四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1702民初1110号 原告（反诉被告）：孙虹忠（又名孙中红），男，1971年6月23日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：曹峻峰，达州市达川区百节法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：于昌安，达州市达川区法通法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：唐小凤，女，1967年1月7日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：施传顺，大竹县周家法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：王某，男，2004年8月9日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 法定代理人：唐小凤，女，1967年1月7日出生，汉族，住四川省达州市通川区，系王某之母。 委托诉讼代理人：施传顺，大竹县周家法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：王森，女，1995年5月5日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：施传顺，大竹县周家法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：王晶，女，1991年6月16日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：施传顺，大竹县周家法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：刘家荣（又名刘荣），男，1970年2月18日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：吴星宇，四川厚海律师事务所律师。 第三人：孙晓天，女，1993年2月9日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 原告孙虹忠与被告唐小凤、王某、王森、王晶、刘家荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月26立案后，被告唐小凤、王某、王森、王晶、刘家荣于2020年6月29日向本院提起反诉，本院依法适用普通程序，对本案本诉与反诉公开开庭进行了合并审理。审理中，本院依职权追加孙晓天作为第三人参加诉讼。原告（反诉被告）孙虹忠及其委托诉讼代理人曹峻峰、于昌安，被告（反诉原告）唐小凤、王某、王森、王晶的委托诉讼代理人施传顺，刘家荣的委托诉讼代理人吴星宇，第三人孙晓天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙虹忠向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2008年5月25日签订的《租赁协议》；2.判令被告返还原告所交租金192500元及资金占用利息（2017年1月至2018年6月）；3.判令被告向原告承担违约金及经营损失20万元；4.诉讼费由被告承担。庭审中，原告孙虹忠当庭表示放弃第一项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2008年5月25日签订了《租赁协议》，双方对权利、义务、责任进行了明确约定，合同内容合法有效，原告于2016年12月15日向被告支付了西苑宾馆2017年6月15日至2018年6月18日的租金117000元（原告已支付2017年1月至2017年6月租金58500元）。2017年1月，被告唐小凤、刘家荣以原告擅自转租为由多次强行关闭宾馆，致使原告无法经营。二被告的违约侵权行为已由四川省达州市通川区人民法院（2017）川1702民初315号民事判决书所确认。原告为履行合同义务，租用陈国玲门市底楼作为宾馆大厅，并向陈国玲支付2016年11月至2017年11月的租金17000元。为维护其合法权益，原告诉讼来院，请求判如所请。 被告唐小凤、王某、王森、王晶辩称，原告的诉请不应得到支持。被告已经履行了将租赁物交付给原告的义务，原告仅支付了部分租金；因原告违约，被告仅将宾馆的门拉下来并没有关闭宾馆，拉门的行为并不必然导致宾馆关闭。 被告刘家荣辩称，原告放弃第一项诉讼请求系自认租赁协议至今未解除、案涉房屋至今由原告占有经营的事实；根据达州市通川区人民法院及达州市中级人民法院的生效判决可以确认案涉宾馆一直由案外人牟必林经营，并没有转交给原告，故原告自然亦无法交还给被告，因此原告要求返还租金的诉请不能成立，其他意见以反诉状为准。 反诉原告（被告）唐小凤、王某、王森、王晶、刘家荣向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付下欠的租赁费用234000元，并从2020年6月16日起按320.55元／日的标准继续支付至实际交还西苑宾馆房屋时止；2.判令反诉被告将西苑宾馆房屋立即交还反诉原告，并由反诉被告赔偿反诉原告财产损失80万元；3.判令反诉被告支付反诉原告违约金351000元（117000元×10年×30%）；4.判令反诉被告承担本诉及反诉诉讼费、鉴定费等。事实和理由：反诉被告孙虹忠作为乙方于2008年5月25日与反诉原告刘家荣以及唐小凤、王某、王晶、王森的直系亲属王明芳、孙晓天（丁长碧代）作为甲方签订《租赁协议》一份，约定反诉被告孙虹忠租赁经营反诉原告刘家荣及王明芳、孙晓天三人共同所有的西苑宾馆，租期10年，从2008年6月15日起至2018年6月18日止，租金为117000元／年，租金交纳方式为第一年在合同签订后一次性付清，次年承包费（租赁费用）租金提前两个月交清，以后每年在12月15日交清次年承包费（租赁费用），宾馆享有设备到时照单点货，保证到时能正常使用，期满后乙方不能搬走移动的东西，此协议签订后依法必须协助甲方把户过给孙晓天，双方必须共同信守合同，若一方违约赔偿守约方总额的30%，西苑宾馆现状出租，在重新装修如交易过程中所产生的各种费用由乙方自行承担，丁长碧的租金由王明芳担保代收。2008年7月16日，王明芳、刘家荣、孙晓天作为甲方与孙虹忠作为乙方签订《补充协议》，约定甲方将西苑宾馆总建筑面积1101.75平方米租给乙方进行经营，各种证照以乙方名义办理，各种费用自理，原宾馆的设施设备不得损坏，违约金是10年租金的30%，丁长碧的租金由王明芳代收。孙晓天的签名由其母丁长碧代签。合同签订后，王明芳、刘家荣、孙晓天将西苑宾馆交付给反诉被告孙虹忠实际经营。反诉被告孙虹忠支付了2008年6月15日至2018年6月18日的租金。刘家荣之妻庞烈玉代收取了2012年至2013年的租金78000元。王明芳于2013年8月15日死亡。王明芳的直系亲属唐小凤、王某、王晶、王森收取了2016年6月15日至2017年6月15日期间的租金39000元。2016年12月12日，孙虹忠向反诉原告支付了2017年6月15日至2018年6月15日期间的租金117000元。上述相关租赁事实、收取租金事实以及孙虹忠下差唐小凤、王某、王晶、王森2014、2015年租金78000元的事实有《租赁协议》、《补充协议》、收条、四川省达州市中级人民法院（2017）川17民终1180号《民事判决书》及四川省达州市通川区人民法院（2017）川1702民初1017号《民事判决书》载明的相关内容为证。反诉被告孙虹忠在租赁经营西苑宾馆期间，未经反诉原告刘家荣及王明芳、孙晓天事前知晓并同意，于2010年7月21日擅自将西苑宾馆转租给案外人牟必林经营并签订《西苑宾馆租赁合同》一份。《西苑宾馆租赁合同》载明租赁期限为2010年7月21日至2018年7月20日，租金第一年20万元，次年每年递增10%。反诉被告孙虹忠与案外人牟必林签订《西苑宾馆租赁合同》后，牟必林向反诉被告孙虹忠支付了2010年至2016年期间的全部租金和2017年7月20日前的租金25.43万元。2017年1月6日，唐小凤、刘家荣向牟必林发出《通知函》，明确表示不同意反诉被告孙虹忠的私自转租行为。2017年1月14日，唐小凤、刘家荣为了收取房租，在当天有过关门维权行为。但唐小凤、刘家荣并非存在持续关门行为，唐小凤、刘家荣的关门行为也并非此后牟必林未再继续经营西苑宾馆的根本原因。牟必林未再继续经营西苑宾馆的核心原因为在孙虹忠处的转租租金太高，经营出现亏损以及孙虹忠私自转租行为导致牟必林经营手续上的困境。为此，牟必林在2017年1月19日即诉讼到通川区人民法院要求解除与孙虹忠签订的《西苑宾馆租赁合同》。通川区人民法院对该案于2017年6月26日作出（2017）川1702民初315号《民事判决书》，判决解除牟必林与孙虹忠签订的《西苑宾馆租赁合同》；牟必林支付孙虹忠2016年7月21日至2017年7月20日期间下欠的租金9.93万元及利息；2017年7月21日之后的租金按1067.67元／日计算至实际返还宾馆之日；牟必林支付孙虹忠违约金5万元。该案判决后，牟必林于2017年7月28日收到该判决书，并于当日函告孙虹忠，要求孙虹忠2017年7月30日前去接房。后孙虹忠、牟必林双双上诉至达州市中级人民法院。2017年11月6日，达州市中级人民法院作出（2017）川17民终1456号《民事裁定书》，裁定准许牟必林撤回上诉，该案按孙虹忠自动撤回上诉处理，（2017）川1702民初315号《民事判决书》自该裁定送达之日起发生法律效力。2019年12月21日，四川省达州市中级人民法院向通川区人民法院发出（2019）川17执监23号之一《督办函》，该督办函明确载明截止2019年12月21日，虽然牟必林在2017年7月28日至8月2日期间多次要求孙虹忠办理西苑宾馆交接手续，但孙虹忠以宾馆设施有损毁为由未接受，认为孙虹忠至督办函下发之日未接受西苑宾馆理由不能够成立，宾馆设施毁损应当另案诉讼，不能够成为阻却接受牟必林交还西苑宾馆的事由。根据上述事实及（2017）川1702民初315号《民事判决书》判决内容，可以明确反诉原告将西苑宾馆出租给反诉被告孙虹忠以后，反诉被告孙虹忠违约将宾馆转租给牟必林。反诉被告孙虹忠与牟必林之间的租赁合同纠纷在2017年1月19日由通川区人民法院受理，经过审理后,2017年6月26日作出判决，确定牟必林在2017年7月20日前仍旧实际占有并经营西苑宾馆，牟必林应当向孙虹忠承担实际交还西苑宾馆期间的租赁费用为每日1067.67元。结合四川省达州市中级人民法院2019年12月21日向通川区人民法院发出（2019）川17执监23号之一《督办函》内容可以再次确定，截止2019年12月21日，由于孙虹忠以转租宾馆设施有损毁为由未实际接受牟必林交还西苑宾馆。牟必林至今尚未能实现将承租的西苑宾馆交还孙虹忠的目的，从而也就完全可以确定本案反诉被告孙虹忠也至今未能将西苑宾馆交还反诉原告这一客观事实。鉴于反诉被告孙虹忠仅仅向反诉原告支付租金至2018年6月15日，故此本案反诉被告孙虹忠应当向反诉原告承担2018年6月15日后至实际向反诉原告交还西苑宾馆期间的租金及相关损失。从2018年6月15日至2020年6月15日共计两年，反诉被告孙虹忠应当支付反诉原告共计租金为117000元×2年＝234000元。同时应当从2020年6月16日起按照每天320.55元（117000元÷365天等于）标准支付反诉原告经济损失至实际交还西苑宾馆为止。由于在反诉被告孙虹忠与牟必林案件中，可以确定反诉被告孙虹忠以宾馆设施有损毁为由未接受牟必林交还西苑宾馆，导致反诉被告孙虹忠客观上至今无法向反诉原告交还西苑宾馆。为此本案应当依法判令反诉被告孙虹忠将西苑宾馆租赁房屋立即交还反诉原告；同时判令反诉被告孙虹忠赔偿反诉原告西苑宾馆财产经济损失80万元（具体财物损失以双方协商现场作价或不能够现场协商作价时，以司法评估鉴定机构的评估鉴定结论为准）。在本案中，由于反诉被告孙虹忠擅自违规转租谋取租金价差（反诉原告与反诉被告约定的日租金仅仅320.55元；反诉被告孙虹忠与案外人牟必林的转租租金每日高达1067.67元）和逾期支付反诉原告房屋租金、《租赁协议》期满后至今逾期向反诉原告交还租赁房屋西苑宾馆，反诉被告孙虹忠的行为明显存在根本性、严重性违约行为，应当按照《补充协议》约定承担10年租期30%的违约金。本案反诉被告孙虹忠的本诉没有事实依据和法律依据，与生效法律文书认定事实不符，其诉称反诉原告多次强行关闭宾馆不属实。从2010年7月21日起，反诉被告孙虹忠就没有实际经营西苑宾馆，其至今一直处于违法转租谋取高利的期间，本案不存在任何导致反诉被告孙虹忠无法经营的事实。结合（2017）川1702民初315号《民事判决书》及四川省达州市中级人民法院（2019）川17执监23号之一《督办函》，可以看出，从2017年1月19日至今西苑宾馆未实际经营的原因系牟必林已经通过诉讼方式解除了与反诉被告孙虹忠的转租租赁合同，反诉被告孙虹忠以宾馆设施有损毁为由未实际接受牟必林交还西苑宾馆造成。由于2017年月至2018年6月期间为（2017）川1702民初315号《民事判决书》生效法律文书确定的牟必林转租经营期间，该转租经营期间就同样构成反诉原告对反诉被告的租赁经营期间，故此反诉被告孙虹忠应当向反诉原告缴纳租金，其诉请反诉原告退还其2017年月1至2018年6月期间的租金192500元明显没有基础事实，不应当予以支持。由于反诉原告与反诉被告孙虹忠签订的《租赁协议》、《补充协议》因为约定的租赁期限2018年6月18日早已经届满，根据合同法的相关规定，租赁期限届满后相关合同自然不再具有法律效力，故此反诉被告诉请的解除双方签订的《租赁协议》不存在需要人民法院判决解除的基础事实，不应当予以支持。《租赁协议》、《补充协议》因为约定的租赁期限届满而自然终止，但反诉被告孙虹忠至今未向反诉原告交还房屋，则反诉原告参照《租赁协议》、《补充协议》约定诉请反诉被告孙虹忠承担租金继续给付义务、承担违约金和交还租赁房屋具有客观基础事实和法律依据。为维护反诉原告合法权益，反诉原告提出反诉，望判如所请。 反诉被告（原告）孙虹忠辩称，反诉原告的诉请已超过诉讼时效；反诉原告于2017年1月14日强行关闭宾馆并实际占有，已构成违约，故反诉原告主张反诉被告支付租赁费用无事实和法律依据；反诉原告于2018年9月22日就案涉房屋发布招租广告，又于2019年12月10日将案涉房屋以285万元出卖给他人，故反诉原告主张反诉被告立即将案涉房屋交还给反诉原告，并承担经济损失80万元的诉请不能成立。 第三人孙晓天述称，孙虹忠将宾馆转租给牟必林一事，第三人知情，但唐小凤与刘家荣强行关闭宾馆及强制执行一事，第三人不知情，若牟必林没有交付房屋，是无法对房屋进行重新租赁及出售的，关于孙虹忠的诉请，第三人应当承担责任，关于反诉原告的诉请，第三人不向孙虹忠主张责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年5月25日，王明芳（唐小凤之夫，王晶、王森、王某之父，王明芳于2013年8月15日去世）、刘家荣、孙晓天作为甲方与孙虹忠作为乙方签订《租赁协议》，该协议主要约定：甲方将西苑宾馆（西苑宾馆位于达州市通川区×××，其房屋所有权系刘家荣、王明芳、孙晓天共同所有）承包给乙方自主经营，租期十年，即从2008年6月15日起至2018年6月18日止，租金每年11.7万元；租金交纳方式，第一年合同签定后一次性付清当年承包费，次年承包费提前两个月交清，2009年以后每年于当年12月15日交清次年承包费，如乙方不交清，甲方无条件收回宾馆，一切责任和后果由乙方负责；宾馆现有设备到时照单点货，保证到时能正常使用，期满后乙方不能搬走所移动的东西；违约责任，双方必须共同信守，若一方违约赔偿守约方总额的30%等。协议签订后，王明芳、刘家荣、孙晓天将西苑宾馆交由孙虹忠经营，孙虹忠按照约定的价款支付租金至2018年6月18日。 2010年7月21日，孙虹忠（甲方）与牟必林（乙方）签订了《西苑宾馆租赁合同》，该合同主要约定：乙方自愿承包租用西苑宾馆，租期8年，自2010年7月21日至2018年7月20日止；租金，第一年20万元，次年每年递增10%（该租金含宾馆45个房间及吧台1门市）；付款方式，本协议双方签字生效之日，乙方一次性付清当年租金，次年租金每年提前半年付清等。合同签订后，孙虹忠按照约定将西苑宾馆交付给了牟必林经营，牟必林亦按照约定将租金足额支付至2016年7月20日。2016年3月15日，牟必林向孙虹忠支付了2016年7月21日至2017年7月20日的部分租金255000元。 2017年1月14日，唐小凤、刘家荣以孙虹忠擅自转租为由关闭西苑宾馆大门后，牟必林未再经营该宾馆。2017年1月19日，本院受理牟必林与孙虹忠、唐小凤、王某、王森、王晶、刘家荣、孙晓天房屋租赁合同纠纷一案，孙虹忠随即提起反诉。2017年6月26日，本院就该案作出（2017）川1702民初315号民事判决，判令：一、解除牟必林、孙虹忠签订的《西苑宾馆租赁合同》；二、牟必林在判决书生效后次日向孙虹忠支付租金及利息，其中2016年7月21日至2017年7月20日下欠的租金为9.93万元，其利息从2016年1月21日起按中国人民银行发布的同期一年档存款基准利率计算至该笔租金付清时止；2017年7月21日之后的租金按1067.67元／日计算至实际返还宾馆之日止，其利息从2017年1月21日起按中国人民银行发布的同期六个月档存款基准利率计算至该笔租金付清之日止；三、牟必林在判决书生效后次日向孙虹忠支付违约金5万元；四、驳回牟必林和孙虹忠的其他诉讼请求。2017年7月28日至8月2日期间，牟必林多次通过书面函告及微信方式通知孙虹忠在2017年7月30日前在西苑宾馆办理宾馆交接手续，孙虹忠以宾馆设施有毁损为由未接受。（2017）川1702民初315号民事判决生效后，该案进入执行程序。在执行过程中，牟必林实际向孙虹忠足额支付租金至2018年6月18日。 2018年9月22日，唐小凤、刘家荣对外发布西苑宾馆所在房屋的招租广告。2019年12月10日，唐小凤、刘家荣、庞烈玉（刘家荣之妻）、丁长碧（孙晓天之母）与案外人罗延芬签订《房屋买卖合同》，约定将西苑宾馆所在房屋作价285万元出售给罗延芬，但最终未履行。 诉讼中，唐小凤、王某、王晶、王森、刘家荣申请对西苑宾馆的损失进行评估，但未在指定期限内向本院提交关于损失方面的相关证据，故对该鉴定申请，本院不予准许。 本院认为，王明芳、刘家荣、孙晓天与孙虹忠于2008年5月25日签订的《租赁协议》系各方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。双方均应按照合同约定全面履行义务。根据合同约定，王明芳、刘家荣、孙晓天应在2008年6月15日起至2018年6月18日期间将案涉西苑宾馆交给孙虹忠经营使用，孙虹忠应按约定向王明芳、刘家荣、孙晓天支付使用期间的租金。王明芳去世后，基于该《租赁协议》产生的权利、义务应由其继承人唐小凤、王晶、王某、王森承接。 关于孙虹忠要求唐小凤、王某、王晶、王森、刘家荣退还租金和资金占用利息以及承担违约金、经营损失的诉讼请求和唐小凤、王某、王晶、王森、刘家荣要求孙虹忠承担违约金的诉讼请求。刘家荣、王明芳、孙晓天在签订租赁合同过后，将西苑宾馆交给了被告孙虹忠，孙虹忠于2010年7月21日将西苑宾馆转租给牟必林。虽唐小凤、刘家荣在牟必林经营西苑宾馆期间，于2017年1月14日关闭过西苑宾馆的大门，但其并未解除与孙虹忠签订的《租赁协议》，亦未将西苑宾馆收回，且在牟必林与孙虹忠、唐小凤、王某、王森、王晶、刘家荣、孙晓天房屋租赁合同纠纷一案【（2017）川1702民初315号】的执行过程中，孙虹忠已向牟必林足额收取了转租西苑宾馆的租金至2018年6月18日，同时孙虹忠亦向刘家荣、唐小凤、王某、王森、王晶、孙晓天足额支付了2008年6月15日起至2018年6月18日期间的租金，由此可见，前述《租赁协议》已履行完毕，现有证据无法证明双方有违约行为，因此对以上诉讼请求，本院均不予支持。 关于唐小凤、王某、王晶、王森、刘家荣要求孙虹忠立即返还西苑宾馆，并支付下欠租金234000元以及从2020年6月16日起按320.55元／日的标准继续支付租金至实际交还西苑宾馆时止的诉讼请求。因案涉《租赁协议》约定的租赁期限已于2018年6月18日届满，且通过牟必林与孙虹忠、唐小凤、王某、王森、王晶、刘家荣、孙晓天房屋租赁合同纠纷一案【（2017）川1702民初315号】的审理，唐小凤、王某、王森、王晶、刘家荣、孙晓天均已明知孙虹忠并未实际占有使用西苑宾馆，故租期届满后，在没有形成新的租赁协议的情况下，孙虹忠应及时将西苑宾馆返还给唐小凤、王某、王森、王晶、刘家荣、孙晓天，唐小凤、王某、王森、王晶、刘家荣、孙晓天亦应及时向孙虹忠主张交付。因孙虹忠未提供证据证明其已及时、主动履行了交付义务，同时唐小凤、王某、王森、王晶、刘家荣于2018年9月22日对外发布西苑宾馆招租广告，故本院认定唐小凤、王某、王森、王晶、刘家荣已于2018年9月22日实际取得了对西苑宾馆的使用、控制权，因此孙虹忠无须再履行返还义务，但其应当支付2018年6月19日至2018年9月21日期间的租金，该租金按照《租赁协议》约定的价款进行计算。因西苑宾馆的所有权人孙晓天已明确表示不向孙虹忠主张权利，故孙虹忠向唐小凤、王某、王森、王晶、刘家荣支付租金时应扣减孙晓天应收的三分之一的份额。 关于唐小凤、王某、王晶、王森、刘家荣要求孙虹忠赔偿西苑宾馆财产经济损失80万元的诉讼请求。虽案涉《租赁协议》约定了“宾馆现有设备到时照单点货，保证到时能正常使用，期满后乙方不能搬走所移动的东西”，同时唐小凤、王某、王晶、王森、刘家荣亦向本院申请对西苑宾馆的损失进行评估，但唐小凤、王某、王晶、王森、刘家荣未向本院提供证据证明协议中约定的“现有设备”所包含的设备名称、规格、数量、价格等具体内容，故对该鉴定申请，本院未予准许。唐小凤、王某、王晶、王森、刘家荣亦未提供其他证据证明其损失的具体金额，故对该项诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回原告孙虹忠的诉讼请求； 二、反诉被告孙虹忠在本判决生效后十日内向反诉原告唐小凤、王某、王晶、王森、刘家荣支付2018年6月19日起至2018年9月21日止的租金20087.8元； 三、驳回反诉原告唐小凤、王某、王晶、王森、刘家荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7188元，由原告孙虹忠负担；反诉案件受理费17265元，减半收取计8632.5元，由反诉原告唐小凤、王某、王晶、王森、刘家荣负担8481.4元，反诉被告孙虹忠负担151.1元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审 判 长  张 阳 审 判 员  莫洪芹 人民陪审员  李晓嫦 二〇二〇年十一月三日 书 记 员  陈韵朵