广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5547号上诉人（原审被告）：黄小英，女，汉族，1976年8月23日出生，公民身份号码：362************04X，住址：江西省赣州市宁都县*******。委托诉讼代理人：张焕繁，江西天使律师事务所律师。委托诉讼代理人：张桓宾，江西天使律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：紫乐轩融资租赁（深圳）有限公司，住所：深圳市前海深港合作区************（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：李勇林，广东震烁律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡译予，广东震烁律师事务所实习律师。上诉人黄小英与被上诉人紫乐轩融资租赁（深圳）有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初1757号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人黄小英上诉请求：一、撤销惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初1757号第二项民事判决。二、改判驳回被上诉人在一审中对上诉人返还已付的租金48447元的诉讼请求。三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人认为，一审法院在已经查明并认定被上诉人与开发商诺楠紫乐轩置业（惠州）有限公司存在“关联”的前提下，作出第二项关于“被告黄小英应于本判决生效之日起五日内原告紫乐轩融资租赁（深圳）有限公司返还已付的租金48447元”的判决在事实认定、证据采信、法律适用、判决结果上错误，二审法院应当依法撤销。一审法院认为：“本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告已向被告支付租金，被告亦应依约向原告交付租赁物。……现原告主张被告返还已付的租金48447元的诉讼请求，有事实和法律的依据，原审法院予以支持。本案中，因开发商未交付房屋，导致租赁合同无法履行，过错不在被告，且开发商与本案原告存在关联”。一审法院在明确查明并认定“开发商与本案原告存在关联”的前提下，作出“被告黄小英应于本判决生效之日起五日内向原告紫乐轩融资租赁（深圳）有限公司返还已付的租金48447元”判决，有损法律的尊严和上诉人的合法权益，完全是一项错误的判决。因为，被上诉人向上诉人支付租金的行为，是其自觉、自愿的真实意思表示的行为，而不是因上诉人的过错导致其造成的误解、误支了不应当支付租金的行为。被上诉人与诺楠紫乐轩置业（惠州）有限公司系关联公司，涉案房屋的所有《合同》、《协议》、《确认书》，依法应当认定是其关联行为。被上诉人向上诉人每月支付租金，是被上诉人与其关联公司共同的真实意思的表示，不是上诉人强加给他们的意思表示。在上诉人履行合同没有违约、没有过错的情形下，一审法院认为“现被上诉人主张被告返还已付的租金48447元的诉讼请求，有事实和法律的依据，原审法院予以支持”显然是错误的；据此作出的第二项判决显然是错误的。综上理由，为了维护法律的尊严和上诉人的合法权益，在此，特提出上诉，请依法判处。被上诉人紫乐轩融资租赁（深圳）有限公司答辩称：一、答辩人与涉案房屋的开发商【诺楠紫乐轩置业（惠州）有限公司】，主体不同、注册地不同、股东不同、合同签订时间也不同（《商品房买卖合同》的签订时间是2017年10月30日，《房屋租赁合同》的签订时间是2018年1月19日）。答辩人系经深圳市市*监督管理局批准设立的深圳公司，股东是紫乐轩金融租赁有限公司【香港公司】，目前仍存续经营。而诺楠紫乐轩置业（惠州）有限公司系经惠州仲恺高新技术产业开发区市场监督管理局批准设立的房地产开发公司，股东是保利湾区投资发展有限公司及诺楠紫乐轩置业（惠州）有限公司【香港公司】，目前仍存续经营。两个公司都是独立的法人公司，拥有独立的人财物及管理权。二、开发商与被答辩人之间的商品房买卖关系与答辩人、被答辩人之间的房屋租赁关系，是独立主体之间发生的两个不同法律关系，并不冲突，不可混淆。一审法院认为开发商与被答辩人之间的商品房买卖关系中，因开发商未交付房屋导致租赁合同无法履行，过错不在被答辩人。开发商与被答辩人之间商品房买卖纠纷已经另在仲裁案【（2019）惠仲案字第161号】中处理完毕，开发商已经承担了相应的责任（包含违约责任）。根据合同相对性，在本案房屋租赁关系中，被答辩人并未将房屋交付给答辩人。至于什么原因导致被答辩人未将房屋交付给答辩人，与答辩人无关，被答辩人在本案中构成根本违约是客观事实。答辩人坚持诚信原则一直按时交付租金，而被答辩人没有履行合同构成根本违约，存在过错。答辩人有权诉请解除与被答辩人之间的《房屋租赁合同》，并有权要求被答辩人返还支付给其的租金及承担违约责任。一审判决未判决被答辩人承担违约责任，答辩人对此有异议，但为了节省司法资源，故未提起上诉。综上所述，被答辩人的上诉明显无事实和法律依据，浪费司法资源。严重损害了答辩人的合法权益，为维护答辩人的合法权益，请贵院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持一审原判。原审原告紫乐轩融资租赁（深圳）有限公司向原审法院起诉请求：1.判令解除原被告双方2018年1月19日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告已支付的租金48447元；3.判令被告赔偿违约金34605元；4.判令被告向原告支付律师代理费10000元；5.判令被告承担本案诉讼费、担保费、保全费、公告费（若有）。原审法院认定事实：2018年1月19日，原告作为甲方（承租方），被告作为乙方（出租方），双方签订了《房屋租赁合同》，约定：甲方将自有的位于惠州市仲恺高新区****小区*******号房的房屋出租给乙方使用；租赁期限为36个月，甲方从2018年2月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2021年1月31日收回；每月租金为2307元；违约责任：要求终止合同的一方，赔偿在租赁期内余下发生的租金作为赔偿。上述合同签订后，原告向被告支付了2018年2月至2019年10月份的租金，累计金额为48447元。2020年1月9日，原告以被告未交付租赁物构成违约为由诉至原审法院，要求判如所请。另查，被告辩称原告与开发商系关联企业，案涉租赁物已由开发商交付给原告，并提交了《租赁确认书》、《委托租赁确认书》、《商品房买卖合同》等证据予以佐证。《商品房买卖合同》显示案涉租赁物系被告向案外人诺楠紫乐轩置业（惠州）有限公司购买所得，约定交付时间为2018年2月1日。原告与案外人诺楠紫乐轩置业（惠州）有限公司于2016年11月19日的签订《租赁确认书》、《委托租赁确认书》显示：被告委托开发商指定的租赁公司在房屋交付后的一个月内代为出租，租金由该租赁公司统一付至被告。原告对此不予认可，辩称其与案外人诺楠紫乐轩置业（惠州）有限公司系互相独立的不同主体，虽两家公司有一段时间的法定代表人为同一人，但被告与开发商的商品房买卖关系与本案的租赁关系系不同的法律关系，被告并未履行交付租赁物的义务。再查，被告以案涉房屋未交付为由于2019年4月10日向惠州仲裁委员会申请仲裁。该会于2019年10月10日作出（2019）惠仲案字第161号《裁决书》，裁决：一、申请人黄小英与被申请人诺楠紫乐轩置业（惠州）有限公司签订的于2017年10月30日签订的编号为仲恺（2017）10004387的《广东省商品房买卖合同》以及于2017年11月17日签订的《补充协议》已于2019年6月5日解除；二、被申请人诺楠紫乐轩置业（惠州）有限公司向申请人黄小英返还已付款人民币392456.42元。三、被申请人诺楠紫乐轩置业（惠州）有限公司向申请人黄小英返还违约金人民币11773.7元。四、本案仲裁费用人民币13660元由被申请人诺楠紫乐轩置业（惠州）有限公司承担。五、申请人黄小英的其他仲裁请求不予支持。又查，依原告的诉讼财产保全申请，原审法院于2020年1月20日作出（2020）粤1302民初1757号《民事裁定书》，裁定：冻结被申请人黄小英名下的银行账户存款人民币93052元，冻结期限为一年。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告已向被告支付租金，被告亦应依约向原告交付租赁物。但根据被告提交的惠州市仲裁委员会作出的《裁决书》可知，案涉房屋未完成交付，被告黄小英与开发商之间的商品房买卖合同已解除，则租赁合同已无履行的可能，现原告主张解除租赁合同，于法有据，原审法院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，现原告主张被告返还已付的租金48447元的诉讼请求，有事实和法律的依据，原审法院予以支持。本案中，因开发商未交付房屋导致租赁合同无法履行，过错不在被告，且开发商与本案原告存在关联，结合双方在庭审中的陈述，再兼顾公平原则。原告主张被告支付违约金34605元的诉讼请求，原审法院不予支持。另，原告主张被告支付律师费10000元的诉讼请求，无合同依据，原审法院亦不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告紫乐轩融资租赁（深圳）有限公司与被告黄小英于2018年1月19日签订的《房屋租赁合同》。二、被告黄小英应于本判决生效之日起五日内向原告紫乐轩融资租赁（深圳）有限公司返还已付的租金48447元。三、驳回原告紫乐轩融资租赁（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为2226元（原告已预交）、保全费951元，合计为3177元，由原告紫乐轩融资租赁（深圳）有限公司负担1477元，由被告黄小英负担1700元。本院审理查明：原审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。本院对双方无异议部分予以确认，仅对有异议部分予以审查。针对上诉人的上诉请求，本案的焦点是上诉人是否需要返还涉案租金的问题。本案中，上诉人主张因开发商原因造成涉案房屋未能依约交付给被上诉人，而被上诉人与涉案房屋的开发商存在关联关系，故涉案合同解除后，被上诉人已支付的租金不予退还。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务，上诉人应依约交付涉案房屋，被上诉人应依约支付涉案租金。现因涉案房屋交付不能导致涉案合同解除，上诉人应返还被上诉人已支付的租金。上诉人以案涉房屋未交付向开发商主张违约责任等诉请，惠州仲裁委员会于2019年10月10日作出（2019）惠仲案字第161号《裁决书》也解决了上诉人和涉案房屋开发商之间因房屋未交付的法律纠纷，故上诉人再以涉案房屋开发商没有交付房屋为由主张不予退回租金没有事实依据，不予支持。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉无理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费1111元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年十一月十九日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩