四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初7499号 原告：九龙仓（中国）物业管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区年丰巷**附**。 法定代表人：徐耀祥，公司董事长。 委托诉讼代理人：徐路平，四川衡平律师事务所律师。 被告：王秀英，女，1981年8月26日出生，汉族，住四川省威远县。 被告：黄金平，男，1977年7月26日出生，汉族，住成都市锦江区。 原告九龙仓（中国）物业管理有限公司（以下简称九龙仓物管公司）与被告王秀英、黄金平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告九龙仓物管公司的委托诉讼代理人徐路平，被告黄金平到庭参加诉讼。被告王秀英经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告九龙仓物管公司向本院提出诉讼请求：1．王秀英、黄金平支付欠付九龙仓物管公司2013年9月1日至2020年6月30日期间的物业管理服务费用53588.64元及违约金（庭审中九龙仓物管公司明确，违约金以每季度欠付的物业管理服务费为基数，从每季度的第一月6日起按每日万分之二计算至付清全部欠费之日止）；2．王秀英、黄金平支付九龙仓物管公司律师费1000元；3．本案的诉讼费用由王秀英、黄金平承担。事实与理由：成都天府时代广场物业管理有限公司（后更名为九龙仓物管公司）与王秀英、黄金平签订《前期物业管理服务协议》，约定由九龙仓物管公司为王秀英、黄金平位于成都市锦江区××街××段××号××幢××单元××层××号××区域内的房屋共用部分、公用设施的绿化、环境卫生、公共秩序等提供服务与管理。按照该协议第四条第一项之约定“王秀英、黄金平应按其所拥有物业的建筑面积（房屋所有权证载明面积为217.84平方米）按3元／月／平方米的标准向九龙仓物管公司缴纳物业服务费用”；同时按照该协议第四条第七项之约定“王秀英、黄金平每次交纳物业服务费用的时间是每季第一月的5日前”。协议签订后，九龙仓物管公司依约履行了物业管理和服务协议的义务，但王秀英、黄金平怠于支付物业服务费用，经多次催收，王秀英、黄金平均拒绝支付。另按照协议第八条第四款之约定“王秀英、黄金平违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，九龙仓物管公司有权要求王秀英、黄金平补交并从逾期之日起按每天万分之二的标准缴纳违约金”，故王秀英、黄金平应向九龙仓物管公司支付违约金。同时，依据《临时管理规约》第六章第三十七条第18款规定“若业主或物业使用人欠交物业管理服务费或根据本规约以及物业服务公司规定的其他任何费用时，物业服务公司有权采取下列措施：物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主或物业使用人进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费、申请执行费、涉及的聘请律师的费用等各项开支）”，故王秀英、黄金平应当向九龙仓物管公司支付律师费1000元。 被告黄金平辩称，1．王秀英、黄金平已不是案涉房屋业主，物业费计算到2020年6月30日不合理。2．根据拍卖公告，法院公告上说明了一切费用由买受人承担。故物业费应该由目前的买受人承担。 被告王秀英未答辩，未提交证据材料。 本院经审理认定事实如下：成都天府时代广场物业管理有限公司更名为九龙仓物管公司。锦江区东大街芷泉段88号5栋1单元13楼1304号房屋的建筑面积217.84平方米。2013年5月31日，王秀英、黄金平取得该房屋的所有权登记。2019年11月21日，该房屋转移登记至案外人黄欣名下。王秀英、黄金平未交纳2013年9月1日后的物业管理服务费用。 王秀英、黄金平与九龙仓物管公司签订的《前期物业管理服务协议》约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主大会选聘物业服务企业、且业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理；王秀英、黄金平所购房屋位于成都市锦江区××街××段××号××栋××单元××楼××号，建筑面积217.84平方米；物业服务费收费实行包干制，物业管理服务费由王秀英、黄金平按其拥有物业的建筑面积按3元／平方米／月的标准交纳；王秀英、黄金平应在房屋办理交接手续时向九龙仓物管公司提前一次性付清3个月的物业管理服务费，金额为3元／平方米／月×217.84平方米×3个月＝1960.56元。3个月之后的物业服务费按季交纳，每次交纳费用时间为每季第一月的5日前，如遇休息日和节假日，则顺延至休息日和节假日结束后的第1个工作日；王秀英、黄金平不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，九龙仓物管公司有权要求王秀英、黄金平补交并从逾期之日起按每日万分之二的标准交纳违约金。后附《业主临时管理规约》约定：业主需按约定全额缴交物业管理服务费及其他费用，若业主或物业使用人未能于应付款到期日起15天内付清，物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费业主进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）。王秀英、黄金平在承诺书上签字，承诺同意遵守上述规约全部内容，承担违反规约的相应责任。 王秀英、黄金平每季度应向九龙仓物管公司交纳物业管理服务费1960.56元。2014年、2016年、2017年、2018年，九龙仓物管公司向王秀英身份证地址邮寄《催收物业服务费的公函》、《律师函》，向其催收尚欠的物业费及违约金。函件均未被收件人本人签收。 另查明，2018年11月13日，九龙仓物管公司与四川衡平律师事务所签订《委托代理合同》［编号：（2018）川衡律民代字第（514）号］，约定九龙仓物管公司委托四川衡平律师事务所指派律师，作为九龙仓物管公司向其管理的天府时代广场、擎天半岛等项目的业主追索物业服务费合同纠纷的诉讼代理人，一审阶段每一案件支付代理费用1000元。2019年7月1日，九龙仓物管公司（甲方）、四川衡平律师事务所（乙方）、中豪律师集团（四川）事务所（丙方）签订《协议书》。《协议书》约定：就附件所列法律服务合同，由邓辉律师主办律师组成律师团为甲方提供法律服务。现因主办律师邓辉及其团队将律师执业许可证转至丙方，现三方协商一致，达成协议如下：自本协议签订之日起，乙方在附件所列合同项下的权利义务（含法律服务费收取）转移至丙方，并由丙方继续履行附件所列合同项下的义务，承继合同项下的权利……该协议书附件包括：……5．物业追费第五批次诉讼（合同编号：2018川衡律民代字第514号）……本案案涉房屋系第五批次起诉欠费业主清单中涉及的房屋。其后，九龙仓物管公司向中豪律师集团（四川）事务所支付本案律师费1000元。 再查明，案涉房屋在京东上挂出拍卖。拍品介绍中载明：“以该房屋的评估现状进行拍卖，该房屋是否拖欠水、电、气等费用，以及是否有未交纳的管理费等，由竞买人自行了解，并由买受人自行承担上述费用，该房屋的过户费用由买受人承担。” 上述事实有九龙仓物管公司提交的九龙仓物管公司工商信息、企业名称变更核准通知书、王秀英、黄金平身份信息、《商品房买卖合同》及附件、房屋信息摘要、《前期物业管理服务协议》、《业主临时管理规约》、《催收物业服务费的公函》、邮寄单及签收跟踪记录、《律师函》、邮寄单及签收跟踪记录、交费发票、《委托代理合同》、律师费发票、《协议书》、第五批次起诉欠费业主清单、情况说明，王秀英、黄金平提交的拍卖公告截图，以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，九龙仓物管公司与王秀英、黄金平签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。王秀英、黄金平作为案涉小区的业主；九龙仓物管公司作为小区的物业管理公司，向包括王秀英、黄金平在内的小区业主提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同关系。王秀英、黄金平作为物业管理服务的对象，负有按时交纳物业管理服务费的义务。黄金平辩称，案涉房屋的物业管理服务费用应由买受人黄欣承担。对此，本院认为，首先，根据《物业管理条例》第六条第一款“房屋的所有权人为业主”、第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用”之规定，交纳物业服务费用系业主即房屋所有权人的义务。案涉房屋转移登记至黄欣名下之前，王秀英、黄金平系案涉房屋业主，依法负有交纳物业服务费用的义务。其次，《前期物业管理服务协议》系王秀英、黄金平与九龙仓物管公司签订，故王秀英、黄金平应受到该协议的约束，履行交纳物业服务费的合同义务。最后，京东网页上在案涉房屋拍品介绍部分的描述，不属于能确定具体义务人的法院生效裁判文书；该介绍仅针对能看到该介绍的买受人，并不是针对物业服务公司作出。因此，该拍品介绍的内容不能约束九龙仓物管公司。综上，交纳物业服务费用是作为业主的王秀英、黄金平的法定和约定义务，故对于黄金平的抗辩理由本院不予采纳。对于2013年9月1日至案涉房屋转移登记之日前即2019年11月20日期间的物业服务费用48796.16元（217.84平方米×3元/平方米·月×74月＋217.84平方米×3元/平方米·月÷30天×20天），王秀英、黄金平应当交纳。对于九龙仓物管公司多主张的部分，本院不予支持。 关于违约金及律师费。王秀英、黄金平逾期交纳物业管理服务费的行为，已构成违约，九龙仓物管公司主张王秀英、黄金平以每季度欠付的物业管理服务费为基数自逾期之日起按每日万分之二支付违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因王秀英、黄金平逾期交纳物业管理服务费，九龙仓物管公司提起本案诉讼并支付律师费1000元，根据《业主临时管理规约》“业主或物业使用人未能于应付款到期日起15天内付清，物业服务公司有权依法采取诉讼等方式对欠费进行追讨（该欠费包括但不限于违约金、诉讼及保全费、申请执行费用、涉及的聘请律师的费用等各项开支）”之约定，王秀英、黄金平应向九龙仓物管公司支付上述律师费。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告王秀英、黄金平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付2013年9月1日至2019年11月20日期间的物业管理服务费48796.16元及违约金（以每季度欠付的物业管理服务费1960.56元为基数，分别自每季度逾期之日即每季度第一个月的6日起至付清之日止，按每日万分之二的标准计算）； 二、被告王秀英、黄金平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告九龙仓（中国）物业管理有限公司支付律师费1000元； 三、驳回原告九龙仓（中国）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1510元，减半收取计755元，由被告王秀英、黄金平负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 成 敏 二〇二〇年十一月二日 书记员 徐嘉源