北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初17134号原告：北京肯德基有限公司，住所地北京市东城区朝阳门北大街。法定代表人：屈翠容，董事长。委托诉讼代理人：张晓光，北京市安理律师事务所律师。委托诉讼代理人：张向伟，男，住北京市海淀区。被告：北京市海淀区温泉镇太舟坞村经济合作社，住所地北京市海淀区温泉镇太舟坞村。负责人：王哲学，社长。委托诉讼代理人：宋克，北京市信凯律师事务所律师。被告：北京天客隆集团有限责任公司，住所地北京市东城区永定门内大街中里。法定代表人：王丽，董事长。被告:北京天超仓储超市有限责任公司，住所地北京市东城区法华南里。法定代表人：王丽，董事长。上述二被告委托诉讼代理人：张治国，男，住北京市海淀区。第三人：北京实创科技园开发建设股份有限公司，住所地北京市海淀区上地信息路。法定代表人：陈晓智，董事长。委托诉讼代理人:陈美君，北京习典律师事务所律师。原告北京肯德基有限公司（以下简称肯德基公司）与被告北京市海淀区温泉镇太舟坞村经济合作社（以下简称太舟坞村经济合作社）、北京天客隆集团有限责任公司（以下简称天客隆公司）、北京天超仓储超市有限责任公司（以下简称天超公司）、第三人北京实创科技园开发建设股份有限公司（以下简称实创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肯德基公司委托诉讼代理人张晓光、张向伟与被告太舟坞村经济合作社委托诉讼代理人宋克、被告天客隆公司、天超公司共同委托诉讼代理人张治国，第三人实创公司委托诉讼代理人陈美君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肯德基公司向本院提出诉讼请求：1、判令天超公司返还我公司7万元定金；2、判令天超公司向我公司返还尚未到期的租金34520.54元（2017年4月28日至2017年5月13日共计16天，每天租金金额为2157.53元）；3、判令三被告共同向我公司支付拆迁补助及奖励496875元；4、判令三被告共同向我公司支付拆迁面积补偿款1086396.63元，以上共计1687792.17元。事实和理由：太舟坞村经济合作社为北京市海淀区温泉镇太舟坞村南侧太舟坞农贸大厅天客隆超市**×号商铺房屋所有人，太舟坞村民委员会、海客隆公司、天客隆公司、天超公司依次为该房屋使用权人。2012年10月，天超公司与我公司签订了《租赁合同（温泉天客隆店）》，将租赁物总计面积375平方米出租给我公司，主要约定了如下条款：1、租赁期限十五年，自2012年11月1日至2028年2月28日止；2、在合同签订后15个工作日内向被告支付7万元定金，如合同终止，被告在我公司结清租金后无息退还；3、如因房产征收、拆迁引起的任何有关经营、装修、设备、搬迁等方面的补偿，应归于我公司所有；如任何在租赁面积方面的补偿，我公司可按照国家和当地有关房屋拆迁管理的规定享有补偿金，如无相关规定，我公司有权按照租赁面积与所涉房产总面积的比例与天超公司分成有关的补偿金额。4、合同提前终止、解除或届满后20天内，我公司应将租赁房屋交付被告，我公司无须承担上述20天的租金或房产占用费。为确保《租赁合同》的有效性，在合同签订之同时，村委会、海客隆公司及天客隆公司均出具了《同意转租证明》作为租赁合同之附件，全体房屋使用权人均同意天超公司将房屋出租给我公司并承诺如天超公司不能履行合同条款，则由前述三方继续履行租赁合同下的出租方的所有权利和义务，直至租赁合同期满之日。自2017年3月22日，我公司收到天超公司的《通知函》，称由于政府拆迁行为，要求我公司于2017年4月30日前完成撤店并交还租赁物。2017年4月7日，我公司回复，要求就提前终止合同向我公司赔偿直接经济损失，并要求退还保证金及未到期的租金2017年4月21日，天超公司给我公司回函，要求5月1日腾退完毕，并同意后续事宜再进行沟通。2017年4月26日，天超公司发送复函，告知将于4月27日停止整个场地的水电供应，再次要求腾退房屋，随后4月27日停止了租赁物的水电供应，餐厅完全停业。停业后，由于被告拒绝与我公司就赔偿事宜进行协商，为了保全证据，我公司聘请公证机关对现场状况进行了公证保全，2017年5月5日，我公司完成撤店工作并与被告办理了房产交接手续，租赁物于2017年6月被拆除。此外，经查询，我公司发现在2013年10月12日，实创公司与经济合作社、温泉镇人民政府签署了拆迁安置补偿协议。租赁物被拆除后，我公司多次与被告进行协商均未果。故诉至法院。太舟坞村经济合作社辩称，涉案租赁面积位于京密引水渠南岸，虽位于经济合作社、温泉镇政府之间征地补偿协议书中涉及的D2地块中，但涉案的租赁面积显示是待拆状态，仍在当地村庄整体腾退工作程序中处理，与本协议所指向的征地安置无直接关联性，肯德基公司以此协议要求我方作为被告无法成立，且涉案租赁面积即超市的建筑，进行的系当地村庄的整体腾退工作，应当是当地村民的自治行为，并非如肯德基公司诉称的系征地拆迁行为，肯德基公司提起的本诉事实理由与客观事实存在明显不符。本案审理不应当以城市拆迁相关的法律法规和标准或者合作社D2地块协议内相关标准作为参考的依据。肯德基公司起诉案由为房屋租赁合同纠纷，结合肯德基公司起诉事实理由和证据证明我方与肯德基公司并未建立合同关系，从未表示为肯德基公司与天超公司的租赁关系承担权利义务，故根据合同相对性原则，我方不应作为本案适格被告。涉案租赁面积天超超市的建筑是进行当地村庄的整体腾退，并非由我方实施，对于肯德基公司向我方主张的建筑面积的停产停业拆迁面积补偿，我方并无获取、掌握、截留，也没有处分权。肯德基公司主张我方补偿没有依据。签订协议书时，超市这还是待拆面积。所以与三方所签租赁协议（肯德基公司证据９）是没有关系的。涉案面积属于非住宅面积的腾退。天超公司辩称，对于肯德基公司的诉请1、2，我方同意返还对方租金和押金。就诉请3、4，我方存在异议。因为涉案房屋整体是由我方来承租的，所有权人是太舟坞村委会，我方是从海客隆公司承租的。2017年的3月份，海客隆公司收到了拆迁腾退通知，我方是配合这个工作来进行的，具体涉及的政策等我方并不知情。但是因为我方的出租方海客隆公司一再要求我方配合拆迁腾退工作，并且限定时间比较仓促，要求在2017年5月1号前完成的，因此所得拆迁补偿利益可以从我方提交的协议书中看出，我方所获得这部分补偿的依据，停产停业是按照每平米700元的标准，设备设施每平米700元以及25元每平米的搬迁补助。我方承租的面积是12770多平米。此外鉴于我方剩余的合同租期较长，投入的设备等费用也较大，因此海客隆公司也多补偿了我方一部分，大约100多万元。对于肯德基公司所诉称的事实和理由中我方是持异议的，在本次腾退拆迁过程中，我方与所有的租户都进行了沟通，也向肯德基公司表达了意见，但是肯德基公司方对于我方提出的标准不予认可，因此双方没有达成一致。定金和租金是要双方签订结算协议之后才返还的，并非我方故意不返还。依据肯德基公司与我方签订的租赁合同中关于就拆迁事项的9.3款约定我方予以认可，但是就具体拆迁补偿的标准我方并不知情，海客隆公司并没有提供给我方，其他各方也没有披露过。基于双方合同的约定以及我方获得补偿的事实，因此不同意第三项的诉请，第四项的诉请由法院依法判决，但我方不应当承担超出我方所获补偿的范围。我方仅同意按照我方所得补偿款，按照肯德基公司的面积来向肯德基公司支付。且是属于不可抗力的，我方没有过错，不应赔偿损失。天客隆公司辩称，同天超公司的答辩意见，按照国家规定，我方同意天超公司补偿给肯德基公司方按照国家的政策规定的相应款项。第三人实创公司述称，跟我方无关，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2012年10月16日，甲方天超公司与乙方肯德基公司签订《租赁合同（温泉天客隆店）》，约定：甲方同意按下述条款和条件将位于北京市海淀区温泉镇太舟坞村南侧太舟坞农贸大厅天客隆超市一层×号商铺，总计使用面积375平方米（含25平米消防通道）的房产出租给乙方使用，房产之详细建筑位置、使用范围以附件一租赁区域平面图为准；甲方同意乙方可将承租房产用于开设肯德基连锁餐厅，乙方在使用期内依法经营不受甲方干预；除非甲乙双方按第九章提前终止本合同，本合同所约定的租赁期限为十五年零120天，即2012年11月1日至2028年2月28日止，其中120天为免租期，即2012年11月1日至2013年2月28日为免租期供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作，乙方无需支付租金，计租起始日期为2013年3月1日；租赁期内乙方有权根据经营需要进行装修改造；租赁年度指自免租期结束之次日起，向后推算，满十二个月为一租赁年度；租金支付方式为保底租金加抽成租金，保底租金：租赁房产第一租赁年度的年租金为保底租金人民币750000元/年，每3年递增5%，第一租赁年度到第三租赁年度的保底租金为人民币750000元/年；第四租赁年度到第六租赁年度的保底租金为人民币787500元/年，第七租赁年度到第九租赁年度的保底租金为人民币826875元/年……抽成租金：乙方餐厅每一租赁年度营业额在人民币1000万元以上的部分按7.5%抽成计租，乙方先按季向甲方支付保底租金，待每个租赁年度结束后，乙方计算抽成租金……；乙方应在本合同签订后15个工作日内向甲方支付定金7万元人民币，甲方收到乙方支付的定金后15个工作日内向乙方提供合法收据，除本合同另有规定外，乙方可在乙方开业日起用定金转为履约保证金，定金转履约保证金时，甲方应提供合法收据，除本合同另有约定外，履约保证金在本合同终止（提前终止、解除或届满）时，甲方应在乙方结清应付租金后十天内，无息退还给乙方；甲方保证确实拥有房产的转租权和使用权，并保证其所承租的房产业主确实拥有房产的所有权及其土地使用权，并提供相应有效的法律证明文件于本合同后；甲方明确知晓乙方租赁房屋的用途为用于餐饮服务，并保证该房屋按照法律、法规及行政管理的要求，能够用作该用途；甲方同意在不破坏房屋主体结构的基础上将房产交由乙方按照肯德基餐厅的国际统一标准设计和装修……；合同提前终止一节规定：在本合同有效期内，经甲乙双方协商一致，通过书面协议，可提前终止本合同；若发生地震、水灾、台风、或甲乙双方不可预见亦不能控制等不可抗力事件，致房产毁损不能正常使用，则甲方应负责尽快修复或重建，若不可抗力事件发生，致使房产周围环境发生重大变化，乙方在此营业的市场、环境基础不复存在，合同不宜继续履行，则甲乙双方有权提前终止合同而无需承担任何法律责任；如因房产征收、拆迁引起的任何有关经营、装修、设备、搬迁等方面的补偿，应归于乙方所有；如任何在租赁面积方面的补偿，乙方可按国家和当地有关房屋拆迁管理的规定享有补偿金额，如无相关规定，乙方有权按租赁面积与所涉房产总面积的比例与甲方分成有关的补偿金额；本合同如提前终止、解除或届满后二十天内，乙方应将租赁房屋交付甲方，乙方仅拆除及取回乙方所添置的可移动设施，设备之一部分或全部，但乙方不得故意损害或拆除建筑物本身之结构体，乙方在本合同提前终止，解除或届满之日起二十天内未拆除取回之物品，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理，乙方无须承担上述20天的租金或房产占用费。该《租赁合同》附件附《连带责任担保书》，内容为：我公司愿意作为肯德基公司与天超公司签订的《租赁合同》中出租方“天超公司”的担保人，当“天超公司”履行与肯德基公司的《租赁合同》过程中出现以下状况时向肯德基公司承担连带赔偿责任：1、若因《租赁合同》中租赁房屋的所有权、或出租权问题而导致合同无法合法正常地履行，而导致肯德基公司遭受的损失；2、若因《租赁合同》中租赁房屋的用途（包括但不限于加建部分房产的原因）而导致肯德基公司遭受的损失，本公司承诺，本《连带责任担保书》的有效性独立于肯德基公司与“天超公司”签订的上述《租赁合同》而单独存在，本《连带责任担保书》自我公司盖章之日起生效，至上述《租赁合同》履行完毕后失效。该担保书上盖有光大商业投资发展有限公司印章。同时，合同附件附《同意转租证明》，内容为：我公司拥有位于北京市海淀区温泉镇太舟坞村南侧太舟坞农贸大厅共计375平方米的房屋使用权，我公司租赁给北京海客隆商贸有限公司，并由北京海客隆商贸有限公司租赁给天客隆公司，由天客隆公司现授权天超公司对房产进行经营及出租，我公司同意天超公司租赁给肯德基公司用于开设肯德基餐厅，租期为15年，并由天超公司与肯德基公司签订《租赁合同》。我公司证明，天超公司已经将上述《租赁合同》的复印件在签署之前交我公司确认，且天超公司在上述《租赁合同》中所有给予肯德基公司的权利作出的承诺，的确已经完成征得我公司的同意。我公司同意：在上述《租赁合同》履约过程中，无论何种原因，天超公司不能继续履行合同，如果肯德基公司届时要求我公司接替天超公司继续履行上述《租赁合同》出租方项下所有权利和义务直至《租赁合同》期满之日，我公司同意将和肯德基公司另行订立协议以承继上述《租赁合同》。该证明上加盖北京市海淀区温泉镇太舟坞村村民委员会、北京海客隆商贸有限公司、天客隆公司印章。上述《租赁合同》签订后，双方合同正常履行至2017年3月份。2017年3月20日，天超公司向肯德基公司发送《通知函》，内容为，我司于2017年3月19日接到北京海客隆商贸有限公司《场地腾退函》，函件如下：根据北京市人民政府、北京市规划委员会相关文件要求，我公司承租位于海淀区太舟坞的场地于5月1日前进行腾退完毕，现将贵公司停业及撤场时间，函告如下，请贵公司于2017年4月30日始停业完成撤店工作，并于2017年4月30日17:00前将场地交付我公司，请积极配合政府及我司做好腾退工作。肯德基公司在收到上述通知函后，于2017年4月7日向天超公司发送函件，内容为：因近期收到贵司关于场地腾退的告知函，导致贵我双方租赁合同不能继续履行，贵司要求我司于2017年4月30日前腾退场地，根据租赁合同中关于因房产征收、拆迁而致使租赁合同不能继续履行之相关约定，我司提出以下要求：1、我司承租部分的装修设备投资报废、搬迁拆除费用、员工遣散、权利金损失等费用共计2693148.21元（尚未包含预期利润损失），明细为：拆除费43650元（设备搬运仓储、设施保护性拆除）、装修投资1899470.89元（设施设备报废金额）、员工遣散602292.69元（员工遣散与安置）、开店权利金147734.63元（权利金未摊销净值）、利润损失若干；2、我司租金已支付至2017年5月13日，我司要求租金支付至餐厅停止营业之日，自停止营业至房产交接给贵司期间，我司不承担相应租金，场地占用费等相关费用，如我司停业日期早于2017年5月13日，贵司应退还我司多付的租金，我司支付履约保证金7万元，贵司需退还我司，水电费按实际用量结算至场地交还贵司之日；3、我司在撤场后，以房产的实际状态将场地交还贵司。2017年4月21日，天超公司再次向肯德基公司发送《通知函》，内容为我司已于2017年4月15日闭店停止营业，自4月26日起我方将所有员工撤离场地，请贵方于2017年4月30日前，将所有设施设备、商品、物品清理完毕，完成撤店工作，后续事宜再进行沟通。同年4月26日，天超公司发送《关于腾退的函复》，自2017年4月27日晚12点起，场地内水电供应将停止供应，请贵司于2017年4月30日前腾退所承租的位于海淀区温泉镇太舟坞路口天客隆超市温泉店场地，将所有设施设备、商品、物品清理完毕，完成撤店工作。关于贵司要求的补偿事宜，在贵司完成腾退工作后另行商定，请贵司积极配合政府及我司做好腾退工作，避免发生不必要的争议和损失。后肯德基公司于2017年4月27日停止营业并搬离。另查，肯德基公司承租房屋由北京海客隆商贸有限公司自北京市海淀区温泉镇太舟坞村村民委员会承租，转租给天客隆公司，后经北京海客隆商贸有限公司、天客隆公司、天超公司三方协议，将承租方由天客隆公司变更为天超公司。就案涉房屋产权或审批手续，各方主体均未向本院提交。就拆迁腾退情况，天超公司提交2017年4月1日甲方北京海客隆商贸有限公司、乙方天超公司、丙方北京宝江鸿盛文化创意有限公司签订的《协议书》，内容为1.2002年4月18日，甲乙双方就位于北京市海淀区温泉镇太舟坞路口南侧建筑面积6470平方米的房屋签订了《房屋设备租赁合同书》及《补充协议》，甲方将房屋及全部设备设施租赁给乙方使用，租期至2021年5月31日。2.2012年4月10日，甲乙双方就位于北京市海淀区温泉镇太舟坞南侧农贸大厅建筑面积6300平方米场地签订了《房屋租赁合同》，租期至2032年4月10日，自2015年1月1日起，甲方授权丙方经营管理租赁场地及设备设施，并签订《主体变更协议》。3.2017年3月17日，根据北京市规划委员会建设项目规划、北京市人民政府关于海淀区2014年度批次建设用地的批复及京政地字（2014）64号等规定，乙方承租的前述1、2项房屋被政府要求腾退。现甲乙丙三方就合同解除、腾退补偿等相关内容达成以下协议：1.甲乙丙三方同意前述《房屋设备租赁合同书》、《补充协议》及《房屋租赁合同》均于2017年3月31日解除，各方互不追究任何责任，租金结算至2017年3月31日，4月1日至4月30日为乙方腾退期。2.乙方于腾退期内搬离乙方投资的可移动物品及清退所有出租的商户后将承租房屋及不可移动的设备设施一并交还给甲丙方，由甲乙丙及太舟坞村委会共同交接验收并签字确认。3.此次腾退，经甲乙丙三方协商一致，甲丙方向乙方支付各项补偿款共计为13474250元。5.上述补偿款自乙方腾退的场地通过甲丙方及太舟坞村委会共同交接验收，且乙方结清水电等费用后30日内，由甲丙方根据本协议约定金额支付给乙方，同时，甲方返还乙方已付而未使用的租金。6.乙方因此腾退所涉及到乙方相关人员、商户及会员等的一切问题均由乙方负责，与甲丙方无关。2017年7月20日，北京海客隆商贸有限公司将上述款项支付给天超公司。庭审中，本院另向有关单位调取了2017年6月14日甲方北京市海淀区温泉镇太舟坞村村民委员会与乙方北京海客隆商贸有限公司签订的《温泉镇太舟坞村解除承包合同及地上物补偿协议书》，约定：根据区政府相关会议精神，经村民代表大会通过，拟对北京市海淀区温泉镇东埠头村和太舟坞村进行整体村庄的腾退，经调查，在腾退范围内有乙方租赁的厂房场地，因此甲乙双方需要求解除厂房场地租赁合同，并对乙方的地上物（含地下设施等）进行补偿，现就相关事宜，经甲乙双方协商，达成如下协议：1、经现场调查及共同确认，乙方所属的地上物主要为房屋及附属物等（乙方租用甲方房屋补偿归甲方，乙方自建房屋1268.91平方米）。2.根据实际情况，经甲乙双方共同协商，所属乙方地上物（含地下设施）的全部补偿款含各类补助费用为37976628元（其中房屋重置成新价为1149632元整）。3.在签订本协议后，乙方在15日内，将租赁厂房场地及地上物（含地下设施）全部移交给甲方，移交后全归甲方处理，与乙方不再有任何关系。4.在乙方完成移交后30工作日内，甲方将上述补偿款一次性支付给乙方。6、甲方只对乙方协商补偿事宜，乙方内部各单位及其对外承租户的补偿问题及由此引起的法律纠纷和其他经济纠纷包括法院受理的各种案件，均由乙方负责，甲方不再增加费用。2017年7月13日，上述款项支付给北京海客隆商贸有限公司。本院另调取《温泉镇太舟坞和东埠头村集体土地范围内腾退非住宅类土地实施办法》，内容为：腾退对象为太舟坞和东埠头村集体土地范围内非住宅类土地上的房屋、及其附属设施等（含办公场所、市场、企业、公共设施、鱼池、苗圃、公园、果园、林地等）。腾退实施主体为北京兴泉置业开发建设有限公司。被腾退人为村委会或经济合作社，村委会或经济合作社对外租赁的承包户统一由其根据实际情况自行解除合同并适当补偿。腾退补偿1.地上物及附属物的补偿按照实际测量及登记情况，由评估公司依据《北京市房屋重置成新价评估技术标准》等相关评估文件确定；2.补助及奖励（1）腾退综合补助费：鉴于村委会或经济合作社集体土地上非住宅类房屋主要用于生产经营活动，参照北京市有关标准，按照实际房屋面积给予不超过700元/平方米的腾退综合补助费。（2）搬家补助费：按照实际房屋面积给予25元/平方米的搬家补助费。对于大型设备、专用设备自行搬移的，按照专业搬移单位出具的发票及设备运输清单，由腾退指挥部会议确定。大型设备、专用设备的认定由腾退指挥部授权的评估小组现场确定并出具确认单。（3）奖励：根据区政府相关会议精神，为加快腾退进程，在腾退指挥部规定时间内完成非住宅类土地腾退工作的，可以给予适当的支持工程配合奖。房屋类：对于每宗租赁土地，根据企业实际情况分类，分别为：对于房屋面积较小、房屋建筑标准一般的，给予300-600元/平方米建筑面积的支持工程配合奖；对于企业规模较大、房屋建筑标准较高的，按照实际情况适当增加奖励标准，由腾退指挥部会议决定。鱼池水面类：对于每宗租赁土地，总补偿标准按照实际面积补偿不超过15万元/亩。对苗圃、公园、果园、林地等类，对于每宗租赁土地，总补偿标准按照实际面积补偿不超过20万元/亩；本实施办法由北京兴泉置业开发建设有限公司制订，并经温泉镇腾退安置及补偿工作指挥部审议通过后生效，同时上报北部办备案。本案中，肯德基公司诉请天超公司返还7万元定金、返还2017年4月28日至2017年5月13日租金34520.54元，天超公司对肯德基公司上述诉请无异议。肯德基公司另诉请拆迁补助及奖励496875元，合同依据为“如因房产征收、拆迁引起的任何有关经营、装修、设备、搬迁等方面的补偿，应归于其所有”，标准依据为根据《温泉镇太舟坞和东埠头村集体土地范围内腾退非住宅类土地实施办法》，其有权取得综合补助费、搬家补助费及奖励，分别按照700元/平方米、25元/平方米、600元/平方米，乘以承租面积375平方米计算；肯德基公司另诉请拆迁面积补偿款，合同依据为“如任何在租赁面积方面的补偿，原告可按照国家和当地有关房屋拆迁管理的规定享有补偿金，如无相关规定，原告有权按照租赁面积与所涉房产总面积的比例与甲方分成有关的补偿金额”，标准依据为根据太舟坞村委会与北京海客隆商贸有限公司签订的《温泉镇太舟坞村解除承包合同及地上物补偿协议书》，北京海客隆商贸有限公司实际取得的补偿款总额扣除房屋重置成新价后，根据肯德基公司承租面积占总面积的2.95%，计算拆迁面积补偿款为1086396.63元。天超公司、天客隆公司主张本次腾退不属于合同约定的征收、拆迁，而是村委会进行的腾退工作，无针对肯德基公司的相关补偿标准，对肯德基公司据以计算的拆迁补助及奖励不予认可；另此次腾退属于合同约定的“如无相关规定，肯德基公司有权按租赁面积与所涉及房产总面积的比例与甲方分成有关的补偿金额”的情形，其公司同意在所得补偿款的范围内对肯德基公司进行一定的补偿，肯德基公司主张的拆迁面积补偿款标准无事实及法律依据。太舟坞经济合作社仍坚持答辩意见。另，肯德基公司原将北京海客隆商贸有限公司、北京市海淀区温泉镇太舟坞村村民委员会作为被告，诉讼过程中查北京海客隆商贸有限公司工商注销，其撤回了对该二主体的起诉。本院认为，本案中，肯德基公司与天超公司就案涉房屋的租赁签订了《租赁合同》，双方为合同主体，肯德基公司起诉太舟坞村经济合作社、天客隆公司系依据二主体在合同附件《同意转租证明》中盖章，同意在“上述租赁合同履约过程中，无论何种原因，天超公司不能继续履行合同，可应肯德基公司要求，接替天超公司继续履行上述租赁合同出租方项下所有权利和义务直至租赁合同期满”，故肯德基公司各项诉请的评价，依据仍为其与天超公司所签《租赁合同》的约定及履行情况。就肯德基公司与天超公司签订的《租赁合同》，虽系双方当事人真实意思表示，但就案涉租赁房屋，各方均未提交相关房产证明或建盖审批手续，故双方所签租赁合同应为无效。在肯德基公司使用案涉房屋的过程中，因案涉房屋所在地进行整体非住宅类土地腾退，肯德基公司搬离案涉房屋。就非住宅类土地腾退，北京海客隆商贸有限公司作为承租人，就可得腾退补偿利益与太舟坞村委会签订了补偿协议书；天超公司作为次承租人，与承租人北京海客隆商贸有限公司就其可得补偿款签订了协议书并领取了补偿款。肯德基公司作为房屋实际使用人，可就房屋腾退取得一定的补偿利益。现双方就肯德基公司应得补偿利益存在争议，如何确定该补偿利益，在参照双方所签租赁合同相关约定同时，亦需根据当地腾退补偿办法、北京海客隆商贸有限公司、天超公司实际取得的补偿利益情况综合判断。就肯德基公司诉请支付拆迁补助及奖励、拆迁面积补偿款二诉请，根据腾退实施办法，其上述二诉请系补偿性质相同，肯德基公司现同时主张，属于重复主张。就肯德基公司可得补偿款一节，其要求按照375平方米的承租面积，乘以腾退实施办法中就腾退综合补助费、搬家补助费、奖励规定的标准，但肯德基公司并非自太舟坞村委会直接承租案涉房屋，而系作为房屋实际使用方，故其要求按照上述标准计算全额取得补偿款，本院不予采信。肯德基公司自天超公司承租案涉房屋，故其可得补偿利益，应以天超公司已得利益为基础，参照双方合同对此方面的约定。双方合同约定“如因房产征收、拆迁引起的任何有关经营、装修、设备、搬迁等方面的补偿，应归于肯德基公司所有；如任何在租赁面积方面的补偿，肯德基公司可按照国家和当地有关房屋拆迁管理的规定享有补偿金，如无相关规定，肯德基公司有权按照租赁面积与所涉房产总面积的比例与天超公司分成有关的补偿金额”，故肯德基公司可得补偿款，应以其租赁面积与天超公司租赁总面积比例予以确定，为395681元。就肯德基公司要求天超公司返还定金及剩余租金诉请一节，天超公司无异议，本院亦不持异议。就肯德基公司要求太舟坞村经济合作社、天客隆公司承担连带责任一节，现天超公司可继续履行相关权利义务，肯德基公司要求其余被告承担连带责任的情形并不符合，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款之规定，判决如下：一、北京天超仓储超市有限责任公司于本判决生效后十五日内返还北京肯德基有限公司定金七万元；二、北京天超仓储超市有限责任公司于本判决生效后十五日内返还北京肯德基有限公司房屋使用费三万四千五百二十元五角四分；三、北京天超仓储超市有限责任公司于本判决生效后十五日内支付北京肯德基有限公司各项补偿款共计三十九万五千六百八十一元；四、驳回北京肯德基有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万九千九百九十元，由北京肯德基有限公司负担一万四千零四十四元，已交纳，由北京天超仓储超市有限责任公司负担五千九百三十四元，于本判决生效后七日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  胡喜辉人民陪审员  沈玉明人民陪审员  胡显蕾二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  李甜甜书 记 员  施 延