宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院民事判决书（2020）宁0202民初3052号原告:李娜，女，1985年9月9日出生，汉族，住宁夏石嘴山市。委托诉讼代理人：何惠平，宁夏平瑞律师事务所律师。被告:石嘴山市千禧房地产开发有限公司。法定代表人:孙建新，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘涛，宁夏致和律师事务所律师。原告李娜与被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告李娜委托诉讼代理人何惠平到庭参加诉讼，被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李娜向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间签订的认购协议；2.依法判令被告返还原告购房款80万元；3.判令被告向原告赔偿损失80万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：李娜与石嘴山市千禧房地产开发有限公司于2013年6月7日签订《认购协议书》一份，协议约定：李娜认购石嘴山市千禧房地产开发有限公司开发的紫御华府**房屋一套，暂定地上面积244.98平方米，地下面积97.96平方米，房款总金额172万元，签订本协议时李娜向石嘴山市千禧房地产开发有限公司支付购房款80万元，石嘴山市千禧房地产开发有限公司向李娜出具收到房款80万元的收据，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，且石嘴山市千禧房地产开发有限公司隐瞒了与李娜签订合同前及签订合同后在李娜不知情的情况下均将涉案房屋抵押给第三人后又被石嘴山市中级人民法院查封的事实，导致李娜购房合同目的不能实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的规定，涉案购房合同应当予以解除，石嘴山市千禧房地产开发有限公司应当向李娜退还已付购房款80万元并承担已付购房款80万元的赔偿责任，为维护申请人的合法权益，特向贵院提出诉讼，请予以支持。石嘴山市千禧房地产开发有限公司辩称，被告不同意解除合同，理由是：1.虽然案涉房屋经过在建工程的抵押，但根据认购协议书第八条，原告逾期交纳房款92万元，导致在建工程解压期间不能为原告进行登记备案，以上事实原告存在重大过错，应当自行承担法律责任；2.本案在建工程抵押合同明确约定涉案房屋可以不经抵押权人同意转让涉案房屋，所以此项权利并不构成对原告取得物权造成影响，不应适用双倍赔偿的法律规定；综上，请求依法判令继续履行合同。根据当事人的陈述、举证及本院认证，本案认定事实如下：李娜与石嘴山市千禧房地产开发有限公司于2013年6月7日签订《认购协议书》一份，约定李娜以总价172万元的价格购买石嘴山市千禧房地产开发有限公司开发建设的的位××区房屋一套，地上面积244.98平方米，单价5741.4元/平方米，地下面积97.96平方米，单价3200元/平方米。协议签订当日，李娜支付购房款80万元，剩余购房款92万元由李娜于2013年8月15日前向石嘴山市千禧房地产开发有限公司付清。《认购协议书》签订当日，李娜向石嘴山市千禧房地产开发有限公司支付80万元，石嘴山市千禧房地产开发有限公司向李娜出具80万元的收据一份。另查明，石嘴山市千禧房地产开发有限公司于2013年9月30日将包括案涉房屋在内的在建工程进行了在建工程抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司石嘴山市分行。现案涉房屋被（2018）宁02执164号案件及（2018）宁02执241号案件司法查封，其中（2018）宁02执164号案件为抵押权人主张在建工程优先受偿的执行案件。本院认为，本案双方签订的《认购协议书》中约定了双方当事人基本信息、商品房的基本状况、商品房总价款及付款方式、付款时间等内容，虽不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的全部内容，但具备主要内容及基本要素，能够反映出双方之间的商品房买卖合同关系。李娜还据此协议向石嘴山市千禧房地产开发有限公司缴纳了80万元购房款，故该《认购协议书》能认定为商品房买卖合同。案涉房屋进行了在建工程抵押权登记，虽然在建工程抵押与建成房屋抵押是两个不同的概念，但在建工程抵押的抵押物既包括在建的工程也包括在建工程所依附的土地使用权，现又因在建工程抵押事宜引起的诉讼案件查封了案涉房屋，由此可见，本案的在建工程抵押，对购房人的实际权益产生影响。《认购协议书》中约定的紫御华府**室房屋已被石嘴山市中级人民法院在执行案件中进行了查封，李娜已无法实现通过房产交易取得房屋所有权的缔约目的，其据以上两方面理由主张解除与石嘴山市千禧房地产开发有限公司签订的《认购协议书》，符合法律规定，本院予以支持。《认购协议书》解除后，石嘴山市千禧房地产开发有限公司应当退还李娜80万元购房款。对李娜主张石嘴山市千禧房地产开发有限公司赔偿其损失80万元的诉讼请求，因石嘴山市千禧房地产开发有限公司在与李娜签订《认购协议书》后未告知李娜将案涉房屋进行在建工程抵押，在解除《认购协议书》后李娜依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一项主张赔偿损失，符合法律规定，但其主张的赔偿金数额应兼顾过错程度、实际损失及惩罚性来确定。本案中李娜在签订《认购协议书》后既未按照协议约定缴纳剩余购房款，也未与石嘴山市千禧房地产开发有限公司协商解除在建工程抵押登记事宜，造成了其损失的扩大，存在一定的过错，故本院对李娜提出的损失赔偿请求，酌定支持24万元。对石嘴山市千禧房地产开发有限公司称该案纠纷系李娜违约未向其缴纳剩余购房款造成，李娜应承担违约责任的抗辩意见，因被告当庭陈述在签订《认购协议书》时案涉房屋已存在在建工程抵押，故其主张系李娜违约造成案涉纠纷无事实依据，本院对其该项抗辩意见不予采纳；对石嘴山市千禧房地产开发有限公司称合同解除权有一年的除斥期间，双方签订协议已过七年，李娜不具有解除权的辩解意见，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，解除权消灭适用情形为《合同法》第九十四条的规定的解除合同的情形，具体适用范围为出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款两类，本案中双方签署的协议中未约定出卖人交付房屋的具体时间，石嘴山市千禧房地产开发有限公司也未催告过李娜解除协议，现案涉房屋无法交付，李娜提出解除《认购协议书》符合法律规定，故对石嘴山市千禧房地产开发有限公司的该项抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条第一项的规定，判决如下：一、解除原告李娜与被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司于2013年6月7日签订的《认购协议书》；二、被告石嘴山市千禧房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告李娜购房款80万元、支付李娜赔偿款24万元，共计104万元；三、驳回原告李娜的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19200元，减半收取计9600元，由李娜负担3360元，石嘴山市千禧房地产开发有限公司负担6240元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石嘴山市中级人民法院。审判员 刘书雅二○二○年十一月二十七日书记员 陈 丹附：本判决适用的有关法律条款如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本院特别提醒：当事人上诉的，应当于递交上诉状之日起至上诉期届满后七日内，向石嘴山市中级人民法院交纳上诉案件受理费，逾期则视为放弃上诉。