河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终5839号上诉人(原审被告)：唐河县恒基房地产开发有限公司，住所地唐河县产业聚集区工业路西段北侧。法定代表人：刘创，该公司经理。被上诉人(原审原告)：郝修平，女，生于1969年3月8日，汉族，居民，住河南省南阳市宛城区。委托诉讼代理人：孟令坤，南阳市功能区清源法律服务所法律工作者。被上诉人(原审被告)：河南贝多置业有限公司，住所地郑州市郑东新区金水东路南、黄河东路******。法定代表人：张雨，该公司总经理。上诉人唐河县恒基房地产开发有限公司（以下简称恒基公司）因与被上诉人郝修平、河南贝多置业有限公司（以下简称贝多公司）商品房销售合同纠纷一案，不服河南省唐河县人民法院（2018）豫1328民初1119号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人恒基公司的法定代表人刘创，被上诉人郝修平的委托诉讼代理人孟令坤到庭参加了诉讼。被上诉人贝多公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒基公司上诉请求：撤销河南省唐河县人民法院（2018）豫1328民初1119号民事判决，改判恒基公司不承担责任。事实和理由：1.一审判决认定郝修平签订涉案房屋认购协议当日支付全部购房款依据不足，据贝多公司称系郝修平为获取高息向贝多公司借款，后贝多公司以房抵债，补签涉案房屋认购协议，故郝修平与贝多公司之间系民间借贷法律关系。2.根据合同相对性原理，恒基公司并非涉案房屋认购协议的当事人，恒基公司未与郝修平签订购房合同，也没有收取购房款，判令恒基公司承担责任不符合法律规定，也有违公平原则。3.恒基公司和贝多公司不存在联合开发行为。根据双方协议约定，对一号楼开发主体是贝多公司，恒基公司不投资、不销售、不承担任何责任，贝多公司仅是使用恒基公司资质。4.恒基公司没有与郝修平签订购房合同，也没有收取过郝修平的房款，判令恒基公司承担责任违反公平原则。5.贝多公司开发的1号楼全部由贝多公司出售，只是以恒基公司的名义办理网签而已。6.一审判决认定房屋差价损失于法无据，郝修平与贝多公司均存在重大过错，认定为商品房买卖关系证据不足，郝修平不能证明支付了购房款。郝修平辩称，1.贝多公司和恒基公司是联合开发的，在一审中郝修平出示了联合开发协议，恒基公司收了贝多公司的管理费和挂靠费用，所以两者是合伙，共同开发这个房地产项目。2.虽然贝多公司跟郝修平签订了房屋买卖协议，但是签订之后恒基公司又将这套案涉房子卖给第三人，在一审中已查明，一房两卖，这是客观事实，另外郝修平买房在先。3.郝修平的买房协议是在双方共同设立的售房部恒基东城明珠售房部签订的，当时有恒基公司的代表和贝多公司的代表在场，在原审中郝修平代理人提交了当时办网签的其他人的合同备案的复印件，收款收据是贝多公司的，双方是共同卖房收钱。4.一审判决由恒基公司和贝多公司共同承担责任是考虑到当时的实际情况，这个房子已经卖给他人了，郝修平的合同无法履行了，应该退我们的差价损失以及利息，保护当事人的合法权益。5.虽然恒基公司未收款，但贝多公司收款是经过恒基公司认可的。请求维持原判。贝多公司未答辩。郝修平向一审法院起诉请求：依法判令二被告交付原告购买的唐河县东城明珠1号楼2单元1101号、1201号、1301号三套房产；若不能交付房产，应解除原、被告之间签订的买卖合同，判令二被告返还原告购房款879060元及利息，并赔偿原告房款一倍的损失；本案诉讼费及律师代理费由二被告负担。一审法院认定事实：2013年5月23日，被告贝多公司与案外人王军签订联合开发合同一份，约定就唐国用（2012）第0124号土地中的商用部分联合开发，被告贝多公司负责投资、建设、管理、销售及运营中相关手续的办理，案外人王军不参与该项目的经营、管理及该项目开发完成后的利润分配以及风险承担。双方于当天在河南省智圣公证处对该合同办理了公正，河南省智圣公证处出具了（2013）南智证民字第6132号公证书。2013年12月19日，二被告签订了以被告恒基公司为甲方，被告贝多公司为乙方的联合开发补充协议一份，约定二被告联合开发唐国用（2012）第0124号土地中的北半部分。该协议第一条约定“乙方负责联合开发地块（恒基东城明珠汽车城二期1号楼）的投资、建设、销售、办证、后期管理以及相关手续的办理。原恒基东城明珠汽车城一期2、3号楼的开发由甲方负责，所有债权债务与乙方无关”；第二条约定“甲方允许乙方在联合开发地块的开发过程中使用甲方的资质和公章办理相关手续，但联合开发地块（恒基东城明珠汽车城二期1号楼）的所有债权债务及由于乙方未能按期交房、办理相关产权手续或房屋质量引起的纠纷甲方不承担；如乙方未能及时解决，由此给甲方造成的相关法律责任和损失将由乙方承担，并按甲方先期投资成本和收益的30%支付违约金”；第三条约定“甲方需配合乙方办理联合开发地块的相关事宜，乙方使用甲方公司章仅限于联合开发地块（恒基东城明珠汽车城二期1号楼）土地、规划、城建、房管、银行按揭、施工合同等相关事宜，甲方应保证乙方在办理上述事宜时能够及时用章，甲方应承担因此造成的全部损失”。2014年5月19日，被告恒基公司取得建设工程规划许可证，同年6月23日取得建筑工程施工许可证，并在唐河县开发建设恒基东城明珠汽车城1号楼。2014年8月18日取得商品房预售许可证，公开预售恒基.东城明珠汽车城1号楼151套房产。2015年4月7日，原告郝修平与被告贝多公司签订东城明珠认购协议书三份，约定原告预定被告贝多公司建设开发的唐河县星江路与拱文路交汇处东城明珠1号楼2单元1101室、1201室、1301室三套房屋，单价为1101室每平方米3020元、1201室每平方米3040元、1301室每平方米3060元，面积均为112.7平方米，双方确认三套房屋的合同价均为为293020元。认购协议签订当天，原告支付了全部房款879060元，被告贝多公司向原告出具了三支收据。后原告要求二被告交付房产时，被告恒基公司称该房已出售给他人并已经网签备案，无法交付。另查明，被告贝多公司工商注册登记信息显示的经营范围为房地产的开发与销售。被告恒基公司营业执照显示的经营范围为房地产开发。恒基东城明珠汽车城1号楼施工扬尘污染防治“三员”公示牌显示的建设单位为被告恒基公司和被告贝多公司，施工单位为河南林九建设工程有限公司。一审法院认为，本案的争议焦点为：（1）原告郝修平将被告恒基公司作为被告，要求其承担民事责任是否符合法律规定？（2）被告恒基公司与被告贝多公司对向原告交付房屋或者赔偿损失的责任如何承担？（3）原告的律师代理费被告是否应当承担？关于第一个争议焦点。被告恒基公司与被告贝多公司签订的联合开发补充协议，是双方真实意思的表示，并不存在我国合同法第五十二条规定的无效情形，为有效合同。虽然该协议约定了被告恒基公司对联合开发恒基东城明珠汽车城二期1号楼的所有纠纷不承担民事责任，对二被告具有合同约束力。但该项目的建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证均为被告恒基公司取得，对外公示施工扬尘污染防治“三员”公示牌显示的建设单位为二被告，原告足以相信所购买的房屋为二被告共同开发。原告基于对二被告共同开发的实力信任，选择购买本案涉及的房屋，对二被告之间的上述约定原告并不知情，对原告并不产生效力。故原告将恒基公司作为被告，要求其承担民事责任符合法律规定。关于第（2）个争议焦点：我国合同法第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”；第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”；第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿损失：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。根据上述法律规定，2015年4月7日原告与被告贝多公司签订东城明珠认购协议书为商品房买卖有效合同。鉴于二被告对恒基东城明珠1号楼联合开发建设的事实，二被告应当按照原告郝修平与被告贝多公司签订的东城明珠认购协议书约定交付东城明珠1号楼2单元1101室、1201室、1301室房屋。但是由于二被告之间存在纠纷，被告恒基公司将该房屋出售给他人，并办理了网签登记备案手续，导致原告与被告贝多公司签订的房屋买卖合同目的无法实现。故应当解除原告与被告贝多公司签订的房屋买卖合同，被告贝多公司按照法律规定承担违约的民事责任，返还原告已付的购房款及利息，并赔偿解除合同给原告造成的损失。被告恒基公司作为被告贝多公司的联合开发者，应当与被告贝多公司共同承担民事责任。关于原告郝修平因解除房屋买卖合同造成的损失。原告与被告贝多公签订的房屋认购合同中三套房屋面积均112.7平方米，虽然合同显示三套房屋的单价不同，但最终约定每套的总房款相同，单价应当视为相同，均按每平方米3060元。唐河县房产管理局出具的证明显示2018年第三季度唐河县城区房屋均价为每平方4542.7元，房屋出售时与庭审时的差价为每平方米1482.7元，因解除合同给原告造成的损失为112.7平方米×3套×1482.7元=501300.87元。关于第（3）个争议焦点。虽然原告提交了与河南匡世律师事务所签订的委托代理合同，但没有提交收费票据，不能证明原告支付有代理费，对原告要求被告支付律师代理费的请求，一审法院不予支持。依据上述事实、理由、法律规定及《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告郝修平与被告河南贝多置业有限公司签订的商品房买卖合同；二、被告河南贝多置业有限公司和唐河县恒基房地产开发有限公司于判决生效后二十日内返还原告郝修平已付购房款879060元，并自2015年4月7日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至该款付清之日；三、被告河南贝多置业有限公司和唐河县恒基房地产开发有限公司于判决生效后二十日内赔偿原告郝修平房款差价损失501300.87元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12590元，由被告河南贝多置业有限公司和唐河县恒基房地产开发有限公司负担。二审中，当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的案件基本事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：恒基公司是否应当承担涉案款项的共同还款责任。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。合同系当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，合同的效力具有相对性，即仅对签订合同的当事人具有约束力，对合同外第三人不具有约束力。本案中，涉案《东城明珠认购协议书》的签订主体系郝修平和贝多公司，购房款项也是由贝多公司收取，故在双方合同予以解除的情况下，根据合同相对性原理，应当仅由贝多公司承担相应的还款责任，郝修平无权向合同外第三人恒基公司主张权利。郝修平辩称涉案房产系贝多公司与恒基公司共同开发建设，但根据恒基公司与贝多公司《联合开发补充协议》中约定“联合开发地块（恒基东城明珠汽车城二期1号楼）的所有债权债务及由于乙方（贝多公司）未能按期交房、办理相关产权手续或房屋质量引起的纠纷甲方（恒基公司）概不承担”，故恒基公司亦不应承担因贝多公司未能按期交房导致的赔偿责任。一审判决认定恒基公司承担涉案款项的共同还款责任，确有不当，本院依法予以纠正。综上，恒基公司关于其不应承担涉案款项的共同还款责任的上诉理由，于法有据，本院予以支持。综上所述，恒基公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省唐河县人民法院（2018）豫1328民初1119号民事判决第一项；二、撤销河南省唐河县人民法院（2018）豫1328民初1119号民事判决第二项、第三项；三、河南贝多置业有限公司于本判决生效后十日内返还郝修平已付购房款879060元，并自2015年4月7日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至实际履行之日；四、河南贝多置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿郝修平房款差价损失501300.87元；五、驳回郝修平的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12590元，由河南贝多置业有限公司负担；二审案件受理费12590元，由河南贝多置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  郭林慧审判员  高 璐二〇二〇年十一月十七日书记员  宁亚楠