北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初5819号原告（反诉被告）：顺天通房地产开发集团有限公司，住所地北京市昌平区天通中苑****楼**。法定代表人：佟佐仪，董事长。委托诉讼代理人：于树波，男，顺天通房地产开发集团有限公司职员。委托诉讼代理人：曹凌，北京市尚公律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯忠，男，1967年2月23日出生，汉族，山东自力木桥工程有限公司北京分公司经理，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：王松，男，1979年1月16日出生，汉族，无业，住黑龙江省哈尔滨市。以上二被告（反诉原告）之共同委托诉讼代理人：王海洋，北京金标律师事务所律师。原告（反诉被告）顺天通房地产开发集团有限公司（以下简称顺天通公司）与被告（反诉原告）冯忠、王松房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）顺天通公司的委托诉讼代理人于树波、曹凌，被告（反诉原告）冯忠、王松的共同委托诉讼代理人王海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺天通公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除我公司与冯忠、王松签订的《房屋租赁合同》；2.判令冯忠、王松将承租房屋腾空并返还我公司。诉讼过程中，顺天通公司变更诉讼请求为：1.确认我公司与冯忠、王松签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》无效；2.判令冯忠、王松向我公司支付2018年12月25日至2019年12月10日期间的房屋占用费278232.5元。事实和理由：我公司与冯忠、王松于2007年9月25日签订《房屋租赁合同》，约定我公司将北京市昌平区××镇××区××出租给冯忠、王松，租期15年，租赁房屋用途为经营（餐饮、娱乐以及对公共场所有不良影响的项目除外）。合同履行期间，我公司获知冯忠、王松擅自改变房屋用途且违规使用导致存在重大安全隐患，为此我公司及消防等监管部门多次要求冯忠、王松限期整改，但冯忠、王松迟迟不予整改。基于冯忠、王松根本违约，我公司提出解除合同并要求冯忠、王松腾退房屋，但其至今不予腾退。综上所述，冯忠、王松的行为已构成根本违约，并严重侵害了我公司的合法权益，故我公司依法向法院提起诉讼。冯忠、王松辩称，我方认为《房屋租赁合同》及《补充协议》无效。顺天通公司于2018年6月22日向我方发送停水停电通知，并于2018年7月22日停止供电、供水，导致我方无法正常使用房屋，故我方不同意支付房屋占用费。冯忠、王松向本院提出反诉请求：判令顺天通公司为租赁房屋接通供电。诉讼过程中，冯忠、王松变更反诉请求为：1.判令顺天通公司赔偿我方房屋装修损失4943354元；2.判令顺天通公司返还租房押金2万元。事实和理由：2007年9月25日，我方与顺天通公司签订《房屋租赁合同》，约定顺天通公司将位于××区的××出租给我方从事经营活动，房屋租赁期限15年，自2007年9月25日起至2022年9月24日止。合同同时约定，顺天通公司向我方提供必要的上下水、电、采暖等，并配合我方办理各种审批手续。合同签订后，顺天通公司依约将租赁房屋交付给我方使用，至今我方用租赁房屋经营奥雅KTV。2018年6月22日，顺天通公司无故向我方发出《关于停水、停电的通知》，并于2018年7月1日强行拉闸断电，严重影响了我方的正常经营。涉案房屋已于2019年12月23日由顺天通公司自行拆除。故我方依法提起反诉。顺天通公司对冯忠、王松的反诉辩称，一、冯忠、王松应对房屋租赁合同无效提出明确诉请，才存在提出其他诉讼请求的前提。二、冯忠、王松主张赔偿装修损失缺乏合同依据和法律依据。冯忠、王松对涉案房屋没有规划手续是知情的，并因无规划手续而享受了低租金的获益，因此其以合同无效为由主张赔偿装修损失不存在事实前提，其对房屋无规划手续而进行承租经营所带来的法律风险及后果应有相应认识，应自行承担相应风险。《房屋租赁合同》约定涉案房屋不得对外整体转租，而根据《承包经营合同》及（2019）京0114民初2432号民事判决认定的事实，王松将涉案房屋整体转租给白彦利，该转租行为未经过我公司同意，违反了合同约定，并且，相应装修是由白彦利进行的，即便上述判决确定由王松承担赔偿责任，该责任亦应由王松自行承担，而不应向我公司主张。冯忠、王松存在大量拆改房屋结构，增添室内外建筑物、构筑物等行为，违反了合同第六条第五款的约定，其主张相应装修损失没有合同和法律依据。因冯忠、王松构成违约，故根据合同第十一条约定，装修形成的不可移动的财产归我公司所有，冯忠、王松不得向我公司主张装修损失。冯忠、王松主张赔偿装修损失的依据是另案和本案中形成的资产评估报告，但就另案评估报告，结合（2019）京0114民初2432号民事判决，其主张的金额高于判决确定的应由其承担的赔偿金额，我公司认为这不合理、不正当。且另案评估报告不能直接用作本案的判决依据，其证明力不能等同于本案中形成的评估报告的证明力，故其请求不应得到支持。对于本案中形成的评估报告，我公司认为，该报告中所有评估内容属于非现场、非实物评估，仅系基于冯忠、王松提供的明细表等材料作出，没有证据证明相关装修的存在，且所涉内容无法证明与冯忠、王松有关，即是由冯忠、王松进行的装修或安装。涉案房屋是由我公司建设的，对于屋面防水、地下室、地下室防水等基础建设项目明是由我公司还是由冯忠、王松进行的建设；对于观光电梯、楼梯、酒吧台，既无证据证明是由冯忠、王松进行的建设，也不符合《房屋租赁合同》中关于不得拆改房屋主体结构，不得增加建筑物、构筑物的约定；对于广场喷泉，根据合同约定，该项目不在承租范围内，冯忠、王松主张该项损失没有依据。冯忠、王松违约开办奥雅歌舞厅，我公司至今才知道其转租给白彦利经营，基于冯忠、王松违约事实，以及政府干预要求对涉案房屋移交处置的背景，我公司多次向冯忠、王松发函，要求其配合搬离，其本可以提早准备，但一直拒绝配合。故冯忠、王松主张装修损失没有依据，法院应予驳回。三、冯忠、王松确已向我公司支付押金2万元，但我公司不同意返还，因为根据《房屋租赁合同》第三条的约定，冯忠、王松构成违约，押金应不予退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年9月25日，顺天通公司（甲方）与冯忠、王松（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同第一条约定：1.甲方将位于××区××出租给乙方从事经营活动，房屋建筑面积地上约为1154.93平方米，地下室，地下室建筑面积约为706方米，其中地下室不计算租金；2.乙方承租该房屋从事经营（餐饮、娱乐以及对公共场所有不良影响的项目除外），除甲方书面同意外，乙方不得改变房屋用途，不得以任何形式向第三方整体转租。第二条约定：1.房屋租赁期限为15年，自2007年9月25日起至2022年9月24日止，租金计算日期自2007年12月25日开始；2.自签订本合同之日起至2007年12月24日为装修期，该期间不计租金；3.自免租期届满日起每年房屋租金为20万元，每三年为一个递增段，每一递增段比该递增段的前一年租金递增10%。付款方式为年付，签订本合同的同时，乙方一次性向甲方支付第一年度租金20万元，自第二年起每年12月21日的前30日内向甲方支付下一年度的租金。第三条约定：在签订本合同时，乙方应向甲方支付2万元作为保证金，在本合同规定期限届满后且乙方无任何违反本合同的情况时，甲方将保证金无息返还给乙方；如果乙方有违反本合同的情况，则甲方不退还保证金，如果乙方给甲方造成损害后果而保证金不能弥补甲方损失，甲方对乙方投入的财产享有留置权，直至弥补甲方全部损失。第五条约定：3.甲方向乙方提供必要的上下水、电、采暖等设施，上下水接口、电接口预留。第六条约定：5.乙方应合理安全地使用房屋，装修房屋时不得拆改房屋的主体结构，破坏房屋布局，不得在房屋内外增加任何建筑物、构筑物，并将装修方案报甲方或物业公司批准后方可施工。第十一条约定：1.除本合同另有规定外，任何一方违反本合同，致使双方不能继续履行合同，违约方应向守约方支付相当于本年度租金10%的违约金，同时合同解除。若甲方主动违约（不包括因政策调整、法律、法规变更等原因所造成违约），甲方应赔偿乙方装修损失；若乙方违约则乙方所交付的租金和保证金甲方不予返还，乙方因装修而形成的不可移动财产归甲方所有。合同签订后，冯忠、王松向顺天通公司支付保证金2万元，顺天通公司将房屋交付给冯忠、王松，冯忠、王松对房屋进行装修后，用于经营歌舞厅。2009年12月18日，顺天通公司与冯忠、王松签订《补充协议》，约定：一、《房屋租赁合同》中原承租面积由1154.93平方米增加为1318.33平方米；二、《房屋租赁合同》中原年租金由20万元增加为218000元；三、《房屋租赁合同》中原保证金由2万元增加为21500元；四、《房屋租赁合同》中的其他条款不变。本案诉讼过程中，双方均认可冯忠、王松现已向顺天通公司支付租金至2018年12月24日。2013年11月29日，王松（甲方）与案外人白彦利（乙方）签订《承包经营合同》，约定：甲方将位于××区××入口处的天通奥雅KTV，整体地下一层、地上两、地上两层总面积约2100平方米包给乙方负责经营；乙方的承包经营期限为6年，自2014年2月15日至2020年2月14日止；前三年承包费为每年160万元，从第四年开始每三年递增10%。后双方又签订了《补充协议》。合同签订后，王松将房屋交付给白彦利，白彦利对该房屋进行了装修。2018年5月14日，顺天通公司向冯忠、王松发送《关于解除合同并腾退房屋的通知》，内容为：“根据北京市关于《优化提升回龙观、天通苑地区公共服务和基础设施三年行动计划》的文件精神，昌平区政府要求我公司尽快办理××地区所有配套设施的无偿移交手续。你们于2007年9月25日承租的我公司开发建设的××区××属于××社区配套设施。我公司须将花园及其所属的配套设施一并无条件移交给昌平区园林局。现我公司正式通知你们：请于2018年5月17日前来我公司按合同约定办理解除该房屋租赁合同的相关事宜，并配合我公司办理移交手续。否则，由此产生的一切责任和后果，将由你们全部承担。”2018年6月22日，顺天通公司向冯忠、王松发送《关于停水、停电的通知》，内容为：“2018年5月14日你们签收了我公司出具的《关于解除合同并腾退房屋的通知》，但时至今日，你们仍未按照通知中的要求做出任何处理行为。现我公司再次通知你们：请务必于2018年6月30日前来我公司办理解除该房屋租赁合同的相关事宜，并腾退房屋。否则，我公司将于2018年7月1日对该房屋采取停水、停电等强制措施，由此产生的一切责任和后果，由你们全部承担。”本案诉讼过程中，双方均认可顺天通公司于2018年7月22日对涉案房屋停水、停电。后涉案房屋仍由白彦利占有使用。2019年7月16日，北京市昌平区城市管理综合行政执法局作出《限期拆除决定书》，以顺天通公司在北京市昌平区××街道××区××南门两侧建设的一呈半圆状砖混结构三层（地上两（地上两层、地下**建筑总面积约2134.87平方米，经规划部门认定未依法取得建设工程规划许可证，属违法建设为由，限顺天通公司于收到本决定15日内拆除上述违法建设，并接受复查。后涉案房屋于2019年12月23日被拆除。2019年白彦利将王松起诉至本院，要求确认双方签订的《承包经营合同》及《补充协议》无效，并要求王松退还承包押金、承包经营费、赔偿装修及设备损失、承担停电期间用电费用等。王松提起反诉，要求白彦利支付拖欠的承包费182万元及其利息等。在该案诉讼过程中，经王松申请，本院委托北京中勤永励资产评估有限责任公司对天通奥雅KTV地上二层、地下一、地下**现存装饰装修及不可移动设备的残值进行了评估勤永励资产评估有限责任公司于2019年10月10日作出中勤永励评字[××]第××号评估报告（以下简称××号评估报告），结论为：××奥雅KTV地上二层、地下一、地下**现存装饰装修及不可移动设备的残值基准日2019年8月9日的市场价值为321.86万元，其中非争议项的市场价值为260.41万元，争议项的市场价值为61.45万元。2019年12月31日，本院作出（2019）京0114民初2432号民事判决书，判决确认上述《承包经营合同》及《补充协议》无效，王松退还白彦利房屋押金10万元、赔偿白彦利房屋装修损失1609300元，白彦利给付王松房屋占用费1565242.01元等。该判决现已生效。本案诉讼过程中，冯忠、王松申请对涉案房屋的部分装修现值进行评估。经北京市高级人民法院摇号，本院委托首信（北京）国际资产评估有限公司进行此项评估工作。2020年8月18日，首信（北京）国际资产评估有限公司作出首信涉评报字〔××〕第××号资产评估报告，结论为：北京市昌平区××镇××区××的部分装修现值，在评估基准日2019年12月23日，经使用成本法，测算得出的评估结论为1724754元。该评估报告所列装修项目为7项，分别为：屋面防水、地下室、地下室防水梯、楼梯、结构改造（包括隔断、酒吧台、外墙涂料、广场喷泉、广场铺花岗岩、公园通道）、中央空调、门头。该评估报告正文第六条“评估依据”载明，委托方提供的评估材料包括《说明》《工程量清单》、结构平面图及水池平面剖面图、视频照片光盘等。第八条“评估程序实施过程和情况”载明，经对评估资料进行分析，《工程量清单》工程项目表达明确，工程量涉及结构的数据与结构平面图、水池平面剖面图示计算数据吻合，设备设施基本提供了品牌名称，关联工程量数据可以进行解构，具备无实物评估的基本要素。第九条“评估假设”载明，因评估对象灭失，未进行现场勘验、调查工作，为无实物评估，评估所依据的基础数据完全来源于委托方提供的评估资料内容。冯忠、王松为此项评估支付评估费4万元。经质证，顺天通公司对评估报告提出异议，认为：1.屋面防水、地下室、地下室防水项目交付时顺天通公司已做好；2.观光电梯、楼梯项目，未经顺天通公司允许，属私自加装无备案审批手续的构筑物，不予认可；3.隔断项目，涉及结构改造，无备案审批手续，不予认可；4.酒吧台项目，与××号评估报告相重复；5.外墙涂料项目，在房屋交付时顺天通公司已做好；6.广场喷泉、广场铺花岗岩项目，不是双方租赁范围内项目，与本案所涉房屋无关；7.中央空调项目，质疑其真实存在性，该项主张实际根本就不存在；8.门头项目，与××号评估报告相重复。冯忠、王松对该评估结论无异议。针对顺天通公司提出的异议，冯忠、王松认可屋面防水、地下室、地下室防水料项目，在顺天通公司交付房屋时确实存在，但主张后期其重新进行了装修施工；对于其他异议，冯忠、王松不予认可。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，涉案房屋未依法取得建设工程规划许可证，故顺天通公司与冯忠、王松签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现因《房屋租赁合同》及《补充协议》无效，故冯忠、王松反诉要求顺天通公司返还租房押金2万元，理由正当，本院应予支持。顺天通公司以冯忠、王松构成违约为由，辩称押金不应予以返还，法律依据不足，本院不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现顺天通公司要求冯忠、王松按照合同约定的租金标准支付自2018年12月25日至2019年12月10日期间的房屋占有使用费278232.5元，于法有据，本院应予支持。冯忠、王松以顺天通公司于2018年7月22日对涉案房屋停水、停电，导致其无法正常使用房屋为由，辩称其不应支付房屋占有使用费，事实及法律依据不足，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。对于涉案房屋租赁合同无效，顺天通公司及冯忠、王松均有过错，根据本案具体情况，本院酌定双方各应承担50%的责任。根据合同相关条款内容，可以认定顺天通公司同意冯忠、王松对涉案房屋进行装修，现涉案房屋已被拆除，故对于冯忠、王松自行对房屋所做的装修，双方当事人应当按照导致合同无效的过错分担现值损失。顺天通公司关于冯忠、王松构成违约，其因装修而形成的不可移动财产依约应归顺天通公司所有，故不应赔偿装修损失的辩解，缺乏法律依据，本院不予采信。就装修现值，评估机构出具了评估报告，但因评估时，涉案房屋已被拆除，评估机构未予现场勘验，而是根据对冯忠、王松提供的《说明》《工程量清单》、结构平面图、水池平面剖面图及视频照片光盘等评估资料的分析作出评估结论，且顺天通公司对该评估结论提出异议，故对于装修损失的金额，本院在评估结论的基础上，结合当事人举证情况综合予以认定。其中，（1）关于屋面防水、地下室、地下室防水及外墙涂料项目王松认可顺天通公司交付房屋时即有此装修项目，其主张后期重新进行了装修施工，但未提供相应证据加以证明，故对该部分价值，本院不予支持。（2）关于广场喷泉、广场铺花岗岩、公园通道项目，该项目处于合同约定的租赁标的物范围以外，冯忠、王松未举证证明该项目施工系经顺天通公司同意，且该项目现已被拆除，故对该部分价值，本院不予支持；（3）关于评估报告所列其他评估项目，顺天通公司主张该部分装修破坏了房屋主体结构，违反了合同中关于不得增加任何建筑物、构筑物，并将装修方案报请批准后方可施工的约定，且部分装修项目与××号评估报告所列评估项目相重复，事实及法律依据不足，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。本案中，房屋租赁合同签订后，王松将涉案房屋整体转租给白彦利，后白彦利对涉案房屋进行了装修。但对于上述转租行为及次承租人白彦利的装修行为，现有证据无法证明顺天通公司知情并同意，故冯忠、王松要求顺天通公司赔偿白彦利对涉案房屋所做装修部分的损失，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。经计算，冯忠、王松对涉案房屋所做装饰装修现值总额为1262116.87元，根据双方当事人过错比例，顺天通公司应赔偿冯忠、王松装修损失631058.44元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条、第十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、顺天通房地产开发集团有限公司与冯忠、王松于2007年9月25日签订的《房屋租赁合同》及于2009年12月18日签订的《补充协议》无效；二、冯忠、王松于本判决生效后十日内给付顺天通房地产开发集团有限公司自2018年12月25日至2019年12月10日期间的房屋占有使用费278232.5元；三、顺天通房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内返还冯忠、王松租房押金20000元；四、顺天通房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿冯忠、王松房屋装修损失631058.44元；五、驳回冯忠、王松的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5473元，由冯忠、王松负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费23254元，由冯忠、王松负担18098元（已交纳）；由顺天通房地产开发集团有限公司负担5156元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费40000元，由冯忠、王松负担20000元（已交纳）；由顺天通房地产开发集团有限公司负担20000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张彦辉人民陪审员  刘志凌人民陪审员  丰玉梅二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  雷迎新