山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1083民初4181号原告：烟台千乐置业有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区黄务街道办事处驻地，统一社会信用代码913706027953418528。法定代表人：孙恩乐，系公司董事长。委托诉讼代理人：董学全，山东德衡（烟台）律师事务所律师。委托诉讼代理人：路雅慧，山东德衡（烟台）律师事务所律师。被告：李平，男，1987年4月29日出生，汉族，户籍地乳山市，现下落不明。第三人：中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行，住所地烟台市芝罘区幸福南路****，统一社会信用代码91370600865052897B。负责人：李杰。原告烟台千乐置业有限公司与被告李平、第三人中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告烟台千乐置业有限公司委托诉讼代理人路雅慧到庭参加诉讼，被告李平经本院依法公告送达开庭传票等手续未到庭参加诉讼，第三人中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行经本院依法送达出庭通知书等手续未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。烟台千乐置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原被告之间的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同的补充协议》，由被告返还坐落于烟台市芝罘区篆山西小区二期T1#商住楼第3层301号房（以下称涉案房屋）；2.请求依法判令撤销涉案房屋买卖合同登记备案手续、预告登记手续及预抵押登记手续，且由此产生的税费由被告李平承担；3.请求依法判令被告李平支付原告烟台千乐置业有限公司违约金101908.25元；4.请求依法判令被告李平在合同解除之日起10日内腾退房屋，逾期按照每日每平方米100元的价格向原告烟台千乐置业有限公司支付房屋使用费；5.请求本案一切诉讼费用由被告李平承担。事实和理由：2016年7月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，由被告购买原告开发的涉案房屋，房屋总价款为407633元。付款方式为被告支付首付款157633元，剩余250000元房款向第三人中国工商银行股份有限公司烟台幸福支行办理按揭贷款。原告为贷款提供连带责任保证。2016年7月20日，双方又签订《商品房买卖合同的补充协议》，约定若被告未及时归还贷款本息而导致银行向原告扣收贷款本息或违约金的，原告有权立即解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告除应支付注销商品房买卖合同预告登记的相关税费外，还应向原告支付房屋总价款百分之二十五的违约金。被告应在合同解除之日起10日内腾退房屋，否则，应从原告承担连带担保责任之日至实际腾退之日，按每日每平方米100元支付房屋使用费。合同签订后，原被告双方按合同约定支付房款及交付房屋。现被告已逾期偿还多笔贷款，导致第三人银行追究原告的保证责任，故为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告李平未作答辩。原告为证实其主张提交如下证据：证据一原、被告于2016年7月19日签订的商品房买卖合同一份，拟证实被告购买原告开发的位于烟台市芝罘区产的事实，双方约定房屋总价款407633元，付款方式为2016年10月19日前支付首付款157633元、2016年10月26日前付清按揭贷款250000元；证据二原、被告于2016年7月20日签订的商品房买卖合同补充协议一份，拟证实原告基于补充协议的约定行使合同解除权；证据三被告与第三人以及原告于2016年9月2日签订的个人购房贷款/担保合同复印件一份，拟证实被告为购买涉案房产向第三人贷款250000元以及在办理完毕正式抵押登记手续之前原告承担阶段性连带责任保证的事实；证据四商品房买卖合同登记备案回执一份，拟证实被告所购房产于2016年7月19日在房产交易管理部门登记备案；证据五收据一张，拟证实原告于2016年7月19日收到被告支付的首付款157633元；证据六中国工商银行个人借款凭证一份，拟证实2016年9月14日原告收到第三人发放的银行贷款250000元，被告贷款期限240个月，贷款到期日为2036年9月14日；证据七房屋交接单复印件、山语世家小区前期物业管理服务合同复印件以及《前期物业管理服务协议》签约页复印件、《住宅室内装饰装修管理服务协议》签约页复印件、《业主临时管理规约》签约页复印件各一份，拟证实原告于2016年10月15日将涉案房产交付被告的事实；证据八工商银行个人贷款逾期归还凭证6张，拟证实截止到2020年9月30日被告逾期偿还贷款以及第三人扣划原告账户24732.85元的事实，另外银行扣划原告第一笔贷款时间为2019年8月30日，扣划原告本金3222.99元、利息4297.57元；第二笔扣划时间为2019年12月31日，扣划原告本金2222.44元、利息2548.15元；第三笔扣划时间为2020年3月20日，扣划本金2991.23元、利息3328.14元；第四笔扣划时间为2020年9月30日共扣划6122.33元，上述合计24732.85元；证据九第三人工商银行提供的自营历史明细列表6张，拟证实截止2020年8月7日，被告尚欠付银行贷款本金218977.92元的事实。被告经本院依法公告送达开庭传票等手续，没有到庭应诉亦没有提交相应的证据，视为放弃相应的举证、质证权利。经审查，原告提交的证据一、证据二、证据四、证据五、证据六均系原件，且其记载内容与本案具有关联性，本院对上述证据的真实性及关联性予以确认。原告提交的证据八系原件，本院对其真实性予以确认。原告提交的证据三系复印件结合原告提交的证据六、证据八能够证实被告李平向第三人贷款及原告为其担保的事实，本院对原告证据三的真实性予以确认。原告提交的证据七经核对原件与复印件一致，本院对该证据的真实性予以确认。原告提交的证据九没有加盖相关的出具部门公章，本院对该证据的真实性不予认可。本院认定事实如下：烟台千乐置业有限公司与李平于2016年7月19日签订了商品房买卖合同。合同约定：被告购买原告开发的位于烟台市芝罘区产一处，双方约定房屋总价款407633元，付款方式为2016年10月19日前支付首付款157633元、2016年10月26日前付清按揭贷款250000元，卖方于2016年12月31日前将涉案房屋交付买方使用。2016年7月20日，双方又签订《商品房买卖合同的补充协议》，在该协议中间不明显位置处第五条第6项约定若被告未及时归还贷款本息而导致银行向原告扣收贷款本息或违约金的，原告有权立即解除双方签订的《商品房买卖合同》。……第9项…。即使该商品房的产权证书办至买方名下，在买方自行将该商品房项下的贷款还清并解除相关担保手续、取得甲方书面认可之前，双方也以本条约定该商品房的产权无条件的归卖方所有。第六条：双方确认对《商品房买卖合同》中的第七条买方逾期付款的违约责任第2.4.5款的约定不再适用，另外约定补充条款如下：买方如未按本合同规定的时间付款，买方应按本合同约定的应付款期限届满次日起，每日按照商品房买卖合同项下房款总额的日千分之一计算的数额向卖方支付违约金，逾期超过三十日，卖方有权解除合同，买方已缴纳的包括定金、首付款在内的各类款项均不予返还，同时由买方按照总房款的20%向卖方支付违约金。……被告与第三人以及原告于2016年9月2日签订了个人购房贷款/担保合同一份，约定被告为购买涉案房产向第三人贷款250000元以及在办理完毕正式抵押登记手续之前原告承担阶段性连带责任保证。另涉案房屋至今没有取得对应的不动产登记权证。合同签订后，被告李平于2016年7月19日向原告缴纳涉案房屋首付款157633元，第三人已于2016年9月14日向被告李平发放了银行贷款250000元，原告已于同日收到银行贷款250000元。原告称涉案房屋于2016年10月15日交付被告，并提交了有被告签名的房屋交接单复印件、山语世家小区前期物业管理服务合同复印件以及《前期物业管理服务协议》签约页复印件、《住宅室内装饰装修管理服务协议》签约页复印件等证实其主张。另原告主张其自2019年8月30日至2020年3月20日止以担保人身份为被告偿还涉案房屋银行贷款本金、利息合计24732.85元，被告尚欠银行贷款本金218977.92元。经审查原告提交的证据不足以证实原告主张的代被告偿还银行贷款的金额，原告亦没有提交其他证据证实其主张。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，合同内容未违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依据合同约定履行各自义务。本案中原被告双方签订的商品房买卖合同约定买方需于2016年10月19日缴纳首付款157633元、于2016年10月26日付清按揭贷款250000元。原告实际已于2016年7月19日、2016年9月14日分别收到上述款项，该合同中被告已按合同约定履行完毕其应尽义务。原告主张解除与被告签订上述合同的依据为在商品房买卖合同签订次日双方补签的商品房买卖合同的补充协议，经审查该补充协议系格式条款，《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求对该条款予以说明。第四十条格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定情形的或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。经询问原告方是否采取过合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款及按照要求作出相应的说明，庭审中原告方并没有提交相应的其已向被告作出相应说明的证据。具体审查该补充协议中主要核心条款（主要针对原告诉请事项所对应的条款）均存在免除原告责任、加重被告责任、排除被告主要权利的情形，故该协议中的上述条款均为无效条款。根据原告提供的证据及庭审陈述，本院已告知原告，被告已按双方签订的商品房买卖合同约定履行完毕其应尽义务，该案原告诉权应为担保权追偿权行使而非合同解除权的行使，但原告仍坚持其诉求，主要理由为原被告签订的商品房买卖合同的补充协议中约定了合同解除的条款，原告称其行使的是合同约定的解除权。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同约定的解除条款成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。若违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中原被告签订的商品房买卖合同中被告已按合同约定的房屋总价款金额在合同约定的时间内足额支付给原告，被告已经履行完毕双方签订的商品房买卖合同约定的全部义务，原告的合同目的已经实现，故也就不存在原告主张的合同约定解除的行使条件。而在双方签订的补充协议履行过程中，原告提交的证据尚不足以证实，被告李平的逾期偿还银行贷款的违约行为，足以达到原告方合同目的不能实现的程度。综上所述，根据诚实信用原则，原告的诉讼请求没有相应的法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第九十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释《关于适用商品房买卖合同纠纷案件适用》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告烟台千乐置业有限公司的诉讼请求。案件受理费3707元，由原告烟台千乐置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判长 于 磊审判员 王福强审判员 沙玉涛二〇二〇年十一月二十日书记员 袁 菁