四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初11451号 原告：四川蜀府物业服务有限责任公司。住所地：成都市青羊区太升南路**锦玺沃特大厦**。 法定代表人：刘富，公司总经理。 委托诉讼代理人：肖东琴，女，公司员工。 委托诉讼代理人：李硕，男，公司员工。 被告：何璐玮，女，1989年12月31日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：付红（系何璐玮之母），住成都市锦江区。 原告四川蜀府物业服务有限责任公司（以下简称蜀府物业公司）与被告何璐玮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年10月21日公开开庭进行了审理。蜀府物业公司的委托诉讼代理人肖东琴、李硕，何璐玮的委托诉讼代理人付红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蜀府物业公司向本院提出诉讼请求：1．何璐玮支付2018年12月16日至2020年6月30日期间的物业服务费2435.99元（庭审中明确，因2015年12月16日交房，何璐玮支付了2018年12月15日之前的物业服务费；2018年12月物业服务费按半个月计算）；2．何璐玮支付蜀府物业公司2020年1月1日至2020年6月30日期间的车位服务费（车位服务费45元/月，计算6个月）；3．何璐玮支付蜀府物业公司违约金794.94元（庭审中明确，按合同约定，按每日千分之一的标准自每季度逾期之日起分段计算）；4．本案的诉讼费用由何璐玮承担。事实与理由：何璐玮购买由四川蓉锦东房地产开发有限公司（以下简称蓉锦东房地产公司）开发的位于成都市锦江区晨辉路188号致瑞雅苑A区4栋5楼06号房。2015年12月16日前，蓉锦东房地产公司将房屋依法交付给何璐玮。蜀府物业公司是致瑞雅苑合法选聘的物业服务企业，根据《前期物业服务合同》约定，为何璐玮所购买的住宅物业提供物业服务。按约定，何璐玮应按期交纳物业服务费等费用，但何璐玮自2018年12月16日至2020年6月共拖欠物业服务费共计2435.99元，车位服务费270元，逾期支付违约金794.94元，上述费用共计3500.93元。何璐玮拒交物业服务费的行为不仅构成违约，给蜀府物业公司造成了经济损失，同时也侵害了其他按时足额交纳物业服务费的业主的合法权益。蜀府物业公司多次催收未果，故诉至法院。 何璐玮辩称，何璐玮于2015年12月18日收房，物业费交至2018年12月18日，此后未交物业费。第一，蜀府物业公司没有按照《前期物业服务合同》约定为何璐玮提供物业服务，违约在先。1．蜀府物业公司未尽到制止并报告不法行为的义务。小区商业用房没有专用烟道，不能用作餐饮等行业，而有商铺自2016年装修时就违规装修、破墙开洞、安装油烟管道、排放大量油烟，严重影响何璐玮的生活。2．何璐玮向蜀府物业公司反映房屋漏水已经快2年，至今不予解决。2018年开始反映次卧漏水，并要求防水处理时提前半小时通知何璐玮到场。半年多后，做防水时，并未通知何璐玮到场，导致防水师傅不知漏点，用异色防水涂料乱涂乱抹，影响美观。何璐玮要求擦掉乱涂乱抹的地方恢复外观，蜀府物业公司置之不理。此后何璐玮又反映还有漏水点，且质保期快到了，但蜀府物业公司不向开发商反映，置之不理。第二，蜀府物业公司存在重复收费、违规收费。何璐玮并未入住案涉房屋，车位也一直没有激活使用，每次何璐玮回家停车均停在自己的产权车位上，蜀府物业公司都收取了临时停车费。如果再收车位服务费就存在重复收费了，不合理，不合法。另外，何璐玮于2015年12月18日收房，蜀府物业公司却要求收取从2018年12月16日起至2020年6月30日的物业费，违反合同规定，不合法。第三，因蜀府物业公司违约在先引发物业合同纠纷，何璐玮有正当理由拒交物业费，因此，何璐玮不应承担违约金。第四，蜀府物业公司在2020年5月21日前曾多次违规关停何璐玮的自来水，并锁上水井门，侵犯何璐玮的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2013年10月31日，蓉锦东房地产公司（甲方）与蜀府物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》。该合同约定：甲方以招投标方式选聘乙方提供前期物业服务。物业交付前，乙方提供服务的受益人为甲方，甲方享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务；物业交付后，乙方提供服务的收益人为业主，业主享有本合同约定的相关权利，履行本合同约定的相关义务。委托物业项目基本情况：物业名称致瑞雅苑；坐落位置：成都市锦江区静居寺路20号。乙方提供物业服务的内容：1．根据法律、法规、临时管理规约的授权制定物业服务有关制度、物业服务方案、工作计划并组织实施；保管相关的工程技术资料、承接查验资料并告知全体业主；2．负责建筑物共用部位的维护和管理；3．负责共用设施设备的日常运行、维护和管理；4．负责物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等；5．负责物业公共园林、景观及设施的养护和管理；6．负责本物业管理区域内的公共秩序维护、车辆停放、安全防范等事项；7．负责物业服务档案的建立和管理；8．装饰装修管理。物业服务费：高层住宅1.5元/平方米·月；已交付的物业，物业服务费由业主承担。物业服务费的交纳：甲方的物业服务费从本合同生效之日起按季交纳，业主的物业服务费从物业交付次日起按季交纳；甲方、业主于每个交费周期起始日起15日内交纳物业服务费，逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等形式催告甲方、业主交纳，并要求甲方、业主从逾期之日起，以欠付金额为基数，按照每日1‰承担违约滞纳金。车位使用及车辆停放服务费：机动车辆公共服务收费标准：子母车位70元/个·月，其他车位45元/个·月。 蜀府物业公司为案涉小区提供了相关物业服务，每个季度自行制作《物业服务报告》。 蜀府物业公司向何璐玮收取了案涉房屋2015年12月17日至2018年12月16日的物业服务费，并出具了相应收据。 2019年7月，蜀府物业公司向何璐玮之母付红电话催收物业费。 2020年5月21日，何璐玮母亲付红给蜀府物业公司工作人员打电话，要求恢复案涉房屋的水供应。庭审中，何璐玮陈述，蜀府物业公司多次关停案涉房屋的水。蜀府物业公司陈述，疫情期间出现了爆管，为避免损失，便把暂时没有入住的房屋的水关停，待业主回来时再打开。 2020年6月16日，蜀府物业公司委托四川致高律师事务所向何璐玮发送律师函，要求何璐玮交纳欠付的物业服务费、车位服务费、违约金。 2020年6月17日，何璐玮之母付红向蜀府物业公司工作人员侯廷艳发送短信：“给你打电话你不接，向你们反映房屋窗户渗水快2年了都不积极解决，外墙被工人用异色防水乱抹乱图，影响外观，第一时间向你物业反映也不管，说好外墙防水师傅来作业时提前通知我到场，你们也不通知，造成施工人员不知漏点乱涂乱抹，你们不负责任吗？由于你们长时间不作为，我才停交物业费，这你不清楚吗？现在问题还没解决，还想收违约金，想钱想疯了吗？你们不负责任的做法，难道不承担责任吗？上法院也是评理的地方，你们这种做法，业主坚决反对。” 何璐玮于2015年12月18日在《房屋验收记录表》签字，对案涉房屋（A区4栋5层6号）进行验收接收。2019年10月18日，何璐玮在《车位验收记录表》上签字接收案涉车位（-1层120号）。案涉房屋建筑面积87.86平方米。何璐玮接收案涉房屋后，已装修，未入住。 另查明，案涉房屋一房间窗户旁存在漏水情况，开发商处理过一次。何璐玮称，处理时涂料异色影响美观，且没有处理到位现在还存在漏水情况。 再查明，案涉小区一楼两家商铺为开餐饮进行装修，破墙开洞、安装排烟管。2019年底，该两家商铺已关闭。墙上破洞绝大部分已修补。庭审中，蜀府物业公司陈述其当时给业主发送短信告知不能开办餐饮，相关部门也来过。 上述事实有蜀府物业公司提交的双方当事人身份信息材料、《前期物业服务合同》、《物业服务报告》、电话催收记录截图、律师函、邮寄单、房屋验收记录表、车位验收记录表，何璐玮提交的短信记录截图、照片打印件、收据、电话录音等证据，以及当事人的陈述在案佐证。蜀府物业公司提交的交房流程表、车位合同流程表系复印件，何璐玮对真实性不予认可，故无法核实其真实性，本院不予采纳。何璐玮提交的微信支付凭证，拟证明进入案涉小区交了临时停车费10元。因该证据无法显示交费的场所，无法核实其与本案的关联性，故本院不予采纳。 本院认为，根据蓉锦东房地产公司与蜀府物业公司签订的《前期物业服务合同》，蜀府物业公司为案涉小区提供物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，《前期物业服务合同》对何璐玮具有约束力。何璐玮作为案涉小区的业主，已享受了蜀府物业公司提供的物业服务，负有交纳物业服务费的义务。根据查明的事实，何璐玮尚欠物业服务费及车位服务费未交纳。何璐玮以蜀府物业公司未尽到物业服务义务为由拒绝交纳物业服务费。首先，何璐玮主张的漏水，其维修责任不在蜀府物业公司，故该理由不能成立。其次，何璐玮主张的停水问题，蜀府物业公司给出了合理解释，且未给何璐玮造成实际损失，故该理由不能成立。再次，何璐玮主张的蜀府物业公司装修管理不当，导致商户装修时破墙开洞、安装烟道等。根据《前期物业服务合同》约定，蜀府物业公司提供的物业服务内容包括了装饰装修管理。本案中蜀府物业公司未提交证据证明其已尽到了相关的装修管理职责，故应认定蜀府物业公司在装修管理方面存在一定瑕疵。但物业服务合同关系不同于一般的合同关系，是由多项服务内容综合组成、持续履行的法律关系。面向全体业主提供的物业服务具有整体性和不可分割性。如果任何一个业主均可以凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由拒交或少交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，让小区物业服务陷入“物业服务质量瑕疵→部分业主不交物业费→物业服务质量持续下降”的恶性循环，对于按时交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司服务有瑕疵，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过其他符合法律规定的方式行使权利而不能动辄拒交或少交物业费。此外，目前何璐玮反映的装修导致油烟问题已经解决。故何璐玮以服务瑕疵作为不交物业服务费的理由不能成立。何璐玮主张其未激活车位，且每次交了临时停车费，故不应交纳车位服务费。对此，本院认为，何璐玮已接收案涉车位，其系该车位业主，按合同约定有义务交纳车位服务费。何璐玮所称的“未激活可不交物业费”并无依据，本院不予采纳。因此，何璐玮应向蜀府物业公司按时交纳物业服务费和车位服务费。关于物业服务费的具体金额，因《前期物业服务合同》约定自交付之次日起交纳物业服务费，本案现有证据只能证明何璐玮于2015年12月18日实际收房，无法查明商品房买卖合同约定的交房日期及开发商通知的交房日期，故本院认定何璐玮应从2015年12月19日开始交纳物业服务费。蜀府物业公司收取了2018年12月16日前的物业服务费，应认定为实际收取了2018年12月18日前的物业服务费。故本案中何璐玮的欠付物业服务费期间应从2018年12月19日起算。因《前期物业服务合同》约定按季度交纳物业服务费，蜀府物业公司主张计算至2020年6月30日，中间包含了整季度和零头天数，不便于计算具体物业服务费金额，故本案中本院支持2018年12月19日至2020年6月18日期间6个季度的物业服务费2372.22元。后续物业服务费，何璐玮可自行根据合同交纳，蜀府物业公司亦可另行主张。关于欠付的车位服务费，何璐玮未提交证据证明其交纳了2020年1月1日后的车位服务费，故对蜀府物业公司主张的2020年1月1日至2020年6月30日期间的车位服务费270元予以支持。关于违约金，何璐玮逾期交纳物业服务费的行为，已构成违约，应承担相应违约责任。《前期物业服务合同》对违约金标准约定过高，何璐玮抗辩其不应支付违约金。因蜀府物业公司未举证证明其实际损失，故本院综合考虑《前期物业服务合同》履行情况酌情确定违约金为100元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告何璐玮于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川蜀府物业服务有限责任公司支付2018年12月19日至2020年6月18日期间的物业服务费2372.22元； 二、被告何璐玮于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川蜀府物业服务有限责任公司支付车位服务费270元； 三、被告何璐玮于本判决发生法律效力之日起十日内向原告四川蜀府物业服务有限责任公司支付违约金100元； 四、驳回原告四川蜀府物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告何璐玮负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 成 敏 二〇二〇年十一月九日 书记员 徐嘉源