成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初15841号 原告：成都好斯佳物业管理有限公司,住所地成都市金牛区马家花园路**百通大厦。 法定代表人：赵跃。 委托诉讼代理人：彭晓，男，汉族，系公司员工，特别授权。 委托诉讼代理人：李**，男，汉族，系公司员工，一般授权。 被告：陈文伟，男，汉族，1983年10月14日出生，住四川省宣汉县。 被告：吕桂菊，女，汉族，1984年10月6日出生，住四川省宣汉县。 原告成都好斯佳物业管理有限公司（以下简称好斯佳公司）与被告陈文伟、吕桂菊物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告好斯佳公司的委托诉讼代理人彭晓、李**，被告陈文伟到庭参加了诉讼。被告吕桂菊经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。现本案已审理终结。 原告好斯佳公司向本院提出诉讼请求：1、判决二被告支付原告提供物业服务的驷马康城小区3栋2单元18楼1806号房屋应缴纳的物业服务相关费用及违约金共计￥12997.05元（大写：壹万贰仟玖佰玖拾柒元零伍分）；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：二被告系原告所提供物业服务项目位于四川省成都市成华区××街××号××小区××栋××单元××楼××号房屋之业主，按照《物业管理条例》的规定，二被告是物业服务的直接受益人。原告于2013年2月12日与成都城投集团兴西华建设有限公司（下称“开发商”）签订了《驷马康城前期物业服务合同》，具有合法的物业服务主体资格。原告按照与开发商签订的《驷马康城前期物业服务合同》从2013年2月12日17时起开始按照物业服务合同的约定为驷马康城小区提供前期物业服务，物业服务合同期限为伍年，从2013年2月12日17时起至2018年2月11日17时止。2018年1月31日，驷马康城小区召开业主大会并选举产生驷马康城第一届业主委员会（下称“业委会”），按照《物业管理条例》等有关法律法规的规定以及《驷马康城前期物业服务合同》第二十二条的约定：本合同期限未满，但业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业或其他管理人签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同期满但未成立业主委员会的，本合同自动延续。2019年3月20日，令业委会代表驷马康城全体业主依法选聘了新的物业服务企业成都祥福物业管理有限公司（下称：“祥福物业”）并签订了《驷马康城物业服务合同》。因此，原告与开发商签订的《驷马康城前期物业服务合同》从2019年3月21日起终止。前期物业服务合同终止后，根据《物业管理条例》等有关法律法规的规定，为便于办理驷马康城小区的物业管理有关业务的移交，经业委会、原告和成都祥福物业管理有限公司（下称“祥福物业”）三方协商一致后，三方共同签订了《驷马康城新老物业公司交接协议》，根据该协议的相关约定，原告继续为驷马康城小区提供物业服务至2019年4月20日，祥福物业于2019年4月21日进驻该小区提供物业服务。因此，驷马康城小区全体业主应向原告缴纳物业服务费以及由原告代收代缴的水费、电费、生活垃圾费等物业服务相关费用的结算截止时间是2019年4月20日。按照《物业管理条例》第四十二条的相关规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。同时，根据原告与成都城投集团兴西华建设有限公司签订的《驷马康城前期物业服务合同》第七条的相关约定：“乙方根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业服务公共费用：1、住宅用房：1.5元／月·平方米；商业用房：3元／月·平方米。2、在本合同期内，业主擅自将住宅用房改为非住宅用房的，该房屋应分摊的物业公共服务费用为3元／月·平方米。3、本条约定的物业服务费用不含物业保修期满后建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用，建筑物及其附属设施维修、更新、改造的费用在建筑物及其附属设施维修资金中列支，并按业主专有部分占建筑物总面积比例分摊。专有部分及其附属设施设备维修、更新、改造的费用由业主各自承担。第八条：物业买受人自物业首次交付之日起，按本合同的约定足额交纳物业服务费用；若因业主原因未按时接房，物业服务费仍由物业买受人按本合同的约定足额缴纳。物业交付后因业主未入住、进行装修等原因而空置的，物业服务费由业主足额缴纳。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。第十七条：本建筑区划内，乙方、业主应按照规定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳水、电、气、信息、环卫等有关费用。业主自用的，由上述专业单位向业主收取；乙方使用的，由上述专业单位向乙方收取；部分业主共同使用的，由相关业主分摊；全体业主共同使用的，由全体业主分摊。乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。再根据《驷马康城前期物业服务合同》第十一条的相关约定：“物业服务费用按月缴纳，业主应在当月25日前履行交纳义务，也可按季度或年预交物业服务费。业主逾期缴纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：从逾期之日起，业主应按欠费额的3‰／天的标准向乙方支付违约金。跨年度欠费的，业主应按欠费额的5‰／天的标准向乙方支付违约金”。前述的《驷马康城前期物业服务合同》所约定的物业服务相关费用收费标准，二被告分别于2017年3月31日以及2017年11月7日共计两次在原告提供物业服务的驷马康城小区物业服务中心交纳了二被告欠费之前的3栋2单元18楼1806号房屋的住宅物业服务费以及由原告代收代缴的居民生活垃圾费和由原告代收代缴的居民水费，并由原告向二被告开了收费票据进行确认，证明二被告在欠费之前认可原告的物业服务费收费标准以及由原告代收代缴的居民生活垃圾费和由原告代收代缴的居民水费等代收代缴费用的收费标准。综上所述，原告按照《驷马康城前期物业服务合同》的约定从2013年2月12日17时起进入驷马康城小区提供前期物业服务工作后，根据《驷马康城新老物业公司交接协议》的有关约定，截止2019年4月20日原告在驷马康城小区的物业服务工作终止之日止，二被告欠交原告的物业服务费共计3828.03元，二被告欠交物业服务费的违约金共计￥9169.02元，合计12997.05元（大写：人民币壹万贰仟玖佰玖拾柒元零伍分），具体如下：一、2017年4月1日起至2019年4月20日止，二被告权属的住宅房屋共计76.75平方米，按照1.5元／月·平方米的收费标准，因此，二被告欠交物业服务费共计2839.87元；二、2017年4月1日起至2020年7月31日止，按照《驷马康城前期物业服务合同》的约定，二被告欠交物业服务费的违约金共计7037.87元。三、2017年10月31日起至2019年4月20日止，按照3.03元／吨的居民水费收费标准，二被告欠交由原告代收代缴的居民水费共计790.83元（注：从二被告开始拖欠由原告代收代缴的居民水费之日起以前，成都市自来水公司共计两次调整了城市居民用水的收费价格，见证据材料清单）；四、2017年10月31日起至2020年7月31日止，按照《驷马康城前期物业服务合同》的约定，二被告欠交由原告代收代缴的居民水费的违约金共计1642.12元。五、2017年4月1日起至2019年4月20日止，按照8.00元／户·月的成都市居民生活垃圾费收费标准，二被告欠交由原告代收代缴的城市生活垃圾费共计197.33元；六、2017年4月1日起至2020年7月31日止，按照《驷马康城前期物业管理服务合同》的约定，二被告欠交由原告代收代缴的城市生活垃圾费的违约金共计489.03元。因此，二被告应向原告支付上述物业公共服务相关费用3828.03元，违约金9169.02元，共计12997.05元（大写：人民币壹万贰仟玖佰玖拾柒元零伍分）。 被告陈文伟辩称，当时我们收房的时候签完字也没有看内容，中途也换了物业公司，为什么欠物业费是因为我的车在小区多次被划伤，物业公司提供的质量服务太差，公共收益也未向业主公开。我承认欠费，但对违约金的计算不予认可。小区的地面和地下的收费标准不一样，因租不起地下，我才停在地面，为什么地面停车位停满是因为原告将车位租赁给外部人员；车子划伤后他们从来没有联系保险公司。物业公司确实有说花钱帮我修车，我要求是需要去4S店，但是并没有说要到指定的4S店。 被告吕桂菊未答辩、未举证、未质证，庭前亦未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下： 好斯佳公司与成都城投集团兴西华建设有限公司签订了前期物管合同，约定从2013年2月12日起，好斯佳公司为案涉小区提供物业服务，住宅的物业费计收标准为每月每平方米1.5元，地下停车场车位租金按备案标准收取，50元/个/月为管理服务费，还约定了物业服务具体内容和质量等等。业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，滞纳金从逾期之日起每天按应交费的千分之三交纳，跨年度欠费每天按欠费总额的千分之五交纳，不足一元按一元收取。自2013年2月12日起至2018年2月11日止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。合同期满但未成立业主委员会的，本合同自动延续。2019年3月20日，经业委会代表驷马康城全体业主依法选聘了新的物业服务企业成都祥福物业管理有限公司并签订了《驷马康城物业服务合同》。原告与开发商签订的《驷马康城前期物业服务合同》从2019年3月21日起终止。前期物业服务合同终止后，根据《物业管理条例》等有关法律法规的规定，为便于办理驷马康城小区的物业管理有关业务的移交，经业委会、原告和成都祥福物业管理有限公司三方协商一致后，三方共同签订了《驷马康城新老物业公司交接协议》，根据该协议的相关约定，原告继续为驷马康城小区提供物业服务至2019年4月20日，祥福物业于2019年4月21日进驻该小区提供物业服务。 2019年4月18日，好斯佳公司退场前向成都市自来水有限责任公司交清了案涉小区的水费。2020年8月10日，好斯佳公司向陈文伟、吕桂菊邮寄了催缴通知书。 另查明，在原告主张的欠费期间案涉房屋登记在陈文伟、吕桂菊名下，面积为76.75平方米。 以上事实，有原被告身份信息、被告的房产证复印件、驷马康城前期物业服务合同、驷马康城物业服务中标通知书、驷马康城新老物业公司交接协议、欠费明细、催缴通知单、特快专递回执、被告缴费票据2张、成都市自来水有限责任公司出具的交清驷马康城小区所有水费的证明、成都市发展和改革委员会关于中心城区城市供水价格联动调整的通知、被告的水表抄表记录含起度止度以及收费价格和欠费明细、原告缴纳驷马康城小区生活垃圾费的四川省政府非税收入通用票据、以及当事人当庭陈述等予以证实。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效。”，第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，前期物管合同系当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。陈文伟、吕桂菊作为案涉小区的业主，前期物管合同对其亦有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”并参照《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……。”的规定，业主应当按时交纳物业服务费。好斯佳公司提供的欠费明细清单、催缴通知书以及国内标准快递单足以证明陈文伟、吕桂菊未交纳物业服务费的事实，陈文伟也认可欠付该费用，好斯佳公司主张陈文伟、吕桂菊支付欠交的物业服务费2839.87元，予以支持。好斯佳公司诉请陈文伟、吕桂菊支付水费790.83元，并提供了欠费清单、水表抄表记录含起度止度以及收费价格和欠费明细，予以支持。好斯佳公司主张陈文伟、吕桂菊未交纳垃圾清运费197.33元，并提供其向环保部门交纳城市生活垃圾处理费的票据，对好斯佳公司的该项诉讼请求予以支持。 关于违约金的认定问题，本案可见陈文伟、吕桂菊未及时交纳物业服务费确系双方因物业服务发生较大争议所致，事出有因，并无主观拖欠物业费恶意，且违约金条款标准过高，根据公平原则和诚实信用原则，违约金应不予支持为宜。综合以上因素，对好斯佳公司主张的陈文伟、吕桂菊逾期交纳物业服务费的违约金，本院依法不予支持。陈文伟、吕桂菊欠交水费和垃圾清运费共计988.16元，该费用属于代收代缴费用，已由好斯佳公司为陈文伟、吕桂菊垫付、代缴给相关管理部门，至今陈文伟、吕桂菊仍未支付给好斯佳公司，客观上给好斯佳公司造成资金占用的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，陈文伟、吕桂菊应当赔偿该部分损失，酌情按10%计算为98.81元。 陈文伟、吕桂菊辩称原告提供物业服务质量差，其不应交纳相关费用。本院认为，物业服务费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支。无法按时足额收取物业服务费的情况，客观上可能会影响物业服务公司的服务水平和质量，会损害小区全体业主的共同利益。根据《最高人民法院》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同的约定或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权起诉请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，业主认为其合法权益因原告不当履行物业服务合同受到损害，可以及时依法予以救济，而直接拒交物业服务费无法律依据。 被告吕桂菊经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视其放弃、举证、质证、抗辩，由此引发的不利后果由其自行承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，判决如下： 一、被告陈文伟、吕桂菊于本判决生效之日起五日内向原告成都好斯佳物业管理有限公司支付物业服务费2839.87元、水费790.83元、垃圾清运费197.33元，并赔偿逾期交纳水费和垃圾清运费的损失98.81元； 二、驳回原告成都好斯佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费62元，由被告陈文伟、吕桂菊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 徐 佐 二〇二〇年十一月二十六日 书记员 范明雪