安徽省岳西县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0828民初1403号原告：周民，男，1967年出生，汉族，住安徽省安庆市岳西县。原告：祝娜，女，1970年出生，汉族，住安徽省安庆市岳西县。原告共同委托诉讼代理人：王建勋，安徽皖岳律师事务所律师。被告：安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司，住所地安徽省岳西县天堂镇。法定代表人：张杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：王建闽，该公司员工。委托诉讼代理人：储晓东，安徽明一律师事务所律师。原告周民、祝娜与被告安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司（以下简称盛世天源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理。诉讼过程中，本院依当事人申请对外委托进行了评估。本案于2020年8月21日裁定转为普通程序，于2020年10月29日同另十七案合并公开开庭进行了审理。原告周民以及原告周民、祝娜的共同委托诉讼代理人王建勋，被告盛世天源公司委托诉讼代理人王建闽、储晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周民、祝娜向本院提出诉讼请求：1、被告立即交房并自2019年9月30日起计算至实际交房之日止，按全部房款的日万分之三支付逾期交房违约金（计算至立案日为38905元）；2、减少房屋价款10000元并返还给原告；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的天悦域荣XXX号楼XXX单元XXXX室房屋。合同约定了房屋面积、价款以及交房时间、交房条件等。在案涉房屋不具备交房条件的情况下，被告于9月23日向周民、祝娜发出通知。2019年10月2日，周民将验房中出现的问题以书面形式告知盛世天源公司，并明确表示该房屋不具备约定的交付条件拒绝接收，至符合约定的交房条件时，务必再次书面通知交房。2020年3月物业电话通知交房属实，但是不符合交房条件，违约金事项没有协商好，所以没有收房。此外，原告所购房屋XXXXX消防管道紧邻入户门外，第七、第八、第九层的6个电表裸露于XXX室过到通风采光百叶处，该重大事项盛世天源公司未向周民、祝娜进行书面特别提醒，不仅影响美观，也影响正常使用。盛世天源公司应当减少房屋价款10000元返还原告。双方协商未果，故起诉。盛世天源公司辩称，对双方签订合同以及交付房款购房的事实，案涉房屋存在迟延交房构成违约的事实不持异议。一、原告主张的违约金合同约定过高，请求减少。原告未提供证据证明其实际损失，被告申请法院就租金损失进行了评估，应当以评估价格作为计算损失的依据。合同约定的违约金远远高于实际损失，请求法院予以减少。二、对于逾期交房的违约事实不持异议，但违约时间计算有异议。2号楼约定的交房时间是2019年9月30日，应当自2019年10月1日起计算违约金，截止到2020年3月30日止。理由是，至2020年3月30日，案涉房屋已全部具备合同约定的条件，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》是交付房屋时向购房者提供，而不是通知交房时即提供。2019年9月24日盛世天源公司已书面通知交房，虽然当时不具备交房条件，但在具备交房条件后，盛世天源公司又电话通知了原告。原告未收房是因相关问题未能达成一致意见。三、被告违约与疫情有关，新冠××疫情群防期间（2个月）应从违约期间中予以扣除。虽然违约发生在新冠疫情发生之前，但违约时间的长短与新冠××疫情有一定的关系。逾期交房主要是不具备交房条件，如竣工验收涉及的设计、施工、监理、建设单位和住建主管部门正常工作，则逾期交房时间可缩短大约两个月。新冠××疫情属于不可抗力，被告公司在构成违约情况下，积极继续履行合同义务，并愿意赔偿适当的违约金。四、周民、祝娜户主张房屋通道处有消防管道和电表箱确实属实，但不应据此减少房屋价款。消防管道是每层都有，电表箱每三层集中设置安装在其中一层。这种布置在公共区域，不在案涉房屋室内，而且也不影响通风采光，对房屋的使用影响轻微，没有构成实质性影响，不违反合同约定。而且，法律法规、行业规范并未规定需要告知业主并征求业主同意。原告据此要求减少合同价款没有事实依据，也不是法律上的违法，诉求依据不清，变更合同也不符合条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的身份证、商品房买卖合同XXXXXX及合同附件十、现场消防管道位置、电表裸露情况图片、开发商逾期交房赔付方案、购房发票等；被告提交的竣工验收备案表、估价报告书、新冠疫情防范文件、邮寄凭证、书面通知、电话通知记录（2020年3月30日15:08分），以及本院2020年8月21日现场勘验的8张照片及电表箱、消防管道相对位置的现场示意图等证据，双方当事人对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于下列有争议的证据，本院分析认定如下。（一）原告提交的房屋不符合交付条件书面说明、相关新闻报道等。被告质证认为，书面说明中蒋志文签字真实性不清楚，即使是真实的，只能说明在2019年10月份被告不具备交房条件时原告拒收房屋的事实；相关新闻报道与本案无关，这种网络上下载的判例不能作为案件的处理依据及参考。经审查，该书面说明虽系照片打印件，但被告公司未明确否认其真实性，结合双方到庭人员陈述，可以确认该书面说明的真实性。相关新闻报道与本案无法律意义上的关联性。（二）被告庭后补充提交的6号楼六户业主购房合同的补充协议、天悦域荣（一期）房产测绘面积表、监理公司证明。原告质证认为，六户合同与本案无关联性；天悦域荣（一期）房产测绘面积表真实性无异议，但房屋面积以交房后实测面积为准；监理公司证明关联性有异议，逾期交房发生在疫情之前。经审查，六户合同与本案无关联性。房产测绘面积表系有权部门出具的房产测绘面积表原件，真实性可予确认。监理公司证明系书证原件，证据形式符合法律规定，但证明内容系监理公司就案涉房屋验收程序受疫情影响的具体方面和影响程度，实质上属于单独证人证言，据此尚不足以认定说明的内容，证明目的不予认定。根据本院确认的证据，结合当事人陈述，认定事实如下。一、2017年8月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于天堂镇XXXX房屋，建筑面积140.49㎡，单价XXXX元/㎡，总价款XXXXXX元。其中，合同第九条：商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。合同第十一条：出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房；在该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条：除不可抗力外，出卖人如被告未按合同约定交付房屋，按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在60日之内，按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权要求解除合同……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同附件十：仅标题为“出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明（如：该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况）”，下方空白。二、合同签订后，原告按照合同约定支付了房款。2019年9月，被告向原告发出书面交房通知。2019年10月，原告向被告发出书面拒收说明，表明案涉房屋尚不具备交房条件，亦存在较多质量问题。2020年3月29日，案涉房屋完成竣工验收备案。此前，案涉房屋已完成了面积测绘。2020年5月9日，被告就逾期交房等问题向业主公开赔付方案，并明确表示“2020年3月29日，完成综合验收备案，并通知未收房的业主前来办理交房手续”，并就未收房业主的逾期交房违约金和已收房业主的逾期办证违约金公布意向赔付方案。2020年3月30日，被告公司员工与原告进行了电话通话，通话内容不明。三、案涉天悦域荣小区XXXXX室房屋入户门一侧墙角处纵向树立一根消防管道，但并不妨碍入户门开关。入户门对面隔断墙（同单元两户间）上方百叶窗处悬挂电表箱，但不影响与室外的空气流通。同一单元的XXXXX室相应位置处无消防管道及电表箱。四、诉讼过程中，被告向本院申请对案涉房屋等十八户住宅用房自2019年9月至2020年9月间同地段、同标准房屋的市场租金标准进行评估。本院技术鉴定部门依法委托安徽安和房地产土地评估有限公司（资质一级）进行评估。2020年8月27日，该评估公司向本院出具《估价报告书》，确定案涉小区房屋市场租赁价格为11.6元/㎡·月。各方在报告异议期内未提出书面异议。此外，2019年底至2020年年初，我国暴发新冠××疫情，全国疫情防控工作形势严峻，各地各部门生产、生活均受到不同程度影响。安徽省、安庆市住建部门根据疫情防控应急指挥部的要求，也就房地产企业的疫情管控工作作出安排。本院认为，原告向被告购房、双方签订商品房买卖合同，并形成商品房买卖合同关系，被告迟延交房，已构成违约，各方自无异议。本案争议焦点主要在于：（一）被告逾期交房违约金标准、违约时间应如何认定？新冠××疫情期间是否应予以适当扣减？（二）消防管道、电表是否构成须特别提醒的重大事项？原告是否有权据此主张减少价款？（一）被告逾期交房违约金标准、违约时间应如何认定？新冠××疫情期间是否应予以适当扣减？其一，违约金标准认定。原告主张依据合同约定计算，被告主张约定过高请求核减。首先，双方合同明确约定了违约金计算标准，一般而言，应当依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，由当事人按约定全面履行自己的义务。但与此同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定，“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持”。故，被告有权在诉讼中以抗辩的方式请求核减约定过高的违约金。其次，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，在认定约定违约金过高时，一般应以造成的损失为基础。就损失的确定，原告未提交证据证明其损失，同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”故，判断约定违约金是否过高可以同地段同类房屋租金标准为依据。再次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“过高”，一般应当以是否超过造成损失的30%为标准来进行认定。本案中，案涉房屋在逾期交房期间同地段同类房屋租金标准，经评估为11.6元/㎡·月。考虑原告受损失的实际，兼顾合同履行情况以及当事人过错程度，本院综合认定逾期交房违约金标准为案涉房屋租金损失的130%【房屋建筑面积×11.6元/㎡·月×130%】。其二，违约时间认定。首先，双方购房合同明确约定了交房条件以及交房时间。虽然从上述认定事实看，在合同约定的交房时间（2019年9月30日）之前，被告书面通知了原告交房，但彼时案涉房屋并不具备交房条件，原告拒绝收房符合合同约定及相关法律规定。被告于2020年3月29日才完成竣工验收备案具备交房条件。其次，具备交房条件后，被告主张又电话通知了原告交房，并提供了2020年3月30日电话通话记录为证，原告认可进行了通话的事实，但并不认同该证据能达到证明被告通知交房的目的。就该交房通知问题，合同明确约定了被告负有书面通知交房的义务，被告在具备交房条件前已实际履行。在具备交房条件后，虽然原告要求被告再次进行书面通知，但此通知形式的要求应属于单方意见，并没有证据证明双方就该具备交房条件后的通知行为进行了一致约定。而且，周民亦当庭认可了2020年3月30日接到了物业交房的通知，只是因违约金问题及其他问题未处理好，才没有收房。最后，考虑到3月30日双方通话及通知交房的事实的存在，以及双方购房合同中赋予购房者了“不少于10日”的收房宽限期，本院认定案涉房屋逾期交房的违约时限应自合同约定的应当交房之次日起（2019年10月1日）计算至具备交房条件后10日止（2020年4月10日），为191天。此后时间未交房状态，属于原告怠于行使自身权利，不可归责于被告，该部分时间不应属于合同中的被告违约时间。其三，新冠××疫情期间是否应予以适当扣减。2019年底至2020年年初，新冠××疫情暴发并在全国蔓延应属众所周知的事实。至于该疫情发生及疫情相关管控措施与逾期交房是否具备法律上的因果关系，应当具体分析认定。被告抗辩要求违约时间扣减两个月，并提供了省、市住建部门的通知以及监理单位的说明。鉴于以下几点考量：1、新冠××疫情属于外来的、突发性的、不可预见、不能避免且不能克服的客观情况。而且对于一般当事人而言，疫情防治行政管控措施，亦是不可预见、不能避免且不能克服的。该疫情发生以及相应的管控措施应属于不可抗力。2、逾期交房行为可能发生于本次疫情之前，但受本次疫情影响，相关单位不能正常办公属于客观事实，从而致使案涉房屋的竣工验收备案手续不能正常的、顺利的进行，进而使得逾期交房的时间在一定程度上延长。疫情对于逾期交房时间具有一定的原因力作用，但该原因力大小无法准确界定。3、双方购房合同在约定相关违约金标准时，明确排除了“不可抗力”之原因的违约赔偿责任。4、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条规定，“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，……当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”本院综合考虑后酌定在违约时间中扣除30天的新冠××疫情影响期间。综上，被告应赔偿原告逾期交房违约金11370元【140.49㎡×（11.6元/㎡·月÷30天）×130%×161天（191天-30天）】。（二）消防管道、电表是否构成须特别提醒的重大事项？原告是否有权据此主张减少价款？原告主张消防管道和电表位置属于购房过程中的重大事项，被告应进行善意提醒和必要告知。否则，应承担相应的赔偿责任。被告认可消防管道和电表的相对位置，但认为该事项对原告使用房屋仅存在轻微影响，不违反合同约定，不构成违约或侵权。虽然双方购房合同附件十载明：“出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明（如：该商品房公共管道检修口、柱子、变电箱等有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况）”的标题，但下方空白，且合同主条款中未有规定。对于本案涉及的消防管道和电表是否属于“遮挡或妨碍房屋正常使用情况”属于合同约定不明，但从各方一致认可的消防管道和电表的相对位置，属于楼道内的公共区域，不影响房屋的通行、通风及采光，事实上不构成房屋正常使用的遮挡或妨碍。虽然，对于购房者而言，该因素对于选购房屋以及房屋价格的判断可能构成一定影响，但该影响不足以作为减少房屋价款的依据，故对该项请求，本院予以驳回。案经调解未果，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国民法通则》第一百零七条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司于本判决生效后十日内赔偿周民、祝娜逾期交房违约金11370元。二、驳回周民、祝娜的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1024元，由原告周民、祝娜负担940元，被告安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司负担84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判长  蒋黎明审判员  严贤柱审判员  程 雨二〇二〇年十一月二十四日书记员  刘丹心