北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初14154号原告：金淑珍，女，1932年6月14日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：邓小菊，北京瀚世中阅律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖莉娜（金淑珍之女），女，1953年10月20日出生，汉族。被告：曾鹏冰，男，1977年1月17日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司员工。原告金淑珍与被告曾鹏冰、被告北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告金淑珍之委托诉讼代理人邓小菊、肖莉娜，被告曾鹏冰，被告链家经纪公司之委托诉讼代理人孙凤起均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金淑珍向本院提出如下诉讼请求：1.判令曾鹏冰和链家经纪公司连带支付户口迁出保证金185820元；2.判令曾鹏冰和链家经纪公司连带支付逾期支付定金的违约金52160元；3.诉讼费用由曾鹏冰和链家经纪公司连带承担。事实和理由：在签订2019年8月16日《北京市存量房屋买卖合同》前，我已经明确告知链家经纪公司和曾鹏冰，因出售房屋中户口较多，涉及我、母亲、女儿及妹妹等8人的户口，又因都在同一地方的房地产经纪公司办理换房手续，所有人的户口不能及时迁出，但保证户口迁出，同意留存部分房款留作户口迁出保证金。我、曾鹏冰和链家经纪公司同意后，于2019年8月16日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：我将位于北京市海淀区X房屋出售给曾鹏冰，房屋成交价格200万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备作价452万元，由曾鹏冰一并另行支付给我。并于当日签订《补充协议》，曾鹏冰从本协议约定的购房款中留存人民币20万元，作为户口迁出保证金。我与曾鹏冰和链家经纪公司于当日签订了《居间服务合同》，该合同中约定该公司协助我和曾鹏冰协商房屋买卖合同的相关条款内容，促成交易双方签署合法有效的买卖合同。但在上述合同、协议履行过程中，我发现链家经纪公司没有对合同中关于户口迁出违约责任进行明示，讲解，也没有将其他重要条款涂黑，违背我意愿，写了户口迁出日期及过期的违约责任。我后期发现问题提出质疑，经过协商，双方链家经纪公司居间调解下，重新签订了合同，并同意曾鹏冰在未付清款项情况下提前将户口迁入房屋。我及妹妹等家人的户口分别于2019年10月31日、2019年12月6日迁出。曾鹏冰却将20万元的户口保证金扣留185820元，仅支付了14180元，其以2019年8月16日签订的合同条款，扣罚违约金。曾鹏冰已经在2019年8月16日后和我重新签订合同，新的合同已经取消了对户籍迁出的时间限制，并且，我没有恶意拖延迁出时间，曾鹏冰不应该扣除户口保证金185820元。现在出现曾鹏冰恶意扣款行为，与链家经纪公司的居间责任存在直接关系。该公司在询问并了解我户口在短时间内迁出有一定困难情况下，依然在户口迁出条款中添加户口的迁出时间，也没有重点涂黑及讲解户口迁出的违约条款，无视我在2019年8月16日前对户口及时迁出困难的说明。因此，我有理由怀疑曾鹏冰和链家经纪公司存在恶意串通，故意损害原告的利益，侵吞我的户口保证金。此外，我和曾鹏冰、链家经纪公司于2019年8月16日签订了《补充协议》，约定曾鹏冰于2019年8月16日将第一笔定金10万元支付给我，于2019年8月21日前含当日，将第二笔定金30万元以第三方担保支付给我。但通过银行转账记录记载，2019年8月17日，曾鹏冰分两笔各5万元向我支付了第一笔定金10万元，说明延迟一天付款。2019年9月5日，曾鹏冰才将第二笔定金30万元，通过第三方担保支付给我，已延迟15天付款，以上共计延迟付款16天，应向我支付房屋总价款万分之五的违约金。链家经纪公司作为居间方，没有提示曾鹏冰及时履行支付义务，明显失职。曾鹏冰、链家经纪公司应连带向我支付逾期支付定金的违约金52160元。曾鹏冰辩称，合同约定总价652万元，并约定了户口保证金20万，这是三方在链家经纪公司反复确认了户口迁出时间之后约定的。合同约定10月14日迁出户口，但金淑珍延迟了53天，需要按照合同约定支付违约金172780元。在金淑珍违约不严重的时候，我已经反复告知尽快迁出，金淑珍也知道如果延迟迁出我会主张违约责任。此外，金淑珍还存在延迟交房、承诺车位未兑现及未按承诺保留家具等违约行为。8月17日凌晨，我通过工行转账给金淑珍定金，其女儿也签字确认了，当时我们是在链家经纪公司谈到了凌晨。关于30万元定金，协议中约定8月31日前只要存入第三方账户就视为我完成了支付定金的义务，所以不存在延期，我已经按照合同约定给中介公司账户打入了30万元。金淑珍自己的陈述前后矛盾，起诉状和增加诉请中，仅选取对自己有利的规则，存在双重标准。金淑珍称告知了我延期迁户的原因，但是我没有同意，我也没有说不针对此行为罚款。我跟中介公司反复说不同意延期迁户，如果要延期就必须跟办理车位关联。金淑珍没有证据表明我同意延期迁走户口。反而是我反复提醒金淑珍和中介公司。故我不同意金淑珍的诉讼请求。链家经纪公司辩称，金淑珍要求我公司承担连带责任没有事实、合同和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2019年8月16日，经链家经纪公司提供居间服务，金淑珍（出卖人）与曾鹏冰（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下买卖合同）及《补充协议》，买卖合同主要内容为：“出卖人所售房屋坐落为海淀区X号房屋（以下简称涉案房屋）。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为200万元，经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具、家电装饰装修及配套设施设备等作价为452万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。买受人向出卖人支付定金40万元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加），1．逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日(该日期应当与第（1）项中的日期相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。户籍迁出：该房屋现有户籍登记情况为有户籍登记。有户籍登记的，现出卖人可查询得到的户籍情况为1册8人，双方同意迁出现有户籍。出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日起后25日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关所有人现有户籍迁出手续。如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍有户籍迁出的义务。”《补充协议》主要约定：“甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为652万元。乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2019年8月16日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方。乙方于2019年8月21日前含当日将第二笔定金30万元以第三方担保支付的方式支付甲方。乙方于2019年9月5日前含当日将第一笔首付款310万元，以第三方担保支付的方式支付甲方；乙方于2019年9月17日前含当日将第二笔首付款219万元以理房通的方式支付甲方。户口迁出保证金：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存200000元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。该保证金，甲方迁出户口当日，由乙方自行划转至甲方。违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。”当日，金淑珍（甲方）与曾鹏冰（乙方）及链家经纪公司（丙方）签订《居间服务合同》（以下简称居间合同），主要内容为：“甲乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：提供房屋买卖市场行情咨询；寻找、提供并发布房源、客源信息；引领买受人实地看房；协助查看房屋权属证明文件；协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；促成交易双方签署合法有效的买卖合同。”上述合同、补充协议签订后，曾鹏冰向金淑珍支付了购房款，涉案房屋产权于2019年9月19日过户至曾鹏冰名下，双方另于当日办理了房屋交验手续。另查，上述买卖合同户籍迁出条款所涉8人分别为：金淑珍、肖莉娜、肖锦（肖莉娜之女）、金肖达（肖莉娜之外孙）一家及肖茉娜（金淑珍之女）、吕宗年（肖茉娜之夫）、吕慧（肖茉娜之女）、王若嘉（肖茉娜之外孙女）一家。因曾鹏冰认为金淑珍存在户口迁出逾期及其他违约行为，未能按约定的户口迁出保证金数额全额退还金淑珍，仅于2019年12月7日退还户口迁出保证金14180元。对有争议的证据和事实，本院认定如下：金淑珍要求曾鹏冰、链家经纪公司返还全部户口迁出保证金，曾鹏冰则以金淑珍未按约定期限迁出户口构成违约为由，要求扣除与户口迁出有关的违约金。其中，金淑珍主张双方于2019年8月16日签订的买卖合同中相关户口迁出时间内容约定，已被此后于2019年9月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》所变更，新合同中并未约定户口迁出时间等内容。但经本院询问，双方可确定该合同为网签合同，金淑珍未能就其主张的买卖合同变更事实向本院充分举证。金淑珍另主张链家经纪公司对于双方买卖合同中户籍迁出条款内容未予明示与讲解，曾鹏冰与链家经纪公司对此均不予认可，该买卖合同为整体“房屋买卖业务签订文件合订本”中的一部分，合订本设“链家地产签约提示”专页内容提示客户对合同条款仔细阅读并理解和接受，户籍迁出条款部分文字内容亦以黑字体予以提示，金淑珍未就其关于上述事实以及相关条款内容违背其意愿、曾鹏冰与链家经纪公司恶意串通之主张向本院充分举证。金淑珍向本院提供双方经纪人之间、曾鹏冰经纪人与肖莉娜之间的微信聊天记录、物业交割保证金支付银行清单记录为据，主张曾鹏冰同意延期交房，相应户口迁出亦延期，曾鹏冰则否认同意延期交房及迁出户口，金淑珍未就其上述主张及证据的关联性向本院充分举证。另查，金淑珍一家户口迁出时间为2019年10月31日，肖茉娜一家户口迁出时间为2019年12月6日。金淑珍为此提供经办肖茉娜购买朝阳区东坝一处房屋的链家经纪公司经办人方强的证人证言为据，证明肖茉娜无法将涉案房屋中户口迁出的原因在于新购房屋尚未办理过户，曾鹏冰则对此与本案争议的关联性未予认可。金淑珍主张曾鹏冰存在逾期支付定金的违约行为，且链家经纪公司未尽到及时提示曾鹏冰支付定金之义务，曾鹏冰与链家经纪公司均对此不予认可。其中，曾鹏冰确认转账第一笔定金的时间最迟在2019年8月17日00：19分的事实，但解释称系双方在链家经纪公司洽商合同时间至较晚所致，另提供肖莉娜代金淑珍签署的定金收据为据，签署时间为2019年8月16日，金淑珍未就此提出进一步异议及反证。曾鹏冰主张第二笔定金支付时间为2019年8月20日，并提供转账电子回执单及交易清单为据，载明该定金于该日转账至北京理房通支付科技有限公司账户（以下简称理房通账户），金淑珍对此履行效力不予认可，却亦未就此提供相应反证。金淑珍另以曾鹏冰户口实际已于2019年9月19日迁入涉案房屋而未造成其损失为由，主张曾鹏冰主张的户口迁出违约金标准过高，曾鹏冰认可户口实际迁入事实，另主张户口迁出逾期导致其一直向金淑珍追问，带来很大麻烦，但未就损失事实向本院提供相应证据。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同具有法律效力。本案中，金淑珍与曾鹏冰经链家经纪公司居间，就购买涉案房屋所签订的买卖合同及补充协议，具有法律效力，双方当事人均应遵照履行。根据买卖合同及补充协议的性质及约定，金淑珍主要负有交付房屋、办理过户之义务，曾鹏冰则主要负有支付购房款之义务。实际履行中，双方当事人就合同主要义务即支付购房款、交付房屋并办理过户均已作出实际履行，却就户口迁出及逾期支付定金违约问题产生纠纷。现已查明，双方当事人就户籍迁出及户口保证金退还事宜，在买卖合同及补充协议中作出了明确约定，而网签合同的目的是向有关部门进行备案，作为规范双方当事人权利义务的内容，应当以双方线下签订的买卖合同及补充协议为依据，金淑珍主张相关条款内容系曾鹏冰与链家经纪公司恶意串通所为，违背其真实意愿及链家经纪公司未尽到明示、讲解责任，所述事实未得到曾鹏冰与链家经纪公司的认可，与合同文本的形式与内容均不相符，金淑珍未能就其主张向本院充分举证。金淑珍在履行中确存在逾期将户口迁出涉案房屋的违约行为，其应当依买卖合同及补充协议约定，向曾鹏冰支付相应违约金，曾鹏冰在退还户口迁出保证金时，先行扣除与户口迁出相关的违约金，符合双方买卖合同及补充协议约定。金淑珍另主张曾鹏冰扣除违约金的标准过高，对于该争议的判定，应当以曾鹏冰的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。现查明，金淑珍虽存在逾期迁户的违约情形，但并未对曾鹏冰户口在房屋过户后及时迁入产生实质影响，金淑珍户口未及时迁出的原因，部分与其家庭新购房屋未办理过户有关，主观上也不存在恶意拖延，且曾鹏冰亦未提供因逾期迁户造成其他损失的证据，故以上述衡量，曾鹏冰主张的违约金标准过高，本院对此予以调整，具体金额由本院酌情判定。另关于金淑珍主张曾鹏冰逾期支付定金一节，曾鹏冰分别提供了收据及转账记录、凭证为据，可确定第一笔定金划转时间虽稍稍晚于约定时间，但系双方洽商合同持续较晚所致，且金淑珍已及时签收确认，双方对此并无异议，曾鹏冰并不构成违约。另曾鹏冰将第二笔定金在约定时间内转账至第三方理房通账户，即视为向金淑珍履行了支付义务，金淑珍未能就其异议主张向本院提供充分的合同及法律依据，本院对其主张不予支持。相应地，金淑珍关于链家经纪公司未尽提示付款义务之主张，亦缺乏事实、法律依据。综上所述，曾鹏冰应将在扣除合理逾期迁户违约金后的户口迁出保证金退还金淑珍，本院对金淑珍关于赔偿逾期支付定金违约金及链家经纪公司承担连带责任之请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国规定，判决如下：一、于本判决生效后七日内，曾鹏冰返还金淑珍户口迁出保证金135820元；二、驳回金淑珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4870元，由金淑珍负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 黎 健二〇二〇年十一月二十七日书记员 王晓华