北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初509号原告（执行案外人）:李海玲，女，1981年9月15日出生。委托诉讼代理人：王莹，女，燕达国际健康城投资管理有限公司工作人员。委托诉讼代理人：田国忠，河北天枢律师事务所律师。被告（申请执行人）：国开（北京）新型城镇化发展基金（有限合伙），住所地北京市顺义区。执行事务合伙人：国开投资发展基金管理（北京）有限责任公司（委派左坤为代表）。委托诉讼代理人：明兆娟，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛未默，北京市兰台律师事务所律师。第三人（被执行人）：北京杰宝房地产开发有限责任公司，住所地北京市东城区安定门外蒋宅口杰宝公寓****。法定代表人：朱明，经理。委托诉讼代理人：王伟光，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：杨刚，北京市阳光律师事务所律师。第三人（被执行人）：盛德基业控股股份有限公司，住所地北京市丰台区南三环东路******西段办公502。法定代表人：张云香，经理。委托诉讼代理人：杨刚，北京市阳光律师事务所律师。第三人（被执行人）：王旭东，男，1967年11月30日出生，汉族，北京杰宝房地产开发有限责任公司股东，住北京市丰台区怡海花园富润园****。委托诉讼代理人：杨刚，北京市阳光律师事务所律师。原告李海玲与被告国开（北京）新型城镇化发展基金（有限合伙）（以下简称国开发展基金）及第三人王旭东、第三人盛德基业控股股份有限公司（以下简称盛德公司）、第三人北京杰宝房地产开发有限责任公司（以下简称杰宝公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李海玲之委托诉讼代理人王莹、田国忠，被告国开发展基金之委托诉讼代理人明兆娟、牛未默，第三人王旭东、第三人盛德公司、第三人杰宝公司之共同委托诉讼代理人杨刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李海玲向本院提出诉讼请求：1.判决停止对北京市东城区×××大厦（推广名：××﹒紫阙）项目中的第北【幢】【座】2【单元】【层】602号房（以下简称案涉房屋）的执行，并解除查封；2.案件受理费由国开发展基金负担。事实和理由：（2020）京02执异224号执行裁定，驳回李海玲执行异议的诉讼请求是错误的。李海玲提起执行异议的依据并非仅为（2019）冀1082民初8757号民事判决，更主要的依据是李海玲与杰宝公司签订的《北京市商品房认购书》，且李海玲合法占有案涉房屋。李海玲作为合法、善意的案涉房屋买受人，在完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情况下，其请求应当得到支持。即：国开发展基金申请查封案涉房屋前，李海玲与杰宝公司签订了《北京市商品房认购书》，且该认购书合法有效；李海玲办理了入住手续，支付了全部合理对价。另外，李海玲与宝杰公司签订的《北京市商品房认购书》及河北三河燕达实业集团有限公司（以下简称燕达集团）与杰宝公司签订的《补充协议》均明确杰宝公司应当于2018年12月31日前为李海玲办理完毕网签手续及后续过户手续，但因杰宝公司的原因，导致房屋过户手续迟迟未能办理，故李海玲起诉，河北省三河市人民法院作出（2019）冀1082民初8757号民事判决，判决杰宝公司配合李海玲办理正式网签及过户手续。所以，未办理房屋过户登记的责任在宝杰公司，并非李海玲。国开发展基金辩称，1.国开发展基金依法享有案涉房屋及土地使用权的抵押权，足以对抗李海玲的权利。平安信托有限责任公司（以下简称平安信托公司）与杰宝公司分别于2015年12月24日、2016年11月9日、2017年12月29日及2018年6月29日签署《平安财富??聚信19号单一资金信托之信托贷款合同》、《平安财富??聚信19号单一资金信托之信托贷款合同补充协议》、《平安财富??聚信19号单一资金信托之信托贷款合同补充协议（二）》及《平安财富??聚信19号单一资金信托之信托贷款合同补充协议（三）》。平安信托公司作为贷款人已按照约定分两期向杰宝公司发放了八亿元人民币的项目贷款。杰宝公司以合法所有的编号为京东国用（2014出）第00044号土地使用证项下的土地使用权及在建工程（库房及其他-3~3层、车位-1~-3层、商业1~3层，建筑面积【33029.51】、分摊土地面积【3005.09】）以第一顺位抵押给平安信托公司；项下的土地使用权及在建工程（公寓4~20层，建筑面积【36049.53】、分摊土地面积【3279.85】）以第二顺位抵押给平安信托公司，并于2016年1月11日取得不动产抵押登记证明，案涉房屋一直在抵押范围内。贷款合同履行期间，国开发展基金与平安信托公司签订《债权转让协议》，平安信托公司将信托贷款合同及补充协议项下对杰宝公司的债权及其相关其他权利全部转让给国开发展基金。债权转让通知已依据合同约定的送达地址通知了杰宝公司、盛德公司及王旭东。国开发展基金因上述债权转让成为案涉房屋及土地使用权的抵押权人。依据法律规定，国开发展基金对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。2.李海玲依据案涉房屋被查封后作出的另案判决提出排除执行，人民法院应不予支持。北京市中信公证处于2018年10月29日作出（2018）京中信执字第01556号执行证书。国开发展基金申请强制执行后，北京市第二中级人民法院于2019年5月17日作出执行裁定。2019年5月31日查封案涉房屋占用范围内土地使用权，2019年6月14日查封案涉房屋。而李海玲所依据的判决为2019年11月11日作出，属于查封后作出，人民法院应不予支持其据此提出的排除执行请求。且李海玲所提供判决中履行过户手续的判决属于债权请求权性质，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，不能排除执行。3.案涉房屋是杰宝公司抵偿燕达集团的债务，不符合也不适用物权期待权的规定，不能排除执行。燕达集团与杰宝公司签订《借款合同》，约定用案涉房屋进行抵押，但未办理抵押登记。后燕达集团与杰宝公司通过签署《补充协议》《备忘录》等，约定用房产借款冲抵房款。李海玲为燕达集团监事，李海玲受燕达集团指定与杰宝公司签订《北京市商品房认购书》。因此，李海玲非事实上的购房人，仅属于履行以房抵债中债权人指定的签约主体。况且相关借款并未转入杰宝公司而是转入盛德世纪置业股份有限公司，根本不能认为借款转房屋买卖关系，杰宝公司参与其中，仅仅是替关联公司抵偿债务。以房抵债是履行债务的变通方式，并非买卖，本案不适用物权期待权的规定。李海玲不属于消费者身份，其请求也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。同时，由于案涉房屋未取得预售许可，故李海玲未能在查封前与杰宝公司签订合法有效的商品房预售合同。李海玲的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情况。杰宝公司、盛德公司、王旭东述称，服从法院判决，对本案不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2016年11月16日，燕达集团（甲方）与杰宝公司（乙方）签订《借款合同》，约定，甲、乙双方经友好协商，一致同意，就杰宝公司向燕达集团借款等相关事宜订立本合同，以昭信守。一、借款金额，双方同意，由甲方向乙方提供10000万元人民币（大写：壹亿元整）的借款。四、借款期限，双方同意，除非另有约定，本合同项下的借款期限为6个月，自相关借款支付至乙方指定的银行账户之日起计算，乙方应在2017年5月16日之前归还全部借款本息。七、抵押担保方式，乙方同意用其在北京市东城区安定门外大街蒋宅口3号开发的：“盛德大厦”项目部分商品住宅房屋作为抵押担保并承诺未还清全部借款本息之前作为抵押担保的房屋不对外进行预售，乙方应向甲方提供“盛德大厦”项目相关证件（包括但不限于：国有建设用地土地使用证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售证等），具体抵押物及抵押价值明细如下：1.盛德大厦项目，房号：3-401，房屋面积：266平方米，抵押单价70000元/平方米，抵押价值：18620000元。2.盛德大厦项目，房号：3-601，房屋面积：266平方米，抵押单价70000元/平方米，抵押价值：18620000元。3.盛德大厦项目，房号：3-701，房屋面积：266平方米，抵押单价70000元/平方米，抵押价值：18620000元。4.盛德大厦项目，房号：3-1101，房屋面积：266平方米，抵押单价70000元/平方米，抵押价值：18620000元。5.盛德大厦项目，房号：3-1301，房屋面积：266平方米，抵押单价70000元/平方米，抵押价值：18620000元。6.盛德大厦项目，房号：3-1401，房屋面积：266平方米，抵押单价70000元/平方米，抵押价值：18620000元。诉讼中，李海玲提供两张日期为2016年11月16日中国工商银行网上银行电子回单，显示燕达集团分两次向盛德世纪置业股份有限公司转款共计1亿元整。2016年12月22日，燕达集团（甲方）与杰宝公司（乙方）签订《备忘录》一份，载明，鉴于：1.甲乙双方已于2016年11月16日签署了一份《借款合同》，乙方向甲方借款人民币1亿元，期限6个月。2.甲乙双方经协商一致，甲方购买乙方开发的位于北京市东城区蒋宅口的盛德大厦项目的6套公寓及6个停车位“购买房屋”，并将签署相关认购和买卖合同（具体购买人由甲方自行确定）。双方就上述协议及合同的相关事宜于2016年12月22日签署本备忘录以兹补充。1.双方同意，购买房屋的房号及面积明细见附件清单，房屋单价为人民币75000元/平方米，停车位单价为50万元/个，总价为人民币13604.10万元。2.购买房屋的价款支付：1）甲方于本备忘录签署当天向乙方指定账户支付人民币5000万作为购房定金，乙方为甲方出具购房定金收款收据并于2016年12月31日前在房屋所属不动产登记部门办理预告登记手续。2）双方同意，剩余房款即人民币8604.1万元在乙方房屋具备网签条件时双方办理全部房屋网签手续后，以借款合同中甲方向乙方提供的借款冲抵，不再另行支付。或因乙方原因至借款合同到期仍不具备全部房屋的网签条件，双方需进行另行协商借款续期相关事宜。3.原借款合同应作以下变更：1）原借款合同项下的借款金额及利息约定随双方全部房屋购房网签手续完成时间确定，具体约定如下：第一，2017年3月31日前双方办理完毕全部房屋购房网签手续，双方办理原借款合同中借款转购房款手续（即：除定金外的剩余房款8601.1万元），甲方同意免除原借款合同中约定的自2016年12月22日以后的借款利息，乙方应按原借款合同约定的到期日如期偿还剩余借款本息人民币1501.68万元。第二，2017年3月31日前双方未办理完毕全部房屋购房网签手续，乙方同意按原借款合同约定向甲方支付利息。第三，如因乙方原因致使双方购房交易未能达成事实，双方除履行原借款合同约定的借款金额及利息外，乙方同意将甲方于2016年12月22日支付给乙方的购房定金5000万一并作为借款本金履行借款本息偿还义务（即：借款本金总额1.5亿元、借款期限和利息按原借款合同约定执行）；如因甲方原因致使双方购房交易未能达成事实且乙方按双方另行签署的销售协议约定退还甲方购房定金的，甲方同意执行双方另行签署的销售协议约定。2）原借款合同第七条“抵押物及抵押价值明细”修改为：本备忘录后附“销售房屋清单”内容。4.购买房屋的相关协议及销售备案等具体事宜以双方另行签署的销售协议为准。销售房屋清单中列明，单元：2，房号：602，702，802，单元：3，601，701，802，停车位6个，总房价：136041000元。诉讼中，李海玲提供一张日期为2016年12月22日中国工商银行网上银行电子回单，显示燕达集团向盛德世纪置业股份有限公司转款共计5000万元整。2017年6月14日，燕达集团（甲方）与杰宝公司（乙方）签订《补充协议》，约定，经双方友好协商，就《借款合同》及《备忘录》的具体执行，做出如下确认、变更或补充，以资信守。一、对于上述事项，甲乙双方一致确认如下：1.按照上述《借款合同》，甲方已向乙方足额提供10000万元借款；按照上述《备忘录》，甲方已向乙方足额支付5000万元购房定金，以下合计15000万元。2.依据上述《备忘录》，乙方与甲方指定的购房人签约情况如下：2单元602号房为现房，已签订认购书，2单元702号房已签约，2单元802号房已签约，3单元601号房为现房，已签订认购书，3单元701号房已签约，3单元802号房为期房，可签约。二、对于后续事宜，甲乙双方一致确认如下：1.双方同意变更上述6套房屋及6个车位销售总价为人民币15000万元。2.双方同意甲方向乙方已支付的15000万元，将一次性冲抵上述购房款。甲方无需再支付购房款，乙方也无需再偿还借款、所产生的利息及违约金等。3.双方已签订3套《北京市商品房预售合同》分别为2-702、2-802、3-701。另一套房屋3-802双方同意于《补充协议》签订之日起30日内按上表共同配合签署《北京市商品房预售合同》。4.另两套房屋2-602、3-601，因属于现房销售，故暂时无法签署《北京市商品房预售合同》。待乙方取得现房销售资格后30日内，乙方与甲方按上表共同配合签署《北京市商品房现房买卖合同》。5.双方应于本《补充协议》签订之日起30日内，配合完成6个车位买卖协议的签署。6.所有购房合同及车位协议甲方均指定签约方与乙方完成协议的签署。三、特别声明：1.如因乙方原因或者因不可抗力、国家相关政策调整等非甲方原因致使本《补充协议》所列房屋及车位的所有权全部或部分未能如期办理至甲方（或甲方指定人）名下，则甲方已支付给乙方的10000万元借款及5000万元购房定金一并全部或部分（具体数额以本《补充协议》所列“销售房屋清单”中载明的数额为准）转为甲方出借给乙方的借款本金，由乙方履行本息偿还义务（借款期限和利息按原《借款合同》约定执行）。2.如本条第2款所列情形没有发生，则本《补充协议》的签署，视为甲乙双方将之前《借款合同》及《备忘录》项下的借款及房屋买卖法律关系，转化为本协议项下的房屋买卖法律关系。本《补充协议》签署后，《借款合同》及《备忘录》视为已履行完毕，双方不存在任何违约等纠纷。双方的权利义务关系将以新签署的购房合同及车位协议为准。2018年5月30日，燕达集团（甲方）与杰宝公司（乙方）签订《补充协议》，约定，一、现就房屋交付情况，甲乙双方一致确认如下：1.北京市东城区×××大厦（推广名：××﹒紫阙）项目中的第北【幢】【座】2【单元】【层】602号房，甲方指定的购房人由燕达国际健康城投资管理有限公司（以下简称燕达国际公司）变更为李海玲，乙方应尽快配合甲方指定的购房人李海玲办理正式的网签手续。2.北京市东城区×××大厦（推广名：××﹒紫阙）项目中的第北【幢】【座】3【单元】【层】601号房，甲方指定的购房人由燕达国际公司变更为李海燕，乙方应配合甲方指定的购房人李海燕尽快办理正式的网签手续。3.北京市东城区×××大厦（推广名：×××﹒紫阙）项目中的第北【幢】【座】3【单元】【层】702号房，乙方应配合甲方指定的购房人燕达国际公司尽快办理正式的网签手续。4.北京市东城区××大厦（推广名：××﹒紫阙）项目中的第北【幢】【座】2【单元】【层】702号房、北京市东城区××大厦（推广名：××﹒紫阙）项目中的第北【幢】【座】2【单元】【层】802号房、北京市东城区××大厦（推广名：××﹒紫阙）项目中的第北【幢】【座】3【单元】【层】701号房，双方已签订了《北京市商品房预售合同》，乙方已配合甲方办理了网签手续。二、特别声明：1.《备忘录》及《补充协议》（JBGS-FW-201706-002）中对北京市东城区××大厦（推广名：××﹒紫阙）项目中的第北【幢】【座】3【单元】【层】802号房的约定系笔误，双方现对北京市东城区××大厦（推广名：盛德﹒紫阙）项目中的第北【幢】【座】3【单元】【层】802号房更正为北京市东城区××大厦（推广名：盛德﹒紫阙）项目中的第北【幢】【座】3【单元】【层】702号房。2.如乙方未能按照本补充协议的约定，为甲方指定的购房人办理正式的网签手续，甲方有权要求乙方继续履行本补充协议，并依据《补充协议》（JBGS-FW-201706-002）有关规定追究乙方的违约责任。3.本补充协议并不排除双方对于《补充协议》（JBGS-FW-201706-002）的适用，本补充协议仅是对《补充协议》（JBGS-FW-201706-002）的确认、变更及补充。2015年5月17日，杰宝公司取得《北京市商品房预售许可证》。该证中预售范围载明：盛德大厦（扣除20层全部，19层全部，18层4单元-1803，2单元-1501，3单元-1501，7层3单元-702，6层2单元-601，2单元-602，3单元-601，3单元-602，5层2单元-501，2单元-502，3单元-501，3单元502，4单元-505，4层2单元-401，4单元-403，4单元-407，3层全部，2层202、203、204、205、206、207，1层104、105、106，，地下全部。2016年12月22日，杰宝公司（出卖人、甲方）与李海玲（认购人、乙方）签订《北京市商品房认购书》，载明，认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于北京市东城区××大厦（推广名：××﹒紫阙）项目中的第北【幢】【座】2【单元】【层】602号房（即案涉房屋），购房款为21375187元。诉讼中，杰宝公司与李海玲均认可2018年3月18日，双方对案涉房屋进行了交付。2019年9月，李海玲起诉杰宝公司、燕达集团确认合同效力纠纷一案，诉讼请求为：1.判决依法确认李海玲于2016年12月22日签订的《北京市商品房认购书》及燕达集团与杰宝公司签订的《补充协议》合法有效；2.判令杰宝公司配合李海玲办理北京市东城区××大厦（推广名：××﹒紫阙）项目中的第北【幢】【座】2【单元】【层】602号房的正式网签及过户手续。2019年11月11日，河北省三河市人民法院作出（2019）冀1082民初8757号人民法院民事判决，判决：一、依法确认原告李海玲与被告北京杰宝房地产开发有限责任公司于2016年12月22日签订的《北京市商品房认购书》及被告河北三河燕达实业集团有限公司与被告北京杰宝房地产开发有限责任公司于2017年6月14日和2018年5月30日签订的《补充协议》合法有效；二、被告北京杰宝房地产开发有限责任公司配合原告李海玲办理北京市东城区××大厦（推广名：××﹒紫阙）项目中的第北【幢】【座】2【单元】【层】602号房的正式网签及相关的过户手续（于本判决生效后十日内履行）；三、驳回原告李海玲的其他诉讼请求。该判决现已生效。另查，2016年1月11日，平安信托有限责任公司进行了抵押权登记，案涉房屋在抵押登记范围内。国开发展基金依据已经发生法律效力的北京市中信公证处（2018）京中信执字01556号执行证书，向本院申请强制执行，本院以（2019）京02执588号立案受理。执行过程中，本院作出（2019）京02执588号协助执行通知书，查封案涉房屋。查封期限三年，自2019年6月14日起至2022年6月13日止，目前案涉房屋仍在查封期间内。本院认为，本案争议焦点在于李海玲对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、案涉房屋进行抵押权登记时间是2016年1月11日，被本院查封时间是2019年6月14日，在本院查封前的2016年12月22日，李海玲与杰宝公司就买卖案涉房屋签订《北京市商品房认购书》，因杰宝公司取得的《北京市商品房预售许可证》中明确载明案涉房屋不包含在可销售房屋范围内，且杰宝公司在李海玲起诉前仍未取得案涉房屋商品房销售许可证明，故李海玲与杰宝公司签订的《北京市商品房认购书》应认定为无效，其对杰宝公司不产生优于国开发展基金对杰宝公司的债权。二、李海玲系京外户籍，其无证据证明已经取得在京购房资格，即便其满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条的规定，也因其属于限购政策的房屋买受人，无权请求杰宝公司为其办理不动产转移登记，因此不能最终取得所有权，其不能享有物权期待权。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。案涉房屋于2019年6月14日被查封，李海玲于2019年9月起诉杰宝公司，2019年11月11日河北省三河市人民法院就该案作出判决，根据上述规定，对李海玲依据该生效法律文书提出排除强制执行不予支持。综上所述，李海玲现有证据不足以证明其享有足以排除对案涉房屋执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：驳回李海玲的诉讼请求。案件受理费148676元，由李海玲负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 高宝钟审 判 员 陈 妍审 判 员 霍翠玲二〇二〇年十一月三十日法官助理 宋 佳书 记 员 赵 婕书 记 员 张 璐书 记 员 孙辰姝