北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020)京0114民初9553号原告（反诉被告）：单波，男，1987年3月24日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：潘龙，男，1988年5月30日出生，蒙古族，住北京市昌平区。原告(反诉被告)单波与被告（反诉原告）潘龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭悦独任审判，公开开庭进行了审理。原告单波与被告潘龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告单波向本院提出诉讼请求：判决被告支付10万元户口保证金。事实与理由：2018年，单波经链家居间服务，向潘龙出售昌平区回龙观镇个人商品房一套，潘龙预留10万元户口保证金，双方约定于单波一家户口从房中迁出后支付。由于交易房产为单波唯一住房，且单波一家无直系亲属在京拥有户籍或房屋，在单波未能完成新购房屋的情况下，户籍无处可迁。期间单波咨询派出所是否有社区公共户，派出所表示北京没有相关政策。与潘龙沟通时，潘龙表示“如果确有困难，可以再沟通，相互理解”。后经单波多方努力，最终于2019年10月30日将一家户口迁出。户口迁出当日单波即与潘龙协商支付户口保证金，但潘龙拒绝支付。故诉至法院，请求判如所请。被告潘龙辩称：不同意单波的诉讼请求。2018年6月17日，潘龙经链家居间服务，从单波处购买昌平区回龙观镇个人商品房一套，房屋总价款580万元。按照双方签订的《北京市存量房买卖合同》约定，单波承诺于办理该房屋不动产转移登记之日起378天内办理完成户籍迁出手续，潘龙预留10万元作为户籍迁出保证金。潘龙在合同约定户籍迁出最终日期之前2019年8月6日通过链家中介郁淑芬提醒单波按合同约定时间迁出户籍。9月6日被告潘龙亲自提醒单波在合同约定时间9月13日之前迁出户籍。在超出合同规定户籍迁出日期之后的9月23日、10月8日和10月19日多次要求单波迁出户籍并强调严格按照合同约定执行。直到10月30日单波迁出户籍以后，共计违约时间46天。即房屋过户后用了424天迁出户籍，在如此长时间单波没有按原计划买房落户，完全属于主观的违约行为。另外，北京有“一址两户”的相关政策和中介机构落户，原告单波主观上又不愿意出钱出力。最终导致能迁不迁而违约。根据双方签订合同第十条户籍迁出相关约定“如出卖人未如期将户籍迁出，应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且仍负有户籍迁出的义务。”根据本条约定和违约天数计算违约金为13.34万元。根据合同之《补充协议》第二条关于户口迁出保证金的约定“该户口保证金可抵扣与户口相关的违约金。”，被告潘龙将10万元违约金从户口保证金中抵扣。即单波仍拖欠违约金3.34万元。根据回龙观派出所的规定，单波等4人户籍需要产权人同意才能继续在本商品房落户并且潘龙于2019年9月将本人户籍从单位借出，准备迁移到所购商品房名下。单波未经产权人同意推迟迁出4人户籍并造成违约。同时单波在起诉书中主张退回全部户口保证金，是完全无视合同规定的无理行为。已对潘龙合法权益构成侵害。潘龙之前本没有扩大纠纷，追回剩余3.34万违约金的意图，但保留反诉的权利。请求法院裁判时予以考虑并对原告这种缺乏契约精神，又想钻法律空子，明显“恶人先告状”的起诉行为进行“拒绝”，维护社会公正，减轻社会负担。反诉原告潘龙向本院提出反诉请求：请求判令单波向潘龙支付违约金3.34万元。事实与理由同答辩状一致。单波辩称：不同意潘龙的反诉请求。一,本人一家户口延期迁出并非主观故意违约。1.该案所涉交易房屋原是本人一家在京唯一住房，本人一家直系亲属也均不是北京户籍，在未重新购房且北京市无社区公共户政策的情况下，本人一家户口无处可迁，只能被动留于原籍。2.潘龙在反诉状中提及“北京有一址两户和中介机构落户”，本人在户籍迁出前也进行过详细了解，相关中介机构均不是正规机构，在我国现行法律框架和北京市户籍政策下，不可能有机构具备办理该类户籍业务的合法资质。3.本人原计划尽快新购房屋并迁出户口，自2018年初至约定的户口迁出日前，本人通过链家、我爱我家等房产中介预约现场看房户数约为60-80套（链家APP可查记录约25套左右）,但受多种因素影响本人未能在预计时间内完成重新购房。本人认为，房屋买卖为买卖双方交易行为，本人作为买方对交易无法单独决定，未能在预计时间内完成重新购房非本人纯主观原因。4.基于上述原因，本人主张本人违约行为存在一定的“不可抗力”因素。根据《房屋买卖合同》第十一条“因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任……”二，本人一家户口延期迁出对潘龙无实质性影响，也未造成任何实质性损失。1.根据北京市户籍政策，在本人一家户口留于原籍的情况下，不影响潘龙户口迁入该地址。本人此前已向回龙观派出所确认该事项，并及时告知潘龙。2.本人二子均未在原户籍区域入学，未占用潘龙学区名额。本人一家也未享受由该户籍带来的其他任何附属权利。3.协议双方约定“如出卖人未如期将户籍迁出，应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金”，该协议约定违约金过高。《民法典》第585条规定：违约金低于造成的损失的，依申请法院可以增加，过分高于造成的损失的，法院可适当减少。《最高院合同法解释（二）》第29条：法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本人已在能力范围内，尽快将一家户口从原籍迁出，仅迟于约定迁出日46天。三，本人主张前述“房屋总价款”以“房屋成交价格”进行确认。1.根据《房屋买卖合同》第四条第一款“经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币（小写）2050000元（大写）贰佰零伍万元整。”第二款“经出卖人与买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币（小写）3750000元（大写）叁佰柒拾伍万元整”，上述价款买受人一并支付给出卖人。本人认为，该条第一款约定之“房屋成交价格”即为“房屋总价款”，家具、家电、装饰装修及配套设施设备在权属关系上与房屋可以拆分，不应计入“房屋总价款”。2.根据房屋买卖增值税普通发票，房屋金额为2050000元，该价格为向相关行政管理机构申报的房屋交易价格，与“房屋成交价格”一致。3.如以“房屋成交价格”进行确认，即便不考虑约定的违约金过高等因素，以万分之五按日计算的因户口延期迁出导致的违约金约为47150元。四,潘龙在房屋买卖过程中，在支付房屋定金环节发生过违约，本人本着友好合作原则当时未予追究。1.根据《补充协议》第二条第一款（1):乙方于2018年6月17日将第一笔定金人民币（小写）50000元（大写）伍万元整以自行划转方式支付甲方。但潘龙配偶陈倩于2018年6月18日才将该笔定金支付本人，逾期违约天数1天。2.根据《补充协议》第二条第一款（3):乙方于2018年6月22日将第三笔定金人民币（小写）700000元（大写）染拾万元整以自行划转方式支付甲方。但潘龙配偶陈倩于2018年6月26日才将该笔定金支付本人，逾期违约天数4天。3.根据《补充协议》第四条违约责任之约定：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。4.潘龙未如期支付房屋定金，对本人资金规划、财务收益造成了实质性影响，且潘龙该违约行为纯系个人主观故意，本人现主张被告对该逾期违约行为给予本人适当赔偿。综上，本人主张潘龙违约责任与本人违约责任相互抵消，潘龙尽快支付户口保证金10万元，请求法院予以支持。本院经审理查明事实如下：2018年6月17日，单波（甲方、出卖方）与潘龙（乙方、买受方）经北京链家房地产经纪有限公司签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。上述合同及补充协议约定，单波将其名下位于北京市昌平区×室房屋出售给潘龙，房屋建筑面积81.94平方米；房屋成交价格为205万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价375万元，共计580万元。该合同第十条约定，该房屋内现有户籍登记，情况为1册4人，双方同意迁出现有户籍；出卖人承诺于办理该房屋不动产转移登记之日后378日内，向房屋所在地户籍管理机关办理完成与本房屋相关的所有现有户籍迁出手续；如出卖人未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。补充协议第二条第8款约定，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存10万元作为户口迁出保证金，该户口保证金可抵扣与户口相关的违约金。合同及补充协议还约定了其他内容。2018年8月30日，涉案房屋所有权转移登记至潘龙名下。2019年10月30日，单波与配偶任燃、二人之子单思贤、单思哲四人户籍从涉案房屋迁出，晚于合同约定的户口迁出日期46日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。各方当事人应当按照合同约定履行各自的合同义务。单波与潘龙签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。上述合同及补充协议关于涉案房屋内单波一家四口户口的迁出义务、迁出日期及逾期迁出的违约责任进行了明确约定，现单波逾期迁出户口46日，违反了合同约定，理应承担违约责任；但合同中关于户口迁出违约金的标准约定过高，单波亦请求本院依法调低，本院综合单波的违约情形和潘龙的实际损失，对单波应当承担的违约金调整为以房屋总价款580万元为基数，按每日万分之二的标准，计46日，共计53360元。因双方合同中约定，不扣保证金可抵扣与户口相关的违约金，故抵扣之后，潘龙仍应向单波支付剩余户口保证金46640元。潘龙要求单波继续支付违约金3.34万元，经本院调整违约金后，已无事实依据，故针对该项反诉请求，本院不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、潘龙自本判决生效之日起七日内支付单波户口保证金46640元；二、驳回单波其他诉讼请求；三、驳回潘龙全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，由单波负担1335元，已交纳；由潘龙负担965元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费318元，由潘龙负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 郭 悦二〇二〇年十一月三十日书记员 姚东方