北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初2502号原告（反诉被告）：北京紫竹动力体育发展有限公司，住所地北京市海淀区圆明园西路**院**平房**，统一社会信用代码：911101080573120990。法定代表人：孙世全，总经理。委托诉讼代理人：夏成蹊，北京市国振律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京善道休闲健身俱乐部有限公司，住，住所地北京市海淀区紫竹院路****平房一社会信用代码：91110108668409295Q。法定代表人：李绍金，经理。被告：米唯卓，男，1968年6月15日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。上述二被告委托诉讼代理人：胡文军，北京市安理律师事务所律师。被告：杨雪莉，女，1971年2月26日出生，汉族，无业，住河北省邯郸市丛台区。委托诉讼代理人：马文佳，北京泓聚律师事务所律师。原告北京紫竹动力体育发展有限公司（以下简称紫竹动力公司）与被告北京善道休闲健身俱乐部有限公司（以下简称善道公司）、米唯卓、杨雪莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告紫竹动力公司委托诉讼代理人夏成蹊、善道公司和米唯卓委托诉讼代理人胡文军、杨雪莉委托诉讼代理人马文佳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告紫竹动力公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令3被告支付房屋装修损失，暂计算为100万元最终以鉴定为准；米唯卓和杨雪莉向我司返还押金100300元；2.请求法院判令由3被告承担本案的全部诉讼费用和房屋装修损失鉴定费用。事实和理由：2007年米唯卓与北京化工大学签订房屋租赁合同，承租本案的涉案房屋，在此地址注册设立了本案的善道公司。2013年善道公司与案外人北京圆方大正商贸中心（下称圆方中心）签订了场馆租赁合同，圆方中心从善道公司处承租了涉案房屋。后原告与圆方中心处达成合作，由原告占有、使用涉案房屋，并对涉诉房屋进行了装修和大量的资金投入，本案纠纷出现之前原告一直依约向被告全额支付了涉案房屋的租金。2018年9月，因被告拖欠房屋租金，北京化工大学通知被告解除房屋租赁合同并要求返还涉案房屋，被告通知原告暂停支付房屋租金。从2019年年初开始，北京化工大学开始对涉案房屋停水、停电，造成原告经营受到巨大的影响，原告的经营受到损失。后北京化工大学起诉至法院要求解除与被告善道公司和米唯卓签订的房屋租赁合同。2019年9月海淀区人民法院做出一审判决，判令被告善道公司与原告返还房屋，并由善道公司赔偿北京化工大学经济损失。现在，原告提起诉讼的原因是由于被告作为承租人欠付房屋租金的行为所致。原告在整个承租涉案房屋期间并没有过错，原告现被海淀区人民法院判令返还房屋，这一后果完全应由被告承担，同时被告应赔偿由此给原告造成的损失。善道公司与圆方中心所签订的合同约定租金直接支付由给杨雪莉。我司后来了解到情况是：被告米唯卓和杨雪莉在履行善道公司与网方中心之间的租赁合同期间为善道公司的股东和法定代表人，二人系夫妻关系。《公司法》第20条规定：“公司股东不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”《民法总则》第83条规定：“营利法人的出资人不得滥用出资人权利损害法人或者其他出资人的利益。滥用出资人权利给法人或者其他出资人造成损失的，应当依法承担民事责任。营利法人的出资人不得滥用法人独立地位和出资人有限责任损害法人的债权人利益。滥用法人独立地位和出资人有限责任，逃避债务，严重损害法人的债权人利益的，应当对法人债务承担连带责任。”原告认为三被告的行为已经违反了前述法律规定，构成了公司财产和个人财产以及公司出资人财产的混同，其行为系滥用法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害了公司的债权人利益。故原告的损失应当由三被告承担连带赔偿责任。被告善道公司辩称并反诉：我司不同意原告诉讼请求。紫竹动力公司要求支付房屋装修损失没有合同依据、法律依据和事实依据，紫竹动力公司要求米唯卓、杨雪莉连带赔偿支付房屋装修损失没有事实及法律依据。《场馆租赁合同》租赁期限至2014年6月30日到期，租赁期限届满后，原告继续使用租赁场地，根据《合同法》约定，转为不定期租赁。根据《合同法》规定，我公司有权随时解除合同，该《场馆租赁合同》不存在剩余租赁期，当然也不存在装修残值。同时我司提出反诉，由于我司与圆方中心于2013年签订《场馆租赁合同》，约定由圆方中心承租涉案的体育场地。租赁合同签订后，租赁场地一直由紫竹动力公司占有使用，并交纳租金，但自2018年10月起，紫竹动力公司出现拖欠租金情况，我司向圆方公司以及紫竹动力公司发出告知书，提出解除租赁关系，并要求于2019年1月20日前将租赁场地交回，但紫竹动力公司一直占有租赁场地，故我司提出反诉请求：1.确认反诉原告向反诉被告之间《场馆租赁合同》于2019年1月20日解除；2.反诉被告向反诉原告支付2018年10月1日至2019年1月20日期间拖欠租金126566元；3.反诉被告向反诉原告支付2019年1月21日起至实际返还场馆之日的场地占用费按日租金1150．6元计算；4.反诉被告支付违约金35000元；5.反诉被告支付与逾期返还房屋违约金300000元；6.本案诉讼费由反诉被告承担。被告米唯卓辩称，生效判决认定我与紫竹动力公司不存在财产混同的情况，因此不承担责任，故不同意原告的诉讼请求，其它意见，与善道公司的答辩意见一致。被告杨雪莉辩称，不同意原告诉讼请求，原告基于《中华人民共和国公司法》第二十条要求我方承担连带责任，办理离婚登记之后三个月就办理了股权变更登记，2018年9月开始善道公司拖欠租金时，我已不是善道公司的股东，与米唯卓已离婚。自2017年4月1日从来没有接受过原告本案涉案的租金，我认为我无义务承担连带责任。善道公司向紫竹动力公司交付租赁场地的时候不存在需要装修的情况，原告诉讼请求没有事实依据。紫竹动力公司对善道公司的反诉辩称：我司同意反诉请求第一项，对第二项诉求欠租126566元无异议，但是不同意支付，我方曾向其支付上述租金，但是善道公司拒收了；对第三项诉求，因为善道公司与北京化工大学解除合同的原因系善道公司拖欠了租金。而我司按照合同约定按时支付了费用，因为善道公司拖欠行为，导致我方不能继续使用租赁场地，因此不同意支付；第四项和第五项诉讼请求没有合同依据，不同意支付。若存在违约金的情况，违约金也过高，不同意第六项诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，对于双方当事人认可的事实和证据，本院予以采信并在卷佐证。2007年7月20日，北京化工大学（出租方，甲方）与米唯卓（承租方，乙方）签订就北京化工大学位于北京市海淀区紫竹院路98号的原礼堂房屋（以下简称涉案房屋）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）。租赁期限自2007年9月1日至2013年8月31日。租赁合同签订后，北京化工大学履行了房屋交付义务。善道公司于2007年10月29日在涉案房屋注册成立。公司类型为自然人独资，投资人为米唯卓。期间，善道公司将涉案房屋一部分面积出租给圆方公司经营使用。因善道公司拖欠北京化工大学租金，北京化工大学诉至本院，要求确认其与善道公司与米唯卓签订的就涉案房屋的租赁关系于2018年9月20日解除，并要求米唯卓、善道公司、紫竹动力公司交还涉案房屋，并支付拖欠的租金及房屋占用费，赔偿违约金。该案审理过程中，北京化工大学与善道公司均确认双方解除租赁合同的时间是2018年9月20日。后本院经审理做出判决：“一、于本判决生效后七日内，北京善道休闲健身俱乐部有限公司与北京紫竹动力体育发展有限公司将位于北京市海淀区紫竹院路98号的原礼堂房屋（门头为北京紫竹动力体育发展有限公司）腾空交还北京化工大学；二、于本判决生效后七日内，北京善道休闲健身俱乐部有限公司偿付北京化工大学欠租2122522．96元，并支付2018年9月21日至2019年1月3日期间的房屋占用费140958．9元及2019年1月4日至相应762平方米的房屋腾退时止的占用费（按日租金676．56元计算）；三、于本判决生效后七日内，北京善道休闲健身俱乐部有限公司赔偿北京化工大学违约金49000元；四、驳回北京化工大学的其他诉讼请求”。紫竹动力公司不服，提出上诉，北京市第一中级人民法院经审理后，判决“驳回上诉，维持原判”。现涉案场地仍由紫竹动力公司占用。对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：紫竹动力公司与善道公司之间租赁关系的认定。在北京化工大学与善道公司、米唯卓、紫竹动力公司房屋租赁合同纠纷一案判决生效后，善道公司曾就涉案场地曾起诉圆方公司，要求确认其公司与圆方公司之间的《场地租赁合同》于2019年1月20日解除，判令圆方公司将其占用的涉案场地腾空交还给其公司，并支付拖欠租金。根据生效判决查明事实，2013年7月1日，善道公司与圆方公司签订《场馆租赁合同》，将本案涉案场地租赁给圆方公司，租赁期限自2013年7月1日至2014年6月30日。租金标准及支付方式为每季度105000元，全年租金总计42万元。圆方公司有下列情形之一的，善道公司有权单方解除合同，收回房屋，1、不按照约定支付租金达5日的。并应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失，如乙方未约定时间返还房屋的，按每日3000元支付违约金。上述租赁合同签订后，善道公司向圆方公司交付房屋。紫竹动力公司向善道公司交纳押金。双方均确认签订合同后，诉争场地均由紫竹动力公司占有使用。本院经审理后认为，双方的《场地租赁合同》租赁期间已于2014年6月30日届满。此后，善道公司与圆方中心未就诉争场地签订合同。而《场地租赁合同》签订后均由案外人使用租赁房屋，押金及租金均由善道公司交纳，故本院无法认定善道公司与圆方公司在《场地租赁合同》租赁期间届满后仍存在不定期租赁合同关系，故善道公司的诉讼请求，法院无法支持，据此驳回原告的诉讼请求。本案中，紫竹动力公司称其自圆方公司处租赁涉案房屋，起租日期为2013年7月1日。善道公司主张紫竹动力公司系委托圆方公司代其与善道公司签订《场地租赁合同》，未就此向本院举证。紫竹动力公司与善道公司并未签订《场地租赁合同》，未约定租赁期限，关于租金亦是延用圆方公司与善道公司的场地租金标准，对于其他相关条款未进行约定。关于紫竹动力公司支付租金的情况。紫竹动力公司主张王春阳个人账户分别向杨雪莉与米唯卓支付租金。杨雪莉和米唯卓未就租金用途向本院举证用于公司经营。紫竹动力公司支付涉案场地租金至2018年9月30日。本院认为，本案争议焦点之一为紫竹动力公司与善道公司之间的租赁关系的认定。善道公司将涉案场地租赁给圆方公司使用，租赁期限届满后，双方未签订新的租赁合同。圆方公司未继续使用涉案租赁场地，而是由紫竹动力公司继续使用。紫竹动力公司与善道公司亦未签订租赁合同，约定租赁期限，而是延用圆方公司与善道公司之间的租金标准交纳租金。现善道公司主张其与紫竹动力公司之间签订租赁合同条款适用其与圆方公司签订《场地租赁合同》中的各项条款，紫竹动力公司不予认可。认为双方并未订立租赁合同，对此抗辩意见，本院予以采信，理由为：其一，双方并未签订租赁合同，在履行过程中，除房租适用原租金标准，并未履行过原租赁合同中的其它条款。其二，善道公司主张系圆方公司接受善道公司委托租赁涉案场地，未就此提供证据。紫竹动力公司与善道公司未对租赁期限进行约定，双方为不定期租赁关系，租金标准为42万元/年（日租金标准为1150.68元），对于双方其它权利义务关系未进行约定。鉴于双方为不定期租赁关系，善道公司可以随时要求与紫竹动力公司解除租赁合同，现善道公司要求紫竹动力公司赔偿其装修损失，缺乏依据，本院不予支持，关于紫竹动力公司交付的押金，因双方租赁合同已解除，善道公司要求按照其与圆方公司的租赁合同约定的退款条件，在紫竹动力公司缴清租金后方能退还，但双方之间未签订租赁合同，故该项抗辩理由，本院不予采信。米唯卓系善道公司股东，紫竹动力公司将租金汇入其个人账户内，米唯卓未向本院举证证明租金均用于公司经营，故本院认为米唯卓应承担连带偿还押金的责任。虽然杨雪莉已不再担任善道公司股东，但收取押金的日期系杨雪莉担任股东期间，故杨雪莉不能因此免除承担连带责任。关于善道公司提出的反诉请求，现双方均认可租赁关系于2019年1月20日解除，本院不持异议。由于紫竹动力公司于2018年10月1日至2019年1月20日合同履行期间未交纳房租，现善道公司要求紫竹动力公司支付上述期间房租的反诉请求，本院予以支持。合同解除后，善道公司已向紫竹动力公司发出腾退要求，特别是本院生效判决做出后，亦判决紫竹动力公司负有腾退义务，但紫竹动力公司仍未腾退涉案场地，现善道公司要求紫竹动力公司支付2019年1月21日至腾退之日的房屋使用费的诉讼请求，本院支持。关于善道公司要求紫竹动力公司支付逾期支付租金的违约金以及逾期交房的违约金，由于双方对此亦未约定，且本院已前述善道公司与圆方公司的《场地租赁合同》不适用于其与紫竹动力公司，即双方对于违约并未约定，故善道公司主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十五条，判决如下：一、确认北京善道休闲健身俱乐部有限公司与北京紫竹动力体育发展有限公司关于北京市海淀区紫竹院路98号的原礼堂房屋的租赁合同于2019年1月20日解除；二、北京善道休闲健身俱乐部有限公司于本判决生效后七日内向北京紫竹动力体育发展有限公司退还押金100300元；三、米唯卓和杨雪莉对北京善道休闲健身俱乐部有限公司上述第二项项下的付款义务承担连带责任；四、北京紫竹动力体育发展有限公司于本判决生效后七日内向北京善道休闲健身俱乐部有限公司支付2018年10月1日至2019年1月20日的租金126566元；五、北京紫竹动力体育发展有限公司于本判决生效后七日内向北京善道休闲健身俱乐部有限公司支付2019年1月21日至其实际腾房之日的房屋使用费，按照日租金1150．68元的标准计算；六、驳回北京紫竹动力体育发展有限公司的其它诉讼请求；七、驳回北京善道休闲健身俱乐部有限公司其它反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14702元，由北京紫竹动力体育发展有限公司负担，已交纳。反诉费15679元，由北京善道休闲健身俱乐部有限公司负担12508元，已交纳。由北京紫竹动力体育发展有限公司负担3171元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  蒋凯宇二〇二〇年十一月三十日书记员  彭利婷