安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初5124号 原告（反诉被告）：赵成友，男，1971年12月25日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：杜晓娟，安徽端维律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦仁博，安徽端维律师事务所律师。 被告（反诉原告）：安徽履思房屋托管有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区汶水路电商园**********，统一社会信用代码91340100MA2NY0EE0U。 法定代表人：张玉辉，总经理。 委托诉讼代理人：周晔丽，北京天驰君泰（合肥）律师事务所律师。 原告（反诉被告）赵成友诉被告（反诉原告）安徽履思房屋托管有限公司（以下简称履思托管公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理本诉，2020年6月23日受理反诉后，依法适用简易程序，由审判员刘元公开开庭进行合并审理。原告（反诉）被告赵成友及其的委托代理人杜晓娟、秦仁博，被告（反诉原告）履思托管公司的委托诉讼代理人周晔丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）赵成友向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履思托管公司立即支付拖欠原告房屋租金19800元，利息76.56元，违约金19800元（其中房租、利息暂计算至2020年4月1日，2月欠付利息6600×61×4.35％/360=48.65元，3月欠6600×31×4.35％/360=25.52元，4月欠付利息6600×3×4.35％/360=2.39元，此后按照合同约定计算至本息偿清之日）；2、依法判令上述被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2019年5月20日原告与被告履思托管公司签订了《房屋出租委托代理合同》和《房屋出租委托代理合同》补充协议。合同约定，原告将其坐落于合肥市包河区宝利丰小区16栋511室、1512室、1515室、1516室委托履思托管公司对外出租。出租代理期自2019年6月1日至2020年5月31日，房屋租金为每室1650元/月，四间合计6600元/月，租金于每月30日支付。同时双方对违约责任进行了约定，由于乙方推迟7天未有支付房租的行为，甲方有权单方面解除合同并且要求乙方接按照月租金300％向甲方支付违约金。合同签订后，被告按约支付租金。然自2020年1月起，被告连续三月未支付租金共计19800元，虽经原告多次催促，被告均以新冠疫情原因拒付，要求原告免除租金。然而经原告查实，其提供给被告四室租赁房屋中，三室一直在正常租赁使用，承租人并按时缴纳了房租，另一室承租人承租到了2月底并缴纳了房租，该情形并不符合免除租金的条件。原告与被告多次沟通未果，为维护原告合法权益，特具状法院，望判如所请。 被告（反诉原告）履思托管公司辩称：1、受疫情影响和政府措施影响，被告已按照双方之间《房屋出租委托代理合同》第八条约定行使解除权，合同于2020年2月15日自动解除；2、根据补充协议第四条约定，原告应于签约之日给予反诉人相当于30日的免租期和第2次应付租金时向被告支付相当于15日房屋租金的管理服务费；3、根据补充协议第5.7、6.2、6.4第（1）项约定，原告应当支付被告代为维修更换热水器的费用2250元；4、自2019年6月1日至2020年2月15日承租期间，被告已经累计支付原告50770元，扣除原告应当给付的一个月免租期、15日房屋租金的管理服务费、热水器更换费后，原告还应返还被告6820元。被告不存在任何拖欠租金的行为，原告要求被告支付租金、利息和违约金的请求缺乏事实及法律依据，依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告（本诉被告）履思托管公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认反诉人与被反诉人之间的《房屋出租委托代理合同》和《房屋出租委托代理合同补充协议》已于2020年2月15日解除；2、请求判令被反诉人立即返还反诉人合同押金人民币9900元。2019年5月20日反诉人与被反诉人签订《房屋出租委托代理合同》和《房屋出租委托代理合同补充协议》，约定被反诉人将位于合肥市包河区委托反诉人对外出租，出租代理期限为2019年6月1日至2022年5月31日，房屋租金为每室人民币1650元／月，四间合计人民币6600元／月，房屋租金支付时间为反诉人收到承租人支付的房屋租金后于每月30日支付。同时，双方约定，被反诉人同意于签约之日起始后第1次给予反诉人相当于30日的免租期，同意于出租代理期限起始后第2次应付租金时，向反诉人支付相当于15日房屋租金的管理服务费，每个合同年度被反诉人按照上述标准给予免租期和管理费，除免租期和管理服务费之外，反诉人不再收取任何佣金，免租期和管理服务费直接从租金中予以扣除。此外，双方的《房屋出租委托代理合同》中第八条第（二）款约定，出现任何不可抗力情形（包括拆迁及政府行为）导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。合同签订后，受新冠××疫情影响，合肥市疫情防控应急指挥部2020年2月5日发布《合肥市疫情防控应急指挥部第7号公告》，要求合肥所有住宅小区、村庄、单位实行封闭式管理。受此影响，被反诉人委托反诉人对外出租的房屋16栋1511室、1515室因与承租人的租赁合同分别于2020年2月10日、2月24日期满退租而后迟迟未能对外出租，16栋1512室1516室亦因封闭式管理原因承租人分别于2020年1月22日、2020年2月9日单方解除合同后迟迟未能对外出租。为此，反诉人考虑被反诉人通过委托反诉人对外出租的合同目的因政府疫情管控行为一定期间内将无法实现，便通过电话和手机短信的方式于2020年2月13日、14日通知被反诉人，双方的合同根据《房屋出租委托代理合同》中第八条第（二）款约定，合同自动解除，反诉人多次要求被反诉人退还合同押金，但被反诉人迟迟不子退还。综上所述，《房屋出租委托代理合同》和《房屋出租委托代理合同补充协议》因符合不可抗力情形已自行解除，被反诉人拒不返还合同押金的行为严重损害了反诉人的合法权益。 反诉被告（本诉原告）赵成友辩称：1、双方之间的房屋出租委托代理合同合法有效，并未解除；2、反诉原告是违约方，其延迟交纳房屋租金，故反诉原告无权要求解除合同，押金不予退还；合同有效并未解除，退还押金没有事实及法律依据。 经审理查明：2019年5月20日，委托人（甲方）赵成友与租赁代理机构（乙方）履思托管公司签订《房屋出租代理合同》一份，约定赵成友将其位于合肥市包河区房屋授权履思托管公司以其认为适合的方式出租，约定乙方代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；代甲方向承租人收取租金，代甲方向税务部门缴、纳税费；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。出租代理期自2019年6月1日至2022年5月31日，租金标准为每室每月1650元。合同第八条第（二）款约定，出现任何不可抗力的情形（包括拆迁及政府行为）导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，第八条第（四）款第5项约定，乙方在合同指定付款期后除法定节假日外，未通知甲方原因推迟7天未有支付房租行为。合同第九条违约责任第（一）款约定，出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前一个月通知对方，并按月租金的300%支付违约金，第（三）款约定，乙方有第八条第四款情形之一的，应按月租金的300%向甲方支付违约金。 2019年5月20日，委托人（甲方）赵成友与租赁代理机构（乙方）履思托管公司签订《房屋出租代理合同》补充协议一份，其中第三条约定乙方于每月30日向方支付租金。第四条约定，甲方同意于签约之日起始后第1次给予乙方相当于30日的免租期，甲方同意于出租代理期限起始后第2次应收租金时，向乙方支付相当于15日房屋租金的管理费用，此后，合同期内，甲方每年度按以上方式给予乙方免租期和管理服务费。 上述合同签订当日，双方办理了房屋交接手续。履思托管公司公司于2019年5月28日支付押金9900元，2019年6月30日支付租金3520元，2019年7月30日支付租金6600元，2019年8月30日支付租金6600元，2019年10月30日支付租金6600元，2019年12月30日支付租金4350元，共计37570元。 另查明，上述合同签订之后，履思托管公司通过“蘑菇租房”将房屋出租并签订电子《居住房屋租赁合同》，其中16栋1511室出租给案外人付伟，出租期限为2019年12月11日至2020年2月10日，到期退房，账务终止时间为2020年2月12日；16栋1512室出租给案外人倪政，出租期限为2019年7月23日至2020年7月22日，出租人提前退房，账务终止时间为2019年12月27日；16栋1515室出租给案外人孙韩云，出租期限为2019年11月25日至2020年2月24日，出租人提前退房，账务终止时间为2020年3月12日；16栋1516室出租给案外人曹孝兰，出租期限为2019年12月10日至2020年12月9日，出租人提前退房，账务终止时间为2020年3月12日。 再查明，2020年2月12日，履思托管公司通过手机短信的方式向赵成友提出因新冠疫情的原因，要求免除2020年2月、3月共计两个月房租，双方协商未果，同日，履思托管公司以短信方式提出因不可抗力原因，要求解除合同，双方遂发生争议。 还查明，在房屋出租代理期间，因部分房屋的热水器不能使用，履思托管公司更换万和牌热水器三台，价款共计2250元。 以上事实，有赵成友提交的身份证、《房屋出租委托代理合同》及补充协议、银行交易记录、租房现场、录音录像资料，履思托管公司提交的营业执照、银行交易记录、热水器发票、手机短信息聊天记录、蘑菇租房平台电子租赁合同、上上签电子平台报告签约及费用清单、微信聊天记录、房屋租赁费用明细表等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为：赵成友与履思托管公司签订的《房屋出租代理合同》、《房屋出租委托代理合同》补充协议均系双方真实意思表示，且未违反国家法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效。履思托管公司于2020年2月12日因新冠疫情提出解除合同，因新冠疫情属于不可抗力因素，该解约事由符合《房屋出租代理合同》第八条第（二）款的约定，应当予以支持。 履思托管公司虽通知赵成友解除合同，因部分承租人仍继续使用房屋至2020年3月12日，故确定双方合同自2019年3月12日解除，2019年6月1日至2020年3月12日计9个月另12天的租金即6600元×9月+6600元÷30天×12天=62040元。因双方约定每年度由赵成友给予履思托管公司免租期30天和相当于15天租金的管理费用计9900元，合同未满一年，上述费用按比例扣减，为9900元×（9月×30天+12天）/365天＝7649元。另外赵成友应支付履思托管公司更换热水器费用2200元。 综上，履思托管公司应支付的租金为62040元－（37570元+7649元+2200元）＝14621元。以上款项应当自双方合同解除之日支付，因履思托管公司至今未付，应承担资金占用利息，利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清时止。 原告（反诉被告）赵成友主张的违约金19800元，因合同的解除归因于新冠疫情的不可抗力因素，非归责于履思托管公司的原因，故不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）赵成友与被告（反诉原告）安徽履思房屋托管有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》、《房屋出租委托代理合同》补充协议于2020年3月12日解除； 二、被告（反诉原告）安徽履思房屋托管有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）赵成友房屋租金14621元和资金占用期间利息（利息计算方式：以14621元为基数，自2020年3月12日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清时止）； 三、驳回原告（反诉被告）赵成友其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）安徽履思房屋托管有限公司其他诉讼请求。 本诉案件受理费收取396元，由原告（反诉被告）赵成友负担296元，被告（反诉原告）安徽履思房屋托管有限公司红负担100元；反诉案件受理费减半收取25元，由原告（反诉被告）赵成友负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 刘 元 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 莫警花 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。