河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终5784号 上诉人（原审被告）：吕淑花，女，1964年5月15日生，汉族，无业，住唐山市路**。 上诉人（原审被告）：崔志军，男，1965年4月14日生，汉族，住址同上。 二上诉人委托代理人：甄涛，河北三和时代（唐山）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：北京万科物业服务有限公司唐山分公司，住所地：唐山市路**盛翔里金域华府A-17商业。统一社会信用代码：911302035648865722。 负责人：邹明，该公司总经理。 委托代理人：孟璐璐，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 委托代理人：陈晓侠，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 上诉人吕淑花、崔志军因与被上诉人北京万科物业服务有限公司唐山分公司（以下简称万科物业唐山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省唐山市路南区人民法院（2020）冀0202民初587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 崔志军、吕淑花上诉请求：1.依法撤销唐山市路南区人民法院（2020）冀0202民初587号民事判决书，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.一、二审的诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：1.一审认定唐山万科房地产开发有限公司（以下称万科房地产公司）已经向上诉人交付案涉房屋，属认定事实错误。《补充协议二》中约定的“视为交付条款”已经被万科房地产公司向上诉人发出的《交付使用通知书》所变更，通知书载明“买受人接到出卖人的交付使用通知，无正当理由拒绝接收的，商品房损毁、灭失的风险及物业服务费，相关服务费用自通知办理交付使用手续截止之日次日起由买受人承担”。上诉人在有正当理由时，完全有权拒收房屋，物业服务费仍然由万科房地产公司承担。万科房地产公司对案涉房屋维修8年未果，截止上诉之日，房屋仍然存在严重的质量问题而不具备基本的居住条件，上诉人完全有理由拒收房屋，万科房地产公司尚未向上诉人交付案涉房屋。2．《补充协议二》中约定的“视为交付条款”因违反物权法定原则，且属于格式条款而无效，被上诉人无权主张房屋已经交付给上诉人。《补充协议二》第三条第一款的规定违反《物权法》第五条“物权的种类和内容，由法律规定”，视为交付方式法律并未予以规定。该约定系格式条款，万科房地产公司要求所有购买案涉小区房屋的消费者必须与其签订《补充协议二》且不得更改，该约定免除了万科房地产公司因房屋质量问题而不能交付时所应承担的法律责任，增加了答辩人所不应承担的法律责任。依据《合同法》第四十条规定该约定无效，被上诉人无权据此主张房屋已经交付。3.一审法院适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称物业服务纠纷司法解释）认定《前期物业服务合同》对上诉人具有约束力，属适用法律错误，根据《物业管理条例》第六条的规定，房屋的所有权人为业主。万科房地产公司尚未将案涉房屋交付给上诉人，上诉人亦未办理不动产登记，依据《物权法》第九条，上诉人并非案涉房屋业主，不应适用《物业服务纠纷司法解释》第一条之规定，而应适用《物业管理条例》第四十一条规定，被上诉人无权依据《南湖别墅前期物业服务合同》向上诉人主张物业费。即便本案适用《物业服务纠纷司法解释》第一条之规定，结合《物业管理条例》第四十一条也应理解为在万科房地产开发公司尚未将房屋交给物业买受人时，建设单位为业主。《南湖别墅前期物业服务合同》约束的是被上诉人与万科房地产公司，并非上诉人。综合以上，请贵院予以纠正一审错误，并依法撤销一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。 万科物业唐山分公司答辩称：1、涉案房屋符合交房条件，上诉人一直推脱不予收房，视为交付，自交付之日起应按时缴纳物业服务费。《补充协议二》是上诉人与房地产开发商自愿签订的，不违背法律规定，上诉人理应遵守。《补充协议二》约定：如买受人在出卖人通知的交付期限内仍未收房（买受人未收到交付通知的，以合同约定的交付时间为交付期限），则视为合同项下商品房在交付使用通知书中通知的交付期限的最后一日已交付买受人。房地产开发商曾向上诉人邮寄了《交付使用通知书》、《关于办理收房手续的催告函》，上诉人均已经签收。房地产开发商已经多次催促上诉人收房，已经尽到了通知收房的义务。但上诉人一直怠于收房，且被上诉人一审中提交了相关证据证明涉案房屋已经验收合格，符合交付条件。2、《补充协议二》约定：商品房交付使用后买受人进行验收，验收期为交付使用日起15天内，逾期则视为验收合格。买受人验收后，如对商品房质量有异议，应以书面形式提出，否则视为无异议。“买受人在办理商品房交付手续过程中，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修问题，出卖人应按《商品房质量保证书》中规定承担保修义务，但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由”，上诉人以涉案商品房存在质理问题拒缴物业费没有事实和法律依据。上诉人就房屋质量问题向开发商主经权利，与本案不是同一法律关系。被上诉人自2012年起为涉案房屋及小区提供物业服务管理，上诉人应支付物业服务费。综上，吕淑花、崔志军的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 万科物业唐山分公司向一审法院的诉讼请求：1.判决二被告向原告支付物业费156235.86元（自2012年1月1日起至2019年12月31日止）；2.判决二被告向原告支付违约金31247.172元，本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：2010年10月15日，本案所涉房屋的开发建设单位唐山万科房地产开发有限公司与原告总公司北京万科物业服务有限公司签订了《南湖别墅前期物业服务合同》，唐山万科房地产开发有限公司将案涉房屋所在的南湖别墅项目的物业管理及服务委托给本案原告。合同约定物业服务收费标准为由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅为5.98元每月每平方米，物业服务费按年交纳。2011年1月6日，二被告与唐山万科房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》,二被告购买唐山南湖项目一期（后定名为万科红那小区）118号楼101号房，合同约定建筑面积270.95平方米（后经实测建筑面积272.15平方米）。同日，二被告与唐山万科房地产开发有限公司签订《补充协议二》，协议约定：买受人持交付使用通知书办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，即为合同项下商品房已交付买受人。如买受人在出卖人通知的交付期限内仍未收房（买受人未收到交付通知的，以合同约定的交付时间为交付期限），则视为合同项下商品房在交付使用通知书中通知的交付期限的最后一日已交付买受人。自交付（或视为交付）之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，此后有关商品房的所有费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、暖气费、物业管理费等）全部由买受人负担。2011年12月23日，唐山万科房地产开发有限公司向二被告送达交付使用通知书，通知二被告于2011年12月30日前办理完毕交付使用手续。原告自2012年1月1日起开始为小区提供物业服务，二被告因房屋须修缮未接收房屋，亦未向原告支付物业服务费。 一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，小区的建设单位与原告签订了《南湖别墅前期物业服务合同》，该合同合法有效，对作为该小区业主的二被告具有约束力。现原告依约为被告所在的小区提供了清洁、养护、秩序维护等约定的物业服务，被告作为小区业主应按时履行向原告支付物业费的义务。被告自2012年1月开始拖欠物业费，已构成违约，故对原告要求二被告支付自2012年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业服务费的请求，本院依法应予支持。二被告尚欠2012年1月1日到2019年12月31日，共计96个月的物业费用156235.86元（5.98元X272.15平方米X96个月）元。关于原告要求被告支付违约金的请求，因合同中已有约定，属于当事人意思自治的体现，理应遵守，但考虑到所涉房屋确在建设单位修缮且被告并非恶意违约，原告尚存在与业主沟通不够充分等不足之处，为缓和物业与业主之间矛盾、构建双方和谐关系，结合本案案情，本院酌定违约金5000元。二被告本人签署了《补充协议二》，同意遵守对房屋交付期限的约定，应对协议内容知情并认可，其以格式合同为由抗辩协议条款无效，理据不足，本院不予采纳。关于二被告辩称房屋质量存在严重缺陷、不符合交付条件、开发商至今未修好的意见，与本案不属于同一个法律关系，被告可另案主张其权利。遂判决：被告吕淑花、崔志军于本判决生效后十日内向原告北京万科物业服务有限公司唐山分公司支付自2012年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业费156235.86元、违约金5000元，共计161235.86元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4050元，减半收取计2025元（原告已预交），由被告吕淑花、崔志军负担，随上述款项一并给付。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相一致。 本院认为：二上诉人签署的《补充协议二》，同意遵守对房屋交付期限的约定，应对协议内容知情并认可，上诉人以格式合同为由抗辩协议条款无效，理据不足。《补充协议二》第三条对合同第十一条补充约定：“…如买受人在出卖人通知的交付期限内仍未收房（买受人未收到通知的，以合同约定的交付时间为交付期限），则视为合同项下商品房在交付使用通知书中通知的交付期限的最后一日已交付买受人。自交付（或视为交付）之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，此后有关商品房的所有费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、暖气费、物业服务费等）全部由买受人负担”之约定，2011年12月23日，唐山万科房地产开发有限公司向上诉人送达《交付使用通知书》，而上诉人未在协议约定的期限未办理商品房交付使用手续。《补充协议二》还约定“买受人在办理商品房交付手续过程中，如商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修问题，出卖人应按《商品房质量保证书》中规定承担保修义务，但质量问题或装修问题不能作为买受人拒绝接收商品房并要求出卖人承担逾期交房责任的理由”，故上诉人以商品房质量问题而拒收房屋为由拒交物业服务费理据不足。上诉人以未收房为由主张不应交纳物业服务费，因被上诉人提供的是整体的物业服务，不会因上诉人是否办理了收房而增加或减少物业服务，故上诉人应按规定交纳物业费，二上诉人是否收房是其与开发商之间的纠纷，与本案不是同一法律关系，不宜在本案中予以认定。综上所述，吕淑花、崔志军的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3525元，由上诉人吕淑花、崔志军负担。 本判决为终审判决。 审判长  高贺莉 审判员  许永委 审判员  姚春涛 二〇二〇年十一月十三日 书记员  王 玫 ——