北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初7311号原告（反诉被告）：王广晶，女，1976年7月7日出生，住北京市延庆区。被告（反诉原告）：北京宝业恒基投资有限公司，住所地北京市延庆区延庆镇妫水北街******。法定代表人：钟青青，董事长。委托诉讼代理人：赵建宇，北京赵建宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：周梅，北京赵建宇律师事务所实习律师。原告王广晶与被告北京宝业恒基投资有限公司（以下简称宝业恒基公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月2日、11月19日公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告宝业恒基公司提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。王广晶、宝业恒基公司的委托诉讼代理人赵建宇、周梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王广晶向本院提出诉讼请求：判令宝业恒基公司向王广晶支付逾期办理房屋产权证违约金23597.1元（自2016年7月20日至2020年6月30日，按合同约定房款总价日万分之一计算）。事实和理由：2016年4月21日，王广晶购买宝业恒基公司开发的位于延庆县的商业用房，建筑面积18.714平方米，单价8917.01元每平方米，总价款166873元，并与宝业恒基公司签订《商铺买卖合同》。当日，宝业恒基公司向王广晶交付了商业用房，但时至今日，王广晶才取得房屋产权证。王广晶与宝业恒基公司签订的《商铺买卖合同》成立并生效，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定，出于出卖人的原因，买受人在合同成立之日起九十日内未能取得房屋产权权属证书的，出卖人应当承担违约责任。故王广晶诉至法院，要求宝业恒基公司支付逾期办理房屋产权证的违约金。宝业恒基公司辩称，对于房屋面积差价问题，若存在房屋面积差，则同意按照合同约定多退少补房款；对于违约金问题，不认可王广晶的主张，理由如下：1.王广晶购买的房屋系从他人手中转让而来，2010年宝业恒基公司与上家签订买卖合同时，因确信房产证可以取得，故约定了办证时间和逾期办证违约金，但因政策原因房产证未能取得。因此，在与王广晶签订买卖合同时，宝业恒基公司曾告知过王广晶房产证问题，并表示若王广晶同意放弃主张办证及逾期办理房产证违约责任才会与其签订房屋买卖合同，后宝业恒基公司在与王广晶签订的买卖合同中删除了办证时间和逾期办证违约金条款，王广晶在前述条款删除后的合同上签字，应视为其事先承诺放弃向宝业恒基公司主张办证及逾期办证的违约责任，现王广晶已取得房产证，故宝业恒基公司不需要承担违约责任；2.在其他生效裁判文书中，一般均支持了实体店铺（外铺）逾期办证的违约责任，但也受诉讼时效的限制，不支持虚拟分割店铺（内铺）逾期办证的违约责任，因为虚拟分割店铺未能及时办理房产证系政策原因，非出卖人原因。宝业恒基公司向本院提出反诉请求：要求王广晶支付宝业恒基公司房屋面积差价1926元。事实与理由：2016年4月21日，王广晶与宝业恒基公司签订《商铺买卖合同》，约定王广晶以8917.01元每平方米的单价购买宝业恒基公司位于延庆区商业用房，面积为18.714平方米。该房屋办理房屋权属证书，登记的实际建筑面积为18.93平方米。根据合同约定，商铺面价差价应多退少补，即王广晶应补交0.216平方米的房款1926元，双方不能就该款项达成一致意见，故宝业恒基公司提起反诉。王广晶辩称，认可宝业恒基公司的反诉请求，同意补交房屋面积差价。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2004年经北京市延庆县招商引资，2005年宝业恒基公司对延庆区城区中心的商业中心进行升级改造，2009年底项目竣工。项目开发期间，宝业恒基公司于2006年前后将房屋对外分割销售并签订预售合同，陆续销售的业主大约160多户。2009年12月29日，宝业恒基公司就商业中心申请房屋测绘及产权证办理，其中提到，A座首层未出售的商铺产权归北京宝业恒基投资有限公司，该部分未做分隔墙，彼此之间没有实体界限，实际为虚拟分割。二、2010年1月，宝业恒基公司向北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）提出申请，请求将商业中心A座、B座、C座、D座和H座拆分为多个独立商铺，对326户回迁户及销售的商户房屋进行产权登记。2010年1月延庆区政府亦就该问题向市住建委提出申请，请求将商业中心A座、B座、C座、D座和H座拆分为多个独立商铺，做现房销售确认后给个人办理产权证。因为是属于商业用途，并进行了分割零售，所以在测绘成果备案和产权办理方面需要对先行房屋登记规范要求有所突破，本次办理产权证涉及回迁户私产326个。并说明，如果由于产权证办理引发其他矛盾纠纷，由延庆区人民政府负责协调化解。2010年2月23日市住建委复函同意对回迁户的房屋进行产权登记，其他房屋由宝业恒基公司自持经营，不允许分割测绘，不得出现售后包租或返本销售。三、2011年6月1日，北京市五部委京建发【2011】192号《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》颁布实施，进一步强调商业、办公类项目房屋登记的基本单元是界限固定、可独立使用、并有明确唯一编号的房屋或者特定空间，禁止以任何虚拟、划线分割的形式对房屋单元进行分割和登记。四、2011年11月15日，宝业恒基公司又一次向延庆县人民政府提出申请，说明2006年宝业恒基公司先后出售部分零星商铺，总面积3100平方米，已具备办证条件，这些购房户纷纷到宝业恒基公司强烈要求按照合同约定办理分户产权证，为避免激化矛盾，恳请区政府同意在本次办理回迁户的房产证时，为购房户一并办理房产证，以消除社会隐患。2015年2月11日，经市住建委、延庆区政府、延庆住建委召开会议，形成会议纪要，该纪要载明：根据市住建委复函，同意该项目办理回迁商铺产权分割测绘、初始登记及销售手续，涉及私产和公产回迁户商铺共计334个，目前正在筹备办理分户产权。因前期工作遗漏，该项目尚有9户私产商户未落实回迁安置，为避免激化矛盾，现申请对已登记房屋再次进行分割测绘，将遗漏商户纳入回迁安置范围。2015年2月28日，延庆区政府就办证问题召开会议，敦促相关部门加快办证进度，力争在4月底前为回迁商户发放房产证。2015年5月，延庆区房地产勘察测绘所再次对涉案房屋进行测绘，将房屋分割为若干独立单元。后延庆住建委陆续为回迁户办理产权证，但对160多户购房业主未予办理房产证。五、2016年4月21日，宝业恒基公司与王广晶签订商铺买卖合同，约定王广晶购买××号商铺，房屋建筑面积18.714平方米，每平方米8917.01元，总房款为166873元。另，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商铺款按多退少补方式进行处理。合同中双方未约定办理房产证时间以及逾期办理房产证的违约责任。六、2019年7月18日，王广晶诉至本院，要求宝业恒基公司协助办理涉案房屋的产权证。本院经审理于2019年12月31日出具民事调解书，由宝业恒基公司协助王广晶于调解书生效后五日内办理位于北京市延庆区××号（建筑面积18.93㎡，套内建筑面积12㎡，分摊建筑面积6.93㎡）的产权登记手续。王广晶于2020年6月3日取得涉案房屋的产权证，产权证载明房屋建筑面积为18.93平方米。上述事实有王广晶提交的商铺买卖合同、调解书、不动产权证、（2018）京0119民初10189号判决书、（2019）京0119民初10467号判决书、录像，宝业恒基公司提交的商铺买卖合同，本院依职权调取的（2020）京0119民初4805号判决书、（2020）京0119民初4806号判决书、宝业恒基公司的情况汇报及请示以及当事人的陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。王广晶与宝业恒基公司签订的商品房销售合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，为合法有效的合同，双方均应当按照合同约定行使权利、履行义务。本案的主要争议焦点在于宝业恒基公司是否应向王广晶支付逾期办理房产证的违约金。王广晶认为，宝业恒基公司应自合同订立之日起90日内办理房屋权属证书，逾期办理的应承担违约责任。宝业恒基公司则认为王广晶在合同签订时已充分了解涉案房屋未能办理权属证书的风险，并在合同中放弃添加逾期办理房产证的违约责任条款，且涉案房屋未能办理房产证系政策原因，故宝业恒基公司不应承担违约责任。本院认为，宝业恒基公司在房屋竣工后对部分房产面积进行虚拟分割销售，有违相关房地产政策，故其虽多次申请亦未能办理房产证，王广晶的房屋也在其中。宝业恒基公司在与王广晶签订合同时，已意识到前述风险，在合同中删除了关于办证时间与逾期办证违约责任的条款。对此，王广晶可以选择如何对自己的权利进行救济，经过协商，最终王广晶同意宝业恒基公司协助为其办理产权证，有关部门基于历史遗留问题也为王广晶办理了产权证，故王广晶长期未能取得产权证的原因主要是政策原因。现王广晶已经取得产权证，在此基础上另行向宝业恒基公司主张逾期办证的违约金，于法无据，本院不予支持。关于宝业恒基公司主张的面积差价款，王广晶的房屋登记面积比合同面积多0.216平方米，按照合同约定，每平方米8917.01元，王广晶应当退还宝业恒基公司1926.07元。故宝业恒基公司关于王广晶支付房屋面积差价1926元的反诉请求，未超出合同约定和法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、王广晶于本判决生效后七日内给付北京宝业恒基投资有限公司房屋面积差价款1926元；二、驳回王广晶的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费195元，由王广晶负担（已交纳）。反诉案件受理费25元，由王广晶负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，缴纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  刘 芳二〇二〇年十一月二十五日法官助理  石 菲书 记 员  马红艳