新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初12312号 原告：高新区（新市区）河北东路金鑫万福楼大酒店，住所地乌鲁木齐高新区（新市区）河北东路**国秀家园****商铺。经营者：唐宗成，男，1972年12月22日出生，汉族，住四川省宣汉县南坝镇纸桥街**附**。委托诉讼代理人：李继新，新疆志通律师事务所律师。委托诉讼代理人：包英杰，新疆施安律师事务所律师。被告：张东明，男，1989年5月17日出生，汉族，新疆德创新动力汽车服务有限公司总经理，住乌鲁木齐市新市区东站路****，住乌鲁木齐市，住乌鲁木齐市原告高新区（新市区）河北东路金鑫万福楼大酒店（以下简称万福楼酒店）与被告张东明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告万福楼酒店委托诉讼代理人包英杰，被告张东明到庭参加诉讼。原告万福楼酒店向本院提出诉讼请求：依法判决被告清偿拖欠原告的房租586766.56元，利息140823.97元（586766.56元＊24%）。事实和理由：原被告于2018年9月5日分别签订两份《房屋租赁合同》，约定原告将位于乌鲁木齐市××区商铺（面积400平方米）及国秀家园D座（3-5）号商铺（面积732.96平方米）租给被告使用，双方约定了两份租赁合同的具体租赁价格及相关全部事宜。两份合同签订后，原告依约将租赁物交给被告，被告依约使用租赁物。但在履行合同过程中，被告违约，不按时按约缴纳租金。原告数次催缴无果。2019年1月4日，被告出具《承诺书》，承诺于2019年1月21日清偿全部拖欠房租，但被告依旧不按《承诺书》履行付款义务，后双方于2019年4月1日签订了《解除合同协议书》，解除了租赁合同。截至目前，被告仍拖欠租金未付，故诉至法院，望判如所请。被告张东明辩称，被告确实租赁原告两套房屋，并于2019年4月1日解除了合同，其中400平方米房屋已于2019年3月28日搬离，另一套房屋在2019年6月搬离并进行了公证。欠付部分租金属实，但对金额有异议，被告已向原告支付了220000元租金，在出具《承诺书》前后都支付过。被告持有的D座合同的租金价格低于原告主张的价格，因店铺遇盗，无法提供，但可区工商部门调取，在被告租赁该房屋注册工商时在工商档案中留存有合同，故不应按原告主张的标准计算租金。原告以被告未付清租金为由将被告部分物品扣留在732.96平方米房屋内，该房屋一半已出租，故应视为该732.96平方米房屋均已出租。另400平方米房内被告的8台空调双方口头协商折抵租金20000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供以下证据：证据一：《房屋租赁合同》2份。用以证明：原被告双方成立房屋租赁关系及约定的租金价格。证据二：《解除合同协议书》（含附表）。用以证明：原被告于2019年4月1日解除了双方之间的租赁合同。证据三：《承诺书》。用以证明被告欠款金额。证据四：《缴费凭证》。用以证明暖气费、物业费的价格，暖气费22元/平方米，物业费3元/平方米。证据五：华源物业公司出具的《证明》。用以证明：原告替被告支付了2018年度至2019年度两套租赁房屋的全部物业费。证据六：《房屋租赁合同》，原告与之前租户王翀签订，租赁期间是2016年5月1日至2023年2月28日，在履行该租赁合同中王翀拖欠租金70000元，当时被告同意清偿该笔债务原告才与王聪解除租赁合同并与被告签订合同，故被告支付220000元租金，实际只支付本案租金150000元。证据七：房产证复印件2份、《证明》。用以证明：涉案房屋的所有权人是新疆华源实业（集团）有限公司，其同意房屋转租。证据八：房屋状况附表复印件、房屋租赁合同2份。用以证明：租赁给被告的D座房屋为商铺3、4、5号，共计732.96平方米，每个商铺具体面积，现3、4号仍由被告占用存放物品，5号在被告交还后，于2019年12月6日才对外出租。被告对证据一签字真实性认可，但认为双方签订的是A、B合同，实际履行的是被告持有的B合同。对证据二真实性认定，但并非被告真实意愿，因店铺被盗后，如果不签，原告要赶被告走。对证据三、四的真实性认可，但对证据四的关联性有异议，因暖气费不达标，热力公司免交了，当时的单据遗失，庭后去热力公司补办；物业费400平方米房屋是商业，按3元/平方米计算，739.6平方米的房屋是住宅，物业费应该是1元多；暖气费4月1日至15日的与被告无关，之前的同意承担。证据五，2018年9月至2019年4月是原告代付的，但之前的物业费与被告无关。证据六的真实性无法确认，关联性不认可。被告缴费的70000元是意向金，与前租户的租金清偿无关。本院对证据一、二、三、四、五的真实性予以确认，证据六为争议证据，不予认定。被告在本院限定时间内，未对证据七、八发表质证意见，本院对该两组证据的真实性予以确认。被告提供以下证据：证据一：报案材料，包括接警登记回执4份、刑事复议决定书。用以证明被告店铺被盗及持有合同遗失的事实。被告二：中国建设银行交易明细、收据2份。用以证明：被告已向原告转账220000元的事实。原告对证据一真实性、关联性认可。证据二真实性认可，金额庭后核实。证据三：公证书，（2019）新乌法诺证民字第33053号。用以证明：2019年6月13日被告将国秀家园D座（3-5）号商铺（面积732.96平方米）中一半交接给原告。原告对公证书真实性、关联性、合法性不认可，认为出具日期是2019年12月31日，但公证记录和光盘刻录时间却在2019年6月13日；公证书地点被告陈述有误，不是B座，是D座。公证书中显示当时的现场状况，商铺5中存放有物品，反而可证明当时被告并未将商铺5交回。2019年10月10号左右，原告带客户看房屋，发现商铺5已腾空，应该是当年十一期间搬的，原告的法人给被告打电话要钥匙，被告大概于10月20日左右将钥匙放到酒店前台，原告于2019年12月对外出租。本院对证据一、证据二的真实性予以确认。证据三公证书是公证机构根据现场情况出具，对真实性，本院予以确认。本院根据双方举证和庭审认定事实如下：2018年，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订两份《房屋租赁合同》，约定甲方将位于乌鲁木齐市××区（3-5）号商铺房屋面积732.96平方米和位于A座一区商铺400平方米房屋租给乙方，用于经核准经营范围内的汽车用品一站式服务内容，主要包括汽车用品销售、洗车、汽车维修等项目；租赁期限均为2018年9月1日至2022年8月31日止，租期4年；732.96平方米房屋租赁期间第一年按1.3元/平方米/天计算，全年租金为347790元，自第二年起每年在前一年租金的基础上递增7%即第二年2019年9月1日至2020年8月31日租金372135元、第三年2020年9月1日至2021年8月31日租金398184元、第四年426057元；400平方米房屋租赁期间第一年按3.5元/平方米/天计算，全年租金为511000元，自第二年起每年在前一年租金的基础上递增7%即第二年2019年9月1日至2020年8月31日租金546770元、第三年2020年9月1日至2021年8月31日租金585044元、第四年625997元；乙方在合同生效之日向甲方支付第一年租金，第二年起每年8月1日前一次性支付全年租金，逾期未能支付租金，则每日按5‰计算利息，欠租金累计15日，甲方有权收回房屋；房屋租赁期间产生的任何费用（物业管理费、供暖费、电视费、电话费、水费、电费、燃气费、门前三包、治安管理等费用），全部由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任，物业费、暖气费的计算按照房屋实际建筑面积计算收取；乙方擅自转租、转让、抵押或调换租赁房屋，擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途，乙方欠租金累计达15日以上，无正当理由闲置达三个月（自停业之日起算），利用承租房屋进行违法经营即非法活动，故意损坏承租房屋的，上述情形之一，甲方可终止合同并收回房屋；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前半年书面通知对方，经双方协商后签订终止合同。合同签订后，原告依约交付房屋，被告于2018年8月30日向原告支付70000元，于2018年9月5日、9月20日分别支付房租100000元、50000元。2019年1月14日，被告向原告出具《承诺书》，载明：被告就欠原告房租，承诺于2019年1月21日前全额缴清所欠房租708790元及2018年度物业费13596元，共计722386元，逾期未能结清房租，则被告于2019年1月22日00：00主动撤离，租赁场所内的设施设备及装修原封不动的无偿交于原告，用于对违约行为的补偿。2019年1月14日，被告向原告出具《承诺书》，载明：被告就欠原告房租一事作出如下承诺：于2019年1月21日欠全额缴清所欠房租708790元及2018年度物业费13596元，共计722386元，逾期未能结清房租，被告于2019年1月22日00：00主动撤离。2019年4月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《解除合同协议书》，载明以下主要内容：根据甲乙双方在2018年9月5日签订的××区（3-5）号商铺的《房屋租赁合同》约定内容，乙方应于合同签订生效之日向甲方足额缴纳两处商铺2018-2019年度的租金858790元，但乙方只缴纳了150000元房租，此举已经严重违约；经双方多次协商，乙方于2019年3月5日明确向甲方表示2019年4月1日起不再承租甲方场地，此前所产生房租及所有费用由乙方全额承担（具体数据见附表），考虑到乙方实际困难，甲乙双方就乙方承租甲方商铺后续处置事宜达成以下协议：1．解除甲乙双方于2018年9月5日签订的两份《房屋租赁合同》；2．乙方需于2019年4月1日前将国秀家园A座一区商铺内属于乙方的物品全部清空并将房屋完好无损的退还甲方，同时给华源物业公司结清2019年4月1日前所有水电等费用；3．乙方需于2019年5月1日前将国秀家园D座（3-5）号商铺内属于乙方的物品全部清空并将房屋完好无损的退还甲方，同时给华源物业公司结清2019年5月1日前所有水电等费用（甲方免收此商铺2019年4月1日至4月30日所产生的房租），如在此实际内未能清空物品，乙方可继续将物品存放在此商铺中，但此商铺从2019年4月1日起所产生的房租及费用全部由乙方承担；4．乙方不得以任何利用干涉接入甲方对外的转租或招商；5．乙方与甲方已结的费用和尚欠甲方的费用数据以甲方财务数据为准；6．本协议签订前，乙方经营过程中发生的债权债务均由乙方自己独立承担处理，与甲方无任何关系；7．协议签字后，乙方不得以任何理由进入该营业场所，更不得破坏装修；8．本协议在履行过程中发生争议及未尽事宜，由甲乙双方协商解决，协商不成时，可向人民法院起诉。该协议附表载明：国秀家园A座400平方米，房租7个月298083元、物业8400元、暖气费8800元；B座3-5室面积732.96平方米，房租7个月202877元、物业费15392元、暖气费16125.12元；已交费用，2018年9月5日100000元，2018年9月20日50000元，合计150000元。除上述附表列明的已付款，被告另于2018年8月30日向被告汇款70000元。华源物业服务有限公司于2020年1月2日出具《证明》，载明其公司商铺物业费标准为3元/平方米/月，被告已缴纳涉案房屋的全部物业费。本院庭后于2020年11月9日现场调查，双方争议的国秀家园D座自东向西为3、4、5号商铺，原告提供的房屋状况附表显示，商铺3建筑面积为189.23平方米、商铺4建筑面积为177.25平方米、商铺5建筑面积为366.48平方米。商铺3、4加锁，内存放有被告物品。商铺5已由原告对外出租。案件审理中，本院多次协调双方处理存放于国秀家园D座（3-4）号商铺内的物品及房屋返还问题，双方确认被告于2020年11月16日将物品搬离并向原告返还房屋。原告确认被告陈述的××区商铺即400平方米商铺内被告8台空调折抵租金20000元属实。原告认为双方存在A、B合同约定，应以在工商部门备案的租赁合同为租金计算依据，申请调取在工商部门备案的涉及国秀家园D座的租赁合同。本院依法从相关部门调取被告任法人的新疆德创新动力汽车服务有限公司备案的被告与“乌鲁木齐高新技术产业开发区鑫万福楼大酒店”签订的房屋租赁合同及产权证书。产权证书载明：高新区河北××路房屋所有权人为“乌鲁木齐高新技术产业开发区鑫万福楼大酒店”。租赁合同落款日期为2018年11月9日，租赁期限自2018年11月9日至2020年11月8日，租赁房屋为高新区河北××路商铺3，房屋租金为每月4000元，租金按年一次性共支付48000元。原告对该证据不认可，认为该租赁合同主体已注销，其公司未提供过公章及产权证书；被告认为原告提供虚假的公章和材料。本院认为，本案争议焦点为原告主张租金金额的确定及利息损失金额的确定。针对争议焦点一，关于租金金额的确定，本院认为：本案涉及的租赁合同，双方已于2019年4月1日解除。根据双方就解除合同的约定内容，被告应当承担对合同解除前的房租、物业费、暖气费，双方约定对合同解除后被告仍未搬出的D座商铺继续按合同约定标准支付房租，实为占有使用费，并不违反法律规定。一、国秀家园A座一区400平方米房屋租金问题。原告按年511000元的标准自2018年9月1日至合同解除前的2019年3月31日计7个月计算并主张租金298083元，被告对其自2019年3月31日搬出并返还该房屋事实不持异议，原告该部分金额计算符合合同约定的标准，本院予以确认。二、国秀家园D座（商铺3-5）732.96平方米房屋租金（含占有使用费）问题。原告主张2018年9月1日至2019年9月30日按347790元/年标准计13个月）376773元。对此，被告认为，其中一半房屋被告已于2019年6月13日搬出返还，原告已对外出租，之前租金不应承担，且双方签订租金约定内容不同的合同，应以其注册公司时在工商部门备案的租赁合同约定价格计算租金（占有使用费）。本院认为：１．根据现场和庭审调查，可以确认被告物品一直存放于国秀家园D座商铺3-4内，被告直至2020年11月16日搬出，原告并确认返还，被告认为原告扣押其物品导致其无法搬出的主张，缺乏有效证据证明，综上，原告主张2018年9月1日至2019年9月30日计13个月商铺3、4计366.48平方米（189.23平方米＋177.25平方米）的租金（占有使用费），符合合同和双方对合同解除后续处理的约定，本院予以支持；２．关于商铺5，原告已于2019年12月对外出租，对于被告搬离时间，双方存在争议，被告认为其于2019年6月13日搬出并向对方交付钥匙，原告则认为是2019年10月被告自行搬出。被告主张其从5号商铺搬出并向对方交付钥匙，负有举证义务，但其提供的2019年6月13日公证书所附视频，显示当时5号商铺并未搬离，综合被告举证，尚不能证明其上述抗辩主张成立，对原告主张上述2018年9月1日至2019年9月30日商铺5号的租金（占有使用费），本院亦予以支持；3．被告主张双方签订两份合同，涉及D座的合同应以备案在工商部门的租赁合同约定标准为准计算租金。从本院调取资料看，该合同只涉及的D座中的商铺3，合同出租方名称与原告名称不符，被告举证也无法证明双方就商铺3履行的是该份合同，综上，对被告认为应以此合同确定租金标准的抗辩意见，本院不予采纳。综上，被告应承担国秀家园D座商铺3、4、5自2018年9月1日至2019年9月30日计732.96平方米租金（占有使用费）根据合同约定标准，自2018年9月1日至2019年8月31日计12个月的租金计算标准为347790元，自2019年9月1日至9月30日计1个月应按上浮标准即372135/年计算，现原告只以第一年标准计算对被告并无不利，本院对原告主张的该部分租金（占有使用费）金额376773元（347790元/12＊13）予以确认。三、关于已付租金金额。1．根据法庭调查，被告实际向原告支付租金220000元，其中双方签订的合同解除协议附表载明已付租金150000元，双方无异议，本院予以确认。被告另支付的700000元，原告认为双方口头协商由被告替之前租户清偿拖欠租金，缺乏证据佐证，被告陈述该笔款项为签约意向金，在双方无明确约定的情形下，应视为缴纳的房屋租金，合同解除协议中虽约定已结的费用和尚欠费用数据以原告财务数据为准，但根据双方举证，已付款金额应以实际金额即70000元为准；2．原告确认被告陈述的××区商铺即400平方米商铺内被告8台空调可折抵租金20000元属实，该20000元应从欠付租金中扣除。综上，被告应向原告支付租金（占有使用费）434856元（298083元＋376773元-220000元-20000元）。3．原告主张金额中包含物业费36985.44元（400平方米房屋2018年9月1日至2019年3月31日计8400元＋732.96平方米房屋2018年9月1日至2019年9月30日计28585.44元）；暖气费24925.12元（计算时间与物业费相同，400平方米房屋8800元+732.96平方米房屋16125.12元），在双方签订的合同解除协议附表中已列明。被告确认物业费标准为3元/平方米/月，2019年4月1日解除合同后的物业费不应由其承担；被告对22元/平方米的供热标准不持异议，但认为2019年4月1日至4月15日的暖气费不应由其承担，且热力公司因供热不达标减免了暖气费。本院认为，关于物业费，原告按被告返还400平方米房屋的2019年3月31日为止主张物业费8400元，本院予以确认；原告按2019年9月30日为止主张732.96平方米房屋物业费28585.44元，如前所述，被告未能证明其具体返还房屋时间，综上，对原告主张物业费36985.44元，本院予以支持。关于暖气费，因400平方米房屋已于2019年4月1日返还给被告，对被告认为不应承担该房屋2019年4月1日至15日暖气费的抗辩意见，本院予以采纳，按供热季6个月计算为733.33元（400平方米*22元/平方米/180天*15天），其他租赁房屋如前所述，被告未证明返还房屋时间，对原告主张暖气费金额予以确认，被告实际应付暖气费为24191.79元（24925.12元-733.33元）。综上，被告应向原告支付租金（含物业费、暖气费）496033.23元（434856元+36985.44元+24191.79元）。针对争议焦点二，关于利息损失金额的确定，本院认为：原告以24%的利率主张利息无合同约定依据，因被告于2019年1月曾向原告承诺于2019年1月21日支付租金及物业费，承诺支付金额低于上述确认给付金额，综合上述情况，本院认为，以被告应付金额496033.23元按同期银行贷款利率年4.75%（自2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年4.25%）自被告承诺还款的2019年1月至判决作出的2020年11月确定利息，为40096.02元[496033.23元*4.75%/12*2019年1月21日至8月20计7个月利息为13744.25元；496033.23元*4.25%/12*2019年9月至2020年11月计15个月利息为26351.77元]。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、规定，判决如下：一、被告张东明于本判决生效后十日内给付原告高新区（新市区）河北东路金鑫万福楼大酒店租金（含占有使用费、物业费、暖气费）496033.23元；二、被告张东明于本判决生效后十日内支付原告高新区（新市区）河北东路金鑫万福楼大酒店利息40096.02元（以496033.23元为计算基数自2019年1月至2019年8月按同期银行贷款利率4.75%、2019年9月至2020年11月按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11075.90元，本案确认给付金额536129.25元占诉讼金额727591.53元的73.69%，由原告高新区（新市区）河北东路金鑫万福楼大酒店负担26.31%即2914.07元，被告张东明负担73.69%即8161.83元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   许   晋   江人民 陪 审员   阿扎提古丽·乌苏曼人民 陪 审员   蔺   小   玲二 〇 二 〇 年 十 一 月 二 十 七 日书  记  员   吴   际   赫