北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初34891号原告：武帅，男，1976年3月16日出生，汉族，住北京市。被告：马淑英，女，1958年8月15日出生，汉族，住北京市。原告武帅与被告马淑英缔约过失责任纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武帅、被告马淑英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武帅向本院提出诉讼请求：1．请求法院判决马淑英退还我在与其商谈租房事宜过程中给其转账支付的订金10000元；2．本案诉讼费由马淑英承担。事实与理由:2020年1月13日，我看到X号楼临街一家底店贴出租广告，按所留联系人电话与对方询问出租房事宜，对方（马淑英）说往年房租一年24万押金1万，并说房屋是X的公房，今年租房管理办法还没有定，对我提出的用来经营盲人按摩项目是否能做不能确定，说得问问。1月15日，我再次联系马淑英询问是否可以出租，马淑英回复说乡里过完年（春节）后会有新通知。1月20日，马淑英联系我，说问了X管理人员，房子可以出租，但问的人挺多，让我先少交上1万元，其它事情春节后见面商谈，我同意了。由于当时正在高速开车，双方没有细说。后来，我微信询问马淑英，如果交了订金，合同从什么时间起算，1月24日马淑英回复说租房合同日期从2020年2月15日起算。我于2020年1月24日13:47微信转账马淑英1万元订金，马淑英同意并接受转账。2020年2月15日，马淑英电话联系我，问是否还租房子，并对我说，交了1万元并不是表示就定下来了必须把房子租给你，如果不签合同，还有别人等着要租房呢。我与马淑英说，房子是要租，但从外地回京正在居家隔离，而且从与马淑英谈话中得知受疫情影响，房子的上家租户仍未腾退房子，肯定不能签，说好下周联系见面商量。2020年2月21日，我与马淑英联系，提出受疫情影响，租房合同能否缓签，马淑英说，听说2月底人员流动能放开，合同从3月（开始签）。2020年2月29日，双方第一次见面，约好来签合同。因疫情影响，房子的上家租户仍未腾退房子，马淑英说再有半个月疫情怎么也会好了，他们居住的地方很多店面都正常营业了，上家住户3月中旬（无论）怎么也都会搬完家腾退出房子的，并说这次来见面他也没有准备合同，说3月中旬（3月15日）签合同。我同意，但补充说，疫情发展不好说，人员不能流动什么也做不了，看情况再联系。2020年3月5日，我电话联系马淑英，房子还是想要租，考虑疫情影响人员流动管控仍未放松，了解到许多室内场所经营项目仍不能正常营业，很多经营手续都无法办理，而且北京外来输入病例导致疫情防控又趋紧张，商量暂缓签租房合同，一旦人员流动管控放松，就立即签合同。马淑英提出这样会给她带来损失，于是双方商量，允许马淑英继续贴出租广告，如果有些经营项目不受疫情影响，能出租就租出去，如果疫情管控政策放松了，房子没有出租出去，我就马上与马淑英继续签合同，马淑英同意，随后又张贴了出租广告。2020年4月30日，北京地区疫情风险等级政策有了变化。5月6日我联系马淑英询问房子情况，马淑英说房子已出租出去，当我提出退回转账支付的1万元订金时，马淑英不同意。我认为，双方商议租房，一直未签合同，也未见面详谈具体事宜，而且按马淑英所说，房子为公房，如果签合同，不应只是与马淑英商谈，所以租房事宜双方只是一个意向上的交流阶段，并没有达到实质性的谈条件签合同的程度。我按马淑英要求转账支付的1万元为订金，而且在转账记录中明确写明为“订金”，马淑英没有异议接受了转账。2020年2月15日马淑英给我打电话时曾明确提出，我转账支付的1万元并不是表示就定下来了必须租给我，如果不签合同，还有别人等着要租房呢。虽以此要求我签合同，但也可见，在马淑英的意识中也是认为我转账支付的1万元并不是定金。双方商议租房，按约定2020年2月15日签合同，但房子的上家租户直到3月6日仍未腾退房子，我认为只有上家租户与房子没有任何关系的情况下，才能商议签合同，并不存在不想签合同的意思。双方商议租房事宜，在约定的时间不能签合同，主要是由于疫情影响。综上，请求法院支持我的诉讼请求。马淑英辩称，不同意武帅的诉讼请求，我不同意退还1万元。1月13日武帅找我问房子问题，我告知了他报价，他说做盲人按摩，我说这个地区很多都不给办执照，我说给他问问能不能办照。1月15日武帅问我能否租，我说上边说可以租，我也告诉了武帅，租房之前要交定金，不是订金，一般交一个月的租金作为押金，一个月租金是2万，就是先付2万定金。20号，武帅说他还是想租这个房子，我说还有其他人看这个房，所以他要租就先交定金，武帅同意了，他说回老家之后再说。1月24日，我跟武帅联系，询问他是否真想租，武帅说真想租，我说有朋友介绍了其他人要租我的房，如果他真想租，就给我1万定金，武帅问我何时开始，我说从2月15日开始计算，说完武帅就把1万元给我转过来了。我不会操作微信都是他帮我操作的，他转的时候写的是订金，当时我就有意见，武帅说房子给他留到初七初八，到时候他回来。我说行，想等他回来再把这个事说清楚。后来2月29日我和武帅见了一面，我提出来武帅写的是订金，应该是写定金，说他写了错别字。我当时说了之后定金转成押金，武帅也同意，说到时候就算进去得了。武帅还说延期到3月15日，当时我也认为疫情严重，就同意了。武帅后来给我打电话说疫情得五、六月份才能解除，我当时就表示不同意，涉案房屋是单位租给我，让我作为生活的保障，可以自住也可以转租。之前有很多人来想租房，我都没说死，毕竟武帅交了1万元，我还是想等一下武帅。后来一个租房的人4月底找我了，我们签了合同，我刚把条撕了，5月6日武帅找我，我说房子出租了，武帅让我退钱，我不同意退。因为疫情，我给武帅延长了很长时间，武帅耽误了我很长时间。本院经审理认定事实如下：2013年2月28日，马淑英（乙方，承租方）与X公司（甲方，出租方）签订《租赁协议书》，约定：马淑英租赁座落于X号楼自西向东第二号底商（以下简称2号底商），面积为105．47平方米的房屋用于商业经营。武帅提交其与马淑英的短信聊天记录，其中有如下内容：2020年1月15日，武帅：您好，想租X的房子，做盲人按摩。前天与您通过话。您说问问是否能做。现在能确定了马？马淑英：你好，我今天问了一下单位管理人员，他说现在乡里不知让不让办这类型的执照，需过完年听新通知。1月20日，马淑英：信号不好，如果你有心租的话尽快与我联系。1月24日，武帅：你好，那先转您1万订金！谢谢啦！马淑英：好的。武帅提交其与马淑英的微信聊天记录，其中有如下内容：1月23日中午12:05，武帅：你好，因为已回X过年，工商注册，聘请技师年底联系更不方便，所以一直未回复，希望您能给留到初七初八，我回北京安排好就找您付款签合同。1月24日上午7:52，武帅：你好，不知那房子能等到初七八回京吗？如果交了订金，合同时间从什么时候算呢？上午9:15，马淑英：你好，房子不管你租还是别人租都是从2月15日算起，可是己有一个婴儿育教的也看上了这房子，听介绍人说初二、三可能过来，但也没交定金，如果你有意租房的，你就自己决定吧。合同日期从2020年2月15日起。1月24日下午13:41，武帅：明白，谢谢！那我先转给您10000订金吧。下午13:47，武帅通过微信向马淑英转账1万元，马淑英收款，并回复：你回北京通知我，咱们再见面吧。2月18日下午17:17，武帅：你好，现在这个情况，如果月底有好转，允许动工装修，允许外来务工人员流动，那个底店租房合同能否考虑三月份开始签啊？最好三月中旬。2月21日上午8:22，马淑英：你好，你什么时候去门店房？12:09，武帅：你好，现在这个情况，如果月底有好转，允许动工装修，允许外来务工人员流动，那个底店租房合同能否考虑三月份开始签啊？最好三月中旬。如果这两天去门店，这两天就签合同吗？不可能吧，大概一个月之内不能装修，不可能招聘外地员工，这不好办吧。3月9日中午12:24，马淑英向武帅发送一条消息链接，标题为：喜讯来了，出门的日子近了。5月6日上午10:45，武帅：老姐好，您那房子现在什么状况？马淑英：已经租出去了。武帅：啊，那好吧。下午14:22，马淑英：押金不能退了，当时让你签合同你也不签，我一直等到五一前也没信，我五月五号才租出去，等你好几个月，都不来，押金已过期了。什么叫押金，在一定期限内，就因疫情才等好几个月的。而且你交的是定金而不是押金。下午15:40武帅回复：不退不行。你可以去打听打听，或者咨询咨询律师。这么做就不讲道理了吧，你上一家什么时候才搬出去啊！武帅自行整理的2020年3月5日与马淑英通话的主要内容如下：疫情没见好转，外地来京人员都不方便，要求隔离，输入病例会越来越多，许多店不允许经营，盲人按摩店也包括在内，预计办理工商手续会拖很久，前租户仍未腾房，这种情况延续到3月底是肯定的，4月初能否好转不好预料，也许会持续到五六月份，因此3月中旬不能签合同，但是房子我还是想租，为了减少对方损失，我说对方可以继续张贴出租广告，如果有人经营项目不受疫情影响就能租出去，如果没人租，北京疫情管控政策一经允许，就签合同。对方同意了。马淑英对上述武帅提交的短信、微信聊天记录，以及武帅自行整理的2020年3月5日双方通话主要内容的真实性均认可，但不认可证明目的，其坚持认为1万元不是订金，而是定金，因武帅最终未与其签订合同，故该1万元不予退还。对于案涉1万元的性质，武帅陈述：属于订金，就是意向金，是特意打的订，不是打错了；当时双方没见面，也没有看到房本，就是电话里联系，而且也没签合同，交钱的时候也没有约定责任。对此，马淑英不予认可，其表示：这1万元就是定金，要是签了合同就转化为押金，要是不签合同，也退不了。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，武帅要求马淑英退还其1万元订金，而马淑英认为该笔款项的性质为定金，因武帅未按照约定签订合同，故无权要求退还。故本案的争议焦点在于该1万元的性质应当如何认定。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十条规定：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。第一百一十八条规定：当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。从上述法律规定可知，定金作为债权担保的一种形式，其至少具有以下两方面特征：第一，定金应当以书面形式明确约定。定金的所有权自约定的定金处罚条件成就时，即发生转移或成为索赔的标准。第二，定金所担保的是双方特定的行为。任何一方不履行合同或有其他合同约定的事由出现，均要招致相应的定金处罚。但从本案已审理查明的事实来看，本案所涉的1万元并不满足以上两方面特征。首先，在2020年1月24日武帅向马淑英转账支付1万元时，双方并未达成确定性的、在将来特定时间内要签署租赁合同的合意，包括具体的租赁期限、租赁面积、租赁用途、租金标准等此时均未涉及，因此谈不上有需要担保的特定行为。其次，无论是在短信里，还是在微信里，武帅均将该1万元写作“订金”，而非“定金”，应当说，无论是从字面含义理解，还是从交易习惯解释，该两者的含义都是明显不同的。马淑英作为房屋出租一方，如果确对武帅转账款项的性质有异议，其可以提出商议请求，并要求更正，或者说在双方不能就此达成一致意见的情况下直接拒收该笔款项。而实际情况是，马淑英从未就此提出过异议，且当即接收了该1万元。故在马淑英不能举证证明双方在款项交付时对该1万元的性质明确约定了定金处罚条件的情况下，其主张定金权利的抗辩意见，于法无据，本院不予采信。现武帅要求马淑英退还1万元订金之诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:马淑英于本判决生效后七日内退还武帅订金10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由马淑英负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 黄 杨二〇二〇年十一月三十日书记员 姚媛媛