西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0113民初6723号原告：詹威，男，1982年9月15日出生，汉族，住西安市雁塔区，身份证号：610XXXXXXX********。委托诉讼代理人：刘聿翀，北京市康达（西安）律师事务所律师。被告：黄**杰，男，1991年7月15日出生，汉族，西安市雁塔区，身份证号：371XXXXXXX********。原告詹威与被告黄**杰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘聿翀到庭参加了诉讼，被告黄**杰经本院合法传唤未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告詹威向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿毁损灭失原告的太空舱等物品损失145600元；2.请求判令被告赔偿原告剩余租赁期间内装饰装修残值损失44738.75元；3.请求判令被告赔偿原告因延误维修房屋，房屋不能正常使用给原告造成的人员工资、物业费支出等损失48443.1元；4.请求判令被告退还2017年5月至9月的一半租金22500元，返还2017年10月、11月两个月的租赁费不当得利18000元，并支付资金占用利息（以18000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2017年10月13日计算至实际清偿之日止）；5.请求判令被告退还租赁保证金9000元，并支付资金占用利息（以9000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2016年7月26日计算至实际清偿之日止）；6.请求判令被告承担提前收回房屋的违约金9000元；7.本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告与被告于2016年7月25日签订《房屋租赁合同》，被告将其拥有的位于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室，面积为280.05平米的房屋租赁给原告用于太空舱旅馆经营，租赁期限自2016年8月10日至2022年8月9日，共72个月，后租期调整2016年8月15日起租。双方签订合同前，被告并未告知原告房屋已被抵押的事实。被告交付房屋后，原告经被告允许进行了房屋装修，购买定制太空舱花费145600元，装修费用57012.22元。2017年4月20日，被告房屋的天然气管道发生故障，原告通知被告进行维修，但被告拒不维修，造成原告经营的太空舱旅馆无法正常为顾客提供热水，冬季无法采暖，从而导致营业收入严重下滑。从2017年5月至11月，原告共产生人员工资、物业费支出48443.1元，并已支付被告7个月的租金63000元。2017年11月底，被告的朋友李某某、母亲朱某某先后通知原告，要求原告在12月初拆除设备、搬出租赁房屋，并告知原告房屋因抵押给银行，无法按期偿还贷款，银行要拍卖执行房屋的情况。后被告母亲朱某某带人来要求原告搬出房屋，经与收房人了解，原告得知被告已于2017年9月底将房屋卖给第三方用于偿还银行贷款，并于10月初办理完过户手续的事实。原告与被告协商赔偿装修费用、损失等费用未果后，被告及其父母、姐姐等亲属擅自将原告的太空舱舱体等物品搬至XX路XX村XX号，后该地拆迁，被告将原告的前述物品灭失。原被告之间的房屋租赁合同合法有效，但因原告隐瞒房屋被抵押、转卖第三方的事实，被告强制原告搬离房屋，致使租赁合同无法继续履行，被告的行为构成根本违约，被告擅自搬离原告太空舱等物品并造成物品灭失，给原告造成了巨大损失，应予赔偿该物品灭失的损失。租赁期未满，原告在2017年11月底被强制搬离，被告应赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。租赁期间，房屋内的天然气发生故障被告拒不维修，致使原告无法正常使用、经营，给原告造成了人员工资支出、物业费支出等实际损失，根据双方租赁合同第五条第1、2款的约定，被告应赔偿该损失；根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，被告应退还2017年5月至9月一半的租金22500元。被告在2017年10月初已不是房屋所有权人，但仍然收取原告2个月租金18000元，构成不当得利，理应退还并支付资金占用利息。原告提前收回房屋，按照双方租赁合同第七条第2款的约定，应退还租赁保证金9000元并承担资金占用利息，承担违约金9000元。综上，被告的严重违约行为，给原告造成了极大的经济损失，为维护原告的合法权益，原告依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条、二百二十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向本院提起诉讼，望判如所请。被告黄**杰经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2016年7月25日，原告（乙方、承租方）詹威与被告黄**杰（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，其中第一条约定被告自愿将坐落于西安市雁塔区XX路XX号XX幢XX单元XX室，建筑面积为280.05㎡的房屋租给原告作为公寓使用；第二条约定租赁期限自2016年8月10日起至2022年8月9日止；第三条约定租金每月9000元，每半年支付一次，该房屋租金2年内保持不变；第四条约定保证金为9000元；第七条约定被告不得在租赁期内提前收回房屋，如遇特殊情况要提前收回的，原告结清物业管理费等费用后，被告向其退还保证金、剩余租金，同时支付原告1个月租金作为违约金给予补偿；补充协议约定原、被告协商租期从2016年8月15日开始起租。该合同同时载明被告的委托代理人为李某某。上述租赁合同签订后，原告依约向被告交纳了9000元保证金及2016年8月15日至2017年2月14日的租金54000元，被告出具保证金收条及租金收条。后原告交纳了2017年2月15日至2017年11月14日的租金。2018年1月4日原告收到短信，其上载明：你租赁我位于世纪经典B座21层2101户的房屋已于2017年10月28日解除租赁，此前我已经持续通知你多次要求你搬离房屋并清空房屋你的物品，但是你一直不腾房，故我在多次通知你仍不配合的情况下，无奈由我方垫付费用存放在XX路XX村XX号，现通知你于7日内前来拿回你的物品并付清我方垫付的搬离、库房费用，否则视为你放弃对该等物品的所有权利。经询，原告陈述其不认可案涉租赁合同于2017年10月28日解除，其认为案涉租赁合同于2018年1月4日解除，2018年1月4日，被告强行搬离案涉房屋内物品并更换门锁，2018年6月其去鱼斗路发现该处已拆迁。2020年11月6日经本院现场查看，西安市雁塔区XX路XX号名为世纪经典，涉案房屋已被案外人重新装修。庭审中，原告陈述其承租案涉房屋用于经营太空舱旅馆，原告提供了《睡眠舱卧房销售合同》、收款收据证明其购买太空舱的花费，要求被告全额向其赔偿太空舱灭失的损失；原告提供了物业公司的《证明》证明案涉房屋自2017年4月至2017年11月期间因天然气管道存在漏气，要求被告向其赔偿在此期间其缴纳的物业费及工作人员的工资；原告提供了装修材料费收据、转账记录等证明其装修案涉房屋的花费，要求被告向其赔偿装修残值损失。原告同时陈述被告于2017年10月将案涉房屋转卖案外人，原告对该陈述未提交证据。以上事实，有《房屋租赁合同》、短信记录、转账凭证、收条等证据以及当事人陈述、庭审笔录在卷佐证，证据已经本院核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应依约履行交付租赁房屋及按期缴纳租金的义务。结合本案查明的事实，双方签订的《房屋租赁合同》因被告提前收回房屋，已实际解除。原告要求被告支付违约金并返还保证金的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。原告要求被告支付自2016年7月26日起占用保证金期间的利息的诉讼请求不符合合同约定，本院不予支持；原告要求被告赔偿毁损太空舱物品损失的诉讼请求，原告于2018年1月收到要求其搬离案涉房屋内物品的短信，其于2018年6月去物品存放处查看，原告没有采取适当措施致使其损失扩大，且原告提供的证据不足以证明实际存放于案涉房屋内物品的种类、数量、价值，原告的该项诉讼请求本院不予支持；原告要求被告赔偿租赁期内装饰装修残值的诉讼请求，经本案现场查看，案涉房屋已由案外人重新装修，原告提供的证据不足以证明案涉房屋的实际装修情况，原告的该项诉讼请求本院不予支持；原告要求被告赔偿因延误维修房屋导致房屋不能正常使用给其造成的人员工资、物业费等支出的诉讼请求，案涉房屋天然气管道漏气不属于合同约定的被告应履行的义务，且原告提交的证据不足，原告的该项诉讼请求本院不予支持；原告要求被告退还2017年5月至9月房屋租金的一半并支付资金占用期间利息的诉讼请求亦不符合合同约定，原告认为被告收取其2017年10月、11月租金系不当得利，不当得利与本案不属于同一法律关系，且原告未提供证据证明案涉房屋被转卖案外人的证据，同时原告陈述其认为案涉房屋租赁合同解除的时间为2018年1月4日，故原告的上述诉讼请求本院亦不予支持。被告黄**杰经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未向本院提交任何答辩意见或证据，对于其放弃诉讼权利的行为，应当由其承担不利法律后果。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄**杰于本判决生效之日起十日内退还原告詹威保证金9000元；二、被告黄**杰于本判决生效之日起十日内支付原告詹威违约金9000元；三、驳回原告詹威的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5809元，由原告承担5635元，由被告承担174元，公告费300元，由被告承担。因原告已预交，被告应将该款连同上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  林圩垚人民陪审员  赵碧丽人民陪审员  侯永新二〇二〇年十一月二十一日书 记 员  康 黎打印：宋延校对：宋延2020年月日送达1