安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初2068号 原告：张虹亮，男，1987年11月2日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 原告：张玲，女，1991年3月20日出生，汉族，住安徽省郎溪县。 以上两原告共同委托诉讼代理人：盛楠，安徽安泰达律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人：唐杰，安徽安泰达律师事务所律师。 被告：合肥天同地产有限公司，住所地安徽省合肥市包河区宿松路中段**综合楼，统一社会信用代码913401006679486840。 法定代表人：林希，董事长。 委托诉讼代理人：周子熠，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 原告张虹亮、张玲诉被告合肥天同地产有限公司（以下简称天同地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张虹亮及两原告共同委托诉讼代理人盛楠、唐杰，被告天同地产公司的委托诉讼代理人周子熠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张虹亮、张玲向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：201706055800606ＧＭ20180035）；2、依法判令被告退还原告购房款105000元及利息（以105000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准自2018年12月31日起计算至2019年8月19日，2019年8月20日至款清之日止，以同期全国银行同业借款中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、依法判令被告向原告支付违约金10500元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月8日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：201706055800606ＧＭ20180035），并于同日进行了网签备案，合同约定原告购买被告开发的位于合肥市包河区车位，总价款105000元，原告采取一次性付款，被告需在2018年12月31日前交付，如在规定期限内未达到使用条件或被告逾期交付超过60日，原告有权解除合同，被告需退还全部已付款，并向原告支付违约金；补充协议约定：如因被告原因致解除合同的，被告应支付房款总额10%的违约金。如双方对原告提出的质量问题产生争议，则以商品房所在区域的建筑工程质量监督站出具的书面评定意见作为处理争议的依据等。合同签订当日，原告依约支付了全部价款。2018年12月26日，被告欲将存在质量问题的车位交付给原告，经多次沟通无果，原告等多名业主将案涉的国贸天悦项目Ｓ1-19地块地下室负二层底板存在开裂、渗漏等质量问题，投诉至合肥市建筑质量安全监督站，监督站确认上述质量问题属实，要求被告联合施工、监理等单位进行排查，在论证后做出具体的维修方案。但被告未按照工程质量投诉处理意见书要求处理，私自进行多次维修后仍无法解决底板开裂、渗水的问题，被告至今未交付案涉车位。故为维护原告自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告天同地产公司辩称：1、涉案车位符合交付条件，且原被告双方已经于2019年1月5日办理完车位交付手续，原告无权解除合同；2、涉案车位交付后，被告已经按照合同履行保修义务；3、自案涉车位交付至今，原告一直可以正常停车，且原告自2020年1月9日起主动向物业公司缴纳案涉车位物业服务费。 经审理查明：原告张虹亮、张玲为夫妻关系。2018年2月8日，出卖人天同地产公司、买受人张虹亮、张玲签订合同编号为20170605800606GM20180035号的《商品房买卖合同》及《“国贸天悦花园”商品房买卖合同补充协议》，合同约定：张虹亮、张玲购买由天同地产公司开发建设的合肥市包河区宿松路与美和路交口国贸天悦花园A区地下车库－2126车位，建筑面积37.41平方米；总价款为105000元整；买受人于2018年2月8日前一次性付清全款；出卖人应当在2018年12月31日前将具备取得《建设工程规划许可证（正本）》并符合合同约定的商品房交付买受人使用。补充协议对于《商品房买卖合同》内容进行了补充约定，其中第五条关于涉及退房（解除合同）第4款约定，因出卖人原因而解除合同的，出卖人应支付房款总款10%的违约金，如违约金不足以弥补买受人损失的，还应赔偿买受人的损失。第八条第2款约定，商品房交付时，若存在局部瑕疵但不影响商品房质量和使用功能的，不影响该商品房的交付。买受人如因此不与出卖人办理房屋交接手续，出卖人无需承担逾期交房的责任。对买受人提出的质量问题，双方产生争议时，以商品房所属区域的建筑工程质量监督站出具的书面工程质量评定意见作为处理争议的依据。 合同签订后，双方于2018年2月8日办理了案涉房屋网上认购备案登记，备案单号：1802003035。原告交清购房款105000元，天同地产公司于2018年12月27日开具了购房款发票。 2018年12月11日，建设单位天同地产公司组织勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位对案涉工程即国贸天悦项目S1-19地块、A区地下车库进行了竣工验收，竣工验收意见为“验收合格”。2018年12月24日，国贸天悦1#－8#楼、商业A、A区地下车库取得《建设工程规划许可证（正本）》。2018年12月26日，天同地产公司向两原告发出交房通知书，2019年1月5日两原告签署国贸花园3幢3001室房屋和A区－2126号车位交接单。 车位交付后，该小区部分业主就国贸天悦项目S1-19地块地下室负二层底板存在开裂、渗漏质量问题向合肥市建筑质量安全监督站投诉，2019年1月15日，该站工作人员赴现场查看，查明投诉反映问题属实，该站的处理意见为：1、建设单位立即牵头施工单位、监理单位对地下负二层漏水情况进行全面排查，在平面图中详细标明（物业公司及业主代表可以参加），2、根据排查情况，进一步细化、完善维修方案；3、春节前，建设单位组织相关业内专家到现场查看，并对维修方案进行专家论证，确定合理的维修方案；4、我站将监督原各方责任主体尽快按论证后的维修方案实施处理。 2019年2月19日，施工单位福建省第五建筑工程公司编制《地下室底板渗漏修补方案》，分析了渗漏水原因，制定了渗漏水治理方案，经监理单位、设计单位、建设单位审核后进行了施工。后原告因维修以未征得业主同意进行、维修后依然存在开裂、渗漏，严重影响业主正常使用等问题与天同地产公司发生争议，双方协商未果，原告遂诉至本院，要求解除合同、退还购房款及支付违约金。 上述事实，有原告提供的身份证、结婚证、企业信息查询单、《商品房买卖合同》及补充协议、发票、照片、异议函、工程质量投诉处理意见书、律师函及邮寄凭证，被告提供的竣工验收备案表、建设工程规划许可证、房屋及车位交付通知书及EMS签收单、房屋交接单、关于车位交付异议的回复函及EMS签收单、地、地下室底板渗漏修补方案工通知、维修记录及隐蔽工程验收记录、照片、房屋装修验收表、车位物业费收据、地、地下车库道闸系统车辆出入记录及双方当事人的当庭陈述等在卷佐证/div> 本院认为：原告张虹亮、张玲与天同地产公司双方签订《商品房买卖合同》及补充协议，购买由天同地产公司开发建设的国贸天悦花园A区地下车库－2126室车位，以上合同和补充协议系双方真实意思的表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。 现两原告以车位所在地下车库负二层底板存在开裂、渗漏的质量问题为由要求解除《商品房买卖合同》，其要求解除合同的理由不能成立。 一、开裂、渗漏质量问题为并非双方约定行使解除权的情形。合同法规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”在双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第八条第2款约定，商品房交付时，若存在局部瑕疵但不影响商品房质量和使用功能的，不影响该商品房的交付。地。地下车库存在底板多处开裂漏的问题，属于房屋局部的质量瑕疵，原告因此诉请解除合同，无合同依据。 二、不存在法定的合同解除情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《合同法》第一百四十八条规定：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。本案中案涉房屋已经取得《工程竣工验收报告》，而通过竣工验收是房屋质量符合设计标准的直接、专业证明，不存在房屋主体结构质量不合格的法定情形，虽然存在地下车库底板开裂、渗漏的质量瑕疵，但一般不会影响停放车辆这一合同目的实现，该质量瑕疵可通过要求出卖人履行保修责任的方式解决。合肥市建筑质量安全监督站作出的投诉处理意见也表明该质量问题可以通过维修解决，天同地产公司实际也进行了维修，原告提交的证据不足以表明维修后的地下车库仍然存在难以修复的质量问题且严重影响正常使用，不符合法定解除的条件。 综上，原告要求解除《商品房买卖合同》缺乏依据，不予支持，其返还车位款及支付违约金的诉讼请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百四十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告张虹亮、张玲的诉讼请求。 案件受理费减半收取1305元，由原告张虹亮、张玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 刘 元 二〇二〇年十一月十日 书记员 莫警花 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百四十八条因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。