成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初7541号 原告：江声芬，女，1972年11月25日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：郭文彬，四川蜀航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯前香，四川蜀航律师事务所律师。 被告：成都嘉盟置业有限公司，住所地：成都市双流区东升街道棠湖西路一段**。 法定代表人：苏保全，总经理。 委托诉讼代理人：冯滟茹，女，系公司员工。 原告江声芬诉被告成都嘉盟置业有限公司（以下简称：嘉盟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江声芬的委托诉讼代理人冯前香、被告嘉盟公司的委托诉讼代理人冯滟茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江声芬向本院提出诉讼请求如下：1.确认江声芬与嘉盟公司2016年7月6日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》有效；2.本案诉讼费用由嘉盟公司承担。事实和理由：2016年7月6日，江声芬与嘉盟公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，约定江声芬购买嘉盟公司位于天府新区华阳街道天府大道南段560号美高登A座1栋1212号房屋，合同对价款、交房时间、产权登记等做了约定。签订合同后，江声芬履行了付款义务，嘉盟公司于2016年10月26日将该商品房交付江声芬，江声芬装修使用至今。嘉盟公司一直拖延办理不动产权证，甚至不依约申报办理房屋备案。嘉盟公司将上述房屋抵偿给利安公司用于偿还工程款，江声芬通过利安公司的老板程小均购买了上述房屋。 被告嘉盟公司辩称：1.在签订合同前，案涉房产已于2013年10月23日向成都农商银行股份有限公司簇桥支行（以下简称：农商银行簇桥支行）办理了抵押，双方签署的买卖合同未取得抵押权人的同意，违反了物权法和担保法的相关规定，所以合同无效。2.签署上述协议后，江声芬并未将对应的购房款支付给我司，并非真正的买受人。农商行同意我司支付一个房屋的购房款就解一个房屋的抵押，但江声芬的购房款没有支付到农商银行的监管账户，银行不予认可、不同意解除案涉己的抵押。3.我司与江声芬签订商品房买卖合同，是因为成都云峰建设集团有限公司（以下简称：云峰公司）应该支付给四川利安建筑有限公司（以下简称：利安公司）的工程款，又因云峰集团法人代表是我司的股东之一，我司将该商品房以受让担保形式签给江声芬，我司与江声芬之间没有直接的债务关系，且至今未收到江声芬支付的房款，合同无效。4.为了保证利安公司工程款，我司以2套房屋作担保，不是抵偿工程款。利安公司老板程小均喊我司将案涉房屋签给江声芬，程小均与江声芬是什么关系，我司不清楚。 当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2016年，江声芬向程小均购买了位于双流县××街道××街××号××座××栋××层××号住房，并于2016年7月6日由其丈夫邹恒通过中国工商银行的账户向程小均转账支付150000元。程小均于2016年7月6日向江声芬出具了收条，载明：今收到江声芬购买美高登Ａ座12-12房款，总价232800元，已付152800元，下欠80000元，尾款在购房合同盖章和交房后一次性支付给程小均。 嘉盟公司为处理与利安公司的工程款纠纷，按利安公司老板程小均的要求，于2016年7月6日与江声芬签订了《商品房买卖合同》（合同自编号：1-1-1212）及《商品房买卖合同补充协议》，约定将嘉盟公司已办理商品房预售许可证的位于××街道××村一社的“美高登Ａ座”×栋×层×号商品房（住宅）出售给江声芬，商品房合同总价款为261559元，该商品房所分摊的土地使用权已于2013年10月23日设定抵押，抵押权人为农商银行簇桥支行，并约定了买卖双方办理合同备案、交付房屋、办理产权手续等等。合同中，无违反法律法规禁止性规定的内容。合同最后一页为2013年10月24日农商银行簇桥支行向双流县房产管理局出具的《关于同意销售“美高登Ａ座”项目商品房的函》，该行同意嘉盟公司销售已抵押给银行的“美高登Ａ座”项目土地上所修建的商品房，并同意办理预售商品房合同备案登记、预售商品房预告登记及预售商品房抵押预告登记手续。 2016年7月6日，嘉盟公司向江声芬出具了收美高登A座1212号房款261559元的《收款凭据》（编号：NO：JMZY16099），加盖了嘉盟公司收款专用章，凭据备注栏载明：“抵四川利安建筑美高登A座总坪工程款28664元，由JMZY16098转入2328965元。”后有程小均签名及捺印。 此后，江声芬委托邹恒先后于2016年7月25日、7月26日向程小均通过支付宝转账支付了50000元、30000元购房款。嘉盟公司已于2016年10月向江声芬交付了房屋。江声芬从2016年11月开始向成都朋诚物业管理公司交纳案涉房屋的住宅物业费等费用。嘉盟公司至今未办理上述商品房买卖合同的备案登记手续。 庭审后，江声芬向法院提交了一份《房屋买卖合同》（2016年1月4日江声芬代邹文萍与程小均、经纪公司签订，向程小均购买案涉房屋，约定房屋转让成交价为232800元，签订合同时付定金5000元，在开发商签合同当日支付227800元）、《公证书》（公证内容为2016年7月7日江声芬委托其女儿邹文萍办理江声芬购买嘉盟公司案涉房屋的收房、办理产权证等手续的《委托书》），法庭已核对上述证据原件。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、收款凭据、收条、江声芬与邹恒的结婚证、邹恒的身份证、邹恒的中国工商银行凭证及借记卡账户历史明细清单、支付宝转账电子回单、成都市不动产登记信息查询结果、物业费的《收费专用机打收据》及物业费缴纳明细照片、《房屋买卖合同》、《公证书》、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律法规禁止性规定，也无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，且双方已实际履行，上述合同合法有效。 嘉盟公司辩称出售案涉房屋时未经抵押权人同意，违反了物权法和担保法的禁止性规定，该商品房买卖合同无效，缺乏事实依据。经审查，嘉盟公司在双方签订的《商品房买卖合同》中向购房人提供了一份抵押权人农商银行簇桥支行出具的《关于同意销售“美高登A座”项目商品房的函》，向购房人表明其出售房屋的合法性，该函中抵押权人已明确同意嘉盟公司销售抵押土地上修建的商品房，嘉盟公司现又以该函并非抵押权人同意出售抵押财产为由进行抗辩，明显有违诚实信用原则，也缺乏事实依据，该抗辩不成立。 嘉盟公司辩称与江声芬签订商品房买卖合同，是因为嘉盟公司的股东所在的云峰公司欠利安公司的工程款，嘉盟公司遂将该商品房以受让担保形式签给江声芬，双方之间没有直接的债务关系，且至今未收到江声芬支付的房款，合同无效。经审查，本院认为，嘉盟公司并未举证证明该商品房是嘉盟公司提供给利安公司的债务担保财产，其主张的嘉盟公司与江声芬之间是受让担保关系的事实，并不成立。同时，嘉盟公司为解决其与利安公司的工程款纠纷，自愿将案涉房屋抵偿利安公司的部分工程款，与利安公司指定的人员江声芬签订了商品房买卖合同，嘉盟公司与江声芬并无以欺诈、胁迫的手段订立合同损害国家利益，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益，以合法形式掩盖非法目的，损害社会公共利益，以及违反法律、行政法规的强制性规定，导致双方所订商品房买卖合同无效的情形。且购房人江声芬已实际支付了购买案涉房屋的对价，其民事权利理由受到国家法律保护，嘉盟公司的上述抗辩，缺乏事实和法律依据，不成立。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条之规定，判决如下： 原告江声芬与被告成都嘉盟置业有限公司2016年7月6日签订的《商品房买卖合同》（合同自编号：1-1-1212）及《商品房买卖合同补充协议》合法有效。 案件受理费50元，由被告成都嘉盟置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇二〇年十一月二十日 法官助理  万 敏 书 记 员  陈芮瑶