广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤2071民初9813号原告：中山市龙环茶叶市×经营管理有限公司，住所地中山市**××××××国道侧（龙环茶叶商贸城自编******），统一社会信用代码91442000MA4UHJK11Y。法定代表人：郑惠祥，总经理。委托诉讼代理人：谢君钰，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑诗雅，广东泰力律师事务所实习律师。被告：郑某1，男，1981年3月15日出生，汉族，住广东省中山市石岐区××××××××××，公民身份号码442×××××××********。被告：中山市茗缘茶业有限公司，住，住所地中山市**××××××国道侧龙环茶叶商贸城自编**A13卡一社会信用代码91442000MA4WLFG94K。法定代表人：郑某1。原告中山市龙环茶叶市×经营管理有限公司（以下简称龙环公司）与被告郑某1、中山市茗缘茶叶有限公司（以下简称茗缘公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙环公司委托诉讼代理人谢君钰、郑诗雅到庭参加诉讼，被告郑某1、茗缘公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除被告郑某1与原告签订的《租赁协议》，两被告立即向原告返还中山市南区××××××国道侧龙环茶叶商贸城自编1栋A13卡商铺；2.被告郑某1已付的押金20000元不予退还；3.两被告向原告支付自2019年6月1日起至返还商铺之日止的租金及逾期付租违约金（租金截至2020年3月20日为33940元，逾期付租违约金以实欠租金为基数，按月利率2%自欠租之日起计至清偿之日止）；4.两被告向原告支付自2019年6月1日起至返还商铺之日止的管理费及欠费违约金（管理费截至2020年3月20日为2550元，欠费违约金以实欠费为基数，按月利率2%自欠费之日起计至清偿之日止）；5.两被告向原告支付自2019年5月1日起至返还商铺之日止所产生的水电费及欠费违约金（水电费截至2020年3月20日为4887.9元，欠费违约金以实欠费为基数，按月利率2%自欠费之日起计至清偿之日止）。事实和理由：2018年8月13日，原告与被告郑某1签订《租赁协议》，约定原告将位于中山市南区××××××国道侧龙环茶叶商贸城自编1栋A13卡商铺出租给被告使用，用于经营茶叶及相关产品，租赁期限为2017年5月1日至2021年4月30日。每月租金自2019年5月1日起为3394元，每月管理费为255元。水电费由原告代收，被告应于每月5日前交清当月租金、管理费及上月水电费。双方还约定，如被告逾期交费，被告应按所欠金额每日百分之二向原告支付滞纳金；如被告逾期一个月未能交清租金、管理费及水电费的，原告有权单方终止协议，收回铺位，并没收被告所交押金。《租赁协议》签订后，原告将商铺交付给被告使用。2018年11月7日，原登记在案涉商铺地址上的中山市知乎茶业有限公司被核准变更登记，名称变更为茗缘公司，法定代表人及股东变更为：郑某1，企业类型变更为：有限责任公司（自然人独资）。自2019年6月起，两被告拖欠原告租金、管理费、水电费的行为已构成违约，给原告造成了严重的经济损失。根据法律法规规定及《租赁协议》约定，原告有权解除《租赁协议》，收回租赁商铺，被告郑某1已付押金不予退还，原告还有权追讨欠付的租金、管理费、水电费及逾期违约金。原告为此起诉。两被告未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，两被告未提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人中山市**龙环股份合作经济联合社系位于中山市**××××××国道侧的不动产的登记产权人，房屋所有权取得方式为自建。2016年1月1日，中山市南区龙环股份合作经济联合社（出租方、甲方）与龙环公司（承租方、乙方）签订土地使用租赁合同，合同约定：甲方将位于中山市南区××××××国道侧龙环茶叶商贸城50亩地块（土名“横眉”）出租给乙方使用。租期23年，由签订合同之日起计算。龙环公司（出租方、甲方）与郑某1（承租方、乙方）签订租赁协议，协议约定：甲方将位于中山市南区××××××国道侧龙环茶叶商贸城自编1栋A13卡铺位出租给乙方。租赁期自2017年5月1日至2021年4月30日止。签订协议后即从2017年11月1日起计租缴费。租金为每月3085.5元，租赁税由乙方承担，甲方向乙方出具租赁发票。市场管理费每平方米3元，每月应付管理费为255元，甲方向乙方出具相关收据。租金、管理费每月合计3340.5元。自合同签订即日起租金每两年递增10%，即2017年5月1日至2019年4月30日，租金为每月3085.5元；2019年5月1日至2021年4月30日，租金为每月3394元。因水电费是由水电部门向市场每月按总表总量一次性收取，所以双方同意由甲方按乙方使用的分表产生的费用实行代收，并出具收据给乙方。签订本协议时，乙方应向甲方交付20000元作为押金。乙方如未违约，协议期满，甲方凭押金收据不计息退还乙方。乙方未能在每月5日前交清当月租金管理费及上月水电费，逾期乙方应按所欠金额每日百分之二计缴滞纳金，如超过当月20日尚未交清上述款项，视为乙方违约，甲方有权停止向乙方供水供电并收回铺位。如乙方逾期一个月未能交清租金及水电费的或无故停业七天以上的，甲方有权单方终止协议，收回铺位，并没收乙方所收押金。自甲方发出终止协议并收回物业的通知超过10天以上，乙方仍未能与甲方办理相关退租事宜的或甲方以协议所留联系方式联系不上乙方的，视为乙方自动放弃该场所内物资的所有权，任由甲方自行处理，乙方无权追究甲方任何责任，甲方并保留追乙方所欠相关费用的权利。该合同未注明签署日期。中山市知乎茶叶有限公司成立时间为2017年5月25日，法定代表人为案外人付克辉，住，住所地为中山市**××××××国道侧龙环茶叶商贸城自编**A13卡018年11月7日变更为自然人独资的有限责任公司，公司名称变更为茗缘公司，法定代表人变更为郑某1。2018年8月13日，郑某1向龙环公司缴纳了商铺押金20000元。诉讼中，龙环公司称双方的合同没有到期，合同期限至2021年4月30日止，两被告从2019年10月开始停业，龙环公司从2019年11月30日起联系不上两被告，因无法联系两被告，商铺至今尚未收回，根据租赁协议第五条第2款、第3款的约定，龙环公司有权收回商铺。两被告实际缴纳租金、水电费、物业费至2019年5月份。水电费是龙环公司每月到两被告商铺抄表，根据用电量及用水量确定，只有自行制作的应收表，没有水电费的度数直接证据。龙环公司的损失情况为两被告无故停业，拒不缴纳租金，商铺一直被占用，龙环公司产生租金损失及租金占用损失。另查，龙环公司出具租赁发票显示购货单位为茗缘公司，龙环公司主张系应两被告的要求以茗缘公司名义出具租赁发票。本院认为，龙环公司与郑某1签订的租赁协议，系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。关于合同解除、交还租赁物、拖欠租金及管理费的问题。龙环公司主张郑某1自2019年6月1日起拖欠租金及管理费，提供了转账记录等证据，且该主张无相反证据予以反驳，本院予以采信。租赁协议中约定，“乙方未能在每月5日前交清当月租金管理费及上月水电费，逾期乙方应按所欠金额每日百分之二计缴滞纳金，如超过当月20日尚未交清上述款项，视为乙方违约，甲方有权停止向乙方供水供电并收回铺位。如乙方逾期一个月未能交清租金及水电费的或无故停业七天以上的，甲方有权单方终止协议，收回铺位，并没收乙方所收押金。自甲方发出终止协议并收回物业的通知超过10天以上，乙方仍未能与甲方办理相关退租事宜的或甲方以协议所留联系方式联系不上乙方的，视为乙方自动放弃该场所内物资的所有权，任由甲方自行处理，乙方无权追究甲方任何责任，甲方并保留追乙方所欠相关费用的权利。”现郑某1从2019年6月起拖欠租金，故龙环公司请求解除合同，两被告返还涉案租赁物合法有据，本院予以支持。诉讼中，龙环公司称两被告从2019年10月开始停业，龙环公司从2019年11月30日起联系不上两被告，因无法联系两被告，商铺至今尚未收回，根据租赁协议第五条第2款、第3款的约定，龙环公司有权收回商铺。此外，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”根据上述法律规定及合同约定，郑某1拖欠租金，且失去联系，已经构成违约，龙环公司有权解除合同，有义务及时采取措施避免损失扩大。龙环公司明知被告存在违约，有权自行收回商铺，却迟迟未将涉案商铺收回，龙环公司的不作为属于未及时采取有效措施导致损失扩大，对于扩大的损失本院不予支持。故本院确认郑某1应向龙环公司支付2019年6月1日至2020年2月29日的租金30546元及管理费2295元，合计32841元。关于水电费的问题。双方在租赁物交接时没有在合同中确定水电表度数，龙环公司仅提供了自行制作的应收表，没有水电表度数的直接证据，龙环公司自行制作的水电费应收表在没有其他证据予以印证的情况下，无法认定水电表费金额，且诉讼中龙环公司陈诉水电费是龙环公司每月到涉案租赁物抄表，根据用电量及用水量确定。可见，龙环公司完全具备将水电费证据固定下来的条件，却未采取直接有效的措施对相关证据予以保留。故虽然龙环公司主张的水电费金额具有一定的合理性，但以合理性为由支持龙环公司本身证据不充分的诉求，依据不足，故本院对龙环公司该主张不予支持，龙环公司在日后的经营管理中，应加强管理，提高证据意识。关于押金及逾期付款违约金，合同中约定“乙方未能在每月5日前交清当月租金管理费及上月水电费，逾期乙方应按所欠金额每日百分之二计缴滞纳金，如超过当月20日尚未交清上述款项，视为乙方违约，甲方有权停止向乙方供水供电并收回铺位。如乙方逾期一个月未能交清租金及水电费的或无故停业七天以上的，甲方有权单方终止协议，收回铺位，并没收乙方所收押金。”，本院根据龙环公司主张的损失情况、郑某1的过错程度等因素，结合当前的经济形势，依照诚实信用、公平原则，本院确定郑某1已付的押金20000元归龙环公司所有，并对违约金不予支持。关于茗缘公司应否承担责任问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条之规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”本案中，茗缘公司系自然人独资的有限责任公司，郑某1系法定代表人，住，住所地为中山市**××××××国道侧龙环茶叶商贸城自编**A13卡即涉案租赁物所在位置赁发票显示购货单位为茗缘公司，龙环公司主张系应两被告的要求出具购货单位为茗缘公司的租赁发票，该主张无相反证据反驳，亦符合常理，本院予以采信，即茗缘公司确认其系实际承租人，茗缘公司已实际享有龙环公司与郑某1签订的涉案合同的合同权利，故龙环公司根据上述法律规定请求茗缘公司对郑某1上述债务承担合同责任，本院予以支持。郑某1、茗缘公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除原告中山市龙环茶叶市×经营管理有限公司与被告郑某1签订的租赁协议，被告郑某1、中山市茗缘茶叶有限公司共同于本判决生效之日起七日内向原告中山市龙环茶叶市×经营管理有限公司返还中山市南区××××××国道侧龙环茶叶商贸城自编1栋A13卡商铺；二、被告郑某1、中山市茗缘茶叶有限公司共同于本判决生效之日起七日内向原告中山市龙环茶叶市×经营管理有限公司支付尚欠租金、管理费合计32841元；三、被告郑某1已支付的押金20000元归原告中山市龙环茶叶市×经营管理有限公司所有；四、驳回原告中山市龙环茶叶市×经营管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3295元（原告已预交），诉讼保全申请费678元，合计3973元，由原告中山市龙环茶叶市×经营管理有限公司负担1468元，被告郑某1、中山市茗缘茶叶有限公司共同负担2505元（两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  董诗婷人民陪审员  梅胜兴人民陪审员  林春梨二〇二〇年十一月三十日书 记 员  马雪君冼日飞