大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初946号原告：张长良，男，1976年6月2日生，汉族，住址山东省沂南县。委托诉讼代理人：姜丽娟，系辽宁北城律师事务所律师目的被告：大连实达房地产开发有限公司，统一社会信用代码91210200744353626T，住所地辽宁省大连市甘井子区大连湾镇宋家村。法定代表人：金春君，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘甲明，系辽宁仕鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：李巍，女，1971年9月8日生，汉族，系该公司职员，住址辽宁省大连市沙河口区。原告张长良诉被告大连实达房地产开发有限公司（以下简称实达房地产公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年6月27日作出（2018）辽0211民初10774号民事判决，原告张长良对此不服，上诉至大连市中级人民法院，大连市中院于2019年11月8日作出（2019）辽02民终7596号民事裁定，撤销本院（2018）辽0211民初10774号民事判决，发回重审。本院收到市中院裁定后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姜丽娟、被告的委托诉讼代理人刘甲明、李巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行合同约定的交房义务；2、被告从2013年1月1日起按总房款日万分之三承担逾期交房赔偿金直至房屋交付时止。事实与理由：原告于2011年10月9日与被告签订了两份海景居购房合同，约定原告购买被告开发的位于大连市甘井子区佳宝园（军悦湾），两套房屋总价款为911,750元，双方约定被告于2012年12月31日前交房，如逾期被告按总房款日万分之三承担赔偿金。合同签订后，原告支付全部购房款，被告给原告开具了两套房屋的购房款收据。被告时至今日仍然未向原告交付房屋，故原告诉至法院。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原、被告双方不存在真实的房屋买卖合同关系，原告明知案涉房屋系云翔公司出售给原告的。原告应基于其和云翔公司的法律关系向云翔公司主张权利。被告将案涉房屋抵顶给云翔公司，由云翔公司自行处置，本案中从购房合同及房款交付上均能看出案涉房屋系云翔公司出售给原告。从《购房合同书》合同编号“云”字，显示是云翔公司出售的房屋，被告只是配合办理相关手续。原告将重要的交付房款的义务向云翔公司员工吕德发缴纳。原告在之前的庭审中已经自认其将部分购房款交给了吕德发，有吕德发出具“欠吕德发房款”的欠条。若原告确实是向被告购买房屋，应当向被告缴纳房款，即使签署欠条也应向被告签署。同时，结合收款收据，经办人吕德发，经办部门云翔，可以看出原告确将款项交给吕德发且明知其是向云翔公司购买案涉房屋，被告仅是配合办理相关手续。第二，根据《关于解决抵顶工程款房屋超额问题的协议书》和《通告函》，可以看出被告将案涉房屋抵顶给云翔公司，被告无法实际处置案涉房屋。同时《通告函》中明确说明，2013年吕德发离职，案涉房屋系吕德发以云翔公司名义办理的，现云翔公司要求不得再与吕德发办理手续，要与云翔公司直接沟通办理。至于云翔公司与原告之间是否签订合同、房款如何交付、后续如何约定被告均不清楚，被告也未收取过任何款项。第三，案涉房屋已经交付给案外人，在事实和法律上均不具备交付可能，原告无法主张案涉房屋的交付。原告请求被告交付的两个案涉房屋已经合法的交付给了其他主体，也已经大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初4530号民事调解书及（2019）辽0211民初4532号民事调解书确认。故原告所要求履行的交房义务属于法律上的给付不能。综上，原、被告双方不存在真实的房屋买卖合同关系，案涉房屋在法律上不具备交付条件，故原告无权要求被告交付房屋及支付违约金，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理，本院认定事实如下：2011年10月9日，原告与被告签订《海景居购房合同书》两份（N0.云19#、N0.云20#），合同约定原告购买的房屋为海景居的***房（工程号）及海景居的***房（工程号）。其中一套建筑面积为83.19平方米，房屋单价为5,000元/㎡，总房款金额为410,950元人民币。另一套建筑面积为100.16平方米，房屋单价为5,000元/㎡，总房款金额为500,080元人民币。合同约定付款时间均为2011年10月9日，并约定房屋交付期限均为2012年12月31日前，逾期交付出卖人按总房款日万分之三赔偿买受人。2011年10月25日，被告为原告开具了非经营性收款收据，该收据记载了交款人为原告，领款人为被告，收款事由为购房款，金额为911,750元，经办部门为云翔，经办人员为吕德发。2011年10月27日，原告为案外人吕德发出具欠条一张，内容为“欠吕德发房款（275,000人民币）贰拾柒万伍仟员整，还款日期2012年1月12日前。备注：海景居购房***，总房款为875,000.00元，已付房款600,000.00元（陆拾万元整），剩余房款按欠条为准。”原告在该欠条上签字、捺手印，另有案外人侯勇作为中间人签字捺印。2012年11月26日，被告与案外人大连云翔建设集团有限公司（以下简称“云翔公司”）签订《关于解决抵顶工程款房屋超额问题的协议书》，该协议中包含案涉两套房屋。协议约定：“现已经超过甲方应支付给乙方的部分，除用于支付3#、4#、5#、6#项目部工程款的抵顶房屋合同外，其他的部分均处于‘待定’状态，等工程决算之后根据实际结果进行确认。”2013年2月28日，案外人云翔公司向被告发出《通告函》，告知其委派的联建项目前期负责人吕德发已调离工作岗位，包括案涉房屋在内的以吕德发个人名义所开具的房屋合同，被告应同云翔公司办理相关军产证等手续，不得同吕德发个人进行办理。另查，被告本次审理中提供其与案外人针对案涉房屋的两份《购房合同书》：2017年5月22日，被告与案外人胡连珍的购房合同约定，胡连珍购买“军悦湾”第***房，房屋单价为3,100元，总价为304,513元，甲方（被告）应在2017年12月30日前交房。胡连珍于2018年5月28日向被告缴纳维修基金。胡连珍因实达房地产公司未按按合同约定为其办理军产房证，向本院提起诉讼，后双方达成调解协议，实达房地产公司给付胡连珍违约金2,000元，本院于2019年9月20日作出（2019）辽0211民初4532号民事调解书予以确认。2018年6月5日，被告与案外人韩世敏的购房合同约定，韩世敏购买“军悦湾”第***房，房屋单价为3,100元，总价为261,361元。被告为韩世敏出具了金额为261,361元收据。韩世敏因实达房地产公司未按按合同约定为其办理军产房证，向本院提起诉讼，后双方达成调解协议，实达房地产公司给付韩世敏违约金2,000元，本院于2019年9月20日作出（2019）辽0211民初4530号民事调解书予以确认。再查，根据原告提供的其自行拍摄的视频资料显示，原告使用钥匙打开案涉二房屋房门，二房屋均为清水房，尚无人入住。关于案涉房屋钥匙的取得，原告称被告的法定代表人曾同意先将案涉房屋向原告交付，后又反悔。被告主张系原告自己砸开房门后更换门锁。本院所确认的上述事实，有购房合同书、收款收据、欠条、《关于解决抵顶工程款房屋超额问题的协议书》、《通告函》、收据、银行流水、民事调解书、视听资料及庭审笔录等在案为凭，上述证明已经庭审质证及本院审查，可以采信。本院认为，本案的争议焦点为：原告是否从被告处实际购买案涉房屋、被告是否负有依合同交付房屋的义务；被告主张案涉房屋已另行出售的辩称能否对抗原告交付房屋的诉讼请求。对此，本院认定如下：首先，原告并非直接从被告处购买案涉房屋。虽然原、被告间存在形式上的购房合同，且被告为原告出具了购房款收款收据，但被告称其并未收取该房款。从现有证据看，原告就剩余房款为案外人吕德发出具了欠条，原告主张吕德发作为被告工作人员，为了卖房子替原告垫付一部分房款，但该主张有悖常理，且原告未进行充分举证，本院难以信服；原告主张其将房款以现金形式交给了被告财务，但案涉房款数额巨大，以现金形式交付与交易习惯不符。考虑到收款收据载明的经办部门为“云翔”、经办人员为吕德发，并结合《关于解决抵顶工程款房屋超额问题的协议书》及《通告函》的相关内容，原告主张其直接从被告处购房并向被告交付房款，依据不足，本院对被告提出的其与云翔公司存在建设工程施工合同，约定以房抵部分工程款，原告系从云翔公司处购买抵债房这一主张予以采信。其次，原、被告间《海景居购房合同书》的形成有别于普通的商品房买卖合同，原告未向被告直接交付房款，未从被告处直接购得案涉房屋，案涉房屋系被告作为抵债房源用于抵顶案外人工程款的房屋，而此种交易方式在商品房开发过程中并不少见，应为惯例，即开发商在项目建设过程中不向施工方支付工程款，而是由施工方垫付资金，用建成后的商品房抵工程款，这种方式也为法律法规所允许，而施工方在取得抵债房源后，通常会将房屋出售进行融资变现。在这个过程中，实际经过了两次房屋转让，第一次转让由开发商到施工方，施工方不需要实际交付购房款，其为工程所垫付的工程款即为开发商转让房屋的对价。第二次转让由施工方是实际购买人，实际购买人需要支付房款作为取得房屋的对价，而施工方则将自己在第一次转让过程中取得的由开发商交付房屋的合同权利转让给实际购买人。本案中，被告同云翔公司联建军悦湾（海景居）小区工程，吕德发系云翔公司委派的该联建项目的前期负责人，被告与云翔公司协议以房屋抵顶工程款，原告将房款交付吕德发，云翔公司将享有的向被告要求交付房屋的权利转让给原告并无不当。至于云翔公司提供的《通告函》中提到的吕德发已调离工作岗位，不得与吕德发办理相关军产证等手续，因该通告函出具的时间晚于原告购房时间，且系云翔公司与被告间对于吕德发代理范围的函告。原告已支付了房屋对价，被告亦出具了《海景居购房合同书》和《非经营性收款收据》，视为被告对抵债房源予以认可，原告已尽到自己的义务，其有权向被告主张交付房屋。最后，被告主张案涉二房屋已另行出售他人，不具备向原告交付的可能性。本案中，被告另与二案外人针对二房屋先后另行签订《购房合同书》，原告及二案外人均未办理房屋所有权变更登记，被告主张其已将二房屋向二案外人交付，但从原告提供的视频资料看，原告可以进入案涉房屋，案涉房屋系毛坯房，尚无人入住，案涉房屋现是否交付、交付何人无客观证据证明；而从合同签订时间看，原、被告签订的时间先于案外人。被告提供的民事调解书亦仅为被告与第三人关于逾期办证违约金的调解协议，与房屋权属无关。故被告提出的房屋已另售他人不能对抗原告交付房屋的诉讼请求。关于原告提出的逾期交房赔偿金一节，合同约定“出卖人应当在2012年12月31日前交屋，逾期交付出卖人按总房款日万分之三赔偿买受人”，该标准过高，应予调整。因原告的实际损失系其已付房款的利息损失，根据欠条，原告实际已付房款600,000元，故被告应向原告支付逾期交房违约金为：以600,000元为基数，自2012年12月31日起至房屋实际交付之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连实达房地产开发有限公司将位于大连市甘井子区两房屋交付给原告张长良。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告大连实达房地产开发有限公司支付原告张长良逾期交房违约金（以600,000元为基数，自2012年12月31日起至房屋实际交付之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告张长良的其他诉讼请求。案件受理费人民币17,980元（原告已预付），由原告张长良负担3,750元，由被告大连实达房地产开发有限公司负担14,230元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限为二年。审 判 长  谢妍芳人民陪审员  张爱华人民陪审员  李 艳二〇二〇年十一月九日书 记 员  戚 鑫本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。