江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0781民初32号原告：徐国安，男，汉族，1961年9月20日生，住江西省抚州市金溪县。委托诉讼代理人：周星，江西秦风律师事务所律师。被告：瑞金市三和房地产开发有限公司，住所地江西省瑞金市金鑫大道乌石垄，统一社会信用代码91360781690986013G。法定代表人：胡春生，该公司执行董事。第三人：杨吉林，男，汉族，1976年3月15日生，住江西省瑞金市。第三人：钟雪琴，女，汉族，1984年1月18日生，住江西省瑞金市。原告徐国安与被告瑞金市三和房地产开发有限公司、第三人杨吉林、钟雪琴合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案。因被告瑞金市三和房地产开发有限公司就案涉《债务清偿协议》、《债权确认和付款协议》的效力争议，另行提起撤销之诉，本院于2020年5月18日作出（2020）赣0781民初32号民事裁定书，裁定中止审理。恢复审理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告徐国安及其委托诉讼代理人周星、第三人杨吉林、钟雪琴到庭参加诉讼，被告瑞金市三和房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐国安向法院请求：1、判令被告配合原告将“香格里拉”二期项目39栋105#房屋的所有权登记至第三人杨吉林、钟雪琴名下。2、判令第三人杨吉林、钟雪琴将“香格里拉”二期项目39栋105#房屋的剩余购房款1100000元支付给原告。3、判令被告支付原告欠款2800000元，并自2017年6月1日起至款清之日止按月利率2%支付违约金，暂算至2020年1月1日为1736000元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：由金抚建设集团有限公司（原名江西金抚建设有限公司，以下简称金抚公司）承包的被告开发的位于瑞金市的“红都京城”一期工程，实际由原告施工完成，但被告一直拖欠原告工程款等款项。故原、被告自2014年起，多次签订了有关债务确认和清偿的协议。双方于2017年2月15日签订的《债务清偿协议》约定，被告尚欠原告5400000元，被告同意将“香格里拉”二期第35栋105#、第39栋105#别墅2套作价3200000元（1600000元/套）抵偿给原告，原告可以转让他人，签订商品房买卖合同和办理房产证的户名由原告自行确定，被告为其办好合同备案登记、房产证和按揭购房手续；剩余2200000元被告应于2017年端午节前支付，如逾期按月利率2%支付违约金。后被告仅归还1000000元，原告将第39栋105#别墅转让给第三人杨吉林。原、被告就此又于2018年11月22日签订了《债务清偿协议》,约定第三人用债权支付原告300000元首付款，剩余款项被告再用一套别墅（第53栋105#）抵偿。经原告多次催促，被告只与第三人办理了商品房买卖合同备案，拒不配合原告及第三人办理产权登记手续。经查，被告还违约将已抵偿给原告的第35栋105#和第53栋105#别墅转卖给他人。因被告的根本违约，原告于2019年4月2日向被告发出书面通知并解除了原、被告双方于2018年11月22日签订的《债务清偿协议》。原告认为，原、被告双方于2018年11月22日签订的《债务清偿协议》解除后，原、被告双方应按2017年2月15日签订的《债务清偿协议》履行己方义务，原告故诉至法院。被告瑞金市三和房地产开发有限公司未答辩，也未向本院提交证据。第三人杨吉林、钟雪琴诉称，其诉讼请求同原告的第一项诉请。对原告在起诉状中陈述的事实和理由无异议。第三人是经被告的总经理钟水长生介绍购买被告房屋的。2017年7月23日，第三人与原告签订了一份《香格里拉商品房定购协议》。2018年10月22日，第三人与被告签订了商品房买卖合同一份，约定购房款为1600000元。钟水长生讲该房屋已抵给原告，所以第三人将购房款支付给原告，其中于2017年9月11日支付了200000元、于2018年11月22日支付了300000元，剩余的购房款1100000元未付，预计在2021年12月31日前支付给原告。因案涉房屋按揭不了，所以未办理按揭贷款。经审理查明，2010年1月20日，被告将瑞金市“红都京城”（现更名为“香格里拉”）小区一期工程发包给金抚建设集团有限公司(原名江西金抚建设有限公司)承包建设，双方签订了《建设工程施工合同》，原告系该公司项目部的负责人，也是该工程的实际施工人。2017年2月25日，原告（甲方）与被告（乙方）之间签订了一份《债务清偿协议》，该协议的主要内容为：“1、乙方对甲方的债权金额5400000元人民币（大写伍佰肆拾万元，含利息）予以确认。2、甲方向乙方提出，以乙方《香格里拉》二期项目别墅抵偿债款。甲方选定第35栋105#，面积298.42平方米；第39栋105#，面积298.42平方米，两套合计人民币3200000元，乙方对此同意。3、乙方应于2017年端午节以前支付甲方人民币2200000元（如有逾期，自逾期之日起按月利率2%计算）；甲方承建的一期房屋保修由乙方负责。4、签订商品房买卖合同和办理房产证的户名由原告自行确定，乙方为其办好合同备案登记和房产证；如甲方要将房屋转让他人，乙方同意为其办理备案登记或按揭购房手续，房款应及时转交甲方。5、因商品房交易所涉及税费按法律政策各自承担。”此后，被告向原告于2017年3月3日支付600000元、于2017年5月27日支付150000元、于2017年10月17日100000元、于2018年3月21日支付150000元，剩余款项未支付。为此，原、被告于2018年11月22日又签订了一份《债务清偿协议》，该协议的主要内容为：“1、乙方（被告）对甲方（原告）的债权金额5400000元人民币（大写伍佰肆拾万元，含利息）予以确认。2、甲方向乙方提出，以乙方《香格里拉》二期项目别墅抵偿债款。甲方选定第35档（栋）105#，面积298.42平方米；第39栋105#，面积298.42平方米，两套合计人民币3200000元，乙方对此同意。3、剩余债权计人民币贰佰贰拾万元整（￥2200000元），乙方于2018年11月22日前已支付现金人民币壹佰万元整，剩余人民币壹佰贰拾万元抵偿乙方二期《香格里拉》别墅第53栋105#，面积298.42平方米，作价人民币壹佰陆拾万元整（￥1600000元）。2017年2月15日公司抵扣给徐国安二期39栋105#房，徐国安原价转让给了杨吉林，因杨吉林借给了钟水长生300000元，经三方一起协商，钟水长生代三和公司先行归还张毅借款中抵扣300000元（用以）归还徐国安，（即）代杨吉林支付39栋105#房首付款。两项合计甲方在53栋105#房实际扣除房款为1500000元整，此套房多出100000元，待甲方销售别墅后退还给乙方。4、签订商品房买卖合同和办理房产证的户名由甲方自行确定，乙方为其办好合同备案登记和房产证；如甲方要将房屋转让他人，乙方同意为其办理备案登记或按揭购房手续，房款应及时转交甲方。5、因商品房交易所涉及税费按法律政策各自承担。”因被告未按2018年11月22日签订的《债务清偿协议》履行相应的义务，原告于2019年4月2日向被告发出了《关于要求履行债务清偿协议的通知》一份，在该通知中，原告明确要求被告履行2018年11月22日签订的《债务清偿协议》，在通知发出之日起十五日内与原告签订“香格里拉”二期第35栋105#和第53栋105#两套别墅的商品房买卖合同并办理好购房合同备案登记，同时为杨吉林就“香格里拉”二期第39栋105#别墅办理好购房合同备案登记。若逾期未与原告签订商品房买卖合同，并完成办理债务清偿协议所涉三套别墅的备案登记，原、被告双方签订《债务清偿协议》至本通知发出之日起第十五日解除；违约责任及不利后果由被告承担。被告于2019年4月3日签收了该通知，但未按约定履行义务，原告故诉至法院。原告于2020年4月17日向本院申请财产保全，本院于2020年4月20日作出（2020）赣0781民初32号民事裁定书，裁定：一、查封被告开发的位于瑞金市的“香格里拉”项目二期第39栋105号房屋，查封期限为二年。二、查封被告开发的位于瑞金市的“香格里拉”项目17#102号、26#105号、57#102号房屋，保全金额为4550000元，查封期限为二年。另查明，原告与第三人杨吉林签订了商品房订购协议书一份，约定将“香格里拉”第39栋105号房屋出卖给第三人杨吉林、钟雪琴，房屋总价款1600000元，第三人杨吉林向原告支付了购房款500000元，剩余购房款1100000元未支付。庭审中，原告与第三人就尚欠的购房款达成了于2020年12月31日前支付500000元，于2021年12月31日前支付600000元的一致意见。被告与第三人杨吉林、钟雪琴就“香格里拉”第39栋105号房屋进行了网签（合同编号：2018112802481），但合同未备案。被告已将“香格里拉”第35栋105号、第53栋105号房屋出售给他人。第三人杨吉林、钟雪琴于2006年2月20日办理了结婚登记手续，系夫妻关系。再查明，本案被告曾向本院起诉要求撤销其与金抚建设集团于2014年4月3日签订的《债权确认和付款协议》以及与本案原告分别于2017年2月15日、2018年11月22日签订的两份《债务清偿协议》。本院于2020年4月9日作出（2020）赣0781民初28号民事判决书，判决驳回了本案被告的全部诉讼请求。本案被告不服，向江西省赣州市中级人民法院提起上诉，江西省赣州市中级人民法院于2020年9月16日作出（2020）赣07民终2375号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。以上事实，有原告身份证复印件、被告企业信息打印件、第三人身份证复印件、2014年4月3日的《债权确认和付款协议》、2017年2月25日及2018年11月22日的《债务清偿协议》、《关于要求履行债务清偿协议的通知》复印件、2017年7月23日的《香格里拉商品房定购协议》、江西省赣州市中级人民法院（2020）赣07民终2375号民事判决书各1份，以及原告在庭审中的相关陈述等证据在卷证实，足以认定。本院认为，原告徐国安与被告瑞金市三和房地产开发有限公司于2017年2月25日、2018年11月22日签订的二份《债务清偿协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均属合法、有效合同。被告未按2018年11月22日签订的《债务清偿协议》履行己方义务，原告向被告发出解除该协议的书面通知后，被告未提出异议，依法应当认定该协议已经解除。该协议解除后，尚未履行的，终止履行，即应按原、被告于2017年2月25日签订的《债务清偿协议》履行。关于原告及第三人要求被告配合将“香格里拉”第39栋105号房屋的所有权登记至第三人名下及原告要求第三人杨吉林、钟雪琴支付购房款1100000元的诉请。原告把从被告处抵偿到的“香格里拉”第39栋105号房屋，以1600000元价款出售给第三人杨吉林、钟雪琴，被告也与第三人办理了网签手续；又因第三人已向原告支付购房款500000元，就尚欠购房款1100000元，原告与第三人已在庭审中达成了于2020年12月31日前支付500000元，于2021年12月31日前支付600000元的一致意见。而原告与第三人形成的该意见符合法律规定，本院予以确认。故该二项诉请，本院予以支持；至于房屋交易产生的税费，原、被告约定按法律政策各自承担，因尚未产生，且原告及第三人也未提出该诉请，故不宜在本案中处理。关于原告要求被告支付2800000元欠款，并自2017年6月1日起至款清之日止按月利率2%支付违约金的诉请。原、被告于2017年签订协议时，“香格里拉”第35栋105号房屋和第39栋105号房屋共作价3200000元，用于抵偿被告尚欠原告的相应债务，双方虽未书面约定每套房屋的具体作价金额，但结合2018年签订的协议可知，该房屋每套作价1600000元。现因被告已将“香格里拉”第35栋105号房屋出售给他人，被告已履行不能。被告依法应向原告支付该房屋的对价。现原告要求按当时的折价款1600000元作为对价，符合法律规定。因原、被告就该房屋未约定何时交付，也未约定违约金；但被告将该房屋另行出售并占用购房款，且经原告起诉追索，被告仍未支付对价，显属违约。所以，对原告要求被告支付该房屋的对价1600000元及其自起诉之次日（2020年1月4日）起至款清之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付违约金的诉请，本院予以支持；超出部分的违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于剩余欠款1200000元，原、被告约定在2017年端午节（即2017年5月30日）前支付，如有逾期，自逾期之日起按月利率2%计算，该约定符合法律规定。故对原告要求被告支付欠款1200000元及其自2017年6月1日起至款清之日止按月利率2%计算的违约金的诉请，本院亦予以支持。被告瑞金市三和房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，应视为其放弃参加诉讼、当庭答辩、质证等权利，本院依法进行缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告瑞金市三和房地产开发有限公司应当于本判决生效后二个月内配合第三人杨吉林、钟雪琴将瑞金市“香格里拉”小区二期第39栋105#房屋的所有权登记至第三人杨吉林、钟雪琴名下。二、第三人杨吉林、钟雪琴应当向原告徐国安支付购房款1100000元（其中500000元于2020年12月31日前支付，另外600000元于2021年12月31日前支付）。三、被告瑞金市三和房地产开发有限公司应当于本判决生效后三十日内支付给原告徐国安欠款2800000元并支付违约金（其中1600000元的违约金自2020年1月4日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，另外1200000元的违约金自2017年6月1日起按月利率2%计算，均计算至款清之日）。四、驳回原告徐国安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51252元，保全费5000元，合计56252元，该款原告徐国安已预交，由原告徐国安承担13741元，被告瑞金市三和房地产开发有限公司承担27811元，第三人杨吉林、钟雪琴承担14700元。被告瑞金市三和房地产开发有限公司、第三人杨吉林、钟雪琴应当于本判决生效后三十日内返还给原告徐国安。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 宋 英人民陪审员 杨 勇人民陪审员 杨 华二〇二〇年十一月十三日书 记 员 李燕玲