新疆维吾尔自治区布尔津县人民法院民 事 判 决 书（2020）新4321民初904号 原告：杨占民，男，1965年5月25日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区布尔津县。原告：马秀（杨占民妻子），女，1973年12月10日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区布尔津县。二原告共同委托诉讼代理人：高巧英，新疆培达律师事务所律师。被告：新疆禾木房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区阿勒泰地区布尔津县美丽峰路禾木房产办公楼（金津写字楼**）。法定代表人：李勃，该公司董事长。委托诉讼代理人：王东继，新疆新津律师事务所律师。原告杨占民、马秀与被告新疆禾木房地产开发有限公司（以下简称禾木公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，公开开庭进行了审理，原告马秀及杨占民、马秀的共同委托诉讼代理人高巧英及被告禾木公司的委托诉讼代理人王东继到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨占民、马秀向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告退还租赁费92,378元；2．请求法院判令被告退还押金10,000元；3．案件受理费由被告承担。在审理过程中杨占民、马秀增加诉讼请求，要求解除与被告签订的租赁合同。事实和理由：2019年5月10日原告与被告签订《租赁协议书》，原告租赁被告位于喀纳斯景区贾登峪商业文化综合体区域的房屋，用途是原告经营饭馆，实际上的经营期限是5月中旬至10月中旬。2019年底被告催原告是否续租，原告向被告缴纳了100,776元的租赁费及押金10,000元，双方未签订正式的书面租赁合同，自2020年1月底全国新冠病毒疫情爆发以来，全国处于封城状态至3月底才陆续解封，解封后疆内疆外人口流动需要进行隔离，造成旅游处于停业状态，5月至今，受疫情影响原告一直没有经营，6月找被告要求不再租赁涉案房屋，被告不同意，2020年7月14日原告向被告发了解除合同通知，根据合同法规定：租赁期限六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。同时法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成损失，现再次受疫情影响已致使合同目的不能实现的，承租人可以解除合同，现原告依法要求被告退还房租83,980元及减免5月及6月房租8,398元，合计92,378元。禾木公司辩称，对原告的诉请及主张的事实不认可，请驳回原告的诉求；双方签订的不属于不定期租赁合同，原告已自认房屋的租赁期限是2020年1月1日至2020年12月31日；原告主张因新冠肺炎要求解除合同无法律依据，最高法未出台司法解释，新闻发布会仅要求合同双方按合同约定履行义务，也可双方协商一致变更合同，或解除合同，要求解除合同是需取得双方协商一致的，被告无过错，不是其行为导致原告不能完全实现合同目的。原告为支持其诉讼主张向本院提供了以下证据：第一组证据：1.2019年5月10日收据，2.2019年12月30日收据，证明原告向被告缴纳10,000元押金及预交2020年房租的事实。第二组证据：1．栾晓波与马秀的电话录音，2．栾晓波与马秀女儿杨子清短信截图，证明原告已向被告主张解除合同。第三组证据：1.2019年禾木公司与杨占民签订的房屋租赁协议，2.2019年禾木公司与吴海燕签订的租赁协议书，证明被告提供的是格式合同，杨占民与禾木公司签订合同的时间为2019年5月10日，房租交到2020年5月9日为1年，预交的房租从2020年5月10日起至2021年5月9日止，原告可以主张被告全额退还租金及押金，但是考虑疫情被告也有损失，所以原告主张退还92,378元房租租赁费及10,000元押金。被告的质证意见：对第一组证据的证据1真实性、合法性、关联性无异议，证明目的不认可，对证据2真实性、合法性无异议，关联性和证明目的不予认可，押金是否需要退还，是由原、被告双方在租赁合同履行届满后，在移交过程中才会涉及到；对第二组证据，不认可，被告的法定代表人是李勃，原告与栾晓波之间的通话及微信聊天记录与本案无关联；对第三组证据中的证据1的真实性、合法性、关联性认可，对证据2关联性及证明目的不认可。本院的认证意见：禾木公司对第一组证据中证据1的真实性、合法性、关联性无异议，本院对第一组证据的真实性、合法性、关联性予以确认；禾木公司对第二组证据不认可，2019年杨占民与禾木公司签订的《租赁协议书》中栾晓波在法定代理人处捺印，原告有理由相信栾晓波可以代表公司，故本院对原告出示第二组证据予以确认；禾木公司对第三组证据中的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认；禾木公司对证据2的真实性、合法性无异议，本院对证据2的真实性、合法性予以确认。被告为支持其辩驳主张向本院举证如下：第一组证据：1.2019年5月原告、被告签订的房屋租赁协议书，2.2019年12月30日原告缴纳租赁费的收据，证明原告与被告2019年5月签订的所涉房屋的租赁期限是2019年1月1日至2019年12月31日止，原告在2019年12月30日向被告交纳的房租是2020年1月1日至2020年12月31日的，证明双方租赁期限，租赁费是明确的。原告的质证意见：真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可，被告认可合同是5月10日签订，盖有公司印章，栾晓波签字，说明栾晓波参与管理系职务行为，合同中明确约定签字交房租后合同生效，故合同应于2020年5月10日到期；合同是格式合同，具有乘人之危的性质，被告应退还押金及房租；2020年未签订书面合同，应视为无固定期限合同，双方可随时解除合同。本院的认证意见：原告对第一组证据的真实性、合法性、关联性无异议，本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年5月10日，杨占民作为乙方与禾木公司作为甲方签订《租赁协议书》，约定甲方将其开发建设的××区面房屋1间租赁给乙方使用……乙方未按约定的期限足额向甲方交纳租赁费的，甲方有权单方面解除协议并直接收回租赁给乙方的房屋和商铺……双方商定，本协议书所涉房屋租赁期限是2019年1月1日至2019年12月31日止，房屋租金为85,272元……协议书需经甲方盖章、乙方签名并在乙方一次性缴纳完毕全年租金后生效。2019年5月10日禾木公司向杨占民出具了内容为“今收到贾登峪综合体2-3商铺押金10,000元”的收据。2019年12月30日禾木公司向杨占民出具了内容为“今收到贾登峪综合体2-3房租100,776元”的收据。本院认为，本案的争议焦点为：（一）杨占民、马秀主张解除与禾木公司的房屋租赁合同（口头协议）是否符合法律规定；（二）杨占民、马秀主张禾木公司退还租赁费92,378元及退还押金10,000元是否有法律及事实依据。（一）杨占民、马秀主张解除与禾木公司的房屋租赁合同（口头协议）是否符合法律规定。本案中，从杨占民、马秀提供的证据反映，与禾木公司存在合同关系的系杨占民而非马秀，根据合同的相对性原则，马秀无权主张解除合同。杨占民自认2019年12月30日将2020年的租赁费100,776元交纳给了禾木公司，禾木公司向杨占民出具了收据，与禾木公司口头签订的《房屋租赁合同》，是双方在平等、自愿的基础上，经协商一致签订的，合同未违反法律规定，未损害国家及他人的权益，为有效合同，双方均应按合同约定履行。关于双方签订的《房屋租赁合同》是否可以解除的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定当事人依照合同法第九十四条的规定主张解除合同的应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现杨占民与禾木公司未达成一致意见，本案中，杨占民已诉至本院要求解除合同，以其行为表示不愿再继续履行合同，该义务也不宜强制执行，租赁合同的意义已不存在，合同不适合继续履行，故杨占民与禾木公司签订的租赁合同应当解除。（二）杨占民、马秀主张禾木公司退还租赁费92,378元及退还押金10,000元是否有法律及事实依据。杨占民主张禾木公司应当向其退还租赁费92,378元及退还押金10,000元，本院综合考虑当地租赁市场的实际情况及杨占民租赁涉案房屋是依托喀纳斯旅游做餐饮，新冠疫情爆发确实对旅游造成了一定的影响，本院酌情禾木公司在合同解除后，向杨占民退还四个月租金33,592元（100,776元÷12月×4个月）。合同既然已解除，禾木公司应当向杨占民退还押金10,000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告杨占民与被告新疆禾木房地产开发有限公司之间的房屋租赁合同；二、被告新疆禾木房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告杨占民退还房租33,592元，退还押金10,000元，共计43,592元；三、驳回原告杨占民、马秀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,347.56元，减半收取1,173.78元，原告杨占民负担711.89元（于本判决生效后十日内交纳本院）。由被告新疆禾木房地产开发有限公司负担461.89元（已交纳）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿勒泰地区中级人民法院。审  判  员   张文婷二 〇 二 〇 年 十 一 月 三 十 日书  记  员   马 冉