河北省廊坊市广阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1003民初1564号 原告（反诉被告）苏宇，女，回族，1992年5月10日出生，住廊坊市安次区。 委托代理人甄伟民、陈杰，廊坊市爱民道明珠法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）廊坊钰铂翡丽珠宝有限公司。 法定代表人：张伟。 住所地廊坊开发区。 委托代理人李玓，河北邦训律师事务所律师。 委托代理人张喆，该公司员工。 被告廊坊市幸福家业房地产经纪有限公司。 法定代表人郑永元。 住所地廊坊市广阳区。 被告牛纳鹏，男，汉族，1978年12月28日出生，住址河北省廊坊市广阳区。 原告（反诉被告）苏宇与被告（反诉原告）廊坊钰铂翡丽珠宝有限公司（以下简称钰铂翡丽公司）、被告廊坊市幸福家业房地产经纪有限公司（以下简称幸福家业公司）、被告牛纳鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告（反诉原告）钰铂翡丽公司提出反诉，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏宇及其委托代理人甄伟民、陈杰，被告（反 2 诉原告）钰铂翡丽公司委托代理人李玓、被告幸福家业公司法定代表人郑永元到庭参加诉讼，被告牛纳鹏经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）苏宇诉称，2017年3月17日，原告通过廊坊市创联房地产经纪有限公司（以下简称创联公司）与第二被告法定代表人郑永元签订房屋转让协议，之后3月19日又与第一被告签订房屋买卖协议。2017年8月3日，第二被告大股东及执行董事出具回购承诺，创联公司将1.8万元房屋中介费退还给了原告。三被告不正常的种种行为严重的损害了原告合法权益。原告（反诉被告）苏宇向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的房屋买卖协议无效；2、三被告连带返还原告购房款308070元及利息；3、诉讼费由三被告承担。 被告（反诉原告）钰铂翡丽公司辩称，被告（反诉原告）钰铂翡丽公司与原告（反诉被告）苏宇于2017年3月19日签订的房屋买卖协议是双方当事人真实的意思表示，不存在法律规定无效的情形，亦不存在合同约定无效的情形，合法有效，双方均应依据该协议履行各自的义务。签订合同后，被告（反诉原告）钰铂翡丽公司依法依约履行合同义务，将房屋交付原告（反诉被告）苏宇使用，不存在原告（反诉被告）苏宇所述的“不正常的种种行为”，相反，原告（反诉被告）苏宇未履行支付房屋尾款的义务，已经构成严重违约，应当立即向被告（反诉原告）钰铂翡丽公司支付房屋尾款，并依法承担违约责任。 被告幸福家业公司辩称，原告（反诉被告）苏宇的诉讼请求和幸福家业公司没有关系，起诉牛纳鹏和幸福家业公司缺少法律依据。 3 被告牛纳鹏未出庭，亦未提交书面答辩意见。 被告（反诉原告）钰铂翡丽公司反诉称：被告（反诉原告）钰铂翡丽公司与原告（反诉被告）苏宇于2017年3月19日签订《房屋买卖协议》，约定钰铂翡丽珠公司将坐落于廊坊花语馨苑5-1-1105室房屋出售给苏宇，房屋建筑面积45.64平米，地下室17.44平米，房屋成交价616140元。合同签订后，钰铂翡丽公司全面适当履行了合同义务，案涉房屋不动产权证下发后，苏宇拒不支付房屋尾款，给钰铂翡丽公司造成重大经济损失。被告（反诉原告）钰铂翡丽公司向本院提出反诉请求：1、判令继续履行被告（反诉原告）钰铂翡丽公司与原告（反诉被告）苏宇于2017年3月19日签订的《房屋买卖协议》；2、判令原告（反诉被告）苏宇支付房屋尾款308070元及利息（从2019年12月8日至房屋尾款付清之日止按照年息6%计算）；3、本案一切诉讼费用由原告（反诉被告）苏宇承担。 原告（反诉被告）苏宇辩称，1、钰铂翡丽公司在所谓的买卖房屋过程中和其他被告恶意串通，应属于无效合同。反诉无据，应依法驳回反诉请求；2、购房之初我是真心实意要购买房屋作为结婚用房，但随着时间的推移和我不断的追寻事实的真相，最终得知本诉被告之间串通，实际是为了骗我交付购房款，他们好去交纳房屋尾款，名为买卖，实为欺诈。3、因合同的无效和被告的欺诈串通，导致我经济上的损失和事实上的伤害，我不但不应该支付任何款项，而是他们应该退还我的购房款及利息和损失。4、钰铂翡丽公司和他人串通，过错在先，本案一切诉讼费用应由其自行承担。 为支持所诉，原告（反诉被告）苏宇向本院提交如下证据： 4 证据一、房屋转让协议一份（复印件），证明原告和被告二法定代表人于2017年3月17日签订，对房屋位置、房屋产权的拥有、价格作了约定。 证据二、房屋买卖协议一份，证明原告在第二被告的告知下，和第一被告于2017年3月19日再次签订房屋买卖协议。 证据三、牛纳鹏的证明一份，证明第二被告的执行董事牛纳鹏于2017年8月3日亲笔书写证明，承诺将该房屋回购。 证据四、中国光大银行廊坊分行对账单一页、廊坊银行回单一页、第一被告出具收款收据一份，证明原告通过中国光大银行转账至创联公司购房款258090元，原告之母转账至创联公司68020元（定金5万，中介费1.8万），在和第一被告签订协议后，创联公司将购房款、定金转付给第一被告，将中介费退回，第一被告给原告开具了收款收据。 证据五、照片一张，证明第二被告和创联公司的位置，之间相隔两户。 证据六、微信聊天记录一页，证明通过和创联公司法定代表人万经理了解，案涉房屋实际为第三被告牛纳鹏所有。 证据七、商品房买卖合同补充协议一份、荣盛地产廊坊区域收款收据两份、第二被告法定代表人郑永元、第三被告牛纳鹏出具的承诺书一份、郑永元和原告之母的微信谈话，证明同一栋楼位置为1108室的房屋在签订协议时，合同显示法定代表人为易天，合同记载联系电话为第三被告牛纳鹏；收款收据记载时间显示至2017年3月23日止涉案房屋无论是第一被告还是第二被告均不具有完全的所有权，而且该栋1005室及涉案房屋的交款人均为牛纳鹏；承诺显示该房屋为第一被告所有，但却 5 有第二被告法定代表人及第三被告承诺如不能按时通水电，其将支付房租。郑永元的微信谈话再次说明各被告之间的串通和骗取购房款，并愿意退回购房款。 证据八、企业信息公示公告两份，证明第一被告公司性质、人员、变更时间，和原告签订合同、出售房屋时，公司还有其他股东；第二被告公司性质、人员组成情况，郑永元、牛纳鹏均为该公司高管。 证据九、短信截图一页，证明创联公司法定代表人万经理给原告之母的短信中言称其为第一被告之人。 证据十、EMS快递单据、快递查询记录，证明原告于2018年12月11日根据房屋买卖合同向第一被告发出的解除无效合同的通知书，但经快递投寄，显示第一被告名址有误，后退回原告。 被告（反诉原告）钰铂翡丽公司对原告（反诉被告）苏宇提交的证据质证意见如下：对证据一的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。原告（反诉被告）苏宇未提供原件，被告（反诉原告）钰铂翡丽公司对该协议不知情，另外该协议复印件已载明第四条作废，与苏宇陈述的甲方保证对所出售的房屋具有完全的所有权前后矛盾。对证据二的真实性认可，证明目的不认可。该证据是钰铂翡丽公司与苏宇真实意思表示，不违反法律法规规定，对案涉房屋坐落位置、面积、总价款、支付房款时间方式等双方权利义务约定明确，恰恰证明钰铂翡丽公司已依约履行义务，而苏宇未依约交付房款的事实。对证据三的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，对牛纳鹏行为不知情，从未授权给牛纳鹏这种权利，该证明也载明本人承诺， 6 系牛纳鹏的个人行为，牛纳鹏非案涉房屋的所有权人，无权处分，另外原告作为一个成年人，明知案涉房屋所有权人是钰铂翡丽公司，却要求牛纳鹏出具回购证明，与常理不符。对证据四中光大银行真实性不认可，没有银行盖章，摘要显示创联公司公银联消，创联公司非本案当事人，与本案无关。对廊坊银行回单真实性认可，关联性、证明目的不认可，交易方仅显示李东英，未显示对手信息，交易金额68020元，与房屋买卖协议中约定的总价款、首付款、房屋尾款等数额均无关联性。对收款收据真实性、关联性认可，证明目的不认可，钰铂翡丽公司系案涉房屋所有权人，有权转让该房屋，该证据恰恰证明了3月19日的房屋买卖协议合法有效。证据五、证据六、证据七、证据八、证据九、证据十系苏宇当庭提交，且无原件，已超举证期限，违反证据规则相关法律规定，为节约司法资源质证意见为：对上述证据的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，上述证据要么与案涉房屋坐落位置不同、要么与客观事实不符，均与本案无关，证据七商品房买卖补充协议中载明钰铂翡丽公司已于2014年1月23日与开发公司签署该协议，证明钰铂翡丽公司对案涉房屋有处分的权利。 被告幸福家业公司对原告（反诉被告）苏宇提交的证据质证意见如下：对证据一认可，跟苏宇签订的协议是定金协议，受钰铂翡丽公司法人口头委托，已跟苏宇说明，第四条是双方都认可后添加的。对证据四、证据五、证据六不认可。对证据七不认可，其有苏宇母亲一直同意履行合同的聊天记录。1108房屋与本案无关。对证据八中郑永元、牛纳鹏为公司股东，但是郑永元与牛纳鹏签字行为均系个人行为，与公司无关。 7 为支持答辩及反诉主张，被告（反诉原告）钰铂翡丽公司向本院提交如下证据： 证据一、房屋买卖协议一份，证明钰铂翡丽公司与苏宇于2017年3月19日签订《房屋买卖协议》，约定案涉房产的交易价格为616140元，付款方式为苏宇签约当日支付房款308070元，房本下发后过户前支付剩余房款308070元，同时约定房产证确权至钰铂翡丽公司名下后，10个工作日内将此房过户至苏宇名下，另外双方约定违约责任为苏宇反悔不买此房，苏宇所支付房款308070元钰铂翡丽公司不退；钰铂翡丽公司反悔不卖此房双倍返还房款。 证据二、不动产权证书一份，证明钰铂翡丽公司系案涉房屋的权利人，于2019年11月28日取得该证书，有合法处分权利，依据该证书载明时间，苏宇应于2019年12月8日前支付剩余房款的合同义务。 原告（反诉被告）苏宇对被告（反诉原告）钰铂翡丽公司提交的证据质证意见如下：对证据一没有异议。对证据二的真实性认可，但被告非第一手所有权人，证书上载明在买房时房屋所有权人不是钰铂翡丽公司。 本院根据原告（反诉被告）苏宇的申请，到房管部门调取了涉案房产的相关信息，当庭出示后，原告（反诉被告）苏宇、被告（反诉原告）钰铂翡丽公司、被告幸福家业公司均对本院调取的证据的真实性认可。 经审理查明，被告幸福家业公司的法定代表人郑永元称接受被告（反诉原告）钰铂翡丽公司关于转让廊坊房屋的委托，于2017年3月17日先行与原告（反诉被告） 8 苏宇签订了《房屋转让协议》。原告（反诉被告）苏宇当日通过POS机刷卡向创联公司支付定金5万元，中介费18000元，创联公司出具了收取中介费18000元收据。2017年3月19日，原告（反诉被告）苏宇（乙方）与被告（反诉原告）钰铂翡丽公司（甲方）签订《房屋买卖协议》，内容为：第一条房屋基本情况1、甲方自愿将坐落在廊坊花语馨苑5-1-1105室的房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方，房屋面积是45.64平米，乙方通过实地看房已对该房屋充分了解，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋……第二条成交价格甲乙双方协商后的实际成交价格为（大写）陆拾壹万陆仟壹佰肆拾元整（小写）¥616140元。第三条付款方式乙方通过以下（1）方式购买此房屋：1、乙方一次性支付购房款的签约当日支付房款（大写）叁拾万捌仟零柒拾元整，人民币¥308070元，房本下发后过户前支付剩余房款（大写）叁拾万捌仟零柒拾元整，人民币¥308070元……第五条交房约定甲方承诺，签订本合同后10个工作日内为乙方办理房屋入住手续……补充事宜：1、甲方承诺，此房产权确权至甲方名下后，10个工作日内将此房过户至乙方名下（不动产登记证）。2、甲乙双方协定，违约责任增添项为①如乙方反悔不买此房，则乙方所支付房款¥308070.00甲方不退②如甲方反悔不卖此房，则甲方双倍返还乙方房款为¥616140.00元。原告（反诉被告）苏宇于2017年3月19日通过中国光大银行向创联公司转账至支付首付款258070元。同日，被告（反诉原告）钰铂翡丽公司向原告（反诉被告）苏宇出具收据一份，内容为：今收到苏宇交来购房款（部分）人民币（大写）叁拾万捌仟零柒拾元整¥308070。此后，被告幸福家业公司将房屋交付给了原告（反诉 9 被告）苏宇，原告（反诉被告）苏宇于2019年对涉案房屋进行了装修并使用。庭上，原告（反诉被告）苏宇主张在与被告幸福家业公司沟通涉案房屋手续及交付房屋事宜时，被告牛纳鹏（被告幸福家业公司股东）于2017年8月3日出具了一份证明，载明“本人承诺花语馨苑1105房屋不动产手续办结完后以购房者当时购买价格回购”。被告幸福家业公司辩称牛纳鹏出具证明的行为以及郑永元与苏宇签订《房屋转让协议》的行为系个人行为。 另查明，涉案房屋（坐落于建设××号房屋）于2019年11月28日取得房屋不动产权证（冀20**廊坊市不动产权第××号），权利人廊坊钰铂翡丽珠宝有限公司单独所有，房屋建筑面积45.64平方米。 以上事实有房屋买卖协议、房屋不动产权证、廊坊市不动产登记信息查询结果单及当事人陈述等证据材料在卷佐证。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告（反诉被告）苏宇与被告（反诉原告）钰铂翡丽公司均对双方于2017年3月19日签订的《房屋买卖协议》的真实性认可，故该协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，协议合法有效，对双方具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告（反诉原告）钰铂翡丽公司实际交付了案涉房屋，原告（反诉被告）苏宇业对案涉房屋进行了装修和使用，现被告（反诉原告）钰铂翡丽公司已经取得涉案房产的不动产权证，具备了继续履行《房屋买卖协议》的条件，被告（反诉原告）钰铂翡丽公司主 10 张继续履行该协议，要求原告（反诉被告）苏宇支付房屋尾款308070元的请求，符合协议约定，本院予以支持。被告（反诉原告）钰铂翡丽公司主张房屋尾款利息，于法无据，本院不予支持。原告（反诉被告）苏宇以被告恶意串通骗取购房款为由主张《房屋买卖协议》无效，因其提供的证据不足以支持其主张，故本院不予支持。关于原告（反诉被告）苏宇要求被告幸福家业公司和牛纳鹏返还购房款的请求，可在履行与被告（反诉原告）钰铂翡丽公司之间的《房屋买卖协议》完毕后，另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）苏宇的诉讼请求。 二、原告（反诉被告）苏宇与被告（反诉原告）廊坊钰铂翡丽珠宝有限公司于2017年3月19日签订的《房屋买卖协议》继续履行，原告（反诉被告）苏宇于本判决书生效之日起十日内向被告（反诉原告）廊坊钰铂翡丽珠宝有限公司支付房屋尾款308070元，同时被告（反诉原告）廊坊钰铂翡丽珠宝有限公司配合原告（反诉被告）苏宇办理坐落于建设××号房屋的过户手续。 四、驳回被告（反诉原告）廊坊钰铂翡丽珠宝有限公司的其他反诉请求。 如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍 11 支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5921元，反诉案件受理费5921元，均由原告（反诉被告）苏宇承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。 审 判 长  易丽娜 人民陪审员  尤爱青 人民陪审员  刘 琳 二〇二〇年十一月六日 书 记 员  王明鹤