河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终14146号上诉人（原审原告）：朱xx，女，1991年6月4日出生，汉族，住河南省中牟县。被上诉人（原审被告）：郑州华商汇房地产开发有限公司，住新郑市郭店镇文化路**。法定代表人：王复兰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王嘉玮，公司员工。原审第三人：河南巩义农村商业银行股份有限公司，住巩义市紫荆路**。法定代表人：王建伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：马会芳，河南鹰与鲨律师事务所律师。上诉人朱xx因与被上诉人郑州华商汇房地产开发有限公司（以下简称华商汇）、河南巩义农村商业银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新郑市人民法院（2020）豫0184民初5344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。朱xx上诉请求：1、撤销一审判决，将本案改判；2、依法要求被上诉人将《借款协议》原件或副本交还给上诉人，并解除《借款协议》。3、依法判令解除被上诉人、上诉人双方所签订的《郑州华商汇委托经营管理协议》、《权益保障书》等因《商品房买卖合同》所产生的相关合同，包含被上诉人未交给被上诉人原件及副本的相关合同。4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院关于上诉人购房首付款未支付完毕认定错误，上诉人已按照合同约定足额缴纳首付款，且有新的证据可以证明。首先，上诉人与被上诉人双方签订的商品房买卖合同采取按揭贷款的方式，若上诉人未支付相应首付款，是无法采取按揭贷款方式进行房屋买卖的。且上诉人有两个新的证据可以证明首付款已经缴纳完毕．第一个证据是第三人河南巩义农村商业银行股份有限公司出具的《关于朱xx投诉巩义农商银行违规放贷的调查回复》，该回复中明确表示上诉人已经支付首付款25.7144万元，且一次交齐。第二个证据是河南增值税普通发票，该发票为朱xx缴纳的首付款发票，若上诉人未缴纳首付款，是不会产生该发票的。申请二审法院向被上诉人调取该增值税发票原件，向原审第三人调取原告的贷款审批资料，以证明事实。其次，根据上诉人提供的证据可以证明，上诉人先交1万电商费抵2万，总房款由原来的527144元变为507144元，前三年的租金按总房款的20％作为首付101428元，直接在首付款扣除后实际的首付款为155716元，首付款采取借款合同的方式支付，由被上诉人替上诉人一次性支付首付款，上诉人采取分期还款的方式还给被上诉人。且被上诉人未提供相应的证据证明上诉人未全部支付首付款。由此可见，上诉人已支付完毕全部首付款。最后，上诉人所提交的证据已经充分说明有该《借款合同》的存在。关于本案的关键证据《借款合同》，因上诉人与被上诉人签订后，被上诉人未交与上诉人，上诉人没有合同，为了查明案件事实，建议二审法院向被上诉人调取该证据，公平公正判决。二、根据上诉人与被上诉人双方所签商品房买卖合同约定，被上诉人未按期交房已构成违约，上诉人诉请有事实和法律依据。根据商品房买卖合同第八、九条约定：出卖人应当于2019年12月31日前，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人。出卖人逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，出卖人应按买受人累计已付款的0.005％支付违约金。上诉人的诉请是依据法律规定和合同履行的实际事实的，应当得到法院的支持。被上诉人称商品房买卖合同约定的交房日期尚未确定，被上诉人不存在逾期交房的行为，更谈不上承担逾期交房的违约责任，被上诉人的辩称没有任何事实和法律依据的。三、上诉人起诉要求解除上诉人与第三人河南巩义农村商业银行股份有限公司签订的个人购房借款合同，并判令第三人限期办理商品房抵押注销登记手续是有事实和法律依据的。根据上诉人与被上诉人双方签订的合同，上诉人要求解除商品房买卖合同有事实和法律依据。涉案房屋办理的有银行按揭贷款，一旦上诉人与被上诉人双方解除合同，那么相应的上诉人与第三人的贷款合同也要解除。第三人不仅要配合上诉人办理商品房抵押注销登记手续，还要配合上诉人向被上诉人要回已经支付的银行按揭贷款。四、上诉人要求被上诉人支付电商费，银行按揭费，公证费等损失是有事实和法律依据的。根据上诉人与被上诉人双方所签合同，被上诉人已构成严重违约，应当承担违约责任。同时因为被上诉人的违约，给上诉人带来的相应的损失，被上诉人应当承担赔偿责任。被上诉人在房屋买卖的过程中存在多次违规违法行为。首先被上诉人在销售房屋时，收取1万电商费违规违法。其次，打着首付分期的幌子销售房屋，事实上是采取和上诉人签订《借款合同》的方式欺骗上诉人。最后，被上诉人诱导上诉人签订了很多空白的书面合同，签字后被上诉人以备案为借口，6个月之后才给上诉人合同，上诉人请求二审法院调取签字当天的视频录像，以查明本案的事实。华商汇公司辩称，原审查明的事实清楚，请求驳回朱xx的上诉。河南巩义农村商业银行股份有限公司述称，上诉人要求解除购房借款合同没有事实及法律依据。若该合同解除，其有权要求上诉人与被上诉人共同偿还剩余全部借款本息。朱xx向一审法院起诉请求：1、判令解除朱xx与华商汇签订的（编号为190××××****）《商品房买卖合同》；并判令华商汇限期办理合同备案登记注销手续及商品房预告登记撤销手续。2、判令解除朱xx与巩义农商行签订的个人购房借款（综合）合同（编号为2019060131）；并判令巩义农商行限期办理商品房抵押权注销登记手续。3、判令华商汇返还朱xx交付的首付款29116元及已偿还的月供（具体以巩义农商行出具的还款凭证为准），并从2019年5月10日首付款交付之日起，按同期银行贷款利率标准支付相应利息至实际付清之日止。4、判令华商汇赔偿朱xx维修基金2134元、电商费10000元、银行按揭费1600元、公证费260元等各项损失共计13994元。5、判令华商汇因逾期交房解除合同违约金13.95元。一审法院认定事实：2019年5月10日，朱xx与华商汇签订《商品房买卖合同》（编号：190××××****）及附件一至附件四，约定朱xx购买华商汇开发的位于郭店镇郑××路东、××路××商××房屋××套，房屋总价款507144元，首付款为257144元，约定付款时间为2019-05-10，以商业贷款支付250000元，约定付款时间均为，2019-10-31；合同第八条交付期限出卖人应在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延；3、遇政府原因，市政工程，恶劣的气候等情况，影响工期的，在受到影响的范围内，交房日期相应顺延。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.005％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。附件四补充协议第三条买受人逾期付款的违约责任3、买受人无论何种原因未按合同约定的日期付清房款的，出卖人除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同约定的相应时间为买受人办理房屋所有权证和办理房屋交付手续，在该种情况下出卖人无须承担因此导致逾期办理房屋所有权证和逾期交付的任何责任。第四条交接4、如发生合同约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为等导致工程延期的；（4）买受人未能按时付款、或因买受人原因为办理房屋交付手续，买受人以银行按揭贷款方式支付购房款的，在贷款银行尚未将买受人的贷款额发放给出卖人时，出卖人有权延期交付房屋并不负延期交付责任。合同签订后，朱xx依约向华商汇支付了定金29116元、维修基金2134元，为购买涉案房屋同时支付了银行按揭费1600元、公证费260元、电商费10000元。朱xx、华商汇及巩义农商行签订《个人购房借款（综合）合同》，约定朱xx向巩义农商行贷款250000元用于支付房款，华商汇为该贷款提供阶段性连带责任保证。2019年6月28日，巩义农商行将贷款250000元支付给朱xx，华商汇认可收到该笔购房款250000元。朱xx提交2019年5月18日华商汇向朱xx发送微信截图：“您我公司签订的《借款协议》中约定应于2020年5月20日17：00前归还我公司首付分期借款（￥63300），请您按时还款。收款户名郑州华商汇房地产开发有限公司开户行名称为……”。2020年5月23日，朱xx：“前几天不是和您说我们准备这周六过去交那个第二次的首付分期款么老家有急事现在正在回老家，后天回郑州，所以我们准备周一回郑州的时候直接过去，和您说一下”。庭审中，朱xx陈述目前首付款还有126600元未支付，2020年5月支付63300元，2021年5月支付63300元；另外朱xx与华商汇签订有借款协议，借款用于支付首付款。华商汇陈述涉案房屋因受政府扬尘治理、疫情等影响，再有两三个月可以交房，不同意解除《商品房买卖合同》；巩义农商行也不同意解除《个人购房借款（综合）合同》。一审法院认为，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。朱xx与华商汇签订的《商品房买卖合同》及附件，朱xx、华商汇与巩义农商行签订的《个人购房借款（综合）合同》，均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效。庭审中朱xx陈述其与华商汇签订有用于支付购房首付款的借款协议，且朱xx认可购房首付款至今还有126600元未支付。根据《商品房买卖合同》约定的内容可知，在朱xx未付清首付款的情况下，华商汇有权顺延相应的交房日期，即朱xx请求解除该合同的条件目前暂不成就。同时，华商汇不同意解除《商品房买卖合同》，巩义农商行也不同意解除《个人购房借款（综合）合同》。另外，上述两份合同的内容，双方已经大部分履行。因此，朱xx与华商汇签订的《商品房买卖合同》、与巩义农商行签订的《个人购房借款（综合）合同》均应当继续履行。相应地，原审法院对朱xx在本案中提出的诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下；驳回原告朱xx的诉讼请求。案件受理费减半收取504元，由原告朱xx负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，商品房买卖首付款是指房屋购买时的第一笔付款，在贷款买房的情况下，购房者在签订商品房买卖合同并向银行申请房屋按揭贷款后，首付款的具体金额予以确定，此时，购房者即应当补齐首付款。同时，首付款交纳的比例应当符合相关规定。据上，首付款应当在房屋交付之前交纳不仅是首付款作为购房预付款的当然之意，而且符合对于首付款的相关规定。本案中，案涉《商品房买卖合同》约定，缴纳房款的方式及期限为“约定金额：257144元，付款方式：现金，约定付款时间：2019-05-10……约定金额：250000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019-10-31”。同时约定“买受人无论何种原因未按合同约定的日期付清房款的，出卖人除有权按上述约定处理外，亦有权拒绝在合同约定的相应时间为买受人办理房屋所有权证和办理房屋交付手续”。而在朱xx对于涉案房屋应交纳首付款的事实并未提出异议，仅认为双方存在首付款分期的约定。根据以上事实并结合首付款的性质，即使存在首付款分期的约定，朱xx亦应当在交房之前交纳相应的首付款。朱xx认可购房首付款至今尚有126600元未支付。综合以上，一审判决未支持朱xx的诉讼请求，并无不当。综上所述，朱xx的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1008元，由朱xx负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判员  刘泽军二〇二〇年十一月十六日书记员  展草原