成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初4392号 原告：王中容，女，1965年2月14日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：张兴宇（系王中容之夫），住四川省兴文县。 被告：成都聚心汇海餐饮管理有限公司。住所地：成都市成华区地勘路**附****。 法定代表人：李大炳，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：吴增蕊，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘奕汐，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 原告王中容与被告成都聚心汇海餐饮管理有限公司（以下简称聚心汇海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王中容的委托诉讼代理人张兴宇，被告聚心汇海公司的委托诉讼代理人吴增蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王中容提出诉讼请求：1．判令被告支付2019年7月10日起至2020年1月9日免租期租金67737.6元；2．判令被告支付2020年7月10日起至2020年8月13日的租金11290元；3．判令被告承担本案诉讼费。诉讼中，王中容确认将第二项诉讼请求更改为判令被告支付2020年7月10日起至2020年9月13日的租金，共22580元。事实和理由：2018年10月，原告通过成都百年基业好房信息科技有限公司（以下简称百年基业公司）和被告签订了一份《商铺租赁合同》，原告将位于成都市温江区××街道××期××号楼商铺××层××号铺出租给被告，租期5年，自2019年7月10日起至2024年7月9日止。签订合同时，百年基业公司代被告向原告支付自2019年7月10日到2020年7月9日的第一年租金和一个月租金的违约保证金，因其中2019年7月10日到2020年1月9日六个月为免租期，原告实收了六个月租金。被告本当于2020年6月24日支付第二年租金，但直到2020年7月13日原告向被告催收无果。2020年8月13日，原告收到被告《解除合同通知书》。按照合同，被告单方提前终止合同，需补交2019年7月10日到2020年1月9日六个月的免租期租金；同时原告收到被告《解除合同通知书》时间已是第二年租期的一个月以后，被告应当支付是月租金。 聚心汇海公司辩称，约定的免租期为六个月，但王中容实际收取了其中3个月的租金，案涉房屋免租期实为3个月。因为疫情原因，被告无法续租，疫情为不可抗力，被告不承担违约责任。即便被告违约，依据合同第十三条的约定，被告承担一个月租金的违约金，被告愿意用履约保证金抵扣租金。因为原告及其他相关业主投诉，政府部门组织开会，在2019年11月明确告知原告被告无法续租，原告应当及时采取措施，被告不承担2020年7月10日至2020年9月13日租金。 经审理查明，2018年8月20日，王中容出具《金科天宸商铺租金收条》，载明：今收到金科天宸1期34栋1楼101号商铺物业于2019年7月10日至2020年7月9日的租金6个月67,738元，补贴免租期3个月租金33,868元，1个月押金11,290元，合计112,896元。 2018年8月21日，王中容、罗开群与成都金科展宏房地产开发有限公司（以下简称金科公司）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买了成都市温江区××街道金科天宸项目一期34幢1层1号房。 2018年10月14日，王中容（甲方）与聚心汇海公司（乙方）签订《商铺租赁合同》。第一条约定，甲方将位于成都市温江区××街道××期××号楼商铺××层××号铺出租给乙方。该租赁物业之面积为80.64平方米。乙方承诺租赁该物业仅作为经营餐饮之用途。 第二条约定，该租赁物业合同期限从2019年7月10日起至2024年7月9日止（含免租装修期6月）。 第三条约定，该物业从2019年7月10日起至2020年1月9日止为免租装修期，免租期内乙方仍须缴纳物业管理费及其所使用物业的水费、电费、电话费、燃气费等其他相关费用。免租期届满后租金计算标准：2020年1月10日至2021年7月9日每月租金为11,290元。 第六条约定，乙方按年度支付租金，先交后租。乙方于签订本合同当日内支付首期租金，即67,740元，下期应缴租金须于租期开始前提前十五日向甲方缴纳。 第七条约定，签署本合同之三个工作日内，乙方向甲方支付相当于该商铺壹个月的租金作为租赁保证金，即11,290元。乙方未按照本合同约定支付或者承担支付相关款项的义务，甲方有权在乙方保证金中直接予以扣除。保证金扣除后不足部分，乙方应当在扣除后叁日内补足其差额部分。租赁合同终止时，租赁保证金除用以冲抵乙方拖欠的水电气费、租金、管理费、损坏赔偿、违约金等其他应由乙方承担的费用外，剩余部分在乙方按照租赁物业现状进行交还，交还后15个工作日内无息退还。 第九条约定，在本合同有效期内，非甲方的原因，乙方单方无故提前终止本合同的，须经甲方同意，否则甲方有权没收乙方所缴纳的租赁保证金，已支付的租金不予退还，并补交免租经营期内按本合同约定的相应租金。 第十条约定，乙方在签订本合同之时，应当充分考虑商业经营风险以及自己支付租金的负担能力，若在租赁合同期限内乙方确因特殊情况需要提前退房，必须提前三十日书面通知甲方解除合同，并按本合同约定承担违约责任。 第十三条约定，因不可抗力的因素导致本合同不能正常履行，双方互不承担相关的责任。任何一方违约致使相对方行使合同解除权；或任何一方单方违约解除合同，应按本合同约定一个月租金向守约方支付违约金。 2020年8月13日，聚心汇海公司向王中容送达了《解除合同通知书》。其中载明：由于2019年底以来发生的新冠疫情影响，餐饮行业全面萎缩，行业景气度严重下滑，导致我司无法按原计划扩展业务，如强行履行该份合同，我司必然承受更大的巨额损失。基于以上，为避免造成贵我双方损失进一步扩大，现郑重通知贵方自即日起解除贵我双方签订的《商铺租赁合同》，烦请贵方就租赁房屋另行妥善处置（鉴于我司并未实际入驻，双方亦无需另行办理交接手续）。另外，虽然新冠疫情系不可抗力，我司也是新冠疫情的实际受害人，根据《商铺租赁合同》第十三条第2款之约定，我司本可不承担任何违约责任，但基于公平、诚信原则，我司同意向贵方承担一个月租金损失，即贵方就我司已支付的履约保证金11,289.6元有权不予退还。 庭审中，王中容陈述其是从百年基业公司处买的房，而不是直接从金科公司买的房，其收取的租金由百年基业公司代付，实际从房款中抵扣。聚心汇海公司陈述已支付的租金及保证金均由百年基业公司代付给王中容，现在百年基业公司在找聚心汇海公司结算。由于疫情原因及周边商业环境而未实际入驻案涉房屋。 上述事实，有当事人的陈述，王中容提交的当事人身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》《商铺租赁合同》《解除合同通知书》、邮寄单，聚心汇海公司提交的《金科天宸商铺租金收条》等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以采信。 本院认为，案涉《商铺租赁合同》合法有效。对于本案的争议焦点，详述如下： 一、关于免租期租金的问题。 2018年8月20日，王中容收到案涉房屋2019年7月10日至2020年7月9日的租金6个月67,738元，补贴免租期3个月租金33,868元。上述款项实际由百年基业公司代付，且在房款中抵扣。而之后于2018年10月14日签订的《商铺租赁合同》中仍然约定免租期为六个月，说明聚心汇海公司并未向王中容支付3个月的免租期租金，所谓“补贴免租期3个月租金”应认定为百年基业公司对王中容进行的补贴，而非代聚心汇海公司支付的3个月免租期租金。故免租期对应的租金为6个月租金而非3个月租金。 二、关于《商铺租赁合同》解除的问题。 聚心汇海公司在2019年7月10日至2020年1月9日期间未入驻装修，显然与新冠疫情关系不大，更多是基于自身的商业判断所致。但本案的特殊之处在于，百年基业公司代聚心汇海公司支付租金到2020年7月9日，时间跨度包含了新冠疫情最严重的阶段。之后，聚心汇海公司未入驻案涉房屋经营餐饮，确实受到新冠疫情影响，不难被常人所理解。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，聚心汇海公司以受新冠疫情影响无法继续履行合同为由解除合同具有合法性和合理性，如强令聚心汇海公司继续履行合同，对其显失公平。故《商铺租赁合同》自王中容收到《解除合同通知书》的2020年8月13日解除。 三、关于聚心汇海公司是否支付免租期租金及2020年7月10日至2020年9月13日的租金的问题。 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”《商铺租赁合同》第十三条约定，因不可抗力的因素导致本合同不能正常履行，双方互不承担相关的责任。聚心汇海公司受新冠疫情影响而未继续履行合同，具有法律上及约定上的免责事由。补交免租期租金作为违约责任，聚心汇海公司可以免于承担。故对王中容主张聚心汇海公司补交免租期租金的诉讼请求，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”聚心汇海公司不能履行合同，但未按合同约定提前三十日书面通知王中容，应当承担2020年7月10日至2020年8月13日的租金及2020年8月13日至2020年9月13日的租金损失。故对王中容主张聚心汇海公司承担2020年7月10日至2020年9月13日的租金22,580元的诉讼请求，本院予以支持。根据《商铺租赁合同》第七条约定，保证金用于抵充聚心汇海公司应付各类款项。故以保证金11,290元抵充后，聚心汇海公司还应向王中容支付租金11,290元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一项、第九十六条第一款、第一百一十七条第一款、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、成都聚心汇海餐饮管理有限公司于本判决生效之日起五日内向王中容支付租金11,290元； 二、驳回王中容的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计1,029元，由成都聚心汇海餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉至四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  汪仁可 二〇二〇年十一月十三日 书记员  雷 颖