北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0114民初10208号原告：刘东，男，1988年11月8日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张海燕，北京杰睿律师事务所律师。被告：陈海红，女，1983年10月23日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：吴萌，北京律众律师事务所律师。第三人：北京乐铺网络科技有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡八里庄村陈家林**尚8里文创园******。法定代表人：张家鹏，董事长。委托诉讼代理人：张媛慧，女，1988年6月1日出生，汉族，北京乐铺网络科技有限公司财务，住北京市房山区。第三人：吴静，女，1986年9月8日出生，汉族，住北京市丰台区。原告刘东与被告陈海红、第三人北京乐铺网络科技有限公司（以下简称乐铺公司）、第三人吴静确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告刘东及其委托诉讼代理人张海燕、被告陈海红的委托诉讼代理人吴萌、第三人乐铺公司的委托诉讼代理人张媛慧及第三人吴静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘东向本院提出以下诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《转让定金协议》无效；2.被告返还原告转让金145000元；3.被告赔偿原告装修损失26872.73元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在第三人乐铺公司的居间下与被告在2019年4月25日签订《转让定金协议》，约定被告将坐落在北京市昌平区东小口镇天通苑东苑三区2号楼一层（物美超市外）房屋及营业执照转让给原告使用。协议签订后，原告支付了145000元转让金并开始对商铺进行装修。2019年5月20日，原告接到北京市昌平区天通苑北街道办事处《致广大业主的一封信》，原告才得知自己租赁的房屋是需要拆除的违法建筑，被告隐瞒了已收到房屋拆迁通知的事实，将房屋转租给原告。原告多次联系被告协商返还转让金事宜未果，故原告诉至本院。被告陈海红答辩称，不同意原告的诉讼请求，涉案合同有效且已经履行完毕，被告的义务是促使原告与房东签署合同，现原告已经与房东签署合同并实际履行，所以被告已经履行完义务，房屋拆除与被告无关，被告不应返还转让金。被告对房屋拆除不知情，没有过错，不存在欺诈，原告应自行承担责任，原告主张的装修等损失，过错在原告，原告不应向被告主张。第三人乐铺公司答辩称，第三人已履行合同义务，之前第三人不清楚房屋要拆迁，后来第三人按照合同价款的十倍即29990元赔付给原告。第三人吴静答辩称，原告所述属实。经审理查明，2017年2月16日，北京冰河谷上网服务有限公司（以下简称冰河谷公司、甲方）与陈海红（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方向乙方提供一层冰河谷网吧门口东侧一处场所作为乙方经营场所，月租1万元，年租金12万元，押金2万元，房屋租赁时间为2017年3月16日至2022年3月15日，合同还约定了其他条款。合同签订后，冰河谷公司将涉案房屋交付给陈海红使用。2019年4月13日，刘东为寻找经营场所与乐铺公司签订《选址咨询服务协议》，由乐铺公司为其提供选址咨询服务，咨询服务费为2999元，协议约定如乐铺公司推荐的店铺在租赁后一年内实际遭遇拆迁，乐铺公司需赔偿刘东经营损失，金额为咨询服务费的10倍。通过乐铺公司的居间服务，2019年4月25日，陈海红（甲方、出让人）与刘东（乙方、受让人）签订《转让定金协议》，约定：甲方将其拥有的座落在北京市昌平区东小口镇天通苑东苑三区2号楼一层（物美超市外）房屋及营业执照转让给乙方使用，转让费145000元；上述地址房屋办理营业执照过户/变更，如乙方与业主方重新签署租赁协议，则甲方承诺租赁期、年租金、租金递增情况跟原合同一致；签署此协议当日，乙方向甲方交纳转让定金45000元整；如因房东问题，不能承租于乙方，则甲方退还定金45000元，剩余转让费跟房东签署正式合同后付款。协议签订当日，吴静向陈海红支付45000元，刘东与吴静系夫妻关系。2019年4月27日，冰河谷公司（甲方）与吴静（乙方）签订《租赁合同》，约定：房屋租赁期限为2017年3月16日至2022年3月15日，月租金1万元，年租金12万元，押金2万元，经甲方同意，乙方可以装修，但不得擅动房屋主体承重结构；合同还约定了其他条款。协议签订后，陈海红退出涉案房屋，冰河谷公司将涉案房屋交付给吴静使用。2019年4月27日，刘东向陈海红转账10万元，并另向陈海红支付6万元（陈海红支付给冰河谷公司的4万元租金、2万元押金，后冰河谷公司退还给吴静5.5万元），2019年5月10日，陈海红将北京匠心注入餐饮有限公司（以下简称匠心公司）的法定代表人由陈海红变更为吴静。2019年5月20日，天通苑北街道办事处发布《致广大业主的一封信》，告知街道开展建筑物户外广告牌匾标识、建筑物墙体违规户外广告牌匾标识和建筑物门前避风阁清理专项行为，要求业主于2019年6月5日前主动拆除。涉案房屋于2019年6月初被拆除。由于乐铺公司推荐的店铺在租赁后一年内实际遭遇拆迁，乐铺公司根据合同约定向刘东支付10倍赔偿29990元。2019年7月11日，吴静将冰河谷公司、陈海红诉至我院，要求：1.判令吴静与冰河谷公司签订的《租赁合同》无效；2.冰河谷公司赔偿损失146429.45元；3.陈海红承担连带赔偿责任；4.诉讼费由冰河谷公司、陈海红负担。我院经审理认为，涉案房屋未取得建设工程规划许可，故吴静与冰河谷公司签订的《租赁合同》应认定无效，对于导致《租赁合同》无效的后果，吴静与冰河谷公司均有过错，均应承担相应的责任，各应承担50%的责任；吴静要求陈海红承担连带责任没有事实及法律依据。2019年12月31日，我院作出（2019）京0114民初14771号民事判决书，判决：一、吴静与冰河谷公司于2019年4月27日签订的《租赁合同》无效；二、冰河谷公司于本判决生效后十日内赔偿吴静损失26872.73元；三、驳回吴静的其他诉讼请求。庭审中，陈海红表示如果认定涉案《转让定金协议》无效，匠心公司的法定代表人应变更为陈海红，吴静对此表示同意。以上事实，有《转让定金协议》、《致广大业主的一封信》、支付宝转账回单、银行明细、结婚证、营业执照、判决书及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，刘东与吴静系夫妻关系，刘东与陈海红签订《转让定金协议》后，陈海红退出涉案房屋，吴静与冰河谷公司直接签订《租赁合同》，根据上述两份协议的内容，本院认为，《转让定金协议》实为房屋转租协议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。由于涉案房屋未取得建设工程规划许可，故刘东与陈海红签订的《转让定金协议》应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。吴静同意将匠心公司的法定代表人变更为陈海红，对此，本院不持异议。本案中，陈海红应当将依据《转让定金协议》收取的145000元返还给刘东。刘东要求陈海红赔偿损失没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十六条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、确认原告刘东与被告陈海红于2019年4月25日签订的《转让定金协议》无效；二、被告陈海红于本判决生效后7日内返还原告刘东14.5万元；三、第三人吴静于被告陈海红支付本判决第二项确定的付款义务后7日内配合将北京匠心注入餐饮有限公司的法定代表人变更为被告陈海红；四、驳回原告刘东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1869元，由原告刘东负担269元（已交纳），由被告陈海红负担1600元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 尤文静二〇二〇年十一月九日法官助理 多美琪书 记 员 王龙宇