北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初11868号原告（反诉被告）：北京德艺家人教育科技有限公司，住所地北京市房山区广阳新路**院**楼**2-109.法定代表人：郭梁艳，执行董事。委托诉讼代理人：李辰，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓昱，北京市京师律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈士安，男，1986年11月13日出生，x族，住安徽省xx市xx县xx镇xx社区。委托诉讼代理人：胡吉弟，北京美铭律师事务所律师。原告（反诉被告）北京德艺家人教育科技有限公司（以下简称德艺家人公司）诉被告（反诉原告）陈士安房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。德艺家人公司法定代表人郭梁燕及委托诉讼代理人李辰、孙晓昱，陈士安的委托诉讼代理人胡吉弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。德艺家人公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认房屋租赁合同于2020年7月9日正式解除；2.判令被告退还原告押金10万元；3.酌情判令免除原告已支付的2020年1月27日至2020年7月10日期间50%的租金137500元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月10日，原告就承租位于北京市xx区xx新路x号院x层x-xxx和房山区xx新路x号院x层x-xxx房屋相关事宜，与被告签订了《房屋租赁合同》。合同约定：年房租金为55万元，房屋租金每6个月支付一次，每年7月10日及1月10日为租金支付时间；押金为10万元，合同终止后，押金扣除应由乙方承担的租金费用以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同签订后，原告按约履行合同，租赁标的房屋用于开办校外幼儿艺术培训机构。2019年12月，新冠肺炎疫情爆发，北京市政府为积极推进新冠肺炎疫情防控工作，于2020年1月26日发布《校外培训机构暂停线下培训的通知》，通知中明令校外培训机构从通知发布之日暂停所有活动。2020年2月，北京市房山区市场监督管理局长阳工商所为了配合市政府相关防疫工作，发布了《培训机构落实疫情防控措施告知书》，告知培训机构违规开展线下培训的，市场监管部门将从严从重处罚，吊销企业营业执照；涉嫌犯罪的，移送公安机关。自此，原告因“新冠疫情”无法实际经营，无法取得收入。原告只能通过信函、电话等方式多次向被告申请减免租金并变更租金支付方式，但被告均予以拒绝。不得以之下，原告与被告协商解除了租赁合同。现合同解除后，被告拒绝根据合同规定返还原告押金10万元。原告认为，被告的行为已侵犯了原告的合法权益，现原告依据《中华人民共和国合同法》等法律规定，请求贵院准予所请。陈士安辩称，不同意原告的全部诉讼请求。双方的合同已于2020年9月9日解除。按照合同约定，对方所付的押金抵扣原告所欠付的费用后可以退还，但原告无故解除合同应向被告支付违约金，故被告反诉，要求支持被告的反诉请求，疫情并非不可抗力，而属于情势变更，原告公司经营大部分属于网上业务，疫情期间并没有影响，且原告在搬离被告房屋之前，便于所在房屋二楼的房东联系好租赁事宜，现在原告在二楼经营，故疫情不是解除合同的理由。押金不同意退还，要抵扣其他费用和违约金及欠付的租金。陈士安向本院提交反诉请求：1.请求法院确认双方于2016年11月10日签订的《房屋租赁合同》自2020年9月9日解除；2.请求判令被反诉人支付2020年7月10日至2020年9月9日欠付租金91666.66元、支付免租期的租金90413.5元；3.请求判令被反诉人支付违约金137499.99元；4.请求被反诉人支付给反诉人欠付的物业费、水电费共计18904.26元；以上四项合计338484.41元；5.请求判令被反诉人立即将公司注册地址从反诉人的房屋迁出，并支付注册地址占用费（按每日350元计算自双方房屋租赁合同解除之日起至实际迁出之日止）；6.案件受理费、反诉费均由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2016年11月10日签订《房屋租赁合同》一份，约定了被反诉人承租反诉人位于北京市xx区xx新路x号院x层x-xxx、xxx号两处房屋，约定租期自2017年1月10日起至2027年1月9日止，基于合同租期十年的因素，反诉人给予被反诉人免租期2个月，并约定了具体租赁条款、违约责任等。但被反诉人违反合同约定，于2020年6月20日左右与本楼二层其他业主建立了房屋租赁关系，并于2020年7月10日自承租房屋内物品搬离至二楼继续营业，并单方解除合同。反诉人认为依据法律规定及双方的合同约定，被反诉人应当承担合同解除前的租金及合同约定的违约金，请贵院依法支持反诉人的反诉请求。德艺家人公司辩称，不同意反诉原告的全部诉讼请求。首先，反诉原告认定合同解除时间错误，应为2020年7月9日。其次，双方基于不可抗力解除合同，无需承担相应的违约责任，反诉原告据此要求违约金及免租期的租金无事实法律依据。再次，反诉原告所主张物业费等相关费用因反诉原告主体不适格，不应在本诉中处理，而应由实际债权人另行主张。最后，针对反诉原告所主张的注册地址占用费我方认为反诉原告所主张费用的计算方式无法律事实依据，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方存在争议的证据和事实，本院经审理认定事实如下：2016年11月10日，陈士安（出租方、甲方）与德艺家人公司（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市xx区xx新路x号院x层x-xxx和房山区xx新路x号院x层x-xxx，面积为226.26平方米。免租期为60天，自2016年11月10日至2017年1月9日为止，乙方在免租期内免付租金。租赁期自2017年1月10日起至2027年1月9日止，租期为10年。租金每天每平方米6.66元，月租金为45833.33元；租金标准在租赁期内采取递增方式；押金10万元，租赁期限届满或合同终止后，押金扣除应由乙方承担的租金费用以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方，如乙方违反本合同的约定，甲方可按照双方约定扣除全部或部分押金或押金不足以弥补甲方损失，甲方应按约定另行赔付；租金每六个月付一次，交付租金日期为第一次2016年11月10日、第二次2017年7月10日、第三次2018年1月10日、第四次2018年7月10日、第五次2019年1月10日、第六次2019年7月10日，后期支付周期为半年一次。2017年1月10日至2022年1月9日年租金为五十五万元整。2022年1月10日至2027年1月9日年租金为六十万元零五千元整。租赁期内的房屋使用一系列费用由乙方承担，如电费、水费、燃气费、电视收视费、电话费、上网费、车位费、供暖费、物业费。租赁期满后，甲方应与乙方共同清点。室内设备设施良好，且乙方已经结清本房屋使用期间内所产生的各项费用。当日内甲方应将全部押金退还给乙方。合同第七条约定违约责任，甲方存在下列行为之一的，乙方有权解除本合同：1.甲方不能提供本房屋的产权证明或所提供的房屋及各项设备设施，不符合约定条款，影响乙方使用；2.甲方未尽房屋修缮义务影响乙方使用；3.因甲方原因，造成本合同的无法继续履行，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当于个月房租的违约金。乙方存在下列行为之一的，甲方有权解除本合同：1.乙方未经甲方书面同意转租转借本房屋或者未按时按期缴纳本合同约定的各项费用，累计超过15日；2.乙方未经甲方书面同意擅自拆改变动本房屋内外结构损坏，本房屋设备设施不及时修复，或者改变房屋的使用性质；3.乙方利用该房屋存放危险物品或进行违法活动；4.因以上原因，双方解除本合同甲方无需退还乙方所交付的押金，如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。合同第八条约定，本合同签订之日起甲乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反合同约定应支付违约方三个月租金作为违约金。合同第九条约定，一方因不可抗力事件不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后，15天内书面通知另一方。双方应尽最大可能地减少损失，若发生不可抗力事件，一方无需对因不能履行或损失承担责任，并且此种履行失败迟延不得是作为对本合同的违约，声称因不可抗力事件丧失履行能力的一方应采取适当措施，最大限度减少或消除不可抗力事件的影响，并在尽可能短的时间内尝试恢复履行受不可抗力事件影响的义务。合同签订后，双方均依约履行本合同，德艺家人公司在此开展以教育培训为主的经营活动。德艺家人公司将房租支付至2020年7月9日。2020年7月10日，陈士安向德艺家人公司法定代表人郭梁艳发出《关于的复函》，载明：1.我方不同意贵方以通知的形式单方提出解除房屋租赁合同的要求，我方出租的房屋是符合合同约定的商业用途目的的，且疫情不是不可抗力导致合同目的不能实现，疫情防控措施并不能直接导致双方房屋租赁合同履行不能的后果，依据疫情期间防控措施及实际状况也并没有政府或政策条文限制贵方公司完全停止经营，更何况政府的工作方向是鼓励企业复工复产的。二、依据双方签订的房屋租赁合同约定，贵方应在2020年7月10日支付半年租金275000元。现因贵方实际已经于昨日从租赁房屋内搬出，为避免双方未达成一致意见期间，房屋租金损失的进一步扩大，建议贵方将房屋钥匙等相关手续送回给我方，待房屋实际出租出去之日视为合同解除之日，我方可按日计算该房屋在出租出去之前贵方租期内应承担的房租及相关物业费等费用，双方在另行结算。贵方未能按照双方签订的房屋租赁合同期限履行完毕，应当视为贵方违约，按照合同约定，应当向我方支付三个月的房租作为违约金。贵方交付的押金10万元不足以抵付违约金及欠缴费用，应当向我方补足差额。三、根据合同约定，贵方应当承担的物业费等费用共计欠款12782.24元，请立即支付缴纳。四、因贵方公司注册地址在我方房屋上，故贵方应当立即办理完成迁出贵方公司注册地址的手续，若在我方将房屋再出租之日，贵方未能完成贵方公司注册地址的迁出，应当按照双方房屋租赁合同的日租金标准向我方支付房屋租金直至公司注册地址迁出完成之日。2020年1月24日起，新冠肺炎疫情在全国范围内出现。2020年7月9日，德艺家人公司从涉案房屋搬离，并于7月10日将涉案房屋的钥匙邮寄给陈士安，陈士安于2020年7月11日收到房屋钥匙。在庭审中，双方对房屋交付时间存在争议，原告主张其已经于2020年7月9日将涉案房屋交付给陈士安，陈士安不予认可，称2020年7月11日收到房屋钥匙并收房。结合双方提交的相关证据及庭审调查，本院认定双方房屋交付时间为2020年7月11日。此后不久，德艺家人公司在涉案房屋楼上租赁房屋，继续进行公司经营。在庭审中，双方对于合同解除时间存在争议，原告主张合同于2020年7月9日解除，被告主张合同于房屋再次出租之日，即2020年9月9日解除。在审理中，双方均认可对涉案房屋的装饰装修不存在争议。本院认为：原、被告所签订的合同系双方真实意思表示，双方应遵照执行。因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。对于疫情或疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，德艺家人公司确受疫情或疫情防控措施导致经营困难，但综合考虑合同履行期限、履行情况及疫情防控措施持续的时间等因素，此次疫情或疫情防控措施并不直接导致本合同目的不能实现，故双方应通过协商减免租金等方式继续履行合同。现双方对租金减免数额等协商未果后，德艺家人公司发函要求解除合同，其并不享有合同解除权，其发函并不发生解除合同的效力。鉴于陈士安已于2020年7月11日将涉案房屋收回，房屋租赁合同事实上发生解除，故本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年7月11日解除，对双方关于合同解除时间的意见，本院均不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于德艺家人要求退还押金的诉讼请求，按照双方合同约定，应在扣除德艺家人公司需承担的租金费用以及违约赔偿外予以退还。关于德艺家人公司要求退还2020年1月27日至7月10日期间租金137500元的诉讼请求，本院考虑对于疫情或疫情防控措施造成的经营困难，租赁合同双方应共担风险、共渡难关，故对德艺家人公司要求退还租金的诉讼请求，本院予以支持，具体金额，综合考虑疫情及疫情防控措施的影响、房屋交付时间等情况酌定为91666.66元。陈士安关于疫情或疫情防控措施对德艺家人公司不造成影响的辩称，其现有证据不足以证明，故对其辩称，本院不予采纳。关于反诉请求。陈士安主张的2020年7月10日、11日租金3013.78元的反诉请求，本院予以支持，其过高部分，本院不予支持。关于支付免租期租金的反诉请求，本院综合考虑合同约定及合同履行情况及合同解除的原因等，酌情确定应支付的免租期租金为22916.67元。关于违约金的诉讼请求，德艺家人公司发函解除合同的行为及承租涉案房屋二楼继续经营的事实，应视为因德艺家人公司的原因导致合同提前解除，故对陈士安要求支付三个月房屋租金作为违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于物业费及水电费的反诉请求，其关于物业费的诉讼请求具有合同依据，本院予以支持，具体金额根据合同解除时间及欠付时间予以核定15330.92元；关于水电费的诉讼请求，其未提交证据在案佐证，本院不予支持。德艺家人公司关于原告主体不适格的辩称，缺乏事实与法律依据，此外，其亦未提交证据证明物业公司对疫情期间物业费予以减免，本院对其辩称不予采纳。关于迁出公司注册地址的反诉请求，该项诉讼请求不属于法院主管范围，本院不予处理。德艺家人公司于2020年已从涉案房屋搬离，其未将公司注册地址迁出，故对陈士安主张支付合同解除之日至实际迁出之日止的注册地址占有费，其合理部分本院予以支持，其过高部分，本院不予支持。为降低当事人诉讼成本、减轻诉累，本院对陈士安应退还的押金及房屋租金与德艺家人公司应负担的租金、违约金等予以折抵。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认陈士安与北京德艺家人教育科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年7月11日解除；二、陈士安于本判决生效之日起十日内退还北京德艺家人教育科技有限公司押金及房屋租金12905.3元；三、北京德艺家人教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈士安2020年7月12日至实际迁出之日止的公司注册地址占有费（以每日300元为标准计算）；四、驳回北京德艺家人教育科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回陈士安的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2431元，由北京德艺家人教育科技有限公司负担470元（已交纳），由陈士安负担1961元（已由北京德艺家人教育科技有限公司预交，陈士安于本判决生效之日起十日内向北京德艺家人教育科技有限公司支付）。案件反诉费3188元，由陈士安负担1504元（已交纳），由北京德艺家人教育科技有限公司负担1684元（已由陈士安预交，北京德艺家人教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向陈士安支付）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘宁二〇二〇年十一月二十七日书记员  肖贺