文书内容山东省平邑县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1326民初1195号原告：山东平邑经济开发区新城社区居民委员会。法定代表人：胡浩，村主任。委托诉讼代理人：吴开喜，平邑卞桥法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘相臣，平邑流峪法律服务所法律工作者。被告：临沂恒诚置业有限公司，住所地：平邑县胡家庄平滕路路东。统一社会信用代码：91371326073011173C。法定代表人：李家斌，总经理。委托诉讼代理人：季飞超，山东华拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：李金龙，山东康桥律师事务所律师。被告：陈志军，男，1961年9月10日出生，回族，居民，住平邑县。委托诉讼代理人：武涛，山东鲁南律师事务所律师。原告山东平邑经济开发区新城社区居民委员会（以下简称新城居委会）与被告临沂恒诚置业有限公司（以下简称恒诚公司）、陈志军确认合同效力纠纷一案，本院于2020年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新城居委会的委托诉讼代理人吴开喜、刘相臣，被告恒诚公司的委托诉讼代理人季飞超、李金龙，被告陈志军的委托诉讼代理人武涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。新城居委会向本院提出诉讼请求：依法确认恒诚公司与陈志军签订的《锦绣乾城商品房认购书》无效，立即停止侵权，交付侵占房屋，并赔偿损失10000元（具体数额以评估为准）。事实和理由：2014年6月5日，新城居委会将本社区棚户区改造项目建设工程承包给平邑县宝业建筑工程有限公司、平邑县莲花山建筑工程公司，建筑面积约为11万平方米。2018年10月16日，因拖欠宝业公司工程款，宝业公司起诉并申请法院将新城社区D1、D2两栋楼房保全，陈志军等人以其已向恒诚公司购买了涉案楼房为由提出异议，申请解除保全措施，平邑法院审查后裁定中止执行，恒诚公司与陈志军等人之间的侵权行为，致使新城居委会对涉案楼房无法享有占有、使用、处置及收益的权利，造成巨大损失，请法院支持诉求。恒诚公司辩称，依据新城居委会与恒诚公司的旧村改造合作协议书、补充协议书和经济开发区的会议纪要，涉案房屋的处置权应当为恒诚公司享有，但止于本案今天开庭，新城居委会与恒诚公司尚未就涉案房屋的开发建设问题进行结算和确定，新城居委会主张该房屋由其享有或所有，与各方提交的证据明显不符，胡大光等人与恒诚公司签订的所谓锦绣乾城商品房认购书或者邑景名城商品房认购书并非正规商品房买卖合同，涉案房屋没有在产权登记机关办理预售备案手续，并且涉案房屋所涉土地为划拨土地，依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同的意见，胡大光等人与恒诚公司签订的所谓房屋认购协议尚需相关证据确定该买卖行为是否有效，综上，新城居委会诉求本案所涉合同无效，没有诉权，请法庭裁定驳回起诉。陈志军辩称，1.我们的现住址实际上为涉案楼房，均已搬入居住，并进行了装修。2.新城居委会作为原告诉讼主体错误，与我们没有法律上的利害关系，没有诉权，诉求不成立。我们按市场价值、合法途径购置了恒诚公司售楼处公开销售的商品楼房，所签订的《邑景名城商品房认购书》、《锦绣乾城商品房认购书》合法有效。3.新城居委会对涉案楼房不存在占有、使用、处置及收益的权利，已为平邑县人民法院中止执行裁定书所确认。4.本案所涉D1、D2楼的收益权、处分权依法归恒诚公司所有，对此平邑经济开发区《会议纪要》以及新城居委会和恒诚公司的《合作协议》、《补充协议》等文件、合同可以证明。5.邑景名城旧改开发项目，因种种问题停盘待建已达七年之久，涉及200多家上千人购房群众的切身利益，引起了县委、县政府的高度重视，与本案相同的情况共有44户，很多穷其所有，乃至举债购房，请法院依法保护我们的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、新城居委会提交的证据。1.《建设工程施工合同》一份，证明2014年6月5日新城居委会将D1至D2号楼房发包给宝业公司承建；2.收款收据4张，证明履行合同中新城居委会向宝业公司支付工程款；3.《楼房抵付工程款合同》一份，证明工程施工完毕后，新城居委会尚欠工程款，2015年9月10日双方签订楼房抵付工程款合同，将D1、D2号楼抵付给宝业公司，作价15068496元；4.(2019)鲁13民终3950号民事判决书，证明因新城居委会拖欠工程款，宝业公司起诉并由法院判决，该判决已生效。新城居委会以以上四证据证明在新城社区内的D1、D2号楼，是由新城居委会发包，由宝业公司承建，属于占用新城社区集体土地的回迁房，新城居委会拥有合法的所有权及其他权利。恒诚公司对证据的真实性无异议，但认为该宗证据不能够证实涉案房屋的所有权归新城居委会，新城居委会对证据内容断章取义，没有全面使用证据；新城居委会与宝业建筑公司所签订的合同是基于其与恒诚公司所签订的旧村项目合作协议书及补充协议书，在补充协议书中明确约定了由新城居委会与建筑施工方签订建筑施工合同，但合同的履行应由恒诚公司把控，所支付的工程价款由恒诚公司审核后确定支付，以此说明新城居委会与莲建公司和宝业公司所签订的建筑施工合同及其支付工程款的行为，均是代恒诚公司履行项目开发建设协议义务的行为，不能据此认为涉案楼房的所有权或处置权为新城居委会所有，5.《邑景名城商品房认购书》一份、《案外人保全查封楼房异议书》一份、（2019）鲁1326执异51号执行裁定书一份，以证明恒诚公司将新城居委会所有的新城社区的楼房出售给陈志军等人，构成侵权。6.照片17张，证明陈志军等人侵占房屋的事实。7.照片9张，证明恒诚公司开发建设邑景名城（锦绣乾城）工程，自2014年建设至今烂尾，没有能力继续履行新城社区旧村改造项目开发建设。8.平邑县公安局治安警察大队证明一份，临沂恒诚置业有限公司备案公章、财务章一份（附购房意向书、执行异议五份）。以证明：临沂恒诚置业有限公司公章（3713260022967）刻制时间是2015年7月23日并在平邑县公安局治安警察大队备案，该公章却加盖在2015年6月10日、7月1日、7月5日、7月19日商品房认购书上。2016年12月26日，恒诚公司与陈志军签订的商品房认购书加盖的公章编号为（3713260021967），同期的其他商品房认购书加盖的是编号（3713260022967）公章或财务专用章，说明恒诚公司出售涉案房屋签订的商品房购房认购书时用的公章不同，存在公章还没有刻制就加盖、违规使用财务章签订购房认购书等违法、造假行为，属于恶意出售及造假出售凭证。9.工程款支付凭证（宝业公司17张、莲花山公司11张）。以证明新城社区工程由新城居委会发包给平邑县宝业建筑工程公司、平邑县莲花山建筑工程有限公司施工，共支付宝业公司工程款87551951.58元，支付莲花山公司工程款42656035.55元。恒诚公司对证据5-9质证认为，对执行裁定书及附于执行裁定书后面的《案外人保全查封楼房异议书》的真实性没有异议，但对商品房认购书及收款单的真实性有异议。该数份证据只能证实胡大光等人与恒诚公司之间存在所谓楼房买卖关系（该楼房买卖关系的真实性、合法性、有效性，尚待确定），不能证实新城居委会对涉案楼房享有所有权或处置权。由于恒诚公司自2015年以后内部管理较为混乱，部分所谓管理人利用职务之便，与相关所谓购房人签订商品房认购协议，在此过程中所收取的购房款并非进入恒诚公司账户，所加盖的公章的落款时间早于公章的刻制备案时间，有些认购协议是所谓管理人个人借款使用后在偿付借款时利用职务之便伪造了商品房认购协议。陈志军质证认为，证据1、2是在2014年4月2日新城居委会与临沂恒诚置业有限公司签定了《平邑经济开发区新城社区旧村改造项目合作协议书》、《补充协议》的基础上，取得了恒诚公司签订建设施工合同的合作授权，前提是共同管理、对生产过程全程参与和监督和经营。该协议已经履行，恒诚公司已经摘牌该项目,履行了合同的手续,拥有了合法的土地使用权和建设权。通过补充协议第一条约定，恒诚公司与新城居委会是共同的管理方,安置房由新城居委会与承建方签订建设合同,这是双方补充协议中的约定和授权。新城居委会签订的建设工程合同，视同为与恒诚公司共同的管理和签约行为。收款收据应视同为新城居委会与恒诚公司共同的支付和结算行为。对证据3《楼房抵付工程款合同》有异议,系无效行为，双方均已认可不再履行，与本案没有关系。新城居委会无权将恒诚公司专门享有受益权和处分权的D1、D2号楼折抵给宝业公司。该楼房工程款系恒诚公司上交的土地款支付的，并且当时恒诚公司已经对外公开售楼，新城居委会是明知的，新城居委会事实上认可D1、D2楼的收益权、处分权依法归属恒诚公司。在证据4判决书中，“新城社区居委会辩称，宝业建筑公司和新城社区居委会签订施工合同，对这一事实我们认可，但是该工程是由临沂恒诚置业有限公司对该工程实施开发并公开进行招标。”说明新城居委会已经认可开发的主体是恒诚公司。证据5、6真实性无异议，D1、D2号楼的收益权归恒诚公司，恒诚公司将楼房出售给陈志军等人合法有效，并已实际履行。证据7与本案没有关系，新城社区旧村改造项目已经全部完成并回迁入住，恒诚公司系独立的法人机构，其国有土地项目如何开发、经营、管理和收益，由自己决定和承担，与新城居委会及购房人没有任何关系。对证据8、9有异议，不能证实新城居委会所要证实的内容，邑景名城和锦绣乾城是恒诚公司公开售楼处的名称，前期叫邑景名城，后期叫锦绣乾城，但其所出售楼房的位置是一致的，都是涉案的D1、D2号楼，因为新城居委会对该涉案楼房没有所有权和收益权，恒诚公司如何出售与其没有关系，至于恒诚公司内部管理问题，并不影响其对外出售楼房的事实和法律效力，都是以恒诚公司的名义签订了认购书和收款单，至于加盖公章的日期不一致，无非是差距不足一月，如果恒诚公司当时没有给购房户出具正式单据，并不影响其一月后在交齐楼房款时按原来的合同签订日期出具相关法律手续，因为第一被告也认可其内部人员履行的是职务行为，至于其内部资金是否进行挪用，系其内部管理问题，与陈志军和新城居委会都没有关系。本院对新城居委会提交的上述1-9号证据的真实性予以确认，其关联性、合法性待综合其他证据及事实予以认证。二、恒诚公司提交的证据。1.《平邑经济开发区管委会关于平邑经济开发区新城社区旧村改造项目会议纪要》；2.《平邑经济开发区新城社区旧村改造项目合作协议书》；3.《平邑经济开发区新城社区旧村改造项目合作补充协议书》。恒诚公司主张三份证据证实涉案项目的投资开发建设主体是恒诚公司，恒诚公司为新城社区建设的用于安置本社区居民以外的楼房的受益人为恒诚公司，也就是说新城社区居民全面安置后多余的D1、D2、D3三栋楼房应为恒诚公司所有，本案所涉楼房处置权和收益权应为恒诚公司，新城居委会没有任何权益，只是和恒诚公司尚没有就合作开发建设问题结算和确认，因此新城居委会没有诉权。新城居委会质证认为，1.对《会议纪要》真实性无异议，但对关联性有异议，该会议纪要的内容没有实际实施，纪要中约定恒诚公司负有建设80000平方米安置楼及其他配套设施的义务，没有实际履行，其无权要求因履行义务而产生的权利。该会议纪要第二条中，恒诚公司须参与挂牌购买土地是60亩，而挂牌实际取得的是土地56.7亩，这些土地与本案没有关联，本案涉及的D1、D2楼是还建楼和安置楼，该楼房坐落土地没有办理出让手续，性质没有发生变化，因此从法律意义上讲无论恒诚公司与谁签定什么样的协议，都无权对外出售该部分楼房。恒诚公司没有实际出资，根据恒诚公司与平邑县经济开发区管委会签订的土地熟化协议及补充协议，恒诚公司应在2014年4月17日前一次性向平邑县经济开发区管委会交付土地出让金6000万元，摘牌后可转化为土地转让金，如恒诚公司违反约定，平邑县经济开发区管委会有权终止双方签订的协议及与新城居委会签订的合作协议书和补充协议书，至今恒诚公司也没有将6000万元熟化金交付给平邑县经济开发区管委会，为此，平邑县经济开发区管委会起诉了恒诚公司（见山东省高院(2018)鲁民终758号民事判决书），判决生效后，恒诚公司至今没有履行，2018年平邑县人民法院作出(2018)鲁1326执2456号执行裁定书，终结了本次执行，执行款为0元，从协议履行上看，因恒诚公司未履行协议，其无权出售包括D1、D2楼在内的还建楼。另外会议纪要没有法律约束力。2.恒诚公司提交的其他两个证据，因恒诚公司开发建设的邑景名城（锦绣乾城）工程自2014年烂尾至今，恒诚公司无能力履行新城社区旧村改造项目，没有履行协议及补充协议约定的义务，其无权要求履行该协议而产生的权利。邑景名城、锦绣乾城是恒诚公司自主开发的商品房项目，与新城社区涉案D1、D2号楼没有任何关系。陈志军质证认为，对证据真实性及所证实的目的没有异议。本院对恒诚公司提交的上述三证据的证明力予以确认，可以作为认定本案事实的有效证据。三、陈志军提交的证据。1.2013年9月30日平邑经济开发区管理委员会《关于平邑县经济开发区新城社区旧村改造项目的会议纪要》，以证实：D1、D2楼属于项目其它建筑面积，收益权、处分权依法归恒城公司，与新城居委会没有关系，土地返还款全额拨付给恒诚公司用于还建楼建设。2.2013年12月24日临沂恒诚置业有限公司与平邑县宝业建筑工程有限公司签订的建设工程合同书，合同涉及的建设工程已经实际建设完毕，开发主体是恒诚公司，恒诚公司对该工程实施开发并公开进行招标，宝业建筑公司中标后向恒诚公司交付施工保证金及签订施工合同。3.2014年4月2日新城居委会与恒城公司签定的《平邑经济开发区新城社区旧村改造项目合作协议书》、《补充协议》，恒诚公司已经依据协议将新城社区居民安置房全部完成，所给胡大光等人的楼房是属于安置面积7万平方米以外的建筑，属于“其余建筑面积的收益由乙方享有”的部分。4.2014年9月19日挂牌成交确认书及交款票据。以证实恒诚公司作为开发商主体履行了法定手续，交纳了土地价款6804万元，取得本项目开发权，平邑县政府返还的存量土地款由平邑经济开发区全额返回给新城居委会，新城居委会再将此款全额拨付给恒诚公司用于还建楼建设。5.平邑县发展和改革局文件平发改审批字(2015]23号《关于新建山东平邑经济开发区新城社区居民委员会新城社区棚户区改造建设项目的批复》，以证实恒诚公司作为开发商投资主体的建设项目在法律上得到了确认，开发建设用地的所有法定手续齐备。6.2015年2月10日新城社区现任党支部书记胡大平购买恒城公司D1号楼房的商品房认购书、收款单，以证实新城社区书记以个人名义购买了恒城公司D1楼的楼房，新城居委会事实上认可D1、D2楼的收益权、处分权归恒诚公司所有，且胡大平全款购房的支付方式是抵工程款，说明胡大平承接了涉案建设项目开挖地基等工程，恒城公司已经施工并建设完毕交工，履行了会谈纪要、合作协议的约定。7.新城社区支部书记胡大平、主任胡浩代表新城社区两委就D1、D2的收益权利对购房方的公开答复意见。以证实新城居委会认可恒城公司为开发商，D1、D2楼的收益权、处分权归恒城公司所有。8.新城社区旧村改造还建区平面示意图，以证实D1、D2、D3为项目其他或其余面积，涉案土地不是新城社区集体土地，经过旧村改造后属于划拔土地，不属于集体所有，9.2016年12月26日陈志军与临沂恒诚置业有限公司签订的《锦绣乾城商品房认购书》、恒城公司的收款单、售楼处和开发区照片、宣传资料和名片，以证实陈志军全款从恒诚公司售楼处按市场价格购买了涉案商品楼房(包括储藏室)，即平邑经济开发区新城社区D1楼1单元502室，双方商品房买卖合同已经全部履行完毕，已交付楼房和钥匙，陈志军.5装修入住。售楼处从2013年恒诚公司开发起始公开设立，至今存在并正常营业。10.平邑县人民法院（2019）鲁1326执异51号执行裁定书，认定D1、D2号楼的收益权归恒诚公司，《合作协议》在形式上合法有效。11.平邑县人民法院（2018）鲁1326民初6987号民事判决书。以证实新城居委会已经认可开发的主体是恒诚公司，宝业建筑公司中标后与恒诚公司签订施工合同，新城居委会与宝业建筑公司认可楼房抵付工程款的合同无效并不再履行。12.《申辩说明》、《情况反映》。13.临沂恒诚置业有限公司售楼处的现状照片一页，以证实恒诚公司售楼处至今正常营业办公，资产招商成功开发中。14.2016年12月5日新城居委会与恒诚公司等五方达成的《协议书》。以证实协议各方承诺依约履行《会议纪要》和《合作协议书》的事实。15.平邑县人民法院（2019）鲁1326民初4590号民事判决书。新城居委会质证认为，1.会议纪要的质证意见同恒诚公司举证时质证意见。2.据说该协议书经宝业建筑公司起诉已解除。3.真实性无异议，但是恒诚公司开发建设的邑景名城（锦绣乾城）工程，自2014年建设至今烂尾，该协议没有实施。4.从成交确认书可以看出，恒诚公司通过摘牌取得国有土地使用权的面积为56.7亩，与本案无关，D1、D2号楼在新城社区内，土地属于集体土地。5.该文件是平邑县发改局批给新城居委会的，与恒诚公司没有任何关联。6.对证据的真实性有异议，该证据是复印件;该认购书载明的是邑景名城商品房，是在摘牌取得的土地上建设的邑景名城小区，并非新城社区内的房产，并且2015年6月份胡大平不在村委任职，不了解实情，也不能代表村委。7.对该证据真实性、关联性、合法性均有异议，该答复意见中既没有签名，也没有盖章及落款。8.对该证据的来源和真实性、关联性、合法性有异议。9.该认购书载明的是邑景名城商品房，是指摘牌取得的土地上建设的邑景名城小区内的商品房，并非新城社区内的房产。收款收据、转账回单转入户名不是恒诚公司，不能证明已支付了购房款，按照规定应当向建设部门指定的专用账户或恒诚公司账户付款才能认定其支付购房款的真实性。照片及宣传单均说明恒诚公司宣传及开发的均是摘牌取得的土地上建设的邑景名城，后更名锦绣乾城。10.该裁定因已提起执行异议之诉未生效，其中载明“该合同是否有效是否实际履行或被变更等情形应当通过审判程序予以确认”，本案就是对该部分的审查。11.该判决书中的答辩及诉称不能作为定案的依据，应当依据法院认定的事实作为定案依据，法院认定包含D1、D2号楼在内的部分工程由平邑县宝业建筑工程公司施工，新城居委会欠付工程款的事实。12.该部分材料不能作为证据使用。13.该照片是“锦绣乾城”商品房项目的售楼处，与“新城社区”小区无关；门面的照片不能说明其在正常营业，“锦绣乾城”工程，至今未完工。14.该证明是复印件，不能作为定案依据，协议约定恢复《会议纪要》、《合作协议》的约定，但是恒诚公司没有履行该约定，既没有履行施工义务，也没有支付任何工程款，依据该协议，恒诚公司依法应当承担1000万元的违约金。15.该判决未生效，正在二审审理中，不能作为生效的判决文书使用，不能作为定案依据。恒诚公司质证认为，对证据1、2、3、4、5、7、8、10、11、13、14的真实性没有异议；对证据6、9真实性有异议，涉及的楼房买卖关系的真实性、合法性、有效性尚待确定。证据12是其个人陈述意见，不是证据。本院对陈志军提交的1、2、3、4、5、9、10、11、13、15号证据的真实性及于本案的关联性予以确认，结合其他证据确定本案需认定的事实。证据6与本案没有关联性，证据7、8、14的真实性在本案中无法确认，证据12系当事人自述，均不能单独作为认定本案事实的证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年新城社区进行旧村改造，项目位于××路××北，财源路以东，明光路以南，平滕路以西。2014年4月2日新城社区与恒诚公司签订《平邑经济开发区新城社区旧村改造项目合作协议书》及《平邑经济开发区新城社区旧村改造项目合作补充协议》，恒诚公司全资负责建设，承担项目全部建设工程的投资。建设总用地约288.5亩。按照邑景名城详细规划全权负责新城社区旧村改造各项事宜。总建设面积约38万平方米，其中7万平方米用于村民安置房，交给新城社区组织实施分配，恒诚公司负责原新城社区平滕路提升改造沿街楼的建设，建筑面积约10000平方米，以实际安置为准。全资建设2100平方米的社区办公楼，5000平方米集体商业楼，所有项目要配套齐全、绿化达标、道路畅通。项目其他建筑面积的收益由恒诚公司享有。补充协议约定新城社区村民安置房由新城社区与承建商签订建设合同。2014年6月5日，新城居委会作为发包人与承包人平邑县宝业建筑工程有限公司签订建设工程施工合同。合同主要内容为：工程名称：新城社区棚户区改造Ｄ1＃、Ｄ2＃、Ｄ3＃、Ｄ6＃、Ｄ7＃、Ｄ8＃、Ｄ9＃、Ｄ11＃、Ｄ12＃、Ｄ13＃、Ｄ15＃、Ｄ17＃、Ｄ18＃、Ｄ19＃、Ｄ20＃、Ｄ10Ｄ16Ｄ21连体住宅楼、南区沿街楼。工程地点：平邑县城新城社区驻地。工程内容：还建住宅楼，承包面积65165平方米。另外还约定了工程承包范围、开工竣工日期、工程质量、合同价款、双方权利义务、违约责任等内容。合同签订后，宝业建筑公司按照合同约定的项目施工完毕并全部交付给新城社区。2015年9月10日双方又签订楼房抵付工程款合同，将原工程合同中的Ｄ1号、Ｄ2号楼（总建筑面积7309.63平方米），以价款总额15068496元折抵新城社区居委会应付工程款15068496元。2018年10月16日，新城居委会以新城社区未履行抵付合同，未支付工程款为由诉至本院，要求新城社区支付工程款15712471.12元及利息，本院审理过程中新城居委会与平邑县宝业建筑工程有限公司均认可不履行楼房抵付工程款合同，本院以（2018）鲁1326民初6987号民事判决书判决新城社区支付平邑县宝业建筑工程有限公司工程款10712471.12元及利息，新城社区不服该判决，提起上诉，山东省临沂市中级人民法院于2019年9月20日作出（2019）鲁13民终3950号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2016年12月26日，陈志军与恒诚公司签订邑锦绣乾城商品房认购书，认购锦绣乾城D1号楼1单元502室楼房一套，建筑面积169.55平方米，总价款300000元。在宝业建筑公司诉新城居委会建设工程合同纠纷（案号：（2018）鲁1326民初6987号）一案中，因宝业建筑公司申请诉前保全，请求查封新城社区D1、D2两栋楼房，本院作出（2018）鲁1326财保568号民事裁定书，查封了新城社区D1号楼和D2号楼。胡大光等提出书面异议，请求解除保全措施，本院于2019年6月13日作出（2019）鲁1326执异51号执行裁定书，裁定中止对平邑经济开发区新城居委会D1号楼1单元502室房产的执行。宝业建筑公司不服，向本院提起执行异议之诉，请求许可对平邑经济开发区新城社区D1号楼1单元502室的执行，本院作出（2019）鲁1326民初4590号民事判决书，判决驳回宝业建筑公司的诉讼请求。后新城居委会以其诉讼请求诉至本院。本院认为，2014年4月2日新城社区与恒诚公司签订的《平邑经济开发区新城社区旧村改造项目合作协议书》及《平邑经济开发区新城社区旧村改造项目合作补充协议》，是合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议，对双方均具有约束力，即双方在协议涉及的项目中的权利、义务应按该两协议享有、履行。新城居委会主张恒诚公司与胡大光之间的房屋买卖行为无效，理由是恒诚公司对涉案的D1、D2号楼没有处分、收益的权利。根据合作协议，恒诚公司全资负责建设，承担项目全部建设工程的投资，建成的7万平方米用于村民安置房，交给新城社区组织实施分配，项目其他建筑面积的收益由恒诚公司享有。虽然在协议实际履行的过程，与约定内容不一致（如出资情况等），但对于合同标的的收益权利，双方并未协议变更，也未对协议的效力予以否定或终止，恒诚公司仍应享有除7万平米安置房之外的合同标的楼房的收益权利。因新城社区的安置房已分配交付，而本案涉及的D1、D2号楼房并不包含在内，故无论该两楼房坐落的土地性质如何，恒诚公司根据合作协议享有的权利应及于该两楼房。恒诚公司以出售楼房方式取得约定的收益，设置售楼处经营，新城社区居委干部、居民亦有购买，这种收益方式新城居委会是明知的。故新城居委会主张恒诚公司对D1、D2号楼房无处分、收益权利而否定恒诚公司与陈志军等购房人之间的买卖行为无效，与社区改造合作协议的约定内容不符，本院不予支持。关于楼房出售所导致的合同利益可能发生的变化，则应由合同当事人根据协议约定另行清理结算。如当事人所述，本案所涉工程项目工期跨度多年，工程建设进度停滞，社区集体、发包方、承包方及购房个人的权益受到很大影响，需要各方稳妥解决争议，最大限度的减少损失，以维护集体、个人的财产安全。本院综合以上情况，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条规定，判决如下：驳回山东平邑经济开发区新城社区居民委员会的诉讼请求。案件受理费50元，由山东平邑经济开发区新城社区居民委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  段瑞茂审 判 员  彭 欣审 判 员  商海波人民陪审员  宋 娜人民陪审员  曹传振二〇二〇年十一月二十日法官助理徐翠翠书记员刘续亮