吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终3326号上诉人（原审原告）：李玲玉，女，1986年8月28日生，汉族，住长春市绿园区。被上诉人（原审被告）：李海英，女，1980年5月5日生，汉族，住长春市绿园区。原审被告：费春花，女，1969年12月13日生，汉族，住长春市绿园区。原审第三人：吉林省龙腾汽车销售有限公司。住所地吉林省长春市绿园区青年路厂********房。法定代表人：王君，经理。上诉人李玲玉因与被上诉人李海英、第三人费春花、吉林省龙腾汽车销售有限公司（以下简称龙腾公司）合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院作出的（2019）吉0106民初4103-2号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。李玲玉在二审提出上诉请求：1.请求长春市中级人民法院依法撤销长春市绿园区人民法院作出的（2019）吉0106民初4103-2号民事判决书第二项，依法改判：判决解除李玲玉与李海英、龙腾公司签订的《委托包销合同》，上诉人与李海英、龙腾公司签订的房屋委托包销合同定金和装修、推广、服务费不予返还；2．请求判令李海英承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、基本事实，2018年12月24日，李玲玉与李海英、龙腾公司法定代表人王君签订一份《委托包销合同》，合同约定，李玲玉将其所有的位于长春市绿园区延寿街7号枫叶皇家苑A区A1210号房屋（该房屋登记在李玲玉名下，系贷款房，尚有贷款未予偿还）委托李海英全权代理销售，委托销售价格320000元，委托期限自2018年12月24日至2019年8月24日，合同定金25000元。合同第三条第3项约定委托期内由李海英与买方确定该房屋的最终售价，李玲玉只能按照委托出售价格收取房款，超出部分作为李海英全部费用。第四条第4项约定李海英有权代替李玲玉签订《房屋买卖合同》。第五条约定王君在李玲玉完成李海英所需材料后收取介绍费。第六条约定如李玲玉违约，则双倍赔偿李海英定金及装修、推广、服务等方面所产生的相关费用；李海英违约，则李玲玉对于李海英所交纳定金及装修、推广、服务等费用不予返还；如李玲玉违约，则王君需返还介绍费用。合同签订后，实际履行，房屋交付李海英，李海英对房屋进行了装修。2019年2月12日，李海英、费春花与龙腾公司订立一份《房屋买卖合同》，售房人为李海英，购房人为费春花，约定费春花以410000元的价格购买李海英代卖的李玲玉名下的房屋，合同签订后，费春花交付了10000元定金及部分购房款150000元。2019年8月9日，费春花向长春市绿园区法院提起民事诉讼，要求李玲玉、李海英及龙腾公司协助办理涉案房屋的更名过户手续。2019年9月26日，费春花、李玲玉、李海英、龙腾公司在绿园法院主持下共同签订《三方售房协议》，协议约定，李玲玉于2019年9月26日去工商银行自由大路支行预约还房屋尾款（剩余贷款），待银行通知还尾款日由四方共同去工商银行自由大路支行共同偿还该房屋尾款，待尾款清偿完毕时李玲玉需立即去房产局办理换新产权证事宜，待新的房屋产权证下发时李玲玉一起通知其他三方一起到房产局协助费春花办理房屋更名过户手续，当日，费春花将剩余房屋尾款支付给李玲玉，共计32000元-25000元-已偿还的尾款。同时，李玲玉将房屋钥匙交付费春花。另约定房屋总价410000元，其中320000元支付李玲玉，其余给付李海英和第三人。如李玲玉、费春花违约，则应支付违约金960000元（320000元＊30％）。该协议签订后，因费春花违约，《三方售房协议》未能履行。2019年10月16日，绿园法院作出（2019）吉0106民初3089号民事判决书，判决2019年2月12日费春花、李海英、龙腾公司订立《房屋买卖合同》有效，同时认定李海英、龙腾公司作为代理人收取的售房款应当交付给李玲玉，费春花亦应向李玲玉支付全部购房款，由此，驳回了费春花要求办理涉案房屋更名过户手续的请求。2019年12月4日，绿园法院就李玲玉的起诉作出（2019）吉0106民初4103-2号民事判决书，认为因《委托包销合同》涉及到案外人王君，在王君未参加诉讼的情况下，不宜进行审理，故对李玲玉第一项诉请不予支持，驳回了李玲玉的此项诉讼请求。仅认定了费春花的违约行为，解除了《三方售房协议》，支持了李玲玉向费春花主张的31600元违约金。二、一审法院查明事实错误，错误的将王君认定为本案的当事人，且对其参加庭审的情况未予理会，径行驳回了李玲玉的第一项诉请。1．根据《委托包销合同》《房屋买卖合同》以及《三方售房协议》签订的情况以及履行的情况，足以认定王君作为龙腾公司的法定代表人，系代表龙腾公司签署《委托包销合同》，因此，李玲玉就房屋委托包销及买卖事宜发生的纠纷，将龙腾公司作为《委托包销合同》的一方主体列为一审第三人，不存在遗漏必要诉讼当事人的情况，一审法院应当就李玲玉的第一项诉请依法审理并作出裁判。2．王君实际参加了一审的庭审活动，一审法院完全可以对其展开庭审调查并查明相关情况，王君及龙腾公司作为本案无独立请求的第三人，仅为查明案件相关事实而列，不需要其承担实际的权利义务，即使王君确实是本案必要的诉讼参与人，一审法院完全可以依职权将其追加为本案第三人或者向当事人进行释明。在王君参加庭审的情况下，一审法院应当就李玲玉的第一项诉请依法审理并作出裁判，但一审法院对其出庭的情况视而不见，不仅查明事实错误，而且严重浪费司法资源，增加当事人的诉累。因此，一审法院查明王君未到庭的事实错误，应当予以纠正。三、一审法院适用法律错误，在遗漏必要的诉讼参与人的情况下，应当驳回起诉，而非驳回诉讼请求，否则将剥夺当事人依法维护自身合法权益的权利。驳回诉讼请求，是指人民法院对已经立案受理的案件经审理后，发现原告请求法院保护的实体权利不符合法律规定的条件，因而对原告的请求不予保护的司法行为，它所要解决的是实体意义上的胜诉权问题，针对的是不符合法律规定的实体请求，用判决的方式作出。审判实践中，驳回诉讼请求通常适用的情形有：（1）当事人的诉讼请求没有足够的法律依据或者违反国家法律；（2）当事人主张实体权利的法律事实在人民法院审理过程中经过质证或查证已被推翻或否定；（3）当事人实体权利已放弃，如当事人的诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效，同时又不存在诉讼时效中止、中断和延长的法定事由，而对方又以此作为抗辩理由。在本案一审过程中，一审法院仅以王君未参加诉讼为由，即驳回了李玲玉的该项诉讼请求，适用法律错误，应予纠正。四、关于李玲玉要求法院判决其与李海英、龙腾公司签订的《委托包销合同》履行过程中李海英发生的定金和装修、推广、服务费不予返还的诉讼请求应当得到支持。该项诉请的实质是请求法院判决解除《委托包销合同》，并由李海英承担违约责任。根据《委托包销合同》第六条的约定，如李海英违约，则李玲玉对于李海英所交纳定金及装修、推广、服务等费用不予返还。根据绿园法院作出（2019）吉0106民初3089号民事判决书查明和认定的情况，李海英基于《委托包销合同》成为李玲玉的代理人，其作为代理人收取的售房款应当交付给李玲玉，但李海英至今未将相关售房款向李玲玉交付，已经严重违约，李玲玉有权要求法院判决解除《委托包销合同》，并根据合同约定要求李海英承担违约责任。综上所述，一审法院认定事实和法律错误，故李玲玉依据《民事诉讼法》第一百六十四条第一款之规定向法院提起上诉，望判如所请。李海英在二审辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。李玲玉在一审提出诉讼请求：1.请求法院判决我与龙腾公司和李海英签订的房屋委托包销合同（18年12月24日到19年8月24日到期)，定金和装修、推广、服务费不予返还。2.请求法院判决费春花不履行法院2019年9月26日调解合同，按合同赔偿总房款32万的百分之三十即96000元整。3.诉讼费由李海英承担。事实与理由:1.龙腾公司在有效日期内没卖出去房子，现已过期，视为违约。2.费春花没按法院调解的合同和银行规定的日期时间配合李玲玉结尾款，拒不到场。另，在庭审中，李玲玉对其事实及理由进行了补充，起诉龙腾公司的原因：我与李海英、龙腾公司签订委托报销合同，截止到2019年8月24日，龙腾公司与费春花签订房屋买卖合同，在2019年2月12日，并交付1万元定金及15万元首付款，龙腾公司却故意隐瞒欺骗，不告知我签订合同的内容及收取的房款，9月26日，第一次开庭，法庭上才说，我才知道，8月26日才在微信上告诉我买家是费春花。根据合同法404条，受托人处理委托事务取得的财产应当交给委托人的规定，龙腾公司收取的15万元应当交给我，因为龙腾公司不告诉我跟买家签订的合同内容，及收取的15万元房款导致不能交易，视为违约。我曾经声明过，并明确告知龙腾公司收取房款必须交给我本人。9月26日法院判决书上，也明确说明了根据合同法404条、合同法130条，我有权拒绝不去更名过户。起诉费春花的理由：由于龙腾公司违约，房子没有交易成功，费春花起诉我和龙腾公司，在9月26日法官的协调下，达成了三方协议，协议规定，费春花、龙腾公司应当按照银行规定的时间配合我结尾款，费春花却以各种理由推脱不去银行配合，视为费春花违约，按照协议，赔付总房款的30%。根据合同法67条，先履行义务，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，费春花不履行不配合我去还尾款，反而说她没有钱，要求我陪她去签字借款，并且协议中没有说我有义务帮费春花签字借款。费春花没有付我一分钱房款，强行霸占我房子从2月12日到10月12日，请求法院依法判决。费春花在一审辩称，对李玲玉的诉请我不同意。2019年9月26日，上次开庭之后签订三方协议，我们是达成了我帮李玲玉还尾款的协议，但是我没有义务帮她还尾款。之后按照约定，我们在10月10日，我就和李玲玉联系了，我知道应当还尾款了，我有聊天记录证明，从10月10日到她去银行那天我一直在和她联系，我找了垫款公司是为了给李玲玉垫付她房子的尾款，垫款公司的钱打到李玲玉卡号里的，所以贷款公司需要她陪着我去拿我告诉她的证件上签字，第二天就可以到银行把这笔钱打到她的卡号里，这个尾款就还上了，李玲玉就一直不肯配合我签字，这个钱是我自己贷款，我拿利息，不是说让她帮我担保贷款，这个就证明我不是没有履行上次的三方协议，我有所有的聊天记录佐证，我签订最开始的房屋买卖合同时（2019年2月12日），这个合同已经被（2019）吉0106民初3089号判决确认为有效，当时我交了1万元定金，说明我这个房子是想买的，之后我上次开庭我看到龙腾公司和李玲玉之间有委托包销合同，我认为该合同是有效合法的。当时我购房时是可以在银行贷款的，但是在五一之前，李玲玉就不去签字了，龙腾公司这边我一直在找李海英。在9月26日三方协议约定，需要偿还李玲玉房子银行的尾款，这笔钱我现金不足，所以我需要通过第三方，即银河金融公司借款，以我本人名义借款，借款成功后，款项直接打给李玲玉，但是在银河金融公司办理借款时，银河金融公司要求李玲玉去给我签个字，但是联系李玲玉，她不同意，所以该合同购房款没有交付成功，我认为我没有责任。我没有强占李玲玉的房屋，李玲玉所述不属实，第一次办理贷款时，李玲玉不配合我签字，所以当时我就入住了，钥匙是龙腾公司给我的，不是我强占的，我们签订三方协议时，我们约定我交纳的物业费400元，有收据，还有270元的纱窗钱，240元是包门的，300元换锁的。李海英与龙腾公司在一审辩称，不同意李玲玉的第一项诉请，因为费春花和龙腾公司不存在违约行为，我方已经按照包销合同约定于2019年2月12日把房屋出售给费春花，而且在我方与李玲玉签订包销合同后对该房屋进行装修，包销合同经法院判决有效，所以我方不存在违约。李玲玉说龙腾公司在2019年8月26日才告知李玲玉房屋买卖事实不属实，因为在我方与费春花签订房屋买卖合同后，多次以微信和电话通知李玲玉办手续，李玲玉不配合，所以没有办手续。李玲玉存在违约行为，我方认为由于李玲玉不配合我方办理房屋买卖手续，李玲玉存在违约行为，所以我方提出反诉，要求李玲玉返还我方支出的定金，以及装修推广和服务费。本案持续到现在，都是李玲玉不配合造成的。包销合同及房屋买卖合同，李玲玉已经认可了。一审法院经审理查明，2018年12月24日，李玲玉与李海英（乙方）、王君（丙方，系第三人法定代表人）签订一份《委托包销合同》，合同约定，李玲玉将其所有的位于长春市绿园区延寿街7号枫叶皇家苑A区A1210号房屋（该房屋登记在李玲玉名下，系贷款房，尚有贷款未予偿还）委托乙方全权代理销售，委托销售价格320000元，委托期限自2018年12月24日至2019年8月24日，合同定金25000元。合同第三条第3项约定委托期内由李海英与买方确定该房屋的最终售价，李玲玉只能按照委托出售价格收取房款，超出部分作为李海英全部费用。第四条第4项约定李海英有权代替李玲玉签订《房屋买卖合同》。第五条约定王君在李玲玉完成李海英所需材料后收取介绍费。第六条约定如李玲玉违约，则双倍赔偿李海英定金及装修、推广、服务等方面所产生的相关费用；李海英违约，则李玲玉对于李海英所交纳定金及装修、推广、服务等费用不予返还；如李玲玉违约，则王君需返还介绍费用。合同签订后，实际履行，房屋交付李海英，李海英对房屋进行了装修。2019年2月12日，李海英、费春花与龙腾公司订立一份《房屋买卖合同》，售房人为李海英，购房人为费春花，约定费春花以410000元的价格购买李海英代卖的李玲玉名下的房屋。合同签订后，费春花交付了10000元定金及部分购房款150000元。又查明，费春花于2019年8月9日向法院提起民事诉讼，要求李玲玉、李海英及第三人协助费春花办理涉案房屋的更名过户手续。一审法院于2019年10月16日作出（2019）吉0106民初3089号民事判决书，判决2019年2月12日费春花、李海英、龙腾公司订立《房屋买卖合同》有效，同时驳回了费春花要求办理涉案房屋更名过户手续的请求。另查明，费春花、李海英、龙腾公司共同签订一份《三方售房协议》，协议共四方当事人，包括本案李玲玉与费春花、李海英、龙腾公司。签订约定，李玲玉于2019年9月26日去工商银行自由大路支行预约还房屋尾款（剩余贷款），待银行通知还尾款日由四方去工商银行自由大路支行共同偿还该房屋尾款，待尾款清偿完毕时李玲玉需立即去房产局办理换新产权证事宜，待新的房屋产权证下发时李玲玉一起通知其他三方一起到房产局协助费春花办理房屋更名过户手续，当日，费春花将剩余房屋尾款支付给李玲玉，共计320000－25000元-已偿还的尾款。同时，李玲玉将房屋钥匙交付费春花。另约定房屋总价410000元，其中320000元支付李玲玉，其余给付李海英和第三人。如李玲玉、费春花违约，则应支付违约金96000元（320000元*30％）。该协议签订后，四方在履行该协议时发生争议，李玲玉诉至法院。一审法院认为，该案涉及两个法律关系，即李玲玉与李海英、案外人王君的委托合同关系，李玲玉与李海英、费春花和龙腾公司的房屋买卖合同关系。该两个法律关系，亦涉及李玲玉的两项诉讼请求。对于李玲玉的第一项请求，因委托合同涉及到案外人王君，在王君未参加诉讼的情况下，不宜进行审理，故对李玲玉第一项诉请法院不予支持。对于李玲玉第二项请求，《三方售房协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应当确认为合法、有效。当事人均应依照合同约定，履行自己的义务并享受自己的权利。任何一方当事人或者双方当事人违反合同约定，均应承担相应的违约责任。依据协议内容的约定，费春花应当在2019年9月26日李玲玉预约偿还剩余贷款后将款项给付贷款银行，待结清贷款抵押权解除后，李玲玉再与费春花办理涉案房屋的更名过户手续，交付剩余购房款，完成交易。但根据庭审调查及李玲玉与费春花的微信聊天记录，费春花实际并没有按期到银行办理交付剩余贷款的义务，且该笔款项费春花本人亦需要向他人借款。因此，致使双方没有完成交易，费春花存有过错。现李玲玉明确拒绝继续履行《三方售房协议》，要求费春花承担违约责任，法院予以支持。关于违约金的数额，协议约定过高，应做适当调整，法院酌定按10％计算，即32000元。关于费春花交纳的物业费400，李玲玉同意返还，应自违约金中予以扣除，故应给付31600元。对于费春花支出的其他费用，因没有相关证据予以证实，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、费春花于判决生效之日立即给付李玲玉违约金31600元（已扣除费春花交付的物业费400元）；二、驳回李玲玉的其他诉讼请求。案件受理费1100元（李玲玉已预交），由李玲玉承担738元，由费春花负担362元，同上款一并执行。本院二审查明的事实与原审认定的事实基本一致。本院认为，一、关于解除合同的问题。李玲玉与李海英、龙腾公司签订的《委托包销合同》约定委托期限自2018年12月24至2019年8月24日。至一审起诉时，该合同履行期限已经届满，合同自然终止，合同中约定的权利、义务对双方不再具有约束力，其诉请解除合同亦无事实及法律依据，本院对此不予支持。二、关于不予返还的问题。因李海英并未诉请李玲玉返还装修、推广等费用，故待李海英就上述费用主张之时，李玲玉可依据双方的约定以此进行抗辩。本院对此不予评判。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人李玲玉的上诉请求不能成立，本院不予支持。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1476元，由上诉人李玲玉负担。本判决为终审判决。审判长  胡月皓审判员  张兴冬审判员  张 巍二〇二〇年十一月十日书记员  杨 雪