上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初13708号原告：上海良舍投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈明，总经理。委托诉讼代理人：赵婧，上海正义永道律师事务所律师。被告：景新磊，男，1982年11月27日生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：赵薇，上海诚立律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄晓骏，上海诚立律师事务所律师。原告上海良舍投资管理有限公司(以下简称良舍公司)与被告景新磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用简易程序两次公开开庭进行了审理。原告良舍公司法定代表人陈明、被告景新磊到庭参加第一次庭审。原告良舍公司委托诉讼代理人赵婧、被告景新磊的委托诉讼代理人赵薇、庄晓骏到庭参加第一、二次庭审。本案现已审理终结。原告良舍公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告间的租赁合同；2、请求判令被告支付2020年4月至6月租金及物业管理费合计20,894.88元；3、请求判令被告缴纳的租赁保证金原告无需返还；4、请求判令被告支付违约金13,000元；5、请求判令被告向原告支付免租时间的折算费用3,482.48元；6、请求判令被告支付原告律师费5,000元；7、请求判令被告支付未注销证照的补偿金暂计9,750元(自2020年6月30日至实际迁移日为止，每月按照9,750元计算)；8、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求5为：要求被告向原告支付免租时间的折算费用3,250元。事实与理由：原、被告于2019年9月14日签订《租赁合同》，原告将上海市嘉定区叶城路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋(以下简称系争房屋)租赁给被告以“上海垚肴餐饮有限公司”的证照经营餐馆“金山海鲜”。租赁期限为2019年9月16日起至2022年9月30日止。其中2019年9月16日至2019年9月30日为装修免租期。租金第一年每月6,500+464.96元，第二年每月6,825+464.96元，第三年每月7,166+464.96元。(其中464.96元为物业费，根据合同约定被告的物业管理费在租金交付时一并交付)，租金支付方式为每三个月付一次，每次提前15天将下次租金以转账方式汇入原告账户。租赁保证金13,000元。注册证照保证金0元，复原保证金0元。被告于2019年9月16日签署《租赁单位告知单》，约定“租赁单位在合同终止时，需按照合同约定提前三个月完成证照迁移及注销”。合同期内，原、被告一直履行各自义务。但2020年3月，被告开始以疫情原因、经营亏损为由一直拒绝支付租金，且也不愿意解除合同。原告考虑到受疫情影响，被告确实存在经营困难，期间本着友好协商，尽力帮忙的目的，帮助被告支付一些其他费用，并与大房东协商给被告减免一定租金。但被告仍一分钱不愿支付。根据《租赁合同》第十五条的约定，在被告逾期缴纳租金超过15天的情况下，原告有权单方终止本合同，收回房屋，保证金不予退还，且可以追收逾期租金，免租时间折算费用退还给甲方，并按照合同期所付月租金的2倍追索其违约责任。因此发生的诉讼费、鉴定费、律师费等由败诉方承担。上海市商务委自2020年2月29日就发布信息表示“满足防疫条件的餐饮业可以恢复堂食”，据新闻介绍，到2020年3月31日，上海餐饮业复工率已达92%。被告占用原告房屋一直经营，拒不支付原告租金的行为已严重侵犯了原告合法权益，故原告诉至法院，请求判如所请。被告景新磊辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原、被告间的租赁合同已于2020年5月25日由原告单方解除。根据相关指导意见，承租房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人未按约支付租金为由请求解除租赁合同并要求承租人承担违约责任的，人民法院不予支持，故被告不存在违约行为。因疫情原因，原告应当免除被告2020年4月、5月两个月租金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的权利人分别为案外人尤国颖、吴一凡和徐英豪、吴华青。2019年9月15日，尤国颖、吴一凡和徐英豪、吴华青分别与良舍公司签订《租赁合同》，其中约定：尤国颖、吴一凡和徐英豪、吴华青将系争房屋出租给良舍公司，租赁期限自2019年10月1日起至2022年9月30日止，租金第1年每月1,500元，第2年开始每年递增5%；在租赁期间，良舍公司可授权第三方经营或转租。2019年9月14日，良舍公司(甲方、出租方)与景新磊(乙方、承租方)签订《租赁合同》，其中约定：甲方将系争房屋租赁给乙方，租赁时间自2019年9月16日起至2022年9月30日止；第1年每月租金6,500元+464.96元，第2年每月6,825元+464.96元，第3年每月7,166元+464.96元；付款方式：每三月付一次；装修免租期：2019年9月16日-2019年9月30日；付款时间：乙方须每次提前15天将下次租金以银行转账方式支付至甲方的指定银行账户；乙方承担合同承租期的物业管理费，在租金交付时一并交付；乙方须以第一年的二个月租金作为租赁保证金支付给甲方，合计13,000元；注册证照保证金0元。乙方在合同终止前的三个月，需办理全部证照的迁移或注销手续。在合同终止时，若乙方已迁移或注销注册在该商铺内的所有证照后，保证金当即无息返还乙方。如合同到期还存在未迁移或未注销的证照的，拖延时间的租金按最后1年的标准上调50%。在注册保证金内扣除，如不足，另向乙方收取；乙方逾期交纳租金，每日按逾期总额的1%，向甲方给付滞纳金，逾期超过5日，甲方另可停止该商铺的水电等供应、房屋大门加锁、控制该房屋的物品，逾期超过15日的，甲方有权解除本合同，没收乙方租赁保证金，追收逾期租金及滞纳金，免租时间折算费用退还给甲方，以及按合同期所付租金的二倍追索其违约责任；如发生诉讼，诉讼费、鉴定费、律师费等一切费用由败诉方承担。合同签订后，景新磊用“上海垚肴餐饮有限公司”的营业执照经营餐饮行业。景新磊租金付至2020年3月31日。因疫情原因，景新磊要求良舍公司减免租金，良舍公司同意减免租金6,000元，对减免数额双方未协商一致，故涉诉。另查明，1、2020年1月24日，因新冠疫情原因上海启动重大突发公共卫生事件一级响应机制。2、大房东因疫情减免良舍公司2个月租金，共计6,000元。3、景新磊于2020年6月29日搬离系争房屋。4、良舍公司为本次诉讼花费律师费5,000元。5、截止目前，景新磊仍未将其使用的“上海垚肴餐饮有限公司”的营业执照从系争房屋上迁出或注销。庭审中，景新磊陈述其因疫情原因于2020年3月底开始恢复营业。本院认为，良舍公司与景新磊签订的《租赁合同》为双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。因景新磊于2020年6月29日搬离系争房屋，故本院确认双方间的《租赁合同》已解除。景新磊自2020年4月1日起租金及物业管理费未付，故应向良舍公司支付2020年4月1日至2020年6月29日止的租金及物业管理费。鉴于景新磊租金付至2020年3月31日，本院综合疫情对于合同履行的影响酌情确定景新磊该段期间应支付租金及物业管理费12,000元。景新磊逾期支付租金且在疫情对经营影响减弱及良舍公司同意减免部分租金的情况下仍拖欠租金未付，显属违约，应承担违约责任，良舍公司主张租赁保证金无需返还及违约金13,000元的诉请，合法有据，本院予以支持。因该违约金已足以弥补良舍公司的损失，故对于良舍公司主张未注销证照的补偿金的诉请，本院不予支持。良舍公司与大房东租赁期限自2019年10月1日开始，故良舍公司主张2019年9月16日至2019年9月30日装修免租期折算费用3,250元的诉请，缺乏依据，本院不予支持。良舍公司主张的律师费损失符合合同约定，但考虑到其已主张违约金，故本院酌情将其律师费损失调整为3,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海良舍投资管理有限公司与被告景新磊于2019年9月14日签订的《租赁合同》解除；二、被告景新磊应于本判决生效之日起十日内支付原告上海良舍投资管理有限公司租金及物业管理费人民币12,000元；三、被告景新磊应于本判决生效之日起十日内支付原告上海良舍投资管理有限公司违约金人民币13,000元；四、原告上海良舍投资管理有限公司收取的租赁保证金人民币13,000元不予返还；五、被告景新磊应于本判决生效之日起十日内支付原告上海良舍投资管理有限公司律师费人民币3,000元；六、原告上海良舍投资管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,002.20元，减半收取501.10元，由原告上海良舍投资管理有限公司负担231.10元，由被告景新磊负担270元(被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 孙 倩二〇二〇年十一月二十四日书记员 施娇娇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。