广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初26474号原告：广州天力物业发展有限公司，住所地广州市越秀区较场东路19号第11层。法定代表人：张万和，副董事长。委托诉讼代理人：杨德营，原告员工。委托诉讼代理人：谢金荣，原告员工。被告：朱国祥，男，1966年10月1日出生，汉族，住广州市白云区，原告广州天力物业发展有限公司诉被告朱国祥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州天力物业发展有限公司的委托诉讼代理人谢金荣、被告朱国祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州天力物业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠交的物业服务费23581.84元（2005年10月至2016年6月每月物业管理费121.81元，2016年7月至2020年9月每月物业管理费154.29元）和逾期支付物业服务费的违约金（2005年10月至2016年6月每月物业服务费的违约金以121.81元为基数，2016年7月至2020年9月每月物业服务费违约金以154.29元为基数，按每日3‰的标准支付，每月违约金均从当月的6日起计至实际清偿之日止，每月违约金以当月物业服务费本金为限）；2、判令被告向原告支付路灯分摊费41.3元（自2017年3月起至2020年2月止）；3、判令诉讼费由被告承担。事实和理由：被告于2005年1月29日收楼入住位于广州市海珠区工业大道现代三街14号富力现代广场1107房，并与原告签订《前期物业服务协议》。原告积极履行合同义务，为业主提供了优质的物业管理服务。《前期物业服务协议》中第三章服务费用的第六条、第七条明确约定了物业服务费的收费标准及缴费日期，第十九条明确约定了业主违反第六条、第七条的规定，未能按时足额缴纳物业服务费，应按欠款额每日千分之三的标准向原告支付违约金。被告无正当理由，拒绝交纳2005年8月至2020年9月的物业服务费及2017年3月至2020年2月的路灯分摊费41.30元。《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行，但被告拖欠物业服务费、违约金及路灯分摊费等费用，经被告多次催缴至今仍未支付，严重违反合同约定，造成原告巨大经济损失，严重影响了小区正常物业管理服务的开展。被告朱国祥辩称：一、被告没有欠原告费用，没有见过原告所谓的律师信，原告提交的所谓交楼备忘录是伪造的。原告提交的证据不具有真实性及合法性。被告不能在2005年1月29日约定的日期内收楼，原告采取消极怠慢的态度对待被告，并没有积极主动联系被告提供解决方案，故被告投诉原告不作为，经12315广东省消费者委员会介入调解，建议被告向行政主管部门申诉或通过司法途径解决。2007年2月26日，被告向广州仲裁委员会申请仲裁，裁决2015年1月29日交楼备忘录上业主“朱国祥”的签名并不是由被告本人所签，认定广州市金鼎房地产开发有限公司支付违约金25171.80元，仲裁费1700元和笔迹鉴定费1500元。广州市金鼎房地产开发有限公司拒不执行广州仲裁委员会的裁决。之后开始出现原告雇员不断打击报复被告，多次对被告房屋进行堵塞、毁坏门锁孔及停水停电，骚扰被告作息时间，被告多次报警处理，后有电视台为此事进行调解。被告要求物管公司及其骚扰被告作息时间、毁坏锁孔的雇员作出书面赔礼道歉及适当的精神赔偿。原告代表、物业主管叶顺好在小区会所里请求被告不再追究和不再纠结之前的事件，原告承诺从此不再收取被告所有费用作为补偿。所以15年内没来追收过其所谓的欠费。原告所提的2005年10月至2018年9月的诉请已超过诉讼时效。原告明知利益受到损害，而不提请诉讼被告，追讨物业服务费，被告认为是原告在信守承诺。二、原告没有按约履行合同以及按相关规定提供服务，违反《富力现代广场前期物业服务协议》第二条、第四条、第七条、第十二条的规定，已构成违约。三、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，有权拒绝支付物业服务费。四、原告所谓前期物业服务协议中，存在霸王协议，仅约定业主延迟交纳物业费的违约金，却没有约定服务不到位的违约金，违反了当事人双方权利与义务平等的基本原则。原告存在服务不到位违约行为，不得以物业服务费为理由，向被告追讨违约金。五、原告应退还2005年1月29日交纳的2005年2月1月至2005年4月30日的管理费期间366元和装修保证金500元、余泥清运费350元、电费运转金200元、水费运转金200元。上述仅作为答辩意见。六、原告应承担本案全部诉讼费用。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：据粤房地证字第××号房地产权证记载，海珠区现代三街14号1107房的权属人为朱国祥和案外人陈敏华，建筑面积81.2047平方米。2005年9月28日，被告签署《房屋交接备忘录》。原告（乙方）与广州市金鼎房地产开发有限公司（甲方）于2016年9月1日签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选选聘乙方对富力·现代广场（G区）提供前期物业服务事宜；G1-G16栋住宅：1.9元/月·平方米；物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季首月5日前（节假日顺延）履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠款额每日千分之三的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2016年12月2日起至2021年12月1日止；等。诉讼中，原、被告确认如下事实：涉案小区为富力现代广场，原告从小区交付开始进行管理；每月5日前缴纳当月的物管费；被告仅缴纳2005年2月1日至2005年4月30日期间的管理费366元；2005年10月至2016年6月期间的物业管理费按每月121.81元（1.5元/平方米·月×建筑面积81.2047平方米）计算。被告表示：被告在涉案房屋居住；不确认2016年7月至2020年9月期间的物业管理费按每月154.29元（1.9元/平方米·月×建筑面积81.2047平方米）计算；违约金标准过高，要求法院依法调整；原告的工作人员对被告房屋停水停电，被告报警之后，原告承诺不用被告缴纳物业管理费作为补偿；如法院认定被告需要交纳物业管理费，被告同意由被告一人承担。原告表示：同意只向被告主张物管费，不需要其配偶陈敏华承担相应责任；未承诺不用被告缴纳物业管理费作为补偿，只免除了被告2005年5月1日至2005年9月30日期间的物业管理费。另，原告向本院申请撤回第2项诉讼请求，被告表示同意。经本院释明，被告表示不要求对《富力现代广场前期物业服务协议》的签名进行笔迹鉴定。原告为证明其主张，还提交了以下证据：1、原告（乙方）与被告（甲方）于2005年1月29日签订的《富力现代广场前期物业服务协议》，约定：就甲方选聘乙方对富力现代广场住宅小区提供前期管理服务事宜，订立本合同；物业名称：富力现代广场13栋1107单元，建筑面积：81.2047㎡；物业服务费用按1.50元/月··平方米的标准由业主按其拥有物业的建筑面积交纳；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务；甲方……未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金；服务期限从本物业交付使用之日起至本物业委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止；等。拟证明被告于2005年1月29日签订前期物业服务协议。2、原告于2007年9月25日通过挂号信向被告邮寄的律师函(内容为催缴从2005年10月起至2007年6月止欠缴的物业服务费2559元及滞纳金等）及邮寄凭证。3、原告于2009年11月5日通过挂号信按涉案房屋所在地址向被告邮寄的律师函(内容为催缴从2005年10月起至2009年9月止欠缴的物业服务费5847.6元及滞纳金等），上述邮件显示逾期无人领取退回。4、原告于2011年11月4日通过挂号信按涉案房屋所在地址向被告邮寄的律师函(内容为催缴从2005年10月起至2011年9月止欠缴的物业服务费8770.8元及滞纳金等），上述邮件显示逾期无人领取退回。5、原告于2013年9月24日通过EMS快递按涉案房屋所在地址向被告邮寄的律师函(内容为催缴从2005年10月起至2013年9月止欠缴的物业服务费14531.6元及滞纳金等）及邮寄凭证。6、原告于2015年4月9日通过EMS快递按涉案房屋所在地址向被告邮寄的律师函(内容为催缴从2005年10月起至2015年4月止欠缴的物业服务费14008.2元及滞纳金等）及邮寄凭证。7、原告于2017年2月27日通过EMS快递按涉案房屋所在地址向被告邮寄的律师函(内容为催缴从2005年10月起至2016年12月止欠缴的物业服务费16639.2元及滞纳金等），上述函件邮递单显示收件人拒收。8、原告于2018年11月20日通过EMS快递按涉案房屋所在地址向被告邮寄的律师函(内容为催缴从2005年10月起至2018年10月止欠缴的物业服务费20033.8元及滞纳金等）及邮寄凭证。9、原告于2020年3月24日通过EMS快递按涉案房屋所在地址向被告邮寄的催费函(内容为催缴从2005年10月1日起至2019年12月31日止欠缴的物业服务费22194元及违约金等），上述邮件显示逾期不取，无法上门。证据2-9拟证明原告向被告催收物业服务费及违约金。10、现代广场2016年物业服务费调整流程公示资料，显示：原告通过在涉案房屋所在小区公告栏粘贴致业主的一封信和审计报告、开展问卷调查、问卷验票审核、流程公示等方式开展物业服务费的调整活动，同意提升物业服务费的户数及面积均已过半，并于2016年4月1日进行调费公示，现代广场Gl-G16栋从2016年7月1日起，物业服务费调整为1.9元/平方米。拟证明对于2016年物业服务费的提升，原告依法律程序进行。被告质证表示：不确认证据1是被告所签；对证据2-9的真实性、合法性、关联性均有异议,没有收到；对证据10不清楚，没有看到相关公示。被告为证实其抗辩主张还提交了如下证据：1、延期交楼备忘录和房屋质量问题图片；拟证明房屋交接延长至2005年9月28日和房屋严重质量问题。2、消费者委员会回复文件；拟证明原告没有实质解决问题。3、（2007）穗仲案字第269号广州仲裁委员会裁决书；拟证明2015年1月29日交楼备忘录上业主“朱国祥”的签名并不是被告本人所签。4、堵塞门锁的照片；拟证明原告在物业管理存在治安问题，2008年3月20日、28日，被告房屋门锁被人堵塞。5、报警受理回执；拟证明被告因原告派员对被告房屋门锁破坏、停水停电报警。6、TVS-2调解视频；拟证明原告对被告打压，破坏财物，态度恶劣。7、2005年2-4月交纳管理费与收楼押金凭证；拟证明地产商硬性规定要在交楼前收取管理费及押金。原告质证表示：对证据1-3、5-7的真实性、合法性没有异议，但关联性有异议；对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为：原告主张其为被告提供物业管理服务，被告确认涉案小区由原告管理，双方建立起物业服务关系，按照权利义务相对等的原则，被告应向原告支付对价。关于诉讼时效问题。原告主张其曾于2007年9月25日向被告催缴物业服务费，并提交了律师函及邮寄凭证予以证明，但上述邮寄凭证并未载明收件人地址，被告表示未收到上述函件，故本院对原告的该主张不予采纳。原告主张其于2009年11月5日、2011年11月4日、2013年9月24日、2015年4月9日、2017年2月27日、2018年11月20日、2020年3月24日向被告催缴物业服务费，并提交了律师函及邮寄凭证予以证明，上述证据足以反映出其积极主张物业服务费的权利，且其邮寄的地址即是涉案房屋，被告亦表示其在涉案房屋居住，故被告应当可以收到上述律师函，原告上述催缴构成诉讼时效的中断。原、被告确认每月5日前缴纳当月的物业服务费。因此，原告要求被告支付2005年10月起至2007年10月期间的物业服务费的诉请，本院不予支持；原告要求被告支付2007年11月至2020年9月期间的物业服务费的诉请，本院予以支持。关于物业服务费的问题，原告要求被告按1.5元/平方米·月×建筑面积81.2047平方米即每月121.81元的标准支付2007年11月至2016年6月期间的物业服务费合法有理，本院予以支持。至于2016年7月之后的物业服务费，原告主张从2016年7月起涉案房屋所在区域物业服务费由1.5元/平方米·月提价至1.9元/平方米·月的事实，提交了现代广场2016年物业服务费调整流程公示资料为证，该证据反映原告已通过征得业主同意将涉案房屋所在区域内的物业服务费从2016年7月1日调整为1.9元/平方米·月。虽然被告对上述证据予以否认，但其并未提交足以推翻上述内容的证据，故原告要求被告按1.9元/平方米·月×建筑面积81.2047平方米即每月154.29元的标准支付2016年7月至2020年9月期间的物业服务费的请求合理有据，本院予以支持。被告主张原告的服务存在问题，但未提供充分证据予以证明，本院对该主张不予采纳。关于违约金问题。原、被告确认每月5日前交纳当月物业服务费，被告未及时交纳物业服务费的行为已构成违约，原告要求被告从欠费当月6日起按每日3‰的标准计付逾期支付上述物业服务费的违约金的诉请，合法有理，本院予以支持，但每月违约金应以当月所欠物业服务费为限。关于路灯分摊费问题。诉讼中，原告向本院申请撤回要求被告支付路灯分摊费41.3元的诉请，被告表示同意，经审查，并无不当，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告朱国祥在本判决生效之日起10日内向原告广州天力物业发展有限公司支付2007年11月至2016年6月期间的物业服务费（每月物业服务费121.81元）及逾期支付上述物业服务费的违约金（以121.81元为基数，按每日3‰的标准支付，从欠费当月6日起计至实际清偿之日止，每月违约金以121.81元为限）；二、被告朱国祥在本判决生效之日起10日内向原告广州天力物业发展有限公司支付2016年7月至2020年9月期间的物业服务费（每月物业服务费154.29元）及逾期支付上述物业服务费的违约金（以154.29元为基数，按每日3‰的标准支付，从欠费当月6日起计至实际清偿之日止，每月违约金以154.29元为限）；三、驳回原告广州天力物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费479元，由原告负担63元，被告负担416元。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二〇年十一月二十四日书记员  于悦姗何国卫