江西省都昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0428民初2146号原告：九江永强服饰有限公司，住所地：九江市都昌县都昌镇芙蓉山工业园。统一社会信用代码：913604285937558894。法定代表人：冯上明，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹达宏，江西准星律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：九江市宏晟织造科技有限公司，住所地：九江市都昌县芙蓉山工业园新妙湖大道**。统一社会信用代码：91360428MA380BY30Y。法定代表人：洪于义，该公司执行董事兼总经理。原告九江永强服饰有限公司（下文简称“永强公司”）诉被告九江市宏晟织造科技有限公司（下文简称“宏晟公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹达宏、被告宏晟公司法定代表人洪于义均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告永强公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付租金998781.6元；2、判决被告支付水电欠费26600元；3、判决被告按上述欠款总计1025381.6元支付自2019年5月9日起按年利率6%支付利息至欠款付清之日止(至起诉日利息为87157元)。事实与理由：2018年6月9日，被告法定代表人代表被告公司与原告签订《租赁合同》，约定由被告租赁原告的厂房及宿舍。《租赁合同》对租期、租金支付方式均进行了具体约定。其中租期自2018年6月9日至2023年6月8日共计五年，厂房租金每年314748元，宿舍每年113640元，两项合计428388元，优惠后实际按360000元计收。合同并约定物业管理费用合计28164元。合同还约定从第二年起，租金每年按10%上涨，被告在租赁期间所产生的水电费按实际计算，实行当月月结。合同履行期间，被告仅按约定支付了第一年租金。此后便拖欠租金，同时水电欠费达五个月。至今被告已欠厂房租金737409.6元，宿舍租金261372元，水电费26600元，合计1025381.6元。为依法维护自身合法权益，原告特诉至贵院，请依法裁判。被告辩称，1、原告法定公司代表人冯上明也是我们公司的股东；2、租赁合同是事实，2018年-2019年的租金已经付清，后面的租金没有付是因为资金没有到位，2019年6月份公司就停产了，一直拖欠租金到现在。原告为证明其主张提供如下证据：一、原告营业执照、法定代表人身份证明，拟证明原告主体资格。二、被告营业执照复印件，拟证明被告主体资格及被告法定代表人为洪于义。三、租赁合同，拟证明原被告租赁合同关系及租金支付情况的约定，其中被告法定代表人洪于义作为代表签字，合同租期从2018年6月9日至2023年6月8日.约定先付租金再使用，第一年租金423863元应于租期开始即支付，第二年租金从提前一个月支付，即应于2019年5月9日之前支付，且从第二年起租金每年按10%调价上涨。同时约定物业管理费用按每平方0.5元计算，第一年物业管理费用合计28164元(分别为办公室天蓬3747×0.5×12=22482元，宿舍947×0.5×12=5682元)。另外水电费按实际产生计算。四、《网上银行电子回单》，拟证明被告支付租金情况，其中2019年4月3日被告转账支付223863元至原告指定账户(收款户名为冯燕英)。另有其它租金通过其他方式支付五、原告房产权属证，拟证明原告对案涉房产具有所有权，有权予以出租。六、《缴费结果通知》、《费用报销审批单》，拟证明原告代为垫付水电费明细总计26600元。七、《微信交流截屏》、催缴租金《通知》，拟证明原告曾通过微信催促被告履行合同义务，催促被告支付租金的事实。八、《欠租金一览表》，拟说明欠付租金和水费的计算方式。对原告提供的证据被告质证意见为：第一组：无异议；第二组：无异议；第三组：对合同无异议；第四组：属实，但是不只付了这么多，2018年2月份我个人也付了一个20万元；第五组：无异议；第六组：我不清楚，2019年6月份停产后我就不在公司。缴费都是我公司自己缴的，2018年年底装了变压器；第七组：属实；第八组：这个一览表的计算方式我不清楚。我不认可一览表上的数据，我不认可。被告未提供证据。对原告提供的证据认定如下：证据一、二符合证据的真实性、合法性、关联性，且被告无异议，本院予以确认；证据三《租赁合同》，被告无异议，对此本院予以确认；证据四，被告对其无异议，该电子回单系中国农业银行股份有限公司出具，并加盖了回单专用章，对此本院予以确认；证据五产权证书，系不动产权属证明，且被告无异议，本院予以确认；证据六缴费通知及审批表，经查实，对证据真实性本院予以确认；证据七微信聊天记录截屏和催缴通知书，被告予以认可，对该组证据的真实性予以确认；证据八租金一览表被告不认可，此表系原告单方面书写，具体金额以下文查明的事实为准。经审理查明，本院认定事实如下：2018年6月9日，被告法定代表人洪于义与原告永强公司签订一份《租赁合同》，合同约定甲方（原告永强公司）将坐落于都昌县芙蓉山工业园56号A栋一楼、B栋一楼（租赁建筑面积为3747平方米（含办公室和天蓬）），宿舍4楼（租赁面积为947平方米）给乙方（被告法定代表人洪于义）。租赁期自2018年6月9日至2023年6月8日共计五年。租金计算：1、厂房租金第一年为7元/平方，每月26229元，全年合计314748元整。另收1个月租房押金26229元；2、宿舍租金第一年为10元/平方，每月9470元，全年合计113640元整，另收1个月租房押金9470元。以上租金合计428388元，优惠后实际按360000元计收，押金合计35699元。租金交付方式：合同约定采用先付租金后使用方式，乙方（洪于义）在起租开始现付一年租金。第二年应提前一个月交付租金….。从第二年开始。租金每年按10%调价上涨。另其他费用，乙方（洪于义）在租赁期间所产生的水电费按实际每月产生的水电费计算，实行当月月结。合同签订后，被告仅支付了第一年租金，此后因资金周转问题被告宏晟公司停产，租金拖欠至今，现原告具状诉至法院，要求依法支持诉请。本院认为，原告永强公司与被告法定代表人洪于义签订的《租赁合同》系其真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告法定代表人洪于义与原告永强公司签订的上述合同，用于被告宏晟公司生产经营，其法律后果应由被告宏晟公司承受。双方应按照合同的约定全面履行各自的义务，在租赁法律关系中，出租人依合同约定交付租赁物是出租人的义务，而承租人依合同约定的期限支付租金是承租人的基本义务。现原告永强公司依照约定交付租赁物，而被告公司逾期给付租金已属违约，应承担相应的责任，现原告具状要求被告给付租金，于法有据，应予支持。至于租金的多少，据庭审查明的事实，签订租赁合同之日起一年内（第一年自2018年6月9日-2019年6月8日）的租金和物业费已给付完毕。此后的并未给付，按照合同约定，第二年租金应提前一个月交付租金，即2019年6月9日-2020年6月8日的租金，应当在2019年5月9日之前给付，原告主张第二年租金计算应当以优惠之前金额即428399元为基数计算，被告则主张按优惠后的360000元为基数计算，本院认为按照合同的条款，应当理解为按照优惠后360000元基数计算，也符合一般交易规则，即第二年租金为396000元（360000元+360000元×10%=396000元）。第三年租金即自2020年6月9日-2021年6月8日，合计435600元（396000元+396000元×10%=435600元），按照合同约定第三年租金应当在2020年5月9日之前给付，被告仅仅给付了第一年的租金，截止到起诉之日现尚欠原告第二年和第三年租金831600元（396000元+435600元）。至于物业管理费，合同约定每年管理费按每平方米0.5元计算，一年合计28164元（0.5元/平方米×4694平米×12个月=28164元），被告宏晟除第一年物业管理费已给付，第二、三年的均未给付。综上现被告尚应支付原告永强公司租金及物业管理费合计887928元（831600元+28164元/年×2年）。原告诉请中，要求被告公司支付水电费26600元，原告对此虽提供了部分证据，但该证据并不能证明系为被告公司垫付，水电费缴纳凭证上用户名均为原告永强服饰有限公司，故对此诉请不予支持。同时，原告要求被告支付欠款利息，自2019年5月9日起按年利率6%计算至欠款付清时止，暂计算至起诉之日（2020年10月14日），本院认为利息的主张于法有据，本院予以支持，至于利息多少，经核实自2019年5月19日起至2020年10月14日起，利息应为经计算为48175.9元（详见利息计算表）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告九江市宏晟织造科技有限公司于本判决生效之日起三十日内一次性支付原告九江永强服饰有限公司自2019年6月9日至2021年6月8日期间的租金、物业管理费人民币887928元及利息48175.9元（暂计算至2020年10月14日）。二、自2020年10月15日起至清偿之日止的利息以未还租金及物业管理费为基数，按年6%计算至还清时止。案件受理费人民币14812.9元，由被告九江市宏晟织造科技有限公司负担12463.8元，原告负担2349.1元。保全申请费5000元，由被告九江市宏晟织造科技有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，应根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：江西省九江市中级人民法院，开户银行：江西省九江市农业银行浔阳支行营业部，账号：14×××-6，（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未足额预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘玉林人民陪审员  王 震人民陪审员  刘建平二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  王丽娟利息计算表1、2019年5月9日尚欠租金及管理费424164元（396000元+28164元），利息自2019年5月9日计算至2020年10月14日，共计512天；424164元×6%÷360天×512天=36195.33元2、2020年5月9日尚欠租金及管理费463764元（435600元+28164元），利息自2020年5月9日计算至2020年10月14日，共计155天:463764×6%÷360天×155天=11980.57元以上利息合计：48175.9元