北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初63571号原告：李琮亮，男，1971年10月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：凌湧，男，1970年5月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告李琮亮（以下简称原告）与被告凌湧（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告本人、被告本人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告拖欠的房租17200元；2.被告支付原告逾期支付房租罚金（自2019年7月起，每月支付1000元，支付至实际偿还之日止）（支付罚金基础为被告欠付截至2020年1月20日的租金）；3.被告支付逾期交房滞纳金或房屋租金（期间为2020年1月21日至2020年1月23日三天，性质由法院认定，共计1120元）；4.被告已经支付原告的押金11200元不再退还；5.被告赔偿原告房屋损坏及垃圾处理费用2900元。事实和理由：2016年10月21日原被告签订《房屋出租合同》，约定被告向原告承租位于北京市朝阳区xxxx房屋（以下简称涉案房屋）。该合同履行到期，双方于2018年10月20日续签了《房屋出租合同》，将租期延长至2019年10月20日。此后被告多次逾期支付租金，且多次向原告出具承诺书，承诺补交租金时间，但均为实现。故原告提起本案诉讼。被告辩称，1.被告一直在积极主动地履行义务，直到2019年4月由于被告资金出现问题才导致房租拖欠。后被告主动和原告沟通，并积极想办法解决问题主动提出对造成的损失给予补偿。2.被告延误搬离是原告人为造成的。从原告提供的证据可以证明，原告在1月21日上午还带其同事到家中协商，希望被告能在2月8日后搬离，以免春节期间房屋空置造成损失。被告从未就退租协议和原告达成一致。3.被告在租住期间从未故意损坏房屋。损坏的门锁、地漏、水龙头是物品本身存在质量和安装问题。原告隐瞒了相关事实出租给我方。被告在2018年夏天还自费给涉案房屋张贴了客厅、餐厅壁纸并得到原告认可。4.被告搬离时很匆忙，在涉案房屋内遗留了字画、鱼缸、花瓶、净水器、微波炉、晾衣架、自动坐便器等物品。另，我方认为就逾期交纳租金违约金应当根据合同法规定结合实际损失进行调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月21日，原告与被告签订《房屋出租合同》约定：1.原告向被告承租涉案房屋。2.月租金9600元，租期2016年10月21日至2018年10月20日。3.押金为一月房租，合同终止后若有房屋破损问题，以市场价协议扣除。4.租金支付于每季度25日前支付。5.如不遵守本合同规定视为违约，违约方应当支付对方违约金9600元。2018年10月20日，原告与被告签订《房屋出租合同》约定：1.原告向被告继续出租涉案房屋。2.月租金11200元，租期2018年10月20日至2019年10月19日。3.按前协议执行。4.如不遵守本合同规定视为违约，违约方应当支付对方违约金11200元。就房租缴纳情况，原被告均表示被告按期缴纳了截至2019年4月20日以前的房租。2019年4月25日被告应当交纳2019年4月21日至2019年7月20日的房租，但是被告在2019年5月25日才支付。此后被告在2019年11月14日交纳了10000元、2019年11月17日缴纳了20000元、2019年12月30日缴纳了10000元，2020年1月3日缴纳了10000元。截至2020年1月20日被告共计欠付原告房租17200元。2019年11月16日，被告向原告出具承诺书，显示“兹有凌湧欠李琮亮房租共计57200元，因本人原因无法按时支付，现承诺如下。1.凌湧在2019年11月17日18点前支付20000元，如未支付则每日支付500元人民币罚金。2.剩余款项在2019年12月10日前支付。因由于本人的原因造成李琮亮的损失，本人愿意承担每月1000元作为罚金支付给李琮亮，从2019年7月开始直至支付剩余款项完毕之日止。”经询，原被告均表示2018年10月20日原告与被告签订的《房屋出租合同》到期后，双方未签订新的租赁合同，而是默认按原价格继续承租房屋，双方未就承租租期进行协商。2020年1月4日，被告向原告出具承诺书，显示“兹有租户凌湧欠李琮亮先生房租共计17200元，承诺在2020年元月20日前支付，同时支付违约金共计9000元。两项共计26200元。后续事宜双方另行约定。若2020年元月20日前未能支付上述款项，则留下屋内家具租户凌湧搬离租住房屋，押金不退还。”就被告搬离涉案房屋时间，原被告均表示被告于2020年1月23日搬离涉案房屋。就此时搬离原因，被告称其想在2020年1月20日搬离，但原告不同意。就此原告不予认可，被告未进一步举证。就被告承租房屋期间对房屋损坏情况，原告提供照片一组称：1.被告在次卧二墙壁上乱写乱画张贴了各种贴画，损害了墙面的平整。2.被告未经房主同意乱贴壁纸，而且壁纸颜色存在色差。严重破坏整个居室的效果。3.被告在次卧一墙壁乱写乱画。4.客厅吊灯破碎、厨房阳台门损坏。5.卧室二及卧室一门框、锁具损坏。6.卧室一门吸被拆除。7.卧室三钥匙没有归还，该门锁报废。8.卧室二进门条损坏、卧室三进门条损坏。9.厨房水龙头无法固定被迫更换，厨房柜门合页无法固定。10.被告搬离时未打扫房屋，屋内一片垃圾。就上述情况，被告认可1.其在涉案房屋内客厅和餐厅贴了壁纸，但称系原告同意张贴；2.次卧一墙壁上确实有被告孩子画的涂鸦。3.次卧二墙上被告确实张贴了地图等材料，但并非被告自愿遗留，是原告拿到被告返还的房屋钥匙后不允许被告进入房屋。4.客厅吊灯并未破碎、厨房阳台门未损坏。5.卧室三一直没有钥匙、卧室一一直都没有门吸、卧室一、卧室二的门框锁一直都是坏的。卧室二、卧室三的进门条被告收到房屋的时候就已经松动，被告使用期间确实掉了，被告还拿钉子给钉了回去。6.厨房水龙头一直无法固定，橱柜荷叶正常使用就会松动。7.被告搬走以后将房屋钥匙交给了原告，被告本想再回去拿些物品，进行打扫，但是原告再也不让被告进入了。经询，被告未提交证据证明原告曾允许其自行张贴壁纸。庭审中，原告提交收据三张，称其为了重新粉刷墙壁支出费用1600元、垃圾清运支出费用800元、更换水龙头、橱柜合页、修理洗手间地漏、压门条支出500元。就上述收据被告不予认可真实性。原告亦未提交进一步证据予以佐证。庭审中原告提交未经签字的《退租协议》打印件一份，显示：“一期房租缴纳：1月23日1.当天一次性缴纳叁仟元整现金；2.结清水/电/气/屋内设施耗损等一切费用。二期房租缴纳：2月8日3.租方一次性缴纳贰万元现金，同时将家具当日搬走。4.如若租方未能支付一次性贰万元现金，所剩家具留给房主自行处理，并按伍仟元抵扣所欠租金。剩余租金壹万伍仟元加入三期剩余租金当中去补交。三期房租缴纳：2月20日1.租方缴纳剩余租金叁仟贰佰元现金。2.如若逾期，需要收取滞纳金按伍佰元/月，从1月20日起计算。3.如二期房租未能缴纳，将加入所欠租金壹万伍仟元整到该期中，共计为壹万捌仟贰佰元现金，同时滞纳金整体调整为壹仟元/月，从1月20日起计算。如若三期房租逾期3个月未缴纳（从1月20日起计算），原告将诉诸法律流程追讨，包括该赔偿房屋学位占用事宜。2020/01/23”原告称原被告于2020年1月21日洽商好上述协议后，在约好的签署时间被告不同意签字。被告不认可曾经达成该协议。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中原告与被告2018年10月20日签订的《房屋出租合同》到期后，双方虽没有签订新的租赁合同，但被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，双方之间2018年10月20日签订的《房屋出租合同》继续有效。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，虽被告在2020年1月4日向原告出具承诺书中承诺若2020年1月20日前未能付清所欠款项则应当留下屋内家具租户凌湧搬离租住房屋，但根据原告自行提交的退租协议落款时间以及当事人在案陈述，原被告在2020年1月20日尚就退租时间在进行协商，故本院认为此时原被告的不定期租赁合同关系尚未解除，租赁合同关系解除时间应为被告退还房屋，原告收回房屋，双方以实际行动解除租赁合同关系的2020年1月23日，故被告应当交纳租金至2020年1月23日，经询原被告均认可截至2020年1月20日被告欠付租金金额为17200元，则剩余3日租金金额本院将依据合同约定予以核算。就逾期交纳租金违约金，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中原被告确就逾期付款及租赁合同中一方违约约定了违约金，但被告申请法院予以调整，本院将综合考虑合同履行情况、各方过错等因素酌情确定违约金。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中就原告主张被告承租涉案房屋期间对房屋损害情况原告所提交的照片证据不足以证明其主张损害情况，但根据被告自认，本院认定被告在承租涉案房屋期间确对涉案房屋客厅和餐厅贴了壁纸并破坏了涉案房屋部分房间墙壁原状，且被告未提交证据证明张贴壁纸等行为取得了原告的许可，故原告要求被告赔偿相应损失于法有据，但原告提交的收据不足以证明合理支出情况，具体金额本院酌情予以确定。就押金退还问题，本院已经在调整逾期付款违约金时对原告因被告逾期支付房租所遭受损失予以考虑，且已经另行判处被告赔偿原告房屋破坏的赔偿金，故原告无继续占有被告押金的法律依据，就原告该项诉求本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十五条、第二百三十六条规定，判决如下：一、被告凌湧于本判决生效后七日内支付原告李琮亮租金18304.66元；二、被告凌湧于本判决生效后七日内支付原告李琮亮截至2020年1月20日的逾期付款违约金2000元，及2020年1月21日至实际支付之日止的逾期付款违约金（以17200元为基数，按照日万分之三利率标准，自2020年1月21日计算至实际支付之日止）；三、被告凌湧于本判决生效后七日内支付原告李琮亮房屋损坏修复费用1000元；四、驳回原告李琮亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费610元，由原告李琮亮负担277.38元（已交纳），由被告凌湧负担332.62元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李晓华二〇二〇年十一月二十六日书记员  吴青沛-8--1-