广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初8824号原告：惠州市***物业管理有限公司，住所地：惠州市仲恺高新区*******************，统一社会信用代码：914**********750X2。负责人：王莉，职务：总经理。代理人：曾群锋，系广东通用律师事务所律师。被告：孙志顺，男，汉族，1974年7月7日出生，公民身份号码：372************859，住址：广东省惠州市仲恺高新区*******************。原告惠州市***物业管理有限公司诉被告孙志顺物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告代理人曾群锋律师、被告孙志顺到庭应诉。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市***物业管理有限公司诉称，原告是为惠州市仲恺高新区*******棕榈园提供物业管理服务的物业管理公司，被告系惠州市仲恺高新区********************的业主，该住宅建筑面积为121.38㎡，原被告双方于2010年11月27日签订了《前期物业服务协议》，协议第五条约定：1、住宅按建筑面积每户每月每平方米1.2元（不含公共用水、用电费用；不含电梯电费和维护费），3、公共用水、用电按每月公用水表、电表实际计量按户分摊；从本物业开始交付使用之日起开始收取。住宅用水加压费按惠州市有关规定执行。4、物业管理服务费按季度交纳，乙方应在每季度首月10日前交纳本季度物业管理服务费。被告于2010年11月27日办理收楼及领取锁匙,被告物业管理费缴交至2013年5月份。被告应在每季度首月10日前交纳本季物业费，被告拖欠2013年6月1日至2020年5月31日的物业服务费13840.85元。被告用水由原告二次加压，原告每两个月抄一次二次加压及公摊水表，每月统计公推电费，被告拖欠自2013年5月1日至2020年2月29日公摊电费2159.66元，二次加压费267.68元。原告多次向被告催讨，被告拒不缴纳，被告还应按协议第十一条第4点的约定向原告支付违约金，暂计至2020年3月31日止的违约金为8666.84元,每季费用金额及违约金计算方式详见附表。原告认为：被告应当按合同履自己的义务，被告非但不交物业管理费，且原告为垫付的二次加压费、公推水、电费亦没有支付，且经原告多次催讨拒不支付，其行为已严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特具状起诉，请求法院依法判如所请：1、依法判令被告向原告支付2013年6月1日至2020年5月31日的物业服务费13840.85元及违约金（截止至2020年3月31日止的违约金为8666.84元，自2020年4月1日起的违约金以所欠物业服务费为基数，按照按每日万分之五计算至所欠所欠物业服务费付清之日止）。2、依法判令被告向原告支付2013年5月1日至2020年2月29日公摊电费2159.66元，二次加压费267.68元。3、本案全部诉讼费用由被告承担。以上金额合计：24935.03元。被告孙志顺答辩称：一、深科园物业自2010年12月起接管棕榈园物业管理以来，不能真正履行物业管理职务，服务严重打折，具体表现以下：1、小区卫生差，楼道经常无人打扫，物业把卫生清洁外包给第三方，监管不力，清洁工人几天打扫一次，而且一桶水从16楼拖到1楼，都不换水，拖过的地面很大腥臭味，这种状况持续了很久一段时间，至今偶尔仍会出现；2、深科园物业公司对房屋共用部位、共用设施有维护维修及养护的义务，在此管理期间多栋楼大厅墙砖大片脱落，至今没有维修，多年不到维护，多栋楼一楼对讲机大理石板断倒后没有按原样修复，只是把对讲机改装到了墙上，原有的大理石触摸台就拆除不见了足踪影，降低了原有的楼宇模样，几年来多栋楼下面绿化地光秃秃的泥巴地，小区多处绿化带因管理不及时，植物枯死，之后便铲除成光地，远远降低了小区的生活环境，按协议要求，每半年至少公布一次物业费用收支项目情况，至今，几年来未见公布过一次，物业有义务建立健全管理档案资料，并负责及时记载有关变更情况，在2012年至2015年期间，本小区多次出现入户盗窃现象，本人在2012年7月在家门口被盗一部价值4000多元山地车，时间发生在下午6时左右，当时立即向物业监控室报案并调看录像监控视频，保安队长在协助查找了一段时间，几天后便再没有音信，而且不备案，不交接，不存档，之后本人多次主动找物业办公室工作人员追问结果，均未给出合理说法，一年后物业更换了主管经理，此事便宜再无人问津，多次找物业协商此事，得到的答复均是“不知道”“不清楚”“不了解”，甚至，本人主动找到深科园公司领导叫高总，他答复是“我下面负责这个项目的经理”，找到经理结果又是“不清楚”，这种服务态度能让人心服吗？能让人心甘情愿交管理费吗？审理查明的事实经审理查明，年被告购买位于惠州市仲恺高新区*******棕榈园11栋2单元501房（建筑面积121.38平方米，以下简称“涉案房产”）。原被告双方于2010年11月27日签订了《前期物业服务协议》，协议第五条约定：1、住宅按建筑面积每户每月每平方米1.2元（不含公共用水、用电费用；不含电梯电费和维护费），3、公共用水、用电按每月公用水表、电表实际计量按户分摊；从本物业开始交付使用之日起开始收取。住宅用水加压费按惠州市有关规定执行；4、物业管理服务费按季度交纳，乙方应在每季度首月10日前交纳本季度物业管理服务费。被告于2010年11月27日办理收楼及领取锁匙。被告自2013年6月1日期至2020年5月31日欠拖的服业管理费13840.85元、2013年5月1日至2020年2月29日公摊电费2159.66元，二次加压费267.68元。上述事实，有身份证、营业执照、《前期物业服务协议》、《商品房买卖合同》、房屋验收交接表、公摊电费、二次加压费的欠费明细、律师函、EMS快递单、送达详情、水电费公摊明细表、公共水、电费缴交发票及庭审笔录在案佐证，可以认定。裁判理由与结果本院认为，物业服务企业与业主之间的物业服务法律关系成立后，物业服务企业应当依约提供服务，业主亦应依据约定缴交物业服务费用。本案中，原、被告于2010年11月27日签订了《前期物业服务协议》是当事人真实意思表示，未违反禁止性法律规定，合法有效。原告提供了物业服务，被告应及时足额缴交物业服务费，但被告自2013年6月1日起就未缴交物业费及公摊电费，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告支付物业服务费、公摊电费、二次加压费的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。虽然原、被告在《前期物业管理服务合同》约定被告应于每季度10日前交纳管理费用，每逾期一日收取欠费金额按所欠的数额为基数的万分之五计算违约金。但物业服务企业和业主之间存在服务与支付报酬的特殊关系，发生纠纷后适宜协调解决。根据本案案情，违约金调整为：以当期应交物业管理费为基数，从逾期之日起至清偿之日止，2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于被告称其物业服务不周导致家中财物被盗问题，被告如果认为其财产被盗造成损失，被告应收集证据明确侵权责任主体，另行提起诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告孙志顺应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州市***物业管理有限公司支付2013年6月1日至2020年5月31日的物业服务费13840.85元及违约金（违约金计算方式：以当期应交物业管理费为基数，从逾期之日起至清偿之日止，2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。被告孙志顺应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州市***物业管理有限公司支付2013年5月1日至2020年2月29日的公摊电费2159.66元、二次加压费267.68元。三、驳回原告惠州市***物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费211.69元（原告已预交），由被告孙志顺负担。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 邱伟光二〇二〇年十月二十八日法官助理 刘文娟书 记 员 骆华威