湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初2793号原告：北京市华远集团有限公司，住所地北京市西城区南礼士路**（华远大厦**）。法定代表人：杜凤超，董事长。委托诉讼代理人：王钊锦，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：康宗辉，湖南麓邻律师事务所律师。被告：长沙市天心区华远华中心1号楼（一期）业主大会，，住所地长沙市天心区华远华中心****负责人：徐云峰，主任。被告：长沙市天心区华远华中心1号楼（一期）第一届业主委员会，住所，住所地长沙市天心区华远华中心****div>负责人：徐云峰，主任。委托诉讼代理人：李芳，湖南金顺达律师事务所律师。第三人：长沙市万科物业服务有限公司，住所地长，住所地长沙市雨花区韶山中路**万博汇名邸****v>法定代表人：龚宁峰，总经理。委托诉讼代理人：李芳，湖南金顺达律师事务所律师。第三人：长沙华远悠优港科技孵化器有限公司，住所地湖南省长沙市天心区湘江，住所地湖南省长沙市天心区湘江中路二段**华远华中心**楼**栋**le='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：荆健，董事长。委托诉讼代理人：王钊锦，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：康宗辉，湖南麓邻律师事务所律师。原告北京市华远集团有限公司（以下简称华远集团公司）诉被告长沙市天心区华远华中心1号楼（一期）业主大会（以下简称华远华业主大会）、长沙市天心区华远华中心1号楼（一期）第一届业主委员会（以下简称华远华业委会）、第三人长沙市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）、长沙华远悠优港科技孵化器有限公司（以下简称华远悠优港公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年4月7日立案受理后，依法组成由审判员吴贵平适用简易程序于2020年5月11日公开开庭进行了审理，此后因案情复杂，裁定转为普通程序，于2020年11月4日第二次公开开庭进行了审理。原告华远集团公司以及第三人华远悠优港公司的委托诉讼代理人王钊锦、康宗辉，被告华远华业委会以及第三人万科物业公司的委托诉讼代理人李芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华远集团公司提出如下诉讼请求：1．撤销华远华业主大会于2019年6月24日做出的选聘万科物业公司新物业服务企业的决议；2．确认华远华业委会与第三人万科物业公司签订的物业服务合同无效；3．判令诉讼费用等全部费用由两被告承担。事实与理由：原告华远集团公司是长沙市天心区华远话中心1号楼小区商业部分的业主，小区建筑面积59119.77平方米，其中住宅面积42508.93平方米，商业面积16610.84平方米，总业主212人，其中住宅业主211人，商业业主1人，原告为小区内唯一商业部分业主，现实际物业使用权人为第三人华远悠优港公司。在被告华远华业主大会成立以前，小区物业服务有北京市圣瑞物业服务有限公司（以下简称圣瑞物业公司）提供，根据开发商与圣瑞物业公司签订的《前期物业服务合同》的约定，住宅物业服务收费标准为4.8元/平方米/月，商业部分由商业部分权利人与物业公司另行商定。2018年7月，华远华业委会成立，因住宅业主人数和票权的绝对优势，住宅业主有意排除商业业主的权利，致使业主委员会成员全部为住宅业主，在未与原告进行任何协商的情况下，华远华业委会向原告告知小区更换物业服务企业为万科物业公司，原告当即提出异议，要求对商业部分自主选聘物业公司，或者至少在确定商业部分物业服务范围及物业服务价格时应当征得原告同意。根据华远华业委会与万科物业公司新签订的物业服务合同的约定，住宅区域的物业服务收费标准从原告的4.8元/平方米/月降低至4元/平方米/月，而商业部分收费标准却由与物业公司协商收费提升至5元/平方米/月，导致商业经营业态的负担更为沉重。两被告为达到降低住宅区域物业服务收费标准的目的，利用自身住宅区域业主在小区内票权数和人数的绝对优势，以多数决原则强行更换物业服务企业，提高商业部分收费标准，原告自身利益完全依赖华远华业委会的一言堂，只能被动接受，严重违背诚实信用原则。故特提起诉讼。被告华远华业委会辩称：1．华远华业委会就选聘物业服务企业召开业主大会的形式、投票方式、投票结果与万科物业公司签订的物业服务合同均事前或事后在物业区域内的公共场所进行了公示，已经尽到了告知全体业主的义务；2．华远华业委会通过书面征求意见的形式，召开全体业主大会，通过了选聘物业服务企业的相关事项，其参加投票的业主人数与面积均符合法律的规定，合法有效；3．华远华业委会选聘万科物业公司的程序符合法律的规定，其决议合法有效；4．长沙市天心区坡子街街道办事处全程参与了选聘物业服务企业的过程，对华远华业委会的选聘工作进行了监督，保证华远华业委会的选聘工作公开透明，合法合规；5．华远悠优港商业部分与住宅区虽然使用性质不一样，但水电、消防、排污等公共设施设备均为一体，同属于一个物业区域。依据相关法律规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理；6．原告作为华远华中心一期项目的业主之一，业主大会依法作出的决议对其具有法律效力。被告华远华业主大会未进行答辩。第三人万科物业公司述称，与华远华业委会的答辩意见一致。第三人华远悠优港公司述称，同意原告华远集团公司的意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证，对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，原告华远集团公司系位于长沙市天心区湘江中路二段36号的华远华中心1号楼（一期）小区商业部分的业主。华远华中心1号楼项目地上专有部分地上建筑面积97461.24平方米（其中商业物业面积16610.84平方米，住宅物业面积80850.4平方米），小区总业主人数286人，项目投票权总人数281人。原告华远集团公司从开发商长沙橘韵投资公司（以下简称橘韵投资公司）购买了一至四层商业部分物业以及负一楼全部车位，拥有小区全部商业建筑面积，2015年1月6日办理了产权证，全部商业部分为原告华远集团公司所有，原告华远集团公司将其商业物业交给其关联公司第三人华远悠优港公司经营悠优港商场之用。华远华中心1号楼一至四楼为商业物业，四楼以上为高层住宅物业。2018年7月24日，华远华中心1号楼（一期）成立第一届业主委员会，2018年8月9日向天心区城乡建设局进行了备案。2018年11月1日华远华业委会将拟选聘物业服务企业的报告向天心区坡子街道办事处城建办以及天心区建设局物管科报告。华远华业委会发布了《关于长沙市天心区华远华中心1号楼召开业主大会的公告》，拟于2019年1月6日至20日采用书面征求意见的形式召开了华远华中心1号楼2019年第一次业主大会，华远华业委会将拟选聘物业服务企业召开业主大会的形式、投票方式、投票结果事前事后在物业区域内的电梯口进行公示，2018年12月20日又发布了第一次业主大会唱票公告，拟于2019年1月21日下午2：30开始唱票；2019年1月21日下午2：30在××小区××街街道××社区领导的参加下，对会议议题：1、是否同意通过市场竞争机制选聘本小区的物业服务企业；2、是否同意《华远·华中心1号楼物业选聘方案》；3、是否同意授权业委会通过市场竞争机制选聘物业服务企业等事项，召开了公开唱票和计票的专项会议，小区投票权数按面积计算共97461.24平方米，投票权数按人数计算共281票（286户），回收票按人数票共计196票，有效票数为196票，回收票按面积票权共计54861.27平方米，分别占总人数票的68.53%，占总面积的56.29%，业主大会还通过了物业选聘方案，并同意授权业主委员会通过市场竞争机制组织物业选聘。华远华业委会对第一次业主大会会议表决结果进行了公告。此后，华远华业委会开始启动招投标方式选聘物业服务企业，2019年2月21日华远华业委会在物业区域内的电梯口公示了《关于积极参与选聘物业公司的公告》；2019年2月22日华远华业委会公示了《关于选聘物业成立招标、监标小组》的公告；2019年4月25日华远华业委会公示了《长沙市天心区华远华中心1号楼选聘物业的招标公告》，拟定于2019年5月18日开标；2019年5月18日经开标、评标，评定万科物业公司以及长城物业集团股份有限公司湖南分公司（以下简称长城物业湖南分公司）为两名中标候选人。被告华远华业委会也将选聘物业服务企业的决议于2019年4月向第三人华远悠优港公司发送《关于选聘物业服务企业的告知函》，告知2019年第一次业主大会已于2019年1月6日至20日采用书面形式圆满召开，业主大会表决通过了物业选聘方案，其根据业主大会授权将通过市场竞争方式选聘物业服务企业，已启动物业招标和选聘工作，商业部分属于本项目不可分割的一部分，属于本次招标范围，商业部分将由本次通过市场竞价方式选聘的中标人进行统一管理，物业费的价格也将根据中标人的报价确定。华远集团公司于2019年5月6日向华远华业委会回函提出异议，要求商业部分和住宅部分分开管理，商业部分不宜由业委会选聘物业服务企业，商业部分可自主选聘物业公司，即便由华远华业委会选聘物业服务企业，至少在确定商业部分物业服务范围及物业服务价格时应当征得原告同意，不得高于原物业服务合同约定的价格。2019年5月20日华远华业委会公示了《华远华中心1号楼物业选聘结果公示暨召开第二次业主大会的公告》，公示了物业选聘结果，拟召开第二次业主大会由全体业主投票选出最终中标服务企业，业主大会召开形式为书面征求意见形式，由业主委员会组织表决票的发放工作，表决票的发放和业主投票同时进行，议题一为从中标候选物业服务企业中选择一家为本小区物业服务企业，议题二为审议业主委员会提交的物业服务合同草案并授权业委会与中标服务企业签订物业服务合同，开箱验票、唱票时间为2019年6月24日上午9点。2019年6月3日至23日华远华业委会以书面征求意见投票形式召开了2019年第二次业主大会，2019年6月24日在社区、街道领导的指导和监督下，对会议议题：1、选聘本小区物业服务企业；2、是否同意业主委员会提交的物业服务合同草案并授权业委会与中标服务企业签订物业服务合同等事项，召开了公开唱票和计票专项会议，共计收到选票为216票，有效票数为212票，面积票为59119.77平方米，分别占专用面积人数票75.44%，面积票占比60.66%，第二次业主大会以上述票权比例表决同意选择万科物业公司为该小区中标物业服务企业，同意业主委员会提交的物业服务合同草案并授权华远华业委会与中标服务企业万科物业公司签订物业服务合同。当日将第二次业主大会投票表决结果进行了公示。此后，被告华远华业委会与第三人万科物业公司签订了《华远华中心1号楼物业服务合同》，约定由万科物业公司为华远华中心1号楼（一期）提供物业服务，物业服务费用按专有面积收取，其中高层住宅4.3元/平方米/月，商业物业为5元/平方米/月，合同期限为2019年8月1日至2022年7月31日。第三人万科物业公司随即入驻该小区提供物业管理服务。此后，第三人万科物业公司向第三人华远悠优港公司发送了《收费通知单》，要求其交纳2019年8月1日至10月31日三个月的物业服务费及车位服务费共计256452.75元。第三人华远悠优港公司于2019年10月21日函复第三人万科物业公司，第三人华远悠优港公司认为华远华中心1号楼1至4层商业部分系其自行管理并负责安保、保洁、绿植、垃圾清运等物业服务工作，万科物业公司与其并未发生实际物业服务关系，不认可商业部分的物业费标准5元/平方米/月，要求在商业物业费收费标准双方确认前暂缓缴费。原告华远集团公司及第三人华远悠优港公司未交纳上述金额的物业费，此后原告华远集团公司诉至本院。另查明，华远集团公司、华远悠优港公司、橘韵投资公司以及圣瑞物业公司为关联公司，存在股权交织关系。2018年6月28日原告华远集团公司、第三人华远悠优港公司与原前期物业服务企业圣瑞物业公司签订协议确认华远华中心1号楼（一期）商业物业服务费按照2.5元/平方米/月收取。第三人华远悠优港公司2019年8月30日与长沙腾阳物业管理有限公司（以下简称腾阳物业公司）签订《华远悠优港保安服务合同》，约定由该物业公司委派25人保安自2019年9月1日至2021年8月31日提供保安服务。另还与其签订《保洁服务委托合同》，约定由腾阳物业公司提供保洁服务。本院认为，本案系业主撤销权纠纷。本案的争议焦点如下：一、关于涉案业主大会的表决程序是否合法的问题。业主大会将部分的权利授权业主委员会行使，属于业主的自治范畴，并未违反法律规定。华远业委会就选聘物业服务企业召开的第一、二次业主大会时间、地点、形式、投票方式、投票结果在业主大、地点15日前以书面形式在物业区域内的公共场所进行了公示，并向天心区城乡建设局与坡子街街道进行汇报、备案登记。2019年1月6日至20日以书面征求意见的形式召开第一次业主大会，2019年6月21日在社区、街道的指导下统票、计票，公布选票结果与业主大会作出的上述三个事项的决定，并将选聘物业服务的决议于2019年4月告知华远悠优港公司，华远悠优港公司与华远集团公司为关联公司，华远集团公司于2019年5月6日向华远华业委会回函，华远集团公司对于拟重新选聘物业服务的决议事项已提前知晓，2019年6月3日至23日召开的第二次业主大会表决通过了万科物业公司为新的物业服务企业并同意华远华业委会与其签订新的物业服务合同，坡子街街道办事处参与了选聘工作，对选聘工作进行指导与协助，并对选聘结果进行了监督，涉案华远华小区召开业主大会的召集和表决程序符合《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定。二、关于是否应当撤销选聘万科物业公司为新物业服务企业的决议。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第五项“选聘物业服务企业需要经过全体业主共同决定”，第二款“决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”的规定，在华远华业委会召开第二次业主大会，选聘万科物业公司作为中标物业服务企业的投票表决中，投赞成票的总人数为212人，总票数为281票，投赞成票的业主人数占总人数的75.44%，投赞成票的人数占专有部分面积为59119.8平方米，专有部分建筑物总面积为97461.24平方米，占建筑物总面积60.66%，投同意票的业主的专有部分面积占建筑物总面积与参与投票的人数占总人数均已过半数，符合法律的规定，原告华远集团公司提交的证据不能证明该次会议的召开程序不合法。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。本案中华远华小区一期1号楼商业部分与住宅区的供水、供电、消防、排污等公共设施与设备为一体，商业部分与物业部分均系同一物业管理区域，根据《物业管理条例》第三十三条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，开发商橘韵投资公司在选聘前期物业服务企业时已经将该华远华中心1号楼作为统一的一个物业管理区域由一个物业公司即圣瑞物业公司进行管理，并未将商业部分和住宅部分分开进行物业管理，原告现认为商业部分区域可以分立，也应依法按照《湖南省实施办法》第七条规定经相关物业管理区域内已入住面积和已入住户数比例达到50%以上业主同意，由主管部门重新划分登记并予以公告。故原告华远集团公司要求将华远华中心1号楼商业部分确定为独立的物业管理区域的主张没有法律依据，本院不予支持。因商业物业可以通过经营使用获利，通常情况下同一个小区的商业物业的物业费、水电费比住宅物业的收费标准要高，本案中前期物业服务企业圣瑞物业公司与华远集团公司、华远悠优港公司经协商对华远华中心1号楼商业部分物业费收取标准为2.5元/平方米/月，该收费标准低于该小区住宅物业的收费标准，应系关联公司之间的让利，原告华远集团公司不能足以证明被告华远华业主大会选聘万科物业公司为新物业服务企业的决议违反了法定程序并侵害其合法权益，其要求撤销华远华业主大会选聘万科物业公司为新物业服务企业的决议理由不足，本院不予支持。三、关于华远华业委会与万科物业公司签订的物业服务合同是否无效的问题。根据《物业管理条例》第十五条“业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”，被告华远业委会与第三人万科物业公司签订的《物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，建立物业服务法律关系程序正当，合法有效。综上，本案原告提供的证据并不能充分证明华远业主大会表决存在重大程序违法或实体违法问题，也不能证明表决结果损害了业主的合法权益，华远集团公司要求撤销华远业委会作出的选聘万科物业为新物业服务企业的决议、确认华远业委会与万科物业公司签订的《物业服务合同》无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，故对原告华远集团公司提出的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《物业管理条例》第九条、第十一条、第十二条第一款、第十四条、第十五条、第三十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条、第十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告北京市华远集团有限公司全部诉讼请求。本案受理费80元，由原告北京市华远集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  吴贵平人民陪审员  周觉军人民陪审员  刘 健二〇二〇年十一月六日法官助理谢婷代理书记员  龙 灿附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第三十三条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积，可以按照下列方法认定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。第九条物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照下列方法认定：（一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（二）总人数，按照前项的统计总和计算。第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。