中华人民共和国广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初27928号原告：长荣香港有限公司深圳代表处，驻在场所深圳市福田区沙头街道。首席代表：刘建忠。原告：长荣香港有限公司，注册地址香港。授权代表：赵建兴。两原告共同委托诉讼代理人：范艳霞，广东惠邦律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：安镜多，广东惠邦律师事务所实习律师。被告：王芊然，女，汉族。委托诉讼代理人：郭爽，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。上列原告长荣香港有限公司深圳代表处（以下简称长荣公司深圳代表处）、原告长荣香港有限公司（以下简称长荣公司）诉被告王芊然房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月14日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭于2020年8月20日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人范艳霞、安镜多，被告本人及其委托诉讼代理人郭爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，2016年，原告长荣公司深圳代表处与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告长荣公司深圳代表处承租被告位于深圳市福田区的房屋，租期2016年8月27日至2017年8月26日,租金为每月9805元，租赁押金19610元。2016年8月26日,原告长荣公司深圳代表处向被告支付了租赁押金（租赁保证金）19610元，被告向原告长荣公司深圳代表处出具了收款收据。该租赁期间到期后，原告长荣公司深圳代表处与被告续签《房屋租赁合同》，租期2017年8月27日至2018年8月26日，租金为每月10305元。2018年8月20日原告长荣公司深圳代表处与被告第三次签订《房屋租赁合同》，租赁期间是2018年8月27日至2019年8月26日，月租金11305元；且该合同第五条第三项约定租赁关系终止时，被告需向原告长荣公司深圳代表处归还租赁押金（租赁保证金），逾期未归还的，每逾期一日，应按租金的3%支付违约金。2018年11月4日,双方协商解除了2018年8月20日签订的《房屋租赁合同》，之后虽经原告长荣公司深圳代表处多次催促，被告却一直未退还押金。两原告认为，2018年8月20日签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，该合同真实、合法、有效，各方应当按照协议约定履行义务。被告在原告长荣公司深圳代表处已经履行完房屋交接手续之后，未按照约定归还租赁押金的行为已经构成违约。为维护两原告合法权益，据此，诉至本院请求判令：1、被告向两原告归还房屋租赁押金（租赁保证金）19610元；2、被告向两原告支付逾期违约金140408元（以本金11305元为基数，按照每日3%的利率，从2018年11月4日暂计至2019年12月23日，直至履行完毕支付义务为止）；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，两原告的诉求无事实和法律依据。其诉讼请求应予以全部驳回并向被告支付赔偿款。理由如下：一、两原告根本违约，应承担违约责任，向被告赔偿实际损失，结清前被告有权不予退还租赁保证金。被告与两原告签订的《房屋租赁合同》真实有效，双方均应全面履行。合同可提前解除的前提是，提前30日且以书面方式、通知。本案两原告既未提前30日，也未以书面方式通知被告，因此，被告和两原告的租赁关系未经协商解除，租赁期限尚未结束，两原告自2018年11月起停止支付租金的行为系根本违约，合同自根本违约时解除。二、两原告尚欠被告款项未结清，经抵扣后被告无需向两原告退还租赁保证金，反而两原告应向被告支付差额的部分。1、两原告尚欠被告燃气、水、电费等款项（433元）未结清，在结清前，被告有权不予退还租赁保证金。2、两原告导致涉案房屋内的物品损坏，始终未维修，也未向被告支付赔偿款43115元，在结清前被告有权不予退还租赁保证金。支付物品的修缮费用系两原告的义务。如附属设施有损坏或故障，两原告有及时通知的义务，但两原告从未向被告发过通知。可见附属设施的损坏非自然损耗而是人为所致。如两原告造成附属设施损坏，两原告应维修或付维修费。涉案房屋内的物品损坏系两原告使用不当所致。两原告承租了涉案房屋后，由两原告的台湾籍高管叶名凯实际居住，叶名凯造成了损坏，其责任应由承租人即两原告承担。被告与两原告签订租赁合同时，双方确认过房屋内的物品完好。两原告认可叶名凯系涉案房屋的实际居住人，也认可在其租赁期间发生物品损坏，但两原告造成的毁损已经超出了自然损耗的程度。两原告损坏物品的价值为43115元，应以租赁保证金抵扣上述两原告未结清的款项。为避免累诉，请求法院支持两原告向被告支付抵扣后的差额部分23938元。三、因两原告无故停止支付租金而根本违约，及未结清应付款项而违约，被告无任何违约行为，被告无需支付任何违约金或承担本案任何的诉讼费用。四、虽被告未违约，但两原告诉求的违约金畸高，超出了法定范围。经审理查明，被告系深圳市福田区丰田路南香蜜天宝物华家园锦园18B（以下简称涉案房产）的产权人。2016年9月8日，原告长荣公司深圳代表处（承租方）与被告（出租方）签订《房屋租赁合同》，由原告长荣公司深圳代表处承租涉案房产，租期为2016年8月27日至2017年8月26日，租赁保证金19610元。此后双方于2018年再次签订《房屋租赁合同》续租涉案房产。2016年8月26日，被告向原告长荣公司深圳代表处出具《收款收据》，确认收到涉案房产租房押金19610元。2018年8月20日，原告长荣公司深圳代表处（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），继续承租涉案房产，其中约定：租赁期限为2018年8月27日起至2019年8月26日止，月租金11305元。甲方交付该房屋时，乙方已向甲方支付房屋租赁押金19610元，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气等费用由乙方承担。租赁期满或租赁关系提前终止时，甲方需在乙方付清未结款项后将乙方的押金全额无息归还乙方。甲方逾期归还的，每逾期一日，则需按租金的3%向乙方支付违约金。租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施和设备。租赁期届满或一方提前解除合同时，乙方应按正常使用后的正常状态返还房屋及其附属设施和设备。除甲方提供有效证据，证明乙方返还房屋时，该房屋及其附属设施和设备是由于乙方的原因导致其明显损坏的外，乙方不承担因使用过程中的自然耗损或不可归责于乙方的责任而造成的该房屋及其附属设施和设备的损坏或损失和由此产生的任何赔偿责任。乙方提前合同解除时，甲方应返还乙方缴纳的保证金，同时乙方应缴纳其使用期内发生的水、电、煤气等费用。涉案合同履行中，原告长荣公司深圳代表处提前申请退租。根据原告长荣公司深圳代表处员工暨实际居住人叶名凯与被告2018年9月28日至2019年8月2日间的微信聊天记录显示，2018年9月30日，案外人叶名凯称因人事安排其在深任期提前11月4日终止租约只能提前终止，被告未提出异议而是协商找寻新的承租人看房及具体搬离时间问题，2018年11月1日双方沟通于11月4日交接及商量结清费用事宜。庭审时，被告确认于2018年11月4日收回房屋，但称未与两原告人员进行交接。2018年11月4日后，被告与两原告工作人员多次就房屋内家具家电破损污损及返还押金问题进行协商，但被告主张因两原告工作人员使用不当造成物品损坏，拒不退还租赁押金。被告申请案外人张汉涛、侯长芬出庭作证并提供证人证言，据证人反馈收房时，沙发、墙面、冰箱等多处存在污渍，电视屏幕出现黑白条纹、天花板脱落等问题，被告称造成其43115元的物品损失。被告主张两原告未结清水电费、燃气费433元，两原告虽确认有该部分费用发生，但对金额不予确认。被告向法庭提交一份《佳诚地产交房结算费用清单【租/售】》复印件，载明涉案房产在2018年9月1日至2018年11月4日间发生的电费、燃气费、水费合计拖欠433元。此外，被告提交其缴纳2018年9月1日至11月1日346.41元电费、2018年9月21日至10月20日间70元燃气费及水费截图等凭证。另查，根据两原告提供的深圳市市场监督管理局商事主体登记及备案信息查询单显示，原告长荣公司深圳代表处隶属于原告长荣公司，经济性质为外国企业常驻代表机构。本院认为，原告长荣公司深圳代表处与被告签订的涉案合同系当事人真实意思表示，合法有效，原告长荣公司深圳代表处与被告均应依照约定履行各自义务。而原告长荣公司深圳代表处作为原告长荣公司的分支机构，其民事责任由原告长荣公司承担，即原告长荣公司需承担原告长荣公司深圳代表处于涉案合同项下的债权债务。原告长荣公司深圳代表处于租赁期限内提出解除合同,被告未表示异议,并与原告方工作人员协商搬离交接结算费用等，应视为双方协商一致解除合同，两原告不构成根本违约。根据合同约定，原告长荣公司深圳代表处提前解除合同时被告应返还保证金，而原告长荣公司深圳代表处同时应缴纳其使用期内发生的水、电、煤气等费用。虽然两原告对被告主张的水、电、煤气费的金额433元不予确认，但两原告确认有部分水、电、煤气费未交纳也未能提交已交纳的凭证，结合被告提供的代缴证明上述费用也未超出合理范围，故本院认定原告长荣公司深圳代表处应向被告补足水、电、煤气费433元，上述费用应在租赁押金中予以扣除。因此两原告有权以此主张被告返还的租赁押金为19177元（19610元-433元）。关于两原告主张的逾期违约金。涉案合同中虽约定每逾期一日需按租金的3%支付违约金，但该标准明显过高，被告也对此提出抗辩，考虑到两原告确实搬离后未补足水、电、煤气费用，以及本案诉讼前双方因物品损坏存在争议被告不予退还押金不具备重大恶意的情况下，结合两原告的实际损失及被告的违约、过错程度，本院对违约金予以调整为自起诉之日即2020年4月14日起以月租金11305元为基数按日万分之三标准计至被告实际清偿之日止，两原告违约金主张超出部分，本院不予支持。至于两原告是否应承担涉案房产内物品损失的赔偿责任问题。首先，涉案合同并未约定物品损坏可由押金进行抵扣；其次，被告应就涉案房屋损毁结果与两原告工作人员的租住行为具有因果关系以及两原告工作人员对于房屋的损坏存在故意或过失承担举证责任，被告提供的证据不足以认定其所主张的涉案房产内物品、墙面等被损坏或损坏与两原告存在因果联系的事实；再者，该损害赔偿应以反诉形式提出，但被告在本案中未提起反诉，若被告认为因两原告原因而导致房屋及附属设施污损并由此产生损失，被告可另循合法途径向两原告主张权利。综上，故对被告要求在押金基础上抵扣毁坏损失及要求两原告承担赔偿责任的主张,本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告王芊然应于本判决生效之日起十日内向原告长荣香港有限公司、原告长荣香港有限公司深圳代表处退还房屋租赁押金19177元；二、被告王芊然应于本判决生效之日起十日内向原告长荣香港有限公司、原告长荣香港有限公司深圳代表处支付逾期违约金（违约金为自2020年4月14日起以月租金11305元为基数按日万分之三标准计至被告实际清偿之日止）；三、驳回原告长荣香港有限公司、原告长荣香港有限公司深圳代表处的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500.36元（已由两原告预交），由两原告负担3059元，由被告负担441.36元。如不服本判决，原告长荣香港有限公司应在判决书送达之日起三十日内，原告长荣香港有限公司深圳代表处及被告应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曾 鸣人民陪审员  王红华人民陪审员  戴京鸣二〇二〇年十一月二十日书 记 员  陈桂坍