文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初18347号原告：重庆大都会东方广场有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路68号大都会商厦23楼，统一社会信用代码91500000621909356L。法定代表人：李智健，该公司董事长。委托诉讼代理人：张林长，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢莹，重庆百君律师事务所律师。被告：上海志仁贸易有限公司重庆市渝中区分公司，住所地重庆市渝中区接圣街8号04层79号，统一社会信用代码91500103MA5UKYH46G。负责人：刘昱含，该公司总经理。被告：上海志仁贸易有限公司，住所地上海市嘉定区银翔路655号100室-2，统一社会信用代码913101143122710969。法定代表人：刘昱含。原告重庆大都会东方广场有限公司（以下简称“大都会公司”）与被告上海志仁贸易有限公司重庆市渝中区分公司（以下简称“上海志仁渝中区分公司”）、上海志仁贸易有限公司（以下简称“上海志仁公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大都会公司的委托诉讼代理人谢莹，被告上海志仁渝中区分公司的负责人同时系上海志仁公司的法定代表人刘昱含到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大都会公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原告与被告上海志仁贸易有限公司重庆市渝中区分公司签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》于2020年4月29日24时予以解除；2、请求判令被告上海志仁贸易有限公司重庆市渝中区分公司、上海志仁贸易有限公司立即支付其欠付原告固定承租费13006.73元及对应的增值税费650.32元，商业服务费4294.67元及对应的增值税257.68元，电费177.88元，电损费34.44元共计18421.72元以及滞纳金(滞纳金从2020年4月1日起计算至2020年4月29日为264元，从2020年4月30日起以18421.72元为基数按每日0.05%计算至欠款本金付清时止；3、请求判令被告上海志仁贸易有限公司重庆市渝中区分公司除已经缴纳给原告18414元履约保证金充作违约金外，被告上海志仁贸易有限公司重庆市渝中区分公司、上海志仁贸易有限公司还应另行立即向原告支付违约金25452.24元；4、本案诉讼费由各被告承担。事实和理由：原告于2019年2月26日，与被告上海志仁贸易有限公司重庆市渝中区分公司(以下简称志仁公司渝中分公司)签订编号为东方办租字[2019]第0007号《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》(以下简称“租赁合同”)约定:原告将重庆市渝中区邹容路68号(大都会广场)第12层09A号面积约为61.38平方米的办公楼单元及其设施租赁给被告志仁公司渝中分公司使用，租期自2019年3月11日至2021年3月10日。被告志仁公司渝中分公司应向原告支付承租费、商业服务费及对应的增值税。承租期内的承租费为4384.29元/月，对应增值税为219.21元/月。商业服务费1447.64元/月，对应增值税为86.86元/月。被告志仁公司渝中分公司应于每月首日向原告支付该月的承租费、商业服务费及对应增值税合同还约定，被告志仁公司渝中分公司应于2019年3月11日向原告缴纳18414元履约保证金。若被告志仁公司渝中分公司逾期10天未能支付承租费、商业服务费、水电费以及其他费用，则原告有权解除合同，且被告志仁公司渝中分公司应向原告支付违约金，违约金的数额应等于履约保证金加未履行承租期的承租费、商业服务费以及对应的增值税总额的40%。若被告志仁公司渝中分公司未按时支付承租费、商业服务费、水电费以及其他费用，被告志仁公可渝中分公司应按所欠缴金额向原告支付每日0.05%的滞纳金，直至付清之日为止因自2020年2月1日起，被告志仁公司渝中分公司未按照合同约定向原告支付承租费、商业服务费以及其他费用，原告依据租赁合同10.2条及21条之约定，于2020年4月28日向被告志仁公司渝中分公司寄送《解除租赁合同通知》，通知被告志仁公司渝中分公司租赁合同于2020年4月29日24时解除，并要求其支付欠缴费用以及承担违约责任。原告认为，根据双方签订的租赁合同，被告志仁公司渝中分公司应依照合同约定履行各项义务，但被告志仁公司渝中分公司逾期未向原告支付承租费以及其他费用，已构成根本违约。原告根据租赁合同有权单方解除合同，并要求被告志仁公司渝中分公司支付违约金。 另外，被告上海志仁贸易有限公司作为被告志仁公司渝中分公司的总公司，应当对分公司的债务承担民事责任。为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，特向贵院起诉，请求判决如前所请。被告志仁公司渝中分公司、志仁公司辩称，1、因上海志仁贸易有限公司与本案签订的租赁合同是没有任何关系的，上海志仁贸易有限公司重庆市渝中区分公司是独立核算的，请法庭作出剥离。2、将履约保证金冲作违约金不予认可。3、原告要求被告支付违约金是没有法律依据的，被告不应当承担违约责任，是因为疫情的原因，并不是被告故意不缴纳费用。原告单方判定被告违约，无事实依据，根据违约产生的各项费用都是没有依据的。被告一直在与原告沟通协商，被告并不愿意解除租赁合同，协商过程中，原告一直拖延，没有表示过一次正式的意见，拒绝与被告和解，导致被告无法复工，先承诺有减免要等总公司回复，后又让被告先交纳2-4月份的租金再商讨减免的事宜。原告不允许被告将案涉房屋的办公用品搬走，原告4月已经将案涉办公楼更换了钥匙。4、原被告双方都因疫情导致了损失，但是协商中，原告没有任何意见，一直进行拖延，这样拖延对被告是有影响的，对原告是没有影响的。在协商过程中又一直催被告缴纳费用，原告的态度导致被告无法正常的开展工作，疫情期间，原告无权利证明被告遭受的损失较小。本院经审理认定事实如下：2019年2月26日，上海志仁渝中区分公司（承租方，乙方）与大都会公司（出租方，甲方）签订了《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》，双方约定：乙方承租重庆市渝中区邹容路68号（大都会广场）第12层09A号办公楼单元及其设施，使用面积约为61.38平方米。承租期自2019年3月11日起至2021年3月10日止。月承租费4384.29元、承租费增值税219.21元、月商业服务费1447.64元、商业服务费增值税86.86元，以上合计单月6138元。乙方须于2019年3月11日之前向甲方支付2019年3月11日至2019年3月31日期间的承租费、商业服务费及对应的增值税。乙方须于2019年3月11日或之前向甲方缴纳履约保证金人民币18414元。乙方须于2019年3月11日接收承租单元及其设施。乙方应按本合同约定向甲方缴纳履约保证金。履约保证金用作担保乙方遵守及履行本合同项下之各项义务和责任或其他原因而向甲方承担的义务。若乙方未按时向甲方支付任何应付款，甲方有权从履约保证金中扣除应付款。乙方须于每月首日向甲方足额支付该月的承租费和商业服务费及对应的增值税。乙方须以现金、支票、汇款或银行转账的方式支付到甲方或甲方指定账号，且有关付款所产生的的银行手续费由乙方承担。若乙方未按时支付承租费、商业服务费、预付款、履约保证金、水电费、税费等应付款，乙方应按所欠缴金额向甲方支付每日0.05%的滞纳金，直至乙方付清承租费、商业服务费、预付款、履约保证金或其他应付款之日为止。若乙方逾期10天仍未能支付承租费、商业服务费、预付款、履约保证金、水电费、税费等应付款，则甲方有权书面通知乙方解除本合同，并有权采取本合同第21条之约定的违约救济措施。乙方只可将承租单元用于办公用途。乙方应在本合同解除或届满日将承租单元及其设施恢复到附件2所载明的标准再归还甲方，或按甲方认可的状态退还承租单元（乙方不得对任何装修、附属物要求甲方支付对价或补偿），并办理承租单元退还手续。乙方未按约退还承租单元给甲方的，甲方有权委托第三方还原，还原产生的一切费用由乙方承担，且从本合同解除或届满之日起到承租单元被甲方实际收回之日止（委托第三方还原的，为承租单元还原竣工日止），乙方须向甲方支付相当于该时期内发生的承租费、商业服务费及对应的增值税总额（按本合同约定的标准计算）之两倍的数额作为违约金。此外，乙方还应就甲方就此发生的其他费用（包括但不限于律师费、诉讼费）承担赔偿责任。如本合同解除或届满日后承租单元内仍有任何物品（包括但不限于乙方遗留在承租单元内的任何乙方或第三方的物品、配套物料，乙方加诸于承租单元之任何装饰装修物、固定附着物、装置或附加设备），则甲方有权自由处置上述物品，包括但不限于抛弃、变卖等，由此产生的收益归甲方所有（如有），所涉及费用由乙方负担（如有）。甲方亦无须就上述物品的任何损失或损毁向乙方或任何其他第三方负责。如有任何第三方就上述物品的所有权向甲方索赔，则乙方须赔偿甲方因此遭受的所有损失及费用，包括但不限于赔偿费、律师费、诉讼费等。若乙方有本合同第10.2条、11条、13.1条的违约情形或其他严重违约行为（包括但不限于擅自搬离承租单元），则甲方有权采取如下一项或多项救济措施：（1）可以提前三天向乙方发出书面通知的前提下，停止供应一切服务（包括但不限于截断承租单元之水电及中央空调等的供应）；（2）封锁承租单元并进入承租单元，包括带领潜在承租人进入承租单元；（3）解除合同，乙方须向甲方支付违约金，该违约金数额应等于履约保证金的数额加未履行承租期的承租费、商业服务费及对应的增值税总额的40%。若违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向依法追偿。（4）以变卖、折价、拍卖等方式处理乙方遗留在承租单元内的物品以抵偿欠款。合同还约定了双方的其他权利和义务。后大都会公司按照合同约定将案涉房屋交付给上海志仁渝中区分公司使用。上海志仁渝中区分公司向大都会公司缴纳了履约保证金18414元并缴纳案涉房屋租金至2020年1月31日。2020年1月底，新冠疫情发生，为防控疫情，政府采取了管控措施。疫情发生后，上海志仁渝中区分公司多次与大都会公司沟通协商减免租金事宜，但双方未达成一致意见。2020年4月25日，大都会公司停止案涉房屋内电力及中央空调等的供应并封锁了案涉房屋。2020年4月28日，大都会公司向上海志仁渝中区分公司邮寄了《解除租赁合同通知》，内容为：贵司与我司于2019年2月26日签订了编号为东方办租字[2019]第0007号《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》，承租大都会广场第12层09A号办公楼单元，承租期为2019年3月11日至2021年3月10日。自2020年2月1日起至今贵司未按照租赁合同第3条、第9条之约定按时缴纳承租费、商业服务费、水电费等各项费用。我司现根据租赁合同第10.2条及第21条之约定通知贵司：我司于2020年4月29日24:00解除租赁合同。对于贵司应当承担的违约责任，我司保留采取法律行动予以追讨之权利。邮件查询单显示，上海志仁渝中区分公司于2020年4月29日收到该邮件。截止合2020年4月，上海志仁渝中区分公司尚欠电费177.88元，电损费34.44元。2020年7月22日，重庆市公证处出具《公证书》，载明：经大都会公司申请，2020年7月8日，在公证员见证下，大都会公司工作人员对渝中区邹容路68号大都会东方广场12楼1209A单元现状进行拍照、摄像并对店铺内的物品进行了清点，现场制作了《物品清单》一张，物品有立柜2个、会议桌1个、工位柜3个、椅子11个、工位3个、小圆桌1个。上述事实，有《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》、《解除合同通知》、EMS邮寄单、EMS签收详情、公证书等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，上海志仁渝中区分公司与大都会公司所签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，双方均应按约行使权利、履行义务。大都会公司已按合同约定交付了合同项下的租赁物，上海志仁渝中区分公司作为承租方，亦应按照合同的约定支付相应的租金。本案中，因为众所周知的新冠疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，导致上海志仁渝中区分公司不能正常使用案涉房屋，基于公平原则，本院酌定免除两个月即2020年2月和3月的租金。虽然新冠疫情为不可抗力事件，新冠肺炎疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，防控措施结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现。2020年3月底，重庆市突发公共卫生事件应急响应级别从二级调整为三级，已具备复工复产条件，案涉房屋已具备使用条件。上海志仁渝中区分公司拖欠4月份案涉房屋租金已构成违约，应当承担违约责任。大都会公司有权按照合同约定行使解除权。大都会公司于2020年4月29向上海志仁渝中区分公司送达了《解除合同通知》，故案涉房屋租赁合同于该日解除，本院予以确认。关于原告请求的2019年2月1日至2020年4月29日期间的租金，按照合同约定计算共计18209.4元，扣除减免的两个月租金12276元，上海志仁渝中区分公司还应支付大都会公司租金5933.4元。上海志仁渝中区分公司欠付的电费177.88元，电损费34.44元亦应当支付。关于原告要求被告支付逾期付款滞纳金的诉讼请求。本案原、被告在租赁合同中约定的滞纳金实质上是为了督促对方及时履行义务而事先约定的一种预防性措施，实为违约金。庭审中，被告上海志仁渝中区分公司辩称租赁合同约定的违约金计算标准过高，请求调整，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院综合双方租赁合同的履行情况、原告的实际损失等因素，除已经缴纳给大都会公司的18414元履约保证金充作违约金外，确定将二个月租金即12276元作为违约金。本院认为该违约金足以弥补原告的损失，对原告主张的滞纳金不予支持。至于大都会公司请求上海志仁公司承担连带责任的诉讼请求，本院认为案涉租赁合同的相对方为上海志仁渝中区分公司，该分公司作为上海志仁公司依法设立并取得营业执照的分支机构，可以作为独立的诉讼主体参与诉讼。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案中，上海志仁渝中区分公司具有一定的财产偿付能力，因此，前述相关责任可以由上海志仁渝中区分公司承担，上海志仁公司承担补充责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认2019年2月26日原告重庆大都会东方广场有限公司与被告上海志仁贸易有限公司重庆市渝中区分公司签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》于2020年4月29日解除；二、被告上海志仁贸易有限公司重庆市渝中区分公司在本判决生效之日起十日内向原告重庆大都会东方广场有限公司支付租金5933.4元、电费177.88元、电损费34.44元；三、被告上海志仁贸易有限公司重庆市渝中区分公司已经缴纳给原告重庆大都会东方广场有限公司的18414元履约保证金充作违约金外，被告上海志仁贸易有限公司重庆市渝中区分公司在本判决生效之日起十日内还应向原告重庆大都会东方广场有限公司支付违约金12276元；四、被告上海志仁贸易有限公司对前述第二、三项承担补充责任；五、驳回原告大都会公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取679元，由被告上海志仁贸易有限公司重庆市渝中区分公司、上海志仁贸易有限公司负担360元，原告重庆大都会东方广场有限公司负担319元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  程斌二〇二〇年十一月二十五日书记员  曹燎