天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初11709号原告：天津滨海高新区物业管理有限公司，住所天津市华苑产业区开华道3号801-2室。法定代表人：宋庆文，执行董事。委托诉讼代理人：李顺意，女，该公司职员。委托诉讼代理人：李欣，男，该公司职员。被告：陈世能，男，1977年5月25日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：董延峰，天津金洛律师事务所律师。原告天津滨海高新区物业管理有限公司（以下简称滨海高新物业公司）与被告陈世能物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告滨海高新物业公司的委托诉讼代理人李顺意、李欣，被告陈世能的委托诉讼代理人董延峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告滨海高新物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告给付原告2015年7月1日至2019年8月31日期间的物业费29660.5元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告系被告所在滨海高新区华苑产业区兰苑路1号增2号海泰国际公寓小区的物业服务公司，于2008年11月23日与该小区开发商天津华苑置业有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，合同约定收费标准为按建筑面积每月每平方米4.88元。被告系天津市华苑产业区××××室业主，房屋建筑面积为121.56平方米，2015年7月1日至2019年8月31日期间被告共欠物业费29660.5元。原告多次催缴未果，故诉至法院，望判如所请。被告陈世能辩称，1.原、被告之间并未直接签订物业服务合同，故对原告主张的每月每平方米的物业费标准不予认可；2.被告并未实际入住，亦未实际享受原告提供的物业服务，房屋现为空置状态；3.被告曾将房屋出租，但因原告提供的物业服务存在瑕疵导致承租人不再承租房屋；4.涉诉房屋之前的租户与其他业主缴纳物业费的标准一直是每月每平方米3.3元，故对原告主张的每月每平方米4.88元的物业费标准不予认可。综上，因原告提供的物业服务存在瑕疵，请求法院在物业费每月每平方米3.3元的基础上予以酌减，被告能接受的是缴纳70%的物业费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系物业管理企业，2008年11月23日，原告与案外人天津华苑置业有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，约定将华科商务大厦（物业项目名称）委托原告进行物业管理服务，物业坐落位置天津市华苑产业区××××号。该合同约定前期物业管理服务合同期限自2008年11月25日开始至物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止，物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米4.36元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（以下简称机电设施费）按建筑面积每月每平方米0.52元的标准，由业主于每月五日前交纳。上述合同除服务期限及收费标准外，还约定了物业的基本情况、双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准及内容等事项。上述合同于天津市国土资源和房屋管理局进行了备案登记。原告依约为坐落于天津市华苑产业区××××号的物业项目提供了物业服务。庭审中，原告自述应开发商要求原告实际按照每月每平方米3.3元的标准收取按时交纳物业费业主的物业管理服务费及机电设施费，被告亦自述此前一直按照每月每平方米3.3元标准缴纳物业管理服务费及机电设施费，且其他业主亦按照此标准缴纳物业管理服务费及机电设施费。另查，被告陈世能系天津市滨海高新区××××室房屋的所有权人，其房屋的建筑面积为121.56平方米。本院认为，原告与天津华苑置业有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，并已按规定进行了物业管理备案，应认定合法有效。该合同对原告及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业管理服务费和机电设施费的义务。但原告作为物业服务方，其工作上亦存在瑕疵，故本院酌定被告应给付原告2015年7月1日至2019年8月31日期间物业管理服务费和机电设施费共计18051.66元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告陈世能给付原告天津滨海高新区物业管理有限公司2015年7月1日至2019年8月31日期间物业管理服务费和机电设施费共计18051.66元；二、驳回原告天津滨海高新区物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费542元，减半收取计271元，由原告天津滨海高新区物业管理有限公司负担108元，被告陈世能承担163元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王馨蕊二〇二〇年十一月三十日书记员  姚 萌附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。