广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初21545号原告：黄强，男，住所：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：郭清，广东吉光律师事务所律师。委托诉讼代理人：李聪，广东吉光律师事务所律师。被告：世纪科技（深圳）有限公司，住所：深圳市龙岗区坂田街道岗头社区风门路13号D栋1-2层、F栋1-3层、J栋1-4层，统一社会信用代码：91440300573139800G。法定代表人：黄洞生。被告：坚力精密制品（深圳）有限公司，住所：深圳市龙岗区坂田街道岗头社区新围仔村海洋工业区I栋1-2层、J栋1-4层、岗头社区风门路13号A栋一楼、G栋二层，统一社会信用代码：91440300573101351B。法定代表人：何冠华。被告：海洋五金塑胶（深圳）有限公司，住所：深圳市龙岗区坂田街道风门坳路13号L栋3-4层，统一社会信用代码：91440300738837093N。法定代表人：谢昭文。被告：永利汽车零部件（深圳）有限公司，住所：深圳市龙岗区坂田街道岗头风门路13号M栋一、二楼及L栋一、二楼，统一社会信用代码：91440300797973140Q。法定代表人：黄子羽。四名被告的共同委托诉讼代理人：郭挺，广东大晓律师事务所律师。四名被告的共同委托诉讼代理人：张静，广东大晓律师事务所实习律师。原告黄强与被告世纪科技（深圳）有限公司（下文简称世纪科技公司）、坚力精密制品（深圳）有限公司（下文简称坚力精密公司）、海洋五金塑胶（深圳）有限公司（下文简称海洋五金公司）、永利汽车零部件（深圳）有限公司（下文简称永利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭清、李聪、四名被告的共同委托诉讼代理人郭挺、张静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起的诉讼请求：1.解除原告与被告海洋五金公司于2006年3月8日签订的《租赁协议书》；2.被告立即搬离占有、使用的位于岗头风门路13号海洋世纪工业园区域内编号为M栋的厂房，并将其交还给原告；3.被告向原告支付拖欠的租金，自2017年5月15日起至各被告实际搬离之日止，暂计算至2020年5月15日止，共计36个月，按现时当地市场评估价20元/㎡计算，每月147600元，共计5313600元；4.被告向原告支付利息，利息以5313600元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至各被告实际付清之日止；5.各被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告海洋五金公司于2006年3月8日签订的《租赁协议书》约定：由海洋五金公司承租原告所有的位于岗头风门坳13号海洋世纪工业园区域内M栋厂房作为生产厂房设施之用；租赁面积7380平方米，租赁期限从2006年2月1日至2026年1月31日。后经原告了解，涉案M栋厂房现今由各被告实际占有、使用。各被告自2017年1月1日起未向原告支付租金，原告委托律师于2020年2月17日向被告海洋五金公司发出律师函，要求解除合同，支付拖欠的全部租金并于接到律师函之日起一个月内搬离涉案M栋厂房并将其返还原告。但各被告仍未向原告支付拖欠的租金，截止2020年5月15日共计拖欠5313600元。四名被告的答辩意见：1.原告主体不适格，因为原告已经与天安骏业公司签订了合作协议等相关资料，已将案涉房屋及土地权利全部转移给了天安骏业公司，并收取了该公司的租金，故相关权利应由该公司作为原告来主张。2.根据合同相对性原则，原告主张更多主体承担支付租金的义务，没有法律依据。3.合同尚未到期，合同应继续履行。被告只需要天安骏业公司按照原来承诺，先支付相应的员工安置款等款项，拖欠的租金即可以立即支付给原告。被告对拖欠租金还需要支付利息的主张不予认可。4.合同应当继续履行，不存在搬离房屋的情形。5.关于租金标准，原告一方面已接受了天安骏业支付的租金，不存在损失，原告通过诉讼想再次获利，没有依据。涉案土地处于城市更新状态，不可能再出租给任何第三方，原告主张按照当地市场评估价计算租金，没有事实与法律依据。6.原告请求支付租金的诉讼时效为一年，本案2019年6月5日以前的租金支付请求已超过诉讼时效。本院经审理查明，2006年3月8日，原告黄强（甲方）与被告海洋五金公司（乙方）签订一份《租赁协议书》，约定甲方同意将岗头风门坳村世纪海洋集团区域内M栋厂房租赁给乙方作为生产厂房设施之用，租赁期从2006年2月1日至2026年1月31日，面积7380㎡，租金：2006年4月1日至2011年3月31日为10.5元/㎡（月），即租金929880元/年，每五年对租金予以调整，2011年4月1日至2016年3月31日租金1018440元/年，2016年4月1日至2021年3月31日租金1107000元/年（每月12.5元/㎡），2021年4月1日至2026年3月31日租金1195560元/年。原、被告在庭审中确认，上述不动产的实际承租方是被告永利公司和世纪科技公司，其中一二层共3766.5平方米由永利公司使用，三四层共3613.5平方米由世纪科技公司使用，2016年4月1日后的租金按照协议约定的12.5元/㎡（月）计算。原、被告确认，上述两个实际承租关系均按上述《租赁协议书》来履行，租金是按月交纳。案涉M栋厂房的产权信息（深房地字第6000264581号）记载产权人是原告黄强。在履行上述合同过程中，被告永利公司和世纪科技公司从2017年5月15日开始未支付租金。原告提交了一份落款日期为2020年2月17日的《律师函》，该函内容是向海洋五金公司通知解除《租赁协议书》，在一个月内搬离M栋厂房并将其交还给原告，要求在收到函件后7日内将拖欠的租金和滞纳金支付给原告。被告称该函对应的主体是海洋五金公司，与本案无关。另原告庭审中否认其与天安骏业公司存在协议。以上事实，有《租赁协议书》、《律师函》、房地产权证书、当事人的陈述等证据予以证明，足以认定。本院认为，案涉建筑物有相应的产权登记信息，属于合法建筑，原告与被告海洋五金公司之间签订的《租赁协议书》属于有效合同。当事人共同确认被告永利公司与世纪科技公司作为实际承租人与原告的租赁关系均实际按《租赁协议书》履行，可以视为原租赁协议发生了概括转让，即《租赁协议书》在履行过程中相关承租人的权利和义务一并转让给了被告永利公司与世纪科技公司。但两名承租人未按照约定按月向原告交纳2017年5月15日之后的租金，属于违约行为，且长期不交租金的行为可以视为承租人以自己的行为表明不履行主要债务，原告有权行使合同解除权。原告提交的《律师函》没有其他证据佐证已经送达承租人永利公司与世纪科技公司，故本院不予采信该份书面证据。原告主张解除合同，应当通知合同相对方即被告永利公司与世纪科技公司，原告没有其他证据其在起诉前向上述两公司通知解除合同，故本院认定原告的起诉状送达两公司之日即2020年6月15日为合同解除之日。被告永利公司与世纪科技公司应在合同解除后立即搬离案涉建筑物并将建筑物交还给原告，原告的相应诉讼请求，本院予以支持。关于欠付租金的诉讼时效问题，本院认为，2017年5月15日开始欠付的当月租金部分事实虽发生在《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行之前，但自诉讼时效起算之日起至2017年10月1日尚未超过一年，因此原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间均为《中华人民共和国民法总则》规定的三年。本案的收案日期为2020年6月4日，因此，原告起诉请求的2017年6月之前的租金已过诉讼时效，本院不予支持。被告永利公司、世纪科技公司应分别向原告支付2017年6月1日后的租金，直至两名被告搬离并交还案涉建筑物之日。永利公司支付的租金应按每月47081.25元（12.5元×3766.5平方米）的标准计算；世纪科技公司支付的租金应按每月45168.75元（12.5元×3613.5平方米）的标准计算。关于原告请求的逾期支付租金的利息，原告从其起诉之日即2020年6月4日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，合情合理，本院予以支持。但利息计算的本金基数，因原告未按合同约定的租金标准计算截止2020年5月15日的租金，且承租人存在两个主体，应分别计算，原告主张的相应利息计算基数没有依据。本院根据其主张的区间，按照合同约定的租金标准计算2017年6月1日至2020年5月15日期间的租金。其中永利公司的租金数额本金为1671384.38元，计算方法：47081.25元×35.5个月，被告永利公司需支付的逾期利息应以1671384.38元作为计算基数。其中世纪科技公司的租金数额本金为1603490.63元，计算方法：45168.75元×35.5个月，被告世纪科技公司需支付的逾期利息应以1603490.63元作为计算基数。上述利息均计算至两承租公司付清各自的租金之日止。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，本院判决如下：一、确认经转让后的原告黄强与被告世纪科技（深圳）有限公司、永利汽车零部件（深圳）有限公司之间的就世纪海洋集团区域内M栋厂房的《租赁协议书》于2020年6月15日解除；二、被告永利汽车零部件（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内自行从位于深圳市龙岗区世纪海洋集团区域内Ｍ栋厂房一、二层搬离，并将Ｍ栋厂房一、二层交还给原告黄强；三、被告世纪科技（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内自行从位于深圳市龙岗区世纪海洋集团区域内Ｍ栋厂房三、四层搬离，并将Ｍ栋厂房三、四层交还给原告黄强；四、被告世纪科技（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄强支付2017年6月1日之后的厂房租金，按45168.75元/月的标准计算至被告世纪科技（深圳）有限公司搬离之日止；五、被告永利汽车零部件（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄强支付2017年6月1日之后的厂房租金，按47081.25元/月的标准计算至被告永利汽车零部件（深圳）有限公司搬离之日止；六、被告世纪科技（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄强支付逾期支付租金的利息，利息以1603490.63元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准，自2020年6月4日起计算至被告世纪科技（深圳）有限公司付清租金之日止；七、被告永利汽车零部件（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告黄强支付逾期支付租金的利息，利息以1671384.38元为计算基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准，自2020年6月4日起计算至被告永利汽车零部件（深圳）有限公司付清租金之日止；八、驳回原告黄强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48995元（原告已预交），原告自行负担18799元，被告世纪科技（深圳）有限公司负担14785元，被告永利汽车零部件（深圳）有限公司负担15411元。被告世纪科技（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内迳行支付给原告14785元，被告永利汽车零部件（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十日内迳行支付给原告15411元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杜 攀人民陪审员  刘长连人民陪审员  李秀梅二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  陈艳婷