山东省平度市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0283民初7746号 原告（案外人）：青岛某畜牧有限公司，住所地平度市。 法定代表人：陶某，总经理。 委托诉讼代理人：孙升辉，山东天正平律师事务所律师。 被告：苏州某投资中心（有限合伙）（申请执行人），主要经营场所苏州工业园区。 执行事务合伙人：达孜九新某资产管理有限公司。 委托诉讼代理人：于艳，山东平都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘小波，公司职工。 第三人：青岛平度市某农业生产资料有限公司（被执行人），住所地平度市。 法定代表人：彭某，总经理。 委托诉讼代理人：迟春江，山东北辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张彤彤，山东北辰律师事务所实习律师。 原告青岛某畜牧有限公司（以下简称某公司）与被告苏州某投资中心（有限合伙）（以下简称璞信公司）、第三人青岛平度市某农业生产资料有限公司（以下简称农资公司）执行异议之诉一案，本院于2020年8月21日受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告某公司的委托诉讼代理人孙升辉、被告璞信公司委托诉讼代理人于艳、第三人农资公司的委托诉讼代理人迟春江、张彤彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某公司向本院提起诉讼请求：1.请求法院不得执行登记在第三人名下的蓼兰镇何家店的土地和房产(土地证号为：平国用(2006)第00049号)；2.请求法院依法确认登记在第三人名下的该宗土地和房产的所有权归原告的合法所有；3.请求确认2008年6月2日原告与第三人签订的土地房屋转让协议合法有效（产权证号：平房自字第10840号；土地证号为：平国用(2006)第00049号）；4.请求确认2009年2月6日原告与第三人签订的土地房屋转让协议合法有效（产权证号：青房地权平字第7273号；土地使用权证：平国用(2005)第00239号）。事实与理由：2019年4月16日，平度市人民法院作出(2018)鲁0283民初8317号民事判决，内容为：一、被告青岛平度蓼兰供销合作社于本判决生效之日起十日内偿还原告苏州某(有限合伙)借款本金3885000元及利息11533764.5元(利息罚息已计算至2016年6月20日)；二、被告青岛平度蓼兰供销合作社于本判决生效后十日内支付原告苏州某(有限合伙)自2016年6月21日至实际付款期间按合同约定计算的利息及罚息；三、青岛平度蓼兰农贸有限公司在其接受青岛平度蓼兰供销合作社资产范围内对本判决第一项、第二项的给付义务承担连带清偿责任；四、被告青岛平度市某农业生产资料有限公司对本判决第一项、第二项的给付义务承担连带清偿责任。被告青岛平度蓼兰供销合作社、青岛平度蓼兰农贸有限公司、青岛平度市某农业生产资料有限公司不服一审判决，提起上诉，青岛市中级人民法院作出(2019)鲁02民终6957号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2020年4月，依照苏州某(有限合伙)申请，平度市人民法院以(2020)鲁0283执464号对该案立案执行。 2020年5月，原告对平度市人民法院正在执行的、登记在第三人名下的土地和房产提出书面执行异议，认为登记在第三人名下的该宗土地和房产的所有权归原告的合法所有，并请求法院解除查封。平度市人民法院于2020年8月6日作出(2020)鲁0283执异70号执行裁定书，驳回了原告的案外人执行异议。原告不服，认为该裁定没有事实依据和法律依据，依照民事诉讼法和最高法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定，特提起执行异议之诉。理由是：一、第三人青岛平度市某农业生产资料有限公司名下的土地和房产系原告出资购买，属原告合法所有。2008年6月2日，原告与第三人青岛某农业生产资料有限公司自愿签订买卖合同，约定购买第三人所有、位于平度蓼兰镇何家店的房屋和土地，房产和土地价格600万元。原告于2009年4月28日前按照约定实际支付了全部对价。随后，第三人农资公司作为出卖人将不动产交付给原告，原告即对该宗土地和房产予以全面接收，接管，进行经营活动。原告作为畜牧公司在该土地上大力发展畜牧业，在该土地上建设了大型孵化场，并在接收房屋后转租给第三方，而法院的查封发生在2018年，以上证据足以证明原告在法院查封前已经合法占有不动产，并进行了使用、出租、建设。第三人农资公司作为出卖人也认可已经将不动产交付给原告，并认可原告早已合法占有不动产。二、由于第三人的恶意阻碍、虚假陈述，导致原告在付清全部购买款且实际占有土地和房产的情况下，仍未能办理过户手续。在原告付清购买该宗土地和房产款项后，曾多次要求第三人办理过户手续。第三人先是以涉案的土地和房产有抵押暂时无法过户为由拒绝，后又以房产与原供销社职工签有20年的长期合同未到期，仓促过户会引起职工上访为由拒绝。在原告严厉督促下，又谎称原告2008年11月18日所付150万元购买款系向原告公司的个人借款，不是购买款，拒不配合办理过户手续。总之，第三人为自己的利益多次欺骗原告，虚假陈述，百般阻扰过户，毫无诚信可言，导致原告购买房产和土地并占有多年后一直未能过户。综上，原告与第三人青岛平度某农业生产资料有限公司签订房产和土地买卖合同，购买第三人所有的两宗土地和房产，支付了全部购买款，并实际占有和控制了该两宗土地和房产。由于第三人不讲诚信，百般阻扰，导致原告未能及时办理过户手续，过错在第三人。 被告璞信公司辩称，原告所诉无事实与法律依据，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。理由是：一、原告与第三人之间并不存在真实的土地转让关系，原告提交的银行转账并不能证明其转账的款项用途是用于购买涉案的土地及房屋；二、根据青岛某畜牧公司提交的所谓的土地转让合同，其记载的签订时间为2008年6月2日，其主张2009年4月28日前已支付全部对价，但至2018年法院查封涉案土地房屋近10年的时间，原告未积极主动办理过户手续，系因其自身原因而未办理过户手续。从而，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的条件。 第三人农资公司陈述，原告和第三人于2008年6月2日签订的买卖协议是双方真实意思表示，该合同合法有效，该合同的600万元买卖款在2009年4月28日之前全部收到，我司也将土地和厂房交付给原告使用，原告也予以全面接受、进行经营活动。一直没有过户的原因在于第三人，并非在原告，主要有两点：一是因该土地在蓼兰供销社职工改制时存在一些与职工之间的长期租赁合同关系租赁期未到，卖给原告可能会引发群体事件，第三人抱有消极办理过户的态度；二是土地出卖给原告时土地上有抵押贷款，一年到期后土地没有过户就再抵押，我方持续抵押贷款以维持经营，直到土地被法院查封。原告曾多次要求第三人办理过户，但基于以上两点原因，第三人没有协助办理过户。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据本院认定如下： 原告提交如下证据：1.原告与第三人分别于2008年6月2日、2009年2月6日签订的《买卖协议书》2份，合同标的分别为平国用2006第00049号土地及地上房产、平国用2005第00239号土地及地上房产。拟证明双方之间对案涉土地房产的买卖,是基于真实意思表示，协议签订时，农资公司的房屋没有任何抵押、查封，协议真实有效；2.青岛农村商业银行活期存款账户交易明细6张，拟证明：原告与第三人签订合同后,原告或委托他人通过转账自2008年6月10日至2009年4月28日支付给第三人710万元,用于购买涉案房屋、土地；3.第三人给原告出具的收款凭证6份,金额共计670万元。拟证明:第三人向原告开具收款凭证，分别为2008年6月10日100万元、2008年8月8日100万元、2008年9月23日200万元、2009年2月10日100万元、2009年4月28日160万元、2009年4月28日10万元；4.第三人给原告出具的金额为150万元的收款收据1份。拟证明:该款原是第三人在2008年11月18日向原告实际控制人借款150万元,实际该笔借款由原告支付。借款时原告实际控制人即与第三人约定,如该款不能在一个月借期内偿还则以此抵顶原告向第三人购买土地、房产的价款。因到期后第三人未能偿还借款,便同意将该款作为原告购买房产、土地的价款；5.原告与案外人段新良等签订的土地及房屋租赁协议若干份、原告向供电公司交电费发票1宗、原告记账凭证1宗、案涉土地房屋现状照片若干，拟证明:原告实际接收、占有涉案土地、房产之后,进行投资建设、经营，部分对外出租，正常缴纳电费，从而证明原告是涉案土地房屋的权利人,足以排除法院的强制执行。 被告璞信公司质证上述证据：1.对买卖协议的真实性不予认可，是双方串通签订的，不真实；2.对交易明细的真实性予以认可，但没有显示交易对手，不能证明是转给第三人的；3.对收款凭证的真实性不予认可，是第三人单方制作的，无法证明是案涉土地、房产的款项；4.载明用途是借款，因此与本案无关联；5.真实性不认可，不能证明原告的主张。 第三人农资公司质证上述证据：均无异议。 根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定以下事实： 苏州某投资中心（有限合伙）与青岛平度市蓼兰供销合作社、青岛平度市某农业生产资料有限公司、青岛平度市蓼兰农贸有限公司借款合同纠纷一案，2019年4月16日我院作出(2018)鲁0283民初8317号民事判决书，内容为：一、被告青岛平度市蓼兰供销合作社于本判决生效之日起十日内偿还原告苏州某投资中心（有限合伙）借款本金3885000元及利息11533764.35元（利息、罚息已计算至2016年6月20日）；二、被告青岛平度市蓼兰供销合作社于本判决生效后十日内支付原告苏州某投资中心（有限合伙）自2016年6月21日至借款实际给付之日期间按合同约定计算的利息及罚息；三、青岛平度市蓼兰农贸有限公司在其接收青岛平度市蓼兰供销合作社资产范围内对本判决第一项、第二项的给付义务承担连带清偿责任；四、被告青岛平度市某农业生产资料有限公司对本判决第一项、第二项的给付义务承担连带清偿责任。 蓼兰供销合作社、某农资公司、蓼兰农贸公司不服一审判决，提起上诉，青岛市中级人民法院作出(2019)鲁02民终6957号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因蓼兰供销合作社、某农资公司、蓼兰农贸公司未履行生效判决确定的义务，依照苏州某投资中心（有限合伙）的申请，本院依法立案执行，执行案号为（2020）鲁0283执464号。(2018)鲁0283民初8317号案件审理过程中，苏州某投资中心（有限合伙）于2018年12月3日提出保全申请，本院于2018年12月6日查封某农资公司平国用（2005）第00242号、平国用（2006）第00049号土地两宗。 原告提交的2008年6月2日其与农资公司签订的买卖协议书第二条第2项约定,付清余款后7个工作日内农资公司无条件配合某公司办理过户交付土地房产。原告及第三人均认可，第三人与其部分职工就案涉平国用（2006）第00049号土地上部分房屋存在长期租赁合同关系，一直存续至2019年、2020年。 2020年5月25日，某公司向本院提出案外人执行异议申请书，认为农资公司名下的土地和房产属于某公司的合法财产，执行该宗财产侵犯了某公司的财产所有权。请求：终止（2020）鲁0283执464号一案的执行，并解除对该宗财产的查封。2020年8月6日，本院作出（2020）鲁0283执异70号民事裁定书，驳回了案外人某公司的异议请求。 本院认为，本案应依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，审查某公司是否就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据上规定，案外人异议的成立，需同时满足上述四项条件。 本案中,据原告与第三人签订的买卖协议书约定，付清买卖款7日内第三人无条件配合某公司办理过户手续。原告及第三人均主张案涉土地房屋的买卖款已于2009年4月28日付清，买卖款付清至2018年12月6日案涉土地因（2020）鲁0283执464号一案的执行被查封，已接近十年时间，双方在此期间没有到房产部门去办理过过户手续。第三人虽自认没有办理过户的原因在第三人，但其陈述的两个理由均不是不能过户的客观原因，在第三人不配合的情况下，某公司应采取一些积极措施督促要求第三人履行协助过户的合同义务，但本案中原告没有提交任何证据证明采取过措施，没有提交证据证明在此期间曾向第三人提出过过户登记请求。因此，原告主张案涉土地没有办理过户是非因买受人自身原因，证据不足，本院不予采信。 另，原告及第三人均认可，第三人与其部分职工就案涉平国用（2006）第00049号土地上部分房屋存在长期租赁合同关系，一直存续至2019年、2020年。说明原告某公司在案涉土地被查封之前并没有完全占有案涉土地房屋。 综上，某公司的主张，不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件。原告就涉执行标的即平国用（2006）第00049号土地不享有足以排除强制执行的民事权益，原告请求不得执行登记在第三人名下的平国用(2006)第00049号土地证上的土地和房产，本院不予支持。 《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。占有不动产并不产生物权变动效力，原告某公司要求确认登记在第三人名下的平国用（2006）第00049号土地和房产的所有权归其所有，本院不予支持。 关于原告请求确认2008年6月2日、2009年2月6日原告与第三人签订的《买卖协议书》合法有效的诉讼请求，并非本案案外人执行异议之诉处理的范围，其该项请求应予驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十八条规定，判决如下： 驳回原告青岛某畜牧有限公司的诉讼请求。 案件受理费53800元，由原告青岛某畜牧有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  葛潘杰 人民陪审员  修典志 人民陪审员  祝珍风 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员  付婷婷