四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1303民初3665号 原告：四川金穗物业服务有限公司，住所地四川省南充市顺庆区红墙街**南门新城****，统一社会信用代码91511302MA6296HR47。 法定代表人：王传平。 委托诉讼代理人：何畅,四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：王雄宇，男，生于1974年9月29日，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被告：袁元，男，生于1985年3月6日，汉族，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：庞纯德，男，生于1955年11月15日，汉族，住四川省南充市，系被告姨夫。 原告四川金穗物业服务有限公司（以下至判决书主文前简称：“金穗物业公司”）与被告袁元物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金穗物业的委托诉讼代理人何畅、王雄宇，被告袁元的委托诉讼代理人庞纯德均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金穗物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付截止2020年6月30日的物业服务费及垃圾处理费共计4134元；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月26日，幸福里小区临时应急小组与原告经充分磋商签订了《幸福里物业服务代管协议》，约定由原告于2017年10月27日起向幸福里小区提供物业服务至小区业主委员会成立、并选聘新的物业服务公司正式进场服务之日止。双方另约定物业服务费为：住宅每月每平方米1.25元、商业2元，并就服务内容、双方权利义务等其他条款进行了确认。此后，幸福里小区成立了新的业主委员会，并于2018年4月15日重新与原告签订了《物业服务代管协议》，该协议约定原告继续为幸福里小区提供物业服务，期限自2018年4月1日起至2019年3月31日。代管期届满后，因原告出色的服务质量得到了小区绝大部分业主和业主委员会的认同，故2019年5月28日，被告正式与幸福里小区业主委员会签订了《幸福里物业服务合同》，期限为2019年6月1日至2020年5月31日，收费标准为此前代管协议一致。自原告2017年10月26日开始为幸福里小区提供服务以来，获得了小区的高度认同，现收费率已达九成以上，但被告却自2017年11月1日起便一直拖欠物业服务费及垃圾处理费至今，虽经原告多次催收，但被告拒不缴纳。截止2020年6月30日，已累计欠费4134元。鉴于此，原告依据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院查明事实，支持原告的诉讼请求。当庭新增诉讼请求：被告的违约金以3926元为基数，以日万分之五为标准，从2017年11月1日起计算违约金至物业费实际付清之日止。 被告的委托诉讼代理人辩称，原告提交的代管协议和合同，2019年6月1日的正式合同是我事后才知道的，当时我说把这半年的物业费缴纳了，但原告说要把所有的费用缴纳，所以当时就没有缴纳了。从法律看《合同法》没有看到代管法，2017年的这份代管协议我是知道的，我认为这份代管协议是自制的，当时收取了三个月的物管费，当时管理混乱，所以幸福里小区找了原告临时代管，签的正式代管协议上的名字跟2017年的第一份代管协议上的名字不一致，所以这前面的6个月物业费我是不会认可的。自发的这份协议我是不接受的。2018年4月签的这份合同我认可，但是从2018年到现在2019年签订的正式合同，当初为什么不签订正式合同签订代管协议我保持质疑。我希望原告提供招投标的文件到法庭。我认为原告的服务没有达到所交的物管费的标准。原告把排水沟填满了，一下雨就淹没了，我希望原告能够恢复到原来的样子。我楼下的垃圾原告没有及时处理。原告方还恶意用房，把小区房子作为了员工居住。物业费该交还是交，但是应该对价。 经审理查明，被告袁元系南充市高坪区房屋的所有权人，该房屋建筑面积为98.33平方米。2017年10月26日，幸福里小区临时应急小组与原告签订了《幸福里物业服务代管协议》，双方约定由原告于2017年10月27日起向幸福里小区提供物业服务至小区业主委员会成立，并选聘新的物业服务公司正式进场服务之日止。约定物业费收费标准为：除代收每户每月交6.5元垃圾处理费外，物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积，每月每平方米按住宅1.25元、商业2元标准缴纳。2018年4月15日，幸福里小区业主委员会与原告签订了《幸福里物业服务代管协议》，双方约定服务期限暂定为一年，时间为2018年4月1日24时起至2019年3月31日24时止。如未续签合同或甲方所新聘物业公司签订物业服务合同生效时，本代管协议自然终止。双方约定的收费标准与此前代管协议一致。 2019年5月28日，原告与幸福里小区业主委员会签订了《幸福里物业服务合同》，期限为2019年6月1日至2022年5月31日，收费标准与此前代管协议一致。 原告分别于2018年7月2日、2019年1月3日、2019年7月3日、2020年1月3日通过向被告住所张贴缴费催款通知书的方式向被告催收物业费。被告从2017年11月1日起未缴纳物业费及垃圾处理费，故原告于2020年10月14日起诉至本院，请求依法判决。 另查明，原告四川金穗物业服务有限公司进驻幸福里小区后，存在小区垃圾清运不及时，公共设施维护不完善等服务问题。 上述事实有原告提交的原告营业执照、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、《幸福里物业服务代管协议》、《幸福里物业服务合同》、物管催费证据及双方当事人陈述等在案为证，事实清楚，足以认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，原告四川金穗物业服务有限公司与幸福里小区临时应急小组、业委会签订的《幸福里物业服务代管协议》及《幸福里物业服务合同》对业主均具有约束力。原、被告均应按照该合同约定履行各自的义务。上述合同签订后，原告四川金穗物业服务有限公司对幸福里小区提供了物业管理服务，被告袁元依约应交纳物业管理服务费。经原告书面催收后，被告拒不支付，故对原告请求被告支付物业管理服务费及生活垃圾费4134元（其中物业费3926元、生活垃圾费208元），本院予以支持。 针对原告要求被告支付迟延付款的资金利息的请求，首先应该关注本案原告已经与被告所在的物业小区签订了三份合同，其物业服务质量得到了一定程度的认可。但被告所提供的证据也证明了原告所服务小区服务也存在一定的瑕疵，其要求业主支付每日万分之五过高，本院酌定从其起诉之日起即2020年10月13日起按其起诉时的一年期贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告袁元在本判决生效之日起五日内向原告四川金穗物业服务有限公司支付2017年11月1日起至2020年6月30日止的物业管理费和生活垃圾费共计人民币4134元； 二、被告袁元在本判决生效之日起五日内向原告四川金穗物业服务有限公司支付以物业服务费3926元为基数，从2020年10月13日起按其2020年10月13日起诉时的一年期贷款市场报价利率计算的，至款付清时的利息。 三、驳回原告四川金穗物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告袁元负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  康云锦 二〇二〇年十一月十三日 书记员  曹景宜