上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0105民初25494号原告(反诉被告)：奚佳立，女，1989年4月8日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：黄磊，上海市捷华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈极，上海市捷华律师事务所律师。被告(反诉原告)：比安投资管理(上海)有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：许某某，执行董事。委托诉讼代理人：高伟力，上海正源律师事务所律师。第三人：上海沅弘企业管理有限公司，住所地上海市长宁区昭化路******。法定代表人：董希杭，职务不详。原告奚佳立与被告比安投资管理(上海)有限公司(以下简称比安公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年1月14日组织当事人进行证据交换。审理中，被告提出反诉，本院予以受理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并根据被告的申请，追加上海沅弘企业管理有限公司(以下简称沅弘公司)为第三人参加诉讼。本院于2020年7月22日组织当事人进行证据交换，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告，以下简称原告)奚佳立的委托诉讼代理人黄磊、陈极，被告(反诉原告，以下简称被告)比安公司的委托诉讼代理人高伟力到庭参加诉讼。第三人沅弘公司经本院传票传唤未到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原告奚佳立向本院提出本诉诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年3月8日签订的《房屋租赁合同》；2.被告返还房屋押金72,690元、2019年5月1日至7月31日的租金72,690元、物业管理费2,718元；3.被告支付违约金72,690元；4.被告赔偿损失16,540元；5.被告支付律师费14,866.40元。审理中，原告变更第四项本诉诉讼请求为：被告赔偿第三项诉讼请求不足以弥补的设计费损失65,000元、中介费损失24,230元及利息损失(以应返还押金、租金、物业管理费之金额148,098元为本金，自2019年6月1日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期个人贷款利率计算)，暂计20,254.79元。事实和理由：2019年3月8日，原告经案外人上海银满谷商业管理有限公司(以下简称银满谷公司)居某，与被告签订合同，约定：被告将上海市长宁区昭化路XXX号XXX幢XXX层102商铺(以下简称涉讼房屋)出租给原告用于经营餐饮。租赁期自签约日起至2022年3月7日止，免租期至2019年4月30日止。至2021年3月7日的月租金为24,230元，此后递增，先付后用，付三押三。月物业管理费为960.36元。租赁期间，被告应保证涉讼房屋处于良好的、可使用状态。被告违反合同，应当支付相当于3倍租金的违约金。合同产生纠纷导致诉讼的，败诉方应当按照比例承担对方实际支付的律师费。合同另对装修等事宜作出约定。此后，原告按约向被告支付押金72,690元、2019年5月1日至7月31日的租金72,690元、物业管理费2,718元，并委托案外人进行商铺设计，支付65,000元设计费。被告最早于2020年3月22日向原告交付涉讼房屋。2019年5月16日，涉讼房屋所在上海市长宁区昭化路XXX号改建工程发生塌方事故，造成人员伤亡，事故虽未殃及涉讼房屋，但整幢大楼因安全原因被封闭，无法使用。而被告在事故发生后推诿、搪塞，不解决原告的实际问题，导致原告无法装修、经营，合同目的无法实现，故原告提起诉讼。被告比安公司本诉辩称及反诉诉称，被告并未违约，无需向原告支付违约金。原告无法定或约定解除租赁合同的事由，其提前解除租赁合同构成违约，应向被告支付违约金，要求以原告支付的押金抵充该违约金。如果法院不认定原告违约，则对其提出涉讼房屋不能使用的理由，被告应免责。现同意租赁合同于起诉状副本送达被告之日解除，因被告已按约于2019年3月8日交付向原告交付涉讼房屋，且原告在2019年5月1日至5月15日期间实际使用涉讼房屋，故不同意返还上述期间的租金、物业管理费。此外，租赁合同约定了免租期，应以原告支付的租金、物业管理费先行抵充免租期租金及物业管理费。关于损失，中介费是原告为了获得与被告签约的机会而支出，不是必然发生的费用，不同意赔偿；关于设计费，对原告相应依据不予认可，不同意赔偿；对于律师费，租赁合同有相应约定，同意按照败诉比例承担。被告另提出反诉诉讼请求：原告支付律师服务费15,000元。原告奚佳立反诉辩称，被告的反诉请求没有事实、法律依据，不予认可。第三人沅弘公司未发表述称意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上海市房地产权证、《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同》、《品牌设计合同》、《上海同联商业房屋居某协议》、转账记录、转账回执、微信支付凭证、交通银行个人客户交易清单、收款收据、施工图纸、微信记录、《责令停止建设、限期拆除决定书》、《告知函》、《租赁合同转让协议》、房屋验收移交表、《合同解除协议》、《房屋质量检测报告》、《委托代理(诉讼)合同》、《聘请(委托)律师合同》、上海增值税专用发票等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院另调取《上海市长宁区昭化路XXX号①幢厂房“5.16”坍塌重大事故调查报告》，原、被告对此均无异议，本院亦予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海市长宁区昭化路XXX号的权利人为上海汽车进出口有限公司(以下简称上汽进出口公司)，建筑面积共计6057平方米，其中：1幢建筑面积3186平方米、2幢建筑面积708平方米、4幢建筑面积96平方米、6幢建筑面积67平方米、9幢建筑面积158平方米、10幢建筑面积536平方米、11幢建筑面积74平方米、12幢建筑面积1232平方米。2017年12月，上汽进出口公司将该地块厂房整体交给上海汽车资产经营有限公司(以下简称上汽资产公司)管理，双方签订《上海市昭化路XXX号场地租赁合同》，租赁期为2018年1月1日至2027年12月31日，租赁用途为“按有关规定自主招商使用”。此后，上汽资产公司与第三人签订《房屋租赁协议》，将上海市长宁区昭化路XXX号4幢、6幢、9幢、10幢、11幢、12幢厂房出租给第三人，租赁期为10年，自2018年1月1日起至2027年12月31日止。2018年7月1日，第三人与被告签订《房屋租赁协议》，将上海市长宁区昭化路XXX号10幢、11幢、12幢厂房出租给被告，租赁期为9年6个月，自2018年7月1日起至2027年12月31日止。2019年3月，原、被告与案外人银满谷公司签订《上海同联商业房屋居某协议》，约定：原告愿意在银满谷公司的居某下以下列条件承租被告的物业，原告于签订本协议同时向银满谷公司支付意向金24,230元。物业地址为涉讼房屋，租金为每月24,230元。原、被告约定于2019年3月8日前到银满谷公司处签订房屋租赁合同或其他正式合同。原告已依据该协议向银满谷公司支付意向金21,413元。上海新同联世家房地产经纪有限公司向原告出具中介费收据，确认收到原告支付的涉讼房屋中介费24,230元。此后，原、被告就涉讼房屋签订《房屋租赁合同》，约定：被告将涉讼房屋出租给原告，该房屋的建筑(计算租金及物管费的)面积，经双方约定后确定为45.26平方米(含双方约定的该房屋所在园区之共/公用建筑面积分摊)。原告承租该房屋仅限用于轻油烟餐厅的经营。租赁期限自2019年3月8日起(现状交付)，至2022年3月7日止，其中，2019年3月8日至2019年4月30日的期间为原告的免租期(免租期内亦免物管费)。各方确认，2019年5月1日至2021年3月7日，每月租金为24,230元；2021年3月8日至2022年3月7日，每月租金为25,683.80元。该房屋租金采用先付后用原则，按每3个月为一支付期。首期2019年5月1日至2019年7月31日3个月期间的租金原告应于签订本合同后的次日内付清，金额为72,690元，以后原告必须在距每一支付期开始的10天前全额付清各期租金。为确保原告按约履行本合同和该房屋及附属设施安全完好及租赁期限内相关费用的如期结算，原告应于本合同签订后的次日内支付给被告72,690元，作为原告履行本合同义务的保证金。被告应于双方终止(解除)租赁关系、原告已按约交还该房屋，并付清所有应付费用，且办妥各项与营业有关的证、照注销或迁址手续后的3个工作日内，被告将保证金无息返还给原告。2019年5月1日至2021年3月7日，每月物管费为906元；2021年3月8日至2022年3月7日，每月物管费为960.36元。物管费的支付期限、周期、方式及若有欠付的违约责任等同租金。租赁期间，被告应保证该房屋处于良好的、可使用状态。被告同意原告可根据经营需要，在不影响房屋主体结构及承重的前提下，对该房屋进行必要的装修装潢、设备添置，但其装修、设计、施工方案及相关图纸须事先于开工前征得被告书面同意……。被告应按本合同的约定将该房屋及其附属设施完整地移交给原告，原告接收被告该房屋的行为视为原告对于该房屋处于符合原告承包目的和本合同约定状态的最终确认。租赁期间，有下列情况之一的，双方可变更或解除本合同：……(2)因不可抗力致使该房屋及其附属设施损坏，本合同不能继续履行的；(3)承包期间，该房屋或该房屋占用范围内的土地使用权被市或区(县)政府有关部门批准动拆迁或依法提前征用、提前收回，或司法行政机关依法限制其房地产权利，或出现因法律、行政法规禁止的，但非产权人或被告责任的其他情况。变更或解除本合同的，要求变更或解除合同的一方应主动向另一方提出。因上述事由变更或解除本合同的，除了依据前述第(2)、(3)项可免除责任外，应由另一方负责按本约定承担违约、赔偿责任。租赁期限内，原、被告任何一方无法定或约定之理由解除本合同，被告出现前述违约的，应向原告支付相当于当月租金3倍的违约金，并退回原告已付保证金(扣除原告应付费用)和剩余租金(若有)，且须补偿装修添附部分的残值；原告出现前述违约的，应向被告支付相当于当月租金3倍的违约金(被告可无须通知而直接以保证金进行抵扣，若有不足原告须另行不足差额)，向被告返还免租期间租金的折算金额计43,016元。双方在履行本合同过程中发生争议，应友好协商解决。协商不能解决的，可依法向人民法院提起诉讼。诉讼期间，除合同依法依约解除/终止本身外，其他条款应继续履行，败诉方还应按其败诉比例承担对方实际支付的律师服务费。2019年3月7日，原告向被告支付24,230元；2019年3月12日，原告向被告支付121,150元、2,718元。上述款项共计148,098元，包括涉讼房屋的押金72,690元、2019年5月1日至7月31日的租金72,690元、物业管理费2,718元。2019年3月12日，北京观社计品牌管理有限公司(乙方，以下简称观社计公司)签署《品牌设计合同》，约定：甲方委托乙方创意总监项耀东本人及团队为餐饮品牌[Poke-Teria]提供品牌设计服务。服务项目及报价：英文Logo设计，设计费30,000元；手绘插画，设计费10,000元；Vi延伸设计，设计费10,000元；制服设计，设计费5,000元；店铺空间设计，设计费25,000元；合计80,000元，优惠15,000元，实际报价65,000元。双方签订合同后，甲方需支付首付款45,000元，乙方需根据甲方需求设计的品类、款式、数量，于20-35个工作日内完成所有设计，设计方案在确认过程中如有甲方不满意的款式设计及配料方案，应当即确认修改方案。甲方确认乙方所有设计后，结清尾款20,000元。该合同首部及尾部甲方处均为空白。2019年3月18日、5月31日，原告通过案外人奚某某分别向项耀东付款45,000元、20,000元。2019年3月19日，柏钛(上海)餐饮有限公司成立，法定代表人为原告，住所地为上，住所地为上海市长宁区昭化路********>2019年4月22日，沅弘公司(甲方)、被告(乙方)与案外人别某(上海)文化有限公司(以下简称别某公司)(丙方)、许某某(丁方)签订《租赁合同转让协议》，约定：甲、乙双方于2018年7月1日签署了关于乙方租赁甲方位于上海市长宁区昭化路XXX号一期2,000平方米房屋的租赁合同。乙方与丙方的法定代表人均为丁方。现乙、丙双方同时向甲方提出，自2019年5月1日起将租赁合同中乙方的权利和义务均由丙方承继。为此，经四方协商一致，决定如下：1.自2019年5月1日起，甲、乙双方签订的租赁合同中乙方的权利、义务随即由丙方承继……，丁方同意为丙方在租赁合同项下的全部债务向甲方承担连带保证责任。2019年5月1日之前乙方在该房屋内所产生的费用由乙方承担，丙、丁方对该费用承担连带保证责任……。2019年6月5日，被告向原告发送《告知函》，通知原告，被告已将涉讼房屋的转租权及义务全部转让给了别某公司，请原告在收函后尽快与被告及别某公司协商变更原合同主体，签署变更或补充协议。2019年9月3日，原告与上海市捷华律师事务所签订《委托代理(诉讼)合同》，委托该所指派律师作为原、被告房屋租赁合同纠纷一案的原告代理人，律师费14,866.40元。同日，原告通过案外人奚某某向上海市捷华律师事务所支付律师费14,866.40元。2020年1月10日，被告与上海正源律师事务所签订《聘请(委托)律师合同》，委托该所指派律师作为原、被告房屋租赁合同纠纷一案的被告代理人，律师费15,000元。2020年1月13日，上海正源律师事务所向原告开具金额为15,000元的律师费发票。2020年6月2日，第三人(甲方)与别某公司(乙方)签订《合同解除协议》，约定：1、2018年，甲方与被告签订昭化路XXX号《房屋租赁协议》(涉及产证楼号为9、10、11、12幢楼)，后甲方、乙方与被告、案外人许某某签订《租赁合同转让协议》……。经甲、乙双方协商，就上述房屋租赁纠纷达成如下和解协议：一、甲、乙双方同意自本协议签订生效之日起解除昭化路XXX号《房屋租赁协议》……。二、甲方根据上述三份租赁协议已经收取的租赁保证金、租金等费用不予退还。五、乙方承诺：转租后的次承租人与乙方或被告等任何一方的纠纷均与甲方无关，若因此给甲方造成损失或承担费用的，应由乙方负责赔偿。六、甲方承诺不再向乙方主张2019年6月起拖欠至今的租金及因逾期支付租金产生的违约金。2019年6月12日，柏钛(上海)餐饮有限公司注销登记。2020年6月30日，第三人与别某公司签署房屋验收移交表，确认：别某公司将上海市长宁区昭化路XXX号12幢(1号楼)、11幢(2号楼)、10幢(3号楼)、9幢(4号楼)、5号楼(产证无)、6幢(电梯)、4幢一层(6号楼一层)、2幢(二期B栋)移交给第三人。另查明，上海市长宁区昭化路XXX号地块改造项目分为二期，一期项目由被告组织实施，施工单位为案外人上海光敏建筑装饰工程有限公司(以下简称光敏公司)。双方于2018年11月10日签订昭化路XXX号2幢、9幢、10幢、12幢维修项目施工合同，约定的工期为2018年11月15日至2019年2月15日。二期项目为昭化路XXX号1幢、2幢厂房改造项目，建设单位为案外人上海琛含商业经营管理有限公司，施工单位为案外人南通隆耀建设工程有限公司。2019年5月16日，一期工程基本完工。2018年12月4日，上海市长宁区建设和管理委员会(以下简称区建管委)接到群众来信，反映昭化路XXX号工地存在扬尘等问题。区建管委工作人员查询后发现该工地未按规定报建，遂通过电话要求该公司负责人立即停止施工。2018年12月11日，上海市长宁区建筑业管理中心(以下简称区建管中心)等部门工作人员现场检查后，向被告、光敏公司开具《上海市建设工程质量安全监督局部暂缓施工指令单》，指令2家单位在相关手续办结之前，现场严禁施工。2019年1月22日，区建管中心收到被告、光敏公司填报的《上海市建筑工程开工报送[备案]信息表》，其中载明：工程名称为昭化路XXX号2幢、9幢、10幢、12幢维修项目。在此基础上，区建管中心形成《上海市建设工程安全质量监督(现场审核)任务书》，工地恢复施工。2019年3月26日，区建管中心工作人员对该工地检查，发现该工地存在“脚手架搭设随意，无验收牌已经使用；现场电源线随意拖拉；现场易扬尘材料未覆盖，号房内私设食堂及宿舍”等问题，开具《局部暂缓施工指令单》，要求“长宁区昭化路XXX号改造项目工地在脚手架、临时用电范围内暂缓施工”。2019年3月27日，区建管中心对施工总包单位光敏公司项目负责人以记分(2分)处理。2019年4月2日，区建管中心查看被告、光敏公司递交的整改报告及相关材料后，予以审核通过。2019年4月25日，区建管中心工作人员在对昭化路XXX号地块进行检查时，发现该工地存在“工程材料进场未检现用(蒸压加气混凝土砌块)；施工单位项目经理到岗履职不符合要求；2号楼(即11幢厂房)新增结构(混凝土柱、梁)未见施工图纸；3号楼(即10幢厂房)对原有建筑预应力多孔板开凿空洞无设计依据”等问题，向被告、光敏公司开具《上海市建设工程质量安全监督停工指令单》，要求立即停止施工，全面整改。2019年5月9日，许某某到区建管中心说明情况，表示无法提供新增结构施工图纸，未提交整改情况报告及恢复施工申请，区建管中心要求继续停工。2019年5月16日11时10分左右，昭化路XXX号1幢、2幢厂房改造项目施工过程中，1幢厂房发生坍塌重大事故，原告自该日起未能再进入涉讼房屋。2019年6月12日，柏钛(上海)餐饮有限公司注销登记。2019年6月21日，中冶建筑研究总院(上海)有限公司房屋质量检测站根据第三人的委托，出具《长宁区昭化路XXX号3#楼安全性检测报告》，报告载明：3#即原产证10号。检测鉴定结论为：(1)部分区域存在明显渗水现象；部分墙体粉刷层起皮、脱落；阳台挑梁钢筋锈胀，保护层开裂。局部区域阳台地板保护层脱落、露筋、钢筋锈蚀；(2)二层楼面(6轴-7轴)(A轴-B轴)区域预制板被割断开洞，仅洞口处临时钢梁、钢柱支撑，临时加固措施不规范，并且该区域楼面上存放装修货物，存在明显的安全隐患。(3)新增东侧一层框架柱外包新增混凝土装饰墙，自稳定性差，存在安全隐患，房屋东侧新增外立面装饰系统采用钢立柱外挂铝合金装饰板，钢立柱与楼层间拉结偏弱，装饰系统梁、柱连接处存在未焊满、锈蚀、预埋件变形等缺陷……。(6)验算结果表明：部分框架柱承载力不满足规范要求；部分楼面梁承载力不满足规范要求，二层A轴(6轴-7轴)楼面梁验算最大配筋率超限，二层1/6轴(0/A轴-A轴)悬挑梁、三层A轴(6轴-7轴)楼面梁验算剪扭超限；预制板承载力基本满足规范要求，墙体抗压承载力、高厚比基本满足规范要求；木屋架承载力满足规范要求。综上所述，部分挑梁钢筋锈胀，保护层开裂，阳台地板保护层脱落、露筋、钢筋锈蚀；局部区域预制板开洞、破损，存在安全隐患；新增混凝土装饰墙自稳定性差，外立面装饰系统拉结偏弱，装饰系统节点存在缺陷；部分承重墙体拆除，存在安全隐患；现状下房屋部分框架柱、梁承载力不满足规范要求。后续应按规范进行加固处理，以满足房屋后续的安全使用要求。检测报告另就该房屋提出处理意见建议：(1)对楼面渗水部位，建议后期装修改造时增加防水措施。(2)对墙体渗水，粉刷层起鼓、脱落部位，建议结合后期装修进行修复处理。(3)对钢筋锈蚀、开裂挑梁进行修复处理。(4)对验算承载力不满足规范要求的梁、柱进行加固处理。(5)将拆除的承重墙体复原，增强结构体系的稳定性。(6)及时清理开洞区域的堆载物，并对新开楼板洞口处预制板更换处理。2019年7月16日，上海市长宁区城市管理行政执法局向别某公司发出《责令停止建设、限期拆除决定书》，该局认定：别某公司在昭化路XXX号10幢东侧擅自搭建建筑物、构筑物的行为违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款的规定，责令该公司立即停止建设，并在24小时内自行拆除上述正在搭建的违法建筑。本院认为，被告向第三人租赁昭化路XXX号10幢等厂房后，将其中的涉讼房屋转租给原告，并与原告签订《房屋租赁合同》。就原告而言，被告系涉讼房屋的出租人，被告不但享有权利，亦应同时承担义务。经原告同意，被告才能将己方在《房屋租赁合同合同》中的权利和义务一并转让给他人。虽然被告曾与第三人及别某公司、许某某签订《租赁合同转让协议》，但该协议的签订并未先行征得原告认可，原告在收到被告发送的《告知函》后也未对此进行追认。据此，原告就涉讼房屋的租赁与被告产生纠纷，以被告为出租人提起诉讼，并无不当。原、被告就涉讼房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。原告主张，被告提供的涉讼房屋不符合合同约定的良好状态，导致合同目的难以实现，故被告构成违约，应由法院判令解除双方签订的租赁合同，并由被告支付违约金72,690元。被告抗辩，原告无法定、约定事由解除租赁合同，故原告构成违约，同意租赁合同于起诉状副本送达之日解除，但不同意支付违约金。就该项争议，本院认为，《中华人民共和国合同法》规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。原、被告签订的租赁合同约定：租赁期间，被告应保证涉讼房屋处于良好的、可使用状态。涉讼房屋位于昭化路XXX号10幢厂房内，在与原告签订租赁合同前，被告就已委托光敏公司对10幢等厂房进行维修。2019年6月，中冶建筑研究总院(上海)有限公司房屋质量检测站出具的《长宁区昭化路XXX号3#楼安全性检测报告》认定：10幢厂房局部区域预制板开洞、破损，存在安全隐患；部分承重墙体拆除，存在安全隐患等，应按规范进行加固处理，以满足房屋后续的安全使用要求。据此可以认定，虽然涉讼房屋所在10幢厂房并未发生事故，但仍存在安全隐患，被告先行违约，原告享有提前解除租赁合同并要求被告承担违约责任的权利。鉴于原告直至起诉时才提出解除租赁合同的请求，而起诉状副本于2020年1月2日送达被告，故原、被告就涉讼房屋签订的租赁合同应于该日解除。原告认为租赁合同尚未解除，要求本院判令解除租赁合同的主张本院不予采纳。原告要求被告支付违约金72,690元，该项诉讼请求合法有据，本院予以支持。原告主张被告最早于2020年3月22日才交付涉讼房屋，免租期应顺延，要求被告返还押金72,690元、租金72,690元、物业管理费2,718元。被告抗辩，被告按约于2020年3月8日交付涉讼房屋，原告在2019年5月1日至5月15日期间使用涉讼房屋，故应先行扣除上述期间的租金及物业管理费，还应抵充原告需支付的免租期租金等。就该项争议，本院认为，租赁合同约定，租赁期限自2019年3月8日起(现状交付)，免租期为2019年3月8日至2019年4月30日。由此可见，涉讼房屋的交付日与租赁期及免租期的起算日之间存在直接关联，更影响到原告作为承租人所享有的使用涉讼房屋的权利及其应履行的支付租金的义务。如被告未能按约于2019年3月8日向原告交付涉讼房屋，原告的权利受损，即应向被告提出异议，但原告未能就此提出任何证据。反观原告提供证据，《品牌设计合同》签订日为2019年3月12日，第一笔设计费的支付日为2019年3月18日，均在原告所主张的涉讼房屋交付日前。综上，原告拍摄的视频仅能证明其曾于拍摄日进入涉讼房屋，难以证明被告迟延交付涉讼房屋，故原告的该项主张本院缺乏充分依据，本院不予采纳。鉴于原告租赁涉讼房屋后尚未开始装修，且自2019年5月16日起未能进入、使用涉讼房屋，故自该日起，原告无需向被告支付租金及物业管理费。原告已经先行向被告支付2019年5月1日至7月31日的租金及物业管理费，被告应在扣除2019年5月1日至5月15日的租金及物业管理费后，将剩余租金60,741元、物业管理费2,271.20元返还原告。合同约定，被告应在原告交还涉讼房屋并付清应付费用，且办妥与营业有关的证、照注销或迁址手续后的3个工作日内，将保证金无息返还给原告。因2019年5月16日起涉讼房屋即不再由原告掌控，且柏钛(上海)餐饮有限公司已经注销登记，故返还保证金的条件成就，被告应按约向原告返还保证金72,690元。被告关于原告应支付免租期租金等的抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。原告要求被告赔偿设计费损失、中介费损失、逾期返还押金、租金、物业管理费的利息损失，被告对此不予认可。就该项争议，本院认为，关于中介费损失，虽然《上海同联商业房屋居某协议》中载明的居某方与开具中介费收据的收款单位并非同一法人，但并不因此否定原、被告经案外人居某签订涉讼房屋的租赁合同、原告实际支付中介费的事实。在被告违约导致租赁合同解除后，原告确实就此产生损失，故本院结合涉讼房屋的交付、使用等情况，酌情确定被告需向原告赔偿中介费损失17,575.60元。关于设计费损失，原告提供的证据足以证明其租赁涉讼房屋用于餐饮经营，且为此支付设计费65,000元，在被告违约导致租赁合同解除后，原告确实就此产生损失，被告应予以赔偿。关于逾期返还租金、物业管理费的利息损失，因原、被告对是否应返还租金、物业管理费及返还金额等均存在争议，直至本案才得以解决，故原告要求被告赔偿该项利息损失的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。关于逾期返还保证金的利息损失，因柏钛(上海)餐饮有限公司于2020年6月12日才注销登记，而原告未能提供证据证明其已将上述信息告知被告，故原告要求被告赔偿该项利息损失的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。综上，原告共计产生损失82,575.60元，扣除原告已经主张的违约金72,690元，被告还应向原告赔偿损失共计9,885.60元。原告要求被告支付律师费14,866.40元，被告同意按照败诉比例承担该费用。被告要求原告支付律师费15,000元，原告不予认可。就该项争议，本院认为，合同约定，原、被告无法协商解决纠纷的，可依法向人民法院提起诉讼，败诉方应按其败诉比例承担对方实际支付的律师服务费。就此，结合本案处理结果，本院确定被告应向原告支付律师费13,462.36元，原告应向被告支付律师费1,416.66元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第一百一十三条第一项款、第一百一十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)奚佳立与被告(反诉原告)比安投资管理(上海)有限公司就上海市长宁区昭化路XXX号XXX幢XXX层102商铺签订的《房屋租赁合同》于2020年1月2日解除；二、被告(反诉原告)比安投资管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)奚佳立保证金72,690元；三、被告(反诉原告)比安投资管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)奚佳立2019年5月16日至2019年7月31日的租金60,741元、物业管理费2,271.20元；四、被告(反诉原告)比安投资管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)奚佳立违约金72,690元；五、被告(反诉原告)比安投资管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)奚佳立损失9,885.60元；六、被告(反诉原告)比安投资管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)奚佳立律师费13,462.36元；七、原告(反诉被告)奚佳立应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)比安投资管理(上海)有限公司律师费1,416.66元；八、驳回原告(反诉被告)奚佳立的其余本诉诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)比安投资管理(上海)有限公司的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,138.64元，由原告(反诉被告)奚佳立负担485.31元，被告(反诉原告)比安投资管理(上海)有限公司负担4,653.33元。反诉案件受理费87.50元，由原告(反诉被告)奚佳立负担8.26元，被告(反诉原告)比安投资管理(上海)有限公司负担79.24元。如不服本判决，原告(反诉被告)奚佳立、被告(反诉原告)比安投资管理(上海)有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽人民陪审员  蔡绮霞人民陪审员  于红娟二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  徐晓敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。