天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0106民初3126号原告：天津亚启商贸有限责任公司，所住地天津市红桥区意库创意产业园B7凯斯汀。法定代表人:孔原，职务经理。委托诉讼代理人：罗艺，四川韬世（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓璐，四川韬世（天津）律师事务所实习律师。被告：天津意库创意企业管理服务有限公司，住所地天津市红桥区湘潭道**（地毯厂内****）。法定代表人：赵长亮，职务经理。委托诉讼代理人：苏博，天津致行律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱鹏恺，天津致行律师事务所实习律师。原告天津亚启商贸有限责任公司（以下简称亚启公司）与被告天津意库创意企业管理服务有限公司（以下简称意库公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亚启公司法定代表人孔原及其委托诉讼代理人罗艺、王晓璐，被告意库公司委托诉讼代理人苏博、邱鹏恺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亚启公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方于2019年12月2日签订的编号为ＨＱＹＣ-19-548号的《天津市意库创意园租赁合同》无效；2.依法判令被告返还原告已支付的费用共计102466元；3.依法判令被告返还原告已支付被告代缴电费的服务费共计1044元；4.依法判令被告向原告支付违约金32940元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月2日，原、被告签订了《天津市意库创意园租赁合同》及合同附件（以下简称“租赁合同”）,合同编号为ＨＱＹＣ-19-548,原告承租被告合法拥有使用权的位于天津市红桥区xx号房屋，承租期自2020年1月1日起至2020年3月15日止，付款方式为一次性支付租金及服务费。依《租赁合同》之约定原告于2020年1月13日向被告指定收款账户一次性汇款支付该承租期内租金及服务费共计46495元，被告于2020年1月23日开具了增值税普通发票。此后，原告于2020年3月21日通过工商银行网上银行转账到被告账号为1229********的招商银行账户，一次性支付2020年3月16日起至2020年6月15日承租期内的租金及服务费55971元。原告按时足额缴纳租金及服务费，合法使用涉案房屋。原告于2020年6月份接到天津市红桥区人民法院传票，在2020年7月3日因案号为(2020)津0106民初1496号案件开庭时才得知，被告于2019年12月31日起已经无权对涉案房屋进行对外出租。被告与原告签订《租赁合同》时，明知已无涉案房屋的使用权，还与原告签订《租赁合同》系无权出租也未经权利人追认，《租赁合同》当属无效。依《租赁合同》第一条第1款、第八条第1款、第2款之约定，被告违反本租约的规定，应承担违约责任，赔偿原告所交租赁保证金数额的违约金32940元。综上所述，《租赁合同》无效，被告应返还原告基于《租赁合同》已支付的租金及服务费，并承担违约责任。原告与被告多次协商未果，因而成诉。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判如所请。意库公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告与天津市红桥区供热办公室签订的《房屋租赁合同》虽已于2019年12月31日到期，未再次以书面形式进行续签，但园区内租户并未全部腾房完毕，被告至今仍在经营管理园区，并协助天津市红桥区供热办公室进行腾房。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，应属有效。被告多次通知园区内商户，被告与天津市红桥区供热办公室租赁合同将于2019年12月31日到期，到期后不再续签，要求园区租户尽快腾房，被告认为原告不具有向被告主张合同无效及返还相应费用的诉讼主体资格。关于原告主张的代缴电费服务费，系原告占有使用房屋期间实际向被告支付的购电费用，无权要求被告返还。关于原告向被告主张的违约金没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：坐落天津市红桥区××街××道××号××号楼××号房屋产权人为案外人天津地毯进出口公司地毯厂（以下简称地毯厂）。亚启公司自2017年开始就上述房屋与意库公司建立租赁关系，期间多次签订房屋租赁合同。双方于2019年12月2日就涉诉房屋最后一次签订《天津市意库创意园租赁合同》，编号为ＨＱＹＣ-19-548，租期自2020年1月1日起至2020年3月15日止，租金合计5131元，服务费合计40014元，物业费合计1350元，付款方式为一次性支付租金及服务费。原告于2020年1月13日通过银行转账形式向被告支付上述费用。后原告又于3月21日向被告支付2020年3月16日至6月15日的租金、服务费及物业费共计55971元。2020年1月至6月15日期间原告通过被告购电共计1800度，向被告交纳费用合计2214元，其中1044元被告以服务费形式出具的发票。庭审中，双方均认可原告目前仍占用涉诉房屋。另查，案外人天津市红桥区供热办公室（以下简称红桥供热办）于2020年4月26日诉至本院，要求天津市建苑房地产开发有限公司（以下简称建苑公司）、意库公司、亚启公司腾出涉诉房屋，地毯，地毯厂作为有独立请求权第三人参加诉讼求将涉诉房屋返还地毯厂。在该案庭审中，地毯，地毯厂明确表示意库公司在2019年12月31日后不再享有对涉诉房屋转租的权利于2020年7月15日作出（2020）津0106民初1496号民事判决书，判决红桥供热办、建苑公司、意库公司、亚启公司于本判决生效之日起十五日内将涉诉房屋腾空并返还地毯厂。该判决认定如下事实：2007年9月10日，经地毯厂授权，红桥供热办与建苑公司签订《租赁合同》，约定红桥供热办向建苑公司出租包括涉诉房屋在内的坐落天津市红桥区××街××道××号××区（原名称为外贸地毯厂厂区、红桥工业园区）的Ａ区和Ｂ区的场地、建筑物、构筑物及其附着物（Ａ区Ａ-1楼二、三、四层，Ｂ区Ｂ-1办公楼除外）。租赁期限12年，自2008年1月1日起计算。租赁期满需续租的，双方另行协商签订合同。建苑公司在建设创意产业园和招商过程中，与第三人签订的转租合同不得超过本合同有效期限，且转租合同应由红桥供热办见证。2007年10月19日，建苑公司与案外人天津市红桥科技贸易发展区管理委员会办公室共同出资设立意库公司。经建苑公司授权，意库公司负责意库创意产业园区内对外出租房屋等经营管理事宜。2019年8月8日，红桥供热办在本市《今晚报》上刊登《腾房通知书》，该通知书记载：我单位与建苑公司签订的关于红桥区湘潭道11号红桥工业园（即现意库创意园）《租赁合同》将于2019年12月31日到期，双方不再续约。请建苑公司与意库创意园区内的全部招商租赁户尽早做好撤离园区的准备，确保在2019年12月31日前将意库创意园区全部腾空，并交还我单位。到期不搬离的租赁户，我单位将采取法律手段，追究相关单位和租赁户的法律责任。亚启公司不服上诉至天津市第一中级人民法院，该院于2020年10月13日出具民事判决书，驳回上诉，维持原判。本院认为，已生效法律文书已认定红桥供热办与建苑公司于2007年9月10日签订的《租赁合同》为合法有效，且涉诉房屋租期至2019年12月31日届满。租赁合同届满前，红桥供热办已公告通知其与建苑公司的合同将不再续约，故应认定双方的《租赁合同》于2019年12月31日到期终止。在上述合同租赁期限内，经建苑公司授权，意库公司又将涉诉房屋转租给亚启公司，地毯，地毯厂未提出异议分转租合同亦为有效，但超出《租赁合同》剩余租赁期限的转租应属无效，故原告要求确认编号为HQYC-19-548号的《天津市意库创意园租赁合同》无效，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告返还已支付的费用102466元，虽然双方的租赁合同无效，但亚启公司已实际使用了涉诉房屋，其有义务参照合同约定支付房屋占有使用费及其他实际发生的相关费用，故原告的该项诉讼请求不符合法律规定，本院不予支持。关于原告要求退还代缴电费服务费一节，虽然被告代收电费时出具的发票为服务费，但其实质就是电费的一部分，原告无权要求被告返还。关于原告主张的违约金32940元，因双方的租赁合同无效，违约条款亦应无效，且原告并未举证证明因合同无效给其造成的具体损失，故原告的该项诉讼请求缺乏证据依托，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款、第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告天津亚启商贸有限责任公司与被告天津意库创意企业管理服务有限公司于2019年12月2日签订的编号为HQYC-19-548的《天津市意库创意园租赁合同》无效；二、驳回原告天津亚启商贸有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费3049元，减半收取1524.5元，由原告天津亚启商贸有限责任公司负担1484.5元，被告天津意库创意企业管理服务有限公司负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  庞婕二〇二〇年十一月十一日法官助理杨德三附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。2.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。