广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6293号原告：广州市越秀物业管理有限公司，住所地广州市天河区体育西横街****自编**。法定代表人：李永新。委托诉讼代理人：顾丹，广东盈隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈静雯，广东盈隆律师事务所律师。被告：广州聚品贸易有限公司，住所地，住所地广州市荔湾区环市西路****iv>法定代表人：王娟娟。被告：林智聪，男，1979年2月17日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告广州市越秀物业管理有限公司与被告广州聚品贸易有限公司（以下简称聚品公司）、林智聪物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈静雯到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即向原告支付自2017年6月1日至2019年11月30日的物业管理服务费32114.40元（按照7.40元每月每平方米的标准，以建筑面积144.66平方米计算）以及上述物业管理费逾期支付的违约金（以当月应付的物业管理服务费为本金，每日按万分之四的标准从当月6日开始计算至实际清偿之日止，暂计至2019年11月19日为5840.56元。违约金总额以拖欠物业管理费的本金为限）。暂计至2019年11月19日，本项合计为37954.96元；2.判令两被告立即向原告支付自2017年6月1日至2019年11月30日期间的空调费50920.32元（按照每平方米16元的标准，以建筑面积144.66平方米计算，空调费于每年4月1日至11月30日收取）以及上述空调费逾期支付的滞纳金（以当月应对的空调费为本金，每日按万分之四的标准从当月6日开始计算至实际清偿之日止，暂计至2019年11月19日为9037.89元，滞纳金总额以拖欠空调费的本金为限）。暂计至2019年11月19日，本项合计为59958.21元；3.判令两被告立即向原告支付自2017年6月1日至2019年9月30日的公摊电费1815.65元。事实和理由：原告与广州市祥港房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，选聘原告对广州市越秀区西湖路12号广百商务楼提供前期物业管理服务。被告聚品公司为涉案物业的前手业主，被告林智聪通过法院拍卖取得涉诉房屋。原告已经履行合同义务，依约为两被告提供物业管理服务，但自2017年6月1日至今，两被告一直拖欠涉案物业的物业管理费及空调费，及2017年6月1日至2019年9月30日的电费，原告多次向两被告催收，两被告均置之不理，拒绝履行合同义务，故提起本案诉讼。两被告没有答辩。经审理查明，广州市越秀区西湖路12号xxxx单元（建筑面积144.66平方米）于2012年6月25日登记至被告聚品公司名下。本院于2017年9月21日在淘宝司法拍卖平台对前述房屋进行拍卖，据网络司法拍卖公告记载“买受人应自行办理水、电、气等户名变更手续，相关费用自理，可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担”。被告林智聪竞买取得上址房屋，涉诉房屋于2018年3月7日登记至被告林智聪名下。原告（乙方）与广州市祥港房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》约定：甲方选聘乙方对广百商务楼提供前期物业管理服务，物业位置广州市越秀区西湖路12号；物业服务收费选择包干制方式，商业按每月7.4元·平方米（此费用不包括公共水电、大厦设施设备、电梯运行的分摊；含公共环境的卫生清洁、保安、绿化费用及共用设施设备的维修养护费），空调费每月16元·平方米；业主或物业使用人应缴的物业服务费应以1个自然月为缴纳周期，并于每月5日前以银行划账方式缴纳当期费用；业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业管理费的，每逾期一日，应按欠费总额万分之四的标准向乙方支付违约金；合同期限自2012年1月1日起至2016年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止，合同期限届满，业主大会没有作出选聘物业管理企业的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘决定为止；等。原告（乙方）与被告聚品公司（甲方）签订《物业管理服务协议》约定：甲方将广百商务楼产权物业2947.31平方米委托乙方实行物业管理费，管理期限自2015年1月1日至2017年12月31日止；19F面积827.43平方米物业按建筑面积7.4元/平方米每月向甲方计收，此费用不包括公共水电、大厦设施设备、电梯运行的分摊；含公共环境的卫生清洁、保安、绿化费用及共用设施设备的维修养护费；中央空调系统于每年4月1日至11月30日8:00-20:00开启，期间星期天和国家法定节假日不开放，空调费按建筑面积16元/平方米向甲方计收；水电费乙方每月按实收取甲方的自用的电费及大厦公摊水电费（不含中央空调运行和管理处办公用电），收费标准和公摊方式以政府有关规定为准。每月20日前甲方向乙方缴交当月的管理服务费，月保停车费和上月自用的水电费以及其他有偿服务费用和中央空调冷期内当月的中央空调运行费，如20日为法定节假日，则缴费期顺延至节假日后第一个工作日；甲方未按期缴交管理服务费、中央空调运行费、水、电费及其他有偿服务费，乙方有权要求甲方在每月20日前缴交，逾期未缴交，乙方有权每天按拖欠费用总额的千分之一收取滞纳金；在协议执行期间，若甲方物业的使用人发生变更，应自变更之日起3日内以书面形式通知乙方，双方共同协商本协议变更或解除有关事宜，逾期未书面通知，甲方对新的物业使用人在本合同约定项下的各项费用承担连带责任，造成乙方经济损失，甲方应给予经济赔偿；等。庭审中，原告表示其与被告聚品公司签订物业服务合同约定空调费每年4月至11月收取，其按照该协议主张空调费；公摊电费包含层间照明、电梯、公用设备分摊以及电损，原告每月向业主发出缴费通知。为此，原告向本院提交广百商务楼用电总登记表、电费发票以及拖欠公摊电费明细表予以证明。本院认为：原告与广州市祥港房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对广百商务楼全体业主具有法律约束力。拍卖公告中明确“可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担”，被告林智聪通过拍卖取得涉诉房屋产权，即表明其接受前述内容约束，故涉诉房屋相关物业费、空调费、公摊电费及违约金等均应由被告林智聪承担，原告要求被告聚品公司承担上述费用，于法无据，本院不予支持。原告主张空调费按照其与被告聚品公司签订的《物业管理服务协议》仅收取每年4月至11月的空调费，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告林智聪向原告广州市越秀物业管理有限公司支付2017年6月1日至2019年11月30日的物业管理服务费32114.40元（按每月1070.48元计算）及逾期支付物业管理费的违约金（以当月欠付的物业管理服务费为基数，按每日万分之四的标准，从当月6日开始计算至实际清偿之日止，违约金总额以欠付物业管理费的本金为限）；二、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告林智聪向原告广州市越秀物业管理有限公司支付2017年6月1日至2019年11月30日期间的空调费50920.32元（空调费在每自然年度的4月1日至11月30日收取，按每月1070.48元计算）及逾期支付空调费的违约金（以当月欠付的空调费为基数，按每日万分之四的标准，从当月6日开始计算至实际清偿之日止，违约金总额以欠付空调费的本金为限）；三、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告林智聪向原告广州市越秀物业管理有限公司支付自2017年6月1日至2019年9月30日的公摊电费1815.65元。四、驳回原告广州市越秀物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2293元，由被告林智聪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张广鋆二〇二〇年十一月十七日书记员  苏锐鸿