河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终5818号 上诉人（原审被告）：河北惠华房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市晋州市健康路东，统一社会信用代码：9113018367416508XM。 法定代表人：郑建志，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张颖、韩永正，河北衡泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：于丽泰，男，1987年5月15日出生，汉族，户籍所在地：河北省沧州市东光县，现住河北省东光县。 被上诉人（原审原告）：王瑞瑞，女，1986年8月16日出生，汉族，户籍所在地：河北省沧州市，住址同上。 原审被告：河北惠华房地产开发有限公司东光分公司。住所地河北省东光县东兴路东侧、普济医院北侧东光城市广场项目商业S10（4号、5号、6号商铺），统一社会信用代码：91130923084972949P。 负责人：赵春彩，该公司经理。 上诉人河北惠华房地产开发有限公司（以下简称惠华公司）因与被上诉人于丽泰、王瑞瑞，原审被告河北惠华房地产开发有限公司东光分公司（以下简称惠华东光公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省东光县人民法院（2019）冀0923民初1079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人惠华公司的委托诉讼代理人张颖、韩永正，被上诉人于丽泰、王瑞瑞到庭参加诉讼，原审被告惠华东光公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2 上诉人惠华公司的上诉请求：一、撤销河北省东光县人民法院（2019）冀0923民初1079号民事判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、上诉人未能在合同约定的时间将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案是不可抗力造成，并非上诉人违约。在双方购房合同履行过程中，由于国家政策调整，东光县行政机构职能重新划分，成立了东光县不动产登记中心。2017年5月份以后房地产开发商向东光县住建局房管处报备房屋权属登记材料改为向东光县不动产登记中心报备材料，且相应的报备资料有了新的变动和增加。2017年5月份后办理房屋权属登记证书需要由开发商向产权登记机关备案所需报备资料由原来的10项【即：1、权利人营业执照；2、权利人法定代表身份证明；3、委托授权书（条件：委托代理人办理）；4、代理人身份证明（条件：委托代理人办理）；5、不动产权证书（土地）（条件：已发证书）6、建设用地规划许可证；7、建设工程规划许可证；8、建筑工程施工许可证；9、河北省建设工程竣工验收备案证明书；10、规划局审批的规划放线图、纸质施工蓝图、修建性详细规划；不动产权籍调查委托授权书】变成了12项，增加了：第11项、不动产权籍调查成果（不动产权籍调查表、不动产测量报告）；第12项、《测绘成果电子数据》。特别是第11项不动产权籍调查成果与第12项《测绘成果电子数据》需要委托具有相应资质的测绘部门专门运用专业的电子数据，对所有房屋进行落宗定位，需要时间较长。由于政策调整上诉人在短期内无法按照新的报备材料要求，集齐所有产权登记所需的报备材料，造成此问题的原因是客观的，属于国家政策的调整，上诉人无法提前预见、避免和自行克服。因此，上诉人未能在合同约定的时间将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，属不可抗力造成的。原审法院未查明事实，直接认定上诉人违约是错误的。二、双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定的办理资料备案的期限，系政府强行干预下违背市场规律的约定，该期限非双方当事人自愿接受的合同条款，明显显失公平，属于格式性条款。根据双方《商品房买卖合同》第八条交付期限的约定，上诉人交付商品房的标准为“该商品房经验收合格”，即被上诉人购买的这栋商品房经建设、监理、 3 设计、施工、地勘等单位的检验合格，取得独栋建筑物的《竣工验收报告》，上诉人就具备向被上诉人交付商品房的条件。但办理资料备案的前提，是整个小区经综合验收，包括绿化、消防等全部验收合格后，上诉人才能将开发企业需要提供的资料报产权登记机关备案。显然，从独栋商品房的交付，到整个小区的综合验收合格，具备办证条件，仅仅90日是根本无法做到的。同时，90日的备案期限也并非我国法律强行要求，相关司法解释更是赋予了当事人自由协商备案期限的权利。然而涉案项目，上诉人在将约定超过90天备案期限的《商品房买卖合同》交东光县产权登记部门备案时，被产权登记部门告知，合同中的备案期限必须是90日，超过90日约定的合同，不予备案。虽经上诉人多次与产权登记部门沟通，但终无果。因此，涉案《商品房买卖合同》约定的90日备案期限属行政机关强行行政干预所致，违背合同当事人的真实意思表示，属格式性条款。原审判决适用合同第十五条对本案作出上诉人承担违约责任的认定，属认定事实不清，对上诉人明显显失公平，理应予以改判。三、因被上诉人未对办理个人房屋产权登记提出申请，致使未能办理房产证，非上诉人的过错所致，不应由上诉人承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》第十五条明确约定出卖人的义务仅为：“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，出卖人没有为买受人办理分户不动产权证的当然义务。商品房买卖权属转移登记中买受人的义务是：（1）申请办理。如果买受人不申请办理，则转移登记就无法启动，所以，提出申请是买受人的首要义务。（2）清缴税费。根据相关的税收规定，实行先税后证制度，通常要求买受人清缴税费、出示完税证明。（3）提交相关的法定文件等，包括买受人房地产交易申请书、商品房预售契约、身份证明、购房发票（办证联）等。开发企业将权属登记的资料报送主管行政机关后，买受人提出登记办证申请则是启动转移登记的原因，买受人是登记办证的主导者，开发商在此阶段的义务主要体现为协助买受人办证，提供必要的证明文件。因此，在这个阶段，《城市房地产开发经营管理条例》第33条，将买受人的办证义务确定为主动办证义务，而开发企业的办证义务为协助买受人办证并提供必要文件的义务。因此，本案中，如被上诉人要求上诉人向其支付逾期办证违约金，应举证证明其已 4 向产权登记机关或上诉人提出申请，而最终确系上诉人的原因致使产权登记无法完成，那么上诉人才构成违约。否则，未主张权利即未受损失，被上诉人无权主张赔偿。另外，即便被上诉人有证据证明，其曾向上诉人提出了办证申请，上诉人确已违约，那么，被上诉人主张违约金的计算期限也应当自其提出申请之日起开始计算，而非自交房之日起90日后开始计算。因此，本案因被上诉人没有主动申请办理产权登记，损害事实并未发生，原审判决在对本案基本事实缺乏证据证明的情况下，判决上诉人对被上诉人承担逾期办证违约金，明显认定事实不清，适用法律错误。四、本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定。本案《商品房买卖合同》第5条约定：对于实际情况未发生或者双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。本合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、由于买受人的原因未能及时取得产权的，出卖人不承担责任。该条款中双方对第1、2款明确约定对此不做约定，约定不做约定也是明确约定。也就是说，双方对产权约定的内容已经很明确，即使因为出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，也不能由出卖人承担责任。从条款字面上看，合同条款非常明确，就是无论在什么情况下出卖人都不承担违约责任。因此，涉案合同对办证违约责任既非无约定，也非约定不明，而是有明确的特殊约定。因此，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原审法院以该条为依据判决上诉人承担违约金并以其作为计算违约金的标准，属适用法律错误。综上所述，原审判决对本案事实认定不清，机械适用法律规定，请依法查明案件事实，正确适用法律，撤销原判，予以改判。 被上诉人辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请依法驳回上诉。事实和理由：1、上诉人上诉状第一项请求认为，其未能在合同约定的时间将办理权属登记所需资料报产权机关备案是属于不可抗 5 力的理由，不能成立。上诉人报备资料不管是向东光县住建局房管处还是向东光县不动产登记中心，该报备主体的变化都不会影响上诉人作为开发商所必须履行的义务，至于报备内容的变化更不属于不可抗力的内容。同时，在签订及履行该合同时，上诉人作为房地产开发商，是具备主动地位的，其在签订合同的时候应当对自己的履行能力有基本预判，该预判对必然发生以及将要发生的情形都应当充分考虑后才会形成合同中的约定内容。合同约定是基于双方的自愿和信任，如果把单方违约行为都向不可抗力的范畴推送，违反合同法最基本的诚实信用原则。2、上诉人上诉状第二项请求认为合同中备案期限受产权登记部门进行干预，没有事实依据。涉案《商品房买卖合同》，合同相对人是上诉人和被上诉人，与第三方无关。上诉人在原审中没有提供所谓行政强制干预的证据，且行政机关也干预不到合同内容。上诉人称该条款属于格式条款，对此，被上诉人也认可该合同属于格式条款，但是合同的提供方恰恰是上诉人一方。根据合同法的相关规定，对于格式条款有两种不同解释方法的，应当按照不利于提供格式条款方的原则进行解释。关键是，该条款也没有两种解释方法，合同约定的内容很明确，无歧义，就是出卖人即上诉人在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人并未按照约定履行上述义务。3、根据原审查明，上诉人于2019年1月16日在不动产登记机关完成国有建设用地地上房屋所有权首次登记，结合《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，明确证实了上诉人的违约行为。根据该约定，上诉人将产权登记所需资料备案是其自身的义务，而备案材料齐全是办理不动产产权证的前提。上诉人首先确定备案资料完善并备案完成，才会通知被上诉人启动办理不动产产权证的程序。上诉人备案材料不齐全，备案行为尚未完成，与被上诉人是否提出申请并无关联。即合同中约定的报备资料义务是上诉人自身应当完成的行为和义务。4、上诉人上诉状第四项理由认为“无论在什么情况下，开发商都不承担违约责任”没有依据。被上诉人认为对于一个合同，不会有这种解释和理解方法。因为出卖人前提资料备案未完成，致使被上诉人不能办理房屋权属证 6 书，行为和后果之间具有唯一的逻辑关联。对于上诉人的违约行为所导致的后果，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条处理，合法合规。5、双方在原审中就交房时间进行确认，交房后90日，又形成一个确定的时间。上诉人完成备案资料的时间是2019年1月16日，确认交房时间以及交房后90日的时间，远远早于2019年1月16日，在此期间按照已付购房款总额计算违约金，无论因果关系，还是计算方法，均正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。 于丽泰、王瑞瑞向一审法院起诉请求：1、请法院判令惠华公司、惠华东光公司立即为于丽泰、王瑞瑞办理房屋产权登记手续，办理不动产证书；2、请求法院判令惠华公司、惠华东光公司暂支付违约金33251元及至实际能办理产权登记之日止的违约金；3、诉讼费由惠华公司、惠华东光公司承担。 一审法院认定事实：于丽泰、王瑞瑞系夫妻，2015年4月20日，于丽泰、王瑞瑞与惠华公司签订商品房买卖合同，购买惠华公司开发的东光县城市广场小区12号楼1单元1303室商品房，建筑面积131.76平方米，合同总价款为467021元。合同第十五条同时约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、由于买受人的原因未能及时取得产权的，出卖人不承担责任”。合同签订后，于丽泰、王瑞瑞分两次向惠华公司支付了合同约定的购房款，由惠华东光公司出具购房发票两张。惠华公司于2017年5月3日将楼房交付于丽泰、王瑞瑞使用。截至2019年1月16日，惠华公司在东光县不动产登记中心完成该楼房的首次登记。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中于丽泰、王瑞瑞与惠华公司之间签订的商品房买卖合同真实有效，依法予以确认。关于惠华公司是否应承担违约责任：根据双方第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”现于丽泰、王瑞瑞未在约定的期限内 7 即交付商品房之日起90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，违反了双方合同约定，依法应当承担违约责任。于丽泰、王瑞瑞要求惠华公司为其办理产权登记手续、办理不动产证书，但是合同仅约定出卖人的义务是将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，故对该主张不予支持。惠华公司主张约定的办理产权证书的期限系政府强行干预所致，但合同约定的期限系出卖人提供备案资料的期限而非办理产权证书的期限，惠华公司提交的东光县其他楼盘的房屋买卖合同不能证明与其主张的关联性，不能确实有效的证明其主张，故对该反驳意见依法不予采纳。惠华公司主张于丽泰、王瑞瑞未提出办证申请，根据双方合同约定惠华公司有将产权登记所需材料报产权登记机关备案的义务，而备案是于丽泰、王瑞瑞办理不动产证书的前提，因此惠华公司有义务通知于丽泰、王瑞瑞其履行办理备案的进程，并在备案完成后及时通知于丽泰、王瑞瑞办证，本案中在惠华公司完成备案以前，该主张不能成立。于丽泰、王瑞瑞要求以购房款总额为基数按银行贷款利率上浮50%计算违约金。一审法院认为，双方合同中对违约后的处理意见为：“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”，按下列第3项处理，即“由于买受人的原因未能及时取得产权的，出卖人不承担责任”。该约定处理违约的前提条件与结果之间没有逻辑关系，本案中在房屋交付后至惠华公司办理完备案前不能办理权属证书并不是于丽泰、王瑞瑞的原因，因此该内容属于约定不明，应按照相关法律规定确定违约后的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”，该条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。双方合同中约定了“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，因此，惠华公司应按该条规定承担违约责任，违约金按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期 8 贷款利息的标准计算。当事人双方均认可交付房屋的时间为2017年5月3日，交付使用后90日即为2017年8月1日，因惠华公司于2019年1月16日将需要由其提交的资料报东光县不动产登记中心备案，故至2019年1月16日，惠华公司已完成了合同所约定的备案义务，在此之后于丽泰、王瑞瑞主张因惠华公司手续不全不能办理产权登记证书的违约金不应再支付。综上，本案违约金计算的起止日期为2017年8月2日起至2019年1月15日止。关于责任承担的主体：惠华东光公司不具有法人资格，其民事责任应由惠华公司承担，故对于丽泰、王瑞瑞要求惠华东光公司承担责任的主张依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、河北惠华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内给付于丽泰、王瑞瑞逾期不能办理房屋权属证书的违约金（自2017年8月2日起至2019年1月15日止，按照已付购房款总额467021元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、驳回于丽泰、王瑞瑞的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费631元，由河北惠华房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人惠华公司为证实自己的主张，提交以下证据：证据一、东光县巡察办关于不动产证办理难的巡查报告。该证据是东光县委巡察办根据网络舆情和县纪委提供的沧州市纠风办批转的问题线索巡查形成的报告。该报告第三款原因分析中，对城市广场爆发大规模开发商逾期办证诉讼的原因明确写到：1、当时，所有楼盘的合同模板均为房管局规定的模板，导入备案系统中，企业只能修改部分内容，签订合同时，企业已经明明知道合同约定的“单体楼房验收合格交房”后至90日，不可能完成“将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记备案机关备案”。但我县所有房地产企业签订的商品房买卖合同均按照《城市商品房预售管理办法》中的第十二条规定“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、 9 县人民政府土地管理部门办理权属登记证书手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件”，约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。2、从独栋商品房交付，到整个小区的综合验收合格具备办证条件，90日时间明显不够，故，大部分房地产企业在尚未办理首次登记便将商品房交付买受人使用，且无法在90日时限内完成办证。3、2018年下半年，东光城市广场逾期办证违约案件爆发后，经政府协调，住建局房管办更改了备案合同模板，同意该条款可由开发企业和业主自行约定。东光县委巡察办调查分析原因中明确阐明，尽管东光县商品房网签网备系统中《商品房买卖合同》模板是由房地产开发企业持终端密匙自行下载填写打印，系统下载模板在办证期限等部分为空白，但在原因分析1但书部分明确写明了：但我县所有房地产企业签订的商品房买卖合同均按照《城市商品房预售管理办法》中的第十二条规定“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记证书手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件”，约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。原因分析3中，县委巡察办明确了：2018年下半年，东光城市广场逾期办证违约案件爆发后，经政府协调，住建局房管办更改了备案合同模板，同意该条款可由开发企业和业主自行约定。这条原因分析证明了，在2018年下半年以前的模板中，备案时间是东光县房管局统一规定的90日，该日期是不能由开发企业和业主自行约定的，开发企业是不能自行变更的。这一证据证明目的：房地产开发企业在合同中约定交房90日内办理权属登记是当时东光县房管局在商品房备案合同中的强制要求，格式性条款。正是因为当时房管局不合理的政策要求，导致整个东光县爆发大规模的开发商逾期办证的诉讼，如此严重的后果开发商不该承担，也无能力承担。证据二、巡查报告问题底稿和部分网签合同内容截图。该证据巡查报告问题底稿中的一栏中，支撑材料目录中，第5项部分网签合同内容截图，共计选取了15网签合同内容截图，这些截图均来源于东光县房改办的电脑网签端口。该证据证明了商品房买卖合同中的备案时间一栏是东光 10 县房管局统一规定好的90日，该日期是不能由开发企业和业主自行约定的，开发企业是不能自行变更的。东光县房管局强制要求当地所有的房地产开发企业（包括惠华公司开发在内的城市广场项目）必须按照其规定的90日的备案时间签订商品房买卖合同，开发企业不能自行约定和变更。故，交房90日内办理权属登记是房管局制式合同的强制要求，格式性条款。证据三、河北省建设工程竣工验收备案证明书一份。该证据由东光县住房和城乡规划建设局于2018年7月17日出具。该证明书明确记载：东光城市广场11号、12号、15号、16号楼工程，建设单位于2017年1月13日组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，现准予备案。也就是说，涉案商品房于2017年1月就已经竣工验收合格，而东光县住建局直到2018年7月才出具备案证明书；该长达18个月的时间，是政府职能部门所控制掌握的时间，而非开发企业可左右，不属于开发企业故意违约造成的结果。因此，原审判决要求开发企业承担这18个月期间的违约责任，于法无据，对开发企业显失公平。因此，即便原审法院认定上诉人存在逾期办证的行为，违约金的计算起点也应当是自该备案书出具的2018年7月17日起的90日后开始计算，即计算逾期办证违约金的时间起点应为2018年10月18日。 被上诉人的质证意见是：证据一、1、对证据形式以及来源不认可，因为这份证据是东光县委巡查工作小组向东光县委提供的情况报告，属于内部流转文件的范畴。对于该证据被上诉人认为不应当通过各种渠道到上诉人手中。同时，作为一个内部文件，如果东光县房管部门确实有行政强制干预的话，这份文件可以作为行政内部处理的来源或说明，但是这份文件作出主体不是商品房买卖合同的相对人，这份文件的内容也影响不了具体的商品房买卖合同。2、该情况报告的内容类似于统计和情况说明，其内容不应当对抗合同。3、这份报告的内容对于东光县其它小区以及其它情形也作出了综合的情况说明。用这份文件来证实上诉人不具备违约行为，证据内容和欲证明目的明显缺乏关联性。4、沧州市中级人民法院（2020）冀09民终4007号案件判决中对该证据也做了确认。这份情况报告第二页说的很清楚，商品房买卖合同的模板是由房地产开发企业持终端秘钥自行下载、填 11 写、打印，系统下载模板在办证期限等部分为空白，由房地产企业与购房人自行约定后填写，或由房地产开发企业制定模板中自行填写，由此也说明对于办证期限的约定是上诉人真实的意思表示。该份证据的这部分内容与上诉人的证明目的相悖。证据二、巡查问题报告底稿以及截图质证意见同上述质证意见。总之，上诉人与被上诉人之间签订的合同是双方自愿达成的结果，且合同系上诉方自行提供。对于是否有政策变动原因，上诉人应当有明显的预判，开发商在和业主签订合同时有相应的主导权。退一步说，就算该90日由政府建议，也是上诉人在默认和追认后，又与被上诉人签订合同所形成的内容。对于该合同内容，上诉人违约，就应当承担违约责任。如果将违约行为和违约责任向政府干预、不可抗力范围推送，明显违反合同法最基本的诚信原则。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。 本院认为，上诉人惠华公司与被上诉人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容合法有效，本院予以确认。双方商品房买卖合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”现上诉人未在约定的期限内即交付商品房之日起90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，违反了双方合同约定，依法应当承担违约责任。 上诉人惠华公司上诉主张涉案《商品房买卖合同》约定的90日的备案期限，属行政机关强行行政干预所致，违背合同当事人的真实意思表示的主张，第一、《商品房买卖合同》系上诉人惠华公司与被上诉人之间签订的合同，且由上诉人方提供合同样本。双方在合同中约定90日的办证期限应视为双方的真实意思表示。第二、《东光县委巡查办关于不动产证办理难的情况报告》原因分析1中已明确说明虽然东光县住建局提供了《商品房买卖合同》模板，但办证期限为空白，开发企业与购房人可以自行约定办证期限。开发企业明知90内不能完成办证而依然将合同中的办证期限写成90日。上诉人惠华公司虽主张如果合同中不按照90日填写则合同不能在住建局备案，但未举证证实，且该说法与《情况报告》原因分析1中的模板合同中说明的“办证期限处为 12 空白，开发商和购房人可以自行约定”的情况不符。对上诉人惠华公司主张因行政干预形成90日约定的上诉理由，本院不予采信。 上诉人惠华公司主张未能在合同约定的时间将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的材料由10项增至12项，属不可抗力造成的，不构成违约。但上诉人惠华公司未提交证据证实其因新增2项备案材料导致其未能在90日内完成备案，上诉人应承担举证不能的法律后果，该上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费631元，由上诉人河北惠华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  齐桂苓 审判员  刘晓莉 审判员  张友僧 审判员  穆庆伟 审判员  毕文娟 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  孙 伟