湖南省双牌县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1123民初1013号原告：李国仁，男，1988年8月2日出生，汉族，居民，住双牌县。被告：永州市日月地产投资有限公司，住所地：湖南省双牌县泷泊镇。法定代表人：程志刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓立新，湖南金钰律师事务所律师。原告李国仁与被告永州市日月地产投资有限公司（以下简称永州市日月地产投资有限公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李国仁、被告永州市日月地产投资有限公司的委托诉讼代理人邓立新到庭参加诉讼，被告永州市日月地产投资有限公司的法定代表人程志刚因事未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李国仁向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付延期办理不动产登记手续的违约金109271元，及2020年9月22日以后继续按每日购房款240950元的0.05%的标准支付违约金，直至被告将原告的产权登记手续办好之日止。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年9月26日原告与被告签订了一份《日月星河湾商品房买卖合同》，合同主要约定：被告将日月星河湾6号楼三单元601号房屋出售给原告，房屋建筑面积127.80平方米，每平米单价1885元，共计价款240952元，房屋于2016年10月30日正式交付给原告；依合同原告委托被告办理产权登记，被告应当在房屋交付之日起360个工作日内为原告办理好产权登记(即2018年4月16日之前)，如果被告逾期办理产权登记，从逾期之日的第30日开始每日按该商品房总价款的0.05%的标准向原告支付违约金(详见合同)。上述合同签订后，原告在合同签订之日期3日内支付全部房款的50%，金额人民币为120476元，在2013年4月25日前支付全部房款的40%，金额人民币微96381元，在2013年12月30交付房屋时付清。依照合同约定被告应当为原告办理好产权登记，但直到今天被告仍然没有为原告办理好产权登记手续，也没收到被告任何口头通知或书面办证的通知书。算至2020年9月22日止，被告延期办证的违约金一共是109271元(房屋实际交付时间是2016年10月30日，360个工作日后被告为原告办理好产权登记即2018年4月16日，从逾期后的第30天开始计算违约金即从2018年5月16日开始计算违约金，算至2020年9月22日一共907天：240952元×0.05%×907天=109271元)。2020年9月22日以后被告的违约侵权行为依然延续，被告应当继续全额支付违约金至被告将原告的产权登记手续办好之日止。永州市日月地产投资有限公司口头答辩称，1、根据原、被告双方签订的补充合同第六条的约定，被告只是协助原告办理不动产权证，该补充合同的第六条已经对商品房买卖合同关于办证的约定进行了变更，所以我们的义务只是协助义务；2、原告所交的房屋款只是216857元；3、在2018年不动产中心进行改制合并，这期间耽误了几个月，4、被告开发的房屋在2017年12月被黄山市公安局查封了，也导致不能办理产权证，5、在房屋2019年12月26日解封后，由碰到新冠疫情。以上原因导致产权证还没有办理。6、被告因为延期交房，已经向原告支付了延期交房违约金约几万元，不可能为了一个商品房买卖合同所支付的违约金达到了原告的购房价款近40%，根据双方2016年11月30日签订的补偿协议书的约定，原告同意在补偿后不在以其他任何理由向被告提出补偿损失等一切要求，所以我们不在承担延期交房的违约责任。原告李国仁为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据：证据一、《商品房买卖合同》一份。证实原告向被告购买了日月星河湾小区6号楼3栋601（实际是611）房屋。该合同第十七条约定了延期办理产权登记的违约责任，甲方即被告应自逾期之日起第30天开始每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方即原告支付违约金。证据二、收据两张，拟证明原告于2016年11月30日已经向被告支付了燃气开户费1800元以及水、电开户费1900元。证据三：收据两张，拟证明原告于2016年11月30日向被告缴纳了房产办证费和房屋维修基金8460元。对原告李国仁提供的证据，被告永州市日月地产投资有限公司质证认为：对证据一的真实性无异议，但是根据合同的补充协议第六条，对商品房的产权登记进行了变更，我们的义务只是协助义务；对证据二与本案无关；对证据三的房产办证费无异议，对房屋的装修押金与本案无关。被告永州市日月地产投资有限公司支持其诉讼请求，向本院提供下列证据：证据一、原告的收条两份；拟证明被告向原告赔付的延期交房违约金38818元以及20000延期交房违约金元，总计58818元；证据二、2016年11月30被告与原告签订的补偿协议一份，拟证明根据双方2016年11月30日签订的补偿协议书的约定，原告同意在补偿后不在以其他任何理由向被告提出补偿损失等一切要求，所以我们不在承担延期交房的违约责任。对被告永州市日月地产投资有限公司提交的证据，原告李国仁质证认为：对证据一的真实性无异议，但是该份证据只是延期交房的违约金，并不是延期办理不动产的违约金；对证据二记不清楚了。对原告李国仁提供的证据，本院认证认为：对证据一、二、三的真实性因原告无异议，本院对其真实性予以采信；对证据二，因原告诉请的是要求被告承担延期交房的违约金，该证据与本案无关；对证据三的装修押金，也因原告诉请的是要求被告承担延期交房的违约金，该证据与本案无关。对被告永州市日月地产投资有限公司提供的证据，本院认证认为：对证据一，因原告对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以采信，因该证据是延期交房的违约金，并不是延期办理不动产证的违约金，对被告的证明目的，本院不予采信；对证据二，有原告的签名，该证据真实、合法、有效，约定原告不再向被告主张延期交房的违约金，但是没有约定原告向被告主张延期办证的违约金，对被告的证明目的，本院不予采信。本院根据采信的证据及原、被告双方当事人的陈述，认定事实如下：2012年9月26日，原告李国仁（乙方）与被告永州市日月地产投资有限公司（甲方）签订《日月星·河湾商品房买卖合同》，合同约定被告将位于双牌县平阳路日月星·河湾6#楼3单元601（实为611）号房售卖给原告，房屋总价款为240952元。合同约定付款方式为按分期付款，首期款金额为120476元，第二期于2013年4月25日付款96381元，第三期于2013年12月30日约定付款24095元，但是原告未实际付该款。合同关于产权登记及逾期办证违约责任的约定：“乙方委托甲方办理房屋产权证，甲方应当在该商品房交付之日起360个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后2个工作日内向甲方提供当地产登记机构要求的、需乙方提供的证件材料，甲方应一次性如实告知乙方办理产权证登记需要乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定的时间或者上诉约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照相关规定，单方向房地产登记机构申请预购商品房转移登记。如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第十六条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方自逾期之日的30日开始，每日按该商品房总价款的0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到90日的，则乙方有权在该90日届满之日起半年内解除合同。双方在签订主合同同时还签订了《附件二：本合同补充协议》，该补充协议第六条约定：“双方同意《买卖合同》第十六条增加如下条款：甲方应当在商品房交付使用后360日内，协助乙方向产权登记机关办妥产权登记，并将以房管局登记日期为准。若因乙方未能及时提供办理房地产权属证书的相关资料或未能及时签署《买卖申请审批表》或存在其他违约行为或乙方未能付清全部房款的，则甲方办证期限顺延。因政府政策、法规变化影响办证时间，则以政府部门最新规定为准。”该补充协议还约定本《补充协议》对《买卖合同》的修改、补充部分是甲、乙双方的真实意思表示，并愿意按本《补充协议》规定严格执行，自甲、乙双方签字后与买卖合同同时生效，均具同等法律效力。2016年11月30日，原、被告双方签订了“日月星·河湾”小区3-6#楼延期交房补偿协议书，约定双方交房日为2016年11月30日，由被告赔偿原告延期交房55800元，该款抵扣原告未交的购房余款24095元、抵扣原告未交的办理房产证费用6462元、抵扣原告未交的水电开户费1900元、抵扣原告未交的燃气开户费1800元、抵扣原告未交的住宅专项维修资金（装修押金）2000元、电梯维修费300元，抵扣上述费用后，被告实际赔偿原告20000元。涉案商品房于2016年7月30日交付给原告使用，但案涉房屋的不动产登记证书一直未能办理，因合同约定的办证日期在交房后360个工作日后逾期30天才开始计算违约日期，经计算延期办证的违约金日期从2018年2月7日起计算。本院认为，本案争议焦点：1.被告主张的逾期办证是否能够免除被告方的违约责任？2.关于逾期办证的违约金如何计算的问题？焦点一、被告主张的逾期办证是否能够免除被告方的违约责任。本院认为，原、被告在合同第十六条约定，被告需在房屋交付之日起360个工作日内为原告办妥产权登记手续，被告于2016年7月30日将房屋交付给原告，应当于2018年7月25日前办妥产权登记手续，但至今被告仍旧未按合同约定给原告办理好产权登记，已构成违约。被告主张原告所交的房屋款只是216857元，也存在违约行为，根据双方签订的补充协议，被告对原告延期交纳房款24095元已做处理，故对该答辩意见本院不予采纳。被告主张的逾期办证是因为2016年不动产登记中心的改制合并期间不受理商品房产权登记，但被告方并未提供相关证据证明不动产登记中心在合并改制期间不受理商品房产权登记的证据，经本院核查，被告方主张的理由并不是事实，故对该答辩意见本院不予采纳。原告主张的逾期办证是因为小区的房屋在2017年12月至2019年12月期间被黄山市公安局查封了。因被告所开发的小区并未办妥商品房房地首次登记，故黄山市仅仅是对案涉小区在查封前没有卖出的房屋进行了预查封，预查封不影响商品房房地首次登记的不动产权证书的办理。而在商品房办理好房地首次登记的不动产权证书后，才能办理各套房屋的产权证。原告的房屋购买于2013年，黄山市公安局查封的房屋清单中并不包括原告所购买的6#611号房。黄山市公安局的查封行为并不影响原告房屋产权证的办理，故对该答辩意见本院不予采纳。被告主张的逾期办证是因为受新冠肺炎疫情的影响，不动产登记中心在疫情期间不受理商品房产权登记的业务，但被告方未提供相关证据证明新冠肺炎期间不动产登记中心在不受理商品房产权登记的证据，且经本院核查，被告主张的理由不成立，故对该答辩意见本院不予采纳。被告主张的逾期办证是被告因为延期交房，已经向原告支付了延期交房违约金约几万元，不可能为了一个商品房买卖合同所支付的违约金达到了原告的购房价款近40%，根据双方2016年11月30日签订的补偿协议书的约定，原告同意在补偿后不在以其他任何理由向被告提出补偿损失等一切要求，因该补偿协议约定的是延期交房的违约责任，并非延期办证的违约责任，该补偿协议对延期办证的违约责任没有约束力，故对该答辩意见本院不予采纳。焦点二、关于逾期办证的违约金如何计算的问题。被告逾期为原告办理产权证构成违约，原告李国仁要求被告按照商品房买卖合同的约定，从逾期之日的30日开始，每日按购房款240952元每日万分之五计算违约金，原告实际交纳房款216857元。被告永州市日月地产投资有限公司认为原告主张约定的违约金过高，请求人民法院予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，因此，违约金虽然为当事人约定事项，但是当违约金过高或过低时，不能以意思自治为由完全放任当事人约定，在一方当事人提出调整的请求时，人民法院应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，予以合理调整。本案中，原、被告双方在诉讼中均未提供证据证实因被告逾期办理产权证的行为给其造成的实际损失情况，在这种情况下，逾期办理产权证导致购房人的损失实际上就是其已交购房款的利息损失。本案中，逾期办理产权证的时间超过一年，在2019年8月20日前，中国人民银行公布的贷款基准利率（一年以上为年利率4.75%），2019年8月20日至今，全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率在年利率3.85%-4.25%间，而本案合同约定每日按购房款216857元每日万分之五计算违约金，折算为年利率18%，远高出购房人已交房款利息损失的30%，严重背离了违约金填补实际损失的功能。因此，根据前述法律规定，本案的违约金应予调整。依照前述法律规定确定的违约金调整计算规则，本案逾期办证的违约金应以原告已实际交付房价款216857元为基数，按中国人民银行公布的贷款基准利率（从2019年8月20日起改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率）*130%从2018年4月15日起计算至涉案房屋产权证办妥之日止。焦点三、被告是否应当为原告办理产权证。原、被告在合同中约定了被告有为原告办理不动产权证的义务，原告方也已将办理产权的费用缴纳给被告，被告应当按合同约定为原告办理好涉案房屋的不动产权证书。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告永州市日月地产投资有限公司于本判决生效后7日内为原告李国仁办理好日月星河湾小区6号楼三单元611号房屋的不动产权证书；二、被告永州市日月地产投资有限公司于本判决生效后10日内支付原告李国仁逾期办理产权证的违约金18013元，违约金的计算方式为：216857元×4.75%×130%÷365天×491天（2018年4月15日至2019年8月19日的违约金），违约金暂计算至2019年8月19日，后续违约金以216857元为基数，从2019年8月20日起，按LPR×130%计算至不动产权证办妥之日止；三、驳回原告李国仁的其他诉讼请求。案件受理费2485元，减半收取计1242.5元，由永州市日月地产投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 唐清群二〇二〇年十一月二十四日法官助理 张成杰书 记 员 朱 莉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。