山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0811民初10101号原告：陈某某，男，1992年12月23日出生，汉族，住嘉祥县孟姑集镇后社村，现住济宁市任城区。被告：济宁蓝恒置业有限公司，统一社会信用代码：91370811MA3ETDEE21，驻济宁市塑料助剂厂以东、胡庄村以南。法定代表人：张某，总经理。委托诉讼代理人：杜某某，男，1990年4月16日出生，汉族，系该公司员工，住济宁市任城区。原告陈某某与被告济宁蓝恒置业有限公司（以下简称为蓝恒置业）定金合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈某某、被告蓝恒置业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某某向本院提出诉讼请求：因卖方销售人员承诺可以处理房贷问题，现房贷批不下来无法购买，要求退还2万定金。事实与理由：原告去济宁恒大悦珑湾看商品房，给销售人员把自己的征信负债情况说的很清楚，销售人员孙某说可以处理我的征信问题，并能帮我贷下来房款，并说今天如果不缴纳定金，明天房价要涨幅4个点，于是我缴纳了2万元定金，第二天我去中国人民银行把征信打印出来，并拍照用微信发送给她，她说能处理，当天下午，她给了我专业处理征信办理房贷的中介的手机号码，并让我明天去找他。我找到中介，中介看了我的征信报告表示要18000元的处理费，还不一定能处理好，由于房贷批不下了，我无法购买所以要求退还2万元定金。被告蓝恒置业辩称，根据认购书第二条第二项约定，原告应于2020年6月10日支付首期房款297616元，原告违约未按期支付，根据认购书第五条约定，原告须在约定的付款方式和期限内支付首期款，否则所付款项不予退还。且根据法律关于定金的规定及最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，因原告个人征信原因未能签订合同，订立贷款合同，无权要求返还定金并应赔偿我司损失。综上，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的原、被告于2020年6月7日签订的《济宁恒大悦龙湾商品房认购书》一份，可以证明原、被告存在涉案商品房预售合同法律关系，认购书同时约定房屋面积、合同价款、房屋单价、定金数额及正式商品房买卖合同签订的条件、期限的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力，予以认定；对原告提交的缴费单据二份，经质证，被告无异议，该证据可以证明原告向被告交纳购房定金2万元的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力，予以认定；对原告提交的原告与被告销售部人员舒婷的《微信聊天记录》一份，经质证，被告对其真实性无异议，该证据可以证明被告销售人员苏某承诺能为原告处理个人征信问题，可以办理涉案房屋银行按揭贷款的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力，予以认定；对原告提交的原告与被告销售部人员舒某介绍的专业处理贷款问题的人员的《聊天记录》一份，经质证，被告对其真实性无异议，该证据可以证明销售部人员舒婷介绍的专业处理贷款问题的人员，无法处理原告个人征信问题的事实，与本案具有关联性，本院对其证据证明效力，予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月7日，被告蓝恒置业（甲方、出卖人）与原告陈某某签订了编号为00003xx号《济宁恒大悦珑湾商品房认购书》，该认购书约定：乙方自愿向甲方认购位于济宁恒大悦珑湾楼盘Ax号楼x单元xxx室住宅，该商品房建筑面积共129.72平方米，其中套内面积96.07平方米，按建筑面积计算，单价为7998.89元/㎡，按套内建筑面积计算，单价为10800.62元/㎡，总金额为人民币1037616元；乙方同意签署本认购书时，支付人民币2万元整作为定金，甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据；乙方选择按揭付款（商业贷款）的付款方式，乙方须于2020年6月10日前支付首期房款297616元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款72万元由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年6月10日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，否则逾期不足10天的，乙方每天按贷款额的万分之一向甲方支付违约金，逾期10天以上不足20天的，乙方每天按贷款额的万分之二向甲方支付违约金，逾期20天以上视作乙方单方解除本认购书，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行处理该房屋，若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，或银行不批准乙方的贷款申请，差额部分应在银行最终审批之日起10日内付清；如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任等内容。在签订涉案认购书时，因原告的个人征信存在问题，不能办理涉案房屋的银行按揭贷款，被告销售人员苏某向原告承诺，可以帮助原告寻找第三方处理其个人征信问题，继而获得银行按揭贷款的资格。同日，原告陈某某在被告处通过刷取POS机方式向被告支付购房定金2万元。后因原告的个人征信无法处理，不能办理涉案房屋的银行按揭贷款，导致未签订《商品房买卖合同》，原告亦未交纳首付款。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立起生效。涉案《济宁恒大悦珑湾商品房认购书》系双方当事人自愿签订，不违反有关法律规定，系依法成立的合同，自成立之日起生效。本院已经查明，涉案《济宁恒大悦珑湾商品房认购书》系因双方对公积金贷款的沟通理解不一致，导致二原告不能异地办理公积金贷款进而对首付款的支付比例产生争议，致使履约不能，故该认购书已无法继续履行。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当折抵价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条规定：定金应当以书面形式进行约定。当事人应当在合同中同时约定交付定金的期限，定金合同应当从当事人实际交付定金时起生效。第九十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。定金合同系从合同，依附于主合同的存在而存在，主合同有效，定金合同则有效，主合同无效，则定金合同无效。另外，定金合同系实践性合同，所谓实践性合同，就是实际履行后才发生效力的合同。定金合同当事人不能约定定金合同生效的时间，因为这是由法律明确规定的。定金合同的生效时间即定金交付时间，不交付定金合同不生效。因此，判断一个定金合同是否存在与生效，最关键的是看定金是否给付。本案中，涉案《济宁恒大悦珑湾商品房认购书》合法有效，在该认购书中，包含定金条款，属定金合同的内容，原告陈某某、刘某某已经按合同约定，向被告支付了购房款定金2万元，依据上述法律规定，应认定涉案定金合同合法有效。涉案认购书约定的房屋合同价款为1037616元，依据定金数额不得超过主合同标的额的20%之法律规定，原告支付的2万元购房款定金符合有关法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，导致双方未签订商品房买卖合同的主要原因，系双方在签订涉案认购书时，对于能处理完毕原告的个人征信存在的问题，均存在过于自信的过失，而处理原告个人征信的问题，属于中国人民银行的审核的问题，具有严格的审核条件，因原告的个人征信无法处理，致使不能办理涉案房屋的银行按揭贷款，继而导致双方未签订《商品房买卖合同》的责任，不能由此归责于原、被告任何一方，故被告蓝恒置业应向原告返还购房款定金2万元。原告要求被告返还购房定金2万元，理由正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国担保法》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：被告济宁蓝恒置业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告陈某某返还购房款定金2万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由被告济宁蓝恒置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  仝义杰二〇二〇年十一月四日书记员  杨明非