安徽省临泉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1221民初9557号 原告：临泉佳源房地产开发有限公司，统一社会信用代码91341221MA2NLQFQ5A，住所地临泉县兴全大道******。 法定代表人：戴富强。 委托诉讼代理人：郭俊杰，安徽春源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋曼，安徽春源律师事务所律师。 被告：辛玲，女，1976年5月3日出生，汉族，住安徽省临泉县。 委托诉讼代理人：徐永泉，安徽法汇律师事务所律师。 原告临泉佳源房地产开发有限公司（以下简称佳源公司）与被告辛玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佳源公司的委托诉讼代理人宋曼、被告辛玲及其委托诉讼代理人徐永泉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳源公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期收房违约金32499元；2、判决被告向原告支付逾期付款的违约金25700元；3、判决本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月28日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，被告购买原告开发的商品房。《商品房买卖合同》第十一条第三款约定“买受人接到出卖人书面通知、电话或公告通知后，15日内前来办理相关手续，逾期15日以上30日以内，买受人需向出卖人按每月5元/平方米支付房屋代管费；《商品房买卖合同》补充协议第四条约定“如买受人自规定之日起30天内没有交房，出卖人有权收取每日总房款万分之二违约金（自第31天起计算）”，原告通知被告于2019年12月31日收房，被告于2020年9月13日收房，逾期收房256天，被告应向原告支付逾期收房的违约金。《商品房买卖合同》第八条约定逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在30日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。附件十一，补充协议第二项规定“买受人在签订本合同之日起15日内，未与银行签署《贷款合同》并提供符合银行要求的贷款资料的，自签订本合同之日的第二天起，视为买受人逾期付款，按照合同第八条约定处理”。被告没有按照合同约定的时间与银行签订贷款合同，直到2018年11月13日被告与银行签订贷款合同贷款，贷款50万元，逾期257天，被告应当向原告支付逾期付款的违约金。为了维护原告的合法权益，现起诉，请法院依法判决，支持原告的诉讼请求。 被告辛玲辩称，一、原告要求答辩人支付逾期收房违约金没有事实和法律依据。《商品房买卖合同》在签订时答辩人未书写时间，落款时间是原告后来添上去的。原告没有按照合同约定交房，其于2020年后才向有关部门提交验收资料，且存在质量问题，原告因自身未及时完工原因造成交房延误。至今原告还有各种质量问题需要整改，消防供电设施至今不完善、不配套、不到位、是原告不具备交房条件。两审法院于2020年8月28日生效后，答辩人要求验收房屋发现房屋存在窗户、地平处、地平处存在质量问题，答辩人要求原告维修后再收房始终敷衍；二、原告要求支付逾期付款没有事实和法律依据。关于首付款及车位费，答辩人是按约支付的。2018年3月6日，原告通知答辩人到临泉县农村商业银行，银行业务人员填好《个人住房贷款申请表》后答辩人签订，答辩人又提交了全部贷款资料。贷款合同延迟签订是因为原告资质、资格材料有问题，直到答辩人到2018年11月13日才签订贷款合同。至于何时发放贷款是银行做主的事。综上应驳回原告的全部诉讼请求。 根据以上当事人陈述、辩解及本院依法认定的证据，本院经审理认定的事实如下：2018年2月28日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定被告购买原告开发建设的临泉佳源•东方都市项目（5#地块）B-10幢16层1601号房屋，该商品房单价每平方米人民币5704.13元，预测建筑面积126.05平方米，总价款为人民币719005.59元。付款方式为首付款219005.59元，余款500000元向临泉农村商业银行申请贷款支付。原告应于2019年10月31日前向被告交付房屋。该商品房交付时应当经分期综合验收合格。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。本合同所指的交付是指买受人所购买的商品房的交付，非整个小区和（或）整个项目的交付。…（三）查验房屋…3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）买受人未能按期办理交付手续，视为同意出卖人按交房条件交付房屋；（2）买受人接到出卖人书面、电话或者公告通知后，15日内前来办理相关手续，逾期15日以上30日以内，买受人需要向出卖人按每月5月/平方米支付房屋代管费，逾期超过30日（含）以上的，出卖人有权解除合同，买受人按合同总价款的10%承担违约责任。补充协议第四条约定“如买受人自规定之日起30天内没有交房，出卖人有权收取每日总房款万分之二违约金（自第31天起计算）”。 2018年2月28日，被告缴纳房屋首付款219005.59元。2018年3月6日，被告向安徽临泉农村商业银行股份有限公司提交了《临泉农村商业银行个人住房贷款申请审批表》。2018年11月13日，被告与安徽临泉农村商业银行股份有限公司签订《住房（商业用房）按揭借款/抵押合同》，购房余款500000元办理抵押贷款。2019年10月底，原告通过微信通知业主交房时间需要顺延，最迟交房时间不会超过2019年12月31日。2019年12月29日，原告通过快递方式向被告邮寄《临泉佳源东方都市交房通知书》，通知业主于2019年12月31日前办理交房手续。被告认为原告交付的房屋存在质量问题，不符合交房条件。2020年1月15日，被告在《农民日报》刊登公告，通知业主“临泉佳源•东方都市”项目已经通过政府有关部门综合验收合格，达到合同约定交房条件，请及时办理收房。 2020年1月6日，被告起诉原告要求交付涉案房屋并支付逾期交房违约金，审理过程中原告提出反诉要求解除双方签订的商品房买卖合同并支付违约金。经本院作出一审判决，判决原告支付逾期交房违约金并于判决生效之日起10日内向被告交付案涉房屋。后原被告均不服一审判决，向本院递交了上诉状。2020年8月28日，阜阳市中级人民法院作出了驳回上诉、维持原判的终审判决。被告于2020年9月13日接收房屋。 另查明：“临泉佳源•东方都市”住宅项目于2019年11月19日通过规划核实；2019年12月11日经建设、监理、施工、设计、勘察五大责任主体验收合格，并取得《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》；2019年12月16日，通过消防验收备案；2019年12月31日，通过环保验收；2020年1月3日在临泉县住建局完成竣工验收备案。2020年1月10日，临泉县住宅小区综合查验领导小组办公室组织相关职能部门对“临泉佳源•东方都市”项目进行现场查验，经查验合格，予以综合查验备案。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，系有效合同。双方应按照合同约定，全面忠实地履行合同义务。 本案中，2019年12月29日，原告向被告邮寄交房通知书，通知被告于2019年12月31日前办理收房手续，因涉案房屋于2019年12月31日已实际满足居住条件，被告应当依约于15日内至被告处查验房屋、办理交付手续，但因房屋尚未经综合查验，原告于2020年1月15日再次通过公告确认涉案小区达到交房条件，通知业主尽快办理交房手续，该公告送达系原告对于邮寄送达效力的加强，应视为原告同意被告收房时间推延至该日开始。被告就房屋是否具备交付条件产生质疑，辩称涉案房屋存在质量问题，达不到交付条件，经生效法律文书确定，2020年1月3日涉案房屋具备交付条件。且其向本院提供的证据材料系单方制作，无其他证据予以印证，达不到其证明目的，本院不予采信。 原告主张被告向其支付逾期收房违约金32499元。本院认为，《商品房买卖合同》补充协议第四条对买受人逾期收房违约金的约定明确且与主合同第十一条互相衔接，双方应按照合同约定，全面忠实地履行合同义务。该条款虽书写为“交房”，但根据合同文本上下文的意思表示及合同约定的权利义务约定，该款中文本书写为“买受人交房”系笔误，实际应为“买受人收房”。故被告应自通知交房第31日起向原告支付逾期收房违约金，即自2020年3月29日开始计算。但截至2020年1月6日，双方因涉案房屋的履行问题已发生争议，并向本院提起诉讼。涉案合同是否解除、能否继续履行处于待定状态，最终应以终审判决的内容予以确定，故诉讼期间，被告未接收房屋不属于合同约定的违约情形。经生效的法律文书确定，原告应于2020年9月7日前将涉案房屋交付给被告，被告逾期不接收房屋，才属于合同约定的违约行为，逾期收房违约金的计算起始时间应顺延至2020年9月8日。本案中，被告于2020年9月13日接收房屋，逾期收房天数为3天，应向原告支付逾期收房违约金为719元（719005.59元×0.2‰/天×5天=719元）。 原告要求被告支付逾期付款违约金25700元。被告辩称，被告按约支付了首付款及车位款。其于2018年3月6日，应原告通知及时提交了全部贷款资料。贷款合同延迟签订是因为原告资质、能力原因问题，致使被告到2018年11月13日才签订贷款合同。至于何时发放贷款非被告所能左右。本院认为，根据商品房买卖合同第七条对购房余款支付方式约定为向贷款机构申请贷款支付而非签订贷款合同。对于买受人而言，向贷款机构提交贷款申请并按贷款机构的要求提供贷款资料，即应视为申请贷款支付的义务履行完毕。但双方在主合同第七条中对于该项义务的履行期限并未约定，补充协议第二条第二项约定，被告应于签订购房合同之日即2018年2月28日起15日内与银行签订贷款合同并提供符合银行要求的贷款资料。但约定自签订商品房买卖合同之次日即视为被告违约，明显加重了被告的责任，按照交易习惯，买受人至贷款银行提供签订贷款合同所需的资料及签订贷款合同文本需要合理期限予以准备，该条约定并未采取合理的方式提示买受人注意明显加重了买受人责任的内容，参照该款期限及商品房买卖的一般交易习惯，签订商品房买卖合同后15日应为提交资料签订贷款合同的合理期限。本案中，被告于2018年3月6日即向贷款机构申请贷款支付，支付购房余款的合同义务已经履行完毕，且未逾期，故对原告主张被告支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告辛玲于本判决生效之日起十日内向原告临泉佳源房地产开发有限公司支付逾期收房违约金719元； 二、驳回原告临泉佳源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费627元，由原告临泉佳源房地产开发有限公司负担619元，被告辛玲负担8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员 张 伟 二〇二〇年十一月二十七日 书记员 余文凤 附判决所依据的有关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百三十九条以公告方式作出的意思表示，公告发布时生效。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。