广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0222民初1050号原告：始兴县天元房地产有限公司。统一社会信用代码：914************。住所：始兴县*******。法定代表人：李广忠，该司总经理。委托诉讼代理人：李立青，该司职员。委托诉讼代理人：王立波，该司职员。被告：华琳，女，1994年5月9日出生，汉族，住广东省始兴县**************。公民身份号码：440************。委托诉讼代理人：莫东升，男，1995年6月6月出生，汉族，住广东省始兴县******************。公民身份号码：440************。系被告华琳的老公。委托诉讼代理人：华龙金，男，1966年8月23日出生，汉族，住广东省始兴县**************。公民身份号码：440************。系被告华琳的父亲。原告始兴县天元房地产有限公司与被告华琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告始兴县天元房地产有限公司的委托诉讼代理人王立波，被告华琳及其委托诉讼代理人莫东升、华龙金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉求请求：1.判令被告向原告支付拖欠自2020年1月1日起至2020年7月5日止的租金23357元；2.判令被告向原告支付逾期支付租赁的滞纳金3267.09元（逾期付款滞纳金暂计至2020年7月31日，应计至实际付清款项之日止）；3.判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2019年9月16日签订了一份《房屋租赁合同》；该合同约定：原告将始兴县***********出租给被告使用，租期自2019年9月1日至2022年8月31日，租金按月支付，每月25日前交付下月的租金，每月租金3791元，逾期支付租金的，按逾期金额、按日、按千分之一的比例计收滞纳金。签订合同时，被告支付了2019年9月1日至2019年9月31日的租金3791元、支付了11373元的租赁保证金。截至2020年7月31日，被告拖欠2020年1月1日起至2020年7月5日共计6个月的租金23357元；截至2020年7月31日，被告因逾期付款需缴纳滞纳金为3267.09元（计算情况见证据6），上述二项小计为：26624.09﹦23357元+3267.09元。综上，被告拖欠原告租金及滞纳金26624.09元；经原告一再催促，被告均拒不缴交，原告无奈诉至贵院，敬请贵院依法裁判。被告华琳答辩称，因为疫情门店经营不下去，根据政府出台的文件，希望原告能减租金，房租减免一个月以及两个月减半。本院经审理认定事实如下：原告于2018年12月27日取得始兴县***********的《始兴县不动产首次登记权属证明》，原告为权利人。2019年9月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：第一条甲方将位于始兴县***********的商铺出租给乙方使用。租赁房屋建筑面积共72.91平方米。第二条租赁期限叁年，自2019年9月1日至2022年8月31日止。第三条前一至三年，单位租金人民币52元（52元/㎡/月），月租金总额为叁仟柒佰玖拾壹元整（3791元整）。第四条租金按月支付。乙方应于本合同签订日交付首期租金，金额叁仟柒佰玖拾壹元整（3791元整），之后每月的租金，乙方应于每月25日前向甲方交付下月的租金。第五条乙方租赁房屋用途：甜品奶茶。第七条乙方应于本合同签订日向甲方交付相当于叁个月租金数额的租赁保证金，共计壹万壹仟叁佰柒拾叁元整（11373元整）。乙方满足下列全部条件时，甲方应向乙方返还租赁房屋保证金：1.租赁期满或经双方协商同意提前解除本合同；2.合同期限内未拖欠租赁期间的相关租赁费用；3.合同期限内未损坏房屋结构及装修（正常损耗除外）；4.合同期限内未拖欠租赁房屋的各项物业管理费用和使用租赁房屋所产生的水电费等各项费用。返还租赁保证金时间与方式：乙方退回租赁房屋后十个工作日内以转账方式无息返还。出现下列情形之一的，甲方不予返还租赁房屋保证金：1.乙方单方解除合同；2.损坏房屋结构及装修（正常损耗除外）；3.拖欠房屋租赁期间的相关费用，包括租金、使用租赁房屋所产生的水电费、卫生费、房屋物业管理费等；4.乙方存在其他违约、违法行为。第十二条违约责任租赁期限内出现下列情形之一，严重影响乙方使用租赁房屋的，乙方可就此造成的损失要求甲方双倍退还租赁保证金。……租赁期限内出现下列情形之一时，甲方除不予退回租赁房屋保证金外，还可就此造成的损失有权追究乙方的损害赔偿责任：1.乙方拖欠租金达10天以上；……乙方应按期缴纳租金、租赁保证金。乙方每逾期缴纳一日，按千分之一支付滞纳金，逾期超过30日的，甲方有权单方解除合同。……等条款。合同签订后，被告使用涉案商铺，依据上述《房屋租赁合同》约定，被告应于2019年12月25日缴纳2020年1月1日至2020年1月31日的租金，但被告逾期未交2020年1月1日起的商铺租金。原告计算滞纳金的方式为应缴租金金额乘以应计滞纳金天数乘以1‰。庭审时，被告确认合同签订后，基本都是滞后缴纳租金的，原告确认涉案商铺已于2020年10月1日租赁给他人了。案经调解，双方无法达成一致意见。以上事实，有原告提供的身份证、营业执照、法定代表人身份证明、《被告欠交租金及滞纳金情况表》、《房屋租赁合同》、《始兴县不动产首次登记权属证明》以及本院的庭审笔录予以证明，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告双方自愿签订的《房屋租赁合同》，不违反法律法规的规定，是双方的真实意思表示，该合同是双方履行权利义务的依据。合同签订后，原告已按约定将租赁房屋交付被告使用，被告本应于2019年12月25日支付2020年1月1日至2020年1月31日的房屋租金，但被告至今未支付，经原告多次催告，被告仍拒绝缴纳，被告违反了合同的约定，达到了合同约定的解除条件，现原、被告双方均同意解除本案的《房屋租赁合同》，本院予以支持。关于商铺租金计付的确定，被告从2019年12月25日起未交付2020年1月1日之后的租金，也未依法解除租赁合同，被告在2020年7月5日退还涉案店铺，原告主张商铺租金计算至2020年7月5日共计23357元合理，被告亦确认数额，本院予以支持。至于被告抗辩称本案的房屋保证金11373元应予用于抵扣租金10000元。经审查，该笔保证金具有担保合同履行的性质，从合同中对违约责任的约定来看，该笔保证金属于违约定金，依据双方签订的《房屋租赁合同》，被告的行为已构成违约，原告依据合同的约定不予退回保证金，本院予以支持，对被告的抗辩，本院不予采纳。至于原告诉请的滞纳金，其实质就是违约金，被告虽抗辩称在2020年7月5日就已经将商铺返还给了原告，但双方并未解除合同关系，被告也未将拖欠的商铺租金支付给原告，故原告主张迟延支付租金的违约金合理。但依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。庭审时，被告称因受新冠肺炎疫情的影响，导致其经营不下去，与原告协商以房屋租赁保证金抵扣租金，但原告不同意，故不应该计算滞纳金。被告虽提交了一份《韶关市人民政府办公室关于印发应对疫情影响加大对个体工商户支持措施实施方案的通知》的文件，主张原告应免一个月的租金，减半收取两个月的租金。经质证，原告表示该文件要求的对象是“国有资产类经营用房”原告不属于该范围的主体，且原告也对于未欠租金的租户给予免半个月租金的优惠。经审查，该文件是要求引导商业地产、物业服务等企业带头减免实际承租户租金，故对原告不应强制要求。但被告确实因配合政府的号召，在疫情期间未营业导致一定的损失，且提出本案的违约金过高，申请法院调整。庭审时，对于被告不按期缴纳租金，原告有何损失，原告的回复是“导致店铺空置3个月”。本案中，如前所述，原告已经没收了被告缴纳的房屋保证金11373元，已足以弥补其租金损失，该房屋保证金是属于违约定金的一种，而违约金的性质是以补偿为主，惩罚为辅。本案的合同签订几个月后，恰逢春节期间赶上新冠肺炎疫情，虽始兴县门店停止营业的时间不长，但因被告是做奶茶生意的，所受影响较大，被告并非恶意违约，但被告在2019年就开始出现了延期缴纳租金的情况，且在2019年12月25日开始停止缴交租金，被告延期缴纳租金的原因并非因疫情而起，只是疫情的出现最终加剧了被告经营的困难，但疫情不是被告违约的最重要原因，只是影响因素之一。本案合同中的违约责任均使用的是格式合同条款，根据诚实信用原则和公平原则，结合本案的实际情况，本院综合衡量确定本案的违约金（即被告主张的滞纳金）按月0.5%计算，对原告主张的超出部分，本院不予支持。但违约金的计算如上所述，亦应以上述确认的租金的计算时段为准，故依据原告提交的《被告欠交租金及滞纳金情况表》的计算方式，欠交2020年1月1日至2020年7月5日的租金的应缴租金金额为23357元，本院将违约金的标准调整为月0.5%后，违约金截止至2020年7月31日应付违约金（滞纳金为）563.59元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告始兴县天元房地产有限公司与被告华琳于2019年9月16日签订的《房屋租赁合同》。二、被告华琳应于本判决生效之日起二十日内向原告始兴县天元房地产有限公司支付租金23357元及违约金563.59元（之后的违约金以23357元为基数，从2020年8月1日起，按月利率0.5%计算至实际付清款项之日止）。三、驳回原告始兴县天元房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费466元，减半收取计233元，由原告负担34元，由被告负担199元。此款已由原告预交，被告负担部分，由被告在履行本判决判项二的期限内迳付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员 刘 娟二〇二〇年十月三十一日书记员 邹苏琴