北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初26606号原告（反诉被告）：周尚军，男，1970年6月3日出生，汉族，个体经营者，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：杨春林，北京仁杜律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京云海楼海鲜酒家，住所地北京市丰台区。法定代表人：方爱娥，总经理。委托诉讼代理人：吴元松，男，1967年8月21日出生，汉族，北京云海楼海鲜酒家经理，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：宋积虎，北京亿康律师事务所律师。原告（反诉被告）周尚军与被告（反诉原告）北京云海楼海鲜酒家（以下简称“云海楼酒家”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。周尚军及其委托诉讼代理人杨春林，云海楼酒家的委托诉讼代理人吴元松、宋积虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周尚军向本院提出诉讼请求：1.解除周尚军与云海楼酒家签订的《店铺经营权承包合同》；2.云海楼酒家退还周尚军自2020年5月20日至2020年11月19日期间的承包租金490000元；3.云海楼酒家退还周尚军押金100000元；4.诉讼费由云海楼酒家承担。事实和理由：2019年4月18日，周尚军与云海楼酒家签订《店铺经营权承包合同》，约定周尚军承包云海楼酒家位于北京市××25号云海楼酒家的实体店地下室一层、门面、一层门面大厅、网吧门面、大厅原吧台用于餐饮经营，承包期限自2019年5月20日至2022年5月19日，第一年度承包租金980000元，半年首付租金490000元，如因承包期满、因不可抗力、政府行为导致任何一方无法继续履行合同或双方协商提前终止的，本合同自行终止，双方互不承担违约赔偿责任。合同签订后，周尚军于2019年4月18日支付押金100000元及2019年5月20日至2019年11月19日的承包租金490000元，于2019年12月13日支付自2019年11月20日至2020年5月19日的承包租金400000元。因位于周尚军承包店铺的房屋漏水，影响周尚军经营，经双方协商，云海楼酒家减免周尚军2019年11月20日至2020年5月19日的承包租金90000元。后因新冠肺炎疫情影响，经双方协商，云海楼酒家减免周尚军承包租金170000元，从自2020年5月20日至2020年11月19日的承包租金中扣除，故周尚军于2020年7月8日支付2020年5月20日至2020年11月19日的承包租金320000元。因新发地新冠肺炎疫情的影响，云海楼酒家违反新冠疫情防控措施导致周尚军承包店铺所在大楼被行政主管部门责令整顿，周尚军自2020年2月以来均未经营，致使其与云海楼酒家签订的《店铺经营权承包合同》目的不能实现，故要求解除该合同及退还已支付的相关费用。云海楼酒家辩称，不同意周尚军的诉讼请求，新冠肺炎疫情不足以影响双方签订的《店铺经营权承包合同》的履行，周尚军要求解除《店铺经营权承包合同及退还已支付的相关费用缺乏事实和法律依据。云海楼酒家向本院提出反诉请求：1.周尚军支付自2019年11月20日至2020年5月19日拖欠的承包租金90000元；2.周尚军支付云海楼酒家因其私自装修造成的损失160000元；3.周尚军于2020年11月20日将案涉店铺恢复原状并交付云海楼酒家，如逾期交付，则按照约定租金标准的两倍支付占有使用费；4.周尚军于2020年11月20日将承包使用的物品交付云海楼酒家，如有损坏，则按照双方签订的盘点清单价格赔偿损失；5.周尚军赔偿云海楼酒家因未提前告知解除合同的预期利益损失490000元。事实和理由：2019年4月18日，周尚军与云海楼酒家签订《店铺经营权承包合同》，合同签订后，云海楼酒家按照约定交付了案涉店铺。周尚军在经营过程中拖欠2019年11月20日至2020年5月19日的承包租金90000元，并未经云海楼酒家同意私自加装大门，给云海楼酒家造成损失。云海楼酒家要求周尚军支付拖欠的上述承包租金90000元，赔偿造成的损失190000元并将案涉店铺恢复原状，交付承包使用的物品，如逾期交付则赔偿损失。同时，周尚军尚未按照双方签订的合同约定向云海楼酒家提前告知解除合同，应支付云海楼酒家预期利益损失。周尚军辩称，不同意云海楼酒家的反诉请求。第一，因周尚军承包的店铺房屋漏水影响其经营，遂云海楼酒家减免其自2019年11月20日至2020年5月19日的承包租金90000元。在周尚军支付了自2020年5月20日至2020年11月19日的承包租金400000元时，云海楼酒家亦未对其尚欠该90000元承包租金提出异议，即表示认可减免了该承包租金。第二，周尚军对大门进行加装已经云海楼酒家的同意。第三，云海楼酒家要求周尚军赔偿其预期利益损失490000元，没有事实和法律依据。第四，周尚军同意解除双方签订的《店铺承包经营权承包合同》，待合同解除后再行解决返还案涉店铺及物品事宜。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月18日，周尚军（乙方）与云海楼酒家（甲方）签订《店铺经营权承包合同》，约定：“……一.乙方同意承包甲方位于北京市××25号北京云海楼海鲜酒家的实体店地下一层500平方米店面经营权承包合同租金46万元整，门面31平方米租金18万元整，一层门面大厅70平方米租金20万元整，网吧门面7平方米租金6万元整，大厅原吧台18平方米租金8万元整的经营权，小写合计：98万元整。承包期限自2019年5月20开始.承包期限自2019年5月20至2022年5月19日二．第一年度承包租金.98万圆整，（人民币大写：玖拾捌万圆整），自2019年5月20日至2020年5月19日止。半年首付租金：肆拾玖万圆整，人民币大写：肆拾玖万圆整。……四．以上承包面积，如国家，政府拆迁乙方无条件退出，拆迁事宜于乙方无关系。租金按经营时间计算，剩余租金和押金退还给乙方，如乙方经营不善撤离，押金及租金概不退还。五.租金缴纳时间半年支付：肆拾玖万元万圆整。同时缴纳押金10万圆整。合同启用期限时间2019年5月20日……十．乙方在承包期内正常经营，不托欠租金，和任何费用情况下，甲方不能收回经营场地，乙方有托欠租金．其他费用（水。电。煤气等费用），甲方有权终止合同收回场地，不退还租金及押金。十一．乙方在承包期内中途不再继续经营，应以书面方式提前2个月告知甲方，如不提前告知甲方，产生所有损失由乙方承担。十二．当出现下列情形之一时本合同自行终止：1．承包期满：2因不可抗力因素或政府行为导致任何一方无法继续履行的.3双方协商提前终止的：本合同自行终止的，甲乙双方互不承担违约赔偿责任。……十六.乙方不得擅自改变房屋原结购，随意装修等，甲方有权解除合同，并有权向乙方主张损害赔偿，门前停车场大家共同使用。”合同落款有甲方方爱娥及乙方周尚军签字及捺印。2019年4月8日，周尚军向云海楼酒家支付自2019年5月20日至2019年11月19日的承包租金490000元及押金100000元。2019年12月13日，周尚军向云海楼酒家支付承包租金400000元。2020年7月8日，周尚军向云海楼酒家支付承包租金320000元。庭审中，双方均认可周尚军已支付押金100000元及2019年5月20日至2019年11月19日的承包租金490000元、自2019年11月20日至2020年5月19日的承包租金400000元。庭审中，周尚军提交中国建设银行个人活期账户交易明细及《收据》，其中2020年7月8日的收据载明：“今收到周尚军交来房屋使用费2020年05月20至2020年11月19日上半年疫情减免后收叁拾贰元正人民币（大写）叁拾贰元正￥320000备注（疫情减免收费不干不退）”，用于证明周尚军已交纳2020年5月20日至2020年11月19日的承包租金，云海楼酒家对此予以认可。周尚军同时提交微信截图，用于证明周尚军于2020年7月底即要求云海楼酒家协商双方履行合同的相关事宜，但云海楼酒家未予回复；提交照片，部分用于证明因案涉店铺房屋漏水影响周尚军经营，云海楼酒家减免其自2019年11月20日至2020年5月19日的承包租金90000元，另有部分用于证明因云海楼酒家违反疫情防控措施导致周尚军承包店铺所在大楼被行政主管部门责令整顿，周尚军无法经营，致使合同目的不能实现。此外，周尚军认可为便于经营，其自行对承包的店铺加装了大门。云海楼酒家提交《北京云海楼地下室家具用具盘点清单》，用于证明周尚军承包使用的物品；提交《律师函》、邮寄回单，用于证明云海楼酒家先后于2020年6月10日和2020年6月25日分别向周尚军出具《律师函》催收承包租金90000元及2020年5月20日至2020年11月19日的承包租金490000元，并在2020年6月25日出具的《律师函》言明“解除双方于2019年4月18日签订的《店铺经营权承包合同》”。云海楼酒家明确表示，若周尚军于2020年11月20日迟延履行支付承包租金的义务，云海楼酒家将请求解除双方签订的《店铺经营权承包合同》。上述事实，有《店铺承包经营权合同》、中国建设银行个人活期账户交易明细、《收据》、微信截图、照片、《北京云海楼地下室家具用具盘点清单》、《律师函》、邮寄回单等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。周尚军与云海楼酒家签订的《店铺承包经营权合同》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。关于本诉。本案中，周尚军主张受新冠肺炎疫情的影响，其承包的店铺所在大楼被行政主管部门责令整顿，致使合同目的不能实现，但未提交充分证据予以证明。根据双方提供的证据和当事人陈述，周尚军确因疫情致使其经营收益受损，从而导致合同履行困难，双方经过协商，就减免170000元承包租金达成变更协议，且约定“不干不退”。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”据此，周尚军请求解除双方签订的《店铺经营权承包合同》并要求云海楼酒家返还自2020年5月20日至2020年11月19日的承包租金490000元及押金100000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉。其一，云海楼酒家要求周尚军支付拖欠的承包租金90000元。本案中，双方签订的《店铺经营权承包合同》约定：“第一季度承包租金.98万圆整，（人民币大写：玖拾捌万圆整），自2019年5月20日至2020年5月19日止。半年首付租金：肆拾玖万圆整，人民币大写：肆拾玖万圆整。”双方均认可周尚军于2019年12月13日向云海楼酒家支付2019年11月20日至2020年5月19日的承包租金400000元。周尚军主张因其承包的店铺房屋漏水，云海楼酒家减免其90000元承包租金，同时辩称在周尚军支付2020年5月20日至2020年11月19日的承包租金时，云海楼酒家亦未对其尚欠90000元承包租金提出异议，即表示认可减免了该承包租金。云海楼酒家对此不予认可。我国合同法规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。可见，当事人变更合同的意思表示须以明示或者默示的但不含糊的方式为之。云海楼酒家未以明示或者默示的方式表达合同变更意愿，不应根据某种事实推定其存在变更合同的主观意愿。故原合同继续有效，对当事人双方仍具有法律约束力，本院对云海楼酒家要求周尚军支付拖欠的承包租金90000元的反诉请求予以支持。其二，云海楼酒家要求周尚军赔偿因装修造成的损失160000元并将案涉店铺恢复原状。我国合同法规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《店铺经营权承包合同》约定：“乙方不得擅自改变房屋原结购，随意装修等，甲方有权解除合同，并有权向乙方主张赔偿损害，门前停车场大家共同使用。”庭审中，周尚军认可其自行对承包的店铺加装了大门，称云海楼酒家知道并同意其进行加装，云海楼酒家对此不予认可。考虑周尚军加装大门意在便于经营，云海楼酒家亦未提交证据证明其损失及周尚军有立即将大门拆除并将店铺恢复原状的必要情形，故在双方签订的《店铺经营权承包合同》履行期间，本院对云海楼酒家的该项反诉请求不予支持，其可待双方的合同权利义务终止后再行主张。其三，云海楼酒家要求周尚军于2020年11月20日腾退承包的店铺并返还房内物品，同时支付逾期腾退店铺的使用费，且赔偿预期利益损失490000元庭审中，云海楼酒家明确表示若周尚军于2020年11月20日迟延履行支付承包租金的义务，云海楼酒家将请求解除双方签订的《店铺经营权承包合同》。云海楼酒家的该项反诉请求系以双方签订的《店铺经营权承包合同》解除为前提，鉴于该合同尚未解除，故本院对此不予支持，云海楼酒家可待双方的合同权利义务终止后再行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、周尚军于本判决生效之日起七日内支付北京云海楼海鲜酒家自2019年11月20日至2020年5月19日的承包租金90000元。二、驳回周尚军的全部诉讼请求。三、驳回北京云海楼海鲜酒家的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4850元，由周尚军负担（已交纳）；反诉案件受理费5600元，由北京云海楼海鲜酒家负担4919元（已交纳），由周尚军负担681元（于本判决生效后七日内缴纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  杨薇二〇二〇年十一月十八日书记员  贾茜