广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初10347号 原告：张渠，女，1972年12月16日出生，汉族，住马山县。 被告：广西南宁市领凯房地产开发有限公司，住所地南宁市高新大道106号三产综合楼“瀚天财富中心”17楼09房，统一社会信用代码：91450100MA5NPDMW07。 法定代表人：肖方仲，董事长。 委托诉讼代理人：莫柳星，上海市浩信（南宁）律师事务所律师。 原告张渠与被告广西南宁市领凯房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月26日公开开庭进行审理。原告张渠，被告广西南宁市领凯房地产开发有限公司的委托诉讼代理人莫柳星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张渠向本院提出诉讼请求：1.判定原告与被告签订的《合作建房合同》无效；2.判定被告返还原告合作建房首付款84639元；3.判定被告赔偿因缔约过失而造成的损失暂计655元（计算方式：以84639元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2020年6月23日起计算至被告清偿之日止）；4.被告承担本案所产生的诉讼费用。事实与理由：2020年6月8日，原、被告签订《合作建房合同》，约定原告向被告购买由被告与南宁市西乡塘区心圩街道罗赖村民委员会20队共同开发建设的商服两用综合楼明仕华府3号楼B单元2007号房。被告承诺在该房屋交付后可向有关部门申请办理相关产权证明。原告于2020年6月8日支付了定金28000元，于同月23日又支付了56639元，共计84639元。双方签订的合同虽名为《合作建房合同》，但根据合同内容及其他约定，实为房屋买卖合同。原告认为，该合同是以合同形式掩盖非法目的的合同，具有欺诈的性质，依据《中华人民共和国合同法》第五十 2 二条之规定，该合同应当无效。由于被告的行为导致合同无效，应当返还已取得的对方财产。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。 被告广西南宁市领凯房地产开发有限公司辩称，1、合作建房合同合法有效，被告不存在欺诈行为，且在合同签订之前，被告已明确告知原告涉案房屋所在地块是罗赖村20队提供的国家集体建设用地批准拨用方式取得的第三产业用地。原告在签订本合同时已经了解被告与罗赖村20队的合作建房关系、模式及土地用途，原告是自愿出资合作建房，本合同是在双方当事人完全自愿的基础上签订的，合同合法有效，双方应按合同履行各自义务。2、原告未按约定支付合作建房款项违约在先，按合同约定，若解除合同被告应扣除原告已付款项的30%后再将剩余的款项退还原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《合作建房合同》（房号：3-Ｂ-2007），合同第一条约定：1、南宁市西乡塘区心圩街道罗赖村20队负责提供国家按农村集体建设用地批准拨用方式取得的第三产业用地，由甲方筹集合作建房，罗赖村20队不承担土地使用、项目报批及合作建房的所有费用。2、乙方签订本合同时已充分了解、知悉甲方与罗赖村20队的合作建房关系、模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定交付合作建房款，并按本合同约定房屋在约定年限内的使用权。第二条约定，罗赖村20队提供合作建房的土地基本情况与合作事项：因南宁市高新区城市建设改造和征地拆迁，本项目的土地权属业主方南宁市西乡塘区心圩街道罗赖村民委员会20队以政府划拨的方式取得了以下地块第三产业商服用地的开发权，地块概况如下：该地块土地面积为5867平方米，不动产权证号为：桂（2020）南宁市不动产权第××号。土类（用途）：其他商服用地，即第三产业用地，经批准，在上述地块上建设房屋，［现定名］明仕华府，项目地址为广西南宁市高新区高新大道南面、创业路东面、创业东一路北面。第三条约定甲乙双方合作建房的房屋为本合同第二条表述项目中3号楼Ｂ单元2007号房，建筑面积71.17平方米。第四条约定乙方对其出资合作建房之房屋自交付之日起享有使用权，使用期限为70年，从2020年1月1日至2090年1月1日。第五条约定该房屋合作建房包干单位成本为3964.18元／平方米，总金额为282131元。第七条约定乙方选择银行分期付款方式支付合作建房款，乙方于本合同签订之时交纳总款的30%计84639元，于房屋建造至正负零时与银行签订相关付款协议，并缴纳总额的30%计 3 85492元，剩余40%的款项乙方与银行签订相关付款协议。第九条约定在乙方按期支付合作建房款的情况下，甲方在2022年5月1日前完成合作建房并达到交付使用条件。第十五条第5款约定，在合同约定交房日期后满五年（含五年）至第六年内（即满五年之日后365天内），在国家或地方法律法规与政策允许办理的情况下，甲方将协助乙方到相关部门申请办理分户产权证，在办理过程中产生的任何费用由乙方承担。如合同约定交房日期后满五年（含五年），国家或地方法律法规与政策无法办理分户产权证的，乙方如申请退还房款，原房内不可拆除的装修乙方不得随意损坏，固定装修部分甲方不作任何补偿，按乙方实际交纳房款在三个月内退还到乙方指定的本人银行账户中。超过第六年，甲方不再办理退还房款手续。合同还就其他事项进行约定。 2020年6月23日，被告向原告出具《收据》一份，确认收到原告交来明仕华府3-B-2007号房首付款84639元。 另查明，被告系具备房地产开发与经营资质的有限责任公司。 被告自述房屋所占用土地为南宁市西乡塘区心圩街道罗赖村20队的集体土地，土地用途为其他商服用地。截止法庭辩论结束，未见被告提交本案项目所依附的土地通过行政审批转为国有建设用地的的审批手续、建筑工程施工许可证等相关证照。 原告张渠并非罗赖村的村民。 本院认为：关于合同性质。原、被告签订《合作建房合同》，以合作建房之名，约定原告提供建房资金而无须承担风险，获得房屋使用权70年。综合涉案房屋的交付日期、交付标准、计价方式、使用期限、办理分户产权证书等条款，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，《合作建房合同》应认定为房屋买卖合同。被告以合作建房之名规避法律法规，本院不予支持。 关于合同效力。《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款规定“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”根据本案查明的事实，涉案房屋所占用的土地为南宁市西乡塘区心圩街道罗赖村20队的集体土地，土地用途为其他商服用地，因此，被告只能在该土地上建设商业、餐饮业等经营性服务业建筑与相应附属设施。被告作为专业的房地产开发、经 4 营公司，在未经相关部门批准变更土地用途、未取得涉案房屋销售许可证明的情况下，将涉案土地上建造的房屋作为商品房向社会大众出售，违反了土地规划用途。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损失国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原、被告签订的《合作建房合同》因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告收取的购房款84639元应返还给原告。被告长期占用原告资金导致原告资金占用损失，被告应当向原告赔偿。现原告主张以84639元为基数、自2020年6月23日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用费并无不当，本院予以支持，但中国人民银行自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率，故本案计算资金占用费的标准应为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。因此，本案资金占用费计算方式为：以84639元为基数，自2020年6月23日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第四条第四款之规定，判决如下： 一、原告张渠与被告广西南宁市领凯房地产开发有限公司于2020年6月8日签订的《合作建房合同》（房号：3-B-2007）无效； 二、被告广西南宁市领凯房地产开发有限公司向原告张渠返还购房款84639元； 三、被告广西南宁市领凯房地产开发有限公司向原告张渠支付资金占用费（计算方式：以84639元为基数，自2020年6月23日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率 5 计算）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2759元（原告张渠已预交），由被告广西南宁市领凯房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在收到交纳上诉费通知书之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  韦月玲 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  文艺霖 6