重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初3727号原告：程云雨，女，1969年10月3日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：尹朝清，重庆市长寿区葛兰法律服务所法律工作者。被告：李成伟，男，1960年1月11日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：李勇，重庆智圆律师事务所律师。被告：孔木全，男，1975年3月19日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告程云雨与被告李成伟、孔木全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告程云雨及其委托诉讼代理人尹朝清、被告李成伟的委托诉讼代理人李勇到庭参加诉讼，被告孔木全因下落不明，经本院公告传唤，公告期满未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告程云雨向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告程云雨与被告李成伟、孔木全签订的房屋买卖合同；2.判决被告李成伟、孔木全返还原告购房款135000元并给付违约金20000元。事实和理由：2018年2月26日，原告程云雨与被告孔木全签订《购房协议》，该协议约定，被告孔木全将张治国借款抵押给孔木全的位于长寿区XX镇鼎立时代X-X-X号房屋出售给原告；房屋总价款为155000元；被告孔木全在签订协议书9个月内，择日办理房屋产权证；若被告孔木全未按期办理产权证，则余款20000元作为违约金赔偿给原告。2018年3月2日，原告将部分购房款135000元通过转账的方式支付给被告李成伟，李成伟出具收条一张。到期后，被告未交房及办理房屋产权证。原告多次催促被告未果。现该房屋另有房主在装修。被告李成伟辩称，《购房协议》是原告与被告孔木全签订，我并非合同当事人，我只是接受被告孔木全的委托代收房款。根据合同相对性，我不是本案适格被告，请求法院驳回原告对我的诉讼请求。被告孔木全未答辩。本院经审理认定事实如下：重庆杰勋房地产开发有限公司（以下简称“杰勋房地产开发公司”）在长寿区石堰镇开发了鼎立时代楼盘。2017年10月16日，杰勋房地产开发公司、张治国、向红梅与被告孔木全签订了《借款抵押协议》，因杰勋房地产开发公司欠被告孔木全借款162万元，遂以长寿区XX镇鼎立时代项目高层36套住宅（其中含案涉房屋X-X-X号）作为抵押，协议约定，杰勋房地产开发公司、张治国、向红梅在2017年11月15日前不能全额付清孔木全借款，则抵押的36套住房归孔木全所有并由其自行处置。2018年2月26日，原告程云雨与被告孔木全签订《购房协议》，协议约定，被告孔木全将张治国借款抵押给孔木全的位于长寿区XX镇鼎立时代楼盘X-X-X号房屋出售给原告；房屋总价款为155000元，签订协议后原告支付购房款135000元，余款20000元在办理房产证时支付；被告孔木全承诺在签订协议书9个月内择日办理房屋产权证，原告须配合提供办证的相关资料，如不配合造成的损失由原告全部承担，如被告孔木全在原告全力配合的情况下，仍不能按期办理产权证，则余款20000元作为违约金赔偿给原告。另特别约定，如原告反悔，则前期所缴的购房款作为违约金全部赔偿给被告孔木全；如被告孔木全不能在约定时间内办理房屋产权证，则余款20000元作为违约金赔偿给原告。当日，被告孔木全向原告出具承诺书，承诺若原告不能接房和办理房屋产权证，被告孔木全将本金并按贷款利息一并返还原告。同时被告孔木全向原告出具委托书，委托被告李成伟代收原告缴纳的购房款。2018年3月2日，原告分两次向被告李成伟在重庆农村商业银行账号为62288510********的银行账户转账100000元、35000元。被告李成伟向原告出具收条一张，收条载明“收到孔木全的抵款房款135000元”。到期后，被告孔木全未按约定给原告办理该房屋产权证，也未交付房屋。原告多次要求未果，并向长寿区石堰镇人民政府反映。因杰勋房地产开发公司欠案外人李广全安装窗子、栏杆等费用，现鼎立时代X-X-X号房屋已抵偿给李广全，李广全已装修入住。上述事实，有当事人的陈述、《借款抵押协议》、《购房协议》、委托书、承诺书、银行转账票据、收条、《重庆市长寿区石堰镇人民政府关于蹇志勇、左碧秀等人反映鼎立时代购房问题的回复》、《窗子栏杆玻璃制作安装合同》、调查笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原告程云雨与被告孔木全签订的《购房协议》约定，原告程云雨以155000元价款向被告孔木全购买位于长寿区XX镇鼎立时代X-X-X号房屋，该房屋系杰勋房地产开发公司抵押给被告孔木全的，根据《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。故杰勋房地产开发公司、张治国、向红梅与被告孔木全签订的《借款抵押协议》中约定的“杰勋房地产开发公司、张治国、向红梅在2017年11月15日前不能全额付清孔木全借款，则抵押的36套住房归孔木全所有并由其自行处置”无效。被告孔木全对该房屋没有所有权，也没有处分权。虽然被告孔木全对该房屋没有所有权，无权处分的事实不影响买卖合同的效力，如无其他无效事由，该买卖合同有效。所以，原告程云雨与被告孔木全签订的《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，该协议合法有效，对双方当事人均有约束力。原告程云雨按照协议约定履行了缴纳房款的义务，被告孔木全未按约定办理房屋产权证，且该买卖的房屋现已被杰勋房地产开发公司抵偿给案外人李广全，原告的购房目的已无法实现，被告孔木全已违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。现原告要求解除《购房协议》，返还购房款，给付违约金，符合法律规定，本院予以支持。原告要求被告李成伟、孔木全返还购房款135000元并给付违约金20000元，《购房协议》系原告程云雨与被告孔木全签订的，被告李成伟收取原告135000元购房款，系受被告孔木全的委托，被告孔木全与被告李成伟系委托人与受委托人关系，按照法律规定，受委托人的行为后果由委托人承担，故应当由被告孔木全返还原告购房款135000元。协议中约定“如孔木全不能在约定时间内办理房屋产权证，则余款20000元作为违约金赔偿给程云雨”，该约定未违反法律规定，合法有效。因被告孔木全未在约定时间内为原告办理房屋产权证，应当承担违约责任。根据合同相对性原理，被告孔木全应当给付原告违约金20000元。对原告要求被告李成伟返还购房款135000元并给付违约金20000元的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第一百六十五条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告程云雨与被告孔木全签订的《购房协议》；二、被告孔木全在本判决生效后十五日内返还原告程云雨购房款135000元；三、被告孔木全在本判决生效后十五日内给付原告程云雨违约金20000元；四、驳回原告程云雨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3400元，由被告孔木全负担（限被告孔木全在本判决生效后十五日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 邹伟人民陪审员何**奇人民陪审员 程    福    容二〇二〇年十一月二日法官 助理 杨    婉    莹书 记 员 赵    文    娥