河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终6136号上诉人（原审原告）：侯冬冬，男，1983年10月11日生，汉族，户籍地河南省新安县，现住。委托诉讼代理人：谢瑞，系侯冬冬妻子。上诉人（原审原告）：谢瑞，女，1984年7月12日生，汉族，户籍地河南省新安县，现住。被上诉人(原审被告）：洛阳天城房地产开发有限公司,住所地河南省洛阳市西工区建福路**。法定代表人：林本兴，副总经理。委托诉讼代理人：杜晓冰,河南凯仁律师事务所律师，一般代理。上诉人侯冬冬、谢瑞因与被上诉人洛阳天城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初2112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。侯冬冬、谢瑞上诉请求：请求中级法院改判被上诉人按照合同承担逾期交房1088天违约金173362元，支付卫生间回填补偿费用1000元，花园木门200元，共计174562元；改判一审、二审诉讼费、受理费及其他一切费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人侯冬冬、谢瑞从被上诉人洛阳天城房地产开发有限公司购买的商品房第13幢2单元1102号房，于2014年4月2日支付首付款161129元，余款370000元已通过贷款支付，总房款金额531129元整，已全部支付。被上诉人承诺于2015年12月30日前向上诉人交房，结果被上诉人一直拖延至2019年1月30日才向上诉人交房。上诉人侯冬冬、谢瑞与天城公司签订的《洛阳市商品房预售合同》中关于逾期交房违约责任、违约金的计算方式，合同中有明确约定。在一审判决中区法院查明的关于天气原因应扣减的36天我予以认可。天城公司辩称我楼盘是洛阳市政府2009年天城公司按照洛阳市政府要求开发建设的整村改造项目，由于总体规划与详细规划不符，原来规划的建设用地变成绿地不能办理《建设工程规划许可证》及《商品房预售许可证》造成天城公司资金紧张。政府未能返还6亿元资金导致资金链断裂，楼盘建设停工，项目停滞。涉及用地规划变更以及相关部门的政策变化等为不可抗力。事实是因为被上诉人洛阳天城房地产开发有限公司经营问题，且这实际上是属于他的经营过错但不能成为不履行合同的原因。洛阳天城房地产开发有限公司答辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果妥当，应当予以维持，请求驳回被答辩人的上诉请求。2、二审诉讼费由被答辩人承担。事实与理由：一、一审依照法律规定和客观事实对违约金进行调整并无不当，本案涉及的天城一品楼盘不是完整意义上的商业楼盘，而是城中村改造项目，具有公益性质。由于答辩人开发楼盘没有利润，政府才承诺给予很多优惠：比如返还土地出让金、免除城市基础设施配套建设费等（主要体现在洛阳市政府（2009）102号文）。但是，由于财政困难，市政府至今没有兑现，造成资金链断裂。由于缺少资金，影响工程建设没有及时通过竣工验收。这些主要是政府原因造成的。政府行为属于不可抗力，这是基本常识，不可抗力应当免除违约责任，也是法律规定。由于规划原因，造成停工，同样属于不可抗力。答辩人开发的天城一品是一个整体，不是一个具体的楼盘，因此，不可抗力因素影响了整个项目建设、影响项目进度及房屋的交付。2019年洛阳市成立化解问题楼盘领导小组，将答辩人开发建设的天城一品项目，列为问题楼盘，相关规划问题才得到逐步地解决。答辩人不能按照《商品房预售合同》全面履行合同义务。但是，自始至终，答辩人仍然想尽办法履行合同，向（被）答辩人交付了房屋，在合同履行过程中不存在恶意。造成不能按期履行合同不是答辩人的原因，而是自然原因及政府的行为造成的，答辩人不能预见、不能避免、不能克服，属于典型的不可抗力。对这些问题一审判决没有予以全部考虑，可以说，一审判决没有损害被答辩人的利益，充分考虑了被答辩人的利益。目前最高院作出的司法解释明显降低借款利率的保护上限，本案也应当考虑相关的因素。被答辩人认为“被上诉人逾期交房，完全是由于被上诉人自身的原因造成的，用地规划变更、政府部门政策变化等情形均发生于双方签订买卖合同之前，对房屋买卖合同履行不产生影响”是对事实的不尊重。对于市政府、西工区政府行为影响工程建设、按期交房的证据，答辩人在一审中已经提交证据予以证明，特别是洛阳市化解问题楼盘领导小组做出的两份会议纪要、西工区政府的文件可以予以充分的证明。约定2015年12月30日交房，之所以到2019年1月才交房，主要是政府的原因，特别是土地出让金没有返还的原因、土地规划变更的原因。对于行政行为这个法定的不可抗力的影响，一审判决只作了概括性的认定，已经充分保护了被答辩人的权利。二、被答辩人诉讼请求不符合民法的填补规则，一审法院予以适当调整不仅符合法律规定，而且符合民法公平公正的基本原则。被答辩人主张的违约金超过了所购房款的30%，而且该诉讼请求只是截止到起诉之日，违约金还会继续增加。针对被答辩人的诉讼请求，答辩人依照法律规定进行了答辩，要求减少违约金数额。我国法律对违约金的功能有明确的界定，就是违约金是为了弥补受约人的损失，而不是让受约人获利。一审判决符合法律规定。对于违约金调整，《合同法司法解释二》第二十七条、第二十九条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条都有相应的规定。一审判决具有事实根据。洛阳市住房保障和房产服务中心官方网站公布的数据显示：2019年被答辩人住房租金平均价为15.54元/㎡/月。一审判决的违约金数额，超过被答辩人实际损失，对被答辩人应当是照顾。因此，一审判决充分考虑了被答辩人的实际损失。一审判决符合民法公平原则。如果被答辩人的诉讼请求得到支持，被答辩人购买房屋将获利巨大，而答辩人将会承担巨大的亏损。被答辩人称本案是逾期交房产生的违约纠纷，并非迟延履行金钱给付纠纷，因此认定一审判决缺乏法律依据的认识是对法律及司法解释的错误理解。无论合同法、合同法司法解释及其九民会议纪要对于违约问题，包含了所有的违约责任，而不仅仅是给付金钱债务的违约责任。目前答辩人经营非常困难，仅就该栋楼涉及的住户为200户，如果按照被答辩人的诉讼请求，答辩人将承担的违约金超过4000万元，如果判决支持被答辩人的诉讼请求，随后就会引起大量的诉讼。鉴于答辩人的清偿能力，法院即使按照被答辩人的诉讼请求，也不可能得到执行，这样就会造成新的矛盾。一审法院的判决，不仅充分考虑了被答辩人的利益，维护了公平正义，而且有利于化解矛盾，维护社会未（稳）定。三、被上诉人要求的卫生间回填补助金及不符合交房条件的补偿金，没有依据。被答辩人接收房屋时，分别与物业管理公司签订了接收文件，这些文件包括但不限于：银润物业天城一品《业主资料卡》、银润物业《交房流程单》、银润物业《洛阳?天城一品单元认可书》、银润物业《前期物业管理服务协议》、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》。在接收过程中没有对答辩人交付的房屋提出任何意见。被答辩人作为原告，没有完成举证责任，应当承担不利的法律后果。诉讼中法官反复向其释明，让其提交证据，但是被答辩人不能提交。因此，一审依据事实进行判决并无不当。任何一个购买过商品房、装修过房屋的人都应当知道，卫生间防水必须要做的，否则不可能通过竣工验收。同时，所有的用户装修时，要对原来的防水层进行处理，卫生间再次做防水。如果被答辩人认为其装修前答辩人对卫生间没有做防水，应当举证证明。卫生间的地面低于室内地面，这是建筑结构所要求的，是基本常识。如果答辩人将卫生间地面填平与室内地面一样高，任何人都不会接受。被答辩人的上诉理由不能违背基本常识。四、被答辩人认为一审判决违反同案同判原则理由不足。在本批案件判决之前法院已经做出了同样的判决，判决书结果是一样的，判决已经生效并全部履行完毕，对此，答辩人在一审中已经向法院提交，被答辩人不予认可。洛阳市仲裁委也有同样的仲裁书、调解书。本次18个案件，一审判决内容是一致的。其中部分没有上诉，判决已经生效。被答辩人所称之前的判决只有一个。一份判决与一审作出的20个同样的判决，孰轻孰重，被答辩人心中应当有一杆（秤）。被答辩人称一审判决违背公平正义，没有道理。另补充，天城公司虽然是一个单位，但也只是一个法律上的名称主体而以（已），没有超常的预见性，如果要求天城公司对政府政策用地规划的变更等全部作出明确的预判的话，在现实中也是不可能的。而且我们在一审中提交的证据也证明存在土地的规划变更，政策变化的情形。如果说每个人都有超远预见性的话，法律也不会将政策变化作为不可抗力的情形。关于木门的举证问题，我们认为按照法律规定应当由上诉人承担举证责任，证实自己的观点，一审法院关于此问题的认定，我们认为是正确的。侯冬冬、谢瑞向原审法院起诉请求：1、判令天城公司向侯冬冬、谢瑞支付逾期交房违约金179417元,卫生间回填费1000元,户内花园木门200元，共计180617元；2、判令天城公司尽快交付车位F095号的使用权；3、判令天城公司尽快交付储藏间的使用权；4、天城公司承担本案诉讼费、保全费等费用。原审法院认定事实：侯冬冬、谢瑞为夫妻关系。2014年2月25日,侯冬冬、谢瑞(××)与天城公司(出卖人)签订《商品房预售合同》一份,约定天城公司将其开发的位于洛阳天城一品A6地块第13幢2单元2-1102号房出卖给侯冬冬、谢瑞,总价款531129元。天城公司应当在2015年12月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备勘察单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位联合验收,并符合本合同约定的商品房交付××使用;但如遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起60日内告知××的,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期;除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用,按下列方式处理:1.按逾期时间,分别处理(不作累加),(1)逾期不超90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过90日后,××有权解除合同。××要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向××支付已交付房价款万分之三的违约金。因各种原因天城公司并未按照合同约定的时间向侯冬冬、谢瑞交房,构成违约。天城公司在庭审中提交《洛阳市建设工程安全监督站关于做好郑州市重大活动期间空气质量保障工作的通知》、《洛阳市建设工程安全监督站关于保障2015年中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动环境空气质量的通知》、《气象证明》各一份,要求对因政策原因及天气原因引起的停工期间予以扣除。其中《洛阳市建设工程安全监督站关于做好郑州市重大活动期间空气质量保障工作的通知》中显示停工期为12月1日至12月20日,共20天。《洛阳市建设工程安全监督站关于保障2015年中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动环境空气质量的通知》中显示停工期为2015年8月28日至9月4日,共8天。《气象证明》显示2015年11月23日至24日出现暴雪天气,天城公司答辩状中支持排除暴雪影响恢复施工至少需要7天,故因暴雪造成停工酌定为8天较为适宜。以上36天(20天+8天+8天)均因政策或天气原因导致交付延迟,符合合同约定,应从逾期交房的期间内予以扣除。天城公司在2019年1月28日开始批量通知业主开始交房。原审法院认为：侯冬冬、谢瑞与天城公司签订的《商品房预售合同》合法有效,双方应当依照合同约定行使权利并履行义务。侯冬冬、谢瑞已于2019年2月2日收房占有涉案房屋,但其认为天城公司未按合同约定向其交付房屋,仍要求天城公司向其支付逾期交房违约金。本院认为,根据双方的《商品房预售合同》约定的交房日期为2015年12月30日前,因此天城公司的确存在延期交房的事实,侯冬冬、谢瑞要求天城公司支付违约金的诉讼请求予以支持。关于违约金的计算标准,根据案件查明的情况造成天城公司延期交房的原因复杂,其中涉及到用地规划的变更、相关部门政策变化以及天气的原因等,不完全属于天城公司的过错。如完全按照双方合同约定的违约条款计算违约金显示（失）公平,故综合本案情况本院参照2019年中国人民银行贷款基准利率一至五年(含五年)利率4.75%计算违约金,每日为69.05元(531129元×4.75%÷365天)。关于违约天数根据天城公司提交的证据其在2019年1月28日已开始批量向业主交房,大部分业主也（也）在2019年1月28日之后陆续验房、收房。故认定天城公司延期交房的违约期间为2015年12月31日至2019年1月28日较为适宜,违约天数为1124天,减去应扣减的36天为1088天,违约金为75126.4元(69.05元/天×1088天)。侯冬冬、谢瑞要求天城公司支付其卫生间回填补助金1000元的诉讼请求,其称曾与天城公司就该项补偿金额达成过口头协议，但其出示的证据不足不予支持。侯冬冬、谢瑞要求天成公司向其交付车位及储藏间的使用权，但是根据庭审查明双方仅签订了车位及储藏室的购买意向书，侯冬冬、谢瑞也仅缴纳了定金，故其该诉讼请求不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下:一、洛阳天城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付李保红违约金75126.4元;二、驳回侯冬冬、谢瑞的其它诉讼请求。如洛阳天城房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1956元,侯冬冬、谢瑞负担1142元,洛阳天城房地产开发有限公司负担814元。本院认定的事实与原审法院认定的事实基本相一致。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。2014年2月25日，侯冬冬、谢瑞与天城公司签订《商品房预售合同》，约定交房日期为2015年12月30日前，侯冬冬、谢瑞于2019年2月2日受访占有涉案房屋,可认定天城公司存在延期交房的行为,天城公司应向温志恒支付延期交房的违约金。但天城公司在项目建设过程中，亦存在用地规划的变更、相关部门政策变化以及恶劣天气等因素影响,若依照双方签订的《商品房预售合同》约定的违约条款计算违约金显失公平,可参照2019年中国人民银行贷款基准利率一至五年(含五年)利率4.75%,即每日为69.05元(531129元×4.75%÷365天)计算违约金为宜。违约期间为2015年12月31日至2019年2月2日,违约天数为1128天,减去应扣减的36天为1102天,违约金为76093.1元(69.05元/天×1102天)。另，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人的证据不足以证明其“被上诉人未按要求回填和防水施工，以及根据合同附件三入户花园门为木门，被上诉人也未安装”的上诉主张。关于侯冬冬、谢瑞要求天成公司向其交付车位及储藏间的使用权，因侯冬冬、谢瑞仅缴纳了定金，故其该诉讼请求不予支持。故原审法院对该主张的有关诉求不予支持并无不当。综上所述，原审判决部分不当，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初2112号民事判决第一项为“洛阳天城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付侯冬冬、谢瑞违约金76093.1元”；二、维持洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初2112号民事判决第二项。一审案件受理费予以维持，二审案件受理费2286元，由上诉人侯冬冬、谢瑞负担2000元，被上诉人洛阳天城房地产开发有限公司负担286元。本判决为终审判决。审判长 翟 涛审判员 胡豫勇审判员 张予洛二〇二〇年十一月二日法官助理白璐书记员马晓青