北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初10840号原告：赵相军，男，1977年8月30日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。被告：申忠利，男，1957年4月1日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：申苗苗（被告之女），女，1982年8月17日出生，汉族，住北京市昌平区。原告赵相军与被告申忠利房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵相军，被告申忠利之委托诉讼代理人申苗苗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵相军向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告退还原告多交纳的房屋租赁费8100元；2.判决被告退还原告房屋押金3300元及剩余租金1500元；3.请求依法判决被告支付原告违约金3000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年3月12日签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市昌平区×的房屋建筑面积55平方米出租给原告。租赁用途是居住。房屋租赁期自2017年3月12日至2020年3月11日,共计3年。房屋租金系第一年每月2800元,第二年、第三年每月3000元;支付方式为按季度支付即押一付三。每次交纳租金由原告转账至被告的妻子于秀云账户内(45635101008********)。双方按照合同履行至第二年起,被告告诉原告每月交纳房屋租金3300元。因原告当时没有看合同,就按照3300元交纳了两年。最近原告在接到被告通知解除合同时才发现的按照合同的约定,第二年、第三年的房屋租金系每月3000元,而不是3300元。原告认为:该每月300元的租金应当属于多交纳的费用,被告应当退还。合同履行至2020年2月12日,原告接到被告通知,是否续租合同,若续租,就按照原合同继续支付房屋租金。因疫情问题,续租合同待疫情过后再续签。原告同意续租,便支付了第一季度的房屋租金。但在2020年5月份,原告突然接到被告女儿的电话,被告及其女儿称房屋自己要居住,希望解除合同,自己承担违约责任。原告同意了被告的要求,于2020年5月26日搬离了房屋。按照合同约定:合同履行期间,甲方提前收回房屋的,或乙方提前退租的,应当提前30日通知对方,并按照月租金的100%向对方支付违约金,甲方还应退还相应的租金。故原告根据合同约定,要求被告退还相应的费用,但被告在原告搬离后便不再搭理原告。现原告诉至法院，请求判如所请。被告申忠利辩称，不同意原告的诉讼请求。一、被告未多收取原告房租。2019年6月,被告与原告口头约定,将涉案房屋租金变更为每月3300元。后原告按照每月3300元标准向被告支付租金。原告在起诉状中所称当时没有看合同就按照3300元交纳了不符合常理。房租为每季度一付,即便第一次支付未留意或者多支付,那么第二次也应该发现。原告作为一名房屋中介人员,亦是完全行为能力人,不可能犯这种低级错误。双方已经对租金变更达成合意,并依口头约定一直履行,故原告的此项请求不应得到支持。二、被告不应退还剩余租金与押金。原告所称涉案租赁合同已经于2020年5月26日解除不属实,原告从未与被告进行过房屋交接。其要求次承租人单方搬离涉案房屋且并未提前通知被告收回房屋的行为,属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同,搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件,不具有单方解除合同的效力。而被告与原告并未对房屋进行交接,故原告要求被告退还租金和押金的请求应予驳回。三、被告并未构成根本违约。2020年5月26日次承租人自行搬走，且未提前通知被告，未与被告办理房屋交接手续并欠缴水、电、燃气、歌华有线等各种费用，原告称被告构成根本违约不属实。而且事实上是原告构成根本违约。原告未经被告同意私自更改合同并将涉案房屋转租给次承租人，根据《北京市房屋租赁合同》第八条第四款第二项之规定：欠缴各项费用达100元的；第七项之规定：擅自将房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；第九条第一款规定：乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿损失。故原告构成了涉案合同中约定的根本违约。综上所述，被告认为原告所提之诉讼请求，既无事实根据又无法律依据，违反了基本的诚实信用原则，故请求人民法院依据《合同法》规定，依法保护被告的权利，支持被告的请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月12日，申忠利（出租人，甲方）与高铁功、赵相军（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市昌平区×，建筑面积55平方米；租赁用途为居住；房屋租赁期限自2017年3月12日至2018（2020）年3月11日，共计1（3）年；甲方应于2017年3月前将房屋按约定条件交付给乙方；租金标准为2800元，租金总计33600元；押一付三；押金为2800元；租赁期内，供暖费和物业管理费由甲方承担，其他由乙方承担；第二年房租为三千元，第三年房租为三千元。双方在第八条对合同解除约定如下：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达7日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达7日的；2.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；3.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；4.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。双方在第九条对违约责任约定如下：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方应退还相应的租金；（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。双方在该合同中还约定了其他内容。除上述内容外，赵相军向法庭提交的合同版本中在第七条约定“除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租他人，并接受转租人的行为向甲方承担责任”，在合同第八条第四款第八项约定“擅自将房屋转租给第三人的”；在合同第十一条约定“房间如有安全事故责任归乙方；每季度月初支付下季度房租，如延迟交款每日加收滞纳金200元”。申忠利向法庭提交的合同版本中用笔划掉了第七条关于转租的约定、合同第八条第四款第七项“擅自将房屋转租给第三人的”的约定，合同第十一条中也没有“房间如有安全事故责任归乙方；每季度月初支付下季度房租，如延迟交款每日加收滞纳金200元”的约定。2017年3月11日，于秀云出具收条，载明“收到赵相军交来三个月房租8400元和押金2800元、有线216元、电费气费58元”。庭审中，赵相军称其按照每月3300元的租金标准交纳了2018年3月12日至2020年3月11日期间的租金。合同到期后，赵相军还按照每月3300元的租金标准交纳了2020年3月12日至6月11日期间的租金。申忠利称双方经协商，口头约定将租金标准变更为每月3300元。另，赵相军于2018年11月29日交纳了9300元，赵相军称其中9000元为租金，300元为补交的租房押金。申忠利对此不予认可，其认为该300元为卫生费，并非补交的租房押金。经询问，赵相军称合同中承租人处虽为“高铁功、赵相军”，但高铁功系其业务员，实际承租人为赵相军；申忠利称租金实际由赵相军交纳，高铁功、赵相军均未实际居住使用该房屋。庭审中，申忠利称赵相军承租涉案房屋后即对外出租，违反了合同中关于“未经出租人书面同意不得对外出租房屋”的约定，故赵相军违约；赵相军称其在签订合同时即告知申忠利其承租房屋需对外出租。庭审中，申忠利称赵相军欠付燃气费2.38元、电费0.75元、水费60元、有线费432元，要求自押金中予以相应扣除。赵相军同意在押金中扣除燃气费、电费和水费，但不同意扣除有线费，并称其已告知申忠利报停有线电视。庭审中，赵相军提交微信聊天记录，证明该房屋实际承租人已于2019年5月26日搬离涉案房屋，微信聊天记录中还记载“房东在吗？现在咱们协商一下！……你要提前用房，商量好了随时可以给你交房”，申忠利在微信聊天记录中答复“那就过两天再交接，我周末收过来就行，提前这么多天我也不住”。庭审中，申忠利称其并未与赵相军办理交接手续，收房后发现房屋有损坏，自行修复后已于2020年6月1日出租；赵相军对房屋损坏的情况不予认可。另查，本案所涉房屋为昌平区×区土地一级开发项目拆迁安置房。上述事实，有北京市房屋租赁合同、选房确认协议、银行交易明细单、微信聊天记录等证据及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，申忠利与赵相军签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。虽合同约定自2018年3月12日起每月租金为3000元，在该合同履行过程中，赵相军实际按照3300元的标准支付了部分租赁期间的租金，现赵相军称其系未看合同误付，要求返还其多付租金。因双方约定租金为季付，赵相军按照季度多次以3300元的租金标准支付了租金，故本院对申忠利关于双方已经口头协商变更租金标准的答辩意见予以采信。故对赵相军的该项诉讼请求不予支持。关于赵相军主张退还押金的诉讼请求，申忠利以赵相军违反合同约定未经其同意擅自对外转租、单方搬离房屋且破坏房屋为由，不同意退还押金。根据申忠利提交的合同文本来看，其合同文本中删除了关于“未经其同意擅自对外出租”的内容，故本院对于赵相军所称双方就转租事宜进行过协商的陈述予以采信，对申忠利的该项答辩意见不予采信。根据赵相军提交的微信聊天记录可知，其系根据申忠利的要求提前搬离房屋，并非擅自搬离，故对申忠利的该项答辩意见不予采信。关于申忠利主张赵相军破坏房屋一节，因其未能提交证据，故对其该项答辩意见不予采信。故申忠利应当退还赵相军其交纳的押金。关于押金具体数额，赵相军虽主张其交纳押金3300元，但未能提供相应证据，故本院确定由申忠利退还其押金2800元。双方合同到期后，赵相军交纳了三个月的租金，并继续使用涉案房屋，但并未与申忠利签订书面合同，故本院认定其与申忠利成立不定期的租赁合同关系。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照相关规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故申忠利可以随时解除合同，故赵相军以此要求申忠利承担违约责任的请求不能成立，本院对此不予支持。因赵相军交纳租金至2020年6月11日，但其实际已于2020年5月26日搬走，故申忠利应当退还自2020年5月27日起至2020年6月11日止的租金，故对赵相军要求申忠利退还租金的请求，合理部分，本院予以支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、申忠利于本判决生效之日起十日内退还赵相军押金2800元及剩余租金1500元；二、驳回赵相军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费99元，由赵相军负担74元（已交纳），由申忠利负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 敏二〇二〇年十一月十六日书记员 吕萍萍