北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初16618号原告：邢进，女，1969年3月6日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：袁晓东，北京朗庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈健，北京朗庭律师事务所律师。被告：李雄明，男，1969年11月12日出生，汉族，北京x控股有限公司执行董事，住湖北省应城市。委托诉讼代理人：吴江涛，北京卓翔律师事务所律师。被告：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园****楼**301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：徐英，女，北京麦田房产经纪有限公司职员。原告邢进与被告李雄明、被告北京麦田房产经纪有限公司（以下简称北京麦田公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邢进的委托诉讼代理人袁晓东、陈健，被告李雄明的委托诉讼代理人吴江涛，被告北京麦田公司的委托诉讼代理人徐英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢进向本院提出诉讼请求：1、判令李雄明返还定金20万元；2、判令北京麦田公司返还居间服务费148500元；3、判令北京麦田公司返还交易保障服务费20250元；4、本案诉讼费用由李雄明、北京麦田公司承担。事实和理由：2018年6月9日，邢进在北京麦田公司的居间服务下与李雄明签订了《北京市存量房屋买卖合同》，由邢进购买李雄明所有的位于x号院x号楼x至x层x号房屋，邢进同时与北京麦田公司签订了《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》《“七星”服务保障协议》。合同签订后，邢进按照约定向李雄明支付了前两笔定金共20万元，同时向北京麦田公司支付了居间服务费148500元和房屋交易保障服务费20250元。合同约定邢进应于2018年7月9日前以银行资金监管方式支付第三笔定金115万元，但直到7月9日，李雄明、北京麦田公司也没有向邢进提供资金监管协议和资金监管账户。7月10日，李雄明、北京麦田公司通知邢进因李雄明还未拿到房本，需等取得房本后再签订资金监管协议，要求邢进等通知后再转账。2018年8月2日，李雄明、北京麦田公司突然通知邢进其购房资格没有通过，无法购买房屋。2019年8月17日，李雄明以邢进逾期支付购房款为由通知邢进解除合同，并不退还邢进已支付的20万元定金。邢进认为其不存在逾期支付房款的违约行为，李雄明解除合同的理由不存在。邢进没有按时支付购房款是由于李雄明、北京麦田公司没有与邢进签订资金监管协议，也没有向邢进提供资金监管账户，责任不在邢进。鉴于李雄明已经通知邢进解除房屋买卖合同，双方之间的房屋买卖合同已经无法履行，李雄明应退还邢进已经交付的定金。同时，北京麦田公司作为专业的房屋中介服务机构，在促成邢进与李雄明房屋交易前，未审核李雄明是否取得房本情况及邢进的购房资质，最终导致交易无法完成，北京麦田公司存在过错。依据《“七星”服务保障协议》规定，北京麦田公司应退还全部已收取的服务费。为维护邢进的合法权益，故诉至法院，望判如所请。李雄明辩称，不同意邢进的全部诉讼请求。涉案房屋买卖合同不能继续履行的原因是邢进不具备购房资质，拒绝按照合同约定支付款项。李雄明并无任何过错，过错方为邢进。李雄明根据合同约定选择定金罚则，既符合法律规定，也符合合同约定。据此，邢进针对李雄明的诉讼请求无事实和法律依据，请求法庭予以驳回；居间服务费、交易保障服务费非李雄明收取，与李雄明无关，不发表答辩意见。北京麦田公司辩称，首先，定金200000元和保障服务费148500元均不是北京麦田公司收取，上述诉讼请求与北京麦田公司无关，北京麦田公司不发表答辩意见；其次，本案为房屋买卖合同纠纷，诉讼主体为邢进与李雄明，北京麦田公司为居间方，不是本诉的诉讼主体。若邢进主张北京麦田公司返还交易保障服务费20250元，应以居间服务合同为案由，另案起诉；第三，若本案以调解方式解除双方房屋买卖合同关系，且调解笔录中载明北京麦田公司退还居间服务费后双方再无其他纠纷的情况下，北京麦田公司同意退还居间服务费。第四，邢进所述与事实不符。北京麦田公司尽到居间服务义务，已于双方签订房屋买卖合同前告知房屋没有取得房屋产权证，邢进确认北京麦田公司已经如实告知涉案房屋情况，北京麦田公司提示了邢进交易风险，邢进在知晓上述情况下签订的房屋买卖合同。涉案房屋合同无法继续履行的原因是邢进无购房资格，并不存在由于居间方原因导致合同无法履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月9日，李雄明（出卖人，甲方）与邢进（买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》、《风险提示协议》、《购房资格协议》，约定由邢进购买位于x号院x号楼x至x层x号（以下简称涉案房屋），建筑面积共217.99平方米，该房屋登记用途为商业。关于成交价格，经买卖双方协商一致，该房屋成交总价为6750000元。关于付款方式，定金为1350000元，买受人于2018年6月9日前（含当日）以自行交接方式支付定金50000元；买受人于2018年6月10日前（含当日）以自行交接方式支付定金150000元；买受人于2018年7月9日前（含当日）以银行资金监管方式支付定金1150000元；买受人于2018年10月12日前（含当日）支付出卖人购房款5400000元，支付方式为银行资金监管。关于房屋权属转移登记，买卖双方于2018年10月15日前（含当日）办理缴税手续。买卖双方于取得《契税完税凭证》后1个工作日内办理房屋权属转移登记手续。关于违约责任，具备下列情形之一的，买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除本合同，出卖人有权要求买受人于合同解除之日起十五日内按房屋成交总价的20%或定金罚则支付违约金。违约金不足以弥补出卖人损失（含房屋差价、维权成本等）的，买受人还应赔偿出卖人损失：（1）买受人逾期履约超过十五个工作日；（2）买受人或其配偶拒绝购买该房屋；（3）买受人以降低房屋成交总价等为由拒绝购买房屋；（4）买受人提供的资料或信息不真实、不合法、不完整，导致无法办理交易手续；（5）其他因买受人原因导致合同无法继续履行。《风险提示协议》约定，出卖人尚未取得该房屋《不动产权证书》，居间方已经如实告知买受人，且买受人已实地勘察该房屋，并查验了出卖人提交的商品房买卖（预售）合同、销售不动产统一发票（即原值发票）或购房收据、身份证件等材料。买卖双方均已知晓并理解该房屋交易风险，包括但不限于出卖人能否取得该房屋的《不动产权证书》及取得时间及出卖人取得《不动产权证书》所需缴纳的相关税、费的不确定性，以及在出卖人未取得《不动产权证书》时，如双方发生争议，买受人可能无法取得该房屋所有权等交易风险，买卖双方自愿达成本次协议。《购房资格协议》载明……二、国家及北京市关于现行商办类房屋（规划用途为商业、办公、写字楼、配套公建、非配套公建、综合楼等商办类项目）限购政策规定如下：……3、2017年3月26日前已购买的商办类项目再次出售时，个人应在符合下列条件时具备购房资格：（1）名下在京无住房和商办类房产的；（2）在申请购买之日起，在京已连续60个月缴纳社会保险或者个人所得税。三、为改善居住或办公条件，乙方购买甲方坐落于x号院x号楼x至x层x的房屋。甲乙双方签署了《北京市存量房屋买卖合同》。根据上述规定，乙方确认签订本协议时已具备购房资格。北京麦田公司提供李雄明与邢进于2018年6月签订的《补充协议》，载明出卖人预计取得该房屋《房屋所有权证》的时间为2018年9月。若因开发商的责任造成出卖人取得一手房产证的时间拖延，出卖人从该房屋开发建设单位处所获得的违约金及赔偿款归买受人所有。如因出卖人的责任致使该房屋自《买卖合同》签订之日起4个月内未取得一手房屋的所有权证，视为出卖人违约。2018年8月17日，李雄明向邢进发送《解约函》，以邢进未于2018年7月9日向其支付购房款1150000元为由，认为邢进构成根本违约，函告邢进双方于2018年6月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》自解约函送达之日起解除，李雄明不再退还邢进已支付的200000元定金。邢进认可于2018年8月23日签收《解约函》。另查，《北京市存量房屋买卖合同》、《风险提示协议》、《购房资格协议》、《补充协议》均由邢进、李雄明签字确认。2018年6月9日至2018年6月10日，邢进向李雄明支付购房定金共计200000元；李雄明于2018年7月19日将涉案房屋登记在李雄明名下；邢进不具备购买涉案房屋资质。邢进提供其与北京麦田公司工作人员的微信聊天记录，证明第三笔定金未按照合同约定支付系由于涉案房屋未办理产权证书，并非邢进责任，北京麦田公司未尽到审核购房资质义务。在本案审理过程中，李雄明称虽然解约函中没有明确注明因资质问题解除合同，但事实上是因邢进不具备购房资质进而拒绝支付剩余购房款项，导致涉案房屋买卖合同无法继续履行。经询问，邢进和李雄明均认可双方的房屋买卖合同于2018年8月23日解除。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。李雄明与邢进签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《风险提示协议》、《购房资格协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应依约履行自己的义务。关于邢进要求李雄明返还定金的诉讼请求，李雄明以邢进未于2018年7月9日向其支付购房款1150000元为由，认为邢进构成根本违约，根据查明的事实，双方在合同履行过程中已经对付款时间进行变更，李雄明以此为由主张邢进根本违约，理由不成立。李雄明于2018年8月23日向邢进送达《解约函》，邢进认可《北京市存量房屋买卖合同》已于2018年8月23日解除，属于当事人协商一致解除合同，故本院对此不持异议。本案中，李雄明并未作出放弃解除权、放弃追究邢进违约责任或同意退回定金的意思表示，且从《解除函》的内容来看，李雄明系以邢进违约为由行使解除权。故本案需要进一步审查涉案合同无法继续履行的原因及确定邢进是否存在违约行为。经审查，涉案房屋买卖合同无法继续履行的原因系由于邢进不具备购房资质。邢进作为买受人，其应知悉自身是否具备购房资质，即便不清楚，邢进作为买受人都具备更为便捷的查询条件，邢进对其自身是否具备购房资格应具有一定的认知和审查义务。邢进未提供证据证明其已向李雄明如实披露其不具备购房资质情况，或李雄明明知其不具备购房资格仍与其签订房屋买卖合同，或李雄明存在违约行为。综上，因邢进购房资格问题导致合同无法履行，对李雄明来说，邢进具有过错，应当承担违约责任。邢进要求李雄明退还定金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于邢进要求北京麦田公司返还居间服务费148500元和交易保障服务费20250元的诉讼请求，因上述诉讼请求依据的合同并非房屋买卖合同，故对于上述诉讼请求，本案不予处理。邢进可另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条、第一百一十五条之规定，判决如下：驳回邢进的全部诉讼请求。案件受理费3416元，由邢进负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖爽二〇二〇年十一月三十日书记员  高奡