北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初25819号原告：师静，女，1962年10月10日出生，汉族，无业，住河北省石家庄市新华区。委托诉讼代理人：张超，北京港融律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宇晨，北京港融律师事务所律师。被告：国争，女，1993年12月12日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。被告：樊辉，男，1988年11月4日出生，汉族，北京润龙新能源有限公司采购经理，住北京市门头沟区。二被告共同委托诉讼代理人：刘涛，山东苏润律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：王丽超，山东苏润律师事务所律师。原告师静与被告国争、樊辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告师静的委托诉讼代理人张超、被告国争及樊辉的共同委托诉讼代理人王丽超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告师静向本院提出诉讼请求：1.国争、樊辉退还师静物业交接保证金5万元；2.国争、樊辉向师静支付违约金114800元；3.本案诉讼费用由国争、樊辉承担。事实和理由：师静与国争、樊辉之间签订有《北京市存量房买卖合同》，合同约定国争、樊辉购买师静位于西城区XXXXX房屋，约定房屋总价2870万元，付款方式为国争、樊辉支付定金40万元，留存物业交接保证金5万元，其余价款双方设立监管账户。2019年11月20日双方在兴业银行北京分行月坛支行签订了《兴业银行北京分行二手房交易资金监管协议》，监管金额2765万元。合同签订后，师静依据约定于2019年11月27日将涉案房屋过户到国争、樊辉名下，并且办理了物业交接手续。但国争、樊辉拖延付款，拒绝退还物业交接保证金。国争、樊辉的行为已经严重违反合同约定，严重侵犯了师静的合法权益。故诉至贵院，请求法院依法维护师静的合法权益。被告国争、樊辉辩称：不同意师静的诉讼请求。本案系师静恶意诉讼，国争、樊辉不存在违约。1.本案存在二份房屋买卖合同，其中签约日期为2019年9月7日的房屋买卖合同（以下简称：买卖合同一）约定的房屋价款为2870万元，另一份签约日期为2019年11月20日的房屋买卖合同（以下简称：买卖合同二）约定的房屋价款为800万元。二份合同价款差距2070万元，差价是因为师静为了少缴税。买卖合同一签订时，双方已经考虑了税费的承担，才确定价款为2870万元，师静已经将税费加到合同款中。但在过户时师静又要求变更成交价为800万元以减少税费，对此国争、樊辉并不同意，这违反了合同和税法的规定。如按800万元交税，房款应相应降低。且买卖合同二将合同价款降低了2070万元，对国争、樊辉再次出售房屋时税费负担将有较大影响，故中介协调后国争、樊辉已作出让步，在师静少交税款的情况下，国争、樊辉也不再追究税费和发票的问题，师静也同意以税款折抵物业保证金5万元，并出具收据。收据明确记载所有房款均已结清，包括5万元的物业保证金。因此，在税费存在争议的情况下，师静出尔反尔提起诉讼，是师静的恶意诉讼。2.收据内容明确清晰，师静应当承担相应法律后果。根据收据记载，房款全部结清且包含5万元的物业保证金，双方互不追究税费和发票问题。收据已经对双方民事法律行为进行确认和变更，师静作为完全民事行为能力人，应当自行承担相应的法律后果。国争、樊辉具有5万元物业保证金的履约能力，如师静按照2870万元的房款补交税款，国争、樊辉也同意支付5万元的物业保证金。3.补充协议约定，家具家电装饰装修及配套设施等作价2070万元，但房屋交接时为毛坯房，房屋交接清单中也只显示有钥匙，没有任何家具家电。国争、樊辉保留向师静主张要求支付2070万元家具家电等设施设备的权利。师静涉嫌逃税罪，并以不诚信行为影响国争、樊辉生活，国争、樊辉将向相关部门举报。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月7日，师静（出卖人）与国争（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（买卖合同一），约定国争购买师静位于北京市西城区XXXXX房屋。房屋所有权证号：X京房权证西字第**。出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交，房地产经纪机构名称：扎特（北京）房地产经纪有限公司。合同第四条约定房屋成交价格为2870万元，房屋按套计价，成交价格包括房价款、公共维修基金、装饰、装修及附属配套设施等。买受人应于签订本附件当日支付定金5万元。2019年9月20日前看完房本原件和查清房屋状况，无产权纠纷和查封当天，由买方交付给卖方剩余定金95万元。出卖人同意买受人将购房款5万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕后当日支付出卖人。结清后不押物业交接保证金。合同第五条约定，买受人通过银行资金托管的方式，于过户前支付出卖人购房款2765万元。买卖双方应于2019年11月30日前办理税、费缴纳手续。买卖双方应于取得《契税完税凭证》后7个工作日内办理房屋权属转移登记。合同第七条约定，买卖合同履行过程中，买卖双方应缴纳的税款由买卖双方按照国家及北京市的相关规定承担。同时双方又约定，买受人承担契税，出卖人承担增值税及附加、个税。合同第十条约定：买卖双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按成交价格的每日千分之五向守约方支付逾期违约金，如遇税、费调整还应赔偿守约方多缴纳的税、费，合同继续履行。合同第十一条约定：买卖双方的权利义务关系以本附件和《买卖合同》为准，是否办理网签备案登记及网签备案登记的内容均不影响合同的效力。本附件若与《买卖合同》约定不—致，以本附件为准。2019年10月31日，师静（甲方出卖方）、国争及樊辉（乙方买受方）和扎特（北京）房地产经纪有限公司（丙方居间方）签订《补充协议》（以下简称：补充协议一），约定涉案房屋成交价格为2870万元，另该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为2070万元。乙方于2019年9月16日向甲方支付定金100万元，该定金为首付款的一部分。甲方同意乙方以将首付款人民币2765万元银行托管的方式支付甲方。乙方应于缴税前将此款转到监管账户，另外过户时间不晚于2019年11月30日。甲乙双方应当在过户前（约定时间或约定条件）自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的首付款中留存人民币五万元整作为物业交割保证金；该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方。2019年11月20日，师静（出卖人）与国争（买受人）、樊辉（买受人共有人）签订《北京市存量房屋买卖合同（买卖合同二）》，合同编号：XXXXXX。合同约定出卖人所售房屋坐落为：西城区XXXXX房屋，房屋建筑面积共191.96平方米。该房屋所有权证号：X京：X京房权证西字第**第三条约定：双方当事人委托房地产经纪机构成交，北京市存量房屋买卖经纪服务合同编号：京经纪（2019）西字存量房屋承购第XXXXXXX号，机构名称：中诚华丰（北京）资产管理有限公司，机构备案号：京经纪（2015）第XXXX号。合同第四条约定，房屋成交价格为800万元，买受人采取一次性付款方式，买受人应当在过户前向出卖人支付。出卖人应当在办理完毕权属转移登记当日将房屋交付给买受人。合同第九条约定，双方同意自本合同签订之日起三十日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。2019年11月20日，师静（甲方出卖方）、国争（乙方买受方）和扎特（北京）房地产经纪有限公司（丙方居间方）签订《补充协议》（以下简称：补充协议二），该协议内容与补充协议一内容一致。2019年9月7日，师静收到国争给付的涉案房屋的购房定金5万元。2019年9月16日，师静收到国争给付的涉案房屋的购房定金95万元。2019年11月28日，涉案房屋过户至国争、樊辉名下，房屋共有情况为共同共有，房屋所有权证号为：京（2019）西不动产权第XXXX号、京（2019）西不动产权第XXXX号。2019年12月6日，师静将涉案房屋交付国争。另查：2019年11月27日，师静结清涉案房屋水费、2019年12月31日前的物业费、2020年3月15日前的供暖费。审理中，师静、国争及樊辉明确表示均认可涉案房屋的总价款为2870万元，认可国争与樊辉已支付2865万元购房款，未支付5万元物业交接保证金。对于除定金100万元外的2765万元购房款的具体付款日期，师静、国争及樊辉均未提交证据予以证明。审理中，师静提交收据复印件一份及师静与樊辉的微信聊天记录、短信记录，以证明国争、樊辉未依据合同约定向师静给付物业交割保证金5万元。其中收据内容为：“今收到购买人国争交付的购买西城区XXXXX房屋的购房款人民币大写贰仟柒佰陆拾伍万元整。所有房款均已结清，包括五万元整物业保证金。注：双方都不追究水费和发票问题。”该收据上有师静和国争的签字，但收款日期处为空白。国争、樊辉认可该收据的真实性，认为既然师静已经写了该收据，说明师静已经收到了物业保证金。并且收据上写明双方对于税费和发票问题不再追究，说明双方已经变更了税费和物业保证金的约定，国争、樊辉也配合师静以800万元价款交纳税款，因此师静无权再要求国争、樊辉支付物业保证金。国争、樊辉对于师静提交的微信记录及短信记录的真实性均不予认可。审理中，本院要求师静、樊辉及国争对于出具收据时的情况予以说明，师静陈述当天国争、樊辉承诺拿到收据后就立即转账支付物业保证金，但国争、樊辉拿到收据后就偷跑了，师静因此还报警。国争、樊辉不认可师静的陈述，认为是双方协商一致无异议的情况下才写的收据。但双方对其主张均未提交证据予以证明。审理中，师静提交律师函复印件及快递签收记录以证明国争、樊辉迟延8天支付购房款。快递签收人显示为潘云霞，师静主张是国争、樊辉签合同时的代理人。国争、樊辉不认可收到了上述律师函，不认可潘云霞有权代国争、樊辉签收律师函，不认可国争、樊辉存在迟延支付购房款的情况。审理中，师静未提交证据证明因国争、樊辉逾期支付购房款及物业交割保证金给师静造成的损失情况。本院认为，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，师静与国争、樊辉签订的房屋买卖合同一以及补充协议一系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应属合法有效。双方当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，根据合同约定，师静办理完毕物业交接当日，国争、樊辉应向师静支付物业交接保证金。国争、樊辉主张其已与师静协商一致，因师静少支付了相关税费，国争、樊辉无需再向师静支付物业交接保证金。但师静对此明确否认，国争、樊辉应对其主张的双方协商一致国争、樊辉无需再向师静支付物业交接保证金的事实承担举证证明责任。本案中，国争、樊辉仅提交了师静提交的收据，根据该收据，本院无法认定国争、樊辉所主张的事实存在，国争、樊辉应承担举证不能的责任。本院对于国争、樊辉的上述辩称意见不予采信。2019年11月27日，师静已办理完毕物业交接。依据买卖合同一约定，国争、樊辉应于2019年11月27日向师静支付物业交割保证金5万元。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，国争、樊辉逾期支付物业保证金，应支付相应的违约金。但师静未提交证据证明因国争、樊辉逾期支付物业保证金给师静造成的损失情况，本院应依照公平原则和诚实信用原则，根据案件具体情况，以违约造成的损失为基准，对违约金予以酌减，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算违约金。师静主张国争、樊辉存在逾期支付购房款的情况，应对该事实承担举证证明责任。本案审理过程中，师静未能举证证明国争、樊辉支付购房款的具体日期，仅依据师静提交的律师函，本院亦无法认定国争、樊辉支付购房款的具体日期，因此师静应承担举证不能的责任。对于师静要求国争、樊辉承担逾期支付购房款的违约金的主张，本院不予支持。需要说明的是，本案的裁判结果不影响相关行政管理部门对于师静是否存在纳税问题的认定。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告国争、被告樊辉向原告师静给付物业交接保证金5万元；二、自本判决生效之日起七日内，被告国争、被告樊辉向原告师静支付逾期给付物业交接保证金的违约金（以5万元为基数，自2019年11月28日起至实际付款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）；三、驳回原告师静的其他诉讼请求。案件受理费1798元，由原告师静负担1252元（已负担）；由被告国争、被告樊辉负担546元，自本判决生效之日起七日内交纳。如果被告国争、被告樊辉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  方晓晨二〇二〇年十一月十三日书记员  彭 瑜