北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初539号原告（执行案外人）：王彦军，男，1958年11月16日出生，汉族，住山西省太原市新四海花园******。委托诉讼代理人：史慧娟，山西黄河律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京中鑫智融投资基金管理有限公司，住所地北京市丰台区花乡郑王坟万柳桥****楼**。法定代表人：穆德荣，执行董事。委托诉讼代理人：李聪聆，北京市众鑫律师事务所律师。被告（被执行人）：葛军，男，1969年9月9日出生，汉族，住北京，住北京市西城区iv>第三人（被执行人）：山西鑫四海投资集团有限公司，住所地，住所地山西省太原市民营区经园路******iv>法定代表人：王爱芬，执行董事。委托诉讼代理人：粱玮，男，该公司工作人员。第三人：山西鑫四海房地产开发有限公司，住所地山西省太原，住所地山西省太原市民营区经园路****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李巧英。委托诉讼代理人：粱玮，男，该公司工作人员。原告王彦军与被告北京中鑫智融投资基金管理有限公司（以下简称中鑫智融公司）、葛军及第三人山西鑫四海投资集团有限公司（以下简称鑫四海投资集团）、山西鑫四海房地产开发有限公司（以下简称鑫四海房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王彦军之委托诉讼代理人史慧娟，被告中鑫智融公司之委托诉讼代理人李聪聆，葛军到庭参加诉讼。第三人鑫四海投资集团、鑫四海房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院缺席进行审理。本案现已审理终结。王彦军向本院提出诉讼请求：1．停止对山西省太原市杏花岭区经园路283号鑫四海花园1幢2单元18层1801户房屋的强制执行；2．解除对山西省太原市杏花岭区经园路283号鑫四海花园1幢2单元18层1801户房屋（以下简称涉案房屋）的预查封；3．本案诉讼费由中鑫智融公司、葛军负担。事实和理由：王彦军在2008年10月23日就与鑫四海房地产公司签订了《房屋认购协议》，王彦军于2008年10月23日付清涉案房屋全部价款后，对涉案房屋进行了装修装饰，并与家人在涉案房屋内居住至今，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，王彦军在查封涉案房屋之前即已经付清全部购房款并合法占有该房屋，因此，王彦军就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利。中鑫智融公司辩称，不同意王彦军的全部诉讼请求。1．鑫四海房地产公司及山西鑫四海物业管理有限公司（以下简称鑫四海物业公司）为本案利害关系人，其出具的证据不应采信，更不能作为本案的依据；2．王彦军所提交的证据，不仅无法证明其符合《执行异议和复议规定》第二十八条所规定的四种情形，而且涉嫌与被执行人串通合谋虚构交易、逃避执行。葛军辩称，与中鑫智融公司答辩意见一致，不同意王彦军的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：（一）中鑫智融公司申请执行过程申请人中鑫智融公司与鑫四海投资公司（第一被申请人）、李珺（第二被申请人）、李玲（第三被申请人）、葛军（第四被申请人）、山西鑫四海大酒店有限公司（第五被申请人）、李国英（第六被申请人）、王爱芬（第七被申请人）、盖春梅（第八被申请人）、曹刚（第九被申请人）之间因《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》及《股份回购保证承诺函》所引起的争议仲裁案，北京仲裁委员会于2017年2月8日作出（2017）京仲裁字第0199号裁决书，裁决：“（一）第一被申请人向申请人支付4720.75万元回购编号为ZJXSH-08《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》项下股份，并向申请人支付违约金821万元；（二）第一被申请人向申请人支付504万元回购编号为ZJXSH-09《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》项下股份，并支付违约金84万元；（三）第二被申请人、第三被申请人、第四被申请人对前述第（一）项、第（二）项裁决项下第一被申请人应向申请人支付的款项承担连带清偿责任；（四）本案仲裁费485310元（已由申请人全额预交），由第一被申请人、第二被申请人、第三被申请人、第四被申请人共同承担，第一被申请人、第二被申请人、第三被申请人、第四被申请人应直接共同向申请人支付申请人代其垫付的仲裁费485310元；（五）驳回申请人其他仲裁请求。上述裁决各项，上述各被申请人应自本裁决书送达之日起十日内支付完毕。逾期履行的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息”。上述仲裁裁决生效后，中鑫智融公司向本院申请强制执行，本院以（2017）京02执180号立案执行。执行过程中，本院于2017年4月12日对网签预售给被执行人葛军的涉案房屋进行预查封。（二）本案房屋买卖情况王彦军提供其与鑫四海房地产公司2008年10月23日签订的《房屋认购协议》，约定王彦军购买鑫四海花园A座乙单元第18层35号房屋，总价为464408元。乙方签名处载有王彦军签名及人名章。2008年10月23日，鑫四海房地产公司为王彦军出具的收款收据，载明房款464408元，配套费51188.64元，合计515596.64元。诉讼中，王彦军为证明付款情况，另提交了中国银行山西省分行进账单及编号为DK0201218019的支票存根。支票存根日期为2008年10月22日，金额为1025390.48元，用途为房款。进账单时间为2008年10月23日，出票人为海南钟联电力燃料有限公司，收款人为鑫四海房地产公司，金额为1025390.48元。王彦军另交了海南钟联电力燃料有限公司于2008年10月22日出具的证明。该证明载明，该公司向鑫四海房地产公司付款1025390.48元，为该公司代王彦军支付房款，房号为A-乙-18-35＃，A-乙-18-36＃两套。2020年4月8日，鑫四海房地产公司出具的情况说明，载明经与房管部门核实，《房屋认购协议》记载的鑫四海花园A座乙单元第18层35号房屋现为涉案房屋。为证明查封之前对涉案房屋已占有使用，王彦军提供了物业费收费单、电梯费收款收据、暖气费收据、购水购电回执、户表改造费收款收据、天然气单户抄收流水、单户收付对照表、有线电视开户及缴费记录等证据。其中，购水购电回执显示，2015年6月、2016年4月、2017年1月均有购水、电记录。天然气单户收付对照表显示，王彦军于2012年8月29日办卡，2012年9月7日站内充值300元后至2020年7月20日多次载有银行充值、抄收记录。另查，涉案房屋尚未办理房屋所有权证及初始登记。经本院现场勘查，目前该房屋由王彦军控制并使用。对此，中鑫智融公司及葛军虽不予认可，但未提供相应的证据证明涉案房屋的居住使用状况。再查，王爱芬系鑫四海投资集团的法定代表人，同时也是鑫四海房地产公司的股东。葛军于2019年9月2日向北京市公安局朝阳分局经济犯罪侦查大队报案称北京中鑫智融投资基金管理有限公司被合同诈骗一案已被受理。上述事实，有《房屋认购协议》、收据、不动产权利及其他事项登记信息、执行裁定书及各方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，本案争议焦点系王彦军是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，判断是否可以排除执行，需审查是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，只有同时符合规定的条件才可以排除执行。首先，王彦军与鑫四海房地产公司于查封之前签订有《房屋认购协议》，结合房款支付、房屋占有使用情况，可以认定双方之间在查封前已形成了真实有效的房屋买卖合同关系。其次，根据王彦军提供的物业费、水电费、天然气费缴费凭证及房屋现由王彦军实际居住、使用的事实，能够证明涉案房屋在查封之前持续发生了水、电、天然气费用，足以认定王彦军对涉案房屋的占有在查封之前。再次，根据王彦军提供的银行进账单、支票存根、海南钟联电力燃料有限公司出具的证明及鑫四海房地产公司出具的收据，能够认定王彦军已经支付了涉案房屋的购房款。中鑫智融公司主张支票存根记载的出票时间在签订合同之前，但支票入账时间与合同签订为同一天，该付款时间并无不合理之处。且转账金额与包含涉案房屋在内的、由王彦军购买的两套房屋的购房款、配套费金额完全一致。故中鑫智融公司对涉案房屋的购房款支付情况虽不认可，但在无相反证据的情况下，结合查封之前王彦军对房屋已经占有使用的事实，应当认定王彦军已完成了付款义务。最后，根据本案查明的事实，涉案房屋目前尚未办理初始登记，因此涉案房屋尚未办理所有权过户登记手续系非因王彦军自身原因造成的。中鑫智融公司、葛军虽不同意王彦军的诉讼请求，但未提供充足的证据予以反驳。因此，本院对其抗辩意见不予采纳。综上，王彦军符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，其享有足以排除人民法院继续执行的权利，其请求停止对涉案房屋执行、解除预查封，应予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、停止对山西省太原市杏花岭区经园路283号鑫四海花园1幢2单元18层1801号房屋的执行；二、解除对山西省太原市杏花岭区经园路283号鑫四海花园1幢2单元18层1801号房屋的预查封。案件受理费8266元，由北京中鑫智融投资基金管理有限公司负担4133元（于本判决生效之日起7日内交纳），由葛军负担4133元（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 陈雨菡审 判 员 蒋春燕审 判 员 高宝钟二〇二〇年十一月三十日法官助理 王一洲书 记 员 张 璐书 记 员 孙 涵