西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕0113民初83号 原告李斌，男，汉族，住西安市碑林区。 委托诉讼代理人祝红军，陕西稼轩律师事务所律师。 委托诉讼代理人徐仕杰，陕西稼轩律师事务所实习律师。 被告吴晶，女，汉族，1959年12月31日出生，住西安市雁塔区。 被告张迎丰，男，汉族，1962年3月4日出生，住西安市。 共同委托诉讼代理人高峰，北京市惠诚（西安）律师事务所律师。 第三人西安房宜居房地产经纪有限公司，住所地陕西省西安市高新区。 法定代表人杨绪清，系该公司执行董事兼总经理。 原告李斌与被告吴晶、张迎丰、第三人西安房宜居房地产经纪有限公司（以下简称房宜居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2018年1月9日，通过第三人居间介绍，原、被告签订了《房屋买卖业务签约文件合订本》，被告作为产权人同意将西安市高新区XX区XX号楼XX幢XX单元XX室出售给原告，出售价格为2450000元。同时该合同明确约定被告应于2018年5月10日前办理抵押注销手续，双方应于签订合同240个工作日内备齐所有资料及购房款办理相关手续，房屋解封全部由被告负责。原告已于2018年6月备齐购房所需首付款及相应购房资料，但被告未办理完成抵押注销及房屋过户手续，被告已严重违约。为尽快完成房屋过户手续，原告已于2018年11月8日向被告邮寄《通知》要求被告于通知发出后15日内办理完成购房合同中的房屋抵押注销及解封等全部工作，但被告至今未办完。故原告诉至法院，请求依法判令：1、解除《房屋买卖业务签约文件合订本》【交易编号：XIANZFJM2017000754】；2、被告向原告返还原告已支付房款及利息107975元（按年利率4.35%，利息计算至2019年10月20日）；3、被告向原告支付违约金共计245000元；4、被告承担房屋中介费36750元；5、本案诉讼费由被告承担。 被告吴晶辩称，原告与被告签订的房屋买卖合同属实，但本案所涉房屋被咸阳市秦都区人民法院查封，现房屋已被法院拍卖，故被告同意解除双方签订的房屋买卖合同；在本案所涉房地产告知书及房屋买卖合同中已明确载明房屋在签订前已被法院查封，原告及第三人对房屋已被法院查封的情况是知情的，故原告应承担相应的法律风险。 被告张迎丰辩称，本案所涉合同系原告与吴晶签订，与被告张迎丰无关，故被告张迎丰不同意原告的诉讼请求。 第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。庭后，第三人表示签订房屋买卖合同时原告李斌与被告吴晶、张迎丰均在场，合同上的签名是被告张迎丰签的，手印也是张迎丰本人的。原、被告签订合同时双方对该房屋存在查封均知情，双方约定由被告自行办理该房屋的解封及抵押注销手续，待被告办理完上述手续后，双方再办理房屋买卖的相关手续。 经审理查明，2018年1月9日，原、被告在第三人的居间下签订《西安市存量房买卖合同》，约定被告将位于西安市高新区XX区XX号楼XX幢XX单元XX室出售给原告，该房屋已设定抵押，被告应于2018年5月10日前办理抵押注销手续；该房屋成交价格为2450000元，原告应于合同签订当日将定金100000元支付给被告，且原告应于该协议签订之日起210日内备齐购房首付款，并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日，将购房首付款950000元存入资金监管账户进行资金监管，剩余房款1400000元办理商业贷款；合同签署后，若原、被告任意一方不按照合同约定履行或不完全按照合同约定履行视为违约，经守约方催告后仍不履行或不完全履行的，守约方有权单方解除合同；如被告违约，被告应于七个工作日内将其已经收取的原告全部付款返还给原告，并按房屋成交总价的百分之十向原告支付违约金，如原告违约，原告应按成交价的百分之十向被告支付违约金；该房屋交易时已经查封，中介方已告知原告，房屋解封全部由被告全权负责，原告同意签约三方居间合同，与第三人无关，此房价包含地下室一间。当日，原、被告及第三人签订了《居间服务合同》，约定由原告向第三人支付居间服务费36750元，同时还约定了相关的权利义务及违约责任。2018年1月9日被告吴晶出具收到原告涉案房屋购房定金100000元的收款收据。2018年11月8日，原告向被告发出《通知》称距合同签订日已达208个工作日，被告仍未按购房合同约定履行义务构成违约，自该通知发出后十五日内由被告办理完成购房合同中的房屋抵押注销及解封等全部工作。被告吴晶于2018年11月14日收到该通知。另原、被告均表示二被告系夫妻关系。庭审中，二被告提交了京东司法拍卖网截图，证明涉案房屋已于2019年10月12日经咸阳市秦都区人民法院司法拍卖，成交价为2580000元。庭后，第三人的经办人齐小龙到庭表示签订合同时在场的人包括其本人、王九峰、原告及被告吴晶、张迎丰，张迎丰的签名是其本人签署的。另被告申请对《西安市存量房买卖合同》中张迎丰的签字进行鉴定，本院告知被告三日内让张迎丰到庭，否则自行承担相应的不利法律后果，但被告张迎丰至今未到庭。 上述事实，有西安市存量房买卖合同、收款收据、通知、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，公民的合法权益受法律保护。原告诉请的《房屋买卖业务签约文件合订本》中包括《西安市存量房买卖合同》及《居间服务合同》，本案系房屋买卖合同纠纷，故对于居间服务合同关系，本院不予处理。庭审中，被告提交了京东司法拍卖网截图显示涉案房屋已被司法拍卖，双方的房屋买卖合同已无法继续履行，故对于原告所述的《房屋买卖业务签约文件合订本》中的《西安市存量房买卖合同》应予以解除。对于原告要求被告向其返还原告已支付房款并按年利率4.35%，计算2018年1月9日至2019年10月20日的利息共107975元的请求，因双方的房屋买卖合同已解除，故被告应向原告返还购房款100000元。对于原告诉请的利息，因双方约定被告应于2018年5月10日前办理该房屋抵押注销手续，如被告违约，被告应于七个工作日内将其已收取的原告全部付款返还给原告，如被告逾期将原告已支付款项返还给原告，则每逾期一日应按照同期银行贷款利息向原告支付违约金。故被告应按年利率4.35%向原告支付2018年5月22日至2019年10月20日的利息6150.4元。对于原告要求被告支付违约金245000元的请求，被告未在合同约定的时间办理该房屋抵押注销手续存在违约，但该房屋买卖合同明确载明该房屋在交易时已处于查封状态，且原告对该房屋处于查封状态是知情的，故对于该房屋因查封拍卖导致房屋买卖合同无法继续履行的风险原告亦应承担相应的责任。考虑到原告的损失情况及双方的过错程度，故本院酌情判令由被告向原告支付违约金30000元。对于原告要求被告支付中介费36750元的请求，因中介费的承担应根据居间服务合同相关约定处理，与本案不是同一法律关系，故本院对此不予处理。另对于被告辩称张迎丰的签字并非本人签署并要求司法鉴定一节，第三人表示该签名系张迎丰本人签的，被告张迎丰未在本院要求的时间到庭进行笔迹鉴定，故由被告张迎丰自行承担不利法律后果，本院对于被告张迎丰的辩称，不予采信。综上所述，兹依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告李斌与被告吴晶、张迎丰于2018年1月9日签订的《西安市存量房买卖合同》。 二、被告吴晶、张迎丰应于本判决生效之日起十日内向原告李斌返还购房款100000元并支付利息6150.4元。 三、被告吴晶、张迎丰应于本判决生效之日起十日内向原告李斌支付违约金30000元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、驳回原告李斌的其余诉讼请求。 本案件受理费26400元，由原告承担2357元，被告承担24043元。因原告已预交，故被告应在支付上述款项时将其应承担的案件受理费直接给付原告。 如不服本判决，可在判书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长 陈 婷 人民陪审员 刘 威 人民陪审员 刘丹峰 二〇二〇年十一月十二日 书 记 员 马小姣 打印：薛梅校对：薛梅2020年月日送达 1