江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民4037号原告：无锡市梁溪区教育局，住所地无锡市梁溪区永丰路**,统一社会信用代码11320200MB02700190。负责人：潘鹰，该单位局长。委托诉讼代理人：贺煌、葛雨婷，上海市协力（无锡）律师事务所律师。被告：平华，男，1971年11月23日生，汉族，住无锡市新吴区。委托诉讼代理人：沈竹，江苏景丰律师事务所律师。原告无锡市梁溪区教育局（以下简称梁溪区教育局）与被告平华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年7月22日、11月19日公开开庭进行了审理。原告梁溪区教育局的委托诉讼代理人葛雨婷，被告平华及其委托诉讼代理人沈竹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁溪区教育局向本院提出诉讼请求：1、判令平华迁出并返还无锡市××路××号塔影中学沿上马墩路临时教育辅助用房;2、判令平华向梁溪区教育局支付房屋占有使用费（自2017年10月1日起至实际迁出并返还房屋之日止，按每年25万元计算）。事实和理由：2012年10月15日，平华与原无锡市崇安区教育局（因无锡市行政区划调整，现已合并为梁溪区教育局，以下简称崇安区教育局）签订《物业使用合同书》，双方约定由崇安区教育局交付给平华使用的物业为无锡市××路××号塔影中学沿上马墩路临时教育辅助用房，地址为××路××号，总建筑面积约1407平方米，使用期限为2013年1月1日至2017年12月31日止等事项。因平华未依约支付房屋占有使用费，梁溪区教育局曾向本院诉讼要求平华支付房屋占有使用费，案件经过一审、二审，最终判决案涉房屋的占有使用费为每年25万元。现平华仍实际使用案涉物业，但自2017年10月1日起至今，未支付相应房屋占有使用费。故梁溪区教育局诉至本院。平华辩称，1、案涉租赁合同尚未到期，故不同意迁出。理由如下：虽有（2017）苏0213民初5247号民事判决书、（2018）苏02民终3936号民事判决书认定案涉《物业使用合同书》无效，但合同的无效并不代表合同中的条款无效，合同中关于使用期限的约定是有效的。根据双方签订的《物业使用合同书》第四条、第十五条约定，平华已符合延期条件，使用期限应延长至2020年12月31日；且因地铁围挡636天导致无法使用案涉房屋，根据合同约定的使用期限及双方协商，将使用期限延长636天，即使用期限应至2022年6月。2、对于梁溪区教育局提出的占有使用费的金额按25万元每年计算至返还之日止没有异议，但要求梁溪区教育局向平华进行赔偿因提前返还物业所造成的损失。因合同第四条第二款约定了房屋的使用性质为经营性物业使用，实际梁溪区教育局交付的房屋系教育辅助用房，无法作为商业经营性用房并且平华亦不知晓案涉房屋租赁时未领取属于未按批准内容建设的临时建筑，梁溪区教育局存在欺诈导致提前终止合同，平华有权要求其进行赔偿；3、因疫情原因无锡市发布相应文件，要求国有租赁地产减免两个月租金，梁溪区教育局系国家政府部门，应当严格执行该政策；4、该物业并非平华一人使用，案涉物业系由平华与案外人陈建平共同使用，对外出租进行经营，租金由两人共同收取。案涉物业实际使用人为平华和陈建平。由于《物业使用合同》无效，梁溪区教育局应当向实际使用人主张，故申请法院追加陈建平作为本案第三人；5、关于向梁溪区教育局实际缴纳的履约保证金10万元，应当从占有使用费中扣除。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月15日，崇安区教育局与平华签订《物业使用合同书》，双方约定崇安区教育局交付给平华使用的物业为无锡市塔影中学沿上马墩路临时教育辅助用房（上马墩169号），物业总建筑面积1407平方米，层高两层，除一楼门卫室（约42平方米）由塔影中学自用外，其余部分建筑面积约1360平方米交付给平华使用；崇安区教育局确保在双方约定的使用期限内，平华能够按照本合同的约定使用该物业。平华对该物业的权属性质以及相关行政审批手续已充分知晓，并且自愿承担因政策变化所产生的法律后果及风险。物业使用期限共五年，自2013年1月1日起至2017年12月31日止，作为经营性物业使用；物业使用费2013年、2014年每年60万元，2015年80万元，2016年90万元，2017年100万元；履约保证金为人民币60万元，其中10万元作为本合同期限一致的保证金，不计利息，合同终止后十个工作日内无锡市崇安区教育局返还给平华，其余部分可冲抵使用费。物业使用费交付方式为每半年支付一次，每次支付当年物业使用费的一半，先付后用，上半年在上年度12月20日前付清，下半年在当年度6月20日前付清；因不可抗力因素导致合同无法履行的合同终止。物业使用期间，如有政府或经正常合法程序审批的拆迁行为，不管该物业使用时间长短，甲方除按乙方实际使用时限结算物业使用费外，同意承担乙方如下损失……后崇安区教育局将房屋交付于平华使用。因区划调整，崇安区教育的职能现由梁溪区教育行使。2017年6月6日，因梁溪区教育局与平华房屋租赁合同纠纷，梁溪区教育局诉至本院，案号为（2017）苏0213民初5247号。该案于2018年7月17日作出判决认定：“平华于本判决发生法律效力之日起七日内支付无锡市梁溪区教育局房屋使用费153万元。”后平华就该案判决向无锡市中级人民法院（以下简称中院）提起上诉，中院于2018年9月19日立案，案号为（2018）苏02民终3936号，2019年1月17日，该院作出了判决，认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。本案中，虽然就涉案房屋崇安区教育局与平华签订的是《物业使用合同书》，但从合同的具体内容可以认定是房屋租赁合同，因涉案房屋属于超过规划许可期限的临时建筑，因此，一审认定崇安区教育局与平华签订的《物业使用合同书》为无效合同，符合法律规定。虽然房屋租赁合同无效，但平华仍应向梁溪区教育局支付房屋占有使用费。一般情况下，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。但在本案中，根据平华的陈述及梁溪区教育局的会议纪要,存在平华将二层临时用房退还及地铁出入口设置已影响平华对租赁房屋的实际使用等情况，故平华的房屋占有使用费不宜参照原合同约定的租金标准计算。本院根据梁溪区教育局的会议纪要所确认的房屋占有使用费及本案的房屋实际情况，酌定房屋占有使用费为每年25万元。即平华应支付梁溪区教育局房屋占有使用费62.5万元(2015年4月至2015年9月计12.5万元;2015年10月至2017年9月计50万元)。至于平华上诉认为一审程序不当的问题，本院经核查，一审并不存在程序不当的问题。平华的该上诉意见，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，平华的上诉请求部分成立。一审判决审判程序合法，但认定事实有误，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十七条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定，判决如下:一、撤销无锡市梁溪区人民法院(2017)苏0213民初5247号民事判决;二、平华于本判决发生法律效力之日起七日内支付梁溪区教育局房屋使用费62.5万元;三、驳回梁溪区教育局的其他诉讼请求。诉讼中，梁溪区教育局认可收到平华支付的10万元履约保证金。另查明，江苏省无锡市财政局印发《关于应对疫情影响减免中小企业租赁市级行政事业单位房产租金的通知》，明确市级行政事业单位对中小企业减免房产租金的具体操作办法，全力支持行政事业单位与中小企业共克时艰。其中，一是明确了减免对象，规定了租赁市级行政事业单位房产（含场地）用于生产经营，受疫情影响经营遇到困难的中小企业（含个体工商户）均可申请房租减免。二是明确了减免标准，规定了疫情防控期间（从2020年1月起算）免收中小企业2个月房产租金。三是明确了减免方式，规定出租房产的市级行政事业单位结合租金缴纳和租赁期限的实际情况，可通过租金免收、租金抵扣、租期顺延和租金退回等方式实施减免。四是明确了操作流程，按照提高效率、精简审批的原则，要求出租方主动向中小企业宣传此项惠企政策，最大化政策落地效果，同时明确出租方直接受理减免申请并报主管部门审核后实施，完成情况及时报财政部门备案。以上事实，有《物业使用合同书》、（2017）苏0213民初5247号民事判决书、（2018）苏02民终3936号民事判决书、现场照片、教育局会议纪要（2013）2号、无锡财政新闻截屏等证据及当事人陈述在卷佐证。本院认为，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。本案涉及的《物业使用合同书》已被生效裁判认定为无效合同，故崇安区教育局与平华签订的《物业使用合同书》自始没有法律约束力。梁溪区教育局要求平华迁出并返还无锡市××路××号塔影中学沿上马墩路临时教育辅助用房，符合法律规定，本院予以支持。关于每年25万元的标准，已有生效裁判文书佐证且平华予以认可，本院予以采纳。因涉案租赁合同已被认定无效，故平华关于使用期限的约定是有效的意见以及基于该合同将租赁期限延长636天的抗辩意见，本院不予采纳。《物业使用合同书》无效后，平华应当返还案涉物业并支付占有使用费。梁溪区教育局确认收到平华履约保证金10万元，上述保证金应予以返还。关于平华提出的因合同无效要求梁溪区教育局赔偿损失，本院不予支持。理由：1、结合合同约定平华对案涉物业的权属性质以及相关行政审批手续已充分知晓，并且自愿承担因政策变化所产生的法律后果及风险，平华称梁溪区教育局在签合同时存在欺诈且其不知晓案涉房屋系属于超过规划许可期限的临时工程无证据佐证；2、因案涉合同无效导致的损失，平华亦无证据佐证。关于平华提出的因疫情原因要求减免两个月租金，本院亦不予支持。根据无锡市财政局印发《关于应对疫情影响减免中小企业租赁市级行政事业单位房产租金的通知》，明确市级行政事业单位对中小企业减免房产租金的具体操作办法，全力支持行政事业单位与中小企业共克时艰。其中明确了减免对象，规定了租赁市级行政事业单位房产（含场地）用于生产经营，受疫情影响经营遇到困难的中小企业（含个体工商户）均可申请房租减免。二是明确了减免标准，规定了疫情防控期间（从2020年1月起算）免收中小企业2个月房产租金。而平华系个人，并非该通知中明确的对象且平华亦未举证证明疫情对其造成的损失，故对其提出的减免两个月租金的要求，本院不予支持。关于平华提出的房屋由平华与案外人陈建平共同使用，应当追加陈建平共同承担案涉房屋的占用使用费的抗辩，根据（2018）苏02民终3936号民事判决书作出的认定，二审生效判决并未对此予以改判，因此对华提出的该抗辩，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条之规定，判决如下：一、平华应于本判决发生法律效力之日起十日内，迁出无锡市××路××号塔影中学沿上马墩路临时教育辅助用房，并将房屋返还给无锡市梁溪区教育局。二、平华于本判决发生法律效力之日起十日内向无锡市梁溪区教育局支付房支付房屋占有使用费（自2017年10月1日起至实际迁出并返还房屋之日止，按每年25万元计算）。三、无锡市梁溪区教育局应于本判决发生法律效力之日起十日内向平华退还履约保证金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10258元，减半收取为5129元，该款已由无锡市梁溪区教育局预交，由平华负担。平华于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给无锡市梁溪区教育局。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  李 涛二〇二〇年十一月二十七日法官助理  杨 静书 记 员  章依晨本案援引法律条款《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实；（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第五项事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第六项、第七项事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。《中华人民共和国合同法》：第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。