广东省广州市白云区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0111民初23901号原告：仇洁，女，1958年1月26日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：梅书慧，广东广颂律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊家安，广东广颂律师事务所实习人员。被告：广州白云山医药集团股份有限公司(原广州药业股份有限公司)，住所地广州市荔湾区沙面北街**，统一社会信用代码9144010163320680X7。法定代表人：李楚源。委托诉讼代理人：余正源，男，汉族，1987年3月15日出生，身份证住址广州市越秀区。原告仇洁与被告广州白云山医药集团股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仇洁的委托诉讼代理人梅书慧、熊家安，被告广州白云山医药集团股份有限公司的委托诉讼代理人余正源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告仇洁向本院提出诉讼请求：1、被告协助原告办理位于广州市白云区*59号自编7栋一楼紧接地表的04号房的产权证；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：广州白云山制药股份有限公司广州白云山中药厂(以下简称“白云山中药厂”)是广州白云山制药股份有限公司设立的分厂。2002年，白云山中药厂响应国家的房改政策，陆续将位于广州市白云区*59号的房产出售给本单位职工。2002年2月，白云山中药厂与原告签订《协议书》，约定将7幢04号房(以下简称“案涉房屋”)出售给原告，建筑面积72.028平方米，房款总价59215元，付款方式为一次性付清；凡与国家政策和规定有冲突的未尽事宜，以国家政策和规定为准。2002年4月29日，白云山中药厂向原告出具《广州市白云山中药厂内部使用收据》，注明已收到原告交来的架空层房款(7幢04号房)。付清房款后，白云山中药厂将案涉房屋交付原告入住。该栋楼上的其他职工与原告情况一样，均已办理了房产证，但是原告的产权证却迟迟未办理下来。现白云山中药厂已注销，原告几经了解发现，其总公司广州白云山制药股份有限公司被本案被告吸收合并了，相应的债务亦由被告承接。广东省广州市住房制度改革领导小组印发《关于实行成本价出售公有住房的计价办法》的通知第四条规定，职工以成本价购买的住房，产权归个人所有。因此，原告购买的案涉房屋的产权应为原告个人所有，但是案涉房屋的产权至今未变更登记至原告名下，严重损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告广州白云山医药集团股份有限公司辩称：原告的诉讼请求指向的是自编七栋（架空层）04号房,该房屋的性质为架空层，原告只有使用权而没有产权，被告并没有协助其办理房产证的合同义务。2002年，原、被告签订的协议中约定的是将被告将（架空层）04号房出售给原告，协议书中第三条是明确约定了原告按本协议购买的住房是没有产权，只有使用权，使用期限与本楼房改房相同，未经甲方同意不得私自转卖，享有优先收购权。因此，原告在购买涉案房屋的时候就已经对其架空层的改建的性质有了充分的了解，对合同中双方的权利义务也有充分的了解，即明知其享有的只有使用权而非产权。原告与被告签订的协议书中并未约定被告需要为原告办理产权证，其诉讼请求没有合同依据和事实依据。原告要求被告协助其办理的房地产权证没有任何的法律依据。原告在起诉状中提及协议书中约定凡与国家政策和规定有冲突的未尽事宜，以国家政策规定为准。随后又引用了广州市住房改革制度改革领导小组于1995年印发的关于实行成本价出售公有住房计价办法中第四条，主张职工以成本价购买的住房产权归个人所有，被告认为这样理解是错误的。首先，这个协议书虽然有约定凡与国家政策和规定有冲突的，以国家政策和规定为准，但是约定并不是协议书的总则部分，而是位于协议书第四条的一部分。因此，是不能够割裂来单独适用的，应该结合协议书第四条的完整内容进行理解。协议书第四条约定的是今后上级需要征用架空层改变使用用途，必须服从上级的安排。凡与国家政策和规定有冲突的未尽事宜，以国家政策和规定为准。因而可以看出，协议书第四条主要是约定在国家政策规定需要征用工程，原告应当予以配合，而非意味着可以将所有的国家政策和规定作扩大解释，进而作为本协议书未尽事宜的补充，并为被告增设合同义务。其次这个办法的总则部分是这样规定的。根据广州市深化住房制度改革实施意见（穗府1995）86号的精神，我市实行成本价出售公有住房的计价办法，此办法是根据（穗府1995）86号文件进行制定的，是前者的配套性文件。而原告引用的第四条就是职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，与实施意见86号文的第三部分的第四点是完全一致的。目前根据广州市行政规范性文件统一发布平台查询的结果，广州市深化住房制度改革实施意见已经失效了。综上所述，原告要求被告协助其对广州市*59号自编七栋（架空层）的04号房单独办理产权证系没有事实依据，也没有法律依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。经审理查明，2002年，原告与广州白云山制药股份有限公司广州白云山中药厂（以下简称白云山中药厂）签订《协议书》，约定：甲方（即白云山中药厂）将7幢（架空层）04号房出售给乙方(即原告)，住房建筑面积（包括分摊面积）72.028平方米，乙方需付房款总价59215元，乙方定于2002年2月28日前将购买本套住房的房款一次性付清给甲方。乙方按本协议购买的住房没有产权，只有使用权，使用期限与本楼房改房相同，未经甲方同意不能私自转卖，厂有优先收购权。今后上级需要征用架空层，改变使用用途，必须服从上级的安排。凡与国家政策和有冲突的未尽事宜，以国家政策和规定为准。单位如果日后实行货币分房，乙方必须退出以购买的协议房，厂按使用年限折旧退回房款（折旧标准按国家规定）。上述协议签订后，原告于2002年4月29日向白云山中药厂支付了上述购房款59215元，白云山中药厂将该物业交付给原告使用。2012年左右，案外人广州药业股份有限公司进行换股吸收合并广州白云山制药股份有限公司，广州白云山制药股份有限公司原有的债权债务由广州药业股份有限公司享有和承担。2013年7月10日，广州药业股份有限公司变更名称为广州白云山医药集团股份有限公司即被告。2014年5月28日，白云山中药厂被公司申请撤销。涉案的白云区*59号自编7栋房屋的登记权属所有权人为白云山中药厂，建筑结构及层数为钢筋混凝土6层，该物业权属证明书备注部分载明地下室为车库，以上为住宅。原、被告确认该栋房屋地表之上实际建有七层。被告称紧接地面的一层是架空层，目前应该没有单独的产权登记。原告表示签订涉案协议时，白云山中药厂告知其当时办不了证，但称以后申请规划建好后会办；据其了解，当时规划有一个地下室，但实际施工是建了七层，一楼就分配给了原告，不清楚一楼规划的是车库还是住宅房屋。诉讼中，依原告的申请，本院依法向广州市规划和自然资源局发函查询：涉案的*59号自编7栋的规划报建手续及该栋各层位置图、该栋房屋紧贴地面的楼层的规划用途是否为住宅房屋等。该局复函称：未查到《建设工程规划许可证》的记录信息，*59号自编7栋A101房、A102房、A103房、A104房、B101房、B102房、B103房、B104房均已办理转移登记，登记用途为住宅，上述房产均不存在查封情况，其中A102房、A104房、B104房办理了抵押登记。原、被告均确认上述复函中所涉的A104房事实上是涉案的自编7栋房产的第二层。原告认为该复函并没有针对原告居住的第一次的产权登记作出回复。以上事实，有《协议书》、收据、复函、房地产权属证明书、照片及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告要求被告协助办理涉案的*59号自编7栋架空层（紧接地面的一层）04号物业的房产证，该诉请涉及该物业的权利归属。原、被告签订的协议书已明确约定该物业属于架空层，广州市规划和自然资源局复函称未查询到涉案物业的《建设工程规划许可证》记录信息，原告亦未能提供其它证据证实该架空层物业已取得合法的规划报建手续且规划用途为住宅性质，则涉案物业是否存在违法建设应先由相关行政主管部门予以认定，原告可依法向相关行政主管部门申请处理。在相关行政主管部门对涉案物业的建设合法性作出认定之前，本院对原告的涉案诉请不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告仇洁的起诉。本案受理费640.19元，原告仇洁可向本院申请退回。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张旭增二〇二〇年十一月十七日法官助理蔡晓珊书记员洗颖斯