福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初5257号 原告：柯常珍，女，1987年6月18日出生，汉族，住湖北省郧西县。 委托诉讼代理人：梁奕峰，福建格一律师事务所律师。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区后溪孙坂北路**科技楼**之一。 法定代表人：胡永旭，总经理。 委托诉讼代理人：沈星，男，系公司员工。 原告柯常珍与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称厦门恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。柯常珍委托诉讼代理人梁奕峰、厦门恒大公司委托诉讼代理人沈星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 柯常珍向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号05026307）；2.判令厦门恒大公司立即退还柯常珍已支付的购房款330000元（人民币，下同）；3.判令厦门恒大公司赔偿以全额购房款330000元为本金的利息（利息自2017年8月1日起至2019年8月19日，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算；自2019年8月20日起计至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.判令厦门恒大公司支付柯常珍违约金3300元；5.本案诉讼费用由厦门恒大公司承担。事实与理由：2017年12月14日，柯常珍就购买厦门恒大公司开发的位于厦门恒大帝景项目二期地块四地下室地下一层第249号车位与柯常珍签订《商品房买卖合同（预售）》（编号05026307），该合同约定车位建筑面积12.82平方米，套内面积12.72平方米，房屋总价款330000元，柯常珍自愿选择一次性付款，须于2017年8月1日前支付全部价款330000元，厦门恒大公司应于2018年12月31日前向柯常珍交付车位，逾期超过180日，柯常珍有权解除合同，厦门恒大公司应自解除合同通知送达之日起15日内退还柯常珍全部已付购房款，并自柯常珍付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时应按全部购房款的1%向柯常珍支付违约金。柯常珍在2017年8月1日支付全部购房款330000元，但厦门恒大公司至今未履行交房义务。柯常珍于2020年4月7日向厦门恒大公司邮寄律师函，催告厦门恒大公司履行合同约定的交房义务，厦门恒大公司于2020年4月8日签收，但时至今日，厦门恒大公司仍未履行交房义务。鉴于厦门恒大公司未在合同约定的交房日期前向柯常珍交付车位，且在柯常珍催告后3个月内仍未交付，柯常珍依法享有解除合同的权利，厦门恒大公司应向柯常珍退还已付全部购房款，并承担违约责任。故提起诉讼，望判如所诉。 厦门恒大公司辩称，一、案涉商品房买卖合同对合同解除权的行使条件进行了约定，合同补充协议第十条第三款约定，按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起30日内行使，若买受人未在30天内行使该权利，视为买受人自愿放弃该合同解除权。该约定是双方意思自治的体现，且符合法律法规及相关司法解释的规定，对双方均有约束力。二、柯常珍行使解除权已经超过除斥期间，无权要求解除商品房买卖合同，厦门恒大公司要求继续履行合同。根据商品房买卖合同的约定，厦门恒大公司的交付时间为2018年12月31日，柯常珍应当在2019年6月29日至2019年7月29日之间享有合同解除权，但柯常珍向厦门恒大公司发函时间是在2020年4月7日，已经超过解除权的行使期限，因此柯常珍无权再解除合同。三、柯常珍在解除权条件成就时怠于行使解除权，导致合同继续履行，由此产生的损失扩大部分应由柯常珍自行承担。因此，柯常珍根据合同约定所能主张的利息应当从付款之日起计算，最多计算至2019年7月29日止，之后的利息属于柯常珍怠于行使解除权而产生的损失扩大部分，理应由柯常珍自行承担。四、案涉商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件，符合合同约定的交房条件，且厦门恒大公司已于2020年8月向柯常珍寄送了交楼通知书。五、如判决解除《商品房买卖合同》，请求法院判令柯常珍配合办理撤销网签备案等退房手续后，厦门恒大公司再履行退款义务。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年12月14日，厦门恒大公司（出卖方）与柯常珍（买受人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定由柯常珍向厦门恒大公司购买厦门恒大帝景项目二期地块四地下室地下一层第249号车位,总价款330000元。合同第十一条约定厦门恒大公司应于2018年12月31日前交付该商品房。合同第十二条约定恒大公司如果逾期交房，逾期在180日之内，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同第二十八条约定“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。合同附件十一补充协议第十三条“其他约定”中第3款约定“按本同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。本补充协议有特殊约定的从约定”。 法庭审理过程中，柯常珍、厦门恒大公司共同确认柯常珍于2017年8月1日已付清全部购房款330000元。案涉车位于2017年12月17日在厦门市不动产登记中心办理了网签备案手续。 2020年4月7日，柯常珍委托律师向厦门恒大公司寄送了《律师函》，催告厦门恒大公司立即交付符合购房合同约定条件的车位，并声明保留依法享有的法定解除权，以及若厦门恒大公司在收到催告函的三个月内仍未能交付车位，柯常珍将提起诉讼，要求解除商品房买卖合同、返还全部购房款及违约金，并同时主张购房款、违约金的占用的利息以及主张债权的诉讼费、保全费等合理费用。次日，厦门恒大公司签收了律师函。 2020年8月12日，厦门恒大公司就厦门恒大帝景项目二期（地块四（地块四（9、10号楼及地下室）取得“建设工程竣工验收备案证明书”。案诉商品房至今未办理交房手续。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。关于柯常珍是否有权主张解除案涉《商品房买卖合同（预售）》，案涉合同约定的交房时间为2018年12月31日，厦门恒大公司未在约定的时间向柯常珍交付房屋，已构成违约；柯常珍在厦门恒大公司迟延履行的情况下向其发出律师函，催告其在三个月内履行交房义务，厦门恒大公司仍未履行，根据合同法第九十四条的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：...（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，柯常珍有理由相信其订立合同的目的不能实现，并有权主张解除案涉《商品房买卖合同（预售）》，解除时间为双方认可的本院向厦门恒大公司送达起诉状等材料之日即2020年9月21日。柯常珍要求厦门恒大公司返还已付购房款330000元的诉讼请求，符合合同法第九十七条规定及商品房买卖合同第十二条的约定，予以支持。关于柯常珍主张的利息及违约金诉求，本院认为，案涉商品房买卖合同的解除，系因厦门恒大公司的违约行为导致，柯常珍依据商品房买卖合同第十二条要求厦门恒大公司承担相应的违约责任，具有事实与法律依据，予以支持，故厦门恒大公司应向柯常珍赔偿利息损失（该利息以购房款330000元为基数，自2017年8月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至厦门恒大公司实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）并支付违约金3300元。厦门恒大公司提出柯常珍应配合厦门恒大公司办理解除案涉商品房预售合同的备案登记手续，柯常珍亦表示同意，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、柯常珍与厦门恒大置业有限公司于2017年12月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同号05026307）于2020年9月21日解除。 二、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向柯常珍返还购房款330000元并赔偿利息损失（利息以330000元为基数分段计算，自2017年8月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至厦门恒大置业有限公司实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。在厦门恒大置业有限公司履行上述还款付息义务后十日内，柯常珍与厦门恒大置业有限公司应配合办理案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同号05026307）的撤销备案登记手续。 三、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向柯常珍支付违约金3300元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6300元，减半收取3150元，由厦门恒大置业有限公司负担。该款应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 洪娟娟 二〇二〇年十一月六日 法官助理 张亚芬 书 记 员 黄勇婷 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”