宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2020）宁0104民初6993号   原告：吕洁，女，1989年5月5日出生，汉族，新华保险银川支公司职员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   委托诉讼代理人：高少银，宁夏王占强律师事务所律师。   被告：成琦，女，1960年9月16日出生，汉族，宁夏天豹运输汽车服务有限公司退休员工，住宁夏回族自治区银川市金凤区。   委托诉讼代理人：田微，宁夏合天律师事务所律师。   原告吕洁与被告成琦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告吕洁及其委托诉讼代理人高少银，被告成琦及其委托诉讼代理人田微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   吕洁向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告按照双方签订的《银川市二手房买卖委托合同》约定向原告交付房屋及某号车位；2.依法判令被告返还原告房屋所属餐桌一张、椅子六把、茶几一张；3.依法判令被告结清房屋交付前的水、电、天然气费、暖气费、物业费、车位管理费等各项费用；4.依法判令被告返还原告向其支付的由其代为缴纳的房屋交付后的物业费3000元；5.依法判令被告将户籍从涉案房屋中迁出；6.依法判令被告承担逾期交房的违约金58200元；7.依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月17日，原、被告签订《银川市二手房买卖委托合同》一份，约定被告将其所有的位于银川市兴庆区某、某室房屋一套出售给原告，房屋总价为97万元，甲方在收到全部购房款之日起三天之内将房屋进行交付，房屋为豪华装修，房内甲方除主卧一张小床和个人物品带走之外，其余全部留给乙方。合同签订后，原告按约向被告支付定金及首付款，并向银行申请了按揭贷款，2020年5月29日，被告确认收到全部购房款并告知了原告。后原告与被告多次协商房屋交付事宜，但被告拒绝按照合同约定向原告交付房屋，故原告诉至法院。   成琦辩称，被告成琦并非本案适格主体，原告吕洁所诉与事实不符，应予驳回。被告成琦虽是涉案房屋、家具、家电的所有权人，但其并非原告吕洁起诉所依据的2019年9月17日签订的《银川市二手房屋买卖合同》的签订主体，也从未授权姚燕成与原告吕洁签订该房屋买卖合同，且其事后也未对姚燕成与原告吕洁签订的前述合同予以追认。原告吕洁依据其与姚燕成签订的房屋买卖合同起诉被告成琦，系主体错误，应予驳回。本案的事实是，原告吕洁在与姚燕成签订《银川市二手房买卖合同》后，因姚燕成未征得被告成琦的事前同意和事后追认，且原告吕洁的银行按揭贷款申请多次被银行拒贷的情况下，原告吕洁与姚燕成及宁夏诚利宜居房地产营销策划有限公司协商解除了三方签订的《银川市二手房买卖合同》，并且宁夏诚利宜居房地产营销策划有限公司已经退还原告吕洁所交的购房定金。2020年5月，原告吕洁又一次通过姚燕成找到被告成琦，表示愿意以97万元的价格购买涉案房屋，不包含家具、家电。于是在2020年5月19日，双方签订了《银川市存量房买卖合同》。该合同明确约定：总房屋价款为97万元，被告收到全部房款后5日内，将涉案房屋交付给原告吕洁。合同签订后，2020年5月29日下午被告琦收到房款。5月31日，在还没有到交房日期的时候，原告吕洁在没有事先告知被告成琦的情况下，擅自撬锁闯入涉案房屋，翻动被告成琦的私人物品，并更换门锁，在门上张贴声明称：“此房屋（海宝小区某产权户主是吕洁，手机号138XXXX****），任何开锁公司和个人不得擅自开锁！否则追究法律责任!”被告成琦回家发现门锁被更换，私人物品被随意翻动，在与吕洁协商解决未果的情况下，向银川市公安局兴庆区分局解放西街派出所报警。但被告知属民事纠纷范畴，建议通过法院诉讼解决。随后原告吕洁一直保管房屋钥匙，致使被告客观上不能进入房屋，亦无法履行交付房屋的义务。   根据本院确认的证据和当事人、证人陈述，本院认定事实如下：被告原系银川市兴庆区某、某室（复式）房屋所有权人。2019年9月17日，原告（乙方）与姚燕成（甲方）、宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司（丙方）签订《银川市二手房买卖委托合同》一份，约定甲方将其位于银川市兴庆区某、某室（复式）出售给乙方，建筑面积175.75平方米，房价款970000元，丙方收取甲方中介服务费2000元，收取乙方中介服务费7000元，乙方在合同签订当日支付甲方定金20000元，并由丙方负责保管。甲方在收到全部购房款之日起三日内将房屋进行交付。甲乙双方同意，自乙方所申请的银行贷款审批完成后，丙方通知甲乙双方后的3个工作日之内，甲乙双方配合共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续……甲方应当在该房屋所有权移转之日起5个工作日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如甲方未按期将与本房屋相关的户口迁出的，每逾期一日，甲方应向乙方支付全部已付款万分之五的违约金。如逾期超过90日，乙方有权解除合同，甲方在收到解除通知之日起3日内退还买方全部已付款，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息。甲、乙、丙三方共同参与房屋的交付，甲方按合同约定移交房屋及附属设施、装修状况完好，甲、乙方交接钥匙，签署房屋交接单，丙方见证签字。如房屋推迟移交时，丙方将其定金不予退还，待甲乙丙三方办完房屋交接手续后，由丙方全额退还定金。甲方在按照本合同约定的日期移交房屋及附属设施、装修。在房屋交接前，结清水、电、供暖、有线电视、电话物业费、垃圾清运费等各项费用，并提供上述费用交接的单据原件。乙方未按时向甲方付清购房款或甲方未按时向乙方交付房屋的，每逾一日，由违约方付给对方总房款6%的违约金。逾期三日未付清房款或未交付房屋的，对方有权解除合同，违约方应承担违约责任并对由此造成的损失承担赔偿责任。因甲、乙双方其中一方的原因逾期未申请办理房屋交易产权过户手续的，每逾期一日，由违约方付给对方总房款6%的违约金……此房交易以照片为主，除个人物品外全部转让于乙方，如若甲方有其他家具家电需要带走时，见备注：此房为豪华装修房屋，房内甲方除主卧一张小床和个人物品带走之外，其余全部留给乙方。甲、乙方双方协商该房屋办理手续时间约定为2019年12月底进行，办理贷款、打首付款、过户等手续。   上述合同履行过程中，姚燕成收取原告定金20000元，由宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司保管，后宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司向原告退还了定金20000元。原告于2020年4月25日向姚燕成发送微信：“你今天在家不，我去拿下之前买的合同，我过去撕掉合同”、“你一定记得哈，之前那个中介给你打电话，你就说你不卖给我了”、“之前这个合同我把钱拿回来我们就作废了”。2020年5月2日，宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司出具声明一份称：“乙方（吕洁）经丙方（宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司）经纪人杜志来介绍于2019年9月17日成功购置甲方（姚燕成）位于银川市兴庆区某-某室（复式），后续因乙方征信问题，导致银行无法为乙方提供按揭贷款，经丙方多次调解，更换多家银行贷款，依然无法批贷，要求乙方增加首付款额度，乙方以各种理由推脱。导致此房屋无法办理银行贷款。乙方于2020年4月28日来我公司要求解约甲、乙、丙三方签订的二手房屋买卖合同，经丙方协商无用。乙方大吵大闹我公司已影响公司正常经营。丙方也劝告过乙方并劝离乙方后续再行协商，而乙方不听劝告。并且向当地派出所报警，警察也出面协商无用。乙方才方可离开我公司。鉴于此事发生，我公司考虑影响不好，也会给我公司带来不好的声誉，所以特此声明。同意乙方的要求，并和甲方协商。经甲方同意解除三方签订的二手房屋买卖合同，此协议终止。后续此房屋所有一切纠纷和本公司无关。”   2020年4月28日，被告与银川众一集团物业服务有限公司签订《机动车泊位停车合同》一份，载明，被告使用车位一车一位制，被告使用的泊车号为×××，使用费每年度1440元，月均120元，使用期限自2020年1月1日至2020年12月31日。当日，被告向银川市众一集团物业服务有限公司支付泊车费（2020年1-12月）1440元。2020年7月16日，被告向银川市众一集团物业服务有限公司支付物业费（2020年1-12月）1265元。原告向被告转账3000元，用于支付物业费用。   2020年5月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《银川市存量房买卖合同》一份，约定甲方将其位于银川市兴庆区某、某室（复式）出售给乙方，建筑面积175.75平方米，房价款1100000元，甲方在收到全部房款5日内，将符合本合同约定的房屋交付乙方，房屋交付时，甲方应结清与房屋有关的水、电、燃气、供暖、有线电视、电话、物业费、垃圾清运费等各项费用，并配合乙方办理房屋及附属设施的移交；房屋交付后5日内，甲方应当将户籍迁出该房屋。在其他约定事项处手写载明：买卖双方约定总房价款玖拾柒万元整（970000），等放完贷款，卖方返还给买方壹拾叁万元整。原、被告双方均认可，该合同其他约定事项中的手写部分及落款处的“吕洁”、“成琦”字样均为原告找的中介代签。合同后附有一张房屋基本状况表，该表落款处原、被告的签名系双方签写。合同签订后，原告于2020年5月29日向被告支付购房款1100000元，被告后向原告返还130000元，涉案房屋产权从被告名下过户至原告名下。2020年6月1日，原告更换了涉案房屋门锁。2020年6月8日，被告申请宁夏回族自治区银川市国安公证处对银川市兴庆区某、某室内的物品及现场现状进行证据保全。   本院认为，本案的争议焦点是原、被告就涉案房屋达成的买卖合意依据的是原告与姚燕成签订的《银川市二手房买卖委托合同》，还是原、被告签订的《银川市存量房买卖合同》。原告虽与姚燕成签订了《银川市二手房买卖委托合同》，且支付了定金20000元，但此后居间方退还了原告的定金，原告在与姚燕成的微信往来中亦明确表示该合同作废，同时居间人宁夏诚利谊居房地产营销策划有限公司也出具声明证实三方已经解除了该合同，故原告与姚燕成签订的合同已自行解除，该合同中关于涉案房屋的约定内容不能约束原、被告双方。后原告与被告重新签订《银川市存量房买卖合同》，虽然该合同中的签字并非本人签写，但双方根据该合同完成了房屋过户，被告在收取原告房款110万元后又退还原告13万元，该行为是对合同特别约定内容的具体履行，可以看出双方对《银川市存量房买卖合同》均予认可。该合同约定内容合法有效，本院予以确认。合同约定被告在收到全部房款5日内向原告交付房屋，被告于2020年5月29日收到房款，原告于6月1日更换了门锁，原告更换门锁的行为应视为其自行收取了房屋，对原告再要求被告交付房屋并承担逾期交付房屋违约金的诉讼请求，本院不予支持。因车位属于房屋的配套设施，在原告已经购得涉案房屋的情况下，被告应当协助原告将海宝小区某号车位使用权转移给原告。关于原告要求被告返还餐桌、椅子、茶几的诉讼请求，因合同中未约定家具的归属问题，根据一般房产交易习惯，未明确约定家具归属房屋买受人的，应视为家具仍为房屋出售人所有，故原告在未证明双方对涉案房产内的家具归属有特别约定的情况下，对原告的该项主张本院不予支持。原告并未证明涉案房屋在其取得之前欠付水、电、天然气、暖气费、物业费、车位管理费等具体费用，对原告的该项诉请本院不予支持。原告向被告转款3000元用于交付物业费，被告用该款支付2020年度的物业费1265元，原告未收取房屋之前的物业费应由被告承担，原告仅需承担其收取房屋之日的物业费738元（1265元÷12月×7月），被告收取3000元虽然支付了当年度的停车费，但其并未向原告转移车位的使用权，故该部分费用被告应退还给原告，即被告应向原告退还2262元（3000元-738元）。原告诉请要求被告将户籍从涉案房屋中迁出，因户籍迁移属于公安机关户籍管理的范畴，不属于人民法院民事案件收案范围，对原告的该诉请本院不做处理。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、被告成琦于本判决生效之日起七日内向原告吕洁转移银川市兴庆区某号车位的使用权；   二、被告成琦于本判决生效之日起七日内退还原告吕洁2262元；   三、驳回原告吕洁的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费665元，由原告吕洁负担640元，由被告成琦负担25元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 宋志军     二○二○年十一月九日   法官助理 马聪聪   书记员 王 莉   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为办理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。