北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初8878号原告：米卡米卡（北京）食品有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：卓非，经理。委托诉讼代理人：施江南，北京市百宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽慧，北京市百宸律师事务所律师。被告：北京市荣洲工贸有限公司，住所地北京市房山区琉璃河镇立教村北立西路南10米。法定代表人：丁永科，总经理。被告：丁永科，男，1970年6月23日出生，汉族，北京市荣洲工贸有限公司法定代表人，住北京市房山区。二被告之共同委托诉讼代理人：韩永苹，北京市金台律师事务所律师。原告米卡米卡（北京）食品有限公司（以下简称米卡食品公司）与被告北京市荣洲工贸有限公司（以下简称荣洲工贸公司）、丁永科房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告米卡食品公司的委托诉讼代理人施江南、王丽慧，被告荣洲工贸公司和被告丁永科的共同委托诉讼代理人韩永苹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。米卡食品公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告荣洲工贸公司返还原告自2020年6月22日起计算至2020年12月26日止的房屋租金336600元及房屋保证金54750元；2、请求判令被告荣洲工贸公司返还原告已付未用的自2020年6月22日起计算至2020年12月26日止的物业费、水费、网费、垃圾处理费合计13628元；3、请求判令被告荣洲工贸公司返还原告已付未用的电费6900元；4、请求判令被告荣洲工贸公司向原告支付上述款项利息36382元，并自立案之日起，以411877元为基数，按每月5%继续支付逾期利息，直至上述费用全部支付完毕为止；5、请求判令被告丁永科承担连带责任。诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年12月26日，原告与被告荣洲工贸公司签订了《厂房租赁合同协议书》（以下简称《租赁合同》），约定原告租用被告荣洲工贸公司所有的位于房山区琉璃河镇厂房（简称厂房），租期自2017年12月27日至2022年12月26日。《租赁合同》第三条租金及保证金支付方式第1款约定，该厂房租赁每日每平方米建筑面积租金为1.2元，年租金为657000元。第三条第2款约定，乙方（原告）应在三个工作日内向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为一个月租金。租金应预付全年的租金。每年支付日期在支付月30日前向甲方支付租金。第四条其他费用约定，租赁期间，被租赁厂房所发生的水、电、天然气、电话网络等通讯费用由乙方承担。以上费用以本地区收费标准为准。第七条第3款约定，租赁期间，厂房因不可抗拒的原因或市政动迁、国家政策法规要求造成本合同无法履行，双方互不承担责任。第八条第6款约定，供电局向甲方收取电费时，按甲方计划用电收取每千瓦用电贴费，同时收取甲方实际用电电费。所以，甲方向乙方同样收取计划用电贴费和实际用电电费。第九条约定，甲乙双方协商不成的，向起诉方所在地法院提起诉讼。原、被告又于2019年4月7日签署了《补充协议》，增加约定了房屋租赁期间的物业费、垃圾处理费、水费、网费的费用标准和支付时间。原告已依《租赁合同》约定，向甲方支付了租赁保证金即一个月租金54750元。乙方于2019年12月5日支付了2019年12月27日至2020年12月26日的房屋租金657000元、物业费18000元、水费4800元、网费1800元、垃圾处理费合计683600元。同时，自2019年12月18日起预付电费合计84000元，截止退租日（2020年6月22日）还剩余6900元未用。自2020年初新冠疫情至2020年4月期间，厂房疫情及检查等原因，日间无法正常使用，2020年5月起，被告又因不符合房山区市场监督管理局、消防部门等监管要求而进行改造，导致原告停工停产。因该厂房的状况已不具备合同履行条件，经原告与被告协商，双方于2020年6月22日签订《厂房清退协议》，约定清退期间乙方同意甲方招租，乙方同意在2020年6月30日前清空所有物品并恢复车间原来状态，同时原合同解除。签署该《厂房清退协议》同日，乙方既已清退物品并向被告返还厂房。合同解除后，原告多次向被告催促返还未使用期间房租及租赁保证金、水电物业费、垃圾处理费、网费等费用，但被告至今仍未返还。被告荣洲工贸公司系被告丁永科独立出资的一人有限责任公司。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。荣洲工贸公司、丁永科辩称，原告提前退租应该承担6个月租金的违约责任，而且原告预付的水电费已经使用完毕，因此，不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，2017年12月26日，荣洲工贸公司（出租方、甲方）与米卡食品公司（承租方、乙方）签订厂房租赁合同协议书，约定甲方出租给乙方的厂房坐落在房山区琉璃河镇1层，建筑面积1500平方米（公摊面积80平方米），含南侧厨房1间，餐厅1间，东侧办公室1间，厂房类型为工业厂房。合同约定租赁期限为5年，自2017年12月27日起至2022年12月26日止。关于租金及保证金支付方式，甲、乙双方约定，该厂房租赁每日每平方米建筑面积租金为1.2元，年租金为657000元整，每三年递增年租金10%。甲、乙双方一旦签订合同，乙方应在三个工作日内向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为一个月租金。租金应预付全年的租金。每年支付日期在支付月30日前向甲方支付租金。首次支付租金为219000元整，下一次支付月30日前向甲方支付剩余9个月租金。租赁期间，被租赁厂房所发生的水、电、天然气、电话网络等通讯的费用由乙方承担。合同约定租赁期间，如甲方未提前三个月通知乙方而提前终止合同而违约，退还乙方保证金以及剩余租金，另应赔偿乙方六个月租金。租赁期间，如乙方未提前三个月通知甲方而提前退租而违约的，应赔偿甲方六个月租金并保证金不予退还。如遇政府拆迁、政策变动等不可抗力，导致乙方无法正常生产超过7天的，乙方有权提出解约，双方互不违约，无额外赔偿，并积极配合政府工作。甲方应于合同解除后10个工作日内退还乙方保证金及剩余房租，如逾期不付，需支付每月5%的滞纳金。该租赁合同还约定了双方其他权利义务。2019年4月7日，荣洲工贸公司（甲方）与米卡食品公司（乙方）签订补充协议，双方经协商同意就2017年12月27日至2022年12月26日的合同，增加如下合同条款：1、每年11月27日前房屋租金一次性交齐，转到甲方账户。2、乙方应按时交纳物业管理费1500平方米，每平方米每年12元，共计18000元。3、垃圾处理费每年2000元。4、水费每年4800元。5、网费每年1800元。6、补齐2018年的物业管理费。7、所有费用每年和房租款同时交齐。租赁合同签订后，荣洲工贸公司向米卡食品公司交付了涉案厂房及场地。2017年12月28日，米卡食品公司向荣洲工贸公司交纳了保证金54750元。2019年12月5日，米卡食品公司向荣洲工贸公司交纳了2019年12月27日至2020年12月26日的房屋租金657000元、物业管理费18000元、水费4800元、网费1800元、垃圾处理费2000元，共计683600元。2019年12月至2020年6月，米卡食品公司向荣洲工贸公司银行转账共计84000元，用于购电，1.5元/度。米卡食品公司主张其搬离涉案场地时剩余电量4600度。在合同履行过程中，因受到相关行政部门的检查，要求整改厂房生产环境，完善生产手续，申请相关证照，影响了米卡食品公司的正常生产经营。荣洲工贸公司与米卡食品公司对于装修整改费用的负担也存在分歧。经双方协商，2020年6月22日，荣洲工贸公司（甲方）与米卡食品公司（乙方）签订厂房清退协议，双方约定清退期间乙方同意甲方招租，乙方同意在2020年6月30日前清空所有物品并恢复车间原来状态，同时原合同解除。清退协议签订后，2020年6月30日，米卡食品公司全部搬离涉案场地。荣洲工贸公司认可米卡食品公司于2020年6月30日搬离涉案场地。但双方未就合同未履行部分租金、保证金等返还问题达成一致意见，米卡食品公司诉至本院。诉讼中，米卡食品公司向本院提出诉讼保全申请。本院经审查后，作出（2020）京0111民初8878号民事裁定书，裁定：冻结荣洲工贸公司在中国邮政储蓄银行股份有限公司北京房山区支行账号为×××内存款448200元。因账户内余额不足，实冻结15495.1元。米卡食品公司交纳保全费2761元。上述事实，有厂房租赁合同协议书、补充协议、厂房清退协议、银行转账回单、（2020）京0111民初8878号民事裁定书、微信聊天记录及双方当事人陈述在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为，米卡食品公司与荣洲工贸公司签订的厂房租赁合同协议书和补充协议是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，2020年6月22日，米卡食品公司与荣洲工贸公司签订协议书，协议解除了租赁合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于米卡食品公司要求返还剩余租金的诉讼请求，审理中，双方均认可米卡食品公司于2020年6月30日搬离涉诉场地，故租赁合同已履行部分的租金应计算至2020年6月30日。租赁合同未履行部分的租金，荣洲工贸公司应返还给米卡食品公司。因此，对米卡食品公司要求返还租金的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持；过高部分，本院不予支持。关于米卡食品公司要求返还保证金的诉讼请求，交纳保证金的目的在于保证合同能够正常履行，现租赁合同已协议解除，荣洲工贸公司继续占有保证金，缺乏法律依据，应予以返还，米卡食品公司的该项诉讼请求，本院予以支持。关于米卡食品公司要求返还物业管理费、水费、网费、垃圾处理费的诉讼请求，租赁合同已协议解除，荣洲工贸公司应将剩余部分的费用返还给米卡食品公司。关于米卡食品公司要求返还电费的诉讼请求，审理中，根据米卡食品公司提供的证据，能够证明其购买的电量数，不足以证明剩余的电量数。本院根据本案的实际情况，酌情确定荣洲工贸公司返还米卡食品公司电费5000元。关于米卡食品公司要求支付利息的诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。关于米卡食品公司要求丁永科承担连带责任的诉讼请求，租赁合同的相对方是荣洲工贸公司，其要求丁永科承担责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京市荣洲工贸有限公司于本判决生效后10日内返还米卡米卡（北京）食品有限公司租金319375元、保证金54750元，共计374125元。二、北京市荣洲工贸有限公司于本判决生效后10日内返还米卡米卡（北京）食品有限公司物业管理费、水费、网费、垃圾处理费、电费共计17930元。三、驳回米卡米卡（北京）食品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4012元，由米卡米卡（北京）食品有限公司负担422元（已交纳）；由北京市荣洲工贸有限公司负担3590元（于本判决生效后7日内交纳）。保全费2761元，由北京市荣洲工贸有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 闻海鹏二〇二〇年十一月十三日法官助理 任 瑕书 记 员 刘 乐