四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初14471号 原告：郝鑫瀛，男，1992年3月17日出生，藏族，住青海省同仁县。 委托诉讼代理人：植艳君，四川永靖律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：谢建阳，四川部落律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：四川东华机械集团有限公司。住所地：成都市高新区九兴大道**。 法定代表人：杨永东，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。一般授权代理人。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。一般授权代理人。 被告：成都富途股份有限公司。住所地：成都市金牛区二环路北一段******。 法定代表人：刁波。 委托诉讼代理人：罗彬，四川益州律师事务所律师。特别授权代理人。 原告郝鑫瀛与被告四川东华机械集团有限公司（以下简称东华公司）、成都富途股份有限公司（以下简称富途公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原告郝鑫瀛的委托诉讼代理人谢建阳、被告东华公司的委托诉讼代理人张强、被告富途公司的委托诉讼代理人罗彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郝鑫瀛向本院提出诉讼请求：1．解除郝鑫瀛与东华公司订立的ＤＨ203061号《东华电脑城房屋买卖合同》及《东华电脑城房屋买卖合同补充协议》；2．东华公司向郝鑫瀛返还全部购房款268690元；3．东华公司向郝鑫瀛支付违约金，以已付房款268690元为基数从2018年11月13日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至返还全部购房款项之日止，暂计算至2019年10月18日为11038.68元，以上两项费用合计为279728元；4．富途公司对东华公司第二、三项诉讼请求承担连带责任；5．本案诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1．解除郝鑫瀛与东华公司所订立的《东华电脑城房屋买卖合同》及《东华电脑城房屋买卖合同补充协议》；2．东华公司返还全部购房款268690元并赔偿损失，以268690元为基数按年利率6.4%计算，自合同解除之日计算至实际支付之日；3．富途公司对上述第二项诉讼请求承担连带责任；4．东华公司、富途公司承担诉讼费用、保全费、保全保险费。事实和理由：2018年11月11日，郝鑫瀛与富途公司签订《房屋认购合同》，合同约定双方交易的房屋位于成都市××路××段××号，商铺房号2-3-61，房屋成交总价268690元，合同签订当日郝鑫瀛向富途公司支付50000元定金，项目销售现场的产权证没有抵押信息，富途公司并未按惯例在签订合同时提供合同原件给郝鑫瀛，其行为表明一开始就有隐瞒的意图。2018年11月13日，郝鑫瀛与东华公司签订合同编号为ＤＨ200361号《东华电脑城房屋买卖合同》，约定郝鑫瀛购买成都市××路××段××号××楼××号房屋。买卖合同签订当日，郝鑫瀛向东华公司支付购房款214952元，向富途公司支付了购房款53738元，总计268690元。2019年6月3日，因东华公司无法办理房屋过户的产权登记手续，双方签订《东华电脑城房屋买卖合同补充协议》。2019年5月15日，郝鑫瀛通过房管局信息查询得知，案涉房屋早于2014年10月13日、2015年4月23日分别设定抵押权，抵押权人为平安银行股份有限公司成都分行。2019年5月20日案涉房屋被查封并限制登记。2019年12月23日，成都市中级人民法院驳回郝鑫瀛的异议请求。东华公司、富途公司明知所卖房屋已被抵押，却采用故意销售项目现场展示没有抵押信息的产权证书，在合同中用模糊词语、不提供认购合同、不缴纳全款不提供购房合同等手段隐瞒案涉房屋被抵押的事实，其主观恶意明显，东华公司应承担因违约行为给郝鑫瀛造成的损失。富途公司与东华公司串通，主张为买受人逃税而分别收取购房款，富途公司知道被委托代收房款避税属于违法行为仍然进行代理活动，应当与被代理人东华公司负连带责任。为维护郝鑫瀛合法权益，故诉至法院。 被告东华公司辩称：本案不存在合同应当解除的情形。即使合同应当解除，东华公司仅仅就郝鑫瀛实际向东华公司支付的购房款进行返还。郝鑫瀛请求利息的计算标准没有事实法律依据。 被告富途公司辩称：富途公司在向郝鑫瀛销售案涉房屋时，并没有隐瞒房屋存在抵押的事实，且该抵押情况属于公开可查询信息，郝鑫瀛有渠道和能力知晓案涉房屋权属状况。另外，郝鑫瀛签署房屋认购合同，对房屋价款及交易方式予以明确，不存在法定和约定的解除条件。 经审理查明，2018年10月19日，东华公司（委托方、甲方）与富途公司、案外人成都隆聚德房地产营销策划有限公司（受委托方、乙方）签订《东华电脑城整合营销服务合同》，约定东华公司委托受托方担任东华公司东华电脑城项目（项目物业类型：商业及公寓）房源独家整合营销服务商。受托方将为本项目提供全程媒介推广及渠道运用、销售代理整合性服务。服务标的：项目名称东华电脑城，物业形态：商铺、公寓，东华电脑城物业面积：格子铺约4200㎡，公寓5800㎡，招待所1820㎡，独立商铺255㎡。受托方对本项目的服务期限自2018年10月12日起至2019年10月31日。服务期内，东华公司支付受托方该物业售出单位之销售佣金，销售佣金依据销售合同金额按相应比例计提。双方同意，受托方佣金结算为次日结算，购房者签订完成《商品房买卖合同》后，受托方提交支付佣金申请表，东华公司审核无误次日支付至受托方指定账户，受托方开具合法有效收据。销售价格：双方根据市场及销售情况前期定价策略为：格子商业一楼均价24000元/平，二楼均价12000元/平，后期根据回款情况及东华公司资金需求为提前调整销售价格。东华公司收取客户购房定金和房款及其他与购房相关的税、费等款项。受托方根据本合同的约定，在东华公司授权范围内，开展相关策划工作、媒介推广、渠道管理和代理销售事务。受托方负责指导并协助东华公司催收购房客户应交纳的各项资料和费用（包括但不限于定金、房款、税、费等）。 2018年10月29日，东华公司出具《授权书》，载明：授权人：东华公司，受托人：富途公司。授权人委托受托人就项目进行销售及推介事宜，兹授权受托人有权以自己的名义从事下列事务：受托人以自己名义与第三方渠道公司进行分销合作、签署分销或推介服务合同，整合渠道资源，分销或推介服务合同中需要授权人予以配合的工作，授权人承诺积极配合（包括但不限于客户确认、成交确认通知等事宜）。委托期限自本授权书出具之日起至2019年10月31日。 2018年11月11日，富途公司（甲方）与郝鑫瀛（乙方）签订《房屋认购合同》，约定富途公司与开发商东华公司系合作单位，已获得东华电脑城商铺的独家处置权，富途公司愿意将该房屋销售给郝鑫瀛。双方在本协议签订后，郝鑫瀛还应与东华公司（开发商）签订《商品房买卖合同》，关于房屋交付、现状、税费负担、交房等以郝鑫瀛与开发商签订的《商品房买卖合同》为准。项目坐落于××路××段××号××财富汇，国有土地使用证号为成国用（2004）第2××9号，用途为商业用房，双方交易的房屋位于成都市××路××段××号，商铺房号为2-3-61，开发商东华公司承诺该房屋产权清晰明确，若因开发商原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，由开发商东华公司承担违约责任。经双方协商一致同意该房屋成交总价为268690元。郝鑫瀛于本合同签订当日支付定金50000元，于2018年11月19日之前支付剩余购房款218690元，至此全部房款支付完毕，并在该时间内签订《商品房买卖合同》以及《房屋租赁合同》。收取款项由富途公司或者富途公司指定的收款人（包括但不限于开发商），由于该商铺办理产权证需要郝鑫瀛与开发商签订《商品房买卖合同》，富途公司仅仅作为开发商指定的房款收取人，其向郝鑫瀛出具的收款有效凭证应当视为开发商向郝鑫瀛出具的收款有效凭证，郝鑫瀛与开发商东华公司签订《商品房买卖合同》后，本合同自动作废，原件由富途公司收回。若郝鑫瀛拒绝按合同约定将各款项支付给富途公司或富途公司指定人，富途公司有权取消郝鑫瀛的购买权，并追究郝鑫瀛不按照约定付款的责任。 2018年11月13日，东华公司（出卖人）与郝鑫瀛（买受人）签订《东华电脑城房屋买卖合同》（合同编号ＤＨ200361），约定买受人购买的房屋为成都市××路××段××号××楼××号房，该房屋的用途：营业房。该房屋出让总面积为13.85平方米，按出让总面积计算，总金额为214952元整。买受人于2018年11月13日付清。出卖人保证出让的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在本合同签订后协助买受人在180天内办理完毕该房屋过户的产权登记手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的金额及期间，按照银行同期贷款利率赔偿买受人违约金并继续办理产权登记手续。 2018年11月11日，郝鑫瀛向富途公司转账50000元。2018年11月13日，郝鑫瀛向东华公司转账214952元，2018年11月13日，郝鑫瀛向富途公司指定的成都嘉熙投行房地产营销策划有限公司转账3738元。 2018年11月13日，东华公司出具《收据》，载明收到郝鑫瀛东华电脑城购房款（2-3-61）金额214952元。2018年11月，富途公司向郝鑫瀛出具《收据》，载明收到郝鑫瀛房号2-3-61房款53738元，收款方式换票。 2018年11月13日，郝鑫瀛（出租方、甲方）与案外人四川东华科技发展有限公司（承租方、乙方）签订《东华电脑城房屋租赁合同》，约定郝鑫瀛愿意将案涉房屋出租给四川东华科技发展有限公司，自本合同签订之日起7日内，郝鑫瀛应向四川东华科技发展有限公司交付上述商铺，租期从2018年11月20日至2023年11月19日。每月租金为1433.01元。四川东华科技发展有限公司首次于2018年12月20日向郝鑫瀛缴纳半年租金8598元，之后每半年缴纳一次租金。 郝鑫瀛认可收到四川东华科技发展有限公司支付的租金17196.12元。 2019年6月3日，东华公司（甲方、卖方）与郝鑫瀛（乙方、买方）签订《东华电脑城房屋买卖合同补充协议》，约定双方就《东华电脑城房屋买卖合同》（合同编号：DH200361）达成以下补充协议：双方同意在2019年12月31日前为郝鑫瀛办理完成房屋（房屋坐落：成都市武侯区一环路南二段15号）产权过户手续。若东华公司在上述期限内未为郝鑫瀛办理过户登记手续，或遇银行强制执行，东华公司按郝鑫瀛实付款268690元（包括东华公司收款214952元及富途公司收款53738元）的金额及逾期天数，按照银行同期贷款利率向郝鑫瀛支付违约金，同时郝鑫瀛享有对原合同的解除权。若郝鑫瀛申请解除合同，东华公司须按实付款和违约金在郝鑫瀛向其提出合同解除通知后7个工作日内退还郝鑫瀛。 案涉房屋地址为成都市武侯区××路××段××号××层××号，建筑面积13.85平方米，规划用途为商业，案涉房屋于2009年2月13日通过私产买卖（交易）登记至东华公司名下，于2014年10月13日抵押给平安银行股份有限公司成都分行，债务人东华公司，被担保债权数额50000000元，抵押件号2×0，于2015年4月23日抵押给平安银行股份有限公司成都分行，债务人四川东华科技发展有限公司，被担保债权60000000元，抵押件号2×5，于2019年5月30日被四川省成都市中级人民法院限制登记，限制登记文书文号：（2019）川01执887号。 郝鑫瀛对成都市中级人民法院执行案涉房屋不服，向成都市中级人民法院提出书面异议，2019年12月23日，成都市中级人民法院作出（2019）川01执异1413号执行裁定书，对郝鑫瀛请求中止执行、解除对案涉房屋查封的请求不予支持，裁定驳回郝鑫瀛的异议请求。 上述事实，有原、被告的当庭陈述《东华电脑城整合营销服务合同》《授权书》《房屋认购合同》《东华电脑城房屋买卖合同》《东华电脑城房屋买卖合同补充协议》《东华电脑城房屋租赁合同》POS单、收据、转账凭证、房屋信息查询记录、（2019）川01执异1413号执行裁定书等证据予以证明。 本院认为，郝鑫瀛与富途公司签订的《房屋认购合同》、郝鑫瀛与东华公司签订的《东华电脑城房屋买卖合同》及《东华电脑城房屋买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人具有拘束力。 对郝鑫瀛主张解除与东华公司签订的《东华电脑城房屋买卖合同》及《东华电脑城房屋买卖合同补充协议》的诉讼请求，本院认为，郝鑫瀛与东华公司签订的《东华电脑城房屋买卖合同》明确约定东华公司应当在本合同签订后协助买受人在180天内办理完毕该房屋过户的产权登记手续，后双方在《东华电脑城房屋买卖合同补充协议》中约定东华公司在2019年12月31日前为郝鑫瀛办理完成房屋产权过户手续，若东华公司未为郝鑫瀛办理过户登记手续，东华公司按郝鑫瀛实付款268690元（包括东华公司收款214952元及富途公司收款53738元）的金额及逾期天数，按照银行同期贷款利率向郝鑫瀛支付违约金，同时郝鑫瀛享有对原合同的解除权。现因案涉房屋存在抵押，东华公司未按照合同约定于2019年12月31日前为郝鑫瀛办理过户手续，已构成违约，郝鑫瀛有权按照合同约定要求解除合同，案涉合同及补充协议于东华公司收到起诉状副本之日即2019年12月24日解除。 案涉合同及补充协议解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，郝鑫瀛有权要求东华公司返还购房款并赔偿损失。对东华公司应当退还郝鑫瀛购房款金额的问题，本院认为，东华公司与富途公司之间系委托代理销售关系，富途公司作为受托人其销售代理行为实际代表的是东华公司的行为，富途公司收取购房款53738元的行为应由东华公司承担责任，且郝鑫瀛与东华公司在《东华电脑城房屋买卖合同补充协议》中对合同解除后，东华公司应向郝鑫瀛退还的购房款也进行了明确约定，郝鑫瀛购买案涉房屋支付共计268690元，应由东华公司全额予以返还，对东华公司辩称案涉合同解除后，东华公司只就郝鑫瀛实际向东华公司支付的购房款进行返还的辩解意见，本院不予采纳。案涉合同及补充协议解除后，东华公司给郝鑫瀛造成资金占用利息损失应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算，对郝鑫瀛主张按年利率6.4%计算损失，无事实和法律依据，故对郝鑫瀛主张的损失的诉讼请求，本院部分予以支持。 对郝鑫瀛主张富途公司承担连带责任的诉讼请求，本院认为，郝鑫瀛与富途公司签订《房屋认购合同》明确约定富途公司仅仅作为开发商指定的房款收取人，其向郝鑫瀛出具的收款有效凭证应当视为开发商向郝鑫瀛出具的收款有效凭证，故郝鑫瀛应清楚并认可富途公司是代表东华公司收取购房款，结合东华公司与富途公司之间系委托代理销售关系，富途公司实施的代理行为的法律后果应由东华公司承担，故对郝鑫瀛要求富途公司承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。 对郝鑫瀛主张东华公司承担保全保险费的诉讼请求，本院认为，郝鑫瀛未提供证据原件证明该费用已实际产生，故对郝鑫瀛的该诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告郝鑫瀛与被告四川东华机械集团有限公司于2018年11月13日签订的《东华电脑城房屋买卖合同》及于2019年6月3日签订的《东华电脑城房屋买卖合同补充协议》于2019年12月24日解除； 二、被告四川东华机械集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郝鑫瀛返还购房款268690元并赔偿损失（损失的计算方式：以268690元为基数自2020年2月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）； 三、驳回原告郝鑫瀛的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5496元、保全费1905元，由被告四川东华机械集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  徐永红 审 判 员  李荣芳 人民陪审员  张 荣 二〇二〇年十一月十六日 书 记 员  韩金利