北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初4509号原告（反诉被告）：田家豪，男，1996年8月20日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：赵建国，北京市国宁律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京聚宝亿达商贸有限公司，住所地北京市房山区房山街道南关大街**。法定代表人：张兴，总经理。委托诉讼代理人：杨立国，北京市亚太律师事务所律师。原告田家豪与被告北京聚宝亿达商贸有限公司（以下简称商贸公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田家豪及其委托诉讼代理人赵建国，被告商贸公司的委托诉讼代理人杨立国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。田家豪向本院提出诉讼请求：1、自2020年1月29日起解除田家豪与商贸公司于2019年9月12日签订的房屋租赁合同；2、诉讼费由商贸公司承担。事实和理由：2019年9月12日田家豪与商贸公司签订房屋租赁合同一份，主要内容是商贸公司将位于北京市房山区房山街道南关大街15号亿达·奥特莱斯项目的第一层××房屋出租给田家豪，用于梧桐本色等售卖；期限三年，自2019年10月15日起至2022年10月14日止，其中免租期40天；每年租金360000元。合同签订后，双方均遵照履行。自2020年1月29日起，因新冠病毒疫情影响，承租房屋不能正常营业售卖商品。田家豪认为，双方签订房屋租赁合同后，因新冠病毒疫情不可抗力因素导致不能实现合同售卖商品的目的，依据我国《合同法》第九十四条第（一）项之规定，合同一方当事人可要求解除该合同。综上所述，现提起民事诉讼请依法处理。商贸公司辩称答辩并反诉称，不同意田家豪的诉讼请求，不同意解除租赁合同，第一，田家豪主张不能正常营业售卖商品与事实不符，虽然有疫情，但是疫情并不能导致不能履行，商贸公司通过监控和调查显示，田家豪一直在正常营业。第二，田家豪主张解除合同于法无据，根据合同法117条规定，不可抗力是不能遇见不能克服的情况，田家豪依然在营业，在履行合同，并非发生不能履行的情况，根据最高法院审理新冠肺炎的若干问题意见，就本案而言，双方之间租赁合同一直处于正常履行的情况，田家豪一直在每天的十点多正常开门，并不存在导致合同目的无法实现的情况，故本案不应解除租赁合同，请求法庭驳回。故商贸公司反诉要求：1、请求法院判令田家豪继续履行与商贸公司于2019年9月12日签署的《房屋租赁合同》（合同编号：2018-00#）；2、请求判令田家豪向商贸公司支付租金180000元；3、请求判令田家豪向商贸公司支付违约金（以180000元租金为基数，按每日0.5%的标准，自2020年2月1日起至实际付清租金之日止计算），4、反诉费由田家豪负担。后商贸公司于2020年7月29日变更诉讼请求称：因田家豪已于2020年7月20日撤店，鉴于田家豪擅自单方解除合同的行为，特变更诉讼请求如下：1、请求法院依法判令田家豪支付欠付租金180000元；2、请求法院依法判令田家豪承担逾期支付租金的违约金（以180000元租金为基数，按每日0.5%的标准，自2020年2月1日起至实际足额给付租金之日止计算）；3、请求法院依法判令田家豪承担违约金90000元；4、请求法院依法判令田家豪承担免租期费用45000元；5、本案反诉费由田家豪负担。田家豪针对商贸公司反诉答辩称，不同意商贸公司的反诉请求。今年1月29日起，商贸公司将商店统一关门，终止营业，原因是受疫情影响，即从1月29日开始，我方即不能正常履行与商贸公司签订的房屋租赁合同，随着疫情的延续，至今虽然可以开门营业经营，但是不能够达到合同签订时所预期的情况，不同意商贸公司要求支付租金即违约金的请求。请求法院依法驳回商贸公司的反诉请求。原告在履行合同期间，没有主观上事实违约行为，造成合同履行困难受阻，是由于新冠疫情不可抗力原因导致，依据最高院关于依法妥善审理涉疫情民事案件指导意见二第5条规定。商贸公司要求我方承担免租期费用没有相关的事实依据和法律依据，不能成立，不同意商贸公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月12日，商贸公司（简称甲方）与田家豪（简称乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在北京市房山区房山街道南关大街15号亿达·奥特莱斯项目的第1层1F-12房屋租赁给乙方，该房屋租赁面积为112平方米。租赁期3年，自2019年10月15日起至2022年10月14日止，其中装修免租期为40日。租期内第一年租金为360000元，乙方首期租金交纳金额为90000元；付款方式为押二月租金付三月租金。该合同第五条约定了租赁保证金和其他费用，关于租赁保证金：乙方须于签订本合同当日向甲方支付相当于第一年2个月租金的租赁保证金，计人民币60000元，作为乙方依约履行租赁合同的保证金。上述保证金未保证乙方履行本合同约定之各项义务和责任，由乙方交付甲方的押金。该保证金不是预付的租金，仅作为乙方履行所约定义务的保证。为冲抵乙方欠付甲方租金、其他约定费用和应由乙方赔偿的甲方损失或其他第三方损失，甲方有权使用这种保证金，病情不影响行驶任何其他补救权利。……该合同第十三条约定了违约责任，其中第三款约定：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方还应按月租金及物业管理费的3倍向甲方及物业管理公司支付违约金，同时补交齐免租期内所免除的租金等相关费用，此外，乙方不承担其他的违约责任；第四款约定：在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，在租赁期内对乙方违约行为的处理：逾期支付相应费用的违约责任：除本合同另有规定外，乙方逾期支付租金、物业管理费、租赁保证金、水费、电费、煤气费、空调费、采暖费、通讯费用等公用事业费及其他费用，则每逾期一日，乙方应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金；逾期累计超过（10）日，甲方有权停止公用事业供应。……田家豪于2019年9月12日向商贸公司支付150000元，其中租金90000元，租赁保证金60000元。庭审中，田家豪认可其从2019年9月20日开始进行装修，商贸公司亦予以认可，并认可从2019年11月1日开始计算租金，则田家豪交纳租金至2020年1月31日。2020年2月1日开始田家豪未交纳租金。商贸公司于2020年4月8日发出《告知函》，其中商贸公司明确表示：关于疫情期间的减免政策，经我司研究决定特作出对贵方减免2020年2月1日至2020年2月29日房屋租赁费，共计1个月租金（30000元整）；后商贸于2020年4月14日又发出《催告函》表示，催缴田家豪于2020年4月8日前支付2020年2月1日至2020年4月1日的租金60000元（已扣除减免一个月租金）；商贸公司于2020年4月30日再次发出《告知函》表示，由于田家豪未按约履行支付租金的义务，敦促田家豪依约履行合同义务，及时缴纳欠付租金等相关费用。鉴于田家豪经商贸公司多次缴纳仍未能履行支付租金的义务，商贸公司不再减免田家豪2020年2月份租金，田家豪应依照合同约定足额交纳。以上《告知函》、《催告函》、《告知函》田家豪均已收到。田家豪于2020年4月10日发出《告知函》，于2020年7月22日发出《告知函》，商贸公司亦均已收到。田家豪于2020年7月20日夜间把货品和货架从涉案房屋搬离，并于次日早5:31分给“亿达商业-张小磊”发微信告知:“店铺已经搬走腾空了，您就招租吧”。商贸公司在庭审中认可于田家豪至今的《房屋租赁合同》于2020年7月20日解除。另，商贸公司于2020年8月11将涉案房屋租赁给张世居用作爱依服服装销售。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。商贸公司和田家豪签订的《房屋租赁合同》系合同双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。田家豪于2020年7月20日夜间把货品和货架从涉案房屋搬离，并于次日早5:31分发微信给“亿达商业-张小磊”告知其已搬离的情况，可见，田家豪的搬离行为属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，田家豪的上述行为不具有单方解除合同的效力，庭审中，商贸公司认可双方解除合同的日期为2020年7月20日，对此，本院不持异议。故对商贸公司要求田家豪支付2020年2月1日至2020年7月20日的租金，本院予以支持；对其要求田家豪支付其2020年7月21日至2020年8月1日的租金，本院不予支持；因田家豪已支付了60000元保证金，故该保证金可冲抵其欠付的部分租金；本案中，田家豪以疫情产生的不可抗力为由主张解除合同，经审查发现疫情虽然对业务开展、经营业绩造成了影响，但未能显示合同目的不能实现，故本院根据公平原则视情况酌情确定减免租金的金额，合理分担因疫情防控导致的不利后果。商贸公司根据合同约定，因田家豪中途退租，要求其支付违约金90000元及补交齐免租期内所免除的租金40000元的诉讼请求，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。本案审理过程中，田家豪主张商贸公司要求的欠付租金的违约金过高，请求法院予以调整，本院依法予以调整。商贸公司的其他诉讼请求，无依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、田家豪与被告北京聚宝亿达商贸有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年7月20日解除；二、田家豪于本判决生效之日起十日内支付北京聚宝亿达商贸有限公司租金80000元；三、田家豪于本判决生效之日起十日内支付北京聚宝亿达商贸有限公司免租期租金40000元；四、田家豪于本判决生效之日起十日内支付北京聚宝亿达商贸有限公司违约金90000元；五、田家豪于本判决生效之日起十日内支付北京聚宝亿达商贸有限公司违约金（以80000元为基数，自2020年7月21日起至本判决生效之日止按照按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算）；六、驳回北京聚宝亿达商贸有限公司的其他诉讼请求；七、驳回田家豪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35元，由田家豪负担（已交纳）。反诉案件受理费3013元，由田家豪负担2225元（于本判决生效后十日内交纳），由北京聚宝亿达商贸有限公司负担787元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  王娜二〇二〇年十一月二十三日书记员  李萌