广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0302民初2231号 原告：潘锐，男，1978年7月8日出生，壮族，个体户，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：戴江和，广西大海律师事务所律师。 被告：广西沪源置业投资开发有限公司，住所地：桂林市骝马山路1号1栋，统一社会信用代码：91450300751217067X。 法定代表人：阳贵宝，该公司总经理。 委托诉讼代理人：覃宁斌，广西宁斌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁华娟，广西宁斌律师事务所律师。 原告潘锐与被告广西沪源置业投资开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后,本院依法适用简易程序，于2020年11月20日公开开庭进行了审理，原告潘锐及其委托诉讼代理人戴江和与被告的委托诉讼代理人梁华娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即为原告协助办理涉案房屋不动产权属证书；2.判令被告向原告交付涉案商品房契税发票、管道燃气初装费正式发票或退回该费用；3.判决被告向原告支付合同违约金（自2017年1月1日起，每日按房屋总价万分之五（226元）支付违约金，一直计算至该房屋初始登记办结之日止，暂计算至2017年12月28日，需支付违约金天数为361天，违约金81586元）。事实与理由：2014年11月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于桂林市临桂县，合同总金额为452062元；出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家规定，将经五方验收合格后的商品房交付买受人使用，同时约定：二、初始登记、转移登记（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列约定分别处理：……2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第1、2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同签订后，原告按合同约定履行了向被告支付购房款等合同义务，并向被告出具了代为办理房屋权属登记的委托书，委托书内容包括：在能够办理相应房屋登记时，同意被告代为到房屋登记机构申请办理相应房屋登记、填写相关表格及接受登记机构相关询问、代为缴纳相关费用、代为领取相应房屋权属登记证明等。但被告按合同约定向原告交付了商品房后，并未按合同约定办结涉案商品房的初始登记（合同约定时间为2016年12月31日，实际办结时间为2017年12月28日），也未按合同约定协助办好该商品房的不动产权属登记证书，已构成严重违约。后原告多次找被告交涉，要求被告按合同约定协助办理房屋权属证书及支付违约金，被告均不予理会。同时，在签订购房合同时，被告向原告代收了买卖该商品房所需缴纳的契税6781元、管道燃气初装费3200元，但被告仅向原告出具了一份非正规的简易收据，后来也一直未向原告出具正规发票，原告多次找被告索要，被告亦未出示。故原告诉至法院，提出如上诉请。 被告广西沪源置业投资开发有限公司辩称：第一、原告诉请第一项，被告愿意协助原告办理涉案房屋的不动产权属证书；第二、原告主张的管道燃气初装费发票、契税发票，被告是代收费，在相关单位向被告出具了发票后，被告方同意将其交付给原告；第三、被告没有违约，不需要承担违约责任，即使违约，原告计算的违约金过高，请法院按每日万分之二进行调整。原告主张的2017年1月1日至2017年9月11日这部分期间的违约金已经超过了诉讼时效，另有162天为办证机构调整导致，该部分期间的违约金不应当得到支持。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对无争议的证据和事实，本院予以在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提交的证据4-不动产统一发票、公共维修基金、税收缴款书、管道燃气费、可视对讲门禁系统等收款收据。证明原告已按合同约定支付了购房款及相关费用，履行了合同义务，而被告并未向原告出具商品房契税发票、管道燃气初装费发票，被告如果已经向相关单位缴纳费用，则应出具发票，如未缴纳则应予以退还。被告对该证据的真实性无异议，对证明内容有异议，被告不是出具上述发票的主体。本院经审查认为，被告对该证据的真实性无异议，本院予以确认。 2.被告提交的证据1-桂林市秀峰区人民法院（2019）桂0302民初540号民事判决书（原件）。证明与原告方在同一单元的房屋的案件，在案件认定事实中已经有生效的判决书认定，2016年7月22日至12月31日是因为政府部门的原因导致无法办理初始登记，而不是由于被告方导致，对于该期间的情势变更情形，在原告所主张的361天逾期办证期间应当予以扣除；证明原告所主张的违约金过高，应当按照每日万分之二进行调整。原告对判决书的合法性无异议，关联性有异议，主张该判决书与本案无关，不应作为本案证据。经审查，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十三条第五款的规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无须举证证明，故本院对该证据的真实性予以确认。 综合全案有效证据及庭审笔录，本院认定以下法律事实：2014年11月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的坤龙·胜景丽苑楼盘的第2幢2单元9层2号房，合同总金额为452062元。合同第十五条对关于房屋登记作出约定（节录）：“二、初始登记、转移登记（一）出让人承诺于2016年12月31日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处理：……2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第1、2项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。（三）双方同意按照下列第1种方式办理房屋转移登记1.买受人同意由出卖方指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记……”同日，原告还与被告签订《委托书》（节录）：“委托人购买主合同内的房屋，在能够办理相应的房屋登记（含预购商品房预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋转移登记、转他项登记等）时，同意由出卖方指定专人，全权代理我（们）办理以下事项：一、代为到房屋登记机构申请办理相应的房屋登记……代为缴纳相关费用。二、代为领取相应的房屋权属登记证明……”合同签订后，原告在合同约定期限内,已将全部房款452062元及燃气管道初装费3200元、契税6781元交纳给被告，被告除交付了购房发票给原告外，其他发票未交付给原告。被告于2017年12月28日去办证部门办理房屋所有权的初始登记，原告所在2幢房屋大证登簿时间为2018年1月9日。原告在庭审认可煤气管道已经安装并使用，契税亦已经由税务部门征收。 另查明，桂林市临桂区人民法院作出的（2018）桂0312民初1415号民事判决书认定，临桂区不动产登记时间节点为从2016年7月22日起区国土资源、房产管理等部门原业务受理窗口停止办理登记受理业务，从2016年7月29日起，临桂区各类不动产统一由区不动产登记中心办理。国家此时正值对不动产统一登记进行改革，即将国有建设用地使用权证及房屋所有权证两证合为一证，因机构改革的原因，该不动产登记局登记中心在正式接受备案资料前，即从2016年8月至2016年12月期间数度要求变更递交办证材料流程与内容，此期间系办证机构的原因导致不能收件。 本案的争议焦点：一、被告是否应当协助原告办理涉案房屋的不动产权属证书的问题；二、被告是否有义务交付管道燃气初装费发票，契税发票是否交付原告；三、被告是否逾期办理涉案房屋的初始登记及如何计算违约时间及违约金诉讼时效的问题。 本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》是经过双方充分协商形成的一致意见，没有违反法律和损害公共利益，是双方真实意思表示，为合法、有效合同，当事双方均应依法按照约定全面履行自己的义务。由于合同及委托书中原告同意由被告指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。故被告有义务按约定为原告办理房屋所有权的转移登记。由于国家对不动产统一登记的相关改革，已将两证合二为一，因此，委托书中载明的房屋所有权转移登记实际上现已变更为办理不动产权登记，根据双方契约与合意，结合公平原则，被告应继续为原告办理不动产权登记（即国有建设用地使用权及房屋所有权的转移登记），被告也同意协助原告办理涉案房屋的不动产权属证书，故对原告该项诉请，本院予以支持。 关于被告是否有义务出示并交付管道燃气初装费发票、契税发票的问题。原告已向被告交纳相关费用，被告向相关部门代为缴纳该费用后，有义务向原告出示并交付缴纳费用的发票作为凭证，故原告的该项诉请，本院予以支持。至于原告主张退还其管道燃气初装费、契税的主张，因原告已经在使用煤气管道，契税亦已经由税务部门征缴，故对于原告该诉求本院不予支持。 关于被告是否逾期办理涉案房屋的初始登记及如何计算违约时间的问题。首先，由于不动产登记改革客观上造成了不动产登记延误，且被告对此不可预知亦不可控制，故被告对不动产改革所造成的延误时间不应承担责任；其二，合同只约定了被告对办理房屋产权证有协助义务，对办理土地使用权证没有合同约定义务，而不动产登记改革后房屋产权证与土地使用权证两证合一统一办理，实际超出了对被告的合同约定义务，故在审视与判定本案所涉违约责任时既要充分依据双方契约与合意，同时也要审慎、合理考虑合同履行期间由于机构改革政策剧变这一合同当事人不可预知不可控制的客观因素给予合同履行所造成的冲击与影响；其三，不动产登记局登记中心在正式接受备案资料前，即从2016年8月至2016年12月期间数度要求变更递交办证材料流程与内容，此期间系办证机构的原因导致不能收件，并结合本案实际，考虑公平因素，本院认为此期间(5个月)所造成的损失不应由被告承担，此期间(5个月)不应计付违约金。因双方在合同中约定了于2016年12月31日前，被告须办结该商品房所有权初始登记，逾期则按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。被告于2017年12月28日才办理好涉案房屋的初始登记。2017年1月1日至2017年12月28日共计361天。临桂区房地产管理所停止办理登记受理业务的时间节点是2016年7月22日，这一政府行为，不可抗力事件发生于合同约定的节点之前，依照“情势变更原则”，理应顺延2016年7月22日至2016年12月31日共计161天的天数，即从361天中扣除该161天的违约金，故原告迟延办结涉案商品房所有权初始登记的天数为361-161=200天。至于被告主张的2017年9月11日前的违约金已经过诉讼时效问题，本院认为，本案《商品房买卖合同》约定的违约金是按日以房价总额的万分之五计算，属于连续性债权，应当按照日作为单个债权单独起算诉讼时效，原告起诉的日期为2020年9月11日，过2017年9月11日之前的违约金已经经过了三年的诉讼时效期，故本院对2017年9月11日之前的超过诉讼时效的违约金不予保护，对2017年9月11日至2017年12月28日期间的违约金部分予以支持。此期间违约金的计算天数为108天。对于被告认为违约金过高应予调整的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。在商品房买卖合同当事人以约定的违约金数额过分高于因违约造成的损失为由请求减少时，人民法院可以以约定的违约金数额是否超过损失30%为标准，予以适当调整。”有鉴于此，原告要求被告以每日万分之五的标准向其支付违约金显然过分高于其损失，被告认为双方约定的违约金过高，要求适当调整。本院以当事人实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，综合考量后对违约金应予调整。涉案逾期办理房屋所有权初始登记的违约金的计算标准应当调整为每日万分之二。故违约金为9764.5元（452062元×2?/天×108天）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告广西沪源置业投资开发有限公司协助原告潘锐办理广西临桂县临桂镇人民路105号坤龙·胜景丽苑小区第2幢2单元9层2号房屋的不动产权属证书； 二、被告广西沪源置业投资开发有限公司向原告潘锐支付逾期办理房屋所有权初始登记的违约金9764.5元； 三、被告广西沪源置业投资开发有限公司向原告潘锐交付广西临桂县临桂镇人民路105号坤龙·胜景丽苑小区第2幢2单元9层2号房屋的管道燃气初装费发票、契税发票； 四、驳回原告潘锐的其他诉讼请求。 上述应履行义务，义务人应于本案判决生效之日起三日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行，权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请强制执行。 本案案件受理费1840元，因适用简易程序减半收取920元（原告已预交），原告潘锐负担810元，被告广西沪源置业投资开发有限公司负担110元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1840元［户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 赵 旭 二〇二〇年十一月二十四日 书记员 陈洪政