山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0902民初4922号原告：于冠军，男，1985年出生，汉族，住山东省宁阳县。委托诉讼代理人：吴昊，山东民昊律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄龙江，山东民昊律师事务所律师。被告：刁丽娟，女，1973年出生，汉族，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：丛广帅，山东求新律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹红照，山东求新律师事务所实习律师。原告于冠军与被告刁丽娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于冠军及其委托诉讼代理人吴昊、黄龙江、被告刁丽娟及其委托诉讼代理人丛广帅、曹红照到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于冠军向本院提出诉讼请求：1.依法判令原告与被告解除租赁合同；2.依法判令被告腾退租赁房屋，并向原告支付违约金8400元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年6月24日，原告与被告签订房屋租赁协议，原告将其所有的位于泰安市泰山区的房产出租给被告居住，协议约定被告可在不破坏原有房屋结构的情况下进行简单装修，租赁双方如有一方违约，违约方需向对方赔偿违约金8400元。因周围邻居向物业投诉，原告才发现被告用隔断的装修方式将上述房产改造成群租房进行出租，随后原告于8月20日晚19点40分向三里派出所报警处理，原告要求被告腾退租赁房屋，但至今被告没有腾退该房屋。被告私自装修隔断更改该租赁房屋的主体结构并转租给他人用于经营的行为有违双方订立合同目的，已构成根本违约。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所诉。刁丽娟辩称，一、答辩人不同意解除答辩人与被答辩人之间的房屋租赁合同。答辩人与被答辩人2020年6月24日签订的《房屋租赁协议》真实、有效，是双方真实意思的表示，不违反相关的法律法规，不损害其他人的合法利益，双方应当共同遵守。《房屋租赁协议》约定被答辩人将其位于泰安市泰山区户房屋出租给答辩人，租期自2020年7月1日至2023年7月1日，租金每月2800元，半年一付。合同签订后，答辩人依约定将半年的租金支付给了被答辩人，被答辩人将房屋交付给了答辩人由答辩人实际使用。二、答辩人不存在违约行为，不应向被答辩人承担违约责任。答辩人与被答辩人间的《房屋租赁协议》约定房屋出租给答辩人作居住使用，答辩人也是将涉案房屋作为居住使用。合同约定该房屋答辩人承租以后如果空置15天的被答辩人有权终止合同，收回房屋，答辩人在承租该房屋以后因客观原因无法立即入住使用该房屋，答辩人依据合同第九条将涉案房屋的两个卫生间装修、安装空调、热水器，该装修装饰是经被答辩人同意的，且过程中没有变动房屋建筑主体和承重结构或者对房屋进行扩建等情况。2020年8月20日被答辩人知道答辩人将涉案房屋的北次卧转租给他人以后向答辩人提出了异议，并于2020年8月21日上午向泰安巿公安局三里派出所报警，答辩人与被答辩人在派出所调解未果。2020年8月21日下午答辩人安排徐明辉从涉案房屋中搬离，并于当天就对被答辩人提出的装修等问题进行了相应整改，整改完成以后答辩人要求被答辩人前往涉案房屋进行查验，被答辩人未予理睬，后答辩人本人入住并使用该房屋至今，在此期间公安、消防部门曾上门检查涉案房屋是否存在安全隐患等问题，经公安、消防部门检查并未发现涉案房屋存在任何安全隐患。答辩人不存在违反合同约定的情况，在合同履行过程中出现的问题答辩人已经及时的按照被答辩人的要求进行了改正，并达到了相关安全标准。三、为维护合同有效性和稳定性，鼓励和促进交易的进行，不宜解除答辩人与被答辩人之间《房屋租赁协议》社会参与主体信守合同，履行对合同相对方的诚信义务，履行对社会的诚信责任，应当成为倡导的主流，也应当成为经济发展的主导方向。反对明知违法而签订合同，也反对合同履行过程中以违法为名而不履行合同，更反对在合同已履行完毕后，反悔和申请认定合同无效。本案中答辩人与被答辩人已经开始履行合同，合同履行过程中出现的问题答辩人应被答辩人的要求及时作出了整改，该合同宜继续履行以求实现更大的社会效益。本院经审理认定事实如下：2020年6月24日，原告作为出租方(甲方)，被告作为承租方(乙方)签订房屋租赁协议一份。主要内容为：第一条房屋概况：该房屋坐落在泰安市泰山区户。该房屋为：楼房4室2厅2卫。建筑面积179平方米，出租给乙方作居住使用。第二条租赁期限：房屋租赁期自2020年7月1日至2023年7月1日，共计3年。第三条租金、交纳期限和交纳方式：甲乙双方议定月租金2800元，缴纳方式为半年支付，计人民币(大写)壹万陆仟捌佰元，由乙方在2020年6月24日交纳给甲方。先付后用。以后每6个月付款一次。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1.利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；2.拖久租金3000元或空置15天的。合同期满后，甲方有权收回房屋，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权，达成协议后，签订书面协议。第四条：乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度。按时交纳水、电气、收视、电话、等费用。乙方的民事纠纷均自行负责。第五条：甲方收乙方押金2800元，乙方退房时，结清水、电、气费，交还钥匙后，由甲方退还乙方押金。第六条违约责任：租赁双方如有一方未履行有关条款的，违约方负责赔偿对方8400元违约金。第七条免责条款：1.房屋如因不可抗拒的原因导致损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。2.因市政建设需要拆除或改造己租赁的房屋，使甲乙双方造成损失，互不承担责任。因上述原因而终止合同的，租金按实际使用时间计算，多退少补。第九条其他约定事项：1、乙方在不破坏原有房屋结构的情况下进行简单装修；2、第一年按每半年支付房租，第二年第三年年付房租；3、合同到期后，木地板自然折旧，损坏，甲方不追究；4、乙方提前半个月支付甲方房租；5、租赁期间水、电、气、物业费由乙方承担。合同签订后，双方办理了交接手续。被告支付原告押金2800元，2020年7月1日至2020年12月31日的房租16800元。被告接收房屋后，对房屋进行了装修装饰，增添洗脸盆一个，马桶一个、升降晾衣架两个、窗帘七套、门两套、卫生门一套、热水器两台、洗衣机两台、空调两台；拆除两个卫生间隔断，做两个卫生间防水、两个卫生间铺瓷砖、两个卫生间铺墙板，厨房进行了隔断。2020年7月份，被告经郭春晖介绍将诉争房屋北次卧租赁给徐明辉居住，期限为2020年7月11日至2020年10月10日，租金每月550元。被告提交其与徐明辉的租赁合同和收费单据证明该事实。原告称对证据真实性无异议，可以看出被告擅自改变合同约定的房屋用途，构成违约。2020年8月21日，徐明辉从居住房屋搬出。徐明辉出具证明证实搬出原因为：由于这两天晚上一个号称房东的来我们居住的房子让我们搬走，也影响到我们正常生活，无法居住，所以我们已搬走。原告陈述，2020年8月20日，原告向三里派出所报警后，经派出所协调，被告已同意解除合同并腾退房屋，但一直没有履行。被告陈述，2020年8月20日，原告确有向派出所报案的事实，但是在派出所内原告与被告并未达成一致，并不存在说被告同意解除合同并腾退房屋的事实。原告要求被告将房屋恢复原状，在2020年8月21日，被告将涉案房屋恢复原状后要求原告前往查验，原告并未前往查验，后被告自行进入该房屋居住。本院认为，原被告签订的房屋租赁合同符合法律规定，系有效合同，原被告应当按照合同的约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”被告承租房屋后，未经原告同意又将部分房屋转租他人，违反了上述法律规定，故原告要求与被告解除合同，本院予以支持。鉴于第三人已经搬离涉案房屋，涉案房屋现由被告居住，故被告应向原告腾退房屋，并在腾退房屋时结清水、电、气费。原告应返还被告自被告腾退房屋之日起至2020年12月30日止租赁费及押金2800元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。”第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院参照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”原被告签订合同后，被告对房屋进行了装饰装修，合同解除后，被告可将能拆除的部分拆除，对其他装饰部分本院不再处理。关于原告主张的合同违约金8400元，被告未经原告同意对外转租构成法定解除合同的条件，但并未违反双方合同的约定，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十条、第十一条规定，判决如下：一、解除原告于冠军与被告刁丽娟2020年6月24日签订的房屋租赁合同；二、被告刁丽娟于本判决生效后十日内将租赁的泰安市泰山区房屋腾退给原告于冠军；并将马桶一个、升降晾衣架两个、窗帘七套、热水器两台、洗衣机两台、空调两台拆除；三、被告刁丽娟在腾退房屋时结清水、电、气费，原告于冠军同时返还被告刁丽娟押金2800元；四、原告于冠军于本判决生效后十日内返还被告刁丽娟房租费（自被告刁丽娟腾退房屋之日起至2020年12月30日止，按月租金2800元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刁丽娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决书为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  穆军二〇二〇年十一月八日法官助理高文科书记员冯娟