广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初3181号原告：黄惠英，女，汉族，1985年10月15日出生，住广东省陆丰市******************，公民身份号码：441************283。被告：深圳市万源房地产顾问有限公司海惠花园分公司，住所地：惠州大亚湾**沿河路**海惠花园****房。负责人：夏朋。委托诉讼代理人：李俊龙，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张意，该公司工作人员。被告：李秋云，男，汉族，1964年7月10日出生，住湖南省邵东县****************，公民身份号码：430************035。委托诉讼代理人：匡辉迪，湖南金厚律师事务所律师。被告：陈林生，男，汉族，1945年4月16日出生，户籍地湖南省娄底市娄星区，现住广东省惠州市大亚湾区*********华南建材家电批发市场5栋302号，公民身份号码：432************010。原告黄惠英诉被告深圳市万源房地产顾问有限公司海惠花园分公司（以下简称万源公司）、李秋云、陈林生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告黄惠英，被告万源公司的委托诉讼代理人李俊龙、张意，被告李秋云的委托诉讼代理人匡辉迪，被告陈林生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄惠英向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告购房定金5万元；2.被告支付原告违约金（转让成交价的20%）房屋面积为141.13平方米，总房款为936000元，按原合同的违约责任赔偿187200元；3.被告支付原告因被告违约而增加的购房成本，暂定每平方米(2000元)=282260元，合计469460元；4.被告承担本案的诉讼费用律师费。事实和理由：2020年7月8日，原告与被告万源公司、李秋云，在平等自愿协商一致的基础上签订了《房屋买卖合同》，该合同约定原告购买被告李秋云位于惠州市大亚湾西区******华南国际建材家电批发市场1栋XXX号房，建筑面积为141.13平方米，总价款为936000元，定金5万元。约定7月18号前做面签。但至约定时间被告一拖再拖，不予办理面签，并于2020年7月20日电话告知明确表示不再向原告出售房屋，单方面解除合同。原告随即向中介表示不同意解除合同，要求被告支付违约金，并赔偿损失后，同意解约。但被告置之不理。综上原告认为被告所签署的《二手房买卖合同》为合法有效合同，双方均应严格遵守。被告在收取了原告的定金后却拒绝继续履行合同属于严重违约。故原告有权要求被告按合同约定支付违约金。且由于粤港澳大湾区的利好，还有近期715深圳出台深8条，以及25号东莞的限购政策出台，让大亚湾的房价持续快速上涨。因被告约制原告购房迟延，使得原告购房成本大大增加。故原告有权依据实际增加购房成本（以涉案房屋面积计）要求被告增加支付违约金并承担诉讼费、律师费。为维护原告合法权益，请法院判如所请。被告万源公司辩称，我方应该是第三人，不是被告。当时李秋云委托陈林生销售案涉房产，陈林生找到我们代理销售，后面业主没来，电话沟通业主委托陈林生签字，做按揭的时候业主说不卖了，房子产权是夫妻共有的，他老婆说不卖了，最后就没办成手续。被告李秋云辩称，1.我方并未签订涉案的二手房买卖合同，也未授权陈林生签订买卖合同，因此涉案二手房买卖合同并非我方真实意思表示，对我方不具有约束力及不产生法律效力，理由如下：首先，我方确有出售房屋意愿，也曾告知陈林生，因我方路途遥远为避免往返耗时费力，遂请求陈林生帮忙处理发布房源、联系买家等房屋出售前期工作，待买家锁定价格确定后我方将自行前往签署相关合同文本，我方从未书面或口头形式委托陈林生签订等具体事项。其次，截止本案诉讼前，我方并不知晓陈林生签署了涉案二手房买卖合同，也并未以任何形式知晓该事项及合同内容文本，我方对涉案合同全然不知。涉案合同的签字并非我方签署，也未书面授权陈林生签署买卖合同、居间合同、出售物业委托代理等文本。最后，我和妻子陈立平商量卖房事宜，因未取得妻子同意，遂第一时间即2020年7月10日告知陈林生并要求其通知中介公司。综上，我方未签署涉案二手房买卖合同，也未委托陈林生签署，对于陈林生签署上述合同事宜毫不知情，陈林生未经授权擅自签署的行为系越权代理，因此涉案二手房买卖合同对我方不具有约束力，我方无需履行合同义务；2.原告在签署买卖合同过程中未尽到审核义务，系自身具有过错，应承担相应责任；3.原告主张的违约金及损失没有事实及法律依据。被告陈林生辩称，李秋云口头委托我卖房，叫我联系买家，2016年李秋云就把钥匙放在我这，我联系了好多家，也放了不止一家中介公司，先后十多个人看了这个房子，直到2020年7月5号中介公司打电话给我说要买，7月6号他们就来看房了，7月7号公司通知我人家已经看上房子要买了，约了7月8号见面。李秋云没说多少钱卖，当时谈价钱我说一百万，最终谈到93万6，谈价的时候我没问李秋云，我按照市场价定的，李秋云从来没说具体价钱，就叫我处理。黄惠英和李秋云没有联络过，中介公司有跟李秋云联系过。谈好价格后就去中介签合同，具体的我也没看，我以为签的是居间合同不是正式合同，我也没联系李秋云，他经常不接电话的，比较忙。按手印我说我不能按，就只签了字，中介说不要紧，买家也说没事的。直到18号19号我才知道居间合同就是正式合同。本院经审理认定事实如下：2020年7月8日，被告陈林生以被告李秋云以及案外人陈立平的名义（作为卖方），与原告黄惠英（作为买方）、被告万源公司（作为居间方），三方签订《惠州市********服务合同》，约定原告购买李秋云、陈立平共有的位于惠州市大亚湾西区******华南国际建材家电批发市场1栋XXX号房，建筑面积141.13平方米，总价款为936000元，定金50000元于签约当日支付，首期款以银行审批为准，余款以银行按揭贷款支付。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，逾期履行义务超过20日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。同日签署的《出售物业独家代理委托书》、《地址确认书（卖方）》、《声明》中甲方或卖方的签名均由被告陈林生代被告李秋云及案外人陈立平所签。合同签订后，原告将定金50000元交由被告万源公司监管。庭审中，被告李秋云称仅委托被告陈林生发放房源，并未委托其卖房，陈林生亦承认在最终签合同时未征得李秋云同意。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力，由行为人承担责任”的规定，本案中，被告陈林生在未取得被告李秋云授权的情形下，以李秋云的名义与原告签订《惠州市********服务合同》，合同签订后被告李秋云又不予追认，该合同对被告李秋云不发生法律效力，因该合同不能履行产生的违约责任，应由被告陈林生承担。被告万源公司在签订合同时未尽到对被告陈林生授权进行严格审查的义务，对收取原告的购房定金50000元，应返还给原告。关于违约责任计付问题，根据合同约定卖方违约，买方解除合同的，买方可选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金，虽然原告主张按成交价20%的计算违约金，与另一种违约金的计算标准“双倍返还定金”相差较大，结合原告签订合同时未审慎对被告陈林生的委托权限进行审查，也存在一定过失，以及被告陈林生主观过错程度，本院酌情违约金按合同约定的双倍返还定金进行计付，在被告万源公司直接返还购房定金50000元后，被告陈林生应再向原告支付50000元。至于原告请求被告支付因被告违约而增加的购房成本，原告未提交相关证据予以证明，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告深圳市万源房地产顾问有限公司海惠花园分公司于本判决发生法律效力后十日内返还原告黄惠英定金50000元；二、被告陈林生于本判决发生法律效力后十日内向原告黄惠英支付违约金50000元；三、驳回原告黄惠英其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4170.95元，由被告陈林生负担。此款已由原告预交不予退回，判决生效后由被告陈林生径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二〇年十月十九日法官助理 李红兰书 记 员 陈 露