北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初6074号原告（反诉被告）：杨天晓，女，1990年2月4日出生，满族，北京艺点天慧文化传媒有限公司法定代表人，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：北京幼狮科技有限公司，住所地北京市朝阳区永安东里**院**楼****。法定代表人：肖艳华，经理。委托诉讼代理人：陈伟，北京市中卫律师事务所律师。原告杨天晓与被告北京幼狮科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用普通程序独任制审理，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨天晓向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的房屋租赁合同关系；2.要求被告返还保证金60434元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2018年3月24日与被告签订《北京市房屋租赁合同》，由原告承租北京市东城区新成文化大厦A座×××室房屋用于舞蹈健身经营使用。2020年春节期间，由于新冠肺炎疫情，北京市于2020年1月24日启动突发事件公共卫生一级相应机制。原计划于2020年2月3日开业，但因上述原因无法正常开业。鉴于原告无法进行经营，致使原告没有收入。原告曾向被告提出能否减免租金，但被告始终未给答复。2020年3月16日，被告告知原告没有减免租金政策，要求原告按照合同约定交纳租金。现起诉至法院，诉如所请。被告北京幼狮科技有限公司辩称，原、被告签订《北京市房屋租赁合同》的情况属实。反诉请求：1.判令原、被告双方之间的房屋租赁合同关系于2020年3月23日解除；2.判令原告支付2020年3月26日至2020年4月23日的房屋占用费28710元（按照990元/日计算）；3.判令原告支付未提前通知退租的租金补偿60434元；4.判令原告支付2020年4月3日至实际将其工商注册迁出之日止的房屋租金（按31727元/月计算）；5.判令原告支付10天免租期租金9900元（按照990元/日计算）；6.由原告承担反诉费用。原告针对被告的反诉辩称，原告不存在违约情形，不同意被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：原（乙方）、被告（甲方）签订的《北京市房屋租赁合同》约定，房屋坐落于北京市东城区崇文门外大街×××，承租区域建筑面积157.69平方米。租赁用途为办公。甲方承诺在租赁合同期限内给予乙方30天的免租期。自2018年3月26日至2018年4月4日止。免租期内乙方不支付租金，以便于乙方进行装饰装修及办理入住手续等事宜。免租期内物业管理费、供暖费由甲方承担。自2020年3月26日至2020年4月4日止，免租期内乙方不支付租金，以便于乙方进行装饰装修及办理入住手续等事宜，免租期内物业管理费、供暖费由甲方承担。自2021年3月26日至2021年4月4日止，免租期乙方不支付租金，以便于乙方进行装饰装修及办理入住手续等事宜，免租期内物业管理费、供暖费由甲方承担。本合同房屋租赁期限为4年1月17日，自2018年3月26日至2022年5月12日止。乙方按照下列标准支付租金：2018年3月26日至2019年3月25日，租金为30217元/月，2019年3月26日至2020年3月25日，租金为30217元/月，2020年3月26日至2021年3月25日，租金为31727元/月，2021年3月16日至2022年5月12日，租金为31727元/月。租金支付方式为2018年3月26日至2022年5月12日，押二付三。房租押金60434元。押金是乙方向甲方交付的合法履约的保证金，如乙方在租赁期限届满之前违反本合同约定，押金作为违约金不予退还。租赁期满，乙方结清应承担的费用，并将工商注册地迁离此房后3个工作日内由甲方退还乙方剩余押金。首期租金90651元，支付时间为2018年3月26日前，租金每3个月支付一次，于付款月起租日15日前支付下一次租金，即第二期租金的支付时间为2018年6月10日前，第三期租金的支付时间为2018年9月10日前，合同期每期租金以此类推。甲方承担在租赁期的物业管理费、供暖费。在合同中第八条还约定，经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，交付的房屋存在重大安全问题，导致乙方无法正常使用达15个工作日，房屋主体固定设施严重损坏，致使乙方无法正常使用，甲方不具备出租此房权利。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并立即收回房屋，不按照约定支付租金达3日，将房屋转租、分租、转借给第三方。从事违法活动或危害公共安全，妨碍他人正常工作生活。擅自拆除或破坏房屋建筑主体结构或因乙方装修造成房屋重大安全隐患，乙方提前终止合同。甲方有第八条第（三）款约定的情形之一的，应按2个月租金为标准向甲方支付违约金。乙方有第八条第（四）款约定的情形之一的，应按2个月租金为标准向乙方支付违约金。租赁期内，甲方收回房屋自用或乙方提前退组应提前3个月通知对方，如未提前通知对方，违约方应向守约方支付两个月房租作为未提前通知的租金补偿，同时乙方应配合甲方带领未来租户看房，本条款与违约责任条款第（一）款同时叠加适用等。2020年2月19日，原告以北京艺点天慧文化传媒有限公司的名义向被告送达《免租申请》，申请因新冠肺炎疫情及相关防控措施的发生，申请减免疫情期间房租。2020年3月17日，因原告未按期交钠租金，被告向原告送达《租户违约告知书》，告知原告应于2020年3月17日17点前足额支付租金。否则将采取收回房屋等措施。2020年3月23日，被告向原告送达《收回房屋通知书》，告知原告解除双方签订的租赁合同并收回房屋等。被告与产权方案外人李某就涉诉房屋签署《不动产授权委托书》，被告有权对涉诉房屋对外出租的权利，授权期限2018年3月13日至2022年5月12日。2020年4月24日，原、被告与涉诉房屋产权方签订《退房交接确认单》，该确认单注明“由实际使用人杨天晓交还产权人，房间内物品由产权方和实际使用人协商解决”。2020年5月12日，就涉诉房屋，原告与李某签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定，房屋地址为北京市东城区崇文门外大街11号新成文化大厦505，租赁期为2020年5月17日至2020年12月31日，共计7个月15日。乙方按照下列标准向甲方支付租金，2020年5月17日至2020年6月30日，租金为34500元/1个月15日。2020年7月1日至2020年12月31日，租金为23000/月。本合同采用押一付二的方式。房屋押金23000元，支付时间2020年5月20日前等。本院认为，根据所查明的事实，原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因新冠肺炎疫情发生，原告在与被告协商减免房租未果的情况下，向人民法院起诉要求解除双方之间的租赁合同关系。诉讼中，被告表示因原告未按期交纳租金，存在违约行为，于2020年3月23日通知原告解除双方的租赁合同。鉴于原、被告均同意解除双方之间的租赁合同关系，且涉诉房屋已经原、被告及产权方协商于2020年4月24日由产权方收回房屋。后产权方又与原告另行签订租赁合同。故原、被告均要求解除双方之间的租赁合同关系的诉讼请求，本院不持异议。同时，确定双方解除租赁合同关系的时间为2020年3月23日。应当指出，原告虽然在合同履行期内未按照约定按期支付租金，但新冠肺炎疫情的发生确给原告的经营带来影响，且原告已经向被告提出减免或延期交纳租金的申请，故在此情况下不应认定原告未按期交纳租金的行为存在违约。租赁合同解除后，被告应按照合同约定退还原告交纳的租金保证金60434元。关于被告反诉要求原告支付2020年3月26日至2020年4月23日的房屋使用费，因原、被告及产权方在2020年4月24日办理了租赁房屋的交接，并确定被告在当日交还了涉诉房屋。故在此日期之前，原告应向被告交纳占用期间的房屋使用费，被告反诉主张的28710元，于法有据，本院予以支持。关于被告反诉提出的其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杨天晓与被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司之间就北京市东城区×××号房屋的租赁合同关系于2020年3月23日解除；二、被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告杨天晓（反诉被告）押金60434元；三、原告（反诉被告）杨天晓支付被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司2020年3月26日至2020年4月23日房屋使用费28710元；四、驳回被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1311元，由被告负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费1138元，由原告负担260元，被告负担878元（被告已交纳，原告于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  陈 新二〇二〇年十一月二十七日法官助理  王建文法官助理  杨 闻书 记 员  陈 朝