北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初29899号原告：曾庆煌，男，1979年12月11日出生，汉族，住北京市房山区。被告：庞锦，女，1969年12月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告曾庆煌（以下简称原告）与被告庞锦（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告逾期交房违约金7．8万元。事实和理由：2019年11月2日，原告和被告经居间介绍签署了《北京市存量房屋买卖合同》和补充协议，约定原告购买被告所有的北京市朝阳区松榆西里XXX室房屋（以下简称涉案房屋），房价款为256．6万元。2020年1月9日，甲乙双方共同完成办理房屋不动产转移登记手续。截至2020年2月24日，原告已经支付完所有房款256．6万元。合同第六条约定，被告应当于办理完毕该房屋所有权转移登记手续后于2个工作日内将该房屋交付给原告。补充协议第二条约定，双方应当在交房当天办理物业交割手续。同时，合同及补充协议对逾期交房及逾期办理物业交割均约定了违约金。2020年1月9日，办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，被告未按合同规定要求履行房屋交付和物业交割义务，直至2020年3月14日被告才完成房屋交付和物业交割手续，被告构成违约。被告自违约以来，拒绝按合同要求向原告支付违约金，也拒绝与原告就违约金问题进行协商。被告曾刻意隐瞒该房屋实际居住人在房屋出售前不久去世的事实，造成原告在2019年12月22日知道实情后承受比较大的心理和精神压力。就此事，原告想与被告协商解除合同，但被告坚持不同意解除合同，否则要求原告支付约50万元违约金。面对高额的违约金，原告无力承受，只能继续履行合同。基于上述事实，原告认为，原告与被告之间签订的房屋买卖合同及补充协议是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告未按合同约定时间履行房屋交付和物业交割义务已构成违约，违反了《合同法》中相关条款，根据买卖合同及补充协议约定，被告应当向原告支付一定数额的违约金。若按照严格按照合同约定计算逾期61天的违约金，共计657463元，现主张违约金金额为7．8万元。综上所述，请求人民法院在查明事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。2020年1月9日办理完毕涉案房屋的所有权转移登记手续后，因学校马上要放假，原告急于拿到房本给孩子办理转学事宜，双方商量决定，原告办理完毕孩子转学手续后主动联系被告办理后期物业交割手续。被告与中介微信表示按照合同积极配合交接，或者是春节过后再进行交接。但是直到春节前，被告都未联系原告办理物业交割手续。春节过后由于疫情原因，中介在2月10日左右开始复工，中介通过微信告知，由外地返京需要在家隔离14天。另外，原告所居住小区（慈云寺北里）在2月5日有确诊病例，小区规定封闭管理。在2月12日，原告通过微信要求进行交房事宜。在这种情况下，被告主动发起微信语音通话并进行协商，提出是否等疫情有所好转再进行交接，原告只是说问一下物业，但是之后并未联系被告。物业直到2月28日都还未上班，只是有值班人员。直到3月11日，原告才通过微信联系被告进行交接手续，于3月14日交接完成所有事宜。基于原告所陈述的刻意隐瞒房屋实际居住人在房屋出售前不久去世的事情，被告认为，此房屋并未违反合同第五条第二款的规定。而且，被告已经向中介告知此事。老人确实过世，但老人自2019年1月开始住院治疗，并于5月在医院过世。原告在12月22日提到此事，并提出解除合同，但被告认为原告解除合同理由不合理，并拒绝了原告的请求。但是被告非常理解原告的诉求，所以愿意与原告进行协商。原告认为此房屋过户后半年内暂不想居住，所以原告向被告提出请求，索取一定费用。被告同意并减免2万元作为半年的租房费用。被告认为原告是恶意诬告此事。综上所述，被告一直积极配合原告，而原告有恶意讹钱的嫌疑，一直在钻合同的空子，在规定日期内不联系被告，反而在疫情高发期间要求做物业交割，在被告回复后，又不予理睬。因此，请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2019年11月2日，原告与被告签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将位于北京市朝阳区松榆西里XXX房屋（以下简称涉案房屋）出售给原告。房屋成交价格243．7万元，家具、电器、装饰装修及配套设施设备等作价12．9万元，上述价款原告一并另行支付给被告。原告拟选择公积金贷款、组合贷款方式申请购房贷款，拟贷款金额为97万元。办理完毕该房屋产权过户登记手续后，于2个工作日内将该房屋交付给原告。若被告未按照合同约定的期限及条件将该房屋交付原告的，逾期超过15日后，原告有权解除合同。原告不解除合同的，被告自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向原告支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。同日，双方签署补充协议，约定双方应当在交房当天自行办理物业交割手续，中介陪同。双方同意在本合同签订之日起60日内，共同办理房屋不动产转移登记手续。原告应按时领取房屋不动产权证书并办理抵押登记手续，如因原告原因导致抵押登记办理延迟的，则原告需承担违约责任。双方一致同意从购房款中预留2万元作为物业交割保证金。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。被告逾期办理物业交割手续的超过十五日的，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，被告应在违约行为发生之日起十五日，以相当于该房屋总价款的20%向原告支付违约金，原告支付的中介费不予退还，由被告直接赔付原告等。2019年12月24日，双方签署补充协议，约定：1、原告向被告承诺涉案房屋在垂杨柳中心小学(本部)的上学名额没有被占用，如上学名额被占用，则原告愿意赔偿被告总房价的30%作为补偿。2、原告向被告承诺涉案房屋在出售给被告之前没有任何人在屋内死亡，如果中方的承诺不真实，则被告有权解除房屋买卖合同，原告负责在10个工作日内退还被告所有购房款以及房屋过户所产生的所有费用，同时原告愿意额外赔偿被告200万。3、经双方协商，被告在涉案房屋过户给原告后，在配合原告所有物业过户手续后，不再要求原告支付2万元房屋尾款。2020年1月9日，涉案房屋登记至原告名下。同日，原告出具声明单，载明：今日客户原告，申请借用房本用于落户口和办理孩子转学事宜，借用房本期限到2020年1月15日，期间房本由链家掌管，任何事情房本由链家陪同。双方知晓此事并同意。被告亦在声明上签字。2020年3月14日，双方办理了交房手续及物业交割手续。庭审中，被告向本院提交了原、被告及中介的微信聊天记录，载明：2020年2月3日，中介通知原、被告公司暂定10号左右上班，具体情况看政府部门通知，有什么问题等10号左右联系；原告、被告均回复收到；2020年2月10日，中介表示其需隔离14天，原告、被告均进行了回复，但未提出异议等。原告对微信的真实性认可。另外，被告向本院提交了北京新冠肺炎新发病例活动小区或场所名单，证明被告所在小区存在疫情，被告并未恶意拖延交房。原告对被告小区存在疫情情况的真实性认可。经询，被告表示因原告将房产证用于办理落户口和孩子转学事宜，且当时临近过年，故双方口头协商于年后再办理房屋交付手续；等原告办理完毕孩子转学手续后，可以让原告或者中介联系被告交房。本院认为，原告与被告签署的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，且未违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述协议合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。根据双方合同约定，原告应按时领取房屋不动产权证书并办理抵押权登记手续，被告于办理完毕该房屋所有权转移登记手续后2个工作日将涉案房屋交付原告，且于交房当日办理物业交割手续，中介陪同。一方面，双方办理房屋所有权转移登记手续时临近过年，但原告领取房产证后未及时办理抵押登记手续，而将房产证用于办理落户口和孩子转学事宜，且原告使用房产证的截止时间晚于合同约定的交房时间，该行为影响银行放款，直接影响被告权益；另一方面，房屋交付及物业交割需双方共同参与，且合同明确约定中介陪同，现被告于合同约定的交付日未与原告或中介联系交付事宜，且中介于2020年2月向双方告知办公时间时，被告亦未提出异议。故本院对于被告主张的双方已口头协商变更交房时间的抗辩意见予以采信。由于疫情影响，被告实际于2020年3月14日与原告办理完毕房屋交付及物业交割手续，现有证据亦不能证明被告存在恶意拖延，故本院对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告曾庆煌的全部诉讼请求。案件受理费875元，由原告曾庆煌负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  石海朝二〇二〇年十一月二十七日书记员  王丽娜