山东省郓城县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1725民初2881号 原告：张凤光，男，1967年7月23日出生，汉族，农民，住山东省郓城县。 委托诉讼代理人：李洪敏（特别授权代理），郓城宏业法律服务所法律工作者。 被告：苑素英，女，1973年10月23日出生，汉族，农民，住郓城县。 委托诉讼代理人：陈慧（特别授权代理），郓城松柏法律服务所法律工作者。 被告：陈进珅，男，1975年5月5日出生，汉族，农民，住山东省郓城县。现在山东省鲁宁监狱服刑。 委托诉讼代理：张玲峰(系陈进珅之妻特别授权代理)，女，1970年12月15日出生，汉族，农民，住山东省郓城县张营镇陈河口行政村陈河口村**，公民身份号码：。 原告张凤光诉被告苑素英、陈进珅案外人执行异议之诉一案，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告张凤光及其委托诉讼代理人李洪敏、被告苑素英委托代理人陈慧，被告陈进珅的委托代理人张玲峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张凤光诉称，请求郓城县人民法院不得执行郓城县一 品世家小区0003幢楼3单元3-101室房产并承担诉讼费用。事实和理由：2020年4月22日，郓城县人民法院（2020）鲁1725执号之一对苑素英诉陈进珅民间借贷纠纷一案作出民事裁定：对陈进珅位于郓城县一品世家小区0003幢楼3单元3-101室房产予以查封。2020提5月27日，原告张凤光对执行标的提出书面异议，郓城县人民法院于2020年5月29日作出（2020）鲁1725执异19号执行异议裁定：驳回张凤光的执行异议。该房产是原告张凤光于2017年10月31日与涉案被执行人陈进珅签订买卖协议，该房屋未办理房屋所有权证书，因此无法办理变更登记，但原告在双方签署买卖协议后已经全部支付对应价款并取得和占有该房产，该房产属于原告所有。原告请求法院中止对该房产的执行。 被告苑素英辩称：1、原告所诉不属实，涉案房屋属于不动产，不动产产权的转移法律明文规定是以登记为准，现涉案房屋所有权人经郓城县不动产登记中心查询仍为陈进珅，原告与陈进珅之间的买卖合同不能对抗第三人，也不能对外产生效力。2、原告张凤光与陈进珅之间存在亲属关系，我们申请法院对该事实如实查清，如出现虚假诉讼情况，我们依法申请追究双方的刑事责任。 被告陈进珅辩称，被告与张凤光之间签订的房屋买卖协议 真实有效，且已支付清全部房款。被告因经营织布厂自2010一2017年起多次向张凤光借现金35万元，后因经营不善，造成工厂亏损资不抵债，无力偿还张凤光的借款。张凤光多次向被告催要，2017年在其儿子结婚时，被告将本人购买的郓城县一品世家小区0003幢楼3单元3-101室房产一处以30万元的价格抵偿经了张凤光。并将房屋和购房时的所有手续（包括购房合同和单据等）都交付给了张凤光，并向张凤光承诺银行按揭贷款由本人缴纳后办理房屋过户手续。双方还签订了一份房屋买合同，约定了相关权利义务。后因被告的原因一直未能办理过户。 原告张凤光围绕诉讼请求，向本院提交如下证据：1、商品 房买卖合同（GF-2000-0171）一份、收款专用收据二份、中国建设银行出具的个人贷款支付凭证一份，证明陈进珅于2009年4月25日购买了郓城县宜家房地产开发有限责任公司开发的一品世家小区3号楼3单元101室房屋一套，支付房屋首付57019元，向中国建设银行贷款133000元用于支付房款。以上材料于2017年10月31日由陈进珅交付给张凤光。2、张凤光与陈进珅于2017年10月31日签订的房屋买卖合同一份、债权债务抵消协议书一份，陈进珅向张凤光出具的收据一份，证实陈进珅因欠张凤光借款30万元未偿还，于2017年10月31日与张凤光协商一致，将其购买的一品世家小区3号楼3单元101室房屋一套抵偿给张凤光，并将其与郓城县宜家房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同、收款收据一并交付给张凤光。3、中国建设银行出具的个人贷款还款凭证22张金额共计21945.72元，郓城县宜家物业服务有限公司出具的证明一份。证实自2018年5月15日至2020年5月18日涉案房屋在中国建设银行的贷款21945.72均是由张凤光之子张正奔之儿媳樊伟霞交纳。4、郓城县宜家物业服务有限公司出具的收款收据三份及证明一份，证实自2018年至2020年涉案房屋的物业费、取暖费均是由张凤光之子张正奔、之儿媳樊伟侠交纳。证据3、4综合证实，自2017年10月31日张凤光与陈进珅签订房屋买卖合同后，陈进珅将涉案房屋交付给张凤光，张凤光交纳了房屋抵押贷款，支付了物业费、取暖费等费用，实际占用了涉案房屋，合法取得了涉案房屋的所有权。5、郓城县宜家物业服务有限公司出具的证明一份，证明涉案一品世家小区内的商品房因开发商未向政府部门缴纳罚金，导致整个小区在2019年10月前无法办理不动产证，原告与被告陈进珅签订房屋买卖合同债权债务抵消协议后，因无法办理不动产证导致无法办理房屋过户手续，对此双方均无过错。 被告苑素英对原告提交证据质证认为，1、对证据一真实性无异议，但是对原告的证明目的有异议，该商品房买卖合同买受人是陈进珅，缴款人及办理抵押房贷的抵押权人为陈进珅。2、对证据二张凤光与陈进珅签订买卖合同、债务抵消协议书及陈进珅出具的手续真实性、合法性及关联性均有异议，房屋买卖合同与债权抵消协议书书面显示为同一日签订，但是双方纸张新旧程度明显不同，陈进珅在答辩中陈述购房款是其经营的公司因经营向张凤光的借款，但张凤光并没有举出任何向陈进珅转账的记录及其他交付款项的证明，用于证实用于支付房屋的价款。3、对证据三个人贷款还款凭证真实性无异议，还款人显示为陈进珅，也可以证实至今房屋仍然是陈进珅的个人财产。对证明有异议，首先单位出具的证明没有负责人签字，该证明中还款人张正奔、樊伟侠通过微信转账没有提供相关证据，并且宜家公司出具的证明和建设银行出具的银行凭证相互矛盾，我们认为应按照建设银行出具的银行凭证为准。4、对证据四收款收据及证明真实性、合法性及关联性均有异议，首先2018年5月19日显示陈进珅缴纳物业费、取暖费，单号为5366752,2020年4月17日缴纳物业费、取暖费，单号为5366743，两份单据明显造假，2018年5月19日至2020年4月17日两张单据相隔两年之久，但是单号在同一本单据中仅相差9张。对证明真实性有异议，没有经手人签字，也没有其他证据证明。5、对于郓城县宜家物业服务有限公司证明的真实性、合法性和与本案的关联性均有异议，首先出具该证明的是宜家物业服务公司不是一品世家小区的开发商，也不是建筑商，物业服务公司没有出具该证明的权利和资格，且没有负责人签字，不符合单位出具证明的要件形式，不能认可证明的真实性。 被告陈进珅进对原告张凤光提交的上述证据质证无异议。 被告苑素英为证明答辩意见，向本院提交郓城县不动产登记中心查询信息涉案房产不动产产权情况表，证明涉案房产仍登记在陈进珅名下，房屋所有权人为陈进珅。 原告张凤光、被告陈进珅对涉案房产不动产登记证无异议。 被告陈进珅为证明答辩理由，向本院提交被告陈进珅书写的陈河口布厂流动资金现金账本一份，其中第25页于2015年1月11日借张凤光现金138000元；第30页于2015年4月20日借张凤光现金5万元；第37页于2016年1月11日借张凤光现金234000元；第42页于2016年4月20日借张凤光现金5万元。以上证明被告陈进珅多次向张凤光借款，共计472000元。 原告张凤光对该证据的真实性无异议，可以客观真实的证明被告陈进珅经营期间多次向原告张凤光借款，与双方后期以房屋抵偿债权债务相互吻合，也可以证实张凤光付清了购房款并实际占用了涉案房屋。 被告苑素英对该现金账真实性、合法性及关联性均有异议，该证据账本均是现金流水账，没有其他会计凭证进行辅助证明，该欠款上已经划上横线进行涂抹，按常规理解该账目已清除，该账目不是正规会计作账，应以它为陈进珅个人的债务，与本案无任何关联，即使存在该债务，张凤光可作为原告进行诉讼，与陈进珅之间的房屋买卖无关联性。 结合当事人的质证意见，本院对商品房买卖合同、收款专用收据、个人贷款支付凭证、个人贷款还款凭证、物业费、取暖费收据、不动产产权情况表、郓城县宜家物业服务有限公司出具证明、陈进珅流动资金现金账本的证明力予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张凤光系被告陈进珅妻哥。被告陈进珅于2015年、2016年经营织布厂期间，欠张凤光四笔借款共计472000元。陈进珅于2009年4月25日购买了郓城县宜家房地产开发有限责任公司开发的一品世家小区3号楼3单元101室房屋一套，支付房屋首付57019元，向中国建设银行贷款133000元用于支付房款。陈进珅因欠张凤光借款未偿还，张凤光与陈进珅协商一致，于2017年10月31日签订的房屋买卖合同一份、债权债务抵消协议书一份，将其购买的一品世家小区3号楼3单元101室房屋一套以300000元抵偿给张凤光。陈进珅向张凤光出具的收据一份，并将其与郓城县宜家房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同、收款收据一并交付给张凤光。后原告张凤光之子张正奔、儿媳樊伟霞居住进该楼房至今，自2018年5月15日至2020年5月18日涉案房屋在建设银行的房贷21945.72元、2018年至2020年涉案房屋的物业费、取暖费均是由张凤光之子张正奔、儿媳樊伟侠交纳。 经查，涉案一品世家小区内的商品房因开发商未向政府部门缴纳罚金，导致整个小区在2019年10月前无法办理不动产证。现涉案房产一直未办理相关不动产过户登记手续。被告苑素英向本院提交郓城县不动产登记中心查询信息涉案房产不动产产权情况表显示，涉案房产仍登记在陈进珅名下，房屋所有权人为陈进珅，但权利其他状况栏中注明：张凤光。 被告苑素英与被告陈进珅于存在民间借贷纠纷，本院于2017年9月15日作出（2017）鲁1725民初2454号民事判决，苑素英不服，上诉于菏泽中级法院。后菏泽中院发回重审。本院于2019年1月28日作出了（2018）鲁1725民初4967号民事判决，并已发生法律效力。在执行过程中，根据当事人的申请，本院于2020年1月11日作出了（2020）鲁1725执875号之一执行裁定书，将陈进珅一品世家小区3号楼3单元101室房屋一套予以查封。 另查，被告人陈进珅于2014年至2018年在经营织布厂期间，为获取周转资金，在及附近向群众出具存款凭证，承诺以高于银行利息到期还本付息方式，吸收高爱青、王文秀等80名群众存款合计人民币364.84万元。因经营不善，被告人陈进珅在存款到期后无力偿还。陈进珅因涉嫌犯非法吸收公众存款罪于2018年3月20被刑事拘留，同年4月27日被执行逮捕。本院于2019年1月19日作出（2018）鲁1725刑初435号刑事判决书，判决被告人陈进珅犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑三年六个月，并处罚金人民币五万三千元。责令被告人陈进珅退赔各集资参与人集资款项（附退还名单及金额）。 本院认为，涉案郓城一品世家小区3号楼3单元101室楼房虽以被告陈进珅名义购买，但陈进珅提交的流动资金现金账本，原告张凤光所提交的房屋买卖合同、个人贷款还款凭证、物业费、取暖费收据等，能够证明陈进珅欠张凤光借款，已将涉案房产抵偿给张凤光。该房屋买卖合同以及抵消协议是双方真实意思的表示，不违反法律和强制性法规的规定，并且签订于该房屋被查封之前，因此合法有效。张凤光与陈进珅在签订房屋买卖合同及抵消协议之后，陈进珅遂向张凤光交付了房屋，张凤光入住该房屋，并支付该房屋所需缴纳的物业费、水电费、采暖费。至今，张凤光已经入住该房屋三年有余。另外，因陈进珅涉刑事诉讼被判刑后，导致无法偿还涉案房屋按揭贷款后，张凤光自愿并负责代其偿还按揭贷款。以上均证明，张凤光在涉案房屋被查封前，已实际占有并使用多年。涉案房屋无法办理不动产过户原因之一是由于房屋开发商存在问题暂未解决所致。但是张凤光处于对陈进珅的信任以及对自身债权利益的保护，且了解到涉案房屋将会陆续办理房产证过户，所以同意以债权债务抵消的方式购买涉案房屋。原因之二是因为涉案房屋存在抵押。张凤光在以抵消的方式支付了全部房屋价款之后，理应向银行申请解除抵押，但由于陈进珅涉刑事诉讼被判刑，导致无法办理解除抵押。综上所述，张凤光与陈进珅签订的房屋买卖合同合法有效，且合同是在房屋被查封之前签订，并且张凤光已经支付全部房款并实际占有使用多年，房屋无法办理不动产过户登记并非张凤光自身原因所致。故应认定张凤光已经取得了涉案房屋的准物权，可以享有排除对该涉案楼房强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下： 不得对涉案郓城一品世家小区3号楼3单元101室楼房进行执行。 案件受理费1013元，由被告苑素英负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 长  孙昌民 人民陪审员  刘艳丽 人民陪审员  严祥举 二〇二〇年十一月二十六日 书 记 员  侯 京