广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初23607号原告：关霖骏，男，1985年11月27日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码：440***********101。委托诉讼代理人：萧伟林，广东瀛双律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭冰纯，广东瀛双律师事务所实习律师。被告：关建成，男，1960年6月30日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码：440************016。委托诉讼代理人：范志霞，广东永祺律师事务所律师。被告：孔淡娴，女，1960年8月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码：440************024。委托诉讼代理人：范志霞，广东永祺律师事务所律师。第三人：关霖聪，男，1989年9月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码：440************013。委托诉讼代理人：萧伟林，广东瀛双律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭冰纯，广东瀛双律师事务所实习律师。原告关霖骏与被告关建成、孔淡娴、第三人关霖聪合同纠纷一案,本院于2020年9月15日立案后，本院依法适用简易程序，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告关霖骏、原告关霖骏及第三人关霖聪的委托诉讼代理人萧伟林，被告关建成、孔淡娴及委托诉讼代理人范志霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告协助原告办理位于广东省佛山市南海区*************口整栋的房屋所有权证手续(房屋价值约20万)；2.两被告向原告返还位于广东省佛山市南海区*************口整栋的第三至五层；3.两被告向原告支付广东省佛山市南海区*************口整栋的第三至五层房屋使用费24750元(2020年7月起算至二被告返还上述房屋之日止，暂计算至2020年9月，金额为24750元)；4.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2017年10月7日，原告与被告签订《协议书》约定：被告有位于佛山市南海区******************(前后)的两块农村宅基地，第一块宅基地(前)占地面积约90平方米，在被告有生之年第一层、第二层物业归二被告所有，在被告去世后，该房屋和土地归原告继承。同时，《协议书》第五条约定，分配时两块宅基地均已建立两层楼房，如分配后继承人需要加建楼层自行负责。一、二楼以上楼层(即二楼以上，不包含二楼)归该方继承者夫妻共同拥有，加建楼层无论产生任何收入或费用均由加建者自行承担。原告与二被告签订上述协议后，委托严祖坤对上述两间房屋进行第三至五层的加建，原告为加建上述房屋第3-5层分别已花费50万元左右。原告将上述房屋第三至五层加建完成后，原告将上述房屋第3-5层出租给案外人使用，两人每月分别可收到租金8250元左右。2020年7月3日，佛山市南海区******(居)民委员会贴出《狮山镇山南村第一批次房地一体的农村宅基地拟登记范围第一轮公示》，根据该公示内容，上述房屋及土地属于房屋所有权证办理范围。后，因家庭矛盾原因，二被告未经原告同意情况下，擅自将上述房屋的所有出租客全部赶出房屋，并自行将上述两间房屋第3-5层出租、收取租金、停电。原告多次通过各方面途径催促二被告履行上述《协议书》并协助原告办理权利证书均遭到二被告拒绝。原告认为，根据《物权法》第十五条规定，原告与被告签订的《协议书》是合法有效，而二被告未经原告允许将上述房屋第3-5层租客全部赶出房屋，并自行将上述两间房屋第3-5层出租，收取租金、停电及不协助原告办理房屋产权证行为已严重侵犯了原告的合法权益。被告关建成、孔淡娴辩称，一、根据《农村宅基地管理办法》第七条农村村民建造住宅(包括新建、扩建、移建、拆建)应当依法办理用地审批手续。案涉的宅基地上的房屋仅报备村委会，未进行任何审批报建手续，对于房屋的定性目前无法确定。且第八条规定农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。双方签订的《协议书》应当认定为无效合同。根据《中华人民共和物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力，不动产的产权属性以登记为准，故案涉的房屋所有权及宅基地使用权是被告关建成所有。二、《协议书》虽然签字成立，该协议本质为赠与合同，依据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，且按协议内容是为附条件赠与，原告对被告负有赡养义务，原告成家独立前对父母一味索求，哄骗父母签署《协议书》独立后，2017年12月底又以贷款为名，说村屋3-5层出资收租换孔淡娴在松岗锦绣桃园销名，销名后原告违背为人子女的法定赡养义务，对被告居住的房间、厨房进行断电视线、断水处理，目的是驱赶被告不让被告在商品房内居住，被迫无奈，被告只能回到村居旧宅居住生活。依据第一百九十二条受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。被告撤销对原告的赠与行为。三、虽说《协议书》上约定案涉的房屋第三至第五层加建，费用由原告出，但原告的更换销名已约定建房出资属于被告，原告主张的租金使用费的问题是不确定因素并非必然产生收益，且原告从2020年5月起就拖欠水、电、垃圾费并于7月对案涉的房屋内的水电设施进行破坏，让被告生活在断水断电的环境中，家庭矛盾的纠纷导致目前处于闲置状态，根本无收益可言。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。第三人关霖聪述称，第三人认为协议书有法律效力，虽然行政法规规定宅基地未办理房产登记的不能转让，但司法解释14条明确合同法52条第5款所规定的强制性规定，只是效力性强制性规定，而行政法规规定的宅基地未办理房产登记的不能转让，该规定属于管理性强制性规定。换言之，原被告签订的协议书并未违反效力性强制性规定，协议书应当认定为有效。物权法15条明确规定，物权变动不影响合同效力。就算原被告签订协议书之后没有办理房产证，这是物权范畴，并非债权范畴。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据，本院综合进行认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：位于佛山市南海区******************************3集体土地使用权[权利证号集用（1989）014881]权属人为被告关建成，土地用途农村宅基地（住宅），使用权面积134.58平方米。原、被告确认被告于1986年在涉讼土地上起建一间一层房屋，后于2009年拆除房屋，起建两间两层房屋，房屋占地面积分别约90平方米、100平方米，两间房屋均有部分位于集用（1989）014881号集体土地使用权宗地范围内。2017年10月7日，关建成（父亲）、孔淡娴（母亲）、关霖骏（长子）、关霖聪（次子）签订《协议书》，约定占地约90平方米房屋由关霖骏继承，占地约100平方米房屋由关霖聪继承；分配后继承人需要加建楼层自行负责，一、二楼以上楼层归继承者夫妻共同拥有，加建楼层的收入或费用由继承人自行承担。2017年年底，涉讼房屋加建三至五层。房屋一至二层由关建成、孔淡娴出租使用，两间房屋三至五层分别由关霖骏、关霖聪出租至2020年5月。后，双方发生纠纷致本案及（2020）粤0605民初23607号案。本院认为，涉讼房屋占地约90平方米、100平方米，仅部分土地位于集用（1989）014881号集体土地使用权宗地范围内，部分土地并无土地使用权登记，房屋起建亦无任何规划报建手续，无不动产物权初始登记，该部分涉及行政主管部门规管范畴，并不可迳行通过民事诉讼方式处理。再者，房屋所有权和房屋所在土地的使用权具有不可分离的相互依附关系，两者共同作为不动产权属的整体应遵循权利主体一致原则。涉讼土地为农村宅基地（住宅），不存在以共用宗地、分层独立登记的可能，原告请求被告协助其进行房屋登记的主张于法无据，本院不予支持。涉讼土地使用权人为被告，如前所述，房屋与土地使用权遵循权利主体一致原则处理，无论加建楼层由何人出资建造，原告并不能因合同约定、出资行为而取得物上权利，原告请求被告返还房屋三至五层、计付使用费的主张本院均不予支持。至于双方就建造房屋结算可另行主张权利。为此，依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，判决如下：驳回原告关霖骏的诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2150元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  招伟妍二〇二〇年十一月十三日书记员  关凯婕