北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初3140号原告：雷文娣，女，1987年11月21日出生，汉族，北京市门头沟区清水镇李家庄村农民。委托诉讼代理人：周保民，北京市亚太律师事务所律师。被告：北京兴亚置业有限公司，住所地北京市门头沟区龙泉镇龙泉务村委会办公楼**303-37。法定代表人：陈柏良，总经理。委托诉讼代理人：王欣一，北京市世纪律师事务所律师。原告雷文娣与被告北京兴亚置业有限公司（以下简称兴亚置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，分别于2020年9月23日、2020年10月27日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告雷文娣及委托诉讼代理人周保民，被告兴亚置业公司的委托诉讼代理人王欣一到庭参加诉讼，本案现已审理终结。雷文娣向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《北京市商品房预售合同》及《北京市商品房认购书》；2、判令被告返还原告购房款864371元；3、判令被告返还原告税款54328元；4、判令被告返还原告差价款6557元；5、诉讼费由被告负担。事实与理由，2016年7月23日，原被告签订编号为YXXXXXXX的《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）、《北京市商品房认购书》（以下简称认购书）。约定位于北京市门头沟区某楼8层819号（以下简称819号房屋）出售给原告，商品房规划用途为办公，房屋坐落为门头沟区门头沟某楼8层819号，价款为1724371元，首付款864371元（含定金20000元），剩余购房款860000元买受人选择商业银行按揭贷款，并于2016年6月30日以前，将贷款足额付至出卖人指定的银行账户。原告在2016年6月30日以前，已经支付首付款861371元。剩余86万元购房款采用贷款方式支付，原告按照被告通知于2017年5月31日，到北京银行办理贷款，但当时因为商住房限购政策，原告无法办理贷款。后又去中国工商银行办理贷款，被以同样理由拒绝贷款。2017年12月30日，被告让原告交纳54328元税费用于办理房产证，同日原告还交纳了6557元的面积差价款。2019年底，因原告被纳入失信被执行人名单，无法办理贷款。现原告无支付剩余房款的能力，而且被告未按照合同约定交付房屋，存在违约行为，合同无法继续履行，故请求法院支持原告的诉讼请求。兴亚置业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1、双方订立合同系有效合同，原告解除合同理由是不能办理贷款，合同是2016年7月23日签订，北京出台限购政策是2017年3月21日，原被告签订合同是在出台政策之前，现在银行也可以办理贷款，2017年3月21日之后签订的合同不允许贷款，故原告不能办理贷款并非因政策变动，而是原告故意不向银行提供完整相关材料，借故推脱导致贷款不能办理。我公司曾催促其办理贷款，原告以身份证过期为由，拖延长达一年时间。我公司根据合同约定向原告推荐了北京银行、工商银行办理贷款，均系原告不配合导致贷款不能办理，故原告所述银行无法贷款的理由不成立。因此，合同应当继续履行；2、我公司按照合同约定通知原告收房，并签署了相应交接手续，由于原告方未支付剩余房款86万元，按照合同约定我公司有权推迟交房时间，并不承担延期交房的违约责任；3、原告因被纳入失信被执行人名单导致不能贷款，是其个人原因造成的，其没有解除权，我公司不同意解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理，对下列事实予以认定。2016年3月5日原被告签订了《北京市商品房认购书》，约定原告认购中昂时代中心项目中的819号房屋，认购当日支付定金20000元，认购人同意在支付定金之日起5日内，与兴亚置业公司签定《北京市商品房预售合同》。认购书第九条补充条款约定，认购人在认购上述房屋前，已对该项目所公示的《建设工程规划许可证》等审批文件进行了充分知悉并认可。2016年7月23日，原被告签订编号为YXXXXXXX的《北京市商品房预售合同》。主要约定：819号房屋出售给原告，价款为1724371元，商品房规划用途为办公，首付款864371元（含定金20000元），剩余购房款860000元买受人选择商业银行按揭贷款，并于2016年6月30日以前，将贷款足额付至出卖人指定的银行账户。出卖人应当在2017年7月31日前向买受人交付该商品房。逾期交房超过180日后，买受人有权要求退房。附件九补充约定，买受人选择商业贷款的，不影响买受人按期足额向出卖人支付购房总价款之责任约定，若因买受人原因未能获得银行贷款，则买受人须于贷款付款日届满前一次性向出卖人支付该部分房款，逾期未足额支付的，按照预售合同第十一条承担违约责任。关于房屋交接手续，如因买受人房款（首付款、贷款额）、费用尚未结清，出卖人有权相应推延交付房屋日期，直至房款、费用结清后交付使用，出卖人不因此承担延期交房之违约责任。合同签订后，雷文娣支付首付款864371元，剩余房款86万元其未向兴亚置业公司支付。兴亚置业公司至今尚未将819号房屋交付雷文娣。双方争议的事实如下：对于贷款86万元未办理成功的原因，雷文娣主张是商住房限购政策和被纳入失信被执行人名单致使其无法办理贷款，是客观履行不能，不是个人过错造成的；兴亚置业公司主张，限购政策仅仅限制2017年3月21日以后签订预售合同的情形，本案的预售合同签订日期是2016年7月23日，不会对雷文娣的贷款产生影响，其未成功办理银行贷款是个人原因。对于预售合同是否应当解除，雷文娣主张合同应当解除，首先兴亚置业公司应当于2017年7月31日交房，但是至今未交付，远远超过180天，雷文娣享有解除权；第二，雷文娣现因被纳入失信被执行人名单无法办理贷款、无支付能力，属于客观不能继续履行合同，合同应当解除；第三，预售合同附件九约定不能办理贷款时，应一次性付清房款，购房人注意不到该条款，属于格式合同，欺骗购房人。兴亚置业公司主张原告无权解除合同，首先，本案约定解除合同的条件不成立，根据合同约定，雷文娣没有交清房款，公司有权推迟交房时间，不承担延期交房的违约责任；第二，雷文娣是违约方，无法定解除权，其无法办理贷款是其个人原因造成的；第三，附件九也属于预售合同的内容，由双方自愿签订，合法有效，对方主张是公司欺骗购房人没有依据，我公司仅仅是按照合同约定履行合同义务。本院认为，原被告签订的预售合同、认购书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应依照合同约定全面履行义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。本案中，雷文娣未办理贷款或者一次性付清剩余购房款86万元，其未举证证明属于不可抗力或者其他原因造成的。合同约定在付清房款前，兴亚置业公司有权推迟交付房屋。兴亚置业公司因雷文娣未付清房款而延期交付房屋，不承担延期交房的责任，因此本案不属于延期交房超过180日的情形，合同约定解除权的情形不成立。故兴亚置业公司未交付房屋不属于不履行主要债务或致使合同目的不能实现的违约情形。综上可知，雷文娣无法定和合同约定的解除权，其要求解除预售合同、认购书的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。在预售合同、认购书不能解除的前提前下，雷文娣主张兴亚置业公司返还首付购房款、税款、差价款的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回雷文娣的全部诉讼请求。案件受理费六千五百二十六元，由雷文娣负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 杜 宇二〇二〇年十一月十七日书记员 陈新明