成都市新津区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0132民初1349号 原告：向姗，女，1987年1月4日出生，汉族，住四川省马尔康县。 委托诉讼代理人：唐玲，四川聚沙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈熠，四川聚沙律师事务所律师。 被告：新津恒大新城置业有限公司，住所地四川省成都市新津区普兴镇新中路**。 法定代表人：杨珩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王晓丹，女，该公司员工。 原告向姗与被告新津恒大新城置业有限公司（以下简称恒大新城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告向姗的委托诉讼代理人唐玲、陈熠，被告恒大新城公司的委托诉讼代理人王晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 向姗向本院提出诉讼请求：1．判令解除双方签订的《成都恒大岷江新城商品房认购书》；2．判令恒大新城公司退还向姗购房款96891元，并从起诉之日起以96891元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款本金退还之日止；3．本案诉讼费由恒大新城公司承担。事实和理由：2019年8月，向姗在朋友介绍下到恒大新城公司开发的位于新津县××楼盘××房，楼盘销售人员承诺现在购房可以享受开盘最大优惠，认购后两年内可享受提前还款优惠政策、恒大“无理由退房”政策等。向姗基于对销售人员宣传的“无理由退房”政策以及对恒大品牌的信任，于2019年9月8日与恒大新城公司签订了《成都恒大岷江新城商品房认购书》（以下简称《认购书》），在2019年9月9日向恒大新城公司交纳了96891元购房款。向姗深入了解该楼盘后，觉得该项目离主城区太远交通不太便利，同时不符合购房政策，向恒大新城公司提出解除《认购书》并要求恒大新城公司退还已付购房款。恒大新城公司售楼部工作人员告知，需要将房款100%支付完整后才能退房退款，如果要立即提起退房流程，恒大新城公司仅退还已交房款的50%。恒大新城公司无故设立条件、变相增加门槛、违背其承诺的“无理由退房”政策、违背了诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第九十七条之规定，应解除该合同并判令恒大新城公司退还购房款。综上，为维护向姗的合法权益，依法提起本案诉讼，望判如所请。 恒大新城公司辩称，请求驳回向姗的全部诉讼请求，理由如下：2019年向姗与恒大新城公司签订《认购书》，以两年分期付款的方式认购了案涉房屋，并按《认购书》的约定支付了总房款的10%作为首期款，但未按照《认购书》的约定与恒大新城公司签订书面商品房买卖合同及相关协议。恒大新城公司在向姗违约后多次通过微信、电话、还款提示函、律师函等方式提醒向姗支付款项，但向姗未予理会。在此情况下，恒大新城公司向向姗寄送了解除合同通知书，并在通知书上告知向姗其所付全部购房款全部不予以退还。恒大新城公司实际收取的房款并未达到总房款的10%，双方签订《认购书》并支付房款后，恒大新城公司已通过转账及现金方式向向姗返还了部分房款，故向姗要求按照总房款的10%返还购房款并支付利息无事实和法律依据。而且，2019年7月起恒大新城公司在售楼部以公示牌的形式进行了案涉楼盘不适用无理由退房政策的重要提示，向姗不应当不知晓该重要提示。综上，双方签订的《认购书》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效具有约束力，双方均应自觉遵守，向姗未按照《认购书》的约定与恒大新城公司签订书面商品房买卖合同及相关协议并按时支付购房款，已构成违约，恒大新城公司享有约定的解除权，并已行使该解除权，向姗不享有合同解除权并且应当按照《认购书》第5条的约定承担违约责任，恒大新城公司不予退还向姗所付款项，请求法院驳回向姗的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年9月8日，向姗与恒大新城公司签订《认购书》，载明：向姗向恒大新城公司认购恒大岷江新城楼盘十号地块2栋1002号住宅。第一条约定：向姗同意签署本认购书时，向恒大新城公司支付20000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）。第二条第三款约定：分期付款：向姗须于2019年9月10日前支付首期房款76891元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年12月8日前付清145337元；于2020年3月8日前付清145337元；……。第五条约定：向姗必须在约定的付款方式和期限内到成都恒大岷江新城支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为向姗放弃购买该房屋，所付款项不予退还，恒大新城公司无须通知向姗，可另行销售该房屋。第八条约定：双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如恒大新城公司按上述电话、通讯地址等联络不到向姗，则视为恒大新城公司已履行通知送达义务，向姗应承担由此引起的全部责任。恒大新城公司地址：成都市新津县××镇××路××号，电话：028-8259××××；向姗通讯地址：四川省马尔康县××镇××村××村，联系电话：181××××1249。当日，向姗向恒大新城公司支付了20000元定金；此后，向姗向恒大新城公司支付了76891元首期款；2019年9月9日，恒大新城公司向向姗出具《收据》，载明：收到向姗恒大岷江新城十号地块2栋1002共计96891元。此后，向姗与恒大新城公司未按《认购书》的约定签订《商品房买卖合同》，向姗未支付剩余房款。 2020年6月8日，恒大新城公司通过韵达快递向向姗在《认购书》中确认的地址“四川省马尔康县××镇××村××村”寄送了一份《关于解除的通知》，该通知载明：双方于2019年9月8日签订的《认购书》约定以分期付款方式购买恒大岷江新城十号地块2栋1002号商品房。双方于2019年9月9日签订的《成都恒大岷江新城商品房买卖合同补充协议》第1条分期付款部分约定：向姗应于2019年12月8日前支付到期房款145337元，若逾期180天仍未按约定全额支付的，恒大新城公司有权单方解除《商品房买卖合同》及补充协议，向姗所交的全部购房款不予退还，该房屋归恒大新城公司所有，向姗应无条件配合恒大新城公司到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续。截止2020年6月5日，向姗已分别逾期支付分期购房款180日，且恒大新城公司于2019年12月17日和2020年3月17日多次寄发还款提示函催促向姗及时付清该期购房款，迄今为止，向姗未按承诺支付。为保护恒大新城公司正当利益，根据双方上述约定及《合同法》相关规定，特致函告知：自本通知到达向姗后，双方于2019年9月9日签订的《商品房买卖合同》及补充协议即行解除，恒大新城公司有权向他人销售恒大岷江新城十号地块2栋1002号商品房。向姗在收到通知后5日内到恒大新城公司办理合同解除的善后事宜。该通知于2020年6月9日被签收。 另查明，恒大地产集团有限公司曾于2015年4月15日向其集团相关中心、部（室）、各地区分公司下发了《关于全面实施无理由退房的重大决定》的文件，其内容为：经集团公司研究决定，全面实施所有楼盘住宅无理由退房。一、执行时间：从2015年4月16日起；二、楼宇范围：恒大全国所有楼盘住宅；三、实施原则：自本决定执行之日起购买恒大所有楼盘住宅的客户，已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退；四、操作流程：（一）客户签署《楼宇认购书》时，恒大集团向客户出具《无理由退房承诺书》，并出示《无理由退房协议书》；（二）客户签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署《无理由退房协议书》。 又查明，2018年5月15日，成都市人民政府办公厅发布《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，该通知第三条载明：在我市其他区（市）县新购买商品住房或二手住房的，购房人应具有本市户籍，或非本市户籍但在本市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上。第六条：本通知自印发之日起施行，原有政策规定与本通知不一致的按本通知执行。向姗截止目前户籍仍在仁寿县，非本市户籍，且未在本市就业。 庭审中，证人向某陈述，向姗在看房时询问售楼人员他不具有购房资格能否购买，售楼人员告知没有购房资格可以先购买，等房屋交付使用的时候具有资格就行了，同时陈述，案涉合同因系分期付款，双方约定付完款后双方才签订《商品房买卖合同》。向姗委托诉讼代理人陈述，经过核实，向姗在认购房屋时售楼人员告知其交清房款后再签订《商品房买卖合同》。恒大新城公司陈述，签订《认购书》时，向姗承诺可以提供成都市稳定就业证明和社保缴费证明，具有购房资格。 上述事实，有经庭审质证，本院予以确认采信的《成都恒大岷江新城商品房认购书》《收据》、ＰＯＳ签购单、网络转款凭证、《关于解除的通知》、韵达快递邮单、投递查询信息、《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》、恒大地产集团有限公司印发的《关于全面实施无理由退房的重大决定》文件、证人向某的证言及当事人当庭陈述在案为证。 本院认为，向姗与恒大新城公司签订的《认购书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当依照合同约定履行自己的义务。 关于恒大新城公司发出的《关于解除的通知》的效力问题。恒大新城公司在诉讼中提交了1份2020年6月9日被向姗签收的《关于解除的通知》，拟证明恒大新城公司作为守约方已按《商品房买卖合同》及补充协议的约定行使了解除权，双方签订的《认购书》已于2020年6月9日解除。恒大新城公司在《关于解除的通知》中载明，其依据《成都恒大岷江新城商品房买卖合同补充协议》第1条分期付款部分约定，因向姗未在2019年12月8日前支付到期房款145337元，逾期超过180天，据此单方行使约定解除权，解除《商品房买卖合同》及补充协议，向姗所交的全部购房款不予退还，房屋归恒大新城公司所有。根据庭审查明的事实，双方截至目前仍未签订《商品房买卖合同》及补充协议，恒大新城公司未获得《商品房买卖合同》及补充协议赋予的约定解除权，故恒大新城公司依据《成都恒大岷江新城商品房买卖合同补充协议》向向姗发出的《关于解除的通知》，对向姗不发生解除合同的效力，恒大新城公司与向姗签订的《认购书》仍在履行中。 关于向姗以“无理由退房”要求解除《认购书》并退还房款的理由是否成立的问题。双方签订的《认购书》中约定，向姗须于2019年9月10日前支付首期房款76891元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，向姗按约支付了76891元房款，但双方未按《认购书》约定的时间签署《商品房买卖合同》，庭审中证人向某陈述，双方将签订《商品房买卖合同》的时间约定为付完款后，向姗也陈述售楼人员告知其交清房款后再签订《商品房买卖合同》。恒大地产集团有限公司的“无理由退房”政策适用期间是自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前，本案不符合恒大地产集团有限公司提出的“无理由退房”的适用期间。同时，本案中，向姗应按照双方签订的《认购书》的约定，向恒大新城公司交纳分期房款，向姗在交纳了首期款后，未按合同约定交纳第二期及后续剩余房款，构成违约。恒大地产集团有限公司的“无理由退房”政策适用原则是购房人已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，本案不符合恒大地产集团有限公司提出的“无理由退房”的适用原则。综上，向姗无权依据恒大地产集团有限公司提出的“无理由退房”政策请求解除其与恒大新城公司签订的《认购书》。 关于向姗的购房资格的问题。根据成都市人民政府办公厅于2018年5月15日发布的《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》的要求，在新津区新购买商品住房或二手住房的，购房人应具有本市户籍，或非本市户籍但在本市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上。本案中，向姗户籍地为四川省仁寿县并非成都市户籍，且未在本市就业，向姗不符合成都市限购政策的购房条件，双方签订的《认购书》事实上不能履行，本院依法解除双方签订的《认购书》。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”及第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，在签订《认购书》的过程中，双方均应遵循诚实信用原则，履行相应义务。证人向某陈述，向姗在看房时询问售楼人员他不具有购房资格能否购买，售楼人员告知没有购房资格可以先购买，等房屋交付使用的时候具有资格就行了。恒大新城公司陈述，签订《认购书》时，向姗承诺可以提供成都市稳定就业证明和社保缴费证明，具有购房资格，现向姗否认做出过该承诺，恒大新城公司未提交证据证明向姗作出过此承诺，也未提交证据证明其核实过购房人具备购房资格。本案中，向姗明知其不具有购房资格却与恒大新城公司签订《认购书》，恒大新城公司在销售过程中应审慎核查购房人是否具有购房资格，但其未尽到该核查义务。因此，双方均对《认购书》无法继续履行，继而解除存在过错，且过错相当，恒大新城公司无权继续收取向姗交纳的包括定金在内的房款，向姗亦无权主张利息。本院对向姗要求恒大新城公司退还购房款96891元的诉讼请求予以支持，对其主张的利息不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除向姗与新津恒大新城置业有限公司于2019年9月8日签订的《成都恒大岷江新城商品房认购书》； 二、新津恒大新城置业有限公司在本判决生效之日起十日内退还向姗购房款96891元； 三、驳回向姗的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取1111元，由新津恒大新城置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  杨 鑫 二〇二〇年十一月十二日 法官助理  谭小雨 书 记 员  罗韵婵