西安市鄠邑区人民法院   民事判决书   （2020）陕0118民初4243号   原告张婷婷，女，1988年9月17日生，汉族，住陕西省渭南市大荔县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。   委托诉讼代理人：荣战奎，北京大成（西安）律师事务所律师。   被告：西安国力置业有限公司。住所地：西安市鄠邑区。   法定代表人：葛琳，该公司总经理。   委托诉讼代理人：王兴，男，1989年11月11日生，汉族，住西安市周至县，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，该公司员工。   原告张婷婷与被告西安国力置业有限公司（以下简称：国力公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张婷婷及其委托诉讼代理人荣战奎，被告国力公司之委托诉讼代理人王兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告张婷婷向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告逾期交房违约金10466.472元（自2017年8月31日至2018年8月10日344天，按日利息万分之二计算）；2、本案诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年8月2日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于西安市鄠邑区经济开发区沣京工业园沣京大道9号“沣京名苑”第4幢1单元16层4-11606号商品房，《商品房买卖合同》第八条“交付期限”约定被告应该在2017年8月30日前交付验收合格房屋。原、被告签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，合同签订后原告依约缴纳了购房款、办理了房屋按揭手续，被告已实际得购房款总计151688元人民币，但被告却未按照合同约定及时通知原告办理交房手续，逾期交房期间原告只得在外租房居住（月租金1500元）。在实际收房过程中，被告未向原告出示房屋验收合格相关证明文件及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，原告发现所购房屋存在多处质量问题，如房屋格局与看房时样板间格局不相符，水电为临时施工用水，用电，天然气未通入户（截至原告起诉之日仍未通气），原告为减少损失无奈于2018年8月11日收房。根据双方签订《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”1.（2）规定：“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。”原告经多次催告，被告仍未按《商品房买卖合同》约定继续履行交付程序、未支付逾期交付违约金、未将天然气入户通气、未办理房产证，严重损害了原告合法利益。原告请求法院依法判如所请。    被告国力公司辩称，一、原告于2017年7月购买沣京名苑4-11606号房屋一套，总价151688元，首付61688元，其余90000元以银行按揭形式付款，2017年10月27日银行放款，至此原告已交清本套房屋所有款项，双方签订商品房买卖合同，约定2017年8月30日交房。根据（民法通则）第135条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年，房屋买卖合同中要求给付逾期交房违约金或者逾期付款违约金的诉讼时效也为两年，其诉讼时效是从预售商品房合同约定的交房时间的次日开始计算，即从知道或应当知道自身权利被侵害时起计算，而本合同约定2017年8月30日即为交房日期，至今已过3年1个月28天，所以原告的诉讼请求已过诉讼时效，并且原告在2018年8月11日已经开始装修入住现已有两年多。二、原告要求被告赔偿交房逾期违约金10466.472元（2017.8.31-2018.8.10），根据双方签订的商品房买卖合同第九条第一项，买受人继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金，原告2017年8月30日前交首付61688元，2017年10月27日银行放款才交清151688元的房款，而原告计算违约金的时间及金额都有错误。对于违约金的计算方法，被告认为按照合同约定已交房款来计算违约金，首付款和按揭某某应该分开计算违约金。三、被告认为原告所有的诉求都不成立，被告不承担本案诉讼费。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年8月2日，原告张婷婷作为买受人与被告国力公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人以总房价151688元、每平方米3750元的价格购买出卖人开发建设的建筑面积为40.45平方米的沣京名苑4幢1 单元16层4-11606号商品房一套。合同第六条就付款方式及期限约定：“买受人于2017年8月2日支付总房款的40.66%人民币陆万壹仟陆佰捌拾捌元整（61688元），余款玖万元整（90000元）做公积金贷款。”合同第八条就交付期限约定：“出卖人应当在2017年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期:1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的。”合同第九条就出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过玖拾日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项目的比率）的违约金。”合同签订后，原告按照合同约定 向被告支付了购房首付款61688元，并以公积金贷款于2017年10月26日向被告支付了尾款90000元。   被告未按照合同约定的交房时间向原告交房。2018年8月11日，被告向原告交付了涉案房屋。2020年8月7日，原告持上述诉称理由诉至本院，请求支持以上请求。审理中，原告认为，首付款和按揭某某应一起计算逾期交房违约金，双方在合同中所确定的是一个整体的合同权利。被告认为按照合同第九条约定按已交付房款计算，应分开计算。因双方意见分歧较大，致本案无法调解。   本院认为，原、被告签订之《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反相关法律规定，为合法有效合同。合同签订后，被告未按合同约定的交房时间向原告告交房，交房迟延，已构成违约，现原告要求被告给付逾期交房违约金，于法有据，应予支持。由于原、被告合同第九条约定：出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金，而原告首付款与尾款交付时间不同，故违约金应分别计算，即：61688元×日万分之贰×57天（2017年8月31日至2017年10月26日）+151688元×日万分之贰×288天（2017年10月27日至2018年8月10日）=9440.46元。对于原告主张的逾期交房违约金未超过9440.46元的部分，本院予以支持，超过部分，不予支持。对于被告辩称原告主张超过诉讼时效一节，由于2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告起诉并未超过诉讼时效，故对被告该辩称本院不予采信。现依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：   一、被告西安国力置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告张婷婷2017年8月31日至2018年8月10日之逾期交房违约金9440.46元。   二、驳回原告张婷婷其余之诉讼请求。   如果被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费510元，由原告张婷婷负担60元，被告西安国力置业有限公司负担450元。因原告已预交，故被告在给付上述之款项时将应所负担之诉讼费一并给付原告。   如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                                                                                                                              审判长  张保育                              人民陪审员  沈格萍                              人民陪审员  李新翔     二〇二〇年十一月四日    书记员  万遥遥          1