山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5739号上诉人（原审被告）：山西复地得一房地产开发有限公司。法定代表人：戎某。委托诉讼代理人：杨某1，北京华贸硅谷（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，北京华贸硅谷（太原）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨某2，住山西省五台县。委托诉讼代理人：董某，山西国槐律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜某，山西国槐律师事务所律师。上诉人山西复地得一房地产开发有限公司与被上诉人杨某2房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初4377号民事判决，向本院提起上诉。本案于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。山西复地得一房地产开发有限公司上诉请求:1.依法撤销太原市小店区人民法院(2020)晋0105民初4377号民事判决书,并改判为“驳回被上诉人的诉讼请求”;2.一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、上诉人是在政府监管和购房者胁迫的情况下与被上诉人签订的《商品房买卖合同》,该合同并非上诉人的真实意思表示,应属无效。原审法院在未查明相关事实的情况下直接认定《商品房买卖合同》合法有效,明显错误。(一)上诉人在受多方胁迫的情况下与被上诉人签订的《商品房买卖合同》,并非上诉人的真实意思表示,应属无效合同。被上诉人等购房者不顾建筑成本上涨导致农民工工资和国家税费无法支付、国家利益受损的客观情况,打着“维权”的旗号,通过煽动业主聚众围堵省政府、市政府和迎泽区政府,对上诉人的正常经营非法干扰,通过堵大门、冲击办公室、威胁员工等手段,强迫上诉人接受低于成本价交易。根据《合同法》第四条、第五条以及第五十二条(一)款之规定,一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益,《商品房买卖合同》应属无效。(二)在迎泽区政府监管下,上诉人不得不与被上诉人按照2012-2013年的价格签订网签合同,该价格明显低于当时市场价,显失公平,同时违反税收法相关律规定,损害国家利益,属于无效合同。为了解决剑桥城项目问题,迎泽区政府要求上诉人接盘,并按被上诉人与合纵公司2013年签约的价格重新签订网签合同。然而,2016年房地产施工、税收等成本大幅提高,政府在违背市场经济规律的情况下干预网签价格,致使施工单位工资以及国家税收均无法得到保障,这不但违反了合同法的公平原则,显失公平,而且损害了国家、社会以及他人的利益。二、案涉房屋迟延交付是因迎泽区政府违约、政府干涉企业经营自主权、政府环境治理、水电公共服务等部门行为等不可抗力因素综合导致的,原判决要求上诉人支付迟延交房违约金,认定事实及适用法律错误。涉案项目是迎泽区政府为了解决区政府及各部门住房紧张问题的团购项目,为此得到当时负责此项目的相关领导的扶持政策承诺。但直至今日,所有的承诺都未兑现。另外由于其宣传组织不力,其承诺全部包销1047套的住宅,实际只有275套住宅被区政府及各部门的干部职工认购,直接导致项目后续开发资金严重不足。加之2014年4月,合纵公司主要负责人及大部分高管配合中纪委等有关部门调查离开太原,导致整个项目完全处于失控停滞状态。在此形势下,太原市政府指令迎泽区政府承担起维稳职责,监管案涉项目。迎泽区政府不但监管案涉项目资金账户和用途,还在上诉人公司设监管办公室,变监管为接管,上诉人丧失了经营自主权。除前述政府原因外,政府环境整治、市政供电部门原因、疫情以及政府机构改革的不可抗力因素,均是导致房屋迟延交付的关键原因。原审法院仅对政府环境整治、市政水电公共服务部门的原因进行审查并酌定核减365天,但未查明其他原因。上诉人已经向消防验收部门递交了验收所需的全部资料,但是由于政府部门机构改革,部门职能划转,及新冠疫情的影响,导致现在正在等待职能部门确定验收时间进行验收。因此,项目逾期交房是由于政府原因造成的,上诉人不应当承担迟延交房的违约责任。综上,“得一剑桥城项目”迟延交房问题不是单纯的经济问题,而是综合的社会问题。上诉人恳请贵院从项目现状、政府维稳、化解矛盾、多方共赢等综合角度出发综合审查本案,依法驳回被上诉人的诉讼请求。杨某2辩称，1、合同签订是双方自愿合法有效的，不存在胁迫的情况，双方应受合同条款的约束。2.未交房的原因是上诉人不积极履行合同义务导致，关于政府因素导致延期交房一审法院已经充分考虑并核减了365天期限。故，应驳回上诉人的上诉请求。一审法院认定事实：2016年8月30日,杨某2(买受人)与山西复地得一房地产开发有限公司(出卖人)签订《商品房屋买卖合同》(合同编号:20160047896),约定:买受人购买的商品房为预售商品房,预售房商品房批准机关为太原市房产管理局,商品房预售许可证号为(2016)并商房预售字第0096号,商品房所涉项目暂定名为得一·剑桥城C区13号、14号楼,买受人购买的商品房为上述项目中的××庄房,该商品房建筑面积共123.78平方米,单价为每平方米5626.2元,该商品房总金额696411元整,买受人通过银行按揭方式付款,首付款216411元于2016年8月19日前付清,余款共计480000元办理银行按揭,并于2016年8月26日前办理完毕银行按揭申请手续。第八条约定出卖人应当在2017年6月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备下列第(一)种条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（一）该商品房经验收合格;(二)该商品房经综合验收合格;(三)经分期综合验收合格;(四)取得商品房住宅交付使用批准文件;(五)为空白自填项;如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除合同或变更合同外,出卖人可据实予以延期:1.遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的;2.由于政府强制行为(包括但不限于规划变更等),或提供公共服务部门(包括但不限于水电煤气等单位)行为导致延期的。第九条约定出卖人逾期交房,逾期不超过45日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行,逾期超过45日后,买受人有权解除合同,买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方还约定了其他内容。2016年4月6日,杨某2向山西复地得一房地产开发有限公司交付房屋首付款216411元,山西复地得一房地产开发有限公司向杨某2出具收据。2016年8月21日,浦发银行(贷款人)、杨某2(借款人)、王国菊(共同还款人)、山西复地得一房地产开发有限公司(保证人)签订《个人购房担保借款合同》,约定贷款金额为480000元,贷款用途购买马庄南街32号14-2-401的房产,贷款期限为30年,自2016年9月12日至2046年9月12日止;借款发放至山西复地得一房地产开发有限公司账户,抵押房产为马庄南街32号14-2-401,保证期间为阶段性担保。之后,贷款银行将贷款480000划入山西复地得一房地产开发有限公司账,杨某2按月向贷款银行偿付贷款。山西复地得一房地产开发有限公司至今未按照合同约定'cf蜓罱ɡ诮桓斗课荨Ｍド笾,山西复地得一房地产开发有限公司主张涉案剑桥城项目由于政府环境整治以及市政供水、供电部门原因导致延期,交房时间应相应顺延。为了证明其主张,山西复地得一房地产开发有限公司向一审法院提交了山西复地得一房地产开发有限公司与太原供水集团有限公司于2017年5月25日签订的《城市供用水合同》,与山西明业电力工程有限公司于2016年4月10日签订《得一·剑桥城永久用电工程施工合同(民建)》,山西合纵房地产开发有限公司与山西省建设监理有限公司签订《建设工程委托监理合同》,山西得一文化产业集团有限公司、山西合纵房地产开发有限公司、山西复地得一房地产开发有限公司复地得一公司及山西省建设监理有限公司签订的《补充协议》及2019年11月27日山西省建设监理有限公司出具的“得一·剑桥城6、8、9、10、11、12、13、14、15、16号居民楼正式供电时间为2019年7月11日”的《证明》,太原市行政执法总队于2016年11月21日出具的《太原市行政执法总队关于全面停止建筑施工的紧急通知》,2016年11月至2019年3月剑桥城项目停工时间统计表,太原市人民政府办公厅关于印发太原市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚措施(53条)的通知,2019年1月2日至2019年3月27日,太原市重污染天气橙色、红色预警的通知,证明案涉项目由于政府环境整治以及市政供水、供电部门原因导致延期,交房时间应相应顺延。杨某2对山西复地得一房地产开发有限公司所提交的上述证据并不认可,认为上述停工通知不能证明山西复地得一房地产开发有限公司确实已经按照要求停止施工,且大部分发生在原定交房日期之后;供电、供水合同只能证明签订情况不能证明履行情况,不能证明供水存在延期,也不能证明是供水公司的原因导致的延期,山西复地得一房地产开发有限公司不能以此主张延期交房。一审法院认为，本案争议的焦点为山西复地得一房地产开发有限公司是否具备交付房屋的条件及是否应当承担逾期交付的违约责任。杨某2与山西复地得一房地产开发有限公司所签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示,未违反国家法律法规的强制性规定,应属合法有效,双方均应按合同的约定全面履行义务。对于山西复地得一房地产开发有限公司抗辩是因其受到胁迫为由主张双方签订的《商品房买卖合同》无效,一审法院认为山西复地得一房地产开发有限公司提交的证据并不足以证明其受到胁迫;山西复地得一房地产开发有限公司称房屋交易价格明显低于市场价格,显失公平,根据《中华人民共和国民法总则》的相关规定,显失公平并不是导致合同无效的事由,且本案中并不存在损害国家、集体利益的行为,故一审法院对山西复地得一房地产开发有限公司的抗辩意见不予采信。合同签订后,杨某2已履行向山西复地得一房地产开发有限公司支付全部购房款的义务,按照合同约定,山西复地得一房地产开发有限公司应于2017年6月30日前将“经竣工验收合格”的位于太原市××区商品房交付杨某2,但山西复地得一房地产开发有限公司至今未交付,已构成违约照合同约定承担相应的违约责任。杨某2诉请山西复地得一房地产开发有限公司交付房屋,因涉案房屋未提交竣工验收资料,消防验收亦未完成,故不具备交付条件,本项诉请一审法院不予支持。违约金部分,考虑到在此期间存在的政府政策、政府环境整治以及市政供水、供电部门等原因导致工期延误的客观情况,一审法院酌定山西复地得一房地产开发有限公司应支付杨某2自交房期限次日即2017年7月1日起至实际交房之日止,核减一年365天后,由山西复地得一房地产开发有限公司支付杨某2按照已交房款696411元的每日万分之一计算的违约金。山西复地得一房地产开发有限公司抗辩,案涉房屋延迟交付是因迎泽区政府违约、政府干涉企业经营自主权所致,证据不足,且不属于本案审理范围,可以另案处理。此外,山西复地得一房地产开发有限公司应及时、尽快办理相关竣工验收手续,向杨某2交付房屋,以减少双方之间的矛盾及损失的扩大。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:一、山西复地得一房地产开发有限公司于一审判决生效之日起十日内向杨某2杨某2支付自2017年7月1日起至实际交付杨某2杨某2所购买的位于太原市××区商品房之日止,核减365天后,按照杨某2已交房款696411元的每日万分之一计算的违约金。二、驳回杨某2杨某2的其他诉讼请求。如未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取903元(杨某2已预交),由山西复地得一房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据，并且当事人对一审法院查明的事实均未提出异议，本院经审查后对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，第一，关于被上诉人主张其签订《商品房屋买卖合同》受到胁迫的问题，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。经本院审查，本案一审中，被上诉人所提供的证据并不能使其所要证明的待证事实的存在可能性排除合理怀疑，故不能证明其签订合同的行为系受被上诉人胁迫而违背其真实意思表示做出的，上诉人与被上诉人签订的《商品房屋买卖合同》合法有效，双方应依约履行合同义务，在被上诉人已经依约支付全部购房款的情形下，上诉人至今仍无法向被上诉人交付房屋，故一审法院认定上诉人承担逾期交房的违约责任并无不当；第二，关于上诉人主张迟延交付房屋是由于不可抗力因素所致，一审法院已就存在政府政策、环境整治以及市政供水、供电部门等原因导致工期延误的客观情况予以充分考虑，一审法院在确定违约金支付天数时酌定核减一年365天的认定并无不当，本院予以支持。第三，关于上诉人提到的签订案涉《商品房屋买卖合同》时房屋价格存在显失公平、损害国家利益的情况，经本院审查，上诉人所提供证据并不足以证明其在签订案涉《商品房屋买卖合同》时处于弱势地位，也不足以证明被上诉人存在故意利用其弱势地位的情形，并且显失公平并非合同无效的法定情形，故根据《最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，上诉人应对其主张承担举证不利的法律后果，本院对其主张不予采信。综上所述，上诉人山西复地得一房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费1806元，由上诉人山西复地得一房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 申延艳审判员 王丰毅审判员 段雪丽 二〇二〇年十一月二十五日书记员 李梦莹