连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初2223号原告：李纯成，男，1969年4月3日出生，汉族，住连云港市海州区。原告：刘荣，女，1967年5月22日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：张宝元，江苏中瀛律师事务所律师。被告：连云港昌旺房产开发有限公司，统一社会信用代码91320700608397704X，住所地连云港市海州区民主路（海昌北路159号昌旺家居广场）。法定代表人：苏瑞泉。委托诉讼代理人：耿懿，该公司员工。委托诉讼代理人：管兵，江苏善典律师事务所律师。原告李纯成、刘荣诉被告连云港昌某房产开发有限公司（以下简称昌某公司）排除妨害纠纷一案，本院于2020年5月21日受理后，依法适用简易程序后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告李纯成、刘荣的委托代理人张宝元，被告昌某公司委托诉讼代理人管兵到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告李纯成、刘荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告排除妨害，返还原告所购买的柜位；2、判令被告偿付自2013年11月起至实际返还之日止的柜位占用费，计至起诉日暂为75059.23元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2004年5月10日，原告李纯成与案外人王王某签订柜台场地及权利义务转让协议，约定王某将其从被告处购买的位于连云港昌某购物中心1楼AG3号柜位转让给原告。2019年11月27日王某与原告共同办理案涉柜位的不动产权登记，将案涉柜位登记于两原告名下。2010年5月20日，原告与程冬梅签订租赁合同，将其所购买的上述柜位出租给程冬梅使用，租赁期为2010年5月1日至2020年4月30日，租金为每月每平米60元，每年按5%递增，2013年11月被告未经原告同意，私自将柜位承租人程冬梅赶走，强行占用原告柜位至今，原告曾于2017年4月对被告提起诉讼，因原告当时尚未获得产权登记而撤诉。被告的行为侵犯了原告对所购买的柜位的所有权并造成原告一定经济损失，故诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。附占有使用费计算方式，按照原告与程冬梅签订的租赁合同计算：2013年11月至2014年5月，每月774元，7个月，计5418元；2014年6月至2015年6月，每月813元，13个月，计10569元；2015年7月至2016年6月，每年递增5%，计11097.45元；2016年7月至2017年6月，递增5%，计11652.32元；2017年7月至2018年6月，递增5%，计12234.94元；2018年7月至2019年6月，递增5%，计12846.68元；2019年7月至2020年4月，递增5%，10个月计11240.84元。合计75059.23元。被告昌某公司辩称，一、原告要求被告返还柜台的请求，将损害全体业主的利益，对其请求应予驳回。《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第55条规定：“业主购买了商铺后，由开发商或者其指定的管理公司进行整体返租。开发商或者指定的管理公司对外整体出租过程中，有小部分业主主张未经其同意，要求停止侵害、恢复原状的，从个人利益与整体利益的平衡角度看，不予支持”。根据该条规定，即便原告于2019年11月取得案涉柜台的产权，为维护全体业主的利益，对其要求返还的主张，亦不应支持。二、原告无权要求被告偿付2019年11月27日前的柜台占用费。被告对案涉柜台系有权占有，原告在未取得案涉柜台物权时，无权要求被告向其返还房屋，因此其也不能基于物权向被告要求偿付柜台占用费。基于合同相对性，对2019年11月27日前的柜台占用费应由王某向被告主张。三、即便认定原告有权要求被告偿付柜台占用费，其要求的偿付金额也过高，且部分已过诉讼时效。1、原告要求按其与陈某的租赁合同约定的租金标准支付柜台占用费没有事实和法律依据。首先原告主张其于2010年5月将案涉柜台出租给程冬梅与事实不符。其次，原告主张其与程冬梅的租金最低为60元／平方米／月，该价格明显与实际租金价格不符。最后被告并非程冬梅与原告租赁合同的主体，不受该合同的约束。2、对2017年6月11日前的占有费用，因原告未在3年时间内主张权利已过诉讼时效。综上所述，原告的诉求没有事实依据，请求法院依法判决。因王某与本案具有法律上直接利害关系，申请追加王某作为第三人参加诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院综合确认的证据及双方当事人当庭陈述，经审理认定事实如下：1996年12月23日，案外人王广某2与昌某公司签订《房产订购合同书》，约定王某购买昌某公司开发的昌某购物中心一楼A3号柜位，使用面积7.67平方米，建筑面积11.15平方米，总金额72475元。1997年12月17日，王某办理了昌某购物中心一楼柜台A**号，房号3号，建筑面积11.94平方米的所有权登记手续，丘号149028-1-96，所有权证号00028874。2004年5月10日，李纯成（乙方）与王某（甲方）签订“柜台场地（及权利义务）转让协议”，其主要内容为：一、甲方（王某）将昌某购物中心一楼柜位A3号柜台场地11.15平方米的所有权及其现有的有关柜台场地的其他一切权利义务有价转让给乙方（李纯成）。二、转让价23045元，甲方向乙方移交关于该柜台场地的一切协议和交款凭证等手续。三、本合同违约金3000元等。2004年5月10日，王某向原告出具收条，其内容为：“今收到房款钱2万元，余3045元，手续鉴完后付清”。2017年4月21日，原告李纯成向本院提起诉讼，要求被告昌某公司返还所占用的原告购买的涉案柜台场地并偿付占用场地期间使用费38736.77元。后原告李纯成向本院申请撤诉，本院于2017年11月22日作出(2017)苏0706民初3340号民事裁定书，裁定准予原告撤诉。该案审理中，原告提交被告出具的收据注明“王某”也注明“王广某2”。房产订购合同书中“王广某2”身份证号码与柜台场地（及权利义务）转让协议中“王某”身份证号码关于出生年月日部分一致。2018年5月7日，原告李纯成以王某为被告向本院提起诉讼，要求王某协助办理涉案柜台过户手续。本院于2018年9月10日作出（2018）苏0706民初3360号民事判决书，判决王某于本判决生效后十日内协助李纯成将涉案柜台的使用权变更登记至李纯成名下。2019年11月27日，原告李纯成、刘荣取得海州区昌某购物中心一楼柜台A**号所有权，不动产权证号为苏（2019）连云港市不动产权第0074623号，建筑面积11.94平方米。2020年5月21日，原告李纯成、刘荣再次诉至本院，提出本案诉讼请求。另查明，昌某公司与案外人张某因包括涉案柜位在内的昌某购物中心租赁问题产生纠纷，昌某公司诉至本院要求解除租赁合同、返还房屋、给付租赁费用等，本院经审理于2013年4月25日作出（2013）新民初字第972号民事判决书，该判决书认定：2008年3月20日，昌某公司（甲方）与黄某（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定，一、甲方将座落在江苏省连云港市新浦区的昌某购物中心出租给乙方使用（含建筑物外墙）。该昌某购物中心室内1-4楼面积约为19000平方米。甲方确认其出租行为已经得到各产权人的认可，甲方确认该房屋上无其他权利包括不限于抵押权、优先权等。二、乙方向甲方承诺，租赁该建筑仅作为商业使用。甲方同意乙方按照市场经营模式操作该租赁房产，乙方可将房产分割后以楼层、摊位方式再行转租；该转租行为为本合同所确认，无需再行获得甲方认可。三、租赁期限该房屋租赁期共10年。以乙方入驻该房产，甲方提供6个月装修、招商免租期（2008年10月1日）后开始计算。四、该房屋租金第一年120万元，第二年150万元，第三年280万元，第四、五年350万元／每年，自第六年起，租金增长为450万元。按每6个月支付一次计。乙方在每6个月开始前7天内支付该6个月租金。2009年2月12日，黄某以连云港七浦百货公司名义与张某签订《连云港七浦百货公司场地租赁合同》，黄某将上述租赁房屋的三、四楼转租给张某。2009年6月，黄某经昌某公司同意又将上述租赁合同的权利义务全部转让给张某，从2009年7月开始上述房屋已经全部由张某实际经营。昌某公司考虑张某的经营状况将房屋租赁费用进行了调减，于2011年10月18日双方签订了一份《协议书》，约定租金自2011年10月1日至2014年9月30日止每年租金贰佰伍拾万元正。租金按月平均付给，当月28日付款，如有三个月未付款，本协议取消。在合同履行过程中，昌某公司答应与张某重新签订合同，但因双方对于租金问题未能达成一致意见，双方一直没有签订新的合同。自2012年10月起，张某一直欠付租金，昌某公司通过邮件等方式多次催要未果遂诉至本院。2013年1月16日，昌某公司邮寄给张某解除通知书一份，张某认可已经收到。该判决书还认定：昌某公司出租的房屋有部分面积已经被昌某公司卖与给了第三方业主，但仍由昌某公司统一对外出租。在出租期间，由张某直接将租金给付第三方业主。自2012年10月，张某共支付给第三方业主房屋租金计人民币112581.20元。分别是纪达凯4552.20元，纪达萍5493.60元，纪达明5493.60元，谌淑珍4320元，纪淑芳4721.40元，李长石4563元，潘华13406.40元，张桂香11941.20元，成海霞6940.80元，汪兵（汇款至苏曼）2298.60元，成林2599.20元，董秀美1392元，李霞3865.20元，李纯成4014元，高立忠9252元，马树华（汇款至阴雅丽）3839.40元，陈伟业8533.80元，民族宗教3454.80元（汇款至连云港市财政局），万联能源集团有限公司11900元。上述款项得到了昌某公司的认可，昌某公司同意从其主张的租金中予以扣减。此外，昌某公司承认2012年10月从张某处领取了40000元的租金，昌某公司亦同意从主张的租金中一并予以扣减。诉讼中，对于张某在2012年10月之前按250万元年租金已付给昌某公司的，昌某公司当庭表示不再按350万元年租金追要。该判决书判决主文：一、解除昌某公司与张某之间的《房屋租赁合同》（包括张某与黄某签订的《连云港七浦百货公司场地租赁合同》），张某于本判决生效后十日内搬离租赁房屋，并将江苏省连云港市新浦区的昌某购物中心1-4楼交付给昌某公司；二、张某于本判决生效后十日内支付昌某公司每月租金为291666.67元，从2012年10月1日起至房屋返还之日止(扣减152581.20元)。经查询，2013年8月19日江苏省连云港市中级人民法院作出（2013）连某终0670号民事判决书，判决维持该一审判决，该一审判决生效。本案审理中，原告提交2010年5月20日李纯成（甲方，出租方）与程冬梅（乙方，承租方）签订的《租赁合同》一份，该合同约定：甲方将位于昌某购物中心拥有自主产权和自主经营权的摊位A3号，产权面积11.15平方米，租给乙方使用，每月60元/平方米，租期2010年5月1日至2020年12月31日。2010年5月1日至2015年12月31日按本合同所定的租金标准，每月60元/平方米向甲方支付租金；2016年至2020年4月30日期间的租金，在本合同所定租金标准的基础上，按每年5%递增。被告自称其与黄某租赁合同解除后将昌某购物中心又整体出租给全友家居，租赁面积2600平方米，每年租金40万元，折合均月租金12.8元/平方米，租期至2020年8月。被告未提交与全友家居租赁合同，但认可租金由被告收取，没有给付原告租金。同时，被告对原告提交的该租赁合同真实性不予认可，该合同不能约束被告；被告提交一组租赁合同，证明部分其他业主出租昌某购物中心柜台给被告的租金情况，其中：陈英光1-C1、2、3号的柜台建筑面积19.09平方米，租期自2002年1月1日至2006年12月31日，月租金764元；纪淑芳的摊位2-134号建筑面积26.05平方米，租期自2004年8月19日至2006年12月31日，月租金443元；于连珍的柜台1-136号建筑面积6.8平方米，租期自2002年1月1日至2006年12月31日，月租金272元；成林的摊位2-143号建筑面积21.66平方米，租期自2004年8月9日至2006年12月31日，月租金346.5元；董秀美的柜台C2-9号建筑面积11.6平方米，租期自2004年8月19日至2006年12月31日，月租金185.6元；连云港市民族宗教局的柜台建筑面积57.58平方米，租期自2004年8月18日至2006年12月，月租金57.58元;陈宽豹的2-78号摊位建筑面积12.49平方米，2013年10月1日至2018年9月30日租金18735元；章近恩的1-A23号摊位建筑面积47.48平方米，2013年10月1日至2018年9月30日租金119649.6元；方南痕的2-17号摊位，建筑面积23.45平方米，2013年10月1日至2018年9月30日租金35175元。现原告对被告所称包括涉案柜台在内柜位整体出租给黄某，后出租给全友家居的事实予以认可；对被告提出时效抗辩不予认可，认为被告持续占有，且原告曾于2017年提起诉讼，故没有超过诉讼时效。本案虽经本院调解，因原、被告双方对租金标准及起算时间意见不一致未果。本院调取关联案件有关证据王某（甲方）与广州市防暴器材工程有限公司（乙方）签订委托协议书，约定王某的柜台1-A3号产权证面积11.15平方米，委托乙方统一招租，自2001年3月20日至2006年3月20日，租金每月每平方米45元，尾部注明转交李纯成。查询互联网上发布的连云港市区商铺用房租金月均价：2012年10月市区32.22元；2013年昌某购物中心门面房招租80平方米月租金7000元，折合87.5元/平方米；2014年市区34.19元；2015年三季度市区32.63元；2016年二季度原海州26.95元；2017年二季度市区39.6元，三季度市区40.84元，原新浦区41.87元；2018年三季度原海州区43.18元；2020年市区南区书香一号、九龙城市乐园等区域商铺用房月租金为47.43元，环比上涨11.89%。本院认为，原告李纯成于2004年5月10日从原业主王某处受让涉案柜台，成为昌某购物中心业主，该业主身份已为本院生效的（2013）新民初字第972号民事判决所确认，原告对被告整体出租事实应属知情并同意，被告也明知李纯成业主身份，并对张某直接支付李纯成租金从应付被告租金中予以扣减。2019年11月27日，原告李纯成、刘荣对该柜台进行不动产登记并取得所有权。因此，原告方作为业主，依法享有对涉案柜台占有、使用、收益、处分的权利。被告于2013年1月16日通知张某解除租赁合同，后未经原告方同意又将涉案柜台出租给全友家居，并一直未付原告方租金且呈持续状态，故原告要求被告自2013年11月起至实际返还之日给付占有使用费，应予支持，被告以原告超过诉讼时效进行抗辩并认为应从取得所有权之日起算租金的意见，本院不予采信。关于原告要求被告排除妨害、返还涉案柜台的诉求，尽管原告系涉案柜台业主，且被告未经原告同意出租该柜台，但因涉案柜台系昌某购物中心的不可分割的一部分，被告整体出租符合大多数业主利益且有利于统一管理，故对原告该诉求不予支持。关于占有使用费标准问题，被告未提供占有使用原告柜台并出租给全友家居租金缴纳证据，其主张月租金12.8元/平方米不予采信；其提供2006年已到期或不在同一楼层的租赁合同，不能反映本案诉争期间涉案柜台租金标准。而原告所举其与程冬梅的租赁合同，被告也提出异议，原告也无其他证据证明该合同均已实际履行。本院根据被告提交的与涉案柜台类似的章近恩摊位2013年10月1日至2018年9月30日期间每平方月租金42元，参考网上发布的市区商铺每平方月均租金数额，酌定涉案柜台自2013年11月起每平方每月均占有使用费为42元，每日每平方米为1.4元，结合被告提交有关租赁合同按建筑面积计算租金，原告按柜台面积11.15平方米（与程冬梅签订合同所载）计算占有使用费，酌定被告每日应付原告柜台占有使用费15.61元。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、被告连云港昌旺房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李纯成、刘荣支付占有使用费(按整个柜台15.61元/日的标准,自2013年11月1日起计算至本判决生效之日止);二、原告李纯成、刘荣的其余诉讼请求,不予支持。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1676元，由原告李纯成、刘荣负担676元，被告连云港昌旺房产开发有限公司负担1000元（被告负担部分，原告已预交，被告于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。审 判 长  陶士刚人民陪审员  韦 艳人民陪审员  杨 靖二〇二〇年十一月二十日书 记 员  刘玉梅法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。