河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0725民初3191号原告：赵松林，女，1988年12月23日出生，汉族，住河南省太康县。委托诉讼代理人：高国辉、高岩，河南修谨律师事务所律师。被告：河南世豫房地产开发有限公司，住新乡市平原新区中州大道北段**平原新区管委会办公楼。法定代表人：傅杰平，任执行董事。委托诉讼代理人：宋华、白雪（实习），河南联盟律师事务所律师。原告赵松林诉被告河南世豫房地产开发有限公司（以下简称世豫房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵松林委托诉讼代理人高国辉、高岩，被告世豫房地产公司委托诉讼代理人宋华、白雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵松林向本院提出以下诉讼请求：1、被告支付两原告逾期办理房屋所有权证违约金（日违约金按照全部房款万分之一标准从2019年8月2日至实际办理完成涉案房屋所有权证之日止）截止2020年8月15日暂计57483.88元；2、被告协助原告办理涉案房屋所有权登记；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年12月6日与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，购买了被告开发的“西西里.传说”小区15号楼2单元1层2101号商品房，全部价款为1516725元。合同第二十条约定：涉案房屋所有权证应在商品房交付之日起365日内取得,如因被告原因未能在此期限内取得则被告违约,按全部房价款日万分之一承担违约金。被告交房时间已经严重逾期,实际是2018年7月26日至2018年8月1日才正式交付房屋。此后一年内因被告的原因并未完成办理房屋所有权证,被告已经逾期。原告已按约定将全部购房款支付给被告，并支付120元办证费。被告一直未办理房屋所有权证，原告催要无果。被告世豫房地产公司辩称：1、关于原告所称的交房时间问题，是因政府环保治理、施工单位逾期等原因造成，世豫房地产公司并不构成违约。为了不引发社会矛盾，世豫房地产公司已向包括原告在内的小区业主支付补偿款200余万元。被告损失是巨大的，原告又提起诉讼、有违诚信原则。涉案的房屋买卖合同虽然约定了交房时间，但在合同签订后，由于政府环保治理、施工方长期拖延工期等原因，造成房屋未在约定时间交付。但在另案中，法院已认定世豫房地产公司不构成违约。即便如此，为了社会的和谐与稳定、避免引发群体性社会矛盾，世豫房地产公司在交房时向小区业主支付了200余万元的补偿款，业主也出具《确认书》，承诺不追究、不索赔。2018年9月27日，原告收到补偿款13650元并出具《确认书》。因此，原告无权再提起诉讼。2、原告主张的办证问题，系因施工单位违约不提供竣工备案资料所致；世豫房地产公司并无过错，原告也没有实际损失。若按照日万分之一的标准计算违约金，世豫房地产公司每年需向一期业主支付该项违约金约1000余万元，明显过高。为避免当事人通过诉讼获利，按照公平原则和诚信原则，该违约金标准应依法降低。按照《合同法》第114条第2款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第29条的规定，违约金的功能为弥补损失，当事人主张违约金过高请求减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。世豫房地产公司并无过错且在积极履约。涉案房屋由郑州一建集团有限公司（下称“郑州一建公司”）施工；郑州一建公司违反其与世豫房地产公司施工合同的约定，不仅逾期完工，而且竣工后拒不提供备案等资料，导致涉案房屋的房产证无法办理。为此，世豫房地产公司在多次发函催促无果的情况下，已将郑州一建诉至法院，要求其提供资料、配合办理竣工备案等手续。目前，案件仍在二审程序中。针对办证问题，世豫房地产公司并无过错，反而在已经遭受损失的情况下，积极采取措施、争取早日履约。原告并无实际损失。本案双方系商品房买卖合同关系，合同目的是交付房屋，世豫房地产公司已经履行了该项义务，原告的合同目的已经实现，房产证的办理仅是附随义务，并不影响合同目的实现，也未给原告造成实际损失。因此，原告在并无实际损失的情况下，却主张高达近5万元的违约金（暂计至2020年8月15日），属于通过诉讼获利，有违诚实信用原则。按照公平原则，本案违约金标准明显过高，应予降低。涉案的西西里小区一期共200余户，如果按照原告主张的违约金标准-房款的日万分之一计算，世豫房地产公司每日需支付违约金约3万元、逾期一年需支付的该项违约金约1000余万元。而郑州一建何时能够履约、何时提供竣备资料，尚未可知。在郑州一建长时间违约的情况下，若一直按照日万分之一的标准计算逾期办证的违约金，则世豫房地产公司在并无过错的情况下，需每年承担约1000万元的违约金，显然是不公平的，该违约金标准应依法降低。3、原告在2018年9月27日才到世豫房地产公司办理房屋交付手续，按合同约定，本案的违约金应从2019年9月28日起计算，而非原告主张的2019年8月2日。涉案合同第20条约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房所有权证书的，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。涉案房屋实际交付满365日，是该项违约金的起算时间，本案中，原告在2018年9月27日才办理了房屋交付手续、签署了《前期物业服务协议》、《临时管理规约》等，从该日计算365日为2019年9月27日，期限届满之次日的2019年11月29日才能开始计算该项违约金；原告主张从2019年8月2日开始计算，完全错误。4、自2020年1月25日至2020年5月6日，河南省处于新冠肺炎疫情防控应急响应级别Ⅰ级、Ⅱ级状态，在此期间，企业、机关等单位停工、停产，依法属于不可抗力期间，应当免责。2020年1月25日，河南省新冠肺炎疫情防控应急响应级别调整为Ⅰ级，2020年3月19日调整为Ⅱ级，2020年5月6日调整为Ⅲ级。按照规定，Ⅲ类县（市、区），全面恢复正常生产生活秩序，因此，从2020年1月25日--5月6日均为不可抗力期间，应依法免责，世豫房地产公司不应承担在此期间的违约责任。综上，涉案房屋已经交付，房产证的办理未给原告造成任何损失，世豫房地产公司对此也无过错，本案违约金标准明显过高，应予降低；原告主张的违约金起算日期错误，疫情期间依法应当免除责任；否则，大量业主纷纷效仿，通过诉讼获取经济利益，世豫房地产公司需承担每年上千万元的违约金，企业根本无力从事生产经营，更是违背党中央大力倡导的优化营商环境的要求。经审理查明，本院确定以下案件事实：约于2016年12月6日，赵松林与世豫房地产公司签订编号为2016-1206130的《商品房买卖合同（预售）》。该合同约定：1、赵松林购买世豫房地产公司开发的位于新乡市平原示范区××.传说小区××楼××单元××号商品房，建筑面积144.45平方米，单价10500元／平方米，总价款1516725元。2、买方须于2016年12月6日前支付首期购房款386725元，余款1130000元通过向商业银行按揭贷款支付。3、出卖人应当于2017年12月31日前向买受人交付商品房；除不可抗力外，出卖人逾期交房、买受人不要求解除合同的，出卖人按房屋总借款日万分之一支付违约金。4、房屋所有权证应在商品房交付之日起365日内取得；如因出卖人原因未能在此期限内取得，则出卖人违约,买受人有权解除合同；买受人不要求解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日，出卖人按房屋总价款日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后,原告按约向被告世豫房地产公司支付了购房款等相关费用。2018年7月27日，原告赵松林与新乡市宏运物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，并缴纳自2018年8月1日起的物业费。因交房时间晚于《商品房买卖合同（预售）》约定的交付时间，被告世豫房地产公司因房屋迟延交付问题，于2018年7月开始向已接收房屋业主进行补偿。原告赵松林于2018年9月27日为世豫房地产公司出具确认书。确认书主要内容为：本人确认收到世豫房地产公司支付的补偿款13650元，确认双方已就西西里.传说小区房屋交付时间问题已达成一致，互不追究、互不主张索赔或违约，双方就该问题已全部结清、无遗留问题。同日，赵松林收到被告世豫房地产公司补偿款13650元。2019年7月24日，世豫房地产公司向本院提起诉讼，请求判令郑州一建集团有限公司：1、支付逾期竣工违约金17000000元（违约金以合同总价款为基数、按日万分之五、691天（暂计）计算为25703770.05元，暂请求该损失的70%为17000000元）；2、赔偿因逾期竣工给世豫房地产公司增加的监理费损失230000元；3、赔偿因逾期竣工导致世豫房地产公司支付业主延期交房暂计至2020年5月的补偿款1904298.15元；4、赔偿因逾期竣工给世豫房地产公司造成的财务成本费用、管理费用、销售费用、开发间接费用等经济损失9965258.07元；5、偿还世豫房地产公司垫付的电费528487.30元；6、提供相应的竣工资料（包括但不限于农民工工资清欠证明、已支付工程款证明、办理竣工验收备案手续所需的资料文件等），提供拖欠的发票、完税证明等，并配合办理竣工备案手续。本院于2020年7月22日作出（2019）豫0725民初2590号民事判决，判决郑州一建集团有限公司：1、支付世豫房地产公司逾期竣工违约金3629866.87元；2、赔偿世豫房地产公司监理费、逾期交房补偿金等损失计12099556.22元；3、支付世豫房地产公司电费528487.30元；4、提供相应的竣工资料、开具工程款发票、完税证明等，并配合办理竣工备案手续。判决书送达后，郑州一建集团有限公司提起上诉。本案现正在二审审理中。另查明，自2020年1月23日武汉市“封城”，河南省新冠肺炎疫情防控应急响应级别调整为Ⅰ级；2020年3月19日，河南省新冠肺炎疫情防控应急响应级别调整为Ⅱ级；2020年5月6日，河南省新冠肺炎疫情防控应急响应级别调整为Ⅲ级。××感染的肺炎疫情防控指挥部印发的《关于科学防治精准施策分区分级做好新冠肺炎疫情防控工作的实施意见》，Ⅰ类县(市、区)，要实施“内防扩散、外防输出、严格管控”策略，根据疫情态势逐步恢复生产生活秩序；Ⅱ类县(市、区)，要实施“外防输入、内防扩散”策略，尽快有序恢复正常生产生活秩序；Ⅲ类县(市、区)，要实施“外防输入”策略，全面恢复正常生产生活秩序。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性效力性规定，为有效合同，本院予以确认。依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力，当事人均应当遵循诚实信用原则，切实履行各自的合同义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，房屋产权证书应于房屋交付之日起365日内办理,如因出卖人原因未能在此期限内办理，出卖人应自该期限届满之次日起按房屋总价款日万分之一支付违约金。原告赵松林据此请求被告世豫房地产公司支付违约损失，于法有据，被告世豫房地产公司应赔偿赵松林相应的损失。案涉房屋已于2018年8月1日始计收物业费，房屋交付之日应据此确认为2018年8月1日。原告赵松林因此请求被告世豫房地产公司支付按房屋总价款日万分之一、自2019年8月2日计算至房屋产权证书办理完毕之日的违约金；被告世豫房地产公司主张涉案房屋已经交付，房产证未及时办理并未给原告造成任何损失，且世豫房地产公司也无过错，根据损失填平原则，双方约定的违约金明显过高，应予调整。根据合同法第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”及第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，案涉房屋已实际交付，赵松林也已实际接收，世豫房地产公司迟延办理房屋产权证书并未影响赵松林占有使用，也未给赵松林造成实质上的损害；即使有损害或者损失，也仅止于情感上的损失，或者是对不能及时办理产权证书产生的预期风险损失。这些损失虽未实际发生，未造成明显后果，但确实给赵松林造成财产风险。给予世豫房地产公司承担相应的惩罚性赔偿责任，有利于促成世豫房地产公司积极履行相应的义务。根据世豫房地产公司与赵松林达成的迟延交房谅解意见，赵松林承诺在接受世豫房地产公司补偿款13650元后，不再追究世豫房地产公司自2017年12月31日迟延至2018年8月1日（迟延期间为212天）交付房屋的任何责任。由此倒推，双方达成的迟延交房违约金计算方式为以1516725元为基数、按日万分之零点四二四即0.0424‰（补偿款13650元÷房屋总价款1516725元÷212天﹦0.0424‰）、自逾期交房之日计算至实际交房之日。迟延交付房屋的损失明显要远高于迟延办证的损失，但双方通过利益权衡，最后将日万分之一的违约金费率调降至日万分之零点四二四（0.0424‰）。为维持民事主体之间的利益均衡，合理确定各方权利义务，根据公平原则，参考商品房买卖合同纠纷类案判例确定的赔偿比例及双方此前就迟延交房纠纷达成的谅解意见，本案以迟延办理房屋产权证书应支付的违约金不高于迟延交付房屋应支付的违约金为原则，将违约金（损失）比例降低、调整为迟延交付房屋实际履行违约费率的1/2，为日万分之零点二一二（0.0212‰）。2020年1月23日至2020年5月6日，共计104天，为河南省新冠肺炎疫情防控应急响应Ⅰ至Ⅱ级防控期间。在此期间，河南省实施“内防扩散、外防输出、严格管控”、“外防输入、内防扩散”策略。该期间发生的新冠肺炎疫情为不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，应认定为不可抗力。根据民法总则第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”的规定，世豫房地产公司在此期间不能履行合同义务，应予以免责，不承担民事责任。综合以上，自2019年8月2日世豫房地产公司应当交付房屋之日至2020年9月30日（本案拟制的时间节点），共计427天。扣除新冠肺炎疫情防控期间104天，为323天。世豫房地产公司应支付赵松林以1516725元为基数、按日0.0212‰计算323天的违约金10385.93元，并支付之后的违约金即支付以1516725元为基数、按日0.0212‰、自2020年10月1日计算至房屋产权登记实际办理完毕之日的违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，世豫房地产公司应按约定于2019年8月1日前为赵松林办理房屋产权登记；世豫房地产公司至今未为赵松林办理房屋产权登记。赵松林提出诉讼请求，请求其协助办理案涉房屋产权登记。依照合同法第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行责任的规定。赵松林的请求，于法有据，予以支持。世豫房地产公司应在条件允许时配合赵松林办理案涉房屋产权登记手续。世豫房地产公司主张，其迟延办理房屋产权证书系因施工总承包单位迟延提供竣工备案资料所致，本公司不应承担责任。根据合同法第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”，世豫房地产公司的抗辩不能成立，无法律依据，应不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十七条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、河南世豫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付赵松林违约金10385.93元，并支付以1516725元为基数、按日0.0212‰、自2020年10月2日计算至房屋产权登记实际办理完毕之日的违约金；二、河南世豫房地产开发有限公司配合赵松林办理新乡市平原示范区洋河街5号西西里.传说小区15号楼2单元1层2101号商品房产权登记手续。以上，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取618.54元，原告赵松林负担506.78元，被告河南世豫房地产开发有限公司负担111.76元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，于递交上诉状之日起七日内预交上诉费，并于缴费之日起五日内将上诉费凭证缴本院查验，上诉于新乡市中级人民法院。逾期视为放弃上诉请求。审判员  娄季林二〇二〇年十一月二日书记员  李路路