广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2072民初3920号原告：中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司，住所地广东省中山市。主要负责人：何锦开，总经理。委托诉讼代理人：林俊，广东登都律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁照秋，广东登都律师事务所律师。被告：李秋林，男，1982年9月30日出生，汉族，住广东省广州市天河区***********。原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司（以下简称利和物业古镇分公司）与被告李秋林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告利和物业古镇分公司的委托诉讼代理人林俊到庭参加诉讼，被告李秋林经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。利和物业古镇分公司向本院提出诉讼请求：1.解除利和物业古镇分公司与李秋林于2018年11月9日签订的《物业管理服务协议》及其附件《管理规约》、《装修手册》、《商户守则》；2.李秋林向利和物业古镇分公司支付拖欠的物业管理费（自2019年12月1日起按2160元/月计至合同解除之日止，暂计至2019年12月31日为2160元）；3.李秋林向利和物业古镇分公司支付拖欠的水费（自2019年11月13日起计至实际交还商铺之日止，暂计至2019年12月13日为32.58元）；4.李秋林支付的物业保证金4320元由利和物业古镇分公司没收；5.李秋林向利和物业古镇分公司支付迟延支付物业管理费违约金（自2019年12月6日起每日按欠费金额的3‰计至实际清偿之日止，暂计至2019年12月31日为174.96元）。事实和理由：李秋林于2018年11月9日与中山市利和置业有限公司（下称“利和置业公司”）签订《商铺租赁合同》（下称《租赁合同》）、并与利和物业古镇分公司同时签订《物业管理服务协议》（含附件《装修手册》、《管理规约》、《用户守则》）（统称《物业协议》）。《租赁合同》及《物业协议》约定，1、在租赁期内（2018年12月5日至2021年12月4日）李秋林每月应缴纳的物业管理费及水电费，每月物业管理费标准为2160元，水费标准为每月用水量乘以政府规定的单价标准；2、李秋林逾期缴交物业管理费及其他应缴费用，利和物业古镇分公司除有权追讨外，另从逾期之日起计算，每逾期一日，李秋林需按所欠费用总额的3‰缴付物业管理费违约金；3、李秋林与利和置业公司因约定或法定事由解除《租赁合同》的同时，《物业协议》自动解除。合同签订后，利和置业公司已依约向李秋林交付商铺，但李秋林于2019年11月26日起无故停业、逃场并长期拖欠费用，其行为已给利和物业古镇分公司带来较大的经济损失，构成根本违约。为维护自身权益，利和物业古镇分公司特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。李秋林未到庭，亦未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2018年11月9日，中山市利和置业有限公司（甲方）与李秋林（乙方）签订《中山利和广场商铺租赁合同》，约定甲方将位于中山市*********（72平米）出租给乙方使用；租赁期限为2018年12月5日至2021年12月4日,2018年12月5日至同年12月24日为装修期；乙方向甲方或物管公司交纳履约保证金（租赁保证金、物业服务费保证金）；乙方同意于签订本协议时与物管公司签订《物业管理服务协议》，《物业管理服务协议》的有效期不长于租赁合同的有效期，在租赁合同终止时自然终止；物业管理费按照建筑面积计算，按每月每平方米30元由物管公司收取；物业管理费按月结算，签订合同之日起5个工作日内乙方向物管公司预缴首月物业管理费，之后的物业管理费按自然月计算，乙方应于每月5日前向物管公司支付当月物业管理费、水电费及其他应付款项等，若乙方未按合同约定按时缴纳物业管理费、水费、电费等，则物管公司自该月6日起计算违约金；本合同签署之日起7日内，乙方应向甲方支付两个月物业管理费的物业管理保证金，即人民币4320元；双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金；上述条款之内容，如与乙方与物管公司签订的《物业管理服务协议》相冲突的，以《物业管理服务协议》约定为准。同日，利和物业古镇分公司（甲方）与李秋林（乙方）签订《物业管理服务协议》（含附件《装修手册》《管理规约》《商户守则》），约定物业管理费按每月每平方米30元收费，即每月应缴的物业管理费为2160元；物业管理费按自然月结算，乙方应于每月5日前缴纳物业管理费；因乙方原因空置租赁单元，乙方仍需向甲方足额支付每月物业管理费等其他应缴费用；水费为实际用水量乘以政府当时规定的单价标准；协议履行期限2018年12月5日至2021年12月4日；如乙方违反相关规定且令《租赁合同》及本协议终止，甲方将没收乙方物业管理费保证金，并追讨所欠的费用；如乙方逾期缴交物业管理费及其他应缴费用，从逾期之日起计算，每逾期一日，乙方需按所欠费用总额的3‰缴付违约金。该《物业管理服务协议》还约定了其他内容。李秋林于2018年12月3日接收涉案商铺。李秋林已交缴纳物业管理费保证金4320元。2019年11月13日至2019年12月13日李秋林商铺用电量为9立方米。自2019年12月1日起，李秋林逾期未支付物业管理费等费用，经催收无果，利和物业古镇分公司遂将李秋林诉至本院。庭审中，利和物业古镇分公司确认双方物业服务协议及相关附件的解除时间为本案起诉之日即2020年3月30日本院认为，利和物业古镇分公司与李秋林签订的案涉物业服务协议及相关附件是双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性或禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。李秋林逾期未支付物业管理费，经催收后李秋林仍未履行合同义务，导致利和物业古镇分公司的合同目的不能实现，利和物业古镇分公司要求解除物业服务协议及其附件，理据充分，本院予以支持。庭审中，利和物业古镇分公司确认双方物业服务协议及相关附件的解除时间为本案起诉之日即2020年3月30日，与法不悖，故本院确认双方物业服务协议及相关附件于2020年3月30日解除。李秋林未按约定按时足额缴纳物业管理费，构成违约，利和物业古镇分公司要求李秋林按每月2160元支付自2019年12月1日起至合同解除之日即2020年3月30日止的物业管理费8640元的诉请有理，本院予以支持。利和物业古镇分公司主张李秋林支付水费32.58元，且提交了有关证据在卷佐证，鉴于李秋林未到庭反驳或提供相反的证据，故本院对该主张予以采纳。关于利和物业古镇分公司主张的逾期违约金、没收保证金的诉讼请求。本院认为，双方签订的租赁合同对履约保证金约定了不予返还及双倍赔偿的规则，据此可认定物业保证金具有违约定金的性质。此外案涉合同还约定逾期付款情形下按日3‰的标准支付违约金。即，针对李秋林迟延履行行为导致合同解除的情形，双方既约定了定金条款，又约定了违约金条款。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”因此违约金与定金原则上不能并用。利和物业古镇分公司当庭选择适用保证金条款，本院予以支持。据此，利和物业古镇分公司主张没收物业保证金4320元的诉讼请求，本院予以支持；对其余诉讼请求，本院不予支持。李秋林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩及质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司与被告李秋林于2018年11月9日签订的《物业管理服务协议》（含附件《装修手册》《管理规约》《商户守则》）于2020年3月30日解除；二、被告李秋林于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司支付2019年12月1日至2020年3月30日的物业管理费8640元；三、被告李秋林于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司支付水费32.58元；四、原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司没收被告李秋林交纳的物业保证金4320元；五、驳回原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司负担10元，被告李秋林负担40元（该费用中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司已预交，本院不予退还，由李秋林于履行中迳付中山市利和物业管理有限公司古镇利和商业中心分公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  朱 鹏人民陪审员  朱长耀人民陪审员  袁惠成二〇二〇年十月十九日书 记 员  廖静怡