北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初21636号原告：付海艳，女，1975年11月19日出生，汉族，住北京市怀柔区。原告：潘锦新，男，1970年6月20日出生，汉族，住广东省增城市。二原告委托诉讼代理人：郁有振，北京振持律师事务所律师。被告：孙雪涛，男，1980年2月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告付海艳、潘锦新与被告孙雪涛合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘锦新及潘锦新、付海艳的委托诉讼代理人郁有振到庭参加诉讼。被告孙雪涛经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付海艳、潘锦新向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方之间的借名买房合同关系；2.判令被告返还原告购房款382952元；3.判令被告赔偿原告购房及装修损失4053048元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系。2003年，二原告借用被告的名义在北京购买了位于北京市昌平区东小口镇XXX房屋，其中首付款和按揭贷款均由二原告交付。双方约定，房屋能够上市交易时，被告协助二原告办理房屋所有权过户转移登记手续。事后，被告一直找借口推脱。2018年2月期间，被告故意隐瞒二原告，补办新的房本，并将房屋抵押给他人。2018年8月21日，二原告起诉被告要求被告配合办理房屋产权过户手续。但在案件审理过程中，经二原告申请法院查询得知，被告已经将房屋抵押给他人，并且房屋现在有多家法院进行司法查封。故原告诉至法院。孙雪涛未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：付海艳与潘锦新系夫妻关系，付海艳与孙雪涛系表姐弟关系。2003年，孙雪涛作为买受人与出卖人北京顺天通房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定孙雪涛购买XXX房屋，建筑面积144.51平方米；该商品房每平方米2650元，总金额为382952元。该合同还对其他内容进行了约定。关于上述合同上的孙雪涛的签名，潘锦新陈述，合同上的签名是孙雪涛签的，但是合同上的联系电话是潘锦新的，房屋交付后，一直由付海艳、潘锦新居住。付海艳、潘锦新向法院提交天通苑西苑第四社区居委会出具的《居住证明》，证明自2003年至2018年均是由其居住。房屋交付后，案涉房屋办理不动产登记手续，产权证号为京房权证昌私移字第XXXX号，登记的房屋所有权人为孙雪涛，房屋坐落昌平区东小口镇XXX，设定他项权利摘要处记载权利人中国农业银行北京市西城区支行、权利种类抵押、权利范围全部、权利价值叁拾万元、设定日期2005.7.20、约定期限2003.11.11-2023.11.11、注销日期2012.10.29。该房屋所有权证书原件由付海艳、潘锦新持有。2018年2月12日，孙雪涛以补证的方式重新办理了产权证书，不动产权证书号为京（2018）昌不动产权第XXXX号。现案涉房屋存在抵押权登记（2018年5月29日）及查封登记（2018年8月13日、2019年6月17日）。关于购房过程，付海艳、潘锦新陈述，当时付海艳是北京农村户口，银行不好贷款，潘锦新是广东户口，买的是经济适用住房，需要北京居民户口才可以。所以当时借用孙雪涛的名义。关于该房屋的购买出资情况，付海艳、潘锦新陈述，涉案房屋首付款直接向开发商交付的现金，贷款30万元，该贷款是以孙雪涛的名义贷的，但是都是由付海艳、潘锦新还的，该贷款于2012年10月11日全部还清。为证明上述事实，付海艳、潘锦新向法院提交存款凭条若干张及申请证人孙某、李某出庭作证。部分存款凭条上签有孙雪涛的名字，付海艳、潘锦新陈述，因存款至孙雪涛银行卡中，银行工作人员要求写孙雪涛的名字，孙雪涛的名字是潘锦新代签的。孙某、李某陈述，涉案房屋是付海艳、潘锦新购买的，当时是通过我们说的，因为他们贷款有问题，所以借着孙雪涛的名字买的房子。房屋交付后，直接交给了付海艳、潘锦新，孙雪涛没有住过，孙雪涛也没有出过一分钱。孙某、李某系孙雪涛的父母。关于购房票据的原件，付海艳、潘锦新陈述，购房票据在搬家的时候丢了，因为案涉房本在我处，所以这些东西就没保管。付海艳、潘锦新为证明自己的损失向本院申请鉴定，申请对涉案房屋的价值及室内装修价值进行评估。经北京市高级人民法院随机确定，本院委托北京市中恒业房地产评估有限责任公司（以下简称“评估公司”）进行评估。2019年10月18日，评估公司作出评估报告，评估意见为：案涉房屋在价值时点2019年9月20日估价总价为443.6万元。付海艳、潘锦新为此支出鉴定费13000元。上述评估报告中载明“本评估报告使用期限自报告出具日至2020年10月17日”，经询问，付海艳、潘锦新同意继续使用该评估报告。2019年11月6日，潘锦新向本院申请财产保全，申请冻结被申请人孙雪涛名下银行存款2382952元或查封、扣押被申请人孙雪涛相当于2382952元的其他财产。潘锦新向法院提交中国人民财产保险股份有限公司出具的《诉讼保全责任保险保单》《诉讼保全责任保险担保书》，法院依法作出（2019）京0114民初21636号民事裁定书，裁定冻结被申请人孙雪涛名下银行账户存款2382952元或查封、扣押被申请人孙雪涛相当于2382952元的其他财产。潘锦新因此支出保全费5000元。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案孙雪涛经本院公告传唤未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。当事人对自己的主张应当提供证据证明，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。本案的焦点问题在于付海艳、潘锦新与孙雪涛之间是否存在借名买房的法律关系。借名买房约定的形式既可以是书面约定，也可以为口头约定，认定存在口头约定应当综合以下四点进行判断：房屋的出资、房屋的占有使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名购房有无合理解释。首先关于出资，虽然付海艳、潘锦新未能提交支付首付款的支付记录，但是根据证人证言及后期支付贷款的记录、房本的持有、房屋的占有使用等基本事实能够相互印证，故本院认为付海艳、潘锦新与孙雪涛之间的借名买房事实达到了民事诉讼的证明标准，法院对于双方之间构成借名买房合同关系予以确认。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，另一方当事人可以请求解除合同。本案中，涉案房屋被多次查封，不具备继续履行的条件，故付海艳、潘锦新有权解除合同。合同解除权系形成权，解除的意思表示达到对方才发生解除的法律效力。本院通过公告送达的方式向孙雪涛送达起诉状，该公告刊登在2019年12月19日人民法院报G07版，自公告之日起经过60日视为送达，故本院确认付海艳、潘锦新与孙雪涛之间形成的借名买房合同关系于2020年2月17日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。本案中，涉案房屋存在抵押登记及多次司法查封，导致合同目的无法实现，孙雪涛根本违约，应当向付海艳、潘锦新返还购房款并赔偿损失。付海艳、潘锦新申请对案涉房屋及装修价值进行评估，本院据此对房屋差价损失及装修损失进行确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认付海艳、潘锦新与孙雪涛2003年形成的借名买房合同关系于2020年2月17日解除；二、孙雪涛于本判决生效后十日内返还付海艳、潘锦新购房款382952元；三、孙雪涛于本判决生效后十日内赔偿付海艳、潘锦新房屋差价及装修损失共计4053048元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42288元，由孙雪涛负担，于本判决生效后七日内交纳。保全费5000元，由孙雪涛负担，于本判决生效后七日内交纳。公告费（凭票据），由孙雪涛负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王丽媛人民陪审员  周建环人民陪审员  施万玲二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  周心怡