黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑民再337号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：于立伟，男，1985年6月2日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：方力，黑龙江环球律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黑龙江建业房地产综合开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区和平路******。法定代表人：王海弘，该公司经理。委托诉讼代理人：刘世璞，该公司法律顾问。再审申请人于立伟因与被申请人黑龙江建业房地产综合开发有限公司（以下简称建业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2019）黑01民终3314号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月20日作出（2019）黑民申4315号民事裁定，提审该案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人于立伟及其委托诉讼代理人方力，被申请人建业公司的委托诉讼代理人刘世璞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于立伟申请再审称：（一）双方签订的《商品房买卖合同》约定，其所购房屋总价350,509元，首付款110,509元，余款24万元以按揭贷款方式支付。至起诉前，建业公司仍没有为其办理按揭贷款。办理按揭贷款应先由建业公司提供必备文件，才由购房者提交贷款的资料，由于建业公司拒不提供按揭贷款申报的必备文件，导致于立伟未能办理贷款，构成根本违约，应根据案涉合同承担违约责任。2015年5月22日，建业公司垫付24万元，为于立伟办理了所购房屋的产权证，切断了于立伟以按揭方式支付购房尾款的希望，更是严重违约。（二）《商品房买卖合同》约定于立伟以按揭方式支付购房尾款，一二审判决于立伟以现金方式支付与合同约定不符，违背了当事人的意思表示。且《商品房买卖合同》没有约定尾款支付时限，于立伟不存在违约行为，不属于逾期支付房款，二审法院改判从房屋交付日起计算逾期付款利息属适用法律错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定，申请再审。被申请人建业公司辩称，于立伟认识该公司售楼处有关人员，在只交付首付款的情况下就让其入住，导致尾款至今没有交付。《商品房买卖合同》虽约定贷款24万元，但未约定由建业公司替于立伟办理贷款。贷款办理不能，于立伟就应该用其他方式结清尾款。后于立伟要求把房证办下来其去办理抵押贷款，建业公司出具了全款收据，协助办理了房产证，于立伟仍未能办理下来贷款，又拒绝以现金方式支付房款。却另案起诉建业公司返还房证、承担违约责任，生效判决已确定建业公司不构成违约。于立伟应支付剩余房款，并从占有房产之日支付利息。建业公司向一审法院起诉请求：一、判令于立伟偿还欠付购房款本金24万元；二、判令于立伟偿还欠购房款本金逾期利息59,440元。一审判决认定，建业公司于2013年11月4日与于立伟签订《商品房买卖合同》，约定：于立伟购买建业公司开发的位于哈尔滨市道外区产一处，总价款350,509元，首付110,509元，余款24万元以贷款方式支付。于立伟2013年11月4日将首付款110,509元交付给建业公司，建业公司将案涉房屋交付给于立伟。2015年5月22日，案涉房屋办理了完税证明等手续，之后案涉房屋所有权登记至于立伟名下。因该房屋无法办理贷款，余款24万元于立伟至今未付。一审判决认为：于立伟与建业公司各自具有相应的民事行为能力，双方签订的《房屋买卖合同》是基于双方的真实意思表示，虽然哈尔滨市住房保障和管理局档案信息中心备案的合同与建业公司举示的合同在房屋的建筑面积、分摊面积上内容有所不同，但涉案房屋系按套交易，表述不同的部分不影响合同的实际履行与双方的权利义务，符合法律规定，不属于欺诈，该合同合法有效。建业公司已经将房屋交付于立伟，并将房屋所有权登记至于立伟名下，于立伟应当按照合同约定将剩余价款24万元支付给建业公司。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。双方均未举证证明案涉房屋未能办理贷款的实际原因，于立伟实际占有、使用案涉房屋，未支付剩余房款，应支付逾期利息。因双方未约定剩余房款的给付期限，建业公司亦未举示证据证明曾向于立伟主张支付剩余价款，故建业公司要求于立伟支付逾期利息应当自起诉之日2018年9月11日起计算，建业公司主张自2013年1月起计算，无法律依据。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定：“未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。”因双方未约定房屋剩余价款的给付期限，故建业公司可以随时要求于立伟支付剩余价款。因双方均未举示证据证明建业公司于何时要求于立伟支付剩余价款，故本案的诉讼时效应当于建业公司本次起诉之日2018年9月11日起算，对于立伟关于本案已超过诉讼时效的抗辩不予采纳。判决：一、于立伟于判决生效后立即给付建业公司房款本金24万元，并支付逾期利息（以24万元为基数，按照年利率6％计算自2018年9月11日起至于立伟实际给付之日止）；二、驳回建业公司其他诉讼请求。案件受理费5792元，由建业公司负担892元，于立伟负担4900元。建业公司和于立伟均不服，提起上诉。二审法院查明，于立伟进户时间应为2014年7月23日。二审法院查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。二审法院认为：2013年11月4日，建业公司和于立伟签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效。双方均应依照合同约定全面履行。建业公司已将案涉房产交付给于立伟，于立伟实际入住并办理房屋所有权登记证书，建业公司完成了房屋出售人的义务，于立伟未按照合同约定给付全部购房款，尚欠24万元购房款，于立伟除应给付该笔款项外，还应支付欠款利息。一审法院判决欠款利息起算时间自建业公司起诉之日开始计算没有事实和法律依据。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。因双方对办理贷款时间约定不明，24万元余款给付时间可自于立伟进户时为应付款时间，欠款利息也应自该日期开始计算至实际给付完毕时止。利率标准参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。于立伟要求中止审理的申请不符合法律规定的中止情形，不予采信。判决：一、维持道外区人民法院（2018）黑0104民初6585号民事判决第二项；二、变更第一项为：于立伟于判决生效后3日内给付建业公司房款本金24万元，并支付逾期付款利息，以24万元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2014年7月24日起至给付完毕时止。一、二审案件受理费6684元，由建业公司负担1684元，于立伟负担5000元。本院再审查明，现案涉房屋已不能办理按揭贷款，经本庭向于立伟释明，其明确表示不请求，也不同意解除案涉《商品房买卖合同》。除此，再审查明的其他事实与二审判决认定的事实一致。本院认为，案涉纠纷需解决以下争议的焦点问题：一、关于于立伟应否支付剩余房款问题。于立伟与建业公司2013年11月4日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，又无导致合法无效的其他法定情形，应认定为有效。于立伟支付了首付款，建业公司交付了房屋，双方约定余款通过贷款方式支付，但合同履行中，未能办理贷款手续，建业公司在于立伟未交付余款的情况下出具相关手续，共同办理了房屋产权登记，现案涉房产已不能办理按揭贷款，于立伟坚持仍按贷款方式支付购房款事实上已无法实现。在原合同约定合同目的不能实现的此情况下，于立伟有权解除合同，但其明确表示不请求，也不同意解除合同交还房屋。在此情况下其即应改为其他方式支付剩余的房屋价款，现于立伟未能提供合理的支付方式并取得建业公司同意，故对建业公司给付购房款的请求应予支持。二、关于于立伟应否支付逾期利息及利息起算点如何确定问题。案涉《商品房买卖合同》约定以按揭贷款方式支付余款24万元，故在按揭贷款办理完之前于立伟未能支付房款不构成违约，无需支付利息。至2015年5月22日双方共同办理案涉房屋登记手续，此时双方应当知道不能再继续办理按揭贷款，欲以案涉房屋办理抵押贷款，后仍未能办理。此时需要支付房款，但双方未能协商确定支付款项的时间，建业公司有权随时要求于立伟支付购房款，但需给于立伟合理的准备时间。建业公司未能提供证据证明2015年5月22日后何时向于立伟主张给付购房款，故于立伟未支付款项仍不构成违约，二审判决于立伟从2014年7月24日入户时开始支付利息缺乏事实和法律依据。本案应从建业公司主张权利时，即提起本案诉讼的时间开始起算逾期付款的利息，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条关于“商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，于立伟应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付利息，鉴于建业公司起诉时仅主张按贷款利率标准给付逾期付款利息，其主张不违反法律规定，一审判决按年利率6％计算利息并无不当。综上，于立伟的再审请求部分成立，本院相应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销哈尔滨市中级人民法院（2019）黑01民终3314号民事判决；二、维持道外区人民法院（2018）黑0104民初6585号民事判决。一、二审案件受理费合计11,584元，由黑龙江建业房地产综合开发有限公司负担1784元，于立伟负担9800元。本判决为终审判决。审判长 王 尧审判员 刘显峰审判员 孙淑波二〇二〇年十一月三日此件与原件核对无异法官助理安伟亮书记员柳樱花