江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初8858号原告：胡捷敏，女，汉族，1981年3月2日生，住江西省南昌市东湖区。委托代理人：廖游山，南昌市豫章法律事务所基层法律工作执业者，执业证号31401091101637。被告：江西满威实业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道**办公楼****（第**），统一社会信用代码91360125314678228F。法定代表人：吴来斌，该公司经理。委托诉讼代理人：邹细军，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号13601200410713551。委托诉讼代理人：吴雨，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号13601201911137814。被告：符勤，男，汉族，1965年11月3日生，住江西省南昌市东湖区。委托代理人：袁艳，江西经辉律师事务所律师，执业证号13601201111207789。原告胡捷敏诉被告江西满威实业有限公司（下称满威公司）、被告符勤买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告胡捷敏及其委托代理人廖游山，被告江西满威实业有限公司委托代理人吴雨，被告符勤委托代理人袁艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡捷敏诉称：2017年8月20日，原告与被告满威公司签订嘉禾小区（力高御景天城）6栋1单元602室商品房买卖合同，同时以捆绑销售形式签订了车位使用权认购协议，约定1、原告认购被告开发的位于南昌市“嘉禾小区（力高御景天城）”小区的地下车位，预付款12万元；在签订商品房买卖合同前签订正式的车位使用权出让协议。协议签订当天，原告支付了15万元给符勤，其中车位预付款是12万元，另外3万是车位优先选择费。后原告得知5、6号楼地下车位均为人防车位，即向满威公司明确表示认购协议违背买方初衷，并拒绝签订正式的出让协议及支付余款。双方多次协商未果。原告认为车位认购协议系捆绑的方式出售，不具有法律效力，应当予以终止，并应当返还车位认购款12万元以及车位优先选择费3万元。故提起诉讼，请求判令1、确认原告与被告满威于2017年8月20日签订的嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议无效。2、两被告返还原告已付车位预付款15万元（含3万车位优先选择费）。3、两被告承担原告资金占用费（自2017年8月20日起按同期银行贷款利率计算至付清之日止）。4、本案诉讼费由两被告承担。被告满威公司辩称：1、答辩人并未将车位强制搭售给被答辩人，车位的购买与否是小区业主的自由选择。案涉嘉禾小区共912户，地下车位，地下车位只有714个位比住户多而车位销售不出的情况，大部分业主在购房同时预定了车位。2、原被告签订的协议书不违反国家强制性法律、法规的规定，均是双方真实意思表示，该合同合法、有效，不存在强制搭售行为。被答辩人是在签订商品房认购协议当天认购车位，是先想买房而后确定要买车位，并不是先买车位再获得商品房的认购权。3、被答辩人应当承担违约责任。根据协议约定，被答辩人需要先缴清车位尾款，答辩人再让被答辩人选车位并将使用权转让给被答辩人。现被答辩人一直未缴清尾款，是被答辩人未履行订立买卖合同的义务，故答辩人未让其选车位并不是违约行为。4、案涉车位起初系符勤认购并由符勤缴纳了12万元车位认购款，答辩人此后签订的车位认购协议系从符勤处受让而来，答辩人并未收取被答辩人15万元认购款，原告所称3万元车位优先选择费与答辩人无关。被告符勤辩称：1、答辩人无权也不存在强行要求原告以捆绑预售的方式认购车位使用权。2、答辩人与原告之间的房屋及车位使用权转让行为是双方自愿行为。答辩人在2017年6月25日与满威公司签订了车位使用权认购协议，后因答辩人无法认购，在置业顾问介绍下将车位转让给原告，收取了原告15万元，其中12万元冲抵了之前已经交给满威的车位预付款，另3万元收取的是转让费。3、符勤不是本案的适格被告，原告与答辩人之间就房屋及车位使用权的合同权利义务进行转让。经审理查明：位于南昌市红谷滩新区嘉禾小区（力高御景天城）系被告满威公司开发的楼盘。2017年6月25日，被告符勤与被告满威公司分别签订了嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议及嘉禾小区项目认购书（房屋）。签订当天，被告符勤向被告满威公司支付了车位预付款12万元，满威公司出具了收据。此后，被告符勤因无法认购，通过置业顾问沟通将上述认购的房屋及车位合同的权利义务转让给原告，并在被告满威公司办理了变更产权人申请，当日满威公司将符勤的认购书原件收回，并于同年8月20日重新与原告签订两份合同，其中原告胡捷敏（认购方、乙方）与被告满威公司（开发商、甲方）签订了一份嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议，约定1、乙方自愿认购甲方开发的位于“嘉禾小区（力高御景天城）”地下车位。2、乙方同意在本认购协议签订时向甲方支付预付款12万元。乙方在签订本认购协议后，须在签订《商品房买卖合同》之前缴清尾款，后携本认购协议及收款收据到营销中心按缴清车位款时间先后顺序参加现场车位选号并签署车位使用权出让协议（表格内载明车位共计6类，价款26万至40万元不等，仅限认购一个类别的车位）。3、如果乙方在约定时间内未缴清尾款，视同乙方放弃认购权，甲方有权要求乙方继续履行本认购协议或自行处理该物业，乙方所付预付款不予退还。4、该认购协议约定的价款仅为该车位的使用价款，乙方如因不可抗力原因放弃购买该物业，预付款不退还，甲乙双方签订的本认购协议即自动失效，双方权利义务即时终结，在乙方交清尾款并签订认购该车位《车位使用权出让协议》后，本认购协议自行失效等。上述车位使用权认购协议为被告满威公司提供的格式合同。签订当日，原告向被告符勤转账支付了15万元，同时与被告满威公司另外签订了南昌市商品房买卖合同。满威公司则收回原符勤的收据，另行出具12万元的车位预付款收据给原告（日期书写为8月18日变更手续时间），原告在车位认购协议书签订后，未再交付车位尾款，至今仍未签订《车位使用权出让协议》。上述事实有原、被告当庭陈述及原告提供的2017年8月20日原告与满威公司签订的嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议及南昌市商品房买卖合同、2017年8月18日车位预付款收据、2017年8月20日银行交易明细以及被告满威公司提供的2017年6月25日满威公司与符勤签订的嘉禾小区项目认购书、车位认购协议、2017年8月20日更名申请审批表等主要证据予以证明。本院认为：原告与被告满威公司签订的嘉禾小区（力高御景天城）车位使用权认购协议属于预约合同，该合同不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为合法有效，故原告要求确认车位认购协议无效，本院不予支持。原告依约向被告满威公司支付预付款12万元，但未按约定期限交清车位尾款、选购车位，也未签订车位使用权出让协议（本约），事实清楚。因原告违反合同约定，拒绝签订本约并履行预约合同约定的义务，故应承担相应的责任。鉴于车位涉及众多业主，为调整原、被告双方的利益，结合其他大部分业主已调解结案情况，参照《全国法院民商事审理工作会议纪要》第48条的规定精神和《中华人民共和国担保法》第九十一条关于“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的的百分之二十”的规定，本案酌定由原告按照微型车位总价款26万元的百分之二十标准向被告支付违约金5.2万元。扣除该违约金后被告应返还原告车位预付款6.8万元。另原告主张占用车位预付款的利息，本院不予支持。审理中，两被告对原告所述转给符勤的15万元中的3万元系车位优先选择费存有异议，因原告未提供证据证明该事实，且收款人系符勤，并非满威公司，其要求满威公司返还3万元车位优先选择费，证据不足，不予支持。因被告符勤并不是原告车位认购协议书的相对方，且符勤将其已付满威公司的车位预付款12万元冲抵为原告所交，原告要求被告符勤共同返还车位预付款12万元，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告与被告符勤就合同权利义务转让产生的债权债务纠纷，应当另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条第（一）项，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江西满威实业有限公司在本判决生效之日起十日内返还原告胡捷敏车位预付款6.8万元。二、驳回原告胡捷敏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告胡捷敏预交案件受理费3529元，全部由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  熊 娟人民陪审员  张晓茜人民陪审员  谌志松二〇二〇年十一月五日书 记 员  汪柳芳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。