北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初6475号原告：刘玉玉，女，1987年9月30日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：葛艳香，北京市亿达律师事务所律师。被告：周桂云，女，1956年2月8日出生，汉族，退休，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：吴金辉，北京瑞强律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司北京朝阳支行，住所地北京市朝阳区工体路**。负责人：杨荣斌，行长。委托诉讼代理人：陈晨，女，1989年11月19日出生，汉族，该单位员工。委托诉讼代理人：刘伟，男，1988年12月26日出生，汉族，该单位员工。原告刘玉玉与被告周桂云、第三人中国农业银行股份有限公司北京朝阳支行（以下简称：农业银行）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘玉玉及其委托诉讼代理人葛艳香、被告周桂云的委托诉讼代理人吴金辉、第三人农业银行的委托诉讼代理人陈晨、刘伟参加诉讼。本案现已审理终结。刘玉玉向本院提出的诉讼请求：1、请求判令周桂云将位于北京市大兴区永兴路7号院4号楼3至4层310号房屋过户至刘玉玉名下；2、本案诉讼费由周桂云承担。事实与理由：刘玉玉与周桂云之子郑科是夫妻关系，于2013年7月13日登记结婚，2017年4月24日育有一子。2013年初，刘玉玉与郑科决定购买北京市大兴区永兴路7号院4号楼3至4层310号房屋（以下简称：涉案房屋），打算登记在刘玉玉名下。因刘玉玉当时没有购房资质，郑科名下已经有房产，刘玉玉对当时未婚夫郑科及其家人出于完全信任，故将涉案房屋暂时登记在周桂云名下。涉案房屋购房款全部由刘玉玉的母亲刘小莉出资，同时一直是刘玉玉和其丈夫郑科实际使用和管理涉案房屋。所有购房事宜均由刘玉玉夫妇亲自办理，周桂云仅在银行贷款面签时去签过字，其他购房事宜均没有参加。刘玉玉多次与周桂云协商，希望周桂云配合将房屋登记回刘玉玉名下或配合刘玉玉将房屋出售，周桂云均以各种理由推拖，故刘玉玉为维护自身合法权益，只能向法院提起诉讼，望判如所请。周桂云辩称，不同意刘玉玉的诉讼请求。1、我方是北京市大兴区永兴路7号院4号楼3至4层310号房屋（涉案房屋）的所有权人；2、双方之间根本不存在借名买房的意思表示；3、事实上，我方在购买涉案房屋之后，正是出于亲情和最起码的信任考虑，才将房屋管理全权交给刘玉玉和郑科夫妻二人的，因此，郑科或刘玉玉负有替周桂云管理涉案房屋的责任；4、本案实际上是因为家庭内部矛盾而引起，根本原因在于刘玉玉及其母亲刘小莉不断挑拨周桂云与郑科母子关系，且居心不良，意图侵占周桂云及其家人财产，本案刘玉玉的起诉目的同样在此。请求法院依法驳回刘玉玉的全部诉讼请求。农业银行述称，诉争与我单位无关，我方不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年1月18日，周桂云（买受人）与（出卖人）北京龙湖兴润置业有限公司签订《北京市商品房预售合同》,约定：该商品房坐落于大兴区北臧村镇生物医药基地东配套区6号及7号0505-053、0505-062号地块住宅混合公建用地项目西区1#住宅及商业楼3层310（即涉案房屋）；该房屋总价款为1374502元；付款方式为商业贷款，买受人可以首期支付购房总价款的30.16%，其余价款可以向农业银行借款支付。刘玉玉主张与周桂云之间有口头借名买房的协议，涉案房屋签订的《北京市商品房预售合同》上的签名是其母亲刘小莉代签，周桂云当时并没有到场。周桂云主张其本人到场签订合同。但双方均不申请对该笔迹进行鉴定。刘玉玉主张2013年1月11日，其母亲刘小莉交纳了购房定金5万元，2013年1月18日交纳了购房首付款164502元，当日，其丈夫郑科交纳了购房首付款200000元且该200000元也是由刘小莉转给郑科，并提供相应银行流水予以证明。2014年1月27日，周桂云（借款人）、郑科（共同借款人）与农业银行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》以涉案房屋作为抵押借款960000元。2014年11月3日，北京龙湖兴润置业有限公司出具发票一张，载明收到周桂云购房款共计404005元。2014年2月12日，北京龙湖兴润置业有限公司出具发票一张，载明收到周桂云购房款共计960000元。2016年6月5日，北京万家惠好房地产经纪有限公司出具收据，载明收到周桂云产权代办费等785元，收据上载明交款人为刘玉玉。2016年6月5日，北京龙湖兴润置业公司出具收据，载明收到周桂云公共维修基金17360元。2017年3月30日，刘玉玉之夫郑科交纳涉案房屋契税13640.05元，为涉案房屋办理完税证明。刘玉玉主张2016年6月5日收房，且收房的全部手续由其本人办理，周桂云并没有到场，且收房的相关文件原件均在刘玉玉处，并提交办理不动产通知书、北京市业主一卡通、房屋交付验收小贴士、面接结算协议、住宅分户验收表、入住指南、住宅质量保证书、业主手册等予以证明。周桂云认可其没有到场，但主张是其委托刘玉玉和郑科办理。2017年9月1日，涉案房屋办理了编号为（2017）大不动产权第0045944号产权证书。该不动产权证原件在周桂云处。刘玉玉辩称，因农业银行要求必须本人到场才能交付不动产权证，当时已与周桂云产生矛盾，故周桂云不同意将不动产权证交付给刘玉玉。另查，涉案房屋的物业费、水电燃气费、供暖费等均由刘玉玉交纳，且相关票据等均在刘玉玉处。周桂云对此事实表示认可，但辩称因其不在国内故委托刘玉玉和郑科管理涉案房屋。另查，涉案房屋在收房之后便对外出租，且由刘玉玉之夫郑科作为出租人与承租人签订租赁合同，租金交纳至郑科账户。周桂云主张有涉案房屋租赁合同是与其签署，并提交租房合同予以证明，同时主张有部分租金是直接打入其本人账户，后续才打入郑科账户，由郑科代为管理用于偿还涉案房屋贷款，并提交周桂云与郑科的微信聊天记录予以证明。2011年8月2日，周桂云向郑科共转账342874元。周桂云主张上述金额为借款，并主张因上述借款，刘玉玉、郑科夫妇二人均同意以涉案房屋首付款及后续贷款还款的方式偿还借款。刘玉玉对借款事实不认可，主张周桂云与郑科系母子关系，之间有多笔资金往来，对周桂云主张以购房首付款及还贷的方式偿还借款的说法亦不认可。另查，涉案房屋的贷款除三笔外，均由郑科、刘玉玉偿还贷款。农业银行对涉案房屋享有抵押权。截止2020年11月16日，涉案房屋的抵押贷款仍剩余849057.27元未偿还。本案中，刘玉玉之母刘小莉、刘玉玉之夫郑科均提交声明，同意将涉案房屋过户至刘玉玉名下。庭审中，刘玉玉提交其北京市购房资格核验结果，证明其具备购房资格。庭审中，郑科（刘玉玉之夫，周桂云之子）作为证人出庭，其证明的内容均与刘玉玉的主张相符。郑科称之所以有部分涉案房屋的租金打入周桂云账户，是因为与其母亲周桂云有些矛盾，故意生气未偿还涉案房屋贷款，但仅有一季度。关于周桂云主张的借款，郑科称与其母亲有多笔资金往来，记不清楚是否为借款，但对周桂云的主张均不认可。庭审中，周连云（周桂云之妹）作为证人出庭，证明周桂云转账给郑科的钱系借款，郑科曾向周桂云称以交纳涉案房屋首付款及支付贷款的形式偿还借款。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、银行流水、收据、购房发票、公共维修基金收据、房屋租赁合同、银行转账凭证、物业协议、供暖费发票、个人购房担保借款合同及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。“借名买房”是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，由借名人实际享有房屋权益。借名买房是一种典型的“名实不符”的行为。周桂云主张涉案房屋的首付款及贷款还款均是其子郑科（刘玉玉之夫）为偿还借款出资的，后续的收房及办理涉案房屋相关手续以及将涉案房屋对外租赁，均是周桂云委托郑科和刘玉玉管理的。但周桂云提供的证据不足以证明其上述主张，且郑科对于借款事实并不认可，郑科亦不认可替周桂云支付涉案房屋首付款及贷款还款的事实，故本院对周桂云的主张不予采信。根据双方提交的证据，可以认定涉案房屋的首付款及贷款还款为刘小莉、刘玉玉及郑科支付。同时，涉案房屋的收房手续、契税交纳、公共维修基金交纳等以及涉案房屋的物业费、水电燃气费交纳等也均为刘玉玉和郑科办理，相关票据原件也均在刘玉玉处，对此周桂云未能作出合理解释。此外，涉案房屋的租赁事宜，大部分由刘玉玉之夫郑科办理，相关租金亦支付至郑科账户。周桂云虽提交部分租房合同、租金支付凭证及微信聊天记录，但仅能证明一季度的租金支付至周桂云账户，故上述证据不足以证明涉案房屋完全由周桂云管理及实际产权人情况。综上，本院认定刘玉玉与周桂云之间的借名买房事实存在。现刘玉玉具备北京市购房资格，且刘小莉、郑科均同意将涉案房屋过户至刘玉玉名下，本院不持异议。因涉案房屋上仍有抵押权，刘玉玉明确表示同意一次性偿还剩余未还贷款以解除抵押权，农业银行表示同意，本院亦不持异议。故关于刘玉玉请求判令周桂云将位于北京市大兴区永兴路7号院4号楼3至4层310号房屋过户至刘玉玉名下的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起10日内，周桂云协助刘玉玉至中国农业银行股份有限公司北京朝阳支行偿还位于北京市大兴区永兴路7号院4号楼3至4层310号房屋的按揭贷款本息（具体金额以银行实际核算为准）并配合解除中国农业银行股份有限公司北京朝阳支行在上述房屋设立的抵押权；二、在本判决第一项履行完毕后10日内，周桂云配合刘玉玉将位于北京市大兴区永兴路7号院4号楼3至4层310号房屋的产权转移变更登记至刘玉玉名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17716元，由周桂云负担（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  任喜堂人民陪审员  耿 剑人民陪审员  姜忠兴二〇二〇年十一月二十七日法官 助理  张雯雯书 记 员  李 琦