重庆市九龙坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0107民初3371号 原告：彭凯豪，男，土家族，住重庆市渝中区。 法定代理人：彭军，男，土家族，系原告父亲，住重庆市渝中区。 法定代理人：朱亚杰，女，汉族，系原告母亲，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：刘彤，重庆达能律师事务所律师。 被告：重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司，住所地：重庆市九龙坡区石杨路****24-办公1，统一社会信用代码：91500107MA5UBD9W83。 法定代表人：颜家才，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：樊强，重庆豪泰律师事务所律师。 被告：颜荣位，男，汉族，住湖南省郴州市。 原告彭凯豪诉被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司（以下简称：“吉吉域酒店”）、被告颜荣位房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭凯豪的委托诉讼代理人刘彤，被告吉吉域酒店的委托诉讼代理人樊强到庭参加了诉讼。被告颜荣位经本院依法送达开庭传票等法律文书，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告彭凯豪向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的房屋委托管理合同；2、被告支付原告租金11,400元；3、被告支付原告违约金34,200元；4、被告支付律师费3,000元；5、被告颜荣位对上述债务承担连带责任。事实和理由：2018年1月24日，原告的母亲朱亚杰与被告吉吉域酒店签订《房屋委托管理合同》，该合同主要约定，原告将其所有的位于九龙坡区石杨路22号1幢X号公寓委托被告经营管理，委托管理期限为12年即自2018年8月5日至2030年8月4日止，合同同时对租金标准、租金支付时间、违约责任等进行约定。合同签订后，原告按约全面履行合同义务，被告吉吉域酒店未足额支付租金。为维护原告自身合法权益，故诉如前请。 被告吉吉域酒店辩称，同意解除《房屋委托管理合同》，被告于2020年1月底就将涉案房屋交还原告，违约金应当以实际损失计算，原则上系补偿为主，惩罚为辅，故违约金标准约定过高。 被告颜荣位未向本院提交答辩状，亦未到庭答辩。 当事人围绕诉讼请求，向本院提交了《房屋委托管理合同》、户口本、出生医学证明、担保书、法律事务委托合同、发票、律师费支付凭证等证据材料，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司曾用名称为重庆吉吉域酒店管理有限公司。位于九龙坡区石杨路******房屋登记权利人为原告彭凯豪。2018年1月24日，原告的母亲朱亚杰（甲方）与被告吉吉域酒店（乙方）签订《房屋委托管理合同》，约定：原告将位于九龙坡区石杨路22号1幢X号房屋（建筑面积：44.06平方米）委托被告进行管理，房屋用途为出租，房屋委托管理期限为12年即自2018年8月5日起至2030年8月4日止；原告约定2018年8月5日前将房屋交付被告，如因被告施工工期延后交付，按合同支付日期向原告支付租金（具体支付时间以交房4个月后开始支付租金）。《房屋委托管理合同》第3条第3.1项对第一年至第十二年的房屋租金标准予以明确约定，其中第一年、第二年房屋租金标准均为2,850元/月，被告按季度提前以银行转账方式支付原告，每年仅支付11个月租金；第3.2项约定，管理合约期限内，租金价格不予调整；第3.4项约定，被告管理期间内，如房屋所在地进行公共设施改造如小区建设、电力增容等所需交纳的相关费用由原告承担；房屋使用所发生的电话费、宽带费、有线电视费、水电费、物管费（电梯费）及小区水电公摊、垃圾处置费以及房屋维护费用由被告承担，其他费用由原告承担。《房屋委托管理合同》第6条第6.1项约定，双方任何一方未能履行合同相关条款，均属违约行为。违约行为所造成的损失概由违约方承担。除非双方协商终止本合同，守约方要求违约方继续履行合同的，违约方承担违约责任后仍必须履行合同；第6.2项约定，本合同项下违约金按当年12个月租金计算。违约金不足以清偿守约方损失的，违约方应承担相应补偿责任。 2019年12月30日，被告颜荣位出具《担保书》1份，载明：“重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司，星光汇店在经营期间因成本过高经营不善，现已拖欠了全体业主租金，未能按《委托管理合同》约定履约，已违约。同时拖欠了物业管理费及水电费。现向全体业主承诺，截止2019年12月31日至所拖欠的租金于2020年3月开始，每月不低于支付所欠租金的25%，截止2020年7月1日前全部支付完成。担保人自愿对上述租金及物业水电费承担连带担保责任。原件由15-1业主保管”。被告吉吉域酒店在该担保书上加盖公司印章确认。 2020年1月12日，原告的父母与重庆达能律师事务所签订了《法律事务委托合同》，委托该所通过诉讼处理涉案纠纷，产生律师费3,000元。 审理中，被告吉吉域酒店称按合同约定被告吉吉域酒店每年仅支付11个月租金，故2019年8月份支付的租金应当视为2019年8月5日至2019年11月4日期间租金，同时，被告吉吉域酒店于2020年1月底已将涉案房屋交还原告。 本院认为，被告颜荣位经本院依法送达开庭传票等法律文书后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的放弃，本院可以依据查明的事实依法缺席判决。 原告与被告吉吉域酒店签订的《房屋委托管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定全面行使权利及履行义务。双方均一致同意解除《房屋委托管理合同》，并无不当，本院予以确认。 关于被告吉吉域酒店应付租金问题。本院认为，《房屋委托管理合同》约定被告吉吉域酒店每年仅支付11个月租金，按季度提前支付租金，原告于2019年8月收到被告吉吉域酒店支付的租金，应当视为双方已通过实际行为就免租期租金的扣除时间达成一致，即在每一个租赁年度的第一季度租金中进行扣减，故被告应自2019年11月5日起向原告欠交租金。被告吉吉域酒店作为涉案房屋的使用人和管理人未举示证据证明其于2020年1月底将房屋交付原告，故本院对其辩解意见不予采信。综上，被告应向原告支付2019年11月5日至2020年2月4日的租金共计8,550元。 关于违约金的问题。本院认为，被告未按照合同约定向原告支付租金，其行为构成违约，导致合同解除，但双方合同约定违约金标准过高，综合考虑合同履行情况以及合同履行后预期利益等因素，本院酌情将违约金调整为按当年租金标准支付10个月，故被告应向原告支付违约金28,500元（2,850元/月×10个月）。 关于被告颜荣位是否应承担连带担保责任及担保范围问题。被告颜荣位出具的《担保书》明确载明系对被告吉吉域酒店欠付全体业主的租金承担连带担保责任，故被告颜荣位应在本案中对被告吉吉域酒店应付租金部分承担连带清偿责任。被告颜荣位在《担保书》中承诺对被告吉吉域酒店截止2019年12月31日的租金承担连带责任，故被告颜荣位对2020年1月1日至2月4日的租金不承担连带责任，即对被告吉吉域酒店欠付租金中的5,320元（8,550元-3,230元）承担连带责任。对于原告主张被告颜荣位对上述全部租金及违约金承担连带责任的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 按照合同约定，违约方应当向原告赔偿包括律师费在内的损失，现原告因本案诉讼产生律师费3,000元，被告应当向原告赔偿该笔费用。被告颜荣位未承诺对该笔费用承担连带责任，故本院对原告请求被告颜荣位连带承担该笔费用的请求不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告彭凯豪与被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司于2018年1月24日签订的《房屋委托管理合同》； 二、被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司于本判决生效后十日内支付原告彭凯豪租金8,550元，被告颜荣位对其中的5,320元承担连带清偿责任； 三、被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司于本判决生效后十日内支付原告彭凯豪违约金28,500元； 四、被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司于本判决生效后十日内支付原告彭凯豪律师费3,000元； 五、驳回原告彭凯豪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取为508元，由被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  倘军伟 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  许安娜