杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初4465号 原告：吴高桦，男，1985年9月24日出生，汉族，住福建省寿宁县。 委托诉讼代理人：金汉操、刘天澍，浙江红太阳（杭州）律师事务所律师。 被告：项煜，男，1979年10月20日出生，汉族，住杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：江卫国，北京市华泰律师事务所律师。 原告吴高桦（以下称原告）诉被告项煜（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月13日和10月13日两次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘天澍、被告及委托诉讼代理人江卫国到庭参加第一次庭审；原告及委托诉讼代理人刘天澍、被告及委托诉讼代理人江卫国到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告提出诉讼请求：1、确认原、被告于2019年9月12日签订的房屋租赁合同无效；2、判令被告返还原告剩余款项151565.4元并支付利息（以177924.6元为基数，自2019年9月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类型贷款市场报价利率（LPR）计算至实际履行之日起，暂算至起诉之日为4423.65元）；3、判令被告支付原告违约金65898元。4、判令被告承担本案诉讼费用。第一次开庭后，原告变更诉讼请求为：一、解除原被告于2019年9月12日签订的房屋租赁合同；二、判令被告返还原告租赁保证金133260.4元并支付利息（以133260.4元为基数，自起诉之日起按LPR计算至实际履行之日止）；三、判令被告支付违约金65898元。庭审中，原告明确其第一项诉请为请求确认案涉房屋租赁合同于2020年8月28日（原告变更诉讼请求申请书送达被告之日）解除。 事实与理由：原、被告自2019年9月12日签订房屋租赁合同，承租西湖区西溪路698号6号楼-1房屋，原告分别于9月4日、12日向被告支付共计177924.6元。后原告从杭州有赞科技有限公司处得知，被告系承租杭州有赞科技有限公司房屋后再承租给原告，但被告与杭州有赞科技有限公司租赁合同第八条第2款明确约定，未经杭州有赞科技有限公司书面同意，禁止转租。现原告已于2019年12月11日与杭州有赞科技有限公司针对案涉房屋另行签订了房屋租赁合同，并支付了相应的租金。 被告辩称，原被告双方的转租合同应当认定有效，且该合同系双方真实的意思表示，并不损害他人利益，被告未经同意而私自转租，仅仅属于依法和第三人签订的租赁合同的违约行为。对于被告的行为，第三人可以要求解除合约，但是不论第三人如何做，也不可能影响案涉转租合同的效力。而原告作为次承租人，可以在第三人解约后，以致案涉转租合同无法履行，再要求被告承担赔偿责任。但事实上，原告第二季度便未交租金，构成违约，其后未与被告解约，且未予告知，又与第三人签订租赁合同，构成根本违约。被告并未因租赁解约导致转租合同无法履行。原告至今经营正常，故此被告不应承担原告所谓赔偿责任。原告的诉请由确认无效变更为解除合同，2020年8月28日之前，原告实际上已经和第三人签订新的协议。在此情况下，原告先与第三人签订新的协议，然后再要求被告解除，应该是原告违约。本案是原告单方解除，原告第三项诉请违约金没有依据。被告不反对解除合同，请求驳回原告二、三项诉讼请求。 经审理，本院认定事实如下： 案涉房屋坐落于西湖区××路××号××号楼××，房屋面积104.6平方米。2019年9月12日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，原告为乙方（承租方），被告为甲方（出租房），合同约定，甲方拥有出租本合同项下房屋的权利。租赁期限自2019年9月9日至2022年9月8日。租金标准及支付方式：按房屋建筑面积单价计算，租赁首年7元／平方米／天，次年租赁8元／平方米／天，免租期为2019年9月9日起至2019年10月8日止。保证金及押金：在签订本合同后7日内，乙方需缴纳相当于第1年3个月租金（2019年9月9日至2019年11月8日）及6个月租金金额作为房屋租赁保证金，合计177924.6元。没有法定或本合同约定的理由，甲方单方解除合同的，应提前30天通知乙方并按上月租金的3倍向乙方支付违约金，前述赔偿损失的金额以本合同年租金的30%为上限。 合同签订当日即2019年9月12日被告方将房屋交付给原告。原告于2019年9月4日向被告转账15万元，附言为“店面租金”，于2019年9月12日向被告转账27924.6元附言为“租金余款”。以上合计177924.6元。 案涉房屋系被告从杭州有赞科技有限公司（以下称有赞公司）租赁而来，被告（乙方）与有赞公司（甲方）于2019年9月9日签订房屋租赁合同。该合同约定，租赁期限自2019年9月9日至2022年9月8日。租金标准及支付方式：按房屋建筑面积单价计算，租赁首年4元/平方米/天，次年租赁5元/平方米/天，免租期为2019年9月9日起至2019年10月8日止。在租赁期限内，未经甲方事先书面同意，乙方不得向任何第三方转租、转借或者许可任何第三方使用该房屋的全部或部分，或以任何方式转让对于该房屋或其任何部分的占用的权利及本合同中承租人的合同权利和义务。 2019年12月11日，有赞公司终止了与被告的租赁合同。 同日，有赞公司与原告签订房屋租赁合同，合同约定的租金标准为租赁首年租赁5.5元/平方米/天，租赁次年6元/平方米/天。 以上事实，有原告提供的三份《房屋租赁合同》、转账凭证等，结合当事人陈述在卷佐证。 本院认为，案涉合同系签约双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。案涉租赁合同系转租合同，其基础是被告与有赞公司之间签订的原租赁合同。原租赁合同中明确约定未经有赞公司事先书面同意被告不得转租，被告转租给原告后，有赞公司亦未事后同意转租，而是终止了与被告的原租赁合同，与原告直接签订了租赁合同。现原告以提起诉讼的方式主张解除原被告之间的租赁合同，原租赁合同已解除的情况下，被告不拥有出租案涉房屋的权利，原告要求确认案涉《房屋租赁合同》于2020年8月28日解除的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。案涉《房屋租赁合同》系因原租赁关系解除,被告丧失案涉房屋出租权而导致，原被告双方对原告应付被告租金、原告已向被告支付的款项金额等事实均无争议，再结合双方关于保证金的约定，原告要求返还保证金133260.4元的请求，本院予以支持。关于利息，则应当从原告解除合同的意思表示到达被告之日即2020年8月28日起，计算至实际付清之日。原告主张违约金65898元，依据是房屋租赁合同第十条约定的“没有法定或本合同约定的理由，甲方单方解除合同的，应提前30天通知乙方并按上月租金的3倍向乙方支付违约金，前述赔偿损失的金额以本合同年租金的30%为上限”，但本案情形并非是被告单方提前解除合同，故原告不能依此约定主张违约金。且从有无实际损失的角度衡量，原告与有赞公司签订的房屋租赁合同所约定租金低与原告与被告的租赁合同所约定的租金，因此原告并无实际损失。对原告该项诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告吴高桦与被告项煜于2019年9月12日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月28日解除； 二、被告项煜于本判决生效后十日内返还原告租赁保证金133260.4元，并以欠付款为基数支付自2020年8月28日起至付清之日止的利息。利息标准按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付； 三、驳回原告吴高桦的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2142元，由原告吴高桦负担709元，由被告项煜负担1433元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  吴俊洁 二〇二〇年十一月六日 书记员  冯宏舟