甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终4236号上诉人（原审原告）：王某某。委托诉讼代理人：罗亚利，陕西宽明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兰州沃特物业管理有限公司，住所地：兰州市西固区庄浪西路**。法定代表人：邵小兵，该公司经理。委托诉讼代理人：赵肖欣，男，1964年5月17日出生，满族,住兰州市城关区。委托诉讼代理人：崇新风，女，1977年12月8日出生，汉族，该公司员工,住兰州市安宁区。上诉人王某某因与被上诉人兰州沃特物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服兰州市西固区人民法院（2020）甘0104民初558号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王某某上诉请求：1.请求撤销一审判决或依法改判，支持上诉人的诉讼请求。2.本案一审、二审受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决以上诉人在2019年1月2日《会议记录》上的签字，认定上诉人自动放弃续租权，从而认为上诉人没有承租房屋的优先续租权，该认定显属主观、片面的错误认定。1.《会议记录》的性质是一份通知，被上诉人通知2019年租赁合同签订的日期，但是否续签及善后事宜的处理均不能证明。2.续租合同没签成是谁造成的。一审没有查清。上诉人找被上诉人续签，被上诉人避而不见，造成到期日双方没有签订续租合同，被上诉人拿到自认为的证据，证明上诉人自动放弃续租权，是被上诉人给上诉人设的圈套。在签订合同这件事上，上诉人处于弱势，被上诉人避而不见或者找各种理由拒签，上诉人无法单方完成签订合同事宜。3.被上诉人在2019年合同签订的截止日，没有与上诉人确认是否放弃续租权。若上诉人自动放弃续租，会与被上诉人商谈商铺接交事宜，而事实上，被上诉人在上诉人多方找被上诉人续签合同之时，已将商铺在2013年12月、2018年3月租给了第三人马剑锋、苏剑锋。上诉人被强行赶走，两家商铺及设施、设备也全部被被上诉人强占。一审法院对这些事实避而不查。一审认为，上诉人与马艾力牛肉面店、苏穆烤肉经营着之间未达成一致的合作意向书，上诉人自动放弃续租权，属强加认定，没有法律规定与合同约定。4.双方的租赁合同没有约定是否合作经营，也没有约定合作与否要得到出租方的许可，故法院认定错误。5.上诉人提交的工商局调档资料，证明被上诉人2013年12月26日、2018年12月24日已分别与第三人马剑锋、苏剑锋签订了商铺租赁合同，将租给上诉人的两处商铺又租给第三人，属一房两租的事实，但还是认为续租合同没有签订是上诉人自动放弃续租权，属认定错误。二、一审程序违法。1.上诉人对本案事实最清楚，包括续签合同的过程，上诉人当庭要求陈述，并要求与被上诉人代理人即续签合同的参与人当庭对质，让法庭查明事实，但主审法官以要尽快结案为由，不让上诉人陈述。本案事实不清也有法官急于结案的因素。2.本案质证在6月29日进行，本判决书6月30日，即在证实《会议记录》上上诉人形成盖章签字真实后，一审法官就仅凭上诉人签字，片面、主观认定上诉人败诉，无需考虑《会议记录》能否单独证明上诉人自动放弃续租权、无需考虑上诉人与被上诉人是谁的责任导致合同没有续签等等，将上诉人全家经营了几十年的店铺连同设施、设备全部给了第三人。这样的草率判决当然导致不公正。3.一审判决书中，上诉人、被上诉人的证据及质证意见没有体现。综上所述，一审判决事实严重不清，程序违法。请二审法院依法查明事实进行判决。兰州沃特物业管理有限公司辩称，原审法院认定事实清楚,证据充分,应予维持。王某某作为完全民事行为能力人,在不违背法律、行政法规的强制性规定,不违背公序良俗的情况下,意思表示真实,其签字确认的2019年1月2日会议记录内容的民事法律行为有效。根据会议记录2019年2月13日上诉人王某某没有达成一致的合作意向书,上诉人自动放弃续租权。王某某向一审法院起诉请求：1.请求判令原告对兰州市西固区福利西路58号楼南一层11号铺面“马艾力牛肉面店”享有优先承租权；2.请求判令被告与原告继续签订西固区福利西路58号楼南一层11号铺面“马艾力牛肉面店”的《店铺商铺租赁合同》；3.请求判令被告在合同履行中与任何第三方签订的西固区福利西路58号楼南一层11号铺面“马艾力牛肉面店”的《店铺商铺租赁合同》无效；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告王某某系被告兰州沃特物业管理有限公司曾经的承租户，于2019年1月2日，被告兰州沃特物业管理有限公司组织各方参加的会议中，王某某签字确认“对于至2019年2月13日，王某某与马艾力牛肉面店，王某某与苏穆烤肉经营者之间如不能达成双方协商一致的合作意向书，王某某自动放弃2019年商铺续租权，甲方将有权对外招商”，截止2019年2月13日，原告王某某并未达成一致的合作意向书，其自动放弃续租权，甲方有权对外招商。原告认为其对承租房屋享有优先续租权，被告不予认可，引起诉争。一审法院认为，结合被告提交的证据二即2019年1月2日会议记录中明确载明：对于至2019年2月13日，王某某与马艾力牛肉面店，王某某与苏穆烤肉经营者之间如不能达成双方协商一致的合作意向书，王某某自动放弃2019年商铺续租权，甲方将有权对外招商。对以上内容王某某确认并签字如下：谈话人：王某某。庭审过程中，法庭明确询问原告王某某该份会议记录中的签名是否是其本人签名，王某某明确陈述没见过该份会议记录，签名也不是其本人签字并同时要求对会议记录中的签字进行笔迹鉴定。本案的争议的焦点即是原告王某某是否有续租权，该份会议记录就是确定王某某是否有优先续租权的关键证据，故对于王某某的笔迹鉴定申请予以准许。后根据王某某的鉴定申请，我院委托甘肃政法大学司法鉴定中心进行笔迹鉴定，该鉴定中心于2020年5月14日出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：送检的规格为148mm*210mm的笔记本中时间为2019.1.2的《会议记录》落款谈话人处“王某某”署名，是王某某书写。鉴定意见书送达后，原、被告双方均未提出任何异议。原告王某某作为完全民事行为能力人，在不违背法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗的情况下，意思表示真实，其确认会议记录内容的民事法律行为有效。那么在2019年2月13日，王某某与马艾力牛肉面店，苏穆烤肉经营者之间如不能达成双方协商一致的合作意向书，王某某自动放弃2019年商铺续租权，甲方将有权对外招商。截止2019年2月13日，原告王某某并未达成一致的合作意向书，其自动放弃续租权，甲方有权对外招商。在王某某自动放弃续租权的情况下，王某某即没有承租房屋的优先续租权，被告对外招商出租与原告无关，其诉讼主张是无法支持的。故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十六条、第一百四十三条的规定，判决：驳回原告王某某的诉讼请求。减半收取的案件受理费25元，由原告王某某负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王某某出示涉案商铺出租登记档案及照片，拟证明兰州沃特物业管理有限公司一房二租，在王某某租赁期间兰州沃特物业管理有限公司与他人签订合同，损害王某某的利益。经本院审查，档案中有兰州沃特物业管理有限公司与他人签订的合同，但2018年12月31日前涉案房屋实际由王某某承租并转租他人，由王某某向兰州沃特物业管理有限公司交纳房租，并未影响王某某承租涉案房屋的事实。二审查明事实与一审查明事实一致，对一审法院查明的事实，二审予以确认。本院认为，人民法院根据当事人的诉讼请求审理民事案件。本案上诉人王某某的请求是行使优先承租权，确认兰州沃特物业管理有限公司与他人签订的租赁合同无效，继续承租涉案房屋。优先承租权是房屋租赁合同中，租赁期限届满，出租人需继续出租的，原承租人在同等条件下优先于其他第三人取得租用权。优先承租权是一项期待权，发生于租赁合同届满之日，本案上诉人王某某要求行使优先承租权，但涉案房屋2019年兰州沃特物业管理有限公司出租给他人，且2019年签订的《房屋租赁合同》已经履行完毕，2020年签订的《房屋租赁合同》也将履行完毕，王某某上诉要求行使优先承租权，继续签订《租赁合同》，认定兰州沃特物业管理有限公司与他人签订合同无效的请求均已经无法实现，一审法院判决驳回王某某的诉讼请求结果正确。至于王某某上诉提出一审法院程序违法的问题，因未提交相关证据证实，本院不予采信。综上所述，王嘉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元由王某某承担。本判决为终审判决。审 判 长 张秉德审 判 员 冯稼耘审 判 员 张煜枫二〇二〇年十一月三日法官助理 王 荔书 记 员 王柏斌