上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初15986号原告(反诉被告)：上海殷兴实业发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：苏贵明，执行董事。委托诉讼代理人：张裕，上海市华荣律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈东杰，男，1984年12月22日生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：陈国东，上海瀛东律师事务所律师。原告(反诉被告)上海殷兴实业发展有限公司(以下简称殷兴公司)与被告(反诉原告)陈东杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)殷兴公司的委托诉讼代理人张裕，被告(反诉原告)陈东杰的委托诉讼代理人陈国东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。殷兴公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的关于上海市宝山区江杨南路XXX号新杨湾科创产业园区C2-1F-11号房屋(以下简称系争房屋)的《房屋租赁合同》于2020年4月20日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的房租人民币(以下币种同)24,924.34元(2020年2月24日至2020年4月20日)、物业费462元(2020年4月10日至2020年至2020年4月20日)；3、判令被告向原告支付房屋占用费12,891.9元(2020年4月21日至2020年5月20日)；4、判令被告向原告支付免租期房租71,783.8元(2019年5月10日至2019年7月9日装修免租期、2019年10月10日至2019年11月9日口头约定免租期、2020年1月24日至2020年2月23日书面约定免租期)；5、判令原告无需向被告返还押金69,000元；6、判令被告向原告支付律师费6,000元；7、判令被告向原告支付逾期迁出或注销营业执照、食品经营许可证的违约金(以月租金12,891.9元为标准，自2020年5月21日计算至实际迁出或注销止)。事实和理由：2019年5月10日，殷兴公司与陈东杰签订《房屋租赁合同》，约定由陈东杰承租系争房屋经营餐饮，租赁期限自2019年5月10日至2021年5月9日，每月租金23,000元，租金按季度于到期前十日付清。2019年12月底，殷兴公司与陈东杰达成口头协议，将月租金变更为18,417元、物业费每季度3,946元，并给予陈东杰6个月期限内再次下降30%的房租优惠，即从2019年11月10号开始按每月租金12,891.9元计算，物业费仍以每季度3,946元计算。陈东杰按约支付房租至2020年1月23日(其中2019年10月10日至2019年11月9日免租一个月)、支付物业费至2020年4月9日。根据合同约定，陈东杰应提前十天即于2020年2月13日(2020年1月24日至2020年2月23日免租一个月)支付下一期房租、于2020年3月31日前支付下一期物业费。殷兴公司多次催讨未果，通知陈东杰因陈东杰违约解除双方签订的租赁合同，要求其返还房屋及承担违约责任，但陈东杰未回应，故涉讼。陈东杰辩称，同意解除双方租赁合同，对于租金、物业费的合同约定、调整变更情况、欠付情况无异议，但殷兴公司与陈东杰达成的免租期优惠、租金变更优惠等系在2020年1月20日新冠肺炎疫情(以下简称“新冠疫情”)发生之前，与新冠疫情无关。新冠疫情发生后，双方就租金等费用进行协商无果。2020年4月9日，殷兴公司断水断电，导致合同目的无法实现，以事实行为解除双方合同，非陈东杰违约导致合同解除。新冠疫情发生后，陈东杰无法正常经营，故欠付租金不同意支付。陈东杰于2020年4月9日开始陆续搬离，于同年4月11日搬离完毕。搬离后，殷兴公司加锁，完成了房屋实质交接。新冠疫情期间变更租金条款系陈东杰法定权利，但殷兴公司拒绝，殷兴公司构成违约，因殷兴公司违约在先，后期断水断电进一步加剧其违约行为，故不同意没收押金、补付免租期租金及赔偿律师费，押金应当退还。关于逾期注销营业执照、食品经营许可证的违约金，不同意支付，新冠疫情期间违约金不应支付，办理营业执照注销迁移系合同附随义务，陈东杰经营的上海市宝山区广御火锅店的营业执照等在变更过程中，殷兴公司系“二房东”，故营业执照注销迁移对殷兴公司无影响。陈东杰同时反诉要求：1、判令殷兴公司向陈东杰赔偿因断电断水造成的经营损失35,000元；2、判令殷兴公司向陈东杰赔偿系争房屋装修损失75,000元；3、判令殷兴公司向陈东杰赔偿因搬迁新址产生的装修费用75,000元；4、判令殷兴公司承担陈东杰律师费15,000元。殷兴公司针对反诉辩称，不同意陈东杰全部反诉请求。双方达成的2020年1月24日至2020年2月23日免租期一个月系新冠疫情发生前双方约定。殷兴公司确系“二房东”，但是大房东亦未给殷兴公司租金优惠。因水在系争房屋内控制，殷兴公司无法断水。关于断电问题，殷兴公司确实于2020年4月8日通过微信告知陈东杰，若继续欠租就进行断电，但实际并未实施。殷兴公司于2020年4月20日通过邮政快递向陈东杰寄送《解除合同通知书》，显示对方2020年4月21日签收。殷兴公司不同意支付陈东杰营业损失，因并未断电断水。不同意支付装修费用，不同意支付对方律师费，因殷兴公司并未违约，相反，陈东杰欠付租金，擅自搬离房屋构成违约。殷兴实业围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、交房确认书、补充协议、第一期房租收据、协议书、微信聊天记录、物业费缴费通知、物业费房屋收据、房租支付通知、房租发票、免租证明、解除合同通知书、EMS快递信息、押金收据、企业信息公示及食品经营许可证信息、聘请律师合同及发票、店铺照片、电表照片等。陈东杰围绕辩称意见及反诉请求依法提交了自制营业额统计表格、装修收据、委托代理合同及发票等。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月10日，殷兴公司(甲方、转租方)与陈东杰(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积86.5平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为经营“尝鹅宫”品牌，经营类型鹅汤面、火锅、海鲜烧烤，租赁期限自2019年5月10日至2021年5月9日，甲方给予乙方装修免租期为自2019年5月10日起至2019年7月9日，租金自2019年7月10日开始计算，特别约定，若本合同由于乙方的违约行为导致提前解除，则在合同解除时乙方须另行向甲方足额支付上述装修免租期的租金；甲、乙双方约定，本合同所涉房屋租金为23,000元/月；房租支付方式：先付后用，按季度支付，乙方应于本合同签订当日内向甲方支付第一季度租金，后期租金应于前季度到期前十日内足额向甲方支付；甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金，押金为三个月的租金69,000元，甲方收取押金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；双方确认，该房屋使用过程中产生的水、电费用由甲方统一向乙方收取，计算方法为电费每度1.7元，水费每吨6.5元，乙方需于收到甲方书面通知后6日内足额向甲方支付。后续物业管理费用乙方应于到期前十日内足额向甲方支付。合同第9-2约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分(包括守约方因维权所支付的律师费、诉讼费等维权费用)：……(六)乙方逾期不支付押金、租金、物业管理费、其他费用累计超过30日的。合同第10-6约定，合同终止、解除后，乙方应在30日内将租赁房屋内办理的营业执照、食品经营许可证等经营证照全部迁出或注销，以便甲方可顺利将房屋另行租赁给其他方，若乙方未及时办理迁出或注销的，乙方需按照本合同约定月租的100%/天向甲方支付违约金，若由于乙方未及时办理迁出或注销的乙方需无条件承担赔偿责任(包括但不限于空租损失、对第三方承担的赔偿责任等)。上述合同签订后，殷兴公司向陈东杰交付了房屋。陈东杰按约支付了押金69,000元。2019年9月25日，殷兴公司(甲方)与陈东杰(乙方)签订《补充协议》，协议约定：自2019年11月9日至2020年5月8日，殷兴公司给予陈东杰6个月租金优惠，即租金每月按照16,100元计算。乙方承诺此后一定按时向甲方支付房租、物业费、水电费等，如乙方在租赁期限内没有再发生违约行为，则本补充协议所涉的赞减免优惠金额乙方无需予以补足，若乙方仍未能按时支付或有其他违约行为的，甲方可立即要求乙方恢复原《房屋租赁合同》条款履行，并要求乙方补齐已获取的暂减免优惠金额。租赁期限内，若乙方再出现任何违约行为、或由于乙方的违约导致租赁合同提前解除或乙方要求提前解除租赁合同的，属于乙方严重违约，乙方除按照《房屋租赁合同》约定承担违约责任(包括承担甲方支付的包括律师费、保全费、保全担保费用等维权费用)以外，还需要向甲方补足已获取的减免优惠金额。后，在合同履行过程中，殷兴公司给予陈东杰一个月免租租金优惠，即2019年10月10日至2019年11月9日。在合同履行过程中，殷兴公司与陈东杰又于2019年12月底就双方的租金、物业费达成了变更的口头协议，月租金变更为18,417元，自2019年11月10日开始计算，且在六个月内房屋按照每月12,891.9元计算；陈东杰按季度支付物业费给殷兴公司，从2019年10月10日起开始支付，每季度物业费为3,946元。2019年12月30日，殷兴公司出具《免租证明》，内容为，考虑到陈东杰租户经营困难，殷兴公司决定给予一个月免租期(2020年1月24日至2020年2月23日)，特别说明，若租户在合同期内(2019年5月10日至2021年5月9日)出现违约行为导致合同提前解除合同的，本免租期的房租应当按当期租金标准向公司补足。陈东杰向殷兴公司按约支付租金对应至2020年1月23日，支付物业费对应至2020年4月9日。殷兴公司与陈东杰一致确认，水电等费用双方已经结清，无需法院处理。2020年3月6日，殷兴公司通过微信向陈东杰发送《房屋租金支付通知》2份，2020年3月20日，殷兴公司通过微信向陈东杰发送《催缴租金通知》，2020年3月31日，殷兴公司通过微信向陈东杰发送《物业费缴费通知单》、《房屋租金支付通知》。2020年4月8日，殷兴公司通过微信向陈东杰发送《停止供电通知》，主要内容为，经殷兴公司工作人员多次催缴，但陈东杰不予支付租金，故殷兴公司再次以书面形式通知，陈东杰于2020年4月9日下午17时前将费用以转账的形式支付于殷兴公司，如逾期支付，殷兴公司将停止供电，由此造成的一切损失，均由陈东杰自行承担。殷兴公司表示未实际停电，陈东杰表示断电通知对经营者产生心理影响，陈东杰于2020年4月9日自行搬离。2020年4月20日，殷兴公司向陈东杰寄送《解除合同通知书》，主要内容为：根据合同约定，你方已付房租至2020年1月23日，你方下一期房租应于2020年2月13日前向我司足额支付，但经过我司多次催讨，且考虑新冠疫情影响我司已宽限至今(至今逾期67天)，你方却仍未支付。鉴于你方以上违约行为，你与我司的《房屋租赁合同》于2020年4月20日起，因你方严重拖欠费用而解除。合同解除后，请你方于2020年4月25日前清空房屋并向我司返还，自此，你方应向我司足额付清拖欠的房租及物业费，并结清水电费。逾期我司将考虑强行收回房屋，届时房屋内留存物品均视为放弃。请你方于2020年4月25日前向我司补足免租期租金共计82,834元。房屋押金69,000元不予退还。请你方于合同解除后立即将登记在房屋内的营业执照、食品经营许可证等经营证照予以注销或迁出，否则我司将考虑追究你方逾期违约责任。EMS记录显示该解除合同通知书于2020年4月21日签收。另查明，陈东杰经营的“尝鹅宫”品牌上海市宝山区广御火锅店，注册于2019年6月6日，为个体工商户，经营者陈东杰，注册地为上海市宝山区江杨南路**新杨湾科创产业园区内**11。上海市宝山区广御火锅店食品经营许可证发证日期为2019年9月12日，经营场所为上海市宝山区江杨南路**新杨湾科创产业园区内**11。审理过程中，殷兴公司表示于2020年6月16日上锁，但考虑到陈东杰经营实际情况，故认可陈东杰使用系争房屋至2020年5月20日。陈东杰表示，2020年4月9日，殷兴公司实施断水断电，系争房屋丧失使用功能，陈东杰经营商铺于2020年4月11日搬离完毕，房屋交接完成，陈东杰无需承担责任。双方就房屋交接问题各执一词。审理中，殷兴公司提供了一份2020年6月16日系争房屋电表情况，证明系争房屋供电正常，电表比上一次(2020年3月17日)抄表增加617度电。对此，陈东杰表示无法确认电费产生具体时间，房屋内也有电器自然消耗，殷兴公司断水行为也对经营产生了影响。殷兴公司为本次诉讼，聘请律师支出律师费6,000元；陈东杰为本次诉讼，聘请律师支出费用15,000元。再查明，2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月24日，上海市重大突发公共卫生事件响应级别由一级调整为二级。2020年5月9日，上海市重大突发公共卫生事件响应级别由二级响应调整为三级。本院认为，殷兴公司与陈东杰就系争房屋签订的《房屋租赁合同》及后续约定系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。合同约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分(包括守约方因维权所支付的律师费、诉讼费等维权费用)：……(六)乙方逾期不支付押金、租金、物业管理费、其他费用累计超过30日的。陈东杰经殷兴公司催告未支付租金已超过30日，已然构成违约，殷兴公司于2020年4月20日向陈东杰寄送《解除合同通知书》，要求解除合同，符合约定。合同于陈东杰2020年4月21日收到《解除合同通知书》时解除。陈东杰要求确认双方租赁合同于2020年4月9日解除，于法无据，本院不予支持。殷兴公司要求没收押金作为违约金，具有合同依据，本院予以支持。殷兴公司要求陈东杰赔偿律师费6,000元，亦符合合同约定，本院予以准许。补付免租期租金同样具有违约金性质，考虑到陈东杰支付租金情况、合同履约程度及新冠疫情防控等对双方合同履行的影响，殷兴公司要求陈东杰支付免租期的租金，本院不再支持。陈东杰主张于2020年4月11日撤离了系争房屋，双方进行了实质性房屋交接，但未能提供确切证据证明，故本院对陈东杰的该主张不予采信。殷兴公司自认于2020年6月16日对系争房屋上锁，但认可2020年5月20日收回房屋，本院对此予以确认。陈东杰租金支付至2020年1月23日，支付物业费至2020年4月9日，殷兴公司要求其支付至房屋收回期间的租金及使用费、支付至2020年4月20日的物业费，本院皆予以支持，但考虑到新冠疫情防控措施等对陈东杰使用房屋和经营的影响、合同期限及履约程度、陈东杰实际使用房屋经营情况等因素，本院酌情将陈东杰应付租金、房屋占有使用费及物业费调整为合计25,580元。合同解除后，陈东杰理应及时将登记在系争房屋内的营业执照及食品经营许可证照迁出。殷兴公司依据合同约定主张自2020年5月21日起至实际迁出之日的违约金，相关诉请符合合同约定，合法有据，本院予以支持。本院综合考虑陈东杰逾期迁出上述证照的主观恶意程度、对殷兴公司造成的实际损失等因素，酌情确定违约金标准以每日50元计算。殷兴公司在系争合同签订后，与陈东杰就租金标准作出降低变更约定，并屡次要求陈东杰必须按时付租。此后陈东杰仍未按约支付租金，构成违约。陈东杰认为双方无法就租金变更达成一致意见，殷兴公司构成违约、陈东杰无需支付欠付租金的主张，本院不予认可。陈东杰未能举证殷兴公司的停水停电行为构成违约，陈东杰主张因停电造成其相关经营损失，也未能提供充分证据证明。综上，陈东杰要求殷兴公司赔偿营运损失、原址和搬迁新址装修损失、律师费等，相关反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海殷兴实业发展有限公司与被告(反诉原告)陈东杰就海市宝山区江杨南路XXX号新杨湾科创产业园区C2-1F-11号房屋签订的《房屋租赁合同》(含《补充协议》)于2020年4月21日解除；二、被告(反诉原告)陈东杰于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海殷兴实业发展有限公司租金、房屋占有使用费及物业费合计25,580元；三、被告(反诉原告)陈东杰支付的押金69,000元，由原告(反诉被告)上海殷兴实业发展有限公司没收，不予退还；四、被告(反诉原告)陈东杰于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海殷兴实业发展有限公司律师费6,000元；五、被告(反诉原告)陈东杰于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海殷兴实业发展有限公司逾期迁出经营证照违约金(以每日50元计算，自2020年5月21日起至实际迁出止)；六、驳回原告(反诉被告)上海殷兴实业发展有限公司的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)陈东杰的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2,000元，由原告(反诉被告)上海殷兴实业发展有限公司负担978元，被告(反诉原告)陈东杰负担1,022元；反诉案件受理费减半收取计2,150元，由被告(反诉原告)陈东杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 周羚敏二〇二〇年十一月二十日法官助理 顾名锦书 记 员 戴剑英附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。