广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7023号上诉人（原审被告）：深圳市自驾屋旅游酒店管理有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区************。法定代表人：赵某2。委托诉讼代理人：赵某1，该上诉人的父亲。被上诉人（原审原告）：王会琼，女，1977年12月6日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区**********************，公民身份号码513************620。委托诉讼代理人：李剑波，湖南天戈（深圳）律师事务所律师。原审被告：深圳市望美房车露营地有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区************。法定代表人：赵某1。原审被告：赵某1，男，1960年11月5日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区**********-201，公民身份号码360************036。上诉人深圳市自驾屋旅游酒店管理有限公司与被上诉人王会琼及原审被告深圳市望美房车露营地有限公司、赵某1因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院(2019)粤1323民初2078号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人深圳市自驾屋旅游酒店管理有限公司上诉请求：一、判决撤销一审判决，改判为驳回被上诉人全部诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决上诉人支付被上诉人2018年9月1日租金53.17元及逾期支付违约金及利息没有依据。一审判决用推定的方式判决上诉人承担租金，与法律规定的谁主张谁举证的举证责任矛盾，同时一审法院判决利息按照年息24%计算没有任何法律依据，双方也未约定利息按照24%让算，就算按照司法惯例，利息最多也只能按照银行利率计算。二、一审法院判决上诉人支付提前解除合同违约金14355元及律师费3000没有依据。根据双方2018年1月18日签订的《补充协议》第4条约定：如乙方违约甲方可单方解除合同，赔偿甲方违约金15天内一次性支付到合同账号。根据该补充协议，上诉人赔偿被上诉人违约金的条件有两个：1.上诉人违约；2.被上诉人以上诉人违约单方通知解除合同。首先，本案中上诉人并未违约，双方于2018年9月2日在收房收据上记载：因乙方要求提前解除双方于2017年1月23日签订的《************房屋委托经营管理服务合同书》及2018年1月18日签订的《补充协议》，根据该收房收据内容，可以看出系上诉人提出解除，被上诉人同意，且至今被上诉人从未对解除合同提出异议，可见是双方协商一致解除合同，并非上诉人违约解除。其次，自收房收据签署至今，被上诉人并未以上诉人违约为由单方通知上诉人解除合同。上诉人认为，上诉人与被上证人系协商一致解除合同，上诉人并未违约，被上诉人亦未以上诉人违约通知解除合同，本案并不满足违约金支付条件，一审决有误。三、上诉人认为，若一审法院认为上诉人违约，一审法院判决违约金数额也过高。一审法院根据双方签订的《************房屋委托经营管理服务合同书》及《补充协议》约定，判决上诉人承担的14355元违约金，相当于双方履行《屿海B6公寓托管合同书》的12个月的收益（租金），上诉人认为一审判决认定违约金过高，违约金数额是每月履行合同约定收益（租金）的12倍，若法院支持该数额，相当于被上诉人将在12个月内获得双倍的租金收入，这对上诉人极不公平，若二审法院审查认为上诉人违约，请求二审法院相应减少。被上诉人王会琼答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人提起的上诉与其在本案一审中恶意的提起管辖异议，以及管辖异议的不服一审的裁定，再上诉都是为了同一个目的，恶意的拖延诉讼程序，所以请求法庭驳回上诉，维持原审判决。原审原告王会琼向原审法院起诉请求：1.被告一支付房产租金478.50元（2017年4月23日至30日及2018年9月1日共计9天）；2.被告一支付逾期支付第一项房产租金违约金292.20元（以425.33元为基数，自2017年5月1日起按每日1‰暂计至2019年3月17日，其余同样方式计至实际给付日止）；3.被告一支付单方解除合同违约金19140元；4.被告一按银行同期贷款利率支付逾期支付违约金416.30元（以19140元为基数，按年利率4.35%自2018年9月18日起暂计至2019年3月17日，其余同样方式计至实际给付日止）；5.被告一返还软装、家私及营业所需的必需品费用差额4000元，并按银行同期贷款利率承担占用该款项的利息348.00元（以4000元为基数，按年利率4.35%自2017年4月22日起暂计至2019年4月21日，其余同样方式计至实际给付日止）；6.被告一承担因本案原告支付的律师费用3000元；7.被告二对上列六项请求承担担保责任；9.判决两被告承担本案全部诉讼费用。（总计：27675元）在诉讼过程中，原告申请追加赵某1为本案被告，并要求其对上述第一至第六项诉讼请求承担担保责任。原审法院认定事实：被告深圳市自驾屋旅游酒店管理有限公司于2013年3月27日在深圳市市*监督管理局登记成立，法定代表人为赵某2，经营范围：为酒店提供管理服务、经营电子商务、户外旅游设备、野外生存设备、自驾游设备的销售、租赁（不含限制项目）。被告深圳市望美房车露营地有限公司于2015年11月13日在深圳市市*监督管理局登记成立，法定代表人为赵某1，经营范围：户外露营活动的策划、场地维护及修缮、建筑工程、国内贸易、房车销售租赁及修缮。原告王会琼是惠东县********号房的业主。2017年1月23日，原告王会琼（甲方）与被告深圳市自驾屋旅游酒店管理有限公司（乙方）签订一份《************栋房屋委托经营管理服务合同书》。第一条约定：“在本合同有效期内，乙方接受甲方委托，代甲方经营管理位于惠州市惠东县*******（以下简称“本项目”）B6号楼9-10号房（以下简称“房产”）。”第二条约定：“本合同所指经营管理委托服务包括：乙方代甲方管理并经营房产，代办公寓经营所需的一切必需品、代收房产经营收益、代缴物业管理费、水电费等（本合同另有约定除外），并按本合同约定取得相关管理费。”第三条“甲方的权利和义务”约定：“……甲方须承担人民币25000元的软装升级及家私布置、公寓客房营业所需的布草费及所有必需品，并于签订本合同5天内向乙方支付所承担金额的50%，待软装升级、家私布置、房间布草及所有必需品完成到位后再支付剩余50%。甲方委托乙方购买该软装家私及公寓客房必需品，乙方应当确保所购买的家私及所有物品等符合国家相关的质量标准，配备于房产内部，甲方对软装家私费购买的内部所有物品享有所有权。……”第四条“乙方的权利、义务”约定：“乙方的权利、义务4.1委托管理期间，由乙方独立经营，自负盈亏，不得转让第三方，甲方不干涉乙方经营活动……4.5乙方有义务准时交纳甲方当月房产的经营收益，按照本合同第五条约定，定期存入第三条指定的甲方账户。交纳时间为：当月保底收益金及上月结余经营收益累计并在当月15日前汇入甲方指定账户。（如遇法定节假日则顺延至后第一个工作日）……”第五条“经营管理委托服务及经营收益”约定“5.1乙方对甲方房产经营收益进行兜底保障：保证甲方每年最低保底收益3.3%（不含税），即对托管房产所获得的经营收入，乙方按照甲方购房价的2.75‰按月向甲方支付保底收益金；对超出保底部分的经营收益，扣除乙方收取的托管服务费后结余部分，乙方按月结余返还支付给甲方。无论乙方盈利或亏损，乙方须根据约定向甲方支付房产出租保底收益：支付标准以甲方户型及购房合同价为准，甲方户型为C，购房合同总价为580000元……5.4甲方同意免除筹备期（筹备期为三个月，自甲方支付第3.6条约定之软装家私费且将房子交给乙方之日起算）租金，用于公寓家具安装、通风、除尘、去味等实施，筹备期的物业管理费由甲方承担。……”第七条“合同生效及期限”约定“本合同自甲方签字、乙方、担保费签字或盖章（自然人签字、法人或其组织盖章）后生效，到2022年12月31日止。7.1甲方需于2017年1月31日前办理好入伙手续并移交给乙方，乙方即进行房屋家具、电器、饰品等安装和摆放等。7.2除非双方另有书面约定，本合同终止日期为2022年4月30日而不受其他因素影响。”第八条“违约责任”约定：“8.1除本合同约定及法律规定外，任何一方无理由单方解除合同，另一方有权要求对方支付壹拾贰个月固定租金的违约金……8.3乙方逾期向甲方支付房产经营收益，每逾期一日，乙方应按逾期支付金额的千分之一向甲方支付违约金，逾期支付超过30天的，甲方有权单方解除合同，因此造成的损失由乙方承担，乙方需额外支付甲方三个月的保底收益（即购房合同总价的3.3%作为违约金。）”第十条“担保条款”约定：“深圳市望美房车露营地有限公司为本合同甲方房产出租所得收益和甲方支付乙方置办费提供连带责任担保，担保范围包括但不限于主债务违约金律师费、差旅费及维权费等，担保期限在主债务届满之日起两年。如乙方未能如期支付所有费用或因违约造成的赔偿，担保方承担全部清还责任。”原告王会琼在“（公章或手印）”甲方处签名，被告深圳市自驾屋旅游酒店管理有限公司在“乙方公章”处盖章，被告赵某1在乙方“授权代表”处签名，被告深圳市望美房车露营地有限公司在担保方处盖章，落款日期为2017年1月23日。2018年1月18日，原告王会琼（甲方）与被告深圳市自驾屋旅游酒店管理有限公司（乙方）签订一份《补充协议》，约定：“1、甲乙双方于2017年1月23日订立了《************房屋委托经营管理服务合同书》，由于甲方委托乙方经营的公寓（房号910）经营状况不好，经双方协商，甲方同意减免房租，即淡季（11月、12月、1月、2月、3月、4月）房租减半，减半后月房租为人民币797.5元，其他月份不变。乙方非常感谢甲方的理解和支持。2、本补充协议自签约日起生效，月租减免从2018年1月开始。3、本补充协议与原《中航巽寮湾B6栋房屋委托经营管理服务合同书》具有同等法律效力，原合同与补充协议不一致的，以补偿协议为准。4、如乙方违约甲方可单方解除合同，赔偿甲方违约金15天内一次性支付到合同账号。5、如发生纠纷且乙方败诉，应承担律师费用……”。被告赵某1在合同下方“按补充协议条款担保人”处签名。2018年9月2日，原告（甲方）与被告深圳市自驾屋旅游酒店管理有限公司（乙方）在收房收据上签名盖章，该收房收据内容：“因乙方要求提前解除双方于2017年1月23日签订的《************房屋委托经营管理服务合同书》及2018年1月18日签订的《补充协议》，乙方于2018年9月2日将房屋交还甲方，乙方于9月2日将房屋交还给甲方，乙方承诺于9月12日前结清截至到8月31日前的所有相关费用，包括但不限于物业管理费，水电费，网络费等其他费用，合同违约问题甲乙双方另寻途径解决。”另查，原告提交收据两张，用以证明其已向被告深圳市自驾屋旅游酒店管理有限公司支付置办费25000元。上述两张收据均为被告深圳市自驾屋旅游酒店管理有限公司出具，日期分别为2017年1月23日及2017年4月22日，金额均为12500元。再查明，原告主张律师费，向原审法院递交《委托代理合同》、律师费发票，用以证明因本案纠纷产生律师费3000元。又查明，关于原告向被告深圳市自驾屋旅游酒店管理有限公司交付案涉房屋的具体日期，原告未提交证据予以证明。原告还提交案外人与被告深圳市自驾屋旅游酒店管理有限公司就************号房的委托经营管理的《************房屋委托经营管理服务合同书》，但未提交该合同的相关附件。原审法院认为，原告王会琼与被告深圳市自驾屋旅游酒店管理有限公司签订的《************房屋委托经营管理服务合同书》及《补充协议》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，且原、被告具备与该合同相应的民事权利能力和民事行为能力，故该合同合法有效，予以确认。关于原告主张的欠付租金及相关逾期支付违约金问题。原告主张其于2017年4月23日向被告深圳市自驾屋旅游酒店管理有限公司交付案涉房屋并据此主张2017年4月23日至2017年4月30日、2018年9月1日的租金及违约金，应由原告对交付的事实承担举证责任，但原告并未提交，故对2017年4月23日至2017年4月30日的违约金，原审法院不予支持。原告与被告深圳市自驾屋旅游酒店管理有限公司于2018年9月2日解除案涉合同及补充协议，本案被告均未举证2018年9月1日的租金已向原告支付，故原审法院认定2018年9月1日的租金未予支付，被告深圳市自驾屋旅游酒店管理有限公司应向原告支付2018年9月1日的租金53.17元（1595÷30）及违约金。上述违约金，原审法院酌定以53.17元为基数，按照年利率24%从2018年9月13日计算至清偿日止。关于原告主张的解除合同违约金及相关逾期支付违约金问题。收款收据显示，合同的提前解除系被告深圳市自驾屋旅游酒店管理有限公司提出，被告深圳市自驾屋旅游酒店管理有限公司亦未向原审法院说明解除合同的具体原因，根据案涉合同“除本合同约定及法律规定外，任何一方无理由单方解除合同，另一方有权要求对方支付壹拾贰个月固定租金的违约金”的约定，被告深圳市自驾屋旅游酒店管理有限公司应向原告支付十二个月的固定租金作为违约金。鉴于合同的解除在补充协议签订、生效之后，故“十二个月固定租金”的标准应按照补充协议确定，即14355元。至于原告主张对于该违约金再另行给付逾期支付违约金的违约金，理据不足，原审法院不予支持。关于原告要求返还费用差额4000元及利息的问题。虽然原告提交了案外人B6栋3-03号房的《************房屋委托经营管理服务合同书》作为证据，但并未提交该合同所附配备清单，不能证明上述合同所涉房产与本案所涉房产配置相同。即便配备清单所所列家具电器等一致，案外人并非本案的合同相对人，案外人的其他合同不能约束本案案涉合同的合同相对人。原告的上述请求，理据不足，原审法院不予支持。关于律师费的问题，原告主张律师费3000元，符合补充协议“如发生纠纷且乙方败诉，应承担律师费用……”的约定，原审法院予以支持。关于被告深圳市望美房车露营地有限公司、赵某1是否应当承担连带责任的问题。根据《************房屋委托经营管理服务合同书》第十条“深圳市望美房车露营地有限公司为本合同甲方房产出租所得收益和甲方支付乙方置办费提供连带责任担保，担保范围包括但不限于主债务违约金律师费、差旅费及维权费等，担保期限在主债务届满之日起两年。如乙方未能如期支付所有费用或因违约造成的赔偿，担保方承担全部清还责任。”的约定及原告起诉时未过保证期限的情况，被告深圳市望美房车露营地有限公司对被告深圳市自驾屋旅游酒店管理有限公司欠付租金、违约金、律师费等承担连带清偿责任。被告赵某1在《补充协议》上作为按补充协议条款担保人签名，根据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”、第二十一条“……当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任”的规定，被告赵某1的保证方式为连带责任保证，且对于违约金当事人并未约定履行期限，原告王会琼起诉时，被告赵某1未过保证期限，故被告赵某1应对被告深圳市自驾屋旅游酒店管理有限公司违约金的承担连带清偿责任。综上，对当事人提出的诉讼请求，合理部分予以支持，无理部分予以驳回。被告深圳市自驾屋旅游酒店管理有限公司、深圳市望美房车露营地有限公司、赵某1经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告深圳市自驾屋旅游酒店管理有限公司于本判决生效之日起5日内向原告王会琼支付2018年9月1日的租金53.17元及逾期支付违约金（逾期支付违约金以53.17元为基数，按照年利率24%从2018年9月13日计算至清偿日止）；二、被告深圳市自驾屋旅游酒店管理有限公司于本判决生效之日起5日内向原告王会琼支付提前解除合同违约金14355元及律师费3000元；三、被告深圳市望美房车露营地有限公司、赵某1对被告深圳市自驾屋旅游酒店管理有限公司应当承担的租金53.17元及逾期支付违约金、提前解除合同违约金14355元、律师费3000元承担连带清偿责任。四、驳回原告王会琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费492元，由原告王会琼负担182元，由被告深圳市自驾屋旅游酒店管理有限公司、深圳市望美房车露营地有限公司、赵某1共同负担310元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的争议焦点系上诉人是否违约及违约金的计付问题。本案中，上诉人主张其与被上诉人系经协商一致解除合同，故其不存在违约事由，不应承担违约责任。本院认为，根据双方签订的涉案租赁合同及补充协议约定，任何一方无理由单方解除合同，结合上诉人与被上诉人签字盖章的收房收据显示，涉案合同及补充协议的解除系因上诉人要求提前解除，故原审认定由上诉人向被上诉人承担违约责任并无不当。上诉人认为违约金过高应当予以调整，本院认为，依照最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本案中，上诉人单方解除合同后涉案房屋也交付给了被上诉人，当事人双方约定被上诉人单方解除合同的应当赔偿上诉人十二个月的租金作为违约金，双方约定的违约金确实过高，本院酌情调低为由上诉人承担六个月的固定租金作为违约金即7177.5元。本案纠纷系上诉人违约造成，故本院虽然依法酌情调低了违约金，但本案二审的诉讼费用应当由上诉人承担。上诉人与被上诉人签订的补充协议约定，如发生纠纷且上诉人败诉的，应由上诉人承担律师费用，故原审判决上诉人承担3000元律师费用并无不当，本院予以维持。至于2018年9月1日的租金问题，本案上诉人与被上诉人于2018年9月2日解除涉案合同及补充协议，被上诉人诉求上诉人支付2018年9月1日的房租，上诉人抗辩已支付的，应当提出已支付该租金的证据予以证实。现上诉人未能提出证据证实其已经支付该租金，故应由上诉人承担举证不力的后果，因此原审根据双方约定由上诉人按照月租金1595元（580000元×2.75‰）计付日平均租金为53.17元（1595元÷30天）合理有据，本院予以确认。上诉人的其他上诉请求亦不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求有理部分予以支持，无理部分予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省惠东县人民法院(2019)粤1323民初2078号民事判决第一项和诉讼费用分担部分；二、撤销广东省惠东县人民法院(2019)粤1323民初2078号民事判决第四项；三、变更广东省惠东县人民法院(2019)粤1323民初2078号民事判决第二、三项为：深圳市自驾屋旅游酒店管理有限公司于本判决生效之日起5日内向王会琼支付提前解除合同违约金7177.5元及律师费3000元；深圳市望美房车露营地有限公司、赵某1对深圳市自驾屋旅游酒店管理有限公司应当承担的租金53.17元及逾期支付违约金、提前解除合同违约金7177.5元、律师费3000元承担连带清偿责任；三、驳回王会琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费310元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  寇 倩二〇二〇年十一月二十六日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩