北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初20330号原告：靖小伟，男，1973年10月23日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王志强，北京联慧律师事务所律师。被告：宾融，女，1963年8月22日出生，汉族，中国人寿保险公司退休职工，住北京市大兴区。原告靖小伟与被告宾融房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告靖小伟及其委托诉讼代理人王志强，被告宾融到庭参加诉讼。本案现已审理终结。靖小伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告已经支付的2019年10月8日至2019年12月23日的房屋租金41250元（每月租金16500元，向对方支付3个月租金，每天租金550元*75天）；2.判令被告返还原告租金押金16500元；3.判令被告方支付原告违约金16500元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月24日，原告与被告签订了房屋租赁合同（编号FZ2018A0001931），租赁合同约定被告为出租人（甲方），原告为承租人（乙方），北京中原房地经纪有限公司作为居间人。被告将位于北京市西城区XX室的房屋出租给原告居住，租赁期限自2018年9月24日至2021年9月23日，租金为每月16500元，租金支付方式为押一付三，被告收取原告押金16500元。双方在违约责任中约定甲方提前收回房屋应当提前30日通知乙方，并按月租金的100%支付违约金，甲方应退还相应的租金。双方还约定合同期内，年租金涨幅不得超过10%。2019年8月起，被告要求将房租涨至月租金19500元，由于该涨幅超过了合同约定，原告明确表示反对，要求严格按照签订的合同履行。2019年9月24日，原告依约向被告支付涉案房屋三个月的租金49500元，被告收取租金后告知原告，要求原告按照月租金19500元补足差额。鉴于被告明确的违约行为，原告提出解除合同，并要求退还已支付的房屋租赁款、押金以及被告违约需支付的违约金。之后，原告开始着手搬家事宜，而被告则开始处于失联状态，故意不接听原告电话。2019年10月8日，原告从案涉房屋搬出，在被告继续失联的情况下，原告联系房产中介责任董帅，将房屋钥匙交给中介，并要求中介与被告联系。后中介告知，被告表示不退押金和租金等，并让原告走法律程序，故原告诉至法院，请法院支持原告的诉讼请求。宾融辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、被告不存在违约行为。双方在合同约定“每年租金上调不超过10%”，并且在合同第10条第二款中约定“提前30日通知对方”。2019年8月24日，被告提出调整租金的想法及设想，并且再三强调友好协商、平等沟通，从未提出过违反合同内容的任何要求，也从未有违约行为的发生。被告所提出参考19500元，一再说是“一个方案”，仅是谈判与沟通的手段，是合同赋予的权利，且用心良苦。被告要求调整租金本意并非是提高租金，而是规范原告的支付行为。如被告要违约收房则在9月24日就进行收房了。被告收取原告49500元汇款，并敦促原告“尽快补款”的行为并无不妥。原告不可能单方面强行执意前一年的标准租住，“尽快补款”势在必然。二、被告不仅“无失联”，还一直与原告积极频繁联系与沟通协商。双方在9月26日至10月8日期间进行了多次电话沟通，且在9月27日被告明确表示从不坚持19500元房租，“一再说过，一个方案而已”，一直在协商中。双方在协商中达成一致，每月租金调整为18150元，其他维持不变。三、中介隐瞒了关键重大的事实，原告如受到误导，与被告无关。被告在2019年10月3日接到中介公司人员董帅的电话，对于房租调整，被告告知董帅“同意月租金调整到18150元，但请尽快补足差额，并请按时、足额打款，还请安心、踏实租住”。但中介公司没有如实告知原告，而是告知原告走法律程序。四、被告积极配合交房，而原告（包括中介）从未明确过交房时间，且常常自相矛盾，附加许多交房条件。原告提出的退房时间有10月8日、10月24日、10月26日、11月27日，但原告在10月8日又在微信中明确告知被告“房子在正式谈妥之前我不会给你交房的，请你不要误会我，腾房子是因为需要搬东西。我不同意你涨到19500的价格，按合同16500元执行，我还要继续住，如果你有异议，请当面跟我谈，不要背后搞些阴谋诡计”；11月27日，原告又称：“房屋的钥匙我会交给中介，把你退款的款项，还有违约金一起交付给中介”，并且原告附加了其他的腾退房屋的条件。与此相反，被告在2020年9月16日与原告通话4次，10月8日与原告通话1次，10月8日又与原告通话2次，被告一再表示积极配合收房。11月23日，被告再次向原告发送微信，表示随时配合收房。11月27日，被告向中介公司人员发送微信：“你要是有钥匙，马上通知我收房，哈”。中介公司回复：“好的”。12月11日，被告收到中介公司的收房通知后立即赶到房屋处收房。五、原告在2020年12月中旬交房，造成被告的150000元的经济损失。六、原告应向中介公司索赔。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年8月26日，宾融作为甲方（出租人），靖小伟作为乙方（承租人），北京中原房地产经纪有限公司作为丙方（居间人），三方签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定甲方将北京市西城区XX号房屋出租给乙方居住使用。房屋租赁期自2018年9月24日至2021年9月23日，甲方应于2018年9月24日前将房屋按约定条件交付给乙方。租金标准为每月16500元，租金按季度支付，合同内租金总计594000元；支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2018.9.24，2018.12.24,2019.3.24,2019.6.24，以此类推；押金16500元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当能承担的违约责任外，剩余部分如数返还给乙方。合同第九条约定：“合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除……”；合同第十条：“违约责任……（二）租赁期内，甲方需要提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方应退还相应的租金……”。当事人在合同第十二条约定：“其他事项。经甲乙双方协商2018年到2019年16500元，每年不超过10%的增幅……”。当日，靖小伟向宾融支付租赁定金16500元。2019年8月21日，宾融向靖小伟发送微信：“前半年同户型是19500元每月，你看下一年的房租如何调整”，靖小伟：“你说呢”，宾融：“19550”；2019年9月24日，宾融向靖小伟发送微信：“19500元，请按时支付”，靖小伟：“违约金给我”，宾融：“可以”“您先搬家走，我们才能结算，你超过时间，是有几倍的罚款”。2019年9月24日，靖小伟向宾融转款49500元。2019年9月25日，宾融向靖小伟发送微信内容为：“尽快补上！”靖小伟：“下一季度房租已交完”宾融：“估计你是没有租过房子，尽快补款！”2020年9月26日，宾融再次向靖小伟发送微信：“尽快补上”“你现在已经违约金了，尽快补款，要不请查收法院传票”。2019年9月27日，靖小伟向宾融发送微信：“你还坚持19500的房租吗？”宾融：“一再说过，一个方案而已”“按照合同，即使你提前30天告知，仍属违约”。2019年9月27日，靖小伟向宾融发送微信：“10月26日交接房屋”。2020年9月28日，靖小伟向宾融确认交房时间，宾融以其在住院不方便电话予以回复。2019年10月8日，靖小伟向宾融发送微信：“房子给您腾出来了”。2019年10月10日，靖小伟向宾融发送微信：“房子在正式谈妥之前我不会给你交房的，请你不要误会我，腾房子是因为需要搬东西。我不同意你涨到19500的价格，按合同16500执行，我还要继续住，如果你有异议，请当面跟我谈……”。2019年11月23日，靖小伟向宾融发送微信：“房子不租了，请你安排尽快收房吧！”宾融：“你说好你什么时候不租了，我随时配合你”，靖小伟：“房子已经腾出来快两个月了”。2019年11月27日，靖小伟向宾融发送微信：“根据你的要求，交房时间是10月24号，因为跟你很难联系，所以委托中介给你交房，已经过了约定交房日期，钥匙请你到中介处领取。请退两个月的房租，加上押金，还有一个月的违约金，共计6.6万元”。董经帅作为中介公司人员于2019年10月8日，向宾融发送微信：“宾姐，客户说24号把房子交给你”，宾融：“因为靖先生确定要离开的时间是10月8日，所以我们11月7日收房”；2019年10月10日，董经帅向宾融发送微信：“他说24号交房”，宾融：“24号没到期，他交给谁啊”。2019年11月23日，靖小伟询问宾融收房时间；2019年11月27日，董经帅再次询问宾融的收房时间，宾融回复：“什么时候钥匙在你那里，你可以代表他交房，是吗”“你要是有钥匙，马上通知我收房哈”董经帅：“好的”。2019年12月11日，董经帅与宾融办理房屋交接。另查，一、庭审中，宾融庭审中提交2019年10月8日的录音资料，证明宾融向中介公司告知了其要求房屋租金价值上涨10%，但是中介公司的董经帅并未告知靖小伟。靖小伟认为上述录音说明了宾融如果认为租金价格不合适其就可以要求靖小伟退房，且宾融认为只要价格上涨不超过10%，靖小伟就必须接受，否则就违约，但宾融的认识是错误的，价格上涨需要双方协商一致，如果靖小伟不同意租金上涨，双方租金价格不能达成一致，合同是可以协商解除的，并且2019年9月24日之后双方并未再行协商价格，靖小伟也没有委托中介公司人员与宾融协商租金价格。二、庭审中，靖小伟申请董经帅出庭，证明因无法联系上业主导致交房时间延后。宾融认为董经帅记忆不清楚，交房时间为2019年12月11日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，靖小伟、宾融所签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，系双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方在上述合同条款中约定租期为三年，从第二年起每年租金价格的增幅不超过前一年的租金价格的10%。通过靖小伟与宾融之间的微信内容显示，自2019年8月至2019年9月24日期间，宾融所述的月租金价格高于双方约定的上浮比例，且在靖小伟2019年9月27日再次询问第二年月租金价格时，宾融仍未向靖小伟明确提出在合同约定上涨幅度范围内的租金价格意向，宾融的上述行为构成违约，致使双方无法按照合同约定内容继续履行，合同目的无法实现，故靖小伟基于上述情况，于2019年9月27日向宾融提出在2019年10月26日交还房屋，应当视为靖小伟要求终止合同，故双方之间房屋租赁合同于2019年10月26日解除。靖小伟主张宾融存在提前收回房屋意思表示，但结合微信记录内容，宾融虽在2019年9月24日提出过让靖小伟搬离的意思表示，但并未明确要求搬离的时间，且在靖小伟于2019年9月24日按照月租金16500元转款后，宾融虽要求靖小伟补款而未再行要求靖小伟搬离，故靖小伟主张以宾融提前收回房屋要求宾融支付违约金的诉讼请求与约定不符，本院不予支持。另，靖小伟虽又于2019年10月10日“房子在正式谈妥之前”不予交房并按照第一年租金价格继续使用涉案房屋的意思表示，但在靖小伟已行使解除权后，其意思表示当属新要约，在宾融未就新的要约作出承诺的情况下，双方之间的租赁合同关系业已解除。对于靖小伟要求宾融退还2019年10月8日至2019年12月23日的房屋租金41250元的诉讼请求，靖小伟于2019年10月8日向宾融告知其已搬离涉案房屋，但靖小伟此前称于2019年10月26日交房，又于2019年10月10日明确表示在双方“房子在正式谈妥之前”不同意将房屋交还宾融，故在合同终止履行后，靖小伟未及时返还房屋亦应当支付房屋占用费，本院对于靖小伟要求自2019年10月8日开始计算租金退款不予支持。又因，宾融在与中介公司人员之间微信对话中表示收房时间应为2019年11月7日，但上述日期届满后，宾融并未积极主张收回涉案房屋；再行结合靖小伟于2019年11月23日在微信中联系宾融进行收房，2019年11月27日靖小伟与中介公司人员均告知宾融房屋钥匙在中介公司处，宾融未积极进行收房的情形，本院认为，宾融对于2019年11月23日至2019年12月11日期间未能及时收房而产生的损失应当自行承担责任，故本院认为宾融应退还靖小伟2019年11月24日至2019年12月23日期间的租金16500元。综上所述，宾融应当退还靖小伟租金16500元、押金16500元，对于靖小伟的其他诉讼请求，本案不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，宾融退还靖小伟二〇一九年十一月二十四日至二〇一九年十二月二十三日期间的租金16500元。二、自本判决生效之日起七日内，宾融退还靖小伟房屋租赁押金16500元。三、驳回靖小伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费828元，由靖小伟负担460元（已交纳）；由宾融负担368元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  徐澜涛二〇二〇年十一月三十日书记员  姜 洁