北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初1415号原告：北京晓松房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区东铁匠营横七条**院**楼**。法定代表人：刘卡华，董事长。委托诉讼代理人：崔仁东，男，1977年8月8日出生，汉族，北京晓松房地产开发有限公司副总经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人；段方群，北京市京伦律师事务所律师。被告：金诺信（北京）停车服务有限公司，，住所地北京市丰台区法定代表人：张曦，经理。委托诉讼代理人：张宁，男，1967年1月6日出生，汉族，该公司总经理，住北京市朝阳区。原告北京晓松房地产开发有限公司（以下简称晓松公司）与被告金诺信（北京）停车服务有限公司（以下简称金诺信公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晓松公司的委托诉讼代理人崔仁东、段芳群，被告金诺信公司的委托诉讼代理人张宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晓松公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《立体停车设备租赁合同》；2.判令被告将北京市丰台区横七条30号院停车场设备及场地恢复原状；3.判令被告向原告赔偿停车周转费（按照被告向原告交付50个车位，每月1000元，从2017年10月1日计算至被告将停车场设备及场地恢复原状之日止）；4.诉讼费全部由被告负担。事实和理由：原、被告于2017年7月签订《立体停车设备租赁合同》，约定将原告所属丰台区横七条30号院停车场由被告租赁、经营，被告对原有设备进行拆除并投资建设停车设备，建成后由被告进行经营与管理。合同约定的租赁期限为50年，被告应向原告缴纳租赁费500万元整，2017年12月31日前付清。被告保证向原告提供车位50个，并保证在2017年9月30日按时提供停车服务。合同签订后，原告依约向被告交付了相应停车场设备及场地，但被告仅支付了200万元租赁费，其余300万元租赁费拖欠至今未能支付。同时由于被告未能按照合同约定期限投资建设停车场，逾期未能提供相应车位，给原告造成严重的经济损失，被告应承担相应的违约和赔偿责任。被告根本违约行为导致原告的合同目的无法实现，原告诉请要求解除合同、恢复原状、赔偿损失，具有充分的事实和法律依据，望法院判如所请。被告金诺信公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、本案既不符合法定解除，也不符合约定解除条件。本案不构成合同法第九十四条规定中的任一条款，被告既未明确表示不履行付款义务，原告也没经催告在合理期限内履行，且被告并未先违约，也未违约致使合同目的不能实现。被告之所以不支付最后一期租金，是行使先履行抗辩权，因此本案不符合法定解除条件。租赁合同中约定本协议不允许单方解除或变更，单方变更、解除需赔偿对方违约金并承担因违约造成的一切经济损失。本案中原告违约在先，隐瞒了与合同有关的重要事实，给被告造成了巨大的经济损失，被告也未单方提出解除合同，反而原告在先违约的情况下提出单方解除合同，应根据合同约定向被告支付违约金。二、被告之所以未付最后一期租金，系原告故意隐瞒与履行合同有关的重要事实，增加了被告成本，降低了被告暂时支付能力。首先，合同签订后，被告才发现原告给我们的租期超过土地证上的使用年限，合同约定租期是2017年12月30日至2067年12月31日，而土地证上的终止日期为2041年9月26日，少了26年租期。若原告如实告知这一事实，被告将考虑是否承租，投资成本能否收回，被告租期到期后，或面临补交土地使用费，或面临拆除，直接减少了被告的收益。其次，原告在签订合同时隐瞒了真实情况，导致被告遭受巨大的经济损失。被告在支付第一、二期租金后，立刻开展施工，分别与相关施工人和单位签订了合同，投入大量资金。原告未如实告知现场的真实情况，导致被告在施工过程中发现了地下有燃气管道，需更改燃气管道才可继续施工。为避免扩大损失，在与原告多次沟通无果后，被告将该情况上报给北京燃气集团第三分公司。燃气公司要求停止施工，由专业设计单位设计图纸，报燃气公司批准后方可施工。为解决燃气改造问题，被告与案外人北京隆兴顺达市政建筑工程有限公司签订了施工合同，这一改造工程增加了被告的损失，延误了整个停车楼项目的工期。三、被告前期投入大量资金，且被告有能力继续履行合同，有权要求继续履行合同。合同签订后，为了停车楼项目顺利完工，被告已投入大量的资金和人力，反而是原告采取多种粗暴的方式阻止我方继续施工。如果我方能继续施工，我方承诺尽快完工，以确保业主们的利益，维护社会和谐稳定。四、本案并非单一的租赁合同关系，而是租赁、经营于一体的合同，原告适用的案由及法律关系错误。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月13日，出租方晓松公司（甲方）与承租方金诺信公司（乙方）签订《立体停车设备租赁合同》，约定：乙方承租甲方所属位于横七条30号院（即正邦嘉园）的场地及场地上立体停车设备210套及附属设施，乙方承租后用于立体停车场经营，所产生的利益归乙方所有；租赁期限自2016年4月16日至2031年7月17日止；租赁价格为每年租赁费15万元。关于前期情况，该合同约定该项目在甲方经营期间通过以租代售的方式将其中92个车位售出并约定每个车位收取车位维修保养费80元。乙方在租赁经营后要必须延续原有以租代售甲方承诺的所有服务条款。2017年7月，晓松公司（甲方）又与金诺信公司（乙方）签订《立体停车设备租赁合同》，合同约定：“甲方所属横七条30号院停车场（含210套机械式停车设备）由乙方承包经营与管理，现有设备因使用年限、容车尺寸等问题已经无法正常使用，经甲乙双方协商由甲方委托乙方对原有设备进行拆除并投资建设停车设备。建成后由乙方进行经营与管理。乙方保证甲方原有92个停车位继续延续使用权，并无偿向甲方提供免费停车位50个，其中7个为固定车位，仅供甲方使用，剩余43个为流动性车位。2016年甲乙双方签订的停车场租赁合同自本合同生效之日即终止，甲乙双方不再履行原有合同约定。租赁期限：自2017年12月30日至2067年12月31日止，租赁期为50年。乙方在2017年7月1日向甲方缴纳承包费壹佰万元整，在2017年9月30日前向甲方缴纳壹佰万元整，2017年12月31日前向甲方缴纳叁佰万元整，乙方共向甲方缴纳该停车场伍拾年经营权承包费伍佰万元整，自此乙方不再向甲方缴纳承包费。甲方的权利与责任：1、甲方向乙方提供该场地权属证件、规划建设立体停车设备相关文件用于该停车场项目改造使用，乙方在改造期及运行期甲方负责协调街道及相关部门保障改造与停车场正常进行与经营；2、负责停车设备及场地正常电力供应（电费由乙方承担）……6、合同期内甲方应及时协助乙方与相关部门的各项相关工作，如需审批材料，甲方需配合。乙方的权利与责任：1、乙方按照合同约定按时交纳水电费……2、乙方负责设备改造、投资、运营，其中对停车场原有租户清理、安排临时停车及补偿、现有设备拆除；3、乙方负责设备投资与现场管理……保证在2017年9月30日按时向具备停车需求客户提供停车服务……6、乙方享有该停车场的使用、出租、经营、管理与收益的权利。违约责任：……3、乙方在经营过程中产生的一切纠纷、安全责任事故与甲方无关，乙方负有解决、赔偿、补偿责任，甲方不承担赔偿及连带责任；4、本合同双方不允许单方解除、变更，如需解除变更需经甲、乙双方协商达成书面意向方可。单方变更、解除需赔偿对方违约金并承担因违约造成的一切经济损失赔偿。”上述合同签订后，金诺信公司分别于2017年7月6日、7月7日、7月10日、8月21日向晓松公司合计支付200万元。后金诺信公司为涉案停车楼改造项目开展设备拆除和重新建设工作，晓松公司协助金诺信公司办理更换立体停车设备的审批手续。2018年5月17日，北京市丰台区交通委员会（以下简称丰台交通委）向北京市丰台区人民政府东铁匠营街道办事处（以下简称东铁匠营街道办）出具丰交函[2018]9号《丰台区交通委员会关于正邦嘉园小区内更换立体停车设施的复函》，载明：“一、支持开展正邦嘉园小区内原有六层（345个停车位）简易自走式立体停车设施进行改造。用于解决居民停车难问题。项目改造建成后不得用于除停车外的其它用途。二、该项目用地应严格控制在单位地块用地范围内，建设中不得占用其他用地。三、请贵街道做好项目施工和运营中的安全监管，督促建设管理单位落实安全主体责任。”2017年10月，金诺信公司在地基施工中发现地下埋有燃气管道，因燃气管线的安全要求，需对管线进行改造。2019年2月，金诺信公司完成燃气管线改造。之后金诺信公司因资金问题断断续续施工。2020年5月1日，晓松公司实际控制施工现场。2020年7月23日，本院组织原、被告双方前往涉案场地进行现场勘验，涉案项目场地平整、、地基基础工程及燃气管道改造工程已经完成钢结构主体工程完成部分。双方均认可勘验现场与晓松公司控制现场时一致。本案审理中，本院于2020年8月12日向该施工项目的监理方北京市驰跃翔工程监理有限责任公司（以下简称驰跃翔监理公司）经理张志刚调查了解涉案停车楼项目的工期进展，张志刚称：涉案停车楼项目基础施工已完成，钢结构主体施工约三分之一部分，剩余工作量有钢结构安装、配套设施安装（包括楼层板搭设、混凝土浇筑、电气线路铺设、画线、指示灯、区域隔板和窗户等），剩余工期在资金充足的情况下3个月能完工。金诺信公司对上述调查结果予以认可，晓松公司不予认可。2020年8月11日，本院向涉案停车楼项目总承包单位中壬弘升建设工程（北京）有限公司的项目负责人杨雨军进行调查询问，杨雨军陈述：现钢结构楼体尚未建起，我公司与金诺信公司签订的工程分包合同还未履行，涉案项目总工程款1100万元，由金诺信提供钢材，结算时从总工程款中扣除钢材款，金诺信公司提供的钢材已经足够且已经全部加工完成，就差安装和后期楼板浇筑混凝土工程，我公司承诺可以先施工后结算。金诺信公司对上述调查结果予以认可，晓松公司不予认可。本案审理中，晓松公司主张金诺信公司存在下列情形致使双方合同目的无法实现，请求解除租赁合同：1.未在2017年12月31日前向其付清租赁费500万元；2.未按合同约定在2017年9月30日前向客户提供停车服务；3.涉及众多诉讼需要赔偿，客观上已没有履行合同的资金和能力，主观上没有履行合同的意愿。金诺信公司对晓松公司主张的上述理由均不予认可，称未支付剩余租赁费系因晓松公司对涉案场地的土地使用权期限至2041年9月26日，该期限短于双方租赁期限，故无法确信合同是否能够继续履行；涉案项目未按期完工的原因为：1.晓松公司未如实告知涉案场地地下燃气管线情况；2.2019年6月，晓松公司以其拖欠电费问题为由，在未通知缴费的情况下，强行对涉案场地停电，其多次和晓松公司协商，晓松公司拖而不决，最终在街道出面与电力部门协调的情况下，电力部门重新安装电力设施，项目才于2020年1月恢复施工；3.2020年1月，因为疫情爆发造成停工；4.2020年4月，其公司经街道等相关部门获批准后开始施工，2020年5月1日，晓松公司组织保安非法霸占场地，阻止施工至今。晓松公司不认可金诺信公司的上述抗辩理由，认为：1.关于土地使用权问题，租赁合同签订时已经将土地使用权证交给金诺信公司，对方对使用权限问题是知情的，金诺信公司施工至今未向我们支付租赁费，我方难以信任其履行能力；2.原有停车楼东南角有一个燃气的中压站，金诺信公司在签订租赁合同之前就已经使用租赁场地，其对此是知情的，金诺信公司没有按照正规施工流程提前进行地质勘查，才导致出现突发情况；3.关于停电，是因为金诺信公司拖欠电费违约才导致的，金诺信公司能够重新安装电表是我们签字配合才能实现，新安装电表户名也是我们的，金诺信公司交过电费不代表就不欠费。针对上述事实，本院向东铁匠营街道办进行核实，其证实：关于涉案场地燃气管线改造问题，2017年10月发现燃气问题，需要管道改造。金诺信公司因改造方案及费用问题多次更换施工单位，经街道协调，最终确定由燃气三公司进行改造，2018年10月确定施工单位，2019年2月燃气改造完成；关于停电问题，因2019年6月金诺信公司在现场安装了电力设施，存在安全隐患，晓松公司断电，后经街道协调，晓松公司向电力局出具证明，当月恢复供电。金诺信公司认为东铁匠营街道办的陈述中除了停电事实有出入，其他事实均认可。晓松公司认可东铁匠营街道办的陈述意见，但亦承认2019年8月断过一次电，2019年10月出具证明为金诺信公司办理了新电表。庭审中，晓松公司另主张涉案项目的建设过程必须要依法依规进行，要完成地勘、设计备案、施工报告、监理验收、竣工验收等阶段，故金诺信公司的建设成果不具有合法性。金诺信公司辩称，按照2014年九部委出具的130号文件，涉案停车楼不需要进行施工备案，且施工前，其公司已经找了具备相关资质的设计单位设计图纸，图纸经过监理、设计、施工三方审核，整个施工过程中均有监理单位监督。晓松公司还主张，因为租赁合同中约定金诺信公司保证其原有92个停车位的继续使用权，并无偿向其提供免费停车位50个，现金诺信公司长期未能建成停车场，导致业主将其公司和金诺信公司起诉，其公司因为金诺信公司的违约行为已经向业主支付了执行款，按照每月1000元标准支付，已经支付64100元；且金诺信公司未提供50个停车位，致其公司无法用于经营，产生经营损失，故要求金诺信公司赔偿上述损失。晓松公司提交四份《执行通知书》、执行款支付记录、金诺信公司的企业信用报告及一份金诺信公司于2018年4月11日发布的《公告》，用以证明晓松公司垫付执行款的事实和标准，以及金诺信公司履行能力不足的情况。金诺信公司在《公告》中承诺：一、正邦停车楼项目在2018年7月1日可入场停车。如未按时交付我公司按照已购车位业主每月1000元经济补偿；二、已购车位业主以及回迁业主免一年管理费。”金诺信公司表示，从晓松公司转来的92个租赁业主，其已重新签订合同，并每月向这部分业主赔偿周转费，剩余租赁费及利息、电费以及垫付的执行款，其同意支付给晓松公司，至于晓松公司主张的50个车位的停车周转费，其亦同意支付，但不认可赔偿数额。另，关于涉案停车楼改造项目的审批、建设手续及核准经营情况，本院于2020年7月14日向丰台交通委调查核实，该委称：涉案停车楼项目是在原有的停车楼上更换新的停车楼设施，需由属地街道根据《立体停车设施建设工作流程》向我委报送相关申请材料。我委经与相关部门会商研究出具《复函》，同意对原有停车楼改造。建成后，根据现有规定建设单位应按照办理新增专用停车场报送所需材料（包括但不限于申请单位营业执照、税务登记证，停车场权属证明，竣工验收文件：竣工验收备案表、消防验收意见书、立体停车设备检验报告等）报给属地街道，街道颁发《专用停车场经营证明》，并将相关信息报送我单位，之后即可投入使用，经营收费。该委并称：根据北京市京交运输发[2014]130号文件及丰交发[2016]1号文件，正邦嘉园小区停车楼系居住区内部及周边空间建设，并备案为居住区停车场，不再办理土地供应手续，免予办理建设工程规划、用地、环评、施工等许可手续。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。原告晓松公司与被告金诺信公司签订的《立体停车设备租赁合同》，约定租赁期限为五十年，违反法律规定对租赁期限的限制，故涉案租赁合同在二十年期限内的部分应属合法有效，超过二十年的部分应当无效。合同签订后，被告依约向原告支付租赁费200万元，按照租赁合同约定的租赁费标准，被告已将二十年租赁期限内的租赁费结清。后因地下燃气管道改造、资金、断电及疫情停工的影响，被告至今未能完成停车楼改造，未向业主提供停车服务，因此原告以双方租赁合同目的无法实现为由，要求解除涉案租赁合同。根据已查明的事实，被告自租赁合同签订后至今，先后就涉案停车楼改造项目的场地平整工程、、地基基础工程燃气管道改道工程、停车楼的钢结构主体施工工程及其他配套工程项目签订相关合同并实际履行。现在涉案场地旧停车楼已拆除，场地平整工程、、地基基础工程燃气管道改造工程已完成，钢结构主体工程已部分施工。可见，被告已为停车楼改造项目实施充足的准备工作和投入大量建设成本，若解除租赁合同，对被告而言实属显失公平。另外，根据京交运输发[2014]130号文件精神，利用居住区设置简易自走式立体停车设备按照机械设备安装管理，免予办理建设工程规划、用地、环评、施工等许可手续；应当参照相关技术规范，由设置单位组织设计、安装、监理单位验收合格后方可投入使用。再结合总承包单位中壬弘升公司、监理单位驰跃翔监理公司、丰台交通委的陈述意见以及被告的实际建设情况，涉案停车楼改造项目尚有完工并投入使用的可能，涉案租赁合同的合同目的并非无法实现。诚然，被告在旧停车楼改造的建设过程中存在一定过错行为，延误了改造工期，构成了合同的违约，其应当承担相应的赔偿责任。但被告组织各方进行施工建设以及违约后向业主承诺按照每月1000元补偿停车周转费的行为，均应当认为是被告在履行《立体停车设备租赁合同》的行为，并以积极的行为补正先前履行义务的瑕疵。况且，原告作为原停车楼的产权单位，其明知而故意与被告签订超长租期的租赁合同，应对造成合同部分无效的后果承担一定责任。且，租赁合同中约定原告负责提供该场地权属证件、规划建设立体停车设备相关文件用于该停车场项目改造使用，在改造期及运行期负责协调街道及相关部门保障改造与停车场正常进行与经营。然而，原告未能充分证明其在被告施工前明确告知过燃气管线等相关情况，在被告施工过程中采取断电行为并拖延办理新电力设备的安装事宜，疫情复工之后又强行封锁场地，原告的上述行为有不当之处，亦是造成停车楼延期完工的影响因素。需要指出的是，原告主张被告涉及众多诉讼案件被执行，继续履行合同的能力不足。但根据案件检索发现，被告所涉诉讼多是业主要求其继续履行双方之间停车服务协议的租赁合同纠纷案件，均与涉案停车楼未能如期提供停车服务存在关联关系。因此，涉案停车楼改造项目关系到周边小区业主们的停车利益，实属为利关民生福祉的惠民工程。能够尽早地将停车楼改造完工并投入使用，减少产权纷争，乃是民之所盼，政之所向。原、被告双方应当恪守契约精神，摒弃私念，在困难时期同舟共济，共成为公共服务之大义。综上，为避免原、被告双方的损失持续扩大，兼顾公平原则和社会公共利益，本院认为原告以合同目的无法实现为由要求解除租赁合同以及恢复场地原状的诉讼请求，事实依据不足，本院难以支持。涉案停车楼项目至今未改造完工，被告未按照租赁合同约定自2017年9月30日始向原告提供50个车位的停车服务，其行为已构成违约，应当承担赔偿责任。庭审中被告表示同意向原告赔偿停车位周转费，其在对业主的《公告》中亦承诺了按照每月1000元的标准补偿。因停车楼改造完工时间尚不明确，且后续损失尚未发生，故本院对于2017年10月1日至本判决生效之日止当月期间的停车周转费予以支持。此后超出部分，原告可另行起诉主张相关权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、被告金诺信（北京）停车服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告北京晓松房地产开发有限公司支付停车周转费（按照50个车位、1000元/月的标准，自2017年10月计算至本判决生效之日止当月）。二、驳回原告北京晓松房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59050元，由被告金诺信（北京）停车服务有限公司负担（于本判决生效之日起十五日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达支日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  卢晓芳人民陪审员  李桂茹人民陪审员  李红新二〇二〇年十一月二十七日法官 助理  代 彬书 记 员  张海燕