湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0923民初933号原告：黄波，男，1967年8月28日出生，汉族，住湖北省云梦县。被告：黄三来，男，1971年10月13日出生，汉族，住湖北省云梦县。委托诉讼代理人：董淑红，湖北自强律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟景全，湖北自强律师事务所律师。原告黄波与被告黄三来房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月14日立案，于2019年12月31日作出（2019）鄂0923民初2166号民事判决，被告黄三来不服判决，上诉至湖北省孝感市中级人民法院，湖北省孝感市中级人民法院于2020年5月11日作出（2020）鄂09民终426号民事裁定，撤销原判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄波、被告黄三来及其委托诉讼代理人董淑红、孟景全均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄波向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付下欠房款309300元；2、由被告承担本案诉讼费。后变更诉讼请求为：如果对方主张退房解除协议，则请求判令:1、被告给付20%的违约金32400元；2、被告支付租金每年2400元直至结案时间止，合计86000元；3、请求被告将所有的全部装修该门市房内外的全部附着物及垃圾处理干净，恢复原状，扣除上述费用后，我再将剩下43600元退给被告；4、被告给朱建辉的装修材料款，与原告无关，由被告自行处理。事实和理由：2016年12月23日，黄三来在黄波处购买112平方米的两间门面房，约定4700元／㎡，总价款550000元。黄三来以材料款78700元抵付部分房款，后黄三来向黄波支付10万元现金，又向黄波出具一直10万元借条，黄波就向黄三来开出了一张收房款20万元的收据。后来黄三来在近两年的时间内又分五次付房款62000元。黄三来现仍下欠购房款309300元。原告黄波遂提起诉讼。被告黄三来辩称：原告所述与事实不符，违背诚实信用原则，涉嫌虚假诉讼，被告通过支付现金和装修材料抵房款等方式已实际支付房款340700元。被告向原告出具的购房款收据共有7张，包含有现金方式、装修材料抵款等形式，合计总价为340700元。充分证明被告向原告交付340700元房款的事实。至于原告提交的借条，被告认为该借条虽然客观存在，但借款并未落实，原告并没有向被告交付10万元，双方的借贷关系并不成立，而且这也与本案房屋买卖合同属于不同的法律关系。原告歪曲事实，说被告仅支付240700元，与其所举证的工作日志等是自相矛盾的，应依法不予采信。涉案的房产买卖合同属无效合同，黄波不是本案的适格诉讼主体。1、从房屋产权的主体来讲，根据原告举证，涉案房产工程的发包方为云梦县伍洛镇人民政府，施工方为云梦县广厦建筑（集团）有限责任公司。即使黄波是工程的实际施工人，但其对涉案房产显然不具有所有权。同时，根据《收据》显示，收款人为云梦县伍洛龙港小区项目经理部，该项目经理部未经工商登记。在案证据无法证实涉案房产黄波是否为房屋的所有权人。根据法律规定，非所有权人出卖他人房屋，其买卖行为无效；房屋的产权为数人共有的，须征得共有人同意才能出卖，部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。因此，本案黄波并不是适格的诉讼主体。2、从涉案房产的合法性来讲，涉案房产属于违法改变农用土地性质，既无县一级政府土地规划许可证、建筑规划许可证，也没有集体土地建设用地许可证，涉案土地没有通过招投标挂牌程序，属于违法改变土地用途的行为，故涉案房产应属于违法建筑。因此，根据《合同法》第52条，涉案的房屋买卖合同应认定为无效合同。显然，应按照无效合同的有关规定处理，黄波无权主张房款，并应退还黄三来所付房款。3、从涉案合同的签订过程及合同履行角度来讲，本案中，黄波与黄三来签订购房合同，约定可为涉案房产办理土地证和房产证，但事实上因涉案的土地性质没有变更，没有建筑规划许可证，且无法补办手续，即该房产根本不能办理两证。根据法律规定，即使黄三来支付全款，也无法取得房屋产权。因此，黄三来有权行使合同履行抗辩权，拒付下欠的房款。综上所述，原告不是本案的适格诉讼主体，涉案的房产买卖合同属无效合同，被告已支付房款340700元，应依法由原告向被告返还，请求人民法院查明案件事实，驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。黄三来对黄波提交的五组证据中的10万元借条提出异议，并申请笔迹鉴定，经鉴定后确认借条上“黄三来”为黄三来所写，黄三来虽对鉴定意见无异议，但认为该借条的主要内容不是黄三来本人书写而签名是黄三来的有悖常理；对证据四胡国清的工作日志和出庭证言不认可；对其他证据没有异议。黄波对黄三来提交的7张交款凭证无异议，但说明20万元的收据中有10万元是黄波帮黄三来垫付房款，有借条为证，实际双方并没有发生借款行为，黄三来不承认有借款。本院认为，黄三来向黄波出具10万元的借条，实际是黄三来下欠购房款10万元未付，黄波同意该10万元购房款可暂缓交纳合意。本院对黄波实收黄三来交房款10万元，由黄三来出具10万元借条后，黄波开出收房款20万元收据的事实依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年8月，云梦县广厦建筑（集团）有限责任公司与伍洛镇人民政府就开发建设伍洛寺中心村二期（龙港小区）签订协议书一份。2010年8月10日，云梦县广厦建筑（集团）有限责任公司向黄波开出代表本企业作为云梦县伍洛龙港花园工程代理人的授权委托书，由黄波代为联系工程业务，授权委托书有效日期至2010年11月10日止。2010年8月18日，云梦县广厦建筑（集团）有限责任公司与黄波作为甲、乙方签订协议书一份，内容为：黄波在伍洛寺中心村二期（龙港小区）开发了肆栋混合结构六层建筑面积共20000平方米的房地产经营项目，由黄波自负盈亏、自理税费的方式支付工程所涉及的一切人工费、机械费、材料费等款项；由黄波交纳12万元的管理费等。2010年9月10日，伍洛镇人民政府发文批准同意进行伍洛寺中心村二期（龙港小区）工程改造。黄波随后建设了伍洛寺中心村二期（龙港小区），项目名称为龙港花园，并以个人名义交纳了部分税款。2016年12月23日，黄波（甲方）与黄三来（乙方）签订一份《伍洛龙港花园小区门市房转让协议书》，合同约定主要内容：黄三来以55万元的价格向黄波购买位于云梦县伍洛龙港花园第四号楼由西至东第3至4间门面房，建筑面积为122平方米，单价为每平方米4700元；黄波应保证所出售房屋所有权的真实性，不得另售给他人；黄波将房屋所有权永久性出让给黄三来；办理两证明费用由黄三来负担；黄三来将购房款付清后，有权对房屋进行自由买卖、转让等。随后，黄三来向黄波给付购房款10万元，黄波向黄三来出具20万元的收据，同时黄波向黄三来出具借款10万元的借条。另，黄波同意黄三来以朱建辉在其赊购的材料款78700元抵付房款，并开出收据。后黄三来从2018年5月20日起至2019年8月5日分五次付房款62000元。黄三来在已购房屋进行装修后经营建材生意。黄波向黄三来催要下欠房款时发生争议，形成纠纷。上述事实，有云梦县广厦建筑（集团）有限责任公司与伍洛镇人民政府签订的开发建设伍洛寺中心村二期（龙港小区）协议书、云梦县广厦建筑（集团）有限责任公司委托黄波代表本企业为云梦县伍洛龙港花园工程代理人的授权委托书、云梦县广厦建筑（集团）有限责任公司与黄波签订的协议书、黄波与黄三来签订《伍洛龙港花园小区门市房转让协议书》、黄波向黄三来出具20万元购房款的收据、黄波向黄三来出具借款10万元的借条、黄波开出的黄三来以朱建辉在其赊购的材料款78700元抵付房款的收据、黄三来付房款62000元收据等证据证明。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力，但违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》明确规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。黄波借用云梦县广厦建筑（集团）有限责任公司名义与伍洛镇人民政府签订协议,后未取得相应的建设资质、获得相应许可的情况下，以个人名义在集体所有的土地上建设房屋并对外进行销售，显然违返了上述法律规定，故黄波与黄三来签订购房协议无效。无效合同自始没有约束力，黄波依法应返还黄三来支付的购房款。对于黄三来辩称黄波不是本案适格主体的意见，本院依法不予支持。对黄三来出具的“借条”10万元是借款还是欠款的问题，即黄三来给付房款具体数额问题，本院认为，2016年12月23日黄波出具的20万元收据凭证中，黄波认可收取现金10万元，而黄三来无证据证实交付现金20万元的相关证据，该借条实际应为欠房款10万元，故2016年12月23日黄波实收黄三来购房款10万元，下欠购房款黄三来向黄波出具欠条。黄三来以朱建辉所欠材料款78700元抵房款，因该款未并实际交付给黄波，该款涉及债务转移，该债务是否转移、是否应由黄波承担，本院在本案中不作评判，黄三来可另行主张权利。黄三来后陆续向黄波付房款62000元，故黄三来实际付房款为162000元。黄波主张黄三来给付违约金、租金的诉请，因双方未明确约定，不符合法律规定，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十三条，《中华人民共和国建筑法》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告黄波与被告黄三来签订关于云梦县伍洛龙港花园第四号楼由西至东第3至4间门面房买卖的《伍洛龙港花园小区门市房转让协议书》无效；二、原告黄波向被告黄三来返还购房款162000元，限本判决生效之日超15日内给付；三、被告黄三来于本判决生效之日超15日内将云梦县伍洛龙港花园第四号楼由西至东第3至4间门面房内添加的附属物自行拆除，恢复原状，返还给原告黄波；四、驳回原告黄波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5940元，由被告黄三来负担2970元，由原告黄波负担2970元，限本判决生效之日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  毛书鹏人民陪审员  劳能文人民陪审员  王翠琼二〇二〇年十一月十九日书 记 员  刘 影【附法律条文】《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国建筑法》第七条建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证；但是，国务院建设行政主管部门确定的限额以下的小型工程除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益的；（二）恶意串通，损害国家、集休或者第三人利益的；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。