四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初3714号 原告：成都市大丰房地产开发有限公司，住所地四川省成都市新都区大丰街道外南街**。 法定代表人：李林，董事长。 委托诉讼代理人：刘成建，四川法锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高成如，四川法锐律师事务所律师。 被告：许友辉，男，1969年11月29日出生，汉族，住福建省闽清县。 被告：万维容，女，1969年6月29日出生，汉族，住四川省仁寿县。 原告成都市大丰房地产开发有限公司（以下简称大丰房地产公司）与被告许友辉、万维容商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告大丰房地产公司的委托诉讼代理人刘成建、高成如到庭参加诉讼，被告许友辉、万维容经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 大丰房地产公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除大丰房地产公司与许友辉、万维容签订的《商品房买卖合同》及补充协议，商品房归大丰房地产公司所有，许友辉、万维容配合注销位于成都市新都区××镇××路××号××幢××单元××楼××号房屋（网签备案号2××××9）的备案登记信息，如许友辉、万维容不在判决确认的履行期限内协助配合的，大丰房地产公司可以自行办理注销备案手续；2.请求判令从应退给许友辉、万维容房款384516元中扣除大丰房地产公司代许友辉、万维容清偿银行贷款本息及其他费用同等金额款项295603.78元，并由许友辉、万维容承担违约金38451.6元后结算为由大丰房地产公司退还许友辉、万维容房款50460.62元；3.许友辉、万维容承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年1月14日，大丰房地产公司与许友辉、万维容签订了《商品房买卖合同》及补充协议，约定许友辉、万维容购买大丰房地产公司开发的位于成都市新都区××镇××路××号××幢××单元××楼××号的房屋（以下简称案涉房屋），许友辉、万维容与中国银行股份有限公司新都支行（以下简称中国银行新都支行）签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同生效后，许友辉、万维容未按与中国银行新都支行的约定按时偿还按揭款，严重逾期，此后中国银行新都支行向大丰房地产公司发出履行阶段性担保责任的通知，也向新都区人民法院提起诉讼要求许友辉、万维容还款并要求大丰房地产公司履行阶段性担保责任，据此大丰房地产公司履行了担保义务，代许友辉、万维容偿还了按揭贷款本息和中国银行新都支行实现债权的费用。按照双方《商品房买卖合同》及补充协议约定，许友辉、万维容的行为已经严重违约，大丰房地产公司有权解除合同、原价收回房屋，同时许友辉、万维容还应当承担合同总价10%的违约责任。故此，大丰房地产公司诉至本院，提出前述诉讼请求。 许友辉、万维容未到庭应诉，未提交书面意见及证据。 本院经审理认定事实如下：2014年1月13日，中国银行新都支行（甲方）与大丰房地产公司（乙方）签订《中国银行房屋按揭贷款业务合作协议》，约定乙方可以推荐购买“香城润园一期”的购房人向甲方申请房屋贷款，甲方根据本协议向乙方指定购房人发放总额不超过8000万元的贷款，乙方为每位购房人提供全额不可撤销连带责任保证，保证期间自甲方与购房人签订的《借款合同》生效之日起至银行取得购房人以国有土地使用权证、房屋所有权证所办抵押的他项权利证书之日止。 2015年1月14日，大丰房地产公司（出卖人）与许友辉、万维容（买受人）签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定许友辉、万维容购买大丰房地产公司开发建设的案涉房屋，总价款384516元，买受人采取贷款方式付款，首期支付购房总价款的30%，其余价款向中国银行新都支行按揭贷款支付。第十条约定：“出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付该商品房”，第十九条第二款约定，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人责任买受人未在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房，买受人不退房的，出卖人按买受人全部已付款每日万分之一的标准向买受人支付违约金。补充协议载明：“合同与本补充协议有抵触之处，以本补充协议为准”，第四条第3款第（1）项约定：“买受人在签订合同后的当日，一次性付清该商品房的首付款124516元，其余房款260000元，买受人在《商品房买卖合同》签订后的三十日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人”，第四条第三款第（2）项中约定：“出卖人如为买受人按揭贷款提供阶段性担保的，在保证期间内，如因买受人原因，导致银行从出卖人账户中扣款（以银行扣款凭证为准），买受人必须在接到出卖人通知之日起5日内归还出卖人代还款项，并按中国人民银行公布的同期活期贷款利率支付代垫期间的利息及代还金额10%的违约金；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同，在此情况下，若出卖人不解除合同，有权在承担保证责任后向买受人追偿，买受人应在十日内向出卖人清偿，同时买受人应承担总房价款10%的违约金；若出卖人解除合同，则买受人同意，出卖人有权按本合同载明的商品房价格原价（包含装修、装饰等）回购该商品房，并在出卖人承担担保责任之日起五日内办理完毕过户手续，出卖人应在合同解除，且办理完毕过户手续之日后，出卖人扣除相关款项（包括但不限于：出卖人代买受人清偿银行贷款同等金额的款项，房产交易的应缴税、费，以及甲方为守现债权而支付的诉讼费、律师费及所有其它应付款项，买受人应承担总房价款10%的违约金）后，一个月内将剩余款项退给买受人。”大丰房地产公司庭审确认，许友辉、万维容已按《商品房买卖合同》及补充协议约定向该公司支付完毕全部购房款，但未支付委托办理权属转移登记所需税费。2015年2月11日，大丰房地产公司为许友辉、万维容办理合同签约备案，备案号：2××××9。 2017年7月28日，本院作出（2016）川0114民初6290号民事判决书，认定借款人许友辉、万维容未依约按期足额偿还贷款，对中国银行新都支行解除双方《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的主张予以支持，判决：一、许友辉、万维容于该判决发生法律效力之日起十五日内向中国银行新都支行清偿借款本金249866.26元及利息9030.83元，并按照《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号：2015年中新房字201500**）约定计付从2016年11月31日起至借款付清之日止的借款利息、本金罚息、利息罚息；二、许友辉、万维容于该判决发生法律效力之日起十五日内向中国银行新都支行支付实现债权费用15462元；三、大丰房地产公司对前述两项给付义务承担连带清偿责任。案件受理费5416元，由许友辉、万维容负担。2019年4月26日，中国银行新都支行向大丰房地产公司发出《履行连带担保责任通知书》，要求大丰房地产公司履行担保责任结清前述借款本息和实现债权所产生的相关费用。2020年5月25日，中国银行新都支行作出《对许友辉、万维容不良贷款的代偿证明》，载明：大丰房地产公司于2016年12月30日至2019年6月13日期间共计代偿了许友辉、万维容在我行个人住房不良贷款相关款项，其中：本金249959.56元、利息39803.85元、罚息211.69元、提前还款违约金212.68元、诉讼费5416元，合计总额295603.78元。后附《大丰地产代许友辉、万维容清偿中国银行新都支行贷款明细》，记载了各笔代偿款的时间、金额、还款内容等。 2020年5月10日，大丰房地产开发有限公司作出《关于解除及补充协议的通知函》，通知：自本函送至你住址，贵我双方签署的《商品房买卖合同》及补充协议即行解除，该商品房我公司仍享有所有权，你已支付的部分房款按照合同约定处理，请你们收悉本函后3日内配合我公司办理备案转移登记手续。大丰房地产公司提交了向许友辉、万维容位于福建省福州市闽清县××镇××村××号（与《商品房买卖合同》记载地址一致）地址邮寄材料的快递单证截图。 以上事实，有大丰房地产公司提交的证据及到庭当事人当庭陈述在卷为证。 本院认为，大丰房地产公司与许友辉、万维容签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行合同约定的义务。现大丰房地产公司起诉请求判令解除合同，由许友辉、万维容配合解除备案登记、支付代偿款和违约金，并同意在扣减许友辉、万维容应承担款项后退还剩余已付款，对应大丰房地产公司的诉讼请求，本院评述如下： 关于大丰房地产公司解除合同的请求。本案中，双方《商品房买卖合同补充协议》第四条第三款第（2）项中约定如因买受人原因导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时，出卖人有权解除合同。本院（2016）川0114民初6290号民事判决书认定许友辉、万维容未按期足额偿还贷款，对中国银行新都支行解除双方贷款合同的主张予以支持，判令许友辉、万维容偿还中国银行新都支行借款本金并支付利息、罚息，大丰房地产公司对此承担连带清偿责任，大丰房地产公司依照该判决代许友辉、万维容偿还了其对中国银行新都支行的全部欠款，支付了该案诉讼费用，承担了连带担保责任，双方约定的出卖人解除合同的条件已经成就，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，对于大丰房地产公司关于解除案涉《商品房买卖合同》及补充协议的请求，本院予以支持。 关于合同解除后的处理。案涉房屋权属登记尚未转移至许友辉、万维容名下，本案并非需由大丰房地产公司原价回购房屋并将房屋再过户至大丰房地产公司名下或另行确认所有权的情形，而应按照合同解除的有关规定处理。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，合同解除后，应当对合同主体的权利义务进行清理清结，大丰房地产公司应当将已收取的购房款在扣除代偿银行款项和许友辉、万维容应承担的违约金后退还许友辉、万维容，许友辉、万维容也有义务协助大丰房地产公司办理案涉商品房买卖合同签约备案登记的注销手续。如房屋已向许友辉、万维容交付，还应当向大丰房地产公司返还，鉴于本案中大丰房地产公司虽述称案涉房屋已向许友辉、万维容实际交付，但未提交证据证明该事实主张，也未独立提出返还房屋之诉讼请求，故不在判决履行内容中处理。关于违约金，按照《商品房买卖合同补充协议》第四条第三款第（2）项约定，本案情形下买受人应承担总房价款10%的违约金，大丰房地产公司确认该公司已收取了许友辉、万维容支付的购房款384516元，许友辉、万维容未到庭应诉、未提出相反意见及证据，相应后果应自行承担，对于大丰房地产公司主张的由许友辉、万维容承担违约金38451.6元，具备合同依据，本院予以确认，结算后大丰房地产公司应向许友辉、万维容退还购房款50460.62元（已收购房款384516元-代偿银行款295603.78元-违约金38451.6元）。 据此，依照《中华人民共和国合法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、解除成都市大丰房地产开发有限公司与许友辉、万维容于2015年1月14日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》； 二、许友辉、万维容于本判决发生法律效力之日起10日内协助成都市大丰房地产开发有限公司办理位于成都市新都区××镇××路××号××幢××单元××楼××号××商品房买卖合同签约备案登记解除手续（合同签约备案号：2××××9），如许友辉、万维容未在本判决指定期间内协助成都市大丰房地产开发有限公司办理前述房屋的合同签约备案登记解除手续，则成都市大丰房地产开发有限公司可以单方面申请注销该合同签约备案登记； 三、成都市大丰房地产开发有限公司于前述商品房买卖合同签约备案登记解除之日起7日内向许友辉、万维容返还购房款50460.62元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6690.96元，保全费2220元，公告费600元，共计9510.96元，由许友辉、万维容负担（此款成都市大丰房地产开发有限公司在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  余 晨 人民陪审员  刘开福 人民陪审员  曾庆顺 二〇二〇年十一月二十五日 书 记 员  曾 妙