江苏省靖江市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1282民初4757号原告（反诉被告）：靖江市斜桥镇安宁村村民委员会，统一社会信用代码54321282ME24328440，住所地靖江市斜桥镇国信电厂路。法定代表人：唐有祥，主任。委托诉讼代理人：李静、刘巧雯，江苏骥江律师事务所律师。被告（反诉原告）：靖江佳佳建材厂，统一社会信用代码91321282669627032J，住所地靖江经济开发区安宁村（原山煤集团）。投资人：朱连红，厂长。委托诉讼代理人：朱渭松，该厂工作人员。委托诉讼代理人：刘惠明，江苏钟山明镜律师事务所律师。原告（反诉被告）靖江市斜桥镇安宁村村民委员会与被告（反诉原告）靖江佳佳建材厂为土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月18日作出（2018）苏1282民初4490号民事判决,靖江佳佳建材厂不服该判决，向江苏省泰州市中级人民法院提出上诉，该院于2019年6月11日作出（2019）苏12民终964号民事裁定，将该案发回本院重审。本院于2019年7月4日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人刘巧雯，被告（反诉原告）委托诉讼代理人朱渭松、刘惠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告土地使用费62261元（2017年8月28日起至2017年10月20日，按占用20亩，每亩每年1200元计算为3485元，自2017年10月21日至2019年1月31日，按占用土地38.2亩，每亩每年1200元计算为58776元）；2、被告承担诉讼费用。事实和理由：2014年8月8日，原、被告签订土地租赁协议，约定被告因经营需要向原告租赁位于原山煤办公室大院向西约150米左右处20亩土地，租赁期限自2014年8月8日至2017年8月27日止，并约定租金及合同双方权利义务。合同签订后，原告按约向被告履行了土地交付义务。2015年8月10日，原、被告针对租金变更达成补充协议。由于被告的租赁期限已届满，经原告多次催告，被告于2019年1月31日才迁出。原告曾于2017年10月20日向靖江市人民法院提起诉讼要求被告迁出并支付土地使用费。后来原告经实地测绘发现被告非法占用原告土地已达38.2亩，远超被告租用土地的范围。综上所述，被告的行为侵害原告的合法利益，请求法院支持原告诉请。被告辩称，对原告所述双方签订合同以及补充协议的事实无异议，但原告的诉求应当予以驳回，理由如下：1、本案为农民集体所有的土地租赁合同纠纷，涉及村民重大利益，原告提起诉讼未依据村委会组织法的相关规定履行民主议定程序，原告的起诉应予驳回；2、退一步讲，即使原告享有当事人的诉讼主体资格，土地租赁协议第8条明确约定期满后如乙方续租事宜可参照本协议连续执行，故只要承租方发出承租要约，出租方必须承诺，即原告必须履行强制缔约义务，该协议虽然载明租期为3年，但该协议是附条件的协议，也就是附延缓期限的协议，且自动延期，最迟不能低于3年，土地租赁协议约定的履行期并未届满；3、被告租用的土地从开始就是38.2亩，租赁协议约定仅为20亩，另18.2亩是双方口头约定，被告按38.2亩实际交纳使用费，非原告所称非法占用其18.2亩土地；4、原告诉请的土地使用费并非被告不交，而是原告拒收，且计算方式错误，原告该诉请非善意；5、案涉土地为农用地，被告故意采取欺骗手段，隐瞒土地性质，出租给被告用于非农建设，双方签订的租赁协议应为无效，现被告在该土地上进行了建设，给被告造成了损失，原告应当予以赔偿。2019年1月31日的迁出是斜桥镇政府及原告组织社会人员强行将被告所建的厂房和设备等全部拆除摧毁，被告迫于无奈将原场地的库存产品迁出。从2018年8月初，原告就将被告厂区通往外界的唯一道路破坏，而且拉闸断电断水，使被告根本无法继续生产经营和使用案涉土地，故从那以后被告不应再承担所谓的土地使用费，且原告应当赔偿强拆给被告造成的所有损失。为此，反诉原告向本院提出反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告签订的土地租赁协议、口头土地租赁协议、补充协议无效；2.判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失700万元；3.本案全部诉讼费用由反诉被告承担。针对被告答辩及反诉，原告补充陈述并辩称，1、被告辩称由斜桥镇政府与原告共同拆除了其厂房及设备不是事实，被告已提起行政诉讼，主体为斜桥镇政府，被告并无其他证据证明原告参与了拆除行为；2、被告辩称2018年8月原告将其厂区通往外界的唯一通道破坏，使其无法使用案涉土地不是事实，被告已为此提起侵权之诉，经一、二审查明，被告均无法证明其所述的彻底停产、唯一通道被破坏的情况，两审法院均驳回了被告的诉求。被告在土地租赁期限届满后实际占用原告土地，故应当向原告支付相应的土地使用费；3、反诉原告主张700万元损失却无任何有效证据证明，其所述的相关厂房、围墙、设施设备均已被其他组织拆除，已经灭失，各项费用无法计算，故反诉原告诉讼请求不明确，且丧失基础，不符合起诉条件，应予驳回；4、案涉土地租赁协议及补充协议是双方真实意思表示，根据土地管理法的规定，原告作为村委会有权与被告签订集体土地合同，在签订合同时双方约定的用途是作为堆场使用，被告租用后未经原告同意擅自进行建造的行为与原告无关，属于其单方违约，不影响合同效力，土地租赁协议及补充协议也不存在其他法定致使合同无效的情形。反诉原告未经规划等部门许可和审批，擅自在租赁土地上建设房屋，房屋性质为违章建筑理应拆除，在法律上不存在任何价值，故不存在赔偿损失的问题。反诉原告未经反诉被告同意擅自建设土地的行为，反诉被告曾向城管举报但未得到妥善处理，根据合同法规定，承租人未经出租人同意，装饰装修扩建后所发生的费用由承租人自行承担。反诉原告建设的房屋设施是用于其自身经营投入，合同到期未产生任何损失；5、退一步讲，即使法院认定租赁合同及补充协议无效，反诉原告也不存在任何损失。一般情况下，承租人在订立租赁合同后，在案涉土地上进行建设或其他投资，必然考虑到租赁期限的长短并根据租赁期限进行适当的建设和投资，使其在租赁期限内合理分摊投资价值，故反诉原告在案涉土地上建设时应当考虑合同约定的期限，对案涉土地作在可预期的期限内收回成本的建设和投资。本案租赁合同期限已经届满，反诉原告相应的厂房投资也应当在租赁合同期限内得到开销，其对案涉土地也享有了占有使用收益等权益，在租赁合同届满后其合同目的得以实现，不存在任何损失；6、再退一步讲，即使法院认定反诉原告确有损失，该损失应是因相关的厂房、围墙等被其他组织拆除而产生，反诉被告不是拆除行为的主体，不应由反诉被告承担赔偿责任。综上，请求驳回反诉原告的诉讼请求。反诉原告补充陈述：本案中反诉原告主张的损失是因合同无效而导致的损失，不管是谁拆除了反诉原告的房屋，实际上都产生了反诉原告迁出的效果，而这恰恰是反诉被告所希望的，也是合同无效必然产生的效果，因此该部分损失理应由反诉被告承担。反诉被告在原审的二审上诉中认可合同无效，其对原审确认合同无效未提出上诉，其应当是认可原审判决的。本院经审理认定事实如下：2014年8月8日，原、被告签订土地租赁协议一份，约定被告因经营需要向原告租赁位于原山煤办公室大院向西约150米左右处空闲土地20亩，租金为每年每亩1200元，合计24000元，租金一年一缴，先缴费后使用。被告租赁的场地，由被告自主进行场地硬化，用工由被告自主安排，在被告施工过程中，如遇干扰，原告负责协调。租期为三年，自2014年8月8日至2017年8月27日止，期满后如被告续租事宜，可参照本协议连续执行。合同签订后，原告按约向被告履行了土地交付义务。2015年8月10日，原、被告签订补充协议一份，载明原告责任为：1.负责被告租用的土地和农户的矛盾协调；2.电路、水路、通道和村民的协调；3.被告所用工人和地方的矛盾协调。被告的责任为：1.被告所有工人要遵纪守法；2.爱护租用场地的环境卫生；3.每年缴纳原告管理费用26000元。协议期限从2015年8月28日至2017年8月27日止。合同订立后，被告于2014年8月18日给付原告24000元，2015年2月24日给付原告50000元，2017年2月21日给付原告50000元。2017年8月23日，原告向被告发出通知一份，告知被告租赁时间即将到期，要求被告在协议终止后一个月内迁出。2017年10月20日，原告向本院提起诉讼，靖江市测绘勘察院有限公司于2018年1月9日作出靖江佳佳建材厂用地勘测定届成果报告，确定用地总面积为25489平方米，合38.2亩，原告于2018年1月12日向本院提出撤诉申请并经本院裁定准许撤回起诉。2018年2月6日，原告又向本院提起诉讼，本院于2018年5月2日作出（2018）苏1282民初954号民事裁定书，以原告提起该案诉讼未依法履行民主议定程序为由裁定驳回原告起诉，原告不服该裁定向泰州市中级人民法院提起上诉，该院于2018年7月2日作出（2018）苏12民终1545号民事裁定书，认定本院以原告未履行民主议定程序而径行驳回其起诉系适用法律错误，裁定撤销本院（2018）苏1282民初954号民事裁定，指令本院审理。审理中，原、被告对案涉土地性质为农用地均无异议。另查明：2019年2月1日，原告向泰州医药高新技术产业开发区人民法院提起行政诉讼，请求确认靖江市斜桥镇人民政府拆除其房屋的行为违法，靖江市斜桥镇人民政府将其房屋恢复原状。审理中，原告撤回了要求恢复原状的诉讼请求，该院于2019年8月6日作出（2019）苏1291行初47号行政判决书，确认靖江市斜桥镇人民政府于2019年1月31日拆除反诉原告位于靖江市经济开发区安宁村五组厂房砖墙及职工宿舍房屋的行为违法。上述事实有原、被告举证及其陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本案审理过程中，反诉原告申请对其在案涉土地上投资建造的全部厂房、围墙、装修、土地硬化、设备设施、停工损失等损失进行鉴定。本院分别委托了江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司、江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司对相关事项进行鉴定。江苏德道天诚土地房地产评估造价咨询有限公司于2020年1月8日函告本院，称由于评估现场已经灭失，且无法从提供的材料中获取各项损失情况明细，在缺失上述相关评估资料的基础上，该司无法得出客观、公正的评估结论，退回评估委托。2020年6月1日，江苏国衡土地房地产资产评估咨询有限公司函告本院，称本案涉及的房屋建筑物及机器设备评估项目，目前尚不具备出具评估报告的条件。为此，反诉原告为主张其损失向本院提供了如下证据：1、靖江佳佳建材厂相关经营损失明细表、2018年4-6月资产负债和利润表、临时用工协议、工资发放表、供销合同及照片等，反诉原告据此证明其经营损失合计1389200元（门前道路夯实硬化费15000元、库存产品250000元、员工遣散费81000元、停工损失900000元、仓储保管费43200元、支付客户违约金100000元）。2、靖江佳佳建材厂固定资产（房屋）类明细、收据、收条、送货单、发票、记账凭证、照片等，反诉原告据此证明其固定资产房屋类损失1977772.9元。3、靖江佳佳建材厂固定资产（场地硬化）类明细、收条、收据、记账凭证、照片等，反诉原告据此证明其场地硬化损失2731172元。4、靖江佳佳建材厂固定资产（设备）类明细、照片、收条、收据、记账凭证、提货单等，反诉原告以此证明其设备损失3290827元。5、配电设施和场地上原材料清单和照片，反诉原告据此证明其配电设施和场地上原材料损失593305元。经质证，反诉被告认为反诉原告提供的证据1系其单方制作的复印件，不予认可；其中门前道路夯实硬化费与场地类硬化明细重复，库存成品在租赁期满后应在交还租赁物时一并清空，不存在任何损失；反诉原告提供的证据无法确认相关人员是否系其员工，也无法证明其产生了员工遣散费损失，且其经营行为与反诉被告无关；（2018）苏1282民初5616号案件生效法律文书确认不存在唯一道路被破坏的情形，故反诉原告不存在停工损失；反诉原告未提供证据证明产生了仓储保管费，也无证据证明其产生了违约金损失。反诉原告提供的证据2无法达到其证明目的，不予认可；从反诉原告提供的固定资产（房屋）类明细和记账凭证核对可以看出，存在记账时间先于发生时间的情形，2014年产生的费用用于2016年进行记账的情况明显不符合商业逻辑；反诉原告提供的证据均为收条、收据、送货单等，但并未提供实际支付的依据，其称系现金支付未留下凭证不符常理；反诉原告无法证明其所列明细上的材料系用于房屋建设；反诉被告无法确认反诉原告提供的收据、收条、送货单、发票等系用于在原租赁物上进行建设而产生，也无法计算得出其主张的损失金额，退一步讲，建设投入费用也无法直接证明反诉原告的损失，如有损失应按照其迁出时房屋实际价值为准，根据租赁合同，反诉原告租赁土地的目的是作为堆场使用，其未经反诉被告同意擅自建设，相关费用应由其自行承担。反诉原告提供的证据3无法达到其证明目的，不予认可；从反诉原告提供的固定资产（场地硬化）类明细和记账凭证核对可以看出，存在记账时间先于发生时间的情形，明显不符合商业逻辑；反诉原告提供的证据均为收条，并未提供实际支付依据，其称系现金支付未留下凭证不符常理；反诉原告无法证明其所列明细上的材料系用于场地硬化；其余质证意见与证据2一致。反诉原告提供的证据4中的照片无法辨别拍摄时间地点，与本案无关，无法达到其证明目的，不予认可，且反诉原告无证据证明照片中的机器设备归其所有，也无证据证明其将机器设备放置在原租赁场地，更无法证明反诉被告对机器设备造成损坏；从反诉原告提供的固定资产（设备）类明细和记账凭证、收据核对可以看出，3T吉鑫叉车、地磅、送货卡车，反诉原告未提供任何依据，存在记账时间先于费用发生的情形，明显不符合商业逻辑；反诉原告主张的设备均为可移动设备，在租赁期限届满后应自行清空搬离，不存在计算损失的前提。反诉原告提供的证据5中的照片无法辨别拍摄时间地点，与本案无关，无法达到其证明目的，且反诉原告也未就其主张的该部分损失提供任何依据。本院认为，关于原告的诉讼主体资格问题，泰州市中级人民法院在（2018）苏12民终1545号民事裁定书中已经作了阐述，本院对此不再赘述。原告与被告签订案涉土地租赁协议及补充协议，将其所有的案涉土地租赁给被告用于开办工厂，该两份协议虽系双方当事人的真实意思表示，但根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”以及第四十四条第一款“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，案涉土地必须先办理相关审批手续才能改变农业用途，而案涉的38.2亩土地至今未办理合法的用地手续，故双方签订的案涉土地租赁协议及补充协议违反了我国法律的强制性规定，属无效合同。对反诉原告要求确认其与反诉被告签订的土地租赁协议、补充协议无效的诉讼请求，本院予以支持。反诉原告无证据证明其与反诉被告之间存在口头土地租赁协议，对其要求确认双方订立的口头土地租赁协议无效的诉讼请求，本院不予支持。被告提出根据土地租赁协议第8条约定只要承租方发出承租要约，出租方必须承诺，即原告必须履行强制缔约义务并认为双方合同期限应自动顺延三年，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。案涉土地租赁协议及补充协议虽无效，但被告实际占有使用案涉土地至2019年1月31日，根据公平原则，被告应支付占有使用期间的费用，该费用的标准参照双方签订的协议中约定标准计付。在原告按照勘测定届结果向被告主张权利前（即2018年2月6日向本院提起诉讼前）应当按照合同确定的土地面积即20亩进行计算，此后应当按照测定结果38.2亩计算土地租金。根据协议约定，被告在合同期内应当支付原告租金72000元，管理费52000元，合计124000元，被告缴纳的数额与之相符，本院予以认定并据此确定自2017年8月28日后被告未再向原告缴纳占用期间的土地使用费，故被告应支付原告2017年8月28日后至2019年1月31日的土地使用费。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，案涉土地租赁协议及补充协议因违反我国法律的强制性规定而无效，原、被告对案涉土地性质为农用地、未办理相关审批手续即进行相关建设应当是明知的，故原、被告对合同无效均存在过错，应当各自承担相应的责任。反诉原告在案涉土地上进行相关建设，应当是基于对合同到期后可以续签以及其可以长期租赁使用案涉土地的期待和信赖，故反诉被告应对反诉原告的损失适当予以分担。但当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。反诉原告在本案中要求反诉被告赔偿其损失700万元，其应当就此承担举证证明责任。然（2019）苏1291行初47号行政判决书已确认靖江市斜桥镇人民政府于2019年1月31日拆除反诉原告位于靖江市经济开发区安宁村五组厂房砖墙及职工宿舍房屋的行为违法，反诉原告也于2019年1月31日迁出案涉土地，现该土地已由第三人占有使用，反诉原告原在该土地上建设的相关房屋设施等均已灭失，致其相关损失情况无法进行评估鉴定，而其提供的关于房屋和场地硬化损失的相关证据又不足以证明其该部分损失，故本院对反诉原告主张的房屋及场地硬化损失难以支持。至于反诉原告主张的经营、设备、配电设施和场地上原材料损失，本院认为，反诉原告主张的经营损失属于间接损失，其提供的证据并不足以证明该部分损失客观存在，而其设备、配电设施和场地上原材料属于可移动和迁出的物品，反诉原告亦无证据证明其主张的设备、配电设施和场地上原材料因合同无效而导致损失，故对反诉原告主张的该部分损失，本院亦难以支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第三款、第四十四条第一款、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）靖江市斜桥镇安宁村村民委员会与被告（反诉原告）靖江佳佳建材厂于2014年8月8日签订的土地租赁协议及2015年8月10日签订的补充协议无效。二、被告靖江佳佳建材厂于本判决生效之日起十日内支付原告靖江市斜桥镇安宁村村民委员会土地占有使用费55736元。三、驳回反诉原告靖江佳佳建材厂的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费324元，由被告靖江佳佳建材厂负担(原告已缴纳，被告在履行判决义务时一并给付原告)；反诉案件受理费30918元，由反诉原告靖江佳佳建材厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状正本，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  曹永清人民陪审员  商 滔人民陪审员  刘泽伟二〇二〇年十一月六日书 记 员  孙 莉本案援引法律条款《中华人民共和国土地管理法》第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第四十四条建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。