北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初53183号原告（反诉被告）：白志峰，男，1977年6月25日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：巩晓青，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张之盼，北京德恒律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：杨萍，女，1968年9月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：贺丁，北京市威创律师事务所律师。原告（反诉被告）白志峰与被告（反诉原告）杨萍（以下均称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。白志峰的委托诉讼代理人巩晓青、张之盼，杨萍的委托诉讼代理人贺丁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。白志峰向本院提出诉讼请求：1、解除房屋租赁合同，杨萍返还白志峰预付租金36000元、押金15000元及相应利息（自2020年6月17日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算）；2、杨萍返还白志峰预付电费700元；3、杨萍返还代付热水器维修款179元；4、律师费5000元由杨萍承担。事实和理由：2020年6月8日，白志峰与杨萍在望京花园东区链家中介签订了一份房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2020年6月19日至2021年6月18日（鉴于中介费用由白志峰承担，杨萍给予白志峰10天免租期），月租金12000元，押金15000元，每季度12日交付当季的租金。合同同时约定交付的房屋严重不符合合同约定或影响白志峰安全、健康的，白志峰有权单方解除本合同。合同签订时，杨萍在链家中介签约室口头承诺2-3天带走其物品，具备交房条件；杨萍拖延至6月12日将钥匙交与链家工作人员，至今物品仍未带走。白志峰于6月15日取得钥匙后开始打扫房屋，期间发现热水器和沙发存在安全、健康隐患，自6月16日起白志峰与配偶或委托链家中介工作人员，多次与杨萍沟通解除租赁合同，但是杨萍从2020年6月17日开始拒绝当面交接房屋、解除租赁合同。多次沟通未果后，白志峰于6月22日报案，派出所干警接警后与杨萍沟通，杨萍仍然拒绝当面交接房屋、解除合同。白志峰自6月17日起再未进入租赁房屋，杨萍至今依然没有返还拖欠白志峰的费用。白志峰认为，白志峰与杨萍之间的房屋租赁合同无法继续执行，杨萍未向白志峰提供符合合同要求安全、健康的房屋，杨萍理应依约及时返还租金、押金给白志峰。杨萍不能依约保障房屋的安全、健康，致使白志峰签订合同目的无法实现，故白志峰提出本案诉讼。杨萍辩称并反诉称，合同签订后租赁关系实际发生，白志峰支付的租金不应退还，押金应按照合同约定待白志峰承担违约责任后再处理，利息也不应支付。杨萍同意退还预付电费700元。合同对维修费没有进行约定，白志峰更换产生费用不应由杨萍承担。违约责任不在杨萍，杨萍不同意承担律师费。另外，杨萍还提出反诉，要求：1、白志峰支付自2020年9月12日起至判决生效之日止的租金，按每月12000元计算；2、白志峰因拖欠租金向杨萍支付违约金12000元；3、白志峰因提前单方解约向杨萍支付违约金12000元；4、白志峰赔偿杨萍开锁费用、洗衣机电脑板维修费共800元。白志峰针对反诉辩称，合同于2020年6月17日解除，白志峰无需支付后续房租，也不存在迟延支付租金达十日的情况。合同约定如双方协商一致解除合同，提出解除合同需求的一方应按月租金的100%向对方支付违约金，双方未就解除合同达成一致，不符合上述条件，白志峰不应支付解约违约金。开锁费用系因杨萍拒绝交接产生，洗衣机损耗与白志峰无关，白志峰不应承担上述费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月8日，杨萍作为甲方、白志峰作为乙方、在丙方北京链家置地房地产经纪有限公司的居间服务下签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租位于北京市朝阳区望京花园东区206号楼某某号房屋（以下简称涉案房屋），租赁期自2020年6月19日至2021年6月18日，甲方应于2020年6月19日前将房屋按约定条件交付给乙方，房屋交割清单（附件二）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及门禁卡后视为交付完成；租金每月12000元，押一付三，各期租金支付日期为2020年6月10日、2020年9月12日、2020年12月12日、2021年3月12日；押金15000元，随第一笔租金支付，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；乙方应于本合同签订当日向丙方支付居间代理费12000元；租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；第十条（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：1、迟延交付房屋达十日的，2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，4、欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金且影响乙方居住使用的，5、签署本合同后未到起租日，甲方拒绝出租该房屋的；第十条（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达十日的，2、欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的，3、擅自改变房屋用途的，4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，7、未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的，8、签署本合同后未到起租日，乙方拒绝承租该房屋的；甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失；租赁期内，若双方协商一效解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金等。合同附件二房屋交割清单中对家具、家电状况、品牌进行列明，并备注钥匙2把等。合同签订后，白志峰向杨萍交付了押金15000元及第一期租金36000元。本案审理过程中，白志峰称沙发里生虫易导致皮肤过敏，热水器镁化棒严重磨损不能使用导致安全事故，杨萍未履行维修义务，白志峰有权单方解除合同；白志峰于2020年6月16日向杨萍提出解约，杨萍次日拒绝联系。白志峰就此提供了照片、聊天记录等证据，欲证明上述主张。杨萍对此不予认可，认为沙发是麻质面料，交接时没有发现成虫，其无法确定成虫照片的真实性；热水器的镁化棒只是软化水质、吸附杂质之用，不会影响热水器使用安全，白志峰提出更换时其也同意，但其不清楚最后是否更换，即便进行更换，相应费用也不应由杨萍承担。关于房屋交接一事，白志峰称杨萍拒绝沟通、接收房屋钥匙，其并未入住涉案房屋，于2020年6月22日向派出所报案仍未得到解决，后其提起本案诉讼；2020年9月24日，杨萍与中介人员前往涉案房屋收房，并请开锁公司人员将房门打开后进入；其从中介处得知该消息后将房屋钥匙闪送过去，但杨萍仍拒绝接收，故钥匙一直由中介保管。杨萍认可其于2020年9月24日开锁后，将涉案房屋收回。杨萍还称，其请人开锁支出230元，洗衣机损坏维修支出600元，故要求白志峰赔偿800元。白志峰则表示，开锁费用系因杨萍拒绝交接房屋产生，洗衣机损耗与白志峰无关，白志峰不应承担上述费用。庭审中，杨萍原坚持要求杨萍继续履行合同，经本院释明，杨萍仍要求白志峰支付自2020年9月12日起至判决生效之日止的租金，并支付拖欠租金违约金、提前单方解约违约金。本院认为，白志峰与杨萍签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方均应按约履行。按照合同约定，交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，甲方不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同。房屋交割清单显示双方已对房屋进行查验交接，如沙发有成虫可采取杀虫、消毒或更换等处理措施，白志峰也陈述对镁化棒进行更换，本院认为涉案房屋并未达到无法正常使用的程度，白志峰所称的上述问题并不符合合同约定的解除条件，其不享有合同解除权。虽然白志峰作为违约方不享有合同解除权，但白志峰签订合同不足十天即向杨萍提出房屋存在问题、要求解除合同，并多次通过中介与杨萍沟通，甚至报警，租赁合同无法继续履行，杨萍亦于2020年9月24日收回涉案房屋，本院可认为杨萍收回房屋的行为应视为其以实际行动表明不再继续履行合同，合同于当日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。白志峰拒绝履行租赁合同构成违约，应就其违约行为向杨萍承担相应责任；但杨萍作为理性人，也负有减少损失扩大的义务，但杨萍直至2020年9月24日才收回涉案房屋，关于其在合理期间未及时行使合同解除权，导致房屋空置的损失应自行承担，故对于杨萍要求白志峰支付后续租金及迟延给付租金违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于合同履行期内应支付的租金及白志峰应承担的违约赔偿责任，本院将综合考虑合同剩余租期、双方的过错程度、房屋租赁状况、杨萍实际损失等因素，酌情予以确定。白志峰作为违约方导致合同解除，其再向杨萍主张利息、律师费的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。杨萍同意退还预付电费700元，本院不持异议。按照合同约定，房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，维修费用由甲方承担。白志峰称其代为维修热水器支出维修费179元，杨萍已收回房屋却对热水器维修一事不置可否，应承担相应举证责任，故对于白志峰要求杨萍返还维修费179元的诉讼请求，本院可予以支持。杨萍要求白志峰承担开锁费用、洗衣机维修费等费用，并无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）白志峰与被告（反诉原告）杨萍于2020年6月8日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年9月24日解除；二、被告（反诉原告）杨萍于本判决生效之日起七日内，退还原告（反诉被告）白志峰租金22000元、押金15000元；三、被告（反诉原告）杨萍于本判决生效之日起七日内，返还原告（反诉被告）白志峰预付电费700元、热水器维修费179元；四、原告（反诉被告）白志峰于本判决生效之日起七日内，支付被告（反诉原告）杨萍违约金12000元；五、驳回原告（反诉被告）白志峰的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）杨萍的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1097元，由原告（反诉被告）白志峰负担390元，由被告（反诉原告）杨萍负担707元（白志峰已预交，杨萍于本判决生效之日起七日内给付白志峰）；反诉诉讼费650元，由被告（反诉原告）杨萍负担520元（已交纳），由原告（反诉被告）白志峰负担130元（杨萍已预交，白志峰于本判决生效之日起七日内给付杨萍）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  杨**晶二〇二〇年十一月十九日书记员  张 颖