北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初26197号原告（反诉被告）：常加权，男，1967年3月9日出生，汉族，无业，户籍地河北省涿州市。委托诉讼代理人：卫若楠，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：于水，北京市京师律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：赵金贵，男，1964年3月9日出生，汉族，无业，户籍地北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘启鑫，北京市中友律师事务所律师。原告（反诉被告）常加权与被告（反诉原告）赵金贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）常加权及其委托诉讼代理人卫若楠、于水及被告赵金贵及其委托诉讼代理人刘启鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常加权向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告于2015年7月15日签署的《房屋租赁合同》于2017年9月30日解除；2、被告依现状腾退涉案院落、房屋且不得损坏院落内房屋建筑及附属物；3、被告向原告支付截止2019年8月1日的房屋占有使用费131000元及利息；4、被告向原告支付2019年8月2日至实际腾退之日的房屋占有使用费（标准按照年租金196000元计算），截止2020年10月27日为242718元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年7月15日，原告常加权（以下简称“原告”）与被告赵金贵（以下简称“被告”）签署《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于北京市海淀区上庄镇皂甲屯三组队部（原村委会）院内的房屋（下称“涉案房屋”）租赁给被告使用，被告按照约定向原告支付租金。但是，自2016年起，被告就开始拖欠房租，截至2017年9月30日，被告拖欠的租金及违约金共计26万元，因被告的违约行为，原被告于当日协商一致解除了租赁合同。2019年8月1日，原被告再次签署补充协议，约定双方2015年7月15日签署的《房屋租赁合同》继续有效，被告截至2019年8月1日拖欠原告租金30万，双方在协商一致的基础上约定了上述租金及违约金的分批还款计划，并约定如被告未按照计划还款，租赁合同自动解除。2019年10月15日，被告未按照还款协议的约定向原告还款，《房屋租赁合同》自动解除。原告认为：原被告签署的合同系双方真实意思表示，双方应按照合同履行，但被告一直违反合同约定，严重损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。赵金贵辩称，当庭答辩，1、不同意确认租赁合同解除，2019年8月1日原被告并未达成新的租赁协议，2015年7月15日的租赁协议依然生效至今，不存在于2019年10月15日解除。2、不同意腾退，原因是租赁合同没有解除。另，2015年7月15日房屋租赁合同第六条第二款，对于被告新建、翻建以及其附属设施，在合同期满后即2024年11月20日之后才归原告所有。3、同意支付欠款，但原告计算有误，2019年8月1日之前尚存房租欠款61000元；4、同意支付2019年8月2日至2020年9月7日的房租，但原告主张金额有误，应为195287元。不同意房屋租赁合同于2017年9月30日解除，应该是在原告提起本案诉讼诉状送达我方时间即2020年5月13日解除（该时间是经过法院查询的我方收到起诉书的时间，以答辩意见为准），2017年9月30日所签订的解除协议并没有实际履行，签署后原告继续提供房屋，被告继续支付租金，事实上在履行2015年7月15日的房屋租赁合同。截止到2019年8月1日的房屋占有费已经部分支付，具体金额另行提供证据。我提起反诉，反诉请求为：1、请求法院判令被反诉人向反诉人支付房屋占用费57600元、水费216元、电费5469元、卫生费480元；2、请求法院判令被反诉人向反诉人支付装修补偿款302665元、支付扩建造价1225490元。上述两项金额合计为1591920元。常加权对赵金贵的反诉请求辩称，被告第一项请求没有提供相应的租赁合同，对于水电费、卫生费等费用的支付标准没有规定，对上述费用不予认可。我方占有房屋是因为被告一直拖欠租金，才让我方免费占用的，且水费、卫生费、电费没有相关票据证明，故不认可。第二项请求，我方对对方装修、新建建筑的实际支出不予认可，被告主张费用过高，没有合法依据及收费依据，对此金额及补偿要求均不予认可。据我方了解，对方装修及新建房屋使用的物料均为低劣二手物料。不认可被告反诉状中所称是我方要求被告一直加盖房屋。对于装修补偿和扩建造价费我方不认可，根据双方合同5条第一点、6条第二点、7条第二点、8条第三点均可以看出双方意思表示，即在合同解除后扩建及装修部分是被告无偿给予原告，只有在原告单方解除合同的情况下才需要对装修、扩建损失进行补偿。在本案中合同解除是因为被告原因造成的，因此我方不应该给予被告任何补偿。本院经审理认定事实如下：2004年11月20日，北京市海淀区上庄镇皂甲屯村村民委员会（出租方，甲方）与常加权（租用方，乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将三组队部院内北房12间、东房6间、西房7间及院落（东西长45.65米，南北长60.9米）租给乙方使用，租赁期限二十年，自2004年11月20日至2024年11月20日。2015年7月15日，常加权（出租方，甲方）与赵金贵（租用方，乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将位于北京市海淀区上庄镇皂甲屯三组队部（原村委会）院内北房12间，东房288平米，西房10间及院落（东西长45.65米，南北长60.9米）租给乙方使用，租赁期限自2015年8月1日至2024年12月1日，租金每三年递增10%，一至三年内每年租金为160000元，四至六年内每年租金为176000元，七至九年内租金为每年193600元；在甲方同意的情况下，乙方可以对所租房屋进行翻建，改建，在院落里建新房屋；合同期满后，甲方有权收回乙方所租用的房屋及院落，房屋包括：原有房屋，翻建，改建，新建的房屋及其他建筑物和院内设施及院内的一草一木，房屋的附属设施，树木、环境绿化全归甲方所有；乙方在租用期间，若甲方原因导致房屋租赁合同提前终止，甲方须退还乙方剩余租金及乙方投资装修盖房的相应损失；乙方在院中建房如达到20间给甲方追加房租贰万元整，乙方在院中建房如达到45间以上再给甲方追加贰万元整，追加房屋按原合同顺序递增10%。上述合同签订后，常加权将涉案院落及房屋出租给赵金贵使用，赵金贵在该院内加建部分房屋，无建房审批手续，赵金贵将院内房屋对外出租收取租金。因赵金贵拖欠房租，2017年9月30日，常加权（甲方）与赵金贵（乙方）签订《合同解除》，约定：一、在合作共赢的基础上，甲乙双方签订合同，甲方将皂甲屯村委会大院出租给乙方使用。但是乙方经营期间，经常拖欠房租无法支付，自2015年7月1日到2017年9月30日一直拖欠房租，房租和违约金26万元，在一直无法合作的情况下，甲方提出按合同执行，乙方和甲方经过协商达成共识双方同意解除合同。合同签订之日期生效。二、合同解除后乙方经营期间的任何经济纠纷，债权债务和甲方没有关系，合同解除交接乙方保证院内原有房屋和设施不得损坏。保持原有的经营期间的情况交给乙方。三、乙方承诺合同解除后配合甲方交清院内所有租房户的交租金清单，因院内经营乙方收有大部分年付款的情况，甲方答应算清帐后，年付款的租户不清理，等租金到期再续交。四、乙方承诺是自愿退出经营本大院后，因乙方本人和他人有纠纷有乙方自行处理，和本大院无关，和甲方无关。之后，常加权称其一直催促赵金贵腾退院落及房屋，但赵金贵一直不予腾退并持续占用涉案院落及房屋。2019年8月1日，双方签订《分批还款计划》，约定：“2017年至2019年8月1日前欠款人民币30万元整。一、2019年8月1日还13万元整。二、2019年10月15日前还7万元整。三、2020年1月15日前还8万元整。2019年8月1日欠款24万左右。四、2020年3月10日前还3万元整。五、2020年5月10日前还7万元整。六、2020年7月15日前还5万元整。注：还有9万左右乙方继续尽快还清。因以前拖欠房租，乙方主动提出签了退出协议，现在作出分批还款计划，按计划履行还款，如果守约还款2017年9月30签退出合同自动作废，若再次违约，不守约还款，乙方自动退出。上边各款项如约履行还清上边款项就还按2015年7月15日签订的原合同履行。”经询问，双方均认可该还款计划中“2017年至2019年8月1日前欠款人民币30万元整”指的是2019年8月1日之前赵金贵总共欠付的房屋租金及使用费，“2019年8月1日欠款24万左右”指的是2019年8月1日之后一年内预计交纳的房屋使用费。对于该30万元欠款的偿付情况，赵金贵主张至今已付21.9万元，常加权在庭审中对此明确表示予以认可。2019年8月1日之后的房屋使用费，赵金贵至今未付。就常加权要求赵金贵按照年租金196000元的标准支付2019年8月2日至实际腾退之日的房屋占有使用费，赵金贵对该租金标准明确表示认可。另，赵金贵主张2017年9月30日之后，其在常加权的要求下又在涉案院落加建部分房屋（无建房审批手续），但未提交相应证据予以证明，常加权明确否认要求赵金贵在涉案院落加建房屋并称多次要求常加权腾退涉案院落及房屋但未果。另，2019年4月，因赵金贵欠付房屋租金及使用费，常加权占用了赵金贵在涉案院落内的三间房屋并占用至今。庭审中，经协商双方一致同意，常加权就其占用的三间房屋每月向赵金贵支付2500元的使用费，该费用直接从赵金贵应支付的房屋使用费中予以扣除。另，赵金贵要求常加权支付水费216元、电费5469元、卫生费480元，但未提交充分有效证据予以证明，常加权对此不予认可。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，常加权与赵金贵于2015年7月15日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，双方均应严格依约履行。因赵金贵拖欠房租，2017年9月30日，常加权与赵金贵签订《合同解除》，约定双方经过协商达成共识，同意解除合同，并约定该解除协议于签订当日生效。故双方于2015年7月15日签订的《房屋租赁合同》已于2017年9月30日解除，本院对此予以确认，常加权第一项诉讼请求，具备事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，赵金贵应将涉案院落及院内房屋腾出交还给常加权，故常加权第二项诉讼请求，具备事实及法律依据，本院予以支持。合同解除后，经常加权要求，赵金贵未腾退涉案院落及房屋并继续占用，因而产生院落及房屋使用费，根据双方于2019年8月1日签订的《分批还款计划》及庭审中双方陈述，2019年8月1日之前赵金贵欠付的房屋租金及使用费共计30万元，本院对此予以确认。对于该30万元欠款，赵金贵主张至今已付21.9万元，常加权在庭审中对此明确表示予以认可，本院对此不持异议，本院确认2019年8月1日之前的房屋租金及使用费赵金贵尚欠81000元未付，故赵金贵应向常加权支付截止2019年8月1日的房屋租金及使用费81000元及相应利息（根据还款计划的约定，利息应从2020年1月15日开始计算），对于常加权要求赵金贵支付截止2019年8月1日的房屋占有使用费131000元及利息的诉讼请求，本院部分予以支持，超出81000元部分不予支持。赵金贵至今未付2019年8月1日之后的房屋使用费，就常加权要求赵金贵按照年租金196000元的标准（每月16333.33元）支付2019年8月2日至实际腾退之日的房屋占有使用费，赵金贵对该租金标准明确表示认可，本院对此不持异议，相应诉讼请求予以支持。双方一致同意，常加权就其占用的三间房屋每月向赵金贵支付2500元的使用费，赵金贵要求常加权支付三间房屋占有使用费的反诉请求中的相应部分本院予以支持，该费用直接从赵金贵应支付的房屋使用费中予以扣除，扣除后使用费标准为每月13833.33元。双方租赁合同因赵金贵拖欠房租的违约行为而解除，双方签订的《合同解除》中未约定常加权向赵金贵支付扩建及装修补偿，赵金贵主张2017年9月30日之后其在常加权的要求下又在涉案院落加建部分房屋，但未提交相应证据，常加权予以否认，结合双方房屋租赁合同已经解除的事实，本院对赵金贵该项主张不予认可。综上，赵金贵要求常加权支付装修补偿款302665元及扩建造价1225490元的反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。赵金贵要求常加权支付水费216元、电费5469元、卫生费480元，但未提交充分有效证据予以证明，常加权对此不予认可，故赵金贵该项反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条规定，判决如下：一、确认常加权与赵金贵于2015年7月15日签订的《房屋租赁合同》已于2017年9月30日解除；二、赵金贵于本判决生效后十日内将位于北京市海淀区上庄镇皂甲屯三组队部（原村委会）院落及院内全部房屋腾出并交付给常加权；三、赵金贵于本判决生效后七日向常加权支付截止2019年8月1日的房屋租金及占有使用费81000元及利息（以81000元为基数，自2020年1月15日至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；四、赵金贵于本判决生效后七日内以每月13833.33元为标准向常加权支付2019年8月2日至实际腾退院落及房屋之日的房屋占有使用费；五、驳回常加权的其他诉讼请求；六、驳回赵金贵的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3453元（常加权已预交），由常加权负担375元；由赵金贵负担3078元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费9654元（赵金贵已预交），由赵金贵负担9191元；由常加权负担元463元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周志辉二〇二〇年十一月二十三日书记员  陈雅楠