北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初1937号原告（反诉被告）：北京外交人员房屋服务公司，住所地北京市东城区朝阳门内大街**。法定代表人：张跃，经理。委托诉讼代理人：梁文彬，北京颐和中鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：何梓瑜，北京颐和中鸿律师事务所律师。被告（反诉原告）：东方博雅（北京）文化发展有限公司，住，住所地北京市朝阳区/div>法定代表人：沈田义，总经理。委托诉讼代理人：李兴民，北京允平律师事务所律师。原告（反诉被告）北京外交人员房屋服务公司（以下简称外交人员公司）与被告（反诉原告）东方博雅（北京）文化发展有限公司（以下简称东方博雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人梁文彬、何梓瑜，被告之委托诉讼代理人李兴民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。外交人员公司向本院提出诉讼请求：1、判令东方博雅公司向我方支付拖欠的房屋租金484166．67元（自2015年1月15日至2016年11月25日期间）；2、判令东方博雅公司给付我方拖欠房屋租金的滞纳金（1、以225000元为本金，自2015年1月16日起计算至上述本金实际付清之日止，按照年利率24%计算；2、以259166．67元为本金，自2016年1月16日起计算至上述本金实际付清之日止，按照年利率24%计算）；3、判令东方博雅公司向我方支付解除合同违约金75000元。事实和理由：我方与东方博雅公司于2014年1月8日签订了《公寓租赁合同》（合同编号：JB03-0-053）（以下简称租赁合同），约定我方同意将位于北京市朝阳区建外外交公寓x楼x号公寓租赁给东方博雅公司供其人员办公使用。合同租赁期限自2014年1月15日起至2015年1月14日（首尾两天包括在内）。月租金为贰万伍仟（￥25000）元人民币。自2015年1月15日起，租金按年缴纳，缴纳时间为每年1月15日之前。租赁合同签订后，我方已提供出租公寓，履行了出租人的责任和义务，但东方博雅公司自2015年1月15日开始拖欠公寓租金。2016年11月25日，我方被迫按照租赁合同约定解除合同并要求东方博雅公司迁出租赁房屋。截止至2016年11月25日，东方博雅公司拖欠租金如下：2015年1月15日至2016年1月14日期间租金人民币300,000元，依据合同约定用实际收讫的抵押金（即保证金）人民币75,000元进行全额折抵，仍拖欠人民币225000元；2016年1月15日至2016年11月25日期间租金人民币259166．67元。租赁合同约定东方博雅公司逾期缴纳租金或其他费用、补足保证金，除须如数补交外，还须按日缴纳所欠金额的0．2%的滞纳金（见租赁合同第十二条第2款）。因前述滞纳金比例较高，我方同意将滞纳金计算标准降至24%/年。因此，东方博雅公司应以225000元为基数按年利率24%的标准向我方支付自2015年1月16日起至实际支付之日止的滞纳金；以259166．67为基数，按年利率24%的标准向我方支付自2016年1月16日起至实际支付之日止的滞纳金。同时，因系东方博雅公司拖欠租金超过三十天而被解除合同，根据租赁合同第十二条约定其应向我方支付叁个月的租金作为违约金，按租赁合同约定月租金标准计算，违约金为人民币75000元。我方认为，双方签订的租赁合同系双方在平等自愿的基础上达成，是双方真实意思的表示，合法有效并对双方依法具有法律约束力。我方已根据租赁合同履行了出租人的责任和义务，东方博雅公司亦应当依照约定全面履行及时、足额付款等义务。东方博雅公司逾期支付租金的行为已严重违反了合同约定，侵犯了我方的合法权益，应当承担包括滞纳金、违约金及损失赔偿等相应违约责任。在此，我方请求贵院判如所请，维护我方合法权益不受侵犯。东方博雅公司辩称并反诉称：第一项，认可自2015年1月15日至2016年11月25日期间我方一直使用房屋且没有向外交人员公司支付租金，但是未支付租金的原因是我们一直在商谈续签合同，但是一直没有商谈成，所以才没有支付租金。第二项，关于滞纳金我方不予认可。即使认定我方存在逾期缴纳租金的情况，关于逾期交付租金的参考利率，不能超过银行同期贷款基准利率的四倍，即15．4%，我方请求法院对此予以酌减。第三项，我方不是故意拖欠租金，而是一直在与对方沟通续签租赁合同事宜，所以我方才没有缴纳租金。另外，我方提出反诉：1、判令外交人员公司返还我方房屋内全部物品（清单见我方证据2、053房屋物品）；2、如果外交人员公司无法返还前述物品，要求判令外交人员公司赔偿我方经济损失975000元；3、判令外交人员公司给付我方违约金25000元；4、判令外交人员公司赔偿我方交通费50000元。外交人员公司针对反诉辩称：不同意全部反诉请求。第一项，2016年11月25日东方博雅公司搬离后，其物品在屋内存放了至少一年的时间，我们以为他们公司会派人来领，但是一直没有人和我方进行过任何联系。我方在大概一年后，把屋内的物品搬到了我方自己的仓库里，现在物品还在里面。我们起诉后，和东方博雅公司一起去我方仓库对物品进行了清点，详见对方提交的证据4关于053房屋的物品清单明细。第二项，不认可。是因为东方博雅公司违约导致我方提前解除合同，我方是正常行使权利，没有给对方造成任何损失。第三项，不认可。我方没有违约。第四项，不认可，没有任何依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月8日，外交人员公司与东方博雅公司签订《公寓租赁合同》，约定：外交人员公司将位于北京市朝阳区建外外交公寓x楼/单元x号公寓租赁给东方博雅公司供其人员办公使用；公寓户型为2室2庭，公寓面积为183平方米；租赁期限自2014年1月15日起至2015年1月14日止（首尾两天包括在内）。月租金为25000元；合同签订之日起五天内，东方博雅公司需向外交人员公司付清2014年1月15日至2015年1月14日的租金300000元；自2015年1月15日起，租金按年缴纳，缴纳时间为每年1月15日之前；东方博雅公司须于签订合同时，以现金、支票或汇款方式向外交人员公司支付相当于叁月租金的款项，作为东方博雅公司履行本合同各项条款的保证金，保证金以人民币形式支付，共计人民币75000元；如东方博雅公司违反本合同任何条款，外交人员公司可使用或扣留全部或部分保证金，其数额视东方博雅公司给外交人员公司造成的损失而定；如东方博雅公司欲在租赁期满后继续租赁，须于合同期满前三十天之前以书面形式通知外交人员公司，经双方协商后重新签订租赁合同；东方博雅公司有下列违约情形之一，外交人员公司可书面通知东方博雅公司解除本合同，要求其搬出公寓，并支付3个月的租金作为违约金：（3）拖欠租金及其他费用超过三十天的（包括补足保证金）；东方博雅公司逾期缴纳租金或其他费用、补足保证金，除须如数补交外，还须按日缴纳所欠金额的0．2%的滞纳金，外交人员公司收取滞纳金，并不妨碍其行使在本合同下及法律赋予之权利。2014年1月18日，东方博雅公司向外交人员公司缴纳房屋押金（保证金）75000元。2018年12月25日，东方博雅公司等共计四公司作为原告以财产损害赔偿纠纷为案由，将外交人员公司起诉至本院，要求其返还承租公寓房屋内全部物品并赔偿经济损失共计320万元，后四原告自行撤诉。2019年1月30日，东方博雅公司以外交人员公司为被告起诉至北京市东城区人民法院，要求其返还承租公寓房屋内全部物品并赔偿经济损失共计105万元，后北京市东城区人民法院出具（2019）京0105民初4011号民事裁定书，以诉讼请求不明确为由，驳回了东方博雅公司的起诉。后东方博雅公司提起上诉，北京市第二中级人民法院于2020年1月9日作出（2020）京02民终302号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。庭审中，各方均认可东方博雅公司就涉案房屋租金支付至2015年1月14日，此后一直未交付租金。就此东方博雅公司称系因其一直在和外交人员公司商谈续签合同一事，但一直未能谈妥，故未交付租金。各方亦均认可涉案房屋系于2016年11月25日经外交人员公司现场腾退并交还该公司。庭审中，就东方博雅公司主张其要求外交人员公司返还的物品问题，东方博雅公司就此提交其自制的物品清单一份以及2019年6月24日，双方在律师见证下到外交人员公司仓库清点物品的清单一份。外交人员公司表示对2019年6月24日双方清点的物品清单予以认可，若东方博雅公司同意支付其租金，其同意返还清单内列明的存在物品，但是按照合同约定，其有权处置存放的物品。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，外交人员公司与东方博雅公司于2014年1月8日签订的《公寓租赁合同》于2015年1月14日到期后，东方博雅公司继续使用租赁房屋，且外交人员公司对此也未提出异议，故本院认定双方成立不定期租赁合同关系。就外交人员公司第一项诉讼请求，现东方博雅公司认可未支付原告此时间段内租金，本院对此不持异议。就租金标准问题，应参照原租赁合同即按照每月租金25000元计算。外交人员公司第一项诉讼请求，计算无误，于法有据，本院予以支持。就外交人员公司第二项诉讼请求，合同中对逾期缴纳租金滞纳金有明确约定，虽外交人员公司现自行下调对此滞纳金的计算方式，但滞纳金主张仍过高，本院依据公平以及诚实信用原则，综合考虑合同的整体履行情况，东方博雅公司逾期缴纳租金的过错程度以及由此给外交人员公司带来的实际损失，对此延迟支付租金滞纳金计算方式予以酌定；就外交人员公司第三项诉讼请求，东方博雅公司逾期支付租金超过三十日，外交人员公司有权向其主张违约金，且其主张的违约金数额符合合同约定，于法有据，本院予以支持。就东方博雅公司的反诉诉讼请求，本院认定如下：第一项，就应返还的物品问题，外交人员公司与东方博雅公司于2019年6月24日就本案承租房屋（053）进行了物品清点，外交人员公司亦认可该物品清单中部分物品由其控制，现合同关系已解除，外交人员公司亦通过主张违约金的形式要求东方博雅公司承担违约责任，故对于外交人员公司认可在其控制之下的属于东方博雅公司的物品，本院认定其应当返还给东方博雅公司。就东方博雅公司主张的其他物品，因其未能提交相关证据证明其自制的清单内物品是否在承租房屋内，也无法证明该物品实际丢失情况，亦不能证明物品系因外交人员公司而丢失，因此对其余物品的返还问题，本院不予支持。第二项，东方博雅公司主张的实际损失系其估算，亦没有相关事实依据，本院对此不予支持。第三项，双方之间的租赁合同解除原因系东方博雅公司逾期支付租金超过合同约定的三十日，故外交人员公司就此解除合同不构成违约，对于东方博雅公司的此项反诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。第四项，就东方博雅公司提出的交通费一节，其并未提交任何证据加以证明，亦没有法律依据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）东方博雅（北京）文化发展有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京外交人员房屋服务公司欠付的租金四十八万四千一百六十六元六角七分；二、被告（反诉原告）东方博雅（北京）文化发展有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京外交人员房屋服务公司欠付租金的滞纳金（1、以二十二万五千元为本金，自二〇一五年一月十六日起计算至上述本金实际付清之日止，按照年利率16%计算；2、以二十五万九千一百六十六元六角七分为本金，自二〇一六年一月十六日起计算至上述本金实际付清之日止，按照年利率16%计算）；三、被告（反诉原告）东方博雅（北京）文化发展有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京外交人员房屋服务公司违约金七万五千元；四、原告（反诉被告）北京外交人员房屋服务公司于本判决生效后七日内返还被告（反诉原告）东方博雅（北京）文化发展有限公司物品（1大桌、1柜子、1主椅、2副椅、1会议桌、2把仿古椅、1茶几、8组博古架、1组床垫、酒和纪念品6箱、红豆杉鹰雕1个、荣铁大画作1副、“壮志凌云”字24副）；五、驳回原告（反诉被告）北京外交人员房屋服务公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）东方博雅（北京）文化发展有限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7199元，由被告（反诉原告）东方博雅（北京）文化发展有限公司负担（北京外交人员房屋服务公司已预交，东方博雅（北京）文化发展有限公司于本判决生效后七日内给付北京外交人员房屋服务公司）。反诉案件受理费7125元，由被告（反诉原告）东方博雅（北京）文化发展有限公司负担（已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  张玉倩二〇二〇年十一月二十五日书记员  徐可卉