贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初4303号原告：向景华，男，1971年10月17日出生，汉族，无业，住贵州省铜仁市碧江区。原告：谢爱花，女，1971年5月16日出生，侗族，住贵州省铜仁市碧江区。二原告共同委托诉讼代理人：张伦，贵州巨合律师事务所律师，授权范围为特别授权。被告：铜仁佳诚置业有限公司，住所地：贵州省铜仁市碧江区九龙大道**笑哈哈中国中西部国际商贸物流城**（3、4、6号楼）4-2。法定代表人：曹小顺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：丁定松，男，1966年9月9日出生，侗族，住贵州省天柱县，授权范围为特别授权。委托诉讼代理人：李思瀚，男，1992年2月15日出生，汉族，现住贵州省铜仁市碧江区，该公司法务，授权范围为特别授权。原告向景华、谢爱花与被告铜仁佳诚置业有限公司（以下简称佳诚置业公司）商品房销售合同纠纷，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的共同委托诉讼代理人张伦、被告佳诚置业公司的委托诉讼代理人李思瀚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向景华、谢爱花向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付原告截止于2016年12月15日与其交房违约金20000元，并从2016年12月15日起按270677元为基数按每日万分之五计算违约金至房屋正常交付使用时止（违约金暂计至起诉之日为182030元），逾期交房违约金暂计202030元；2、请求人民法院依法判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以270677元为基数从2015年1月31日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书止，暂计至起诉之日的违约金为73729元；3、本案诉讼费用由被告承担；事实和理由：2014年9月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于铜仁市碧江区门面，门面面积为41.81平方米，门面价款为270677元。同时被告承诺于2014年10月31日前向原告交付该门面，如逾期交房的，买受人要求继续履行合同的，被告需从约定的交付期限届满之次日起至该房屋实际交付之日止按原告已付款的每日万分之五向原告支付违约金，并约定了房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的，由被告进行修复，由此产生的逾期交房责任由被告承担。同时被告承诺于2015年1月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如逾期不交付，应当承担违约责任。合同签订后，原告按照合同约定一次性向被告支付了全部房款270677元，并且支付了相应办证费用，但是在2015年12月18日因被告逾期交房便让原告到被告公司签署了被告拟定的格式合同《接房补充协议》，被告承诺于从2016年1月15日至2016年12月15日分两次支付原告2万元逾期交房违约金，但被告未按期支付也未向原告交付房屋，原告去门面查看，发现案涉门面的门前都是大坑，完全达不到交房使用条件，而且被告承诺的2015年1月31日前将办理商品房转移登记手续的有关文书交付给原告，至今也未履行。被告的上述行为已经构成严重违约，损害了原告的合法权益，并且通过格式合同的形式来免除其支付违约金的义务，根据合同法第39、40条的规定，应属无效。再根据司法解释的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款金额，参照中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故原告主张的违约金符合相关法律规定，依法应予支持。为此，原告为维护自身的合法权益，特诉至人民法院，提出前述诉讼请求。被告佳诚置业公司辩称：1、双方已经达成《接房补充协议》，对逾期交房违约金进行了约定，原告在诉请中的违约金计算方式没有事实依据，且甲方补充协议约定违约金支付截止时间2016年12月15日已过诉讼时效。2、对第二项诉请逾期办证违约金，根据双方签订的商品房买卖合同的约定已过诉讼时效，对原告的诉请请法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的房屋现场照片及视频，拟证明原告购买的门面至今还未交付，且存在严重安全质量隐患的大坑，达不到交付使用条件。经质证，被告佳诚置业公司对该照片的真实性、合法性和关联性均有异议，因该证据无法显示与本案的关联性，本院不予确认，但对案涉门面未交付的事实予以认定。原告提交录音光盘，拟证明原告的儿子去被告公司与该公司的李总等人沟通案涉门面的交付及违约金支付事宜，经质证，被告佳诚置业公司对该照片的真实性、合法性和关联性均有异议，无法对该录音的真实性予以核实，且该人员是否有权代表被告公司承诺支付2万元违约金的权限，原告也未举证。该证据缺乏证据的真实性、合法性和关联性，无其他证据予以佐证，本院不予确认。本院经审理查明事实如下：原告向景华、谢爱花系夫妻关系。2014年9月14日原告向景华、谢爱花与被告铜仁佳诚置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014009029），约定：1、原告向景华、谢爱花（买受人）购买被告铜仁佳诚置业有限公司（出卖人）笑哈哈中国中西部国际商贸物流城第20-23栋1层B20-1-4号房，建筑面积41.84㎡、套内建筑面积34.89㎡；2、按照套内建筑面积计算，该商品房单价7，758.01元/㎡，总价款270，677元；3、出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房；4、除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理［（1）、（2）不作累加］：（1）逾期在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人已付款的10%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。5、出卖人承诺于2015年1月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在欠款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：（1）约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的1%承担违约责任；（2）约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，同意按照下列第1项处理：①买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书起30日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息。原、被告双方还就其他权利义务进行了约定。2015年12月18日，原告向景华（乙方）与被告佳诚置业公司（甲方）签订《接房补充协议》，约定：甲乙双方于2015年11月30日友好协商，就乙方购买的案涉商铺，由于延期交房，2015年9月15日佳诚置业公司承诺每间商铺补偿壹万元，超过2015年11月30日交房的，佳诚置业公司另补偿每间商铺壹万元，合计每间贰万元。该笔补偿款直接转为乙方所欠甲方的购房款，如乙方已付清购房款的，该补偿款以最终办理产权证上的面积来最终结算购房款，多退少补。双方一致同意购房合同中的延迟甲方违约条款以本协议为准。同时在协议中备注：对截止2015年12月1日前，架空层、一层自购自营且房款一次性付清，按揭银行已放款客户，从2016年1月15日至2016年6月15日支付壹万元整，2016年6月16日至2016年12月15日支付壹万元整。案涉门面因没有竣工验收合格证至今未交付给二原告。《接房补充协议》约定的20，000元未实际履行。另查明，2015年，被告佳诚置业公司开发建设铜仁市碧江区九龙大道6号笑哈哈中国中西部国际商贸物流城0,2～39号的款综合市场E区1～4,10～13,5,6～9幢取得了《商品房预售许可证》。再查明，2019年8月2日，向景华、谢爱花向本院起诉佳诚置业公司，要求确认向景华与佳诚置业公司签订的《接房补充协议》无效，本院于2019年10月28日作出（2019）黔0602民初2986号民事判决书，确认向景华与被告佳诚置业公司于2015年12月8日签订的《接房补充协议》合法有效。该判决已于2019年11月22日生效。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，民事法律行为应当是行为人真实意思表示。本案原、被告在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。原告向被告支付了购房款，被告则应当按照合同约定的时间于2014年10月31日前向原告履行交房义务。被告未能如约履行交房义务，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，被告理应向原告承担逾期交房的违约责任。被告关于原告主张逾期交房违约金、逾期移交办证文书违约金的诉讼请求已超过诉讼时效的抗辩，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”及第一百九十五条第三项“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：．．．．．．（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；”之规定，本案原、被告双方于2015年12月18日因履行案涉《商品房买卖合同》中逾期交房的问题签订了《接房补充协议》，双方一致同意购房合同中的延迟交房违约条款以该协议为准，即佳诚置业公司于2016年12月15日前分期支付向景华、谢爱花20,000元，二原告于2019年8月2日因《接房补充协议》的效力问题向本院提起诉讼，引起诉讼时效中断，故，原告于2020年9月10日诉至本院，符合法律规定，不存在超过诉讼时效的问题。故，对被告该抗辩，本院不予采纳。被告应当按照法律规定和双方合同约定向原告承担违约责任。根据双方在《接房补充协议》的约定，被告佳诚置业公司应在2016年12月15日前支付二原告逾期交房违约金20,000元，至今未付，已构成违约。故，被告承担的逾期交房违约金为20,000元。原告该部分违约金的主张，于法有据，本院予以支持，超过部分不予支持。关于向景华、谢爱花要求佳诚置业公司支付以已付购房款270,677元为基数，从2015年1月31日起按中国人民银行同期贷款利率支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉请，本院认为，双方约定佳诚置业公司于2015年1月31日前，将办理商品房转移登记的有关文书交付给二原告，但佳诚置业公司未能在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，佳诚公司应承担违约责任，而本案中双方对违约金的标准并没有约定，故，本院结合二原告并未提交相应证据证实其因佳诚置业公司的违约行为给其造成的损失及损失的数额，根据公平与诚实信用原则，酌情支持违约金10，000元，超过部分，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告铜仁佳诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告向景华、谢爱花支付逾期交房违约金20,000元；二、被告铜仁佳诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告向景华、谢爱花逾期交付房屋转移登记有关文书的违约金10，000元；三、驳回原告向景华、谢爱花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,436元，已减半收取计2，718元，由原告向景华、谢爱花负担2，443元，被告铜仁佳诚置业有限公司负担275元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  符英二〇二〇年十一月十七日法官助理杨春芳书记员刘佳红