北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初11249号原告：远洋亿家物业服务股份有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖大街**。统一社会信用代码：91110116700231563Q。法定代表人：杨德勇，董事长。委托诉讼代理人：彭艳丽，女，1987年6月13日出生，远洋亿家物业服务股份有限公司职工，住该公司宿舍。委托诉讼代理人：张婷婷，女，1983年5月28日出生，远洋亿家物业服务股份有限公司职工，住该公司宿舍。被告：胡克兵，男，1964年3月7日出生，住北京市石景山区。原告远洋亿家物业服务股份有限公司（以下简称远洋物业）与被告胡克兵物业服务合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告远洋物业的委托诉讼代理人彭艳丽、张婷婷到庭参加诉讼，被告胡克兵经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告远洋物业向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即支付拖欠原告的2017年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费11597．08元；2．诉讼费由被告承担。事实与理由：原告自2011年12月17日起为被告提供物业服务，被告是xx号房屋的所有权人，其房屋建筑面积是90．81平方米，根据物业服务合同，物业服务费收费标准为2．6元每建筑平方米每月。但自2017年1月1日至2020年12月31日共计4年，被告对其所发生的物业管理费拒不交纳。经原告多次催交未果，现原告依法起诉。被告胡克兵经本院依法传唤，未到庭应诉，于庭前向法院提交书面答辩意见称，第一，2011年本人购买了北京石景山区远洋沁山水上品27号楼5单元603室住宅，于2011年11月17日与北京远洋基业物业管理有限公司签订了“前期物业服务协议”，这属于购房时候的被迫、不公平行为，该协议早已过期失效。而目前的原告是远洋亿家物业服务股份有限公司，该公司未与任何业主签订物业服务协议，业主也不知情，与业主没有任何关系；第二，即使合同有效或者双方形成了事实上的物业管理关系，但由于物业公司没有提供服务或者提供的服务严重不符“合同”约定，业主也可不交物业费。业主提出改进意见和建议如石沉大海，存在小区乱停车、电梯不安全、、地下走廊管道漏水自行车管理混乱、对人员进出管理不到位、、地下室非法出租等问题第三，沁山水上品现行物业收费标准过高，与北京市及周边小区相比高出几倍，服务严重不匹配；第四，物业公司占有小区公共资源出租谋利，其收入未公开，要求返还收益给业主；第五，本人房屋空置，没有理由给物业公司缴纳水、电、暖、垃圾清运费等有关物业费用，而物业公司经常安排不同人打电话恐吓要求给他们微信转账。本院经审理认定事实如下：胡克兵为北京市石景山区玉泉西里xx号房屋（以下简称诉争房屋）的业主。2011年12月17日，胡克兵与北京远洋基业物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》。北京远洋基业物业管理有限公司于2015年11月30日名称变更为远洋亿家物业服务股份有限公司。根据《前期物业服务协议》，远洋物业的物业管理服务内容主要包括：“……第二条、一、房屋共用部位的维修和管理，负责本小区内建筑共用部位的日常维护、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、楼台、大堂等，但不包括任何产权人个别拥有独立使用权的地方。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施包括：可视对讲及门禁系统，电视监控系统、消防报警系统、照明系统、下水道、沟渠、槽沟、绿化区之装置及植物、告示板等。只供个别产权人使用的设施不包括在内。三、负责本小区内公共设施和附属建筑物、构筑物的日常维护、养护和管理，包括道路、化粪池、共用卫生间、泵房、水箱、风机房、垃圾房、消防设备控制室、电梯机房、消防通道等。四、负责本小区内公共区域的绿化养护与管理，包括公用绿地、花木、建筑雕塑等。五、负责本小区内公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集。六、负责本小区内维护公共秩序，包括门岗服务，物业区域内巡查、安全监控、值班。七、负责本小区内维持物业区域内各类车辆的行驶秩序。八、负责本小区内公共区域消防设施的日常运行和维护。九、负责本小区内房屋装饰装修服务。十、负责向业主和物业使用人收取下列费用：住宅小区的物业管理费、装修押金、装修服务费、生活垃圾清运费、生活垃圾处理费、代收代缴费用、停车费以及政府批准的其他费用。十一、对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为以及违反《临时管理规约》、《业主手册》等各项管理规章制度的行为，进行制止，并及时向有关行政管理部门报告。十二、其他委托事项：各业主和物业使用人单元自用部位、自用设施、设备的维修、保养，在当事人提出委托时，如接受委托将收取相应费用。”关于物业管理服务费用的约定为：“一、物业管理服务费用的计价基础是产权登记建筑面积（含公摊），而非“产权套内建筑面积”……三、乙方交纳费用时间：首期物业管理费按年度交纳。首期交费期满前一个月内，预交下一年度物业管理服务费，依此类推。四、远洋沁山水·上品27楼5单元603号住宅物业服务费用标准：2．60元/建筑平方米/月”。经查明，根据京政办发[1999]68号、京价(收)字[1999]第253号文件规定，该小区垃圾清运费为每年30元每户，垃圾处理费每月3元每户。上述协议签订后，远洋物业为胡克兵实际提供了房屋建筑公用部位、设施的维修和养护等物业服务至今。远洋物业按照房屋面积90．81平方米主张胡克兵自2017年1月1日至2020年12月31日未交纳涉诉房屋的物业费11333．08元、垃圾清运费及垃圾处理费264元，共计11597．08元。对未缴纳物业费的业主，远洋物业称，其通过向业主发送催款通知书的形式催收物业费。上述事实，有《前期物业服务协议》、催款通知书及当事人陈述在案佐证。本院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。远洋物业与胡克兵签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按照约定的内容履行各自义务。物业管理合同为双务合同，远洋物业已履行物业服务，胡克兵有义务按期交纳物业管理费、垃圾清运费及垃圾处理费，故远洋物业要求胡克兵交纳2017年1月1日至2020年12月31日未交纳涉诉房屋的物业费11333．08元、垃圾清运费及垃圾处理费264元，共计11597．08元，有事实及法律依据，本院予以支持。胡克兵主张的未与远洋物业签订合同、房屋空置，经查其系与北京远洋基业物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，约定了物业服务费用的缴纳，北京远洋基业物业管理有限公司于2015年11月30日变更名称为远洋亿家物业服务股份有限公司；胡克兵主张远洋物业提供的物业服务不到位，但未提供充足的证据予以证明，且该瑕疵亦未对其正常生活造成实质性影响，尚不构成不交物业费的充分理由，故对其答辩意见，本院不予采信。应当指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。胡克兵经本院依法传唤无正当理由未到庭应诉，视为其放弃相应的诉讼权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下:胡克兵于本判决生效之日起十日内给付远洋亿家物业服务股份有限公司2017年1月1日至2020年12月31日的物业服务费11597．08元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45元（远洋亿家物业服务股份有限公司已预交），由胡克兵负担（于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求的数额，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  孟 哲二〇二〇年十一月十六日法官助理  付天娇书 记 员  李 雪