北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初1958号原告：北京汇丰源物业管理有限公司，住所地北京市延庆县八达岭工业开发区康西路**。法定代表人：卢玉涛，总经理。委托诉讼代理人：常虹，女，1978年9月14日出生，北京汇丰源物业管理有限公司员工，住公司宿舍。被告：刘静怡，女，1978年9月14日出生，住北京市海淀区。原告北京汇丰源物业管理有限公司（以下简称汇丰源公司）与被告刘静怡物业服务合同纠纷一案,本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告汇丰源公司之委托诉讼代理人常虹，被告刘静怡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汇丰源公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付欠缴物业费5554．7元及迟延交纳物业费违约金8105．42元；2．判令被告支付欠缴供暖费5620．2元及迟延交纳供暖费的违约金6128．83元；3．判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告为西引力小区业主，根据被告购房时与开发商北京蓝德汇丰房地产开发有限公司（以下简称蓝德公司）签署的购房合同以及被告办理入住手续时签署的业主临时公约、承诺书及供暖协议等相关文件的约定，被告应按时向原告支付物业费、供暖费。物业费标准为1．95元每平米每月，每半年交纳一次，逾期交纳超过两个月的，每日支付千分之三的违约金；供暖费收费标准为每采暖季每平米30元，缴纳时间为5月1日至10月30日，逾期缴纳的，每日支付应缴纳费用总合的千分之三的违约金，累计加收。被告欠缴自2017年1月1日起至今的物业费、2017-2018、2018-2019供暖季供暖费，计算至2019年6月30日，欠缴物业费金额为5554．7元，违约金8105．42元；欠缴供暖费金额为5620．2元，违约金6128．83元。原告多次催缴未果，故诉至法院。被告刘静怡辩称：认可欠费事实，但不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、原告不具本案主体资格。2016年11月25日，原告小区业主大会依照《物权法》的相关规定和小区全体业主的约定，经投票表决决定了解聘了原告在西引力小区物业服务合同，并在当天公告该决定发生法律效力。因此，原、被告在2019年10月28日起诉本案时没有物业服务合同民事主体的法律合同关系，其不具有本案的诉讼主体资格。而且《前期物业服务合同》已经在2007年11月4日终止，石景山区住建委也证明了这一点。所以法院应驳回原告的诉讼请求。二、原告的起诉时间是2019年10月28日，原告已失去对被告2016年10月之前部分的主张权，该部分诉讼请求已经超过了诉讼时效，法院应予驳回。三、2016年4月26日业委会给原告发函，已经明确表示在2016年6月20日未签订物业服务合同的情况下，将不负因此带来的法律后果。四、原告与开发商签订的《前期物业合同》包括供暖服务，但这份合同已经在2007年11月4日终止。根据西引力业主大会2016年11月25日的决定，原告关于物业费和供暖费的请求均应予以驳回。五、西引力小区业主大会决定及开展的相关法律活动在小区内对全体业主具有法律约束力，原、被告双方必须执行。2016年11月25日业主大会的决定，双方必须无条件执行。因此原、被告双方不存在任何物业服务合同债务关系，也根本不存在所谓欠缴相关费用的法律问题。原告于2016年12月26日向小区业委会交接物业服务事宜，并承诺退还2017年1月1日以后收取包括小区全体业主预交、预收的《前期物业服务合同》内容包括的所有费用。另外，被告对原告原来的服务也不满意，业主大会上被告也是投了票的。关于电梯的意见同孙宁一致，原告保洁、绿化存在垃圾清运不及时、服务态度恶劣的情况。原告服务质量越来越低，而且双方没有物业服务合同，不应该收取停车费，原告的停车管理员威胁被告，被告被迫交纳了停车费。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告为北京市石景山区西引力的业主，涉案房屋建筑面积93．67平方米。2004年11月5日，蓝德公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定蓝德公司委托原告对西引力小区实行物业管理。物业服务期限为三年，自2004年11月5日至2007年11月4日止。合同期满后，原告继续为西引力小区提供物业服务。2005年6月15日，被告入住上述房屋并与蓝德公司签署《入住通知单》，2005年6月29日，被告签署《承诺书》、《西引力业主临时公约》、《入住流转单》及《供暖协议》。其中，《承诺书》载明：一、确认并详细阅读蓝德公司制定的“西引力小区业主临时公约”；二、完全明白并同意履行和遵守及督促任何其它有关人士履行和遵守公约及公约内列明该单元所有权人的所有责任和义务（包括根据公约的条款支付管理费、维修基金、单元装修押金及管理服务费和其他有关费用）；三、本承诺书在本人签署的当日起生效。《西引力业主临时公约》约定：物业管理费收费标准为1．95元建筑平方米/月；业主或使用人欠交管理费或其他费用达到二个月的，管理企业有权向该业主收取迟交或欠交款项的滞纳金，按每日3‰自应付之日起至实际支付日止计算。《供暖协议》约定：本小区使用天然气供暖，每采暖季每建筑平方米30元，被告每采暖季的供暖费为2810．1元；业主应按时缴纳供暖费，超过缴款期限每天加收缴款费用总和的3‰的滞纳金，累计加收。庭审中，原告主张被告未交纳2017年1月1日至2019年6月30日的物业管理费及垃圾清运费共计5554．7元；2017-2018年度、2018-2019年度二年供暖费共计5620．2元。另查，2019年，北京市石景山区西引力小区业主委员会（以下简称西引力业委会）以原告为被告向本院提起诉讼，请求判令：1、判令原告立即撤出北京市石景山区西引力小区；2、判令原告移交物业共有部分，包括移交地下一层的物业服务用房、移交小区停车场（地（地上、地下管理权和锅炉房的管理权；3、判令原告移交以下资料：（1）物业管理区域资料；（2）竣工验收报告及竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地、地下管网工程竣工图防验收等竣工验收资料；（3）设施设备的出厂随机资料、安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料、运行、维护保养记录；（4）物业质量报修文件和物业使用说明文件；（5）业主名册；（6）物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料，运行、维护保养记录；（7）停车场车位使用情况的资料；4、诉讼费由原告承担。本院经审理确认以下事实：西引力小区业委会成立于2015年8月。2016年9月27日至2016年10月31日期间，西引力业委会组织召开了业主大会，投票决议事项及结果为：1、是否同意与现有物业公司即原告签订新的物业服务合同，不同意人数占比66．78%；2、是否同意解聘现有物业公司即原告并通过招投标方式选聘新的物业公司，同意人数占比63．23%。2016年12月5日，西引力业委会向原告发出《关于解聘西引力小区现有物业服务企业的告知函》，告知原告应于2017年3月16日开始办理与新的物业公司的移交事项。2016年12月6日，原告向西引力小区全体业主及西引力业委会发出《告知函》，告知原告将于2016年12月31日之前与业委会完成各项物业交接，并请各位业主结清所欠的物业费、垃圾清运费及供暖费。2017年1月13日，北京市石景山区人民政府八角街道办事处向西引力小区全体业主发出《八角街道办事处关于对西引力小区临时业主大会决议不予备案的通告》，载明：对西引力小区2016年9月27日至10月31日召开的临时业主大会所形成的决议不予备案，西引力业委会应停止和本次临时业主大会决议相关的各项工作。2017年10月19日，西引力业委会发出《关于召开西引力小区业主大会的公告》，其中包括由业主大会督促业主委员会落实2016年业主大会通过投票表决形成的各项决议，并授权业主委员会开展新的物业服务企业的招标工作。本院认为：业主委员会系业主大会的执行机构，关于物业管理区域内涉及业主共同利益的重大物业管理事项需业主共同决定，根据《西引力业主大会议事规则》第二条第十六项及第十七项之规定，业主大会议事内容包括该物业管理区域内全体业主诉讼事宜，而西引力业委会作为西引力小区业主大会的执行机构，以原告身份提起诉讼主张物业管理公司迁出本小区，该事宜属于涉及管理区域内全体业主的诉讼事宜，故应取得业主大会的表决，而本次诉讼中，西引力业委会未能举证证明其提起此次诉讼系经过西引力小区业主大会的授权或委托，故西引力业委会之起诉，应予驳回。西引力业委会可在取得业主大会的授权后，依据业主大会的决议提起相应诉讼。本院作出（2018）京0107民初13353号民事裁定书：驳回北京市石景山区西引力小区业主委员会之起诉。西引力业委会不服一审裁定，上诉至北京市第一中级人民法院（以下简称一中院），一中院于2020年3月20日作出（2020）京01民终2280号民事裁定书：驳回上诉，维持原裁定。西引力业委会向北京市高级人民法院（以下简称北京高院）提起再审，北京高院以（2020）京民申2885号民事裁定书驳回了西引力业委会的再审申请。庭审中，原告称至今仍未撤离西引力小区，一直在小区内提供物业服务，原告主张物业费应半年交纳一次。被告称，物业费都是整年交纳，每年小区试供暖的时候，物业公司会在楼道及电梯间提示交纳物业费、供暖费，每年提示一次。另外被告提交了小区照片，用以证实物业服务不到位。上述事实，有《前期物业服务合同》、测绘报告、入住通知书、《西引力业主临时公约》、《承诺书》、入住流转单、供暖协议、照片、（2018）京0107民初13353号民事裁定书、（2020）京01民终2280号民事裁定书、（2020）京民申2885号民事裁定书及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。原告与蓝德公司签订的《前期物业服务合同》，及被告签署的《承诺书》、《西引力业主临时公约》均为双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，对原告及涉案小区的全体业主均具有约束力，双方均应依约履行各自的合同义务。被告主张西引力业委会已解聘原告的问题，已经本院（2018）京0107民初13353号民事裁定书、一中院（2020）京01民终2280号民事裁定书及北京高院（2020）京民申2885号民事裁定书驳回了西引力业委会的各项诉讼请求，且庭审中双方均认可原告至今仍在涉案小区内提供物业服务及供暖服务，客观上被告确实享受了上述物业及供暖服务。故，原告具有主张权利的主体资格。物业服务作为一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，出现一些问题属正常现象，且没有严重违约情形，现原告实际为西引力小区提供物业及供暖服务，作为业主亦应依约支付相应的费用。关于诉讼时效期间的问题。庭审中，被告认可原告每年在小区试供暖的时候，会在楼道及电梯间提示交纳物业费、供暖费，应视为原告对涉案小区业主所欠物业费、垃圾清运费、供暖费主张权利的行为。故，被告认为原告未向业主诉讼主张权利导致2016年10月之前的权利已超诉讼时效的抗辩意见，于法无据，本院不予采信。故，对原告要求被告支付物业费、供暖费的诉讼请求，本院予以支持。关于被告是否应支付违约金的问题。因物业服务具有特殊性，必然导致物业公司所提供的各项服务会存在不足之处。被告长期不交物业费及供暖费，是因为其对原告的物业等各项服务存在不满之处，且双方未就改进等事宜达成一致，被告并不存在恶意拖欠的情形。庭审中，被告称家中漏水一直未得到解决，经原告核实漏水情况属实，现确实未进行维修。故结合被告的欠费金额，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。应当指出的是,物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时，业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，这都有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。业主在物业服务过程中提供的各种建议和意见，既是对物业公司在今后工作中的督促和支持，也是对服务企业更好开展工作的一种鞭策。原告应认真对待业主委员会及业主的建议与意见，不断总结经验，以便更好地开展工作。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条规定，判决如下:一、被告刘静怡于本判决生效之日起十日内给付原告北京汇丰源物业管理有限公司二○一七年一月一日至二○一九年六月三十日的物业费及垃圾清运费共计5554．7元，2017-2018年度、2018-2019年度的供暖费5620．2元，以上共计11174．9元；二、驳回原告北京汇丰源物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费436元（原告北京汇丰源物业管理有限公司已预交218元），由原告北京汇丰源物业管理有限公司负担357元（已交纳），由被告刘静怡负担79元（于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判员  左文兢二〇二〇年十一月十九日书记员  李 鑫