北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初17602号原告：北京中铁第一太平物业服务有限公司，住所地北京市丰台区汽车博物馆南路**院北京中铁大厦**202，统一社会信用代码9111010668514943X4。法定代表人：张珂，董事长。委托诉讼代理人：王桂英，女，1980年1月28日出生，满族，北京中铁第一太平物业服务有限公司员工。被告：浦育，女，1986年9月4日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。原告北京中铁第一太平物业服务有限公司（以下简称中铁第一物业）与被告浦育物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告中铁第一物业之委托诉讼代理人王桂英、被告浦育到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中铁第一物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2017年11月1日至2019年10月31日物业费7081.6元（面积为112.82平方米，物业费为2.8元/平方米/月）；2.判令诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与北京中铁润丰房地产开发有限公司（以下简称中铁润丰公司）签订北京市前期物业服务合同，于2017年6月1日入驻小区提供物业服务。被告为涉诉房屋业主，其房屋建筑面积为112.82平方米。原告向被告提供了物业服务，但被告未缴纳2017年11月1日至2019年10月31日物业费用。期间，原告分别通过电话、粘贴物业费催缴通知单等形式向被告催缴物业费，但被告却予以推脱。原告认为，被告作为该小区的业主与原告之间成立物业服务合同关系，原告向被告提供了物业服务，被告应缴纳物业费用，故诉至法院。浦育答辩称：浦育2015年购买花溪渡房产，前期物业服务合同是与深圳开元物业有限公司签订，2017年开元物业错误施工造成小区生活用水污染事件，开元物业被顺义区政府责令赔偿居民，本人至今没有接到任何赔偿，于此同时，中铁润丰房地产开发有限公司（开发商）趁机将原物业公司（开元物业）替换成现在的中铁第一物业，本人从未与现物业公司签订前期物业服务合同，同时也不认可现物业公司的服务质量和水平。浦育向中铁第一物业缴纳了2017年11月19日止2018年11月18日的地下车位管理费和租赁费，但是从交付费用之日起，中铁第一物业没有对地下车库实施相应管理，地下车库随意进出，乱停乱放，地下车库车道两侧随意停车，管理混乱，造成业主停车，错车困难，甚至将车停放挡住单元入口情况，浦育保有相关图片视频证据。同时，每年雨季，地库漏水严重，物业维修维护责任落实不到位，至今仍是如此。浦育认为，中铁第一物业只收费，不服务或少服务的性质恶劣，因此拒交或少交物业费。中铁第一物业服务质量差劲，服务态度拖延，具体体现如下：一、浦育所在单元门前护栏和所连接大理石墙已经明显倾斜，有倒塌风险，至今无人修复，一层楼门内屋顶瓷砖掉落，单元门外石阶破损，路面塌陷，也无人修理，有照片为证；二、小区中央原有人工水系水塘荒废，水中绿苔漂浮，夏天发出阵阵恶臭，水质浑浊，滋生蚊蝇，与原本鸟语花香草木旺盛的池塘美景差异显著，有图片为证，浦育对物业的管理服务水平颇有异议；三、小区出入口管理混乱，非本小区车辆随意进入，物业偶尔做简单盘问，做不到严格管理，造成小区西侧地上行车道乱停车，人行道路乱停车等现象，同时物业长期圈占道路西侧停车位置，造成本就车位紧张的情况进一步恶化，有图片为证；四、2017年11月10日深夜，一伙外来人员开着挖掘机，伐木机、卡车等车辆突然进入小区，对小区道路西侧栽种树木进行全面砍伐，惊扰小区业主休息，次日，业主要求物业公司解释，物业公司人员称对此不知情，不知外来人员身份，此事激怒众多业主，控诉物业管理形同虚设，使业主对小区安全性产生严重质疑，业主随后报警，有视频图片为证。综上所述，本人拒交物业费合情合理，望法院驳回中铁第一物业的诉求。经审理查明：中铁润丰公司（甲方）与中铁第一物业（乙方）签订了《北京市前期物业服务合同》，该合同主要约定：第一条、本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下：类型普通住宅，坐落位置顺义区；第七条、前期物业服务期限自2017年6月1日起，至与业委会签订正式《物业服务合同》之日有效，业主接管后未签订正式物业服务合同的，按事实服务按自然年自动延续有效；第八条、经甲方委托的物业服务评估监理机构评估测算、本物业管理区域内的物业服务费标准为【住宅】2.8元/平方米·月；第九条、交付房屋前，甲方应当向业主发放房屋的“业主一卡通”，并预存（不超过12个月）物业服务费。业主入住后，甲方履行了相关法定义务、具备向业主收取物业费的条件后，甲方根据前期物业费托收协议、将业主按约定预存在“业主一卡通”内5个月（2017年6月1日至2017年10月31日）的物业服务费转至乙方账户；甲方于2016年8月30日已完成承接查验并取得了承接查验合格报告，并于同年10月31日前完成公示，物业服务费启费日期从2016年11月1日开始向全体业主收取，之后按自然年度每年11月1日开始由全体业主向乙方缴纳下一年度物业服务费。合同还约定了其他内容。诉讼中，浦育称其系业主，该房屋建筑面积112.82平方米，其确实是2017年11月1日至2019年10月31日期间没有缴纳物业费，两年物业费确实是7581.6元，对于中铁第一物业自行扣除的500元，因为水污染给付每户的赔偿费用，浦育不持异议。庭审中，浦育提交照片，证明涉诉小区物业服务不到位。中铁第一物业主张浦育提交的照片是之前的照片，现在水系里面已经清理完毕，养上了小鱼，地下停车场现在没有启用，没有固定停车位，谁都可以进入停车。停车场里照明、卫生、墙皮脱落都有人管理，浦育提交的照片中显示地下车库顶部墙皮脱落属实，但是中铁第一物业已经在陆续整改了，正在修复过程中。浦育对此称关于中铁第一物业所说停车没有收费问题，其已经缴纳了一年的停车费。中铁第一物业所说的水系里养了小鱼，但是现在没有水，已经抽干了。中铁第一物业称浦育确实给开发商交了租车位的费用，也给中铁第一物业交了地下车位管理的费用，中铁第一物业负责地下停车库的卫生、照明等费用。但是因为开发商地下车库不达标，没有通过验收，所以后续没再启用。浦育称其确实交了一年的费用，2017年11月19日至2018年11月18日的费用。后续没有再交钱了。庭审中，中铁第一物业称其主张的物业费7081.6元的计算依据是涉诉房屋面积112.82平方米，物业费每月每平米2.8元，（112.82*2.8）*12=3790.8元（四舍五入取小数点后一位）。两年的物业费一共是7581.6元，但是因为前一个物业公司因为水污染的事情，赔偿每户500元，故中铁第一物业接手扣除该500元，2017年11月1日至2019年10月31日期间的物业费剩余7081.6元。本院认为：中铁第一物业为浦育居住的小区提供了物业管理服务，浦育作为受益人接受了该服务，双方形成了物业服务关系，浦育应及时履行向中铁第一物业交纳物业服务费的义务。浦育主张中铁第一物业在小区管理中存在诸多问题，但其并未提交证据证明中铁第一物业在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本的合同利益，且浦育主张的物业服务问题亦不宜根据某一段时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认，故本院认为浦育所述的问题不足以构成减免物业费的理由，故对其相关辩解不予采信。中铁第一物业要求浦育给付物业费的诉讼请求，本院予以支持。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，本院建议中铁第一物业应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：被告浦育给付原告北京中铁第一太平物业服务有限公司2017年11月1日至2019年10月31日期间物业服务费7081.6元，于本判决生效之日起七日内执行。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告浦育负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审 判 员 李二焕二〇二〇年十一月十七日法官助理 许 楠书 记 员 赵宇飞