北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初23775号原告：浙江武义城市发展投资有限公司，住所地浙江省金华市武义县熟溪南路4-2。法定代表人：徐伟，执行董事。委托诉讼代理人：曾宣龙，浙江今日律师事务所律师。委托诉讼代理人：何姹，浙江今日律师事务所律师。被告：北京觅食森林商业经营管理有限公司，住所地北京市西城区西单北大街****402B。法定代表人：刘彩霞，执行董事。委托诉讼代理人：王志勇，男，1977年2月25日出生，汉族，该公司职工，户籍地北京市房山区。原告浙江武义城市发展投资有限公司（以下简称武义投资公司）诉被告北京觅食森林商业经营管理有限公司（以下简称觅食森林公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武义投资公司的委托诉讼代理人何姹，被告觅食森林公司的委托诉讼代理人王志勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告武义投资公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2017年9月1日签订的《租赁合同》及补充协议，被告腾空并交还原告收回北京市西城区XXX。2.被告立即支付租金551006.55元（租金已计算至2020年6月5日，之后的租金仍按年租金476129.34元的标准计算至实际腾空之日止）。3.被告立即支付违约金128983.62元。4.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年9月1日，原被告签订一份《租赁合同》，原告将其所拥有的座落于北京市西城区XXX号的商铺出租给被告使用。合同约定，计租期限为15年，即2017年12月1日至2032年11月30日，租金第一至三年（即2017年12月1日至2020年11月30日）每月为39677.44元，每年为人民币476129.3元。租金按季支付，先付后用，被告应在2、5、8、11月当月10日前支付租金。如被告逾期未支付相应租金，经原告催告送达后7日内仍不支付租金，视为乙方根本违约，原告有权解除合同。合同第十一条还约定，被告违约，应承担违约责任，违约金为当年三个月的租金和物业费数额。合同签订后，原告按约将房屋交付给被告使用。后因被告未按期支付租金，原被告双方重新签署了一份《补充协议》，对原《租赁合同》第三条第2项租赁期限改为五年，即2017年12月1日至2022年11月30日，租金第一至三年（即2017年12月1日至2020年11月20日）每月为39677.44元，每年租金为476129.34元。协议签订后，被告未付清租金，经原告多次催讨，被告仍未支付。截止2020年6月5日，被告尚欠原告租金551006.55元。以上事实，有《租赁合同》《补充协议》等为证。综上所述，原告认为与被告之间的法律关系清楚，被告未按约定支付租金的行为已构成违约，应承担违约责任。故特向贵院提起诉讼，望予支持。被告觅食森林公司辩称，不同意解除合同。首先，根据北京市高级人民法院相关文件，因疫情原因无法交纳租金，可以不解除合同。其次，我们现在没有能力支付租金，请求减免。另外，原告主张违约金过高，请法院调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，2017年9月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签署《房屋租赁合同》。合同约定，原告将坐落于北京市西城区XXX号商铺（建筑面积110.57㎡）出租给被告用于经营，租期限自2017年12月1日至2032年11月30日，共计15年；2017年12月1日至2020年11月30日，每月租金为39677.44元。租金按季支付，先付后租。合同第五条第三款约定了租金支付流程，第五条第四款约定若被告未按期支付租金，则每逾期一日按当月租金的0.4%支付滞纳金。第十一条第三款约定如被告违约，应承担违约责任，违约金为当年三个月的租金和物业费数额。如被告逾期未支付相应租金，经原告催告送达后7日内仍不支付租金，视为乙方根本违约，原告有权解除合同。上述合同签订后，双方另行签订《补充协议》，约定将租赁期限调整为2017年12月1日至2022年11月30日止，共计5年。租金第四至五年，时间2020年12月1日至2022年11月30日，每月41661.32元。被告与物业公司达成的物业标准为：1元/平方米/日。自2019年4月1日起，被告未按合同约定向原告支付租金。2019年11月4日，原告制作并向被告邮寄律师事务所函，催促被告支付2019年4月1日后拖欠的租金及相应违约金。2020年1月下旬，新冠肺炎疫情在全国范围内出现。2020年1月24日，北京市启动突发卫生公共事件一级响应机制。2020年4月30日，北京将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，并相应调整防控策略。此后，北京市突发公共卫生事件响应级别经历过短暂调整。本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于合同解除，被告未能持续支付2019年4月1日后租金的行为已经构成根本违约，故原告要求解除合同，并要求被告腾退房屋存在合同及法律依据，本院予以支持。合同解除时间以被告收到相关诉讼材料的时间（2020年9月28日）为准。关于支付租金一节，被告应支付合同解除前后的房屋租金及占用费。但考虑到新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，且疫情发展及管控系持续状态，对于餐饮、教育等行业的经营收益必然造成不利影响，本院根据公平原则酌情免除2020年度两个月租金，其他租金及占用费仍参照合同约定的标准进行计算，并对原告所涉租金诉讼请求中的合理部分予以支持。关于违约金，被告自2019年起逾期支付租金构成根本违约是不争的事实，而合同约定的违约金标准为：“当年”三个月的租金和物业费数额，该违约金计算方式相对于本案合同“5年”租期，并无明显不妥之处，故本院依照公平原则和诚实信用原则，综合考虑合同履行程度以及本案的具体情况，对于原告违约金一项诉讼请求予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认浙江武义城市发展投资有限公司、北京觅食森林商业经营管理有限公司就北京市西城区XXX房屋（商铺）签订的《租赁合同》及补充协议于2020年9月28日解除。二、自本判决生效之日起七日内，被告北京觅食森林商业经营管理有限公司将北京市西城区XXX房屋（商铺）腾空交浙江武义城市发展投资有限公司收回。三、自本判决生效之日起七日内，被告北京觅食森林商业经营管理有限公司支付原告浙江武义城市发展投资有限公司自2019年4月1日起至2020年9月27日止的房屋租金670548元。四、自本判决生效之日起七日内，被告北京觅食森林商业经营管理有限公司支付原告浙江武义城市发展投资有限公司房屋占用费（自2020年9月28日起至本判决第二项所确定的房屋腾退义务履行完毕止，按照每月39677.44元计算）。五、自本判决生效之日起七日内，被告北京觅食森林商业经营管理有限公司支付原告浙江武义城市发展投资有限公司违约金128983.62元。六、驳回浙江武义城市发展投资有限公司的其他诉讼请求。如果北京觅食森林商业经营管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5300元，由被告北京觅食森林商业经营管理有限公司负担（自本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  高 磊二〇二〇年十一月二十七日法官助理  姚 岚书 记 员  胡玉亚