广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初21854号原告：中山市百佳保全物业管理有限公司，住所地广东省中山市*****************，统一社会信用代码914***********968J。法定代表人：胡雪妹，职务总经理。委托诉讼代理人：尹育之，广东上方律师事务所律师。被告：周翠娟，女，1970年2月14日出生，汉族，住河南省邓州市*************，公民身份号码412************266。原告中山市百佳保全物业管理有限公司（以下简称百佳公司）与被告周翠娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告百佳公司的委托诉讼代理人尹育之，被告周翠娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百佳公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付2018年3月1日至2020年4月30日的物业管理费8182.2元（建筑面积×单价×拖欠月数：220.1×1.43×26）；2.判令被告立即支付原告垫付的水费454.1元；3.判令被告立即支付滞纳金20519.8元[拖欠费用总计×千分之三×所欠天数：（8182.2+454.1）×0.003×792]。庭审过程中，原告明确水费为2018年3月1日至2020年4月30日期间，滞纳金应计算至实际缴清之日止。事实与理由：2017年12月10日，原告与被告居住的小区业主委员会签订物业服务合同，自该日开始为被告所在小区提供物业服务。被告自2018年3月1日开始未缴物业管理费，经多次催缴仍未缴。被告的行为违反相关法律规定致原告经营困难，特诉于人民法院，请人民法院依法公正裁判。原告百佳公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.物业管理服务合同；2.水费通知单、发票；3.律师函。被告周翠娟答辩称，被告于2018年2月份入住尚美居，物业费已交了3个月，后因物业公司与被告尚有一些问题未解决，故暂停缴纳物业费，原因有以下几个方面：1.装修房子押金至今未退回给被告，2017年12月份物业费重复多收；2.维修工人将被告房屋晾台下水道处的主体柱子挖了一个大洞，造成客厅有积水，导致客厅天花板发霉、掉泥块；客厅前处有一大柱子，是30幢整栋楼房的主体柱子，柱子在去年炸裂多次，已找到物业处理，维修师傅及物业经理查看后一直未做任何处理，去年炸裂只有一米左右，一年时间炸裂处更严重了，现在估计由五、六米，如果一直不处理，估计整栋楼房很快就被废掉，后果不堪设想；3.物业服务极差：门前垃圾不及时处理，地上乱丢，人工湖面飘着各种垃圾，散发出难闻的气味，湖面鱼儿被污染致死，这不仅影响环境，对人体健康百害无益；4.小区内车道设双车道，另有一条人行道，车道和人行道中间设有一条草坪，自从原告接手后，将其中一条车道、草坪以及人行道全部划成车位，物业从中得到更多的经济利益，这样把来回行人及来回车辆全部挤在一条道上，业主的使用权全部被物业占有，这对业主们的人身安全没有任何保障；5.小区内路面设有消防禁区，是不能占用或停车，但涉案小区为了多收停车费，消防车道仍然停车，如发生火灾，消防车很难进入。去年中山市消防大队检查，尚美居小区被通报批评并要求小区消防设施尽快完善改进，通报至现在仍未改进，灭火器数量不够，有效期过期已久，如果发生火灾，业主们如何救火？物业公司将业主们的生命置之度外，从中谋取更多利益，如发生火灾，业主们的生命安全如何保障？这只是被告提供的一部分，其他不再一一讲述。以上这些足以说明该物业公司的服务与合同约定不一致，并没有达到合同之要求。被告周翠娟就其辩称向本院提交证据如下：1.图片；2.收据；3.公示截图。本院经审理认定事实如下：2017年12月10日，委托方（甲方）中山市板芙镇尚美居小区（以下简称尚美居小区）与服务方（乙方）百佳公司签订一份《尚美居小区物业管理服务合同》约定，尚美居小区由百佳公司对其进行物业管理，管理服务期限为三年，自2017年12月10日起至2020年12月10日止；业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，不得拖欠，对逾期欠费三个月以上的业主将按每日千分之三的标准计算缴纳滞纳金，乙方有权对欠费超过3个月的业主进行公示通报，对欠费超过6个月的业主可提起诉讼追讨；物业管理费收费标准为多层住宅1.0元/平方米，高层住宅按楼层不同而区分，1层及1层复式1.1元/平方米，2-3层1.3元/平方米，4-5层1.4元/平方米，6-7层1.5元/平方米，8-9层1.6元/平方米，10-11层（含复式）1.7元/平方米等；本住宅区物业管理服务费由乙方按月直接向业主或物业使用人收取，乙方应在每月10号前，向已缴费业主提供上月物业服务收费明细账单并接受业主查询。合同还约定了其他内容。庭审时原告陈述，被告从2018年3月1日起开始拖欠物业管理费，至2020年4月30日共拖欠26个月的物业管理费8182.2元、水费454.1元。原告经多次追讨未果，于2020年8月5日向本院起诉，主张前述实体权利。另查，中山市不动产登记资料查询结果载明，位于中山市************************权利人登记为周翠娟，建筑面积为220.1平方米，登记时间为2016年**月14日。2016年10月8日，被告缴纳2017年10至12月份的物业管理费945元；2016年10月31日，被告支付装修押金2000元。上述费用由中山市翔实物业管理有限公司出具《收据》载明。被告称收取费用的应为前一个物业公司，认为原告接收上一手物业公司的全部资料。2020年9月17日，原告对被告主张的问题进行了说明：1.将小区道路划停车位并收费问题：原告应业委会要求，根据小区车位紧缺的实际情况，对小区路面进行规划，路面是按消防要求划线4米宽，可以过消防车；收费是因原告为此付出劳动，经业委会同意，适当收取40%以弥补成本，60%业委会代收为全体业主共用；2.开洞导致漏水问题：原告协助联系开发商，开发商将涉案物业的阳台做防水打的一条排水沟，因是主体结构漏水，五年内开发商负责保修，超过时间业主可起诉开发商及承建商，与原告无关；3.消防器材过期至今未更换问题：原告对所有消防器材均进行了检查，对其中过期老旧的均已进行更换，板芙发布上载的抽检项目均已进行整改，并已经通过消防复检，车棚、卷帘门等都已解决。庭审过程中，被告称其未与原告签合同，确认物业管理费金额，因管理有问题，所以没有缴纳，水费可在核实后直接缴纳，滞纳金应免除，若应支付，计算标准过高，应按中国人民银行同期同类活期存款利率计算；确认之前水费和物业费一起交给物业公司。原被告确认每月10日前收取上个月的物业管理费，涉案物业按1.43元/月的标准收取物业管理费。2020年10月22日，本院工作人员对涉案的尚美居小区进行现场勘察，对业主反映的停车位、卫生等情况进行了了解并现场拍照。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据原告的主张及被告的抗辩，结合双方庭审的陈述，本院归纳本案争议的主要焦点为：一、涉案物业服务合同对被告是否具有约束力？是否与原告形成物业服务合同关系？二、被告是否有权拒付物业管理费及滞纳金？关于焦点一。被告虽未与百佳公司签订物业服务合同，但尚美居小区与百佳公司签订了物业服务合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，《尚美居小区物业管理服务合同》对业主具有约束力。百佳公司依据上述合同的约定，对尚美居小区物业进行管理服务，被告系该小区业主，与物业公司形成了物业服务合同关系。关于焦点二。被告认为原告的服务极差、私自乱划停车位、消防设施等，以此为由停止缴费，并提交了小区照片予以佐证。对此，本院就被告所反映的问题，于2020年10月22日下午对涉案小区的卫生、停车位等状况进行现场勘查并拍照。经现场勘查发现：小区卫生较为清洁，垃圾桶安放整洁，人工湖上漂有零星落叶；小区道路为一车道，部分区域画有禁停标识，并有消防通道；存在消防器材上张贴的标签日期显示已过有效期情况。原告对此亦作了相应说明。本院认为，原告与被告形成物业服务合同关系，应恪守履行相应合同义务，原告作为物业服务机构，在物业服务过程中存在瑕疵，应当及时改正，且其应当按照业主反映的真实情况，合理对待并处理物业服务问题。同时，业主亦应当按时支付物业管理费用，遵守社会公德。小区业主和物业服务公司应当一起努力，增加和谐因素，减少无谓纠纷，共同建设美丽的居住环境。其中停车位问题，被告可向其所在小区的业主委员会反应，原告应与业主委员会、业主一同协商解决问题，原告对乱停乱放车辆亦做了相应处理；开洞致使漏水问题，经现场勘查，该漏水情况出现在涉案房屋的私有部分，被告向原告反应该问题后原告亦积极配合联系开放商进行处理，但目前尚未得到解决，原告仍有义务敦促、加快联系处理，若该问题最终未能解决，被告可另案提起诉讼。另，关于被告主张的押金及重复收取2017年12月份物业管理费的问题，上述费用由中山市翔实物业管理有限公司出具收据收取，原告称其在入驻涉案小区时未收取上述费用，与原告无关，原告所诉12月份的物业管理费仅为原告提供管理期间的半个月管理费，被告主张由原告向其返还该笔费用，未能提供证据予以证明。综上，本院认为，被告关于物业服务公司的管理服务存在上述问题为由拒绝按时支付物业管理费的主张，缺乏充分理据，本院不予支持。关于物业管理费的计算标准，涉案物业的建筑面积为220.1平方米，原告主张物业管理费按建筑面积1.43元/月/平方米计算，即被告每月应缴的物业管理费为314.74元，故被告应向原告支付2018年3月1日至2020年4月30日共26个月的物业管理费8183.24元（314.74元/月×26个月），现原告主张被告支付8182.2元，本院予以支持。关于水费，被告同意缴纳，且对该水费没有异议，故对原告要求被告支付2018年3月1日至2020年4月30日期间水费454.1元的诉讼请求予以支持。关于滞纳金，该费用应为逾期付款违约金。被告拖欠原告物业管理费，已构成违约，应按合同约定即“对逾期欠费三个月以上的业主将按每日千分之三的标准计算缴纳滞纳金”支付拖欠的物业管理费违约金，现原告主张以拖欠物业管理费总数与水费之和为基数，从2018年3月1日起按每日3‰计算至清偿之日止。被告抗辩称应按照中国人民银行同期同类活期存款利率计算。本院认为，虽双方对逾期缴纳物业管理费违约金进行了约定，但被告抗辩按每日千分之三的标准计算过高，且该标准确属过高，故本院予以调整，另原告以总欠款为基数从2018年3月1日开始计算，有违公平原则，又有双方约定当月管理费于下月10日前支付，故本院酌定被告应按以下方式向原告支付逾期缴纳物业管理费的违约金：2018年3月至2019年7月期间的物业管理费以每月314.74元为基数，分别从欠费月（如2018年3月份的物业管理费未缴纳，则2018年3月份为欠费月）的次月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至全部清偿之日止；2019年8月至2020年4月物业管理费以每月314.74元为基数，分别从欠费月的次月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至全部清偿之日止。对于水费的违约金。原被告未就逾期缴纳水费违约金进行约定，但被告确认水费与物业管理费一同交给物业公司，又有原告主张2018年3月1日至2020年4月30日期间水费为454.1元，但未能提供证据证明各月份具体金额，故被告应以454.1元为基数，从2020年5月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍至全部清偿之日止，向原告计付逾期缴纳水费违约金。综上所述，原告要求被告支付物业管理费、水费及违约金的部分请求合法有据，本院予以支持，对不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周翠娟于本判决生效之日起五日内向原告中山市百佳保全物业管理有限公司支付2018年3月1日至2020年4月30日期间的物业管理费8182.2元并支付违约金(计算方式为：2018年3月至2019年7月期间的物业管理费以每月314.74元为基数，分别从欠费月的次月11日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算至2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至全部清偿之日止；2019年8月至2020年4月的物业管理费以每月314.74元为基数，分别从欠费月的次月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至全部清偿之日止)；二、被告周翠娟于本判决生效之日起五日内向原告中山市百佳保全物业管理有限公司支付2018年3月1日至2020年4月30日期间的水费454.1元并支付违约金（计算方式为：以454.1元为基数，从2020年5月11日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算至全部清偿之日止）；三、驳回原告中山市百佳保全物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费528元，减半收取为264元（原告已预交），由被告周翠娟负担（被告于本判决生效之日起五日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 余 伟二〇二〇年十月三十日书记员 何丽钊陈**龙