四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初3493号 原告：成都天赐房地产开发有限责任公司，住所地四川省成都市金牛区解放路一段**。 法定代表人：李青云，执行董事。 委托诉讼代理人：周尚剑，四川法济律师事务所律师。 被告：王印，男，1973年9月26日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 被告：靳琼英，女，1982年7月24日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 原告成都天赐房地产开发有限责任公司（以下简称天赐公司）与被告王印、靳琼英商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告天赐公司的委托诉讼代理人周尚剑到庭参加诉讼，被告王印、靳琼英经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 天赐公司向本院提出诉讼请求：1.确认天赐公司解除与王印、靳琼英签订的编号为ＪＬＢＤ-ＺＺ665号的《商品房买卖合同》及编号为ＪＬＢＤ-ＸＳ0665号的《天赐·江陵半岛商品房买卖合同补充协议》的行为合法有效，确认前述合同及补充协议已于2020年1月9日解除；2.判令王印、靳琼英协助天赐公司注销对位于成都市新都区××街道××道××段××号××栋××单元××楼××号建筑面积111.21平方米的房屋的备案登记（合同签约备案号：2××××0）；3.判令王印、靳琼英将案涉房屋返还给天赐公司；4.判令王印、靳琼英连带支付天赐公司违约金110123元；5.判令王印、靳琼英连带支付天赐公司律师代理费110000元；6.本案诉讼费由王印、靳琼英承担。事实与理由：2014年，王印、靳琼英与天赐公司签订了《商品房买卖合同》及《天赐·江陵半岛商品房买卖合同补充协议》，约定王印、靳琼英购买天赐公司开发的位于成都市新都区××街道××道××段××号××栋××单元××楼××号建筑面积111.21平方米的房屋（以下简称案涉房屋），约定“在买受人获准了贷款后，因买受人的原因而导致出卖人作为买受人的担保人向银行履行了相关的担保责任的，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担。承担担保责任后，出卖人有权单方面解除合同及本协议，并要求买受人按照合同约定房款的20%支付解除合同违约金，同时，买受人还应就其给出卖人造成的担保损失（包括支付的律师代理费等全部费用）进行赔偿”。该合同和补充协议签订后，王印、靳琼英与中国工商银行股份有限公司成都沙河支行（以下简称工行沙河支行）签订了编号为［住］字［工］行［沙河］支行［2014］年［846774］号的《个人购房借款／担保合同》，约定王印、靳琼英采取按揭方式购买案涉房屋，天赐公司与工行沙河支行签订《按揭贷款业务合作协议》，为王印、靳琼英的按揭贷款承担连带担保责任。2014年4月27日，案涉房屋进行签约备案。王印、靳琼英收房后，对房屋进行出租。2017年7月21日，案涉房屋被成都市新都区人民法院查封，导致不能给工行沙河支行办理抵押登记，在2019年5月24日和2019年12月5日，案涉房屋先后被成都市金牛区人民法院和成都市锦江区人民法院查封，且从2017年4月开始，王印、靳琼英未按约定支付工行沙河支行银行贷款本息，导致该银行向成华区人民法院提起诉讼，2019年7月10日，成华区人民法院作出（2018）川0108民初9432号民事判决书，判令王印、靳琼英向工行沙河支行偿还贷款本息并支付利息、罚息、复利，天赐公司对此承担连带保证清偿责任，案件受理费6937元由王印、靳琼英、天赐公司共同负担。判决生效后，王印、靳琼英未履行生效判决所确定义务，天赐公司于2019年7月30日和2019年8月1日向工行沙河支行偿付了逾期贷款本息、利息77496.16元、剩余贷款本息、利息325775.29元和诉讼费用6937元，合计410208.45元。其后天赐公司向王印、靳琼英发送《解除及的通知》，要求其履行相关义务，但王印、靳琼英以各种理由推诿至今，故此，天赐公司诉至本院，提出前述诉讼请求。 王印未到庭应诉，未提交书面意见及证据。 靳琼英未到庭应诉，未提交书面意见，提交离婚证、离婚协议书、（2020）川0108民初279号应诉通知书、诉讼权利义务告知书及对应民事诉状作为证据。 本院经审理认定事实如下：天赐公司（出卖人）与王印、靳琼英（买受人）签订落款时间为2014年（未填写具体日期）、编号为JLBD-ZZ665号的《商品房买卖合同》及编号为JLBD-XS0665号的《天赐·江陵半岛商品房买卖合同补充协议》。合同约定王印、靳琼英购买天赐公司开发建设的案涉房屋，总价款550615元，首期支付购房总价款的30%，其余价款向工行沙河支行按揭贷款支付。第十条约定，“出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房”，第十九条第二款约定，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任买受人未在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，出卖人按买受人已付购房款每日万分之三的标准向买受人支付违约金。第二十六条约定，“对本合同的解除，应当采用书面形式”。补充协议第一条第3款约定，买受人应于合同及补充协议签订当日一次性付清全部首付款170615元，余款380000元买受人以向工行沙河支行申请抵押按揭贷款方式支付，“若因买受人原因而导致以下情况发生的，买受人应承担相应违约责任：……D、在买受人获准了贷款后，因买受人的原因而导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任的，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担。承担担保责任后，出卖人有权单方面解除合同及本协议，并要求买受人按照合同约定房款的20%支付解除合同违约金，同时，买受人还应就其给出卖人造成的担保损失（包括追索担保损失时支付的律师代理费等全部费用）进行赔偿”，第八条第2款约定，“无论何种原因导致双方签订的商品房合同解除，买受人均应在合同解除后的5日内配合出卖人到房产管理部门办理合同备案登记的注销手续……”，第十条约定，“合同所指的书面通知是指挂号信函、特快专递、电子邮件、当地报纸公告之任意一种通知方式。出卖人只履行‘一次书面通知’义务，凡因非出卖人原因导致买受人未收到通知，均视为出卖人已履行完毕该义务。买受人应保证其合同及补充协议提供之联络方式的真实性、可靠性，如有变更，应在变更之日起3日内以书面形式通知出卖人，否则因无法尽到通知义务的后果应由过错人自行承担。若买受人为两人或多人，则对其中任何一人发出的变更通知对全体买受人均具有约束力”。天赐公司2014年1月27日记账凭证记载，收到靳琼英房款首付（2014.01.27）银行存款144783.75元，靳琼英房款首付现金5615元，POS机手续费216.25元，结转定金20000元，总计收取首付款170615元。2014年4月27日，天赐公司为王印、靳琼英办理合同签约备案，备案号：2××××0。 2014年10月17日，王印、靳琼英（借款人、抵押人）与工行沙河支行（贷款人）、天赐公司（保证人）签订《个人购房借款/担保合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放金额为380000元的个人购置住房贷款，贷款期限240个月，担保方式为抵押和保证，以案涉房屋作为抵押物，借款人授权贷款人将贷款一次性划入天赐公司名下指定账户，保证人天赐公司承担阶段性连带责任保证，对该贷款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带责任保证，满足案涉房屋正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到记载有正式抵押登记的房屋他项权证书条件时，保证人对该条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。前述《个人购房借款/担保合同》签订当日，工行沙河支行向约定的天赐公司账户付款380000元。 2017年5月25日，王印、靳琼英出具委托书，委托天赐公司代为办理案涉房屋不动产登记手续、代缴有关税费等，并在不动产登记申请书上签名、捺印。天赐公司2017年5月26日记账凭证记载，该公司收到王印现金交纳的案涉房屋契税、维修资金、印花税、产权登记费共计10356.01元。天赐公司开具收据，载明收到王印、靳琼英交付的上述费用。 2019年7月10日，成都市成华区人民法院就原告工行沙河支行与被告王印、靳琼英、天赐公司金融借款合同纠纷一案，作出（2018）川0108民初9432号民事判决书，查明：工行沙河支行依据王印名下贷款查询信息，主张王印、靳琼英自2017年4月17日起已发生逾期不足额还款，最近一次还款为2017年9月18日。判决如下：一、王印、靳琼英在该判决生效之日起十日内向工行沙河支行偿还借款本金353553.7元及截至2019年6月21日止的利息（含到期应付利息、到期应付本金罚息、到期应付利息复利）46812.3元；从2019年6月22日起的利息、罚息、复利，按所签《个人购房借款/担保合同》约定的利率标准，计付至结清全部贷款本息之日止；二、天赐公司对王印、靳琼英的上述支付义务承担连带保证清偿责任，实际承担连带责任后，可以向王印、靳琼英追偿。案件受理费6937元，由王印、靳琼英、天赐公司负担。2019年7月30日，天赐公司向工行沙河支行转账支付77496.16元。2019年8月1日，天赐公司向工行沙河支行转账支付332712.29元，转账用途均备注为代王印偿还，同日，工行沙河支行出具《垫款证明》，载明：我行个人购房借款客户王印、靳琼英于2014年10月17日向我行申请个人贷款380000元，鉴于王印、靳琼英已长期未按时足额偿还借款本息，违反了合同约定，我行于2018年11月19日向成华区人民法院申请诉讼，案号（2018）川0108民初9432号。兹证明天赐公司依据成华区人民法院（2018）川0108民初9432号民事判决书承担了连带保证清偿责任，于2019年7月30日垫付了该合同项下逾期贷款本息77496.16元，于2019年8月1日垫付了该合同项下剩余贷款本息共计325775.29元，该笔贷款已结清。于2019年8月1日支付了诉讼费用6937元。 2019年10月，天赐公司以王印、靳琼英为被告、以工行沙河支行为第三人，向成都市成华区人民法院提起追偿权纠纷诉讼，请求判令王印、靳琼英连带偿还天赐公司向工行沙河支行垫付的逾期贷款本息、剩余贷款本息、诉讼费用合计410208.45元，并支付资金占用利息（以410208.45元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率自2019年8月2日开始计算至偿付完毕全部费用为止）。成都市成华区人民法院已受理该案，案号为：（2020）川0108民初279号。 2020年1月8日，天赐公司制作《解除及的通知》，通知王印、靳琼英以下内容：1.解除本案所涉《商品房买卖合同》及《天赐·江陵半岛商品房买卖合同补充协议》；2.撤销2014年4月27日对案涉房屋的网签备案；3.天赐公司收回案涉房屋；4.王印、靳琼英连带偿付天赐公司向工行沙河支行垫付的逾期贷款本息、剩余贷款本息和诉讼费用合计410208.45元及自2019年8月2日起的资金占用利息；5.王印、靳琼英承担案涉合同约定的诉讼费、律师代理费用等损失并向天赐公司承担违约责任。6.本解除通知送达预留的身份证和《商品房买卖合同》载明地址即生效。同日，天赐公司分别向王印、靳琼英的身份证记载地址、《商品房买卖合同》记载地址邮寄4份材料，邮件交寄单（收据）未记载件内品名。其中编号为1146584906678的邮件物流信息显示于2020年1月9日由王印本人签收，编号为1146584897578的邮件物流信息显示于2020年1月11日由他人代收（弟靳长兵），编号为1146584899878、1146584901878的邮件（邮寄地址均为合同记载地址）于2020年1月9日由速递易代收。2020年1月8日，天赐公司工作人员另分别向135××××5463（与靳琼英在本院送达地址确认书所填写联系电话一致）、173××××3331的电话号码发送短信，通知其解除案涉商品房买卖合同及补充协议，撤销案涉房屋签约备案并由天赐公司收回等。 另查明以下事实： （一）律师费产生情况。2019年3月8日，天赐公司（甲方、委托人）与四川法济律师事务所（乙方、受托人）签订编号为（2019）法济（民代）字第212号《民事委托代理合同》，约定天赐公司委托四川法济律师事务所律师担任其与被告王印、靳琼英、原告工行沙河支行金融借款合同纠纷案，代理费金额50000元，代理期限为一审、二审和执行阶段。2019年3月11日，四川法济律师事务所开具增值税发票，记载收到天赐公司支付的诉讼代理费价税合计50000元。2019年4月23日，天赐公司向四川法济律师事务所转账支付50000元。2019年10月9日，天赐公司（甲方、委托人）与四川法济律师事务所（乙方、受托人）分别签订两份编号均为（2019）法济（民代）字第830号《民事委托代理合同》，分别约定：天赐公司就该公司与被告王印、靳琼英追偿权纠纷案和商品房预售合同纠纷案，委托法济律师事务所律师担任其诉讼代理人，代理费金额均为30000元，代理期限为一审、二审和执行阶段。2019年9月9日，四川法济律师事务所开具编号为02551488、02551489的两份增值税发票，记载收到天赐公司支付的诉讼代理费价税合计各30000元。2019年10月11日，天赐公司向四川法济律师事务所转账支付60000元。 （二）案涉房屋登记现状。案涉房屋现签约备案在王印、靳琼英名下，未办理分户权属转移登记，2020年11月6日查询信息显示，案涉房屋存在以下限制登记：1.成都市新都区人民法院（2017）川0114执保375号，文书送达时间为2017年7月21日；2.成都市金牛区人民法院（2019）川0106执3368号，文书送达时间为2019年5月24日；3.成都市锦江区人民法院（2019）川0104执5821号，文书送达时间为2019年12月5日。 （三）王印、靳琼英婚姻存续情况。靳琼英提交的离婚证显示，靳琼英与王印已于2015年8月24日办理离婚登记。《离婚协议书》记载：王印与靳琼英于2011年8月1日办理结婚登记，双方自愿离婚并达成如下协议：“……三、婚后共同财产：位于成都市新都区××号住房一套，归王印享有……四、婚后共同债务：婚姻关系存续期间的所有的欠账，由王印偿还”。 以上事实，有天赐公司、靳琼英提交的证据及到庭当事人当庭陈述在卷为证。 本院认为，天赐公司与王印、靳琼英签订的编号为JLBD-ZZ665号的《商品房买卖合同》及编号为JLBD-XS0665号的《天赐·江陵半岛商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。现天赐公司起诉请求确认合同已解除，据以提出由王印、靳琼英配合解除备案登记、返还房屋、支付违约金并承担律师费损失，对应其天赐公司的诉讼请求，本院评述如下： 关于天赐公司确认合同已解除的请求。天赐公司向王印、靳琼英发送解除通知的行为能否产生解除合同的效力，需依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定判断。本案中，成都市成华区人民法院（2018）川0108民初9432号民事判决书查明王印、靳琼英从2017年4月17日起已发生逾期不足额还款，最后一次还款为2017年9月18日，判令王印、靳琼英向工行沙河支行偿还借款本金并支付利息、罚息、复利，天赐公司对此承担连带清偿责任，天赐公司依照该判决代王印、靳琼英偿还了其对工行沙河支行的全部欠款，支付了该案诉讼费用，承担了连带担保责任，依据双方所签订补充协议第一条第3款第（2）项第③目D点之约定，此情形下天赐公司有权解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议。天赐公司向王印、靳琼英合同约定及身份证记载地址均邮寄材料，虽未填写件内品名或进行相应证据保全公证，但根据前期代偿事实及合同约定，可以认定天赐公司主张的所邮寄文件为《解除及的通知》的事实成立，则按双方约定，自2020年1月9日邮件到达合同约定地址之日即产生解除案涉商品房买卖合同及补充协议的效果。王印、靳琼英变更送达地址、联系方式而未有效告知天赐公司，未提出相反意见及证据，相应的不利后果应自行承担。对于天赐公司确认合同及补充协议已解除的请求，本院予以支持。 关于合同解除后的处理。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，合同解除后，应当对合同主体的权利义务进行清理清结，天赐公司应当将已收取的购房款在扣除代偿银行款项和王印、靳琼英应承担的违约责任金额和其他费用后退还王印、靳琼英，王印、靳琼英也有义务返还房屋并协助天赐公司办理案涉商品房买卖合同签约备案登记的注销手续。由于天赐公司就代偿贷款银行款项已经另案提起追偿权纠纷诉讼，本案中不作一并处理。 关于违约金及律师费。双方所签订补充协议第一条第3款第（2）项第③目D点约定，“在买受人获准了贷款后，因买受人的原因而导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任的，由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担。承担担保责任后，出卖人有权单方面解除合同及本协议，并要求买受人按照合同约定房款的20%支付解除合同违约金，同时，买受人还应就其给出卖人造成的担保损失（包括追索担保损失时支付的律师代理费等全部费用）进行赔偿”，天赐公司据以主张王印、靳琼英支付解除合同违约金110123元（550615元*20%）本院予以支持。因王印、靳琼英逾期偿还工行沙河支行按揭贷款，工行沙河支行对王印、靳琼英、天赐公司提起金融借款合同纠纷诉讼，天赐公司委托代理人应诉处理该案支出律师代理费50000元，天赐公司代偿银行欠款后另案提起追偿权诉讼支出律师代理费30000元，均有委托代理合同、付款凭证和增值税发票佐证，以上费用均为因王印、靳琼英逾期偿还银行按揭贷款导致天赐公司作为其担保人向银行承担相关担保责任而产生的合理支出，天赐公司作为担保损失主张由王印、靳琼英承担具备合同依据。天赐公司就本案商品房预售合同纠纷支出律师代理费30000元，从合同文义表述看，天赐公司承担担保责任后可以选择是否行使合同解除权，现天赐公司就追偿权纠纷和商品房预售合同纠纷已分案提起诉讼，则因本案纠纷支出的律师费并非约定的“担保损失”或“追索担保损失时支付的律师费”，也非“因买受人的原因而导致出卖人作为买受人的担保人向银行承担了相关担保责任”而直接给天赐公司造成的损失或产生的费用，且违约金的认定遵循“补偿为主、惩罚为辅”的原则，其主要功能在于填补守约方的损失，天赐公司所主张违约金和因本案诉讼支出的律师费，其请求权均是基于同一违约行为，因天赐公司选择行使合同解除权而产生，本案已对天赐公司主张的违约金按照合同约定标准全部支持，足以弥补天赐公司已举证证明且不包含于另案诉请中的损失，故对于天赐公司因本案支出的律师代理费30000元，本院不再单独支持。 至于靳琼英所提交证据显示的靳琼英与王印已于2015年8月24日离婚、双方《离婚协议书》约定案涉房屋归王印享有、婚姻存续期间所有欠款由王印偿还，系合同共同买受人靳琼英与王印内部约定，不能对抗天赐公司行使前述权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、确认成都天赐房地产开发有限责任公司与王印、靳琼英签订的编号为JLBD-ZZ665号的《商品房买卖合同》及编号为JLBD-XS0665号的《天赐·江陵半岛商品房买卖合同补充协议》已于2020年1月9日解除； 二、王印、靳琼英于本判决发生法律效力之日起10日内协助成都天赐房地产开发有限责任公司办理位于成都市新都区××道××段××号××幢××单元××楼××号××商品房买卖合同签约备案登记解除手续（合同签约备案号：2××××0），如王印、靳琼英未在本判决指定期间内协助成都天赐房地产开发有限责任公司办理前述房屋的合同签约备案登记解除手续，则成都天赐房地产开发有限责任公司可以单方面申请注销该合同备案登记； 三、王印、靳琼英于本判决发生法律效力之日起10日内向成都天赐房地产开发有限责任公司返还位于成都市新都区××道××段××号××幢××单元××楼××号房屋； 四、王印、靳琼英于本判决发生法律效力之日起10日内向成都天赐房地产开发有限责任公司支付违约金110123元，并支付律师代理费80000元； 五、驳回成都天赐房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5202元，公告费600元，共计5802元，由成都天赐房地产开发有限公司负担709元，由王印、靳琼英负担5093元（此款成都天赐房地产开发有限公司在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  余 晨 人民陪审员  曾庆顺 人民陪审员  包春霞 二〇二〇年十一月二十五日 书 记 员  曾 妙