四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0792民初1633号 原告：成都仁和春天物业管理有限公司绵阳分公司，住所地：四川省绵阳市游仙区小岛社区居委会13-4。统一社会信用代码：915107045557929531。 负责人：沈忠武，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘彩霞。 委托诉讼代理人：赖江涛，四川万法律师事务所律师。 被告：阮国庆，男，1984年10月1日出生，汉族，住四川省绵阳高新区。 委托诉讼代理人：阮开平，男，1962年1月9日出生，汉族。系被告阮国庆之父。 委托诉讼代理人：杨兰，四川法丛律师事务所律师。 原告成都仁和春天物业管理有限公司绵阳分公司（以下简称仁和春天物业绵阳分公司）与被告阮国庆物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仁和春天物业绵阳分公司的委托诉讼代理人刘彩霞、赖江涛，被告阮国庆的委托诉讼代理人阮开平、杨兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告仁和春天物业绵阳分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的2016年7月1日至2020年12月31日止的物业管理费8635元、垃圾清运费324元、违约金371元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系被告居住的塞纳阳光小区物业服务公司，原告在2010年9月20日按《物业管理条例》的相关规定与绵阳高新区塞纳阳光小区业委会签订了《塞纳阳光物业管理合同》。原告于2013年1月1日接手该小区物业管理，履行了全部义务，但被告却拖欠物业服务费、违约金、垃圾清运费合计9330元。虽经原告多次催收，但被告却迟迟不履行合同义务。为维护原告的合法权利，特诉至人民法院，恳请依法判决。 被告阮国庆辩称，一、原告仁和春天物业绵阳分公司起诉的被告主体错误，被告已将房屋卖与他人，物业管理相关费用不应由被告承担。二、原告诉称其在2010年9月20日按《物业管理条例》的相关规定与绵阳高新区塞纳阳光业小区业委会签订了《塞纳阳光物业管理合同》，纯属胡编乱造。2010年塞纳阳光小区尚在修建中，2013年被告才入住塞纳阳光小区，原告应明确与塞纳阳光小区业委会签订合同的时间。三、被告对原告诉称欠付物业管理费金额无异议，也愿意承担原告诉请的垃圾清运费。但被告并非故意拖欠物业管理费，确因原告所提供的物业服务未达到《物业服务合同》中约定的服务质量标准。被告有以下正当理由暂不支付所欠物业费：原告不按照《物业服务合同》约定的服务范围履行合同义务；原告侵犯被告知情权、监督权，公共收益弄虚作假、欺骗业主、侵蚀业主利益；原告没有尽到消防安全保障的职责和义务；原告没有尽到对小区共用设施、设备的维修养护职责，毁坏小区景观设施，严重降低小区品质，导致房屋贬值致使业主损失惨重；原告任意改变小区设施设计理念及设计用途；原告没有执行物业费统一收费标准；原告在签订物业合同时欺骗宣传；绿化、保洁项目违规外包；原告没有尽到房屋管理的义务，装修管理失职，放纵乱搭乱建；原告没有尽到规范汽车有序停放的管理责任和义务；原告违规操作，强行将物业费和停车费绑定收费；原告没有尽到维护小区设施安全的职责和义务；原告在服务中没有尽到举止文明、服务主动的义务；原告没有尽到业主犬只管理的义务。四、原告在履行《物业服务合同》中未达到合同约定标准，物业服务存在多方面瑕疵，降低了服务标准，系原告违约在先，其主张的违约金不能成立。五、根据原告的履约情况，按照绵阳市普通住宅物业服务收费管理指导标准，每平方米只能按0.8元的标准收取物业费；要求将2013年1月1日至2020年6月30日的公共收益账目接受业主的审计；原告退还被告2013年1月1日至2016年6月30日共计42个月因其没有履行合同服务范围面积的物业费1847元。因原告违约在先，应由其承担本案的诉讼费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告仁和春天物业绵阳分公司提交的证据有：1.原、被告的身份信息证明材料；2.《物业服务合同》；3.房屋信息、接房通知单；4.催费依据；5.工作记录、完税证明等证据。被告阮国庆提交的证据有：1.绵阳高新区城乡统筹局出具的回复函、移交说明；2.公共收益表及摘要；3.行政处罚决定书、《告塞纳阳光小区全体业主书》；4.照明情况检查记录；5.小区绿化转包记录；6.小区照片及光碟等证据。本院按照法定程序依法对双方当事人提交的证据进行了举证、质证，双方当事人对对方提交的大多数证据的客观真实性无异议，对部分证据的证明目的和关联性提出异议。对当事人无争议的证据本院予以认定并载卷佐证。 根据当事人的陈述以及对双方当事人提交的证据进行审查核实，本院认定事实如下： 2010年9月20日，成都仁和春天物业管理有限公司与绵阳高新区新时代房地产开发有限公司签订了《塞纳阳光前期物业服务合同》，约定绵阳高新区新时代房地产开发有限公司将位于绵阳高新区双碑九、十社的塞纳阳光小区委托给成都仁和春天物业管理有限公司实行物业管理。后绵阳高新区新时代房地产开发有限公司发出交房公告，要求购房业主于2013年1月办理交房手续。2013年1月1日，成都仁和春天物业管理有限公司委派原告仁和春天物业绵阳分公司的人员接收塞纳阳光小区的物业，并提供物业管理服务。2016年1月21日，原告仁和春天物业绵阳分公司（乙方）与绵阳高新区塞纳阳光业主委员会（甲方）签订了《塞纳阳光小区物业服务合同》，其中约定：1.本合同所涉及的建筑区划基本情况：建筑区划名称为塞纳阳光，建筑区划类型为商住，座落位置为绵阳高新区滨河北路99号四至范围为东至长林集团、南至安昌河河堤、西至凯利滨江、北至万向家园。占地面积为75805.07平方米，总建筑面积为249268.95平方米；2.（第五条）乙方提供的物业公共服务事项和质量应符合约定（对建筑物共有部位及设施设备的使用、管理和维护，公共绿化的维护，公共区域环境卫生的维护，公共区域的秩序维护，物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告，物业维修、更新、改造费用的账务管理，物业服务档案和物业档案的保管等，约定的具体内容均在附件中说明）；3.乙方按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用，收费标准为多层住宅用房1.0元/月·平方米，电梯住宅用房1.6元/月·平方米，商业2元/月·平方米；4.物业服务费用按半年交纳，业主应在每年1月15日前缴纳当年1至6月物业服务费，每年7月15日前缴纳当年7至12月物业服务费。业主逾期缴纳物业服务费用的，从逾期之日起每逾期一日按应交金额的3‰支付违约金；4.本合同期限2年，自2016年1月1日至2017年12月31日。该合同还约定：（第十四条）本建筑区域内共有部分委托乙方经营，但乙方在实施前需向甲方报备；（第二十四条）在物业服务中发生下列事由，乙方不承担责任：1.因不可抗力导致物业服务中断的；2.乙方已履行本合同约定义务，但因建筑物本身固有瑕疵造成损失的；3.因维修养护建筑物共有部分需要且事先已告知业主、使用人，暂时停水、停电、停止附属设施设备使用等造成损失的；4.因非乙方责任出现供水、供电、供气、信息、通讯、有线电视及其他附属设施设备运行障碍造成损失的；（第二十五条）除前条规定情况外，乙方的物业服务达不到本合同第五条约定的服务事项和质量的，甲方有权要求乙方限期整改，并达到合同约定；逾期未整改的或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同；（第二十六条）乙方按照本合同的约定维护公共区域秩序，约定的事项不含业主、使用人人身损害和财产保管责任，乙方与业主、使用人另行签订合同的除外；（第二十八条）乙方违反本合同约定的义务，或者发生法律、法规、规章规定不得继续从事物业服务活动的其他情形，致使不能完成本合同第五条约定的服务事项和质量的，甲方有权依法解除本合同。2018年9月11日，原告仁和春天物业绵阳分公司与绵阳高新区塞纳阳光业主委员会续签了《塞纳阳光小区物业服务合同》，除合同期限变更为3年（即自2018年1月1日起至2020年12月31日）外，其余内容与前述合同一致。另，原告仁和春天物业绵阳分公司按照与环卫部门签署的委托收费协议代收垃圾清运费，标准为每户每月6元。 被告阮国庆于2012年10月在塞纳阳光小区购买电梯住房一套，房号为11幢2单元7楼1号，建筑面积99.65平方米。阮国庆于2013年2月接房后装修入住，自2016年7月1日起一直未缴纳物业服务费，至2020年12月31日应缴纳物业服务费8609.76元、垃圾清运费324元。 另查明：1.2020年4月9日、4月13日以及9月7日，绵阳高新区消防救援大队向原告仁和春天物业绵阳分公司先后发出《行政处罚决定书》，载明经检查发现塞纳阳光小区存在恒业塞纳阳光消防控制室值班人员未持证上岗、圣苑塞纳阳光消防控制室无人值班、恒业塞纳阳光火灾报警系统和正压送风管未保持完好有效以及恒业塞纳阳光小区8幢1单元楼顶稳压罐未保持完好有效等问题，遂作出对仁和春天物业绵阳分公司罚款1000元、1000元、15000元、7970元的处罚决定； 2.经本院现场查看，塞纳阳光小区内存在景观设施改变原貌、水池缺水、花卉缺失、1号门外绿化带垃圾未清理、大厅吊灯未开等现状； 3.诉讼中，针对被告提出的问题，原告仁和春天物业绵阳分公司已进行了部分整改； 4.2020年10月20日，被告阮国庆之父阮开平及另相同案件的三被告田睿、唐志、秦云共同作为原告以业主知情权纠纷为由将仁和春天物业绵阳分公司诉至本院，要求仁和春天物业绵阳分公司当庭公布小区的公共资源接交清单及2013年1月1日至2020年6月30日产生的公共收益情况，并接受业主和审计公司审计，并要求退还2013年1月1日至2016年12月31日共计42个月因本案原告没有履行合同服务范围面积的物业费。该案尚在审理中。 5.庭审中被告阮国庆未提交将房屋卖与他人并告知了原告的依据。 诉讼中，原告申请自愿放弃违约金主张。 本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告仁和春天物业绵阳分公司与绵阳高新区塞纳阳光业主委员会签订的《塞纳阳光小区物业服务合同》，不违反法律法规之规定，合同合法有效。被告阮国庆系该小区业主，该合同对其具有约束力。依照《中华人民共共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，合同双方应当按约履行自己的义务。原告仁和春天物业绵阳分公司应当按照合同约定提供物业服务，被告阮国庆在购买并实际入住房屋后，应当按照约定按时足额向原告仁和春天物业绵阳分公司支付物业服务费及垃圾清运费。根据合同约定的收费标准，被告阮国庆从2016年7月1日起至2020年12月31日止应缴纳物业服务费和垃圾清运费共计8933.76元（物业服务费8609.76元、垃圾清运费324元），被告阮国庆认可欠费事实，但至今未缴纳，其行为既违反合同约定，亦违反了法律规定。故原告仁和春天物业绵阳分公司请求被告阮国庆支付所欠物业服务费和垃圾清运费的理由成立，本院予以支持。 关于被告阮国庆抗辩因原告仁和春天物业绵阳分公司服务未达到合同约定从而未缴纳物业服务费且该费用应打折按0.8元/平方米收取的问题。本案查明，根据目前小区现状，反映出原告仁和春天物业绵阳分公司在履行物业服务合同中确实存在小区消防隐患、景观失修、花卉缺失、门外垃圾清扫不力、水池无水等方面的服务缺陷。原告仁和春天物业绵阳分公司作为物业服务企业，应当按照合同约定尽心尽力做好小区物业服务工作，故针对被告在诉讼中提出的服务缺陷及瑕疵问题，仁和春天物业绵阳分公司应尽快落实整改问题的措施，与小区业主建立“鱼水关系”，共治、共建、共享和谐小区。当然，物业服务是涉及诸多方面的动态服务过程，不同的业主对服务的标准认定不一，服务效果也与业主是否遵守公序良俗和管理规约直接相关，业主也加强对物业服务企业工作的支持和理解。根据《塞纳阳光小区物业服务合同》第二十四条、第二十五条、第二十八条的约定，原告仁和春天物业绵阳分公司提供的物业服务未达到合同约定的服务事项和质量，塞纳阳光小区业主委员会有权要求其限期整改并达到合同约定，逾期未整改或整改不符合合同约定的，塞纳阳光小区业主委员会有权解除、终止合同，但并未约定其有物业服务不达标则物业服务费应当打折收取或者业主可以拒缴物业服务费的违约责任。再有，《塞纳阳光小区物业服务合同》系原告仁和春天物业绵阳分公司与塞纳阳光小区业主委员会所签订，业主委员会代表的是小区的全体业主，物业服务费的计收标准等合同内容系双方合意约定，并不针对某一个业主，故物业服务费的收取标准亦不能随意改变。除非双方当事人对此达成一致，否则业主只能通过向业委会反映，由业委会要求物业服务企业整改或更换物业服务企业，而不能通过降低或免除部分业主物管费的方式解决。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，业主亦应按照法律规定主张己方权利而非以此作为拒绝交纳物业服务费用的理由。 原告申请自愿放弃违约金主张，系当事人自行处分自己民事权利的行为，本院依法予以确认。 被告阮国庆辩称房屋已卖与他人，但未向原告提交相关卖房依据，也未向法庭提交证据，其应向房屋购买人收取物管费用的主张无事实依据，本院不予支持。 综上所述，原告仁和春天物业绵阳分公司所提出的合理诉讼请求有事实依据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下： 被告阮国庆于本判决生效之日起十日内支付原告成都仁和春天物业管理有限公司绵阳分公司自2016年7月1日至2020年12月31日期间的物业服务费及垃圾清运费合计人民币8933.76元。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取为25元，由被告阮国庆负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  杨伟 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  唐怡