湖南省慈利县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0821民初1634号 原告：慈利县鸿泰物业服务有限公司，住所地慈利县零阳镇荷花路。 法定代表人：尤日河，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨平宇，湖南风云律师事务所律师。 被告：付志平，男，1971年8月4日出生，汉族，住慈利县。 原告慈利县鸿泰物业服务有限公司（以下简称“鸿泰物业公司”）与被告付志平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨平宇、被告付志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鸿泰物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告给原告支付物业服务费5323.24元；2、判令被告给原告支付3‰逾期违约金。事实及理由：2011年1月5日，被告付志平与湖南日泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司位于慈利县××镇××小区××栋××号房，建筑面积119.88㎡，于2011年10月2日签署《房屋交接单》。同日，原、被告签订《前期物业管理服务合同》，双方约定了物业服务内容、服务费用、违约责任等权利义务。合同签订后，原告依约履行合同义务，但被告自2013年9月30日前给原告交付物业服务费后至2020年3月31日长达78个月未给原告交纳物业服务费，显属违约。故被告除应付原告物业服务费5323.24元外，还应向原告支付3‰的逾期违约金。原告多次采取电话、上门等方式催收，均因被告拒绝交纳未果。现为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼请求依法判决。 被告付志平辩称：被告向原告反映墙体裂缝的问题已有多年，但是原告一直未答复、更未进行处理。只要原告把这个问题解决了，被告一定不会拖欠物业管理费。 本院经审理认定事实如下： 2011年1月5日，被告付志平与湖南日泰房地产开发有限公司签订《慈利县商品房买卖合同》，购买该公司位于慈利县××镇××小区××栋××单元××层××号房，建筑面积119.88㎡，并于2011年10月2日双方签署《房屋交接单》。同日，原告鸿泰物业公司（甲方）与被告付志平（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，由原告鸿泰物业公司向被告提供相关物业服务。《前期物业管理服务合同》约定：“根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就物业管理服务达成如下协议：第一条双方的权利义务一、甲方的权利义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……。二、乙方的权利义务4、依据本合同向甲方交纳物业服务费及其他费用；……。第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理是指对一幢房屋内由该幢房屋的业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、天井、房屋承重结构、室外墙面等部位的维护和管理。……。第三条物业管理服务质量一、房屋外观1、房屋外观完好整洁；……。九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修小修：1、新建房屋在保修期内，如有工程质量所导致的问题，应由承建单位和开发单位为业主免费维修。但是如因使用不当所导致的问题，则由乙方自行支付维修费用；2、小修自报修后，在24小时内处理完毕；……。第四条物业服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造和公共能耗费）……二、乙方交纳物业服务费标准：住宅按每月每平方米0.5元，……。第九条违约责任一、甲方违反本合同，未达到管理服务质量目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；……；四、乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按国家规定标准交纳滞纳金。……。”合同签订后，原告鸿泰物业公司聘请了多名安保、清洁等工作人员提供相应的物业服务，对公共部分电梯维修及报障处理均有记录，履行了基本的管理服务职责。被告付志平前几年也按照合同约定交纳了物业管理服务费，但自2013年9月30日起被告付志平遂以家中内墙体产生裂缝而原告鸿泰物业公司未对此进行处理为由拒绝交纳物业服务费。原告鸿泰物业公司采取电话催收、上门催收等方式均未果。至2020年3月31日，被告付志平累计78个月未向原告鸿泰物业公司交纳物业服务费。 以上事实，有原告提交的《慈利县商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》、《房屋交接单》、《电梯维修记录》、《业主报修处理记录》、《工资表》、《物业费催缴通知单》、《欠费明细》及本院庭审笔录在卷佐证。 本院认为，原、被告双方签订《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。被告辩称原告未尽到管理服务职责，未对其房屋内墙体裂缝问题进行处理，违反了合同义务。根据双方签订的《前期物业管理服务合同》，原告鸿泰物业公司只对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目负有维护、修缮、服务与管理义务；“房屋共用部位”是指一幢房屋内由该幢房屋的业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、天井、房屋承重结构、室外墙面等部位。而被告所主张的房屋内墙体裂缝系业主专属部位，并不是全体业主的共用部位，不在原告鸿泰物业公司的管理服务范围内，对原告的抗辩理由本院不予采纳。原告鸿泰物业公司按照合同约定履行了管理服务义务，被告付志平拒不交纳物业服务费已构成违约，应当承担违约责任。双方在《前期物业管理服务合同》中明确约定，住宅按每月每平方米0.5元的标准交纳物业服务费，被告付志平购买的商品房面积为119.88㎡，每年应交物业服务费即为719元，计算至2020年3月31日未交纳的物业服务费总额为4675.32元，故对原告鸿泰物业公司要求被告交纳物业服务费4675.32元的诉讼请求，本院依法予以支持。但对原告要求被告付志平支付公共能耗费649.74元的诉讼请求，由于双方并未在合同中约定公共能耗费计算标准、原告鸿泰物业公司也未提交相关凭证证明确有公共能耗实际支出，本院不予支持。原告鸿泰物业公司要求被告付志平按照日3‰的标准支付逾期违约金，经计算总额达到了37369.14元，过分高于未交纳的物业服务费总额。双方在《前期物业管理服务合同》中约定若业主未按约交纳物业服务费须按照国家规定标准交纳滞纳金，但是滞纳金是属于行政处罚方面的事项，原告鸿泰物业公司作为企业并无行政处罚权，双方的约定应视为违约金约定事项，原告主张的违约金金额过高，双方也未明确约定违约金计算标准，本院依法予以调整违约金至未交纳物业服务费总额的30%。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告付志平向原告慈利县鸿泰物业服务有限公司支付物业服务费4675.32元。限本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、被告付志平向原告慈利县鸿泰物业服务有限公司支付相应逾期违约金1402.60元。限本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、驳回原告慈利县鸿泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告付志平负担。 如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审判员 朱 正 二〇二〇年十一月十七日 书记员 韩莉莉 援引法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律 若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。