云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初2775号原告：普洱半岛酒店物业管理有限公司，统一社会信用代码：915308025848347966，住所地：普洱市北部区**路中段。法定代表人：初曦，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李红平，女，1997年11月12日生，汉族，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李廷文，云南思润律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：赵玉梅，女，1990年10月14日生，汉族，云南省普洱市思茅区人，现住云南省普洱市思茅区。原告普洱半岛酒店物业管理有限公司（以下简称半岛物业）与被告赵玉梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告半岛物业委托诉讼代理人李红平、李廷文到庭参加诉讼，被告赵玉梅经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告半岛物业向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判令被告向原告支付自2019年7月12日起至2021年7月11日止的物业服务费、电梯维护使用费、电梯电费、自来水二次加压费、生活垃圾处理费合计3808.34元；二、请求人民法院依法判令被告向原告支付以各年度应交费用1904.17元为基数、按日千分之三分别计算自各年度逾期付款之日（分别为2019年5月12日、2020年5月12日）起至实际交清全部费用之日止的违约金;三、本案因诉讼产生的案件受理费、公告费、邮寄费等一切费用由被告承担。事实和理由：被告系原告服务的东日凯旋城A区第9幢2单元1104室业主。被告于2016年7月12日与开发商普洱东日房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，购买东日凯旋城A区第9幢2单元1104室。2016年8月22日，被告在接收该房屋时与原告签订了《东日凯旋城小区前期物业服务协议》(以下简称协议），协议约定原告为被告提供物业管理服务，被告向原告支付物业服务费，双方确认房屋建筑面积为84.46平方米。协议第三条第一至六款对被告应缴纳的各项费用作了明确约定，即被告依房屋建筑面积住宅按0.9元/月/㎡(912.17元/年)缴纳物业服务费；按400元/户/年缴纳电梯维护使用费；10层以上按400元/年缴纳电梯电费；按8元/月/户(96元/年)缴纳自来水二次加压费；按8元/月/户（96元/年）缴纳城市卫生垃圾处理费。协议第三条第十二款对缴费时间作了约定，即甲方交纳物业服务费第一次为全年，费用一次交清方能办理交房入住手续，第二年开始按年度交付（提前60天交纳）。按上述约定，被告每年应缴费用为1904.17元。自2019年7月12日起，被告已拖欠两年（自2019年5月12日起至2021年5月11日止）的费用共3808.34元(1904.17元/年×2年)。根据协议第十一条第三款约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求被告补交，并从逾期之日起，每天按照应付款项的3‰交纳违约金。凡逾期10天以上者，除每天按应付款项的3‰交违约金外，可采取法律手段追缴。因此，被告应按协议约定支付逾期交费的违约金。其中，2019年7月12日起至2020年7月11日止的应交费用1904.17元，被告自2019年5月12日起逾期至今未交；2020年7月12日起至2021年7月11日止的费用1904.17元，被告自2020年5月12日起逾期至今未交。被告按约定应当向原告支付以各年度应交费用1904.17元为基数，按日千分之三分别计算自各年度逾期付款之日（分别为2019年5月12日、2020年5月12日）起至实际交清全部费用之日止的违约金。被告欠费未交后，原告多次以电话、书面等方式催促被告交纳物业费用均无果。被告拒不缴纳物业服务费用的行为已经严重违反双方签订的《东日凯旋城小区前期物业服务协议》，侵害了原告及其他业主的合法权益，故向法院提起诉讼，以维护原告及其他业主的合法权益，望判如所请。被告赵玉梅未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据材料均与本案具有关联性，真实、合法，故本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月12日，被告赵玉梅与普洱东日房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，约定赵玉梅向普洱东日房地产开发有限公司购买位于普洱市思茅区，该房套内建筑面积为68.73平方米，双方还签订有《东日凯旋城临时管理规约》。同日，赵玉梅还签署了《前期物业管理确认书》，承诺：本人认可普洱东日房地产开发有限公司与前期物业管理公司签订的物业管理合同相关约定内容，保证遵守合同内容并签订东日凯旋城Ａ区《前期物业服务合同》及《临时管理规约》后，方可办理房屋交接手续。2016年8月22日，赵玉梅办理了接房手续，并与半岛物业签订了《东日凯旋城小区前期物业服务协议》，协议约定赵玉梅购买的房屋建筑面积为84.46平方米；协议第一条约定了物业的基本情况，物业管理服务的内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、安全保卫、消防、交通秩序及车辆停放、房屋装修装饰管理；协议第三条约定了物业服务的费用，缴纳费用时间为自我公司登报对外公布接房准确日期之日起开始计算，每月缴纳的物业服务费按房屋建筑面积计算，住宅为每月每平方米0.9元，电梯维护使用费（住宅）为每年每户400元，日常电梯使用电费，1-4层每户每年200元，5-8层每户每年300元，10层以上每户每年400元，入住时收取，次年与物业费一同收取；自来水二次加压费为每户每月8元，城市卫生垃圾处理费为每户每月8元；甲方交纳物业服务费第一年为全年，费用一次性交清方能办理交房入住手续，第二年按年度交付（提前60天交纳）；协议第十一条约定了违约责任，即甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每天按照应付款项的3‰交纳违约金，乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。2015年7月24日，普洱市思茅区发展和改革局作出《关于核定普洱半岛酒店物业管理有限公司所属小区住宅物业服务收费等级标准的通知》，通知称：“东日凯旋城”住宅小区物业服务收费等级标准为一级，收费标准为0.90元／㎡，自通知下发之日起执行。被告未交纳2019年7月12日起至2021年7月11日止（二个年度）的物业服务费1824.34元、电梯维护使用费800元、日常电梯使用费800元、自来水二次加压费192元、垃圾清运费192元，合计3808.34元。另查明，云南省普洱市中级人民法院于2019年11月20日作出（2019）云08民终880号民事判决书，判决由被告支付原告自2018年7月12日起至2019年7月11日止的物业服务费912.17元、电梯维护使用费400元、日常电梯使用费400元、自来水二次加压费96元、垃圾清运费96元。本院认为：关于原告要求被告支付自2019年7月12日起至2021年7月11日止的物业服务费、电梯维护使用费、电梯电费、自来水二次加压费、生活垃圾处理费合计3808.34元的诉讼请求问题。经审理查明，赵玉梅与案外人普洱东日房地产开发有限公司签订的《东日凯旋城临时管理规约》，半岛物业与赵玉梅双方签订的《东日凯旋城小区前期物业服务协议》《前期物业管理确认书》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，不违反公序良俗，上述合同均合法有效，故本院予以确认，双方应按照规约、协议、确认书的有关约定全面履行自己的各项义务。原、被告签订的《东日凯旋城小区前期物业服务协议》第三条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的房屋建筑面积交纳，住宅为每平方每月0.90元；电梯维护使用费（住宅）每年每户400元；日常电梯使用电费，1-4层每户每年200元，5-8层每户每年300元，10层以上每户每年400元；自来水二次加压费为每户每月8元；城市卫生垃圾处理费为每户每月8元，单元楼道照明电费为每户每年50元。据此，上述合同对业主应向物业公司支付的物业收费项目和标准进行了明确约定，被告作为业主应当按照合同全面履行其支付各项物业服务费的义务，而被告未履行其上述义务。经审理查明，被告未交纳2019年7月12日起至2021年7月11日止（二个年度）的物业服务费1824.34元、电梯维护使用费800元、日常电梯使用费800元、自来水二次加压费192元、垃圾清运费192元，合计3808.34元，故原告要求被告支付上述费用的请求有事实和法律依据，故本院予以支持。关于原告要求被告支付以各年度应交费用1904.17元为基数、按日千分之三分别计算自各年度逾期付款之日（分别为2019年5月12日、2020年5月12日）起至实际交清全部费用之日止的违约金的诉讼请求问题。涉案《东日凯旋城小区前期物业服务协议》约定：甲方交纳物业服务费第一年为全年，费用一次性交清方能办理交房入住手续，第二年按年度交付（提前60天交纳）；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求被告补交，并从逾期之日起，每天按照应付款项的3‰交纳违约金。据此，根据上述协议约定的交付时间，被告应于每个使用年度结束前60天交付下个年度的各项物业服务费用，即被告应于2019年5月12日交付下一个年度（2019年7月12日至2020年7月11日）的物业服务费1904.17元、电梯维护使用费400元、日常电梯使用费400元、自来水二次加压费96元、垃圾清运费96元，合计1904.17元；于2020年5月12日交付下一个年度（2020年7月12日至2021年7月11日）的物业服务费1904.17元、电梯维护使用费400元、日常电梯使用费400元、自来水二次加压费96元、垃圾清运费96元，合计1904.17元，而被告并未按照上述时间交付各项物业服务费用，由此，原告要求被告按照上述协议的约定承担违约责任的请求有事实和法律依据，故对原告的上述请求，本院予以支持。综上所述，本院确认由被告支付原告2019年7月12日起至2021年7月11日止的物业服务费1824.34元、电梯维护使用费800元、日常电梯使用费800元、自来水二次加压费192元、垃圾清运费192元，合计3808.34元，并由被告按日3‰向原告支付违约金至款项支付完毕之日止的违约金（均以1904.17元为基数，分别从2019年5月12日起、2020年5月12日起开始计算）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、由被告赵玉梅于本判决书生效后十五日内支付原告普洱半岛酒店物业管理有限公司2019年7月12日起至2021年7月11日止的物业服务费1824.34元、电梯维护使用费800元、日常电梯使用费800元、自来水二次加压费192元、垃圾清运费192元，合计3808.34元；二、由被告赵玉梅于本判决书生效后十五日内按日3‰向原告普洱半岛酒店物业管理有限公司支付违约金至上述第一项判决确认的费用支付完毕之日止的违约金（均以1904.17元为基数，分别从2019年5月12日起、2020年5月12日起开始计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告赵玉梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  付学华二〇二〇年十一月二十八日法官助理宋佳书记员郭雨南