广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初4451号原告：张亚伟，男，1966年1月15日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：姚永志，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：林楚君，广东法制盛邦律师事务所实习人员。被告：肖业庞，男，1987年1月25日出生，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：柯朝政，广东金桥百信律师事务所律师。第三人：广州市天汇百货有限公司，住所地广州市番禺区钟村街钟灵北路**威宜楼**。法定代表人：梁伟棠，职务董事长。委托诉讼代理人：唐德方，女，该公司员工。委托诉讼代理人：崔庭国，男，该公司员工。原告张亚伟与被告肖业庞、第三人广州市天汇百货有限公司（以下简称天汇百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。张亚伟的委托诉讼代理人姚永志、林楚君，肖业庞的委托诉讼代理人柯朝政，天汇百货公司的委托诉讼代理人唐德方、崔庭国，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张亚伟向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付装修补偿款33万元；2.被告向原告支付违约金33万元；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告、被告于2019年12月27日签订《定金协议书》，并于2020年1月16日签订《协议书》，约定原告把涉案店铺（地（地址为广州市番禺区钟村街钟灵北路某大厦**XX铺位租赁权出让给被告，并约定被告需支付原告装修补偿款43万元。同日，原告、被告与第三人共同签订了《租赁合同变更协议》，共同约定原告把涉案店铺的租赁权转让给被告，被告与第三人签订了《租赁协议》，《租赁协议》约定被告获得了涉案店铺期限从2020年3月至2025年2月29日为期五年的租赁权。签约后，原告依约对涉案店铺进行清场，让利、亏本清空了店铺库存，并支出费用进行员工遣散等，依约提前清空了涉案店铺，并于2020年2月6日、2月7月、2月14日、2月15日、2月19日等期间多次通知、催促被告进行收铺，被告怠于收铺的情况下，原告已经于2020年2月11日根据合同约定把店铺场地和钥匙交付业主天汇百货公司，根据《协议书》的约定“出让方在2020年2月15日中午12:00前交店铺钥匙给承租方即为交场，如出让方于2020年2月15日中午12点前交出场地及钥匙而承租方未能出现接收，则钥匙及场地交还出租方天汇百货公司，出让方免责”，原告已全面履行完店铺交付等所有合同义务。但是，被告签约后，只是于2019年12月27日向原告支付了10万元的装修补偿款，剩下33万元装修补偿款尚未支付。后来，被告不但怠于进行收铺，并且以“新冠××疫情造成不可抗力导致合同无法履行，合同目的无法实现”为借口，拒绝履行合同，拒绝向原告支付装修补偿款，被告行为构成了根本违约，给原告造成了巨大损失。原告认为，此次疫情对原、被告之间的合同的履行几乎完全没有影响，不会导致双方的合同无法履行，不会导致合同目的无法实现，而且原告的义务早已全部履行完毕，被告亦已经获得了期限为五年的租赁期限，所以被告只剩下付款义务而已，并不存在疫情导致合同无法履行的情形，被告应继续履行合同，向原告支付装修补偿款及承担违约责任。综上所述，被告拒绝履行合同，构成根本违约，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，要求被告根据《协议书》支付应付的装修补偿费33万元及33万元的违约金。肖业庞辩称，1.被告未按时办理交接系疫情影响，属于不可抗力，不构成违约，无须支付违约金；2.原告交付租赁物以及钥匙的时间存疑；3.即使法院认定被告构成违约，原告诉讼请求中要求的金额是不合理的。综上所述，恳请法庭驳回被答辩人的全部诉讼请求。天汇百货公司述称，不同意《交场地协议》中的出让方免责条款，涉案商铺由原、被告进行交接，与其无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据以及庭审陈述，本院认定事实如下：2019年12月27日，张亚伟（出让方、林家勇代）与肖业庞（承租方）签订《定金协议书》，约定张亚伟向肖业庞收取100000元作为承租涉讼广州市番禺区钟村街钟灵北路某大厦一层XX铺位的定金；2020年1月15日前签署《租赁合同》，如承租方在约定时间内，未能按时出席签署《租赁合同》，则视为承租方自动弃权处理，相关定金出让方不作退还；如果出让方在约定时间内不能安排物业产权方、物业使用权方与承租方签订《租赁合同》，则视为出让方违约，出让方应以该定金金额的两倍200000元赔偿给承租方，本协议如有不尽事宜，须经双方协商补充规定，补充规定与协议具有同等效力；补充：出租方确认足够电力给予承租方作为格子铺用；面积约1067平方，以场地实际测量面积为准；租金150000元/月；租期2020年2月16日至2025年2月15日止；合同期内第四年递增一次5%；免租期为40天，从交铺当天起算；装修补偿费500000元；按金为两个月300000元；双方约定于2020年2月15日交付店铺使用，并提供有效证件办理消防及执照，店铺现经营“千足鞋城”，能提供现有消防证明。2020年1月11日，林家勇与天汇百货公司签订《交场地协议》，约定关于2020年1月16日出让方（张亚伟）、承租方（肖业庞）所签订协议书，如出让方于2020年2月15日中午12点前交出场地及钥匙而承租方未能出现接收，则钥匙及场地交还出租方天汇百货公司，出让方免责；现出让方（张亚伟）已将涉讼场地及钥匙交还出租方天汇百货公司。2020年1月16日，张亚伟（出让方、林家勇代）与肖业庞（承租方）签订《协议书》，约定出让方向承租方作为租赁涉讼商铺的约定，出让方在2020年2月15日中午12:00前交店铺锁匙给承租方即为交场，转让方减免承租方50000元，则承租方须在2020年2月14日前打装修补偿余款330000元，否则承租方赔偿双倍装修补偿费660000元给出让方，如超出2020年2月15日当日12:00后交场，出让方则赔偿承租方所交的费用双倍，即押金600000元，装修补偿费960000元，装修押金400000元共计1600000元；如出让方于2020年2月15日中午12点前交出场地及锁匙而承租方未能出现接受，则锁匙及场地交还出租方天汇百货公司，出让方免责；交铺后2020年2月16日至3月25日共计40天的租金由转让方承担；出让方原经营期内所有的财务债务经济纠纷与承租方无关。同日，天汇百货公司（甲方）、张亚伟（乙方、林家勇代）、肖业庞（第三方）签订《租赁合同变更协议》，约定甲方同意乙方将涉讼商铺原经营千足鞋城专柜现转给第三方经营天一坊（女人街格仔铺）品牌服饰、时尚饰品、化妆品、手机、钟表眼镜、美容美甲等项目；租赁期限为2020年3月1日至2022年2月29日，每月租金150000元，履约保证金300000元、水电保证金10000元、装修保证金20000元；乙方于2020年3月1日前注销与甲方的租赁备案合同，注销营业执照地址并交纳相关税费；第三方直接变更为乙方，继续执行原合同的内容不变，等等。2020年2月18日，张亚伟委托广东法制盛邦律师事务所出具《律师函》，告知肖业庞无权解除双方所签《协议书》、《协议书》仍然有效；肖业庞在收到函件后三天内支付装修补偿余额33万元；其已于2020年2月11日根据合同的约定把店铺和钥匙交还给天汇百货公司，完成了交铺，肖业庞可随时至天汇百货公司处领取钥匙收铺，等等。2020年2月24日，肖业庞委托广东天穗律师事务所出具《律师函》，告知张亚伟因全国发生新型冠状病毒××疫情不可预见、不可避免、不能克服，属于不可抗力，鉴于合同履行期限即将开始，而格仔铺租赁行业属于人员密集型行业，经营格仔铺的目的基本无法实现，40天的免租期根本无法实现装修、招商目的，其多次与张亚伟、天汇百货公司协商申请减租或推迟交场，均未能同意，故通知解除于2020年1月16日签订的《租赁合同变更协议》、《协议书》，收到通知之日起三日内退还装修款10万元，等等。张亚伟提供的微信聊天记录显示，张亚伟的员工林家勇于2月6日表示早就搬走货，可以交接商铺；肖业庞回复：“目前疫情高峰期交铺给我们也没用”；林家勇回复年初四就到广州，年初五就搬走货，如肖业庞未来就放钥匙天汇经理。其后肖业庞微信表示因疫情比较严重，属于不可抗力，申请减租1个月或推迟1个月交场；林家勇于2月10日回复2月份起一天未营业，货物早搬走，提前交铺肖业庞未接，请按双方协议执行。2月14日，肖业庞通过微信发送《律师函》。庭审中，各方确认涉讼商铺为临街商铺，并非封闭场所；《租赁合同变更协议》约定租期至2022年2月底，张亚伟退租后，肖业庞与天汇百货公司另行签订租赁合同，租期延至2025年2月底。张亚伟表示，《交场地协议》中落款时间2020年1月11日为笔误，实际应为2020年2月11日；张亚伟确认已收取100000元定金，不确认肖业庞是否接收场地；装修补偿金实际为商铺装修及租赁权的对价，涉讼商铺装修价值200多万元，其为交付商铺提前亏本清仓、遣散员工并耗费经济成本，为此提供《财产一切险（2009版）保险单》、发票、特别约定清单予以证明。其中保险单所载保险标的地址位于广东省广州市番禺区钟村街钟灵北路6号一楼，保险标的项目包括装修及附属设施（营业用具、配电设施、电器、空调、消防设备），货品及存货，装置、家俱及办公设施或用品，保险金额、赔偿限额分别为2150000元、4670000元、50000元，总保费8931元，保险期间自2018年9月21日至2019年9月20日；疫情对涉讼合同影响很小，根据《协议书》的约定，肖业庞未按期支付装修补偿款的，应赔偿相应的款项330000元作为违约金，违约金具有惩罚性质，《协议书》对张亚伟的违约作出更高赔偿约定，《协议书》对双方均是平等合理。肖业庞表示，其与张亚伟签订《协议书》后，因疫情原因与张亚伟协商减免租金或推迟一个月交接场地，其并未接收使用商铺，涉讼合同不能继续履行，其与天汇百货公司已另案诉讼解除租赁关系；张亚伟所主张的装修补偿款实际为转手费；对张亚伟提供保单不予确认，该保单地址与涉讼商铺地址不完全一致，保单有效日期为租赁前一年，保单无法反映装修物损失；违约金实际为赔偿及损失，但张亚伟无法证明其损失，且装修补偿款已包含装修的残余利用价值。天汇百货公司表示，整栋物业一楼除涉讼商铺外还包括一间小商铺及酒店大堂，已办理产权证；涉讼商铺并非封闭场所，属于临街商铺，疫情期间可以营业，车辆可以自由出入，未收到相关部门限制营业的通知；《交场地协议》天汇实际签订时间为2020年2月10日左右，张亚伟只将钥匙交给其司，并称肖业庞过几天过来拿钥匙，并未将场地交给其司。本院认为，张亚伟与肖业庞签订的《定金协议书》和《协议书》主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵照履行。双方协议中的装修补偿款实为肖业庞取得涉讼商铺使用权而对张亚伟提前退场的补偿，双方签订上述协议后，张亚伟已按约定提前清空并交回场地，天汇百货公司确认已于2020年2月10日收回钥匙并与肖业庞另行签订租赁合同，张亚伟的合同义务已履行完毕，肖业庞亦应按约向张亚伟支付装修补偿款330000元，故张亚伟该项诉请，合理有据，本院予以支持。至于违约金问题。一方面，张亚伟、肖业庞双方约定的装修补偿款共计为430000元，张亚伟在本案中并未举证其实际损失已超过该金额；另一方面，《协议书》所约定的违约条款具惩罚性，并考虑到新冠疫情对生产经营确有影响，肖业庞在涉讼交易过程中亦未实际获益。故根据公平原则，本院对张亚伟关于违约金330000元的诉请不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、肖业庞应于本判决发生法律效力之日起五日内向张亚伟支付装修补偿款330000元；二、驳回张亚伟的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10400元，由张亚伟负担5200元，肖业庞负担5200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黎美仪二〇二〇年十一月二十六日书记员  杜嘉华