河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终5010号上诉人（原审被告）：郭昌育，男，1979年7月1日出生，汉族，住原阳县。委托诉讼代理人：郭聚明，男，1990年7月1日出生，汉族，住邯郸市磁县。委托诉讼代理人：周萍，女，1975年12月16日出生，汉族，住原阳县。被上诉人（原审原告）：新乡市华美物业服务有限公司，住所地：原阳县新城区华龙尚郡小区35#楼，注册号：410725000023751。法定代表人：刘杰，总经理。委托诉讼代理人：牛俊杰，河南中原法汇律师事务所律师。上诉人郭昌育因与被上诉人新乡市华美物业服务有限公司（以下简称华美公司）服务合同纠纷一案，不服河南省原阳县人民法院（2020）豫0725民初1983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。郭昌育的委托诉讼代理人郭聚明、周萍，新乡市华美物业服务有限公司的委托诉讼代理人牛俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭昌育上诉请求：撤销一审判决第一项并改判，或发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，上诉人于2015年7月份，租赁华龙尚郡小区37号楼101到107室开火锅店，当事人虽签订前期物业服务协议，但被上诉人未按照协议中规定的环境卫生、修缮、赔偿等提供服务，2016年7月份下雨，由于小区的主下水管道堵塞，物业管理不善，导致水淹没了上诉人的厨房，造成了12万元的损失，在2016年农历正月初三晚上，小区突然停电，造成营业中断，损失2万多元，小区内店铺门口区域多次地板损坏，多次向物业反映无果，上诉人只能自己维修，还有垃圾清理、路灯等问题，给上诉人造成了巨大的损失，由于小区物业经理更换频繁，导致上诉人与物业公司无法有效沟通，上诉人不是拒交物业费，而是认为应当充分考虑上诉人的损失，且在疫情期间，国家通知不允许营业，上诉人蒙受了巨大损失，一审判决让上诉人在疫情期间承担一半损失明显不公，一审法院未采纳上诉人提交的证据，做出了不合理不公正的判决。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。华美公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求依法予以驳回。华美公司向一审法院起诉请求：请求依法判令被告向原告支付物业服务费58562元及违约金。庭审中，原告将诉讼请求变更为原告被告支付截止到2020年7月15日物业费72352元及违约金15000元（按总额的20％左右）。本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。一审法院查明：2015年7月31日，原告与被告签订《前期物业服务协议》，约定由原告为被告所租赁的华龙上郡小区37号楼101到107室（建筑面积为899平方米）提供物业服务，物业服务费标准为商铺每平方米1.8元，约定交房时被告（乙方）一次性预付全年物业服务费，以后按每半年交纳一次，并约定被告不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，被告自逾期之日起按应交金额的3％按日交纳违约金。合同签订后，被告于2015年8月1日一次性预交了全年的物业费。2016年8月1日以后经原告催要，被告仅于2019年7月29日向原告交纳物业费10000元，剩余所欠的物业费被告至今未向原告支付。自2020年1月23日武汉市“封城”，河南省新冠肺炎疫情防控应急响应级别调整为Ⅰ级；2020年3月19日，河南省新冠肺炎疫情防控应急响应级别调整为Ⅱ级；2020年5月6日，河南省新冠肺炎疫情防控应急响应级别调整为Ⅲ级。××感染的肺炎疫情防控指挥部印发的《关于科学防治精准施策分区分级做好新冠肺炎疫情防控工作的实施意见》，Ⅰ类县（市、区），要实施“内防扩散、外防输出、严格管控”策略，根据疫情态势逐步恢复生产生活秩序。Ⅱ类县（市、区），要实施“外防输入、内防扩散”策略，尽快有序恢复正常生产生活秩序。Ⅲ类县（市、区），要实施“外防输入”策略，全面恢复正常生产生活秩序。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告欠原告2016年8月1日到2020年7月15日物业费，有原被告双方签订的前期物业服务协议及被告交费收据为证，事实清楚，被告应当支付。但因新冠肺炎疫情，自2020年1月23日至2020年5月6日河南省处于新冠肺炎疫情防控应急响应级别Ⅰ级、Ⅱ级状态。根据合同法第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任；《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。故原、被告《前期物业服务协议》约定的物业费应适当调整，疫情Ⅰ级、Ⅱ级防控期间的租金应相应减免。自2020年1月23日至2020年5月6日计103天，按每月30天计，该103天物业费应为5555.82元（899平方米×1.8元÷30天×103天），原被告双方各自负担1／2，原告应减免被告物业费2777.91元（5555.82元÷2）。又因被告2016年8月1日到2020年7月15日所欠原告物业费为66864.4元（899平方米×1.8元×47个月＋899平方米×1.8元÷30天×15天-10000元）。综上，被告应支付原告物业费64086.59元（66864.40元-2777.91元）。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，考虑到本案案情，对原告的该项诉讼请求，法院不予支持；关于被告辩称因原告没有尽到服务义务，2018年原告的物业经理曾说交纳10000元后之前的物业费就结清了的问题，因被告提供的证据不足以证明其主张，故对被告的该项辩称，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条、参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定之规定，判决：一、被告郭昌育于判决生效后十五日内支付原告新乡市华美物业服务有限公司物业费64086.59元；二、驳回原告的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人郭昌育提交照片19张和视频光盘一张，证明华美公司没有对郭昌育门店履行前期物业服务协议，给郭昌育门店造成损失，同时郭昌育自己雇佣工人对垃圾进行清理，也支付了各种成本。华美公司认为郭昌育提交的19张照片及视频均为其单方制作，对证据的真实性有异议，同时照片中人员身份及所反映的内容均无法直接证明是因为被上诉人的原因导致其无法经营或给其造成损失，也无法证明上诉人未充分履行前期物业服务协议。本院对郭昌育提交的上述证据的真实性无异议，但证据只能证明有人在清理垃圾，不能说明是谁雇佣的，也无法反映是华美公司不履行物业服务协议造成郭昌育损失，故对其证据的证明效力，本院不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同有效，合同签订方均应当根据合同约定履行义务。本案中，根据当事人双方签订的前期物业服务协议及相关收据，可以证明华美公司为郭昌育提供物业服务，郭昌育应当按照约定向华美公司支付2016年8月1日至2020年7月15日的物业费。鉴于2020年1月23日至2020年5月6日，河南省处于新冠肺炎疫情期间，新冠肺炎属于因不可抗力，因不可抗力的影响不能履行合同的，可以部分或全部免除责任。故在此期间的物业费用应当适当调整，期间共计103天，一审法院酌定减免郭昌育疫情期间应承担的物业费用一半，并无不当，本院予以支持。对郭昌育称华美公司未提供物业服务或服务不合格给其造成损失等理由，并未提交证据证明其主张，故对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，郭昌育的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1402元，由郭昌育负担。本判决为终审判决。审判长  崔海成审判员  刘强平审判员  王大鹏二〇二〇年十一月二十日法官助理张征书记员李旭亮