北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初1041号原告：杨俊山，男，1957年6月1日出生，回族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李祥，北京市光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杭世红，女，1956年6月18日出生，回族，住北京市海淀区。被告:北京创誉房地产开发有限公司，住所地北京市房山区长阳镇京良路北侧长阳环岛东100米。法定代表人:吴紫枫，总经理。委托诉讼代理人:孙纬，女，该公司员工。被告：北京创客连科技发展有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路**-N896。法定代表人：杨帅，总经理。委托诉讼代理人：董雪，女，该公司员工。原告杨俊山与被告北京创誉房地产开发有限公司（以下简称创誉公司）、北京创客连科技发展有限公司（以下简称创客连公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨俊山的委托诉讼代理人李祥、杭世红，被告创誉公司的委托诉讼代理人孙纬，被告创客连公司的委托诉讼代理人董雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨俊山向本院提出诉讼请求:1.解除原告与创誉公司于2016年6月3日签订的北京市商品房预售合同及补充协议；2.创誉公司立即协助原告办理合同编号×××北京市商品房预售合同的网签注销事宜；3.判令创客连公司退还原告团购费45000元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息（以45000元基数，自2016年6月4日起计息至被告实际返还该笔购房款之日止），暂计至2019年11月26日利息为8000元，创誉公司承担连带赔偿责任；4.判令创誉公司返还购房款1317966元并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息（利息分为2笔，以667966为基数自2016年6月4日起计息至创誉公司实际返还该笔购房款之日止；以650000元为基数，自2018年9月29日起计息至创誉公司实际返还该笔购房款之日止），暂计至2019年12月22日利息为200000元；5.判令二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与创誉公司于2016年6月2日签订《北京市商品房预售合同》，合同编号为×××，合同约定原告购买创誉公司开发的房山区某镇某地块用地项目某商务办公楼某层某商品房，总价款1317966元，建筑面积94.15平方米，套内建筑面积62.11平方米，层高为4.2米，原告依约向创客连公司支付团购款45000元，向创誉公司支付支付了首付款667966元。根据团购推荐单的约定，该45000元可以在总购房款中减免120000元，另合同中对付款方式、逾期交房责任等均有明确约定。合同签订后，创誉公司逾期交房，严重违反合同约定，且交付的房屋层高约3.75米，与合同约定的4.2米严重不符。原告与创誉公司对实际层3.75米与合同约定层高4.2米不符并无异议，创誉公司则主张合同约定层高4.2米系笔误。因住房的使用主要在于空间，涉案房屋楼层高度的降低，必然对该房屋的使用功能造成比较大的影响，原告的购房合同目的不能实现。原告主张应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十四条中面积误差计算方式，由被告二返还相应层高减少百分比(4.2-3.75)/4.2=10.714%的购房款，即要求返还购房总价款1317966*10.714%=141210元。原告多次催促二被告支付上述费用，但二被告拒绝支付。为维护原告的合法权益，依据我国法律的相关规定，特具状贵院，恳请判如所请。创誉公司辩称，一、原告主张解除与我公司于2016年6月3日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：×××）及其补充协议、要求我公司协助办理预售合同网签注销并返还购房款、支付利息没有事实和法律依据，其相关主张依法不能成立。具体理由如下：1、原告主张解除合同需具备法定解除权或合同约定解除权。但原告在起诉状中事实及理由部分未具体说明解除《预售合同》及其补充协议的法律依据及合同依据，且原告与我公司签订之《预售合同》也并未将层高差异、逾期交付约定为买受人可据以解除合同的事由。2、涉案房屋符合《预售合同》第十二条约定之全部交付条件，被告二已按照《预售合同》于2019年8月29日履行了交付房屋的义务，本案合同不具有任何法律或者事实上不能履行的情形，各方应当继续依法诚信履约。《预售合同》第十二条约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。《预售合同》第十六条“交接手续”第四款规定：“验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：1.买受人应当在出卖人通知的收楼日期内对该商品房办妥收楼手续，该商品房已符合本合同约定的交付条件而买受人逾期办理收楼手续或拒绝收楼的，由买受人承担延期交付的责任，并视同出卖人已按照本合同约定交付了该商品房，物业服务费、水电分摊费等各项费用、商品房质量保修期自本合同第十二条约定的交房期限届满之日或出卖人收楼通知书通知的交房之日（二者以日期较前者为准）起算，该商品房的风险责任及其他法律责任同时全部移交予买受人。”我公司已于2019年1月21日取得了涉案房屋所属1#商务办公楼的《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》（2019规自（房）竣字0004号），并于2019年1月30日取得了涉案房屋所属1#商务办公楼的《工程竣工验收备案表》（备案编号：0057房竣2019（建）0004号）（见被告二证据3），并于2019年4月2日取得了有资质的房地产测绘机构出具的7#楼（即案涉房屋所属1#商务办公楼）《房屋面积测算技术报告书》），并且我公司已于2019年8月23日向原告寄送了《领峰商业中心收楼通知书》，《领峰商业中心收楼通知书》载明案涉房屋的收楼的时间为2019年8月29日。因此，我公司已按照《预售合同》于2019年8月29日履行了交付房屋的义务，《预售合同》目的可以实现，双方应继续履行合同。3、《预售合同》明确约定了原告可以行使合同解除权的期间，即应在解除情形发生之日起15日内行使。原告未在双方约定的期限内主张权利，明显超出解除权的行使期间，即便不考虑其不具有合同解除权的问题，其解除权也已因超出除斥期间而消灭。《合同法》第95条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”根据《预售合同》附件八补充协议第14条第（1）款之约定：“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起15日内行使，若未在15日内行使该项权利的，视为买受人放弃该项合同解除权。”我公司已于2019年8月23日向原告寄送了《领峰商业中心收楼通知书》，依据《预售合同》及补充协议约定，在我公司发出上述通知且商品房已符合合同约定的交付条件的情况下，原告未按照收房通知书通知的收房之日办理收房手续，应当视为我公司已按合同约定的标准交付了商品房，即我公司已于2019年8月29日履行了交付房屋的义务。即使原告认定案涉房屋层高不符合合同约定，也应在2019年8月29日后的15日内行使合同解除权利。原告起诉解除合同明显超出解除权的行使期间，即使不考虑其不享有合同解除权问题，其解除权已因超出合同约定的除斥期间而消灭。二、在《预售合同》解除未获支持的情况下，不涉及团购费/服务费退还及支付利息问题。并且，原告未向我公司支付过任何团购费/服务费，团购费/服务费的收取及退还均与被告二无关，原告要求我公司就退还团购费并支付利息承担连带赔偿责任缺乏事实和法律依据。三、涉案房屋层高符合国家规范，原告就层高问题向我公司主张解除《预售合同》或主张任何形式的索赔、补偿（包括减少的房价款）均没有事实和法律依据。根据《预售合同》第三条约定“本条所称层高是指上下两层楼面或楼面于地面之间的垂直距离。净高是指楼面或地面至上部楼板地面或吊顶地面之间的垂直距离。”根据《预售合同》附件八补充协议第17条约定“本合同第三条中所属“层高”均指上下两层楼面的楼板结构标高之间的垂直距离。只要该商品房实际建筑层高的最低值符合国家相关规范的要求，买受人就不得因层高问题向出卖人主张任何形式的索赔、补偿。”根据《预售合同》（附件八补充协议第36条约定，《预售合同》附件八补充协议与《预售合同》约定不一致的，以补充协议约定为准。根据JGJ67—2006《中华人民共和国行业规范办公建筑设计规范》第1.0.3条规定，普通办公建筑属于办公建筑分类中的“三类”。根据4.1.11条规定根据办公建筑分类，三类办公建筑净高不应低于2.50m。2015年2月9日，我公司取得了涉案房屋所属1#商务办公楼的《北京市建筑工程施工图设计文件审查合格书》，并于2019年1月21日取得了1#商务办公楼《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》（2019规自（房）竣字0004号），并于2019年1月30日取得了1#商务办公楼《工程竣工验收备案表》（备案编号：0057房竣2019（建）0004号）。并且，根据我公司于2020年9月17日拍摄的案涉房屋视频显示，案涉房屋仅为一层，不存在两层，且层高符合设计规范及预售合同约定。原告起诉状中提及的3.75米指的是净高约值，而非层高。案涉房屋层高、净高设计均符合国家相关规范要求，并经审查合格取得了《北京市建筑工程施工图设计文件审查合格书》，且该房屋通过了建设工程规划核验并取得了竣备。在此情况下，不会对该房屋的使用功能造成任何影响，更不会导致合同目的无法实现。原告就层高问题向被告二主张解除《预售合同》或主张任何形式的索赔、补偿（包括减少的房价款）均没有事实和法律依据。四、预售合同关于逾期交房违约责任的条款有下划线标注，足以引起合同当事人的注意。买卖在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。根据预售合同约定，因出卖人的原因导致未能按期交付的，预售合同继续履行。原告以逾期交付为由主张解除合同缺乏法律依据。综上所述，我公司认为，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法应予全部驳回。创客连公司辩称，根据预售合同的约定如果买受人没有付清购房款，出卖人有权顺延交付涉案房屋，原告以逾期交付为由主张解除合同缺乏事实及法律依据。我方提交两份判决书，即使认定了逾期交付涉案的合同也应继续履行。原告的主张缺乏事实及法律依据，请法院依法予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月3日，杨俊山与创客连公司签订《团购推荐单》，约定杨俊山支付团购信息服务费45000元，可享受在开发商对外公布的销售价格基础上每套房屋总价减免120000元，没有成功购房（成功购房是指乙方足额缴纳定金并与开发商签署认购书或购房合同）或取消了购房计划，或因任何原因放弃购房，可以随时联系团购组织方申请退还已支付的团购信息服务费。被推荐人成功购房后，由于自身原因要求退房的，团购信息服务费概不退还。杨俊山于2016年10月21日向创客连公司支付了团购信息服务费45000元。2016年6月3日，创誉公司（出卖人）与杨俊山（买受人）签订了《北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)》（以下简称预售合同）（合同编号：×××）。合同约定：创誉公司将位于北京市房山区某镇某地块用地项目某商务办公楼某层某室的房屋出售给杨俊山。该商品房规划用途为商务办公，层高为4.2米，预测建筑面积为94.15平方米，套内建筑面积62.11平方米，按套内面积计价每平米21219.87元，房屋总价款为1317966元，付款方式为商业贷款，买受人可以首期支付房屋总价款的50%，除首付款外，剩余房款可以向按揭银行借款支付。预售合同第十二条交付条件约定，出卖人应在2018年9月30日前向买受人交付房屋，该商品房交付时应当符合下列条件：即该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。预售合同第十四条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，因出卖人的原因，导致未能按期交付的，双方同意本合同继续履行，出卖人应自本合同第十二条约定的交房期限届满之日的次日起至实际交付之日止，每日按买受人实际已支付房价款万分之一的标准向买受人支付违约金，违约金总金额最高不超过买受人实际已支付房价款的1%。附件八补充协议第4条约定，出卖人擅自改变该商品房的结构形式、户型、朝向，买受人要求解除合同的，应在知道或应当知道变更的15日内书面通知出卖人，出卖人应在收到买受人解除合同通知且在与买受人到房管部门办妥合同解除手续后退还买受人已支付房价款并支付利息。补充协议第14条约定，按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起15日内行使，若未在15日内行使该权利的，视为买受人放弃该项合同解除权。第32条约定：买卖双方一致确认，双方已根据各自要求和实际情况对本合同及本补充协议之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制己方责任、或限制对方权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认本合同及本补充协议非出卖人格式条款，知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。预售合同还对双方其他权利义务同时进行了约定。杨俊山于2016年5月30日向创誉公司支付了购房定金50000元，于2016年6月3日向创誉公司支付了购房款617966元，于2018年9月28日向创誉公司支付了购房款650000元。2019年8月29日，杨俊山在收房过程中发现房屋层高存在问题。杨俊山称其收房时就提出解除合同或换房，创誉公司对此不予认可。另查，涉案房屋所在楼栋于2019年1月21日通过规划验收，于2019年1月30日进行竣工验收备案，于2019年4月2日取得房屋面积测算技术报告书。创誉公司于2019年8月29日向杨俊山交付了涉案房屋。杨俊山、创誉公司均认可涉案房屋的实际层高为4米。本院认为，本案双方当事人之间签订的预售合同及其附件均是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。依照杨俊山与创誉公司签订的《预售合同》附件八补充协议第4条、第14条的约定，买受人行使解除权，应当在解除情形发生之日起15日内行使，若未在15日内行使的，视为放弃该项合同解除权。同时，合同附件八补充协议第32条明确约定，双方知悉并认可本合同及补充协议之全部条款内容，均为双方的真实意思表示。创誉公司未按照合同约定的日期向杨俊山交付涉案房屋，后在2019年8月29日向杨俊山交付的房屋层高不符合合同约定，但杨俊山未能提交充分证据证明其在双方约定的解除权行使期限内行使合同解除权，杨俊山享有的合同解除权已消灭。故对于杨俊山要求解除《预售合同》及补充协议、办理网签注销、退还团购费、购房款并支付利息的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回杨俊山的全部诉讼请求。本诉案件受理费9469元，由杨俊山负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  殷岚岚二〇二〇年十一月二十六日书记员  朱月君