北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初84503号原告（反诉被告）：许迎新，女，1971年5月3日出生，蒙古族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周华风，北京京佃律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路**。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：盘什尔，男，1981年10月14日出生，回族，北京江南投资集团有限公司职工。原告（反诉被告）许迎新（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司（以下简称江南集团）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。许迎新及其委托诉讼代理人周华风，江南集团之委托诉讼代理人盘什尔到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。许迎新向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方签订的《北京市商品房预售合同》；2.江南集团返还许迎新购房款4960000元；3.判令江南集团赔偿许迎新损失2000000元；4.要求江南集团承担保全保险费15000元；5.要求江南集团承担保全诉讼费5000元。事实和理由：2017年12月15日，许迎新、江南集团签订《北京市商品房预售合同》，约定江南集团将位于北京市朝阳区小红门乡牌坊村小红门新村一期X组团X住宅楼X层X单元X号房屋出售给许迎新，合同约定的交房日期为2018年12月31日。许迎新按照合同约定支付了定金和首付购房款2270000元，并于2019年7月4日在中国农业银行办理了《个人购房担保借款合同》，贷款金额为2690000元。江南集团延期交房、房屋质量不符合合同约定，致使无法实现合同目的，江南集团的行为已经构成根本违约。虽经许迎新多次催告，但至今江南集团以各种理由拒绝，许迎新有权要求解除合同，并要求江南集团返还购房款并赔偿损失。故许迎新提起诉讼，请依法判决。江南公司辩称：一、依据江南集团与许迎新签订的《北京市商品房预售合同》第九条约定，商品房交付时取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件及房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》。现许迎新购买房屋所在楼栋于2020年3月25日取得《工程竣工验收备案表》及房屋实测报告，已具备了约定的房屋交付条件。且江南集团分别于2020年3月25日、2020年4月12日向许迎新发出《交房通知书》，通知许迎新前来办理交房相关手续，但许迎新一直未来办理，现许迎新以延期交房为由提出解除合同，没有任何事实和依据。二、根据双方签订的预售合同约定，许迎新所购房屋总价款为5666795元，其中首付款为2976795元，贷款为2690000元。但许迎新首付款实际支付了2266795元，剩余710000元于2019年6月12日向江南集团借款并承诺于2019年9月11日前偿还江南集团，但许迎新至今没有归还江南集团借款。根据双方签订的预售合同附件四第四条“《预售合同》约定的房屋交付前，无论买受人采取何种方式支付购房款，买受人均需向出卖人指定账户付清全部购房款，否则有权拒绝交付该房屋，直至买受人缴清为止。出卖人因此推迟交付商品房的，无须承担逾期交房的违约责任。买受人应按预售合同的二十一条承担逾期付款的违约责任”的约定，在许迎新付清房款前，江南集团有权拒绝交付房屋且不承担任何的违约责任。同时许迎新应当归还71万元，并按中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%为标准向江南集团支付自2019年9月12日至今的利息。三、根据合同法第94条规定，只有在主客观发生变化致使合同无法履行或履行失去意义，将造成不适当的结果时才允许解除合同，否则即便是违约，也仅仅是产生违约责任，不发生解除的法律效果。本案中，许迎新贷款办理时间为2019年7月4日，且许迎新于2019年6月12日因个人无法全部交齐首付款，向江南集团借款71万元时，该时间段已经超过合同约定的交房期限，但许迎新并未提出任何异议，仍然继续办理贷款相关手续，因此现许迎新以延期交房为由提出解除双方签订的预售合同的理由并不具备依法解除的情形。四、如许迎新仍以延期交房且没有任何证据证明房屋质量存在不符合合同约定的情况下主张解除合同，故许迎新应当按照双方签订预售合同附件九第八条约定，向江南集团按总房款的20%支付违约金。综上所述，许迎新在明知其不具备约定的解除条件（双方签订预售合同中未约定因延期交房可提出解除合同），也不具备合同法第94条规定的任何一种法定解除条件，同时也明知在未向我司还清借款前，我司有权拒绝交付房屋的情况下，以延期交房为由提起解除合同的诉讼，没有任何的事实和法律依据。请求法院依法驳回许迎新的诉讼请求。江南集团向本院提出反诉请求：1.依法判令许迎新返还垫付首付款710000元；2.依法判令许迎新以710000元为基数按中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%为标准向江南集团支付自2019年9月12日起暂计至2020年8月20日的利息32132.43元；3.判令许迎新向江南集团按总房款的万分之零点一支付自2018年1月29日至2019年7月5日逾期付款违约金29580.67元。事实和理由：2017年12月15日，许迎新与江南集团签订《北京市商品房预售合同》，许迎新购买涉案房屋，房款总额为5666795元，首付款为2976795元，贷款2690000元。因许迎新仅能支付首付款2266795元，剩余首付款无力支付。考虑到许迎新的实际情况，为解决其购房问题，经协商后由江南集团垫付首付款710000元。许迎新于2019年6月12日出具《承诺书》，承诺于2019年9月11日前向江南集团偿还垫付款，但时至今日许迎新仍未偿还。根据双方签订预售合同第八条第3款约定买受人逾期付款，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付总房款万分之零点一的违约金。综上所述，因许迎新无力支付全部首付款，江南集团在代为其垫付后，许迎新应按照其出具的《承诺书》承诺期限偿还，且因许迎新原因未能在约定期限内支付全部购房款，其行为已构成违约，承担逾期付款违约责任。为维护合法权益，望法院判如所请。许迎新针对反诉辩称：江南集团反诉所述与事实不符，不同意江南集团的反诉请求。第一，江南集团在欺诈的情况下，诱骗许迎新签订了《承诺书》，承诺书所承诺的价款与在建委备案的商品房预售合同中涉案房屋的价款是不一致的，应该以备案合同的价款为准。第二，江南集团说为许迎新垫付了710000首付款，与事实不符。江南集团并没有为许迎新垫付710000元首付款，而涉案房屋缴纳的首付款是由许迎新通过转账和刷银联卡的方式交付的，这也充分说明了江南集团具有欺诈的性质。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月6日，许迎新（作为认购人）与江南集团（作为出卖人）签订《北京市商品房认购书》，约定许迎新认购位于北京市朝阳区江南印象家园第X幢X号房屋（以下简称涉案房屋），单价为每平方米67023元，总金额5666795元。2017年12月15日，许迎新（作为买受人）与江南集团（作为出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：XXXX）及附件。上述预售合同约定：（第一条）出卖人以出让方式取得小红门乡牌坊村小红门乡新村一期X组团地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为：京朝国用（2014出）第XXXX号。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为：江南印象家园。（第三条）该商品的规划性质为普通住宅。该商品房为第一条规定项目中的X住宅楼第X层X单元X号（即涉案房屋）。该商品房单价每平方米72948.06元，总价款4485576元。（第八条）逾期付款责任，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付总房款万分之零点壹的违约金。（第十一条）出卖人应当于2018年12月31日前向买受人交付该商品房。若买受人未付清全款，出卖人交房时间顺延，买受人不得因此要求出卖人承担违约责任。（第十三条）该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，实测面积小于预测面积，出卖人按原价退房款给买受人，实测面积大于预测面积，买受人按原价补足房款给出卖人。（第二十一条）前期物业管理，物业服务用房建筑面积为151平方米，物业服务费标准为3.99元/平方米·月。上述合同附件四约定，买受人签署合同时缴付首期付款1795576元，其余房款2690000元以按揭贷款方式支付。本合同签署之日起45日内，全部付到出卖人账户内。《预售合同》约定的房屋交付前，无论买受人采取何种方式支付购房款，买受人均需向出卖人指定账户付清全部购房款，否则有权拒绝交付该房屋，直至买受人缴清为止。出卖人因此推迟交付商品房的，无需承担逾期交房的责任。买受人应按预售合同的第二十一条承担逾期付款责任。上述合同附件十即《补充协议》约定：买受人（即许迎新）于2017年12月15日与出卖人（即江南集团）签订编号为XXXX的《北京市商品房预售合同》，购买出卖人开发的“江南印象家园”项目的X号住宅楼X单元X号房屋。现经双方协商一致，达成如下补充协议，以资信守。一、买受人所购房屋建筑面积为84.55平方米，套内建筑面积为66平方米。二、该房屋按照建筑面积计价，单价为67023元，总房款为5666795元，首付款2266795元整，剩余款项340万元整办理银行按揭贷款。三、出卖人按照房屋实际价款的3%向买受人预收契税，最终按照实际缴纳金额进行多退少补。若国家相关政策发生变动，则出卖人有权按照新政策调整预收比例。四、对于面积差异，双方一致同意按照下列原则处理：该房屋的预测面积以本协议为准，最终结算面积按测绘机构出具的实测建筑面积为准。实测面积与预测面积误差控制在3%以内，出卖人与买受人双方按照误差面积进行多退少补。五、本协议作为原协议的补充，与原协议具有同等法律效力。原协议与本协议有不一致的，以本协议为准。本协议未约定的，以原协议为准。许迎新于2017年3月6日支付首付款100000元、于2017年4月6日支付房款1700000元、于2017年4月10日支付房款466795元，于2019年7月5日向中国农业银行贷款2690000元。2018年12月24日、2019年7月3日，江南集团向包括许迎新在内的购房人发送延期交房通知书，通知交房日期顺延事宜。2019年6月12日，许迎新签署《承诺书》一份，内容为：承诺人于2017年12月15日购买贵司开发的“江南印象家园”项目的X号住宅楼X层X单元X室房屋并签订《北京市商品房认购书》。所购商品房总房款为5666795元，其中首付款2976795元，承诺人自行支付首付款2266795元，贵司代承诺人垫付首付款710000元。承诺人承诺于2019年9月11日前向贵司偿还其垫付款710000元。若承诺人未按照约定时间偿还贵司垫付全部首付款，贵司有权单方解除《北京市商品房预售合同》，承诺人应当向贵司支付总房款百分之三十的违约金，并于10个工作日内配合贵司到住建委办理退房等相关手续；若承诺人未在规定时间内配合贵司办理签约或退房相关手续，承诺人应当向贵司支付总房款百分之三十的违约金。违约金从承诺人已付房款中直接扣除，不足部分承诺人应当另行支付。庭审中，许迎新提交如下证据：1.《房屋租赁合同》及付款凭据，用以证明因江南集团延迟交房导致的损失；2.房屋宣传材料，用以证明江南集团对涉案房屋进行虚假宣传；3.通知书，用以证明许迎新于2019年7月16日通知江南集团因逾期交房而解除合同；4.信访处理意见及行政事项处理意见书复印件，用以证明江南集团存在违规销售等问题，江南集团销售的房屋存在质量问题等。5.工程检测报告复印件，用以证明江南集团的房屋存在质量问题。江南集团未认可上述证据的真实性。审理中，江南集团提交交房通知书，显示江南集团分别于2020年3月25日，4月12日通知许迎新收房。原告未认可上述证据的真实性。另，案件审理中，许迎新申请对江南集团名下价值5000000元的财产进行查封，并提交中国平安财产保险股份有限公司出具的《担保书》予以担保。为此，许迎新支付保费15000元。又，关于购房款总额，许迎新主张应以行政机关备案的4485576元为准，江南集团未予认可，主张应以5666795元为准。经询，江南集团自述除其公司垫付的710000元购房款之外，许迎新已支付剩余购房款；许迎新自述如以5666795元为购房款总额，其并未支付完毕全部购房款。本院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案主要争议焦点有二：其一，涉案房屋的约定购买价格如何认定，许迎新是否支付完毕全部购房款；其二，许迎新、江南集团是否就《商品房预售合同》的履行存在违约行为。本院具体分析如下：对于争议焦点一，本院认为，涉案房屋成交价款应以5666795元为准，理由如下：第一，从合同约定分析，虽然许迎新江南集团签署《北京市商品房预售合同》约定涉案房屋成交价格为4485576元，但该成交价格已经被合同附件十即《补充协议》变更为5666795元。且该补充协议明确约定如预售协议“与本协议有不一致的，以本协议为准。”此为双方真实意思表示，合法有效，双方均应受到该协议内容的约束。第二，从合同履行过程分析，在双方合同签订后，许迎新先后交纳购房款2266795元，从银行贷款2690000元，从江南集团处取得垫资710000元，三笔款项之和即为5666795元。许迎新的实际履行行为也说明了房屋的交易价格即为5666795元。再次，许迎新所出具的《承诺书》中，也清晰记载“所购商品房总房款为5666795元”。最后，房管部门登记备案仅是物权变动的一个手续，房屋登记机关依法不主动审查及确认合同效力，故对涉案房屋的价格应依双方当事人的真实意思认定。综上，许迎新主张以备案的房屋价格作为双方约定的房屋购买价格，依据不足，本院不予采信。关于争议焦点二，根据许迎新与江南集团所签署的预售合同附件四内容所示，许迎新应于预售合同签署时缴纳首付款1795576元，其余房款2690000元以按揭贷款方式支付，于合同签署之日起45日内，全部付出卖人公司账户内。但许迎新并未按照合同约定支付上述按揭贷款。此外，许迎新于2019年6月12日签署《承诺书》，承诺于2019年9月11日向江南集团偿还垫付款710000元，但其并未履行其承诺，未能全部支付完毕购房款，应就此承担相应责任。基于以上论述，对于双方的诉讼请求，本院认定如下：许迎新未能按约定支付全部购房款，江南集团延期交房符合双方合同约定。故对于许迎新要求解除《北京市商品房预售合同》，并要求退还购房款、赔偿损失以及承担保全保险费等诉讼请求，本院均不予支持。江南集团诉请要求许迎新返还垫付款710000元，并提交《承诺书》予以佐证。鉴于许迎新在《承诺书》中明确承诺其于2019年9月11日前偿还该笔款项。因其未履行其承诺，故江南集团诉讼请求于法有据，本院予以支持。对于江南集团要求许迎新支付2019年9月12日至2020年8月20日期间的利息的诉讼请求，鉴于许迎新未能依约偿还相关款项，其应支付江南集团相应的利息损失。但江南集团主张的利率标准，并无合同依据，本院予以调整。对于江南集团要求许迎新支付逾期付款违约金的诉讼请求，根据双方在预售合同附件四中的约定，如买受人逾期付款，应按预售合同第二十一条承担逾期付款违约责任。但预售合同第二十一条所约定的内容仅为物业服务相关事宜，并无支付逾期违约金之约定。故江南集团主张违约损失，因无合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、许迎新于本判决生效后七日内给付北京江南投资集团有限公司购房款710000元及利息（利息以710000元为基数，按照中国人民银行同期存款利率的标准，计算自二〇一九年九月十二日至二〇二〇年八月二十日）；二、驳回许迎新的全部诉讼请求；三、驳回北京江南投资集团有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费60520元，由许迎新负担（已交纳）。反诉案件受理费5759元，由北京江南投资集团有限公司负担309元（已交纳），由许迎新负担5450元（北京江南投资集团有限公司已交纳，许迎新于本判决生效后七日内给付北京江南投资集团有限公司）。保全费5000元，由许迎新负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 乐二〇二〇年十一月三十日书记员 贾宜臻