贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0302民初9937号 原告：遵义金科房地产开发有限公司。住所地贵州省遵义市新蒲新区新蒲城开发建设指挥部。统一社会信用代码91520390069947788X。 法定代表人：陈桥，总经理。 委托诉讼代理人：赵发攀，贵州抱一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵玉婷，贵州抱一律师事务所律师。 被告:龚波,男,1976年10月18日出生,汉族,遵义市人，住遵义市播州区。 委托诉讼代理人：张文熙，贵州文熙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭航铭，贵州文熙律师事务所律师。 第三人:张荣芳，女，1991年12月3日生，汉族，住贵州省遵义县。 第三人：郭爱,男，1977年6月19日出生,仡佬族，住贵州省务川县仡佬族苗族自治县。 第三人：肖彬彬，男，1988年10月9日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。 第三人：宋元元,男,1991年10月25日出生,汉族,住遵义市红花岗区。 第三人：鄢其,男，1984年8月28日出生,汉族,住遵义市红花岗区。 委托诉讼代理人：鄢容，女，1986年3月19日生，住贵州省遵义市红花岗区。 第三人：杨春容,女,1989年1月18日出生,汉族,住贵州省绥阳县。 第三人：胡龙敏,女,1988年6月8日出生，汉族,住遵义市红花岗区。 第三人:文静，女,1989年5月19日出生,汉族，住遵义市红花岗区。 原告遵义金科房地产开发有限公司（以下简称金科公司）与被告龚波、第三人张荣芳、郭爱、肖彬彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法追加了追加宋元元、鄢其、杨春容、胡龙敏、文静作为本案的第三人参加诉讼，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金科公司的委托诉讼代理人赵发攀、赵玉婷，被告龚波的委托诉讼代理人张文熙、郭航铭，第三人鄢其的诉讼委托代理人鄢容，第三人郭爱、肖彬彬、宋元元、鄢其、杨春容、胡龙敏、文静到庭参加了诉讼。第三人张荣芳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告金科公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告龚波将遵义市金科新蒲天都3栋1层1/2/13/14/16号及30/31号房屋归还给原告，并由张荣芳退金科新蒲天都3栋1层1/2号房屋、郭爱腾退金科新蒲天都3栋1层13/14号房屋，肖彬彬腾退金科新蒲天都3栋1层16号房屋，闵中梅退金科新蒲天都3栋1层30/31号房屋。2、判令龚波补足优惠期租金费用310350.12元及及合同解除前的水电费2045.2元。3、判令龚波支付合同解除后的房屋租金389390.6元、物业费18686.8元、电费20011.4元4、判令第三人对其实际占用的门面的租金、物业费、水电费承担连带清偿责任；5、判令被告支付违约金675912.34元(包括违法转租的违约金为104612.4元、交付房屋的违约金为571299.94元)、律师费20000元；6、判令被告及第三人共同承本案的诉讼费、公告费。事实及理由:2017年8月30日，原告与被告签订了《房屋租合同》，原告将金科新蒲天都3栋1/2/13/14/16/30/31号房屋出租给被告使用。合同第9.2及11.5(1)条约定，未经原告书面同意，被告不得将商铺转租、分租给他人使用，否则视为被告严重违约，原告有权单方终止合同、收回商铺并要求被告承担违约责任。被告违反合同约定将1/2号房屋转租给张荣芳、将13/14号房屋转租给郭爱、将16号房屋转租给肖彬彬、将30/31号房屋转租给闵中梅使用。原告知道后于2019年4月26日立即给被告邮寄了《违约通知书》(也是解除通知)，告知基于被告违法转租的事由，原告依约解除双方的合同，并要求被告交付房屋。2019年4月27日被告本人签收，2019年4月27日已送达《违约通知书》，原被告双方间的《房屋租赁合同》于2019年4月27日即已解除。2019年5月13日原告给被告发送了《关于限期归还房屋的函》，但至今被告均未能将房屋从所有第三人手中收回房屋交还予原告。被告和第三人一直占用原告的房屋却不支付房屋占用费及物业管理费、电费。原告多次催讨、催告被告及第三人，均遭到拒付、拒腾，逼于无奈原告只好具状起诉，恳请贵院依法维护原告的合法权益。 被告龚波辩称，1、我将租赁的房屋转租，原告不仅知道，还积极参与联系协商，以实际行动认可我的转租行为；2、原告与租户恶意串通，损害了我的合法权益，原告通知我解除合同，属违法解除；3、我不同意解除合同，请法院驳回原告的诉讼请求。 第三人郭爱、宋元元述称，我与原告并非合同相对方，原告不是适格的主体，原告无权请求我承担违约责任，我与原告之间即无约定也无法定连带责任，不应承担连带责任，原告主张的各项费用无事实法律依据，请求人民法院予以驳回。 第三人张荣芳述称，未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。 第三人文静述称，我在2019年7月搬离时，就已将物管费、水电费都结清，我将物管费交给物业管理公司石娜了。 第三人郭爱述称，水电物业应该交纳，物业费已交给被告龚波。 第三人鄢其述称，请求驳回。 第三人张春容述称，水电物业应该费交纳，物业费已交给龚波。 第三人胡龙敏述称，水电物业费应该交纳，物业费已交给龚波。 本院经审理查明：2017年8月30日，原告金科公司作为甲方与被告龚波作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其开发的位于遵义市新蒲新区金科新蒲金科天都项目的第3-1至3-18／3-1-29至3-1-31商业铺面租赁给乙方用于商业经营使用，租赁面积为581.18平方米（最终以商铺测绘报告确认的建筑面积为准，乙方租赁该商铺只能从事茶艺会所餐饮经营使用除取得甲方的书面同意外，乙方不得改变租赁用途。租赁期限为120个月，2018年8月1日到2028年7月31日，租赁期满前6个月，乙方应书面通知甲方是否续租该商铺，如双方同意继续租赁的，双方应在租赁期满前三个月内签订该商铺续租合同，如乙方未在租赁期限满前6个月书面通知甲方续租该商铺…。2018年8月1日至2020年10月31日为租金优惠期，租金包干计算，包干租金总额为104612.40元，因优惠期甲方给予了乙方租金优惠，乙方擅自解除本合同或因乙方原因造成甲方解除本合同的优惠期间的租金按60元／平方米月计算…。乙方签订本合同时需一次性缴纳三个月的租金作为履约保证金，履约保证金为50000元…。该合同第十一条11.5约定，乙方有下列情形之一的，甲方可单方终止合同并回收商铺，并由乙方按照约定承担责任，造成甲方其他损失的由乙方负责赔偿：（1）未经甲方书面许可擅自将承租的商铺转租、转借他人的；（2）未经甲方书面许可擅自改变甲、乙双方约定的商铺用途的…。该合同还对相关的权利义务进行了约定。被告龚波按照合同的约定向原告缴纳了租金等费用，同时原告也按照合同的约定将商铺交付被告使用。被告接收本案涉案房屋后，陆续将本案涉案商铺转租给第三人郭爱、肖彬彬、宋元元、鄢其、杨春容、胡龙敏、文静使用。 另查明，金科公司员工黄林，负责本案涉案商铺的管理事宜。被告提供的黄林与其聘请管理涉案商铺的工作人员周理花的聊天短信内容体现，金科公司员工黄林向原告推荐商户经营人选。 还查明，2019年4月26日，原告金科公司基于被告转租涉案商铺向被告发出违约通知书，要求解除合同，龚波对解除合同不予认可。 再查明，由于新蒲天都商城未达到预期经营效果，包括本案涉案的多个商铺已关门歇业，其间多个商铺的经营者找到被告龚波、黄林要求调整租赁合同等事宜。现龚波另案已起诉，要求第三人宋元元、郭爱、鄢其、杨春容、胡龙敏返还商铺。 庭审中，金科公司陈述，不知晓也不同意原告的转租行为，但认可黄林是其公司员工。 本院认为，结合双方当事人的诉辩及理由，归纳本案的争议焦点为：1.双方签订的《房屋租赁合同》的效力如何认定的问题；2.被告将房屋转租给第三人郭爱等人的行为是否导致合同解除如何认定的问题。 （一）关于双方签订的《租赁合同》的性质及效力如何认定的问题。2017年8月30日，原告金科公司作为甲方与被告龚波作为乙方签订《房屋租赁合同》，未违反法律法规的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，合法有效。 （二）被告将房屋转租给第三人郭爱等人的行为是否导致合同解除如何认定。首先，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，虽然明确约定，未经原告的书面同意被告禁止转租，但根据庭审查明的事实可知，金科公司员工黄林，负责本案涉案商铺的管理事宜，并向原告推荐商户经营人选，以上事实均表明原告金科公司对龚波将涉案商铺转租给第三人郭爱等人的行为是明知或默认的。其次，被告在履行合同中，也无其他的违约情形导致合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，本案中，解除合同的条件并不成就，原告向被告所发出的违约通知书，并不导致合同的解除，故对原告的诉讼请求本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四第九十三条第二款、第九十六条的规定，判决如下： 驳回原告遵义金科房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费8865元，由原告遵义金科房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 员  卢 松 二〇二〇年十一月十日 法官助理  罗跃谊 书 记 员  罗露露