河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民初248号 原告：木丽，女，1969年2月22日生，汉族，住唐山市高新技术开发区。 委托代理人:金贵宾，河北佳诚信和律师事务所律师。 委托代理人:朱思源，河北佳诚信和律师事务所实习律师。 被告：王占平，女，1975年9月25日生，汉族，住唐山市路**。 委托代理人：赵凤伶、曾庆艳，河北经广律师事务所律师。 被告：唐山盛世君安房地产开发有限公司，住所地唐山市高新区庆南道南侧。 法定代表人：尹小芳，该公司总经理。 委托代理人：李依蔓，该公司员工。 原告木丽与被告王占平、唐山盛世君安房地产开发有限公司（以下简称君安公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告王占平委托代理人赵凤伶、曾庆艳，被告木丽委托代理人金贵宾、朱思源，被告盛世君安委托代理人李依蔓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告木丽的诉讼请求为：撤销（2020）冀02执异414号执行裁定，准许（2019）冀02执14717号执行案件中对君安景 2 苑Ｂ33-1-701房产的执行。事实及理由：木丽与君安公司买卖合同纠纷一案，唐山市中级人民法院于2019年6月14日作出（2018）冀02民再22号民事判决书，判决君安公司于该判决生效之日起15日内返还木丽购房款700万元及相应的利息。后该案进入执行程序，执行机构于2019年10月26日作出（2019）冀02执14717之一执行裁定书，查封了盛世君安房地产名下位于唐山市高新区房屋所有权及土地使用权，其中包括案涉君安景苑Ｂ33-1-701房屋。后以（2019）冀02执14717之九执行裁定书启动对案涉房产的拍卖程序。2020年6月10日，案外人王占平提出执行异议。唐山市中级人民法院作出（2020）冀02执异414号执行裁定书，裁定中止（2019）冀02执14717号执行案件中对君安景苑Ｂ33-1-701房产的执行。原告认为：一、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定裁判本案，适用法律错误。该条保护的是一般购房人的物权期待权，第二十九条保护的是消费者购房人的物权期待权。在具体法律适用中，需要审查争议房产是登记在一般被执行人名下还是房地产开发企业名下这一前提条件。前者适用第二十八条，后者适用第二十九条。案涉房产登记在开发商君安公司名下，故应按照第二十九条规定的条件衡量案外人王占平对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。二、王占平与君安公司签订的《商品房买卖合同》无效。君安公司多年前即已陷入债务危机，系多起执行案件的被执行人，其明知自己尚未履行判决义务且已 3 进入强制执行阶段，却与王占平签订《商品房买卖合同》，所得款项又不用于清偿债务，显然具有转移财产、逃避债务、规避执行的主观恶意。从购房人的角度看，购置房产是当今每个家庭最重要的财产行为，一定会在购置房产过程中对房产状况、房屋交付、权属转移等重大事项进行深入考察并慎重决定。但在王占平与君安公司签订合同时，君安景苑项目早已烂尾多年，楼盘始终处于停建状态，外部绿化、电梯、水电、暖气网等必要的生活配套设施均未到位的现状明显可见。作为一个善意理性的购房人，一旦查看了案涉房产的现实状况，就不可能选择购买，其交易目的明显缺乏正当性。此外，王占平提供的银行转账凭证中收款人又是自然人李成，并非君安公司，这更不符合交易常规。再者，经与唐山市住建局核实，王占平与盛世君安房地产签订的所谓《商品房买卖合同》至今没有网签、备案，王占平在2020年6月18日法院所作的调查笔录中做了虚假陈述，该合同的真实目的是为了配合君安公司转移财产、逃避债务，属于恶意串通损害当事人利益的无效合同，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条共同要求的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的法定条件。三、王占平是否支付了购房款无法确定，（2020）冀02执异414号执行裁定在认证上存在重大错误。王占平提供的银行转账凭证中收款人是自然人李成，不是君安公司，单就转款凭证本身无法证实王占平转出的款项是购房款。（2020）冀02执异414号执行裁 4 定认定王占平支付了全部购房款的佐证却是君安公司出具的收据和其承认李成为其收款代收人的证明，这种认证忽略了君安公司就是本案被执行人，其出具的证明与本案裁决及待证事实存在重大利害关系。若王占平的异议请求得以支持，君安公司则直接或间接的从中获益，此种获益包括程序利益和实体利益。因此，君安公司出具的有利于王占平的证明，均不应予以认证，否则就会在客观上对君安公司实现其恶意转移财产、逃避债务、规避执行的非法目的起到促成作用。四、案涉房产未达到交付标准，王占平无实际入住并合法占有案涉房屋的事实。王占平未提供诸如交纳水电费、物业费、维修基金等有效证据，证明其在人民法院查封之前已实际占有案涉房产的事实。而唐山市高新技术开发区城市建设管理局证实，案涉房产至今未竣工验收合格，尚未达到交房标准，君安公司也未向任何业主办理交房手续。因此，王占平即使占有该房产也是非法占有。原裁定将《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“合法占有”偷换成“实际占有”，显属适用法律错误。五、王占平于涉案房产之外，在唐山市路北区住房一套，案涉房产非其所购的唯一住房，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”的法定条件。 被告王占平答辩称，一、（2020）冀02执异414号执行裁定书，适用法律并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理 5 执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及第二十九条并非排斥适用，也并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分适用的法律标准。二、答辩人与君安公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。1.该合同系双方真实意思表示，不存在违反法律强制性规定的情形。2.案涉房产系君安公司在政府的监督、协调下出售的，同时政府也商请未支付全款的购房人支付尾款，并承诺这些款项专款专用，以保证在2019年5月份之前可以交房。此后，高层楼房主体完成了涂料粉刷、玻璃窗的安装等工程进度。由政府部门主导、说服、协调众多上访的购房人筹款，对涉及民生、安居问题的专款专用，不宜认定是逃避债务的情形。答辩人木丽也居住在该小区，也是受益人之一。3.案涉房产购房款打入君安公司工作人员李成的账户在当时是一种普遍现象。在被答辩人木丽另一起执行异议案件中，李成同样是君安公司的收款人，且李成系该公司工作人员这一事实在多个裁判文书中也得到了证实。4.案涉合同已网签，只是未进行备案，答辩人对此也不存在任何过错，办理备案是开发商的合同义务。三、答辩人已提供了转账凭证和发票等多项证据，证明已支付了全部购房款，（2020）冀02执异414号执行裁定书在认定上不存在错误。收款人李成是君安公司工作人员，答辩人将全部购房款打入了该公司指定收款人李成账户，并且这种情况在当时也是一种普遍现象，同时，君安公司也开具了发票，并证明李成是其指定的收款人，这一系列证据能够形成完整的证据链条，证明答辩人已支付了全部购房款。四、 6 被答辩人木丽对“合法占有”标准理解不当。最高人民法院在（2019）最高法民申2261号民事裁定书中明确：房屋的合法占有，应以实际控制为标准，购房人是否实际入住不是房屋占有的必要套件，并结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的条文解释对该观点进行了说理。答辩人在君安公司向其交付房产后，对室内进行了装修，对门锁进行了更换，并且在入户门显著位置贴出公告，完全达到了实际控制的标准，答辩人占有行为有合同依据，并无不当，更无非法之处。 五、被答辩人木丽对“买受人名下无其他用于居住的房屋”的理解片面。《最高人民法院全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称救民会议纪要）第125条规定：“买受人名下无其他用于居住的房屋’，应理解为在案涉房屋同一社区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有一套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。”答辩人及配偶王春峰名下位于路北区的房产，套内面积只有98.07平方米，而答辩人家庭成员共有五口人，这套路北区的房产并不能满足基本的居住需要，答辩人购买案涉房产是为了用于改善性居住，并不是用于经营，更不是用于牟利，而且答辩人名下在唐山市高新区范围内没有用于居住的房产，答辩人购买案涉房产要解决的是生存权，涉及的是民生问题，这符合九民会议纪要的精神，应当根据案件的具体情况从利益平 7 衡的角度进行判断。六、君安公司有其他可供执行的财产，被答辩人木丽查封案涉房产，损害了答辩人的物权期待权和生存权益。在执行中，被答辩人木丽查封了包括案涉房产在内的七套房产，同时还查封了君安景苑B区25-1-1号房产，这说明君安公司有其他可供执行的财产，被答辩人木丽700万元的一般金钱债权与答辩人的物权期待权发生冲突时，法律应首先保护答辩人作为房屋消费的物权期待权。 被告君安公司答辩请求驳回原告木丽的诉讼请求，并同意被告王占平的答辩意见。 被告王占平为证明其主张，向本院提交的证据有： 1.（2020）冀0203执异414号执行裁定书，证明目的：案涉房产应中止执行。 2.商品房买卖合同、（2019）冀02执14717号之一执行裁定书，证明目的：在法院查封案涉房产之前，王占平与君安公司已经签订了合法有效的书面买卖合同。 3.网上银行电子回单、增值税普通发票、证明、2016年至2019年4份民事判决书身份信息、（2019）冀02执异718号执行裁定书，证明目的：王占平于2018年7月6日向君安公司支付了全部购房款1213080元，且君安公司为王占平开具了全额的增值税普通发票。李成是君安公司工作人员，购房款打入李成的账户在当时是一种普通现象。 4.王占平及王春峰的个人住房信息查询结果、结婚证、户口页，证明目的：王占平家庭成员较多，现有住房不能满足居 8 住需要，购买案涉房产系用于改善性居住，且王占平名下在唐山市高新区范围内没有用于居住的房产。 5.唐山市中级人民法院竞买公告及照片1分，证明目的：案涉房产进行了交付公示，王占平已实际控制了案涉房产。 木丽对上述证据的质证意见是：证据一：（2020）冀0203执异414号执行裁定并未发生法律效力。证据二：从出卖人的角度，君安公司明知自己有债务被强制执行，与王占平签订买卖合同但所得购房款不用于偿还债务，且指定自然人李成为收款人，明显有逃避债务规避执行的主观恶意；从购房人的额角度看，购置房产是每个家庭最重要的财产行为，购房前一定会审慎考察房产状况，能否交付等重大事项，但是王占平与君安公司签订商品房买卖合同时，君安景苑项目早已烂尾多年，楼盘始终处于停建状态，水电暖外网、外部绿化等必要的配套设施均未到位，一个善意理性的购房人不可能选择购买，而王占平明知上述状况仍购买，其目的不合理，购买此房绝非用于居住。结合王占平将款项支付给李成而非君安公司账户的事实，王占平主观恶上也有明显的恶意，客观上配合了君安公司规避执行的行为，因此，这份商品房买卖合同属于王占平与君安公司损害第三人利益的无效合同，王占平无权要求排除执行。证据三：电子回单作为证据在形式上存在瑕疵，应当提交中国农业银行加盖的查询章的相关凭证，所以从形式上回单只能算复印件，如不能提交原件，原告对该回单的真实性不予认可。转账凭证本身无法证明转出的是购房款，只能说明王占平和李成 9 之间存在经济往来，王占平若是真实购房人，不可能将购房款转至李成名下。君安公司是本案被执行人，是有能力履行拒不履行生效义务的严重失信的被执行人，在其与王占平签订的商品房买卖合同存在明显恶意的情况下，其出具的证明与本案裁决及待证事实存在重大利害关系，如果依此佐证王占平支付的是购房款，则起到恶意串通行为合法化的负面作用。对证据四的真实性无异议，但这份证据恰好证明，除案涉房产外，王占平另有居住住房，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定。证据五：案涉房产是否网签备案，王占平应提供第三方国家公权力部门网签的相关证据，而不能以照片的形式来展示，无论从形式和内容上均不产生法律效力。案涉房产并未网签备案，该证据亦无法证明王占平合法占有案涉房产，案涉房产属于烂尾工程，目前现场缺乏任何管控措施，根本不具备基础交房条件。 君安公司认可王占平提交的所有证据。 木丽提交的证据： 1.本院作出的（2018）冀02民再22号民事判决书，证明目的：木丽也是君安景苑小区的购房者，该判决确定的金钱给付义务，源于君安公司不能履行商品房买卖合同，因此，木丽的合法权益与其他购房人应受到同等保护，王占平不享有优先保护权利。 2.王占平个人住房信息查询结果。证明目的：除案涉对此外，王占平名下另有住房。 10 王占平对该判决的真实性无异议，对证明目的有异议，木丽选择了解除合同，返还购房款，那么不应享有购房者的物权期待权。对于住房信息，王占平的意见：王占平家庭人口较多，现有住房不能满足居住需要，王占平购买案涉房产系用于改善性居住，且王占平在高新区范围内没有用于居住的房产。 君安公司对该判决的真实性无异议，对证明目的不予认可。 本院查明，本院（2018）冀02民再22号民事判决判令盛世君安房地产开发公司于判决生效后15日内返还木丽购房款700万元及相应的利息。该判决系本案执行依据。2019年10月26日，本院执行机构作出（2019）冀02执14717号之一执行裁定书，查封了君安公司名下位于唐山市高新区房产及土地使用权，包括本案争议的Ｂ33-1-701号房产。 王占平主张君安景苑Ｂ33-1-701房产系其购买，其所提交的与君安公司于2018年7月4日签订的商品房买卖合同载明：王占平购买Ｂ33-1-701号房，建筑面积202.18平方米，商品房单价为每平方米6000元，总金额1213080元，付款方式为于2018年7月4日前一次性全部交清。2018年7月6日，王占平通过其名下于农业银行62×××75账号转账至君安公司指定的收款账户：其员工李成名下于6228480659124530174账号内1213080元，交纳了全部购房款。2018年7月6日，君安公司就Ｂ33-1-701房产分别开具了两份增值税普通发票，其一：单位平方米，数量100，单价5714.28571428，金额571428.57，税额28571.43，价税合计600000；其二：单位 11 平方米，数量,102.18，单价5714.28571428，金额583885.71，税额29194.29，价税合计613080。 关于房产的实际占有：王占平主张其已于2019年上半年实际占有案涉房产，其提交的证据为执行机构将于2020年6月29日拍卖案涉房产的司法拍卖竞买公告及其拍摄的房产照片，但是，拍卖网站标示的拍品所有人为“被执行人”。王占平未提交君安公司向其转移交付房产的书证，亦未提交其实际占有案涉房产的其他证据。 关于王占平名下的房产情况：2020年6月9日唐山高新技术产业开发区房地产交易中心出具的个人住房信息查询结果显示，经查询唐山市不动产登记簿（涵盖区域包括唐山市路南区、路北区、高新技术开发区）截止时间2020年6月9日，王占平、王春峰（王占平丈夫）共查询到一宗不动产登记记录，房屋坐落路北区部东里御景6-2-1501，面积121.15平方米，使用性质为住宅。 2012年6月4日，君安景苑小区B33楼取得了预售许可证，但因君安公司的原因，均未办理产权登记手续。 另查明，君安公司在销售君安景苑小区房产过程中，利用李成个人账号收取购房款的行为已被其他生效法律文书予以认定。 以上事实，有商品房买卖合同、银行转账凭证、增值税发票、个人住房查询信息、拍卖公告等证据予以证实并记录在卷。 本院认为，本案的争议焦点为：王占平对案涉房产是否享 12 有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，故本案中，王占平应对其就案涉房产享有足以排除强制执行的民事责任进行举证。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条系关于房屋消费者物权期待权的保护条件，因王占平名下于唐山市路北区有其他用于居住的房产（面积121.15平方米），故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，即：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形的且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。按照该规定，案外人必须同时满足以上四个条件才具有足以排除强制执行的民事权益。 本案的执行依据判令君安公司向木丽支付700万元及相应利息，故执行案件为一般金钱债权执行案件，执行机构查封案涉房产的时间为2019年10月26日，依据商品房买卖合同签订时间2018年7月4日及2018年7月6日王占平的银行转款时 13 间、君安公司当日为王占平开具的增值税发票的时间，本院确认王占平系在本院查封案涉房产之前购买。 关于商品房买卖合同的效力：B33楼于2012年6月4日取得预售许可证，君安公司于2018年7月向王占平销售其开发的案涉房产，该时法院并未查封案涉房产，王占平与君安公司之间签订的商品房买卖合同合法有效。 关于王占平在人民法院查封之前是否合法占有该不动产：王占平未能提交君安公司对案涉房产转移交付给王占平转移占有的直接证据，王占平对此提交的执行机构的竞买公告以主张君安公司向其交付了案涉房产，但竞买公告所公告的内容系执行机构在执行木丽作为申请执行人、君安公司作为被执行人的执行案件中将于2020年6月29日网络拍卖君安公司名下的房产，亦明确注明标的物的所有权人为被执行人；同时，王占平提交的房产照片，不能证明其实际合法占有了案涉房产。本院不予确认王占平于本院查封前合法占有案涉房产。 关于支付价款的事实：君安公司认可王占平转账至李成名下的1213080元为王占平支付的购房款，王占平及君安公司虽无证据证明购房款已转至君安公司财务账的证据，但结合君安公司销售该小区住房时收取他人购房款亦至李成案涉账号的事实以及结合君安公司已于本院查封案涉房产前为王占平开具了增值税发票的事实，本院认定王占平转账至李成账户的1213080款项系支付B33-1-701的购房款，认定王占平于本院查封前支付了全部购房款。盛世君安房地产指定其员工以员工个人银行 14 账号代收购房人的购房款，该行为违反相关规定，亦存在逃避债务、规避法院执行的可能性，但无证据证明王占平主观上存在与君安公司之间存在恶意串通、损害他人利益的行为，不能据此认定王占平支付价款以及购房行为无效。 关于未办理过户登记买受人是否有过错：君安公司就盛世景苑小区房产均未予协助房屋主管部门办理过户登记，买受人无权自行办理，因此，王占平对B33-1-701房产未办理过户的事实无过错。 综上所述，因王占平虽在本院查封案涉房产前签订了合法有效的商品房买卖合同并支付了全部价款，但未合法占有案涉房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项的规定，王占平对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。木丽请求准许执行安神房产的诉讼请求理据充足，本院予以支持，请求撤销本院（2020）执异414号执行裁定的诉讼请求，因《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条第二款对申请执行人提起的执行异议之诉准许对执行标的执行的情形下异议裁定的效力作出了专门的法律规定，故对该请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十三条第（一）项、第三百一十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人 15 民共和国物权法》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、准许执行唐山市高新区华岩北路君安景苑小区B33-1-701房产。 二、驳回原告木丽的其他诉讼请求。 本判决生效后，本院作出的（2019）冀02执异414号执行裁定同时失效。 案件受理费15717.72元，由唐山盛世君安房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审 判 长  董 靓 审 判 员  刘玉秋 审 判 员  樊绫钰 二〇二〇年十一月二十日 法官助理  王志坤 书 记 员  任颖超