成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0108民初4875号 原告：田扬，男，彝族，1999年6月20日出生，住四川省乐山市金口河区。 委托诉讼代理人：陈晓辉，四川开山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨长林，四川蜀信律师事务所律师。 被告：中铁房地产集团西南有限公司，住所地成都市成华区成华大道二段********。 法定代表人：阮兴，系执行董事。 委托诉讼代理人：赵丹，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：蔡泳曦，四川亚峰律师事务所律师。 原告田扬与被告中铁房地产集团西南有限公司（以下简称中铁西南公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告田扬的委托诉讼代理人陈晓辉、杨长林，被告中铁西南公司的委托诉讼代理人赵丹、蔡泳曦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告田扬的诉讼请求：1、请求贵院判令被告向原告返还公摊部分装修款70689.08元（2596元/平方×公摊面积27.23）；2、请求贵院判令被告对成华区湖秀二路8号16栋1单元32层3201号房屋的装修进行整改，达到合同约定的装修标准；3、请求贵院判令被告退还装修差价176043.92元。在审理过程中,原告田扬变更诉讼请求：1、请求贵院判令被告对成华区湖秀二路8号16栋1单元32层3201号房屋的装修进行限期整改（限期三个月，2020年6月整改完成），达到合同及样板房装修标准；2、请求贵院判令被告赔偿原告整改期间的损失7500元（赔偿标准：2500元/月，如果2020年6月未能整改完毕、则赔偿损失至整改完毕且达到合同约定的装修标准为止）；3、请求贵院判令成华区湖秀二路8号16栋1单元32层3201号房屋的质保期从整改达到标准之日起计算。事实与理由：2017年12月31日，原被告双方签订《四川省商品房买卖合同（预售)》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定原告购买被告开发建设的中国铁建.北湖国际城3期（成华区湖秀二路8号）16栋1单元32层3201号房屋，该房屋建筑面积共125.25平方米，其中套内建筑面积98.02平方米，公摊面积为27.23平方米，装修水平是全装，装修标准是2596元/平方米，装修总价为325149元，房屋总价款为1350946.5元。原告于2017年12月31日支付了房款1150946.5元，余款200000元于2018年1月6日支付。被告通知原告交房后，原告前往验房，但发现存在诸多问题，比如石材断裂、木板划痕非常多、木地板起灰、室内异味重等。原告已经委托专业的验房机构进行了验房，验房报告中详细列明了装修存在的诸多问题。该房屋质量、装修材料、室内设计等不仅不符和合同约定的全装的装修水平,与2596元/平方米的装修标准相距甚远，还严重影响了原告的正常入住。原告认为，既然被告出售给原告的是精装房屋，且原告也按照被告单方面确定的装修价格支付了装修费用，那么被告方就应当严格按照装修标准为原告所购买的房屋进行装修，但实际上被告不仅在装修材料上偷梁换柱，装修质量更是一塌糊涂，原告多次要求被告方整改,被告方均未能解决实际问题。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。 被告中铁西南公司辩称，一、针对田扬提出的第一项诉讼请求，我司认为：（一）对案涉房屋装修进行整改，应以案涉房屋装修确实存在与合同约定的装修标准不一致为前提。（二）田扬要求对案涉房屋的装修整改至样板房装修标准，不符合合同约定。（三）案涉房屋装修标准符合合同约定。（四）田扬主张案涉房屋质量、装修材料、室内设计等不符合合同约定全装的装修标准，与合同约定的2596元/平方米的装修标准相距甚远，我司认为田扬以该理由主张整改，理由不成立。二、针对田扬提出的第二项诉讼请求，我司认为该主张无依据，不应赔偿。三、针对田扬提出的第三项诉讼请求，我司认为案涉房屋的保修范围及保修期限是明确的，双方并未对顺延保修期限作出特别约定。四、原告变更的诉讼请求脱离原本的诉讼请求，应当另行起诉。五、我方认为案涉房屋已经完成实际交付，原告主张房屋未交付并无法律及合同依据。六、案涉房屋通过了竣工验收合格，符合合同约定的交付条件及质量要求。 经审理查明，2017年12月31日，田扬（买受人）与中铁西南公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《合同》）,《合同》约定：第四条商品房基本情况：田扬购买中铁西南公司开发的位于成都市成华区××路××号××栋××单元××层××号房屋，房屋规划用途为住宅，该房屋预测建筑面积共125.25平方米，其中套内建筑面积98.02平方米，分摊的共有建筑面积为27.23平方米，装修水平是全装，装修标准是2596元／平方米；第八条计价方式与价款：商品房价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币13782.36元，总价款为人民币1350946.5元（大写：壹佰叁拾伍万零玖佰肆拾陆元伍角零分）。第九条付款方式及期限：买受人采取一次性付款方式，买受人在2017年12月31日前支付该商品房全部价款。第十五条商品房交付条件：（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书；（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》。第十八条交付时间和手续：（一）出卖人在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。具体约定见补充协议。第十九条逾期交房责任：......（二）由于买受人原因，导致该商品房未按本合同第十八条第一款约定的时间交付的，双方同意按照以下方式处理：1、视为出卖人已按约定完成房屋交付义务，自出卖人通知的交房期限届满之次日起（出卖人未通知交付期限的，自本合同及补充协议约定的交付日期届满之次日起），商品房保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业服务费用、水电费、公共维修基金、税费、违约金或赔偿金等均由买受人承担，房屋毁损灭失的风险开始转移至买受人。第二十条商品房质量：......（二）其他质量问题：1、该商品房质量符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。2、发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；给买受人造成损失的，出卖人承担相应的赔偿责任。出卖人按合同第十八条第（五）款约定完成修复或更换，并承担相应费用，除此之外不承担任何赔偿责任。出卖人在完成更换、修理后通知买受人于3日内验收，如买受人逾期未验收则视为出卖人完成了修复义务。如出卖人逾期完成更换或修理的，则自逾期之日起按照10元／日的标准向买受人支付违约金。（2）经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人不解除合同的，由出卖人继续修复。出卖人按合同第十八条第（五）款约定在房屋交付前或交付时进行修复的，出卖人无需承担任何赔偿责任。只有在保修期内因修复给买受人造成损失的，才由出卖人承担相应的赔偿责任。（三）装饰装修及设备标准：1、该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量符合国家的强制性标准及双方约定的标准。2、不符合前项标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）、（3）方式处理：（1）及时更换、修理；（3）不能修理或者更换的，出卖人以同等材质的设施、设备代替，否则出卖人按照装饰、设备差价予以赔偿。关于装饰装修及相关设备标准的约定，见附件六。第二十一条保修责任：（一）商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。关于保修范围、保修期限和保修责任的约定，见附件八。（二）下列情况，出卖人不承担保修责任：.......3、买受人拒绝配合出卖人维修的，因此扩大的损失由买受人自行承担；买受人超过60日后仍拒绝配合维修的，出卖人不再承担保修责任。（三）保修期内，买受人要求对该商品房维修的书面通知送达出卖人60日内，出卖人既不履行保修义务也不提出书面异议的，买受人可以自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。保修期内，出卖人对该商品房履行保修义务的，买受人提供必要的方便；因买受人拒绝提供方便导致该商品房相邻部位受到影响的，买受人承担相邻权人及出卖人因此遭受的损失。保修期内，因出卖人对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给买受人造成损失的，出卖人承担赔偿责任。该《合同》附件六约定“关于装饰装修及相关设备标准的约定：（一）交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第二十条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人；（二）双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：1、外墙：涂料。2、起居室：（1）内墙：腻子；（2）顶棚：腻子；（3）室内地面：水泥砂浆；3、厨房：（1）地面：）地面浆；（2）墙面：水泥砂浆；（3）顶棚：水泥砂浆；4、卫生间：（1）地面：）地面浆；（2）墙面：水泥砂浆；（3）顶棚：水泥砂浆；5、阳台：不封闭；6、电梯：（1）品牌：东芝或同等档次的电梯；……”。附件八约定“关于保修范围、保修期限和保修责任的约定：（一）保修项目、期限及责任的约定：5、装修工程：保修期限×（不低于2年）；（二）其他约定：1、甲乙双方选择在合同附件八第一款划线打×，意味着买卖双方对保修范围、保修期限和保修责任等事项均暂不约定。2、具体保修内容由房屋交付时出卖人向买受人出具的《住宅质量保证书》内容为准”。同日双方还签订了《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）一份，《补充协议》约定：“第三条对商品房基本情况的补充约定：1、买卖合同约定的装修水平为“全装”是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备安装完成。2、买受人自愿委托出卖人按照本协议及附件一《中国铁建.北湖国际城3期装修交房标准》对所购房屋进行装修改造，买受人亦同意出卖人自行委托有资质的第三方装修单位对该房屋进行装修而无需经过买受人批准，装修的材料、品牌见附件一。买卖合同及本协议签署并生效，则视为出卖人或出卖人委托的第三人提供的装饰装修方案已得到买受人认可，买受人知晓并同意出卖人或出卖人委托的第三人对被装修房屋可能涉及的露台、阳台、房屋内等局部进行改造。……4、出卖人向买受人交付的是经过装修的房屋，买卖合同第四条第6款约定的装修标准是综合考虑了包括但不限于装修设计、施工单位的品牌价值、成本、税金及合理利润之后所确定。买受人知晓并认可，设计、施工单位的资质和品牌；装修材料的采购方及地点；施工人员的经验；材料费、人工费市场价格变动等若干因素，都会对房屋的装修价格产生影响。并且合同约定的装修标准并非指装修价格，而是指全装房屋的装修价值。鉴于此，买受人同意：合同约定的交房期限届满时，出卖人按照买卖合同附件约定的装修标准将房屋交付买受人，及确定为出卖人向买受人交付的房屋，完全符合买卖合同第四条第6款约定的装修标准。双方共同确认，房屋实际的装修价值，无法通过评估、鉴定的方式得出。如果任意一方申请评估或鉴定，无论结论报告显示装修价值低于或者高于买卖合同第四条约定的装修标准，双方确认：1、该类结论不作为认定事实的依据，买受人不得以此为理由要求退房；2、出卖人和买受人互不找补，互不承担任何违约责任；3、评估或鉴定费用由申请评估、鉴定的一方自行承担。……第十条对交付时间和手续的补充约定：……2、买受人须按照约定的交付日期或出卖人另行通知的交付日期（若约定与出卖人另行通知的交付日期不一致的，以最晚确定的交付日期为准）、地点及、地点及手续与出卖人办理房屋交接手续ldquo;房屋交接单”或类似文件，并交纳相关费用。对该房屋在交付时存在的工程瑕疵，出卖人应及时予以返修／保修。如买受人未能在规定的期限和地点办理交房手续的，或买受人未按交房通知书的要求支付物业管理费及其它相关费用等情况导致出卖人无法与买受人全部完成交接手续的，均不影响出卖人向买受人交付房屋义务的完成，亦不构成买卖合同约定的逾期交房，并视约定的交付日期或出卖人另行通知的交付日期（若约定与出卖人另行通知的交付日期不一致的，以最晚确定的交付日期为准）为出卖人向买受人实际交房的时间，视为出卖人已按约交付，从该交付日期之次日起，该房屋的保修期开始计算，与该房屋有关的全部权利、责任和风险均由买受人享有和承担。……5、买受人或者代理人在查验房屋时，如发现存在质量问题需进行修复的，由双方共同确认，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在合同约定期限内对该房屋进行修复并承担修复费用（合同未约定修复日期的，以买受人书面确认的修复日期为准，既未约定也未确认修复日的，出卖人修复期限为90日）。即使买受人未接到房屋质量已经修复完毕的书面或口头通知，买受人也至迟应在约定或确定的修复期限届满次日前往进行查验和办理交接手续（如未约定或者确认修复日期，则修复期限为90日）。出卖人对房屋进行修复的过程不属于逾期交房，出卖人不承担逾期交付的违约责任。买受人在出卖人修复后查验房屋时，除非房屋仍然存在质量问题并严重影响正常居住使用的，买受人不应以修复不合格或房屋存在其他质量问题为理由拒绝办理交接手续，但出卖人对确实存在的质量问题应继续进行修复，修复过程不属于逾期交房。6、若买受人认为出卖人按合同约定条件交付的商品房存在严重质量问题而拒绝收房的，则应自合同约定的交付日期或出卖人另行通知的交付日期（若约定与出卖人另行通知的交付日期不一致的，以出卖人另行通知的交付日期为准）届满日后30日内，出示权威鉴定机构关于该房屋质量不合格的正式房屋质量鉴定报告。不出示或逾期无法出示的，均视为该房屋质量合格，买受人应按约定承担不按期收房的责任。……8、买受人确认，出卖人所建的样板间／示范单位／示范区／概念展示区等仅为风格展示、空间布局导向、装修装饰和家具布置参考，非买受人所购商品房的交付标准，有关该商品房房屋的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在买卖合同中的约定为准。……第十一条对商品房质量及保修责任的补充约定）……5、该商品房交付时或交付后，发现有除房屋地基基础、主体结构以及室内空气质量以外的其他质量瑕疵的，双方同意按照如下方式处理：（1）买受人未收房的，由出卖人在90日内对该商品房进行整改，并承担整改费用。整改期间不作逾期交付房屋处理；整改完毕后，经通知买受人拒绝前来验房或无正当理由拒绝办理交付手续的，视为该房屋自通知之日起已完成交付。……6、房屋交付后，出卖人在国家有关法律法规规定之保修期限内对该房屋结构部分、相关设施进行保修。超过保修期后，出卖人不再承担维修、更换义务。……”上述《合同》及《补充协议》签订后，田扬于2017年12月31日、2018年1月16日共计向中铁西南公司支付了房款1350946.5元，中铁公司对此予以认可。2019年8月7日，被告中铁西南公司通知原告田扬收房，田扬以案涉房屋存在质量问题拒绝收房至今。 另查明，案涉房屋于2018年11月2日取得《房屋建筑面积测绘成果报告》，于2018年8月13日通过住宅工程质量分户验收，工程名称“成华区北湖7号地块（二期）三标段工程”，房号“16楼1单元3201号”，验收（核查）结论为“本户按照《成都市住宅工程质量分户验收管理暂行规定》的相关规范进行了质量分户验收，验收结论为合格”，于2018年12月27日竣工验收备案。 庭审中，中铁西南公司同意整改案涉房屋，但认为田扬在收房时主张中铁西南公司对案涉房屋装修进行整改以达到合同及样板房装修标准的请求不明，无法进行整改。田扬当庭称要求中铁西南公司按照合同第二十条第2款第3项及补充协议第十二条之约定进行整改。 上述事实，有双方当事人身份信息，《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、《专用收据》、《入伙通知书》、邮单、《成都市房屋建筑工程竣工验收备案表》、《住宅工程质量分户验收结果表》、《房屋建筑面积测绘成果报告》以及原、被告庭审陈述在案证实。 本院认为，原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依照合同约定履行各自义务。 关于田扬要求中铁西南公司对案涉房屋的装修进行限期三个月整改以达到合同及样板房装修标准的问题。本案中，中铁西南公司依约通知田扬收房，田扬以案涉房屋装修存在质量问题至今未予收房。田扬要求中铁西南公司对案涉房屋的装修进行整改并达到合同及样板房装修标准，根据案涉《补充协议》：“……5、买受人或者代理人在查验房屋时，如发现存在质量问题需进行修复的，由双方共同确认，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在合同约定期限内对该房屋进行修复并承担修复费用……6、若买受人认为出卖人按合同约定条件交付的商品房存在严重质量问题而拒绝收房的，则应自出卖人通知的交房期限届满日后30日内，出示权威鉴定机构关于该房屋质量不合格的正式房屋质量鉴定报告。不出示或逾期无法出示的，均视为该房屋质量合格，买受人应按约定承担不按期收房的责任。……”及“8、出卖人修建的样板间、示范单位等仅为风格展示、空间布局向导等参考，并非买受人所购商品房的交付标准，有关该商品房的结构、空间、功能系统、装修、配置标准等以双方在合同中的约定为准。”关于交付时间和手续的补充约定，样板间不应作为本案中关于商品房装修的交付标准。田扬未提供证据证明在收房查验案涉房屋时双方依约对案涉房屋存在的质量问题须修复进行了共同确认，也无证据证明双方已对整改与否后的现状确认一致，加之双方目前仍未办理房屋交接手续，双方在未对整改项目达成一致的情况下无法依照合同约定进行整改。此外案涉房屋已经满足《合同》第十五条关于商品房交付条件的约定，且通过了竣工验收备案和分户验收，在此情况下，本院对田扬要求中铁西南公司对案涉房屋的装修进行限期三个月整改以达到合同及样板房装修标准的的主张，不予支持。 关于整改期间的房屋租金损失问题。本院认为，田扬关于因房屋整改致使其不能正常居住使用而产生损失的主张，系以房屋存在质量问题需要进行整改的事实客观存在作为该项主张的基础，但，前已述及，田扬在本案中要求中铁西南公司对案涉房屋进行整改的主张，因其未提供证据证明在收房查验案涉房屋时双方依约对案涉房屋存在的质量问题须修复进行了共同确认，加之双方均未对房屋整改状况举证证明，亦未实际办理接房手续，本院对田扬要求中铁西南公司承担维修、整改责任的主张未予支持。在此情况下，田扬要求中铁西南公司承担房屋整改期间损失赔偿责任的主张，缺乏客观基础，本院亦不予支持。 关于质保期问题。田扬主张案涉房屋未达到交付标准，质保期应顺延至整改完成达到交付标准之日开始计算，但合同中明确约定保修期自房屋交付之日起计算，并未对顺延保修期限作出特别约定。结合双方在本案中均未对房屋整改状况举证证明，亦未实际办理接房手续，本院对田扬要求中铁西南公司承担维修、整改责任的主张未予支持。在此情况下，田扬要求判令质保期从整改达到标准之日起计算，无事实和法律依据，本院亦不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告田扬的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告田扬承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吕凌飞 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  李 琦