北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初16929号原告（反诉被告）：刘爽，女，1987年8月14日出生，住辽宁省北镇市。被告（反诉原告）：李红娟，男，1967年10月24日出生，汉族，住山东省曹县。原告（反诉被告）刘爽与被告（反诉原告）李红娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告刘爽、被告李红娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘爽向本院提出诉讼请求：1．判令被告退还原告房屋租金及押金28000元；2．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月15日，李玉峰代表李红娟与刘爽签订房屋租赁合同。年租金96000元，房屋押金8000元，2019年12月14日，原告给付被告租金46800元，原告为被告垫付修暖气费用1200元冲抵房租，2020年1月17日原告又支付房租20000元整，至此给付的房租到期日是2020年9月1日。因受疫情影响，原告收入来源中断，无法继续承租，双方沟通，被告明确如缴纳不了房租则退房，因租赁合同约定退房应提前一个月告知，2020年5月8日原告正式电话告知被告决定退房，所以电话跟被告约定2020年6月15日退房，让被告过来收房，被告声称在外地，一直推脱，原告已经于2020年6月15日将房屋腾退并明确告知被告，现要求被告退还房屋和押金。被告方行为已经严重侵犯了原告的正当权益，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。李红娟辩称，不同意原告的诉讼请求。李红娟向本院提出反诉请求：请求法院判令原告向我方支付违约金16000元及将毁损房屋修复原样。事实与理由：一、合同约定租金支付方式为年付，原告多次逾期支付租金，已经构成违约；二、原告陈述其收入来源中断的情况不真实，其存款余额足以全额支付房租；三、我在疫情期间一直在青岛工作无法回京，原告于2020年6月16日腾退房屋并未与我协商一致，且我在2020年6月20日左右多次联系原告，原告一直不接听电话；四、双方约定在2020年7月11日办理房屋交接手续，我发现房屋内部家具损坏，房屋被原告打孔，我要求原告将房屋恢复原状；五、因原告违约且未修复房屋以达到退房标准，因此原告腾退房屋日期不确定；六、不清楚原告要求我退还28000元的金额构成，且房屋仍然由原告使用，我也并未违约，因此我不同意退款。刘爽对于李红娟的反诉请求辩称，违约金标准过高，如果法院支持被告的违约金诉求，请求法院对违约金数额予以调整。不同意修理房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月2日，李红娟（出租人、甲方）与刘爽（承租人、乙方）、北京嘉居盛世房地产经纪有限公司（居间人）签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定刘爽承租李红娟的位于北京市通州区马驹桥镇景盛北二街3号院2号楼4层3单元502室房屋，租赁期限自2018年12月15日至2021年12月14日，共计3年。租赁合同第四条租金及押金约定，（一）租金标准及支付方式约定为月租金8000元，年付，3年租金共计288000元。支付方式为押1付12，各期租金支付日期为2018年12月15日、2019年12月15日、2020年12月15日。（二）押金8000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁合同第十条违约责任约定，（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或者乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同还约定了其他事宜。李红娟、李红娟的委托代理人李玉峰、刘爽及北京嘉居盛世房地产经纪有限公司在租赁合同上签字、盖章。合同签订后，刘爽分别向李红娟支付押金8000元、2018年12月15日至2019年12月14日的房屋租金96000元、2019年12月15日至2020年8月31日的房屋租金68000元。2020年5月11日之后，刘爽一直通过微信与李玉峰沟通涉案房屋提前退租事宜，李玉峰以在外地为由未能收房。2020年7月11日，双方办理涉案房屋交接手续。庭审中，刘爽申请北京嘉居盛世房地产经纪有限公司的工作人员陈兴波出庭作证。陈兴波称其于2020年6月17日收到刘爽向其发送的涉案房屋已被腾空的微信视频，并告知李红娟。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。刘爽与李红娟签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属于合法有效，当事人应该按照租赁合同约定履行相应的义务。在本案中，李红娟已依约将涉案房屋交予刘爽使用，但刘爽提前腾退租赁房屋及要求李红娟退还剩余房屋租金及押金的行为，已明显表明其不愿再继续履行租赁合同，在刘爽未提供证据证明其与李红娟系协商一致解除合同的情况下，其行为已经构成违约。本院考虑到刘爽已经不愿继续履行租赁合同，且该义务又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故本院认定双方签订的租赁合同解除。关于租赁合同的解除时间，结合刘爽实际腾空涉案房屋的时间，本院认定双方签订的租赁合同解除时间为2020年6月17日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同签订后，刘爽向李红娟支付涉案房屋2018年12月15日至2020年8月31日的租金共计164000元及房屋押金8000元。对于已经支付的2018年12月15日至2019年12月14日的房屋租金96000元，双方均认可，本院对此不持异议。对于已经支付的2019年12月15日至2020年8月31日的房屋租金68000元，因本院认定双方租赁合同于2020年6月17日解除，故李红娟应返还刘爽已交纳的2020年6月17日至2020年8月31日的房屋租金20000元。因租赁合同已经解除，李红娟应当按照合同约定返还刘爽押金8000元，故本院对于刘爽要求李红娟返还租金及押金的诉求予以支持。关于李红娟要求刘爽支付违约金的诉求。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。租赁合同第十条违约责任约定，（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或者乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。本案中，租赁合同系双方真实意思表示，刘爽本应恪守合同严守原则，诚实信用地履行租赁合同项下的权利义务。但刘爽却在未与李红娟协商一致的前提下提前搬离涉案房屋，要求退还剩余租金及押金，其行为已经构成违约，应当按照租赁合同约定向李红娟支付违约金。关于违约金的数额，本院根据租赁合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、承租人的过错程度等因素，认定租赁合同约定的违约金数额尚属合理，故本院对于李红娟要求刘爽支付违约金的诉求予以支持，于李红娟应退还刘爽的租金及押金中予以扣除。关于李红娟要求刘爽修理涉案房屋的诉求。因其提供的证据不足以证明房屋内部家具损坏及墙体打孔系刘爽所致，故对其要求刘爽修理涉案房屋的诉求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘爽与被告（反诉原告）李红娟签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年6月17日解除；二、被告（反诉原告）李红娟退还原告（反诉被告）刘爽房屋租金12000元（已扣除刘爽应支付的违约金16000元），于本判决生效之日起7日内执行清；三、驳回原告（反诉被告）刘爽的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李红娟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由原告（反诉被告）刘爽负担150元（已交纳），由被告（反诉原告）李红娟负担100元，于本判决生效之日起7日内交纳。反诉费100元，由被告（反诉原告）李红娟负担75元（已交纳），由原告（反诉被告）刘爽负担25元，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  余 海二〇二〇年十一月二十三日法官助理  杨文龙书 记 员  许松婷