广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初4481号原告：薛渡，男，汉族，1954年12月30日出生，广东省惠东县人，住惠东县*************，公民身份号码442************035。委托诉讼代理人：陈振南、张国栋（实习），广东港惠律师事务所律师。被告：甘观清，男，汉族，1980年5月15日出生，广东省河源市人，住河源市紫金县************，公民身份号码441************45X。第三人：惠东县景兴实业有限公司，住所地惠东县*****委会黄屋寮村。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：林汉平，男，汉族，1978年12月5日出生，湖南省石门县人，住湖南省石门县****************，公民身份号码430************916，系该公司员工。原告薛渡与被告甘观清、第三人惠东县景兴实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案，依法适用简易程序于2020年10月19日公开开庭进行了审理，原告薛渡及委托诉讼代理人陈振南、张国栋到庭参加诉讼，被告甘观清经本院传票未到庭参加诉讼，第三人惠东县景兴实业有限公司的委托诉讼代理人林汉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛渡向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告的租赁合同。2、判令被告立即搬离惠东县景兴装饰城A2栋12、13号房屋，将该房屋交还给原告。3、判令被告立即向原告支付（惠东县景兴装饰城A2栋12至16号房屋2014年5月6日至2019年7月5日和12号、13号房屋2019年7月6日至2020年6月5日）租金358284元。4、本案诉讼费、保全费、保函费由被告承担。事实与理由：2009年12月5日，原告与第三人惠东县景兴实业有限公司签订“惠东县景兴装饰城购买协议”，向第三人购买惠东县景兴装饰城A2栋14、15、16号房屋，总价款1260000元。因第三人开发惠东县景兴装饰城项目时，拖欠被告货款，遂将惠东县景兴装饰城A2栋12、13号房屋转让给被告，抵扣欠款，原告又向被告购买其从第三人处取得的惠东县景兴装饰城A2栋12、13号房屋，约定总价款880000元。原告已按约定向被告付清所有购房款880000元，同时将向第三人购买房屋的部分款项按要求支付给被告抵扣第三人的欠款。原告购买惠东县景兴装饰城A2栋12、13、14、15、16号房屋后，又请他人做好所有房屋一楼的阁楼，然后将12至16号房屋全部出租给被告，双方未签订书面的租赁合同，被告至今未向原告支付租金，只是于2019年4月16日向原告出具一张租金结欠单，且只交还14、15、16号房屋，12和13号至今未交还。现经原告多次要求，被告拒绝支付租金和交还房屋。根据被告出具的房租结欠单和被告与他人签订的租赁合同，结合原告收回部分房屋后自行出租的租金标准，经计算，被告累计应支付惠东县景兴装饰城A2栋12至16号房屋2014年5月6日至2019年7月5日和12号、13号房屋2019年7月6日至2020年6月5日的租金358284元。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请依法判如所请！被告甘观清未作答辩，未提交证据。被告甘观清未作答辩，亦未提及证据。第三人惠东县景兴实业有限公司述称：这是原告与被告之间的事实，与第三人没有关系。原告薛渡围绕诉讼请求，向本院提交如下证据：1.原告身份证复印件，证明原告；2.被告身份信息，证明被告的主体资格；3.企业信用信息报告，证明第三人公司信息；4.惠东县景兴装饰城购房协议书，证明原告将与第三人签订协议，购买了景兴装饰城A2栋14-16号房；5.被告出具的收据和收条，证明被告将景兴装饰城A2栋12、13号房卖给原告，并已收取原告支付的购房款，向原告出具了部分收据；6.原告的建设银行账户交易明细，证明原告通过银行转账就已经向被告支付了130万元；7.被告出具的房租结欠单，证明被告从2014年5月6日起承租原告购买的景兴装饰城A2栋12至16号房，一直未支付租金，于2019年4月16日向原告出具14至16号房的房租结欠单，根据被告结欠单中2014年5月6日至2016年4月6日房租标准，被告应以1166元每月向原告支付12至16号房2014年5月6日至2016年5月6日的房租27984元；8.商铺租赁合同，证明被告于2016年5月6日将原告购买的景兴装饰城A2栋12至16号房屋进行转租，每月租金至少7800元，且逐年递增，被告应按该标准向原告支付12至16号房2016年7月5日至2019年7月5日的租金280800元；9.房屋租赁合同，证明被告只向原告交还景兴装饰城A2栋14至16号房屋，原告于2019年8月1日将房屋出租，租金至少6000元每月，按照此标准，被告应以4500元每月向原告支付12、13号房屋2019年7月至2020年6月的租金49500元。第三人惠东县景兴实业有限公司对上述证据质证意见为：按照原告与第三人签订的协议，购房款是126万元，只有两种收据，一张是63万元，另一张是20万元，还有43万元不知去了哪里。第三人惠东县景兴实业有限公司未向本院提交证据。根据原告、第三人的陈述及提交的证据，本院查明事实如下：原告薛渡与第三人惠东县景兴实业有限公司于2009年12月5日签订《惠东县景兴装饰城协议书》，约定原告向第三人购买第三人开发的位于惠东县*****委会银基大道惠东县景兴装饰城A2栋14、15、16号商住楼，价款为126万元，付款方式为签订协议时付63万元，外墙贴好瓷砖后三天内付63万元。原告庭审中陈述购买第三人惠东县景兴装饰城A2栋14、15、16号商住楼款项均系由被告收取。第三人欠被告货款，第三人将A2栋12-13号商住楼转让给被告抵扣欠款，原告向被告购买第三人商住楼，口头约定价款88万元，未签订书面协议。对上述陈述，原告提交证据为：经手人签名为甘观清的五张《收据》，日期分别为：2009年9月28日20万元、2009年12月11日10万元、2010年4月16日3万元、2010年4月29日7万元、2011年1月10日5万元；日期为2012年4月29日有被告甘观清签名字样的《收条》，内容载明“今收到薛渡购买景兴装饰城A2栋12-13号门面款人民币伍拾伍万元整”；日期为2012年11月9日有被告甘观清签名字样的《收条》，内容载明“收到薛渡转来买景兴商铺A2栋12-16号楼款共合计人民币伍拾捌万元整（￥580000元）。此款是银行卡转账，转账日期如下：2010.1.26日壹拾伍万元整、2011.12.8日肆万元整、壹拾陆万元整、2012.1.11日捌万元整、2012.11.9日壹拾伍万元整”。根据原告提交的《商铺租赁合同》显示，被告于2016年5月6日与案外人俞江建签订租赁合同，将案涉的惠东县景兴装饰城A2栋12-16号商住楼出租给案外人俞江建使用，租赁期限自2016年5月5日止2019年5月4日止，月租金7800元。2019年8月1日，被告与案外人惠东县鑫绿全蔬菜专业合作社签订《房屋租赁合同》，将惠东县景兴装饰城A2栋14-16号商住楼出租给案外人惠东县鑫绿全蔬菜专业合作社使用，租期为2019年8月1日至2022年8月1日至，月租金为6000元。2019年4月16日，被告向原告出具《结欠单》，内容载明“1、景兴装饰城A2栋14-16房租（从14年5月6日-16年4月6日止）：23个×700=16100元；2、从2016年7月6日-2018年1月6日止19个×2340=44460元；3、从2018年2月6日-2019年2月6日止12个×3276=39312元；总合计玖万玖仟捌佰柒拾贰元整￥99872元。结欠人：甘观清”。原告主张其将案涉惠东县景兴装饰城A2栋12-16号商住楼出租给被告使用，租金参照景兴装饰城对外出租的价格，具体金额不清楚，14-16号房屋已于2019年7月5日由原告向租客收回。第三人庭审中陈述案涉惠东县景兴装饰城A2栋12-13号商住楼已卖给被告，款项已付清，听说被告后来卖给了别人。本院认为，本案为租赁合同纠纷，需要解决的问题有：一、原告与被告之间是否存在租赁合同关系？如存在租赁合同关系，租赁物的范围？二、被告是否欠付原告租金？租金如何计算？。对此，本院评析如下：关于双方是否存在租赁关系及租赁标的物范围的问题。原告与第三人签订《惠东县景兴装饰城协议书》，购买了惠东县景兴装饰城A2栋14-16号房屋，被告将惠东县景兴装饰城A2栋14-16号房屋出租给案外人使用，并在2019年4月16日向原告出具《结欠单》，结欠原告房租99872元，虽然原告与被告之间并无签订书面租赁合同，但综合上述证据，可以认定原告确将案涉惠东县景兴装饰城A2栋14-16号房屋出租给被告使用的事实。原告主张其向被告购买惠东县景兴装饰城A2栋12-13号房屋，并将该房屋一并出租给被告，但根据原告提交的证据，仅显示原告向被告交付了部分购房款，并无书面转让合同。原告受让房屋的具体价款是多少、价款是否支付完毕、被告是否已将惠东县景兴装饰城A2栋12-13号房屋交付给原告等均无证据显示，原告未能举证证明其对惠东县景兴装饰城A2栋12-13号房屋具有实体权利，而也未能提供证据证明其与被告就惠东县景兴装饰城A2栋12-13号房屋存在租赁关系。如双方确存在原告所主张的上述租赁关系，但为何被告在2019年4月16日出具租金《结欠单》时未将A2栋12-13号房屋租金计算在内？原告对此未作出合理解释。综上，原告主张其将惠东县景兴装饰城A2栋12-13号房屋出租给被告，证据不足，不予采信。如原告有新的证据能够证实双方就A2栋12-13号房屋存在租赁关系，可另行主张权利。关于租金计算问题。因原、被告双方并未签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，应视为不定期租赁。根据被告出具的租金《结欠单》，至2019年4月16日止，被告结欠原告惠东县景兴装饰城A2栋14-16号房屋的租金为99872元，对原告该部分租金的诉请，本院予以支持。因原告自认已于2019年7月5日收回惠东县景兴装饰城A2栋14-16号房屋，被告未到庭抗辩，本院对原告的陈述予以采信，即可认定双方的租赁合同关系已于2019年7月5日解除。被告出具的租金《结欠单》计算的租金截至时间为2019年2月6日，2018年2月6日-2019年2月6日惠东县景兴装饰城A2栋14-16号房屋的月租金为3276元，无其他证据证明双方对2019年2月6日之后的租金有其他计算标准的情况下，惠东县景兴装饰城A2栋14-16号房屋2019年2月7日起至2019年7月5日的租金应继续以3276元/月的标准计算，计为3276元/月×5月=16380元。上述租金合计116252元，对原告的其他租金诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，原告诉请被告支付上述租金，理由充分，予以支持。被告甘观清经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十条、第二百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告薛渡与被告甘观清之间的惠东县景兴装饰城A2栋14-16号房屋租赁合同关系于2019年7月5日解除；二、被告甘观清于本判决生效之日起7日内支付租金116252元给原告薛渡；三、驳回原告薛渡的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3337元(原告已预交)，由原告薛渡负担2000元，被告甘观清负担1337元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 张鉴洋二〇二〇年十月二十九日法官助理 杨良志书 记 员 方金伟