苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初4577号原告：苏州市嘉裕太阳城物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市吴中区木渎镇金山南路**（苏州国际影视娱乐城**楼）。法定代表人：唐忠树，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈军杰、韩秋予，上海市协力（苏州）律师事务所律师。被告：王海本，男，1988年7月30日生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：万倩倩、王恩厚，江苏宏夏律师事务所律师。原告苏州市嘉裕太阳城物业管理有限公司（以下简称嘉裕物业公司）与被告王海本租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法由审判员谢丰适用简易程序公开开庭进行审理。原告嘉裕物业公司委托诉讼代理人陈军杰、韩秋予，被告王海本委托诉讼代理人万倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉裕物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令其与被告于2017年5月20日签订的《商铺租赁合同》解除；2.判令其与被告于2017年5月20日签订的《物业管理合同》解除；3.判令被告向其支付租金34838.48元及物业管理费31671.36元（2020年3月1日开始暂算至2020年4月19日，应计算至判令合同解除之日）；4.判令被告向其支付以欠付租金及物业管理费为基数，自逾期付款之日至实际给付之日止、按每日百分之三计算的逾期付款违约金163125.56元（暂计算至2020年5月18日）；5.判令被告将涉案商铺恢复原状后返还其，并支付自2020年4月20日至实际返还商铺之日止按100元/平方米/月计算的占有使用费，暂计算至2020年5月8日为26916.67元；6.判令被告向其支付违约金127978.08元；7.被告承担其因本案支出的律师代理费17886元；8.确认被告已支付的履约保证金1万元及物业履约保证金1万元不予退还；9.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年5月20日，其与被告签订《商铺租赁合同》及《物业管理合同》，约定将苏州市金山南路188号1楼“苏州金逸影视中心”一层106-1号商铺出租给被告，租赁期限自2017年5月20日至2022年5月19日，合同对租金、物业管理费等的计算标准、支付时间及违约责任等事项进行约定。自2020年2月开始，被告拒不按照合同约定履行付款义务，经其多次催告后仍不履行，故其具备了合同解除权利。2020年4月18日，其向被告发出书面解除合同函件，该函件于2020年4月19日由被告签收。被告王海本辩称，不同意解除合同，不认可原告解除合同的诉讼请求，要求继续履行合同；2020年1月25日至同年4月19日期间因疫情导致经营不正常，相应租金应当减少或免除，之后的租金因双方存在争议所以未付，愿意在本案审理中履行支付之后租金的义务；原告自2019年7月1日开始不再提供物业服务，故原告要求其支付物业管理费的主张不成立；逾期付款违约金不认可，只是双方对于是否应当支付以及支付的金额存在争议，不同意恢复原状、返还租房房屋及支付占有使用费、解除合同违约金、律师代理费、扣除履约保证金，其未违约，原告上述主张没有依据，如果法院认定存在违约，所有违约金约定过高，要求调低。本院经审理认定事实如下：2017年5月20日，原告嘉裕物业公司（出租方、甲方）与被告王海本（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方将位于苏州市“苏州金逸影视中心”1层号商铺出租给乙方经营之用，建筑面积425平方米，使用面积255平方米，用途为餐饮，品牌为鲈鱼，租赁期限自2017年5月20日至2022年5月19日，乙方应于2017年9月20日开始向甲方缴纳租金，乙方承租该商铺租金按固定租金方式收取，2017年5月20日至2019年5月19日的天固定租金为每平方米1.5元，月固定租金为19390.63元，2019年5月20日至2020年5月19日的天固定租金为每平方米1.65元，月固定租金为21329.68元；乙应于签订本合同之日或者甲方将该商铺交付乙方时向甲方支付首月租金19390.63元及履约保证金人民币10000元，其后各月，乙方应于每月5日前向甲方支付次月固定租金；该商铺的每月物业管理费19390.63元（按1.5元/平方米/天核算），乙应于签订本合同之日或者甲方将该商铺交付乙方时向甲方支付首月物业管理费19390.63元及物业履约保证金10000元；乙方逾期支付租金或租金以外的其他任何应付款项超过一个月的，甲方可以书面通知乙方解除合同，乙方已支付的所有租金及履约保证金均不予退还，乙方还须向甲方支付按合同解除之日的月租金标准的六倍计算的违约金，乙方逾期支付款项，每逾期一天，则应按逾期支付款项的百分之三向甲方支付违约金。2020年5月20日，原告嘉裕物业公司（甲方）与被告王海本（乙方）签订《物业管理合同》，约定甲方受苏州广播电视总台委托对苏州金逸影视中心的整体经营、商业形象、公共设施、经营秩序等事务行使管理权，乙方经营的商铺具体位置为苏州市金山南路288号苏州金逸影视中心1层号铺，物业管理期限自2017年5月20日至2022年5月19日，月物业管理费19390.63元，物业管理费保证金10000元，乙方应在每月5日前向甲方缴纳下个月物业管理服务费及其他各项应缴费用；乙方迟延缴纳物业管理费，每延迟一天，应按所欠金额的百分之三向甲方支付违约金；本合同期限，随《租赁合同》的变更、解除或终止而相应地变更、解除或终止。2020年4月10日，原告委托律师向被告邮寄律师函，主要内容为：王海本至今结欠嘉裕物业公司2020年3至5月的租金及物业管理费等，请王海本收到本律师函之日起三日内将上述全部欠付款项一次性支付，否则要承担逾期付款的违约责任。次日，被告收到上述函件。2020年4月15日，原告委托律师向被告邮寄律师函，主要内容为：王海本结欠原告自2020年3月1日至5月31日期间的物业管理费及租金合计123111.7元，要求王海本收到律师函当日将上述结欠款项支付完毕，并承担违约责任。2020年4月16日，被告收到上述函件。2020年4月18日，原告再次委托律师向被告邮寄律师函，要求被告支付拖欠2020年3月至5月期间的租金及物业管理费，并解除双方签订的《商铺租赁合同》及《物业管理合同》。次日，被告收到上述函件。2020年4月29日，原告向被告邮寄通知函，要求被告收到函件之日起三日内将商铺恢复原状并交还其，同时付清欠款及违约金。次日，被告收到上述函件。原告为本案诉讼支出律师费17886元。另查，涉案商铺的权利人系广电公司，嘉裕公司向广电公司承租涉诉商铺并经权利人同意后转租给被告。截至2019年6月30日，嘉裕公司实际为涉案商铺提供物业服务。2019年5月31日，嘉裕公司向苏州金逸影视中心1号楼商户发出通知，告知被告自2019年7月1日起，嘉裕公司将涉案商铺的物业管理交还广电公司。2020年8月17日，广电公司出具《情况说明》，主要内容为：2019年7月1日至今，嘉裕公司系木渎影视城1号楼物业服务主体提供方，广电公司仅是受嘉裕公司委托代为提供1号楼内部分物业服务，主要为保安、保洁服务等，1号楼内的商铺承租方与广电公司并无直接合同关系，根据合同相对性原则，1号楼的商铺承租方享受了相应的物业服务，就应当按照约定向嘉裕公司支付相应物业管理费用。再查，受新型冠状病毒感染的××疫情影响，被告承租房屋经营的商铺在2020年2月期间无法经营，自2020年3月初开始恢复经营，但开始只能提供外卖服务，营业额较疫情前下降明显，被告亦向原告申请减免租金，但原告未予确认。被告称自2020年3月底开始商场才正常运营。原告嘉裕物业公司诉焦某房屋租赁合同一案，苏州市中级人民法院终审判决认定苏州市的保洁、保安服务系由嘉裕公司委托广电娱乐公司，由广电娱乐公司统一委托第三方保洁、保安公司提供服务，嘉裕公司需向广电娱乐公司保洁、保安服务的相关费用，焦某实际接受了嘉裕公司间接提供的物业服务，应按合同约定的物业管理费标准向嘉裕公司支付物业费。审理中，原、被告一致确认：除2020年3月至4月的租金未支付，其余租金被告已按约支付；自2020年2月之前的物业管理费已支付，此后物业管理费未支付。原告称，如法院对其解除合同的诉讼请求不予支持，其要求主张2020年3月至4月的租金42659.36元及该两个月的逾期付款违约金（按每日3%计算自合同约定的付款之日至实际付款之日）、2020年3月至2020年12月期间的物业管理费193906.3元及该期间每个月物业管理费的逾期付款违约金（按每日3%计算计算自合同约定的付款之日至实际付款之日）。被告称，租金及租金的违约金不应支付，因系疫情原因导致营业不正常，应当减免；物业费及物业费的违约金不应支付，因为原告未提供物业服务，物业质量下降。审理中，被告向本院提供照片若干张，证明原告于2019年7月1日已搬离木渎影视城，未再提供物业服务，木渎影视城自2020年1月25日至2020年3月30日期间均属于未营业状态。针对该证据，原告称，对2019年7月的照片真实性无异议，但不能证明其搬离了木渎影视城，当时商场是正常运营的，对2020年8月13日的照片真实性认可，其办公场所进行了部分拆除，但仍保留了项目组办公室、财务室、会议室等，对其他照片真实性无法确认，不能真实反映其实际经营状况。以上事实由原告提供的《商铺租赁合同》《物业管理服务合同》、律师函、通知函、邮寄凭证、查询记录、委托合同、发票、情况说明、统计表，被告提供的照片、通知、合伙经营协议，及本案开庭笔录、质证笔录、询问笔录予以证实。本院认为，原、被告之间签订的《商铺租赁合同》、《物业管理服务合同》合法有效，双方均应按约履行合同义务。虽被告未按合同约定向原告支付2020年3月至4月的租金以及2020年3月开始的物业费，但被告确实受疫情影响房屋的正常使用，亦向原告提出减免，此种情形下双方对于应付租金金额存在争议，原告以被告不支付2020年3月至4月的租金要求解除商铺租赁合同以及要求被告支付逾期付款违约金于法无据；原告2019年5月31日向1号楼商户发出通知，告知1号楼商户自2019年7月1日起将1号楼的物业管理交还广电娱乐公司，但原告未明确向小商户告知嘉裕公司将1号楼保洁、保安的物业服务委托广电娱乐公司统一管理，原告仍需向广电娱乐公司支付保洁、保安服务费用的相关情况，故被告等承租人因认为1号楼的物业管理已交还广电娱乐公司，原告不再提供物业服务的情况下，未向嘉裕公司支付2020年2月后的物业费，不构成违约，原告据此解除双方之间的物业管理服务合同并要求被告支付逾期付款违约金依据不足，故本院对原告要求解除《商铺租赁合同》、《物业管理服务合同》以及要求被告支付逾期支付租金及物业费的违约金不予支持。鉴于本院对原告要求解除合同的诉讼请求不予支持，原告在此基础上要求被告返还商铺、支付占有使用费、解除合同违约金、律师费以及没收保证金的诉讼请求，本院亦不予支持。关于应付租金金额，受新型冠状病毒感染××疫情影响，被告作为承租人在一定期间内无法正常使用房屋并开展经营活动，该疫情在双方签订合同时无法预见，亦不能避免，从被告的经营行业特点看亦无法克服，故案涉房屋因疫情防控需要无法用于经营属于不可抗力的情形。被告经营产生的损失客观存在，该损失应由原、被告合理分担。本院综合考虑因防疫致使被告无法使用房屋的情形，按照公平原因，酌情确认原告减免被告1个月的租金，故被告还应支付原告租金21329.68元。关于自2020年3月1日起的物业管理费，本院认为，根据查明事实及已生效民事判决书认定的事实，能够证明涉案1号楼的保洁、保安服务由原告委托广电公司，由广电公司统一委托第三方保洁、保安公司提供服务，原告需向广电公司支付保洁、保安服务的相关费用。被告实际接受了原告间接提供的物业服务，仍应按照合同约定的物业管理费标准19390.63元/月向原告支付物业管理费。结合原告在本案审理中主张金额以及合同约定的付款期限，被告应向原告支付2020年3月1日至2020年12月31日期间的物业管理费193906.3元。虽被告认为涉案商铺的物业服务质量下降，但被告现有证据并不能证明因原告违反物业服务合同约定的作为或不作为行为给其造成客观实际损失，本院对其该项意见不予采纳。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条之规定判决如下：一、被告王海本于本判决生效之日起十日内支付原告苏州市嘉裕太阳城物业管理有限公司租金21329.68元、物业管理费193906.3元，合计人民币215235.98元。二、驳回原告苏州市嘉裕太阳城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3703元、财产保全费2555元，合计人民币6258元，由原告苏州市嘉裕太阳城物业管理有限公司负担2949元、被告王海本负担3309元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判员 谢 丰二〇二〇年十一月九日书记员 朱吴祺