广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初17219号原告：中山市翔实物业管理有限公司，住所地广东省中山市**********尚美居会所负一层，统一社会信用代码914***********211Q。法定代表人：欧阳浩文，职务总经理。委托诉讼代理人：邓先林，广东君品律师事务所律师。被告：中山市冠一物业管理有限公司，住所地广东省中山市*************尚美居会所一层之一，统一社会信用代码914***********796X。法定代表人：连某1。原告中山市翔实物业管理有限公司（以下简称翔实公司）与被告中山市冠一物业管理有限公司（以下简称冠一公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告翔实公司委托诉讼代理人邓先林到庭参加诉讼,被告冠一公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翔实公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付从2015年5月12日起至2017年12月15日期间的尚美居会所物业管理费及36个车位服务费合计335469.6元；2.被告向原告支付逾期缴纳物业管理费的滞纳金(计算方法：从逾期之日起按每月2%的标准计至实际清偿之日止,暂计至2020年6月23日为309021.61元)。事实和理由：原告是中山市板芙镇尚美居商住小区的物业管理公司。2018年6月1日，原告与该小区开发商中山市马田房地产发展有限公司（以下简称马田公司）签订了《前期物业服务合同》，约定原告为马田公司所有的位于中山市*************尚美居会所及地下车库36个车位提供物业服务，约定商场物业管理费按每月每平方米1.5元计算，小车车位物业管理费按40元/月计算，于当月10日前缴纳，逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之三计算滞纳金。后马田公司将涉案物业转让给案外人高艳冰，高艳冰又将涉案物业转让给了被告，并于2015年5月12日办理了尚美居会所的房地产权属登记。被告受让涉案物业后，未告知原告,也从未向原告缴纳物业管理费，至2017年12月15日共拖欠31个月的尚美居会所物业管理费及36个车位物业管理费合计335469.6元及相应违约金309021.61元，上述费用合计644491.21元，原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。诉讼过程中，原告变更诉讼请求1中尚美居会所及车位的物业管理费起算时间为2015年5月15日。原告翔实公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.中山市前期物业服务合同；2.（2019）粤2071民初7564号民事判决书；3.（2019）粤2071民初7564号关于地下车库转让情况的说明；4.中山市不动产登记资料查询结果、广东省房地产买卖合同。因被告冠一公司下落不明，本院依法于2020年8月12日公告通知被告应诉。公告期限届满，被告未到庭应诉。原告翔实公司保证提交的证据真实性，被告冠一公司未到庭质证，视为其放弃质证权、抗辩权，故本院对原告翔实公司提交的证据予以采信。根据原告翔实公司陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2008年6月1日，马田公司作甲方、翔实公司作乙方签订一份《前期物业服务合同》约定，甲方将中山市板芙镇尚美居商住小区物业，委托乙方提供物业管理服务，翔实公司的安全防范工作包括安全监控、巡视、门岗执勤;服务质量为设备良好，运行正常，岗亭24小时值班。物业管理费为住宅按建筑面积每月1元/㎡，商场按建筑面积每月1.5元/㎡收取；高层（小高层）电梯房：1层、12层（复式）按1.1元/㎡；2-3层按1.3元/㎡；4-5层按1.4元/㎡；6-7层按1.5元/㎡；8-9层按1.6元/㎡；10-11层按1.7元/㎡；12层以上按1.8元/㎡；小车车位服务费40元/月。每次交纳费用时间为当月10日前，业主或非业主使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的3‰交滞纳金；物业管理区域内,供电、供水、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用，或按合同的约定，来行使合同权利和履行合同义务。服务期限从2008年6月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。合同签订后，翔实公司依约对中山市板芙镇尚美居商住小区物业进行管理服务并收取物业管理费，直至2017年12月15日翔实公司被尚美居小区业主委员会要求撤场退出尚美居商住小区，停止对该小区的物业管理服务。2019年3月21日，翔实公司向本院起诉马田公司物业服务合同纠纷[案号（2019）粤2071民初7564号]，请求马田公司向翔实公司支付从2010年8月1日至2014年8月31日共49个月尚美居会所物业管理费114924.6元、地下车库****36个车位的物业管理费70560元，合计185484.6元及相应利息。本院经审理后认为，翔实公司主张马田公司支付2010年8月1日至2014年8月31日期间尚美居会所及地下车库的物业管理费已超过诉讼时效。本院于2019年10月15日作出（2019）粤2071民初7564号民事判决书，判决驳回翔实公司的诉讼请求。本院在审理前述（2019）粤2071民初7564号案查明：2014年9月1日，马田公司作转让方、高艳冰作受让方签订《物业买卖协议书》约定，马田公司将中山市*************尚美居会所及地下车库600号至635号等36个车位出售给高艳冰，其中会所建筑面积为6254.4平方米。该协议由广东铭致律师事务所办理了见证。同日，马田公司作出卖人、高艳冰作买受人签订《中山市商品房买卖合同》约定，马田公司将中山市*************尚美居会所及地下车库600号至635号等36个车位出售给高艳冰，其中会所建筑面积为6254.4平方米。该会所于2014年9月4日、36个车位于10月8日至15日期间办理由高艳冰作为权利人的房地产权属登记。2015年5月5日，高艳冰作甲方（转让方）、冠一公司作乙方（受让方）签订《广东省房地产买卖合同》约定，甲方拟将位于中山市*************尚美居会所的房地产转让给乙方，土地使用权面积为1747.9平方米，房屋建筑面积为6254.4平方米。该会所于2015年5月12日办理由冠一公司作为权利人的房地产权属登记。另查，中山市不动产登记资料证明表记载，被告冠一公司名下的位于中山市*************尚美居会所，建筑面积为6254.4平方米，登记时间为2015年5月12日；位于中山市*************尚美居会所地下车库600-635号车位，登记时间为2015年5月21日至25日。按照《前期物业服务合同》约定，尚美居会所物业管理费按每月1.5元/平方米计算，600-635号车位物业管理费按每月40元/个计算，被告每月应向原告缴交尚美居会所的物业管理费9381.6元（6254.4平方米×1.5元/平方米）、车位物业管理费1440元（40元/个×36个）。庭审时原告陈述，被告从2015年5月15日起开始拖欠物业管理费，计至2017年12月15日，被告累计拖欠原告31个月的尚美居小区会所物业管理费290829.6元（6254.4平方米×1.5元/月/平方米×31个月）、地下车库、地下车库****共36个车位物业管理费44640元个/月×36个×31个月），上述物业管理费合计335469.6元。案涉尚美居小区业委会提出翔实公司在管理小区过程中存在的诸多问题,翔实公司于2016年12月16日向小区业委会书面回复,对其中5项安全问题及8项公共维护问题作出了整改计划,并提出具体整改落实时间。但尚美居小区业委会认为翔实公司之后并未进行整改，因此要求翔实公司撤场退出尚美居商住小区，停止对该小区的物业管理服务。本院在审理翔实公司起诉尚美居小区业主拖欠物业管理费系列案件（原告于2018年4月至今向本院起诉的同类案件共有96件）过程中，部分业主认为翔实公司在尚美居小区服务期间,管理不到位,服务质量差,且多次发生盗窃事件，申请本院向中山市公安局板芙分局调查小区业主报警盗窃案件情况。经本院发函向中山市公安局板芙分局调查，该分局复函本院称,自2008年4月28日至2017年12月15日期间,板芙分局指挥中心110接警系统共接获发生在该小区的盗窃类报警警情有162起,并附上《板芙镇尚美居小区发生盗窃警情统计表》。本院在审理原告提起且已生效的，以该小区其他九十余户业主为被告的物业服务合同纠纷系列案件民事判决书查明:到庭应诉的业主均抗辩称，原告翔实公司在对涉案小区进行物业管理服务期间未尽职责履行合同义务，对业主多次反映的小区脏、乱、差及安全隐患等问题未进行有效改善或整改，小区内经常有物品被盗及财物损失事件，从而引发业主群体性拒交物业管理费。因小区物业管理服务面对的是全体业主而非个别业主，部分业主对小区物业服务质量的抗辩理应适用于全体业主，故在部分小区业主提出服务质量抗辩且事实上已引起大批业主不满及部分业主拒交物业管理费的情况下，翔实公司要求被告按合同约定支付物业管理费应举证证明其已全面履行了对涉案小区的物业管理义务。庭审中，翔实公司并未向法庭提交其已经按照前述物业服务合同全面、适当地履行了物业管理义务诸如安保巡查、卫生检查、门岗值班、出入登记、车辆管理，绿化维护等相关管理台账。故其要求被告按合同约定全额支付物业管理费及逾期付款违约金理据不足，本院不予全部支持。根据中山市公安局板芙分局向本院复函调查结果，结合大批业主群体性拒交物业管理费事实，本院认定翔实公司对涉案小区未全面、适当地履行管理义务，管理服务存在瑕疵。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告虽未与翔实公司签订物业服务合同，但物业建设单位马田公司与翔实公司签订了前期物业服务合同，而被告系被管理服务的小区业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。翔实公司依据与马田公司的约定，对中山市板芙镇尚美居商住小区物业进行管理服务，被告系该小区业主，与物业公司形成了物业服务合同关系,故被告应向原告支付相应的物业管理费。关于原告对涉案尚美居商住小区是否按照原告与马田公司签订的《前期物业服务合同》全面、适当地履行管理义务问题，本院在审理前述案件时已作了认定。因本案涉案小区与前述系列案件涉案小区为同一小区且为同一物业公司进行管理服务，故前述案件产生的既判力及于本案。原告对尚美居商住小区进行了管理服务，其履行合同义务行为应取得相应的对价，因原告对该小区的管理服务存在瑕疵，可适当减免物业管理费。原告要求被告全额支付物业管理费理据不足，本院不予支持。根据本案实际，本院酌定对物业服务费予以减免20%，而逾期缴交物业管理费的违约金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。因原告在履行合同中亦存在管理不当的责任，原告对涉案小区管理服务存在瑕疵也是导致业主迟延缴纳物业管理费的原因，应自担相应损失，故对其主张相应违约金不予支持。原告主张被告未向原告缴交物业管理费,因被告未到庭应诉答辩亦未提供证据,视为其放弃质证权、抗辩权,故本院对原告主张的该事实予以确认。本院核定被告的尚美居会所物业管理费按9381.6元/月标准从2015年5月15日计至2017年12月15日止共31个月为232663.68元（9381.6元/月×31个月×80%）；地下车库600号至；地下车库****车位的物业管理费按40元/个/月标准从2015年5月25日计至2017年12月15日止共30个月又22天为35403个/月×30个月+40元/个/月÷30天×22天）×36个×80%]，以上物业管理费合计268067.52元（232663.68元+35403.84元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告中山市冠一物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告中山市翔实物业管理有限公司支付2015年5月15日至2017年12月15日期间尚美居会所及地下车库36个车位的物业管理费268067.52元；二、驳回原告中山市翔实物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10211元（已由原告中山市翔实物业管理有限公司预交），由原告中山市翔实物业管理有限公司负担5922元，被告中山市冠一物业管理有限公司负担4289元，并直接向原告中山市翔实物业管理有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  吴立和人民陪审员  李海兰人民陪审员  何锦飞二〇二〇年十一月十一日书 记 员  洪艺华秦家成