贵州省修文县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0123民初2299号原告：罗厚琼，女，1985年08月09日出生，汉族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人：陈忠萍，贵州省贵阳市白云区白云法律服务所法律工作者。被告：刘千兰，女，1965年12月12日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。被告：赵桂元，男，1967年02月09日出生，汉族，住贵州省修文县。被告：何敏，女，1968年07月23日出生，汉族，住贵州省修文县。被告：张新忠，男，1968年10月08日出生，苗族，住贵州省贵阳市白云区。被告：王菊，女，1967年03月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市白云区。案由：房屋买卖合同纠纷原告罗厚琼向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法判决被告刘千兰、赵桂元、张新忠、何敏、王菊立即退还收取原告罗厚琼购房款人民币109248.00元、赔偿原告经济损失人民币96640.00元（包括自2018年11月19日至2020年10月19日的应付腾X的房屋使用损失11500.00元、房屋装修费用78000.00元、一二审诉讼费及执行费共计140.00元，律师费7000.00元），合计205888.00元。被告刘千兰辩称，我将房屋出卖给原告系合法的，案涉房屋应当归原告所有，系被告何敏一房二卖，原告的损失不应当由我承担。被告赵桂元辩称，我未与原告签订过房屋买卖合同，原告的主张与我无关。被告何敏辩称，对于原告与被告刘千兰签订合同我不清楚，被告刘千兰卖房的时候我已经提醒过不要卖房，原告的主张与我无关。被告张新忠未到庭，未作答辩。被告王菊未到庭，未作答辩。本院经审理确认事实如下：2013年08月03日，被告王菊作为合伙事务执行人，代表与其合伙的其他合伙人作为甲方，被告赵桂元作为乙方，签订《联合建房协议书》，约定甲方将位于扎佐镇××大道的土地用于与乙方联合修建商住综合楼（即XX商住楼），甲方用从贵州修文XX房地产开发有限公司购买的土地使用权出资，乙方负责筹建工程及相关资金作为投资，联合建房一栋，地上一、二层整体框架结构，三层以上一套120平方米住房，地下室两个车位由甲方享有产权，其余归乙方享有。被告赵桂元将上述XX商住楼工程承包给案外人卢X、欧XX施工修建，案外人卢X、欧XX无施工资质，2013年08月26日，被告赵桂元及修文县建筑公司签订《建筑工程承包协议书》，约定案涉XX商住楼工程承包给案外人XX县建筑公司承建，协议签订后，案外人XX县建筑公司明确案涉工程由卢X、欧XX实际施工，并明确权利义务由卢X、欧XX享有及履行。2013年08月28日，案外人卢X、欧XX与案外人刘X文、刘千兰等十人签订《合伙协议》，约定由上述十人共同出资修建XX商住楼工程，按工程总利润平均分配。因被告赵桂元尚欠案外人卢X、欧X友工程款未支付，2015年12月05日，被告赵桂元与案外人卢X签订《房屋抵偿协议》，约定用包括案涉房屋在内的15套住房及地下室进行抵偿。案外人卢X、欧X友、刘X文、刘千兰等人对“抵偿”房屋进行分配，案涉1单元X层X号房明确给被告刘千兰、刘X德。2017年07月26日，被告刘千兰与原告罗厚琼签订《购房合同》，约定被告刘千兰将案涉房屋出售给原告罗厚琼，房屋总价为119248.00元，付款方式为签订合同之日付109248.00元，剩余房款待房屋过户房产证给原告罗厚琼时全部付清。2017年07月26日，被告刘千兰向原告罗厚琼出具《收条》一张，载明其收到原告支付的购房款109248.00元，后原告罗厚琼对案涉房屋进行装修并居住使用至今。另查明，2014年09月04日，案外人腾X与被告赵桂元就涉案房屋签订《购房合同》，就涉案房屋的基本情况及价格、付款方式等进行了约定。2014年底，被告赵桂元与被告王菊等人联建的房屋修建完毕。2015年12月15日，该栋房屋办理产权登记，登记所有人为被告王菊、被告张新忠（共同共有），后被告赵桂元、王菊因所建房屋的归属及产权登记问题产生争议，被告赵桂元向本院提起诉讼，经本院（2017）黔0123民初640号民事判决书判决确认涉案房屋属被告赵桂元所有。赵桂元对该判决其他项不服提起上诉，贵阳市中级人民法院经审理后判决确认涉案房屋归赵桂元所有。2018年06月06日，案外人腾X以赵桂元为被告，王菊、张新忠、何敏为第三人向本院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，请求判决赵桂元及第三人将涉案房屋过户到原告名下。2018年08月02日，本院作出（2018）黔0123民初1008号民事判决，判决赵桂元及王菊、张新忠、何敏协助案外人腾X将涉案房屋的产权转移变更登记（即过户）给案外人腾X。该判决生效后，经案外人腾X申请强制执行，案外人腾X于2018年10月20日取得了涉案房屋的不动产权证书。2018年11月27日，案外人腾X向本院提起返还原物、财产损害赔偿纠纷诉讼，要求被告罗厚琼停止侵权，将涉案房屋腾空予以返还，并要求罗厚琼支付房屋占用损失费。2018年12月27日，本院作出（2018）黔0123民初2320号民事判决书，判决罗厚琼将涉案房屋腾退返还腾X；罗厚琼向腾X赔偿房屋使用损失，按每月500.00元的标准计算，自2018年11月19日起计算至罗厚琼实际返还涉案房屋之日止。罗厚琼不服提起上诉，贵阳市中级人民法院经审理后维持本院一审判决，一、二审案件受理费共90.00元，由罗厚琼负担。后因原告未按照判决腾退房屋，案外人腾X向本院申请强制执行，罗厚琼应承担执行申请费50.00元，现在罗厚琼仍未将涉案房屋退还给腾X。以上事实，有原告提供的身份证、房屋所有权证书、购房合同（2017年07月26日签订）、收条（2017年07月26日出具）、房屋抵偿协议、合伙协议、（2018）黔0123民初2320号民事判决书、（2019）黔01民终773号民事判决书、（2020）黔0123执恢134号执行通知书、被告赵桂元提供的（2018）黔0123民初2109号民事判决书等证据予以证实。原告主张其对案涉房屋进行装修产生装修费用78000.00元，其向本院提供室内装修合同及收条予以佐证，被告刘千兰对此不予认可，原告未提供其他证据佐证，庭审中，经本院释明，原告未在本院限定时间内提交书面鉴定申请。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，当事人可以根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定行使合同解除权，并可以根据《中华人民共和国合同法》九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。之规定要求赔偿损失。本案中，原告罗厚琼与被告刘千兰因买卖涉案房屋签订《购房合同》，双方成立房屋买卖合同关系，该合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效。因案外人腾X持生效法律文书已办理案涉房屋的过户登记手续，取得了房屋所有权，原告与被告刘千兰签订《购房合同》的目的客观上已经不能实现，原告要求退还购房款并赔偿损失，应当视为要求解除《购房合同》，该合同应当解除。关于原告主张的购房款，合同解除后，当事人可依法要求恢复原状，现原告罗厚琼要求被告刘千兰返还已付购房款109248.00元，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的损失。因被告刘千兰在未取得案涉房屋所有权的情况下将案涉房屋出卖给原告，导致最终因房屋所有权人将房屋出卖给他人，致使原告不能依约取得房屋所有权，由此给原告造成的损失，应当由被告刘千兰承担。对原告主张的装修损失，虽原告对案涉房屋进行了装修，但其提交的《室内装修合同》及《收条》因真实性无法核实，不能以此证明其因装修所支出的费用，且被告不予认可，原告经本院释明后，未在本院限定的期限内对装修费用申请评估，应当承担举证不能的法律后果，故对原告要求被告刘千兰赔偿装修损失78000.00元的主张，本院不予支持。对于原告主张的律师费7000.00元，该费用并非双方当事人约定为实现权益的费用，原告可以自行行使诉讼权利，也可以委托诉讼代理人诉讼，该费用并非必然产生的费用，故对原告主张的律师费，本院不予支持。对于原告主张的应当向案外人腾X支付的房屋使用损失，该费用系基于原告对案涉房屋占有而赔偿给案外人的损失，原告因占有、使用房屋已经获取了相应的利益，其不会因支付的赔偿费用而使自己遭受损失，故对原告主张2018年11月19日至2020年10月19日的应付租金损失11500.00元，本院不予支持。关于原告主张的腾X与其返还原物、财产损害赔偿纠纷一案一、二审案件受理费及执行申请费。该案一、二审案件受理费共计90.00元，系被告刘千兰未取得案涉房屋所有权而将房屋出让给原告，导致发生纠纷后而产生的费用，该部分损失应当由被告刘千兰承担。执行申请费50.00元，系原告未按法院生效裁判而履行义务而产生，系因原告自身原因而造成的扩大损失，应由原告自行承担。原告要求被告赵桂元、张新忠、何敏、王菊退还原告购房款及赔偿损失，因被告赵桂元、张新忠、何敏、王菊与原告罗厚琼之间不存在合同关系，且原告罗厚琼系向被告刘千兰支付的购房款，其余被告未实际收到款项，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告刘千兰于本判决生效之日起十五日内返还原告罗厚琼购房款109248.00元并赔偿损失90.00元；二、驳回原告罗厚琼的其余诉讼请求。如未按本判决所确定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4388.00元，减半收取计2194.00元，由原告罗厚琼负担1029.00元，被告刘千兰负担1165.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  肖冬二〇二〇年十一月二十四日法官助理张维书记员张应雯