北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初9851号原告：李星华，女，1974年2月8日出生，汉族，住河北省保定市，现住北京市通州区。委托诉讼代理人：宋建萍，北京京超律师事务所律师。被告：广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市顺义区马坡镇顺安路**院****楼**。负责人：王守栋，总经理。委托诉讼代理人：田丹，男，广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司职员。委托诉讼代理人：蔚承光，男，广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司职员。原告李星华与被告广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司（以下简称宁骏物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李星华及其委托诉讼代理人宋建萍、被告宁骏物业公司之委托诉讼代理人田丹、蔚承光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李星华向本院提出诉讼请求：1.被告将合景领峰××号院××号楼下水道彻底改造疏通、清除隐患；2.被告赔偿原告财产损失113568元，包括装修费26490元、房租损失65833元、误工损失20245元、交通费1000元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为北京市房山区合景领峰××号院××号楼××底商（以下简称××号房屋）业主，被告为该房屋物业服务公司，原告按照《物业服务协议》的约定向被告缴纳了物业服务费，被告为原告上述房屋提供物业服务。2019年7月与原告发现××号房屋因公共下水管道堵塞反水导致××号房屋屋顶、墙壁大面积渗水，立即通知被告检查问题所在、为原告损坏的房屋进行维修；2019年8月原告再次发现漏水，原告多次通知被告后，被告指出是公共下水管道堵塞导致的反水，并答应给原告修复，但虽经原告多次催促，被告只是修复了屋顶，墙体是原告自行维修粉刷，之后原告多次要求物业支付墙体维修费用及赔偿损失，被告均拖延拒绝。后在多次和被告确认漏水问题已经解决、不会再漏的情况下，原告于2019年10月开始对××号房屋进行装修，2020年1月15日装修完毕（因漏水问题，承租人要求由原告进行装修后再继续承租，但装修完之前的房租不再支付）。但承租人于2020年3月14日准备搬家时再次发现房屋被污水浸泡，且比上一次更严重，承租人遂与原告解除租赁合同。时至今日，原告经多次与被告沟通要求解决管道堵塞漏水问题，并赔偿因此给原告造成的损失，被告均拖延拒绝履行。为保障原告合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定向法院提起诉讼，望法院判决支持原告之诉讼请求。宁骏物业公司辩称，1、发生倒灌的下水管道，这个管道是由小区的开发商建设单位设计并进行施工的。物业公司经过开发商的委托对小区进行物业管理，对于下水管道的改造施工都不是物业公司做的，物业公司管理的范围以及职责是在原告户门以外的公共区域是物业管理区域，房屋内的相应管道及设备设施都是在原告购买房屋的时候开发商进行建设并安装的，并不是物业公司对下水道进行施工的，所以下水管道的质保义务不是物业公司，物业公司仅仅是提供一个户门以外公共区域的物业管理的职责。2、物业公司在本案中履行的管理职责，物业公司在本案中积极的履行了物业管理，并没有对原告的财产实施任何损害行为，2020年4月20日和2019年8月15日因为原告房屋的二层也就是8号楼205室管道被堵，被告到现场履行了两次管道疏通的义务，因为被堵的管道是在二层××室，一层是××是底商，二层××是商业，××被堵的管道是在管道井里面（是装修的时候被封在里面的，厨房里面的管道一个检查口）并不是在公共区域里面，被告两次进行了疏通，我们在两次疏通过程中疏通出来的有生活垃圾还有油块，二层的住户装修之后并没有居住，第一次在2019年8月15日接到漏水的报修之后我们进行的疏通，如果有人居住损失就不扩大。3、关于堵塞的问题，二楼一直没有居住，发生了漏水没有及时发现，所以二楼对于一层漏水的损失扩大有一定的责任。引起污水管道堵塞从物业管理角度说还有从疏通的过程中发现有生活垃圾，都是二层和二层以上的业主扔了生活垃圾导致的管道堵塞，另外管道设计施工这方面我们不确定，两次的报修我们都到现场进行了疏通，所以管道在2019年8月15日和2020年4月20日都堵塞了，我们对于管道的设计和施工无法作出直观的判断。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李星华提交不动产权证书、物业服务协议、聊天记录、照片、收据、房屋租赁合同、租赁合同解除协议、租赁合同变更协议、收入证明，宁骏物业公司对不动产权证书、物业服务协议、聊天记录、照片、收入证明的真实性认可，对其他证据的真实性不予认可。宁骏物业公司提交化粪池清掏合同、照片、温馨提示、公告栏及通知、疏通记录，李星华对于化粪池清掏合同、照片的真实性认可，对其他证据的真实性不予认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据本院认定如下：对于李星华提交的房屋租赁合同、租赁合同解除协议、租赁合同变更协议虽为原件，但在无相关付款凭证相佐证的情况下，很难确认合同的真实履行情况，故本院对其真实性暂不予确认，关于收入证明，因其为盖有公司章的原件，本院对其形式上的真实性予以确认，对于收据，因李星华提交了原件，本院对其真实性予以确认；对于宁骏物业公司提交的温馨提示以及公告栏及通知照片，因其为打印件，在李星华不予认可的情形下，本院亦不予确认，对于疏通记录，宁骏物业公司提交了原件，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下，李星华为房山区篱笆园南路××号院××号楼××层××房屋的所有权人，宁骏物业公司为上述房屋的物业服务单位。2019年至2020年3月期间上述房屋发生漏水，漏水原因为房山区篱笆园南路××号院××号楼××层××房间厨房公共下水管道堵塞返水并渗透到一楼，对于漏水时间和次数李星华陈述为2019年7月9日、2019年8月11日、2020年3月14日，宁骏物业公司称对于漏水时间不清楚，但于2019年8月15日和2020年4月20日对二楼堵塞管道进行了疏通。李星华自认自2020年3月以后涉案房屋楼上主水管道未再反水。另查，李星华称2019年10月之前涉案房屋为毛坯状态并未装修，双方当事人确认2019年因漏水事宜宁骏物业公司为涉案房屋维修了天花板。后，李星华对房屋进行了装修。根据李星华提交的照片显示2020年3、4月份发生漏水时涉案房屋处于已装修状态，因漏水房屋天花板产生水渍、、地板局部受损对于财产损失情况李星华拒绝申请评估。再查，2016年6月17日，李星华（甲方）与宁骏物业公司（乙方）签署《物业服务协议》，约定宁骏物业公司为李星华的涉案房屋提供物业服务，并对双方权利义务进行了约定，合同第1.3.3条约定甲方自有区域排水地漏、排水管道、阀门、法兰等设施设备的日常维护、保养及相关费用由甲方承担。1.5.3条约定甲方自有区域以外的公共设施设备包括但不限于弱电系统、安防系统、雨污水系统、外围地面等日常维修保养及相关费用（甲方独立使用的除外）由乙方负责。2.5条约定乙方物业管理人员为检查、维修和保养本物业的公共部位、公共设施设备或履行其他物业管理职能的，有权进入甲方所购物业内执行工作。本院认为，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案争议焦点为:宁骏物业公司是否具有维护、保养、疏通涉案管道的义务。物业管理企业负有保证公共设施设备正常运行的义务，宁骏物业公司辩称堵塞位置位于业主房屋自有区域，其仅提供户门以外公共区域的物业管理职责，然公共污水管道系楼栋内所有业主共同使用的排水管道，该管道不因其在空间上部分隔离于业主户内而改变其公共管道的性质，故对于涉案排水管道宁骏物业公司负有相关维护管理义务。虽然双方合同约定自有区域排水管道的维护管理由业主负责，但该条款属于格式条款，根据法律规定提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，故宁骏物业公司在本案中关于已履行合同约定义务的抗辩不能成立，宁骏物业公司应当赔偿李星华因管道堵塞导致房屋漏水而产生的经济损失。因李星华称自2020年3月后涉案房屋未再漏水，现亦无证据证明存在重大漏水隐患，故其要求宁骏物业公司将下水道彻底改造疏通、清除隐患的诉讼请求本院不予支持。关于装修损失，因李星华不申请评估，本院根据漏水情况、双方当事人陈述及在案证据酌情认定装修损失数额为10000元；关于房租损失，李星华提交的证据不足以证实其损失状况，但因房屋漏水及维修确实会损害李星华对涉案房屋的使用利益，对此本院酌情确定租金损失为3000元；关于交通费及误工损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下：一、广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司于本判决生效后十日内赔偿李星华装修损失10000元、房租损失3000元，以上共计13000元；二、驳回李星华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1286元，由李星华负担1138元（已交纳），由广州市宁骏物业管理有限公司北京分公司负担148元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李亚丽二〇二〇年十一月二十七日法官助理 周 蕊书 记 员 张 雪