北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初37928号原告：北京市泰仑房地产经纪有限责任公司，住所地北京市朝阳区百子湾东里**楼**101。法定代表人：王信，总经理。委托诉讼代理人：许春明，北京伯彦律师事务所律师。被告：关书海，男，1979年12月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：路文静，北京市两高律师事务所律师。原告北京市泰仑房地产经纪有限责任公司（以下称原告）与被告关书海（以下被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人许春明、被告的委托诉讼代理人路文静到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还原告押金50000元；2．判令被告返还原告剩余租金84049元。事实与理由：2018年7月，原告和被告签订《房屋租赁合同》，原告租赁被告位于北京市朝阳区高碑店北花园小区北花园中路x号院x号楼x房屋，用于开办房地产经纪公司，租金为第一年57．48万元、四二年62．48万元，押金5万元，租金每六个月缴纳一次，被告应于2018年8月8日前交付房屋。原告支付了押金5万元，第一年租金57．48万元，第二年上半年租金31．24万元，第二年下半年部分租金15万元，自2020年1月中旬开始，受新冠疫情影响，房产中介行业遭遇寒冬，原告该门店业绩大幅下滑，随着各小区封闭管理，二手房交易和房屋出租业务基本处于停滞状态。原告于2020年3月通知被告解除合同，双方于3月16日正式交接房屋。但被告拒绝返还押金和剩余租金，故维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，希望法院支持原告的诉讼请求。被告答辩称：1．不同意退还押金，2、不同意退还剩余租金。合同中约定如乙方提前解除合同，甲方收取的租金不予退还，房屋租赁合同期限是4年，每年递增，四年的平均租金是64,98万，前两年收的租金就少收近10万元；另外原告还有24786．73元物业费、取暖费和水费没有交，要在押金里面扣除。被告每月要还银行贷款5万多，房屋目前已经空置6个月，被告已经无力偿还很困难；房屋目前一直处于空置状态，房租损失已经超过32万多。原告方是机构，抵御风险的能力比自然人强一些。基于以上不同意退还原告押金和租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月23日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定原告承租北京市超验区高碑店北花园小区北花园中里x号院x号楼x房屋（以下称涉案房屋），租期从2018年8月8日至2022年8月7日，押金5万元，第一年租金57．48万，第二年租金62．48万元，第三年租金62．48万，已扣除5万租金，第四年租金72．48万元。租金每六个月支付一次，原告需再到期前一个月提前支付后六个月租金。合同签订后，原告向被告支付押金5万元。《房屋租赁合同》第五条违约责任第二款约定：如乙方提前解除合同，甲方已收取的租金不再退还。2020年3月12日，原告向被告发送《关于的联络函》，内容为：因疫情导致门店无法经营，无法营业，特就本合同的履行、解除等事宜，提出以下处理方案：1．阁下出租房屋面积较大，我司确无力全部承租所有房屋面积，故期望和阁下协商减少部分房屋面积的租赁，就承租面积50平、租金等另行协商确认，并于2020年3月15日达成一致或签订书面协议；2．如2020年3月15日前，贵我双方无法达成一致的，则我司无奈决定合同自2020年3月15日解除，我司将于解除当日向阁下交还场地，请阁下于当日到租赁场地与我司办理场地交接手续并退还我司剩余租金10．2万和已支付押金5万。2020年3月13日，被告出具《针对乙方的解除合同回复》：内容为：我于3月12日收到您公司发来的《解除合同通知书》，按与贵公司签订合同的第五条违约责任（第2款和第4款），归公司已经违反了此合同条款，此次解除合同是您公司单方面违约，我公司将正常收取2020年前半年租金312400元，目前收到您公司支付的15000元，剩余162400元未支付，贵公司先前交付50000元押金，我方将抵扣剩余未支付租金，贵公司目前租金欠款112400元，请于2020年3月16日18点前支付完成，逾期我方将通过法律途径进行追缴，望知晓。被告于庭审中提交（北花园）项目客户缴费水电费通知单两张，（北花园）项目业主缴费通知单三张，以证明原告尚欠付物业费、供暖费、水费共计24786．73元，经询，原告同意在被告退换的押金和租金里抵扣应支付的物业费、取暖费、水费。原、被告双方均认可原告于2020年3月16日搬离涉案房屋。另询，原告承租房屋的用途为办公用房，用于公司使用。本院认为：不可抗力指的是不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本院认为，受疫情及防控措施影响，导致房屋租赁合同履行受到影响的情况客观存在。但是否据此就能将不可抗力作为合同解除的免责原因，需根据情形，具体对待。本案中，双方合同在履行期间遭遇“新冠肺炎”疫情，政府对此采取了一系列疫情防控措施，疫情防控措施的开展对于合同的继续履行具有一定的影响，但双方签订的系长达四年期的租赁合同，疫情影响并不足以导致合同目的完全无法实现。因此，原告没有权利单方解除合同，故原告提前解除合同的行为，构成违约。依法成立的合同，具有法律约束力。双方当事人都应当按照约定履行合同，不得随意变更或解除合同。合同解除的方式有法定解除和约定解除，有法定解除权的一方当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。当事人协商一致，可以解除合同。鉴于本案中，原告已经向被告发送解约通知函，且被告已经收到，并于3月16日办理房屋交接，虽被告称其实被迫同意解除合同，但双方解除合同的合意实际上已经达成，关于合同解除的时间，因原告无单方解除权，其向被告发送解约通知的行为不足以导致合同解除，故本院认定双方交接之日即2020年3月16日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。关于押金，合同解除后，被告应该退还原告已交纳的押金，原告同意在被告退换的押金和租金里抵扣应支付的物业费、取暖费、水费，本院不持异议，折抵后的具体金额本院结合被告提交的证据予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告关书海于本判决生效后七日内退还原告北京市泰仑房地产经纪有限责任公司押金两万五千二百一十三元二角七分；二、驳回原告北京市泰仑房地产经纪有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1490元，由原告北京市泰仑房地产经纪有限责任公司负担1277元（已交纳），由被告关书海负担213元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黄雪芹二〇二〇年十一月十八日书记员  赵帛妍