广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初9253号原告：陈慧，女，1978年2月8日出生，汉族，住广东省东莞市**镇河田肇彝中学宿舍14号，公民身份号码为441************104。委托诉讼代理人：江旺顺，广东砝码律师事务所律师。被告：邢波，男，1987年4月6日出生，汉族，住湖北省石首市**************，公民身份号码为421************995。委托诉讼代理人：邢艳，系邢波的姐姐。委托诉讼代理人：张雪芬，系邢波的妻子。被告：张雪芬，女，1986年1月2日出生，汉族，住湖北省石首市*************，公民身份号码为421************642。第三人：东莞市绿萝房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市**镇厚街教育路60号亿佳商业中心2号楼116室。统一社会信用代码为91441900MA51HQH92F。法定代表人：黄某1。原告陈慧诉被告邢波、张雪芬、第三人东莞市绿萝房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年9月16日、2020年10月10日公开开庭审理。原告陈慧及其委托诉讼代理人江旺顺、被告邢波及其委托诉讼代理人邢艳、被告张雪芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈慧向本院提出诉讼请求：1.两被告继续履行原、被告于2020年5月3日签订的不动产买卖居间合同，将被告位于广东省东莞市**镇教育路66号亿佳商业中心3栋1单元2504号房屋转让给原告，并配合原告完成该房屋全部过户手续，直到该房屋过户到原告名下为止；2.被告依约向原告支付违约金，违约金以房屋总价款1980000元为基数，按每日万分之五的标准从2020年7月10日起算，至上述房屋过户到原告名下之日止，至起诉日，违约金暂计为4950元，原告考虑到被告的承担能力，违约金上限为房屋总价款的20%，即396000元；3.被告向原告支付诉讼财产保全担保费2500元；4.被告向原告支付律师费20000元；5.两被告承担本案诉讼费、保全费。事实与理由：2020年5月3日，原、被告双方经第三人主持，签订了不动产买卖居间合同，在该合同中，原、被告双方约定被告将其位于广东省东莞市**镇教育路66号亿佳商业中心3栋1单元2504号房转让给原告。该房屋总成交价为1980000元，用途为住宅，建筑面积为96.81平方米。此外，该合同对原、被告双方有关案涉房屋交易的各项条件、措施、步骤等均作了具体、明确的约定。上述合同签订后，原告依约履行相应的义务，在第三人的安排与协助下，支付了被告定金80000元，并为该合同的履行作了充分的准备。然被告却因当前房屋交易价普遍上涨，不愿继续履行上述合同。尽管原告通过各种方式进行了催促，但被告置之不理。被告的行为明显违反了法律规定及合同约定，原告只好向法院提起诉讼，请求判如所请。庭审中，两被告明确表示不愿意继续履行合同，故原告变更诉讼请求为：1.解除原、被告签订的不动产买卖居间合同及相应的补充协议；2.被告向原告退还购房定金80000元；3.被告赔偿原告房屋溢价损失396000元，待评估出具后再确定该损失；4.被告承担评估费，暂定为15000元，以评估公司实际收取的费用为准；5.被告向原告支付担保费2500元；6.被告向原告支付律师费20000元；7.本案受理费、保全费由两被告承担。后原告撤回鉴定申请，撤回第4项诉讼请求，并变更第三项诉讼请求为：被告向原告支付违约金396000元。被告邢波、张雪芬共同辩称：被告在2020年5月3日与原告和第三人签订不动产居间买卖合同后，准备购置新房，在向房产部门和银行咨询相关政策时，得知被告因过去经营生意欠银行贷款未按时归还，个人征信存在问题，若购房不能向银行贷款，于是在2020年6月28日向第三人提出解除合同，并不是原告所说的房价上涨不愿意卖房。同时被告可以提供自己的征信记录予以证实。东莞厚街教育路66号亿佳商业中心3栋2504号房屋系两被告一家四口唯一居住房产，若不能购置新房，两被告将房屋出售后将面临无家可归、住无所居，特别是被告张雪芬处于哺乳期，需要有固定住所。另外，第三人未履行诚实告知义务，与原告串通损害两被告的利益。2020年6月28日，被告将不能出售房屋的事实告知第三人，其工作人员刘可爱提出让被告不要自行告知原告解除合同的事实，但是第二天却受到原告在微信群以微信方式通知被告在2020年6月30日到东莞办理手续，这说明第三人刘可爱故意对原告隐瞒被告不能继续出售房屋的事实，与原告恶意串通，假装通知被告继续履行合同。2020年7月10日，第三人在没有提前电话沟通的情况下，直接在微信群中告知2020年7月10日上午10点办理赎楼手续，因被告已向第三人提出解除合同，被告也就此问题电话告知第三人被告不能准时达到，但后面还出现了7月10日原告准时达到建设银行，然后多次催促被告去到现场。根据合同法第十条的规定，第三人违背了诚实信用原则，没有将被告不能出售房屋的相关事实及理由告知原告，应当承担相应的违约责任。此外，双方提交一份1300000元的合同给银行申请贷款，第2条过户合同价以提交给银行的贷款合同价为准，但实际成交价为1980000元，故第三人和原告有传统偷税漏税的嫌疑。第三人东莞市绿萝房地产经纪有限公司陈述：合同内容是经双方协商，2020年6月28日，被告打电话给第三人的员工刘可爱，说可能会不卖房子，但是没有明确表示不卖。2020年6月29日原告在微信群中协商扣款金额，被告才明确表示不卖，后来经第三人沟通，才知道是因为被告的征信出现问题买不了武汉的房子，第三人要求被告提交征信报告，被告也没有提交。本院经审理查明认定事实如下：2020年5月3日，原告、被告邢波和第三人签订不动产买卖居间合同，约定被告邢波向原告出售位于东莞市**镇教育路66号亿佳商业中心3栋1单元2504号房屋，转让价为1980000元，原告需在签订本合同时将定金80000元交付给第三人托管或汇入被告指定的托管账户；违约责任：如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双方返还定金或制度转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。2020年5月3日，原告和被告邢波签订二手房买卖合同补充协议，约定：双方提交一份1300000元的合同给银行申请贷款，买家首期款（含定金）等于成交价1980000元减除银行贷款的金额，过户合同价以提交给银行的贷款合同价一致；买方借款1120000元给卖方赎楼，应在约定2020年7月10日前将款项1120000元打到卖方扣款账户，如超出约定日期买方承担下月扣款时间的房贷利息；买卖双方过户递件后，买方借款卖方赎楼金额1120000元自动转为购买该房屋的首期款。上述不动产买卖居间合同和补充协议中被告邢波的签名均由邢艳代替，邢艳原告提供了被告邢波出具的委托书。当日，原告向被告邢波支付了定金80000元。2020年5月3日，在第三人的组织下三方建了微信群。2020年5月12日，被告配合原告办理了银行按揭前期手续。2020年6月29日，原告称购房款已经准备好，问被告明天可以过来吗？被告张雪芬回答“我们明天来不了”，被告邢波回答“房子不卖了”，被告张雪芬称在武汉看房，发现征信有问题，这几年都买不了房。原告表示希望被告继续交易，否则就要求被告承担责任。2020年7月2日，原告称这两天与被告张雪芬协商的结果是被告张雪芬坚决不卖房，询问被告邢波是否与被告张雪芬的意见一致，并重申原告坚持要求继续履行合同，要求被告在2020年7月10日前配合原告办理赎楼手续。被告邢波回复“没必要搞成这样，我们态度已经很明确了”。2020年7月9日第三人提醒原、被告双方于2020年7月10日上午十点在东莞市**镇建设银行柜台办理赎楼手续。2020年7月10日原告和第三人均到达中国建设银行厚街支行的营业点，但两被告没有按约到场。原告提交了委托代理合同和律师费发票，拟证明其因本案支出律师费20000元。原告提交了保险服务诉讼财产保全责任保险费发票，拟证明其因本案支出财产保全担保费2500元。庭审中，两被告认为原告诉请的违约金过高，要求调低。另查，被告邢波和被告张雪芬系夫妻关系，双方于2011年7月12日登记结婚，案涉房屋于2018年5月24日登记在被告邢波名下。本案在审理过程中，原告提出财产保全申请，要求本院立即冻结被告邢波500000元的银行存款或者查封、扣押其相应价值的其他财产，并由阳光财产保险股份有限公司东莞中心支公司向本院出具了保单保函，提供了等额的诉讼财产保全责任保险的担保。本院依据（2020）粤1972民初9253号民事裁定书查封了被告邢波名下的位于东莞市**镇教育路66号亿佳商业中心3栋1单元2504的房产份额[房产证号为粤（2018）东莞不动产权第01403**]。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原告和被告邢波签订的不动产买卖居间合同和补充协议，是双方的真实意思表示，未违反相关法律的强制性规定，本院确认其有效，上述合同对原、被告双方均有约束力。虽然案涉房屋登记在被告邢波名下，但该房屋为被告邢波和被告张雪芬婚姻存续期间购买，为两被告的共同财产，虽然上述合同为被告邢波签订，被告张雪芬对交易行为知悉，上述合同的相对方应为被告邢波和被告张雪芬，上述合同对被告张雪芬亦有约束力。现原告已按照约定向两被告支付了定金80000元，但两被告违反合同约定拒绝继续履行合同，在被告和第三人催告后，仍然没有在约定的时间前往银行办理赎楼手续，构成违约，现两被告不同意继续交易，原告亦要求解除合同，故本院确认原告和两被告于2020年5月3日签订的不动产买卖居间合同和二手房买卖合同补充协议已于2020年7月10日解除。两被告主张因其征信问题无法贷款购买武汉的房子，所以不想继续履行案涉合同，本院认为，两被告的上述主张不是法定的免责事由，根据《中华人民共和国合同法》第九十条“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求两被告退还购房定金80000元，本院予以支持。又根据不动产买卖居间合同的约定，卖方逾期履行超过十五个工作日的，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，现两被告逾期履行义务超过十五个工作日，原告选择要求两被告按照转让总价款20%即396000元支付违约金，符合双方的约定，考虑到双方之间的合同自签订之日至解除之日只有两个月的时间，双方基于房屋买卖的交易流程只进行了很小一部分，上述约定的违约金的标准超过了原告的实际损失，故本院调整违约金为300000元。对于律师费20000元，该费用已实际产生，未超过相应的收费标准，原告诉请律师费符合双方的约定，本院予以支持。至于财产保全担保费，双方未约定该费用由两被告承担，原告诉请该费用无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告陈慧和被告邢波、张雪芬于2020年5月3日签订的《不动产买卖居间合同》、《二手房买卖合同补充协议》已于2020年7月10日解除；二、限被告邢波、张雪芬于本判决书发生法律效力之日起五日向原告陈慧返还购房定金80000元；三、限被告邢波、张雪芬于本判决书发生法律效力之日起五日向原告陈慧支付违约金300000元；四、限被告邢波、张雪芬于本判决书发生法律效力之日起五日向原告陈慧支付律师费20000元；五、驳回原告陈慧的其他诉讼请求。如果被告邢波、张雪芬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费11430元，原告已预交，由原告负担5421元，由两被告负担6009元。本案保全费3020元，由原告负担1434元，由两被告负担1586元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 熊 丹二〇二〇年十一月二十三日书记员 方淑敏何嘉丽强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。