镇江市润州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1111民初2177号原告：解荣贵，男，汉族，1970年10月2日出生，住镇江市。委托诉讼代理人：李平，江苏学益律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴剑，江苏学益律师事务所实习律师。被告：镇江深国投商用置业有限公司，住所地镇江市桃园新村**，统一社会信用代码913211007802565409。破产管理人：江苏江成律师事务所。负责人：黄友定。委托诉讼代理人：孙亮，江苏江成律师事务所律师。委托诉讼代理人：易长川，江苏江成律师事务所实习律师。原告解荣贵与被告镇江深国投商用置业有限公司（以下简称深国投公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，于2020年7月23日依法适用简易程序，公开开庭进行了第一次审理，于2020年10月26日，依法适用普通程序，公开开庭进行了第二次审理。第一次庭审原告解荣贵及其委托诉讼代理人卢成、吴剑到庭参加诉讼，第二次庭审原告解荣贵的委托诉讼代理人李平、吴剑到庭参加诉讼，被告深国投公司的委托诉讼代理人孙亮、易长川两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告解荣贵向本院提出诉讼请求：1、判令确认不动产权面积为11.67平方米所有权归原告所有并由被告协助将45.43平方米的位于东方伟业广场2幢1018号房屋不动产权登记至原告名下。后变更为：判令确认东方伟业广场2幢1018号房屋面积除不动产权面积33.76平方米以外的11.67平方米房屋面积归原告所有；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将东方伟业广场2幢1018室房产出售给原告，约定房价1152302元，房屋面积45.43平方米。2015年8月21日，因被告提出电梯改造需要，双方签订协议，约定被告退回实测面积误差款296002元，协议同时约定，面积差额款未能补偿至原告前，商品房买卖合同项下的房屋面积的产权仍属于原告所有。被告一直未将面积补偿款给付原告，后被告被法院裁定破产清算，遂原告诉至本院，请求确认东方伟业广场2幢1018号房屋面积除不动产权面积33.76平方米以外的11.67平方米房屋面积归原告所有。被告深国投公司辩称：2017年11月30日镇江市润州区法院裁定被告深国投公司破产，在本案诉讼期间，深国投公司管理人已经协助原告办理了案涉东方伟业广场2幢1018号房屋33.76平方米的不动产证。案涉房屋在不动产登记机关绘测备案的面积仅有33.76平方米，原告诉争的11.67平方米已经成为永辉超市进出的通道和扶梯位置，客观上使得该部分的面积已经无法归原告所有，否则会侵害不特定多数人的利益。原告与被告深国投公司于2015年8月21日签订的《协议》中亦约定，该11.67平方米面积差额由被告以补偿款的形式给付原告，故原告诉请无相关权利基础，客观上也无法实现。经审理认定事实如下：2013年4月1日，原告与被告深国投公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定被告深国投公司将其所有的位于东方伟业广场2幢1018号房屋出售给原告，房屋面积45.43平方米，房屋价格1152302元。合同签订后，原告与被告深国投公司签订商铺委托租赁管理合同一份，约定原告将其所购买的房屋授权被告全权行使该房屋所属商铺的出租和经营管理权利。之后，被告深国投公司与案外人江苏永辉超市有限公司签订租赁合同一份，约定被告将包括原告所购买的房屋在内的商业物业出租给江苏永辉超市有限公司作为商业经营之用，租赁期间20年。该份租赁合同中约定，由被告根据江苏永辉超市有限公司的设计方案提供两台一层至负一层上下人行道电扶梯，该扶梯实际占用了原告所购买房屋的部分面积。2015年8月21日，原告与被告深国投公司签订《协议》一份，约定原告所购买的东方伟业广场2幢1018号房屋因江苏永辉超市有限公司电梯口改造，占用原告所购房屋面积11.67平方米，被告给付原告该11.67平方米面积差额补偿款349282元，自2015年9月20日起分12个月付清。2016年1月27日，原、被告双方在《协议》上补充约定：在被告未付清面积差额及补偿款之前，改造部分面积所有权仍归原告所有。2017年8月30日，深国投公司因不能清偿到期债务且资产不足以清偿全部债务，并明显缺乏清偿能力，镇江市中级人民法院依法受理深国投公司破产清算案，并于2017年8月31日作出（2017）苏11破申12号之一民事裁定书，指定镇江市润州区人民法院进行审理。2017年9月20日，镇江市润州区人民法院作出（2017）苏1111破3号决定书，指定江苏江成律师事务所为深国投公司破产管理人。2017年11月30日，镇江市润州区人民法院作出（2017）苏1111破3号裁定书，宣告深国投公司破产。原告与被告签订的《商品房买卖合同》生效后，原告依约给付被告购房款1152302元。2020年7月2日，深国投公司管理人协助原告办理了中山北路1号东方伟业广场2幢1018号房屋33.76平方米的不动产权证（证号：（2020）镇江市不动产权第0043756号）。上述事实有《商品房买卖合同》、《协议》、（2017）苏11破申12号之一民事裁定书、（2017）苏1111破3号决定书、（2017）苏1111破3号裁定书、不动产权证、当事人陈述及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原告与被告深国投公司签订的《商品房买卖合同》、《协议》均系双方当事人真实意思表示，形式要件完备，内容不违反国家法律、法规规定，应确认有效。合同约定，被告将其所有的位于东方伟业广场2幢1018号房屋出售给原告，原告依约支付了购房款，被告未按合同约定将原告所购45.43平方米房屋交付给原告，亦未将面积差额补偿款349282元按期给付原告，应承担相应的违约责任。被告深国投公司辩称：案涉房屋在不动产登记机关绘测备案的面积仅有33.76平方米，原告诉争的11.67平方米已经成为江苏永辉超市有限公司进出的通道和扶梯位置，客观上使得该部分的面积已经无法归原告所有，否则会侵害不特定多数人的利益。原告与被告深国投公司于2015年8月21日签订的《协议》中亦约定，该11.67平方米面积差额由被告以补偿款的形式给付原告，故原告诉请无相关权利基础，客观上也无法实现。经庭审质证，本院认为，被告深国投公司未按照合同约定在东方伟业广场2幢1018号房屋建成后及时将该房屋交付给原告，并将案涉房屋地块出租给江苏永辉超市有限公司使用，致使原告所购房屋11.67平方米成为超市进出电梯口通道，之后，原告与被告签订《协议》，被告仍未按照协议约定将面积补偿款给付原告，被告的行为已构成违约。根据协议约定，本案诉争11.67平方米房屋的所有权仍属于原告。被告深国投公司由于资不抵债被镇江市润州区人民法院宣告破产，并不影响涉案房屋面积的权属问题，案涉房屋不属于被告深国投公司的破产财产，原告作为该房屋的权利人有权行使取回权。本案诉争的11.67平方米房屋面积现今虽成为案外人江苏永辉超市有限公司的电梯通道，但原告依合同约定取得所有权后，并不影响江苏永辉超市有限公司的承租权。故被告辩称本院不予采信。原告与被告深国投公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，原告已按约支付了全部购房款，故原告所购买的位于东方伟业广场2幢1018号45.43平方米房屋除已办理不动产权证的33.76平方米外的11.67平方米房屋面积应当归原告所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国企业破产法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：确认原告解荣贵所购买的位于中山北路1号东方伟业广场2幢1018号45.43平方米的房产除不动产权证登记的33.76平方米以外的11.67平方米房屋面积归原告解荣贵所有。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由被告镇江深国投商用置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。（附本判决所引用的法律条文及上诉须知）审 判 长  陈大伟人民陪审员  蒋芾棠人民陪审员  任金燕二〇二〇年十一月四日法官 助理  彭梦婷书 记 员  张 薇本判决所引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国企业破产法》第三十八条人民法院受理破产申请后，债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回。但是，本法另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。