天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0111民初8981号原告：田文亚，女，1989年9月22日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：中交一航局城市投资发展（天津）有限公司，住所地天津市西青区张家窝镇枣林大道21号。法定代表人：董宏宇，董事长。委托诉讼代理人：王庆新，天津允公律师事务所律师。原告田文亚与被告中交一航局城市投资发展（天津）有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告田文亚以及被告中交一航局城市投资发展（天津）有限公司的委托诉讼代理人王庆新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田文亚向本院提出诉讼请求：1．判令解除原、被告于2020年6月7日签订的《天津市商品房预定协议》；2．判令被告退还定金20,000元；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告在签订《天津市商品房预定协议》之前，被告并未告知原告土地出让年限的问题，在约定签订《天津市商品房买卖合同》期限内和销售沟通的时候，要求看买卖合同条款，发现土地出让年限已经过去7年之久。现因土地出让年限达不成一致，不能签订《天津市商品房买卖合同》。中交一航局城市投资发展（天津）有限公司辩称，请驳回原告全部诉讼请求。一、根据双方签订的《天津市商品房预定协议》及《补充合同》约定内容，原告未在约定期限与被告签订《天津市商品房买卖合同》，交纳首付款，原告交纳的20,000元定金不予退还。二、在双方签订上述协议之时，原告对双方拟签订的《天津市商品房买卖合同》的内容知悉并了解，对土地使用年限问题亦知悉并了解，不存在未告知其土地使用年限的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2020年6月7日，原告（预定人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订《天津市商品房预定协议》，约定由原告从被告处预定购买天津市西青区张家窝镇枣林大道21号香邑花苑22号楼-1-402号房屋。协议第一条关于商品房情况载明了房屋地址、面积、销售许可证号等内容，未载明土地使用年限。协议第二条约定房屋总价款1,693,927元。协议第三条就定金付款形式及时间约定，签订协议时，预定人一次性支付定金20,000元，自本协议签订之日起至2020年6月14日前交纳首付款并签订《天津市商品房买卖合同》。协议第四条关于定金处理约定，出卖人未按本协议约定日期订立《天津市商品房买卖合同》的，应当向预定人双倍返还定金，预定人未按本协议约定日期订立《天津市商品房买卖合同》的，出卖人不予退还预订人交付的定金。在约定订立《天津市商品房买卖合同》的日期内，双方就合同条款不能达成一致时，出卖人应当向预定人返还定金。同日，双方签订了《【香邑花苑】天津市商品房预订协议补充合同》，该补充合同第二条关于定金条款约定，甲乙双方在签订《预订协议》及本协议前，甲乙双方对拟签订的《天津市商品房买卖合同》及补充协议的内容予以了确认。如在约定的订立《天津市商品房买卖合同》的日期内，乙方又对合同条款提出异议的，则视为乙方违约，乙方支付的定金甲方有权不予退还。第四条约定：乙方确认：在签订本协议前，甲方已完全告知乙方购房政策……并且已经仔细阅读了甲方公示的与该房屋有关的所有法律文件（包括但不限于《购房须知》、《天津市商品房买卖合同》及其附件、补充协议、《业主管理规约》、《前期物业管理服务合同》等），并对前述法律文件的内容已完全知悉并予以认可，乙方以《天津市商品房买卖合同》及其相关附件、补充协议、《业主管理规约》、《前期物业管理服务合同》等内容需要协商为由不与甲方签约的，视为乙方单方解除本《预订协议》，并依本协议第五条第2项承担违约责任。另，在同日，原告向被告签署了《中交樾公馆特例申请单（二）》，申请变更付款时间，载明“本人因卖房再买，房款不到位原因，申请延期付款，承诺于2020年7月22日前交齐首付款508,927元，并及时签约”。2020年6月8日，被告向原告出具《往来收据》，确认收到原告交付的购房定金20,000元。合同签订及定金支付后，原告在微信中与被告销售人员张洪兴沟通要求对方发送购房合同电子版，张洪兴发送了一份隐去购房人信息的其他购房人的《天津市商品房买卖合同》文本，该合同载明土地使用年限自2013年2月1日至2083年1月31日止。此后，原告在微信中提出“这个土地出让过去七年多了，你也没跟我说呀”，张洪兴回复“土地年限不用考虑，过七年一点问题没事儿”，原告回复“这个土地年限我不能接受，还有前期物业管理”。原告在2020年8月31日与张洪兴的微信联系中提出“我现在正式通知您，因为中交樾公馆的土地年限和前期物业管理和业主公约达不成一致，请求退还定金。望通知你们销售部经理”，张洪兴回复“怪不得您退了两次房子了”。在2020年9月1日原告与张洪兴微信联系中提出“诉状收件人电话留得您的。那个02287188632打不通”。被告在2020年8月25日向原告发送《签约催告函》，通知原告“务必于2020年8月31日（宽限期）之前到我司销售项目部办理相关手续，包括但不限于签署《天津市商品房买卖合同》及相关附件”，否则，被告将依约解除预定协议及补充合同，扣收定金并另行出售案涉房屋。《签约催告函》载明联系电话022-8718××××。被告后又于2020年8月31日向原告发送《解除的通知》，通知原告因原告未在宽限期内办理签约、付款手续，故解除双方之间的预定协议及补充合同，定金不予退还。原告认可收到了上述两份通知函。庭审中，被告提交售楼处照片，主张在售楼现场公示了销售许可证、商品房买卖合同示范版本等，而合同示范版本载明了土地使用年限，原告应是知道的，且原告作为完全民事行为能力人应有基本的注意义务。原告对此不予认可，主张不能证明销售人员带其看过公示的文本，且销售人员实际也未带其看过也未告知过土地使用年限。以上事实，有当事人提供的书证及当庭陈述佐证。本院认为，原、被告之间签订的《天津市商品房预定协议》及《【香邑花苑】天津市商品房预订协议补充合同》系预约合同，其订立目的明确指向为本约合同的缔结，合同标的和履行结果是在一定期限内签订本约合同，因此，预约合同的效力和法律约束力只能是“使当事人产生诚信磋商以订立本约合同的义务”。具体到本案中，被告虽在案涉预定协议的补充合同中约定“乙方确认：在签订本协议前，甲方已完全告知乙方购房政策……并且已经仔细阅读了甲方公示的与该房屋有关的所有法律文件（包括但不限于《购房须知》、《天津市商品房买卖合同》及其附件、补充协议、《业主管理规约》、《前期物业管理服务合同》等），并对前述法律文件的内容已完全知悉并予以认可，乙方以《天津市商品房买卖合同》及其相关附件、补充协议、《业主管理规约》、《前期物业管理服务合同》等内容需要协商为由不与甲方签约的，视为乙方单方解除本《预订协议》，并依本协议第五条第2项承担违约责任”，但该内容是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款。加之按照上述约定的内容，原告签订预定协议后，就不得以合同条款无法达成一致意见为由拒绝签订正式合同及附件，否则视为原告违约，定金不予退还。该部分条款内容排除了原告在平等自愿协商基础上签订《商品房买卖合同》的主要权利，应为无效条款。根据购房预约合同的性质及目的，在签订预约前，被告向原告出示商品房买卖合同文本及其附件系其先合同义务。被告提交的售楼处照片只能证明其对相关文件和合同文本进行了公示，结合被告销售人员在与原告后续沟通中提供其他购房人的商品房买卖合同之行为看，被告现有证据不足以证实其在预定协议签订前履行了出示商品房买卖合同文本之义务。从双方微信聊天内容则更能确认原告系在预定协议签订后才知晓载明在商品房买卖合同文本上的土地使用年限的具体情况。对于土地使用年限的问题，被告作为开发商从拿地、动工建设、取得销售许可直至正式对外出售，所经历的房产开发以及销售周期势必会导致购房人实际的土地使用年限不足出让年限，而该因素确又会对部分购房人的购房选择产生影响，对此开发商更应提高注意义务，可通过在预约合同中注明或出示本约合同示范文本等方式提前予以告知购房人，以免在签署本约合同前就此再产生不必要的纠纷。故，在被告未予提前告知土地使用年限而双方又签订预约合同的情形下，原告因无法接受案涉房屋的实际土地使用年限而拒绝签署本约合同，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，应属于不可归责于当事人双方的事由，被告据此应当将定金返还原告。故，本院对于原告要求解除预定协议及返还定金的诉讼请求，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告田文亚与被告中交一航局城市投资发展（天津）有限公司于2020年6月7日签订《天津市商品房预定协议》；二、被告中交一航局城市投资发展（天津）有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告田文亚定金20,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，全部由被告中交一航局城市投资发展（天津）有限公司负担（此款于本判决生效后十日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张昌辉二〇二〇年十一月十八日书记员  张乃琳附本案所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。2．《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。3．《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。