北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初7394号原告：北京金嘉亿教育咨询有限公司，住所地北京市丰台区槐房南路6号院万达广场3层3086-3087。法定代表人：马喜斌，总经理。委托诉讼代理人：赵海波，北京谛诚律师事务所律师。被告:北京中曌鸿途投资管理有限公司，住所地北京市丰台区槐房新村二期配套商业33号楼105室。法定代表人：赵克强，董事长。委托诉讼代理人：邹凯，北京市常鸿律师事务所律师。原告北京金嘉亿教育咨询有限公司（以下简称金嘉亿公司）与被告北京中曌鸿途投资管理有限公司（以下简称中曌鸿途公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金嘉亿公司的法定代表人马喜斌，委托诉讼代理人赵海波，被告中曌鸿途公司的委托诉讼代理人邹凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金嘉亿公司向本院提出如下诉讼请求：1.解除双方签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》；2.被告返还租赁保证金114318元；3.被告支付违约金，自2018年7月15日起至实际支付之日止，按已付款日万分之四标准计算；4.被告赔偿原告产生的各项经济损失共计958767元（设计费69000元、设计师差旅费2212元、装修款700000元、消防设施改造费78000元、亚克力道具51555元、装修进场费等58000元）；5.支付原告诉讼支出的律师费50000元；6.诉讼费由被告负担。事实理由如下：原、被告双方就原告承租被告名下“北京中曌广场”物业事宜，签订《租赁合同》及《租赁补充协议》，合同约定乙方承租物业为购物中心F1-105商铺，租赁面积约708平方米，原告的商号为金宝贝早教中心。租赁期限自2017年5月4日至2023年10月14日止。装修期自租赁物业交付日起计，为期5个月，原告应在此期限内完成全部装修工作，不得擅自延长装修时间。合同约定租金的构成、支付方式、结算方式及租赁保证金金额和用途。合同对双方权利义务、违约责任、合同解除、适用法律及争议解决做了明确约定。合同签订后，原告于2017年4月30日向被告支付了租赁保证金114318元。原告又按合同约定办理了相关物业施工手续，支付入场费58000元，获得被告准许后开始对租赁场地进行装修施工，原告支付设计费、工程款等各项费用958767元。合同签订后，被告多次延迟开业时间，2018年5月31日，原告收到《中曌广场项目进展通报函》，告知原告中曌广场项目作为政府万亩湿地公园的配套，项目规划需要重新审核调整，致使原定2018年7月15日开业计划顺延，顺延期限不确定。时至今日，原告未收到被告开业通知。原告为履行合同投入了巨额费用，被告现无法继续履行合同，双方合同因被告根本违约行为，致使合同目的无法实现，原告因此产生的全部损失应由被告承担，故提起本案诉讼。中曌鸿途公司辩称：同意退还租赁保证金，不同意原告其他诉讼请求。原告无法定解除权及约定解除权。被告没有违约行为，不需要承担违约责任。该建筑物无建设工程规划许可证及建设用地规划许可证，根据最高人民法院相关规定，本案租赁合同应为无效。双方围绕诉讼请求提交证据，根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：中曌鸿途公司（甲方、出租方）与金嘉亿公司（乙方，承租方、金宝贝早教中心）签订《租赁合同》约定：甲方拥有购物中心的合法房屋使用权、房地产经营管理权等权利；租赁物业为购物中心F1-105商铺；仅供乙方自我经营金宝贝品牌的业务；租赁期限自2017年5月4日至2023年10月14日止，具体日期以甲方书面通知为准；在乙方已交纳租赁保证金的条件下，交付日（暂定）为2017年5月4日，具体日期以甲方书面通知为准；装修期自租赁物业的交付日起计，为期5个月，（暂定）为2017年5月4日至2017年10月3日止，具体日期以甲方书面通知为准；起租日为2017年10月15日（暂定），具体日期以甲方书面通知为准；甲方有义务按照约定将租赁物业交付乙方，并在租赁期限内保持租赁物业处于可正常使用的状态；乙方有权要求甲方保证在本合同期限内对购物中心拥有有效合法房屋使用权及其相应的证照或证明文件；乙方有权要求甲方确保租赁物业系合法建设；在乙方完全履约的情况下，甲方未按本合同约定的时间向乙方交付租赁物业，逾期超过十个工作日，每日按乙方已付款项之万分之四向乙方支付违约金，逾期超过三十个工作日，乙方有权解除本合同；本合同因甲方原因解除时，乙方有权在退还租赁物业后采取下列行动：（1）要求甲方返还租赁保证金余额；（2）赔偿乙方因甲方违约面造成的任何损失，包括但不限于违约金、赔偿金、诉讼费、律师费、罚金、滞纳金等。2017年6月12日，双方另签订《租赁合同补充协议》约定，乙方应于本合同签订后五日内向甲方足额支付相当于两个月保底租金金额的租赁保证金，共计112413元。上述租赁合同签订后，金嘉亿公司支付了114318元租赁保证金，并进场装修房屋，后装修未能完成。2018年5月31日，中曌鸿途公司向金嘉亿公司发送《中曌广场项目进展通报函》载明，“中曌广场”的建设工作得到各方广泛的关注、支持，但同时项目工程建设出现暂时的延缓，主要因素为：项目作为万亩湿地公园的重要配套，项目规划需与湿地公园整体规划相融合，“中曌广场”项目现正处于审核调整过程中，导致项目工程处于临时待命状态，目前还需等待湿地公园的整体规划方案定稿，我司正合力以赴配合相关部门处理有关问题，致使原定2018年7月15日的开业计划不得不顺延，具体开业时间我司将在协调好后的第一时间通知贵司。但涉案中曌广场项目至今未开业，目前涉案项目场地封闭。庭审中，金嘉亿公司提交如下证据证明其装修及其他损失：1.金嘉亿公司作为加盟商与金宝贝（天津）教育信息咨询有限公司（以下简称金宝贝公司）签订《金宝贝早教中心标准空间形象设计框架合同》约定，由金宝贝公司对门头、全室内及室内灯光照明进行设计，提交质量合格的设计资料，设计收费标准单价每平米100元。金宝贝设计费信息函载明面积为690平方米，总金额69000元，预付款34500元，尾款34500元。2017年6月8日，金嘉亿公司向金宝贝公司支付34500元，2017年7月12日支付尾款34500元。金嘉亿公司另负担金宝贝公司设计人员2人往返上海至北京的差旅费火车票合计2212元。2.金嘉亿公司就金宝贝丰台中心中曌广场店新办公室装饰工程，与北京天文弘建筑装饰集团有限公司委托代理人刘绍波（以下简称天文弘公司）签订《装饰工程施工合同》，约定工程造价为107万元，工期2017年9月1日至2017年11月10日。金嘉亿公司合计向刘绍波个人账户支付工程款700000元，其中200000元为中央空调管道安装款，有银行账户明细为证（金嘉亿公司于2017年9月25日向刘绍波账户支付200000元，于2017年12月6日向刘绍波账户支付400000元，于2018年11月6日支付100000元）。3.刘绍波与李广伟就金宝贝丰台中心中曌广场店消防工程设备设施改造，签订施工合同，约定工程款13万元。金嘉亿公司向李广伟支付工程款合计78000元，有银行转账明细为证（金嘉亿公司于2017年10月11日、2018年2月14日各向李广伟账户支付39000元）。4.2017年12月19日，金嘉亿公司向金宝贝公司转账51555元，用于购买亚克力道具，该道具用于涉案场地门头、吊顶及墙面装饰，系定制产品，无法用作他用，因涉案项目无法开展，现已废弃处理，相关亚克力道具设计在金宝贝公司提供的空间设计图中有显示。5.金嘉亿公司向中曌广场物业人员张志伟支付装修押金35400元、协作费16660元、垃圾清运费3540元、临时水费400元、消防、空调泄水费2000元，共计58000元，有银行转账明细及与张志伟的微信记录为证。以上五项费用合计958767元。中曌鸿途公司不予认可，称涉案场地所作装修均未形成附和物，金嘉亿公司已自行将上述装修拆除。金嘉亿公司称其方系金宝贝早教加盟商，装修进行了地暖改造、用电线路改造、中央空调管道安装等，均系无法拆除的装修。庭审中，本院前往涉案现场勘验，金嘉亿公司法定代表人马喜斌、委托诉讼代理人赵海波、中曌鸿途公司工作人员周小平、负责涉案金宝贝早教中心装修的天文弘公司工作人员刘绍波、承建中曌广场涉案楼宇的山东滕建建设集团有限公司（以下简称山东滕建公司）工作人员四新均到场。现场装修现状有地暖、隔断、吊顶、水电线路铺设、地砖、隔断上安装有门窗等，金嘉亿公司与山东滕建公司确认涉案场地地面瓷砖、门窗及临时用电外接电线系山东滕建公司后期利用涉案场地进行临时办公时安装，其余为涉案项目原有装修。中曌鸿途公司对此不予认可，认为涉案场地无动产，金嘉亿公司无损失，其主张的亚克力道具不在现场，也没有出示，无法确认是否加工完毕，无法证明存在此项损失，另涉案场地，山东滕建公司进行了二次装修，具体施工情况需另行核对，现有地暖等施工可通过鉴定确定价值。金嘉亿公司对此不予认可，称亚克力道具是专业定做，费用已经支付，无法安装使用，存放需支付巨额费用，为避免损失扩大才未予保留；涉案场地其公司一直无法进入，直至法院组织勘验现场，才发现未经其公司同意，中曌鸿途公司将涉案场地交由案外山东滕建公司占有使用，并对施工现场隔断及线路进行了部分改造、添附，在原有地暖上铺装瓷砖，难以恢复原状，其公司在装修时支付的款项数额明确，损失确定，故不申请对装修现值进行鉴定。庭审中，金嘉亿公司提交与北京世宁律师事务所（以下简称世宁所）就提起本案诉讼签订的《委托代理合同》，载明世宁所指派赵海波律师代理本案，代理费100000元，合同签订后支付50000元，收到赔偿款再支付50000元。后金嘉亿公司向世宁所支付代理费50000元，有转账明细、代理费发票为证。后赵海波律师转至北京市谛诚律师事务所（以下简称谛诚所）工作，世宁所将委托代理合同权利义务转让与谛诚所。另查，经本院致函北京市规划与自然资源委员会丰台分局核实，涉案中曌广场项目未取得建设工程规划许可手续。庭审中，经本院释明，就未取得建设工程规划许可建设的房屋，订立的租赁合同无效。本院于庭审中询问金嘉亿公司，签约时是否曾要求查看涉案楼宇的规划、建设手续，金嘉亿公司称中曌鸿途公司在租赁合同中承诺确保租赁物业系合法建设，涉案场地楼宇规模宏大，公开招商，其方无从知晓该建筑无规划手续，若合同无效，其方对合同无效没有过错，在合同无效基础上主张各项损失赔偿数额不变。本院认为：就未取得建设工程规划许可建设的房屋，订立的租赁合同无效。故本案双方签订的《租赁合同》及补充协议均为无效合同。合同无效，违约金条款不再适用。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故中曌鸿途公司应将收取的租赁保证金退还金嘉亿公司，并按过错承担赔偿责任。关于合同无效的过错，虽然诚如金嘉亿公司所述，涉案中曌广场楼宇规模宏大，公开招商，且中曌鸿途公司在合同中承诺物业系合法建设，但金嘉亿公司作为承租人，投入较大资金经营，理应审慎核实承租场地的相应规划建设手续，故本院认定金嘉亿公司应对合同无效承担相应责任，责任比例为10%，中曌鸿途公司对合同无效承担主要责任，责任比例为90%。关于损失情况，金嘉亿公司的亚克力道具损失实际发生、场地空间设计费、场地装修费用、消防改造费用、律师费已实际支付、数额明确，本院综合考虑涉案场地装修未完成，未投入使用，且中曌鸿途公司未经金嘉亿公司同意，将涉案场地交由案外人使用并进行改造添附等情节，确认应按金嘉亿公司实际支出的金额确定损失数额，由中曌鸿途公司按90%比例赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、北京金嘉亿教育咨询有限公司与北京中曌鸿途投资管理有限公司签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》无效；二、北京中曌鸿途投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向北京金嘉亿教育咨询有限公司返还租赁保证金114318元；三、北京中曌鸿途投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内向北京金嘉亿教育咨询有限公司赔偿损失907891元；四、驳回北京金嘉亿教育咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13440元，由北京金嘉亿教育咨询有限公司负担1344元（已交纳），由北京中曌鸿途投资管理有限公司负担12096元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 郑 阳二〇二〇年十一月五日书记员 王奕文