河北省新乐市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0184民初1834号 原告（案外人）：郭香军，女，1967年5月23日出生，汉族，住河北省新乐市。 委托诉讼代理人：胡万清，河北国澳律师事务所律师。 被告（申请执行人）：李朝辉，男，1984年3月15日出生，汉族，住河北省新乐市。 委托诉讼代理人：杨月娟，河北金耀律师事务所律师。 第三人（被执行人）：史红超，男，1977年6月20日出生，汉族，住河北省新乐市。 原告郭香军与被告李朝辉、第三人史红超执行异议之诉一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告郭香军及其委托诉讼代理人胡万清、被告李朝辉委托诉讼代理人杨月娟到庭参加诉讼，第三人史红超经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭香军向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除对第三人史红超名下的新乐市北楼（3单元）201号房屋的查封，停上对该房屋的执行；二、依法确认上述房屋所有权归原告所有；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：河北省新乐市人民法院于2018年2月12日作出（2018）冀0184财保55号民事裁定书，查封了第三人史红超名下的新乐市北楼（3单元）201号房产，原告得知后依法对执行标的提出书面异议，河北省新乐市人民法院作出（2020）冀0184执异51号执行裁定书，驳回了原告的异议。原告于2013年6月购买了第三人史红超与王雪静共同共有的新乐市北楼（3单元）201号房产，在协商一致当日、2013年6月13日、2013年8月12日、2016年7月15日原告分四次支付了全部购房款250000元（第三人指定其母史素英为房款收款人），2013年6月史红超向原告交付了房屋，原告对房屋装修后实际占有使用管理至今，2017年5月3日双方补签订了《买房协议书》，协议约定，房屋总价款为25000元，第三人并给原告出具了收到条，“今收到郭香军购买新乐市号房款贰拾伍万元整，房产本在史红超手中，2017年8月1日归还。史红超”。上述《买房协议》和《收到条》是第三人对原告购买诉争房屋以及收到25万元房款事实的确认，是买卖双方的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。原告亦履行了《买房协议》的全部义务，支付了全部购房价款，依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定。诉争房屋自原告支付全部价款并实际占有使用后，应当由原告享有所有权，因客观原因（2017年6月之前因土地未落宗不具备办理过户手续的条件），后原告始终未能联系上第三人，为此原告于2019年5月6日起诉至法院，要求第三人协助办理房屋过户手续，在诉讼过程中才得知案涉房屋被贵院查封，综上，非因原告自身原因，案涉房产至今未能办理房产过户登记。根据《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的。利害关系人可以请求确认权利。”《最高人民法院关于适用 被告李朝辉辩称，一、查封裁定、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。答辩人在诉史红超、王雪静民间借贷纠纷一案中，2018年2月12日新乐市人民法院查封了涉案房屋。2018年5月16日新乐市人民法院作出判决，判决史红超、王雪静偿还本金40万元及利息，判决生效后答辩人申请强制执行。新乐市人民法院查封裁定、执行裁定是法院依法审理案件、依照执行程序作出的执行处理行为，没有违反法律规定，执行裁定书是法院依法执行行为，是维护答辩人合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。二、原告要求停止对涉案房屋的执行，解除查封的主张缺乏事实和法律依据，答辩人认为：1、原告提交的银行付款往来对象中没有卖房人史红超、王雪静，房款也不足一次性付款，该房屋买卖是虚假的，不真实的，买房协议是无效的。原告提供银行流水显示：2013年6月14日现存两笔49000元，45900元；2013年8月12日转款70000元；2016年转款50000元，以上转款均转给了史素英，而不是买房协议的卖房人史红超、王雪静，付款人也不是原告。这些款项不能认定为购房款，有可能是借款或其他款项，与买房协议书中约定的房款一次性付清相矛盾。原告称2013年6月购买涉案房产，房屋买卖属于重大的金钱支出，在购房当时不签订房屋买卖合同不符合常理。按原告提供的证据，2016年7月5日就已经支付完房款，为何不在付清款项后要求史红超书写收条，而在事隔一年之后2017年5月3日再补签合同要求史红超书写收条，这也不符合常理。按原告所述其与第三人关于诉争房屋的交易从2013年至2017年长达四年时间，明显不符合常理。买房协议中没有写明房产的建筑面积和房产单价等房屋买卖主要条款，也不符合常理。原告没有支付等价房款。本案涉案房屋面积123.93平米，房款25万元，明显低于市场价格。很显然这些不合常理证明了原告与史红超之间的房屋交易是虚假的，不真实的。原告并未按照买房协议中的约定一次性付清购房款，在购房款未付清的情况下，第三人史红超就书写了收到全部购房款的收条，此时，第三人史红超借被告的钱已经到期，借款到期后第三人史红超并未想办法偿还被告的借款，而是在未收到全部购房款时就为原告书写了收条，第三人史红超与原告恶意串通试图转移财产来损害被告利益。同时，通过中国裁判文书网查询到在2017年、2018年时第三人史红超在新乐法院已有多起民间借贷纠纷诉讼，史红超已经被法院多次列入失信人员，足以证实第三人和原告恶意串通转移财产的行为，所以依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原告与第三人的买房协议是无效的。综上，原告与第三人所谓的房屋买卖是虚假的。2.原告提交的证据无法证明原告已在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。原告诉状中称2013年6月史红超向原告交付了房屋，2013年6月时，第三人史红超并未收到原告的购房款，在购房款大部分未付清前就交付房屋不符合交易习惯。原告提交的数字电视收费、取暖费收据、电费收取凭证上显示的名字均不是原告的姓名。且上面的小区名称、房屋面积均与涉案房屋房产证上的信息不一致，无法证明是案涉房屋的缴费信息，无法证明原告在涉案房屋居住，更无法证明原告在涉案房屋查封前就已经实际占有该房屋。原告占用该房屋也不是基于房屋头卖关系占用。3、即便按照原告提交的证据，也不能证明原告付清了房款。原告称2013年6月14日转款两笔49000元，45900元；2013年8月12日转款70000元；2016年转款50000元，以上合计转款214900元。买房协议中房款25万元，说明原告并没有付清全部房款。4、涉案房屋没有办理产权过户登记是因为原告自身的原因。(1)按照原告提交的证据。原告和史红超、王雪静之间房屋交易没有完成。2013年6月14日收条上明确写明，原告应当在2013年8月15日前付清剩余房款15万元，显然原告并没有按照约定将房款付清。对第三人史红超来说，原告构成违约，第三人不可能给原告过户。史红超没有将房产证交付原告也证明了这一点。(2)原告并未提供证据证明2017年6月之前因土地未落宗不具备办理过户手续的条件。答辩人与第三人史红超的民间借贷纠纷在2018年2月26日立案，而且第三人史红超还出庭参加了诉讼，所以原告称之后始终未能联系上第三人的说法与事实不符。况且，无论土地是否落宗。无论第三人在哪里，都不影响原告通过司法程序主张办理过户手续。按照原告的说法2013年6月份购买涉案房屋，直到2019年5月6日才提起过户诉讼，长达近7年的时间原告未通过司法程序主张办理过户手续。属于殆于行使其合同权利，现涉案房屋未办理过户就是因为原告自身的原因。综上，原告与史红超关于涉案房屋之间的交易是虚假的，不真实的，签订的买房协议是无效的，原告也未支付全部的购房款,因原告自身原因未及时到房管部门办理该房屋的产权过户登记，未依法取得该房屋的所有权。人民法院在案件执行中对登记在被执行人史红超名下的财产予以查封，符合法律规定。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告对涉案房屋享有的权利不能排除执行，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条之规定，应判决驳回原告的诉讼请求。 第三人史红超经本院依法送达起诉状副本、参加诉讼通知书后未到庭参加诉讼，提交答辩状述称，我原来有一套房产，位于新乐市，2013年6月份该房屋由郭香军购买。具体过程是房屋买卖事宜由我母亲史素英经手办理，该房屋是经我本人同意出售给郭香军的，将房屋出售给郭香军是我的真实意思表示。房屋成交价25万元，从2013年6月13日交定金到2016年7月15日，郭香军已将25万元房款全部付清。郭香军（包括其家人）付款日期和金额是2013年6月13日付给我母亲史素英定金5000元，2013年6月14日付给我房款95000元（我存入我母亲史素英账户）,2013年8月12日郭否军付给我母亲史素英房款7万元。2016年7月13日郭香军付给我母亲史素英房款2万元，2016年7月15日郭香军付给我母亲史素英房款6万元。2017年5月3日我给郭香军打了一个收到25万元房款的总收条。2013年6月14日郭香军付95000元时我本人和我母亲都在场，郭香车给了100元现金然后我在邮政银行为我母亲史素英开立了账户，郭香军当天又付给我94900元，我将9490元存入我母亲史素英账户。加上2013年6月13日郭香军交给我母亲的5000元定金，共计付款10万元。我给郭香军打了一张10万元的收条。当天将房屋钥匙交付给郭香军。我认可我母亲史素英代表我出售房屋和收房款的所有行为。房屋出售时是毛坏房，交房后郭香军装修入住，该房屋出售后属于郭香军所有，已经不是我的财产，法院查封该房屋属于错误查封案外人财产。该房屋在落宗前不能过户，大概2017年6月我将该房屋落宗后，由于其他事务我一直没有在家，也没有通知郭香军该房屋落宗。所以郭香军一直以为该房屋不能办理过户，该房屋没有过户不是郭香军的过错。 本院经审理认定事实如下：李朝辉诉史红超、王雪静民间借贷纠纷一案，依李朝辉申请，本院于2018年2月12日作出（2018）冀0184财保55号民事裁定书，查封了史红超四处房产，其中包含本案涉案房产（产权证号01××97）。2018年2月26日立案后，本院于2018年5月8日作出（2018）冀0184民初984号民事判决书，判令“一、限本判决生效后十日内被告史红超偿还原告李朝辉借款本金400000元及利息（利息按年利率24%计算，时间自2016年11月13日起至付清之日止）；二、驳回原告李朝辉对被告王雪静的诉讼请求。”判决生效后，李朝辉向本院申请执行。原告郭香军作为案外人向本院提出执行异议，要求中止对上述房屋的执行并解除查封，本院于2020年6月18日作出（2020）冀0184执异51号执行裁定书，裁定“驳回案外人郭香军的异议请求。”原告遂向本院提起执行异议之诉。 审理中，原告郭香军称2013年6月，原告郭香军购买第三人史红超、王雪静共同共有的位于新乐市房屋一套。2013年6月13日，原告支付给被告母亲史素英定金5000元。2013年6月14日，原告郭香军丈夫张英军支付给第三人史红超房款95000元（含100元史红超母亲史素英银行开户款），当日，第三人史红超给原告出具收条载明“今收到郭香军买东明小区北楼201房款100000元，大写壹拾万元正，剩余房款150000元，正于2013年8月15日以前交清。2013年6月14日史红超”2013年8月12日，原告丈夫张英军通过中国农业银行转账给第三人史红超母亲史素英70000元。次日，史素英给原告出具70000元收条。2016年7月13日、2016年7月15日，原告郭香军分别以现金及女儿张镯账户给付第三人史红超母亲史素英共计80000元。2017年5月3日，第三人史红超给原告出具收条载明“今收到郭香军购买新乐市号房款贰拾伍万元正。房产本在史红超手中，2017年8月1日归还。2017年5月3日史红超”在此期间，第三人史红超于2013年6月将房屋交付给原告郭香军，原告及其丈夫随即对案涉房屋进行装修更换、安装防盗网并入住。根据原告提交票据显示，原告丈夫张英军于2014年-2019年期间所支付的该房屋的电费、有线电视、取暖费等。2017年5月13日，原告郭香军与第三人史红超、王雪静夫妻二人签订《买房协议书》，购买第三人史红超位于新乐市房屋一套。该协议载明“出卖方（甲方）：史红超身份证号码：1323291977××××××××买受方（乙方）：郭香军身份证号码：1323291967××××××××。经甲乙双方商定，......二、买房房屋坐落于新乐市。......四、本房屋的交易总价为：人民币250000元整（大写：贰拾伍万元整）......。出卖方：史红超身份证号码：1323291977××××××××王雪静身份证号码：1323291978××××××××买受方（乙方）：郭香军身份证号码：1323291967××××××××2017年5月3日”原告郭香军与第三人史红超均签字并按有手印。案涉房屋至今未办理房屋产权变更登记手续。2020年10月13日，新乐市不动产登记中心出具情况说明载明“经查询，新乐市区新兴西路南侧东名小区北楼3-201是在2018年5月3日进行的批量数据关联。新乐市不动产登记中心2020年10月13日” 上述事实，有《买房协议书》、收条、银行交易明细、执行裁定书、缴费票据予以证实。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，本案诉讼的争议焦点是原告郭香军作为案外人对执行标的涉案房产，是否享有足以排除强制执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”不动产登记只是物权变动的成立要件，而不是买卖合同的生效要件，买卖合同的效力与物权变动的效力二者是相区分的。未办理过户登记手续只是不发生房屋所有权转移，并不影响房屋买卖协议的效力，故原告郭香军与第三人史红超签订的《买房协议书》不违反法律强制性规定，应确认为有效合同。依据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告郭香军与第三人史红超签订《买房协议书》购买其名下位于新乐市房屋一处，《购房协议》的签订时间为2017年5月3日在对该涉案房产查封（查封时间：2018年2月12日）之前，合同签订前原告郭香军向第三人史红超支付了全部购房款，第三人史红超给原告出具了收条，原告提供的买房协议书、收条、交易明细等证据足以证明其已将购房款全部履行完毕的事实，被告李朝辉提出抗辩意见认为原告与第三人存在逃避债务转移财产、房价低于正常市场价格等，但其未提供证据，故对其抗辩本院不予采信。原告郭香军购买第三人房产后，对该房屋进行装修，并已实际入住，原告丈夫作为其家庭成员缴纳案涉房屋的有线电视费、取暖费、电费等，符合常理且足以证明原告及其家人在法院查封前已合法占有、使用该房屋。根据新乐市不动产登记中心出具情况说明，案涉房屋自2018年5月3日后才能办理过户登记手续，而本院于2018年2月12日对该房产即进行了查封，该房产未能办理过户登记手续非属原告郭香军自身原因导致，故原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，新兴西路南侧东名小区北楼201房屋归原告郭香军所有。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三已经支付全部价款并实际占有该财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”原告郭香军要求对新兴西路南侧东名小区北楼201房屋中止执行的理由成立。第三人史红超经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，可以缺席判决。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 不得执行新乐市房屋（产权证号01××97），该房屋归原告郭香军所有。 案件受理费5050元，由被告李朝辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址：河北省新乐市人民法院，邮编：050700，收件人：上诉材料收转窗口）。 上诉案件受理费5050元,应当在上诉期限届满之日起7日内预交并提交缴费收据原件，（收款单位，河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李志刚 人民陪审员  王 丹 人民陪审员  徐素敏 二〇二〇年十一月十三日 书 记 员  孙彤彤 ——