广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初3640号原告（反诉被告）：彭楚峰，男，1982年5月18日出生，汉族，住广东省中山市*********。委托诉讼代理人：陈琦，广东正日律师事务所律师。被告（反诉原告）：李嘉浩，男，1989年4月18日出生，汉族，住广东省中山市********。委托诉讼代理人：郑新佳，广东千里行律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁捷毅，广东千里行律师事务所律师。原告（反诉被告）彭楚峰与被告（反诉原告）李嘉浩租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭楚峰及其委托诉讼代理人陈琦、被告李嘉浩的委托诉讼代理人郑新佳、梁捷毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭楚峰向本院提出诉讼请求：1.判令解除彭楚峰与李嘉浩于2019年3月1日签订的《租用土地使用权协议书》；2.判令李嘉浩立即向彭楚峰退还租金50000元、土地平整砖渣款60000元；3.判令李嘉浩双倍退还彭楚峰押金合计200000元；4.判令李嘉浩赔偿彭楚峰经济损失403211.5元。事实和理由：2019年3月1日，彭楚峰与李嘉浩签订《租用土地使用权协议书合同》，约定彭楚峰向李嘉浩承租位于中山市东升镇同茂“三家村”福田五路旁的土地使用权约10亩，用于彭楚峰经营建材加工场。协议约定租赁期限从2019年3月25日起至2024年6月30日，每年每亩租金20000元。李嘉浩向彭楚峰承诺称所出租的土地使用权用途为建设用地，可以用于建材加工经营，李嘉浩愿意协助彭楚峰办理工商税务等登记手续。协议签订后，彭楚峰分别于2019年3月2日支付60000元土地平整砖渣款、于2019年3月15日预付3个月租金50000元、押金100000元。李嘉浩协助彭楚峰于2019年3月5日办理了个体户企业中山市东升镇钜盈建材加工场（以下简称钜盈建材场）。彭楚峰随后以钜盈建材场为经营主体，对承租场地进行土地平整、砖渣固化、修筑道路、围墙、浇筑水泥基础、购买、安装塔吊、购买材料、准备企业开办的刻章、购买发票等一系列经营活动，准备努力合法经营钜盈建材场。但2019年5月5日、13日，彭楚峰突然分别收到中山市自然资源局向原告发出的《责令停止违法行为通知书》、《接受调查通知书》，告知彭楚峰所租用的土地性质属于农保地，并非工业用途，不得在该土地上进行非农建设。彭楚峰被勒令停止经营及时通知了李嘉浩，李嘉浩多次与相关部门进行协调仍未能解决。直至2019年10月，彭楚峰无奈之下拆除了承租场地上的全部设施（包括塔吊、围墙等）。至此，彭楚峰因李嘉浩隐瞒所承租土地性质而导致违法所发生的经济损失合计达403211.5元。此后，彭楚峰多次与李嘉浩协商赔偿或者更换承租土地事宜，但李嘉浩一直未能提供妥善的赔偿方案，也未提供其他场地给彭楚峰使用。多次协商未果，彭楚峰遂诉至本院。诉讼过程中，彭楚峰补充如下事实：2019年5月份收到中山市自然资源局收到停止违法行为通知书后，李嘉浩在同年8月份告知彭楚峰可以恢复电力，设备可以进场安装。李嘉浩辩称，1.其对案涉协议书的履行不存在过错，无需承担相应的违约责任。首先，其在协议书中已明确涉案土地尚未办理土地使用证，彭楚峰需要在涉案土地上进行建设的，应向相关部门提出申请报建，待相关部门同意后方可建设；其次，涉案协议书约定其义务主要为交付土地，其已在2019年3月1日履行完主要义务。2.退一步讲，即使其需要承担相应的责任，彭楚峰所称的403211.5元经济损失没有事实及法律依据。首先，其于2019年3月1日将涉案土地交付给彭楚峰，彭楚峰在李嘉浩及相关部门告知不得在涉案土地上进行建设的情况下，仍对土地进行建设，其需承担相应责任；其次，彭楚峰在2019年4月10日收到停止施工通知书时并未停止施工，也未委托评估机构对现有的建设情况进行评估，没有及时对建设的损失进行固定，反而不断扩大损失，导致现在无法确定损失额，其应承担举证不能的不利后果。3.针对彭楚峰补充的事实，李嘉浩认为只是对该消息的一个讨论，是否能够恢复建设需要按照相关部门的通知为准。李嘉浩向本院提出反诉请求：判令彭楚峰支付2019年8月24日至2020年3月24日期间的租金116000元及违约金17164元（以实欠租金为基数，按每日1‰从2019年8月24日计算至2020年3月24日）。事实和理由：2019年3月1日，彭楚峰与李嘉浩签订租赁合同一份，约定李嘉浩将案涉土地租赁给彭楚峰。合同签订后，彭楚峰仅支付了三个月的租金，自2019年8月24日开始，并没有按时向李嘉浩支付租金。2020年4月9日，李嘉浩收到彭楚峰解除合同的诉讼材料，李嘉浩亦同意解除合同，因此，彭楚峰租金应支付至2020年3月24日。彭楚峰辩称，请求法庭驳回李嘉浩的反诉请求，理由为反诉的租金和违约金，没有事实和法律依据。彭楚峰在承租涉案土地后，因涉案土地性质非建设用地导致彭楚峰投入到涉案土地的投资、建设、设备均因违法而被拆除，彭楚峰也未实际使用涉案土地，违约责任在李嘉浩，因此彭楚峰无需支付租金和违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月1日，李嘉浩（甲方）与彭楚峰（乙方）签订《租用土地使用权协议书》，约定甲方将同茂“三家村”福田五路旁边的土地出租给乙方，土地面积约为10亩，尚未办理土地使用证，租赁期限由2019年3月25日至2024年6月30日，租金每年每亩20000元；双方签订协议书后十五天内，乙方预付三个月租金50000和押金100000元给甲方，押金于合同期满后退回乙方，押金不计利息；租金采用先交租后使用方式，一年分四个月交租期，每期三个月，在租赁期内乙方必须在下一个租期前付清下期租金，如乙方逾期超过20天不缴清租金，视为乙方违约和自愿放弃该租赁物的所有权，乙方需支付以实欠租金为基数，按日千分之五计算至还清为止的违约金；乙方进场前所支付的60000元土地平整砖渣款属乙方的自愿基建投入，期满后甲方不做任何补偿给乙方；乙方承租后，在此经营的公司或工厂也是合同的承租方，承担合同中乙方的义务；甲方给予乙方2个月免租（搬迁整理时间），由2019年3月25日至2019年5月24日；乙方在租赁物上的一切经营生产活动的税、费、安全问题、环保问题、社会责任、法律责任，与甲方无关；乙方在土地建设或经营过程中，要办理工商、税务、环保、消防登记证，交纳工商、经营税收及其他一切费用由乙方负责，甲方协助乙方办理相关手续，如该土地不能办理营业执照，甲方需要退还60000元砖渣款给乙方。合同还约定了其他内容。2019年3月4日，李嘉浩提供一份身份证复印件给彭楚峰，复印件上载明用作彭振峰福田5路13号的为办理营业执照使用。2019年3月5日，钜盈加工场经核准登记成立，登记的经营者为黄直聪，经营场所为中山市**********之一第一卡（彭楚峰称该地址即为案涉租赁土地的地址），经营范围为生产、加工、销售建筑材料、五金制品、塑料制品、电器配件、日用品。2019年3月16日，李嘉浩出具收据确认收到彭楚峰押金100000元、土地平整砖渣款60000元，同年3月19日，李嘉浩出具收据确认收到彭楚峰2019年5月25日至2019年8月24日租金50000元。2019年5月13日，中山市自然资源局向黄直聪出具编号为0000945的《责令停止违法行为通知书》，通知书载明因黄志聪擅自对位于中山市******“三家村”地段面积约300平方米的土地拟实施建设的行为，违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定，责令黄直聪立即停止违法行为，听候处理。同日，中山市自然资源局向黄直聪出具编号为0000913的《接受调查通知书》，因黄直聪的上述拟实施建设的行为，通知其到同茂社区接受调查。2019年8月4日，李嘉浩告知彭楚峰8月5日三家村恢复通电，彭楚峰问可以立行吊没有，李嘉浩回复“可以、注意安全”。2019年10月31日，钜盈加工场注销。该加工场经营者黄直聪接受法庭询问称，其与彭楚峰系合伙关系，钜盈加工场系双方合伙开办，因彭楚峰签订案涉租赁协议，其同意由彭楚峰主张本案纠纷导致钜盈加工场的损失。为证明其签订《租用土地使用权协议书》后对案涉租赁物的投入费用，彭楚峰提交《起重机供货安装施工合同》、现金支出证明单、转账凭证、收据、微信转账记录等证据，其主张的经济损失包括：一、起重机费用133800元，二、办公室、值班室、大门费用39217元，三、五金建筑材料37342元，四、办公费11523.5元，五、钜盈搬迁改建旧场地费用13495元，六、基建、平整场地、装电设置场地费用167834元，合计403211.5元。其中：一、起重机费用。彭楚峰提交的《起重机供货安装施工合同》的甲方为彭楚峰，乙方为中山市劦力重型起重机械有限公司（合同列明法定代表人为张胜），内容为乙方承包甲方起重机工程，乙方包工包料，合同价款总计120000元。现金支出证明单及银行转账电子凭证反映彭楚峰一方于2019年3月13日、同年5月23日分别向张胜转账支付起重机订金36000元及起重机部分款项30000元。安装吊机费800元仅有现金支出证明单佐证。起重机尾款54000元、起重机拆除费13000元，仅有现金支出证明单及网上银行准备转账的截图佐证。二、办公室、值班室、大门费用。办公室板房订金3000元及尾款18000元有现金支出证明单及收款收据佐证。办公室板房地砖款1242元有现金支出证明单及收款收据佐证。办公室隔热星棚人工费2400元有现金支出证明单及微信转账记录佐证。集装箱5200元、3300元有现金支出凭证、对应的收款收据、销售清单佐证。其余项目仅提供现金支出证明单佐证。三、五金建筑材料。五金电线等13388元有现金支出凭证及出货单予以佐证。水管700元有现金支出凭证及送货单佐证。6个空气开关102.8元有现金支出凭证及微信支付记录佐证。空气开关、漏电开关456元有现金支出凭证及收款收据佐证。弯头、水管、电线2345元有现金支出凭证及发货单佐证。电线电箱、管1620元有收款收据、出货单、发货单佐证，但金额应为1617.3元。龙汇钢材1584元有现金支出证明单及微信转账记录佐证。垫底槽钢1760元有现金支出凭证及收款收据佐证。工字钢1811元有现金支出凭证及收款收据佐证。管桩3566元有现金支出证明单及送货单佐证。其余项目仅有现金支付凭证佐证。四、办公费。刻章费780元有现金支出证明单及发票佐证。水电费258元有现金支出证明及收款收据佐证。餐费568元有收款收据佐证。其余项目仅有现金支出证明单佐证。五、钜盈搬迁改建旧场地费用。吊机费有微信转账记录佐证，但金额为800元。请平板车费用有微信转账记录佐证，但金额仅为3725元。其余费用仅有现金支出证明佐证。六、基建、平整场地、装电设置场地费用。压砖渣2600元有压路机出租单据及收据佐证。化粪池、113米围墙人工10000元有现金支出凭证及微信转账记录佐证。石仔170元及水泥浇水水费28元有现金支出证明单及磅单佐证。盛小华土建装修费84312元有现金支出证明单、转账凭证、装修结算清单佐证。梁志坚石粉7000元有现金支出证明单及送货单佐证。望永波3200元有现金支出凭证及送货单佐证。石仔款260元有现金支出凭证及磅单佐证。盛小华购机平整费3车3000元有现金支出凭证及挖掘机施工工时单佐证。电工两日人工费2100元有现金支出凭证及微信转账记录佐证。18号电工人工350元有现金支出凭证及微信转账记录佐证。石粉2000元有现金支出凭证及微信转账记录佐证。陈金旺搭星棚费用10000元有现金支出凭证及收款收据佐证。钩机平整场地1100元有现金支出凭证及微信转账记录佐证。水泥款138元有现金支出凭证及送货单佐证。土建用的钢筋13296元有送货单佐证。装电杆人工费、装分表2000元有收据佐证。木材65元有现金账支出证明单及收款收据佐证，但收款收据无人签名。灰桶、腻子粉30元有收款收据佐证，但收款收据无人签名。其余项目仅有现金支付凭证佐证。为证明案涉土地为中山市东升城镇物业经营管理有限公司出租，经过多手转租后由李嘉浩转租给彭楚峰，李嘉浩提交招租文件、租赁合同、授权委托书、声明等证据。招租文件载明招租人为中山市东升城镇物业管理经营有限公司，项目名称为东升镇同茂社区“三家村”的鱼塘、土地经营权承包项目，该招租文件出租资产基本情况栏载明项目面积82亩，只作合法的鱼塘养殖或种植之用，不能进行土地硬底化搭建厂房、不能填埋鱼塘等。中山市********发展有限公司于2018年8月28日出具一份授权委托书，委托邓庆友对位于东升镇同茂社区“三家村”面积约82亩的鱼塘、土地进行管理，由受托人按照委托人与中山市东升城镇物业经营管理有限公司签订的租赁合同条款交纳租金，由受托人自负盈亏。邓庆友与黄**强于2018年9月1日签订租赁合同，约定由邓庆友将位于东升镇同茂社区“三家村”面积约82亩的鱼塘、土地按现状出租给黄**强使用，合同载明该租赁物只作合法的鱼塘养殖或种植之用，不能进行硬底化搭建星棚、不能填埋鱼塘等。黄**强、何炳洲于2020年4月28日出具声明，声明中山市********发展有限公司曾委托邓庆友将位于东升镇同茂社区“三家村”的鱼塘、土地出租给其，其于2019年1月将土地转租给李嘉浩使用，并允许其对土地进行转租。庭审中，彭楚峰主张当时签订土地使用协议书前，李嘉浩告知其案涉土地为建设用地，且知晓其租赁案涉土地用于经营钢材加工；后因中山市自然资源局责令停止施工，其遂停止施工，直到李嘉浩在微信告知其可以施工，其才重新施工；2019年10月21日，其将租赁物上的全部设备物品拆走。李嘉浩则称，合同注明是未拿到土地权属证，当时其告知彭楚峰案涉土地规划为建设用地；并在庭后补充说明签订合同时其仅知道彭楚峰是做钢材生意，彭楚峰未具体告知用来加工钢材，营业执照是租赁土地后才办理的；彭楚峰2019年3月底至8月份一直在施工，龙门架吊臂在8月份开始安装，安装前是需要经过一系列基础建设，可见彭楚峰在67月份就开始着手龙门架吊臂基础建设；彭楚峰2019年10月份拆走了全部设备，但没有办理租赁物返还手续。本院认为，彭楚峰与李嘉浩之间存在租赁合同关系的事实，有彭楚峰提交的《租用土地使用权协议书》及双方庭审陈述为凭，双方对此并无异议，本院予以认定。案涉《租用土地使用权协议书》系双方当事人真实意思表示，内容及形式均不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据该协议书约定的彭楚峰需向李嘉浩交纳土地平整砖渣款、彭楚峰承租后在此经营的公司或工厂也是合同的承租方、彭楚峰在土地建设或经营过程中要办理工商、消防登记证、环保等一切费用由彭楚峰负责、若该土地不能办理营业执照李嘉浩需退还60000元砖渣款等内容，结合彭楚峰及其合伙人在注册成立钜盈加工场时李嘉浩提供了身份证复印件且未向彭楚峰提出异议、李嘉浩知晓彭楚峰是做钢材生意、李嘉浩告知彭楚峰案涉土地规划为建设用地的事实，足以充分证实李嘉浩清楚彭楚峰承租该土地明显用于非农建设。现彭楚峰无法在案涉土地实施建设行为，其合同目的无法实现，彭楚峰据此诉请解除案涉《租用土地使用权协议书》，理据充分，李嘉浩亦同意解除该协议书，故本院对彭楚峰该项诉求予以支持。案涉《租用土地使用权协议书》约定李嘉浩给予彭楚峰两个月（2019年3月25日至同年5月24日）搬迁整理时间，该期间为免租期。因中山市自然资源局于2019年5月13日即责令彭楚峰停止建设行为，即计租期内彭楚峰未实际使用案涉租赁土地，故《租用土地使用权协议书》解除后，李嘉浩应向彭楚峰返还土地平整砖渣款60000元、租金50000元及收取的押金100000元。因双方并未约定该100000元押金属于定金性质、适用定金罚则，现彭楚峰主张李嘉浩双倍返还押金200000元无理，其诉请超出本院认定部分，本院不予支持。因彭楚峰未实际使用案涉租赁土地，故李嘉浩反诉请求彭楚峰支付2019年8月24日至2020年3月24日的租金及违约金无理，本院予以驳回。关于彭楚峰损失数额问题。根据本院认定的上述事实，对于有现金支出凭证及对应收款收据或送货单、支付凭证等证据予以佐证的项目，本院予以认定。对于其他仅提供现金支出凭证，未提供原始支付凭证或相关应付款凭证的项目，本院不予认定。对于木材65元及灰桶、腻子粉30元虽有收款收据佐证，但收款收据无人签名，本院对此亦不予认定。据此，本院认定彭楚峰损失数额包括起重机费用中的66000元，办公室、值班室、大门费用中的33142元，五金建筑材料中的27330.1元，办公费中的1606元，钜盈搬迁改建旧场地费用中的4525元，基建、平整场地、装电设置场地费用中的141554元，合计损失274157.1元。关于损失承担问题。李嘉浩明知案涉土地仅能作合法的鱼塘养殖或种植之用，不能进行硬底化搭建星棚、不能填埋鱼塘等，却告知彭楚峰案涉土地规划为建设用地，并在未收到相关部门的明确通知前告知彭楚峰可以继续动工建设导致扩大损失，其应对彭楚峰的损失承担赔偿责任。彭楚峰在合同明确载明未办理土地使用证的情况下，未尽到谨慎核查义务，直接在案涉土地进行建设行为，在接到李嘉浩通知可以通电后，亦未进一步向有权部门核实情况而继续动工，其亦应对自己的损失承担相应的责任。本院综合双方履约情况、各自过错程度等因素，酌情认定彭楚峰对案涉损失承担40%的责任，李嘉浩承担60%的责任。据此，李嘉浩应赔偿彭楚峰损失164494.26元（274157.1元×60%）。彭楚峰诉求金额超出本院认定部分，本院不予支持。综上，彭楚峰诉求合理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。李嘉浩反诉请求无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告彭楚峰与被告李嘉浩于2019年3月1日签订的《租用土地使用权协议书》；二、被告李嘉浩于本判决发生法律效力之日起七日内向原告彭楚峰退还租金50000元、土地平整砖渣款60000元及押金100000元；三、被告李嘉浩于前述判项指定期限内向原告彭楚峰赔偿经济损失164494.26元；四、驳回原告彭楚峰超出上述判项的诉讼请求；五、驳回反诉原告李嘉浩的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计5466元，由原告彭楚峰负担2596元，被告李嘉浩负担2870元（该款已由彭楚峰向本院预交，李嘉浩在支付上述款项时一并迳付彭楚峰，本院不另行收退）；反诉案件受理费减半收取计1482元，由反诉原告李嘉浩负担（该款李嘉浩已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴炎梅二〇二〇年九月十日书记员  赵鑫溶李智文