安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0104民初13924号原告：安徽可锐商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区长江西路天玥中心4号楼2楼物业服务中心,统一社会信用代码913401003961273300。法定代表人：廖伟杰，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：佘梦平，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪小燕，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。被告：孙奥州，男，汉族，1977年5月22日出生，住安徽省合肥市。原告安徽可锐商业运营管理有限公司（以下简称可锐公司）与被告孙奥州服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告可锐公司的委托诉讼代理人佘梦平，被告孙奥州到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告可锐公司向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《管理规约》于2018年11月28日解除,并判令被告以管理服务费保证金的标准支付违约金17962.56元。2、被告支付原告欠付管理服务费73946元(2018年3月22日至2018年11月28日),并自应付款之日起至款清之日止按照万分之四/天的标准向原告支付逾期付款违约金24892元(暂计算至2020年9月20日);3、被告向原告支付垫付的电费2943.58元;4、本案的案件受理费、保全费、因保全支付的保函费由被告承担。事实与理由：安徽卓誉房地产开发有限公司系案涉商铺的出租人,被告系案涉商铺的承租人,原告系案涉出租商铺的商业管理公司。2017,原告与被告签订《管理规约》,约定由原告为被告租赁的天玥中心项目第1号楼第二层L2-19、L2-20号商铺提供商业管理服务,服务期间为2017年12月22日至2022年12月21日。根据管理规约第七章第一条约定,管理服务费的收费标准为28元/平方米/月(含空调费用),面积为320.76平方米。管理服务费支付周期为3个月,每期管理服务费26943.84元。商户须于每期10号前向商业管理公司缴纳当期管理服务费。管理规约第七章第六条约定,商户可以现金或其他许可形式支付场地租赁费、经营管理费、电费等对超过规定时间缴交相关费用的均属违约行为,根据租赁合同约定按缴费金额每日3%计收违约金。逾期达14日以上的,商业管理公司有权采取停止供应或使用水、电、燃气、空调或其他设施的措施,因此造成的一切后果由商户自行承担,由此造成商业管理公司损失,商户应予以赔偿。规约有效期内,因商应户原因导致本规约解除或终止的,没收管理服务费保证金并且商户按本规约的约定向商业管理公司支付违约金。租赁合同和管理规约签订后,安徽卓誉房地产开发有限公司按照合同约定交付租赁商铺,被告进场装修经营,一直由原告提供案涉商铺的商业管理服务。被告按照规约约定,仅支付第一期管理服务费至2018年3月21日,其后不再交纳管理服务费。原告于2018年9月28日向被告发函催讨管理服务费,被告未回复。现被告仍欠缺管理服务费未付。另,被告还存在欠付电费的情况。故为维护原告合法权益,特依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定,具状诉至贵院,请求判准原告诉求,为感!被告孙奥州辩称：原告应该提交2018年3月22日-2018年11月28日期间我在经营的证据。原告可锐公司提交了以下证据：第一组证据：1、《管理规约》；2、《租赁合同》。（原件）证明目的:1、证明原被告于2017年签订《管理规约》,双方基于租赁事实的存在产生服务合同关系。2、证明根据规约第二章第一节第一条约定,案涉商铺只供商户作商业使用。该商铺经营餐饮业态,经营品牌仅限于孙记鲍汁饭,经营品类仅限于中餐。后经营品牌更改为骨味坊。3、证明根据规约第七章第一条以及租赁合同第二条约定,商业管理服务期间为自2017年12月22日至2022年12月21日;管理服务费支付周期为3个月,每期管理服务费26943.84元(28元/平方米/月*320.76平方米*3个月)。商户须于每期10号前向商业管理公司缴纳当期管理服务费。4、证明根据规约第二章第四节第一条约定,开业时间暂定为2017年12月22日。管理服务费应自2017年12月22日开始缴纳。6、证明根据规约第七章第三条约定,在签订本规约之日,商户向商业管理公司交纳首期管理服务费,对此应缴纳数额相当于2个月管理服务费作为管理服务保证金(人民币17962.56元)。服务终止后,经审核如商户无欠款和无其他违约行为的,商业管理公司在不计息如数退回商户;如商户有欠款的则即商业管理公司有权自管理服务费押金中扣除。7、证明根据规约第六章第二条约定,退场管理。当合约约定的期限届满、合约终止或解除合约的,商户应按有关规定办理退场手续。商户办理退场手续时,必须按照缴费通知中列明的额款项和缴费期限到商业管理公司全额缴纳各项费用。商户未按本管理规定办理退场手续的,在商户同意全面履行本管理规约的相关规定前,不得将其任何物品搬离本项目。8、证明根据规约第十一章第四条约定,商户不得无故临时停业,需临时停业者必须以书面形式向商业管理公司申请批准,未经同意,无故停业1日(含1日)以上者,商业管理公司有权代表出租房解除租赁合同,收回商铺,保证金或押金概不退还。8、证明根据规约第七章第六条约定,商户可以现金或其它许可形式支付场地租赁费、经营管理费、电费等对超过规定时间缴交相关费用的均属违约行为,根据租赁合同约定按缴费金额每日3‰计收违约金。逾期达14日以上的,造成商业管理公司损失的,商户应予以赔偿。规约有效期内,因商户原因导致本规约解除或终止的,没收管理服务费保证金并且商户应按本规约的约定向商业管理公司支付违约金。本案中,被告逾期不缴纳管理服务费,应按照合同约定支付逾期付款违约金。另,被告拖延支付管理服务费导致原告不得以诉讼解除规约,原告有权要求被告按照管理服务费保证金的标准支付违约金。10、证明根据规约第十三章约定,如商业管理公司按商户下述指定通信联络地址(江苏省灌云县南岗乡朱曹村朱曹庄59-4号,孙奥州,180××××5555)及商户就该商铺所办理的营业执照上登记的地址向商户发出的有关通知,自商业管理公司寄发之日起即三日后均视为有效送达。如因商户拒绝接收或地址错误或地址变更未及书面通知商业管理公司的,商业管理公司发送的有关信函文件等视为已送达商户。被告欠款后,原告按照约定地址送达催款函,应当视为已送达。第二组证据：告知函及快递单复印件。证明目的:1、证明被告欠付管理服务费,原告于2018年9月28日按照约定地址向被告邮寄管理服务费催款函,被告实际签收,但无任何回应。安徽卓誉房地产开发有限公司已经于2019年9月19日自行清空案涉商铺另行出租,但原告自愿主张管理服务费至2018年11月28日。现被告仍旧欠付管理服务费,原告诉讼确认解除规约,有权要求被告按照租赁保证金的标准支付违约金,并要求被告按照合同约定,立即支付管理服务费和逾期付款违约金。第三组证据：付款通知书。证明：原告向被告发送的付款通知书，被告的店长于2018年6月12日签收的。被告孙奥州未提交证据。经质证，原告提交的第一组证据中的《管理规约》、《租赁合同》，原告无法确认落款处“孙奥州”是谁签的，且被告孙奥州否认是其本人所签，故对上述合同的真实性，本院不予认定。原告提交的第二组证据系复印件且被告不予认可，故本院不予认定。对原告提交的第三组证据，因是谁在客户处签字无法核实，本院对真实性亦不予认定。经审理查明：本案被告孙奥州为开设名为“孙先生的店“的餐厅向原告租赁其运营的”天玥中心“二楼商铺，被告孙奥州向原告交付了保证金17962.56元，并向原告支付了第一期的管理服务费26943.84元（2017年12月22日-2018年3月21日），并于2018年6月5日向原告支付了截止2018年5月28日的电费5566.75元。针对上述支付的电费，被告孙奥州称原告应当提交我方经营至2018年6月份的证据，我方2018年6月5日支付电费只是交之前所欠的电费，而不是一直产生电费。庭审中，被告孙奥州称其于2017年11月、12月份左右进入到天玥中心二楼第一间商铺经营，经营了一个多月因为做不下去就关门了。另其称原告陈述的管理费就是含在租金里的，其认为是物业费，标准就是所交纳的数额，三个月26943.84元。就被告孙奥州何时撤场，原告称，“被告是单方撤铺的，双方没有进行协商，商铺空到2019年才出租的，我方向被告邮寄了催告函，主张管理服务费至2018年11月28日，我方主张解除租赁合同的时间是2018年9月28日，因为被告的东西没有搬走，所以我方主张服务费至2018年11月28日”。被告孙奥州则称，“我与原告的招商经理协商好不做了，就是解除合同，押金不退了，我撤场，大概在2018年3月份左右，是春天”。本院认为：虽被告孙奥州对原告提交的《管理规约》中“孙奥州”的签字不予认定，但结合双方的陈述可知就案涉商铺双方存在服务合同法律关系，双方应履行各自合同义务。现原告为被告提供了物业等服务，被告应依约支付相应费用。就管理服务费用的标准，因被告认可支付标准为每三个月为26943.84元，本院予以确认，因原告主张被告应支付管理服务费至2018年11月28日，而被告称合同已经于2018年3月份解除，虽被告未举证合同解除的时间，但因原告称案涉商铺租赁合同已经于2018年9月28日解除，本案的物业管理等服务客观上不可能继续，结合原告提交的天玥中心付款通知书的费用标准，本院确认被告孙奥州应向原告支付截止2018年9月28日的管理服务费为44906.4元。至于原告主张的解除案涉《管理规约》的诉请，因其提交的管理规约真实性无法核实，故该项诉请本院不予认定，但结合双方的陈述，可确认双方之间事实存在的管理服务协议已经解除，原告要求被告支付违约金17962.56元，因被告孙奥州向原告交付的管理服务费保证金金额为17962.56元，被告孙奥州亦称上述保证金解除合同、押金不退，可视为其认可上述保证金抵扣违约金，故原告主张的违约金被告已支付完毕。至于原告主张的逾期支付管理服务费的违约金，因原告就管理服务费的付款时间及逾期违约金的标准未举证，故其要求被告支付逾期付款违约金24892元无事实及法律依据，本院不予认定。原告主张电费但并未提交证据证实，本院不予认定。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孙奥州于本判决生效之日起十日内支付原告安徽可锐商业运营管理有限公司管理服务费44906.4元；二、驳回原告安徽可锐商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2694.88元，减半收取计1347.5元，保全费1119元，合计2466.5元，由原告安徽可锐商业运营管理有限公司负担1542.5元，由被告孙奥州负担924元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  李志明二〇二〇年十一月二十一日书记员  陈月云附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。