北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初6509号原告：（反诉被告）乔志军，男，1975年1月5日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王国雁，北京安太律师事务所律师。被告：（反诉原告）杨阳，女，1981年9月17日出生，住北京市房山区。委托诉讼代理人：罗舜，北京伊志律师事务所律师。被告：乔志鹏，男，1983年9月9日出生，住北京市宣武区。第三人：中国建设股份有限公司北京房山支行，住所地北京市房山区拱辰北大街**。负责人：李桂娟，副行长。第三人：中国平安财产保险股份有限公司，住所地深圳市福田区益田路**平安金融中心**。法定代表人：孙建平，总经理。原告（反诉被告）乔志军与被告（反诉原告）杨阳、乔志鹏，第三人中国建设银行股份有限公司北京房山支行（以下简称建行房山支行）、中国平安财产保险股份有限公司（以下简称平安财保公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，公开开庭进行独任审理。原告（反诉被告）乔志军及委托诉讼代理人王国雁，被告乔志鹏、被告（反诉原告）杨阳及委托诉讼代理人罗舜均到庭参加了诉讼，第三人建行房山支行、平安财保公司经合法传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告乔志军（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告杨阳协助办理房山区长阳镇嘉州水郡X号X单元X（以下简称：X室）房屋产权过户至我名下。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：我与乔志鹏系兄弟关系，杨阳系我弟媳。2016年4月我与杨阳达成口头房屋买卖协议。2016年8月13日，双方家庭成员签署了《协议》，杨阳将其名下X室房屋出售给我，房屋总价款1233050元。我父母代我转账支付房屋首付款633050元，我每月支付建行房山支行的贷款。2016年7月杨阳将房屋交付给我，我对房屋进行了装修，并居住至今。上述事实有原、被告及家庭成员签订的《协议》为证。因杨阳2019年1月对我购买房屋进行二次抵押，2019年10月，我停止偿还建行房山支行的贷款，想一次性还清贷款，办理房屋过户手续，但杨阳拒绝协助办理偿还贷款解除抵押和过户。故诉至法院。被告（反诉原告）杨阳辩称，不同意乔志军的诉讼请求。事实和理由：2016年3月3日，我们购买了X室房屋，该房屋建筑面积56．47平方米。2016年3月13日，乔志鹏支付了涉案房屋定金20000元。原告之母王岩分三次转款580000元给我，用来支付购房款首付。2016年5月6日，我将该房屋变更登记到我的名下（不动产权编号：京X房山区不动产权第X号）。2016年7月17日，我实际占有了X室房屋。家庭成员一起协商，我将涉案房屋转让给乔志军，银行贷款由乔志军负责还款。2016年8月13日家庭成员签署了《协议》。乔志军就一直占有使用该房屋。2019年10月7日乔志军未继续偿还房屋贷款，已严重违约。2020年7月1日，案外人乔志鹏之父乔春林、之母王岩、杨阳和乔志鹏向乔志军发送《催款函》，要求其在15日内偿还父母借款295000元、杨阳垫付的贷款9553．08元及罚息294．77元，并保证以后每月30日前向杨阳支付贷款3184．36元。如不履行义务，将与其解除《协议》。乔志军在期限内未履行义务。乔春林、王岩、杨阳和乔志鹏又两次向乔志军发送《解除合同通知》，通知乔志军解除2016年8月13日签署的《协议》。综上所述，1、王岩是涉案房屋实际权利人，杨阳对该房屋没有处置权。2、乔志军与杨阳没签订房屋买卖合同。3、房屋抵押人未同意将房屋转让给乔志军，乔志军未实际代为清偿债务消灭抵押权，也无偿还能力。4、2016年8月13日各方签署的《协议》已经解除。被告乔志鹏辩称，不同意乔志军的诉讼请求。理由：1、涉案房屋不是杨阳的，实际是王岩的，乔志军却向杨阳主张房屋买卖，不符合客观事实。2、杨阳与乔志军没有房屋买卖合同，乔志军未向杨阳支付房款和税费。3、乔志军于2019年5月已经知道房屋存在二次抵押，后来又不履行合同，有违诚信。4、出售房屋是乔志军主动提出，与父母协商作出决定，才以杨阳名义出售房屋。5、法庭辩论结束涉案房屋抵押权未消灭，根据物权法的规定该房屋不得转让。被告（反诉原告）杨阳提出反诉请求：1、要求解除2016年8月13日签署的《协议》。2、被反诉人将101室房屋返还反诉人。3、被反诉人承担案件的全部诉讼费。事实与理由同上述答辩。原告（反诉被告）乔志军辩称：不同意杨阳的反诉请求。杨阳在我不知情的情况下，对出售房屋私自进行二次抵押，是严重的违约行为，致使我方无法继续偿还贷款。我方具有购房资格，也有清除涉案房屋抵押贷款能力，所以坚持诉讼请求。被告乔志鹏对杨阳反诉辩称：同意杨阳的反诉请求。第三人建行房山支行对乔志军提出的本诉及杨阳提出的反诉述称，杨阳于2016年7月5日至2046年7月5日从我行贷款6000000元，用其名下X室房屋进行了抵押。截止2020年8月10日贷款本息余额566042．64元。借款人杨阳将贷款还清前，依然具有法律效力。若其将房屋转让，应优先偿还我行贷款。即使法院确认代偿人，不等于我行同意变更借款人，也不等于免除杨阳还款义务。若代偿人凭法院判决要求代替借款人还款，我行可依照法律规定办理相关事宜。第三人平安财保公司对乔志军的本诉及杨阳的反诉述称，杨阳于2019年1月9日至2019年8月6日分三次向中航信托股份有限公司贷款434000元，该三笔贷款均与我司签订了保证保险合同。因杨阳逾期各项费用我司向中航信托股份有限公司代偿322014．86元。代偿后直至今日，杨阳就代偿款项尚未结清作为涉案房屋的抵押权人，为保证我司的债权得以实现，请求驳回原告的诉讼请求，本司服从贵院判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：乔志军与乔志鹏系兄弟关系，乔志鹏与杨阳系夫妻关系。2016年3月，杨阳与乔志鹏以1200000元，购买了X室房屋，该房屋建筑面积56．47平方米。乔志鹏支付了X室房屋定金20000元。王岩（乔志军和乔志鹏之母）分三次转款580000元给付杨阳，用来支付购房首付款。2016年5月6日，杨阳将X室房屋产权变更登记到自己名下（不动产权编号：京X房山区不动产权第X号）。2016年7月4日，杨阳与建行房山支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，借款600000元。2016年7月17日，杨阳和乔志鹏实际占有了X室。2016年8月13日，乔志军、乔志鹏、杨阳及其父母乔春林、王岩签署家庭《协议》，对X室房屋产权归属及相关家庭事宜等说明如下：一、房产信息：X室房屋产权人杨阳，不动产权编号：京X房山区不动产权第X号。二、情况说明：1、乔春林、王岩夫妻出售共有房屋（案外房屋）所得1095000元，乔志军、乔志鹏各分得40000元，余款295000元作为乔春林、王岩夫妇的养老金。2、乔志军因个人需要购买X室房屋，费用共计1233050元（包括贷款金额60000元、首付金额60000元、契税金额10050元，房产中介费15000元和其他附加费8000元。其中契税、房产中介费和其他附加费均系杨阳购买X室房屋时所付的费用）。3、因乔志军个人资质原因无法进行商业贷款申请，且应交付的X室首付款金额不足，向父、母借养老金款295000元，凑足X室房屋首付款及相关费用共计633050元。并且以乔志鹏之妻杨阳的名义向建行房山支行申请商业贷款，关于X室房屋的贷款由乔志军负担。三、房产归属权：X室的产权归属乔志军所有，且与房产证上产权人无任何关系。四、附加事宜：乔志军从父乔春林、母王岩处所借用的养老金必须如数奉还。协议还约定了其他事项。2016年8月，杨阳将101室房屋交付给乔志军，乔志军对房屋进行了装修，并支付了因该房屋产生的物业、水、电、取暖等费用，占有使用至今。乔志军按约定向杨阳支付了该房屋贷款。2019年10月双方因杨阳对涉案房屋进行二次抵押等事宜产生分歧，乔志军停止支付贷款。截止2020年8月，建行房山支行贷款本金余额566042．64元。2018年12月27日，杨阳将涉案房屋抵押给平安财保公司，于2019年1月、4月、8月分三次向中航信托股份有限公司借款434000元，截止2020年10月，贷款本金余额322014．86元。诉讼中，杨阳向乔志军发送《催款函》、《解除合同通知》。另查，乔志军具备北京市购房资格。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，乔志军与杨阳虽未签订《北京市存量房屋买卖合同》，但双方及家庭成员签订了《协议》，该协议涵盖了房屋买卖、借款、赠与、赡养等内容。并对房屋的产权信息、房屋售价、首付款系乔志军用其从父、母处分得款项和借款支付、涉案房屋贷款如何偿还等内容均进行了说明和约定，且双方对涉案房屋进行了交割，应认定为杨阳与乔志军之间存在房屋买卖合同关系。现乔志军愿意一次性偿还涉案房屋的全部抵押，且其具备北京市购房资格。现乔志军要求杨阳协助将101室房屋过户至其名下，本院应予支持。杨阳反诉要求解除原、被告及家庭成员所签订的《协议》。与本案不属于同一法律关系，可另案处理。杨阳主张乔志军知晓其二次抵押事宜，但未提供充足证据予以证明。现杨阳反诉要求乔志军返还房屋，证据不足，本院不予支持。第三人建行房山支行、平安财保公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本案依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条判决如下：一、原告（反诉被告）乔志军于本判决生效之日起三十日内向第三人中国建设银行股份有限公司北京房山支行、中国平安财产保险股份有限公司还清位于房山区长阳镇嘉州水郡X号X单元X（不动产权编号：京X房山区不动产权第X号）的剩余贷款本息，具体数额以中国建设银行股份有限公司北京房山支行、中国平安财产保险股份有限公司核定的为准，第三人中国建设银行股份有限公司北京房山支行、中国平安财产保险股份有限公司于收到全部贷款本息后十日内协助办理上述房屋解除抵押登记手续。二、被告（反诉原告）杨阳于本判决第一项履行完毕后十五日内将房山区长阳镇嘉州水郡X号X单元X房屋过户至原告（反诉被告）乔志军名下，由此产生税费及相关费用由原告（反诉被告）乔志军负担。三、驳回被告（反诉原告）杨阳的反诉请求。案件受理费15898元，由被告（反诉原告）杨阳负担（乔志军已预交，杨阳于本判决生效后七日内交纳）。反诉费15898元，由被告（反诉原告）杨阳负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  沈宝建二〇二〇年十一月十八日书记员  刘欣然