上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初32964号原告：蔡妙顺，男，1982年5月11日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：钱国峰，上海安宸律师事务所律师。被告：徐二磊，男，1988年4月5日出生，汉族，住安徽省。原告蔡妙顺与被告徐二磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理，并于2020年10月14日由审判员杨伟华依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡妙顺的委托诉讼代理人钱国峰到庭参加诉讼，被告徐二磊经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告蔡妙顺向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告自2020年4月13日至2020年5月31日的租金18,783元；2、判令被告退还原告保证金11,500元。事实和理由：2018年9月2日，被告承租案外人丁某某所有的坐落于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号的房屋，租赁期限为五年。2019年8月23日，被告经丁某某同意，将该房屋转租给原告，双方签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限自2019年9月1日起至2020年8月31日止，月租金为11,500元。合同签订后，被告向原告交付房屋，原告向被告支付保证金11,500元，并按约支付租金。2020年4月13日，被告与丁某某协商一致，提前解除租赁合同。原告认为，因被告与房东的租赁合同已解除，故原、被告之间的房屋租赁合同应同时终止，被告应将多收取的2020年4月13日起至2020年5月31日止的租金及保证金退还原告，遂起诉。被告徐二磊未到庭答辩。本院经审理，认定如下事实：2018年9月2日，案外人汪某某(承租方)与案外人丁某某(出租方)签订《房屋租赁合同》一份，约定汪某某承租丁某某所有的位于上海市闵行区银都路XXX弄XXX号房屋，月租金为10,500元，租赁期限为五年。2019年8月23日，丁某某作为甲方(出租方)、原告蔡妙顺作为乙方(承租方)，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定租期一年，自2019年9月1日起至2020年8月31日止。该房屋月租金为10,500元，租赁保证金为10,500元，该保证金于双方租赁关系终止时，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同还对其他事项作了约定，被告徐二磊在甲方代理人处签名。上述合同签订后，原告于2019年8月23日通过微信转账方式向被告支付10,000元，于2019年8月26日通过手机银行向被告XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的建设银行账户转账33,000元，于2019年8月30日通过微信转账方式向被告支付4,000元。上述三笔款项共计47,000元，原、被告通过微信聊天方式确认该款项包括三个月房租和一个月押金及1,000元住宿费(11,500×4+1,000＝47,000)。2019年11月23日，原告通过手机银行向被告XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的建设银行账户转账34,500元，并附言“19年12月-20年02月房租”。2020年2月14日，原告通过手机银行向被告XXXXXXXXXXXXXXXXXXX的建设银行账户转账33,855元，并附言“2020年3-5月房租”。2020年4月13日，被告与案外人丁某某协商解除双方于2018年9月2日签订的《房屋租赁合同》，在该合同空白处手写：“甲乙双方协商决定至2020年4月13日租约解除，三楼卧室床归甲方所有，甲方可继续与屋内租户续租到另外协商日期，甲方优先租给住户。”被告徐二磊、案外人汪某某在该文字下方签名。2020年4月15日，原告作为承租方、案外人丁某某作为出租方，双方就涉案房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定月租金为10,500元，租赁期限自2020年4月15日起至2020年12月31日止。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》三份、微信聊天记录截图三张、银行转账记录三份、收款收据两份以及原告的庭审陈述所证实。本案审理过程中，被告于2020年10月15日下午至本院，陈述称：“我父亲收到传票等材料了，但是我记错日期了，以为是今天开庭，所以今天我过来了”、“汪某某是我店里的员工，当时是代表我来签合同的。当时房东丁某某说直接跟蔡妙顺签合同，我说同意，由我给蔡妙顺1万元，房间里的床、沙发等物品统统给他，然后我们之间就没有任何纠纷了。但是蔡妙顺不同意，所以1万元我就没给。”对于本院出示的原告提交的证据，被告表示：“没什么意见。汪某某是我店里的员工，当时是代表我来签合同的”、“没有异议”。对于原告的诉讼请求，被告表示：“我在房东那里也有押金，要退大家一起退，房子现在由蔡居住，因为他搬进来的时候我给了他半个月时间整理房间，所以4月15日至4月底的15天期间的房租要算进去的，这15天房租我不同意支付给他，但5月份的房租我同意支付。”本院询问其调解意见时，被告表示：“愿意调解，我退他一个月房租，我们之间的争议一次性了结，丁某某如果退给我押金，我也同意退给蔡妙顺押金。”本院认为，根据本院认定的事实，结合被告的陈述，可以确认：2018年9月2日，案外人汪某某代表被告与案外人丁某某签订《房屋租赁合同》，由被告承租丁某某所有的上海市闵行区银都路XXX弄XXX号房屋，租期五年。2019年8月23日，被告经丁某某同意，将上述房屋转租给原告，原、被告之间的房屋租赁关系就此成立。2020年4月13日，被告与案外人丁某某协商解除了双方签订的《房屋租赁合同》。2020年4月15日，原告与丁某某另行就涉案房屋签订《房屋租赁合同》。被告将涉案房屋转租给原告后，原告作为承租人及时向被告履行了支付租金和租赁保证金的义务。虽然合同约定的房屋月租金为10,500元，但根据银行转账记录、双方微信聊天记录等证据，结合双方的陈述，可确认实际月租金为11,500元，租赁保证金亦为11,500元，且原告已支付租金至2020年5月31日。被告与案外人丁某某就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》既已于2020年4月13日解除，被告对涉案房屋即丧失转租权，原、被告之间的房屋租赁合同应同时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告已支付租金至2020年5月31日，故被告应退还原告自2020年4月13日至2020年5月31日的租金。按照月租金11,500元计算，被告应退还原告的租金为11,500元÷30天×49天＝18,783元。被告主张曾给予原告半个月免租期，要求一并扣除，本院认为没有合同和事实依据，不予支持。房屋租赁保证金的性质是担保房屋租赁合同的履行，并在承租人未按约履行合同的情况下弥补出租人的损失。如非承租人原因导致房屋租赁合同解除的，出租人应当退还承租人已缴纳的租赁保证金。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同亦约定，该保证金于双方租赁关系终止时，除用以抵充合同约定由承租人承担的费用外，剩余部分无息归还承租人。因此，被告应退还原告租赁保证金11,500元。被告主张如房东丁某某退还其押金，其才退还原告押金，因两者非属同一法律关系，本院不予支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐二磊于本判决生效之日起十日内退还原告蔡妙顺租金18,783元；二、被告徐二磊于本判决生效之日起十日内退还原告蔡妙顺租赁保证金11,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计278.54元，由被告徐二磊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 杨伟华二〇二〇年十一月十一日法官助理 王 群书 记 员 王 群附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。