广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初3459号 原告：桂林市花木公司，住所地：广西桂林市中山中路22号，统一社会信用代码：91450300498668963E。 法定代表人：盘兴，经理。 委托代理人：欧洋伶，广西利业律师事务所律师。 被告：李娜，女，1980年12月8日生，汉族，桂林香樟林酒店有限公司法定代表人，住南宁市青秀区。 被告：桂林香樟林酒店有限公司，住所地桂林市七星区七星路39号新天地小区T01栋，统一社会信用代码：914503000836374521。 法定代表人：李娜，执行董事兼总经理。 二被告共同委托代理人：彭琴钰，广西卓合律师事务所律师。 本院受理原告桂林市花木公司（以下简称：花木公司）与被告李娜、桂林香樟林酒店有限公司（以下简称：香樟林酒店）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日受理后，依法适用简易程序，由审判员蒋熙山独任审理，书记员俞蒋燕担任法庭记录，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告花木公司委托代理人欧洋伶、被告李娜、香樟林酒店共同委托彭琴钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告花木公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决两被告支付原告2015年2月至2020年12月物业费497777.11元；2、请求判决两被告支付原告2015年2月至2020年7月二次供水分摊、1#电梯电费和小区公共设施设备维修费54504.81元；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实及理由：原告与被告李娜于2013年5月28日签订了《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于桂林市房屋部分物业，承租使用面积7871.57㎡，用于经营香樟林酒店。《房屋租赁合同》第9.5条约定“租赁期内，乙方（被告）承租房屋及经营期间产生的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费等所有费用由乙方承担．．．．．．”。《房屋租赁合同》签订后，2013年11月18日原告移交承租物业给被告李娜，2013年12月2日香樟林酒店成立，被告李娜作为公司法定代表人利用承租房屋经营酒店。合同履行中被告香樟林酒店为承租物业的实际使用人，实际承担了租金及水电费、物业费等约定由合同乙方缴纳的相关费用。另《房屋租赁合同》第13.6条约定“以乙方为股东之一的公司设立后，本合同的乙方即变更为该公司”由于至今，原告没有与李娜签订书面的《房屋租赁合同》主体变更协议，故原告认为两被告应共同承担合同约定费用的支付义务。因被告欠付案外人桂林市豪颐物业服务有限公司（即被告承租房屋的物业公司，以下简称：豪颐物业公司）物业费、二次供水分摊、1＃电梯电费和小区公共设施设备维修费，2019年8月27日，2020年8月24日，案外人豪颐物业公司两次向贵院提起诉讼，要求原告支付2015年2月至2020年12月的物业费及违约金、二次供水分摊、1＃电梯电费和小区公共设施设备维修费。前述两案确定原告应向案外人豪颐物业公司支付2015年2月至2020年12月物业费497777.11元；2015年2月至2020年7二次供水分摊、1＃电梯电费和小区公共设施设备维修费54504.81元。依照约定该债务应由被告承担，故原告为维护自身合法权益诉至法院，恳请法院支持原告的诉讼请求。 被告李娜辩称，答辩人并非涉案租赁房屋的实际承租及使用人，仅作为香樟林酒店成立的代理人与原告签署了房屋租赁合同，且双方对有关合同履行主体亦有明确约定，答辩人不应承担本案租赁合同相关责任。 被告香樟林酒店辩称，一、被答辩人的部分诉请已超过诉讼时效，应依法判决驳回；二、根据答辩人与被答辩人双方签署的《房屋租赁合同》约定，涉案租赁房屋物业管理由答辩人自行负责，双方并未就物业管理另行约定相应提供方式、费用标准或任何内容。自租赁房屋移交后，被告始终自行进行物业管理并承担相应费用，被答辩人要求答辩人支付物业费无事实及法律依据；三、如法院认定另案物业公司确实提供了物业服务且应由答辩人承担物业费及相关费用的，则答辩人已承担的属于物业公司应承担的物业服务工作，相关费用应从答辩人需承担费用中予以扣除。对于本案的具体支付数额问题，请求人民法院根据事实查明和判决。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告花木公司系新天地二期1栋十层以下房屋的权利人之一，该房屋建筑面积为9673.56平方米。原告（甲方）与被告李娜（乙方）于2013年5月28日签订了《房屋租赁合同》，合同约定由被告李娜承租原告位于桂林市房屋部分物业，承租使用面积7871.57㎡，用于经营酒店及其配套经营场所，如办公室、茶社、酒吧、康体保健、艺术品会所、娱乐沙龙等。《房屋租赁合同》第9.5条约定“租赁期内，乙方（被告）承租房屋及经营期间产生的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费等所有费用由乙方承担．．．．．．”。《房屋租赁合同》签订后，2013年11月18日原告移交承租物业给被告李娜，李娜将承租物业交由香樟林酒店使用，香樟林酒店向原告支付房屋租金。案外人豪颐物业公司以业主花木公司未支付2015年2月至2020年12月的物业费、二次供水分摊、1＃电梯电费和小区公共设施设备维修费为由将本案的原告即花木公司分两次诉至本院，要求花木公司支付上述费用并承担违约金。2019年8月27日，豪颐物业公司第一次向本院起诉花木公司，要求花木公司向其支付2015年2月至2018年12月期间面积为9673.56平方米的物业费及违约金、二次供水分摊、1＃电梯电费和小区公共设施设备维修费，该案经桂林市中级人民法院（2020）桂03民终1552号民事判决书生效判决，确定花木公司向豪颐物业公司支付409191.58元，二次供水分摊、1＃电梯电费和小区公共设施设备维修费45706.65元；另外前案判决后，豪颐物业公司再次以花木公司未支付2019年1月至2020年12月期间面积为9673.56平方米的物业费及违约金及2019年7月至2020年7月期间的二次供水分摊、1＃电梯电费和小区公共设施设备维修费为由，于2020年8月24日第二次向本院起诉花木公司，要求花木公司承担前述费用，该案经调解结案，确定花木公司向豪颐物业公司支付2019年1月至2020年12月期间物业费202468.9元及2019年7月至2020年7月期间的二次供水分摊、1＃电梯电费和小区公共设施设备维修费21252.59元。原告认为，被告李娜租用的面积为7871.57㎡，案外人豪颐物业公司向本案原告主张的物业费、二次供水分摊、1＃电梯电费和小区公共设施设备维修费面积为9673.56平方米，故根据面积比例分摊，原告要求被告应承担81.4%的物业费、二次供水分摊、1＃电梯电费和小区公共设施设备维修费，而被告未予支付，原告遂起诉至本院，提出前述诉讼请求。 另查明，2015年1月25日，案外人桂林市天基房地产开发有限责任公司与豪颐物业公司签订《新天地二期前期物业服务合同》约定：将新天地休闲娱乐广场1-1地块一期工程1、2、3栋委托案外人豪颐物业公司进行物业管理，委托管理期限自2015年2月1日至2020年1月31日止。如在本合同期限内，业主委员会成立并与物业服务企业签订了物业服务合同生效的，本合同自动终止。原告向业主收取物业管理费的标准为：商业、住宅物业每平方米1.5元/月、地下车场车位服务费50元/月/个，电梯应急维修周转金100元/户，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，原告可以从逾期之日按应缴费用的千分之三收取违约金。二次供水电费、保修期满后，物业共用部位、公共设施设备的大、中小维修不含在15元/月/平方米的物业费内，可以另行收取。2020年2月1日，案外人桂林市天基房地产开发有限责任公司与豪颐物业公司续签《新天地二期前期物业服务合同》，基本内容与2015年1月25日所签订的《新天地二期前期物业服务合同》一致，其中对商业物业费由原来的每平方米1.5元/月增加至每平方米2.5元/月。 本院认为，花木公司与李娜签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的效力性强制性规定，应为有效合同，双方应依据合同约定享有权利并承担义务。合同签订后，花木公司提供了涉案房屋，李娜未按时交纳物业费、二次供水分摊、1#电梯电费和小区公共设施设备维修费导致花木公司被豪颐物业公司诉至本院，该诉讼导致原告为被告李娜承担物业费497777.11元、二次供水分摊、1#电梯电费和小区公共设施设备维修费54504.81元。李娜未按期交纳物业管理费、二次供水分摊、1#电梯电费和小区公共设施设备维修费的行为已构成违约，其应承担相应责任。另外被告香樟林酒店作为案涉承租房屋的实际使用人一直向原告交纳房屋租金，且其答辩意见第三点亦表达了愿意承担法院认定的费用，故对花木公司主张李娜、香樟林酒店共同支付物业管理费、二次供水分摊、1#电梯电费和小区公共设施设备维修费的诉请，本院予以支持。关于被告香樟林酒店辩称，本案诉讼已过诉讼时效。根据相关法律规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，本案被告李娜未向豪颐物业公司交纳物业等费用，2019年8月27日豪颐物业公司第一次在本院起诉花木公司时，原告花木公司才知道其权利受到了侵害，原告提起本案诉讼在诉讼时效期间，故被告香樟林酒店的该项抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 被告李娜、桂林香樟林酒店有限公司共同向原告支付物业费497777.11元、二次供水分摊、1#电梯电费和小区公共设施设备维修费54504.81元，两项共计552281.92元（2015年2月至2020年12月物业费497777.11元；2015年2月至2020年7月二次供水分摊、1#电梯电费和小区公共设施设备维修费54504.81元）。 本案适用简易程序审理，减半后收取案件受理费5397元（原告已预付），由被告李娜、桂林香樟林酒店有限公司共同负担。 上述义务，被告李娜、桂林香樟林酒店有限公司应于判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费10794元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  蒋熙山 二〇二〇年十一月十八日 书记员  俞蒋燕