贵州省兴仁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2322民初2200号 原告：贵州东湖新城市建设投资有限公司，住所地：兴仁市经济开发区办公大楼A栋10层。统一社会信用代码：91522322587261903D。 法定代表人：杨玖，系董事长。 委托诉讼代理人：陈厚文，贵州旺明律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：贵州义诚房地产开发有限公司兴仁分公司，住所地：贵州省兴仁市东湖街道办事处文笔路。统一社会信用代码：91522322085654061D。 法定代表人：谭波。 委托诉讼代理人：张仕疆、岑晶（实习），贵州权衡律师事务所律师。代理权限：一般代理。 原告贵州东湖新城市建设投资有限公司（以下简称“东湖城投公司”）与被告贵州义诚房地产开发有限公司兴仁分公司（以下简称“义诚公司”）民间借贷纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告东湖城投公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告偿还原告借款2100万元，并按年利率9.2%从借款之日向原告支付利息至借款偿还完毕时止；2.判决原告对兴仁市人民法院（2020）黔2322号财保11号民事裁定书查封的被告房产享有优先受偿权；3.案件受理费及诉前财产保全费用由被告承担。事实及理由：兴仁商城项目是兴仁县重点招商引资项目，该项目自开工建设以来，由于遭遇宏观经济下行，融资环境发生改变，工程项目因资金问题已实际处于半停工状态，为保障该工程项目的推进实施，确保早日建成投入使用，促进经济发展，在被告的申请下，原告决定实施救助。根据兴仁县政府会议精神，由被告义诚房地产开发有限公司兴仁分公司作为甲方与原告城投公司作为乙方签订资产购买协议，约定由原告筹集4000万元购买被告兴仁商场项目部分资产，支持项目建设。被告作为甲方与原告作为乙方签订了《资产购买协议书》、《资产回购协议书》及兴仁商城项目首期、第二批、第三批、第四批、第五批《资产购买协议书》。以上协议约定：甲方回购价格按乙方购买价格每年溢价1%执行，不足一年按月计算，为确保国有资产实现增值，甲方回购资产时按年化8.2%年利率支付乙方资金占用费。甲方付清乙方购房资金本息后，乙方应及时到房屋产权部分办理备案注销手续，无条件解除对该资产的控制权。乙方购买的资产甲方可进行销售，实行逐套本息及溢价后逐套解押。合同签订后，原告对兴仁商城项目支付了2100万元。两年期满后，原告向被告发出回购资产的要求，被告至今未回购资产。综上，由于被告未按双方签订的《资产购买协议书》、《资产回购协议书》履行回购义务，本案虽为资产购买，实为让与担保的借款行为。为此，原告特提起诉讼。 被告义诚公司辩称，第一、原告所起诉的基础事实不清，根据原告诉状所述经过，借款的有关情形基本事实不清楚；第二、本案的资产购买协议书是用合法的形式掩盖原告在没有放贷资质条件等法定要求，为逃避有关主管部门监管和法律的相关规定，进行的实质放贷行为，应属无效合同，根据合同法的规定，无效的合同自始没有约束力，因此，原告要求按照借款合同由被告承担所谓的年化率利息的诉讼请求于法无据，不应予以支持；第三，原告对本案所查封的被告房屋依法没有优先受偿权，查封只是作为一种保全措施，其目的是防止被查封人转移财产，原告不能基于保全措施的实施，而对被保全财产享有优先受偿权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的营业执照、法定代表人身份证明，被告对其真实性无异议，本院予以采信。对原告提交的东湖城投公司与义诚公司签订的首期、第二批、第三批、第四批《资产购买协议》、支票存根、收据、信用社电汇凭证、振兴村镇银行电汇凭证、资产清单，被告对银行流水无异议，但认为《资产购买协议》是无效合同。该协议是原告东湖城投公司与被告义诚公司在平等、自愿的基础上签订的合同，不属于从事非法金融业务活动，未违反法律的强制性规定，本院予以采信。对原告提交的《资产回购协议》，双方约定提出回购要求应在协议签订并完成支付之日起两年期满前30日内以书面形式向另一方提出；回购价格按年化8.2%利率支付资金占用费，被告质证意见认为回购协议无效，回购应向对方提出书面回购申请。本案原告并未以书面形式向被告提出回购要求，双方之间并未产生回购资产，对该协议的关联性本院结合案件事实及其他证据材料作综合认定。 本院经审理认定事实如下：被告义诚公司因其兴仁商城项目建设需资金周转，义诚公司作为甲方与原告东湖城投公司作为乙方分别于2016年2月3日、2016年5月10日、2016年6月29日、2016年10月8日签订首期、第二批、第三批、第四批《资产购买协议》，协议约定：由原告筹集4000万元购买被告位于兴仁市的商业用房，双方同时出具了资产清单。原告东湖城投公司（乙方）购买的资产根据乙方委托的第三方评估机构出具的《评估报告书》按价格60%折扣率计算。2016年2月3日，义诚公司作为甲方与原告东湖城投公司作为乙方签订了《资产回购协议书》，协议约定：甲方回购价格按乙方购买价格每年溢价1%执行，不足一年按月计算，为确保国有资产实现增值，甲方回购资产时按年化8.2%年利率支付乙方资金占用费。甲方付清乙方购房资金本息后，乙方应及时到房屋产权部分办理备案注销手续，无条件解除对该资产的控制权。乙方购买的资产甲方可进行销售，实行逐套本息及溢价后逐套解押。合同签订后，原告东湖城投公司分别于2016年2月3日通过建设银行转账500万元、2016年5月20日通过工商银行存款500万元、2016年7月1日通过农村商业银行存款600万元、2016年10月12日通过兴仁振兴村镇银行存款500万元，共计向被告义诚公司支付2100万元。 事后，原告东湖城投公司将购买协议约定购买的资产在房地产交易中心办理了商品房预告登记，即：A区第二层商业用房，具体房号如下：2-20号（预告登记证号：201600365）、2-21号（预告登记证号：201600366）、2-22号（预告登记证号：201600367）、2-23号（预告登记证号：201600368）、2-25号（预告登记证号：201600369）、2-26号（预告登记证号：201600370）、2-28号（预告登记证号：201600371）、2-29号（预告登记证号：201600372）、2-30号（预告登记证号：201600373）、2-32号（预告登记证号：201600374）、2-33号（预告登记证号：201600375）、2-34号（预告登记证号：201600376）、2-36号（预告登记证号：201600377）、2-37号（预告登记证号：201600378）、2-38号（预告登记证号：201600379）、2-39号（预告登记证号：201600380）、2-40号（预告登记证号：201600381）、2-41号（预告登记证号：201600382）、2-42号（预告登记证号：201601814）、2-43号（预告登记证号：201600383）；C区第三层商业用房，具体房号如下：3-1号（预告登记证号：201601779）、3-2号（预告登记证号：201601780）、3-3号（预告登记证号：201601781）、3-4号（预告登记证号：201601782）、3-5号（预告登记证号：201601783）、3-6号（预告登记证号：201601784）、3-7号（预告登记证号：201601785）、3-8号（预告登记证号：201601786）、3-9号（预告登记证号：201601787）、3-10号（预告登记证号：201601788）、3-11号（预告登记证号：201601789）、3-12号（预告登记证号：201601790）、3-13号（预告登记证号：201601791）、3-14号（预告登记证号：201601792）、3-15号（预告登记证号：201601793）、3-16号（预告登记证号：201601794）、3-17号（预告登记证号：201601795）、3-18号（预告登记证号：201601796）、3-19号（预告登记证号：201601797）、3-20号（预告登记证号：201601798）、3-21号（预告登记证号：201601799）、3-22号（预告登记证号：201601800）、3-24号（预告登记证号：201601801）、3-25号（预告登记证号：201601802）、3-27号（预告登记证号：201703515）、3-28号（预告登记证号：201601803）、3-29号（预告登记证号：201703516）、3-30号（预告登记证号：201703517）、3-31号（预告登记证号：201703518）、3-32号（预告登记证号：201703519）、3-33号（预告登记证号：201703520）、3-34号（预告登记证号：201703521）、3-36号（预告登记证号：201703522）、3-39号（预告登记证号：201703532）、3-41号（预告登记证号：201703524）、3-44号（预告登记证号：201703525）、3-45号（预告登记证号：201703526）、3-46号（预告登记证号：201601246）；A/B/C区第一层商业用房，具体房号如下：1-43号（预告登记证号：201601862）、1-44号（预告登记证号：201601863）、1-45号（预告登记证号：201601864）、1-37号（预告登记证号：201601865）、1-38号（预告登记证号：201601866）、1-39号（预告登记证号：201601867）、1-13号（预告登记证号：201601868）、1-14号（预告登记证号：201601869）、1-15号（预告登记证号：201601870）、1-32号（预告登记证号：201601871）、1-33号（预告登记证号：201601872）、1-34号（预告登记证号：201601873）、1-35号（预告登记证号：201601971）、1-36号（预告登记证号：201601918）、1-37号（预告登记证号：201601874）、1-38号（预告登记证号：201601919）、1-24号（预告登记证号：201603035）、1-28号（预告登记证号：201603038）、1-16号（预告登记证号：201603039）、1-17号（预告登记证号：201603040）、1-18号（预告登记证号：201603041）、1-19号（预告登记证号：201603042）、1-39号（预告登记证号：201603043）、1-41号（预告登记证号：201603044）、1-42号（预告登记证号：201603045）、1-36号（预告登记证号：201601918）。两年期满后，被告义诚公司未清偿债务，也未回购资产，原、被告双方协商未果，故原告诉至法院。 另查明，原告东湖城投公司于2020年3月16日向本院申请诉前保全，请求人民法院依法对被告义诚公司位于兴仁市环城南路北侧的兴仁商城项目A区第二层商业用房、C区第三层商业用房、C区第四层商业用房、第一层A/B/C区商业用房予以查封，兴仁市人民法院于2020年3月16日作出（2020）黔2322财保11号民事裁定书，查封了被告义诚公司的上述房产。 本院认为，原告东湖城投公司与被告义诚公司在平等、自愿的基础上签订了《资产购买协议》，合同的双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”的规定，本案中，原、被告双方约定由原告筹集4000万元购买被告兴仁商场项目部分资产，双方均有权在两年期满前提出回购要求，并约定回购资产时按年化8.2%利率支付资金占用费。原告城投公司与被告义诚公司就借贷关系已达成了合意，且原告作为出借方已经实际将款项交付给了义诚公司，即原、被告之间借贷关系成立，故原告东湖城投公司主张被告偿还借款的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称原告不具有放贷资质条件，其放贷行为不属于其经营范围。根据《最高人民法院关于适用若干问题解释（一）》第十条规定：“当事人超出经营范围订立合同的，人民法院不因此认定合同无效，但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”根据本案查明的事实，双方签订的《资产购买协议书》实际上系原告向被告出借资金，原告并非通过向社会不特定对象提供资金以赚取高额利息，其出借行为不具有营业性，也不属于从事非法金融业务活动，故双方签订的《资产购买协议书》是当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。关于借款本金一节，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条：“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。”的规定，原告提交的银行付款凭证、记账凭证、业务结算申请书及《资产购买协议》，能够证实本案的借款本金系2100万元。关于利息一节，根据原告东湖城投公司与被告义诚公司签订的《资产回购协议》第一条“……一方提出甲方回购要求应在该协议签订并完成支付之日起两年期满前30日内以书面形式向另一方提出，超过该时限未向对方书面提出的视为自动放弃甲方回购要求。”、第三条“本协议签订前三个月乙方到位资金平均融资成本为年化7.97%，甲方回购上述资产时按年化8.2%利率支付乙方资金占用费。”的约定，本案原告虽未以书面形式向被告提出回购要求，但双方约定按年化8.2%利率支付乙方资金占用费实际上是对借款利率进行了约定。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”的规定，故对原告主张的利息，本院按照年利率8.2%予以支持，对超出的部分不予支持，利息起算时间以原告实际转款即完成交付时间的次日开始计算。关于原告对涉案资产是否享有优先受偿一节，原、被告双方基于真实意思表示签订的《资产购买协议》和《资产回购协议》约定，原、被告双方对涉案房产办理预告登记，形式上将涉案房产转让至原告名下，被告到期按约定回购涉案房产。上述协议内容意义不是以涉案房屋实体利用为目的，而是注重其价值交换，以确保债权的实现，形式上是被告对债务提供的担保。现被告到期没有清偿债务，原告请求按照担保物权的规定对涉案房产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权，本院予以支持。本案中，原告东湖城投公司就双方协议约定购买的资产在房地产交易中心办理了商品房预告登记，被告不能按时归还原告2100万元的情况下，原告可对涉案标的物拍卖、变卖、折价确保其能够实现债权，故原告请求对被告位于兴仁市环城南路北侧的兴仁商城项目A区第二层商业用房、C区第三层商业用房、第一层A/B/C区商业用房进行拍卖、变卖、折价优先偿还其债权，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百一十条，最高人民法院关于适用若干问题解释（一）》第十条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、由被告贵州义诚房地产开发有限公司兴仁分公司于本判决生效后十日内偿还原告贵州东湖新城市建设投资有限公司借款本金2100万元及利息（利息计算方式为：1.从2016年2月4日起，以本金500万元为基数，按年利率8.2%支付至全部款项付清之日止；2.从2016年5月21日起，以本金500万元为基数，按年利率8.2%支付至全部款项付清之日止；3.从2016年7月2日起，以本金600万元为基数，按年利率8.2%支付至全部款项付清之日止；4.从2016年10月13日起，以本金500万元为基数，按年利率8.2%支付至全部款项付清之日止）。 二、被告贵州义诚房地产开发有限公司兴仁分公司未按本判决指定的期间履行上述还款义务时，原告贵州东湖新城市建设投资有限公司可就位于兴仁市环城南路北侧的兴仁商城项目A区第二层商业用房，具体房号如下：2-20号（预告登记证号：201600365）、2-21号（预告登记证号：201600366）、2-22号（预告登记证号：201600367）、2-23号（预告登记证号：201600368）、2-25号（预告登记证号：201600369）、2-26号（预告登记证号：201600370）、2-28号（预告登记证号：201600371）、2-29号（预告登记证号：201600372）、2-30号（预告登记证号：201600373）、2-32号（预告登记证号：201600374）、2-33号（预告登记证号：201600375）、2-34号（预告登记证号：201600376）、2-36号（预告登记证号：201600377）、2-37号（预告登记证号：201600378）、2-38号（预告登记证号：201600379）、2-39号（预告登记证号：201600380）、2-40号（预告登记证号：201600381）、2-41号（预告登记证号：201600382）、2-42号（预告登记证号：201601814）、2-43号（预告登记证号：201600383）；C区第三层商业用房，具体房号如下：3-1号（预告登记证号：201601779）、3-2号（预告登记证号：201601780）、3-3号（预告登记证号：201601781）、3-4号（预告登记证号：201601782）、3-5号（预告登记证号：201601783）、3-6号（预告登记证号：201601784）、3-7号（预告登记证号：201601785）、3-8号（预告登记证号：201601786）、3-9号（预告登记证号：201601787）、3-10号（预告登记证号：201601788）、3-11号（预告登记证号：201601789）、3-12号（预告登记证号：201601790）、3-13号（预告登记证号：201601791）、3-14号（预告登记证号：201601792）、3-15号（预告登记证号：201601793）、3-16号（预告登记证号：201601794）、3-17号（预告登记证号：201601795）、3-18号（预告登记证号：201601796）、3-19号（预告登记证号：201601797）、3-20号（预告登记证号：201601798）、3-21号（预告登记证号：201601799）、3-22号（预告登记证号：201601800）、3-24号（预告登记证号：201601801）、3-25号（预告登记证号：201601802）、3-27号（预告登记证号：201703515）、3-28号（预告登记证号：201601803）、3-29号（预告登记证号：201703516）、3-30号（预告登记证号：201703517）、3-31号（预告登记证号：201703518）、3-32号（预告登记证号：201703519）、3-33号（预告登记证号：201703520）、3-34号（预告登记证号：201703521）、3-36号（预告登记证号：201703522）、3-39号（预告登记证号：201703532）、3-41号（预告登记证号：201703524）、3-44号（预告登记证号：201703525）、3-45号（预告登记证号：201703526）、3-46号（预告登记证号：201601246）；A/B/C区第一层商业用房，具体房号如下：1-43号（预告登记证号：201601862）、1-44号（预告登记证号：201601863）、1-45号（预告登记证号：201601864）、1-37号（预告登记证号：201601865）、1-38号（预告登记证号：201601866）、1-39号（预告登记证号：201601867）、1-13号（预告登记证号：201601868）、1-14号（预告登记证号：201601869）、1-15号（预告登记证号：201601870）、1-32号（预告登记证号：201601871）、1-33号（预告登记证号：201601872）、1-34号（预告登记证号：201601873）、1-35号（预告登记证号：201601971）、1-36号（预告登记证号：201601918）、1-37号（预告登记证号：201601874）、1-38号（预告登记证号：201601919）、1-24号（预告登记证号：201603035）、1-28号（预告登记证号：201603038）、1-16号（预告登记证号：201603039）、1-17号（预告登记证号：201603040）、1-18号（预告登记证号：201603041）、1-19号（预告登记证号：201603042）、1-39号（预告登记证号：201603043）、1-41号（预告登记证号：201603044）、1-42号（预告登记证号：201603045）、1-36号（预告登记证号：201601918）拍卖、变卖、折价所得价款优先受偿。 三、驳回原告贵州东湖新城市建设投资有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费146800元，减半收取计73400元，保全费5000元，由被告贵州义诚房地产开发有限公司兴仁分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长 令狐芳芳 审 判 员 王 光 梅 审 判 员 何 厚 高 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理 蒙 慰 卫 书 记 员 毕 英 霖