广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初11525号原告：赵某林，男，汉族，住广东省广州市南沙区，被告：肖某，男，汉族，住四川省蓬溪县，第三人：广州梓天信息科技有限公司，住所地广东省广州市番禺区钟村街雄峰南大街**1228，统一社会信用代码：91440101MA59N1GY2D。法定代表人：廖洪成。原告赵某林诉被告肖某、第三人广州梓天信息科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵某林到庭参加诉讼；被告肖某、第三人广州梓天信息科技有限公司经本院合法传唤，均未到庭参加诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告赵某林向本院提出诉讼请求：1、原告没收被告违约解除租赁合同的保证金7000元；2、被告支付2019年7-11月扣费的6-10月期间使用的电费、水费，共计：1485.37元。以及延期支付以上费用的3%每日的滞纳金直至付清之日止。3、被告支付2019年9月25日-12月22日期间的租金、物管费，共计：10805.34元。以及延期支付以上费用的3%每日的滞纳金直至付清之日止。4、被告和所注册的公司第三人“广州梓天信息科技有限公司”支付2019年12月22日开始，因其占用注册地址500元/月的赔偿金费用直至第三人迁出租用地之日止（暂计3000元）。5、第三人“广州梓天信息科技有限公司”判决生效起十日内将公司迁出。6、本案诉讼费和相关律师费用由被告承担。事实与理由：一、2019年02月20日，原告赵某林与被告肖某通过经纪方广东合富房地产置业有限公司签订房地产租赁合同，合同号：GHD0110153；租赁房产地址：广州市番禺区钟村街雄峰南大街38号1228。1、合同中有约定：合同约定租期从2019年2月25日至2020年2月24日止，共一年；每月租金3500元，每月25日前依时交纳租金及每月的管理费、水电费等一切杂费；2、承租方依时交纳租金及每月的管理费、水电费等杂费，每逾期一日，承租方须按当月租金3%向出租方支付违约金。如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达15日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金；3、租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方面提出解除合同的，必须提前壹个月以书面通知另一方。如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿与保证金同等数目之金额予承租方；如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金。在通知期间，承租方需照常缴交租金；4、因承租方违约而合同终止，出租方有权不经承租方同意单方收回房产，承租方须无条件立即迁出该房产；如承租方拖欠租金、管理费和其他有关费用时，则出租方可将其存放在该房产的物品，经仲裁裁决及申请执行后，由法院通过拍卖或以物抵债的方式进行抵偿，如仍不能抵偿上述拖欠费用时，出租方应先行负责交清上述拖欠费用，且出租方有权向承租方继续追索直到清偿为止；违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额3%支付滞纳金。二、2019年9月25日交租日，原告催被告方交房租以及前期欠交的水电费，其中6月—9月初期间扣费的水电费被告也未支付；被告肖某后来反馈预计要提前退租便未支付上述费用，被告于2019年10月2日晚表示将在国庆节搬好，10月08日通知被告房子有收拾出来了，里面花没搬走，桌椅有几套在里面，不打算搬了，但门禁卡和钥匙表示自己带走了，未与原告进行交接。原告2019年10月16日询问被告所有的公司（也就是本案第三人广州梓天信息科技有限公司，以下简称第三人）是否有迁出，门禁卡和钥匙能不能寄送。被告表示公司迁出安排在办，钥匙明天寄出，好了会发原告消息。后来原告多次的催促被告寄送钥匙或者原告上门去拿，明确表示拿钥匙和门禁卡好方便放租出去。但被告一直以各种理由拖延，直到2019年12月22日才将门禁卡和钥匙交付。而被告在租赁地址迁入的公司（第三人）经原告多次催促被告迁出，截止诉讼之日仍未迁出。因本案中房产仅能用于办公用途，而被告未将门禁卡和钥匙交付给原告，且被告所有的公司（第三人）一直未迁出而占用注册地址的情况下，其他租户开办公司都会要求无第三方可进入的安全保障以及注册地址未被占用的情况，因此原告无法正常的将该房产出租出去。所以原告提出诉讼请求：判令原告没收被告违约解除租赁合同的保证金7000元；被告需支付2019年7-11月扣费的6—10月期间被告使用的电费、水费，共计：1485.37元（算法：318.75元+455.32元+343.18元+271.68元+96.44元=1485.37元）。以及延期支付以上费用的3%每日的滞纳金直至付清之日止；被告需支付2019年9月25日—12月22日期间的租金、物管费，共计：10805.34元（算法：（3500+180.94）元×3=11042.82元，11042.82元-2天租金237.48元=10805.34元）。以及延期支付以上费用的3%每日的滞纳金直至付清之日止；被告未能将门禁卡、钥匙交付给原告，原告认为被告此行为拥有随时自由进出房产的能力仍属于占用房产，在此期间理应缴纳租金和所产生的物管费；判令被告和所注册的公司第三人“广州梓天信息科技有限公司”支付不再计算租金日的2019年12月22日开始，因其未迁出，占用注册地址500元/月的赔偿金费用直至第三人迁出租用地址之日止。原告问询了广州租用注册地址的费用为500--800元/月不等，被告所有的公司第三人一直占用地址，给原告房产出租带来障碍和损害，被告和所注册的公司第三人理应支付相应的赔偿金；判令第三人“广州梓天信息科技有限公司”十日内迁出。原告有向工商部门问询，办理地址迁移和股权变更等仅需3-5个工作日，所以被告和第三人应当按照租赁合同及相关工商法规及时迁出。租赁合同中的迁出包括了人员、物品和相关附属财产的迁出，交还原告的房产应当为起租时的原始、完整的状态，被告和第三人不及时迁出和不完整交付房产应当承担相应的租金、赔偿金和违约金，以及本案诉讼费和相关律师费用；且根据《中华人民共和国公司登记管理条例》第二十六条的规定“公司变更住所的，应当在迁入新住所前申请变更登记，并提交新住所使用证明。”公司变更住所跨公司登记机关辖区的，应当在迁入新住所前向迁入地公司登记机关申请变更登记；迁入地公司登记机关受理的，由原公司登记机关将公司登记档案移送迁入地公司登记机关。第六十三条规定“公司变更登记事项，未按照规定办理有关变更登记的，由公司登记机关责令限期办理；逾期未办理的，处以1万元以上10万元以下的罚款。原告也向被告友善提示相关法规会带来的行政处罚风险，并未因被告的损害而去工商登记机关举报，但被告后来对原告信息不予回复，电话不予接听，原告不得不提起诉讼。被告及第三人之行为违反了《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国公司登记管理条例》的规定，故诉至法院，请求法院依法判准原告的诉讼请求。经审理查明：位于广州市番禺区钟村街雄峰南大街**1228的房产为原告单独所有，建筑面积为60.12平方米。2019年2月20日，原告赵某林与被告肖某通过经纪方广东合富房地产置业有限公司签订《房地产租赁合同》一份，合同编号为：GHD0110153；租赁房产地址为：广州市番禺区钟村街雄峰南大街38号1228。该合同约定：合同约定租期从2019年2月25日至2020年2月24日止，共一年，租赁保证金7000元；每月租金3500元，每月25日前依时交纳租金及每月的管理费、水电费等一切杂费。该合同第七条还约定：如承租方拖欠租金、管理费和其他有关费用，逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金3%向出租方支付违约金。如果逾期缴纳租金或欠交管理费、水电费等达15日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回该房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。合同第八条约定：租赁期内，任何一方无法定或约定的理由而单方面提出解除合同的，必须提前壹个月以书面通知另一方。如出租方提前收回该房产的，除须退还保证金给承租方外，并须赔偿与保证金同等数目之金额予承租方；如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金；在通知期间，承租方需照常缴交租金。因承租方违约而合同终止，出租方有权不经承租方同意单方收回房产，承租方须无条件立即迁出该房产；如承租方拖欠租金、管理费和其他有关费用时，则出租方可将其存放在该房产的物品，经仲裁裁决及申请执行后，由法院通过拍卖或以物抵债的方式进行抵偿，如仍不能抵偿上述拖欠费用时，出租方应先行负责交清上述拖欠费用，且出租方有权向承租方继续追索直到清偿为止。违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，每逾期一天，按应付金额3%支付滞纳金。上述《房地产租赁合同》还对其他相关事项进行了约定。原告赵某林与被告肖某签订上述《房地产租赁合同》后，原告将涉案房屋交付给被告肖林使用，被告肖林也向原告支付了租赁保证金7000元及2019年9月25日前的租金等费用。从2019年9月25日交租日起被告方拖欠租金及管理费等费用，被告后于2019年12月22日将承租的涉案房屋交还给原告，因被告拖欠2019年9月25日至2019年12月22日期间的租金、2019年7-11月期间的电费、水费1485.37元，且被告肖某后注册成立的第三人广州梓天信息科技有限公司一直未将住所地迁走，原告遂于2020年7月10日将被告肖某及第三人广州梓天信息科技有限公司诉至本院。本院立案受理本案后，向原告提供的被告肖某及第三人地址拟邮寄送达本案原告民事起诉状及证据材料副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等司法文书，经查询，寄给被告肖某的司法文书由被告肖某家人签收，寄给第三人的司法文书则被退回。本院组织第一次开庭审理时，原告到庭，被告及第三人均未到庭。为此，本院特被告及第三人发出开庭公告，本院也另向被告及第三人电子送达本案的司法文书，并通过智审系统向被告肖某发出开庭短信通知。本院组织第二次开庭审理时，原告到庭，被告及第三人仍然未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状或证据材料。在本案审理过程中，原告表示，被告肖某在微信中向其承诺占用注册地址费用每月500元，且第三人已于2020年9月21日迁出，故原告主张：“合同没有约定，但是双方在电话以及微信沟通中，双方约定，逾期迁走则每月支付500元赔偿金给原告。被告在2020年9月21日将第三人迁出的，所以从2019年12月22日开始，计算至2020年9月迁出的这一天，共有9个月，共计4500元。”原告另表示：“（上次庭审后与被告）有联系。被告承诺，会尽快将第三人的地址迁走然后补充500元每月的费用，然后结清给我，我查询第三人的公司已经迁走，我找被告肖某追讨费用，被告不予理睬。另提供上次庭审过后的微信聊天记录供法庭参考。”、“第一项诉讼请求，证据是在租赁合同中有约定，在合同第八条第三项，约定任何一方单方面提出解除合同的，出租房有权没收全部保证金。被告缴纳了7000元保证金，该保证金，我方应该予以没收。在第三条的第二项，约定保证金为7000元。”、“实际使用的水电费，包括逾期滞纳金，参考合同的第八条的第六项，该项诉讼请求中的水电费，共计1485.37元，原告已替被告缴纳。”、“被告没有交付租金以及管理费，租金每个月3500元，每月25日该月25日至下月24日期间的租金。被告于2019年12日22日被告才完整交付房屋给原告并在该天交付房屋钥匙，所以被告应当支付9月25日至12月22日期间的租金以及管理费，其中租金3500×3-3500/30×2=10266.67元。管理费是180.94×3-180.94/30×2=530.76，共计本金10797.76元。缴纳金第八条的第六项，每逾期一天按预付金额的3%的滞纳金。”、“我方能保证我方的陈述及所提供证据的真实性，我方愿意承担虚假诉讼的法律责任。”以上事实有原告赵某林提供的证据及本案庭审笔录等可予以证实。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在本院作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据原告赵某林与被告肖某签订的《房地产租赁合同》，被告肖某未按合同约定及时支付租金、物管费、电费、水费，显然属于违约，根据合同约定，原告作为守约方，有权没收被告肖某缴纳的保证金7000元，被告肖某也应当缴清拖欠的租金、物业管理费及水电费用，本院对原告主张的租金10266.67元、物业管理费530.76元、电费水费1485.37元，应当予以支持。但《房地产租赁合同》仅约定逾期交纳租金的需支付违约金，且合同约定的该逾期交租违约金的标准过高，本院综合全案事实，根据公平合理原则，对此依法予以调整为以未付租金10266.67元为基数，按照中国人银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率四倍的标准从2019年12月22日起计算至实际付清之日止，累计逾期交租违约金以未付租金10266.67元为限，对于原告主张逾期交租违约金的超出部分及原告另主张物业管理费、电费、水费的逾期支付违约金，本院则酌情均不予支持。原告赵某林与被告肖某在微信中约定被告需向原告支付注册地址占用费每月500元，后第三人于2020年9月21日迁出，故原告主张被告需支付的注册地址占用费4500元，合情合理，本院也应予以支持。综上所述，驳回原告赵某林的其他诉讼请求。被告肖某、第三人广州梓天信息科技有限公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，应当视为其放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告肖某支付给原告赵某林的租赁保证金7000元，由原告赵某林予以没收。二、被告肖某应当于本判决发生法律效力之日起七日内向原告赵某林支付2019年9月25日至2019年12月22日期间的租金10266.67元及违约金（按照中国人银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率四倍的标准从2019年12月22日起计算至实际付清之日止，累计逾期交租违约金以未付租金10266.67元为限）。三、被告肖某应当于本判决发生法律效力之日起七日内向原告赵某林支付电费、水费1485.37元、物业管理费530.76元，合计2016.13元。四、被告肖某应当于本判决发生法律效力之日起七日内向原告赵某林支付公司注册地址占用费4500元。五、驳回原告赵某林的其他诉讼请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费458元，由被告肖某负担（原告赵某林已垫付受理费229元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 胡 林二〇二〇年十一月三十日书记员 王雅佩