山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1083民初3146号原告：徐某某，女，1965年5月16日出生，汉族，住乳山市。委托诉讼代理人：邵旭，男，1952年12月26日出生，汉族，住乳山市。被告：乳山市某某物业服务有限公司。住所地：乳山滨海新区某某山水人家小区。法定代表人：杨玉仁，任总经理。委托诉讼代理人：黄保学，山东大地人律师事务所律师。原告徐某某与被告乳山市某某物业服务有限公司（以下简称“某某物业公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐某某及其委托代理人邵旭、被告某某物业公司委托诉讼代理人黄保学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐某某向本院提出诉讼请求：一、要求被告退还多收的物业费人民币2507.4元及违约金9609.6元；二、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订物业管理服务协议，约定了物业费的数额及双方的权利义务。2013年被告未经过星级考评验收、未经业主书面同意、违反物业协议约定私自上调物业费。山东省政府下发4180号文件及威海市市长回复信函均责令被告停止涨价、退还多收的物业费。被告拒不执行相关文件精神，违反协议约定，擅自上调物业费，应该返还多收取的物业费并支付违约金。为维护原告的合法权益，故起诉至法院。被告某某物业公司辩称，一、被告在政府指导价发生调整和经营成本持续上涨增加的情况下，按照政府指导价和法律、法规规定的调价程序和调价幅度调整前期物业服务费，并征得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，上调物业服务费。调价合法有效，调价对原告有约束力，不存在擅自提高物业收费。二、被告与原告之间签订的物业服务合同明确约定的是暂定价，双方可以随时协商变更物业服务费价格，双方已经于2013年按照新的物业服务收费标准协商变更了合同价格。变更合法有效。原告无权要求返还物业费。综上，原告起诉返还物业费及支付违约金无法律和事实依据。请求依法驳回原告的诉讼请求。本院认定事实如下：原告徐某某系乳山市某某山水人家小区33-1-403业主。2012年1月4日，山东某某房地产有限公司（甲方）、乳山市某某物业服务有限公司（乙方）和徐某某（丙方）签订前期物业管理服务协议。协议约定房屋坐落于33-1-403，建筑面积为59.07㎡。协议第一条甲方的权利义务中约定甲方依法选聘乙方对乳山滨海新区某某山水人家小区进行前期物业管理。乙方的权利义务中约定乙方依据本协议收费标准向丙方收取物业管理服务费用。丙方的权利义务中约定丙方依据本协议向乙方交纳物业管理服务费用，向甲方缴纳维修资金。第四条约定物业管理服务费用（不包括房屋共有部位、共有设施设备维修、更新、改造的费用）按下列标准收取。一、丙方缴纳前期物业服务费用时间每年1月1日。二、住宅按照建筑面积每月每平方米暂定0.5元。四、丙方拥有的房屋不论使用与否，都需支付物业管理费。第七条约定乙方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，丙方有权要求乙方清退所收费用，退还利息并支付违约金。丙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，乙方有权要求丙方补交并从逾期之日起按每天3‰缴纳违约金。第十四条约定本协议自签订之日起生效，有效期至小区业主委员会与物业公司签订《物业管理委托合同》时止。2012年12月31日，乳山市某某物业服务有限公司管理的某某山水人家小区被山东省住房和城乡建设厅评为山东省物业管理优秀小区。2013年2月9日、2013年2月20日、2013年5月26日，某某物业公司多次在某某房地产有限公司网站、小区宣传栏张贴公示，公示内容为某某物业公司选择四星级服务标准提供服务，并将物业费调整如下：自2013年6月1日起，多层住宅0.7元月/平方米，12层以下小高层住宅1.2元月/平方米，高层住宅1.5元月/平方米，沿街商铺1.2元月/平方米，按房屋确权面积收取物业费，原收费标准同时作废。2013年11月30日，某某物业公司张贴公示，公示内容为山水人家小区物业费收取截止2013年11月28日已收费面积84458.84平方米，占总面积168776.94平方米的50.04%，已收费833户，占总户数1761户的50.14%，目前面积、户数均已收费过半。案外人宫本志多次向民生服务热线反映某某山水人家小区物业私自上涨物业费，未经过部门审批也未得到小区半数以上业主同意，乳山市民生综合服务中心要求相关部门进行答复，发改局回复称某某山水人家小区是2013年调整的物业费，没有政策要求价格主管部门审批。住建局回复称小区上调物业费不是由部门审批决定，而是由前期物业服务合同约定或者征求业主意见决定，物业公司自2013年2月在小区张贴关于调整物业费的通知至2013年10月26日，时间长达8个月，且该小区物业费事实收费率已过半数，符合事实过半数。2013年乳山市物价局发布关于调整物业服务收费标准的复函【乳价字2013（14）号】中规定乳山市普通住宅前期物业服务按星级收费指导标准，公共性物业服务收费标准（元/平方米/月）：一星级0.34、二星级0.46、三星级0.57、四星级0.75、五星级0.92，电梯运行维护收费标准（三种方法选用一种：1、按面积收取，每建筑面积平方米每月基准价格为0.35元。2、按次收取，每次基准价格为0.11元。3、按户收取，每户每月基准价格为41元。），各物业服务企业根据实际情况，可在政府指导价的基础上上浮20%，下浮不限。鉴于《乳山市物业服务规范》于2012年7月24日发布实施，星级服务管理处于推行阶段，此次物业服务收费标准调整只适用于通过星级考评验收的物业小区，没通过星级考评验收的小区住宅物业服务收费仍执行原标准。此次按星级调整的物业服务收费标准，自2013年6月1日起执行，试用期一年。2016年9月2日，乳山市物价局、乳山市房管局发布《关于将星级物业服务收费标准转为正式标准等有关事项的通知》，通知中载明乳山市普通住宅前期物业收费标准继续执行《关于调整物业服务收费标准的复函》【乳价字2013（14）号】中规定的标准。被告某某物业公司电梯费按面积收取，每建筑面积平方米每月基准价格为0.35元。2013年9月29日，山东省物价局在齐鲁民生网上对业主反映物业收费问题进行回复（问题编号4180），回复内容为根据《乳山市物业服务规范》规定，因没经过物业主管部门组织的考评验收，该小区不能算是正式确认为四星级，乳山市物价局已书面责令物业企业停止涨物业费行为。鉴于部分业主对物业服务星级评定有异议，现乳山市物业主管部门正在组织对山水人家小区的物业服务等级进行评定，待新评定等级结果公布后，按新定等级收费，过去已多收部分限期退还业主。2014年8月6日，乳山市政府在市长信箱就山水人家小区业主反映的问题进行回复称物业公司承诺联系业主，通过汇款账户将多收取的物业费退还。案件审理过程中，经询问乳山市发改局价格科工作人员，其表示在2013年的时候各部门并没有相关政策规定物业费如何上涨，物业公司上涨物业费也不需要价格主管部门的审批、备案。经询问乳山市物管办工作人员，其表示实行几星级物业服务是由物业企业自行选择的，不需要相关部门进行认定。在2013年乳山市只规定了星级服务标准，并没有对星级进行考评验收的相关规定。除物权法外，乳山市并没有相关政策规定物业费上涨的程序。被告某某物业公司提交某某山水人家小区收费统计表，该表显示2013年至2018年，按调价之后交费的户数及按调价后交费的面积均已过总交房户数及总交房面积半数。原告徐某某2013年至2017年已按涨价后的数额缴纳物业费。庭审过程中，原告申请证人刘某、吴某、张某、冯某、薛某出庭作证，证实被告涨价不合理，物价局高局长亲自督办此事，要求按协议收费，退还多收费用。本院认为，本案争议的焦点问题是被告上涨物业费是否符合规定。首先，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据上述规定物业公司上涨物业费应当由业主共同决定，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据被告某某物业公司提交的物业费收费表显示，收费率已过半，说明被告某某物业公司上涨物业费的行为已经大部分业主同意，符合“专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数”两个条件。其次，物业收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业服务费实行政府指导价。实行政府指导价的，由价格主管部门会同物业主管部门根据住宅物业种类、服务内容、服务等级和物价指数变动情况，制定相应的基准价及浮动幅度。被告某某物业公司选择四星级服务标准，根据乳山市物价局发布的物业服务收费标准，被告收取的物业费数额未超过政府指导价。再次，虽然原、被告协议中约定物业费数额，但是在2013年被告某某物业公司上调物业费后，原告已按照上调后的价格缴纳物业费，视为原告同意对物业费的价格进行调整，双方已就协议中约定的物业费价格进行了变更，因此原告应按照变更后的价格交纳物业费。关于原告主张被告没经过物业主管部门组织的考评验收，不属于四星级物业，上涨物业费没有经过相关部门的备案、审批，根据乳山市民生综合服务中心针对业主反映的问题的答复及庭前调查了解，实行星级服务由物业企业自主选择，在2013年乳山市只规定了星级服务标准，并没有对星级进行考评验收的相关规定，并且在2013年调整的物业费没有政策要求价格主管部门备案审批。因此，被告某某物业公司上调物业费并无不妥，故对原告起诉要求被告返还多收取的物业费及违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第五条、《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条，《山东省物业管理条例》第六十八条、《山东省住宅物业服务收费管理办法》第七条之规定，判决如下：驳回原告徐某某要求被告乳山市某某物业服务有限公司退还多收取的物业费及违约金的诉讼请求。案件受理费减半收取51元，由原告徐某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  刘昱倩二〇二〇年十一月二十四日书记员  孙 艳