云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民1448号上诉人（原审原告）：左杭烜，女，1991年12月7日生，汉族，住大理市。委托诉讼代理人：左红兵，系左杭烜父亲，代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告）：云南大通大理房地产开发有限公司，住所地大理市下关榆祥路**。法定代表人：陈晓彤，职务总经理。委托诉讼代理人：黄燕春，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。上诉人左杭烜与上诉人云南大通大理房地产开发有限公司（以下简称大通公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。左杭烜上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项；依法改判被上诉人大通公司向上诉人支付自2014年3月21日起至实际交付房屋权属证书之日（2020年4月29日）止，按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金169111.7元【376426.00元×4.9（1+50%）÷365天×2231天】；依法追究被上诉人伪造证据的民事责任；一、二审案件受理费全部由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人房屋系2012年3月21日全款购买，双方在《商品房购销合同》中明确约定产权证由被上诉人代办，办理产权证所需的全部资料及税费也由被上诉人代收，上诉人已按被上诉人要求于2013年8月30日缴纳公共维修基金。双方合同明确约定标的物为商铺，被上诉人于2015年1月22日就已经完成所有权初始登记，但直到2019年8月17日才缴纳土地出让金变更土地性质，导致上诉人未能缴纳税款，故缴纳税费及迟延办证的过错在于被上诉人一方，一审判决以上诉人未缴纳税费认定上诉人也有责任与客观事实、交易习惯和合同约定不符，认定事实错误。2.根据双方合同约定，被上诉人代上诉人办理产权证的时间是24个月，应该从双方签订合同之日2012年3月21日起计算，即2014年3月21日起应该计算逾期办证违约金。即使是一审法院认定双方办证期限约定不明也应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，自被上诉人交付房屋2013年8月30日起90天内，即2013年11月28日开始计算逾期办证违约金。一审法院确定从2013年8月30日开始计算24个月即办证届满时间为2015年8月30日属适用法律错误。3.按照上述司法解释第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，一审法院主观认定以购房款的10%确定逾期办证违约金适用法律错误。4.包括上诉人在内的商铺业主均没有收到被上诉人一审提交的2015年1月23日的通知，要求人民法院依法追究被上诉人伪造证据的民事责任。大通公司辩称，双方合同明确约定答辩人在被答辩人交足办理的相关税费后代为协助办理房产证，并非不动产权登记证书，答辩人不存在违约。根据最高人民法院公布的八民会会议纪要第四部分第十八条的规定，被答辩人所诉的逾期办证违约金起算时间为2014年3月21日已过诉讼时效丧失了胜诉权。请求驳回被答辩人的全部上诉请求，并依法改判驳回被答辩人的一审全部诉讼请求。就上诉人增加的追究答辩人民事责任的诉请，系二审新增加的诉求不符合民事诉讼程序应予驳回，且答辩人一审所举的该份证据一审法院也未采信。大通公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人全部诉讼请求；案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审判令上诉人代被上诉人办理不动产权证，不动产权证系房屋所有权证和土地使用权证两证合一，双方签订的《商品房购销合同》仅约定上诉人代被上诉人办理房屋所有权证及协助办理土地使用权证，未约定代为办理土地使用权证。2015年3月1日施行的《不动产登记暂行条例》才规定了不动产要办理不动产权证，双方签订合同时尚无不动产权证的规定。一审混淆了双方合同约定的房屋所有权证和不动产权证。二、一审适用法律错误。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条之规定，被上诉人是办理房产证的权利人和义务人，上诉人只负有协助和配合义务。基于此，2013年8月31日，被上诉人要求上诉人移交办理权证的购房合同原件、销售凭证、户口迁移凭证等材料，被上诉人要自行申请办证。上诉人依被上诉人要求移交上述材料后，被上诉人迟迟未缴纳契税是其未能办理房产证的根本原因，由此导致延迟办理的责任不应归咎于上诉人，上诉人不存在违约行为。2015年1月22日，上诉人取得花韵蓝山初始登记证书，将被上诉人作为购房人登记在初始登记名册中，忠实、全面、准确地履行了协助配合义务。双方签订的合同未约定上诉人负有通知被上诉人提交办证资料的义务，但上诉人仍在小区物业公告栏粘贴通知，善意提醒被上诉人自2015年1月23日起持购房发票到税务局缴纳房产契税。大理市房地产管理处也以公告形式告知被上诉人案涉房产初始登记已经完成。上诉人的通知行为不该产生加重上诉人义务的后果。根据双方合同约定和最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四部分第18条之规定，自2013年8月31日交付房屋之日起24个月为办证时限，该时限届满之日为2015年8月31日，被上诉人主张违约责任的诉讼时效至2017年8月31日届满，被上诉人关于自2014年4月29日起至办理完成不动产权证登记手续之日止计算逾期违约金的主张已经超过诉讼时效，丧失胜诉权。左杭烜辩称，1.被答辩人未按合同约定长达七年逾期办证，现由于政策原因房产证和土地证两证合一为不动产权证，答辩人提出的诉请也是房屋权属证明，不存在答辩人诉请不当的问题，被答辩人以房产证与不动产权证的概念区别上诉主张其未违约逾期办证纯属胡搅蛮缠。2.本案被答辩人从2013年8月30日交房后至2020年2月28日才完成产权证办理，答辩人单独或联合其他商铺业主无数次向被答辩人催办产权证及索要违约赔偿，从未间断，本案的诉讼时效一直处于不断中断之中，且被答辩人的违约事实一直处于延续状态，同时被答辩人在一审直到法庭辩论终结从未提及诉讼时效的抗辩，故本案不存在超过诉讼时效的问题。被答辩人关于已过诉讼时效，丧失胜诉权的上诉主张违背事实且不符合法律规定。3.本案被答辩人长期未补交土地出让金未办理变更土地使用权手续导致案涉商铺在交房后长达7年不能办理产权证，被答辩人的行为已严重违反《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条和《商品房销售管理办法》第三十四条等行政法规的强制性规定。无论从我国商品房交易习惯还是《契税法》的规定，契税在办理产权证明之前缴纳即可，答辩人未能缴纳契税是由于被答辩人未补交土地出让金不具备办理产权证导致，故答辩人在缴纳契税的问题上没有过错。答辩人提起赔偿有法律依据。且商品房买卖合同是典型的格式合同，根据合同法第三十九条、第四十条的规定，被答辩人提出“合同未约定开发商有通知购房者提交办证资料的通知义务”其内容显然置购房者的利益于不顾，导致购房者权益处于不确定状态，免除了开发商按时交付房屋权属证书的义务，且与行政法规相悖，应系开发商为免除其义务而故意遗漏的条款，被答辩人不能据此免除其逾期交付权属证书的违约责任。综上，被答辩人的上诉理由均不成立，应全部予以驳回，并承担全部诉讼费用。请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持答辩人的上诉请求。左杭烜向一审法院起诉请求：1.判令被告为原告办理大理市下关花韵蓝山4幢4单元负一层1-20号房屋的权属证书，并将权属证书交付给原告；2.判令被告支付原告自2014年3月21日起至实际交付房屋权属证书之日止按376426元×4.9%（1+50%）计算的逾期办证违约金（截至2020年1月21日的逾期办证违约金为161607.42元）；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2013年7月19日，原、被告签订《商品房购销合同》及其补充协议，约定原告向被告购买其开发建设的位于大理市房屋，总价款376426元，原告已于2012年3月21日付清；被告应于2013年8月31日前交付房屋给原告。关于产权登记，《商品房购销合同》第十二条约定：由原告交足办理房屋所有权证所需资料及相关税费，被告代为办理。因涉及被告为全体业主办理房屋所有权证，双方明确，因收集资料、交纳税费、向房管部门提交资料以及政府部门行使审查、受理、审核、批准、制作、颁证等事项，双方特别约定被告代原告办好证照的时限为24个月。2013年8月30日，被告将房屋交付给原告，并为原告开具了销售不动产统一发票及售房凭证，原告将公共维修基金5738元交纳给被告。2015年1月22日，被告完成花韵蓝山一期商铺所有权初始登记。2019年8月22日，被告与大理市自然资源局签订《国有建设用地使用权改变土地用途协议》，将花韵蓝山商铺部分的国有土地使用权由70年变更为40年，2019年8月27日，被告缴纳了土地出让金，2019年12月10日，大理市自然资源局出具了《出让土地使用权转让手续审批表》。2019年10月9日，原告向税务机关缴纳了契税11292.78元、印花税188.20元。2019年10月17日，原、被告共同向大理市不动产登记中心申请对花韵蓝山地下层负2层商铺20号（《商品房购销合同》中为负1层，办理不动产权登记时变更为负2层）进行不动产转移登记。2020年2月28日，大理市不动产登记中心制作了云（2020）大理市不动产权第××号不动产权证书，被告领取了该证书。一审法院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。关于原、被告约定的24个月代办房屋权属证书时限的起算时间问题，原、被告虽然约定了代办时限为24个月，但未约定该时限的起算时间，事后亦未能就此达成补充协议，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，该起算时间可按照合同有关条款或者交易习惯进行确定。商品房销售的交易习惯是，预售商品房办证时限自商品房交付之日起算，现售商品房办证时限自合同签订之日起算。因原、被告之间属预售商品房，故认定《商品房购销合同》第十二条约定的24个月办证时限的起算时间为房屋交付之日即2013年8月30日，届满时间为2015年8月30日。原告所购房屋的权属证书实际于2020年2月28日办理完毕，已超过合同约定的办证期限，关于造成办证迟延的原因，原告于2019年10月缴纳税费，被告亦在此前后办理完土地使用权变更审批手续，而上述两项均是办理不动产登记的必备条件，故对于办证迟延，双方均有责任，不能完全归责于某一方当事人。结合双方的过错程度、原告主张权利的实际情况以及被告办理土地使用权变更审批的现实状况，酌情确定被告赔偿原告逾期办证违约金37642.60元（以购房款的10%计算）。因原告所购房屋的权属证书已经办理完毕，故对原告办证的诉请不再支持，但该权属证书被告领取后并未交付给原告，现原告请求其交付，依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告云南大通大理房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将云（2020）大理市不动产权第××号不动产权证书交付给原告左杭烜。二、被告云南大通大理房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告左杭烜逾期办证违约金37642.60元。三、驳回原告左杭烜的其他诉讼请求。案件受理费3532元，由原告左杭烜承担2120元，被告云南大通大理房地产开发有限公司承担1412元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人左杭烜向本院提交了：Ａ1公共维修基金的缴纳凭证复印件一份，欲证明上诉人早于2013年8月30日将此基金交与大通公司，但大通公司拖至2020年2月28日才向大理市房地产管理处缴纳该款，进一步说明税费并非必备要件，只需在办证前缴纳即可；Ａ2代办费收款收据复印件一份，欲证明大通公司在办证过程中处于主导和控制的地位；Ａ3调查笔录原件一份，欲证明被上诉人伪造证据、编造虚假事实。经质证，上诉人大通公司对Ａ1的三性予以认可，证明目的不认可；对Ａ2的三性予以认可，证明方向不予认可，认为该份证据只能证明大通公司在代为办理相关产权证的事实，并不能证明大通公司处于主导和控制地位，办理不动产权登记证书是左杭烜向大理市房地产管理中心申请进行办理，大通公司是协助办理，主导是左杭烜主导，控制是大理市房地产管理中心；对Ａ3的三性不予认可，认为调查人均是与大通公司有利害关系的其他案件原告方，不能作为证据使用。本院经审查认为，Ａ1、Ａ2真实、合法，但不能证明左杭烜的待证事实，本院不予采信；Ａ3系左杭烜单方询问笔录不具有合法性，本院不予采信。对一审认定的事实，除上诉人大通公司认为一审遗漏认定双方关于办理案涉不动产土地使用权证的约定，根据大理市的实际，房屋所有权证办理完成后由业委会委托土地事务所代办土地使用权证外，双方当事人对一审认定的其余事实无异议。上诉人大通公司的异议主张与在案《商品房购销合同》约定一致，异议主张成立。二审查明，大通公司于2020年4月29日将案涉云（2020）大理市不动产权第××号不动产权证书交付给左杭烜。对一审认定的事实、上述异议成立的事实及二审查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为案涉不动产权证延迟登记的违约责任及诉讼时效是否届满的问题。双方于2013年7月19日签订《商品房购销合同》对房屋所有权证和土地使用权证的办理进行约定，根据《商品房购销合同》第十二条之约定，双方对上诉人大通公司代为办理房屋所有权证并无争议，对土地使用权证，上诉人大通公司应协助上诉人左杭烜办理。2015年1月22日上诉人大通公司办理了案涉不动产商铺所有权初始登记后未及时按合同约定为上诉人左杭烜申请领取房屋所有权证，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》施行后上诉人左杭烜只能申请办理不动产权证。双方未就不动产权登记事宜进行重新约定，因案涉不动产产权登记为房屋所有权和土地使用权合二为一，应视为双方此前约定在不动产权登记制度施行后仍然适用。根据《不动产登记暂行条例》第十六条第三款之规定，申请办理不动产登记应提交不动产权属来源证明。2019年8月22日，上诉人大通公司与大理市自然资源局签订了《国有建设用地使用权改变土地用途协议》，2019年12月10日，大理市自然资源局出具了《出让土地使用权转让手续审批表》，案涉商铺不动产权属才得以明确，上诉人左杭烜才具备申请办理不动产权的条件。故上诉人大通公司未办理上述土地变更审批手续是案涉房屋产权证未按约定及时办理的主要原因，一审据此认定上诉人大通公司存在违约行为，应承担违约责任并无不当。双方未约定逾期办证的违约责任承担，一审根据案件实际情况酌情认定上诉人大通公司承担购房款10％的违约金亦无不当。对诉讼时效是否届满问题，上诉人大通公司在一审时未提出诉讼时效抗辩，应视为已放弃诉讼时效抗辩权，本院不再对时效问题进行审查。关于上诉人左杭烜追究上诉人大通公司伪造证据民事责任的上诉主张，不属于本案审理范畴本院不予审查。上诉人大通公司已于2020年4月29日将案涉云（2020）大理市不动产权第××号不动产权证书交付给上诉人左杭烜，本案已无判决交付不动产权证书的必要性，对该项判决本院予以撤销。综上所述，左杭烜、大通公司的上诉请求均不成立，均应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果部分有误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持云南省大理市人民法院（2020）云2901民初370号民事判决第二项，即“二、被告云南大通大理房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告左杭烜逾期办证违约金37642.60元”；二、撤销云南省大理市人民法院（2020）云2901民初370号民事判决第一项、第三项即“一、被告云南大通大理房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将云（2020）大理市不动产权第××号不动产权证书交付给原告左杭烜。三、驳回原告左杭烜的其他诉讼请求”；三、驳回左杭烜的其他诉讼请求。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费2929元，由上诉人云南大通大理房地产开发有限公司负担741，由上诉人左杭烜承担2188元。本判决为终审判决。审判长  杨月秀审判员  马明纳审判员  左丽梅二〇二〇年十一月二日书记员  王 芸