福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初7347号 原告：福建匹克房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区东海街道宝山后坑**，统一社会信用代码91350500561679615T。 法定代表人：许志达，总经理。 委托诉讼代理人：唐建新、郭亚萍，福建一脉律师事务所律师。 被告：张东莹，男，1990年2月7日出生，汉族，住惠安县。 原告福建匹克房地产开发有限公司（简称匹克公司）与被告张东莹商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告匹克公司的委托诉讼代理人郭亚萍到庭参加诉讼，被告张东莹经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告匹克公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年10月19日签订的合同编号为201710190019《商品房买卖合同》；2、被告返还原告位于惠安县××镇××路××路××＃××号房屋，并配合原告办理商品房买卖合同备案登记注销手续、预购商品房预告登记注销手续、预购商品房抵押权预告登记注销手续；3、被告支付原告代偿款446847.63元（包含代偿本金438995.6元，利息、罚息、复利4307.53元、诉讼费3544.5元），并以446847.63元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2020年9月3日起至被告返还房屋且注销手续办理之日止的利息损失；4、被告支付原告解除合同违约金58740.4元（按总房款的10%计算）；5、上述款项从原告已付购房款中直接扣除，原告尚应退还被告购房款暂计为81577.07元（购房款587404元-代偿款446847.63元-暂计利息损失238.9元-解约违约金58740.4元）。诉讼中，原告撤回要求被告返还位于惠安县××镇××路××路××＃××号房屋的诉讼请求。事实与理由：2017年10月19日，原、被告签订合同编号为201710190019《商品房买卖合同》1份，约定被告购买原告开发的位于惠安县××镇××路××路××＃××号房屋，房屋总价款为587404元，2017年10月19日前向原告支付首期购房款118404元，余款469000元向银行申请按揭贷款。合同附件四第4条约定：若因被告未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，或未履行《个人住房按揭贷款合同》规定的其他义务，导致按揭银行解除《个人住房按揭贷款合同》并要求原告承担担保责任的，原告有权单方解除购房合同并收回房屋。因解除合同而增加的费用由被告承担，被告已经装修的部分无偿归原告所有，原告不予补偿。合同解除后，被告同意已支付的购房款由原告直接向按揭银行偿还被告所负债务，以解除按揭贷款所设定的抵押，余款在扣除原告代被告偿还的银行贷款本息、损失赔偿额、违约金、诉讼费、律师费、评估、鉴定等费用外，还应按总房款10%的标准向原告支付违约金，原告在扣除上述款项后将余款无息返还买受人。原、被告与中国建设银行股份有限公司泉州分行于2018年3月29日签订《个人住房借款合同》，被告向中国建设银行股份有限公司泉州分行申请借款469000元，原告对被告借款承担保证责任。后因被告未按期偿还借款本息，根据泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初4727号生效判决，原告对被告的债务承担连带清偿责任，原告在承担保证责任后，有权向被告追偿。原告于2020年9月2日为被告代偿借款本金、利息、罚息、复利、诉讼费等共计446847.63元。 被告张东莹未作答辩。 在本院审理过程中，原告匹克公司提供以下证据： 证据1即营业执照1份，以此证明原告的企业工商登记情况。 证据2即户籍证明1份，以此证明被告的诉讼主体资格。 证据3即《商品房买卖合同》及附件（含惠安县商品房买卖合同网上签约登记备案申请表）1份，以此证明《商品房买卖合同》签订及备案登记情况。 证据4即（2020）闽0503民初4727号泉州市丰泽区人民法院、结清证明、个人贷款还款凭证各1份，以此证明被告逾期偿还按揭贷款；原告对被告拖欠中国建设银行股份有限公司泉州分行的贷款本金、利息、罚息、复利、诉讼费等共计446847.63元承担连带清偿责任。 证据5即不动产登记证明1份，以此证明案涉商品房已经办理预购商品房抵押权预告登记手续。 本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，可视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，具有真实性、合法性和关联性，能够证明原告举证所主张的事实，本院予以采信。 经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定： 2017年10月19日，原、被告签订编号为201710190019《商品房买卖合同》（含附件），约定被告购买原告开发的位于惠安县××镇××路××路××＃××号房屋，总购房款587404元，2017年10月19日前支付首期购房款118404元，余款469000元办理银行按揭贷款。合同附件四第4条约定，若因被告未按照《个人住房按揭贷款合同》规定的期限归还银行贷款本金、利息、罚息及其他相关费用，或未履行《个人住房按揭贷款合同》规定的其他义务，导致按揭银行解除《个人住房按揭贷款合同》并要求原告承担保证责任的，原告有权单方解除购房合同并收回房屋。因解除合同而增加的费用由被告承担，被告已经装修的部分无偿归原告所有，原告不予补偿。合同解除后，被告同意已支付的购房款由原告直接向按揭银行偿还被告所负债务，以解除按揭贷款所设定的抵押，余款在扣除原告代被告偿还的银行贷款本息、损失赔偿额、违约金、诉讼费、律师费、评估、鉴定等费用外，还应按总房款10%的标准向原告支付违约金，原告在扣除上述款项后将余款无息返还买受人。合同签订后，被告于2017年10月26日支付购房首付款118404元，案涉商品房买卖合同于2017年10月27日进行备案登记，案涉商品房于2017年11月9日办理预购商品房预告登记。原、被告与中国建设银行股份有限公司泉州分行于2018年3月29日签订《个人住房借款合同》1份，约定被告向中国建设银行股份有限公司泉州分行借款469000元用于支付案涉商品房剩余购房款。合同签订后，中国建设银行股份有限公司泉州分行依约发放借款。案涉商品房于2018年5月3日办理预购抵押权预告登记手续。因被告未履行按期归还借款本息的义务，导致中国建设银行股份有限公司泉州分行于2020年6月17日向泉州市丰泽区人民法院提起诉讼，要求被告偿还借款本金、利息、罚息并对被告提供的抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；原告对上述债务承担连带保证责任。2020年7月21日，泉州市丰泽区人民法院作出（2020）闽0503民初4727号民事判决：一、被告应于判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司泉州分行借款本金438995.6元及利息、罚息、复利1589.05元，并支付自2020年7月22日起至还清款项之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及《个人住房借款合同》约定计算的利息、罚息；二、原告应对被告的上述债务承担连带清偿责任，原告在承担保证责任后，有权向被告追偿；三、驳回中国建设银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。上述判决生效后，原告于2020年9月2日代被告偿还借款本金、利息、罚息等共计443303.13元，并于2020年10月29日支付（2020）闽0503民初4727号案件受理费3544.5元，以上合计446847.63元。另查明，案涉房屋尚未办理交房手续。 综上事实，本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系买卖双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。被告未能按期归还贷款本息，导致原告履行担保责任，代被告向中国建设银行股份有限公司泉州分行偿还借款本金、利息、罚息等443303.13元，并支付案件受理费3544.5元，合计446847.63元。现原告请求解除《商品房买卖合同》，符合双方约定和法律规定，应予支持。案涉合同系双务合同，双务合同解除后，双方应相互返还。原告请求将被告已支付的购房款一并处理，于法有据，予以支持。被告已付购房款为587404元，故合同解除后，原告应退还被告上述购房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告请求被告偿还其代偿借款本金、利息、罚息等443303.13元，并支付案件受理费3544.5元，合计446847.63元，于法有据，予以支持。本案系因被告违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定，被告应向原告支付合同解除违约金。原告请求被告按总房款587404元的10%支付合同解除违约金，该违约金约定过高，予以调整为按总房款587404元的5%即29370元（取整）。因本案原告系请求解除合同，且本院已支持被告向原告支付合同解除违约金29370元，故原告请求按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付代偿款的利息，不予支持。代偿款及违约金是一般债权，原告并不享有从被告已付购房款中予以抵扣优先受偿的权利，原告要求从被告已付购房款中直接扣除代偿款及违约金，依据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十二条规定，合同的权利义务因合同解除而终止，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原告请求被告配合原告向房屋登记管理机关办理本案《商品房买卖合同》备案注销手续、预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记注销手续，于法有据，予以支持。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告福建匹克房地产开发有限公司与被告张东莹于2017年10月19日签订的合同编号为201710190019《商品房买卖合同》。 二、被告张东莹应于本判决生效之日起三十日内支付原告福建匹克房地产开发有限公司代为偿还的借款本金、利息、罚息443303.13元以及案件受理费3544.5元，合计446847.63元。 三、被告张东莹应于本判决生效之日起三十日内支付原告福建匹克房地产开发有限公司合同解除违约金29370元。 四、被告张东莹应于本判决生效之日起十五日内配合原告福建匹克房地产开发有限公司向房屋登记管理机关办理合同编号为201710190019《商品房买卖合同》解除后的注销备案登记手续、预购商品房预告登记手续及预购商品房抵押权预告登记手续。 五、原告匹克房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内退还被告张东莹已付购房款587404元。 六、驳回原告福建匹克房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10261.4元，减半收取计5130.7元，由原告福建金钳投资有限公司负担146.7元（多预交的10114.7元予以退还），被告张东莹负担4984元，应于本判决生效之日起五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员 唐锡奎 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 郑榕玲 书 记 员 留晓桦 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。