北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初87304号原告：王宏宇，男，1971年4月24日出生，汉族，户籍地山西省临汾市尧都区。委托诉讼代理人：黄英龙，北京市高界律师事务所律师。委托诉讼代理人：宿家诚，北京市高界律师事务所律师。被告：北京玖壹创富投资控股有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路**院**楼**1501。法定代表人：单武，经理兼执行董事。委托诉讼代理人：袁雨露，北京市蓝鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：王森，男，1997年1月16日出生，汉族，北京市蓝鹏律师事务所实习律师。原告王宏宇（以下称原告）与被告北京玖壹创富投资控股有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程独任制序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄英龙、宿家诚、被告委托诉讼代理人袁雨露、王森到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2019年6月15日至2019年9月12日止的租金445799.26元及自应付之日至交清之日止的迟延履行违约金（按万分之六标准计算）；2、判令被告向原告支付因被告违约导致原告解除租赁合同的违约金178113.67元（总计违约金48万元，扣除押金301886.33元）。事实和理由：2019年5月19日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市xxx路13号院1号楼16层1802房屋（以下称涉案房屋）、建筑面积约522.37平方米的房屋租给被告用于办公,租金标准为9.5元每天每平米，每个自然月租金合计为150943.16元，租金支付方式为：每三个月为一个支付周期，先付后用，首期租金最晚交纳时间为2019年6月30日，以后各期租金人民币442829.5元应在上一支付周期届满前7日提前交清，押金为301886.33元，用于冲抵被告应承担的各种款项，被告未经原告书面同意延迟交纳租金的，每延迟一日，应按照延迟交纳数额的日万分之六支付违约金直至租金交清为止，被告逾期交清租金或其他费用（含拖欠一部分的情形）达七日的，原告有权单方解除合同，并有权要求被告支付相当于三个月租金金额（48万元）的违约金（第十一条第11.4款）。租赁合同签订前，原告即已将涉案房屋交付被告使用。但在履行过程中，被告一直未能按照约定向原告支付首期（2019年5月15日至2019年8月14日）租金，经原告多次催促后支付了2019年5月15日至2019年6月14日（即一个月）的租金150943.16元，剩余租金被告一直没有支付。2019年8月中旬，被告应当向原告支付第二季度的租金（2019年8月15日至2019年11月4日），但被告一直未能支付。2019年9月，鉴于被告逾期支付首期租金已经超过3个月，且明显不具备支付租金的能力，原告通知被告解除合同，要求被告2019年9月14日前交回涉案房屋。对于剩余租金及违约金承担问题，原告明确告知被告，原告扣除被告的押金（301886.33元）用于冲抵部分合同解除之违约金，但就剩余违约金及应付租金之支付，双方未达成一致意见。综上，原告诉至法院。被告辩称，对于事实方面我们认可，没有异议，只是违约金太高，我们无法承担。我们的能力只能承受扣除保证金之后剩余的欠付租金。保证金（押金）优先冲抵房租，冲抵后房租剩余143912.94元。迟延履行违约金和解除合同违约金均无力支付，标准过高，应以实际损失为准，请法院酌减或不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：2019年5月19日原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的涉案房屋；租赁期间为2019年5月15日至2021年5月14日，共计2年，每个自然月租金为150943.16元，租金每3个月为一支付周期，先付后用。首期租金452829.48元即2019年5月15日至2019年8月14日的租金（原文为2019年5月15日至2021年8月14日，系笔误）交清时间为合同租期开始前5日；涉案房屋前一租户在原租赁合同履行中交纳的保证金301886.33元继续作为本案合同的保证金（即押金），该保证金用于本案合同租赁期届满或依法或依约定解除时，直接冲抵乙方应承担的各种款项（包括但不限于欠付的租金、供暖费、水电费等各项费用及乙方违约时应承担的违约金、赔偿金、房屋占有使用费等）；乙方未经甲方书面同意延迟交纳租金的，每延迟一日，应按照迟延交纳数额的万分之六向甲方支付违约金，直至租金交清为止；乙方有逾期交清租金或者其他费用达七日的，甲方有权单方解除合同，并有权要求乙方支付相当于三个月租金金额（即人民币48万元）的违约金；对于乙方同时存在的多个违约情形，甲方可以分别向乙方主张违约责任。双方均认可被告仅支付了2019年6月14日之前的房租，并于2019年9月12日搬离涉案房屋。原告称其损失为涉案房屋空置一年多，截止开庭之日依旧没有租出。本院认为，当事人对自己主张的事实应当提供相应的证据，不能证明者应当承担相应的法律后果。原告与被告签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，各方应据此履行。被告未按期缴纳房租，构成违约，且最终导致合同解除，应当承担违约责任。关于解除合同违约金，《房屋租赁合同》中约定“乙方有逾期交清租金或者其他费用达七日的，甲方有权单方解除合同，并有权要求乙方支付相当于三个月租金金额（即人民币48万元）的违约金；对于乙方同时存在的多个违约情形，甲方可以分别向乙方主张违约责任。”，被告答辩认为履行金约定过高但未对违约金过高进行举证，考虑到合同实际履行时间与未履行租期比例及违约金数额等综合因素，本院对三个月租金的解约违约金约定予以支持。关于押金优先冲抵租金还是违约金。双方均认可被告仅支付了2019年6月14日前房租，且均认可被告于2019年9月12日搬离，实际房租欠付期间为2019年6月15日至2019年9月12日，根据双方对租金价格的约定，被告总计拖欠房租为443091.21元，本院予以认可。《房屋租赁合同》第3.5条约定“原租赁合同履行中缴纳的保证金301886.33元，继续作为本合同的保证金（即押金）。该保证金用于本案合同租赁期届满或依法或依约定解除时，直接冲抵乙方应承担的各种款项（包括但不限于欠付的租金、供暖费、水电费等各项费用及乙方违约时应承担的违约金、赔偿金、房屋占有使用费等）”，本条未约定保证金折抵时优先折抵违约金亦或是欠付租金，本院认为，在双方未做约定的前提下，保证金应优先冲抵在先发生及负担更重的债务，从逻辑顺序上讲，欠付租金必然发生在先，且相比于解约违约金，双方约定欠付租金需交纳迟延履行违约金，其负担明显重于解约违约金；另考虑已经判令被告按照三个月租金的标准支付了违约金；故本院认定被告已交纳的保证金301886.33元优先折抵拖欠房租，折抵后被告尚欠房租141204.88元。关于迟延履行违约金，双方约定“乙方未经甲方书面同意延迟交纳租金的，每延迟一日，应按照迟延交纳数额的万分之六向甲方支付违约金，直至租金交清为止”，故本院予以认可，迟延交纳基数按141204.88元计算，双方约定“以后各期租金人民币452829.48元应在上一支付周期届满前7日提前交清”，故迟延履行违约金自2019年8月8日起算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京玖壹创富投资控股有限公司于本判决生效后十日内向原告王宏宇支付欠付租金一十四万一千二百零四元八角八分及迟延履行违约金（以一十四万一千二百零四元八角八分为基数，自二〇一九年八月八日至实际给付之日止，按照日万分之六标准计算）；二、被告北京玖壹创富投资控股有限公司于本判决生效后十日内向原告王宏宇支付解除合同违约金四十八万元；三、驳回原告王宏宇其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10250元，由原告北京王宏宇负担238元（已交纳），由被告北京玖壹创富投资控股有限公司负担10012元（于本判决生效后七日内交纳）。案件保全费3520元，由被告北京玖壹创富投资控股有限公司负担（原告王宏宇已预交，被告北京玖壹创富投资控股有限公司负担于本判决生效后七日内给付原告王宏宇）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈峰二〇二〇年十一月三日书记员  马赫