广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初18313号原告（反诉被告）：戴炽文，男，1980年3月15日出生，汉族，住广东省五华县。委托诉讼代理人：曾展强、向昆，分别为国信信扬律师事务所律师和实习律师。被告（反诉原告）：邓见欢，女，1974年9月15日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：杜漪茗、陈俊霖，分别为广东华盈律师事务所律师和实习律师。原告（反诉被告）戴炽文诉被告（反诉原告）邓见欢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员钟琴独任公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人曾展强、向昆，被告的委托诉讼代理人杜漪茗、陈俊霖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉并反诉答辩称:2020年3月23日，原告因经营广州信威教育科技有限公司的需要与被告签订《广州市房屋租赁合同》，合同约定被告作为甲方同意将位于海珠区××房（以下简称“涉案房屋”）出租给原告作教学办公用途使用；月租金为10000元，押金为20000元；签订本合同日期前已产生的费用包括但不限于：房屋租赁税、管理费、水电费和其他费用由甲方承担，与乙方无关等。合同签订后，经过双方协商确定交房后被告同意给原告半个月的装修期，该期间内免交租金，原告于2020年3月26日，通过银行汇款将押金以及4月下半期租金共25000元交付给被告。2020年4月上旬，原告为变更公司工商登记地址，要求被告协助前往昌岗街道办办理房屋租赁合同备案手续，因被告拖欠租赁税28000多元且被告推脱拒绝配合，导致原告无法办理相关手续。同时，自合同签订后，被告一直没有清理涉案房屋内遗留的家具、电器等物品，以上物品占用大量的空间致使原告一直无法实际使用该房屋，也无法进场装修，原告多次要求被告清场，被告也一直推脱。针对以上问题，自2020年4月13日起，原告先后多次与被告交涉，请求被告予以配合，履行合同义务，然而被告一直消极对待。2020年5月8日，原告迫于无奈向被告发出解除合同的通知，要求被告退还押金及4月下半期租金，并要求被告三日内协助原告搬离其个人物品。2020年5月11日，被告向原告发出《有关合同违约的处理通知》，非法扣押了原告遗留在802房的个人物品。诉讼中，原告于2020年6月28日取回了个人物品。据《广州市房屋租赁管理规定》第十三条规定，房屋租赁双方当事人应当自签订、变更合同之日起30内，到房屋所在地的街道、镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续。第十九条规定，工商行政管理部门办理工商营业执照登记时，对以租赁房屋为经营场所的，应当要求当事人提供经区、县级市房地产租赁管理所登记备案的房屋租赁合同。由于涉案房屋约定用于办公用途，即使《租赁合同》并未约定涉案房屋的租赁合同登记备案问题，被告作为出租方有义务协助原告办理相关的租赁合同登记备案手续。该租赁合同虽以原告个人名义签署，但是原告为广州信威教育科技有限公司的实际经营者，其租赁该物业的目的是将该物业作为广州信威教育科技有限公司的营业、办公地点。被告屡次拒绝原告的合理请求，不履行协助义务，既不按合同约定缴足出租屋拖欠税费又拒绝到出租屋管理中心办理租赁备案手续，导致租赁合同无法备案进而导致原告公司不能完成经营地址变更登记，被告的违约行为已严重侵害了原告的合同利益，使原告经营的公司长期处于非法经营的状态中，经营活动无法开展，原告的合同目的不能实现。根据《中华人民其和国合同法》第60条、第94条第四款、第97条、第113条之规定，为维护原告的合法权益，故原告起诉请求判令：1、被告退还押金20000元；2、被告退还4月份下半期租金5000元；3、被告按每日200元支付物品占用费9800元（时间自2020年5月11日起至2020年6月28日止）；4、被告承担本案的诉讼费。请求法院驳回被告的反诉请求，理由：一、原告未拖欠4月房租。双方签订合同时约定四月上半月为免租期，4月下半月开始收租。原告于同月26日按约定支付了押金以及4月租金，被告出具的“收条”内容显示，“已收到人民币贰万伍仟元，其中贰万元是两个月押金，五仟元是肆月份下半月的租金。”结合收条内容以及双方聊天记录，可以证明原告已经履行了缴纳4月租金的义务。此外，从逻辑上讲，原告缴纳的租金收条上写明其中5000元为4月下半月租金，正常情况下在不存在特别约定的情况下，应当缴纳整个4月的租金，或至少是先缴纳4月上半月的租金，可见原告在聊天记录中陈述的4月上半月事实是确实存在的，或至少是具有高度可能性的。针对被告请求原告支付2020年5月1日至6月28日租金的诉求，原告认为被告违约在先。原告已于2020年5月8日书面通知被告解除合同，并要求被告于3日内协助其搬离涉案房屋，被告并未在期限内协助。直到2020年5月12日，被告在涉案房屋上张贴封条，并向原告发信息“如果你擅自开门，一切后果由你负责！”原告已于2020年5月8日通知被告要求搬离，而被告不予协助，故被告的租金损失应由其自行承担。二、被告违约导致合同无法履行，原告单方解除合同合法，且原告履行了通知义务，被告要求原告支付违约金没有事实和法律依据。被告屡次拒绝原告的合理请求，不履行协助义务，拒绝到出租屋管理中心办理租赁备案手续，导致租赁合同无法备案进而导致原告经营的公司不能完成经营地址变更登记，被告的违约行为已严重侵害了原告的合法利益，使原告经营的公司长期处于非法经营的状态中，经营活动无法正常开展，合同目的不能实现。故原告有权根据《合同法》单方解除合同。被告答辩并反诉称：2020年3月23日，原告戴炽文、郑银叶与被告邓见欢签订《广州市房屋租赁合同》，约定被告将其所有的位于海珠区××房产出租给原告作教学办公用途使用。此外，原被告口头约定每月1日支付当月租金，2020年3月23日至2020年3月31日，为被告给予原告的免租期；原告为被告女儿上10节数学课10节物理课，以抵销2020年4月上半月租金5000元。2020年3月26日，被告将涉案房屋交付原告（告知门锁密码，此后从未更改）使用；叫人到涉案房屋内清点被告的物品并与原告进行确认。同日，原告向被告支付了保证金20000元及4月下半月房租5000元。原告接收房屋后，在涉案房屋的大门上自行加装了另一道门锁，该门锁钥匙只有原告才有。涉案房屋由原告控制。2020年5月1日，被告催告原告支付5月租金，原告同意次日支付，其后又反复变卦，以各种无理理由来拒付租金。由于原告未按照原有承诺（以课抵租）履行，被告告知原告待确定按原约定履行再上课，自始至终被告女儿仅上了两节课。2020年6月28日，原告交还涉案房屋给被告。被告已有足够证据证明已清场、交付房屋。原告完全可以自行办理租赁备案登记。办理租赁备案登记与是否缴清税费无关（事实上前租客已缴清税费），是否租赁备案登记也与能否办理工商登记变更无关。且被告也已承诺在原告依约支付租金的情况下可协助办理有关手续。因此，原告无权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定行使法定解除权。涉案合同事实上于2020年6月28日因原告单方违约而解除。综上所述，被告认为原告拒不缴付房租的行为，已构成违约，被告有权没收其保证金。原告无权要求被告予以退还20000元押金及5000元4月下半月租金。且原告在租赁期间可随时自由进出涉案房屋，原告主张被告非法留置原告物品与事实不符，故原告的所有诉请均无法律及事实依据，应予驳回。原告拒不支付租金的行为严重损害了被告的合法权益，故被告反诉请求判令：1、原告向被告支付房屋租金24333.33元（其中2020年4月欠租5000元，2020年5月1日至6月28日欠付租金19333.33元）；2、原告向被告支付逾期支付租金的违约金（按每日0.3%的标准，分别以每月欠付的租金为基数，自每月2日起计至实际付清租金之日止）；3、没收原告的押金20000元；4、由原告支付本案诉讼费用。经审理查明：被告是海珠区××房的权属人，该房屋的规划用途为住宅，建筑面积为135.02平方米。2020年3月23日，被告（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区昌岗中路21号之八第八层8C的房产出租给乙方作教学办公用途使用，建筑（或使用）面积136平方米；租赁期限5年，租金10000元/月，第二年至第四年递增5%，第五年和第六年递增5%，管理费和水电费乙方负责；该租金不含税费，乙方自行交税（租赁税乙方代甲方交税，否则在租金外另收取给甲方）；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月金额的0.3%向甲方支付违约金；乙方向甲方缴纳房租保证金20000元；乙方拖欠租金管理费及其它费用壹个月时（含30天），甲方有权解除合同、收回房屋并且甲方对乙方的装修不作任何补偿予以没收，其室内自有财产也视为乙方放弃拥有，由甲方自行处理；乙方单方面因故提前解除合同的，当违约处理，甲方有权没收其租房保证金，其室内的装修不作任何补偿予以没收，乙方室内的私有财产需在甲方限期内搬走，否则视为乙方放弃拥有，甲方有权自行处理；乙方租赁的房间需在签订合同之日计起三个月内办理一切的相关证照并复印公司营业执照副本给甲方存档，逾期不办理当乙方违约处理由此出现的各种损失与甲方无关；等。原告于2020年3月26日向被告转账支付了25000元。同日，被告出具《收条》，载明：已收到人民币25000元，其中20000是两个月押金，5000元是四月份下半月的租金。据原、被告之间的微信聊天记录反映：2020年3月26日，原告向被告转账支付了25000元，原告：“邓小姐，压金和4月份租金已汇，请查收。”被告：“好的，我看看”，“收到25000了”。从2020年4月13日开始，原告告知被告其公司的营业执照变更地址，需要被告带上房产证和身份证原件、复印件到街道备案。被告表示不需要原件，也不需要被告本人去。之后双方多次就此事交涉，被告一直不提供原件并去备案。到2020年5月1日，被告：“提醒你一下，今天1号开始你要交租啦。”原告继续要求被告办理备案。2020年5月2日，原告：“明蔚3月26日和28日的学费1000元，在租金上面抵，我等下汇9000元到你账户上，可以吗？”被告：“那个是我和你说好4月份只收你半个月租金，然后你帮她上10节数学10节物理啊！这是大家约定好的！你不守信用那我就收回4月份的半个月租金！”原告：“邓小姐10节物理+10节数学费用一共是10000元，不是说好4月份收半个月费用，前面的是给我的装修期吗？你的东西到现在都没有清，我怎样使用！”被告：“你这样说就太无赖了吧！第一，当时是说好用10节数学10节物理来替代半个月租金，以后才是按照500一节来上课。第二，我那天已经和朋友过去清理我要的物品，有保安证明！其他东西是你自己说看情况来清理，还说空调叫我不要拿走，大家已经说得好清楚！也约定好了！你现在推翻那我也要收你的4月份租金，毕竟我们合同是3月底签的，合同也没有写我只收半个月！……”原告：“当初大家是商量好四月份给我半个月的装修期免租的，房子从4月份下半月开始收租，我才租你的房子，……我跟你说过几次要帮忙把你原有的物品包括但不限于办公桌和架子等物品清理完毕，我要准备装修，你都没有清场，只是拿走了部分物品，也没有书面或文字告知我怎么处理，至今你的物品还占在信和中心8C，导致我租了你的房子也无法使用。由于我们要变更营业地址，按照法律规定，需要房东一起去街道办理处备案签合同，打过几次电话给你，你也不愿去，导致我无法去工商和税务办理相关手续，影响我经营，由于你的原因导致我无法正常使用所租的房子，造成我的损失。请你配合做好上面的工作，确保我租来的房子是合法合规。还有给贵小孩上课的课酬请支付给我。”2020年5月6日，被告：“刚才帮你办理牌照的谢小姐打电话给我，说已经帮你去街道备好案，已经可以申请营业执照。虽然你办营业执照与我无关，亦不是我的责任，但如果你再不交租，我就叫街道把这个备案取消了，不能让你在我的地址办理牌照！”2020年5月7日，被告：“我再次通知你，你四月份有半个月没交租，五月份也没有交租，你的营业执照不能转过来我的地址！而且你再不交租我就按合同当你违约！”2020年5月8日，原告：“本人承租该物业拟用于教育培训机构的教学、办公等经营用途，后因阁下长期拖欠租赁税，该租赁合同无法顺利备案致使教育机构无法变更营业执照，经营活动难以开展，本人多次要求阁下采取适当补救措施，阁下均未理睬。阁下的消极行为致使合同目的不能实现，现本人根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定行使合同的法定解除权解除与阁下签订的《广州市房屋租赁合同》，本人郑重告知阁下请阁下于15日内向本人退还合同押金、四月下半期预付租金合计25000元。请阁下协助我在3日内办好搬离手续，我先将个人的物品搬出房屋。”被告表示一切按照合同执行。2020年5月12日，被告发送了三张照片给原告，第一、二张照片显示有一封条封住了房门，第三张封条为被告发给原告的《有关合同违约的处理通知》，内容：自2020年4月1日至今你已拖欠我出租场地租赁费及水电费多时，期间对你进行多次口头与多次微信催促缴交，无果；按双方签订的租赁合同约定，你上述行为已构成严重违约行为，望你在收到本通知三日内按合同交清当前所有欠款；否则，按合同约定有权将对你所承租的场所采取限制措施，并保留追讨经济损失的权利。被告同时发送信息：“如果你擅自开门，一切后果由你负责！”2020年6月28日，原告搬出了放在涉案房屋中的物品。本案庭审中，被告还提交了一份原、被告于2020年3月23日签订的《广州市房屋租赁合同》，落款“乙方”栏有原告签名和郑银叶的盖章，抬头乙方处有手写“郑银叶、戴炽文”。该合同与原告提交的《广州市房屋租赁合同》内容一致。原告表示实际承租人是原告，2020年3月23日签订合同当天，有租赁合同一式两份，其中一份原、被告签名后，原告就拿走了。另一份由被告拿走，当时被告让原告签了名，并要求原告签上郑银叶的名字，郑银叶并不在现场，原告也只是盖了郑银叶的章，原告签好名并盖上章后就将该份合同交给了被告，被告当时还没有签名。被告确认签订租赁合同时郑银叶不在现场，也不是郑银叶本人签名盖章的，是原告签的，但认为实际承租人为原告和郑银叶。关于2020年4月份上半月租金问题。原告表示因为当时疫情还很厉害，被告就给了原告半个月的装修免租期。被告表示双方约定用被告女儿的学费抵扣2020年4月份上半月的租金。关于租赁合同是否已经解除的问题。原告表示租赁合同于2020年5月8日原告通过微信向被告发出解除通知之日解除。被告表示租赁合同于2020年6月28日原告搬走物品并将涉案房屋交还给被告之日解除。关于涉案房屋何时交还的问题。原告表示：被告在2020年5月12日对涉案房屋张贴封条就已经实际占有了房屋，之后原告就没有在涉案房屋居住了，故当日已经交还房屋。被告表示其未张贴封条，原告掌握着被告没有的锁的钥匙，因此涉案房屋在2020年6月28日前一直在原告控制下。本院认为：原、被告签订的《广州市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。关于涉案房屋共签订了两份租赁合同，两份合同均有原、被告的签名，其中一份合同落款处还有郑银叶的盖章，原、被告均确认该合同上郑银叶的盖章并非郑银叶所盖，原、被告签订合同时郑银叶也不在现场，故被告认为郑银叶为涉案房屋的共同承租人缺乏依据，本院不予采纳。关于2020年4月上半月租金问题。原告表示因为当时疫情还很厉害，被告就给了原告半个月的装修免租期。被告表示双方约定用被告女儿的学费抵扣2020年4月份上半月的租金。根据合同约定，第一年租金为每月10000元，保证金20000元。原告于2020年3月26日向被告转账支付25000元。被告出具《收条》记载收到25000元，其中20000元是两个月押金，5000元是4月份下半月的租金。且根据原、被告的微信聊天记录反映，原告在2020年3月26日支付了25000元后告知被告押金和4月份租金已汇，被告表示收到25000元，并未对原告支付的金额有异议。上述证据均证明被告确已免除了原告2020年4月份上半月的租金，没有证据证明双方有约定用被告女儿的学费抵扣2020年4月份上半月的租金，故本院对被告已免除了原告2020年4月份上半月的租金的事实予以认定。根据原、被告之间的微信聊天记录反映，双方在签订合同后，因为被告未积极配合原告办理涉案房屋租赁合同备案登记问题而产生纠纷，至2020年5月1日又因为原告未支付租金及2020年4月份上半月租金问题产生争议，原告于2020年5月8日通知被告解除租赁合同，被告不同意，后被告于2020年5月12日在涉案房屋大门上张贴封条，不允许原告开门使用。本院认为，被告未积极配合原告办理租赁合同备案登记手续的行为未构成根本性违约，原告据此于2020年5月8日通知被告解除租赁合同，未得到被告的同意，该通知不发生解除合同的效力。而被告在涉案房屋张贴封条的行为导致原告不能使用涉案房屋，双方的租赁合同实际已无法履行，故租赁合同于当日解除。原告实际使用了涉案房屋，原告应支付从2020年5月1日至2020年5月11日的租金给被告。故被告反诉要求原告支付从2020年5月1日至2020年5月11日的租金（按每月10000元计）合法有理，本院予以支持。对被告超出部分的租金请求，本院不予支持。原告要求被告退还2020年4月份下半期租金5000元无理无据，本院不予支持。造成租赁合同的解除，双方当事人均有责任。故原告要求被告退还押金20000元合法有理，本院予以支持。原告要求支付物品占用费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。被告要求原告支付逾期支付租金的违约金、没收押金的反诉请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告邓见欢在本判决生效之日起10日内退还押金20000元给原告戴炽文；二、原告在本判决生效之日起10日内，支付从2020年5月1日至2020年5月11日的租金（按每月10000元计）给被告；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费670元，由原告负担285元，被告负担385元；反诉受理费561元，由原告负担38元，被告负担523元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 钟 琴二〇二〇年十一月五日书记员 杜彦泽莫敏琪