上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初19300号原告(反诉被告)：上海恒代齐力企业形象策划有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：HORIKOSHIKINYA，董事长。委托诉讼代理人：苗晓艳，北京市竞天公诚律师事务所律师。被告(反诉原告)：厚源置业(上海)有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：邵清，执行董事。委托诉讼代理人：翁国舜，上海力勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：周洵，上海力勤律师事务所律师。原告上海恒代齐力企业形象策划有限公司(以下简称恒代齐力公司)与被告厚源置业(上海)有限公司(以下简称厚源公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序。2020年9月14日，被告提起反诉。本院于2020年9月7日、10月19日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)恒代齐力公司的委托诉讼代理人苗晓艳、被告(反诉原告)厚源公司的委托诉讼代理人翁国舜、周洵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒代齐力公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告恒代齐力公司与被告厚源公司于2019年5月17日签订的《房屋租赁合同》自2019年7月3日起解除；2、被告返还原告已支付的第一期租金、保证金以及物业管理费，共计人民币XXXXXXX元；3、被告支付自合同解除之日起直至全额向原告返还完毕之日为止按照同期银行贷款利率计算的利息；4、被告承担原告为办理工商登记手续和解决本房屋租赁纠纷而向第三方支付的服务费8000元、律师费100000元等费用。事实和理由：2019年4月，莱彬房地产经纪(上海)有限公司(以下简称莱彬公司)向原告介绍上海洲源投资管理有限公司(以下简称洲源公司)及被告。原告向被告说明了公司急需搬迁的背景后，原、被告就承租上海市龙华路XXX号XXXX号楼(以下简称系争房屋)事宜进行协商。被告多次向原告承诺系争房屋可以用于工商登记，并且通过莱彬公司向原告提供承诺XXXX号可用于工商登记的书面证明，该证明记载XXXXXX园区入驻可以办理工商登记，莱彬公司亦予以书面确认。2019年5月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，被告对XXXX号房屋享有合法承包经营的权利，被告保证原告承租系争房屋，房屋用途为办公。但依据原告提供的房屋产权证，XXXX号创意园区在所有权证中的房屋共有38幢，系争房屋未登记在房屋产权证中，为违章建筑。且系争房屋属于禁止出租的军队房地产项目，自2016年3月27日起，所有军队和武警部队均不得开展新的有偿服务项目。系争房屋属于法律禁止出租的房产，被告出租房屋违法。原告曾经委托上海东锦商务咨询有限公司(以下简称东锦公司)尝试办理工商登记手续，工商部门的登记人员以资料不全并且房屋不得用于公司住所登记为由予以拒绝。系争房屋所在的XXXX号创意园区已经几乎全部搬迁，创意园区出于近乎荒废的状态。由于被告未履行交付房屋和相关文件的合同义务，导致原告无法将系争房屋作为办公场所使用，无法实现合同目的。因此原告于2019年7月2日作出了解除合同通知，被告于2019年7月3日收到。原告于2019年5月17日向被告支付第一期租金、保证金及管理费共计XXXXXXX元。请求法院支持诉请。厚源公司辩称，不同意原告的诉请。关于诉请1，原告没有合同解除权；合同解除日期应该是2019.10.17，是自然解除，原告支付租金至2019年10月16日，故自10月17日合同自然终止。关于诉请2，原告的租金已经使用完毕，不予退还；物业费是租期中，不予退还；押金不予退还，抵扣违约金。诉请3，因为是原告违法解除导致合同不能继续履行，所以不存在相应的利息问题。诉请4，办理工商登记手续是原告自身的义务，服务费是原告应当支付的，和被告无关；律师费，原告没有合同依据，也没有相应法律依据。厚源公司向本院提出反诉诉讼请求：1、反诉被告恒代齐力公司支付反诉原告厚源公司自2019年10月17日起至2020年5月16日止的房屋租金XXXXXXX元；2、反诉被告支付反诉原告违约金599610元；3、反诉被告支付反诉原告2019年5月17日至2019年7月16日装修期的租金369380元。事实与理由：2019年5月17日，反诉原告厚源公司与反诉被告恒代齐力公司签订《房屋租赁合同》。合同约定：租期6年，自2019年5月17日起至2025年5月16日止；租金每月184690元、园区管理费15180元，合同未约定反诉被告的单方面合同解除权。合同签订当日，反诉原告即向反诉被告交付了系争房屋，因房屋系毛坯，无大门，也不存在交付钥匙。反诉被告接收房屋当日付清了首期租金、园区管理费和约定保证金。合同生效后，反诉被告可以自由出入园区并使用系争房屋，期间反诉被告的人员也进入系争房屋，进行测量、测绘等作业。直至2019年7月2日，反诉被告突然单方面违反合同，向反诉原告发出《解除合同通知书》，要求解除合同。反诉原告在收到后明确表示合同继续履行，不同意解除合同。故提出如上反诉诉讼请求。恒代齐力公司辩称，不同意反诉原告的全部诉讼请求。反诉原、被告的合同在2019年7月3日解除，所以反诉被告不存在违约行为，也不存在支付租金。关于诉请2，根据原告提供的2019年11月25日已经公告拆违的决定，甚至早于这个时间反诉原告就无权出租该房屋，不存在相关事实。诉请3，免租期是合同约定的，双方未对免租期的租金的支付进行规定，即使合同解除也未规定免租期租金需要支付。其余诉讼请求，由法院判定。本院认定事实如下：上海市龙华路XXX号房屋产权人为中国人民解放军总后勤部。2014年12月31日，中国人民解放军南京军区装备部直属工作部出具批复同意上海沪陵集团龙华厂区按照“通盘考虑、分步实施”的原则与原告洲源公司合作。2017年12月21日，上海龙华机械厂出具证明，同意原告在其租赁的龙华路XXX号(二期、三期)土地上进行合法经营，期限为2014年12月20日至2030年2月19日。2015年,被告厚源公司(出租方、甲方)与原告恒代齐力公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将其合法承包经营的“2577创意航母”，坐落在上海市徐汇区龙华路****楼出租给乙方使用，房屋用途为办公、结构为框架；乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为办公使用。甲方于2019年5月17日前向乙方交付该房屋；租赁期自2019年5月17日起至2025年5月16日止，为期六年；装修期自2019年5月17日起至2019年7月16日止(装修期无需租金，仅需支付园区服务费)；合同期满后，甲方有权收回该房屋，乙方应如期归还；房屋租赁自2019年7月17日起至2021年5月16日止，月租金为184690元，2021年5月17日至起至2023年5月16日止，月租金为203159元，自2023年5月17日起至2025年5月16日止，月租金为223475元；第一期租金554070元应于2019年5月17日前付清，以后乙方租金应于每季度的第一个月的10日前支付下三个月的房屋租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付未付金额的万分之六支付滞纳金；乙方支付租金方式：以现金、银行转账、支票；甲方双方同意本合同的保证金为三个月租金和园区服务费即599610元；乙方应于2019年5月17日前付清全额保证金，甲方在收到保证金后应予以书面签收；租赁期满后，乙方清点，交还房屋及设施，并付清应付费用后，若乙方注册在本园区，退租后30日内需完成变更注册地手续，经甲方确认后应将保证金无息退还乙方，如乙方逾期，则应按合同租金的二倍向甲方支付违约金；乙方在装修期与租赁期内实际使用的水、电、园区服务费、有线电视、通讯网络等费用应由乙方自行承担，并按单如期缴纳，逾期不付的违约责任由乙方承担；园区服务费由乙方支付，园区服务费为每月15180元，如有价格调整，甲乙双方签订补充协议；甲方需按时将房屋附属设施(见设备清单)交付乙方使用，其所有权归甲方所有；甲乙双方任何一方未按本合同的条款执行或未尽义务，导致中途终止合同，则视为违约，若甲方违约，甲方退还给乙方保证金，并另外支付与乙方保证金金额相同的违约金，若乙方违约，则甲方有权扣取上述金额违约金且乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的装修期的租金；非因甲方原因或者不可抗力原因，乙方延迟支付租金累计1个月以上，经甲方催告1个月内仍未足额缴纳：如果因上述约定或法律规定之乙方违约情形的发生，致使甲方提前解除本合同的，则乙方应向甲方支付相当于本合同下【租赁期剩余期间】租金总额的违约金，如果支付的违约金不足弥补出租人损失的，乙方还应该承担赔偿责任，如果乙方违约，但尚未达到上述甲方有权解除合同的情形或者甲方选择不解除合同的，则乙方应该按约定向甲方承担违约责任，该违约责任为乙方向甲方支付与保证金相等金额的违约金；合同期间，出现下列情形之一，甲方有权终止本合同并收回租赁标的物，本合同亦因此而终止，造成的损失由乙方负责且乙方所缴付的履约保证金甲方不予返还，固定装修及房屋原有设施不得破坏：……C、乙方拖欠租金连续达壹个月。落款处恒代齐力公司厚源公司均盖章。2019年7月2日，原告向被告发出解除《房屋租赁合同》的通知，被告于2019年7月3日收到。2019年7月9日，被告回函，不同意解除《房屋租赁合同》,认为被告有系争房屋出租权，双方签订的合同合法有效，双方在合同中未约定办理工商登记手续的相关事宜;此外，关于在通知中的装修事宜，被告认为原告对系争房屋进行装修不存在障碍，期间被告已经给付原告两个月装修免租期;故被告不同意解除合同，亦不同意退还相关款项。2019年7月29日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告返还已支付的款项并要求被告支付利息。经核账，原告于2019年5月17日共向被告支付第一期租金554070元、保证金599610元及物业管理费75900元，合计XXXXXXX元。本院召集原、被告对系争房屋进行现场勘查，系争房屋由旧厂房改建，其中厂房盖顶及四周柱子均存在。但内部已经建设为槽钢结构，有独立外立面和钢结构门窗，室内无装修。本院多次要求被告提供改建工程合法建造的建设规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，但被告始终未能提供。原告诉称，系争房屋被告至今未交付原告。被告辩称，实际已经交付原告，虽然没有签收房屋交接文书，但讼争合同是在系争房屋现场签订，然后当场交付房屋，因为系争房屋没有安装大门，且是毛坯，也没有钥匙；原告还当天支付了租金、物业管理费及押金，此后原告还找过装修公司进行现场测量。原告对被告的辩称不予以确认，否认被告实际交付系争房屋，因原告一直要求被告提供系争房屋权属证明，被告一直未能提供，原告出于履行合同的诚信，向被告交付了第一期租金、保证金和物业管理费。以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有原、被告提供的房屋租赁合同、催款通知书及上海市房地产权证等证据佐证，本院依法予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原、被告订立房屋租赁合同，租赁物虽然是老旧厂房改建，但被告未在本案辩论终结前提供合法建造的建设规划许可证或者经主管部门批准建设的相关证据，故原被告签订的《房屋租赁合同》应为无效，原告要求确认双方合同解除的诉讼请求，本院不予支持，本院判定原告与被告订立的租赁合同无效。租赁合同的目的在于承租人对租赁物使用收益。因此，出租人依照合同约定交付租赁物给承租人使用收益，并于租赁关系存续期间保持租赁物合于约定的使用收益状态，是出租人的基本义务。所谓交付租赁物，是指转移标的物的占有于承租人，包括签订房屋交付文件或者承租人实际占用房屋。本案中，合同约定：被告应于2019年5月17日前交付系争房屋，交付时需按时将房屋及附属设施(见设备清单)交付原告使用。但实际原、被告并未签订过书面房屋交付文件。被告辩称，虽然没有签收房屋交接文书，但讼争合同是在系争房屋现场签订后当场交付房屋，因为系争房屋没有安装大门，且是毛坯，也没有钥匙；原告对此予以否认，关于签订合同时当场交付房屋，被告未提供相关的证据予以佐证。被告另辩称原告还于签约当天支付了租金、押金及物业管理费，此后原告还找过装修公司到系争房屋里面进行现场测量；原告诉称出于履行合同的诚信，因为合同约定第一期租金及其他费用必须在2019年5月17日前支付；原告找装修公司到系争房屋里面仅是现场查勘，以便确认房屋交付后房屋装修设计。综上，被告辩称房屋已经实际交付，既未签订书面房屋交付文件又无证据佐证房屋实际交付且原告占用系争房屋，故被告辩称，系争房屋已经实际交付并要求原告支付占用使用费，无事实依据，本院不予采纳。无效的合同自始没有法律约束力。鉴于合同因被告建造的房屋未有合法建造的建设规划许可证或者经主管部门批准建设的相关文件被判令无效，且被告未实际交付系争房屋，故原告要求被告返还已经支付的XXXXXXX元并承担自2019年7月3日起的逾期返还利息，本院予以支持。但自2019年8月20日起，计息标准应按照同期按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付。关于原告诉请要求被告承担委托第三方办理工商登记手续费8000元一节，因原告未有证据证明被告承诺系争房屋可以办理工商注册，故原告的该项诉请，本院无法支持。原告另要求被告承担律师费，因无法律依据，本院亦不予支持。关于反诉，鉴于合同被判令无效且被告未实际交付房屋，故被告反诉要求原告承担自2019年10月17日起至2020年5月16日止的房屋租金、违约金以及装修期间的租金，无事实及法律依据，本院均不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认上海恒代齐力企业形象策划有限公司与厚源置业(上海)有限公司就上海市徐汇区龙华路XXX号XXXX号楼房屋所签订的房屋租赁合同无效；二、厚源置业(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海恒代齐力企业形象策划有限公司已支付的第一期租金、保证金以及物业管理费共计XXXXXXX元；三、厚源置业(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海恒代齐力企业形象策划有限公司逾期返还利息，以XXXXXXX元为基数，自2019年7月3日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计付；自2019年8月20日起至厚源置业(上海)有限公司实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付；四、驳回上海恒代齐力企业形象策划有限公司其余诉讼请求；五、驳回厚源置业(上海)有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计7934元，由厚源置业(上海)有限公司负担；反诉受理费12448元，由厚源置业(上海)有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 晏 莹二〇二〇年十一月二十五日书记员 刘侗侗附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。