文书内容镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1191民初1147号原告：常州银湖商业管理有限公司镇江银泓分公司，住所地镇江市新区丁卯经十二路668号。负责人：唐晓东。委托诉讼代理人：郦萍，该公司员工。被告：吴艳玲，女，1986年11月28日生，汉族，住镇江市。原告常州银湖商业管理有限公司镇江银泓分公司与被告吴艳玲物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案，由审判员吴茜依法适用简易程序于2020年7月28日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郦萍、被告吴艳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年11月14日至2020年11月13日的物业管理服务费5874.32元、2015年11月1日至2019年10月31日的能耗费675.89元、滞纳金338.43元（按照每日万分之五自2017年11月14日计算至2019年12月31日），合计7457.59元；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系银湖花园住宅小区11幢305室业主。2014年12月6日，原、被告签订了《银湖花园前期物业服务协议》，约定由原告为该小区提供物业管理服务。同时，该协议约定了物业管理服务费、能耗费的收取方式，以及如被告方逾期缴纳费用，则原告有权按日加收应缴费用万分之五的滞纳金。该协议履行至今，原告依约提供服务，被告方未按时缴纳相关费用经原告多次催要仍未缴纳，故提起诉讼。被告辩称，1.原告系与被告的前夫戴超签订前期物业服务协议，故原告与被告不存在物业服务合同关系，且中标通知书中载明的中标单位非本案原告；2.原告起诉的物业费、能耗费部分超过诉讼时效；3.原告主张的物业费和能耗费应自双方于2014年12月6日签订物业协议时起算；4.原告未按照合同履行，违约在先。原告未按合同约定打扫公共环境卫生、未管理小区内高空抛物现象、未打扫阳台外的平台、拒绝被告在丢失电动车电瓶时申请调取监控的要求；原告在缴纳每年的物业费时间前停掉被告的电梯卡、门禁卡；原告收取的物业收费与其提供的服务不对等。根据双方当事人陈述及审查确认的前期物业服务合同、律师函及邮寄回单、签收单、催缴物业服务费通知单照片等证据，本院认定事实如下：2013年11月27日，常州银湖商业管理有限公司中标镇江润德置业有限公司开发的银湖花园一期项目的前期物业管理。2014年12月6日，镇江润德置业有限公司开具收楼流转单，办理收楼手续，戴超在房屋交付确认书和银湖花园业主物品移交记录上签字。同日，原告与戴超就位于镇江市银湖花园小区11幢2单元305室的涉案房屋签订前期物业服务协议，约定被告方每年交纳费用一次，缴费时间为每年的1月1日-31日，多层住宅为建筑面积每月每平方米1.3元。小区公共设施设备运行电费、公共用水等公共能耗费用（属于代收代支费用）由原告单独列账，按被告方法定产权面积，合理、公开分摊，每半年收取一次。同时又约定了被告方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告方从逾期之日起按每天加收应缴纳费用万分之五的标准支付违约金。2015年1月18日，戴超向镇江润德置业有限公司出具收到逾期交房违约金1592.16元的收条。2016年8月30日，镇江新区消防救援大队就原告管理的银泓商务精品酒店的三层声光报警器与手动报警器不能联动进行处罚。2019年3月25日，常州银湖商业管理有限公司镇江分公司变更名称为常州银湖商业管理有限公司镇江银泓分公司。原告分别于2018年6、7月份上门催缴戴超缴纳物业费，2020年2月又在被告处张贴物业费催缴函。另查明，2015年4月13日，被告和戴超办理位于镇江市的涉案房屋的房产证，该房屋为被告和戴超共同共有，建筑面积为94.14平方米。2019年3月4日，被告与戴超经法院调解离婚，双方约定位于镇江市的涉案房屋为被告所有。本院认为，本案的争议焦点：1.原、被告的主体资格是否适格；2.原告起诉的物业费、能耗费部分是否超过诉讼时效；3.原告主张的物业费和能耗费应从何时起算。一、关于原、被告的主体资格是否适格的问题。从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，原告作为常州银湖商业管理有限公司的分支机构，不具有法人资格，但其系常州银湖商业管理有限公司依法设立并领取营业执照的分支机构，根据民事诉讼法司法解释规定，原告作为合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的其他组织可以作为民事诉讼的当事人。故常州银湖商业管理有限公司中标后，由其分支机构即原告作为物业管理企业与各业主签订物业服务合同，提供物业管理服务，在业主未按约缴纳物业费等费用时作为原告提起诉讼，不违反法律规定，常州银湖商业管理有限公司镇江银泓分公司为本案适格的原告。原告虽与案外人戴超签订前期物业服务协议，但被告与戴超彼时系夫妻关系，戴超作为家庭代表与原告签订的前期物业服务协议对被告亦产生法律效力，且被告一直为案涉房屋的所有权人，被告与戴超婚姻关系解除后案涉房屋亦归被告所有，故在业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同前，被告仍应按照戴超与原告签订的前期物业服务协议履行权力义务，故吴艳玲为本案适格被告。二、关于原告起诉的物业费、能耗费部分是否超过诉讼时效的问题。原告拍摄的催缴物业费视频，因其系作为其催缴记录的证据而拍摄，不存在向社会不特定第三人传播、散布录像及其他损害业主权利的行为，故对原告提供的该份证据予以采信。原告分别于2018年6、7月份上门向被告催缴物业费，2020年2月又于被告处张贴物业费催缴函，且被告欠缴物业费、能耗费一直处于持续状态，故原告分别自2016年、2015年起算的物业管理服务费和能耗费并未超过诉讼时效。三、关于物业费和能耗费的计算问题。原告与案外人戴超签订的前期物业管理服务协议，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按照合同约定履行权利和义务，被告作为小区业主应依约及时缴纳物业费用。原告虽主张自通知被告收房之日起计算物业费和能耗费，但其提供的戴超出具的逾期交房违约金收条并不能证明其于2014年11月14日既已通知收房，根据前期物业服务协议、收楼流转单、业主物品移交记录、交房确认书的签订时间，本院认定物业费、能耗费自每年的12月6日起计算。现根据合同约定，被告每年缴纳费用一次，缴费时间为每年的1月1日-31日，被告仅缴纳2016年12月5日前的物业费和2015年11月22日前的能耗费，经原告催缴，仍未缴纳2016年12月6日至2020年12月5日的物业费和2015年11月23日至2019年10月31日的能耗费。现原告主张按照1.3元/平方米/月的标准计算物业费、按照房屋产权面积和楼层分摊公共能耗费符合合同约定，故被告应缴纳2016年12月6日至2020年12月5日期间的物业费5874.32元和2015年11月23日至2019年10月31日的能耗费666.81元。被告未依约缴纳相关费用，现原告主张按日万分之五的标准计算违约金338.43元，并未超出合同约定，本院予以支持。被告虽辩称原告对物业服务合同执行不到位，并提供小区内的照片予以证明，但被告不能以此拒不交纳物业管理服务费，故对其该项辩称意见，本院不予采纳。原告作为银湖花园生活小区的物业服务单位，应按签订的服务协议以及相关法律规定进一步全面履行好自己的合同义务和职责，为小区业主提供更好的物业服务。依照《物业管理条例》第七条、《江苏省物业管理条例》第四十八条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告吴艳玲于本判决生效后十日内给付原告常州银湖商业管理有限公司镇江银泓分公司2016年12月6日至2020年12月5日期间的物业费5874.32元、2015年11月23日至2019年10月31日的能耗费666.81元，合计6541.13元；二、被告吴艳玲于本判决生效后十日内给付原告常州银湖商业管理有限公司镇江银泓分公司违约金338.43元；三、驳回原告常州银湖商业管理有限公司镇江银泓分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告常州银湖商业管理有限公司镇江银泓分公司已预交），由被告吴艳玲负担。原告常州银湖商业管理有限公司镇江银泓分公司应在本判决生效后十五日内到本院办理诉讼费用退费手续，被告吴艳玲应在本判决生效后十五日内向本院缴纳其应承担的诉讼费用（账户名：镇江经济开发区人民法院；开户行：中国农业银行镇江新区支行营业部；账号：62×××69）。逾期不缴纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者有代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长 吴 茜人民陪审员 许 鑫人民陪审员 李素霞二〇二〇年十一月二十一日法官助理武凡书记员潘芮附：上诉须知附：上诉须知1、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。2、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。3、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级法院。4、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。