湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初2388号原告：武汉市智汇华奕科技有限公司，住所地武汉市东西湖区农贸市场交易区******（7），统一社会信用代码91420112MA4L07TX7H。法定代表人：夏威奕，总经理。委托诉讼代理人：张炯炯，湖北东吴弘泰律师事务所律师。被告：高国超，男，1974年4月13日出生，汉族，住武汉市东西湖区。委托诉讼代理人：刘伟，湖北山河律师事务所律师委托诉讼代理人：菅博，湖北山河律师事务所律师。第三人：武汉金福欣汽车维修有限公司，住，住所地武汉市东西湖区革新大道****（7）一社会信用代码91420112347210605C。法定代表人：石金燕，总经理。委托诉讼代理人：石荆梁，副总经理。原告武汉市智汇华奕科技有限公司（以下简称智汇华奕公司）与被告高国超、第三人武汉金福欣汽车维修有限公司（以下简称金福欣公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年6月30日受理后，依法由审判员刘亮独任审理，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告智汇华奕科公司的委托诉讼代理人张炯炯、被告高国超及委托诉讼代理人刘伟到庭参加了诉讼，第三人金福欣公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告智汇华奕公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告、第三人将原告所有位于武汉市东西湖区XXXXXXXXXXXXXX的厂房腾退给原告；2、判令被告向原告支付自2019年至腾退之日止的厂房占用费（截止到2020年6月1日占用费为693,300元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2019年1月19日同XXXX农业集团有限公司破产管理人就武汉市东西湖区XXXXXXXXXXXXXX的厂房财产变价处理事宜签订合同，原告向破产管理人支付了合同约定的全部价款；2019年5月30日该变卖行为经武汉市东西湖区人民法院（2015）鄂东西湖区破字第XXXX-X号民事裁定书确认，变价处理行为合法有效。被告在原告及法院公告告知其厂房等设施的所有权发生变更后，在未征得所有权人同意的情况下，同第三人签订租赁合同并收取第三人的租金，而后第三人一直在诉争厂房内进行生产经营，原告多次要求其腾退厂房，但第三人均已其同被告签订有租赁合同且按时交纳租金为由拒绝。现原告为维护自身的合法权益不受侵害，只能诉至贵院，望贵院依法查清事实迅速裁决。被告高国超辩称，请求依法驳回原告全部诉讼请求。原、被告之间并非原告诉称的物权保护的腾退关系，原、被告之间存在租赁合同关系，租赁合同尚未到期，被告有权合法占有涉案场地，且被告已经将租金支付至2020年12月31日，不存在拖欠原告的租金。涉案场地在整个变卖过程中我方是不知情的，据了解涉案场地价值达数千万元，但是原告智汇华奕公司却以900万元的低价购买，我方作为场地的承租人，对该事实连起码的知情权都没有得到保障，同时也侵犯了我方的优先购买权。原告智汇华奕公司以如此低于市场价值购买了该破产财产，导致破产的责任财产恶意减少，还侵犯了所有债权人的清偿利益，该交易行为是否存在恶意串通，我方将保留投诉控告的权利。资产交接确认书第一条明确约定，原告对于标的物以现状进行交接，乙方对于标的物产权来源、产权状况存在的瑕疵缺陷以及外观问题完全悉知，原告予以认可和接受，并愿意承担一切责任。我们认为破产管理人将涉案财产出售给原告时，不可能不对场地实情予以告知原告，而涉案场地是开放式的，任何人都可以前去查看，原告购买如此重大资产，不可能不前往涉案场地查看及了解，也不可能不询问涉案场地的使用情况，及是否存在租赁关系等事宜，再结合市场场地低于市场价值的价格进行出售，这两点可以完全证明原告是明知涉案场地是带租出售的。房屋带租出售价格低廉，属于交易惯例，原告在明知涉案场地存在租赁关系的情况下，还依然购买该涉案场地，我们认为原告认可了与被告之间的租赁关系。第三人金福欣公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，但在庭后到庭述称，一、我公司不知道智汇华奕公司和高国超之间是什么矛盾，我公司于2015年12月31日从XXXX农业集团有限公司承租武汉市东西湖区XXXXXXXXXXXXXX的厂房，我们的承租合同上加盖的XXXX农业集团有限公司公章。租赁期间，一直是高国超在出面处理相关事情，但是他并没有告知我公司这块地被别人买了。二、我公司不清楚XXXX农业集团有限公司是何时破产的，没有人告知我公司。三、智汇华奕公司在买卖完成之后没有告知我公司需要腾退厂房，或者告知我公司他们已经买了这块地。四、我公司不存在拒绝腾退的情况，从我公司自身发展的角度说，我们也打算换到别的地方去。五、智汇华奕公司要求我公司腾退，我们是愿意的，但是我们的租金已经交到了2020年12月31日，如果腾退期间造成损失，我们会进行维权的。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人均无异议的证据，本院依法审核予以采信并在卷佐证；对当事人提出异议的证据，本院予以综合分析评价。根据当事人提交的证据及当庭陈述，本院认定如下案件事实：智汇华奕公司系2018年7月17日成立的有限责任公司。金福欣公司系2015年8月18日成立的有限责任公司。2014年3月31日，XXXX农业集团有限公司（出租方、甲方）与高国超（承租方、乙方）签订《协议》，载明：“乙方为甲方东西湖加工厂改造、修葺工程的承包方，截止2014年3月底，该工程已竣工，甲方共计欠乙方工程款1,104,336.9元。现由于甲方资金困难，双方协商，达成以租金抵工程款的共识，具体协议内容如下：一、租赁方式方法：1、今有XXXX农业集团有限公司加工厂北院空置场地、面积约2300㎡，房屋25间，建筑面积600㎡，出租给乙方；2、租金额度：经甲乙双方协商，北院场地与房屋面积共约2900㎡，按均价7元/㎡出租计算，年租金计24万元，因变压器移位、平房装修以及当地管理部门等多方面因素，年租金确定为：第一年20万元、第二年21万元、第三年24万元、第四年26万元、第五年28万元；第五年以后，第6-8年租金双方另行协商；3、起租时间：从本合同签订之日起，一年以后计算起租时间，即从2015年4月1日起租。4、租金支付方式：前5年直接抵扣工程欠款，抵扣完后每年提前1个月以现金支付次年租金；5、承租期内乙方依法依规自主经营。二、场地物流园建设1、空置场地由乙方自主设计，建设钢结构厂房、地坪工程、地坪工程项目；2、钢结构厂房、地坪工程、地坪工程造价预定为房工程350元/㎡、建筑面积2300㎡计人民币（￥80万元）；基础承台与地坪混凝土工程200元/㎡、面积2300㎡计人民币（￥46万元）；合计工程造价：126万元；3、钢结构厂房、承台、地坪工程、地坪工程由乙方提供全套图纸方共同签字确认后，按照工程施工图纸和工程建设标准进行精心施工；4、钢结构厂房、承台、地坪工程、地坪工程以及房屋维修工程投资费由乙方自行承担和运营期间后产生的水电费由乙方自理；6、变压器移位所产生的一切费用由乙方自理；7、承租期间和承租期满，乙方要保证现在房屋防火安全和基本完好；8、物流园建设工程中的一切行政手续及相关费用均由乙方负责，如建设工程不能如期完工，所产生的损失，甲方不予承担。三、双方约定1、钢结构厂房和地坪工程建成后，乙方必须提供全套图纸和工程预算书各两份给甲方存档；2、钢结构厂房和地坪工程建成后，由有资质的第三方按照2008年湖北省建设工程消耗量定额根据工程实际发生量进行评估审计，审计结果超过预定工程造价（￥126万元）的审计费用由甲方承担，审计结果如果低于预定工程造价（￥126万元）的审计费用由乙方承担；3、乙方在租期满两年时，如果政府要求拆迁，或者甲方要收回场地，甲方必须返还所收租金的50%给乙方，政府给甲方的拆迁补偿与乙方无关，但是甲方必须返还乙方建设的工程项目经过审计确认的工程造价金额，在补偿资金到位后一次性付清；4、乙方在承租期满两年未满五年时，如果政府要求拆迁，或者甲方要收回场地，甲方必须返还乙方建设的工程项目经过审计确认的工程造价金额，一次性付清；5、承租期满五年后，如果政府要求拆迁，或者甲方要收回场地，甲方返还建设的工程项目经过审计确认的工程造价金额的80%给乙方（满6年返60%，满7年返30%）。如果乙方经营满8年，乙方新建设施无条件归甲方所有，乙方须无条件退出，如果甲方不改变工程用途，同等条件乙方享有租赁优先权；6、根据政府城市规划要求拆迁或者甲方要求收回场地，甲方按照合同所约定的条款，给予乙方所有补偿后，所建钢构属甲方所有。7、如乙方不能建置2300㎡钢构房，则租金甲乙双方再议。四、其他未尽事宜，甲乙双方另行协商，签订补充协议，工程决算书作为合同附件与本合同具有同等法律效力。五、以上条款需甲乙双方共同遵守执行，如果发生争议及经济纠纷，调解无效则向本地人民法院起诉。”XXXX农业集团有限公司在甲方处加盖公章、彭某某在甲方处签字、乙方处阎某某签字、高国超签字。另前述《协议》第一条第3向后手写“自出租日起算（当时因十六支沟修路）起租15年12”，庭审中，被告高国超陈述其和金福欣公司的老板、彭某某、XXXX农业集团有限公司的高厂长三个人口头协商加上去的。高国超将本案诉争的场地租赁给金福欣公司，至2019年11月30日，高国超与金福欣公司签订《房屋租赁合同》，将位于武汉市东西湖区XXXXXXX、XXXXXXX的场地及厂房4100㎡租赁给金福欣公司，租赁期限为2年，自2019年11月30日至2021年11月30日；租金为520,000元/年，租赁期内不对价格调整。金福欣公司的法定代表人石金燕已支付至2020年12月31日租金至高国超。XXXX农业集团有限公司于2015年11月26日向本院提出破产申请，本院依法裁定受理其破产清算申请。在破产清算程序中，高国超于2016年3月15日向XXXX农业集团有限公司管理人申报了两笔债权，其中一笔债权本金1,142,336.90元、违约金1,100,000元，另一笔债权本金1,260,000元。XXXX农业集团有限公司管理人审查确认后，本院于2017年5月18日作出（2015）鄂东西湖破字第0XXXX-4号民事裁定，确认高国超的债权金额为1,219,336.56元。2019年1月18日，智汇华奕公司与XXXX农业集团有限公司管理人签订《资产转让合同》，受让了XXXX农业集团有限公司所有的东西湖加工厂土地使用权及房屋构筑物。2019年1月28日，智汇华奕公司与XXXX农业集团有限公司管理人签订《资产交接确认书》，办理了XXXX农业集团有限公司所有的东西湖加工厂土地使用权及房屋构筑物的资产交接手续，该确认书签署后，视为转让标的物交接完成，标的物的风险转移至智汇华奕公司。2019年5月30日，本院作出（2015）鄂东西湖区破字第0XXXX-8号民事裁定，对前述XXXX农业集团有限公司所有的位于武汉市东西湖区XXXXXXX、XXXXXXX的加工厂土地使用权及房屋构筑物（证载土地面积13581.41㎡及地上房屋24项，证载建筑面积9054.44㎡；构筑物4项，证载建筑面积4794.69㎡）破产变价处理行为予以确认。原告武汉市智汇华奕科技有限公司诉讼至本院，要求如诉称。因原、被告未能达成调解协议，本案调解未果。本院认为，XXXX农业集团有限公司管理人对破产财产的变价处理合法有效，已经本院生效的民事裁定确认，原告智汇华奕公司依法取得本案诉争的场地所有权。原告智汇华奕公司于2019年1月28日与XXXX农业集团有限公司管理人签订《资产交接确认书》后，转让标的物交接完成，原告智汇华奕公司实际取得诉争场地及厂房的所有权。被告高国超在破产程序中，向XXXX农业集团有限公司管理人申报了债权，根据其向XXXX农业集团有限公司管理人提交的债权申报材料，本案用于抵偿本案诉争场地租金的费用系从武汉XXXX集团有限公司受让的债权，XXXX农业集团有限公司管理人确认该部分债权，对于2014年3月31日《协议》中场地物流园建设工程造价1,260,000元未予确认，本院已作出生效裁定予以确认，被告高国超占有本案诉争的场地已无事实基础。另根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人；管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。在XXXX农业集团有限公司管理人二个月内未通知被告高国超继续履行合同下，房屋租赁合同也视为解除，被告高国超也不具有占有本案诉争的场地的事实基础。被告高国超将本案诉争场地转租于第三人金福欣公司，并实际收取了至2020年12月31日的租金，被告高国超应将本案诉争的位于武汉市东西湖区XXXXXXXXXXXXX的场地及厂房返还于原告智汇华奕公司。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。在被告高国超实际收取了第三人金福欣公司支付的租金情况下，原告智汇华奕公司要求被告高国超支付自2019年至腾退之日的厂房占用费（参照第三人金福欣公司支付的租金标准520,000元/年），予以支持。第三人金福欣公司系次承租人，在承租人被告高国超已无权作为出租人对外出租本案诉争的场地及厂房，其与被告高国超签订的《租赁合同》亦丧失了履行基础，但其与原告智汇华奕公司并不存在直接的合同关系，不产生合同上的权利义务关系。关于原告智汇华奕公司与第三人金福欣公司之间，可自行协商或另行主张权利。综上，被告高国超应予向原告智汇华奕公司返还位于武汉市东西湖区XXXXXXXXXXXXXX的原XXXX农业集团有限公司场地及厂房，并支付本案诉争场地及厂房占用费（按1,424.66元/天标准，自2019年1月28日计算至实际返还之日）。第三人金福欣公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告高国超向原告武汉市智汇华奕科技有限公司返还位于武汉市东西湖区XXXXXXX、XXXXXXX的原XXXX农业集团有限公司场地及厂房（房地产现状、面积，参照2014年3月31日《协议》约定），于本判决生效之日起十五日内履行；二、被告高国超向原告武汉市智汇华奕科技有限公司支付场地及厂房占用费（以人民币1,424.66元/天标准，自2019年1月28日计算至实际返还房地产之日止），于本判决生效之日起十五日内履行；三、驳回原告武汉市智汇华奕科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,020元（系减半收取，原告武汉市智汇华奕科技有限公司已预交），由被告高国超负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘亮二〇二〇年十一月二十七日书记员  王明