广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初8279号 原告：李进荣，男，1965年5月20日出生，汉族，户籍住所地：广西桂平市，现住南宁市。 委托诉讼代理人：左玉征，广西南宁市北部湾法律事务所法律工作者。 被告：广西鑫威乐投资有限公司，住所南宁市兴宁区明秀东路******房。统一社会信用代码：91450100068855160H。 法定代表人：凌寿沙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：叶茂昌，广西展邦律师事务所律师。 原告李进荣与被告广西鑫威乐投资有限公司（以下简称“鑫威乐公司”）合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告李进荣及其委托诉讼代理人左玉征，被告鑫威乐公司的委托诉讼代理人叶茂昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李进荣向本院提出诉讼请求：1.被告归还原告房款59910元；2.被告支付滞纳金10000元（计算方式：以本金59910元为基数，自2019年12月1日起至2020年10月10日止，按双方约定每日千分之三计算为55716元，现原告主张被告仅需支付截至本案开庭之日即2020年11月19日的滞纳金10000元，自2020年11月20日起至被告实际清偿之日止，以本金59910元为基数，继续 按每日千分之三计付）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年7月11日签订了一份《虎邱福星广场合作建房合同》（编号：5号楼一1301）。合同签订后，原告向被告支付房款74887元，被告出具收据为凭。因被告原因，双方于2019年6月23日至6月26日期间协商终止上述合同，双方为此签订《付款协议》约定被告分5期向原告付清上述款项及滞纳金，但被告签订《付款协议》后，只支付了第一期即于2019年7月3日向原告支付14977元，余下四期共计59910元至今未付，原告多次追索未获，为此，特向法院起诉，望判如所请。 被告鑫威乐公司辩称，一、对原告诉请的房款数额没有异议。二、对于本案合作建房合同依法应认为是无效合同，之前同一建筑物的其他诉讼案件已经查明该土地性质是工业用地，相关合同属于无效合同，因此不应承担违约责任。三、滞纳金约定过高，因为欠付款项应当参照利息计算损失，最高不应超过LPR四倍计算利息。关于滞纳金的认定，尊重法院之前同类判决意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月11日，原告李进荣（乙方）与被告鑫威乐公司（甲方）签订《虎邱福星广场合作建房合同》，约定：双方合作建设物业位于南宁市兴宁区虎邱西路9号虎邱福星广场（暂定名），土地面积为22287.5㎡，集体土地使用证号为南宁集用（2013）第702593号；原告与被告合作建设前述项目中5号楼第一单元13层1301号房（建筑面积共34.67平方米，套内建筑面积29.47平方米）原告取得该房屋使用期限为自该房屋交付之日起至2058年4月30日止，建房单价为3600元/平方米，总价款为124812元，在原告按期足额缴纳合作建房款的前提下，被告应当在2018年5月31日前完成合作建房的建设义务，并在20 18年5月31日前将物业交给原告使用。合同还就双方的其他权利义务及违约责任进行了约定。同日,原告向被告支付了涉案房屋首付款30000元,并于2017年7月31日向被告支付了涉案房屋款项44887元。 2019年6月26日，原、被告双方签订《付款协议》，约定：因原告要求终止与被告签订的《虎邱福星广场合作建房合同》，被告同意归还原告74887元，原告同意被告自签订本协议起分五次支付：2019年7月30日付14977元、2019年8月30日付14977元、2019年9月30日付14977元、2019年10月30日付14977元、2019年11月30日付14979元；如被告逾期支付的，从逾期之日起，被告每日应按逾期款项的3‰向原告支付滞纳金。《付款协议》签订后，被告向原告返还了前一期款项14977元，尚欠59910元未归还。 本院认为，关于诉争合同的性质和效力。首先，综观涉案《虎邱福星广场合作建房合同》的合同条款和文义、约定主要权利义务、双方订立合同时的真实合意等方面，原告向被告支付合作建房款，取得涉案房屋的所有权，双方在该合同中也未明确在合同期限届满后原告需返还涉案物业，即双方合同的目的实际是对涉案物业所有权的转让，故原、被告签订的《虎邱福星广场合作建房合同》的法律性质应为房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告鑫威乐公司未取得涉案物业的商品房预售许可证明，因此原、被告签订的《虎邱福星广场合作建房合同》自始无效。由于该《虎邱福星广场合作建房合同》自始无效，双方在《付款协议》中约定的终止合同的内容应为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条、第五十八条的规定，合同无效，被告应向原告退还其收取的建房款，因此双方在《付款协议》中对建房款退还的相关约定并未违反相关法律法规的强制性规定，且是双方当事人的真实意思表示，该约定应为合法有效。 关于原告主张的购房款及违约金。被告应当按照该《付款协议》的约定按时向原告退还相应的款项，而被告实际未依约按时退还购房款共计59910元，现原告主张被告退还该款项，符合法律规定，本院予以支持。被告逾期支付上述款项，已经构成违约，《付款协议》约定如被告逾期支付上述款项，每日按逾期款项的3‰支付滞纳金，原告据此主张相应的滞纳金。被告主张该滞纳金约定计付标准过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院认定双方约定的滞纳金即违约金性质，该计算标准高于因违约造成的实际损失，现被告主张予以调整至LPR的四倍，本院依法调整被告应付利息为：自2019年12月1日起至2020年11月19日止为原告主张利息数额10000元，自2020年11月20日起至被告实际清偿之日止，以59910元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍分段计付。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告广西鑫威乐投资有限公司归还原告李进荣购房款59910元； 二、被告广西鑫威乐投资有限公司向原告李进荣支付滞纳金（计算方式：自2019年12月1日起至2020年11月19日止为10000元，自2020年11月20日起至被告广西鑫威乐投资有限公司实际清偿之日止，以59910元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍分段计付）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务 利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费774元，由被告广西鑫威乐投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 林莉 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 曹畅 书 记 员 谢芸 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 -7- 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。