广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终699号上诉人（原审被告）：麦欣（曾用名麦曦文），女，汉族，1983年11月20日出生，住广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：林文杰，广东博尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟浩，广东博尔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林冰纯，女，1962年5月3日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：周娜，广东潮之荣律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：汕头经济特区春怡建设公司，住所地广东省汕头市******。法定代表人：王某1。上诉人麦欣因与被上诉人林冰纯、被上诉人汕头经济特区春怡建设公司（下称春怡公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省汕头市龙湖区人民法院（2018）粤0507民初442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。上诉人麦欣的委托诉讼代理人林文杰、张伟浩，被上诉人林冰纯的委托诉讼代理人周娜到庭参加诉讼。被上诉人春怡公司经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麦欣上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判为驳回林冰纯对麦欣的全部诉讼请求，改判由春怡公司对林冰纯享有、承担涉案房产和车位的权利义务；3.本案一、二审的全部诉讼费用由林冰纯承担。事实和理由：一、本案的事实经过是：麦欣根本不认识林冰纯。麦欣从来没有与林冰纯签订过任何合同资料，麦欣没有收取林冰纯任何款项，或是出具任何授权委托他人收取林冰纯的款项。事实上，涉案房产和车位的所有权人是开发商（即春怡公司），实际与林冰纯签订合同及收取林冰纯款项的也是涉案房产和车位的开发商（即春怡公司）。因此，应由春怡公司对林冰纯享有、承担涉案房产和车位的权利义务。林冰纯曾在2017年6月12日庭审过程中自认了以下事实：2009年7月1日是房产开发商（春怡公司）的工作人员及怡和雅居物业管理处（汕头富田物业管理有限公司）与林冰纯办理交房验收手续；2009年7月7日林冰纯是与房产开发商（春怡公司）的工作人员在“怡和雅居售楼处”签订了二份《汕头市房地产买卖居间合同》【号码列：汕房买卖列07（A）0014560】购买衡山路69号“怡和雅居”*幢***房房产和1-3幢地下车位第15号，同日林冰纯将约定90%的款项计516744元（〈收款收据〉号码列0019730）交付给房产开发商（春怡公司）的财务人员。林冰纯在以前庭审中所作的陈述均可证明在涉案房产和车位交付验收、签订合同、收付款的整个过程，麦欣是没有参与的，麦欣也没有出具任何授权委托书。由此可见，林冰纯是与房产开发商（即春怡公司）直接发生涉案房产和车位的交易活动，与麦欣无关。二、一审判决认定事实错误。具体如下：1.一审判决违反常理。首先，按林冰纯所提供的《汕头市房地产买卖居间合同》及收款收据显示，林冰纯只支付了90%的房款。若林冰纯要求办理房产证，则应该向房产出售人支付57416元的剩余房款，才能主张办理房产证，但林冰纯明知麦欣不是房产出售人，没有在诉讼请求主张向麦欣结算支付剩余房款，却只是强求麦欣办理房产证。其次，麦欣自诉讼以来一直确认房产、车位不是麦欣所有，但一审法院却多次强行将房产、车位硬塞给麦欣，逼使麦欣只能不断应诉、上诉，不断支付诉讼费用；一审法院也知道房产、车位不是麦欣所有，也不敢判决林冰纯应按合同约定向麦欣支付剩余房款，但却判决麦欣是房产、车位的所有人，必须为林冰纯办理房产证手续。再次，一审法院是否知道，春怡公司是国有企业，虽被吊销工商登记，但仍然没有注销，法律地位仍存在，上级投资、管理部门仍存在，一审法院如此判决，是帮助林冰纯侵占国有资产。2.一审法院向证人麦海滨所作的询问笔录属证人证言，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条的规定：“证人应当出庭作证，接受当事人的质询。”因此，证人麦海滨未出庭接受质询，其证言不能作为定案依据，不能采信。3.涉案房产和车位的所有权人是春怡公司，不是麦欣。第一，麦欣曾在庭审提交的证据“汕头市不动产登记中心于2017年10月31日出具的《证明》”证明了涉案的房产和车位至今均没有产权登记的信息记载，以此印证了麦欣对涉案的不动产不具有所有权，所有权人仍是春怡公司。第二，麦欣曾于2010年至2011年汕头市濠江区人民检察院在侦查麦海滨犯贪污罪、受贿罪、挪用公款罪一案[案号列：汕检刑诉（2011）116号）]的询问笔录中作了明确陈述其对涉案的房产和车位不具有所有权。麦欣已多次申请一审法院向汕头市濠江区人民检察院调查，但一审法院却拒绝。4.本案事实是春怡公司收取了林冰纯支付的款项。一审判决第7页第四段载明“汕头市濠江区人民检察院曾复函本院：位于汕头市衡山路69怡和雅居*幢***房和1－3幢地下第15号车位不属于赃物，麦海滨刑事犯罪案件已作出刑事判决，并发生法律效力”，以上内容可以印证，林冰纯支付的款项经转麦海滨银行账户，是麦海滨代表春怡公司的单位收款行为，是由春怡公司收取了林冰纯的款项。但一审判决对此没有查明，是错误的。5.麦欣根本无权、也没有与林冰纯就涉案房产和车位达成买卖合意，两份《汕头市房地产买卖居间合同》和《收款收据》上体现“麦欣”印文的印章也不是麦欣所加盖。没有麦欣亲笔签名加以确认的资料不是麦欣的意思表示。三、根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第五条的规定，本案中应当由主张买卖合同关系成立的林冰纯承担举证证明麦欣的印章是为其所有以及盖章的行为是其所为或者有委托他人所为。本案没有证据显示，麦欣有出卖涉案房屋的意思表示，也没有证据表明麦欣曾委托他人办理房地产买卖。相反，麦欣否认涉案房屋资料的麦欣印文是其所有，否认印文是其加盖的。林冰纯在之前的庭审中自认麦欣没有参与买卖过程，一审法院认定麦欣与林冰纯之间成立房地产买卖合同关系没有依据。四、根据《不动产登记条例》的规定，办理不动产权属登记的应当由开发商进行首次登记，即开发商将其开发的土地和房屋登记在其名下，才能办理其他类型的登记。本案涉案房产至今没有在房产部门办理产权登记。麦欣没有购买过涉案房产，对涉案房产不享有权利。涉案房产的开发商即权利人是春怡公司。因此，办理不动产登记应由春怡公司协助，而不是麦欣。综上所述，麦欣与林冰纯根本不存在任何合同关系。麦欣对涉案房产和车位不具有所有权。春怡公司才是真正的权属人，才是实际与林冰纯签订合同及收取款项的权利义务人。一审判决没有认定春怡公司依法对林冰纯就涉案房产和车位享有权利及承担义务，是错误的。林冰纯辩称，1.涉案房产汕头市衡山路69号“怡和雅居”*幢***房和1—3幢地下车位第15号原权利人是麦欣，不是春怡公司。涉案房产原是麦欣与春怡公司于2008年10月7日签订《商品房买卖合同》购买，并在2008年10月向汕头市龙湖房产交易所办理了交易确认，汕头市龙湖房产交易所出具的汕龙交函字（2017）10号《关于查询麦欣位于怡和雅居部分房产交易鉴证情况的复函》及汕头市不动产登记中心出具的《不动产协助查封情况表》均证明涉案房产的购房人、权利人是麦欣，证据确实充分。麦欣主张涉案房产应由春怡公司享有权利及承担义务，但未能提供证据证明，无法证明涉案房产的权利人是春怡公司的事实。2.涉案房产买卖的二份合同是麦欣与林冰纯签订的，加盖有麦欣亲自使用过的“麦欣”私章印文，足以证明签订合同是麦欣的真实意思表示，合同是合法有效的。2009年7月7日麦欣与林冰纯签订了涉案房产买卖的二份合同，在合同上均加盖各自的私章印文，符合法律规定。经西南政法大学司法鉴定中心鉴定，涉案房产买卖的二份合同上加盖的“麦欣”私章印文，与麦欣在此之前的2007年12月7日购买怡和雅居3幢303房签订的购房合同及按揭贷款的担保合同上亲自加盖的“麦欣”私章印文一致，足以证明麦欣对该枚私章的存在是知情的，麦欣将私章交由其父亲保管及使用，在没有相反证据证明的情况下，在涉案房产买卖合同上使用该枚私章便是麦欣真实意思表示，签订的合同合法有效。3.涉案房产买卖与春怡公司没有法律上的权利义务关系，麦欣的第二项上诉请求内容不明确，完全是一种缠讼行为。麦欣与春怡公司就涉案房产签订的《商品房买卖合同》已经在交易所办理了商品房备案手续，备案登记的购房人和权利人已经不是春怡公司；麦欣诉称春怡公司收取了林冰纯的款项，却没有提供充分证据证明，林冰纯的购房款是通过中国银行汕头分行存入麦欣之父麦海滨个人银行账户，由麦欣出具收款收据给林冰纯的，有银行存款凭条和收款收据足以证明。春怡公司既不是权利人，也不是房款的收款人，在法律上已经对涉案房产没有权利义务关系，麦欣的第二项上诉请求所诉请改判的内容含糊不清，无法明确应享有什么权利、承担什么义务，是无理缠讼。综上所述，麦欣的上诉主张缺乏事实根据，证据不足，理由不充分。一审法院查明认定的事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，作出的判决是正确的，请求二审法院予以维持原判，驳回上诉。二审的公告费1000元应由麦欣承担。林冰纯向一审法院起诉请求：1.确认林冰纯与麦欣于2009年7月7日签订买卖位于汕头市衡山路69号“怡和雅居”*幢***房面积138.8㎡的《汕头市房地产买卖居间合同》合法有效；确认林冰纯对位于汕头市衡山路69号“怡和雅居”*幢***房面积138.8㎡享有所有权（房产价值444160元）；2.确认林冰纯与麦欣于2009年7月7日签订买卖位于汕头市衡山路69号“怡和雅居”C1-3幢地下车位第15号的《汕头市房地产买卖居间合同》合法有效；确认林冰纯对位于汕头市衡山路69号“怡和雅居”C1—3幢地下车位第15号享有所有权（车位价值130000元）；3.判令麦欣协助林冰纯将位于汕头市衡山路69号“怡和雅居”*幢***房面积138.80㎡、汕头市衡山路69号“怡和雅居”C1-3幢地下车位第15号的产权转移登记到林冰纯名下；4.诉讼费用由麦欣承担。诉讼期间，林冰纯明确上述第1至3项诉讼请求即：1.确认林冰纯与麦欣于2009年7月7日签订买卖位于衡山路69号“怡和雅居”*幢***房面积138.80㎡和“怡和雅居”1-3幢地下车位第15号的两份《汕头市房地产买卖居间合同》合法有效；2.判令麦欣协助林冰纯将位于汕头市衡山路69号“怡和雅居”*幢***房面积138.80㎡和“怡和雅居”1-3幢地下车位第15号的产权转移登记到林冰纯名下。一审法院认定事实：根据汕头市不动产登记中心出具的《不动产协助查封情况表》记载：其中位于汕头市龙湖区衡山路69号怡和雅居*幢***房和1-3幢地下室15号车位的权利人为麦欣。林冰纯向一审法院提交两份《汕头市房地产买卖居间合同》载明：乙方（林冰纯）向甲方（麦欣）购买位于汕头市衡山路69号怡和雅居*幢***房（下称涉讼房屋），面积138.80㎡、C1-3幢地下车位第15号（下称涉讼车位）。涉讼房屋的成交金额为444160元；付款方式为签订协议时，乙方付给甲方总房款的90%即399744元，余款10%即44416元在做房产证时付清；产权过户手续及费用：双方按政府有关规定执行，各自承担所属部分。涉讼车位成交金额为130000元；付款方式为签订协议时，乙方付给甲方总车位款90%即117000元，余款10%即13000元在做房产证时付清。该两份合同的“甲方”栏、“乙方”栏中分别盖有“麦欣”“林冰纯”的印文,没有林冰纯和麦欣的签名。签订时间均为2009年7月7日。林冰纯向一审法院提交的《收款收据》载明：“今收到林冰纯购怡和雅居*幢***房516744元，摘由：其中购房款90%￥399744元、车位款90%￥117000元2009年7月7日麦欣”。该《收款收据》上的“麦欣”系印文。林冰纯向一审法院提交中国银行取款凭条、存款凭条和交易明细各一份，显示林冰纯于2009年7月7日向麦海滨的账户转入506744元。林冰纯陈述系付还麦欣上述购房款，余款10000元以现金形式交付麦海滨。2019年11月5日，怡和雅居物业管理处出具的《证明》载明：涉讼房屋、车位，自2009年7月1日由林冰纯办理交房验收手续后至今，一直由林冰纯居住使用并缴交物业管理费。同月20日，怡和雅居物业管理处出具的《情况说明》载明：怡和雅居小区地下车位没有分A、B、C区，没有“C1-3幢地下车位第15号”,只有“1-3幢地下车位第15号”,该车位由林冰纯使用至今，没有他人反映对该车位的使用有异议。西南政法大学司法鉴定中心对上述涉案《汕头市房地产买卖居间合同》两份、《收款收据》中“麦欣”的印文与麦欣在《个人购房借款/担保合同》中所盖“麦欣”的印文是否同一印章所盖作出《司法鉴定意见书》，该鉴定意见：上述涉案《汕头市房地产买卖居间合同》两份、《收款收据》中“麦欣”红色印文与《个人购房借款/担保合同》同名印文是同一印章盖印形成。林冰纯向一审法院提交《商品房买卖合同》一份，该合同载明：乙方（麦欣）向甲方（汕头经济特区春怡建设公司）购买涉讼房屋，面积138.80㎡，房价款总额319240元。签订时间为2008年10月7日。该合同“甲方”栏、“乙方”栏中分别盖有“汕头经济特区春怡建设公司售房专用章”的印文、“麦欣”的印文和签名。2008年10月16日，该合同经汕头市龙湖土地房产交易管理所交易确认登记。一审诉讼期间，汕头市不动产登记中心向一审法院复函，内容为：“经我中心多次发函汕头市濠江区人民检察院，该院2019年4月16日复函，明确贵院（2018）粤0507民初442号函中涉及的房产可以办理解封，可办理登记、转移。我中心亦已按规定为相关房产办理了解封登记”。汕头市濠江区人民检察院曾复函一审法院：“位于汕头市衡山路69号怡和雅居*幢***房和1-3幢地下第15号车位不属于赃物，麦海滨刑事犯罪案件已作出刑事判决，并发生法律效力”。一审诉讼期间，麦海滨陈述：麦海滨与麦欣是父女关系，大约2007年左右麦海滨在春怡公司处任总经理。当时春怡公司的合伙人蔡继生涉嫌诈骗，相关部门查封涉讼房屋、车位所在的春怡公司的财产，春怡公司几位中层包括麦海滨在内，商量没有卖出去的房产找他人登记到他人名下，故将涉讼房屋、车位等房产交易登记至麦海滨女儿麦欣名下，但麦欣实际没有付款给春怡公司。麦欣于2007年12月20日购买位于汕头市衡山路69号怡和雅居*幢***房时签订的《商品房买卖合同》中所盖的“麦欣”私章是麦海滨叫人雕刻的，麦欣是知道的，“麦欣”私章放在麦海滨处，后麦海滨将“麦欣”私章放在春怡公司的售房处。麦欣结婚前，麦海滨跟麦欣说她名下包括涉案房产、车位要公证，且麦欣有看过合同。麦海滨跟麦欣说在麦欣名下涉讼房屋、车位要卖给别人，到时过户麦欣要协助过户。麦海滨有收到林冰纯购房款506744元，另加现金10000元。涉讼房屋、车位是麦欣将私章放在麦海滨这里，然后麦海滨将房产卖给林冰纯。一审诉讼期间，林冰纯请求在一并处理付还麦欣购房余款共57416元及涉讼房屋、车位的过户手续及费用按合同约定，各自承担所属部分。麦欣认为涉讼房屋、车位不是其所有，其无权收取林冰纯的购房余款及不能承担涉讼房屋、车位的过户手续及费用的责任。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。相关不动产登记机构出具的材料显示，麦欣系涉讼房屋、车位的权利人。综合林冰纯与麦欣提交的证据、相关部门的函件、司法鉴定意见、证人证言等证据，林冰纯与麦欣于2009年7月7日签订的上述两份《汕头市房地产买卖居间合同》，应视为双方当事人的真实意思表示，合法有效。林冰纯请求一并处理付还麦欣购房余款共57416元，但麦欣表示无权收取林冰纯的购房余款，故法院对此不在本案一并处理，当事人以后可另行解决。综合林冰纯已支付的房款及涉讼房屋、车位已交付林冰纯居住使用至今等情况，林冰纯要求麦欣应协助林冰纯办理涉讼房屋、车位的产权转移登记到林冰纯名下的诉讼请求，有事实依据和法律依据，应予支持。产权转移登记过程中实际产生的相关费用，当事人可另行主张。综上，林冰纯提出的上述诉讼请求，符合法律规定，予以支持。麦欣提出就涉讼房屋、车位没有跟林冰纯存在合意，不存在合同关系，不存在债权债务关系，麦欣没有收取林冰纯任何款项，没有委托或授权他人与林冰纯签订任何合同和收取款项；上述两份合同和收款收据所显示“麦欣”私章不是麦欣所有，也不是麦欣所加盖，麦欣对涉讼房屋、车位不具有所有权，请求驳回林冰纯诉讼请求的抗辩意见，理由、证据不足，不予采纳。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条、第三十三条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、林冰纯与麦欣于2009年7月7日签订买卖位于衡山路69号怡和雅居*幢***房面积138.80㎡的《汕头市房地产买卖居间合同》合法有效；二、林冰纯与麦欣于2009年7月7日签订买卖位于衡山路69号怡和雅居1-3幢地下车位第15号的《汕头市房地产买卖居间合同》合法有效；三、麦欣应于判决发生法律效力之日起十日内协助林冰纯办理位于汕头市衡山路69号怡和雅居*幢***房的所有权转移登记至林冰纯名下；四、麦欣应于判决发生法律效力之日起十日内协助林冰纯办理位于汕头市衡山路69号怡和雅居1-3幢地下车位第15号的所有权转移登记至林冰纯名下。案件受理费20100元，司法鉴定费7100元、公告费1000元，由麦欣负担并应于判决发生法律效力之日起十日内付还林冰纯。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实与本案证据一致，本院予以确认。本院另查明，春怡公司于2013年11月11日因逾期未年检被汕头市工商行政管理局吊销营业执照。汕头市不动产登记中心于2017年10月31日函复广东广成律师事务所，内容是：贵所20171068《律师调查专用证明》收悉，经查市中心城区（龙湖区、金平区）不动产登记信息系统，截至2017年10月31日16时39分，衡山路69号怡和雅居*幢***房及1-3幢地下车位第15号均没有产权登记的信息记载。本院认为，因林冰纯系香港特别行政区居民，故本案系涉港房屋买卖合同纠纷。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”由于双方当事人没有选择合同适用的法律，且双方当事人订立的是不动产买卖合同，根据最密切联系原则，本案应适用不动产所在地法即中华人民共和国内地法律。本案争议的焦点是涉案两份《汕头市房地产买卖居间合同》的效力问题。关于麦欣上诉提出涉案两份合同不是其本人真实意思表示而应认定无效的主张，根据一审查明的事实及双方当事人的陈述，麦海滨系麦欣之父，麦海滨以麦欣的名义与林冰纯订立了上述两份合同，林冰纯依约向麦海滨支付了购房款，麦海滨向林冰纯出具了一份《收款收据》并将涉案房产交付给林冰纯。上述两份合同与《收款收据》均没有麦欣的签名，但两份合同的“甲方”栏及《收款收据》均盖有“麦欣”的印文，经鉴定，“麦欣”的印文与麦欣在《个人购房借款/担保合同》中所盖“麦欣”的印文一致。结合上述查明事实，本院认为，首先，麦海滨使用麦欣私人印章与林冰纯订立合同、出具《收款收据》及交付房产等行为在客观上已形成其具有代理权的表象；其次，林冰纯基于麦海滨系麦欣之父，在麦海滨向其出示麦欣与春怡公司于2008年签订的涉案房产《商品房买卖合同》后支付了合理对价，同时也与物业管理公司对涉案房产进行了验收交房使用，林冰纯在涉案合同缔结与履行过程中已尽到合理注意义务，其在主观上依法应认定为善意且无过失。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，麦海滨以麦欣名义与林冰纯订立两份合同的行为已构成表见代理，因此，涉案两份合同应视为麦欣的真实意思表示，且该两份合同内容没有违反法律法规的强制性规定，本院依法认定上述两份合同有效。麦欣关于涉案合同不是其真实意思表示而无效的上诉主张，缺乏事实依据和法律依据，理由不成立，本院不予采纳。一审法院判决涉案两份《汕头市房地产买卖居间合同》有效正确，本院予以维持。根据本案查明事实，涉案房产及车位没有不动产登记的信息记载。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定和第十四条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定，虽然麦欣对涉案房产已办理了合同备案手续，但尚未办理不动产权登记，因此麦欣不是涉案房产产权人。同时，根据汕头市不动产登记中心的复函显示，涉案房产并未进行不动产首次登记。根据《不动产登记暂行条例》的规定，不动产登记包括不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记等。参照《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条关于“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”的规定，本案中，林冰纯请求麦欣协助办理位于汕头市衡山路69号怡和雅居*幢***房和1-3幢地下车位第15号的不动产转移登记手续，因上述房产均尚未进行不动产首次登记，故无法得到支持。一审法院判决麦欣协助林冰纯协助办理涉案房产的不动产转移登记手续，与上述条例、实施细则规定不符，处理不当，本院予以纠正。综上所述，麦欣的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项之规定，判决如下：一、维持广东省汕头市龙湖区人民法院（2018）粤0507民初442号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省汕头市龙湖区人民法院（2018）粤0507民初442号民事判决第三项、第四项；三、驳回被上诉人林冰纯的其他诉讼请求；四、驳回上诉人麦欣的其他上诉请求。一审案件受理费20100元，司法鉴定费7100元、公告费1000元，由上诉人麦欣负担。二审案件受理费20100元，由上诉人麦欣负担。本判决为终审判决。审判长  姚焕丹审判员  江炯坤审判员  林 立二〇二〇年十一月十三日书记员  李逸珣