贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2725民初4392号 原告：郑文祥，男，1965年4月10日生，汉族，贵州，住贵州省瓮安县。 原告：宋泽仙，女，1960年3月20日生，汉族，贵州省瓮安人，住贵州省瓮安县。 二原告共同委托诉讼代理人：粟成，贵州桥城律师事务所律师。 被告：瓮安县盛安房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州瓮安县猴场镇。 法定代表人：陈勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁若淋，贵州黔成起智律师事务所律师。 本院于2019年1月22日立案受理原告宋泽仙、郑文祥与被告瓮安县盛安房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称“盛安公司”）房屋买卖合同纠纷一案后，依法适用简易程序进行审理，于2019年3月15日作出（2019）黔2725民初452民事判决书。后被告对该判决不服提起上诉，贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院经审理后，于2019年8月1日作出（2019）黔27民终1310号民事裁定书，裁定撤销（2019）黔2725民初452号民事判决，将案件发回本院重审。本院于2019年10月17日重新立案受理本案，并依法适用普通程序，由审判员余家静担任审判长，与人民陪审员洪梅、林兰于组成合议庭公开开庭进行了审理，二原告的委托诉讼代理人粟成到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由未到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宋泽仙、郑文祥的诉称：2014年7月17日，原、被告分别签订了两份买卖合同，将位于瓮安县猴场镇古邑区古镇项目B4幢2层2－34号（合同编号2014002990）、2－34号（合同编号2014002991）的商品房出卖给原告。两份合同第八章第二十二条第三款第一项明确规定，被告在2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，第二十二条第三款第二项第二点明确约定了被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书为止，按日向原告支付已交付房款0.05%的违约金。时至2018年11月15日，原告及其余购买该项目房屋的买受人无数次与被告协商，要求被告履行上述义务，被告拒不办理房屋转移登记，亦不履行原、被告所签订合同约定的违约责任。据此，原告诉至法院，提出诉讼请求：1、依法判决被告履行买卖商品房合同中约定的商品房转移登记义务，将瓮安县猴场镇古邑区古镇项目B4幢2层2－34号、2－35号不动产转移登记在二原告名下；2、依法判决被告支付逾期房屋转移登记违约金（暂计算至2018年11月15日）合计人民币54583.2元；3、依法判决本案全部诉讼费由被告承担。 被告盛安公司在本次审理中未提出答辩意见，其在（2019）黔2725民初452号案件中的答辩意见为：对于原告方起诉的房屋买卖事实没有异议，但是据了解，原告方还没有支付购房款，所以公司无法为其办理相关权属转移登记手续，公司不存在违约行为。另外，原告方主张的违约金过高，超过了购房合同款的30%，即使公司存在违约情况，法院也应该根据法律规定对违约金进行调整。 2014年7月17日二原告跟被告签订商品房买卖合同，购买被告开发的瓮安县猴场镇古邑区古镇项目B4幢2层2-34号和2-35号两个商铺，两个商铺的面积相同，均为建筑面积28.51平方米，套内建筑面积23.96平方米。价格为每个79800元（其实该商铺每个价格为105000元，因为被告向原告承诺将返租该商铺，同时就此与原告先期签订了商铺委托经营合同，合同约定原告将该商铺委托被告经营5年，被告按固定回报率以成交总价105000元为基础按每年8%的标准向原告支付租金回报，头三年的回报金共计105000元×8%×3年＝25200元，直接折抵购房款，折抵后原告实际支付的单个商铺购房款为105000元－25200元＝79800元），两个共计159600元。合同签订后，原告方已经按照约定付清了全部房款并交纳了契税。合同约定，除发生合同约定的客观原因外，被告方应在2014年12月1日前将案涉商铺交付原告方，同时被告承诺将在2016年12月31日前取得该房屋的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告方。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书则属违约，如果在约定日期起90日内交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付购房款的0.05%承担违约责任，如果在约定日期起90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告可以选择退房，如果不要求退房的，被告应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按照已交购房款的0.05%按日向原告方支付违约金。因现在被告未能将案涉商铺转移登记至原告方名下，双方发生争议，经协商未果，二原告向本院起诉。在本案审理过程中，二原告于2019年12月14日向本院要求变更原来的第二项诉讼请求为：请求判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金以210000元为基数按每日万分之五计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，暂算至2018年11月15日为71820元。二原告又于2020年4月3日向本院书面要求撤回第一项诉讼请求。 另查明：经本院于2020年3月26日向瓮安县住房和城乡建设局去函查询本案所涉瓮安县猴场镇古邑区古镇项目B4幢2层2-34号和2-35号两个商铺的不动产权证书办理情况，瓮安县住房和城乡建设局于2020年3月31日回函表示，该项目未向瓮安县住房和城乡建设局申请《竣工验收备案表》，经与县不动产登记中心联系，未取得《竣工验收备案表》的房地产开发项目均不受理不动产登记申请，县不动产登记中心表示该项目未申请不动产登记。瓮安县猴场镇古邑区古镇项目B4幢2层2-34号和2-35号未申请办理不动产登记也不具备登记条件。本院以收到瓮安县住房和城乡建设局回函后，已经将结果告知原告。 上述事实有原的当庭陈述及原告举证的《商铺委托经营合同》、《商品房买卖合同》、销售付款凭证、税收缴款书各2份在卷为凭，经本院审查，证据来源合法，内容客观真实，与本案相关联，本院对其证明力予以确认，用作本案的定案依据。 本院认为，本案争议的焦点为被告是否应当承担违约金问题、违约金的计算标准及计算基数问题。 关于被告是否应当向二原告支付违约金的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反相关法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”之规定，本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》对双方均有法律约束力，双方均应按照合同严格履行自己的合同义务，否则就应依法承担相应的违约责任。二原告与被告签订的《商品房买卖合同》，明确约定了房屋办理初始登记及向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，同时亦明确约定了逾期办理初始登记的违约金计算方式，原告已经完成了合同约定的支付购房款、缴纳税款等合同义务，被告就应按照合同约定向原告履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，现被告已经构成违约，应当根据合同约定承担相应的违约责任，故原告要求被告承担违约责任的诉讼请求，符合法律规定及双方合同约定，本院依法予以支持。 关于违约金计算标准问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，原告主张按《商品房买卖合同》中约定的每日0.05%计算违约金，系双方的合同约定，且未违反相关法律规定，故本院依法予以支持。被告的相应辩解意见，不符合法律规定及双方合同约定，本院不予采纳。 关于违约金的计算基数问题。原告主张计算基数按210000元为计算基数，合同中约定违约金按已交付房价款计算，已交付房价款应当包含合同价款及返租租金，理由为原、被告签订《商品房买卖合同》约定2014年12月1日交付房屋，但实际并未将该房屋交付给原告使用，而是以返租三年的方式将该房屋交由第三方使用，租金则在购房时直接抵扣原告应交纳的购房款，故该返租租金亦应作为原告交纳的房屋价款的组成部分，在本案中应当作为违约金的计算基数。 关于违约金的起算时间的问题，双方在合同中约定被告应于2016年12月31日前将办理该房屋转移登记的有关文书交予原告，故违约金的起算时间应自2017年1月1日起算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；另外，被告在原审案件中主张违约金过高，应予调整的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，违约金累计金额应以不超过双方合同约定的购房款金额210000元的30%即63000元为限；按上述方法，自2017年1月1日起计算至2020年6月30日违约金的金额已经达132300元，已经超过前述的63000元的限额，故本院对原告诉请的违约金在63000元的范围内予以支持，对超过部分不予支持。 被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，依法进行缺席审理。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限瓮安县盛安房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起的三十日内向宋泽仙、郑文祥支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金六万三千元（63000元）； 二、驳回宋泽仙、郑文祥的其余诉讼请求。 案件受理费1375元，由瓮安县盛安房地产开发有限责任公司负担。 若义务人未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，并在上诉期满后的七日内通过本院向黔南布依族苗族自治州中级人民法院预缴上诉费（按件计收的全额交纳上诉费，财产类案件按不服判决部分的金额计算交纳）。逾期，本判决则发生法律效力。 如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向本院申请执行。 审 判 长  余家静 人民陪审员  洪 梅 人民陪审员  林 兰 二〇二〇年十一月九日 书 记 员  张 梅