太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初7593号原告：丁某1，住太原市清徐县。委托诉讼代理人：丁某2（原告的儿子），住山西省清徐县。被告：山西固安投资发展有限公司。法定代表人：任某。委托诉讼代理人：李某，住太原市。委托诉讼代理人：房某，住太原市。被告：山西卓凯置地房地产经纪有限公司。法定代表人：符某。委托诉讼代理人：赵某，住太原市。原告丁某1与被告山西固安投资发展有限公司（以下简称“固安公司”）、被告山西卓凯置地房地产经纪有限公司（以下简称“卓凯公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告丁某1及其委托诉讼代理人丁某2、被告固安公司的委托诉讼代理人李某和房某、被告卓凯公司的委托诉讼代理人赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁某1向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告山西固安投资发展有限公司签订的《商品房认购合同》；2.依法判令被告山西固安投资发展有限公司退还原告购房款379936元，违约金3799.36元，共计383735.36元；3.依法判令被告山西卓凯置地房地产经纪有限公司退还原告活动服务费80000元；4.本案诉讼费用全部由二被告承担。事实和理由：被告固安公司委托被告卓凯公司对案涉房屋进行销售。2019年11月10日，原告与被告固安公司签订两份《商品房认购合同》，分别约定原告购买被告固安公司开发的位于太原市××路、4区的商铺，商铺金额均为189968元，还约定出卖人应当在2019年12月31日前交付买受人使用；逾期超过90日，买受人有权退房，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告固安公司付清了两套商铺的全部购房款。销售时，被告固安公司为了获取更高的利润，明确要求捆绑一个交40000元抵80000元的优惠服务活动，故原告向被告卓凯公司支付了两套商铺的居间活动服务费共计80000元，该款未计入正式的购房合同中，也没有正式的发票，这80000元是属于不明的虚假收费，应予退还。合同签订时，被告固安公司明确表示购买该商铺要捆绑10年的委托运营管理，十年的租金自2019年12月开始每年以总房价的10%返还原告，但实际上至今未向原告支付任何租金；另外，被告售楼处销售员跟原告介绍称在2019年12月份可以顺利拿到独立的房产证，现在又辩解称该房产为共有产权，不是独立产权，存在欺诈销售行为。现案涉商铺至今未交付原告，被告在当时销售房产时所有的承诺至今未履行，也没有做到和原告及时沟通，被告的行为构成根本违约，原告有权要求解除合同并要求被告固安公司支付违约金。被告山西固安投资发展有限公司辩称，案涉商品房项目五证齐全，合同是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，内容合法。我公司在建设施工过程中，因太原市市政环保、消防、创城等诸多原因，导致项目不能按时竣工验收，无法正常给原告交房。2020年初发生了新冠肺炎疫情，导致我公司的招商工作停滞，无法顺利招租，很大程度延缓了租金收取和经营期限，也造成了房租不能正常交付。虽然没有在合同约定时间交房，但案涉房屋目前已具备交房和网签条件，可以网签，也可以办理正常的租赁合同，故希望原告理解我公司的经营不易，撤回要求解除合同的诉讼请求，继续履行合同，如根据合同约定需要支付违约金，我公司同意支付，原告诉请要求退还活动服务费80000元和我公司无关。被告山西卓凯置地房地产经纪有限公司辩称，我公司提供的服务已完成，不应该退原告80000元。即使应该退还，我公司现面临破产倒闭，涉诉案件很多，资金已被冻结，也无力支付。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月10日，被告固安公司（甲方）与被告卓凯公司（乙方）签订《全案代理服务合同》，约定甲方委托乙方独家承接正大华景天地项目全案代理销售工作，由乙方组建顾问团队以及销售团队为该项目进行营销策划、销售管理及销售执行工作，服务期限自本合同签订之日至2020年3月31日止，为期六个月，甲方承诺乙方当月销售额完成1500万元（以实际回款金额为准，包含大订单，或2个月内销售额达3000万元或3个月内销售额达4500万元），则甲方支付总销售额人民币7%作为佣金支付给乙方，并按月结算佣金等内容。2019年11月10日，原告（买受人）与被告固安公司（出卖人）签订两份《商品房认购合同》（编号分别为20191110-04、20191110-5），分别约定原告购买被告固安公司开发的位于太原市××路、4区的商铺，该两套商铺建筑面积均为8.27平方米，商铺金额均为189968元，付款方式为一次性付款，交房时间为2019年12月31日前，但如遇不可抗力、行政命令或政策影响等因素，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；同时合同约定，除不可抗力外，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自双方签署解除协议之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人已付款万分之零点一的违约金。合同签订前，原告于2019年11月4日通过微信转账交纳房款20000元，于11月7日交纳80000元，被告固安公司于2019年11月7日向原告开具两张金额分别为50000元的收据，载明收款事由分别为“正大华景天地6F-30-3定金”、“正大华景天地6F-30-4定金”。2019年11月10日，原告以银行转账方式交纳购房款250000元，通过POS刷卡方式交纳购房款29936元，被告固安公司向原告开具了两张金额分别为139968元的收据，载明收款事由分别为“正大华景天地6F-30-3号房款”、“正大华景天地6F-30-4号房款”。同日，原告还向被告卓凯公司交纳活动服务费80000元，卓凯公司向原告开具了收据。另查明，案涉房屋所在项目于2013年至2017年期间陆续具备国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，现房屋已具备交付条件，但原告购买的两套商铺至今未办理房屋交接手续，也未办理网签合同。庭审中，被告卓凯公司称其代理被告固安公司销售案涉商铺，被告固安公司给了卓凯公司底价，包括原告在内的客户从卓凯公司处购房享受此优惠，所以卓凯公司才会收取服务费，如果发生退房，相关的费用谁收取谁退还。上述事实有《全案代理服务合同》《商品房认购合同》、收据、微信转账记录、银行流水、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证以及庭审笔录、质证笔录等在案佐证。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告与被告固安公司签订的《商品房认购合同》应否予以解除，如解除，原告要求被告固安公司退还房款并支付违约金的诉请能否支持；二、被告卓凯公司应否退还原告活动服务费80000元。关于焦点一，原告与被告固安公司签订的两份《商品房认购合同》系双方当事人的真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，对双方均具有法律约束力。合同约定交房时间为2019年12月31日前，在房屋已具备交付条件的情况下，截止目前双方仍未办理房屋交接手续，被告固安公司的行为已构成违约，按照合同约定逾期超过90日后，原告有权退房。现原告主张解除其与被告固安公司之间签订的两份《商品房认购合同》，理由和证据充分，本院予以支持。被告固安公司所持因不可抗力导致案涉项目未按期竣工验收的意见，未提交证据予以佐证，故对该意见本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本院对原告要求被告固安公司退还购房款379936元的诉请予以支持。违约金方面，合同约定按已付房款的1%支付，现原告诉请要求被告支付违约金3799.36元，符合合同约定，本院予以支持。关于焦点二，被告卓凯公司虽辩称活动服务费用系原告参加购房优惠活动所用，但该费用在《商品房认购合同》中没有任何体现，被告卓凯公司也没有提交收取该项费用合理依据的相关证据，故本院对其所持的抗辩意见不予采信。本案被告固安公司提交的《全案代理服务合同》中明确载明被告卓凯公司销售案涉项目可获取一定比例的佣金，该佣金由固安公司支付，卓凯公司同时再向原告收取活动服务费用既无合同约定也无法律依据，在本院依法解除案涉《商品房认购合同》的情况下，被告卓凯公司应当返还原告活动服务费80000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告丁某1与被告山西固安投资发展有限公司于2019年11月10日签订的编号分别为20191110-04、20191110-5的两份《商品房认购合同》。二、被告山西固安投资发展有限公司于本判决生效后十日内退还原告丁某1购房款379936元，并向原告丁某1支付违约金3799.36元。三、被告山西卓凯置地房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还原告丁某1活动服务费80000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4178元（原告已预交），由被告山西固安投资发展有限公司负担3578元，由被告山西卓凯置地房地产经纪有限公司负担600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员 石秀凤 二〇二〇年十一月五日法官助理 田 野书 记 员 张燕波