北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初22018号原告：金融街物业股份有限公司，住所地北京市西城区金融大街**。法定代表人：孙杰，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：丛培林，男，该公司项目经理。委托诉讼代理人：周文莲，女，该公司客服部副经理。被告：北京朝阳建国快餐有限公司，，住所地北京市朝阳区崔各庄乡费家坟村变电站旁）。法定代表人：褚建立，董事长。委托诉讼代理人：陈文斌，男，该公司经理。委托诉讼代理人：周志军，北京市中润律师事务所律师。原告金融街物业股份有限公司（以下简称金融街公司）与被告北京朝阳建国快餐有限公司（以下简称建国快餐公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金融街公司委托诉讼代理人丛培林、周文莲，被告建国快餐公司委托诉讼代理人陈文斌、周志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金融街公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年2月至2020年5月28日期间的物业服务费561225.58元，滞纳金48819.15元；2.判令被告支付2019年1月11日至2019年9月10日电费15748.87元，2019年1月11日至2019年2月10日水费969元；3.判令被告承担逾期能源费产生的滞纳金（以欠付能源费为本金，按万分之三/天为标准，自2019年2月6日起计算至实际支付之日止）；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系北京市丰台区汽车博物馆东路2号院金融街·万科丰科中心的物业服务企业，自2018年7月1日起持续为该中心提供物业服务，被告系北京市丰台区汽车博物馆东路2号院金融街·万科丰科中心5幢-102、-103、-105单元物业使用人，自2018年8月1日起使用该单元房屋(建筑面积2238.2平方米)时起即应承担该房屋物业管理服务费等相关费用。根据被告与原告签署的物业服务协议的约定，物业费收费标准是15.75元/月/㎡，每季度物业费合计金额为105754.95元，原告每个季度第一个月5日前收取，被告在规定时间内（5个工作日内）预付当季费用；水费收费标准为9.5元/立方米，电费收费标准为（2019年1月11日至5月10日：1.25元/度；2019年5月11日至6月10日：1.15元/度；2019年6月11日至9月10日：1.1237元/度），被告按照原告发出的缴费通知单上要求的时间缴纳。被告逾期交纳物业管理费及相关费用的，应从逾期之日起每日按照应缴费用的万分之三支付滞纳金。自2019年2月6日起被告持续欠付物业管理服务费及相关费用至今，经原告多次催缴无果，故现起诉要求被告立即缴纳欠付费用并支付相应滞纳金。建国快餐公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，原告起诉我方的依据是物业服务合同，根据权利义务对等原则，原告起诉我方缺乏法律依据，原告未能证明其履行了相关义务。第二，在合同履行过程中，原告存在违约和侵犯被告权利的行为，在租赁房屋期间，被告与案外人公司发生合同纠纷的时候，2019年9月11日，原告单方向我方发了关于地下区域暂时封闭的函，明确提到按照案外人的要求，任何人员不得进入涉案房屋也不得搬离任何设备，因此导致被告产生巨大的损失。被告与案外人在另案中也考虑到了这种情况，故原告是存在违约行为的。第三，被告收房的时间也晚于与原告签订合同的约定时间，原告实际向被告交付的时间是9月10日，8月份的物业费我方已经缴纳了，所以原告计算的物业服务费有误。本院经审理认定事实如下：2018年，金融街公司（原名称为北京金融街物业管理有限责任公司、甲方）与建国快餐公司（乙方）签订《写字楼租户物业服务协议》，约定：乙方租赁房屋位于5幢-102、-103、-105单元，其所在建筑物名称为金融街·万科丰科中心。乙方租赁房屋建筑面积共计2238.2平方米。物业服务期限自2018年8月1日至2022年1月31日，共计42个月。写字楼物业管理费15.75元/月/销售建筑平方米(不包含供暖费)，每月物业管理费35251.65元。乙方单元内部能源费按其单元内部计量表实际发生数计费，计费标准依据现行国家能源价格标准代收代缴。电费为1.25元/度，水费为9.5元/吨。如因国家政策或能源价格发生调整，致使本物业之物业管理费及相关费用及/或能源费发生变化时，以上价格随之进行相应调整，以国家相关部门下发的正式调整文件为准。物业管理费，乙方应于本协议签订之日向甲方支付首期，即2018年8月1日至2018年10月31日的物业管理费，合计为(含增值税)105754.95元。之后采取季度预付制，甲方将在每季度第一个月5日前收取季度物业管理费或/及其它应缴费用，乙方应在规定时间内（5个工作日内）预付本期（3个月）的物业管理费或/及其它应缴费用。能源费按月进行支付。甲方每月月初向乙方发出缴费通知单，乙方应按缴费通知单通知的时间缴纳上月能源费。乙方逾期交纳物业管理费、物业押金、停车管理费等相关费用，甲方可从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之三滞纳金，并可依法追缴。2018年9月10日，建国快餐公司实际接收承租房屋。建国快餐公司已经支付2018年8月至2019年1月的物业费，并支付了至2019年1月10日期间的水费、电费。后建国快餐公司与出租方发生房屋租赁合同纠纷，并引发诉讼。2019年9月11日，金融街公司致函建国快餐公司，载明：按照业主方北京金丰万晟置业有限公司的要求，我丰科物管中心于2019年9月11日对丰科中心地下一层-102、-103、-105单元进行暂时封闭，未经允许禁止人员进出。如贵司要进入，需经北京金丰万晟置业有限公司允许，感谢贵司的理解与配合。2020年5月28日，金融街公司、北京金丰万晟置业有限公司与建国快餐公司对相应设备物品进行交接，但双方未对水电费情况进行交接，后建国快餐公司搬离涉案承租房屋。建国快餐公司称，2019年9月11日后，其公司人员未再进入承租房屋。审理中，金融街公司就其主张的水电费提交了照片、录像等证据，建国快餐公司称其承租的房屋装修后，一直未实际经营，故不同意支付水电费，并不认可水电费的数额。本院认为，金融街公司与建国快餐公司签订的物业服务协议，合法有效，双方均应遵照合同约定履行。虽然建国快餐公司实际接收承租房屋在2018年9月，但根据协议约定，双方物业服务期限自2018年8月1日开始，故建国快餐公司应按协议约定，自2018年8月1日开始交纳物业费。金融街公司为建国快餐公司提供了物业服务，建国快餐公司应依约及时支付物业费。建国快餐公司逾期未足额支付物业费，已经构成违约，应依约支付滞纳金。朝阳快餐公司辩称滞纳金数额过高，本院对该意见予以采信，结合金融街公司的实际损失、建国快餐公司的过错程度等，依法确定滞纳金的数额。2019年9月11日，金融街公司致函建国快餐公司，封闭涉案承租房屋，之后建国快餐公司的人员未再进入承租房屋，可见，自房屋被封闭后，建国快餐公司实际无法享受金融街公司提供的物业服务，且此状况的发生并非基于建国快餐公司的原因，故建国快餐公司无需支付2019年9月11日之后的物业费。建国快餐公司对于实际发生的水电费，应予交纳。建国快餐公司虽对水电费的数额提出异议，但未能提供相应证据，故本院对金融街公司主张的数额予以认定。考虑到建国快餐公司未支付水电费的具体原因等，对金融街公司要求支付水电费滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京朝阳建国快餐有限公司于本判决生效后10日内支付金融街物业股份有限公司2019年2月至2019年9月10日期间的物业费258512.1元、滞纳金10000元；二、北京朝阳建国快餐有限公司于本判决生效后10日内支付金融街物业股份有限公司2019年1月11日至2019年9月10日电费15748.87元，2019年1月11日至2019年2月10日水费969元；三、驳回金融街物业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10832元，减半收取计5416元，由金融街物业股份有限公司3248元（已交纳），由北京朝阳建国快餐有限公司负担2168元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 周海平二〇二〇年十一月三十日法官助理 全敏敏书 记 员 刘姝辰