北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初7977号原告：正安（北京）医疗设备有限公司，住所地北京市密云区。法定代表人：刘伟武，总经理。委托诉讼代理人：李统，北京市东友律师事务所律师。委托诉讼代理人：王绍伟，北京市东友律师事务所律师。被告：周玉利，男，1983年11月4日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。被告：车彦臣，男，1970年6月8日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。被告：苏娜，女，1980年6月10日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。原告正安（北京）医疗设备有限公司（以下简称正安公司）诉被告周玉利、被告车彦臣、被告苏娜（以下均简称姓名）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。正安公司委托诉讼代理人王绍伟与周玉利到庭参加了诉讼。车彦臣与苏娜经本院公告送达起诉书及传票，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。正安公司向本院提出诉讼请求：判令立即停止对正安公司购买的位于北京市东城区安定门东大街28号1号楼11层A单元1207号的强制执行，并解除对上述房屋的查封。事实与理由：正安公司与被执行人车彦臣关于涉案房屋北京市东城区安定门东大街28号x房屋买卖合同纠纷一案，经北京市东城区人民法院依法受理后现已审结，作出（2015）东民初字第x号民事判决确认正安公司与车彦臣关于涉案房屋的房屋买卖合同有效，车彦臣上诉京北京市第二中级人民法院审结作出2016京02民终x号判决驳回上诉维持原判。根据双方合法有效的买卖合同，自2011年起，正安公司依法占有涉案房屋至今已形成合法、稳定的管理关系。申请执行人周玉利依照（2017）京0105民初x号民事判决书申请执行，朝阳区人民法院向被执行人送达（2017）京0105执x号裁定并进行了公告，正安公司得知该公告后认为，根据（2015）东民初字第x号民事判决以及正安公司实际对房屋的依法占有，继续执行（2017）京0105执x号裁定将损害正安公司的合法权益，正安公司依法对涉案房屋享有排他权利足以排除本次执行程序，执行法院应当裁定正安公司异议成立，并对涉案房屋裁定中止执行。朝阳区人民法院作出（2018）京0105执异x号裁定，正安公司不服该裁定提出起诉。周玉利辩称，不同意正安公司的请求。车彦臣借款是2013年发生的事情，车彦臣没有正常归还我的款项，走了诉讼进行了终审判决，我与正安公司没有任何关系，也不知道车彦臣和正安公司的关系，正安公司陈述的事情我不知晓，与我和车彦臣之间的事情无任何关系。车彦臣与苏娜未到庭应诉，亦未向法庭提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据及当庭陈述，本院认定事实如下：2011年12月15日，车彦臣、正安公司与北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）签订《定金协议书》，正安公司购买车彦臣东城区安定门东大街28号x房屋（以下简称涉案房屋），购买总价格7869040元，附件载有因买房需同时购买东城区安定门大街28号1号楼雍和大厦1207及1208单元定金总额为115万元整。后车彦臣、正安公司与中原公司签订《房屋买卖居间合同》（编号x），买卖双方通过经纪方出售及购入涉案房屋，买卖成交价格为7869040元，买方需按照下述方式付款：575000元在签订定金协议书当天由买方直接支付给卖方，在买卖双方签署买卖居间合同后自动转为总房款的首付款；4000000元第二部分房款，第二部分房款需由买房支付到中原公司，中原公司在收到第二部分房款到账后两个工作日内代付给卖方，此房款作为卖方到指定银行做房屋解押之用；人民币3000000为第三部分房款，第三部分房款需由卖方在签订买卖网签合同前两日支付到中原公司，中原公司在收到第三部分房款到账后代付给卖方；294040元为第四部分房款，第四部分房款需由卖方在办理房屋所有权证过户前当日由买方支付；出售方补给购买方5万元税款由第四部分房款中扣除。庭审中，正安公司提交购买涉案房屋同时购买的东城区安定门东大街28号x房屋（以下简称1208房屋）《定金协议书》《房屋买卖居间合同》，出售方为车颜军，经纪方为中原公司，总价格3625140元。经本庭询问，正安公司表示针对涉案房屋并未办理网签，其表示当时中原公司向其提供了网签的截图，但实际并未为其办理网签手续。2015年6月24日，正安公司以房屋买卖合同纠纷为由将车彦臣、中原公司起诉至北京市东城区人民法院，请求：1．确认正安公司与车彦臣、中原公司于2011年12月16日签订的《房屋买卖居间合同》合法有效；2．判令车彦臣、中原公司继续履行合同，限期将涉案房屋过户至正安公司名下等请求。庭审中，车彦臣辩称愿意将涉案房屋过户至正安公司名下，但该房屋已设立两项抵押，还被法院查封了，现有情况下无法为正安公司办理过户手续。北京市东城区人民法院查明2012年9月14日，车彦臣因遗失涉诉房屋所有权证，申请遗失补证登记，北京市住房和城乡建设委员会向其补发新证，新证证书号为X京房权证东字第XXXX号，涉诉房屋截至2015年7月23日有三项查封。庭审中，车彦臣、中原公司认可正安公司已全额支付购房款。庭审中，正安公司放弃了第二项诉讼请求。2015年12月15日，北京市东城区人民法院作出（2015）东民初字第x号民事判决书，判决：确认正安公司与车彦臣、中原公司签订的《房屋买卖居间合同》（编号为x）有效。车彦臣不服上述判决提出上诉，2016年3月31日，北京市第二中级人民法院于作出（2016）京02民终x号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。庭审中，正安公司为证明全额支付涉案房屋及1208房屋房款情况，提交以下支付明细原件：1．2011年12月15日，王红星名下x账户（以下简称6105账户）向车彦臣转账50万元；2．2011年12月16日，正安公司支票支付中原公司第十二分公司65万元；3．2011年12月16日，正安公司支票支付中原公司第十二分公司600万元；4．2012年1月10日，正安公司支票支付中原公司第十二分公司1050140元；5．2012年1月13日，正安公司电汇中原公司第十二分公司150万元；6．2012年1月13日，6105账户向车彦臣转账150万元；7．2012年1月13日，6105账户向车彦臣转账244040元；提交以下支付明细复印件：1．2011年11月20日，中原公司第二十分公司向车彦臣转账32．5万元；2．2011年12月20日，中原公司第二十分公司向车颜军转账32．5万元；3．2011年12月21日，中原公司第二十分公司向车彦臣转账400万元；4．2011年12月21日，中原公司第二十分公司向车颜军转账200万元；5．2012年1月10日，中原公司第二十分公司向车颜军转账1050140元；6．2012年1月13日，中原公司第二十分公司向车彦臣转账150万元。上述金额共计11444180元。正安公司表示王红星系其人员。就正安公司提供支付明细复印件部分，经本院向中国工商银行核实发生金额属实。经询，正安公司表示自2012年1月起至今占有涉案房屋，并提交2012年4月至2019年1月期间交纳涉案房屋物业费及取暖费发票。另查，周玉利与车彦臣、苏娜民间借贷纠纷一案，本院于2015年12月15日作出（2015）朝民（商）初字第x号民事判决书，判决：车彦臣、苏娜于本判决生效之日起七日内向周玉利连带偿还借款本金一百六十万元。车彦臣不服上述判决提出上诉，北京市第三中级人民法院于2016年12月30日作出（2016）京03民终x号民事判决书，判决：变更北京市朝阳区人民法院（2015）朝民（商）初字第x号民事判决为：车彦臣、苏娜手本判决生效之日起七日内向周玉利偿还借款本金一百五十四万元。后，周玉利向本院申请强制执行，本院于2017年4月5日以（2017）京0105执x号立案受理。上述案件审理中，本院于2015年1月20日对涉案房屋进行了保全查封，查封期限两年。2017年1月11日，本院对涉案房屋继续保全查封，查封期限三年。上述案件进行执行程序，对涉案房屋的保全措施自动转为强制执行措施。案件执行中，本院于2017年5月8日，对涉案房屋进行查封。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，正安公司就涉案房屋的买卖事宜于2011与车彦臣签订了房屋买卖合同，并在2012年支付了全部购房款，从2012年开始至今持续占有使用涉案房屋，但由于车彦臣原因至今未能办理房屋过户手续。正安公司情况属于上述规定的情况，故本院对于其要求判令停止对涉案房屋强制执行的请求予以支持。关于其要求解除查封的诉请，因涉案房屋另涉及多个债权债务关系，并非本案审查的范围，故本院对于该项诉讼请求不予支持。车彦臣与苏娜经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃相应的诉讼权利，本院依法进行缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、停止（2017）京0105执x号案件中对位于北京市东城区安定门东大街28号x房屋的执行；二、驳回原告正安（北京）医疗设备有限公司的其他诉讼请求。案件受理费70元及公告费560元，均由被告车彦臣与被告苏娜负担[于本判决生效后七日内直接给付原告正安（北京）医疗设备有限公司]。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。本院（2018）京0105执异x号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判员  杨阳二〇二〇年十一月三十日书记员  邓青