北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初18305号原告：张成，男，1963年2月13日出生，满族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：周志芳，北京市仁人德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永平，北京市仁人德赛律师事务所律师。被告：田维新，男，1973年9月18日出生，汉族，住北京市通州区。被告：张静，女，1993年8月7日出生，满族，住北京市通州区。被告：许奎更，男，1987年8月8日出生，汉族，住北京市通州区。原告张成与被告田维新、张静、许奎更房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张成及其委托诉讼代理人李永平，被告田维新、张静、许奎更到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张成向本院提出诉讼请求：1、确认张成与田维新签订的租赁合同于2020年4月17日解除；2、判令田维新向张成支付2020年4月1日至2020年4月17日的租金7452元及逾期付款利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年4月17日起暂计算至2020年10月31日，为169元）；3、判令田维新向张成支付违约金48000元；4、判令三被告腾退北京市通州区永顺西街房屋底商房屋并返还张成；5、判令三被告向张成支付2020年4月18日至实际搬出日止的房屋占有使用费（按685元/日为标准），暂计算至2020年6月30日，暂计50005元；6、本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2016年4月1日，我与田维新签订《租房合同》，约定我将北京市通州区永顺西街房屋底商（以下简称涉案房屋）出租给田维新，承租人不能将房屋转租，如出现违约应按租金的30%予以赔偿。合同签订后，双方约定自2019年4月1日起年租金调整为16万元。2020年4月1日，田维新应向我支付2020年4月1日至2020年10月1日期间的租金8万元，但我多次催要田维新一直不予理睬。我不得已前往租赁房屋所在地进行催要，却发现田维新违反《租房合同》约定擅自将租赁房屋转租、分租给张静、许奎更。2020年4月17日，我向田维新、张静、许奎更送达了《解除通知书》、《告知书》，通知田维新解除《租房合同》，要求田维新、张静、许奎更将租赁房屋腾退并返还给我。我认为，根据《合同法》的相关规定，田维新违反《租房合同》的约定，拒不支付租金且擅自将租赁房屋转租他人，我享有解除权，我向田维新发出解除通知后即发生合同解除的效果，田维新应按照合同约定承担相应的违约责任，三被告应当将租赁房屋腾退并返还我。田维新辩称，不同意解除合同；我转租给第三方，张成是知情的，我不存在违约，其他诉讼请求是基于违约的前提，均不同意。张静辩称，同意腾退房屋，我投入1万多进行了装修，还交给转让人4万元转让费，我要求赔偿装修费和转让费。不同意承担占有使用费。我是2020年4月7日和田维新签的合同，签的落款日期是2020年4月20日,已经支付1．5万定金给田维新。许奎更辩称，同意2020年11月1日到期后搬走，不同意其他诉讼请求。我从田维新处租房，年付租金16万，按期支付租金（至2020年11月1日）和1万押金，共支付了17万给田维新。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月1日，张成（甲方）、田维新（乙方）签订《租房合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方。一、租期：从2016年4月1日至2021年4月1日止。二、租金：年租金14万元。三、付押金方式：六个月一付。七、如出现违约，应按租金的30%予以赔偿。十、如乙方已付房租未到期，甲方负责按未到期限的月份返还乙方房租。十一、乙方不能把房屋转租给其他人使用。上述《租房合同》签订后，张成如期将涉案房屋交付田维新，田维新租金支付至2020年3月31日。2017年9月12日，田维新（甲方）与许奎更（乙方）签订《租房合同》，约定：甲方将通州区永顺南街房屋租给乙方作为商业使用。二、甲方向乙方收取房屋租金每年12万元，一年一付。四、合同到期，乙方如准备续签，应提前一个月交下一年的租金。否则甲方有权到期终止合同。如不准备续签，乙方应提前一个月通知甲方。上述《租房合同》签订后，许奎更依约向田维新支付押金1万元，租金支付至2020年11月1日。2020年4月7日，田维新（甲方）与张静（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：第一条房屋基本情况：房屋坐落于北京市通州区永顺南街房屋，建筑面积127平方米。第二条租赁用途：美容美甲。第三条租赁期限：房屋租赁期自2020年4月20日至2023年4月20日。第四条租金：租金总计9万元，押一付六。第八条合同解除：经甲乙双方协议一致，可以解除本合同。经双方协商，田维新给张静一段时间空置期，合同落款时间和起租日均是2020年4月20日。合同签订当天，张静向田维新支付定金1．5万元。2020年4月17日，张成通过微信向田维新发送《解除合同通知书》，载明：“致承租人田维新：20**年4月1日贵我双方签署《租房合同》，由你方承租我方位于北京市通州区永顺西街房屋的房屋，即合同约定的北京市通州区永顺西街房屋底商门面房。该合同第十一条明确约定，你方不能把房屋转租给其他人使用。现由于你方擅自将房屋转租，我方做如下决定：解除与你方签署的《租房合同》。本通知书自你方收到之日起生效。如下方式视为你方收到，通过以下方式先后送达的，以最先送达的时间作为生效时间：（1）将本通知书以面呈或张贴于房屋之时，视为送达；（2）任何以信件或特快专递邮寄至承租地址、你方有效身份证件地址等视为送达；（3）任何以电话、短信、微信等方式发出的通知，以实际发出之时视为送达。请你方在收到本书面通知后7日内（最迟在2020年4月24日前）搬出房屋，并将房屋内全部物品清空、恢复至承租前的原始状态，并将欠付的房租等相关费用一次性付清。如你方未能在前述合理期间内清空房屋内物品，视为你方放弃房屋内全部物品，我方有权自行处理，造成你方任何损失，我方概不负责，同时，我方有权要求你方承担因清理房屋而产生的相关清理费等费用，如因此造成我方任何损失，我方保留向你追偿的权利。出租人张成，2020年4月17日。”2020年4月18日，张成通过EMS向田维新邮寄《解除合同通知书》,田维新于2020年4月22日签收。2020年4月17日，张成向张静、许奎更送达《告知书》，载明：我方系北京市通州区永顺西街房屋（以下简称门面房）的房屋所有人张成，我方与田维新曾于2016年4月1日签署《租房合同》，由田维新承租门面房，《租房合同》第十一条明确约定，田维新不能把门面房转租给其他人使用。但田维新未经我方同意擅自转租，我方已于2020年4月17日向田维新发出解除通知，解除前述《租房合同》，并要求田维新20**年4月24日前腾退门面房并支付欠付租金等费用。现请所有在门面房内的人员于2020年4月24日前腾退门面房及相关全部物品，并搬离该门面房。若届时相关人员未能在前述合理期间内清空房屋内物品，视为相关人员放弃房屋内全部物品，我方有权自行处理，造成任何人员任何损失，我方概不负责。同时若相关人员拒不腾退房屋或以任何方式变相占有使用门面房的，我方有权要求相关人员承担房屋占有使用费、清理费等费用。若因此造成我方任何其它损失的，我方保留向相关人员追偿的权利。房屋所有权人张成，2020年4月17日。经询问，北京市通州区永顺西街房屋号、北京市通州区永顺西街房屋底商门面房、北京市通州区永顺南街房屋是同一个地址，均系涉案房屋。庭审中，田维新主张张成2019年12月4日配合其去办理营业执照变更手续，当时和许奎更一起去的，那时张成就知道转租给许奎更，但没有提出反对意见，故认为张成对转租是默认同意，为此其提交田维新和张成的微信聊天记录、田维新和许奎更的微信聊天记录、田维新和张成通话录音佐证。张成认可微信聊天记录的真实性，不认可关联性，认为其配合办理营业执照变更手续不代表同意转租给许奎更；张成认为通话录音真实性无法确认，录音中没有张成的声音，但可以听出张成不同意将涉案房屋转租给张静。张成陈述其2020年4月去涉案房屋找田维新催要2020年4月1日至2020年10月1日租金时发现涉案房屋转租给张静。张静陈述其和田维新签约时田维新嘱咐其对外称其是田维新的外甥女，田维新解释是因为其和张成租期快到了，张静要求签三年，说是外甥女到时候方便跟张成商量续租事宜。张成主张自2019年4月1日起，租金标准调整为年租金16万元，为此其提交转账记录佐证，田维新对此表示不予认可，认为多交部分是预交下一期租金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，张成与田维新自愿签订《租房合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约定履行各自义务。张成要求田维新支付2020年4月1日至合同解除日的租金及逾期付款利息，于法有据，本院予以支持。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除。庭审中，田维新主张张成2019年12月4日就其将涉案房屋转租给许奎更但未提出异议，视为张成默认同意其转租涉案房屋，本院认为，在租赁合同明确约定禁止转租的情形下，出租人知道或应当知道承租人转租，有六个月的异议期，异议期间出租人随时可以以承租人未经同意为由解除合同，张成于2020年4月17日向田维新送达《解除合同通知书》，不应认定为张成同意田维新转租涉案房屋。同时，结合在案证据，本院认为，张成亦不同意田维新将涉案房屋转租给张静。承租人田维新违反《租房合同》约定擅自转租涉案房屋，张成作为出租人有权解除合同，2020年4月17日张成向田维新送达《解除合同通知书》，故张成关于确认其与田维新签订的《租房合同》于2020年4月17日解除的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。田维新擅自转租系违反《租房合同》的违约行为，现张成主张田维新依照《租房合同》约定支付违约金，理由正当，本院予以支持。房屋租赁合同解除，转租合同亦不能履行，出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名义要求次承租人（实际使用房屋的承租人）腾退房屋。关于张成要求三被告腾退涉案房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。房屋租赁合同解除，承租人和次承租人逾期腾房给出租人造成损失，出租人要求承租人和次承租人共同支付逾期腾房的房屋使用费的，应予支持。关于张成要求三被告支付2020年4月18日至实际腾退日的房屋占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。占有使用费标准，结合张成与田维新签订的《租房合同》，本院确定为384元/日。关于张成所称自2019年4月1日起租金涨为16万/年，于法无据，本院不予采信。房屋租赁合同解除，次承租人要求承租人或出租人赔偿装饰装修损失或承担违约责任的，与租赁合同纠纷不属于同一法律关系，不构成反诉，次承租人可另行起诉。本案中，张静主张赔偿装修损失和转让费，与张成与田维新之间的租赁合同纠纷不属于同一法律关系，在本案中不予处理，张静可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告张成与被告田维新签订的《租房合同》于2020年4月17日解除；二、被告田维新于本判决生效之日起七日内向张成支付2020年4月1日至2020年4月17日的租金6521元及逾期付款利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年4月17日起计算至实际支付日）；三、被告田维新于本判决生效之日起七日内向张成支付违约金42000元；四、被告田维新、许奎更、张静于本判决生效之日起七日内腾退北京市通州区永顺西街房屋底商房屋并返还给原告张成；五、被告田维新、许奎更、张静于本判决生效之日起七日内向张成支付2020年4月18日至实际腾退日的房屋占有使用费（按照384元/日的标准计算）。六、驳回原告张成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1207元，由原告张成负担76元（已交纳），由被告田维新负担1131元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王爱农二〇二〇年十一月二十六日书记员  杨月兰