北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初15424号原告：傅城校，男，1963年10月17日出生，汉族，北京广源丰顺企业服务管理有限公司总经理，住北京市通州区。委托诉讼代理人：陆岩，北京和广律师事务所律师。被告：江国胜，男，1971年9月16日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张鹏，宁夏宁和律师事务所律师。原告傅城校与被告江国胜租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。本案原告傅城校及其委托诉讼代理人陆岩、被告江国胜及其委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告傅城校向本院提出诉讼请求：1、判令被告将其依据2014年4月18日与被告签订的《补充协议》所占用的停车场腾退并交付原告；2、判令被告支付光谷公寓院内停车场的占有使用费（自2009年7月1日至2020年6月30日期间占有使用停车场的占有使用费403200元；自2020年7月1日起至被告实际腾退光谷公寓院内停车场之日止，按日1276元计算占有使用费）；3、由被告承担全部诉讼费用。事实和理由：2012年12月29日，原被告签订《租赁协议》，约定：原告将位于通州区光机电开发区光谷公寓中间小楼（X#号楼）除超市用房外，所有房屋（二层到六层）出租给被告，租赁期限自2013年7月1日至2018年6月30日。2014年4月18日，原被告又签订《补充协议》，约定：原告在上述租赁协议期限内，将院内管理交给被告，院内除原告自用的车位外（6个），其他车位停车费由被告所有。《补充协议》约定的期限以院内中间6层小楼的租赁期限（2018年6月30日）为准。上述《补充协议》的期限届满后，被告一直霸占着停车场，原告多次要求其腾退，但被告一直以各种理由拒绝。为此，请人民法院依法查明事实，维护原告的合法权益。被告江国胜辩称：我不同意原告的诉讼请求。鉴于原告提供的证据并未显示协议解除或法定解除的事实理由、根据。由于双方不存在解除事由，我无需腾退该停车场。对原告所要求的行车占用费，被告已经依约向原告支付。原告提供的证据并未显示租赁标准以及车位个数，就在之前原告尚欠被告取暖费时，口头协议予以折抵。停车场的费用我方已支付，标准为每年20万元。因此，不同意原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年12月29日，傅城校（出租方、甲方）与江国胜（承租方、乙方）签订《租赁协议》，约定了通州区光机电开发区光谷公寓中间小楼（X#楼）二至六层房屋的有关租赁事宜，其中租赁期限约定为五年（2013年7月1日至2018年6月30日）。2014年4月18日，傅城校（甲方）与江国胜（乙方）签订《补充协议》。《补充协议》约定：现经甲乙双方友好协商，甲方同意在乙方所租房屋期限内将院内管理交给乙方。院内除甲方自用车位外（六个车位），其他车位停车费由乙方所有，乙方所收取的停车费每楼需一致。乙方每年或每月提供收支明细。甲方在院内建房或扩建，乙方不能阻扰甲方的施工，并无偿（不存在任何赔偿）退出所占用地面，积极配合甲方的工作。上述补充协议约定期限以院内中间6层小楼的租赁期限（2018年6月30日）为准。本协议一式二份，自双方签字之日起生效。2014年4月18日，傅城校（甲方）与江国胜（乙方）还签订了《租赁合同补充协议》。《租赁合同补充协议》约定：鉴于双方于2011年8月10日签订租地合同，约定甲方将位于光机电产业基地内（光谷公寓）面积约四亩的土地一块出租乙方。现双方根据合同履行中个别变动之处，签订补充协议如下：一、乙方同意自签订本协议之日起，每年给付甲方锅炉房及相应土地使用费，人民币壹拾万元整，道路通行费每年壹拾万元整，二项共计每年贰拾万元整，直到合同到期。甲方不能以任何理由再收取任何费用（除政府及相关部门罚款自行承担以外），甲方不能以任何理由阻挠乙方的正常营业。上述使用费第一年在本协议签订之日立即付清，此后于每年6月30日前支付。二、在乙方支付上述费用情况下，甲方允许乙方（包括自盖房屋的租住人员）人车进入光谷公寓。汽车停车费用，由停车人另行支付。停车费每楼需一致。三、乙方如不按期付款，需支付每日未付部分千分之二的违约金，并且甲方有权停止乙方使用变压器及锅炉房，并且以租赁合同约定的界限砌围墙禁止乙方（自盖房屋的租住）人员进出。四、上述租赁合同以及补充协议履行过程中如有争议，双方应协商解决，协商不成，由租赁土地所在地（也是合同履行地）北京市通州区人民法院诉讼解决。五、本协议一式二份，自双方签字之日起生效。《补充协议》签订后，傅城校将光谷公寓院内的停车场交由江国胜管理使用，江国胜将停车场内的停车位对外进行出租，并配置了监控设施、管理人员等。2018年6月30日之后，江国胜仍继续占用光谷公司院内的停车场，未向傅城校交还。对于继续占用原因，江国胜称，其与傅城校达成口头协议继续由其使用停车场、交停车费，且其已向傅城校交纳了2020年6月30日前的停车费。为证明其主张江国胜向本院提交了银行客户回单一份，该证据显示2019年7月17日，江国胜向傅城校转账200000元，注明的用途为“道路通行费及停车费”。傅城校否认与江国胜达成过2018年6月30日后继续由其使用停车场的口头协议，其称2019年7月17日江国胜向其支付的200000元系《租赁合同补充协议》所约定的锅炉房及相应土地使用费、道路通行费，并不包含2018年6月30日以后的停车费。就江国胜未及时交还停车场等问题，傅城校委托北京市通州区中仓街道法律服务所于2019年6月10日向江国胜发送《催告书》，告知江国胜：江国胜尚欠付傅城校2019年6月30日前的占用车位租金378000元；江国胜应于2019年7月3日前将车位返还傅城校并支付所欠的378000元。《催告书》还写了其他相关内容。2019年6月，江国胜向傅城校转账1100000元，傅城校退回了722000元，傅城校称其扣留的378000元是作为停车场费用。在扣留上述款项之前，傅城校还收到了江国胜支付的150000元（支付时间在2019年6月）停车场费用，加上扣留的上述378000元，合计528000元。傅城校称停车场可用车位200多个，其申请证人陈某、徐某到庭作证，两位证人称实际可用车位将近200个。本案审理过程中，经本院组织现场勘验确认光谷公寓停车场共有划线的停车位171个，现场有些未划车位线的地方也有车辆停留。江国胜自认的划线车位中实际有效车位为162个，且称还有6个傅城校依据《补充协议》约定占用。江国胜自2015年开始将停车场上的车位进行出租，2018年7月1日至今江国胜以每个车位每月200元标准对外出租，停车场配备有监控设施及相应的管理人员等。上述事实，有《租赁协议》《补充协议》《协议书》《证明》（2019）京0112民初26292号《民事判决书》《催告书》、（2020）京03民终7617号《民事判决书》、照片、证人证言、客户回单、《租赁合同补充协议》、现场勘验照片及笔录，以及当时人的陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。2014年4月18日傅城校与江国胜签订的《补充协议》约定的院内停车场的管理期限至2018年6月30日；根据傅城校委托北京市通州区中仓街道法律服务所向江国胜发送《催告书》可知，傅城校要求江国胜及时返还车位并支付一年（截至2019年6月30日）的占用车位租金528000元（150000元＋378000元）。江国胜称，《补充协议》约定的停车场管理期届满后其与傅城校达成了由其继续占用停车场、费用每年100000元的口头协议，且其已支付了2020年6月30日前的费用。傅城校对此予以否认，而江国胜并未提供充分证据证明其主张。江国胜提交的客户回单仅能证明其于2019年9月17日向傅城校支付了200000元、自己备注用途为“道路通行及停车费”，但并不足以证明双方达成了车位占用时间延后且费用每年为100000元的协议，也不足以证明该款项中有停车场占用费。江国胜应当承担举证不能的相应不利后果，本院认定双方并未就2018年6月30日后占用光谷公寓院内停车场的期限及相应费用达成过一致意见。因《补充协议》所约定的合同终止期早已届至，且此前傅城校也通过《催告书》要求江国胜于2019年7月3日前返还车位，故本案中傅城校要求江国胜腾退并交付光谷公寓院内停车场的诉讼请求，理由正当、依据充分，本院予以支持。对于傅城校主张的停车场占用费，因《补偿协议》约定的有关管理期限至2018年6月30日，而此后江国胜应将车位交还傅城校而未交还，故应当支付傅城校相应的占用费。本院结合停车场有划线停车位数、傅城校自用车位数、停车实际状况等确定停车场的收益，再适当扣除江国胜管理停车场投入的成本，本院酌情确定江国胜自2018年7月1日起至腾退之日止按每年312000元（即每月26000元）的标准支付傅城校车位占用费，但应扣除傅城校认可的已支付及作为停车场费用扣除的528000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江国胜将位于北京市通州区光谷公寓院内的停车场腾退并交付原告傅城校，于本判决生效之日期七日内执行清；二、被告江国胜按每月26000元的标准支付原告傅城校自2018年7月1日起至其实际腾退停车场之日止的停车场占用费，扣除傅城校认可已支付的528000元外，其余部分于本判决生效之日期七日内执行清（扣除528000元后，截至2020年10月31日的占用费为200000元）。案件受理费9606元，由原告傅城校负担5098元（已交纳），由被告江国胜校负担4508元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李宏印二〇二〇年十一月二日法官助理 王舰杰书 记 员 云雪峰