福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终2693号 上诉人（原审原告）:林景山，男，1950年11月29出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：傅伟仙，福建升恒律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）:史洪敏，女，1982年12月24日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：黄雄水，男，1976年8月29日出生，汉族，住福建省仙游县。 上诉人林景山因与被上诉人史洪敏房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2020）闽0322民初3069号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 林景山上诉请求：上诉请求：一、依法撤销福建省仙游县人民法院（2020）闽0322民初3069号民事判决第三项，改判史洪敏立即支付给林景山提前解除合同违约金5.52万元；二、依法判决史洪敏承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：原审认定由史洪敏承担违约责任的2/3，这是错误的。1.史洪敏在疫情发生之前就已搬离；2.案涉店铺的租赁并非发生在疫情期间，也并非只用于疫情期间，故疫情这个不可抗力并不会导致案涉合同必需解除，而史洪敏却执意要解除合同，所以不能免除其应承担的违约责任；3.史洪敏因疫情不可抗力的影响致使其经营的店铺造成了一定的经济损失，不应通过解除合同来止损。 史洪敏答辩称，1.史洪敏于2020年2月2日搬出其装修完好的店面，于2月3日向林景山发出《解除房屋合同通知书》,根据合同法第九十四条解除合同是合法有效的，史洪敏不存在违约。并且因为疫情不断恶化导致封村封路，史洪敏只好通过中国邮政局将房屋锁匙全部归还林景山；2.根据本案合同第十二条免责声明史洪敏无需承担任何赔偿责任；3.2020年5月19日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，最高人民法院审判委员会副部级专职委员，二级大法官刘贵祥表示，疫情和疫情防控措施属于不可抗力。 林景山向一审法院起诉请求：1.判令史洪敏双倍返还林景山定金55.32万元、返还预付货款48.04万元，共计103.36万元；2.判令由史洪敏承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年4月4日，史洪敏向林景山承租了位于仙游县××街道××广场××层××号店面，双方签订了《租房合同》一份，合同主要约定：租赁期为三年，自2018年4月10日至2021年4月9日止，前两年年租金为15万元，第三年年租金为15.9万元，租金每半年支付一次，交付商铺时，支付保证金3万元;在合同履行期间，史洪敏需改造或增设其他固定设施，应征得林景山同意，所需经费由史洪敏承担，合同期满时，史洪敏不愿拆除或者不得拆除的，林景山不予补偿;违约责任：如果林景山提前解除合同，必须提前三个月书面通知，且应返还给史洪敏保证金和支付违约金，违约金以剩余租期内应交租金总金额的30%计算，并承担史洪敏所有的装修费用及经济损失；反之，如果史洪敏提前解除合同，也必须提前三个月书面通知，且支付给林景山违约金，违约金为剩余租期内应交租金总额的30%及加上保证金3万元。当日，史洪敏交纳了保证金3万元。合同签订后，双方依约履行合同，史洪敏有支付租金至2020年2月9日止。2020年2月2日史洪敏自行搬离租赁的店铺，并于次日以“国内暴发新冠疫情，基于疫情仍未结束属于不可抗力情况”为由提出解除合同，将店铺的钥匙和解除租房合同通知书邮寄给林景山。之后，双方因解除合同纠纷无法达成协议，林景山诉至本院请求处理。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。2018年4月4日林景山与史洪敏签订的《租房合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应该履行。现双方均同意解除合同，本院可以支持。2020年2月3日史洪敏以新冠疫情属不可抗力为由，提出解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第94条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。新冠疫情属不可抗力，受疫情和疫情防控措施的影响，致使史洪敏一段时间不能营业和营业后生意冷淡，这种情况只能导致史洪敏一段时间履行合同困难，部分合同义务不能履行，对合同完全不能履行没有根本性影响，故其应承担违约责任。史洪敏因疫情不可抗力的影响致使其经营的店铺造成了一定的经济损失，应当部分免除其责任。结合疫情和合同不能履行之间的因果关系、原因力大小和本地的实际情况，本院酌定部分免除史洪敏的违约责任，即由史洪敏承担违约责任的2/3，即违约金[3万元+（15.9万元+2.5万元）×30%]×2/3=5.7万元。由于史洪敏有租赁保证金3万元在林景山处，可用于折抵后，史洪敏应再支付违约金2.7万元给林景山。综上所述，双方有理的部分，本院予以支持，无理的部分，本院予以驳回。据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零八条、第一百一十七条、第一百二十二条的规定，判决：一、解除2018年4月4日林景山与史洪敏签订的《租房合同》；二、史洪敏应在本判决生效之日起十日内支付给林景山违约金2.7万元；三、驳回林景山的其他诉讼请求。案件受理费1180元，减半收取590元，由林景山负担352.5元，由史洪敏负担237.5元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实本院认定如下：林景山对一审认定“2020年2月2日史洪敏自行搬离店铺”有异议，主张史洪敏在疫情发布之前1月24日搬离。因林景山对其主张没有提供相关证据予以证实，故本院对其上述主张不予采信。综上，原审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，该合同关系系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。本案合同解除时，虽系新冠疫情爆发期间，受疫情和疫情防控措施的影响，会使史洪敏一段时间不能营业和营业后生意冷淡，但正如一审分析，这种情况只能导致史洪敏一段时间履行合同困难，部分合同义务不能履行，对合同完全不能履行没有根本性影响，故其应承担违约责任。国内疫情由武汉始发，武汉于2020年1月23日封城，全国各地才开始封村封路。本案史洪敏于2020年2月2日即搬离租赁房屋，距离疫情发布仅九天，一审法院认定史洪敏承担2/3的违约责任过轻，二审予以调整由史洪敏承担违约责任的4/5，即违约金[3万元+（15.9万元+2.5万元）×30%]×4/5=6.816万元。由于史洪敏有租赁保证金3万元在林景山处，折抵后，史洪敏应再支付违约金3.816万元给林景山。 综上所述，林景山的上诉请求部分成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下： 一、维持福建省仙游县人民法院（2020）闽0322民初3069号民事判决第一项； 二、撤销福建省仙游县人民法院（2020）闽0322民初3069号民事判决第二、三项； 三、史洪敏应在本判决生效之日起十日内支付给林景山违约金3.816万元； 四、驳回林景山的其他诉讼请求。 本案二审受理费1180元，由林景山负担426元，由史洪敏负担754元；一审案件受理费1180元，减半收取590元，由林景山负担213元，由史洪敏负担377元。 本判决为终审判决。 审判长  林青山 审判员  柯萍萍 审判员  邱园园 二〇二〇年十一月十二日 书记员  何嵘静 附本案相关的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。