北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初3864号原告（反诉被告）：北京昌科万联商业运营管理有限公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：彭刚，董事长。委托诉讼代理人：付媛，女，1983年11月10日出生，汉族，北京昌科万联商业运营管理有限职员，住公司宿舍。被告（反诉原告）：崔永永，女，1978年3月27日出生，汉族，住北京市昌平区。原告北京昌科万联商业运营管理有限公司（以下简称昌科万联公司）与被告崔永永房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员宋玉希独任审判，并公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。昌科万联公司的委托诉讼代理人付媛、被告崔永永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昌科万联公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付房屋租金和物业管理费人民币130162.5元：2、判令被告立即向原告支付供暖费人民币5000元；3、以130126.5元作为基数自2019.6.15日起计算至付清之日止，按照日千分之五计算；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月15日，原告与被告崔永永签订《房屋租赁合同》约定：被告承租原告房屋，租赁期限为5年，从2018年6月15日起至2023年6月14日止。第一年、第二年被告应付月租金（不含物业费）为人民币26615元，应付月物业管理费为人民币1656.25元，租期每满两年租金在上一租赁年度租金标准的基础上递增10%，租赁费用（包括但不限于租金及物业管理费）按月度支付。同时，双方约定：如被告欠付租赁费用、租赁保证金或其他费用，欠款实际发生后经原告发出催款通知书后15日内，被告无正当理由仍未按通知规定全额缴纳应交款项的，原告有权单方解除合同，收回出租房屋，被告已经支付的租赁保证金不予退还。被告逾期支付租赁费用、赔偿金或违约金的，每逾期一日，应当向原告交纳应付未付部分5%的滞纳金。《房屋租赁合同》签订后，原告依约履行合同，向被告提供了符合租赁要求的房屋。被告崔永永于2018年6月在上述租赁房屋地址注册了北京小老虎咖啡有限公司用于经营Z00COFFEE商铺使用。但自2018年12月开始，被告拖延履行支付租金、物业管理费等租赁费用的义务，经原告多次催缴未果。截至2019年6月14日，被告共拖欠原告房屋租金和物业管理费130162.5元，供暖费5000元，拖欠天数长达180天。故原告行使合同解除权向被告送达了《解约函》。被告至今仍未补齐欠缴费用，自合同解除日至本诉状出具日已产生滞纳金123003.56元。且被告拒不履行撤场义务，导致原告于2019年7月18日组织物业等一众人员搬运并存储被告咖啡设备、办公家具等物品88件，至今占用原告办公用房，并消耗用电。现原告为维护合法权益，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定、民事诉讼法等相关法律规定，诉至贵院，判如所请。崔永永辩称，被告认可双方合同自2019年6月14日已经解除，但对于解除的原因，被告不认可。原告单方面强行解除，强行封了被告的店铺并拉走了被告的设备，给被告造成了巨大损失。应该由原告承担违约责任并赔偿被告损失。具体理由如下：1、被告认可原告证据中提到的已经交付租金214092.5元，不认可原告主张的上述租金覆盖时间（仅支付房租至2019年1月14日）。双方约定每月租金26615元，因原告迟延交付房屋，租金应该自2018年9月开始计收，自2018年9月15日至2019年5月14日，被告应交房租212920元，因此截止2019年5月14日，被告与原告之间的租金已经结清，被告不存在拖欠租金情形。2、2019年5月10日，在双方反复沟通后，已经确认了应该交付租金的金额，但被告将所需租金支付给原告后，原告却认为被告仍然拖欠租金，并强行将房屋封锁，被告多次找原告协商未果，随后原告又强行拉走了被告的设备。目前该设备已经无法使用，且已失去原有价值，因此，原告要求被告支付库房占用费没有任何事实和法律依据。3、被告使用原告房屋期间，物业和供暖存在多个问题，双方一直在沟通协商，请求法院在认定物业费和供暖费时予以折抵。2018年10月25日，原告刚入住两个月，所在的房屋供暖管道便漏水，致使被告租赁房屋装修以及家具受损、被告为了维修装修花费了1500元，因维修和更换导致停业1天，损失2000元。事发后，被告多次找原告沟通，但物业均不负责任。2018年10月9日，被告人价值4200元的外摆桌椅被原告委托的国贸物业强行拉走，理由是市里领导到街区视察，之后索要无果。另外，被告装修房屋时缴纳的装修押金3000元，由原告委托的国贸物业收取，至今未退。4、除此之外，原告还存多处违约行为，给被告造成了极大损失：（1）《房屋租赁合同》中约定2018年4月15日为交付日。甲方应在交付之日将租赁房屋按本合同约定的交付条件交付乙方，乙方可在交付日后进场进行店铺装修。该合同约定了交付时间，约定了交付条件，但没有约定关于交付条件、延迟交付房屋的违约责任，是一份明显有失公平且严重侵害承租方利益的合同，也因为这个原因，原告延期交付、交付时房屋增加了很多管道导致减少使用面积均没有任何说法。因为延迟交付被告人无法在4月15日进场装修，也无法正常在6月开业，原定的6月开业时间延迟到了8月，给被告人带来了至少20万元以上的营业额损失（众所周知夏季时咖啡饮品热卖季），被告人就延迟交付、房屋交付条件的问题与原告方的运营部多次进行沟通，一直没有得到解决。（2）被告租赁的房屋所在中心西区属于原告统一运营的商街，签订租赁合同的时候原告承诺此区域只有被告一家咖啡厅，但不能签在合同里，因此被告认为像原告这样的国企应该会信守承诺，不会以强欺弱，未曾想到，2018年11月在距离被告租赁房屋50米不到的地方招商引入了瑞幸咖啡，本来原告运营惨淡的商街，这么近的距离两家咖啡厅，让被告经营的咖啡厅雪上加霜，原告的这种有违商业道德的行为严重损害了被告的利益，被告的咖啡厅营业额从原来的每月10多万掉至5万元上下，这种营业收入根本不能自负盈亏，到了2019年营业额更是惨淡4、原告提出的原告滞纳金计算到2019年12月20没有任何依据，原告向法庭提交的2019年6月26日致崔永永、北京小老虎咖啡有限责任公司《解约函》中已明确双方合同于2019年6月15日解除更何况在被原告强行关店、强行拆除设备（咖啡机等设备须由专业人员安装拆卸、食品原材料等有存放要求）后，多次向原告提出设备食品的问题并要求还回设备设施（设备设施价值378180元），原告均以要求先付原告所谓的欠款为由拒绝了，并且被告价值13598的两台奥克斯空调、价值15130的两个大象造型柜子没有搬离租赁房屋，因此被告价值40万余元的设备设施由原告强行扣押了，这些设备设施不包括自行采买的易耗品、食材等。原告的这种行为严重侵害了被告的利益。我们几个开店的朋友在北京打工攒了十余年的辛苦钱在原告运营的商街开了间小小的咖啡厅，加盟、设备设施、装修的投入了大量的钱，因为原告的延迟交付、原告的不良运营和没有商业道德让我们的投资血本无归，现在原告不但不承认招商是只有我们一家咖啡厅、同意保证金抵租金、居然还要求12万余元的滞纳金，同时还要处置原告40万余元的设备设施，被告租赁了原告的房屋，投了大量的资金装修经营，变成了只能任人宰割的弱势群体，对于原告这种以强欺弱、以大欺小、罔顾事实、没有商业道德的行为，被告正式提出答辩。崔永永向本院提出反诉请求：要求确认合同于2019年5月31日解除；对方退还保证金79845元。因为对方在招商过程中就存在欺诈，没有按照承诺招商只有一家咖啡厅，而且现在合同已经解除，应退还保证金。是对方违约在先。昌科万联公司辩称，合同已经明确约定了没有甲方书面同意，乙方不能将保证金抵扣租金，我们也没有答应保证金抵扣租金。合同中约定乙方违约导致合同不能履行，我方认为保证金应作为违约金予以扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2018年3月15日，出租方昌科万联公司（甲方）与承租方崔永永（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：乙方承租房屋；本合同项下的房屋租赁期限为五年，从2018年6月15日起至2023年6月14日止；甲、乙双方确认，2018年4月15日为交付日，甲方应在交付之日将租赁房屋按本合同约定的交付条件交付给乙方，一方可在交付日后进场进行店铺装修；装修期（如有）内，乙方免交租赁房屋的租金，但仍需承担该租赁房屋的物业管理费及水、电、气、供冷、供热等与承租该租赁房屋产生的租金之外的所有相关费用并承担本合同约定其他义务、责任和费用，装修期届满后的次日为起租日，自该房屋起租日期，甲方即开始收取租金；乙方应当支付的租金采用递增方式计算，第一年、第二年净租金单价为7元/平米/天，乙方应付月租金26615元；乙方应当在向甲方支付租金的同时向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费，物业管理费按照13.25元/月/平方米的标准收取，每月物业管理费为1656.25元；双方同意，租赁费用按月度支付，乙方应当在每一期结束前10日内支付下一期租赁费用；本合同签订后，乙方应于30日向甲方交纳79845元作为乙方履行本合同的租赁保证金，合同期满，如乙方完全履行本合同全部条款，付清所有费用，无任何客户索赔、投诉等问题，并与办理完毕验收交接手续后30日内向甲方提供登记文件上的注册地址全部从租赁房屋转出的证明的情况下，甲方应将租赁保证金无息返还乙方，若租赁保证金抵扣应由乙方承担的租赁费用、物业费、违约金等费用后还有剩余的，甲方应将剩余租赁保证金不计利息返还乙方。合同履行过程中，双方经协商延长免租期至2018年9月15日，崔永永支付保证金79845元，支付房屋租金134247.5元。2019年5月31日，昌科万联公司向崔永永送达《解约函》，内容为：崔永永依据双方《房屋租赁合同》，因乙方原因申请提前解除合同，经甲乙双方协商，如下：一、租户因至今仍欠缴租金136871.25元，物业费21531.25元，供暖费5000元，乙方多次欠租租金和物业费的行为已构成违约，甲方于2019年06月14日正式解除租赁合同，租户配合甲方于2019年06月18日前清退房屋。二、因乙方原因，提前申请终止合同，原合同的履约保证金79845元、物业费保证金4968.75元，共计84813.75元作为违约金不予以返还：且应向我司补交租金136871.25元，物业费21531.25元，供暖费5000元，请您自本函件送达之日起三日内向我司支付。三、请您自本函送达之日起三日内，到我司指定的物业公司办公地点办理相关手续和费用清算。四、该品牌在经营期间办理的会员，由乙方负责，甲方不予以承担任何形式的赔偿。五、若贵司未能按本函第1条、第2条的约定向我司支付欠款及办理合同解除手续，我司将依据《租赁合同》的约定向贵司追究相关法律责任，由此造成的一切损失应由贵司负责。本案庭审中，崔永永同意支付供暖费5000元。庭审中，崔永永主张合同解除原因系昌科万联公司引入“瑞幸咖啡”，违反双方关于不在同一街区设置相同品类的约定，导致经营收入未达到预期，所以解除合同。崔永永向本院提交其与昌科万联公司工作人员张正军的微信聊天记录，2017年12月29日，崔永永询问张正军“张总，街区再没有咖啡了吧，再摆收钱不”，张正军回复“没有了，我一个品类只做一个，一共才二十个品牌”。昌科万联公司认可张正军曾为公司招商人员，但称该人员已离职。关于“瑞幸咖啡”的经营问题，昌科万联公司陈述“瑞幸咖啡”在街区最北角，是一个人才公寓的酒店大堂内，目的是提高公寓的配套设施。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，昌科万联公司与崔永永签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。崔永永未按照合同约定交付租金，昌科万联公司要求解除合同有事实及法律依据，现昌科万联公司向崔永永送达《解除函》已明确合同于2019年6月14日解除，其要求确认合同于该日解除有事实及法律依据，本院予以支持。崔永永主张合同应于2019年5月31日解除，但并未提供充分的证据，2019年6月14日前其亦未腾空房屋，应向昌科万联公司支付此期间欠付的房屋租金及物业管理费，但昌科万联公司主张的租金及物业管理费计算错误，本院对其诉讼请求合理部分予以支持。崔永永辩称房屋漏水故不应交纳物业费用，无法律依据，本院不予支持。昌科万联公司要求崔永永支付供暖费5000元，崔永永同意支付该项费用，本院对此不持异议。合同解除后，昌科万联公司应向崔永永退还保证金，昌科万联公司虽辩称崔永永违约故违约金不予退还，但昌科万联公司的工作人员在招商过程中确曾承诺同品类只引入一家，在崔永永经营咖啡品类的情形下，昌科万联公司仍引入“瑞幸咖啡”，与其招商时承诺不符合，故昌科万联公司履行合同存在瑕疵，其不予退还保证金无事实依据，崔永永要求昌科万联公司退还保证金，本院予以支持。昌科万联公司要求崔永永承担滞纳金，但考虑到昌科万联公司引入商铺情况与招商承诺不符合，崔永永迟延给付租金确有原因，故对于昌科万联公司要求崔永永承担滞纳金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、崔永永于本判决生效之日起十日内支付北京昌科万联商业运营管理有限公司房屋租金及物业管理费125162.5元；二、崔永永于本判决生效之日起十日内支付北京昌科万联商业运营管理有限公司供暖费5000元；三、北京昌科万联商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还崔永永保证金79845元；四、驳回北京昌科万联商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回崔永永的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3000元，由北京昌科万联商业运营管理有限公司负担97元（已交纳），由崔永永负担2903元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费897元，由北京昌科万联商业运营管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  宋玉希二〇二〇年十一月二十六日书记员  王婵娟