北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初17066号原告（反诉被告）：北京中际英才文化传媒有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路**院**楼**303-9。法定代表人：期志涛，执行董事。委托诉讼代理人：陈玲玲，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璐，北京盈科（天津）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京优创空间科技孵化有限公司，住，住所地北京市丰台区汽车博物馆东路**院**楼****401（园区）/div>法定代表人：左东建，总经理。委托诉讼代理人：卢善和，山东兰友轩律师事务所律师。原告（反诉被告）北京中际英才文化传媒有限公司（以下简称中际英才公司）与被告（反诉原告）北京优创空间科技孵化有限公司（以下简称优创空间公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中际英才公司委托诉讼代理人陈玲玲、被告（反诉原告）优创空间公司法定代表人左东建及委托诉讼代理人卢善和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）中际英才公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还租金保证金76764.06元及滞纳金（以76764.06元为基数，以日万分之五为标准，自2019年11月8日起至实际履行之日止）；2.判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年10月9日，原告中际英才公司与被告优创空间公司签订《房屋租赁合同（F座）》，双方约定租赁房屋位于北京市丰台科技园区汽车博物馆东路6号院4号楼2单元610室；租期2年，自2017年10月9日至2019年10月8日；租金每年307056.25元，保证金为3个月房租76764.06元；按季度支付租金。2017年9月4日，原告中际英才公司在首次看房时通过微信转账的方式分三次向被告优创空间公司招商经理冯万方支付部分保证金25588.02元，2017年10月10日原告中际英才公司通过银行转账方式向被告优创空间公司支付127940.1元，其中包括剩余保证金51176.04元和第一季度租金76764.06元。后原告中际英才公司按合同约定如期支付房租，合同到期后被告优创空间公司验收出具了《房屋返还书面文件》同意接收房屋，并签订《协议书》承诺30日退还保证金。2019年11月5日被告优创空间公司以内部装饰未恢复原状为由拒绝按照《协议书》及合同约定退还保证金，并出具《盈坤世纪F座610房间收房验房整改项通知单》要求原告中际英才公司完成整改后退还保证金。后原告中际英才公司按照《盈坤世纪F座610房间收房验房整改项通知单》的要求完成整改，但被告优创空间公司拒绝出具验收凭证，且拒绝退还保证金。原告为卫华合法权益，现诉至法院。被告（反诉原告）优创空间公司辩称：1.被答辩人未按照《房屋租赁合同（F座）》约定，将涉案房屋在租期届满后交付于答辩人。涉案合同第二十七条约定：乙方（被答辩人）须在租赁期结束的当日内，把该单元连同其附属物、装置、附加物，按本合同规定，与原状一致或者甲方书面认可及良好的使用状态下（现状）返给甲方。本案被答辩人违反本条约定，构成违约，应当承担合同第二十八条约定的违约责任。2.被答辩人根据答辩人的整改通知单，整改时间达到2个月，直至今天一直未按照合同约定返还房屋。由此造成答辩人的租金损失和违约责任，应由违约责任方被答辩人承担。3．答辩人多次要求被答辩人按合同约定，结算合同约定的租赁房屋产生的各项费用，被答辩人均置之不理。鉴于被答辩人的违约行为，其诉讼请求既不符合合同约定，也不符合法律规定，请求法庭驳回被答辩人的诉讼请求。被告（反诉原告）优创空间公司提出反诉请求：1.判令被反诉人支付租金44586.25元及违约金89172.5元；2.判令反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2017年10月9日，反诉原、被告双方签订了《房屋租赁合同（F座）》。合同期满后，反诉被告迟迟未按合同约定返还涉案房屋，反诉被告仅房屋整改时间长达到2个多月，至今未全部完工且未按照双方合同约定办理租赁房屋返还手续。就反诉原告损失问题双方多次协商未果。现因反诉被告无理提起诉讼，反诉原告特提起反诉。原告（反诉被告）中际英才公司针对被告（反诉原告）优创空间公司提出的反诉请求辩称：2017年9月，原、被告就涉案房屋房租事宜进行洽谈，我方支付了保证金，要求房屋有隔断，被告进行了改造。2017年10月9日，改造完成后才正式签订房屋租赁合同。2019年10月8日合同到期后，10月9日被告对涉案房屋进行了验收，被告承诺三十日内返还保证金，后又通知不能退还，我方跟对方进行了沟通，进一步进行整改，支付了整改费用。对方再次拒绝退还保证金。原告承租房屋之后，没有对房屋进行任何改造。对方要求我方支付租金及违约金的诉讼请求没有法律依据和事实依据。本院经审理认定事实如下：2017年10月9日，中际英才公司（出租人、甲方）与优创空间公司（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同（F）座》，约定：“第一章：租赁范围第一条：租赁单元乙方愿意承租，甲方同意出租位于北京市丰台科技园区汽车博物馆东路6号院4号楼（以下简称“大厦”）2单元610室（以下简称“该单元”），最终以有关政府部门审批的为准。……第二条：租赁面积该单元的租用面积为168.25平方米。……第三条房屋交付标准房屋交付标准详见附件二。第二章租期第四条：租赁期本合同承租期限自2017年10月9日至2019年10月8日止；租期为2年。……第三章：租金第七条：租金该单元每天每平方米租金为5元，每年租金总计为308056.25元。……第五章：保证金第十二条：保证金的数额及支付时间于签署本合同后，乙方须在支付第一期租金的同时向甲方及/或物业公司支付相当于3个月的租金金额76764.06元的保证金，以确保乙方遵守在本合同项下其应遵守的规定；在整个租赁期内租赁保证金由甲方及/或物业公司保管，甲方及或物业公司无须向乙方支付保证金的利息。第十三条：保证金的退还在不影响本合同项下甲方及/或物业公司其他权利的前提下，甲方及/或物业公司须于本合同期满终止或提前终止后，在乙方按本合同规定将该单元返还于甲方且结清本合同项下的所有款项后的三十天内，把保证金无息退还给乙方。逾期未退还的，每逾期一日，则甲方需按逾期金额万分之五支付滞纳金。……第八章：该单元返还时的状态第二十七条：返还时间及状态1、乙方须在租赁期结束时或提前结束的当日内，把该单元连同其所有的附属物、装置、附加物，按本合同规定，与原状一致或者甲方书面认可的可租用及良好的使用状态下（现状）交还甲方（租赁期内该等设施的自然损耗除外）；同时，须将通向该大厦各部分的钥匙（如有）交还甲方。2、若乙方未按本条第1款约定的状态将该单元返还于甲方，甲方有权自行对该单元作出合理的修缮；因此而引起的一切开支及费用由乙方负担；甲方有权把该等开支及费用视作债权，向乙方追讨。第二十八条：延期返还的违约责任若乙方未按二十七条约定的时间将该单元返还于甲方，则乙方除应向甲方支付截止到返还时应付的租金等全部费用外，每逾期一日，乙方还应按该单元每日租金的两倍向甲方支付违约金并赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该单元而需承担的违约金、中介费、甲方向乙方追究责任产生的诉讼费、律师费、公证费、鉴定费、评估费等等。第二十九条：拆除、改建或增设的设备、设施在返还时的特别约定对于甲方按照本合同提供的仅供乙方使用的设备、设施，乙方经甲方书面同意后可以对上述设备、设施进行拆除、改建或增设；在本合同提前终止或期满终止时，乙方要自费自行将拆除、改建或增设的部分的设备、设施恢复至本单元提供给乙方时的状况，甲方亦可以在双方预先就补偿事宜达成一致的前提下按照现状收回；若乙方未获甲方书面同意而拆除、改建或增设设备、设施，甲方有权将其恢复原状，所需费用由乙方承担，甲方亦可要求乙方限期将其恢复原状。……”合同附件二载明交付标准（毛坯）。合同签订后，优创空间公司依约交付了房屋，中际英才公司足额交纳了租金并交纳了保证金76764.06元。合同到期后，中际英才公司腾退房屋并通知优创空间公司验收和接收房屋。2019年11月5日，优创空间公司向中际英才公司发出《盈坤世纪F座610房间收房验房整改项通知单》，载明：“610承租方合同于2019年10月8日到期，根据租赁合同规定，返还房屋时，把该房屋连同其所有附属物、装置、附加物、应达到与原状一致或者甲方认可的可租用及良好的使用状态。经过双方现场查验，现房屋需要修复整改，具体如下：1、所有墙面修补、粉刷。2、地面、地面恢复原有地毯610石膏隔断墙拆除、恢复原状。4、610小房间玻璃门拆除并封堵，恢复原状。5、室内设施齐全、完好。6、室内垃圾、杂物清理。上述情况，甲方要求承租方尽快向甲方提出施工申请，完成房屋可租用及良好的使用状态，房屋修复完成后经双方验收合格后，退房手续完成。出租方全额退还押金。”庭审中，中际英才公司称：优创空间公司向其房屋交付时的状态即为按其要求进行装修后的状态，其未进行改造，故合同到期后无需整改，但其为了保证金退还事宜，才按照优创空间公司要求进行整改；其于2019年11月16日按照要求整改完毕并通知优创空间公司进行验收。优创空间公司不认可装修后交付，不认可中际英才公司于2019年11月6日整改完毕，其于2019年11月26日进行验收，发现空调、灯、新风系统的控制线路等尚未恢复原状，达不到验收标准。本院认为：中际英才公司与优创空间公司签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。合同到期后，因双方对中际英才公司是否应当按照优创空间公司的要求进行整改以及中际英才公司是否整改完毕发生争议，故产生本案诉讼。关于中际英才公司是否应当按照优创空间公司的要求进行整改，双方合同载明房屋交付标准为毛坯，合同第二十七条明确约定房屋返还时的状态。中际英才公司称房屋交付时的状态即为装修后的状态，不符合合同约定，亦无证据证明，对该意见本院不予采信。故中际英才公司在合同到期时应当按照合同约定，恢复原状后交付。关于中际英才公司是否整改完毕，中际英才公司已于2019年中下旬将整改后的房屋提交优创空间公司验收，根据优创空间公司提出的整改要求以及双方当事人陈述，本院认为中际英才公司已基本完成整改工作。而且，优创空间公司在租赁开始时交付的房屋状态是毛坯，租赁期满后提出过高的整改要求于理不合。现中际英才公司要求退还保证金的诉讼请求，本院予以支持。因中际英才公司未按合同约定进行整改导致双方产生争议，其存在一定的违约行为，故其要求支付保证金滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于优创空间公司主张租金的反诉请求，合同于2019年10月8日到期且中际英才公司按期搬离，优创空间公司于2019年11月5日才发出整改通知，而且中际英才公司整改完毕后优创空间公司不及时验收，存在怠于行使权利的情形，优创空间公司对租金损失的扩大应承担责任，本院酌情判令中际英才公司向优创空间公司给付租金16825元。关于优创空间公司主张违约金的反诉请求，中际英才公司确存在一定的违约情形，双方约定的违约金标准过高，中际英才公司主张调整，本院根据优创空间公司的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，酌情判令中际英才公司给付违约金5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、北京优创空间科技孵化有限公司于本判决生效后七日内返还北京中际英才文化传媒有限公司保证金76764.06元；二、北京中际英才文化传媒有限公司于本判决生效后七日内给付北京优创空间科技孵化有限公司租金16825元、违约金5000元；三、驳回北京中际英才文化传媒有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京优创空间科技孵化有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费860元，由北京优创空间科技孵化有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1488元，由北京中际英才文化传媒有限公司负担173元，由北京优创空间科技孵化有限公司负担1315（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 汪芬丽二〇二〇年十一月十七日法官助理 阚 爽书 记 员 辛 靖