河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终5498号 上诉人（原审被告）：河北惠华房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市晋州市健康路东，统一社会信用代码：9113018367416508XM。 法定代表人：郑建志，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张颖、韩永正，河北衡泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：丁长在，男，1967年8月12日出生，汉族，户籍所在地：河北省沧州市东光县，现住河北省沧州市东光县。 被上诉人（原审原告）：刘淑云，女，1967年1月20日出生，汉族，住址同上，系丁长在之妻。 原审被告：河北惠华房地产开发有限公司东光分公司。住所地河北省东光县东兴路东侧、普济医院北侧东光城市广场项目商业S10（4号、5号、6号商铺），统一社会信用代码：91130923084972949P。 负责人：赵春彩，该公司经理。 上诉人河北惠华房地产开发有限公司（以下简称惠华公司）因与被上诉人丁长在、刘淑云，原审被告河北惠华房地产开发有限公司东光分公司（以下简称惠华东光公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省东光县人民法院（2019）冀0923民初55号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人惠华公司的委托诉讼代理人张颖、韩永正，被上诉人丁长在、刘淑云到庭参加诉讼，原审被告惠华东光公司经本院依法传 2 唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人惠华公司的上诉请求：一、撤销本案一审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，改判上诉人无违约行为，无需承担违约责任；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人没有按双方合同约定的时间将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，是不可抗力造成的，并非上诉人违约。在双方购房合同履行过程中，由于国家政策调整，东光县行政机构职能重新划分，成立了东光县不动产登记中心。2017年5月份以后房地产开发商向东光县住建局房管处报备房屋权属登记材料改为向东光县不动产登记中心报备材料，且相应的报备资料有了新的变动和增加。2017年5月份后办理房屋权属登记证书需要由开发商向产权登记机关备案所需报备资料由原来的10项【即：1、权利人营业执照；2、权利人法定代表身份证明；3、委托授权书（条件：委托代理人办理）；4、代理人身份证明（条件：委托代理人办理）；5、不动产权证书（土地）（条件：已发证书）6、建设用地规划许可证；7、建设工程规划许可证；8、建筑工程施工许可证；9、河北省建设工程竣工验收备案证明书；10、规划局审批的规划放线图、纸质施工蓝图、修建性详细规划；不动产权籍调查委托授权书】变成了12项，增加了：第11项、不动产权籍调查成果（不动产权籍调查表、不动产测量报告）；第12项、《测绘成果电子数据》。特别是第11项不动产权籍调查成果与第12项《测绘成果电子数据》需要委托具有相应资质的测绘部门专门运用专业的电子数据，对所有房屋进行落宗定位，需要时间较长。由于政策调整，开发商在短期内无法按照新的报备材料要求，集齐所有产权登记所需的报备材料，造成此问题的原因是客观的，开发商无法提前预见、避免和自行克服的，也是普遍存在的，并非上诉人一家公司存在上述问题。因此，造成上诉人不能按合同约定时间报备资料的原因是不可抗力造成的，根据《合同法》相关规定，因不可抗力不能履行合同的，免除责任。二、房地产开发企业在合同中约定交房90日内办理权属登记是当 3 时东光县房管局在商品房备案合同中的强制要求，格式性条款。当时，东光县房管局强制要求当地所有的房地产开发企业必须按照其规定，签订商品房买卖合同，交房90日内办理权属登记是房管局制式合同的强制要求，格式性条款。正是因为当时房管局不合理的政策要求，导致整个东光县爆发大规模的开发商逾期办证的诉讼，如此严重的后果，开发商不该承担，也无能力承担。三、办理个人房屋产权登记，需要由买受人主动申请，没有买受人申请，办证程序无法启动，并且申请人还需要履行相应的清缴税费等义务。因此，法律规定开发企业仅具有协助的义务，而买受人才具有办证的权利与责任。商品房买卖权属转移登记中买受人的义务是：（1）申请办理。如果买受人不申请办理，则转移登记就无法启动，所以，提出申请是买受人的首要义务。（2）清缴税费。根据相关的税收规定，实行先税后证制度，通常要求买受人清缴税费、出示完税证明。（3）提交相关的法定文件等，包括：买受人房地产交易申请书、商品房预售契约、身份证明、购房发票（办证联）等。买受人是登记办证的主导者，开发商在此一阶段主要体现为协助买受人办证的义务，提供必要的证明文件。因此，在这个阶段上，《城市房地产开发经营管理条例》第33条将买受人的办证义务确定为主动办证义务，而开发企业的办证义务为协助买受人办证并提供必要文件的义务。四、被上诉人并未因此受到任何损失，而且被上诉人也没有证据证明因此受到了损失，原判判令上诉人赔偿其损失于法无据。我国《合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中被上诉人没有任何证据证明其损失，因此，一审判决判令上诉人以总房款为基数按金融机构计收逾期货款利息的计算方法，赔偿被上诉人损失不符合法律规定。综上所述，原判认定事实不清，适用法律错误，请撤销原判，依 4 法改判或发回重审。 被上诉人辩称，1、驳回上诉人的全部诉讼请求，维持原判，并限期协助本人办理不动产证。2、案件全部诉讼费用由上诉人承担。事实与理由：一、上诉人没有按双方合同（第十五条关于产权登记的约定）约定的时间将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，违反了双方合同约定，依法承担违约责任。二、本人与惠华公司签订商品房合同，合同依法成立，受法律保护。根据商品房购买合同第十五条规定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报备产权登记机关备案”。现因出卖人未按合同约定时间，将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致买受人办不了产权证书，上诉人应依法承担违约责任（合同第十五条第二款，买受人不退房，出卖人按已付房款的％，向买受人支付违约金；判决书：2017 年7月21日-2019年1月15日，按照已付购房款总额327355元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记期限”，该条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。三、针对上诉人提出的未按约定期限去产权登记机关备案是由于国家政策改变，属不可抗力因素的上诉理由，被上诉人认为不可抗力因素的范围是自然灾害、社会异常事件等，上诉人所说的不构成不可抗力。政府政策的改变是针对全国出台的，并不影响办证。并且就办证的相关事宜，被上诉人多次去相关部门咨询，相关部门给出的答案是由于开发商（本案上诉人）设计验收不合格，所以才不能进行备案。综上所述，上诉人所谓的不可抗力因素只是借用政府的相关文件掩盖事实，推脱责 5 任。四、针对上诉人提出的买受人没有主动向出卖人（系本案上诉人）申请相关备案及房产备案事宜的上诉理由，事实并非如此。被上诉人曾向出卖人咨询过备案及办证事宜，但是出卖人（本案上诉人）以签房屋面积确认及差异处理的补充协议为幌子，在协议中增加“原合同未约定出卖人办理不动产证义务，现因政策调整，由买受人委托出卖人到不动产登记中心办理不动产转移登记和不动产抵押登记，买受人对该房屋面积差及办理产权证书事宜，不再追究出卖人任何责任”的条款。被上诉人认为，此条款属于霸王条款，避重就轻，对逾期违约责任闭口不谈，反而出现“不再追究出卖人任何责任”等推卸责任的字眼。被上诉人坚决不能签署此霸王条款。（现有购房合同和补充协议各一份，购房合同可以证明被上诉人与惠华公司（本案上诉人）之间合同真实有效。补充协议则表明本案上诉人曾想以霸王条款逃避违约责任。五、别的小区没有房产证，没人告，怎么就你们告？别的小区没人告只能说明他们维权意识差，与被上诉人无关，被上诉人和惠华公司的合同也与他人无关。六、造成的损失。1、精神压力：由于房产证迟迟办不下来，精神不安，彻夜难眠，从而影响正常的生活工作。2、财产损失：目前东光县房价均价在8000元/平，没有房产证，导致无法进行房产交易。就房产证相关事宜打官司，占用本人时间、经历。按每人每天80元计算，也是不小的一笔收入。 丁长在、刘淑云向一审法院起诉请求：1、请求判令惠华公司、惠华东光公司立即为丁长在、刘淑云办理房屋产权登记手续，办理不动产证书。2、请求判令惠华公司、惠华东光公司暂支付违约金23307元及至实际能办理产权登记之日止的违约金。3、本案全部诉讼费用由惠华公司、惠华东光公司承担。 一审法院认定事实：丁长在、刘淑云系夫妻，2015年8月20日丁长在、刘淑云与惠华公司签订商品房买卖合同，购买惠华公司开发的东光县城市广场小区16号楼1单元502室商品房，建筑面积93.66平方米，合同总价款为327355 6 元。合同第十五条同时约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、由于买受人的原因未能及时取得产权的，出卖人不承担责任”。合同签订后，丁长在、刘淑云分两次向惠华公司支付了合同约定的购房款，由惠华东光公司出具两张购房发票。惠华公司于2017年4月22日将楼房交付使用。截至2019年1月16日，惠华公司在东光县不动产登记中心完成该楼房的首次登记。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中丁长在、刘淑云与惠华公司之间签订的商品房买卖合同真实有效，依法予以确认。关于惠华公司是否应承担违约责任：根据双方第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”现惠华公司未在约定的期限内即交付商品房之日起90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，违反了双方合同约定，依法应当承担违约责任。惠华公司主张未按约定时间备案系不可抗力造成，但未提交确实有效的证据证实存在不可抗力的具体情形，应当承担举证不能的不利法律后果，故对该反驳意见依法不予采纳。关于丁长在、刘淑云要求惠华公司支付违约金的计算方式：双方合同中对违约后的处理意见为：“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”，按下列第3项处理，即“由于买受人的原因未能及时取得产权的，出卖人不承担责任”。该约定处理违约的前提条件与结果之间没有逻辑关系，本案中不能办理权属证书并不是丁长在、刘淑云的原因，因此该内容属于约定不明，应按照相关法律规定确定违约后的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得 7 房屋权属证书的，除当事人特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”，该条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。双方合同中约定了“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，因此，惠华公司应按该条规定承担违约责任，丁长在、刘淑云主张符合以上规定，对该主张予以支持。丁长在、刘淑云主张惠华公司交付房屋的时间为2017年4月22日，惠华公司对此无异议，故对该交付房屋的时间依法予以确认，交付使用后90日即为2017年7月21日，因惠华公司于2019年1月16日将需要由其提交的资料报东光县不动产登记中心备案，故至2019年1月16日，惠华公司已完成了合同所约定的备案义务，在此之后丁长在、刘淑云主张因惠华公司手续不全不能办理产权登记证书的违约金不应再支付。综上，本案违约金计算的起止日期为2017年7月21日起至2019年1月15日止。关于责任承担的主体，惠华东光公司不具有法人资格，其民事责任应由惠华公司承担，故对丁长在、刘淑云要求惠华东光公司承担责任的主张依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、河北惠华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付刘淑云、丁长在逾期不能办理房屋权属证书的违约金（自2017年7月21日起至2019年1月15日止，按照已付购房款总额327355元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、驳回刘淑云、丁长在的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费383元，由河北惠华 8 房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，惠华公司提交证据如下：证据一、东光县巡察办关于不动产证办理难的巡查报告。该证据是东光县委巡察办根据网络舆情和县纪委提供的沧州市纠风办批转的问题线索巡查形成的报告。该报告第三款原因分析中，对城市广场爆发大规模开发商逾期办证诉讼的原因明确写到：当时，所有楼盘的合同模板均为房管局规定的模板，导入备案系统中，企业只能修改部分内容，签订合同时，企业已经明明知道合同约定的“单体楼房验收合格交房”后至90日，不可能完成“将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记备案机关备案”。但我县所有房地产企业签订的商品房买卖合同均按照《城市商品房预售管理办法》中的第十二条规定“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记证书手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件”，约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。从独栋商品房交付，到整个小区的综合验收合格具备办证条件，90日时间明显不够，故，大部分房地产企业在尚未办理首次登记便将商品房交付买受人使用，且无法在90日时限内完成办证。2018年下半年，东光城市广场逾期办证违约案件爆发后，经政府协调，住建局房管办更改了备案合同模板，同意该条款可由开发企业和业主自行约定。证据证明目的是：房地产开发企业在合同中约定交房90日内办理权属登记是当时东光县房管局在商品房备案合同中的强制要求，格式性条款。正是因为当时房管局不合理的政策要求，导致整个东光县爆发大规模的开发商逾期办证的诉讼，如此严重的后果开发商不该承担，也无能力承担。证据二、巡查报告问题底稿和部分网签合同内容截图。该证据巡查报告问题底稿中的一栏，支撑材料目录中，第5项部分网签合同内容截图，共计选取了15份网签合同内容截图，这些截图均来源于东光县房改办的电脑网签端口。该证据证明了当时， 9 东光县房管局强制要求当地所有的房地产开发企业（包括惠华公司开发在内的城市广场项目）必须按照其规定签订商品房买卖合同，交房90日内办理权属登记是房管局制式合同的强制要求，格式性条款。补充提交证据三、河北省建设工程竣工验收备案证明书复印件一份。 被上诉人的质证意见是：不认可上诉人提交的证据。对于上诉人提交的补充证据，不清楚。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。 本院认为，上诉人惠华公司与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。双方商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”现上诉人未在约定的期限内即交付商品房之日起90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，违反了双方合同约定，依法应当承担违约责任。 上诉人惠华公司上诉主张涉案《商品房买卖合同》约定的90日的备案期限，属行政机关强行行政干预所致，违背合同当事人的真实意思表示的主张，第一、《商品房买卖合同》系上诉人惠华公司与被上诉人之间签订的合同，且由上诉人方提供合同样本。双方在合同中约定90日的办证期限应视为双方的真实意思表示。第二、《东光县委巡查办关于不动产证办理难的情况报告》原因分析1中已明确说明虽然东光县住建局提供了《商品房买卖合同》模板，但办证期限为空白，开发企业与购房人可以自行约定办证期限。开发企业明知90内不能完成办证而依然将合同中的办证期限写成90日。上诉人惠华公司虽主张如果合同中不按照90日填写则合同不能在住建局备案，但未举证证实，且该说法与《情况报告》原因分析1中的模板合同中说明的“办证期限处为空白，开发商和购房人可以自行约定”的情况不符。对上诉人惠华公司主张因行政干预形成90日约定的上诉理由，本 10 院不予采信。 上诉人惠华公司主张未能在合同约定的时间将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的材料由10项增至12项，属不可抗力造成的，不构成违约。但上诉人惠华公司未提交证据证实其因新增2项备案材料导致其未能在90日内完成备案，上诉人应承担举证不能的法律后果，该上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费383元，由上诉人河北惠华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  齐桂苓 审判员  刘晓莉 审判员  张友僧 审判员  穆庆伟 审判员  毕文娟 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  张军莉