湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初5384号 原告：匡维，男，1989年5月20日出生，汉族，住湖南省宁乡县。 委托诉讼代理人：潘新兴，湖南中楚律师事务所律师。 被告：杨娟，女，1984年10月8日出生，汉族，住湖南省沅江市。 委托诉讼代理人：唐晓军，湖南群龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘芸，湖南群龙律师事务所实习律师。 第三人：魏专，女，1985年3月1日出生，住长沙市开福区。 委托诉讼代理人：贾倩倩，湖南群龙律师事务所律师。 原告匡维与被告杨娟、第三人魏专房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告匡维委托诉讼代理人潘新兴，被告杨娟及委托诉讼代理人唐晓军、潘芸，第三人魏专及委托诉讼代理人贾倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告匡维向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即交付长沙市开福区××路××号××期××栋××房；2、判令被告自2019年11月16日按300元／天支付房租，一直支付至被告实际履行交房义务止；3、判令被告自2019年11月16日起按300元／天支付违约金，一直支付至被告实际履行交房义务止；4、判令被告一次性支付违约金60000元；5、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年11月16日，被告与原告签订《房屋买卖合同》，约定：被告将位于长沙市开福区××路××号××期××栋××的房屋出售给原告，房屋总售价为人民币壹佰万元，付款方式为购房定金＋购房首付款＋购房款＋公积金贷款或银行贷款＋交房尾款；房产过户后，原告将房屋免费给被告租住至2019年11月15日，到期拒不交房则按300元／天向原告支付房租。合同签订后，原告已按合同约定履行付款义务，被告已将房屋过户至原告名下，同时原告已按照合同约定将房屋给被告免费租住至2019年11月15日。但租住期限届满后，被告一直拒不交房，并百般推诿，导致原告买房后将近两年都无法住进自己的房子。为维护原告的合法权益，现原告依法向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。 被告杨娟辩称：一、被告在与原告签订买卖合同时，已与本案第三人签订了租期10年的房屋租赁合同，现租赁合同没有到期，被告无法要求承租人搬离房屋。根据被告与第三人魏专签订的租赁合同租期为10年，而原被告是2018年11月16日签订房屋买卖合同，根据合同法的规定，原租赁合同对第三人魏专和原告继续有效，在与第三人的租赁期间内，被告无法要求承租人腾空房屋交付给原告。二、原告在第三、四项诉求中主张的违约金和租金，没有合同约定也缺乏法律依据，请法院依法驳回第三、四项诉求。根据原告的房屋买卖合同可以看出他同时约定了租金、违约金以及三项违约条款，约定过高，并缺乏法律依据。三、本案中原告是已知房屋被租赁的情况下仍与被告签订的房屋买卖合同，且该房屋买卖合同本身就是在双方存在民间借贷关系下的以房抵债的行为，且存在胁迫、显失公平的行为。原告与涉案房屋的承租人即第三人魏专也是相识的，一直知道该房屋是由魏专所租住，长达四、五年，且该房屋当时作贷款时，也是由本案原告去帮助完成的。本案原告本身就是长期从事放贷业务的，原告是明知本案涉案房屋有租客并且有租赁合同的情况下仍与被告签订房屋买卖合同，且是以房抵债、显失公平的形式，本案中原告所谓的付款与他的房屋买卖合同的约定不符，与常理不符，付款时间长达一个半月，且只有35万元的付款凭证，但合同约定仅仅是30万元付款。四、原被告双方在房屋交付上设定了明确、严格的违约约定，明显有违交易习惯，明显表露出原告明知该房屋有租约在，而设置的高额违约金，而且被告手持身份证签订合同照相的做法是明显的高利贷做派。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。同时因本案涉及第三人魏专，特向法庭申请追加第三人魏专参与诉讼。 第三人魏专陈述称：一、匡维与杨娟在2018年11月16日签订的《房屋买卖合同》侵害了第三人魏专的优先购买权。二、本案中，匡维对于魏专和杨娟之间的借款及租赁合同均是知情的。匡维为谋取不正当利益，故意要求杨娟和其签订房屋买卖合同，双方属于恶意串通，侵害了魏专的合法权益，其合同应属无效。三、魏专在租赁涉案房屋期间，一直按时缴纳了物业、水电等各项费用，是合法有效地占有，使用涉案房屋。双方的租赁合同有效，根据买卖不破租赁的基本原则，魏专有权要求匡维继续履行《租赁合同》。 经审理查明，2018年11月16日，被告杨娟与原告匡维签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告杨娟（甲方）将其名下位于长沙市开福区××路××号××期××栋××的房屋（权证号为7××9），出售给原告匡维（乙方），合同约定甲方确定状况为已抵押、自住，房屋总售价为壹佰万元，乙方于本合同签订后5日前支付甲方购房定金叁万元整，定金以银行转账方式支付，乙方于本合同签订后15个工作日之内筹到剩余款项，待银行贷款审批通过后，提前3天约定甲方办理相关手续。甲乙双方约定办理进窗过户后，甲方向乙方确认无误后通过银行转账贰拾肆万元，再进行后续的核税、缴税等环节，交房日期为2019年11月15日，经由双方共同验收，确保物业费、煤气费、水电费等均已缴清，乙方支付甲方剩余所有尾款叁万元整。另，双方约定房产过户乙方后，乙方将房屋免费给甲方租住至2019年11月15日止，到期日前一个月，甲方应配合乙方在相互约定的时间内对本房屋的租赁看房、装修看房等提供便利，未经乙方允许，甲方未搬离或拒不交房则应按300元／天向乙方支付房租作为违约金。合同第六条违约责任还约定，合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付300元／天的违约金，如违约方已累计超过双方约定时间十日的……并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目2倍的违约金。 合同签订后，匡维于2018年11月7日向杨娟转账付款50000元，2018年11月16日向杨娟转账付款10000元，2018年12月1日向杨娟转账付款30000元，2018年12月1日向杨娟转账付款100000元，2018年12月17日向杨娟转账付款50000元，2018年12月18日向杨娟转账付款50000元，2018年12月22日向杨娟转账付款60000元，合计转账350000元，原告称上述350000元系向被告杨娟支付购房首付款。另外，原告于2019年1月4日与中国建设银行股份有限公司湖南省分行签订了一份《个人住房借款合同》，约定原告向中国建设银行贷款650000元，用于支付购买长沙市开福区才子佳苑小区二期6栋703房的购房款，该款项已一次性转入被告杨娟银行账户，至此，原告共向被告杨娟支付购房款1000000元。现涉案房屋长沙市开福区才子佳苑小区二期6栋703房已过户至原告匡维及案外人谢敏名下，由其二人共同共有。 另查明，2018年5月25日，第三人魏专向被告转账273000元，另支付7000元现金，合计280000元，魏专称从2012年开始就住在涉案房屋中，该房屋的房贷和装修款都是其支付的，上述款项原系支付涉案房屋的购房款，后由于房屋无法过户，双方于2018年6月25日签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告（出租人）杨娟将长沙市开福区四方坪才子佳苑6栋703房出租给魏专，租赁期限为10年，自2018年6月25日起至2028年6月25日，租金为2000元/月，上述280000元款项转为租住涉案房屋的租金。被告对上述事实无异议，原告认为被告与第三人之间不存在租赁关系，双方恶意串通，倒签《房屋租赁合同》。庭审中询问原告是否对合同上的签字时间申请鉴定，原告表示不申请鉴定。现第三人魏专一直居住在涉案房屋中，导致原告在支付全部房款并取得房屋产权证书之后无法实际占有、使用该房屋，故酿至纠纷。 诉讼过程中，原告提出增加一项诉讼请求，即请求判令本案第三人魏专立即搬离涉案房屋。同时，庭审中本院向原告释明是否追加魏专为共同被告，原告不同意追加。 以上事实有房屋买卖合同、转账记录、个人住房借款合同、房屋房产证、房屋还贷记录、房屋装修记录、购买家电发票、电费、燃气费、物业费缴费记录、房屋租赁合同、微信聊天记录、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。 本院认为，一、被告杨娟及第三人魏专是否应该交付并腾空房屋。不动产物权的变更以转移登记为准，被告在合同订立后已将涉案房屋办理过户登记至原告名下，原告已取得涉案房屋所有权。但被告与第三人魏专签订了《租赁合同》，且《租赁合同》签订时间较《房屋买卖合同》为先，原告虽主张其签订合同时并不知被告与第三人系租赁关系，但根据庭审查明的事实，其明知第三人居住在涉案房屋内，购房系大宗商品交易，原告未尽到谨慎注意义务，存在一定的过错；且其虽主张《租赁合同》系倒签，但未提交相关的证据予以证明，亦未在规定时限内申请鉴定，应承担举证不能的法律后果。故被告与第三人签订的《租赁合同》合法有效，根据买卖不破租赁的原则，原告匡维与第三人魏专继续履行房屋租赁合同，原告匡维概括继受原出租人杨娟的权利义务，成为新的出租人，基于有效的房屋租赁合同对涉案房屋间接占有，第三人有权继续在涉案房屋内居住。故对原告关于被告杨娟及第三人魏专交付并腾空房屋的诉求本院不予支持。二、被告是否应承担违约责任。依法成立的合同对双方具有约束力，一方违反合同义务应承担违约责任。本案中，原、被告双方在《房屋买卖合同》中约定，房产过户后，乙方（原告）将房屋免费给甲方（被告）租住至2019年11月15日止，到期日前一个月，甲方应配合乙方在相互约定的时间内对本房屋的租赁看房、装修看房等提供便利，未经乙方允许，甲方未搬离或拒不交房则应按300元每天向乙方支付房租作为违约金。合同第六条违约责任约定，合同一方未按本合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付300元每天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的……并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目2倍的违约金。现被告杨娟因第三人原因未能履行合同约定的腾空义务，给原告造成了损失，应承担违约责任。双方约定的违约金较高，本院酌情调整为每月2500元，经计算，自2019年11月16日至起诉之日2020年7月9日共计236天，违约金金额为19667元（2500元/30天×236天），后续违约金自2020年7月10日起按每月2500元的标准继续计算至房屋实际腾空之日止。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、被告杨娟应于本判决生效之日起十日内向原告匡维支付违约金19667元（违约金已计算至2020年7月9日，后续违约金自2020年7月10日起按每月2500元的标准计算至房屋腾空之日止）； 二、驳回原告匡维的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费3984元，因适用简易程序减半收取1992元，由被告杨娟承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  夏记香 二〇二〇年十一月六日 法官 助理  姚晋子 代理书记员  刘 艳