文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初8246号原告：胡米桃，男，1948年5月19日出生，汉族，住长沙市天心区。被告：长沙天悦投资有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区雀园路568号。法定代表人：张勇刚，董事长。委托诉讼代理人：康颉，湖南如金律师事务所律师。原告胡米桃与被告长沙天悦投资有限责任公司（以下简称天悦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日受理后，依法适用简易程序于2020年9月9日公开开庭进行了审理，原告胡米桃、被告天悦公司的委托诉讼代理人康颉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担逾期办证违约金82984元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告于2016年12月30日和被告签订了《拆迁安置房买卖合同》,当日依合同原告支付购房全款545323元（其中包括购房款533700元和产权证国土证工本费200元等费用）,购买了位于长沙市天心区××路××号××号××房,并签订了代为办理产权证等委托手续。即日被告委托长沙润新物业公司交房给原告。被告明知涉案房已为竣工房屋,依法应于合同签订日起90日内取得房屋权属证书，却在合同中约定产权证为730日办证。事隔一年后又以换商品房合同为由于2018年2月6日又签订了一份《长沙市商品房买卖合同》,有意变动约定产权证办理为1095日，于2018年2月6日又签订《补充协议》约定原《拆迁安置房买卖合同》仍然有效,被告并收回原《拆迁安置房买卖合同》。在以上三个合同文件中玩尽了文字游戏,这充分说明被告违背诚实信用的交易原则。被告的三份合同协议文书自相矛盾,依据合同法第40条格式合同条款的无效、消费者权益保护法第26条格式条款的限制和《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条三款规定,被告应于2017年3月31日之前为原告办理产权证,但直至2019年7月原告才拿到（不动产权证书》。另,原告住天心区道坡95号302房,因政府征收拆迁,于2016年12月23日才安置确定涉案房,而且被告要求原告在2016年12月30日前支付全房款,否则解除买卖合同（见安买合同第4条和第5条约定）,依据合同法第3条平等原则和《征收与补偿条例》第27条先补偿后搬迁的规定,被告已严重违法。原告为破产企业退休职工,补偿款又没下来,难以在短期内凑齐54万元房款。无奈,只有高息找私人借款,至今仍在还贷,给原告造成经济损失和精神伤害。综上,依据法规和合同约定,被告应当承担违约责任。依据两份合同“在规定期限内未能办理房屋所有权证（或不动产权证书）,出卖人按房价款的万分之二每日向买受人支付违约金”的约定,被告应按逾期从2017年3月31日至2019年6月3日共780天×531946×0002＝82984元支付违约金给原告。天悦公司辩称：一、《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示,且未违反相关禁止性法律法规之规定,该合同合法有效，对双方均具有约束力。2016年12月30日,被告与原告签订的《拆迁安置房买卖合同》第一条明确约定:在长沙市房屋登记机构办理合同备案前按本合同遇到执行,办理产权登记合同备案时,出卖人与买受人需另行签订长沙市房屋登记机构网签合同(网签合同指《商品房买卖合同》),网签合同生效之日起,该合同作废。现被告与原告已于2018年2月6日签订《长沙市商品房买卖合同》,故《拆迁安置房买卖合同》已于该日作废,双方应按《长沙商品房买卖合同》之约定严格履行双方合同义务，办理房屋产权证书的时间按该合同履行。二、被告不存在逾期办理房屋产权证的违约行为,无需承担何违约责任。《长沙市商品房买卖合同》第二十条之约定,出卖人应在房屋交付使用后1095日内(以买受人实际交接房屋之日起算)办妥买受人《不动产权证书》。原告已认可被告于2016年12月30日交付涉案房屋，根据上述条款之约定，被告只要于交房后1095日内即2019年12月30日前将涉案房屋产权证办妥并交付给原告，被告就不存在逾期办证的违约行为。现被告已于2019年6月3日完成了涉案房屋的产权证登记并将涉案房屋的产权证交付给了原告，显然被告并无违约行为。三、关于房屋权属证书的办理期限，合同有约定应当从约定，无约定或约定不明才应遵从相关法律规定。四、关于涉案房屋产权证办理期限的约定，双方签订的两份合同约定是一致。《拆迁安置房买卖合同》关于产权证办理期限约定的是在交房后730日内办妥《房屋所有权证》，1095日内办妥《国有土地使用权证》；《长沙市商品房买卖合同》中约定在交房后1095日内办妥《不动产权证》。后根据《不动产登记暂行条例》之规定，实行两证合一由《不动产权证》代替了原来的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。因此,两份合同对于办理权证的约定期限显然是没有冲突的,约定是一致的。综上,被告不存在逾期办证的违约行为,无需承担任何违约责任，请求法庭依法驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：2016年12月30日，原告胡米桃（买受人）与被告天悦公司（出卖人）签订《拆迁安置买卖合同》，合同约定主要内容有：买受人购买的商品房座落于天心区书院南路352号第B幢1单元11层1107号房屋，建筑面积为94.36㎡，单价为5656㎡，总房价为533700.16元；出卖人应当在2015年8月8日前且买受人支付全部购房款及各项税费后向买受人交付该拆迁安置房。出卖人应在房屋交付使用后730日内（以买受人实际交接房屋之日起算）办妥买受人《房屋所有权证》，1095日内（以买受人实际交接房屋之日起算）办妥买受人《国有土地使用权证》，如因出卖人原因在规定期限内未能办结《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，出卖人按房价款的万分之二每日向买受人支付违约金。因买受人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任；合同还对逾期交房、物业服务、房屋保修责任等事项进行了约定。合同签订后，胡米桃于当日即2016年12月30日支付了全部购房款，同日，天悦公司向胡米桃交付了涉案房屋。后因相关职能部门的政策所需，办理权证等手续须以商品房买卖合同名义才能办理。故原、被告于2018年2月6日签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定主要内容有：买受人购买的商品房座落于天心区书院南路352号第B幢1单元11层1107号房屋，建筑面积为94.53㎡，单价为5656㎡，总房价为534662元；出卖人应当在2015年8月8日前且买受人支付全部购房款及各项税费后向买受人交付该拆迁安置房。出卖人应在房屋交付使用后1095日内（以买受人实际交接房屋之日起算）办妥买受人《不动产权证书》，如因出卖人原因在规定期限内未能办结《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，出卖人按房价款的万分之二每日向买受人支付违约金。因买受人的原因，致使出卖人不能在规定期限内为买受人办理上述登记的，出卖人不承担违约责任；合同还对逾期交房、物业服务、房屋保修责任等事项进行了约定。双方于同日又签订《补充协议》作为该合同的附件六。被告后于2019年6月3日为原告胡米桃办理了不动产权证。另查明，类似于原告胡米桃身份的其他业主就相同事实将被告天悦公司起诉至本院，据查，截至2020年11月10日，已有64件类似案件在本院主持下达成了调解协议，本院分别作出了内容类似的民事调解书。其中，本院对另案原告宋驾飞、宋博闻、巢阳诉被告天悦公司商品房买卖合同纠纷一案于2020年5月25日作出（2020）湘0103民初5367号民事调解书，内容第一项为：“一、双方一致同意，被告长沙天悦投资有限责任公司自愿向原告宋驾飞、宋博闻、巢阳支付因延期办理不动产权证产生的违约金56137元及因此案产生的律师费2500元；”经本院询问，被告陈述64件类似案件其支付违约金的计算方式为：逾期办证天数（不动产权证办妥日-合同约定730日应当办妥日）×购房款×日万分之二×80%。再查明，长沙市人民政府于2016年8月19日颁布长政发【2016】15号《关于实施不动产统一登记的通告》，决定在长沙城区范围内实施不动产统一登记，其中，2016年8月29日至2016年9月8日共11天停止办理国有建设用地使用权、国有土地上房屋等建筑物、构筑物所有权不动产登记业务。上述事实，有《拆迁安置买卖合同》、购房发票、《长沙市商品房买卖合同》及其《补充协议》、《凯悦荣城权证、发表领取签名表》、本院（2020）湘0103民初5367号民事调解书、《询问笔录》等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原告胡米桃与被告天悦公司于2016年12月30日签订的《拆迁安置买卖合同》形式合法，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告于签订合同当日付清了购房款，被告也于当日交付了涉案房屋，被告还应按约办理该房的权属证书。双方于2018年2月6日签订的《长沙市商品房买卖合同》是基于职能部门政策办证所需而签订的格式合同，双方并无重新约定相关条款的真实合意。被告将原《拆迁安置买卖合同》约定办理房屋所有权证的730日延长至该格式合同约定办理不动产权证的1095日，并非原告的真实意思表示，该条款应属无效，对原告不产生法律约束力。因此，对于办理不动产权证（原称房屋所有权证）的期限仍应以之前约定的应在房屋交付使用后730日内办妥为准。被告天悦公司于2016年12月30日交付房屋，故其履行办证义务的期间为自此后730日内，即2018年12月30日之前，但其于2019年6月3日才办妥不动产权证，构成违约；被告在本院受理的其他类似系列案中达成的调解协议中，约定其应支付的相关款项的性质也是违约金，故其辩称其无违约行为的理由，与事实不符，本院不予采纳。经核算，被告逾期办证天数共计155天。根据合同法及其相关司法解释的规定，当事人主张违约金约定过分高于造成损失的，可以请求人民法院予以适当调整，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告并未举证证明其因被告违约造成的具体损失多少，而《拆迁安置买卖合同》中对逾期办证由出卖人按房价款的万分之二每日向买受人支付违约金的约定，确实过分高于造成原告的损失，本院依法予以适当调整减少。参照被告与其他业主在本院就相同违约事实达成的调解协议，在《拆迁安置买卖合同》约定的违约金计算方式基础上，乘以80%较为公平、合理。故被告应支付的违约金为13236元（533700.16元×155天×日万分之二×80%），原告诉求中超出部分，本院不予支持。涉案房屋为现房，原告认为依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项的规定，被告应当自自合同订立之日起90日内办妥房屋权属证书。但是，该条款、项的适用前提是双方当事人在合同中没有特殊约定，而本案双方当事人对办理房屋权属证书的期限有明确约定，故应从约定而非法定，因此，原告的该主张与事实不符，适用法律错误，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项之规定，判决如下:一、限被告长沙天悦投资有限责任公司于本判决生效之日起10日内向原告胡米桃支付逾期办理不动产权证的违约金13236元；二、驳回原告胡米桃的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1874元，减半收取937元，由原告胡米桃承担872元，由被告长沙天悦投资有限责任公司承担65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  舒智玲二〇二〇年十一月十七日法官助理资阳春代理书记员蒋文龙附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。