北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初62622号原告（反诉被告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路**开发区办公楼**-1466。法定代表人：单一刚，董事长。委托诉讼代理人：张凯强，北京自如生活企业管理有限公司法务。委托诉讼代理人：李玲，北京自如生活企业管理有限公司法务。被告（反诉原告）：杨曼，女，1957年7月4日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：张海某（杨曼女婿），男，1980年9月14日出生，汉族，住北京市丰台区。原告（反诉被告）北京自如生活企业管理有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）杨曼（以下简称被告）服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张凯强、李玲及被告委托诉讼代理人张海某，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《资产管理服务合同》因被告根本违约于2018年10月13日解除；2.被告返还服务质量保证金5853.22元；3.被告赔偿装修配置折旧费3610元；4.被告支付违约金12306元。事实和理由：2016年6月16日，原告与被告签订了《资产管理服务合同》，约定被告将位于北京市东城区广渠家园XX号楼X单元XX层XXXX号房屋（以下简称涉案房屋）交给原告运营管理。原告为被告提供资产管理服务，并按每月5800元的标准向被告支付预期收益，每个管理周期递增3%，结算方式为月付，合同约定的管理期间为2016年6月20日至2019年9月17日。合同签订后，原告对房屋进行了装修配置，并且按照合同约定向被告支付了预期收益。装修配置完成后，原告将涉案房屋对外出租。2018年8月28日，双方签订补充协议，约定2018年8月29日至10月12日期间，被告对涉案房屋做防水，期间原告不支付预期收益，到期后被告需按照原产品标准交还涉案房屋。但在做防水期间，被告擅自将原告配置的电子锁拆除，收回房屋，导致合同履行期内房屋不能正常出租，造成原告的损失，故原告诉至法院，请求法院判如所请。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告因卫生间马桶故障问题多次找原告沟通维修，但原告均不予配合，是原告违约在先。原告已构成严重违约，使被告履行合同项下的义务已不可能或不公平，被告可单方解除合同，并保留向原告主张等额于双倍月预期收益的违约金的权利。被告更换电子锁是因为维修期间发现原告提供的电子锁已损坏，多次与原告沟通均无人理睬。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付违约金12306元；2.原告支付维修马桶的维修费12000元；3.原告支付2018年10月17日至2020年11月6日的租金损失139200元；4.原告赔偿防盗门后的大门、两个卧室的木门、地、地砖的损失26700元实和理由：双方签订合同后，被告经邻居投诉得知由于卫生间马桶下水部位故障，导致漏水严重。后被告多次联系原告，原告均不予理睬和回应。原告自合同签订后未履行合同“马桶零部件故障检修”的义务。由于原告的拖延及不配合，楼下漏水愈发严重，整个卫生间都需要进行重新大修，为避免损失扩大，被告花费了12000元聘请维修人员进行重新检修。所以，原告严重违约在先，致使被告履行合同已不公平，给被告造成了很大的损失，其应向被告赔偿损失。原告就被告反诉请求辩称，不同意被告的反诉请求。关于马桶的维修，合同约定的是对马桶的零部件进行检修，主要指马桶盖、按钮等零部件，但被告的房屋因为下水部位故障而导致严重的漏水，此部位已经不属于原告维修的责任范围，因此对于维修马桶下水部位的费用，应由被告自行承担，也就不存在原告违约的情形。关于租金收益损失，被告在2018年10月13日应当交还房屋时，并没有向原告交还房屋，并且将防盗门里面的大门密码锁拆掉，同时防盗门的十字锁的钥匙已经交还被告，涉案房屋已不在原告的控制和管理中，原告没有办法对涉案房屋进行正常的出租运营，房屋整体已不在原告的控制当中，两个卧室的锁虽然是原告配置的，但房屋已经不能由原告控制了，所以不同意支付被告房租损失。另外，对于门及地砖的损失均不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告作为乙方与被告作为甲方签订《资产管理服务合同》（以下简称涉案合同），约定：甲方委托乙方管理运营涉案房屋，甲方授权乙方对涉案房屋进行经营出租供他人居住，协议期限为2016年6月20日至2019年9月17日；预期收益为每月5800元，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。每个结算周期最后一日为本期的结算日，最后一次结算日为合同终止后一个月内，本协议项下首个结算日为2016年10月29日。3.2.乙方新配置设施，管理期间，乙方会为标的资产购置新的设备、设施或用具，新配置设施的所有权为乙方所有，管理期间，若非乙方原因造成新配置设施的毁损，乙方有权获得相应赔偿。合同到期或解约，甲方应向乙方支付新配置设施的折旧费，乙方应将相应配置设施交由甲方代为处置，乙方应保证合同正常到期终止时配置设施处于正常使用状态。4.3.维修基金。标的资产类型为精装房或老旧房的，甲方应于乙方向其支付服务质量保证金当日向乙方支付每年300元的维修基金，且甲方同意从应收的服务质量保证金中支付该笔费用。6.2.乙方的违约解除权，不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理的或资产使用人使用的。7.2.甲方的违约责任，甲方违反上述约定导致乙方单方解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失，包括装修损失费（标的资产的装修费用*管理期限内未履行天数/管理期限总天数），新配置设施损失费（标的资产购进家具或家电的配置价格*管理期限内未履行天数/管理期限总天数，其中配置费用以《标的资产配置单》中确定的项目和费用为准）。附件四为《300元维修基金维修项目列表》，载明甲方维修项目包括“马桶因自然损坏、老化需整体更换，包括马桶自身质量问题如沙眼漏水等”，300元维修基金维修范围为“零部件故障检修”，房屋资产使用人维修项目为“因资产使用人使用不当或人为造成的维修及更换，包括下水管道因资产使用人使用不当或人为造成堵塞而产生的马桶更换费用”。2018年8月22日，原告向被告转账支付第三管理周期服务质量保证金5853.22元。2018年8月28日，原告作为乙方与被告作为甲方签订补充协议，载明原合同标的资产于2018年8月29日至2018年10月12日参加市政统一改造，此期间甲方不收取资产的各项收益，且因市政改造产生的改装费和设施设备添置费以及因市政改造给标的资产造成的损害（如有）等所有费用均由甲方承担。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告主张双方于2018年8月28日签订补充协议，约定于2018年8月29日至2018年10月12日期间被告对涉案房屋做防水，期间原告不支付预期收益，到期后被告需按照原产品标准交还涉案房屋。被告主张涉案房屋内的马桶是原告换的，导致马桶与管道连接处损坏，致使防水有问题，大面积漏水。被告称其不清楚什么是市政改造，原告的员工孙某某答应签订补充协议后进行小范围的维修，但检查过后，估计是因为维修费用过高，所以原告就不给维修了，但这是被告的房屋，造成邻居的不便，所以被告就找人花钱维修了。原告称维修基金就是每个管理周期的第一个月租金扣除300元作为维修基金，每个管理周期只扣除一次，服务质量保证金就是押金，虽然涉案房屋空置期原告不支付租金，但原告还是会给被告转一笔服务质量保证金，折抵的是当年管理的最后一个月的租金。2.原告主张涉案合同于2018年10月13日解除，双方签订的补充协议约定的期限截止到2018年10月12日，按照协议约定被告应于10月13日返还房屋。原告主张被告的违约行为体现在被告在对涉案房屋改造期间私自拆除原告安装的电子锁，到期不交还涉案房屋，导致原告无法实际控制房屋，无法对外出租，从而致使涉案合同解除。原告就其主张提交涉案房屋房门锁被破坏的照片及原告的管家孙文强与被告女婿张海某的通话录音。被告对上述证据均不予认可，并主张电子锁系原告的员工孙文强与其共同拆除。被告主张其认为涉案合同的解除日期应为涉案合同的到期之日，即：2019年9月17日，涉案房屋第一道防盗门仍然是原告员工孙文强换的锁。经询，原告称其没有向被告发送过书面通知，只是2018年10月通过微信及口头方式联系被告要求其继续履行合同。被告称其没有收到过原告发送的要求继续履行合同的消息，其也多次给原告的客服打过电话，并去过原告的总部要求继续履行合同。被告提起反诉主张由于原告未履行涉案合同附件四中对于马桶零部件故障检修的义务导致房屋漏水严重，属于严重违约的行为，所以要求原告支付违约金。3.原告主张其对涉案房屋做了家具、家电的安装，并且对房屋做了简装修工程，上述工程及物品的成本均由原告支出，全部装修配置费用为12608.01元，管理期限共计1184天，合同未履行的天数为339天，经折旧后装修配置费应为3610元。原告为证明其装修房屋总共支出的成本提交由供货商提供的证明及支出明细单（证明均加盖了供货商的公章，部分证明落款日期为2019年7月15日，部分证明为7月25日，部分证明未填写落款日期），经计算，上述金额共计12608.01元。被告对上述证据的真实性及证明目的均不予认可，并称相关证据没有注明物品的更换日期，如2018年8月换过第一道防盗门的锁，但在该支出明细中并无体现。4.被告主张其虽然能够进入到涉案房屋，但涉案房屋中的主卧与次卧其无法进入，因为两个卧室是由原告安装的电子锁，导致其无法进入，其也没有进入过这两个卧室，不清楚是否还在出租，故要求原告按照每个月房租5800元的标准支付其24个月的租金损失共计139200元。被告就其主张提交照片，证明涉案房屋在签署补充协议前及签署时是由原告控制，因为原告安装的密码锁，现在仍由原告控制，其不知道电子锁的密码无法进入房屋。原告对照片的真实性予以认可，不认可证明目的，并称被告所述涉案房屋一直处于原告控制下，但被告已进入到房屋内拍摄照片，说明涉案房屋已经处在被告的控制中。5.被告主张因马桶下水管道漏水，其为维修马桶总共花费了12000元，被告就其主张提交两份证人证言。其中，证人王某出具的书面证言显示其发现自家卫生间漏水严重，并多次找被告及其家属沟通此事，后被告对卫生间进行维修后，屋内的情况便得以改善；证人房某证明其于2018年8月31日对涉案房屋的卫生间马桶下水部位进行了维修，维修费为12000元由被告支付给其。6.被告主张因原告对防盗门后的大门以及两个卧室的门进行了破坏，造成大门、两个卧室的木门及地砖发生损坏，导致不能正常居住使用，所以要求原告赔偿相关损失。被告就其主张提交照片；原告对其真实性及证明目的均不予认可。本院认为，原告与被告签订的《资产管理服务合同》实为房屋租赁合同，故本案案由应调整为房屋租赁合同纠纷。双方所签合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。关于合同的解除，原告主张涉案合同于2018年10月13日解除，被告称其并未控制房屋，但据双方所述，被告实际已进入涉案房屋内，由于自2018年10月13日后涉案房屋并未正常对外出租，故双方实际并无继续履行涉案合同的意愿，本院确认涉案合同于2018年10月13日解除。关于违约责任的认定，原告虽称被告存在违约行为导致合同解除，但其并未向被告发出因被告存在违约行为而解除涉案合同的通知。而双方系因维修涉案房屋内的马桶而发生争议，被告虽主张维修下水管道部位系原告应尽的义务，由于原告未能维修，故原告存在违约，但根据涉案合同附件四载明的内容，被告并未就马桶下水管道损坏系原告所造成进行举证，故被告要求原告承担下水管道的维修义务尚缺乏依据。综上，本院认为双方对于争议的发生及涉案合同的解除均不足以构成违约，双方要求对方支付违约金的请求，本院均不予支持。关于服务质量保证金。原告向被告支付了5853.22元的服务质量保证金，根据补充协议的约定，2018年8月29日至2018年10月12日期间系改造期间，涉案房屋未产生实际收益，原告无需向被告支付租金，而本院已确认合同于2018年10月13日解除，故被告应向原告退还该服务质量保证金5853.22元。关于装修损失及配置损失，原告提交了供应商出具的证明，考虑到双方对于装修款及装修的具体事项未进行明确约定，本院综合考虑合同已实际履行的期限，对上述损失予以酌情判处。关于被告主张的租金损失，涉案合同经本院确认于2018年10月13日解除，被告要求原告按照每月房租5800元的标准赔偿24个月的租金损失，并无依据，故本院对此不予支持。关于被告主张的马桶维修费用，被告虽提交书面证言证明维修金额，但证人未出庭，其亦未提交相应的付款凭证，且未证明进行相应维修工程的合理费用，故本院对被告主张的维修马桶费用不予采信。另，被告虽未证明马桶下水管道的损坏系原告直接造成，但该马桶确系原告租赁涉案房屋期间出现下水管道损坏的情况，原告亦未举证证明此损坏系房屋自身原因所造成，故本院认为从公平原则考虑其应在合理范围内承担一定程度的补偿义务，由于原告每个管理周期均收取300元的维修基金，故本院参考原告2018年度已收取的维修基金数额，予以酌情判处原告给予被告一定的补偿。关于被告主张的门及地砖损失，其并未提交充分证据证明实际损失的具体金额以及损失确由原告所造成，故本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京自如生活企业管理有限公司与杨曼签订的《资产管理服务合同》于2018年10月13日解除；二、杨曼于本判决生效后七日内返还北京自如生活企业管理有限公司服务质量保证金5853.22元；三、杨曼于本判决生效后七日内支付北京自如生活企业管理有限公司装修配置损失共计1000元；四、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效后七日内支付杨曼维修马桶的费用900元；（上述款项折抵后，杨曼需支付北京自如生活企业管理有限公司共计5953.22元）五、驳回北京自如生活企业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回杨曼的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费344元，由北京自如生活企业管理有限公司负担294元（已交纳），杨曼负担50元（自本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费2052元，由北京自如生活企业管理有限公司负担50元（已交纳），杨曼负担2002元（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  白星晖二〇二〇年十一月二十九日书记员  李思佳-2--1-