河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初4748号原告（反诉被告）：赵永霞，女，1970年3月19日生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：唐战立，河南卓通律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏亚飞，河南卓通律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南许继平安置业有限公司。住所地：河南省许昌市市辖区天宝路与魏武大道交汇西北侧天宝盛世花园商服楼。法定代表人：吴闻杰，任执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄彬，河南君志合律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙思洋，女，1985年7月6日生，汉族，住河南省许昌市魏都区。系公司员工。原告（反诉被告）赵永霞与被告（反诉原告）河南许继平安置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告赵永霞委托代理人唐战立、魏亚飞，被告河南许继平安置业有限公司委托代理人黄彬、孙思洋到庭参与诉讼。本案现已审理终结。赵永霞向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原被告2018年9月7日签订的合同编号为XCS2018-008808、XCS2018-008810的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告返还原告已付房款6469200元；3、依法判令被告向原告支付已付房款的利息暂计430420.15元（按照同期贷款利率计算）；4、案件受理费等费用由被告承担。事实和理由：2018年1月21日原告与被告签订了两份《认购协议书》。2018年9月7日,原告与被告签订了两份《商品房买卖合同》(合同编号分别为XCS2018-008808、XCS2018-008810),约定原告购买被告位于许昌市魏××道西侧、××南侧××宝××花园××、××房产,商品房价款总额分别为5314341元、5386056元,合同约定被告应当在2019年3月31日前将经建设、勘查、设计、施工、监理五方责任主体单位共同验收并符合合同约定的商品房交付原告。购房时,被告承诺可以贷款且协助原告贷款,为购房,原告已先后付款3194341元、3236056元、19425元、19378元,共计6469200元,后原告多次与被告协商,贷款一直无法成功办理,被告也一直拒绝将房屋交付原告,其行为已构成违约,应当承担违约责任。现今,商品房买卖合同已不能继续履行。故,为维护原告合法权益,特诉至贵院,望依法裁判。河南许继平安置业有限公司辩称，一、请求依法驳回被答辩人的全部诉讼请求；二、如果判令解除合同，被答辩人应当向答辩人支付违约金1070039.7元。三、由被答辩人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、答辩人已按照合同履行义务，涉案商铺早已具备交房条件，由于被答辩人没有支付房款，才无法向被答辩人交房。答辩人与被答辩人于2018年9月7日分别签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号为：XCS2018-008808，XCS2018-008810），约定被答辩人购买答辩人的两处涉案商铺。但在被答辩人签订上述两份合同时，涉案的两处商铺早已竣工，且均处于可直接使用的现房状态，因此，答辩人已经履行合同中的提供涉案商铺的义务。但由于被答辩人在签订完上述两份合同后，并没有按照合同约定的付款方式支付完毕房款，故答辩人没有将涉案房屋交付给被答辩人。二、被答辩人无法办理银行按揭贷款是由于自身原因造成，与答辩人没有任何关系。涉案商铺早已处于可交付状态，但由于涉案商铺房款较多，被答辩人选择付款方式为首付加银行按揭付款，因此才将交房日期定为2019年3月31日。但上述合同签订以后，被答辩人仅支付了部分房款，并没有按照合同约定前往银行办理剩余房款的按揭贷款，但由于被答辩人自身原因，截止本案开庭之日也没有办理银行按揭贷款。根据中国建设银行许昌分行和中原银行出具的情况说明，被答辩人无法办理银行贷款完全是由于自身原因造成的，与答辩人没有任何关系。根据上述两份《商品房买卖合同》第七条以及补充协议第二条的约定，被答辩人没有支付房款的行为已经构成违约，应当向答辩人承担违约责任并支付相应的违约金。三、被答辩人不能支付剩余房款已构成违约，如果解除合同，则应向答辩人支付违约金1070039.7元。根据双方签订的两份《商品房买卖合同》补充协议第二条第（一）项第3款，如因买受人按揭申请未获得银行批准，且无法付清房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10％向出卖人支付违约金。截至目前，被答辩人的按揭申请没有获得银行同意，也没有付清房款，两处商铺房款共计10700397元，按照合同补充协议约定，如果接解除合同，则被答辩人应当向答辩人支付违约金1070039.7元。综上所述，被答辩人的诉讼请求没有事实与法律依据，请求法院依法支持答辩人的答辩请求。被告（反诉原告）河南许继平安置业有限公司向本院提出反诉请求:一、请求依法判令被反诉人继续履行《商品房买卖合同》(合同编号为:XCS2018-008808),向反诉人支付剩余房款共计2120000元及违约金暂记140980元(以应付款2120000元为基数,自2018年11月14日至实际全额支付应付款之日止,按日万分之一计算)。二、请求依法判令被反诉人继续履行《商品房买卖合同》(合同编号为:XCS2018-008810),向反诉人支付剩余房款共计2150000元及违约金暂记142975元(以应付款2150000元为基数,自2018年11月14日按日万分之一计算)。3、本案反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：2018年9月7日,赵永霞与河南许继平安置业有限公司分别签订两份《商品房买卖合同》(合同编号为:XCS2018-008808、XCS2018-008810),购买反诉人位于天宝盛世花园小区第9幢1层105号、106号房产,房屋总价款分别为5314341元和5386056元。合同签订后,反诉人按约定履行了合同义务,但被反诉人并没有按照合同支付剩余房款。故为维护反诉人的合法权益,向贵院提起反诉。原告（反诉被告）赵永霞辩称，本案反诉被告不存在违约情况，请求依法驳回反诉原告的诉请。本院经审理查明，2018年9月7日,原告与被告签订了两份《商品房买卖合同》(合同编号分别为XCS2018-008808、XCS2018-008810),约定原告购买被告位于许昌市魏××道西侧、××南侧××宝××花园××、××房产,商品房价款总额分别为5314341元、5386056元,合同约定被告应当在2019年3月31日前将经建设、勘查、设计、施工、监理五方责任主体单位共同验收并符合合同约定的商品房交付原告。购房时,被告承诺可以贷款且协助原告贷款,合同签订后，原告先后付款3194341元、3236056元、19425元、19378元,共计6469200元。同时原被告双方相互积极配合办理按揭贷款,因原告不符合条件，贷款一直无法成功办理,被告也一直拒绝将房屋交付原告,原告遂诉至法院，要求解除合同，被告承担违约责任。被告提出反诉，要求继续履行合同，原告承担违约责任。商品房买卖合同（合同编号:XCS2018-008808）约定，买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的:第9幢×【单元】1层【层】105号房。按建筑面积计算,该商品房单价为(人民币)每平方米18100元,总金额伍佰叁拾壹万肆任叁佰肆拾壹元整。买受人应按本合同签订的首付人民币:3194341元(大写:叁佰壹拾玖万肆仟叁佰肆拾壹元整)缴纳,剩余款项:2120000元(大写:贰佰壹拾贰万元的整)应在接到出卖人通知日期之内办理按揭贷款手续。本合同总房款未含1、维修基金2、天然气初装费3、暖气开口费。出卖人应当在2019-03-31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人如未按本合同时间付款,按下列第1种方式处理:1、按逾期时间,分别处理(不作累加)(1)逾期在90日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过90日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1、2种方式处理:1、按逾期时间,分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行；(2)逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并该按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金;买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。2、买受人解除合同的,出卖人应退还买受人全部已付款不计利息。商品房买卖合同（编号:XCS2018-008810）约定，买受人购买的商品房(以下简称该商品房,其房屋平面图见本合同附件一,房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的:第9幢×【单元】1层【层】106号房。按建筑面积计算，该商品房单价为(人民币)每平方米18300元,总金额伍佰叁拾捌万陆仟零伍拾陆元整。买受人应按本合同签订的首付人民币:3236056元(大写:叁佰贰拾叁万陆仟零伍拾陆元整)缴纳,剩余款项:2150000元(大写:贰佰壹拾伍万元的整)应在接到出卖人通知日期之内办理按揭贷款手续。本合同总房款未含1、维修基金2、天然气初装费3、暖气开口费。出卖人应当在2019-03-31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备条件,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。买受人如未按本合同时间付款,按下列第1种方式处理:1、按逾期时间,分别处理(不作累加)(1)逾期在90日之内,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金,合同继续履行;(2)逾期超过90日后,出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的,买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意,合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止,买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的,按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。出卖人应当在2019-03-31_日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按下列第1、2种方式处理:1、按逾期时间,分别处理(不作累加)(1)逾期不超过90日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之一的违约金,合同继续履行；(2)逾期超过90日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款,并该按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金;买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。2、买受人解除合同的,出卖人应退还买受人全部已付款不计利息。双方补充协议约定，关于银行按揭付款方式的约定(仅适用于选择银行按揭方式者)买受人必须在接到出卖人通知办理按揭贷款7日内,按照出卖人指定的银行、公积金管理中心提交申请贷款所需的真实、合法、有效、完整的申请资料并办理按揭贷款手续以及交清有关费用,否则视为逾期付款,买受人按本合同第七条之约定承担逾期付款的违约责任。买受人申请银行、公积金贷款实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行、公积金管理中心最终审批为准,如银行、公积金管理中心批准的按揭贷款额低于买受人的申请金额,该差额部分买受人应在银行、公积金管理中心最终审批之日起5日内付清,否则,视为逾期付款,买受人同意按本合同第七条的约定承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议。如因买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除,则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。如买受人的按揭申请未获银行、公积金管理中心最终审批同意的,买受人应在银行、公积金管理中心审批终了之日起5日内付清剩余房款,且不能享受付款方式的优惠折扣,逾期付款的买受人应按本合同第七条之规定承担逾期付款的违约责任;如因买受人无法付清房款致使合同被解除,则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。本院认为，原被告之间系商品房买卖合同法律关系。原被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议系双方当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定，上述协议及补充协议合法有效。合法有效的合同双方应当全面履行。原告与被告签订买卖合同后，原告及时履行了首付还款义务，并积极与被告配合办理按揭贷款，被告也积极协助原告办理，后因原告不符合贷款政策等原因，无法按揭贷款，导致被告没有按合同约定时间交房，原告也不能在如期缴纳购房款，造成目前合同不能继续履行，原被告双方均无主观过错。原告不能按揭贷款，失去了部分继续还款的能力，被告不按时交房也使原告失去了以房养房的机会。从诚实信用、鼓励交易，保护交易安全的角度考虑，双方都应当继续履行合同。因双方均无主观违约的恶意，为促进交易的完成，原被告双方要求相互承担违约责任的请求，本院不予支持。综上所述，原告（反诉被告）赵永霞要求解除合同并支付占用利息的诉讼请求，本院不予支持，被告（反诉原告）河南许继平安置业有限公司要求原告承担违约责任的反诉请求，本院不予支持。双方所签买卖商品房买卖合同继续履行。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条第一款规定，判决如下：一、原告（反诉被告）赵永霞与被告（反诉原告）河南许继平安置业有限公司所签两份《商品房买卖合同》(合同编号分别为XCS2018-008808、XCS2018-008810)继续履行；二、驳回原告（反诉被告）赵永霞的诉讼请求及被告（反诉原告）河南许继平安置业有限公司的其他反诉请求。案件受理费60098元，减半收取30049元，由原告（反诉被告）赵永霞负担，反诉费43232元，减半收取21616元，由被告（反诉原告）河南许继平安置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  臧东亮二〇二〇年十一月十二日书记员  韩亦哲