重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初17062号原告：家利物业管理（重庆）有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路**大都会商厦**，统一社会信用代码91500103753052913L。法定代表人：徐建东，董事长。委托诉讼代理人：金川,重庆华栋律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹朦,重庆华栋律师事务所实习律师。被告：刘洪莉，女，1966年5月11日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：夏华平，重庆合益律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘静,重庆合益律师事务所律师。被告：文豪，男，1991年10月5日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：夏华平，重庆合益律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘静,重庆合益律师事务所律师。原告家利物业管理（重庆）有限公司（以下简称“家利物业”）与被告刘洪莉、文豪物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告家利物业的委托代理人金川到庭参加诉讼，被告刘洪莉、文豪的委托代理人刘静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家利物业项本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2018年9月至2020年4月的物业费19385.60元;2.被告支付原告2018年10月至2020年4月的公摊水费83.12元、2018年9月至2020年4月的公摊电费1049.37元;3.违约金以所欠物业费、公摊费用为基数从逾期之日起按照每日千分之三计算至付清时止；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2006年12月30日，原告与开发商和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司签订了《和记黄埔南滨路项目（一期）（重庆珊瑚水岸一期项目）前期物业服务合同》，合同约定由原告对重庆珊瑚水岸一期小区提供前期物业服务。合同对物业服务内容及收费标准进行了明确约定，其中住宅的收费标准为2元/月/平方米（不含业主需承担的公摊水电费），会所的收费标准为4元/月/平方米，商业的收费标准为11元/月/平方米（不含公摊水电费）。合同还约定业主或非业主合法使用人应于每月10日前向原告交纳当月之物业服务费及上月之公摊水电费。如逾期缴纳则从逾期之日起每天按应交费用的3‰向原告交纳违约金直至付清欠费时止。被告为涉案小区珊瑚都会X-X业主，其房屋建筑面积为121.16平方米，每月应交纳物业服务费969.28元。被告自2018年9月至2020年4月期间未向原告交纳物业服务费19385.60元，自2018年9月至2020年4月期间未向原告交纳公摊水费83.12元，公摊电费1049.37元。原告多次向其催收，但被告仍拒不交纳欠费。被告的行为已经构成违约，依法应当承担相应违约责任。被告刘洪莉、文豪辩称：1.欠缴物管费和公摊费是事实，具体数额以法院查实为准；2.被告不应当支付违约金，且原告主张违约金过高，原告并未尽到物业管理义务，案涉商铺楼下乱搭乱建已严重影响到路人通行，被告多次找原告协商处理，原告并未处理。另因受疫情和洪水影响，该商铺至今处于空置状态，被告拖欠费用也属实无奈。经审理查明，原告系具有二级资质的物业服务企业。2006年12月30日，原告家利物业（乙方）与和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司签订《和记黄埔南滨路项目（一期）（重庆珊瑚水岸一期项目）前期物业服务合同》一份，就原告对南岸区滨江路与宏声路交汇处重庆珊瑚水岸二期的高档住宅/商场/停车场/会所提供物业服务的相关事宜进行了约定，内容包括“物业服务费以建筑面积为依据，住宅为2元/月·平方米（不含业主需承担的公摊水电费）；商业为11元/月·平方米（不含公摊水电费）。业主或非业主合法使用人应于每月10日前交纳当月之物业服务费及上月之公摊水电费，如逾期交纳，从逾期之日起每天按应交费用的3‰交纳违约金至付清时止；委托管理期限为三年，自2008年1月1日起至2010年12月31日止，若委托管理期限届满时，本小区业主委员会尚未成立，本合同自动延期至业主委员会成立与选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同为止等。该合同2007年1月23日经重庆市南岸区房屋管理局备案后,依约而行，原告至今仍在该小区提供物业服务。另查明，被告刘洪莉、文豪系南滨路X号附X号房屋的所有权人，原告自愿将物业服务费调整为8元/平方米/月。现被告刘洪莉、文豪欠交2018年9月-2020年4月的物业服务费19385.60元（121.16平方米/平方米/月×8元×20月）、2018年10月至2020年4月的公摊水费83.12元，2018年9月至2020年4月的公摊电费1049.37元。原告多次向被告寄送催收函催缴所欠费用，但被告至今仍未缴纳。上述事实，有原告举示的前期物业服务合同、备案证明、情况说明、物业服务简报、公摊公示图片、原告垫付公摊水电费的发票及公摊公示、签收表、房屋登记查询证明、收费通知单、邮政挂号信面单、物业费欠费明细、公摊水电费欠费明细，被告举示的照片以及原、被告的陈述在卷为凭，经当事人质证、法庭认证，足以认定。本院认为，原告家利物业与和记黄埔地产（重庆南岸）有限公司于2006年12月30日就“珊瑚水岸”小区一期签订的前期物业服务合同，该合同是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的,形式要件符合法律规定,合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，且经相关部门备案，应受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，上述前期物业服务合同对“珊瑚水岸”一期的全体业主均有约束力，被告作为该小区业主，应当按照合同约定交纳相应的物业管理费、水电公摊费等。根据本案同类型案件审理查明的事实，原告当前对涉案房屋所在商场提供的物业服务在公共环境、设备运行、公共设施的维修维护等方面与前期物业服务合同中的要求和标准存在差异。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”现原告提供的物业服务不符合合同约定的标准，自愿降低按照8元/月/平方米收取（未装修半价），考虑到物业服务具体整体性和长期性等特点，原告主张的该标准与原告当前提供的物业服务质量相当，本院予以支持。现原告请求被告立即支付2018年9月-2020年4月期间差欠的物业管理费19385.60元、2018年10月至2020年4月的公摊水费83.12元，2018年9月至2020年4月的公摊电费1049.37元，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金，前述前期物业服务合同约定业主未能按时如数交纳物业服务费及公摊水电费的，应按每日千分之三的标准支付违约金。现被告未按照合同约定支付相应的物业服务费已构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于双方约定的违约金标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，本院酌情决定违约金按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率从欠费之日起计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算违约金，物业服务费、公摊水电费的违约金从欠费之月的11日计算至本金付清时止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国国务院物业管理条例》第七条第（五）项、第三十六条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘洪莉、被告文豪于本判决生效之日起十日内支付原告家利物业管理（重庆）有限公司2018年9月至2020年4月期间的物业服务费19385.60元、2018年10月至2020年4月的公摊水费83.12元，2018年9月至2020年4月的公摊电费1049.37元，合计20518.09元；按照中国人民银行公布的同期同档贷款利率从欠费之日起计算违约金至2019年8月19日，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算违约金（物业服务费、水电公摊费的违约金以每月欠费总金额为基数，从欠费当月11日起计算至付清时止）；二、驳回原告家利物业管理（重庆）有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费745元、公告费300元，由被告刘洪莉、被告文豪承担（该款原告家利物业管理（重庆）有限公司已垫付，被告刘洪莉、被告文豪在履行上述支付义务时迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  常 凌人民陪审员  文发明人民陪审员  刘祥玉二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  宋世欢