北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初12142号原告：郭秀敏，女，1957年7月23日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：唐文月，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：北京韦里顺景农业科技发展有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔东大街******。法定代表人：汤立强。被告：北京市怀柔区北房镇韦里村村民委员会，住，住所地北京市怀柔区**镇韦里村/div>法定代表人：李学明，村主任。被告：汤立强，男，1968年9月12日出生，汉族，住河北省保定市望都县。原告郭秀敏与被告北京韦里顺景农业科技发展有限公司（以下简称顺景农业公司）、北京市怀柔区北房镇韦里村村民委员会（以下简称韦里村委会）、汤立强租赁合同纠纷一案，经北京市第三中级人民法院指定本院审理，本院于2019年10月11日立案后，顺景农业公司下落不明，本院依法公告送达起诉状副本和开庭传票，公告到期后，因受疫情影响未能开庭。在此期间，郭秀敏申请追加顺景农业公司的唯一股东汤立强为本案被告，本院再次向顺景农业公司和汤立强公告送达起诉状副本和开庭传票。2020年10月26日，本院依法适用普通程序，由法官张俊杰独任公开开庭进行了审理。原告郭秀敏的委托诉讼代理人唐文月，被告韦里村委会的法定代表人李学明到庭参加了诉讼。顺景农业公司、汤立强经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。郭秀敏向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告顺景农业公司于2011年4月27日签订的土地合同无效；2.判令被告顺景农业公司退还原告支付的租金19万元；3.判令被告韦里村委会、被告汤立强对上述第二项诉讼请求承担连带清偿责任；4.本案诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：2011年4月27日，原告与被告顺景农业公司签订了《土地合同》一份，约定：被告顺景农业公司将位于北京市怀柔区北房镇韦里村农业设施项目韦里农庄G13号地块使用权及地上物所有权转让给原告。上述土地房屋建筑面积29平方米，大棚使用面积为350平方米，土地使用面积770平方米（含房屋面积、庭院、大棚面积），土地使用年限50年。未经被告顺景农业公司的书面同意，原告不得随意变更房屋结构、使用用途等。双方还约定土地及地上物金额为19万元并在2011年6月30日前交付土地及地上物。2011年1月1日，被告韦里村委会向原告颁发了《土地使用权证书》，将怀柔区北房镇韦里村韦里农庄G13号院的土地出租给原告，出租年限自2010年至2032年10月25日，政策允许继续承租30年至2062年1月1日，共计50年。原告自2011年开始经营上述土地，2017年8月24日，北房镇人民政府以G13号地块的建筑物未取得规划许可，系违建为由予以强制拆除。北京市规划委员会怀柔分局出具的京怀北房镇协字（2017）02号《案件协查函》表明，韦里农庄内搭建的建筑物未取得规划许可。被告韦里村委会无权颁发土地使用权证，其行为违反了法律、行政法规的强制性规定。被告汤立强作为被告顺景农业公司的唯一股东，应对被告顺景农业公司的行为承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，现诉至法院。韦里村委会辩称：此案与韦里村委会无关。我村的这块地最早是出租给了北京亚威丰创科贸有限公司（以下简称亚威丰创公司），后来因为亚威丰创公司的法定代表人进了监狱,我村又把这块地出租给了顺景农业公司,我村没有与原告签订合同，大棚也不是我村委会建设的，是顺景农业公司建设的，对于原告提供的土地使用证我村委会不认可，因为村委会没有颁发土地使用证的权利，只有政府部门才有权颁发土地使用证，韦里村委会也没收取过原告的租金，村委会不应该承担任何责任。不同意原告的诉讼请求。顺景农业公司和汤立强均未到庭答辩。本院经审理认定事实如下：2002年10月29日，怀柔县北房镇韦里村经济合作社（出租方，合同中称甲方，以下简称韦里合作社）与亚威丰创公司（承租方，合同中称乙方）签订一份《土地租赁合同书》，合同约定：甲方将其合法拥有的村西北王家坟道北地145亩租赁给乙方使用，期限30年，自2002年10月29日起至2032年10月28日止；四至为：东至口粮田、西至排水沟、南以道为界、北至道。2010年8月20日，北京市怀柔区北房镇韦里村经济合作社（甲方）与顺景农业公司（乙方）签订土地租赁合同一份，合同约定：甲方将其合法拥有的王家坟道北的土地租赁给乙方使用，东至口粮田、西至排水沟，面积133亩，租赁给乙方用于农业经营，租期自2010年8月20日至2032年10月28日止。每亩地年交租赁费300元，土地每个10年递增10%，每年1月10日以现金的方式向甲方支付当年租赁费。此外，合同对双方的权利义务及合同期满后的恢复地貌等内容进行了约定。顺景农业公司租赁土地后，在该土地上建设了大棚及相关配套房屋、院落、大门，并硬化了地面。2011年4月27日，顺景农业公司（甲方）与郭秀敏（乙方）签订《土地合同》一份，约定：甲方将位于北京市怀柔区北房镇韦里村农业设施项目韦里农庄G13号地块使用权及地上物所有权转让给乙方使用。上述土地房屋建筑面积29平方米，大棚使用面积为350平方米，土地使用面积770平方米（含房屋面积、庭院、大棚面积），未经甲方的书面同意，乙方不得随意变更房屋结构、使用用途等。双方还约定土地及地上物金额为19万元并在2011年6月30日前交付土地及地上物等内容。2011年1月1日，韦里村委会出具了《土地使用权证书》，将怀柔区北房镇韦里村韦里农庄G13号院的土地出租给原告，出租年限自2010年至2032年10月25日，政策允许继续承租30年至2062年1月1日，共计50年。当日，郭秀敏向顺景农业公司交纳了租金19万元，大棚交付给郭秀敏后，郭秀敏开始经营。2017年8月24日，北京市怀柔区北房镇人民政府以韦里农庄G13地块上的大门、围墙、看护用房、硬化地面等未取得《建设工程规划许可证》为由予以拆除，并拆毁了部分大棚。2018年1月29日，郭秀敏向怀柔区人民法院提起行政诉讼，要求确认北房镇人民政府的拆除行为违法，经审理，2018年4月20日，北京市怀柔区人民法院确认北房镇人民政府2017年8月24日强制拆除郭秀敏位于怀柔区北房镇韦里村韦里农庄G13号地块相关建筑物的行为违法。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，韦里合作社将土地出租给顺景农业公司，顺景农业公司在租赁的土地上建设大棚及看护用房、院落、围墙、大门等建筑物并已硬化了地面，已经超出了农业大棚设施用房的标准，且改变了土地性质，因大棚的附属设施未取得《建设工程规划许可证》而被拆除。郭秀敏与顺景农业公司签订合同目的并非单纯的农业种植，而具有居住成分，改变了原有土地用途和性质，违反了土地管理法的强制性规定，故双方签订的《土地合同》应属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。顺景农业公司依据无效合同收取的租赁费，应当予以返还。因郭秀敏已实际占有使用了一段时间的涉案大棚，故对于郭秀敏要求返还租金的诉讼请求，本院结合案件实际情况扣除占有使用期间的使用费后对剩余的租金予以返还。因韦里村委会无权颁发《土地使用权证书》，郭秀敏与顺景农业公司签订的《土地合同》中又未约定使用年限,故大棚使用年限以顺景农业公司与韦里合作社约定的租赁年限为准。虽然韦里村委会出具了加盖公章的《土地使用权证书》，但其未收取郭秀敏的租金，故返还租金的义务应由顺景农业公司承担，汤立强作为顺景农业公司的唯一股东，其应对顺景农业公司的债务承担连带清偿责任，故对原告要求韦里村委会承担连带返还租金责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院为保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、郭秀敏与北京韦里顺景农业科技发展有限公司于二〇一一年四月二十七日签订的《土地合同》无效。二、北京韦里顺景农业科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还郭秀敏租金一十三万五千三百三十二元。三、汤立强对上述租金承担连带返还责任；四、驳回郭秀敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费八百二十元，由北京韦里顺景农业科技发展有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。案件受理费四千一百元，由郭秀敏负担一千零九十三元（已交纳），由北京韦里顺景农业科技发展有限公司负担三千零七元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张俊杰二〇二〇年十一月九日法官助理 韩丽丽书 记 员 郑 伟