北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初4108号原告：王金发，男，1977年7月17日出生。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路**院**。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。被告：堆龙金祥旅游文化发展有限公司，住，住所地西藏自治区拉萨市堆龙德庆区乃琼镇色玛村/div>法定代表人：张莉，总经理。二被告的委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。原告王金发与被告北京天台山房地产开发有限公司（简称天台山公司）、堆龙金祥旅游文化发展有限公司（以下简称堆龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王金发与被告天台山公司、堆龙公司的委托诉讼代理人孙跃恒，以及天台山公司的委托诉讼代理人韩浪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王金发向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付逾期办理房屋所有权证违约金至实际办证之日止（自2019年10月29日起暂计算至2020年11月17日），共计246687.78元；2.堆龙公司对上述给付义务承担连带责任；3.诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与天台山公司于2013年9月22日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），合同编号为Y1532277。合同约定原告向天台山公司购买该公司开发的位于门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A14）门头沟新城城子地区天台山居住项目702号房屋，现位于北京市门头沟区滨河路×××702号（已更名为西山御园×××702），房屋总价款为人民币6390875元。按照合同第二十二条第（二）款的约定，天台山公司应该在2015年7月31日后730日内为原告办理取得房屋不动产权属证书。天台山公司未按时办理房产登记，严重违约。原告曾就2017年7月31日至2019年10月28日期间的逾期办理房屋所有权证违约金诉至北京市门头沟区法院（以下简称门头沟法院），门头沟区法院作出（2019）京0109民初7094号民事判决书（以下简称7094号民事判决书）支持了原告的诉讼请求，天台山公司不服7094号民事判决书，向北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）提起上诉，一中院经审理作出（2020）京01民终2054号民事判决书（以下简称2054号民事判决书），维持一审判决。时至今日天台山公司依然没有办理房产登记。此外，天台山公司系堆龙公司法人独资的有限责任公司，堆龙公司于2018年11月1日认缴出资成为股东。根据《公司法》第63条之规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东财产的，应当对公司债务承担连带责任。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。天台山公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，本案适用简易程序审理不符合法律规定。天台山公司与原告对案件事实本身存在争议，对责任承担和案件是非更是存在重大分歧，且该案涉及的社会利益广泛、案件重大，当事人又无适用简易程序的约定，因此适用简易程序审理本案不符合法律规定。第二、原告主张逾期办证违约金于法无据。1.业主在签订预售合同的同时签订了委托书，委托第三方在涉案房屋竣工后，对房屋进行加建、改建，原告本身存在过错，应承担未能如期办证的责任。2.根据预售合同第十六条约定，原告应当在办理入住手续时向被告缴纳契税、公共维修基金、产权代办费、房屋所有权证印花税、有线电视初装费、房屋登记费，原告并未交齐相关费用，根据预售合同约定，办证期限予以顺延，被告不承担责任。3.原告主张已过诉讼时效。第三、原告主张的违约金计算有误。1.根据《西园嘉园收房补充协议》（以下简称收房补充协议），被告已按照合同的约定书面通知原告收房，原告未按合同履行其收房义务，根据预售合同约定，办证期限应当自原告实际收房之日起算。2.根据收房补充协议，被告已经向原告支付了2015年8月1日至2015年8月31日的延期交房补偿金，该笔金额应当在自实际收房之日起算的基础上予以扣减。3.原告存在逾期交款的行为。根据预售合同约定，原告应当在预售合同签订之日起45日内将全部房款支付完毕。原告存在逾期付款行为，办证期限应当按照交款逾期时间予以顺延，被告不承担顺延期间的责任。第四、即使法院认为天台山公司应适当承担责任，原告主张的违约金亦过高，请求法院依法予以核减。本案中，加建部分一直由原告使用，在无偿获得使用利益的情况下，未受到任何损失。同时，违约金的认定应当以实际损失为基础，不超过实际损失的30%。在无实际损失的情况下，要求天台山公司承担巨额违约金，不符合法律规定。若原告认为自己遭受了实际损失，应当就此承担举证责任。第五、自2020年1月23日受疫情影响，政府部门未能正常办公，西山御园小区的全部房屋现场测量、勘验等工作无法落实，致使涉案房屋的权属登记工作无法进行，即使法院认定天台山公司应适当承担责任，天台山公司也不应承担自2020年1月23日起至今这段时间内的逾期办证责任。第六、原告对加建房屋存在过错，且无偿使用加建面积，实际是受益方。原告委托加建的行为非但导致未能如期办证，还致使天台山公司产生巨大的罚款损失，现要求天台山公司支付巨额违约金，明显违背了公平原则和诚实信用原则。堆龙公司辩称，我公司认可天台山公司答辩意见。堆龙公司以货币出资方式成为天台山公司的唯一股东之后，堆龙公司每年均按照公司法第62条的规定，进行审计，审计载明相关的财务报表可以反映天台山公司的财务状况，以及堆龙公司和天台山公司财务独立。堆龙公司通过企业年报系统，对企业的情况提交了年报，可以反映天台山公司与堆龙公司人员财产各自独立，未发生混同现象。根据公司法第63条的规定，堆龙公司提供的报告和年度报表，可以反映出天台山公司有完整的财务制度和财务支出情况，我公司可以证明天台山公司在堆龙公司成为一人股东之日起财务独立，同时原告未提供证据证明堆龙公司存在利用法人独立地位逃避债务的行为，因此，原告要求堆龙公司对天台山公司承担连带责任没有事实和法律依据。经审理查明，王金发曾于2019年诉至本院，要求天台山公司支付逾期办理房屋所有权证违约金。本院于2019年12月5日作出7094号民事判决书，判决：北京天台山房地产开发有限公司支付王金发2017年8月1日起至2019年10月28日止的逾期办证违约金523412.66元。天台山公司不服7094号民事判决书，上诉至一中院，一中院于2020年3月23日作出2054号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。”7094号民事判决书、2054号民事判决书现已生效。7094号民事判决书查明事实如下：2013年9月22日，天台山公司（出卖人）与王金发（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1532277）（以下简称预售合同），约定王金发购买门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A14）门头沟新城城子地区天台山居住项目×××702号房屋（双方一致认可即西山御园×××702号），房屋预测建筑面积198.83平方米，其中套内建筑面积166.96平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积31.87平方米，单价每平方米38277.88元，房屋总价6390875元。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定，1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。2013年10月8日、2015年1月27日，王金发分两笔向天台山公司共交纳购房款6390875元，天台山公司向王金发出具发票。涉案房屋于2017年4月21日交付予王金发。截至2019年10月28日法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。在庭审中，经询问，王金发明确表示不要求退房。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163.46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。另查，王金发在签订预售合同时签订了委托书一份，其中受托单位处空白，委托内容系该商品房竣工后，对商品房中的开敞阳台进行统一封装，拆除开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除开敞阳台原有的护栏。并进行商品房外墙外侧的结构洞口封装为阳台，并拆除前述阳台与室内空间之间的窗户、部分墙体及原有的窗户护栏等内容。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。2054号民事判决书查明事实如下：一中院依法补充查明：预售合同约定，出卖人（天台山公司）应于2015年7月31日前向买受人（王金发）交付商品房；出卖人未按照约定于2015年7月31日前向买受人交付商品房，逾期在90日之内的，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人每日以已交房价款万分之一的标准向买受人支付违约金；逾期超过90日的，买受人有权退房，若买受人不要求退房，要求继续履行合同的，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人每日按已交房价款万分之一的标准向买受人支付违约金。如因出卖人的原因买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人每日按照已付房款万分之一的标准向买受人支付违约金。预售合同附件十第九条第2款约定：买受人逾期不办理交接手续或由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日（若买受人未收到出卖人的书面交付通知的，以预售合同约定的交付期限届满之日为准）按预售合同约定条件向买受人交付该商品房。自视为交付之日起，该商品房毁损、灭失的风险由买受人承担，同时自视为交付之日起60日起至买受人实际接收商品房之日止，买受人每日应按商品房总房款的万分之一向出卖人支付违约金，另外预售合同约定取得房屋所有权证书的期限自买受人实际接收该商品房之日起算。另，本院在审理过程中查明，王金发与天台山公司于2017年4月21日签订收房补充协议，主要内容为：“甲方，天台山公司，乙方，王金发……2015年7月，乙方收到甲方以EMS形式发送的《收房通知书》。甲乙双方对于收房标准存有分歧，并就相关分歧，甲乙双方进行了沟通……甲方同意对于乙方延期收房期间（甲乙双方确认自2015年8月1日至2015年8月31日止），甲方按照编号为：Y1532277《北京市商品房预售合同》中乙方已付房款为基数，按照每日万分之一的标准，向乙方支付补偿金……”。天台山公司按照收房补充协议向王金发支付补偿款19812元。对于上述双方当事人没有争议的事实，本院予以确认。经查，堆龙公司于2018年11月1日以货币方式出资10000万元，为天台山公司的唯一股东。截止2020年11月17日本案法庭辩论终结前，堆龙公司系天台山公司的唯一股东。案件审理中，堆龙公司提交天台山公司2019年度审计报告及相关附表、天台山公司企业信息公示报告（含2015年度-2019年度企业年报）、堆龙公司企业信息公示报告（含2017年度-2019年度企业年报），以及（2020）京0109民初2330号、2728号民事判决书，以证明天台山公司的财产始终独立于堆龙公司的财产。对上述证据，天台山公司无异议。王金发不认可上述证据的证明目的。经本院审查，上述《审计报告》在审计意见部分均载明，该会计师事务所认为，天台山公司2016年会计年度至2019年会计年度的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了天台山公司上述会计年度的财务状况以及上述会计年度的经营成果和现金流量。经本院与北京中景阳会计师事务所核实，该所出具情况说明，载明：该所曾出具上述审计报告，经审计确认天台山公司具有独立财务体系及财务制度，审计过程中未发现其与股东公司间存在账务财物混同现象。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的预售合同已经生效判决书认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行。天台山公司逾期办理房屋所有权证书，依法应当承担违约责任。王金发起诉主张自2019年10月29日至2020年11月17日（本案法庭辩论终结之日）期间的违约金的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于天台山公司的各项答辩意见，本院审查认定如下：对于本案不应适用简易程序审理的意见，本院认为本案基本事实已经由生效判决书确认，权利义务较为明确，适用简易程序审理符合法律规定，并无不当，故本院对上述意见不予采纳。对于天台山公司认为王金发签订委托书委托加建，王金发因加建对逾期办理房屋所有权证书存在过错，王金发违约金起算时间应按实际收房日期主张，王金发主张违约金过高等答辩意见，在此前案件审理中均有主张，7094号民事判决书及2054号民事判决书经审查均已作出如下认定：首先，天台山公司未取得房屋初始登记，系因诉争项目房屋进行了阳台和结构洞口的封闭，且该项目其余未售房屋亦已进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以王金发签订委托书，王金发对加建存在过错，辩称其不应承担违约责任的答辩意见，不予采纳。其次，根据预售合同约定，交付房屋及办理房屋权属转移登记系天台山公司的主要合同义务，预售合同关于上述两项义务履行期限的约定，系对天台山公司的限制，且迟延交房并不必然导致迟延办证，天台山公司应按照合同约定的期间办理房屋权属登记，并自2017年8月1日起，承担逾期办证的违约责任。再次，天台山公司未就违约金计算标准过高提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，亦不予采纳。对于天台山公司主张王金发逾期付房款，办证期限应当按照交款逾期时间予以顺延的答辩意见，因本案涉及的逾期办证违约金初始起算时间，已由生效判决书予以确定，对其该项答辩意见，本院不予采纳。对于天台山公司主张王金发未交齐预售合同第16条约定的契税等办理房屋所有权证书所需费用，根据合同约定，办证期限予以顺延的答辩意见，根据已查明事实，逾期办证原因并非王金发未交费导致，故对天台山公司的该项答辩意见，本院不予采纳。对于天台山公司主张收房补充协议约定收房时间顺延，故逾期办证违约金计算期限应当相应顺延，或者从违约金中扣减收房补充协议确认补偿款项的答辩意见。首先，根据收房补充协议的行文，不足以认定双方对预售合同交房时间做出了变更；其次，天台山主张上述款项系逾期交房违约金，与王金发本案主张逾期办证违约金亦不冲突，故对天台山公司的该项答辩意见，本院不予采纳。对于天台山公司辩称受疫情影响无法办证为由，要求免除相应违约责任，于法无据，本院不予采纳。关于天台山公司辩称本案已过诉讼时效的意见，因该案约定违约金为按日计付的继续性违约金，应以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，本案原告起诉要求的违约金属于其起诉之日前三年的违约金保护范围，故对该诉讼时效抗辩，本院不予采纳。对于王金发要求堆龙公司承担连带责任的诉求，根据《公司法》规定，一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，堆龙公司在诉讼中所提交的，天台山公司经具备资质的会计师事务所审计后出具的《审计报告》、以及堆龙公司和天台山公司的企业年报等证据，可以反映出天台山公司有独立完整的财务制度，相关审计报告内容亦可反映天台山公司的财务、支出等状况；在形式上已就其在成为天台山公司一人股东起至2019年会计年度止期间，堆龙公司与天台山公司之间财产相互独立尽到了举证证明责任；同时，王金发亦未提供证据证明堆龙公司与天台山公司存在财产上的混同，或存在利用公司法人独立地位，实施逃避债务等严重侵害其利益的行为。对王金发在本案中要求堆龙公司基于股东身份对天台山公司的债务承担责任的相关主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告王金发2019年10月29日起至2020年11月17日止的逾期办证违约金246687.78元；二、驳回原告王金发其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，由北京天台山房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 高 兵二〇二〇年十一月三十日书记员 王英俊