四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初6108号 原告：四川傲曦投资有限公司，住所地成都市新都工业**新石路。 法定代表人：陈敏，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：方志国，男。 委托诉讼代理人：曾许锋，男。 被告：恒天九五重工有限公司，住所地长沙经济技术开发区漓湘东路**。 法定代表人：唐蕾，董事长。 委托诉讼代理人：何德才，男。 原告四川傲曦投资有限公司（以下简称傲曦公司）与被告恒天九五重工有限公司（以下简称恒天九五公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告傲曦公司的委托诉讼代理人方志国、曾许锋，被告恒天九五公司的委托诉讼代理人何德才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 傲曦公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除傲曦公司与恒天九五公司签订的《物业租赁协议》《场地使用协议》，恒天九五公司向傲曦公司腾退物业，恒天九五公司交纳的10000元不予退还；2.判令恒天九五公司向傲曦公司支付欠缴的租金51214.68元、滞纳金2355.88元（以51214.68元为基数，按每日1‰从2020年5月25日计算至付清日止，暂计至2020年7月10日），并支付违约金61457.62元（51214.68元×6×20%）；3.判令恒天九五公司向傲曦公司支付欠缴的场地使用费22800元及物业费4560元，并赔偿空置费损失11400元（3个月场地使用费）。事实和理由：2018年11月12日，傲曦公司与恒天九五公司就恒天九五公司承租傲曦公司位于成都市新都区君跃路8号【晨明·汽车总部港】3号地16-1号物业之事宜签订了《物业租赁协议》，约定租赁期限为36个月，自2018年12月25日起至2021年12月24日止，租金单价为每月18元/m2,每半年支付租金一次，下次支付租金时间为上次交纳租金所属期届满时提前30日支付下期应交租金。2019年9月9日，傲曦公司与恒天九五公司又签订了一份《场地使用协议》，约定傲曦公司将其位于成都市新都区君跃路8号【晨明·汽车总部港】3号地3-A2的室外场地出借给恒天九五公司使用，期限为12个月，自2019年10月1日起至2020年9月30日止，使用费单价为每月10元/m2，支付方式与租金相同。傲曦公司按约向恒天九五公司交付了物业及场地。恒天九五公司在2020年2月21日致函傲曦公司，要求在2020年3月31日提前解除《场地使用协议》，傲曦公司于2020年3月14日回函要求继续履约，恒天九五公司从2020年2月29日起欠缴场地使用费至今。2020年5月21日，恒天九五公司又致函傲曦伺，要求在2020年6月24日提前解除《物业租赁协议》，从2020年5月25日起欠缴租金，并于2020年6月底单方离场，已严重违约。傲曦公司认为，恒天九五公司的违约行为已严重损害了傲曦公司的合法权益，鉴于此，傲曦公司为维护自身合法权益，依法向法院提起诉讼。 恒天九五公司辩称，一、关于傲曦公司主张的解除合同。傲曦公司与恒天九五公司签订的两份合同，恒天九五公司已于2020年5月21日正式通知傲曦公司解除了《物业租赁协议》，该合同已解除，《场地使用协议》也于2020年5月21日解除，无需再经法院判决解除。二、傲曦公司主张的租金51214.68元系2020年6月25日至2020年12月24日的租金，因恒天九五公司已于2020年5月21日通知傲曦公司正式解除租赁合同，且恒天九五公司于2020年6月24日正式离场并归还租赁物业，自2020年6月24日起，恒天九五公司并未实际租赁该物业，不存在租赁的事实，若傲曦公司仍要求恒天九五公司支付该日期之后的租金，明显没有事实依据，对恒天九五公司不公平。三、关于傲曦公司主张的不退还保证金，又要求恒天九五公司支付违约金，没有法律依据。2020年初因受疫情影响，恒天九五公司解除合同的行为是适用情势变更原则，即不可抗力，不应视为恒天九五公司违约。即使傲曦公司主张恒天九五公司违约，根据《中华人民共和国合同法》规定，定金条款与违约金条款只能选择适用，既然傲曦公司已主张扣除恒天九五公司保证金不予退还，就不能再主张恒天九五公司支付高额的违约金，且恒天九五公司解除合同的行为并未给傲曦公司造成直接经济损失，不影响傲曦公司继续出租该物业，傲曦公司重复计算高额违约金及滞纳金的行为明显不合理。四、关于傲曦公司主张的场地使用费、物业及场地空置费损失没有依据，恒天九五公司于2020年3月已单方解除《场地使用协议》，后续也未使用该场地，不应承担上述费用。 本院经审理认定事实如下：2018年11月12日，傲曦公司与恒天九五公司签订了《物业租赁协议》，约定傲曦公司将其投资建设的位于成都市新都区君跃路8号【晨明·汽车总部港】3号地16-1号物业，建筑面积474.21m2租赁给恒天九五公司使用。恒天九五公司租赁该物业用途为：从事工程机械展销及商务办公。租赁期限为36个月，自2018年12月25日起至2021年12月24日止，租金单价为每月18元/m2,租金每半年支付一次，下次支付租金时间为上次交纳租金所属期届满时提前30日支付下期应交租金。具体各期应交租金时间、单价、金额为：2018年12月25日-2019年6月24日，月租金标准18元/m2，实交租金51214.68元，签订合同当日支付；2019年6月25日-2019年12月24日，月租金标准18元/m2，实交租金51214.68元，2019年5月25日前支付；2019年12月25日-2020年6月24日，月租金标准18元/m2，实交租金51214.68元，2019年11月25日前支付；2020年6月25日-2020年12月24日，月租金标准18元/m2，实交租金51214.68元，2020年5月25日前支付；2020年12月25日-2021年6月24日，月租金标准18元/m2，实交租金51214.68元，2020年11月25日前支付；2021年6月25日-2021年12月24日，月租金标准18元/m2，实交租金51214.68元，2021年5月25日前支付。傲曦公司应在2018年12月25日前将出租物业交付恒天九五公司使用，自物业交付之日起，因该物业产生的管理服务等费用及使用责任等由恒天九五公司承担。协议第十条租赁协议的终止约定：“1、甲、乙双方经协商一致的，可终止本协议。2、若战争、自然灾害等不可抗力之因素或政府行为、执行国家政策、法律法规等免责事由，造成本协议不能履行时，甲、乙双方可终止本协议，互不承担违约责任或赔偿责任。协议终止且乙方结清使用期间的相关服务费及其他费用（包括但不限于水费、电费、垃圾处理费等），并按约退还物业后一个月内，甲方将乙方未使用期间的租金及保证金无息退还乙方。本协议签订后，乙方出现下列情形之一，甲方有权解除本协议，并不予退还乙方已支付的租金及租赁保证金，若给甲方造成损害的，乙方应承担全部赔偿责任。”第十一条违约责任第二款约定：“若甲方依据本协议第十条第3款之约定解除协议的，或者乙方在租赁期内擅自解除或终止本协议的，甲方不予退还乙方所缴纳的租赁物业履约保证金。乙方除应承担本条第3款之赔偿责任外，还应向甲方补足本协议经约定优惠期已享受到的优惠租金，优惠期的租金标准按当年度约定的租金标准计取，同时应向甲方承担本协议租金总额20%的违约金。”协议签订后，傲曦公司按约在2018年12月25日前将物业交付恒天九五公司使用。恒天九五公司按约支付了至2020年6月24日止的租金，并支付了10000元租赁履约保证金。 2019年9月9日，傲曦公司与恒天九五公司又签订了一份《场地使用协议》，约定傲曦公司将其位于成都市新都区君跃路8号【晨明·汽车总部港】3号地3-A2室外场地，面积约380m2出借给恒天九五公司使用。恒天九五公司借用场地用途为：工程机械展销及相关服务。使用期限为12个月，自2019年10月1日起至2020年9月30日止，使用费单价为每月10元/m2，2019年10月1日-2020年3月31日使用费22800元，签订合同当日支付；2020年4月1日-2020年9月30日使用费22800元，于2020年3月1日前支付。恒天九五公司在协议签订后当日内向傲曦公司支付2019年10月1日至2020年3月31日场地物业服务费4560元；2020年4月1日-2020年9月30日物业费4560元，在2020年3月1日前支付。傲曦公司应在2019年10月1日前将场地按现状交付恒天九五公司使用。《场地使用协议》签订后，傲曦公司按约在2019年10月1日前将场地交付恒天九五公司使用。恒天九五公司按约支付了至2020年3月31日的场地使用费。 上述协议履行中，2020年2月21日，恒天九五公司向傲曦公司发出一份《告知函》，函告傲曦公司因恒天九五公司经营管理规划原因需提前至2020年3月31日解除《场地使用协议》。傲曦公司收到函件后，于2020年3月14日回函称不同意恒天九五公司单方提前解除《场地使用协议》，该协议将于2020年9月30日到期，临到期时长仅约6个月，如若恒天九五公司在此时提前退租，将给傲曦公司造成场地空置损失，故恒天九五公司应按照合同约定继续履约。2020年5月21日，恒天九五公司又向傲曦公司发出一份《解除合同通知函》，通知傲曦公司《物业租赁协议》于2021年12月24日到期，因疫情影响经营困难需提前至2020年6月24日解除合同。希望傲曦公司予以理解并支持。恒天九五公司发出《解除合同通知函》后于2020年6月24日撤离了所租赁的案涉物业。 对于当事人没有争议的上述事实，本院予以确认，并有当事人的当庭陈述及提交的《物业租赁协议》《场地使用协议》《物业交付确认书》《告知函》《关于恒天九五〈告知函〉的回复函》《解除合同通知函》等证据在卷佐证。 本院认为，傲曦公司与恒天九五公司签订的《物业租赁协议》《场地使用协议》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人均具有法律约束力。本案中，当事人对于物业的交付和租金、使用费的支付情况，以及恒天九五公司已撤离案涉物业的事实均无争议，当事人争议的焦点：一、恒天九五公司是否享有解除权，上述协议是否已于2020年5月21日解除；二、违约责任的认定问题。针对焦点，本院分析认定如下： 关于焦点一，傲曦公司现主张解除《物业租赁协议》和《场地使用协议》，恒天九五公司抗辩认为因疫情影响原因，该公司适用情势变更原则，已于2020年5月21日正式通知傲曦公司解除《物业租赁协议》，故《物业租赁协议》和《场地使用协议》已于2020年5月21日解除。本院认为，合同履行过程中，在傲曦公司并未有任何违约行为的情况下，恒天九五公司要求解除合同，其要求解除合同的法律依据是《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项的规定：“因不可抗力致使不能实现合同目的”。本院认为，恒天九五公司提出解除合同的时间是在2020年5月21日，而2020年3月26日《成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部通告（第8号）》文件明确规定，全面恢复城镇居住小区、农民集中居住区、农村散居院落等居住区域常态化管理，全面恢复商超、餐饮、旅游、住宿、文体娱乐、会展等服务业正常经营活动，且对人员流动放宽了限制，故从2020年3月26日开始，已恢复了正常的生产经营，新冠肺炎疫情造成的影响是短暂有限的。因双方当事人所签订的《物业租赁协议》是三年长期租赁期限，非短期租赁合同，在疫情结束后，合同的履行期限还有一年多的时间，可以继续履行合同，新冠肺炎疫情虽系不可抗力，但并不必然导致合同目的不能实现。故恒天九五公司以适用情势变更原则主张解除合同，不符合相关法律规定。因此，恒天九五公司不享有合同解除权，其于2020年5月21日发出的《解除合同通知函》对傲曦公司不发生效力。因本案中，恒天九五公司在未征得傲曦公司同意解除合同的情况下，作出了撤离承租物业的行为，以该行为表明不愿继续履行合同，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”之规定，傲曦公司现主张解除与恒天九五公司签订的《物业租赁协议》《场地使用协议》，本院予以支持。关于傲曦公司要求恒天九五公司腾退物业的诉讼请求，因恒天九五公司实际已于2020年6月24日撤离了案涉物业，故傲曦公司的此项诉讼请求，本院不予支持。 关于焦点二，违约损失的认定问题。傲曦公司认为恒天九五公司提前解除案涉协议，并单方撤场，已严重违约，故要求恒天九五公司支付欠缴的租金、场地使用费、物业费，并支付滞纳金、违约金和赔偿其空置损失费。一是关于傲曦公司主张的租金和场地使用费问题。审理查明，恒天九五公司已支付租金至2020年6月24日，恒天九五公司于2020年6月24日撤离案涉物业，未再占有使用物业，故傲曦公司关于2020年6月24日之后租金的主张，不具有事实依据，本院不予支持。关于场地使用费，恒天九五公司支付至2020年3月31日，其虽称在2020年2月21日向傲曦公司发出《告知函》，要求提前至2020年3月31日解除《场地使用协议》后未再使用案涉场地，但其要求提前解除《场地使用协议》，傲曦公司并未同意，且恒天九五公司实际于2020年6月24日才撤场，故恒天九五公司应支付从2020年4月1日起至2020年6月24日期间的场地使用费，即10640元（3800元×2个月＋3800元÷30天×24天）。关于傲曦公司主张的《场地使用协议》约定的物业服务费，因傲曦公司未有证据证明恒天九五公司尚欠付物业服务费，故对傲曦公司主张的物业服务费4560元，本院不予支持。二是关于傲曦公司主张的滞纳金、违约金和空置费损失。因前述已认定恒天九五公司不应支付2020年6月24日之后的租金，故傲曦公司以恒天九五公司存在逾期支付租金的违约行为，要求其支付滞纳金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。关于傲曦公司主张不退还恒天九五公司所交纳的保证金10000元和要求恒天九五公司支付违约金561457.62元、空置费损失11400元的诉讼请求。对于傲曦公司的上述主张，恒天九五公司提出异议认为，既然傲曦公司已主张扣除恒天九五公司保证金不予退还，就不能再主张恒天九五公司支付高额的违约金，且恒天九五公司解除合同的行为并未给傲曦公司造成直接经济损失，不影响傲曦公司继续出租该物业，傲曦公司重复计算高额违约金及滞纳金的行为明显不合理。因本案中，恒天九五公司单方提前解除合同的行为已构成违约，其应当承担相应的违约责任。当事人签订的《物业租赁协议》中关于恒天九五公司应承担的违约责任是傲曦公司不予退还恒天九五公司所缴纳的租赁物业履约保证金，以及恒天九五公司向傲曦公司承担协议租金总额20%的违约金，即傲曦公司主张的61457.62元违约金。《场地使用协议》关于恒天九五公司提前解约应承担的违约责任未作明确具体的约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本院认为，恒天九五公司提前解约，将导致傲曦公司作为出租人本该享有的合同履行期限内出租收益的丧失，和造成的房屋空置的租金损失，以及重新招租产生的费用，恒天九五公司应对傲曦公司的上述损失予以赔偿。故本院根据公平原则和诚实信用原则，认定按《物业租赁协议》《场地使用协议》约定的租金和场地使用费的总额的10%计算违约金35289元〔（51214.68元×6＋22800元×2）×10%〕，再扣除恒天九五公司已缴纳的10000元保证金后，恒天九五公司向傲曦公司支付违约金25289元，以弥补傲曦公司的损失。 综上所述，傲曦公司要求解除《物业租赁协议》及《场地使用协议》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；傲曦公司要求恒天九五公司支付租金、场地使用费、滞纳金、违约金、物业费、空置费损失的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十四条第一款和第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、解除四川傲曦投资有限公司与恒天九五重工有限公司签订的《物业租赁协议》《场地使用协议》； 二、恒天九五重工有限公司在本判决发生法律效力之日起7日内给付四川傲曦投资有限公司场地使用费10640元及违约金25289元，合计36929元； 三、驳回四川傲曦投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1173元（已因适用简易程序减半收取），由四川傲曦投资有限公司负担636元，恒天九五重工有限公司负担537元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  严振波 二〇二〇年十一月十八日 书记员  侯 毅