浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙民初26号原告（申请执行人）：珠海横琴霖云投资管理有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区宝华路****-2032。法定代表人：席徐昇，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐国华，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄丽泉，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。被告（案外人）：俞丽花，女，1975年11月17日出生，汉族，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：王晓凌，浙江厚宁律师事务所律师。被告（被执行人）：东阳市百盛实业发展有限公司，住，住所地浙江省东阳市江北新区广福路/div>法定代表人：潘美姣。被告（被执行人）：浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司，住，住所地浙江省东阳市吴宁街道环城南路**/div>法定代表人：贾贵文，系该公司董事长。被告（被执行人）：贾云，男，1965年2月19日出生，汉族，住浙江省东阳市，现于浙江省十里坪监狱服刑。被告（被执行人）：虞海燕，女，1968年5月5日出生，汉族，住浙江省东阳市。被告（被执行人）：潘美姣，女，1947年8月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。被告（被执行人）：虞秀正，男，1945年12月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。原告珠海横琴霖云投资管理有限公司（以下简称横琴公司）与被告俞丽花、东阳市百盛实业发展有限公司、浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司（以下简称皮卡王公司）、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告横琴公司的委托诉讼代理人黄丽泉、被告俞丽花的委托诉讼代理人王晓凌到庭参加诉讼。被告百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。横琴公司向本院提出诉讼请求：准许执行皮卡王公司所有的浙江省东阳市国用（2009）第3-37号、3-38号、浙江省东阳市国用（2008）第3-89号项下土地使用权及其上房屋所涉的浙江省东阳市××街道××幢××单元××室房屋（以下简称案涉房屋）及相应土地使用权的执行。事实和理由：根据（2015）京中信执字00632号执行证书，横琴公司确认执行标的为基准金额275408999.07元，迟延履行金以应付未付的基准金额为基数按日万分之五标准计算至实际给付之日，违约金6000万元，公证费10万元以及实现债权的费用。浙江省高级人民法院于2019年9月23日作出的（2019）浙执异11号执行裁定，认定俞丽花向皮卡王公司购买了案涉房屋，支付了全部购房款并已实际占有使用，未办理房屋产权登记过户手续非其本人原因造成，裁定中止对案涉房屋及相应土地使用权的执行，认定事实不清，适用法律错误。俞丽花与皮卡王公司未提交证据证明双方之间存在真实的房屋买卖合同关系，俞丽花除提供销售不动产统一发票外未能提供房款支付凭证，皮卡王公司也未提供入账凭证等证据，不能证明俞丽花在法院查封前已经支付全部价款；俞丽花也未提供诸如房屋交接确认书、进房通知单、水电费及物业费发票、装修费缴纳凭证等证据证明其在法院查封前已实际占有案涉房屋。事实上，案涉房屋竣工验收日期为2016年8月1日，不可能在2015年11月3日前竣工并交付。此外，俞丽花对案涉房屋未能办理初始登记存在过错。俞丽花未根据商品房买卖合同约定及时办理预告登记，其与皮卡王公司均怠于或故意不办理预告登记，应承担不利的法律后果。因此，俞丽花不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十八条规定，无权要求排除执行。俞丽花也未举证证明其名下无其他用于居住的房屋，不符合执行异议复议规定第二十九条的规定。在皮卡王公司涉嫌非法吸收公众存款的情况下，结合现有俞丽花支付款项的证据，本案需查明俞丽花支付皮卡王公司的款项是否属于民间借贷，双方是否恶意串通损害横琴公司利益、涉嫌虚假诉讼。且若俞丽花系在法院查封后支付购房款，皮卡王公司未将购房款支付本案执行款，则涉嫌拒不执行判决、裁定犯罪。俞丽花辩称，（2019）浙执异11号执行裁定认定事实清楚、适用法律正确。俞丽花和皮卡王公司在法院查封案涉房屋前签订了商品房买卖合同，办理了预告登记，办理银行按揭贷款支付了全部购房款。因此根据执行异议复议规定第三十条规定，俞丽花可以排除法院的执行。此外，案涉房屋系俞丽花名下唯一住房，本案也符合执行异议复议规定第二十九条规定，俞丽花对案涉房屋享有的民事权益也可以排除法院执行。横琴公司主张（2019）浙执异11号执行裁定未查明或排除俞丽花与皮卡王公司之间的民间借贷事实，与事实不符。俞丽花提供的证据足以证明双方之间系商品房买卖合同关系，案涉款项非刑事案件认定的犯罪款项。横琴公司认为本案涉嫌虚假诉讼，缺乏证据证明；其根据购房款支付时间判断皮卡王公司是否涉嫌拒不执行判决、裁定犯罪，与本案无关。请求驳回横琴公司的诉讼请求。百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。横琴公司向本院提交了以下证据材料：一、本院（2015）浙执民字第2-4号协助执行通知书，拟证明案涉房屋首次被查封时间；二、本院（2019）浙执异11号执行裁定，拟证明横琴公司依法提起本案执行异议之诉的依据。俞丽花质证认为，对上述证据材料的真实性、合法性、关联性均无异议，可以证明其在法院查封之前已与皮卡王公司签订了合法有效的买卖合同，付清了房款并已实际占有使用，对案涉房屋享有排除执行的权益。俞丽花向本院提交以下证据材料：一、商品房批量查档记录、竣工验收备案表各一份；二、浙江省商品房买卖合同一份；三、皮卡王公司收款收据二份、浙江增值税普通发票一份、本票申请书一份、业务回单（收款）一份；四、入伙通知书、入住手续书各一份；五、个人房产抵押贷款合同一份、交通银行（金华分行）已还款明细表一组；六、电费清单一份；七、产权人不动产信息查询记录、不动产权属查询结果单各一份；八、结婚证一份；九、记账凭证一份、收据二份、费用清单一份；上述证据材料拟证明皮卡王公司于2011年1月31日取得案涉房屋商品房预售证，俞丽花购买了案涉房屋，支付了部分房款并办理抵押贷款，向房管部门进行了物权预告登记，已实际占有、使用上述房产，该套房产系俞丽花唯一住房，且东阳市住建局已收到竣工验收备案文件，案涉房屋归俞丽花所有等事实。横琴公司质证认为，对证据材料一的形式真实性、合法性没有异议，但商品房批量查档记录不能证明双方存在商品房买卖关系，竣工验收备案表记载的竣工日期2016年8月1日系皮卡王公司自认时间，案涉房屋竣工日期应为相关职能部门签署确认的2019年2月1日；且无论上述哪个验收交付时间都晚于俞丽花庭审陈述的交付时间，验收系房屋具备初步使用功能的必要条件，即使俞丽花主张案涉房屋早已于2014年交付，也系俞丽花与皮卡王公司之间的恶意交付，不能对抗横琴公司的查封。对证据材料二的形式真实性予以确认，但在俞丽花没有提供能够证明款项已经支付的银行流水以及支付给皮卡王公司的款项性质、皮卡王公司财务凭证等证据的情况下，不能证明俞丽花与皮卡王公司之间存在真实的购房关系。对证据材料三的形式真实性无异议，但对购房真实性不予确认，应结合款项是否实际支付给皮卡王公司以及支付款项的最初真实意思法律关系为准，且业务回单（收款）表明款项系支付给案外第三方，与本案不具有关联性。对证据材料四的形式真实性没有异议，但不能证明购房事实，其他质证意见与证据材料二的质证意见一致。对证据材料五的形式真实性无异议，但对购房真实性有异议，其他质证意见与证据材料二的质证意见一致。对证据材料六的形式真实性无异议，但对购房真实性有异议，不能证明皮卡王公司将房屋依法交付给俞丽花。对证据材料七的形式真实性无异议，但对购房真实性有异议，其他质证意见与证据材料二的意见一致，且俞丽花未提供证据证明案涉房屋系家庭唯一用房。对证据材料八的“三性”均无异议。对证据材料九的“三性”均有异议，没有原件，没有证据出处。本院认为，横琴公司提供的上述证据材料，因俞丽花对证据“三性”均无异议，故可作为本案证据予以确认。俞丽花提供的上述证据材料相互印证，可以共同证明案涉房屋的竣工验收、销售备案、预告登记、房款支付等基本事实，故在横琴公司未能提供反驳证据的情况下，均作为本案证据予以认定。本院经审理查明：2013年5月20日，华能贵诚信托有限公司（以下简称华能信托）受让被执行人百盛公司因开发金罗马中央商业广场项目而对该项目所享有的收益权，双方签订了投资合同及债务清偿协议，约定：百盛公司自愿以其名下开发的位于江北广福路以北、人民路以东、艺海路以西，抵押面积115657.95平方米的在建工程及其分摊的国有土地使用权为主债权合同提供最高额抵押担保。皮卡王公司和广安印象红城文化发展股份有限公司自愿以公司资产提供最高额连带责任保证担保；贾云及其配偶虞海燕自愿以贾云名下持有的百盛公司80.24%股权及夫妻家庭财产提供最高额质押担保；潘美姣及其配偶虞秀正自愿以潘美姣名下持有的百盛公司19.76%股权提供最高额质押担保等内容。就以上债务清偿关系，北京市中信公证处于2013年5月23日作出（2013）京中信内经证字11548号至11556号具有强制执行效力的公证书。2015年4月10日，华能信托将前述主债权合同项下债权、担保权利及向公证机关申请出具强制执行证书、向人民法院申请强制执行等权利转让给横琴公司，并通知了各被执行人。同年5月7日，北京市中信公证处依横琴公司之申请作出（2015）京中信执字00632号执行证书，确定被执行人百盛公司、皮卡王公司、广安印象红城文化发展股份有限公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正，执行标的为基准金额275408999.07元，延迟履行金以应付未付的基准金额为基数，按日万分之五标准计算至实际给付之日，违约金6000万元，公证费10万元及实现债权的费用（按实际发生额计算，包括但不限于公证费、律师费、执行费等其他费用）。2015年6月10日，横琴公司向本院申请强制执行，申请执行标的金额3.355亿余元。同年6月16日，本院以（2015）浙执民字第2号立案执行。11月3日，本院作出（2015）浙执民字第2-4号协助执行通知书，查封案涉土地使用权及地上房屋等财产，并于2018年10月23日作出（2015）浙执民字第2号之七协助执行通知书予以续封。就此，俞丽花提起执行异议，请求解除对案涉房屋及其土地使用权的查封。2019年9月23日，本院作出（2019）浙执异11号执行裁定，中止对案涉房屋及其土地使用权的执行。横琴公司遂提起本案执行异议之诉。另查明，2011年1月31日，皮卡王公司取得东售许字（2011）第03号商品房预售证，预售商品房类别为住宅、商贸、其他（车位、储藏室）。2019年2月1日，东阳市住房和城乡建设局收讫皮卡王公司向其报送案涉工程的竣工验收备案文件，其中房屋建筑工程竣工验收备案表中记载的合同开工日期为2009年12月8日，竣工验收日期为2016年8月1日。陈小康与俞丽花系夫妻关系。2010年11月5日，申请人陈小康委托金华银行开具本票，收款人皮卡王公司，用途购房，金额200万元。同日，皮卡王公司出具收款收据，载明收到陈小康200万元，款项内容为帝景湾楼盘报名费，收款方式转账，楼盘意向：1号楼西702。2011年6月24日，俞丽花与皮卡王公司签订商品房买卖合同一份，约定俞丽花购买东阳市××街道××幢××单元××室房屋，设计用途为一般住宅，建筑面积340.4平方米，商品房总价3890432元，俞丽花于2011年6月25日前支付总房款的51%，计2000432元，余款189万元应在2011年6月30日前向皮卡王公司指定银行办理按揭手续，若未能通过银行贷款资格审核须在十天内一次性付清余款；皮卡王公司应于2012年8月30日前将符合条件的商品房交付俞丽花使用，包括建设工程竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等；商品房达到交付使用条件后，皮卡王公司应当书面通知俞丽花办理交付手续，在签署房屋交接单前，皮卡王公司不得拒绝俞丽花查验房屋；购买商品房，当事人可以申请预告登记；皮卡王公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》，负责申请商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，皮卡王公司承诺于2012年12月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给俞丽花；俞丽花委托皮卡王公司办理商品房转移登记；商品房预售的，自本合同签订之日起30天内，由皮卡王公司向东阳市房地产管理局申请登记备案。同日，该合同办理备案登记，俞丽花就案涉房屋办理预告登记。2011年6月24日，皮卡王公司出具收款收据，载明收到陈小康432元，款项内容为帝景湾1号楼2单元702室，收款方式现金。皮卡王公司2011年6月30日的记账凭证记载收到陈小康432元。2012年10月16日，俞丽花与交通银行股份有限公司金华东阳支行签订个人房产抵押贷款合同，以案涉房产抵押贷款189万元。之后，交通银行股份有限公司金华东阳支行向俞丽花发放了个人一手房按揭贷款189万元。2012年11月21日起，俞丽花按月以等额本息方式归还按揭贷款。2014得11月15日，皮卡王公司以及浙江皮卡王实业集团物业管理有限公司向俞丽花发送入伙通知书一份，通知俞丽花在收到该通知书15日内办理入住手续，如俞丽花在收到入伙通知书15日内未来办理，默认已交付使用，所有应缴费用和相关协议均按该时间起算。同日，俞丽花作为业主在盖有浙江皮卡王实业集团物业管理有限公司公章的入住手续书上签名确认。浙江皮卡王实业集团物业管理有限公司2014年11月17日的两张收据分别记载收到俞丽花（一幢二单元702室）8850.40元、10212元，摘要分别为“专项维修基金”、“物业费2014.11.15-2015.11.14”。2017年12月28日，俞丽花向皮卡王公司共管账户（户名：东阳明鉴会计师事务所有限公司，开户行：东阳工行1208********账户）汇款22035.60元，摘要：帝景湾1栋1单元702补。俞丽花提交的费用清单中载明房款补差13029元、权证代办费1000元、专项维修资金16393元（已付8850.4元）、其他费用464元，合计30886－8850.4。2018年1月9日，皮卡王公司就案涉房屋向俞丽花开具浙江增值税普通发票，价税合计3903461元。根据俞丽花提交的东阳市不动产登记中心于2020年3月30日出具的产权人不动产信息查询记录，俞丽花名下除案涉房屋外无其他居住房产。案涉房屋自2015年7月起开始产生电费。根据当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、俞丽花与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系，本案是否因俞丽花与皮卡王公司虚构房屋买卖关系而涉嫌虚假诉讼需移送公安，皮卡王公司是否涉嫌拒不执行判决、裁定犯罪；二、俞丽花对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。一、俞丽花与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系根据前述认定的事实，本案中，2011年6月24日俞丽花与皮卡王公司签订商品房买卖合同，同日办理了合同备案登记及案涉房屋预告登记。就首付款2000432元的支付，根据俞丽花提交的金华银行本票申请书、记账凭证以及皮卡王公司收款收据，足以证明俞丽花丈夫陈小康已经通过转账、现金方式支付了全部首付款。之后，俞丽花按约以案涉房屋办理抵押贷款189万元支付尾款，后期又补交了房款补差和相关费用款项的事实清楚。因此，俞丽花与皮卡王公司之间的商品房买卖合同关系，有签约并备案登记、办理预告登记、支付购房款和补差等一系列事实予以证实，可以认定。横琴公司主张俞丽花与皮卡王公司之间系民间借贷关系，双方恶意串通损害横琴公司利益，涉嫌虚假诉讼的主张，缺乏事实依据，难以支持。至于横琴公司主张皮卡王公司未将购房款支付本案执行款，涉嫌拒不执行判决、裁定违法犯罪的问题，与本案无关。二、俞丽花对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益执行异议复议规定第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。据此，俞丽花在人民法院查封之前受让案涉房屋，且已办理预告登记手续，案涉房屋现已通过竣工验收并完成备案，符合物权登记条件，故其就案涉房屋请求排除执行，依法可予支持。综上所述，案涉房屋符合执行异议复议规定第三十条的规定，俞丽花得以据此请求排除执行。横琴公司的诉讼请求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定，判决如下：驳回珠海横琴霖云投资管理有限公司的诉讼请求。案件受理费38028元，由珠海横琴霖云投资管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于最高人民法院。审判长  侯黎明审判员  谢静华审判员  赵恩勰二〇二〇年十一月三十日书记员  程丽嫣