广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初15658号原告：李育汀，男，汉族，1968年11月5日出生，公民身份号码：441************831，户籍住址：广东省惠州市惠城区**************。委托代理人：曾望文，系广东卓凡（仲恺）律师事务所律师。委托代理人：黄盛权，系广东卓凡（仲恺）律师事务所实习律师。第一被告：胡标方，男，汉族，1960年6月16日出生，公民身份号码：441************878，户籍住址：广东省五华县******上碰塘。第二被告：陈文友，女，汉族，1973年6月26日出生，公民身份号码：441************544，户籍住址：广东省五华县******马江。以上两被告的委托代理人：张健、温皓宁，系广东通用律师事务所律师。原告李育汀诉被告胡标方、陈文友农村建房施工合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告李育汀诉称，2017年8月8日，被告胡标方、陈文友与原告签订《农村建房施工合同》，承建原告在惠州市*********房屋，并保证房屋不会被拆除。合同签订后，原告共支付了建房工程款共计27万元。但在2018年5月9日，被告承建房屋因涉嫌违建被相关执法部门拆除。原告认为，《农村建房施工合同》中涉及的建设标的物是六层半，超出了“农民自建低层住宅”范畴（依照我国建筑法规的规定，农民自建低层住宅指2层及2层以下住宅），依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第（一）项之规定，涉案《农村建房施工合同》是无效合同。两被告承建涉案房屋并保证房屋不会被拆除，现在涉案房屋已经被相关执法部门拆除，导致原告不能取得涉案房屋，造成原告损失巨大，两被告应退还原告所付建房工程款。原告为了维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，特向贵院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。一、请求判令原告李育汀与被告胡标方、陈文友签订的《农村建房施工合同》无效；二、请求判令两被告退还建房工程款270000元和利息（以建房工程款本金270000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率计算，自起诉之日即2020年7月31日起计算至清偿之日止）；三、请求判令两被告承担本案的诉讼费。第一被告胡标方和第二被告陈文友辩称，一、答辩人并未向被答辩人保证涉案房屋不会被拆除，被答辩人所主张的答辩人保证涉案房屋不会被拆除的说法系单方说辞，并无证据证明其真实性。被答辩人在诉状所提到的答辩人向其保证涉案房屋不会被拆除的说法并非事实。答辩人与被答辩人签订《农村建房施工合同》对承包方式、双方责任及付款方式等事项进行了约定，但该合同并无约定上述保证事项，被答辩人亦未能提供任何证据证明该说法的真实性。实际上，该说法仅系被答辩人的单方说辞，答辩人并未对此作出保证。二、答辩人所施工建设的工程经竣工验收合格，依照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（下称《解释》）第二条之规定，答辩人有权请求参照合同约定支付工程价款，故答辩人无需退还被答辩人所付的建房工程款。依照《解释》第一条第（一）项之规定，因答辩人未取得建筑施工企业资质，故涉案《农村建房施工合同》是无效合同。但根据《解释》第二条之规定：“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支付。”具体到本案，答辩人与被答辩人约定的工程款均是在已完成的工程经竣工验收合格的情况下收取的。因此，该笔工程款系答辩人依法合理取得，答辩人无需退还被答辩人所付的建房工程款。三、虽《农村建房施工合同》无效，但该合同无效并非导致涉案房屋被拆除的原因，被答辩人因房屋违建被拆除而请求答辩人退还建房工程款系没有法律依据且不合理的。根据我国《合同法》的规定，无效合同的法律后果之一是返还财产，恢复原状。但由于建设工程施工合同履行结果的特殊性，往往是承包方已经通过施工建设使得建筑材料已经形成在建工程或者甚至是竣工的建设工程了。因此建设工程施工合同无效的情况下，返还财产可能性不大，故《解释》规定了相对灵活的解决方案，实质上突破了《合同法》对无效合同的一般性处理规定。《解释》第二条的规定即是对建设工程施工合同无效但工程竣工验收合格情形的解决方案。具体分析本案，涉案合同为建设工程施工合同，该合同无效，应当参照《解释》第二条之规定处理，而非按照一般合同无效的方法处理。且《农村建房施工合同》无效与涉案房屋被拆除并无因果关系，该合同虽无效，但并未因此给被答辩人带来实际损失，答辩人所建设的房屋亦验收合格，无质量问题。真正导致涉案房屋被拆除，从而造成被答辩人损失的原因是该房屋系违法建筑。而答辩人作为工程对该房屋是否违建并没有审查义务，在此层面并无过错，无需赔偿被答辩人因此造成的损失。被答辩人因违建而被拆除房屋从而请求答辩人退还建房工程款的主张系没有法律依据且不合理的。查明的案件事实经审理查明，2017年8月8日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订了一份《农村建房施工合同》，其中约定：甲方将位于水口街道上村背湖村民小组新建房屋一栋（以下简称“涉案房屋”），建筑层数六层半，占地面积约116.06平方米，总建筑面积约700平方米，由乙方承包施工。按时支付工程进度款给乙方，支付方式：浇灌好下一层楼板时付清上一层的款项。工程地下基础以63000元承包，严格按照设计图纸施工。地面以上的款项结算方式：按照图纸面积结算，框架部分按照每平方米450元结算；框架加砌砖则按照每平方米660元结算；做电梯间的按照每平方米增加20元。签订上述合同后，原告向两被告支付工程款人民币270000元，之后，涉案房屋已建好的部分因属违建而被强行拆除，原告要求两被告返还工程款，现两被告拒不向原告返还工程款，原告遂于2020年8月29日诉至本院，请求判如所请。庭审时，双方确认涉案房屋已建好两层框架，其中第一层建筑面积138平方米及阁楼70平方米，第二层建筑面积138平方米，涉案房屋框架没有砌砖。裁决理由和结果本院认为，本案系农村建房施工合同纠纷。根据《中华人民共和国建筑法》第二十二条的规定：“建筑工程实行招标发包的，发包单位应当将建筑工程发包给依法中标的承包单位。建筑工程实行直接发包的，发包单位应当将建筑工程发包给具有相应资质条件的承包单位。”及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第一条的规定：“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第二十五条第（五）项的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的……。”本案中，原告与两被告于2017年8月8日签订的《农村建房施工合同》，因两被告不具备建筑施工企业资质，故，原告与两被告签订的上述合同无效。虽然合同无效，但对于两被告已完成的工程量，原告应当支付相应的工程款，按照双方在合同中的有关结算的约定，原告需支付的工程款金额为人民币218700元[工程地下基础费用63000元+房屋框架费用155700元（346平方米×450元/平方米）]。原告已向两被告支付工程款人民币270000元，扣除应付的工程款，两被告还需向原告返还工程款人民币51300元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：一、原告李育汀与被告胡标方、陈文友于2017年8月8日签订的《农村建房施工合同》无效。二、被告胡标方、陈文友应于本判决生效之日起十日内向原告李育汀返还工程款人民币51300元及利息（利息以工程款51300元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年8月29日计至工程款全部付清之日止）。三、驳回原告李育汀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2675元，由原告李育汀负担2167元，被告胡标方、陈文友负担508元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员  石 磊二〇二〇年十一月十九日法官助理  戴倩雪书 记 员  黄静芳