广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初3013号原告：金融街物业股份有限公司惠州分公司（曾用名：北京金融街物业管理有限责任公司惠州分公司）。负责人：田素萍。委托诉讼代理人：冯计明，广东宇伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶汉建，广东宇伦律师事务所实习律师。被告：广州景悦养老服务有限公司。法定代表人：张某1。原告金融街物业股份有限公司惠州分公司诉被告广州景悦养老服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金融街物业股份有限公司惠州分公司的委托诉讼代理人冯计明、叶汉建到庭参加诉讼，被告广州景悦养老服务有限公司经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金融街物业股份有限公司惠州分公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2016年7月21日签订的《物业租赁协议》（编号：金物惠（合）字[2016]第059号）。二、被告立即清空房屋并返还给原告。三、被告向原告支付自2019年3月1日至解除之日止的租金（暂计至2020年3月31日为76800元）。四、被告向原告支付自2019年2月1日至2020年3月31日原告为被告垫付的冷水费750.2元。五、被告向原告支付自2019年2月1日至2020年3月31日原告为被告垫付的电费52665.86元。六、被告向原告支付2019年4月1日至2020年3月31日的物业管理费13970元。七、被告向原告支付违约金50000元。八、被告自合同解除之日起至实际返还之日止按每月一楼大堂1000元、架空层5000元的标准向原告支付占用费；九、本案诉讼费由被告承担。以上诉讼请求金额共计194186.06元。事实与理由：2016年7月21日，原告与被告签订《物业租赁协议》（以下称“协议”），约定原告将位于广东省惠州市惠东县***·巽寮湾地产，物业为阳光假日二期23#楼大堂、架空层及其各种设施/设备出租给被告，租赁物业用途为度假式公寓大堂接待，租赁期限自2016年7月1日至2021年6月30日或业主委员会/业主大会有权决定且终止本协议之日止（上述二者中以时间先到者为终止日）。《协议》第四条租金及其它费用支付方式约定：“1.租金为一楼大堂1000元/月。2.架空层租金为1000元/月，架空层物业费用为2.5元㎡/月。架空层面积508㎡。3.……每期租金应于每月的5日前，由乙方将该月租金及物业费支付到甲方指定的银行账户……。4.租赁物业在乙方承租期间（含装修期）所发生的水、电、空调等能源费和电话费、网络服务费等由乙方承担，由乙方直接向相关运营商或由物业管理公司代收代缴按时支付。”第九条合同的变更、解除与终止约定：“1、双方经协商一致可以变更、解除或终止本合同。……3、乙方有下列行为之一的，甲方有权解除协议并追究违约及赔偿等责任：……（2）拖欠租金或本协议约定应付费用累计15日以上的；”第十一条违约责任约定：“3.任何一方严重违约，导致另一方依法或以本协议上诉条款而解除、终止协议或其他权利受到严重损害的，则违约方应向另一方支付5万元违约金，如因违约给另一方造成损失，且损失大于违约金数额的，则违约方应承担差额之赔偿责任”。协议签订后，原告按协议约定交付上述租赁物给被告使用。2018年3月，因被告改变租赁房屋部分用途，原被告双方协商一致将架空层租金自2018年4月起涨至5000元，被告收到通知后亦从4月份开始按照架空层5000元的租金标准交纳租金。但从2019年3月开始，被告未交纳租金及水电费用，期间原告曾多次向被告催交，被告仅支付了2019年8月的冷水费、电费、及2019年9月的租金和物业服务费。截止于2020年3月31日，被告拖欠原告租金76800元、物业管理费13970元，原告为其垫付的冷水费750.2元、电费52665.86元，至今催收未果。2020年3月30日，原告依据《协议》的约定决定解除双方于2016年7月21日签订的《物业租赁协议》。并以EMS快递形式向被告寄送解除《物业租赁合同》的通知，通知解除双方的物业租赁合同，但因无法联系收件人而被退回。同时原告亦在被告承租的租赁物以张贴的形式告知解除《租赁物业合同》的通知。原告认为，原被告签订《协议》是双方真实意思表示，内容合法，未违反国家强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应遵守。原被告依据我国《合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。”及《协议》第九条约定，变更了架空层租金标准，双方实际按变更的架空层租金标准履行，应当认定架空层租金标准自2018年4月已变更为5000元。原告已经将租赁物业交付给被告使用，而被告实际使用至今，被告依法应当根据《协议》约定向原告支付租赁期间的租金和物业管理费，并向原告支付原告为其垫付的水费及电费。根据《协议》约定，被告应在每月的5日前向原告支付租金，被告拖欠租金、水电费及物业费约有一年之久，已构成根本性违约，原告请求解除与被告的租赁合同关系并要求返还房屋、支付拖欠的租金、水电费及物业费有事实和法律依据。根据《协议》第十一条违约责任第3款：“任何一方严重违约，导致另一方依法或以本协议上诉条款而解除、终止协议或其他权利受到严重损害的，则违约方应向另一方支付5万元违约金；如因违约给另一方造成损失，且损失大于违约金数额的，则违约方应承担差额之赔偿责任。”约定，被告依法应当向原告支付违约金5万元。合同解除后，被告无权再占用案涉租赁物业，依法应当按双方已经协商一致变更并实际履行的租金标准（即每月一楼大堂1000元、架空层5000元）向原告支付自合同解除之日起至实际返还之日止的占用费。综上所述，被告拖欠租金、物业管理费及能源费的行为已经严重违约，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告广州景悦养老服务有限公司未到庭答辩且未提交证据。原告金融街物业股份有限公司惠州分公司围绕其诉讼请求依法向本院提交了下列证据：营业执照、国家企业信用信息公示系统查询信息、物业租赁协议、阳光假日现金收款单、银行电子回单、发票、收费通知单、催缴通知单、微信聊天记录、解除物业租赁协议的通知、EMS快递单、张贴图片、水电费发票、水电抄表记录、惠东发改[2018]769号文、惠州市电价价目表、前期物业管理服务协议、核准变更登记通知书、关于阳关假日23栋一层架空层场地租赁费去向说明、代付款说明及发票、记账凭证。本院查明本案的事实如下：原告金融街物业股份有限公司惠州分公司系经工商登记设立的其他股份有限公司分公司（非上市），曾用名为北京金融街物业管理有限责任公司惠州分公司，于2019年10月11日核准变更为现在的名称，经营范围为物业管理等。被告广州景悦养老服务有限公司系经工商登记设立的有限责任公司，经营范围为酒店住宿服务（旅业）等。2016年7月21日，北京金融街物业管理有限责任公司惠州分公司（原告曾用名）作为甲方与被告作为乙方签订一份编号为金物惠（合）字[2016]059号的《物业租赁协议》，约定物业地址位于广东省惠州市惠东县***·巽寮湾地产，物业为阳光假日二期23#楼大堂、架空层及其各种设施/设备（以下简称租赁物业）；物业用途为度假式公寓大堂接待用途；租赁期限自2016年7月1日起至2021年6月30日或业主委员会/业主大会有权决定且终止本协议之日止；租金为一楼大堂1000元/月，架空层租金为1000元/月，架空层物业费为2.5元/㎡/月，架空层面积为508㎡；乙方应于本协议签订后5日内向甲方首期租金（即自2016年7月1日至2016年7月31日的租金），每期租金应于每月的5日前由乙方将该月租金及物业费支付到甲方指定的银行账户，甲方应向乙方开具符合国家税法规定的正式发票；租赁物业在乙方承租期间所发生的水、电、空调等能源费和电话费、网络服务费等由乙方承担，由乙方直接向相关运营商或物业管理公司代收代缴按时支付；乙方需按物业管理公司根据商户租赁面积制定的公共能源分摊原则，按指定的期限和方式，缴纳乙方所需承担的公共区域能源费（以约定建筑面积为计算依据）；本租赁协议签署后的5个工作日内，乙方应当向甲方支付相当于12个月租金的租赁保证金，即人民币壹万贰仟元，租赁保证金不是预付的租金，仅作为乙方忠实履行本协议约定义务的保证，甲方有权按本协议约定扣除乙方支付的租赁保证金并要求乙方按本协议约定予以补足，出现下列情形经甲方书面通知乙方后，甲方既可以书面通知的形式即时扣除乙方相应金额的租赁保证金，并不影响甲方同时行使任何其他补救权利：在承租期间，若乙方拖欠甲方租金及其他应付费用，甲方书面通知乙方后，乙方在5日内仍未向甲方支付的；按本合同约定乙方应向甲方支付违约金的；本合同因乙方原因提前终止或解除的，甲方可全额扣除租赁保证金；乙方拖欠租金或本合同约定应付费用累计15日以上的，甲方有权解除合同并追究违约及赔偿等责任；乙方应于租赁期限届满之日，将租赁物业及附属设施全部交还甲方，如租赁期限届满日后，租赁物业内有乙方遗留的物品，视为乙方放弃该等物品的所有权且乙方同意甲方自行处置；任何一方严重违约，导致另一方依法或以本协议上述条款而解除、终止合同或其他权利受到严重损害的，则违约方应向另一方支付5万元违约金；因乙方自身原因违约而提前解除本协议，乙方应向甲方支付5万元违约金，且乙方在承租物业上的装修装饰投入及硬件设施费用由乙方自行承担，甲方不予补偿；乙方未按约定期限交还租赁物业，每逾期一日，乙方应向甲方支付相当于双倍日租金的违约金。原告主张因被告将架空层由原来的存放资料改成接待厅，双方协商自2018年4月起所涉架空层的租金变更为每月5000元，提交了阳光假日现金收款单、银行电子回单、发票予以佐证，该单据的抬头均显示为“惠州XXX服务有限公司”，原告就此庭后提交一份《代付款说明》，记载“应广州景悦养老服务有限公司的负责人要求：发票抬头变更为惠州XXX服务有限公司，于2018年2月9日由惠州XXX服务有限公司代为付款转账，交付广州景悦养老服务有限公司于阳光二期23栋景悦酒店（景轩茶舍酒店）每月产生的物业费、水电费及场地租赁费。”另，原告主张因被告在大厅悬挂广告，故仍需支付每月400元的租赁费。另查明，惠州XXX服务有限公司系经工商登记设立的有限责任公司（非自然人投资或控股的法人独资），股东为被告广州景悦养老服务有限公司，法定代表人为张某1。原告主张被告拖欠2019年3月至8月、10月至今的租金，2019年4月至8月、10月至今的物业管理费，拖欠2019年2月至7月、9月至12月、2020年1月至3月的冷水费合计750.2元，拖欠2019年2月至7月、9月至12月、2020年1月至3月的电费合计52665.86元；并提交了其代被告缴交水电费的发票以及水电表抄表记录予以佐证。另，原告主张已收取押金12000元，并认为因被告违约，该押金应作为违约金不予退还。因被告未能按时交纳上述费用，原告主张通过到案涉租赁物现场送达缴费通知函的方式进行告知，该通知函记载发送日期为2020年1月8日，并手写备注“无人在前台，已发放到前台”。2020年3月30日，原告通过邮寄方式向被告的住所地寄送《解除的通知》，根据该快递记录显示该快递未投递成功。2020年5月9日，原告以被告未交纳上述费用为由向本院提起诉讼，提出了上述诉讼请求。庭审中，原告主张被告从2019年4月份开始就断断续续经营，在2019年底离场后就没有回来，原告就此提交了微信聊天记录，但未举证证明该微信聊天的相对方的身份及职务信息。庭审后，原告提交一份《关于阳光假日23栋一层架空层场地租赁费去向说明》，内容为“阳光假日23栋一层架空层为该楼栋公共区域，收取此费用用于弥补小区内公共区域的水、电支出及公共区域设施设备（太阳能、电梯、水泵房、配电房等）维修保养支出”，并提交了原告与业主所签订的《前期物业管理服务协议》，该协议“第七条可经营性共用部位及共用设施设备的约定”记载“本物业区域内的以下全体业主共有的部分及设备设施，甲方（业主）授权乙方（原告）对外出租或经营，出租或经营所获得的净收益归全体业主共有……出租方式的，租金归全体业主所有。可经营性共用部位及共用设备设施的日常管理、维修和养护的费用、管理酬金、经营相关人员的工资、其他因运营而产生的费用和税金等由经营者承担……乙方对可经营性共用部位及共用设备设施的收支应以其名义开立专门银行账户，租金或经营获得的净收益均通过该账户进行管理，乙方应按年度向全体业主公布该账户的收支情况。乙方自行经营或出租、联营等全作形式交由第三方对外经营的，均可从甲方获得的净收益中扣除部分收益作为管理酬金……”立案后，本院根据被告的住所地向其送达民事诉状副本、证据副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼材料时，被告去向不明。于是，本院在《人民法院报》向被告公告送达上述诉讼材料，被告未到庭参加诉讼。本院认为，关于原告金融街物业股份有限公司惠州分公司是否有权出租案涉标的物的问题。案涉标的物即一楼大堂和架空层，原告确认系由该建筑物的全体业主共有，而根据原告所提交的其与业主之间签订的物业服务协议关于“可经营性共用部位及共用设施设备的约定”的记载，业主在签订物业服务协议时已授权原告可对业主的共用部分及共用设施设备进行出租或经营；但上述原告与业主签订的物业服务协议的条款中还约定相关的租金收入归业主所有，鉴于被告确已承租案涉租赁物并由此而产生了租金等相关收益，而该租赁物所涉建筑物业主亦未成立业主委员会。综合以上事实，本院认定原告有权出租案涉租赁物并收取租金等相关费用，如前所述，虽原告主张所产生的收入已用于弥补小区相关费用的支出，但如业主认为原告损害了业主的权益，业主可另寻法律途径解决，原告作为物业服务提供者，也应秉持对业主负责的态度，就案涉标的物出租的账目收支形成单独账册并定时向业主公布。关于案涉《物业租赁协议》是否应解除的问题。案涉《物业租赁协议》系双方的真实意思表示，该内容不违反法律规定，合法有效。根据该协议的约定，被告逾期交纳租金，原告依法享有解除权，故原告诉请要求解除该协议，本院予以支持，被告应向原告返还案涉租赁标的物。关于原告诉请的租金，根据案涉《物业租赁协议》的约定，一楼大堂及架空层的租金均为每个月1000元，虽原告主张从2018年4月份开始架空层的租金变更为每月5000元及被告在大厅悬挂广告需支付每月400元的租赁费，提交了转账记录及发票等证据予以佐证，但该转账及发票所交易的对方均系惠州XXX服务有限公司。虽惠州XXX服务有限公司系被告的独资公司，但在未取得被告授权或追认的情况下，该公司此前所支付的款项不能当然推定系被告就租金变更支付款项的确认，且原告未举证证明双方就租金变更达成书面的约定，对于已支付的该部分款项，本院不作处理，对于未支付的租金仍应按照协议的约定履行。根据原告所提交的被告已交和未交租金统计，因被告未能提供证据予以反驳，本院对原告所提交的表格及所主张的欠费期间予以采信，即被告仍需按每月2000元的标准支付原告从2019年3月至8月、2019年10月至合同解除之日的租金。关于原告诉请的从合同解除后至实际返还之日的场地占用费问题，鉴于本案系通过公告方式向被告进行送达，被告亦未到庭参加诉讼，原告何时能实际收回案涉租赁物具有不确定性，故本院对该项诉请不在本案予以处理，原告可待收回租赁物后再另行主张。关于原告诉请的冷水费、电费及物业管理费，案涉《物业租赁协议》约定上述费用由被告负担，且对于物业管理费，被告在经营期间也享受了原告提供的相关物业服务，故原告诉请按照该协议约定支付架空层的物业管理费，本院予以支持。根据原告所提交的被告已交和未交相关费用的统计表，因被告未能提供证据予以反驳，本院对原告所提交的表格及所主张的欠费期间予以采信，原告诉请被告支付2019年4月至8月、2019年10月至2020年3月1日的物业管理费13970元，2019年2月、2019年4月至7月、2019年9月至2020年1月、2020年3月的冷水费750.2元，2019年2月至7月、2019年10月至2020年3月的电费52665.86元，本院予以支持。关于原告诉请的违约金，案涉《物业租赁协议》约定如一方违约导致合同解除的，违约方应向守约方支付50000元的违约金，而本案中，因被告迟延支付租金及其他费用导致原告诉请解除合同，现原告要求被告承担上述违约金，依据充足，本院予以支持。被告广州景悦养老服务有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。综上所述，对当事人的主张，有理的部分，予以支持，无理的部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告金融街物业股份有限公司惠州分公司与被告广州景悦养老服务有限公司于2016年7月21日所签订的《物业租赁协议》（编号：金物惠（合）字[2016]059号）。二、被告广州景悦养老服务有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内向原告金融街物业股份有限公司惠州分公司支付按每月2000元的标准从2019年3月至8月、2019年10月至合同解除之日的租金。三、被告广州景悦养老服务有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内向原告金融街物业股份有限公司惠州分公司交还案涉租赁物。四、被告广州景悦养老服务有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内向原告金融街物业股份有限公司惠州分公司支付2019年4月至8月、2019年10月至2020年3月1日的物业管理费13970元，2019年2月、2019年4月至7月、2019年9月至2020年1月、2020年3月的冷水费750.2元，2019年2月至7月、2019年10月至2020年3月的电费52665.86元。五、被告广州景悦养老服务有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内向原告金融街物业股份有限公司惠州分公司支付违约金50000元。六、驳回原告金融街物业股份有限公司惠州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4184元，由原告金融街物业股份有限公司惠州分公司负担1138元，由被告广州景悦养老服务有限公司负担3046元。公告费560元，由被告广州景悦养老服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  林耀驰人民陪审员  曾怡雄人民陪审员  李建波二〇二〇年十一月二十四日法官 助理  陈丹茹书 记 员  陈俊彬