湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初6825号原告：何永兴，男，1973年1月16日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：刘明，湖南光阳律师事务所律师。被告：长沙市东大房地产开发有限公司，住所地宁乡市玉潭镇花明北路旺和家园****。法定代表人：徐宁，总经理。被告：朱红亚，男，1976年6月10日出生，汉族，住湖南省。共同委托诉讼代理人：闵亚辉（特别授权）。共同委托诉讼代理人：谢婷（实习律师）。原告何永兴与被告长沙市东大房地产开发有限公司（以下简称“东大公司”）、朱红亚商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘明，被告的委托诉讼代理人闵亚辉、谢婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何永兴向本院提出诉讼请求：1.判决被告东大公司退还原告何永兴购房款等款项3000960元，并支付原告利息120038元（以3000960元为基数按月利率2%从2020年6月30日计算至2020年8月30日，后段利息顺延计算至上述款项实际清偿之日止），两项合计3120998元；2.判决被告朱红亚对被告东大公司的上述债务承担连带清偿责任；3.判决两被告共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告何永兴与被告朱红亚系朋友关系，被告朱红亚系被告东大公司的股东。2014年6月10日，被告朱红亚向原告借款2000000元，双方约定借款月利率2%。因被告未依约还本服息，原告于2016年9月向宁乡法院提起诉讼，诉讼过程中被告朱红亚与原告达成和解协议，由原告于2017年4月28日购买御园一品C栋801号房屋，同时由被告朱红亚向被告东大公司代付房款。后因被告东大公司无法交房，经协商两被告于2019年12月16日向原告出具了一份承诺书，被告东大公司同意退房，并承诺2020年6月30日前将购房款等费用共计3000960元退还给原告，逾期则按月利率2%计付利息。直至起诉，两被告均未依约履行付款义务。被告东大公司辩称，本案退房款的付款条件尚未成立，两被告暂不需要向原告支付退房款。出具承诺书时三方约定，由原告协助被告东大公司办理退房手续，被告再退款，但至本案审理期间，原告购买的御园一品C栋801号房屋并未办理退房手续，被告东大公司也不能合理处置该房产。因此原告未办理退房手续之前，被告是无需承担退房款义务的。原告诉请的计算退购房款的利息，应当自原告办理好退房手续后开始计算，且月利率2%的标准明显高于司法解释的规定。原告在诉讼过程中申请财产保全所查封的标的超过了本案的诉讼标的。被告朱红亚答辩意见同被告东大公司一致。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了质证。对证据认定如下：原告提交的当事人身份信息、收款收据、存款凭证、订购协议书、宁乡县商品房买卖合同、收据、承诺书、民事起诉状、民事裁定书，被告未对证据的真实性提出异议，且上述证据来源和形式符合法律规定，能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，可以作为认定案件事实的依据，本院均予以采信。根据到庭当事人的陈述及经审查确认的证据，本院综合认定如下案件事实：原告何永兴与被告东大公司于2017年4月28日、2017年5月9日分别签订《公寓定购协议书》和《商品房买卖合同》，约定原告购买被告东大公司开发建设坐落于××乡××街道××社区××栋××号房屋。总房价为1965720元，付款方式为一次性付款，交房时间为2017年8月31日。合同第十一条逾期交房责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理：（1）逾期在90日内（该时限应当与第七条第1（1）项中的时限相同），自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按月计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第七条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行”。（2）逾期超过90日（该时限应当与第七条第1（2）项中的时限相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第七条第1（2）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”2017年4月28日，被告东大公司出具盖有公司公章的收据。收据载明收到原告购房款2000000元，并注明该款由被告朱红亚代交。被告东大公司未能在约定交房日期交房。经双方多次沟通协商，两被告于2019年12月16日向原告出具一份《承诺书》。承诺“同意何永兴退房并承担购房款利息及损失包干费用38万元和退房款2620960元，合计3000960元。最迟在2020年6月30日前退还给何永兴。如未按期退还3000960元（叁佰万零玖佰陆拾元整），按每月2%计算利息，如产生税费全部由我公司承担”。被告东大公司在“承诺人长沙市东大房地产有限公司”上加盖公司印章，被告朱红亚在“本承诺连带担保人”后签名。另查明，被告朱红亚系被告东大公司股东。2016年案外人长沙弘泽投资开发有限公司因生产经营需要向原告借款200万元，并约定按月利率2分计付利息，利息支付方式为每季支付一次。被告朱红亚作为案外人长沙弘泽投资开发有限公司的股东为上述债务提供担保。本院认为，原告与被告东大公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按合同的约定行使权利和履行义务。因被告东大公司未能如期交房，双方于2019年12月16日协商一致，解除了合同。被告东大公司同意原告退房，并承诺在2020年6月30日前退还购房款利息及损失包干费用3000960元。被告东大公司逾期未履行付款义务，属于违约。原告要求被告支付购房款及利息和损失包干费用3000960元的诉讼请求，本院予以支持。关于逾期付款利息，虽双方约定按月利率2%的标准计算，但参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，民间借贷利率的司法保护上限为合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍，全国银行间同业拆借中心发布的2020年6月一年期贷款市场报价利率为年利率3.85%，四倍即15.4%。故以年利率15.4%的标准计算为宜。被告朱红亚在承诺书中约定承担连带保证，故应对上述债务承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，判决如下：一、被告长沙市东大房地产有限公司支付原告何永兴购房款及利息3000960元；二、被告长沙市东大房地产有限公司支付原告何永兴逾期付款利息（以3000960元为本金，按年利率15.4%的标准自2020年7月1日起计算至实际清偿之日止）；上述一、二项应付款项限被告长沙市东大房地产有限公司在本判决生效之日起十日内付清。三、被告朱红亚对上述一、二项付款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告何永兴的其他诉讼请求。案件受理费31768元，诉讼保全费5000元，合计36768元，由被告长沙市东大房地产有限公司、朱红亚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长沙市中级人民法院。审 判 长  胡敬阳人民陪审员  冯 茜人民陪审员  徐红英二〇二〇年十一月二十日法官助理周莹书记员卢佳附适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。