湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0104民初5879号原告（反诉被告）：谢某，男，1963年11月25日生，汉族，住武汉市武昌区,委托诉讼代理人：任静，系上海建纬（武汉）律师事务所律师（特别授权）。被告（反诉原告）：杨某，女，1973年2月12日生，汉族，住武汉市,委托诉讼代理人：张青松，系湖北恒康律师事务所律师（一般授权）。被告（反诉原告）：吴某，男，1979年6月10日生，汉族，住武汉市，原告（反诉被告）谢某与被告（反诉原告）杨某、吴某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，原告向本院申请对被告杨某、吴某名下价值人民币195000元的银行存款采取保全措施，本院于2020年10月19日作出（2020）鄂0104民初5879号民事裁定书，裁定：冻结被申请人杨某、吴某名下人民币195000元的银行存款。2020年11月3日，本院依法适用简易程序，公开开庭审理本案。原告（反诉被告）谢某及其委托诉讼代理人任静，被告（反诉原告）杨某及其委托诉讼代理人张青松、被告（反诉原告）吴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）谢某向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即腾退房屋，将武汉市硚口区利济东街27号佳和广场B栋1层16号、17号商网房屋交还给原告，并结清房屋腾退前发生的全部水电费用；2、判令被告向原告支付欠付房租本金人民币130000元；3、判令被告向原告支付逾期违约金21000元；4、判令被告自2020年6月1日起至房屋实际腾退之日止，以260000元/年的租金标准按日支付房屋占用费，暂计至2020年9月1日房屋占用费为人民币65000元；（第2、3、4项扣除保证金21000元后，合计195000元）；5、判令本案诉讼费、保全费、保全担保费全部由被告承担。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求，并将第四项诉讼请求变更为“判令被告按年租金26万元的标准支付2020年6月1日起至2020年10月9日的房屋占用费；（以上请求总金额扣除保证金21000元）”。事实与理由：2018年5月18日，原告与两被告签订《租赁合同》，约定原告将其位于武汉市硚口区利济东街27号佳和广场B栋1、2层16号以及B栋1、2层17号商铺出租给被告用于经营门面使用；租赁期间为2018年6月1日起至2020年5月31日止，年租金为人民币260000元，保证金为21000元，租金按季度支付。逾期支付房租的违约金从保证金里面扣除，每天按500元计算。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告仅支付房屋租金到2019年11月30日，2019年12月1日至2020年5月31日的房租仍未支付。经原告多次口头催要，被告拒不支付且在租赁期间届满后继续占有原告房屋至2020年10月9日。被告欠付房租的行为侵犯了原告的权益，给原告造成重大经济损失，故原告起诉来院，提出如前诉请。被告（反诉原告）杨某、吴某均辩称：1、原告本人就是房东，案涉房屋不存在转租的情况，原告签订合同时未告知被告是因为上个租户欠款十多万才收取转让费，否则被告不会支付该笔转让费。原告以转租名义收取8万元转让费，且未在合同中载明该笔转让费，属于虚构事实，构成民事欺诈。因此双方于2018年5月18日签订的房屋租赁合同应予以撤销，造成合同撤销的过错在于原告，原告应当承担因此造成的损失，被告不存在欠租情况，原告应当退还转让费80000元及21000元保证金。2、被告从事餐饮业，腾退搬迁需要合理时间，被告实际腾退时间为2020年10月9日，依据双方的微信聊天记录，被告两个月前就在帮助原告招租，再结合武汉新冠疫情防控情况，可以认定被告于2020年8月31日腾退。3、房屋使用费应当参照同等地段租金计算，同等地段租金每月8000元至15000元，折中12000元每月计算，而合同约定的月租金高达21667元，接近市场均价的两倍，原告利用被告对市场的不了解，利用自己的优势地位确定的月租金对被告显失公平，故案涉房屋占用费应参照市场价确定。4、根据疫情期间减免租金的政策规定，疫情期间的租金应依据公平合理原则确定损失承担，故案涉房屋的租金应当参照适用“免三减六”的政策规定。基于上述事实与理由，被告提出反诉请求：1、判令被反诉人退还反诉人8万转让费；2、判令被反诉人支付反诉人资金占用利息暂定为4823.89元（2018年5月19日至2019年8月19日，自2019年8月20日至付清之日止按照人民银行公布的同期银行间拆借利率计算）；3、反诉费由被反诉人承担。原告（反诉被告）谢某对于反诉请求辩称：本案转让费的性质是被告为获得房屋的优先承租行为而自愿支付的超出租金的一部分费用，属于被告自愿的商业冒险行为。原告之所以和被告约定转让费，一方面考虑房屋出租时并非毛坯而是包含不锈钢厨房和烟囱等装修，房屋具有增值价值成本，另一方面是因为被告承租原告房屋时，上一任租客的租赁合同尚未到期，且欠付了十多万的租金，原告为将房屋出租给被告，提前清退了租客并存在清退等成本，因此双方才约定了8万元的转让费，该转让费系双方之间的意思自治行为，并没有违反法律、行政法规的禁止性规定。被告在双方达成书面协议并已实际履行的情况下又要求原告返还转让费缺乏事实与法律依据，严重违反诚实信用原则，故原告不同意被告的反诉请求。本院经审理查明如下事实：原告系武汉市硚口区利济东街27号佳和广场B栋1、2层16号以及B栋1、2层17号四间商网房（建筑面积均为27.07㎡）的所有权人。原告将上下两层的两间商网房分别打通，形成上下两层的大商铺。原告将两层大商铺出租给他人经营使用。2018年5月18日，原告（甲方）与两被告（乙方）就承租上述房屋进行协商，原告表示除按照租赁文本签订的每年支付260000元的租金外，另需缴纳80000元转让费，否则不同意出租该房屋。随后，双方签订《租赁合同》，约定甲方将上述两层大商铺（合同记载为武汉市硚口区利济东街27号佳和广场B栋1层16号商网房屋，建筑面积为27.07平方米）出租给乙方经营使用；租赁期为二年，自2018年6月1日起至2020年5月31日止；房屋租金每年260000元整，按季度支付。合同第3-2条约定：租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方必须无条件将门面房屋完整返还给甲方，否则甲方有权将乙方门面内所有东西，视同废弃物由甲方自行处理。……合同第4-2条约定：乙方须向甲方支付门面房租赁保证金、水、电保证金21000元，违约从保证金里面扣除，每天按500元计算，滞纳金交给甲方，超过一个星期甲方单方可终止合同。如甲、乙双方终止合同，甲方将保证金退还给乙方。第九条补充协议约定：乙方提前一个月付甲方租金。……当天，原告依约将案涉商铺交付两被告经营餐饮业，被告依约支付第一季度租金65000元、转让费80000元、水电保证金21000元，共计166000元整，原告向被告出具《收条》，载明：收到租金人民币陆万伍仟元整、转让费人民币捌万元整、水电押金贰万壹仟元整，计壹拾陆万陆仟元整，收款人：谢某。另查明，两被告自2019年12月开始欠租。当月，被告与原告协商，希望以其缴纳的80000元转让费抵扣租金，但原告未同意。2020年5月31日合同期满，被告仍实际占用案涉商铺。后双方就租金、商铺腾退、转让费等事宜产生争议，一直协商未果。原告遂于2020年9月17日起诉。两被告在接到法院通知后，于2020年10月9日从案涉商铺腾退。本院认为，原、被告双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务。原告依约将案涉商铺交付被告经营使用，被告应依约向原告缴纳租赁期间的租金。被告自2019年12月开始欠租，原告有权要求被告支付欠缴的租金。被告以疫情期间营业收入减少为由，主张疫情期间的租金参照适用“免三减六”的政策规定，本院认为，2020年1月23日本市因发生疫情而封城，被告承租案涉商铺用于经营餐饮业，疫情防控措施必然导致被告营业收入的明显减少，考虑到疫情系不可抗力因素，且案涉商用房属于非国有性质，故本院从公平原则出发，酌情确定被告向原告缴纳2019年12月1日至2020年5月31日的租金86666元。被告欠缴租金的行为构成违约，根据合同约定，被告应按每天500元的标准支付违约金。现原告提出被告支付逾期违约金21000元，被告则认为原告主张的违约金过高；本院认为，我国法律规定的违约金以补偿性为主、惩罚性为辅。被告自2019年12月开始欠缴租金，当月被告曾就转让费抵扣租金事宜与原告进行协商但未果，后又遭遇疫情，故本院以被告违约给原告造成的损失作为考量基础，兼顾被告过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定被告向原告支付违约金3000元。2020年5月31日合同期满，被告未按约定将案涉商铺返还给原告，被告直到2020年10月9日才从案涉商铺腾退，被告应向原告支付案涉商铺自2020年6月1日起至实际腾退之日止的占有使用费，原告主张被告按租金标准支付2020年6月1日至2020年10月9日的房屋占有使用费具有事实与法律依据，本院依法予以支持，故被告应向原告支付房屋占有使用费：260000元÷365天×131天=93315元。至于原告主张的保全担保费因缺乏法律依据，本院不予支持。关于转让费80000元是否应予以退还？原告认为本案转让费的性质是被告为获得房屋的优先承租行为而自愿支付的超出租金的一部分费用，属于被告自愿的商业冒险行为；被告则以案涉租赁合同并未约定转让费、原告以转租名义收取转让费的行为构成民事欺诈为由，主张原告退还转让费；本院认为，原、被告双方虽未在合同中载明转让费，但双方通过口头约定及被告实际支付的行为表明被告就租赁物的承租对价与原告达成合意，即在租赁期内除约定租金外，另需支付80000元转让费，被告亦认可不支付80000元转让费，原告不会同意其承租，故该口头约定系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守该约定，不得擅自变更或解除该约定。被告未提交证据证明自己是在受到欺诈的情形下与原告达成转让费的约定，应承担其举证不能的法律后果。被告于合同期满后主张原告返还按约定支付的转让费80000元并支付相应的资金占用利息，有违诚实信用原则，本院不予支持。综上，被告应向原告支付房屋租金、违约金、房屋占有使用费共计182981元，扣除被告缴纳的保证金21000元，被告还应向原告支付房屋租金、违约金、房屋占有使用费共计161981元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，判决如下：一、被告（反诉原告）杨某、吴某于本判决生效之日起十日内，向原告（反诉被告）谢某支付房屋租金、违约金、房屋占有使用费共计161981元；二、驳回原告（反诉被告）谢某提出的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）杨某、吴某提出的全部反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2100元，反诉费减半收取960元，保全费收取1495元，由原告（反诉被告）谢某负担495元，被告（反诉原告）杨某、吴某负担4060元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 黄 斌二〇二〇年十一月三十日书记员 邱艳红