江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0706民初6122号原告：田华，女，1973年7月9日出生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：季伟、禹靖，江苏田湾律师事务所律师。被告：连云港滨河置业有限公司,住连云港市海州区陇海路商业步行街**楼**。法定代表人：朱兰军,该公司总经理。委托诉讼代理人:王良海,江苏海晟律师事务所律师。原告田华与被告连云港滨河置业有限公司（以下简称滨河置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告田华的委托诉讼代理人季伟、禹靖、被告滨河置业公司的委托诉讼代理人王良海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田华向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付迟延交房违约金97637.48元，实际违约金数额计算至有效交房之日；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年5月8日签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买其开发的位于连云港市海州区，房屋坐落在第5#楼2单元2-302室，房屋建筑面积123.52平方米，总价469376元。原告于2017年6月14日付首付款99376元，剩余房款370000元办理贷款，2017年10月17日，银行放款。合同约定被告于2017年6月30日前交房，但被告至今未向原告交房，按照购房合同第九条的规定，原告依约向被告主张迟延交房违约金，经与被告协商无果后，故诉至法院。被告滨河置业公司辩称，1、原告主张的违约金应以其因被告逾期交房而产生的实际损失为基础，如原告未产生实际损失，对其违约金的主张不应支持或依法予以调低。2、根据合同约定，如果原告购房款未缴全，那么被告交房期限则不受合同约定期限限制。鉴于原告采取按揭方式购房，那么本案违约金起算时间应该从银行下发按揭贷款的次日计算。被告公司已于2019年8月18日统一通知全体业主接收房屋。因此我公司认为原告主张的违约金应该计算至2019年8月18日止。即便原告没有按被告要求接收房屋，其违约金也只能计算至实际给付之日，因为被告房屋暂时不能确定最终备案日期，而且原告主张起诉之后的违约金对应的诉讼费用也没有缴纳。本院经审理认定事实如下：2017年5月8日，原告田华（买受人）与被告滨河置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的坐落于连云港市海州区浦南镇迎春花路南、红枫树路西第5#楼2单元2-302室出卖给原告，价款为469376元。《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制；3、市政大配套项目建设滞后（含主管网、水电、道路及排污等）；4、国家政策法规性的变更。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。原告田华于2017年5月8日支付被告滨河置业房屋首付款99376元，并于2017年10月17日付清剩余房款370000元。被告滨河置业至今尚未向原告交付连云港市海州区樱花社区第5#楼2单元2-302室。本院认为，原告田华与被告滨河置业签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告田华按照合同约定向被告滨河置业交付购房款，被告滨河置业未按合同约定向原告田华交付房屋，被告滨河置业应当承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的金额。本案中，合同约定的交付房屋时间是2017年6月30日，但合同约定买受人购房款（含按揭或抵押贷款部分）未付清，交房期限不受上述条款限制，故原告田华购买第5#楼2单元2-302室房屋的逾期交付违约金应当自原告田华交清房款时间2017年10月17日的次日起计算。被告滨河置业逾期交付房屋已超过90日，根据合同约定被告滨河置业按日向原告田华支付已交房款的万分之二的违约金。对此，被告滨河置业抗辩称，合同约定的违约金比例过高，违约金应当以原告田华的实际损失为计算参考基数，在没有产生实际损失的情况下，要求调整减少。原告田华对此未提供实际损失证据，本院依法酌定予以调整，调整为按日万分之一计算。被告滨河置业辩称其已于2019年8月18日通知全体业主接收房屋，但是原告并未按被告要求接收房屋，违约金只能计算至2019年8月18日的主张，其并未提供证据予以证明，本院对此不予采信。本院将违约金的计算时间确定为自被告滨河置业逾期交房的第二天起至起诉之日止，即自2017年10月18日起至2020年10月22日止，被告滨河置业应支付原告田华逾期交付房屋的违约金为51631.36元〔469376元*0.1‰/日*1100日〕。对于2020年10月22日之后的逾期交房违约金，因被告滨河置业的房屋验收及实际交房时间尚不确定，本案中暂不予处理，原告田华后续可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告连云港滨河置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告田华逾期交付房屋违约金51631.36元。二、驳回原告田华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2241元，由被告连云港滨河置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。审 判 员 韩海霞二〇二〇年十一月十七日法官助理 郭爱洁书 记 员 蒋晓茜法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、案款缴纳账号开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理处开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-60272