广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3352号上诉人（原审原告）：广东方直物业管理服务有限公司，住所：广东省惠州市********富力丽港中心16层04号。被上诉人（原审被告）：罗限妹，女，汉族，1970年4月28日出生，公民身份号码：442************765，住址：广东省惠州市惠城区*******。上诉人广东方直物业管理服务有限公司与被上诉人罗限妹因物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初6756号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人广东方直物业管理服务有限公司上诉请求：1.请求撤销原审判决第一项，改判为:判令被上诉人向上诉人缴纳自2014年9月起至2018年11月的物业服务费￥11，184.10元（逾期违约金从2014年9月9日起按千分之一每日计付至清偿之日止）。2.二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人违反与上诉人签订的《（前期）物业管理服务协议》（下称“物业合同”）的约定，自2014年9月起至今拖欠物业管理费，被上诉人应按照物业合同的约定向上诉人支付相应的物业管理费及违约金。被上诉人系上诉人所管理的方直珑湖湾花园的业主。被上诉人于2011年7月15日与开发商惠州飞扬实业有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于惠州市惠城区**********************，建筑面积共121.82平方米，交付期限为2012年3月31日。根据《买卖合同》约定，被上诉人同意委托上诉人负责物业管理。被上诉人与上诉人签订了《前期物业服务合同》（以下称“物业公司”）。根据物业合同第六条之约定，被上诉人应按建筑面积1.8元/m2的标准向上诉人缴纳物业管理费，即被上诉人每月应缴物业服务费用为219.3元；同时，物业合同第七条约定，物业服务费用计费日期自《商品房买卖合同》规定的交楼期限届满之日开始起计，即2012年3月31日开始起计；物业服务费应按月缴纳，业主或物业使用人应在每月8日前履行缴纳当月物业管理服务费的义务；逾期付款的，应根据物业合同第十九条之约定，每日按欠款金额的千分之一的标准向上诉人支付违约金。物业合同对物业服务费用计费日期明确约定为自《商品房买卖合同》规定的交楼期限届满之日（2012年3月31日）开始起计。后双方对被上诉人首年的物业服务费达成了优惠约定，即物业服务费优惠期为2012年3月31日起至2013年3月31日，从2013年4月1日开始计收被上诉人物业服务费，并非原审法院认定的物业服务费优惠期为2014年9月8日起至2015年9月8日。且被上诉人于2014年8月29日才办理收楼手续，同日缴纳了2013年3月31日至2014年8月29日的物业管理费4719.91元，该笔费用并非原审法院认定的预交三个月物业费。入伙流程表上记载的预交三个月物业服务费4719.91元为笔误，实际应为缴纳2013年3月31日至2014年8月29日的物业管理费4719.91元。且被上诉人每月需缴纳的物业费为219.3元，三个月物业费应为657.9元，不可能高达4719.91元。二、原审法院认为被上诉人应于2015年12月起向上诉人缴纳物业管理费及违约金，认定事实及适用法律错误。上诉人与被上诉人双方所签订的物业合同均为双方真实意思表示。签订物业合同时，双方对合同中物业服务费用计费日期的起算时间的约定均无异议。且该合同不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，上诉人已经履行了物业合同所约定的义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定:“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”因此，被上诉人应信守物业合同中的约定，向上诉人支付从2014年9月起所拖欠的物业管理费及违约金。综上所述，原审判决认定事实不清、适用法律错误恳请二审法院依法查明事实，支持上诉人的全部诉请。被上诉人罗限妹未向本院提交书面答辩意见。广东方直物业管理服务有限公司向一审法院起诉请求:1.请求判令被告向原告支付自2014年9月起至2018年11月的物业服务费11184.10元；2.请求判令被告向原告支付暂计至2018年11月9日的逾期缴纳物业服务费的违约金8515.39元（以每月未缴纳的物业服务费为基数，按照每日千分之一的标准，自每月应缴纳之日计算至付清之日止，即自2014年9月9日起暂计至2018年11月9日，直至付清之日止）；3.请求判令被告向原告支付自2014年8月起至2018年11月的公摊水费100元（2元/月/户×25个月）、公摊电费1698.40元；以上第1至第3项费用共计：21497.89元，4.请求判令被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：被告与惠州市飞扬实业有限公司于2011年7月15日签订《商品房买卖合同》及相关附件，约定购买位于惠州市惠城区*********************，建筑面积121.82平方米，交付期限为2012年3月31日前。被告同意所购物业委托广东世邦管家物业管理有限公司负责进行物业管理，物业管理的具体内容按《珑湖湾业主手册》及国家相关规定执行，买受人应与物业公司另行签订《前期物业管理服务协议》，并按《前期物业管理服务协议》履行。原告称被告委托其配偶纪敏彰于2014年8月29日收楼，由纪敏彰在《珑湖湾入伙流程确认表》签名，且由纪敏彰签订《前期物业管理服务合同》，《前期物业管理服务协议》约定住宅物业费1.8元/平方米/月，应在每月8日前交纳物业管理服务费，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之一的标准支付违约金。另原告称赠送被告1年物业服务费，被告在收楼时预缴了三个月的物业管理费，之后未再交纳物业服务费及公摊水电费，拖欠2014年9月至2018年11月的物业服务费11184.1元，2014年8月至2018年11月的公摊水费100元（2元/月/户×25个月），公摊电费1698.4元。另查一，原告提交的《珑湖湾业主信息采集表》入住人员情况处显示纪敏彰为被告配偶，并附有纪敏彰身份证复印件。另查二，2010年10月22日，惠州市惠城区物价局做出惠城价（2010）56号《关于珑湖湾一期物业服务收费标准的批复》：同意“珑湖湾一期”物业服务费高层住宅为1.8元/平方米/月。2013年2月5日，广东世邦管家物业管理有限公司经工商行政部门核准变更名称为广东方直物业管理服务有限公司。上述事实有身份证、营业执照、《商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》、核准变更登记通知书、通知单、催缴函、邮单、发票、《珑湖湾业主信息采集表》、原告提交的《对法庭提出的问题的补充》材料及庭审笔录等在案佐证，可以认定。一审法院认为,物业服务企业与业主之间的物业服务法律关系成立后，物业服务企业应当依约提供服务，业主亦应依据约定和《物业管理条例》的规定缴交物业服务费用。本案中，双方签订的《前期物业管理服务合同》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，原、被告均应全面履行各自约定和法定的义务。原告提供了物业服务，被告应及时足额交纳物业服务费，但被告未依约履行，其行为已经构成违约，应承担相应的民事责任。原告要求被告支付物业服务费及公摊水电费，有事实与法律依据，本院予以支持。对于物业服务费及公摊水电费起算点，因被告于2014年8月29日收楼，故应从实际收楼之日起算，扣除原告自认赠送给被告的一年物业服务费及被告收楼时预缴的三个月物业服务费，被告还需支付原告自2015年12月至2018年11月的物业服务费7894元（1.8元×121.82平方米×36月），被告还需支付原告自2014年8月至2018年11月的公摊水电费100元（2元/月/户×50个月），公摊电费1698.4元。虽然原、被告在《前期物业管理服务合同》约定被告应于每月8日前交纳当月费用，每逾期一日收取欠费金额的千分之一的违约金。但物业服务企业和业主之间存在服务与支付报酬的特殊关系，发生纠纷后适宜协调解决，且该违约金的标准明显过高，根据本案案情，该违约金的标准宜按每月物业服务费的2%计算，且不超过每月物业服务费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告罗限妹应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东方直物业管理服务有限公司支付2015年12月至2018年11月的物业服务费7894元及违约金（每月物业服务费的违约金自第二个月的1日起按每月物业服务费的2%计至每月的物业服务费清偿之日止；每月的违约金不超过每月的物业服务费）。二、被告罗限妹应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东方直物业管理服务有限公司支付2014年8月至2018年11月的公摊水费100元，公摊电费1698.4元。三、驳回原告广东方直物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。本案受理费338元（原告已预交169元），由被告罗限妹负担。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。另查，一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案物业服务费的起算时间。对此分析如下：根据《商品房买卖合同》附件四商品房买卖合同补充协议书第四条的规定“……买受人应在出卖人通知的收楼时间内办理收楼手续，逾期不收楼的，视为买受人已对该房屋验收合格且该房屋已将交付买受人，买受人自通知收楼时间届满之日起开始缴纳物业管理费”，涉案《珑湖湾入伙流程确认表》上记载的收楼时间2014年8月29日，故应以该时间为物业服务费的起算日期，虽然《（前期）物业管理服务协议》第七条的规定“物业服务费用计费日期自《商品房买卖合同》规定的交楼期限届满之日开始起计。1、甲方已收到入伙通知书但因个人原因未按时办理收楼手续的或已办理收楼手续，但因各种原因尚未入住的物业，其物业费用由甲方全额缴纳……”，上诉人未提供证据证明按照合同约定的交楼期限通知业主收楼，故涉案房屋的物业管理费用应以实际收楼时间起算，上诉人称应自2012年3月31日起算物业费并计算一年免交物业费期限无事实和法律依据，本院不予采纳。一审法院认定的被上诉人应交纳的物业管理费金额并无不当，本院予以确认。综上，上诉人广东方直物业管理服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用338元，由广东方直物业管理服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十月二十六日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧