北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初18241号原告：韩佳志，男，1977年2月11日出生，汉族，北京速明远朵科技有限公司技术研发人员，住北京市大兴区。被告：张旭，男，1983年3月29日出生，汉族，无业，住北京市西城区。原告韩佳志与被告张旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩佳志与被告张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩佳志向本院提出诉讼请求：1.请求2020年10月25日解除韩佳志与张旭于2019年12月16日所签订的《房屋租赁合同》；2.判令张旭支付韩佳志2020年6月1日至2020年8月31日所拖欠的房租，房屋租金每月2900元，合计8700元（暂定为支付三个月的，实际按被告交还钥匙之日止）；3.判令张旭支付韩佳志违约金（不按照约定支付租金达7日的）按月租金的200%即5800元；4.判令张旭支付韩佳志违约金（乙方需提前退租的，应提前30日通知对方）按月租金的200%即5800元；5.判令张旭支付韩佳志违约金（乙方未按约定时间返还房屋的）按月租金的200%即5800元；6.判令韩佳志不返还张旭押金2900元，抵扣相应费用；7.判令张旭支付韩佳志差旅费451.60元及合理的餐饮费200元；8.判令张旭支付韩佳志水费54元，电费134.40元；9.判令本案诉讼费由张旭承担。事实和理由：2019年12月15日，由于韩佳志公司在外地有业务需要开展，决定把坐落于北京大兴区黄村东大街38号院3号楼7层734室的租赁房屋转租出去，同时并征得了房东的同意，韩佳志和张旭于2019年12月16日经本楼层一家房屋中介签订了《房屋租赁合同》一式两份，双方各持一份，房屋租赁期自2020年1月1日至2020年10月26日止，每月房租为2900元，房租费总金额分两期支付，2020年1月1日支付五个月的房租费14500元（已支付），2020年5月1日支付剩余部分的房租费（未支付），韩佳志按约定日期2019年12月23日把房门钥匙、电卡、燃气卡及所留物品（办公桌、冰箱、洗衣机、空调、沙发床等物品）交付给张旭使用，房屋交接完成，履行了合同的责任和义务。2020年5月1日，受疫情影响韩佳志酌情延缓了张旭缴纳剩余房租费的期限一个月的时间，之后韩佳志多次向张旭催缴租金，张旭一直没有答复。2020年7月28日，韩佳志乘坐火车去北京找张旭处理此事，到大兴区黄村东大街38号院3号楼7层734房屋处，发现房屋门锁着，隔壁的735房门上贴着物业的各种通知，其中有一个通知是北京金色时枫房地产开发有限公司物业部在2020年2月12日张贴出的《关于加强楼宇防疫管控措施的通知》。当晚吃完晚饭，韩佳志在黄村西大街速8酒店入住，7月29号中午退房，下午到昌平区亲属家探亲暂住。7月30号，韩佳志打电话跟张旭沟通说“房费已经拖欠两个月了，要求见面处理此事”，张旭回电话说7月31号下午两点半有时间见面，约定好处理此事。7月31号，双方协商房屋租赁事宜。韩佳志给出方案：由于张旭提前解除租赁合同，属于违约，所交的押金不退，张旭拖欠的两个月房租费不要了，尽快搬走交钥匙。张旭回去考虑，后答复称其不再承租房屋，尽快搬走，快了三五天，最慢一周。之后，韩佳志未接到张旭的通知。直到8月9号早上，韩佳志发微信信息给张旭询问是否已经搬走，张旭称房子8月5号已经搬完了。双方约定8月10号下午一点钟到房屋处办理交接手续。8月10号早，韩佳志到达房屋处准备办理交接手续，但张旭称有事情忙不过来，不确定什么时间过来办交接。韩佳志不惜辛苦从300多公里的辛集前来与张旭办理交接事宜，张旭却无理由再次爽约，一气之下，韩佳志拨打110报警，林校路派出所接警，指派两位民警前来协调，当场打电话给张旭让其过来办理交接事宜，张旭还是说没时间不确定什么时候有时间。于是，韩佳志在电话里说按合同处理此事，咱们法庭上见。至此，韩佳志与张旭所协商的事宜均没有达成，以失败告终。无奈，韩佳志只能诉诸于法律，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法秉公判决，以维护韩佳志的合法权益。张旭辩称，其于2020年7月31日与韩佳志协商解决方案，提前解除租赁合同，同时韩佳志提出条件，不返还押金，抵扣相应房租，让其于一周内搬离租赁房屋，即2020年8月7日之前。张旭于2020年8月5日上午通过货拉拉已经搬离涉案房屋，同时将钥匙留存在房屋内，已交相关水电煤气卡。大概8月7日左右，韩佳志电话联系张旭问其是否已经搬出，张旭告知韩佳志说5日已经搬走了，钥匙在门上。之后，韩佳志向其提出当时在房间里有一沙发找不到了，所以要求张旭将张旭自己的皮沙发留在屋内抵扣原来房屋留存在木沙发。之后，韩佳志又多次要求张旭办理交接，张旭由于沙发的事情对韩佳志很气愤，同时张旭的母亲在今年8月份有宫颈癌的相关检查，无法过去与韩佳志办理交接，之后林校路派出所给张旭打电话说韩佳志向张旭要钥匙、要沙发、要门水电卡，张旭说其已经搬出去了，钥匙放在屋内了。沙发的事情张旭没有办法解决，韩佳志说沙发2900多元，张旭也没法赔。本院经审理认定的事实如下：2019年12月16日，韩佳志（出租人，甲方）与张旭（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定韩佳志将位于北京市大兴区黄村东大街38号院3号楼7层734号房屋租赁给张旭。租赁用途为办公，租赁期限自2020年1月1日至2020年10月26日，甲方应于2019年12月23日前将房屋按约定条件交付给乙方。约定租金标准为2900元每月，支付方式为押1付5，各期租金支付日期为2020年1月1日14500元，2020年5月1日17012元。押金2900元。租金期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第五条约定：租赁期内的下列费用中，5.7.10由甲方承担，剩余由乙方承担：1.水费2.电费3.电话费4.电视收视费5.供暖费6.燃气费7.物业管理费8.上网费9.车位费10.室内设施维修费。合同第九条第二款约定：租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。张旭依照合同约定向韩佳志支付押金2900元，并支付租金至2020年5月31日。因疫情影响，张旭所租赁的房屋无法进行办公，其未缴纳下一期租金。2020年7月31日，双方对房屋租赁事宜进行协商，达成一致意见：张旭提前解除合同，所交的押金不退，张旭拖欠的两个月房租费不要了，尽快搬走交钥匙。张旭称其于2020年8月5日搬离，合同已经于2020年8月5日解除。韩佳志不认可张旭搬离时间，称其不知道张旭什么时候搬离，张旭未告知过韩佳志，合同于2020年10月26日到期终止。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。韩佳志与张旭之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。张旭称其于2020年8月5日搬离涉案房屋，但未提交充分证据证明，并未与韩佳志办理交接手续、交付钥匙，故本院对其主张不予采信。韩佳志称其于合同到期之日让开锁匠将房屋门打开，故本院确认《房屋租赁合同》于2020年10月26日到期终止。承租人应当按照约定的期限支付租金。张旭未支付2020年5月31日之后的租金，因租赁合同于2020年10月26日终止，故张旭应支付韩佳志2020年6月1日至2020年10月26日期间的租金。张旭未提交证据证明其搬离涉案房屋，即使搬离其未主动将房屋钥匙交付给韩佳志，张旭存在过错。在张旭告知韩佳志其已经搬离的情况下，虽张旭未返还房屋钥匙，但韩佳志可以通过其他方式控制房屋，其怠于将房屋收回的行为，导致后续损失扩大，韩佳志自身亦存在过错。综合考虑疫情影响以及双方均存在过错，按照公平原则，本院依法酌情减少2020年6月1日至2020年10月26日期间的租金,经核算为10197元。对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。关于押金。租金期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的额费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。因房屋租赁合同到期终止，故韩佳志应将押金返还给张旭，因张旭尚拖欠韩佳志租金，押金抵扣租金，故张旭还需支付韩佳志租金7297元。关于违约金。因韩佳志主张《房屋租赁合同》到期终止，故韩佳志以张旭提前退租为由要求张旭支付违约金的诉讼请求，本院不予支持；因为疫情影响，张旭所承租的房屋不能用于办公，导致其逾期交纳房租，韩佳志以张旭逾期交纳租金为由要求张旭支付违约金的诉讼请求，本院不予支持；因张旭于合同到期之日将房屋门锁打开，韩佳志实际控制房屋，故对韩佳志以张旭未按时返还房屋为由要求张旭支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于差旅费、餐费的诉讼请求，本院不予支持。关于水电费，张旭未提交证据证明其支付了水电费，故对韩佳志要求张旭支付水费54元、电费134.4元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、韩佳志与张旭于2019年12月16日所签订的《房屋租赁合同》于2020年10月26日到期终止；二、张旭于本判决生效之日起十日内支付韩佳志2020年6月1日至2020年10月26日期间的租金7297元；三、张旭于本判决生效之日起十日内支付韩佳志水费54元、电费134.4元，共计188.4元；四、驳回韩佳志的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费263元，由韩佳志负担200元（已交纳），由张旭负担63元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年十一月三十日法官助理 常欣月书 记 员 宋爱芹