广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初4868号原告：广州方圆现代生活服务股份有限公司，住所地广东省广州市天河区科韵路**之一506-508，统一社会信用代码91440101231251085G。法定代表人：王安东，总经理。委托诉讼代理人：徐淑华、田倩玲，该公司员工。被告：赵俊，女，1973年7月22日出生，汉族，住南京市雨花台区，原告广州方圆现代生活服务股份有限公司与被告赵俊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理。后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法转为适用简易程序，由审判员焦梦云公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人田倩玲到庭参加了诉讼，被告赵俊经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告广州方圆现代生活服务股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年10月至2020年9月物业管理费12049.5元；2.被告向原告支付2019年10月至2020年9月花园管理费1077.12元；3.被告向原告支付物业管理费和花园管理费逾期缴纳所产生的违约金6724.11元（以每季度物业管理费和花园管理费为基数，分别从每季度应交费用的次日起，直至实际缴清全部费用之日止，按每日3‰的标准计算，违约金暂计至2020年8月14日）；4.被告向原告支付2013年1月至2014年12月住宅电费21437.71元、2015年7月至2018年2月住宅电费8076.49元，共计29514.2元；5.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告与方圆地产公司签订了《广州市商品房买卖合同》，购买了该公司开发的广州市从化区温泉镇明月山溪大道文明三街3号（住宅面积401.65m2、花园面积179.52m2），并于2012年7月14日收楼。同时，买卖双方约定选聘原告进行前期物业管理服务，原被告签订了《前期物业服务协议》，约定由原告向被告的物业提供前期物业服务，且约定了物业管理费标准及逾期缴纳物业管理费的违约金标准。原告依约履行协议向被告提供物业服务，且自原告入驻小区物业始，至被告办理电表过户手续前，原告一直接受供电所的委托进行代收代缴电费服务，但被告拒不履行缴费义务，至今已拖欠物业管理费12049.5元，花园管理费1077.12元，违约金6724.11元、住宅电费29514.2元，共计49364.93元。被告赵俊经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见、证据材料，视为放弃答辩、举证、质证的权利。经审理查明：根据广州市规划和自然资源局出具的《广州市不动产登记查册表》显示，坐落于广州市从化区温泉镇明月山溪大道文明三街**的涉案房屋为被告所有。2009年8月6日，被告（乙方）与广州从化方圆房地产发展有限公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，合同第四条约定：“房屋地址：明月山溪大道文明一街102房，该商品房合同约定建筑面积共401.65平方米。”第五条第三款约定：“甲方已按照国务院《物业管理条例》及《广东省物业管理条例》规定的方式和条件选聘具有相应资质的广州方圆物业管理有限公司物业服务企业进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限自合同双方签订合同之日至业主委员会成立并另行选定新的物业管理企业之日。物业服务费为每月每平方米建筑面积（人民币）2.5元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。”合同附件七补充协议第六条约定：“6.3乙方购买的该商品房所占花园使用面积为179.52平方米；6.4该商品房所占花园的物业服务费按该花园的使用面积计算，标准为每月每平方米（人民币）0.5元。”2011年8月25日，广州从化方圆房地产发展有限公司（甲方）与广州方圆物业管理有限公司（乙方）签订了《从化明月山溪前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对方圆从化明月山溪花园实施前期物业管理。2012年7月14日，被告签署《收楼确认书》确认收楼。同日，被告（乙方）与广州方圆物业管理有限公司（甲方）签订《前期物业服务协议》，约定：“乙方所购房屋基本情况：坐落位置：文明里三街三号，建筑面积：401.65平方米。”协议还对双方权利义务和物业管理服务内容均有做约定，同时约定协议期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订的《物业管理服务委托合同》生效时止，其中第四条约定：“物业管理服务费计算面积按乙方签订的《商品房买卖合同》的建筑面积，乙方交纳物业管理服务费标准（按建筑面积计算）：洋房1.8元/月/平方米，别墅2.5元/月/平方米，花园0.5元/月/平方米，商业物业3.15元/月/平方米。业主（或业主委托的物业使用人）逾期交纳物业管理服务费，从逾期之日起按每日应交费的千分之三交纳滞纳金。”第七条代收代缴收费服务约定：“受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准按政府规定执行。”第十一条违约责任约定：“甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方按照本协议的规定承担相应的法律责任；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有费用，退还利息；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。”2015年7月22日，广州方圆物业管理有限公司经广州市工商行政管理局准予变更为广州方圆现代生活服务股份有限公司，即本案原告。原告分别于2016年11月10日、2017年7月7日向被告催缴物业管理费、违约金等费用。另外，于2020年7月9日向被告发出律师函，要求被告支付物业管理服务费、住宅电费、违约金等费用共计43071.12元。被告每季度需缴纳的别墅物业管理服务费为401.65平方米×2.5元/平方米×3个月=3012.37元，从2019年10月1日起至2020年9月30日止（共计4个季度）的应缴物业管理费合计12049.5元。涉案每季度需缴纳的花园管理费为179.52平方米×0.5元/平方米×3个月=269.28元，从2019年10月1日起至2020年9月30日（共计4个季度）的应缴花园管理费合计1077.12元。再查，原告主张为被告代缴住宅电费，提交广州供电局有限公司向其出具的发票16张，广东增值税专用发票12张、广东电网有限责任公司广州从化供电局出具的《证明》、《代收代缴用户编码清单》2张及证明表格1张为证。其中：1.发票16张均载明用电地址为涉案房屋，记载电费合计24526.46元。2.根据广东电网有限责任公司广州从化供电局出具的证明表格显示，编号为10262533、11845652、11846055、33356396、33359588的广东增值税专用发票所对应的用电地址均为涉案房屋，该五张发票记载电费金额合计2641.65元。3.除此之外的7张广东增值税专用发票记载电费金额合计2346.09元，该七张电费发票备注栏均载明结算户号，据广东电网有限责任公司广州从化供电局出具的《代收代缴用户编码清单》显示，该7张发票所对应的用电地址亦均为涉案房屋。结合《证明》、《代收代缴用户编码清单》，原告为被告代缴2013年1月7日至2015年1月6日，2015年7月6日至2018年3月6日的电费金额共计29514.2元。根据本院已生效系列案件查明，案涉小区明月山溪小区部分房屋、别墅作为以小时、天数为租期的经营式出租屋使用，小区业主多次因噪音、安保等问题进行投诉。生效判决以物业服务存在瑕疵为由，不支持原告的违约金诉求。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，原告与被告之间物业管理服务关系成立，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告依约实际履行其物业管理服务义务，被告应当依约及时向原告支付物业费。截至一审辩论终结前，被告并未提交证据证明其已履行支付尚欠费用的义务。原告于2020年10月10日向本院起诉，要求被告支付尚欠的从2019年10月1日起至2020年9月30日的物业管理服务费12049.5元和花园管理费1077.12元，于合同有据,本院予以支持。关于住宅电费问题。原告与被告签订的《前期物业服务协议中》第七条约定，原告可提供电费等代收代缴收费服务。综合全案证据，原告也已事实上代被告缴交涉案房屋2013年1月7日至2015年1月6日、2015年7月6日至2018年3月6日的住宅电费，被告应向原告返还相应金额，截至一审辩论终结前，被告并未提交证据证明其已履行向原告返还住宅电费的义务。经本院核实相关发票等证据，原告主张被告向其支付住宅电费29514.2元，理据充分，本院予以支持。关于违约金问题。原告虽然依约对被告房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，但案涉小区同系列生效案件中均认定原告提供的物业管理服务确实存在一定质量瑕疵，被告虽然未到庭，亦未举证证明其未交纳物业费的原因，但因该楼盘同系列案中被告未到庭的生效判决均以物业管理存在瑕疵为由不支持原告违约金诉求，考虑到案涉业主所在同一小区，接受的是同一物业公司的物业管理，其获得的服务无法区分，为保持裁判尺度的统一，根据公平原则，本院对原告主张的违约金诉求不予支持。应当指出的是，原告作为物业服务企业，除应当向业主提供优质高效的物业管理服务，在提供物业服务过程中，应加强与业主的沟通，对业主反映的问题及时解决，不断提高物业服务水平，以赢得业主对物业服务的理解与支持，且整个小区的整洁、安全、有序亦需要业主和物业服务公司的共同维护来实现，只有双方共同努力，才能构建温馨、安全、舒适的居住环境。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告赵俊自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州方圆现代生活服务股份有限公司支付自2019年10月1日至2020年9月30日的物业管理服务费12049.5元；二、被告赵俊自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州方圆现代生活服务股份有限公司支付自2019年10月1日至2020年9月30日的花园管理费1077.12元；三、被告赵俊自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州方圆现代生活服务股份有限公司支付自2013年1月7日至2015年1月6日、2015年7月6日至2018年3月6日的住宅电费29514.2元；四、驳回原告广州方圆现代生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费517元，由原告广州方圆现代生活服务股份有限公司负担84元，被告赵俊负担433元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状的次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  焦梦云二〇二〇年十一月二十五日书记员  谢 妍