上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初12318号原告：赵德娣，女，1929年2月2日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：徐瑷华，上海申伦律师事务所律师。被告：王清华，男，1957年8月9日出生，汉族，住上海市。被告：张殷勤，女，1959年2月1日出生，汉族，住上海市。被告：上海恒联物业有限公司，住所上海市。法定代表人：忻智发，董事长。委托诉讼代理人：徐建明，男。被告：上海上工物业发展有限公司，住所上海市。法定代表人：梅喜连，董事长。委托诉讼代理人：虞爱珍，女。原告赵德娣与被告王清华、张殷勤、上海恒联物业有限公司、上海上工物业发展有限公司确认合同无效纠纷一案，本案受理后，依法适用简易程序，由审判员张莹独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵德娣的委托诉讼代理人徐瑷华、被告王清华、张殷勤、上海恒联物业有限公司(以下简称“恒联物业公司”)的委托诉讼代理人徐建明、被告上海上工物业发展有限公司(以下简称“上工物业公司”)的委托诉讼代理人虞爱珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵德娣提出的诉讼请求：1、判令上海市武宁路XXX弄XXX号XXX室(原地址为上海市丹巴路XXX弄XXX号XXX室，以下简称“系争房屋”)的房屋买卖合同无效；2、判令上述房屋恢复登记至原租赁房屋状态；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：赵德娣系王清华之母，王清华与张殷勤系夫妻。因三人原居住上海市爱珲路呼玛二村XXX号XXX室(以下简称“呼玛二村房屋”)住房困难，张殷勤向其所在单位提出住房分配申请，单位要求其将呼玛二村房屋出售并向单位交付人民币10万元(以下币种均为人民币)后套配。为此，赵德娣于1996年将呼玛二村房屋出售后得款7万元，另由王清华借款3万元交付张殷勤原单位上海新华律师事务所，后由该单位套配至系争房屋。配房人口为本案原、被告三人，配房时该房价款17万元。原告认为，系争房屋为呼玛二村房屋出售后套配所得，其理应享有应得产权份额。但王清华、张殷勤在未经赵德娣同意的情况下，假冒原告的签字，于2000年7月以售后公房形式与恒联物业公司签订公有住房出售合同并将产权购入在自己名下，共有份额为各二分之一。恒联物业公司未尽严格审核义务，致使王清华、张殷勤二人恶意串通，侵犯了赵德娣的合法权益。现系争房屋物业管理已变更为上工物业公司，故赵德娣诉至法院，请求判如诉请。被告王清华辩称，因时间久远，无法回忆起当时的情况。故请求法院依法裁判。被告张殷勤辩称，赵德娣现已90岁高龄且思路不清楚，本次诉讼并非其真实意思表示。因王清华与张殷勤离婚纠纷中主张其可享有系争房屋三分之二的产权份额，张殷勤未予同意，故王清华策划了本次诉讼。购房时使用的是赵德娣的工龄，现其称不清楚房屋出售情况且未经其同意签名的情况与事实不符。系争房屋来源为张殷勤单位新华律师事务所分配给其一家三口(王清华、张殷勤及女儿)居住使用，由于上学的原因女儿的户口未迁入系争房屋。单位表示，房屋不能直接套配，也不能直接分配给张殷勤家庭，需要由其出资一部分。王清华与家人商量后，将呼玛二村房屋出售后得款7万元，再由其借款3万元支付给新华律师事务所，单位分配系争房屋给其家庭。分房时系争房屋价值不止17万元，新华律师事务所出了大部分资金。另，《职工家庭购买公有住房协议书》签署的时间是2000年6月12日，而诉状的落款时间为2020年6月19日，赵德娣主张合同无效已经超过20年最长的诉讼时效。综上，不同意原告的诉讼请求。被告恒联物业公司辩称，其对系争房屋的出售严格按照政府主管部门的有关文件执行，根据1995年出售公有住房实施细则，将该户房屋的分配单、户口薄、租赁凭证进行核对后，认为符合出售条件。至于赵德娣提出的上述协议书上其签名系被人冒名的情况，因查实签名真伪不属于恒联物业公司需要核实的责任，其无法要求每个同住人、承租人都至现场核实签名是否系其本人所签。购房发生在2000年，至今已20年，期间物业公司收取物业费而非租金，赵德娣称其近期才知晓相关情况不符合常理。故不同意原告的诉讼请求。被告上工物业公司辩称，其于2009年3月接手系争房屋所在小区进行物业管理，对之前发生的事情皆不清楚。要求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明事实如下：一、赵德娣系王清华之母，王清华与张殷勤系夫妻，双方于1988年10月10日登记结婚。二、系争房屋系1996年由上海市爱珲路呼玛二村XXX号XXX室房屋出售后得款7万元、另由张殷勤家庭出资3万元交付至张殷勤单位上海新华律师事务所，后由该单位套配所得。套配时，住房调配单上载明原住房人员情况：爱珲路呼玛二村XXX号房屋租赁户名赵德娣，家庭主要成员为王清华。新配丹巴路XXX弄XXX号XXX室租赁户名为张殷勤，家庭主要成员赵德娣、王清华，调配原因：套配。系争房屋调配后，一直由赵德娣、王清华在内居住至今。三、根据发证日期为1996年7月26日的租用公房凭证(编号：川字687号)记载，租赁户名张殷勤，调配单位上海新华律师事务所，起租日期1996年8月1日，发证类别为套配，迁入户口：张殷勤、赵德娣、王清华三人。四、1996年7月31日，张殷勤户口从本市愚园路****迁入系争房屋，赵德娣、王清华户口于同户口于同日从呼玛二村房屋迁入系争房屋。年10月9日，张殷勤妹妹张殷建户口从本户口从本市吴中路******迁入系争房屋。v>五、根据落款日期为2000年6月12日的《职工家庭购买公有住房协议书》记载：本户房屋坐落于普陀区长征镇武宁路XXX弄XXX号XXX室。房屋承租人或受配人姓名张殷勤，经与本户同住成年人协商一致，同意购买上述房屋。上述所购房屋的房地产权利确定为张殷勤、王清华共有(其中属按份共有的，共有份额为各拥有50%)。经约定的所有权人同意，委托张殷勤代为办理购买公有住房一切手续。承租人或受配人处有张殷勤的签字及盖章，同住成年人处显示有赵德娣、王清华的签名及印章。《本户人员情况表》载明，系争房屋承租人或受配人姓名张殷勤，家庭成员(以户口簿为准)王清华、户口簿为准)建。六、上述协议签订后，恒联物业公司作为甲方(出售人)的代理人与乙方(购房人)张殷勤、王清华签订《上海市公有住房出售合同》，约定乙方自愿购买甲方出售的系争房屋，甲、乙双方确认乙方购买上述房屋的价格，以1999年市政府及其主管部门的规定计算，房屋全部售价为27474元，扣除付款折扣后，房屋实际付款金额为21979元；乙方应在签订本合同后，于2000年7月前，将本合同第七条规定的费用合计23369元交付至中国建设银行上海普陀分行。2000年7月3日，张殷勤向恒联物业公司支付购房款23369元。七、2001年9月4日，系争房屋经核准登记在张殷勤、王清华名下，共有情况为张殷勤、王清华各占二分之一。审理中，针对2000年6月12日的《职工家庭购买公有住房协议书》，赵德娣称该材料上的签名非其本人所为，直至2020年其才得知系争房屋登记在张殷勤与王清华名下。经当庭核看，王清华表示，该份材料上的签字看上去不像赵德娣的字迹。张殷勤陈述，所有的材料、协议书都由王清华准备好之后，由其去办理的购房手续。材料交给张殷勤时赵德娣已签好了名字，材料上的盖章亦是赵德娣的图章。经恒联物业公司庭后核实，购房享受工龄人员为赵德娣，工龄32年，享受职级人张殷勤。关于张殷勤的居住情况，王清华表示，张殷勤于2014年搬至隔壁小区借房居住，于2016年搬回系争房屋。2019年后，张殷勤再次搬离系争房屋。张殷勤表示，其于1996年开始在系争房屋内居住至今。关于时效，赵德娣认为房屋产权应当以登记为准，即应该从系争房屋核准登记之日即2001年9月4日起算，而张殷勤认为应当从签订《职工家庭购买公有住房协议书》之日即2000年6月12日起算。审理中，本院向赵德娣本人核实，就本案起诉是否为其真实意思表示。赵德娣称，起诉状上的签字系其所签，亦由其捺印，起诉系其本人的意思。以上事实有结婚证、住房调配单、租用公房凭证、户口薄、《职工家庭购买公有住房协议书》《上海市公有住房出售合同》、上海市不动产登记簿及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院对此予以确认。本院认为，合法取得的物权受法律保护。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。本案中，原、被告的争议焦点为，赵德娣对王清华、张殷勤购买系争房屋产权的行为是否知晓并同意。根据已查明的事实，王清华、张殷勤购买并取得系争房屋产权的主要依据为《职工家庭购买公有住房协议书》《上海市公有住房出售合同》。本案中，赵德娣认为其对购买产权一事并不知晓，并否认上述协议书中签名系其本人所签，虽然从字迹上核对来看，赵德娣的签名并非本人所签，但考虑到购买系争房屋产权时，使用的是赵德娣的工龄，且购房至今已有20年，赵德娣称其当时并不知晓购买公有住房的意见本院难以采信。赵德娣的主张所针对的是公有住房出售合同的效力，并不等同于系争房屋的物权，故应适用诉讼时制度的法律规定。基于房地产登记的公示、公信效力，在系争房屋产权登记至王清华、张殷勤名下时，即应视为法律上的应当知道，原告就本案提起诉讼已超过三年的诉讼时效。即使按赵德娣签署《职工家庭购买公有住房协议书》的落款时间(2000年6月12日)来看，其已超过法律规定二十年的诉讼时效。赵德娣主张应当自系争房屋核准登记至王清华、张殷勤名下即2001年9月4日起计算诉讼时效的观点，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。诉讼时效，是指权利人不行使权利的事实状态持续经过法定期间，其权利即发生效力减损的制度，超过诉讼时效，权利人丧失的是实体胜诉权。因此，赵德娣的诉讼请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百八十八条之规定，判决如下：驳回原告赵德娣的全部诉讼请求。本案受理费人民币80元，减半收取计人民币40元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  张 莹二〇二〇年十一月二十七日法官助理  郑雪凝书 记 员  汉 静附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。