北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初46962号原告：北京市均豪物业管理股份有限公司，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内。法定代表人：于庆新，总经理。委托诉讼代理人：陈利强，男，1981年9月17日出生，汉族，北京市均豪物业管理股份有限公司员工。被告：盛海平，男，1968年2月18日出生，汉族，住北京市海淀区。原告北京市均豪物业管理股份有限公司（以下称均豪物业公司）与被告盛海平物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。均豪物业公司的委托诉讼代理人陈利强，盛海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。均豪物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求盛海平向均豪物业公司支付2010年12月21日至2016年12月31日的物业费30752.23元、垃圾清运费180元；2、要求盛海平向均豪物业公司支付违约金5099.76元。事实和理由：均豪物业公司系北京市朝阳区宝星园小区的物业管理公司，盛海平系宝星园小区（地址为北京市朝阳区望京东园**）103号楼17层某房屋（以下称某号房屋）的业主，该房屋建筑面积为169.99平方米。根据《前期物业服务合同》的约定，物业费标准为每月每平米2.5元，业主未按时足额交纳物业费，应按逾期每日按千分之五的标准支付违约金。盛海平拖欠2010年12月21日至2016年12月31日期间的物业费和垃圾清运费，经均豪物业公司多次催要无果，故诉至法院。盛海平辩称，不同意均豪物业公司的全部诉讼请求。盛海平确实没有交纳2010年12月21日至2016年12月31日期间的物业费，但盛海平并非恶意拒交。盛海平于2009年购买某号房屋，双方并未签订物业服务合同。2010年10月，某号房屋楼下即某1号房屋的业主找到盛海平，表示某号房屋漏水流至其屋内。盛海平以为是地暖的水管破裂，经拆除地板后发现不是地暖管道破裂。后为寻找漏水点，某号房屋客厅地板、厨房地板、房顶均被拆除，前后经过两个月的时间，才在厨房的墙角处发现水印，确定漏水点在厨房的东北角，该管道属于公共管道，均豪物业公司的管理人员、维修人员均到场进行了查看、修理，但并没有彻底修好，管道还存在渗水问题。查找漏水点时，某号房屋多处被拆除，且某1号房屋被淹，是盛海平自己找人对某1和某号房屋进行的维修、装修，花费了大量的物力、财力。经与均豪物业公司沟通后，其表示会对盛海平的损失进行赔偿。盛海平将维修、装修的发票给了均豪物业公司，但均豪物业公司将发票丢失，且未对盛海平进行任何赔偿。均豪物业公司主张的费用基本能弥补盛海平的维修、装修损失，故盛海平不应交纳2010年12月21日至2016年12月31日期间的物业费及垃圾清运费，至于2017年1月1日之后的物业费，盛海平已经按时交纳。均豪物业公司于2015年起诉过盛海平，但因没有证据撤回起诉，现又提起诉讼系浪费司法资源，且其主张的物业费、垃圾清运费已经超过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：盛海平系某号房屋的所有权人，房屋建筑面积为169.99平方米。均豪物业公司系宝星园小区的物业管理单位。盛海平于2009年11月26日办理入住手续。2008年4月25日，北京宝星置业有限公司（以下称宝星公司）作为甲方与均豪物业公司作为乙方签订《前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对宝星园项目提供前期物业管理服务；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，一期住宅物业费收费标准为2.5元/月/建筑平方米；物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在本合同约定的日期预交纳下一年的服务费用，物业费期满前十五天内预交下一年费用；甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应从逾期之日起，每日按欠费总额千分之五的标准向乙方支付违约金；本合同期限为两年，自2008年4月3日起至2010年4月2日止；本合同期满，业主大会尚未成立的，甲乙双方如无异议的，本合同自动顺延至业主委员会成立并选聘到新的物业管理企业时止。庭审中，盛海平提交照片和证明，用以证明2010年某号房屋厨房位置的公共管道发生漏水并积水，均豪物业公司进行了维修，但未彻底解决管道漏水问题，2019年7月，盛海平自己找人在漏水管道的外墙处打孔，将积水引到厨房，以免水流到楼下。均豪物业公司对该组证据的真实性均不持异议，表示某号房屋厨房的公共管道漏水属实，发生漏水后，均豪物业公司将漏水管道进行了维修，某号房屋由盛海平自行装修。另查，2015年3月23日，均豪物业公司以物业服务合同纠纷为由将盛海平诉至本院，要求盛海平支付2010年12月21日至2015年12月20日期间拖欠的物业费25602元、生活垃圾清运费150元及违约金25602元。在该案中，盛海平辩称，其之所以不交纳物业费，是因为2010年某号房屋下水管漏水，导致房屋五个月无法使用，并产生3万余元财产损失；2010年12月21日后盛海平确实未交纳过物业费，对超过两年诉讼时效部分的物业费不予认可；2015年12月还没有到，是否产生物业费纠纷尚不知。2015年5月20日，均豪物业公司撤回对盛海平的起诉。关于物业费、垃圾清运费的交费周期，均豪物业公司表示，2017年1月1日之前，盛海平的交费周期系当年的12月21日至次年12月20日；2017年1月1日调整交费周期之后，费用都是按自然年度交纳，2016年12月21日至2016年12月31日期间的费用与2017年度的费用一起交纳。盛海平认可实际收费方式非预收。经询，均豪物业公司表示其向盛海平催要过2010年12月21日至2016年12月31日期间的物业费和垃圾清运费，但没有留存证据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，均豪物业公司和宝星公司签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，本院予以确认。盛海平作为宝星园小区的业主，接受了均豪物业公司提供的物业管理服务，理应向均豪物业公司支付相应物业费和垃圾清运费。关于盛海平抗辩的诉讼时效问题，对于2010年12月21日至2015年12月20日期间的物业费和垃圾清运费，虽均豪物业公司曾以起诉方式向盛海平主张过权利，但均豪物业公司后于2015年5月申请撤诉，而本案起诉时间为2019年12月5日，均豪物业公司未举证证明此期间向盛海平主张过权利，故2015年12月20日前的物业费和垃圾清运费早已超过诉讼时效，该部分请求本院不予支持。对于2015年12月21日至2016年12月20日期间的物业费和垃圾清运费，盛海平最晚应于2016年12月20日交纳，均豪物业公司于2019年12月5日诉至本院，未超过三年的诉讼时效；对于2016年12月21日至2016年12月31日期间的物业费和垃圾清运费，同样未超过三年的诉讼时效，故对2015年12月21日至2016年12月31日期间的物业费和垃圾清运费，盛海平应予以交纳，经本院核算，上述期间的物业费为5250.5元、垃圾清运费为30.9元。盛海平以公共管道漏水导致其遭受损失为由拒交物业费和垃圾清运费缺乏依据，本院不予采信，盛海平可就其损失另行主张权利。关于违约金，均豪物业公司的部分诉讼请求已超过诉讼时效，且盛海平并未恶意欠费，故本院对均豪物业公司的该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告盛海平于本判决生效后七日内向原告北京市均豪物业管理股份有限公司支付物业费5250.5元、垃圾清运费30.9元；二、驳回原告北京市均豪物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费701元，由原告北京市均豪物业管理股份有限公司负担651元（已交纳），由被告盛海平负担50元（于本判决生效后七日内给付原告北京市均豪物业管理股份有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 柯 岩审判员 刘 鹏审判员 谷培培二〇二〇年十一月二十六日书记员 王贺情