湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初4554号原告：唐卓，女，汉族，1976年9月13日出生，户籍地长沙市开福区，居住地长沙市香樟路德馨园**。委托诉讼代理人：黄友，湖南同湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：周治国，湖南同湘律师事务所律师。被告：杨第常，男，汉族，1969年1月1日出生，住长沙市天心区。被告：王桂元，女，汉族，1975年9月4日出生，住长沙市天心区。共同委托诉讼代理人：黎明，湖南三协律师事务所律师。被告：张勇，男，汉族，1971年8月4日出生，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：陈伟尔，湖南鑫湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁家健，湖南鑫湾律师事务所实习律师。原告唐卓与被告杨第常、王桂元租赁合同、转让合同纠纷一案，本院于2018年8月6日作出（2018）湘0103民初1055号民事判决，原告不服该判决，提起上诉，经过长沙市中级人民法院审理，该院作出二审裁定，撤销一审判决，发回本院重审，在重审中原告向本院申请追加张勇为本案被告，并增加诉讼请求。本院依法由审判员方群英担任审判长，与人民陪审员黄旭、吴荣组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐卓及其委托诉讼代理人黄友、周治国、被告杨第常、王桂元的共同委托诉讼代理人黎明、被告张勇及其委托诉讼代理人陈伟尔、梁家健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐卓向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告杨第常赔偿唐卓门面转让费及装修费等直接经济损失1124200元。2、判令被告王桂元对上述赔偿款项承担连带清偿责任。3、判令被告张勇对被告杨第常、王桂元应赔偿的1124200元承担连带清偿责任。事实与理由：2010年1月1日，杨第常与长沙市天心区裕南街街道办事处(以下简称裕南街街道办)签订《房屋租赁合同》,从裕南街街道办承租了位于“天心区裕南街街道书院南路综合大楼一楼北面396平方米门面”(以下简称涉案门面)。此后杨第常将涉案门面转租给次承租人张勇经营使用。2013年9月4日，唐卓与张勇签订《门面转让合同》，受让张勇从杨第常处承租的涉案门面并支付门面转让费400000元。唐卓受让涉案门面后，即与杨第常签订《房屋转租合同》,约定杨第常将其承租的涉案门面转租给唐卓,租赁期从2013年9月12日至2019年6月30日止,且合同期内经杨第常同意唐卓有权转让或转租。合同签订后，唐卓随即投入100余万元对涉案门面进行重新装修及设施设备的添加改造，用于餐饮经营。经营一年多后,由于经营状况不佳，唐卓不得已于2015年3月11日将涉案门面转让给案外人刘海波,应杨第常的要求，由刘海波重新与其签订涉案门面的《房屋转租合同》,但裕南街街道办起诉杨第常，收回了涉案门面，用于街道政务服务中心作办公场地。法院审理查明后认定,杨第常对于涉案门面的承租期实际于2014年12月31日已经届满。该事实直接导致杨第常与刘海波签订的《房屋转租合同》被认定无效,唐卓与刘海波所签订的《门面转让合同》被撤销的法律后果。由此可见,杨第常的转租行为并未得到出租人(裕南街街道办)的同意和认可,其无权将涉案门面出租给唐卓经营至2019年6月30日。而唐卓基于享有涉案门面6年的租赁期，才投入如此高额的门面转让费和装修费。由于杨第常的原因，造成唐卓经营和使用涉案门面的合同目的无法实现,其依法应对由此所造成唐卓的相关直接经济损失承担赔偿责任。另由于王桂元与杨第常系夫妻关系,上述债务发生在婚姻关系存续期间,因此王桂元也应依法对上述赔偿款承担连带清偿责任。被告张勇与原告签订转让合同时，未核实被告杨第常与裕南街街道办之间的租赁期限，在租赁期限不明确的情况下，收取原告40万元的转让费。被告张勇、杨第常共同隐瞒杨第常与裕南街街道办之间的租赁期限，致使原告产生重大误解，作出错误判断，导致裕南街街道办收回涉案门面，原告出资装修的承租门面无法继续经营与转让。三被告共同的过错责任，造成原告经济损失，三被告应承担连带赔偿责任。被告杨第常、王桂元共同辩称，杨第常、王桂元对唐卓的损失不应承担任何责任，唐卓的诉讼请求无任何事实和法律依据，应全部予以驳回。1、唐卓的损失与杨第常的转租行为没有因果联系，杨第常未从唐卓处获利，杨第常仅应唐卓与张勇的要求，以承租人的名义将涉诉门面转租给唐卓，双方之间的转租合同的目的是为唐卓从张勇处承租门面提供便利，而转租合同的利益相关方是张勇与唐卓。2、唐卓从张勇处转租涉诉门面，后因自身原因经营不善又将门面转租给刘海波，其与刘海波签订的房屋转让合同被长沙市天心区人民法院作出的（2015）天民初字第04293号民事判决书和长沙市中级人民法院作出的（2017）湘01民终第3828号民事判决书撤销，两份判决书均认定杨第常无需对刘海波的损失承担责任，而是由唐卓承担。唐卓与刘海波的转让合同被法院撤销，其所遭受的损失应当由其自身承担，即使唐卓想挽回损失，也应当由实际获利人张勇来承担，而不应将责任转嫁给杨第常。3、唐卓诉称杨第常故意隐瞒租赁合同真相而导致其与案外人刘海波签订的门面转让合同被撤销的说法毫无根据。唐卓、张勇对杨第常与裕南街街道办签订的房屋租赁合同及租房确认书确认的承租期限为10年的条款清楚知悉，杨第常与唐卓之间的转租合同亦将裕南街街道办的剩余租赁租期限作为参考，杨第常未隐瞒真相及恶意延长租赁期限。长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第02201号民事判决书和长沙市中级人民法院（2016）湘01民终117号民事判决书不能作为认定杨第常向唐卓恶意隐瞒租赁期限的依据。签订转租合同之时，杨第常、唐卓和张勇三人之间的转租合同条款均约定租期到2019年6月30日止，由此可见上述三人均认为涉诉门面的租期为10年而非5年。被告张勇辩称：一、本案为租赁合同纠纷，被答辩人要求答辩人对其遭受的经济损失承担连带偿还责任既无事实依据，也无任何法律依据。二、答辩人已将《门面转让合同》中的权利义务全部履行完毕，《门面转让合同》因履行完毕而终止，且已超过行使合同撤销权的除斥期间，被答辩人唐卓无权要求答辩人退还任何款项。三、被告杨第常明确承认系在原告与被告张勇签订门面转让合同后应原告要求签订转租合同，表明被告张勇已履行全部义务。四、原告的后续承租费用系直接支付给被告杨第常，被告在本案中不是转租人身份也不是房屋转租的合同相对人，原告无权要求被告张勇承担连带赔偿责任。五、被告张勇将其与裕南街街道办的房屋转租合同中的所有应享有的权利和义务以及原有的装饰装修设备一并转让给原告，不可能也不应当对被告杨第常可能产生的违约行为存在过错或者承担责任。被告张勇正是基于对房屋承租期限的充分信任，在转让门面后作为股东与原告一起投资经营饭店，并与原告一起承担经营风险。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：一、关于杨第常与裕南街街道办之间租赁合同关系。2010年1月1日，杨第常（又名杨建）与裕南街街道办签订《房屋租赁合同》，合同约定：裕南街街道办将位于书院南路综合大楼一楼北面396平方米的门面租给杨第常使用，租期5年，从2010年1月1日起至2014年12月31日止，租金为每平方米50元，到期后如杨第常要求续租，裕南街街道办在同等条件下可优先租赁给杨第常。合同第五条第二款第四项还约定：杨第常不得将承租门面进行转租。二、杨第常与张勇签订合同的情况。杨第常承租上述门面后于2009年8月28日、2010年12月15日分别与张勇签订《房屋转租合同》、《补充协议》，约定租赁期限为2009年9月13日至2019年6月30日，租金为每月24000元，2015年9月13日起租金按比例递增。三、张勇、唐卓与杨第常签订转让合同以及房屋转租合同的情况。2013年9月4日，张勇与唐卓、申明订立《门面转让合同》，双方约定：1、张勇将自己位于长沙市天心区××路品点味人文茶餐厅门面一次性转让给唐卓、申明使用，建筑面积为400平方米；并保证唐卓同等享有张勇在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；2、唐卓在2013年9月12日向张勇支付一次性转让费共计人民币400000元；3、店铺转让给唐卓后，唐卓同意代替张勇履行原店铺租赁合同中所规定的条款；4、转让后门面现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等营业设备等全部归唐卓。签订上述合同后，唐卓等人支付张勇门面转让费40万元。张勇与唐卓、申明订立《门面转让合同》后，唐卓与杨第常订立《房屋转租合同》，双方在该合同中约定，租赁期限为2013年9月12日至2019年6月30日；租金支付方式为：2013年9月12日起至2015年9月12日止为每月租金24000元，以后逐年增加。四、唐卓与刘海波、杨第常签订《门面转让合同》与房屋转租合同的情况。唐卓承租上述门面后因经营亏损与合伙人内部的争议，唐卓将涉案门面转让给刘海波承租，双方于2015年3月11日签订《门面转让合同》，约定：1、唐卓同意将自己位于长沙市天心区××路××次性转让给刘海波使用，建筑面积为400平方米；并保证刘海波同等享有在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；2、刘海波在2015年3月11日向唐卓支付一次性转让费共计人民币598800元；3、店铺转让给刘海波后，刘海波同意代替唐卓履行原店铺租赁合同中所规定的条款；4、转让后门面现有的装修、装饰及其他所有设备和房屋装修等营业设备等全部归刘海波；5、刘海波接手前该店铺所有的一切债权、债务均由唐卓负责；接手后的一切经营行为及产生的债权债务由刘海波负责；6、接手日期为2015年3月11日。上述合同签订后，唐卓收取刘海波转让费598800元。同日，刘海波与被告杨第常签订《房屋转租合同》，合同约定杨第常将从长沙市天心区书院路裕南街道办事处承租的综合大楼一楼北面400平方米的店面转租给刘海波，双方约定租赁期间为2015年3月11日至2019年6月30日止。合同签订后，刘海波向杨第常支付了一个季度的租金72000元（每月24000元），并支付了房屋租赁押金20000元。另查明，裕南街街道办与杨第常之间的租赁合同争议，裕南街街道办起诉至本院，本院在（2015）天民初字第02201号民事判决书中认定，双方的租赁期限为5年，即自2010年1月1日起至2014年12月31日止，判决杨第常于判决生效之日立即退出涉案门面。长沙市中级人民法院作出的(2016)湘01民终字117号民事判决书对本院第02201号民事判决予以维持。2015年10月14日，刘海波因无法使用涉案门面，向本院起诉，要求杨第常、王桂元返还租金及押金，本院于2016年5月11日作出（2015）天民初字第04292号民事判决书，认定刘海波与杨第常所订立的《房屋转租合同》为无效合同，判决杨第常、王桂元于判决生效之日起偿还刘海波房屋租金72000元、房屋押金20000元并支付利息。2015年10月14日，刘海波同时向本院起诉，请求判令:1、撤销刘海波与唐卓签订的《门面转让合同》；2、唐卓向刘海波返还门面转让费598800元；3、杜畅对上述款项承担共同清偿责任；4、杨第常对上述款项承担连带清偿责任；5、王桂元对上述款项承担连带清偿责任。2017年4月20日，本院作出（2015）天民初字第04293号民事判决书。关于杨第常、王桂元是否应承担连带责任，本院在该判决书中认为，杨第常非与刘海波签订涉案《门面转让合同》的合同相对人，且刘海波未提交双方因其他法律关系应由杨第常承担民事责任的相关证据，故对刘海波对杨第常、王桂元的该项诉讼请求不予支持。本院遂判决：一、撤销刘海波与唐卓于2015年3月11日签订的《门面转让合同》；二、唐卓、杜畅于本判决生效之日起十日内返还刘海波门面转让费598800元；三、刘海波于本判决生效之日起十日内返还唐卓、杜畅房屋使用费和财产折价款12万元；四、驳回刘海波的其他诉讼请求（即驳回刘海波要求杨第常对上述款项承担连带清偿责任、要求王桂元对上述款项承担连带清偿责任的诉讼请求）。刘海波、唐卓、杜畅均不服本院作出的上述判决，向长沙市中级人民法院提出上诉。2017年10月30日，长沙市中级人民法院作出（2017）湘01民终第3828号民事判决书，判决：一、维持长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第04293号民事判决第一项、第二项、第四项以及诉讼费的承担部分；二、撤销长沙市天心区人民法院（2015）天民初字第04293号民事判决第三项（即刘海波于本判决生效之日起十日内返还唐卓、杜畅房屋使用费和财产折价款12万元）。还查明，被告张勇将上述门面转让给原告后，与原告、申明等人合伙经营碧玉轩餐厅。本院认为，本案争议焦点：一、原、被告之间的法律关系如何确认；二、三被告是否应向原告返还40万元转让费以及赔偿房屋装修损失与设备损失。三、原告提出的诉讼请求是否超过诉讼时效。焦点一。原告与被告张勇签订《门面转让合同》，张勇将其转租的上述门面转让给原告经营，由原告与原承租人杨第常签订《房屋转租合同》，根据上述合同的权利与义务关系，原告与被告张勇签订的《门面转让合同》合法有效，原告按合同约定支付转让费40万元，被告张勇应按合同约定保证原告承租涉案门面的租赁期限至2019年6月30日，但原告在2015年3月11日转让涉案门面后，上述门面被裕南街街道办收回，导致原告无法继续经营或转让经营，被告张勇应承担相应的违约责任。被告张勇将原租赁合同项下的权利与义务关系转让给原告，由原告与杨第常继续签订《房屋转租合同》，并约定后续的租赁期限至2019年6月30日，但出租人裕南街街道办于2015年将上述房屋收回，本院作出的生效判决亦确认××街街道办与杨第常约定的租赁期限为2014年12月31日止，此后杨第常无权将上述门面出租给唐卓以及后续的承租人，转租合同中约定的剩余租赁期限超过2014年12月31日的期限部分为无效合同。原告转让上述门面后因受让人刘海波无法继续经营，其收取的转让费由法院判决返还，原告承租房屋经营的合同目的无法实现，造成原告投入的装修装饰以及设备的损失，被告杨第常应承担相应的违约责任。三方之间的争议实质系对上述两份合同中的关于剩余租赁期限的约定产生争议，根据原告提出的诉讼请求，本案争议系履行上述两份合同引发的争议。焦点二。关于各方承担损失数额的确认。原告于2013年9月向被告张勇支付40万元转让费，该40万元包括转租门面的装修装饰部分以及经营权与合同履行后预期利益，原告基于对原租赁合同的租赁期限至2019年6月30日的合理信赖，与张勇签订门面转让合同，原告经营至2015年在3月将涉案房屋转租给刘海波经营，本院根据原、被告合同履行情况以及原告自身应承担的经营风险与导致合同无法继续履行的过错责任，酌情确认被告张勇返还转让费10万元。被告杨第常与原告签订《房屋转租合同》，约定剩余租赁期限至2019年6月30日，双方对出租方与承租人杨第常之间的租赁期限均未进行审查核实，出租方裕南街街道办于2015年收回涉案房屋后，原告转让给刘海波的门面无法继续经营，原告基于对剩余租赁期限的信赖，对涉案房屋进行装修，但原告对转租期限未进行审查核实，导致合同无法继续履行，其自身亦有一定过错责任。原告提供的证据不足以证明其装修装饰、添置设备的具体损失，原告转让涉案门面时收取转让费598800元，其中包括部分装修装饰的残值，本院根据原告的经营情况以及原告自身应承担的市场风险以及导致合同无法继续履行的过错责任，酌情确认被告杨第常向原告赔偿装修装饰的残值损失10万元。上述债务发生在被告杨第常与王桂元夫妻关系存续期间，系共同债务，王桂元对上述款项应承担连带清偿责任。原告主张的超过部分的诉讼请求，本院均不予支持。焦点三。关于本案诉讼时效的问题。原告与刘海波之间的门面转让合同争议，经过本院一审判决，长沙市中级人民法院在2017年12月作出（2017）湘01民终第3828号民事判决书后，原告此时知晓其财产权利受到侵害，于2018年2月8日向本院提起诉讼，原告提出的诉讼请求，未超过诉讼时效，被告提出的诉讼时效的抗辩意见，本院不予支持。张勇转让涉案门面后，与唐卓等人合伙经营餐饮店，系合伙人内部之间的法律关系，不影响本案原告向张勇主张因本案门面转让合同引发的民事权益，合伙人内部之间债权与债务的结算，可另行主张权利。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、被告张勇于本判决生效之日起十日内返还原告唐卓门面转让费100000元二、被告杨第常、王桂元于本判决生效之日起十日内赔偿原告唐卓装修装饰款项100000元；三、驳回原告唐卓的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14916元，由原告唐卓负担4972元、杨第常、王桂元共同负担4972元、被告张勇负担4972元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  方群英人民陪审员  黄 旭人民陪审员  吴 荣二〇二〇年十一月三日法官助理胡锦睿书记员杨柳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。