山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初518号 原告：山东省供销合作社基建储运公司，住所地山东省济南市历下区，统一社会信用代码91370000163044171T。 法定代表人：刘刚，经理。 委托诉讼代理人：马国志，山东睿扬（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郎济旭，山东睿扬律师事务所实习律师。 被告：安斐，男，1974年10月6日出生，汉族，住山东省济南市历城区。 委托诉讼代理人：王敬岭，男，住北京市海淀区。 第三人：山东省玉成传播企划有限公司，住所地济南市，工商注册号3701001811443。 法定代表人：王敬岭，执行董事兼经理。 第三人：中国科技开发院有限公司，住所地广东省深圳市南山区，统一社会信用代码91440300671862955G。 法定代表人：杨斌，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张舵，男，该公司员工。 第三人：中国科技开发院威海分院有限公司，住所地山东省威海高新技术产业开发区，统一社会信用代码913710003126611740。 法定代表人：张合庆，执行董事兼经理。 第三人：吕升秋，男，汉族，1963年7月2日出生，住山东省威海火炬高技术产业开发区。 第三人：黄瑞，男，汉族，1968年3月11日出生，住山东省济南市历下区。 第三人：戚聿林（戚一林），男，汉族，1930年6月16日出生，住山东省梁山县。 第三人：田家欣，男，汉族，1964年6月26日出生，住山东省济南市市中区。 原告山东省供销合作社基建储运公司（以下简称基建储运公司）与被告安斐、第三人山东省玉成传播企划有限公司（以下简称玉成公司）、第三人中国科技开发院有限公司（以下简称中科院公司）、第三人中国科技开发院威海分院有限公司（以下简称中科院威海分公司）、第三人吕升秋、第三人黄瑞、第三人田家欣、第三人戚聿林返还原物纠纷一案，基建储运公司不服山东省济南市中级人民法院（2018）鲁01民终812号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2019年11月4日作出（2019）鲁民再792号民事裁定：一、撤销山东省济南市中级人民法院（2018）鲁01民终812号民事判决和济南市历城区人民法院（2017）鲁0112民初2778号民事判决；二、本案发回济南市历城区人民法院重审。在本案审理中，因案件处理结果与其有法律上的利害关系，本院依职权追加山东省大和实业有限公司（以下简称大和公司）股东及相关权利人作为本案第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告基建储运公司的委托诉讼代理人马国志、郎济旭，被告安斐的委托诉讼代理人既第三人玉成公司的法定代表人王敬岭，第三人中科院公司的委托诉讼代理人张舵到庭参加诉讼。第三人中科院威海分公司、第三人吕升秋、第三人黄瑞、第三人戚聿林、第三人田家欣经传票传唤或公告送达开庭传票，均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 基建储运公司向本院提出诉讼请求：1.判令安斐停止对基建储运公司所建房屋的侵害，立即返还所侵占房屋（七里河路26号3-602）；2.本案诉讼费用由安斐承担。事实与理由：2004年10月，基建储运公司为解决单位职工住房困难问题，经申请后取得了山东省发改委的基本建设投资计划核准，依批准的投资计划，基建储运公司按济南市规划局的通知要求先后办理了《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。2013年1月，该住房建设完毕后，经济南市规划局依法核实，下发了《建设工程规划核实证》，已建成工程符合原规划许可的要求，基建储运公司便对所建设的住房按规定对职工进行了销售，职工亦无异议，但安斐却在未与基建储运公司签署任何购买协议的情况下，非法侵占上述房屋至今，虽经基建储运公司多次告知，均拒绝返还，为此提起本案诉讼。 安斐辩称，基建储运公司无权要求返还房屋，案涉房屋是宋益民同意安斐居住，宋益民与大和公司是合作关系，大和公司与基建储运公司是合作建房关系，建房后有部分房屋给了大和公司。案涉项目是基建储运公司以480万元转让给大和公司，大和公司是该工程项目的发包人、建设方和投资方。2004年，由于资金紧张，基建储运公司委托大和公司以基建储运公司名义办理集资建房所有手续，因基建储运公司无力实施开发欲卖地，遂于2007年10月23日与大和公司签订项目转让《协议书》，约定基建储运公司以480万元将该集资建房项目整体转让给大和公司，以基建储运公司名义由大和公司开发建设，基建储运公司配合大和公司以基建储运公司名义办理全部手续，全部费用由大和公司承担。基建储运公司担心职工异议，故在《协议书》字词句上模糊掩盖，例如将大和公司支付给基建储运公司的480万元购买土地款说成是集资建房款项，基建储运公司编造事实，企图将他人物权、房产窃为己有，请求法院根据事实证据，依法驳回基建储运公司起诉。 中科院公司述称，其公司对案涉项目没有参与也不知情，并且与本案无利害关系。 玉成公司述称，案涉项目是王敬岭本人运作的，是其个人行为，玉成公司对项目情况不清楚，也没有进行投资。 中科院威海分公司、吕升秋、黄瑞、戚聿林、田家欣均未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经过审理认定事实如下： 2004年4月26日，基建储运公司分别向山东省发展和改革委员会和山东省级机关事务管理局提交了《关于山东省供销合作社基建储运公司七里河仓库集资建房的报告》，申请事项为利用现有的七里河仓库，集资建设职工宿舍；七里河仓库位于历城区七里河路26号，占地面积约4.4亩，该工程计划建设规模约7000平方米，建设资金由职工集资解决。 2004年9月3日，山东省机关事务管理局向山东省发展和改革委员会发送《关于申请省农资公司济南分公司等3个单位企业职工集资建房立项的函》，同意包括基建储运公司在内的3个单位利用自有存量土地严格按照国家和省有关政策和经济适用住房建设标准，采取职工集资的方式建设职工住宅，其中基建储运公司建设规模为7000平方米，资金来源为职工集资，总投资为630万元。 2004年10月19日，山东省发展和改革委员会向山东省供销社集团总公司、山东省建工局下发了《关于下达省农资公司等单位2004年自筹基本建设投资计划的通知》，同意包括基建储运公司在内的3个单位利用自有存量土地以职工集资的方式建设职工住宅，并下达了2004年投资计划。后山东省发展和改革委员会根据基建储运公司的申请，于2005年至2008年间同意对基建储运公司的建设投资计划进行了多次结转。 基建储运公司于2006年3月15日取得案涉项目的《建设用地规划许可证》，于2008年1月7日取得《国有土地使用证》，于2009年1月19日取得《建设工程规划许可证》，于2009年5月22日取得《建筑工程施工许可证》。 2007年10月23日，基建储运公司与大和公司签订《协议书》，约定基建储运公司将位于七里河路26号的职工住宅楼项目整体交由大和公司实施，基建储运公司全力配合，协议生效后的全部税费由大和公司承担，并向基建储运公司支付480万元集资建房款项；协议生效后10日内大和公司付给基建储运公司200万元并办理土地出让手续（期限为协议生效后的六个月内或虽未能办理该手续但已达到上述规定时间）时，大和公司再支付给基建储运公司剩余的280万元，同时大和公司将该项目的土地出让金交予基建储运公司，由基建储运公司向土地主管部门缴纳；本项目若需进行土地或房产过户，基建储运公司应无条件按大和公司指定的名称办理过户手续，全部税费由大和公司承担；大和公司有按时向基建储运公司支付集资建房款项及为集资建房职工办理全部产权并承担应担税费的义务；大和公司有调整规划设计、职工集资和收益的权利；协议期限自生效之日起至该项目所涉及全部事项完成之日止。 2008年6月28日，大和公司与基建储运公司签订《价格优惠协议书》，约定大和公司在原房屋基本售价基础上，给基建储运公司每一位购房户每平方米200元的让利。 2009年3月2日，基建储运公司向大和公司下发了《山东省供销合作社基建储运公司职工宿舍楼建设资金管理规定》，主要内容为：为规范项目运作，保证职工集资建房资金安全，采取两公司共同管理方式对资金进行“双控”，双方在银行设立资金专户，存取款由双方同时认可。 2009年4月2日，基建储运公司与山东正通建设工程有限公司（以下简称正通公司）签订《建设工程施工合同》，约定由正通公司承包基建储运公司七里河路26号住宅楼项目进行施工建设。2009年6月5日，基建储运公司向大和公司出具《委托书》，委托大和公司解除上述《建设工程施工合同》。2009年6月10日，大和公司与正通公司重新签订《建设工程施工合同》，将工程发包人变更为大和公司，并约定基建储运公司与正通公司于2009年4月2日签订的《建设工程施工合同》只为备案使用。 2011年9月10日，大和公司与济南居正物业管理有限公司签订《协议书》，就七里河路26号院住宅楼托管及委托物业管理等事宜进行了约定，大和公司以出售房屋或租赁房屋价款的3%作为房屋托管费用。 2013年1月，基建储运公司取得案涉项目的《建设工程规划核实证》。案涉项目共有35套房屋，部分以优惠价格向基建储运公司职工进行销售，部分向社会公开销售，部分由大和公司留用。大和公司将其中3单元602号房屋交付宋益民，后宋益民将该房屋交付安斐居住使用。 另查明，2015年3月17日，本院以（2015）历城民初字第767号立案审理了祝清魁与基建储运公司建设工程合同纠纷一案，并追加大和公司股东黄瑞、戚聿林、吕升秋、孙能红、田家欣、玉成公司、威海天威企业集团有限公司和正通公司作为第三人参加诉讼。在该案庭审中，审判人员询问大和公司是否履行了与基建储运公司签订《协议书》中480万元款项时，玉成公司法定代表人王敬岭回答“履行了，实际上按合同约定支付了”，基建储运公司委托诉讼代理人回答“属实”。审判人员询问《山东省供销合作社基建储运公司职工宿舍楼建设资金管理规定》相关内容时，基建储运公司委托诉讼代理人称“资金是大和公司的资金，因储运公司一开始想做这个项目，但害怕实现不了，我们是想了解大和公司的资金情况，监督它才制作的。”“盖楼是省政府批准给职工盖的，盖楼资金都进入双管账户，实际由供销社监管他施工，保证楼盖起来后能分给供销社职工。”审判人员询问该案中预算书的提交事宜时，基建储运公司委托诉讼代理人称“（祝清魁）没有向被告（基建储运公司）提交过，正通公司和大和公司签订了合同后，正通公司再也没有与供销社发生过任何关系，整个项目都是大和公司与正通公司处理的，原告提交的收据印证了这些事实。实际上作为被告，储运公司提交的协议实际上是卖地钱，工程是大和公司分包出去的。”审判人员询问基建储运公司与大和公司签订《协议书》的原因时，基建储运公司委托诉讼代理人称“供销社有一个土地闲置很久，一直拖欠工资，后来政府准许盖楼，在社会寻求资金，大和公司说有钱盖楼，就把该土地给了大和公司，但是盖楼必须顶着供销公司的名字。但是用地和出资均是由大和公司。”审判人员询问项目建设的盈亏与基建储运公司有无关系时，王敬岭回答“没有关系”，基建储运公司未提出反对意见。后祝清魁以补充证据为由向本院提出撤诉申请并获准许。 还查明，2015年2月3日，大和公司通过股东会决议，决定注销大和公司并成立清算组，授权股东王敬岭在公司注销后全权负责处理公司存续期间的所有事务、资产。2015年7月17日，大和公司的注销登记申请经山东省工商行政管理局批准生效并下发《准予注销登记申请书》。大和公司的股东有威海天威企业集团有限公司（以下简称天威公司）、玉成公司、戚聿林、孙能宏、田家欣、黄瑞、吕升秋，其中天威公司于2013年10月22日被注销登记，天威公司股东为中科院公司、中科院威海分公司。根据企业工商登记档案，孙能红（孙能宏）经向公安机关查询，并未查询到戚聿林或戚一林的相关身份信息，而孙能宏于2011年6月10日死亡注销户籍，未能查询到其家庭成员情况，本院依法发出公告，通知孙能宏继承人参加诉讼，公告期满并无人向本院申请参加诉讼。 本院认为，基建储运公司与大和公司签订的《协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点为该《协议书》的法律性质。根据本院查明的事实、合同约定及履行情况、相关法律及司法解释规定，本院认定《协议书》的性质为土地使用权转让合同，具体分析如下：其一，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。第二十四条规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。根据上述司法解释规定，提供土地使用权的当事人是否承担经营风险是区分合作开发房地产合同和土地使用权转让合同的主要特征。其二，《协议书》约定基建储运公司将案涉项目整体交由大和公司实施，大和公司承担全部税费、土地出让金等，并向基建储运公司支付480万元“集资建房款项”；若进行土地或房产过户，基建储运公司应无条件按大和公司指定的名称办理过户手续，且大和公司有调整规划设计、职工集资和收益的权利。《协议书》内容未体现出基建储运公司进行共同投资，也未约定共享利润、共担风险，与合作开发房地产合同的法律特征不符。其三，在本院（2015）历城民初字第767号案件庭审中，基建储运公司自认大和公司按照《协议书》约定支付了480万元，该款项实际上是“卖地钱”；双管账户的资金是大和公司的资金，设立账户的目的是为了监督大和公司，保证项目建成后对职工进行分配；大和公司是项目施工建设的实际发包人，项目建设的盈亏与基建储运公司无关。基建储运公司在本案中称480万元系职工购房款，既与其在本院（2015）历城民初字第767号案件中的陈述矛盾，也与《协议书》约定不符。其四，根据大和公司与基建储运公司签订的《价格优惠协议书》，大和公司负责案涉项目的房屋销售，并对销售的房屋有定价权。其五，虽然基建储运公司以相关费用系该公司缴纳为由主张进行了出资，但根据该项目开发的政策要求、《协议书》约定，其仅以有关权利单证上载明的名称主张资金系该公司筹集缴纳，证据不足，且有违《协议书》本意。通过以上分析，《协议书》符合土地使用权转让合同的法律特征。本院对基建储运公司关于《协议书》为合作开发房地产合同的主张不予采信。 《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定，建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。根据本院对《协议书》性质的认定，虽然案涉项目的建设用地使用权人登记为基建储运公司，但基建储运公司并不能因此取得案涉房屋的所有权。另根据《协议书》约定，本项目若需进行土地或房产过户，基建储运公司应无条件按大和公司指定的名称办理过户手续。基建储运公司要求安斐返还房屋的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 驳回山东省供销合作社基建储运公司的诉讼请求。 案件受理费12640元，由山东省供销合作社基建储运公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  方 震 人民陪审员  赵承捷 人民陪审员  宋兆芬 二〇二〇年十一月二十五日 法官 助理  邢 姗 书 记 员  崔新宇