广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初10752号原告：夏蕾，女，1992年4月30日出生，汉族，住江苏省泰兴市。委托诉讼代理人：郭辉，广东诚开律师事务所律师。被告：李宝国，男，1962年9月29日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被告：张志伟，男，1960年7月27日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：李小玲，女，1963年10月31日出生，汉族，住广州市荔湾区。三被告共同委托诉讼代理人：林勋华，广州金鹏（中山）律师事务所律师。三被告共同委托诉讼代理人：魏强，广州金鹏律师事务所律师。被告：广州市名信物业管理有限公司（以下简称：名信公司），住所地广州市荔湾区桨栏路**。法定代表人：罗广，职务：总经理。委托诉讼代理人：欧阳世佳，男，1983年11月17日出生，被告公司职员，联系地址。原告夏蕾诉被告李宝国、张志伟、李小玲、广州市名信物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法由审判员侯炜邦适用简易程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告夏蕾及委托代理人郭辉，被告李宝国、张志伟、李小玲的共同委托代理人林勋华、魏强，被告名信公司的委托代理人欧阳世佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏蕾诉称：原告与被告李宝国于2019年6月29日签订租赁合同，被告李宝国将人民南路XXX号64.5平方米的房屋租给原告作店铺使用，租期为三年，自2019年7月1日起至2022年6月30日止，租金每月为34000元，押金为68000元，合同签订后，原告依约定支付了押金及租金，在签订租赁合同时，原告就提出所租的是店铺，是要经营的，要求被告李宝国提供相应的产权资料办理营业执照，被告李宝国也随口答应了并表示该店铺是个人所有的产权能够提供，但后来被告李宝国并没有依承诺提供相应的产权资料给原告办理营业执照，工商部门检查时，几次都要求原告尽快去办理营业执照合法经营，原告只能催促被告李宝国尽快提供，后被告李宝国将被告张志伟的营业执照交给原告，并称借给原告使用，经原告了解借用他人的营业执照是违法的，同时，原告所经营的化妆品，要通过网上经营，根本无法用他人的营业执照经营，原告不断催促被告李宝国尽快提供被告李宝国却借各种理由推搪，导致原告根本无法经营，由于被告李宝国无法提供产权资料，同时，也无法提供其合法出租案涉店铺的有关手续，原告开始怀疑被告李宝国是否有权出租该商铺及是否为产权人，后经初步了解，案涉的商铺是属于被告名信公司管理的直管公房，是由被告名信公司提供给被告李小玲使用，被告张志伟、李小玲据说是夫妻关系(户籍在同一地址)，被告李宝国将被告张志伟申领的个体工商户营业执照借给了原告使用，被告李宝国与被告张志伟之间就案涉房屋的关系，原告无法了解，被告李宝国也从来没有出示过任何相关的资料，原告所了解的只是关于这个铺位四个被告之间的关系，但无法提供十分准确的资料证明四个被告之间的关系，经向政府部门的12345投诉平台投诉，得到的答复是案涉房产属于房管局管理，属于直管房，承租人为李小玲，但李小玲有无权出租及其是否出租给被告李宝国的情况无法了解。原告因被告李宝国无法提供任何有关的产权资料交由原告去申请营业执照，导致原告无法经营，原告与被告李宝国之间产生了纠纷。被告李宝国于2020年8月7日早上将门锁起来，在司法所劝说下于12日傍晚开锁，又于8月19日被告李宝国指使其儿媳到案涉的铺位闹事，对原告大打出手，导致原告轻微伤，还要求其将借给原告的营业执照抢回，但原告受到人身伤害一案正在派出所处理之中。原告认为，被告李宝国在无任何产权资料可以证明其有出租的权利的情况下，将铺位出租给原告显然无任何法律依据，其与原告所签订的租赁合同应为无效合同。众所周知，铺位是用来经营的，原告花每月34000元的巨额租金租下的铺位也是为了经营，目的是为了盈利，经营就必须是合法经营，合法经营就必须要有营业执照，但被告虽将铺位出租给原告，但无法提供任何产权依据，并且该铺位已有被告李小玲的名字申领了营业执照，从而导致原告根本无法办理营业执照，原告根本无法在该铺正常合法地经营，承租该铺位的真正目的根本无法实现，因此，无论该合同是否有效，都应予以解除。由于被告李宝国所租给原告的铺位根本无法让原告正常经营，并且这个结果是由被告李宝国的过错所引起的，因此被告李宝国无权收取每月34000元的巨额租金。由于案涉铺位是属于被告名信公司直管，由被告李小玲承租，被告张志伟、李小玲是夫妻关系，被告张志伟的营业执照是办在案涉铺位，因此，被告张志伟、李小玲、名信公司，应对被告李宝国所欠原告的债务承担连带清偿责任。综上所述，为维护原告的合法权益，原告依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，依法提起诉讼，请求人民法院在依法查明本案事实的基础上依法判决，并判准原告之诉讼请求。请求判令：1、请求人民法院依法认定房屋租赁合同为无效，并依法解除原告与被告李宝国所签订的房屋租赁合同。2、请求依法判决被告李宝国返还租房押金及违约金共计136000元。3、请求依法判决被告李宝国立即退还原告于2019年7月至2020年7月的租金共计236120元。4、因被告李宝国违约，没有履行相应的义务，导致租赁合同无效及被解除，被告李宝国应赔偿原告装修店铺的损失，计100000元。5、请求依法判决被告张志伟、李小玲、名信公司对被告李宝国所欠原告的债务承担连带清偿责任。6、本案所涉诉讼费用由四被告共同承担。被告李宝国答辩称：李宝国认为涉案租赁合同合法有效，具体理由一、该合同是原告与李宝国经协商一致签订的，没有违反任何法律法规的强制性规定；二、从被告张志伟所提供的证据广州市中级人民法院(2007)穗中法民五终字第976号民事判决书以及越秀区国土资源和房屋管理局在2004年11月26日所出具的文件都可以证明被告张志伟、李小玲对涉案房屋享有合法的使用权，并在判决中明确认定被告李小玲就涉案房屋不需要签订租赁合同和缴纳房屋使用金，因此被告张志伟、李小玲将涉案房屋转租给李宝国，李宝国而后将涉案房屋转租给原告都是李宝国合法权益的行使，并没有任何的第三方或法律法规对李宝国出租涉案房屋给原告进行任何的限制。房屋的公房需要明确公房的使用性质，本案中原告对公房的法律性质进行了混淆，需要引入公房的办理办法，是指从政府部门租赁所取得的财产，不得转租。案涉的房产不是基于与政府的租赁关系取得，而是基于政府拆迁补偿的过程中对被告李小玲的房产进行补偿，在法律性质上说被告李小玲取得该房产使用权及产权收益并不是基于与政府之间的租赁关系，而是基于产权补偿之中以案涉财产进行产权置换，被告张志伟所提交的判决书中，法院在事实查明后对被告李小玲及案涉房产有清晰的描述，即判决书第7页，否定了被告李小玲与房产管理部门就房屋存在租赁关系，确认了被告李小玲可以无偿使用该房产，是明显不属于公房租赁，因而不存在本案合同的形成，不存在违反社会公共利益，不存在违反法律强制性规定的情况，原告提出本案诉求要求确认合同无效没有事实和法律依据，应予以驳回。基于原告与李宝国签署的租赁合同第4条约定，原告拖欠2020年2月份的租金1万元，2020年8月份的租金3.4万元以及2020年9月份租金32867元，合计76867元，已经超出了原告所缴纳的租赁保证金，因此基于合同第4条约定，该保证金是无需退还的，相反，原告还需要继续向李宝国缴纳欠付的租金。同时，在合同中没有任何有关双倍返还保证金的约定，因此原告主张按照保证金的金额支付违约金是没有任何合同依据，且原告没有提供证据证明其实际损失的金额，因此就其有关违约金的诉请应全部驳回。本案原告已经经过法官释明过后确认是基于合同无效提起诉讼，不存在违约金的问题。原告主张李宝国退回租金236120元的诉请没有事实和法律依据，双方在合同明确约定租金标准是3.4万每月，其后因为疫情的原因，李宝国经与原告协商后，主动将2020年2月的租金下调为1万元每月，将2020年3月至2020年7月份的租金调整为2.3万每月，因此双方关于租金的约定及调整都是真实意思的体现，原告主张参考所谓的指导价进行下调是没有任何的法律依据。原告主张装修损失没有提交任何证据证明其实际损失的发生及损失金额的大小，其应自行承担举证不能的法律责任。对装修进行赔偿司法解释有规定，本案中原告进行装修是没有经过李宝国同意，李宝国是主张原告违约及拖欠租金、霸占场地不予搬迁而提出解除合同，所以李宝国认为装修费不具备赔偿基础，从证据上看，原告所提交关于装修损失的证据及明细都是可以搬迁的设备，对此李宝国已通知原告进行处理，而且也依法告知原告不及时处理的法律后果，在此情况下李宝国已经尽到法律责任，注意义务。而由此产生了相关的损失，李宝国认为该损失应由原告承担，理由是原告过错及违约行为导致，与李宝国无关。被告张志伟、李小玲共同答辩称：与被告李宝国的答辩意见一致，涉案合同是合法有效的，并是因原告的违约被告李宝国已在2020年9月29日合法解除该份合同。张志伟、李小玲并非本案所涉合同关系的相对方，与原告不存在任何的法律关系，因此原告要求张志伟、李小玲就被告李宝国所欠债务承担连带清偿责任没有事实与法律依据。被告李宝国合法解除了涉案的租赁合同，无需向原告进行任何的赔付，张志伟、李小玲不需要承担任何的责任。关于张志伟营业执照的问题，原告陈述因为案涉房屋是公房所以无法办理营业执照，张志伟、李小玲认为案涉房产已经办理了营业执照，所以原告不合理提出下调租金的请求在未能得到被告李宝国同意的情况下提起了请求，而原告所主张的营业执照问题不是本案诉讼引起的根源。原告有使用过李小玲的营业执照，但至今没有返还。被告名信公司答辩称：1、名信公司并非涉案房屋的产权人，也从未对案涉房屋有过任何形式上的管理及收益，详情可见（2007）穗中法民五终字第976号的生效判决书内容。2、原告与名信公司没有任何的合同关系，也从来不清楚原告与其他被告之间存在的合同关系。原告提供的证据没有显示名信公司有收取其押金或者租金，根据合同的相对性的原则，原告要求名信公司对押金、租金甚至违约金承担连带责任是无稽之谈。3、至于原告提交的证据，名信公司对其关联性均不予认可。名信公司不清楚有关证据的取得情况。为此，恳请法院查清案件事实，依法驳回原告要求名信公司承担连带责任的诉讼请求，以维护名信公司的合法权益。经审理查明：2019年6月29日被告李宝国（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将广州市人民南路XXX号（建筑面积64.5平方米）出租给乙方作店铺使用，租赁期：为3年（2019年7月1日至2022年6月30日止）；其中2019年7月1日至2020年6月30日每月租金为34000元。乙方须每月3日前缴付月租金给甲方。乙方必须向甲方缴纳保证金68000元，甲方应在租赁期间或解除合同之日将保证金（退回乙方、抵偿租金）。合同签订后，原告向被告李宝国缴纳68000元保证金，被告李宝国将商铺及名称为广州市荔湾区南南百货店（经营者为张志伟，类型：个体工商户）营业执照交原告使用。2020年4月24日原告通过微信向被告李宝国提出办理营业执照，需要被告李宝国提供房产证明和授权书。后原告与被告李宝国就商铺租金是否调整未达成一致意见，原告遂向本院提起诉讼。在2019年7月至2020年7月期间原告共向被告李宝国支付租金共326000元。2020年11月3日原告与被告办理商铺的交接手续。另查，2006年本院受理广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局与李小玲、张志伟、第三人广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局搬迁、清租一案。案件经审理于2006年12月15日作出（2006）荔法民三初字第1887号民事判决书，其中判决第一项：李小玲、张志伟（含同住人员）自判决发生法律效力之日起两个月内，迁出广州市人民南路XXX号首层，将房屋腾空交回给广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局管业使用。李小玲、张志伟对上述判决不服，提出上诉。经广州市中级人民法院审理查明认为：2004年11月26日，李小玲、张志伟与广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局在签订《广州市城市房屋拆迁作价补偿协议书》的同时，广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局出具了书面承诺：同意李小玲户在房屋交出拆除之日起，在半年内改建天成路39号首层前部位给李小玲承租使用，在此之前，李小玲使用人民南路XXX号首层房屋，至天成路39号首层前部位房屋移交李小玲承租之月起，办理人民南路XXX号首层房屋的承租手续。该承诺是李小玲、张志伟与广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局的真实意思表示，应视为双方对《广州市城市房屋拆迁作价补偿协议书》的补充。该承诺中明确约定至天成路39号首层前部位移交李小玲使用后，双方办理人民南路XXX号首层房屋的租赁手续。该承诺中双方亦无约定人民南路XXX号的房屋使用金，从双方的履行过程来看，李小玲一直没有支付房屋使用金，而广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局亦未提交证据证实其曾要求李小玲交纳房屋使用金，因此在天成路39号首层前部位房屋移交李小玲户承租之前，李小玲户对人民南路XXX号首层房屋的使用无须签订租赁合同和交纳房屋使用金是广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局与李小玲、张志伟协商一致的真实意思表示。虽然因行政区域的调整，人民南路XXX号首层房屋调整由广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局管理，但广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局对李小玲户的承诺依然有效，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局在承接管理权利的同时，对该承诺约定的义务亦应依约履行。综上所述，李小玲、张志伟认为在天成路39号首层前部位房屋移交其使用之前，其无须交纳租金亦无须搬迁的抗辩有理，法院依法予以采纳。广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局要求李小玲、张志伟清租和搬迁无事实和法律依据，法院依法不予支持。审查原审判决认定事实清楚，适用法律不当，法院依法予以改判。广州市中级人民法院据此于2007年6月22日作出（2007）穗中法民五终字第976号民事判决书，判决：一、撤销广州市荔湾区人民法院(2006)荔法民三初字第1887号民事判决;二、驳回广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局的诉讼请求。2016年广州市越秀区人民法院受理广州市越秀区第二房屋管理所诉李小玲房屋租赁合同纠纷一案。案件经该院审理于2016年11月16日作出（2016）粤0104民初7685号民事判决，其中判决：一、自判决发生法律效力之日起，广州市越秀区第二房屋管理所与李小玲就广州市越秀区天成路39号101-2房屋的租赁关系予以解除。二、李小玲（含同用人员）应在本判决发生法律效力之日起15日内将广州市越秀区天成路39号101-2房屋腾空交还给广州市越秀区第二房屋管理所（其他内容略）。现案件已经发生法律效力。在庭审中，被告李宝国、张志伟、李小玲对原告提供直管公房管理事项对话笔录及12345信访回执，拟证明纠纷房屋为名信物业直管公房及纠纷房屋实际有权使用人为李小玲，认为三性不予确认，本案所涉的房屋不涉及到公房的租赁及管理，因此原告与被告名信公司之间的对话笔录与本案无关。对店铺租金付款明细、2019广州租房参考价、人民南路XXX号使用费及应退金额，三被告认为原告与被告李宝国签署租赁合同后接近一年时间内房屋均是正常的使用状态，从未提出过有关营业执照的要求，在其因租金下调未能与被告李宝国达成一致意见情况下，原告以办理营业执照为由为难被告李宝国，而被告李宝国积极配合并将该份营业执照提供给原告使用。原告至今未向被告李宝国缴纳2020年2月及8、9月租金，因此原告存在违约行为，被告李宝国也据此按照合同约定解除合同。有关租金的约定是出租方与承租方自由协商确定的，并不能以有关部门制定的参考价格作为直接的租金依据。张志伟对话录音、名信物业对话录音、三被告认为原告取得该份录音途径非法，其在对话过程中存在诱导被告张志伟的行为。被告张志伟在此明确其与被告李宝国之间是租赁合同关系，不存在所谓的合作关系。该份录音发生在原告与第三方之间，三被告无法确认该证据真实性，并且基于被告名信公司目前对于涉案房屋未直接进行代管，其与本案无关联，该份证据与本案无关联。李宝国对话录音、聊天记录，三被告认为对原告所主张的证明内容不确认，原告一直欠付租金，被告在多次催缴无果的情况与其进行交涉，但双方未发生冲突，与本案争议事项无关联。该证据部分内容与被告李宝国所主张的证据相吻合，证明在2020年4月份之前，原告从未提及要求办理营业执照的请求，在2020年4月因双方就下调租金未能达成一致意见的情况下，原告才提出有关营业执照的请求，在此后从原告与被告李宝国的微信聊天记录也可以体现，原告没有就办理营业执照的问题向被告李宝国提出请求，营业执照是否办理并不影响原告的正常经营及涉案房屋的正常使用。装修明细、装修转账记录及淘宝订单记录、装修部分聊天记录、报警回执、中山大学孙逸仙医院病历和发票、原告与多位客户聊天记录、光盘，三被告对上述证据不确认。广东省公有房产管理办法、（2016）粤0104民初7685号广州市越秀区第二房屋管理所与李小玲房屋租赁合同纠纷一审民事判决书、（2007）穗中法民五终字第976号民事判决书，三被告认为管理办法不适用于本案所涉及的纠纷，同时，该管理办法并非法律法规强制性规定，不会引起合同无效的法律后果。本案所涉房屋截至目前在被告张志伟、李小玲与政府部门尚未形成租赁关系。判决上可以明确体现涉案房屋是基于对被告李小玲房屋拆迁的补偿形式的一种，并且明确了被告李小玲对涉案房屋可以进行合法的使用，并且无需与相关部门办理房屋的租赁手续。被告名信公司对原告及被告李宝国、张志伟的举证证据关联性不确认。本院认为：关于原告与被告李宝国签订涉案房屋的《房屋租赁合同》效力问题。根椐原、被告提供上述法律文书的查明和认定涉案房屋属于公房性质，原告与被告李宝国自签订《房屋租赁合同》至解除之日止，房屋管理部门并没有就被告李宝国将涉案房屋出租给原告提出异议。故原告以被告将属公房性质的涉案房屋出租给原告，所签订的《房屋租赁合同》无效的理由不成立。原告要求被告李宝国退还超出公房租金标准的租金的诉讼请求，本院不予支持。对于《房屋租赁合同》解除时间的认定及违约的认定及各被告的承责问题。原告虽然以涉案房屋不能办理营业执照为由提出解除合同。原告在签订《房屋租赁合同》时，并没有约定要求被告李宝国提供协助办理涉案房屋的工商登记，且原告在经营过程中，被告李宝国提供被告张志伟在涉案房屋已经领取的营业执照给原告使用，原告没有提出异议并使用长达十个月。虽然原告在4月提出办理营业执照，但后续也没有向被告李宝国继续提出要求并继续使用涉案房屋。由于疫情的发生，原告与被告李宝国就涉案房屋的合同租金是否调整无法达成一致意见，才产生本案的纠纷。由于原告已于2020年11月3日将涉案房屋交还给被告李宝国，《房屋租赁合同》解除时间应确定为2020年11月3日。导致《房屋租赁合同》不能履行并解除的原因，从双方提供的微信记录显示是原告向被告李宝国提出租金的调整，被告李宝国没有接受。原告在继续使用涉案房屋的情况下，不交纳租金给被告李宝国，原告的行为已经构成违约。原告要求被告李宝国赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。被告李宝国虽然在本案答辩中以原告存在拖欠租金的违约行为，押金不予退还进行抗辩，但被告李宝国没有在本案中提出反诉，故被告李宝国应按《房屋租赁合同》约定将押金68000元退还给原告。原告要求的违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告张志伟、李小玲、名信公司并不是《房屋租赁合同》的相对方，原告要求被告张志伟、李小玲、名信公司共同承担连带责任没有事实和法律依据，本院不予支持。对于原告在本案中提供有关报警及受伤害所产生的医药发票，属另一法律关系，原告应另循途径解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告夏蕾与被告李宝国于2019年6月29日签订的《房屋租赁合同》于2020年11月3日解除。二、自本判决发生法律之日起十五日内，被告李宝国退还押金68000元给原告夏蕾。三、驳回原告夏蕾其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4191元，由被告李宝国负担604元，原告夏蕾负担3587元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二〇年十一月二十七日书记员  谢绮雯黄嘉琪