贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初4016号 原告：中国工商银行股份有限公司兴义分行，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金北路**，统一社会信用代码91522300215280329F。 负责人：龙梅，系该分行行长。 委托诉讼代理人：辛婷婷，贵州权衡律师事务所律师，特别授权代理。 被告：赵家荣，女，1975年10月12日生，汉族，贵州省黔西县人，现住贵州省兴义市。 被告：唐代忠，男，1976年3月23日生，汉族，贵州省兴义市人，住兴义市。 被告：兴义市心意房地产开发有限责任公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市坪东办双龙路**，统一社会信用91522301795257028E。 法定代表人：何宗祥，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：欧阳静，贵州心达律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：石鑫，贵州心达律师事务所律师，特别授权代理。 原告中国工商银行股份有限公司兴义分行（以下简称中国工商银行兴义分行）与被告赵家荣、唐代忠、兴义市心意房地产开发有限责任公司（以下简称心意房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，因被告赵家荣、唐代忠通过其他方式无法送达，于2020年7月21日裁定转为普通程序，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行兴义分行的委托诉讼代理人辛婷婷，被告心意房开公司委托诉讼代理人欧阳静到庭参加诉讼，被告赵家荣、唐代忠经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。 中国工商银行兴义分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与三被告签订编号为XXX《个人购房借款／担保合同》2、判令被告赵家荣、唐代忠偿还原告贷款本金140261.11元，截止到2020年4月11日的积欠利息4094.38元，并从2020年4月12日起以应当归还的贷款本金、利息总额144355.49元为基数，在约定年利率7.05%基础上上浮50%计付利息至借款清偿完毕之日止（庭后变更为：在基准年利率4.9%基础上上浮50%计付利息至借款清偿完毕之日止）；3、判令被告赵家荣、唐代忠支付原告为实现债权支付的律师费5052元。4、判令心意房开公司对原告诉请的第二项、第三项承担连带清偿责任；5、判令原告对被告赵家荣、唐代忠依法抵押的位于兴义市（房屋预告登记证明市兴XXX号）房屋折价、变价、拍卖后的价款在诉请第二项、第三项债权范围内享有优先受偿权；6、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：被告赵家荣、唐代忠为购买心意房开公司位于兴义市房屋，向原告申请购房贷款，经批准后于2012年3月20日，被告赵家荣、唐代忠作为借款人及抵押人、被告心意房开作为担保人与原告签订编号为XXX号的《个人购房借款／担保合同》（以下简称借款合同）。借款合同约定：被告赵家荣、唐代忠贷款金额为人民币230000.00元，贷款期限为15年（自2012年4月11日起至2027年4月11日止）；贷款利率遇基准利率调整，按每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）确定并执行新的利率。还款方式为按月等额本息；借款人违约未按期归还本金及利息的，罚息、复利的利率在合同约定的利率基础上上浮50%执行；被告赵家荣、唐代忠将购买的位于兴义市的房屋依法抵押给原告；被告心意房开公司为保证人向原告提供全程连带责任保证；合同约定双方发生争议后由原告住所地人民法院管辖；同时合同还约定了双方的其他权利义务关系。合同签订后，被告赵家荣、唐代忠将兴义市办理房屋预告登记证明（市兴XXX号），并将预告登记证明交付原告。2012年4月11日，原告根据贷款合同的约定及被告赵家荣、唐代忠的授权将贷款本金230000.00元支付到被告心意房开公司的账户。被告赵家荣、唐代忠在履行贷款合同过程中，未按约定归还借款本金和利息，截止到2020年4月11日，被告已连续逾期7个月。逾期后，经原告多次催要，被告赵家荣、唐代忠未履行还款义务，被告心意房开公司未履行担保责任代为清偿。原告认为，被告赵家荣、唐代忠签订、出具给原告的《中国工行银行个人住房贷款申请表》及《借款合同》合法有效。根据《借款合同》的约定，原告有权解除《借款合同》；解除合同后，被告赵家荣、唐代忠应当归还原告贷款本金及利息，并承担原告为实现债权而支付的诉讼费、律师费等。被告心意房开公司对上述被告赵家荣、唐代忠应当归还原告的款项依法承担连带清偿责任。被告赵家荣、唐代忠违约后，未根据《借款合同》的约定将办理预告抵押登记的房屋交付原告处置或交付原告进行拍卖、折价等，构成违约，故原告对被告赵家荣、唐代忠依法抵押的位于兴义市的房屋折价、拍卖、变卖后的价款在诉请的债权范围内享有优先受偿权。 截止到2020年4月11日，被告尚欠本金140261.11元，逾期利息、罚息、复息共计4094.38元，截止至2020年10月21日尚欠本金127266.45元、利息1542.72元、罚息32.89元、复利12.90元。 心意房开公司辩称：一、答辩人在本案中就被告赵家荣、唐代忠涉案的银行贷款未还款产生的债务，是附解除条件的连带责任保证。按照原被告三方于2012年3月20日签订的《个人购房借款/担保合同》第十条保证担保第10.2规定，保证人即本案被告答辩人承担阶段性连带责任保证。因此，答辩人请求法院在判决书中明确，答辩人在完成涉案抵押房产产权登记前对被告赵家荣、唐代忠的偿还义务承担连带责任保证。二、原告应就涉案的抵押房屋先予拍卖后仍未能得到全部清偿后，就未能清偿部分的债务由答辩人承担的是阶段性连带保证责任。符合合同第五条5-A的情形。原告与被告赵家荣、唐代忠于2012年4月18日办理了预售商品房抵押权预告登记。根据《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，因此，原告可行使对被告抵押房屋的受偿权。根据《担保法》第二十八条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，原告应先就被告赵家荣、唐代忠提供的抵押房屋进行拍卖清偿后，如未能清偿部分由答辩人承担连带责任保证。三、原告第二项诉求要求被告承担逾期付款的利息，同时又要求被告承担该利息产生的罚息，系复利，又是合同格式条款，不应得到法律的支持。根据《个人购房借款/担保合同》第四条规定了原告已向被告收取贷款的利息计算标准。但是，根据第九条规定的罚息，原告对二被告对逾期未归还的贷款本金有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。首先，这个是原告提供的格式条款合同，在与被告和答辩人签订该合同时，没有提示并履行告知注意义务；其次，系重复计算利息，该合同第九条加重了被告和答辩人的责任。根据《合同法》第三十九条、第四十条规定，是无效条款。因此，答辩人对于此笔罚息不承担连带责任保证。四、如果法院判决答辩人在本案中应承担被告赵家荣、唐代忠偿还原告贷款本金及利息等的连带责任保证，敬请法院在判决书中明确答辩人对已代被告赵家荣、唐代忠清偿的债务享有对被告赵家荣、唐代忠的追偿权利。 赵家荣、唐代忠经本院依法进行公告传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下： 一、合同约定贷款概况： 2012年3月20日，赵家荣、唐代忠向中国工商银行兴义分行填写了贷款申请表申请贷款，同日，赵家荣作为借款人、心意房开公司作为保证人与中国工商银行兴义分行签订《个人购房借款／担保合同》，约定：贷款用于购买位于兴义市房屋，贷款金额230000元。贷款期限180个月，贷款利率按借款凭证约定为固定，借款当期执行利率为7.05%，借款逾期利率为10.575%，对未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按执行利率加收50%确定。赵家荣、唐代忠将所购房屋依法抵押给原告。心意房开公司作为保证人为借款人承担连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。 二、抵押概况 赵家荣、唐代忠作为抵押人与抵押权人中国工商银行兴义分行签订了《个人购房借款／担保合同》和抵押物清单，2012年4月18日，赵家荣、唐代忠将名下所有的位于兴义市房屋办理了以中国工商银行兴义分行为预告登记权利人的抵押权预告登记［证明号：市兴XXX号］，但尚未办理抵押权登记，中国工商银行兴义分行尚未取得他项权证。 三、履行情况： 中国工商银行兴义分行实际发放贷款的时间为2012年4月11日，金额230000元，赵家荣、唐代忠自2019年10月14日起连续逾期未按时偿付款项，截至2020年4月11日，赵家荣、唐代忠尚欠借款逾期本金9040.52元、未到期本金131220.59元、利息3900.11元、罚息133.64元、复息60.63元，共计144355.49元。后于2020年6月24日偿还借款本金10353.20元、利息4895.23元，于2020年9月28日偿还借款本金2641.46元，利息1126.98元。截止至2020年10月21日，尚欠逾期本金4002.78元、未到期本金123263.67元，利息1542.72元，罚息32.89元、复息12.9元，本息合计128854.96元未付。 另查明，赵家荣、唐代忠于2012年2月8日登记结婚，贷款所购房屋登记为夫妻共有。 综上所述，赵家荣、唐代忠经本院公告传唤拒不到庭参加诉讼，亦未在答辩、举证期限内提交书面举证、质证意见，视为对答辩、举证、质证权利的放弃。 在夫妻关系存续期间，赵家荣作为借款向中国工商银行兴义分行贷款，唐代忠虽非合同上的借款人，但该笔贷款为夫妻共同债务，且该笔贷款所购房屋登记为夫妻共有，赵家荣、唐代忠应共同承担还款责任。中国工商银行兴义分行与赵家荣、唐代忠对《个人购房借款/担保合同》的履行方式特别是提前到期的事由进行了约定，现因赵家荣、唐代忠多次违约未足额偿还本息已达到合同约定的提前到期解除合同的条件，中国工商银行兴义分行主张解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，符合合同约定，应予准许。 截止至2020年10月21日尚欠的借款本金、利息、罚息、复息合计128854.96元，赵家荣、唐代忠应当清偿，之后的利息按照基准利率4.9%加收50%即年利率7.35%以尚欠本金与利息之和128809.17元为基数计算至清偿完毕之日止，中国工商银行股份有限公司兴义分行于庭后变更诉请为贷款利率遇基准利率调整（自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率，如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定并执行新的利率，视为对自己权利的处分，予以认可，但对其以罚息、复息再计算利息的主张，与双方合同约定不符，本院不予支持。 关于心意房开公司承担的保证责任问题。《个人购房借款/担保合同》第十条约定为保证人承担保证责任的范围按下列第A项种方式确定，但该条款下，10.1条为全程连带保证责任；10.2条为承担阶段性保证责任，10.2条下A项为满足正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后免除保证责任。此处对选择10.1条全程连带保证责任还是10.2条阶段性保证责任满足A条件后免除保证责任的约定不明确，中国工商银行兴义分行主张心意房开公司承担全程连带保证责任，但其未能提出补充约定或其他证据证明，因该两项条件系选择性条款，非并列性条款，此阶段性出现两种解释，应按照有利于非合同提供方的原则进行解释，即10.2条阶段性保证责任，满足“A”项将约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书后免除保证责任。故对中国工商银行兴义分行关于心意房开公司承担全程连带保证责任的诉请，不予支持，对心意房开公司承担阶段性保证责任满足“A”条件的辩称，予以支持。另心意房开公司承担责任为阶段性连带保证责任，即到办理正式抵押登记，并将抵押登记交给中国工商银行兴义分行时，担保责任免除，现因未办理抵押登记，其连带保证责任未能免除，同时，根据《个人购房借款/担保合同》第三十条第30.2款约定：“发生下列情形的，无需经担保人同意，担保人仍应继续按照约定履行担保责任：B、贷款人宣布贷款提前到期的．．．”心意房开公司作为连带保证的担保人，依法应当承担连带保证责任，承担连带保证责任后依法有权向赵家荣、唐代忠追偿。 同时，不动产物权经依法登记才能设立，案涉房屋尚未办理以中国工商银行兴义分行为抵押权人的他项权利登记手续，中国工商银行尚未取得该房屋的抵押权，故中国工商银行兴义分行所主张的享有优先受偿权依法不能成立，不予支持，对心意房开公司提出的关于既有物保又有人保的应优先就物保实现债务的辩称，不符合法律规定，本院亦不予支持。 另关于中国工商银行兴义分行主张的为实现债权的律师费，虽然提交了委托代理合同，但其未提交证据证明该费用已实际产生，故对该请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）的补充规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除中国工商银行股份有限公司兴义分行与赵家荣、唐代忠、兴义市心意房地产开发有限责任公司签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、限赵家荣、唐代忠于本判决生效后十日内偿还中国工商银行股份有限公司兴义分行截止至2020年10月21日尚欠借款本金、利息、罚息、复息合计128854.96元，并从2020年10月22日起以尚欠借款本金及利息之和即128809.17元为基数按照年利率7.35%计算利息至清偿完毕之日止； 三、兴义市心意房地产开发有限责任公司对前述债务及本案诉讼费承担连带保证责任，承担连带保证责任后有权向赵家荣、唐代忠追偿。 四、驳回中国工商银行股份有限公司兴义分行的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费3994元（其中案件受理费3394元，公告费600元），中国工商银行股份有限公司兴义分行负担104元，由赵家荣、唐代忠负3890元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  谢贤斌 人民陪审员  余 燕 人民陪审员  杨 艳 二〇二〇年十一月二十七日 法官 助理  张青廷 书 记 员  曾光翠