广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初6903号 原告：芦燕芳，女，1967年7月15日出生，汉族，户籍所在地：广东省佛山市南海区，现住南宁市。 被告：朱海传，男，1970年6月15日出生，汉族，住广州市荔湾区。 原告芦燕芳与被告朱海传房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告芦燕芳、被告朱海传到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告芦燕芳向本院提出诉讼请求：1.被告退回2020年2月25日至2020年3月24日已交租金1800元。2020年3月25日至2020年4月24日已交租金按每月1800元半价（900元）收取，共计退回已交租金2700元；2.被告退回2020年4月25日至2020年7月24日已交的3个月租金5400元；3.被告退还原告已先交的二个月已期满的租约合同保证金3600元；4.合同期间的物业管理费、水电费自2019年10月25日至2020年7月24日止由被告承担；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、原、被告双方于2019年7月19日签订《钻石广场写字楼租赁契约》，约定原告承租 被告坐落于南宁市兴宁区，用作广西南宁群鼎地产有限公司住所地用途，每月租金1800元，承租期限自2019年7月25日止2020年7月24日止。依据合同第十条约定，2020年2月至4月是新型冠状病毒疫情严重期间，原告响应国家有关规定，该期间停止案涉出租房的正常使用。依据有关规定，新型冠状病毒疫情是不可抗力自然因素，各出租门店（店铺）的单位及私人业主一律不得收取这一阶段的出租费。并且被告自2019年10月24日起至2020年7月24日一直停止该出租房的供电导致原告合同期间不能正常使用该房屋。二、2020年4月25日至2020年7月24日期间，原告公司不能正常使用该房屋，主要原因在于被告用已出租的房屋存放货物（或短租他人使用），并张贴出租、急售该房屋广告，故意利用业主身份要求物业对该房屋停电，致使原告无法正常使用该房屋，故请求法院判令被告退回上述三个月租金5400元。三、原告在与被告签订租赁合同时，向被告缴纳保证金3600元，合同约定租赁期满保证金如数退还，现上述租赁合同已期限届满，原告表明不再续租，并要求被告退回保证金，但被告至今未退还。四、2019年10月30日至2020年4月30日期间，原告没有收到有关钻石广场第18层Ｂ2房的缴纳物业管理费、水电费等费用缴纳通知（实质上述期间该出租房一直停电），主要原因是业主向物业反映出租房退租，物业也向租户停发了缴费通知，故物业水电费应由业主缴纳，与租户无关。2020年5月，原告到物业管理处要求恢复供电，物业则要求缴纳该房屋自2019年11月至2020年3月的公摊水电费148元，2019年11月至2020年4月物业费、公共维修基金、垃圾清理费共计635.4元，以上总合计783.4元（合同并没有约定公共维修基金由租户承担）。原告于2020年5月12日按物业要求缴 纳813元费用，后物业告知业主不同意供电，并退回原告已缴纳的物业水电费813元。证据证明，2019年10月25日至2020年7月24日合同期间，被告没有供电致使原告不能正常租用该出租房，过错在于被告业主方，请求法院判令上述出租房2019年10月25日至2020年7月24日期间的物业费、水电费等费用由被告承担。 被告朱海传辩称，一、原告原先仅要求被告退还疫情期间交的租金，原告的该项主张没有法律依据，全国这么多业主在疫情期间出租，并没有百分之百都不收租户的租金。二、原告要求被告退回2020年4月25日至7月24日交的租金，既然原告认为房子不适合用或不想继续使用，为什么还继续交租给我。三、被告愿意退回保证金3600元，但前提是原告恢复房屋原状并支付欠缴的物业费、水电费。四、物业费、水电费不应由被告承担。原告既然交了租金就证明原告有继续租房的意愿，肯定是由承租方去承担物业费、水电费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 南宁市兴宁区房（建筑面积：39.17平方米）属被告朱海传单独所有。 2019年7月19日，原告芦燕芳（乙方、承租方）与被告朱海传（甲方、出租方）签订一份《钻石广场写字楼租赁契约》，主要约定：第一条、甲方自愿将座落南宁市兴宁区朝阳路66号（街）钻石广场第十八层B2号房的房屋（房屋建筑面积39.17平方米）出租给乙方使用。第二条、甲乙双方议定租赁期为壹年，月租金为1800元，租赁期限自2019年7月25日至2020年7月24日止。租金按季度结算，由乙方在每季度的前五日内交付给甲方，租期未到，租金不退。第三条、为确保房屋设备及公用设施不遇人为损坏，乙方在本合同签订时，须向甲方缴纳保证金3600元，租赁期满退租时，如房屋设备完好，则保证金如数退还，如有损坏，应照价赔偿。第六条、1、乙方如果拖欠租金，每日按拖欠租金金额的千分之五支付滞纳金，乙方如拖欠租金达七天的，甲方有权收回出租之房屋，费用按第八条乙方的违约责任执行，保证金不予退回。2、租赁期满或合同解除或逾期拖欠租金达七天的，如乙方逾期不搬迁，因此造成甲方的一切经济损失由乙方负责，甲方有权处理乙方房屋内的所有财产。3、租赁期满后，乙方必须将租赁场地及设施按原样交付给甲方。需要修复的由乙方负责修复，否则，甲方有权扣抵保证金作修复费用。4、甲方保证上述房地产符合出租房屋使用要求。如需出卖或抵押上述房地产，甲方将提前一个月通知乙方。甲方在B2号房配套有分体式空调，空调的日常维护，故障维修及添加雪种等费用由乙方自理，如空调出现老化而不能正常使用了，由乙方自行安装更换空调。第八条、为确保本合约双方如期履行，如甲方提前收回该出租房屋，须赔偿乙方3600元作为违约金，如乙方提前退租，则保证金不予退回。如在租赁过程中，乙方拖欠各项费用，乙方不得以任何理由用保证金冲抵任何费用，保证金直接冲抵违约金。第九条、乙方租用期间，需要配合相关物业服务部门工作，所使用的水、电由物业服务部门供给。水、电、物业费、垃圾清运费、水电公摊等费用按实际用数及有关部门规定价格计收，由乙方每月按时前往物业公司结清。逾期七日不交者，甲方有权停止供应水、电，并终止合同（物业管理费及垃圾清运费按物业公司现行的公式标准执行缴纳）。第十条、因不可抗力的自然灾害、火灾、被盗等原因造成甲、乙方财产损失的，互不承担对方责任。如因乙方过失引发的火灾，所产生的损失由乙方承担。 合同还就其他事项作出约定。 原告芦燕芳已缴清2019年7月25日至2020年10月24日期间的租金。另原告于2019年10月25日向被告转账支付租金5400元，于2020年1月26日向被告转账支付租金5400元，于2020年4月30日向被告转账支付租金1800元，于2020年5月27日向被告转账支付租金1800元，于2020年6月26日向被告转账支付租金1800元，共计10800元。 南宁市万茂物业管理有限公司于2019年10月23日出具案涉租赁房屋2019年10月1日至10月23日水、电费表，载明实收水费9.9元、实收电费101.6元，实交水电费总金额111.5元，并备注“退租，结算完10月24日”字样。 原告于2020年5月12日向南宁市万茂物业服务有限公司支付案涉租赁房屋的物业费、水电费共计813元，南宁市万茂物业服务有限公司征求被告业主方意见，业主答复该物业公司原告未交租金，不予供电，原告当场要求南宁市万茂物业服务有限公司退回已交物业费、水电费，南宁市万茂物业服务有限公司当日即如数退回原告已缴纳的813元。 南宁市万茂物业服务有限公司于2020年10月14日出具《18楼B2号房积欠费用表》，载明2019年11月至2020年7月期间，案涉租赁房屋一直欠缴物业管理费、公共维修基金、垃圾清运费、水电费及公摊水电费等费用共计1229.5元（其中2019年11月至2019年4月费用共计813元，2019年5月至2019年7月费用共计416.5元），且该期间基本上未产生水电费用，仅产生公摊水电费用和使用了3立方水量。 南宁市万茂物业服务有限公司述称，原先南宁市兴宁区朝阳路66号钻石广场第十八层B1号房和B2号房两间房屋于2019年7月25日一起出租，后承租人因合同租期未到违约提前于2019年10月24日退租，原承租户已缴清2019年7月25日至2019年10月31日期间的物业费、水电费。由于物业公司一直未被告知18楼B2号房仍继续租用，故未予通电。案涉房屋在2019年10月24日至2020年7月24日期间一直处于断电状态。 原告芦燕芳在案涉房屋租赁期间放置有一套沙发和一台空调。被告朱海传亦在案涉房屋租赁期间存放有货物。 另查明，广西南宁群鼎地产有限公司成立于2019年8月30日，公司法定代表人为原告芦燕芳，公司住所为南宁市兴宁区。 本院认为，原、被告双方签订的《钻石广场写字楼租赁契约》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。 关于新冠肺炎疫情期间租金应否减免的问题。原告租用房屋并非经营性商铺，其自述租用房屋实际用于广西南宁群鼎地产有限公司住所地用途，但公司在疫情发生前一直处于筹备阶段，尚未实际营业。现原告既无证据证明新冠疫情或疫情防控措施对承租人营收实际产生了重大影响，也未提交据以主张租金减免的有关政策文件，且原告在疫情发生前已存在未依约履行缴纳物业费、水电费义务的违约在先情形。故基于上述理由，原告以新冠肺炎疫情属不可抗力为由主张减轻或免除合同责任，于法无据，本院不予支持。 关于被告应否退回2020年4月25日至2020年7月24日租金的问题。被告主张原告存在未按时缴纳租金的情形，根据前述查明事实可知，原告已依约向被告支付了截至2020年4月份的租金，同时在2020年4月30日向被告支付了2020年5月的租金，虽然其支付租金的时间和数额确与每季度前五日内按季度付租的合同约定不相符合，但此仅为原告的瑕疵履行行为，原告在2020年5月12日前往物业公司补缴物业、水电费时并未存在拖欠以往租金的行为。被告未提交证据证明其在收到原告4月底支付的租金后曾向原告履行告知及催收义务，应视为被告认可租金缴纳方式的变更。故被告在未作合理催告和事先通知且原告未欠付以往租金的情形下，自行告知物业公司采取断电强制手段，导致原告无法正常使用承租房屋及合同目的无法实现，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原告主张被告退回2020年4月25日至2020年7月24日的已付租金5400元，有事实及法律依据，本院予以支持。 关于被告应否退还合同保证金的问题。案涉租赁契约第九条约定，水、电、物业费、垃圾清运费、水电公摊等费用按实际用数及有关部门规定价格计收，由原告每月按时前往物业公司结清。根据该条约定，原告缴纳物业、水电等费用并不以物业公司是否发出缴费通知为前提，而应当每月自行前往物业公司缴费。而原告实际于2020年5月12日才前往物业公司打算补缴2019年11月至2020年4月的费用共计813元，存在长期逾期未按合同约定缴纳物业、水电等费用的违约情形。基于前述事实，根据案涉租赁契约第八条“如在租赁过程中，乙方拖欠各项费用，乙方不得以任何理由用保证金冲抵任何费用，保证金直接冲抵违约金。”之约定，原告主张被告退还合同保证金3600元，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于2019年10月25日至2020年7月24日期间案涉租赁房屋的物业管理费、水电费等费用由哪方承担的问题。首先，前述已论，原告在2020年5月12日前往物业公司补缴费用时并未存在拖欠以往租金行为，被告在未作合理催告和事先通知的情形下，无权对承租人采取断电措施，其对此应承担相应的违约责任。本院前述已认定被告退回2020年4月25日至2020年7月24日期间租金，该期间产生的物业、水电等费用亦应由被告自行承担。其次，对于2019年10月25日至2020年4月24日期间产生的物业费等费用。原告作为承租人既未按合同约定每月自行前往物业公司缴清各项费用，也未提供证据证实其在该期间内对房屋断电事由向被告及物业公司主张过权利，应视为承租人对该期间房屋处于断电状态并无异议，断电行为尚未根本影响到承租人该期间的房屋实际使用。而被告作为出租人，理应在出租房屋后及时告知物业公司房屋出租情况，被告未履行通知义务，对该期间房屋处于断电状态也具有一定过错。本院基于原、被告双方均存在违约行为且过错相当及双方共同使用案涉房屋存放物件的事实，认定由原、被告各承担该期间物业、水电等各项费用的50%，即原、被告各承担813元×50%=406.5元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百二十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告朱海传退还原告芦燕芳租金5400元； 二、南宁市兴宁区房在2019年10月25日至2020年4月24日期间产生的物业管理费、公共维修基金、垃圾清运费、水电费及公摊水电费等各项费用由原告芦燕芳和被告朱海传各承担406.5元，在2020年4月25日至2020年7月24日期间产生的上述各项费用由被告朱海传承担； 三、驳回原告芦燕芳的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费46元，由原告芦燕芳负担23元，被告朱海传负担23元。 本判决为终审判决。 审 判 员 林莉 二〇二〇年十一月九日 法官助理 曹畅 书 记 员 谢芸 -10- 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承 -11- 担不利后