江苏省徐州市云龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0303民初6999号 原告：徐州市宏晋食品有限公司，住所地徐州市狮南小区****。 法定代表人：葛建立，该公司经理。 委托诉讼代理人：万珊珊，江苏彭城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程杰，江苏彭城律师事务所实习律师。 被告：柴德顺，男，1949年10月15日生，汉族,住徐州市云龙区。 原告徐州市宏晋食品有限公司与被告柴德顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月6日公开开庭进行了审理，后依法适用普通程序，于2020年4月20日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人葛建立、委托诉讼代理人万珊珊、程杰，被告柴德顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告签订的租赁合同；2、请求法院判令被告向原告赔偿停业损失216951.74元（按月均利润39445.77元，自2019年9月23日被告停水停电之日计算至2020年3月6日）；3、请求法院判令被告向原告赔偿包装物损失56940元（按照包装袋平均价格0.219元计算26万个）；4、请求法院判令被告向原告赔偿印制模板损失55157元；5、请求法院判令被告向原告赔偿搬迁费用5200元。事实和理由：2007年12月6日原被告签订了《租房合同》，租期自2008年1月1日至2012年12月31日，每年租金3万元。后被告要求将租金调整为每年36000元，原告同意并续租至今。原告按照约定每年年初支付租金，并于2019年1月份支付了2019年全年的租金，被告出具了收条。但2019年9月，被告带人强行闯入原告公司并对其家人进行辱骂，后以强行断水断电、张贴通知、堵锁眼、砸屋顶、堆石头等恶劣的行为方式强迫原告搬离该租赁地点，导致原告在正常租赁期内也无法正常生产经营，原告于2019年12月31日搬离。另在此期间，原告才得知被告实际租给原告的租赁地点并非其提供的房产证地点，导致原告公司注册地址错误，己定制购买使用的大批包装袋地址错误。按照国家食品安全法等相关法律规定，该批包装袋都将被禁止使用。被告一系列违法违约行为，给原告造成了严重的经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，原告欠付房租款，欠付水电费，未按合同约定给付食品，未经被告同意转租房屋，转租房租款未交给被告。原告既不给被告房租又不履行合同，被告为了逼原告走才把房子瓦揭掉了，被告房子进行维修，费用需要原告承担。原告要求停业损失我不赔偿，由于原告没有履行合同，我在门上贴了通知，原告应返还给我租金。包装物损失、印制模板损失、搬迁费不同意赔偿。同意解除合同。 本院经审理认定事实如下：2007年12月6日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租房合同》一份，约定：甲方自愿将徐州市狮南小区18#-5室由南至北第4户私房租给乙方生产经营，大约面积400平方米；租期从2008年元月1日起至2012年12月31日止租期五年；租金每月2500元，在每年2月份前一次性付清全年租金；乙方负责交纳自用水电费；乙方不得损坏甲方现有设施，如有损坏乙方负责修理、赔偿。2013年1月28日原被告续签房屋租赁合同，续签五年，自2013年元月1日至2018年12月31日，房屋租金每年36000元。 原告（乙方）与被告（甲方）于2006年6月18日签订《租用土地合同》一份，约定：甲方愿意把其合法土地租给乙方建设使用；甲方租给乙方土地，坐落在备战路（三八河）西边，狮南小区东边，土地面积0.85亩，东西长24.30米，南北宽23米；租期年限20年，自2006年7月1日起至2026年6月30日止；租金每年5000元，每年元月一日前一次付清；乙方在甲方土地上建设厂房，做为生产用房，由甲方监管，协调建设；乙方租用甲方合法土地，合同到期后，乙方在甲方土地所建设的建筑物全部放弃，无偿归甲方所有。原告称，土地租金并入房屋租金共同向被告支付。被告称，租用土地合同是假合同，为了不让拆被告建的房子，说房子是原告建的，其实是被告建的，地，地和房子是同一个位置的子没办房证，也没土地证，只有买土地的收据。 被告提交2018年1月1日以原告作为乙方与被告作为甲方就续租涉案房屋签订的续签房屋租赁合同一份，约定：一、甲方将房屋继续租给乙方，租赁合同续签三年（自2018年元月1日至2020年12月31日止）。二、租金每年叁万陆仟元整，在每年元月一日前乙方将当年租金一次性付给甲方。三、续租期满后，乙方在甲方土地上所建的建筑物无条件交给甲方。……五、本合同经甲、乙双方签字生效后，双方此前订立的土地等租赁合同即行废除；乙方并将此前合同原件交给甲方。六、乙方营业执照中存在的问题，与甲方无关，产生的责任乙方自负。七、乙方在续租房屋期间（2018年至2020年），每年中秋节和春节两大节日，分别按出厂价送给甲方价值伍仟元的食品，作为乙方对甲方在续租房屋期间给乙方提供的帮助和照顾的答谢。八、乙方租用的房屋，未经甲方同意，不得转租。“价值伍仟元”更改前为“壹仟伍佰元（两大节日共计叁仟元）”。该合同“乙方（签字）”处由原告的法定代表人葛建立之子葛晋签名。葛晋在原告处工作。被告称，原告未按上述合同约定给付被告2019年中秋节的食品，未给被告同意转租房屋。原告称，该合同没有原告公司公章和法定代表人签名，不予认可，有关建筑物无条件交给甲方等条款显失公平，原告一直没有追认；有关送给甲方食品的条款有修改，有关未经同意不得转租的条款系被告自行添加，原告无法确认；被告提供的该份合同与原告持有的内容一致。 2018年1月1日原告向被告支付2018年房租36000元。2019年1月4日原告向被告支付2019年房租36000元。 被告提交2020年1月孙艳美、王治国出具的证言一份（载明：租狮南小区东房子五年）、2018年2月24日葛晋出具的收条一份（载明：今收到房租18000元）和2019年3月18日葛晋出具的收条一份（载明：今收到房租18000元），拟证明原告转租房屋。被告称，已告知原告不能转租，一开始转租时就告知修车的不让转租，但租金已交给原告，修车的不同意离开。原告称，转租有五六年了，是经过被告同意的，承租人用于修车经营，租金由葛晋代收，最后一份合同才提出来不让转租，以前没说过，被告还找人家修过车。 被告提交2018年2月8日、9月16日、2019年1月3日商品验收单三张，金额分别为1600元、1504元和1940元，拟证明2018年春节、中秋节和2019年春节原告给被告的节日食品，2019年中秋节原告未给。原告认可系给被告送过的部分节礼，并称2007年开始每年都向被告送节礼，并不是从2018年才开始送的，后来没送是因为房屋漏雨被告拒绝维修。 被告于2019年9月24日在租赁房屋的大门上张贴通知，以原告不遵守租房协议为由通知原告解除双方协议并要求原告腾退房屋。当日原告的法定代表人葛建立报警称，在亮点洗车场隔壁有人闯入我的家。民警现场了解报警人与对方因房屋所有权问题发生口角，现场告知双方自行协商解决，如若不行留好证据去法院起诉。 2019年9月26日原告的法定代表人葛建立报警称，我租对方的地，我们签过合同了，现在因为要加租金的问题，对方强行断我的电和水，影响到我的生活。民警电话联系报警人告知自行与对方协商，如若不成可到法院起诉。 2019年10月5日被告在租赁房屋的大门上张贴告知，以房屋发现质量问题需要维修为由告知任何与施工无关人员严禁入内。当日原告的法定代表人葛建立报警称，在三八河亮点洗车场门口我租别人的房子，房东现在要扒自己的房子，我不同意，现在因此发生纠纷。民警现场了解双方因租房子合同问题发生口角，经调解未达成协议，告知双方自行协商解决，如若不行留好证据去法院起诉。 2019年10月24日被告在租赁房屋的大门上张贴告知，告知：因原告不执行双方租房协议，被告已于2019年9月24日声明解除双方协议，被告从2019年11月1日房屋对外出租，租金每年12万元。 2019年9月起，被告对涉案房屋实施了切断电源、堵锁眼（2019年10月5日）、砸地面、揭瓦等行为。原告于2019年12月底从涉案房屋搬离，原告支付徐州利民搬家运输服务有限公司搬运费5200元。2019年12月31日原告向被告邮寄《关于移交我司租赁房屋的通知》，载明：柴德顺:你方于2019年9月、10月份数次在我公司大门张贴告示，并采取断电断水、堵锁眼、强扒屋顶等恶劣手段，严重影响了我公司正常经营。在合同租赁期间内，强行要求解除租赁合同，迫使我司搬离，严重违反了合同约定及诚实信用原则，亦给我司造成了不可预估的经济损失。现迫于你方对我司再三作出的上述恶劣行为的损害及形势的压力，我司不得不在租期未到期的情况下搬离，现无奈通知你方接管租赁房屋，我司暂将租赁房屋内设备、资产搬运至租赁的临时仓库，因你方恶意违约所造成的一切损失，我司将依据相关法律法规追究你方的法律责任，依法维护自己的合法权利。被告称2020年1月5日收到该通知，并称搬走后钥匙交了，但不能用了，原告法人的儿子把锁锯掉了。原告称，是应被告的要求将锁锯掉的。 原告的营业执照、食品生产许可证、中国商品条码系统成员证书以及食品包装袋上载明的原告地址均为为徐州市狮南小区18#-5室，该房屋为被告所有。原告的原告称：2007年签订租房合同时被告提供了徐州市狮南小区18#-5室的房产证、土地证并称系涉案房屋的产权证。被告称：涉案房屋基本与18#-5室连墙，租给原告的房子没有土地证和房产证，当时没告知原告提供的产权证不是涉案房屋的。 原告提交2018年9月-2019年9月的食品配送单据23页和管理费及运营明细1页，拟证明被告强行断水断电前12个月的营业收入为1184436元，均摊每月收入为98703元，均摊每月成本为59257.23元，平均月净利润为39445.77元。被告质证称，配送单被告不知情，认为是假的；管理费及运营明细是原告的事儿，与被告无关。 原告提交2019年7-9月经营期间的销售单据139页，拟证明该三个月的营业额为244244.6元（7月29061.01元、8月118194.69元、9月96988.9元）。原告提交印刷模板的进货单三页、印刷的模板21页、模板照片35张以及版辊委托加工合同、制版明细和收款收据各一页，拟证明该批包装的损失除外包装袋实物损失外，还有模板的损失，因模具为金属材料无法修改已经印刻的地址，造成模版无法使用，损失共55157元。原告提交2018年至2019年包装袋购货单7页，拟证明2018年至2019年原告共购置包装袋500507只，总价为110082元，包装袋均价为0.219元，目前仓库尚余26万余只，因此包装物损失为56940元。被告质证称原告提供的材料与被告没任何关系。 被告提交2020年8月14日被告在润升黄山超市购买原告生产的木耳、香菇、黑木耳的照片及收款小票，拟证明原告出售的产品包装袋上载明的原告地址仍为徐州市狮南小区18#-5室。原告质证称证据与本案无关联性。 庭审中原告称，房租已全部支付完毕，水电费已结清，被告自揭房瓦却让原告承担维修费没有法律依据，被告未告知涉案房屋没有房证，被告2019年9月23日断电时才知道，过了几天停的水。庭审中被告称，2018年、2019年租金都付清了，2019年10月24日解除协议后停水停电的，具体哪天记不住了。 本院认为，原告与被告就租赁涉案房屋签订的租房合同和续签房屋租赁合同合法有效，双方之间存在房屋租赁合同关系，双方均受合同约束，应按约定履行合同义务。被告以原告不遵守双方租房协议为由于2019年9月24日在涉案房屋的大门上张贴通知与原告解除合同，后原告于2019年12月底搬离涉案房屋，双方的房屋租赁合同关系已经解除，原告诉请解除双方签订的租赁合同，被告亦表示同意解除，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。虽然原告在2019年中秋节未按照双方合同约定向被告赠送食品，但原告已按约支付了租金，履行了作为承租人的主要合同义务，不构成根本违约，原被告签订的租赁合同也未约定此种情形被告可解除合同，被告据此主张解除合同没有法律依据。2018年之前的双方合同没有约定禁止转租，原告转租房屋已有五六年之久，被告应当知道转租事实的存在，被告未提供证据证明在六个月内提出异议，被告据此主张解除合同没有法律依据。在合同期内原告不存在根本违约行为的情况下，被告的张贴通知解除合同、堵锁眼、断电断水、揭房瓦等行为，严重影响了原告的正常生产经营，致使原告不能实现合同目的，迫使原告搬离涉案房屋，被告的行为构成根本违约，被告应就其违约行为造成的原告损失承担赔偿责任。关于原告主张的停业损失，原告仅提供了营业收入证据，但未提供证据证明经营成本支出，本院无法确定2019年9月23日至2020年3月6日的预期经营损失，原告可补强证据后另行主张权利，本案暂不予支持。关于原告主张的包装物损失、印制模板损失，因原告从涉案房屋搬离后，出售的产品包装袋上载明的原告地址没有变更，合同期内印制的包装袋原告仍在使用，原告提供的证据不足以证明实际发生了包装物损失和印制模板损失，故原告主张由被告赔偿该两项损失，本院不予支持。关于原告主张的搬迁费用，原告提供了搬家服务合同和5200元搬运费发票，该费用系被告的违约行为导致原告被迫搬离涉案房屋实际产生，应由被告予以赔偿。关于被告主张的返还强占房屋并支付占用使用费等问题，经当庭释明可另行起诉被告表示同意，本案不予理涉。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告徐州市宏晋食品有限公司与被告柴德顺签订的租赁合同； 二、本判决生效之日起十日内，被告柴德顺赔偿原告徐州市宏晋食品有限公司搬迁费用5200元； 三、驳回原告徐州市宏晋食品有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6314元，由原告徐州市宏晋食品有限公司负担6215元，由被告柴德顺负担98元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  李守忠 人民陪审员  魏荣香 人民陪审员  朱广义 二〇二〇年十一月四日 书 记 员  胡 玥