北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初43761号原告：李凤先,女，1953年4月1日出生，汉族，农民，户籍所在地河北省高碑店市。原告：徐兆喜，男，1977年2月21日出生，汉族，无业，户籍所在地北京市东城区。原告：徐旺芳，女，1968年8月16日出生，汉族，农民，户籍所在地河北省高碑店市。原告：徐礼祥，男，1944年10月4日出生，汉族，户籍所在地河北省廊坊市。原告：徐智祥，男，1946年2月19日出生，汉族，户籍所在地北京市海淀区。原告：徐志祥，男，1953年10月21日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区。原告：徐兆杰，女，1979年9月8日出生，汉族，住河北省高碑店市。被告：徐永红，女，1951年6月15日出生，汉族，无业，户籍所在地北京市朝阳区。被告：吴世和，男，1978年11月11日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区。被告徐永红、被告吴世和委托诉讼代理人：韩卫丽，北京市铭盾律师事务所律师。被告徐永红、被告吴世和委托诉讼代理人：卢婷婷，北京市铭盾律师事务所实习。原告李凤先、原告徐兆喜、原告徐旺芳（以下称姓名）与被告徐永红、被告吴世和（以下称姓名）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年5月13日立案后，本院受理后，依法追加徐礼祥、徐智祥、徐志祥、徐兆杰作为本案原告参加诉讼，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李凤先、徐兆喜、徐旺芳、徐兆杰、吴世和以及徐永红委托诉讼代理人韩卫丽、卢婷婷到庭参加诉讼，徐礼祥、徐智祥、徐志祥经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审判，本案现已审理终结。李凤先、徐兆喜、徐旺芳、徐兆杰向本院提出诉讼请求：1、二被告退还我们购房款1.9万元、装修费用3万元；2、二被告按照法院评估院落建筑评估价款的百分之七十赔偿我们损失；3、二被告在赔偿我们上述款项前我们无法腾退院落；4、案件受理费由二被告负担。事实和理由：徐永红丈夫吴某于1996年把位于某院以1.9万元的价格卖给了李凤先的丈夫徐某。在吴某一家得知房屋将面临拆迁后，他们见利忘义，违反诚信原则，起诉我们确认双方的买卖合同无效。现该买卖合同已经被法院确认无效。二被告应当赔偿我们房屋及附属设施的重置成新价、土地区位补偿价。二被告辩称：我们不同意原告的诉讼请求，我们从未收取过徐某的购房款。其次，双方涉及的合同纠纷案件已经被法院判决确认无效，并且法院已经支持我们要求原告返还房屋的诉讼请求，目前该案件已经进入执行阶段。关于原告要求不予腾退房屋的诉讼请求，没有事实和法律依据，请求法院驳回。关于原告要求赔偿损失的诉讼请求，鉴于房屋目前没有涉及拆迁，目前也没有拆迁的评估报告，所以我们不同意赔偿损失。如果法院认为应当评估，我们认为也只能评估最初的五间房屋，因为该院落现有的二十间房屋中有十五间是我们建造的，不应被认定为赔偿范围内的房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：吴某与徐永红系夫妻关系，二人育有一子吴世和。徐某与李凤先系夫妻关系，二人育有三个子女，即徐旺芳、徐兆杰、徐兆喜。2010年，吴某去世，生前未留有遗嘱。吴某的父母先于吴某去世。2008年5月，徐某去世，生前未留有遗嘱。徐某的父亲徐某1先于徐某去世，母亲黄某于2010年去世。徐某1与黄某共育有八个子女，即徐某4、徐某2、徐礼祥、徐某3、徐某、徐志祥、徐智祥、徐永红。其中，徐某4、徐某2、徐某3已经去世，因无法查明徐某4、徐某2、徐某3的配偶子女情况，本院未能确认该三人的继承人身份信息，未予追加为本案原告。2017年1月，徐永红、吴世和将李凤先诉至北京市朝阳区人民法院，要求确认徐永红、吴某与李凤先、徐某之间的房屋买卖合同无效，并要求腾退房屋。北京市朝阳区人民法院依法追加徐兆杰、徐兆喜、徐旺芳、徐志祥、徐智祥、徐礼祥作为该案件被告参加诉讼，并于2018年10月作出了（2017）京0105民初2163号民事判决书，判决“一、确认吴某、原告徐永红与被告李凤先、徐某就北京市朝阳区某号院签订的房屋买卖合同为无效合同；二、被告李凤先、被告徐兆杰、被告徐兆喜于本判决生效之日起十五日内将位于北京市朝阳区某号院内房屋腾退并交还原告徐永红、原告吴世和；三、驳回原告徐永红、原告吴世和的其他诉讼请求。”该判决目前已经生效进入执行阶段。关于购房款，李凤先、徐兆喜、徐旺芳和徐兆杰主张当时徐某支付了1.9万元，二被告对该数额不予认可，并认为没有买卖合同关系，当时仅仅是借给徐某使用。李凤先、徐旺芳、徐兆喜、徐兆杰称其在徐某在购买上述院落时，该院落内有北房五间以及其他房屋。2009年，吴某将该院落内除原有的五间北房以外的其他房屋拆除，并与李凤先共同出资建造了十五间北房。二被告对建造北房的事实予以认可，但二被告认为所有十五间北房均系吴某出资建造，并提交了一份2009年10月12日北京市朝阳区人民法院的庭审笔录，证明在该次庭审中，李凤先认可该院落内新建的十五间北房系吴某出资建造。案件审理过程中，李凤先、徐兆喜、徐旺芳申请对位于北京市朝阳区某号院的房屋重置成新价、区位补偿价、装饰装修及附属物价值进行评估，本院依法委托北京京港房地产估价有限公司对李凤先、徐兆喜、徐旺芳的申请事项进行评估。该评估公司于2019年11月19日作出了《房地产司法鉴定估价报告》，鉴定结论为涉案院落的宅基地使用权证载明的宅基地总面积为338平方米，设定宅基地为1982年以前划定的，按照标准面积0.4亩确定区位补偿价总价为646392元；设定宅基地为1982年以后划定的，按照标准面积0.25亩确定区位补偿价总价为356340元；设定宅基地为1982年以后划定的，按照标准面积0.3亩确定区位补偿价总价为427600元，院内北数第一排北房重置成新价为52651元，北数第二排北房重置成新价为48440元，北数第三排北房的重置成新价为84300元；北数第四排北房的重置成新价为84300元，东侧房屋的重置成新价为6865元，院落内设备、附属物及装修总价为20689元。案件评估费8000元，由李凤先、徐兆喜、徐旺芳预付。庭审中，李凤先、徐兆喜、徐旺芳、徐兆杰以及二被告均认可北数第二排北房系最初的房屋，自徐某入住后未发生翻建、改建。本院认为，本院认为，合同被确认无效后，因该合同取得财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，吴某、徐永红与李凤先、徐某就北京市朝阳区某号院签订的房屋买卖合同已经被法院生效判决确认无效，并判决李凤祥、徐兆喜、徐旺芳、徐兆杰向二被告腾退房屋，故李凤先、徐兆喜、徐旺芳、徐兆杰要求二被告退还购房款的诉讼请求，具有法律依据，本院予以支持。关于购房款的数额，李凤先在多次因涉案院落发生的纠纷中主张为1.9万元，但吴某以及二被告均否认双方的合同关系，且在（2017）京0105民初2163号民事案件中，二被告又主张双方存在合同关系并要求确认无效，但亦未明确房屋价款，结合李凤先此前诉讼过程中的陈述，本院对李凤先、徐兆喜、徐旺芳、徐兆杰主张的房屋买卖价款的数额予以采信。关于李凤先、徐兆喜、徐旺芳、徐兆杰要求返还装修3万元的诉讼请求，没有相应的法律依据，本院不予支持。关于李凤先、徐兆喜、徐旺芳、徐兆杰要求赔偿损失的诉讼请求，本院酌定该买卖合同的出卖方，即吴某、徐永红对该合同无效承担百分之七十的责任，徐某、李凤先承担百分之三十的责任。对于赔偿数额的基数，本院认为，就宅基地部分，因审批的宅基地面积为338平方米，超过0.4亩，故本院对区位补偿价的确定将根据评估报告中的“情况1”予以确认。关于该院落内北数第一、三、四排北房的出资建造主体，本院认为，因李凤先在此前的诉讼中认可系吴某建造，根据“禁反言”原则，本院对李凤先、徐兆喜、徐旺芳、徐兆杰在本案中所述其对上述房屋有出资的陈述不予采信。在确定重置成新价、设备、附属物和装修的赔偿数额时，本院将根据2号房和5号房对应的重置成新价以及对应比例的设备、附属物及装修价格确定。就二被告返还房款以及赔偿损失的对方主体一节，本院认为，徐礼祥、徐智祥、徐志祥系徐某的法定继承人，在其未表示放弃继承的情况下，本院认为，二被告应当向徐某的所有法定继承人返还房款并赔偿损失。李凤先、徐兆喜、徐旺芳、徐兆杰要求在二被告返还房款和赔偿损失之前不予腾退涉案房屋的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。徐礼祥、徐智祥、徐志祥经本院依法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐永红、被告吴世和于本判决生效之日起七日内返还原告李凤先、原告徐兆喜、原告徐旺芳、原告徐兆杰、原告徐礼祥、原告徐志祥、原告徐智祥购房款一万九千元；二、被告徐永红、被告吴世和于本判决生效之日起七日内赔偿原告李凤先、原告徐兆喜、原告徐旺芳、原告徐兆杰、原告徐礼祥、原告徐志祥、原告徐智祥损失四十九万五千七百二十一元一角；三、驳回原告李凤先、原告徐兆喜、原告徐旺芳、原告徐兆杰的其他诉讼请求。如果被告徐永红、被告吴世和未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件评估费费八千元，由原告李凤先、原告徐兆喜、原告徐旺芳负担二千四百元，由被告徐永红、被告吴世和负担五千六百元（于本判决生效之日起七日内给付原告李凤先、原告徐兆喜、原告徐旺芳、原告徐兆杰）。案件受理费一千零二十五元，由原告李凤先、原告徐兆喜、原告徐旺芳、原告徐兆杰负担三百零八元（已交纳），由被告徐永红、被告吴世和负担七百一十七元（于本判决生效之日起七日内给付原告李凤先、原告徐兆喜、原告徐旺芳、原告徐兆杰二百零五，于本判决生效之日起七日内交纳五百一十二元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  乔红星审判员  黎伟伟审判员  刘茵茵二〇二〇年十一月十日书记员  唐 哲