四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川17民终1210号上诉人（原审被告）：四川省麟龙房地产开发有限公司。法定代表人：陈果，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈光健，四川奥飞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵爱明，女，住成都市新都区。委托诉讼代理人：苏重桦，四川立地律师事务所律师。上诉人四川省麟龙房地产开发有限公司（以下简称麟龙房产公司）因与被上诉人赵爱明房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宣汉县人民法院（2019）川1722民初3641号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。麟龙房产公司上诉请求：撤销四川省宣汉县人民法院（2019）川1722民初3641号民事判决，改判驳回被上诉人赵爱明的诉讼请求。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。1、案涉两份《商品房买卖合同（期房）》并非上诉人与被上诉人双方真实的房屋买卖合同，而是两份让与担保合同。2016年被上诉人与其夫熊伟对谯良称，可通过关系居间成宣汉农村商业银行股份有限公司购买上诉人开发的“麟龙铭苑”第一层商业门市，并要求谯良给予居间费20万元。为确保居间成功后能取得居间费，被上诉人及夫熊伟要求签订两套房屋的《商品房买卖合同（期房）》，以作该居间费用支付的担保。同时，熊伟表示可以给谯良借款21万元，但要求必须签订一份房屋的《商品房买卖合同（期房）》作担保，谯良表示同意，熊伟给了谯良1万元现金后，另20万元熊伟未转给谯良。随后，案外人谯良在未征得上诉人同意的情况下于2016年9月5日以“麟龙铭苑”项目部的名义与熊伟之妻赵爱明签订了两份《商品房买卖合同（期房）》，并由谯良之子谯力向被上诉人出具了收据，但被上诉人并未实际支付所谓的购房款。后居间未成功，但被上诉人却要求案外人谯良及上诉人履行商品房买卖合同载明的交房义务并承担违约责任，由此产生纠纷。2、上诉人并未授权谯良刻制“麟龙铭苑”项目部印章，更未授权谯良可以对外签订“麟龙铭苑”的商品房买卖合同，故谯良所实施的行为不能当然视为上诉人的行为。2017年12月13日“麟龙铭苑”交房的情况说明，可以证明上诉人并未向包括被上诉人在内的任何人销售过（B幢）住房，而是案外人谯良私刻“麟龙铭苑”项目部印章与被上诉人签订了《商品房买卖合同（期房）》，上诉人对案涉的两份合同也未认可。二、一审判决适用法律错误。案涉两份《商品房买卖合同（期房）》并非系上诉人及谯良与被上诉人双方真实的房屋买卖合同，而是谯良私自与被上诉人签订的两份让与担保合同，故本案的基础法律关系不是商品房买卖合同关系，而是居间合同关系，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第九条规定处理本案错误。三、被上诉人涉嫌合同诈骗或虚假诉讼，本案应中止审理，移交公安机关刑事立案侦查。赵爱明答辩称：1、针对上诉人所称不是真实的房屋买卖合同，而是两份让与担保的这一观点，我方认为不能成立。其上诉所称这一主张与客观事实不符，在一审中也没有提交任何证据予以证明，纯粹是上诉人单方自己的一种臆断；2、关于交房时间是典型的笔误，其不能以此否定合同的真实性，因为在签订合同的日常过程中，出现笔误是正常的现象；3、关于本案系真实的房屋买卖合同，而且按照约定交付了价款，在一审调查过程中，举示的书证也就是项目部加盖财务印章并由该项目的实际投资人谯良之子谯力出具的收据，表明出卖人已接收价款，买受人已按约定支付价款的书面证据，对方提出抗辩，但没有相反证据足以推翻的，人民法院应当认定该事实存在；4、赵爱明也向法庭提出了其有支付能力并有支付现金的交易习惯，能够佐证交付价款的客观真实性。早在2018年赵爱明提起过诉讼，在诉讼中，赵爱明向法庭提举了收据和合同，并在起诉状中对自己交付价款的事实予以了主张，但是作为本案的上诉人没有提出任何异议，更没有提出所谓的不真实的房屋买卖这一事实。相反，上诉人还向赵爱明出具了书面的情况说明，同意列为第三批交房，进一步证明了买卖合同的真实性；5、在一审开庭过程中，作为上诉人委托诉讼代理人明确向合议庭表示谯良以项目部的名义签订合同，他是清楚的。针对上诉人的第二个观点，我方认为只要是真实的房屋买卖，而本案的上诉人在所签订的合同中，明确载明了案涉房屋已取得商品房预售许可证，那么显然是属于欺诈行为，应当适用最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的有关规定来处理本案。针对上诉人第三点，我方认为其主张不能成立，从本案查明的事实来看，恰恰在签订履行合同过程中，是上诉人方在实施欺诈行为，上诉人的主张明显违背客观事实。请求二审法院驳回上诉，维持原判。赵爱华向一审法院起诉请求：1、依法确认赵爱明与麟龙房产公司于2016年9月5日签订的两份《商品房买卖合同(期房)》(合同编号:201609050010、201609050011)有效;2、判决麟龙房产公司立即向赵爱明交付其开发的位于宣汉县麟龙铭苑2幢3层10号、11号两套房屋，并协助办理产权过户登记;3、判决麟龙房产公司从2016年9月6日起，以41.5万元为基数，按日万分之一的标准向赵爱明支付违约金，直至交房时止;4、案件受理费由麟龙房产公司承担。一审法院在审理中，通过向赵爱明释明，赵爱明明确诉讼请求为：坚持起诉请求的同时，若人民法院认定案涉房屋买卖合同无效，请求1.判决麟龙房产公司返还赵爱明已付购房款41.5万元,并从2013年1月起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计息至付清时止；2.判决麟龙房产公司赔偿赵爱明损失,其损失的计算方法为案涉两套房屋按现市场价值(麟龙房产公司在该楼盘对同类房屋的最后出卖价)减去已付房款41.5万元后的增值金额；3.判决麟龙房产公司向赵爱明支付惩罚性赔偿责任41.5万元；4.案件受理费、财产保全费由麟龙房产公司承担。一审法院认定事实：2016年9月5日，以麟龙房产公司为出卖人，赵爱明为买受人签订的商品房买卖合同（期房）（合同编号：201609050010）主要条款约定：1、出卖人以出让方式取得位于宣汉县东乡镇西北小学中心校南侧地块的国有土地使用权【国有土地使用证号宣国用（2014）第1189】1472平方米。地块上建设的商品房暂命名为麟龙铭苑。建设工程规划许可证号为宣建规建字第(2013)13号，建筑工程施工许可证为5117222013111110101，建设工程施工合同约定的开工日期为2014年1月1日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2015年6月30日。2、预售商品房的预售许可证号为宣房(2014)房预售证第07号。3、商品房所在楼栋为2单元3层10号【暂定编号】，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，该商品房为东西朝向，建筑面积98.4平方米。4、商品房总价款为21.5万元。5、出卖人应当在2016年6月28日前向买受方交付商品房，并保证取得规划验收批准文件、建设工程竣工验收备案表和有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告。6、逾期交房超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人向买受人按日支付全部收款万分之一的违约金，并在商品房交付之日10日内支付违约金。谯良在出卖人处签字盖手印，并加盖了四川省麟龙房地产开发有限公司麟龙铭苑项目部的公章，赵爱明在买受人处签字并盖手印。四川省麟龙房地产开发有限公司麟龙铭苑项目部给赵爱明出具的收据载明：“收据入账时间2016年9月5日收到赵爱明购房款（2-3-10）贰拾壹万五千元经手人谯力”，并加盖了四川省麟龙房地产开发有限公司麟龙铭苑项目部的财务专用章。同日，双方又签订该项目2单元3层11号房屋的商品房买卖合同（期房）（合同编号：201609050011）一份，该合同除“建筑面积为95.3平方米，购房款为20万元，房号为2单元3层11号”与合同编号201609050010房屋买卖合同内容不一致外，其余均完全一致。四川省麟龙房地产开发有限公司麟龙铭苑项目部给赵爱明出具了20万元的收据，并加盖了该项目部的财务专用章。合同签订后，因麟龙房产公司未按照合同约定交付房屋，赵爱明于2017年11月30日起诉至法院。2017年12月13日，麟龙房产公司原法定代表人罗路章出面协调，并向赵爱明书写“麟龙铭苑”交房情况说明。该情况说明载明：“赵爱明同志：麟龙铭苑项目责任人谯良因债务较多，迟迟工程不能完工交付使用，引起购房业主到处上访，2017年10月13日召集政府、公司、业主代表的联系座谈会，并达成了三方协议，政府督办，公司主办，业主预交房款10000元。在2017年11月底前完成尾欠工程并交房于业主，现已于2017年11月29日1号楼第一批130户业主开始交房，第二批1号楼41户于2017年12月25日起开始交房，第2号楼包括你所购的2-3-1、11号房在内，待完成该幢楼违规征收罚款173万元后，恢复正常网签，先清理后交房，即列为第三批交房。预计你所购买的2号楼于2017年12月20日开始公告登记，2018年1月15日登记结束。由于该楼一直处于违规停建，36套住房除拆迁安置户偿还11套外，公司一套也没对外销售，由于谯良私自违规卖了多少套住房，债务抵了多少套住房，通过以后清理后在（再）做安排。至于你已购买的2-3-10、11号房，也包括其它购房户，公司清理后将纳入正常处理，凡是债务抵转账的住房，按三方会议精神规定，一律清退出去，先满足实际购房户，实际购房户有重购户，采取调剂住户安排，没有住户调剂妥善安排退购房款解决。你所购买的两套住房已向宣汉县人民法院起诉，你看后情况说明稳妥作出决断，如有不明之处请向罗路章同志咨询。”该情况说明加盖了麟龙房产公司在建设麟龙铭苑项目过程中使用过的公章。赵爱明于2017年12月14日申请撤回起诉，宣汉县人民法院于2017年12月21日裁定准许赵爱明撤回起诉。2019年11月28日赵爱明以麟龙房产公司没有履行协议约定的义务，再次起诉至法院。同时查明，宣汉县东乡镇西北中心校南侧麟龙铭苑项目原由谯良与罗路章等人共同出资，挂靠麟龙房产公司开发建设，后罗路章等人退出该项目，由谯良一人出资，并仍以被告认可的四川省麟龙房地产开发有限公司麟龙铭苑项目部开发建设。谯良之弟谯尚任该项目的实际管理人员，谯良之子谯力负责该项目的财务和合同签订。麟龙铭苑项目2（B）单元于2014年5月动工。但在建设过程中，宣汉县住房和城乡规划建设局于2014年9月1日发现该项目2（B）单元超建设规模，向麟龙房产公司下达了责令限期改正通知书。2015年3月20日，麟龙房产公司自行拆除了该项目B单元多建的12、13楼。2019年1月22日宣汉县住房和城乡规划建设局作出宣建罚【2019】第1号行政处罚：1、对超面积部份没收违法所得；2、罚款121,489.44元。另查明，2014年8月21日，宣汉县房产管理局给麟龙铭苑项目办理的宣房（2014）预售证第一7号“商品房预售许可证”载明：“售房单位：四川省麟龙房地产开发公司项目名称：麟龙.铭苑房屋座落地点：宣汉县东乡镇西北中心校南侧预售总建筑面积：14911.5平方米”。麟龙房产公司向宣汉县房产管理局申报预售许可的申报资料仅有1（A）单元的相关资料，没有2(B)单元的相关资料，至今2(B)单元也未取得预售许可证明。再查明，2016年2月16日，赵爱明与熊伟协议离婚。一审法院认为，谯良以四川省麟龙房地产开发有限公司麟龙铭苑项目部的名义开发修建“麟龙铭苑”项目，麟龙房产公司在庭审中表示对谯良的上述行为知晓。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”之规定，应当认定麟龙房产公司对谯良所实施的民事行为予以了同意。因此，谯良以四川省麟龙房地产开发有限公司麟龙铭苑项目部的名义实施的民事行为应认定为麟龙房产公司的行为。本案争议的焦点是：一、赵爱明、麟龙房产公司签订的两份《商品房买卖合同（期房）》是否是真实的房屋买卖；二、赵爱明、麟龙房产公司签订的两份《商品房买卖合同（期房）》是现房买卖还是商品房预售；三、麟龙房产公司开发修建的“麟龙铭苑”项目2（B）单元是否取得预售许可和案涉房屋买卖合同的效力及相应的法律后果。一、关于赵爱明、麟龙房产公司签订的两份《商品房买卖合同（期房）》是否是真实的房屋买卖问题。一审法院认为，麟龙房产公司对谯良以麟龙房产公司项目部的名义与赵爱明签订2（B）单元3楼10号、11号《商品房买卖合同（期房）》真实性没作明确的承认或否认，仅以不知情和麟龙房产公司未收到赵爱明房款进行抗辩，又没有提供相反的证据反驳赵爱明提供的证据。赵爱明提供了房屋买卖合同和交房款收据，签订合同之前在银行支取现金的流水，并对给付谯良现金的原因和地方作了合理说明。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应当认定赵爱明、麟龙房产公司之间签订的两份《商品房买卖合同（期房）》和收房款收据客观真实，双方是真实的房屋买卖。二、关于赵爱明、麟龙房产公司签订的两份《商品房买卖合同（期房）》是现房买卖还是商品房预售问题。一审法院认为，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，现房买卖应当是房屋已经建成并能居住。而赵爱明、麟龙房产公司签订商品房买卖合同时，麟龙铭苑项目2（B）单元尚未竣工，2017年10月建设主管部门还在责令麟龙房产公司整改。该栋楼至今也未竣工备案。因此，赵爱明、麟龙房产公司签订的两份《商品房买卖合同（期房）》是商品房预售，不是现房买卖。三、关于麟龙房产公司开发修建的“麟龙铭苑”项目2（B）单元是否取得预售许可和案涉房屋买卖合同的效力及相应的法律后果问题。一审法院认为，现有证据无法认定麟龙房产公司开发修建的“麟龙铭苑”项目2（B）单元取得商品房预售许可证明，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项“商品房预售，应当符合下列条件：（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，赵爱明、麟龙房产公司签订的《商品房买卖合同（期房）》为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，麟龙房产公司应当返还赵爱明已交付的购房款415,000.00元，并从麟龙房产公司给赵爱明出具收款收据之日至付清之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。麟龙房产公司在与赵爱明签订《商品房买卖合同（期房）》时，故意隐瞒“麟龙铭苑”项目2（B）单元没有取得商品房预售许可证明的事实，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”之规定，赵爱明要求麟龙房产公司承担已付购房款415,000.00元一倍的赔偿责任的诉讼请求应予支持。赵爱明要求麟龙房产公司赔偿房屋增值损失属于可得利益损失。可得利益损失系有效履行合同情况下可获得的利益，无效合同的损害赔偿系基于缔约过失行为产生的法律责任，赔偿范围不包括有效履行情形下可获得的利益。因此，赵爱明要求麟龙房产公司赔偿房屋增值损失的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《最高人民法院》第二条、第九条第一项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、赵爱明与四川省麟龙房地产开发有限公司签订的“麟龙铭苑”项目2（B）单元三楼10号（合同编号：201609050010）、11号（合同编号：201609050011）《商品房买卖合同（期房）》无效；二、四川省麟龙房地产开发有限公司返还赵爱明购房款415,000.00元并支付资金利息（以415,000.00元为基数，从2016年9月5日起至生效判决确定的履行之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付）；三、四川省麟龙房地产开发有限公司赔偿赵爱明损失415,000.00元，承担财产保全费5,000.00元，共计420,000.00元；四、驳回赵爱明的其他诉讼请求。被告四川省麟龙房地产开发有限公司应在本判决生效后30日内履行金钱给付义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,526.00元，由四川省麟龙房地产开发有限公司负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，综合各方当事人的诉辩主张及理由，本案二审争议的主要焦点为：一、案涉两份《商品房买卖合同（期房）》真实性的认定；二、谯良所实施的民事行为是否代表麟龙房产公司。焦点一，麟龙房产公司上诉主张谯良以麟龙铭苑项目部的名义与赵爱明签订的两份《商品房买卖合同（期房）》并非真实的房屋买卖合同，而是典型的让与担保合同。经审理查明，一审中，赵爱明提供了其与麟龙房产公司麟龙铭苑项目部签订的两份《商品房买卖合同（期房）》，以及加盖有该项目部财务专用章的购房款收据，麟龙房产公司对此并未作出否认，仅以其不知情和其未收到房款提出抗辩，同时赵爱明提供麟龙房产公司出具的“麟龙铭苑”交房情况说明，其内容显示麟龙房产公司认可赵爱明购买案涉房屋的事实，并列入第三批交房。以上证据证明麟龙房产公司对赵爱明签订案涉房屋买卖合同是明知的，且能够证明赵爱明与麟龙房产公司麟龙铭苑项目部签订的案涉房屋买卖合同客观、真实，一审法院对案涉房屋买卖合同的真实性予以认定并无不当，本院予以确认。麟龙房产公司提出案涉房屋买卖合同并非真实，而是让与担保合同，但麟龙房产公司在一、二审中均没有提供有效的证据加以证明。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，其应承担不利的后果，麟龙房产公司的此上诉请求缺乏事实依据，本院不予支持。焦点二,麟龙房产公司提出谯良以麟龙铭苑项目部的名义实施的行为不能视为麟龙房产公司的行为。本院认为，谯良以麟龙房产公司的资质开发建设案涉麟龙铭苑项目，双方形成挂靠法律关系，麟龙铭苑项目部应作为麟龙房产公司设立的管理部门，而麟龙铭苑项目部不具有独立的法人资格，谯良以该项目部名义与赵爱明签订的案涉房屋买卖合同的法律后果应由麟龙房产公司承担。故一审法院认定谯良以麟龙铭苑项目部的名义实施的民事行为认定为麟龙房产公司的行为并无不当。至于麟龙房产公司提出未授权谯良刻制麟龙铭苑项目部印章，属其公司内部管理问题，并不影响本案法律事实的认定。故麟龙房产公司的此上诉请求亦不能成立，本院不予支持。关于麟龙房产公司提出赵爱明涉嫌合同诈骗或虚假诉讼，本案应中止审理，可另行向公安机关主张权利，其提出本案中止审理，并不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定法定中止情形，本院对其请求依法不予准许。综上所述，上诉人麟龙房产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,526.00元，由上诉人四川省麟龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  牟春艳审判员  古 霞审判员  钟 伟二〇二〇年十一月十八日书记员  冯泽林