北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初12265号原告：明发集团北京房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇瓜乡路10号3号楼126室。法定代表人：黄焕明，董事长。委托诉讼代理人：李壮志，男，1980年4月22日出生，汉族，明发集团北京房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：吕美华，女，1995年7月13日出生，汉族，明发集团北京房地产开发有限公司员工。被告：段广辉，男，1973年10月18日出生，汉族，个体户，住河北省固安县。委托诉讼代理人：齐燕，山东兴茌律师事务所律师。原告明发集团北京房地产开发有限公司（以下简称：明发北京公司）与被告段广辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明发北京公司的委托诉讼代理人李壮志、吕美华，被告段广辉的委托诉讼代理人齐燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明发北京公司向本院提出诉讼请求：1.段广辉向明发北京公司支付租金273766.20元（租金按照4.4元每平米/日的标准，自2019年11月1日计算至2020年7月28日立案之日）；2.段广辉向明发北京公司支付违约金（每逾期一日，按所属支付周期内的日租金标准支付，自逾期付款之日计至实际付款之日，暂计至2020年9月10日为521898.06元）；3.本案诉讼费用由段广辉承担。事实和理由：2018年9月3日，明发北京公司与段广辉签订《北京明发广场租赁合同》，约定由段广辉承租明发北京公司位于北京市大兴区（县）纪百户街18号院北京明发广场项目2号楼106室房屋，总建筑面积为229.84平方米，租期共5年，自2019年5月1日起至2024年4月30日止。租金标准：2019年5月1日至2019年10月31日，租金共计61520.50元；2019年11月1日至2021年4月30日，租金为4.4元/平米/日；2021年5月1日至2024年4月30日，租金为4.63元/平米/日。租金采用先付后用方式，段广辉应按6个月为周期支付租金，自第二期开始，租金应提前一个月支付，即在上一期的最后一个月前支付，且根据上述租赁合同第十三条第（三）款第2项约定，段广辉若未按约支付租金，每逾期1日，应按所属支付周期内的日租金标准向明发北京公司支付违约金。2019年4月9日，明发北京公司与段广辉签订《北京明发广场商铺编号、面积变更说明》，房屋编号变更为北京市大兴区（县）纪百户街18号院北京明发广场项目2号楼206室，实测房屋面积229.84平方米。租赁主合同及其附件中约定房屋面积与房屋编号的相关内容，均按变更后房屋编号、房屋面积履行。自明发北京公司依约将租赁物交付段广辉使用至今，段广辉仅向明发北京公司支付了2019年5月1日至2019年10月31日期间的租金费用（共计61520.50元），经多次与段广辉协商，仍未支付租赁合同项下租金。明发北京公司催讨无果后，于2019年12月3日向段广辉发出《租金催缴通知书》，段广辉未对函件作出回应。截止起诉之日，段广辉仍未向明发北京公司支付前述款项。综上，段广辉的拖欠租金行为已构成违约，给明发北京公司造成了巨大的经济损失，现起诉至法院。段广辉答辩称，1.段广辉已将其与明发北京公司签订的《房屋租赁合同》中的合同权利义务转让给第三人张小昆。在明发广场租售代理商的介绍下，段广辉与张小昆于2019年1月8日签订了《房屋转让协议》（协议上的日期写的2018年1月8日，书写错误，实际为2019年1月8日），协议第2条第4项约定：“转让协议生效后甲方（即段广辉）与产权人签订的《北京明发广场房屋租赁合同》中的权利与义务完全由乙方（即张小昆）承担，产权人与甲方的权利义务自动解除。”该房屋一直由张小昆实际经营使用，并张挂醒目招牌。明发北京公司对此知悉，作为产权人出具了证明材料协助张小昆在该地址进行了工商注册，并于2019年10月份向张小昆催要下一计费周期租金。2.张小昆与明发北京公司的房屋租赁关系已于2019年12月份终止，明发北京公司于2019年10月份向张小昆电话催缴房租，张小昆明确将不再继续租赁一事告知明发北京公司，让明发北京公司寻找下一承租人，押金可不予退回，且于2019年12月份将房屋钥匙交给明发广场的租售代理商进行退租，告知押金可不予退回，放弃房屋内物品的所有权。因此，张小昆与明发北京公司的租赁合同已于交钥匙当日终止，房屋租金也应计至退租当日。后明发北京公司将该房屋钥匙交至明发广场的物业公司，以便进行房屋的维护使用以及房屋的继续对外出租。根据《房屋租赁合同》第十三条第1款约定：“由于违背本合同约定条款导致合同解除，违约方应按合同解除时所属支付周期内3个月租金的标准向守约方支付违约金”，张小昆向明发北京公司明确提出合同解除，向明发北京公司的租售代理商退还钥匙，并自动放弃了相当于3个月租金的押金。因此，张小昆已按照合同约定解除了《房屋租赁合同》。张小昆退租后，明发北京公司未明确要求段广辉及张小昆需要履行合同终止手续，另外，因新冠肺炎疫情原因导致该房屋没能出租出去，且明发北京公司未能采取合理措施导致损失扩大，段广辉不应承担该部分责任。3.《房屋租赁合同》约定的违约金过高，请求法院适当调整。张小昆于2019年12月将钥匙交给物业公司员工单光良，故段广辉要求确认双方合同已于2019年12月解除。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月3日，明发北京公司（甲方，出租人）和段广辉（乙方，承租人）签订《北京明发广场房屋租赁合同》，双方约定明发北京公司将位于北京市大兴区（县）纪百户街18号院北京明发广场项目2号楼106室出租给段广辉，总建筑面积为229.84平方米，租期共5年，租赁用途：餐饮、商超、服务，自2019年5月1日起至2024年4月30日止。租金标准：2019年5月1日至2019年10月31日，租金共计61520.50元；2019年11月1日至2021年4月30日，租金为4.4元/平米/日；2021年5月1日至2024年4月30日，租金为4.63元/平米/日。合同第四条第（二）款约定租金采用先付后用方式，按照6个月为周期进行支付，乙方应于2019年5月1日前支付第一期租金61520.50元及房屋租赁押金30760.25元。自第二期开始，乙方需按照房屋最终实测面积，提前一个月支付甲方租金。合同第九条约定乙方转租，乙方出借租赁房屋或以房屋使用权与他人联营、合作，乙方需进行主体变更的，乙方的信息发生变更的，均需征得甲方书面同意。合同第十三条第（一）款约定本合同生效后，除甲乙双方违背本合同约定条款外，双方均不得解除合同，由于本合同约定条款导致解除，违约方应按合同解除时所属支付周期内3个月租金的标准向守约方支付违约金，违约金不足以赔偿守约方损失的，守约方仍可要求违约方依法赔偿损失。合同落款处有明发北京公司盖章和段广辉签字。2019年4月9日，明发北京公司出具《北京明发广场商铺编号、面积变更说明》，其中显示原房屋编号2号楼106室变更为2号楼206室。段广辉对该变更说明真实性认可。庭审中，明发北京公司提交了《租金催缴通知书》，内容为：“段广辉先生：您好！感谢您承租我司房产。您和我司在2018年9月3日签订房屋租赁合同，合同约定您承租我司位于北京市大兴区纪百户街18号院2号楼106室，租赁期限为2019年5月1日到2024年4月30日，之后于2019年4月9日签订《北京明发广场商铺编号、面积变更说明》，房号变更为北京市大兴区纪百户街18号院2号楼206室。租金按半年支付，应于每前一期租金到期前一个月之前缴付下半年的租金；合同第十一条约定，未按约定期限支付租金超过7日的，我司有权终止合同，收回房屋并向违约方主张相关违约金或滞纳金。从2019年11月10日起至2019年12月3日，以上一个单元您累计共欠租33372.77元，您的行为已构成违约，按合同第十三条第三款之约定，我司有权要求您支付迟延违约金。请您收到本通知三日内与我司结清欠缴的房租。如因您的行为给我司造成损失，我司将通过法律途径保护自己的合法权益。”通知书落款时间为2019年12月3日。为证明2019年12月3日明发北京公司向段广辉发出《租金催缴通知书》，明发北京公司提交了EMS底单，上显示2019年12月13日已签收，本人签收。段广辉对证据的真实性、合法性和关联性不认可，称其当时在北京，且还租赁了204、205两间店铺，其未收到该通知书。庭审中，段广辉提交了《房屋转让协议》，旨在证明段广辉已将涉案房屋的承租权原价转让给案外人张小昆。协议中载明：段广辉（甲方）与张小昆（乙方）经友好协商，就北京市大兴区（县）纪百户街18号院北京明发广场项目2号楼106室转让事宜达成如下协议……。协议落款处有段广辉及张小昆签字确认，协议落款时间为2018年1月8日。段广辉称协议落款时间系笔误，应当为2019年1月8日。明发北京公司对该协议的真实性存疑，且段广辉并未按合同约定通知明发北京公司其已将案涉房屋转租给第三方，明发北京公司对此并不知情，该协议与本案无关。庭审中，段广辉提交了段广辉与张小昆电话录音、段广辉及张小昆与单光良视频录像、张小昆与单光良的电话录音、张小昆与王哲伟的电话录音。明发北京公司对该证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均有异议，认为该证据不能证明诉争租赁合同已按约定完成转让及解约手续。且从该组证据可知，段广辉伊始就知道如其需对案涉租赁房屋进行转租应与明发北京公司办理各项手续，但其并未与明发北京公司办理各项手续，该组证据不能作为认定段广辉已按约与明发北京公司完成解约或转租手续的依据。此外，该组证据提及的单光良、王哲伟并非明发北京公司职员。庭审中，明发北京公司提交了《合同主体变更三方协议》，旨在证明双方办理过案涉房屋所在项目其他商铺租赁合同主体变更手续，段广辉伊始知道且有条件就承租的房屋进行转租事宜按合同约定与明发北京公司办理相关手续。协议中载明：明发北京公司与段广辉签订的北京明发广场房屋租合同（编号为2018090333），经甲乙丙三方协商一致，就主体变更及保证条款相关事宜达成以下协议……。协议落款处有明发北京公司（甲方）盖章，段广辉（乙方）和裴瑞（丙方）签字，落款时间为2019年12月13日。段广辉对该证据的关联性和证明目的不认可，认为与本案无关，且是2019年12月13日签订的，是在张小昆通知段广辉提前解除合同之后。经询问，双方均认可段广辉向明发北京公司交纳了2019年5月1日到2019年10月31日的租金92280.75元，押金30760.25元。段广辉称配合张小昆进行租赁合同更名协议的签署，但张小昆与明发北京公司未实际签订更名协议。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，明发北京公司与段广辉签订《北京明发广场房屋租赁合同》，不违反法律规定，合同有效，双方存在房屋租赁合同关系，双方均应履行合同约定的义务。本案的争议焦点是段广辉转让涉案房屋承租权的行为明发北京公司是否知情并且同意，在本案中，段光辉未能提交证据证明其已经按照合同约定经过明发北京公司同意，亦无法证明明发北京公司对其转租行为知情，且认可张小昆与明发北京公司未实际签订更名协议，故段广辉辩称涉案房屋的权利义务均已转让给案外人张小昆且双方合同已于2019年12月解除的意见，本院无法采信。现段广辉未按合同约定按期缴纳房租，存在违约。关于明发北京公司主张段广辉支付2019年11月1日至2020年7月28日期间的租金273766.20元的诉讼请求，经计算，本院支持2019年11月1日至2020年7月28日期间的租金273049.92元；关于明发北京公司主张段广辉支付违约金的诉讼请求，段广辉主张违约金过高要求酌减，考虑到本案实际情况，本院酌情调整违约金为5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效后10日内，段广辉支付明发集团北京房地产开发有限公司2019年11月1日至2020年7月28日期间的房屋租金273049.92元；二、于本判决生效后10日内，段广辉支付明发集团北京房地产开发有限公司违约金5000元；三、驳回明发集团北京房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5878元，由原告明发集团北京房地产开发有限公司负担3143元（已交纳），由被告段广辉负担2735元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二〇年十一月十九日法官助理  孟 洋书 记 员  张海利