北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初25653号原告：北京翔达投资管理有限公司，住所地北京市西城区广安门内大街**翔达写字楼**。法定代表人：贾刚，董事长。委托诉讼代理人：张雪峰，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭萍，北京市京师律师事务所律师。被告：高凤霞，女，1955年4月23日出生，回族，北京翔达投资管理有限公司退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：连立山，北京市西城区椿树街道法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：商孟军，北京市嘉佑律师事务所律师。原告北京翔达投资管理有限公司（以下简称翔达公司）诉被告高凤霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翔达公司的委托诉讼代理人张雪峰、郭萍，被告高凤霞的委托诉讼代理人连立山、商孟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翔达公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令原被告双方2018年12月1日签署的《租赁合同书》于立案日（2020年7月13日）起解除。2.请求被告将位于北京市西城区XX号、XX号房屋腾退并交还原告。3.请求法院依法判令被告向原告支付拖欠的房屋租金人民币989070元（租金每日人民币3090元，从2019年6月1日起暂计算至2020年7月13日）。4.请求法院依法判令被告向原告支付房屋占用费，从7月13日到被告实际腾退，并交还房屋之日止，租金每日人民币3090元。5.请求法院判令被告支付拖欠房屋租金的违约金人民币2081160元（每日按拖欠租金的1%计算至实际支付之日止，暂计算至2020年5月31日）。6.请求法院依法判令被告向原告支付已产生的律师费人民币10000元。7.判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告于2018年12月1日签订《租赁合同书》，被告自合同签订后一直在实际使用房屋，但并未依据合同约定支付房屋租金，2019年6月1日开始计算截止至2020年5月31日已拖欠租金人民币856200元，依据合同约定已产生违约金人民币2081160元。原告多次要求被告支付拖欠房屋租金，被告迟迟不予支付。原告认为被告已经严重侵犯了原告的合法权益，为维护自己合法权益，故诉至法院。高凤霞辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，我方认为双方的租赁合同应当继续履行。关于租金，被告并不拖欠原告的租金，不存在违约行为。因被告并未实际使用房屋，占用费也不应承担。原、被告双方签订合同的真实时间为2018年12月17日，签订合同仅3天，房屋屋顶发生大面积坍塌，导致房屋无法使用。被告立即向原告通报了情况，要求原告予以解决。但原告的负责人称需要向上级汇报，经被告多次催促，原告未予以正面答复。此后，原告的负责人要求被告先交纳租金，然后才能解决修房事宜，于是被告在2019年1月25日交纳租金27万元。但交完租金之后，原告依然拖延维修房屋。无奈之下，被告只能自行维修。由于房屋所住位置问题，施工经常遭到邻居举报，经历了3个多月时间才将房屋维修完毕，一共花费维修费是38.3万元。房屋直到2019年的5月中旬才正常使用。原告拒绝维修的行为，违反了合同法规定的出租人的基本义务，也就是出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。租赁合同约定房屋用途为开设住宿服务，屋顶大面积坍塌属房屋主体结构受损，显然租赁物已经不符合约定用途。原告拖延、拒绝维修房屋的行为违反了合同法规定的出租人的基本义务和合同义务，应当承担全部责任，承担全部维修房屋的费用。第二，原告无权向被告收取维修房屋期间的租金。被告已经实际向原告支付租金78万元，该78万已经能够覆盖被告实际使用房屋期间的租金。因为2019年5月中旬之前，房屋一直处于维修状态。而且房屋主体严重损毁其责任方为原告，被告并未实际使用房屋。因此，被告不应支付此期间的租金。被告实际使用房屋的期间为2019年5月中旬至2020年的1月中下旬约8个月的时间。此后，因为新冠疫情不可抗力的影响，该房屋属经营住宿服务项目被政府部门责令停止营业至今。因此，按照被告实际使用的8个月时间来计算，租金应当是72万元，被告已经支付租金78万，还多支付了租金6万元。另外，原告所主张的违约金过高，已经严重超出法律允许的范围，不应当得到法院的支持。第三，关于房屋维修费，被告为维修房屋已经支付了38.3万元的费用，该笔费用应当由原告承担。虽然租赁合同的第四条约定乙方负责房屋维修，但是按照正常理解，该条款显然是指承租方负责房屋的一般性维修维护，对于房顶坍塌这种主体结构的维修责任应当由出租方负责，这是法律赋予原告的义务。原告将已经不能使用的危房出租给被告，已经违反了民法的诚实信用原则，应承担全部责任。因原告继续向被告主张使用费、租金等其它费用，被告主张应当由这38.3万元的维修费进行互相折抵。折抵后，被告保留向原告主张违约金的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，2018年12月1日，翔达公司（甲方、出租方）、高凤霞（乙方、承租方）签订《租赁合同书》，约定：高凤霞承租坐落于北京市西城区XX号、XX号房屋（以下简称租赁房屋），建筑面积约为1156平方米及现有水、电等设施设备，用于开设住宿服务。租赁期限自2018年12月1日至2021年11月30日，第一年租金108万元，第二年租金1112400元，第三年租金1168020元。租金每半年支付一次，2018年12月1日前，支付六个月（2018年12月1日-2019年5月31日）租金，以此类推。乙方负责房屋的维修和水、电、电话、物业管理费等各项费用，并负责一切设备设施的维护和更新。乙方逾期支付租金超过30日的，甲方有权解除合同。2020年1月下旬，新冠肺炎疫情在全国范围内出现。2020年1月24日，北京市启动突发卫生公共事件一级响应机制。2020年4月30日，北京将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，并相应调整防控策略。此后，北京市突发公共卫生事件响应级别经历过短暂调整。关于合同履行情况，被告在合同签订后陆续向原告支付租金78万元，未支付后续租金。关于未支付后续租金的原因，被告称双方就涉案房屋租赁事宜合作已有20余年，涉案合同系续签合同。在合同签订后3日，涉案房屋屋顶出现大面积坍塌、主体结构受损导致无法使用，在与原告协商无果的情况下，被告自行维修房屋至2019年5月中旬，期间无法使用房屋并产生38.3万元维修费损失，该38.3万元维修费应当折抵租金。另外，因新冠疫情影响，被告为响应政府防控政策，自2020年1月底住宿门店关门，相关经营业务停止，没有使用房屋。故被告已支付的房租完全能够涵盖房屋实际使用期间。为证明其主张，被告提交以下证据予以证明：1.2018年12月-2019年1月期间房屋受损照片若干，显示涉案房屋屋顶存在大面积坍塌的情况。2.收据及修缮清单。显示2019年5月2日，北京燕海木香家具有限公司向被告出具涉案房屋维修收据，各项维修款共计383000元。3.闭馆通知以及房屋周边照片及政府文件若干。显示被告因新冠疫情管控自行于2020年1月24日将其经营的住宿门店予以关闭。原告认可上述证据1、证据3的真实性，不认可证据2的真实性及证明目的，主张2019年初涉案房屋屋顶确实存在坍塌的情况，但根据合同约定，被告负有维修房屋的义务。另外，被告自2006年起开始租赁并使用涉案房屋，故房屋屋顶坍塌原因是不明的。在新冠疫情期间，被告也具备继续经营的条件，故被告关门停业的行为系自身原因造成的。关于房屋维修，原告称2018年之前双方签订的租赁合同均约定房屋维修义务由被告负担，故维修房屋系被告一以贯之的合同义务。为证明其主张，原告提交双方于2005年就涉案房屋签订的《租赁合同书》用于证明，该《租赁合同书》记载内容如下：“……第六条合同存续期间，乙方自行负担水、电、电话、供暖等一切费用……房屋维修及设备设施的维护和更新均由乙方负责，并陈担费用。第七条……由于房屋主体结构发生危险，经房屋鉴定部门确认后，其费用由甲方承担。”被告对该《租赁合同书》的真实性予以认可，但不认可证明目的，主张结合该《租赁合同书》第六条、第七条的约定，可以反证房屋普通维修义务归被告，而原告负责房屋主体结构的维修。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于合同解除，因被告持续未支付租金的行为已达到合同约定的解除条件，原告作为出租人的合同目的无法实现，故原告要求解除合同并要求被告腾退涉案房屋，存在合同及法律依据，本院予以支持。合同解除时间以相关诉讼材料送达给被告的时间（2020年8月6日）为准。关于维修损失，根据双方陈述可知，涉案房屋在合同签订后存在部分房屋屋顶坍塌的情况，本院认为虽然合同约定被告负有维修房屋的义务，但房屋坍塌属主体结构问题，有别于通常理解的房屋维修范围，原告显然有义务对房屋进行维修。但考虑到被告自述其已使用房屋近20年，且涉案房屋系老旧房屋，坍塌原因不明的情况下，被告亦对房屋维修负有一定义务。关于维修损失的具体数额，因房屋已维修完毕，缺乏损失修复的鉴定条件，在被告已提交维修收据及清单的初步证据，且原告未提交其他相反证据的情况下，本院根据公平原则，以及上述分析的法律事实，酌情认定原告应承担房屋维修费20万元。关于支付租金，被告提交的证据无法准确证明施工时间，考虑到屋顶坍塌情形发生在2019年初，施工人员难以寻找，且涉案房屋地处闹市的客观事实，本院酌定房屋维修时间以3个月时间为宜，因房屋缺乏使用条件，相应时间段租金应予以扣除。关于2020年疫情一节，疫情系不可预见、不可避免的情形，受疫情管控，住宿经营势必受到不利影响，本院根据公平原则，酌定2020年1月24日后3个月租金应予以免除，但考虑到被告自述其于2020年1月起受疫情管控关门停业，至今已有近10个月时间，如被告无法继续使用房屋应及时与原告协商，现有证据无法证明被告曾向原告主张过合同解除或减免租金，故被告显然对于租金损失扩大负有责任，应继续支付此后的房屋租金及房屋占用费，本院仍秉持公平原则，考虑原告主张的占用费标准，对于房屋租金及房屋占用费的计算金额予以酌定，并在折抵上述20万房屋维修费的前提下，对于原告有关租金及占用费的诉讼请求中的合理部分予以支持。关于违约金一项诉讼请求，基于上述分析的法律事实，被告未能如约支付租金的行为属于事出有因，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于律师费一项诉讼请求，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、确认北京翔达投资管理有限公司、高凤霞就北京市西城区XX号、XX号房屋签署的《租赁合同书》于2020年8月6日解除。二、自本判决生效之日起七日内，高凤霞将其占用的北京市西城区XX号、XX号房屋腾空交北京翔达投资管理有限公司收回。三、自本判决生效之日起七日内，高凤霞支付北京翔达投资管理有限公司截止2020年8月5日（合同解除前）租金310000元。四、自本判决生效之日起七日内，高凤霞支付北京翔达投资管理有限公司房屋占用费（自2020年8月6日起至本判决第二项所确定的腾房义务履行完毕止，按照每日3090元计算）。五、驳回北京翔达投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果高凤霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15721元，由高凤霞负担1582元（自本判决生效之日起七日内交纳），由北京翔达投资管理有限公司负担14139元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 高磊二〇二〇年十一月二十六日法官助理 姚岚书 记 员 高雅