北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初22161号原告：赵俊青，女，1953年1月17日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张蕙（赵俊青之女），女，1982年10月16日出生，汉族，住北京市东城区。被告：北京世纪天淇房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区建材城西路**院**楼****。法定代表人：王**。委托诉讼代理人：刘永滨，男，1969年12月2日出生，汉族，该公司职员，现住北京市昌平区。原告赵俊青与被告北京世纪天淇房地产经纪有限公司（以下简称世纪天淇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭悦独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵俊青的委托诉讼代理人张蕙，被告世纪天淇公司的委托诉讼代理人刘永滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵俊青向本院提出诉讼请求：1.判决解除原被告之间的房屋租赁合同；2.判决被告支付违约金75000元；3.判决被告清扫房屋、拆除隔断，并承担相关恢复费用；4.判决被告支付房屋出租期内的燃气费3161.26元、自来水费620元、小区中水费92元，共计3873.26元；5、判决被告承担本案诉讼费用。案件审理过程中，赵俊青明确诉讼请求：要求确认双方之间的房屋租赁合同于世纪天淇公司收到起诉状之日解除（2020年8月26日）。事实与理由：原告与被告于2018年8月2日签订房屋租赁合同，原告委托被告代理出租位于北京市昌平区回龙观×房屋。约定房屋租期为2018年8月8日至2023年8月7日，共计5年整；房屋租金为第一年12000元每月，免租期为30天，共计132000元。第二年12500每月，无免租期，全年共计150000元，支付方式为半年付。被告第一年正常履约，支付租金。但未按约定在2019年8月8日前支付第二年上半年租金75000元，并明确表示不再履约。根据合同第十条规定，被告应支付2019年年租金的50%作为违约金，即75000元。原告移交房屋给被告代理出租时，房屋干净整齐，房间内无隔断。目前房屋污秽不堪且被告搭建的临时隔断墙未拆除。根据合同第七条规定，被告应支付日常生活产生的水费、燃气费等相关方费用。原告移交房屋给被告代理出租时，燃气表内存有5856立方米余量，根据协议被告应于每年8月7日结清一次当年煤气费用，但截至2019年8月8日，已使用的1202立方米燃气费未支付，2019年燃气单价为2.63元每平方米，被告须向原告支付3161.26元燃气费。被告未缴清2019年3月、5月、8月自来水费账单，金额共计620元。被告未缴清中水账单，金额92元，以上全部费用共计3873.26元。原告多次通知被告依合同支付违约金无果，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法裁判。世纪天淇公司辩称，不同意原告的诉讼请求，是原告将房屋收回。不同意原告行使解除权，合同可以继续履行。不同意支付违约金，且合同内约定的违约金标准过高，请求法院依法调整。被告公司确实在房屋内打了隔断，但是业主同意的。合同应当继续履行，所以不同意第三项诉讼请求。第四项诉讼请求，如果对方可以提供燃气表的数字及自来水公司的交费凭证，公司同意支付。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年8月2日，赵俊青（甲方）与世纪天淇公司（乙方）签订《房屋出租委托合同》，赵俊青之女张蕙在合同尾部代赵俊青签字。该合同约定，赵俊青将位于昌平区×号房屋委托给世纪天淇公司代理出租，出租代理期自2018年8月8日至2023年8月7日，共计5年；租金标准为第一年12000元每月，第二年12500元每月，第三年13000元每月，第四年13500元每月，第四年14000元每月，按半年支付。合同第八条第五款约定，甲方同意乙方在不改变房屋主体结构的前提下，对房屋进行装修（墙面、地面、添加隔、地面、装饰，毛坯房由甲方负责办理装修手续及费用。合同第八条第六款约定，合同期满或延长期过后，乙方将房屋及时归还甲方，乙方配置的物品需及时收走。合同第十条约定，出租代理期内，任何一方需提前终止合同的，应提前30日书面通知对方，违约方按当年年租金的50%标准向对方支付违约金，并且承担给承租方（第三方）所造成的连带责任。合同后附财产清单及水表、电表、燃气表读数，水表已用数为367，中水已用数为257，电表已用数为14292，燃气表已用数为6755立方米，燃气剩余数为5856.4立方米。2018年8月3日，赵俊青出具授权委托书，明确将涉案401房屋的出租事宜委托张蕙代为进行，该委托书下部手写有“更新20**年8月2日合同，燃气表余额为5856.4立方米，合同期内每年8月7日结算一次。”合同还约定了其他内容。合同履行过程中，世纪天淇公司在涉案房屋内建有隔断，并将房屋另行出租。世纪天淇公司已将租金支付至2019年8月7日。2019年3月15日，回龙观镇地区社会治安综合管理委员会将整改告知书粘贴于涉案房屋入户门处，告知经检查发现涉案房屋内存在改变房屋内部结构打隔断分割出租、群组、上下铺、消防、治安等严重安全隐患问题，要求于2019年3月19日前完成整改，自行拆除隔断、拆除上下铺、清退超标人员，消除安全隐患等。世纪天淇公司与赵俊青因此对隔断拆除后的租金如何计算发生争议，世纪天淇公司未按合同约定于2019年8月8日支付后半年租金，也未与赵俊青进行燃气费等费用的结算。世纪天淇公司不同意按原合同约定的租金标准继续履行合同，提出终止合同，但双方再次因如何签订终止合同协议发生争议，最终未能达成一致意见。2019年8月7日，因多次协商不成，赵俊青更换门锁，自行收回房屋，双方未进行水费、电费、燃气费的结算。赵俊青收回房屋后，向北京市自来水集团有限公司支付了2019年3月、5月、8月水费共计620元，向房屋所在小区物业交纳中水费92元；赵俊青收回房屋时，燃气表已用数读数为7957.47立方米。赵俊青主张燃气价格为2.63元每立方米，故燃气费用应为3161.26元。2020年1月7日，赵俊青将涉案401房屋另行出售给案外人。庭审中，经本院询问，赵俊青与世纪天淇公司同意双方之间的《房屋出租委托合同》于2019年8月7日解除，双方是否存在违约行为交由法院审理。关于清扫房屋、拆除隔断的费用，因赵俊青无法提供发票，这部分费用赵俊青同意放弃主张。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。合同当事人应当按照合同约定履行各自合同义务，行使合同权利。赵俊青与世纪天淇公司签订的《房屋出租委托合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。上述《房屋出租委托合同》虽名为出租委托，但根据合同权利义务的约定，世纪天淇公司与赵俊青实为房屋租赁合同关系，世纪天淇公司将房屋另行出租实为转租。现赵俊青与世纪天淇公司均同意确认合同于2019年8月7日解除、双方是否存在违约责任交由法院审理，视为双方在庭审中就解除合同一节达成一致意见，故本院确认双方之间的合同于2019年8月7日解除。关于世纪天淇公司是否违约的问题，双方在合同明确载明甲方同意乙方对房屋进行装饰装修，包括在屋内打隔墙，因此，在后续合同履行过程中，因拆除隔墙产生的租金是否清退或变更的纠纷，双方均有责任。世纪天淇公司未按合同约定支付后半年租金以及未能与赵俊青进行水费、电费、燃气费等费用的结算，系因双方针对是否变更租金标准尚处于协商过程当中，且赵俊青在尚未向世纪天淇公司明确发出书面解除通知的情况下自行更换门锁收回房屋，也导致双方无法正式办理相关费用结算，因此，赵俊青要求世纪天淇公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。赵俊青已经垫付的自来水费及中水费，世纪天淇公司同意支付，本院不持异议，予以确认；赵俊青主张的燃气费，经核对双方合同计算后金额应为3161.26元，世纪天淇公司同意支付，本院不持异议，予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条的规定，判决如下：一、确认赵俊青与北京世纪天淇房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托合同》于2019年8月7日解除；二、北京世纪天淇房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付赵俊青自来水费620元、中水费92元及燃气费3161.26元，共计3873.26元；三、驳回赵俊青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1770元，由赵俊青负担885元，已交纳；由北京世纪天淇房地产经纪有限公司负担885元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郭 悦二〇二〇年十一月二十五日书记员 姚东方