重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0104民初3364号 原告：重庆晋愉林畔物业服务有限公司，住所地重庆市大渡口区。 法定代表人：唐太明。 委托诉讼代理人：孟令伟，重庆中力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李伟业，重庆中力律师事务所律师。 被告：李巧琳，女，1968年8月24日出生，汉族，住重庆市九龙坡区，现住重庆市大渡口区。 委托诉讼代理人：刘华，男，1968年4月12日出生，汉族，住重庆市九龙坡区，现住重庆市大渡口区，系其丈夫。 原告重庆晋愉林畔物业服务有限公司诉被告李巧琳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员李成杨适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆晋愉林畔物业服务有限公司的委托诉讼代理人孟令伟，被告李巧琳的委托诉讼代理人刘华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向法院提出如下诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠的物业服务费74536.85元，明细如下：从2013年6月1日起至2014年12月31日共19个月，每月物业服务费598.92元（建面342.24平方米*1.75元/平方米/月），物业服务费欠费11379.48元；从2015年1月1日起至2019年4月30日共52个月，每月物业服务费为1197.84元（建面342.24平方米*3.5元/平方米/月），物业服务费欠费62287.68元；公摊电费欠费769.69元；违约金100元，总额74536.85元；2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告系专业物业服务企业，从2011年11月6日起为位于重庆市大渡口区双山路162号晋愉碧怡林畔▪东岸提供前期物业服务；被告系原告按照前期物业服务合同约定提供物业服务的重庆市大渡口区双山路162号晋愉碧怡林畔▪东岸小区业主，从2013年6月1日起，被告一直未按照前期物业服务合同约定向原告缴纳物业服务费。截止2019年4月30日，被告共欠缴物业管理费、公摊电费、违约金共计人民币74536.85元，原告在此前进行了相关催收，并通过邮政挂号信的方式向被告寄送了律师函，但被告在约定的时间里仍然拒不向原告支付所欠相关费用。为维护原告的合法权益，依法向法院提起诉讼，请法院依法判决支持原告全部诉讼请求。 被告李巧琳辩称，1.原告主张的我方接房前的物业费不予认可，我方在接房时，发现房屋存在工程质量问题，积极联系物业之后，原告公司一名韩姓员工亲临现场查看，对存在问题的事实是认可的，原告同意免除接房前11379.48元的物业服务费。我随即写了一份情况说明并配上质量问题的证据（附页）交到原告处。直至今年5月份，原告寄来物业费明细，我方才发现该笔款项未被免除，原告以人员已经更换为由拒不认可之前的承诺；2.我的隔壁存在违建，我未能按时接房的原因是房子存在质量问题，我接房的时候邻居在花园违建，原告一直不作为；3.今年我们小区从初三开始进行封闭管理，但是在3月19日晚上，原告放行了一个物管的几个朋友到小区聚餐，20号我找了物管的朱经理，他们也核实了不是我们小区的业主。因此，原告没有把我当做业主对待，今年小区有二次违建，小区公共区域的广告收入物管公司也未公示过，小区内装的监控角度不对，小区的树被锯掉，我没交原告起诉的费用属实，但原告没有资格收物管费。对于邻居遮挡我阳光，我要求原告赔偿30万元。 本院经审理认定事实如下：2011年6月29日，重庆晋愉邦旭房地产有限公司作为甲方与原告(曾用名称：重庆晋愉林畔物业管理有限公司)作为乙方签订了《晋愉▪碧怡林畔2（东岸）前期物业管理服务合同》。该合同主要就甲方聘请乙方对晋愉林畔小区实施前期物业管理服务的事宜进行了如下约定：一、物业基本情况：物业名称：晋愉碧怡林畔；物业类型：别墅住宅；坐落位置：重庆市大渡口区西城大道中央公园；占地面积：6.8万平方米；总建筑面积：6.6万平方米。二、乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1.物业共用部分的维修、养护和管理。物业共有部分具体包括：房屋的承重结构，非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、路面、化粪池、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置；2.物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；3.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯；4.公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；5.附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；6.公共场所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；7.公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务；8.物业档案资料管理；9.物业专项维修资金的使用；10.装修管理；11.接受业主委托，对其物业专有部分进行维修养护（另行商定）；12.物业服务费和其他费用的收取；13.法律政策规定的其他服务事项。三、乙方提供的物业管理服务应达到的约定标准（具体标准见附件三）。四、本物业管理区域的物业服务收费：1.根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准（按建筑面积计算）：住宅（别墅）3.50元/平方米▪月；2.共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收；3.物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行当月的交纳义务，逾期按每天千分之三的标准向乙方交纳滞纳金。五、本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起计算。合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止。 据已生效的(2018)渝0104民初6606号民事判决书查明的事实，本院办案人员走访涉案小区时，原告工作人员陈述：“……目前林畔小区能正常使用消防用水。但商业部分消防设施未完工，故整个小区整体使用，要等到晋愉资产处理完成后，消防设施完工后，才能使用。……小区监控室等物业设施设在商业部分(52-53幢)，由于商业部分未竣工验收，故从物业接收以来就未使用，物管企业准备在2019年2月底前自筹资金对小区监控进行修复完成，保障正常使用。”本院办案人员走访大渡口区消防救援支队时，该支队工作人员陈述：“涉案小区住宅部分消防管网因老化、破损导致管网渗漏，已影响消防设施的正常使用，存在消防安全隐患。” 还查明，被告李巧琳系重庆市大渡口区双山路162号晋愉碧怡林畔的业主，被告房屋建筑面积为342.24㎡。原告多次通过上门张贴物业费、公摊电费的催收单、通过中国邮政邮寄物业费及公摊电费催款单等方式向原告催缴物业费。被告李巧琳未缴纳自2013年6月1日至2019年4月30日的物业服务费以及公摊电费，其中物业服务费为73667.16元，公摊电费为769.69元。《晋愉▪碧怡林畔2(东岸)前期物业管理服务合同》合同期限到期后，原告未与涉案小区业主委员会签订新的物业服务管理合同。同时，截止本案庭审结束时，原告仍在为涉案小区提供物业服务，涉案小区的监控设施已整改，但消防设施仍未整改完成。 上述事实，有原、被告陈述、前期物业管理服务合同、(2018)渝0104民初6606号民事判决书、备案证明、物业服务材料、照片、证明等证据在卷为凭，均经查证属实，足以认定。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，对业主具有约束力。本案中，原告与建设单位重庆晋愉邦旭房地产有限公司签订了《晋愉▪碧怡林畔2(东岸)前期物业管理服务合同》，该合同对合同双方以及所在小区业主均具有约束力。合同到期后，原告并未与涉案小区的业主委员会签订新的物业服务合同，且原告一直为涉案小区提供物业服务，双方形成了事实物业服务合同关系，双方的权利义务可参照原物业服务合同进行规范直至新的物业服务合同产生。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。经查明，涉案小区的消防设施确实存在缺失或老化损坏的情况，虽然该情况的出现并非原告的原因，但此类问题直接影响小区的基本安全和居住质量，作为专业物业服务企业的原告有义务积极妥善的处理此类安全隐患。庭审中，原告未举示证据证明是否使用大修基金对此类设施设备进行修复完善已提起相关审批流程，亦未举示证据证明上述安全隐患确已消除。因此，本院认为原告在物业服务过程中，并非完全尽到了对公共设施设备运行、维修、养护和管理的积极妥善义务。综合来看，涉案小区公共设施设备存在缺失、损坏的主要原因是小区建设开发中出现的问题，但原告应更加积极妥善的处理该问题，尽到应尽的义务，保证物业服务的品质，让业主居住安心放心。因此，本院对原告主张被告应付的自2013年6月1日起至2019年4月30日止的物业服务费酌情调减5%，以督促原告及时整改涉案小区存在的重大安全隐患，督促原告更好的履职。原告主张的物业服务费为73667.16元，本院支持69983.8元（73667.16元*95%）；公摊电费769.69元，属于前期物业合同中约定的能源消耗，本院予以支持。关于被告的其他答辩意见，因被告举示的证据未达到其证明目的，故本院不予采纳。对于原告主张的违约金部分，因被告不属于恶意欠付拖欠，原告的物业服务亦存在一定的瑕疵，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、李巧琳于本判决生效之日起十日内向重庆晋愉林畔物业服务有限公司支付自2013年6月1日起至2019年4月30日的物业服务费69983.8元、公摊电费769.69元，共计70753.49元； 二、驳回重庆晋愉林畔物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告李巧琳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本案案件受理费减半收取832元，由原告重庆晋愉林畔物业服务有限公司负担42元，由被告李巧琳负担790元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 员 李成杨 二〇二〇年十一月二日 法官助理 陶知春 书 记 员 李国茜