重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初16731号原告：刘禹，男，1985年11月25日出生，汉族，住重庆市渝中区被告：城城不动产管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市南岸区南坪镇学府大道**江南国际新城**7-(-1)-1，统一社会信用代码91500108MA60GD318T。负责人：孙洁，总经理。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路**西安聚泽酒店有限公司**，统一社会信用代码91610132MA6UAGH793。法定代表人：张智军，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：曹凯（特别授权），男，1991年2月21日出生，汉族，城城不动产管理有限公司员工，住西安市原告刘禹与被告城城不动产管理有限公司重庆分公司（以下简称“城城重庆分公司”）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称“城城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法由审判员曹蓓蓓适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘禹到庭参加诉讼，被告城城重庆分公司、被告城城公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告刘禹向本院提起诉讼请求：1、判令被告城城重庆分公司、城城公司向原告刘禹支付剩余未支付房租1066.67元；2、判令被告城城重庆分公司、城城公司向原告支付逾期付款违约金6600元并不予退还房屋押金2200元；3、判令被告城城重庆分公司、城城公司向原告支付2020年3月29日至4月29日可得利益2200元；4、判令被告城城重庆分公司、城城公司向原告退还“房屋维修费”365元及原告因被告违约造成更换门锁200元，共计565元；5、本案诉讼费等为实现债权产生的费用由二被告承担。事实和理由：2020年3月26日，刘禹与城城重庆分公司,签订电子《房屋托管协议》（实为房屋租赁协议），城城重庆分公司联系人及代表舒欢欢向刘禹租赁重庆市南岸区万友七季城X房屋。合同签订后，刘禹于3月28日按约定将房屋租赁给城城重庆分公司，刘禹已全面履行完毕交付义务，但城城重庆分公司区域总经理祝某（手机号188XXXX****）2020年6月25日以各种原因单方面提出解除合同，最后刘禹顾及今年经济形势可能带来的影响，在其他条件不变更的情况下同意变更租赁价格，城城重庆分公司也保证降价后一切租赁情况由其自行承担。随后刘禹在7月3日咨询城城重庆分公司总经理租金支付时间，得知需走流程，7月13日再次咨询租金时被告知需要等到城城重庆分公司将房屋租赁出去时才会支付租金，这已经完全违背双方签订合同时的意思表示，刘禹不同意，而城城重庆分公司总经理即表示解除合同。刘禹要求交还房屋，城城重庆分公司表示必须签订“自愿解除协议及免责声明”后才将房屋交付，刘禹告知若不同意交付只能自行将房屋收回，于是刘禹于2020年7月14日下午2点左右将涉案房屋锁键进行更换。原告刘禹认为双方之间存在合法有效的租赁合同关系，经多次催收被告城城重庆分公司未支付租金的行为已经构成违约，故诉至法院请求城城重庆分公司支付欠付的租金及违约金等费用。城城公司是城城重庆分公司的总公司，应承担责任。被告城城重庆分公司提交书面答辩状称：1、2020年6月25日城城重庆分公司已经向刘禹提出解约协议，双方最终未能达成一致，城城重庆分公司认为合同已于当日解除，无需支付2020年6月29日至7月14日的租金；2、城城重庆分公司支付了所有租金及押金，没有任何违约行为，刘禹在双方未协商一致的情况下，擅自更换门锁，属其违约，城城重庆分公司不应当向刘禹支付违约金，且刘禹应退还押金；3、合同约定2020年3月29日至4月29日为空租期，无需支付租金；4、刘禹在涉案房屋托管有效期内擅自更换门锁，属于违约，产生的费用应由其自行承担。城城重庆分公司于2020年3月30日对涉案房屋安装了门锁和网关，安装门锁的费用包含在房屋维修费中，城城重庆分公司已履行了相关义务，365元维修费不应退还；5、城城重庆分公司不存在违约行为，不应承担诉讼费等费用。被告城城公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理查明事实如下：2020年3月26日，城城重庆分公司（乙方）与刘禹（甲方）签订《房屋托管合同》，主要约定：甲方将坐落在重庆市南岸区XX路X号万友七季城X区X栋X号的房屋托管给乙方，房产证面积84.41平方米；该房屋用途可为长租房、短租房或配套项目；托管期内甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务；托管期内，甲方委托乙方从房屋使用人收取租金，按本合同约定按时支付给甲方；甲方每年起租当月给乙方一个月的空租期，空租期甲方不收取租金；托管期合计36个月，自2020年3月29日（以本合同起租日为准）至2023年3月28日止，甲方实收租期33个月，空租期三个月；本合同生效日起3日后为起租日；月租金2200元/月（含物业费）；付款方式为月付；本合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付相当于押一个月房屋租金作为押金，押金数额为人民币2200元；合同期最后1个月租金乙方将用此押金进行部分冲抵，仅支付剩余租金；本合同起租日起，每年起租当月为空租期，次月起每个月最后一天乙方支付甲方租金；托管期满或合同解除后，乙方按《资产交割单》移交甲方；甲方向乙方支付1元/天“房屋维修费”，该费用按年收取每年总计365元，由乙方从甲方每年收取的第一笔租金中扣除；乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的（甲乙双方约定的免租期除外），甲方有权单方解除合同，收回该房屋；托管期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前三十日通知乙方，并按3个月租金标准的违约金支付给乙方，同时退还乙方押金；乙方需提前解除托管的，应提前三十日通知甲方，并按3个月租金标准的违约金赔偿给甲方，甲方收取押金不退还等内容。合同签订后，刘禹将房屋交付城城重庆分公司。2020年6月25日，城城重庆分公司通过手机号188XXXX****向刘禹发出信息，内容为解除合同通知书，载明：“因公司发现双方签订约定的租金远远高于市场价，属于《合同法》无效或者可撤销情形，经主动协商变更合同价款，恢复市场价未达成一致，故提出解除合同，从2020年6月25日开始停付租金”。同年6月30日，再次向刘禹发出信息，载明：“万友七季城X区X，业主刘禹你好，我是城城不动产管理有限公司重庆分公司南岸区区域总经理，现跟您协商此房价格：租期三年，第一年租金为1900元/月，自第二年起租金为2000元/月，付款方式以及租期以原合同为准。现征求您的意见！”刘禹回复：“同意”。刘禹分别于同年7月3日，7月13日催收租金未果。7月13日当日，刘禹与城城重庆分公司上述电话号码通话，刘禹问“你们改了合同付款，到底付不付，不付你们把合同该解就解了”，回复“肯定是要付的，降价完了后，他现在是待租状态，根据我们公司规定，降价的房源出租以后再支付”，刘禹“那不行，你们合同不是这么签的，那你们该怎么解除就怎么解除，我不认同你们这种方法，你们多久之内把房屋交还给我，原来的降价协议已经不同意，明明合同签订的支付时间，咨询你付款，你回复需要时间走流程，现在又说待租的房子需要出租出去再支付房租，你已经更改了我们当时的意愿，两三天之内你们需要把房屋交还给我，不然我就自己撬锁”，回复“那行嘛，要的”，刘禹“你多久交付给我”，回复“明天交付给你”，刘禹“行，如果超过明天交付，我自己撬锁，到时一切费用由你们来承担。合同不是我解除的，是由你们原因造成合同解除了”。7月14日，刘禹进入涉案租赁房屋收回该房屋。另查明，城城重庆分公司是城城公司设立的分公司。以上事实，有《房屋托管合同》、房产证、录音、租金支付情况及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告刘禹与被告城城重庆分公司之间签订的《房屋托管合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。合同签订后，刘禹履行了将房屋交付城城重庆分公司的义务，城城重庆分公司应按时支付租金的义务。原告刘禹举示的信息和录音可以证明刘禹与城城重庆分公司于2020年6月30日对合同就租金的约定进行了变更，变更后的租金为1900元/月，双方又于2020年7月13日协商一致解除合同，刘禹于7月14日实际收回租赁房屋。城城重庆分公司应当支付2020年6月29日至7月14日的租金950元（1900元/月÷30日×15日）。故对原告刘禹请求支付2020年6月29日至7月14日租金的诉请，本院予以部分支持。对于违约金以及押金，《房屋托管合同》约定乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方要求解除合同，应按3个月租金标准支付违约金，收取的押金不予退还。本案中，城城重庆分公司应于6月30日支付7月租金，在双方协商一致解除合同之时并未逾期超过30日，故未达到合同约定的支付违约金的条件。虽然如此，结合涉案合同的解除更多系因为城城重庆分公司在协商降低房屋租金后仍迟延支付租金所致，而房屋押金在本案中应认定为城城重庆分公司的履约保证金，故本院综合具体案情、过错程度等因素，认为刘禹不再返还城城重庆分公司房屋押金2200元。对于可得利益，《房屋托管合同》明确约定2020年3月29日至4月28日为空租期，未约定支付租金，原告刘禹以可得利益为由请求被告城城重庆支公司支付2200元的诉请，于法无据，本院不予支持。对于房屋维修费，《房屋托管合同》约定由甲方即原告刘禹承担，故对刘禹请求退还该项费用的诉请，于法无据，本院不予支持。对于更换门锁的费用，原告刘禹未举示证据证明产生了该项费用，故本院不予支持。另，被告城城重庆分公司系被告城城公司设立的分公司，被告城城重庆分公司先以该分支机构管理的财产承担责任，不足以承担的，由被告城城公司承担，故本院对原告刘禹提出要求二被告承担连带责任的请求不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告城城不动产管理有限公司重庆分公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘禹未付的租金950元；二、被告城城不动产管理有限公司重庆分公司向原告刘禹支付的房屋押金2200元不予退还；三、被告城城不动产管理有限公司在被告城城不动产管理有限公司重庆分公司不能清偿本判决确认的债务范围内承担补充给付责任;四、驳回原告刘禹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告城城不动产管理有限公司负担（原告刘禹已垫付，被告城城不动产管理有限公司于支付上述款项时一并支付原告刘禹）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  曹蓓蓓二〇二〇年十一月十八日书记员  陈婷婷