北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初14963号原告（反诉被告）：方峥，男，1993年12月15日出生，苗族，×××公司员工。委托诉讼代理人：罗超，北京市剑泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京浩远天晟科技有限公司（统一社会信用代码91110106MA007L8F6K），住所地北京市丰台区临泓路鑫福里****。法定代表人：吴鑫，总经理。委托诉讼代理人：曹书珍，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：李翠翠，北京市两高律师事务所实习律师。原告（反诉被告）方峥与被告（反诉原告）北京浩远天晟科技有限公司（以下简称浩远天晟公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）方峥及其委托诉讼代理人罗超、被告（反诉原告）浩远天晟公司委托诉讼代理人曹书珍、李翠翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）方峥向本院提出诉讼请求：1．请求确认原被告双方签订的《房屋租赁合同》于2020年2月17日解除；2．判决被告退还原告押金78840元、2020年2月18日至2020年2月29日期间的租金15604元；3．判决被告支付经济损失50000元；4．判决被告承担本案全部诉讼费以及律师费1万元。事实及理由：2019年7月5日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告将位于北京市丰台区临泓路鑫福里五号A117、A118、A119室出租给原告，房屋用途为：办公。每年租金为374490元，原告支付了半年的房租236520元，并支付押金78840元。租赁期限：2019年7月6日到2022年8月31日，免租期为2019年7月6日到8月31日。2020年2月18日，由于疫情，被告私自将原告租赁房屋围挡，导致原告无法正常经营，原告是做线下教育培训的，导致原告无法办公。并且，被告在2020年3月31日将原告房屋钥匙收走。被告的行为已经构成违约，导致原告租赁合同目的无法实现。因此原告要求被告退还押金78840元，并退还2月18日至29日期间的租金15604元。被告行为已经影响原告正常办公，给原告造成巨大经营损失50000余元。目前，由于合同目的无法实现，被告私自要求原告腾房的行为，属于违法违规行为，被告应立即退还原告押金并赔偿损失。为此，原告多次与被告协商，告知目前情况，要求解除合同，退还租金以及赔偿相关款项，被告拖延回复，不予理睬。原告认为，被告的上述行为使得双方租赁合同目的无法实现，因此应当解除合同，被告已经构成违约，应当赔偿原告的全部损失。律师费属于直接损失，应当由被告赔偿。故向法院起诉，请求法院依法裁决。被告（反诉原告）浩远天晟公司辩称：不同意方峥的诉讼请求。解除时间是矛盾的，3月31日原告给我方发函，说不租了，第一次发函说搬家的钱不要了，第二次发的函说保证金多少要退一些，说不可抗力。所以我方认为解除时间是不对的，因为不属于不可抗力。5月7日我方撬锁进去的，里面还有他的东西，我方问原告要不要，原告说要，我方说要的话，就要保管，我方要保管费；退还押金我方不同意，根据合同的约定，原告违约的话，保证金是不退的，而且我方也有损失。经济损失是不存在的，因为与我方无关。第四项诉求我方也不同意。同时，浩远天晟公司向本院提出反诉请求：1．请求判令反诉被告方峥支付反诉原告2019年7月6日至8月31日免租期租金58482元及其物业管理费15390元；2．请求判令反诉被告方峥支付反诉原告2019年12月1日至2020年2月29日期间拖欠的租金5000元、2020年3月1日至5月7日期间房屋租金及其物业费88128元，并以93128元为基数按照日千分之八的标准支付自2019年12月15日至今的逾期缴纳房屋租金及其物业费的违约金；3．请求判令反诉被告方峥支付反诉原告恢复原状的费用1万元；4．请求判令反诉被告方峥自2020年5月7日起直至搬走之日，按照每月3449．25元的标准支付反诉原告物品保管费；5．请求判令反诉被告方峥赔偿占用房屋工商注册地址而给反诉原告造成的租金损失35368元；6．请求判令反诉被告方峥支付反诉原告律师费1万元；7．请求判令反诉被告承担本案诉讼费用。原告（反诉被告）方峥对被告（反诉原告）浩远天晟公司的反诉辩称：不同意浩远天晟公司的反诉请求。由于被告已经实际占用房屋，不存在拖欠的租金以及物业费问题，我方不同意支付，该计算方法是对方自己制定的。对方提出的占用工商注册地址损失没有事实依据和法律依据，我方不同意支付，我方已经搬出该注册地址。对方提出的律师费不是必要费用，没有法律依据，不同意支付对方。故我方不同意对方的反诉请求，请求法院依法驳回其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年7月5日，浩远天晟公司（出租方，甲方）与方峥（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方座落于北京市丰台区临泓路鑫福里5号A117；A118；A119室（以下简称“该房屋”），该房屋租赁面积总共270平方米；乙方对其所承租的房屋仅作办公使用，不得转作其他用途；该房屋租赁期限共3年2月，自2019-07-06起至2022-08-31止，免租期为2019年7月6日至8月31日；本合同签订后，且乙方按照约定向甲方支付履约保证金及首期租金、物业费后，方可入驻该房屋；租赁期满，乙方必须将该房屋交还给甲方并将属于自己的全部物品搬离该房屋，如果不搬离或拿走，视为乙方自愿放弃了物品的所有权或使用权，甲方有权进行处置；如果本合同约定了免租期，免租期仅在本合同租赁期限全部履行完毕后生效，如果因为任何原因导致合同中途解除，免租期不发生法律效应，乙方必须按照实际使用租赁房屋的期限向乙方交纳租金及其他费用；该房屋租金标准为年租金374490元，租金每2年递增8%（本合同中每月均按照365/12天数计算）；付款方式为预付，每6月为一个付款周期，前六月付款为季付，乙方应于签约当日交纳首期租金93622．5元，除首期租金外，乙方应于每个付款周期最后一个月届满的15天之前向甲方交付下一周期的租金，每逾期一天，乙方每日应向甲方支付应交纳租金总额千分之八的滞纳金；为确保乙方全面履行本合同，乙方应于签约当日向甲方支付履约保证金，履约保证金的金额为78840元，履约保证金作为乙方全面履行及遵守在本合同项下其必须履行及遵守一切条文约定的担保，在乙方未支付履约保证金之前，甲方有权拒绝履行包括但不限于交付房屋在内的全部合同义务；如果乙方不履行本合同约定的交费义务及其他应由乙方承担的费用义务（包括但不限于租金），甲方有权使用或扣留全部或部分履约保证金，具体金额视乙方所欠租金或其他应付费用的数额而定；如果因乙方违约致使本合同提前解除，上述履约保证金不予退还；合同期满后，乙方按照约定将该房屋交还给甲方并在租赁期满当日将属于自己的物品全部搬离或拿走，否则视为乙方自愿放弃了物品的所有权或使用权，甲方有权自行处置，甲方扣除乙方应付予甲方的损毁赔偿费用（若有）后，并且乙方办妥以该房屋为注册地址或经营地址的工商注销或变更手续后，甲方应在30天内将履约保证金无息退还给乙方，反之，甲方无需退回履约保证金；乙方同意由甲方委托物业管理公司代甲方履行本合同项下的部分权利和义务，而无须另行通知乙方；本合同生效后，乙方还必须承担支付下列费用：本合同物业管理费标准为年管理费98550元，付款方式、付款日期、滞纳金均与房屋租金相同（本合同中每月均按照365/12天数计算）；甲方不存在违约行为前提下，乙方未能支付本合同项下的任何应付款项的，每逾期一天，乙方应当向甲方支付应缴款项总额千分之八的违约金，任何一项费用逾期15天未付，甲方有权提前解除合同而无须承担任何责任；甲方定于2019-07-06前将该房屋交付乙方，如甲方实际交付日期晚于约定交付日，则租赁期限相应顺延；甲方有权要求乙方将租赁房屋恢复原状，如乙方不予恢复，甲方有权向乙方收取恢复房屋实际发生的施工等费用；乙方应在租赁期满或合同提前解除当日17:00前将投资的可移动财产搬出该房屋，如乙方未将可移动财产按时搬出该房屋，视为乙方自愿放弃了所有权，甲方有权自由处置；如乙方未按本合同约定交租金或其他费用，每延期一日，应按应缴款项总额的千分之八向甲方支付违约金，若逾期15天支付，甲方有权提前解除本合同，并没收全部履约保证金作为违约金；在租赁期间内，乙方擅自单方解除合同的，甲方将没收全部履约保证金作为违约金；对下列因甲方或物业管理公司无法控制的原因而给乙方及其他人员的财产及人身造成损害的，甲方或物业管理公司无需承担任何责任（且本合同项下租金及其他费用乙方不得减免或终止支付）：由于自然灾害，不可抗力以及大楼内、外不能归咎于甲方或物业管理公司的原因，致使乙方蒙受人身或财产损失的，乙方因政府要求而暂停或停止营业致使乙方遭受的损失；不可抗力导致本合同的解除：若发生地震、水灾、台风或甲乙双方不可预见亦不能控制的不可抗力事件，遭受事故的一方应在事故发生后15天内通知对方有关情况，双方应根据不可抗力对本合同履行的影响程度，协商是否终止本合同或是继续履行本合同，如果双方继续履行本合同，则甲方负责将该房屋修复至合同签订时的交付状态，乙方经营所需的装修、增设或改造设备设施由乙方负责并自行承担因此发生的费用，如果因不可抗力导致本合同无法履行，则本合同自然终止，双方互不承担任何责任；本合同租赁期满或本合同提前解除后双方租赁关系终止，乙方应于租赁关系终止当日17:00前（包括公共节假日）将其所属物品全部搬离该房屋并将该房屋按本合同第1条第2款所述实际使用状态及第10条第7款之约定交还甲方（由甲方指定的物业管理公司代为执行，相关手续参照物也由管理公司规定），否则即视为已经放弃对该物品享有的权益，甲方有权自由处置该物品，且乙方应承担甲方为清除上述物品支出的费用；租赁期满或提前终止时，如果乙方未能按上款约定的要求交还房屋，自本合同终止日第二天起，乙方应继续按照租金标准和其他缴费标准向甲方支付房屋使用费及其他费用，直至其全部办妥有关交还房屋手续，将该房屋交还给甲方之日止，同时，乙方还需承担赔偿甲方因未能交还该房屋而发生的全部损失或损害；租赁期满时或依法依约解除时，乙方无权要求甲方赔偿其因装修该房屋而发生的任何费用和支出，以及乙方发生的搬迁费等，如果甲方要求乙方对该房屋恢复原状，乙方应履行恢复义务，为此产生的一切费用均由乙方承担。同日，方峥向浩远天晟公司支付了房屋保证金78840元，并于2019年7月12日支付了承租房屋2019年9月1日至2019年11月30日的房屋租金93622．5元、物业管理费24637．5元。浩远天晟公司依约向方峥交付了房屋。此后，方峥又于2019年7月21日向浩远天晟公司支付装修押金5000元、于2019年12月5日支付租金113260元。2019年7月21日，北京鑫福海投资管理有限公司（甲方）与浩远天晟公司（乙方）签订《同意部分转租补充合同》，约定：甲乙双方于2018年7月1日签订了《租赁合同》，以下简称《主合同》，约定由甲方将位于丰台区临鸿路鑫福里小区5号楼，建筑面积为5480平方米的房屋租赁给乙方使用……现乙方根据经营需要，要求将承租房屋丰台区临鸿路鑫福里小区5号楼的部分房屋创享空间A117/A118/A119号房间建筑面积270平方米转租给方峥，用途为商业。甲方同意乙方的转租行为。乙方须遵守如下约定：转租后甲乙双方合同正常履行不受影响；本《补充合同》与《主合同》具有同等法律效力。由于新冠疫情的原因，2020年1月26日，北京市教育委员会发布“北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训”的通知，载明：从即日起暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动，恢复时间将根据我市疫情防控工作情况另行通知。2020年3月31日，方峥以其在承租房屋经营的北京睿禾星球教育科技有限公司（以下简称“睿禾星球公司”）的名义向浩远天晟公司出具通知，载明：我公司自2019年7月5日租用A117-119房屋以来，深受贵公司照顾和支持，目前因疫情原因，我司近来经营形势一路走低……我司经过认真研究，决定自2020年3月31日起不再租用贵司的房屋。后又于同日出具一份新的通知，载明：……目前因疫情原因，教委规定线下幼儿园教育咨询活动无法开展，实属不可抗力，我司经过认真研究，决定自2020年3月31日起不再租用贵司的房屋，根据不可抗力条款望与贵公司协商终止合同，并愿与贵公司共同承担部分责任，我司所缴纳的78840的房屋保证金中愿意拿出部分费用与贵公司共同承担不可抗力带来的后果。2020年4月16日浩远天晟公司向睿禾星球公司出具《通知函》一份，载明：贵司在2019年12月1日至2020年2月29日期间欠房屋租金5000元，从2020年3月1日至2020年4月16日欠我司租金及物业费共计60912元，截止2020年4月16日贵司共欠我司租金及物业费合计65912元，我司已于2020年4月2日通知贵司缴纳租金及物业费，请贵司务必于3日内缴纳全部欠款，否则根据房屋租赁合同中第“十三条……和第十六条……”的约定执行。我司考虑疫情期间原因，站在客户的角度考虑，本着互惠互利的原则，并未完全按照《房屋租赁合同》中约定时间向贵司索要租金及物业费，同时我司认为疫情期间并不完全属于不可抗力原因，不得随意解除《房屋租赁合同》，但我司可以考虑减免一部分租金。后因双方就合同解除及租金等相关事宜产生争议，故方峥诉至法院。审理中，方峥主张其于2019年7月21日交的5000元装修押金加上2019年12月5日交纳的113260元的租金总额，系其向浩远天晟公司交纳的2019年12月1日至2020年2月29日期间的应付租金。浩远天晟公司表示确实有5000元的事情，拿着收据原件可以退，公司财务在方峥交12月份的费用时和方峥说过。但方峥表示其从来没有拿到过该票据，票都在物业那里，也与物业沟通过，让物业把票拿给浩远天晟公司。审理中，关于方峥同一天向浩远天晟公司发送两份解除通知，浩远天晟公司表示确实收到方峥的发函,但其认为解除时间是不对的，也不属于不可抗力，方峥因个人原因要求解除合同构成违约在先。方峥不认可浩远天晟公司的陈述，其表示“发两次函是有原因的，当时和物业人员沟通，说让我随便写一写，我就找了模板盖了章，之后说没有写押金我就又写了一份。”。审理中，方峥提交小区设置围挡的照片、租户群2020年3月8日、3月15日的微信聊天记录，主张因为2020年2月17日时房屋已经围挡上了，园区要进行封闭式管理，承租房屋无法使用了，其做的英语培训的教育，年后赶上疫情，电视上说教育行业不让运行，其无法办公、无法正常经营，自己也被封在家里，故合同应于2020年2月17日解除。但浩远天晟公司表示这与3月31日方峥向其发函要求解除合同的时间是相矛盾的，围挡是乡里弄的，不是其设置的，且留有空档和进出的门；因为疫情要试行封闭式管理所以在微信群里通知登记报备的事情，但也通知过正式复工的消息；教育行业不复工与围挡也无关，地方，地方可以进是不允许聚集，不允许开业，且教育行业至今都无法开业，与其无关。浩远天晟公司也提交小区围挡照片证明其设的围挡不在楼前面，只是一个很矮的围栏，离方峥的楼很远也挡不着，方峥对此不予认可，其认为围挡已经挡着其经营的公司，围挡把大门挡着了，所有人都进不去，影响经营。审理中，浩远天晟公司提交其员工李东方与方峥于2020年4月份的微信聊天记录截图、2020年5月7日清理房屋的照片及2020年6月9日的电话录音欲证明方峥在3月31日要求解除合同后，其并未收回房屋，方峥也未与其办理房屋交接将房屋交还，其于5月7日撬锁才进入涉案房屋，且房屋里还有方峥的物品，方峥曾向其表示自己还要东西故要求方峥把东西搬走，并告知如不搬离需支付物品保管费。方峥对此不予认可，其表示3月31日提出解除合同当天就把钥匙给了李东方，当时确实还有遗留一些东西，但已经明确告诉浩远天晟公司不要了，后来又打电话说让他拉走，他去找人收走但不让进。对此，方峥未提交证据予以佐证。审理中，方峥主张办公设备器具和人员开支、招生的经济损失，包含2020年2月18日至2月29日期间的人员工资，一人6000元，一共5个人，还有社保费用，合计37500元，还有12500元是报名的定金，但未提交证据。浩远天晟公司提交《拆除协议》、收据、转账截图欲证明方峥经营期间改变了房屋结构，一大间改成了截断，需要向其支付因恢复原状造成的损失费用10000元，但方峥不予认可，其表示因为没有收到浩远天晟公司的通知要求其恢复原状，浩远天晟公司可以通知他去处理，故不承担该笔费用，且承租房屋时是争取到浩远天晟公司的同意才装修的，也给了装修期，也没说不租就要拆，故视为其是同意进行装修的。经询问，浩远天晟公司表示拆除时应该是通知过方峥，但目前没有证据。审理中，浩远天晟公司提交睿禾星球公司工商信息截图，欲证明方峥经营的公司因占用涉案房屋工商注册地址，给其造成租金损失。经询问，直至本案开庭当日，方峥在涉案房屋上注册的公司尚未迁出，但其同意将公司迁出，认为浩远天晟公司应当退还押金，后方峥于2020年8月27日将公司工商注册地址迁移出涉案承租房屋。2020年6月9日，北京市教育委员会发布“北京市发布小学一二三年级返校和校外培训机构线下复课安排”的通知，载明：小学一、二、三年级6月15日返校复课，自小学1-3年级学生返校复课之日起，校外培训机构可向审批机关书面申请恢复线下课程和集团活动。2020年6月12日，北京市教育委员会发布“北京市小学一二三年级返校复课和校外培训机构线下复课暂停”的通知，载明：暂停原定6月15日小学一、二、三年级返校复课，暂停校外培训机构恢复线下课程和集团活动。本院认为：《房屋租赁合同》系方峥与浩远天晟公司的真实意思表示，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除问题，方峥承租房屋是用于经营线下教育培训业务，合同履行过程中，由于疫情的原因，政府部门采取了相应的疫情防控措施，严格禁止开展线下培训，对本案而言属于不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力，导致方峥承租房屋的合同目的无法实现，方峥有权要求解除合同。现有证据能够证明浩远天晟公司已于2020年3月31日收到了方峥要求解除合同的通知，故双方的租赁合同应于该日解除。因此，关于方峥主张因设置围挡无法办公故要求于2020年2月17日解除合同的诉讼请求，本院予以部分支持，解除时间以本院确认的时间为准。关于房屋交付问题，合同解除后方峥即搬出涉案房屋并表示已明确告知浩远天晟公司剩余的东西都不要了，浩远天晟公司认为方峥未交付钥匙及办理交接手续，故不认同方峥已于发送解除合同通知当日交付房屋，但结合双方当事人合同约定、当庭陈述及举证，浩远天晟公司提供的房屋清洁照片、录音及微信聊天记录并不能佐证方峥未予腾退房屋及剩余东西需保管，故本院认为涉案房屋于2020年3月31日已处于可由浩远天晟公司实际控制的状态，应认定方峥已于合同解除当日交付房屋，并自愿放弃了房屋内剩余物品的所有权，浩远天晟公司有权对房屋内的物品自行处置。故浩远天晟公司要求方峥按照每月3449．25元的标准支付其自2020年5月7日起直至搬走之日的物品保管费的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于租金问题，对于2019年12月1日至2020年2月29日期间的租金，双方对方峥已于2019年12月5日交纳的113260元租金均无异议，对于剩下的5000元租金，方峥认为应由其于2019年7月21日交纳的装修押金进行抵扣，浩远天晟公司则表示这5000元押金拿票据原件可以退。结合双方陈述，5000元装修押金交付时间远早于争议期间租金应交纳实际时间，且该押金至本案法庭辩论终结时尚未退还，故本院酌情认定该5000元押金为方峥依约交纳的2019年12月1日至2020年2月29日期间的租金，至此，方峥已按约支付至2020年2月29日期间的全部租金。关于免租期的租金及2020年3月份的租金，本院认为，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。本案系因不可抗力导致合同解除，可以部分或者全部免除方峥的责任，但根据在案证据可知，疫情及政府防控措施发生后，方峥未及时与浩远天晟公司协商租金减免事宜，后在疫情持续及线下培训教育行业长期不能营业致使其合同目的难以实现的情况下，方峥应及时通知浩远天晟公司解除合同并交还房屋，以减少损失的发生，但方峥未及时通知解除合同并交还房屋，对于损失的扩大负有一定责任。本院根据不可抗力的影响，结合双方合同实际履行情况、双方损失情况，并考虑方峥对损失扩大的责任，根据公平原则合理分摊双方的损失，酌情由方峥支付浩远天晟公司合同约定的免租期即2019年7月6日至2019年8月31日期间的租金58482元及物业管理费15390元，免除方峥2020年3月1日至3月31日期间的房屋租金及物业管理费。综上，对于方峥要求浩远天晟公司退还其2020年2月18日至2月29日期间房屋租金的本诉请求，因无可归责事由，本院不予支持。对于浩远天晟公司要求方峥支付其2019年7月6日至2019年8月31日期间的租金58482元及物业管理费15390元、2019年12月1日至2020年2月29日期间拖欠租金5000元、2020年3月1日至5月7日期间房屋租金及物业费88128元、并以93128元为基数按照日千分之八的标准支付自2019年12月15日至今的逾期缴纳房屋租金及其物业费违约金的反诉请求，合理部分本院予以支持，超出部分本院不予支持。关于房屋恢复原状费用，根据双方合同约定，浩远天晟公司有权要求方峥将租赁房屋恢复原状，如不予恢复，则浩远天晟公司有权要求方峥支付其恢复房屋实际发生的施工费用。审理中，双方均认可方峥于租赁期间在承租房屋内进行了隔断装修，浩远天晟公司提交《拆除协议》、收据、转账截图欲证明其在方峥搬离承租房屋后对装修进行了拆除，但并未提供证据证明施工前曾通知方峥。本院认为，方峥在房屋内打隔断已较大程度改变了承租房屋的结构，无论是基于合同约定亦或正常交房义务，均应将房屋恢复原状，而浩远天晟公司也应在拆除装修前向方峥履行通知义务，故结合双方存在的过错程度及举证，本院酌定由方峥向浩远天晟公司支付涉案房屋恢复原状费用8500元。故对于浩远天晟公司要求方峥支付其房屋恢复原状费用10000元的反诉请求，合理部分本院予以支持，超出部分本院不予支持。关于方峥占用承租房屋工商注册地址的问题，根据双方合同约定，合同期满后，方峥依约交付房屋并且办妥以该房屋为注册地址或经营地址的工商注销或变更手续后，浩远天晟公司应在30天内将履约保证金无息退还给方峥，反之，浩远天晟公司无需退还履约保证金。审理中经查明，直至开庭当日方峥仍未将工商地址迁移，后经询问，其于2020年8月27日将承租房屋上注册的公司地址迁离，现浩远天晟公司要求方峥赔偿占用房屋工商注册地址而给其造成的租金损失35368元，本院认为，方峥未按约及时迁离承租房屋上的登记注册地址，系构成违约，故对浩远天晟公司主张的租金损失性质应认定为违约损失。对违约损失的确定应考虑以下两个因素：第一，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。方峥违约之后，浩远天晟公司应当采取适当的方式减少自己的损失，如适当降低价格将房屋进行出租等，而不应将房屋空置到直至方峥将注册地址迁出之时，浩远天晟公司没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第二，能否办理公司注册登记仅作为该房屋出租时收益权能的一部分对价，主要对价还是承租方对房屋占有和使用，《房屋租赁合同》确定的租金标准应包括该房屋出租时的全部权益权能即房屋的占有及办理注册登记，兼顾违约责任的补偿性和惩罚性，法院酌定方峥向浩远天晟公司赔偿损失30000元。故对于浩远天晟公司要求方峥赔偿其因占用房屋工商注册地址而造成的租金损失35368元的反诉请求，合理部分本院予以支持，超出部分本院不予支持。关于履约保证金的退还问题，由于履约保证金系用于保证合同的履行，现双方合同因不可抗力已于2020年3月31日解除，浩远天晟公司理应退还方峥交付的履约保证金。故对方峥要求浩远天晟公司退还其押金78840元的诉讼请求本院予以支持，对浩远天晟公司的答辩因缺乏事实与法律依据，本院不予采信。关于方峥主张的经济损失5万元及律师费1万元、浩远天晟公司主张的律师费1万元，因均无事实及法律依据，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、确认原告方峥与被告北京浩远天晟科技有限公司于2019年7月5日签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除；二、被告北京浩远天晟科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告方峥履约保证金78840元；三、原告方峥于本判决生效之日起十日内支付被告北京浩远天晟科技有限公司2019年7月6日至2019年8月31日免租期租金58482元及物业管理费15390元；四、原告方峥于本判决生效之日起十日内支付被告北京浩远天晟科技有限公司恢复原状费用8500元；五、原告方峥于本判决生效之日起十日内支付被告北京浩远天晟科技有限公司租金损失30000元；六、驳回原告方峥的其他诉讼请求；七、驳回被告北京浩远天晟科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3389元，由原告方峥负担1659元（已交纳），由被告北京浩远天晟科技有限公司负担1730元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费2344元，由反诉原告北京浩远天晟科技有限公司负担1178元（已交纳），由反诉被告方峥负担1166元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 金 滢二〇二〇年十一月三十日书记员 姚晓蕾