河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终5786号 上诉人（原审被告）：鲁志娟，女，1958年1月10日生，汉族，退休职工，现住唐山市路**。 上诉人（原审被告）：李国福，男，1957年7月25日生，汉族，退休职工，住址同上。 上诉人（原审被告）：李剑，男，1982年2月4日生，汉族，职工，现住唐山市路**。 三上诉人委托代理人：陈立强，河北杰大律师事务所律师。 三上诉人委托代理人：赵亚丽，河北杰大律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：北京万科物业服务有限公司唐山分公司，住所地：唐山市路**盛翔里金域华府A-17商业。统一社会信用代码：911302035648865722。 负责人：邹明，该公司总经理。 委托代理人：孟璐璐，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 委托代理人：陈晓侠，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 上诉人李国福、李剑、鲁志娟因与被上诉人北京万科物业服务有限公司唐山分公司（以下简称万科物业唐山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省唐山市路南区人民法院（2020）冀0202民初595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李国福、李剑、鲁志娟上诉请求：1.撤销唐山市路南区人民法院（2020）冀0202民初595号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.被上诉人不具有起诉主体资格，三上诉人与被上诉人无合同关系。《南湖别墅前期物业服务合同》签订主体是唐山万科房地产开发有限公司和北京万科物业服务有限公司，被上诉人不是该合同的签订主体，根据合同的相对性，该合同与被上诉人无关。被上诉人提交的万科物业的情况说明对三上诉人不发生效力。该份情况说明实质是债权转让，根据《合同法》第八十条，债权人转让权利的，应当通知债务人；未经通知，该转让对债务人不发生效力，被上诉人并未提交任何证据证明该份情况说明己经通知到三上诉人。虽然加盖了万科物业的公章，但没有写明日期，不排除伪造证据的可能，是被上诉人为了取得诉讼主体地位联合万科物业临时出具，损害了三上诉人的合法权益，应当认定无效。2.本案被上诉人的诉讼请求中2012年12月1日至2016年12月26日期间的物业费以及违约金已经超过诉讼时效。被上诉人没有任何证据证明曾多次向三上诉人催要物业费及违约金，被上诉人提交的律师函、物流信息、快递单并不能证明被上诉人在此期间向三上诉人催收过物业费及违约金，不能证明快递里装的是物业费及违约金的催收函，不能产生诉讼时效中断的法律后果。3.《补充协议二》第三条属于格式条款，应当认为无效，该条款属于由开发商提供的格式条款，提供方免除其责任，加重了被上诉人的责任，限制了买受人验房的主要权利，排除了三上诉人拒绝收房的权利，根据《合同法》第三十九条、四十条，依法应当认定无效。4.一审判决遗漏与案件相关的重要事实，三上诉人与唐山万科房地产开发有限公司（以下简称万科地产）签订的《商品房买卖合同》约定“该商品房层高为3.3米”、“附属用房层高3.00米”，2012年11月验房时发现二层卧室层高仅2.6米，局部更低，与合同约定严重不符，万科地产表示无法解释随即停止验房，双方未签署《房屋验收单》，也未交接商品房钥匙，至今万科地产也没有再要求上诉人验房，上诉人也没有进户。因涉案房屋层高严重不符合约定才导致双方未履行完毕交接手续，本案审理范围应是被上诉人主张上诉人缴纳物业费以及上诉人拒绝缴纳物业费的理由是否成立，一审法院认为对上诉人拒绝缴纳物业费的理由与本案不属于同一法律关系而没有审查，遗漏审查案件重要事实。5.一审判决片面、错误的适用《补充协议二》，依据该协议约定，认定商品房已交付给买受人需同时满足两个条件，一是买受人持交付使用通知书办理商品房交付手续，二是交接商品房钥匙。一审法院忽略了被上诉人未向上诉人交接商品房钥匙，在这种情况下就认为房屋己经交付，上诉人对此应按照约定缴纳物业费，认定错误。另外，根据与万科地产签订的《补充协议二》约定：“如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修问题，出卖人应按照《商品房质量保证书》中规定承担维修义务，但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由”，房屋层高属于主体结构工程，买受人有正当理由拒收房屋。6．本案房屋尚未合法交付，风险也未转移，一审法院对此未予以审查，根据《商品房买卖合同》第十一条，房屋交付使用应一并签署房屋交接单，被上诉人未向上诉人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，上诉人有权利拒绝交接，房屋没有交付，根据《物业管理条例》第41条第2款规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，涉案房屋存在主体结构问题，且被上诉人未按合同约定提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的情况下，该房屋的物业费应由房地产开发公司负担。7.一审判决适用法律错误，被上诉人提供的证据无法证明商品房己交付给上诉人，房屋尚未交付上诉人。根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》第十六条，房屋未按时交给买受人，物业服务费用由开发建设单位全额缴纳，一审法院对此属于法律适用错误。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，请二审法院依法改判或发回重审。 万科物业唐山分公司答辩称：1、上诉人应当正确理解“层高”的概念，层高不等于净高，根据《住宅设计规范》的规定，层高＝室内净高+楼板厚度，《商品房买卖合同》中一般是就层高进行约定，而许多买受人在交房时测量的是室内净高，忽视了楼板厚度，涉案房屋符合合同约定的层高，三上诉人一审中提供的证据并不能证明涉案房屋层高不符合标准。涉案房屋已经通过竣工验收合格，符合商品房交付的条件，且唐山万科房地产开发有限公司已经尽到了通知交房的义务，三上诉人故意不收房是其个人原因，按合同约定应当视为已经交房，三上诉人应按期缴纳物业服务费。2、三上诉人与唐山万科房地产开发有限公司签订《补充协议二》，协议约定：买受人持交付使用通知书办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，即为合同项下商品房已交付买受人。如买受人在出卖人通知的交付期限内仍未收房（买受人未收到交付通知的，以合同约定的交付时间为交付期限），则视为合同项下商品房在交付使用通知书中通知的交付期限的最后一日已交付买受人。涉案房屋已经于2012年12月1日交付给三上诉人，故三上诉人应当缴纳2012年12月1日至今的物业费。3、本案未超诉讼时效，被上诉人一审中提交了充分的证据予以证实，三上诉人在一审中也未提出诉讼时效的抗辩。综上，李国福、李剑、鲁志娟的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 万科物业唐山分公司向一审法院起诉请求：1.判决三被告向原告支付物业费185407.1元（自2012年12月1日起至2019年12月31日止）；2.判决三被告向原告支付违约金37081.42元。本案诉讼费由三被告承担。 一审法院认定事实：2010年10月15日，本案所涉房屋的开发建设单位唐山万科房地产开发有限公司与原告总公司北京万科物业服务有限公司签订了《南湖别墅前期物业服务合同》，唐山万科房地产开发有限公司将案涉房屋所在的南湖别墅项目的物业管理及服务委托给本案原告。合同约定物业服务收费标准为由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅为5.98元每月每平方米，物业服务费按年交纳。2011年11月8日，三被告与唐山万科房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，三被告购买唐山南湖项目二期（后定名为万科红郡小区）E12-27楼101号房，合同约定建筑面积364.76平方米。同日，三被告与唐山万科房地产开发有限公司签订《补充协议二》，协议约定：买受人持交付使用通知书办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，即为合同项下商品房已交付买受人。如买受人在出卖人通知的交付期限内仍未收房（买受人未收到交付通知的，以合同约定的交付时间为交付期限），则视为合同项下商品房在交付使用通知书中通知的交付期限的最后一日已交付买受人。自交付（或视为交付）之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，此后有关商品房的所有费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、暖气费、物业管理费等）全部由买受人负担。2012年11月21日，唐山万科房地产开发有限公司向三被告送达交付使用通知书，通知三被告于2012年11月30日前办理完毕交付使用手续。原告自2012年12月1日起开始为三被告提供物业服务，三被告以层高与合同不符为由未接收房屋，亦未向原告支付物业服务费。上述事实，有当事人的陈述和当庭出示的《商品房买卖合同》、《补充协议二》、《前期物业服务合同》、《住宅工程质量户验收表》、《建设工程竣工验收备案表》、《交付使用通知书》、《物业季度服务报告》等证据予以证实，本院予以确认并在卷佐证。 一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，小区的建设单位与原告签订了《南湖别墅前期物业服务合同》，该合同合法有效，对作为该小区业主的三被告具有约束力。现原告依约为被告所在的小区提供了清洁、养护、秩序维护等约定的物业服务，被告作为小区业主应按时履行向原告支付物业费的义务。被告自2012年12月开始拖欠物业费，截至2019年12月31日，共计拖欠85个月的物业费用185407.51元（5.98元×364.76平方米×85个月）元，已构成违约，故对原告要求三被告支付物业服务费185407.1元的请求，本院依法应予支持。关于原告要求被告支付违约金的请求，因合同中已有约定，属于当事人意思自治的体现，理应遵守，但考虑到所涉房屋确在建设单位修缮且被告并非恶意违约，原告尚存在与业主沟通不够充分等不足之处，为缓和物业与业主之间矛盾、构建双方和谐关系，结合本案案情，本院酌减至5000元。三被告本人签署了《补充协议二》，同意遵守对房屋交付期限的约定，应对协议内容知情并认可，其以格式合同为由抗辩协议条款无效，理据不足，本院不予采纳。关于三被告辩称房屋层高不符合合同约定交付条件，未实际收房的意见，与本案不属于同一个法律关系，被告可另案主张其权利。遂判决:被告鲁志娟、李国福、李剑于本判决生效后十日内向原告北京万科物业服务有限公司唐山分公司支付自2012年12月1日至2019年12月31日拖欠的物业费185407.1元、违约金5000元，共计190407.1元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4637元，减半收取计2318.5元（原告已预交），由被告鲁志娟、李国福、李剑负担，随上述款项一并给付原告。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为:三上诉人签署的《补充协议二》，同意遵守对房屋交付期限的约定，应对协议内容知情并认可，上诉人以格式合同为由抗辩协议条款无效，理据不足。《补充协议二》第三条对合同第十一条补充约定：“…如买受人在出卖人通知的交付期限内仍未收房（买受人未收到通知的，以合同约定的交付时间为交付期限），则视为合同项下商品房在交付使用通知书中通知的交付期限的最后一日已交付买受人。自交付（或视为交付）之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，此后有关商品房的所有费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、暖气费、物业服务费等）全部由买受人负担”之约定，2012年11月21日，唐山万科房地产开发有限公司向三上诉人送达《交付使用通知书》，而三上诉人未在协议约定的期限未办理商品房交付使用手续。《补充协议二》还约定“买受人在办理商品房交付手续过程中，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修问题，出卖人应按《商品房质量保证书》中规定承担保修义务，但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由”，三上诉人以商品房层高问题属于主体结构问题而拒收房屋为由拒交物业服务费理据不足。三上诉人以未收房为由主张不应交纳物业服务费，因被上诉人提供的是整体的物业服务，不会因三上诉人是否办理了收房而增加或减少物业服务，故三上诉人应按规定交纳物业费，关于层高的问题及三上诉人是否收房是其与开发商之间的纠纷，与本案不是同一法律关系，不宜在本案中予以认定。关于主体问题，因唐山万科房地产开发有限公司将案涉房屋所在的南湖别墅项目的物业管理及服务委托给本案被上诉人，且被上诉人实际为该项目进行了物业服务管理，故上诉人的该项上诉主张不成立。综上所述，李国福、李剑、鲁志娟的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4108元，由上诉人李国福、李剑、鲁志娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  高贺莉 审判员  许永委 审判员  姚春涛 二〇二〇年十一月十三日 书记员  王 玫 ——