广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1302民初14673号原告：惠州义乌小商品城有限公司,住所地:惠州市江**小区。法定代表人：贺某1。委托代理人：罗静雯,广东九韬律师事务所律师。被告：马**，男，汉族，****年**月*日出生，公民身份号码：442************21X，住址：广东省紫金县******委会。原告惠州义乌小商品城有限公司诉被告马**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠州义乌小商品城有限公司委托代理人罗静雯到庭参加诉讼，被告马**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告诉称，被告向陆洲高科技企业集团公司购买坐落于广东省惠州市***********5-133号商场，并取得房产证（房产证号码：粤房地证字第****号）。于2012年7月及2012年7月，被告与原告分别签订《业主手册》及《惠州义乌小商品批发城委托经营管理与物业管理协议书》，约定由原告向被告前述商铺提供物业管理服务。物业服务费为12元每月每平方米，空调费为每月每平方米10元，公共区域及设施设备水电费按实际发生额核算后收取，均在每季度后（本季度初收取上季度公共水电费）交纳。此后，原告按照协议约定为被告前述房屋提供物业管理服务，但自2015年1月1日开始，被告就未支付相应的物业管理费。虽经原告多次催收，被告均以各种借口拒付。原告认为，原告与被告签订的《业主手册》及相关协议合法有效，且申请人已经按照协议履行了作为物业管理服务方的义务，被告的拒付物业管理费的行为不仅违反了双方的约定，损害了原告的合法权益，而且影响了原告对整个小商品城的管理，影响整个小商品城业主的经营环境和对公共设施的使用，损害了整个小商品城业主的公共利益，应当对此承担相应的法律责任。另外，根据相关协议约定，截止至2020年5月31日，违约金计算已达数万元以上，申请人本着友好合作的意愿，主动扣减，酌情要求被申请人支付29573元违约金。为了维护原告的合法权益，原告依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付从2015年1月1日开始拖欠的管理费（暂计至2020年5月31日止拖欠的物业管理费为人民币29573元）；2、请求判令被告向原告支付逾期支付物业管理费的违约金，违约金每日按未支付总额5%的标准，从逾期之日起计算至全部物业管理费清偿之日止（暂计算至2020年5月31日止为人民币29573元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告答辩称：被告在2006年为惠州市河南岸第二工业区麦科特照明电器厂普通员工，为响应政府号召投资惠州惠城区的物业，节衣缩食、真金白银买入陆洲高科技企业集团公司开发的义乌小商品城商铺，本想以后改善生活，老有所养。原告义乌小商品城有限公司承托了陆洲高科技企业集团公司开发的义乌小商品城物业管理服务。义乌物业管理公司为了方便管理，把被告所购买的义乌小商品城一期五楼133号铺位及一大片商铺区域定位为男装品牌销售营业区，这个区域商铺只能经营男装服饰，硬性规定不能经营其他产品，如：女装、童装、针织品、鞋类、包箱之类商品。削弱了商铺的原有价值。后来二期开发了，又允许二期四楼、五楼可以经营男装的不合理定位，二期混合经营后，导致一期五楼男装经营铺位严重过剩，经营户无法生存，从2014年下半年开始经营户离场，成片男装区经营商铺关门大吉。被告为了盘活挽救商铺，做了极大让步，愿意损失自己投资收益积极招商，贴出免租金、只收管理费的招租广告，也招不到经营户，管理公司的管理费一分不少的收取，也不减免。说明管理层对男装区域的关心是缺失的。硬性定位是错误的，没有经营哪来管理费的收取？被告为保全商铺的承续经营，作出真实让利，同层楼099号商铺招商时，要求经营户只交管理费免租金出租，免租时间为2018年8月1日至2024年7月31日止，共免租金6年时间。被告几次到物业管理公司向中高层反映情况，要求变更原先不合理的男装区域定位，盘活现有空置商铺。但物业管理公司知错不改，任由商铺空置，只顾不停的收取管理费、空调费，恶性循环。导致成片商铺成烂铺、死铺，也一点不关心业主的损失，给出了自生自灭的管理态度。羊毛出在羊身上，不是出在猪身上的道理。业主与管理公司是相互友好的关系已不存在。管理公司没有很好地执行业主给予的义务，哪来收取管理费的权利。权利与义务是相互相等的。没有履行义务就没有享受权利，这是党纪国法。管理公司旱涝保收的行为是极不负责任的工作思想态度。导致投资人颗粒无收的经营现象，管理公司应负有直接管理人责任，应赔偿投资人的损失。鉴于还有友好合作的基础关系，暂不作追究管理公司的责任赔偿投资人的损失。现今社会的发展是不断进步的，改革步伐是不停步。在这百年未有大好形势，应保护弱势群体。在当前防疫关键时刻，打好国际国内经济双循环的伟大胜利，响应国家号召，请求作出支持维护被告合法权益的辩护请求。本院查明的案件事实经审理查明，原告惠州义乌小商品城有限公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围为物业管理，销售家用电器、日用百货、建筑材料；机动车停放服务（不含商场、仓库）。被告马**是位于惠州市***********5-133号商场[证号：粤房地证字第***号，建筑面积：22.45平方米]的业主，房屋用途为商场。2012年7月26日，原告与被告分别签订了《业主手册》及《惠州义乌小商品批发城委托经营管理与物业管理协议书》，约定由被告将上述商铺及与该商铺相关联的经营管理与物业管理委托给原告，委托期限自2012年8月1日至2015年7月31日止，期限届满如双方没有提出书面异议，自动续期至长期；商铺的使用方式为自租，交费为每月物业管理费269.4元，每月空调费224.5元，物业管理费、空调费于每季度提前15天缴纳，公共区域及设施设备水电费按实际发生额核算进行公布后收取，具体时间为每季度后收取，即本季度初收取上季度公共水电费。双方于上述合同第六条第八款约定原告有权向被告收取各项物业服务费及经营管理费用；如未按期缴纳，被告同意支付违约金给原告，违约金从逾期缴纳之日起每日按未缴纳总额的5%计算。协议签订后，原告按照协议约定为被告前述商铺提供物业管理服务，被告缴纳管理费至2015年1月1日后未再缴纳相关费用，原告经委托广东九韬律师事务所向被告发送律师函催收无果，遂诉至法院。另查明，原告于庭审过程中对其第一项诉讼请求中的管理费进行释明，称该费用包括合同中约定的物业管理费、公摊空调费、公摊水电费，并于庭后提交了详细的计算清单。经核算，被告自2015年1月1日起至2020年9月30日止，拖欠物业管理费合计18561元，拖欠空调费9765.75元，公摊水电费以被告呈交实际发生的水电费明细为准即3864元，以上合计32190.75元。以上事实，有原告营业执照、法定代表人身份证、被告身份证、《业主手册》、《惠州义乌小商品批发城委托经营管理与物业管理协议书》、欠费明细表、催缴函、维修保养合同、清洁卫生承包合同、每日防火巡查及整改记录表及庭审笔录在卷佐证，可以认定。裁决理由和结果本院认为，原被告双方签订的《惠州义乌小商品批发城委托经营管理与物业管理协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，协议合法有效，原、被告双方均应严格按照合同约定行使各自权利，履行各自义务。原告向被告提供了相应的物业管理服务，被告应当按约定向原告支付管理费，原告诉请被告支付从2015年1月1日开始拖欠的管理费，有事实和法律依据，本院予以支持。由于被告未能及时偿付相关的管理费，已经构成违约，应当按照约定支付违约金，但从逾期缴纳之日起每日按未缴纳总额的5%计算的违约金标准明显过高，故根据本案案情，本院酌定该违约金的计算标准调整为：以当期应交物业管理服务费为基数，从逾期之日起至清偿之日止，2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，且违约金总额不得超过拖欠物业管理服务费的30%即9657元。若被告认为因原告未能按照合同约定提供物业服务给被告造成损失的，被告可另行提起诉讼。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告马**应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州义乌小商品城有限公司支付2015年1月1日至2020年9月30日物业管理费32190.75元以及违约金（违约金计算方式：以当期应交物业服务费为基数，从逾期之日起至清偿之日止，2019年8月20日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，违约金总额最高不得超过拖欠物业管理服务费的30%即9657元）。二、驳回原告惠州义乌小商品城有限公司的其他诉讼请求。案件受理费639.33（原告已预交），由原告惠州义乌小商品城有限公司负担100元，被告马**负担539.39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 陈立灿二〇二〇年十一月六日法官助理 刘慧仪书 记 员 梁家瑜