四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初1938号 原告：成都市兴东置业有限公司，住所地：成都市高新区天长路****。 法定代表人：明亮，任执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：闵丹，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：刘信芳，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：李咏梅，女，1976年5月23日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：唐兵兵，四川君合律师事务所律师。 原告成都市兴东置业有限公司（以下简称兴东置业公司）与被告李咏梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告兴东置业公司的委托诉讼代理人罗杨、庞俊怡，被告李咏梅的委托诉讼代理人唐兵兵到庭参加诉讼。第一次庭审结束后，兴东置业公司变更了其委托诉讼代理人，第二次庭审中，兴东置业公司的委托诉讼代理人闵丹，被告李咏梅的委托诉讼代理人唐兵兵到庭参加诉讼。本案审理过程中，本院多次组织双方当事人进行调解，但双方最终未能达成一致意见。本案现已审理终结。 兴东置业公司向本院提出诉讼请求：1．判令兴东置业公司、李咏梅双方的房屋租赁合同关系于2019年9月3日解除；2．判令李咏梅向兴东置业公司支付自2018年12月17日起至《租赁合同》解除之日止的房屋租金，共计61,760.3元；判令李咏梅向兴东置业公司支付逾期支付房屋租金对应的违约金，以逾期支付的房屋租金为基数，自逾期之日（即2018年11月19日）起至兴东置业公司实际收到款之日止（暂计算至2019年11月18日止），根据《租赁合同》约定，每日按欠缴房屋租金总额的1%计算，共171,275.9元；3．判令李咏梅向兴东置业公司支付至《租赁合同》解除之日止的物业管理费，共计1,472.1元；判令李咏梅向兴东置业公司支付逾期支付物业管理费对应的违约金，以逾期支付的物业管理费为基数，自逾期之日（即2019年1月31日）起至兴东置业公司实际收到款项之日止（暂计算至2019年11月18日止），根据《房屋租赁合同》约定，每日按欠缴物业管理费总额的1%计算，共计2,608.4元；4．判令李咏梅向兴东置业公司支付解约违约金，根据《房屋租赁合同》约定，按当年租赁房屋租金总额30%计算，共计25,877元；5．本案的诉讼费由李咏梅承担。庭审中，兴东置业公司当庭撤回了第三项诉讼请求，表示在本案中不主张。 事实与理由：2017年11月，兴东置业公司与李咏梅签订《创意山商业中心一期3栋1层61号商铺房屋租赁合同》（合同编号：DFHY-17056，以下简称《房屋租赁合同》）。合同约定，租金采取先付后使用的方式支付，李咏梅应按每3个月为一个支付期提前20个工作日向兴东置业公司支付租金，并约定李咏梅应按期缴纳水、电及物业管理费用；如李咏梅每逾期一日支付租金或水、电及物业管理费用的，按应付金额的1%向兴东置业公司支付滞纳金，如逾期支付任何一项费用累计达3次或累计达30日的，兴东置业公司可解除本合同，李咏梅应按照当年年租金总额的30%向兴东置业公司支付违约金。根据兴东置业公司核实，截至起诉之日，李咏梅欠付兴东置业公司自2018年12月17日至合同解除之日的租金共计人民币61,760.3元（大写：陆万壹仟柒佰陆拾元叁角）。针对李咏梅以上欠缴租金的行为，兴东置业公司多次向李咏梅催缴房屋租金，但李咏梅仍未缴清欠付租金。后兴东置业公司根据合同约定，于2019年9月3日向李咏梅送达《解除租赁合同通知》，正式解除《房屋租赁合同》。但截至起诉之日，李咏梅仍拖欠兴东置业公司房屋租金及物业管理费用、逾期违约金以及解约违约金尚未缴清。兴东置业公司认为，李咏梅的行为严重损害了兴东置业公司的合法利益，并给兴东置业公司造成了重大损失。为维护兴东置业公司的合法权利，故诉至法院，望判如所请。 李咏梅答辩称，1．李咏梅认为双方的合同在2019年2月8日已解除，2019年1月9日，李咏梅向兴东置业公司发送协议解除合同申请书。虽然该名称为申请书，但是李咏梅明确向兴东置业公司表示2019年2月8日解除原租赁合同，房屋商铺归还兴东置业公司。在该申请书发出后李咏梅向兴东置业公司指定的受托人成都拓帮公司的工作人员杨力勇（音）交还了钥匙，并通过杨力勇（音）处置了李咏梅店内的空调、电视等物品，因此双方租赁合同解除时间为2019年2月8日。2.2019年9月2日，兴东置业公司向李咏梅发送的解除合同，该合同的送达方式不符合合同约定，因此兴东置业公司所主张的合同解除时间2019年9月2日不应当得到法院的认可。3．根据合同法199条的规定，兴东置业公司在知道李咏梅已将租赁房屋腾空且未实际占用的情况下，仍然主张2月至9月份的租金，该部分的租金根据合同法199条的规定，兴东置业公司对于扩大损失的部分应当自行承担责任，兴东置业公司未做好相应的减损义务，应当自行承担损失。4．双方签订的租赁合同中限制了李咏梅的约定、法定解除权，并且该合同中所约定的违约责任条款内容存在冲突，且约定的违约金过高，兴东置业公司未向法庭提出实际损失的证据情况下，请求法院驳回兴东置业公司关于违约金的诉请。5．李咏梅向兴东置业公司缴纳的履约保证金其法律性质属于违约金的性质，在兴东置业公司未提供实际损失的证据情况下，请求法院依法处理。 本院经审理查明：双方对如下事实无异议：1．兴东置业公司作为甲方与李咏梅作为乙方于2017年11月7日签订《房屋租赁合同》，双方建立了租赁法律关系；2．案涉房屋租金已支付至2018年12月16日，兴东置业公司收到李咏梅交纳的履约保证金14,376.6元。 《房屋租赁合同》主要内容为：1．乙方承租甲方位于“创意山商业中心一期”3栋一层61号商铺，共计34.23平方米；2．乙方所经营的业态为饮品，铺位店招为青檬恋茶；3．租赁期限为自物业交付之日起5年，自2017年11月15日至2022年11月14日止，2017年11月15日至2018年6月14日为期7个月时间内，执行共计4个月交房准备期（具体分解方法详见租金支付明细表），实际起租时间以《商铺交付确认书》中确定的实际交付之日起算，租赁期限相应顺延；4．租金标准为210元／平米／月，以租约年进行推算，第3年租金在上一租约年租金基础上递增5%，以后每2年租金在上一租约年租金基础上递增5%，其中，2017年11月15日至2018年2月14日月租金为7,188.3元，2018年2月15日至2018年6月14日月租金为0元，2018年6月15日至2019年11月14日月租金为7,188.3元，2019年11月15日至2021年11月14日月租金为7,547.72元，2021年11月15日至2022年11月14日月租金7,925.27元；5．租金以先付后使用的方式支付，每三个月为一个支付期，提前20个工作日支付，第一期租金于物业实际交付日前两天通知乙方缴纳，乙方收到通知后三日内付清第一期租金21,564.9，后续租金从第二个支付期起，乙方应于下一周期开始前20个工作日前向甲方支付下一租赁周期的租金；6．在本合同签订当日，乙方应以银行转账形式一次性向甲方交纳两月基本租金的履约保证金14,376.6元，租赁期间，如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、商业经营及物业管理费、能源费用、违约金及其他乙方应当支付的费用的，或因乙方在向第三方提供商品或服务时出现质量事故或瑕疵，应由乙方向第三方承担责任而乙方怠于履行责任时，甲方有权直接抵扣乙方交纳的履约保证金或可将履约保证金的全部或部分用于支付乙方应承担的违约金或赔付款；7．自起租日起，乙方应按每三个月向甲方指定的商业管理公司交纳商业经营服务费，商业经营服务费收费标准为3元/月/平方米，共102.69元／月，乙方同意并接受下述安排，甲方（或商业管理公司）及物业管理公司负责包括“创意山商业中心一期”在内的全部商业经营及物业管理事项，甲方将本合同书载明之权利或其一部分授予“创意山商业中心一期”的商业管理公司，“创意山商业中心一期”的商业管理公司于行使权利时需知会乙方其行为代表甲方，本项内容中涉及商业经营及物业管理所有内容和规定最终以相应《商业经营与物业服务协议》等甲乙双方共同确认的协议、规定、制度为准；8．乙方单方终止本合同或因乙方违约行为导致甲方解除或终止本合同，或导致本合同无法继续履行的，甲方不退还乙方履约保证金，且乙方另按合同解除或终止时月租金标准的两倍向甲方赔偿损失（合同第15.2条）；9．乙方迟延支付租金、商业经营费用等，甲方有权按照每逾期一日，按应付金额的1%向乙方收取滞纳金；乙方逾期支付任何一项费用累计达3次或累计达30日的，甲方可解除本合同；若乙方拖欠租金导致甲方解除合同的，乙方应按照当年年租金总额的30%向甲方支付违约金，且甲方有权没收乙方履约保证金；10．若在合同租赁期限内非因甲方原因导致乙方中途撤场的，乙方在承担本租赁合同的约定的违约责任外，该租赁物业中设施、设备及装修不得撤除，归甲方所有，乙方擅自办理上述设施、设备或破坏装修的，甲方有权向乙方追偿（第15.5条）。11．乙方确认，该商铺所在地的商业环境会因时而异（或其商圈周围发生变化），包括人流、附近的人口密度、交通情况、商住环境的更改等，有可能影响乙方的营业状况，乙方不得以此为由要求减少或迟延交付租金及其他费用。租赁合同附件一《商业管理公司确认书载明》，兴东置业公司指定成都拓邦企业营销策划有限公司（以下简称商管公司）对李咏梅承租的位于成都市创意山商业中心一期的商业物业提供商业经营管理，要求李咏梅按照与兴东置业公司的签订的租赁合同的约定，及时与该商业管理公司签订《商业经营管理合同》并严格履行。 2018年12月16日之后，商管公司工作人员多次通过在李咏梅经营店铺门口张贴租金催缴通知书的方式催缴了欠付租金。2019年1月5日，商管公司再次在咏梅经营店铺门口张贴了《违约风险告知书》，告知书载明：1．租房延迟支付租金、商业经营管理费或其他任何费用，业主方有权按照每逾期一日，按应付金额的1%向租户收取滞纳金；2．租户逾期支付任何一项费用累计达3次或者累计达30日的，业主方可单方解除租赁合同关系，且根据租赁合同第2条约定承担违约责任；3．租户单方终止本合同或因租户违约行为导致业主解除或终止租赁合同，或导致租赁合同无法继续履行的，业主不退还租户已缴纳的履约保证金，且租户根据合同解除或终止时月租金标准的两倍向业主赔偿损失；4．退租需提前一个月以上向业主方提交解约申请，且履约保证金不可用于冲抵逾期未交租金部分。 其后，李咏梅根据《违约风险告知书》的内容向兴东置业公司发送了《协议解除租赁合同申请书》，申请书载明：1．由于青檬恋茶持续亏损，经慎重考虑后决定于2019年2月8日协议解除原租赁合同，腾退上述归还兴东置业公司；2.2018年7月因连续暴雨，租赁房屋漏水严重，物管公司安排补漏，但因重新粉刷墙壁和仓库物料损失等仍造成了损失共计5,000元，但兴东置业公司未支付赔偿金；3．因经营困难无奈终止合作，特向公司协商上述未支付的赔偿金5,000元和签订合同时缴纳的履约保证金人民币14,376.6元抵消解除合同需缴纳的所有房租及其他相关费用（如物业管理费、水费、电费等）。申请书落款时间为2019年1月9日，李咏梅通过快递向兴东置业公司进行送达。 2019年2月18日，兴东置业公司根据李咏梅的书面申请向李咏梅进行了回函，回函载明：1．对于你方来函申请解除事项，兴东置业公司将根据合同约定及履约情况，按程序慎重研究后再行予以回复、处理。在此之前，请依约履行承租义务；2．对于你方来函提及的索赔事项，与依约履行承租义务并无直接法律关系，可另行依法主张。庭审中，兴东置业公司不认可李咏梅提交的申请书文本，但认可根据李咏梅的申请其进行了回函。因申请书的文本原件已由兴东置业公司掌握，其未提供反驳证据证明李咏梅提交的申请书不真实，故本院对李咏梅当庭提交的申请书文本予以采纳。 其后，兴东置业公司主张多次向李咏梅经营店铺张贴了租金催告函及解除通知，并提交了相应的照片，但兴东置业公司并未提交照片原件核实照片形成时间，而上述照片根据相应的催告函载明的时间显示为2019年3月7日、2019年4月30日、2019年9月2日。而在上述兴东置业公司提供的照片中，多张店铺照片上张贴有商铺出售广告，店铺状态均显示处于关闭状态未经营。 庭审中，兴东置业公司陈述与商管公司系委托关系，由其委托商管公司对创意山项目进行商业管理。双方均表示在本案中一并处理履约保证金，李咏梅亦同意用履约保证金抵扣全部债务金额。 庭审中，李咏梅表示其于2020年1月停止经营后已处理屋内物品，房屋钥匙已退还给商管公司工作人员，屋内剩余物品系李咏梅遗弃物品。 以上事实的认定有兴东置业公司提交的与原件核对无误的营业执照复印件、《房屋租赁合同》、催告函、解除通知及张贴照片，李咏梅提交的解约申请书、回函以及兴东置业公司、李咏梅的庭审陈述等在案为证。 关于兴东置业公司提交的《情况说明》，该情况说明系商管公司和物管公司出具，仅有单位盖章，没有经办人和负责人签名，不符合单位证明的形式要件，本院不予采纳。关于兴东置业公司提交的解约通知快递单，上述快递单邮寄地址为合同约定地址，但收件人并非合同指定收件人邓春梅而系李咏梅，同时快递结果显示为菜鸟代收，并非收件人签收，故该快递单不能证明实际已送达李咏梅，对此本院不予采纳。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案主要争议焦点有以下几点：一是案涉合同是否已解除及解除的形式和时间；二是李咏梅欠付的租金及逾期支付租金的违约金；三是李咏梅是否应当支付解约违约金及履约保证金的处理。对此，本院分述如下： 一是案涉合同是否已解除及解除的形式和时间。本案兴东置业公司主张李咏梅未按约交付租金，兴东置业公司享有合同约定解除权，而李咏梅主张双方经沟通实际已于2019年2月8日协议解除。从本案查明的事实来看，首先，案涉租赁合同第15.2和15.15条约定了李咏梅作为承租方有单方终止合同的权利及所要承担的违约责任。其次，在租赁合同履行过程中，兴东置业公司委托的商管公司在向李咏梅送达的《违约风险告知书》中，亦明确载明，退租需提前一个月提交书面申请，而履约保证金不可用于冲抵逾期未交租金部分。上述内容，可以说明李咏梅作为承租人具有单方终止合同的权利。本案李咏梅发送的解约申请虽名为《协议解除租赁合同申请书》，该申请内容明确载明了终止履约的意思表示及时间，其协议的实质内容系就解除的法律后果进行协商。虽然兴东置业公司就李咏梅发送的解约申请回函不予同意，但该回函不足以否定李咏梅按照合同约定所有享有单方终止权利，其不予同意仅表明对李咏梅申请的解约后果协商处理意见不予认可。故李咏梅在解约申请书中主张的因经营亏损，决定于2019年2月8日解除案涉租赁合同，退还案涉房屋的意思表示，可以发生单方解除的法律效力，但该解除不属于双方协商解除。庭审中，李咏梅亦主张系任意解除权，本院对此予以支持。因案涉合同已于2019年2月8日解除，故兴东置业公司主张于2019年9月3日通过行使法定解除权解除的意见，本院不予支持。 二是李咏梅欠付的租金及逾期支付租金的违约金。本案双方一致陈述，案涉商铺租金已支付至2018年12月16日，故从2018年12月17日起至租赁合同解除之日即2019年2月8日止，李咏梅尚欠租金12,761.7元。关于李咏梅单方终止合同后的租金，因李咏梅已按兴东置业公司的委托人商管公司的通知，提前向兴东置业公司发送的解除通知，并约定了腾退时间，兴东置业公司应当于合同解除后收回房屋。兴东置业公司主张案涉商铺内有李咏梅遗留物品，李咏梅持续占用案涉房屋，但根据合同约定，李咏梅单方终止合同后，兴东置业公司有权接受屋内设施、设备及装修，故不论李咏梅是否已遗弃屋内物品，屋内物品均不构成兴东置业公司拒不收房的理由。故兴东置业公司在合同解除后，不履行收房的义务，所造成的房屋空置损失系其兴东置业公司自行扩大的损失，应由兴东置业公司自行承担。对于兴东置业公司诉请的租金，本院支持12,761.7元，对兴东置业公司诉请超出部分，本院不予支持。关于逾期支付租金的违约金，本案租赁合同明确约定逾期支付租金的违约金为每日1%，因该约定比例明显过高，兴东置业公司也无证据证明逾期支付租金实际造成的损失，本院综合考虑因逾期支付租金主要是利息损失的实际情况，酌情判定李咏梅按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率从2019年2月9日起按欠付租金12,761.7元支付逾期付款的违约金至款项付清之日止。 三是李咏梅是否应当支付解约违约金及履约保证金的处理。本案李咏梅系主张的单方任意解除权，本院考虑到，李咏梅单方终止合同后，兴东置业公司另行出租可能会产生空置期，导致租金损失。而根据合同约定，李咏梅单方终止合同的，需要承担相应的违约责任，即兴东置业公司不退还李咏梅履约保证金，且李咏梅另按合同解除或终止时月租金标准的两倍向甲方赔偿损失。上述不退还保证金和另支付月租金两倍的损失赔偿，合计金额实际为4个月租金即28,753.2元，该四个月的租金作为李咏梅单方终止合同后弥补兴东置业公司可能面临的空置损失，亦符合租赁合同履行的实际情况，对此本院予以确认。而本案兴东置业公司仅主张解约违约金25,877元，未超过上述李咏梅单方终止合同所需承担的违约后果，且李咏梅亦无证据证明兴东置业公司实际已出租案涉房屋，故本院对兴东置业公司主张的解约违约金25,877元予以支持。鉴于本案兴东置业公司与李咏梅均同意在本案中一并处理保证金，李咏梅亦同意保证金抵扣全部债务，故本院结合单方终止合同违约责任的约定，判定履约保证金首先用于抵扣解约违约金。 综上所述，兴东置业公司的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、确认原告成都市兴东置业有限公司与被告李咏梅于2017年11月7日签订的《创意山项目商业中心一期3栋1层61号商铺房屋租赁合同》于2019年2月8日解除； 二、被告李咏梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市兴东置业有限公司支付房屋租金12,761.7元，并以12,761.7元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率从2019年2月9日起支付逾期付款的违约金至欠付租金付清之日止； 三、被告李咏梅应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市兴东置业有限公司支付解约违约金25,877元，被告李咏梅已支付的履约保证金14,376.6元首先用于抵扣解约违约金，折抵后该项义务被告李咏梅实际应支付的解约违约金数额为11,500.4元； 四、驳回原告成都市兴东置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2,622元，由原告成都市兴东置业有限公司负担2,222元，被告李咏梅负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  唐江 二〇二〇年十一月十二日 书记员  余丹