浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0481民初5175号 原告：金妍，女，1977年10月18日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：谢旭东，浙江杭天信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温作潮，浙江杭天信律师事务所律师。 被告：海宁名门房地产开发有限公司，住所地：浙江省海宁市硖石街道农丰路**海宁建材家居城**楼**。统一社会信用代码91330481MA28BABD1K。 法定代表人：张玉强，董事长。 委托诉讼代理人：许学龙，浙江峻德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈依洁，浙江峻德律师事务所律师。 原告金妍与被告海宁名门房地产开发有限公司（以下简称名门公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月18日立案后，依法适用简易程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢旭东，被告委托诉讼代理人许学龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金妍向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》解除；2.判令被告退还原告购房款720000元，并赔偿原告贷款利息损失31272.68元，暂计算至2020年9月24日，此后的利息损失按还款计划确定的金额直至赔偿全部还清之日止；3.判令被告支付原告违约金180000元；4、判令被告赔偿原告税费损失20176.51元、物业维修基金4516元和物业费650.30元；5、本案一切诉讼费、保全费、公告费等费用由被告承担。事实和理由：2018年4月6日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，双方约定：原告购买位于浙江省海宁市××路××幢××室不动产，总价720000元，被告承诺购房后保证租赁收益，要求原告与案外人上海海埠酒店管理有限公司（以下简称海埠酒店）签订委托经营管理协议。原告因受到样板房和保证租赁收益的诱惑，向被告购买了该房屋。2019年12月底，被告通知原告收房，但原告看到自己的房屋装修过于简陋，与样板房天差地别，同时，案外人海埠酒店无法取得联系，玩起了消失。原告发现自己上当受骗，购房前与购房后差距过大，购房前看到的是华丽的样板房，购房后得到的是简陋装修的房子，购房前保证租金收益，购房后没有任何人支付过租金，也无法取得和海埠酒店的联系，购房前房屋面积45.16平方米，购房后房屋面积只有25.74平方米。原告通过贷款的方式购买该房屋，至今需要每月支付贷款和利息，被告出售该房屋时保证原告能每月收到租金，实现以租养贷，但原告至今没有任何收益，上述购房前和购房后的种种差别，使得原告无法承受。被告出售该不动产时作出虚假承诺，已经构成违约，应承担相应的责任，原告遂诉至本院。 被告名门公司辩称，原告起诉的事实和理由不符合客观实际情况，被告从未作出保证租赁收益的承诺，也从未要求原告与案外人海埠酒店签订委托经营管理协议。原告认为样板房装修很华丽，实际样板房也是简陋的装修，样板房也是仅供参考，我方从未承诺样板房与交付房屋一致，原、被告双方买卖的是毛坯房，备案的时候也不是精装修房屋，装修本身是被告方赠送的。原告陈述购房面积不一致的问题，在合同中约定的是建筑面积45.16平方米，去除公摊面积后是25.74平方米，原告对此是明知的，不存在房屋面积缩水的问题。原告诉请要求解除合同，不符合法定情形，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的《浙江省商品房买卖合同》、《酒店委托经营管理协议》、样板房照片、房屋现状照片、自营贷款还款明细、自营还款计划表查询、贷款利息清单、收款收据、税收缴款书、物业费证明，被告对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认定。原告提交的贷款详情、已还款明细、个人房屋贷款借款（抵押）合同，被告无异议，本院予以认定。原告提交的微信聊天记录，被告认为丁万美并非被告公司员工，而是销售代理公司员工，其向原告推荐房屋时，仅承诺每月保底租金3600元，并没有承诺实际交付房屋与样板房一致，且原告购房前就已经知道房屋均价，微信聊天记录中的“杨子”也并非被告公司员工，原告提交的该组证据并不能证明其主张，经审查，该组证据系原件，形式合法，本院对其真实性予以确认。原告提交的东和园房价走势详情，被告认为该组证据体现的是2020年9月海宁市二手房价格，并不能证明原告购房时的市场行情，经审查，该组证据系原告自行通过互联网查询的网页截图，但没有具体网址信息，本院对其真实性不予确认。原告提交的样板房视频，被告认为不能证明实际交付房屋必须与样板房一致的事实，经审查，本院对该视频内容的真实性予以确认。原告申请证人苗某出庭作证，苗某陈述：我和原告以前是同事关系，我原来的老房子要拆迁，就想看看房子，听中介公司的人说海宁东和园便宜，就和金妍一起来看看。当时我们看沙盘、听讲解，也看了样板房，金妍就买了，当时房产公司说是包租，前三年保底3600元，之后看酒店的营业额，四六开，如果业主说房子不要了，也可以再卖给开发商，他们可以回购，销售人员也说交付的房屋与样板房一致，房屋也是精装修的，单价一万六。经质证，被告认为证人和原告有利害关系，证言可信度较低，故不予认可。经审查，证人证言中提及的“包租”、“三年保底”等均无其他证据相印证，故本院不作认定。原告申请证人詹某出庭，詹某陈述：我是房产中介，金妍想买房，由于我们公司和名门公司有合作，我认识了销售丁万美。我们公司跟东和园销售总代理公司签订了合同，我寻找的客户成交的话我可以提佣金。当时丁万美说房屋是包租的，也可以回购，实际交付的房屋也是跟样板房一致的，当时房屋是精装修，所以要16000元／平方米，丁万美微信上也说房屋保底收益3600元／月，还介绍说送精装修全配、统一运营六年。经质证，被告有异议，认为丁万美并非被告员工，对丁万美在销售过程中的陈述无法采信也不予认可，且案涉房屋系毛坯房，房屋装修是被告赠与原告的。经审查，证人证言中提及的丁万美身份不明，“保底收益”、装修标准等也无其他证据予以印证，故本院不作认定。被告提交的样板房照片，原告对其三性均有异议，且认为不能证明被告的主张，经审查，该组照片系被告自行拍摄，真实性以及拍摄时间无法确认，本院不作认定。被告提交的东和园20幢624室一房一价透明售房网价格公示，原告对其三性均有异议，经审查，备案价格应以相关主管部门出具的证明为准，本院对该份证据不予确认。 综合上述认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实： 2018年4月6日，原告（买受人）金妍与被告（出卖人）名门公司签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：1804060087）一份，载明：出卖人以出让方式取得位于市区××路××碧云路西侧地块的建设用地使用权，编号为浙（2017）海宁市不动产权第0039506号地块的建设用地使用权。买受人购买的商品房为预售商品房，规划用途为商业，位于海宁市××街道××幢××室，建筑面积为45.16平方米，其中套内建筑面积25.74平方米，分摊共有建筑面积19.42平方米。该商品房单价15943.31元／平方米，总价720000元，买受人于2018年4月6日支付首付款360000元，余款通过银行贷款方式支付。该合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定中载明：交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理，出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。（一）外装饰装修部分：1.外墙：涂料。2.电梯：（1）品牌：日立或同档次的其他品牌；（2）型号：电梯载重不小于800ＫＧ。3.管道：镀锌钢管、ＰＶＣ。4.窗户：铝合金窗。5.以上未尽事宜，以实际交付为准。（二）内装饰装修部分：全部装饰材料后均为“×”。现原、被告已经办理上述房屋的交付手续，原告也已取得房屋不动产权证。 2018年4月6日，原告金妍（甲方）与案外人海埠酒店（乙方）签订《酒店委托经营管理协议》一份，载明：甲方将其购买的海宁市赞山路碧云路口名门·东和园项目20幢624室全权委托乙方进行出租和经营管理事宜，甲方承诺在收到开发商交付通知后10个工作日内前来办理相关手续，若迟延交付则委托经营管理相关日期相应顺延，委托期自2020年1月1日起至2025年12月31日，其中2020年1月1日至2020年3月31日作为免租期，租金起算日自2020年4月1日至2026年3月31日止。甲方在合同租金起算日起两年内，每月保底租金为3600元/间，租金起算第三年起，甲方与其他酒店业主按合同金额比例共分得酒店营业额的60%（酒店营业额的40%归乙方）。 本院认为，本案争议焦点是原告是否有权要求解除案涉商品房买卖合同。原告认为，被告实际交付的房屋与样板房不一致，擅自更改设计，已经构成重大违约，且被告承诺每月保底租金3600元，但未承诺兑现，致使原告合同目的落空，故原告有权解除合同。被告认为，案涉商品房买卖合同已经履行，被告将房屋交付原告，所有权发生转移，案涉房屋并非精装修房屋，装修标准没有具体约定，房屋装修是被告赠送给原告的，且原告与海埠酒店签订委托经营管理协议，支付租金的主体是海埠酒店而非本案被告，故原告并不享有合同解除权。 就本案争议焦点，本院作如下阐述：首先，案涉商品房买卖合同系原、被告签订，为双方真实意思表示，依法成立，对当事人具有法律约束力。就合同所涉商品房的装修标准问题，合同附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”中就装修标准进行明确，该附件仅就外装修部分确认了外墙涂料、电梯品牌和型号、管道和窗户的材质，但是内装修部分全部未列明品牌、产地、规格、级别、数量等。同时，该附件中明确约定“出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送买受人”。可见，原、被告在签订合同过程中未就室内装修的标准进行约定。另，原告主张被告在销售房屋过程中，承诺实际交付的房屋与样板房一致，但是原告未提交销售广告或者宣传资料等证实被告在销售房屋过程中曾就装修标准作出具体的说明和允诺，故无法认定被告承诺实际交付房屋与样板房一致，且该承诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。因此，本院认为，双方未约定案涉商品房的装修标准，原告也没有证据证明被告作出了实际交付房屋与样板房一致的允诺，故原告以此认为被告存在根本违约的主张，不能成立，原告也不能以此行使合同解除权。 其次，原、被告签订商品房买卖合同后，原告按约支付价款，被告按约交付房屋，现原告已经办理案涉房屋的不动产权证，房屋登记为原告单独所有，实际双方间商品房买卖合同已履行完毕。就原告而言，已经实现了商品房买卖的合同目的，即支付价款后取得了房屋所有权。且，原、被告签订商品房买卖合同的同时，原告与案外人海埠酒店签订委托经营管理协议，该协议约定，委托经营期限内，海埠酒店前两年每月支付保底租金3600元，第三年起原告有权与其他酒店业主按合同比例分得酒店营业额的60%。依此，原告已通过委托他人对房屋进行出租和经营管理的方式，在委托经营期限内收取租金或者分配营业额。换言之，原告有权向委托经营管理协议的相对方（即受委托方）来主张租金，如果受委托方逾期支付租金，原告也享有按照合同约定向其追索租金的权利。现原告认为海埠酒店未支付租金导致其商品房买卖合同目的不能实现，本院认为原告作为买受人，其签订商品房买卖合同的目的是获得案涉房屋，现房屋已登记于原告名下，原告的合同目的已经实现，其不能以未按约收到租金为由主张合同目的不能实现，本院对其该项主张不予采信。关于原告主张案涉房屋存在面积差的问题，双方在商品房买卖合同中明确约定案涉房屋建筑面积45.16平方米，其中套内建筑面积25.74平方米，分摊共有建筑面积19.42平方米，故本案中不存在被告交付房屋面积缩水的问题，本院对原告的该项主张不予采信。 综上，原告要求解除商品房买卖合同的主张，无事实和法律依据，本院不予支持，其余购房款返还、利息赔偿、违约金、损失等诉讼请求均建立在解除合同的前提之下，故本院一并予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告金妍的全部诉讼请求。 案件受理费13366元，减半收取6683，保全费5000元，合计11683元，由原告金妍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员  高苏燕 二〇二〇年十一月六日 书记员  汪凯航 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、账号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 10- 11-