吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0103民初4728号 原告：栾广鹏，男，1991年7月15日出生，汉族，现住长春市宽城区。 被告：中国城市建设控股集团吉林投资有限公司，住所地长春市宽城区团山路与长新街交汇中城建世界名城项目B区（B2-B202）。 法定代表人：吴卫峰，董事长。 委托诉讼代理人：田荣耀，该单位工作人员。 原告栾广鹏与被告中国城市建设控股集团吉林投资有限公司（以下简称中城建吉林公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告栾广鹏，被告中城建吉林公司的委托诉讼代理人田荣耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 栾广鹏向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付延期办理房屋权属初始登记备案手续违约金，按合同约定100%给付，给付金额￥77563.83元，大写（柒万柒仟伍佰陆拾叁元捌角三分）；2.诉讼费用由被告全部承担。事实及理由：原告与被告于2015年6月8日，签订商品房买卖合同，约定购买由被告开发的位于长春市宽城区团山路与长新街交汇的世界名城项目B区伦敦公园商品房一处，房屋总房款为￥619025元。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后720日，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一日，向买受人承担房屋总价款万分之一的违约金，直至初始登记完成，买受人同意继续履行合同。被告自2015年7月1日交房至今，一直未给原告办理房屋产权初始登记手续。2020年1月19日，被告甲方：中国城市建设控股集团吉林投资有限公司，乙方：原告栾广鹏，丙方：长春市弘信物业服务有限公司，甲乙丙三方就产权初始登记备案延期违约赔偿，物业费等事宜签订协议。达成协议如下：1.甲方同意协议签订后10日内，向乙方先支付初始登记延期违约赔偿金2500元整（贰仟伍佰元整），乙方同意剩余违约金双方到2020年10月1日-2020年10月31日期间结算。2.如果在2020年10月1日前，甲方已经完成了产权初始登记备案，在2020年10月1日-2020年10月31日期间，双方按照合同约定应赔付金额的80%结算，结算时第一条下支付的2500元（贰仟伍佰元整）违约金从结算金额里扣除。3.如果在2020年10月1日前，甲方仍未完成产权初始登记备案，在2020年10月1日-2020年10月31日期间双方按照合同约定的赔付违约金额的100%进行结算，结算时第一条里先支付的2500元（贰仟伍佰元整）违约金从结算金额里扣除。现2020年10月1日前被告仍未完成产权初始登记备案，也未按照合同约定在2020年10月1日至2020年10月31日期间赔付原告违约金100%进行结算。故根据《中华人民共和国合同法》特向贵人民法院提起诉讼，请求判定被告向原告支付2017年5月28日至2020年10月31日期间违约金77563.83元，诉讼费用由被告承担。 被告中城建吉林公司辩称：1.我方不认可对方诉求，原告对房屋权属初始登记备案延误负有责任(本次开庭将出示原告延误登记备案证据），被告为尽早工程竣工验收合格，做好各项努力和措施，但原告等业主屡次破坏验收部分及建筑设施，导致验收时间拖延，进而影响权属登记备案工作。按照原被告双方签订延期违约赔偿协议第三条约定，原告保证不再出现影响办理登记备案手续的各类行为，如果被告发现原告有恶意阻挠办理登记备案的恶劣行为，被告有权终止协议，给被告造成损失的，原告承担损害赔偿。涉案中，原告已经构成违约，双方签订的协议已经终止，被告不承担支付违约金的责任。本案中，原告加剧了损失扩大，主观情节恶劣，对不能按期办理备案登记承担重要责任。请求法院自由裁量，酌定判决原告承担损害赔偿。2.原、被告及弘信物业签署的协议是在原告及业主代表的欺压下签署的，原告为了向被告索取延期登记违约金，多次聚众上访，给社会、政府造成恶劣影响，迫于业主代表胁迫，同时给办证工作带来相当大的阻力，被告被迫无奈与代表签署《委托协议》，强压之下违背自己真实的意思表示让代表免费使用车位。基于此前提，被告才与原告另行签订了违约赔偿协议书。所以被告与代表签署的《委托协议》，及被告与原告签署的《延期违约赔偿协议》，都不是被告的真实意思表示，此类协议具有可变更、可撤销的情节，故该协议应被法院认定撤销，所以，我方对原告诉求的违约金不认可。3.即使按照原、被告双方签署的商品房买卖合同约定，被告也不该向原告支付违约金。商品房买卖合同第六条第二款约定出卖人承担违约责任条件为出卖人无法在交付后720日完成登记手续。按照法律规定，商品房交付的标准是工程竣工验收合格，但是至原、被告签订的延期违约赔付协议书时，被告工程仍达不到法律规定的交付标准，既然房屋没有交付，就不存在交付后720天计算违约金的条件，故原告不应支付违约金。本案诉讼费请法院依法判决。 经审理查明：2015年6月8日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的位于宽城区东至滨河路，南至规划一路，西至团山街，北至长新路中城建世界名城项目第B-2幢1单元1101号房，房屋总价款为人民币619025元。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房的，具体详见附件四。”附件四《合同补充协议》第六条第二款约定：“出卖人无法在交付后720日内完成初始登记备案手续的，每逾期一日，向买受人承担房屋总价款万分之一的违约金直至初始登记完成，买受人同意继续履行合同。”合同签订后，原告依据合同约定向被告交付购房款及相关费用。2015年7月1日，被告出具商品房住宅质量保证书，并向原告交付了房屋。但在交付房屋后，被告未在合同约定的720日内完成初始登记备案手续。2015年1月22日，原告与被告签订《协议书》，双方约定中城建·世界名城B地块住宅（伦敦公园）项目由于市政相关管线建设未完成等原因，导致项目工程延期。甲乙双方本着平等、自愿的原则，现就乙方预定甲方开发建设的伦敦公园项目一期B区2栋1单元1101室的延期交房补偿相关事宜作如下约定，其中第三条第1项约定：“甲方补偿乙方2014-2015年度取暖季的取暖费，以现金券的形式进行发放，应补偿金额计算方式为：《商品房买卖合同》中约定的房屋建筑面积93.04㎡×29元/㎡=2698元，该项补偿在乙方签订正式《商品房买卖合同》时直接冲抵购房款。如乙方退房的，甲方不予兑现该项补偿款，甲方将乙方已付预定金款一次性不计息退还，同时乙方需将现金抵用券无偿归还。”第4项约定：“关于甲方逾期交房的违约责任，本协议中的第三条第三款约定等同于甲方已承担逾期交房的全部违约责任，乙方承诺不再追究甲方逾期交房的任何违约责任和放弃要求任何赔偿的权利。”2020年1月19日，原告与被告及长春市弘信物业服务有限公司签订《产权初始登记备案延期违约赔偿协议书》，就被告未按约定办理产权初始备案登记约定如下：1.甲方（被告）同意本协议签订后10日内，向乙方（原告）先支付初始登记备案延期违约赔偿金2500元，乙方同意剩余违约金双方到2020年10月1日-2020年10月31日期间进行结算。该协议签订后，被告向原告履行了支付2500元违约金的义务，但被告在约定的时间内仍未完成产权的初始备案登记。 以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、《协议书》、《产权初始登记备案延期违约赔偿协议书》、销售不动产统一发票、《中国城建伦敦公园》业主手册、住宅质量保证书、住宅使用说明书及收据在卷佐证，足资认定属实。 本院认为，关于被告是否应向原告支付违约金及具体数额的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《产权初始登记备案延期违约赔偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定，被告应于房屋交付使用后720日内完成初始登记备案手续，如未按照合同约定，则应向原告支付总房款万分之一的违约金。庭审时，被告抗辩称其与原告签订《协议书》，原告已经放弃要求任何赔偿的权利，但该《协议书》签订的时间是2015年1月22日。2020年1月19日原告与被告签订《产权初始登记备案延期违约赔偿协议书》，被告同意向原告支付延期办理初始登记备案违约金，应视为被告对《协议书》约定内容的变更，并经双方达成合意，故对被告的该项抗辩主张，本院不予支持。关于被告抗辩称《产权初始登记备案延期违约赔偿协议》是受业主代表胁迫违背其真实意思表示签订的，应当予以撤销的主张，被告就该项主张未提供相关证据予以证实，亦未行使撤销权，故对被告的该项抗辩主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。现被告未按照合同约定办理案涉房屋的权属备案登记手续，已构成违约，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。被告在庭审时自认2015年7月1日交付房屋，故违约金的具体数额为76078元（619025元×0.0001×1229天），但应扣除被告已经支付的2500元。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告中国城市建设控股集团吉林投资有限公司于本判决生效后十日内给付原告栾广鹏违约金73578元； 二、驳回原告栾广鹏的其他诉讼请求。 案件受理费1740元，减半收取870元，由被告中国城市建设控股集团吉林投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。 审判员  颜美华 二〇二〇年十一月三十日 书记员  谭雨池