湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0112民初3736号原告（反诉被告）：张丽君，女，1985年4月17日出生，汉族，住河北省保定市清苑区。委托诉讼代理人：胥文俊，湖南华湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾宇倩，湖南华湘律师事务所律师。被告（反诉原告）：长沙瑞年房地产开发有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭街道文源西路景悦祥和文苑******。法定代表人：李明骏。委托诉讼代理人：王蕾，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：付思琦，湖南天地人律师事务所实习律师。被告：湖南沁园春教育科技集团有限公司，住所，住所地长沙市长沙高新开发区雷锋街道（湖南电子科技职业学院内）厂房**div>法定代表人：谭筱雯。原告张丽君（反诉被告）与被告（反诉原告）长沙瑞年房地产开发有限公司（以下简称瑞年公司）、被告湖南沁园春教育科技集团有限公司（以下简称沁园春公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张丽君及其委托诉讼代理人胥文俊，被告（反诉原告）瑞年公司的委托诉讼代理人王蕾、付思琦，被告湖南沁园春公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽君向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告瑞年公司签订的编号为201403683103、201403683132的《长沙市望城区商品房买卖合同》；2、判令被告瑞年公司返还159052元；3、判令被告瑞年公司承担本案全部诉讼费用。在庭审中，张丽君变更第二项诉讼请求的金额为“169052元”。事实和理由：瑞年公司开发建设的坐落在长沙市望城区××街道××路××路××东北角的建筑物，从2014年起即对外宣传建立与义乌市场的品牌联盟，打造长沙市望城区的义乌小商品批发市场。2014年12月25日，张丽君与瑞年公司签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定张丽君购买瑞年公司开发建设的上述“长沙义乌小商品城”第1栋3层3103、3132号房，商品房总金额分别为135763元、124574元，张丽君支付首付款，余款向银行按揭付款的方式购房。合同还对违约责任及双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，张丽君向瑞年公司支付了款项共计159052元，其中购房首付款140337元、办证费14385元、专项维修资金4330元。然而瑞年公司却一直未交付商铺、办理商铺产权证亦未行使合同解除权。现双方合同实际已经终止履行，张丽君购买商铺的合同目的无法实现，另外瑞年公司开发建设开发的“长沙义乌小商品城”因未获得浙江义乌小商品城合法授权，没有专业团队管理，商铺面临倒闭的囧境，继续履行合同会增加双方的履约成本，也会造成社会资源的浪费。另沁园春公司占瑞年公司100%的股权，应当对瑞年公司的债务承担连带责任。为解决合同停摆的僵局，张丽君特向法院提起诉讼。被告瑞年公司辩称：1、张丽君请求解除合同并返回相关款项的诉讼请求，没有事实和法律依据，该合同是双方真实意思的表示,张丽君因自身原因未获得银行按揭贷款且其一直未以其他方式支付案涉合同的尾款，现其要求解除合同已构成违约，瑞年公司没有违约行为，故张丽君无权解除合同，且其中的专项维修基金的收取方不是瑞年公司，如张丽君有解除权，已经过了法定期限；2张丽君买卖合同的目的已经实现，该商铺已经办理网签，由于张丽君一直未支付尾款，瑞年公司顺延向其交付商铺、办理产权证的期限，合理合法，只要张丽君支付合同全部款项，瑞年公司即可履行交付商铺等义务；3、本案的宣传资料不是合同内容，被告瑞年公司没有义务履行。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告沁园春公司辩称：其无需承担任何责任，其虽系瑞年公司的股东，但其在2012年完成注册资本实缴并经工商公示，张丽君要求其承担连带责任没有任何法律依据。反诉原告瑞年公司向本院提出反诉请求：1、反诉被告继续履行编号为201403683103、201403683132的《长沙市望城区商品房买卖合同》并立即支付合同尾款12万元；2、反诉被告承担逾期付款的违约责任（自反诉次日，即2020年9月2日起至实际全额支付应付款之日止，按照逾期应付款的每日万分之三及每日100元的标准，向反诉原告支付违约金）；3、本案全部诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2014年12月25日，张丽君与瑞年公司签订了《长沙市望城区商品房买卖合同》，约定张丽君购买瑞年公司开发建设的上述“长沙义乌小商品城”第1栋3层3103、3132号房，商品房总金额分别为135763元、124574元，张丽君支付首付款，余款向银行按揭付款的方式购房。合同还对违约责任及双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，张丽君向瑞年公司支付了两套商铺的购房首付款140337元、代收的办证费14385元，后因张丽君自身原因，未能获得银行按揭贷款且其一直未以其他方式支付合同尾款。现张丽君提出解除合同以其行为表示不愿意支付尾款，构成违约，应承担相应的违约责任。反诉被告张丽君辩称，瑞年公司的反诉请求已过诉讼时效，应当予以驳回；案涉合同不应继续履行，应解除；物业维修基金应由瑞年公司返还。本院经审理查明以下事实：被告瑞年公司开发建设的“长沙义乌小商品城”坐落在长沙市望城区××街道××路××路××东北角。2014年12月25日，原告与被告瑞年公司签订了两份《长沙市望城区商品房买卖合同》，合同约定：原告分别购买被告开发建设的上述“长沙义乌小商品城”第1栋3层3103号、3132商铺，建筑面积均为19.69平方米，单价为每平方米6895.02、6326.76元，商铺总金额分别为135763、124574元；原告在分别支付上述两房的首付款75763元、64574元后，余款均以向银行按揭付款的方式购房，被告应于2015年12月1日交付房屋，交付房屋时应出示验收合格等证明房屋符合质量要求的证明文件，并签署房屋交接单；第九条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，则按预期时间，分别处理，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的8%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；第十一条约定，出卖人（被告瑞年公司）逾期交房超过90日的，买受人（原告）有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。出卖人支付的违约金总金额不超过买受人已交付房价款的10%。合同第十七条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在商品房交付使用后24个月内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件一《补充协议》中第一条约定，因买受人的原因导致买受人在签订《商品房买卖合同》（以下简称为主合同）之日起30日内未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起7日内，变更付款方式为一次性付款，不承担主合同约定的相关违约责任，超过上述时间的，出卖人有权解除合同，同时买受方须向出卖方支付合同总购房款10%的违约金，此款直接从买受人已付房款中扣除，余款无息退还买受人。如果出卖人同意继续履行本合同，则按主合同第九条逾期付款的约定处理；第三条约定，由于买受人原因，未能办理完毕合同备案、贷款手续或买受人未付清房款、因面积差异买受人须补交的房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋或拒绝交付产权证书，出卖人除按合同约定承担相应违约责任外，须另行支付延期交房期间的物业管理费、100元／天的违约金等一切费用；第十条还约定，关于出卖人所有的各种楼书、模型、销售广告、宣传资料以及其他有关商品房开发规划范围内的房屋及相关设施和开发规划范围外的周边环境、道路交通、公共设施等介绍说明和允诺，其中如对主合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的或者双方认为需要作为主合同内容的，均以载入主合同；其他未明确载入主合同的内容均不影响主合同的订立以及房屋价格的确定，不视为主合同及本补充协议内容，不构成出卖人的义务和责任。合同签订后，张丽君向瑞年公司于2014年11月16日支付会员费10000元、于2014年12月13日分两次支付40000元、50000元，于2014年12月25日分两次支付21512元、33210元，以上共计154722元，并向有关部门交纳了维修资金两套房共4330元。在庭审中，张丽君和瑞年公司均认可张丽君系配偶征信问题未能办理银行按揭，瑞年公司亦未通知其一次性付款。截至开庭，双方未就付款达成合意，张丽君未支付案涉两套商铺的购房余款。另查明，2020年9月14日，长沙市望城区房屋产权交易中心出具《关于义乌小商品城1栋3103、3132房屋网签销售情况的说明》，2014年12月25日，该栋3103、3132房期房网签至自然人张丽君，合同编号分别为201403683103、201403683132，网签后，上述两笔交易并未至我区房产交易主管部门备案及预售预告登记。2018年12月17日，开发企业于网签业务系统中取消上述网签业务，该业务取消事项亦未至我区房产交易主管部门申请网签撤销。2018年12月28日该栋栋证办好后，2020年9月3日，开发企业重新录入该栋证下3103、3132房现房网签至自然人张丽君，上述网签在业务系统中打印了商品房交易合同（合同编号分别为1800350713103、1800350713132）。再查明，瑞年公司在开发涉案楼盘时就该楼盘的命名向长沙市望城区地名委员会提交了申请，长沙市望城区地名委员会经审核于2014年11月4日批复同意将涉案楼盘命名为“义乌小商品城”，并依法进行了公示。瑞年公司在宣传中使用“长沙义乌小商品城”字样并通过广告媒介进行“长沙义乌小商品城是由浙江义乌与瑞年公司联合开发的大型现代化专业市场”、“义乌全国重点培养市场”等宣传，被浙江中国小商品城集团股份有限公司以不正当竞争及侵害商标权起诉，经湖南省高级人民法院二审判决，认定瑞年公司未经浙江中国小商品城集团股份有限公司授权，构成不正当竞争。又查明，瑞年公司的股东为沁园春公司（原名称为湖南沁园春投资有限公司）。以上事实有《长沙市望城区商品房买卖合同》、个人活期明细信息，入会申请表、收据、宣传资料、湖南省高级人民法院判决书、情况说明、《关于义乌小商品城1栋3103、3132房屋网签销售情况的说明》、《长沙市望城区发展和改革局关于长沙瑞年房地产开发有限公司长沙义乌小商铺城一期项目备案的通知》等以及张丽君、瑞年公司的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，本案争议焦点：一、瑞年公司在本案中是否存在根本违约，张丽君与瑞年公司签订的两份《长沙市望城区商品房买卖合同》应否解除；二、张丽君是否有违约行为及承担何种违约责任；三、沁园春公司是否承担连带责任。一、关于瑞年公司在本案中是否存在根本违约，张丽君与瑞年公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》应否解除。张丽君认为瑞年公司一直未向其交付商铺并办理产权证书，亦未行使合同解除权，案涉合同中均明确约定交房时间为2015年12月1日前，瑞年公司截至开庭仍未交付房屋及办理房屋产权证，构成根本违约。本院认为，商品房买卖合同即为买受人支付价款，出卖人转移房屋所有权的合同，根据本院查明的事实，张丽君系配偶征信问题未能办理银行按揭且亦未通过其他方式支付购房余款，但案涉合同约定买受人未付清房款，出卖人有权拒绝交付房屋并拒绝交付产权证书，故瑞年公司虽有存在逾期交房及办证情形，但该行为不构成违约。虽然案涉合同中约定逾期交房超过90日，张丽君有权解除合同，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，原告应当在解除权发生之日起一年内行使合同解除权；但张丽君并未在法定的期限内行使合同解除权，故该合同解除权消灭。张丽君还认为案涉合同实际已经终止履行，其购买商铺的合同目的根本无法实现，根据本案查明的事实，虽然瑞年公司于网签业务系统中取消案涉商铺网签业务，但该业务取消事项亦未至房产交易主管部门申请网签撤销，且瑞年公司又重新录入该栋证下3103、3132房现房网签至张丽君名下，案涉房屋并未一房多卖且张丽君亦未举证证明购买商铺的根本合同目的不能实现，故张丽君的该主张不能成立，无权据此解除合同。张丽君同时还主张瑞年公司并未得到浙江义乌小商品城的合法授权，系虚假宣传且目前面临倒闭，根据本院查明的事实瑞年公司在宣传中使用“长沙义乌小商品城”字样并通过广告媒介进行等宣传，经法院认定瑞年公司未经浙江中国小商品城集团股份有限公司授权，构成不正当竞争。本院认为影响合同订立与否的因素有很多种，本案中房屋属于价值较大的基本生活资料，根据一般的认知，购房者在购房前必定对房屋的质量、价格、地段、环境、交通等、地段方面进行综合考虑后才会做出购买与否的意思表示，虽然瑞年公司存在夸大宣传等行为，对张丽君的购房意向有一定的影响，但并非唯一或直接影响张丽君是否购买的关键性因素，且双方《补充协议》第十条明确约定，销售广告、宣传资料等对楼盘的介绍说明和允诺，其中对主合同订立以及房屋价格的确定有重大影响或者双方认为需要作为主合同内容的，均已载入主合同，其他未明确载入主合同的内容均不影响主合同的订立以及房屋价格的确定，不视为主合同及补充协议内容，不构成出卖人的义务和责任，故张丽君亦无权据此解除合同。综上，张丽君要求与瑞年公司解除两份《长沙市望城区商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。因案涉合同未解除，张丽君要求瑞年公司返还款项169052元缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。二、张丽君是否有违约行为及承担何种违约责任。张丽君与瑞年公司签订的《长沙市望城区商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。据前所述，案涉合同不存在法定解除和约定解除的情形，双方应当按约履行各自的义务，故反诉原告瑞年公司要求张丽君继续履行编号为201403683103、201403683132的《长沙市望城区商品房买卖合同》并分别支付案涉两合同购房余款各60000元，共计120000元的反诉请求，本院予以支持。关于张丽君未支付余款是否违约及承担违约责任的问题。本案中，案涉合同仅对余款以按揭方式进行了约定，未约定具体支付合同余款的时间，张丽君虽因其配偶征信问题未通过银行按揭贷款的审核，但瑞年公司亦未根据案涉合同的约定履行通知义务，故可视为双方对于合同余款的支付方式和时间亦未达成新的合意，张丽君未支付案涉合同余款的行为，不构成违约，不承担相应的违约责任。张丽君提出瑞年公司提出的反诉请求已过诉讼时效，本院认为，瑞年公司的反诉请求系合同之债，适用诉讼时效的规定，但对于支付购房余款合同并未约定具体时间，在张丽君银行贷款未获批后双方亦未对此进行约定，故诉讼时效应从应付合同余款的最后期限次日开始起算，瑞年公司的反诉请求并未超过诉讼时效。三、沁园春公司是否承担连带责任。张丽君签订的两份《长沙市望城区商品房买卖合同》的相对方为瑞年公司，根据合同的相对性且张丽君并未提交沁园春公司应承担连带责任的证据，故张丽君要求瑞年公司承担连带责任无事实和法律依据，对于该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》四十四条、六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十五条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张丽君在本判决生效后三十日内支付被告（反诉原告）长沙瑞年房地产开发有限公司购房款120000元；二、驳回原告（反诉被告）张丽君的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）长沙瑞年房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3482元，减半收取1741元，反诉受理费1350元，合计3091元，由被告（反诉原告）长沙瑞年房地产开发有限公司负担91元，原告（反诉被告）张丽君负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交上诉状副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  魏 林二〇二〇年十一月三日法官助理陈潇代理书记员  陈雯杰附：相关法律条文。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。