北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初17075号原告：北京碎片空间科技服务有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街******-A。法定代表人：刘意，经理。委托诉讼代理人：高幂、孙秀艳，均为北京奕鑫律师事务所律师。被告：袁银娥，女，1972年7月16日出生，汉族，住贵州省贵阳市。委托诉讼代理人：李筑丹，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娅婷，贵州瀛黔律师事务所实习律师。被告：刘欣，女，1980年11月2日出生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区。原告北京碎片空间科技服务有限公司（以下简称服务公司）与被告袁银娥、刘欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告服务公司的委托诉讼代理人高幂、被告袁银娥及其委托诉讼代理人李筑丹、张娅婷、被告刘欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。服务公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令原告与袁银娥于2019年11月29日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月18日解除；2.请求判令二被告支付2019年12月1日至2019年12月18日免租期的租金（18×1157.27元/天）20830.80元；3.请求判令二被告支付2019年12月1日至2019年12月18日的物业服务费1670.40元；4.请求判令二被告支付原告违约金69436元；5.请求判令二被告已支付定金5000元予以抵扣违约金；6.请求判令二被告支付本案律师费3000元。事实和理由：刘欣为袁银娥的委托代理人。2019年11月29日，原告（甲方）与袁银娥（乙方）之刘欣签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方位于西城区西直门外大街X号院X号楼16C11室的房屋，租赁期自2019年12月1日起至2021年1月9日止，共计1年零40天，其中免租期自2019年12月1日起至2020年1月9日止，共40天。并约定被告租赁期未满退租的，甲方有权收取免租期费用。2019年11月29日，原告与刘欣交付房屋且双方签字盖章。同日，原告（甲方）与袁银娥（乙方）和刘欣签订《房屋租赁合同补充协议》，约定乙方于2019年11月28日向甲方支付5000元定金。上述5000元定金已支付给原告。按照租赁合同约定，袁银娥应于2019年12月6日支付首季租金及保证金，截至2019年12月18日，袁银娥保证金及租金逾期付款已超过7个工作日，构成违约。原告有权单方面终止合同并要求二被告承担违约金。根据租赁合同第十三条第8款约定，被告应支付原告免租期租金、违约金及律师费。袁银娥辩称，本案合同不能继续履行的责任不在被告方，被告认为合同已经解除，原因是原告的违约行为导致合同解除，对于原告判令合同解除的诉讼请求，被告同意，但不是被告违约，是原告违约，对于其余诉讼请求被告不同意。对于原告主张的违约金，被告不同意支付，如果一定需要支付违约金，被告认为违约金主张的过高，请求法院予以调整。一、本案合同不能继续履行是原告导致，合同也是实际未得到履行，原告提供的房屋不能作为公司注册地，直接导致被告合同目的不能实现，是原告违约行为导致合同不能继续履行，直接原因在于原告，被告于2019年12月3日就告知原告不再租赁案涉房屋，该时间在合同约定的交房时间之前，并未使原告产生实际损失。合同约定的交房时间是2019年12月6日，原告也是未通知被告收房并将钥匙及合同约定的门禁设施设备交予被告，被告并未实际收房和使用。二、因原告的原因导致合同不能继续履行，被告已经支付的定金应当由原告双倍返还。三、原告要求支付律师费没有事实依据和法律依据。刘欣答辩称，不同意原告的诉讼请求，同意解除合同。合同解除不是因为被告造成的，被告认为合同解除是原告原因造成的，违约金不同意支付，并且申请法院减少违约金。对其他诉讼请求被告不同意，被告并未实际正式收房，被告也没有房屋的钥匙，也没有实际接收过房屋。刘欣同意袁银娥的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：在京房权证西私字第XX**《房屋所有权证》上记载：坐落于北京市西城区西直门外大街**院**楼16C11房屋（以下简称16C11房屋）建筑面积116.47平方米，房屋用途为办公。在京房房权证西私字第XX**房屋所有权证》上记载：坐落于北京市西城区西直门外大街**院**楼12C11房屋（以下简称12C11房屋）建筑面积121.69平方米，房屋用途为办公，附记有抵押记录。2019年11月29日，刘欣持袁银娥同日的委托书与服务公司签订《房屋租赁合同》，委托书的内容为：“代为签署北京市西城区西直门外大街X号院X号楼16C11房屋租赁相关事宜。”《房屋租赁合同》内容为：“出租方服务公司（甲方），承租方袁银娥（乙方），就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，订立本合同。第一条甲方保证所出租的房屋符合国家对租赁房屋的有关规定。第二条房屋的坐落、面积、装修、设施情况。1.甲方出租给乙方的房屋位于北京市西城区西直门外大街X号院X号楼16C11室。2.该出租房屋建筑面积共116.47平方米。第三条文件查验及留存。第四条租赁期限、用途。1.该房屋租赁期自2019年12月1日起至2021年1月9日止，共计1年零40天。其中免租期自2019年12月1日起至2020年1月9日止，共40天。（1）如若乙方租赁期未满退租的，甲方有权将免租期（如有）费用按日租金计算从保证金里扣除（保证金不足以扣除的，乙方应予补交）；（2）乙方在免租期内仅免付租金，不免物业服务费及其他使用费用等，合计费用为3712元，此费用在合同终止后，甲方从乙方所交保证金里扣除并开具服务费等额发票。2.乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用，并按照相关法律法规要求取得其主营业务的经营、生产资质证照，合法合规经营。第五条租金及支付方式。1.该房屋首年含税月租金为34718元。第1年含税年租金总额为416616元。2.房屋租金支付方式为季付，首次付款时间为2019年12月6日前。3.乙方同意支付69436元作为保证金。第六条其他费用。第七条房屋修缮与使用。第八条转租。第十条合同的变更、解除与终止。1.双方可以协商变更或终止本合同。第十一条房屋交付及收回的验收。1.甲方应于2019年12月6日前将房屋按现状条件交付给乙方。房屋交付经双方交验签字盖章并移交钥匙及其他门禁设施设备后视为交付完成。甲方应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。第十二条甲方违约责任处理规定。第十三条乙方违约责任处理规定。1.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同，乙方应按照合同解除时月租金的200％向甲方支付违约金，乙方已支付但未发生的租金款项，甲方予以退还。（4）保证金或租金逾期付款超过7个工作日的；（7）乙方未经甲方同意，中途擅自退租的。3.租赁合同期满或合同提前解约乙方工商注册公司未在租赁合同解除前迁出的，逾期一日乙方须向甲方支付日租金的200％作为逾期占用费用。逾期超过30个工作日，乙方除占用费用外还须向甲方支付月租金的200％作为违约金，且甲方有权追究乙方工商注册地址未迁出法律责任，将乙方从该房屋强制迁出。8.乙方应严格遵守本合同各项条款，如因乙方违反合同约定或单方面解除合同，致使甲方通过法律手段维护合法权益时，乙方应赔偿甲方因此发生的律师费、公证费等相关费用。第十四条免责条件。第十五项争议解决。第十六项其他约定，1.甲方确保房屋可以注册，且只提供一个注册地址，如乙方需要甲方交房后30个工作日内配合乙方办理工商注册手续，并提供相关材料。”上述房屋租赁合同附件2为刘欣代袁银娥签署的“交房确认单”，内容为：“对上述情况，租赁代理机构经验收，认为符合房屋交验条件，并且双方已对水、电、燃气等费用结算完结，同意接收。交房日期，2019年11月29日。”上述房屋租赁合同附件3《房屋租赁合同补充协议》，内容为：“出租方服务公司（甲方），承租方袁银娥（乙方）。1.乙方于2019年11月28日向甲方支付5000元定金，此费用于甲方收到乙方支付的首期房租与保证金后当日返回乙方。如因乙方原因，未能按约定日期向甲方支付首期租金及保证金，乙方所交定金，作为甲方立约损失补偿金不予退还；2.乙方因公司暂未注册成功，现由袁银娥委托代理人刘欣代为签署本合同，乙方公司注册成功后由北京汇通帮科技有限公司与甲方重新签署合同。”上述《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》签订时，16C11房屋尚有案外公司注册未迁出。为此，在签订合同前，服务公司提出在12C11房屋注册公司、在16C11房屋实际办公的方案，袁银娥未表示异议。服务公司收到了上述《房屋租赁合同补充协议》约定的定金5000元，并将租赁房屋密码锁的密码告知刘欣。袁银娥没有使用16C11房屋，亦没有支付上述《房屋租赁合同》约定的首付3个月租金及保证金。2019年12月3日，袁银娥经刘欣电话告知服务公司员工张维解除合同。就16C11房屋现状，服务公司称“房屋正在出租，因为被告方违约，我们就将16C11房屋出租了，是于2020年1月1日出租给案外人，租赁期1年，现在房屋具备注册条件，已没有其他公司注册。”本院认为，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。刘欣受袁银娥委托与服务公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对袁银娥发生效力，当事人应当按照约定履行各自的合同义务。对服务公司要求刘欣承担相关给付义务的主张，本院不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。刘欣于合同签订当日签署的“交房确认单”以及服务公司告知刘欣房屋密码锁密码均能够证明服务公司已经按照合同约定履行了交付租赁物的合同义务。对袁银娥之服务公司未交付房屋的主张，本院不予支持。袁银娥同意服务公司要求解除合同的诉讼请求，双方就解除合同的责任存在争议。袁银娥主张合同已于服务公司于2019年12月3日收到其通知时解除，理由为：16C11房屋不能注册公司。根据查明的事实，袁银娥租赁房屋注册公司为其主要合同目的。在双方签订合同前，就服务公司提出16C11房屋不能注册公司的替代方案，袁银娥未提出异议表明，袁银娥知道16C11房屋暂时不能办理营业执照，故其于签订合同后，以16C11房屋不能办理营业执照提出解除合同的理由，缺乏依据，本院不予采纳。袁银娥于2019年12月3日向服务公司发出的解除合同通知，不产生解除合同的法律后果。袁银娥未按照合同约定的期限给付租金及保证金，构成以自己的行为表明不再履行合同义务，服务公司有权依据合同约定解除合同。服务公司要求解除合同的诉讼请求，存在合同及法律依据，本院予以支持，因服务公司在起诉前未通知袁银娥解除合同，故对服务公司主张的合同解除时间，本院不予确认。服务公司交付16C11房屋后，袁银娥虽未实际使用，但基于合同约定，袁银娥已对房屋享有权益，且免租期为合同正常履行时出租方对承租方的优惠，现案涉合同因袁银娥违约解除，故服务公司要求袁银娥支付免租期租金的主张及支付物业费的诉讼请求，属合理诉求，本院予以支持，但服务公司主张的免租期租金金额有误，本院予以纠正。补偿性为违约金的主要功能，现无证据证明袁银娥的违约行为造成服务公司实际损失，亦未影响服务公司再次出租房屋，故服务公司主张的违约金数额过高，本院以服务公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定10000元。对服务公司超出本院认定金额的部分违约金诉讼请求，本院不予支持。服务公司要求以已收取款项折抵袁银娥欠款的诉讼请求，存在合同依据，本院予以支持。服务公司要求袁银娥承担律师费的诉讼请求，存在合同依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、签订日期二○一九年十一月二十九日合同相对人北京碎片空间科技服务有限公司与袁银娥的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于本判决生效之日解除；二、本判决生效之日起五日内，袁银娥给付北京碎片空间科技服务有限公司免租期租金20545.45元；三、本判决生效之日起五日内，袁银娥给付北京碎片空间科技服务有限公司物业费1670.40元；四、本判决生效之日起五日内，袁银娥偿付北京碎片空间科技服务有限公司违约金10000元，扣除北京碎片空间科技服务有限公司收取的定金5000元后，实际偿付5000元；五、本判决生效之日起五日内，袁银娥给付北京碎片空间科技服务有限公司律师费3000元；六、驳回北京碎片空间科技服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2298.43元，由北京碎片空间科技服务有限公司负担1618.03元（已交纳）；由袁银娥负担680.40元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 斌二〇二〇年十一月二十七日法官助理  陈 欢书 记 员  温晓娟