北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初3954号原告：刘旭，男，1963年3月1日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：崔智峰，北京市嘉和律师事务所律师。被告：北京市昌平区马池口镇宏道村经济合作社，住所地北京市昌平区马池口镇宏道村。法定代表人：王学英，社长。委托诉讼代理人：肖梅霞，北京安翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张镜洛，北京安翔律师事务所实习律师。被告：北京市昌平区马池口镇宏道村股份经济合作社，住所地北京市昌平区马池口镇宏道村。法定代表人：王学英，社长。委托诉讼代理人：肖梅霞，北京安翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张镜洛，北京安翔律师事务所实习律师。原告刘旭与被告北京市昌平区马池口镇宏道村经济合作社（以下简称宏道村经济合作社）、北京市昌平区马池口镇宏道村股份经济合作社（以下简称宏道村股份经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序（独任制）公开开庭进行了审理。原告刘旭及其委托诉讼代理人崔智峰、被告宏道村经济合作社、宏道村股份经济合作社共同委托诉讼代理人肖梅霞、张镜洛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘旭向本院提出诉讼请求：1.判令被告共同给付原告在案涉宏道村南的土地上所翻建厂房的经济损失1229893元；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：1999年9月29日，原告（承租方）与被告（出租方）签订了《厂房租赁合同》，租赁标的位于北京市昌平区马池口镇宏道村原建材厂九亩地，位于宏道村南，以实际丈量为准，厂房64间6261平方米（实际面积2000平方米左右，且破烂不堪，有公证书为证），具体位置见图；租赁期限共分两期，第一期20年，第二期10年，第一期自2000年1月1日起至2019年12月31日止，第二期自2020年1月1日起至2029年12月31日止。同日，该《厂房租赁合同》在原昌平县公证处办理公证，宏道村村委委员会以召开村民代表大会并由村民代表签名的形式出具了同意上述出租行为的书面证明。上述合同签订后，原告在租赁场地上投资翻建了2200多平方米的厂房。北京市第一中级人民法院已于2020年8月28日作出了（2020）京01民再86号民事判决书，确认原被告签订的《厂房租赁合同》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。1999年被告将涉案土地及厂房出租给原告之时，地上所谓厂房已破败不堪，仅有少部分的墙体，现有的涉案场地上的厂房、室内水泥地面、树木、环形道路、地下水井等均是原告出资修建。被告依据无效合同而从原告处获得财产应返还给原告，而案涉厂房、院墙等建筑物及上下水、铁栅栏、灯具、电线电缆等设备附属物显然无法以原状返还，故被告应补偿原告经济损失。被告对于案涉合同无效具有过错，应当赔偿原告翻建案涉厂房及装修、添附的损失。双方合同第八条曾约定如遇国家规划占地，原有土地、场地等的补贴和经济补偿归甲方，地上建筑物的赔偿按照三七比例分配，百分之三十归甲方，百分之七十归乙方，新增设备、产品补贴和经济补偿归乙方所有。根据此约定，可以证明被告对于原告翻建厂房是同意和认可的，并且被告认可如遇拆迁地上建筑物补偿的70%归原告。虽案涉合同被确认无效，并非因拆迁而终止，但根据该约定可以证明案涉厂房等地上建筑物的70%权利应归原告。另，北京市昌平区马池口镇人民政府曾于2018年委托评估公司对案涉厂房及装修、设备、附属物等进行了评估，重置成新价总价为1756990元，该价格已经明显偏低，原告同意按照该评估作为依据，已经是作出了相应的让步，所以主张评估结果的70%是适当的。宏道村股份经济合作社、宏道村经济合作社辩称：不同意原告的诉讼请求。一、现有的房屋主体框架仍是宏道村原有的主体框架，并不是刘旭翻建。通过现场和出租房屋时公证的照片对比，能够清晰看出本案房屋墙体及屋顶主体框架仍是宏道村1999年出租给刘旭时的房屋结构，刘旭主要是对宏道村原有房屋的屋顶进行了修缮。1.进大门南北两侧的房屋，原告房屋的外观装饰（进大门北房外墙还保留与公证时南房外走廊墙一样的老式磨砂石花纹，此南北房的后墙现场也可看到原房屋墙体及木窗框架仍保留）。此南北房屋的结构和墙体一直没有改变，刘旭仅仅是对房顶进行了修缮。2.其他厂房也是整个墙体框架、钢架梁都还保留原来的墙体，使用的也还是原来的钢架梁，通过公证时的照片与现状也能清晰的看出即使厂房的门窗位置也是和现状保持一致，刘旭仅仅是利用拆除原厂房内工作台的砖块对北面厂房窗户进行了封堵，对厂房内的墙面进行毛坯刮灰及对承租厂房的房顶进行了修缮。3.《厂房租赁合同》也仅仅约定刘旭对厂房屋顶进行修缮。二、合同无效后，也不应对刘旭承担任何赔偿责任。1.现存的房屋仍是宏道村经济合作社所有，刘旭仅仅对房屋投资进行修缮，但其使用长达20年，已经完全实现了合同目的，修缮的价值已经充分用尽，且刘旭交付被告其修缮的部分已经没有使用价值，被告对所有厂房房顶拆除修缮，没有从中获取任何利益。2.1999年宏道村经济合作社出租房屋时，已经免除了刘旭3个月的租金，实际是修缮费用和免租租金进行了抵扣。3.关于装修、设备、附属物的费用，被告不应向原告支付赔偿。原告同样已经完全实现了合同目的。太阳能原告早已拆走，3个监控摄像头现已拆除随时可交付原告，对被告没有任何利用价值，装修部分（窗帘杆、彩钢隔断、锦砖贴面），原告放弃拆走，对双方来说都没有利用价值。瓷砖装修已经破烂不堪。室内隔断没有经过被告允许，原告本应恢复原状，被告自行拆除还要额外支付人工清运费。铁栅栏门、院墙是原有的，有公证书照片为证。院地虽为水泥，但院地原来是石板铺设，刘旭仅仅是在原有基础上铺设水泥。机井、化粪池、下水、渗井、水井表、蹲坑、上下水这些附属设施系被告原有的配套设施。三、合同无效即使按过错划分责任，被告责任也是微乎其微。合同虽然无效，但是被告已经向原告提供了20年房屋的使用期限，2018年北京市非宅腾退评估也是按2018年重置成新价计算，腾退补偿也是按照50%的折价计算，现有房屋也不是新房，且现有房屋所有的基础都是宏道村集体所建，刘旭主要是修缮，但刘旭已经使用年满20年，已无利用价值。请法院充分考虑刘旭已经正常使用20年且已经充分实现了合同目的这一情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年9月29日，宏道村经济合作社（甲方、出租方）与刘旭（乙方、承租方）签订《厂房租赁合同》，主要约定：乙方从甲方处租赁北京市昌平县马池口镇宏道村原建材厂九亩地，位于宏道村南，以实际丈量为准，厂房64间6261平方米，具体见位置图；租赁期共分为二期，第一期20年，第二期10年，第一期自2000年1月1日至2019年12月31日止，第二期自2020年1月1日至2029年12月31日止；2000年1月1日至2002年12月31日每年租金3万元，2003年1月1日至2009年12月31日每年租金4万元，2010年1月1日至2019年12月31日每年租金5万元，2020年1月1日至2029年12月31日每年租金8万元，租金总额为167万元整，自合同签订之日起至2000年1月1日为乙方修缮时间；甲方负责向乙方租赁地内第一个开关上线提供电压为380V三相四线制，容量为10KVA的电源，甲方负责向乙方承租场地内提供正常水压的供水管路的接口；乙方在3年租期内把厂内房屋的屋顶盖好；本合同期内，甲方不得以任何理由提前收回租赁厂房，如违约给乙方造成的所有直接和间接经济损失均由甲方负责，如遇国家规划占地，原有土地、场地等的补贴和经济补偿归甲方；地上建筑物的赔偿按三、七比例分配，百分之三十归甲方，百分之七十归乙方，新增设备、产品补贴和经济补偿归乙方所有；甲方所租给乙方的厂房和房屋的所有权必须属于甲方，并且是非耕地和非宅基地，并且符合国家有关部门的规定，如因违反国家有关部门的规定，有关部门要求拆除所给乙方造成的所有经济损失，由甲方负责。《厂房租赁合同》还约定了其他内容。《厂房租赁合同》后还附有“厂房平面图”。同日，双方还签定了《供用电合同书》《供用水合同书》作为《厂房租赁合同》的附件1和附件2。附件3为“甲方现有厂房的照片资料”，共有不同角度的照片六张。1999年9月30日，双方在北京市昌平县公证处就《厂房租赁合同》及附图、附件办理了公证。“厂房平面图”主要标记了南侧厂房、北侧厂房、西侧厂房以及进厂门口两侧房屋的数据。附件3六张照片则显示：进门两侧房屋较为破旧，南、北两侧厂房几乎没有房顶且墙体不完整，厂房内并无隔断也已破败，场地多为碎石和荒草，仅进大门处有部分方砖铺地。《厂房租赁合同》签订后，宏道村经济合作社交付了厂房，刘旭按约定交纳租金并使用至2019年12月31日。刘旭在租赁期间对厂房和场地进行了修缮和建设。2020年1月1日，北京市昌平区马池口镇宏道村村民委员会收回了涉诉的房屋和场地。另查，2019年1月，刘旭以确认合同有效纠纷为由诉至本院，请求确认《厂房租赁合同》合法有效。本院于2019年8月20日作出（2019）京0114民初2618号民事判决书，判决确认《厂房租赁合同》租赁期限在2019年12月31日前的部分有效，驳回了刘旭的其他诉讼请求。判决后，刘旭并未上诉。2020年1月3日，刘旭向北京市第一中级人民法院申诉。2020年3月25日，北京市第一中级人民法院作出（2020）京01民申37号民事裁定书，裁定提审该案。2020年8月28日，北京市第一中级人民法院作出（2020）京01民再86号民事判决书，认定《厂房租赁合同》涉及的租赁房屋属于乡、村庄规划区内的房屋，未取得建设工程规划许可证，故《厂房租赁合同》应属无效，遂判决：一、撤销北京市昌平区人民法院（2019）京0114民初2618号民事判决；二、确认刘旭与宏道村经济合作社（现为宏道村股份经济合作社）于1999年9月29日签订的《厂房租赁合同》无效；三、驳回刘旭的其他诉讼请求。（2020）京01民再86号民事判决书还查明，宏道村经济合作社于2009年5月12日变更为宏道村股份经济合作社。另，（2020）京01民再86号民事判决书还载明，北京市第一中级人民法院向双方释明可就合同无效后的相互返还、损失赔偿等问题变更或增加诉讼请求，但因刘旭已另案起诉赔偿损失，故该案仅对《厂房租赁合同》效力问题进行审查确认，双方均同意。再查，2018年北京市昌平区马池口镇政府开展非宅腾退时曾委托评估机构对案涉场地进行了评估，并于2019年9月23日出具了《北京市非住宅房屋腾退评估结果报告》【金房（2018）拆估字第010号-02（2）号分报告】以及对应的《估价结果通知单》。《估价结果通知单》载明：一、房屋（总建筑面积2217.82㎡）重置成新价为1575896元；二、装修、设备、附属物补偿价181094元（其中装修18367元，设备附属物162727元）。装修具体包括：窗帘杆94元、锦砖贴面4573元、彩钢隔断13700元。设备附属物具体包括：普通灯49份5782元、水磨石池1个290元、蹲坑2个1251元、铁栅栏门19.36平方米5026元、水表井1份1272元、渗井1座637元、化粪池1座2079元、板式太阳能2个2400元、上水40米661元、下水40米1982元、院地2000.48平米99144元、监控摄像头3个252元、院墙49.5平方米12733元、机井50米24000元、电缆50米5218元。案涉场地虽进行了评估，但最终并未签订腾退补偿协议，也未进行腾退。本案庭审中，双方均同意本院参照上述评估结论依法处理合同无效后的损失赔偿等问题。但，宏道村股份经济合作社称评估结论中的房屋重置成新价根据非宅腾退政策还要在评估结论基础上按50%计算；刘旭则表示，因本案系合同无效后的损失赔偿，并不属于非宅腾退，非宅腾退政策即使对房屋重置成新价打折，但还要支付其他腾退奖励和补助等，本案不能再将房屋重置成新评估价再打50%折扣。本案庭审中，双方对于评估报告中涉及项目的建设情况陈述不一。关于房屋部分，刘旭陈述称，现有的南厂房、西厂房、北厂房以及进大门处南侧10间宿舍、北侧3间办公室均由其完全翻建，原有的墙体属于残垣断壁根本无法使用，所以进行了彻底翻建。宏道村股份经济合作社则称，刘旭只是为所有房屋加盖了房顶、内部进行了刮灰，对窗户进行了封堵，所有的墙体都是原有就有的。关于装修和附属物部分，刘旭陈述称，所有附属设施均是自己出资添置；宏道村股份经济合作社则陈述称，窗帘杆、彩钢隔断、锦砖贴面属于刘旭，但已没有利用价值，3个监控摄像头已经拆除留存，随时可交付刘旭，板式太阳能刘旭已经拆走，铁栅栏门和院墙是原来出租时就有的，路面原来就有，刘旭只是在原有石板路面上铺设了水泥，而机井、化粪池、下水、渗井、水表井、蹲坑、上水也是原有的。本案审理中，刘旭提交了拍摄于2019年12月22日的各个房屋内部、外部照片64张。宏道村股份经济合作社亦于2019年11月28日提交了房屋外部的照片8张。2020年10月19日，本院对现场进行了勘验，并拍摄了照片，根据勘验情况，南侧厂房、北侧厂房、西侧厂房墙体中既有老的墙体，亦有新砌的部分（包括封堵窗口、厂房内的隔断），厂房内部进行了刮灰，进大门南侧宿舍是在老的墙体基础上，新封堵了窗户，北侧办公室外墙为水磨石装饰花纹。上述事实，有《公证书》《厂房租赁合同》及附件、（2020）京01民再86号民事判决书、《北京市非住宅房屋腾退评估结果报告》《估价结果通知单》、照片及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。承租人经出租人同意装饰装修，房屋租赁合同无效时，已经形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。承租人经出租人同意扩建，未办理合法手续的扩建造价费用由双方按过错分担。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告作为出租人将未取得建设工程规划许可证的厂房出租于刘旭，其对《厂房租赁合同》的无效存在较大过错，应对承租方的损失承担主要责任；刘旭作为承租人未对案涉厂房是否取得建设工程规划许可证进行审慎审查，亦存在一定过错，其对于自身的损失亦应承担一定的责任。关于责任比例，本院根据双方的过错大小，酌情认定被告应对《厂房租赁合同》无效造成的损失承担60%的赔偿责任，刘旭承担40%的责任。关于本案案涉厂房修缮及装修附属物的损失，双方均表示不再申请评估，同意参照《北京市非住宅房屋腾退评估结果报告》及《估价结果通知单》，本院对此不持异议。对于被告辩称的因非宅腾退政策房屋重置成新价还要再按50%计算的观点，因刘旭系基于合同无效主张赔偿损失并非分割腾退补偿利益，且案涉场地最终并未进行腾退，未取得补偿利益，故本院对被告的该项辩称观点不予采信。关于刘旭主张的损失，本院综合本案证据并参照《估价结果通知单》分别予以认定。关于房屋部分，对比1999年签订合同时的“甲方现有厂房的照片资料”、双方提交的2019年11月和12月的照片以及本院勘验情况，可以认定刘旭对案涉厂房、宿舍办公室进行改造时确实利用了出租方原有的大部分墙体，根据该情况，结合公平原则本院酌情认定双方对现有的厂房、房屋和办公室各占50%的利益。参照《估价结果通知单》中的房屋重置成新价，本院依法认定刘旭改建房屋的扩建费损失为787948元。被告按照60%的赔偿责任应赔偿刘旭房屋损失472768.8元。关于《估价结果通知单》中的“装修”补偿18367元（窗帘杆94元、锦砖贴面4573元、彩钢隔断13700元），被告不同意利用，故应按责任比例分担11020.2元。被告辩称的装修已无利用价值不应赔偿的观点，于法无据，本院不予采信。关于《估价结果通知单》中“附属物”项下的“普通灯、水磨石池、蹲坑、铁栅栏门、水表井、渗井、化粪池、上水、下水、院地、机井和电缆”，《厂房租赁合同》并未记载存在上述附属设施，签订合同时的“甲方现有厂房的照片资料”亦说明场地已经处于荒芜状态，且原有照片的铁门、院地等均与当前现状不符，被告亦未能提交其他证据证明上述附属物系出租方原有，另考虑到刘旭在20年的租赁使用期间基于其生产需要必然修缮完善，故根据生活经验法则，本院认定上述附属物应属于刘旭添置。被告主张上述附属物系出租方原有，但并未举证证明，本院不予采信。按照责任比例，对照评估价格，被告应赔偿刘旭上述附属物现值损失88405.2元。关于评估通知单中“附属物”项下的“监控摄像头252元”，虽不构成附合，但由于被告收回房屋后擅自拆除，故仍应按责任比例赔偿刘旭151.2元。关于评估单中“附属物”项下的“板式太阳能2400元”，被告称刘旭已经拆走，刘旭则称并未拆走，该设备属于可移动设备，虽未构成附合，但被告未举证证明刘旭已拆走，且被告自行收回房屋即进行施工，故被告应按责任比例赔偿刘旭1440元。关于评估通知单中“附属物”项下的“院墙12733元”，结合签订合同时的“甲方现有厂房的照片资料”和本院勘验情况，可以认定现有院墙既有原有部分，亦有刘旭修建部分，故本院根据公平原则，确定双方各占50%，即刘旭院墙改建损失为6366.5元。被告按照过错责任比例应赔偿刘旭3819.9元。关于刘旭主张应按《厂房租赁合同》约定的“如遇国家规划占地，原有土地、场地的补贴和经济补偿归甲方；地上建筑物的赔偿按三、七比例分配，百分之三十归甲方，百分之七十归乙方”计算赔偿的请求，因双方《厂房租赁合同》属无效合同，该约定亦属无效，亦不属于独立的争议解决条款，刘旭的该项主张缺乏依据，本院不予支持。另，生效的（2020）京01民再86号民事判决书已认定宏道村股份经济合作社系由宏道村经济合作社名称变更而来，故本案的赔偿责任应由现有的宏道村股份经济合作社承担。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、第十四条之规定，判决如下：一、北京市昌平区马池口镇宏道村股份经济合作社于本判决生效之日起十五日内赔偿刘旭损失577605.3元；二、驳回刘旭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15869元，由刘旭负担6293元，已交纳；由北京市昌平区马池口镇宏道村股份经济合作社负担9576元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  李国栋二〇二〇年十一月二十日书记员  郑蝶宜