北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初65349号原告（反诉被告）：李响，男，1976年5月21日出生，汉族，北京众揽无限传媒广告有限公司副总经理，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：苏东海，男，1996年8月20日出生，汉族，无业，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：苏勇钦，男，1973年3月29日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）李响与被告（反诉原告）苏东海房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李响，苏东海委托诉讼代理人苏勇钦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李响向本院提出诉讼请求：1、判令双方签订的房屋租赁合同于2020年6月6日解除；2、判令苏东海赔偿2020年2月28日至5月1日期间的房屋占用损失33700元；3、判令苏东海支付违约金11000元；4、判令苏东海支付未按约定返还房屋违约金8800元。事实和理由：经中介公司介绍，苏东海欲承租我所有的北京市朝阳区拂林园x号楼x单元801号房屋（以下简称801号房屋），但因其租期于2020年5月31日到期，故希望自2020年6月1日起租。我事先向中介公司表示2020年4月需要自用住宅，并得到苏东海表示不会提前入住的确认后，双方口头约定起租日前两周交付房屋，交付前房屋使用权仍归我所有。苏东海提出提前给付一把钥匙收拾房屋，我同意了。因疫情期间比较特殊，双方于2020年2月27日签订房屋租赁合同，租期自2020年6月1日至2022年5月31日，月租金11000元，签约当日支付押金，于2020年5月25日支付首期租金，房屋交付日期为2020年2月27日，因为格式条款，故约定日期与实际商谈并不一致。签约当日，我给付苏东海一把房屋钥匙。2020年4月4日，我去物业公司处办理出入证时得知801号房屋已经办理出入证，在物业公司人员陪同下，我进入查看，发现苏东海已经入住。苏东海违反约定提前入住，且拒绝承认口头约定，因工作繁忙，我考虑此前问题和平解决。苏东海于2020年5月13日以微信方式通知我要求赔偿其损失并允许其无偿居住至8月底，于5月24日以微信方式告知解除合同。但其并未搬离房屋，亦未依约支付房租。苏东海构成根本违约，我于6月6日向其送达解约通知。2020年6月29日，苏东海电话告知搬离房屋要求开出门条，我发现其并未对房屋进行任何装修，无偿占用房屋3个月，且拒绝履行合同约定付款义务。为维护合法权益，现诉至法院，望判如所请。苏东海辩称并提出反诉请求：1、判令李响退还押金11000元；2、判令李响支付违约金11000元；3、判令李响赔偿中介费损失9900元；4、判令李响赔偿精神损害抚慰金10000元；5、判令李响退还一天租金366元。事实和理由：我和李响就承租801号房屋签订房屋租赁合同，并按约定于2020年2月27日完成房屋交接。2020年3月7日，801号房屋房门被直接打开后进来几个人，我告诉他们房屋已经出租。经与李响联系，他说会收回其他中介公司的钥匙。4月14日，李响带领四人开门进屋，且李响和一个阿姨不带口罩，中介公司说阿姨要住房屋隔离。出于安全担心，我于5月24日正式提出解除合同，李响也答应，让我尽快腾退房屋。由于疫情不好找房，我于6月29日搬离房屋，并支付了当月租金。疫情期间，李响骚扰我方，未能保证房屋安全且适宜居住，构成根本违约，并导致我的恐惧和精神压力。故提起反诉，望判如所请。李响针对反诉辩称：不同意苏东海的反诉请求。签约后，我已经通知中介公司801号房屋出租了，3月7日中介公司进入房间看房，我并不知情，后我收回了房屋钥匙。4月14日，我原本想让来京的亲戚暂住房屋，去物业公司办出入证得知已经办理，但根据疫情防控要求应征得产权人同意方可办理。物业公司人员陪同我一起前往房间，都带了口罩，敲门后进入，停留不超过十分钟，双方也没发生争执。在苏东海坚持下，我们就走了。我并没有违约行为，不同意返还押金、支付违约金及赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2020年2月27日，经北京麦田房产经纪有限公司提供居间服务，甲方（出租人）李响与乙方（出租人）苏东海签订《北京市房屋租赁合同》，甲方将801号房屋出租给乙方居住，建筑面积149.23平方米。租赁期限自2020年6月1日至2022年5月31日，双方应于2020年2月27日办理房屋交付手续。月租金11000元，押一付六，签约当日支付押金，2020年5月25日付首期租金，以后每期租金应予期限届满前提前7日支付。押金11000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金扣抵应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。乙方应支付佣金9900元。甲方有迟延交付房屋达10日；交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方健康、安全；不承担约定维修义务，致使乙方无法正常使用房屋情形之一的，乙方有权单方解除合同，甲方应按月租金100%向乙方支付违约金。乙方由不按照约定支付租金达10日；欠缴各项费用达3000元等情形的，甲方有权单方解除合同收回房屋，乙方应按月租金100%支付违约金。甲方未按约定时间交付该房屋或乙方未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一天，由违约方按日租金额的100%支付违约金。同日，双方就出租人同意承租人对房屋进行装饰装修事宜签署《补充协议》，就各期租金支付时间及数额签署《补充协议》。签约当日，苏东海支付李响房屋押金11000元，李响向苏东海交付801号房屋钥匙。2020年3月7日，有中介公司带人前往801号房屋，经苏东海告知后离开。2020年4月14日，李响携多人前往801号房屋，敲门后进入，双方交涉未果，李响等人离开。2020年5月24日，苏东海向李响提出解约意向。2020年6月6日，李响向苏东海发送解约函件。2020年6月29日，苏东海搬离801号房屋并支付月租金11000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务。本案中，李响与苏东海签订之《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效、应当遵守。李响依约履行房屋交付义务，苏东海亦应依约按期支付租金。苏东海认为李响交付的房屋严重不符合合同约定且影响其健康、安全，但并未提交充分有效证据证明其主张，其所述免租期内的两次入户行为并未对居住使用房屋构成实质性障碍，亦未对人身健康安全产生实质性影响。履约期间难免涉及双方的交涉沟通，双方均应诚信履约以保障租赁目的实现。苏东海主张李响根本违约依据不足，本院不予采信。苏东海未能于5月25日支付首期租金，违反合同约定，李响于6月6日行使解除权于法有据，本院确认双方所签《北京市房屋租赁合同》于2020年6月6日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李响要求苏东海承担违约责任有事实及法律依据，本院予以支持。李响要求苏东海支付免租期内租金于法无据，本院不予支持；苏东海已按照租金标准结清腾退前的房屋占有使用费，李响主张未按约定返还房屋违约金依据不足，本院亦不予支持。苏东海要求李响支付违约金、赔偿居间损失及精神损害抚慰金于法无据，本院均不予支持。苏东海于6月29日搬离房屋，按月租金标准支付11000元，其要求李响返还多付的房屋占有使用费理由正当，本院予以支持。就苏东海已付押金，扣抵违约责任后，本院不再另行判处李响返还押金，亦不再判处苏东海支付违约金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李响与被告（反诉原告）苏东海签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年六月六日解除。二、原告（反诉被告）李响于本判决生效之日起七日内退还被告（反诉原告）苏东海房屋使用费三百六十六元。三、驳回原告（反诉被告）李响的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）苏东海的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费569元，由原告（反诉被告）李响负担（已交纳）。反诉案件受理费300元，由被告（反诉原告）苏东海负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二〇年十一月十日书记员 李剑奇