四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川09民终1426号 上诉人（原审原告、反诉被告）：遂宁健坤燎申商业投资有限公司，住所地四川省遂宁市船山区物流港物流园区主干道B西南侧健坤商贸物流总部大厦**。 法定代表人：陈美玉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘强，四川斗城律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：徐文芳，女，1972年9月9日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：谢绍安，男，1971年10月7日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。 委托代理人：李艳，四川英特信律师事务所律师。 委托代理人：苟娟，四川和普律师事务所律师。 上诉人遂宁健坤燎申商业投资有限公司、上诉人徐文芳因与被上诉人谢绍安商品房销售合同纠纷一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院(2018)川0903民初2200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 遂宁健坤燎申商业投资有限公司上诉请求：1.依法撤销四川省遂宁市船山区人民法院(2018)川0903民初2200号民事判决第一、二、三项；2.判决徐文芳、谢绍安给付购房款2480000元，并从2014年11月13日起，以2480000元为基数，按日万分之二支付违约金至付清时止；3.一、二审诉讼费由徐文芳、谢绍安承担。事实和理由：1.一审法院认为健坤燎申公司应当在未获得银行贷款时书面通知徐文芳、谢绍安逻辑不通，未获得银行贷款是徐文芳、谢绍安自己的责任，上诉人无法先知先觉，付款时间是双方在房屋买卖合同当中约定的，不能因未获得贷款免除徐文芳、谢绍安逾期付款违约责任。2.徐文芳、谢绍安实际接收了房屋并自认对房屋进行了隔断及水电气消防设施改造完善，一审判决认定上诉人举证不能并承担逾期交房违约金是错误的，应予纠正。 徐文芳辩称，徐文芳不是违约方，是健坤燎申公司未按购房合同约定在2014年12月31日前且按照合同交付条件完成交付行为。按照合同约定，交付条件包括取得竣工验收备案表和取得房屋实测技术报告，健坤燎申公司在一审中虽然提供了备案表，但与案涉房屋不具备关联性，也没有提供实测报告书。合同补充条款中明确约定付清尾款的前提是满足房屋交付调价，徐文芳享有不安抗辩权，依据合同补充协议第5款约定，如果因为贷款问题不能得到银行的批准，买受人应在接到对方通知后15日内付清款项，但截至至今没有收到健坤燎申公司的通知，相反，徐文芳一直找健坤燎申公司协商不满足交付条件的处理办法，因对方迟迟拖延，徐文芳曾在2016年和2017年向对方发函，也找对方相关人员协调，对方消极面对，长达半年时间双方未达成一致意见，最终我方在2015年7月占有房屋且进行了自行隔断，该行为产生的费用应由开发商承担。 谢绍安的答辩意见与徐文芳相同。 徐文芳上诉请求：1.请求撤销销一审判决第一项关于徐文芳相向健坤燎申公司支付违约金的判决，改判驳回健坤燎申公司向徐文芳主张违约金的诉讼请求；2.请求对一审判决第二项即健坤燎申公司向徐文芳支付逾期交房及办理楼栋权属证明的违约金进行改判；3.请求撤销一审判决第四项，改判为支持上诉人在一审中的反诉请求；4.请求判决健坤燎申公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：1.本案讼争系健坤燎申公司违约所导致，上诉人不应当承担违约责任。首先，健坤燎申公司未按合同约定的交房时间2014年12月31日交付符合合同约定的房屋；其次，健坤燎申公司未按合同约定的交付条件交付房屋，上诉人购买的是36套房屋，每一套应具有独立空间，但至今只向上诉人交付了未隔断的成片房屋；再者，一审法院从健坤燎申公司起诉之日后15日开始计算违约金于法无据。2.健坤燎申公司向上诉人支付逾期交房违约金的计算有误。合同约定：逾期超过45日后，合同继续履行，自十一条约定的交付期届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二违约金。一审按万分之一计算有误。3.健坤燎申公司应当承担隔断房屋的费用。4.健坤燎申公司应当立即到相关部门办理水、电、燃气上户至上诉人名下的手续并承当相关费用。从2015年至今，健坤燎申公司一直未将水、电、燃气安装完成，且燃气是上诉人申请安装，水、电、燃气上诉人均不具有独立的户，上诉人无法享有错峰使用的权利，给上诉人造成了严重的经济损失。 健坤燎申公司辩称，1.补充协议第1条第2项约定，徐文芳自行办理银行贷款，需在合同签订15日内签署贷款文件，但徐文芳未向银行申请贷款，所以徐文芳自2014年11月6日起已构成违约。2.补充协议第1条第3项约定，因徐文芳愿意导致未获得银行批准贷款，徐文芳应当在7天内改换其他付款方式并全额付款，徐文芳应在2014年11月13日前付清本案房款。3.从商品房买卖合同及补充协议各方当事人履行义务的时间节点看，徐文芳的付款义务在先，在徐文芳付清房款之前，健坤燎申公司有权拒绝交付房屋，即使未交房屋，上诉人也不应当承担逾期交房违约责任。4.一审中，徐文芳出示了2014年11月13日和2015年1月5日的照片等证据，说明徐文芳在2014年11月13日就实际占有案涉房屋并进行装修，健坤燎申公司在约定期限捏履行交房行为不存在违约。 遂宁健坤燎申商业投资有限公司向一审法院起诉请求：1.判决徐文芳、谢绍安支付购房款2480000元；2.判决徐文芳、谢绍安支付违约金613056元（暂时从2014年11月13日计算至2018年4月2日；其余违约金以购房款2480000元为基数，按日万分之二，从2018年4月3日计算至付清之日止）；3.本案诉讼费由徐文芳、谢绍安承担。 徐文芳、谢绍安向一审法院反诉请求：1.判令健坤燎申公司支付逾期交房违约金，计算方式为:已付房款2656921元×逾期天数(2014年12月3日起至商品房验收合格之日止×0.0002）；2.判令健坤燎申公司支付逾期办证违约金[计算方式为:已付房款2656921元×逾期天数（2016年12月3日起至涉案商品房楼栋初始登记之日止×O.0001）]；3.判令健坤燎申公司为徐文芳、谢绍安所购买的36套商品房在相关部门办理自来水、电力、燃气上户手续并支付自来水、电力、燃气从总表到户的安装费用50000元;4.判令健坤燎申公司支付徐文芳、谢绍安因所购买的36套商品房进行自行隔产生的费用200000元；5.解除《合同补充协议》第9条；6.判令健坤燎申公司承担本案本反诉费用。 一审法院认定事实：2014年10月21日，健坤燎申公司与徐文芳签订36份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，购买“遂宁车配龙汽车百货广场”C1栋3、4、5楼的房屋36套，共计房款5136921元。目前，徐文芳欠付房款2480000元；对于剩余房款，双方约定选择贷款方式支付。《商品房买卖合同》第十条第1项约定，买受人未按照合同约定的时间付款的，逾期超过15日，合同继续履行的，自约定应付款时间届满之日起至实际支付应付款之日，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二违约金，并实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金”。合同约定的交房时间为2014年12月31日；并约定逾期交房在45日内的，出卖人按日计付已付房款万分之一的违约金；逾期超过45日的，出卖人按日计付已付房款万分之一的违约金。双方并未办理房屋交接手续，健坤燎申公司主张徐文芳在2014年9月23日就实际占有房屋，徐文芳认为2015年7月才占有房屋。合同约定出卖人在2016年12月31日前，取得房屋的楼栋权属证明。若因出卖人责任逾期取得权属证明的，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之一的违约金。但案涉房屋实际于2017年4月19日取得房屋的楼栋权属证明。《合同补充协议》第1条第（2）约定：徐文芳应在签订合同后15日内签署贷款文件、提供贷款资料并支付费用，并严格按照甲方或者银行的通知时间办理，如因乙方原因造成银行未按约定付款，视为徐文芳未按合同约定付款；第1条第（5）约定：办理贷款原因，若因银行政策原因，导致乙方未获得贷款或者申请贷款不足的，乙方应在接到甲方通知之日起15日内将未获得批准的或额度不足的部分付清。第9条约定，该房屋屋面、楼梯、车位经营权及收益归开发商所有。此外，该合同还对、交房条件、面积差异、商品房质量等进行了明确约定。另查明，徐文芳未办理银行按揭贷款。案涉房屋于2017年4月19日进行了初始备案登记。双方未办理房屋交接手续。诉讼中，健坤燎申公司认可其向徐文芳交付的房屋未进行隔断。 一审法院认为，健坤燎申公司与徐文芳签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订后，徐文芳未按合同约定履行付款义务，应承担继续履行合同约定的付款义务的责任，故对健坤燎申公司要求徐文芳支付剩余房款2480000元的诉讼请求，一审法院予以支持。 对于谢绍安的支付责任的问题。原案诉争标的为房款，健坤燎申公司也未提供证据证明房屋系徐文芳、谢绍安共同购买。根据合同的相对性原则，对于健坤燎申公司要求谢绍安承担共同支付责任的诉讼请求，一审法院不予支持。 对于健坤燎申公司主张的逾期付款的违约金的问题。根据合同约定，徐文芳采用贷款方式支付剩余房款。但徐文芳并未办理按揭，根据双方补充协议约定：乙方应在接到甲方通知之日起15日内将未获得批准的或额度不足的部分付清。但健坤燎申公司并未举证证明，在徐文芳未获得贷款后，通知了付款，故一审法院支持从起诉之日后15日开始计算违约金。 对于徐文芳要求支付逾期交房违约金的反诉请求。根据合同约定的交房时间为2014年12月31日。虽然健坤燎申公司主张徐文芳在2014年9月23日就实际占有房屋，但双方并未办理房屋交接手续，应由健坤燎申公司承担举证不能的法律责任。故一审法院支持徐文芳自认的接房时间为2015年7月。根据合同约定，逾期超过45日的，出卖人按日计付已付房款万分之一的违约金；即违约金为：2656921元×0.0001×182日（算至2015年7月1日）=48356元。 对于徐文芳要求健坤燎申公司逾期办证违约金的反诉请求。合同约定出卖人在2016年12月31日前，取得房屋的楼栋权属证明。若因出卖人责任逾期取得权属证明的，出卖人按日向买受人支付全部房款万分之一的违约金。但案涉房屋实际于2017年4月19日取得房屋的楼栋权属证明。即违约金为：5136921元×0.0001×77日=39554元。 关于徐文芳要求支付健坤燎申公司所购买的36套商品房在相关部门办理自来水、电力、燃气上户手续并支付自来水、电力、燃气从总表到户的安装费用50000元的反诉请求，以及要求支付健坤燎申公司因所购买的36套商品房进行自行隔产生的费用200000元的反诉请求，因未举证证明，一审法院不予支持。 对于徐文芳要求解除《合同补充协议》第9条的反诉请求。该房屋屋面、楼梯、车位经营权及收益归开发商所有。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”但徐文芳并未举证证明，该条款是否符合解除条件，故对该反诉请求，不予支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，判决：“一、徐文芳于本判决生效之日起15日内支付遂宁健坤燎申商业投资有限公司房款2480000元及违约金。违约金的计算方式为：以本金2480000元为基数，按日万分之二为标准进行计算，从2018年5月4日始计算至本判决确定的本金给付之日止；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止；二、遂宁健坤燎申商业投资有限公司支付徐文芳逾期交房及楼栋权属证明的违约金共计87910元；三、驳回遂宁健坤燎申商业投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回徐文芳、谢绍安的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费29000元，由徐文芳负担；反诉费6070元由遂宁健坤燎申商业投资有限公司负担。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对健坤燎申公司二审中提交了竣工验收备案书、房屋测绘报告及相关资料、三至五层平面图。徐文芳质证认为，竣工验收备案书证实案涉房屋2015年4月8日才组织验收，5月3日才同意备案，健坤燎申公司不可能在2014年12月交付房屋；对房屋测绘报告及相关资料，徐文芳认为健坤燎申公司未按未按合同约定和测绘报告交付合格房屋；对三至五层平面图，印证房屋隔断是健坤燎申公司应尽义务。本院认定如下：对健坤燎申公司二审提交的证据予以采信。经二审审理查明： 一、健坤燎申公司与徐文芳签订的《商品房销售合同》第六条约定：买受人选择下列第3种方式付款。3.贷款方式付款。买受人可以首期支付购房款的50%，其余价款可以向银行或者公积金贷款机构借款支付。《合同补充协议》约定，出卖人简称甲方，买受人简称乙方：1.对本合同第六条的补充，乙方支付房款若采用银行贷款的：（1）若乙方自行办理银行贷款，而银行未按约定期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约付款；（2）乙方应在签订商品房合同后15日内签署贷款文件，提供贷款所需的各种文件并支付相关费用，并且严格按照甲方或银行通知的时间办理各种手续，如因乙方原因造成银行未按合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定付款。（5）乙方办理贷款期间，若因银行贷款政策变化，导致乙方未获银行贷款批准或申请的贷款额度银行批准不足的，乙方应在接到甲方通知之日起15日内将未获批准或额度不足部分的贷款向甲方付清，如乙方未在通知的期限内付款，视为乙方未按合同约定付款。 二、《商品房销售合同》第十一条交付条件约定：（一）出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项条件：1.该商品房已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十三条逾期交房责任约定：逾期在45日内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向房屋买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；逾期超过45日的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向房屋买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内支付违约金。2014年11月3日至12月4日，遂宁市金合房地产测绘有限公司受健坤燎申公司委托，对案涉房屋面积进行了测绘。2015年4月8日，案涉房屋竣工验收，同年5月3日，竣工验收备案文件交付主管部门备案。 三、关于原告船山区鹭栖湖假日酒店（经营者徐文芳）与被告遂宁市车配龙汽车配件用品市场经营管理有限公司物业服务合同纠纷一案，一审法院作出的已经发生法律效力的（2017）川0903民初699号民事判决认定：“2015年3月20日，徐文芳将从被告车配龙公司处租赁的商铺与其自有的房屋一起在遂宁市船山区西部现代物流港的车配龙汽车百货国际广场开办了鹭栖湖酒店。在原告鹭栖湖酒店营业的2015年7月至2016年12月期间（其中2015年12月份的水电费，原告尚未缴纳），原告鹭栖湖酒店按照水费3.9元每吨、电费1.3元每度的标准共计向被告车配龙公司缴纳了3447吨水的水费13443.3元、213440度电的电费277472元”。 四、2017年4月19日，案涉房屋进行了初始登记，2017年5月8日，健坤燎申公司工作人员短信通知徐文芳、谢绍安到遂州中路（遂宁农村商业银行）办理C1栋36套商铺的按揭贷款相关手续。 五、2014年9月23日，经谢绍安和健坤燎申公司签订的客户补充条款第4条约定：协调工程部提前进场装修，客户装修前提供消防图纸到相关部门报备。一审审理中，徐文芳、谢绍安提供2014年11月13日、2015年1月5日的照片，用以证实“我方在装修前房屋的状态，2015年1月5日我方自行隔断的情况”。 其余事实与一审判决认定事实一致。 本院认为，根据当事人上诉主张及答辩意见，本案二审争议为：1.徐文芳、谢绍安是否存在逾期付款的违约行为，应承担何种责任；2.健坤燎申公司是否存在逾期交房违约行为，应承担何种责任；3.健坤燎申公司是否存在逾期办证违约行为，应承担何种责任；4.健坤燎申公司交付是否符合合同约定，是否应当承担房屋隔断费用及其金额；5.健坤燎申公司是否应办理案涉房屋水电燃气上户手续并支付费用50000元。现分析评判如下： 1.关于徐文芳、谢绍安是否存在逾期付款违约行为及承担责任的问题，按照合同约定，徐文芳选择按揭方式支付剩余购房款，但在2017年5月8日健坤燎申公司通知其办理贷款手续后，其未办理按揭贷款支付剩余购房款，违反了合同约定，应当承担逾期付款违约责任。应在通知后15日内即2017年23日前支付购房款，否则应按合同约定日万分之二支付违约金，一审法院认定从起诉之日后15日开始计算违约金不当。 2.关于健坤燎申公司是否存在逾期交房违约行为，应承担何种责任，根据合同约定，健坤燎申公司应当在办理备案登记，并委托相关机构对房屋测绘后方符合交房条件，根据二审查明的事实，案涉房屋虽在2014年12月31日前完成委托测绘，但在2015年4月8日，才完成竣工验收，同年5月3日，竣工验收备案文件才交付主管部门备案。虽然在此之前徐文芳经健坤燎申公司同意对案涉房屋进行装修，当双方并未对合同约定的交付条件进行变更，也未办理房屋交付相关手续，故不能以此认定健坤燎申公司交房，故健坤燎申公司存在逾期交房的违约行为，对交房时间应当认定为2015年5月3日。合同约定，逾期交房超过45日的，应按已付购房款的日万分之二承担违约金，即：2656921元×0.0002×123日=65360元。一审认定为日万分之一不当。 3.关于健坤燎申公司是否存在逾期办证违约行为，应承担何种责任，合同约定，出卖人应在2016年12月31日前取得该商品房的楼栋权属证明，如因出卖人原因未能在约定期限内取得楼栋权属证明，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。但案涉房屋实际于2017年4月19日取得房屋的楼栋权属证明，一审判决确定及计算违约金39554元并无不当。 4.健坤燎申公司交付是否符合合同约定，是否应当承担房屋隔断费用及其金额，在签订房屋认购书时，徐文芳即向健坤燎申公司表达了要提前进场装修的意愿，2015年1月5日的照片显示，部分装修材料已经运至所购房屋现场，能够说明徐文芳就房屋自行装修已与健坤燎申公司达成一致，且未提供装修后向健坤燎申公司主张装修费用的相关依据，对其要求支付装修费20万元或在二审中对装修费用进行鉴定的主张不予支持。 5.关于健坤燎申公司是否应办理案涉房屋水电燃气上户手续并支付费用50000元。因案涉房屋为营业房，上诉人徐文芳并未提供关于健坤燎申公司须为其单独办理水、电、燃气上户的相关依据，也未提供其支付费用50000元的相关证据，对其该项上诉请求不予支持。 综上所述,健坤燎申公司、徐文芳的上诉请求部分成立。一审判决认定事实部分不清，部分判决不当，本院应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省遂宁市船山区人民法院(2018)川0903民初2200号民事判决； 二、徐文芳于本判决生效之日起15日内支付遂宁健坤燎申商业投资有限公司房款2480000元及违约金。违约金的计算方式为：以本金2480000元为基数，按日万分之二为标准进行计算，从2017年5月24日始计算至本判决确定的本金给付之日止；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日； 三、遂宁健坤燎申商业投资有限公司支付徐文芳逾期交房及楼栋权属证明的违约金共计104914元； 四、驳回遂宁健坤燎申商业投资有限公司的其他诉讼请求；五、驳回徐文芳、谢绍安的其他反诉请求。 一审本诉受理费29000元，由徐文芳负担；反诉费6070元由遂宁健坤燎申商业投资有限公司负担。二审案件受理费 ……元，由……负担，（写明当事人姓名或者名称，负担金额），二审案件受理费0元，由……负担。 本判决为终审判决。 审判长 岳 文 审判员 周 歧 审判员 杨怡伶 二〇二〇年十一月九日 书记员 周斯云