广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1696号上诉人（原审原告）：清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省清远市。法定代表人：罗灵聪，该公司执行总监。委托诉讼代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷健婷，广东中肯律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：颜宇魏，男，汉族，1982年4月20日出生，住广东省清远市清新区***************。原审第三人：陈清燕，女，汉族，1978年4月15日出生，住广东省清远市清新区**************。原审第三人：清远市****地产中介有限公司。住所地：广东省清远市清新区。法定代表人：罗志聪，该公司经理。上诉人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司因与被上诉人颜宇魏、原审第三人陈清燕、清远市****地产中介有限公司居间合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初1949号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司上诉请求：一、依法撤销原判；二、判令被上诉人向上诉人支付30000元的中介服务费以及违约金（违约金以30000元为基准按月利率2%计算，从2019年2月25日起计算至被上诉人付清本息之日止）；三、判令被上诉人向上诉人支付律师费3500元；四、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、在原审第三人清远市****地产中介有限公司证明涉案交易是其与上诉人共同促成，且被上诉人及原审第三人陈清燕没有提出相反抗辩的情况下，一审法院认为上诉人没有证据证明其促成了被上诉人与原审第三人陈清燕的合同成立，实为认定事实错误。二、《服务收费确认书》是被上诉人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效。三、被上诉人拒绝支付居间报酬的行为，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定及《服务收费确认书》的约定，被上诉人应向上诉人支付30000元的中介服务费及以30000元为基准按月利率2%计算的违约金。且根据《限时销售合同》第十一条的约定，被上诉人还应承担本案的律师费及诉讼费。被上诉人颜宇魏经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见。原审第三人清远市****地产中介有限公司、陈清燕经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提出书面意见。清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司向一审法院起诉请求：一、判令颜宇魏向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付30000元的中介服务费、咨询费以及违约金（违约金以30000元为基准按月利率2%计算，从2019年2月25日起计算至颜宇魏付清本息之日止，现暂计至2019年5月15日的违约金为1580元）；二、判令颜宇魏向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付律师费3500元；三、诉讼费由颜宇魏负担。一审法院认定事实：2019年1月15日，清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司（乙方）与颜宇魏（甲方）签订《限时销售合同》，合同主要约定如下：一、限时销售的房地产情况：房地产地址：清远市清新区****************1408，房产证号：粤（2017）清远市不动产权第50053**。二、交易净收价格：830000元。三、中介服务费：甲方应将实际售价高于上述交易净收价的差额支付给乙方作为咨询服务费及中介服务费。四、限时销售（独家委托，下称限时）期限：签订本合同之日起至2019年4月15日。……十一、本合同自甲方签字摁手印、乙方签章即生效。甲、乙双方协商一致的，可变更或补充本合同内容，若履行合同发生争议的，双方应友好协商；无法协商解决的，由乙方注册地人民法院提起诉讼，败诉方承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用。合同由颜宇魏与清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司签名、盖章。清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司提交颜宇魏（卖方）与陈清燕（买方）、清远市****地产中介有限公司（经纪方）于2019年1月21日签订的《房屋买卖合同（三方协议）》（复印件），合同主要约定如下：第一条，买卖房屋地址为清远市清新区****************1408。第三条，该物业成交价为830000元。第九条，买卖双方确认独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，则视为交易成功，买卖双方同意支付经纪方中介服务费……且买卖双方同意，卖方于签订合同当天向经纪方支付0元作为咨询及中介服务费；买方于签订本合同当天向经纪公司支付8000元作为咨询及中介服务费。2019年3月4日，涉案房屋过户登记至陈清燕名下。清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司与颜宇魏因居间服务费的支付问题发生争议，清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司遂于2019年5月27日向一审法院递交起诉状提起民事诉讼主张权利。清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司为本案诉讼向广东中肯律师事务所支付律师费3500元。另查明，颜宇魏出具了《服务收费确认书》，内容为“本人颜宇魏现经清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司介绍出售位于清远市清新区****************1408物业，本人愿意支付30000元作为本次交易中介服务费、咨询费。上述费用缴交日期为过户当天，逾期交付该费用，则按日向经纪方交付相当于该费用百分之一的滞纳金，直至清偿之日止。该《确认书》作为《房屋买卖合同》之附件，具有同等法律效力。”。颜宇魏在确认人处签名，落款日期为空白。庭审中，清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司与清远市****地产中介有限公司主张双方为合作关系，由清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司提供了卖方，由清远市****地产中介有限公司提供了买方，买卖双方达成房屋交易合意后签订了合同。一审法院认为，本案系居间合同纠纷。一、关于合同的效力。清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司与颜宇魏签订的《限时销售合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。依法成立的合同，对双方具有法律约束力。二、关于报酬及违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”和第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”的规定，本案中，清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司提供的《房屋买卖合同》（三方协议）是复印件，且是颜宇魏与第三人陈清燕、清远市****地产中介有限公司所签订，经纪方为清远市****地产中介有限公司，并非清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司。清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司没有提供证据证实其促成了颜宇魏与第三人陈清燕的合同成立，其要求颜宇魏支付报酬，没有法律依据，一审法院不予支持。清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司认为颜宇魏出具了《服务收费确认书》，约定：“颜宇魏应于房屋过户当天向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付30000元的服务费，逾期交付费用的，则按日向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司交付相当于该费用百分之一的违约金，直至清偿之日止。”故颜宇魏应支付30000元的中介服务费、咨询费并支付违约金。由于《服务收费确认书》仅有颜宇魏的签名，没有书写日期，形成时间不明，且与双方共同签字确认的《限时销售合同》第三条约定的“甲方将实际售价高于上述交易净收价的差额支付给乙方作为咨询费及中介服务费”约定不符。据此，清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司请求颜宇魏支付中介服务费、咨询费以及违约金，一审法院不予支持。清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司与颜宇魏在《限时销售合同》中约定败诉方承担胜诉方律师代理费，由于本案清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司尚未胜诉，其要求颜宇魏支付律师费3500元，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决如下：驳回清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司的全部诉讼请求。本案受理费678元，由清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司负担。二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审经审查，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司的上诉请求范围进行审理。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：颜宇魏是否应向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付中介服务费30000元、违约金及3500元律师费。关于焦点问题。本案中，清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司与颜宇魏于2019年1月15日签订《限时销售合同》及事后签订的《服务收费确认书》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人均应依约履行各自的权利义务。该《限时销售合同》第八条明确约定，“限时销售（独家委托）期限内，甲方不得擅自终止本合同、自行出售该房地产或者另行委托其他公司及个人销售该房地产”，限时销售期限为签订合同之日至2019年4月15日。经审理查明，颜宇魏与陈清燕已签订《房屋买卖合同》，案涉房屋已于2019年3月4日过户登记至陈清燕名下，案涉房屋过户登记至陈清燕名下为限时销售期限。且，颜宇魏一、二审期间均未到庭参加诉讼，应视为其主动放弃抗辩权利，其出具的《服务收费确认书》亦表示案涉房屋出售后愿意支付30000元作为本次交易中介服务费、咨询费。该《确认书》作为《房屋买卖合同》之附件，具有同等法律效力。颜宇魏并未依《限时销售合同》的约定支付30000元，其行为已构成违约，故清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司主张颜宇魏应支付中介服务费30000元理据充分，本院予以支持。至于上诉人关于违约金的请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于律师费问题。鉴于清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司与颜宇魏签订的《限时销售合同》中约定：若双方发生纠纷无法协商解决的，起诉后败诉方承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用。且清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司提供了委托代理合同、广东中肯律师事务所出具的律师费增值税发票等证据材料予以证明律师费已实际发生。故本院对清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司要求颜宇魏承担3500元律师费的主张，予以采纳。综上，上诉人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司的上诉主张理据充分，本院对其上诉请求予以支持。一审法院认定事实错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省清远市清新区人民法院（2019）粤1803民初1949号民事判决；二、限颜宇魏于本判决发生法律效力之日起十日内向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付咨询费及中介服务费、律师费合共33500元；三、驳回清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费678元，由清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司负担40元，由颜宇魏负担638元。二审案件受理费678元，由清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司负担40元，由颜宇魏负担638元。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 钟莹莹审 判 员 成振平二〇二〇年十一月二日法官助理 张聪聪书 记 员 林月敏