河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终3670号上诉人（原审被告）：徐立强，男，汉族，1974年1月27日生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：裴雅娟，河南通天路律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘敏，女，汉族，1960年9月1日生，住桐柏县。委托诉讼代理人：刘凯，河南朝野律师事务所律师。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司桐柏县支行。法定代表人：孙如丽，任行长。原审第三人：湖北省融资担保集团有限责任公司（原湖北中企投资担保有限公司）。住所地：武汉市武昌区洪山路**湖光大厦**。法定代表人：王进力，任公司总经理。委托诉讼代理人：潘磊，该公司员工。委托诉讼代理人：蒋树晶，湖北晶湖律师事务所律师。上诉人徐立强因与被上诉人刘敏、原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司桐柏县支行、原审第三人湖北省融资担保集团有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服桐柏县人民法院（2019）豫1330民初2791号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐立强的委托诉讼代理人裴雅娟，被上诉人刘敏及其委托诉讼代理人刘凯，原审第三人湖北省融资担保集团有限责任公司的委托诉讼代理人潘磊、蒋树晶到庭参加了诉讼。原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司桐柏县支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐立强上诉请求：依法撤销桐柏县人民法院（2019)豫1330民初2791号民事判决书,改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实理由:一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定上诉人与邹万华之间2011年6月签订的房屋买卖合同有效错误。2010年12月上诉人与妻子范灿共同出资购买中鑫黄金楼下3间门面房一处,2011年1月办理产权登记,房屋所有权人为范灿，上诉人为共有人。同年6月,上诉人未经房屋所有权人范灿知道和同意,将其中的2间房屋以240万元的价格转让给了亲戚邹万华，当时邹万华仅支付购房款110万元。因邹万华没有付清房款,房屋没有进行交付,也没有进行产权交易变更登记,仍然由徐立强、范灿管理使用,仍然登记在范灿名下，上诉人擅自转让共有房产，该买卖合同明显无效。2、一审判决认定邹万华与被上诉人之间2017年4月签订的房屋买卖合同有效错误。邹万华没有获得涉诉房屋的所有权,《房地产管理法》第38条第6项规定“未依法登记领取权属证书的房产不得转让”;涉诉房屋被南阳市中级人民法院查封,依法不得转让;邹万华2017年将涉诉房屋抵账给被上诉人一人,明显侵犯了邹万华、刘某1夫妻非法集资案件其他受害人的合法权益。因此,邹万华与被上诉人之间的房屋买卖合同无效。3、一审判决认定上诉人与被上诉人之间2017年7月签订的房屋买卖合同有效,明显错误。上诉人与被上诉人不存在房屋买卖关系，双方2017年7月虽然签订了所谓的房屋买卖合同,但上诉人没有收取被上诉人一分钱房款;合同明确约定上诉人只是邹万华、被上诉人之间房屋买卖的见证人身份。二、一审判决结果错误。第一、即使上诉人与邹万华之间的房屋买卖成立,该房屋应当交付邹万华非法集资罪案件清算组处理,而不是交付被上诉人;第二、邹万华将涉诉房屋以资抵债给被上诉人,明显侵犯邹万华案件其他债权人的合法权益,是无效的,一审判决抵债行为有效，明显错误;第三、一审判决一方面认定邹万华与被上诉人之间以房抵债行为有效,另一方面又判决上诉人与被上诉人之间房屋买卖有效,明显自相矛盾;第四、涉诉房屋至今仍然被南阳市中级人民法院查封，一审判决上诉人在判决生效30日内过户给被上诉人，显然错误;第五、邹万华丈夫刘某1涉嫌非法集资罪于2017年5月被刑事拘留,邹万华在逃,所有财产均在登记，但被上诉人为了规避自己的损失,故意串通在逃的邹万华,签订以资抵债协议,损害其他受害人的合法权益。三、一审未让房屋所有权人范灿参加诉讼,侵犯所有权人范灿的合法权益,程序违法。请求支持上诉人的上诉请求。刘敏辩称，1、一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人向邹万华出具的收条证明上诉人2011年将房产出卖给邹万华，房产实际交付，房租由邹万华享有，房款二清，只因买卖房产处于与其他租房户集体对外出租的状态，出租行为延续了上诉人的名义而已。出租房产具体手续以范灿名义经办，收入房租转邹万华享有，房屋出卖后数年如此，范灿完全明知房产出卖给邹万华的事实。上诉人请求认定房屋买卖合同无效无法律依据。2、上诉人与邹万华的房屋买卖有效，上诉人、答辩人的《房地产买卖合同》有效。无证房产出卖并不必然无效，房产被法院查封原因是上诉人债务所致，在法院查封之前，此房产已经出卖给邹万华，查封时房产不属上诉人所有，不影响邹万华出卖房产的有效性。答辩人与邹万华之间是合法民间借贷关系，买卖的房产不属犯罪资产，邹万华与答辩人之间的房产买卖与犯罪案件受害人无关联。上诉人没有收取答辩人房款，但收取了邹万华的房款，上诉人与答辩人、邹万华签订的合同是三方真实意思表示，上诉人的合同约定不是收取答辩人的购房款，而是向答辩人交付房产的义务。上诉人承担有合同义务，上诉人诉称其仅是见证人身份与合同约定的内容不符。3、一审判决正确。本案涉争房产不属涉罪财产，上诉人要求将房产交付给非法集资清算组无依据。邹万华与答辩人是合法民间借贷，借款抵算购房款有效。《房地产买卖合同》约定上诉人的中心义务是向答辩人实际交付房产，而不是与答辩人直接买卖房产，该合同应为有效。上诉人称答辩人与邹万华恶意串通无证据证明。4、上诉人要求范灿参与诉讼于法无据，一审程序合法。请求驳回上诉，维持原判。湖北省融资担保集团有限责任公司辩称，同意上诉人观点，我们认为担保我们有抵押权，根据上诉人与答辩人签订的担保合同的约定，该涉案房屋已经设立抵押，一审判决涉案房屋由被上诉人收取，侵害了第三人的权益。中国邮政储蓄银行股份有限公司桐柏县支行未答辩。刘敏向一审法院起诉请求：1.确认原、被告双方签订的《房地产买卖合同》为有效合同；2.判决被告交付桐柏县桐明路北侧新地税局大楼大门西侧第5-6号或者间（从东向西数）一、二楼商铺，交付该房产证手续，并配合原告办理完成房产过户登记；3.被告支付原告房租款20万元；4.本案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实，被告徐立强与范灿是夫妻关系，二人于2010年12月以60万元在桐明路与××交叉口（桐柏县××镇××路地税分局西侧）购买一处房产，并于2011年1月12日进行了产权登记，房屋所有权人范灿，共有人徐立强。被告徐立强于2011年6月15日将该房以240万的价格出卖给刘某1、邹万华（该二人系夫妻关系，因犯非法吸收公众存款罪受到刑事处罚），被告徐立强于2011年6月15日出具售房收条，内容为“今收到邹万华刘某1购买桐明路地税分局西侧门面房两间，购房款240万元整，已付202万元整，下欠38万元整。徐立强2011年6月15日”。2017年1月20日，徐立强又向邹万华出具证明，内容为“邹万华打的欠房款38万元欠条暂未找到，已用2013年6月15－2017年6月15日房屋租赁款抵扣完，两不相欠都已结清徐立强2017年1月20日”；同日又出具收条，内容为“收到邹万华2013年6月15日－2017年6月15日房租共计38万元整，抵扣邹万华购买徐立强房款，欠到徐立强房款已付清，徐立强从2017年6月15日后支付房租按现租赁价格支付给邹万华。并保证2018年3月30日过户给邹万华，所过户费用均由邹万华自己承担徐立强2017年1月20日”。因邹万华、刘某1借原告刘敏有钱，经双方清算，共欠原告252万元，双方协商以案涉房产作价300万元给刘敏抵账。2017年4月9日，邹万华、刘某1向刘敏出具收条，内容为“今收到刘敏购买桐明路地税局大门西商品房5－6号房间款叁佰万元整（在刘敏手中借现金是从2013年－2017年无法偿还，拿商品房卖给刘敏）。收款人邹万华、刘某1见证人刘某2、岳某（二人系邹万华、刘某1夫妇的儿子和儿媳）”。为了让徐立强协助刘敏办理过户手续，在邹万华、刘敏、徐立强三方同意的情况下，2017年7月15日徐立强（甲方）又与刘敏(乙方)签订了一份《房地产买卖合同》，约定“甲方开发的位于桐明公路北侧桐柏县新地税局大楼大门西侧第5、6号或者间（从东往西数）的一、二楼商铺，自愿出卖给乙方……，上述位置的一、二楼商铺以现有状况为准，面积以实际丈量为准或者约300平方米，东邻范灿，中间界墙共同所有或以中心线为界，西与张博为邻……”，该合同约定总价款为300万元，还约定“甲方保证出让的该宗房地产权属无争议、无担保或查封、扣押或者其它影响合同效力的情形”，同时约定了违约责任。该合同第六条约定“甲方有义务为办理该宗房地产的房屋所有权登记在乙方名下的相关手续于2018年4月30日前过户给乙方名下”。徐立强代理人认为该“2018年4月30日”是原告自己填写，并表示征求徐立强本人意见后决定是否申请对此进行笔迹鉴定，但未在指定期间提交书面申请。在之后庭审中，徐立强提交一份与原告签订的《房地产买卖合同》，该份合同与原告提交合同内容相同，也显示“2018年4月30日前过户给乙方名下”的内容。并在合同背面注明“该合同是邹万华购买徐立强的房产转让给刘敏，所卖房屋价款及约定均由邹万华和刘敏双方自愿协商购买，徐立强只是签订合同转让房屋见证人和所履行后续转让约定，所支付房款与徐立强无关”。一审法院（2017）豫1330刑初373号刑事判决书认定，桐柏县城关镇桐明路地税分局西侧门面房两间（买受人邹万华），购买未过户，协议抵账给刘敏。另查明，2011年3月18日，以“董力菁、范灿等人为甲方、邮储银行为乙方，签订了包含案涉两间门面房在内的9间共810平方米的《房屋租赁合同》，期限10年，自2011年3月1日至2021年2月28日，一年支付一次租金27万元。2014年3月1日，又签订一份补充协议，将租金增加为每年40万元。董力菁、范灿、张博、王景然、郑秀荣五人出具委托书，共同委托董泽强代为处理租房事宜。2020年3月之前的房租，第三人已向董泽强支付完毕，案涉房产第三人不再续租。案涉房产二楼出租给钻石钱柜使用，租金和租期不明。还查明，案涉房产于2013年设置有抵押，抵押权人为湖北中企投资担保有限公司（现更名为本案湖北担保公司），债务人是武汉嘉嘉悦投资有限公司，履债期限约定为2013年12月10日至2016年12月10日，该债权担保公司已起诉，并已经武汉市武昌区人民法院调解，但未申请执行。此外，案涉房产因夏宏伟与武汉嘉嘉悦投资有限公司、徐立强等民间借贷纠纷，2014年4月9日被南阳市中级人民法院查封。因邹万华、刘某1刑事犯罪，案涉房产于2017年10月24日被桐柏县公安局查封（查封决定显示姓名为邹万华，该房登记权利人为范灿，共有人被告徐立强。房产登记部门不显示该查封）。应原告申请，一审法院对案涉房产也进行了保全。一审法院认为，一、关于原、被告双方签订的《房地产买卖合同》的效力问题。首先，邹万华有权处分案涉房产。被告徐立强与邹万华之间的房屋买卖是双方的真实意思，且邹万华于2011年6月15日已向徐立强交付了大部分购房款，下欠38万购房款以2013年6月15日－2017年6月15日房租相抵，双方均认可房款两清。同时双方约定“从2017年6月15日后的房租，按现租赁价格支付给邹万华，并保证2018年3月30日过户给邹万华”。可见，双方一致同意用出卖给邹万华的房屋租金抵购房下欠款38万元，该房屋租金应视为已由邹万华收取，同样应当视为被告徐立强已将房屋交付邹万华。在双方房款两清的情况下，虽然被告徐立强曾书面承诺“2018年3月30日过户给邹万华”，但因此时该房产已被抵押和被南阳市中级人民法院查封而不能办理产权变更登记，并非是邹万华的原因。《物权法》第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，人民法院不支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。因此，案涉房产虽未过户到邹万华名下，邹万华与被告之间房屋买卖关系合法有效，邹万华有权对案涉房产进行处分，现被告占有案涉房产没有依据。在邹万华和原、被告三方同意的情况下，原、被告双方签订房屋买卖合同，将案涉房产转让给原告的行为合法有效。关于被告辩称“涉案房产登记在范灿名下，转让时未经范灿知道和同意，房屋转让给刘某1、邹万华转让行为无效”的辩解意见，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回房屋的，人民法院不予支持”。本案中，邹万华购买该房产，并已支付合理对价，房租折抵了下欠购房款，未办理过户并非其自身原因，且案涉房产是以范灿委托出租，其辩称范灿对此不知情不符常理，被告该辩解理由不能成立。其次，虽然邹万华已因犯非法吸收公共存款罪判处刑罚，但不影响其与原告之间民间借贷行为的法律效力。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十三条规定：借款人或者出借人的借贷行为涉嫌犯罪，或者已经生效的判决认定构成犯罪，当事人提起民事诉讼的，民间借贷合同并不当然无效。人民法院应当根据合同法第五十二条、本规定第十四条之规定，认定民间借贷合同的效力。可见，就非法吸收公众存款罪而言，涉及行为人向社会不特定对象吸收存款或者非法集资，行为人向不特定对象吸收存款或者非法集资往往表现为与不特定对象之间的民间借贷法律关系，当这些民间借贷达到一定规模并扰乱金融秩序时，刑法才对行为人所涉及的民间借贷作为一个整体进行罪与非罪的评价，但其中某一具体民间借贷法律关系并不因此当然无效。因此，应当认定原告与邹万华等人之间的民间借贷行为有效。第三，原告与邹万华之间在民间借贷到期后，双方自愿达成的以房抵债合意，不违背法律规定。邹万华与刘敏以房抵债，是双方的真实意思表示。因涉案房产仍登记在被告徐立强名下，徐立强为配合原告办理过户手续，在邹万华、刘敏、徐立强三方同意下，原告刘敏与被告徐立强签订了《房地产买卖合同》，约定有办理产权变更登记内容，系双方的真实意思表示，应当有效。关于徐立强辩称其仅仅是配合办理房屋变更登记，未收到刘敏购房款的辩解理由。因徐立强已足额收取了邹万华的购房款，且已房款两清，徐立强应当按照约定履行义务，不应当再向原告收取购房款。综上，原、被告双方签订的《房地产买卖合同》有效。二、关于案涉房产的抵押、查封问题。原、被告双方签订《房地产买卖合同》时，是在徐立强、邹万华、刘敏三方意思表示一致情况下签订的，徐立强未尽如实告知义务，隐瞒了房产已设置有抵押和被南阳市中级人民法院查封的事实。设置抵押的抵押权人为湖北中企投资担保有限公司（现已更名），债务人是武汉嘉嘉悦投资有限公司。2014年南阳市中级人民法院查封是因夏宏伟与武汉嘉嘉悦投资有限公司、徐立强等民间借贷纠纷，查封了案涉房产，但抵押和查封均系被告原因。案涉房产虽因邹万华、刘某1刑事犯罪，2017年10月24日被桐柏县公安局查封，该次查封在房产登记机关并不显示，且系在邹万华将案涉房产以物抵债给原告之后，因此，不应影响刘敏、徐立强之间签订的《房地产买卖合同》效力。但现原告要求被告配合其办理房产过户登记存在法律障碍，应当在案涉房屋限制措施解除后另行主张该权利。三、关于原告请求被告支付房租问题。由于徐立强明确表示自2017年6月15日后的房租按租赁价格支付给邹万华，邹万华已自愿将案涉房产转让给原告刘敏，因此转让之后的房租应由原告收取。但案涉房产一楼和二楼分别由不同人承租，租金数额不明，就判决生效之前的房租，原告可另行主张，本判决生效后的房租可由原告收取。因原告与邹万华以房抵债时，双方认可房屋价款300万元，原告向邹万华出具有48万欠条。在案涉房产交付原告所有时，原告应当同时将该48万元交有关机关。徐立强和刘敏签订的《房地产买卖合同》，虽写明总价款为300万元，但双方均认可签订该合同的真实目的是为了让被告配合原告办理过户，且徐立强与邹万华已房款两清，因此原告无需再向被告支付房款。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告徐立强与原告刘敏签订的《房地产买卖合同》为有效合同；二、被告徐立强于判决生效后三十日内将桐柏县城关镇桐明公路北侧地税局大楼大门西侧第5-6号或者间（从东向西数）的一、二楼商铺交付原告刘敏管理使用；三、本判决生效后，案涉房屋租金由原告收取；四、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费4300元,财产保全费5000元，共计9300元由被告徐立强负担。二审中各方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，关于案涉合同的效力问题，徐立强与邹万华之间的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同签订后，邹万华支付了202万元购房款，并以38万元房租抵偿购房款，徐立强给邹万华出具了收条和证明条，能够证明徐立强收到了邹万华全部240万元购房款，徐立强上诉称其只收到邹万华110万元购房款，与其出具的收条和证明条相矛盾，且无其他证据证明其主张，本院不予支持。徐立强上诉称其未经房屋所有权人范灿同意转让房产故合同无效，本院认为，徐立强系案涉房产的共有人，邹万华向徐立强购买该房产，并已支付合理对价，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，即使徐立强在出卖该房产时未征得范灿的同意，徐立强与邹万华之间的房屋买卖合同仍为有效。且徐立强与范灿系夫妻关系，涉案房产为夫妻共同财产，由于夫妻间具有密切的人身关系和财产关系，夫妻对外民事法律行为，能体现共同生活的目的，故徐立强以未经范灿同意转让房产为由主张合同无效的理由不成立，徐立强上诉称一审漏列范灿为当事人故程序违法的上诉理由亦不成立，本院不予支持。邹万华虽然因非法吸收公众存款犯罪被判处刑罚，但是根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十三条“借款人或者出借人的借贷行为涉嫌犯罪，或者已经生效的判决认定构成犯罪，当事人提起民事诉讼的，民间借贷合同并不当然无效。人民法院应当根据合同法第五十二条、本规定第十四条之规定，认定民间借贷合同的效力”的规定，邹万华与刘敏之间的借款合同并不存在上述法律规定的无效情形，应为有效，邹万华与刘敏因双方之间的债权债务关系达成的以房抵债协议亦为合法有效。因涉案房产在徐立强出卖给邹万华之后并未办理房产过户手续，故经过三方协商，徐立强与刘敏签订了《房地产买卖合同》。该合同背面约定“该合同是邹万华购买徐立强的房产转让给刘敏，所卖房屋价款及约定均由邹万华和刘敏双方自愿协商购买，徐立强只是签订合同转让房屋见证人和所履行后续转让约定，所支付房款与徐立强无关”，该约定内容一方面证明刘敏与邹万华之间对于购房款已经达成了协议且徐立强对此予以认可，另一方面证明徐立强同意协助办理房产过户手续，而协助过户亦是《房地产买卖合同》中约定的由徐立强承担的合同义务，故该约定系对《房地产买卖合同》的补充强调，与《房地产买卖合同》并不相悖。徐立强上诉称邹万华与刘敏恶意串通，但并未提交证据证明，本院不予支持。故徐立强与刘敏签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效，徐立强上诉称该合同无效的理由不成立，本院不予支持。关于房产的交付问题，案涉房产因涉及另案的抵押、查封问题，故一审判决对于刘敏办理房产过户登记的诉讼请求并未支持。而徐立强已将涉案房产出卖给邹万华，并由邹万华出卖给刘敏，但徐立强至今仍占有收益，亦有失公平。故一审判决考虑本案的实际情况判令徐立强将涉案房产交付给刘敏管理使用并无不当，徐立强的该条上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，徐立强的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人徐立强负担。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二〇年十一月二十七日书记员  宁亚楠