北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初6643号原告：北京地杰物业管理有限公司，住所地北京市房山区韩村河山庄**院**。法定代表人：郝金生，总经理。委托诉讼代理人：张英娜，女，该公司员工。被告：胡珍，女，1958年2月2日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：鲍艳（系胡珍之女），1984年5月30日出生，汉族，住北京市丰台区。原告北京地杰物业管理有限公司（以下简称地杰物业公司）与被告胡珍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告地杰物业公司的委托诉讼代理人张英娜，被告胡珍的委托诉讼代理人鲍艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告地杰物业公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告支付2017年10月5日至2019年3月30日的物业费4124元，照明费162元，垃圾费38元；2．判令被告给付违约金4124元；3．被告承担本案诉讼费。事实和理由：2002年8月31日，原告与北京地杰房地产开发有限责任公司（现更名为北京地杰昌盛置业投资有限公司）签订《前期物业管理委托合同》，约定由原告对位于北京市丰台区成寿寺路31号院静馨嘉苑项目进行物业管理。合同签订后，原告即开始对该小区依法进行物业管理服务并一直向被告提供物业服务至2019年4月9日。2003年10月5日，被告与原告签订《业主签约页》等相关材料并入住了该小区内其购买的房屋（建筑面积122．34平方米）。入住后，被告积极履行交纳物业费及相关费用的义务，但自2017年10月5日开始拖欠物业费、照明费和垃圾费。原告多次催要无果，故起诉至法院，望判如所请。被告胡珍辩称：不同意原告的诉讼请求。地杰物业进驻小区没有和业主签过物业服务合同，没有按照任何物业服务标准进行规范服务。欠费时间段不认可，物业公司已经被业委会开除了，已经离场，2018年5月12日经全体业主大会投票通过，开除了地杰物业的服务资格。我家多次报修因805住户将房屋租售给他人产生的疏于管理导致的跑水将*一面墙浸泡，报修给物业经理，物业经理因新老物业交接矛盾为由一直没有解决住户的民生问题。墙面已经生霉导致业主不能正常居住。本院经审理认定事实如下：位于北京市丰台区成寿寺**院**楼***号房屋建筑面积122．34平方米，房屋产权人为胡珍。胡珍自入住后正常交纳物业费、照明费、垃圾费至2017年10月4日，自2017年10月5日起未交纳相关费用。2002年8月31日，原告地杰物业公司与北京地杰房地产开发有限责任公司签订《静馨嘉苑物业管理委托合同》，开始为胡珍房屋所在小区提供物业服务。2016年10月起，由华苇景苑社区居委会牵头，被告所在静馨苑小区开始筹备成立业主委员会，2017年3月，静馨苑小区于2017年3月召开第一次业主大会通过决议，解除前期物业服务合同。2017年4月12日，小区业委会在东铁匠营街道进行备案。2018年3月24日至5月12日召开第二次业主大会，会议通过决议：1．解聘前期物业，并不再接受其任何形式的服务。2．业主大会授权业委会采用招投标方式选聘物业公司。3．根据竞标物业服务项目评标。4．物业服务价格与之前的保持一致。5．物业服务采用包干制。6．授权业委会与中标物业企业签订物业合同。2018年7月2日确定中标的新的物业公司为北京晟达隆物业管理有限公司。2018年7月13日，业委会与北京晟达隆物业管理有限公司签订物业服务合同。聘请北京晟达隆物业管理有限公司从2018年8月1日起作为物业服务的提供方。2018年7月16日，业委会在原告公司的办公室的门上及小区公告栏、小区单元门等地方张贴了《物业交接通知函》《中标公告》等文件，通知原告2018年7月31日上午9点签订交接协议，进行物业交接，并要求原告和北京晟达隆物业管理有限公司做好三方物业交接工作。此后，业委会与地杰物业公司一直就交接事项未能达成一致意见，地杰物业公司亦未撤出小区。2018年8月28日，业委会将地杰物业公司起诉至法院，诉讼过程中，双方于2019年4月9日完成了物业交接手续，地杰物业公司撤离小区。业委会于2019年4月12日申请撤诉。本案诉讼过程中，本院前往北京市丰台区东铁匠营华苇景苑社区居委会就地杰物业公司提供物业服务的情况进行调查，该社区相关负责人表示，地杰物业公司在为小区提供物业服务期间的物业服务基本达标，安保、卫生、维护、绿化等方面基本符合标准，难免有小瑕疵，但整体上服务水平还是可以的，业主偶尔有投诉反映情况，但是不多，物业公司在得到居委会的反馈意见后都履行了相应的职责。后来因为物业交接的问题，地杰物业公司在被解聘后就走了，只留下一两个人留守，物业没有人管，因此居委会就组织业主集体打扫了卫生。上述事实，有《前期物业管理委托合同》《业主签约页》、业主大会现场照片、《物业交接通知函》、立案通知书、撤诉申请、物业交接协议书、小区照片、调查笔录及双方当事人的陈述等证据，在案予以佐证。本院认为：北京市丰台区静馨嘉苑小区于2016年在居委会的牵头下筹备业委会，并于2017年3月召开业主大会，成立新的业委会，于2017年4月在街道办事处备案，该业委会成立合法有效，可以代表全体业主对小区的物业及管理作出决定，2018年3月24日至5月12日召开第二次业主大会，决议不再接受地杰物业公司的服务，并选聘新的物业服务企业北京晟达隆物业管理有限公司，故地杰物业公司不得再强行提供物业服务，更不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。业委会于2018年7月16日告知地杰物业公司解聘其公司，不再接受任何形式的服务，并要求其于2018年7月31日上午9点进行物业交接，故本院认定地杰物业公司为静馨嘉苑提供物业服务的截止时间为2018年7月31日，此后虽然地杰物业公司并未撤出小区，但根据《北京市物业管理办法》的规定，原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。故地杰物业无权要求胡珍给付2018年7月31日之后的物业费。关于地杰物业公司要求胡珍给付公共照明费及垃圾清运费的诉讼请求，并无不当，胡珍应给付2018年7月31日之前的相关费用；关于地杰物业公司要求胡珍给付违约金的诉讼请求，因业委会与地杰物业公司解聘，业委会贴出通知告知业主不再向地杰物业公司交纳物业费，故胡珍并非无故拒交物业费，本院对地杰物业公司要求交纳违约金的诉讼请求，不予支持。关于被告辩称原告在提供物业服务期间存在各种问题，要求予以减免物业费，其辩称的邻居家跑水造成其屋内墙体发霉的问题，与物业服务并非同一法律关系，应另行向侵权人主张，且根据本院在诉讼期间前往小区居委会向相关负责人了解物业服务情况来看，地杰物业公司在向小区提供物业服务期间基本达标，虽然存在瑕疵，但整体物业服务水平尚可，据此本院认为被告的答辩意见尚不构成减免物业费的依据，本院对其答辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、被告胡珍于本判决生效后七日内给付原告北京地杰物业管理有限公司二〇一七年十月五日至二〇一八年七月三十一日的物业费2282．39元；二、被告胡珍于本判决生效后七日内给付原告北京地杰物业管理有限公司二〇一七年十月五日至二〇一八年七月三十一日的公共照明费88．84元，垃圾清运费24．68元；三、驳回原告北京地杰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告北京地杰物业管理有限公司负担30元（已交纳），被告胡珍负担20元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  李 异二〇二〇年十一月二十四日法官助理  李文蕊