贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初11141号原告聂国林，男，1944年12月3日出生，汉族，贵州省镇远县人，现住贵州省凯里市。原告罗承敏，女，1964年11月13日出生，布依族，贵州省福泉市人，现住贵州省凯里市，系聂国林妻子。被告凯里市地杰房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市营盘西路**。统一社会信用代码：91522601662963738F。法定代表人李程，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）黄汉荣，男，1968年4月20日出生，汉族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。第三人贵州凯新实业有限责任公司，住，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市新生路**一社会信用代码：91522600MA6DK4FL7E。法定代表人孙立罡，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）卢龙伟，男，1989年2月4日出生，土家族，贵州省凯里市人，住贵州省凯里市。原告聂国林、罗承敏与被告凯里市地杰房地产开发有限公司（以下简称：地：地杰公司第三人贵州凯新实业有限责任公司（以下简称：凯新公司）经济适用房认购合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，经被告凯新公司申请，依法追加第三人凯新公司参加诉讼。经审理于2020年3月12日作出（2020）黔2601民初57号民事判决，原告聂国林、罗承敏不服，提出上诉，2020年7月8日经贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院以（2020）黔26民终1780号民事裁定，裁定发回本院重新审理。本院重新立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告聂国林、罗承敏，被告地杰公司的委托诉讼代理人黄汉荣，第三人凯新公司的委托诉讼代理人卢龙伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告聂国林向本院请求:1.判令被告偿还原告逾期交房违约金及利息，共计15314.31元（违约金计算：从2017年8月30日起至原告诉讼之日止，共计是两年零3个月止的逾期交房违约金；违约金利息按照银行同期利率的支付）；2.被告支付逾期办证违约金55402.06元（从2016年12月21日起至2019年12月19日，共计违约天数2年零11个月29天）；3.判令被告收取原告199932元购房款，出具国家正式发票；4.判令被告限时办理房屋产权证；5、退还被告额外收取的水、电、门牌证、测绘等费用2703.00元（重审后补充诉讼事项）；6.被告应承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2015年10月21日签订了《经济适用住房认购合同书》，合同约定被告凯里市地杰房地产开发有限公司将位于凯里监狱老办公楼后侧3栋1单元1层101号房认购给原告，认购房总价款为199932.00元。该合同第七条约定：双方在签订购房合同后8个月内完成并交付。故应当在2016年6月21日该房屋经有关部门验收合格交付给原告，但被告没有履行义务，没有验收，也没有将住房交付原告，应负违约责任。合同约定该经济适用住房交付使用当日通知原告向有关产权登记机关缴纳完毕办证税费，被告应当在180天内将办理权属登记所需的由被告提供的资料报产权登记机关备案，截止至今被告未按约定给原告办理产权登记。为此，原告起诉法院，请求法院判令支持诉请。被告凯里市地杰房地产开发有限公司辩称:1.2013年12月6日，我公司经过投标成功，与第三人签订《凯新实业有限责任公司职工经济适用住房项目委托代建合同》，本案房屋非典型商品房房屋，土地权属系凯新公司，特定购房对象系凯新公司提供，我公司与凯新公司仅为代建房屋、代办相关手续关系，原告将购房款交与凯新公司，凯新公司将购房款作为代建工程款按约定拨付给我公司，因此，我公司与原告无直接销售行为。请求追加凯新公司为本案第三人。2.关于本案延期交房、相关手续延后的说明：（1）代建合同签订以后因黔东南州政策性变动，原凯新公司移交给我公司的规划设计方案作废，导致相关手续需要重新报批、重新设计、重新过规，导致项目开工时间延后一年多；（2）项目开工后，遭遇特长雨季，导致工期延长；（3）由于项目在实施过程中遇到机构撤销改革，很多登记预定房屋不再购买，工程开开停停，影响很大。存在不可抗力的情况，导致工期延后，我公司不是直接责任；3.我公司代办房屋产权证的办理，必须在房屋竣工验收合格后予以办理，我公司于2017年8月17日已按规定进行消防备案登记，后消防验收移交凯里市住建局，又因凯里市其他工作影响，导致房屋无法按期验收。我公司已在积极履行办证义务；4.关于支付违约金，原告诉请的逾期交房违约金，2019年7月25日凯里市人民法院作出（2018）黔2061民初（4989）号民事判决书，判决我公司支付逾期交房违约金693元及利息，二审维持原判。考虑到经济适用房购房人的特殊情况，我公司从道义角度没有再行申诉，于2019年12月11日支付给原告人民币7432.37元。2017年8月30日，我公司已将原告认购的位于凯里监狱老办公室后侧第3栋1单元1层101号房交付给原告，原告已经事实上居住使用至今，我公司没有再次违约；5.关于原告要我公司出具收房款正式发票的诉请，原告购房款是交给第三人，第三人按修建的进度拨款给代建方，我公司没有直接收到原告的购房款，我公司履行代办手续的义务，已经于2016年12月15日给第三人移交过来的所有购房人包括原告的第一次购房款99000元，开具的正式发票。第二次购房款按惯例全部清算以后，以实际测绘费面积为依据，实施多退少补，一并移交给原告，综上原告的诉讼请求不符合事实，浪费司法资源，请求法院驳回请求并承担诉讼受理费。针对原告提出的补充诉讼请求，被告地杰公司答辩如下：凯新公司是为了照顾监狱系统困难职工修建的福利房，住房价格不能超过每平方米2190.00元。我公司与凯新公司签订的经济适用房项目委托代建合同第十一条第三款约定：项目实施中涉及的水、电、电扩容由乙方负责办理手续，并支付费用。每户的独立电表、水表统一安装，费用由购房者支付。我公司属于代建房屋和代办手续。在补充诉讼里只抓住对自己有用的条款而选择性的忘记上述条款，请求驳回原告的无理诉请。各种验收手续我公司也在积极申报中，消防竣工验收已完成验收。现我公司正在申请进行房屋竣工验收，争取早日给购房者办理房产证。对原告造谣生事、无理取闹的行为，我公司希望不要姑息这种行为。我公司希望人民法院考虑到凯新实业经适房项目的实际情况对我公司的请求作出公正判决。第三人贵州凯新实业有限责任公司辩称：根据相关合同约定，原告与被告签订的合同已经明确约定各项手续。原告、被告签订的合同与第三人无关。原被告双方都应该有履行合同的责任。第三人没有与原告签订经济适用房合同，不应该承担责任。之前原审的答辩意见也有相应的陈述，这里不再累述。另外讲一点，我方希望被告尽快为原告办理房产证等相关证件，第三人愿意积极配合原被告双方，故请法院依法判决。经审理查明：2010年11月27日黔东南苗族侗族自治州人民政府住房制度改革领导小组批复同意凯新公司（原凯里监狱刃具厂）修建职工经济适用住房项目，2011年3月7日黔东南州发改委批复同意立项建设。2013年12月6日凯新公司与被告地杰公司签订委托代建合同，由被告地杰公司代为建设凯新公司职工经济适用住房项目。2015年10月21日原告聂国林为乙方、被告地杰公司为甲方，签订了一份《经济适用住房认购合同书》（以下简称购房合同），合同编号：凯新经适房158号（[2015][KXJSF第158号），合同主要约定：1.房屋坐落于凯里监狱老办公楼后侧；认购房屋为3栋1单元1层101号房；认购建筑总面积为90.8平方米，其中政策规定享受面积80平方米，超面积10.8平方米。2.认购房屋总价款为199932.00元，采取分期付款，乙方于本合同签订之前交付首期购房款99000.00元；余款100932.00元，应在房屋交付时付清。4.甲方应当在与乙方签订本购房合同后8个月内完成交付。依照国家和地方人民政府的有关规定，将该经济适用住房验收合格，并符合本合同约定的经济适用住房交付给乙方使用。但如遭遇不可抗力，且甲方在发生之日起十日内告知凯新公司和凯里市房地产事业发展管理局，方可据实予以延期。5.除遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同规定的期限将该工程栋号交付乙方使用，按下列方式处理：按预期时间，分别处理（不作累加）。逾期超过三十日后，乙方有权解除合同。乙方解除合同后，甲方应当自乙方解除合同通知书到达之日起二十日内退还全部已付款，并根据甲方逾期时间按乙方累计已付款每月万分之五向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方除支付乙方违约金外，并承担银行同期存款利息。6.甲方应当在该经济适用住房交付使用当日通知乙方向有关产权登记机关缴纳完毕办证税费，甲方应当在一百八十日内将办理权属登记所需要的由甲方提供的资料报产权登记机关备案。双方未约定逾期办证违约责任。2015年11月5日涉案房屋取得预售合同登记备案，原告于2013年9月26日交购房款30000.00元，2015年5月14日交购房款69000.00元，2017年8月30日支付了购房余款100932.00元，共计199932.00元。被告于2017年8月30日向原告交付涉案房屋，原告居住至今。另，第三人凯新公司系凯里监狱设立的监狱企业，是凯里监狱职工经济适用住房项目单位。再查明，2019年7月25日本院对原告诉请的逾期交房违约金已作出（2018）黔2601民初4989号判决，判决被告支付原告逾期交房违约金693.00元及利息。原告不服，向黔东南州中级人民法院上诉，结果维持原判。被告地杰公司已于2019年12月11日将生效判决确定的逾期交房违约金693.00元及利息7432.37元支付给原告。再查明：2020年5月29日被告地杰公司已完成涉案工程消防竣工验收。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状以及第三人当庭陈述的意见，原告、被告、第三人证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《经济适用住房认购合同书》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据涉案《经济适用住房认购合同书》的约定，被告应当在该经济适用住房交付使用当日通知原告向有关产权登记机关缴纳完毕办证税费，被告应当在一百八十日内将办理权属登记所需要的由被告提供的资料报产权登记机关备案，故原、被告应当以《经济适用住房认购合同书》作为合同履行依据。虽然合同约定办证期限，但未约定逾期办证违约责任，因此，原告诉请的逾期办证违约金的计算方式及违约金利息，因双方签订的《经济适用住房认购合同书》未对此项逾期办证是否承担违约金进行约定，应视为无约定和违约金。且该房系凯新公司为了照顾监狱系统困难职工修建的带有福利性质的经济适用房屋，主要用于生活困难的人民群众住房保障所需，仅作为购房职工住宅使用，涉及政策性较强，加之当事人双方也未约定相关的违约责任，故涉案房屋的逾期办证事宜不应当由人民法院直接受理和处理。现原告已实际收房并入住使用，未能及时办理房产证并不影响其居住生活和管理使用。再则，涉案房屋不能如期交房和办理房产证有不可抗力因素存在，故对原告的此项请求，本院不予支持。同时希望被告与第三人能积极配合，及时向政府相关部门完善办理房产证的相关手续，早日给购房者办理房产证，以解购房者的后顾之忧。关于原告诉请逾期交房违约金，因该项请求本院2019年7月25日已经作出判决，其判决已经发生法律效力，且被告已实际履行。该项请求属于重复诉讼，故本院不予支持。对于原告主张要求被告办理房屋产证、出据购房款正式票据的诉请，不属于人民法院民商事审理范畴，本院不予采纳。关于原告诉请要求被告退还水、电等费用2703.00元，因被告地杰公司在与凯新公司签订的经济适用房项目委托代建合同第十一条第三款已经约定：项目实施中涉及的水、电、电扩容由乙方负责办理手续，并支付费用。每户的独立电表、水表统一安装，费用由购房者支付，该费用理应由原告自行承担，据此，原告此项请求本院亦不应支持。被告地杰公司抗辩理由成立，于法有据，证据确实充分，本院予以采纳。第三人凯新公司系该凯里监狱职工经济适用住房项目单位，与被告地杰公司之间系代建经济适用房关系，未与原告签订《经济适用住房认购合同书》，亦不应承担相应的民事责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告聂国林、罗承敏的诉讼请求。案件受理费1185.00元，由原告聂国林、罗承敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期限内，直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请执行。审 判 长  滕新红人民陪审员  胡晓慧人民陪审员  肖光金二〇二〇年十一月九日法官助理石娟书记员杨昌堡