河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初3941号原告：中国农业银行股份有限公司原阳县支行住所地：河南省新乡市原阳县西干道**。统一社会信用代码：914107258733113934负责人：王艳霞委托诉讼代理人：皇甫佳英、高中，该公司员工。被告：彭海平，男，1976年11月23日出生，汉族，，住河南省社旗县（缺席）被告：程春变，女，1971年5月13日出生，汉族，，住河南省南阳市社旗县（缺席）被告：新乡市碧海置业有限公司住所地：新乡市平原示范区滨湖大道碧桂园凤凰湾**楼统一社会信用代码：91410700MA3X7ANX4W法定代表人：杨海波委托诉讼代理人：李世鹏，河南贞实律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司原阳县支行（以下称原告）与被告彭海平、程春变、新乡市碧海置业有限公司（以下称碧海公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，本案现已审理终结。中国农业银行股份有限公司原阳县支行向本院提出诉讼请求：1、由被告彭海平、程春变偿还贷款本金720305.97元人民币及至清偿日的利息。2、由被告新乡市碧海置业有限公司对上述贷款本金及利息负连带清偿责任。3、拍卖被告彭海平、程春变的抵押房产，优先偿还原告贷款本息。4、由二被告承担本案的诉讼费、公告费、评估费、拍卖费等实现债权的费用。事实与理由：被告彭海平、程春变2017年5月7日与中国农业银行股份有限公司原阳县支行签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合词》（合同编号：410201201700600051)，合同约定由新乡市碧海置业有限公司在借款人所购买房产办妥抵押登记前对该借款提供连带保证责任保证担保,同日，农行原阳县支行依照合日约定向彭海平、程春变发放借款柒拾玖万(小写790000)元人民币并将款项划至贵公司开设在农行原阳支行城区分理处的账户(账号:16×××44),至此,农行的放款义务已履行完毕。截止2020年9月21日，被告彭海平、程春变已8期没有按照借款合同约定如期还款,贷款形成不良,拖欠借款本金720305.97元人民币,拖欠利息21719.23元人民币。依据原告与新乡市碧海置业有限公司签订的《按揭业务担保合作协议》及上述借款合同的约定,新乡市碧海置业有限公司对借款人借款承担的保证担保范围包括“购房所欠的贷款本息、逾期利息及甲方为实现债权而支付的费用（该费用仅限于诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费且以实际支出为准）”;“购房者连续未支付4期贷款本息的，甲方有权宣布全部贷款提前到期，并要求乙方按约定承担保证责任。”综上所述，被告彭海平、程春变已严重违约，为维护国有资产安全，请人民法院依法判如所请。被告彭海平、程春变未到庭进行答辩，也未向本院提交书面答辩状。被告碧海公司答辩称：一、原告要求碧海公司承担保证责任的条件尚未成就，碧海公司不应承担保证责任。根据《按揭业务担保合作协议》第六条第（八）款，对于办理预抵押登记后发放的贷款，在碧海公司的保证期限内，若购房者未履行借款合同约定，并由农业银行原阳支行向有管辖权的人民法院提起诉讼的，农业银行原阳支行承诺先请求处置购房者所购房产，处置后仍不足以清偿的，则碧海公司承担连带清偿责任。依据原告在起诉状中所称涉案房屋已办妥预抵押，依次在原告尚未处置涉案房屋的情况下，碧海公司不应承担连带清偿责任。原告尚未处置涉案房屋的情况下，碧海公司不应承担连带清偿责任。二、碧海公司承担的保证责任应是阶段性连带责任保证。根据《按揭业务担保合作协议》第五条第（二）款之相关约定，碧海公司对彭海平、程春变的贷款承担的是阶段性连带责任保证，自原告将贷款划入碧海公司账户之日起至办妥抵押登记手续之日止。三、原告要求碧海承担的保证责任超出了约定保证范围。根据《按揭业务担保合作协议》第五条第（四）款约定，农业银行原阳支行未按约定履行通知义务，碧海公司不应对彭海平、程春变未支付第四期的贷款本息、逾期利息等承担保证责任。综上，原告诉请缺少事实和法律依据，应驳回其对碧海公司的诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求及争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2017年1月3日，原告与碧海公司签订《按揭业务担保合作协议》。该协议主要约定：1、农业银行原阳支行对于碧海公司位于新乡市平原示范区碧桂园芳汀白露庄园整个项目的住宅提供相关的抵押贷款业务，凡购买碧海公司该项目房产申请抵押贷款的，农业银行原阳支行同意为符合条件的购房者提供抵押贷款服务；2、双方合作期限为自本协议生效之日起至该项目的房产销售完毕之日止；3、碧海公司同意为双方约定的项目房产的购房者提供无条件、不可撤销的本协议约定的连带责任保证；4、碧海公司应按个人购房贷款金额的1%设立保证金专户，并以该保证金专户内的资金对保证债务设定动产质押担保；5、碧海公司保证范围为，《个人购房担保贷款合同》项下的购房者所欠的贷款本金和利息、逾期利息及为实现债权而支付的费用；6、保证期限为贷款发放至碧海公司账户之日至购房者抵押定登记手续完成之日；7、碧海公司的保证责任不因本协议的解除、无效、终止而免除；8、农业银行原阳支行承诺对于当地政府部门暂未办理商品房预抵押登记期间发放的贷款，在碧海公司的保证期限内，若购房者未履行借款合同约定并由农业银行原阳支行享有管辖权的人民法院提起诉讼的，并承诺先追索购房者和处置购房者所购房产，如购房者所购房产无法处置或处置后不足以清偿的，则乙方应立即承担连带清偿责任；9、对于办理预抵押登记后发放贷款的，在碧海公司的保证期限内，若购房者未履行借款合同约定并由农业银行原阳支行向有管辖权的人民法院提起诉讼，农业银行原阳支行承诺先请求处置购房者所购房产，处置后仍不足以清偿或无法购置购房者所购房产，则碧海公司应立即承担连带责任。2017年5月9日，彭海平、程春变向原告递交《个人信贷业务申请表》，申请贷款790000元，用于购买碧桂园芳汀白露庄园小区20号楼1单元26层12604号房。该房屋总价款990152元，首付款200152元。2017年5月17日，彭海平、程春变与原告签订《个人购房担保借款合同》。合同约定：1、被告向原告借款790000元，还款方式为等额本息还款，借款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%，借款期限为240个月。2、碧海公司承担阶段性连带保证责任，保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金等，保证期限为借款到期日起二年。3、如借款人未按约定按期偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。农业银行原阳支行在贷款人项下签章，彭海平在借款人项下签字、摁指印，程春变在抵押人项下签字、摁指印，碧海公司在保证人项下签章。合同签订后，原告按年利率为4.41%向彭海平发放贷款790000元。2018年1月9日，新乡市国土资源局为彭海平、程春变制作豫（2018）新乡市不动产证明第0001727号不动产登记证明。截止2020年9月21日，彭海平、程春变尚欠原告借款本金720305.97元及利息、罚息、复利24298.49元。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告彭海平、程春变、碧海公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性效力性规定，为有效合同，各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告依照约定发放了贷款，彭海平、程春变未按约定还本付息，截止2020年9月21日，彭海平、程春变尚欠原告借款本金720305.97元及利息、罚息、复利24298.49元未偿还。根据双方约定，如借款人未按约定按期偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。借款人彭海平、程春变未按约定按期偿还借款，已构成违约；农业银行原阳支行请求其提前偿还借款本金，支付欠付的利息、罚息、复利，具有事实和法律依据，予以支持。彭海平、程春变应支付原告所欠借款本金720305.97元及利息、罚息、复利24298.49元。碧海公司自愿为《个人购房担保借款合同》项下债务承担连带保证责任，且尚在保证期间，原告请求碧海公司对彭海平、程春变所欠债务承担连带保证责任，于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条“申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。”，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”规定，依存于抵押权上的优先受偿权系物权法设定的义务，应按民事诉讼法规定、适用民事诉讼法特别程序予以实现，无须通过诉讼程序予以确认。故原告单独就优先受偿权提出诉讼请求，无法律依据，不予支持。碧海公司主张，根据《按揭业务担保合作协议》约定，原告未按约定履行通知义务，碧海公司不应对彭海平、程春变未支付第四期的贷款本息、逾期利息等承担保证责任。本案《按揭业务担保合作协议》于2017年1月3日签订，《个人购房担保借款合同》于2017年5月17日签订，并对碧海公司的保证责任进行了重新约定；《个人购房担保借款合同》对保证责任的约定应视为合同变更，碧海公司应按变更后的约定承担保证责任。碧海公司的该主张无事实和法律依据，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百九十六条之规定，判决如下：被告彭海平、程春变于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司原阳县支行借款本金720305.97元及利息、罚息、复利24298.49元，共计744604.46元；二、被告新乡市碧海置业有限公司对上述债权承担连带清偿责任；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司原阳县支行的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5501.53元，由被告彭海平、程春变负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  毛贻国二〇二〇年十一月三十日书记员  赵 娟