广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0222民初1140号原告：广东始兴农村商业银行股份有限公司。统一社会信用代码：914**********。住所：始兴县**********。法定代表人：舒良清，系该司董事长。委托诉讼代理人：陈诗豪，系该司客户经理。委托诉讼代理人：刘昱延，系该司客户经理。被告：陈虞威，男，1993年5月12日出生，汉族，住广东省始兴县**********。公民身份号码：440************。被告：始兴县盛世房地产开发有限公司。注册号：440********。住所：始兴县********（办公场所）法定代表人：黄福来。原告广东始兴农村商业银行股份有限公司与被告陈虞威、始兴县盛世房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东始兴农村商业银行股份有限公司委托诉讼代理人陈诗豪、刘昱延到庭参加诉讼、被告陈虞威、始兴县盛世房地产开发有限公司经本院送达开庭传票等应诉材料拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉求请求：1.请求判决被告陈虞威立即向原告偿还借款本金219436.75元，利息4261.86元（利息暂计至2020年6月20日止），合计人民币223698.61元。2020年6月21日及之后的利息按《个人购房按揭贷款合同》约定的利率计算至本息清偿完毕之日止。2.请求判决确认原告对抵押物（位于始兴县*****房产）享有优先受偿权。3.请求判决被告始兴县盛世房地产开发有限公司对《个人购房按揭贷款合同》项的全部债务承担连带偿还责任。4.请求判决因本案产生的诉讼费用由两被告承担。若原告胜诉，请求人民法院先行退回原告支付的诉讼费。事实和理由：原告于2013年3月20日与被告陈虞威、被告始兴县盛世房地产开发有限公司签订《个人购房按揭贷款合同》，约定被告陈虞威向原告借款28.80万元，用于购买位于始兴县*****的房产，借款期限240个月。以被告陈虞威向被告始兴县盛世房地产开发有限公司购买的上述房产作抵押担保，同时被告始兴县盛世房地产开发有限公司向被告陈虞威的借款提供不可撤销的连带责任保证担保。合同还就借款利率、划款方式、还款方式、各方权利义务、违约责任等内容进行了约定。原告于2013年3月20日根据合同约定发放了28.80万元贷款，并根据合同约定将款项划转至被告指定账户，已履行了相关责任。但是贷款发放后，被告陈虞威多次违反每月分期偿还贷款的约定，截至2020年6月20日，贷款本金余额219436.75元，其中：拖欠本金6212.89元，拖欠利息4261.86元，构成了《个人购房按揭贷款合同》第十八条第1款第3项（合同第18页）约定的违约事项，原告可根据第十八条第2款第3项的约定要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用。被告陈虞威购买的房产是预售房，截至本起诉状提交法院之日，所购买的房产尚未办妥房地产权证书，根据《个人购房按揭贷款合同》第十四条第4项（合同第11页）的约定，被告始兴县盛世房地产开发有限公司需要为被告陈虞威的债务承担连带还款责任。综上，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律规定以及原、被告签订合同/协议的约定，特向贵院提起诉讼，请判决支持原告的请求。被告陈虞威、始兴县盛世房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。本院经审理认定事实如下：2012年9月11日，被告始兴县盛世房地产开发有限公司与被告陈虞威签订了一份《商品房买卖合同》，约定：被告陈虞威向被告始兴县盛世房地产开发有限公司购买位于始兴县*****的房产，购买的商品房为预售商品房，房屋价格为411578元整，付款方式为于2012年9月11日付清首期款123578元，余款288000元办理银行按揭。……等内容。2013年3月13日，原告始兴县农村信用合作联社（于2018年12月28日更名为广东始兴农村商业银行股份有限公司）作为抵押权人，被告陈虞威作为抵押人及债务人，被告始兴县盛世房地产开发有限公司作为担保人，在始兴县房地产交易所办理了《始兴县房地产按揭（抵押）登记证明书》，将座落在始兴县*****房进行了抵押设定，产权价值411578元，抵押部位全部，贷款金额288000元，抵押期限从2013年3月13日至2034年3月13日。下方说明：二、预售商品房按揭抵押，在房屋竣工之前，本表仅作备案用，不做任何权属证明。房屋竣工交付使用三十天内，购房人持本证明书及商品房初始登记证和测绘图纸到市房地产交易登记所申请办理“商品房所有权转移立契过户”手续和“房地产抵押登记”手续，房屋情况以确权为准。2013年3月20日，原告（于2018年12月28日更名为广东始兴农村商业银行股份有限公司）作为贷款人与借款人陈虞威、保证人始兴县盛世房地产开发有限公司签订了一份《个人购房按揭贷款合同》，约定：借款人因购买房产资金不足，向贷款人申请个人购房按揭借款，并以所购买之房产作为抵押物以担保借款人对本合同的履行，保证人愿意为借款人履行本合同向贷款人提供连带责任保证担保，贷款人经审查同意发放贷款。借款金额288000元，借款用途是购买位于盛世家园7栋B座901的房产，借款期限240个月。借款利率：1.借款利率在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上6.55下浮10%，据此确定年利率5.895%；2.借款发放后遇基准利率调整，借款利率按利率实行一年一定，在借款期限内分段计息。借款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第1款约定的利率浮动比例确定并执行新的利率，该种调整无须经借款人同意，也无须另行通知借款人。违约责任：借款人未按本合同约定偿还或支付到期借款本息、费用及其他任何应付款项，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即归还全部借款本息及相关费用。借款人未按时足额偿还借款本金，贷款人有权从逾期之日起按每日贷款利率上浮50%计收利息。保证人自愿为借款人依本合同所形成的债务提供不可撤销的连带责任保证担保。保证的范围为本合同项下借款人应承担的全部债务，包括但不限于全部借款本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）、违约金、损害赔偿金和贷款人为实现债权及担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。保证期间为本合同生效之日起至本合同项下借款人所购房产依法办妥房地产权证书并按贷款人的要求办妥及完善抵押登记手续之日起满两年止。2013年3月20日，原告向被告陈虞威指定的账户放款288000元。贷款后，被告陈虞威出现了逾期还款的行为，截至2020年6月20日，被告已拖欠本金6212.89元，拖欠利息4261.86元，合计尚欠原告贷款本金219436.75元。以上事实，有原告提供的身份证、户口本、企业法人营业执照、《借款借据》、《个人购房按揭贷款合同》、《广东省商品房买卖合同》、贷款出账凭证、始兴县房地产按揭（抵押）登记证明书、被告签合同的相片、《逾期贷款催收通知书》及相片、陈虞威28.80万元借款明细以及本院的庭审笔录予以证明，本院依法予以确认。本院认为，原告与两被告自愿签订的《个人购房按揭贷款合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。被告陈虞威未按照约定履行还款义务，依照合同的约定，原告可宣布借款立即到期，要求被告立即归还全部借款本息及相关费用，承担违约责任。原告主张的本金、利息及罚息应当按照合同约定计算，原告诉请被告偿还剩余借款本金219436.75元以及计算至2020年6月20日的利息4261.86元，符合法律规定，本院依法予以支持。至于原告诉请确认对位于始兴县*****房产享有优先受偿权。经审查，该房屋虽办理了《始兴县房地产按揭（抵押）登记证明书》，但依据该证明书下方第二点的说明可以看出，本案中涉案房屋设定的是抵押预告登记，并未办理正式的房地产抵押登记手续，抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据物权法和相关法律的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本案的抵押权预告登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。因此，原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押登记的请求权，但并非是对该房屋享有现实抵押权。原告在庭审中确认被告陈虞威未办理不动产权证的原因是未缴纳契税，原告作为抵押权人，本可在抵押登记条件成就时向被告提出协助办理抵押登记，但原告未及时行使该项权利，涉案房屋仍未办理正式的抵押登记。因此对原告的该项请求，本院不予支持。至于原告诉请被告始兴县盛世房地产开发有限公司承担连带偿还责任，符合合同约定，本院依法予以支持。两被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，本案依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈虞威应于本判决生效之日起十五日内返还原告广东始兴农村商业银行股份有限公司借款本金219436.75元及利息4261.86元；2020年6月21日之后的利息按本案《个人购房按揭贷款合同》约定的标准计算至本息还清之日止。二、被告始兴县盛世房地产开发有限公司对本判决判项一确定的债务本息承担连带责任。三、驳回原告广东始兴农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4656元，减半收取计2328元，由两被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员 刘 娟二〇二〇年十一月十八日书记员 邹苏琴