宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2020）宁0104民初8870号   原告：宁夏永滢购物中心有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区凤凰北街锦泰广场**。   法定代表人：陆燕，该公司总经理。   委托诉讼代理人：张一博，上海市海华永泰（银川）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王红艳，上海市海华永泰（银川）律师事务所律师。   被告：宁夏深艺源文旅科技有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区凤凰北街锦泰广场**。   法定代表人：陈学刚，该公司经理。   委托诉讼代理人：李铁军，宁夏七谏律师事务所律师。   原告宁夏永滢购物中心有限公司（以下简称：永滢购物公司）与被告宁夏深艺源文旅科技有限公司（以下简称：深艺源公司）房屋租赁合同纠纷一案，原告于2020年7月7日诉至本院。根据《最高人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2020年8月24日立案，依法适用简易程序，因涉及商业秘密不公开开庭进行了审理。原告永滢购物公司的委托诉讼代理人张一博、王红艳，被告深艺源公司的委托诉讼代理人李铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   永滢购物公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2020年6月30日前场地费（含物业费）117800元、水费7275元、电费1920元及违约金431520元，并按照合同约定标准支付2020年7月1日至场地实际交付之日2020年8月28日止的场地费（含物业费）227800元；2.恢复场地原状或恢复原状费用由被告承担；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月5日，原告与鄂尔多斯市快乐牧场旅游有限公司（以下简称：快乐牧场公司）签订《房屋租赁合同》，后于2018年1月，该合同的主体变更为银川市兴庆区古宝斋，又于2018年2月12日变更为被告。合同约定：被告承租原告位于银川市兴庆区凤凰北街锦泰广场一层场地1550平方米，期限10年（2017年9月1日至2027年9月1日），租赁费50元/月/平方米，自第二年起每年递增，第二年租赁费54元/月/平方米，第三年58元/月/平方米，第四年至第十年租金在第三年租金基础上按每年5%递增至第八年，第九年及第十年按照第八年的标准执行。租赁费为每年度一次性支付。同日，双方还签订了《物业管理服务合同》，服务费18元/月/平方米，于每个年度经营周期前30日一次性交纳。合同签订后，原告将场地交给了被告装修经营。按照合同约定，被告应于2019年12月30日前缴纳下年度费用，原告屡次催缴未果，后原告告知商户2020年6月30日撤场，并要求被告交付场地和钥匙，被告不予交付，拖延至2020年8月28日才向原告交付了场地和钥匙，故原告诉至法院。   深艺源公司辩称，被告解除租赁合同事出有因，被告经营的是餐饮业、文旅夜市，时逢疫情，根本无法开业，被告及广大商户损失惨重。2020年2月起，被告多次与原告协商，要求原告响应国家及政府相应有关疫情期间扶持中小企业适当减免租金的政策，对被告减免部分租金，以利于被告继续经营，继续履约，否则被告将因严重亏损而无以为继，只能在2020年6月30日合同满整年后解除租赁合同，但原告多方推诿，既不减免也无其他任何政策支持，故被告在今年3月正式书面通知原告解除房屋租赁合同，将在2020年6月30日退场交还房屋。被告解除租赁合同的行为由于疫情的不可抗力造成，不应承担违约责任，缴纳违约金。原、被告之间的房屋租赁合同显失公平，原合同并不是原、被告之间直接签订的，而是被告从另一公司承接而来，合同中片面加大了承租方的违约责任，在收取了30万元违约保证金的情况下，又约定了年租金40%作为违约金。被告自2020年3月正式通知原告将于2020年6月30日撤场，并在6月30日之前在承担巨大损失的情况下清退了所有租户将场地完整地交予原告，原告无故拒收，并要求被告承担其拒收期间的房屋租赁费用，没有法律依据。   原告围绕其诉讼请求向本院提交了证据，经本院组织双方进行质证，根据本院审查确认的证据和原、被告当庭陈述，本院认定的事实如下：2015年6月16日，原告与案外人银川神州房地产开发有限公司签订《锦泰花园1号商业楼租赁合同》一份，约定：原告承租银川神州房地产开发有限公司开发的位于银川市兴庆区某号商业楼负一层、一层至五层。2017年9月5日，原告（甲方）与案外人快乐牧场公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：原告将银川市兴庆区凤凰北街锦泰广场的一层，建筑面积1550平方米（最终面积以双方协商划定区域实测面积为准）出租给乙方；租赁期限自2017年9月1日至2027年9月1日止，共计10年；乙方于合同签订后7个工作日内向原告交纳保证金30万元，本合同终止30个工作日内，除原告按照本合同扣除的金额外，原告将剩余履约保证金一次性无息退还。如因乙方原因导致提前解除本合同，原告不予退还保证金及保证金不予冲抵相关费用；在合同履行期间内，如乙方违反本合同约定，原告有权在快乐牧场公司应向原告或者第三方支付、赔偿的范围内，扣除相应的履约保证金。乙方应当在原告扣除相应履约保证金后7日内，予以补足，否则原告有权终止本合同；乙方装修装饰工程施工期间，免收物业费……；第一年该场地租金50元/平方米/月，第二年该场地租金54元/平方米/月，第三年该场地租金58元/平方米/月，合同期内，第四年至第十年租金在第三年租金基础上，按每年5%递增至第八年，第九年及第十年执行第八年的租金标准；合同签订后30个工作日内快乐牧场公司向原告交纳第一年的房屋租金，180个工作日内交纳第一年全部物业费，以后每年度7月15日前一次性交清租金及物业费；……；该房屋在租赁期内实际发生的水、电费按照原告公司统一收费标准执行。电话、网络、电视收视费、垃圾处理费等费用均由乙方承担，上述交费项目如原告委托物业公司代扣代缴的，乙方应在物业公司通知的期限内结清；房屋的物业费为18元/月/平方米，原告对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通灯项目进行维护、修缮、服务于管理，并保证卖场温度；合同期满或合同被依法提前解除的，租用房的装饰装修、改造增设设施等无偿归原告所有，乙方不得就租用房的装饰装修、改造增设设施要求原告给予补偿，也不得进行破坏，乙方应在合同期满或合同被依法提前解除后10日内向原告返还租赁房产；……；原告有下列情形之一的，乙方有权单方面解除合同：1.未按约定时间交付该房屋达三十日的；2.因原告原因导致乙方无法正常经营的。……；无论何种原因使本合同解除，乙方必须在合同解除后七个工作日内返还该房屋，并结清所有应交费用；乙方应按房屋交付时原状返还房屋或由原告书面同意在不损坏房屋内装修的前提下保留装修现状，原告不作任何补偿。乙方自行购置的设施设备中可移动设备由乙方自行处理；除下列情形外，任何一方不得单方面提前终止或解除本合同：1.合同期限届满；2.双方书面协商一致解除合同；3.经法院（或仲裁委）裁决；4.因不可抗力，国家有关政策调整、政府城市规划等原因，造成本合同无法继续正常履行的；乙方逾期支付进场费、经营服务质量保证金、物业管理费的，每逾期一日，需按当期应付金额的1%向原告支付违约金。逾期达30日的，原告有权解除合同；……；如因乙方违约导致本合同解除的，乙方已支付的租金及物业管理费不予退还，乙方应向原告支付（本年度应向支付原告金额）40%的违约金；乙方同意如经营周期不足合同期，乙方需提前90日向原告申请撤出场地，双方协调经原告书面同意后可解除合同；因不可抗力原因致使本合同不能履行的，原告及乙方互不追究违约责任，租金及其他应付费用据实按日结算并按合同约定办理移交手续。2018年1月10日，原告（甲方）与案外人快乐牧场公司（丙方）、银川市兴庆区古宝斋（乙方）签订《“快乐牧场项目合作及房屋租赁合同”租赁主体变更协议》，约定：原告与案外人快乐牧场公司于2017年9月5日签订的《房屋租赁合同》将承租人由丙方变更为乙方；原《房屋租赁合同》所有条款不变，仅发生租赁主体的变更，丙方的权利义务、法律责任全部转移由乙方承受，丙方不再承担任何法律责任……。2018年2月13日，原告（甲方）与案外人银川市兴庆区古宝斋（丙方）、被告（乙方）签订《快乐牧场项目实施及房屋租赁变更协议》，约定：2018年1月10日，甲方与快乐牧场公司、丙方签订《“快乐牧场项目合作及房屋租赁合同”租赁主体变更协议》，原《房屋租赁合同》的承租主体变更为丙方，现经三方协商，承租人由丙方变更为乙方；原《房屋租赁合同》所有条款不变，仅发生租赁主体的变更，丙方的权利义务、法律责任全部转移由乙方承受，丙方不再承担任何法律责任……。合同变更后，被告向原告支付了履约保证金30万元，原告向被告交付了涉案场地由被告经营文旅夜市等项目。2019年12月24日，被告股东孙志刚向原告出具承诺，内容为：现由于经营困难，只能在2019年12月31日前缴纳70万元费用，2010年1月25日前缴纳564800元，同时希望办理48800元餐卡冲抵费用，其余10万元，希望原告给予支持减免。如到期未执行转款，按原合同执行租金及物业费并承担相关合同违约金。2019年12月18日，被告向原告转账300000元；2019年12月31日，被告向原告转账400000元。2020年6月3日，被告向原告发出《关于正式退出“兴庆文旅夜市--花莎快乐牧场”项目经营管理的函》，内容为：因受“夜市”场地租金和管理费高、面积小等因素，加之受新冠“疫情”影响，致使被告“夜市”经营濒临破产。故被告自2020年6月30日起正式退出“夜市”的经营管理，将“夜市”室内场地完全移交给原告。退出后，被告将不再承担“夜市”任何管理费用，同时申请退还“夜市”室内场地30万元保证金。此外，根据国家有关切实做好经济发展“六稳”、“六保”及银川市相关政策和要求，希望原告充分考虑各方面因素，准许被告继续经营“兴庆文旅夜市”室外场地项目。2020年6月22日，被告再次向原告发出《关于正式退出“兴庆文旅夜市--花莎快乐牧场”经营管理的函》，内容为：因受“夜市”场地租金和管理费高、面积小等因素，加之受新冠“疫情”影响，致使被告“夜市”经营濒临破产。故被告自2020年6月30日起正式退出“夜市”室外场地的经营管理权，将“夜市”室内场地和东广场场地完全移交给原告。退出后，被告将不再承担“夜市”任何管理费用。另外，受“疫情”影响，申请退还“夜市”室内场地30万元保证金，并妥善解决室内外商户的遗留问题。2020年6月24日，原告向被告回函，内容为：收到被告《关于正式退出“兴庆文旅夜市--花莎快乐牧场”项目经营管理的函》，对于被告提出的管理权交由原告等事项，由于原告无餐饮管理经验无法接受；鉴于双方于2017年9月5日签订的《房屋租赁合同》，如被告坚持撤场，具体解约时间以被告交清所欠费用且内、外场地清理完毕交钥匙时间为准，双方权利义务关系以上述租赁合同及补充协议具体约定为准；撤场及交场事项请被告按照合同中约定处理，被告的内、外商户于交房前全部妥善终止；如撤场被告妥善处理内外商户安置问题及会员储蓄卡问题，由此引发的一切责任后果被告全权自行处理解决；被告收到函告三日内清缴所欠租金89900元、物业费27900元，违约金431520元。2020年6月28日，被告发出《关于“兴庆文旅夜市--花莎快乐牧场”停止营业的公告》，内容为：……，2020年1月份以来，因受新型冠状肺炎“疫情”影响，“夜市”发展困难，经公司研究决定，于2020年6月28日起正式停止“兴庆文旅夜市--花莎快乐牧场”经营管理。2020年7月2日，被告向原告发出《关于正式移交“兴庆文旅夜市--花莎快乐牧场”室内外场地的函》，内容为：“兴庆文旅夜市--花莎快乐牧场”已于6月28日正式停业，截止目前，室内外商户各项退场手续已全部办理完毕，室内商户已全部撤场，室外商户正在有序撤离，室内可移动资产已全部搬离，固定资产保持原样（包括水、暖、电、装饰、装修、电线、光纤网络等），现正式移交原告，请验收并正式移交。被告于2020年8月28日向原告交付了涉案房屋钥匙，且欠付2020年6月1日至6月30日期间的租金及物业费，故原告诉至法院，请求判如所请。   另查明，2020年2月25日，被告向原告提交《关于降低和减免“花莎快乐牧场--兴庆文旅夜市”房屋租金的申请》，内容为：因受新冠肺炎“疫情”影响，被告经营困难，根据宁夏回族自治区人民政府办公厅印发的《关于应对新型冠状病毒肺炎疫情影响促进中小微企业健康发展的若干措施的通知》（宁政办规发[2020]2号）和中共银川市委办公室银川市人民政府办公室关于印发《银川市关于应对新型冠状病毒感染肺炎疫情支持中小企业共渡难关的十条政策措施》的通知》，申请“花莎快乐牧场--兴庆文旅夜市”1月份整体场地租金减半收取，2-3月份免收租金；自2020年4月份起，“夜市”的整体场地费用（含租金、物业费等）由原来120万元降至100万元以内，并按半年期缴纳；为了双方长期合作，简易2021-2023年“夜市”的场地整体费用由原来每年140万元降至每年110万元。2020年3月10日，被告向原告发出《关于重新签订“兴庆文旅夜市--花莎快乐牧场”承租永滢购物中心合同事宜的函》，内容为：受国内外整体经济形势及新型冠状肺炎“疫情”影响，“夜市”持续停止营业已达2月有余，申请原告全面重新修订于被告签订的“夜市”承租合同。1.将合同期限由原来10年改为3年，如“夜市”无法继续经营，被告将提前三个月告知原告，原告将如数退还保证金及剩余租金。之前签订的违约金40%比例太高，法律规定不超过20%；2.申请降低“夜市”整体房租及管理费，租金及管理费由每年140万元降低为105万元，同时，在水费、电费、物业费等综合费用予以酌情优惠减免；3.申请将“夜市”场地租金及管理费采取半年支付的方式进行。如达不成协议，被告将提前终止和解除该合同，只经营至2020年6月30日。2020年3月30日，被告再次向原告发出律师函，要求原告就租赁合同进行修订。   还查明，自2019年11月至2020年6月，被告应支付水费7275元（起码：5127，止码：6526），自2019年11月至2020年5月被告应付电费1920元（起码：楼体大字亮化939、东门大字亮化1534、东门雨棚筒灯亮化321，止码：楼体大字亮化1609、东门大字亮化2129、东门雨棚筒灯亮化656）。   庭审中，被告称其于2020年6月28日搬离了全部物品，向原告交付房屋钥匙，原告不予接受，后原告于2020年8月28日打电话让被告将钥匙送还给原告。原告称被告于2020年8月28日交付了场地钥匙，搬走了可移动的物品，不可移动装修装饰及内部改造部分至今未恢复原状。   本院认为，原告将涉案房屋出租给案外人，并签订了《房屋租赁合同》，后原告及被告、案外人协商，上述合同的承租人变更为被告，权利义务由被告承受，原告与被告之间形成了房屋租赁合同关系，上述合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，依法成立并生效，对双方均具有约束力。被告提出合同履行至2020年6月30日，提前解除合同，原告同意，故双方房屋租赁合同关系于2020年6月30日解除。原告要求被告支付2020年6月份租金117800元[(58元/月/平方米+18元/月/平方米)×1550平方米]，不违反双方《房屋租赁合同》的约定；原告要求被告支付自2020年7月1日至2020年8月28日的场地费及物业费227800元，虽双方《房屋租赁合同》已经于2020年6月30日解除，但被告于2020年8月28日向原告交付了房屋钥匙并搬离了部分物品，逾期向原告返还房屋，应当向原告支付占用场地的费用，参照双方租金及物业费的约定上述费用为227746.67元[(58元/月/平方米+18元/月/平方米)×1550平方米÷30天×58天]。被告关于已经于2020年6月30日前搬离了全部物品，且向原告交付房屋原告拒收，不应支付6月30日后费用的辩解，未提交证据予以证实，本院不予采信；被告关于因新冠肺炎“疫情”影响经营，要求减免租金的辩解，因银川地区自2020年1月下旬发布疫情应急响应，至2020年4月降低疫情响应级别，逐步复工复产，被告无证据证实因疫情政策原因，2020年4月后被告经营场地还未能恢复经营，因其已经向原告支付了2020年5月份前的租金，故再要求减免已经支付的租金及6月以后的租金无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付违约金431520元（58元/月/平方米×1550平方米×12个月×40%），因被告提前解除合同，存在违约行为，应当按照合同约定承担违约责任，但根据被告2020年2月份及3月份向原告发出的函，疫情是影响原、被告合同履行的因素，且被告已经向原告支付了履约保证金300000元，原告不能证明被告的违约行为给其造成的损失超出上述数额，故对原告诉请的违约金本院不予支持。原告要求被告支付水费7275元、电费1920元，因《房屋租赁合同》约定电费及水费以原告通知的为准，被告使用水、电，应当按照合同约定负担该费用，被告未提交证据证实上述金额与实际发生费用不一致，故本院对原告请求被告支付水、电费9195元予以支持。原告要求被告恢复场地原状或支付恢复原状的费用，因涉案房屋系经营性场所，合同约定装修的相关条款，原告应当知道被告对涉案房屋进行了装修，但原告不能提交证据证实场地的原状，也不能证实被告交付房屋时存在破坏装修，造成房屋受损的证据，故本院对该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、被告宁夏深艺源文旅科技有限公司于本判决生效之日起七日内向原告宁夏永滢购物中心有限公司支付租金、场地占用费及物业费345546.67元及水、电费9195元；   二、驳回原告宁夏永滢购物中心有限公司的其他诉讼请求。   如果被告宁夏深艺源文旅科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费11664元，减半收取5832元，由原告宁夏永滢购物中心有限公司负担3832元，被告被告宁夏深艺源文旅科技有限公司负担2000元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 保清     二○二○年十月二十七日   法官助理 朱莹   书记员 林敏   附：适用相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   履行告知书   本判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。