北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初19955号原告：梁颖，女，1988年4月12日出生，汉族，北京市城市规划设计研究院职工，住北京市朝阳区。被告：陈爽，女1981年2月2日出生，汉族，北京市通州区市场监督管理局干部，住北京市通州区。原告梁颖与被告陈爽房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告梁颖，被告陈爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁颖向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付逾期办理户口迁出的违约金12万元；2、请求依法判令被告支付逾期办理户口迁出违约金1393200元（以购房款为基数，自2017年2月7日起至2020年5月11日，按照每日万分之五的标准计算）；3、请求被告承担本案诉讼费。事实与理由：北京市通州区艺苑西街9号院x的房屋（以下简称涉诉房屋）的原房主系王雅茹，2016年10月3日，原告梁颖与被告陈爽（原房主王雅茹的委托代理人，王雅茹之女），在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家地产）的居间下，签订了《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》（以下简称《买卖合同》），《补充协议》、《居间服务合同》（以下简称《居间合同》），约定以240万的价格将涉诉房屋出售给梁颖，梁颖向链家地产支付居间代理费52800元。《买卖合同》第九条第三款约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”合同签订时，陈爽与链家地产向梁颖口头承诺涉诉房屋中没有户口，链家地产在合同设计中将户口保证金设置为0元。2016年11月19日，梁颖、王雅茹、陈爽、链家地产四方共同签署了《变更出售方协议书（链家）》，将《北京市存量房屋买卖合同（经济成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》中王雅茹的全部权利义务转移于陈爽，陈爽同意受让前述权利义务，四方一致认可上述合同的变更，并按照变更后的合同继续履行。2016年12月22日，梁颖按照合同约定支付了全部款项，与陈爽完成涉诉房屋权属转移登记手续。连捷与原告梁颖于2018年10月10日结婚，并于2019年12月12日协议离婚。连捷与梁颖的离婚协议中约定，登记在女方名下的位于北京市通州区艺苑西街9号院x的房产（即涉诉房屋）为女方婚前财产，离婚后该房产所有权归男方所有。两方已于2019年12月11日完成涉诉房屋权属转移登记手续。因涉诉房屋市场价值在持续贬值，连捷计划尽快出售涉诉房屋，并于2020年4月29日，在北京我爱我家房地产经纪有限公司居间下签署了《北京存量房务买卖合同》（以下简称《买卖合同二》），约定以192万的价格出售涉诉房屋。连捷、原告梁颖在取得房屋权属期间均未将户口迁入涉案房屋，为保障涉诉房屋售卖顺利，连捷于2020年5月1日前往涉诉房屋所在地的户籍管理机关北京市公安局通州分局玉桥派出所查询户口情况，派出所仅告知涉诉房屋仍有未迁出户口，但拒绝向原告提供具体户口信息。因涉诉房屋存在未迁出户口，《买卖合同二》的三方已友好协商解约。涉诉房屋中未迁出的户口给原告出售房屋带来了巨大的困难，大幅降低了房屋出售的机会，导致房屋售价需低于市价10%左右，且有可能被要求附带大额的户口迁出保证金。原告在发现被告存在户口未按时迁出的违约情况后，于2020年5月1日紧急与链家地产联系，希望可以尽快与被告陈爽协商解决相关事宜，但是陈爽一直推诿，不愿与二原告协商。原告认为，依法成立的合同受法律保护，各方当事人应全面、无条件的履行各自的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，应当向对方予以赔偿。在2016年签订合同时，被告陈爽故意欺骗隐瞒涉诉房屋户口情况。原告梁颖已依约履行了支付全部购房款的义务，被告陈爽已将房屋所有权转移登记至梁颖名下。被告陈爽理应于该房屋所有权转移之日起60日内将涉案房屋内的户口迁出，但陈爽并未依约履行该项义务，导致原告梁颖的合法权益受损，理应依约向原告梁颖支付合同约定的相应违约金。综上,二原告根据《中华人民共和国合同法》等相关规定,向贵院提起诉讼,请求人民法院依法予以支持。被告陈爽辩称，我对原告没造成任何影响，没有造成任何损害，原告所主张的诉求不合理，四年内一直有联系，一直没跟我提过户口的事，而且买房时也没有提过户口的事。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认事实如下：2016年10月3日，王雅茹（出卖人）与梁颖（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），王雅茹将位于北京市通州区艺苑西街9号院x房屋出售给了梁颖，房屋成交价格240万元，该合同第九条权属转移登记第三项约定“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”2016年11月19日，梁颖、王雅茹、陈爽、北京链家房地产经纪有限公司四方签订了《变更出售方协议书（链家）》，将《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议的出售方变更为陈爽，上述合同及补充协议中权利义务全部转移给了陈爽。合同签订后，梁颖依约交纳了购房款，2016年12月22日，房屋进行了变更登记，过户到梁颖名下。庭审过程中，梁颖表示在签订房屋买卖合同的时候陈爽说房屋上没有户口，所以合同中户口迁移保证金就写的是零，在2020年4月底要卖房子的时候才发现有户口，才通知了中介公司；陈爽表示其与梁颖一直有联系，关系还不错，梁颖一直就没有说过户口的事情，当时签合同的时候也没有人跟自己说过这事，2020年5月1日中介才通知说有户口要迁移，其立即联系自己的母亲于2020年5月11日办理了户口迁移手续。关于违约金，陈爽表示自己本身没有什么过错，也不影响梁颖户口的迁入，因此违约金过高，梁颖表示户口未迁出影响到了其交易，导致其房屋价格低于市场价10%，陈爽对此不予认可。另，梁颖在诉状中陈述2020年4月份出售房屋价格为192万元，其提供的2020年6月14日的出售合同房屋价格为191万元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据本案查明的事实，梁颖与陈爽签订的房屋买卖合同系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当依约履行。本案中，陈爽未依照房屋买卖合同的约定将户口迁出已构成违约，故对于梁颖要求陈爽承担逾期迁出户口违约金的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。关于陈爽所持的违约金过高的主张，根据目前的户籍迁入政策，陈爽的户口并不影响梁颖户口的迁入，亦不影响梁颖对房屋的占有使用，梁颖陈述严重影响到其房屋交易价格，但未就此提供充分有效的证据予以证明，故对于陈爽主张的违约金过高的主张，本院予以采纳，具体数额，本院根据陈爽的过错程度、梁颖的实际损失情况等因素酌情确定为5万元，对其主张的过高部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈爽于本判决生效之日起七日内给付原告梁颖逾期迁出户口违约金5万元；二、驳回原告梁颖的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9210元，由被告陈爽负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐宪龙二〇二〇年十一月三十日法官助理 李熹明书 记 员 张博森