四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1303民初3719号 原告邓贵才，男，1978年2月2日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人何浩，四川辽原律师事务所律师。 被告张伟，男，1972年7月14日出生，汉族，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人任建兵，四川天普律师事务所律师。 委托诉讼代理人曹佩，四川天普律师事务所律师。 被告四川省华韵房地产开发有限公司，住所地四川省南充市高坪区河东街**。 法定代表人张启能，总经理。 原告邓贵才诉被告张伟、四川省华韵房地产开发有限公司（以下简称华韵房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员何斌担任审判长，与审判员梁小兵、任海涛组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邓贵才的委托诉讼代理人何浩、被告张伟的委托诉讼代理人曹佩到庭参加了诉讼。被告华韵房产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告邓贵才向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的预购房协议书有效；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年3月29日原告与张伟签订预购房协议，双方约定原告预购鹤鸣路商住楼负一楼8-9号，建筑面积约68.6平方米，8号实际测绘面积33.93平方米,9号实际测绘面积29.44平方米。原告向张伟缴纳购房款156501元。协议约定办证的期限到期后，原告多次找到张伟及华韵房产公司办理房屋产权证与土地使用权证，被告迟迟不肯办理。经原告多方了解才知道张伟在建筑过程中擅自改变了原规划审批的总平面图进行建设，超规划面积3145平方米。张伟的违法行为导致无法办理房屋产权证。为了确认预购房协议书的效力，特向贵院提起诉讼，请贵院支持原告的诉请为盼。 被告张伟辩称：被告张伟的行为系在华韵房产公司法定代表人李兴海及项目经理付明华授权进行的；诉讼费不由我方承担。 被告华韵房产公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 经审理查明：2009年3月29日，原告邓贵才（乙方）与被告张伟（甲方）签订《预购（预定）房协议书》，约定：一、住房位置及面积。乙方预定的住房是负1楼8-9号，建筑面积约68.6平方米（算时以房产证面积为准）。二、住房修建标准。甲方修建的住房，外墙四周贴瓷砖，甲方负责该房屋的水、电、天然气、闭路电视（不含维护费）室外的安装。住房价格每平方米1280元，房款总金额87808元。协议生效时，乙方交50000元。工程竣工验收交付使用（或提前进屋装修）时，除留2808元办理房产证及土地使用证外，其余房款一次付清。办理房产证、土地使用证的一切税（除契约税外）、费，由甲方负责，乙方不予承担。三、其它事项。甲方工程竣工预计在2009年12月底。工程竣工后，十天内乙方必须前来接收钥匙和交清款项，否则甲方将该房另行出售或按违约处理。四、违约责任。以上条款，双方共同遵守，如一方违约，赔偿另一方经济损失，违约金按合同总额2%付给对方。本协议一式两份，双方各执一份，本协议从双方签字之日起生效。《预购（预定）房协议书》签订后，原告邓贵才缴纳房款175000元。2013年11月28日，原告邓贵才向南充市高坪区清溪街道办事处河东街社区交纳房款18499元。房屋竣工后已交付原告邓贵才使用至今。 2019年，南充市房地产测绘所受南充华洲房地产开发有限公司的委托，出具（南房实测［2019-12-24］）《南充市房屋面积测绘报告》，对坐落于高坪区××路××号的鹤鸣楼房屋面积进行测绘。原告邓贵才购买的房屋面积实测分别为33.93平方米和29.44平方米。2020年5月26日，原告邓贵才分别交纳住宅专项维修基金1017.9元和883.2元。住宅专项维修基金缴款凭证显示原告邓贵才购买的房屋详细地址分别为高坪区××路××号鹤鸣楼1幢2单元-1层-1-8号和-1-9号。 同时查明：被告华韵房产公司变更前的名称为南充华洲房地产开发有限公司。2007年4月29日，黄涵、岳冰心（甲方、转让方）与被告华韵房产公司（乙方、受让方）签订《国有土地使用权转让协议》，约定：甲方将拥有的位于高坪区青石路西侧，面积为1226.7平方米的国有土地使用权（土地证号：南充市国用2000字第0&tim**;×0号）转让给乙方。本转让标的物总价款为人民币56万元整（大写：伍拾陆万元整）。乙方在签订本协议时支付定金贰万元；2007年4月30日前支付转让价款52万元（大写：伍拾贰万元整），同时定金贰万元正转为转让价款，甲方将国有土地使用权证原件、身份证复印件等相关法律文件移交给乙方；余款贰万元整在办理完过户手续后三日内付清。办理本次国有土地使用权转让中涉及的全部税款及费用均由乙方承担。2009年9月10日，被告华韵房产公司取得案涉土地的使用权证〔南充市国用（2009）第016808号〕。 2007年8月6日，南充市城市规划管理委员会办公室颁发南地规〔2007〕高字31号《建设用地规划许可证》：用地单位：南充华洲房地产开发有限公司，用地项目名称：商住用地，用地位置：高坪区鹤鸣大道西侧，用地面积：总用地1922.60平方米，道路695.9平方米。2008年7月9日，南充市城市规划管理委员会办公室颁发建字第（2008）高012号《建设工程规划许可证》：建设单位（个人）：南充华洲房地产开发有限公司，建设项目名称：鹤鸣楼，建设位置：高坪区鹤鸣大道，建设规模：2196平方米。2008年8月28日，南充市高坪区建设局颁发512921200808280101号《建筑工程施工许可证》：建设单位：南充华洲房地产开发有限公司，工程名称：鹤鸣楼，建设地址：高坪区鹤鸣大道，建设规模：2196m2，设计单位：南充市高坪区建筑规划设计室，施工单位：南充市光达建筑工程有限公司，监理单位：南充金宇工程建设监理有限公司。 另查明：2008年6月4日，被告张伟（乙方）与华韵房产公司（甲方）签订《项目开发承包协议》，约定：甲方同意将鹤鸣路商住楼项目的修建、销售等全过程承包给乙方管理。乙方与甲方签订本协议后，乙方实行自主经营、独立核算、自负盈亏、独立承担开发过程中的一切费用（包括工程款及各种税费）。乙方必须向甲方缴纳项目开发管理费。在签订本协议时暂以规划面积计算，竣工结算时以房管局测定面积为准。甲方负责提供所承包的开发项目建设所需的资质证书及相关文件并协助乙方办理相关手续，所发生的费用由乙方承担。甲方有权对该项目开发的全过程进行监督管理，分期对项目施工管理、安全管理、工程质量、施工进度、拆迁安置、财务管理、税费缴纳等情况进行检查，有权处理违章行为。甲方应依法维护乙方合法权益、协助乙方解决有关纠纷、应乙方要求协助乙方排除技术疑难，进行技术指导，负责主持工程竣工验收及协助办理工程备案手续，所发生的费用由乙方承担。协助乙方办理房屋产权总登记及国有土地使用证总登记等相关手续，按时收集乙方各种统计资料报表。乙方进行项目开发过程中，应遵守国家法律、法规，依法缴纳各种税费，定期向甲方报送工作进度，工程质量施工安全管理及经营情况，提供甲方所需的各种统计资料报表。该项目工程质量实行终生负责制，工程维修由乙方负责。乙方在开发过程中应按时缴纳各种税费，按审批范围修建房屋，无论任何时期由有关部门审查出来应补齐的各种税费及罚款均由乙方负责补交和承担，甲方概不负责。《项目开发承包协议》还对双方的其他权利义务进行了约定。 2008年9月15日，被告华韵房产公司的法定代表人李兴海〔同时亦是四川省华韵建筑工程有限公司（变更前的名称为南充市光达建筑工程有限公司）的法定代表人〕出具《委托书》：委托张伟办理鹤鸣楼项目的修建及销售事宜。《委托书》上的证明单位是四川省华韵建筑工程有限公司。2009年1月5日，被告华韵房产公司的法定代表人李兴海再次出具《委托书》：委托张伟同志办理鹤鸣楼项目预售许可手续事宜。《委托书》上的证明单位是被告华韵房产公司。2009年5月20日，南充市城市规划管理委员会办公室向南充市房地产管理局出具南城规办函〔2009〕33号《关于暂缓办理华洲房产公司修建的“鹤鸣楼”预售许可的函》：市华洲房产公司在高坪区××道××楼”擅自由规划审批的6Ｆ（面积2196平方米）改建为7Ｆ／-1Ｆ（面积5271平方米）。按照市政府谢华国副市长的批示精神，特请贵局在该项目未经规划验收合格前暂缓办理其商品房的预售许可。特此函告。2019年12月28日，被告华韵房产公司开发的“鹤鸣楼”办理了（南高）房预售第201902413号商品房现售备案证。 还查明：2013年1月24日，南充市高坪区工商行政管理局出具南工商高处字[2012]第126号《对四川省华韵房地产开发有限公司出租营业执照的处罚决定》：当事人四川省华韵房地产开发有限公司于2008年6月4日与自然人张伟约定，由当事人向张伟提供高坪区鹤鸣路鹤鸣楼商住楼开发所需的营业执照、资质证书及相关文件，同时约定对张伟所开发的房地产项目不投资金，不享受盈利，不承担亏损，房地产开发的全过程由张伟自主投资，自主经营，独立核算、自负盈亏、独立承担开发过程中的一切税费，当事人只收取出租营业执照、资质证书及相关文件的挂靠管理费1.98万元。尔后，自然人张伟使用当事人的营业执照和相关资质从事鹤鸣楼项目的开发和销售并收取了售房款。至2012年12月6日被我局查获时止，当事人已收取张伟挂靠管理费8000元。本局认为：根据《中华人民共和国公司登记管理条例》第六十四条“任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照”，当事人的上述行为，构成了出租营业执照的违法行为。当事人出租营业执照的行为规模不大，已认识到自己的错误，积极配合调查，主动、如实提供相关证据，根据《四川省工商行政管理机关行政处罚自由裁量权实施标准》第九条规定，我局决定从轻处罚。依照《中华人民共和国公司登记管理条例》第七十七条“伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照的，由公司登记机关处以1万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，吊销营业执照”之规定，决定对当事人四川省华韵房地产开发有限公司处罚款2万元。 上述事实，有双方当事人的陈述、企业法人营业执照、企业名称变更核准通知书、土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、南充市建设工程规划验收合格证、竣工验收备案书、商品房现售备案证、南充市房屋面积测绘报告、南充市城市规划管理委员会办公室关于暂缓办理华洲房产公司修建的“鹤鸣楼”预售许可的函、南充市住宅专项维修资金交款凭证、预购（预定）房协议书、收据、建筑施工现场安全监督备案表、中标通知书、委托书、公证书、国有土地使用权转让协议、租金结算单、（2016）川1303行初16号行政判决书、项目开发承包协议、行政处罚决定书等经质证在卷佐证，足以认定。 本院认为：被告华韵房产公司取得高坪区青石路西侧的国有土地使用权后进行“鹤鸣楼”项目的开发建设，故“鹤鸣楼”项目系以被告华韵房产公司的名义对外开发建设。被告张伟与华韵房产公司签订的《项目开发承包协议》约定张伟以华韵房产公司的名义独立开发“鹤鸣楼”项目，并向华韵房产公司缴纳管理费，被告张伟与华韵房产公司之间属于挂靠与被挂靠的关系。“鹤鸣楼”项目名义上是被告华韵房产公司开发，实质上是张伟挂靠在华韵房产公司名下独自开发。 被告华韵房产公司的法定代表人李兴海于2008年9月15日向被告张伟出具《委托书》，“委托张伟办理鹤鸣楼项目的修建及销售事宜”，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”、第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”及《中华人民共和国合同法》第三百九十七条“委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。”之规定，被告张伟以华韵房产公司的名义办理鹤鸣楼项目的修建及销售事宜，对被告华韵房产公司产生法律效力。虽然2008年9月15日的《委托书》上加盖的印章为四川省华韵建筑工程有限公司，但由于李兴海既为华韵房产公司的法定代表人，同时亦是四川省华韵建筑工程有限公司的法定代表人，李兴海的身份存在混同性。结合2009年1月5日《委托书》上加盖被告华韵房产公司的印章可知，李兴海于2008年9月15日向被告张伟出具《委托书》，被告华韵房产公司对此应当是明知的。故李兴海于2008年9月15日出具《委托书》是履行职务的行为，被告华韵房产公司应承受相应的法律后果。 被告张伟与华韵房产公司的内部关系如何界定，均不影响“鹤鸣楼”项目对外是以华韵房产公司的名义进行开发建设。被告张伟挂靠在华韵房产公司名下开发“鹤鸣楼”项目，华韵房产公司向张伟收取挂靠费；被告华韵房产公司亦同时出具委托书“委托张伟办理鹤鸣楼项目的修建及销售事宜”，故被告张伟与原告邓贵才签订的《预购（预定）房协议书》应视为被告张伟代表华韵房产公司与原告邓贵才所签订，《预购（预定）房协议书》对被告华韵房产公司具有约束力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，“鹤鸣楼”竣工后已交付原告邓贵才使用，并于2019年12月28日取得了商品房现售备案证，故《预购（预定）房协议书》应认定有效。 综上，为维护稳定的社会秩序，保障当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、第三百九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 原告邓贵才与被告四川省华韵房地产开发有限公司于2009年3月29日签订的《预购（预定）房协议书》有效。 案件受理费100元，由被告四川省华韵房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判长 何 斌 审判员 梁小兵 审判员 任海涛 二〇二〇年十一月二十日 书记员 施宇宁