广东省连平县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1623民初673号原告：河源铭诚物业管理有限公司，住所地：广东省连平县******商业广场4栋122号。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：冯炳生，男，汉族，1973年8月10日生，住广东省陆丰市**************。公民身份号码：441************576。系原告公司物业部经理。被告：谢晓媚，女，汉族，1986年2月10日生，住广东省连平县******委会围下。公民身份号码：441************060。被告：谢吉波，男，汉族，1980年9月13日生，住广东省连平县***********。公民身份号码：440************39X。原告河源铭诚物业管理有限公司诉被告谢晓媚、谢吉波物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告河源铭诚物业管理有限公司委托诉讼代理人冯炳生及被告谢晓媚、谢吉波均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年1-9月物业管理费2788.02元，2020年1-9月垃圾费126元，2020年1-6月水费1008.90元，滞纳金413.66元，补偿款抵扣30.72元，合计欠费4305.86元；2.判令被告承担诉讼费用。事实与理由：原、被告于2019年5月6日签订了《物业管理服务协议》，该协议第四条约定了物业管理服务费用及缴交方式等内容，现被告未依约履行义务，应在履行义务的同时，承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告谢晓媚、谢吉波辩称，我方的摩托车在物业保安亭右前方停放，中午1点多被小偷偷走（已报案，物业也配合找了一段时间），后续与物业沟通赔偿问题时物业却搪塞而过。物业保安亭从我摩托车被偷时就一直无人值班，保安亭只是一个摆设，对交了物业费的业主相当不负责任。我方从楼盘交付业主使用开始一直未拖欠物业水电费用，但物业公司却未履行自己的职责，存在大门上方玻璃破碎一直未修、4栋1单元与2单元之间的排烟管严重影响业主生活且经投诉后不处理、保安亭长期无人值班等问题。综上，请求将我方摩托车丢失一案一并处理。本院经审查认定事实如下：被告谢晓媚、谢吉波系广东省连平县******的业主，其中401号房建筑面积为139.57平方米，402号房建筑面积为118.58平方米。2019年5月6日因原物业与被告的物业服务合同关系终止，原告与被告签订了《物业管理服务协议》，协议约定原告物业公司对连平县*********实施物业管理与服务，协议自2019年5月6日生效，至业主委员会与选聘的物业管理企业签订新的服务合同生效时止。同时，该协议约定：物业管理费标准暂为人民币1.20元/平方米/月：物业公司协助公安机关部门做好管区的安全防范事项和环境秩序管理：对住宅小区实行封闭管理；对重点部位6∶00—20∶00每2小时巡查一次，20∶00—6∶00每小时巡查1次，巡视管区内人员、车辆活动等情况，协助维护管区内秩序；严禁闲杂人员进出住宅楼层，对装修劳务人员实行出入登记管理。协议签订后，被告依约缴纳物业管理费、水费、垃圾费至2019年12月，此后，被告以其摩托车被盗原告未予赔偿为由自2020年1月始未继续缴纳物业费、水费、垃圾费。原告于2020年7月23日向被告发出《催缴通知书》，注明：请在7月31日前及时缴纳相关欠费，如未在规定时间内缴清，我司将到法院提起仲裁。《催缴通知书》内附4栋2单元401.402号房的住宅欠费明细单，其中401房的2020年1-9月物业管理费1507.36元，2020年1-9月垃圾费63元，2020年1-6月水费654.9元，滞纳金239.72元，合计金额2225.26元，扣减裂缝补偿余款22.4元，401房应付2442.58元；402号房2020年1-9月物业管理费1280.66元，2020年1-9月垃圾费63元，2020年1-6月水费354元，合计金额2464.98元，滞纳金173.94元，扣减裂缝补偿余款8.32元，402号房应付1863.28元。庭审时，原告称滞纳金是以应缴金额为基数，按每日千分之一计算。被告表示对物业管理费、垃圾费、水费的数额无异议，对抵扣款数额及滞纳金有异议。原告提供的落款日期为2020年5月19日编号为6467326的收据中主要内容为：4-2-401谢晓媚2019年7-12月物业费、卫生费、水费合计1321.25元，裂缝补偿款抵扣1500-1321.25=178.75元。编号为6467327的收据主要内容为：4-2-402谢晓媚2019年7-12月物业费、卫生费、水费合计1270.43元，裂缝补偿款抵扣1500-1270.43=229.57元。庭审时，被告还称原告未尽到合同义务，其居住的四栋二单元大门口上方的玻璃破碎，经多次投诉均无人处理；四栋一单元及二单元之间的排烟管，严重影响业主生活，原告对此不闻不问；保安亭成为摆设，没有安排保安值班。被告为证实其主张，向本院提交了10张照片为证。被告的摩托车被盗时停放在连平县*****************楼下空地，于2019年10月8日13∶15分被盗，该处安装有监控摄像头。原告发现摩托车被盗后向连平县公安局元善派出所报警，公安部门调取了该时段的摄像头，物业部门积极配合公安部门开展工作。被告称其摩托车被盗是因为原告未尽到责任，原告则称该空地是提供给消防、公安、救护车停放的，贴有禁止停车的标识，该处的保安岗是用于给巡逻的保安临时休憩或避雨的，不是固定的安保岗位。庭审后，原告本院提交了《安管部2019年10月份排班表》及《消防安全巡查记录表》；被告向本院提交一份《铭诚物业服务标准》（落款时间为2018年7月23日），称其摩托车停放位置旁边有保安岗，依据业务与原告的约定，原告应安排保安站岗，但原告未安排，未尽到安保义务。上述证据均经送达对方当事人，被告对原告补充提交的两份表格发表质证意见称该巡查记录表和排班表是针对整个连平县******商业广场的，包括商场及停车场，对住宅区的出勤率基本为零；原告对被告补充提交的《铭诚物业服务标准》未发表质证意见。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，被告系连平县************的业主，原告作为一家有资质的物业公司，与被告签订了《物业管理协议》，该协议对双方具有约束力，原被告均应按协议约定履行各自的义务。原告在为小区实施物业服务后,在此小区居住的被告则应按照双方的合同约定履行交纳物业费的义务,其未按期交纳物业管理费,已构成违约,应承担相应的违约责任。被告虽抗辩以不及时更换破碎玻璃、排烟管严重影响业主生活等作为拒绝缴交物业管理费的理由，但被告未提供证据证实原告未及时更换玻璃及存在的排烟管已严重影响业主的生活，原告因该物业服务瑕疵侵犯了业主的根本合同利益，且原告物业公司是为整个小区提供管理服务,其服务对象为广大业主并非是被告一人，物业服务费亦是用于小区维护保养、维持小区正常持续运行所必需的费用。若允许业主以物业服务瑕疵为由拒付物业管理服务费,则可能导致物业服务公司对小区的维护管理难以为继,从而使得全体业主的共同利益遭受损害，故本案原告虽存在未及时更换玻璃等物业服务瑕疵，但该瑕疵并未构成根本违约，被告不得以此拒绝缴交物业管理费和水费、垃圾费。同时，被告还以原告未安排保安在保安亭站岗导致其摩托车被盗且未予赔偿为由拒绝缴交物业管理费，对此，被告摩托车被盗并非是原告所为，原告不是侵权人，被告已就其摩托车被盗事宜向公安机关报案，原告物业公司亦配合将监控摄像资料移交给公安部门配合公安部门开展调查，原告因摩托车被盗的损失可另行向责任人主张赔偿权利，故对被告将其摩托车被盗而原告物业公司未予赔偿作为不缴纳物业费的抗辩理由本院不予以采纳。关于拖欠的物业费、水费、垃圾费的数额问题。被告对水费及垃圾费予以认可，但认为拖欠的物业费应扣减的裂缝补偿款数额应为408.32。根据原告提交的两份2019年7月至12月份的收据可知，401号房的裂缝补偿款剩余178.75元，402房剩余229.57元，裂缝补偿款剩余的金额应为408.32元，据此，被告拖欠的2020年1-9月份的物业费应为2379.7元（2788.02元－408.32元），2020年1-9月垃圾费126元，2020年1-6月水费1008.90元。关于原告请求被告支付滞纳金413.66元，因滞纳金不属民法调整的范畴，原告经释明后仍拒绝变更诉讼请求，且被告并非恶意不交物业费等费用，对原告该项请求，本院不予支持。最后，原告铭诚物业公司作为物业服务企业，应努力提高自身的物业服务水平，认真听取业主提出的意见和建议，改善物业服务过程中存在的不足，提高物业服务水平与质量，两被告作为业主，也应依约履行交纳物业费的义务，通过合法途径督促物业公司提高、改善物业服务质量。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告谢吉波、谢晓媚应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告河源市铭诚物业管理有限公司支付2020年1月至9月的物业管理费2379.7元，2020年1月至9月垃圾费126元，2020年1月至6月水费1008.90元，合计3514.6元。二、驳回原告河源市铭诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告谢晓媚、谢吉波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省河源市中级人民法院。审判员  叶枫虹二〇二〇年十一月十六日书记员  孙金花