福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初3719号 原告：龚树忠，男，1970年2月11日出生，汉族，农民，住所福建省莆田市城厢区。 原告：陈美莲，女，1946年4月1日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市荔城区。 上列二原告的共同委托诉讼代理人：陈金敢、吴冰冰，福建律海律师事务所执业律师。 被告：姚志胜，男，1992年9月1日出生，汉族，农民，住所辽宁省灯塔市。 被告：杨怀志，男，1993年3月7日出生，汉族，居民，住所江苏省淮安市清江浦区。 上列二被告的共同委托诉讼代理人：刘炳武，江苏巨楷律师事务所执业律师。 原告龚树忠与被告姚志胜、杨怀志因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案受理后，陈美莲于2020年8月25日向本院申请作为原告参加诉讼，本院予以准许。后本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龚树忠、陈美莲的共同委托诉讼代理人吴冰冰、被告姚志胜、杨怀志的共同委托诉讼代理人刘炳武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龚树忠、陈美莲向本院提出诉讼请求：1.依法判令于本判决生效之日解除龚树忠与莆田政安防火科技有限公司于2018年4月15日签订的《房屋租赁合同》；2.姚志胜、杨怀志立即将位于莆田市荔城区××＃××室××室××室的房屋中姚志胜、杨怀志所有的物品搬离并向龚树忠、陈美莲返还房屋；3.姚志胜、杨怀志向龚树忠、陈美莲支付自2019年10月15日起至房屋实际交付之日止的租金（2019年10月15日至2020年4月14日按月租金6006元计付；2020年4月15日至2021年4月14日按月租金为6306.3元计付），及每日按月租金的万分之三加收的滞纳金；4.姚志胜、杨怀志向龚树忠、陈美莲支付其在租赁期间损坏房屋造成的经济损失2万元；5.履约保证金11440元不予退还给姚志胜、杨怀志；6.本案的诉讼费用由姚志胜、杨怀志承担。事实和理由：2018年4月15日，龚树忠与莆田政安防火科技有限公司（以下简称“政安科技公司”）签订《房屋租赁合同》，合同约定：龚树忠将位于莆田市荔城区××＃××室××室××室的房产（建筑面积为150.55平米）出租给政安科技公司作为办公使用。租赁期限为3年，自2018年4月15日起至2021年4月14日止，每月租金为5720元，每年租金按5%递增，即2018年4月15日至2019年4月14日的月租金为5720元，2019年4月15日至2020年4月14日的月租金为6006元，2020年4月15日至2021年4月14日的月租金为6306.3元，每六个月付一次租金，并约定了双方的违约责任等条款。合同签订后，龚树忠按约定向政安科技公司交付了房屋，政安科技公司支付租金至2019年10月14日，对后续产生的租金拒不支付，2019年11月14日，政安科技公司突然向龚树忠发出解除租赁合同的通知，龚树忠多次向政安科技公司发出不同意解除合同的回复函。按照合同约定，在租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前30天书面通知，经双方协调后终止合同，提出终止合同一方构成违约。政安科技公司强行与龚树忠解除合同，实属违约。政安科技公司自2019年10月15日起至今未向龚树忠支付租金的行为已严重构成违约，根据双方约定的违约责任，龚树忠有权要求政安科技公司支付自2019年10月15日起至实际交付之日止每日按月租金的万分之三加收滞纳金。另外，政安科技公司在租赁期间擅自改变房屋结构，故意损坏龚树忠的房屋，根据合同约定，政安科技公司应赔偿其在房屋租赁合同期间毁坏龚树忠的房屋造成龚树忠经济损失2万元。经查询得知，政安科技公司已于2019年12月31日注销，政安科技公司的股东为姚志胜、杨怀志，根据相关法律规定，姚志胜、杨怀志理应承担本案的违约责任。龚树忠与政安科技公司签订的房屋租赁合同合法有效，系双方真实的意思表示。因姚志胜、杨怀志无故违约，根据合同法的相关规定，龚树忠有权要求解除合同，并要求姚志胜、杨怀志承担违约责任。陈美莲系涉案房屋莆田市荔城区正荣财富中心****的所有人，委托龚树忠对外出租上述房屋，现姚志胜、杨怀志拒不履行与龚树忠的合同约定，陈美莲作为涉案房屋所有人，有权作为本案原告参加诉讼并主张自己的合法权益。 姚志胜、杨怀志辩称，应当驳回龚树忠、陈美莲的全部诉讼请求，理由是：1.租赁合同在2019年11月已经解除。2.租赁房产在2019年11月已经返还龚树忠。姚志胜、杨怀志在2019年10月通知龚树忠东西不要了，由龚树忠自行处理。3.房产已经交还，不应当再支付租金，更不应当承担滞纳金。4.姚志胜、杨怀志没有使用房产，没有损坏房屋。5.保证金应当退还。 龚树忠、陈美莲围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织姚志胜、杨怀志进行证据交换和质证。姚志胜、杨怀志对龚树忠、陈美莲提供的简易注销内资企业登记基本情况表复印件一份、姚志胜、杨怀志身份证复印件各一份、《不动产产权证书》复印件二份、《房屋租赁合同》复印件一份、《解除租赁合同的通知》复印件一份、《关于不同意解除租赁合同的回复》及邮政快递面单复印件各一份、房屋照片打印件十张、陈美莲身份证复印件一张、《商品房买卖合同（预售）》复印件一份、莆田市商品房买卖合同备案表复印件一份、房屋交接单复印件一份的真实性均没有异议，本院经审查认为，上述证据来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。 姚志胜、杨怀志围绕其答辩意见依法提交了证据，本院组织龚树忠、陈美莲进行证据交换和质证。龚树忠、陈美莲对姚志胜、杨怀志提供的《房屋租赁合同》复印件一份、《房屋租赁协议书》复印件一份、《解除租赁合同的通知》复印件一份、《关于不同意解除租赁合同的回复》复印件一份、《不同意解除租赁合同的再次回复》复印件一份、《简易注销内资企业登记基本情况表》复印件一份、兴业银行网上回单复印件一份、录音的真实性均没有异议，本院经审查认为，上述证据来源合法，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。对于证人石某的证言，因其可以与录音内容相印证，故本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 莆田政安防火科技有限公司于2018年3月27日成立，于2018年5月15日核准，后于2019年12月31日注销，该公司股东为姚志胜和杨怀志。 2018年4月23日位于莆田市荔城区镇××街道××路××号××号楼××室××室的房屋权属转移登记至龚树忠名下，房屋用途为商业、商贸物流、酒店及办公用地／办公，附记中载明该房屋系2015年12月15日、2015年12月27日购买产业。陈美莲与正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司于2015年12月27日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定陈美莲向正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司购买位于莆田市荔城区××期××号楼××室××商品房，土地用途为商业、商贸物流、酒店及办公用地，后正荣（莆田）金融财富中心开发有限公司于2016年6月30日将上述房屋交付给陈美莲使用。陈美莲称其委托龚树忠代为出租其购买的上述房屋，并由龚树忠代为签订租赁合同。 2018年4月15日，龚树忠作为出租方（暨甲方）与政安科技公司作为承租方（即乙方）、莆田市荔城区富力城房产经纪中心作为居间方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于莆田市荔城区××＃××室××室××室的房屋出租给乙方作办公使用，其中含冷暖空调两部。租赁期限共三年，从2018年4月15日起至2021年4月14日止。该房屋每月租金为5720元，每年租金按5%递增，签订合同后乙方应即付甲方首月租金。付租金为每6个月付一次，租金支付时间为支付月15日前交清。合同第四条约定：乙方应在签订合同后三日内向甲方交纳11440元房屋租金作为履约保证金（押金），在合同期满后，若不续租，经甲方验收房屋、财产完整无损，水、电等所有费用结算清楚，甲方应将履约保证金全部退还给乙方（不计利息）。合同第七条约定：房屋租赁期内，乙方保证并承担下列责任：1.如需对房屋进行改装或增扩设备时，应征得甲方书面同意，但费用由乙方自理；2.因使用不当而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿；……4.未经甲方同意，乙方不得改变房屋用途，不得擅自分割或转租；……合同第八条约定：乙方有下列行为之一，甲方有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由乙方负责赔偿，并有权拒绝退还履约保证金：……4.不交付或者不按约定交付租金连续10天或累计达10天以上的；5.因租赁房屋所欠各项费用（如水电费等）达500元以上；……合同第十条约定：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前30天书面通知对方，经双方协调后终止合同，提出终止合同一方构成违约。在交还房屋时，乙方应将房屋卫生清理干净。合同第十一条甲乙双方违约责任第3款中约定：乙方在房屋租赁使用期间对房屋设备和家电家具造成损坏的，乙方照价赔偿，且不得用履约保证金抵扣。第4款约定：乙方必须依约交纳租金，如有拖欠租金，甲方有权每天按月租金的万分之三加收滞纳金，拖欠租金达10天以上，甲方有权收回房屋，并有权拒绝退还履约保证金。第5款约定：在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，不得要求甲方退还履约保证金。 合同签订后，龚树忠将租赁房屋交付给政安科技公司使用，2018年4月9日政安科技公司向龚树忠支付了履约保证金11440元、两台空调4800元及六个月的租金，以上共计50560元，后政安科技公司支付了至2019年10月14日的租金。在租赁期间，龚树忠代为政安科技公司寻找案涉租赁房屋的次承租人，并由政安科技公司将租赁房屋转租给次承租人胡里，转租期间为2019年4月1日至2019年9月30日。 2019年11月15日龚树忠收到政安科技公司邮寄的《解除租赁合同的通知》，称：由于公司现经营不善面临倒闭，无员工住宿，也无力承担租赁费用，因此于30日前（即2019年10月14日），向您提出了提前解除租赁合同（全部房屋退租）。根据您与我方于2018年4月15日签订的房屋租赁合同（房屋位于荔城区财富中心），我方已经履行了提前30日通知解除合同的义务，因此于2019年11月14日正式与您解除租赁合同，我方从2019年11月14日起不再履行合同义务并退还全部租赁房屋。请您务必于收到本通知后立即收回房屋并退还押金，否则由于您故意延迟收回房屋造成的损失，由您本人承担。同时我方还将按照银行利率计算您迟延退还押金的利息。 龚树忠向政安科技公司邮寄（寄往案涉租赁房屋）《关于不同意解除租赁合同的回复》，邮件于2019年11月22日由他人代收。在该邮件中，龚树忠称：贵司于2019年11月14日发文解除租赁合同的通知，本人已收悉，本人表示不同意解除合同。2019年10月14日，贵司委托福州安居安防科技有限公司的负责人石某到莆田与我夫人见面，此有现场照片为凭，石某先生口头提出解除合同，我夫人当即表示不同意解除合同。贵司与我签订的合同租期未满，且贵司要求解除合同的原因并不属于合同中约定的解除事由，故不能解除合同。因贵司无故拖欠2019年10月15日至2020年4月15日的租金至今，本人本着友好协商的态度向贵司提出以下几点要求：一、三日内支付给我2019年10月15日至2020年4月15日的租金34320元，未支付的，自2019年10月16日起至付清之日止按月利率2%计算利息；二、继续履行合同，无故违约将承担违约责任；三、合同到期后，贵司应按合同约定，将所有设施拆除，恢复原状返还给本人。 龚树忠向政安科技公司邮寄（寄往案涉租赁房屋）《不同意解除租赁合同的再次回复》，该邮件于2019年12月12日由他人代收。在该邮件中，龚树忠称：本人已明确表示不同意解除合同。贵司所述原因并不属于合同中约定的解除合同事项，我与贵司签订的《房屋租赁合同》中明确约定：乙方必须依约交付租金，如有拖欠租金，甲方有权每天按月租金的万分之三加收滞纳金，拖欠租金达10天以上，甲方有权收回房屋，并有权拒绝退还履约保证金；在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，不得要求甲方退还履约保证金等，现我仅有出租房屋的备用钥匙，而贵司至今无故拖欠租金拒不支付，贵司该行为已构成严重违约，望贵司收到该回复三日内主动支付拖欠的租金，本人本着友好协商态度向贵司提出以下几点要求：一、三日内支付给我2019年10月15日至2020年4月15日的租金34320元，未支付的，自2019年10月16日起至付清之日止按月利率2%计算利息；二、继续履行合同，无故违约将承担违约责任；三、合同到期后，贵司应按合同约定，将所有设施拆除，恢复原状返还给本人。政安科技公司称其知悉上述两份邮寄的内容。 2019年12月，石某再次到莆田与龚树忠协商合同解除的相关事宜，双方就租赁房屋内的膨胀螺丝问题进行了协商。2020年7月17日龚树忠用其一直持有的案涉租赁房屋的Ｕ型锁的备用钥匙进入租赁房屋内。案涉租赁房屋内仍放置了政安科技公司的办公桌椅和两台空调。龚树忠、陈美莲称政安科技公司在租赁房屋内安装玻璃屏风隔断时打了膨胀螺丝，膨胀螺丝损坏了租赁房屋；庭审中龚树忠、陈美莲陈述该玻璃屏风尚在租赁房屋内，并未拆除且还可以使用。姚志胜、杨怀志称其装修系经过龚树忠同意。姚志胜、杨怀志主张其在2019年4月龚树忠代为寻找次承租方时将租赁房屋的钥匙交还给龚树忠，且认为其已于2019年10月14日将房屋交还给龚树忠，并告知龚树忠租赁房屋内的物品由龚树忠处置。现因龚树忠、陈美莲主张政安科技公司违反租赁合同约定，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，龚树忠与政安科技公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。根据《房屋租赁合同》第十条的约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前30天书面通知对方，经双方协调后终止合同，提出终止合同一方构成违约。合同第十一条第5款约定，在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，不得要求甲方退还履约保证金。政安科技公司委托石某于2019年10月14日口头告知龚树忠欲解除租赁合同，并于2019年11月15日向龚树忠发送书面通知，提出解除租赁合同；根据《房屋租赁合同》第十一条第5款的约定，政安科技公司的上述提出解除租赁合同的行为系租赁期内擅自退租，属于违约行为，应当承担相应的违约责任，该违约责任包括不得要求龚树忠、陈美莲退还履约保证金。对于政安科技公司提出的解除租赁合同能否发生法律效力的问题？本院经审查认为，政安科技公司因其自身经营问题，无需继续租赁案涉房屋，向龚树忠提出解除租赁合同，根据合同的约定政安科技公司应提前30天书面向对方提出解除合同，经双方协调后终止合同；龚树忠在政安科技公司委托石某于2019年10月14日口头向龚树忠提供欲解除租赁合同时，应当对合同的解除有一定的预期，并在2019年11月15日收到政安科技公司邮寄的书面解除租赁合同的通知时，与政安科技公司应当充分协商租赁合同解除事宜，且双方在合同中亦明确约定了，政安科技公司未经龚树忠同意，中途擅自退租的，政安科技公司应当承担的相应违约责任，即租赁合同解除后，龚树忠、陈美莲可根据合同约定要求政安科技公司承担相应的解除合同违约责任；同时龚树忠一直持有案涉租赁房屋的备用钥匙，在政安科技公司明确提出不再履行租赁合同后，应当及时收回租赁房屋，亦可避免损失的扩大；综上，政安科技公司于2019年11月15日书面向龚树忠提出解除租赁合同，根据合同约定，《房屋租赁合同》应当于书面解除合同通知到达龚树忠后的第30日解除，故案涉租赁合同已于2019年12月15日解除；姚志胜、杨怀志应当支付租赁房屋自2019年10月15日至2019年12月15日止的租金共计12205.74元。龚树忠、陈美莲诉讼请求姚志胜、杨怀志将租赁房屋内的物品搬离并交还租赁房屋，本院经审查认为，案涉租赁房屋系使用Ｕ型锁锁门，且龚树忠一直持有该锁的备用钥匙，龚树忠、陈美莲可自行收回房屋；对于租赁房屋内尚存的办公桌椅及空调，因该租赁房屋的用途是办公，上述物品存放在租赁房屋内有利于房屋的再次对外招租，故对于龚树忠、陈美莲的上述诉讼请求本院不予支持。龚树忠、陈美莲主张政安科技公司在租赁房屋期间在租赁房屋内使用膨胀螺丝，导致房屋损坏，但其未能提供证据证实膨胀螺丝导致房屋受损，故龚树忠、陈美莲诉讼请求姚志胜、杨怀志支付损坏房屋造成的经济损失20000元，没有事实依据，本院不予支持。龚树忠、陈美莲已经请求履约保证金不予退还，其再诉求姚志胜、杨怀志支付租金的滞纳金，系重复计算违约金，于法无据，本院不予支持。因政安科技公司已注销，故龚树忠、陈美莲诉讼请求姚志胜、杨怀志承担案涉租赁合同的相关责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第十九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、龚树忠与莆田政安防火科技有限公司于2018年4月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月15日解除； 二、姚志胜、杨怀志应在本判决生效之日起十日内向龚树忠、陈美莲支付租赁房屋自2019年10月15日至2019年12月15日的租金12205.74元； 三、履约保证金11440元不予退还给姚志胜、杨怀志； 四、驳回龚树忠、陈美莲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2970元，减半收取计1485元，由龚树忠、陈美莲负担775元，姚志胜、杨怀志负担710元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  蔡琳琦 二〇二〇年十一月十一日 书记员  关嘉兴 附注法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第十九条有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。 第二十条公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。 公司未经依法清算即办理注销登记，股东或者第三人在公司登记机关办理注销登记时承诺对公司债务承担责任，债权人主张其对公司债务承担相应民事责任的，人民法院应依法予以支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。