沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初1160号原告：李航，女，1971年6月3日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托代理人：曹昱，系北京隆安（沈阳）律师事务所律师。原告：夏怡，女，1976年4月2日出生，汉族，住辽宁省盘锦市兴隆台区。委托代理人：曹昱，系北京隆安（沈阳）律师事务所律师。被告：深航（沈阳）置业有限公司，住所地沈阳市和平区长白三街**，统一社会信用代码91210100793164995Q。法定代表人：谭海付，系该公司总经理。委托代理人：陈琳琳，系辽宁同方律师事务所律师。委托代理人：杨雨琪，系辽宁同方律师事务所实习律师。原告李航、夏怡与被告深航（沈阳）置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后于2019年5月15日作出（2019）辽0102民初4324号民事裁定书。宣判后，原告提起上诉。沈阳市中级人民法院于2019年9月23日作出（2019）辽01民终9689号民事裁定书，撤销原裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李航、夏怡的委托代理人曹禹，被告深航（沈阳）置业有限公司的委托代理人陈琳琳、杨雨琪到庭参加诉讼。本案经合议庭评议后，现已审理终结。原告诉称：2018年4月21日，原被告签订《格林玫瑰湾房屋认购书》，约定原告购买被告开发的“格林玫瑰湾”项目1#A单元11-3号房屋，建筑面积56平方米，单价15529.37元，总价款869645元，原告于合同签订当日支付定金20000元。合同约定在2018年4月27日前签订正式《商品房买卖合同》。合同签订后，原告得知沈阳市人民政府已于2018年4月18日发布《沈阳市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（沈政办发[2018]62号），其中第七条规定了限购的范围及条件，而原告的实际情况不符合购买涉案商品房的条件，因此已无法购买认购的商品房。根据双方认购书第6条的规定，如因限购政策影响导致买受人无法签署正式《商品房买卖合同》，则出卖人配合买受人办理退房手续，买受人所交纳全部房款无息退还给买受人。原告遂按照该约定要求被告退还购房定金。但被告却以原告未付剩余房款为由，通知原告解除合同，扣除已付定金，拒不返还。原告与被告多次协商未果，特此提出前述请求，请人民法院依法裁判。诉讼请求为：1、被告返还购房定金2万元；2、被告承担自2018年4月28日起至实际返还款项之日的利息，按照银行同期贷款利率计算，截至2018年9月28日为445元；3、被告承担本案全部诉讼费。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告未能签订4份认购书相应的商品房买卖合同，原因并不是限购政策，2018年4月21日原告共签署了12份认购书，认购了12套房产，全部认购书的买受人名称全部相同，约定签署商品房买卖合同的时间和付款时间全部相同，而其中8套房产已于2018年4月27日签署了正式的商品房买卖合同，并于2018年5月6日通过了网签备案手续，此时的限购政策并未影响原告购买房屋并网签备案，但对于剩余的4套房产，原告一直拖延，自答辩人发出催款通知以及解除合同通知扣留定金的情况下，即2018年6月份时，原告从未提出因限购影响其买房直至2018年年底原告起诉至法院才首次提出限购问题。从上述事实可以确认，原告在限购政策出台后仍是可以办理买房的网签备案手续，是因其个人原因未签署本案涉及的4份房产的商品房买卖合同。依据双方签署的认购书，答辩人有权扣留定金不予返还。2、认购书第6条规定，即使是因限购政策无法签署买卖合同，其退还的也是房款，而非定金，即退一步讲，因限购政策影响答辩人仍有权利扣留定金，因本案涉及4套房产并未交付房款，因此不存在退还房款问题。3、原告的12份认购协议均使用了8个人的名义作为买受人，正是因为其签署认购书时是知道限购政策的。是为了防止因限购政策不能网签备案而采取的手段。至于8个人的签名是否为本人签字我方现已无法核实。但答辩人认为，作为共同买受人此8人均应作为原告出庭参与本案诉讼。经审理查明，2018年4月21日，二原告与被告签订《格林玫瑰湾房屋认购书》，约定买受人自愿认购。由出卖人开发的格林玫瑰湾项目1#A单元11-3房屋，建筑面积约56平方米，相应总价款为人民币869645元。签署本认购书的同时，买受人应当向出卖人交付定金人民币20000元。经双方协商，买受人同意按以下第A方式按期付款：买受人付款方式为一次性付款。买受人在签署本认购书后须在2018年4月27日前至出卖人销售部，按约与出卖人签订正式《商品房买卖合同》及相关文件，并向出卖人付清全部总房款。如因限购政策影响，导致买受人无法签署正式《商品房买卖合同》，则出卖人配合买受人办理退房手续，买受人所交纳全部房款无息退还。买受人非因限购政策导致买受人未签署正式《商品房买卖合同》的，此协议签订后，出卖人不为买受人办理任何退房调房、换名等手续。买受人处为曹昱、李航、夏怡、李磊、夏南、杜桂兰、曹祖安、曹芳菲，其中李航、夏怡签名并按有手印。同日，原告支付定金2万元，被告为其出具专用收款收据。2018年4月15日，沈阳市人民政府办公厅发布《沈阳市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》沈政办发[2018]六十二号，内容为本市户籍居民家庭（含购房人、配偶及未成年子女、下同）在本市行政区域内拥有两套及以上住房的，暂停向其销售限购区域的商品住房，非本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有一套及以上住房的，暂停向其销售限购区域的商品住房。现原告以因限购政策导致无法签署正式的商品房买卖合同，起诉至法院，要求被告返还购房定金及利息。另查，原告李航、夏怡于2018年4月21日另认购格林玫瑰湾项目8处房产，该8处房产分别于2018年5月4日、2018年5月5日及2018年5月6日已进行商品房买卖合同备案。曹昱是李航的丈夫，李磊是李航的弟弟，夏南是李航的母亲，杜桂兰是李航的婆婆，曹祖安是李航的公公，曹芳菲是李航的女儿，夏怡和李航系姐妹关系。夏南、李磊、杜桂兰、曹祖安、曹芳菲、曹昱出具情况说明，载明关于李航、夏怡与深航（沈阳）置业有限公司签订的格林玫瑰湾房屋认购书一事，其本人并不知情。本人未在合同上签字，未授权他人参与签署合同，也没有支付款项，该合同及款项均与本人无关。上述事实，有《格林玫瑰湾房屋认购书》、收款收据、情况说明、询问笔录、《沈阳市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》沈政办发[2018]六十二号文件、户口本复印件、《商品房买卖合同》、沈阳房产网上备案系统网站截图以及原、以及原、被告当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《格林玫瑰湾房屋认购书》，系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应遵守诚信原则，恪守履行。关于原告的主体问题，《商品房认购书》上除二原告外的其余买受人并未支付定金、未签名、亦没有认购涉诉房屋的意思表示，二原告应系为了应对限购而采取的手段，故二原告系《格林玫瑰湾房屋认购书》的实际买受人，具备主体资格。关于原告请求的返还定金，《格林玫瑰湾房屋认购书》虽约定，如因限购政策影响，导致买受人无法签署正式《商品房买卖合同》，则出卖人配合买受人办理退房手续，买受人所交纳全部房款无息退还。《沈阳市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》沈政办发[2018]六十二号文件于2018年4月15日发布，签订《格林玫瑰湾房屋认购书》的同日即2018年4月21日二原告另认购格林玫瑰湾项目8处房产，并已对该8处房产进行商品房买卖合同备案，因此该文件并未对二原告购买涉诉房屋造成实质影响。故原告请求的返还定金及利息，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李航、夏怡的诉讼请求。案件受理费312元（原告已预交），由原告李航、夏怡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郭树琼人民陪审员  赵淑媛人民陪审员  张志福二〇二〇年十一月六日法官助理何蓉书记员李萌本案判决所适用的法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。