河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初21301号原告河南远达置业有限公司，住所地郑州市郑东新区商都路**附**，统一社会信用代码91410100785065487X。法定代表人杨朵，总经理。委托诉讼代理人李筱静，河南金色阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人张鹏，河南金色阳光律师事务所律师。被告海丽丹，女，汉族，1982年9月24日出生，住址郑州市金水区。原告河南远达置业有限公司诉被告海丽丹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李筱静到庭参加诉讼；被告海丽丹经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2013年12月13日签订的标号为D130××××****的《商品房买卖合同》；2、判令《商品房买卖合同》解除后五日内，被告协助原告办理注销编号为D130××××****的《商品房买卖合同》的预告登记、预抵押登记、备案信息手续，并将房屋返还原告；3、判令被告向原告支付违约金22265.52元；4、判令被告返还扣划的贷款本息30563.51元；5、判令被告支付原告扣划款利息6494.11元（第三、五项暂计至起诉日，主张至清偿日止）；6、判令被告赔偿原告房价损失1010919元；7、原告主张的第三、第四、第五、第六项款项从首付款中扣减；8、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实与理由：2013年12月13日，原被告签订一份编号为D130××××****的《商品房买卖合同》，双方约定：被告购买由原告开发的位于郑东新区十里铺街东、商铺路南A幢8层811号房屋，总价款2414994元，首付款1214994元，余款1200000元以商业贷款方式支付。2014年1月29日，原被告与中国光大银行股份有限公司郑州紫荆山路支行签订《个人贷款（抵押、保证）合同》，被告为借款人，原告为被告借款的阶段性连带责任保证人。后被告无力偿还贷款，光大银行紫荆山路支行先后多次扣划原告保证金共计：30563.11元。被告至今未偿还原告包括垫付贷款在内的任何款项。原告诉至法院，望判如所请。被告未答辩。经审理查明：2013年12月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，主要约定：被告购买原告开发的位于郑东新区××、商都××号房××套，用途为办公；该商品房建筑面积为187.21平方米，单价为每平方米12899.92元，总金额为2414994元；现金支付1214994元，付款时间2013年12月13日，剩余1200000元付款方式为商业贷款，付款时间为2014年1月13日；合同附件四：合同补充协议中第三条第6项约定：（1）如果原告为被告提供阶段性贷款担保的，被告未能按照按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将被告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及原告因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给原告，同时自原告实际承担上述款项之日起，至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。（2）被告没有按第（1）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。原告有权按照本合同第七条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代被告向按揭银行支付的全部款项。（3）如被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求原告承担担保责任，则被告除应照本条前款约定向原告还款、赔偿、及支付补偿金外，自原告代被告向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。被告应按照本合同的有关约定承担违约责任。合同亦对其他事项进行了约定。2013年12月23日，该合同在房管部门进行了信息备案。2014年1月29日，原、被告与中国光大银行股份有限公司郑州紫荆山路支行（以下简称光大银行）签订《个人借款合同》一份，主要约定：原告贷款用途为购房；贷款金额为120万元；贷款期限为120个月，自2014年1月29日起至2024年1月29日止；保证担保方式：原告自愿提供阶段性连带责任保证，保证期间从本合同签署之日起至被告已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付光大银行正式接管之日止；如被告出现本合同项下的违约行为，原告保证向光大银行履行还款义务。2020年1月10日，光大银行出具《关于河南远达置业有限公司客户被扣保证金的情况说明》，载明：被告于2014年1月29日在我行贷款120万元，因为海丽丹自2016年6月27日以后拖欠贷款，根据我行和原告签订的《个人房屋按揭贷款合作协议书》约定条款，原告为上述借款提供阶段性贷款担保，我行从原告保证金账户共计扣款30563.51元用于偿还被告在我行的欠款。原告提交的光大银行凭证显示：2016年6月27日，光大银行收到海丽丹还款30563.51元，其中本金20485.42元、利息10078.09元。2020年1月10日，原告出具催款通知函，该函显示：由于被告未按时归还银行贷款，导致银行直接划扣原告账户资金30563.51元，截止2020年1月10日，已造成原告本金及利息损失共计56085.95元。原告催告被告收到该函3日内归还公司本金及利息损失56085.95元，如未能在上述期限内办理归还上述款项，原告将按约定解除双方签订的《商品房买卖合同》，收回房屋。原告向被告邮寄了上述通知函。原告提交郑州市不动产登记中心于2020年7月15日出具的《不动产登记资料查询结果证明》，显示：位于郑东新区十里铺街东、商都路南A幢8层811号的房产于2013年12月27日办理预售商品房预告登记，权利人为被告海丽丹；2014年4月24日办理预售商品房抵押权登记，权利人为光大银行，抵押金额120万元；无抵押信息；该房产于2017年6月22日开始被多轮查封。本院认为：被告经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。原、被告签订的《商品房买卖合同》及原、被告与光大银行签订的《个人贷款合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，可以解除合同。本案中，原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》，原告提交的光大银行出具的情况说明显示被告自2016年6月份开始拖欠银行贷款，导致原告为被告代偿借款本息30563.51元，根据原、被告合同约定，被告未按约定付清全部款项延迟达30日的，构成合同项下严重违约，原告有权选择立即解除本合同。对于预售房屋办理预告登记且被预查封的情况下，合同当事人是否有解除合同的权利，依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记系在不动产登记簿中公示的，具有一定物权效力、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得，从而保证将来登记的实现。但预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。人民法院对办理了房屋预告登记的房屋进行预查封，查封的是被告享有的在本登记完成之前主张原告履行《商品房买卖合同》的请求权，属于合同权利。人民法院预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合不动产变动登记的条件，预查封的效力是禁止预告权利人处分财产。法律未禁止与被告发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。也就是说，案涉《商品房买卖合同》约定了原告享有合同解除权的条件，非因法定事由，不能剥夺原告的合同解除权。故原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。因《商品房买卖合同》解除，被告丧失了基于《商品房买卖合同》请求办理该合同项下房屋产权过户登记的合同权利，涉案房屋的预告登记因合同解除而失效，故对原告要求被告配合其办理注销合同备案登记和房屋预告登记、备案信息手续及返还房屋的诉讼请求，本院予以支持。因涉案房产目前无抵押信息，故原告要求被告配合其办理注销预抵押登记的诉讼请求，不予支持。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同约定，被告通过支付首付款及银行贷款的方式向原告支付购房款2414994元，鉴于原、被告双方《商品房买卖合同》已解除，原告应向被告返还其支付的购房款。关于银行划扣金额30563.51元，有光大银行出具的情况说明予以佐证，被告应向原告支付垫付款30563.51元。关于原告诉请的违约金、利息、房价损失，原告作为房地产开发企业和格式合同的提供方，其在法律知识、信息获取方面相对于被告都存在明显优势，因该约定系双方签订合同前原告预先起草的格式化条款，约定的违约金标准明显过高，结合房地产市场房屋价格客观上的上涨原告并无损益的情形，综合本案原、被告双方合同实际履行情况，对于原告主张的违约金、利息、房价损失本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南远达置业有限公司与被告海丽丹于2013年12月13日签订的编号为D1300151****的《商品房买卖合同》；二、被告海丽丹于本判决生效后二十日内配合原告河南远达置业有限公司办理注销编号为D1300151****的《商品房买卖合同》的预告登记和备案信息手续，并将房屋返还给原告；三、原告河南远达置业有限公司于本判决生效后十日内返还被告海丽丹购房款2414994元；四、被告海丽丹于本判决生效后十日内支付原告河南远达置业有限公司代偿款30563.51元；五、驳回原告河南远达置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7216元，由被告海丽丹负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 刘 嫣二〇二〇年十一月十日书记员 朱晴晴