江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0192民初1256号原告：陈旅江，男，1959年2月1日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：余泽浩，江西华邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兰兰，江西华邦律师事务所律师。被告：徐紫兰，女，1982年5月25日出生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。委托诉讼代理人：罗正强（系徐紫兰之夫），男，1977年2月26日出生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。原告陈旅江与被告徐紫兰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈旅江的委托诉讼代理人余泽浩，被告徐紫兰及其委托诉讼代理人罗正强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈旅江向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即偿还原告自2016年12月1日起暂计至2020年5月31日的租金共计94076元及自2016年12月1日起，按照年利率24%计算，暂计至2020年5月31日的违约金49636元，共计143712元。2、依法判令本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费）由被告承担。事实与理由：2011年12月16日，江西绿腾实业有限公司（以下简称绿腾公司）与陈旅江签订《南昌市城镇房屋租赁合同》，约定将绿腾公司所有的坐落于南昌经开区桂苑大道152号，建筑面积约3000平方米的商铺（包括“绿腾雅苑”1#、2#、8#、12#楼一层商铺）出租给陈旅江使用，并同意其用于转租。2013年5月6日，被告徐紫兰因经营需要，与原告陈旅江签订涉案《南昌市城镇房屋租赁合同》，约定被告承租原告方位于南昌市经济技术开发区“绿腾雅苑”1号楼（从西向东顺序）20#商铺，房屋结构为钢混，建筑面积为44.43平方米，租赁期限为8年，自2013年6月1日至2021年5月31日止。租金计算方式是第一年度租金为40/平方米，以后每个租赁年度每月租金在上个租赁年度每月租金的基础上递增5%，即第一年租金40/平方米，第二年为42元/平方米，第三年为44.1元/平方米，第四年为46.3元/平方米，第五年为48.6/平方米，第六年为51.1元/平方米，第七年为53.6元/平方米，第八年为56.3元/平方米。被告应于每年的4、10月的30日前交清后半年的租金，逾期交付租金的，被告须支付违约金。但被告自2016年12月1日起，即停止向原告支付租金，涉案店铺仍由被告在经营使用。原告曾多次上门向其主张租金，但被告仍以各种理由推脱。截止起诉时，被告已拖欠原告房租长达数年有余，被告应当履行双方约定，立即向原告支付所欠租金94076元并支付违约金49636元（暂计至2020年5月31日），共计143712元。综上所述，原告依据相关法律规定，特具状诉至贵院，望判如所请。被告徐紫兰辩称，2013年5月6日与原告签订的店面租赁合同，生效日期为2013年6月1日至2021年5月21日止，为期8年。因第一次签租赁合同及文化程度原因，所以签字时没有仔细看合同条款。2016年12月1日以前甲方会不定时到店当场收取房租，一直以现金缴纳房租。自2016年12月1日以后甲方未再来收取房租。而后有个自称绿腾实业有限公司的工作人员（罗平）来收取房租，要求其出示证件及租赁合同，并要求变更合同以保护合法权益，但对方未出示任何证明身份的证件，而合同变更问题直至今日还没给予答复；因2018年4月上旬清明节以后店面前菊圃路道路全面封闭升级修路改造，至2019年底才结束，修路期间多位商铺经营者联系甲方来协商修路期间造成损失问题，而甲方一直没有来协商，商户联名至经开区政府上访几次，也未给予回复和出面协商，至今没有结果。本期待2020年生意会好转，而一场疫情对商户更是雪上加霜，等疫情等级刚降低那位自称的工作人员就来催缴房租，遂再次提出协商重签租房合同以及修路和疫情期间的减免问题，而其也作出口头承诺会给予减免，重签租房合同的事情闭口不谈。但没过多久甲方却把商户告上法庭。根本没有来协商这些问题。而因合同中只有甲方有权单方解除合同或合同期满才能解除合同，我又压有一万多元钱作为押金押在甲方，使我受到牵制。希望法庭公正处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的原、被告身份信息、《南昌市城镇房屋租赁合同》，双方当事人无实质性异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对于原告提交的原告与江西绿腾实业有限公司签订的《南昌市城镇房屋租赁合同》、洪房权证经济技术开发区字第100024367号产权证书及房屋分层分户平面图一份及江西绿腾实业有限公司出具的同意转租证明，经查，上述证据来源合法，客观真实，且有原告和江西绿腾实业有限公司签字或盖章，本院对上述证据予以确认；2、对于被告提交的收据四张及菊圃路修路的图片，原告对上述证据的真实性及合法性无异议，菊圃路自2018年4月起确存在道路升级改造事实，本院对上述证据的真实性、合法性予以确认；3、对于被告提交的与原告的通话录音，上述证据系被告单方制作，无法核实，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月6日，原告陈旅江（甲方，出租方）与被告徐紫兰（乙方，承租方）签订《南昌市城镇房屋租赁合同》，约定：“原告将坐落于南昌经济技术开发区的“绿藤雅苑”1号楼（从西至东顺序）20号商铺（建筑面积44.43平方米，按房屋产权证面积计算）租赁给被告经营；租赁期限为8年，自2013年6月1日至2021年5月31日止；租金：第一租赁年度租金为40元/平方米，以后每个租赁年度每月租金在上年租赁年度每月租金基础上递增5%，即：第一租赁年度每月租金40元/平方米；第二租赁年度每月租金42元/平方米；第三租赁年度每月租金44.1元/平方米；第四租赁年度每月租金46.3元/平方米；第五租赁年度每月租金48.6元/平方米；第六租赁年度每月租金51.1元/平方米；第七租赁年度每月租金53.6元/平方米；第八租赁年度每月租金56.3元/平方米；保证金（押金）：在本合同签订之日，乙方必须向甲方交付（按实际租房面积计算40元/平方米×6个月），合计10660元作为租赁保证金（押金），该保证金在租赁期满后一周内全额无息退还，该保证金（押金）不得抵租金；租金交付方式及期限：租金交付方式为每半年（6个月）租金一次性现金支付，交付期限为每年的4、10月30日前交清（逾期交付的，每逾期一日，则乙方须按年租金总额的1%支付违约金）；乙方责任：乙方如拖欠租金超过30天，则每天按应缴租金的10%交纳违约金；如拖欠租金超过60天，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，乙方自愿同意将该商铺保证金（押金）作为违约金赔偿给甲方，并同意将该商铺交付给甲方”。合同还就其他事宜进行了约定。合同签订后，被告按约交纳商铺保证金10660元，并支付租金9340元（2013年6月1日至2013年11月30日）。2016年12月1日起，被告未再支付租金。另查明，该店铺门前的菊圃路自2018年4月开始道路维修改造直至2019年。再查明，案涉商铺（建筑面积44.43平方米）所有权人为案外人江西绿腾实业有限公司。2011年12月16日，原告陈旅江（乙方，承租方）与案外人江西绿腾实业有限公司（甲方，出租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：“甲方将包括讼争商铺在内的坐落南昌经济技术开发区桂苑大道152号绿腾雅苑1#、2#、8#、12#1层商铺（建筑面积约3000平方米）整体出租给乙方，租赁期限自2012年1月1日至2022年12月31日止，租金按实际出租面积计算，单价20元/平方米”。2020年5月15日，案外人江西绿腾实业有限公司出具了一份同意转租证明，主要内容为：本公司作为讼争商铺的产权人，同意陈旅江的转租行为，认可陈旅江与徐紫兰签订的《南昌市城镇房屋租赁合同》的效力，并保障徐紫兰在协议期内的合法使用权。本院认为，原告陈旅江与被告徐紫兰签订的《南昌市城镇房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力，双方均应按照该合同的约定履行义务，原告按约将店面交付被告经营，但被告自2016年12月1日起未再交纳租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据原、被告签订的租赁合同约定:2016年12月1日至2017年5月31日租赁年度租金为46.3元／平方米／月，2017年6月1日至2018年5月31日租赁年度租金为48.6元／平方米／月，2018年6月1日至2019年5月31日租赁年度租金为51.1元／平方米／月，2019年6月1日至2020年5月31日租赁年度租金为53.6元／平方米／月。被告于2016年12月1日起未交纳租金，故其拖欠2016年12月1日至2020年5月31日期间的租金为94076元。鉴于道路维修改造及新冠××疫情对被告的经营造成了一定影响，结合被告一直以来的履约情况及经营类别，本院酌情确定减免被告上述期间20%的租金，故被告于2016年12月1日至2020年5月31日应付租金为75260.8元，原告诉请超过部分，本院不予支持。关于被告违约责任承担问题，因双方合同约定的违约金标准过高，本院酌情确定将被告交纳的押金10660元作为违约金赔偿给原告。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告徐紫兰于判决生效之日起十日内给付原告陈旅江自2016年12月1日至2020年5月31日租金75260.8元；二、驳回原告陈旅江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3174元，减半收取计1587元，由原告陈旅江负担476元，被告徐紫兰负担1111元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  李重浪二〇二〇年十一月十九日书记员  付晓明