广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初4406号原告：广州盈进物业管理有限公司，住所地广州市南沙区大岗镇镇南路**之11。法定代表人：孔祥雄，职务总经理。委托诉讼代理人：梁广宙，广东鹏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨佳仪，广东鹏瑞律师事务所实习人员。被告：广东安实新能源科技有限公司，，住所地佛山市南海区桂城街道桂澜北路**南海万达广场****法定代表人：王友良。被告：王友良，男，1970年1月27日出生，汉族，住福建省漳平市。原告广州盈进物业管理有限公司（以下简称盈进公司）与被告广东安实新能源科技有限公司（以下简称安实公司）、王友良租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告盈进公司的委托诉讼代理人梁广宙到庭参加诉讼，被告安实公司、王友良经本院公告传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盈进公司向本院提出诉讼请求：1.被告安实公司搬离并返还位于广州市番禺区石基镇石基村东大街1号1570平方米的仓库；2.两被告连带向原告支付2019年7月份水电费、综合费50450元以及滞纳金6356.7元，总计为56806.7元（滞纳金以50450元为本金，自2019年8月6日起计算，按照月利率2%计算至还清为止，暂计至2020年2月11日为6356.7元）；3.两被告连带向原告支付2019年8月份租金、变压器使用费49550元以及滞纳金6243.3元，总计为55793.3元（滞纳金以49550为本金，自2019年8月6日起计算，按照月利率2%计算至还清为止，暂计至2020年2月11日为6243.3元）；4.两被告连带向原告支付2019年8月份水电费、综合费69796元以及滞纳金7356.49元，共计为77152.49元（滞纳金以69796元为本金，自2019年9月6日起计算，按照月利率2%计算至还清为止，暂计至2020年2月11日为7356.49元）；5.两被告连带向原告支付2019年9月份租金、变压器使用费49550元以及滞纳金5222.57元，总计54772.57元（滞纳金以49550元为本金，自2019年9月6日起计算，按照月利率2%计算至还清之日止，暂计至2020年2月11日为522.57元）；6.两被告连带向原告支付2019年9月份水电费、综合费1249元以及滞纳金106.66元，共计为1355.66元（滞纳金以1249元为本金，自2019年10月6日起计算，按照每逾期一天，按照月利率2%计算至还清之日止，暂计至2020年2月11日为106.66元）；7.两被告连带向原告支付2019年10月份租金、变压器使用费49550元以及滞纳金4231.57元，共计为53781.57元（滞纳金以49550元为本金，自2019年10月6日起计算，按照每逾期一天，按照月利率2%计算至还清之日止，暂计至2020年2月11日为4231.57元）；8.两被告连带向原告支付2019年10月份综合费500元以及滞纳金32.3元，共计为532.3元（滞纳金以500元为本金，自2019年11月6日起计算，按照每逾期一天，按照月利率2%计算至还清之日止，暂计至2020年2月11日为32.2元）；9.两被告连带向原告支付2019年11月份租金、变压器使用费49550元以及滞纳金3200.93元，共计为52750.93元（滞纳金以49550元为本金，自2019年11月6日起计算，按照每逾期一天，按照月利率2%计算至还清之日止，暂计至2020年2月11日为3200.93元）；10.两被告连带向原告支付2019年11月份综合费500元以及滞纳金22.3元，共计为522.3元（滞纳金以500元为本金，自2019年12月6日起计算，按照每逾期一天，按照月利率2%计算至还清之日止，暂计至2020年2月11日为2.2元）；11.两被告连带向原告支付2019年12月份租金、变压器使用费49550元以及滞纳金2209.93元，共计为51759.93元（滞纳金以49550元为本金，自2019年12月6日起计算，按照每逾期一天，按照月利率2%计算至还清之日止，暂计至2020年2月11日为2209.93元）；12.两被告连带向原告支付2019年12月份综合费500元以及滞纳金12元，共计为512元（滞纳金以500元为本金，自2019年1月6日起计算，按照月利率2%计算至还清之日止，暂计至2020年2月11日为12元）；13.两被告连带向原告支付2020年1月份租金、变压器使用费49550元以及滞纳金1189.2元，共计为50739.2元（滞纳金以49550元为本金，自2019年1月6日起计算，按照月利率2%计算至还清之日止，暂计至2020年2月11日为1189.2元）；14.两被告从2020年2月份开始向原告支付租金、变压器、综合费及滞纳金【租金、变压器使用费以49550元为本金，按照每月49550元计算至被告返还厂房为止，综合费以500元为本金，按照每月500元计算至被告返还厂房为止，滞纳金以50050元（49550元+500元）为本金，按照月利率2%计算至还清之日止】；15.本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实与理由：原告与广东安实新能源科技有限公司广州番禺分公司（以下简称安实公司番禺分公司）于2019年1月2日签订[租278]号《租赁合同》，约定原告将坐落于广州市番禺区石基镇石基村东大街1号1570平方米的仓库出租给安实公司番禺分公司使用，租赁期限自2019年1月9日起至2028年1月15日止。《租赁合同》第二条约定：安实公司番禺分公司从2019年2月18日起开始计交房租，原告1570平方米仓库整体租金为每月23550元，400KW变压器每月的使用费为26000元，含基本电费，安实公司番禺分公司每月仍需承担与电相关的费用，应于每月5日前一次性将租金及变压器使用费49550元及水费、电费和相关费用以银行转账的方式转账给原告。合同签订后，原告将上述仓库交付给安实公司番禺分公司使用，但安实公司番禺分公司于2019年8月19日转账7月份的部分水电费35489元后就未再支付，直到目前为止，安实公司番禺分公司仍欠2019年8月、9月、10月、11月、12月、2020年1月的租金，7月部分水电、8月、9月的水电费，综合费、滞纳金费用及其他费用未支付，以上共计456478.95元。《租赁合同》第四条第三款约定：“租赁期间，安实公司番禺分公司须按时足额的付租金、变压器使用费、水电费、以及其他应由安实公司番禺分公司缴纳的费用，逾期支付的，原告按每一天1.5%向安实公司番禺分公司收取滞纳金，逾期支付相应款项达30天的，则视为安实公司番禺分公司违约，原告有权解除合同，所收保证金不予退还”，直至目前为止，安实公司番禺分公司已经逾期支付超过双方约定的30天。原告认为，原告与安实公司番禺分公司之间形成有效的租赁合同关系，原告已将涉案仓库交付给安实公司番禺分公司使用，安实公司番禺分公司应及时向原告支付租金、水电费等，现安实公司番禺分公司已长时间未支付租金、水电费等，此种行为已构成违约，按照双方《租赁合同》的约定，原告有权要求解除合同，并要求安实公司番禺分公司支付剩余所有费用。因安实公司番禺分公司已于2020年1月15日被核准注销，该公司作为安实公司的分公司，按照《中华人民共和国公司法》第十四条的规定：“分公司不具有法人资格，民事责任由公司承担”，故安实公司应当对安实公司番禺分公司所欠的款项及滞纳金承担清偿责任。因安实公司的一人股东为王友良，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，故本案中应当由安实公司与王友良对原告的全部诉讼请求承担连带清偿责任。被告安实公司、王友良无答辩，亦未向本院提供任何证据。原告盈进公司围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院对其提交的证据进行了审查并记录在卷。经审理查明如下：1.安实公司于2018年6月7日经佛山市南海区市场监督管理局核准登记成立，为自然人独资的有限责任公司，王友良系该公司的自然人股东及法定代表人。2018年12月18日，安实公司经广州市番禺区市场监督管理局核准开办了广东安实新能源科技有限公司广州番禺分公司（以下简称安实公司番禺分公司），该分公司已于2020年1月15日注销登记。2.2019年1月2日，盈进公司（甲方、出租方）与安实公司番禺分公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市番禺区石基镇石基村东大街1号1570平方米（此面积为建筑面积，以双方实量为准，实用率为85%）仓库（以下简称涉讼物业）给乙方使用，并同时提供400KVA的用电负荷给乙方，租赁期限从2019年1月9日起至2028年1月15日止，其中2019年1月9日至2019年2月24日为免交租期，免租期内只免收租金，其他费用仍须按合同约定的标准向甲方全额支付（其中变压器使用费按9200元/月收取）；本合同签订当天，甲方视作已将该租赁物现状（包括租赁物存在权属、消防、环保、结构等方面的瑕疵情况）交付乙方使用，乙方从2019年2月18日起开始计交租金给甲方，甲乙双方议定，甲方1570平方米仓库整体租金为每月23550元，因本合同租赁产生的全部税费由乙方负责，400KV变压器每月的使用费为26000元，含基本电费，乙方每月仍需要承担与电相关的费用（包括但不限于供电所的电费、变损、力调电费、变压器的维护保养费用等），租金每两年递增10%，变压器使用费每三年递增4%；乙方应以银行转账方式于当月5日前一次性向甲方支付当月的租金、变压器使用费、水费、电费及其他相关费用；本合同签订之日起三个工作日内，乙方须向甲方一次性支付70650元作为本合同保证金；甲方每月按供电所电费标准计收乙方电费，乙方须于每月5日前将费用交付至甲方的扣费账户，如乙方未能及时支付的，甲方有权按本合同约定逾期及违约条款进行处理；租赁期内，乙方须按时足额的支付租金、变压器使用费、水电费以及其他应由乙方缴纳的费用，逾期支付的，甲方按每一天1.5%向乙方收取滞纳金，逾期支付相关款项达30天的，则视作乙方违约，甲方有权解除本合同，所收保证金不予退回；电费按当地供电所标准收取，另乙方每月承担电费的2%作为变损，生活用水费3.9元/立方米，污水处理费2.5元/立方米，环境保护税按当地政府部门标准收取，卫生费500元/月，装修保证金3000元。3.2019年9月11日，广东鹏瑞律师事务所受盈进公司委托通过EMS中国邮政快递方式向安实公司番禺分公司寄发《律师函》，称安实公司番禺分公司拒不支付涉讼物业2019年7月水电费、8月租金、水电费及9月租金、滞纳金等已构成违约，要求安实公司番禺分公司收到本函的三日内向盈进公司支付拖欠费用。经查，该邮件未成功妥投。4.2019年12月26日，广东鹏瑞律师事务所受盈进公司委托再次向安实公司番禺分公司寄发《律师函》，主张安实公司番禺分公司拖欠涉讼物业租金、水电费、滞纳金已超过30天，盈进公司要求解除双方签订的《租赁合同》，并没收保证金，请安实公司番禺分公司支付拖欠费用，并将涉讼物业交还盈进公司。经查，该邮件亦未妥投。5.2020年3月27日，盈进公司提起本案诉讼，称安实公司番禺分公司已注销工商登记，要求安实公司及王友良支付拖欠的涉讼物业相关费用。6.2020年3月31日，盈进公司就本案向本院申请财产保全，请求查封、冻结安实公司名下价值456478.95元的财产。本院遂依法作出《民事裁定书》，并依此裁定于2020年5月12日查封了涉讼物业内的充电桩及电缆等设施设备。庭审过程中，盈进公司确认涉讼物业无办理产权登记，亦无办理其他报建手续，其已于涉讼《租赁合同》签订当日将涉讼物业交付安实公司番禺分公司使用，并收取该司支付的保证金70650元，但该司自2019年7月开始拖欠涉讼物业租金、水电费及其他相关费用，后至2020年2月左右再无经营，仅遗留部分充电桩及电缆等物品在物业内，现涉讼物业内的机械设备均已因本案被查封。关于安实公司番禺分公司欠缴涉讼物业费用的具体情况，盈进公司陈述具体费用如下：1.2019年8月至2020年1月的租金及变压器使用费，其中租金为23550元/月，变压器使用费为26000元/月；2.2019年7月至2020年12月的综合费（卫生费），每月500元；3.2019年7月电费49704元、水费1146元，2019年8月电费68323元、水费973元，2019年9月水费749元，其中电费系盈进公司通过向第三方借电并根据电表读数向出借方支付；4.2020年2月起至返还厂房之日止的租金、变压器使用费、综合费。就其主张的水电费问题，盈进公司提交了以下证据予以证明：①广州瓷嘉物业管理有限公司（甲方）与盈进公司（乙方）于2019年1月1日签订的《协议》，其中约定甲方同意用广州市番禺区石碁镇石碁村六队胡地东大街12号厂房向乙方地址广州市番禺区石碁村东大街1号的厂房提供电量，借电时间为2019年1月1日至2028年1月31日止，双方同意另行安装一套计量电量用于乙方的日常计量，每月5日前，乙方按计量电表上月计量数据向甲方支付上月的电费，因是由甲方直接向当地供电所缴交电费，所以供电所有发票是直接开给甲方无法再开给乙方；②广州瓷嘉物业管理有限公司开具的《收据》6份，载明该司收到盈进公司缴纳的涉讼物业2019年7月电费84293元、8月电费68323元；③广州供电局有限公司向广州瓷嘉物业管理有限公司开具的《广东增值税专用发票》11份；④水表、电表读数照片7张及盈进公司自制的水电费明细通知单（2019年8月至11月）。另经本院询问，盈进公司确认其可以自行收回涉讼物业，但因安实公司番禺分公司的设施设备仍被查封并存放于物业内，其仅能收回部分物业。因本院以直接送达、邮寄送达等法律规定的其他方式均无法与安实公司及王友良取得联系，故适用公告送达的方式向安实公司及王友良送达了起诉状副本和开庭传票等诉讼材料，现公告期限已届满，安实公司、王友良均未与本院联系，也未到庭应诉。本院认为，鉴于安实公司、王友良经本院公告送达开庭传票后无到庭应诉，故就本案的事实，应根据盈进公司提交的证据及其庭审陈述进行审查和认定。盈进公司将涉讼物业出租给安实公司番禺分公司使用，双方并于2019年1月2日签订《租赁合同》。盈进公司在庭审中确认涉讼物业未办理产权登记，亦无其他报建手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”故涉讼《租赁合同》因违反法律强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”现安实公司番禺分公司已被注销，而安实公司系其总公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，安实公司番禺分公司因本案租赁合同纠纷须承担的法律责任应由安实公司承担，故安实公司应将涉讼物业腾空并交还盈进公司管业，而盈进公司已收取的安实公司番禺分公司缴交的合同保证金70650元亦应退还给安实公司。关于占用费问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，安实公司番禺分公司应按合同约定的租金标准向盈进公司支付占有使用费。本案中，盈进公司主张安实公司番禺分公司自2019年8月起拖欠涉讼物业租金（占有使用费）未付，现安实公司未举证证明其已履行了上述义务，应承担举证不能的不利后果。另外，盈进公司要求安实公司向其支付至返还涉讼物业之日止的占有使用费，但鉴于盈进公司已确认安实公司番禺分公司在2020年2月左右未再使用涉讼物业进行经营，在本院于2020年5月12日依其申请查封涉讼物业内充电桩及电缆等设施设备后，其理应及时止损收回涉讼物业，并另寻厂房或物业放置已查封的设施设备，以防止损失扩大，该收回物业的合理期间应以3个月为宜，对于盈进公司在该合理期间后未及时收回涉讼物业导致的占有使用费损失应为其自行扩大的损失，故本院酌情认定安实公司按《租赁合同》约定23550元/月的标准向盈进公司支付涉讼物业自2019年8月至2020年8月12日的占有使用费共计292020元，扣减盈进公司应退还的保证金70650元，安实公司还需支付占有使用费221370元。就盈进公司诉请中的超出部分，本院不予支持。关于变压器使用费、水电费、综合费问题。因安实公司番禺分公司已实际使用涉讼物业内的变压器，其应参照涉讼《租赁合同》的标准支付相应费用，现盈进公司自认安实公司番禺分公司使用涉讼物业进行经营至2020年2月，即安实公司应按26000元/月的标准向盈进公司支付2019年8月至2020年2月的变压器使用费182000元。电费部分，盈进公司向本院提交了《协议》、《收据》、《广东增值税专用发票联》、电表读数照片等证据证明其就涉讼物业借用广州瓷嘉物业管理有限公司用电，并向该司支付电费，而安实公司番禺分公司拖欠2019年7月电费49704元及8月电费68323元未付，故安实公司应向盈进公司缴交拖欠的电费118027元。而水费问题，因盈进公司并未举证证明其存在已代安实公司番禺分公司缴纳或代扣涉讼物业2019年7月至9月水费的情况，应承担举证不能的不利后果，故对于其该部分诉讼主张，本院不予支持。综合费问题，盈进公司确认其主张的综合费即《租赁合同》中约定的卫生费（生活垃圾），标准为500元/月，而安实公司番禺分公司自2020年2月后未再使用涉讼物业，故安实公司应向盈进公司缴交的2019年7月至2020年2月的综合费共4000元。上述安实公司应缴交的占有使用费、变压器使用费、电费、综合费合计525397元。关于滞纳金问题。因涉讼《租赁合同》无效，盈进公司主张滞纳金于理无据。但鉴于安实公司番禺分公司确已拖欠占有使用费等费用，故本院酌情认定安实公司应以欠付费用525397元为本金，自盈进公司提起本案诉讼之日即2020年3月27日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准向盈进公司计付利息至款项清偿之日止。关于王友良的连带责任问题。安实公司系自然人独资的有限责任公司，王友良为其唯一的自然人股东。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。现王友良经本院合法传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交答辩状和相关证据证实公司财产独立于其个人财产，其应对安实公司的债务承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条、第六十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、广东安实新能源科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州番禺区石基镇世纪村东大街1号场地腾空并交还广州盈进物业管理有限公司管业；二、广东安实新能源科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州盈进物业管理有限公司支付占有使用费、变压器使用费、电费、综合费共计525397元及利息（以525397元为本金，自2020年3月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付至款项清偿之日止）；三、王友良对广东安实新能源科技有限公司上述第二项判决中确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回广州盈进物业管理有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9054元，财产保全费2802元，由广东安实新能源科技有限公司及王友良共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李杏仪二〇二〇年十一月十日书记员  凌绮珊