山东省齐河县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1425民初3575号原告：贾文飞，男，1987年2月2日出生，汉族，住齐河县。委托诉讼代理人：侯婧文，山东豪才律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晨，山东豪才律师事务所实习律师。被告：山东昌奥置业有限公司，住所地：齐河县。法定代表人：程延春，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：泮宜志，山东杨宜广律师事务所律师。原告贾文飞诉被告山东昌奥置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贾文飞委托诉讼代理人侯婧文、张晨，被告山东昌奥置业有限公司委托诉讼代理人泮宜志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾文飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金51165.78元（以369428元为基数，按照日万分之一，自2016年10月5日暂计算至2020年7月21日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年1月29日，原被告签订商品房预售合同，原告在被告处购买位于齐河县贵和华城三期17号楼1单元201室房屋一处，面积120.36平方米，总价款369428元。合同约定被告应当在房屋交付之日起90日内为原告办理房屋产权转移登记。双方于2016年7月7日办理了房屋交接手续，但被告迟迟未为原告办理房屋所有权转移登记。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院。山东昌奥置业有限公司答辩称，1、延期办证的责任不在被告，原告至今没有根据交房通知要求缴纳契税、维修基金及持票据办理房产证业务；2、交房通知注意条款中明确了房产证业务应由业主自行办理；3、本案已超出诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的：1、交房通知一份；2、增值税发票一张；3、商品房预售合同一份；4、不动产产权证一份；5、不动产权证办理通知打印件一份。被告经质证，对证据一真实性有异议，该证据说明在办理房产证前应由业主自行缴纳契税和维修基金，且在条款中对办证主体进行了变更，由业主自行办理。对证据二无异议，本院予以确认。对证据三真实性无异议，但认为办证主体已变更为业主自行办理。对证据四无异议，本院予以确认。对证据五真实性无法核实，即使是真实的也不能免除交房通知中规定的义务。本院经审查认定，证据一交房通知中加盖了山东昌奥置业有限公司印章，且内容与本案直接相关，对其真实性本院予以确认。交房通知中载明了办理房产证前由开发商通知业主缴纳相关税费。证据二被告无异议，能够证明原告为案涉房产的合法业主。证据三为原被告之间签订的就购买案涉房屋所达成一致协议，合同成立并生效，合同中约定了房屋产权登记的有关事宜。证据四能够说明贾文飞取得不动产权证书的时间。证据五为图片打印件，该通知中未加盖通知单位印章，但内容与本案直接相关，是案涉房屋开发单位通知业主办理不动产权登记的通知。被告山东昌奥置业有限公司提交交房通知一份。贾文飞经质证对证据真实性无异议，但认为按照国家相关规定，办理产权证应由开发商完善相关材料后再由业主缴纳相关税费。原告已经按照被告张贴的办证通知及时缴纳相关费用。本案的违约金没有履行期限，该债务最迟应该在被告持相关材料到房屋登记机关备案之日起履行，原告的起诉未超出诉讼时效。本院经审查认定，该通知为被告向原告交付房屋时开具的材料，其内容中并未有将办理产权证的权利转移给购房者的意思，而是向业主告知办证前会通知业主并由业主自行缴纳相关费用。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月29日，贾文飞购买了山东昌奥置业有限公司开发的位于齐河县贵和华城三期17号楼1单元201室房屋，房屋总价款369428元，双方签订了商品房预售合同。贾文飞购买的房屋于2016年7月7日交付使用。2020年6月12日，贾文飞所居住的齐河县贵和华城三期17号楼收到办理不动产权证的通知。2020年8月18日，贾文飞办理完毕案涉房屋不动产权证书。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是：1、原告的主张是否超出诉讼时效;2、被告是否存在违约办证行为，是否应当承担违约金及违约金的计算方法。针对第一个争议焦点，根据我国民法总则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中原被告双方合同约定，商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。同时还约定如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内提交房屋登记申请的，买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。原告于2016年7月7日实际接收了案涉房屋，意即被告至迟应于2016年10月7日前提交房屋登记申请。被告未在上述期限内提出为原告办理房屋所有权转移登记，原告也未选择解除合同，则应按合同约定的按购房总价款为基数，以日万分之一计算违约金，该违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，因此该违约金的请求给付为继续性债权，该债权具有可分割性，每个个别的债权系独立存在的部分，故违约金应当以每个个别债权分别适用诉讼时效。原告于2020年9月4日向本院起诉，时距2016年10月7日虽已超出三年，但因被告未为原告办理房屋所有权转移登记的违约行为处于继续状态，根据现行《中华人民共和国民法总则》、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》的规定，原告主张逾期办证违约金应自起诉之日起往前推算三年即自2017年9月4日起计算，本院予以支持，而原告主张2017年9月4日之前的违约金已超过诉讼时效，本院不予支持。针对第二个争议焦点，原被告签订就案涉房屋签订商品房预售合同后，原告按约履行了付款义务，被告依约应于2016年6月30日前交付房屋。依据庭审查明，被告于2016年7月7日向原告送达了交房通知正式交付房屋。同时依据双方合同约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90日内提交房屋登记申请的，买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，意即被告至迟应于2016年10月7日前提交房屋登记申请。根据庭审查明，直至2020年6月12日原告才收到办理不动产权登记的通知。因此，被告的行为违反了合同约定，构成违约，应当承担违约责任。按照合同约定的违约金计算方式折合年利率为3.6%，与一年期贷款市场报价利率相当，属于合理期间，本院予以确认。根据前段论述，原告于2020年9月4日起诉时虽距被告应当履行提交房屋登记申请最后期限超出三年，但因违约行为仍在继续，原告主张的违约金应自起诉之日起倒推三年即应支持自2017年9月4日始的违约金，同时又查明被告于2020年6月12日发出办理不动产权证通知，意即自此日起被告已完成办理不动产权登记的先决条件，因此违约金的计算期限应自2017年9月4日起至2020年6月12日止，共计998天，按照原告总房款369428元，按日万分之一计算，应为36868.91元。综上所述，依照《中华人民共和国民事总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九第二款、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告山东昌奥置业有限公司于本判决生效之日起七日内一次性支付原告贾文飞违约金36868.91元；二、驳回原告贾文飞的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费540元，由原告贾文飞负担170元，被告山东昌奥置业有限公司负担370元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  张玉成二〇二〇年十一月二十五日书记员  王 岳