北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初7810号原告：李利民，女，1970年2月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王鑫，北京国舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：张芷葳，北京国舜律师事务所实习律师。被告：闫喆，男，1979年5月9日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：唐向前，北京市邦道律师事务所律师。原告李利民与被告闫喆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李利民的委托诉讼代理人王鑫，被告闫喆的委托诉讼代理人唐向前到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李利民向本院提出诉讼请求：要求被告支付违约金329600元。事实与理由：2019年10月29日，原、被告通过麦田房产经纪有限公司居间订立《北京市存量房屋买卖交易合同》，原告将位于北京市东城区花市枣苑11号楼×层1111号房屋（以下简称涉案房屋）出售给被告，房屋价款1648万元。合同约定定金200万元，2019年10月29日被告需向原告支付定金10万元，2019年11月5日被告需向原告支付定金20万元，2019年12月28日被告需向原告支付定金170万元。若一方根本违约时，守约方可选择按定金罚则或总价款20%追究违约责任。买受人逾期履约或实施合同禁止行为超过十五个工作日即构成根本违约。合同订立后，被告向原告支付首期10万元定金，后未再按照约定履行义务。2019年11月12日，被告致函要求解除双方之间的合同。2019年11月20日，原告向被告致函要求继续履行合同。被告回函认为双方之间的合同无效。2019年11月28日，原告向被告发送解约函。2010年4月8日，原告将涉案房屋另行出售，房屋价款1500万元。原告认为，被告单方解除合同，构成违约，给原告造成了房屋差价损失、交通费损失及房屋租金损失，故原告起诉至法院，诉如所请。被告闫喆答辩称：认可双方订立合同情况及往来函件情况属实。双方订立合同后，被告通过中介了解到还需要订立另一份网签合同，而两份合同约定的内容不一致，故被告认为不应履行阴阳两份合同，且被告并非恶意违约，因履行能力出现问题才提出解除合同。同时，被告认为原告主张的违约金过高，被告订立合同后随即提出了解除，房价不应有所损失，涉案房屋房屋差价应以订立合同时点与解除合同时点相比较。而原告另行出售房屋时，在付款方式、付款时间等方面均与原、被告订立的合同有所不同，因此原告属于根据市场行情降价。综上，被告不同意原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月29日，原、被告订立《北京市存量房屋买卖交易合同》，原告将涉案房屋出售给被告，房屋成交价格590万，家具、家电、装饰装修等作价1058万元，两笔款项共计1648万元。定金200万元，一方根本违约时，守约方可选择按定金罚则或总价款的20%追究违约责任。被告应于订立协议当日支付定金10万元，2019年11月5日支付定金20万元，2019年12月23日支付定金170万元。2019年12月28日被告应支付房价款100万元。2020年5月20日，被告应申办贷款手续，拟贷款数额118万元。剩余房款扣除10万元物业保证金后于2020年5月29日前支付。合同约定，买受人逾期履约或实施本合同禁止行为超过十五个工作日，买受人构成根本违约，出卖人有权单方解除合同，出卖人有权要求买受人于合同解除之日起十五日内按总价款的20%或定金罚则支付违约金。违约金不足弥补出卖人损失（含房屋差价、维权成本等）的，买受人还应赔偿出卖人损失。合同订立后，被告向原告支付定金10万元，后未再履行支付义务。2019年11月12日，被告向原告发送《解除合同书》，载明双方订立的买卖合同对房屋价款的约定可能会被法院或税务机关认为构成“阴阳合同”，违反法律规定，因此提出解除合同。2019年11月20日，原告向被告发送律师函，告知双方仅订立一份合同，因此不存在“阴阳合同”情形，双方合同合法有效。现被告已经逾期支付定金，因此提出要求被告于2019年11月26日前支付第二期定金，并继续履行其他合同义务，原告可放弃该笔逾期定金利息等其他索赔。如果被告未在上述期间内履行合同义务，原告有权解除合同，被告应承担相应的违约责任。2019年11月28日，原告再次向被告发送律师函，告知鉴于被告未履行合同义务，构成根本违约，故通知被告即日起解除双方之间的买卖合同，并要求被告按照合同总价款的20%承担违约责任。2020年4月8日，被告将涉案房屋另行出售，售价1500万元。买受人于签约当日支付定金20万元，2020年4月9日前且确权后支付定金80万元，2020年4月30日前支付定金100万元。2020年6月15日支付扣除物业保证金10万元后的剩余购房款1290万元。诉讼中，原告提交如下证据：1、《北京市房屋租赁合同》，证明原告自2015年始将涉案房屋用于出租，月租金14500元。因原告需出售涉案房屋，在与被告订立合同前与承租人解约，导致原告的租金损失。经质证，被告否认该证据的真实性，且认为原告与承租人解约系为方便出售房屋，该损失与被告无关。2、行程单，证明原告为配合被告办理贷款回国支出的交通费损失。经质证，被告否认该证据的关联性，认为无法证明原告系为配合被告办理贷款回国。被告提交如下证据：1、微信沟通记录，证明被告于2019年11月4日即通过中介通知原告解除合同，距离签约日很近，未导致房屋降价损失。经质证，原告否认该证据的真实性。2、涉案房屋另行出售前挂牌信息，证明挂牌价格比双方签约价格高。经质证，原告不认可真实性，且认为挂牌价格不同于成交价格。3、网页截图，证明涉案小区在2019年10月至2019年11月期间房价有所上涨。经质证，原告否认真实性，且认为载明数据并不具有客观公正性。本院根据被告申请委托北京中鼎联合房地产评估有限公司对涉案房屋于2019年11月28日的房地产市场价值进行评估，评估结果为单价89762元/平方米，总价1649.83万元。经质证，原告认可评估报告的真实性，但否认与本案的关联性，认为被告申请鉴定的时间不准确，原告由于被告的违约行为提出解除合同，但再次出售的时间与解除合同的时间存在时间差，考虑到春节、疫情的影响因素，涉案房屋房价应处于下降的趋势，原告已经提交了证据证明了涉案房屋的实际成交价格，应以此认定房屋差价损失。即使需要评估涉案房屋的市场价值，也应该参考2020年4月8日作为基准日。同时，原告在被告违约后已积极出售房屋，在约六个月的时间成交系合理期限，原告并未人为扩大损失。被告认可评估鉴定结论，认为该评估鉴定基准日系原告提出解除合同的时间，被告另行出售的时间不可预期。诉讼中，双方均认可双方订立的《北京市存量房屋买卖交易合同》已解除。原告同意将被告已支付的10万元定金在其主张的违约金中予以抵扣。本院认为：原、被告订立的《北京市存量房屋买卖交易合同》系双方真实意思表示，合法有效，当事人均应依照约定履行各自的义务。现被告在支付10万元定金后未继续履行合同义务，已构成违约，故原告根据合同约定向被告主张违约金，理由正当。被告认为双方将订立“阴阳合同”而提出解除合同的抗辩意见，依据不足，本院不予采信。关于违约金的具体数额，虽然原告提交了再次出售涉案房屋合同、房屋出租合同及机票行程单等证据，证明原告的实际损失，但其再次出售房屋的付款时间、方式、周期等均与原、被告之间涉案合同的约定有所差异，故原告以前后两次出售房屋的实际差价主张违约损失，有失公平。被告虽然申请对2019年11月28日涉案房屋的市场价值进行评估，得出评估结果，但该时间点系原告提出解除合同的时间点，原告因被告违约需再次出售房屋，考虑到涉案房屋的总价款相对较高及市场行情影响，其于2020年4月再次出售属于合理期限，因此本院根据被告的违约情节，结合原告实际损失情况，参考评估结果，对违约金数额予以酌定。现原告同意将被告已支付的10万元定金先行抵扣，本院照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告被告闫喆于本判决生效后七日内向原告李利民支付违约金60万元（抵扣被告闫喆已支付的10万元定金，被告闫喆应向原告李利民支付违约金50万元）；二、驳回原告李利民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16584元，由原告李利民负担8292元（已交纳），由被告闫喆负担8292元（于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费37247元，由被告闫喆负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二〇年十一月十七日法官助理  刘倩茹书 记 员  康 婧