北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初25769号原告（反诉被告）：北京市发达货物运输服务中心，住所地北京市房山区房山火车站院内。法定代表人：邸文浩，经理。委托诉讼代理人：于浩，男，北京市发达货物运输服务中心员工。被告（反诉原告）：北京盛智源文化艺术发展有限公司，住所地北京市海淀区安宁北路昌平路临831-内****。法定代表人：马桂新，经理。委托诉讼代理人：赵海全，北京盛智源文化艺术发展有限公司经理。原告（反诉被告）北京市发达货物运输服务中心（以下简称：发达中心）与被告（反诉原告）北京盛智源文化艺术发展有限公司（以下简称：盛智源公司）排除妨害纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告发达中心的委托诉讼代理人于浩，被告盛智源公司的委托诉讼代理人赵海全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。发达中心向本院提出诉讼请求：1.盛智源公司从北京车务段黄村站东侧（原黄村站调车交接班、间休室）两层楼房及院落搬离；2.盛智源公司拆除在北京车务段黄村站东侧（原黄村站调车交接班、间休室）原承租院落土地上私自建筑的建筑；3.盛智源公司比照原租赁合同约定租金，支付自2017年10月1日至实际腾退之日期间房屋、院落占用费；4.盛智源公司承担本案诉讼费。事实和理由：2017年1月1日，发达中心与盛智源公司签订《租赁合同》，将坐落于北京车务段黄村站东侧（原黄村站调车交接班、休息室）两层楼房16间及院落出租给盛智源公司作办公、住宿使用，租赁期限为2017年1月1日至2017年9月30日，租金合计75000元。盛智源公司承租过程中，发达中心发现盛智源公司违反租赁合同约定，未经发达中心同意私自在承租的院落内搭建房屋，发达中心决定租赁合同到期后，不再与盛智源公司继续签订租赁合同。房屋租赁合同到期后，发达中心与盛智源公司之间未签订新的租赁合同，但盛智源公司拒绝搬出，仍然占有上述房屋及院落。发达中心于2018年6月6日向盛智源公司发出告知书，告知解除双方之间的租赁关系，并于收到告知书10日内将原承租的房屋院落完整交还发达中心，但盛智源公司一直未予理会。目前盛智源公司仍未将房屋、院落交还。为保障铁路运输工作的顺利进行，特向法院提起诉讼。盛智源公司辩称，不同意发达中心的全部诉讼请求，因为双方的租赁合同关系从2012年开始，是在平等、互利互惠的前提之下签订的。我方在租赁期间搭建房屋是经过发达中心同意的。现在发达中心主张解除合同，要求我方拆除搭建的房屋不合理。我方同意腾退涉案场地及房屋，但是在租赁关系存续期间，我方搭建房屋所产生的相应损失，发达中心应该给予补偿。对于发达中心第二项诉讼请求中主张的拆除，如果发达中心可以补偿我方损失，我方也同意拆除。对于第三项诉讼请求主张的占有使用费，我方主张适当减免。发达中心是2017年10月份通知我方解除合同，造成我方自此之后无法正常经营。并且在合同履行期间发生西红门大火，我方经营有困难。加之今年疫情影响，对我方的经营亦造成了相关的影响。因为双方无法沟通，我方又另行雇佣人员对小院的消防等情况进行保障，因为涉案场地离车站比较近，雇佣人员也会产生相应的损失。盛智源公司向本院提出反诉请求：1.要求发达中心赔偿盛智源公司房屋扩建及装饰装修损失1096564元；2.反诉费用由发达中心承担。事实及理由：2012年10月，我方与发达中心经平等协商,自愿签订房屋租赁合同,发达中心将位于北京市大兴区黄村站东侧房屋及院落出租给盛智源公司使用，盛智源公司在承租期间,经发达中心同意对房屋进行了增建,面积约800平方米,对原有房屋进行了装饰装修，对院墙进行改造,地面铺,地面铺设方砖付约150万元。现发达中心要求我方腾退返还房屋及承租的场地,给我方造成巨大的经济损失，故根据相关法律规定，要求发达中心赔偿以上财产损失。发达中心针对盛智源公司的反诉辩称，一是根据租赁合同的约定，我方要求承租人搬离、拆除私自搭建的违法建筑物、恢复原状的要求依法合规。二是盛智源公司不应该向我方主张赔偿损失。三是盛智源公司在占有使用涉案房屋期间已经获得巨大的经济利益。因此，盛智源公司违反合同约定，私自搭建房屋的损失不是我方造成的，其房屋的装修、修缮费用理应由其自行承担。盛智源公司对房屋转租已经获得巨大租金收益，因此，我方不应再向其支付相应的赔偿及诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年始，发达中心与盛智源公司签订租赁协议，盛智源公司租赁位于北京市大兴区黄村站东侧房屋和院落。本案审理过程中，双方均认可合同系一年一签。盛智源公司与发达中心形成租赁关系后，盛智源公司在租赁场地内建房，上述合同到期后，2017年，发达中心（出租方，甲方）与盛智源公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于北京市大兴区黄村站东侧房屋和院落，其中房屋16间，建筑面积338平方米，院落约836平方米，租给乙方使用。该房屋用途为办公、住宿。租赁期限自2017年1月1日起至2017年9月30日止，共计九个月。房屋租金为60000元。合计总费用75000元。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。甲、乙双方验收认可后在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。甲、乙双方应结清各自应承担的费用，乙方添置的物品可由其自行收回，对装饰、装修的部分恢复原状。返还期满后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。后双方签订《补充合同》，约定：甲乙双方在签订《房屋租赁合同》的基础上，现就乙方在承租甲方院落内已搭建房屋（临时性房屋）的使用、维护、拆除等有关事项，经协商达成一致，签订本补充合同。乙方在租赁期内，需严格履行《房屋租赁合同》中的相关约定，严禁在承租甲方院落内新建任何形式的房屋，否则，甲方有权解除《房屋租赁合同》。合同到期后，盛智源公司继续使用涉案场地及房屋，并支付租金至2017年9月30日。2018年6月6日，发达中心张贴告知书，载明：“北京盛智源文化艺术发展有限公司：你公司与我方所签订的2016年10月1日至2017年9月30日房屋租赁合同，已于2017年9月30日到期。且发达中心2017年12月20日及12月26日两次将书面通知送达你公司，告知不再续签新的出租合同，并要求你公司腾空现租赁地点恢复原状，将承租发达中心的房屋、院落完整交还给发达中心。鉴于你公司仍在该大兴区黄村站东侧房屋、院落居住、经营，发达中心现告知你公司在10日内将该大兴区东侧房屋、院落交还给发达中心，同时将2017年10月1日至2018年5月31日的房屋、院落占用费66666.67元，交到北京车务段财务科。否则，我方将按法律程序解决，所产生的一切法律后果及经济损失由你公司全部承担。”经询，双方均认可盛智源公司在涉案租赁合同院落内增建房屋并装饰装修等，但是并未办理审批手续。2017年9月30日后，双方未再续签租赁合同。盛智源公司已收到发达中心2018年6月6日的告知书，至今仍占用涉案房屋、院落。发达中心提交中国铁路北京局集团有限公司北京车务段出具的说明，证明涉案房屋及场地所有权人为中国铁路北京局集团有限公司（原北京铁路局），北京车务段为其分支机构，对涉案房屋及场地进行管理运营，发达中心为北京车务段全资设立的多种经营企业，负责涉案房屋及场地对外出租经营事务。本案审理过程中，盛智源公司申请对其增建的房屋、原有房屋的装饰装修、地面铺、地面铺砖造等项目建设的市场价格进行评估，经本院委托，国宏信价格评估集团有限公司（下称评估公司）出具《关于北京市大兴区黄村站东侧增加的房屋、原有房屋的装饰装修、地面铺、地面铺砖造等项目建设的价格评估报告》（以下简称：评估报告），认定价格评估标的在价格评估基准日的价格为1096564元。发达中心对评估报告中评估明细表-正侧房主体结构项下广场砖地面，涉及工程量90.72平方米，评估总价7440.85元提出异议，认为该部分并不是双方签订的租赁合同项下盛智源公司承租的范围，所以对该部分损失不予认可，但该部分确实是盛智源公司铺设的。对于评估报告中其他部分的内容认可是盛智源公司承建及装饰装修。盛智源公司对鉴定报告没有异议。对于发达中心主张的广场砖地面，其认为应该与其他承租的场地及房屋为一体，属于承租的范围之内，因为那是必经之路。本院认为：虽然双方签订的《房屋租赁合同》约定为承租房屋和院落，但是《房屋租赁合同》明确约定租赁的用途为办公、住宿，可见双方租赁合同的目的就是租赁房屋使用，且盛智源公司一直使用的也是场地上的房屋，现双方均未提交证据证明涉案房屋系在取得规划审批手续的前提下建设，故双方就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋订立的租赁合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故对发达中心要求盛智源公司从北京车务段黄村站东侧（原黄村站调车交接班、间休室）两层楼房及院落搬离并拆除在北京车务段黄村站东侧（原黄村站调车交接班、间休室）原承租院落土地上私自建造的建筑的诉讼请求，本院予以支持。对发达中心要求盛智源公司支付自2017年10月1日起至实际搬离之日止房屋、院落占用费的诉讼请求，因盛智源公司实际占有使用了涉案场地及房屋，盛智源公司应向发达中心支付自2017年10月1日起至实际搬离之日止的占用费（按照双方签订的租赁协议约定的每月8333.33元的标准计算）。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据上述规定，针对盛智源公司增建房屋、装饰装修等损失，应由双方各自按导致合同无效的过错分担损失。审查合同无效的原因，系因案涉房屋缺乏建设工程规划许可证，发达中心作为房屋出租人对签订最终被确认为无效的租赁合同存在过错。在发达中心未提供案涉房屋合法有效手续情况下，盛智源公司自愿签订最终被确认无效的租赁合同，长期使用案涉房屋，并在未取得准建手续的前提下进行增建及装饰装修、铺砖等建设，亦存在过错。根据双方过错情况，结合该案中盛智源公司实际使用房屋年限、房屋使用费标准较低等具体情况，本院确定发达中心、盛智源公司过错比例分别为70%、30%。发达中心要求盛智源公司自担全部损失的意见，本院不予采纳。关于增建房屋、装饰装修等损失的具体数额，发达中心虽不认可正侧房主体结构项下广场砖地面为租赁合同项下诉争土地，但是结合该地块所处位置、该地块实际由盛智源公司铺设等情形，本院对该部分损失依法予以确认为盛智源公司的损失，故结合评估报告，盛智源公司增建房屋、装饰装修、地面铺、地面铺砖造的损失为1096564元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京盛智源文化艺术发展有限公司于本判决生效后三十日内从（双方签订的租赁合同项下）北京车务段黄村站东侧（原黄村站调车交接班、间休室）两层楼房及院落搬离；二、北京盛智源文化艺术发展有限公司于本判决生效后三十日内拆除在（双方签订的租赁合同项下）北京车务段黄村站东侧（原黄村站调车交接班、间休室）原承租院落土地上私自建造的建筑；三、北京盛智源文化艺术发展有限公司于本判决生效后十日内给付北京市发达货物运输服务中心自2017年10月1日起至实际搬离之日止的占用费（按照每月8333.33元的标准计算）；四、北京市发达货物运输服务中心于本判决生效后十日内给付北京盛智源文化艺术发展有限公司增建房屋、装饰装修、地面铺、地面铺砖造等损失767594.8元；五、驳回北京盛智源文化艺术发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4134元，由北京盛智源文化艺术发展有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉受理费14669元，由北京市发达货物运输服务中心负担11476元（于本判决生效后七日内交纳），由北京盛智源文化艺术发展有限公司负担3139元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 青二〇二〇年十一月二十三日书记员 常欣月