黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑10民终710号 上诉人（原审原告）：石宏刚，男，1975年10月16日出生，汉族，住绥芬河市边防大队。 委托诉讼代理人：左俊，黑龙江盛世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玉章，黑龙江盛世律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吕惠玲，女，1964年5月18日出生，汉族，无职业，住东宁市东宁镇。 委托诉讼代理人：薛久宏，黑龙江正义律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：姚成伟，男，1983年6月16日出生，汉族，住绥芬河市迎新街利华家园。 被上诉人（原审被告）：柴寿民，男，1972年5月18日出生，汉族，住东宁市东宁镇东升路。 被上诉人（原审第三人）：绥芬河鼎鑫房地产开发有限公司，住所地绥芬河市远航路。 法定代表人：杜玉甫，经理。 上诉人石宏刚因与被上诉人吕惠玲、姚成伟、柴寿民、绥芬河鼎鑫房地产开发有限公司（以下简称鼎鑫公司）案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省东宁市人民法院（2018）黑1024民初249号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案于2020年10月21日公开开庭进行了审理。上诉人石宏刚及委托诉讼代理人左俊，被上诉人吕惠玲委托诉讼代理人薛久宏到庭参加诉讼。被上诉人姚成伟、柴寿民、鼎鑫公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石宏刚上诉请求：撤销黑龙江省东宁市人民法院（2018）黑1024民初249号民事判决，改判确认石宏刚系鼎鑫国际公馆1号楼1层2号商服的实际买受人，解除查封并终止对该房屋执行，或发回重审。事实和理由：一、吕惠玲与鼎鑫公司在诉讼中签订买卖合同进行备案并交付房屋的行为妨碍民事诉讼，一审未进行处罚；二、吕惠玲与鼎鑫公司之间的商品房买卖合同不具有法律效力，其在诉讼中对房屋处置交付和占有行为不具有法律效力；三、一审认为商品房买卖合同系实践性合同的理论错误；四、一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定有误，应适用该规定第24条确定石宏刚的权利。 吕惠玲辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人没有证据证实是房屋的所有权人，也没有取得案涉房屋，上诉人与鼎鑫公司之间没有商品房买卖权利义务关系，对案涉房屋没有排除执行的权利。 姚成伟、柴寿民、鼎鑫公司未答辩。 石宏刚向一审法院起诉请求：1.请求依法确认石宏刚为东宁市东宁镇鼎鑫国际公馆**楼****商服用房的实际买受人；2.请求依法解除对上述房屋的查封并停止执行。 一审法院认定事实：2017年10月17日，东宁市法院立案受理了案号为（2017）黑1024执822号吕惠玲申请执行姚成伟、柴寿民民间借贷纠纷一案。在执行过程中，石宏刚以案外人的身份提出执行异议，要求停止对备案登记在姚成伟名下绥芬河鼎鑫房地产开发有限公司开发的东宁县（市）鼎鑫国际公馆1号楼1层2号门市房的执行，该异议被驳回后，石宏刚提起案外人执行异议之诉。经查，2012年7月份，鼎鑫公司向石宏刚借款170万元，向姚成伟借款110万元，并将该公司开发建设的东宁县（市）鼎鑫国际公馆1号楼1层2号商服用房备案登记在姚成伟名下。2013年5月11日，鼎鑫公司、姚成伟、石宏刚共同签署一份“声明”，内容是：“鼎鑫公司于2012年7月向姚成伟借款110万元，向石宏刚借款170万元人民币，合计借款本金280万元。因我公司在约定的期限内无力偿还二人借款，经过我公司与二人协商确定，用我公司开发建设的东宁县（市）鼎鑫国际公馆1号楼1层2号商服和1号楼3层5号门市商服抵顶二人借款本金及利息，因抵顶时石宏刚声称自己为公职人员，不想对外表现自己借款事实，就要求将鼎鑫国际公馆1号楼1层2号商服用房的买卖合同在房产局暂时备案至姚成伟名下，能够办理产权执照时，由鼎鑫公司和姚成伟配合将该房屋产权执照登记到石宏刚名下，该房屋实际所有权人为石宏刚。”2018年7月16日，备案登记在姚成伟名下的案涉房屋1号楼1层2号门市房又重新备案登记在吕惠玲名下，吕惠玲与鼎鑫公司签订了商品房买卖合同，吕惠玲交付给鼎鑫公司各项费用12万元。现吕惠玲对该房屋实际占有。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。石宏刚以案外人的身份对执行标的物主张所有权，其应当承担举证证明责任。石宏刚主张备案登记在姚成伟名下的案涉房屋1号楼1层2号门市房系鼎鑫公司无力偿还借款而进行的以物抵债，其提供的“声明”中确实体现出这一主张。但石宏刚与鼎鑫公司之间的基础法律关系是民间借贷，如果双方达成了以物抵债协议，该协议性质应当认定为双方形成了商品房买卖合同关系，该合同应当属于实践性合同。但鼎鑫公司并不认可将房屋交付给石宏刚以抵偿公司所欠借款，石宏刚也未提供确实充分的证据证实其与鼎鑫公司签订了商品房买卖合同并实际占有该房屋，且从事后姚成伟同意解除备案登记，鼎鑫公司又与吕惠玲签订了商品房买卖合同，该房屋重新备案登记在吕惠玲名下的行为看，姚成伟并不认可替石宏刚挂名登记。《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被告执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。由此，石宏刚所提供的证据不能证实其主张具备上述四条规定，没有足够的证据和事实排除对该标的物的执行，其诉讼请求无法支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十二条，《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条的规定，一审判决：驳回石宏刚的诉讼请求。案件受理费12800元，由石宏刚负担。 本院二审期间，当事人均未举示新证据，经审理，本院二审查明的事实与一审判决认定事实一致。 本院认为，首先，案涉房屋查封时备案在姚成伟名下，石宏刚主张权利的依据是鼎鑫公司出具的声明，认为声明中证实其为房屋实际所有权人。依据物权法第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。石宏刚所示证据声明中认可房屋所有权人为石宏刚，但并未办理物权变更登记，不能证明石宏刚对案涉房屋有所有权，不能基于所有权排除强制执行。 其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，是指在强制执行程序中，一般不动产买受人所买受的不动产权利保护与金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。其所要保护的权益是一般不动产买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系，以及所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权。在审查认定案外人是否享有排除强制执行的民事权益时，应当严格把握该条规定适用的前提条件。而以物抵债协议系以消灭协议当事人之间存在的金钱债务为目的，不动产交付仅系以物抵债的履行方式，并不能改变案外人在本质上系普通金钱债权人的地位。这与前者规定所要保护的一般不动产买受人基于买卖合同的履行而期待取得该不动产的非金钱债权迥然不同。因此，除非案外人确有证据证明当事人之间已经另行达成了真实的以不动产买卖合议为基础的不动产买卖关系，而购房款的支付方式是以出卖人欠付的债权抵顶。否则，一般而言，以物抵债关系中的债权人对于抵债物的权利，并不能排除债务人的其他债权人的强制执行，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。本案中，石宏刚与鼎鑫公司并无商品房买卖合同，不能证明双方已经达成商品房买卖的真实意思表示，因此，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定审查。因双方未达成书面买卖合同，物权期待权基础亦不存在，本院对石宏刚认为其为物权期待权的主张不予支持。 最后，关于石宏刚主张吕惠玲与鼎鑫公司在诉讼中签订买卖合同备案交付房屋的行为是妨碍民事诉讼的问题，本院认为，本案为案外人执行异议之诉，仅审查案外人对执行标的是否享有排除强制执行的权益，用以判断案涉标的物是否能够强制执行。石宏刚的该项主张属执行行为问题，非本案审查范围，如其认为执行行为存在问题，可另行主张，本案对此不予审理。 综上，石宏刚对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12800元，由石宏刚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  杜 敏 审 判 员  贾海波 审 判 员  杨大奎 二〇二〇年十一月十一日 法官助理  何 喆 书 记 员  孙 源 附：本案涉及相关法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。