北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初6976号原告：刘人恺，男，1966年5月15日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：成宏骏，北京伊杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴敏敏，北京伊杰律师事务所律师。被告：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市西城区天桥北里**。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：赵金山，男，1986年1月13日出生，汉族，北京爱家营企业管理有限公司员工，住北京市密云区。委托诉讼代理人：徐俊杰，男，1987年3月4日出生，汉族，北京爱家营企业管理有限公司员工，住北京市顺义区。原告刘人恺与被告北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）委托合同纠纷一案，本案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘人恺的委托诉讼代理人成宏骏，爱家营公司的委托诉讼代理人徐俊杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘人恺向本院提出诉讼请求：1.爱家营公司赔偿刘人恺损失82865元；2.爱家营公司支付拖欠的房租137800元；3.爱家营公司赔偿利息损失（以220665元为基数，自2019年7月7日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，自2019年8月20日起至款项清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）；4.爱家营公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年10月10日，刘人恺与爱家营公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《委托合同》）及附件，将北京市朝阳区甜水园北里x号楼北区xxxx号房屋（以下简称案涉房屋）委托给爱家营公司代为出租管理。爱家营公司向刘人恺提供代理出租服务和管理服务，委托出租价格为5300元/月，委托出租期限为2016年11月7日至2019年11月6日。合同签订后，2017年1月25日案涉房屋暖气管道漏水，将楼下房屋浸泡。楼下业主起诉刘人恺索赔，经一二审判决，刘人恺需承担各种损害赔偿责任共计78600元，诉讼费4265元。根据《委托合同》的约定，暖气的维修应由爱家营公司负责，故爱家营公司应赔偿刘人恺的损失。此外，爱家营公司仅支付了截至2017年3月6日的房租，此后始终拖欠房租。刘人恺最终于2019年7月20日通过换锁的方式收回房屋，在此期间案涉房屋的房租爱家营公司应该支付，并赔偿所有应付未付款的利息损失。刘人恺向本院提交以下证据予以证明：1.《委托合同》及附件；2.楼下业主起诉刘人恺的一二审民事判决书；3.银行流水；4.协执单位反馈信息；5.国家移民管理局出入境查询结果；6.微信聊天记录。爱家营公司答辩称，不同意刘人恺的诉讼请求。案涉房屋暖气管道漏水后，刘人恺未及时处理与楼下业主的赔偿事宜，导致案涉房屋无法对外出租。此种情况下，爱家营公司有权解除合同并停止支付租金。刘人恺赔付给楼下业主的款项系由于其未尽到合同义务导致的，该损失应由其自行承担。爱家营公司在2017年2月后就未再对外出租案涉房屋，未收取租户租金，亦不同意向刘人恺继续支付租金和相关利息损失。爱家营公司未向本院提交证据。经本院庭审举证质证，爱家营公司对刘人恺提供的证据1-5的真实性认可，证据6刘人恺未提供原件以供核对，爱家营公司亦不认可真实性。故本院对刘人恺提供的证据1-5的真实性予以确认。根据当事人陈述和上述证据，本院认定事实如下：2016年10月10日，刘人恺作为甲方与乙方爱家营公司签订《委托合同》，约定甲方将案涉房屋委托乙方进行出租代理及管理；委托管理事项包括：代甲方看管房屋并寻找承租人……代甲方与承租人签署租赁合同……代甲方处理案本合同约定应由甲方承担的维修项目。委托期内，乙方为甲方出租房产提供各项增至服务并为甲方房屋投保家庭财产保险。案涉房屋为一室一厅，房屋委托出租价格为5300元/月。委托出租期限为2016年11月7日至2019年11月6日。委托期限第一年，甲方于第2次应收租金时支付乙方相当于30日房租的管理服务费；委托期限内的第二年，甲方于第13次应收租金时支付乙方相当于30日房租的管理服务费；委托期限内的第三年，甲方于第25次应收租金时支付乙方相当于30日房租的管理服务费。甲方同意向乙方交纳240元/年维修基金，支付方式为首年从第二次转付甲方的租金中扣除，自次年起，从第一次转付甲方的租金中扣除。维修基金涵盖的项目见合同附件《维修项目明细表》。维修基金的使用以每一租赁年度为单位，乙方承担该年度内附件所属维修项目不多于5000元的维修费用，超出部分由甲方承担，且甲方同意授权乙方直接从乙方应当支付的租金中扣除超出部分费用。本合同终止后，乙方应将房屋交回甲方，双方根据附件《房屋交割清单》办理交割手续。甲方承担房屋主体结构、主上下水管、主燃气管道、供暖设备、防水的维修责任及甲方自有的家具家电等因自然老化或无维修价值而导致的更换。甲方不承担除此以外的其他维修责任。应由甲方承担的更换、维修项目，乙方通知甲方更换、维修后，如甲方48小时内未予回复，则视为乙方可代甲方更换、维修。乙方承担维修的责任及负责维修的项目详见附件《维修项目明细表》。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……2.交付房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康；3.不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋；4.甲方或其亲属、邻里行为影响乙方代理出租或承租人居住的……。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.未按约定转付租金达3日以上的……。合同附件《房屋配置单及增值服务项目列表》第三条载明，为保障委托出租期间甲方房屋及财产安全，乙方对甲方房屋投保家庭综合财产保险。委托期限为3年及以上的，投保价值15万的家庭综合财产保险，其中附加管道破裂及水渍保险的保额为3万元，免赔额为0；附加第三者责任保险的保额为3万元，免赔额为0……附件《维修项目明细表》第2项水暖洁具中约定，维修项目包括管道（零部件故障检修，包括下水管道堵塞产生的疏通费用，水管漏水、爆裂产生的维修费用及损失）；暖气（故障检修、调压补水）。附件备注：委托合同一次性签约期限为三年级以上的免收维修基金，且同样享有本附件服务。附件《安全隐患告知书》载明“尊敬的业主您好：……如您的房屋存在安全隐患（包括但不限于卫生间、厨房防水层或管道损坏导致漏水、漏燃气、爆炸；暖气设施老化或自行改动供暖设施导致漏水、爆炸）而给该房屋承租人及相邻业主造成相关损失时，您应积极履行维修义务并与受损方协商解决。如您自被告知损害发生之日起5日内未作出答复，爱家营公司有权代您与受损方协商解决方案，但协商后果由您承担……”爱家营公司认可实际并未为案涉房屋办理家庭综合财产保险。合同签订后，刘人恺依约将房屋交付给爱家营公司。爱家营公司与租户武xx于2016年10月20日签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给武xx居住，租期为2016年11月7日至2017年11月6日，租金为每月5200元。2016年11月7日，刘人恺出境直至2017年7月12日再次入境。2017年1月25日（农历腊月二十八日）上午8时许，案涉房屋因暖气管道破裂漏水，导致楼下房屋房屋的顶面、墙面、家具、钢琴、字画等浸泡受损。楼下租户吴xx向物业投诉。物业与刘人恺联系，刘人恺当时人在国外，便委派其岳父岳母并通知爱家营公司员工前往案涉房屋查看。刘人恺与爱家营公司均表示由于当时临近春节假期，租户武xx不在北京，故双方在案涉房屋门口等待武xx朋友到达才得以进屋，进屋后发现系暖气管道接口破裂漏水，故立即关闭了暖气水阀。之后，由于楼下投诉住户在与爱家营公司协商赔偿的过程中要价过高，未能达成一致赔偿方案。刘人恺主张其岳父母随后多次联系爱家营公司处理赔偿事宜，后发现案涉房屋没有投保，随后爱家营公司对接人员辞职，无人负责处理此事，案涉房屋的钥匙始终未交接，也无法进入房屋查看情况，不清楚后续的维修及出租情况。爱家营公司不认可，称漏水原因是案涉房屋暖气管道接口老化，故其后来维修更换了案涉房屋的暖气水管接口。租户春节假期归来后要求赔偿损失，楼下住户也要求赔偿，但爱家营公司与刘人恺无法联系。2017年2月5日，爱家营公司与租户武xx签订《北京市房屋租赁合同终止协议》（以下简称《终止协议》），约定双方签订的《北京市房屋租赁合同》于当日终止履行，并于当日办理退租物业交验手续，办完手续后退款。刘人恺表示其对武xx退租一事并不知情。爱家营公司表示当时电话联系刘人恺，刘人恺拒绝前来处理，但未提供证据证明其履行了通知义务；《终止协议》签订后，武xx要求爱家营公司赔偿其在案涉房屋被浸泡损毁的衣物，并将上述损毁义务留在案涉房屋内，要求维持原状，并声称会随即提起诉讼，拒绝交接房屋钥匙。2017年4月11日，案涉房屋楼下租户吴xx作为原告起诉被告刘人恺无权保护纠纷一案，由本院受理。经审理，本院于2018年11月8日作出（2017）京0105民初29815号民事判决书，判决刘人恺为吴xx的房屋受损部分恢复原状（逾期不执行，则由吴xx自行恢复，刘人恺承担相应修缮费用并以55000元为限）；赔偿吴xx家具家电等物品损失5000元；赔偿吴xx娄师白字画《双鸭图》损失11000元，鉴定费7600元。案件受理费2500元，由刘人恺负担1765元。公告费260元由刘人恺负担。刘人恺对上述判决不服，向北京市第三中级人民法院提起上诉。经审理，北京市第三中级人民法院于2019年3月5日作出（2019）京03民终544号民事判决书，驳回上诉维持原判，二审案件受理费2500元由刘人恺负担（已交纳）。由于刘人恺未主动履行上述生效判决，吴xx申请本院强制执行。本院于2019年7月29日从刘人恺银行账户划拨金额共计80625元，执行已结案。2019年9月16日，案涉房屋租户武xx作为原告起诉被告爱家营公司、被告北京xx**房地产经纪有限公司（以下简称xxxx公司）、被告刘人恺房屋租赁合同纠纷一案。武xx在起诉状中自述其2017年2月5日签订《终止协议》后即搬离案涉房屋。为保留证据将受损物品留于案涉房屋内；但后来爱家营公司、xxxx公司多次更换交涉人员，交涉人员每次均以刚接手此事不了解情况为由拒不履行退租手续并退款；2019年9月10日，被告再未履行退房退费手续且未经武xx允许的情况下非法闯入案涉房屋并擅自更换门锁。本院受理后，经主持调解，当事人自愿达成以下协议：一、爱家营公司于2019年12月18日前退还武xx押金10400元、租金5200元、有限电视费160元；二、xxxx公司于2019年12月18日前退还武xx居间服务费5200元。案件受理费100元，由爱家营公司负担50元、xxxx公司负担50元。庭审中，刘人恺与爱家营公司均确认2017年3月7日之前案涉房屋房租已结清，2017年3月7日及以后的房租，爱家营公司并未支付。爱家营主张其之所以未付房租是因为刘人恺提供的房屋暖气管道破裂的事实已违反合同约定，爱家营公司有权解除合同，但并未提供证据证明已向刘人恺表达了解除合同的意向。刘人恺亦表示从未接到爱家营公司的通知要求解除合同。刘人恺主张其于2019年7月20日在爱家营公司的建议下给案涉房屋换锁收回房屋，且现已将案涉房屋出售转让。为证明上述事实，提交了一份刘人恺岳父马世平与刘人恺在当日关于换锁事项的微信聊天记录为证。爱家营公司对换锁时间无法确认，称收回房屋时间需要庭后核实，但始终未提交核实结果。另查，本案起诉材料于2019年11月21日送达爱家营公司。上述事实，有当事人提交的前述证据和当事人陈述意见等在案佐证。本院认为，刘人恺与爱家营公司签订的《委托合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行各自义务。现合同履行期限已届满，刘人恺亦已于2019年7月20日收回案涉房屋，合同已终结。双方均认可爱家营公司未依约支付2017年3月7日至2019年7月20日期间的房屋租金，故刘人恺依约要求爱家营公司在扣除2个月租金作为管理费的前提下支付2017年3月7日至2019年7月6日期间的租金及利息损失的诉讼请求，有合同依据，本院予以支持。爱家营公司虽抗辩称刘人恺违约，爱家营公司已单方解除合同无需支付剩余租金，但未提供证据证明其已将解除合同的意思表示送达给刘人恺，且亦未及时交接案涉房屋，故对该项抗辩意见本院不予采信。刘人恺主张其与楼下租户吴xx就案涉房屋在委托期间暖气管道破裂漏水产生的诉讼费用和赔偿金额系爱家营公司的过错及责任，但并未提供充分证据予以证明。《委托合同》虽约定爱家营公司有代刘人恺维修的义务，且在附件的中列明爱家营公司的维修范围包括管道和暖气，但合同中亦明确载明房屋主体结构、供暖设备、防水的维修责任属于刘人恺，附件中也特别强调了供暖设备老化给相邻业主造成的损失应由刘人恺承担。从房屋租赁行业惯例及公平角度看，供暖管道破裂漏水亦属于爱家营公司不可控的风险，应由业主方自行承担责任。故案涉房屋暖气管道破裂漏水导致的损失应由刘人恺自行承担。但基于《委托合同》约定租期3年的合同，爱家营公司本应为房屋投保家庭综合财产保险，其中第三者责任保险和管道破裂及水渍保险的金额均为3万元，但爱家营公司却并未履行投保义务，存在过错，故在相关保险赔付金额的范围内应赔偿刘人恺的相应损失，超出部分本院不予支持。刘人恺在支付了吴xx相关赔偿款后，并未举证证明在本案起诉前向爱家营公司主张过赔偿，故相关款项的利息损失起算时间应自本案起诉材料送达爱家营公司之日起算，超出部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告刘人恺3万元；二、被告北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告刘人恺房租137800元；三、被告北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告刘人恺利息损失（以137800元为基数，自2019年7月7日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率的标准计算，自2019年8月20日起至款项清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算；以3万元为基数，自2019年11月22日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）；四、驳回原告刘人恺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4610元，由原告刘人恺负担910元（已交纳）；被告北京爱家营企业管理有限公司负担3700元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  鲁雅清二〇二〇年十一月二十七日书记员  赵伟光