山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终6188号上诉人（原审被告）：山东某置业有限公司。法定代表人：黄某，经理。委托诉讼代理人：王晓峰，邹城公平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：褚某，男。委托诉讼代理人：魏继霞，山东报捷律师事务所律师。上诉人山东某置业有限公司(以下简称某公司)因与被上诉人褚某房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省邹城市人民法院（2020）鲁0883民初3313号民事判决提起上诉。本院受理后，于2020年11月27日公开开庭进行了审理。某公司的委托诉讼代理人王晓峰、被上诉人褚某的委托诉讼代理人魏继霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山东某置业有限公司上诉请求：1.依法撤销邹城市人民法院作出的（2020）鲁0883民初3313号民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由褚某承担。事实和理由：一审法院认定“本案中原告被告签订的《购房合同书》虽是被告提供的格式合同，但在该合同的“第二条”即对案涉房屋的性质以及土地性质状况进行了明确说明，该条款应视为被告做为房屋出卖方对案涉房屋性质为“小产权房”履行了告知义务，而原告作为合同签订方以及案涉房屋的购买方，对该条款的含义应为明知，即原告在签订案涉合同时对房屋的产权性质是明知的，对购买房屋后将不能办理房屋产权证这一事实是清楚的，因此原告主张被告有意回避案涉房屋不能办理产权证书的事实，即主张被告存在过错应承担过错责任，缺乏事实依据，本院认为原告被告双方在本案中均存在过错”。虽对褚某要求支付利息请求不予支持，但基于褚某的缔约过失，亦对某公司造成极大的经济损失，一审判决对某公司的答辩意见未予支持与查明认定事实自相矛盾，对某公司主张的违约金应予支持。依据《合同法》第114条、120条之规定，一审法院判决某公司返还购房款215500元，而对褚某的过错未作出实际判决，显失公平，故请求济宁市中级人民法院查明案件事实，依法支持某公司的上诉请求。褚某辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判：一审法院查明涉案房屋为“小产权房”，小产权房买卖合同为现行政策、法律严格禁止，为无效合同。合同无效，一方应当将取得财产返还相对方；有损失的，有过错的一方还应当赔偿对方因此所遭受的损失，一审判决某公司返还购房款215500元是正确的，一审法院已经根据褚某的过错判决有褚某承担利息损失。某公司明知褚某非集体经济组织成员，仍签订房屋买卖合同，成立售楼处公开宣传销售，违反国家的政策法规，对涉案合同的无效具有主要过错！褚某在一审诉讼请求中要求褚某赔偿自2019年9月3日至实际给付之日止的利息损失，一审法院判决双方均有过错，应当各自承担相应的责任，褚某已经根据过错承担了自担利息损失的责任。涉案的小产权房在缴纳完房款直至一审起诉前并没有交房，没有入住，对某公司不存在任何损失，且某公司亦未举证证明其存在损失。二、合同无效，不存在缔约过失责任。根据法律规定，合同无效即不存在合同违约赔偿的问题，更不存在缔约过失的问题，因此一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。褚某向一审法院起诉请求：1.依法确认《购房合同书》无效；2.判令某公司返还购房款215500元，并以215500元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年9月3日起计算至实际给付之日止的利息损失；3.本案诉讼费用、保全费用由某公司承担。一审法院认定事实：2019年9月2日，褚某与某公司签订了《购房合同书》，由褚某购买某公司销售的位于邹城市房屋及车库。褚某分别于2019年8月22日向某公司交纳房屋定金2万元、2019年9月2日交纳房款5万元、2019年9月3日交纳房款145500元，合计向某公司交纳购房款215500元，某公司分别向褚某出具了收款收据。合同签订后，褚某在办理购房贷款时得知案涉房屋系在集体建设用地上建造的“小产权”房屋，不能办理房屋所有权证书。褚某后要求某公司退还交纳的购房款，某公司拒绝退还。褚某与某公司因此酿成纠纷，褚某诉至本院。另查明，褚某与某公司签订的《购房合同书》中第二条对房屋土地性质明确记载为：“本房屋性质为：新农村规划建设项目。土地性质为：乡村集体建设用地”。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，涉案房屋在性质上属于“小产权房”，即无法取得房屋权属登记管理部门颁发的房屋所有权证，仅能以农村集体经济组织证明权属的方式取得“乡产权”，根据《中华人民共和国城巿房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：。(六)未依法登记领取权属证书的。”因此，褚某与某公司购买某公司开发的案涉房屋，属于违反法律的强制性规定，双方签订的《购房合同》应属无效合同。褚某现要求确认双方签订的《购房合同书》无效，符合法律规定，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，褚某现要求某公司返还交纳的购房款215500元的诉讼请求，符合法律规定，依法应予支持。关于褚某要求某公司支付以购房款215500元为基数自2019年9月3日起至实际给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求，一审法院认为，褚某的该项诉讼请求应基于某公司存在过错，承担过错责任从而向褚某支付利息。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；…有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，褚某与某公司签订的《购房合同书》虽是某公司提供的格式合同，但在该合同的“第二条”即对案涉房屋的性质以及土地性质状况进行了明确说明，该条款应视为某公司做为房屋出卖方对案涉房屋性质为“小产权房”履行了告知义务，而褚某作为合同签订方以及案涉房屋的购买方，对该条款的含义应为明知，即褚某在签订案涉合同时对房屋的产权性质是明知的，对购买房屋后将不能办理房屋产权证这一事实是清楚的，因此褚某主张某公司有意回避案涉房屋不能办理产权证书的事实，即主张某公司存在过错应承担过错责任，缺乏事实依据，不予采信。一审法院认为褚某与某公司双方在本案中均存在过错，因此对褚某要求某公司支付利息的诉讼请求，依法不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、褚某与山东某置业有限公司于2019年9月2日签订的《购房合同书》无效；二、山东某置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还褚某交纳的购房款合计215500元；三、驳回褚某的其他诉讼请求。案件受理费2266元，由褚某与某公司各自负担1133元。二审查明事实与一审法院认定事实相一致。本院认为，本案的争议焦点为山东某置业有限公司的违约金主张是否应予支持。一审法院认为，某公司出售的房屋在性质上属于“小产权房”，不能办理房屋权属证书，根据《中华人民共和国城巿房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房屋不能转让，褚某与某公司签订的《购房合同》因违反法律的强制性规定无效并无不当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因合同无效取得的财产应当各自返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，各自承担相应的过错。本案中，因合同无效，某公司收取的褚某的购房款应当予以返还。因双方在签订合同时，对于涉案房屋的性质及褚某非所购房屋所在农村集体经济组织成员均明知，故一审认定签订涉案合同的双方均存在过错，各自承担相应的损失适用法律正确。且涉案《购房合同》无效，不存在合同违约赔偿及缔约过失的问题，且某公司并未交付涉案房屋，也未提交证据证明其损失，故某公司的主张不能成立。综上所述，山东某置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4533元，由上诉人山东某置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王永红审判员  何艳真审判员  史海洋二〇二〇年十一月二十七日法官助理谷满满书记员王**