陕西省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕民终617号 上诉人（原审被告、申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司，住所地西安市高新区。 负责人：王立民，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：白景科，陕西锦园律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘鸣飞，陕西锦园律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、案外人）：王清通，男，1970年4月18日生，汉族，住西安市。 委托诉讼代理人：倪志远，陕西地坤律师事务所律师。 原审被告：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市未央区。 法定代表人：宋玉庆,董事长。 原审被告（被执行人）：西安中登德胜洋楼有限公司，住所地西安市。 法定代表人：宋玉庆。 原审被告（被执行人）：陕西中登实业(集团)有限公司，住所地西安市。 法定代表人：李红梅。 原审被告（被执行人）：西安大基实业有限责任公司，。 法定代表人:宋玉庆。 原审被告（被执行人）：陕西铭澜科技实业有限公司，住所地西安市未央区。 法定代表人：宋宽。 原审被告（被执行人）：宋玉庆，男，1960年11月20日生，住上海黄浦区。 原审被告（被执行人）：宋宽，男，1988年9月2日出生，住上海市黄浦区。 原审被告（被执行人）：徐秀英，女，1965年6月6出生，住上海市黄浦区。 上诉人中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司（原中国长城资产管理公司西安办事处，以下简称长城资产陕西分公司）因与被上诉人王清通、原审被告西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）、西安中登德胜洋楼有限公司（以下简称中登德胜公司）、陕西中登实业(集团)有限公司（以下简称中登实业公司）、西安大基实业有限责任公司（以下简称大基实业公司）、陕西铭澜科技实业有限公司（以下简称铭澜公司）、宋玉庆、宋宽、徐秀英案外人执行异议之诉一案，不服西安市中级人民法院（2019）陕01民初1818号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人长城资产陕西分公司的委托诉讼代理人白景科、潘鸣飞，被上诉人王清通及委托诉讼代理人倪志远到庭参加了诉讼，原审被告中登房地产公司、中登德胜公司、中登实业公司、大基实业公司、铭澜公司经本院合法传唤，原审被告宋玉庆、宋宽、徐秀英经公告送达均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人长城资产陕西分公司上诉请求：1、撤销西安中院（2019）陕01民初1818号民事判决第一项，改判驳回被上诉人王清通的全部诉讼请求；2、判令王清通承担本案上诉费。事实和理由：一、涉案房产是上诉人申请执行中登房地产公司履行公证债权文书一案的抵押物，且已办理抵押登记，抵押权合法有效。一审法院在审理中对上诉人提交的《抵押合同》和《房屋他项权证》两项证据未予认定，对上诉人享有案涉房屋抵押权的事实未予查明，致使按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）第二十八条的规定处理本案，属认定事实错误，法律适用错误。本案应适用《异议和复议规定》第二十七条关于申请执行人对执行标的享有担保物权等优先受偿权时案外人异议如何处理的规定，而不应适用第二十八条的规定。二、被上诉人王清通提供的证据不能证明其与中登房地产公司签订了真实有效的《商品房买卖协议》，也不能证明被上诉人王清通已支付购房款。1、被上诉人王清通虽提交了其与中登房地产公司签订的《商品房买卖协议》，但作为被执行人的中登房地产公司存在规避执行的嫌疑，且该协议未经房管局网签备案，不能认定中登房地产公司与王清通之间存在真实的商品房买卖关系。2、陕西永泰石化设备有限公司（以下简称永泰公司）、安徽省屯溪高压阀门厂西北销售处（以下简称安徽阀门厂西北销售处）于2007年12月3日分别向中登房地产公司支付20万元、314562元，但王清通提交的其与中登房地产公司签署的《商品房买卖协议》记载的协议签订时间是2008年1月2日，两公司付款在先，购房合同签订在后，在购房合同未签订之前，不可能存在代付购房款的事实，这与常理明显相悖。该两份转账金额总计514562元，与《商品房买卖合同》中约定的购房款566097元数额明显不相符。且两份转帐支票转款用途明确记载是“货款”，不是购房款。永泰公司、安徽阀门厂西北销售处出具的证明内容均为机打，只有落款时间是手填，且两份证明除金额不同外，其余内容、格式均一致。王清通作为永泰公司的法定代表人和控股股东，作为安徽阀门厂西北销售处的负责人，其对两家公司的财务凭证和印章都有控制能力，两份证明形成于西安中院查封涉案房屋之后，出具的目的就是佐证王清通主张的购房事实，以排除执行案件对涉案房屋的执行。综上，王清通一审提供的永泰公司、安徽阀门厂西北销售处出具的转账凭证、与永泰公司和安徽阀门厂西北销售处出具的《证明》，真实性争议较大，均不能证明被上诉人王清通向中登房地产公司支付了购房款。3、中登物业公司系中登房地产公司的关联公司，中登房地产公司又是本案被执行人，由于具有利害关系，中登物业公司出具的《居住证明》和业主缴纳相关物业费用的证明和收据，以及中登房地产公司出具的相关费用的凭证，在无相应银行转账凭证佐证下，应不予采信。4、涉案房产至今登记在中登房地产公司名下，被上诉人王清通未办理过户登记，且未提交证据证明非因其自身原因未办理过户登记，一审判决适用《异议和复议规定》第二十八条认定王清通的异议足以排除执行，属适用法律错误，应改判驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人王清通答辩称，长城资产陕西分公司的上诉请求和理由不符合事实及法律，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。理由如下：一、根据《异议和复议规定》第二十八条规定，王清通对案涉房产享有买受人物权期待权，足以排除抵押权人的强制执行，长城资产陕西分公司的第一个上诉理由不成立。二、中登房地产公司将已出售房产抵押，涉嫌刑事犯罪，抵押权不成立。抵押权人设立抵押权时对案涉房屋未尽到审慎尽责义务，不享有抵押权。长城资产陕西分公司一审提供的证据目录第二页第一行称：“长城资产陕西分公司对中登房地产公司的抵押权源于原债权人（西安市未央区XX社，以下简称未央信合）的抵押权”。未央信合和长城资产陕西分公司均未对抵押物的权益状况、使用情况等进行调查，抵押权人未尽到审慎、合理的注意义务，不享有抵押权。三、王清通符合《异议复议规定》第二十八条的全部条件，王清通享有排除执行的权利。涉案房产所在中登家园是被执行人中登房地产公司开发的住宅小区。2008年1月2日，王清通与中登房地产公司签订《商品房买卖协议》，约定王清通购买案涉房产，房屋总价566097元。《商品房买卖协议》上有中登房地产公司的盖章和王清通的签字，系合法有效的书面买卖合同。2、截止2009年6月5日，王清通已向中登房地产公司付清全部房款。购房合同第2页倒数第五行载明：“房款已结清”。永泰公司有二位股东：王清通系法定代表人，享有64.83%的股权并任执行董事兼总经理，许秀慧享有35.17%的股权。王清通、许秀慧系夫妻关系。其受王清通委托代王清通代付房款人民币200000元。安徽阀门厂西北销售处的负责人是王清通，其受王清通委托代王清通代付房款314562元。上述二单位均属王清通。以上事实王清通已提交委托转款证明等予以证明。2009年6月5日，王清通办理了收房手续。中登房地产公司将案涉房产交付王清通，王清通合法占有使用该房产至今。4、案涉房产至今未办理过户登记，是因中登房地产公司原因导致，王清通对此并无过错。未办理过户登记是因中登房地产公司恶意抵押导致，与王清通无关。王清通提交的《西安中登物业有限公司（中登家园）物业收款收据》及缴纳契税和维修基金的收据更证明：王清通已缴纳购买涉案房产的契税、维修基金，未办理过户登记和房产证的责任在中登房地产公司，不在王清通。综上，请求驳回上诉，维持原判决。 王清通向一审法院起诉请求：1、解除对位于西安市XX城XX路XX号的中登家园第一幢4单元1403号（房权证号为110XXXXXXX-6-1-414**）房产的查封、停止对涉案房产的执行；2、判决确认涉案房产归王清通所有（566097元）；3、诉讼费由被告承担。 一审法院经审理查明，长城资产陕西分公司与中登房地产公司、中登德胜公司、中登实业公司、大基实业公司、铭澜公司、宋玉庆、徐秀英、宋宽借款保证合同纠纷一案，陕西省西安市汉唐公证处作出的（2013）陕证经字第007477号、（2013）陕证经字第007477号（补）和（2016）陕证执字第077号执行证书已经发生法律效力。因义务人未履行生效法律文书所确定的义务，权利人于2016年3月24日向西安中院申请强制执行。在执行中，西安中院于2016年4月11日作出（2016）陕01执511号之三执行裁定，裁定：一、查封或轮候查封被执行人中登房地产公司名下位于西安市未央区XX区XX城XX路XX号，房权证号分别为：110XXXXXXX-6-2-10510、110XXXXXXX-6-2-10605、110XXXXXXX-6-2-10705、110XXXXXXX-6-2-10803、110XXXXXXX-6-2-10911、110XXXXXXX-6-2-11809、110XXXXXXX-6-2-11208、110XXXXXXX-6-2-12410、110XXXXXXX-6-1-12604、110XXXXXXX-6-1-42303、110XXXXXXX-6-1-42001、110XXXXXXX-6-1-41904、110XXXXXXX-6-5-12903、110XXXXXXX-6-5-12904、110XXXXXXX-6-5-12804、110XXXXXXX-6-3-12708、110XXXXXXX-6-6-10107、110XXXXXXX-6-6-10106、110XXXXXXX-6-6-10105、110XXXXXXX-6-5-10710、110XXXXXXX-6-6-10705、110XXXXXXX-6-5-10604、110XXXXXXX-6-5-10603、110XXXXXXX-6-5-10606、110XXXXXXX-6-6-10605、110XXXXXXX-6-3-10610、110XXXXXXX-6-6-10405、110XXXXXXX-6-3-10308、110XXXXXXX-6-3-10208、110XXXXXXX-6-3-10207、110XXXXXXX-6-5-10210、110XXXXXXX-6-5-10209、110XXXXXXX-6-5-10204、110XXXXXXX-6-5-12305、110XXXXXXX-6-5-12410、110XXXXXXX-6-3-12406、110XXXXXXX-6-3-12506、110XXXXXXX-6-5-12510、110XXXXXXX-6-1-12104、110XXXXXXX-6-1-41801、110XXXXXXX-6-1-11604、110XXXXXXX-6-1-11502、110XXXXXXX-6-1-11202、110XXXXXXX-6-1-10902、110XXXXXXX-6-1-21602、110XXXXXXX-6-1-21503、110XXXXXXX-6-1-21402、110XXXXXXX-6-1-21203、110XXXXXXX-6-1-21002、110XXXXXXX-6-1-20902、110XXXXXXX-6-1-20803、110XXXXXXX-6-1-20502、110XXXXXXX-6-1-31702、110XXXXXXX-6-1-31602、110XXXXXXX-6-1-30803、110XXXXXXX-6-1-41902、110XXXXXXX-6-1-11801、110XXXXXXX-6-1-41403、110XXXXXXX-6-5-12206、110XXXXXXX-6-5-12103、110XXXXXXX-6-5-12002、110XXXXXXX-6-5-11902、110XXXXXXX-6-5-11905、110XXXXXXX-6-5-11803、110XXXXXXX-6-5-11603、110XXXXXXX-6-6-11610、110XXXXXXX-6-6-11606、110XXXXXXX-6-2-11508、110XXXXXXX-6-6-11503、110XXXXXXX-6-3-11407、110XXXXXXX-6-5-11309、110XXXXXXX-6-5-11206、110XXXXXXX-6-2-11101、110XXXXXXX-6-6-10803、110XXXXXXX-6-5-10805、110XXXXXXX-6-5-10101、110XXXXXXX-6-5-10104、110XXXXXXX-6-3-10108、110XXXXXXX-6-1-40501、110XXXXXXX-6-2-10101、110XXXXXXX-6-2-10107、110XXXXXXX-6-2-12709、110XXXXXXX-6-2-12808、110XXXXXXX-6-2-12901、110XXXXXXX-6-3-10102、110XXXXXXX-6-3-10103、110XXXXXXX-6-3-10110、110XXXXXXX-6-3-10310、110XXXXXXX-6-3-11104、110XXXXXXX-6-3-11004、110XXXXXXX-6-3-11409、110XXXXXXX-6-3-12303、110XXXXXXX-6-3-12503、110XXXXXXX-6-3-12903、110XXXXXXX-6-3-12910、110XXXXXXX-6-5-10510、110XXXXXXX-6-6-12808、110XXXXXXX-6-2-12411、110XXXXXXX-6-2-12603、110XXXXXXX-6-2-12804、110XXXXXXX-6-2-12912、110XXXXXXX-6-3-10809、110XXXXXXX-6-3-10706、110XXXXXXX-6-3-10607、110XXXXXXX-6-6-10104、110XXXXXXX-6-6-10504、110XXXXXXX-6-6-11007、110XXXXXXX-6-6-11009、110XXXXXXX-6-6-11708、110XXXXXXX-6-6-12601、110XXXXXXX-6-6-12204、110XXXXXXX-6-6-12009、110XXXXXXX-6-3-10904、110XXXXXXX-6-1-30901、110XXXXXXX-6-1-40503、110XXXXXXX-6-1-12904、110XXXXXXX-6-1-12903、110XXXXXXX-6-1-20901、110XXXXXXX-6-2-12810、110XXXXXXX-6-3-12904、110XXXXXXX-6-3-12809、110XXXXXXX-6-3-12709、110XXXXXXX-6-3-12306、110XXXXXXX-6-3-12109、110XXXXXXX-6-3-11807、110XXXXXXX-6-3-11705、110XXXXXXX-6-3-11508、110XXXXXXX-6-3-11210、110XXXXXXX-6-5-12909、110XXXXXXX-6-3-12909、110XXXXXXX-6-2-10204、110XXXXXXX-6-2-11004、110XXXXXXX-6-2-11303、110XXXXXXX-6-2-11304、110XXXXXXX-6-2-11603、110XXXXXXX-6-2-11704、110XXXXXXX-6-2-12104共计137套；二、查封或轮候查封被执行人中登德胜公司名下位于西安市XX大道XX号，房权证号分别为：110XXXXXXX-11-3-1F101、110XXXXXXX-11-3-1F202、110XXXXXXX-11-3-1F203、110XXXXXXX-11-3-1F204、110XXXXXXX-11-3-1F205、110XXXXXXX-11-3-1F206、110XXXXXXX-11-3-10301、110XXXXXXX-11-3-11901、110XXXXXXX-11-3-10901、110XXXXXXX-11-3-11001、110XXXXXXX-11-3-11101、110XXXXXXX-11-3-11201、110XXXXXXX-11-3-11301、110XXXXXXX-11-3-12001、110XXXXXXX-11-3-12101、110XXXXXXX-11-3-12201、110XXXXXXX-11-3-12301、110XXXXXXX-11-2-11603、110XXXXXXX-11-2-12505、110XXXXXXX-11-2-11604、110XXXXXXX-11-2-13001、110XXXXXXX-11-2-13006、110XXXXXXX-11-2-11601、110XXXXXXX-11-2-10402、110XXXXXXX-11-2-10201、110XXXXXXX-11-2-10102、110XXXXXXX-11-2-10104、110XXXXXXX-11-2-10202、110XXXXXXX-11-2-10203、110XXXXXXX-11-2-10205、110XXXXXXX-11-2-10206、110XXXXXXX-11-2-10406、110XXXXXXX-11-2-10503、110XXXXXXX-11-2-10601、110XXXXXXX-11-2-10902、110XXXXXXX-11-2-11402、110XXXXXXX-11-2-11405、110XXXXXXX-11-2-11606、110XXXXXXX-11-2-11804、110XXXXXXX-11-2-11905、110XXXXXXX-11-2-12102、110XXXXXXX-11-2-12204、110XXXXXXX-11-2-12302、110XXXXXXX-11-2-12402、110XXXXXXX-11-3-10701、110XXXXXXX-11-3-11401、110XXXXXXX-11-3-11501、110XXXXXXX-11-3-11601、110XXXXXXX-11-3-11701共计49套房产；三、查封或轮候查封被执行人宋玉庆名下位于西安市未央区XX路，房产证号分别为：西安市房权证未央区字第1150124008—4—901～2号、西安市房权证未央区字第1150124008—4—905～1号的房产；四、查封或轮候查封被执行人宋宽名下位于西安市未央区XX路，房产证号分别为：西安市房权证未央区字第1150124008—4—900号、西安市房权证未央区字第1150124008—4—903号的房产；五、查封或轮候查封被执行人徐秀英名下位于西安市未央区XX路XX号XX花园XX号，房产证号：西安市房权证未央区字第110011609—1—2—1601号的房产；六、查封期限为三年。王清通以西安中院（2016）陕01执511号之三执行裁定查封的被执行人中登房地产公司名下西安市未央区XX区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX号房产（房权证号为：110XXXXXXX-6-1-414**）房屋属其所有为由，向西安中院提出书面异议。西安中院经审查作出（2019）陕01执异543号执行裁定，认为《异议和复议规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。据此，王清通虽主张其在法院查封之前与被执行人中登房地产公司签订了购买位于西安市未央区XX区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX号房产（房权证号为：110XXXXXXX-6-1-414**）的《商品房买卖协议》，并已支付全部购房款。但王清通所主张的涉案房产并未登记在其名下，且购房合同也未经房屋管理行政部门备案登记，特别是王清通与被执行人中登房地产公司于2008年1月2日签订了《商品房买卖协议》，但转账凭证显示于2007年12月3日分别由安徽阀门厂西北销售处、永泰公司两公司向被执行人中登房地产公司转账共计514562元，故王清通所主张的执行异议申请理由因证据不足,不能排除人民法院的强制执行，依法不予支持。因被执行人中登房地产公司未履行生效法律文书所确定的义务，西安中院对其名下涉案房产予以查封并无不当。如案外人对涉案查封房产或其部分主张实体权利，可依法通过诉讼予以确认。遂裁定：驳回案外人王清通的异议请求。原告王清通遂提起案外人执行异议之诉。 另查明，王清通与中登房地产公司2008年1月2日签订《商品房买卖协议》，约定：王清通购买中登房地产公司名下位于西安市未央区XX区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX号房产即本案涉案房屋。2007年12月3日，安徽阀门厂西北销售处向中登房地产公司转账314562元，用途为货款。2007年12月3日，永泰公司向中登房地产公司转账200000元，用途为货款。该房屋于2012年3月16日取得不动产登记，不动产权证号：110XXXXXXX-6-1-41403～0；所有人名称：中登房地产公司，取得方式：自建；查封期限：2016年4月11日至2022年4月10日。审理中，王清通提交安徽阀门厂西北销售处2019年3月20日出具的《证明》，内容为：该单位2007年12月3日向中登房地产公司转账314562元，系受王清通委托，代王清通向中登房地产公司支付案涉房屋购房款，该款项系王清通所有。王清通另提交永泰公司2019年3月20日出具的《证明》，内容为：该单位2007年12月3日向中登房地产公司转账200000元，系受王清通委托，代王清通向中登房地产公司支付案涉房屋购房款，该款项系王清通所有。经查，王清通系永泰公司法定代表人，亦为安徽阀门厂西北销售处负责人。王清通另提交了西安中登物业有限公司2019年6月24日出具的《居住证明》、《业主已缴纳物业费证明单》以及《西安中登物业有限公司(中登家园)物业收款收据》，证明王清通于2009年至今在案涉房屋居住。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。中登德胜公司、中登实业公司、大基实业公司、铭澜公司、宋玉庆、宋宽、徐秀英虽系被执行人，但与涉案房屋权属并无直接法律关系，不是本案适格的诉讼主体。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”之规定，本案审理焦点为王清通就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”王清通就其主张依法应承担举证责任。本案中，王清通与中登房地产公司2008年1月2日签订《商品房买卖协议》，约定王清通购买中登房地产公司名下位于西安市未央区XX区XX城XX路XX号XX幢XX单元XX号房产即本案涉案房屋。2007年12月3日，安徽阀门厂西北销售处向中登房地产公司转账314562元；2007年12月3日，永泰公司向中登房地产公司转账200000元。安徽阀门厂西北销售处、永泰公司分别于2019年3月20日出具《证明》，证明付款单位系受王清通委托，代王清通向中登房地产公司支付涉案房屋购房款，该款项系王清通所有。王清通系永泰公司法定代表人，亦为安徽阀门厂西北销售处负责人。上述款项付款人证明已经支付给中登房地产公司的款项系王清通交付的涉案房屋购房款。西安中登物业有限公司出具的《居住证明》、《业主已缴纳物业费证明单》以及《西安中登物业有限公司(中登家园)物业收款收据》，证明王清通于2009年至今在案涉房屋居住。案涉房屋于2012年3月16日取得不动产登记，登记的所有人为中登房地产公司。 《异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王清通与中登房地产公司就涉案房屋签订《商品房买卖协议》，交付购房款，合法占有案涉房屋均在人民法院查封之前，本案情形符合上述规定，原告王清通对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告王清通诉请停止对案涉房产的执行，理由成立，西安中院依法予以支持。王清通诉请判决确认案涉房产归王清通所有（566097元），因现案涉房屋登记的所有权人为中登房地产公司，王清通与中登房地产公司系商品房买卖合同关系，王清通径行诉请确认案涉房产归其所有，于法无据，该院依法不予支持，案件受理费由王清通自行负担。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《异议和复议规定》第二十八条之规定，遂判决：一、不得执行中登公司名下位于西安市XX城XX路XX号的中登家园第一幢4单元1403号（不动产权证号：110XXXXXXX-6-1-41403～0）房产；二、驳回王清通确认西安中登房地产开发有限公司名下位于西安市XX城XX路XX号的中登家园第一幢4单元1403号（不动产权证号：110XXXXXXX-6-1-41403～0）归王清通所有（566097元）之诉讼请求。一审案件受理费9461元，王清通已预交，由王清通负担。 经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院二审期间，上诉人长城资产陕西分公司提交下列证据：1、永泰公司工商登记信息；2、安徽阀门厂西北销售处工商登记信息。证明目的：王清通作为永泰公司、安徽阀门厂西北销售处的法定代表人，有足够能力控制两公司出具证明，该证明为虚假证明，且安徽阀门厂西北销售处已吊销，按照法律规定，公司吊销后应当收回印章等，该公司出具的证明存在违法使用印章的情况。被上诉人质证认为，两份证据永泰公司、安徽阀门厂西北销售处都属王清通所有，更加证明王清通是委托两公司付房款的事实。被上诉人王清通提交了下列证据：1、永泰公司出具的《证明》；2、安徽阀门厂西北销售处出具的《证明》；3、许秀慧身份信息及夫妻关系证明。证明目的：王清通已支付涉案房屋全部价款。上诉人质证认为，王清通与两公司恶意串通，自己给自己凭证，不符合证据规则。本院对上述证据的真实性均予认可，对上诉人长城资产陕西分公司的证明目的不予认可，对被上诉人王清通提交证据的证明目的予以认可。 另查明，中登房地产公司于2007年10月31日向王清通出具收据一张（金额2万元），2007年12月5日向王清通出具收据一张（金额20万元），2007年12月5日向王清通出具收据一张（金额314562元），2009年1月向王清通出具收据一张（金额17896元），2009年6月5日向王清通出具收据一张（金额13639元）。以上收据载明的收款事由均为：1－41403。上述5张收据合计金额为566097元。 还查明，2009年6月5日，中登房地产公司向王清通出具收据一张，载明收款事由：天然气初装费1778元，有线初装费350元；合同登记费80元。同日，中登房地产公司向王清通出具收据一张（金额为8223元），载明收款事由：契税。同日，中登房地产公司还向王清通出具收据一张（金额为16446元），载明收款事由：维修基金。 又查明，2013年12月18日，中登房地产公司以涉案房产为本案债权设定抵押并办理了登记。2016年4月11日，涉案房产被西安中院查封。 再查明，被上诉人王清通与中登房地产公司签订的《商品房买卖协议》第三条载明：买受人购买的商品房为第1幢4单元14层1403号房，该商品房协议约定建筑面积136.97平方米。第四条载明：按建筑面积计算，该商品房单价为4133元/平方米，总价：566097元。 本院认为，一、关于原审法院适用法律是否正确的问题。《异议和复议规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。本案中，被上诉人王清通系从房地产开发商处购房，其对涉案房产享有消费者买房人的物权期待权，该权利优先于担保物权，故本案不适用《异议和复议规定》第二十七条关于案外人提出的排除执行异议不应支持的规定。《异议和复议规定》第二十八条系关于不动产买受人物权期待权的规定，第二十九条系消费者买房人的物权期待权的规定，二者为一般规定与特别规定的关系。如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，则涉案房产同时满足第二十八条“登记在被执行人名下的不动产”与第二十九条“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，在法律适用上会产生竞合的情形，当事人可以选择其中一条作为主张的法律依据。本案中，被上诉人王清通选择适用《异议和复议规定》第二十八条主张权利，原审判决依照该条规定审查并无不当。 二、被上诉人王清通对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《异议和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付竞价价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，要判断王清通是否享有足以排除强制执行的民事权益，必须结合以上四个要件及涉案房产设定抵押的相关事实加以分析。 （一）关于在涉案房产查封及设定抵押前是否签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，2013年12月18日，中登房地产公司以涉案房产为本案债权设定抵押并办理了登记，2016年4月11日被西安中院查封。被上诉人王清通与中登房地产公司于2008年1月2日签订涉案《商品房买卖协议》，约定王清通购买涉案房产，房屋总价566097元，王清通、中登房地产公司分别在《商品房买卖协议》上签字、盖章。上述事实表明，王清通与中登房地产公司系在人民法院查封及设定抵押之前，已签订合法有效的书面买卖合同。 （二）关于是否已支付全部价款的问题。被上诉人王清通提交了永泰公司、安徽阀门厂西北销售处2007年12月3日分别向中登房地产公司转款200000元、314562元的转款凭证，并提交了永泰公司、安徽阀门厂西北销售处出具的证明，主张上述付款系受其委托，代为向中登房地产公司支付的涉案房产购房款。根据被上诉人王清通提交的永泰公司及安徽阀门厂西北销售处的工商登记信息，永泰公司的法定代表人为王清通，股东为王清通夫妻二人；安徽阀门厂西北销售处的负责人为王清通。从以上证据和事实来看，被上诉人提交的收款收据合计金额与合同约定的购房总价款一致，相关证据事实亦能相互印证，应可以认定被上诉人已经按照协议约定支付了全部购房款。上诉人虽主张永泰公司、安徽阀门厂西北销售处提供的银行转款凭证转款用途上标注为“货款”，上述二公司的法定代表人均为被上诉人，系被上诉人自己给自己出具，证明无证明效力等问题。但从本案永泰公司、安徽阀门厂西北销售处和中登房地产公司的各自经营范围来看，永泰公司、安徽阀门厂西北销售处除了代为支付购房款外，应没有与中登房地产公司存在购销关系的可能，上诉人亦未能进一步提交相关证据证明其主张，故本院不予支持。 （三）关于涉案房产查封及设定抵押前被上诉人王清通是否已合法占有的问题。本案中，中登房地产公司向被上诉人王清通出具天然气及有线初装费、合同登记费、契税、维修基金等收款收据；西安中登物业有限公司出具证明，证明被上诉人王清通自2009年至今一直在涉案房产内居住，并已按时缴纳自2009年至今的全部物业费。上述证据事实，应可以认定被上诉人王清通在涉案房产查封及设定抵押前已合法占有涉案房产。 （四）关于未办理过户登记是否系被上诉人王清通自身原因造成的问题。本案中，中登房地产公司负有办理涉案房产过户登记的主要义务，被上诉人王清通也已向中登房地产公司交纳了契税、维修资金等费用，结合被上诉人王清通主张其曾多次要求中登房地产公司办理过户登记等内容，可以认定涉案房产未办理过户登记并非因被上诉人王清通自身原因造成。 综上，长城资产陕西分公司的上诉请求缺乏事实和法律依据，依法不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9461元，由中国长城资产管理股份有限公司陕西省分公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 亮 审 判 员  杨 菲 审 判 员  党 彬 二〇二〇年十一月十一日 法官助理  段亚锋 书 记 员  王 菊 1