江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0702民初4305号原告：肖飞，男，1966年12月5日出生，住江西省新余市渝水区。原告：温珍琴，女，1967年7月11日出生，住江西省赣州市赣县区。共同委托诉讼代理人：陈敏丽，江西明理律师事务所律师，特别授权代理。共同委托诉讼代理人：吴小平，江西明理律师事务所律师，特别授权代理。被告：赣州恒大地产有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区长征大道**（赣州商会大厦）14-3#。统一社会信用代码：91360700332881043G。法定代表人：李硕，该公司总经理。委托诉讼代理人：张志余，男，1991年8月23日出生，该公司员工，住江西省上饶市余干县，特别授权代理。第三人：中国银行股份有限公司赣州分行，，住所地：江西省赣州市章贡区文清路**统一社会信用代码：9136070016019027X1。法定代表人：程学文，该分行行长。原告肖飞、温珍琴与被告赣州恒大地产有限公司（以下简称恒大地产），第三人中国银行股份有限公司赣州市分行（以下简称中国银行赣州市分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖飞、温珍琴及其共同委托诉讼代理人吴小平、被告恒大地产的委托诉讼代理人张志余到庭参加诉讼，第三人中国银行赣州市分行经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告肖飞、温珍琴向本院提出诉讼请求：1、请求解除原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2017111404201）、解除原、被告及第三人共同签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号：2017年虔中银红旗按字378号）；2、请求被告返还原告首付款人民币1180446元，并支付利息134417.22元（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准（上浮10%）从2017年12月25日暂时计算至2020年5月8日，以后利息继续上述标准计算至付清款之日止）；3、请求被告返还原告自2018年3月2日至本案判决生效之日已向第三人支付的贷款本金（具体以原告向第三人实际支付的贷款本金还款明细为准）；4、请求被告返还原告自2018年3月2日至判决生效之日已向银行支付的贷款利息（具体以原告向第三人实际支付的贷款利息明细为准）；5、判令被告向第三人偿还原告就《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》剩余的贷款本息及违约金；6、判令被告赔偿原告的损失242364.86元（根据国家统计局2017-2020年70个大中城市新建住宅价格指数（赣州）上涨比例计算）。7、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年9月，原告前往被告售楼处看房，根据被告制作的宣传图册以及楼盘介绍，被告所开发的小高层花园洋房，其一楼住宅有楼梯直接通往地下室，前后有私家花园，而该一楼住宅单价在所有楼层中最贵，高达16223元/㎡，考虑该房有地下室及前后私家花园，原告遂决定高价购买该洋房。2017年11月15日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2017111404201），购买了赣州恒大御府5幢102号商品房，房屋建筑面积121.46㎡，单价人民币16223元/㎡，总价人民币1970446元，付款方式为按揭贷款，首付款1180446元，剩余790000元由原告向银行贷款，并于2017年12月29日与第三人中国银行签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2017年虔中银字378号），2017年12月15日原告将首付款1180446元全部付清给被告，2018年3月2日剩余790000元房款也已由第三人发放至被告账户。2020年4月，被告告知原告，因地下室、私家花园验收不通过，对已建成的地下室进行了拆除并封闭，对前后的私家花园围墙进行拆除变成公共绿地。由于被告公司已无法按承诺交付该房屋，双方发生争议。原告认为，原告如约履行了付款义务，被告却未按其承诺及宣传履行交付房屋的义务，被告交付的房屋完全丧失被告所宣传的结构和品质，原告的合同目的无法实现。原告遂诉至法院，要求依法处理。原告肖飞、温珍琴围绕诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1、原告的身份证复印件、被告的工商登记信息，证明原、被告的诉讼主体资格；证据2、《赣州市商品房买卖合同》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》等复印件，证明原、被告的买卖合同关系以及原告与第三人的借款合同关系；证据3、《江西省国家税务局通用预收款收据》复印件，证明原告已按合同约定履行了全部付款义务；证据4、银行按揭流水、2017年及2020年全国70个大中城市新建住宅价格指数表等复印件，证明原告每月承担银行贷款本金及利息的数额、利率标准，2017年与2019年的价格指数表证明了因房屋价格上涨原告实际承担的经济损失；证据5、《恒大御府4、5号1单元1层平面示意图》、宣传单、《江西省商品房明码标价销售公示（恒大御府3#住宅）》等复印件，证明被告房屋设计了地下室、前后私家花园，被告承诺的交房状况及本案房屋的卖点、房屋价格证明了因一楼房屋的卖点使其房屋单价最高；证据6、房屋地下室及花园围墙拆除前后的照片对比，证明被告建造了地下室和私家花园围栏，后对地下室和围栏进行了拆除，完全违背了对原告之前的交房承诺；证据7、录音、拒绝收房告知函复印件，证明被告承认了其违约行为，并同意退房；业主在收到收房通知后及时进行了回复，并且被告也签收了，原告并未收楼成功；证据8、解除合同通知书复印件、照片，证明原告已经通知了被告解除合同。被告恒大地产辩称，第一、原告起诉要求解除合同，没有事实依据，不符合双方合同约定，我司同原告签订的合同没有原告所述的花园地下室的约定，原告提交的证据材料也不能证明我司向原告作出了交付花园、地、地下室的承诺告提交的宣传资料本身真实性存疑，且即便真实也仅仅应视为我司发出的邀约邀请，而不是邀约，不能作为合同内容的约定，双方在合同中也对相关宣传资料的性质予以明确，合同补充协议第十六条第4款约定，出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目作出的销售资料及宣传资料仅供买受人购买时参考，并不视为正式邀约之内容，出卖人不应上述广告宣传资料而承担违约责任。上述广告宣传资料同本合同及其补充协议不一致的以本合同为准，双方在交易过程中口头表示的意向和信息不构成合同内容，双方不受其约束，所以综合该几点原告要求以未交付地下室、花园为由解除合同是不符合合同约定的；第二、即便本案中原告有权解除合同，但是原告也丧失了合同解除权，我司不同意解除合同，应依法继续履行，双方就合同解除权问题在合同补充协议第十六条第3款进行了约定，约定内容为：按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权应当在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在30日内行使该权利视为买受人自愿放弃该项合同解除权。本案中，双方合同约定的交付时间是2019年10月30日，我司于2020年1月3日取得该项目工程验收竣工备案表，达到了收楼条件，并于2020年1月3日向原告邮寄了收楼通知书材料，原告也实际于2020年1月5日收到该通知材料，据此，原告在2020年1月5日起，就知道或应当知道其所要求交付的花园和地下室的问题，但是并没有在该日起30日内向我司主张解除合同，所以原告丧失了合同解除权；第三、即便本案合同解除，原告要求支付首付款利息、已付银行利息及相应损失等没有事实依据不符合双方合同约定，根据合同十二条约定，我司逾期交付的客户解除合同，我司退还买受人全部房款并支付总房款1%的约定，所以本案中即便原告有权解除合同，根据合同约定我司也仅需退还其全部房款并支付1%总房款的违约金，综上我司认为原告诉求没有事实依据依法应予以驳回。被告恒大地产为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：证据1、竣工验收备案表复印件，证明标的房屋于2020年1月3日取得工程竣工验收备案表，达到收楼条件；证据2、我司邮寄的收楼通知书、EMS回单及查询单等复印件，证明我司于2020年1月3日向原告寄发了收楼通知，原告也于2020年1月5日收到该通知，从而证明原告从该日起就知道其诉讼的地下室及花园交付问题，应在该日起三十内向我司行使合同解除权。第三人中国银行未到庭辩称，也未向本院提交任何证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2017年11月15日签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同备案编号：2017111404201），约定原告购买被告位于赣州市章江新区商品房，建筑面积为121.46㎡，单价16223元／㎡，总价为人民币1970446元。付款方式及期限为：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金20000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。买受人应当于2017年11月14前支付首期房价款600446元，占全部房价款的30.47%。余款人民币1370000元向银行申请贷款支付。……合同还对其他权利义务及违约责任进行了约定。合同签订当天，原告向被告支付了部分首付款600446元，于2017年12月15日原告将部分首付款58万元支付给被告，至此，首付款全部付清给被告。原告于2017年12月29日与第三人中国银行赣州市分行签订了一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2017年虔中银字378号），向银行贷款支付剩余79万元购房款，且第三人中国银行赣州市分行于2018年3月2日将剩余79万元房款发放至被告账户。2020年1月3日，原告收到被告寄发的收房通知书，原告因被告交付的房屋不具备购买房屋时被告所作宣传的入户花园等设施，于2020年1月9日向被告提交了拒绝收房告知函，后经双方多次沟通未果，故原告于2020年8月1日向被告提交了解除合同通知书，原、被告双方对争议房屋未达成一致意见，导致原告的合同目的无法实现，原告为维护自身利益，遂诉至本院，要求依法处理。另查明，赣州恒大御府5#楼于2020年1月3日进行了竣工验收备案登记。本院认为，原告与被告恒大地产签订的《赣州市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点在于案涉的《赣州市商品房买卖合同》是否应予以解除。首先，本案中，原告购买的是花园洋房的一楼，其购房单价与同一单元同一户型的二层相比，单价大幅提高，结合原告提供的平面示意图、宣传单等证据，足以证明在销售过程中，被告以案涉房屋存在私家花园以及地下室为主要卖点向原告推介房屋，原告亦以案涉房产存在私家花园以及地下室为主要购买理由购买了案涉房屋。被告恒大地产作为商品房经营者，其以广告、宣传资料等对商品房及附属条件所做的说明和承诺应当作为合同要约，其提供的商品房应当符合其约定的条件。结合原告提供的证据，本院认定被告恒大地产将销售的房屋存在私家花园以及地下室等向购房者进行展示，具体细致，条件确定，标准明确，对购房人是否购房及确定购房价格产生重大影响，足以影响到购房者签订合同与否及房屋价格，符合法律规定的要约的特征，应当作为合同重要组成部分，作为房屋出售方应当承担的法律义务。被告辩称宣传图和平面示意图并不是合同的组成部分以及合同中约定“销售资料及宣传资料仅供买受人购买时参考，并不视为正式邀约之内容”，本院认为，案涉房屋在签订《赣州市商品房买卖合同》之时，尚未建成，属于期房，购房人根据被告恒大地产销售人员的介绍、平面图、宣传单以及样板房等方式确定房屋的基本情况，符合普通人购房的习惯以及信赖利益，且被告恒大地产对房屋情况的说明和允诺对是否订立买卖合同以及房屋价格的确定具有重大影响，虽然该说明和允诺未载入商品房买卖合同中，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，对被告的该抗辩理由，本院不予采信。其次，现被告恒大地产交付的房屋及附属条件与其承诺的条件不相符，应当视为违反合同约定。被告辩称，根据《合同补充协议》约定合同解除权应当在三十天内行使，本院认为，在被告通知交房之后，原告第一时间发现房屋不符合约定，拒绝收房并与被告经过多次协商未果，在确定双方无法协商一致后，原告向其发送了《解除合同通知书》，上述一系列行为均表示原告并未怠于行使自身的权利，纠纷发生后与对方先沟通协商亦符合普通人的行为习惯。同时，原、被告签订的《合同补充协议》属于格式条款，被告恒大地产将解除合同的期限限制为三十日，严重影响到购房人一方的重大权益，排除了自己主要义务，而该补充协议条款为采取足以引起原告注意的文字、符号、字体等特别表示，反而约定在最后的其他约定之中，增加对方的辨识难度，严重影响了当事人对合同内容的理解。由于合同解除权是法律赋予当事人的重要权利，被告在合同中排除了对方当事人的权利，应当依法告知、提示，故对于该解除合同的期限限制，本院认定为该条款无效。故原告依法向被告送达了《解除合同通知书》，且被告在收到该通知书后也未在合理期限内提出异议，故应认定《解除合同通知书》已经生效，双方的《商品房买卖合同》依法解除。再次，关于解除合同后的法律责任承担。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，由于被告存在违约情形，原告依法解除案涉合同后，要求被告退还已付购房款的诉请于法有据，本院予以支持。关于原告要求解除案涉的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的诉请，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，由于第三人中国银行赣州市分行作为贷款担保权人，未到庭答辩发表意见，亦未提出独立的诉请，故对于该贷款合同，本院不予处理，相关当事人可另行主张处理。关于违约责任的承担问题，因案涉商品房买卖合同未约定交付房屋不符合合同约定，原告解除合同后被告应承担的违约责任，原告既主张了资金占用期间的利息，亦主张按住宅价格上涨计算实际损失，结合本案的查明的情况，本院酌定被告应向原告支付资金占用期间的利息，自原告向被告支付购房款之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算。第三人中国银行赣州市分行经本院传票传唤未到庭，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告肖飞、温珍琴与被告赣州恒大地产有限公司于2017年11月15日签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2017111404201）及合同补充协议；二、限被告赣州恒大地产有限公司在本判决生效之日起十日内向原告肖飞、温珍琴返还购房款1970446元；三、限被告赣州恒大地产有限公司在本判决生效之日起十日内向原告肖飞、温珍琴支付资金占用期间的利息（其中：自2017年11月15日起按600446元为基数；自2017年12月15日起按58万元为基数；自2018年3月2日起按79万元为基数，上述三笔款项均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至款项付清之日止）；四、驳回原告肖飞、温珍琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22534元，被告赣州恒大地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本案生效后（当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  黄永兰人民陪审员  陈燕玉二〇二〇年十一月九日法官助理刘丽萍书记员吴金凤