北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初15159号原告：顾丽霞，女，1980年6月30日出生，满族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：杨柳，北京昊庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：荣文卿，北京昊庭律师事务所实习律师。原告：杨继生，男，1971年3月10日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：杨柳，北京昊庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：荣文卿，北京昊庭律师事务所实习律师。被告：杨泉生，男，1978年4月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘辉，北京市振邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘东杭，北京市振邦律师事务所实习律师。原告顾丽霞、杨继生诉被告杨泉生合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨继生及其委托诉讼代理人杨柳、荣文卿（兼原告顾丽霞委托诉讼代理人）、被告杨泉生及其委托诉讼代理人刘辉、刘东杭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾丽霞、杨继生向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令被告配合二原告将位于北京市通州区临河里x的房屋产权过户登记至二原告名下；2．诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，被告杨泉生系原告杨继生的亲弟弟。2013年，二原告欲购买北京市通州区的房屋，被告得知后提出使用其名义购房，其可通过购房提取公积金钱款。基于与被告之间的亲属关系，二原告同意以被告的名义购房。在二原告选中位于北京市通州区临河里x的房屋后，由被告于2013年8月11日与北京君合百年房地产开发有限公司签订《北京市商品房现房买卖合同》及相关手续。合同签订后，房屋首付款、按揭贷款、专项维修基金及购房所涉税费等全部是由二原告出资给付和偿还，被告未参与该房屋购房款的出资及还贷，且房屋交付后二原告对房屋进行了装修并一直由二原告居住使用至今，二原告为该房屋的实际所有权人。二原告多次要求被告将房屋过户至原告名下，但被告均拒绝。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求法院判如所请。被告杨泉生辩称：不同意原告的诉讼请求，双方不存在任何合同关系，也不存在借名买房。虽然登记在我一人名下，但是实际是家庭共有，我们兄弟四人，分别为杨辉生、杨虎生、杨继生、还有我杨泉生。房子首付款是起源于我们四人在2001年共同出资购买了北京迎喜家园y室的一个小产权房子，是没有书面合同，但是有账本，原告杨继生没有上班，兄弟四人就让杨继生记账，管理账本。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理对事实认定如下：本案涉案房屋坐落于北京市通州区临河里x号（以下简称“涉案房屋”），系商品房。顾丽霞与杨继生系夫妻关系，杨继生与杨泉生系兄弟关系。2013年8月11日，杨泉生（买受人）与北京君合百年房地产开发有限公司（以下简称“君合百年公司”）（出卖人）签订《北京市商品房现房买卖合同》,约定：出卖人以出让方式取得坐落于通州区梨园镇小街村（自由小镇北区1号）地块的国有土地使用权。上述地块上建设的商品房地名核准为东方玫瑰家园，买受人购买的商品房房屋坐落为通州区临河里x号。该商品房的用途为住宅，建筑面积共116．84平方米，其中，套内建筑面积92平方米，共用部位与公共用房屋分摊建筑面积24．84平方米。按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米25793．7元，总金额人民币2373020元整。买受人选择贷款方式付款，公积金贷款，首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向住房公积金管理机构委托的商业银行借款支付。此外，该房屋买卖合同还约定了其他事项并在合同结尾落款处加盖卖方君合百年公司的公章，并由买方杨泉生签字。2013年11月21日，杨泉生（甲方、借款人）与中国农业银行股份有限公司北京通州支行（乙方、贷款人）、君合百年公司（丙方、保证人）签订《北京住房公积金管理中心住房公积金借款合同》，约定借款数额为柒拾玖万元整，借款期限为29年，自2013年11月21日起至2042年11月21日止，借款用途仅限于甲方购买坐落于北京市通州区临河里x住房，建筑面积116．84㎡，担保服务费2370元。同日，杨泉生（借款人）与中国农业银行股份有限公司北京通州支行（贷款人）、君合百年公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定贷款金额为捌拾柒万元，贷款用于借款人购买坐落于北京市通州区梨园镇小街村东方玫瑰家园小区x室的房产，建筑面积为116．84平方米，贷款期限29年。同日，上述三方又签订《个人住房组合贷款借款合同补充协议》，载明各方于2013年11月21日签订了《北京住房公积金管理中心住房公积金借款合同》和《个人购房担保借款合同》，两份合同一并简称“借款合同”，借款人的借款总额为166万元，其中住房公积金借款数额人民币79万元，商业银行借款数额87万元，借款划付君合百年公司账号，组合贷款担保方式为抵押+第三方保证担保，抵押人以房屋抵押，为组合贷款债权提供担保，由北京市住房贷款担保中心为组合贷款中住房公积金贷款提供连带责任保证担保，由君合百年公司为组合贷款中商业贷款提供自贷款发放至抵押登记完成期间阶段性连带责任保证担保。2013年8月11日，杨泉生与君合百年公司办理房屋所有权转移登记申请后，顾丽霞、杨继生于2013年底至2014年初对涉案房屋进行了装修。此后顾丽霞、杨继生在涉案房屋居住至今。2014年5月22日，顾丽霞到北京歌华有线电视网络股份有限公司办理涉案房屋有限电视开户业务。自2013年起至2020年的供暖费均系顾丽霞、杨继生交纳。涉案房屋的《北京市商品房现房买卖合同》、《北京住房公积金管理中心住房公积金借款合同》、《个人住房组合贷款借款合同补充协议》、《个人购房借款合同》、购房款发票2张、住宅专项维修资金收据、契税发票、担保服务费发票等证据原件均由顾丽霞、杨继生持有。再查，顾丽霞于2013年6月1日向君合百年公司转账2万元，杨继生于2013年8月11日向君合百年公司转账693820元，上述两笔转账共计713820元。2013年8月11日，君合百年公司针对涉案房屋出具付款个人为杨泉生，金额为713020的购房款发票。2013年11月22日，杨继生向君合百年公司转账58963．3元，与涉案房屋住宅专项维修资金收据及契税发票载明金额总和一致。自2013年12月16日起，顾丽霞以向杨泉生尾号为2774、2675的农业银行账户分别转账钱款的方式偿还涉案房屋贷款。目前涉案房屋仍有银行抵押贷款尚未还清。本案审理期间，杨泉生于2020年10月14日向其名下尾号为2675的农业银行账户转账8900元，其称以此证明其具有偿还贷款能力。另查，顾丽霞、杨继生为北京市户籍居民家庭，具备在通州区购房资格。庭审中，顾丽霞、杨继生称，因杨泉生欲通过顾丽霞、杨继生购房提取其公积金，基于杨泉生与杨继生系亲兄弟关系，便同意以杨泉生名义签订购房合同，但实际购房人为顾丽霞与杨继生。杨泉生则称因家中四兄弟此前共同购买了通州区迎喜家园一处房产，后使用出售该房产所得的购房款支付的涉案房屋首付款，因此涉案房屋应为四兄弟共同购买，只是杨继生家居住在涉案房屋，以偿还贷款抵作房租。顾丽霞、杨继生对此否认。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。当事人订立合同，可以依法依约采取书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同当事人行使权利、履行义务时还应当遵循诚实信用原则。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案争议焦点为顾丽霞、杨继生与杨泉生之间是否存在借名买房的事实。借名买房是指当事人协议约定一方借用他人名义购买房屋，实际支付购房款，并将房屋登记在他人名下，由借名一方实际享有房屋权益。当事人对是否存在借名买房约定存在争议时，应当由主张借名买房法律关系存在的一方承担举证责任。在无书面协议的情况下，可以基于购房款实际出资情况，结合参与交易情况、房屋控制管理、购房合同及产权证原件等资料持有情况以及借名动机等合理性因素，按照证明标准认定是否存在借名买房协议约定。根据本案查明事实，可以确认涉案房屋首付款来源于顾丽霞、杨继生，系二人直接向房屋出卖人支付；购房贷款亦由顾丽霞、杨继生通过向杨泉生银行账户转账偿还；涉案房屋一直由顾丽霞、杨继生及家人装修居住使用；现涉案房屋购房资料原件亦由顾丽霞、杨继生持有；同时，顾丽霞、杨继生所陈述的借杨泉生名义买房动机亦存在合理性。故顾丽霞、杨继生与杨泉生虽未签订书面的借名买房的协议，但顾丽霞、杨继生提交的上述证据已经形成完整的证据链，足以证明双方存在实际的借名买房法律关系。而诉争房屋为商品房，顾丽霞、杨继生亦具备购买资格，双方的借名买房法律关系并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，故法院对顾丽霞、杨继生与杨泉生之间存在的事实上的借名买房法律关系予以确认。关于顾丽霞、杨继生要求法院判决杨泉生协助其对涉案房屋进行过户登记的诉讼请求，因诉争房屋的银行抵押贷款现尚未全部清偿完毕，其上存在第三方贷款银行的抵押权，涉及案外第三人贷款银行的合法利益和被借名买房人杨泉生合法权益的公平保护问题，在其未履行完因借名买房时用被借名人名义办理银行抵押贷款的还清银行贷款的义务前，该涉案房屋尚不具备依法强制被借名买房人杨泉生协助其办理产权过户登记的条件，故对顾丽霞、杨继生的该项诉讼请求，法院现不予支持。对于杨泉生关于涉案房屋的首付款系使用出售兄弟四人原共有房屋的卖房所得款支付，涉案房屋应为四兄弟共同购买，顾丽霞、杨继生偿还贷款的行为实为抵交房租的抗辩意见，因其未能对此提交确实充分的相应证据予以证明，故本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：驳回原告顾丽霞、杨继生的诉讼请求。案件受理费70元，减半收取35元，由原告顾丽霞、杨继生负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 曹正中二〇二〇年十一月二十七日法官助理 杨娴婷书 记 员 周 洲