文书内容江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0804民初6414号原告：赵子强，男，1962年8月18日生，汉族，住山东省临沂市河东区。委托诉讼代理人：徐冰，山东力维律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨玉亮，山东力维律师事务所律师。被告：印洪民，男，1965年9月2日生，汉族,住淮安市清江浦区。被告：葛素梅，女，1967年8月10日生，居民身份证号码321322196708105826，汉族，住淮安市清江浦区健康西路新世纪豪园1号楼2222室。两被告系夫妻关系。两被告共同委托诉讼代理人：程秉义，江苏淮海潮律师事务所律师。第三人：陈瑞云，女，1975年5月24日生，汉族，住淮安市清江浦区。第三人：陶莉军，男，1975年7月20日生，汉族，住淮安市淮阴区。原告赵子强与被告印洪民、葛素梅、第三人陈瑞云、陶莉军权人撤销权纠纷一案，本院于2019年10月23日立案受理，依法适用简易程序后转为普通程序均公开开庭进行了审理。原告赵子强委托诉讼代理人徐杨玉亮，被告印洪民及两被告共同委托诉讼代理人程秉义到庭参加诉讼，第三人陈瑞云、陶莉军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵子强向本院提出诉讼请求：1.判决撤销两被告与第三人签订的出售座落于淮安市淮阴区房屋的不动产转A让合同；2.判决二被告与第三人共同将座落于淮安市淮阴区长江东路南侧、承德路西侧银河湾花园6号楼104室的房屋恢复登记至二被告A名下。3.案件受理费、财产保全费、保全保险费等诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告赵子强与两被告买卖合同纠纷一案，山东省临沂市河东区人民法院作出（2017）鲁1312民初1443号民事调解书，调解书中双方共同确认两被告欠原告货款共计2803597元。两被告同意分期偿还，如逾期还款，则原告有权申请执行。后因两被告未按期还款，原告向法院申请强制执行。在案件执行过程中，执行法院于2019年7月25日查询到两被告将坐落于淮安市淮阴区长江东路南侧、承德路西侧银河湾花园A6号楼104室房屋出售给第三人陈瑞云。根据两被告与第三人陈瑞云签订的不动产转让合同，涉案房屋面积307.71平方米，成交价格仅为1593000元，该价格明显为不合理的低价。两被告低价出售房屋给第三人的行为对原告造成损害，原告特诉至法院，请依法判决支持原告的诉请。被告印洪民、葛素梅共同辩称：1.原告诉称的被告欠其货款是事实，被告没有无异议；2.被告将案涉房产出售给第三人并非其真实意思表示，也不是故意转移财产躲避债务，而是被迫出让给第三人。因被告与第三人丈夫（陶莉军）债务纠纷，被迫按照其要求在空白的不动产转让合同上签字，合同上的内容均是第三人后填写的，且在被告不知情的情况下。综上，请法庭查清案件事实依法判决。第三人陈瑞云述称：第三人不同意原告的意见。涉案房屋是我们自己用钱买来的。原告诉状中诉称的150多万低价卖给不是事实，事实上是第三人以260多万价格购买来的。对于被告答辩陈述在不知情情况下签订的空白合同不是事实，事实上是两被告欠银行50多万和100多万两笔钱，这两笔钱是第三人本人替他们归还了，另外还欠陶莉军100万元，然后这三笔钱合起来抵的涉案房屋的钱。第三人陶莉军同陈瑞云意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告印洪民、葛素梅与原告赵子强买卖合同纠纷一案,山东省临沂市河东区人民法院于2017年4月14日立案受理。在案件审理过程中,经该院主持调解双方于2017年7月6日达成调解协议,主要内容如下:双方共同确认印洪民、葛素梅货款合计2803957元，二被告自愿于2018年2月16日前偿还赵子强货款500000元；于2018年8月16日前偿还1000000元；于2019年2月5日前偿还500000元；于2019年8月5日前偿还803957元，如二被告按期还款，赵子强自愿放弃欠款利息。如二被告任意一期逾期还款，赵子强可就全部剩余款项申请强制执行，并要求二被告自2017年3月12日起九全部剩余货款，按月息1%支付利息，直至还清之日止。案件受理费29230元，减半收取14615元，财产保全费5000元，由印洪民、葛素梅共同负担，该院制作（2017）鲁1312民初1443号民事调解书。到期后，二被告未按期付款，赵子强向山东省临沂市河东区人民法院申请强制执行，执行过程中发现二被告转让本案涉案房屋事宜。关于涉案房屋转让事宜，本院查明认定事实如下：2017年2月28日，印洪民、葛素梅与陈瑞云签订不动产转让合同一份，二被告将位于淮安市淮阴区房屋一套出卖给陈瑞云。房屋面积306.71平方米，合同价格为1593000元。2017年4月6日，涉案房屋过户至陈瑞云个人名下，产权证号为苏（2017）淮阴区不动产权第0004561号。对于涉案房屋的成交价格，陈瑞云陈述其于2017年2月27日向印洪民账户转账567000元，于同日代印洪民向淮安市银荣科技小额贷款有限公司偿还贷款1016384元，并提供银行转账记录。二被告对该事实予以认可，并陈述涉案房屋是在陶莉军压迫下，印洪民说将房子过户抵押给第三人，以后等印洪民有钱再赎回来，但实际上印洪民并不差第三人钱。因为陶莉军打电话威胁和辱骂，当时涉案房子的贷款期限也到了，二被告没有钱还贷款，二被告就和陶莉军说让二被告把房子抵押给他，并在公证处拿了七八份空白合同给二被告签字，有买卖合同、租赁合同、公证委托书，都是空白的。确实也是陶莉军让陈瑞云打款帮二被告还了银行贷款约170万元，利息是5万块钱一个月，二被告当时付了2个月的利息。这笔款项中，有567000元是支付至印洪民个人账户，还有一笔101万元多是支付至小贷公司的。实际上以印洪民名义借款170万元，有十几万印洪民没有看到，实际付款就是158万余元。两第三人对印洪民的以上陈述不予认可，并称系二被告自愿出售该房屋，并无胁迫事实。两第三人为证明涉案房屋是以260余万元价格购买，提交（2018）苏0804民初1877号民事调解书以及该案的开庭笔录和调解笔录，以证明其自愿用350万元债权中的100万元作为涉案房屋的购房款。在该案2018年5月21日的开庭该笔录中，尹强林陈述当时涉案房屋估价为350万元，除去第三人垫付的170万元左右外，还用涉案房屋抵扣借款本金180万元。第三人陶莉军陈述房屋估价为280万元，房屋抵扣100万元借款本金。后该案于2018年8月31日经本院主持调解，双方达成调解协议：印洪民、印强林自愿归还陶莉军120万元，于2019年6月1日前归还40万元;2020年6月1日前归还40万元;余款40万元于2021年6月1日前还清；陶莉军放弃其他诉讼请求；案件受理费21900元，减半收取10950元，保全费5000元，合计15950元，由印洪民、印强林承担。后因被告印洪民、尹强林未履行（2018）苏0804民初1877号民事调解书确定的给付义务，陶莉军于2019年8月12日向本院申请强制执行，本院采取执行措施后未发现有可供执行的财产，并于2019年12月24日作出（2019）苏0804执2393号执行裁定书，裁定（2018）苏0804民初1877号民事调解书本次执行程序终结。为确定涉案房屋在转让时的市场价格，经赵子强申请，本院依法委托江苏中泰房地产土地资产评估测绘造价咨询中心对涉案房屋在2017年2月28日时间节点的市场价格进行司法鉴定。该中心作出SF06-202009-001号房地产估价报告，认为涉案房屋时价为267.57万元。对于该评估价格。原告认为，涉案房屋以2017年2月28日为基准日，按毛坯房进行评估，评估价值为267.57万元，而被告和第三人买卖价格为159.3万元，成交价格不到评估价值的70%，并且评估价值未包含被告已经装修的价值，因此成交价是明显不合理的低价。被告印洪民认为涉案房屋以毛坯房状态评估，鉴定价格偏低，因为房屋转让时，房子是装修好的。第三人陈瑞云、陶莉军认为，被告的装潢已经毁损，其后来拆掉装修又重新装修，第三人认可评估价。上述事实，有当事人的当庭陈述、（2017）鲁1312民初1443号民事调解书、（2018）苏0804民初1877号民事调解书、开庭笔录和调解笔录、不动产转让合同、不动产权证书、转账记录、评估报告等证据在卷佐证。经庭审质证，本院予以确认。本院认为，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债权人行使撤销权的前提条件是债权形成于债务人放弃其到期债权或者无偿转让或者以明显不合理的低价转让财产的行为之前。本案中，原告赵子强对被告印洪民、葛素梅享有债权并已得到人民法院生效文书的确认，但债权确认于被告印洪民、葛素梅转让涉案房屋之后。处分自有财产是每个自然人或法人的权利，但作为债务人处分自己财产的同时应保证不能损害债权人的利益。本案争议焦点系两被告在转让涉案房屋的价格是否为明显低价，侵害了原告的合法权益。本案中，作为债务人的被告印洪民、葛素梅在转让房屋给第三人陈瑞云时，虽然合同价格为1593000元，但根据第三人提交的（2018）苏0804民初1877号民事调解书、开庭笔录，印洪民之子在该案庭审中亦陈述用涉案房屋抵扣了借款本金180万元，结合第三人陶莉军陈述抵扣100万元的事实，本院确认涉案房屋实际成交价格至少为2583384元。对于被告与第三人争议的房屋装潢问题，因双方均未提供有效证据证实转让前后的房屋实际装修状况，本院采纳鉴定机构以毛坯房状态评估的涉案房屋时价267.57万元。两者相比较，涉案房屋成交价格并非明显低价，并未侵害原告赵子强的权益。对被告提出的第三人陶莉军与被告之间涉嫌套路贷的辩解意见，被告并未提供任何证据予以证实，且双方之间的债权已经得到法院生效文书的确认，对此辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告赵子强的诉讼请求。案件受理费19110元，保全费5000元，合计24110元，由原告赵子强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（缴纳上诉费收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行清江浦支行，账号分别为：赵子强6232636100125980410，印洪民6232636100125980402、葛素梅623263610010394，陈瑞云623263610010386）。审 判 长  王卫华人民陪审员  房 彬人民陪审员  刘 丹二〇二〇年十一月五日书记员洪倩倩