甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民再14号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）:刘建珍，女，1962年4月6日出生,汉族,住兰州市西固区。委托诉讼代理人:温立平，甘肃方域西涛律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）:黄光琦，男，1971年10月17日出生，汉族，住兰州市西固区。委托诉讼代理人:高秉明，甘肃正鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人:哈玉栋，甘肃正鼎律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）:陈小松，男，1986年3月20日出生，汉族，住兰州市西固区。再审申请人刘建珍因与被申请人黄光琦、陈小松案外人执行异议之诉一案，不服本院(2018)甘01民终3704号民事判决，向甘肃省高级人民法院申请再审。甘肃省高级人民法院于2019年12月30日作出（2019）甘民申1260号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人刘建珍及其委托诉讼代理人温立平、被申请人黄光琦及其委托诉讼代理人高秉明、哈玉栋到庭参加诉讼。陈小松经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审查终结。刘建珍申请再审称，1.黄光琦与陈小松恶意串通，利用2014年至2016年期间存在频繁资金借贷往来关系形成的银行转账凭证，在人民法院查封房产之后，伪造《商品房买卖合同》提起虚假诉讼，损害再审申请人刘建珍的合法利益，双方之间根本不存在真实的房屋买卖关系，原判错误地认定为合法有效的合同；2.二审法院错误地将黄光琦提交银行凭证记载的款项“往来款”用途认定为“购房款”；3.黄光琦未提交任何书面证据来证明其将涉案房产购买后许可陈小松父母居住，其父母明确向法庭陈述不知道此房已出售给了黄光琦，2018年搬家时才知道此房已出售。对此黄光琦片面陈述：通过陈小松许可陈小松父母居住，不符合常理。4.二审法院错误地认定黄光琦及利害关系人在人民法院查封房产5个月后，通过出租房屋而达到实际占有房屋目的的陈述。5.以涉案房产设立抵押权的实质是陈小松为黄光琦在银行拆借资金提供的担保。6.黄光琦提交的《商品房买卖合同》是在2015年3月19日签订，而《最高额抵押合同》及《抵押登记证书》，房屋抵押日期为2016年5月27日，二审法院错误认定涉案房屋不能办理过户登记手续的原因，无事实依据和法律规定。7.依据《兰州市人民政府关于坚决遏制房价过快上涨的实施意见》兰政发[2010]83号，兰州市的限购政策为：本地居民家庭在兰州购买住房不得超过两套，超过规定套数的，各商业银行不得提供住房贷款，房地产管理部门不予办理房屋产权登记。而黄光琦涉案纠纷诉讼时，其名下仅有一套住房，如果黄光琦和陈小松签订《商品房买卖合同》是真实的，黄光琦依法可以办理过户登记。刘建珍认为原判认定事实不清，证据不足，适用法律错误。再审请求：1.依法再审本案；2.依法撤销兰州市中级人民法院(2018)甘01民终3704号民事判决，改判驳回被申请人黄光琦向二审法院提出的上诉请求，维持一审判决结果；3.由被申请人黄光琦承担案件全部受理费。黄光琦辩称，黄光琦与陈小松签订的《房屋买卖合同》合法有效。再审申请人刘建珍无证据证明双方恶意串通的事实；黄光琦在购买房产后将其抵押给兰州银行，房屋在2015年不能办理过户登记;黄光琦夫妻名下房产多套，因限购政策无法办理房屋产权登记。申请人的主张无事实与法律依据,请求驳回刘建珍的再审请求。陈小松再审未答辩。黄光琦向一审法院起诉请求：1.确认黄光琦与陈小松于2015年3月19日签订的房屋买卖合同合法有效，确认兰州市西固区××路街道××路××号××单元××楼××室房屋归原告所有；2.陈小松立即协助黄光琦办理上述房屋的所有权转移登记手续；3.撤销（2018）甘0104执异27号执行裁定书及查封、冻结裁定，解除对上述房屋的查封、冻结、评估、拍卖等措施，停止强制执行；4.本案诉讼费用由两被告负担。一审法院认定事实：涉案房屋位于兰州市西固区××路××号××单元××室，建筑面积为160.54㎡，于2014年8月30日登记于陈小松名下，由陈小松父母居住使用。2017年8月21日，陈小松、陈倩因民间借贷纠纷被刘建珍诉至法院。2017年9月15日，经刘建珍申请，本院对涉案房屋采取保全措施。2017年12月13日，经本院调解，刘建珍与陈小松、陈倩达成一致，但陈小松、陈倩逾期未履行调解书中确定的还款义务，刘建珍向本院申请强制执行。执行过程中，黄光琦向本院提出执行异议，认为涉案房屋归其所有。本院经审查，驳回了黄光琦的异议申请，黄光琦向本院提出执行异议之诉。黄光琦与陈小松签订的落款日期为2015年3月19日的房屋买卖合同因缺乏合同主要内容致当事人在主要权利义务上欠缺合意，合同不能成立。本院对黄光琦与陈小松就涉案房屋签订的房屋买卖合同是否成立的事实判断为该合同未成立，黄光琦与陈小松在涉案房屋上不存在房屋买卖合同关系。本院通过对当事人提交的证据进行认定推知，黄光琦未向陈小松支付购房款。据黄光琦向法庭提交的房屋所有权证显示，其妻子张丽娟名下登记有位于兰州市西固区××路街道庄××路××号××单元××层××室××房屋一套。另据黄光琦向法庭提交的国务院、国务院办公厅、甘肃省人民政府及兰州市人民政府发布的有关遏制房价过快上涨、加强房地产市场调控和监管的一系列文件显示，政府为遏制房价上涨，实行严格的差别化住房信贷政策，发挥税收调节作用。兰州市人民政府于2017年4月14日发布兰政发［2017］19号《兰州市人民政府关于印发关于进一步加强房地产市场调控强化房地产市场监管的意见的通知》，向各县、区人民政府等单位通知执行《关于进一步加强房地产市场调控强化房地产市场监管的意见》。该意见规定，政府实行区域性限购政策，“对城关区、七里河区、安宁区范围内的新建商品住房、二手住房实施限购（含高新区、经济区、九州开发区，不包括高新区榆中园区）”，实行区域差别化住房信贷政策。上述文件未将涉案房屋所在的西固区划入限购区城。一审法院于2018年9月14日作出（2018）甘0104民初1553号民事判决：驳回原告黄光琦的全部诉讼请求。案件受理费13650元，由原告黄光琦负担。黄光琦不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认2015年3月19日原告黄光琦与被告陈小松签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于兰州市西固区××路街道××路××号××单元××楼××室房屋（建筑面积160.54平方米）归黄光琦所有；3.判决陈小松立即协助和配合黄光琦办理兰州市西固区××路街道××路××号××单元××楼××室房屋的产权过户登记；4.判决撤销（2018）甘0104执异27号执行裁定书及查封、冻结裁定，立即停止对黄光琦购买的兰州市西固区××路街道××路××号××单元××楼××室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封、冻结、评估、拍卖等措施；5.本案的全部诉讼费用由两被上诉人承担。二审法院认定事实：二审中黄光琦提交了三组证据，本院组织各方当事人进行了质证。第一组：1.国家企业信息公示系统企业信用信息公示报告一份；2.中国人民银行企业信用报告一份。据以证明，结合上诉人一审出示的结婚证，截止2018年12月7日，甘肃天琦商贸有限公司（以下简称：天琦公司）属于黄光琦、张丽娟夫妻共有，法定代表人为黄光琦;天琦公司在兰州银行长期存在循环授信业务,有贷款和银行承兑汇票业务，所有业务均为正常类，无不良记载，征信信誉良好。第二组：1.天琦公司与兰州银行签订的《最高额综合授信合同》一份（编号为兰银最高综授字2016年第101032016000272号）；2.天琦公司与兰州银行签订的《最高额抵押合同》4份（编号为兰银最高抵字2016年第101032016000272-1-2号、兰银最高抵字2016年第101032016000272-4号、兰银最高抵字2016年第101032016000272-5号、兰银最高抵字2016年第101032016000272-6号）；3.兰州银行借据2份；4.天琦公司在兰州银行7022××××7012账户的明细对账单（银行流水）一套，共91页；5.户籍证明一份。据以证明，1.天琦公司在兰州银行长期存在循环授信业务，天琦公司在2006以公司所有人即上诉人家庭成员名下的房屋向兰州银行作了抵押，并以贷款、开具承兑汇票等形式长期在授信范围内滚动借贷，借款均用于原告夫妻所有的天琦公司正常经营，还款也均由天琦公司完成。其中第三号《最高额抵押合同》抵押物即为已购买但未及过户的陈小松西固区先锋路街道公园路500号第一单元23层2301室号房屋。2.结合上诉人一审出示的涉案房屋由上诉人出租并收益的证据，直接证明西固区先锋路街道公园路500号第一单元23层2301室号房屋买卖行为已完成占有使用、收益、处分的全部权利已归于上诉人，只是因为兰州市限购政策原因及抵押权的设定，房屋所有权无法登记为上诉人。第三组:兰州银行盖章回单凭证一份。据以证明，因一审法院无视银行现行通用做法，将网络电子回单视为复印件对真实性不予认定，上诉人再次证明通过天琦公司2015年3月19日向陈小松付购房款965000元的事实。刘建珍的质证认为，上述证据一审庭审前已经形成，证据超过举证期限时效不予质证。对上述证据的真实性无异议，证明目的有异议，上述证据与本案无关，证明上诉人已经与被执行人通过抵押担保行为把买卖合同变更了抵押担保合同的履行。本院对黄光琦所举三组证据的真实性、合法性、关联性予以认定，并结合黄光琦一审提交证据，就争议事实认定如下：1.涉案房屋位于兰州市西固区××路××号××单元××室（以下简称涉案房屋），建筑面积为160.54㎡，于2014年8月30日登记在陈小松名下。2.2015年3月19日黄光琦与陈小松签订《房屋买卖合同》，双方约定陈小松将涉案房屋以98.5万元出卖给黄光琦。同时，陈小松收取黄光琦房屋订金现金2万元。2015年3月19日，甘肃天琦商贸有限公司受黄光琦委托向陈小松转款96.5万元，陈小松向黄光琦出具收到96.5万元的收据。以上陈小松共收取黄光琦购房款98.5万元。3.涉案房屋原由陈小松父母居住，黄光琦购买房屋后同意陈小松父母继续居住。2018年5月15日，黄光琦收回房屋向案外人马宇翔出租并收取租金。4.黄光琦购买涉案房屋后与其本人、配偶等房屋一起在兰州银行用于抵押贷款。5.2017年8月21日，陈小松、陈倩因民间借贷纠纷被刘建珍诉至法院。2017年9月15日，经刘建珍申请，一审法院对涉案房屋采取保全措施。2017年12月13日，经一审法院调解，刘建珍与陈小松、陈倩达成一致，但陈小松、陈倩逾期未履行调解书中确定的还款义务，刘建珍向一审法院申请强制执行。执行过程中，黄光琦向一审法院提出执行异议，认为涉案房屋归其所有。一审法院经审查，作出（2018）甘0104执异27号执行裁定，驳回了黄光琦的异议申请。黄光琦向一审法院提出执行异议之诉。二审法院认为，本案的争议焦点有三:一是2015年3月19日黄光琦与陈小松签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；二是黄光琦是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的排他性权利；三是黄光琦的诉讼请求应否全部支持。关于焦点一，2015年3月19日黄光琦与陈小松签订《房屋买卖合同》合法有效。首先，该合同系黄光琦与陈小松自愿协商一致签订，买卖标的明确，价款明确，合同主要条款完备，符合购买时的市场价值。其次，该合同不违反法律和行政法规的强制性规定，陈小松作为房屋所有权人有权对自己的房产进行出卖。一审法院认为合同欠缺主要条款、合同未生效系对合同内容的误读，对法律规定的不当解释，应予更正。关于焦点二，黄光琦对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”经查，一审法院查封之前黄光琦和陈小松签订了合法有效的《房屋买卖合同》，黄光琦支付了全部房款，黄光琦通过许可他人居住和向他人出租、用于贷款实际占有使用房屋，未办理房屋过户登记的原因是涉案房屋存在抵押贷款和兰州市限购政策，此其一。其二《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。黄光琦依约取得涉案房屋后，未办理过户登记黄光琦无过错，一审法院查封不当，此其二。综上，黄光琦享有足以排除执行的物权期待权，刘建珍的债权产生于黄光琦物权期待权之后，黄光琦的合法诉讼请求依法应予支持。关于焦点三，黄光琦作为案外人提起执行异议之诉，其既可以提出对涉案房屋是否排除执行的请求，也可以请求确认其对涉案房屋的权利内容。因此，黄光琦请求第一、三项应予支持。黄光琦的第二项诉讼请求非执行异议之诉审查范围，黄光琦可与陈小松另行解决。综上所述，黄光琦的物权期待权优先于刘建珍的一般债权，黄光琦对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，黄光琦的部分诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。一审判决遗漏基本事实，适用法律错误，应予更正。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本院于2019年1月14日作出（2018）甘01民终3704号民事判决：一、撤销兰州市西固区人民法院（2018）甘0104民初1553号民事判决；二、确认黄光琦和陈小松于2015年3月19日签订的《房屋买卖合同》合法有效，兰州市西固区××路街道××路××号××单元××楼××室房屋归黄光琦所有；三、撤销兰州市西固区人民法院（2018）甘0104执异27号执行裁定书，不得执行兰州市西固区××路街道××路××号××单元××楼××室房屋；四、驳回黄光琦的其他诉讼请求。一审案件受理费13650元，二审案件受理费13650元，由陈小松负担。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：1995年11月22日黄光琦与张丽娟登记结婚。2006年3月3日登记注册设立甘肃天琦商贸有限公司，黄光琦为该公司执行董事、法定代表人。2007年6月15日该公司投资人股东变更登记为黄光琦和张丽娟。2011年4月11日，中国石油兰州石油化工公司与张丽娟签订的经济适用住房买卖合同（兰房改办字［2009］52号文），张丽娟取得了兰州市西固区福利东路以南蓝馨花园Ｂ区45栋2804室经济适用房一套。2014年3月27日黄光琦与晋瑞房地产公司签订商品房买卖合同（未有房屋所有权证），以兰房商预字（2010）第033号商品房预售许可证，黄光琦取得兰州市西固区××街××号××幢××单元××号商品房一套。2014年5月9日，兰州房地产交易中心以兰房权证（西固区）字第3××3号房屋所有权证，张丽娟取得了位于兰州市西固区××街道庄××路××号××单元××层××室房屋一套。2014年8月30日，兰州房地产交易中心以房权证（西固区）字第3××4号房屋所有权证，陈小松取得了位于兰州市西固区××路××号××单元××室，建筑面积为：160.54㎡，套内面积：128.43㎡的房屋一套。2015年3月16日,陈小松向黄光琦出具一份收条载明:今收到房屋订金（现金）贰万元整￥:20000.00元。2015年3月19日黄光琦与陈小松签订了一份《商品房买卖合同》，双方约定，陈小松将位于甘肃省兰州市西固区××路街道××路××号××单元××层××室，户型：建筑面积为：160.54㎡，套内面积：128.43㎡，转让给黄光琦；房屋的交易总价为：人民币985000元整；付款方式及期限：黄光琦已向陈小松交付定金贰万元整，剩余款项玖拾陆万伍仟元整于黄光琦取得该房屋的房地产权证之日起10天内支付；房屋交付：陈小松应于本合同签订之日起30天内将本合同项下房屋全部交付给黄光琦，并应在交房当日将水电费等费用结清。合同签订后，2015年3月19日，甘肃天琦商贸有限公司以网上银行电子付款方式，向陈小松转款玖拾陆万伍仟元整（小写）965000.00，用途为：往来款。同日,陈小松向黄光琦出具收条一张,载明:今收到甘肃天琦商贸有限公司黄光琦购房款:玖拾陆万伍仟元整，￥:965000.00。陈小松共收取黄光琦购房款98.5万元。黄光琦购买房屋后同意陈小松父母继续在案涉房屋内居住。2015年5月12日，甘肃鼎盛丰工贸有限公司向兰州银行西固东路支行贷款，陈小松及其共有人陈倩将其位于甘肃省兰州市西固区××路街道××路××号××单元××层××室房屋进行了抵押，并办理了兰房他证（西固区）字第1974**房屋他项权证。2016年1月10日、2017年1月2日、2018年1月11日陈小松分别收取黄光琦交付的涉案房屋2301室的物业费共计7800元。2016年3月23日，天琦公司与兰州银行西固东路支行签订《最高额综合授信合同》一份，编号为兰银最高综授字2016年第101032016000272号，授信额度人民币壹仟贰佰万元；《最高额抵押合同》5份，编号为兰银最高抵字2016年第101032016000272-1-2号，系张丽娟将其位于兰州市西固区××街道庄××路××号××单元××层××室的房屋及兰州市××路××花园××栋××室的房屋于进行了抵押；编号为兰银最高抵字2016年第101032016000272-3号，系2016年5月27日陈小松及其共有人陈倩将案涉房屋进行了抵押；编号为兰银最高抵字2016年第101032016000272-4和-5，系案外人将其房屋进行抵押；编号为兰银最高抵字2016年第101032016000272-6号），系黄光琦将其位于兰州市西固区××街××号××幢××单元××号进行了抵押。2017年8月21日刘建珍因民间借贷纠纷为由将陈小松、陈倩诉至兰州市西固区人民法院。刘建珍申请诉讼保全，兰州市西固区人民法院于2017年9月15日作出（2017）甘0104民初1607号民事裁定，查封了陈小松位于兰州市西固区××路街道××路××号××单元××层××室的案涉房屋。2017年12月13日，兰州市西固区人民法院经主持调解作出（2017）甘0104民初1607号民事调解书，刘建珍与陈小松、陈倩自愿达成如下协议：被告陈小松、陈倩于2018年3月13日前偿还原告刘建珍借款本金210元及利息91万元（截止2017年8月1日止）；2017年8月1日之后的利息按月息2%计算至实际还清本金为止。已减半收取的案件受理费15640元、保全费5000元，由陈小松、陈倩负担。陈小松、陈倩逾期未履行调解书中确定的还款义务，刘建珍于2018年3月14日申请强制执行。2018年5月，黄光琦将案涉房屋收回。2018年5月15日黄光琦将案涉房屋与案外人马宇翔签订了一份租赁其使用一年的合同，并按季收取了租金。2018年6月13日，黄光琦向一审法院对执行标的提出书面执行异议。2018年6月21日一审法院作出（2018）甘0104执异27号执行裁定，驳回案外人黄光琦的异议请求，遂酿成本诉之争。本院再审期间，本院调取了兰州市公安局西固分局西固城派出所就兰州市西固区××路街道××路××号××单元××层××室房屋买卖合同的相关事宜分别对黄光琦、陈小松、高羽的询问笔录，陈小松在询问笔录中陈述：2015年我当时想着拿着这套房产去银行做贷款，当时黄光琦可以去银行抵押贷款，当时黄光琦的授信比较高，可以贷款的额度稍微高点，当时他就拿着我的房子去银行做抵押贷款，然后我就和他之间签了一份商品房买卖合同，后来2015年3月5日我就收到黄光琦购买我这套房子的订金20000元整，然后同年3月19日黄光琦通过他公司的帐户向我转了965000元整，当时我们另外口头约定这些钱算是我借的，如果我还不上，这套房子就算买卖合同生效了，等于我卖给了黄光琦。所以房屋就一直没有过户，一直由我父母居住。到2015年8月的时候，我的资金链断了，确实向黄光琦还不了钱了，然后他就催着我去办过户手续，我一直忙着推脱着没有去。产权证在黄光琦手中，银行已经解封了贷款也已经由他还清了。买卖合同是真实合法有效，订金条和购房款收条是我本人签字的。本案二审判决后，2019年7月4日，黄光琦向兰州市西固区人民法院起诉陈小松房屋买卖合同纠纷一案，兰州市西固区人民法院于2019年8月21日作出（2019）甘0104民初2022号民事判决：被告陈小松于本判决发生法律效力之日起十五日内协助黄光琦将兰州市西固区××路街道××路××号××单元××层××室办理权属变更登记手续至原告黄光琦名下。2019年11月5日兰州市国土资源局以甘（2019）兰州市不动产权第0××6号不动产权证书，将兰州市西固区××路街道××路××号××单元××层××室权属变更登记权利人为黄光琦。2019年11月20日，兰州市国土资源局以甘（2019）兰州市不动产权第0××8号不动产权证书，将兰州市西固区××路街道××路××号××单元××层××室权属变更登记权利人为赵坤。上述事实有结婚证、甘肃天琦商贸有限公司工商注册档案及变更登记、中国石油兰州石油化工公司与张丽娟签订的经济适用住房买卖合同、黄光琦与晋瑞房地产公司签订商品房买卖合同、张丽娟取得兰州房地产交易中心兰房权证（西固区）字第3××3号房屋所有权证、陈小松取得了兰州房地产交易中心房权证（西固区）字第3××4号房屋所有权证、陈小松向黄光琦出具收条二份、黄光琦与陈小松签订《商品房买卖合同》、甘肃天琦商贸有限公司网上银行电子付款凭证、物业费收据、陈小松及其共有人陈倩办理的兰房房他证（西固区）字第1974**屋他项权证、《最高额综合授信合同》、《最高额抵押合同》5份、兰州市西固区人民法院（2017）甘0104民初1607号民事裁定书、（2017）甘0104民初1607号民事调解书、（2018）甘0104执异27号执行裁定、庭审笔录、黄光琦与案外人签订的房屋租赁合同及租金收据、询问笔录、权属变更登记不动产权证书等证据在案佐证。本院再审认为，2015年3月19日黄光琦与陈小松签订的《商品房买卖合同》系黄光琦与陈小松自愿协商一致签订，买卖标的明确，价款明确，合同主要条款完备，符合购买时的市场价值，双方均已履行了合同约定的主要义务，合同成立。陈小松作为房屋所有权人有权对自己的房产进行处分，且不损害社会公共利益，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。对此，再审申请人刘建珍提出黄光琦与陈小松恶意串通，利用2014年至2016年期间存在频繁资金借贷往来关系形成的银行转账凭证，在人民法院查封房产之后，伪造《商品房买卖合同》提起虚假诉讼，损害再审申请人刘建珍的合法利益，双方之间根本不存在真实的房屋买卖关系的理由，如前所述其所提黄光琦与陈小松恶意串通和虚假诉讼因无证据证实本院不予采信。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”经查，涉案房屋在一审法院查封之前黄光琦和陈小松签订了合法有效的《商品房买卖合同》，甘肃天琦商贸有限公司以网上银行电子付款方式，向陈小松转的往来款965000元，陈小松收款后，向黄光琦出具了收款收据，在收款收条中载明，其收到的是黄光琦的购房款，据此，黄光琦已支付了全部房款，且陈小松在询问笔录中对与黄光琦签订的《商品房买卖合同》及收取黄光琦的是购房款并向其出具的收款收条均予以认可，刘建珍所提二审法院错误地将黄光琦提交银行凭证记载的款项“往来款”用途认定为“购房款”理由，因其所提理由与本案查明相关事实不符，亦无相关证据证明所付款项不是购房款，故其理由本院不予采纳。黄光琦与陈小松签订并履行《商品房买卖合同》并支付全部价款，黄光琦将涉案房屋与其本人、配偶等房屋一起在兰州银行用于抵押贷款，通过用于贷款抵押案涉房产实际占有使用房屋，并许可陈小松父母居住案涉房屋，对此，出卖人陈小松在公安机关的询问笔录中，也予以认可，黄光琦通过陈小松缴纳了相关的物业费用，而陈小松的父母并非案涉房屋的所有权人，其是否知道此房已出售并不影响或限制陈小松对其财产权利的处分。黄光琦收回案涉房屋，向案外人出租并收取租金，系其对该涉案房产所有权的合法行使的延伸，具有合法占有涉案财产的行为，属于在人民法院查封之前已合法占有涉案房产的情形。对此，再审申请人刘建珍提出黄光琦未提交任何书面证据来证明其将涉案房产购买后许可陈小松父母居住，其父母明确向法庭陈述不知道此房已出售给了黄光琦，2018年搬家时才知道此房已出售，仅有黄光琦的片面陈述为通过陈小松许可陈小松父母居住，不符合常理的理由，亦因其未能提供相关反证予以证实，且与本院查明的事实不符，故本院不予支持。因兰州市限购政策的制约和案涉房屋存在抵押贷款而未办理房屋过户登记，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，兰州市人民政府兰政发[2010]83号关于坚决遏制房价过快上涨的实施意见第一条第（一）项规定，本地居民家庭在兰州购买住房不得超过两套，超过规定套数的，各商业银行不得提供住房贷款，房地产管理部门不予办理房屋产权登记的规定。黄光琦系兰州市本地居民，其与陈小松签订的《商品房买卖合同》前已购得住房超过两套，按规定超过规定套数的，房地产管理部门是不予办理房屋产权登记手续，其依约取得涉案房屋后，陈小松将其房屋抵押贷款，按规定其已超过规定住房套数未办理过户登记，黄光琦并无过错，故黄光琦享有足以排除执行的物权期待权。对此，再审申请人刘建珍提出黄光琦诉讼时，其名下仅有一套住房，如果黄光琦和陈小松签订《商品房买卖合同》是真实的，黄光琦依法可以办理过户登记的理由，如前所述，因其所提理由与本院查明的事实不符，本院不予支持。综上所述，刘建珍的债权产生于黄光琦物权期待权之后，黄光琦享有足以排除执行的物权期待权，其物权期待权优先于刘建珍的一般债权，其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。再审申请人刘建珍所提再审理由无事实和法律依据，且无相关证据证实，故其所提再审请求本院不予保护。原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判处并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院(2018)甘01民终3704号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长 李辉峰审 判 员 马晓燕审 判 员 雷红荣二〇二〇年十一月十八日法官助理 李 夏书 记 员 刘彦杉