太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初4138号原告：太原九龙唐酒店管理发展有限公司，住所地太原市万柏林区迎泽西大街**。法定代表人：尉军，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：尉忠，山西见证律师事务所律师。委托诉讼代理人：明阳，山西见证律师事务所律师。被告：太原市万柏林区千峰快捷酒店，，住所地太原市万柏林区迎泽西大街**经营者：赵小平，住太原市万柏林区。委托诉讼代理人：宋俊秀，山西源晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍永红，山西源晋律师事务所律师。原告太原九龙唐酒店管理发展有限公司与被告太原市万柏林区千峰快捷酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原九龙唐酒店管理发展有限公司法定代表人尉军及其委托诉讼代理人尉忠、明阳，被告太原市万柏林区千峰快捷酒店经营者赵小平及其委托诉讼代理人宋俊秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原九龙唐酒店管理发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付房屋租赁费933831元，并支付逾期交房违约金310000元，逾期支付租金违约金93383.1元；2.判令被告向原告支付自2016年1月1日起至被告还清全部房屋租赁费之日止产生的逾期支付利息，暂计算至2020年8月10日199687元；3.本案诉讼费由、保全费用由被告承担。事实与理由：2008年11月18日，被告经营者赵小平承租原告位于太原市迎泽西大街宾馆南楼部分楼层、设施，年租金为1050000元，租期为2008年11月20日至2015年11月20日，被告实际租赁至2015年12月31日。2012年3月16日，原被告签订了《租赁合同》，被告以年租金1550000元的标准，再次承租原告经营的位于太原市迎泽西大街宾馆北楼部分楼层及其他部分建筑及设施，租赁期限为2012年5月11日至2015年12月31日。合同中双方对南楼的租赁权利义务进行了变更调整。租赁合同签订后，被告多次以经营困难等理由拖欠租赁费，又以太原市万柏林区人民法院向其送达《协助执行通知书》为由长期拒绝向原告支付租赁费。经原告核实，被告并未按协助执行通知书的要求向法院支付任何款项。原告多次向被告催要租金，被告拒不支付，其行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益。根据相关法律规定，特提起诉讼，望判如所请，以维护原告的合法权益。被告太原市万柏林区千峰快捷酒店辩称，一，经过对账，被告已支付租金12847540元，另外500000元没有票据，其中第一笔300000元是2012年3月16日签订北楼租赁合同时的定金，当时约定在年度租金或者装修费时核减，因为没有核减，所以应当核减，其中一笔2008年签订南楼租赁合同时交付的定金100000元，其中一笔100000元是2009年9月20日被告一次性付给原告2009年9月20日到2010年1月20日的租赁费共计100000元，以上三笔因为客观原因无法提供票据，现欠原告租金84402元；二、不存在逾期交房违约金。在租赁合同到期前，已经将房屋全部腾空，因为原告迟迟没有收房，所以才出现了被告逾期交房的事情。三、关于逾期支付租金的违约金，一方面是由于万柏林法院向被告下达协助执行通知书要求被告不要向原告支付房租，一方面是案涉房屋的房东千峰宾馆向被告下达限期搬迁通知，被告出于自身利益考虑不敢向原告支付租金，所以未及时支付租金并不是被告的过错，而是由于原告的原因造成的，原告向被告主张逾期支付违约金于情于理都不合适。原告主张的逾期交房违约金、逾期付款违约金应当从2020年9月16日计算。四、原告作为承租人理应为了更好实现租赁合同目的应当如期足额向千峰宾馆支付房屋租金，可是原告恶意拖欠千峰宾馆租金，造成被告无法营业，被告的利益受到了巨大的损失。原被告在合同中明确约定，因为原告原因导致被告无法正常经营造成损失的，被告可以直接抵扣。因为原告未及时向千峰宾馆支付房租，导致千峰宾馆停电一天，被告返还了当天租户双倍的赔偿，造成租户流失，所以原告应当在被告所欠租金中折抵该部分损失。此外，因原告欠付电梯公司费用，导致电梯公司多次到被告处找麻烦，给造成了损失，所以请求法院考量将该部分损失折抵一部分租金。五、双方达成租赁合同以来，被告向原告支付租赁费后，原告从未开具增值税发票，根据双方合同约定，所涉费用应由原告负担，根据发票法的规定，被告主张该部分损失折抵部分租金，同时被告有权要求原告开具全部费用的发票。六、本案已经过了诉讼时效，不应当得到法律支持。根据租赁合同，最后一笔租赁费的支付时间为2015年12月31日，该项债权的诉讼时效到2018年12月31日，原告没有提供证据证明在诉讼时效期间内主张过债权。原告的证据不能明确证明主张过租赁费被告也没有明确表示要偿还该笔租赁费，不存在诉讼时效中断，因此原告不能主张自己的权利，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年11月18日，原告与被告经营者赵小平签订《租赁经营合同》一份，约定原告将位于太原市迎泽西大街宾馆南楼五层、东面靠锅炉房小二楼二层、北路两间门面出租给被告，租赁期限七年，自2008年11月20日至2015年11月20日，租赁费1050000元/年。2009年9月30日，原告与被告经营者赵小平签订《补充合同》，约定原告将位于太原市迎泽西大街宾馆南楼一层东头八间房出租给被告，租赁期限与《租赁经营合同》一并履行至2015年11月20日，租赁费80000元/年，被告一次性付给原告从2009年9月20日到2010年11月20日的租赁费100000元。2012年3月16日，原被告及第三方太原市万柏林千峰宾馆签订《租赁合同》一份，约定原告将位于太原市迎泽西大街一幢五层楼（千峰宾馆北楼）中的二至五层（不含一层底商和现肯德基所租赁区域）及西临千峰南路的一幢二层建筑（千峰宾馆西楼）中的一层餐厅、二层（不含启明星学校所租赁区域）出租给被告，租赁期限自2012年5月11日至2015年12月31日，租金为1550000元/年，北楼装修转让费3500000元被告于房屋及财产交接后支付2500000元，于2012年8月1日支付剩余1000000元，如被告逾期支付原告租金，则被告支付应交纳费用总额10%的违约金。2012年3月30日，原被告签订《补充合同》，约定因原告搬走北楼财物，原告补偿被告550000元。同日，原被告双方确认房屋及财产交接完毕。2012年4月20日，原被告双方共同出具《北楼装修款55万情况说明》，一致同意北楼装修款核减550000元用于对被告的补偿。2013年9月27日，被告向原告致函商请集中供热问题，原告表示同意供热工程热源异地建设费477540元由其承担，被告先行垫付后在房屋租金中抵扣。截至2015年12月31日，《租赁合同》涉案房屋的租金为5643344元、《租赁经营合同》涉案房屋租金为7299897元、《补充合同》涉案房屋租金为502630元，共计13445871元。被告已向原告支付租金12747540元，尚欠房屋租金698331元。另查明，原告与案外人太原市万柏林千峰宾馆签订租赁合同，约定租赁期限自2001年1月1日至2015年12月31日止。2013年3月19日，太原市万柏林千峰宾馆向被告送达了限期搬迁通知。2015年9月24日，太原市万柏林千峰宾馆通知被告停止向原告支付2015年度剩余租金。我院于2015年向被告送达协助执行通知书，要求其停止向原告支付租金并将租赁费支付至法院银行账户。再查明，2010年1月13日，原告企业名称由山西九龙唐大酒店有限公司变更为太原九龙唐酒店管理发展有限公司。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力。原被告签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面、诚实履行合同义务。原告应依约保证被告对房屋的正常使用，被告应依约足额交纳房租。原告主张合同实际履行期间的房屋租金为13445871元，被告对此予以认可，本院予以确认。原告对被告支付的12507540元租金予以认可，本院予以确认。原告主张2015年1月19日与2013年10月20日两张金额均为240000元的收据系对租金的重复计算，其应对上述两张收据基于同一付款事实承担证明责任，现收据载明内容不能够证明其主张，原告也未提供其他证据予以证明，故本院对被告2015年1月19日向原告支付房租240000元的事实依法予以认定。被告主张原告法定代表人尉军2011年11月15日出具的借到闫海东100000元的借据是支付租金，原告对此不予认可，且被告也未提供证据证明该借据与本案的关联性，故本院对该事实不予认定。综上，被告共向原告支付房屋租金12747540元，现尚欠原告租金698331元。关于原告主张的逾期交房违约金，原告未提供证据证明其在租赁期限届满后对被告继续占有租赁物提出异议，且双方在《租赁合同》中约定租赁期限至2015年12月31日，如条件允许则经营期限截至2016年4月30日，基于对整体租赁物使用的期待利益，应认定原被告在合同履行过程中实际对合同的履行期限进行了变更，因此原告主张逾期交房违约金不符合法律规定，本院不予支持。关于原告主张的逾期付款违约金，因原告作为承租人未在租赁合同期限内妥善处理与出租人的关系，致使被告作为次承租人经营行使抗辩权，其行为具有合法性、合理性，故本院对合同履行期间原告主张的迟延履行违约金不予支持。合同实际履行期限届满后，被告负有向原告结清房屋租金的义务。被告抗辩其因履行人民法院协助执行义务而未支付租金，但其在履行协助执行义务中，未根据法院要求将租金交付至人民法院银行账户，故对被告的该抗辩意见不予采纳。从2016年1月1日起至2020年8月10日止，以租金698331元为基数按照银行同期贷款利率或全国银行业间同业拆借中心公布的一年期贷款市场利率计算的被告应向原告支付的逾期利息为148205元。关于被告主张应核减的500000元，因其未提供证据予以证明，本院不予采纳。关于本案诉讼时效的问题，因原告一直向被告经营者主张权利，因此本案未超过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百四十三条、第一百七十六条、第一百九十二条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十八条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告太原市万柏林区千峰快捷酒店（经营者赵小平）于本判决生效之日起十日内支付原告太原九龙唐酒店管理发展有限公司房屋租金698331元及截至2020年8月10日的迟延履行利息148205元，共计846536元，并以698331元为基数，支付自2020年8月11日起至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算的利息；二、驳回原告太原九龙唐酒店管理发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19922元，减半收取计9961元，由原告太原九龙唐酒店管理发展有限公司负担3829元，由被告太原市万柏林区千峰快捷酒店负担6132元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员 裴毅超 二〇二〇年十一月二十三日书记员 赵瑞明