福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初2329号 原告：华裕物业管理有限公司，住所地福建省莆田市荔城区。 法定代表人：陈丽訇，董事长。 委托诉讼代理人：周妹妹、陈士杰，福建湄海律师事务所执业律师。 被告：陈伯武，男，1974年10月3日出生，汉族，农民，住所福建省仙游县。 委托诉讼代理人：黄建章，福建日晖律师事务所执业律师。 原告华裕物业管理有限公司（以下简称华裕物业公司）与被告陈伯武因物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华裕物业公司的委托诉讼代理人周妹妹、陈士杰，被告陈伯武及其委托诉讼代理人黄建章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华裕物业公司向本院提出诉讼请求：1.陈伯武立即支付拖欠物业费3659元，并自2018年4月1日起直至还清为止以每月拖欠的物业费228.62元为基数按日利率千分之三计算滞纳金；2.陈伯武立即支付拖欠公摊水电费390元，并自起诉之日起按年利率6%支付利息；3.陈伯武承担本案全部诉讼费用。事实和理由：华裕物业公司（历史名称：莆田市荔城区万安物业管理有限公司）是“万通花园”小区的物业管理公司，陈伯武是该小区的业主。陈伯武与华裕物业公司签订《前期物业管理服务协议》，协议约定华裕物业公司向陈伯武提供物业管理服务，陈伯武按照1.1元/㎡·月标准从开发商通知正式入伙之日支付物业管理服务费给华裕物业公司，并约定陈伯武不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，华裕物业公司有权要求陈伯武补交费用并从逾期之日起按每月千分之三加收滞纳金。后经专有部分面积占建筑物总面积过半数，且人数占总人数的过半数业主同意，物业费调整为每平方米每月1.5元。协议签订后，华裕物业公司依约向陈伯武提供物业管理服务，但陈伯武自2018年4月1日起拒不支付物业费，自2019年1月1日起拒不支付公共水电费。截止2019年7月31日陈伯武尚欠华裕物业公司物业费3659元以及公摊水电费390元，华裕物业公司多次催讨无果。 陈伯武辩称，一、本案的发生主要原因在于华裕物业公司擅自提高物业收费标准，原先物业收费标准为1.1元/平方米，后华裕物业公司未经法定程序，擅自将物业费提高至1.5元/平方米，每平方米较之前增加36%多，可能没有任何一个行业的增幅能达到如此之多吧，而华裕物业公司所依据的其征求过50%以上的业主及占有专有面积部分50%以上业主的同意，这个根本不符合客观事实，从常人角度来讲，增幅如此之大，是增加了业主每月的支出，但是从华裕物业公司提供的证据来看，业主居然还欣然接受，这显然是不符合常理的。后经陈伯武走访部分业主，了解到华裕物业公司提供的有业主签名的提高物业收费标准的表格，系华裕物业公司以维修基金或物业费等其他方式，诱骗业主签名，甚至部分业主根本不清楚所签的是何内容的文件；结合华裕物业公司提供的部分业主的声明，仅仅排除掉该部分业主后，业主人数及专有面积根本未达到50%的法定程序标准，因此陈伯武认为，华裕物业公司擅自提高物业收费标准明显违法。二、华裕物业公司存在诸多提供物业服务不合格的地方。如陈伯武所提供的部分专项维修基金7万多元（实际不止），华裕物业公司诱骗业主签名后，套取专项维修基金后，并未用于小区的专项维修，而是私自占有并挪作他用。就此事，小区业主已向相关部门反映并投诉，目前尚在处理当中，陈伯武认为，华裕物业公司多次诱骗业主签名，套取专项维修基金但不用于专项维修，此举显然扩大了业主与华裕物业公司之间的矛盾，既然矛盾已扩大，那么华裕物业公司提高物业收费标准，业主怎么可能会接受？三、华裕物业公司在未通知全体业主的情况下，于2019年7月31日提前撤离陈伯武所居住的小区，此举也违反了相关法律法规的规定，也加深了业主与华裕物业公司之间的矛盾。况且其撤离后，并未将与本小区相关的材料（诸如债权债务等）与业委会办理移交手续，损害了全体业主的合法权益，其存在明显的违约行为，应承担相应的违约责任。四、华裕物业公司存在违规乱收费的情形。例如华裕物业公司向每户业主收缴的水电周转金400元，至今未退还给业主；二次供水按每吨4.8元向业主收取，但陈伯武了解到附近小区的二次供水仅为3.7元/吨;华裕物业公司提供多年的物业服务，多年来小区公共部分的收入均由华裕物业公司收取，如小区电梯广告位收入、小区停车位收费收入等。对于华裕物业公司违规收取或多收取的费用，陈伯武及全体业主保留向华裕物业公司追讨或向其他主管部门反映、投诉的权利。五、华裕物业公司主张年年亏损才提高物业收费标准，完全没有任何依据。从本小区与新物业公司签订的物业合同来看，新物业公司也是按1.1元/平方米收取物业费，为何别人可以做，华裕物业公司就会觉得亏损呢？更何况新物业公司的二次供水还是按3.7元/吨收取。因此，不管从哪个方面讲，华裕物业公司都没有任何事实与理由提高物业收费标准，且未经法定程序，提高收费明显违法，依法不能按1.5元/平方米予以计算。六、陈伯武并非恶意拖欠物业费（此前从未拖欠过），而是华裕物业公司的所作所为实在令陈伯武及其他业主无法接受，因为业主与华裕物业公司之间的矛盾，双方已通过各方面开会协调过多次，仍旧未能得到有效解决。即便陈伯武愿意缴纳物业费，也应当在扣除华裕物业公司应退还的违规收费部分及其应承担的违约责任外，再行支付。另华裕物业公司主张的违约金、滞纳金根本不符合约定，并非陈伯武有意违约，而是华裕物业公司违约在先，经协商无果后所致，原因在于华裕物业公司，该事实从本小区大部分业主的反应情况即可看出。即便有拖欠公摊水电费，在扣除华裕物业公司多收取的费用及承担的违约责任外，陈伯武无需再支付该公摊水电费。综上，本案系华裕物业公司违规提高物业收费标准、违规收费、提供不合格的物业服务等原因所致，华裕物业公司违约在先，华裕物业公司应当承担相应的违约责任。陈伯武认为华裕物业公司所承担的违约金应从陈伯武应缴纳的物业费中予以抵扣，另华裕物业公司所主张的违约金、滞纳金依法不应予以支持。 华裕物业公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织陈伯武进行证据交换和质证。对陈伯武无异议的营业执照复印件1张、法定代表人身份证明书复印件1张、企业信用信息公示报告复印件1份、《前期物业管理服务协议》复印件1份、收楼确认书复印件1张、律师函复印件1份、快递回执（编号XXXXXXXX）复印件1张、缴费通知照片打印件3张，本院予以确认并在卷佐证。对于华裕物业公司提供的《关于万通花园物业服务费标准调整事宜的函》复印件1张、《调整物业综合服务费公告》复印件1份、《关于万通花园物业服务费标准调整业主表决的公示》复印件1张、万通花园小区意见箱登记表复印件1张、关于调整万通花园小区物业综合服务费标准的表决表复印件27张、照片打印件5张，陈伯武对上述证据中其签名没有异议，本院经审查认为，上述证据来源合法，与本案事实上存在关联性，且可以形成证据链，故本院予以确认并在卷佐证。对于华裕物业公司提供的收款收据复印件11张、转账记录复印件10张，因上述收款收据系华裕物业公司自制的，转账记录截图也未能体现收款方及付款方与本案事实存在关联性，故本院对上述证据不予确认。 陈伯武围绕其答辩意见依法提交了证据，本院组织华裕物业公司进行证据交换和质证。对华裕物业公司无异议的莆政综[2014]113号文件复印件1份、物业专项维修资金的使用申请办理情况一览表复印件2张、《房屋所有权证》复印件2份，本院予以确认并在卷佐证。对于陈伯武提供的业主声明复印件21张，该证据仅为个人陈述，没有其他证据佐证，无法确认其内容的真实性，故本院不予确认。对于陈伯武提供的万通花园小区与福州鑫邦物业服务有限公司签订的《物业服务合同》复印件1份，因与本案事实不存在关联性，故本院不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年6月18日莆田市荔城区万安物业管理有限公司（以下简称万安物业公司）名称变更为华裕物业管理有限公司。陈伯武系莆田市荔城区拱辰街道仪莘路826号1号楼第2梯位805室、806室的房屋所有权人，房屋建筑面积分别为64.08㎡、88.14㎡，陈伯武于2009年9月1日接受了上述房屋。 2009年9月1日，陈伯武作为业主（暨甲方）与万安物业公司作为物业服务方（暨乙方）签订《“万通花园”前期物业管理服务协议》，约定：物业名称为万通花园，住宅物业管理服务费为1.1元/㎡，公共水电费等其他费用按实际发生费用和幢内按幢、幢外按户公摊。甲方交纳物业管理服务费的起始时间从开发商通知正式入伙之日起计收，乙方可预收六个月的物业管理服务费。后续管理服务费按季度交纳，甲方须在每季度首月30日前交纳。计费面积的确定：产权未登记之前按销售面积计费；自产权登记的下个月起，按产权登记面积计费，此前的管理服务费不做退补。甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交费用并从逾期之日起按每日千分之三加收滞纳金。 2017年11月20日，陈伯武在《关于调整万通花园小区物业综合服务费标准的表决表》内签名，该表内容为：高层带电梯住宅物业服务费原收费标准为1.1元/平方米·月，调整后收费标准为1.5元/平方米·月，本人同意并于2018年1月1日调整物业综合服务费1.5元/平方米·月的决定。另有部分其他业主在该表格内签名确认。另万安物业公司于2017年11月1日制作《调整物业综合服务费公告》，告知其欲将综合服务费调整到1.5元/平方米，并告知业主有异议请把建议投至业主意见箱。2017年11月23日制作《关于万通花园物业服务费标准调整业主表决的公示》，告知业主：关于调整物业服务费一事，本次表决采用书面征询意见方式及投票方式同时进行，调整物业服务收费标准获得占总人数53.2%、占总专用部分面积的54.2%业主同意，表决通过，新收费标准于2018年1月1日起实施。 案涉房屋交房后，华裕物业公司为万通花园小区提供物业服务，后于2019年7月31日撤离该小区，不再为该小区提供物业服务。陈伯武称案涉房屋所在的小区于2019年7月28日成立业委会。上述房屋交付陈伯武使用后，陈伯武向华裕物业公司交纳了上述房屋的物业服务费等款项，但未支付上述房屋自2018年4月1日起的物业服务费及自2019年1月1日起的公摊水电费。华裕物业公司委托福建湄海律师事务所于2019年8月21日制作《律师函》，向陈伯武催缴物业费等有关费用；陈伯武签收了上述邮件；且华裕物业公司亦通过上门上贴《缴费通知》的方式向陈伯武催缴物业费等费用。庭审中，陈伯武表示其同意交纳2019年1月1日至2019年7月31日的公摊水电费390元。因陈伯武至今尚未交纳上述期间的物业服务费及公摊水电费，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致本院调解无效。 本院认为，陈伯武与万安物业公司签订的《“万通花园”前期物业管理服务协议》及陈伯武签署的《关于调整万通花园小区物业综合服务费标准的表决表》，上述合同及表格系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，具有法律约束力。陈伯武辩称其在《关于调整万通花园小区物业综合服务费标准的表决表》内的签名并非同意调整物业服务费标准，但其未能提供证据证实其上述主张，陈伯武已签名同意案涉房屋的物业费于2018年1月1日调整为1.5元/平方米·月，故本院对其上述辩解意见不予采纳。华裕物业公司为万通花园小区提供了物业管理服务，陈伯武作为该小区的业主，理应支付物业服务相关费用。陈伯武应当向华裕物业公司支付涉案房屋自2018年4月1日至2019年7月31日的物业服务费为152.22平方米×1.5元/平方米·月×16月=3653.28元。华裕物业公司诉讼请求陈伯武支付公摊水电费390元，陈伯武对上述费用没有异议，且同意交纳，故本院对华裕物业公司的上述诉讼请求予以支持。陈伯武辩称华裕物业公司未将部分专项维修基金用于小区的专项维修、未通知业主的情况下撤离小区、存在违规收费，违约在先，但陈伯武提供的证据不足以证实其上述主张，故本院对其上述辩解意见不予采纳，陈伯武的上述辩解意见不是其拒交物业费等费用的正当事由。因《“万通花园”前期物业管理服务协议》仅约定逾期不交纳物业服务费的滞纳金，并未约定逾期支付物业费的违约金，且滞纳金是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体无权设立；华裕物业公司作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，陈伯武没有按时交纳物业服务费是因为与华裕物业公司在服务义务履行上以及物业费收费标准问题存在争议，华裕物业公司应与陈伯武进行即时有效的沟通，陈伯武并非恶意欠费，故华裕物业公司请求陈伯武按照《“万通花园”前期物业管理服务协议》约定的滞纳金支付违约金及请求陈伯武支付所欠费用的利息均没有事实和法律依据，本院不予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《物业管理条例》第六条第（一）项、第七条第（五）项、第四十一条第一款规定，判决如下： 一、陈伯武应在本判决生效之日起十日内向华裕物业管理有限公司支付莆田市荔城区XXXXX室、XXX室自2018年4月1日起至2019年7月31日止的物业服务费3653.28元； 二、陈伯武应在本判决生效之日起十日内向华裕物业管理有限公司支付上述房屋2019年1月1日至2019年7月31日的公摊水电费390元； 三、驳回华裕物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由陈伯武负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  蔡琳琦 人民陪审员  林碧碧 人民陪审员  郑亚龙 二〇二〇年十一月二十四日 书 记 员  顾梦雪 附相关法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《物业管理条例》第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。