广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5388号上诉人(原审被告)：阳元，女，汉族，19*年07月12日出生，住广东省惠州市惠城区****************，公民身份证430************288。委托诉讼代理人：杨培炼，广东指针律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州市金海粤房地产开发有限公司，住所地广东省惠州大亚湾*。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：杨爱文，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄议民，广东日升律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冼钊成，男，汉族，19*年04月21日出生，户籍住址广东省四会市**************，公民身份证：442************41X。上诉人阳元因与被上诉人惠州市金海粤房地产开发有限公司、冼钊成案外人执行异议之诉一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初1535号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。阳元上诉请求：1、请求依法撤销惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初1535号民事判决第1项即“不得对被告冼钊成向原告惠州市金海粤房地产开发有限公司所购买的位于惠州大亚湾*（《房地产预告登记证明》编号：*）进行执行。”。2、请求人民法院依法判决两被上诉人承担二审案件受理费。事实与理由：涉案房产作为申请执行人阳元与被执行人冼钊成申请强制执行案的执行标的，根据《执行异议和复议规定》第二十六条第二款规定“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”。案涉房产被查封的时间为2017年5月23日，被上诉人一提出执行异议所依据的另案《裁决书》作出时间为2017年9月5日，系在执行标的被查封后。被上诉人二依法对案涉房产享有物权期待权，被上诉人一仅对被上诉人二享有普通债权，不享有物权请求权，并不优先于上诉人的债权，被上诉人一无权请求排除执行，故对其依据该《裁决书》提出执行异议不应予以支持，具体理由如下：第一，被上诉人一因其已出售该房产并预登记在购房人冼钊成名下，被上诉人二已向被上诉人一付清了全部购房款，并已实际占有案涉房产。被上诉人一对案涉房产已不享有《中华人民共和国物权法》第三十九条关于“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”所规定的占有、使用、收益及处分等权利；并且，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第三十条之规定，购房人作为购买商品房消费者，其对案涉房产的物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权、担保物权及开发商的其他债权，开发商不能对抗购房人对房屋享有的财产权利；再者，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项关于“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”之规定，案涉房产亦可作为被执行人冼钊成的责任财产进行预查封。故被上诉人一请求确认案涉房产归其所有，实质上系要求确认其对案涉房产仍享有具对世及排他效力的完整的不动产所有权，依法不能得到支持。其据此请求排除案涉房产的强制执行，不能成立。第二，被上诉人一对被上诉人二仅享有普通债权（即解除权非物权）。被执行人冼钊成购买案涉房产系通过担保贷款方式购买（即由被上诉人一作为担保人提供阶段性担保），因冼钊成逾期偿还银行贷款致被上诉人一为履行担保责任而代垫款项，根据《商品房买卖合同》的相关约定，被上诉人一依约享有解除案涉《商品房买卖合同》权利。但，被上诉人一系在案涉房产已被预查封情况下才主张行使合同解除权，实质上已影响到《商品房买卖合同》之外的第三人权益的实现；而被上诉人一的合同解除权及要求购房人冼钊成返还房产请求权并不属于物权，并不优先于已进入强制执行阶段的申请执行人阳元对被执行人冼钊成所享有的债权；且在案涉房产被购房人的其他债权人申请法院预查封之前，其亦不能据此对抗在先的法院之预查封。故，被上诉人一以此为由请求排除对案涉房产的强制执行，亦不能成立。第三，被上诉人一与被上诉人二不能通过解除协议或以之为基础的仲裁裁决解除《商品房预售合同》，仲裁裁决不能对抗人民法院的预查封。开发商为购房人承担代为偿还银行按揭贷款的担保责任，实质上导致其收取银行支付的按揭贷款后又需向银行承担相应金钱给付责任，与开发商未全额收取购房款在结果方面并无实质性差别，结合案涉房产权属初始登记在开发商名下，案涉房产处置后的权属转移亦需开发商的协助配合，故参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条关于“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”之规定，开发商垫款本息可参照“剩余价款从案涉房产变价款中优先支付”的规则处理。并且，开发商担保垫款亦导致贷款主债权金额相应减少，银行对于案涉房产可期待的优先受偿金额亦相应减少，故开发商就其所垫款本息对房产处置价款的优先受偿顺位仅次于贷款银行，并未损害其他债权人的对案涉房产处置价款主张权益的合理预期，亦避免了开发商通过行使合同解除权而影响交易稳定。特此，为保障上诉人合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，特向贵院提出本诉请，望判如所请。被上诉人惠州市金海粤房地产开发有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审人民法院依法驳回被答辩人的上诉，维持一审判决，理由如下：一、惠州市仲裁委员会做出的（2017）惠仲案字第196号裁决书合法有效，该裁决书依法裁决答辩人与原审被告冼钊成解除涉案房屋的《商品房买卖合同》，被告冼钊成对涉案房屋不享有物权期待权。因此，被答辩人无权主张执行涉案房屋。原审被告冼钊成作为涉案房屋的买受方，应当按照合同约定履行付款义务，但因其未向答辩人履行付款义务，严重违反合同的约定，答辩人就按照合同约定向惠州仲裁委员会申请仲裁请求解除双方之间的《商品房买卖合同》，惠州仲裁委员会经过审理裁决解除双方的《商品房买卖合同》，该《裁决书》给合法程序审理，依据法律规定作出，具有法律效力（注：案件利害关系人若对该《裁决书》的内容有异议，应当向中级人民法院提出申请撤销仲裁裁决，而且要报省高级人民法院同意才可能撤销）。因此，答辩人是按照合法有效的裁决书主张权利，双方签订的《商品房买卖合同》已依法解除，原审被告冼钊成不再对涉案房屋享有物权期待权，涉案房屋应当属于答辩人。二、涉案房屋未办理正式的房产权属登记证书至原审被告冼钊成名下，不产生物权效力，原审被告冼钊成并不是涉案房屋的正式权利人；买卖合同解除后，答辩人享有物权返还权，依法可以排除对房屋的执行。被答辩人阳元与原审被告冼钊成之间是基于民间借贷关系产生的普通债权，因涉案房屋未办理正式的房产权属证书至冼钊成名下，不发生物权变动的法律效力，而答辩人与冼钊成之间解除《商品房买卖合同》后，冼钊成应当将房屋返还给答辩人，答辩人依然系涉案房屋的物权权属人，根据物权优先于债权的原则，答辩人对涉案房屋享有排他的权利。同时，根据法〔2019〕254号最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知第124条第二款，“在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。”，根据该规定答辩人对涉案房屋的权利是属于返还请求权，而且答辩人也已经代冼钊成向银行偿还所有的银行按揭款完成赎楼，即将款项返还给了冼钊成，答辩人享有的是物权返还请求权，根据上述规定，能够排除被被答辩人的普通债权的执行。三、从房屋预查封的性质与执行效力看，答辩人有权排除对预查封房屋的执行。因为，被答辩人阳元申请对涉案房屋预查封，该预查封措施固定的仅是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的进行拍卖、变卖、折价等。房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。案涉《商品房买卖合同》解除后，预告登记失效。原告被告冼钊成不再享有相应的物权期得权。而答辩人作为诉争房屋的开发商有权向人民法院申请解除查封，排除执行。综上所述，答辩人与原审被告冼钊成之间的《商品房买卖合同》已依法解除，预告登记失效，原审被告已不享有物权期待权，答辩人对涉案房屋享有物权，被答辩人阳元对冼钊成的债权不享有对抗该物权的权利，且由于预告登记失效，预查封已无实在意义。答辩人有权申请解除查封，排除执行，恳请贵院依法驳回被答辩人的上诉，维持原判。被上诉人冼钊成未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。惠州市金海粤房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、法院依法判决不得执行位于惠州大亚湾*产（《房地产预告登记证明》编号：*）；二、请求法院依法判决解除对位于惠州大亚湾*（《房地产预告登记证明》编号：*）的查封；三、本案所有诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：经审理查明，关于被告阳元与被告冼钊成民间借贷纠纷执行案件一案【案号（2018）粤1302执字第5883号】，本院于2017年5月23日以（2017）粤1302财保397号民事裁定书依法查封了位于惠州大亚湾*（《房地产预告登记证明》编号：*）。原告金海粤公司认为其对上述房产享有实体权益，依法向本院提出执行异议。本院经审查于2018年12月20日作出（2018）粤1302执异300号执行裁定，裁定驳回原告金海粤公司的执行异议。原告金海粤公司为此向本院提起案外人执行之诉，请求判如所请。另查明，原告金海粤公司与被告冼钊成于2013年8月13日签订了《商品房买卖合同》，约定由被告冼钊成购买原告金海粤公司开发的位于惠州大亚湾*。该房产已由房产管理部门备案并办理了预告登记。被告冼钊成与中国建设银行股份有限公司惠州大亚湾支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，而原告金海粤公司与中国建设银行股份有限公司惠州大亚湾支行又签订《最高额保证合同》，为被告冼钊成所购买原告金海粤公司开发的上述房产作最高额担保。因被告冼钊成未按分期支付房款协议约定支付房款，而且未及时归还银行贷款，原告金海粤公司代为清偿了银行的全部贷款本息，其陈述共垫付了239123.04元。原告金海粤公司基于其与被告冼钊成之间商品房买卖合同关系的履行等问题向惠州仲裁委员会提起仲裁申请。惠州仲裁委员会经审理于2017年9月5日作出（2017）惠仲案字第196号仲裁裁决书，裁决解除原告金海粤公司与冼钊成就上述房产所签订的《商品房买卖合同》，并要求被告冼钊成配合原告金海粤公司到不动产管理登记中心注销该合同的备案登记以及预告登记手续。该仲裁裁决书生效后，原告金海粤公司依法向惠州市中级人民法院申请强制执行（执行案号：（2018）粤13执122号）。目前该仲裁裁决书仍在执行中。但在执行过程中，因该房产已被查封，原告金海粤公司为此提出执行异议。以上事实有当事人提交的仲裁裁决书、执行立案通知书、判决书、裁定书、执行裁定书等证据材料以及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为:本案是案外人执行异议之诉。双方当事人争议的主要焦点是原告金海粤公司对位于惠州大亚湾*是否享有足以排除执行的实体权益。这需要根据双方当事人提交的证据材料综合来认定。原告金海粤公司与被告冼钊成就涉案房产签订了商品房买卖合同，但双方在履行该商品房买卖合同过程产生纠纷，原告金海粤公司为此申请惠州仲裁委员会进行仲裁。惠州市仲裁委员会依法作出裁决，裁决解除原告金海粤公司与被告冼钊成签订的商品房买卖合同，并要求被告冼钊成到房产管理部门办理预售合同备案登记注销手续以及预告登记注销手续。目前，原告金海粤公司已就该仲裁裁决书向惠州市中级人民法院强制执行。没有充分证据相关当事人就该仲裁裁决书已申请撤销，也没有充分证据证明相关当事人就该仲裁裁决书申请不予执行。因此，在该仲裁裁决书仍在惠州市中级人民法院有效执行的情况下，原告金海粤公司依据该生效的仲裁裁决书，认为其对涉案房产享有排除执行的实体权益，其理由成立，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条第一款规定：“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。”在不得执行上述房产的，（2018）粤1302执异300号执行裁定将会失效。被告冼钊成经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的公开审理。综上所述，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（一）项的规定，缺席判决如下：不得对被告冼钊成向原告惠州市金海粤房地产开发有限公司所购买的位于惠州大亚湾*（《房地产预告登记证明》编号：*）进行执行。案件受理费7148元（原告惠州市金海粤房地产开发有限公司已预交7148元），由被告冼钊成负担。二审中，各方当事人均未提交新的证据或者提交的证据不属于新的证据。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为,本案为案外人执行异议之诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据”的规定，以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉,案外人应当就其对被执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”的规定，惠州市金海粤房地产开发有限公司对其享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中,根据一审查明的事实，惠州市金海粤房地产开发有限公司已代冼钊成清偿了案涉房产的银行贷款本息，并就其与冼钊成之间的商品房买卖合同纠纷提请惠州仲裁委员会仲裁裁决解除商品房买卖合同，目前该生效仲裁裁决仍在强制执行中。惠州市金海粤房地产开发有限公司请求排除对案涉房产的强制执行有事实和法律依据，应当予以支持。上诉人阳元的上诉请求不能成立,应当予以驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费7148元,由阳元负担。惠州市金海粤房地产开发有限公司预交的7148元，本院予以退还。本判决为终审判决。审 判 长 黄仲民审 判 员 陈金升审 判 员 张斯姝二〇二〇年十一月十三日法官助理 谷 峰书 记 员 周韦吟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉,案外人应当就其对被执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。