北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初87132号原告:钳建永，男，1963年9月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈诺，北京安贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丹凤，北京安贤律师事务所律师。被告：刘盛，男，1982年10月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：魏伟，北京辉远律师事务所律师。被告：北京盛大伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区百子湾西里**楼**101。法定代表人：刘盛，经理。委托诉讼代理人：魏伟，北京辉远律师事务所律师。被告：周桂兰，女，1962年5月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告钳建永与被告刘盛、北京盛大伟业房地产经纪有限公司（以下简称盛大伟业公司）、周桂兰确认合同无效纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告钳建永及其委托诉讼代理人杨丹凤，被告刘盛、盛大伟业公司的共同委托诉讼代理人魏伟，被告周桂兰到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告钳建永向本院提出诉讼请求:1、确认被告刘盛与被告周桂兰于2019年3月8日签订的借条中“借款人自愿将自己名下朝阳区XXX室（以下简称涉案房屋）质押给出借人，如借款人到期未能还款，出借人可通过法院诉讼程序执行该质押物”的条款无效；2、被告刘盛、盛大伟业公司向钳建永返还钳建永与北京丽富房地产开发有限公司（以下简称丽富公司）签订的《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》（以下简称购房合同）及北京丽富房地产开发有限公司出具的发票代码为21100XXX0010的发票原件；3、诉讼费被告承担。事实与理由：钳建永与周桂兰于2011年12月23日结婚，双方均系再婚。2014年3月，钳建永位于北京市朝阳区XXX房屋进行了拆迁，拆迁协议上有周桂兰50平米，拆迁给了两套房子，分别是房屋所有权人为周桂兰的北京市朝阳区东坝中路XXX号及房屋所有权人为钳建永的涉案房屋。2014年4月钳建永与丽富公司签订了涉案房屋的购买合同，涉案房屋为钳建永的婚前财产。2019年3月，在钳建永不知情的情况下，周桂兰与刘盛签订了借款合同，周桂兰将涉案房屋的购房协议与购房发票交给了刘盛作为担保。2019年7月钳建永知晓后要求刘盛返还购房协议及购房发票，刘盛表示在盛大伟业公司处，并且以周桂兰欠款为由拒绝归还。钳建永与周桂兰于2019年7月离婚。涉案房屋并非如借条中所述是周桂兰名下的房屋，而是钳建永名下的房屋，周桂兰将钳建永的婚前个人财产用于借款抵押，其无权处分钳建永的房屋也无权将其购房合同与发票交付给他人，刘盛明知购房协议上的购买人是钳建永却在未经其同意、签字的情况下将其购房协议作为抵押，未经房屋所有权人同意、事后未得到追认的质押、抵押合同条款无效，相应依据合同条款交付给刘盛、盛大伟业公司的购房合同与发票应当返还给钳建永。被告刘盛、盛大伟业公司共同答辩称：不同意钳建永的诉讼请求。周桂兰向刘盛借款，所以将涉案房屋的购房合同与发票质押给刘盛，均是真实发生，且周桂兰也一直未归还借款，所以刘盛不予归还购房合同和发票。被告周桂兰答辩称：同意钳建永的诉讼请求。周桂兰借款、质押的时候没有告诉钳建永，他确实不知情，是周桂兰自己拿出来给了刘盛。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月8日，周桂兰出具借条，载明：本人（借款人）周桂兰今向（出借人）刘盛借到52万元，约定于2019年3月10日归还（3字上手改为6并按手印），借款期间利息为年利率20%，签订本借条之日起视为借款人收到全款借款；借款人自愿将自己名下涉案房屋质押给出借人，如借款人到期未能还款，出借人可通过法院诉讼程序执行该质押物。刘盛与周桂兰均认可其之间除上述借条外未签订其他借款抵押合同。关于涉案房屋由来，钳建永称是由其婚前的宅基地拆迁所得，系钳建永的个人财产，拆迁分得三套房子，因享有50平米的拆迁份额，故三套房子分别分配给钳建永、钳建永与前妻之子、周桂兰各一套，在与开发商丽富公司签订购房合同时，三人作为被安置人口分别与丽富公司签订了购房合同，涉案房屋是钳建永自己的那一套。钳建永提交涉案房屋购房合同及对应发票复印件。显示：2014年4月23日，出卖人丽富公司与买受人钳建永签订购房合同，载明该经济适用住房暂定地址为XXX，经公安行政管理部门审核的房屋坐落地址为朝阳区东坝中路XXX；合同签订当日或之前买受人或他人代买受人向出卖人支付购房款338840元。2014年4月8日，丽富公司向钳建永XXX出具北京市地方税务局通用机打发票，经营项目为金泰丽富嘉园，金额为338840，发票代码为21100XXX0010，发票号码为54XXX063。关于涉案房屋的购房合同与发票原件，周桂兰与钳建永称此前刘盛表示在盛大伟业公司处。诉讼中盛大伟业公司与刘盛表示在刘盛处，但盛大伟业公司与刘盛均拒绝出示原件。钳建永称因无法确定购房合同与发票原件到底在谁手中，且刘盛为盛大伟业公司法人，故要求盛大伟业公司与刘盛共同返还。为证明钳建永并不知晓周桂兰借款并以涉案房屋作为担保事宜，其提交北京市朝阳区人民法院于2019年7月17日作出的（2019）京0105民初59219号民事调解书。该调解书载明原告起诉的事实与理由部分包括：周桂兰一直转移双方的夫妻共同财产，在钳建永不知情的情况下，以双方的房屋买卖合同抵押贷款。调解书确认双方自愿离婚；周桂兰名下的贷款由周桂兰自行偿还；双方无夫妻共同财产及其他债权债务要求法院处理。钳建永称，在2019年6月25日刘盛找其要求还款时，才知道涉案借款及抵押，刘盛、盛大伟业公司认可在此之前未告知钳建永借款及抵押事宜，亦未向其进行主张。庭审中，刘盛、盛大伟业公司表示因为周桂兰告知已经经过钳建永同意，所以没有另外与钳建永核实过房屋权属，也没有向其确认是否同意以涉案房屋作为担保。刘盛、盛大伟业公司认为当时钳建永与周桂兰处于夫妻关系存续期间，周桂兰有权处分夫妻共同财产。审理中，钳建永称涉案房屋未办房产证，亦未办理抵押登记，并明确表示不同意也不予追认周桂兰将涉案房屋抵押或质押给刘盛的行为。本院认为：涉案房屋系以钳建永之名购买，但是在钳建永与周桂兰婚姻存续期间所购，且尚未办理房产证，该房屋权属尚不明确；同时，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，即物权行为与合同行为应予区分，故钳建永以周桂兰无权处分为由主张合同中关于房屋担保条款无效的诉讼请求依据不足。现亦无证据证明该合同条款存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，故本院对钳建永要求确认合同条款无效的诉讼请求不予支持。《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。根据查明事实及当事人陈述情况，周桂兰未经钳建永同意，将涉案房屋购房合同与发票交予刘盛，无论该房屋为钳建永个人财产还是夫妻共同财产，周桂兰未经钳建永同意将购房合同及发票交付给他人的行为均构成无权处分；刘盛明知涉案房屋购房合同上载明的买受人为钳建永，未向钳建永确认，不构成善意取得。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，刘盛或盛大伟业公司对钳建永所有的购房合同及发票无权占有，钳建永作为该两份材料的所有权人有权主张返还。因目前无法确认该两份材料由谁掌控，本院对钳建永主张刘盛、盛大伟业公司共同返还涉案房屋购房合同及发票的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第一百零六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：一、被告刘盛、北京盛大伟业房地产经纪有限公司向原告钳建永返还钳建永与北京丽富房地产开发有限公司签订的《北京市商品房预售合同（经济适用住房）》及北京丽富房地产开发有限公司出具的发票代码为21100XXX0010的发票原件；二、驳回原告钳建永的其他诉讼请求。案件受理费9000元，由被告刘盛、北京盛大伟业房地产经纪有限公司、周桂兰负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至北京市第三中级人民法院。审判员  王丽英二〇二〇年十一月三十日书记员  戴 畅