黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0622民初3076号原告：贾坤，男，1943年2月18日出生，汉族，退休教师，住黑龙江省大庆市萨尔图区。委托诉讼代理人：杨志，黑龙江杨志律师事务所律师。被告：大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司，住所地黑龙江省肇源县东方红街。法定代表人：李义，职务董事长。被告：于洪生，男，1965年11月12日出生，汉族，个体，住黑龙江省肇源县。原告贾坤与被告大庆市肇源县鑫源城市建设综合开发有限公司（以下简称鑫源公司）、被告于洪生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贾坤的委托诉讼代理人杨志到庭参加诉讼、被告鑫源公司、于洪生经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告贾坤向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即交付回迁的鑫合小区3号楼东起5单元（东门）五楼、六楼551室和561室两处房屋；2.由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2006年12月8日，原告与案外人柳天奇在被告处置换的位于鑫合小区住宅楼115㎡，后于2006年9月2日在该小区买受南侧西数第四门约20.37㎡车库一处。2008年3月28日，被告代理人荆宁林与原告及柳天奇共同协商将原有置换变更为鑫合小区3号楼东起5单元（东门）五楼、六楼551室和561室，面积均为80.94㎡，协议签订后，被告只建设了一层就不建设了。2019年于洪生进入该小区复工建设，现已完工。原告找到被告及于洪生要求按协议回迁和交付房屋，被告于洪生成以前的事概不负责，为此原告提起诉讼，望判如所请。被告鑫源公司缺席，未应诉答辩。被告于洪生缺席，未应诉答辩。庭审过程中，原告贾坤举证如下：证据一、出示商品房买卖协议书、收款收据原件各一份，欲证明原告贾坤于2006年9月2日在被告处购买鑫合小区车库一间，面积是20.37平方米，价格是3万元。二被告缺席，无质证意见。本院认为，因原告出示的该组证据系原件，客观真实，故本院对该组证据的真实性予以确认。证据二、出示案外人荆宁林与柳天奇于2005年5月21日签订的建楼用地占房置换协议书复印件一份、2006年12月8日楼房买卖协议书原件一份，欲证明合同约定用柳天奇用88平方米平房及院落置换新建的面积为115平方米的三层楼房一处。楼房买卖协议书证明柳天奇将鑫源公司置换的115平方米的三楼住宅以11万元的价格出售给原告人。二被告缺席，无质证意见。本院认为，买卖协议书系原件，客观真实，故本院对该证据的真实性予以确认。建楼用地占房置换协议书系复印件，故本院将结合其他证据予以确认。证据三、出示确认楼址协议书两份，欲证明一份是2008年3月28日协议书可证明：柳天奇将置换的楼房出卖给甲方后，共同找到荆宁林，要求对楼址进行变更和确认，将原来115平米的三层楼房和113门面积为20.37平方米的车库置换成两处面积为78平方米的住宅楼，位置在从××东××单元××楼、××楼，约定交付时间为2008年10月10日。2009年6月6日，因第一份协议书约定于2008年10月10日交房，在被告未能按约定时间交付楼房情况下，原告委托其儿子贾永平找到开发商荆宁林要求交付楼房及给予迟延交付补偿，对此二人又达成了新的协议，将置换面积由原每套78平方米变更为80.94平方米，由原来的2楼、3楼变更为鑫合3号楼东西5单元5楼、6楼东门，即551室和561室。二被告缺席，无质证意见。本院认为，因原告出示的该组证据系原件，客观真实，故本院对该组证据的真实性予以确认。证据四、出示授权委托书复印件一份、（2015）源民初第705号民事判决书一份，欲证明荆宁林是被告公司的代理人，全权处理鑫合小区开发出售等全部细节。二被告缺席，无质证意见。本院认为，因授权委托书系复印件，故本院将结合其他证据予以确认。该民事判决书发生法律效力的裁判文书，故本案对该证据的真实性予以确认。证据五、出示证人刘某证言，欲证明证人丈夫柳天奇将自家的平房卖给原告贾坤，房屋价款11万元，当时已收到购房款。现因证人丈夫柳天奇生病瘫痪在家，不能出庭，让证人转述。原告质证称，证人证言属实。二被告缺席，无质证意见。本院认为，刘某与柳天奇系夫妻关系，根据楼房买卖协议及证人证言能够证实案外人柳天奇用自家平房置换的鑫合小区住宅楼出售给原告贾坤，并收到购房款11万元，故本院对证人证言予以采信。庭审中，本庭出示依职权调取的肇源县不动产登记中心出具的情况说明，鑫合小区只有1-2号楼，无3号楼。关于肇源县不动产登记中心出具的说明，虽1-2号楼已经完工，登记可以查询，但3楼盘确实存在，是否登记原告不清楚。二被告缺席，无质证意见。本院认为，因原告对该证据证明问题有异议，故本院将结合其他证据予以确认。根据当事人在庭审中的陈述及提供的证据，本院经审理认定事实如下：2006年9月2日，被告鑫源公司（出卖方）与原告贾坤签订《商品房买卖协议》，买房方同意购买出卖方新建的鑫合小区商品房，并就有关该具体事宜达成如下协议：一、买房方所购商品房的基本情况：买房方同意购买出卖方新建位于北环路、中医院××小区商品房××＃××楼第113门仓库（南侧西数第四门），建筑面积20.37平方米。二、计算与价款：双方约定按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米1500元，总金额为人民币30000元。三、付款方式及期限，一次性付款30000元，付款金额以出卖方收据为准。该协议书尾部盖有出卖人鑫源公司公章、经手人荆宁林、贾坤签字。当日，原告向被告交付购楼款30000元，有收据为证。2005年5月21日，案外人荆宁林（甲方）与柳天奇（乙方）签订《建楼用地占房置换协议书》，该协议约定乙方动迁房按产权证书登记面积88平方米房屋及院落全部置换甲方新建楼第三层住宅115平方米，置换楼房基本上按乙方原宅基地位置回迁，并约定新建楼于2006年9月30日前交付使用。该协议书尾部有荆宁林、柳天奇签字。2006年12月8日，柳天奇（甲方）与原告贾坤（乙方）签订《楼房买卖协议》，该协议约定：一、甲方将位于鑫合小区住宅楼出售给乙方（即建楼用地占房置换协议书中新建楼第三层住宅楼），建筑面积115㎡。二、楼房价款11万元。三、自协议签订之日，乙方先给甲方楼房价款5万元，尾款于2007年末一次性付清，柳天奇、贾坤在该协议上签字。2008年3月28日，荆宁林（甲方）与柳天奇、贾坤（乙方）共同签署《确认楼址协议书》，该协议就楼址一事达成协议：荆宁林置换给乙方的两栋住宅楼为：位于肇××县中医院南侧××小区××向东××单元××、××（该楼下××楼为贾坤所购买的车库），面积均为78平方米。上述楼房的交付时间为2008年10月10日。因第一份确认楼址协议书约定于2008年10月10日交房，但被告未能按约定时间交付楼房。2009年6月6日，原告贾坤（乙方）委托其儿子贾永平找到荆宁林（甲方）要求交付楼房并给予迟延交付补偿，对此二人又达成了新的确认楼址协议书：1、双方约定荆宁林置换给贾坤的两套住宅楼为鑫合3号楼东西5单元5楼、6楼东门，即551室和561室，面积均为80.94平方米，原楼址协议作废。2、原贾坤购买的车库退款处理作为补交甲方新楼差额款。3、上述楼房交付时间按甲方实际交楼时间为准，不做约定。本院认为，我国物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据法律规定，公民、法人可以通过代理人实施法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，根据原告提供的授权委托书及发生法律效力的（2015）源民初字第705号民事判决书本院认为部分可知，荆宁林系鑫源公司法定代表人李义授权的委托代理人，授权其以鑫源公司的名义参加鑫合综合楼工程的管理及房屋出售活动，代理人在房屋建设中所签署的一切文件和处理与之有关的一切事物，荆宁林是鑫源公司的经办人。荆宁林在鑫合小区建设鑫合综合楼的过程中与本案原告及案外人所签订的《商品房买卖协议书》、《建楼用地占房置换协议书》、《确认楼址协议书》及重新签订的《确认楼址协议书》，上述协议系原告、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同。虽荆宁林系合同向对人，但荆宁林系受鑫源公司的委托，其行为所产生的后果应由委托人鑫源公司承担。上述协议签订后，被告鑫源公司未按照约定交付房屋，其行为构成违约，应承担违约责任。又因案涉房屋正在建设过程中、尚未竣工，暂不具备交付条件，原告要求被告鑫源公司立即交付鑫合小区3号楼东起5单元551、561室房屋的诉讼请求，现无法实现，故本院不予支持。关于被告于洪生是否承担给付责任的问题，虽原告诉称鑫合小区前期是荆宁林开发建设，工程未完工，后由被告于洪生在该楼盘上从事建设行为，该建设用地是原告买受的置换用地，被告于洪生有义务履行鑫源公司与原告签订的协议，但根据合同相对性原则，原告只能向合同相对方主张权利，而不能向合同以外的第三人主张，故原告要求被告于洪生交付鑫合小区3号楼东起5单元551、561室房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条的规定，判决如下：驳回原告贾坤的诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取计1650元，由原告贾坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  李佳音二〇二〇年十一月十八日书记员  刘 函附：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。