山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初4100号 原告（执行案外人）：山东北城庆合置业有限公司，住所地山东省济南市高新区，统一社会信用代码91370100054897853M。 法定代表人：李金勇，总经理。 委托诉讼代理人：王东波，国浩律师（济南）事务所律师。 委托诉讼代理人：于海萍，国浩律师（济南）事务所律师。 被告（申请执行人）：于宝，女，1985年6月22日出生，住济南市市中区。 委托诉讼代理人：于青运，济南市中春晖法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：王爱军，男，1974年1月10日出生，住山东省东平县. 原告山东北城庆合置业有限公司（以下简称北城庆合公司）与被告于宝、被告王爱军案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月16日公开开庭进行了审理，原告北城庆合公司的委托诉讼代理人王东波，被告于宝的委托诉讼代理人于青运到庭参加诉讼。被告王爱军经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北城庆合公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除对原告所有的位于济南市凤凰路以西，中林路以北新建凤凰国际广场X号楼X房屋的查封措施，停止对该房屋的执行；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年3月23日，济南市历城区人民法院对申请执行人于宝与被执行人王爱军执行纠纷一案作出（2016）鲁0112执3424-3号执行裁定书，裁定：预查封王爱军购买的山东北城庆合置业有限公司名下的座落于济南市高新区凤凰路以西，中林路以北新建凤凰国际广场X号楼X房屋。原告提出对上述房屋停止执行的异议后，济南市历城区人民法院于2020年5月18日作出（2020）鲁0112执异101号执行裁定书，裁定：驳回山东北城庆合置业有限公司的异议。但原告认为，上述（2020）鲁0112执异101号执行裁定书适用法律错误，应依法停止对案涉房屋的执行。理由如下：原告是案涉房屋的所有权人，被告王爱军从未取得过案涉房屋的所有权，案涉房屋不属于被告王爱军的财产。而且原告与被告王爱军关于案涉房屋的《商品房买卖合同》也已被依法解除，同时，原告也已返还被告王爱军已交的案涉购房款，被告王爱军对案涉房屋不再享有任何权益，案涉房屋不应成为被告王爱军的被执行财产。根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，人民法院可以对当事人购买但未进行所有权登记的房屋进行预查封。但人民法院预查封的目的是为了在预查封期间房屋登记在被执行人名下后，将预查封转为正式查封，以便执行被执行人的财产。人民法院预查封的前提是当事人合法有效的购买了房屋或享有合法债权，该房屋在一定的时间内，能够登记在被执行人名下，转变为被执行人的财产。若被执行人对房屋不再享有合法债权，房屋也不再可能登记到被执行人名下，人民法院预查封的前提便不存在，人民法院不应再执行相关财产。最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十四条第二款规定“在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。”此条规定的是，在买卖关系中，即便相关财产已完成了过户登记等物权变动，若基础买卖关系不再存在（合同解除），在出卖人已返还价款的情况下，买受人也不再对买卖财产享有权益。案外人能够以此为由排除执行。本案中，被告王爱军虽购买过案涉房屋并进行了商品房备案登记，但因被告王爱军在履行购房合同过程中存在违约行为，原告向法院提起诉讼要求解除与王爱军的商品房买卖合同，济南高新技术产业开发区人民法院于2017年12月10日作出（2017）鲁0191民初359号民事判决书，判决解除了原告与被告王爱军之间关于案涉房屋的《济南市商品房买卖合同》，并判决王爱军协助原告解除案涉房屋的买卖合同网签和备案登记手续，2018年8月14日，济南市中级人民法院作出（2018）鲁01民终4408号民事判决书，判决维持了济南高新技术产业开发区人民法院的上述判决。现判决书已生效，但王爱军一直未协助原告办理解除案涉合同的网签和备案登记手续。对于被告王爱军已交付的案涉房屋购房款，因被告王爱军涉及诉讼案件，案涉购房款已全部被济南市高新区人民法院划扣。综上，在原告与被告王爱军的案涉购房合同已依法解除，原告已返还被告王爱军全部已交购房款的情况下，被告王爱军对案涉房屋不再享有任何权益，案涉房屋不属于被告王爱军的财产。人民法院应停止对案涉房屋的执行。 被告于宝辩称，历城法院的执行裁定是正确的，是根据历城区人民法院2016民初2140号民事判决书、高新区人民法院2017鲁01**民初359号判决书、济南市中院民终4408判决书作出，原告起诉无据应驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下： 本院于2016年9月14日对于宝与王爱军、郭海云民间借贷纠纷一案作出（2016）鲁0112民初2140号民事判决，判决：“一、被告王爱军偿还原告于宝借款25万元；二、被告王爱军自2016年3月24日起至判决生效之日止，以25万元为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率（若超出年利率6%则按年利率6%计算）向原告于宝支付逾期未付借款利息；三、被告郭海云对上述一、二条判决款项承担连带清偿责任，被告郭海云在承担保证责任后，有权向被告王爱军追偿；上述给付，限被告王爱军、郭海云于本判决生效之日起十日内付清。四、驳回原告于宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元、财产保全申请费1820元，由被告王爱军、郭海云负担。”判决生效后，于宝申请执行，本院以（2016）鲁0112执3424号立案执行。2018年3月23日，本院作出（2016）鲁0112执3424-3号执行裁定，裁定继续预查封王爱军购买的北城庆合公司名下的坐落于济南市高新区凤凰路以西，中林路以北新建凤凰国际广场X号楼X房产（面积：41.5平方米）一处，证号：销售（字）201414127186，查封期限为三年。 执行过程中，北城庆合公司对本院预查封的位于济南市高新区凤凰路以西，中林路以北新建凤凰国际广场X号楼X房屋提出书面异议，本院审查后，作出（2020）鲁0112执异101号执行裁定，裁定驳回北城庆合公司的异议。北城庆合公司不服该裁定，遂提起本案诉讼。 另查明，2017年12月10日，济南高新技术产业开发区人民法院对北城庆合公司与王爱军房屋买卖合同纠纷一案作出（2017）鲁0191民初359号民事判决，判决：“一、解除原告山东北城庆合置业有限公司与被告王爱军于2014年6月11日签订的编号为销售（字）201414127186的《济南市商品房买卖合同》；二、被告王爱军于本判决生效之日起30日内协助原告山东北城庆合置业有限公司就凤凰国际广场X号楼X室房产办理撤销商品房买卖合同网签个备案登记手续；三、原告山东北城庆合置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告王爱军182900.65元；四。驳回原告山东北城庆合置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4499元，由原告山东北城庆合置业有限公司负担499元，被告王爱军负担4000元。”北城庆合公司不服该判决，向山东省济南市中级人民法院提起上诉，山东省济南市中级人民法院于2018年8月14日作出（2018）鲁01民终4408号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，本案的焦点为北城庆合公司对本院预查封的坐落于济南市高新区凤凰路以西，中林路以北新建凤凰国际广场X号楼X房产是否享有足以排除执行的民事权益。 北城庆合公司依据诉争房屋被查封后济南高新技术产业开发区人民法院作出的（2017）鲁0191民初359号生效判决排除于宝的执行申请。本院认为，人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，并不表示与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。北城庆合公司与王爱军之间的《济南市商品房买卖合同》已被解除，王爱军享有的诉争房屋物权变动请求权因合同解除而消灭，王爱军已不再享有诉争房屋的物权期待权，诉争房屋仍归出卖人北城庆合公司所有，北城庆合公司对查封的诉争房屋享有足以排除执行的民事权益。综上，北城庆合公司请求不得对位于济南市高新区凤凰路以西，中林路以北新建凤凰国际广场X号楼X房产执行的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 不得执行位于济南市高新区凤凰路以西，中林路以北新建凤凰国际广场X号楼X号房产。 案件受理费6479元，由被告于宝负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  周继贤 人民陪审员  张小玲 人民陪审员  蒋国霞 二〇二〇年十一月五日 法官 助理  梁红敏 书 记 员  尹 瑞