浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民初1230号 原告：杭州创意投资发展有限公司，住所地浙江省杭州市下城区东文街**。统一社会信用代码：9133010068293327XT。 法定代表人：陈升伟，董事长。 委托诉讼代理人：张勇、周菁晖，浙江六和律师事务所律师。 原告：杭州新天地集团有限公司，，住所地浙江省杭州市下城区石祥路**统一社会信用代码：913301006706441717。 法定代表人：刘文东，董事长。 委托诉讼代理人：张林、沈雄杰，北京大成（杭州）律师事务所律师。 被告：浙江汉品文化艺术有限公司，住所地，住所地浙江省杭州市下城区新天地商务中心******会信用代码：91330101679856461Q。 法定代表人：王学圣，总经理。 被告：杭州汉品新天地文化艺术有限公司，住所地浙江省，住所地浙江省杭州市下城区西文街****代码：91330103079311214A。 法定代表人：王喆，董事长。 两被告共同委托诉讼代理人：姜海斌、王伟，浙江浙杭律师事务所律师。 原告杭州创意投资发展有限公司（以下简称创意公司）、杭州新天地集团有限公司（以下简称新天地公司）诉被告浙江汉品文化艺术有限公司（以下简称浙江汉品公司）、杭州汉品新天地文化艺术有限公司（以下简称杭州汉品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告创意公司的委托诉讼代理人张勇、周菁晖，原告新天地公司的委托诉讼代理人张林、沈雄杰，被告浙江汉品公司和杭州汉品公司共同委托诉讼代理人姜海斌、王伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告创意公司和新天地公司向本院提出诉讼请求：1.确认创意公司、新天地公司与浙江汉品公司签订的《新天地工业遗存合作框架协议》（以下简称《框架协议》）未生效或无效；2.确认创意公司与杭州汉品公司签订的《IN地块物业预租赁合同》（以下简称《IN预租赁合同》）无效；3.本案受理费、鉴定费等全部诉讼费用均由浙江汉品公司、杭州汉品公司承担（案涉租赁合同项下租金合计约1.5亿元）。事实和理由：2009年1月20日，创意公司成立，新天地公司为唯一股东，持股100%。2008年3月25日，新天地公司成立，至2016年1月7日期间，杭州市实业投资集团有限公司（以下简称杭实公司）为唯一股东，持股100%。2001年11月13日，杭实公司成立，至2019年12月10日期间，杭州市人民政府为唯一股东，持股100%。故，2016年1月7日前，创意公司与新天地公司均为国有独资企业。 2009年2月17日，杭州市国土资源局与新天地公司就位于杭州市下城区××路××路××东南角地块签订《杭州市国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：3301002008Ａ21048）（以下简称《土地出让合同》），约定出让宗地编号为杭政储出［2008］48号（合称ＩＮ地块），出让宗地面积8015平方米（第四条）。2009年3月19日，杭州市国土资源局与新天地公司、创意公司签订《3301002008Ａ21048号补充协议》，约定将《土地出让合同》的受让方由新天地公司调整为创意公司。2009年8月20日，杭州市土地储备中心将ＩＮ地块移交给创意公司。2010年12月15日，杭州市人民政府就Ｉ和Ｎ地块向创意公司颁发两本土地使用权证，证号为：杭下国用（2010）第100095号和杭下国用（2010）第100096号，规划地类（用途）为文体娱乐用地，使用权类型为出让，使用权面积为2878㎡和为5137㎡，终止日期至2049年8月19日。2012年12月31日，上述Ｉ和Ｎ地块开始工程改造。2013年7月19日，创意公司取得ＩＮ地块改造工程的《建设工程规划许可证》，建设规模17818.7㎡。2019年3月27日，工程完成竣工验收。经初步审计，创意公司对ＩＮ地块共计投入逾2.56亿元。 后，杭州汉品公司向创意公司主张，其承租了上述IN地块房屋，并提供《框架协议》和《IN预租赁合同》各一份。该《框架协议》显示，2013年4月22日，徐天明代表新天地公司、创意公司与浙江汉品公司签署，约定由新天地公司及浙江汉品公司共同投资，成立杭州汉品新天地凤凰艺术发展公司（暂定名，最终以工商核准登记的名称为准，以下简称合资公司），注册资本逐步达到6000万元，新天地公司以现金投入2400万元，占40%股份，浙江汉品公司以现金投入3600万元，占60%股份（第一条第1款）。由创意公司按批准的建筑设计方案对IN工业遗存项目进行建设，综合验收后毛坯房出租给合资公司（第一条第2款）。出租面积17818平方米，每天每平方米建筑面积按1元租金标准，每三年递增5%。租赁满五年后双方根据经营情况对租金再行协商（第二条第1款）。本协议自三方签字盖章并按约收到保证金后生效（第三条第1款）。本协议签订后10日内浙江汉品公司向新天地公司支付保证金100万元人民币（第三条第2款）。另据《IN预租赁合同》显示，合同约定由杭州汉品公司承租创意公司位于杭州新天地IN地块工业遗存物业及其设施作艺术酒店文化艺术创意等用途（具体详见业态规划），面积17818平方米（正在建设中）（第一条第1款）。约定租期为20年，租金为每年6503570元，每三年递增5%。租金为先付后用，提前一个月支付下年租金（第二、三条）。杭州汉品公司应在房屋交付前10日内向创意公司缴付押金55万元（第四条第1款）。杭州汉品公司在租赁期限内，除正常招商外，须事先征得创意公司的书面同意，方可将承租的该房屋大部分或全部转租给他人（第六条第1款）。同时约定了各方的违约责任等。但是，经创意公司、新天地公司、杭实公司核实，三家公司均未发现留存有前述《框架协议》及《IN预租赁合同》的原件，也未发现该两份合同的公司内部用印审批记录和关于IN地块房屋租赁的资产评估文件和相关公开招租及招拍挂的记录，也未发现创意公司就该租赁事宜上报新天地公司及杭实公司的报批记录以及国有资产管理部门相关审批文件。新天地公司从未收到浙江汉品公司上述所称100万元保证金。创意公司也从未收到杭州汉品公司任何租金、押金。另据了解，2008年9月5日，浙江汉品公司成立，认缴注册资本为1000万元；2012年3月1日至2013年8月25日期间，林建中持股50%，徐俊持股30%，黄晔持股20%；2013年8月26日至2016年6月29日期间，林建中持股70%，股东王喆持股30%。2013年9月26日，杭州汉品公司成立，认缴注册资本为1000万元，实缴资本为500万元，浙江汉品公司持股60%，新天地公司持股40%。 上述两份协议签署时，创意公司及新天地公司为100%国有企业，案涉租赁房产为100%国有资产，承租人杭州汉品公司为民营控股的企业。案涉合同租期长达20年，合同涉及交易金额高达1.5亿元以上，应属于重大国有资产交易。根据《中华人民共和国企业国有资产法》、《国有资产评估管理办法》及其施行细则、《国务院办公厅转发的通知》、《国家国有资产管理局在国有资产产权变动时必须进行资产评估的若干暂行规定》、《企业国有资产评估管理暂行办法》、《国有资产评估管理若干问题的规定》、《浙江省财政厅印发浙江省国有资产评估暂行办法的通知》、《市政府办公厅关于国有（集体）产权、资源统一进场规范交易的实施意见》、《杭州市国资委关于进一步规范企业国有资产评估工作的通知》、《杭州市国资委关于印发规范杭州市国有资产营运机构公有房产出租管理工作意见的通知》、《杭州市国资委关于进一步规范国有企业房产管理工作的指导意见》、《杭州市国资委关于印发的通知》等法律、行政法规及规范性文件的相关规定，重大国有资产对外租赁应进行资产评估、公开招租、招拍挂等法定程序，否则相应的经济行为无效。 综上，案涉《框架协议》及《IN预租赁合同》未履行新天地公司和创意公司的内部决议程序，是相关责任人员滥用职权，超越权限签署形成，显然不是新天地公司和创意公司的真实意思表示。且订立前未经资产评估，未遵循公开透明原则，通过杭州产权交易所进行市场公开招租的竞争性方式确定承租人和承租价格和租期等，严重违反了上述法律、行政法规及规范性文件等的强制性规定。另外，从合同约定内容来看，20年租期显然与平常国有资产出租的交易惯例不符，1元/㎡/天的租金价格和每三年递增5%的租金增幅相比同类地段同类物业的租金价格和租金增幅明显过低，合同约定的创意公司20年潜在租金收入1.5亿元与创意公司的前期一次性投入2.56亿余元相比严重过低，导致巨额国有资产流失，国家、集体、社会公共利益遭受特别重大损失，相关责任人员涉嫌构成国有公司人员滥用职权犯罪，而案涉浙江汉品公司、杭州汉品公司的民营投资者涉嫌空手套白狼获得巨额不法利益。故，《框架协议》应依法认定未生效或无效，《IN预租赁合同》应依法认定无效。 被告浙江汉品公司、杭州汉品公司答辩称：一、创意公司与新天地公司第一项诉请不明。未生效和无效是两个不同的法律概念，相应的法律后果也是不一样的，创意公司与新天地公司第一项诉请不明，应当驳回针对第一项诉请的起诉。 二、案涉《框架协议》已经生效。创意公司与新天地公司主张未生效的唯一理由就是合同当中约定的100万元保证金的问题。但针对该问题，合同中约定得非常清楚，100万保证金就是为了保证合资公司的成立，现在不仅成立了，而且已经开展了相应的招商引资活动。并且在这个过程中，创意公司与新天地公司对合资公司开展的招商引资活动也给予了相关的协助，或者是相关事实的确认，也充分表明案涉框架协议上面约定的相关条款成立，合同成立。合资公司已经成立，已在履行双方的权利和义务，而且相关的费用已经支出。创意公司与新天地公司仅仅以一笔事实上应当退还的保证金主张案涉框架协议没有生效，是没有法律依据的。 三、案涉《IN预租赁合同》真实、合法有效。第一，本案中没有任何公序良俗被违背的证据，这是一个正常的商业行为。第二，创意公司提出的相关法律规定都不是效力性的强制性规定。第三，创意公司一再主张该合同在签署过程中，未经过评估、招投标，这些其实在前案的一审过程中，也予以认证，这是创意公司内部流程上的瑕疵。因为有无该程序，杭州汉品公司是不掌握的，如果没有这些程序，这也是创意公司内部流程的瑕疵。但是现在回过头来，由于新证据的出现，发现这不是一个瑕疵。因为合同的一方主体创意公司的母公司新天地公司，以及新天地公司的母公司杭实公司，在2015年对这两份合同的真实性、准确性和完整性都予以确认。合同是真实、准确的，说法是完整的。所以，显然对方主张违反强制性的规定也是不存在的。第四，对方强调存在恶意串通损害国家利益，导致国有资产流失。首先，没有任何证据证明存在恶意串通。创意公司和新天地公司在庭审中，陈述相关人员已经被追究了刑事责任，这里面还有可能存在着犯罪行为。现在没有任何的机关认为案涉的这两份合同在某些相关人员构成犯罪的过程中有任何的关系，也就是骆旭升最终被追究的刑事责任。但是在对他的案件侦办过程中，没有一个部门或者一个机关对案涉的合同展开调查，认为他是构成犯罪的事实。这恰恰证明了本案当中不存在恶意串通，也不存在着任何的犯罪情形，更不存在导致国有资产流失的情形。如果创意公司、新天地公司的股权，到现在为止没有变动，如果履行有可能导致国有资产流失，现在根本就不存在了，90%的股权都已经被民营公司给收购了。合同还没有履行，不存在国有资产流失的问题。 四、租金是否过低要结合当时签署的时代背景、当时物业的状况来确定。而且在本案中，当时合同签订的时候，十年前的现状，1元钱的租金是不低的，而且这个租金标准在合同当中，双方都做了预设，5年以后要调整的。另外租金确定好以后，如果大家的商业行为开展以后有额外的收益，还是要进一步进行利润分配的，所以根本不存在租金过低的问题。 五、本案系重复起诉，违背了一事不再理的基本原则。基本原则相关的法律规定非常的清楚。其实，浙江汉品公司、杭州汉品公司已经作了陈述，创意公司、新天地公司向法庭陈述的所有理由，包括证据交换过程中所陈述所有的理由都已经是第三次向法庭陈述了，所指向的标的是一样的，就是否认这两份合同的效力。关于这两份合同的效力，杭州市下城区人民法院作出的认定，二审法院其实也是作出了认定的。现在创意公司、新天地公司再次希望通过本案的庭审程序去推翻前面已经做出的认定和判决的实体内容，违反了一事不再理的原则。 六、通过新的证据显示，2015年新天地公司在进行混合制改革的过程中，创意公司的母公司新天地公司以及新天地公司的母公司对于案涉两份合同的客观真实存在已经知晓。并且在评估过程中，已经作为评估资料提交给评估公司。在这个基础之上进行了混合所有制改革。在这个情况下，创意公司和新天地公司再来否认这两份合同的效力，所涉及的甚至不是简单的法律问题了。 七、在本案的诉讼过程中，创意公司、新天地公司做了一些虚假陈述。比如在本案的诉状中，经创意公司、新天地公司、杭实公司均没有发现案涉两份合同内部印章记录等一系列问题。但是现在看来相关的材料创意公司、新天地公司肯定是有的，否则不可能在2015年将这些材料向评估公司进行提交。而且创意公司、新天地公司的观点在很多程序中都可以表达，而且已经得到了充分的表达，再启动本案，甚至在这个过程中提出一系列的申请，要对已经认可的、真实的合同提出印章鉴定，这完全是浪费司法资源，要再次提出对价格经营评估，也跟本案的争议焦点没有关系。所以恳请合议庭充分考虑本案的实际情况，对本案尽快作出判决和裁定。 原告创意公司向本院提交了下列证据材料： 第一组： 1.杭实公司全国企业信用信息公示系统查询信息，欲证明杭实公司自2001年11月13日设立至2019年12月10日止，杭州市人民政府持股100%，为唯一股东。 2.新天地公司全国企业信用信息公示系统查询信息，欲证明新天地公司自2008年3月25日设立至2016年1月7日止，杭实公司持股100%，为唯一股东。 3.创意公司全国企业信用信息公示系统查询信息，欲证明：1.创意公司自2009年1月20日设立至今，新天地公司持股100%，为唯一股东；2.案涉框架协议和预租赁合同签订时，创意公司系100%国有企业，其名下的案涉出租房地产属于100%国有资产。 4.浙江汉品公司全国企业信用信息公示系统查询信息， 5.浙江汉品公司企查查查询信息， 证据4和5共同欲证明：1.2008年9月5日，浙江汉品公司成立，注册资本为1000万元；2012年3月1日至2013年8月25日期间，林建中持股50%，徐俊持股30%，黄晔持股20%；2013年8月26日至2016年6月29日期间，林建中持股70%，股东王喆持股30%；2.案涉两份合同签订时，浙江汉品公司系民营企业，企业规模较小。 6.杭州汉品公司全国企业信用信息公示系统查询，欲证明2013年9月26日，杭州汉品公司成立，股东浙江汉品公司持股60%，新天地公司持股40%；2015年3月6日注册资本由500万元变更为1000万元；法定代表人为王喆。 第一组证据共同欲证明：2013年4月22日，案涉《框架协议》、《IN地块物业预租赁合同》、《H地块物业预租赁合同》（以下简称《H预租赁合同》）签订时，出租人创意公司是杭州市人民政府间接持股100%的国有企业，案涉出租的IN、H地块房地产为重大国有资产，承租人杭州汉品公司为民营企业浙江汉品公司实际控股的企业。 第二组： 7.《建设工程施工合同》、《中标通知书》、《合同审批表》（IN地块）， 8.《建设工程施工合同》、《中标通知书》、《合同审批表》（H地块）， 证据7和8共同欲证明：1.2012年12月11日，创意公司与浙江锦亚建设有限公司就IN地块签订《建设工程施工合同》，合同金额为3675万多元；2.2012年12月19日，创意公司与浙江省建工集团有限责任公司就H地块签订《建设工程施工合同》，合同金额为2327万多元；3.该两份合同的交易对象确定方式均是公开招标。 9.《建设工程设计合同》及《合同审批表》（IN地块）， 10．《建设工程设计合同》及《合同审批表》（H地块）， 证据9和10共同欲证明：1.2010年7月14日，创意公司与中国联合工程公司分别就IN、H地块建筑设计签订《建设工程设计合同》，合同金额分别为140万元、69万元；2.该两份合同的交易对象确定方式均是公开招标。 11.《加固工程合同》及《合同审批表》（IN地块）， 12.《加固工程合同》及《合同审批表》（H地块）， 证据11和12共同欲证明：1.2012年12月11日，创意公司与浙江**东建设工程有限公司就IN地块签订《加固工程合同》，合同金额为1758万多元；2.2012年12月19日，创意公司与杭州岩土工程有限公司就H地块签订《加固工程合同》，合同金额为839万多元；3.该两份合同的交易对象的确定方式是公开招标。 第二组证据共同欲证明：2010年至2013年期间，创意公司就IN、H地块对外签署的合同均是通过公开招标和竞争性缔约方式确定交易对象；案涉租赁合同交易金额分别高达1.5亿多元和6700多万元，却未经公开招标和竞争性缔约方式确定承租人，也未经资产评估、未上报国有资产管理部门备案审批，严重违反了相关法律、法规及规章等规范性文件的强制性规定，客观上也严重损害了国有资产和社会公共利益，当然应认定无效。 第三组： 13.《杭州新远影院杭州新天地项目租赁意向书》及《合同审批表》， 14.《房屋租赁合同》及《合同审批表》（创意公司-新远公司）， 第三组证据共同欲证明：1.2011年9月9日，新天地公司与浙江新远文化产业集团有限公司（以下简称新远公司）签订《杭州新远影院杭州新天地项目租赁意向书》，约定新天地公司将杭州新天地G地块北区1-3层物业出租给新远公司，约定保底租金为2.5元/天/㎡；2012年1月9日，创意公司与新远公司签订《房屋租赁合同》，约定创意公司将新天地G地块1-3层北区物业出租给新远公司，约定第一年度租金为2.5元/㎡/元，其后每年按保底租金和年净票房收入提成孰高收取租金；证明相比于同期同类地段同类物业签订的其他租赁合同，案涉IN、H地块物业第一年租金1元/㎡/元和之后的涨幅均过低；2.《合同审批表》记载承租人确定方式为公开招标；3.该份《房屋租赁合同》对租赁物的名称、面积、用途、租赁期限、交付时间、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款均作了严谨详实的约定，符合国资委对国资审慎管理的宏观要求，相比之下，《IN预租赁合同》、《H预租赁合同》对租赁事项的约定过于笼统模糊，与创意公司一贯法律文本严重不符，不合常理，约定的过低单价更是明显有损国有资产和社会公共利益；4.该《房屋租赁合同》有公司盖章和相关授权代表签字，同时附件与正文一起加盖了骑缝章，符合合同签章的规范要求，构成完整的合同文本，相比之下，《IN预租赁合同》、《H预租赁合同》仅有公司盖章，无授权代表签字，未标注落款时间，更没有如实提供约定附件；因此，显然不是完整合同文本。可以合理怀疑《IN预租赁合同》、《H预租赁合同》和附件业态规划等系浙江汉品公司、杭州汉品公司事后单方制作，再私自加盖公章和工程专用章形成，不具有真实性合法性。2011年，创意公司就其名下同类地段同类物业签订的其他租赁合同，也是通过公开招标的方式和内部审批流程确定承租人，第一年的租金单价是2.5元/天/㎡，之后逐年增加，远远高于IN、H地块物业租金单价1元/天/㎡，故，从交易对象确定方式来看，《IN预租赁合同》、《H预租赁合同》缔约方式违反了相关法律、法规和国有资产管理规定，有悖于创意公司的交易习惯，从租金单价来看，客观上也导致了国有资产重大流失，国家利益严重受损。 第四组： 15.《资产评估报告》【杭立评报字[2020]第094号】，欲证明依据市场法，在评估基准日2016年10月1日，创意公司出租涉及的新天地IN、H地块房产租金为2.28元/㎡/天。 16.（2020）浙0103民初1021号民事案件杭州汉品公司提交的《证据清单》， 17.（2020）浙0103民初1019号民事案件浙江汉品公司提交的《证据清单》， 18.杭州汉品公司提交的IN、H地块次租赁合同信息汇总表， 证据16-18共同欲证明：据浙江汉品公司、杭州汉品公司在另案自行提供的两份《证据清单》显示，同时期其就IN/H地块签订的次租赁合同的平均租金单价均超过6.5元/㎡/天，最高租金单价达18元/㎡/天，印证《IN预租赁合同》、《H预租赁合同》约定的首年（以预计开业时间2016年10月1日计）租金单价以及之后的租金增幅，均显著过低于当时市场价。 第四组证据共同欲证明：经创意公司委托专业机构评估，2016年10月1日，IN、H地块同地段同类物业的租金单价应达到2.28元/㎡/天；另据杭州汉品公司、浙江汉品公司单方提供的租赁合同等显示，其就IN、H地块签订的次租赁合同的平均租金单价逾6.5元/㎡/天，最高达18元/㎡/天。故《IN预租赁合同》、《H预租赁合同》约定的首年（以预计开业时间2016年10月1日计）租金单价以及之后的租金增幅，均显著过低于当时市场价。 第五组： 19.《杭州市国有建设用地使用权出让合同》及补充协议， 20.《政府储备土地开发补偿协议书》及补充协议， 21.《土地移交协议书》， 22.土地出让款及土地开发补偿费支付凭证， 23．《土地使用权证》， 证据19-23共同欲证明：1.创意公司通过国有土地出让程序合法取得案涉IN地块土地使用权；2.创意公司就案涉IN地块已经支付土地出让款和土地开发补偿费合计人民币6683万元。 24.《杭州市国有建设用地使用权出让合同》及补充协议， 25.《政府储备土地开发补偿协议书》及补充协议， 26.《土地移交协议书》， 27.土地出让款及土地开发补偿费支付凭证， 28.《土地使用权证》， 证据24-28共同欲证明：1.创意公司通过国有土地出让程序合法取得案涉H地块土地使用权；2.创意公司就案涉H地块已经支付土地出让款和土地开发补偿费合计人民币逾3719万元。 29.《建筑工程施工许可证》， 30.《建设工程规划许可证》， 31.《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》， 证据29-31共同欲证明：1.IN地块改造工程开工日期为2012年12月31日，实际竣工日期为2019年3月27日；2.2013年7月19日，创意公司取得IN地块改造工程的《建设工程规划许可证》。 32.《建筑工程施工许可证》， 33.《建设工程规划许可证》， 34.《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》， 证据32-34共同欲证明：1.H地块改造工程开工日期为2012年12月31日，实际竣工日期为2018年11月30日；2.2015年9月30日，创意公司取得H地块改造工程的《建设工程规划许可证》。 35.创意公司《专项审计报告》【浙中孜专审字（2020）第1250号】，欲证明：据审计，截至2020年5月31日，创意公司对“IN地块”投资255289928.69元，对“H地块”投资132449305.51元，合计投资387739234.20元。 第五组证据共同欲证明：经委托专项审计，创意公司对IN、H地块物业已一次性投入成本分别为2.55亿元和1.32亿元，合计逾3.877亿元，而依据案涉《IN预租赁合同》、《H预租赁合同》计算，创意公司的20年总租金收入仅为2.17亿元，且需分20年才能分期收回，考虑创意公司先前投入资金的时间成本、今后对于租金收入的相应税负成本等，案涉土地40年出让期限届满后创意公司根本不可能全额收回对IN、H地块投入成本，必然产生严重亏损。 第六组： 36.《新天地工业遗存合作框架协议》，欲证明：1.据该《框架协议》显示，新天地公司、创意公司与浙江汉品公司在签章处加盖了公章，徐天明在新天地公司及创意公司签章处签名；落款时间为2013年4月22日；2.协议就合作成立合资公司以及IN项目业态规划等约定相关权利义务；并就IN地块房屋出租给合资公司约定：面积17818平方米，每天每平方米建筑面积按1元租金标准，每三年递增5%。租赁满五年后双方根据经营情况对租金再行协商（第二条第1款）；相比同时期同类地段同类物业，该租金单价及涨幅明显过低，显失公平，将导致国有资产重大流失；3.协议约定，签订后10日内浙江汉品公司向新天地公司支付保证金100万元人民币，协议自三方签字盖章并按约收到保证金后生效；4.约定保证金未实际支付，该框架协议应认定无效或未生效。 37.《IN地块物业预租赁合同》，欲证明：1.据该合同显示，创意公司与杭州汉品公司在签章处加盖了各自公章及骑缝章，但骑缝章不完整；2.合同就创意公司将IN地块房屋出租给杭州汉品公司约定：出租面积17818平方米（正在建设中）（第一条第1款）；约定租期为20年，租金为每年6503570元，每三年递增5%；租金为先付后用，提前一个月支付下年租金（第二、三条）；并约定了押金支付时间和金额；3.租金单价及涨幅明显过低，将导致巨额国有资产流失；违约责任等约定内容也显失公平合理；4.合同涉及交易金额合计约为1.3亿多元，属于重大国有资产交易，且发生于国有企业与民营企业之间，本应上报国有资产管理部门备案审批，并遵循公开透明原则，通过资产评估和杭州产权交易所等进行市场公开招租方式确定承租人、租金单价和租期等。 38.变更诉讼请求申请书【（2020）浙0103民初1021号，IN地块】，欲证明：1.据杭州汉品公司在另案提交的《变更诉讼请求申请书》显示，就IN地块房屋，5个租约年杭州汉品公司主张其预计支付租金约3251万元，预计租金收入逾1.09亿元；2.创意公司20年租金收入尚不足以收回一半成本，而杭州汉品公司却能以低投入获得巨额收益，证明了创意公司国有资产的流失的事实，即创意公司的正常收益流失给了作为杭州汉品公司大股东的民营企业浙江汉品公司。 39.《H地块物业预租赁合同》，欲证明：1.除承租人、租赁物、租赁用途不同外，该合同与《IN预租赁合同》约定内容一致；合同约定创意公司将H地块工业遗存物业及其设施作文化艺术创意等用途出租给浙江汉品公司；2.合同约定租期过长，明显有悖交易习惯；租金单价及涨幅明显过低，将导致巨额国有资产流失；违约责任等约定内容也显失公平合理；3.H地块租赁事宜也未经评估、招投标等程序，甚至没有签订如框架协议、备忘录等协商谈判的文件。与创意公司作为国有企业的交易习惯不符。 40.变更诉讼请求申请书【（2020）浙0103民初1019号，H地块】，欲证明：1.据浙江汉品公司在另案提交的《变更诉讼请求申请书》显示，就H地块房屋，5个租约年浙江汉品公司主张其预计支付租金约1464万元，预计租金收入逾6953万元；2.创意公司20年租金收入尚不足以收回一半成本，而浙江汉品公司却能以低投入获得巨额收益，更加证明了创意公司国有资产的流失，即创意公司的正常收益流失给了作为民营企业的浙江汉品公司。 第六组证据共同欲证明：《框架协议》、《IN预租赁合同》及《H预租赁合同》中约定的租金单价过低，导致创意公司预计租金收入仅为投入成本的一半，投入与收益严重失衡，而杭州汉品公司、浙江汉品公司却以极低的投入获得巨额非法收益；显然，正是因未经资产评估、公开招标的竞争性缔约方式等合法程序，才导致创意公司在IN地块的正常应得收益大部分流失给了杭州汉品公司大股东即民营企业浙江汉品公司，在H地块的正常应得收益全部流失给了民营企业浙江汉品公司，客观上将造成了巨额国有资产流失的严重后果，案涉合同应属无效。 第七组： 41.杭州汉品公司全国企业信用信息公示系统查询信息2，欲证明杭州汉品公司的实缴注册资本仅为500万元认缴的注册资本合计1000万元，尚不足以支付首年租金，企业规模较小，不具备承租及经营案涉IN地块房产的能力和实力，不符合《新天地工业遗存合作框架协议》约定合资公司注册资本6000万元和首期应缴3000万元的要求。 42.（2018）浙0103民初4934号民事判决书， 43.（2019）浙0103执1231号之一执行裁定书， 44.杭州汉品公司中国执行信息公开网查询信息1， 证据42-44共同欲证明：1.经下城区人民法院审理认定案件事实为2016年1月27日，杭州汉品公司向新天地公司借款300万元，约定年利率6.2%；2.（2018）浙0103民初4934号民事判决书生效后，下城区人民法院于2019年4月18日立案执行，因未发现被执行人杭州汉品公司有其他可供执行的有效财产，于2019年8月20日裁定终结本次执行程序；杭州汉品公司未向新天地公司归还300万借款及支付利息。 45.（2018）浙0103民初6939号民事调解书， 46.（2019）浙0103执1962号之一执行裁定书， 47.杭州汉品公司中国执行信息公开网查询信息2， 证据45-47共同欲证明：1.杭州汉品公司于2019年1月31日前应支付浙江汉品公司借款本金3046158.93元及利息253186.7元（计算至2019年1月31日）；2.（2018）浙0103民初6939号民事调解书生效后，下城区人民法院于2019年6月18日立案执行，因未发现被执行人杭州汉品公司有其他可供执行的有效财产，于2019年12月10日裁定终结本次执行程序；杭州汉品公司至今未向浙江汉品公司归还300万借款及支付利息。 48.杭州汉品公司中国执行信息公开网其他查询信息，欲证明杭州汉品公司未履行债务金额合计已超过740万元。 第七组证据共同欲证明：即使认定《框架协议》未违反强制性法律法规规定，不具备合同无效的法定情形，由于浙江汉品公司未按约交付保证金100万元，《框架协议》约定的生效条件未成就，所以该协议未生效。同时，因浙江汉品公司投入注册资本300万元过低和杭州汉品公司实缴注册资本500万元过低，再结合实际运营中的涉诉和执行情况，足以证明杭州汉品公司根本不符合《框架协议》对合资公司的约定，且《IN预租赁合同》至今也未实际履行，故杭州汉品公司的注册成立不能代表框架协议得到了实际履行，不能代表创意公司认可框架协议已经生效。 第八组： 49.网页新闻截图，欲证明据杭州市纪委监委对骆旭升的调查结果：骆旭升存在不正确履行职责，造成国家利益重大损失；利用职务上的便利，为他人谋取利益，非法收受他人财物，数额特别巨大；滥用职权，致使国家利益遭受特别重大损失等严重违法违纪行为；经杭州市纪委常委会会议研究决定，已给予骆旭升开除党籍处分，并将其涉嫌犯罪问题移送检察机关依法审查起诉。 50.网页新闻截图，欲证明2020年3月9日，杭州市萧山区人民检察院依法对骆旭升以受贿罪、国有公司人员滥用职权罪提起公诉；起诉书指控：2008年以来，骆旭升利用职务上的便利，为他人谋取利益，非法收受他人所送的财物，数额特别巨大；在负责落实某集团地块搬迁项目过程中，滥用职权，致使国家利益遭受特别重大损失，应当以受贿罪、国有公司人员滥用职权罪追究其刑事责任。 第八组证据共同欲证明：骆旭升，案涉合同签订时任新天地公司总经理、创意公司董事长兼总经理、法定代表人，因存在滥用职权，致使国家利益遭受特别重大损失等严重违纪违法问题已被杭州市纪委常委会开除党籍，并已于2020年3月9日被杭州市萧山区人民检察院以受贿罪、国有公司人员滥用职权罪提起公诉；案涉三份合同极有可能也是骆旭升滥用职权签订的结果。 第九组： 51.新天地公司企查查查询信息，欲证明截至2020年7月21日，新天地公司的股权结构为中山思运投资有限公司持股82%，杭实公司持股10%，杭州市运河综合保护开发建设集团有限责任公司持股5%，杭州新海投资合伙企业（有限合伙）持股3%。 52.杭州市运河综合保护开发建设集团有限责任公司企查查查询信息，欲证明杭州市运河综合保护开发建设集团有限责任公司为100%国有企业。 第九组证据共同欲证明：目前，新天地公司15%的股份仍由国有全资企业持有，即新天地公司仍有15%的股权为国有股权。若认定案涉三份合同有效，将使国有资产遭受严重损失。 第十组： 53.IN地块施工工程招标公告， 54.IN地块施工工程中标公示， 证据53、54共同欲证明：1.2012年11月14日，浙江省成套招标代理有限公司（以下简称成套代理公司）就创意公司IN地块施工工程发布招标公告；2.2012年12月7日，IN地块施工工程中标情况在千里马网站进行公示，浙江锦亚建设有限公司中标，中标金额为36759468元。 55.IN地块加固工程招标公告， 56.IN地块加固工程中标公示， 证据55、56共同欲证明：1.2012年11月15日，成套代理公司就创意公司IN地块加固工程发布招标公告；2.2012年12月7日，IN地块加固工程中标情况在千里马网站进行公示，浙江**东建设工程有限公司中标，中标金额为17587472元。 57.IN地块监理招标公告， 58.IN地块监理中标公示， 证据57、58共同欲证明：1.2012年11月20日，成套代理公司就创意公司IN地块监理项目发布招标公告；2.2012年12月11日，IN地块监理项目中标情况在千里马网站进行公示，达华工程管理（集团）有限公司中标，中标金额为1783867元。 59.H地块施工工程招标公告， 60.H地块施工工程中标公示， 证据59、60共同欲证明：1.2012年11月23日，成套代理公司就创意公司H地块施工工程发布招标公告；2.2012年12月14日，H地块施工工程中标情况在千里马网站进行公示，浙江省建工集团有限责任公司中标，中标金额为161598399元。 61.H地块加固工程招标公示， 62.H地块加固工程中标公示， 证据61、62共同欲证明：1.2012年11月26日，成套代理公司就创意公司H地块加固工程发布招标公告；2.2012年12月14日，H地块加固工程中标情况在千里马网站进行公示，杭州岩土工程有限公司中标，中标金额为25630807元。 63.H地块监理招标公告， 64.H地块监理中标公告， 证据63、64共同欲证明：1.2012年12月3日，成套代理公司就创意公司H地块监理项目发布招标公告；2.2012年12月19日，H地块监理项目中标情况在千里马网站进行公示，浙江求是工程咨询监理有限公司中标，中标金额为4643345元。 第十组证据共同欲证明据：据千里马招标网信息查询结果，2012年，创意公司就IN、H地块对外签署的合同，不论合同金额是上百万还是上亿元，均是通过对外公开招标和竞争性缔约方式确定交易对象；本案租赁合同交易金额分别高达1.5亿多元和6700多万元，却未经公开招标和竞争性缔约方式确定承租人，也未经资产评估程序、未上报国有资产管理部门备案审批，严重违反了相关法律、法规及规章等规范性文件的强制性规定，违反了公共秩序和国有资产交易秩序，严重损害了国有资产和社会公共利益，应认定无效。 第十一组： 65.新远公司租金支付明细表， 66.发票， 第十一组证据共同欲证明：新远公司承租G地块北区1-3层物业后，按照《杭州新远影院杭州新天地项目租赁意向书》的约定，按期足额支付租金，创意公司也按约开具等额发票；2011年，创意公司就其名下同类地段同类物业（G地块北区1-3层物业）与新远公司签订租赁合同，约定第一年的租金单价是2.5元/天/㎡，之后逐年增加，这远远高于IN、H地块物业租金单价1元/天/㎡，而且新远公司至今一直在正常支付租金；故，正是因为本案租赁未经对外招投标缔约方式确定承租人和租金价格，才导致本案租金价格过低，国有资产重大流失。 第十二组： 证据67.杭州市萧山区检察院公众号发布的公告，欲证明：经审理查明2008年以来，骆旭升利用职务之便，为有关单位及个人在资金借贷、工程承接等事项上谋取利益，非法收受他人所送财物，合计价值人民币1050余万元，数额特别巨大；又在工作中滥用职权，使人民币5.9亿余元的国有资金无法追回，致使国家利益遭受特别重大损失；法院认为，骆旭升的行为已构成受贿罪、国有公司人员滥用职权罪，应依法惩处；案涉合同签订时任新天地公司总经理、创意公司董事长兼总经理、法定代表人的骆旭升经杭州市萧山区人民法院公开宣判，构成受贿罪和国有公司人员滥用职权罪；证明骆旭升任职期间，新天地公司及创意公司企业内部管理混乱，存在内外勾结、恶意串通损害国有资产利益的事实。 对原告创意公司提供的证据材料，被告浙江汉品公司和杭州汉品公司发表如下质证意见： 对第一组证据1-6的真实性、合法性无异议，关联性和证明对象有异议，与本案无关。虽合同签订时新天地公司是国有控股企业，但目前创意公司是新天地公司全资控股子公司，新天地公司的控股股东系中山思运投资有限公司，杭实公司的持股比例到目前为止仅有10%。创意公司的母公司新天地公司本身就是杭州汉品公司的股东之一，享有40%的股权。 对第二组证据7-12形式真实性、合法性无异议，对内容真实性无法确认，关联性和证明对象有异议；由于浙江汉品公司和杭州汉品公司均未参与这些合同的订立和履行，故对内容的真实性无法确认；对证明对象有异议，无法看出交易对象的确定方式为公开招标，只有合同备案表，而备案表系对方单方自行制作；上述证据无法证明创意公司就案涉地块均是公开招标的方式确定交易对象；案涉合同是长期性的履约合同，无法得出交易金额高达1.5亿和6700多万元；创意公司列举的规定均是管理性规定，不是效力性规定；无任何证据证明案涉两份合同损害了国有资产或社会公共利益，故不存在“客观上严重损害，应当认定无效”的情形。 对第三组证据13、14的形式真实性、合法性无异议，对内容真实性无法确认，关联性和证明对象有异议；由于浙江汉品公司和杭州汉品公司均未参与这些合同的订立和履行，故对内容的真实性无法确认；创意公司与新远公司签订的合同涉及的是新天地G地块，与案涉IN和H地块位置不同，两个地块的状况和附属设备也是完全不同的；该组证据并不能证明双方之间签订的合同明显有损国有资产和社会公共利益；无法证明创意公司与新远公司签订的合同系通过公开招标的方式进行的，无法证明创意公司对外签订的所有类似合同都是通过公开招标的方式确定的承租人。 对第四组证据，对证据15的三性和证明对象均有异议，系单方委托的评估，且评估的方式方法都无法确认其科学性合理性；对证据16-18的真实性、合法性没有异议，关联性和证明对象有异议；并不能从这组数据中得出案涉合同的租金标准显著低于市场价的结论，案涉租赁合同只确认了五年的租金标准，且此后还有根据持股比例，收益再次分配的约定；浙江汉品公司与杭州汉品公司与次承租人签订的合同均是基于公平合理的正常市场价格签订的。 对第五组证据，对其中证据19-28、31、34的形式真实性、合法性无异议，关联性和证明对象有异议。对证据19-28的内容真实性无法确认，即使创意公司、新天地公司对于案涉两个地块的物业投入了高达3.877亿，也是对所有权的投入，而此后的租金收益只是对使用权的收益，所以并不能将对于所有权的投入通过收益进行分摊。对证据22和27，从凭证上无法看出是对于哪一个地块的补偿费用。对证据29、30、32、33、35的三性均有异议。证据29、30、32、33未提交原件，证据35系单方委托进行审计，即使真实也是对所有权的投入，与本案没有实际关系。从证据22、23、27、28中并不能看出该款项系案涉地块的土地出让款及土地开发补偿费，即使如创意公司所述就案涉地块的投入是真实的，但由于是对案涉地块所有权的投入，双方之间的租期期满之后，该案涉地块的所有权仍然是属于对方的，双方之间是房屋租赁关系，对方对地块的投入与租赁关系无关。第五组证据无法证明创意公司所列的证明目的，双方签订的租赁合同明确约定五年之后租金要进行调整，因此创意公司所谓的必然产生严重亏损与事实不符，双方约定的日租金1元/平方米的保底租金仅仅是保底租金，除此之外创意公司还享有收益分红，创意公司的母公司新天地公司本身就是杭州汉品公司的股东之一，享有40%的股权，如果将来在商业合作中杭州汉品公司从中获益，新天地公司也可以享有相应的分红，但如果出现亏损，杭州汉品公司依然要向创意公司支付约定的日租金1元/平方米租金，亏损的商业风险则由杭州汉品公司来承担。 对第六组证据的真实性、合法性无异议，关联性和证明对象有异议，该组证据无法证明创意公司的证明目的；案涉合作框架协议书与预租赁合同都是合法有效的，经法庭审理作出判决，裁定发回重审的裁定书中其实也认定了；不存在租金单价过低，部分收益流失，导致巨额资产流失的事实，案涉合同到目前为止没有履行，不存在客观上导致资产流失的问题，且根据合同的约定，两个地块的租金是要调整的，而且要收益分成；本案所涉商业地产租赁权本身属于长期租赁权和用益物权，双方约定20年的租赁期限完全符合市场交易习惯；案涉房屋预租赁合同并不属于法律规定的必须进行招投标的项目类型，即使是对方内部自身流程有瑕疵，杭州汉品公司并不知情，也与杭州汉品公司无关，并不能因此而否认合同的有效性，杭州汉品公司并无审查创意公司意思表示形成过程的义务，而且在签订框架协议书时创意公司的主要股东新天地公司也是合同的签订方之一，这足以充分的证明案涉合同的签订系双方真实意思表示，双方签订的合同应属有效。 对第七组证据的真实性、合法性没有异议，关联性和证明对象有异议。第一，关于100万保证金没有缴纳的问题，不影响协议的生效，这是经过法院审理作出认定的，因为当时交纳保证金的目的是成立合资公司，现合资公司已经成立第二，从现有的证据以及协议的履行情况来看，包括多个案件审理结果来看，杭州汉品公司就是双方在协议中约定成立的合资公司。第三，从该组证据来看，对方对协议效力实际上处于并非客观认定的状态。且对方还有解除协议的行为，代表着既认可合法有效也生效，才有解除的行为。第四，对于这里面的借款，由于对方的恶意违约，导致双方成立的合资公司无法正常运转，所以才向双方的股东借款，这是由对方的违约导致的。第五，这里多个未履行的金额包括执行未到位的情况也是由对方导致的。对方单方解除合同导致杭州汉品公司与次承租人签订的租赁合同无法履行，从而导致杭州汉品公司向次承租人进行赔偿。 对第八组证据的形式真实性、合法性没异议，关联性和证明对象有异议。通过该些新闻报道恰恰证明案涉合同是合法有效的，没有任何违法之处。从创意公司提交的证据可以看出，目前该案已到了审查起诉阶段，表明己侦查终结，但无任何机关或组织对案涉合同的订立、履行进行过调查，恰恰证明创意公司所谓“案涉三份合同极有可能是骆旭升滥用职权签订的结果”没有任何依据。 对第九组证据的真实性、合法性无异议，关联性和证明对象有异议。目前创意公司和新天地公司均不属于国有企业，创意公司是新天地公司全资控股的子公司，新天地公司的控股股东系中山思运投资有限公司，杭实公司持股比例仅为10%，显然不属于国有企业。如按创意公司的逻辑，创意公司的母公司新天地公司本身就是杭州汉品公司的股东之一，享有40%的股权，杭州汉品公司也是国有企业。 对第十组证据的形式真实性无异议，对其关联性与证明对象均有异议。该组证据涉及的均是施工行为，与本案争议的租赁行为规制不同、法律规定不同，不能因为施工行为进行了招投标，就推定其他的民事行为未经招投标就要认定无效。 对第十一组证据，其中证据65系对方单方制作，对其三性均不予认可；其中证据66无原件，真实性无法确认。这一份证据跟本案无关联性，证明对象也是有异议的，所以证据本身真实与否并不重要，因这一份证据中所涉地块所处的位置，与案涉双方争议的两个物业所处的位置是不一样的，业态也是不一样的，且即便在相近的两个位置，其格局里面的装修的新旧程度，以及双方除了租金的约定外，还是否存在其他利益分配的租约定都会影响到租金水平，本案双方约定的只是前五年的租金标准，之后需要根据市场租金标准进行调整，且双方还存在利益分配的问题。故两份租赁合同的租金标准不一致，是非常正常的，也是非常合理的商业行为。 对第十二组证据的形式真实性无异议，但该证据与本案无关，证明目的无异议。该案子已经结案，意味着侦查早已结束，整个过程中，自始至终没有任何机关、办案人员，就本案案涉签订的两份租赁合同展开任何形式的调查，这一事实恰恰表明，案涉的两份合同无论是在订立、履行过程当中没有任何的违法违规违纪的情形，恰恰证明了其合法性。 对原告创意公司提供的证据材料，原告新天地公司发表如下质证意见： 对第一组证据的真实性、合法性、关联性三性无异议，需要说明的是，新天地公司和创意公司在2016年以前都是完全的国有企业，相应的资产也是完全的国有资产。 对第二组证据的三性均无异议，对于案涉的H地块相关合同，无论合同金额的大小，均是通过公开招标和竞争性的缔约方式来确定交易对象的；而对于案涉周期顶格20年，金额最大的一个，却没有经过任何的法定及相应的程序，显然很不正常，而且一旦履行，也会严重损害国家利益，所以显属无效。 对第三组证据的三性无异议，可以看出租金远低于同期同地段的标准，必然造成国有资产的流失。 对第四组证据的三性无异议，但是因为其中证据16-18来源于浙江汉品公司和杭州汉品公司另案提交，新天地公司质证该三项证据不视为对记载内容本身的认可。 对第五组证据的三性无异议，从该证据可以看出创意公司和新天地公司对IN地块项目投入非常巨大，年收益率只有2.8%，是一个非理性的经营活动，必然造成国有资产的流失，案涉合同并非正常商业合同，一旦履行必然造成损害国家利益，因此依法应当被认定为无效。 对第六组证据的关联性及证明目的无异议，但其记载内容本身的合法性有异议，该三份协议将造成创意公司高投入而无收益，造成巨额国产流失。 对第七组证据的三性无异议，但对其中证据45，浙江汉品公司与杭州汉品公司的民事调解书，其形成过程及实质性内容的合法性，新天地公司是不予认可的，杭州汉品公司事实上一直为大股东浙江汉品公司实际控制，新天地公司根本无法行使任何实质的股东权利，也无法参与任何的经营，也没有任何的股东知情权，股东地位被完全架空。 对第八组证据的三性无异议，骆旭升已被司法机关依法查明存在种种问题，现在并未判决，因此在过程中是否存在其他情况，案件信息属于保密信息，与案涉合同有牵连，可能存在更为严重的责任。 对第九、十、十一、十二组证据无异议。第十二组中提到的案件侦查过程中曾到新天地公司进行询问。第十、十一、十二组证据与本案有关联性，因涉及国有资产的经营，需要经过公开招投标。创意公司属于国有控股公司，对于重大资产出租行为，其实是使用权处置行为，对于地块施工等都要进行招投标，对于如此重大的使用权财产处置行为，显然也应该进行招投标和评估。 原告新天地公司未向本院提交证据。 被告浙江汉品公司和杭州汉品公司向本院提交了下列证据材料： 证据1.关于解除《IN地块物业预租赁合同》的通知，欲证明2017年12月8日，创意公司告知杭州汉品公司要求终止双方合作关系，解除《IN预租赁合同》。 证据2.业态规划图（IN、H地块），欲证明杭州汉品公司对案涉IN地块、H地块已经作了业态规划，且经过创意公司的盖章确认。 证据3.同意转租证明，欲证明2017年10月26日，创意公司书面同意杭州汉品公司可将承租物业进行转租。 证据4.（2018）浙0103民初3973号民事判决书， 证据5.（2019）浙01民终4651号民事裁定书， 证据4、5共同欲证明：1.2017年12月8日，杭州汉品公司收到创意公司发出的《关于解除IN地块物业预租赁合同的通知》；2.2018年6月12日，杭州汉品公司向杭州市下城区人民法院提起诉讼，要求创意公司继续履行租赁合同并支付违约金；3.确认杭州汉品公司与创意公司签订的《IN预租赁合同》合法有效；4.《框架协议》对签约各方具有法律约束力；5.2019年4月14日，杭州市下城区人民法院一审判决要求创意公司继续履行租赁合同并向杭州汉品公司支付违约金；6.2020年1月9日，杭州市中级人民法院裁定该案发回杭州市下城区人民法院重新审理。 证据6.坤元评报[2015]519号资产评估报告，欲证明：1.2015年9月28日，因新天地公司混合所有制改革，杭实公司委托坤元资产评估有限公司对新天地公司的股东权益进行评估，该评估报告第61页明确：“创意投资与汉品新天地公司签订《IN地块物业预租赁合同》、创意投资与浙江汉品文化艺术有限公司签订《H地块物业预租赁合同》以及对应租期、租金等相关事宜”；2.新天地公司在“被评估单位承诺函”中明确其所提供的财务会计及其他资料真实、准确、完整，有关重大事项充分揭示。 证据7.坤元评报[2015]519号资产评估报告附件一，欲证明：1.坤元评报[2015]519号资产评估报告附件一《杭州创意投资发展有限公司资产评估说明》第13页、第14页明确陈述：“H地块和IN地块预计开工时间为2012年12月，交付时间为2016年12月”；2.坤元评报[2015]519号资产评估报告附件一《杭州创意投资发展有限公司资产评估说明》第15页明确陈述：创意投资与杭州汉品新天地文化艺术有限公司签订《IN地块物业预租赁合同》、创意投资与浙江汉品文化艺术有限公司签订《H地块物业预租赁合同》同时明确约定了租期、租金标准及违约责任。 证据8.创意公司清产核资专项审计报告，欲证明：1.创意公司清产核资专项审计报告第32页明确：创意投资公司与杭州汉品新天地文化艺术有限公司签订《IN地块物业预租赁合同》，创意投资公司与浙江汉品文化艺术有限公司签订《H地块物业预租赁合同》同时明确约定了租期、租金标准及违约责任。 对被告浙江汉品公司和杭州汉品公司提供的证据材料，原告创意公司发表如下质证意见： 对证据1的形式真实性无异议，创意公司确实发送过此函，但对证明对象有异议，因为解除函的发送并不代表对合同效力的认可，效力应由法院认定，特别是案涉标的涉及国有资产；该解除函除了对合同的履行有异议外，本身对该合同原始的合法效力也有异议。 证据2提交的是幕墙工程设计说明，因无原件，对其三性均有异议。对方提供的业态规划图并不是框架协议附件的业态规划图，所谓的加盖工程专用章并不能构成创意公司的确认，因工程专用章仅适用于工程建设，本案是租赁合同纠纷，如创意公司要确认，应当加盖公章，而且业态规划图作为框架协议或者说作为案涉预租赁合同的附件，本案的框架协议与租赁合同尾部都有附件载明是业态规划图；故该业态规划图显然系对方单方制作，事后形成，而且企图用工程专用章来冒充创意公司予以确认。 对证据3的合法性有异议，该证据创意公司有相反证据足以证明系骗取印章，并非创意公司真实意思表示；该证明内容的第一段并不足以得出对方主张的证明对象，并不能得出创意公司同意将IN地块17818.7平方米整体转租，如认定公章有效力，创意公司也只是作出了KFC165平方的转租同意，并未同意整个地块转租。 对证据4的真实性无异议，该判决仅是杭州市下城区法院的一审民事判决，已被撤销，故并非生效判决，其认定的事实以及裁判结果，应由本案另行审查，重新作出判决，而至于合同是否有效，本案中，创意公司已经提交了更多确凿充分的证据，本案完全应当重新审查。 对证据5的形式真实性无异议，也印证了创意公司对证据4的质证意见，二审裁定已经撤销了一审判决。 对证据6-8的完整性有异议，对方提交的资产评估报告仅是其中若干页，故对其真实性保留意见，如部分评估报告确实与完整资产评估报告一致，则创意公司认为：对证据6-8的形式真实性无异议，证明对象有异议。1.根据资产评估报告，里面内容只提到两份地块的预租赁合同，未提到《框架协议》，印证了创意公司的质证意见，即对《框架协议》的真实性、合法性有异议，如《框架协议》属实，在资产评估报告中，应当也作为基础材料之一；2.提供证据第61页第5点提到“本次工业遗存项目采用了成本法进行评估，未考虑其上述协议约定条款对评估结果的影响。”本次的IN项目地块属于工业遗存项目之一，这里采用成本法进行评估，仅仅就案地块在评估基准之前已投入的资金和成本进行了评估，并未考虑后续的投入，未考虑后续的收益，也未考虑市场同类地段、同类物业的价值；同时，其特别强调未考虑上述协议条款对评估结果的影响，IN地块物业租赁合同和H地块物业租赁合同无论有效还是无效，均不影响这次的评估结论，故评估机构并未认为这个协议是合法有效的，只是可能确认了评估基准日之前已经投入了多少钱；该组证据的评估对象是新天地公司以及创意公司股东权益的价值，其实该评估与本案涉及的租金价格还有一定差异性，并不完全等同。从证据8第32页表述“已与公司签订意向，合同尚未执行情况”来看，当初向鉴定单位包括证据所体现的应当包括第二地块IN地块和H地块，其本质还是一个意向性的合同。 对被告浙江汉品公司和杭州汉品公司提供的证据材料，原告新天地公司发表如下质证意见： 同意创意公司的质证意见并予以补充。对证据1，无论该合同是否有效，公司之间来往的函件都不能直接证明该合同是否有效或无效，最终要法院依法审查。 对证据2，从载明内容可以非常明显地看到，该图并非业态规划图，至多是业态落位图，因为除了创意公司讲到的问题，该规划图其实有多重的版本，显然并不是合同的附件，故庭后会提交对该业态规划图包括公章真实性及形成时间的鉴定，因为作为合同附件，却用不同的公章来操作，显然有违常理。 对证据3，对方一直在曲解或者利用一些问题来进行说明，事实上本公司监察及法务部门已经能够掌握了充分的证据来证明公章是骗取的，或者说偷换概念的，这里面是否存在一些新的其他问题，新天地公司也会做进一步追查；但至少可以说明，无论是证据2还是证据3，都能够看出对方在整个事件中的一贯手段，骗取伪造偷换概念。 对证据4、5，上述案件正是因为有问题才被法院依法发回重审，该判决并不是生效判决，无论是按照现在的企业国有资产法第十七条以及最高院多份文件精神，无论认为违反的是否属于效力性规定，鉴于本案预租赁合同一旦履将绝对地造成严重损害国家利益的后果，故本案系争合同均应被认定无效。 对证据6-8，整个证明并未提及《框架协议》，侧面印证了《框架协议》未生效或无效，本案审理的是合同效力问题，而该证据仅仅是对评估报告的部分摘录，只是依据合同条款作出的客观描述，即在未经司法确认前，评估报告本身是不可能区分合同效力的，也不可能因合同可能无效就不列入评估报告内；如证据合法，事实上它是断章取义。因为这句话的前半部来讲，它是根据建筑施工许可证等材料来证明，并不是说真实的意思是案涉工程预计的施工完成时间，并不是本案中要交付给对方的时间；对证据6-8的形式真实性无异议，但对其关联性及证明对象有异议，对其想证明案涉两份合同合法性、有效性有异议；证据6-8均形成于2015年，均形成于案涉两份协议之后，与本案无关联性；证据6-8均是在新天地公司混改的过程中进行的评估，该资产评估报告以及相应清产核资虽然客观记载了签署有案涉的两份合同，并不代表案涉两份合同有效；如果认真考虑了两份案涉预租赁合同和框架协议，对股权价值评估，如果有影响的话，在混改过程当中就会对国有资产的股权价值大大降低，故上述证据中才会明确提到“本次工业遗存项目采用了成本法进行的评估，未考虑其上述协议约定条款对评估结果”。证据6-8恰证明了案涉合同应当确认无效。 对于原告创意公司提交的证据材料，本院经审查认为：对第一组中证据6、第五组中证据31、第九组证据，浙江汉品公司、杭州汉品公司、新天地公司对证据的真实性均无异议，本院对证据的真实性予以确认；对第六组中证据36和37，前案庭审中杭州汉品公司已提交原件供核对，故本院对证据的真实性予以确认；第一组证据1-5、第二组、第六组中证据39和40、第七、八、十、十二组证据与本案并无直接关联，故本院不予确认；对第三、四、五、十一组及第六组中证据38，将结合本案其他证据在本院认为部分进行阐述。 对被告浙江汉品公司和杭州汉品公司提供的证据材料，本院经审查认为：对证据1，创意公司与新天地公司对该证据的形式真实性均无异议，本院对该证据的形式真实性予以确认；证据2因无原件核对，且创意公司与新天地公司均不认可，故本院不予确认；证据3已提供原件核对，创意公司与新天地公司虽称系骗取印章，但未提供证据予以证明，本院对该证据的真实性予以确认；证据4、5已提供原件核对，创意公司与新天地公司对真实性亦无异议，本院予以确认；证据6-8已提供加盖杭州产权交易所有限责任公司业务专用章的复印件供核对，本院对证据6-8的真实性予以确认。 依据上述有效证据、各方当事人的诉辩意见及陈述，本院查明以下事实： 2013年4月22日，新天地公司、创意公司、浙江汉品公司三方签订《框架协议》，约定新天地公司与浙江汉品公司共同投资成立合资公司，暂定名杭州汉品新天地凤凰艺术发展公司，最终以工商核准登记的名称为准，注册资本逐步达到6000万元，新天地公司以现金投入2400万元，占40%股份，浙江汉品公司以现金投入3600万元，占60%股份；由创意公司按批准的建筑设计方案对IN工业遗存项目进行建设，综合验收后毛坯房出租给合资公司（详见附件：出租合同）；由合资公司负责室内精装修等，并负责今后运营。该协议还约定创意公司将房屋出租给合资公司（IN面积17818平方米），每天每平方米建筑面积按1元租金标准，每三年递增5%；租赁满五年后双方根据经营情况对租金再行协商；创意公司应于2015年10月1日前将竣工并经综合验收的房屋交付给合资公司，浙江汉品公司应确保IN项目与新天地其他商业项目同时开业（预计开业时间为2016年10月1日）；出租合同于新公司成立后十天内签订；协议自三方签字盖章并按约收到保证金后生效；协议签订后10日内浙江汉品公司向新天地公司支付保证金100万元人民币，合资公司成立时退还。协议签订后，浙江汉品公司未向新天地公司支付协议约定的100万元保证金。 2013年9月26日合资公司成立，即杭州汉品公司。后创意公司与杭州汉品公司签订《IN预租赁合同》，约定杭州汉品公司向创意公司承租杭州新天地IN地块工业遗存物业及其设施作艺术酒店文化艺术创意用途（具体详见业态规划），面积17818平方米（正在建设之中）；租赁期为20年，自项目开业之日起算，最迟不超过新天地其他商业开业之日；杭州汉品公司应确保IN项目与新天地其他商业项目同时开业（预计开业时间为2016年10月1日）；租金每年为6503570元人民币，每三年递增5%。该合同还就其他事项进行了约定。 2017年12月8日，创意公司向杭州汉品公司发出《关于解除的通知》，载明：“我司与贵司就IN地块事宜，双方签订了《IN地块物业预租赁合同》……根据贵司履行《IN地块物业预租赁合同》的情况，我司认为不符合项目推进的要求和合同的约定，我司特此函告如下：一、自2017年12月8日开始，终止与贵司的合作关系，并解除《IN地块物业预租赁合同》……” 后杭州汉品公司与创意公司发生争议，2018年6月12日，杭州汉品公司诉至杭州市下城区人民法院，请求判令：1.杭州汉品公司与创意公司双方签订的《IN预租赁合同》合法有效，并判决创意公司继续履行该租赁合同；2.创意公司向杭州汉品公司支付因创意公司未按合同约定时间交付房屋供杭州汉品公司使用的违约金35778544元（从2015年10月1日开始暂计算至2018年7月1日，之后计算至实际交付之日止）；3.创意公司承担案件诉讼费用。2019年4月10日，杭州市下城区人民法院就该案作出（2018）浙0103民初3973号民事判决，杭州汉品公司与创意公司均不服该判决，上诉至本院，本院于2020年1月9日作出（2019）浙01民终4651号民事裁定，裁定撤销一审判决，发回重审。现该案正在杭州市下城区人民法院审理中。 本院认为，本案争议焦点为案涉《框架协议》是否未生效及案涉《框架协议》和《IN预租赁合同》是否无效。本院对争议焦点分述如下。 关于《框架协议》是否未生效的问题。创意公司、新天地公司以浙江汉品公司未按约支付100万元保证金及约定的合资公司未成立为由，主张《框架协议》未生效。创意公司与新天地公司认为杭州汉品公司与约定的合资公司名称、注册资本等不一致，但《框架协议》中明确合资公司名称以工商核准登记名称为准，各方对杭州汉品公司为成立的合资公司并无异议，创意公司与新天地公司亦无证据证明对合资公司注册资本等提出过异议，且之后创意公司亦以《框架协议》为基础按约与杭州汉品公司签订《IN预租赁合同》。在合资公司杭州汉品公司成立并与创意公司签订《IN预租赁合同》后，《框架协议》的合同目的已经实现，即使浙江汉品公司向新天地公司支付保证金，按约早在合资公司成立时该保证金亦应退还。故在《框架协议》成立并已实际履行的情况下，对创意公司与新天地公司关于《框架协议》未生效的主张，本院不予支持。创意公司与新天地公司申请本院对案涉合同中印章印文的真伪及形成时间进行司法鉴定，因其在起诉状中均确认案涉合同系相关人员超越权限签署形成，且《框架协议》已实际履行，同时结合创意公司发送的解除通知等证据，本院对该申请不予准许。 关于《框架协议》和《IN预租赁合同》是否无效的问题。创意公司和新天地公司认为签订案涉合同因未经资产评估、公开招租、内部审批流程等而应被认定无效。而资产评估、公开招租、内部审批等属创意公司、新天地公司自身应完成的事项，即使缺乏上述事项亦系创意公司、新天地公司自身过错，其以该事由主张案涉合同无效，本院不予支持。创意公司、新天地公司又认为存在恶意串通导致案涉合同无效的情形，但未提供充分证据加以证明。同时，即使如创意公司、新天地公司所述案涉合同租金价格过低，存在显失公平的情形，亦与本案审理案涉合同是否未生效或无效无直接关联，故本院对创意公司相应的评估申请不予准许，对欲证明案涉合同租金价格过低等相应证据不予采信，对创意公司、新天地公司关于案涉合同无效的主张不予支持。另，本案与前诉当事人、诉请等存在差异，尚不能认定构成重复起诉。 综上所述，创意公司与新天地公司的诉请不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回杭州创意投资发展有限公司和杭州新天地集团有限公司的诉讼请求。 案件受理费791800元，由原告杭州创意投资发展有限公司和杭州新天地集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省高级人民法院，并向浙江省高级人民法院预交案件受理费。对财产案件提出上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求，由本院另行书面通知预交。未按通知的交费期限交纳上诉费用的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 赵为民 审 判 员 陈 艳 审 判 员 丁 晔 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 朱创威 书 记 员 周 杨