广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初685号原告：马丽贤，女，1985年11月27日出生，汉族，住山西省翼城县，委托诉讼代理人：韩铁成，广东沧正律师事务所律师。被告：龚路英，女，1974年3月10日出生，回族，住湖南省桃源县，委托诉讼代理人：康志辉，1972年7月28日出生，汉族，系被告龚路英的丈夫。被告：康志辉，男，1972年7月28日出生，汉族，住湖南省桃源县，被告：广州风神汽车产业基地开发有限公司，住所地广东省广州市花都区风神大道**，统一社会信用代码91440101743591964C。法定代表人：张林进，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：袁姝涵，女，1993年4月22日出生，汉族，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：彭庚初，男，1980年12月6日出生，汉族，系该公司工作人员。原告马丽贤与被告龚路英、康志辉、广州风神汽车产业基地开发有限公司（以下简称风神公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理，依法适用简易程序进行审理。在审理过程中，本院发现有不宜适用简易程序审理的情形，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，2020年3月10日裁定本案转为普通程序，由审判员独任审理，2020年5月6日公开开庭进行了审理。原告马丽贤的委托诉讼代理人韩铁成，被告龚路英的委托诉讼代理人暨被告康志辉，被告风神公司的委托诉讼代理人袁姝涵、彭庚初到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马丽贤向本院提出诉讼请求：1.确认马丽贤与龚路英于2019年3月5日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月5日解除；2.判令龚路英返还保证金16000元；3.判令龚路英赔偿装修损失46800元；4.判令龚路英赔偿设备安装费（包括技术工人费）26500元；5.判令康志辉对第2、3、4项诉讼请求承担连带责任；6.判令风神公司对第3、4项诉讼请求承担连带责任；7.诉讼费用由龚路英、康志辉、风神公司负担。事实与理由：龚路英、康志辉从风神公司承租位于广州市花都区秀全街花港大道100号阳光公寓A栋首层115、116铺。马丽贤与龚路英于2019年3月5日签订《房屋租赁合同》，约定：龚路英将上述115、116铺出租给马丽贤作商业用途使用，建筑面积84平方米，租赁期限从2019年4月3日至2023年4月2日，2019年4月5日至2020年4月4日租金每月8000元；交付时间2019年3月5日，给马丽贤装修免租期1个月；马丽贤在合同签订时交纳16000元作为保证金和计租当月租金8000元。马丽贤向康志辉支付保证金16000元和计租当月租金8000元，龚路英当日将商铺交给马丽贤使用。因商铺性质是住宅，不能作为商业用途及按照商业用途进行出租备案，无法办理营业执照。龚路英、康志辉承诺为马丽贤办理营业执照。马丽贤多次催促，康志辉于2019年5月17日咨询办理营业执照，但直至马丽贤解除《房屋租赁合同》时仍未能办理营业执照，致马丽贤无法进行正常经营活动。广州市花都区市场监督管理局于2019年5月7日向马丽贤下达《责令改正通知书》，要求马丽贤在30日内办理营业执照。马丽贤向工商管理部门了解得知，房屋未办理一次备案且性质为住宅，根本无法办理营业执照。龚路英、康志辉承租房屋也是用于经营，常德牛肉粉店也是无法办理营业执照而进行无证经营。马丽贤投诉后，龚路英、康志辉也被责令整改，直至在风神大道18号1区6栋商铺101房租赁商铺后才办理营业执照，注册广州市花都区秀全博文盛常德牛肉粉店，经营者是康志辉。龚路英、康志辉明知无法办理营业执照，仍将房屋转租给马丽贤经营并承诺办理营业执照，严重违反诚信原则，马丽贤签订合同的目的根本无法实现。经协商无果，马丽贤于2019年6月5日通知龚路英、康志辉解除《房屋租赁合同》，同日将房屋使用权交还龚路英、康志辉，已结清租金及水电费等。龚路英是《房屋租赁合同》的相对人，康志辉负责合同前期磋商、签订、收租及协调房屋备案办理营业执照等，二人系夫妻关系，是共同经营承租的商铺，应共同承担责任。风神公司是产权人，房屋是住宅用途，不是商业用途，无法对商铺按照商业用途进行一次出租备案而导致龚路英、康志辉转租后无法办理二次备案及办理营业执照、进行正常营业活动，无法达成合同目的，导致合同解除。因解除《房屋租赁合同》，导致马丽贤损失装修费46800元，损失设备安装费26500元，且至今未退还押金16000元。原告马丽贤为证明主张，提供证据：1.《房屋租赁合同》；2.《广州市花都区市场监督管理局责令改正通知书》；3.微信记录；4.《证明》；5.《广东省房地产权证》；6.《装饰工程合同书》；7.支付凭证，送货单；8.发票。被告龚路英、康志辉辩称，请求驳回马丽贤的全部诉讼请求。1.马丽贤的老公张国兵于2019年3月4日联系其租赁阳光公寓A栋113、114铺用于售卖啤酒，次日签订租赁合同。马丽贤用大货车搬来压力容器、储酒罐、压力罐、发酵罐，附带安全阀。其因有安全隐患而劝阻张国兵。张国兵不听劝阻，称其搞定一切事情，马上进入办理营业执照环节，需备案证明。其积极联系出租屋管理中心。出租屋管理中心工作人员于2019年5月21日现场查看后定性加工场，不予办理备案。工商局过来处理后责令营业整改。2.马丽贤于2019年5月21日通过微信告知其租赁113、114铺到2019年8月6日止，其同意。马丽贤没有通知其，2019年6月3日1时许即搬走所有酿酒设备，属于单方违约。3.马丽贤现场制造啤酒的行为，违反食品安全法，压力容器和安全阀也通不过质量和技术监督局的检查，有爆炸安全隐患。其保留对马丽贤请求赔偿两个月房租16000元的权利。被告龚路英、康志辉为证明主张，提供证据：微信记录。被告风神公司辩称，请求驳回马丽贤对风神公司的全部诉讼请求。1.风神公司作为房屋的产权人不存在过错。龚路英的转租行为未提前经风神公司同意，装修未提前告知及征得风神公司的书面同意，风神公司对马丽贤与龚路英签订、履行《房屋租赁合同》不知情。风神公司与龚路英于2019年1月3日签订《租赁合同》，约定：承租方须向出租方提供装修图纸，在出租方和物业管理单位同意后才可实施；承租方装修时，遇到水、电、煤气、消防、通信、安保防盗、空调和排污水管等中枢接驳，需拆迁或改变位置，必须取得出租方书面同意，费用由承租方承担；承租方在房屋所立招牌的位置、式样、大小必须先获得出租方同意；若承租方改变经营范围或者转租、分租，必须征得出租方书面同意。根据2016年《广州市人民政府办公厅关于进一步放宽商事主体住所经营场所条件的意见》，住所、经营场所属于住宅的，如从事行业无污染、无安全隐患，可提交有关单位经利害关系人同意后出具的场所使用证明办理营业执照。租赁合同的备案不是营业执照办理的前提条件。风神公司作为房屋产权人出租房屋，签订租赁合同并依约交付房屋。龚路英未提前告知及征得风神公司同意，擅自将其中115、116号铺转租马丽贤，私下签订115、116号铺的《房屋租赁合同》，也未将商铺的转租、装修告知及取得风神公司书面同意，因此引起的纠纷与风神公司无关。因龚路英未按约定支付租金等费用，风神公司于2020年1月11日向龚路英发出书面解除合同通知，该《租赁合同》已解除。2.马丽贤依据《房屋租赁合同》主张违约赔偿，应当向合同签订方提出，要求风神公司承担违约责任没有法律依据。被告风神公司为证明主张，提供证据：1.《租赁合同》；2.《合同解除通知书》，照片。经审理查明：坐落于广州市花都区新华街花港大道**的房地产权属人系风神公司，****（除首层商铺）、3栋（除首层商铺）、4栋（A区）用途系住宅。龚路英与康志辉于1997年5月登记结婚。风神公司（出租方，甲方）与龚路英（承租方，乙方）于2019年1月3日签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市花都区秀全街花港大道东侧100号阳光公寓A栋首层113、114、115、116铺面积共计196平方米租给乙方，租赁期限自2019年1月3日起至2024年1月2日止。第九条约定：如乙方装修须向甲方提供装修图纸并征得甲方物业管理企业同意方可实施。第十条约定：乙方装修需改变房屋结构或者变更房屋内的消防、卫生、环保、安全设施的，乙方除须把装修方案和设计图纸交甲方、物业管理企业审核同意外，还应得到政府相关部门的批准方可施工。第十一条约定：如乙方装修时遇到水、电、煤气、消防、通信、安保防盗、空调和排污水管等中枢的接驳，需拆除或改变位置，须取得甲方书面同意。第十二条约定：乙方于该房屋所立的招牌之位置、式样、大小须先获得甲方同意。第十四条约定：甲方应及时办理《租赁合同》的备案手续，并承担办理备案手续的属于业主的相关税费；甲方可协助乙方办理该房屋经营审批手续和营业执照，费用由乙方支付。第十五条约定：若改变经营范围或转租、分租必须征得甲方书面同意，并在甲方处办理相关手续。第十八条约定：租赁期满或提前解除合同，乙方该房屋内一切嵌在该房屋结构内或墙体内的设置，乙方不得拆走，甲方不予赔偿。第二十三条约定：如乙方擅自改变或增加经营范围、擅自转租、分租以及擅自改变该房屋的结构及用途的，则视为乙方违约，甲方有权即时解除合同、收回该房屋另行处理。合同另约定其他事项。龚路英（出租方，甲方）与马丽贤（承租方，乙方）于2019年3月5日签订《房屋租赁合同》，约定：甲方向乙方出租坐落于广州市花都区秀全街花港大道100号阳光公寓A栋首层115、116铺，面积84平方米，租赁期限自2019年4月3日起至2023年4月2日止，交付时间为2019年3月5日，1个月装修免租期，自2019年4月5日至2020年4月4日租金每月8000元。第五条约定：乙方向甲方缴纳合同保证16000元和计租当月租金8000元，在租赁期满和乙方无任何违约和欠款的情况下，甲方如数将合同保证金返还乙方，不计利息。第八条约定：3.如乙方提前解除合同，须提前三个月以书面、亲临或电话通知甲方，并且乙方的一切损失自负。保证金不予退还，作为违约补偿款，同时乙方还需向甲方支付相当于剩余租赁期间应缴纳租金总额的50%的款项作为甲方的损失赔偿。在乙方履行完毕上述应支付违约补偿款、损失补偿款的义务后，合同解除。4.租赁期间，乙方应当守法、合法经营（不得违法使用），负责由其经营所带来的利益和连带责任，如乙方擅自改变房屋的结构及用途的，乙方如因故意或过失造成租用房屋和设备毁损，应负责恢复原状或赔偿经济损失；乙方如需装修墙窗，事先征得甲方同意；退租后不得将装修部分拆除。5.合同期满或提前解除合同的，乙方须按时搬出全部物件。搬迁后七日内，如有物件的，视乙方放弃所有权，由甲方处理。第十一条约定：双方各执一份，签字生效。合同另约定其他事项。广州市花都区市场监督管理局于2019年5月7日，因马丽贤未经登记注册，从事啤酒化工销售经营，向（啤客手工精酿啤酒）马丽贤送达穗花工商秀责字[2019]050701号责令改正通知书，责令在30日内改正无照经营的违法行为。广州市花都区秀全街花港社区居民委员会于2019年5月20日出具证明“花港大道100号1栋113、114、115、116房，广州风神汽车产业基地开发有限公司转给龚路英作商业用途”，“龚路英将其中花港大道100号1栋115、116房转租给马丽贤作商业（啤酒零售）用途”。康志辉于2019年5月21日10时许通过微信通知张国兵，“拿上合同和身份证复印件，风神集团叶总马上来带上你们一起去办证，在刘凯的常德酱板鸭店里等”，“叶总开车已到刘老板店前面，你马上跟他一起去办登记证明”，张国兵因正在酿酒及没有获得提前通知，与康志辉争执。康志辉于同日16时许通过微信告知马丽贤，“出租屋管理中心来现场看过了，把你那里定性为加工厂，你自己想办法吧！我已尽力了”，马丽贤回复，“加工厂怎么？我一开始就跟你说我是做啤酒的，你喝过我那么多啤酒，不知道我的啤酒现做的？还是你没有见过我做啤酒？”。马丽贤、张国兵于2019年6月5日18时许通过微信通知康志辉，“龚路英，康志辉。我租你的商铺……这个月的房租也到期了，我把房子腾出来了，钥匙也交给你，解除合同……租赁合同自6月5日解除”。风神公司于2020年1月11日向龚路英发出《合同解除通知书》。在诉讼过程中，马丽贤与龚路英、康志辉确认：115、116铺在签订合同时是空置状态。龚路英于2019年3月5日向马丽贤交付商铺。马丽贤缴纳押金16000元，2019年6月3日搬离商铺，2019年6月5日通知龚路英解除合同。马丽贤主张：其在签订合同时已告知龚路英及康志辉承租商铺用于制作啤酒零售，龚路英及康志辉从未告知其房屋性质及用途限制。龚路英原在隔壁商铺经营常德牛肉粉，其认为可以经营餐饮即可以办理营业执照，没有深入了解房屋用途性质，龚路英及康志辉当时表示该商铺可以办理营业执照。龚路英及康志辉经营常德牛肉粉，因无法办理营业执照又另行租赁商铺并办理营业执照。其与龚路英、康志辉系于2019年5月21日得知该商铺不能办理啤酒酿造及零售的营业执照。其于2019年6月5日已交还钥匙。其主张的设备安装费只能提供24908元的证据，包括购买材料费、搬运费、调试费、住宿费。龚路英、康志辉主张：风神公司曾开具证明同意其转租。其签订合同时告知马丽贤是商铺性质且可以经营零售，但没有承诺商铺可以办理营业执照。马丽贤称是啤酒零售，其后才知道马丽贤是酿酒。其在签订合同的第二天见到马丽贤搬运设备进入商铺后，已劝阻马丽贤及转告风神公司有安全隐患。马丽贤系因经营酿酒导致无法办理出租屋备案、环保、安监、工商，才导致无法办理营业执照。马丽贤没有于2019年6月5日向其交还钥匙。风神公司主张：其没有同意龚路英转租，龚路英从未书面告知其转租，其在马丽贤与龚路英因本案纠纷起诉后才得知龚路英转租商铺。马丽贤向本院申请评估115、116铺于2019年6月5日的装修残值，预缴评估费3450元，本院摇珠选定评估机构。广东高迪评估咨询有限公司于2020年6月10日勘查现场，2020年8月24日出具高迪评估[2020]030号价格评估结论书，评估115、116铺于2019年6月5日的装修残值为26377元。本院认为，龚路英与马丽贤签订《房屋租赁合同》，依法成立，具有法律拘束力。风神公司不是该《房屋租赁合同》的相对人，马丽贤主张风神公司承担因履行该《房屋租赁合同》产生纠纷导致的责任，没有法律依据，本院不予支持。对于马丽贤与龚路英、康志辉的争议焦点，本院综合归纳及评析如下：一、龚路英对马丽贤租赁商铺后不能办理营业执照是否具有过错的问题。经查：1.《广州市人民政府办公厅关于进一步放宽商事主体住所经营场所条件的意见》（穗府办规[2016]8号），第三条关于进一步放宽住所、经营场所条件，第一款第（六）项规定，“住所、经营场所属于住宅的，申请人从事电子商务、无实体店铺的网络交易服务、咨询策划、工业设计、股权投资、咨询代理等无污染、无安全隐患行业，可提交当地人民政府或其派出机构、村（居）民委员会等部门（单位）经利害关系人同意后出具的场地使用证明；但不得在住宅从事餐饮、娱乐、洗浴、生产加工、易燃易爆物品销售、存储等容易污染环境、扰民以及涉及人民生命财产安全的行业”。“申请人可提交以下有关部门（单位）出具的证明文件作为场地使用证明，凭场地使用证明办理工商登记”。115、116铺系住宅，符合上述规定的，可依规定办理工商登记。2.微信记录证明，康志辉于2019年5月21日微信告知马丽贤，出租屋管理部门认定马丽贤租赁该商铺用于生产加工，马丽贤认可用于生产加工。马丽贤租赁115、116铺，经营生产加工啤酒和销售，不符合上述住宅可办理工商登记的规定。3.在诉讼过程中，马丽贤承认其认为可以经营餐饮即可以办理营业执照，没有深入了解房屋用途性质，承认其与龚路英、康志辉系于2019年5月21日得知该商铺不能办理啤酒酿造及零售的营业执照。马丽贤租赁商铺经营生产加工啤酒，本身即应充分了解该商铺性质及其即将经营生产加工啤酒的限制性条件，未充分了解即租赁商铺并投入经营，应当承担本身的经营风险。4.《房屋租赁合同》约定，马丽贤应当合法经营，负责经营责任，没有约定龚路英承诺办理营业执照。居民委员会于2019年5月20日出具的证明，反映龚路英转租给马丽贤作啤酒零售。马丽贤没有提供证据证明，龚路英、康志辉在签订合同时即已明确知悉其租赁商铺用于生产加工啤酒和销售，知悉该经营行为以住宅作为工商登记住所受到限制，承诺办理工商登记，应当承担举证不能的后果。马丽贤经营生产加工啤酒和销售，自身都没有充分了解该经营行为的限制性条件，而要求仅系转租商铺的龚路英、康志辉负担因该相关限制性条件而产生的经营风险，没有理据。综上，115、116商铺虽系住宅用途，但符合规定的仍可办理工商登记；龚路英仅系商铺的转租方，马丽贤租赁商铺后因经营生产加工啤酒和销售，不符合工商登记的住所条件，应当承担经营风险。马丽贤不能证明龚路英在转租商铺过程中存在过错。二、《房屋租赁合同》是否解除的问题。经查：马丽贤租赁115、116铺用于经营生产加工啤酒和销售，不能办理营业执照，2019年6月3日搬离商铺，6月5日通知龚路英解除合同，在事实上已没有继续履行，合同目的已不能实现，主张《房屋租赁合同》自该日起解除，本院予以确认。三、《房屋租赁合同》解除后的法律后果问题。经查：1.马丽贤系违约方。龚路英与马丽贤于2019年3月5日签订《房屋租赁合同》，同日交付使用商铺，租赁期限四年。马丽贤于2019年6月3日搬离商铺，6月5日通知解除合同，不能证明龚路英在转租商铺过程中存在过错，因本身的经营风险导致合同目的不能实现而提前解除合同，违反合同约定。2.《房屋租赁合同》约定，如马丽贤提前解除合同，须提前三个月通知龚路英，并且自负一切损失，保证金不予退还，作为违约补偿款。马丽贤主张返还保证金、赔偿装修损失、设备安装费，不符合合同约定，又系转嫁经营风险，本院均不予支持。马丽贤主张康志辉对第2、3、4项诉讼请求承担连带责任，缺乏负担的责任前提，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告马丽贤与被告龚路英于2019年3月5日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月5日解除；二、驳回原告马丽贤的其他诉讼请求。案件受理费8908元，由原告马丽贤负担；评估费3450元，由原告马丽贤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二〇年十一月三十日书记员  刘雄燕