山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初6599号 原告：季晓康，男，1979年10月24日出生，汉族，户籍地济南市槐荫区，现住济南市市中区。 委托诉讼代理人：林晓明，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯莎莎，北京市盈科（济南）律师事务所律师。 被告：山东宏海卓邦置业有限公司，住所地济南市历城区，统一社会信用代码91370100307220657Q。 法定代表人：张爱华，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：孙华，山东齐鲁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张宏森，山东齐鲁律师事务所律师。 原告季晓康与被告山东宏海卓邦置业有限公司（以下简称宏海卓邦置业）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案。原告季晓康向本院申请财产保全，本院依法裁定冻结被告宏海卓邦置业名下的银行存款3万元，冻结期限一年。本院依法适用简易程序于2020年10月21日公开开庭进行审理。原告季晓康的委托诉讼代理人林晓明、冯莎莎，被告宏海卓邦置业的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 季晓康向本院提出诉讼请求：1.请求判令宏海卓邦置业向季晓康支付2020年4月1日至2020年6月30日期间逾期交房违约金15000元，自2020年7月1日起按5000元/月标准计算逾期交房违约金至宏海卓邦置业实际交房之日。2.本案的保全费、评估费、诉讼费等由宏海卓邦置业负担。事实和理由：2018年2月11日，双方签订《商品房买卖合同》，约定季晓康购买宏海卓邦置业开发的位于济南市历城区洪家楼南路以西洪家楼以东的聚隆广场商品房一套。房屋总价款为937705元，宏海卓邦置业应于2020年3月31日将房屋交付给季晓康，否则应承担逾期交房的违约责任。合同签订后，季晓康依约交付了首付款，宏海卓邦置业一直未按约定交付房屋，给季晓康造成损失，故诉至法院。 宏海卓邦置业辩称，逾期交房并非宏海卓邦置业违约导致，不应承担违约责任。1.由于政府环保政策以及相关部门所发布具体的扬尘污染减排措施致使宏海卓邦置业在政府部门启动应急响应措施后无法进行施工，属于政府行为造成的工程延误，导致逾期交房。根据双方合同第八条及补充协议第四条第3项的约定，因政府行为造成的工程延误，出卖人交付房屋予以顺延，不承担逾期交付的违约责任。2.受新冠肺炎疫情影响，案涉房地产项目工期延误，造成迟延交房应当免责。2020年1月24日零时起，启动《济南市应对新型冠状病毒疫情感染的肺炎应急预案》一级响应，新冠疫情属于突发的公共卫生事件，具有突发性、难以预料性，疫情期间的社会生活和经济秩序是非常规的，具有不能避免和不能克服的客观情况，已构成《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定的因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。受新冠疫情影响缺少施工材料以及工人，以至于复工时间一直延迟至3月底，受新冠疫情影响逾期交房的天数应当免责，即自2020年1月24日至2020年3月31日期间，共计68天的逾期天数，根据法律规定及双方合同第八条及补充协议第四条第1项的约定，遭遇不可抗力，宏海卓邦置业不承担违约责任。综上，宏海卓邦置业不应当承担违约责任。 本院经审理认定事实如下： 2018年2月11日，季晓康（买受人）与宏海卓邦置业（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》一份，主要约定季晓康购买位于花园路南侧洪家楼南路以西洪家楼西路以东的聚隆广场1号楼1单元3019室，总价款877705元，买受人应于合同签订当日交纳首付房款477705元，剩余房款40万元，由买受人向银行申请按揭贷款，并委托银行将全部贷款支付给出卖人，须在2018年2月18日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。出卖人应当在2020年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人据实予以延期，1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.因政府的城建规划及其他政府行为造成的工程延误出卖人不承担违约责任；3.其他非因出卖人原因导致房屋延期交付的。本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、洪灾等自然灾害，战争、动乱、罢工大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规和政策改变等政府行为。除以上特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。附件五合同补充协议第四条约定，双方同意本合同第八条修改补充为：出卖人应当在2020年3月31日前，将由建设单位、施工单位、设计单位、监理单位四方验收合格的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，无需承担违约责任：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；3.县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门采取某项行政措施，或出卖人遇到重大技术问题或因本项目周边其他企业、部门、组织或个人的原因，导致本项目不具备竣工交付条件、而导致开发建设工期延长的，出卖人交付房屋可据实顺延而不承担逾期交付的违约责任。政府部门对验收及市政配套、安装之延误。 2018年2月11日，季晓康向宏海卓邦置业交付房款477705元，宏海卓邦置业向季晓康出具收据一份。剩余40万元系季晓康贷款支付给宏海卓邦置业。2018年1月27日，济南创源房地产营销策划有限公司出具叁万元的收据，收据中记载收款事由为聚隆广场1#3019商铺团购费。季晓康述称该3万元团购费折抵6万元房款，故总房款为937705元。 2018年2月11日，季晓康与山东利多商业管理有限公司签订《委托经营管理协议书》，协议中约定季晓康将涉案房屋委托给山东利多商业管理有限公司进行经营管理，在项目开发商发出交房通知书规定收房期限内，季晓康全权授权山东利多商业管理有限公司办理该商品房的收房事宜及领取相关交房材料，视为季晓康向山东利多商业管理有限公司移交了标的物业。 2020年3月21日，宏海卓邦置业以邮寄的方式向季晓康发出《关于不可抗力因素对工期影响的告知函》一份，告知函中主要记载因新型冠状病毒肺炎疫情影响，1#楼交房时间将顺延，具体交房时间，宏海卓邦置业将会另行通知。 2020年8月11日，宏海卓邦置业取得广厦聚隆广场建设项目9-1#商业楼的房屋建设工程竣工验收备案单，经审查，涉案工程予以验收备案。2020年9月2日，宏海卓邦置业以邮寄的方式向季晓康发出《通知书》一份，主要载明：“季晓康购买的聚隆广场1号楼1单元3019室已具备合同约定交付条件，通知季晓康于2020年9月7日交付上述物业，同时向上述物业的商业运营单位山东利多商业管理有限公司发出通知，请季晓康于接到本函告后于通知当日办理相关手续。”2019年9月3日季晓康收到该《通知书》。但季晓康未按照通知书中载明的交房时间前往宏海卓邦置业办理交房手续。2020年9月8日，山东利多商业管理有限公司代表季晓康与宏海卓邦置业办理交房手续。为此宏海卓邦置业提交聚隆广场交房流转单一份予以证实。交房流转单中记载宏海卓邦置业将季晓康的房屋1-3019移交给山东利多商业管理有限公司统一运营管理。 宏海卓邦置业辩称因大气污染防控等原因导致工期延误149天，另因受新型冠状病毒肺炎疫情导致缺少施工材料以及工人，自2020年1月24日至2020年3月31日延误共计68天。以上延误共计217天，故交房日期可据此予以顺延。为此宏海卓邦置业提交《济南市重污染天气应急工作指挥部办公室文件涉及重污染天气的响应及解除通告》52份，“建筑工地报备联络群”QQ聊天记录一宗，监理日志九本，山东省政府启动重大突发公共卫生事件I级响应及降为II级响应的新闻稿件二份予以证实。 本院认为，季晓康与宏海卓邦置业签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。 本案的争议焦点为：1.涉案《合同补充协议》第四条的约定是否有效；2.宏海卓邦置业是否逾期交房，应否承担逾期交房违约责任。关于涉案《合同补充协议》第四条约定的效力问题。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》中第四条的约定主要是交房逾期可以顺延免除违约责任的事由，该约定系双方在主合同约定基础上对主合同内容进行的补充约定，对主合同部分条款内容予以变更后达成新的合意，季晓康作为完全民事行为能力人在补充协议后签字确认了协议内容，该项约定为双方真实意思表示，未免除出卖人的法定责任，也未加重买受人的负担，该补充协议的约定应为合法有效。 关于宏海卓邦置业是否构成逾期交房，逾期违约金认定的问题。根据双方合同及补充协议约定，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；因政府的城建规划及其他政府行为造成的工程延误出卖人不承担违约责任；县（市）级及县（市）级以上规划、文物、环保、土管、林业、水利、电力等主管部门采取某项行政措施，或出卖人遇到重大技术问题、或因本项目周边其他企业、部门、组织或个人的原因，导致本项目不具备竣工交付条件、而导致开发建设工期延长的，出卖人交付房屋可据实顺延而不承担逾期交付的违约责任。 本案中，宏海卓邦置业提交的济南市重污染天气应急工作指挥部办公室文件涉及重污染天气的响应及解除通告，通告对重大污染天气启动几级应急响应时间及解除时间予以明确，涉及的相关单位须采取相应的应急措施，比如停止建筑施工等。在另案（2020）鲁01民终7216号中，经济南市中级人民法院核实宏海卓邦置业提供的“建筑工地报备联络群”QQ聊天记录系政府行政管理部门为便于管理设置的，该群成员主要涉及行政管理部门管辖的施工单位，该群会实时发布相应的施工报备及停、施工情况，该聊天记录涉及的停工通知与重污染天气的响应及解除通告相对应。对于宏海卓邦置业提供的监理日志，经济南市中级人民法院在上述另案中依职权调查广厦聚隆广场建设项目的监理单位山东贝特建筑项目管理咨询有限公司总监理工程师张少青，张少青对监理日志的真实性予以确认，监理记录对停工的原因及停工情况进行了记载，载明的停工情况与济南市重污染天气应急工作指挥部办公室发布的通告相对应，综上，上述证据之间相互对应，能够证实宏海卓邦置业因大气污染防控等原因导致工期延误的事实。季晓康虽对此不予认可，但并未提交相反证据予以推翻，本院不予支持，综合宏海卓邦置业提交的上述证据，具体停工天数本院确定如下：2017年11月4日（含本数）-11月8日（含本数），12月2日、12月3日，12月14日、12月15日、12月16日，12月21日（含本数）-12月24日（含本数），12月28日、12月29日、12月30日，2018年1月13日（含本数）-1月22日（含本数），2018年2月28日（含本数）-3月4日（含本数），3月10日（含本数）-3月15日（含本数），6月22日、6月23日、6月24日，7月24日、7月25日、7月26日、7月27日，2018年11月14日、2018年11月15日、2018年11月23日（含本数）-2018年12月4日（含本数）、2018年12月13日（含本数）-2018年12月22日（含本数）、2019年1月10日（含本数）-2019年1月15日（含本数）、2019年1月18日（含本数）-2019年1月20日（含本数）、2019年2月19日（含本数）-2019年2月28日（含本数）、2019年3月2日（含本数）-2019年3月6日（含本数）、2019年4月21日-2019年4月26日（含本数），2019年9月24日（含本数）-2019年10月1日（含本数），2019年10月19日（含本数）-2019年10月23日（含本数），2019年10月31日（含本数）-2019年11月3日（含本数），2019年11月21日（含本数）-2019年11月24日（含本数），2019年12月8日（含本数）-2019年12月11日（含本数），2019年12月21日（含本数）-2019年12月26日（含本数），2020年1月2日（含本数）-2020年1月7日（含本数），2020年1月9日（含本数）-2020年1月23日（含本数），停工天数合计为149天。众所周知，我国在2020年1月份发生新型冠状病毒肺炎疫情。山东省人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件I级响应，各行各业为响应政府号召停产停业，共抗疫情。宏海卓邦置业停止施工并非因该公司自身原因导致，且宏海卓邦置业在疫情发生后及时将延期交房的事情告知了季晓康。2020年3月7日，山东省新型冠状病毒肺炎疫情防控应急响应级别调整为II级响应，政府开始支持复工复产。结合监理日志，故本院酌情认定因疫情耽误宏海卓邦置业施工天数共计为44天（2020年1月24日至2020年3月7日）。因此，按照补充协议的约定，宏海卓邦置业交房日期可据此予以顺延，宏海卓邦置业应在2020年3月31日前交房，自2020年3月31日顺延193天后（149天+44天）的日期为2020年10月10日，宏海卓邦置业于2019年9月2日通知交房，季晓康于2020年9月3日收到该通知书。综上，季晓康主张宏海卓邦置业逾期交房违约责任理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回季晓康的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取计88元，保全申请费320元，均由季晓康负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交民事上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 徐 肃 二〇二〇年十一月十八日 书记员 刘亚楠