山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5167号上诉人（原审原告）：王某，住太原市。上诉人（原审原告）：戴某，住太原市。被上诉人（原审被告）：太原化学工业集团房地产开发有限公司。法定代表人：闫某，执行董事。委托诉讼代理人：朱某，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，山西华炬律师事务所实习律师。上诉人王某、戴某与被上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初1545号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人王某、戴某，被上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朱某、张某到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人王某、戴某上诉请求：1、一审判决故意歪曲重要事实，被上诉人主观恶意隐瞒经济适用房的真相向上诉人出售所谓“商品房”，一审罔顾事实，歪曲事实，没有证据，滥用法律，请求二审法院撤销（2020）晋0109民初1545号一审判决，依法改判，支持上诉人一审起诉状的所有诉讼请求;2、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。被上诉人作为澳林滨河花园B区（紫竹园）经济适用房出售方没有尽到合理合法告知义务，隐瞒该项目是经济适用房的事实，以商品房进行虚假宣传。被上诉人对销售行为的违法性、不办理商品房预售许可证即预售商品房行为的违法性是应当明知的。被上诉人侵犯了上诉人的合法权益。一审认定澳林滨河花园B区（紫竹园）经济适用房项目是商品房，双方属于自愿平等的正常商品房买卖合同行为是事实认定错误。一审判决中“庭审中二原告对被告交付的现有房屋表示接受”是一审的认定错误。在庭审时上诉人没有表示接受，只表明是迫于被上诉人的违法行为，担心被上诉人一房二卖，才被迫接受，暂不付尾款，也是想保留维护自身利益的法律权力。一审判决中“本案被告始终未取得商品房预售许可证，原、被告以其他形式订立的商品房买卖合同属无效合同”是一审适用法律错误，2009年上诉人与被上诉人以其他形式订立的经济适用住房买卖合同以来，上诉人与被上诉人已履行完合同主要义务，2013年被上诉人按经济适用住房已交房，上诉人也收房入住2年，双方已基本全部履行完合同，只等办理经济适用住房产权证了。在上诉人与被上诉人都没有请求合同无效，没有达成商品房买卖合同意愿的情况下，一审认定经济适用住房买卖合同就是商品房买卖合同，然后以商品房没有办理商品房预售许可证为由，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条确认经济适用房买卖合同无效是错误的。按照建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第六条规定，在商品房未建好之前出售才需要办理《商品房预售许可证》，现房的销售是不需要再补办《商品房预售许可证》。太原市行政审批服务管理局规定，经济适用住房变性为商品房，已是现房的不需要办理商品房预售许可证，只需要办理商品房现售许可证。被上诉人未通知业主就把澳林滨河花园B区归入紫竹园经济适用住房，在不进行竣工验收的情况下，强行以紫竹园经适房非法交房，上诉人拒收并经过维权，山西省信访局协调：1.要求退房的如何退2.按经适房办的如何退差价3.如不能退钱（差价），是否可以多给套房另在维权时业主也要求被上诉人将经济适用房变性为商品房。上诉人选择接受经济适用房，要求被上诉人退经济适用住房与商品房之间的差价，上诉人所购房屋楼层高度是33层，但被上诉人销售时隐瞒了第33层，对外宣传销售是32层，所以上诉人要求被上诉人退还第32层与第31层的楼层差价。从2013年开始到起诉前被上诉人一直不予退还差价，至此上诉人与被上诉人之间根本没有就商品房买卖合同有过任何的讨论，更没有达成什么商品房买卖合同。2018年3月，在上级的干预下，被上诉人主动提出让上诉人先入住，暂不交尾款，在办理产权证（经济适用住房产权证）时将尾款交清，但同时逼迫上诉人在申请和付款说明上签字，否则不给房屋钥匙。这两份材料其实就是欠款还款证明，没有任何其他的内容，该材料上没有说是商品房，更没有提出办理商品房大红本，所提的产权证是2014年1月22日在紫竹园住户代表座谈会上被上诉人承诺的办理经济适用住房产权证。这两份材料既没有免除被上诉人的任何违法责任，也没有剥夺上诉人追究被上诉人违法责任维护自身利益的法律权力。上诉人只欠被上诉人20%的尾款是111390元，签了这个材料后上诉人反而多欠被上诉人194817元，如果是上诉人自愿写的不会多交钱。被上诉人在上诉人维权和上级干预下不得不将经济适用房准备变性为商品房。一审涉案房屋目前仍然是经济适用房，还没有变性为商品房。被上诉人提交的《不动产权证书》，以及《建设用地规划许可证》，依然改变不了该项目是经济适用住房项目的事实。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判，支持上诉人一审起诉状的所有诉讼请求。被上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司辩称：一、本案房屋是按照商品房进行宣传、销售，实际形成且按照商品房买卖合同履行的。二、本案商品房买卖合同为无效合同，上诉人作为买受人可以主张无效、赔偿损失，但其在继续履行合同的基础上要求赔偿损失，缺乏法律依据。综上，请二审法院维持判决。王某、戴某向一审法院起诉请求：1.请求判令被告与原告补签书面《商品房买卖合同》；2.请求判令撤销原告抄写的违法的《申请》、《未付款说明》、《付款说明》；3.请求撤销被告造假的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4.请求判令被告因过错，补偿原告损失22万元；5.请求判令被告因逾期交房赔偿原告21万损失；6.请求判令被告承担逾期交房的物业费，并退还原告已交物业费1335.6元；7.请求判令被告在判决书生效后两年内履行完成原告房屋的合法验收工作和办理商品房产权证；8.请求判令被告继续承担合法竣工验收前的逾期交房违约金和物业费；9.请求判令被告退还原告楼层差价64784.64元；10.请求法院判令被告赔偿原告房屋维修费36161元；11.请求判令被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实，2005年，太原化工厂化工农场地块（本案“紫竹院”项目所在地块）经太原市发展和改革委员会、太原市建设管理委员会批准列入经济适用住房投资计划，2007年8月5日取得建设用地规划许可证，2009年4月15日，该项目取得国有建设用地划拨决定书，用途为住宅，2010年7月7日取得建设工程规划许可证，建设项目名称中注明是经济适用房，2011年3月18日取得建设工程施工许可证。上述证件均由太原化学工业集团有限公司办理。2009年5月18日，被告在“太原化工”报刊上刊登太原化学工业集团房地产开发有限公司开发住宅楼销售规定（暂定），其中规定商品房从地上一层开始起价，第二层开始收取层差价，平均层差50元/㎡；化工地区（商品房）定价（本区指董茹桥以北，新晋祠路以西，长风西大街以南及和平南路两侧）职工价3200元/㎡；付款方式中分期付款首付不低于50%，封顶时交30%，交钥匙时交20%。2009年10月22日，原告王某向被告缴纳50%的购房款278475元，用于购买被告开发的××区东户房屋，2010年11月25日，原告王某再次向被告缴纳30%的购房款167085元，被告均向原告王某开具了相应收据及购房单据。双方未签订书面合同。2010年11月1日，被告在“太原化工”报刊上刊登房地产楼市动态，其中有“太化国际城﹒紫竹园项目（商品房）”的定价。被告从未告知二原告该项目性质为经济适用房。2013年12月，被告要求购房人交齐剩余房款及面积差价后收房，原告王某发现自己所购房屋性质为经济适用房，拒绝收房，也未缴纳剩余购房款。2018年4月2日，二原告向被告提出申请，表示：购买的××区房（东户），面积118平方米，首期、中期已缴纳房款445560元，现房地局预测面积是134.91平方米，又增加房屋面积16.91平方米，还差房款188517元和配套费6300元也没缴，为了改善养病环境和家庭实际困难，请领导体恤，先让我入住，到房产证办下来，欠款一并交齐。被告经研究，同意二原告先入住。2018年4月12日，二原告向被告出具了《付款说明》，承诺所有未付款在办理该房产权证时交清。同日，被告向原告交付了案涉房屋及《住宅质量保证书》、《房屋建筑使用说明书》。原告王某验收房屋时，发现房屋内门、窗、地面、顶棚等部位存在质量问题，在入住验房表中做了登记。被告于2018年12月7日取得晋（2018）太原市不动产权第XXXX号《不动产权证书》，权利性质为出让，用途为城镇住宅用地。2019年3月20日，被告取得紫竹苑项目《建设用地规划许可证》（地字第**），用地性质为居住兼容商业。一审法院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。房地产转让，应当签订书面转让合同。法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案原、被告未签订书面买卖合同，但双方对房屋位置、房屋价款、付款方式、付款时间等内容形成一致意见，二原告已向被告支付了大部分购房款，被告也将房屋交付给二原告，双方有订立合同的意愿，并履行了主要义务，本院认定二原告与被告是以其他形式订立的房屋买卖合同。被告将办理了经济适用房手续的“紫竹园”项目（原名“太原化工厂化工农场地块”）按照商品房进行宣传销售，二原告按商品房购买了案涉房屋，后被告办理了紫竹园项目的《不动产权证书》及《建设用地规划许可证》，并表示下一步办理各项建设手续后将按照商品房销售管理办法办理网签合同，原、被告的行为表明双方以其他形式订立的房屋买卖合同为商品房买卖合同。现二原告的诉讼请求系基于双方商品房买卖合同有效的基础上提出，庭审中二原告对被告交付的现有房屋表示接受，要求被告按商品房买卖合同关系赔偿损失。对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案被告始终未取得商品房预售许可证明，原、被告以其他形式订立的商品房买卖合同属无效合同。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故本院对二原告基于双方商品房买卖合同有效的基础上提出的诉讼请求不予支持。对于无效合同的处理，当事人可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第三十六条、第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：驳回原告王某、戴某的诉讼请求。二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为：在本案中，被上诉人太原化学工业集团房地产开发有限公司将办理了经济适用房手续的“紫竹园”项目（原名“太原化工厂化工农场地块”）按照商品房进行宣传销售，上诉人王某、戴某按商品房购买了案涉房屋，后太原化学工业集团房地产开发有限公司办理了紫竹园项目的《不动产权证书》及《建设用地规划许可证》，并表示下一步办理各项建设手续后将按照商品房销售管理办法办理网签合同，一审法院依此认定：双方的行为表明双方已以其他形式订立的房屋买卖合同为商品房买卖合同，该认定并无不妥，本院予以维持。本案涉及的房屋未取得商品房预售许可证明，双方以其他形式订立的商品房买卖合同属无效合同。根据法律规定，合同无效的，取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。而王某、戴某系基于双方商品房买卖合同有效的基础上提起的诉讼，故对其的上诉请求不予支持。王某、戴某主张的各项损失没有向法院提供充分的证据予以证实，本院对其要求赔偿损失的上诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9122元，由上诉人王某、戴某负担。本判决为终审判决。审判长 张 燕审判员 焦跃峰审判员 吕 斌 二O二O年十一月二十七日书记员 田泽珊