江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1003民初6451号原告：王燕，女，1985年1月22日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：樊洁白，江苏理华律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳，江苏理华律师事务所实习律师。被告：北京惠信端泰商业地产有限公司扬州分公司，住所地扬州市邗江区兴城西路**（星河汇水街）16-101。代表人：于瞳瞳，该公司负责人。被告：北京惠信端泰商业地产有限公司，住，住所地在北京市西城区复兴门内大街********/div>法定代表人：王颖林，该公司董事兼经理。两被告共同委托诉讼代理人：吉海清，江苏仁方律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：李艳秋，江苏仁方律师事务所律师。原告王燕与被告北京惠信端泰商业地产有限公司扬州分公司（以下简称惠信端泰扬州分公司）、北京惠信端泰商业地产有限公司（以下简称惠信端泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法先适用简易程序公开开庭审理，后因案情复杂，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王燕及其委托诉讼代理人樊洁白，被告惠信端泰扬州分公司、惠信端泰公司的共同委托诉讼代理人吉海清、李艳秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王燕向本院提出诉讼请求：1.解除原告王燕与被告惠信端泰扬州分公司签订的房屋租赁合同；2.被告惠信端泰扬州分公司返还原告租赁房屋装修押金6000元、水电押金3000元、履约保证金53915元，合计62915元；3.被告惠信端泰扬州分公司赔偿原告王燕案涉房屋剩余两年一个月的装修折旧款451000元，2019年2月24日至2019年6月24日期间的停业损失36万元，合计811000元（停业损失暂计算至2019年6月24日，自2019年6月25日起，按照每月9万元的标准，计算至案涉房屋租赁合同实际解除之日止）；4.被告惠信端泰扬州分公司退还原告王燕已缴纳的租金5万元；5.被告惠信端泰扬州分公司赔偿原告王燕违约金50835元；6.被告惠信端泰扬州分公司向原告王燕出具其缴纳租金对应的增值税专用发票；7.被告惠信端泰公司为被告惠信端泰扬州分公司承担共同还款责任；8.被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告王燕撤回第6项诉讼请求。事实和理由：2018年3月26日，原告与被告惠信端泰扬州分公司签订一份《房屋租赁合同》，约定由原告承租位于扬州市X幢X室中X号商铺，即现X幢X号商铺，房屋总面积171.16平方米，租赁期限为3年61天，自2018年4月1日至2021年5月31日，其中61天为装修免租期。2018年6月1日至2019年5月31日的年租金为206162元；2019年6月1日至2020年5月31日的年租金为219256元；2020年6月1日至2021年5月31日的年租金为231152元；租金3个月一付，由原告与被告惠信端泰扬州分公司以合同附件的形式作了详细约定，此外，原告与被告惠信端泰扬州分公司还约定，合同履约保证金为53915元，原告于本合同签订当日支付了相应款项，并在进场装修时，应被告惠信端泰扬州分公司要求向其支付装修押金6000元，但在原告开业当天，租赁房屋便发生了大面积漏水的情况，原告为此与被告惠信端泰扬州分公司多次进行了沟通，要求被告惠信端泰扬州分公司对漏水部分进行维修，被告惠信端泰扬州分公司起初以漏水为相邻租户导致为由，拒不承担维修责任，后又以书面发函的形式，谎称已经对租赁房屋进行了维修，但事实上案涉房屋漏水事宜，被告惠信端泰扬州分公司从未组织人员进行过任何处理。基于被告惠信端泰扬州分公司交付的房屋有上述严重的漏水问题，已经影响了原告的正常经营，原告便多次要求被告惠信端泰扬州分公司妥善处理完房屋漏水事宜后，再支付当期租金，但被告惠信端泰扬州分公司却未予理睬，只是催要租金,并在合同租期内，采用断电、锁门的方式，阻止原告的正常经营。2019年4月24日，被告惠信端泰扬州分公司发送一份《解约通知函》，以原告逾期支付租金为由，告知解除与原告签订的《房屋租赁合同》，并要求原告支付相关费用。原告收到被告惠信端泰扬州分公司上述解除通知后，为了保留房屋存在质量问题的证据，委托扬州鑫园工程质量检测有限公司对案涉房屋进行了质量检测，检测结果显示房屋不符合国家相关验收规范要求，即房屋本身存在质量问题。嗣后，原告于2019年5月5日、5月16日向被告惠信端泰扬州分公司回函，要求被告惠信端泰扬州分公司赔偿因其违约行为给原告造成的损失，并要求被告惠信端泰扬州分公司直面房屋漏水问题，但被告惠信端泰扬州分公司未给任何答复。综上，原告认为被告惠信端泰扬州分公司在出租房屋存在严重质量问题的情况下，违法向原告发出解除合同的通知，并在租期内，采用断电、锁门的方式，影响原告正常经营，已严重违反原告与被告惠信端泰扬州分公司当初签订合同的目的，被告惠信端泰扬州分公司作为被告惠信端泰公司的分支机构，其民事责任应由两被告共同承担。故原告提起诉讼，请求判如所请。被告惠信端泰扬州分公司、惠信端泰公司共同辩称：1.原告与被告惠信端泰扬州分公司所签订的房屋租赁合同因原告未按约定支付房屋租金、商管费，被告惠信端泰扬州分公司已向原告发出解约通知函，该房屋租赁合同已依法解除；2.原告主张退还履约保证金不具备退还的条件，根据约定，原告需将装修恢复原状后才予以退还，房屋装修押金、水电押金可以退还；3.原告主张房屋存在质量问题要求被告惠信端泰扬州分公司承担剩余租期的装修折旧款、停业损失以及要求退还已经缴纳的房屋租金没有事实和法律依据，在房屋租赁合同履行过程中被告方不存在违约行为，原告要求被告惠信端泰扬州分公司承担违约金也没有事实依据;4.被告惠信端泰扬州分公司已经向原告出具了相应的房屋租金的增值税专用发票，因此原告的该项请求也是不能成立;5.被告惠信端泰公司不同意承担共同还款责任。因为惠信端泰扬州分公司依法不承担相应的责任，则惠信端泰公司不应当与惠信端泰扬州分公司共同承担法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据双方提供的证据，本院认定事实如下：2018年3月26日，原告王燕（乙方）与被告惠信端泰扬州分公司（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于扬州市X幢X室中X号商铺，即现X幢X号商铺出租给乙方开设居酒屋，房屋总面积171.16平方米，租赁期限为3年61天，自2018年4月1日至2021年5月31日，其中2018年4月1日至2018年5月31日共61天为装修免租期。2018年6月1日至2019年5月31日的年租金为206162元；2019年6月1日至2020年5月31日的年租金为219256元；2020年6月1日至2021年5月31日的年租金为231152元；租金3个月一付，原告与被告惠信端泰扬州分公司以合同附件的形式详细约定了租金支付明细及时间表，乙方应于每期到期前的15天前向甲方支付下期租金。乙方应在签订本合同的当日内向甲方支付履约保证金53915元，第一期租金51964元，如乙方未按期支付上述费用，则本合同自动终止，乙方已支付的定金不予返还。甲方同意给予乙方2018年4月1日至2018年5月31日共61天为乙方免租装修期，乙方确认并同意甲方向乙方提供61天的免租装修期是基于乙方全面履行本合同义务，没有出现逾期支付租金及其他违约行为的前提下给予乙方的优惠，在租赁期内如乙方逾期支付租金或违反约定单方解除本合同的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不完全享受前述61天的免租期，乙方应在甲方要求的期限内按本合同约定的第一期租金标准向甲方补交该期间的租金，且乙方支付的履约保证金不予退还。本合同履行期不满1年解除本合同的，乙方向甲方补交租金为3个月的租金标准；本合同履行期不满2年解除本合同的，乙方向甲方补交租金为2个月的租金标准；本合同履行期不满3年解除本合同的，乙方向甲方补交租金为1个月的租金标准。商管费按建筑平米计算：建筑平米171.16平米，0.3元/平米/日，每年合计商管费18742元，由乙方与商业管理公司签订管理合同，并由乙方自行向商业管理公司交纳商管费，乙方应在签订本合同的当日内向甲方支付水电费押金3000元、免租期内商业管理费3132元、第一期商业管理费4724元。如乙方未按期支付上述费用，则本合同自动终止，乙方已支付的定金不予退还。乙方应按合同规定如期支付租金及其它根据合同约定应向甲方支付的其他费用。如逾期支付租金，则每逾期一日按未付租金总额的万分之五的标准向甲方支付逾期付款金，超过20天则甲方有权单方解除合同，除此之外甲方有权要求相关部门停水停电，直至乙方交纳租金之日止，因停水停电给乙方造成的任何损失由乙方自行承担。本合同签订后，履约保证金于本合同期满，乙方完全履行本合同全部条款，付清所有费用，并办理完毕组织验收交接手续后且45个工作日内无任何客户索赔、投诉等问题，乙方向甲方提供登记文件上注册地址全部从商铺转出的证明的情况下无息返还乙方。本合同如提前终止、解除或届满后5日内，乙方应拆除及取回乙方所有设施，设备之一部分或全部、装修，将承租商铺恢复原状交还甲方，但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体（经甲方同意且合法之变更除外）。除本合同明确的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约，如甲方违约，应向乙方赔偿当期租赁年度3个月租金的违约金，如乙方违约，乙方应向甲方赔偿当期租赁年度3个月租金的违约金。合同签订后，原告王燕按约向被告惠信端泰扬州分公司交纳装修押金6000元、水电押金3000元、履约保证金53915元，进场装修并经营X居酒屋，陆续向被告惠信端泰扬州分公司支付租金、商管费至2019年2月28日。2019年3月1日以后的租金、商管费未按期交纳。2019年2月22日，针对原告投诉承租房屋漏水问题，被告惠信端泰扬州分公司员工通过微信向原告发出答复意见书：1、关于你投诉房屋漏水问题，项目部已于2018年6月组织工程人员、运营人员及专业防水人员对商铺进行检查，漏水原因是其楼上商铺磁场地露台未做防水造成。项目部于7月约谈“磁场”负责人石小小及贵方负责人，以我项目在场确认下达成解决办法：漏水责任方为“磁场”，由“磁场”限期进行维修，“磁场”也承诺于2018年冬季对露台进行防水改造……现“磁场”于2018年12月露台防水已做，贵方2019年1月仍反映房屋漏水，经双方协商，同意聘请相关专业机构对商铺漏水情况进行检测，并判定责任归属，针对判定结果向责任方索取合理赔偿。2.关于催收租金断电问题，根据公司财务规定及合同条款约定，商户租金未按期缴纳的，自第8日起开始计算，每逾期一日，按应交相应费用的每日万分之五标准额外收取违约金，逾期15日仍未缴纳的，则自第16日起甲方有权停水停电。逾期20日仍未缴纳的，甲方有权终止合同。经调查，贵方2018年9月1日至2018年11月30日及2018年12月1日至2019年2月28日两期租金逾期缴纳产生的滞纳金至今未全部缴纳。对于欠缴两时段滞纳金的问题，商户“X”表示2月底前尽快补缴齐……2020年4月16日，被告惠信端泰扬州分公司向原告王燕发出《解约通知函》，该通知函落款处没有加盖被告惠信端泰扬州分公司印章。2020年4月24日，被告惠信端泰扬州分公司又向原告王燕发出《解约通知函》，载明：……我司已按合同约定将承租房产交付您，但您并未按照合同约定如期支付租金，我司多次向您催讨，但您均以各种理由推诿，不予支付，给我司造成了重大损失，鉴于此，我司郑重通知您：1.根据《房屋租赁合同》约定，由于您逾期支付租金已超过20日，属于严重违约行为，我司决定自今日即2019年4月15日正式解除与您签订的《房屋租赁合同》；2.根据《房屋租赁合同》约定，请您于2019年4月25日前将承租房产恢复原状，向我司交还房屋；3.请您在2019年4月25日前向我司支付自2019年3月1日至2019年4月15日欠缴的租金25982元、商管费2362元，滞纳金1105元（此后的房屋占有使用费截止您实际搬离之日按《房屋租赁合同》约定租金标准支付），合计金额29449元并根据租赁合同之约定承担各项违约责任；4.如您逾期未能足额缴纳上述租金，我司将根据《房屋租赁合同》约定对您店内设施设备自行处置；5.务请您对上述事宜高度重视并妥善处理，否则，我司将启动必要的法律措施（包括但不限于提起诉讼，要求您赔偿损失等），追究您的法律责任，因此造成的一切后果由您自行承担。届时恕不另行奉告！落款处加盖被告惠信端泰扬州分公司印章，日期为2019年4月15日。2019年4月27日，扬州鑫园工程质量检测有限公司受原告的单方委托对案涉房屋进行检测，出具报告结论为该地面积水不应与上一层及地下层存在因果关系，应为同层外立面漏水而致，不符合国家相关验收规范要求。2019年5月5日，原告以X居酒屋名义向被告惠信端泰扬州分公司寄送工作联系函，载明：你司关于解除与我方位于扬州市兴城西路325号9幢101室中204、205号商铺《房屋租赁合同》的通知文件已收悉，现我单位正式通知你司如下：一、因你司向我单位出租商铺从交付之日起即存在漏水情形，我单位多次联系你司要求对漏水进行维修，但你司不仅从未履行出租人应尽的合同义务及法律义务，还采取恶劣的断电及锁门措施，导致我单位无法有效使用租赁房产，并严重影响我单位开展正常经营活动，现我单位同意与你司解除房屋合同，请你司于2019年5月8日前安排专人与我单位办理房屋交接手续。二、因你司违反出租人最根本的合格交付义务，导致我单位在投入大量资金进行装修添置设备设施后，无法实际使用租赁房屋，现已产生各项经济损失……请你司在安排专人进行退房交接时一并与我单位进行结算……2019年5月16日，原告又以X居洒屋名义向被告惠信端泰扬州分公司寄送工作联系函，载明:关于你司要求解除与我方位于扬州市X幢X室中X号商铺《房屋租赁合同》事宜，我单位已书面通知你司共同办理交接事宜，但鉴于你司对租赁房屋漏水原因有不同说辞、看法，我单位再次声明如下：你司于回复函中表示在我单位告知你司房屋漏水情形后，你司已组织人力物力进行排查并协调相关责任方进行维修。但事实是你方未组织人员对漏水部位进行维修……为明确双方权利义务，我单位要求你司与我单位共同委托鉴定机构对漏水部位再次进行鉴定，以共同确认相关漏水原因。为避免影响房屋交接，请你司对于上述要求尽快决定并予回复。2019年1月12日，扬州市公安局邗江分局蒋王派出所接处警工作登记表载明的内容为：2019年1月12日，民警到达蒋王水街商管处，当事人王燕坐在地上，民警再三询问其是否受伤，该王称被人打了（后称没有被打），民警调阅监控，监控显示该王自己坐在了商管处门口。民警向双方了解详情，王燕称商管处拉了自己位于料理店的水电，自己来找商管处要说法，商管处负责人李辉称春风十里有2340元管理费滞纳金未交，王燕称自己店铺渗水且商管处不负责，商管处称渗水是其隔壁店磁场的原因。民警将三方负责人约至派出所，建议三方约定时间确定渗水原因后承担各自责任。2019年4月24日，扬州市公安局邗江分局蒋王派出所接处警工作登记表载明的内容为：2019年4月24日16时许，X经营者王艳称商铺门被X物业上锁无法进入，物业方认为王艳违反合同在先，并称已解除双方合同关系，拒绝开锁。后民警告知双方通过法律途径解决问题。2019年9月16日，在本院审理被告惠信端泰扬州分公司起诉原告王燕房屋租赁合同纠纷一案中，委托苏交科集团检测认证有限公司对案涉房屋是否漏水及漏水的原因进行鉴定，该公司于2019年12月10日作出鉴定意见：案涉商铺存在渗漏现象，该现象与外墙（砼砌块墙体下部）防水层防水功能已失效有因果关系。2020年5月29日，本院委托江苏金宁达房地产评估规划测绘咨询有限公司对案涉房屋内部固定装修装饰进行司法鉴定价值评估，该公司于2020年6月20日出具报告，确定估价对象在价值时点的市场价值为139529元。另原告王燕主张其停业损失等，其提供的证据为原告2018年6月15日至2019年2月2日期间收银系统的营业收入等，惠信端泰扬州分公司对这些证据均不予认可。本院在审理过程中，组织双方交接承租房屋时，原告愿意交接承租房屋，被告惠信端泰扬州分公司要求原告必须恢复原状方才接受房屋，原告拒绝恢复原状，致承租房屋至今未能交接。原告与被告惠信端泰扬州分公司间的房屋租赁合同是否已解除？对合同的解除谁方承担违约责任？二、被告惠信端泰扬州分公司应否退还原告履约保证金？应否赔偿原告的装修折旧款和停业损失？应否退还原告已缴纳的租金并承担违约金？对于争议焦点一，本院认为，房屋租赁合同已于2019年5月5日解除，双方对合同的解除均有违约责任，均有过错。理由如下：1.合同约定因原告自身原因逾期支付租金20天以上，被告惠信端泰扬州分公司有权单方解除租赁合同。由于原告未按期履行给付租金的义务，被告惠信端泰扬州分公司依据合同约定于2019年4月24日向原告发出盖有公司印章的《解约通知函》，但是在被告惠信端泰扬州分公司发《解约通知函》之前，原告已经多次向被告反映案涉房屋漏水事宜，要求被告惠信端泰扬州分公司进行处理，并要求在被告惠信端泰扬州分公司处理好漏水事宜后再交纳租金，但被告惠信端泰扬州分公司未能及时解决，存在违反合同约定的行为，故被告惠信端泰扬州分公司单方发出《解约通知函》，不能达到解除合同的效力。2.被告出租的房屋存在漏水的情形，依照《合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。原告可以自行对漏水进行维修，而不是直接拒绝交纳房租，并且房屋部分位置漏水是否就导致全部承租房屋均不符合出租物使用条件，原告未能提供证据证明，故原告拒不交纳房租，也存在违反合同约定的行为。3.2019年5月5日，原告向被告惠信端泰扬州分公司发出工作联系函同意被告提出的解除合同，本院认为此时双方的房屋租赁合同视为双方协议解除。针对争议焦点二，本院认为，被告应退还原告交纳的履约保证金，因为依据双方间租赁合同约定，履约保证金于本合同期满，原告完全履行本合同全部条款，付清所有费用，并办理完毕组织验收交接手续后且45个工作日内无任何客户索赔、投诉等问题，原告向被告惠信端泰扬州分公司提供登记文件上注册地址全部从商铺转出的证明的情况下无息返还原告。现合同已解除，双方对合同的解除均有违约行为，均有过错，本院在被告惠信端泰扬州分公司起诉原告给付租金返还承租房屋，已判决给付部分租金并返还房屋，为减少诉累，本院酌定被告退还原告80%的履约保证金，即43132元（53915×80%）。本院认为，因双方违约导致本案的租赁合同解除，由于双方对租赁合同的解除均有过错，被告惠信端泰扬州分公司应赔偿原告剩余租赁期内装修残值损失，本院酌定被告赔偿原告60%即83717.4元（139529×60%）。至于原告要求被告赔偿其停业损失，由于实际经营过程中也受生产成本、经营能力、市场变化等不确定因素影响，既可能产生利润，也可能会造成损失，且原告未能提供充分证据证明其停业损失，故本院不予支持。关于原告要求被告惠信端泰扬州分公司退还原告已缴纳的租金并承担违约金，本院认为，双方对租赁合同的履行均有违约行为，原告要求被告惠信端泰扬州分公司退还已缴纳的租金，无法律和合同依据，本院不予支持。双方均违约，原告要求被告惠信端泰扬州分公司承担违约金，本院也不予支持。综上所述，原告与被告惠信端泰扬州分公司间的租赁合同，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应全面履行合同约定的义务，被告辩称案涉房屋不存在严重漏水情形，苏交科集团检测认证有限公司出具的鉴定意见不能作为定案依据，因该鉴定意见是经双方当事人共同确定的具有相应鉴定资格的鉴定人依法作出，且与双方间的往来函件载明的房屋有漏水情形基本相符，与原告委托的鉴定机构的鉴定结论相符，故被告的辩称本院不予采纳。由于因双方违约导致本案租赁合同的解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告要求被告退还履约保证金，本院酌情予以支持。原告要求被告退还装修押金6000元、水电押金3000元，符合法律规定和合同约定，被告亦同意，本院予以支持。原告要求被告赔偿剩余租赁期内装修残值损失，本院酌情予以支持。原告要求被告赔偿停业损失、退还已交纳租金、要求被告承担违约金，本院均不予支持。被告惠信端泰扬州分公司系被告惠信端泰公司设立的分公司，其不具有法人资格，其民事责任由惠信端泰公司承担，故如果被告惠信端泰扬州分公司不能完全偿还上述债务，则由被告惠信端泰公司对不能清偿部分承担补充偿还责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告王燕与被告北京惠信端泰商业地产有限公司扬州分公司签订的房屋租赁合同于2019年5月5日解除；二、被告北京惠信端泰商业地产有限公司扬州分公司应于本判决生效之日起十日内向原告王燕退还装修押金6000元、水电押金3000元、履约保证金43132；三、被告北京惠信端泰商业地产有限公司扬州分公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告王燕剩余租赁期内装修残值损失83717.4元；四、如被告北京惠信端泰商业地产有限公司扬州分公司不能完全偿还上述债务，则由被告北京惠信端泰商业地产有限公司对不能清偿部分承担补充偿还责任。五、驳回原告王燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13548元，鉴定费1612元，合计15160元，由原告王燕负担10563元，由被告北京惠信端泰商业地产有限公司、北京惠信端泰商业地产有限公司扬州分公司共同负担4597元（此款原告已垫付，由两被告于履行判决确定义务时一并给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  瞿森斌审 判 员  毛晶晶人民陪审员  刘向阳二〇二〇年十一月十八日法官 助理  张佳佳书 记 员  陈芳园