浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0482民初210号 原告：平湖万基物业服务有限公司。住所地：平湖市当湖街道锦绣路**。 法定代表人：吴顺仙。 委托诉讼代理人：潘金忠，浙江天卓律师事务所执业律师。 被告：平湖市当湖街道锦绣庄园业主委员会。住。住所地：平湖市当湖街道锦绣路**/div> 负责人：沈其林。 委托诉讼代理人：陈建祥，浙江嘉诚中天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞明达，男，1936年6月24日出生，汉族，住平湖市。 第三人：平湖连城置业有限公司。住所地。住所地：平湖市当湖街道当湖东路****会信用代码91330482MA29H9R40Y。 法定代表人：林连兴。 委托诉讼代理人：奚筱岑，浙江金品律师事务所律师。 原告平湖万基物业服务有限公司诉被告平湖市当湖街道锦绣庄园业主委员会车位纠纷一案，本院于2020年1月10日受理，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。2020年6月2日，本院依职权追加了平湖连城置业有限公司为第三人。本案于同年7月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘金忠，被告委托诉讼代理人陈建祥、俞明达，第三人委托诉讼代理人奚筱岑到庭参加诉讼。庭审中，原、被告申请庭外和解，但未果。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、依法责令被告腾退并返还占用的223个车位（详见2018年9月5日双方笔录中确认的车位）；二、判令被告赔偿原告占用车位损失暂计30万元，车位出租金额为3000元/个/年，现暂计算100个车位，从2017年5月计算至实际腾退之日止；三、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤回上述第一项诉请。事实和理由：锦绣庄园商住房由第三人开发建设，规划车位共计833个，其中地下车位675个，低层住宅内及低层住宅院内停车位158个。上述部分车位已由第三人出售。2010年11月20日，第三人因清算需要，与原告签订《地下车位使用权转让协议》，协议约定：第三人将锦绣庄园项目华庭地下402个停车位的使用权转让给原告，转让期限为协议签订之日起至该项目土地使用权到期后自行解除。2017年5月，原告在得知被告拟将车位出租后，于同月11日向被告发送《通知书》，向被告告知了原告的权利。12日，被告张贴公告告知业主，决定将174个人防车位委托盛权物业公司出租。现被告已将部分车位出租给了业主。原告认为，锦绣庄园华庭地下停车位不属全体业主共有，上述车位的使用权属原告所有。被告擅自将上述车位出租侵犯了原告的权利，故提出如上诉请。 被告答辩称，一、原告与第三人签订的《地下车位使用权转让协议》无效，原告无权起诉被告。协议无效的理由有二：一是《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”原告并非业主，且原告从开发商处购买车位后采取“只售不租”，造成业主停车困难，小区内停车秩序混乱，损害了全体业主利益。二是根据《中华人民共和国物权法》第一百三十五条、第一百三十六条之规定，开发商在出售小区的商品房后，已将其小区国有土地使用权分摊给各业主，小区地下室应视为业主共用部位。根据《物业管理条例》第二十七条的规定，“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”。根据上述规定，涉案地下车位属于业主共同所有，第三人无权将车位使用权转让给原告。二、原告与第三人签订的车位使用权转让协议效力待定。虽然第三人与各业主签订的商品房买卖合同中约定地下车位使用权属第三人所有，但该条款是格式条款，该条款无效。第三人无权处分涉案车位使用权，其与原告签订的使用权转让协议效力待定。三、即使转让协议合法有效，被告也不存在侵权行为。嘉兴市人民政府《关于进一步加强住宅小区物业管理工作的实施意见（试行）》规定“住宅小区内规划用于停放汽车的车库、车位应当首先满足业主需要。住宅小区竣工交付满2年且尚未出售、附赠的车库、车位，开发建设单位或委托的物业服务企业应当向业主招租，不得闲置。”被告将车位出租给业主符合该文件规定，被告不存在侵权行为。 第三人答辩称，一、第三人与原告签订的地下车位使用权转让协议合法有效，涉案小区地下停车位是由第三人向国家缴纳防空地下室的建设费后自己出资建设，第三人对车位享有所有权，第三人有权处分。二、第三人与原告的转让协议中明确约定原告不得将车位出租给业主以外的其他人，转让协议没有违反法律规定及强制性规定，协议是合法有效的。三、原告与被告之间的纠纷第三人不清楚，原告已向第三人支付了全部转让费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 一、原告提供的证据： （一）地下车位使）地下车位使用权转让协议1份位明细表1份5页、纳税人发票使用信息1份2页，证明原告与第三人关于车位转让情况。被告质证认为，对转让协议的合法性有异议，第三人无权将地下车位转让给原告，原告也无权转让和出租地下车位；对车位明细表无异议，但是现在小区共有640个地下车位，174个人防车位；对纳税人发票使用信息有异议，不是经营性的发票，仅是收款收据，原告也没有纳税。第三人对该组证据无异议。本院对该组证据予以认定，理由详见判决书说理部分。 （二）通知书1份，证明原告于2017年5月11日告知被告关于车位权利的情况。被告质证认为，通知书确实收到了，但是被告方不认可通知书的内容。第三人质证认为，通知书发出之日，第三人已从小区撤离，对该通知书第三人并不知情。因被告对该份通知书无异议，故本院对该组证据予以认定。 （三）公告1份及收据6份（复印件），证明被告侵权的情况。被告质证认为，对公告无异议，经过业主委员会扩大会议讨论通过后，被告向全体业主发布了该份公告，该份公告是根据嘉政办发（2017）25号文件作出的；对收据无异议，是被告方出具的。第三人质证认为，对该组证据不清楚，不予认可。该组证据均由被告经办，被告对该组证据无异议，故本院对该组证据予以认定。 （四）锦绣庄园华庭地下1层人防平时平面图1份、主要技术经济指标一览表（第五项机动车停车数），证明人防车位的规划情况。被告质证认为，无异议，但是现在小区共有640个地下车位，174个人防车位。第三人质证认为，对该组证据的真实性无异议。本院对该组证据予以认定。 二、被告提供的证据 （一）第三人向人防办出具的承诺书1份，证明由于高层楼房建造了地下人防车位面积，1500万元没有交，别墅区没有地下人防设施，交了1683535.2元的人防费，人防车位不属于第三人所有，属于国家所有。原告质证认为，第三人虽然没有缴纳1500万元，但是建设了相应的人防设施。对人防车位的所有权，国家没有明确规定，但第三人拥有人防车位的使用权，因此转让协议约定将地下车位使用权转让给原告符合相关规定。第三人对该组证据无异议。本院对该组证据的真实性予以认定。 （二）市长接待日上访材料1份，证明自2012年11月15日起，被告就开始要求第三人将车位出租给业主。原告质证认为，真实性无法确认，原告是同意将地下车位出租给业主的。第三人质证认为，第三人不知情，无法确认，第三人也没有收到过该信访文件。第三人已经将车位使用权打包转让给原告，第三人对车位不再享有任何权利义务。本院对该组证据的真实性予以认定。 （三）人大代表提案1份、人大答复1份（复印件），证明业主要求承租地下人防车位，人大答复车位尽量不闲置，尽量出租给业主。原告质证认为，真实性无异议，原告是同意出租车位的，但是是在双方同意的基础上。第三人质证认为，对报告真实性无法确认，对答复真实性无异议，地下停车位，地下停车位并不是业主共有间有无新的约定第三人不清楚。本院对该组证据的真实性予以认定。 （四）业主的车位使用权转让合同1份（复印件）、收款收据1份（复印件），证明原告将人防车位出售给业主，但是原告无权将人防车位出售给业主，该合同是违反相关法律规定。原告质证认为，对合同真实性无异议，是原告与买受人之间签订的，与被告无关。第三人质证认为，真实性无法确认，是原告与业主之间签订的车位转让合同，该合同没有违反第三人与原告之间转让协议的约定，该证据与第三人无关。本院对该组证据的真实性予以认定。 （五）平湖万基物业车位出售清单1份、人防车位信息表1份，证明原告已经将150几个人防车位出售给业主，剩余二十几个没有出售。原告质证认为，对该组证据不清楚，第三人也出售了部分人防车位。第三人质证认为，对该组证据有异议，第三人转让给原告的402个车位中，涉及人防车位的仅有20多个，并不是原告主张的164个；第三人转让给原告之前，部分人防车位第三人在前期商品房销售时一起出售了。该证据系被告单方制作，被告和第三人对该组证据均有异议，故本院对该组证据不予认定。 （六）业主大会决定1份（复印件），证明业主经业主代表大会决定起诉要求确认原告和平湖连城置业有限公司地下车位转让协议无效。原告质证认为，与本案无关联，被告无权干涉原告与他人之间签订的协议。第三人质证认为，对该组证据不予认可，被告从未向原告提出要求确认协议无效。本院对该组证据的真实性予以认定。 （七）嘉兴市人民政府办公室文件（嘉政办发[2017]25号）1份（复印件），证明满2年尚未出售的车位不能闲置，应该出租给业主，人防部门有权对违法出售人防车位的行为进行查处。原告质证认为，原告是愿意出租涉案地下车位，并不想闲置；文件对出售人防车位行为并未认定违法。第三人质证认为，真实性没有异议，对证明内容有异议，原告与第三人之间签订的车位转让协议是在2010年，当时原告还是小区内的物业单位，2017年原告已经不再是锦绣庄园小区的物业单位，故该证据与本案无关联性。本院对该组证据的真实性予以认定。 （八）照片10份、工程联系单1份4页，证明人防车位损毁严重，业主委员会委托相关部门进行了评估，修理费用24万元左右。原告质证认为，车位破损的情况客观存在；对维修问题原告不清楚被告有无资格去维修，关于维修费用的评估报告是被告单方委托的，与本案也无关联性。第三人质证认为，与本案无关，本案是侵权纠纷，有关损害赔偿被告也未提出反诉，被告也没有明确赔偿责任人。本院对该组证据不予认定。本院对该组证据不予认定。 （九）平湖市发改局发给第三人的批文1份，证明当时建造商品房和人防设施的投资是在一起的，并没有区分人防设施是多少钱和由谁出资。原告质证认为，该组证据不能证明人防设施资金分摊到了商品房中。第三人质证认为，真实性无异议，根据防空地下室承诺书及审查批准书，可以证明地下停车库中是由第三人自筹建设，没有分摊到业主，故地下停车位属于第三人所有。本院对该组证据的真实性予以认定。 三、第三人未提供证据 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 位于平湖市××街道××庄××小区××人投资开发建设并已销售完毕。该小区共有业主768户，配有停车泊位687个，其中地下停车泊位640个，地下人防车，地下人防车位174个绣庄园小区聘请的物业服务公司。后被解聘后从小区撤场。 2010年11月20日，原告与第三人签订《地下车位使用权转让协议》一份，协议约定：第三人将位于锦绣庄园项目华庭地下402个地下停车位（其中部分车位利用项目人防工程设置）的使用权转让给原告，车位使用权期限从协议签订之日起至土地使用年限到期后自行解除，转让价格为每个车位3万元，总价1206万元，付款方式为协议签订之日起10日内一次性付清。原告付清车位转让款后，车位的相关权利即转移给原告。协议第三条约定，第三人转让地下车位给原告后，第三人作为锦绣庄园项目开发商与车位相关的义务和责任也同时转移给原告，由原告替代第三人履行相关法律义务和责任。原告受让地下停车位后，应当优先销售或出租给本小区业主，不得销售、出租给本小区之外人员或单位，不得用于抵押或再次整体转让给第三方。 上述转让协议签订后，第三人将涉案车位交付给了原告并从锦绣庄园小区撤离。原告取得涉案车位的使用权后，又将部分车位的使用权转让给了小区业主。因涉案车位的权属及使用问题，原、被告发生争议，被告曾多次向有关部门信访并控制占有了部分涉案车位。 2017年5月11日，原告得知被告拟将部分车位出租给业主后，向被告发送《通知书》一份，内容为：“一、锦绣庄园开发商平湖连城置业有限公司已将未出售地下车位相关权利转让给本公司，贵委（被告）擅自出租地下车位之行为没有合法依据，与业主签订的租赁合同属违法无效合同，相关业主的权利不受保护。二、如果小区业主有购买、承租地下停车位需求，应当与本公司联系，与本公司建立合法的车位使用权买卖或租赁关系。三、如果贵委在未经本公司同意的情况下，擅自将地下停车位出租给相关业主，本公司或相关权利人将采取法律行动，依法维护自身合法权益。”庭审中，被告自认收到了上述通知书。 2017年5月12日，被告在涉案小区向全体业主发布公告一份，主要内容为：“......为此，本小区业委会于2017年5月7日晚上召开了有楼道长代表参加的扩大会议，经讨论研究决定，将本小区174个‘人防车位’，由盛全物业服务有限公司平湖分公司向本小区业主出租，由业委会出具收据，所收租金专项储存，以补保修金和专项维修基金之短缺。凡需动用此资金，必须由业委会和物业公司设立的专门小组研究决定，并予公示。收支明细，抄送建设商。具体办法另行制定，公司征求意见，完善后实施；车位出租办法由物业公司具体制定、执行。”公告发布后，被告以其名义向业主出租车位，并按每个车位每年3000元的标准向业主收取了租金。 2018年9月5日，本院在核对涉案车位的出租使用情况时，被告自认：编号为2-7、2-10、2-19、2-22、2-24、2-25、3-10、3-13、3-14、3-18、3-25、3-29、6-8、7-4、7-8、7-15、8-7、8-11、8-12、8-18、10-4、10-14、10-25、11-17、11-29、12-18、14-9、14-14、15-2、15-14、15-20、15-21、17-6、17-13、17-14、17-17、17-19、18-5、18-21、18-22、18-23、18-24、18-27、18-28、19-10、19-11、19-14、19-19、19-21、20-12、20-19、G-24、G-26、G-31、G-68、G-77、G-88、G-96、G-104、G-107、G-108、A-02、A-04、A-05、A-07、A-09、A-15、A-16、A-17、A-22、A-28共计71个车位由被告占有并已出租给业主。编号为1-6、1-11、1-12、1-13、1-14、2-4、2-5、2-13、2-21、3-12、4-17、4-30、4-31、4-32、5-2、7-13、7-14、8-1、8-9、8-17、9-21、9-22、10-2、10-3、10-8、11-30、11-31、11-32、12-15、13-18、13-22、13-23、14-16、14-18、15-13、15-16、16-10、16-13、16-14、16-18、16-19、16-20、16-22、16-23、16-28、16-29、16-30、16-33、16-34、17-9、17-20、17-21、18-2、18-6、18-13、18-30、18-3、19-16、19-17、20-5共计60个车位由被告控制占有。 本院认为，本案争议焦点为原告与第三人签订的《地下车位使用权转让协议》是否有效。就该争议焦点，被告认为原告与第三人签订的车位使用权转让协议无效，理由有三：一是诉争车位属全体业主所有，第三人将车位使用权转让给原告构成无权处分；二是违反了物权法第七十四条第二款关于小区车位应“首先满足业主需要”的相关规定；三是诉争部分车位为人防车位，人防车位禁止转让。据此，被告认为原告非诉争车位的权利人，不是本案适格当事人，应驳回原告起诉。对此，本院分析如下： 一、案涉车位的权属问题 《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”；第三款规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。规划车位、车库的所有权由开发商与业主进行约定，虽然本条款没有明确写明规划车位、车库所有权的归属，但从“通过当事人约定”的表述来看，所有权应归开发商，因为如果规划车位、车库不归开发商所有，那么开发商也就无权与购房人“通过出售、附赠或者出租等方式约定”。本案中，被告未提供证据证明诉争停车位存在占用业主共有的道路或其他场地的情况下，案涉车位并不属于《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定属于业主共有的情形。第三人作为案涉小区的建设用地使用权人，其投资建设了本案所涉全部车位，故其有权就诉争车位进行处分。 另，小区业主购房时支付的房价和相关税费，是其取得建筑物专有部分所有权和共有部分共有权而支付的对价，现被告并未出示有效证据证明地下车位被计入公摊面积，或第三人将地下车库工程的建设成本分摊到锦绣庄园全体业主的购房成本中，故被告关于小区业主购房后成为案涉车位投资建设主体的主张依据不足，本院亦不予采信。 由上，本院对被告提出的案涉地下车位属全体业主共有的抗辩意见不予采纳。 二、案涉车位使用权转让协议是否违反物权法相关规定 《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”诚然，该条款应当属于合同法第五十二规定的效力性强制性规定，如案涉的车位使用权转让协议违反该规定，则协议应为无效。该法条的立法目的主要是为了解决小区车位、车库的不足与小区居民的需求得不到满足这一社会矛盾。业主的停车利益应当得到保护，开发商尽快收回修建车位的成本利益同样也应当得到保护，忽视任何一方利益的观点都是不全面的。本案中，原告与第三人签订的车位使用权转让协议第三条明确约定第三人转让地下车位给原告后，第三人作为锦绣庄园项目开发商与车位相关的义务和责任也同时转移给原告，由原告替代第三人履行相关法律义务和责任。原告受让地下停车位后，应当优先销售或出租给本小区业主，不得销售、出租给本小区之外人员或单位，不得用于抵押或再次整体转让给第三方。由此可以看出，原告与第三人签订的协议约定的转让标的物不仅仅包括案涉车位使用权、收益权，还包括第三人对案涉小区业主负有的提供停车服务的义务。换言之，第三人将案涉车位的权利义务概括转让给了原告，就车位问题上，原告取代第三人获得了“开发商”的角色。且协议签订时，原告为案涉小区的物业服务公司，该协议的签订并不会影响小区业主对配套车位的正常使用。因此，原告与第三人签订的车位使用权转让协议并未违反物权法第七十四条第一款之规定。 三、地下人防车位使用权可否转让问题 虽然地下人防车位的财产权受到很大限制，但现有法律和行政法规并未有关于地下人防车位使用权不得转让的强制性规定。相反，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”以及《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定：“地下工程应;地下工程应本着&lsquo所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”之规定，案涉地下车库包含的人防建筑面积虽具有人防性质，但并未排除第三人作为投资建设主体对此享有合理占有、使用、处置的权利，故被告关于地下人防车位使用权不得转让的意见本院亦不予支持。 四、车位占有使用费的计算问题 由上，涉案地下车位使用权转让协议合法有效，基于该协议，原告有权占有、使用涉案车位。现被告未经原告同意，擅自出租、侵占涉案车位，被告对涉案车位的占有属无权占有，故原告要求被告支付车位占有使用费的诉请本院予以支持。就车位占有使用费的计算方法本院认定如下：（一）车位数量。2018年9月5日，本院组织原、被告对涉案车位占有情况进行确认时，被告自认其已出租给业主车位71个，被告控制占有但未出租车位60个，故总计有131个车位由被告占有，现原告仅主张计算100个车位的占有使用费于法有据本院予以支持。（二）占有费计算起算点。因原告未举证证明被告占有涉案车位的起始时间，故本院根据被告的自认，确认占有使用费起算点为2018年9月5日。（三）计算标准。原告主张每个车位的占有使用费为3000元每年，该计算标准与被告出租给业主的租金价格相同，符合市场租赁价，故本院予以确认。综上，本院确认车位占有使用费的计算方法为：以300000元/年为标准，从2018年9月5日计算至被告实际腾退归还车位之日止。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十四条、第二百四十五条、《中华人民共和国防空法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告平湖市当湖街道锦绣庄园业主委员会于本判决生效后十日内支付原告平湖万基物业服务有限公司车位占有使用费，车位占有使用费计算方法为：以300000元/年为标准，从2018年9月5日计算至被告实际腾退归还车位之日止； 二、驳回原告平湖万基物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元，由被告平湖市当湖街道锦绣庄园业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  丁喜林 审 判 员  汪佳铭 人民陪审员  蒋幼琤 二〇二〇年十一月三十日 法官 助理  朱骏健 书 记 员  陆丽燕