广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 (2020）桂0102民初6962号 原告：广西南宁荣达物业服务有限公司，住所地：南宁市青秀区凤翔路**亿利城**楼**车库，统一社会信用代码：91450103MA5KAADY7T。 法定代表人：卢日荣，该公司经理。 委托诉讼代理人：覃兰宇，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李盈盈，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被告：陈群环，女，1970年7月28日出生，壮族，住广西南宁市兴宁区。 原告广西南宁荣达物业服务有限公司（以下简称“荣达公司”）诉被告陈群环物业合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告荣达公司的委托诉讼代理人覃兰宇、李盈盈，被告陈群环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣达公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2018年5月至2019年10月期间的物业费781.2元、生活垃圾处理费144元、维修金130.2元、公摊电费72元、车库杂物房费用51.8元，合计1179.2元；二、判令被告向原告支付违约金477.4元（暂计至2019年10月）；三、判令被告承担本案律师费1000元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月21日，原告和阳光绿城（一、二期）小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定自2018年4月21日至2023年4月20日期间由原告负责南宁市阳光绿城小区的物业管理服务，并约定了物业服务费用标准。被告一直接受原告为其提供物业管理服务但没有支付相应物业费用，就以上拖欠的费用，原告曾多次向被告催讨，但是被告均置之不理。 被告陈群环辩称，1、原告向被告出示的物业服务合同本人在此之前并没有看到过，与原告签订物业合同的是阳光绿城小区一、二期业主委员会，被告不认可该份物业合同；2、对于原告主张的各项费用被告不同意支付；3、原告与阳光绿城小区一、二期业主委员会未经业主同意签订物业服务合同，是他们恶意串通，根据我国的相关法律，原告与阳光绿城小区一、二期业主委员会签订的物业合同损害业主的利益；4、对物业进出办卡的行为有意见。请求法院驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月21日，原告荣达公司与阳光绿城小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定阳光绿城小区业主委员会委托原告为位于南宁市兴宁区提供物业服务，委托期限自2018年4月21日起至2023年4月20日，多层住宅的物业服务费按0.60元／月／平方米收取，商业物业的物业服务费按1.20元／月／平方米收取；物业服务费按月进行交纳，采取先服务后收费的管理模式，小区公摊水电费月初由原告垫付，业主应在每月底履行缴纳义务；前述物业服务费不含物业保修期间后物业共同部位、公共设施设备大修、中、小修和更新、改造的费用，上述费用应通过专项维修基金予以列支；荣达公司、业主委员会及业主应当按照相关规定缴存、管理、使用、续筹物业专项维修基金；业主应按照规定向供水、供电、通讯、有线电视等专业单位交纳水、电、通讯、有线电视等有关费用，属于业主共同使用的公共水电费用单独按实由业主分摊；合同并约定了双方其他权利义务。《物业服务合同》附件九《物业服务收费项目及协议标准》中约定公共维修基金每平方米0.10元。2018年6月18日，原告和阳光绿城小区业主委员会签订《补充协议》，约定如出现通过诉讼途径追讨业主的物业服务费和专项维修资金等相关业主应当交纳的费用时，诉讼费、律师费、差旅费、鉴定费等必要费用由业主全部承担；阳光绿城小区业主委员会同意原告在阳光绿城小区服务期间收取车辆停放服务费每月每辆80元。2018年5月10日原告与南宁市兴宁区市政环卫管理站签订《协议书》以及2019年9月23日南宁市兴宁区市政环卫管理站向原告出具《委托书》，委托原告征收阳光绿城小区各住户、商铺城市生活垃圾处理费，其中城镇居（村）民按8元／户／月收取，餐饮业、餐饮娱乐业按3.30元／箩／次收取。 被告是阳光绿城小区17号楼3单元2层205号房的业主，房屋建筑面积70平方米，自2018年5月至2019年10月期间，被告未向原告交纳该房屋的物业服务费。 2020年1月2日，原告和广西南国雄鹰律师事务所签订《民事委托代理合同》，载明广西南国雄鹰律师事务所接受原告委托，指派律师为原告与被告等业主的物业服务合同纠纷的一审阶段代理人，律师服务费用为1000元/户，原告已支付本案的律师代理费1000元。 另查明，2018年3月3日至2018年3月12日，阳光绿城（一、二期）业主依程序召开了业主大会会议，表决通过了《业主大会议事规则》、《小区管理规约》、《选举办法》，选举成立了阳光绿城（一、二期）小区首届业主委员会，并报南宁市兴宁区住房和城乡建设局进行了备案，业主委员会任期五年，自2018年3月21日起至2023年3月20日止。 本院认为：一、关于原、被告之间是否形成合法有效的物业服务合同关系。 根据《物业管理条例》第三十四条规定，阳光绿城（一、二期）业主召开了业主大会会议，选举成立了阳光绿城（一、二期）小区首届业主委员会，并报南宁市兴宁区住房和城乡建设局进行了备案，即阳光绿城（一、二期）小区已经通过合法的选举程序选举了首届业主委员会。业主委员会成立后与原告签订了《物业服务合同》，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，该合同是合同双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，对阳光绿城（一、二期）全体业主具有约束力。 二、关于原告主张的各项费用是否合理的问题。 1、物业服务费。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告依据其与阳光绿城（一、二期）小区业主委员会签订的《物业服务合同》，负有对阳光绿城（一、二期）小区实行物业管理的合同义务，而被告作为该小区的业主，亦负有基于该合同向原告交纳物业管理服务费的义务。《物业服务合同》中约定住宅的物业管理综合服务费按房屋建筑面积0.60元/平方米/月，双方也均未对该收费标准提出异议，按该约定，被告应支付2018年5月至2019年10月期间的物业服务费756元（0.60元/平方米/月×70平方米×18个月），现原告主张该期间的物业服务费781.2元，已超出上述数额范围，对原告主张超出的部分，本院不予支持。被告主张原告对被告提出的小区共同部位的维修申请均不予理睬，但仅从被告提交的照片中不足以证实该主张，被告以此为由拒付物业服务费及其他相关费用，缺乏依据，本院不予支持。至于被告对物业公司要求出入办卡的行为提出的抗辩，本院认为，根据《物业服务合同》的约定，原告作为物业公司有权对小区的共有部分、公共区域进行维护和管理，原告实行门禁制度也是出于全体业主的安保维护方面考虑，如被告对该措施有异议，应通过向小区业主大会、业主委员会反映以表达诉求，不应以拒缴物业费的方式提出，本院对被告的该抗辩主张不予支持。 2、公摊电费。《物业服务合同》约定水费、公摊水电费由原告代收代缴，“属于业主共同使用的公共水电费用单独按实由业主分摊”，据此，原告在为该小区业主向供电部门代交小区共用建筑部分的水、电费及业主自用水费后，有权向业主要求支付相应的公摊电费。为此原告诉请被告支付欠缴2018年5月至2019年10月的公摊电费72元，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。 3、生活垃圾费。原告主张在其诉请的物业服务期间向环卫部门代交了垃圾处理费，并提交了《协议书》及《委托书》予以证明，原告主张生活垃圾费按8元/月，未超出南宁市物价部门核定的城镇生活垃圾处理费的标准，故原告主张被告支付欠付的2018年5月至2019年10月期间的生活垃圾费144元（8元/月×18个月），符合法律规定，本院予以支持。 4、维修基金。按照《物业管理条例》第五十四条“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有”的规定，业主是交纳专项维修资金的义务人和受益人，物业服务企业只是代收和代为管理。且本案所涉物业服务合同中约定了“专项维修基金按建筑面积每平方米0.10元/月”收取，故被告应交纳2018年5月至2019年10月期间的专项维修基金计算为126元（0.10元/月/平方米×70平方米×18个月），现原告主张该期间的专项维修基金130.2元，已超出上述数额范围，对原告主张超出的部分，本院不予支持。 5、车库杂物房费。原告仅提供了所涉房屋的合法产权证明，但未提交证据证实其主张的杂物房具有合法建设手续及对应的产权归属情况，原告据此主张杂物房对应的物业管理费、专项维修基金等费用，缺乏依据，本院对该部分诉讼请求不予支持。 6、违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，原告与阳光绿城（一、二期）小区业主委员会签订的《物业服务合同》中未约定违约金的支付及计算标准，原告主张违约金缺乏依据，本院不予支持。 7、律师费。原告与阳光绿城（一、二期）小区业主委员会签订的《物业服务合同》中约定，如出现通过诉讼途径追讨业主的物业服务费和专项维修资金等相关业主应当交纳的费用时，诉讼费、律师费、差旅费、鉴定费等必要费用由业主全部承担。被告作为小区业主，应受该合同约束。现原告因被告欠交相关费用诉至法院，故原告主张被告支付其因此支出的律师费1000元，符合合同约定，亦符合广西壮族自治区律师服务费收费标准，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第三十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告陈群环向原告广西南宁荣达物业服务有限公司支付阳光绿城小区17号楼3单元2层205号房于2018年5月至2019年10月期间拖欠的物业服务费756元、公摊电费72元、生活垃圾清运费144元、专项维修基金126元，共计1098元； 二、被告陈群环向原告广西南宁荣达物业服务有限公司支付律师费1000元； 三、驳回原告广西南宁荣达物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费25元，由被告陈群环承担。 本判决为终审判决。 审判员  农慧兰 二〇二〇年十一月四日 书记员  何 铃 附法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。