湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终2883号上诉人（原审被告）：湖北新农垦建设工程有限公司襄阳分公司，住所地襄阳市襄城区环城南路**。主要责任人：李义波，该分公司经理。委托诉讼代理人：陈达宙，湖北凡成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈国栋，男，1965年1月11日出生，汉族，住襄阳市樊城区。被上诉人（原审原告）：杜君，女，1962年11月27日出生，汉族，住襄阳市襄城区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：龚升军，湖北百龙律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：袁满，湖北百龙律师事务所实习律师。上诉人湖北新农垦建设工程有限公司襄阳分公司（以下简称襄阳新农垦公司）因与被上诉人陈国栋、被上诉人杜君房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院（2020）鄂0602民初723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理，本案现已审理终结。襄阳新农垦公司上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求，诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、襄阳市中级人民法院（2018）鄂06民终1067号民事判决确定了上诉人襄阳新农垦公司系合法占有案涉房屋，有权对案涉房屋对外出租，因此，双方于2018年5月20日签订的《商用房租赁合同》合法有效，应受保护，被上诉人与付开琪、刘志超于2018年6月25日签订的《租赁合同》无效，不应受保护。二、施工照片以及被上诉人的庭审陈述可以证明陈国栋、杜君在房屋内施工的事实，二人的施工行为实属已在履行双方的《商用房租赁合同》，襄阳市中级人民法院(2018)鄂06民终1067号民事判决认定合同订立后为实际并未履行，属事实认定错误。三、襄阳新农垦公司阻止被上诉人装修是在行使权利，因为被上诉人未按照双方签订的《商住房租赁合同》向上诉人交纳60万元的租房押金。陈国栋、杜君辩称，服从原判。陈国栋、杜君向一审法院起诉请求：一、判令解除双方于2018年5月20日签订的《商用房租赁合同》；二、襄阳新农垦公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：1、襄阳市中级人民法院于2015年受理了襄阳市第四人民医院诉襄阳市襄轴房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷一案。2016年5月17日，襄阳市襄轴房地产开发有限公司向襄阳市第四人民医院交接南街花园商住楼房屋，双方在“房屋交接单”中将交接房屋确认为：一楼：1-1-001（134.08㎡，其中：最南边一间55.57㎡已抵给债权人，阮成龙的53.96㎡已经判决生效，剩下交襄阳市第四人民医院），电梯走道（22.05㎡，襄阳市第四人民医院使用）；一至六楼：电梯间（55.08㎡，襄阳市第四人民医院使用），楼梯间（最北边一间，184.68㎡，公共使用）；4楼：1-4-001至1-1-0021-4-008至1-4-010（295.67㎡，4楼临南街楼缝中，北部归襄阳市襄轴房地产开发有限公司，南部已售），4楼电梯走道（22.05㎡，襄阳市第四人民医院使用），5楼1-5-001至1-5-010（613.55㎡，5楼临南街楼全部），5楼电梯走道（22.05㎡，襄阳市襄轴房地产开发有限公司使用），6楼1-6-001至1-6-010（613.55㎡，6楼临南街楼全部），5楼电梯走道（22.05㎡，襄阳市襄轴房地产开发有限公司使用）。房屋交接完成后，襄阳市第四人民医院向襄阳市中级人民法院撤回起诉。2、就南街花园商住楼剩余诉争的未交付房屋，襄阳市第四人民医院将襄阳市襄轴房地产开发有限公司以合作开发房地产合同纠纷诉诸襄城区人民法院，襄城区人民法院于2016年11月2日受理。2017年12月12日作出（2016）鄂0602民初2412号民事判决。该判决认定的事实为：2003年12月30日，襄樊市第四人民医院（后更名为襄阳市第四人民医院）作为甲方，襄樊市襄轴房地产开发有限公司（后更名为襄阳市襄轴房地产开发有限公司，以下简称“襄轴房地产公司”）作为乙方，襄城区卫生局作为见证方，签订一份《联合开发商品房合同书》，约定：甲方以南院土地（系国有划拨土地）作为出资的方式同乙方合作，乙方负责办理土地过户手续，通过提供工程建设费用（直接费用）的方式同甲方联合开发位于襄城××号的襄樊市第四人民医院商住楼，使用占地面积约2700平方米，总建筑面积约8060平方米，建筑结构为临街1号楼为全框架结构，其余2、3、4号楼为砖混结构。1号楼临街一层新建门面房，除将约150平方米返还社区居民和三汽运公司外，剩余门面房全部返还给四医院。1号楼门面房的进深（长度）不低于11米，1号楼通道面积由四医院和有门面房的社区居民和三汽运公司按比例分摊。2号楼的一层返还给甲方一半。甲方职工按垂直方向向乙方购买住宅，总面积控制在4000平方米以内，平均单价为1030元／平方米，超出4000平方米的部分按市场价购买。剩余部分住宅面积由乙方自行出售，按市场价出售给市四医院职工。双方对其他事项作了约定。2011年5月9日，襄阳市第四人民医院(甲方)与襄阳市襄轴房地产开发有限公司（乙方）签订《协议书》。合同约定：第一条协议依据甲乙双方依据2003年12月30日签订的《联合开发商品房合同书》之规定，甲方提供土地，乙方提供资金、技术等以开发商身份负责开发，乙方须将所开发房屋的一部分返还给甲方所有。第二条甲方权利（一）保留已列入规划红线范围内甲方原有的医技楼、保管室和变压器及配电房等房地产的所有权和使用权。上述房屋所占土地与医技楼东侧土地（以医技楼南墙东西直线至襄师附小操场一侧围墙为界）分割给甲方，乙方应在该处开发工程竣工后九十日内为甲方办理相应的土地使用证，相应费用由乙方承担。（二）取得新建的临街部分商业用房的所有权原合同约定的乙方向甲方返还4000平方米商品房住宅变更为乙方无偿返还全框架结构的商业用房，建筑面积2000平方米。所返还房屋为临街商住楼二、三、四楼靠北边的一半，五楼、六楼全部（附房屋设计图、分割图），多退少补（在四楼还房交接处据实测算确定）。商业用房由乙方负责，按甲乙双方认定的设计标准建成并交付。室内装修及电梯的购置、安装费用由甲方承担。（三）取得由乙方无偿返还临街部分的门面房所有权。乙方无偿返还给甲方临街部分的门面房套内面积为204.16平方米，具体为从北向南共4间（除第一间楼梯间和第五间通道处外，共3大1小），即第二间宽4.6米，第三间宽3.8米，第四间宽4.6米，第六间宽3.8米加第七间的宽0.8米（补够宽4.6米），每间的尺寸宽均为中对中（附平面图）。（四）取得属甲方所有的房产临街外墙、房顶广告使用收益权。第三条甲方义务……。第四条乙方权利……。第五条乙方义务……。第六条房屋交接从襄阳市规划局批准恢复施工之日起，乙方保证在有效工期12个月内向甲方交付已建好的所有应返还的商业用房。乙方应书面通知甲方办理房屋的交接手续乙方须在交付房产之日起十二个月内为甲方办理好房产权证和土地使用证。……第九条违约责任……（二）若乙方逾期不交付应返还给甲方的房地产，超过日期在30天内，乙方向甲方交付违约金10万元，合同继续履行；超过日期在60日内，乙方再向甲方支付违约金20万元，合同继续履行；逾期超过90日后，甲方有权解除协议。甲方解除协议的，乙方应当自甲方解除该协议通知之日起10日内由乙方无条件将土地使用权及其上面所有建筑物所有权变更在甲方名下，归甲方所有……。同日，襄阳市第四人民医院(甲方)与襄轴房地产公司（乙方）签订《补充协议书》，约定针对2011年5月9日双方签订《协议书》的第二条内容，达成补充协议如下：一、甲乙双方共同负责与市直相关行政管理部门协商，保留已列入规划红线范围内的甲方原有医技楼等房产的所有权和使用权。在乙方完成房屋交接、办理并交付甲方相关土地、房产权证之前，若相关部门拆除上述房屋，由乙方负责在六个月内无偿偿还相等面积房屋，房产所有权和使用权均归甲方，或者由乙方按拆除房屋市场价格对甲方予以等额货币补偿。二、由于《协议书》第二条第（二）项将原规定变更为：无偿返还给甲方2000平方米商业用房和204.16平方米（此指“套内面积”）临街部分的门面房，由甲方专题请示区委、区政府批准，从区财政给予乙方七十万元的补偿。2011年7月5日，襄阳市城乡规划局同意被告南街花园商住楼复工，按规划许可继续建设。双方于2012年3月12日签订《房屋部分结构变更协议书》，内容为：2011年5月9日，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就襄阳市第四人民医院南院开发达成协议。协议第二条（二）中约定：原合同约定的乙方向甲方返还4000平方米商品住宅变更为乙方无偿返还全框架结构的商业用房，建筑面积2000平方米。所还房屋为临街商住楼二、三、四楼北边的一半，五楼楼全部（附房屋设计图、分割图），多退少补（在四楼还房交界处据实测算确定）。商业用房由乙方负责，按甲、乙双方认定的设计标准建成并交付。但在施工过程中，乙方按“二拖四”结构形式将房屋施工到三楼，这与双方约定的全框架结构不符。为妥善解决施工中出现的问题，在2011年12月7日，襄城区委召开了解决市四医院南院开发问题专题会议。甲乙同意维持现状“二拖四”房屋结构，但应采取一定技术措施，尽可能满足今后房屋变更用途调整结构需要。由于乙方未按合同约定施工造成的甲方利益损失。甲乙双方经多次协商，参照襄樊市森源工程咨询有限责任公司对该房屋结构变更造成的差价评估，乙方一次性给予甲方经济补偿，总金额为贰拾肆万伍仟元整。在本协议生效后，乙方同意在三个月内支付。若乙方逾期不一次性交付，每超过一日则付甲方违约金200元整。本协议自双方签字盖章之日起生效。又查明，案涉房屋均未能办理房屋权属登记手续。2009年4月1日，襄轴房地产公司（发包人）与襄阳新农垦公司（承包人）签订《湖北省建设工程施工合同》，将南街花园商住楼交襄阳新农垦公司施工，承包范围为包工包料，施工图设计范围内的土建、上下水、照明、装饰装修等，合同价款312万元。工程于2015年1月8日竣工验收。根据襄阳新农垦公司提交的2014年12月22日的竣工决算文件显示，襄轴房地产公司与襄阳新农垦公司对南街花园商住楼竣工结算总价为10438802.98元。襄阳新农垦公司提交的《商品房销售协议》显示，2013年9月20日，由付开琪以襄轴房地产公司的南街项目部（甲方、卖方）名义与襄阳新农垦公司（乙方、买方）共同签订《商业门面房销售协议》，约定甲方开发的南街花园商住楼项目由乙方承建，甲方用该项目临街楼二层（北部1-6轴）约282㎡商品房抵付乙方工程款，下余工程款用现金支付。商品房抵工程款价格按建筑面积计算，每平方米单价为13500元，总房款暂定3807000元，待房管部门测算的建筑面积出来后，按单价13500元／㎡再计算房款最终总价，本协议签订后，抵售的商品房归乙方所有，在商品房交付时双方同意扣除等额工程款，在办理房产证时，甲方按乙方提供的身份信息办理至相应的个人名下。襄轴房地产公司遂依约定将南街花园龙公馆二楼房屋交付给第三人襄阳新农垦公司。襄轴房地产公司庭审时对此予以认可……。襄阳市第四人民医院与襄轴房地产公司签订的《联合开发商品房合同书》、《协议书》、《补充协议书》、《房屋部分结构变更协议书》系双方当事人真实意思表示，当事人应按约定依法履行各自义务。本案涉及的南街花园龙公馆商住楼,目前除一楼从北向南房号为第1-1-001号区域内最北一间房屋之外，一楼房号第1-1-001号区域的其余房屋、房号为第1-1-002、1-1-003号房屋，二楼靠北房号为第1-2-001号房屋，三楼靠北的房号为第1-3-001、1-3-002、1-3-003、1-3-011、1-3-012、1-3-013、1-3-014号房屋均已由襄轴房地产公司依据相关合同交付给了襄阳新农垦公司等第三人合法占有，本案中，在襄轴房地产公司与第三人签订的相关合同未被认定为无效或被撤销之前，第三人系依据合同合法占有房屋，襄阳市第四人民医院请求襄轴房地产公司交付已被第三人依据合同合法占有或由法院执行的房屋，属履行不能，不予支持。判决后，襄阳市第四人民医院不服提起上诉。2018年5月7日，二审作出（2018）鄂06民终1067号民事判决，判决：驳回上诉请求，维持原判。2018年5月20日，襄阳新农垦公司（甲方、出租人）与陈国栋、杜君（乙方、承租人）签订一份《商用房租赁合同》，内容为：第一条，房屋概况：该房屋位于襄阳市××××号，“南街花园商住楼”的临南街二楼靠北半头（5大间）房号为：1-2-001号，面积304.46平方米，框架结构，经甲、乙双方现场看房，就房屋的现状，双方同意甲方出租给乙方办学（办培训班）使用。第二条，租赁期限：房屋租赁期限为五年，自2018年7月1日起至2023年6月30日止，期满后同等条件下乙方有优先权承租。租赁期间乙方不得转租，不得改变租赁用途。第三条，租房押金及付款：本合同的房屋产权以襄阳市第四人民医院诉襄阳市襄轴房地产开发有限公司一案中襄阳市中级人民法院判决书确认为准，在该判决确认房屋产权属湖北新农垦建设工程有限公司襄阳分公司后三日内乙方向甲方付款人民币陆拾万元整（小写60万元）租房押金（以后抵扣房租），付款转账至：收款人：湖北新农垦建设工程有限公司襄阳分公司，账号：42×××74，开户行：建行襄阳檀溪支行。第四条，房屋租金及付款：租金价格11500元/月，五年共计人民币陆拾玖万元整（租赁期间不调价、不含因租赁产生的各种税费），付款方法从押金中抵扣，每半年预扣一次，到2022年7月1日乙方向甲方再付款人民币玖万元整，作为应缴房屋租金。第五条，房屋维修：乙方装修要符合装饰装修及消防规范、安全规范、不得改变、破坏主体结构，保证主体结构安全、施工安全、人身安全，装修期限为30天（按第二条租赁期限的日期提前30天前开工），从2018年7月1日起计收房屋租金，租赁期满后乙方保证装修部分完好。租赁期满或合同终止，乙方投资的一切建筑物、附作物不得拆除，归甲方所有，乙方不得向甲方提出任何补偿或赔偿请求。第六条，物业管理及收费：乙方应服从物业管理规章制度，按规定向物业公司缴纳物业费及水、电费等各项费用。第七条，甲、乙双方责任：1.甲方保证乙方租房正常使用，及正常用水、电，房屋主体出现影响正常使用的，由甲方及时义务维修（属装修质量问题由乙方负责），租房的日常维修由乙方负责并承担相关费用。2.乙方保证合法经营，按规定按时缴纳物业费、水、电费等，租赁期满后不欠物业费及相关税、费，乙方自行承担租赁期间风险和责任，因其使用给甲方造成损失的，应当承担赔偿责任。第八条，其他。2018年6月25日，付开琪、刘志超（甲方）与陈国栋、杜君（乙方）签订一份《租房协议》，内容为：第一条，房产基本情况：房产位于襄城区××商住楼××楼北边，面积305平方米（销售面积282.41平方米）；第二条，乙方租赁后不得擅自改变主体结构，装修方案需甲方同意，装修期36天（2018年6月25日-2018年7月31日装修），8月1日起计收房租；第三条，房租：月房租11500元，五年共计690000元，协议签订后一次性交付600000元，剩下的90000元租赁期届满半年前交清；第四条，租期为五年，即2018年8月1日--2023年7月31日，水电费按国家标准计收，物业费按国家标准另交；第五条，租期内如果乙方购买此房产，每平方米的价格不得低于16000元，乙方付房款50%后，甲方应与乙方签订购房合同办理网签，乙方可将房租款抵做房款。襄阳新农垦公司诉陈国栋、杜君租赁合同纠纷一案，襄城区人民法院于2019年5月15日立案受理。襄阳新农垦公司向法院提出诉讼请求：1、判令陈国栋、杜君继续履行双方签订的租赁合同，支付押金陆拾万元整；2、判令陈国栋、杜君在支付押金前立即停止对南街花园商住楼××号房屋的装修行为；3、本案全部诉讼费由陈国栋、杜君承担。事实和理由：南街花园商住楼项目系由襄轴房地产公司开发、襄阳新农垦公司施工，项目完工后，襄轴房地产公司用该项目1-2-001号房屋商品房抵工程款抵给襄阳新农垦公司；该房屋（南街花园商住楼××号）的产权人为襄阳新农垦公司，已由襄阳市襄城区人民法院于2017年12月12日做出（2016）鄂0602号民初2412号民事判决书、以及襄阳市中级人民法院于2018年5月7日做出（2018）鄂06民终1067号民事判决书确权，以上民事判决书都已经发生法律效力；2018年5月20日襄阳新农垦公司与陈国栋、杜君签订该房屋的“商用房租赁合同”，按该合同约定陈国栋、杜君应向襄阳新农垦公司支付押金陆拾万元，但合同签订后陈国栋、杜君至今未履行租赁合同中的付款义务；陈国栋、杜君在襄阳新农垦公司毫不知情的情况下擅自于2018年12月在该房屋内砌墙，襄阳新农垦公司发现后阻止了施工，2019年1月陈国栋、杜君又无故擅自在该房屋内砌墙，襄阳新农垦公司发现后又阻止了施工，襄阳新农垦公司提起诉讼。襄城区人民法院审理后认为，一审判决、襄阳市中级人民法院二审判决，均确认襄阳新农垦公司以房抵工程款，取得合法占有。故，双方所签订的商用房租赁合同为有效，受法律保护。陈国栋、杜君应当依约支付押金60万元。故襄城法院于2019年7月26日作出（2019）鄂0602民初1442号判决，判决陈国栋、杜君于本判决生效后十日内给付襄阳新农垦公司租房押金600000元。陈国栋、杜君不服一审判决，上诉至襄阳市中级人民法院，襄阳市中级人民法院认为襄阳新农垦公司请求陈国栋、杜君按约给付押金的诉请，缺乏法律依据，不予支持，陈国栋、杜君已未再对租赁物进行装修，故襄阳新农垦公司诉请陈国栋、杜君支付押金前停止对案涉房屋装修的行为，亦不予支持，综上，襄阳市中级人民法院于2019年12月17日作出（2019）鄂06民终3648号判决，判决撤销（2019）鄂0602民初1442号民事判决，驳回襄阳新农垦公司的诉讼请求。一审法院认为，虽然（2016）鄂0602民初2412号民事判决以及（2018）鄂06民终1067号民事判决确定了诉讼当时襄阳新农垦公司系合法占有案涉房屋，但案涉房屋的产权至今尚未确定，襄阳新农垦公司与陈国栋、杜君签订租赁合同同时，负有将能正常使用、排除他人妨害的房屋交付给陈国栋、杜君的义务。现案涉房屋因与案外人存在较大矛盾与纠纷，襄阳新农垦公司其间以多种形式阻止陈国栋、杜君装修，陈国栋、杜君无法继续装修，更不能正常使用房屋，租赁合同目的已不能实现，故陈国栋、杜君请求解除合同，予以支持。解除合同的时间为本案的应诉手续送达至襄阳新农垦公司的时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，判决：陈国栋、杜君与湖北新农垦建设工程有限公司襄阳分公司于2018年5月20日签订的《商用房租赁合同》于2020年4月21日解除。本院二审期间，襄阳新农垦公司提交了一审中已经提交的交接单的原件，旨在证明诉争房屋已经交付，经查，该证据尚不能证明已经实际交付。被上诉人提交了湖北省高级人民法院（2020）鄂民申1720号民事裁定等新证据，旨在证明襄阳新农垦公司实际不能向被上诉人交付诉争房屋，经查，双方租赁合同没有实际全面履行。原审其他认定属实，本院予以确认。本院认为，襄阳市中级人民法院（2019）鄂06民终3648号民事判决和湖北省高级人民法院（2020）鄂民申1720号民事裁定业已生效，据以可以认定襄阳新农垦公司不能将诉争的房屋正常地、符合合同约定用途地交付与被上诉人，被上诉人的合同目的不能实现，其享有合同法规定的法定解除权，对其要求解除双方租赁合同的请求，应予支持。综上所述，湖北新农垦建设工程有限公司襄阳分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10700元，由上诉人湖北新农垦建设工程有限公司襄阳分公司负担。本判决为终审判决。审判长 焦静平审判员黄鹂审判员何小玲二〇二〇年十一月五日书记员 王            硕