北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初14021号原告：于凤岐，男，1977年10月14日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，住北京市顺义区，身份号码×××。被告：北京大泽御锦物业管理有限公司，住所地北京市通州区云景东里**楼**商-6-04，统一社会信用代码：91110112355225196M。法定代表人：睢永忠。原告于凤岐与被告北京大泽御锦物业管理有限公司（以下简称：大泽御锦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于凤岐到庭参加诉讼，被告大泽御锦公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告于凤岐向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《北京市房屋出租代理合同》；2.判令被告向原告支付先期扣除的四个月免租期租金18000元；3.判令被告赔偿因其违约给原告造成的经济损失13500元（按照三个月房屋租金计算）。事实与理由：2019年3月24日，由原告作为甲方，被告作为乙方签订了关于北京市顺义区×园×号楼×单元×室的《北京市房屋出租代理合同》，双方在合同中约定：乙方以甲方名义代理出租甲方所有的北京市顺义区×园×号楼×单元×室回迁房，出租代理期自2019年3月24日-2024年3月23日，共计五年。租金标准为每月4500元，乙方自2019年3月25日起按季度向甲方支付租金。乙方未按约定支付租金达30日以上的，甲方有权单方解除合同。房屋按合同日期打款，如逾期3天，甲方有权收房。有关争议向房屋所在地人民法院起诉。合同签订当日，双方即办理了房屋交接。此后，被告向原告支付了4500元、9000元、9000元、9000元、11250元五笔租金，共计，42750元。按照合同，被告应于2020年6月25日支付的2020年4月24日至2020年7月23日的房租13500元一直未付，原告多次催付，被告均置之不理，原告依法起诉。被告大泽御锦公司既未做出答辩，亦未参加本院庭审。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2019年3月24日，于凤岐（出租方、甲方）与北京大泽御锦房产经纪有限公司（代理方、乙方）签订了《北京市房屋出租代理合同》，约定乙方代理出资甲方位于北京市顺义区×园×号4×单元×室，代理期自2019年3月24日至2024年3月23日，租金每月4500元，乙方自2019年3月25日起开始按季向甲方支付租金。第十条合同解除（四）乙方未按约定支付租金达30日以上的，甲方有权单方解除合同。第十三条其他约定事项（3）房屋按合同日期打款，如逾期三天，甲方有权收回房屋。租金支付的时间分别为：第一年2019年3月24日4500元，第二季度2019年6月25日9000元，第三季度2019年9月25日9000元，第四季度2019年12月25日9000元；第二年2020年3月25日135000元，第二季度2020年6月25日13500元，第三季度2020年9月25日13500元，第四季度2020年12月25日13500元。大泽御锦公司支付租金明细如下：2019年3月24日支付4500元、2019年6月26日支付9000元、2019年9月30日支付9000元、2020年1月3日支付5000元、2020年1月5日支付4000元、2020年4月3日支付11250元，2020年8月9日13500元。以上共计56250元。关于房屋现状。原告称：房屋现在是空置状态，租客不住了，8月17日搬走了，我跟租客说把房腾退了，租客就搬走了。关于免租期。原告称：合同对免租期没有约定，免租期是我和业务员口头说的，在租金的计算方式上不同，每年给一个月免租期，按照合同约定被告在第一年给租金的时候五个月租金已经扣出来了。上述事实有代房屋出租代理合同、回迁安置购房协议、身份证、转账记录、微信聊天记录及当事人陈述等在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告大泽御锦公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据我国合同法的相关规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。具体本案中，2019年3月24日，于凤岐与大泽御锦公司签订了房屋租赁代理合同，该合同系双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的相关规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。按照我国合同法的相关规定，合同解除分为约定解除和法定解除。合同法对合同约定解除和法定解除的具体情形均有明确之规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。具体本案中，2020年6月25日应支付第二年第二季度的房租，由于被告不按照合同约定给付房租，属于根本违约，致使合同目的无法实现，且原告已于2020年8月17日将涉诉房屋收回，关于合同解除的时间，租赁合同于2020年8月17日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”违约责任是当事人不履行合同债务时，违约方向对方承担的民事责任。关于原告主张的免租期租金18000元，原告称双方是通过口头约定，通过合同中租金支付的方式可以看出，被告在支付第一年第一季度、第二季度、第三季度、第四季度时共少支付了5个月的房租，出租人在免租期内的收益实质体现在租赁期内所收取的租金总额中，如在租期未履行完毕的情形下，出租人没有实际实现免租期的收益，故原告有权主张支付剩余的免租期租金。因此，基于公平原则，本院在参照租赁合同约定租金标准，结合承租人实际占有房屋的时间与合同约定租期的比例，将被告应退还免租期的租金确定为3个月。关于原告主张的三个月空置损失。由于被告的根本违约，给原告造成了损失，增加了原告再次出租的成本。但本院考虑到因新冠肺炎疫情的给被告造成了一定的经济损失，因此本院将房屋空置损失酌定为2个月。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告于凤岐与被告北京大泽御锦物业管理有限公司所签订的《北京市房屋出租代理合同》于二〇二〇年八月十七日解除；二、被告北京大泽御锦物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告于凤岐支付免租期租金一万三千五百元；三、被告北京大泽御锦物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告于凤岐支付房屋空置损失九千元；四、驳回原告于凤岐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四百六十三元，由北京大泽御锦物业管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张鹏飞二〇二〇年十一月十八日法官助理 孙 鹏书 记 员 赵文鑫