沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0103民初14235号原告（反诉被告）：李华，女，1981年6月19日出生，汉族，住黑龙江省克山县。被告（反诉原告）：辽宁品联商业有限公司，住所地沈阳市沈河区文化路**（B11-06）。负责人：金和群，系该公司总经理。委托诉讼代理人：赵慧彬，辽宁明申律师事务所律师。原告（反诉被告）李华与被告（反诉原告）辽宁品联商业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2019年6月17日作出（2018）辽0103民初9142号民事判决书，原告（反诉被告）李华提出上诉，沈阳市中级人民法院于2019年8月28日将此案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李华、被告（反诉原告）辽宁品联商业有限公司委托诉讼代理人赵慧彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李华向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告签订的《童鞋商铺租赁合同》；2、请求法院判令被告返还原告无法使用商铺期间（两年零99天）的租金18170元（24000元-（8000元365天×266）=18170元）；3、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年8月2日，原告与被告辽宁品联商业有限公司（以下称品联公司）签订了《童鞋商铺租赁合同》，根据合同第一条1.1约定，品联公司将沈阳市沈河区品联有限公司一层出租给原告使用；第二条2.1约定，租赁周期为五年，从2017年9月1日起至2020年8月31日止。其中免租期为2018年9月1日起-2020年8月31日止，第二条2.3条约定，免租期不收租金，租金及支付方式为第一年租金收取时间为开业前先收取时间为开业前先支付24000元。合同签订后，原告按照合同约定履行了合同义务，向被告支付了租金24000。但原告在正常经营中，被告品联公司突然于2018年5月26整体关门闭店，要求包括原告在内的所有承租商铺的商户撤离商场。原告认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告之间签订的《童鞋商铺租赁合同》，是双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行合同义务。现被告品联公司突然单方面决定整体关门闭店，不允许消费者进入商场购物，并强行要求商户撤场，致使商户无法经营，品联公司以自己的行为表明不履行合同义务，属于严重违反合同的行为。同时原告认为，品联公司之所以在合同中约定所谓的2年免租期，目的是为了招商吸引商户进场经营，从公平的角度原告认为，第一年收取租金24000元，租期三年，每年商铺的租金应当为8000元。但原告所承租的商铺在仅仅经营了266天后，就被品联公司强行要求撤场，被告的行为严重侵犯了原告合法权利和利益。故起诉来院。被告（反诉原告）辽宁品联商业有限公司辩称，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，理由为：双方签订的租赁合同，因原告的违约已经解除，更不涉及答辩人返还原告租金的问题。答辩人与原告签订的租赁合同第八条8.4款及租赁合同第九条9.3、9.4约定，乙方擅自撤场，或做库房使用的，甲方有权解除本合同，按合同第五条返还商铺，如在合同期内，众多业户自身原因无法继续经营，撤场率达到70%以上导致的停业由乙方承担，则所有商户无条件服从商场调整，甲方不承担任何经济补偿，为了维护广大业户的自身权益，乙方承诺在南塔商圈仅在甲方商场独家经营（含父母子女直系亲属），经业主委员会审查，一经发现，罚款50万元整，若乙方不按时缴纳罚款，则甲方有权单方面取消乙方在商城经营资格，所交款项概不退还，并追究乙方法律责任。本租赁合同实际履行情况为答辩人与原告于2017年8月初就原告租赁答辩人经营的位于沈阳市沈河区大世界鞋城一层商铺进行经营活动，共同签订了童鞋商铺租赁合同，租赁面积12.2平方米，租期五年，租赁期限为自2017年9月1日至2022年8月31日止，租金每月200元每平方米，综合管理费（物业费）每月30元每平方米，按照该租赁合同的约定，2018年9月1日至2020年8月31日为免租期，免租期内不收取租金，只收取物业费，第一年租金在开业前先支付24000元，其余租金按面积和单价多退少补，并且该优惠政策只限于在南塔商圈内本鞋城独家经营的商家所有，答辩人经营的大世界鞋城，于2017年9月21日正式开业，开业时一层童鞋招商达80%，二层达90%，三层达80%，答辩人自开业以来推出的营销活动不断，如发布广告、提供免费早餐券、车补、购物代金券、抽奖活动等，仅该项运营成本就高达150余万元，加之租赁物业、装修、运营管理等成本高达2000万余元，按照商业规律，每个新市场均需要培育期，需要经营者和业主共同努力协助才会见到成效，但在大世界鞋城开业不久，童鞋大户吴笑满为首的一些人撤场回到中国鞋城经营，违反双方合同约定的行为，后期陆续有业主放代卖两地经营，陆续撤离大世界鞋城，其中就包括本案的原告，截止2018年3月底，三层撤场90%，于3月底关闭三层经营，四月底二层撤场90%，于四月底关闭二层经营，5月20日一层撤场90%，于2018年5月26日整体关闭经营，原告在租赁期内于2018年五月初，在未与答辩人协商达成一致的情况下，擅自撤场，并在南塔商圈内的中国鞋城经营，严重违反租赁合同的约定，按照双方签订的租赁合同，原告擅自撤场或做库房使用，答辩人有权解除租赁合同，原告应当在7日内完成撤离，并将符合约定条件的商铺交还答辩人，由此造成答辩人的一切损失，由原告自行承担。并且原告在南塔商圈仅在答辩人商城独家经营，经业主委员会审查已经发现罚款50万元，若原告不按时缴纳罚款则答辩人有权单方面取消原告在商城的经营资格，所交款项概不退还，并追究原告的法律责任。答辩人认为答辩人已经完全按照租赁合同履行了合同义务，同时答辩认为是由于原告违反合同约定义务，给答辩人造成较大经济损失，本租赁合同因原告的违约已经于2018年5月25日即答辩人发出通知之日起已经解除，答辩人无需向原告退还任何费用，相反原告应当向我方支付造成损失的赔偿费用，答辩人就该笔赔偿已经提起反诉。反诉原告（被告）辽宁品联商业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被反诉人支付反诉人2017年9月1日至2018年5月25日的物业费3200元；2、请求依法判令由被反诉人承担本案诉讼全部费用。事实与理由：反诉人与被反诉人于2017年8月初就被反诉人租赁反诉人经营的位于沈阳市沈河区（大世界鞋城）一层商铺进行经营活动等事宜，共同签订了《童鞋商铺租赁合同》（以下简称：“租赁合同”），租赁面积12.2平方米，租赁期限五年，自2017年9月1日至2022年8月31日止，租金每月200元／平方米，综合管理费（物业费）每月30元／平方米。按照该租赁合同的约定，2018年9月1日至2020年8月31日为免租期，免租期内不收租金只收物业费。第一年租金在开业前先支付24,000元，其余租金按面积和单价多退少补，并且该优惠政策只限于在南塔商圈内本鞋城独家经营的商户享有。被反诉人在租赁期内，于2018年5月初在未与反诉人协商达成一致的情况下，擅自撤场并在南塔商圈内的中国鞋城经营，严重违反了租赁合同约定，按照双方签订的租赁合同，被反诉人擅自撤场或做库房使用，反诉人有权解除租赁合同，被反诉人应当在7日内完成撤离，并将符合约定条件的该商铺交还反诉人，由此造成甲方的一切损失，由被反诉人自行承担。并且被反诉人在南塔商圈仅应当在反诉人商城独家经营，如违反，经业主委员会审查一经发现罚款50万元，若被反诉人不按时缴纳罚款则反诉人有权单方面取消被反诉人在商城经营资格。所交款项概不退还，并追究被反诉人法律责任。反诉人认为，反诉人已经完全按照租赁合同履行了合同义务，同时，反诉人认为是由于被反诉人违反约定的义务，给反诉人造成了较大的经济损失，被反诉人的行为已经严重构成违约。反诉人自开业以来推出的营销活动不断，如：发布广告、免费早餐券、车补、购物代金券、抽奖活动等。仅该项运营的成本就高达150万余元。另，反诉人在该商城内的综合管理（保安、保洁、公共区域设施的维修维护、公共区域的供水、供电等物业服务项目）成本每月30元／平方米，故被反诉人应当自起租日至租赁合同解除之日止，按照实际使用面积缴纳物业费3500元，扣除被告反诉人已经支付的2.4万元，还应当向原诉人支付4182元及其他因违约行为给反诉人造成的其他损失，反诉人将保留对其他损失向被反诉人继续追偿的权利。为维护自身的合法权益，反诉人向贵院提起反诉，请求贵院将本诉与反诉合并审理，查明事实，维护反诉人的合法权益。反诉被告（原告）李华辩称，他说我两地经营，当库房，对方应提供证据，我需要看证据。他说的我不承认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月12日，沈阳步阳金钻置业有限公司作为出租人（甲方），被告作为承租人（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，约定，甲方出租给乙方使用的房屋位于辽宁省沈阳市沈河区，地，地上**面积为61565.26平方米；租期为2014年11月1日至2035年5月31日止；租金为每年1100万元等；乙方向甲方支付履约保证金1000万元；乙方有权以乙方的名义经营该项目，也有权选择乙方在租赁房屋所在地依法注册实体经营该项目。2017年8月2日，被告（以下称品联公司）作为甲方（出租方），原告作为乙方（承租方）签订《童鞋商铺租赁合同》一份，约定，甲方将位于沈阳市沈河区品联有限公司一层商铺出租给乙方使用并开展经营活动，商铺租赁面积12.2平方米，经营品类为童鞋，铺货率为100%；租赁周期为五年，从2017年9月1日起至2022年8月31日止，其中免租期为2018年9月1日起至2020年8月31日止；双方确认试营业时间为2017年9月1日，正式开业时间为2017年9月8日至2017年9月16日，至入场开始装修日期为2017年8月5日至8月10日之间，装修工期原则上不超过15天，在8月25日完工；免租期不收租金只收取物业费，租金及支付方式为第一年租金收取时间为开业前先支付24000元，其余租金按面积和单价多退少补，以开业日期为准24个月内补交第一年租金和退款，此政策只限南塔商圈内本鞋城独家经营商户，商铺免租期提前6个月交付下一年租金，按照租赁面积每平方米每月200元标准计算合计29280元；综合管理费（物业费）含商城物业服务，经营管理服务及公共部位照明，保安、保洁、动力、制冷供暖、设备维护等费用，收费标准每平方米每月30元，按照年度收取，每年合计4392元，第一年免收物业费，于2018年8月1日前乙方向甲方支付第二年免租期物业费，乙方于2019年8月1日前乙方向甲方支付第三年免租期物业费；本合同签订时，乙方已向甲方支付定金1万元，于商场开业一周后统一无息退款；经双方协商一致可以解除合同，且双方各不承担责任；因乙方原因导致合同解除的，甲方有权不返还乙方交纳的租金及经营保证金，乙方需在甲方通知3天内，按照本合同第五条交还商铺；乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，双方签订的《品联有限公司经营管理服务合同》也一并解除，按合同第五条交还商铺：（1）乙方单方解除合同的，（2）乙方迟延交付租金，综合管理费、经营保证金等应交付款项或费用超过15日的；如在合同期内众多业户自身原因无法继续经营，撤场率达到70%以上，致使商场无法正常营业导致的停业由乙方承担，则所有商户无条件服从商场调整，甲方不承担任何经济补偿等。2017年7月1日，原告向被告支付了租金24000元。双方按照合同约定履行了合同义务并于2017年9月21日进场经营。2018年5月4日，沈阳市沈河区市场监督管理局向被告辽宁品联商业有限公司出具《限期提供材料通知书》一份，载明，关于你单位涉嫌销售不合格产品等行为，我局已立案调查，根据《中华人民共和国行政处罚法》第三十七条的规定，你单位有如实回答询问、协助调查或者检查的义务，为详细了解本案的有关情况，请你单位于2018年5月11日9时30分到南塔监管所协助调查，提供下列材料：1、营业执照及授权委托书、受托人身份证明；2、所售电器生产厂家执照、生产许可证、认证证明；3、所售鞋类生产厂家执照、商标注册证等；4、所售商品的进货凭证。如逾期不协助调查、不提供或者拒绝提供上述材料的，我局将依法进行处罚；同时，根据行政诉讼法等法律法规及相关司法解释的规定，将自行承担因行政程序中不提供证据的法律后果。2018年5月25日，被告贴出《通知》，内容载明，尊敬的商户：您好！接到沈河区市场监督管理局的通知，要求大世界鞋城的业主提供营业执照、税务登记证、商标注册证、每款鞋子的质检报告。现业主提供不了以上资料：且大世界鞋城一楼撤场商户数量超过70%以上，已实际无法继续经营，按照沈河区市场管理局要求和双方合同的约定，我司决定大世界鞋城从2018年5月26日整体闭店。限一层商户在闭店后七天内清理完毕档口货品，七天后档口内如仍有货品未拿走，视为自动放弃所遗留物品所有权，无条件接受我公司的处理，未按照本通知规定的期限将档口内物品撤走，如有丢失概不负责，一切责任由业主承担。特此通知，谢谢配合！2018年5月26日，商场整体闭店，双方已实际解除合同。原、被告双方因返还费用等事宜产生矛盾，协商未果，原告起诉来院。本院于2019年6月17日作出(2018)辽0103民初9142号民事判决书，判令驳回原告李华的诉讼请求，驳回被告辽宁品联商业有限公司的反诉请求。宣判后，原告李华不服该民事判决，上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院经审理，于2019年8月28日作出(2019)辽01民终11518号民事裁定书将该案发回我院重审，理由是：双方签订的《童鞋商铺租赁合同》约定租赁周期为五年，从2017年9月1日起至2022年8月31日止。其中免租期为2018年9月1日起-2020年8月31日止，第一年免收物业费。现合同未到期，2018年5月25日辽宁品联商业有限公司贴出《通知》，告知业主大世界鞋城从2018年5月26日整体闭店，故本案应围绕双方合同约定及合同履行情况对应否返还李华租金及如何返还问题进一步审查。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《童鞋商铺租赁合同》及被告与沈阳步阳金钻置业有限公司签订《房屋租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，依法成立、合法有效，合同约定的内容对签约方具有法律约束力，双方当事人均应严格按照合同约定的内容认真履行合同义务。原告作为承租人已履行合同义务即按合同约定交付预付租金24000元并开始营业，被告亦将案涉商铺交付原告使用。关于原告要求解除其与被告签订的《童鞋商铺租赁合同》的诉讼请求。2018年5月26日，因案涉商铺所在的大世界鞋城一楼撤场商户数量超过70%以上，闭店停止经营，双方之间签订的《童鞋商铺租赁合同》已实际解除。关于原告要求被告返还无法使用期间的租金18170元[24000元-（8000元365天×266）]的诉讼请求。因双方签订的《童鞋商铺租赁合同》中约定，商铺租赁面积12.2平方米；租赁周期为五年，从2017年9月1日起至2022年8月31日止，其中免租期为2018年9月1日起-2020年8月31日止；双方确认试营业时间为2017年9月1日，正式开业时间为2017年9月8日至2017年9月16日；租金及支付方式为第一年租金收取时间为开业前先支付24000元，其余租金按面积和单价多退少补，以开业日期为准24个月内补交第一年租金和退款，商品免租期提前6个月交付下一年租金，按照租赁面积每平方米每月200元标准计算第一年租金合计29280元。根据上述合同约定，原告第一年应交租金为29280元（200元/月.平方米×12个月×12.2平方米），先交24000元，其余租金应以开业日期为准24个月内补交5280元（29280元-24000元），免租期为2018年9月1日起-2020年8月31日止即第二年、第三年免交租金，直到2018年5月26日商场闭店，原告实际使用案涉商铺的时间自2017年9月1日起至2018年5月25日止，共计266天，则原告实际占有期间的商铺租金应为21338.3元（29280元÷365天×266天），原告实际缴纳24000元。故被告辽宁品联商业有限公司应返还原告李华商铺租金2661.7元（24000元-21338.3元）。虽双方签订的《童鞋商铺租赁合同》中约定，如在合同期内众多业户自身原因无法继续经营，撤场率达到70%以上，致使商场无法正常营业导致的停业由乙方承担，则所有商户无条件服从商场调整，甲方不承担任何经济补偿等。但一方面，合同中约定内容系符合上述条件，被告不承担任何经济补偿，现被告辽宁品联商业有限公司作为出租人，其收取租金的基础在于让渡租赁物的使用权，将租赁物交付承租人使用、收益，而原告在实际占有使用期间应交付的租金低于原告实际向被告交纳的租金，在租赁合同实际解除的情况下，原告已无实际占有案涉商铺的可能，被告占有该部分租金差额已无事实和法律依据，该部分租金差额并不具有经济补偿的性质；另一方面，步阳大世界鞋城其他内部商户的撤场并不能必然导致被告辽宁品联商业有限公司经营的商厦不能正常运营，是否闭店系由被告辽宁品联商业有限公司控制，而且根据被告辽宁品联商业有限公司发布的通知内容，可以看出，大世界鞋城闭店原因在于业主无法提供沈河区市场监督管理局要求的营业执照、税务登记证、商标注册证、每款鞋子的质检报告以及一楼撤场商户数量超过70%的双重影响，并非单一地由于撤场率达到70%以上致使商场无法正常营业，现被告并未提供充分证据证明原告存在根本违约致使商场停业的行为，被告对此应承担举证不能的法律后果。故本院对于被告辽宁品联商业有限公司应返还原告李华租金2661.7元予以确认。关于原告主张其给付的租金24000元系三年租金的问题。案涉合同中明确约定租金及支付方式为第一年租金收取时间为开业前先支付24000元，第二年、第三年免交租金。故对于原告的该项主张不符合合同约定的内容，本院不予采信。关于反诉原告（被告）要求原告缴纳使用期间物业费3200元的反诉诉讼请求。因双方签订《童鞋商铺租赁合同》中约定，综合管理费（物业费）含商城物业服务，经营管理服务及公共部位照明，保安、保洁、动力、制冷供暖、设备维护等费用，收费标准每月30元，按照年度收取，每年合计4392元，第一年免收物业费，于2018年8月1日前乙方向甲方支付第二年免租期物业费；乙方于2019年8月1日前乙方向甲方支付第三年免租期物业费。虽合同约定第一年免收物业费，其余年份应交纳物业费，但该条款的履行是按合同期限为五年进行约定的，现双方协议在第一年已实际接触，按照公平原则，原告（反诉被告）应支付物业费，故被告主张原告支付物业费3200元（12.2平×30元/月.平方米×12个月÷365天×266天）的诉讼请求应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）辽宁品联商业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告（反诉被告）李华房屋租金2661.7元；二、原告（反诉被告）李华于本判决发生法律效力之日起十日内给付被告（反诉原告）辽宁品联商业有限公司物业费3200元；三、驳回原告（反诉被告）李华的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（被告）辽宁品联商业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费254元，由被告（反诉原告）辽宁品联商业有限公司承担40元，原告（反诉被告）李华承担214元；反诉费50元，由原告（反诉被告）李华承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张育红人民陪审员  宋 洁人民陪审员  王春霞二〇二〇年十一月二十七日法官助理周家安书记员梁丹