西安市莲湖区人民法院 西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初3958号原告：李慧琴，女，1968年4月9日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：田磊，陕西秦石律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁丽，陕西秦石律师事务所实习律师，被告：西安招财猫房产管理有限公司，住陕西省西安市雁塔区高新四路高新大都荟7幢1单元15层11502室。法定代表人：江彬，系该公司执行董事兼总经理。原告李慧琴与被告西安招财猫房产管理有限公司（以下简称招财猫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，依法适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。原告李慧琴的委托诉讼代理人田磊、丁丽到庭参加了诉讼，被告招财猫公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告李慧琴向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告西安招财猫房产管理有限公司于2019年8月21日签订的《房屋出租委托合同》；2.依法判令被告西安招财猫房产管理有限公司支付拖欠原告的租金及房屋占用费8100元（月租金2700元，暂从2019年11月22日计算至2020年2月22日，实际租金应从2019年11月22日计算至合同解除之日止。房屋占用费参照月租金2700元标准计算，从合同解除之日其计算至二被告向原告腾退房屋之日止）；3.依法判令被告西安招财猫房产管理有限公司立即向原告支付5400元违约金（月租金的200%）；4．依法判令被告西安招财猫房产管理有限公司、被告刘某某腾退西安市莲湖区XX路XX苑XX号房屋；5.依法判令二被告承担本案全部诉讼费。诉讼过程中，原告李慧琴撤回对被告刘某某的起诉，同时撤回第四项诉讼请求，明确其他诉讼请求为：1.依法判令原告与被告西安招财猫房产管理有限公司于2019年8月21日签订的《房屋出租委托合同》于2020年1月13日予以解除；2.依法判令被告西安招财猫房产管理有限公司支付拖欠原告自2019年11月22日至2020年1月13日按每月2700元计算的租金4680元和自2020年1月14日起至2020年8月6日按每月2700元标准计算的房屋占用费18150元；3.依法判令被告西安招财猫房产管理有限公司立即向原告支付5400元违约金（合同第九条第三款约定：被告无正当理由未按约定连续5日支付租金，按月租金的200%支付违约金）；4.依法判令被告承担本案诉讼费858元、公告费700元。事实和理由：原告与被告西安招财猫房产管理有限公司于2019年8月21日签订了《房屋出租委托合同》，协议约定由被告西安招财猫房产管理有限公司代原告出租西安市莲湖区XX路XX苑XX号房屋并办理与承租人的洽商、联络、签约事宜，代原告向承租人收取租金，月租金2700元，出租代理期为2019年8月22日至2022年8月21日，共计三年。合同第八条第四款约定，“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.未按约定划付租金达5日以上无正当理由的。”合同第九条第三款约定“乙方有第八条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金”。被告西安招财猫房产管理有限公司应于2019年11月22日向原告划付第一年第二次租金8100元，但经原告多次催讨，被告西安招财猫房产管理有限公司一再推脱不履行其付款义务，至今拖欠原告租金8100元，被告西安招财猫房产管理有限公司的行为已经构成根本违约，严重损害了原告的切身利益。被告西安招财猫房产管理有限公司与被告刘某某于2019年8月26日签订《房屋租赁合同》承租了原告位于西安市莲湖区XX路XX苑XX号房屋，承租期限为2019年8月25日至2020年8月24日。现由被告刘某某承租并使用该房屋，因被告西安招财猫房产管理有限公司的行为已构成根本违约，损害了原告的权利，现请法院判决二被告西安招财猫房产管理有限公司、刘某某腾退房屋，自行搬出。原告认为，被告西安招财猫房产管理有限公司拒不支付租金的行为违反了中华人民共和国《民法总则》及《合同法》的规定，对原告的利益造成了一定的损害。在多次催要无果的情况下，原告特此向贵院提起诉讼，请求贵院根据事实和法律作出公正判决，以维护原告的合法权益。被告招财猫公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告招财猫公司未到庭参加诉讼，视为对答辩及质证权利的放弃。 根据本院审查确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下： 2019年8月21日，原告李慧琴（甲方）与被告招财猫公司（乙方）签订《房屋出租委托合同》，约定原告李慧琴将位于西安市莲湖区XX路XX苑XX号房屋委托被告招财猫公司（乙方）代理出租，出租代理期自2019年8月22日至2022年8月21日，共3年。合同约定的房屋代理期中开始的30天为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金。月租金2700元，租金按季度支付，租金收取方式为乙方通过甲方在银行开设的房屋租赁代理专用账户将租金按约定划入甲方账户，乙方各期租金划入甲方账户的日期为2019年8月22日、2019年11月22日、2020年2月22日、2020年5月22日、2020年8月22日、2020年11月22日、2021年2月22日、2021年5月22日、2021年8月22日、2021年11月22日、2022年2月22日、2022年5月22日分别支付。出租委托代理期限内，甲方不承担（1）水费、（2）电费、（3）电视收视费、（4）电话费、（5）供暖费、（6）燃气费、（7）物业管理费、（8）卫生费、（9）上网费，以上费用自起租期始时由乙方及承租客户承担，起租期以外费用由甲方承担，且在交房前期提前结算，并保留结算单据。合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担，如乙方或承租人垫付应由甲方支付的费用，甲方应根据相关缴费凭据返还相应费用。乙方未按约定划付租金5日以上无正当理由的，甲方有权单方解除合同，乙方按月租金200%向甲方支付违约金。甲方在该合同末页签字确认，乙方在该合同末页盖章确认。合同签订当日，原告李慧琴向被告招财猫公司交付了案涉房屋。但此后，被告招财猫公司仅按合同约定于2019年8月21日付清了第一笔租金5400元，自2019年11月22日起的租金再未支付；原告认为被告连续5日以上未向原告支付租金构成违约。后被告将案涉房屋转租给刘某某；原告于2020年8月6日将案涉房屋从刘某某处收回。案涉房屋已经于2020年8月底由原告向外再次出租。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告李慧琴与被告招财猫公司签订的《房屋出租委托合同》，名为委托，实为原告李慧琴将案涉房屋出租给被告招财猫公司，被告招财猫公司可以转租的房屋租赁合同。根据合同约定，被告招财猫公司未按约定划付租金5日以上无正当理由的，原告李慧琴有权单方解除合同。故被告招财猫公司最迟应于2019年11月27日支付2019年11月22日起的季租金，而被告招财猫公司长期拖欠原告李慧琴2019年11月22日起超过半年的租金，原告李慧琴以实际行为行使约定解除权，于2020年8月6日收回案涉房屋，符合约定，双方的《房屋出租委托合同》于2020年8月6日解除。被告招财猫公司理应支付原告李慧琴2019年11月22日至2020年8月6日的房租23020元，但原告仅主张22830元，未违反法律规定，本院予以确认。被告招财猫公司违约，理应支付违约金，但原告李慧琴主张的违约金5400元过高，本院酌定为2700元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告李慧琴与被告西安招财猫房产管理有限公司在2019年8月21日签订的《西安市房屋出租委托合同》于2020年8月6日解除；二、本判决生效后十日内，被告西安招财猫房产管理有限公司向原告李慧琴支付2019年11月22日至2020年8月6日的房租22830元；三、本判决生效后十日内，被告西安招财猫房产管理有限公司向原告李慧琴支付违约金2700元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（加倍支付的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，一般债务利息根据本判决确定的方法计算；加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务本金×日万分之一点七五×迟延履行期间）案件受理费858元，由原告李慧琴负担82元，被告西安招财猫房产管理有限公司负担776元；公告费700元，由被告西安招财猫房产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    员      冯林林 二Ｏ二Ｏ年十一月十三日 书    记    员      毛  妮 1