浙江省东阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0783民初11347号 原告：卢武超，男，1991年1月26日出生，汉族，住东阳市。 委托诉讼代理人：葛宇晗，浙江国翔律师事务所律师。 被告：蒋大中，男，1962年1月23日出生，汉族，住东阳市。 原告卢武超与被告蒋大中房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日受理后，依法决定适用简易程序，由审判员张丽萍独任审判，于2020年11月17日公开开庭进行审理。原告卢武超及其委托诉讼代理人葛宇晗、被告蒋大中均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢武超向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2018年12月10日签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告返还押金40000元，并返还应减免的租金25200元。事实与理由：2018年12月10日，原告向被告租赁坐落于东阳市××路××号××楼××北向南第九至第十二间房屋。原告因2020年年初新冠疫情影响导致经营困难，故向被告提出减免租金，被告未回复。2020年7月，原告向被告提出解除租赁合同，并于2020年9月腾空搬离，但被告扣留押金不肯返还，反而起诉要求原告支付后续全年的租金。为此，原告诉至法院。 原告卢武超为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据： 一、《房屋租赁合同》，拟证明原告向被告租赁房屋的事实。 二、录音及通话记录，拟证明原告提前与被告协商解除租赁关系但双方未协商一致的事实。 三、腾空照片，拟证明原告已腾空涉案租赁房屋的事实。 四、原告与蒋大林微信聊天记录，拟证明原告于2020年10月9日要求被告取回钥匙的事实。 被告蒋大中答辩称，1.原告单方面提出解除涉案租赁合同，被告至今未同意解除；2.涉案租赁合同约定原告未按期支付租金要没收押金，故押金不应予以返还；3.被告不同意减免租金。 被告蒋大中针对上述答辩意见，向本院提交了下列证据： 一、通话记录，拟证明原、被告电话通话的时间为7月25日、8月20日及9月4日，原告在涉案租赁合同约定支付租金期满前从未联系被告的事实。 二、银行明细，拟证明被告逾期支付租金，去年尚有1200元租金未付的事实。 三、10月水电费票据，拟证明原告未支付腾空前水电费的事实。 四、补充协议，拟证明被告与东阳市吴宁街道卢二经济合作社约定因受新冠疫情影响，租赁期届满后可延期使用一个月的事实。 原、被告提供的证据，经双方质证，本院认证如下： 原告卢武超提供的证据，证据一、二、四，被告对真实性无异议，本院予以确认。证据三，被告认为照片系原告自行拍摄，原告至今未将钥匙交还给被告，对照片不予认可。本院对照片的真实性予以确认。 被告蒋大中提供的证据，证据一、二，原告对真实性无异议，本院予以确认。证据三，原告对真实性、合法性均有异议，认为原告于9月已腾空，不可能产生10月的水电费，不予认可。本院认为，原告提供的其与蒋大林的微信聊天记录中显示蒋大林曾于10月31日向其发送该水电费票据，并要求原告支付，本院对该证据予以采纳。证据四，原告认为与其无关。本院对该证据的真实性予以确认。 经审理查明：2018年12月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告通过公开竞标竞拍所得卢二村位于环城北路48号的大楼及屋后钢棚整体租赁权，现将大楼一楼门面房自北向南第九间至第十二间共四间（以下简称涉案房屋）出租给原告使用，租赁期限自2018年12月11日至2027年8月31日；租金按年交付，第一年租金144000元（每间36000元），考虑原告要装修，第一年实际租金自2019年3月1日至2019年8月31日，2019年9月1日起租金递增5%，为151200元，2021年9月1日至2023年8月31日租金在上一年基础上递增5%，2023年9月1日至2025年8月31日租金在上一年基础上递增5%，2025年9月1日至2027年8月31日租金在上一年基础上递增5%，押金每间10000元，第一年的租金及押金在签合同当日支付，以后每年租金应在每年的7月20日前付清，如逾期不付，视为自动放弃，被告有权单方面解除合同，没收租赁押金，并收回房屋；租赁期间的租赁税、水电费等由原告承担；租期内若原告违约，被告有权收回房屋，押金没收。合同还约定了双方其他权利、义务等内容。上述租赁合同的出租方由被告哥哥蒋大林签名。合同签订后，原告支付被告押金40000元。被告委托蒋大林对涉案房屋进行日常管理，并向原告收取水电费。原告已支付了2020年8月31日前的租金。原告已腾空并搬离涉案房屋，并于2020年10月9日通过微信向蒋大林提出要交还钥匙，但双方未协商一致，涉案房屋钥匙至今未进行交接。原告尚未支付腾空前水电费129.75元。另查，被告于2020年9月3日向本院提起诉讼，要求原告支付2020年9月1日至2021年8月31日的租金151200元及逾期利息，案号为（2020）浙0783民初9215号，该案于10月9日开庭审理，后因原告提起本案诉讼，该案中止审理。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，对双方均有约束力。原告在2020年9月4日与被告的通话中明确表示此前已向被告说明不再租赁涉案房屋，又于10月9日在（2020）浙0783民初9215号案件庭审中当庭告知被告其已腾空涉案房屋，并于同日向被告的委托管理者蒋大林提出交还涉案房屋钥匙，故涉案租赁合同已无继续履行可能，本院对被告关于不同意解除合同，要求继续履行合同的辩称意见，不予采信，综合本案情况，本院确认涉案租赁合同已于2020年10月9日解除，原告尚应支付被告2020年9月1日至2020年10月9日的租金。原告在租赁期届满前单方提出解除合同，已构成违约，应承担相应违约责任，但被告方因拒收钥匙导致的扩大损失，不应由原告承担。涉案合同约定原告如有违约，押金40000元由被告没收，对此，原告主张合同约定没收押金的违约责任过高，要求予以调整，本院予以准许，本院酌情调整为两个月的租金。原告要求被告减免因疫情影响无法正常经营的两个月的租金。本院认为，2020年2月至3月期间，因受新冠疫情影响，原告不能进行正常的商业经营活动，该期间的租金全部由原告承担显失公平，故本院酌情减免一个月的租金。原告尚欠被告水电费129.75元未付，为减少双方当事人诉累，本院在本案中一并处理。经计算，原告尚应支付被告2020年9月1日至2020年10月9日租金16380元、腾空前水电费129.75元及违约金25200元，合计41709.75元，扣除因疫情影响减免的一个月租金12600元，原告应支付被告29109.75元，因被告已收取押金40000元，故被告应返还原告10890.25元。被告辩称原告尚欠2019年9月1日至2020年8月31日的租金1200元，但其亦在庭审中认可原、被告双方已协商一致该1200元租金已由被告免除，故本院对该辩称意见不予采信。综上，原告的诉请部分成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、确认原告卢武超与被告蒋大中于2018年12月10日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月9日解除。 二、被告蒋大中应于本判决生效之日起十日内返还原告卢武超押金10890.25元。 三、驳回原告卢武超的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费715元（已减半收取），由原告卢武超负担596元，由被告蒋大中负担119元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 张丽萍 二〇二〇年十一月二十四日 代书记员 蔡海萍