北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初19287号原告（反诉被告）：北京市昆泰法源法律咨询有限公司，住所地北京市朝阳区十里堡路****楼房****。法定代表人：陈余，总经理。委托诉讼代理人；赵锦华，北京双冠律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙伯海，男，1963年6月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：袁玉华（孙伯海之妻），女，1976年4月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）北京市昆泰法源法律咨询有限公司（以下简称昆泰法源公司）与被告（反诉原告）孙伯海房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。昆泰法源公司委托诉讼代理人赵锦华，孙伯海及其委托诉讼代理人袁玉华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。昆泰法源公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2017年12月10日签订的《房屋租赁合同》及2018年4月27日签订的《协议书》无效；2.判令孙伯海返还押金4500元；3.判令孙伯海赔偿装修损失29300元。事实和理由：自2010年12月10日起，昆泰法源公司便开始从孙伯海处承租北京市朝阳区酒仙桥137号房屋。2017年3月1日，双方签订了《房屋租赁合同》，合同第3款约定了合同到期后，昆泰法源公司享有优先承租权。2017年12月10日，在孙伯海要求下，双方又签订了《房屋租赁合同》，约定租期2年，并约定租期届满前昆泰法源公司续租应提前30日告知孙伯海。在该合同履行期间，因房屋老旧，屋内漏水严重，屋顶掉泥土，甚至发生了坍塌事故，而孙伯海未对房屋进行任何修缮，导致昆泰法源公司无法使用房屋，在孙伯海同意的前提下，昆泰法源公司出资对房屋进行了修缮，当时孙伯海口头承诺允许昆泰法源公司继续承租至房屋拆迁，且房屋不涨。在租期届满前的30日前，昆泰法源公司向孙伯海发送续租通知，但孙伯海在利益驱动下违背事先承诺，明确表示不再将房屋租给昆泰法源公司。2019年12月10日，孙伯海对房屋进行了断电，并于12月16日将窗户砸烂，导致昆泰法源公司员工刘某眼睛受伤，无奈之下，昆泰法源公司于2019年12月17日将房屋腾空并交付孙伯海。经了解，昆泰法源公司承租的房屋系孙伯海在原有宅基地外加盖的房屋，没有审批手续，故双方签订的《房屋租赁合同》及《协议书》应属无效，请求法院支持昆泰法源公司的诉讼请求。孙伯海辩称，双方于2017年12月10日、2018年4月27日签订的合同，合法有效，不存在违反法律禁止性规定的情况；昆泰法源公司要求赔偿装修损失及退还押金的请求，缺乏事实和法律依据，不同意支付。孙伯海提出反诉请求：1.判令昆泰法源公司支付2019年12月10日至2019年12月17日的租金1200元；2.判令昆泰法源公司支付未将工商注册地址迁出给孙伯海造成的损失6000元；3.判令昆泰法源公司支付2017年5月1日至2019年12月8日期间使用地址用于工商注册的费用31000元。事实和理由：双方的房屋租赁合同于2019年12月9日到期，但到期后未就续租事宜达成一致，后昆泰法源公司拒绝腾退，期间从他处私接电源，造成安全隐患，直至2019年12月17日才从承租房屋搬离。据孙伯海了解，使用房屋用于登记工商注册地址，每月费用为4000-5000元，但昆泰法源公司始终未支付该笔费用。昆泰法源公司对孙伯海的反诉发表答辩意见，辩称，第一，双方对装修损失及押金退还事宜未能达成一致意见，且在昆泰法源公司未腾退前，孙伯海便采取了断电、砸玻璃的措施，导致昆泰法源公司未能正常使用承租房屋，故该期间的房屋租金，不应支付。第二，对孙伯海主张的工商注册地址的相关费用，于法无据，不应支持。综上，请求法院驳回孙伯海的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月10日，孙伯海作为出租方（甲方）与昆泰法源公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：孙伯海承租北京市朝阳区酒仙桥村137号房屋（以下简称涉案房屋），租期2年（2017年12月10日至2019年12月9日），月租金4500元，押金4500元。2018年4月27日，孙伯海作为甲方与昆泰法源公司作为乙方签订《协议书》，主要内容为：乙方定于2018年5月装修所租赁的办公室，乙方保证装修时不改变房屋结构，装修费用乙方自理，在租赁期间如遇政府拆迁或合同到期甲方不承担乙方任何装修费用，且乙方不得拆除装修。庭审中，昆泰法源公司为证明装修费提交《收条》，显示装修材料及人工费共计29300元；孙伯海对此不予认可。庭审中，昆泰法源公司提交落款日期为2019年11月13日的续租通知，以证明其要求续租。孙伯海对此质证称，通过微信收到的该通知，但事先已告知昆泰法源公司不再续租。经询，双方称就续租事宜未能达成合意。经询，双方均认可昆泰法源公司按约定向孙伯海支付了押金4500元，及至2019年12月9日的租金，昆泰公司于2019年1月17日从涉案房屋搬离。关于工商注册地址使用费，孙伯海起初称，昆泰法源公司承诺每月给好处5000元，后又称，2017年5月，昆泰法源公司将其工商注册地址迁至涉案房屋，说待拆迁后有补偿，然后一起分。昆泰法源公司表示未承诺每月给孙伯海5000元。庭审中，昆泰法源公司以涉案房屋无合法审批手续，系孙伯海私自加盖为由要求确认双方于2017年12月10日签订的《房屋租赁合同》及2018年4月27日签订的《协议书》无效。为此，孙伯海提交北京市朝阳区将台地区办事处水岸家园社区居委会及北京市朝阳区将台乡办事处规划建设管理办公室出具的《未办理宅基地使用证情况说明》《宅基地使用证明》，其中《未办理宅基地使用证情况说明》载明“将台乡酒仙桥村村民孙伯海，由于酒仙桥村1989年全部转居转工原因，未办理土地使用证明或宅基地使用证明，现将台乡/村委会证明酒仙桥村137号确属将台乡酒仙桥村宅基地”；《宅基地使用证明》载明：酒仙桥村137号宅基地使用者为孙伯海，酒仙桥村137号孙伯海所属房屋已审批。经询，孙伯海称涉案房屋即四至图右下角所标明的房屋；昆泰法源公司称，应该是，但不能确定，并称该证明无经办人签字，不符合证据形式，同时该证明不能证明孙伯海所属房屋的具体坐落，与实际情况不符，不能证明涉案房屋已经合法审批，属于合法建筑。本院认为，本案争议焦点为，双方于2017年12月10日签订的《房屋租赁合同》及2018年4月27日签订的《协议书》是否应属无效。本案中，根据孙伯海提交的村、乡证明，可以认定孙伯海系涉案房屋所在的酒仙桥村**院的宅基地使用权人。根据《中华人民共和国物权法》第152条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。孙伯海作为137号院的宅基地使用权人，有权在院内进行合法建设，虽孙伯海提交的证明中未明确载明院内房屋为合法建筑，但已载明所属房屋已经审批，且无证据显示涉案房屋被有权机关认定为违章建筑，应推定涉案房屋为合法建筑，故本院对昆泰公司以此为由要求确认合同无效的诉求不予支持。本案中，昆泰公司与孙伯海于2017年12月10日签订的《房屋租赁合同》及2018年4月27日签订的《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。《房屋租赁合同》约定2019年12月9日到期，合同到期后，双方就续租事宜未能达成合意，昆泰法源公司应从涉案房屋腾退，昆泰法源公司于2019年12月17日从涉案房屋搬离，但其支付租金至2019年12月9日，故2019年12月10日至2019年12月17日的房屋占有使用费，昆泰法源公司应予支付，本院酌情参照此前租金标准确定数额为1050元。对昆泰法源公司主张的装修损失，双方于2018年4月27日签订的《协议书》明确约定，合同到期后孙伯海不承担装修费用，故本院对此不予支持。对昆泰法源公司主张的押金4500元，于法有据，孙伯海应予退还。对孙伯海主张的工商注册地址使用费，无证据显示双方就此达成一致意见，故本院对孙伯海就此的相关诉求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）孙伯海于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京市昆泰法源法律咨询有限公司押金4500元；二、原告（反诉被告）北京市昆泰法源法律咨询有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）孙伯海2019年12月10日至2019年12月17日的房屋占有使用费1050元；三、驳回原告（反诉被告）北京市昆泰法源法律咨询有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）孙伯海其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费646元，减半收取323元，由原告（反诉被告）北京市昆泰法源法律咨询有限公司负担298元（已交纳），被告（反诉原告）孙伯海负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费378元，由被告（反诉原告）孙伯海负担353元（已交纳），原告（反诉被告）北京市昆泰法源法律咨询有限公司负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吴 彬二〇二〇年十一月二十五日书记员 张晓明书记员 慕婷婷