四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初8300号 原告：何建君，男，1978年8月28日出生，汉族，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：廖全，四川明炬律师事务所律师。 原告：冯海容，女，1982年3月19日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：廖全，四川明炬律师事务所律师。 被告：绿地集团成都锦江房地产开发有限公司。住所地：成都市锦江区锦华路一段**********。 法定代表人：张志东，公司执行董事。 委托诉讼代理人：曹丹明，泰和泰律师事务所律师。 第三人：成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司。住所地：成。住所地：成都市锦江区书院西街**> 法定代表人：王顺丽。 原告何建君、冯海容与被告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司（以下简称绿地集团锦江公司）、第三人成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司（以下简称嘉诚新悦物业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序两次公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告何建君及其与冯海容的委托诉讼代理人廖全、被告绿地集团锦江公司的委托诉讼代理人曹丹明到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告何建君、冯海容的委托诉讼代理人廖全，被告绿地集团锦江公司的委托诉讼代理人曹丹明到庭参加诉讼。两次庭审中，第三人嘉诚新悦物业公司经依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理。本案现已审理终结。 何建君、冯海容向本院提出诉讼请求：1．判令绿地集团锦江公司在整改期间按0.03元/天/平方米的标准向嘉诚新悦物业公司支付装修管理服务费179.1元（合理整改期暂计30日，30×0.03×198.99=179.1）；2．判令绿地集团锦江公司按照同地段同类房屋租金7000元/月和物业服务费1154.142元/月标准赔偿何建君、冯海容的损失（庭审中明确，该损失是指整改期间无法入住的损失），自2015年6月30日起至2017年12月28日止和合理整改期内的损失合计为252778.4元［合理整改期暂计30日，31×（1154.142＋7000）=252778.4]；3.本案诉讼费用由绿地集团锦江公司承担。事实与理由：嘉诚新悦物业公司的曾用名称为成都嘉诚新悦物业管理有限公司，于2016年2月3日变更名称。2015年1月28日，何建君、冯海容与绿地集团锦江公司签订《商品房买卖合同》，约定：绿地集团锦江公司将位于锦江区攀成钢片区、二环路以东、牛沙路以北(18号地块)上建设的绿地锦天府7幢1单元9层903号房屋(房屋装修水平为全装，装修标准为3000元/平方米)出卖给何建君、冯海容。付款方式为按揭；绿地集团锦江公司应当在2015年6月30日前交付该商品房。何建君、冯海容与嘉诚新悦物业公司签订《绿地锦天府前期物业服务协议》，约定物业建筑面积为198.99平方米，物业服务费标准为5.8元/月/平方米，业主装修物业的应按0.03元/天/平方米(配备电梯)交纳装修管理服务费。截至2015年6月30日，该商品房存在客厅石材裂缝严重和卧室墙面裂缝的现象，何建君、冯海容无法同其他业主一样入住和使用该商品房。嘉诚新悦物业公司及绿地集团锦江公司均承诺按照合同约定对房屋进行整改，在整改后通知何建君、冯海容交接该商品房。2016年8月，何建君、冯海容未接到任何通知，自行前往该商品房查看发现，绿地集团锦江公司仍未对该商品房进行整改，何建君、冯海容再次催促绿地集团锦江公司对该商品房进行整改。2016年10月，何建君、冯海容向绿地集团锦江公司报修，该商品房上一层业主的地暖问题引起天花板出现漏水现象，致使卧室地板损坏。2017年5月，该商品房天花板再次出现漏水现象。直到2017年8月，绿地集团锦江公司才对该商品房的客厅地板进行打磨。何建君、冯海容直至2017年12月28日才入住该商品房，且该商品房的客厅地板和卧室的裂缝现象仍然存在。2020年6月12日，何建君、冯海容与绿地集团锦江公司的维修部工作人员沟通整改过程中，在维修部的维修记录中明确记载有何建君、冯海容在2016年10月和2017年5月向绿地集团锦江公司报修该商品房天花板的记录。绿地集团锦江公司在合同约定的交房日期届满后，经何建君、冯海容多次协商和通知后，为该商品房进行整改长达三年时间，且整改后的该商品房仍与合同约定不符。绿地集团锦江公司的违约行为致使何建君、冯海容无法按合同约定入住该商品房，造成了何建君、冯海容产生严重经济损失的后果，绿地集团锦江公司应依法承担何建君、冯海容因此产生的损失。为维护何建君、冯海容的合法权益，依法诉至法院。庭审中，何建君、冯海容补充陈述，案涉房屋确实还需要整改，整改期间预估按30天计算。现在还没有整改，装修管理服务费用未实际产生。何建君、冯海容想自行整改客厅地板以及次卧地板。案涉房屋现存在的问题应当属于房屋质量问题，并非质量瑕疵。房屋的装饰装修与房屋构成统一整体。装饰装修不符合合同约定标准，绿地集团锦江公司具备整改义务。在房屋整改期间确实会影响房屋使用人的居住。并且2017年12月28日前，何建君、冯海容尚未实际使用该商品房，已对何建君、冯海容产生了经济损失。关于物业服务费，系业主对其使用的公共区域和单独享有的区域共同向物业公司支付的服务费用。本案中何建君、冯海容在2015年6月30日至2017年12月28日，并未实际使用，应作为何建君、冯海容的实际损失。商品房买卖合同也有物业费标准的约定，绿地集团锦江公司应知晓物业费的产生和标准。何建君、冯海容交纳了2015年6月30日至2016年底的物业服务费，此后因何建君、冯海容一直无法入住，故未交物业服务费。 绿地集团锦江公司辩称，1．何建君、冯海容的第一项诉讼请求，请求权基础不明。绿地集团锦江公司无支付装修管理服务费的约定和法定义务。2．何建君、冯海容主张绿地集团锦江公司未及时履行修复整改义务缺乏事实和法律依据。根据何建君、冯海容提交的证据可以证明绿地集团锦江公司一直在积极履行修复整改义务，并不存在拖延修复和整改的情形。且何建君、冯海容提及的质量瑕疵问题与实际不符，且提及的这些质量瑕疵问题并没有严重影响何建君、冯海容的居住使用。何建君、冯海容基于绿地集团锦江公司未及时履行修复义务导致的损失主张没有事实和法律依据，绿地集团锦江公司不应对此承担相应的责任。3．关于物业服务费。物业服务的对象为涉案房屋小区内的公共服务，即便何建君、冯海容将房屋进行空置，也实际上享受了小区物业服务企业提供的物业服务。按照约定以及法律规定，何建君、冯海容应该向物业公司支付物业服务费。何建君、冯海容对该部分的主张与本案不是同一法律关系，应进行另案处理。据了解，何建君、冯海容从未支付过物业服务费，也没有证据证明物业服务费已经实际产生，故不应当在此主张物业费损失。 嘉诚新悦物业公司未做陈述，亦未提交证据材料。 本院经审理认定事实如下：2015年1月28日，何建君、冯海容（买受人）与绿地集团锦江公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及附件（含《商品房买卖合同补充协议》）。该合同约定：何建君、冯海容购买绿地集团锦江公司开发的绿地锦天府7幢1单元9层903号房屋；用途为住宅；测绘建筑面积198.99平方米，其中套内建筑面积162.1平方米。装修水平是全装，装修标准为3000元/平方米。按照套内建筑面积计算，单价为16067.08元，总价款为2604473元。出卖人应在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。该合同第十五条第二款约定：交付商品房时，该商品房已由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意出卖人承担修复责任，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准对商品房进行修复，并承担修复费用，修复期间不视为逾期交付房屋，买受人应在本合同约定的交付时间内办理完毕房屋交付手续。买受人未在约定的时间内办理或者未在约定的时间内办理完毕交付手续的，视为房屋已交付；修复完毕后，买受人应进行确认，买受人未在出卖人通知的期限内进行确认的，视为买受人对修复无异议。交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人以同品质的材料、设备予以替代。该合同第十六条约定：出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担保修责任。 《商品房买卖合同补充协议》第八条第7款约定：房屋交付时，买受人认为交付的房屋需要修复的，应以书面方式向出卖人提出，出卖人核实后应按照合同约定承担修复责任，但交房时间不顺延，并且买受人应在约定的时间内办理完毕房屋交付手续。买受人未在约定的时间内办理或未在约定的时间内办理完毕房屋交付手续的，视为房屋已交付，出卖人不承担逾期交付的责任。 《商品房买卖合同》附件六是对装饰和设备标准的约定。《商品房买卖合同》附件九为《绿地锦天府商品房使用说明书》、附件十为《绿地锦天府商品房质量保证书》。 庭审中，何建君、冯海容陈述，绿地集团锦江公司按《商品房买卖合同》约定时间通知何建君、冯海容交房，何建君、冯海容也按时去查看房屋，因发现问题需要整改故未接收房屋。 2016年7月28日，何建君签收《绿地·锦天府收房流程表》，并在《物品领用登记表》上签字确认领取入户门钥匙2把。此外，《物品领用登记表》上何建君签字确认收到门禁卡、燃气卡、电卡等，但未注明签收时间。该表上，2017年7月20日，何建君签字领取窗帘遥控器。 庭审中，何建君、冯海容陈述，为缩短孩子上学路途时间，在房屋仍然未整改到位的情况下于2017年12月28日实际入住案涉房屋。 另查明，2014年9月28日，何建君、冯海容与成都嘉诚新悦物业管理有限公司签订《绿地锦天府前期物业服务协议》。约定，何建君、冯海容所有的案涉房屋所在小区“绿地锦天府”由成都嘉诚新悦物业管理有限公司提供前期物业管理服务。服务费用：高层电梯住宅5.8元/平方米·月。 绿地集团锦江公司制作的报修台账显示：何建君、冯海容的报修时间、报修问题分别为：1．2015年8月11日，入户门上方框补漆、客厅推拉门异响、卫生间台盆柜色差；2．2016年8月6日，厨房门打不开；3．2016年8月8日，客厅石材裂缝严重；4．2016年8月20日，厨房阳台推拉门打不开；5．2016年8月23日，客厅餐厅石材裂缝严重；6．2016年9月1日，客厅石材打磨抛光、主卧衣帽间地板缝隙大；7．2016年9月10日，客厅阳台门不好关、客卧墙体开裂；8．2016年10月25日，客厅推拉门调试；9．2016年10月28日，小卧室漏水；10．2016年11月25日，次卧空调出风口补乳胶漆、次卧空调出风口下换木地板；11．2016年12月1日，次卧空调出风口补乳胶漆、次卧空调出风口下更换木地板；12．2016年12月18日，厨房玻璃是裂的；13．2017年4月12日，次卧地面缝隙大松动发黑；14．2017年5月11日，客卫台盆裂缝一个、厨房窗户台面砖裂缝、厨房台盆裂缝、软包自动掉皮；15．2017年6月10日，卧室墙体裂缝、次卧木地板浸泡更换、两个卫生间洗面盆裂缝、软包皮饰掉皮、厨房墙面打胶、厨房灶台下方板子脱落、主卧地板间隙大；16．2018年10月26日，客厅筒灯恢复、入户门掉下来、淋浴间地漏处石材损坏。 庭审中，何建君、冯海容明确，该报修台账上显示的报修问题中有以下项目仍未整改完成：1．小卧室漏水，是楼上住户的地暖管损坏漏水至小卧室，把小卧室木地板泡了。该项绿地集团锦江公司未进行整改，但目前已无漏水现象，木地板能正常使用。2．客厅地板石材裂缝没有按照合同约定进行替换，仅做了打磨抛光，打磨痕迹明显。3．客卧墙体开裂，绿地集团锦江公司于2019年对开裂部分进行了软包处理，现看不到裂缝了。其余项目现在没有明显问题。该报修台账上显示的报修问题中影响何建君、冯海容正常入住的问题主要有：1．客厅地板石材裂缝；2．小卧室因楼上住户地暖管损坏而漏水，泡了地板；3．客厅顶面漏水，2017年6月发现，已报修，但绿地集团锦江公司未记录；绿地集团锦江公司于2018年底已整改但未修复吊顶，是何建君、冯海容自己修复的，现在该处不漏水。 该报修台账上显示：“客厅石材裂缝严重”一项，何建君、冯海容于2016年8月8日、2016年8月23日两次报修；表上“跟进情况”一栏显示“8/13已发通知给宏誉备货，8/20已带宏誉负责人现场统计块数，8/27”（注：该栏内容显示不全）；表上“保修复查时间”显示为2016年9月30日。“小卧室漏水”一项，何建君、冯海容于2016年10月28日报修；表上“跟进情况”一栏显示“12/16已处理，吊顶已重新补漆，回复等业主验房”；表上“保修复查时间”显示为2017年1月9日。庭审中，绿地集团锦江公司陈述，具体整改完成时间及整改耗时以该表记载为准。 以上事实，有何建君、冯海容提交的当事人身份信息材料、《商品房买卖合同》及附件、报修台账、《前期物业服务协议》，绿地集团锦江公司提交的《商品房买卖合同》及附件、《收房流程表》、《物品领用登记表》、报修台账等证据以及当事人的陈述在案为证。何建君、冯海容提交的房屋交接查验记录表、绿地集团报修单系复印件，无法核实内容的真实性，本院不予采纳。何建君、冯海容提交客厅图片，拟证明绿地集团锦江公司仅对案涉房屋客厅地板进行了填缝处理，地板仍有明显填补，地板仍有明显填补痕迹和裂缝司对该证据不予认可，且该组证据与本案争议焦点不具有关联性，本院不予采纳。何建君、冯海容提交的其他案件判决书，与本案不具有关联性，本院不予采纳。何建君、冯海容提交的房屋整改情况说明（2020年6月12日何建君、冯海容制作）、收条，因均系照片，绿地集团锦江公司不予认可，本院无法核实其真实性，且该组证据与本案争议焦点并无关联，故本院不予采纳。绿地集团锦江公司提交的保修流转单是其单方制作，何建君、冯海容对此不予认可，故本院不予采纳。 本院认为，何建君、冯海容及绿地集团锦江公司对于已按约定日期交付房屋无异议。本案争议焦点在于：案涉房屋交付后，存在需要整改的装修问题，整改期间的损失如何确定。何建君、冯海容陈述，装修问题整改完成前其无法正常入住，影响其正常入住的问题主要是：客厅地板石材裂缝、小卧室漏水、客厅顶面漏水。“客厅顶面漏水”一项，在报修台账中无记录，何建君、冯海容亦未举证证明存在该整改项目，且何建君、冯海容2017年12月28日实际入住案涉房屋，该项目于2018年底整改，可见该项目是否整改以及整改期间均不影响何建君、冯海容实际入住。前两项问题在报修台账中有记录，绿地集团锦江公司已经实际整改；该两项未整改前及整改施工期间，何建君、冯海容的正常入住必然受到一定影响，从而遭受相应损失。故本院综合考虑该保修台账记录的报修时间、跟进情况、保修复查时间等内容，酌情确定整改影响入住的期间为3个月。何建君、冯海容主张按照同地段同类房屋租金7000元/月计算租金损失，符合目前租赁市场行情，本院予以支持。何建君、冯海容主张整改期间的物业服务费损失，因无证据证明该费用已实际产生，故本院不予支持。综上，对于案涉房屋装修问题整改期间造成的损失，本院支持21000元；对何建君、冯海容多主张的部分，本院不予支持。 何建君、冯海容主张尚有部分项目未整改到位，还需要进行整改，预估合理整改期为1个月。对此，本院认为，何建君、冯海容主张的尚未整改完成的3个项目（小卧室漏水、客厅石材裂缝、客卧墙体开裂），实际上已经由绿地集团锦江公司进行了整改，何建君、冯海容若对其整改效果不满意，在符合合同约定情况下可要求绿地集团锦江公司继续整改，但在整改实际实施前，无法确定整改实际耗时、整改施工期间是否影响正常居住。因此，何建君、冯海容主张的第一项诉讼请求及第二项诉讼请求中的合理整改期内的损失，尚未实际发生，本院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何建君、冯海容支付房屋整改期间损失21000元； 二、驳回原告何建君、冯海容的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5094元，减半收取计2547元，由原告何建君、冯海容负担2384元，由被告绿地集团成都锦江房地产开发有限公司负担163元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 成 敏 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 徐嘉源