浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初3200号 原告：傅芳英，女，1951年1月31日出生，汉族，住诸暨市。 原告：傅骆玮，女，1984年3月29日出生，汉族，住诸暨市。 上述两原告共同委托诉讼代理人：钱志荣，诸暨市城区法律服务所法律工作者。 被告：诸暨市中梁置业有限公司。住所地诸暨市暨阳街道东二路**。 法定代表人：徐志达,系公司执行董事。 委托诉讼代理人：陆群，浙江越光律师事务所律师。 原告傅芳英、傅骆玮与被告诸暨市中梁置业有限公司（以下简称中梁置业）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2020年5月21日公开开庭进行了审理；后因该案疑难复杂，转为普通程序于2020年11月1日再次公开开庭进行了审理。两原告及其委托诉讼代理人钱志荣、被告中梁置业的委托诉讼代理人陆群均到庭参加了上述庭审。本案现已审理终结。 原告傅芳英、傅骆玮向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告自2018年10月24日起暂计至2019年12月24日的违约金115290元，并从2019年12月25日起至实际交房手续完毕之日止按合同约定支付已付房价日万分之三的逾期交房违约金；二、判令被告支付原告自2019年4月28日起至2019年11月27日计57780元的逾期交付权属证书的违约金。事实和理由：2017年9月20日，原告因居住所需，向被告购买房屋，并于当日与被告签订商品房买卖合同一份。合同签订后，原告当日交清房款90万元。依照合同，被告应当在2018年10月30日前将符合交房条件的涉案房屋交付原告。可被告在2018年10月23日发来一份中梁壹号院入伙通知书作为交房通知，但原告到房子现场一看，涉案房屋从屋顶至室内墙体多处开裂及渗漏，根本无法入住装潢，为此，与被告多次协商交涉未果。原告多次向诸暨市建设局及质监局部门反映，随后，经质监局人员查勘后，催促被告返工修复，被告才出具维修方案，对涉案房屋进行全面返工，把原来严重开裂屋面保护层凿除，注浆结构板裂缝，重建防水保温层等，直至近日修复完毕才交付房子。现原告诉至本院，认为被告违反合同约定，望判如所请。 被告中梁置业在庭审中辩称，1、按照合同约定被告在2018年10月31日前取得了合同第八条约定的竣工备案表、规划确认书等文件，符合房屋交付条件，且被告按合同要求发送了交房通知，按照合同约定交房期限届满，原告方未办理交房手续的，自届满之日起视为交付。2、被告在2018年9月26日取得涉案房屋的大证，符合办理权属过户条件，涉案的转移登记应由原告自己办理。综上，请求驳回原告的诉求。 经审理，本院认定事实如下： 被告中梁置业与原告傅芳英、傅骆玮于2017年9月20日签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：1、出卖人将位于诸暨市××街道××村××幢××单元××号房不动产出卖给傅芳英、傅骆玮；2、商品房总价款为900000元；3、出卖人应当在2018年10月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用：建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件；出卖人逾期交房的违约责任，除特殊情况外，按附件八处理；4、出卖人承诺于2019年4月28日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照：约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之三承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金。2017年9月11日、2017年9月20日，原告傅芳英、傅骆玮向被告中梁置业分别支付房款50000元、850000元。2018年10月20日，原告收到被告中梁置业邮寄的入伙通知书，并于2018年11月1日前往验收房屋，发现涉案房屋存在开裂、渗漏等情况，故拒绝接收涉案房屋。后经双方协商，被告根据《中梁壹号院北区36-2-802屋面渗漏维修方案》对涉案房屋进行了维修，认为因屋面结构浇筑完成后养护不到位，导致结构板开裂；且屋面防水施工处理不到位，导致屋面结构板渗水，采取凿除原有屋面保护层，露出屋面结构、对结构板裂缝进行注浆处理，蓄水48小时，确保结构板不渗漏等方案对涉案房屋进行了维修，于2019年11月维修完毕。2019年11月27日，原告收到涉案房屋权属证书；2020年8月12日收到涉案房屋钥匙。 《浙江省商品房买卖合同》包含了《附件八:补充协议内容》，原、被告在该补充协议上签字盖章。根据附件八，十、关于房屋交接、质量异议等处理的约定第3项约定：经出卖人与买受人协商一致，双方对《商品房买卖合同》有关出卖人逾期交房的违约责任内容进行如下变更：无论出卖人逾期交房超过多少日，买受人均选择继续履行合同，自本合同约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第6项约定：商品房交付时，若商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，出卖人应按《住宅质量保证书》中规定承担保修义务，买受人在此确认，仍然应按时办理该商品房交接手续，买受人不能以此为由拒绝接收该商品房，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿。买受人如因上述问题拒绝办理交接、入住手续，视为买受人逾期收房，买受人承担相关责任。十三、关于不动产产权属及相关登记的补充约定未选择银行按揭贷款、公积金贷款或组合贷款的买受人，由买受人自行办理该商品房相关权属证书。 另查明，涉案房屋建筑工程于2018年8月5日竣工，2018年8月10日备案；被告于2018年9月26日取得包括涉案房屋在内的坐落于暨阳街道康庄1号不动产权证书。 上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》、发票、入伙通知书、《中梁壹号院北区36-2-802屋面渗漏维修方案》以及被告提供的竣工验收备案表、建设工程规划核实确认书、EMS快递单、交房手续流程确认表、不动产权证书等证据予以证实。 本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。商品房竣工验收为房屋可以交付使用的基本条件，开发商取得《建筑工程竣工验收备案表》也只是证实房屋质量合格的初步证据。此外，房屋在交付时应当具备正常使用的条件，购房人在接收房屋时，有权依据合同的约定对房屋进行验收。买受人可依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条要求开发商提供符合质量标准的商品房，同时，也有权依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条拒绝开发商在履行修复责任之前的交付行为。本案原、被告虽在合同附件中约定“商品房交付时，若商品房出现地基基础和主体结构工程以外的质量问题或装修、装饰、设备标准问题，出卖人应按《住宅质量保证书》中规定承担保修义务，买受人在此确认，仍然应按时办理该商品房交接手续，买受人不能以此为由拒绝接收该商品房，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿。”该约定明显有利于被告。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定，因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。原告购买涉案房屋的目的系居住，被告虽在合同约定的时间内通知原告接收房屋，但根据被告之后对涉案房屋的维修方案，可知交付的涉案房屋存在结构板开裂、屋面结构板渗水等实际情况，被告交付的涉案房屋无法达到原告购买涉案房屋装修及居住的目的，应认定涉案房屋不符合交付条件，原告据此拒绝接收房屋并要求被告承担逾期交房违约责任，亦属合理。被告虽取得了涉案房屋权属证书，但直至2019年11月27日才交付原告，被告亦应承担逾期交付权属证书的违约责任。至于逾期交房违约金和逾期办理不动产权属登记违约金计算标准，被告认为《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金和逾期办理不动产权属登记违约金过高，要求本院酌减。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于适用若干问题解释（二）》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过损失的30%，当事人可以请求法院适当减少。本院结合同地段同类房屋租金以及本案合同实际履行等情况，酌情确定被告应支付原告的逾期交房违约金自逾期之日即2018年10月31日起至实际房屋交付之日即2020年8月12日止按已付购房款总额900000元的日万分之一计算，逾期交付权属证书的违约金本院支持自逾期之日即2019年4月29日起至原告主张之日即2019年11月27日止按已付购房款总额的日万分之零点五计算。经计算，逾期交房违约金为58680元，逾期交付权属证书违约金为9585元；合计68265元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条规定，判决如下： 一、被告诸暨市中梁置业有限公司应支付原告傅芳英、傅骆玮自2018年10月31日起至2020年8月12日期间的逾期交房违约金58680元；被告诸暨市中梁置业有限公司应支付原告傅芳英、傅骆玮自2019年4月29日起至2019年11月27日期间的逾期交付权属证书违约金9585元；上述合计68265元，款定于本判决生效之日起十五内付清； 二、驳回原告傅芳英、傅骆玮的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3761元，由原告傅芳英、傅骆玮负担2254元，被告诸暨市中梁置业有限公司负担1507元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  孙 兵 审 判 员  陈 翊 人民陪审员  何越坚 二〇二〇年十一月五日 书 记 员  傅佳佳