北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初2700号原告（反诉被告）：纪某1，男，1984年12月8日出生，汉族，住北京市顺义区。原告（反诉被告）兼原告（反诉被告）纪某1之委托诉讼代理人：施某（纪某1之母），1965年4月8日出生，汉族，住北京市顺义区。被告（反诉原告）：赵某，男，1977年7月24日出生，汉族，住北京市昌平区。原告（反诉被告）施某、纪某1与被告（反诉原告）赵某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）兼原告（反诉被告）纪某1之委托诉讼代理人施某，被告（反诉原告）赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施某、纪某1共同向本院提出并明确诉讼请求：1.判令被告将建于顺义区×镇×村南富路38号宅院内的房屋拆走并将宅院返还给原告；2.判令被告支付原告2019年10月31日至实际返还宅院之日止的占有、使用费（按照每天300元的标准计算）；3.判令被告赔偿原告房屋损失共计50万元。事实和理由：原告施某与纪某2曾为夫妻关系，纪某1系二人之子。施某与纪某2于1999年8月30日离婚，在离婚协议中约定顺义区×镇×村南富路38号宅院内的房屋全部归施某所有。因原告长期在外经商，2010年纪某2在施某不知情的情况下，私自将涉诉宅院内的房屋出租给被告赵某，并收取租金。原告发现后，多次找到被告并告知被告，纪某2无权将宅院房屋出租给被告。后经双方协商，原告与被告签订宅基地租赁协议及房屋租赁协议，租期为五年，从2014年10月30日至2019年10月30日。现租赁期限已满，租期届满后双方对于续租事宜未达成一致意见。原告认为，租赁期限届满，双方没有签订新的租赁合同，被告应当将宅院内的房屋返还给原告，没有任何法律依据继续占有宅院内的房屋。故原告依法提起诉讼。被告赵某辩称，我不同意原告的全部诉讼请求。我建房时原告是知晓的，也是有合同的，我之所以不支付租金是因为对租金数额有异议。涉诉房屋在我租住时就已经建造好多年了，居住是没问题的且每年我都进行维修，墙体裂缝是自然形成的，不是人为破坏的。反诉原告赵某向本院提出并明确反诉请求：1.判令反诉被告施某、纪某1共同赔偿反诉原告赵某建房损失250000元并支付违约金100000元；2.在反诉被告未全额支付反诉原告建房款及违约金前，反诉被告不得要求反诉原告腾房。事实和理由：反诉人于2010年4月18日和施某的前夫纪某2签订了《农村宅基地租赁协议书》，由反诉人租赁×村南富路38号宅基地及地上两排房屋10间，纪某2同意反诉人在空闲的宅基地上另建房屋。后来，反诉人就在该宅基地上又建了20间房屋。2014年10月11日，反诉人和被反诉人又签订了一份宅基地租赁协议，约定从2014年10月30日至2019年10月30日租金每年2万元，下五年的租金另议。反诉人和纪某2、施某签订两份协议期间，纪某2和施某始终生活在一起，所以对反诉人租赁宅院及建房一事是知情的。现被反诉人违反约定要求反诉人腾退房屋，侵犯了反诉人的合法权益，故反诉人依法提出反诉。反诉被告施某、纪某1就反诉辩称，不同意反诉原告的反诉请求，反诉原告并不是和我签的合同，之前的合同我没见过，后面的合同我是在被逼无奈下签署的。第一份合同是2010年4月签署的，之后的合同是在2014年10月签署的，在此期间，我多次找过反诉原告，但反诉原告就是不搬走。我们签署的合同期限就是5年，现在合同已经到期了。纪某2和反诉原告签合同的时候我并不知情。2010年我是在×，我也问过纪某2，反诉原告在这建房是怎么回事，纪某2让我别管。本院经审理认定事实如下：纪某2与施某原为夫妻关系，纪某1系二人之子。1999年8月30日，纪某2与施某登记离婚。二人在《离婚协议书》中约定：纪某2、施某、纪飞，共有正房十间、厢房五间，离婚后全部由施某和纪飞所有，纪某2放弃所有权，所有外债全部由纪某2负责偿还（家中所有财产归施某和纪飞所有）。2010年4月18日，纪某2与赵某签订《农村宅基地租赁协议书》一份，约定纪某2将位于×镇×村南富路38号宅基地二亩，其中包括房屋两排共10间租赁于赵某使用，赵某除原有房屋不可拆除外，其余土地由赵某自行建造两层楼房用于居住，其所有权归赵某所有；租赁期限自2010年7月30日至2040年7月29日；租赁费用第一年15000元，以后每年递增500元，赵某应于本协议签订之日将第一年租金交于纪某2，以后每年7月30日前将下年租金交于纪某2；如遇国家或开发商征用土地，原有房屋之赔偿全部归纪某2所有，其余建筑之赔偿的70%归赵某，30%归纪某2。2014年10月11日，施某、纪某1（甲方）与赵某（乙方）签订《宅基地租赁协议》一份，约定甲、乙双方于2010年就位于北京市顺义区×镇×村南富路38号的宅基地签订了租赁协议，租金第一年15000元，以后每年递增500元，由于原有房屋不够用，后乙方在此宅基地上盖了16间房屋计350平方米，并约定如遇拆迁乙方所盖房屋之拆迁补偿70%归乙方，30%归甲方，由于原合同签订时甲方家庭成员未全部在场，导致甲方家庭对原合同有分歧，现经甲、乙双方协商制定以下协议：一、合同期限为20年（后被用笔划去），合同期内此宅基地上的所有房屋由乙方管理使用，甲方不得干涉；二、现房屋由于各种原因需要装修改造，从2014年10月30日至2019年10月30日租金每年20000元，在每年租金到期前十五天付下一年租金；三、五年到期后再商议下五年的租金，在乙方收的租金不足2万元时按原来的2万元付租金，如乙方收到的租金超过2万元时，超出部分除去房屋维修费用外，甲、乙双方各分50%；四、如遇国家征地或开发占地拆迁，由乙方所建之16间房屋计350平方米之拆迁补偿，甲、乙双方各分50%。甲方应在收到拆迁款15如内支付给乙方，如甲方享受回迁房政策不要拆迁补偿款的情况下，将此房屋之补偿面积按当时市场价折价于15日内付给乙方；五、本协议一式两份，具有同等法律效力，一经签订任何乙方不得违约，如甲方违约，除赔偿乙方盖房所花费250000元外，另支付给乙方100000元违约金，如乙方违约则放弃此房屋所有权利，无条件搬出此房屋，如有争议，诉至法院解决。关于纪某2与赵某签订《农村宅基地租赁协议书》一事，施某、纪某1称当时对此并不知情，是在赵某与纪某2签完合同后才知道的。赵某称其与纪某2签订上述协议书时并不知道施某和纪某2离婚的事情，当时施某、纪某1确实不在现场，他们是第二天去的现场，且其已经向施某告知了租赁涉诉宅院以及准备在该宅院内建房的事情，施某并未提出反对。施某、纪某1称事后纪某2向其告知了上述事实，但其不懂法律，不知道怎么维权，其要求赵某腾房，但赵某不同意。关于赵某在涉诉宅院内建房一事，施某、纪某1称当时知道赵某建房的事情，但是不知道具体怎么回事，也无法进行制止；当时其向赵某提出要么搬走，要么涨房租，但赵某坚持不同意搬走，所以其被迫与赵某签订了《宅基地租赁协议》。赵某称，2010年其与纪某2签订租赁协议书时施某就和纪某2长期在涉诉宅院内一起居住生活，虽然签合同当天施某不在现场，但事后已经向施某告知，后来建房时施某也在涉诉宅院，但并未提出反对；当时院内有一个冷库，施某用来存放猪肉，她每天都会来涉诉宅院，只是因为一直没有拿到房租，所以才提出重新签合同；双方经过协商，最后其与施某、纪某1签订了新的合同，将每年的租金涨了2万元，租期与前一份合同约定的一致。关于《宅基地租赁协议》的租赁期限，施某、纪某1称合同的租赁期限为5年，5年到期后再商议下一个5年的租金，现在5年的合同期限已到，且双方就下一个5年的租金标准无法协商一致，所以其不再续租了。赵某称合同期限应当以其与纪某2签订的《农村宅基地租赁协议书》约定的为准，《宅基地租赁协议》中原来约定租赁期限为20年，但施某称房租标准不能总是一样，应当5年商议一次租金标准，所以双方签合同时将租赁期限20年划去了。关于《宅基地租赁协议》约定的建房费用25万元，施某、纪某1称其不清楚赵某建房的费用是多少，因为房子已经建好了，其让赵某拆除，但赵某不同意；因其并不存在违约行为，故坚持不同意赔偿赵某主张的建房损失。赵某称双方签合同时已经提前告知了施某、纪某1建房费用为25万元，签合同时施某、纪某1也均在现场，二人对该费用是认可的，所以才签订的上述合同。另查，涉诉宅院位于北京市顺义区×镇×村南富路38号，该宅院登记的宅基地使用权人为纪某2。经本院现场勘验，涉诉宅院内共建有以下房屋：北数第一排正房（老房）五间，北数第二排正房五间（其中中间一间为过道），北数第三排正房共计三大间（其中中间一大间为过道，东西两侧一大间内各有二小间），该房屋以南宅院东侧建有楼板顶的平房十间，西侧建有楼板顶的平房四间，该四间平房以南自北向南依次建有石棉瓦顶洗澡间二小间、彩钢顶棚子三间、石棉瓦顶厕所二间。上述事实，有《离婚协议书》《宅基地登记卡》《农村宅基地租赁协议书》《宅基地租赁协议》、勘验笔录、现场照片及本案庭审笔录等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，施某、纪某1与赵某签订的《宅基地租赁协议》系双方真实意思表示且不违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方应当按照合同约定履行各自的义务。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。关于租赁合同的期限，因双方在签订合同时将“合同期限为20年”划去，故根据双方合同中“五年到期后再商议下五年的租金”的约定，应认定合同的租赁期限为五年。现双方租赁合同的期限已经届满且双方就合同续签事宜无法达成一致，故双方之间的租赁合同因期限届满而终止，赵某应将占有、使用的涉诉房屋及宅院腾退、返还给施某、纪某1。因双方租赁合同期限届满后赵某仍占有、使用涉诉宅院及房屋，故应当向施某、纪某1支付占有、使用期间的相应费用，具体数额本院予以酌定。赵某关于施某、纪某1因违反合同租赁期限的约定而应当向其承担违约金的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，根据双方陈述，赵某在涉诉宅院内扩建房屋时，施某、纪某1明知且没有明确提出反对，事后双方在签订《宅基地租赁协议》时又对上述事实进行了确认，故应当认定施某、纪某1同意赵某在涉诉宅院内扩建房屋的行为，因合同终止给赵某造成的建房费用的损失应由施某、纪某1承担。关于建房的费用，根据双方合同约定应为25万元，该费用应当在赵某腾退、返还涉诉宅院及房屋时由施某、纪某1给付赵某。施某、纪某1的辩称意见无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）施某、纪某1于本判决生效之日起三十日内给付被告（反诉原告）赵某建房损失共计二十五万元；二、被告（反诉原告）赵某于原告（反诉被告）施某、纪某1履行完毕前述给付义务之日起十五日内将北京市顺义区×镇×村南富路38号宅院及院内房屋腾退、返还给原告（反诉被告）施某、纪某1；三、被告（反诉原告）赵某于腾退、返还上述宅院及房屋之日起七日内给付原告（反诉被告）施某、纪某1自二〇一九年十月三十一日起至实际腾退、返还上述宅院及房屋之日止的占有使用费（按照年租金二万元的标准计算）；四、驳回原告（反诉被告）施某、纪某1的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）赵某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费四千四百元，由原告施某、纪某1负担三千四百元（已交纳），被告赵某负担一千元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费三千二百七十五元，由反诉原告赵某负担九百三十五元（已交纳），反诉被告施某、纪某1负担二千三百四十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  孙留意二〇二〇年十一月五日书记员  王 倩