广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初35520号原告：姚晓萍，女，1969年1月1日出生，汉族，身份证住址广州市东山区,委托诉讼代理人：黄玄斐，广东太平洋联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛楚龙，广东太平洋联合律师事务所律师。被告：广州市恒安房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区环市东路**15C自编**，统一社会信用代码9144010163320605XY。法定代表人：林远兴，董事长。委托诉讼代理人：胡开欣，女，1974年1月12日出生，汉族，身份证住址广州市东山区，该公司员工。原告姚晓萍与被告广州市恒安房地产开发有限公司（以下简称恒安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚晓萍的委托诉讼代理人黄玄斐，被告恒安公司的委托诉讼代理人胡开欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚晓萍向本院提出诉讼请求：1、被告协助原告办理广州市白云区*253号703房（认购书为*，原*自编A1-A5栋A2栋703房）不动产权证书；2、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2009年2月25日，原告与被告签订认购书，约定原告向被告购买*A2栋703房，总价为943881元。后原告按照约定向恒安公司支付了全部购房款，并支付了契税、办证等费用。2009年5月31日，原告应被告要求收楼并居住至今。但被告一直没有为原告办理不动产权证，故诉至法院。被告恒安公司辩称：不同意原告的诉讼请求。涉案房屋还没有办理大确权，不具备办理不动产权证的前置条件。由于涉案项目尚欠政府土地出让金，所以政府房管部门不同意被告为其办理房产证。原、被告签订的只是认购协议，没有签订正式的商品房买卖合同，应当签订正式商品房买卖合同后，按照合同约定办理产权证。鉴于国家对房屋的限购政策，如果办理过户需查明购房人是否在限购范围内。涉案房屋在签订认购书时并没有包含政府要求补缴的土地出让金，根据相关法律规定，原告应当承担出让金。经审理查明，2009年2月25日，原、被告签订《*楼宇认购书》，约定原告向被告购买*（原*自编A1-A5栋）A栋二座703房，优惠后总房价为943881元。双方约定该房地产按套买卖，如房屋实测面积与合同约定面积有差异，双方确定互不追究面积补差款。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。2009年6月5日，被告将案涉房屋交付给原告使用。原告自收楼后一直占有、使用案涉房屋至今，双方未签订商品房买卖合同。现案涉的*A栋二座地址变更为广州市白云区*253号。本案中，本院向广州市规划和自然资源局发函询问：1、涉案广州市白云区*A1栋803房、A2栋1006房、A2栋703房的查封、抵押登记情况；2、上述房屋除查封、抵押的因素外，是否还存在其他办证障碍。该局于2020年10月30日复函称：一、项目情况。*（自编A1-A5栋）所在地块已办理*号国土证，用地单位为广州市果树科学研究所（下称果树研究所）、广州市恒安房地产开发有限公司（下称恒安公司）广州市白云建设开发集团公司（下称白云公司）。该项目已核发《建设工程规划验收合格证》（*号），整体暂未办理首次登记。二、来函房屋相关情况。*A2栋703房、1006房（下称A2栋703房、1006房）未纳入预售范围，暂无预购商品房预告登记（预售合同备案）、查封、抵押和不动产权登记信息。*A1栋803房（下称A1栋803房）未纳入预售范围，亦未纳入房屋管理系统管理，系统没有对应的单元格及相关的数据。三、处理建议。（一）……该项目已缴清合同项下的土地出让金。因该项目可销售面积包含恒安公司和白云公司分成部分，建议核查案涉房屋是否属恒安公司分成部分。（二）由于*A1栋、A2栋尚未办理首次登记，办理首次登记及转移登记时需核查是否完善用地手续，补交土地出让金情况。（三）来函房屋A1栋803房为加建房屋。对于该项目超出原土地出让合同加建面积部分，应补缴相应的土地出让金。鉴于同一项目同一系统办理的原则，加建的房屋亦应纳入房屋管理系统管理。由于广州市房屋管理系统以及在该系统中对楼盘表的建设和管理属广州市住房和城乡建设局（下称市住建局）职能，建议开发单位向该局申请办理项目概况变更业务，相关办理情况建议征询该局意见。（四）来函房屋规划用途为住宅。自2010年10月15日起，我市实行限定居民家庭购房套数的政策，建议你院审查购买人的购房事实，根据购买房屋的时点与事实按相关法律法规处理。关于住宅用房限购政策问题建议你院征询市住建局意见。（五）根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发【2004】5号）第一点规定，人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。若你院向我局送达A2栋703房、1006房的协执过户文书，在房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，符合相关法律法规、政策，提交资料齐全的情况下，购买人可持生效法律文书及协执收件回执等资料申请办理不动产权登记。信息核查时间为2020年9月30日。另查，2007年9月27日，广州市国土资源和房屋管理局核发《广东省广州市商品房预售许可证》（*号）。上述预售许可证主要内容为：开发企业名称：恒安公司；项目名称：*（自编A1-A5栋）；预售房屋建筑面积17148平方米326套，其中住宅12048平方米186套；预售房屋栋号及层数12层；发证时各栋已建层数：已封顶；以上所列房屋经审核已符合预售条件，准予预售。本证使用时须附上项目平面图，并注明预售房屋各栋位置。被告恒安公司在诉讼中未提供上述预售许可证注明的项目平面图。以上事实，有认购书、发票、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原、被告双方签订的虽为认购书，但是其内容已经对交易房屋的位置、建筑面积、房屋成交价格等进行了明确约定，该认购书签订后，原告已经支付了全部购房款，被告也已履行主要义务，将案涉房屋交付给原告使用多年，因此该认购书已经具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。该认购书是双方当事人真实意思表示，所涉房屋虽是加建房屋，但已经相关行政部门处罚并同意保留使用，且现已通过建设工程规划验收及联合竣工验收，故案涉合同应为合法有效，双方均应恪守履行。依广州市规划和自然资源局的复函意见，案涉房屋目前未发现存在办理不动产权证书的障碍，故原告要求被告协助其办理案涉房屋的不动产权证书的诉讼请求于法有据，本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：自本判决生效之日起三十日内，被告广州市恒安房地产开发有限公司按照国土房管部门关于办理不动产权证书相关法规政策的规定协助原告姚晓萍办理位于广州市白云区*A2栋703房（现地址：广州市白云区*253号703房）的不动产权证。本案受理费6619元、财产保全费5000元，均由被告广州市恒安房地产开发有限公司负担并须于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张旭增二〇二〇年十一月十三日法官助理蔡晓珊书记员冼颖斯