北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初14221号原告（反诉被告）：王杰，男，1983年4月16日出生，汉族，山东省乐陵市孔镇镇孔镇村农民，住天津市津**。委托诉讼代理人：王辛梓，北京市立圣律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京蚂蚁互联投资管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区八里庄西里****楼********。法定代表人：刘胜，运营部经理。委托诉讼代理人：刘铁，男，1982年2月6日出生，汉族，被告公司经理，住北京市海淀区。原告王杰与被告北京蚂蚁互联投资管理有限责任公司（以下简称蚂蚁互联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，由史金霞独任，公开开庭进行了审理。原告王杰的委托诉讼代理人王辛梓及被告蚂蚁互联公司的委托诉讼代理人刘铁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王杰向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原被告签订的《合作经营协议（物美公益西桥）》于2020年2月2日解除；2.判令被告返还原告进场费5万元；3.判令被告返还原告保证金35833元；4.判令被告赔偿原告经济损失36778元；5.判令被告支付原告违约金53749元；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月25日，原告与被告签订《合作经营协议（物美公益西桥）》（实为房屋租赁协议），约定：原告承租被告位于北京市丰台区城南嘉园益城园16号楼2层屋内大卖场外租区3#摊位，用于经营“古阿婆古早味”品牌糕点，租期三年，自2018年12月25日至2021年12月24日，被告收取保底分红（即房租）21.5万元/年，每年递增5%，诚意风险金35833元。2019年7月3日，原被告就原协议签订《申请回执》，约定自2019年7月1日起至物美大卖场一层和三层整体开业前，按照协议约定的保底分红的50%支付房租。协议签订后，原告于2018年12月5日向被告支付进场费5万元、诚意风险金35833元，并支付了截止到2020年1月31日的租金。原告为装修店铺支付36778元。根据合同及被告的相关承诺，被告应提供适于原告开办糕点店的场地，但目前被告仍无法提供符合合同约定的场地。目前场地存在下列问题：1.电梯导向轮换未实现，导致客流减少；2.卖场一层和三层存在其他餐饮商户，与被告承诺仅原告承租的二层存在餐饮商户不符；3.卖场环境恶劣，其他商铺装修，导致原告无法正常经营；4.卖场厨房排烟净化不达标，被环保部门勒令停业整顿。原告勉强经营至2020年1月31日，后因疫情原因商城自2020年1月23日至4月16日关门；原告于2020年2月2日微信通知被告解除合同，并于2020年4月16日将经营物品搬离，被告配合原告开具了出门条。原告认为：因被告怠于履行合同义务导致所提供的场地无法满足原告经营需要，合同目的无法实现，原告有权解除合同。双方合同自2020年2月2日解除，被告应退还原告相关费用并承担违约责任。故诉至法院，望判如所请。被告蚂蚁互联公司辩称：原告所述签订合同一事属实。我公司不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1.被告提供给原告的合作场地开业至今一直处于完全适租状态，水电排均正常使用。被告还协助原告于2019年3月13日取得了工商营业执照和食品经营许可证。原告出于自身原因要求提前解除协议，被告不予认可。2.原告提出的电梯导向轮换未实现、卖场一层和三层存在其他餐饮商户、卖场环境恶劣及厨房排烟净化不达标等问题均不属实。①以上在合作协议中并无任何文字约定；②电梯导向由物业管理公司控制，我方无权干涉；③我方无权干涉物业不做餐饮品牌，我方与原告《合作协议》未签订任何竞品条款；④物美大卖场6万平方米项目均正常营业，其他商户水电及排烟系统均正常，原告经营的场地没有任何问题。3.被告于2019年12月23日向原告发出了催缴通知，并于2019年12月30日在被告公司办公场地交给原告，当时原告拒绝缴纳；后被告公司于2020年3月27日再次向原告发出催缴通知并送至原告经营的场地，但原告仍未缴费。原告已构成严重违约。4.原告因自身经营原因于2020年4月16日主动提出终止协议，双方签订了书面的终止协议书，原告自愿放弃经营搬出场地并交还被告。原告无权要求退还费用。原告交纳的进场费包含第三方服务费，以及需向物业及第三方缴纳的垃圾清运费、烟道清理费、网络维护费、管理费、公共设施的基础建设费分摊，已实际支出和消耗完毕，该费用并非被告公司实际收益，故不同意返还。原告因自身原因要求提前解除协议，被告原本并不同意，在合作协议中约定：如果原告在合同期内要求提前终止协议，应提前3个月提出书面申请并承担违约责任，该责任不限于当期合作年度3个月的保底分红，同时原告无权要求返还诚意风险金，故不同意返还诚意风险金。原告使用的场地至今处于适租状态，解除合同系原告经营不善导致的，故原告无权要求赔偿经济损失。被告不存在违约行为，不同意承担违约金。并提起反诉，反诉请求为：1.要求原告向我公司支付所欠自2020年2月1日至2020年4月16日的租金（保底分红）47005元；2.判令原告向我公司支付违约金53750元；3.反诉费由原告承担。对蚂蚁互联公司的反诉，原告的答辩意见为：不同意被告公司的反诉请求。理由如下：1.因被告公司提供场地不符合合同约定，原告勉强营业至2020年1月31日。经营期间，原告多次向被告公司提出要求其履行承诺，提供符合约定及承诺的适租场地，但被告公司始终未整改，双方协商无果原告已于2020年2月2日明确作出了解除合同的意思表示，但因受新冠病毒肺炎疫情影响，自2020年1月23日起商场一直处于停业状态，出入商场也有严格限制，导致原告无法及时将店铺内剩余物品清空。直至2020年4月16日经与被告公司协商才将店铺清空。原告占用店铺期间，因店铺所在街区一直处于关闭状态，不对外营业，故并未对被告公司造成实质性的经济损失。故不同意支付2020年2月1日至2020年4月16日的租金（保底分红）。2.原告不存在违约情形，不同意支付违约金。案涉合同系被告公司提供的格式合同，其中大量条款偏向于被告一方，对原告的权益保护甚少，对被告公司的义务约定寥寥无几。关于违约责任一节，对原告的违约行为及责任约定十分详细和严苛，而对被告公司的同类约定却是一笔带过，双方权益不对等。请求法院驳回被告公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2018年12月25日，蚂蚁互联公司（甲方）与王杰（乙方）签订《合作经营协议（物美公益西桥）》，约定：第一条1.鉴于甲方有适于用作散装、预包装、现制售：糕点的场地，乙方拥有开办“古阿婆古早味”品牌的资源及多年运营经验，双方本着互惠互利、合作共赢的目的拟合作开办“古阿婆古早味”品牌。2.合作地点位于北京市丰台区城南嘉园益城园16号楼2层屋内大卖场外租区3#铺位，建筑面积24平方米左右。第二条1.甲方负责提供适于开办糕点的场地，由乙方提供具体装修布展方案，经甲方确认后乙方按照装修布展方案予以执行。甲方以场地作为合作投入享有该店的保底分红。2.乙方负责“古阿婆古早味”品牌的装修布展、人员招聘及运营等全部工作，并承担经营场地运营所需全部费用及开支，但是乙方不承担场地使用费等。乙方向甲方支付保底分红。第三条1.本协议约定的合作期限为3年，自2018年12月25日至2021年12月24日，实际起租日以物美超市开业计算。3.如果乙方在合作期届满后不再继续合作，必须在合作期届满2个月前书面告知甲方。如果一方在合作期内要求提前终止协议，乙方应提前3个月向甲方提出书面申请，双方应在乙方申请的协议终止日之前就解除协议达成书面解约，乙方须承担提前终止协议的违约责任，该违约责任不限于乙方额外向甲方支付当期合作年度3个月的保底分红作为违约金，同时乙方无权要求返还诚意风险金和保底分红。第四条2.甲方向乙方收取保底分红21.5万元/年（每年度递增5%）；4.分红支付日期：按协议签订日期顺延每六个月支付一次。分红采取先付后合作的方式，按：乙方提前向甲方支付2个月保底分红作为诚意风险金及6个月固定利润保底分红。5.逾期支付的违约金：如乙方违反本协议的约定逾期向甲方支付保底分红，则甲方有权向乙方收取逾期付款违约金。该违约金的计收标准为：自每次支付分红日起，每拖欠一日，计收拖欠保底分红总额的5‰的违约金，该违约金按拖欠天数，累计计算。逾期超过15日，甲方有权解除本协议，乙方应按本协议约定交还经营场所，同时应向甲方支付当期合作年度3个月保底分红作为违约金，且诚意保证金不再退还。第五条1.本协议签署后，乙方应向甲方支付诚意风险金35833元，将作为乙方切实按照本协议约定的条款履行及遵守自己义务的保证。2.在本协议期满，或协议解除时，如乙方没有违反本协议条款，则待乙方结清所有应付之费用/分红并办理了经营场所交还手续双方确认无遗留问题后，甲方将凭双方移交该经营场所后填写的《经营场所归还清单》，于30个工作日内不计息退回乙方。合同签订后，被告公司按照约定向原告交付了承租的商铺，原告于2018年12月25日向被告交纳了进场费5万元、租金71666元、诚意保证金35833元。2019年3月13日北京市工商行政管理局丰台分局核准北京古阿婆快餐有限公司成立，法定代表人为王杰，住所地为北，住所地为北京市丰台区城南嘉园益城园**楼**B015>2019年7月3日，蚂蚁互联公司与王杰签订《申请回执》，约定：鉴于乙方于2019年7月1日申请降租，考虑到乙方实际经营情况，双方约定：允许乙方于物美一层和三层整体开业前，每月支付的保底分红按照原合同额的50%支付，待物美公益西桥大卖场一层和三层主体开业后按照原协议执行。双方均认可合同正常履行至2020年1月31日，案涉商铺所处卖场除超市外的商铺自2020年1月23日至2020年4月16日受疫情影响处于关闭状态。被告提交2019年12月23日《缴款通知书》和2020年3月27日《催缴租金通知书》，用以证明被告公司向原告催要自2020年2月1日之后的租金，原告表示：没有收到。原告于2020年2月2日通过微信告知被告公司工作人员：由于各种原因，决定不再继续经营公益西桥物美外租区的古阿婆古早味蛋糕了。2020年4月16日，原告（张兵代签）与被告签订《终止协议》，约定：乙方古阿婆古早味租赁于公益西桥物美二层1949美食街区的店铺，因个人原因无法经营，自愿放弃经营，于2020年4月16日搬清店内的设备与物品，将店铺交还于甲方，甲乙双方再无财务纠纷与法律纠纷。2020年4月16日，原告将经营设备自租赁商铺搬出。原告主张：《终止协议》是在受到胁迫的情形下签订的，且当时原告已经向法院提起诉讼。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。原被告签订的《合作经营协议（物美公益西桥）》，系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方应当按照该合同的约定履行各自的义务。该《合作经营协议（物美公益西桥）》，实为商铺租赁合同的另一种形式，应当按照租赁合同的法律规定进行处理。按照合同约定原告应于2020年1月1日向被告支付自2020年2月1日至2020年4月30日的保底分红（即租金），原告逾期未支付，已构成违约，但违约情节较为轻微，且被告公司一直向原告催缴，并未行使解除权。原告称被告公司履行合同不符合约定，证据不足，本院不予采信。2020年1月，因突发新冠病毒肺炎疫情，北京市自2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应机制，案涉商铺所处卖场除超市外的商铺自2020年1月23日至2020年4月16日处于关闭状态，原告所经营的糕点无法营业，没有收入。原告于2020年2月2日向被告公司工作人员发出了微信，表示不再经营蛋糕店，可以理解为原告发出了解除合同的意思表示，鉴于当时在疫情爆发初期，原告作为承租人无法实际经营亦无收入，本院确定自该解除通知发送至被告公司处时，合同解除。后原告与被告公司于2020年4月16日就解除合同签订了《终止协议》，对合同解除进行了再次确认。故本院认定双方合同自2020年2月2日解除。但原告并未将经营设施自商铺办理，应当支付商铺使用费，支付标准参考双方协议中关于保底分红的约定。因新冠病毒肺炎疫情系不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力事件，且双方系协商解除合同，双方对合同解除均无过错，故对合同解除已经双方均不承担违约责任；原告因装修商铺发生的装修费用无权要求被告公司进行赔偿。因原告逾期支付租金构成轻微违约，应当承担相应的违约责任，双方在合同中约定的“当期合作年度3个月保底分红作为违约金，且诚意保证金不再退还”违约责任过重，本院予以酌减至1个月保底分红；诚意保证金应予退还。被告公司应当免除原告公司自2020年2月1日至2020年2月2日的租金及自2020年2月3日至2020年4月16日的商铺使用费。合同期限为三年，进场费应当均摊，按照原告使用的年限扣除，剩余部分应当返还。故对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。对被告公司的反诉请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条第一款、第一百一十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条的规定，判决如下：一、王杰与北京蚂蚁互联投资管理有限责任公司于2018年12月25日签订《合作经营协议（物美公益西桥）》于2020年2月2日解除；二、北京蚂蚁互联投资管理有限责任公司于本判决生效后七日内退还王杰诚意保证金35833元；三、北京蚂蚁互联投资管理有限责任公司于本判决生效后七日内退还王杰剩余进场费28148元；四、王杰于本判决生效后七日内给付北京蚂蚁互联投资管理有限责任公司违约金25083元；以上二、三、四项折抵后，北京蚂蚁互联投资管理有限责任公司应于本判决生效后七日内退还王杰38898元；五、驳回王杰的其他诉讼请求；六、驳回北京蚂蚁互联投资管理有限责任公司的其他反诉请求。如果北京蚂蚁互联投资管理有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4930元，由王杰负担3420元，由北京蚂蚁互联投资管理有限责任公司负担970元。反诉受理费1158元，由王杰负担288元，北京蚂蚁互联投资管理有限责任公司负担870元。互相折抵后，北京蚂蚁互联投资管理有限责任公司于本判决生效后七日内给付王杰682元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  史金霞二〇二〇年十一月二日书记员  张 艳