广东省陆丰市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1581民初1724号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司陆丰分公司，住所陆丰市************侧陆丰碧桂园浪琴湾一街七栋二楼，统一社会信用代码914************577。负责人：谢建华，系该公司负责人。委托诉讼代理人：周祖创，系该公司员工。被告：陈丽苗，女，1992年9月9日出生，汉族，住广东省陆丰市************，公民身份号码441************029。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司陆丰分公司（以下简称碧桂园生活服务陆丰公司）诉被告陈丽苗服务合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周祖创、被告陈丽苗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。碧桂园生活服务陆丰公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令陈丽苗向碧桂园生活服务陆丰公司支付陆丰碧桂园柏丽郡三街3号物业服务费，暂计至2020年4月的物业服务费共计人民币8577.10元；2.请求法院判令陈丽苗以当月所欠物业费为计算基数，按照5‰标准计算并支付违约金，至陈丽苗付清物业服务费之日止。暂计至2020年4月7日的违约金数额为4537.91元；3.请求法院判令由陈丽苗承担本案的全部诉讼费用。庭审中，碧桂园生活服务陆丰公司变更诉讼请求第二项：请求法院判令陈丽苗以当月所欠物业费为计算基数，按照每日3‰标准计算并支付违约金，至陈丽苗付清物业服务费之日止。暂计至2020年4月6日的违约金数额为4537.91元。事实与理由：2015年6月15日陆丰碧桂园物业发展有限公司与碧桂园生活服务陆丰公司签订《陆丰碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘碧桂园生活服务陆丰公司对陆丰碧桂园项目提供前期物业管理服务。合同签订后至今，碧桂园生活服务陆丰公司对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。陈丽苗于2018年1月18日购买陆丰碧桂园柏丽郡三街3号别墅房，属于碧桂园生活服务陆丰公司管理的物业服务区域范围，并于与碧桂园生活服务陆丰公司签订了《陆丰碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，陈丽苗应当于每月10日前向碧桂园生活服务陆丰公司支付物业服务费612.65元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向碧桂园生活服务陆丰公司支付违约金。陈丽苗于2019年3月开始拖欠碧桂园生活服务陆丰公司物业服务费，至2020年4月拖欠的款项已经达8577.10元。碧桂园生活服务陆丰公司多次向陈丽苗催要，但是至今未能支付，于2020年4月6日向陈丽苗发出《欠费追缴函》，要求陈丽苗缴交物业服务费，但是陈丽苗至今仍然未能缴交。根据双方签订的前期物业服务协议，碧桂园生活服务陆丰公司向法院提起上述诉讼请求，希判如所请。另碧桂园生活服务陆丰公司在2015年的公司名称为“广东碧桂园物业服务有限公司陆丰分公司”，于2019年6月25日公司名称变更为“碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司陆丰分公司”，于2020年6月23日公司名称变更为“碧桂园生活服务集团有限公司陆丰分公司”。碧桂园生活服务陆丰公司围绕其诉讼请求依法提交证据：1.企业法人营业执照、组织机构代码证、2019年6月25日核准变更登记通知书、2020年6月23日核准变更登记通知书、陈丽苗身份证复印件；2.《陆丰碧桂园前期物业服务合同》；3.《陆丰碧桂园前期物业服务协议》（编号LB20150204）；4.碧桂园物业及资料移交书、期楼收楼通知书、入住登记表；5.房产测量资料簿、《商品房买卖合同（现售）》、柏丽郡三街3号欠费明细表；6.物业服务费催缴函。陈丽苗辩称：一、根据《物业法全文司法解释》第六条，碧桂园生活服务陆丰公司第一未按照《物业法全文司法解释》第六条，对物业费用的支出予以每年不低于一次的公示，陈丽苗前往物业管理处咨询，工作人员回答含糊不清，并表示不了解。二、根据《物业法全文司法解释》第二条，从2018年3月5日交楼开始至12月28日，房屋开始漏水，地面、天花、外墙、阳台、窗户均不同程度受损。作为物业公司，其有义务协调开发商与陈丽苗进行问题的处理，截止至今，上述问题仍未解决，且与开发商之间相互推托。小区物业环境更是十分杂乱，期间三个管家分别是陈小凤、周才亮及周祖创，陈丽苗多次反馈小区安全管理及环境卫生问题，但均没有得到解决。当初选择购买碧桂园，是因为“给您一个五星级的家”的广告语而打动，但在实际居住中并未体现。三、根据《陆丰碧桂园前期物业服务协议》第二章约定，结合现实情况，楼盖、屋顶、结构均出现不同程度的问题，经长达二年的物业交涉仍未能得到妥善解决；露面钢筋因承重结构问题，钢筋外露，通知物业，物业方也不予理会。安防设施设备，从业主入住后，至今别墅区域的入门闸机也均未正常使用，外来车辆和人员可随意进入，导致业主大门门柱被外来车辆撞破、无法追查。四、《陆丰碧桂园前期物业服务协议》为单方面约定条款、不签约，陈丽苗无法正常办理交楼手续，但违约仅对业主方要求进行赔偿，而对物业方无任何约定性条款，鉴于物业服务严重过失，陈丽苗不予认同。陈丽苗愿意接受物业管理费的正常支付，但需待物业解决上述问题后才支付物业费用，不接受罚息等条款，对其无理要求给予驳回，作出公正判决。陈丽苗围绕其主张依法提交证据：1.聊天记录；2.图片；3.公共区域7×24小时的视频。经审理查明：2015年6月10日，以陆丰碧桂园物业发展有限公司为甲方与乙方广东碧桂园物业服务有限公司陆丰分公司签订《陆丰碧桂园前期物业服务合同》，该合同约定了：1.物业名称：陆丰碧桂园；物业管理区域四至：东至龙湖路通往东海大道；南至上海路；西至龙湖路；北至上海路通往北堤路。2.甲方或业主所有（使用）的物业若为住宅，物业服务费由甲方或业主按其所有（使用）的建筑面积计算交纳，计收标准为：别墅住宅：按房屋建筑面积2.5元/月·平方米计收。3.甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、本合同约定的各项分摊费用的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的3‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。该合同还约定了其他事项。2018年1月18日，以陈丽苗为买受人与出卖人陆丰碧桂园物业发展有限公司签订了《商品房买卖合同（现售）》，约定陈丽苗购买陆丰市*******侧、上海路西侧的陆丰碧桂园柏丽郡三街03号，建筑面积为245.06平方米的商品房。该合同第四章“商品房交付条件与交付手续”第十二条约定：“（一）出卖人应当在2018年4月15日前向买受人交付该商品房。”第七章“物业管理”第十八条约定：“（一）出卖人依法选聘的前期物业服务企业为广东碧桂园物业服务股份有限公司陆丰分公司……（三）物业服务期间……物业服务费为2.5元/月·平方米（建筑面积）……（五）买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业实施前期物业管理，遵守临时管理规约。”该合同还约定了其他事项。同日，以陈丽苗为甲方与乙方广东碧桂园物业服务股份有限公司陆丰分公司签订《陆丰碧桂园前期物业服务协议》，双方就甲方已购买的由陆丰碧桂园房地产开发有限公司负责开发建设的陆丰碧桂园（一期）商品住宅区中的柏丽郡三街3号约定如下：一、乙方按下列服务内容及标准向甲方及该物业使用人提供物业管理服务：1.房屋建筑共用部位的维护和管理服务；2.共用设施设备的维护和管理服务；3.协助有关部门维护管理共同区域的供水、供电、供气、通信、有线电视等设施设备；4.公共文体康乐场所及其设施设备的维护和管理服务；5.公共绿化与园艺小品的养护和管理服务；6.公共环境卫生的管理服务；7.交通与车辆停放秩序的管理服务；8.协助公安部门维护公共秩序及公共安全防范管理；9.装饰装修管理服务；10.社区文化工作的管理服务；11.对本园区相关的工程图纸、竣工验收资料、甲方及该物业使用人的档案管理服务。二、甲方或物业使用人委托乙方对其物业的自用部位、自用设施设备通过特约服务的，双方应遵从以下原则：1.乙方可视自身能及及实际情况决定是否向甲方或该物业使用人提供服务；2.若因乙方不能向甲方或该物业使用人提供服务而造成甲方或物业使用人的不便或损害，乙方不承担相关责任；3.为保障双方权益，乙方为甲方或该物业使用人提供服务时，甲方或物业使用人应在场给予说明及指引，否则由此造成的损害，乙方不承担相关责任；4.有偿服务费用的计收以实际工作量和耗材费而定，乙方应尽可能在提供服务前告知甲方或物业使用人预计发生的服务费用，具体的服务收费以乙方最终出具的账单为准。三、甲方交纳物业费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积每月每平方米2.5元计收；该物业的房屋建筑面积为245.06平方米；按上述计算方式、标准，甲方应按612.65元/月向乙方交纳物业服务费。四、物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，若物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任，甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。上述《陆丰碧桂园前期物业服务协议》还约定了其他事项。2018年3月5日，甲方陈丽苗与乙方陆丰碧桂园物业发展有限公司签订《碧桂园物业及资料移交书》，约定双方于2018年3月5日办妥陆丰碧桂园柏丽郡三街3号商品房及相关资料的移交。1.甲方确认乙方将物业的钥匙、《房屋质量保证书》《房屋使用说明书》移交给甲方。2.乙方将物业交给甲方后，须按《商品房买卖合同》以及《房屋质量保证书》的约定履行该物业的保修义务。该移交书还约定的其他事项。同日，陈丽苗在《期楼收楼通知书》《入住登记表》上均签名确认。陈丽苗在2018年3月5日收楼后均有向碧桂园生活服务陆丰公司交纳物业服务费，但于2019年3月后至今，陈丽苗均没有交纳物业服务费。碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司陆丰分公司物业服务中心于2020年4月5日向陈丽苗发送《催缴物业服务费函》，但至今陈丽苗仍未补交该物业服务费及违约金，从2019年3月至2020年11月，陈丽苗尚欠物业服务费12865.65元。故碧桂园生活服务陆丰公司向本院提起诉讼。另查明，广州市立平测绘工程有限公司于2017年4月15日对案涉商品房进行测量，确定案涉商品房的建筑面积为245.06平方米。广东碧桂园物业服务股份有限公司陆丰分公司于2019年6月25日变更企业名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司陆丰分公司，又于2020年6月23日变更名称为碧桂园生活服务集团股份有限公司陆丰分公司。本院认为，本案为服务合同纠纷。本案的争议焦点为：陈丽苗是否需要向碧桂园生活服务陆丰公司支付物业服务费及违约金的问题。本院针对该争议焦点阐述如下：双方签订的《陆丰碧桂园前期物业服务协议》合法有效，双方均应按约履行各自的义务，碧桂园生活服务陆丰公司应按约对其物业履行服务管理的义务，陈丽苗应按约履行交纳物业服务费的义务。陈丽苗认为其从2019年3月至今未交纳物业服务费，是因碧桂园生活服务陆丰公司没有履行《陆丰碧桂园前期物业服务协议》的约定，并向本院提交证据图片及微信聊天截图，拟证明案涉商品房存在公共区域脏乱差、环境卫生管理问题。本院认为，陈丽苗提供的证据只能证明碧桂园生活服务陆丰公司提供的物业管理服务存在一定的瑕疵，但不足以证明碧桂园生活服务陆丰公司没有提供相应的物业管理服务。碧桂园生活服务陆丰公司依合同履行了本物业相关的维修、养护、管理和维护义务后，陈丽苗作为业主应依合同约定交纳物业服务费。自2019年3月至2020年11月，陈丽苗尚欠碧桂园生活服务陆丰公司物业服务费12865.65元，故陈丽苗需向碧桂园生活服务陆丰公司支付尚欠物业服务费12865.65元；且从2020年12月起，陈丽苗需按612.65元/月向碧桂园生活服务陆丰公司交纳物业服务费。至于陈丽苗提出的案涉商品房内部墙体问题，其属于案涉商品房自用部分的质量问题，陈丽苗依法应向房屋开发商提出主张，而不应对碧桂园生活服务陆丰公司提出主张。关于违约金问题，虽然根据《陆丰碧桂园前期物业服务协议》约定，陈丽苗逾期交纳物业服务费的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金，但鉴于碧桂园生活服务陆丰公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵，陈丽苗未及时交纳物业服务费是基于上述原因，并非恶意拖欠，故对碧桂园生活服务陆丰公司要求陈丽苗以当月所欠物业费为计算基数，按照每日3‰标准计算支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。另需要指出的是，碧桂园生活服务陆丰公司应对业主提出的问题及建议予以重视，妥善履行对案涉物业服务区域进行维修、养护、管理和维护的义务，加强小区管理和环境秩序的维护，切实提高物业服务水平。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、陈丽苗应于本判决生效之日起十日内向碧桂园生活服务集团股份有限公司陆丰分公司支付自2019年3月至2020年11月的物业服务费12865.65元；二、驳回碧桂园生活服务集团股份有限公司陆丰分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费127.88元，减半收取计63.94元（碧桂园生活服务集团股份有限公司陆丰分公司已预交），由碧桂园生活服务集团股份有限公司陆丰分公司负担22.12元，由陈丽苗负担41.82元（该款于本判决生效之日起七日内向本院缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 员 黄金碧二〇二〇年十一月十七日法官助理 吴芷容书 记 员 蔡桂丰附：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。