云南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）云民终1131号上诉人（原审原告）：曲靖市农村信用合作社联合社，住所地：曲靖市麒麟区廖廓北路中段。法定代表人：李品涛，该社理事长。委托诉讼代理人：蔡静，云南恒序律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司，住所地：云南省昆明市北市区金江路1号。负责人：高存宏。委托诉讼代理人：武社民，云南刘胡乐律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：吴争丹，云南刘胡乐律师事务所律师，一般授权代理。原审第三人：云南景泰绿色产业有限公司，住所地：云南省西双版纳州景洪市易武路24号。法定代表人：王世永。原审第三人：云南皓诚世纪实业有限公司，住所地：曲靖市麒麟南路中天嘉园F座3层3号。法定代表人：梅耀天。委托诉讼代理人：陈石平，该公司员工，特别授权代理。原审第三人：梅耀天，男，汉族，1978年11月8日出生，住云南省昆明市五华区。原审第三人：王敏，女，汉族，1948年8月25日出生，住云南省五华区。原审第三人：云南中原实业集团有限公司，住所：云南省昆明市北京路凤凰村（泓瑞花园）3单元1-9层。法定代表人：闫政柏。原审第三人：昆明本润经贸有限公司，住所地：昆明市环城北路与穿金路交叉口水晶俊园C008号。法定代表人：闫静兰。原审第三人：闫泰丞，男，汉族，1976年2月28日出生，住云南省昆明市盘龙区。上诉人曲靖市农村信用合作社联合社（以下简称曲靖信用社）因与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司云南省分公司（以下简称华融公司）及原审第三人云南景泰绿色产业有限公司(以下简称景泰公司）、云南皓诚世纪实业有限公司（以下简称皓诚公司）、梅耀天、王敏、云南中原实业集团有限公司（以下简称中原公司）、昆明本润经贸有限公司（以下简称本润公司）、闫泰丞案外人执行异议之诉纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2019）云01民初516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。曲靖信用社上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法判决支持曲靖信用社一审提出的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由华融公司负担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，曲靖信用社与皓诚公司签订的《定向开发购买合同》应认定为合法有效，但一审判决没有做出认定；曲靖信用社支付的购房款中，虽然是以定金等名义交付购房款，但曲靖信用社支付的定金及垫付款项总计达1.47亿元，所支付的款项已达房款的大部分；一审法院认定房屋尚未建盖不实，项目地基工程已完成，皓诚公司已取得预售许可证，无法办理购房备案登记是由于土地被查封造成。2.一审法院适用《商品房销售管理办法》适用法律错误。被上诉人华融公司答辩称：1.曲靖信用社与皓诚公司签订的合同是定向开发合同，并非房屋买卖合同，不能据此认定在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.曲靖信用社向皓诚公司支付了多少款项及款项性质我们不清楚，但可以肯定尚未支付完毕，且未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；3.到目前为止，本案争议的标的物仅是一块空地，只有一个简易基坑，不可能占有；4.房屋还没有建盖，不存在办证问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件必须同时具备，才享有排除强制执行的民事权利，曲靖信用社提出的诉讼请求不符合其中任何一项。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人皓诚公司陈述称：皓诚公司与曲靖信用社签订的定向开发购买合同仍在履行过程中，合同没有解除；皓诚公司下欠华融公司的抵押借款至今还没有还清，请求法院依法判决。本案其他当事人既未答辩，也未到庭应诉。曲靖信用社向一审法院提出的诉讼请求为：一、请求依法判决停止对皓诚公司所有的位于曲靖市长兴路以北（曲市国用（2015）1652号）的土地进行拍卖、变卖等执行程序；二、请求依法确认曲靖信用社与皓诚公司签订的《定向开发购买合同书》合法有效，并且具有排除华融公司对皓诚公司所有的位于曲靖市长兴路以北（曲市国用（2015）1652号）的土地申请强制执行措施；三、本案诉讼费由华融公司承担。一审法院经审理认定的本案法律事实为：一审法院于2017年3月23日作出（2017）云01执365号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人景泰公司、皓诚公司、中原公司、本润公司、梅耀天、王敏、闰泰丞在银行的存款178621135.63元及利息，或对被执行人景泰公司、皓诚公司、中原公司、本润公司、梅耀天、王敏、闰泰丞价值178621135.63元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。一审法院于2018年6月26日作出（2018）云01执恢250号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人景泰公司、皓诚公司、中原公司、本润公司、闰泰丞价值178572550.63元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖；二、对被执行人梅耀天、王敏持有的皓诚公司100%的股权予以查封、扣押、拍卖、变卖。一审法院于2018年11月22日根据（2018）云01执恢250号向曲靖市房管局发出了协助执行通知书，查封了：曲市国用（2015）第1652号上的预售房屋，除已备案的QJ2016080405831-QJ2016080405839共九套房屋外其余房屋全部查封、禁止办理合同备案手续。一审法院另查明，曲靖市农村信用合作社联合社与皓诚公司于2013年8月20日签订了《云南省联社科技中心灾害备份中心暨曲靖市联社综合业务楼项目定向开发购买合同》，约定皓诚公司拟以出让方式取得位于原曲靖市麒麟区亩的国有建设用地使用权，现正在办理项目用地土地证、建设项目规划、建设用地规划许可、国有建设用地使用权及房地产开发项目相关手续，定向开发购买项目名称暂定“云南省联社科技中心灾害备份中心暨曲靖市联社综合业务楼项目”。曲靖信用社定向开发购买项目的用途为商业金融业，总建筑面积不少于50000㎡。曲靖信用社与皓诚公司均认可曲靖信用社为此项目已支付1.47亿元。之后曲靖市信用社向一审法院提起执行异议，请求停止执行（2018）云01执恢250号《执行裁定书》中对于皓诚公司所有的位于曲靖市长兴路以北（曲市国用（2015）1652号）的土地进行拍卖、变卖等执行程序。一审法院于2018年12月30日作出（2018）云01执异2060号执行裁定书，裁定：驳回案外人曲靖信用社的异议请求。曲靖信用社遂向一审法院提起本案诉讼。一审法院经审理认为：关于原告对诉争的土地有无权利，能否排除执行，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记的有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。”本案中，1.曲靖信用社与皓诚公司签订的《定向开发购买合同》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，买卖房屋所涉位置、房号、面积、单价、总价、交付时间均不确定，故该协议不应当认定为商品房买卖合同。2.双方当事人均认可本案所涉土地上目前并未建盖房屋，故也不存在曲靖信用社对于该不动产的实际占有。3.曲靖信用社只是以“定金”或者“诚意金”的形式缴纳了部分款项，不符合支付全部价款或将剩余价款交付执行的规定。4.本案所涉土地上尚未建盖房屋，不具备办理不动产权证的条件，所以也不存在因何原因未办理过户登记的问题。综上，曲靖信用社请求停止对本案所涉土地执行，没有相应的法律依据，不予支持。另外，曲靖信用社请求确认《定向开发购买合同书》的效力，不属于确认其权利的情形，不应在本案中一并处理。据此，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回曲靖信用社的诉讼请求。受理费人民币100元，由曲靖信用社负担。二审中，华融公司提出对曲靖信用社是否已实际向皓诚公司支付过1.47亿元款项及款项的性质不清楚。对一审判决认定的本案其他事实，各方当事人均未提出异议，本院予以确认。二审中，曲靖信用社向本院提交了《建设工程造价咨询合同书》、《土地估价报告书》、《关于中天广场项目基坑支护安全问题的函》、《技术服务合同》等四组证据，欲证明曲靖信用社已支付近50％的购房款，对案涉土地享有排除强制执行的民事权利。华融公司对曲靖信用社二审提交的证据的三性均不予认可。因曲靖信用社二审提交的证据与本案执行异议之诉的实体处理没有关联性，本院不予采纳。二审另查明，本案案涉曲市国用（2015）第1652号土地使用权人为皓诚公司，在该土地上开发建设“曲靖中天广场建设工程”项目的建设单位也是皓诚公司，该项目是一个准备向社会公众进行销售的综合性项目，销售对象不仅是曲靖信用社，目前该项目仅进行了基坑建设工作，地上建设尚未开工。本案当事人二审争议的焦点问题是：曲靖信用社对案涉1652号土地使用权是否享有排除强制执行的民事权利。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人，“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”本案案涉1652号土地使用权人为皓诚公司，在该土地上开发建设“曲靖中天广场建设工程”项目的建设单位也是皓诚公司，该项目是一个准备向社会公众进行销售的综合性项目，销售对象不仅仅是曲靖信用社，还可向社会不特定单位和个人进行销售，目前该项目仅进行了基坑建设工作，地上建设尚未开工，无法区分哪一部分属于曲靖信用社定向开发的房屋。因案涉土地及在建工程项目的主体仅为皓诚公司，曲靖信用社既不是土地管理部门登记的土地使用权人，也不是该项目在建工程的建设开发单位，曲靖信用社虽然与皓诚公司签订了定向开发购买合同，支付了定金和部分款项，但定购的房屋尚未建成，标的物并没有特定化，且曲靖信用社并没有提供充分证据证明其对案涉第1652号土地使用权具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定四个条件，故应认定曲靖信用社对案涉第1652号土地使用权并不享有排除强制执行的民事权利。综上所述，本院认为：上诉人曲靖信用社的上诉主张均无事实和法律依据，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由曲靖市农村信用合作社联合社负担。本判决为终审判决。审判长  李建华审判员  潘 静审判员  罗 成二〇二〇年十一月十日书记员  尹 倩