吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0211民初2632号原告：赵某，女，1969年11月4日出生，满族，住吉林市。委托诉讼代理人：高颖，吉林屹林律师事务所律师。被告：吉林亚泰物业管理有限公司吉林市分公司，住所地：吉林市丰满区亚泰凇山湖**物业服务中心。负责人：安晓东，该公司经理委托诉讼代理人：郑伟，该公司员工。委托诉讼代理人：马伟刚，吉林市丰满区金泰法律服务所法律工作者。原告赵某与被告吉林亚泰物业管理有限公司吉林市分公司（以下简称亚泰物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告赵某及其委托诉讼代理人高颖，被告吉林亚泰物业管理有限公司吉林市分公司的委托诉讼代理人郑伟、马伟刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵某提出如下诉讼请求：1.依法判令亚泰物业公司因其不履行物业服务管理职责对公用设施排水维修、养护、管理和维护义务给赵某造成的全部财产损失，按照原价赔偿全部财产损失，赔偿金额75000元；2.由亚泰物业公司承担诉讼费及司法鉴定费。事实和理由：赵某是吉林市丰满区亚泰淞山湖小区29-1-302号房屋业主，亚泰物业公司是该小区的物业服务公司，双方之间是物业服务合同关系。2018年9月21日，赵某曾因本单元四楼业主拆改公共设施雨排管造成的排水事故受到过财产损失，经过亚泰物业公司与业主的协商给予赵某一定经济补偿。但是，亚泰物业公司经过此次事件后，对部分业主擅自拆改公用设施排水管的行为未引起重视，致使2020年8月17日至18日，赵某再一次因为公共设施的跑水而遭受更未严重的财产损失和精神上的痛苦。早在2020年7月末开始，赵某就发现其家中的排水管有滴水情况，其给物业公司维修人员打电话来检修，并且告诉维修人员本单元六楼和二楼都在装修，如果拆改排水管九一定会发生跑水事故。但物业服务人员仍然不去检查、监督和管理。最终，因为2020年8月17日至18日的一场大雨，罗裳排水加上楼下堵塞往上返水的双重水患，赵某新装修和购置的家具、橱柜酒柜、木门、壁画等均遭到水毁破坏，惨不忍睹。事后，赵某多次找亚泰物业公司协商损失问题，其推诿不给解决。赵某因为事故造成多天不能回家，精神受到极大的折磨，已经不是金钱能够弥补的。为维护赵某合法权益，依据《物业管理条例》第三十五条、《关于审理物业服务纠纷俺家具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，起诉来院，请求支持诉请。亚泰物业公司辩称,一、本案属于基于物权保护纠纷的财产损害赔偿纠纷，答辩人不是造成被答辩人财产损害的直接责任人，被答辩人应当以实际侵权人为被告，而不应当以答辩人作为被告提起诉讼，答辩人作为本案被告不适格。二、本案系因被答辩人自身存在过错及相邻业主原因所造成的，与答辩人无关。本次事件经答辩人与被答辩人共同排查确认系因为602业主在装修时建筑垃圾落入落水管，垃圾坠落至2楼时，因202业主私自变更落水管管径，将管径变小，导致垃圾堵塞。2020年8月17日，下雨时雨水无法及时排出，管内积水自五楼渗出，延落水管渗至被答辩人家里，因被答辩人改变房屋设计结构，打穿北侧外墙体，将不属于其房屋面积的室外露台封闭，把原本在室外的落水管封闭到室内柜子里，落水管流下的渗水无法及时排出室外，直接流入室内所导致的。2018年5月26日，被答辩人在入住时签订《装修承诺书》，承诺书第四条承诺因对室外露台装修改动导致防水漏水或下水口堵塞、排水不畅、积水、渗水等问题，给本人和其他业主(住户)造成的一起损失，由本人承担全部责任。第五条承诺不拆改承重墙、不改变房屋主体结构，不对风道、烟道进行拆改，如因私自改动给本人及毗邻房屋造成一切后果，由本人承担全部责任。2018年6月9日，被答辩人填写《装修申报表》，承诺因装修、安装引起共有或毗连部位渗、漏、堵、损坏、人身财产伤害等情况，全部由本人负责。答辩人在被答辩人签订上述材料时，也已经尽到告知义务，将封闭露台可能会造成的不良后果告知被答辩人，被答辩人明知打通北侧外墙、封闭室外露台的行为可能造成的不良后果，仍然选择侧外墙、将室外露台封闭，所造成的损害应该由其自行承担责任。2018年9月21日，被答辩人曾因封闭室外露台引起过一次漏水事故，后经答辩人与引起漏水事故的业主沟通后，给予了被答辩人赔偿。经过此次事故后，被答辩人仍未将封闭的室外露台及打通的北侧外墙恢复原状以避免再次遭到损害，被答辩人在主观上存在放任损失的故意，作为完全民事行为能力人，被答辩人应当对自己的行为承担责任。根据《侵权责任法》第二十七条规定：损害是因受害人故意造成的，行为人不承担责任。第二十八条规定：损害是因第三人造成的，第三人应当承担侵权责任。第二十六条规定：被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。因此本案应由实际侵权人及被答辩人自身承担责任，答辩人无责任。三、答辩人作为物业服务企业已经尽到物业服务合同所约定的义务，答辩人无需承担赔偿责任。根据答辩人与吉林市中圣房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》第六条第二款第十项约定：每月对落水管巡查一次，发现破损或遇有保修，30日内进行更换。答辩人依照合同约定，每月都有对落水管进行巡查维护。2020年8月18日答辩人在接到被答辩人的报修后，为避免被答辩人损失扩大，答辩人及时派遣工作人员进行排查检修，查清渗水原因系因为被答辩人楼上业主装修时将建筑垃圾落入落水管，楼下202室业主李光跃私自更改落水管管径造成管道堵塞，积水无法排出，自五楼处返水延落水管渗入引起的，答辩人要求202室业主李光跃立即对此进行了整改，将落水管恢复原状。答辩人已经按照合同约定履行了合同义务，不存在违反合同约定的情形，而第三人侵权是不可预见、不可避免的，因此，答辩人不应该承担赔偿责任。综上所述，本案应属于财产损害赔偿纠纷，答辩人不应作为本案的被告，且本案系因被答辩人自身过错及相邻业主原因所造成的，答辩人作为服务企业已经尽到了合同约定的义务，不应承担赔偿责任，因此，恳请法院驳回被答辩人的诉讼请求。经审理查明：亚泰物业公司与吉林中圣房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：中圣房地产开发有限公司选聘亚泰物业公司为亚泰淞山湖一期提供前期物业服务事宜；服务范围包括对房屋及公用设施设备维修养护；合同第三章第六条乙方提供前期物业管理服务内容和标准的第二款房屋及公用设施设备维修养护第（十）项污水井、雨水井、落水管中约定每月对落水管巡查一次，发现破损或遇有报修，30日内更换。赵某系亚泰淞山湖小区29-1-302号房屋业主。2018年5月26日，赵某与亚泰物业公司签订物业服务合同一份，双方合同约定：亚泰物业公司为赵某所在小区前期物业服务公司。亚泰物业公司提供的前期物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理：共用部分外观完好、整洁；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理：设施设备维保及时，运行状况正常，设备完好率98%以上；装修管理服务：制定装修管理规定，定期巡查装修施工现场，发现危及房屋安全管理及拆改公共管线等损害公共利益现象的，及时制止违反装修管理规定的行为，并向有关部门报告。2020年8月赵某曾因家中雨排管渗水问题向亚泰物业公司报修，亚泰物业公司及时到场维修。而后2020年8月17日-18日，赵某家中因雨排管等跑水造成财产损坏。其向亚泰物业公司反映问题后，亚泰物业公司进行了原因排查，现双方均认可跑水原因为亚泰淞山湖29-1-602室业主违规装修，将雨排管封闭口的封闭措施拆卸，并在装修中破坏了楼顶部分防水，致使建筑垃圾排放到雨排管内，造成雨排管堵塞，同时又因泰淞山湖29-1-202室业主将雨排管进行私自改动变小，以上两名业主致使雨排管上排下泄不通，将水倒灌至赵某住居的29-1-302号房屋，造成赵某财产损失。审理中，经本院释明，赵某主张其请求权基础为物业服务合同法律关系，不选择以财产损害赔偿责任法律关系为主张依据。另查明，亚泰物业公司在进行物业管理时，对于入住装修业主，要求业主出具装修承诺书，并填报装修申请表，载明装修时间、装修项目。亚泰淞山湖29-1-202业主李光跃于2018年5月27日作出装修承诺书，于2019年12月13日上报了装修申报表，表中载明装修时间为2019年10月13日至2019年12月31日，装修项目为改水、改电、地砖、地砖、烟道不动窗口理石、吊棚、大白、雨排管不改动，并写明以上改动部分自行承担。2019年10月13日至2019年12月25日，亚泰物业公司对该业主房屋装修进行了巡查，填写了装修巡查表，巡查表载明了巡查情况。亚泰淞山湖29-1-602室业主范冯于2020年6月9日向亚泰物业公司作出装修承诺书，于2020年7月17日上报了装修申请表，表中载明装修时间为2020年7月17日至2020年10月17日，装修申报项目为改水、改电、大白、地砖、地砖。2020年7月17日至2020年10月21日，亚泰物业公司每天对范冯装修进行了巡查，填写了装修巡查表，巡查表载明了每日巡查装修情况。以上两户业主级赵某装修时均对房屋进行了改装，将室外露台部分（包括雨排管）封改为室内。再查明，2020年4月至2020年8月，亚泰物业公司按照物业服务合同约定对小区雨水管进行了每月巡查，并填写了设备设施维保记录表。记录表载明2020年8月6日-8月7日、2020年8月12日至8月13日维保人员马万新对小区雨排管进行了维修保养，检修项目为检查雨排管排水是否畅通、雨水井盖、雨篦子是否破损，检修情况为检查无淤堵排水畅通，检察井盖雨篦子完好无破损。认定上述案件事实的证据有：现场照片20张、光碟一张；亚泰物业公司与吉林市中圣房地产有限公司、赵某、范冯、李光跃分别签订的前期物业服务合同各一份；2020年4月至2020年8月13日设备设修维保记录表一份；赵某、范冯、李光跃签署的装修承诺书级装修申报表各一份；29号楼1单元302室房屋平面图、29号楼1单元整体外立面照片、29号楼2单元整体外立面照片个一份；室外露台雨排管细节图一份；亚泰物业公司对范冯、李光跃房屋装修巡查表各一份。本案争议焦点：对于赵某的损害事项，亚泰物业公司是否尽到了管理职责，应否承担赔偿责任。本院认为，双方当事人对于赵某室内漏水受损的原因意见一致，即系因亚泰淞山湖29-1-602室业主违规装修，将雨排管封闭口的封闭措施拆卸，并在装修中破坏了楼顶部分防水，致使建筑垃圾排放到雨排管内，造成雨排管堵塞，同时又因泰淞山湖29-1-202室业主将雨排管进行私自改动变小，以上两名业主致使雨排管上排下泄不通，将水倒灌至赵某住居的29-1-302号房屋。故本案的关键在于亚泰物业公司在上述环节中是否按照物业服务合同约定履行了相应的物业管理职责。根据审理查明及双方家举证情况来看，亚泰物业公司负责小区的管理及房屋和公共配套设施的维护、养护，按照合同约定，其对于雨排管的管理责任为每月巡查，发现破损或遇有报修，30日内更换。实际服务工作中，亚泰物业公司在事发前即8月17日前对盖楼的雨排管进行了例行巡查，完成了物业服务合同约定的每月巡查义务。而现赵某主张亚泰物业公司未尽到检修责任，但其并未提供有效证据加以证明，本院对于雨排管何时发生堵塞、堵塞时间是否早于物业公司巡查之前即是否存在物业公司未巡查到位未发现雨排管堵塞或发现堵塞未予处理等问题无法确定，本案存在物业公司巡查后发生雨排管堵塞的可能，此种情况下，不能扩大物业公司的服务管理责任即不能只要雨排管发生堵塞就认定物业公司存在管理不到位责任，不能要求物业公司每天对雨排管进行排查修理，故应当认定亚泰物业公司尽到了设备、设施日常维护的职责。同时，根据《物业管理条例》第五十三条之规定，业主装饰装修房屋时，物业服务企业的义务是应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，亚泰物业公司规定了业主装修必须向物业公司申报，经物业公司审批后方可装修，上述装修业主均按照亚泰物业公司要求出具了装修承诺书及装修申报表，承诺遵守装修管理规定，且亚泰物业公司按照装修申报表填表的装修期间对装修现场进行了巡查，其履行了物业公司对于装修房屋的管理职责。29-1-602室装修工人在物业公司巡查时间外或逃避物业公司监管的情况下，将建筑垃圾排入雨排管；29-1-202室未按照装修申报表载明的不改动雨排管约定私自改动雨排管，以上情形已经超出物业公司的管理范围及力量之外，不应认定物业公司存在疏漏。综上，本院认为，对于赵某发生的损害原因所涉环节，亚泰物业公司尽到了物业管理职责，不应承担赔偿责任。本案中，赵某的损害是其他业主违规装修操作造成的，侵权主体确定，事实清楚，其可向相应过错主体主张权利。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回赵某的诉讼请求。案件受理费838元,由赵某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  冷启超二〇二〇年十一月十八日书记员  赵悦淞