江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初4790号原告：丁道宽，住南京市玄武区，户籍地南京市玄武区。委托诉讼代理人：殷建新，江苏法德东恒律师事务所律师。被告：南京汉时风酒店管理有限公司，统一社会信用代码91320106339345243F，住所地南京市鼓楼区凤熙路**中海凤凰花园酒店式公寓**。法定代表人：陈桂红，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱某，住南京市鼓楼区。原告丁道宽与被告南京汉时风酒店管理有限公司（以下简称汉时风酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告丁道宽的委托诉讼代理人殷建新、被告汉时风酒店的委托诉讼代理人朱某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁道宽向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告丁道宽与被告南京汉时风酒店管理有限公司第一分公司于2018年6月30日签订的《房屋租赁合同》，被告于2021年1月1日前搬离房屋交出钥匙；2、判令被告支付2020年10月1日起至实际搬离房屋之日止的租金合计12000元；3、判令被告承担违约金24000元；4、确认装修清单内的物品归原告所有；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月30日，原告与被告南京汉时风酒店管理有限公司第一分公司签订《房屋租赁合同》，约定“原告向被告汉时风第一分公司出租位于南京市雨花区的房屋，月租金4000元，租期为2018年9月1日至2023年9月1日，被告每次支付6个月租金，每年2月4日和8月4日为打款日，双方如有违约，各赔付六个月租金为违约金，原告有按时收租的权利；被告有按约交纳租金的义务”等等。因疫情影响，被告提出减免其2020年第一季度中的一个月租金且先支付两个月租金，原告考虑到被告的经营压力同意减免并支付余下两个月租金；但被告却违反诚信原则，于2020年5月5日向原告提出要求按月支付租金，且于5月6日向原告支付一个月租金；原告明确表示反对后，被告于2020年5月7日再次发函无理要求“免除自2020年1月25日起3个月的房租，且2020年的剩余房租付款方式改为月付”。原告再次明确拒绝了被告的无理要求。因南京汉时风酒店管理有限公司第一分公司已于2020年4月14日注销，现以总公司南京汉时风酒店管理有限公司为被告。原告认为，原告充分考虑疫情影响给被告带来的压力，在租金给付上已与被告达成一致的情形下，被告却违反诚信原则，拒不按照合同约定支付租金，已构成违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告辩称，1、因处于疫情期间，现公司经营困难，被告多次与原告协商减免租金，但原告未予减免，法院不应支持原告的诉讼请求；2、被告已向原告支付2020年11月30日前的所有房租；3、如原告不同意变更租金支付方式，要求与原告解除合同。经审理查明：2018年6月30日，甲方丁道宽与乙方南京汉时风酒店管理有限公司第一分公司（以下简称汉时风酒店第一分公司）签订了《房屋租赁合同》。合同约定原告丁道宽将位于南京市雨花台区的房屋出租给汉时风酒店第一分公司作酒店经营用，租期自2018年9月1日至2023年9月1日，租金为前三年4000元／月，后两年4300元／月，支付方式为半年付，每年2月4日和8月4日为打款日。甲乙双方如有违约，各赔付六个月租金为违约金。甲方有按时收租的权利，若乙方拖欠租金，甲方有权按日违约金千分之五追索乙方违约金。若乙方拖欠房租超过五天，甲方有权采取必要的措施减少损失或直接书面通知乙方解除合同，收回出租房屋，并追索相应损失的赔偿。《房屋租赁合同之附件》载明案涉房屋的装修费用共计35030元，原告丁道宽向汉时风酒店第一分公司支付了软装费20000元，五年租期届满后以上清单物品全部归丁道宽所有。2020年1月21日，被告联系原告提出因疫情影响希望减免房租，原告同意为被告减免一个月房租。被告于2020年2月4日支付租金8000元，用以支付2020年3月1日至2020年5月31日的房租。2020年5月5日，被告向原告提出将租金支付方式改为月付并于次日向原告支付一个月租金，原告明确表示反对。2020年5月7日，被告向原告发送《通知函》，称因新冠疫情爆发，被告于2020年1月25日响应《江苏防控一级响应》停业两个月，现虽开始营业但疫情对公司复工造成很大影响，要求原告免除被告自2020年1月25日起三个月的房租并将租金支付方式改为月付。原告再次拒绝了被告的要求。经本院核算，截至2020年11月6日，被告共向原告支付租金100000元，已付清2020年10月31日前的所有房租。另查明，汉时风酒店第一分公司系汉时风酒店于2017年7月24日依法申请设立的分公司，已于2020年4月14日注销。本院认为,本案中原告与汉时风酒店第一分公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,依法成立并生效,双方当事人均应依约全面履行自己的义务。合同约定租金支付方式为半年付，被告应于2020年8月4日支付2020年9月1日至2021年2月28日的房租合计24000元，被告在未取得原告同意的情况下自行将租金支付方式变更为月付，已属违约。根据《中华人民共和国合同法》第第二百四十八条规定：“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。”现原告主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告应于2021年1月1日前搬离案涉房屋交回钥匙并向原告支付自2020年11月1日起至实际搬离之日止的租金损失。被告主张疫情期间，应给予适当减免，本院认为，租赁期内发生了新冠疫情，被告经营实质上受到了影响，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行合同义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”新型冠状病毒感染肺炎疫情作为异常性突发事件，给人们的生产生活造成了较大影响，原、被告双方在订立合同时无法预见，也不能避免，故涉案房屋因疫情防控需要无法复工属于不可抗力的情形，被告自2020年1月25日无法正常使用案涉房屋，造成经济损失是客观存在的，该损失超出了市场风险的范围，对被告的经营产生了一定影响，而因履行防疫责任致不能复工造成的租金损失，按照公平原则应由双方共担，故本院结合疫情的影响程度和发展情况，酌情减免被告一个半月的租金，因原告已为被告减免一个月租金，被告租金已支付至2020年10月31日，故被告需向原告支付自2020年11月16日起至实际搬离之日止的租金损失。原告主张案涉房屋内的所有物品归原告所有，根据装修清单的约定案涉房屋的装修费用共计35030元，原告支付了20000元，五年租期届满后清单内物品归原告所有，现五年租期未满原告主张解除合同，原告取得装修清单中物品的所有权，但补赔偿被告在剩余两年半租期内对清单内物品的使用费，对于上述物品使用费本院酌定为6000元，与被告需向原告支付的2020年11月16日起至实际搬离之日止的房租两相抵扣。关于原告主张被告承担违约金24000元，本院结合合同履行情况、双方过错程度及原告实际损失情况,将原告主张的违约金调整为12000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、解除原告丁道宽与南京汉时风酒店管理有限公司第一分公司之间2018年6月30日签订的《房屋租赁合同》；二、被告南京汉时风酒店管理有限公司于2020年1月1日前将坐落于南京市雨花台区的房屋交还给原告丁道宽；三、原告丁道宽与南京汉时风酒店管理有限公司第一分公司签订的《房屋租赁合同之附件》载明的所有物品归原告丁道宽所有；四、被告南京汉时风酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付违约金12000元。五、驳回原告丁道宽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1000元，减半收取500元，由被告南京汉时风酒店管理有限公司负担250元，由原告丁道宽负担250元。本判决为终审判决。审 判 员 吴雪萍二〇二〇年十一月十日法官助理 万佳慧书 记 员 许 多附物品清单一份物品清单定制床定制床头柜定制梳妆台或写字台定制沙发定制电视柜冰箱微波炉果盘墙纸+背景造型主灯、艺术灯阳台榻榻米茶盘或吧台+高脚凳投影或投屏电视窗帘画艺、装饰品洗衣机茶几衣架柜