北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初11027号原告（反诉被告）：郑志华，女，1975年12月12日出生，汉族，住郑州市管城回族区。被告（反诉原告）：孙静，女，1979年7月17日出生，汉族，住北京市昌平区。被告（反诉原告）：吴非，男，1982年1月12日出生，汉族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）郑志华与被告（反诉原告）孙静、吴非房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郑志华，被告（反诉原告）孙静、吴非到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郑志华向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告返还保证金4600元；2.判令二被告向原告返还2020年5月6日至2020年5月31日期间的租金3833元；3.判令二被告承担逾期还款利息，以8433元为基数，按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，自2020年5月6日起计算至实际还清之日止；4.判令二被告向原告支付维权产生的误工费、咨询费等共计5000元；5.诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年3月1日，原告与两被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市昌平区×室房屋出租给原告。合同租期为2019年3月1日至2020年2月29日,月租金为4600元整,保证金为4600元,租金约定为按季度支付。合同签订后,原告已按约定支付了保证金4600元。之后,双方正常履行合同,直至租赁期限到期。自2020年1月,因疫情导致原告无法及时返回北京办理租赁房屋的交接,原告向被告申请房租减免被拒,双方协商下原告只得暂时延长了租赁期限,双方未签订新合同,原告实际多支付一个季度的租金至2020年5月31日。2020年4月30日,北京地区解封,原告通知被告解除租赁合同,并办理交接。双方实际于2020年5月5日完成房屋交接。交接时被告检查房屋后只针对一个窗户提出异议,原告租房时窗户已变形,原告让被告找专业人士检查窗户是因质量问题还是人为问题做出检测,至今未告知。被告应退还原告自2020年5月6日至2020年5月31日期间的租金3833元及押金4600元,但当原告催款时,被告找各种理由拒绝退还。原告无奈,只得起诉至贵院,请求判决被告立即返还原告租金3833元、押金4600元。同时,因被告逾期退还原告费用,造成原告资金占用期间的利息损失,因此原告主张被告支付逾期退款的利息,以8433元为基数,按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算,自双方租期截止次日,即2020年5月6日起算,计算至被告实际还清之日止。同时,因被告违约造成原告额外支出咨询费,并造成原告请假误工、额外的交通支出,原告要求被告一并予以承担,合计为5000元。综上,原告特向贵院提起诉讼,请求贵院依法予以支持。被告孙静、吴非辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告声称因疫情导致无法及时交房，并且减免房租被拒，并多付一个季度的租金，与事实不符。原告与被告限定签订的北京市房屋租赁合同中第三条租赁期限为2019年3月1日至2020年2月29日。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。在2019年12月10日被告询问原告是否续租，原告答复“目前是继续租”。在2020年1月17日被告再次询问原告是否还要继续租，原告答复“还继续租吧”。在微信聊天记录里可以证实在疫情爆发前，原告与被告已经协商过，并且原告明确表示要继续租赁。在2020年2月22日由于被告部队任务没有和原告及时联系，原告在当日微信转账13270元，作为三个月的房租。之前签订房屋租赁合同明确了房租按季度收取，即押一付三。综上所述，原告提出的“因疫情导致原告无法及时返京办理租赁房屋的交接，原告向被告申请房租减免被拒，双方协商下原告只得暂时延长了租赁期限，双方未签订新合同，原告实际多支付一个季度的租金”简直是无稽之谈，完全不成立。二、原告声称2020年5月5日完成房屋交接，交接时被告检查房屋后只针对一个窗户提出异议，这与实际情况有出入。在疫情期间，部队完全封闭管理，在五月刚刚解禁实施半封闭管理时，军委下达文件5月5日18点前，所有部队从新进入封闭管理状态。被告与原告协商好，下午16点交接。可是在16点半的时候，原告还没见到人，2020年5月5日微信记录可以证明。在与原告见面后，被告拿到钥匙，可是马上要到归队时间了，没时间验收房屋了。被告跟原告沟通，今天先到这吧，我赶时间归队必须马上走了。在走的时候发现窗户没关，原告上前说自己关吧。原告在关窗户的时候，表现的十分费力，被告才发现窗户是被强行关上的，但窗户下面还漏一条很大的缝隙。这才对原告提出了质疑，原告声称窗户一直这样早就坏了。由于归队时间马上到了，被告便离开赶回部队了。由于原告并没有按照约定时间到达致使被告没有时间完成房屋验收，所以实际上交接并没有完全完成，房屋的问题也不只是窗户一个。在5月5目当晚，被告就与原告沟通，押金等待丈夫看完房屋后再定，微信记录里可证明。三、原告未按协商内容完成应尽义务，5月房租不应退还。5月5日交房与5月31日交房对于被告来说意义并不大，有的只是经济损失。原告提出提前交房，并要求退还剩余房租，被告考虑到原告租房是为孩子上学，现在疫情还比较严重，开学遥遥无期，外地的跑北京上学也不容易，就同意提前交房，并退还一部分房租。但是被告就提出了一个要求，要求交房前一定要把卫生搞好，并且原告也同意并答应了，而且双方多次确认过，微信记录2020年4月30日、5月1日、5月4日、5月5日可以证明。但是原告在交房时并没有按照约定将房屋打扫干净。而且冰箱里还留残渣与污水，致使冰箱内部发霉变质，恶臭熏天，有照片和视频为证。首先，原告没有按照双方约定完成自己应尽的义务，而且造成了冰箱无法再使用；其次，根据房屋租赁合同第十一条第二项“租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金”。综上，被告有权不退原告5月份相应租金。四、原告对于被告造成的损失应进行补偿。根据租赁合同第七条房屋维护及维修第二项第二款“因乙方保管不当或者不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或者承担赔偿责任。原告应该对衣柜门缝条、客厅顶灯进行维修，对房屋进行保洁清理，由于冰箱恶臭难以清除，原告还应承担被告更换同品牌同类型冰箱的赔偿。有相关照片与视频为证。原告如不履行自身责任，一切产生的维修与更换费用从押金中扣除。另外，由于原告拖欠水费造成房屋停水以及造成冰箱无法使用，致使房屋已无法再次出租，对于这期间造成的三个月经济损失按之前房屋租赁合同金额，应对被告赔偿13800元人民币。五、原告一系列行为给被告造成了经济与精神的损失，被告保留追究原告相关责任的权利。原告没有按照合同履行自己的义务，对房屋进行了破坏，并拖欠了9个月的水费情况下还隐瞒不说，一心只为要钱。原告想要续租，被告同意了，原告想要提前退租，被告同意了，租赁合同上明确规定了租金支付日：2019年2月18日、2019年5月18日、2019年8月18日、2019年11月18日。而原告多次未按时交纳租金，最多时间拖欠近一个月，根据合同拖欠十天被告就有权终止合同收回房屋。但是被告从未要求过原告，本着大家都不容易相互包容体谅的原则尽量与人方便。但是在房屋出现问题时，原告品德让人思考，言语污蔑军人形象，还要威胁告上法庭闹到被告单位及领导都知道，这有微信记录为证。原告的种种行为让人想到了农夫与蛇的故事。为了保护公民合法权利，我们将考虑进行反诉，依法追究原告相关责任。反诉原告孙静、吴非向本院提出反诉请求：判令郑志华赔偿经济损失13800元。事实与理由：与本诉答辩意见一致。反诉被告郑志华辩称：不同意反诉请求，其反诉没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院经审理认定事实如下：2019年2月18日，孙静、吴非（出租方，甲方），郑志华（承租方，乙方）与北京链家房地产经纪有限公司（居间人，丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市昌平区×；租赁期限自2019年3月1日至2020年2月29日；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同；租金每月4600元，按季支付；押金4600元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态，对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复；甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修；逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延迟租赁期限；因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。该合同第十条就合同解除约定如下：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二)因不可抗力导致本合同无法继续履行的,本合同自行解除。(三)甲方有下列情形之一的,乙方有权单方解除本合同：1.迟延交付房屋达十日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务,致使乙方无法正常使用房屋的；4.欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金且影响乙方居住使用的；5.签署本合同后未到起租日,甲方拒绝出租该房屋的。(四)乙方有下列情形之一的,甲方有权单方解除合同,收回房屋：1.不按照约定支付租金达十日的；2.欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的；3.擅自改变房屋用途的；4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；6利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；7.未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的；8.签署本合同后未到起租日,乙方拒绝承租该房屋的。（五)其他法定的合同解除情形。该合同第十一条就违约责任约定如下：（一）甲方有第十条第三款约定的情形之一的,应按月租金的100%向乙方支付违约金;乙方有第十条第四款约定的情形之一的,应按月租金的100%向甲方支付违约金,同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（二)租赁期内,若双方协商一致解除合同的,提出解除合同需求的一方,应按月租金的100%向对方支付违约金。(三)因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的,甲方应承担赔偿责任。（四)甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的,以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月房租标准支付违约金。（五）丙方提供虚假信息、隐瞒重要事实或有恶意串通行为的，除退还已收取的佣金外，还应赔偿由此给甲方或乙方造成的损失。三方在该合同中还约定了其他内容。合同签订后，郑志华交纳了押金4600元，并按合同约定交纳租金并入住涉案房屋。2019年12月10日，孙静通过微信询问郑志华是否续租房屋，郑志华于2019年12月22日答复“目前是续租”。2020年1月17日，孙静通过微信再次询问郑志华是否续租房屋，郑志华于当日答复“还继续住吧”。2020年2月19日，孙静通过微信告知郑志华“咱们该交房子了”，郑志华答复“现在疫情比较重，我们回不去，现在疫情也不知道什么时候结束？你这边能否给2月房租减免些”，孙静答复“这个问一下链家吧，应该有统一的规定。另外，我打算卖房子了，你们做好打算呢”。后，郑志华称“看这疫情二月份回不去……只能三月份看情况再定回去的时间，那我先给你交几个月的房租呢？”故郑志华向孙静交了2020年3月1日至5月31日期间的租金13800元，因热水器维修扣除530元，实际向孙静微信转账13270元。此后，郑志华和孙静通过微信协商郑志华于2020年5月5日交房，孙静还承诺如郑志华五一搬完且房屋收拾干净后退还五月份的租金。2020年5月5日，郑志华向孙静、吴非交还了涉案房屋的钥匙。孙静、吴非称因郑志华未在约定的时间到达涉案房屋，导致其未能检查房屋情况，2020年5月24日再次到涉案房屋检查时发现房屋很脏、冰箱发霉、衣柜柜门损坏。郑志华称孙静、吴非检查房屋后只对窗户问题提出异议。庭审中，孙静、吴非称郑志华尚有水费225元未交，郑志华同意自押金中扣除水费。庭审中，孙静、吴非称因房屋脏、停水且冰箱无法使用，导致房屋至2020年8月仍未出租，故要求郑志华赔偿其三个月的租金损失13800元。以上事实，有北京市房屋租赁合同、微信聊天记录等证据及双方当事人陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，郑志华与孙静、吴非签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据双方微信聊天记录，双方在合同到期前并未就是否续租一事达成一致意见，双方合同到期后，郑志华交纳了三个月的租金，并继续使用涉案房屋，但并未与孙静、吴非签订书面合同，故本院认定其与孙静、吴非成立不定期的租赁合同关系。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照相关规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。双方协商确定郑志华于2020年5月5日搬离房屋，故孙静、吴非应当退还自2020年5月6日起至5月31日止的租金。孙静、吴非所称应按照合同第十一条第二项的约定由郑志华支付一个月的租金作为违约金，故不同意退还租金的答辩意见，本院不予采信。孙静、吴非还应退还郑志华押金4600元。郑志华同意自押金中扣除其应交水费225元，本院对此不持异议。郑志华主张孙静、吴非支付其利息及误工费、咨询费的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于孙静、吴非所称因房屋脏乱、拖欠水费造成停水及冰箱无法使用导致其无法对外出租房屋，要求郑志华赔偿其三个月租金损失的反诉请求，本院认为，双方于2020年5月5日已经交接了房屋钥匙，孙静、吴非虽因郑志华未在约定时间到达房屋导致无法仔细检查房屋情况，但其在接收钥匙后应当在合理期限内对房屋状况进行检查并及时告知郑志华，其自称在2020年5月24日才对房屋状况进行检查，已经超出了合理期限，其无法证明前述状况系由郑志华造成，且郑志华对此亦不予认可，故对孙静、吴非的反诉请求，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、孙静、吴非于本判决生效后十日内退还郑志华剩余租金和押金共计8208元；二、驳回郑志华的其他诉讼请求；三、驳回孙静、吴非的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费68元，由郑志华负担43元（已交纳）；由孙静、吴非负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费72.5元，由孙静、吴非负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 敏二〇二〇年十一月十七日书记员 吕萍萍