北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初1591号原告（反诉被告）：贺中祥，男，1960年1月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）：彭淑英，女，1962年4月26日出生，汉族，住北京市丰台区。二原告共同委托诉讼代理人：郭建萍，北京奥肯律师事务所律师。被告（反诉原告）：郝元生，男，1966年8月25日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张敬辉，北京隽永律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵玉红（郝元生之妻），1979年5月4日出生，汉族，住北京市昌平区。第三人：中国农业银行股份有限公司北京海淀东区支行，住所地北京市海淀区学院路**。法定代表人：王鹏，行长。委托诉讼代理人：陈曼，女，中国农业银行股份有限公司北京海淀东区支行职员。委托诉讼代理人：孙兆伦，男，中国农业银行股份有限公司北京海淀东区支行职员。原告（反诉被告）贺中祥、彭淑英与被告（反诉原告）郝元生、第三人中国农业银行股份有限公司北京海淀东区支行（以下简称农行海淀东区支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。贺中祥、彭淑英的委托诉讼代理人郭建萍，郝元生及委托诉讼代理人张敬辉、赵玉红，农行海淀东区支行的委托诉讼代理人陈曼、孙兆伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺中祥、彭淑英向本院提出诉讼请求：1．解除贺中祥、彭淑英与郝元生于2009年10月15日签订的《集资建房权利转让协议书》；2.要求郝元生将坐落于昌平区太海路XX号院XX号楼XXX单元XXX房屋（以下简称涉案房屋）腾空并交付贺中祥、彭淑英；3.本案诉讼费由郝元生承担。事实和理由：二原告为夫妻，2009年10月贺中祥所在单位为职工集资建房。贺中祥购买其中的一套房屋（位于北京市昌平区燕城北苑**楼****，即涉案房屋）。贺中祥、彭淑英与郝元生于2009年10月15日签订了《集资建房权利转让协议书》，约定以7万元价格将该房屋购房权利转让给郝元生，郝元生承担房屋的购房款及费用。2016年12月，原告收到法院传票，被告要求原告将房屋过户至其名下。庭审中，郝元生称其无购房资格，后撤诉，贺中祥、彭淑英认为《集资建房权利转让协议书》无法继续履行，该协议应解除，故诉至法院。郝元生辩称，不同意贺中祥、彭淑英的诉讼请求。2009年原被告双方签订协议书，2011年北京开始限购，2012年涉案房屋取得房产证，当时郝元生具备购房资格，但贺中祥、彭淑英因房价上涨不配合导致房屋没有过户。目前郝元生不具备购房资格，但符合北京市高院会议纪要可以过户的情形。郝元生限购之前签订的购房合同，而且已经实际支付全款且实际占有，合同解除对双方权利义务造成明显失衡。郝元生向本院提出反诉请求：1.确认双方于2009年10月15日签订的协议书有效；2.确认郝元生有权继续占有使用房屋；3.判令贺中祥配合郝元生办理涉案房屋过户手续。诉讼过程中，郝元生撤回第一项、第二项反诉请求。事实与理由：贺中祥、彭淑英与郝元生于2009年10月15日签订《集资建房权利义务转让协议书》，约定了房屋价格及过户问题。当时北京没有对购房人资格进行限制。可是房产证下发之后，贺中祥、彭淑英因房屋价格上涨，迟迟不给郝元生办理房屋产权转移登记。现贺中祥、彭淑英起诉解除合同，违背诚实信用原则。贺中祥、彭淑英对郝元生的反诉辩称，不同意郝元生的反诉请求。协议书于2009年10月15日签订，北京市京十五条是2011年2月15日作出，涉案房屋房产证办理日期是2012年12月10日。因为有房贷，2013年10月30日办理了房屋抵押登记，之后才拿到房产证，所以不存在郝元生所述2012年其具备购房资格而被我方耽误的情形。现在房贷还没有还清。郝元生并不具备购房资格，无法购买涉案房屋，合同无法继续履行，按照法律规定应当予以解除。第三人农行海淀东区支行对贺中祥、彭淑英的诉讼请求及郝元生的反诉请求述称，原被告之间的纠纷与农行海淀东区支行无关。如果有人愿意偿还贷款，可以配合法院的判决办理抵押权注销登记手续，解除抵押后，对原被告之间的买卖过户没有意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：贺中祥、彭淑英为夫妻关系。2009年10月15日，贺中祥（乙方）与北京城建三建设集团有限公司（甲方）签订《集资购房销售合同》，约定：本集资购房项目位于北京市昌平区北七家镇燕丹XXX号院内；项目名称暂定为北京城建三建设集团有限公司1#职工住宅楼等二项；乙方集资所建房屋为规定项目中的XXX楼XXX单元XXX号房。同日，贺中祥、彭淑英（甲方）与郝元生（乙方）签订了《集资建房权利义务转让协议书》。协议书约定：甲方即将获得分配一套燕城北苑1号楼2单元202号所在单位兴建集资房屋的权利。由于甲方无力参与单位建房集资，经双方友好协商，就甲方转让其集资建房权给乙方；乙方向甲方一次性支付权利转让金70000元整，其中2009年10月15日首付234949元，余款房屋过户时一次性付清；本协议书签订的同时，乙方以甲方名义向甲方所在单位交纳集资建房款确认金584949元；在甲方取得此房的房产证之日起15日内，双方到房屋管理部门办理房屋抵押手续，将此房抵押给乙方。在本协议约定房屋能够办理房屋过户手续之日起60日内，双方按照法律规定办理房屋过户，所需费用由乙方承担。合同还约定了其他内容。2009年10月13日，郝元生向贺中祥支付涉案房屋转让金70000元。2009年10月15日，郝元生以贺中祥名义支付首付款234949元。2010年11月19日，贺中祥以其名义向农行海淀东区支行贷款35万元，贷款到期日至2025年11月18日，该笔贷款一直由郝元生进行偿还。截至2020年11月12日，贺中祥尚欠贷款本金数额是142607.63元。2011年2月15日，北京市人民政府办公厅发出京政办发［2011］8号文件，规定：对于无法提供连续5年（含）以上纳税证明或缴纳社保证明的非北京市户籍居民家庭暂停在本市向其售房。2011年7月30日，郝元生办理涉案房屋入住手续，并居住使用至今。经本院核实，涉案房屋现登记坐落于昌平区太海路XX号院XX号楼XXX单元XXX房屋，房产证号为X京房权证昌字第XXXX号，贺中祥个人单独所有，房屋性质为按经济适用房管理，登记时间为2012年12月10日，抵押登记时间为2013年10月30日。关于郝元生的购房资格，截至2020年11月17日，经查询，郝元生家庭购房核验均未通过，不具备北京市购房资格，家庭名下无北京市住房。本院认为，依法成立的合同，对双方具有约束力。本案中贺中祥、彭淑英与郝元生签订的《集资建房权利转让协议书》是贺中祥、彭淑英与郝元生的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。借名买房是指，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同。本案中，贺中祥、彭淑英与郝元生约定借名买房，郝元生已向贺中祥、彭淑英实际支付转让款并支付购房款，贺中祥应依约与郝元生办理房屋过户。现贺中祥、彭淑英主张因郝元生不具有北京购房资格要求解除合同，但从时间上看，买卖双方在2009年签订合同并支付购房款，2010年开始偿还贷款，2011年房屋交付并居住使用。郝元生属于在2011年2月17日住房限购政策出台之前已经订立房屋买卖合同，支付购房款及抵押贷款，并实际占有使用房屋至今，是其家庭目前唯一居住使用的房屋，虽然郝元生家庭目前无在京购房资格，但解除合同会导致郝元生与贺中祥、彭淑英之间利益明显失衡。关于房屋过户，郝元生同意一次性偿还贷款解除抵押并承担过户产生的所有税费。综上，对于郝元生要求贺中祥办理房屋过户登记的诉讼请求，本院予以支持。对于贺中祥、彭淑英要求解除合同，及郝元生腾退并返还房屋的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、郝元生代贺中祥向中国农业银行股份有限公司北京海淀东区支行偿还贺中祥就北京市昌平区太海路XX号院XX号楼XXX单元XXX房屋剩余的贷款本金及利息（具体数额以实际清偿日计算的数额为准），于本判决生效后七日内执行；二、贺中祥及中国农业银行股份有限公司北京海淀东区支行协助郝元生办理北京市昌平区太海路XX号院XX号楼XXX单元XXX房屋的抵押权注销手续，于本判决第一项履行完毕后五日内执行；三、贺中祥协助郝元生将北京市昌平区太海路XX号院XX号楼XXX单元XXX房屋的产权转移登记至郝元生名下，因过户产生的全部税费由郝元生负担，于本判决第二项履行完毕后五日内执行；四、驳回贺中祥、彭淑英的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9650元，由贺中祥、彭淑英负担，已交纳。反诉案件受理费4825元，由贺中祥、彭淑英负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  董闻昕人民陪审员  周建环人民陪审员  施万玲二〇二〇年十一月三十日书 记 员  李圣楠