北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初13665号原告：北京春晖世嘉物业管理有限责任公司，住所地北京市顺义区高丽营镇高泗路于庄段**（春晖园）******，统一社会信用代码91110105MA01D3KJX4。法定代表人：段英姿，执行董事。委托诉讼代理人：王慧莉，女，1981年9月9日出生，汉族，北京春晖世嘉物业管理有限责任公司员工。被告：朱迅，男，1968年8月1日出生，汉族，户籍地贵州省思南县，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告北京春晖世嘉物业管理有限责任公司（以下简称春晖世嘉物业）与被告朱迅物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告春晖世嘉物业的委托诉讼代理人王慧莉，被告朱迅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告春晖世嘉物业向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告自2018年11月1日至2019年12月31日的物业费12642元；2.被告支付违约金25648.81元；3.请求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系×园·×园小区的业主，于2016年10月30日与×园·×园小区的物业服务企业北京中航兴业酒店管理有限公司（以下简称中航兴业公司）签订了《×园·×园前期物业服务协议》，合同约定由中航兴业公司作为服务方，向被告提供物业服务。《×园·×园前期物业服务协议》第五章第15条第八款约定，被告应按有关规定及本合同约定缴纳物业服务费。第六章第二十条约定：“经乙方书面催缴，未能按时足额交纳物业费，应当按自应缴费之日起每逾期一日按应交费用的万分之五向乙方支付违约金。”2017年3月，×园·×园小区的建设单位北京春晖园文化娱乐有限责任公司（以下简称“春晖园文化娱乐公司”）与上海永升物业管理有限公司（以下简称“上海永升公司”）签订《前期物业管理委托服务合同》，将×小区的物业服务企业更换为上海永升公司。2018年7月，春晖园文化娱乐公司与北京春晖世嘉物业管理有限责任公司（以下简称“春晖世嘉公司”）签订《前期物业委托服务合同》，将×小区的物业服务企业又更换为春晖世嘉公司。经上述前期物业服务合同关系的变更，×小区的物业服务由春晖世嘉公司提供。2018年11月1日至2019年12月31日，被告未按照《×前期物业服务协议》约定及时缴纳物业费，随后春晖世嘉公司分别通过张贴缴费通知单和微信聊天、寄送律师函等方式作出催告。《×前期物业服务协议》的法律性质为物业服务合同，合同当事人最初为被告与中航兴业公司。由于物业服务企业的更换，自2018年7月起×小区的物业服务由春晖世嘉公司提供，因此原中航兴业公司按照《×前期物业服务协议》享有的权利义务，由春晖世嘉公司承受。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。《×前期物业服务协议》第五章第15条第八款约定，被告应按有关规定及本合同约定缴纳物业服务费。应于2018年11月1日至2019年12月31日向春晖世嘉公司交付物业费12642元；如果逾期交费，每逾期一日，应向春晖世嘉公司支付应交费用千分之三的违约金。《×前期物业服务协议》对违约金的约定符合法律规定。因此，被告应当于2018年11月1日至2019年12月31日，按照合同约定向春晖世嘉公司交付2018年11月1日至2019年12月31日物业费12642元。每逾期一日，被告应当支付违约金32.51元，自2018年11月1日，现暂计算至2020年5月31日，违约金共计25648.81元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条被告应当向春晖世嘉公司支付物业费12642元，违约金25648.81元。被告朱迅辩称，涉诉房屋坐落为北京市顺义区×小区×，房本上写的房屋坐落是顺义区×路×段×号院×号楼×层×单元×，所有权人是朱迅，建筑面积是150.5平方米，认可物业费的计算方式及收费标准。认可2018年11月1日至2019年12月31日的物业费没交，没交物业费是有理由的，因为地库里面淌水，对物业服务不满意，物业服务不到位，地库，地库入口处有地沟雨排水不畅会导致地库存水，车停在地库不安全，地库，地库的水也会流到电梯间里房屋里连续两年地库淌水，2020年地库也淌水，物业用泵抽水，但是还是淌水没有得到解决。涉诉房屋露台的围栏没有刷漆，存在铁锈，也有安全隐患，希望物业给铁锈除掉，楼道单元的照明灯根本不亮。本院经审理认定事实如下：朱迅系顺义区×路×段×号院×号楼×层×单元×房屋的所有权人，房屋建筑面积为150.5平方米。2016年9月1日，朱迅（甲方）与北京春晖园文化娱乐有限责任公司（乙方）签订《前期物业服务合同》。合同约定，物业管理区域内的物业服务费标准为：AB型花园式酒店6元/平方米/月；C型独栋别墅8元/平方米/月；D型板楼6元/平方米/月。甲方违反第十一条的约定，或在“业主一卡通”中预存的费用不足以支付物业服务费，经乙方书面催缴后甲方仍未续缴的，甲方应按应缴费之日起每逾期一日按欠费总额3‰的标准向乙方支付违约金。2016年10月30日，朱迅（甲方）与北京中航兴业酒店管理有限公司（乙方）签订《×前期物业服务协议》，合同约定，由乙方为春晖园随园提供物业服务，物业服务费标准为AB型花园式酒店6元/平方米/月；C型独栋别墅8元/平方米/月；D型板楼6元/平方米/月。甲方违反合同第十三条、第十四条、第十六条约定，经乙方书面催款，未能按时足额缴纳物业服务费，应当按自应缴费之日起每逾期一日按欠费总额3‰的标准向乙方支付违约金。2018年7月5日，北京春晖园文化娱乐有限责任公司（甲方）与春晖世嘉物业（乙方）签订《×项目前期物业管理委托服务合同》，合同约定，甲、方双方就甲方开发的“×”项目委托乙方物业前期介入及小区的物业管理达成以下一致意见，订立本合同。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：独栋别墅物业费单价（不含税）为人民币7.52元/平方米/月，增值税税率为6%，物业费含税单价人民币8元/平方米/月。洋房、叠拼别墅物业费单价（不含税）为人民币5.64元/平方米/月，增值税税率6%，物业费含税单价人民币6元/平方米/月。物业服务费应当从甲方通知收房之日起计收，业主办理入住手续时预付一年的物业服务费，此后均预付一年的物业费，具体时间为每年的4月1日。朱迅未交纳2018年11月1日至2019年12月31日的物业费12642元。庭审中，春晖世嘉物业称2018年8月1日入驻涉诉小区，涉诉小区的前物业公司是上海永升物业管理有限公司，朱迅的物业费交至2018年10月31日。楼梯灯不亮，春晖世嘉物业马上安排人维修，露台上围栏生锈是开发商遗留问题，不属于物业维修范围。地库。地库入口处已经全部安排了水泵在地库进水的情况。上述事实，有原告春晖世嘉物业提供的《前期物业服务合同》、《×前期物业服务协议》、《×项目前期物业管理委托服务合同》、承诺书、房屋交接单、业主资料卡，被告朱迅提供的照片、视频及本院的庭审笔录等在案佐证。本院认为，春晖世嘉物业系涉诉小区的物业公司，为涉诉小区提供物业服务，而朱迅作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费。庭审中朱迅称春晖世嘉物业服务存在问题，但该辩称不能成为其不缴纳物业服务费的理由。现春晖世嘉物业要求朱迅交纳欠付自2018年11月1日至2019年12月31日的物业费12642元，于法有据，本院依法予以支持。因朱迅并非恶意拖欠物业服务费，故对于春晖世嘉物业要求朱迅支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告朱迅支付原告北京春晖世嘉物业管理有限责任公司自2018年11月1日至2019年12月31日的物业费12642元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京春晖世嘉物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告朱迅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费378.64元，由原告北京春晖世嘉物业管理有限责任公司负担320.64元（已交纳），由被告朱迅负担58元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 高丽丽二〇二〇年十一月二日法官助理 王一笑书 记 员 马春阳