北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初17935号原告：北京晟邦物业管理有限公司顺义分公司，营业场所北京市顺义区仁和镇林河北大街21号院1号楼1单元1层105，统一社会信用代码91110113MA006EER87。负责人：冯耀荣，副总经理。委托诉讼代理人：武海霞，女，1976年11月24日出生，汉族，北京晟邦物业管理有限公司顺义分公司员工。委托诉讼代理人：崔健，男，1988年4月1日出生，汉族，北京晟邦物业管理有限公司顺义分公司员工。被告：李海军，男，1987年7月4日出生，汉族，户籍地北京市西城区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告北京晟邦物业管理有限公司顺义分公司（以下简称晟邦物业）与被告李海军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告晟邦物业的委托诉讼代理人武海霞，被告李海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晟邦物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年9月14日至2020年12月31日期间的物业费2986元（2.2元/月·建筑平米*87.15平方米）；2.判令被告支付原告违约金1089.89元（只主张一年的）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告作为北京市顺义区×××的业主，与原告于2017年7月1日签订了《×××前期物业服务委托协议》（以下简称物业协议），物业协议约定，原告为被告提供相关物业服务，管理服务期限为自被告接到开发建设单位发出的《房屋入住通知书》之日起至本物业业主大会成立并与选聘的物业公司签订的物业服务合同生效且实际交接完毕时止。物业管理费标准为每建筑平方米每月2.2元，被告应于接到原告发出的缴费通知单后7个工作日内将下年度物业费共计2986元向原告全额缴纳。在本协议履行过程中，原告于2020年5月16日向被告发出了物业费缴纳通知单，通知被告应于接到原告发出的缴费通知单后7个工作日内将2019年9月14日至2020年12月31日的物业费共计2986元向原告缴纳。原告将物业费缴费通知单发出后，被告并未缴纳物业费。根据物业协议约定，被告也应向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，原告具状至贵院，依法判如所请。被告李海军辩称，跟原告签订的合同已经超越了我和开发商订立的合同，我和开发商签订的合同约定物业费交到一卡通。我们一直跟原告说，要交到一卡通，从2018年开始就已经沟通，但是他们依然不启用一卡通。关于物业费，我们的理解是我可以在这个年度年初交也可以年度完结的时候，比如说他主张的交到2020年12月31日的物业费，我在2020年12月31日交也是可以的。而且关于一卡通的使用和启用北京物业管理协议管理条例里边都有相应的规定。原告属于前期物业，原告和开发商之间是要签署协议和合同的。我要求原告出示。因为在顺义区住建委备案的内容里面我们小区不列在晟邦物业公司的这个服务范围内，我不清楚，我们这个小区，是否属于原告管理。本院经审理认定事实如下：李海军是北京市顺义区×××的业主，房屋建筑面积87.15平方米。甲方北京财懋房地产开发有限公司与乙方北京晟邦物业管理有限公司签订《北京市前期物业服务合同》，合同主要约定：甲方以邀请招标方式选聘乙方提供前期物业服务。第二条，物业管理区域四至：东至望岭街和滨河路；南至：天承大街；西至：板西街；北至：同心路。第三条，业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括以下内容：1.制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。2.物业共用部位的日常维修、养护和管理。3.物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。4.公共绿地、景观的养护。5.清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。6.协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。7.协助做好安全防范工作。发生安全事故，应当及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。8.消防工作，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。9.负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案。10.按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务。11.发现物业区域内违反有关治安、环保。物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。12.制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。13.设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。第五条，前期物业服务合同起始时间以甲方实际交付乙方管理时间为准；合同终止时间为本小区成立业主委员会选聘新的物业公司并履行物业服务合同时止。第九条，物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起计收。业主办理入住手续时应于《入住通知书》指定之日起预付一年的物业服务费。此后按年交纳，具体时间为物业发出缴费通知单7个工作日之内。该合同还约定了其他事项。2017年7月13日，甲方李海军与乙方晟邦物业签订《前期物业服务委托协议》，协议主要约定：一、物业基本情况。规划四至润景园东至望岭街和滨河路；南至：天承大街；西至：板西路；北至：同心路。三、物业服务内容。（一）房屋共用部位的维护和管理。（二）房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。（三）环境卫生管理。（四）社区秩序维护。（五）交通秩序与车辆停放。（六）档案管理。四、管理服务期限。自甲方接到开发建设单位开出的《入住通知书》之日起至本物业业主大会依法成立并与选聘的物业公司签订的物业服务合同生效且实际交接完毕时止。六、物业管理费及其它费用。1.物业管理费标准：按建筑面积2.2元/平方米/月；物业管理费标准将按北京市法规、政策调整；2.甲方首次缴费以开发商入住通知书的入住日期起向乙方一次性交纳一年（12个月）的物业费，以后应在接到乙方提前一个月向甲方发出的缴费通知单7日内将下年度的物业费向乙方全额交纳。庭审中，李海军提交《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》，证明当时李海军和开发商约定物业费交至业主一卡通。实际上第一年物业费是收房的时候在物业处直接刷卡交纳的。李海军提交顺义住房和城乡建设委员会信访事项处理意见书和向市长信箱反映问题的文件，证明晟邦物业应该开通一卡通，小区围墙存在脱落问题。地下室弱电间有人居住，存在漏水墙皮脱落问题。9号楼旁边的自行车车库被故意用小区围墙隔离在小区之外。李海军主张不清楚晟邦物业是否具有管理涉诉小区的物业资质。晟邦物业主张李海军与开发商签署的合同约定物业费交至一卡通，是预交一年的。前期物业服务合同并未约定一卡通。外墙脱落问题晟邦物业已经修缮。弱电间并未有人居住，漏水。墙皮脱落问题，晟邦物业也在维修。晟邦物业是依法登记并领取营业执照，是具有物业服务资质的。上述事实，有原告晟邦物业提交的北京市前期物业委托协议、交费通知单、催告函，被告李海军提交的《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》、顺义住房和城乡建设委员会信访事项处理意见书、市长信箱信件及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：李海军系顺义区×××业主，晟邦物业向该小区提供了物业服务，李海军作为享受服务一方，应负有向晟邦物业缴纳物业服务费的义务。李海军以未开通一卡通拒绝交纳物业费的抗辩理由本院不予采信。李海军主张物业费可以在年度完结后交纳，该主张与双方签署的合同不符，没有依据，本院对李海军的该项辩解亦不予采信。现晟邦物业主张李海军交纳2019年9月14日至2020年12月31日的物业服务费，于法有据，本院予以支持。因李海军并非恶意拖欠缴纳物业服务费，故本院对于晟邦物业主张的违约金不予支持。应当指出的是，物业公司与业主应是相互配合而非相互对立的两个主体，物业公司需依合同约定提供相应的物业服务，并不断改进和提高物业服务质量，业主也需对物业服务工作给予必要的理解和支持。就本案而言，本院建议晟邦物业公司进一步提高各方面的服务水平和管理水平，加大公共设施的维修力度，及时、积极回应业主的合理需求。业主应及时交纳物业费用，遇到问题与物业公司积极沟通，形成物业与业主良性互动的局面，共同营造小区良好的生活环境和运转秩序。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告李海军给付原告北京晟邦物业管理有限公司顺义分公司2019年9月14日至2020年12月31日期间的物业费2986元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京晟邦物业管理有限公司顺义分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李海军负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 刘蓉蓉二〇二〇年十一月十八日法官助理 白 云书 记 员 李 琛