安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初8993号 原告：郭永杰，女，汉族，1989年10月14日出生，住安徽省阜南县。 被告：阜南县平和置业有限公司，统一社会信用代码91341225MA2N0RR4XY,住所地阜南县鹿城镇陶子河路尚鼎国际**楼**。 法定代表人：张亮亮，系公司总经理。 委托诉讼代理人：魏克淮，安徽弘大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李剑，安徽弘大律师事务所实习律师。 被告：中国工商银行股份有限公司阜南支行，统一社会信用代码91341225152182317Y，住所地安徽省阜阳市，住所地安徽省阜阳市阜南县鹿城镇地城南路iv style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 负责人：吴震,系该行行长。 委托诉讼代理人：赵金波，系该行业务部客户经理。 原告郭永杰与被告阜南县平和置业有限公司（以下简称平和公司）、中国工商银行股份有限公司阜南支行（以下简称工行阜南支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告郭永杰，被告平和公司的委托诉讼代理人魏克淮、李剑，被告工行阜南支行的委托诉讼代理人赵金波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郭永杰向本院提出诉讼请求：1、判决撤销原告与被告平和公司签订的商品房买卖合同(预售)；2、判决解除原告与被告工行阜南支行签订的个人购房借款/担保合同；3、判决平和公司向原告返还购房款548682元及利息(其中以248682元为基数从2018年2月25日按年利率4.9%计算至还清该款时止、以300000元为基数从2018年9月2日按年利率4.9%计算至还清该款时止,暂算至2020年10月15日，自2019年9月1日起至判决生效时止原告已向工行阜南支行偿还的贷款利息,暂算至2020年9月1日)。4、判决平和公司向原告返还自2019年9月1日起至判决生效时原告已向工行阜南支行偿还的贷款本息(暂算至2020年9月1日为54348.21元)；5、平和公司向工行阜南支行偿还自判决生效之日起就个人购房借款/担保合同剩余的贷款本息；6、诉讼费由被告承担。 事实和理由：2018年12月6日原告与平和公司签订商品房买卖合同(预售),约定原告购买被告平和公司开发的金海湾·贵府3号楼104室房屋,建筑面积114.6平方米,单价为每平方米9150元,总价款为1048682元,原告支付首期房价款548682元,余款500000元申请贷款支付。该合同附件十一补充协议第二十八条约定,一楼住户根据自身户型情况给予相应的花园使用权,并且在不改变设计用途(种植花草、铺贴生态砖)和交付时状态(无任何搭建屋)的前提下归一楼业主使用。2018年8月,原告(借款人)、工行阜南支行(贷款人)、平和公司(担保人)签订个人购房借款/担保合同,约定贷款金额500000元,贷款期限180个月,工行阜南支行将贷款资金一次性划入平和公司银行账户,原告以所购房屋作为抵押担保,平和公司为该合同项下原告的全部债务提供阶段性连带保证担保。 2018年2月、9月原告支付首期房款548682元,工行阜南支行按约定放贷500000元。2019年9月1日起原告逐月向工行阜南支行偿还贷款本息。2020年1月18日阜南县人民政府“关于阜南县金海湾贵府华府(鹿城府)业主信访问题的答复”中认定:“该项目所有楼栋一层房屋外面规划均无花园,全部为小区绿地,且属于开放性绿地,不具有独立性及排他性。阜南县自然资源和规划局认定,小区内无花园并且开发商无权处置分配绿地的使用权,导致无法兑现一楼业主相应的花园使用权”。至此,原告获悉平和公司销售的一楼房产并未规划相应的花园,其客观上无法兑现相应的花园使用权。 原告认为,平和公司在签订商品房买卖合同(预售)时向原告虚假承诺购买一楼房产给予相应花园使用权,故意隐瞒没有相应花园规划及无法兑现花园使用权的事实,以欺诈手段使原告购买平和公司销售的一楼房产,平和公司存在明显的欺诈行为。为此,特起诉至贵院,请依法支持原告诉求。 被告平和公司辩称，平和公司在房屋销售过程中，从未承诺一楼房屋花园使用权具有独立性及排他性，具有独立产权，不存在欺诈行为。首先，该项目一楼房屋外面绿地规划方案及沙盘模型展示中均未明示为花园，全部为开放性绿地，计入小区绿地率指标，应属于全体业主共有，原告对此是明知的。其次依据合同附件十一第二十八条约定，给予相应花园使用权的前提是不改变设计用途和交付时状态。因此，该条款不存在误导购房者相信一楼拥有花园使用权具有独立性及排他性的情形。再次，虽然属于开放性绿地，但是平和公司是按照花园的方式进行设计、施工并交付的，依据合同附件十一第二十八条约定如果原告不改变设计用途和交付状态的前提下是可以使用的，原告完全能够行使花园使用权。最后，合同约定的房屋总价款并没有包含花园使用权费用，原告未受到任何损害，不属于受损害方，依法不构成欺诈。因此请求驳回原告的诉讼请求。 被告工行阜南支行辩称，原告于2018年12月7日向我行申请个人住房贷款时出于个人自愿，三方签订的借款抵押合同真实、合法、有效，符合法律规定。根据个人购房贷款抵押合同第五十条第一款，借款人同意如在（约定的贷款合同期间内；贷款发放后的120月内）申请提前还款的，则按如下标准向贷款人一次性支付提前还款违约金：提前还款违约金=提前还款金额×贷款执行月利率×3个月。每笔贷款最高收取的提前还款违约金不超过本合同项下六个月贷款利息。如解除原合同我行签订的个人购房借款合同需要支付违约金。因为我行在本案中无任何过错，请求法庭在判决时充分考虑我行利益不受损失。 本院经审理认定事实如下：2018年12月6日，郭永杰与平和公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201812050053），合同约定：郭永杰购买平和公司开发的位于阜南县”1单元1层104号，预测建筑面积114.6平方米，商品房单价为每平方米9150元，总价为1048682元。第七条付款方式及期限，贷款方式付款，于2018年12月5日前支付首期房价款548682元，余款500000元办理银行按揭贷款。补充协议十一第二十八条，一楼住户根据自身户型情况给予相应的花园使用权，并且在不改变设计用途（种植花草、铺贴生态砖）和交付时状态（无任何搭建屋）的前提下归一楼业主使用。同时约定合同解除的，出卖人退还买受人全部购房款并自买受人付款之日起按照4.9%计算给付利息。 2018年8月，郭永杰作为借款人、平和公司作为保证人与工行阜南支行签订了《个人购房借款/担保合同》（合同编号：01311000082019一手贷0000597），约定贷款金额500000元，年利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮20%确定,并以其购买的涉案房产为抵押，个人借款凭证记载执行的年利率为5.88%。该笔借款500000元已于2018年8月2日全部转入阜南县平和公司有限公司的账户。截止至2020年11月1日，郭永杰已偿还借款本金及利息62722.43元,尚欠工行阜南支行贷款本金473032.98元。 另查明，郭永杰分于2018年2月25日、9月2日交付平和公司首付款248682元、300000元，合计548682元。 2020年1月18日，阜南县住房和城乡建设局、阜南县自然资源和规划局、阜南县市场监督管理局关于阜南县金海湾贵府华府（鹿城府）业主新房问题的答复，其中第五项市场监督局、自然资源局对鹿城府小区一楼送院子问题的答复：经查阅金海湾（鹿城府）小区规划设计方案，该项目所有楼栋一层房屋外面规划均无花园，全部为小区绿地，且属于开放性绿地，不具有独立性及排他性。根据《物权法》第七十三条规定“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”。该项目一楼房屋外面绿地在规划方案及沙盘模型展示中均未明示为花园，全部为开放性绿地，计入小区绿地率指标，应属全体业主共有。根据《阜阳市城市绿化条例》第二十六条、第二十八条规定“居住区绿地的保护管理责任由业主或其委托的物业服务企业、有关管理人负责，任何单位和个人不得擅自占用城市绿化用地，开发商无权处置分配绿地的使用权”。因此，鹿城府小区内无花园并且开发商无权处置分配绿地的的使用权。 本院认为：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，平和公司在销售房屋及签订合同时承诺购买一楼房屋给予相应花园使用权，误导购房者相信一楼房屋拥有花园使用权具有独立性及排他性，现在阜南县人民政府作出“关于阜南县金海湾贵府华府(鹿城府)业主信访问题的答复”中明确案涉一楼房屋外面绿地在规划方案及沙盘模型展示中均未明示为花园，全部为开发性绿地，计入小区绿地率指标，应属全体业主共有……小区内无花园并且开发商无权处置分配绿地的使用权，导致无法兑现一楼业主相应的花园使用权。平和公司以欺诈性销售手段使郭永杰在违背真实意思的情况下订立的合同，郭永杰要求撤销《商品房买卖合同(预售)》，本院予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持；第二十五条第二款规定，《商品房买卖合同》被确认无效或者被撤销、解除后，《商品房借款/担保合同》也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《商品房买卖合同(预售)》因平和公司欺诈而被撤销后，郭永杰已支付的购房款理应由平和公司返还给郭永杰，并赔偿郭永杰因此所产生的损失。同时，因商品房买卖合同被撤销，致使按揭贷款合同目的无法实现，原告郭永杰、平和公司与工行阜南支行签订《个人购房借款/担保合同》应一并解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”郭永杰要求平和公司返还已付购房首付款548682元及利息、已向工行阜南支行支付的贷款本金及利息损失的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告要求按照年利率4.9%计算首付款利息损失，符合双方约定，本院予以支持。同时，平和公司应向工行阜南支行返还《个人购房借款/担保合同》剩余贷款本息。 平和公司辩称，平和公司在房屋销售过程中，从未承诺一楼房屋花园使用权具有独立性及排他性，具有独立产权，合同约定的房屋总价款并没有包含花园使用权费用，原告未受到任何损害，不属于受损害方，不构成欺诈。本院认为，案涉小区所有楼栋一层房屋外面规划均无花园，全部为小区绿地，且属于开放性绿地，不具有独立性及排他性，应属全体业主共有，而平和置业销售房屋时却宣称购买一楼房屋拥有花园使用权，假设花园使用权不具有排他性，其与业主签订的合同补充协议第十八条将毫无意义，与原告、平和公司签订合同时的真实意愿相违背，故该辩称本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下： 一、撤销原告郭永杰与被告阜南县平和置业有限公司于2018年12月6日签订合同编号为201812050053的《商品房买卖合同（预售）》； 二、解除原告郭永杰与被告中国工商银行股份有限公司阜南支行于2018年8月签订合同编号为01311000082019一手贷0000597的《个人购房借款/担保合同》； 三、被告阜南县平和置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郭永杰购房款548682元并按照年利率4.9%支付相应利息(其中的248682元从2018年2月25日起计算至还清时止、300000元从2018年9月2日起计算至还清时止)； 四、被告阜南县平和置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郭永杰已偿付贷款本息62722.43元（数据统计至2020年11月1日止）； 五、被告阜南县平和置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告中国工商银行股份有限公司阜南支行剩余购房款473032.98元及相应利息（从2020年11月2日起，按照年利率5.88%计算至债务清偿完毕之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计7560元（原告已预交），由被告阜南县平和置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  李占亚 二〇二〇年十一月十九日 书记员  李雅楠