江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初6185号原告：孙欣，男，1987年12月8日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：刘平云，连云港市海州区岗埠法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：曹士江，连云港市海州区浦南法律服务所法律工作者。被告：连云港滨河置业有限公司，住所地连云港市海州区陇海路商业步行街**楼**。法定代表人：朱兰军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王良海，江苏海晟律师事务所律师。原告孙欣与被告连云港滨河置业有限公司（以下简称滨河置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙欣的委托诉讼代理人刘平云、被告滨河置业的委托诉讼代理人王良海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙欣向本院提出诉讼请求：1、判令被告按约支付逾期交房违约金45538元。2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年5月7日原被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于海州区住房，建筑面积182.27平方米以及车库21.94平方米销售给原告。住房价677680元，车库价42125元。付款方式为“按揭付款”。交房期限2017年6月30日前。另约定，被告如逾期交房从逾期之次日起每日按房款总价万分之二向原告支付违约金。合同签订后原告按约交付房款，而被告没有按约交房。为此，提出上述诉求请依法判决。被告滨河置业辩称，我们认为被告计算违约金的基础应当是被告逾期交房导致原告产生的实际损失，在原告没有实际损失的情况下其主张违约金明显过高，请求法庭予以调整或不予支持，我们算一下是37882元。原告孙欣围绕诉讼请求提交了下列证据：商品房买卖合同两份、购房发票两张、农村信用社的借款借据一份。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原告提交的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2017年5月7日，原告孙欣（买受人）与被告滨河置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》两份，合同编号分别为LYGSPF2017940691、LYGSPF2017940703，其中编号LYGSPF2017940691《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的位于海州区房屋，建筑面积182.27平方米，每平方米3718元，总价677680元，自签定合同之日买受人支付房款137680元，余款540000元为银行按揭贷款，买受人自接到出卖人通知之日起7日内，需到贷款银行办理按揭贷款等相关手续，否则视为买受人违约；出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制；3、市政大配套项目建设滞后（含主管网、水电、道路及排污等），国家政策法规性变更；第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料提交产权登记机构备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金等内容。另外编号LYGSPF2017940703《商品房买卖合同》约定：买受人购买出卖人开发的位于海州区房屋，建筑面积21.94平方米，每平方米1920元，总价42125元，自签定合同之日买受人支付房款42125元；合同约定的交付期限、违约责任与上述合同约定内容一致。上述合同签订后，原告孙欣即按约向被告滨河置业交付了8号楼2单元2-601室房屋首付款137680元以及8号楼无单元118室房屋的购房款42125元，原告孙欣于2019年1月28日向被告滨河置业付清剩余的全部购房款。后被告滨河置业于至今未将樱花社区一期8号楼2单元2-601室及8号楼无单元118室房屋交付给原告孙欣。本院认为，原告孙欣与被告滨河置业签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告孙欣按照合同约定向被告滨河置业交付购房款，被告滨河置业未按合同约定向原告孙欣交付房屋，被告滨河置业应当承担逾期交房的违约责任。本案中，合同约定的交付房屋时间是2017年6月30日，但合同约定买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制，故原告孙欣购买8号楼2单元2-601室房屋的逾期交付违约金应当自原告孙欣交清房款时间2019年1月28日次日起计算，8号楼无单元118室房屋逾期交付违约金按合同约定的交房时间2017年7月1日起算。被告滨河置业逾期交付房屋已超过90日，根据合同约定被告滨河置业按日向原告孙欣支付已交房款的万分之二的违约金。对此，被告滨河置业抗辩称，我们认为被告计算违约金的基础应当是被告逾期交房导致原告产生的实际损失，在原告没有实际损失的情况下其主张违约金明显过高，请求法庭予以调整或不予支持。结合当地的同类地段的租金标准等情况，本院认为原告按日万分之一向被告主张逾期交房违约金，符合法律规定，本院予以支持。被告滨河置业至2020年9月18日止应支付原告孙欣逾期交付房屋的违约金为45546元（677680元×0.1‰/日×599日+42125元×0.1‰/日×1176日），现原告向被告主张支付逾期交付房屋的违约金45538元，未超出应支付的逾期交房违约金，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告连云港滨河置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告孙欣逾期交房违约金45538元。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费938元，由连云港滨河置业有限公司负担（孙欣已预交，连云港滨河置业有限公司在支付上述款项时一并给付孙欣）。如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被告执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 孟善业二〇二〇年十一月十六日法官助理 张 壤书 记 员 李小红法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。收款单位：江苏省连云港市中级人民法院收款银行：中国农业银行账号：62×××68收款行地址：农行连云港苍梧支行营业部三、案款缴款账户开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-014689