海南省海口市琼山区人民法院   民事判决书   （2020）琼0107民初5175号   原告:范少丽，女，1976年11月25日出生，汉族，住海口市琼山区。公民身份号码：XXX。   委托诉讼代理人：彭秋良，广东深天成（文昌）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：许彩霞，广东深天成（文昌）律师事务所律师。   被告：海南贵亨置地有限公司，注册住所海口市人民大道。统一社会信用代码：914600007358358776。   法定代表人：黄佳兰，该公司总经理。   委托诉讼代理人：孙标，海南外经律师事务所律师。   原告范少丽与被告海南贵亨置地有限公司（以下简称贵亨公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范少丽及其委托诉讼代理人彭秋良、被告贵亨公司的委托诉讼代理人孙标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告范少丽向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告之间的商品房买卖合同成立并有效；2、判令被告依照双方约定向原告交付涉案房产，并配合原告办理不动产变更登记；3、判令被告向原告支付违约金(以223204元为基数，自2017年3月7日计算至其实际交付涉案房产之日止，2017年3月7日至2019年8月19日利率按照中国人民银行公布的一年期贷款利率计算，2019年8月20日至其实际交付涉案房产日止按照全国银行间拆借利率计算)；4、本案诉讼费(包括受理费、保全费等)由被告承担。事实与理由：2016年4月，被告通过网络发起“房多多”购房团购活动，活动时间为2016年4月7日，参加活动的人员必须缴纳5000元的活动费。原告参加了该活动，被告安排其工作人员林秋与原告对接，原告与林秋沟通后，确定了所购房号、购房定金、房屋单价、房屋总价、付款方式(按揭)等内容，林秋为原告填写了《美丽华居置业计划书》,确认原告购房的房号为海口市龙昆南路美丽华居B5C房，并交付定金45000元。2017年3月1日被告将正式的《商品房买卖合同》交原告签署，同时原告依照约定支付购房总价款的30%即223204元(含定金45000元，不含“房多多”团购服务费),其余款项拟通过银行按揭贷款。其后，被告拒绝将已签署的《商品房买卖合同》交给原告。2018年6月，原告委托律师向被告发出了《律师函》，要求其交付《商品房买卖合同》,并履行合同，但被告置之不理。原告认为，原告参加被告发起的“房多多”活动，双方就商品房买卖的主要事项已经达成一致，且原告已经按照双方约定支付了购房定金和首付款(超过总购房款的30%),被告对此未提出异议，原告与被告之间事实上已经建立了商品房买卖法律关系。被告拒绝将已签订的《商品房买卖合同》交付原告，且拒绝按照双方约定交付涉案房产并配合办理不动产变更登记，被告的行为已经构成违约，原告有权要求其继续履行合同并赔偿损失。特向法院提起诉讼，望判如所请。   被告贵亨公司辩称，一、购房团购活动不是被告发起，是中介公司所为，其缴纳的活动费对象也是中介公司，与被告无关。被告确实收到原告223204元房款，但因原、被告就涉案房屋买卖未能达成合意，最终双方未能签订《商品房买卖合同》。原告主张双方已签《商品房买卖合同》与事实不符。涉案房屋在2020年6月30日前仍处于中介公司代理销售中。被告认为，合同成立的根本要件是双方达成合意，而本案中双方对涉案房屋买卖未达成合意，且本案中双方更未签订要式书面合同，原告主张商品房买卖合同成立有效，既无事实依据也无法律依据。二、双方不存在基本的房屋买卖事实，更无任何关于房屋交付的约定，原告无权主张交付房屋及办理产权变更登记。三、因双方并不存在房屋买卖合同关系，更无违约问题，原告主张违约金无任何依据。综上，请求法庭驳回原告的全部诉求。   原告为证明其主张依法提交了：1、《会员服务协议》；2、委托第三方代付款确认书；3、收据。证据1-3共同证明：1、原告参与被告组织的“房多多”团购活动；2、原告通过第三方代付的方式向被告支付团购服务费5000元；3、被告确认收到团购服务费。4、《美丽华居置业计划书》。证明：原告与被告就购房有关的房号、单价、总价、付款方式等主要条款达成一致。5、账户交易明细；6、收据。证据5-6共同证明：1、原告依照双方约定通过第三方代付的方式向被告支付购房首付款223204元(交易记录为228204元，其中5000元为前述团购服务费)；2、被告承认收到该笔款项。7、录影资料及说明。证明：被告工作人员承认双方已经就购房合同达成一致，但被告故意不交付购房合同。8、律师函。证明：原告要求被告履行签订购房合同并交付原告的义务。被告质证意见：对证据1-4的三性（真实性、合法性、关联性）及证明内容不予认可，被告未发起团购活动，更未收取服务费，团购活动与被告无关；《美丽华居置业计划书》并没有被告的盖章也没有相关人员的签字，不能证明双方就房屋买卖达成合意。对证据5-6的真实性认可。对证据7的三性及证明内容不认可，录音里涉及的人员是林秋，林秋是销售代理公司的销售人员，只是负责前期与顾客的对接，至于是否签订合同由被告最后决定。对证据8的真实性认可，恰恰证明了双方未签订商品房买卖合同，双方也未达成合意。以上证据经与原件核对，本院对其真实性予以确认。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：根据本院生效的（2020）琼0107民初2938号民事判决书认定的事实，2015年12月8日，被告贵亨公司与案外人海南多多房网络科技有限公司（以下简称多多房公司）和深圳市房多多网络科技有限公司(以下简称深圳房多多公司)签订《项目平台销售三方合作协议》，约定贵亨公司授权多多房公司在深圳房多多公司的房商平台上销售“美丽华居”剩余可售房源；客户享受每套交付5000元团购服务费，购房时享案场折扣后额外九五折的购房优惠；团购服务费全部归多多房公司享有。   2016年4月7日，多多房公司与原告范少丽签订《会员服务协议书》，约定原告有意参加多多房公司与“美丽华居”项目开发商合作的购房优惠活动，享有房多多加盟商为客户提供的会员服务；本协议签订时，原告需通过房多多加盟商指定的第三方支付平台支付5000元作为参加购房优惠活动的会员增值服务费，每一笔会员增值服务费仅可享受房多多加盟商与项目开发商合作提供的一套房屋的优惠，会员增值服务费不构成房价款的一部分。同日，多多房公司向原告出具《收据》载明“今收到范少丽美丽华居团购服务费5000元”。同日，多多房公司销售人员在与范少丽沟通后填写的《美丽华居置业计划书》载明“意向户型：房号B-5C，建筑面积101.03平方米，房屋单价每平方米7894.21元，总价797552元；付款方式：参加房多多团购优惠，享受折后单价每平方米7188元，总价726204元，首付款30%即226204元，贷款70%即50万元，月供20年，每月3272元（4.9%，等额本息）；定金45000元。《美丽华居置业计划书》上还罗列了办理房产证所需资料及费用。同日，原告范少丽通过银行转账方式向支付45000元。2017年3月1日，原告通过银行转账方式支付178204元。2017年3月1日，被告向原告出具《收据》，载明“今收到范少丽交来美丽华居B-5C房房款223204元”。   2018年6月25日，广东深天成（文昌）律师事务所接受原告委托向被告发出《律师函》，该《律师函》主要内容载明：“据范少丽介绍，2016年4月7日，其参与你司发起的“房多多”团购活动，订购了你司建设的“美丽华居”项目的B-5C房，范少丽与置业顾问林秋洽谈沟通，确定了房号、房屋单价、总价、付款金额及方式（按揭）、购房定金等内容，该内容在你司的《美丽华居置业计划书》中均已敲定。2017年3月1日，你司将正式的《商品房买卖合同》交给范少丽签署，范少丽签署完后交你司盖章，同时范少丽将总房价款30%的首付款22万多元（含定金）支付给了你司。事后你司并未及时将《商品房买卖合同》盖章交给范少丽，原因是你司要求将合同中约定的交房期限从2017年5月31日调整到8月31日，范少丽认可你司提出的交房期限，但不同意重新签订合同。范少丽多次到售楼部沟通，并拨打你司老总张峰电话，但你司仍未将合同交范少丽。特函告你司，自收到律师函之日起15日内将范少丽已签订的《商品房买卖合同》按合同约定的份数交给范少丽（如你司尚未盖章，应加盖你司公章）并按该合同的约定办理房屋的备案、交付等手续。否则，你司将承担相应的法律责任。”原告主张被告交付《商品房买卖合同》及房屋未果，遂于2020年8月31日向本院提起本案诉讼。案在审理中，被告承认《美丽华居置业计划书》是被告统一印制的，具体内容根据每套房的销售情况来填写。   另查，2020年8月7日，本院根据范少丽的诉前保全申请，作出（2020）琼0107财保162号民事裁定，查封登记在贵亨公司名下位于海口市龙昆南路东侧美丽华居B5C房[商品房预售许可证号：（2015）海房预字（0090）号，房屋后唯一号5486606]。   本院认为，本案争议的焦点是双方之间的商品房买卖合同是否成立并有效。被告贵亨公司授权多多房公司销售“美丽华居”剩余可售房源，被告向多多房公司提供空白的《美丽华居置业计划书》，由销售人员根据每套房的销售情况进行填写。因此，多多房公司销售人员在与原告洽谈后填写的《美丽华居置业计划书》的行为即代表了被告，被告以《美丽华居置业计划书》未盖有被告公司印章及相关人员签名为由否认《美丽华居置业计划书》的真实性，本院不予采纳。案涉《美丽华居置业计划书》约定了预出售房产的具体房号及面积、价格，被告亦收取了原告的购房定金45000元，故双方已形成商品房预约合同关系。根据原告陈述，原告已于2017年3月1日在涉案房屋的《商品房买卖合同》上签名并支付了房屋总价款的30%即223204元（含定金45000元）。根据原告提供的《律师函》的内容，原告同意将原合同约定的交房期限从2017年5月31日调整到8月31日，但不同意重新签订合同，被告未将合同交付给原告。说明被告不同意按原商品房买卖合同的约定签订合同，并未在原告已签署的《商品房买卖合同》上盖章签字。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”涉案房屋《商品房买卖合同》在被告未盖章签名的情况下，还未成立。原告以原告已按照约定支付了购房定金及首付款，双方之间事实上已经建立了商品房买卖法律关系，请求确认双方商品房买卖合同成立并有效。根据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，《美丽华居置业计划书》中并未有当事人名称、房屋交付条件及日期、办理产权登记事宜、违约责任等主要内容，不具有商品房买卖合同的主要内容，不能认定为商品房买卖合同。虽然被告收取了原告的购房定金及首付款，因未签订要式书面合同，原告主张双方商品房买卖合同成立并生效，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告主张被告向原告交付涉案房产、办理不动产变更登记并支付违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。至于被告已收取的定金和购房款，原告可另案主张。考虑到双方之间可能还会产生诉讼，本案中暂不处理诉前保全费的负担问题。依照《中华人民共和国合同法》第十条第二款、第十二条、第三十二条、第四十四条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：   驳回原告范少丽的诉讼请求。   案件受理费5678元，由原告范少丽负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 李一坚     二〇二〇年十一月三十日   法官助理 贾 璇   书记员 冯 钰   附相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。   法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。   第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：   （一）当事人的名称或者姓名和住所；   （二）标的；   （三）数量；   （四）质量；   （五）价款或者报酬；   （六）履行期限、地点和方式；   （七）违约责任；   （八）解决争议的方法。   当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。   第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》   第五条商品房的认购、订购、预订等协议具有《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。