河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1022民初387号 原告（反诉被告）：张立伟，男，1988年6月15日出生，汉族，住址固安县。 委托诉讼代理人：任海峰，北京京云律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王国龙，北京京云律师事务所律师。 被告（反诉原告）：固安县中鼎房地产开发有限公司，住所地固安县新中东街北侧，统一社会信用代码91131022765183419K。 法定代表人：汪宗伟。 委托诉讼代理人：杨振魁，该公司职员。 委托诉讼代理人：巩姝，该公司职员。 原告张立伟与被告固安县中鼎房地产开发有限公司（以下简称中鼎公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案。在审理过程中，被告中鼎公司提出反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告张立伟及其委托诉讼代理人任海峰、王国龙，被告中鼎公司委托诉讼代理人杨振魁、巩姝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张立伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付“固安学府锦园二期”6号楼2单元23层2304号房屋；2.判令被告向原告支付自2019年7月1日至实际交房之日止每日按照已付房款的万分之一的逾期交房的违约金13271.5元（暂计至2019年10月31日，计算方法1078984×0.0001×123天）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年4月27日原告从中鼎公司购买了固安学府锦园二期6号楼2单元23层2304号房屋，总价款为1078984元。付款方式采用贷款方式支付，该房屋需在2019年6月30日之前交付给原告，逾期交房的违约金按照已付房款的万分之一的标准向原告支付。上述合同签订后原告履行了合同的义务，在合同交房期限届满之日2019年6月30日，原告向被告提出收房要求，被告以各种理由予以拒绝。原告认为被告已经构成了违约。为了维护原告的合法权益，现原告提起诉讼，望依法判决。诉讼过程中，张立伟变更诉讼请求为：1.请求确认原告与被告2017年4月21日签署的《商品房买卖合同》有效，判令被告继续履行合同。2.判令确认原告与被告2017年4月签署的《学府锦园认购书》无效。3.判令确认被告固安县宝鼎房地产经纪有限公司退还原告多收的房屋差价款4526元。4.判令被告对上述款项承担连带责任。5.判令被告按照《商品房买卖合同》约定向原告交付房屋，并向原告支付自2019年6月30日至实际交房之日止，每日按照已付房款的万分之一计算的逾期交房违约金。6.判令被告承担本案诉讼费。 被告固安县中鼎房地产开发有限公司辩称，不认可原告的全部诉讼请求，因为《学府锦园认购签约信息单》应当认定为商品房买卖合同，原告尚有部分首付款没有缴纳，被告以此为由拒绝交付房屋，属正当履行不安抗辩权。理由为：1.在具备了法律规定的条件之后，商品房认购书也可以认定为商品房买卖合同，对当事人双方产生约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。双方签订的《学府锦园认购签约信息单》（以下简称《信息单》）已经精准的明确了房地产公司名称，购房者姓名、身份证号，房号，房屋面积，房屋实际成交单价、总价，备案合同成交单价、总价，备案合同首付比例、金额、贷款比例，实际成交合同首付比例、金额、贷款比例，定金数额，收款时间，收款方式等，已经具备了购房合同的必要条款，而出卖人已经按照约定收取了购房款，就为信息单转化为商品房买卖合同提供了充分条件。2.《信息单》是双方真实意思的表示，是有效的。2017年4月15日双方签订的《信息单》所载“表单价、表总价”为售楼处的公示价，“实际成交单价、实际成交总价”为享受优惠政策后的实际成交价格，“合同单价、合同总价”为备案合同中的价格。其中“实际成交单价22372.42元、实际成交总价1383510元”系双方在公平协商基础上订立的合同。意图就是为确定涉案商品房的实际成交单价、总价、首付款金额、贷款比例以及为备案需要双方签订的《商品房买卖合同》中记载的商品房单价、总价等数据内容。《商品房买卖合同》中记载的单价、总价恰恰与该信息单上记载的“合同单价17448元、合同总价1078984元”一致。该价格并非是双方重新协商确定的价格，该信息单与商品房买卖合同也非属预约合同与本约合同的关系。信息单是双方真实意思的表示，对双方具有法律约束力，其约定的实际成交价格应认定为双方真实交易价格。《信息单》所载首付交款金额为633510元，原告只缴纳333510元，尚欠300000元。3.原告在积极履行《信息单》中所载的付款义务。《商品房买卖合同》中所载的首付款328984元，原告交纳房款为333510元，这笔款明显高于备案合同中的首付款，原告明知且自愿支付高于备案合同价款的行为，说明其在积极履行《信息单》中所载的付款义务。4.合同双方应秉承诚信原则，方能保证交易进行。2017年4月正是固安县房地产最火热且价格最高的时候，原告购买被告开发的房产是寄希望房价继续上涨，但现实情况是房价下降了，才促使原告以各种理由拒绝履行合同。被告希望原告秉承契约精神，实现双方交易的正常进行。请求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告中鼎公司向本院提出诉讼请求：1.判令认定《学府锦园认购书》、《学府锦园认购签约信息单》为商品房买卖合同，判令被反诉人交纳房款300000元；2.判令被反诉人交纳逾期支付首付款的同期银行贷款利息，具体数额计算至实际支付日；3.判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年4月原被告分别签订的《学府锦园认购书》、《学府锦园认购签约信息单》应当认定为原被告之间的商品房买卖合同。2017年4月21日双方签订的《商品房买卖合同》是为了备案的需要，因为按照双方真实意思表示的价格是不能备案的。双方实际成交总价为1383510元，反诉被告只交纳了1083510元，其中2017年4月13日交纳333510元，后按揭贷款750000元，尚欠300000元。 反诉被告张立伟辩称，在学府锦园认购书中明确了房屋价格以最终签约为准，而最终双方签订的房屋买卖合同就是网签备案的合同，认购书和网签备案合同证明反诉被告并没有拖欠反诉原告的房款。在房屋买卖过程中，反诉被告与固安县鑫桥小额贷款有限公司违法操作，故意虚构民间借贷，所谓房款实际是民间借贷，该借贷属于违法且未实际发生。反诉原告的诉讼请求没有法律依据，本案双方签订认购书及签约信息单之后，双方重新就房屋价款及其他权利义务、违约责任等内容进一步进行了明确，应当以双方签订的买卖合同为准履行双方的权利义务。因此不同意反诉原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年4月15日，原告张立伟为购买被告中鼎公司开发建设的学府锦园二期6号楼2单元2304室房产与被告签订了《学府锦园认购、签约信息单》。信息单约定：房屋面积为61.84㎡，表单价23892.06元、表总价1477485元，实际成交单价22372.42元、实际成交总价1383510元，合同单价17448元、合同总价1078984元。优惠政策电商4万抵8万、99折、借27万、差价304526元。合同数据填写首付比例30%、首付金额328984元、贷款比例70%、贷款金额750000元，交款数据填写首付比例30%、首付金额633510元、贷款比例70%、贷款金额750000元；另记载合计已收款2017年4月9日定金50000元、首付款283510元。备注交款填写栏中的首付金额=实际成交总价-合同贷款金额。该信息单由双方当事人及负责人签字、捺印。2017年4月21日，双方签订了《商品房买卖合同》并于2017年4月27日在房管部门备案。该合同约定：商品房单价17448元，总价为1078984元，付款方式为首付款328984元、商业按揭贷款750000元；买受人逾期付款的违约责任，……逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当在2019年6月30日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任，……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同另对商品房的基本情况、产权登记等内容作了具体约定。 原告张立伟于2017年4月15交纳了首付款50000元、房款差价283510元，被告中鼎公司为其开具金额为50000元的首付款收据一张，固安县宝鼎房地产经纪有限公司为其开具金额为283510元的房款差价款收据一张。被告中鼎公司认可固安县宝鼎房地产经纪有限公司所收款项为代其公司收取。后张立伟作为借款人向固安县农村信用合作联社申请并办理了个人购房商业贷款750000元。因双方对涉案商品房实际交易价格存在争议，至今，被告未向原告交付房屋。原告张立伟向本院提起诉讼。在诉讼过程中，被告中鼎公司提起反诉。 上述事实有原被告的当庭陈述及原告提交的商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、收据二张，被告提交的学府锦园认购、签约信息单等证据证实。 本院认为，本案争议的焦点为原被告商品房买卖的真实交易价格。双方在交易过程中，于2017年4月15日签订了《学府锦园认购签约信息单》，于2017年4月21日签订了《商品房买卖合同》，对此，双方不持异议。学府锦园认购签约信息单分别列明了表价格、实际价格、合同价格，列明了合同数据填写及交款数据填写的首付比例、首付金额、贷款比例、贷款金额。学府锦园认购签约信息单中的合同数据填写项与商品房买卖合同中填写的数据一致。商品房买卖合同上填写的价格是原告所称的重新商定的价格还是被告所称的为了备案的需要而填写的价格是认定本案的依据，对此评判如下：首先，在学府锦园认购签约信息单中明确填写了实际成交价格及合同价格，实际成交价格明确表明了是双方真实的交易价格；其次，原告所交纳的款项，均是按照信息单上载明的实际成交价格履行的，原告的交款行为明显是在按照信息单上的实际成交价格履行义务；第三，如按照原告所称的合同价格为重新商定的价格，按照合同价格计算原告多交了购房款4526元，在原告购房尚需贷款的情况下，原告应当在签订合同后即要求被告返还该款，但事实是原告在时隔两年多的时间向本院提起诉讼之初也没有主张返还该款，而是在后来变更诉讼请求时才主张要求被告返还该款，因此，原告所述明显不符合常理。综上，本院认为商品房买卖合同中约定的价格并非是双方重新协商确定的价格，认购签约信息单中的实际成交价格才是双方真实的意思表示，应认定为双方真实交易价格。商品房买卖合同亦为双方签订，对双方具有约束力，但为了向行政部门办理备案登记，该合同中第四条、第六条关于房屋价款约定并非真实意思表示，且该行为损害国家利益，故该合同第四条、第六条应为无效条款，双方应当按照学府锦园认购签约信息单约定的真实交易价格履行义务。 关于原告的诉讼请求，原告请求确认与被告2017年4月21日签署的《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，经查，该合同第四条、第六条应为无效条款，其余部分应为有效条款，因此该合同部分有效。原告要求确认原告与被告2017年4月17日签署的《学府锦园认购书》无效，但原被告均未提交该认购书，故原告的该项诉求不予支持。原告要求固安县宝鼎房地产经纪有限公司退还原告多收的房屋差价款4526元，被告中鼎公司承担连带责任的诉讼请求，无事实依据，不予支持。原告要求被告按照《商品房买卖合同》约定向原告交付房屋的诉讼请求合理，本院予以支持。原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，因原告尚有部分购房首付款未交纳，中鼎公司以此为由拒绝交付房产，属正当履行不安抗辩权，本着诚实信用原则和公平原则，原告要求被告给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉原告中鼎公司要求认定《学府锦园认购签约信息单》为商品房买卖合同，判令反诉人被告交纳房款300000元的诉讼请求，经查，认购签约信息单上记载的内容，为双方真实意思的表示，其中记载的实际成交单价、实际成交总价应为商定的真实交易价格，按照该价格计算，反诉被告尚有300000元购房款未交纳。信息单上标注的“借款30万”，但双方均未提交证据证实借款事实的存在，反诉被告也否认该借款真实发生，故反诉被告应当给付反诉原告剩余房款30万元。反诉原告的该项诉讼请求，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告支付逾期支付首付款的同期银行贷款利息的诉讼请求，因双方对剩余首付款的履行期限未做约定，故该项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第五十六条、第六十二条第四项、第六十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认原告张立伟与被告固安县中鼎房地产开发有限公司于2017年4月21日签订的《商品房买卖合同》第四条、第六条无效，其余部分有效； 二、被告固安县中鼎房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将经验收合格的位于固安县交付给原告张立伟； 三、反诉被告张立伟于本判决生效后十日内向反诉原告固安县中鼎房地产开发有限公司交纳购房款300000元； 四、驳回原告张立伟的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告固安县中鼎房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取7316元，由被告固安县中鼎房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费减半收取2900元，由反诉被告张立伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  张永贤 二〇二〇年十一月四日 书记员  关江浩