北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初33330号原告：北京勒生文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店兴隆西街**兴隆小区综合楼**603。法定代表人：杜海滨，经理。委托诉讼代理人：赵国栋，北京律众律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘爱红，北京律众律师事务所律师。被告：北京华亿安顺企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店兴隆西街**兴隆小区综合楼**。法定代表人：李贵杰，经理。委托诉讼代理人：程宁宁，女，1987年3月3日出生，汉族，北京华亿安顺企业管理有限公司法务。原告北京勒生文化传媒有限公司（以下简称勒生公司）与被告北京华亿安顺企业管理有限公司（以下简称华亿安顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。勒生公司的委托诉讼代理人赵国栋，华亿安顺公司的委托诉讼代理人程宁宁均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。勒生公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同编号XXXX）；2.判令被告返还原告已支付的购房款2574674元及利息（自2017年12月6日起至2019年8月20日止，按照同期银行贷款利率计算；自2019年8月21日起至实际给付日止，按中国人民银行公布的同业间拆借的报价利率计算）；3.判令被告返还原告已经缴纳的契税77240.21元、公共维修费11748元、印花税1287元、登记费550元、代办费1200元，并给付上述款项的利息（以92025.21元为基数，自2019年5月15日起至2019年8月20日止，按照同期银行贷款利率计算；自2019年8月21日起至实际付款日止，按中国人民银行公布的同业间拆借的报价利率计算）；4.要求被告支付延期办理房产证的违约金79042.49元（以购房款2574674元为基准，每天按照万分之一的标准计算，自2019年5月15日至2020年3月16日起诉之日）；5.要求被告支付原告支付房屋差价损失222642.28元。事实和理由：我公司与华亿安顺公司于2017年12月5日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由我购买位于北京市朝阳区X号X层XXX室（以下简称涉诉房屋）。合同签订后，我公司依约支付了全部购房款，华亿安顺公司向我公司交付了房屋。2019年5月13日，华亿安顺公司因债务问题，导致涉诉房屋被查封，现该房屋已进入执行阶段。故诉至法院，望判如所请。华亿安顺公司辩称，我公司不同意解除双方的房屋买卖合同，涉诉房屋虽然在执行过程中，但是涉诉房屋被查封后，我公司一直与债权人XXX公司进行协商。对于退还房款及各项费用，因我公司不同意解除合同，故勒生公司的主张没有任何依据。关于逾期办证违约金，涉诉房屋于2019年5月13日被北京市第三中级人民法院查封，所以无法办理房产证，不同意支付延期办证的违约金。关于房屋差价，勒生公司的计算依据是北京市第三中级人民法院拍卖的评估价，不能代表市场价，故其主张缺乏依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月5日，勒生公司（买受人）与华亿安顺公司（出卖人）签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定由勒生公司购买诉争房屋，房屋建筑面积58.74平方米，房款总价2574674元。双方约定选择一次性方式付款，在勒生公司依照约定支付完毕全部购房款之日后360个工作日内，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记且使勒生公司取得房屋产权证。如因出卖人的责任，出卖人自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至买受人实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算，向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。合同签署当日勒生公司付清全部购房款2574674元、契税77240.21元、公共维修费11748元、印花税1287元、登记费550元、代办费1200元，华亿安顺公司将诉争房屋交付给勒生公司。另查，2019年5月13日，北京市第三中级人民法院在执行XXX公司与华亿安顺公司等公证债权文书一案中，查封了华亿安顺公司名下位于北京市朝阳区X号XX小区XXX层的部分房产，诉争房屋在上述查封的房产范围内。根据北京市朝阳区不动产登记事务中心出具的书面材料显示，XX公司对涉诉房屋办理抵押登记的时间为2017年8月。此后，勒生公司提起案外人执行异议，经北京市第三中级人民法院审查后，认为申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。故对于勒生公司提出的排除执行异议，不予支持，驳回其异议请求。裁定书送达后，勒生公司未提起案外人执行异议之诉。庭审中，勒生公司提交了估价委托人为北京市第三中级人民法院，针对包括涉诉房屋在内的XX小区XXX层部分房产《房地产司法鉴定估价报告》复印件，报告出具时间为2019年9月27日。勒生公司指出依据该份报告涉诉房屋的评估单价是47622元，面积是58.74平方米，总价2797316.28元，以此证明其主张的房屋差价损失。华亿安顺公司对于该报告的真实性予以认可，但称这仅是执行过程中的资产评估，不能代表市场价及成交价，对于涉诉房屋的市场价，因涉诉房屋是商住房，市场热度有所降低，应该没有涨幅，同当初交易时的价格是一致的。另，勒生公司于2020年3月16日向本院提交起诉状，华亿安顺公司于2020年8月7日收到勒生公司的起诉状。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，勒生公司与华亿安顺公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据查明的事实，在2017年12月5日勒生公司与华亿安顺公司签订合同时，涉诉房屋已在之前被抵押登记至XXX有限责任公司名下，后又被法院查封。现合同约定的办理产权转移登记期限早已届满，华亿安顺公司尚未为勒生公司办理产权转移登记，已违约，房屋上存在抵押登记又被查封，勒生公司的合同目的无法实现。勒生公司提出解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持，认定合同于2020年8月7日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，华亿安顺公司应当返还勒生公司购房款2574674元、契税77240.21元、公共维修费11748元、印花税1287元、登记费550元、代办费1200元，并支付利息。关于延期办证违约金，根据合同约定华亿安顺公司应于2019年5月15日前为勒生公司办理涉诉房屋权属转移登记，现华亿安顺公司无法为勒生公司办理涉诉房屋权属转移登记，已构成违约，其应当支付违约金。勒生公司将违约金计算至起诉之日，本院予以支持。本案房屋买卖合同的解除系因华亿安顺公司之过错，对于房屋差价损失，结合本案案情，本院酌情支持20万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告北京勒生文化传媒有限公司与被告北京华亿安顺企业管理有限公司于2017年12月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2020年8月7日解除；二、被告北京华亿安顺企业管理有限公司于本判决生效后十五日内返还原告北京勒生文化传媒有限公司购房款二百五十七万四千六百七十四元并支付利息（2017年12月6日至2019年8月19日期间按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，2019年8月20日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）；三、被告北京华亿安顺企业管理有限公司于本判决生效后十五日内返还原告北京勒生文化传媒有限公司契税、公共维修基金、印花税、登记费、代办费共计九万二千零二十五元二角一分并支付利息（2019年5月15日至2019年8月19日期间按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，2019年8月20日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）；四、被告北京华亿安顺企业管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告北京勒生文化传媒有限公司逾期办证违约金七万九千零四十二元四角九分、房屋差价损失二十万元；五、驳回原告北京勒生文化传媒有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30547元，由原告北京勒生文化传媒有限公司负担234元（已交纳），由被告北京华亿安顺企业管理有限公司负担30313元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  尹 航二〇二〇年十一月二十六日法官助理  倪世欣书 记 员  张宇鑫