苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0509民初6990号原告：吴江嘉誉实业发展有限公司，住所地苏州市吴江区盛泽镇西二环路**中国.盛泽纺织科技创业园**301。法定代表人：朱骏锋，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：朱唐盛，江苏剑桥颐华（苏州）律师事务所律师。被告：苏州星美影院管理有限公司，住所，住所地苏州市吴江区盛泽镇北观音弄**春之声商业广场**楼第**div>法定代表人：凌德碧，执行董事。原告吴江嘉誉实业发展有限公司（以下简称嘉誉公司）诉被告苏州星美影院管理有限公司（以下简称苏州星美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理,依法由审判员周斌适用简易程序于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告嘉誉公司的委托诉讼代理人朱唐盛到庭参加诉讼。被告苏州星美公司经本院公告送达诉状副本及开庭传票，公告期间届满未到庭应诉。本案现已审理终结。原告嘉誉公司向本院提出的诉讼请求：1、判令确认吴江春之声瑞地商业管理有限公司与星美国际影院公司签订的《房屋租赁合同》、吴江春之声瑞地商业管理有限公司、星美国际影院公司、被告及江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司签订的《房屋租赁合同主体变更确认书》、江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司与被告签订的《星美影城租金补充协议》自2018年8月15日起解除；2、判令被告立即支付欠付租金824293元；3、判令被告立即支付租赁房屋闲置期间的6个月租金损失835932元；4、判令被告立即补交第一年标准5个月原装修免租期内租金，为548842元；5、判令被告立即支付第一年标准8个月租金的违约金，为878147元；6、判令被告立即将租赁房屋内可移动物品搬离，交回租赁房屋，并按原租金标准向被告支付占有使用费，至实际搬离之日止(暂计算至2020年5月31日，为2995423元)；(前述2-6项金额合计6082637元)；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年5月5日，星美国际影院有限公司(下称星美国际公司)与吴江春之声瑞地商业管理有限公司(下称瑞地公司)签订《房屋租赁合同》，约定由星美国际公司承租“吴江盛泽春之声商业广场”项目1#楼第三层2776.02平方米商业用房，用于经营“吴江星美国际影城”。合同约定：租金按月支付；承租人逾期30日未缴纳租金或其他费用，出租人有权中断提供水、电、空调、电梯等公共能源和设施；承租人逾期60日未缴纳租金或其他费用，出租人有权解除合同，承租人应补缴未付租金及其他费用，并按合同约定第一租赁年度租金标准支付8个月租金的违约金；如因承租人违约导致出租人解除合同的，承租人不再享受装修期的免租金优惠，应按合同约定第一租赁年度租金标准补交该期间的全部租金；合同解除后30日内，承租人应自费将租赁房屋内可移动物品搬离，交回租赁房屋。否则，视为承租人放弃相关物品的所有权，出租人有权处分。2014年7月，星美国际公司、被告、瑞地公司与江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司(以下简称东方丝绸市场公司)签订《房屋租赁合同主体变更确认书》，约定将上诉房屋出租方由瑞地公司变更为东方丝绸市场公司，同时星美国际公司让被告履行《房屋租赁合同》项下义务，租赁合同约定的全部条款由被告负责履行。合同履行期间，被告多次拖欠租金不付。自2018年2月起，被告拖欠租金不付至今。鉴于被告存在多次拖欠租金的失信记录，东方丝绸市场公司于2018年6月26日发函通知被告，要求在10个工作日内前来与原告协商相关事宜。虽然被告于2018年7月18日向原告作出《还款承诺书》，承诺于7月底前支付部分欠款20万元。但被告至今分文未付。2018年8月15日，根据合同约定，东方丝绸市场公司向被告发出了《解除合同通知书》。现因被告拖欠员工工资，贵院查封了被告在涉案房屋内的设备物品，涉案房屋已被贵院实际查封。另，东方丝绸市场公司于2018年9月20变更公司名称为江苏东方盛虹股份有限公司（以下简称东方盛虹公司）。涉案房产即吴江区盛泽镇北观音弄38号春之声商业广场1幢-301于2019年5月23日转移所有权自东方盛虹公司至原告名下。2018年10月8日，东方盛虹公司向贵院起诉星美国际公司、被告，要求星美国际公司、被告支付欠付租金、占有使用费、违约金、赔偿损失，并将被租赁房屋内可移动物品搬离、交回租赁房屋。贵院以房屋所有权已发生变更，东方盛虹公司无权继续以出租人名义进行本次诉讼为由，于2019年10月30日驳回了东方盛虹公司的起诉。为此，原告特向贵院提起诉讼，望判决如请。被告星美公司未作答辩，亦未提交任何证据。综合本院认定的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：2011年5月5日，瑞地公司与星美国际公司签订《房屋租赁合同》，约定由星美国际公司承租吴江盛泽春之声商业广场项目1号楼第3层2776.02平方米商业用房，用于经营吴江星美国际影城。租赁期限与免租期条款约定：租赁期十五年，租赁标的交付日期为：2011年12月31日之前(不含当日)(租赁标的交付日暂定，以下简称暂定日)。乙方对甲方的实际交付日期达成谅解：但甲方承诺最迟不得晚于2012年1月31日交付，同时租期、免租期及开业日相应顺延。延迟交付依据第10条违约责任规定执行。在租赁标的交付乙方后，乙方享有5个月的装修免租期，从2011年12月31日(暂定日)至2012年5月30日，乙方在此装修免租期后再进行装修的，不再享有任何免租的权利。双方确认，甲方提供的装修免租期是基于乙方在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给予乙方的优惠。在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受装修期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一年租金标准向甲方补交该期间的全部租金。开业日为免租装修期届满后的次日，计租日为免租装修期届满的当日。租赁标的租期，即2012年2月28日起至2027年2月27日止；租期届满乙方需要续租租赁标的的，应于租期届满前6个月之前向甲方书面提出续租要求，续租条件由双方另行协商。在同等条件下，乙方享有优先承租权。乙方星美影城如因甲方的故意和重大过失导致乙方不能按拟定开业日开始营业，乙方应当在15日内书面通知甲方，经双方协商，且得到甲方书面确认后，乙方的租期、兔租期及开业日相应顺延。租金、定金、物业费及支付方式条款约定：租赁年度：第一个租赁年度的开始日期以免租期届满次日起开始计算，依次类推。每个年度以365天计算。租金计算方式：A、保底租金与年度票房净收入提成比例，二者取其高值支付甲方租金(不含物业管理费及其他费用)；B、保底租金：1、1-2年1.3元/天/平方；3-4年1.5元/天/平方；5-6年1.65元/天/平方；7-8年1.8元/天/平方；9-10年1.98元/天/平方；11-12年2.18元/天/平方；13-15年2.5元/天/平方C、提成方式：1-2年9%；3-4年9%；5-6年10%；7-8年10%；9-10年10%；11-12年11%；13-15年12%；年度票房净收入计算方式如下：年度票房净收入=年度票房-国家电影专项基金-税收及附加国家电影专项基金=票房收入X5%；税收及附加-票房收入×3.3%；注：本合同所涉及的相关定金、租金及其他费用均以人民币为结算币种；上述租金按本条第(2)款规定的年租金数额每月度按比例支付。首期保底租金(从计租日起第一个月度的租金)乙方应于签署本合同之日起10工作日内向甲方预付。此后，乙方应当在每一个月度10日前支付本月度租金；星美影城年度票房净收入提取比例超过保底租金时，乙方于一个租赁年度会计结算完毕之日起30日内向甲方一次性支付年度票房净收入提取比例与本租赁年度保底租金之间的差额；乙方应在其每一租赁年度完结包括租赁期限届满后30日内向甲方提供合格的经会计师事务所进行审计的乙方在租赁标的内开设店面的年度财务报表(该年度财务报表应真实及详细的列出不同历月的销售资料及明细)，任何情况下，甲方仍保留对乙方查账的权利，如果经甲方核实的年度票房净收入高于乙方提供的数据，乙方除应按本合同补足租金外，还应承担由此产生的费用；物业管理费：按租用建筑面积人民币5元/平方米/月；自本合同项下免租期满次日起，乙方应当开始承担租赁标的的物业管理费，装修免租期内物业管理费减半收取；因本租赁合同而发生的印花税、登记费等，由双方按国家规定各自承担；上述相关费用由乙方根据甲方提供的付款方式，以支票或转账方式付至甲方指定的账户，有关付款所产生的手续费由乙方自行承担。如因甲方提供的支付信息错误或不完整导致乙方无法支付的，甲方应当及时更正并书面通知乙方，收到付款通知的日期为乙方收到甲方更正的书面通知之日。乙方不承担因此造成的延期付款责任；甲方应当在收到乙方支付的租金和/或费用后10个工作日内开具正式发票，如甲方不能提供正式发票，乙方有权暂停下一期付款；乙方应按时支付租金、物业管理费或其他费用。每逾期一天，乙方需按逾期支付欠缴总额的0.01%/日向甲方支付滞纳金，滞纳金应与缴费用一并支付。签订本合同7个工作日内，乙方向甲方支付30万元人民币作为定金，该笔定金自免租期满后其中20万元人民币转为押金，多出部分用于冲抵首月租金；甲方有权不以押金抵作租赁期间内任何时间乙方所欠的租金、物业管理费及其它应缴费用。如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、物业管理费、公共事业费、违约金、有关生效法律文书所确定的乙方应当支付的费用及其他费用的，则甲方有权直接向乙方追偿有关欠款及延迟履行违约金；如甲方选择使用押金以冲抵乙方前述应付款的，押金不足以冲抵的，甲方有权继续向乙方追偿，并有权根据本合同的约定追究乙方的违约责任。在甲方按该项约定没收全部或部分押金之后，乙方应当在收到甲方发出的书面通知后10个工作日内将押金的差额部分补足，使其达到本合同约定的最初金额。乙方逾期未能补足押金的，则每逾期一日，乙方应当向甲方支付相当于所欠押金金额万分之五的违约金。租赁期间内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行，或由于乙方违约导致甲方解除本合同的，则押金甲方有权不予退还，同时；乙方还应按本合_同约定的其他条款支付违约金并承担其他违约贡任。本合同终止后，在乙方按照本合同约定交还承租物业、缴清所有应付费用、违约金或其他应付款项及履行完毕其他合同义务之后，剩余押金无息归还乙方﹍；物业管理条款约定：乙方不得以任何理由拒绝缴纳或延迟缴纳本合同约定的应由乙方缴纳的各种费用。如因乙方欠付前述费用导致政府或相关供应单位中断或停止对项目的相关能源供应，则因此而导致甲方、管理公司、其他承租人或任何其他第三方蒙受经济损失的，乙方应当予以赔偿。同时，乙方逾期30日未缴纳费用，甲方有权采取中断提供水、电、空调、电梯等公共能源和设施；违约责任条款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权选择提前解除本合同。乙方应于合同解除之日起60日内向甲方支付所有应交纳的费用；乙方应于合同解除之日起60日内按本合同约定的第一租赁年度租金标准向甲方支付8个月租金的违约金，并赔偿甲方因此而遭受的损失；a、乙方应按月及时支付租金、物业管理费或其他费用。如果乙方逾期不支付租金以及其它应由乙方支付的费用超过60日的，甲方有权选择提前解除本合同﹍﹍。2014年7月，瑞地公司作为甲方（原出租方），星美国际公司、苏州星美公司作为乙方（原承租方），东方丝绸市场公司作为丙方（现出租方），共同签订《房屋租赁合同主体变更确认书》，约定甲乙丙三方经协商一致，现就“吴江盛泽春之声商业广场”1#楼第三层房屋租赁合同主体变更，现确认如下内容：甲乙双方于2011年5月5日签订的房屋租赁合同的出租方“瑞地公司”变更为“东方丝绸市场公司”；原租赁合同约定的其他全部条款自本确认书甲乙丙三方盖章确认后，由乙丙双方继续履行。甲方不再享有原合同约定的权利、义务和责任，合同的效力、补充、变更、终止和履行也均与甲方无关；星美国际公司全权委托苏州星美公司负责吴江盛泽星美影院的一切事宜，相关的租金、物业费、水电费等一起费用都由苏州星美影院管理有限公司付款。租赁合同约定的全部条款由苏州星美影院管理有限公司负责履行；甲乙双方之前签署的“和解协议”的内容，由乙丙双方继续履行；甲方承诺在本确书三方共同确认之日起10日内，将之前代收的“吴江盛泽春之声商业广场”1#楼第三层房屋租金全额汇款到丙方指定帐号，同时丙方需要开具发票给乙方(即：苏州星美影院管理有限公司)；关于房屋租赁合同中，甲方收取乙方20万元人民币租房押金，甲方承诺在本确认书甲乙丙三方盖章确认后5日内，汇入丙方指定帐户。今后涉及退押金事宜，由乙方直接到丙方办理。同行甲方将原租赁合同原件及和解协议原件移交给丙方；自本确认书甲乙丙三方确认之日起，乙方将租金汇入丙方指定帐户，丙方在收到租金后开具发票给乙方；甲方做为“吴江盛泽春之声商业广场”商业运营公司，在运营管理期间继续协助丙方做好租金的催讨工作。并严格履行2012年10月29日签署的“春之声商业广场电影院暂不销售协议”里的相关约定。2017年5月31日，东方丝绸市场公司作为甲方，苏州星美公司作为乙方，双方签订《星美影城租金补充协议》，约定甲乙双方根据2011年5月的《房屋租赁合同》、2014年6月的《和解协议》及2014年7月的《房屋租赁合同主体变更确认书》就星美国际影城吴江盛泽店房屋租金达成如下协议：一、根据《房屋租赁合同》约定，2017年6月起租金标准为1.65元/平方米/天，鉴于目前盛泽商业环境有待发展和盛泽其他影院的竞争，自2017年6月1日起至2018年5月31日止，甲方给予乙方一年的租金优惠政策：月租金人民币139，322元调整为人民币125，389元。(即《房屋租赁合同》租金1.65元/平方米/天调整为1.485元/平方米/天)，一年后继续维持原《房屋租赁合同》的租金体系执行。乙方必须在当月30日前付清当月租金；二、乙方承诺自签定本协议之日起，将严格按本协议，按时足额缴纳影城房租，不再发生拖欠事宜；三、违约责任：鉴于乙方存在多次拖欠影城租金的历史情况，如其违反本协议，本协议的全部内容即时作废。甲乙双方仍按2011年5月签署的《房屋租赁合同》第10条第(4)a款、第3条第(3)款、第4条第(11款)、第4条第(14)款、第5条第(3)款、第11条第（2）款之约定执行，由此发生的一切损失由乙方负责；四、甲方要求乙方必须大力提高管理水平，保证影城的日常正常运作；加大对星美国际影城吴江盛泽店的广告推广力度，及时更新影城设备，通过各种途径的宣传，提高星美国际影城在盛泽的口碑，采取多种方式提高影城上座率；五、本协议为2011年5月《房屋租赁合同》中有关租金的补充协议，本协议的签订不影响原合同中的其他条款的效力。此后苏州星美公司拖欠租金不付，东方丝绸市场公司于2018年6月26日向苏州星美公司的店长发函，函中载明：“苏州星美公司：截止本月月底，贵司已拖欠我司近5个月房租，合计601377元，目前影院一直处于停业整顿状态，鉴于贵司存在多次拖欠影城租金的历史情况，我司特此发函通知贵司，要求贵司在收到本函后10个工作日内来我司共同商讨是否继续租赁我司房屋事宜，若双方无法就房屋租赁事宜达成一致或贵司未来商讨，我司有权按2011年5月签署的《房屋租赁合同》第10条第(4)a款、第3条第(3)款、第4条第(11款)、第4条第（14)款、第5条第(3)款、第11条第（2）款之约定执行，由此发生的一切损失由乙方负责。”2018年7月18日，苏州星美公司向东方丝绸市场公司出具《还款承诺函》，函中载明：“东方丝绸市场公司：本公司于2月起至6月共欠贵司房租615310元，经公司领导决议作业如下三期还款计划：1、于七月底前向贵公司付款七月房租(139322元)及2至6月欠款的20万元；2、八月付款八月房租(139322元)及2至6月欠款的20万元；3、九月付款九月房租(139322元)和2至6月余下欠款。同时我司作出承诺：在还款过程中，若出现任意一笔还款未按以上日期付款，同意处罚贵司按租赁合同相关条款进行，希望贵司能给与宽容信任和营业支持!”。此后，苏州星美公司未按上述承诺支付租金，东方丝绸市场公司于2018年8月15日向苏州星美公司的店长发出了解除合同通知书。另查明，东方丝绸市场公司于2018年9月20日变更公司名称为东方盛虹公司。涉案房产即吴江区盛泽镇北观音弄春之声商业广场1幢-301于2019年5月23日转移所有权至嘉誉公司名下。2019年9月2日，东方盛虹公司与嘉誉公司达成协议，约定自上述房屋所有权变更后，嘉誉公司同意东方盛虹公司继续以出租人名义进行本次诉讼，东方盛虹公司可以以自己名义向星美国际公司、苏州星美公司收取欠付的租金、占有使用费、违约金、损失赔偿等全部费用，在本案取得生效法律文书后东方盛虹公司可以以自己名义向人民法院申请强制执行，所得执行款均由东方盛虹公司自行收取。2018年10月8日，东方盛虹公司向本院提起诉讼，要求判令：1、请求确认东方盛虹公司与星美国际公司签订的《房屋租赁合同》自2018年8月15日起解除；2、判令星美国际公司、苏州星美公司立即支付欠付租金754632元；3、判令星美国际公司、苏州星美公司立即支付租赁房屋闲置期间的6个月租金损失835932元；4、判令星美国际公司、苏州星美公司立即补交第一年标准5个月原装修免租期内租金548842元；5、判令星美国际公司、苏州星美公司立即支付第一年标准8个月租金的违约金878147元；6、判令星美国际公司、苏州星美公司立即将租赁房屋内可移动物品搬离，交回租赁房屋，并按原租金标准的二倍向东方盛虹公司支付占有使用费，至实际搬离之日止；7、本案诉讼费由星美国际公司、苏州星美公司承担。本院以(2018)苏0509民初12177号立案受理，本院经审理后认为，根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案所涉房屋的权属已发生变更，嘉誉公司作为产权人依法继受租赁合同项下的相关权利与义务。嘉誉公司名为同意东方盛虹公司继续以出租人名义进行本次诉讼，实际是委托东方盛虹公司继续本案诉讼，该行为不符合民事诉讼中诉讼代理的相关规定，无相应的法律依据。东方盛虹公司对涉案租赁合同已无实质的利害关系，无权再提起本案诉讼，其原告主体不适格。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告江苏东方盛虹股份有限公司的起诉。嘉誉公司遂于2020年6月15日诉至本院。本案在审理过程中，嘉誉公司明确诉请二中的租金835932元构成如下：嘉誉公司主张租赁合同于2018年8月15日解除，其主张的租金期间为2018年2月-8月15日，2018年7月18日苏州星美公司出具的还款承诺函所载内容明确，2018年2月-6月期间共结欠房租615310元，7月租金为139322元，两者相加为754632元，再加8月1日至8月15日半个月的租金69611元（139322元/2），最终得出835932元。嘉誉公司明确诉请三中的租金损失835932元构成如下：根据还款承诺函上苏州星美公司确认的每月租金139322元，计算6个月，其依据是江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第26条之规定。嘉誉公司明确诉请四中的租金548842元构成如下：根据《房屋租赁合同》第3条的约定，在租赁标的交付乙方后，乙方享有5个月的装修免租期，从2011年12月31日(暂定日)至2012年5月30日，乙方在此装修免租期后再进行装修的，不再享有任何免租的权利。双方确认，甲方提供的装修免租期是基于乙方在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给予乙方的优惠。在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受装修期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一年租金标准向甲方补交该期间的全部租金。根据《房屋租赁合同》第4条的约定，第一年第二年保底租金为1.3元/天/平方米，2776.02平方米*1.3元/天/平方米*365天/12个月*5个月。嘉誉公司明确诉请五中的违约金878147元构成如下：根据《房屋租赁合同》第10条的约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权选择提前解除本合同。乙方应于合同解除之日起60日内向甲方支付所有应交纳的费用；乙方应于合同解除之日起60日内按本合同约定的第一租赁年度租金标准向甲方支付8个月租金的违约金，并赔偿甲方因此而遭受的损失；a、乙方应按月及时支付租金、物业管理费或其他费用。如果乙方逾期不支付租金以及其它应由乙方支付的费用超过60日的，甲方有权选择提前解除本合同﹍﹍。根据《房屋租赁合同》第4条的约定，第一年第二年保底租金为1.3元/天/平方米，2776.02平方米*1.3元/天/平方米*365天/12个月*8个月。嘉誉公司明确诉请六中的房屋占有使用费2995423元（自2018年8月16日暂计算至2020年5月31日），至实际搬离为止，按原租金标准计算。以上事实，由嘉誉公司提供的《房屋租赁合同》、房屋租赁合同主体变更确认书、星美影城租金补充协议、函、还款承诺书、解除合同通知书及签收记录、东方盛虹公司公示信息、苏（2019）苏州市吴江区不动产权第9027635号不动产权属登记书、（2018）苏0509民初12177号民事裁定书、（2018）苏0509民初12177号案件的开庭笔录在卷予以证实。本院认为：瑞地公司与星美国际公司签订的《房屋租赁合同》，瑞地公司与原东方丝绸市场公司（东方盛虹公司）、星美国际公司、苏州星美公司签订的《房屋租赁合同主体变更确认书》，原东方丝绸市场公司（东方盛虹公司）与苏州星美公司签订的《星美影城租金补充协议》，系各方当事人真实意思的表示,不违反法律的强制性规定，应当认定为合法有效，各方当事人均应依约履行各自的义务。同时根据法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案所涉房屋的权属已发生变更，嘉誉公司作为产权人依法继受租赁合同项下的相关权利与义务。根据《星美影城租金补充协议》的约定，《房屋租赁合同》约定的全部条款由苏州星美公司负责履行，故苏州星美公司应依约履行《房屋租赁合同》确定的义务。苏州星美公司违约拖欠租金未付致原东方丝绸市场公司（东方盛虹公司）发出律师函催告，结合苏州星美公司于2018年7月18日向原东方丝绸市场公司（东方盛虹公司）出具的《还款承诺函》，根据承诺函中载明的内容，苏州星美公司确认结欠2018年2月起至6月的房租615310元，并承诺分期支付租金的事实，故苏州星美公司已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《房屋租赁合同》的约定：“乙方应按月及时支付租金、物业管理费或其他费用。如果乙方逾期不支付租金以及其它应由乙方支付的费用超过60日的，甲方有权选择提前解除本合同。”根据上述查明的事实，嘉誉公司有权解除合同。经本院查实，原东方丝绸市场公司（东方盛虹公司）已于2018年8月15日向苏州星美公司发出了解除合同通知书，故本案所涉《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同主体变更确认书》、《星美影城租金补充协议》于2018年8月15日解除。涉案房屋租赁合同约定，合同解除后，乙方应自费将其所有的可移动物品搬出，并向甲方返还租赁房屋（包括所有的固定装置及设备）。因此，合同解除后,苏州星美公司应于判决书生效之日起三十日内搬离并向嘉誉公司返还涉案租赁房屋。苏州星美公司于2018年7月18日向东方丝绸市场公司出具的《还款承诺函》，根据承诺函中载明的内容，苏州星美公司确认结欠2018年2月起至6月的房租615310元，并承诺于7月底前支付7月房租139322元，至2018年8月15日合同解除时,苏州星美公司应支付结欠的租金835932元。嘉誉公司主张苏州星美公司补交第一年标准5个月原装修免租期内租金548842元，涉案房屋租赁合同约定，在租赁标的交付乙方后，乙方享有5个月的装修免租期，但同时约定如因乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享受装修期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一年租金标准向甲方补交该期间的全部租金。上述约定不违反法律规定，本院予以支持。现因苏州星美公司违约导致合同解除，故苏州星美公司应向嘉誉公司补交第一年标准5个月原装修免租期内的租金548842元。嘉誉公司主张苏州星美公司支付第一年标准8个月租金的违约金878147元，涉案房屋租赁合同对此已有约定，上述约定不违反法律规定，本院予以支持。因涉案房屋租赁合同已于2018年8月15日解除，苏州星美公司应支付自解除合同之日起计算的相应房屋占用使用费，房屋占用使用费的计算标准,本院结合案情参照涉案房屋租赁合同约定的租金计算标准予以认定,即按双方约定的租金标准即139322元/月计算至苏州星美公司返还租赁的房屋之日止。嘉誉公司主张苏州星美公司支付租赁房屋闲置期间的6个月租金损失835932元，因嘉誉公司主张的违约金已相对高于其主张的房屋闲置期间的租金损失，且与房屋占用使用费的主张重复，故该主张本院不予支持。嘉誉公司为支持其诉讼请求向本院提交的相应证据及当庭陈述，苏州星美公司对此既未到庭进行质证，亦未提出其他抗辩理由，应视为苏州星美公司放弃自己的相关诉讼权利，由此产生的法律后果由苏州星美公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的之规定，判决如下：一、吴江春之声瑞地商业管理有限公司与星美国际影院有限公司于2011年5月5日签订的《房屋租赁合同》，吴江春之声瑞地商业管理有限公司、原江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司（江苏东方盛虹股份有限公司）与星美国际影院有限公司、被告苏州星美影院管理有限公司于2014年7月签订的《房屋租赁合同主体变更确认书》，原江苏吴江中国东方丝绸市场股份有限公司（江苏东方盛虹股份有限公司）与被告苏州星美影院管理有限公司于2017年5月31日签订的《星美影城租金补充协议》于2018年8月15日解除。二、被告苏州星美影院管理有限公司应于本判决生效之日起三十日内将坐落于苏州市吴江区不动产权第9027635号不动产权属登记书】内的所属被告苏州星美影院管理有限公司物品搬出，并将上述租赁房屋返还给原告吴江嘉誉实业发展有限公司。三、被告苏州星美影院管理有限公司应支付原告吴江嘉誉实业发展有限公司租金835932元，于本判决生效后十日内履行。四、被告苏州星美影院管理有限公司应支付原告吴江嘉誉实业发展有限公司租金（补交5个月原装修免租期内按第一年租金标准计算）548842元，于本判决生效后十日内履行。五、被告苏州星美影院管理有限公司应支付原告吴江嘉誉实业发展有限公司违约金878147元，于本判决生效后十日内履行。六、被告苏州星美影院管理有限公司应支付原告吴江嘉誉实业发展有限公司自2018年8月16日起至被告苏州星美影院管理有限公司返还租赁房屋之日止，按每月租金139322元计算的房屋占用使用费，于本判决生效后十日内履行。七、驳回原告吴江嘉誉实业发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取27189元，由被告苏州星美影院管理有限公司负担，于本判决生效之日起十日内交至法院。原告预交的诉讼费用，本院于本判决生效之日起十五日内退还。原告缴纳的公告费600元，由被告苏州星美影院管理有限公司负担，并于本判决生效后十日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向该院（户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：62×××65）预交上诉案件受理费。审判员 周 斌二〇二〇年十一月三日书记员 徐秋兰附录法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。