重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝民终1022号 上诉人（原审原告、案外人）：重庆朋乐酒店管理有限公司，住所地重庆市江**红黄路**围城国际公寓****，统一社会信用代码91500105MA5U47FK3X。 法定代表人：胡北川，该公司总经理。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：重庆兴发建筑（集团）有限公司，，住所地重庆市江**建新北路二支路**14-1统一社会信用代码915001052030302263。 法定代表人:曹明田，该公司董事长。 委托诉讼代理人：唐禄军，重庆潜卫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐俊涛，重庆潜卫律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：重庆达旺商业管理有限公司，，住所地重庆市江**电仪村****7-1统一社会信用代码91500105621976428B。 法定代表人：王晓东，该公司董事长。 上诉人重庆朋乐酒店管理有限公司（以下简称朋乐酒店管理公司）因与被上诉人重庆兴发建筑（集团）有限公司（以下简称兴发建筑公司）、原审第三人重庆达旺商业管理有限公司（以下简称达旺商业管理公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市第一中级人民法院（以下简称一中法院）（2019）渝01民初970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月18日进行了询问审理。上诉人朋乐酒店管理公司的法定代表人胡北川，被上诉人兴发建筑公司的法定代表人曹明田及委托诉讼代理人唐禄军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朋乐酒店管理公司上诉请求：1.依法撤销（2019）渝01民初970号民事判决，改判支持朋乐酒店管理公司的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用均由兴发建筑公司承担。事实和理由：1.朋乐酒店管理公司系拟拍卖房产的租赁人，租赁真实有效。朋乐酒店管理公司享有合法的租赁权。法院对案涉房屋采取不带租拍卖的方式严重侵犯了朋乐酒店管理公司的用益物权。2.朋乐酒店管理公司系善意承租人，案涉房屋内包括电梯、空调等的装饰装修、不可移动的设施设备均系承租人组织安装施工，所有权属于承租人。本案即使采取不带租拍卖，也应将案涉房屋内属于租赁人的全部装饰装修、动产、设施设备等一并纳入评估鉴定，法院仅对房屋及部分装饰装修进行评估于法无据，且评估价格偏低。3.一审判决适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”之规定，朋乐酒店管理公司可依法不向买受人交付房屋，即使因客观原因需对所租赁的房屋进行拍卖，依法也应按带租拍卖的方式进行拍卖。 兴发建筑公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。事实和理由：1.案涉房屋被法院查封在前，朋乐酒店管理公司租赁在后，因此不能排除法院对案涉房屋的执行，亦不能要求法院对房屋带租拍卖。且朋乐酒店管理公司明知兴发建筑公司是案涉房屋所有权人，没有经过兴发建筑公司同意就与他人签订案涉房屋的租赁合同不合法也不合理。2.朋乐酒店管理公司未举证证明其对案涉房屋内装饰装修、设施设备享有所有权，且执行法院已经对案涉房屋的装饰装修及设施进行了分类，可以在执行中一并解决。 达旺商业管理公司未提交书面意见。 朋乐酒店管理公司向一审法院提出诉讼请求：1.撤销(2019)渝01执异162号执行裁定；2.请求立即中止对(2016)渝01执恢89号案中标的物的执行，停止拍卖登记在达旺商业管理公司、兴发建筑公司名下的房屋(房地产权证：XXX房地证XXXX第XXXXX号)、登记在兴发建筑公司名下的房屋(房地产权证：XXX房地证XXXX第XXXXX号)及相应装修设施设备；3.本案诉讼费用由兴发建筑公司承担。 一审法院认定事实：兴发建筑公司与达旺商业管理公司合资合作开发房地产合同纠纷一案，一中法院于2011年7月26日作出（2011）渝一中法民初字第00237号民事判决。达旺商业管理公司不服该判决向重庆市高级人民法院（以下简称市高法院）提起上诉，市高法院于2012年12月10日作出（2012）渝高法民终字第00196号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。其后，兴发建筑公司向一中法院申请执行，一中法院依法立案执行，执行标的800万元本金及利息。 2014年4月4日，一中法院作出（2013）渝一中法民执字第184号执行裁定，裁定“一、查封登记在重庆旺达房地产开发有限公司、重庆兴发建筑（集团）有限公司名下的位于重庆市江北区红黄路XX号附X号建筑面积153.6平方米房屋；附X号建筑面积1291.65平方米房屋；附X号建筑面积184.91平方米房屋（权证号：**地证XXXX第**）。二、查封重庆旺达房地产开发有限公司所有的登记在重庆兴发建筑（集团）有限公司名下位于重庆市江北区红黄路XX号附X号建筑面积1106.74平方米房屋；附X号建筑面积1291.65平方米房屋（权证号：XXX房地：**地证XXXX第**o;。同日，一中法院向江北区不动产登记中心送达了执行裁定书及协助执行通知书。 2018年12月20日，一中法院作出（2016）渝01执恢89号之三执行裁定书，裁定：一、拍卖登记在达旺商业管理公司、兴发建筑公司名下的房地产权证：XXX房地证XXXX第XXXXX号，即位于重庆市江北区红黄路XX号附X号建筑面积153.6平方米房屋、附X号建筑面积1291.65平方米房屋、附X号建筑面积184.91平方米房屋；二、拍卖登记在兴发建筑公司名下房地产权证：XXX房地证XXXX第XXXXX号，即位于重庆市江北区红黄路XX号附X号建筑面积1106.74平方米房屋（该土地使用权为划拨土地）、附X号建筑面积1296.656平方米房屋（该土地使用权为划拨土地）；三、拍卖上述（房地产权证：XXX房地证XXXX第XXXXX、XXXXX号）房屋内不能移动的装修、房屋内不能移动的面盆92套、淋浴85套、马桶92套等。 在执行过程中，朋乐酒店管理公司对一中法院拟拍卖的房屋提出租赁权标的异议。一中法院于2019年7月16日作出（2019）渝01执异162号执行裁定书，裁定驳回异议人朋乐酒店管理公司的异议请求。朋乐酒店管理公司不服该裁定，向一审法院提起执行异议之诉。 一审另查明，朋乐酒店管理公司在该院审理的（2019）渝01执异162号案件中分别举示了两份不同的房屋租赁协议，具体如下： 《房屋租赁合同书》载明：甲方（出租人）盛利、徐志强、吴强、冉隆明、陈功菊与乙方（承租人）百龄老友谊公司于2006年9月18日签订，约定：租赁期间从2007年1月1日至2015年12月31日，租期96个月；租赁范围是江北区红黄路22号围城国际公寓1－4层，共计4028.55平方米；租金按季支付；租金为每月每平方米10元，从第五年开始租金按5％递增等内容。 《房屋出租协议》载明：甲方（出租人）百龄老友谊公司与乙方（承租人）朋乐酒店管理公司于2015年8月11日签订，约定：租赁期间从2015年9月1日至2027年8月31日，租期12年；租赁范围是江北区红黄路XX号围城国际公寓X幢X层，共计1291.65平方米；租金按季支付；租金为每月每平方米40元，从2017年9月1日开始租金按总金额5％逐年累计递增等内容。 一审又查明，兴发建筑公司与达旺商业管理公司共同开发建设了位于重庆市江北区红黄路东南侧的“兴发大厦”项目，项目建成后，按双方约定，由达旺商业管理公司负责销售。本案讼争的附X号、附X号、附X号、附X号、附X号房屋即为该项目的一部分。就本案讼争房屋，达旺商业管理公司曾分别与冉隆明、吴强、盛利、陈功菊、徐志强五名自然人和百龄老友谊公司签订有商品房买卖合同。同时，冉隆明、吴强、盛利、陈功菊、徐志强五名自然人与百龄老友谊公司之间就本案讼争房屋又签订了房屋租赁合同书，租赁时间从2007年1月1日至2015年12月31日，租期96个月。该租赁合同的签订时间晚于百龄老友谊公司与达旺商业管理公司签订的商品房买卖合同的时间，且在工商行政管理部门有存档。 一中法院在（2011）渝一中法民初字第00237号案审理过程中，就本案讼争房屋向百年老友谊公司的法定代表人吴强进行了询问并形成书面询问笔录，在该询问笔录中，吴强称本案讼争房屋为五个自然人购买，支付了部分价款，并将房屋出租给百龄老友谊公司使用。（2012）渝高法民终字第00195号民事判决书载明：结合证据规则的相关规定，认定达旺商业管理公司将本案讼争房屋实际销售给了盛利、吴强等五人。2015年2月，达旺商业管理公司分别与冉隆明、吴强、盛利、陈功菊、徐志强签订关于解除《商品房买卖合同》的函，在函件中，上述五人称自愿解除与达旺商业管理公司签署的商品房买卖合同，自签字之日起，放弃依据商品房买卖合同所享有的全部权利及权益。同时，冉隆明、吴强、盛利、陈功菊、徐志强还前往重庆市渝中区公证处。在公证员和公证处工作人员面前，上述五人在声明书上签字。该声明书记载有冉隆明、吴强、盛利、陈功菊、徐志强曾虽与达旺商业管理公司签订商品房买卖合同，但未向达旺商业管理公司支付任何购房款，也未接收或实际使用该房，没有实际履行合同等内容。 市高法院于2016年6月13日作出（2015）渝高法民终字第00554号生效民事判决，载明百龄老友谊公司对重庆市江北区红黄路XX号附X号、附X号、附X号、附X号、附X号房屋提出执行异议的理由不成立，百龄老友谊公司不能证明房屋买卖合同及支付房款的真实性，对百龄老友谊公司关于重庆市江北区红黄路XX号附X号、附X号、附X号、附X号、附X号房屋确权的诉讼请求不予支持。 一审庭审中，兴发建筑公司称朋乐酒店管理公司签订的书面房屋租赁协议中的“江北区红黄路XX号围城国际公寓X幢X层”为重庆市江北区红黄路XX号附X号房屋。 一审还查明，百龄老友谊公司的法定代表人吴强系朋乐酒店管理公司的股东，出资比例为28%。 一审法院认为，本案的争议焦点有二：一是朋乐酒店管理公司对案涉房屋是否系有权占用，其对案涉房屋享有的权利能否排除人民法院对案涉房屋进行不带租约拍卖的执行；二是朋乐酒店管理公司对案涉房屋内不可移动的装饰装修及相应设施是否具有所有权，其对上述物品的权利能否排除人民法院对案涉房屋进行不带租约拍卖的执行。该院评析如下： 一、关于朋乐酒店管理公司是否有权占用案涉房屋,其权利能否排除人民法院对案涉房屋进行不带租约拍卖的执行的问题。该院认为，朋乐酒店管理公司无权占用案涉房屋，不能排除人民法院对案涉房屋进行不带租约拍卖的执行。理由如下：1.本案中，无论是冉隆明、吴强、盛利、陈功菊、徐志强还是百龄老友谊公司均不是案涉房屋的所有权人，其对外出租案涉房屋未获得权利人兴发建筑公司、达旺商业管理公司的许可，构成无权处分，即使案涉房屋租赁协议真实有效，亦不能约束达旺商业管理公司及兴发建筑公司。2.朋乐酒店管理公司举示的《房屋出租协议》显示其仅承租了重庆市江北区红黄路XX号附X号房屋，该公司无权对重庆市江北区红黄路XX号附X号、附X号、附X号、附X号房屋提出执行异议之诉。3.冉隆明、吴强、盛利、陈功菊、徐志强与百龄老友谊公司之间就案涉房屋签订的《房屋租赁合同书》已经于2015年12月31日到期，依据法律规定，百龄老友谊公司转租给朋乐酒店管理公司，对于转租期限超出原租赁合同剩余期限的，超过的转租期限无效，故对于朋乐酒店管理公司签订的《房屋出租协议》超过2015年12月31日的租赁期限无效。4.案涉房屋查封在前，租赁在后，不受“买卖不破租赁”原则的保护。依据法律规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但房屋在出租前已被人民法院依法查封的除外。法律赋予承租人对执行标的物提起执行异议之诉的依据在于《中华人民共和国合同法》第二百二十九条赋予了承租人在所有权发生变动情形下，有权请求房屋受让人继续履行合同的权利。但该权利不是无限制的，法律同时规定了两种例外情形，即在先抵押和在先查封。本案即为在先查封，因此，朋乐酒店管理公司请求继续履行租赁合同的权利在本案中不能对抗申请执行人执行被执行人的财产。 二、关于朋乐酒店管理公司对案涉房屋内不可移动的装饰装修及相应设施是否具有所有权，其对上述物品的权利能否排除人民法院对案涉房屋进行不带租约拍卖的执行的问题。朋乐酒店管理公司未举示证据证明其系案涉房屋内不可移动的装饰装修及相应设施的所有权人，且执行法院在执行案件中已对案涉房屋内不能移动的装修及相应设施进行了评估及区分，可以在执行案件中一并处理，不属于本案执行异议之诉审理的范围，朋乐酒店管理公司对该部分物品具有所有权亦不能排除人民法院的强制执行。 综上，朋乐酒店管理公司的诉讼请求不成立，不予支持。该院依照《执行异议复议规定》第二十四条、第三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决驳回朋乐酒店管理公司的诉讼请求。案件受理费37200元，由朋乐酒店管理公司负担。 二审查明，达旺商业管理公司原名重庆旺达房地产开发有限公司，于2013年1月变更为达旺商业管理公司。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：朋乐酒店管理公司对登记在达旺商业管理公司、兴发建筑公司名下的房屋（房地产权证：XXX房地证XXXX第XXXXX号）、登记在兴发建筑公司名下的房屋（房地产权证：XXX房地证XXXX第XXXXX号）是否享有足以排除执行的民事权益。本院对此评述如下： 首先，出租人盛利、徐志强、吴强、冉隆明、陈功菊与承租人百龄老友谊公司就案涉房屋签订的《房屋租赁合同书》载明租赁期限从2007年1月1日至2015年12月31日止，百龄老友谊公司作为出租人与朋乐酒店管理公司签订的《房屋出租协议》载明租赁期自2015年9月1日起至2027年8月31日止，即使《房屋租赁合同书》与《房屋出租协议》真实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”之规定，《房屋出租协议》超过2015年12月31日的约定内容无效。《执行异议复议规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。因朋乐酒店管理公司在2015年12月31日后对案涉房屋不存在租赁权，故不能以该项权利要求人民法院对案涉房屋带租拍卖，更不能排除人民法院的执行。其次，《执行异议复议规定》第三十一条第一款规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。案涉《房屋出租协议》仅约定由朋乐酒店管理公司承租重庆市江北区红黄路XX号附X号的房屋，就案涉的其他房屋朋乐酒店管理公司并未举示相应的书面租赁合同，且《房屋出租协议》签订在2015年8月11日，案涉房屋在2014年已被人民法院查封。因此朋乐酒店管理公司请求阻止向买受人移交占有案涉房屋亦不符合法定情形。至于朋乐酒店管理公司对执行法院就案涉房屋装饰装修及不能移动的设施设备等进行评估的评估范围和价格有异议，不属于本案执行异议之诉审理的范围，该公司亦不能以对案涉房屋内装饰装修享有所有权为由排除对房屋的执行。 综上所述，朋乐酒店管理公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费37200元，由重庆朋乐酒店管理有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曹晓锐 审 判 员 廖晓莹 审 判 员 姜圆圆 二〇二〇年十一月二日 法官助理 陈青青 书 记 员 庞雪梅