湖南省江**瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1129民初2272号 原告：奉幕写，男，1981年12月20日生，瑶族，湖南省江**瑶族自治县人，农民，住湖南省江**瑶族自治县。 被告：江**瑶族自治县六月香置业有限公司。 统一社会信用代码：91431129587031999Q 住所地：湖南省永州市江**瑶族自治县沱江镇经济开发区XX大道南侧。 法定代表人：旭君，女，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：曾昭国，男，湖南苍松律师事务所律师，系特别代理。 原告奉幕写与被告江**瑶族自治县六月香置业有限公司（以下简称六月香公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奉幕写，被告六月香公司的委托诉讼代理人曾昭国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告奉幕写向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金154285.7元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由，2015年12月8日原被告签订《商品房买卖合同》，被告出卖江**瑶族自治县XX大道江**XX房给原告，合同约定该房屋为商品房，使用年限为70年，房屋总价款为36万元。原告在缴纳所有购房款后，不动产权登记的使用年限为40年。原告及江**XX港6、9栋业主代表已多次向政府相关职能部门及社区反映并已与被告多次协商沟通无果。而被告在相关部门协商中已对业主代表提出的产权问题作出了进一步解决的回复，但至今仍无结果。被告在出售涉案房屋时，签订合同约定使用年限是70年，而原告的不动产使用年限是40年，被告在出卖过程存在欺诈行为，严重侵害了原告的合法权益。 被告六月香公司辩称，请求驳回原告方诉讼请求，理由是，1、2012年被告办理的建设用地规划许可证已明确土地用途为综合用地，并不是商业用地；2、原告方的房屋所有权证办理使用年限为40年，是不动产登记中心的事情，与被告方无关，因为综合用地的适用年限是70年；3、原告方起诉被告方要求被告支付违约金没有事实依据和法律依据。 本院经审理认定事实如下： 2011年12月6日，被告六月香公司通过挂牌出让方式竞得江**瑶族自治县沱江镇XX大道南侧Ｅ地块国有建设用地使用权，土地面积30539.7平方米，成交价款2400万元。2011年12月9日，江**瑶族自治县六月香置业公司签订201XXXX号《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定土地用途为其他商业服务用地，土地使用权出让年限为40年。2012年3月6日办理了国有建设用地使用权初始登记，土地使用权证号为：江国用（2012）第0××6号，土地使用权人为江**瑶族自治县六月香置业公司，土地用途为商业用地，土地使用权面积30539.7平方米，终止日期2052年。该宗土地出让时由江**瑶族自治县规划建设局编制江规划条（2011）0XX号《建设项目规划设计条件通知书》设定为综合用地，适建内容为农产品批发、物流及配套设施。2011年10月20日，湖南众联评估有限公司按综合用地性质进行地价评估，设定土地使用年限为50年，评估地价为2396.2万元。2015年12月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》原告购买了被告开发的江**瑶族自治县XX镇XX大道旁（冷链物流园）江**XX港XX号房，约定规划用途为商住，土地使用年限为70年，房屋单价为每平方米2503.30元，总房价36000元。原告于2017年办理了湘（2017）江**瑶族自治县不动产权第0××9号不动产权证，该证载明了原告向被告所购房屋建筑面积为144.13平方米，土地使用权面积17.54平方米，分摊土地使用权面积17.54平方米，土地使用权限40年。2020年3月19日，江**瑶族自治县自然资源局与被告六月香公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，将原编号为201XXXX号《国有建设用地使用权出让合同》约定为其他商服用地的土地用途，变更为综合用地，约定40年的土地使用权出让年限，变更为50年的土地使用权出让年限。原编号为201XXXX号《国有建设用地使用权出让合同》继续有效，其他合同条款保持不变。2020年9月10日，江**瑶族自治县资源局致函原告奉幕写的妻子易灿辉、被告六月香公司，告知原来办理不动产权登记土地使用期限为40年的可以依据《国有建设用地使用权出让合同变更协议》到江**瑶族自治县不动产登记大厅变更登记土地使用期限为50年。 上述事实，有原、被告陈述，《商品房买卖合同》、本院调取的《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、不动产权证号、《国有建设用地使用权出让合同》等证据予以证实，可以认定。 本院认为，本案属商品房销售合同纠纷。原、被告在商品房买卖合同中约定该涉案地块规划用途为商住，土地使用年限70年，商住用地是指兼容商业和住宅的综合用地，属于《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条第（五）项中的综合或者其他用地类型，土地使用权出让年限为50年。2020年3月19日，江**瑶族自治县自然资源局与被告六月香公司签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》变更涉案地块为综合用地，土地使用权年限为50年，原编号为201XXXX的《国有建设用地使用权出让合同》继续有效，其他合同条款保持不变。原告因小孩需入学已于2016年暑假入住涉案商品房。2018年取得不动产权证，该不动产权证上载明了土地用途为住宅。双方签订的商品房买卖合同已履行完毕。根据《中华人民共和国合同法》第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”，本案双方约定“土地使用权限为70年”属没有遵守《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》这一行政法规的第十二条第（五）项的规定，该项合同约定应为无效。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约的情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，双方虽然在合同中约定了土地使用权年限为70年，但未约定针对该部分约定相对应的违约责任和违约金的计算方法，应视为无约定。双方在《商品房买卖合同》中约定土地使用权年限为70年，属于合同瑕疵，不影响合同据实履行，且该合同亦履行完毕。退一步说，即使认定《商品房买卖合同》中记载涉案土地使用权年限为70年的行为属于违约，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十九条第一款“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”和《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定，结合被告六月香公司与原江**瑶族自治县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》第二十五条第二款明确约定“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期”的事实，涉案商品房屋属于住宅建设用地，且不动产权证上亦载明该涉案房屋土地用途为住宅，故本案该商品房土地使用权年限的规定并不影响涉案房屋用地为住宅建设用地的属性。涉案商品房的土地使用权期限届满可自动续期。因此，涉案商品房用地的土地实际使用年限与合同约定不符并未对原告奉幕写造成实际损失。关于土地续期时土地出让金是否属于原告奉幕写的可预见损失问题，因届时涉案土地是否需要续缴土地出让金，及具体缴纳土地出让金的数额在当前情况下均无法明确，且当事人双方在《商品房买卖合同》中亦无相关违约责任的约定，故土地续期时的土地出让金不属于原告奉幕写的可预见损失。据此，本案原告奉幕写要求被告六月香公司支付违约金154285.7元的诉讼请求因事实不清，证据不足，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告奉幕写的诉讼请求。 案件受理费1693元（已减半收取）退还原告奉幕写。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  周虹 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  王全 附：本案引用的法条 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。