山东省武城县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1428民初1983号原告：武城县鸿基实业公司，住山东省武城县新城振华街，统一社会信用代码：91371428167494858K。法定代表人：边景兰，经理。委托诉讼代理人：徐永峰，武城志峰法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：林绍兵，武城志峰法律服务所法律工作者。被告：武城县城区金虎家私专卖店，住山东省德州市武城县城区鸿基大厦**，统一社会信用代码：92371428MA3H41F08T。经营者：甄荣华，经理。被告：甄荣华，男，1969年9月出生，汉族，住山东省武城县城区。被告共同委托诉讼代理人：张森，武城广运法律服务所法律工作者。原告武城县鸿基实业公司与被告甄荣华、武城县城区金虎家私专卖店租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。武城县鸿基实业公司委托诉讼代理人徐永峰，被告武城县城区金虎家私专卖店经营者甄荣华、被告甄荣华及二被告共同委托诉讼代理人张森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武城县鸿基实业公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告之间的《资产经营承包合同》，两被告立即搬出租赁的经营场地，并支付违约金2万元、承包费自2020年7月1日起至搬离完毕全部财产之日止每日按500元计算及逾期利息按月利率1分承担，截至2020年9月10日暂时共计36000元；2.本案诉讼费及其他一切费用由两被告承担。事实和理由：2020年1月1日，原告与两被告就武城县鸿基实业公司的鸿基大厦三楼经营承包签订了《资产经营承包合同书》，依据《资产经营承包合同书》第二条之规定，武城县城区金虎家私专卖店、甄荣华未依据合同约定按时足额缴纳承包费，已构成违约，虽经武城县鸿基实业公司多次催要、两被告以种种理由拒不交付租金，其以自己的行为不履行合同义务。武城县城区金虎家私专卖店、甄荣华辩称，原告所诉不具备事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求，涉案承包合同的租赁费应予调整。原告不具备解除经营承包合同的条件，本案承包合同不应解除。本案承包合同实为租赁合同，被告租赁原告鸿基大厦三楼及库房用于金虎家俱的经销并订立合同。在履行合同过程中因非商业的原因发生了多处影响经营的事实，原告作为出租人应进行处理，并减免租金，但经被告多次要求但未予以正确答复，所以原告诉称的违约不成立，更不具备解除合同的条件，理由如下：一、涉案楼房由被告租赁的三楼是顶楼，合同约定由原告负责房屋楼顶的修缮，但原告不按约定履行修缮义务，致使多次下雨造成漏雨，被告的经营场所被漏雨损害，经营活动受到影响，并造成财产损坏，虽经被告多次要求但是原告怠于履行义务，已给被告造成损失，截止到2020年7月29日原告还向被告下达通知对出现漏雨、墙体损害倒塌现象的仓库于2020年8月15日前进行修缮，说明了原告不按合同履行修缮义务，此行为属于原告违约。二、全国乃至全世界的新冠疫情导致众多经营者面临倒闭和经营困难，全国和各省市为稳定经济救济经营者，出台了《疫情防控期间减免房产租金的通知》，被告的经营活动受到致命的打击，根据山东省财政厅、山东省人民政府国有资产监督管理委员会关于做好疫情防控期间减免房产租金相关工作的通知要求，和山东省人民政府办公厅印发关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体工作的十条措施的通知，被告的经营符合减免的条件，原告属于全民所有制国有企业，根据通知的精神和省政府办公厅的通知，被告多次向原告提出减免租金的申请，但原告在未经协商的情况下，单方提出解除合同之诉，既不符合中央和地方政府精神也不符合公平原则，原告的诉求不应得到法律的支持。三、在疫情防控工作初见成效的四月份，武城县城区向阳路进行升级改造，封闭施工，鸿基大厦位于向阳路与振华街交叉路口，该大厦东侧进出口和通行通道属于封闭范围，经营活动受到较大影响，无法预见的不利影响对被告的经营可以说是房漏又逢连阴雨。四、在2020年上半年，鸿基大厦的一二楼因其他租赁经营户进行装修改造，导致原经营出入口有以前的五个减少到一个，并且将于被告的标志性出入口改造成其他经营户的出入口，导致被告的经营受到不良影响，以上的装修改造均是原告批准同意的，改变了被告的原经营状态，造成了被告的销售损失。以上客观情况既有不可抗力的原因，也有原告违约的原因导致被告经营受损，被告向原告提出减免租金的要求符合政策和实际情况，原告的违约在先，对其要求解除合同支付违约金的要求不应受到法律的支持。原告在履行合同过程中，不按合同约定对自己的房产履行修缮义务，无视中央和地方政府关于疫情期间的救济政策和通知，擅自缩小改变被告的经营通道和营销格局，在一二楼装修施工期间不顾给被告造成的经营业务的减少，对被告合理合规的减免租金申请置之不理，既违反政府的要求也违反了公平原则，原告的诉求既不符合关于合同约定解除的要件也不符合法定解除的要件。被告的经营既有不可抗力的疫情防控影响，也有道路升级改造的影响，还有原告违约和人为损害被告经营环境的行为，导致租金缴纳的困难，但是被告还是以口头和书面的形式向原告多次协商、申请租金的减免，原告也回复已向主管单位汇报，本案的纠纷应处于协商待定状态，原告不具备单方解除合同的权利。综上、客观原因和原告的违约行为造成被告经营困难，并且被告与原告正处于协商阶段，被告向原告提出的减免租金申请符合客观情况和政府政策，被告不存在违约，涉案合同不具备解除的条件，应驳回原告的诉讼请求。原告围绕其诉讼请求，提交以下证据：证据一、《资产经营承包合同书》一份。拟证明原告、被告于2020年1月1日签订了涉案合同，依据合同第二条规定，被告未依据合同约定按时足额缴纳承包费，已构成违约。证据二、武城志峰法律服务所公函（武志函字2020016）、邮件全程跟踪查询结果、邮政特快专递投递袋、国内标准快递投递单、微信聊天记录各一份。拟明武城志峰法律服务所受武城县鸿基实业有限公司委托于2020年7月14日7时50分许向被告邮寄了武城志峰法律服务所公函（武志函字2020016），于2020年7月23日妥投。告知被告解除合同，缴纳违约金。证据三、减免房租申请书一份。拟证明2020年7月20日在被告知道原告提出解除合同的通知后向原告提出减免房租的申请。证据四、武城县鸿基实业公司公函（武鸿函字2020001）、国内标准快递回单各一份。拟证明原告对被告减免房租的申请不接受，并再次告知被告解除合同，缴纳违约金。被告对原告提交的证据质证认为，对原告提交的证据一真实性没有异议，但是无法证明原告的证明意图，该合同书虽然约定了租金的缴纳方式和时间，但是因不可抗力的原因和原告方人为的过错，导致合同租金属于被调整的范畴，双方应进行协商调整，并且按政府文件进行执行。被告不构成违约。对证据二的真实性没有异议，但是无法证明原告的证明意图。该公函并未妥投，被告并没有收到，并且该通知的时间是2020年7月14日，在此之前，新冠疫情早已经爆发，城区街道也进行改造升级，被告的经营通道也被封闭，不具备合同解除的条件。对证据三没有异议，是被告提交的减免申请。对证据四的真实性没有异议，但是无法支持原告的主张。虽然原告再次送到解除合同的通知书，但是在该通知书之后，原告方又向被告送达了仓库维修通知书，并且拟定于2020年8月15日对仓库进行修缮，该通知于2020年7月14日原告主张的解除合同通知书时间不一致，后期的解除通知否定了前期的解除通知。为反驳原告的主张，被告提交证据如下：证据一，原、被告签订的资产承包经营合同一份，拟证明从合同的内容可以看出合同名为承包，实为租赁。在第13条约定了原告负责房屋楼顶的修缮，被告租赁之初已存在房顶漏雨的情况，但原告迟迟不予修缮，已经造成违约给被告经营带来不便，并造成损失。证据二，被告因遗漏商场路口减少与原告方办公室主任王希斌交涉协商的电话录音附光盘，说明了因向阳路改造和一、二楼经营户装修改造，造成多个商场路口关闭，致使被告无法经营的事实。证据三，被告与原告法定代表人边景兰经理的通话录音也附光盘，拟证明截止到2020年5月8日，涉案楼顶的涉案楼房的楼顶还没有修缮，与造成多次漏雨、电源漏电，装修和家具被浸泡，和靠接盆和篷布救急，进一步说明原告未及时修缮，构成违约，并导致被告的经营受到严重影响。证据四，原告于2020年7月29日向被告下达的仓库维修通知一份，拟定于2020年8月15日对仓库出现的漏雨，墙体损坏进行维修，拟证明截止到2020年8月15日，维修工作还没有完成。证据五，被告于2020年5月9日、6月12日、7月16日，分别向原告递交的书面减免房租的申请书。拟证明原告因装修减少入门通道营业额持续下降，楼顶防水工程存在问题，致使家具损坏，因新冠病毒疫情损失巨大请求减免资金，以上合理要求，原告均已向上级主管部门汇报为由，迟迟不予答复。证据六、被告与原告边经理的短信截图，说明原告已收到被告减免房租的申请，并移送给局领导，拟证明关于被告要求减免房租的请求，正处于协商阶段，不存在被告违约的事实，不具备解除的条件。证据七、是关于向阳路封道施工的照片六张，拟证明武城县综合执法局通过于2020年4月1日至2020年12月3日进行封闭施工。证据八、涉案楼房一楼装修照片，说明2020年3月份一楼开始装修，导致被告的商场路口被封闭，经营受限。证据九、涉案楼房的西部装修装修照片，拟证明因一楼西部装修导致被告的商场路口被封闭，新装修完毕。未保留原告的原路口，并有装修前的照片对照。证据十，被告租赁的三楼造成的装修家具受损照片39张，拟证明因原告不尽修缮义务，导致被告的经营场所多次路，与造成墙皮脱落，装修损坏、家具被浸泡。证据十一，是山东省财政厅、山东省人民政府国有资产管理监督委员会，关于做好疫情防控期间减免房产租金和相关工作的通知，和山东省人民政府办公厅印发关于抓好居民保就业，保基本民生，保持市场主体工作的协调措施的通知，文件精神，要求应免尽免、应减尽减、应退尽退。原告属于国有企业，属于落实减免租金的主体。山东省办公厅通知对承租国有资产经营性房产的个体工商户和小微企业，在落实减免或减半征收房租的优惠政策基础上，再减半征收，延期期限延长至2020年12月31日，以上政策可以说明原告应落实减免租金的工作，不得不顾疫情影响按原合同招收，更不应解除合同，甚至诉至法院。原告对被告提交的证据质证认为，对证据一的真实性没有异议，对证据证明主张有异议，该合同明确约定了交款的时间，被告未按合同约定于2016年7月1日缴纳租赁费4万元，已构成合同违约。在2019年8月15日，被告在原告处支款5000元，用于了屋顶的修缮。对其证据二、证据三的真实性、关联性均有异议，证人应当出庭作证，该证据不能作为认定案件事实的依据。对证据四没有异议。对证据五其微信聊天内容没有异议。原告方只收到了2020年7月16日的通知。对证据六、证据七、证据八、证据九的照片，其真实性、关联性、合法性均有异议，无法证明被告的主张。对证据十，其真实性没有异议，对其证明的主张有异议，是否减免房租是必须经双方协商同意，且被告应当严格依据合同的约定履行交纳租赁费的义务。对证据十一，没有异议。经审查，对原告提交的证据一至四被告对真实性无异议，本院确认其真实性。对被告提交的证据一、证据四、证据五、证据十原告无异议，本院确认其真实性。对被告提交的证据二、证据三、证据六、证据七、证据八、证据九不能形成完整的证据链条，无法证明被告的主张。本院经审理认定事实如下：2020年1月1日原告（甲方）、被告甄荣华（乙方）就涉案房产的租赁签订《资产经营承包合同书》，合同约定，合同期限：自2020年1月1日起至2024年12月31日止，期限为五年；承包金交纳方式为，乙方年上交承包金8万元，采取先行交款方式，每半年预交一次。即：2020年1月1日前上交4万元，2020年7月1日前上交4万元，此后，每年按同行方式交纳。如乙方未按期交纳甲方终止合同，追究乙方违约责任；乙方经营承包期内，需自行办理营业执照，自行缴纳税款，独自承担经济、民事责任，期间发生的任何经济纠纷与甲方无关；甲乙双方任何一方违约导致合同终止，违约方需向对方支付三个月承包金作为损失赔偿。营业性用水电及维修更换和其他费用，均由乙方全部承担；因乙方原因造成其他楼层不能正常经营的，乙方承担一切损失，按违约处理，甲方有权终止合同；乙方经营性的装修，户外广告面的装修，经营设施的布局，不得破坏大厦的主体结构，必须先交设计规划图纸，经甲方审核批准后才可动工，广告面设计需经相关部门审核，上述所有费用均由乙方全部承担。合同期满后如不续包，乙方应在十五日内自行拆除和撤离自己的装修、经营设施，恢复原貌。乙方不得损坏甲方的财产及各种设施，不按规定期限拆除和撤离或损坏甲方财产设施的，甲方有权强行搬离，其损失、费用由乙方承担。并享有追究乙方赔偿的权利；乙方对所辖范围内的消防安全负全责。甲乙双方任何一方违约导致合同终止，违约方需向对方支付三个月承包金作为赔偿，因不可抗力造成本合同不能执行，视为合同自行解除，双方互不违约，均不承担任何责任。甲方对乙方的装修、柜台、经营设施等所花费用均不赔偿。装修费用乙方与拆迁方或有关部门协调赔偿，甲方协助。甲方负责房屋楼顶修缮，乙方提供信息，如维修不及时给造成经济损失，甲乙双方协商解决赔偿事宜。二楼如出租经营范围与三楼一致，同等价格优先三楼。合同签订后，被告按合同约定，于2020年1月1日被告向原告交纳了半年租金4万元。2020年5月8日，被告通知原告维修房屋，2020年5月22日，原告对房屋进行了修缮。2020年7月29日，原告向被告发出通知，认为仓库年久失修，已出现漏雨，要求被告在2020年8月15日前将仓库清空。2020年7月1日，被告没有按约定向原告交纳2020年下半年租金。2020年7月10日，原告通过EMS快递向被告发出交纳租金通知，因被告逾期交纳房租，原告要求解除与被告之间的承包合同，要求被告自收到通知后的三日内搬出涉案场地，要求被告承担违约金2万元。被告多次迟延签收后拒收。2020年7月16日，被告向原告提出申请，认为，因原告装修使入门通道减少，严重影响被告的经营。致使被告处于亏本状态。因房屋漏水，也给被告造成巨大的损失。因新冠疫情，被告的生意亏损巨大。根据以上情况，要求减免6个月的房租。2020年8月5日，原告向被告发出通知，认为，根据双方的合同，不存在减免房租的情况，故对被告减免的请求不予接受并再次向原告发出通知，要求解除双方签订的合同。2020年2月5日，德州市人民政府办公室发布关于应对新冠疫情支持发展保持经济健康运行的若干意见。该意见规定，降低企业运营成本，减免中小企业房租，对承租国有企业经营性房产的中小企业，2020年2月至4月份房租免收，对存在支付困难的企业，可以延期收取租金，具体收取期限由双方协商决定。2020年5月份，被告就因原告装修以及装修影响减少了通道与原告电话交流。本院认为，原告与被告甄荣华签订的合同名为承包合同，虽为原告与被告甄荣华签订，但在合同中约定由甄荣华自行办理营业执照，履行合同义务的主体为原告与武城县城区金虎家私专卖店，故本案的合同权利义务的主体为原告与武城县城区金虎家私专卖店。甄荣华租用原告的房屋进行经营，双方并不存在承包关系，故双方签订的合同名为承包合同，实为房屋租赁合同，应按租赁合同关系确定双方的权利义务。关于在房屋修缮过程中原告是否存在违约。双方合同第十三条规定，甲方负责房屋楼顶修缮，乙方提供信息，如维修不及时给对方造成经济损失，甲乙双方协商解决赔偿事宜。2020年5月8日，被告通知原告房屋漏雨后，原告于2020年5月份对房屋进行了维修。2020年8月13日对房屋再次修缮，被告未提交证据证实原告存在不及时维修房屋的情况，故原告在履行房屋修缮义务过程中不存在违约行为。被告所称原告房屋在漏雨时给其造成损失未提交证据证实，被告也未对此提出反诉，故本院不予审查。关于被告主张的新冠疫情期间减免房租问题，国家及山东省民政府对减免中小企业的房屋房租均做出规定，德州市人民政府办公室关于应对新冠疫情支持企业发展保持经济健康运行和若干意见规定，对承租国有企业经营性房产的中小企业，2020年2月至2020年4月的房租免收，对存在资金支付困难的中小企业，可以延期收取租金，具体收取期限由双方决定。上述规定适用于原、被告之间的租赁关系。按上述规定，原告应对被告承租期二至四月份的三个月房租（即20000元）给予免收。关于被告所主张的其他租户装修通道减少给经营造成损失问题，因被告未提供证据证实减少通道的具体情况，也未提交证据证实通道的减少对其经营产生损失原因力的大小及损失具体数额的证据，也未对其主张提出反诉请求，对被告的此项主张不予处理。关于被告所称向阳路的改造影响其经营造成损失要求原告减免房租问题，现在城市化高速发展，市政施工已经被广泛认知并接受，在签订合同时，被告对此应该能够预见到，另向阳路的施工也并未完全封闭被告的经营通道。向阳路改造与双方的租期相比，时间不长，施工结束后带来的便利也会给被告带来更多收益。故对被告因市政施工要求原告减免租金的请求不予支持。双方合同虽在第二条约定，如被告未按期交纳房租原告终止合同，追究乙方违约责任。但最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的意见（二）第一条第五项规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难，或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按约定的期限支付租金为由，请求解除租赁合同的，人民法院不予支持。根据上述规定，结合本案情况，在出现疫情后的疫情防控措施必然会导致被告收入减少，被告在国家出台相应减免租金政策向原告提出合理要求后，没有积极落实明确减免租金的数额，导致被告没有向原告及时支付相应租金，根据相关法律规定及上述情况，原告要求解除合同并承担违约责任的的诉讼请求不予支持。被告主张的其他损失在不能确定的情况下，不构成不交纳租金的事由，被告应按合同将减免后的租金及时支付给原告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的意见》（二）第一条第五项的规定，判决如下：一、被告武城县城区金虎家私专卖店于判决生效之日起十日内支付原告2020年下半年租金20000元（已扣除免收租金）。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费700元减半收取计350元由原告武城县鸿基实业公司与武城县城区金虎家私专卖店均担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  田玉海二〇二〇年十一月二十五日法官助理王敬敬书记员蒋晓丹