北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初395号原告：北京汉克威科技发展有限公司，住所地北京市东城区安定门东大街**雍和大厦**楼**（东二环）。法定代表人：林伟，总经理。委托诉讼代理人：秦庆芳，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜雅琪，北京市京都律师事务所律师。被告：北京杰宝房地产开发有限责任公司，住所地北，住所地北京市东城区安定门外蒋宅口杰宝公寓****v>法定代表人：朱明，经理。委托诉讼代理人：杨刚，北京市阳光律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟光，男，1995年6月23日出生，北京杰宝房地产开发有限责任公司职员，住北京市东城区。原告北京汉克威科技发展有限公司（以下简称汉克威公司）与被告北京杰宝房地产开发有限责任公司（以下简称杰宝公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汉克威公司委托诉讼代理人秦庆芳、杜雅琪，被告杰宝公司委托诉讼代理人杨刚、王伟光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告汉克威公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告继续履行《商品房买卖合同》（合同编号025608），配合原告办理位于北京市东城区杰宝公寓7层3单元0702号房屋不动产转移登记手续并交付该房屋；2、要求被告按照已付房款日万分之一的标准支付自2002年12月31日始至被告实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。事实与理由：2002年10月13日，原、被告订立《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的北京市东城区杰宝公寓D座7层0702号房屋（以下简称涉案房屋），根据合同约定被告应于2002年12月30日前将符合合同约定条件的房屋交付原告使用，逾期交付房屋的，应当自最后交付期限的第二天起，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，直至实际交付房屋之日止。买卖合同订立后，原告依约向被告交付首付款57万元。2003年被告允许原告进驻涉案房屋，但是并没有正式交房。2006年因该公寓停水、停电、停电梯，原告无法继续在涉案房屋办公，因而搬离。后经原告多方了解，得知该公寓系烂尾楼盘，手续不齐全，原告即等待被告为其办理各项手续。原告认为，双方之间订立的合同真实有效，被告应履行合同约定的义务，故起诉至法院，诉如所请。被告杰宝公寓辩称：首先，涉案项目工程自上个世纪90年代中期立项以来，一直处于烂尾状态。2011年被告新股东受让公司股权后重新启动项目开发，对涉案项目进行了改造。原告所主张的涉案房屋已经不复存在，现涉案房屋所在楼层的规划已经变更，原告的诉讼请求已经无法实现。第二，因新老股东交接时老股东将资料遗失，因此被告无法核实原告所持购房合同及发票的真实性。第三，包括涉案房屋在内的杰宝公寓已被法院查封，现被告并未取得涉案项目大产权证，因此更无法为原告办理涉案房屋的转移登记手续。最后，原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2002年10月13日，原、被告订立《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于北京市东城区杰宝公寓D座7层0702号房屋，约定建筑面积123.07平方米，总价107万元，首付57万元，剩余50万元向银行贷款。被告应于2002年12月30日前将具备条件并符合合同约定的商品房交付原告：该房屋经验收合格、经综合验收合格、经分期综合验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件、取得工程竣工质量验收备案表。逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同后附有房屋平面图，显示涉案房屋为两室两厅。原告提交显示加盖有“北京杰宝房地产开发有限责任公司结算财务专用章”的发票，显示原告交纳首付款57万元。经质证，被告不认可上述《商品房买卖合同》和发票的真实性，称未在公司档案资料中查询到上述材料。诉讼中，被告针对加盖在《商品房买卖合同》合同专用章及结算财务专用章的真实性提起公章鉴定，但因无法提供比对样本而无法鉴定。原告另提交自北京银行股份有限公司中轴路支行调取的转账支票底档三张（显示收款人杰宝房地产开发有限责任公司，金额分别为20万元、30万元、6.5万元），与原告提交的支票存根（金额为0.5万元，收款人显示“汉克威”）、工商信息档案材料一并用以佐证发票的真实性，证明原告已经向被告支付房屋首付款57万元。原告解释称其法定代表人以现金的形式向被告支付了0.5万元的定金，后原告公司又以支票的形式将该钱款返还给公司法定代表人。经质证，被告认可支票底档的真实性，但认为其中部分收款人并非被告，即使其余支票底档显示收款人为被告，也否认款项性质。对此，被告未能举证证明原、被告间尚有其他合同关系。原告提交1、税务系统信息截屏、缴税明细单、电子税款付款凭证、完税证明、房产税滞纳金发票、《公证书》，证明税务机关已经将原告列为涉案房屋纳税义务人，原告已经实际缴纳各项税款。经质证，被告否认截屏的真实性，同时否认上述证据的证明目的，称上述证据并不能证明原告享有涉案房屋相关权益。2、记账凭证、国际快递付款凭证、快递发票、各种合同等，证明被告于2003年向原告交付涉案房屋后，原告即占有该房并进行装修，将该房屋作为经营场所使用。经质证，被告否认上述证据的证明目的。原告称2006年3月，因被告将杰宝公寓整体改造故停水、停电、停电梯，原告随即退场。后被告曾与原告协商解除双方之间的合同，原告予以拒绝，并间断性的要求被告交房。3、北京市规划委员会行政处罚决定书，证明被告擅自更改杰宝公寓规划，变更设计图纸。经质证，被告认可该证据的真实性，称2012新股东入驻后改变原有内部规划格局。并出示《房屋分层平面示意图》（复印件）及《D座标准层放大图》，证明现3单元702号房屋与原告诉争的涉案房屋已不属于同一标的物。经质证，原告认可《D座标准层放大图》的真实性，但否认被告的证明目的，认为恰能证明被告可交付房屋。诉讼中，本院向不动产登记机关调取杰宝公寓相关档案材料，发现该公寓并无D座7层0702号房屋，杰宝公寓共4个单元，其中有预售登记的房屋含1-702号房屋、2-702号房屋、4-702号房屋。原告表示其争议的“D座7层0702号房屋”应为7层3单元0702号房屋。被告称因项目历史遗留问题，被告尚未取得杰宝公寓的初始登记，且7层3单元0702号房屋已被法院查封。被告提交（2020）京02执异329号执行裁定书，案外人燕达国际健康城投资管理有限公司曾针对7层3单元0702号房屋的司法查封提出异议，称其于2016年11月16日与被告订立了《北京市商品房认购书》，购买7层3单元0702号房屋，却发现上述房屋被北京市第二中级人民法院查封，因此提出异议。该案中北京市第二中级人民法院查明国开（北京）新型城镇化发展基金（有限合伙）依据已经发生效力的执行证书，向法院申请强制执行，北京市第二中级人民法院作出协助执行通知书，查封7层3单元0702号房屋，查封期限自2019年6月14日至2022年6月13日。而2019年11月11日河北省三河市人民法院作出判决书，判决被告配合燕达国际健康城投资管理有限公司办理7层3单元0702号房屋的正式网签及相关过户手续。因燕达国际健康城投资管理有限公司所依据的另案生效法律文书系在北京市第二中级人民法院查封之后作出，因此驳回燕达国际健康城投资管理有限公司的执行异议请求。就原告诉争的7层3单元0702号房屋已经被查封一节，本院询问原告是否坚持要求办理该房屋转移登记手续，是否考虑变更诉讼请求。原告答复称仍坚持本案诉讼请求，并可随时支付剩余房价款。本院认为，根据原告提交的《商品房买卖合同》、购房发票及转账支票底档等证据，可认定双方订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，原告已经履行了支付部分购房款的义务。被告虽辩称无法核实《商品房买卖合同》、购房发票的真实性，但其未提供充分的证据予以反驳，故本院对被告的上述抗辩意见，不予采信。根据合同约定，被告应当在原告交纳全部购房款后为原告办理杰宝公寓D座7层0702号房屋转移登记手续，但经本院至不动产登记机关查询，并未查询到有上述房屋，且原告亦提交证据证明被告擅自更改了原设计规划，目前并无充足证据证实杰宝公寓D座7层0702号房屋为原告主张的7层3单元0702号房屋，故双方订立的《商品房买卖合同》约定的标的物，已不具有可转移登记的执行性。且根据已查明情况，原告所主张的7层3单元0702号房屋亦已被北京市第二中级人民法院查封。综上，原告要求被告配合办理杰宝公寓7层3单元0702号房屋转移登记并交付房屋的诉讼请求，本院难以支持。至于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，其权利基础建立于第一项诉讼请求之上，因此本院对该项诉讼请求，亦不予支持。虽然本案系合同纠纷，但买受人要求出卖人履行不动产转移登记手续的诉讼请求，具有物权请求权性质，不应适用诉讼时效限制，因此被告关于时效的抗辩意见，本院不予采信。应当指出，被告未按照《商品房买卖合同》约定履行交房义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任，对此原告可另行予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条之规定，判决如下：驳回原告北京汉克威科技发展有限公司的全部诉讼请求。案件受理费3281元，由原告北京汉克威科技发展有限公司负担1640元（已交纳），由被告北京杰宝房地产开发有限责任公司负担1641元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二〇年十一月十七日法官助理  刘倩茹书 记 员  康 婧