北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初30673号原告：沈银波，男，1989年9月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：沈银芳，沈银波之姐，1987年4月29日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：胥小军，沈银芳之夫，1980年4月16日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京瑞诚正源文化传媒有限公司，住所地北京市海淀区温泉镇太舟坞****。法定代表人：解建敏，经理。原告沈银波诉被告北京瑞诚正源文化传媒有限公司（以下简称瑞诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈银波的委托诉讼代理人沈银芳与被告瑞诚公司的法定代表人解建敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈银波向本院提出诉讼请求：1、判令解除房屋租赁合同，被告支付违约金10000元，承担至合同被判令解除之日所欠房租、水电暖气燃气等各项费用，按当月租金额的千分之五支付逾期违约金，并按照剩余租期天数占合同期天数的比例支付剩余免租期内的租金；从2020.5.1暂计到今日所欠租金50000元，逾期违约金暂计到今日10000元，应支付的剩余免租期内的租金约3000元。2、判令被告承担诉讼费用。事实和理由：原告于2019年1月20日通过居间方北京麦田房产经纪有限公司与被告签订房屋租赁合同，将北京市海淀区显龙山路×1室租给被告作教育培训之用，房屋租赁期为2019年1月20日至2022年2月13日，免租期为2019年1月20日至2019年2月13日。合同约定，该房屋每月租金10000元，每6月支付一次，自第2租赁年度起，每年租金在上一个租赁年度租金基础上递增5000元。原告已于2019年1月20日按照约定条件完成房屋交付，被告于同日支付押金10000元。依据合同，被告应于2020年2月4日向原告支付第2租赁年度前6个月租金62500元，经原告面谈、电话、微信多次催收、协调，并通过居间方催收、沟通，2020年5月1日收到被告银行转账16334元，其余租金拖欠至今。被告的上诉行为损害了原告的合法权益，为此特向法院起诉，恳请判令如诉。瑞诚公司辩称，对于房东起诉我的全部诉讼请求均不能成立，众所周知，2020年的新冠疫情是导致我们双方合同纠纷的主要原因。因疫情1月23日国家出台全国封城政策，1月27日北京市温泉镇政府发布校外培训机构暂停线下培训的通知，当时我正在湖北老家，受疫情影响被困深山里近3个月，于4月3日返京，返京后直接隔离14天，过隔离期后立即与房东协商因疫情无法正常使用所租赁的北辰香麓雅庭×1室房屋租金共同承担的诉求。不论是依据国家层面的相关认定，还是依据法律规定，新冠疫情已被认定为不可抗力事件，且该事件足以影响原被告双方的租赁合同的履行。根据双方签署的房屋租赁合同，第十二条：不可抗力条款中明确约定，“因不可抗力因素不能按照约定履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。”被告租赁房屋用于经营活动，而因疫情的影响和相关政策的规定，被告无法正常使用租赁房屋开展经营活动，而且疫情的影响是持续的、长期的，根据北京市的规定，直到8月8日，才允许培训机构向市、区教委申请，经批准后恢复线下课程。被告依据合同约定和法律规定，向原告主张在疫情期间房屋无法正常使用的情况下，应当由原被告双方共同进行分担，被告主张按照房屋租金的一半交纳房租，但原告不同意，拒绝依据合同约定对房屋租金共担或免责，合同无法继续履行下去。原告也提出可以解除合同，但要求被告承担违约责任，被告同意解除合同，但被告认为自己不存在违约行为，不应承担违约责任。被告将解除前的房屋租金全额支付完毕，房屋腾空，通知原告接收房屋交接钥匙及水电煤气等，被告已经履行了作为承租人的全部义务，且不影响原告合同解除后的房屋出租使用。因此原告的全部诉讼请求没有事实基础和法律依据，不应得到支持。4月27日在麦田房产中介公司和房东胥小军沟通（租赁此房屋通过麦田房产租赁）因疫情期间导致所租的北辰香麓×1室无法使用，我方提出在疫情期间本着公平原则各承担50%房租和房东共同承担抵抗疫情（在本合同第十二条：不可抗力中明确提出，因不可抗力不能按照约定履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。）租赁的北辰香麓×1室属于教育培训，在1月23日、1月27日国家和温泉镇政府出台相关政策和通告禁止教育培训类开工复课，以及后面的很多的多媒体也多有相关报道，这的确属于我个人无法抗拒，租赁的房屋确实无法正常使用。多次协商沟通房东拒绝按照合同执行，无法达成一致才解除合同。当时房东给我们提出两个方案，第一、疫情期间租满一年并交满一年租金后再考虑免一个月房租；第二、不能接受第一方案就终止合同，补齐2020年三、四月房屋租金。经过考虑选择房东所提出的第二条，补交了2020年2月14号-4月30日的疫情期间足月租金26334元整（并且是按合同今年租金上涨后的租金给于支付的），押金抵扣1万元，银行卡转账到沈女士指定的银行账户16334元整，共计支付现金26334元。因疫情国家严格控制学校和培训机构复课，我们也是受疫情国家严控政策无法复工复课，已经给我们造成很大损失以至于无法生存，使用此房屋刚经营8个月时间还处于初期启蒙阶段，根本没有资金流动，再加上疫情严控一直到今年8月8日才有培训机构复课消息，确实承担不起房东所提出的疫情期间租满一年减免一个月的方式，而且我也已经承担了受疫情影响这段时间房屋租金上涨后的足月租金。我已经按照房东提出的第二条方案在4月30搬离了北辰香麓雅庭×1室，并明确告知房东房屋已经搬离并告知交付房屋钥匙以及电卡煤气卡等（水、电费用已经全部结清）没有再占有使用房屋不影响房东继续使用或出租，房东要求到现在的费用及租金，这部分费用我是不应当承担的，4月30日当天也请中介公司人员来北辰香麓雅庭×1室检查搬离情况，并检查了水电煤的使用情况，并配有图片和视频为证。并通知房东房屋随时交付钥匙以及水电卡，但房东拒绝接收钥匙。4月30日已明确告知房东房屋已经腾空不影响房东正常使用或出租。对于房东提出违约责任和到判决日期的费用我不能接受，因为从4月30日后我没有占有北辰香麓雅庭×1室房屋也不影响房屋的正常使用和出租。从疫情开始到今年九月份，近八个月的时间我确实没有一点收入，也确实无法承受房东提出的到现在的房屋租金及违约责任。对于原告的全部诉讼请求没有事实基础和法律依据，不应得到支持。补充说明：至于原告所说的房屋给了三个星期的免租期，这个是当时签订合同时是春节期间往后顺延签订与本案的诉求不相关。具体起因是2019年2月5日是中国的2018年的春节，2019年1月20签订合同之前提出由于春节不能装修是否可以节后再签订，房东提出可以现在签汀（也就是2019年1月20日）但租金从2019年的2月14号以后再开始算，这是房东提出的时间，我也同意了房东的提议，如果原告在当时不同意延后期限也不会签订此合同，所以现在原告在起诉文案中提到的已免除一个月的租金跟我的诉求并无关系。本房屋装修花费将近4万多元，支付中介费一万元，当时租此房也是想长期使用，毕竟投入了许多精力，由于疫情在无法使用的情况下与房东多次协商沟通原告不按照合同约定的不可抗力因素共同承担风险才导致解除合同。本院经审理认定事实如下：2019年1月20日，沈银波（出租人，甲方）通过居间方北京麦田房产经纪有限公司与瑞诚公司（承租方，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其名下的坐落于北京市海淀区显龙山路×1室房屋租给乙方作教育培训之用；房屋租赁期为2019年1月20日至2022年2月13日，免租期为2019年1月20日至2019年2月13日；该房屋每月租金10000元，每6月支付一次，自第2租赁年度起，每年租金在上一个租赁年度租金基础上递增5000元；乙方应于2019年1月20日支付甲方押金10000元；甲乙双方未按本合同约定履行义务，每逾期一天，由违约方按当月租金额的千分之五标准向守约方支付逾期违约金；因乙方违反本合同约定导致本合同解除的，乙方支付人民币10000元作为违约金，同时乙方还应承担所拖欠的各项费用，并按照剩余租期天数占合同租期天数的比例向甲方支付剩余免租期内的租金（计算公式为：剩余免租期天数＝剩余租期天数÷合同租期天数×全部免租期天数，再乘以第一期日租金数额，即为乙方应补足的剩余免租期内的租金）；甲乙双方任何一方提前解除本合同的，应征得对方同意，且提前30天通知对方，并应向对方支付人民币10OOO的违约金，如未提前30天通知，则应再另行支付人民币×的违约金。上述合同签订当日，沈银波按照约定条件将涉案房屋交付给瑞诚公司，瑞诚公司于当日支付押金10000元。瑞诚公司对涉案房屋进行了装修，之后经营线下体育培训。瑞诚公司法定代表人解建敏称，2020年春节前其回湖北省宜昌市秭归县老家过年，涉案房屋暂时停业。之后，因新冠疫情防控，谢建敏因所在地区封闭管理无法回北京。2020年4月4日，谢建敏在解除封闭管理后回京，在北京进行14天隔离观察。疫情期间，涉案房屋所在地区下达暂停线下培训的通告，涉案房屋一直无法经营。谢建敏解除隔离后与沈银波的委托代理人沈银芳、胥小军协商解除房屋租赁合同一事，根据双方微信沟通记录显示，沈银芳要求谢建敏按照合同约定的房租标准结清欠付的房屋租金及水电费，同时要求按照合同约定支付违约金一万元。谢建敏同意结清欠付的房屋租金及水电费，之前交的押金抵扣租金，将房屋腾空，房屋钥匙及电卡、燃气卡移交中介或移交给业主，但不同意支付违约金。另，沈银芳于2020年4月30日16时的微信中称“我们已经没有追究你们晚交租金这么久的违约责任了，那个违约金每天按月租的千分之五算也是不小的数目了，你这个提前解除合同，按合同要提前30天通知并支付一万违约金。我现在的算法已经很有诚意了。”2020年4月30日，谢建敏腾空并搬离涉案房屋并请中介人员到现场查看搬离情况。2020年5月1日，谢建敏给沈银芳银行账户转账16334元。谢建敏当日给沈银芳发微信告知涉案房屋自2020年2月14日至4月30日租金共计26334元，押金抵扣1万元，现打入其账户16334元，现已足额结清房屋租金，并告知其已于2020年4月30日腾空并搬离涉案房屋，房屋钥匙及卡可随时交付，可安排时间和人员接收。庭审中，沈银波称其自2020年5月1日之后一直未去过涉案房屋，也未再将涉案房屋另行出租。另，双方当事人确认，截止到2020年4月30日瑞诚公司共欠付租金26334元。就水电、燃气、暖气费等费用，双方一致表示庭后到涉案房屋现场核对并自行结清费用，无需法院处理。上述事实，有双方当事人的陈述及房屋租赁合同、微信沟通记录、通知等证据及本案开庭笔录在案佐证。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，沈银波与瑞诚公司于2019年1月20日签订的《北京市房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应严格依约履行各自义务。2020年4月30日，谢建敏腾空并搬离涉案房屋并将该情况及时告知了沈银波，故本院依法确认涉案合同已于2020年4月30日解除。瑞诚公司在房屋租期到期前解除合同，依约应承担相应的违约责任，但考虑到瑞诚公司提前解约是因为新冠疫情导致其公司长期无法营业，并非其故意违约，故本院基于公平原则对其应支付的违约金依法予以酌减。双方当事人确认，截止到2020年4月30日瑞诚公司共欠付租金26334元，2020年5月1日，谢建敏给沈银芳银行账户转账16334元并表示已付的押金1万元用于抵扣房租，故瑞诚公司已支付了合同解除之日前欠付的全部房租。沈银波要求本院判决解除房屋租赁合同并要求瑞诚公司支付合同被判令解除之日所欠房租的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。双方协商合同解除事宜时，沈银芳仅要求瑞诚公司支付欠付的房屋租金，未要求瑞诚公司支付按照剩余租期天数占合同期天数的比例支付剩余免租期内的租金，并明确表示不再追究瑞诚公司迟延交付租金的违约责任，故其本案中要求瑞诚公司按当月租金额的千分之五支付逾期违约金并按照剩余租期天数占合同期天数的比例支付剩余免租期内的租金的诉讼请求，本院不予支持。就水电、燃气、暖气费等费用，双方一致表示庭后到涉案房屋现场核对并自行结清费用，无需法院处理，本院对此不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：一、北京瑞诚正源文化传媒有限公司于本判决生效后七日内支付沈银波违约金5000元；二、驳回沈银波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费813元（沈银波已预交），由沈银波负担788元；由北京瑞诚正源文化传媒有限公司负担25元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  周志辉二〇二〇年十一月二十三日书记员  陈雅楠