山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初7163号 原告：李金河，男，1970年2月14日出生，汉族，无业，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：胡洁涵、杨天鹏，均系北京冠领律师事务所律师。 被告：济南市历城区全福街道小辛社区居民委员会（统一社会信用代码证名称：济南市历城区全福街道办事处小辛社区居民委员会），住所地济南市历城区，统一社会信用代码55370112B48468200J。 法定代表人：宋义来，主任。 委托诉讼代理人：冯延冲，山东元序律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫月钐，山东元序律师事务所实习律师。 原告李金河与被告济南市历城区全福街道小辛社区居民委员会（以下简称小辛社区居委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告李金河及委托诉讼代理人胡洁涵、杨天鹏，被告小辛社区居委会的委托诉讼代理人冯延冲、莫月钐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李金河向本院提出诉讼请求：1、判令解除李金河、小辛社区居委会于2004年4月8日签订的《拆迁安置协议书》；2、判令小辛社区居委会据实返还李金河交给小辛社区居委会的各项费用和房屋装修等费用计100000元；3、准许李金河向小辛社区居委会退回已领取的安置房；4、判令小辛社区居委会恢复李金河小辛庄XXX号住宅；5、小辛社区居委会承担诉讼费用。庭审中，李金河将2、3、4项诉讼请求变更并合并为：判令小辛社区居委会返还李金河已交纳的各项费用167315.81元；并恢复李金河小辛居XXX号房屋；同时赔偿李金河各项损失5万元。事实和理由：李金河于2004年4月8日与小辛社区居委会签订了《拆迁安置协议书》，约定：因旧村改造工程建设需要，拆除李金河小辛居XXX号房屋，证载建筑面积165.78平方米(旧村改造前自建住房83.12平方米，未办理产权证，两部分合计248.9平方米)；房屋安置采取产权调换的方式，安置面积和房型为：一室一厅49平方米、一室一厅49.3平方米、二室一厅75.2平方米、二室一厅85.7平方米各一套，共安置面积259.2平方米(其中房屋平方置换后购买面积93.42平方米)。2006年5月1日，李金河交给小辛社区居委会房款、地下室费、煤气开户费28707.09元，2008年11月25日李金河交房款91536元。2008年11月25日，李金河交预收办证费1586元，至今房产证未办理；2015年11月8日又交燃气开户费28536.43元，缴费16950.29元。2017年4月20日小辛社区居委会出具《关于对小辛社区部分居民反映问题的答复》，说明涉案安置房无法办理产权证且已被认定为违章建筑。2020年4月10日小辛社区居委会将李金河小辛居XXX号房屋拆除。小辛社区居委会在明知安置房无法办理房产权证且已被认定为违章建筑的情况下将李金河原有合法房屋拆除，其行为已严重损害李金河的合法权益，双方签订的协议根本无法履行。 小辛社区居委会辩称，一、小辛社区旧居改造项目符合法律规定，并非违章建筑。小辛社区于1993年按国家政策集体农转非，土地性质划归国有土地。2004年小辛社区在实施旧村改造拆迁前，对旧村改造拆迁安置实施办法进行公示，并由全体村民进行表决，表决通过率为94%。二期安置房交房前，小辛社区也已对分房、交费等情况向社区党员、居民代表征求意见。小辛社区仍然按照农村建制运行的集体经济组织，根据《村民委员会组织法》第十条之规定，小辛社区居委会执行全体居民表决通过的拆迁安置实施办法符合法律规定。一期、二期改造项目，相关部门分别向小辛社区居委会颁发过国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，及其他批准手续。项目依法建设，并非违章建筑。二、双方签订的《拆迁安置协议书》合法有效。小辛社区居委会与李金河签订安置协议无过错，安置协议的签订均是双方真实意思表示，截至目前，小辛社区居委会已经按约定履行了安置协议约定的合同义务，该安置协议合法有效。三、关于房产证问题。根据济南市现行拆迁安置政策，旧村改造的安置房尚无法办理房产证，2008年政策一度松动，小辛社区收取居民办证费，委托代理公司统一办理，但政策再度收紧导致无法办理。居民缴纳的办证费转变为社区集资款，小辛社区居委会可随时支取。2016年1月15日，经全体党员和居民代表会议表决，小辛社区安置房用地以划拨形式使用土地，该决议也是阻碍办证的因素。小辛社区的土地由集体土地转为国有，也是未经征收的特殊政策产物，与济南市现行的集体土地征收项目类似，村民将拥有集体土地使用证的住宅拆除，行政机关给予的安置房均无法办理房产证，该情况是由政策决定的。综上，请法院查明事实，驳回李金河诉讼请求。 本院经审理，认定事实如下：李金河拥有原小辛村XXX号（后变更为XXX号）房屋，合法建筑面积165.78平方米。2004年2月，小辛社区居委会通过居民表决的形式，通过了该村旧村改造拆迁安置实施办法并确定了拆迁安置的具体方案。2004年4月8日，小辛社区居委会（甲方）与李金河（乙方）签订《拆迁安置协议书》，协议约定，因旧村（居）改造工程建设需要，甲方拆除乙方小辛居XXX号房屋，房屋安置采取产权调换的方式，按房产证上的面积，实行“拆一还一，互不找差价”的方法进行安置。李金河选择安置户型为一室一厅49平方米、一室一厅49.3平方米、二室一厅75.2平方米、二室一厅85.7平方米各一套，共安置面积259.2平方米(其中房屋平方置换后购买面积93.42平方米)。搬家准备期6天，搬家期5天，拆除期10天。过渡期18个月，按合法建筑面积每平方米4元计发过渡费。协议签订后，2006年李金河入住X号楼X-XXX号安置房屋，当年同时领取了3号楼X-XXX及X号楼X-XXX房屋的钥匙（现房主已为王寿祥），南区X号楼X-XXXX于2019年摇号，但李金河认为，安置时间距离第一期过长，房屋户型及规划与当时都发生了很大变化，故未交纳配套费，也未领取钥匙。李金河未按协议约定拆除XXX号房屋，小辛社区居委会亦未按协议约定向李金河发放过渡费。2020年4月10日，小辛社区居委会将李金河小辛居XXX号房屋拆除。 2005年9月3日，济南时报作出《4000万元罚单砸向违法“旧改”》报道。在“各区未申报以旧村（居）改造名义实施违法开发建设的项目名单”中，序号16为小辛社区居委会旧村改造“辛1-辛4号楼、1-3、6、8、12号楼”。 2006年5月至2015年11月，李金河共向小辛社区居委会缴纳以下费用：2015年11月8日X-X-XXX交安装费16950.29元，2006年5月1日交房款、地下室、煤气开户费共计28707.09元，2008年11月25日交房款91536元，2008年11月25日交预收办证费(X#X-XXX、X#X-XXX、X#X-XXX)共计1586元，2015年11月8日交X-X-XXX燃气开户费28536.43元，以上共计167315.81元。上述费用中的预收办证费1586元，小辛社区居委同意退回，并表示李金河可随时去居委会支取。 2010年8月10日，济南市农村住房建设与危房改造工作领导小组办公室下发济南农建设办字（2010）20号文，即“关于历城区港沟村、有兰峪村、郭店西村、小辛居村改造建设总体策划方案的批复”，涉小辛内容，有“该村有违章建筑，全部安置村民，执法部门做出处罚，该村部分履行，同时签署交款协议，执法部门同意暂时搁置”的表述。 2017年4月20日，小辛社区居委会作出《关于对小辛社区部分居民反映问题的答复》，答复中有如下内容：对旧改一期安置房做出了审核，并给予违章、搁置处理的意见。 2020年6月10日，济南市自然资源和规划局出具《政府信息公开告知书》，告知李金河等，未查到历城区裕辛苑安置小区办理建设工程规划许可的相关规划信息。 另，关于小辛社区居委会实施旧村改造拆迁安置的性质及履行问题，本院已生效（2020）鲁0112民初1843号民事判决已作如下认定：小辛社区居委会于1993年按国家政策集体农转非，土地性质划归国有土地。2004年小辛社区居委会在实施旧村改造拆迁前，对旧村改造拆迁安置实施办法进行公示，并由全体村民进行表决，经统计总户数为468户，同意的443户，不同意的25户，表决通过率为94%。关于第一期旧村改造项目，2004年6月24日，济南市历城区发展计划局下发济南市历城投资（2004）第84号文件，文件内容为“关于对全福街道办事处小辛居委会旧村改造基建计划的批复”。该文件同意该居委会进行旧村改造，该项目位于工业北路185号，其中2004年建设20000平方米，计划投资980万元，资金自筹解决，并据此办理规划、土地、环保等建设有关手续。随后济南市历城区发展计划局又下发济南历城计投资（2004）第89号文、（2004）第110号文，对全福街道小辛居旧村改造计划予以批复。小辛社区居委会还提交了涉案拆迁土地的《国有土地使用证》、小辛住宅楼第一期建设工程规划许可证予以证实。 关于二期旧村改造拆迁，2010年8月10日，济南市农村住房建设与危房改造工作领导小组办公室下发济南农建设办字（2010）20号文，文件内容为“关于历城区港沟村、有兰峪村、郭店西村、小辛居村改造建设总体策划方案的批复”，文件中批复安置用地30亩，生活保障用地44亩，建设安置房建筑面积50000平方米（高层）。2013年11月20日，济南市规划局向济南市历城区人民政府出具编号为（2013）第-12-21号的建设项目规划审查意见函，主要内容为针对历城区政府申请审批的《历城区全福街道办事处小辛居委会旧居改造规划策划方案》的请示，原则同意该村村民安置地块规划方案。小辛社区居委会又提交济南市历城区发展和改革委员会下发的济历城发改投资（2014）6号文，内容为“关于全福街道办事处小辛居安置房建设项目核准的批复”。该文件核准小辛社区居委会对于工业北路两侧三个地块建设安置房，该项目总投资30250万元，所需建设资金由建设单位自筹解决。2016年4月12日及同年4月18日，济南市规划局针对涉案地块下发建设用地规划许可证。二期旧村改造安置楼房于2017年底主体完工，2018年下半年完成验收。 二期安置房交房前，小辛社区居委会对分房、交费情况向社区党员、居民代表征求意见。主要内容：因二期安置房由于历史间隔时间长，二期安置房规划设计方案发生较大变化，由多层楼房变为高层，同时设计户型发生变化，配套标准提高，公摊面积增大，建设成本提高，相应的面向二期居民收费标准要适当提高。对于公摊面积，根据户型对应的原则，二期安置房的公摊面积对应减去一期安置房的公摊面积，差额面积部分，按照建设成本价3000元／平方米的标准向居委会交费；实际安置面积超出协议约定应安置面积部分，按照6000元／平方米的标准向居委会交费；地下室按建设成本价的一半，即1500元／平方米的标准向居委会交费。小辛社区居委会组织社区党员、居民代表召开上述征求意见会议，应到党员51人、居民代表23人，实到党员47人，居民代表22人，发出意见书67份，收回67份，2人弃权。其中同意按照6000元／平方米的标准向居委会交费的58人，不同意的9人；同意地下室按1500元／平方米的标准向居委会交费的67人。小辛社区居委会向居民交付二期安置房时，需补交的房屋差价款及地下室房款按上述意见执行。 本院认为，一、关于双方签订的《拆迁安置协议书》的效力：2004年，小辛社区居委会为改善小辛社区居民的居住环境，提高居民生活质量，经全体居民表决同意，并经政府部门批准实施的旧村改造，该旧村改造采取产权调换的方式，按房屋所有权证的合同建筑面积，实行“拆一还一、互不找差价”的办法进行拆迁安置。李金河在该社区拥有产权房屋，双方签订的拆迁协议非商品房买卖合同，但是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为有效协议。协议一经签订，对双方均有约束力。 二、关于办理房产证及认定违章：协议分两期安置，第一期安置已于2006年完成，第二期安置因土地审批等原因，于2019年初完成，两期间隔时间较长，李金河以两期间隔时间长等原因未交纳配套费、未领取钥匙，但旧村改造涉及的土地审批及政策问题非小辛社区居委会能力而为。小辛社区居委会在履行二期安置房交房义务时，虽然对于补交超出拆迁面积及地下室的房款比拆迁协议约定的价格有所上涨，因间隔时间长，建设成本提高，根据客观实际，小辛社区居委会通过组织社区党员、居民代表征求意见的形式进行了表决，该表决内容对全体拆迁安置的人员都具有拘束力。小辛社区居委会的旧村改造工程始于2004年，当时经区发改局批准，后陆续又有济南市农村住房建设与危房改造工作领导小组办公室的批复、济南市规划局建设项目规划审查意见函、区发改委批复、市政府颁发的国有土地使用证、区建设管理局颁发的建设工程规划许可证、市规划局颁发的建设用地规划许可证，因政策调整被相关部门认定为违章建筑，现阶段房屋无法办证也非小辛社区居委会能力所为，且双方签订的拆迁协议并未约定办理房产证的时间。李金河主张双方签订的协议根本无法履行，要求解除协议，无事实及法律依据，对该项诉讼请求，本院不予支持。李金河要求退回预交的办证费1586元，小辛社区居委会同意退回，并表示李金河可随时去居委会领取，本院对该项诉讼请求予以支持。李金河要求退回向小辛社区居委会交纳的其他费用及恢复李金河小辛居XXX号房屋，无事实及法律依据，本院不予支持。李金河要求小辛社区居委会赔偿损失5万元，未提交证据，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、济南市历城区全福街道小辛社区居民委员会于本判决生效之日起十日内退还李金河交纳的办证费1586元； 二、驳回李金河其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4560元，减半收取计2280元，由李金河负担2255元，济南市历城区全福街道小辛社区居民委员会负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 王文芳 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 李祺祺 书 记 员 吕素敏