上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初10061号原告：倪聪，男，1977年1月1日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：邵涵菁，上海市群成律师事务所律师。被告：侣行(上海)企业发展有限公司，住所地地上海市宝山区。法定代表人：左广宇，执行董事。被告：傅强，男，1981年10月13日生，汉族，住上海市。被告侣行(上海)企业发展有限公司委托诉讼代理人：袁桢旻。前述两被告共同委托诉讼代理人：李文臻，上海卓沪律师事务所律师。原告倪聪诉被告侣行(上海)企业发展有限公司(下称第一被告)、傅强(下称第二被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年8月13日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人邵涵菁，第一被告委托诉讼代理人袁桢旻，两被告委托诉讼代理人李文臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与第一被告签订的《房屋出租委托合同》于2020年5月22日解除并归还房屋钥匙；2、判令第一被告搬离位于本区龙皓路XXX号XXX室的房屋；3、判令第一被告支付2020年1月1日至2020年5月22日的租金8879.35元及违约金4620元；4、判令第二被告对2020年3月12日前的债务5295.33元承担连带责任；5、判令第一被告按照2310元/月的标准支付2020年5月23日至其实际搬离日止的占有使用费；6、判令第一被告退还服务费6000元；8、判令第一被告支付律师费1000元；9、诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求明确为：1、判令原告与第一被告签订的《房屋出租委托合同》于2020年7月12日(即本案起诉状副本送达之日)解除;2、判令第一被告立即搬离并向原告返还位于金山区龙皓路XXX号XXX室的房屋;3、判令第一被告付2020年1月1日至2020年7月12日的租金12,784元和违约金4620元；4、判令第二被告对2020年3月12日前的债务8763.72元承担连带责任;5、判令第一被告支付占有使用费，自2020年7月13日起计至实际搬离之日止，使用费标准参照房屋出租委托合同，即每天77元；6、判令第一被告退还服务费6000元;7、判令被告支付律师费1000元。8、诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年，原告与第一被告签订《房屋出租委托合同》，约定：原告委托第一被告对位于本区龙皓路XXX号XXX室的房屋进行出租并收取租金，租赁期限为2017年9月1日至2022年8月31日，第一被告每月向原告支付上月租金，第一年租金每月2200元，每两年上涨5%。自2020年1月起，第一被告未能全额支付租金，经催告仍未足额支付。2020年3月12日前，第一被告为一人有限责任公司，第二被告系其一人股东。第一被告曾向其收取服务费，但未提供任何服务。原告催讨无果遂涉诉。两被告当庭辩称，不同意诉请一、二项，被告已经履行合同很多年，之前一直没有出现问题，这次的问题是由于疫情的影响。诉请第三项，被告每个月坚持支付500元，努力维持合同，租金标准请求法庭依法予以调整，对于疫情期间希望能够最少减免三个月的租金。被告不存在违约行为，不同意支付违约金。第四项诉请，根据审计报告，两被告不存在人格混同。诉请五，如果法庭认定这个合同要解除，也请求法庭的依法予以调整。诉请六没有依据，服务费当时是软装，装饰装修工程当中也有配合费，软装的也都交接都完成了，被告方相应的工作也做了。诉请七，被告认为如果说支持违约金，已经足以弥补原告的损失了。诉请八，请法庭依法判决。经审理查明：2017年，原告与第一被告签订《房屋出租委托合同》，约定：原告委托第一被告对位于本区龙皓路XXX号XXX室的房屋进行出租并收取租金，租赁期限为2017年9月1日至2022年8月31日，第一年租金每月2200元，每两年上涨5%。合同履行期间，第一被告每月向原告足额支付租金，至2019年12月31日。2020年1月、3月至6月的租金，第一被告未全额支付，仅支付了500元/月。2020年2月租金原告表示未收到，第一被告亦未提供支付凭证。2020年3月12日前，第一被告为一人有限责任公司，第二被告系其一人股东。第一被告表示，案涉房屋系金山万达几百套房屋中之一，大多数房屋已有租客在其中。经本院释明，原告明确表示如被告将案涉房屋转租，其不申请追加次承租人参加诉讼。另查明，两被告于2020年7月17日收到本案诉状副本。以上事实由原告提供的《房屋出租委托合同》、产权证明、转账凭证、委托代理合同、律师费发票、工商档案，被告提供的审计报告等证据及本院制作的庭审笔录所证实。本院认为，原告与第一被告签订的合同虽名为《房屋出租委托合同》，但从合同约定的租金及支付、租期、房屋交付、费用承担、维修义务承担、优先续租等内容来看，原告与第一被告间实为房屋租赁关系，而非委托关系。该合同系双方自愿协商签订，亦无法律法规规定的无效情形，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面诚信履行。第一被告未能足额支付2020年1月起的租金，构成对租赁合同主要义务的违反，经原告催告后在合理期限内仍未履行，原告有权解除合同。结合被告未足额支付的第一期租金是疫情发生之前的租金、疫情逐渐缓解后的租金被告仍未足额支付等情节，本院认为，原告享有解除权，案涉合同的解除日期应确定为第一被告签收原告起诉状之日，即2020年7月17日，对原告诉请时间本院予以调整。租赁合同解除后，第一被告作为承租人应向被告返还租赁房屋。原告接受租赁房屋现状返还，本院予以准许。经本院释明，如存在租赁房屋有第一被告转租给次承租人占有使用的情况，原告不申请追加次承租人。被告亦明确表示租赁房屋内没有其物品。故本院认为，第一被告无需搬离腾退，但负有返还租赁物的义务。合同解除前未足额支付的租金，第一被告应予支付。合同解除后，租赁房屋返还前的占有使用费，第一被告应按照租金标准予以支付。原告主张第一被告按照合同约定支付两个月的租金4620元作为违约金，符合合同约定，本院予以准许。第二被告原系第一被告唯一的自然人股东，但被告提交了第一被告历年的审计报告，报告明确载明：未发现公司财产与股东财产混同。在被告提交了前述证据的情况下，原告未提出反证或申请司法审计，故本院对原告要求第二被告承担连带责任的诉请不予支持。原告诉请第一被告承担律师代理费符合合同约定，本院予以支持。原告要求第一被告退还的服务费与本案的租赁关系不属于同一法律关系，本院在本案中不予处理，原告可另案主张。因新冠疫情的原因，被告的经营确实受到影响，原告经本院释明后亦表示予以理解和体谅，并同意减免一个月租金。原告同意减免租金的行为系其处分自身权利，且体现了面临重大突发公共卫生事件时各方共担风险、分担损失的良好社会价值取向，本院予以肯定，并予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告倪聪与被告侣行(上海)企业发展有限公司签订的《房屋出租委托合同》于2020年7月17日解除；二、被告侣行(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告倪聪返还位于上海市金山区龙皓路XXX号XXX室的房屋；三、被告侣行(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告倪聪支付未足额支付的房屋租金10,359元；四、被告侣行(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告倪聪支付房屋占有使用费(占有使用费的计算方式为：按照2310元/月的标准，自2020年7月18日计算至被告侣行(上海)企业发展有限公司实际返还房屋之日止，其间被告支付的款项应于扣除)；五、被告侣行(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告倪聪支付违约金4620元、律师费1000元；六、驳回原告倪聪的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币138元，由原告倪聪负担38元，被告侣行(上海)企业发展有限公司负担100元。被告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  贺美娟二〇二〇年十一月十日书记员  杨艳霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条……有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。