四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1802民初1817号 原告：许豪，男，1991年1月29日出生，汉族，住四川省成都市。 委托诉讼代理人：胡运春，四川权概律师事务所律师。 被告（申请执行人）：朱旭，男，1988年1月3日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 委托诉讼代理人（特别授权）：费文华，四川天责律师事务所律师。 第三人（被执行人）：祝亮，男，1982年8月3日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 第三人（被执行人）：李加斌，男，1969年1月1日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 第三人（被执行人）：张成芳，女，1970年8月6日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 原告许豪与被告朱旭、第三人祝亮、李加斌、张成芳案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许豪的委托诉讼代理人胡运春，被告朱旭的委托诉讼代理人费文华到庭参加诉讼。第三人祝亮、李加斌、张成芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 许豪向本院提出诉讼请求：1.终止对成都市青羊区××路××号××栋××单元××楼××号房屋（监政2112761）的执行。事实和理由：祝亮系（2017）川1802执419号案件的被执行人。登记在祝亮名下位于成都市青羊区××路××号××栋××单元××楼××号房屋被雨城区人民法院查封。该房屋的所有权属于许豪所有。2016年9月28日,许豪与祝亮签订了《二手房屋买卖合同》,约定祝亮将案涉房屋以1400000元的价格出卖给许豪。合同签订后，许豪按照合同约定将房款支付给祝亮，祝亮将房屋交付给原告占有并使用。2016年11月1日，许豪与成都乐之佳装饰工程有限公司签订房屋装修合同。按照合同的约定，付清房款后7日内办理房屋权属转移登记手续，但祝亮经原告多次催促均不配合办理。虽然未办理，但案涉房屋实际归许豪所有。许豪向雅安市雨城区人民法院提出书面执行异议。2020年6月28日,雅安市雨城区人民法院作出（2020）川1802执异16号执行异议裁定，裁定驳回案外人许豪的异议请求。原告不服该裁定,现提起执行异议之诉。 朱旭辩称，许豪所述事实与本案客观事实不符。2013年12月30日，祝亮作为抵押人将案涉房屋抵押给朱旭。2017年3月13日，案涉房屋被雅安市雨城区人民法院查封。在执行过程中，朱旭与祝亮达成《执行和解协议》，由于案涉房屋被查封，已进入评估、拍卖程序，祝亮愿意于2017年4月27日归还朱旭200,000元，朱旭为此申请暂时终止评估、拍卖程序。在此过程中，祝亮从未提及案涉房屋已出卖给许豪；2.许豪起诉已过诉讼时效。2016年9月28日，许豪与祝亮签订买卖合同后应当及时办理案涉房屋产权转移登记手续。2017年3月13日，案涉房屋被查封。2020年7月30日，许豪才提起诉讼，已超过3年的诉讼时效。综上，有理由相信许豪与祝亮之间恶意串通，逃避债务，系虚假交易，请求驳回许豪诉讼请求。 祝亮、李加斌、张成芳未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。许豪提交证据如下： 1.（2017）川1802执419号执行裁定书、（2019）川1802执233号之二执行裁定书、（2020）川1802执恢25号执行裁定书，用以证明案涉房屋被雅安市雨城区人民法院查封，申请执行人系朱旭。2020年6月28日，许豪提出的执行异议被驳回，因此提起诉讼。 朱旭质证后对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。认为文书证明案涉房屋属于祝亮所有非许豪所有，不能达到证明目的。 2.《二手房屋买卖合同》及中国农业银行转账业务客户回执、业务凭证、确认书（1）、确认书（2），用以证明2016年9月28日，祝亮与许豪签订房屋买卖合同，许豪按合同约定向祝亮履行付款义务，并占有房屋。 朱旭质证后对证据的真实性、合法性、关联性有异议。2017年6月30日，许豪通过银行转账1,200,000元给谁不清楚，无收款人名称及其银行账号。 3.《装修合同》、居住证明、中国电信收款收据，用以证明许豪已经合法占有案涉房屋并居住其内。 朱旭质证后对《装修合同》、收据收据的真实性、合法性、关联性有异议。装修合同不能证明完成了装修，收据不能证明宽带费等费用系许豪交纳。认可居住证明的真实性，但不能证明许豪收房后一直在案涉房屋居住至今。 朱旭提交证据如下：1.质押担保承诺书（复印件），用以证明祝亮将案涉房屋进行抵押。 许豪质证后对证据关联性有异议，本案因为祝亮不诚信，不能以承诺书否认买卖合同存在。真实性由法院依法认定。 2.（2016）川1802民初1396号民事调解书（复印件），用以证明祝亮对李加斌、张成芳的债务承担连带责任。 许豪质证后对证据的真实性无异议。 3.执行和解协议（复印件），用以证明祝亮作为担保人与朱旭达成执行和解协议，因案涉房屋被查封且将进入评估、拍卖，经协商，祝亮于2017年4月27日代李加斌、张成芳归还朱旭借款200,000元。朱旭申请法院中止对案涉房屋的评估、拍卖。 许豪质证后对证据的真实性无异议，关联性有异议。 本院审查认为上述许豪提交的证据1系本院已生效的法律文书，对其证明力，本院予以认定；对证据2中的《二手房屋买卖合同》及中国农业银行转账业务客户回执、确认书（1），在无相反证据足以推翻的情况下，本院予以认定。业务凭证因无收款方名称、确认书（2）因无相应转账凭证佐证，不能证明许豪转款给祝亮余款1200,000元，对此，本院不予认定；对证据3《装修合同》只能证明签订合同，中国电信收据只能证明交纳相关费用，不能证明本案待证事实，本院不予认定。对居住证明，能够证明许豪现居住情况，本院予以认定。 朱旭提交证据1.2.3的真实性许豪基本无异议，能够证明与本案相关的案件事实，对其证明力，本院予以认定。 根据经审查采信的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2013年12月30日，祝亮向朱旭出具抵（质）押、担保承诺书，承诺以其所有的位于成都市青羊区××路××号××栋××单元××层××号住宅作为李加斌借款1000000元的抵押担保。朱旭与李加斌、张成芳、祝亮民间借贷纠纷一案，本院于2016年12月5日作出（2016）川1802民初1396号民事调解书，确认祝亮对李加斌、张成芳的债务借款本金1000000元、利息1020000元以及逾期归还的利息承担连带责任。后李加斌、张成芳未按时履行，朱旭遂向本院申请强制执行。2017年3月13日，本院依法查封祝亮所有的上述案涉房屋。2017年4月26日，朱旭与祝亮达成执行和解协议，祝亮作为担保人，因案涉房屋即将进入评估、拍卖，为此，由祝亮于2017年4月27日代李加斌、张成芳归还朱旭借款200000元。祝亮代偿后，朱旭申请中止对祝亮的房屋进行评估、拍卖。待李加斌、张成芳的财产评估、拍卖后是否能清偿朱旭的债务，再决定祝亮是否继续承担担保责任。中止期间，祝亮所有的房屋不解除查封。在此过程中，祝亮并未提及案涉房屋已卖给许豪。 本院在执行朱旭与李加斌、张成芳、祝亮民间借贷纠纷一案过程中，案外人许豪向本院提出书面执行异议，请求终止对案涉房屋的执行，并依法解除查封。本院审查后于2020年6月28日作出（2020）川1802执异16号执行裁定书，裁定驳回许豪的异议请求。许豪不服该裁定，遂提起本案诉讼。 另查明：2016年9月28日，祝亮与许豪签订《二手房屋买卖合同》，约定主要内容为祝亮将案涉房屋以1400000元价格卖给许豪，许豪于本合同签订后3日内支付首付款200000元，于2017年7月1日支付剩余1200000元。卖方指定收款账户户名：舒娅，账号：6222××××7691，开户行：工行四川省雅安市雅安河北街支行。付清全部购房款后7日内，卖方完成办理房屋权属转移登记手续。合同签订后的次日，许豪向舒娅转账200000元。2016年11月1日，许豪与成都乐之佳装饰工程有限公司签订《成都市家庭装饰装修工程施工合同》。2016年10月29日，祝亮出具确认书，收到购房首付款200000元。2020年3月27日，中铁双龙湾物业服务中心、成都市青羊区苏坡街道清波社区居民委员会出具居住证明证明许豪现居住在案涉房屋，系案涉房屋住户。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。根据上述规定，许豪主张不得执行案涉房屋，首先应当举证证明其对案涉房屋享有可排除强制执行的民事权益。虽然许豪与祝亮在本院查封之前已签订《二手房屋买卖合同》，并支付部分购房款，但是否支付全部价款，是否在本院查封之前实际占有、使用案涉房屋，根据现有的证据不能认定。同时，许豪存在怠于办理房屋权属转移登记手续的行为。综上，许豪要求终止对案涉房屋的执行，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 朱旭主张许豪的起诉已过诉讼时效的理由依法不能成立，本院不予支持。 祝亮、李加斌、张成芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院依据审理查明的事实依法判决，并自行承担举证不能的不利法律后果。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下： 驳回许豪的诉讼请求。 案件受理费17400元，由许豪负担。此款于本判决发生法律效力之日起七内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 长 刘  建 人民陪审员 蔡  轶 人民陪审员 李  艳 二〇二〇年十一月三日 书 记 员 谢阳映山