成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初3994号 原告：巩顺杰，男，1988年10月21日出生，汉族，住成都市天府新区。 原告：刘映，女，1988年8月28日出生，汉族，住成都市天府新区 二原告共同委托诉讼代理人：邹浩，四川航都律师事务所律师。 被告：成都双流富豪实业有限责任公司。住所地：成都市双流区东升街道白河路三段**。 法定代表人：薛元富，董事长。 委托诉讼代理人：王智勇，四川顺泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张嘉瑞，四川顺泰律师事务所律师。 原告巩顺杰、刘映与被告成都双流富豪实业有限责任公司（以下简称：富豪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告巩顺杰、刘映及二原告的委托诉讼代理人邹浩，被告富豪公司的委托诉讼代理人王智勇和张嘉瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 巩顺杰、刘映向本院提出诉讼请求：1.判令富豪公司立即将位于双流区东升街道宜城大街一段333号三里花城×幢×单元×层×号住房户型改建为三室两厅双卫户型；2.判令富豪公司赔偿违约金196588元;3.本案诉讼费由富豪公司承担。事实与理由：巩顺杰、刘映于2018年初通过政府公开网上摇号的方式摇中富豪公司开发的三里花城6幢三室两厅双卫户型住房。双方于2018年4月26日签订商品房买卖合同（预售），约定由该司将×幢×单元×楼×号、建筑面积为98平方米的住房以982940元的价格出售给巩顺杰二人。合同签订后，巩顺杰二人通过贷款方式付清全部房款，双方未再对房屋户型进行过任何沟通。2019年底富豪公司通知交房时，巩顺杰二人发现该司公示的案涉房屋的户型由三室两厅双卫变为两室两厅双卫，户型的变化刚好从巩顺杰二人所购房屋的楼层开始，15楼以下的住房户型均为三室两厅双卫，14楼原公示的3米挑高阳台变为6米挑高，导致原约定的赠送并可变通使用的阳台无法正常使用。故巩顺杰二人拒绝收房。富豪公司的行为构成虚假宣传，侵害了巩顺杰二人的合法权益，给其造成了重大损失。请求法院支持诉讼请求。 富豪公司辩称：1.我司开发的“三里花城”项目，规划设计和施工都是按照相关部门的审批手续，在开发期间没有做过任何改变。巩顺杰二人所说的房间在户型图上是挑高层，在测绘报告里面就是空的，并非房间，二人购买的从始自终都是两室两厅的户型。售楼部公示的信息，是开发商接受行政管理部门管理的行为，不是双方合同约定的内容，我司履行合同以及交付的义务符合合同约定，不存在违约行为，当然也不存在赔偿责任。我司在房协网登记的信息，是通过链家实施的，如果存在失误的话，是中介公司的失误，我司不存在欺诈行为。2.关于二人要求将案涉房屋改为三室两厅，必须按图施工，其请求于法无据。请求法院查明事实，驳回诉讼请求。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据经审查确认的证据，认定事实如下： 位于成都市双流区东升街道宜城大街一段333号三里花城项目系富豪公司开发。该司在成都住宅与房地产协会网站上就该项目6号楼、22号楼预售房源进行了公示。公示信息中有上述房源的具体楼栋号、单元、楼层、房号、套内面积、公摊面积、规划用途、价格等等，预售房源中无两室两厅双卫户型的房屋，面积98平方米三室两厅双卫户型的房屋为6套，无具体房号。案涉房屋的公示信息为：东升街道宜城大街一段×号×栋×单元×楼×号、套内面积为82.28平方米、公摊面积为15.72平方米、规划用途为住宅等等。 2018年4月26日，巩顺杰、刘映与富豪公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》和补充协议。合同约定：1.巩顺杰二人以982940元的价格购买富豪公司开发的三里花城×幢×单元×层×号住宅，该商品房层高为3米，其户型平面图见附件一；预测建筑面积为98平方米，其中，套内建筑面积为82.28平方米，分摊的共有建筑面积为15.72平方米，装修水平为清水；巩顺杰二人以商业贷款方式支付房款。2.富豪公司按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房所在建设工程规划总平面图、建筑区划划分情况公示于商品房销售现场。富豪公司承诺在房屋平面图中表明详细尺寸，并约定误差范围。该房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围之内，维持总价不变；但套型与设计图纸不一致或相关尺寸超出约定的误差范围的，双方未作约定。3.商品房交付时，应取得建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书；若商品房为住宅的，富豪公司还需提供住宅使用说明书、住宅质量保证书、住宅工程质量分户验收结果表。4.富豪公司在2020年1月10日前交付商品房。双方交接商品房时，富豪公司向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。该司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由该司承担并按照本合同第十九条处理。5.出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方视为要约。合同后附了《6号楼二单元十五层改造前平面图》，该平面图内包含了案涉房屋的平面图，但未明确区分案涉房屋与公共区域的界限，不能明确辨识房屋户型。 补充协议约定：1.项目修建过程中，富豪公司有权对小区总平规划和设计进行优化调整和合理变动。经规划行政主管部门批准的规划变更，不影响买受人所购商品房质量或使用功能的，以售楼部的公示为准，富豪公司采取适当方式通知买受人，买受人自愿不以此主张解除合同或要求富豪公司承担违约责任。2.合同第十五条约定的建设工程竣工验收合格证明仅指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方共同出具的竣工验收报告。3.合同附图只表示该商品房所在楼层的房屋平面布局，均为示意图，不视为精确表示。4.出卖人通过报纸、电视、广播、网络、站台、户外路牌、围墙、道旗等媒体或其他方式发布的广告，散发的楼书、海报、户型图等宣传资料，沙盘、户型模板，示范单位（样板间）的所有图片、资料数据、规划指标、尺寸标注、文字介绍、分区布局、小区景观布局、户型布局、区域发展现状及未来发展规划的介绍等任何信息，均包含有形象艺术宣传或可能调整等未确定成分，仅为视觉美观以便于买受人理解，凡未列入合同及本协议之中的，不视为要约和承诺，对出卖人没有约束力。凡附图、沙盘及户型模型，受材质和比例的限制，均为示意，不视为精确表示，不能精确表现建筑外立面、建筑间距、退线、绿化等具体情况，不能体现设施设备及构件等物体的存在，买受人接受以商品房交付时的现状为准。凡合同、本协议及附件未明确内容，以出卖人经规划和设计单位最终同意的方案修建的交付实况为准。5.双方已根据各自的要求和实际情况对合同及本协议之所有条款予以充分协商，双方对合同及本协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订合同及本协议时已向对方进行特别解释说明。双方确认对合同及本协议之全部条款内容达成一致意见，且合同及本协议条款为其真实意思的反映。 合同签订后，巩顺杰二人付清了全部房款。案涉房屋所在楼栋的《6#楼复式上层平面图（设计图）》及《6#楼复式上层平面图（竣工图）》显示，案涉房屋建设规划设计及竣工验收的户型均为两室两厅，巩顺杰二人所称的“阳台”并非建筑物，而是建筑物外空间。2019年底，富豪公司通知巩顺杰二人办理交房手续时，二人以该房户型与公示和约定的户型不一致为由拒绝收房。 2020年1月10日，富豪公司在“三里花城”售楼部大厅内《成都市城乡房产管理局商品房销售信息公示系统房源信息》展示屏中，公示案涉房屋的户型为三室两厅。 上述事实，有四川省商品房买卖合同（预售）及附图、补充协议、《房屋建筑面积测绘成果报告》、《6#楼复式上层平面图（设计图）》及《6#楼复式上层平面图（竣工图）》、售楼部大厅展示屏照片、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》、补充协议是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方均应全面履行合同义务。根据审理查明事实，对本案争议焦点、各项诉讼请求评判如下： 一、富豪公司在销售案涉房屋时是否构成虚假宣传。 根据巩顺杰二人提交的2020年1月10日业主拍摄的富豪公司在三里花城售楼现场的展示屏上公示预售房源信息的照片，三里花城项目×栋×单元×号房屋的户型为三室两厅双卫，能够证实富豪公司销售公示案涉房屋户型的情况，故本院认为，富豪公司在销售案涉房屋时，将设计、修建为两室两厅户型的案涉房屋宣传为三室两厅户型，构成了虚假宣传，巩顺杰二人关于富豪公司对案涉房屋的户型进行虚假宣传的主张成立。 巩顺杰二人主张富豪公司在成都住宅与房地产协会网站上就“三里花城”项目6号楼、22号楼预售房源进行公示时，也作了虚假宣传，与查明事实不符。经审查，该公示信息中并未明确公示案涉房屋户型为三室两厅双卫，该主张缺乏事实依据。 二、富豪公司提供的案涉房屋户型是否与合同约定不符，是否构成违约。本院认为，双方在签订合同时，约定案涉房屋的户型见附件一，但该附件一的附图为案涉房屋所在楼层改造前平面图，只标注了该楼层房屋的房号、位置、布局，对案涉房屋既未进行区域、功能划分，也无对应的文字和标识表明对应空间的用途，其图纸标识无法辨识案涉房屋的户型，更不能证实图纸中的案涉房屋户型是三室两厅双卫，还是两室两厅双卫。同时，根据补充协议约定：“合同附图只标示该商品房所在楼层的房屋平面布局，均为示意图，不视为精确表示。出卖人通过报纸、电视、广播、网络等媒体或其他方式发布的广告，散发的楼书、海报、户型图等宣传资料，沙盘、户型模板，示范单位（样板间）的所有图片、资料数据、尺寸标注、户型布局等任何信息，均包含有形象艺术宣传或可能调整等未确定成分，仅为视觉美观以便于买受人理解，凡未列入合同及本协议之中的，不视为要约和承诺，对出卖人没有约束力。凡附图、沙盘及户型模型，受材质和比例的限制，均为示意，不视为精确表示，不能精确表现建筑外立面等具体情况，不能体现设施设备及构件等物体的存在，买受人接受以商品房交付时的现状为准。凡合同、本协议及附件未明确内容，以出卖人经规划和设计单位最终同意的方案修建的交付实况为准。”故本院认为，双方在合同中并未明确约定交易房屋的户型，按补充协议约定，富豪公司向巩顺杰二人提供的案涉房屋，应以实际交付时的现状为准，富豪公司向二人提供的两室两厅户型的房屋，并未违反合同约定，不存在与合同约定不符的情形。 三、巩顺杰二人要求更改案涉房屋的户型的诉讼请求。 本院认为，巩顺杰二人的上述诉讼请求，缺乏合同依据和法律依据。首先，富豪公司向二人提供的案涉房屋并未违反合同约定，富豪公司并无向二人交付三室两厅户型房屋的合同义务。其次，富豪公司向二人出售的案涉房屋，在建设规划设计及竣工验收时均为两室两厅双卫户型，而案涉房屋所在楼栋的户型是经过建设设计规划部门审批许可修建，符合国家规定。未经建设规划部门许可，开发商不得随意更改建设规划设计的户型，将已按规划修建竣工的两室两厅双卫户型，更改为未经规划审批的三室两厅双卫户型，更属于违规修建，故巩顺杰二人的上述请求，缺乏事实依据，且不符合相关法律法规，依法予以驳回。 三、关于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金的承担应当以书面方式予以约定。本案中，巩顺杰二人以富豪公司修建的案涉房屋的户型与公示和约定不一致为由要求该司支付违约金，但未举证证明双方约定了富豪公司有上述行为时应支付违约金以及违约金的数额，应承担举证不能的法律后果。故该项诉讼请求，因证据不足，本院予以驳回。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告巩顺杰、刘映的全部诉讼请求。 案件受理费2116元，由原告巩顺杰、刘映负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  王 涛 二〇二〇年十一月三日 法官助理  万 敏 书 记 员  干雪玲