黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0203民初1262号原告：齐齐哈尔市恒信房地产开发有限公司，住所地齐齐哈尔市建华区名人花园小区综合楼**，统一社会信用代码9123020074696413XR。法定代表人：王俊峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：马军，该公司员工。委托诉讼代理人：杨旭，黑龙江宏任律师事务所律师。被告：张辉，男，1968年8月18日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市建华区。原告齐齐哈尔市恒信房地产开发有限公司与被告张辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告齐齐哈尔市恒信房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马军、杨旭到庭参加诉讼，被告张辉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐齐哈尔市恒信房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告履行合同，交付剩余购房款6,810,225.41元；2.增加一项诉讼请求，请求被告支付利息1,404,467.00元（计算期限2016年8月10日-2020年11月20日）。以上1-2项合计为8,214,692.41元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:被告与原告系多年合作关系，被告承包原告公司所开发的名人花园、奕人花园楼盘项目的砂石土方工程。2011年，被告想购买原告公司开发的奕人花园小区的商服，经与原告协商，以其在原告公司所承包的砂石土方工程的工程款抵房款的方式购买商服，双方于2011年8月29日签订《商品房交易合同》，将奕人花园小区28号楼西侧1-4层商服出售给被告，暂定面积为1800平方米，每平米9000.00元，房款16,200,000.00元。后该楼竣工后，原告将28号楼西侧的1-4层商服交付给被告，共计五套（奕人花园小区28号楼1层1号、2号、3号、4号、3层1号），总面积为1805.26平方米，总房款16,247,340.00元。经双方结算，被告工程款抵房款为6,737,114.59元，其现金交纳房款2,700,000.00元，故其共计交纳房款9,437,114.59元。仍欠原告购房款6,810,225.41元。所欠剩余购房款，原告多次找到被告协商，要求履行给付房款的义务，但被告以种种理由推脱，至今没有给付。无奈之下，诉至贵院，恳请贵院依事实、依法律，判决被告给付所欠购房款。被告未向法庭提交答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：一、商品房交易合同（复印件，已核对），证实2011年8月29日被告从原告处购买奕人花园28号楼西侧1-4层商服，暂定面积1800平方米，以实际交付为准。单价9000.00元/平方米，预定总房款1620万元，交款方式约定一次性付款，如违约，违约方按合同法相关规定承担责任。二、案涉5套房产的房照（复印件，已核对），证实按合同向被告实际交付5套商服，共计1805.25平方米，总房款16247340.00元，现正由被告使用。三、对账单（复印件，已核对），证实被告用工程款抵房款6737114.59元，银行转账交纳房款2700000.00元，共计交纳房款9437114.59元。被告签字予以确认，对账时间为2016年8月9日。四、照片2张，证实是案涉房屋照片，张辉在使用、出租出卖。被告张辉未向法庭提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告向法庭提供的证据第1-4项具有证据的客观性、合法性和关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告齐齐哈尔市恒信房地产开发有限公司与被告张辉于2011年8月29日签订商品房交易合同，约定将奕人花园小区28号楼西侧1-4层商服出售给被告，每平米9000.00元，暂定面积为1800平方米，面积以产权部门核定的实际面积为准，待进户时多退少补，房款16,200,000.00元，并约定违约责任为由违约方按合同法相关规定承担违约责任。后该楼竣工后，原告将28号楼西侧的1-4层商服交付给被告，为奕人花园小区28号楼1层1号、2号、3号、4号、3层1号，总面积为1805.26平方米（253.92平方米+202.94平方米+202.94平方米+202.94平方米+942.52平方米），总房款16,247,340.00元。2016年8月9日，经双方结算，被告以工程款抵房款为6,737,114.59元（395,511.28元+5,148,521.31元+1,193,082.00元）、以银行转账方式交纳房款2,700,000.00元，故其共计交纳房款9,437,114.59元（6,737,114.59元+2,700,000.00元），尚欠原告购房款6,810,225.41元（16,247,340.00元-9,437,114.59元）未予给付。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第四十四条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”；“当事人采用合同书形式订立的合同，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”；“依法成立的合同，自成立时生效”；本案双方当事人签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且双方已经实际履行，故应认定该合同成立并有效，合同双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。本案中，虽然双方约定被告交款方式为“一次性付款：应在签订合同后交齐全部房款，否则此合同作废，不具法律效力”，但原告已向被告实际交付房屋，且双方签订商品房交易合同之后，原告依然接受被告逾期给付房款，以及以工程款抵房款的履行合同的行为。故原、被告双方的行为应视为对案涉房屋商品房交易合同的继续履行，只是对付款期限作出了变更。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（一）、第十七条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，……”、“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。……”、“……买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”。双方签订的商品房交易合同中约定的暂定建筑面积为1800.00平方米，产权部门核定的实际面积1805.26平方米，面积误差比绝对值为0.29%（|1805.26平方米-1800.00平方米|×100%/1800.00平方米），在3%以内，故原告主张以产权部门核定的实际面积1805.26平方米、单价9000.00元/平方米计算，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的利息部分，因双方签订的商品房交易合同中约定“应在签订合同（即2011年8月29日）后交齐全部房款”，故原告以双方最后一次对账单中记载的结算日期2016年8月9日后起计算违约金的主张，本院予以支持。截至2016年8月9日，被告尚欠原告购房款6,810,225.41元。中国人民银行同期贷款利率（2016至今）一年至五年（含五年）为4.75%，故被告需支付原告违约金为1,385,227.77元[6,810,225.41元×（4.75%÷365日）×1563日（2016年8月10日-2020年11月20日）]，以上尚欠购房款及违约金合计8,195,453.18元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第三十二条、第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（一）、第十七条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张辉继续履行《商品房交易合同》，于本判决生效后十日内给付原告齐齐哈尔市恒信房地产开发有限公司购房款6,810,225.41元；二、被告张辉于本判决生效后十日内给付原告齐齐哈尔市恒信房地产开发有限公司购房违约金1,385,227.77元；以上一、二项合计给付8,195,453.18元。三、驳回原告齐齐哈尔市恒信房地产开发有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69,303.00元，由齐齐哈尔市恒信房地产开发有限公司负担135.00元，由被告张辉负担69,168.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  刘大威人民陪审员  梁丽贤人民陪审员  王敏华二〇二〇年十一月二十二日书 记 员  吴程琳