上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初20316号原告：陈德兴，男，1970年2月15日生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：杨国政，上海尚域律师事务所律师。被告：杨耀虹，女，1974年4月1日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：杨耀刚。第三人：杨耀刚，男，1972年3月14日生，汉族，住上海市汾西路******。第三人：陈丽雪，女，1977年8月16日生，汉族，户籍地福建省南安市柳城霞西村山后新村**。原告陈德兴与被告杨耀虹、第三人杨耀刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序审理，并于2019年11月27日作出(2019)沪0113民初17780号民事判决。原告陈德兴不服判决提起上诉。2020年4月17日，上海市第二中级人民法院裁定撤销上述判决并发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，并公开开庭进行了审理。审理过程中本院依法追加陈丽雪作为第三人参加诉讼。原告陈德兴的委托诉讼代理人杨国政、第三人杨耀刚暨被告杨耀虹的委托诉讼代理人、第三人陈丽雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈德兴向本院提出诉讼请求：1、判令被告和第三人杨耀刚共同支付购房款人民币(以下币种均同)174万元，并支付逾期付款违约金(以174万元为本金，按照日万分之五的标准，自2018年10月11日起计算至实际支付之日止)；2、诉讼费、保全费由被告和第三人杨耀刚承担。事实和理由：2018年3月27日，陈德兴与杨耀虹通过Q房网中介就上海市宝山区真金路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签署《居间协议》及《房地产买卖合同》，约定总房价款500万元，分两期支付，首期房款326万元(含定金3万元)于系争房屋上银行贷款清偿当日支付，第二期房款174万元于交易中心出具产权过户的收件收据当日支付。交易产生的全部税费由杨耀虹承担，违约方每逾期一日应按合同总价款万分之五的标准支付滞纳金，直至相关义务履行完毕。为清偿系争房屋上165万元左右的银行贷款，陈德兴向陈丽雪借款185万元，杨耀虹及杨耀刚作为保证人在借款合同上签字。系争房屋上抵押涤除后，陈德兴于2018年9月10日申请将系争房屋过户至杨耀虹名下。但过户之后杨耀虹向银行申请商业贷款迟迟未获审批，一直未付房款174万元，导致陈德兴也无力偿还陈丽雪的借款，现陈德兴认为其买卖合同权利受侵犯，故涉讼。被告杨耀虹和第三人杨耀刚共同辩称，购房尾款174万元确实尚未支付，愿意承担付款义务；违约金标准过高，请求法院酌情调低。因陈德兴尚欠陈丽雪185万元未偿还，故杨耀虹和杨耀刚愿意在185万元限度内承担合同责任。杨耀刚另表示，系争房屋买卖交易实际上是其一手操办，其愿意加入买卖合同，与杨耀虹共同承担同等的付款义务。第三人陈丽雪发表意见称，陈德兴为涤除系争房屋上的银行抵押向其借款185万，说好等系争房屋过户给杨耀虹以后，银行贷款审批下来就归还该笔借款。杨耀虹、杨耀刚签署过保证书，拿系争房屋担保陈丽雪的债权。陈丽雪至今未收到还款，该185万借款是借给陈德兴的，要求陈德兴偿还。本院经审理认定事实如下：系争房屋原为陈德兴所有的房产。2018年3月27日，出售方(甲方)陈德兴与买受方(乙方)杨耀虹签订房地产买卖合同，约定总转让款为500万元。首期转让款为326万元(包含2万元尾款)，乙方应于甲方向银行申请偿还借款手续后当日内支付上述首期转让款至甲方还款账户用于偿还原欠借款余额(若有不足，甲方自行补足)，并办理抵押注销手续。第二期转让款174万元应于房地产交易中心出具过户的收件收据当日支付给甲方。如任何一方未按本合同约定履行，每逾期一日，应当按照本合同第1.1条所述总房价款的万分之五支付滞纳金，逾期超过十天或经另一方书面催告后不履行的，守约方有权要求继续履行本合同或单方解除本合同，守约方选择继续履行的，违约方应按每逾期一日按照本合同第1.1条所述总房价款万分之五的标准支付滞纳金，直至相关义务履行完毕。双方约定房屋总价500万元为己方尽到手价，交易中产生的税费均由乙方全部承担。2018年8月3日，卖售人(甲方)陈德兴与买受人(乙方)杨耀虹签订上海市房地产买卖合同，约定房屋转让价款为610万元，过户时间为2018年9月15日前。合同第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过45日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付45日违约金外，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的百分之二十。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起五日内向甲方支付。2018年9月10日，中国银行股份有限公司上海市青浦支行出具上海市房地产登记申请书，载明杨耀虹以系争房屋抵押债权304万元。同日，双方共同向不动产交易中心申请办理过户手续，并取得收件收据。2018年9月26日，陈德兴与陈丽雪签订借款合同，约定陈德兴向陈丽雪借款185万元，借款期限自2018年9月26日至2019年12月25日。杨耀虹以其名下房产作为抵押担保，杨耀虹和杨耀刚共同提供不可撤销的连带责任担保。2018年10月10日，杨耀虹经核准登记为系争房屋的产权人，共有情况为单独所有。庭审中，陈德兴、杨耀虹、杨耀刚一致确认，系争房屋实际成交价格为500万元，尾款174万元尚未支付；杨耀虹向中国银行股份有限公司上海市青浦支行申请的304万元贷款最终未获审批发放。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方权利义务应依买卖合同确定，至于合同履行中双方或单方的融资行为应另行处理，不影响本案合同当事人的权利义务。陈德兴与杨耀虹签订的房屋买卖合同系双方真实意思，合法有效，双方均应恪守履行。杨耀刚表示其全程参与了系争房屋交易过程，并愿意加入买卖合同，与杨耀虹共同承担同等付款义务，故本院认定杨耀刚与杨耀虹同为买卖合同主体。系争房屋实际成交价为500万元，尚余尾款174万元未支付，杨耀虹和杨耀刚共同表示认可尾款金额且愿意支付，本院予以确认。杨耀虹、杨耀刚辩称愿意直接为陈德兴承担陈丽雪185万元债权的还款责任，该意见并未得到陈德兴、陈丽雪的同意，故对其以该债务代替履行买卖合同付款义务的意见不予支持。根据双方合同约定，购房尾款174万元应于房地产交易中心出具收件收据的当日支付，未按约定期限付款的，应按逾期未付款日万分之五的标准支付违约金，自应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，现陈德兴要求杨耀虹和杨耀刚支付逾期付款违约金，符合合同约定，但合同约定的违约金标准过高，考虑到陈德兴的实际损失，本院酌情将违约金支付标准调整为日万分之二。至于当事人之间的其他债务纠纷，各方可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告杨耀虹、第三人杨耀刚于本判决生效之日起十日内支付原告陈德兴购房款174万元；二、被告杨耀虹、第三人杨耀刚于本判决生效之日起十日内支付原告陈德兴迟延付款违约金(以174万元为本金，按照日万分之二的标准，自2018年9月11日计算至实际支付之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费22,260元、保全费5,000元，均由被告杨耀虹、第三人杨耀刚共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 力审 判 员  韩 亮人民陪审员  施召冲二〇二〇年十一月二十四日法官 助理  杨 丽书 记 员  杨 丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。