北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0117民初760号原告（反诉被告）：王少成，男，1989年9月6日出生，满族，吉林省公主岭市人，住北京市平谷区。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：于新雨（王少成之妻），住北京市平谷区。被告（反诉原告）：杨秀连，女，1962年9月3日出生，汉族，北京市平谷区人。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：郭锁力（杨秀连之夫），住北京市平谷区。原告（反诉被告）王少成与被告（反诉原告）杨秀连房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王少成及其委托诉讼代理人于新雨，被告（反诉原告）杨秀连及其委托诉讼代理人郭锁力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王少成向本院提出诉讼请求：1.判令自2019年5月30日解除王少成与杨秀连签订的2019年4月17日至2020年4月16日房屋租赁合同；2.判决杨秀连退还2019年5月30日至2020年4月16日的租金23008.22元及押金1000元；3.诉讼费由杨秀连承担。事实与理由：2019年4月17日，我与杨秀连签订了位于北京市平谷区×××建筑面积400平方米的房屋，租期为2019年4月17日至2020年4月16日，租金每年26000元，支付方式押一付十二月，用于存放奶制品。当天，我交给杨秀连一年房租26000元、房屋押金1000元，共计27000元。2019年5月29日下午，因该房屋后院着火，火势蔓延到涉案房屋，导致2号院泡沫彩钢封闭的顶棚着火，消防队到现场救火，致使我存在该封闭院落的奶制品包装部分毁坏，着火方赔偿了我所有损失。因我承租杨秀连房屋顶棚全部毁坏，租赁物无法达到我的租赁目的。2019年5月30日，我将未被毁坏的奶制品全部搬走，并与杨秀连协商解除合同之事，着火时杨秀连同意退还我剩余期间的租金及押金，后又反悔，故我诉至法院，要求法院判令所求。杨秀连辩称，着火时间是2019年5月28日上午10时许，并不是后院，而是东邻居郭启春家，蔓延到我家，并且房屋没有全部损坏，着火约2小时，我家房屋只是边上熏黑了，灭火后不影响使用，况且在几天内就把房子修好了，东邻居也赔偿王少成的损失，到现在王少成的东西包括老板桌、床垫子、奶箱子、喷灯、板凳等还在我家房子内，王少成没有与我协商不租，现租期已超过一年，且在租赁期间，王少成还将路面压坏了，故我不同意王少成的诉求并提起反诉。杨秀连的反诉请求：1.判令王少成支付2020年4月17日至2020年6月9日期间的房屋租金3917元；2.判令王少成支付房屋地面修复费6000元、地面养护期间房屋延迟出租损失1500元；3.判令王少成承担反诉费用。事实及理由：王少成与我于2019年4月17日签订《房屋租赁合同》，约定：将坐落于平谷区×××的房屋出租给王少成使用，租赁期自2019年4月17日至2020年4月16日，共计12个月，租金标准为26000元每年，押金1000元，租金一次性付清。合同签订后，我依约交付了房屋，王少成支付了租金。2020年4月16日合同期满后，截止到2020年6月9日，王少成未给付房屋，且在租赁期间，王少成将房屋地面毁损严重，地面形成长约15米、宽约3米的大面积碎裂、塌陷，需要重新修复。即便修复完成，仍需养护20天左右才能正常使用，直接影响我的出租收益，其中修复损失大约6000元，养护导致的迟延出租损失大约1500元，故要求法院支持我的反诉请求。王少成针对反诉辩称，我的牛奶不能受潮，消防队救火时往里面喷水，已经受潮严重，不能达到我存放牛奶的目的，属于不可抗力，合同自动解除；租赁房屋院里面的东西，我已经说不要了；在租赁时，我们已经说了有大车出入可能会压坏地面，杨秀连他们说没问题，所以地面压坏，我不同意赔偿。我不知道地下水管在我租赁之前是不是坏的，故不同意杨秀连的反诉诉求。本院经审理认定的事实如下：2019年4月17日，王少成与杨秀连签订《房屋租赁合同》，载明：王少成租赁杨秀连位于平谷区×××房屋，建筑面积400平方米，租期自2019年4月17日至2020年4月16日，共计12个月，租金标准26000元/年，押金1000元以及合同解除等内容。当日，王少成给付杨秀连租金及押金共计27000元，杨秀连将房屋交给王少成，王少成用此房屋存放纸箱式奶制品。2019年5月28日上午10时许，涉案房屋东邻居郭启春家起火，后消防部门扑灭，导致王少成所租赁房屋院内的东彩钢房北侧2间东半部屋顶及部分货物受损。同年7月23日，郭启春赔偿王少成租金4500元及货物损失1万元。后双方因退租一事未达成协议，现王少成诉至本院，要求依诉求解决，杨秀连持答辩理由不同意王少成诉求，并提起反诉，要求王少成给付2020年4月17日至2020年6月9日期间的房屋租金3917元及房屋地面修复费6000元、地面养护期间房屋延迟出租损失1500元。王少成不同意反诉诉求。在审理中，本院现场勘查：东厢房北两间东半部分有火烧痕迹，清点物品有12箱奶、办公桌1个、床垫1个、喷灯1个、长岭牌冰箱1个、桌椅1套；王少成明确表示上述物品不要了。进门口地面损坏面积：长约4.6米、宽约3.05米。本院认为，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，王少成与杨秀连签订的《房屋租赁合同》是双方的意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同。在王少成租赁期间，因他人家失火，导致所租赁房屋及货物受损。王少成以租赁物达不到自己使用的目的而提出解除合同，杨秀连不同意解除，本院考虑在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同，故对杨秀连的辩解，本院不予支持，但关于解除的时间，王少成主张在5月29日当天向杨秀连提出解除合同并拉走货物，杨秀连对此否认，本院结合他人赔偿房租4500元的日期是2019年7月23日，且杨秀连方在场，虽然三方没有签字，但此日应该是解除合同之日，如提前解除，赔偿的4500元房租应赔偿给杨秀连。故本院认定2019年7月23日系双方解除合同之日。现王少成要求解除租赁合同，本院予以支持。法律规定，租赁合同到期或解除后，承租人返还租赁物，出租人应将未到期的租赁费退给承租人。本案中，王少成已将一年的租金给付杨秀连，现王少成要求退还未使用期间的租金，理由正当，本院予以支持，但所退租金以本院确定解除之日的次日计算，即2019年7月24日至2020年4月17日共计268天×（26000元÷365天）≈19090元。关于王少成主张退押金一事，杨秀连不同意该诉讼请求，本院根据双方签订的《房屋租赁合同》第三条第二款的规定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。虽然导致合同解除不是王少成的过错责任，但在租赁期间，王少成承认进门口的水泥地面系自己卸货轧坏，虽然在审理中杨秀连答应王少成可以把车开进来，但不能确定其轧坏地面不用赔偿，故对王少成主张退押金的诉求，本院不予支持。针对反诉，关于杨秀连主张王少成支付2020年4月17日至2020年6月9日期间的房屋租金3917元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于杨秀连主张王少成支付房屋地面修复费6000元一节，王少成不同意赔付，根据现有证据不能证明王少成轧坏地面不用赔偿的事实。对于损失数额，因双方均表示由法院酌定，故本院根据现场勘查损失面积，按铺设水泥地面和水泥排污管重新铺设及人工、清运费等酌定为2000元。关于地面养护期间房屋延迟出租损失1500元一节，王少成不同意赔付，本院考虑修复路面确实需要一定时间，对此酌定为700元。扣除王少成的押金1000元，王少成应赔偿杨秀连地面修复费、地面养护期间房屋延迟出租损失1700元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第二百二十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王少成与被告（反诉原告）杨秀连于2019年4月17日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月23日解除；二、被告（反诉原告）杨秀连于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）王少成的租金19090元；三、原告（反诉被告）王少成于本判决生效后十日内赔偿被告（反诉原告）杨秀连房屋地面修复费及地面养护期间房屋延迟出租损失共计1700元（已扣除押金1000元）；四、驳回原告（反诉被告）王少成、被告（反诉原告）杨秀连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由原告（反诉被告）王少成负担123元（已交纳），由被告（反诉原告）杨秀连负担277元（限本判决生效后七日内交纳）；反诉费43元，由原告（反诉被告）王少成负担25元（限本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）杨秀连负担18元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  杜德利二〇二〇年十一月二十三日书记员  迟婧函