福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0902民初3447号 原告：林德江，男，1988年8月12日出生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：周小洪，福建璞真律师事务所律师。 被告：廖辉，男，1985年7月10日出生，汉族，住湖北省罗田县。 被告：李丽华，女，1988年6月11日出生，汉族，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：林能清，福建广澜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆敏芳，福建广澜律师事务所实习律师。 第三人：宁德豪门房地产经纪有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区天湖东路2号宝信城市广场22幢1梯2001室，现住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区闽东中路28号盈丰嘉园6号楼116室，统一社会信用代码91350901337524707K。 法定代表人：黄明兴，董事长。 委托诉讼代理人：陈修邦，男。 原告林德江与被告廖辉、李丽华及第三人宁德豪门房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林德江的委托诉讼代理人周小洪，被告李丽华的委托诉讼代理人林能清、陆敏芳及第三人宁德豪门房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人陈修邦到庭参加诉讼，被告廖辉经本院传票传唤、无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 林德江向本院提出诉讼请求：1.判令解除林德江与廖辉签订的租赁合同；2.判令廖辉、李丽华返还林德江租金2000元；3.判令廖辉、李丽华返还林德江押金2000元；4.判令廖辉、李丽华赔偿林德江装修损失、物业费46984.5元；5.判令廖辉、李丽华支付违约金14万元。事实和理由：2018年6月4日，廖辉委托宁德豪门房地产经纪有限公司租赁其房屋，并出具委托书给豪门地产经纪公司员工沈小唯全权代表廖辉办理房屋出租的相关手续。2018年6月4日，林德江与廖辉的委托人沈小唯签订《租赁合同》，约定将坐落于宁德市福宁北路2号（东城国际）10幢404室房屋（毛蚽房）出租给林德江，租期自2018年8月5日至2025年8月5日止，月租金2000元，押金2000元，并特别约定若廖辉需要提前收回房屋第一年需赔付14万元，第二年12万年，第三年10万元。合同签订后，林德江依约向廖辉支付房屋押金2000元及房租12000元(6个月），支付中介费600元，廖辉也于签约当天将房屋交付林德江。林德江即着手对房屋进行装修，完成了砌墙、水管电线预埋、瓷砖铺贴、墙面粉刷、安装房门等，装修尚未完成。但廖辉、李丽华以急用钱为由，将租赁房屋出售他人，房屋出售后，廖辉并未赔偿其损失，仅退还林德江租金1万元。 李丽华辩称，一、案涉合同违约方为林德江。合同第六条第2项约定：“林德江不得随意拆变房屋结构，如需对此房产进行装修，应征得廖辉书面同意，费用自理。”而林德江在未征得廖辉书面同意的情况下，擅自、违法将案涉房屋厨房与两个阳台改为淋浴房，把套房分割成5个单元作为群租房，林德江的行为已构成违约。且林德江违规装修的行为遭到了10号楼全体业主的投诉并要求对其严肃处理，及东城国际物业要求其停止违规整修，并恢复原状。林德江的违约行为导致合同不能按约履行的原因，责任完全在于林德江。林德江请求廖辉承担违约责任及装修损失等费用，无事实和法律依据。二、案涉合同已经双方和解，合同解除，并由廖辉退还林德江1万元租金。林德江现请求解除案涉合同，无事实和法律依据。 宁德豪门房地产经纪有限公司述称，对林德江的请求及事实与理由无异议。 廖辉未作答辩。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。林德江提交的其身份证复印件、不动产权证书复印件、个人委托书、租赁合同、中国建设银行个人活期账户全部交易明细、2019年12月27日的微信转账凭证、宁德市不动产登记查询证明、婚姻登记审查处理表、微信聊天记录，经李丽华、宁德豪门房地产经纪有限公司质证，对上述证据真实性无异议，上述证据来源形式合法，与本案具有关联性，予以采信。林德江提交的购买装修材料货单、微信支付记录，经宁德豪门房地产经纪有限公司质证无异议，李丽华质证对该证据真实性及待证目的有异议，本院审查认为林德江提交的购买装修材料货单中2018年6月11日的销售清单及微信转账记录、2018年6月24日的销货清单及微信转账记录、2018年6月26日的订货单及微信转账记录、2018年6月29日乐轩瓷砖的销售清单及微信转账记录、收据及2018年6月14日、2018年6月23日的微信转账记录，上述证据经李丽华质证虽有异议但其未提供相应的反驳证据，李丽华庭审中亦确认林德江对案涉房屋进行装修的事实，以上证据能够相互印证，符合证据三性要求，予以采信；林德江提交的支付给东城国际小刘的微信转账记录、电工益平的微信转账记录、培训铝合金的微信转账记录，在未提供其他证据相互印证的情况下，不足以证明其待证目的，本院不予采信。李丽华提交的关于要求严肃处理10号楼404业主违反装修规范的函、整改通知单、违规装修的现场照片、违规装修的现场视频光盘、申请报告、邮寄面单，经宁德豪门房地产经纪有限公司质证无异议，经林德江质证对上述证据真实性、合法性及待证目的有异议，但其未提供相应的反驳证据，林德江提交的与廖辉的微信聊天记录可以证明双方已知案涉出租房屋因违法装修改造被责令整改，在庭审中林德江亦自认存在对案涉租赁房屋进行违法改造引发业主不满的事实，上述证据符合三性要求，能够相互印证，可以待证李丽华的待证事实，予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.廖辉、李丽华于2017年2月3日登记结婚，系夫妻关系。 2.宁德市福宁北路2号（东城国际）10幢404室房屋,宁德市不动产登记中心原登记所有权人为廖辉、李丽华共同共有，2019年12月23日，廖辉、李丽华把该房屋转让案外人后被注销登记，并由案外人实际占有。 3.2018年6月4日，廖辉授权委托宁德豪门房地产经纪有限公司的员工沈小唯与林德江签订《租赁合同》，约定廖辉自愿将坐落于蕉城区福宁北路东城国际10幢404室3房2厅，面积为132.22平方米的房屋（包含杂物间）和设施出租给林德江。租赁期限从2018年8月5日至2025年8月5日止，共计84个月。每个月租金为2000元，每6个月交一次租金，交租时间为第一次为2018年8月5日，第二次为2019年2月5日，以此类推，现交租后使用房屋。廖辉收取林德江2000元作为押金，待退租时经廖辉验收房屋无损坏，所有费用结算清楚，廖辉应将押金如数无息退还给林德江。在租赁期间，廖辉如需出售房屋，应提前一个月告知林德江，在同等条件下，林德江享有优先购买权。林德江在租赁期间，不得随意拆变房屋结构，如需对此房屋进行装修，应征得林德江书面同意，费用自理。林德江应按时交水、电、气、电信、有线、物业管理等有关的一切费用，与廖辉无关。任何一方未能履行本合同中规定的条款或违反国家有关规定法则，另一方有权提前解除合同，因此造成的损失，有责任方承担。在租赁期内提前解约或违约，违约方应赔偿另一方一个月的租金作为违约赔偿金。在装修期间免2个月租金，从2018年8月开始交房租，若廖辉需要提前收回房屋，第一年需赔付林德江14万元。 4.合同签订当日，林德江依约向廖辉支付房屋押金2000元及2018年8月至2019年2月期间6个月的租金12000元。廖辉亦将案涉房屋交付给林德江，林德江即着手对案涉房屋进行装修，花费装修费用共计36266元。 5.2018年6月29日，东城国际10号楼业主向东城国际物业即福建大众物业管理有限公司发出《关于要求严肃处理10号楼404业主违反装修规范的函》，载明：“东城国际10号楼404业主违反相关法规，把套内分割成五个单元作为群租房，将厨房和两个阳台改造成卫生间，改变了房屋的结构布局，造成不良后果......为此，特敦促物业履行职责，马上责令404业主停工整改，接受检查，或将其违法行为上报政府职能部门。”同日，福建大众物业管理有限公司将整改通知单放至10号楼404室，要求廖辉拆除还原，及时整改。2018年7月29日，福建大众物业管理有限公司向宁德市东侨执法局送达《关于请求制止“东城国际”业主违规装修的申请报告》，载明：“由我司提供物业服务的“东城国际”10#404业主廖辉把1套分割为5套装修，改变套内原有功能（两个阳台改为卫生间，厨房改为卫生间），违反《住宅装饰管理办法》规定，我司物业工作人员多次阻却并发整改通知书，要求该业主自行整改未果。鉴于我司不具备行政执行能力，特报告贵局，希望及时派人调查处理。” 6.2018年10月25日，廖辉与林德江微信聊天记录中载明，“廖辉：他妈责令我整改，过几天他们去取证。林德江：哪个部门。廖辉：司法，说我不过去强制执行。廖辉：那我们要怎么弄。林德江：等他弄，弄了我过去撕了，你正常出租，怕毛线。” 7.2019年10月10日，廖辉要将案涉房屋出售，林德江自愿为廖辉找买家。2019年12月27日，廖辉向林德江退还租金1万元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”林德江与廖辉签订《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。李丽华作为案涉房屋共有人对廖辉出租房屋的事实予以认可，应视为出租案涉房屋系夫妻共同意思表示，李丽华应为本案房屋共同出租人。在合同履行期间，廖辉将案涉房屋转让他人，林德江作为承租方自愿为出租方廖辉找买家，并接受廖辉退还的租金一万元，应视为双方对解除合同已达成合意，合同已于2019年12月27日廖辉向林德江退还租金一万元时解除，李丽华抗辩双方已于2019年12月27日解除案涉合同的理由，本院予以采纳。合同业已解除，林德江再行主张解除合同无依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”廖辉、李丽华应向林德江返还房屋押金2000元。廖辉在合同签订当日即2018年6月4日把案涉房屋交付林德江使用，而后才于2019年12月23日把该房屋转让他人，故其要求廖辉、李丽华返还租金2000元，于法无据，不予支持。林德江诉请廖辉、李丽华赔偿装修损失、物业费46984.5元(其中物业费1088.5元)，李丽华虽辩称林德江存在违法装修构成违约，但结合庭审查明的事实，可以认定林德江的装修行为已经过廖辉同意，且林德江违法装修并未导致合同无法继续履行或者导致合同目的无法实现，本案提前解约系因出租方转卖房屋所致，故廖辉应向林德江赔偿装修损失，因林德江提供的证据仅能证明其为案涉房屋装修花费36266元，故本院对该部分装修损失予以支持，超出部分不予支持。关于物业费1088.5元，因林德江提供的证据不足以证明其有向物业公司支付物业费的事实，故其诉请物业费的主张不予支持。林德江依据合同第八条约定诉请廖辉、李丽华支付违约金14万元，该主张明显高于廖辉、李丽华对其造成的损失，本院认为违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，因案涉合同违约责任中明确约定违约金条款，即在租赁期内提前解约或违约，违约方应赔偿另一方一个月的租金作为违约赔偿金，该约定符合客观实际，故廖辉、李丽华应向林德江偿付违约金2000元。廖辉经本院合法传唤、无正当理由拒不到庭，本院依法予以缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、廖辉、李丽华应于本判决生效之日返还林德江房屋押金2000元及偿付违约金2000元； 二、廖辉、李丽华应于本判决生效之日赔偿林德江装修损失36266元； 三、驳回林德江的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3380元，由林德江负担2496元，由廖辉、李丽华负担884元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审 判 长  蒋俐兴 人民陪审员  孙兆泽 人民陪审员  彭 勇 二〇二〇年十一月十九日 法官 助理  林芳苓 书 记 员  陈巧梨 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。