上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初21169号原告(反诉被告)：陈观凡，男，1972年11月19日出生，汉族，户籍地广东省广州市。被告(反诉原告)：殷俊杰，男，1977年2月5日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。原告陈观凡诉被告殷俊杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序。审理中，被告殷俊杰向本院提起反诉，本院依法予以受理。本案于2020年11月16日公开开庭进行了审理，原告陈观凡、被告殷俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈观凡向本院提出如下诉讼请求：1、殷俊杰归还陈观凡购买的家具及设备或支付其相应的折价款人民币1,500元；2、殷俊杰赔偿陈观凡自2017年3月15日止至2018年3月14日止因房屋维修影响原告生活的补偿费用7,000元。事实与理由：2020年6月13日，陈观凡与殷俊杰交接位于上海市青浦区置旺路288弄46幢360号201室(以下简称“系争房屋”)的房屋，交接时陈观凡已将房屋打扫干净并对搬家时对墙体及地板造成的损伤进行修补，殷俊杰确认现状后，将押金退还给陈观凡。之后经双方协商，殷俊杰同意以1,500元价格接收由陈观凡购置的一批家具及设备，并答应待陈观凡结清2020年6月份的水电煤费用后结清上述家具及设备款。但陈观凡缴清截至2020年6月的水电煤费用后，殷俊杰却要求陈观凡承担墙体和楼梯地板的维修费用，并称维修费已超1,500元，所以不会再支付陈观凡相应费用。陈观凡对殷俊杰上述说法不予认可，经居委会及派出所解决未果。此外，租赁期间，自2017年6月开始，系争房屋三楼卫生间、客厅电视背景墙等均存在严重质量问题，至2018年4月才维修完毕。而二楼大门至退租时仍有墙体渗漏脱落等问题，殷俊杰对上述房屋质量问题负有维修责任但迟迟不予维修，却要陈观凡担负维修之责，严重影响陈观凡的正常生活及工作。故陈观凡诉至本院，要求判如所请。被告殷俊杰辩称，不同意陈观凡全部诉讼请求。针对第一项诉请，交接时因陈观凡不取走他购置的家具，殷俊杰迫于无奈以1,500元买下。陈观凡在搬家时造成了系争房屋地板和墙面部分损坏，交接时来不及处理，所以双方约定交接后进行维修，待维修费金额确定后，与家具设备款相抵，多退少补。后确定地板维修费1,343元，墙壁维修费747元，未归还门禁卡两张合计60元，以上损失金额合计2,150元，扣除家具及设备款1,500元，陈观凡还应支付殷俊杰650元。针对第二项诉请，双方履行的合同签署在2019年3月，而陈观凡主张的损失发生在2017至2018年间，过去三年陈观凡从未向殷俊杰提出过相关主张。殷俊杰向本院提出如下反诉请求：陈观凡赔偿殷俊杰墙面和地板维修费及门禁卡损失650元(已抵销家具及设备款1,500元)。陈观凡针对反诉辩称，只同意赔偿门禁卡费用60元。陈观凡于2020年6月6日搬离系争房屋，2020年6月13日双方办理交接手续。陈观凡在搬家时确实给地板及墙面造成了破坏，但是其已经及时进行修补，双方就维修事宜已经妥善解决，所以殷俊杰才退还押金7,000元，陈观凡向殷俊杰出具的收据上写明“手续已结清”。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权登记在殷俊杰和案外人袁某某名下，建筑面积为114.65平方米。陈观凡自2017年3月15日起向殷俊杰承租系争房屋，合同一年一签。自2017年6月至2018年4月期间，系争房屋三楼卫生间、客厅电视背景墙等处曾出现质量问题由物业公司进行维修。2019年3月11日，殷俊杰(出租人、甲方)与陈观凡(承租人、乙方)第三次签订《房屋租赁合同》，约定陈观凡继续承租殷俊杰系争房屋，租期为一年，自2019年3月16日起至2020年3月15日止。租金每月7,800元，三个月一付；租赁保证金7,000元。7.2条约定，租赁期限内，乙方应合理使用该房屋及附属设施、设备，若由于乙方的不当或不合理使用，致使该房屋或其附属设施、设备毁损，乙方应负责维修。乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担。8.2条约定，除甲、乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满后贰日内，将该房屋及装修、附属设施、设备在经正常使用后的状态下返还甲方。如有留置的任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，并由甲方处置。若逾期返还该房屋的，则每逾期超过一日，乙方须按日租金的贰倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费。合同另对其他事项作出约定。上述合同到期后，陈观凡继续使用系争房屋至2020年6月6日搬离，在腾退系争房屋时对部分地板和墙面造成损坏。2020年6月8日，陈观凡通过微信向殷俊杰发送墙面和地板损坏的图片，并称：“墙上的问题我这几天处理掉，门口那块涉及外墙砖，我觉得要不等你收房后，看还有什么其它问题再一起找房修吧”。殷俊杰回复：“好的”。2020年6月13日，双方办理交接手续，陈观凡在系争房屋内留有其购置的如下家具及设备：二楼：床架(1,500宽)、床头柜、衣柜2个，三楼：电视柜、小茶几2个、餐椅2个、洗衣机、钓鱼灯，四楼：床架(1,800宽)、床头柜2个。双方确认上述家具及设备价值1,500元。当天殷俊杰退还陈观凡押金7,000元，陈观凡给殷俊杰出具收据：“今收到万科有山360＃201房东退还租房押金(壹个月租￥7,000)。手续已结清”。2020年7月11日，陈观凡付清截至2020年6月的水电煤气费，通过微信聊天方式向殷俊杰主张1,500元家具及设备款，殷俊杰要求在1,500元中抵扣墙面刷新费用460元、油漆费287元、门禁卡损失60元，并称“地板我还在补充表面油漆，就不算了”。双方产生争议，殷俊杰至今未付家具及设备款。上述查明的事实，由以下证据证明：双方当事人的陈述，陈观凡提供的房屋租赁合同、收据、缴费凭证、图片、聊天记录，殷俊杰提供的照片、聊天记录、产权证，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，双方存在如下争议：一、2017年至2018年期间的维修是否对陈观凡造成生活不便、殷俊杰是否应赔偿相关损失；二、交接时双方对墙面、地板维修费是否已达成一致协议。对此，陈观凡称，针对争议焦点一，房屋出现质量问题，维修一直在持续，严重影响了陈观凡的正常生活，殷俊杰应予赔偿。针对争议焦点二，殷俊杰查看现场后，对陈观凡维修后的墙面、地板状态予以认可，所以殷俊杰全额退还了押金，陈观凡在押金收据上写“手续已结清”，家具设备款是退完押金后才协商的，故不同意赔偿墙面和地板维修费。但是确认殷俊杰提供的墙面照片中有一处未修补的，是由陈观凡造成的。殷俊杰称，针对争议焦点一，2017年至2018年的租赁合同已履行完毕，陈观凡从未向殷俊杰提出过维修影响其生活而要求赔偿，故不同意返还租金。针对争议焦点二，交接时墙面和地板维修费尚未确定，故双方在交接时口头约定了家具款暂不予支付，待维修费确定后再结算，多退少补。收据上的“手续已结清”只是陈观凡自己的陈述，且意义不明，不能证明双方对维修费已协议商好不用赔偿。殷俊杰提供如下证据：1、殷俊杰与地板供应商之间的微信聊天记录，以证明地板损坏痕迹无法修复，只能更换，更换费用为1,343元，尚未支付；2、墙面修复费收据1份，以证明其支付了墙面修复的人工费和辅料费460元。陈观凡对证据1真实性无异议，但认为其不需要赔偿维修费，殷俊杰也未实际支付更换费用，且地板无需更换；对证据2真实性无异议，但认为其已修复其损坏的墙面，有部分墙面是外墙漏水造成的，不应由其承担修复费。本院认证如下：对证据1，仅能证明地板供应商的报价，殷俊杰尚未实际支付费用，故该组证据本院不予采信；对证据2，陈观凡予以认可，本院予以采信。据此，本院确认如下事实：2020年6月26日，殷俊杰支付系争房屋二楼楼梯墙面粉刷费用460元。本院认为，陈观凡、殷俊杰签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守。房屋租赁合同到期后双方未续签书面合同，陈观凡继续使用系争房屋并向殷俊杰支付租金，殷俊杰予以接受，故陈观凡、殷俊杰之间建立了不定期租赁关系，双方于2020年6月13日办理房屋腾退交接手续，一致同意解除了双方租赁关系。双方一致确认殷俊杰同意接收陈观凡遗留物品并支付价款1,500元，故对陈观凡要求殷俊杰应支付上述款项的诉讼请求，本院予以支持。针对争议焦点一，维修发生在前两份租赁合同期限内，陈观凡在租赁关系解除前从未向殷俊杰就维修造成的生活不便提出过赔偿要求，应视为其已容忍上述不便。故对陈观凡相关诉讼请求，本院不予支持。针对争议焦点二，双方对各自主张均未能举证证明。但鉴于陈观凡确实损坏了部分墙面和地板，虽经过维修仍遗留部分未修复，故本院考虑损坏现状、物品折旧和殷俊杰的实际支出等因素，酌情确认陈观凡应赔偿殷俊杰地板及墙面维修费用和门禁卡费用合计500元。殷俊杰主张赔偿款与家具及设备款相抵扣，系债权人行使抵销权，可予准许。相互抵扣后，殷俊杰应支付陈观凡钱款1,000元，故对反诉请求，本院不予支持据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告殷俊杰应于本判决生效之日起十日内支付原告陈观凡1,000元；二、驳回原告陈观凡其余诉讼请求；三、驳回反诉原告殷俊杰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费50元，减半收取计25元，由陈观凡和殷俊杰各半负担；反诉受理费50元，减半收取计25元，由陈观凡和殷俊杰各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇二〇年十一月二十七日书记员  朱程飞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。