湖南省安仁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1028民初1435号 原告：阳水平，男，汉族，住安仁县永乐江镇。 委托诉讼代理人：王晶妍，女，住安仁县永乐江镇。 被告：郴州市郢轩房地产开发有限公司，住所地：湖南省郴州市安仁县永乐江镇。 法定代表人：李小安，系公司经理。 委托诉讼代理人：张九绩，男，系该公司副总经理。 原告阳水平与被告郴州市郢轩房地产开发有限公司（以下简称：郢轩公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，由审判员贺志成独任审判，于2020年10月12日在本院第七审判庭公开开庭进行了审理，原告阳水平委托诉讼代理人王晶妍、被告郢轩公司委托诉讼代理人张九绩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阳水平向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告5个月逾期交房违约金20898.55元；2、判令被告按总房价4%支付原告逾期办证违约金16718.92元。事实与理由：2014年2月6日，原、被告签订商品房预售合同，原告向被告购买江尚天地XXX01房，约定房价417973元，2014年12月31日前交房，预售商品房竣工验收合格后，被告应当书面通知原告交付商品房手续。逾期交房按已付房款、月息1%计算利息，逾期超过6个月，按总房价10%支付违约金。被告2015年5月28日交房给原告，延期交房5个月。因被告原因，2020年6月30日前无法办理不动产证，请求判如所请。 被告郢轩公司辩称，原告阳水平起诉要求被告郢轩公司支付逾期交房及办证违约金的请求没有事实和法律依据。办理不动产证是一项政府行政许可行为，需要众多政府部门通力协作才能完成，被告郢轩公司多次找相关职能部门办证，有资料显示:2016年1月25日，被告郢轩公司向安仁县国土局打了报告，要求办理宗地合并落宗及不动产权等手续。2018年6月13日，安仁县土地管理委员会开会专题研究，并形成了第53次会议纪要。根据此会议纪要,2018年9月5日，(郴州)长永信(2018)(估)字第136号进行了土地评估报告。2018年12月20日，(郴州)长永信(2018)(估)字第135号进行了土地第二次评估报告。2020年5月30日，《江尚天地项目历史遗留问题调度会会议纪要》也认为，未及时办理不动产权证的主要原因是因政策的调整、变更等原因造成的，这说明了被告郢轩公司已经积极履行了协助义务。延期办证属国家政策调整等不可抗力的原因所致，因此被告不需要承担法律责任。 原告阳水平向本院提交以下证据：1、商品房预售合同及购房发票，拟证明原告在被告处购房，总房价为417973元；根据合同约定2014年12月31日前交房，逾期交房按总房款1%计算违约金并约定交房条件是预售商品中房竣工验收合格，书面通知原告办理交付商品房手续；2、物业公司收款收据，拟证明被告实际交房时间为2015年5月28日；3、立行立改项目清单，拟证明被告逾期办理的原因是进行了在建项目的抵押；4、江尚天地业主大会反映问题的回复函，拟证明被告无法办证的原因是土地抵押无法合宗。 被告郢轩公司认为原告交房时间是2015年1月，物业发票只能证明是装修时间；逾期办证是由于客观因素造成的。 被告郢轩公司提交如下证据：第一组证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件，拟证明被告主体适格；第二组证据：1、2018年1月25日被告向安仁县国土资源局写的土地合宗《报告》；2、《土地估价报告》两份；3、2018年6月13日《安仁县土地管理委员会会议纪要》；4、2020年5月30日安仁县住建局的《江尚天地项目历史遗留问题调度会会议纪要》；5、2020年6月16日安仁县国土资源局的《关于江尚天地项目土地合宗工作的情况说明》6、商品房预售合同；7、湖南鹏程会计师事务所鉴定报告；8、气象资料证明，拟证明对于江尚天使不动产权证的办理，被告已经尽到了自己的协助义务，不动产权证办不下来的原因是政策调整、变更等原因造成的，不是被告的原因；延期交房属天气原因所致，根据预售合同规定被告不须承担法律责任。 原告质证认为：真实性没有异议，但对证明方向有异议，不动产权证无法办理的原因是由于在建物有抵押，导致土地无法合宗，而不是由于政策的原因；对证据7三性均有异议，适用租金的规定是在合同没有约定的情况下，对证据8三性均有异议，没有构成合同约定的不可抗力。 本院根据双方当事人的诉辩主张和举证情况认定事实如下：2014年2月6日，原、被告签订商品房预售合同，原告购买江尚天地XXX01房，房屋面积134.31平方米，售价为3112元每平方米，总价款417973元。合同第六条约定：甲方（郢轩公司）须于2014年12月31日前，将竣工验收合格，并符合合同附件所规定的装饰和设备标准的商品房交付乙方（阳水平）使用。但如遇下列特殊原因，甲方可据实予延期，不须承担违约责任。1、人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害；2、非甲方原因造成的延期。违约责任约定：除合同第六条规定的特殊情况外，甲方如未按合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，乙方有权将已交付的房价款向甲方追究违约利息及违约金。按本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日后止，月利息按1%利率计算；逾期超过6个月，甲方应另向乙方支付总房价的10%的违约金。乙方同时有权终止合同。乙方实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿。如因乙方的通讯资料不正确造成联系不及时或失去联系而发生损失均由乙方负责。合同同时就其他权利义务作了具体的约定。合同签订后，阳水平依约交付了房屋价款。2015年5月28日，原告向郢轩物业交纳了物业费、装修服务费。由于该小区长期未办理不动产证，部分业主多次向被告反映，2017年10月3日，部分业主开会集中向被告反映了16条问题，2017年10月12日，被告对此进行了回复，涉及逾期办证的问题有：“一、因江尚天地土地由二块组成，其中一块是2007年挂靠鸿泰公司依法取得，后在县政府认为七一广场应建成新城区标志性建筑，于是2012年以郢轩公司取得第二块，五证中的其他4个证均为郢轩公司。现因政策调整的原因，被告正在积极协调，承诺在2018年春节前办好。”因为天气原因等不可抗力因素，才致使房屋交房延期3个月。 由于房地产市场出现逾期办证问题较为普遍，安仁县对房地产历史遗留问题实行领导包案处理，其中郢轩房地产开发有限公司的江尚天地项目的项目整改清单（立行立改）中存在的问题为“因项目进行了在建工程抵押需要解押，导致无法合宗，目前已与银行协调好。”整改时限为“2020年6月30日前启动不动产证办理”。 2020年5月25日，安仁县住建局牵头组织县相关部门，召开了江尚天地项目历史遗留问题调度会，县政府办、县住建局、县住房保障中心、县法院等及项目开发商代表和购房业主代表参加了会议，会上就江尚天地项目历史遗留问题做了强调。会议内容纪要如下：“会议强调，要妥善处理房地产历史遗留问题。相关单位、开发商及广大业主要高度重视，密切配合，齐心协力，全力推进，争取在2020年5月31日前启动初次办证登记工作。会议认为，未及时办理房屋不动产权证的原因很多，但主要是因政策的调整、变更等原因造成的。开发商及广大业主要秉着互相体谅，齐心协力向前看的心态，围绕办证这一核心目标达成一致共识。建议各业主与开发商协商处理此事，虽此事主要是因政策原因造成，但考虑因拖延时间长给业主造成不便，建议开发商给予业主适当补偿”。 2020年6月16日，安仁县自然资源局向法院提交关于江尚天地项目土地合宗工作的情况说明：“郢轩公司建设的江尚天地小区由两块地合并组成，第一块由郴州市鸿泰房地产开发公司于2009年12月8日取得国有土地使用权证，面积为5640平方，属于综合用地，土地使用年限为50年。第二块由郢轩公司于2012年3月14日取得国有土地使用权证，面积为5741平方，使用年限商业为10年，住宅为70年。 2015年国家出台不动产登记新政策要求办理房屋不动产证时其建设用地必须权属归一，而江尚天地两块土地分属不同权利人且使用年限也不一致，这一问题当时在全市乃至全省未有先例，属于办证疑难问题，一时政策不明，难以办理合宗手续。虽然该公司从2016年开始就向安仁县自然资源局提出要办理土地合宗手续，但碍于合宗工作需要统一名称和延长使用时间，政策性强，手续繁杂。加之近年来国家的国土房产政策调整频繁，具体操作规范没及时调整到位，致使合宗工作难以落实。为调整土地使用年限，安仁县自然资源局根据该公司的申请于2018年4月委托湖南万源土地房地产评估测绘有限公司依法对第一块土地延长使用年限补缴土地价款进行评估,5月10日该评估公司出具评估结果是应补缴土地价款48.39万元。安仁县自然资源局于2018年6月13日将评估结果提交安仁县土地招拍挂供地会审第48次会议，会议认为土地补缴价款大低而没有采信评估结果，并指定由县财政局采购另一家评估公司再次评估。而后，县财政局通过政府采购委托长沙永信评估咨询有限公司对该块土地再次进行延长使用年限补缴土地价款进行评估，2018年12月20日出具评估报告，认定需补缴土地价款57.1896万。但评估报告出来以后，统一名称又遇到难题，一时难以办理。 参照2019年9月23日出台的《郴州市中心城区房产办证遗留题处理实施细则》(暂行)，县委、县政府召开多次专题会议，研究江尚天地项目合宗办证问题，该项工作才得以落实。目前，该公司业主办理了不动产证首次登记，分户转移正在办理之中”。 同时查明，涉案项目取得了预售许可证，并通过了竣工验收，该房屋同地段年租金收益为65.3元/年/㎡。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。郢轩公司与阳水平签订的合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应全面履行合同义务。本案争执的焦点为：逾期交付房屋、办理不动产权证是否构成违约，如何计算违约金。即违约金的计算时间、计算标准如何计算。一、逾期交房部分：涉案《商品房预售合同》约定2014年12月31日前交付房屋，是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，应按约定履行义务。阳水平认为交付房屋时间是2015年5月28日，其举证的证据是装修房屋的物业费收据，本院认为，物业费收据仅能证明涉案房屋的装修时间不能证明是交付时间，阳水平提供郢轩公司的回复函，郢轩公司在该函中承认逾期交房3个月，本院予以认定；郢轩公司认为逾期交房违约金过高，请求按其实际损失（房屋租金）予以调整，本院认为，合同违约金的目的在于补偿守约方的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定违约金为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少。本院认为逾期交房造成的损失为买受方的房屋租金损失。根据市场行情，涉案房屋同地段房屋租金为730.87元/月（134.31㎡×65.3元/年/㎡÷12个月），违约金按租金损失的130%计算，即每月违约金为950元/月（730.87元/月×130%），3个月违约金为2850元。至于郢轩公司认为逾期交房承担违约责任的诉讼时效已过，不应承担违约责任，本院认为，郢轩公司在回复该小区购房者的回复函时间是2017年10月12日，证明购房者在维权，时效中断，未超过诉讼时效，因此，郢轩公司的抗辩意见不予采纳。二、逾期办证部分：本案原告与被告购房后，未在90日内提交可以办理不动产证所需要的相关资料，在客观上已违约，但根据安仁县自然资源局向法院提交关于江尚天地项目土地合宗工作的情况说明来看，本案不动产证未及时办理的原因上有一定客观因素，二宗合宗问题因未有先例，政策不明，政策调整频繁，在延长土地使用年限补缴进行评估后，安仁县土地招拍挂供地会审时，认为评估价太低要被要求重估，之后又因统一名称问题一直没有办理。2020年5月25日，安仁县住建局牵头组织县政府办、县住建局、县住房保障中心等县相关部门召开的江尚天地项目历史遗留问题调度会也明确提出要求：“未及时办理房屋不动产权证的原因很多，但主要是因政策的调整、变更等原因造成的。建议各业主与开发商协商处理此事，虽此事主要是因政策原因造成，但考虑因拖延时间长给业主造成不便，建议开发商给予业主适当补偿。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，出卖人逾期办证承担违约责任的前提是“由于出卖人原因”，由于本案在办证过程中，主要是由于政策性原因造成办证不顺畅，故可减轻被告的违约责任。逾期办证的后果，对购房户的利益损害，并非是根本性的，本案原告也没有提供存在损失的证据，本院根据造成违约的具体情形，结合原、被告各自的具体情况，酌情确定逾期办证违约金5000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第二百五十三条规定，判决如下： 一、被告郴州市郢轩房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内支付原告阳水平逾期交房违约金2850元； 二、被告郴州市郢轩房地产开发有限公司在本判决书生效之日起十日内支付原告阳水平逾期办理不动产登记证违约金5000元。 三、驳回原告阳水平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费740元，减半收取370元，由被告郴州市郢轩房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员  贺志成 二〇二〇年十一月十日 代理书记员  卢小娟 附相关法条 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限; (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日; (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。