贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9200号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵阳浪兴美食城，住所地贵州省贵阳市乌当区。投资人：潘贵琼。委托诉讼代理人：龚郅捷，贵州博文律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚仕明，贵州博文律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：毕研斌，男，1987年2月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市花溪区。委托诉讼代理人：周平，贵州瀛黔律师事务所律师。上诉人贵阳浪兴美食城因与被上诉人毕研斌房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2020）黔0112民初2898号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人贵阳浪兴美食城上诉请求：1、撤销原判第二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、因被上诉人违约在先严重拖欠上诉人租金，上诉人同意解除与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，故上诉人不应退还被上诉人缴纳的3万元保证金。双方签订的《房屋租赁合同》真实有效，在上诉人对于合同的解除并无过错的前提下，根据《房屋租赁合同》的第二条第2款及第六条第2款的约定，被上诉人在上诉人没有违约的前提下解除合同，属于被上诉人违约；其次，原审查明在《房屋租赁合同》解除之前，被上诉人已经拖欠上诉人房屋租金57000元，且《房屋租赁合同》的解除是由被上诉人单独提出，上诉人是在不得已的情况下才同意的。因此，在被上诉人有违约事实存在的前提下，其缴纳的3万元保证金不应退还。二、转让费作为商铺租赁行为交易惯例，系承租人在考察商铺地理位置、人气程度以及配套设施等综合因素后自愿决定支付，属于商业风险范畴，应由被上诉人自行承担，故上诉人不应退还16万元的转让费。三、1042元税费是被上诉人租赁期间黔上一租户在使用涉案房屋及经营过程中产生，并非上诉人所欠，理应由上一租户承担，上诉人不应当承担该费用。综上所述，原审法院判令上诉人退还被上诉人保证金、转让费以及税费没有法律依据。请求二审依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人毕研斌辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉维持原判。《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不存在违约，一审法院判令上诉人退还保证金、转让费及1402元税费并无不当，请求驳回上诉人的诉讼请求。毕研斌向一审法院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；二、被告退还原告宾馆转让费160000元、租金85500元、租赁保证金30000元，共计275500元；三、被告以275500元为基数自2019年10月7日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用费至返还上述款项之日止，至起诉之日约11020元；四、被告返还原告物业费13300元（2019年10月至2020年4月）；五、被告支付原告为贵阳乌当和平精品酒店的税费1402元；六、本案诉讼费用由被告承担。贵阳浪兴美食城向一审法院提出反诉请求：一、原告立即支付被告租金57000元；二、本案诉讼费由原告承担。一审法院经审理认定事实如下：2019年10月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：被告将位于乌当区浪兴美食城（师范学院对面）楼X栋X楼房屋建筑面积950平方米（以下简称案涉房屋），租给原告经营宾馆使用，租期为五年，时间从2019年10月7日至2024年10月6日止；原告需在2019年11月15日之前支付该房屋转让费160000元、三个月租金85500元、租赁保证金30000元，合计275500元给被告，该合同才可继续生效；租金按季度支付，每三个月付款一次，每期租金在到期日前15日支付，原告必须先交付租金后使用房；原告交纳的保证金30000元，租赁期满后，原告无违约行为，被告如数退还，不计利息，原告如违规违约保证金不退还；原告必须合法进行经营，在经营活动中产生的税费、消防、治安、卫生费、水电费等由原告自行承担；原告在租赁期间内，供水、供电、垃圾处理由被告负责提供，每月10日前应向被告交纳物业管理费，收费标准为2元／㎡／月；并约定了双方的相关权利义务及违约责任等事项。合同签订后，原告依约向被告支付了转让费160000元、三个月的房屋租金85500元、保证金（押金）30000元；被告依约将案涉房屋及房屋内的相关设备设施交付给原告使用。2019年11月5日，原告以案涉房屋作为经营场所注册登记名称为贵阳市乌当区澜庭酒店的个体工商户。2020年5月28日，贵阳市公安消防支队乌当区大队作出乌消安不字（2020）第0007号《不同意投入使用、营业决定书》认定贵阳市乌当区澜庭酒店存在消防安全问题，决定不同意投入使用、营业。2020年6月1日，原告将案涉房屋及房屋内的设施设备移交给被告，并向被告出具一份《声明》载明：原澜庭酒店法人毕研斌从2020年6月1日交还潘贵琼（浪兴美食城公司），从2020年5月31日之前的所有债权债务由毕研斌负责，与潘贵琼（浪兴美食城）无关，房租欠57000元整交付不起，合同解约。2020年6月16日，原告遂诉至一审法院要求如前所诉。2020年7月9日，被告提起反诉要求如前反诉请求。另查明，案涉房屋原系案外人林家光注册登记的个体工商户（名称为贵阳乌当和平精品酒店）的经营场所，贵阳乌当和平精品酒店于2018年6月28日注销。原告在使用案涉房屋期间，依约向被告交纳了物业费13300元及水电费，并以贵阳乌当和平精品酒店的名称缴纳了2016年12月及2019年7月至10月的税费共计1402元。审理中，原、被告各执己见，经一审法院主持调解，双方当事人未能达成一致意见。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，系有效合同。合同约定“被告将案涉房屋租给原告经营宾馆使用”，并非约定被告向原告转让宾馆，被告负有向原告交付案涉房屋租金的义务，对原告经营的宾馆能否正常经营没有法定和约定的义务。被告将案涉房屋交付给原告使用后，原告经营的宾馆因存在消防安全问题不能正常经营，被告并无过错，因此，原告主张被告存在恶意欺诈和不诚信行为，将已注销的宾馆转让给原告，明知消防不过关而不告知原告真实情况，导致原告合同目的无法实现的诉讼理由，不能成立。原、被告在庭审中虽然表示双方签订的《房屋租赁合同》在2020年6月1日已经解除，但双方并未签署书面解除合同的协议，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉请，一审法院予以支持。关于原告要求被告退还转让费16万元的诉请，因被告系出租房屋给原告经营宾馆，并非转让宾馆给原告，双方约定的转让费16万元实质上是转让案涉房屋内的设施设备，原告已将案涉房屋及房屋内的设施设备交还给被告，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”的规定，对原告的该项诉请，一审法院予以支持。原、被告系协商解除合同，双方均不存在违约情形，故对原告要求被告退还保证金3万元的诉请，一审法院予以支持。对于原告要求被告退还租金85500元、返还物业费13300元并支付税费1402元的诉请，因被告依约向原告提供了案涉房屋，其并无违约行为，原告使用案涉房屋后，其理应按约向被告支付租金，物业费，故对原告的该项诉请，一审法院不予支持。但税费是原告租赁期限前上一租户在使用案涉房屋及经营过程中产生，理应由上一租户承担，被告要求原告支付不合情理，故对原告要求被告返还税费1402元，一审法院予以支持，被告返还税费后可另行向上一租户主张权利。至于原告要求被告支付资金占用费的诉请，因双方未约定，且被告亦无违约行为，故一审法院不予支持。原告使用被告提供的案涉房屋后，其理应按约向被告支付租金，原告向被告出具的《声明》已载明原告拖欠被告的房租为57000元，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”的规定，被告要求原告支付所欠租金57000元的反诉请求，于法有据，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原告（反诉被告）毕研斌与被告（反诉原告）贵阳浪兴美食城于2019年10月7日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）贵阳浪兴美食城于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）毕研斌转让费160000元、保证金30000万元、税费1402元，合计191402元；三、原告（反诉被告）毕研斌于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）贵阳浪兴美食城租金57000元；四、驳回原告（反诉被告）毕研斌的其余诉讼请求。案件受理费5818元，减半收取2909元，由毕研斌负担1062元，贵阳浪兴美食城负担1847元（此款毕研斌已预交，履行时，由贵阳浪兴美食城一并支付给毕研斌）；反诉费613元，由毕研斌负担（此款贵阳浪兴美食城已预交，履行时，由毕研斌一并支付给贵阳浪兴美食城）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，上诉人向本院提交贵阳市乌当区消防救援大队颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，拟证明被上诉人未取得合格证的原因是自己造成的，被上诉人退租后，现在案涉房屋的承租人已经取得了合格证。本院组织当事人进行了质证。毕研斌质证称，对《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》真实性无异议，但是达不到上诉人证明目的。一审判决查明双方系自愿解除租赁合同，后来使用该酒店的人员是否取得消防安全检查合格证与本案无关。经质证，本院对该证据与本案的关联性不予认定。审理中，双方均认可被上诉人接收酒店时，该酒店装饰装修已完成，被上诉人未对涉案酒店进行装饰装修。对于一审判决存在笔误之处，本院予以纠正。经审理查明的其余事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，一审判决作出后，双方当事人均未对其余判项上诉，故本案仅就上诉人是否应当向被上诉人退还保证金3万元、转让费16万元及被上诉人代前一承租人支付的税费1402元进行审理。本案中，因合同约定租金为三个月一付，故被上诉人欠付租金未达合同约定的付款期限，不能由此认定被上诉人违约，且上诉人未举证证实被上诉人还存在其他违约行为，虽然涉案《房屋租赁合同》第六条对违约情形进行了约定，但该约定应视为单方终止合同履行之情形，本案现为双方当事人在审理中均同意解除合同，应视为协商一致解除，故不适用涉案《房屋租赁合同》第六条之约定。依据涉案合同约定，上诉人应不计利息退还3万元给被上诉人。故对上诉人所持保证金不应退还的理由，本院不予采纳。对于合同约定的“转让费”16万元，因双方当事人均对本案租赁合同法律关系不持异议，且根据涉案合同约定，一审法院认定本案系租赁合同法律关系并无不当，故应认定该16万元费用包含的具体范围。涉案房屋系用于经营酒店，故对开设酒店的房屋，经过必要的装饰装修，满足经营酒店的功能需要，是酒店能够开设经营的必要前提。经查明，被上诉人接收的租赁房屋是已经装饰装修、已具备酒店使用功能、可直接进行经营的现成酒店，被上诉人并不须再行装饰装修，则应认定，涉案合同约定的16万元转让费系对交付租赁房屋时的酒店现有装饰装修及配套设施的总体移交费用，并且，伴随租赁房屋的交付，由对租赁房屋实际占用、使用、收益的一方承担此费用公平合理。由此，现涉案合同已解除，涉案酒店已返还交付至上诉人，因涉案合同约定的租期为5年共计60个月，而被上诉人自登记酒店经营之日起至酒店返还上诉人，实际经营期间约7个月，被上诉人在该期间实际占用、使用租赁酒店产生了收益，应扣除该期间享有费用后，上诉人对剩余部分予以返还，故还应当返还16万元×（60个月-7个月）÷60个月=141333.33元。上诉人主张该16万元属于商业投资风险范畴，但涉案合同并未约定合同解除时应不予退还该费用，且上诉人未举证证实被上诉人违约，故上诉人所持理由，本院不予采纳。关于被上诉人代前一承租人支付的税费1402元，上诉人未举证证实被上诉人应是缴纳相应税费的义务主体，应承担举证不能的不利后果，一审判决上诉人返还此款项并无不当。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市乌当区人民法院（2020）黔0112民初2898号民事判决第一、三项；二、撤销贵州省贵阳市乌当区人民法院（2020）黔0112民初2898号民事判决第四项；三、变更贵州省贵阳市乌当区人民法院（2020）黔0112民初2898号民事判决第二项为：贵阳浪兴美食城于本判决生效之日起七日内退还毕研斌转让费141333.33元、保证金30000元、税费1402元；四、驳回毕研斌的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取2909元，由毕研斌负担1251元，贵阳浪兴美食城负担1658元；一审反诉案件受理费减半收取613元，由毕研斌负担。二审案件受理费收取5818元，由贵阳浪兴美食城负担5236元，由毕研斌负担582元。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 颜 云二〇二〇年十一月二十五日书记员 罗 艳