青海省西宁市城西区人民法院民 事 判 决 书（2020）青0104民初3244号原告（反诉被告）:常和平，公民身份号码：×××，男，汉族，1971年11月14日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：刘瑞路，青海汇元律师事务所律师。被告（反诉原告）：青海八百年置业有限公司，统一社会信用代码：916301000745885648（1-1），住所地：青海省西宁市城**西川南路53付****楼。法定代表人：高维必，系该公司董事长。、委托诉讼代理人：文武，湖南金州律师事务所律师。被告（反诉第三人）：青海量具刃具有限责任公司，统一社会信用代码：916329002266338398（1-1），住所地：西宁经济技术开发区民和路**。法定代表人：贾友义，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄升，泰和泰（西宁）律师事务所律。原告（反诉原告）常和平与被告（反诉被告）青海八百年置业有限公司（以下简称八百年公司）、被告（反诉第三人）青海量具刃具有限责任公司（以下简称量具公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，依法组成合议庭，使用普通程序公开开庭进行了审理。原告常和平及委托诉讼代理人刘瑞路、被告八百年公司委托诉讼代理人文武、被告量具公司委托诉讼代理人黄升到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉原告）常和平向本院提出本诉诉讼请求：一、解除原告与被告八百年公司于2014年5月2日签订的《商品房买卖合同》；二、判决二被告连带返还原告购房款242174元及利息（以购房款242174元为基数，自2014年5月3日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市报价利率计算）。三、本案诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：2014年5月2日，常和平与八百年公司签订《商品房买卖合同》。合同约定“买受人购买的商铺位于西宁市城西区昆仑路19号王府花园1号楼2层256室，建筑面积共23.13平方米，总金额472174元”。“出卖人应当在2015年1月30日前，将商铺交付买受人使用”，“出卖人应当在商铺交付使用后180个工作日内，为买受人办理该商铺的产权属证书”。合同签订当日，原告即按合同约定将购房款242174元支付给被告（余款办理银行贷款）。但二被告未按约定交付符合合同目的的商品房，也未办理产权登记。根据西宁中院2020年7月3日作出（2020）青01民特36号《民事裁定书》认定，“双方（八百年公司与量具公司之间）代理关系成立”。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。西宁中院2020年7月3日作出（2020）青01民特35号《民事裁定书》认定，“双方（被申请人之间）代理关系成立”。故诉至法院，望判如所请。常和平向本院提交如下证据：第一组：销售广告、宣传资料复印件各1份。证明：八百年公司故意将涉案房屋对外虚假宣传为由其开发建设的事实。第二组：《酷卓拉-婴童世界开盘认购须知》复印件1份。证明：八百年公司将涉案房屋二手房当作商品房开盘认购的事实。第三组：《关于城西区昆仑路19号1号楼负1层及地上1-2导商铺房屋产权交易备案情况说明》复印件1份。证明：（1）涉案商铺由案外人青海华峰房地产有限公司开发建设的事实，案外人进行了初始登记，属于原始取得。（2）量具公司根据法院执行裁定取得111间商铺所有权的事实。（3）被告八百年公司根据二手房买卖合同取得34间商铺所有权的事实，属于继受取得。（4）八百年公司名下无房产的事实。第四组：《商品房买卖合同》复印件1份。证明：（1）八百年公司销售的标的物并非《商品房买卖合同》约定“商品房”的事实。（2）八百年公司并未按照合同约定办理产权登记构的事实。第五组：收款收据复印件1份。证明：常和平于2014年5月2日向八百年公司支付购房款242174元的事实。第六组：《委托经营管理合同》、八百年公司部分《工商档案》复印件1份和青海酷卓拉商场管理有限公司工商信息打印1份。证明：八百年公司与案外人青海酷卓拉商场管理有限公司股东和高管完全相同，两公司意思表示完全一致，八百年公司并未按照合同约定向常和平实际交付标的物的事实。交了10万多元，八百年公司认为是青海酷卓拉商场管理有限公司的租金抵扣了八百年公司的房款。第七组：城西法院（2020）青0104民初459号《民事判决书》打印件1份。证明：生效判决认定“双方为委托代理关系”的事实。第八组：西宁中院（2020）青01民特35号《民事裁定书》复印件1份。证明：生效裁定认为“合同约定期限内八百年公司未履行合同义务，合同目的不能实现，应当予以解除”以及“因双方委托代理关系成立，商铺买卖合同的法律效果最终应当由委托人青海量具刃具有限责任公司承担”的事实。八百年公司对以上证据的质证意见：对第一组、第二组、第三组，证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明方向有异议，证明常和平实际上已经知道我方公司是代理销售商，常和平知道是代理销售商后和我方签订了合同，在期限内也没有要求撤销。第四组：真实性、合法性、关联性无异议，对证明方向有异议，签订合同是双方真实意思的表示，双方约定逾期办理产权证原告不退房只是承担违约金，合同都有约定。尚欠23万元至今未给付。第五组：真实性、合法性、关联性无异议，对证明方向有异议，结合前三组证据来看，常和平还需支付剩余房款230000元。第六组：常和平在我们这边购买房屋，也取得了收益，我方公司已经将房屋交付。对于八百年公司部分《工商档案》复印件1份和青海酷卓拉商场管理有限公司工商信息打印1份，我方认为和本案无关，这个铺面已交给酷卓拉，原告收取了两年的租金抵扣了房款。第七组：真实性、合法性、关联性无异议，对证明方向没有异议。第八组：真实性、合法性、关联性无异议，对证明方向有异议，裁定书是裁定和我们房屋的购买合同，当时在仲裁的过程中，量具公司没有参与到仲裁过程中去，合同是无法履行的，现在量具公司同意协助我们办理产权过户，以前无法办理，现在能够办理，客观事实已经发生了重大的改变。裁定书在认定事实方面也是有个错误的，裁定书说在约定的期限内没有履行，这个裁定本身的事实认定错误，裁定书当时依据环境也发生了改变，这个不能作为本案审理这个案子合理的依据。量具公司对原告证据的质证意见：第一组、第二组：真实性、合法性无异议，但是和本案其所诉的解除和返还房产之间没有关联性。第三组：真实性、合法性、关联性无异议，对证明方向有异议，第三个证明方向这个是不存在的，34间取得商品房的不是常和平购买的房屋，是其他的房屋。我方也不是本案适格的主体。第四组；真实性、合法性、关联性无异议，说明了常和平先付一部分，然后后期按揭，但是后面也没有给付过。八百年公司也可以拒绝办理。第五组：同样证实本案常和平欠付房款的事实，以及八百年公司有拒绝办理的抗辩事由，即便常和平享有解除权，也已经超过了法律的期间。第六组：真实性、合法性、关联性无异议，恰好证实八百年公司履行了义务。对于八百年公司部分《工商档案》复印件1份和青海酷卓拉商场管理有限公司工商信息打印和被告一的意见一致。第七组：真实性、合法性、关联性无异议，不能作为认定本案是否存在委托代理关系的证据，常和平谈到了民事诉讼法等，但是遗漏了一些。法院判决不能作为本案的证据。第八组：真实性、合法性无异议，但是关联性和证明方向有异议，本案产生的前提是西宁中院（2020）青01民特35号裁定书，西宁中院的裁定书是审理的前提并不是本案的证据，常和平出具该份证据明显误解了法律分析和认定事实，在第二页认定事实已经完毕，但是常和平引用的是第八页，这是中级人民法院认定涉案的审理对象，完全不符合民事诉讼法及证据规定的所称的，常和平引用的不是本案中任何的认定事实，不能作为本案双方合同是否解除的依据。不能证实其诉讼请求。被告（反诉原告）八百年公司辩称，我方公司和常和平一直在履行《酷卓拉婴童世界商铺买卖合同》，常和平已经收取该商铺并将该商铺出租；我方愿意继续履行该合同，常和平以逾期没有取得房产证为由请求解除合同没有依据，《酷卓拉婴童世界商铺买卖合同》可以继续履行，不存在无法履行的情况，目前房屋已经可以办理产权证，量具公司已经同意为常和平办理产权过户。八百年公司向本院提交如下证据：第一组：《酷卓拉婴童世界商铺买卖合同》（复印件）、委托书（复印件），证明量具刀刃公司与常和平之间的房屋买卖合同关系合法有效。第二组、《委托书》证明量具公司委托八百年销售涉案商铺，量具公司与八百年公司之间的委托代理法律关系合法有效。第二组：《酷卓拉婴童世界委托经营管理合同》（复印件）、收条（复印件），证明：l、八百年公司已经将案涉商铺交付给常和平使用，完成了商铺的交付义务；2、证明常和平将涉案商铺出租给了青海酷卓拉商场管理有限公司经营，且已经收到了后者支付的租金。第三组：《收条》、转款流水，很清楚的写了收到两年房屋租金，该租金折抵了房款。银行流水显示常和平于2017年12月15日收到转款14484元，2018年2月1日收到租金转款3621元。证明常和平将涉案商铺出租给了青海酷卓拉商场管理有限公司经营，且已经收到了后者支付的租金。两张转账凭证证明我方一直在履行，钱一直支付到2018年4月份，后面的原告没有要我方也没有转。常和平的质证意见：第一组：《酷卓拉婴童世界商铺买卖合同》（复印件）、被告反诉原告证明量具刀刃公司与常和平之间的房屋买卖合同关系合法有效；这个可以看出是量具公司提交的。二被告之间是代理关系。第二组：不是证实酷卓拉公司，合同上是八百年公司签订的，是欺诈销售恶意的行为。在交付期间委托第三方交付就视为交付，就没有和第三方交付。对证明方向不认可。对于收条真实性不认可，但是签字是真实的，是常和平出具的，但是钱没有收到，对外销售的时候一直称是开发商，在委托经营协议第五条有明确规定，说是优惠的钱又收回去了这个钱并没有经过我的手，是一种销售的策略，钱没有收到，也不存在抵消房款。第三组：补充证据我方是第一次见，价款是和我谈的，当时的签字我不是很确定。房屋价款在合同签订前进行协商是谈过我方对真实性认可。两年租金抵扣房款是认可的。银行转账没有异议。量具公司的质证意见：第一组：第一份合同真实性、合法性、关联性无异议，对委托书真实性、合法性、关联性无异议，但是对证明方向有异议，不能证实我方公司和原告常和平的房屋买卖关系。第二组：真实性、合法性、关联性无异议，由于合同书面是酷卓拉公司，签订是八百年公司，其余收到的金额代双方提交证据后在进行质证。第三组：不发表质证意见。被告（反诉第三人）量具公司辩称：本案中量具公司不是常和平与八百年公司双方合同的当事人，不是本案适格的被告，通过常和平的证据商品房买卖合同约定的商品房买卖双方为八百年公司和常和平，双方履行义务的主体也是八百年公司和常和平，常和平说八百年公司进行了商务宣传等通知，都是以八百年公司发布的，因此从形式上看，我方公司不是双方的相对人，关于合同主体，虽然常和平在诉讼中提出我方公司向八百年公司出具过相应的委托书，共同委托八百年和汇鑫公司，相关生效的判决文书也确定了事实，委托书的来源是基于汇鑫公司和我方公司的买卖合同为前提，只是为了分割销售方便而用，不代表背后的委托关系，我方公司不是本案适格的被告。本案的常和平没有约定的解除权；即便没有在规定时间内没有办理房屋产权登记，是八百年公司依法拥有的抗辩权的表现，在按揭办理不下来的时候应当变更房产的方式，但是已过数年，常和平依然未向八百年公司支付过分文的款项，根据合同法规定，八百年公司有先履行的抗辩权。并且原告不享有解除权，即便享有解除权，根据合同约定付款时间等，期间已经远远超过了一年。我方公司不是合同主体，和原告方没有任何的关系，也没有收取过常和平的购房款。本案的常和平要求我方公司在其解除合同返还购房款也是不能成立的。量具公司提交如下证据：《商铺买卖合同》、证明书、委托书，均证明：1、被告量具公司将包含涉案房屋在内的位于王府花园壹号楼一层、二层整体卖给八百年公司的关联公司西宁汇鑫房地产销售策划有限公司；2、西宁汇鑫房地产销售策划有限公司为了便于分割，向被告量具公司出具证明书，表明八百年公司系其关联公司，因项目需要共同处置上述购买的房产，要求向其出具《委托书》委托二公司共同处置上述房产。不能单纯看到委托书就说是代理关系，要看到本质，根据合同解释的原则，要按照双方真实意思的表示，但现在不是真实意思表示。常和平的质证意见：《商铺买卖合同》、证明书、委托书真实性合法性无异议。但是对证明方向不认可，对方也一直在证实并且赘述没有代理关系，我方是不认可的。八百年公司的质证意见：《商铺买卖合同》和证明书和本案无关，牵扯到案外人也没有办法查实，对于委托书真实性合法性关联性予以认可，对于证明内容我方和量具公司是委托代理关系。被告（反诉原告）八百年公司向本院提出反诉诉讼请求：一、请求法院判令反诉原被告之间继续履行《酷卓拉婴童世界商铺买卖合同》；二、请求法院判令反诉被告常和平支付剩余房款230000元；三、请求法院判令反诉被告常和平承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、八百年公司向常和平交付了商铺，常和平将该商铺对外进行出租并收取了租金。八百年公司于2014年5月2日与常和平签订了《酷卓拉·婴童世界商铺买卖合同》，八百年公司向常和平出售西宁市城西区昆仑路19号王府花园1号楼2层256室商铺。2014年5月2日，青海酷卓拉商场管理有限公司与常和平签订《酷卓拉·童世界委托经营管理合同》，2015年1月30日，八百年公司将该商铺交付给常和平，常和平委托青海酷卓拉商场管理有限公司经营管理其所购买的酷卓拉·婴童世界商铺，委托经营期限从2015年1月29日到2017年1月30日，共计2年。合同签订时，常和平领取了青海酷卓拉商场管理有限公司一次性支付的两年（2015年1月30日到2017年1月30日）商铺租金共计84167元。二、八百年公司与量具公司愿意继续履行《酷卓拉·婴童世界商铺买卖合同》，为常和平办理产权过户，以维护合同的稳定性，常和平应当继续支付剩余房款230000元。根据《酷卓拉·婴童世界商铺买卖合同》第十三条约定，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房。因此，八百年公司与常和平之间应当继续履行合同，常和平请求解除合同没有依据。八百年公司向常和平出售的商铺总价为472174元，八百年公司于2014年5月2日与常和平签订《酷卓拉·婴童世界商铺买卖合同》后，常和平于合同签订当日向八百年公司支付了首付款242174元，剩余230000元至今尚未支付。综上反诉原被告之间签订的《酷卓拉·婴童世界商铺买卖合同》可以继续履行，反诉被告常和平支付剩余房款。原告（反诉被告）常和平发表如下反诉答辩意见，八百年公司的第一项和第二项诉求与西宁市中级人民法院民事判决书的内容相反，应该予以驳回。判决书认定合同约定，办理期限内，八百年公司没有依法履行，合同应该依法解除。本诉的八百年公司第一项是解除合同，反诉请求是履行合同，应该以生效的判决书为依据来履行。被告（反诉第三人）量具公司陈述：结合常和平的答辩我们认为常和平与八百年公司之间的合同应该继续履行不应该解除，八百年公司要求支付房款应该予以支持。本院经审理认定事实如下：2013年11月1日量具公司与西宁汇鑫房地产营销策划有限公司签订了《商品买卖合同》,合同约定量具公司将通过青海省高级人民法院依法执行给量具公司资产位于西宁市昆仑路19号王府花园一号楼一层建筑面积1662.96平方米，二层建筑面积2260.63平方米出售给西宁汇鑫房地产营销策划有限公司。量具公司又于2014年1月7日出具委托书，内容为：“兹委托青海八百年公司和西宁汇鑫房地产营销策划有限公司共同处置我公司（量具公司）名下资产：昆仑路19号王府花园1号楼一、二层商铺，面积3927.85平方米商铺的策划和销售工作，特此证明”。2014年5月2日，作为代理人之一的八百年公司与常和平签订《酷卓拉·婴童世界商铺买卖合同》，约定常和平购买西宁市城西区昆仑路19号王府花园1号楼2层256室铺面（建筑面积23.13平方米，该商铺的最终编号以西宁市房地局最终核发的编号为准），单价20413.9元/平方米，总金额472174元整。该合同第十三条关于产权登记的约定“出卖人应当在商铺交付使用后180个工作日内，为买受人办理该商铺的产权属证书。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的X%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的_3%向买受人支付违约金。”，约定2014年5月2日前乙方常和平支付本合同房款242174元，余款230000元以银行按揭贷款形式支付。2014年5月2日常和平与青海酷卓拉商场管理有限公司签订了《酷卓拉.婴童世界委托经营管理合同》，约定将常和平购买的酷卓拉.婴童世界商铺委托青海酷卓拉商场管理有限公司经营，委托经营期限自2015年1月29日至2017年1月30日至。常和平一次性领取贰年商铺租金84167元，并由常和平出具收条。庭审中双方均认可该款由常和平折抵了商铺价款后形成了《酷卓拉·婴童世界商铺买卖合同》的约定价款。常和平在2017年12月15日收取该商铺收益金14484元，2018年2月1日收取3621元，之后未在收取收益金，亦未收回商铺。该商铺一直由青海酷卓拉商场管理有限公司经营。因常和平未能办理房屋按揭贷款，商铺尾款一直未予交付，该商铺产权证亦未能办理。后常和平以八百年公司不能办理商铺产权证，依据合同约定向仲裁机关提出解除商铺房买卖合同及退还已交付房款的申请，仲裁机关做出解除合同，退付已交付房款的裁决。经八百年公司向西宁市中级人民法院申请，西宁市中级人民法院作出（2020）青01民特35号民事裁定书，裁定撤销西宁仲裁委（2019）宁仲裁字第146号仲裁裁决书。导致纠纷产生。另查，2018年11月9日，西宁市房地产交易服务中心出具《关于城西区昆仑路19号1号楼负1层及地上1-2层商铺房屋产权交易备案情况说明》：“1.2014年7月11日依据青海省高级人民法院2008青执字第1-2号民事裁定书及2008青执字第1-2号协助执行通知书将青海华峰房地产有限公司位于城西区昆仑路19号1号楼19-4室（负一层）建筑面积1637.81平方米、19-8室（第一层）建筑面积1662.96平方米、19-10室（第二层）建筑面积2260.63平方米的商铺过户登记到青海量具刃具公司名下；2.青海量具刃具公司于2014年12月申请办理了第一层及第二层铺面的分割，共分割为110间铺面，负1层及地上1-2层共计111间房屋；3.2016年4、5、11月分次将青海量具刃具公司名下位于昆仑路19号1号楼地上1-2层34套铺面以二手房买卖的形式办理到了青海八百年公司名下；4.在2016年青海量具刃具公司将此楼负1层（整体）及地上1-2层部分（8套）铺面以买卖的形式为业主办理了房产过户手续；5.青海八百年公司于2017年2月23日前后与34户业主（买房）进行了《青海省二手房买卖合同》，因为是大宗件，为了方便群众办事西宁市房地产交易管理所集中进行了网上签约让青海八百年公司经办人统一取走，回单位统一让业主签字后，由经办人将材料（含身份证复印件）递交给西宁市房地产交易管理所进行了统一办理了房产二手房交易备案业务；6.目前产权登记在量具公司名下的有68套，建筑面积3054.61平方米，登记在业主名下有43套，建筑面积2506.86平方米，以八百年公司出售的由34套，建筑面积732.82平方米，八百年公司名下无产权”。再查，庭审中量具公司向本院提出追加西宁汇鑫房地产营销策划有限公司为共同被告的申请，经查证西宁汇鑫房地产营销策划有限公司与八百年公司系两个独立的法人，双方均为量具公司销售委托代理人，西宁汇鑫房地产营销策划有限公司与本案涉案商铺销售无关联关系，本院不予追加。同时量具公司当庭表示，八百年公司出售酷卓拉婴童世界商铺可以由量具公司协助办理产权证事宜。本院认为，八百年公司受量具公司的委托销售其位于西宁市城西区昆仑路19号王府花园1号楼一、二层商铺（面积3927.85平方米）110间，对此量具公司予以认可，双方为委托代理关系，八百年公司对外以自己的名义签订合同并收取房款，量具公司对此未提出异议，在房屋产权过户中，双方存在两种方式：一是由委托人和买受人之间直接完成过户，二是由委托人过户给代理人，代理人再向买受人完成过户，代理模式的不同不影响双方之间的委托代理关系，代理人的行为后果应由委托人承担。常和平在交付部分房款，将商铺租赁与青海酷卓拉商场管理有限公司经营，并以收取租金向八百年公司折抵房款，现查证该商铺仍有青海酷卓拉商场管理有限公司经营，对此，应认定常和平已收到涉案商铺并且正常经营，现量具公司明确办理该商铺产权证条件具备，可以配合办理，故常和平提出八百年公司出售商铺为二手房、涉案商铺无法交付及不能办理商铺产权证的主张不予认定，其要求解除《酷卓拉·婴童世界商铺买卖合同》、退还已交付房款的本诉诉讼请求不予支持。八百年公司以涉案商铺已交付使用，常和平无法办理商铺产权证理由不能成立的抗辩理由予以采纳。因常和平在2014年5月2日、2017年12月15日、2018年2月1日分别已收取涉案商铺收益金，该商铺仍有青海酷卓拉商场管理有限公司经营管理，常和平对之后收益金仍享有追索主张权利，应认定八百年公司已向常和平交付涉案商铺，八百年公司主张继续履行双方签订《酷卓拉.婴童世界商铺买卖合同》的主张合理，应予以认定；常和平对未交付剩余商铺款不持异议，同时因八百年公司、常和平均不能证明无法办理商铺尾款贷款是由哪一方造成，故应认定无法办理贷款双方责任不明，八百年公司主张继续履行由常和平支付剩余商铺买卖合同价款的主张合理。量具公司与八百年公司签订的《委托书》合法有效，作为委托人及房屋实际登记人，应在常和平与受委托人即合同相对人八百年公司履行合同义务后，与八百年公司共同协助办理商铺产权过户手续。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十九条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）常和平的全部本诉诉讼请求；二、原告（反诉被告）常和平与被告（反诉原告）青海八百年置业有限公司签订的《酷卓拉.婴童世界商铺买卖合同》继续履行；三、原告（反诉被告）常和平支付被告（反诉原告）青海八百年置业有限公司商铺尾款230000元，判决生效后十五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件诉讼费6294元，由原告（反诉被告）常和平负担，反诉诉讼费2375元，原告（反诉被告）常和平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长  马元梅人民陪审员  张玉山人民陪审员  余占英二〇二〇年十一月十日法官 助理  马 瑞书 记 员  董新华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月；还需要延长的，报请上级人民法院批准。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。