北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初13627号原告（反诉被告）：徐晨，男，1983年7月3日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：苏道成，北京冠都律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京四合雅居物业管理有限公司，住所地北京市西城区平安里西大街****。法定代表人：苗维兰，总经理。原告徐晨与被告北京四合雅居物业管理有限公司（以下简称四合雅居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐晨的委托诉讼代理人苏道成与被告四合雅居公司的法定代表人苗维兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐晨向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2．被告退还原告保证金5万元；3．诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年1月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租位于北京市东城区×××号的房屋（以下简称涉诉房屋），房屋用途作为居住、接待的民宿使用，租期自2020年1月8日至2025年12月9日，年租金42万元，保证金5万元。合同签订后，原告依约履行了合同义务。在租赁期内爆发属于公共卫生事件的新冠肺炎疫情，受疫情防控政策的影响，涉诉房屋自合同签订后从未营业，每月均处于亏损状态，原告已无力承担经营成本。原告曾与被告沟通提前解除《房屋租赁合同》，但被告予以拒绝。因新冠肺炎疫情国家出台严格的疫情防控政策属于不可抗力，符合双方签订的《房屋租赁合同》第十二条之约定，双方均有权终止合同，互不承担违约责任。原告依据合同约定，于2020年7月4日亲自将终止合同申请送达被告，双方之间的《房屋租赁合同》自动解除。但被告未按约定退还原告保证金5万元。为维护合法权益，原告提起本案诉讼。四合雅居公司辩称，同意原告要求解除合同的诉讼请求，但合同解除的原因是原告不交房租构成违约。不同意原告要求退还保证金5万元的诉讼请求。双方签订的《房屋租赁合同》中并未约定将涉诉房屋作为民宿使用。疫情的影响是阶段性的，现阶段涉诉房屋已经可以正常使用，不存在不能进出的情况。原告所述的不可抗力的情况不存在。合同约定的租赁期限为6年，阶段性的疫情不影响总的房屋租赁合同的履行。因原告提前退租，被告对涉诉房屋重新装修，产生了经济损失，保证金应抵做违约金。四合雅居公司向本院提出反诉请求：1．判令原告向被告支付违约金55000元；2．本诉及反诉费由原告承担。事实和理由：2020年1月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租涉诉房屋，用途为居住、接待使用，租期自2020年1月8日至2025年12月9日。原告于2019年11月22日交付租房定金后，更改了被告的原有设计方案，延长了被告的施工工期，后双方于2020年1月7日完成房屋交验，原告支付了房租。原告共向被告交纳保证金5万元。疫情期间，被告应原告的请求，减免了一个月的房租。当原告应支付第二期（2020年7月8日至2021年1月7日）房屋租金时，原告于2020年7月4日至被告处以不可抗力为由提出终止房屋租赁合同，并要求退还保证金。因原告拖延支付第二期租金，被告于2020年6月29日向原告发出《催款通知函》，原告已签字确认。按照约定，原告最迟应于2020年7月2日前交纳下期租金，原告并未交纳，至其提交《终止合同申请》时已逾期12日。故原告违约并需承担全部违约责任。被告不认为现阶段疫情是不可抗力因素。现全国早已复工复产，尤其现阶段北京的疫情明显得到控制。且疫情之后，原告陆续交纳了保证金及租金，足以证明疫情没有对原告使用涉诉房屋造成影响。原告现提出解除合同属于违约行为。施工过程中，被告完全按照原告的方案进行施工，更改了原本的设计方案。被告现不得不对涉诉房屋进行二次改造，给被告增加了二次施工成本，另外还有二次出租的各种费用成本以及二次出租空档期的房租损失等。原告因其单方原因提前退租，且没有提前六十日书面通知被告，构成违约，应按《房屋租赁合同》第十三条第13．3款之约定向被告支付违约金105000元。除用保证金抵扣5万元违约金之外，原告还需向被告支付55000元违约金。徐晨对四合雅居公司的反诉辩称，原告不同意被告的反诉请求。1、原告不存在违约行为。国家应对疫情的情形属于不可抗力。因国家法规政策致使本合同目的不能实现，原告按照合同约定解除房屋租赁合同，不应当承担违约责任。且被告按照合同约定的租金标准要求支付租金明显过高；2、疫情期间涉诉房屋所在街道属于中风险地区。根据房屋租赁合同约定，租赁期满后，原告的装修装饰全部归被告所有。被告明知原告租赁涉诉房屋系用来经营民宿，被告要求原告承担违约责任没有事实依据。本院经审理认定事实如下：2020年1月7日，徐晨（承租方，乙方）与四合雅居公司（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租涉诉房屋，租期自2020年1月8日至2025年12月9日。租赁期内年租金基准价为42万元，每两年递增5%。乙方每6个月向甲方交纳一次房屋租金，并于下次房屋租金到期日前十五天向甲方支付下次房屋租金。乙方未经甲方书面同意延迟交纳租金，每逾期一日按当年执行期月租金的3%收取滞纳金，逾期达10日的，视为乙方违约并承担全部违约责任。本合同签订当日，乙方向甲方支付房屋租赁保证金5万元整，前期乙方已交定金3．5万元自动转为保证金，于3月31日前将剩余保证金1．5万元补齐。房屋租赁期满后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的各项使用费用、违约金以及乙方应承担的赔偿责任外，剩余部分于乙方交还房屋后三日内无息返还乙方。在租赁期间，甲方许可乙方将该房屋作为居住、接待使用。乙方未经甲方书面同意，不得擅自改变本条约定的使用用途。租赁期满或合同解除后，乙方应返还该房屋及其附属设施。租赁期满或合同解除后，乙方须结清应当承担的全部费用，乙方对房屋自行添置的可移动物品归乙方所有，乙方实施的房屋装修、装饰及固定不可移动设施、设备不得拆除、损毁，无偿归甲方所有，返还后对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，视为乙方放弃，甲方有权自行处置。租赁期内，乙方因单方原因需提前退租的，应提前六十日书面通知甲方，按本合同约定当年执行期月租金的三倍向甲方支付违约金，乙方应在提出退租申请的六十日内按本合同第九条的约定向甲方返还房屋，逾期返还的，需按照本合同“第9．5”款之约定执行，乙方自行装修、改造及添置不可移动物品的相关损失由乙方自行承担。如甲方应退款项数额小于乙方应支付的违约金数额，则乙方应在提交退租书面通知的十日内直接将折抵后的剩余违约金支付给甲方。在乙方结清房屋使用期间发生的各项费用的情况下，甲方应于乙方搬离此房的三日内退还乙方保证金（如折抵后有剩余）、未到期的房屋租金。合同附件二约定各期房屋租金支付日期及数额：2020年1月10日支付2020年1月8日至2020年7月7日的房租，支付金额为2020年1月10日付105000元，年后验收合格后付105000元；2020年6月23日支付2020年7月8日至2021年1月7日的房租，支付金额为210000元……2019年11月22日，徐晨支付定金35000元，后该笔定金转为保证金。2020年1月13日，徐晨支付房租105000元。2020年4月23日，徐晨支付保证金尾款15000元。2020年5月25日，徐晨支付房租35000元。2020年6月25日，徐晨支付房租35000元。2020年7月2日，四合雅居公司向徐晨送达《催款通知函》，主要内容为，根据合同附件二《各期房屋租金支付日期及金额》的约定，徐晨应于2020年6月23日向四合雅居公司支付2020年7月8日至2021年1月7日期间房屋租金21万元。四合雅居公司特发催款函，请徐晨于2020年7月3日前将房屋租金汇入四合雅居公司指定收款账号，否则四合雅居公司有权单方解除合同，收回涉诉房屋，同时徐晨承担违约责任。2020年7月4日，徐晨向四合雅居公司提交《终止合同申请》，内容为：由于疫情原因，本人根据双方签订合同第十二条第二款（因人力不可抗拒因素终止合同双方不承担责任）提出终止双方合同，双方互不承担违约责任，甲方退还乙方押金人民币5万元。2020年7月7日，四合雅居公司制作《关于终止合同申请的回复》，主要内容为：根据合同条款4．2乙方每6个月向甲方交纳一次房屋租金，并于下次房屋租金到期日前十五天向甲方支付下次房屋租金。应于2020年6月23号付款210000元（2020．7．8-2021．1．7）。我公司现给予回复不同意乙方的申请，理由如下：1、按照合同4．3乙方未经甲方书面同意延迟缴纳租金，每逾期一日按当年执行期月租金的3%收取滞纳金，逾期达10日的，视为乙方违约并承担全部违约责任。乙方迟迟不交租金，不得已我方于2020年6月29日向乙方发了《催款通知函》，乙方已签字确认。按照约定乙方最迟应于2020年7月2日前缴纳下期租金，乙方并未缴纳至提交《终止合同申请》时已经逾期12日。故乙方已经违约并需承担全部违约责任。2、我方不认为现阶段是不可抗力因素，现在全国都在复工复产尤其现阶段北京的疫情明显得到了控制，并且我方在疫情期间给予了乙方减免一个月房租的大力支持。所以乙方现在提出合同解除应当属于违约行为。3、施工过程中我方完全按照乙方的方案进行施工，更改了我方原本的设计方案，我方本意出租用途为办公接待。现在房屋的状况对于我们二次出租造成了很大的困难，我们不得不对房屋进行二次改造，这为我们增加了二次施工成本、二次出租的各种费用成本以及二次出租空档期的房租损失。为此我方特追究乙方的违约责任及连带的损失责任。徐晨称，其于2020年7月7日腾退涉诉房屋，在2020年7月17日收到《关于终止合同申请的回复》。四合雅居公司称，双方并未办理水电费结算等房屋交接事项，徐晨于2020年7月16日从涉诉房屋搬走并告知四合雅居公司。庭审中，徐晨称，房屋租赁合同履行过程中，经双方协商，租金支付方式变更为每月交纳，徐晨于租赁期内提出解除租赁合同没有违约。四合雅居公司称，双方确实将租金支付方式变更为每月一交，疫情发生后，其减免了徐晨一个月的租金，前三个月的租金徐晨已支付完毕，2020年5月25日、6月25日徐晨又交纳了两个月的租金。后徐晨不再支付租金，并提出终止房屋租赁合同。诉讼中，四合雅居公司提交微信截图、装修合同、支付凭证等证据证明在将涉诉房屋出租给徐晨时，四合雅居公司应徐晨的要求进行装修施工，更改了原本的设计方案。因徐晨提前解除租赁合同，四合雅居公司不得不对涉诉房屋进行二次改造，二次改造的费用为25000元。徐晨对微信截图、支付凭证的真实性不持异议，但不认可证明目的。徐晨称在签订租赁合同时，其曾明确向四合雅居公司表示其租赁涉诉房屋系用于经营民宿，后因爆发疫情，无法继续经营，应属不可抗力。四合雅居公司对此不予认可，称根据租赁合同的约定，涉诉房屋系居住使用，并非经营民宿。经询，徐晨称其未办理经营民宿的营业执照。关于四合雅居公司主张徐晨向其支付违约金55000元，徐晨认为计算违约金的标准过高，申请法院予以调整。且疫情期间的租金过高，申请法院一并调整。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据查明的事实，《房屋租赁合同》系徐晨与四合雅居公司的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《房屋租赁合同》的约定，租赁期内，徐晨因单方原因需提前退租的，应提前六十日书面通知四合雅居公司，并按合同约定当年执行期月租金的三倍向四合雅居公司支付违约金。如四合雅居公司应退款项数额小于徐晨应支付的违约金数额，则徐晨应在提交退租书面通知的十日内直接将折抵后的剩余违约金支付给四合雅居公司。在徐晨结清房屋使用期间发生的各项费用的情况下，如折抵后仍有剩余，四合雅居公司应于徐晨搬离此房的三日内退还保证金、未到期的房屋租金。现徐晨表示其承租涉诉房屋用于经营民宿，因受疫情及政府管控措施影响无法继续经营，属于不可抗力，故于2020年7月4日提交《终止合同申请》。但双方签订的房屋租赁合同中约定的租赁用途为居住、接待。徐晨并未提交其已取得合法经营资格的证据，故其主张受到新冠肺炎疫情影响导致不能继续履行租赁合同的意见，本院不予采纳。徐晨单方解除租赁合同行为构成违约，应承担相应的违约责任。现徐晨要求解除房屋租赁合同，四合雅居公司表示同意，本院对此不持异议。徐晨还提出要求四合雅居公司返还保证金的诉讼请求，四合雅居公司反诉要求徐晨支付违约金。徐晨认为合同中约定的违约金标准过高，申请本院予以调整。本案徐晨存在违约行为，其应当向四合雅居公司支付违约金，但双方约定的违约金标准过高，本院依法予以调整。本院考虑合同履行情况、四合雅居公司的实际损失等因素，确定徐晨应支付四合雅居公司违约金50000元，该笔违约金以徐晨支付的保证金50000元抵扣，徐晨不再另行向四合雅居公司支付违约金。徐晨要求四合雅居公司返还保证金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、解除徐晨与北京四合雅居物业管理有限公司于2020年1月7日签订的《房屋租赁合同》；二、驳回徐晨的其他诉讼请求；三、驳回北京四合雅居物业管理有限公司的反诉请求。案件受理费525元，由徐晨负担（已交纳）；反诉案件受理费588元，由北京四合雅居物业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 韩晓东二〇二〇年十一月二十四日法官助理 高子惠书 记 员 王倩玉