山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初4411号原告：董某，女，1990年2月6日出生，汉族，住所地青岛市崂山区，现住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：刘宗华，山东中苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱泓瑾，山东中苑律师事务所律师。被告：苏某某，女，1975年6月17日出生，汉族，住青岛市崂山区。原告董某与被告苏某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘宗华、朱泓瑾，被告苏某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董某向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告签订的《房屋租赁合同》中超过2020年5月31日的租赁期限无效；2.请求判令被告返还原告商铺租赁转让费24000元、2020年6月1日至2020年11月3日期间的房租21834元、押金4166元，合计50000元，并支付资金占用期间的损失337.5元（以50000元为基数，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率暂计算至2020年6月18日）；3.请求判令被告赔偿原告在经营期间因用电问题导致的损失1000元；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年4月18日，原被告签订《房屋租赁合同》（实际是被告将门店剩余租期转租给原告），约定将位于青岛市李沧区的商铺租赁给原告进行食品经营，租赁期限自2020年4月25日起至2020年11月3日止，商铺转让费为24000元、房租为50000元/年、租赁押金4166元。原告于2020年4月18日通过支付宝转账方式向被告支付了商铺转让费及房租共计50000元、于2020年4月20日通过微信转账方式向被告支付了租赁押金4166元。开店当天，被告将涉案店铺的用电接到了案外人许洪信店内，因被告未尽到合理的协调义务，案外人故意将电闸拉下，导致店铺开店当天及此后三天一直无法正常营业，给原告造成损失1000元。后原告从北方国贸集团了解到，涉案店铺是由北方国贸所有并管理，北方国贸将涉案店铺出租给了案外人吴学勇，租赁期限为2019年5月31日至2020年5月31日，吴学勇又将涉案店铺出租给被告苏某某，租赁期限为2019年11月3日至2020年11月3日。苏某某为骗取原告的商铺转让费及租金，在明知吴学勇租期即将届满的情况下仍然与原告签订了超出剩余使用期限的房屋租赁合同。因原告已对涉案店铺进行装修并投入大量资金，为继续使用涉案店铺，原告只得与北方国贸另行签订商铺租赁合同。后原告多次找被告要求返还2020年6月1日至2020年11月3日期间的房租及损失，被告均拒不退还，故原告诉至法院，请求依法判如所请。苏某某辩称，1.涉案店铺确实是我从吴学勇手中承租的，我跟吴学勇之间的租赁合同期限是从2019年2019年11月3日至2020年11月3日，所以我租给原告的时候也是写到2020年11月3日到期。在与原告签合同的时候，我并不知道吴学勇到期后不再与北方国贸续租的事实，后来知道这一情况后我也将实情告知了原告，并同意退还原告超期的租金及押金。2.关于原告主张的店铺转让费24000元，实际上是装修补偿款，现在涉案店铺仍然由原告租赁使用，故被告不同意退还。3.关于拉闸停电的事情，当时涉案店铺的电是从隔壁吴学勇的店内接出，但是那一片商铺管电的是一个叫许洪信的人，他担心用电安全就拉过一次闸，但很快就给接通了，而且拉闸的事情发生在2020年4月20日，当时我与原告的租赁合同期限尚未开始，所以并没有给原告造成损失，被告不同意赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1.原告提交的《房屋租赁合同》一份；2.原告提交的支付宝转账电子回单两份、中国农业银行银行卡交易明细清单一份、证明一份、微信聊天记录及微信支付转账电子凭证一份；3.原告提交的《房屋及设备租赁合同》一份、北方国贸收款收据一份；4.被告提交的其与原告的微信聊天记录一宗。对有争议的证据，本院认定如下：一、被告提交：被告与装修公司聊天记录一宗，证明被告为装修店铺花费46000余元，原告的经营项目与被告之前的项目类似，装修可以继续用，所以被告在转租时收取了原告装修补偿金24000元。现在原告仍在使用涉案店铺，故被告认为装修补偿金不予退还。经庭审质证，原告认为从聊天记录的照片中来看，店铺的外观在被告接手时与被告转租给原告时差别不大，被告所谓的装修花费也只是一个报价单，不能证明实际花费。另外，原告认为被告在转租时已经将租金从每年4万元提高到每年5万元，增加的租金中应当已经包含了装修的价值，不应再额外收取装修补偿金，因此原告要求退还所谓的装修补偿金24000元。因被告提交的聊天记录系原件，故对其真实性本院予以确认。二、被告提交：被告与吴学勇的《房屋租赁合同》一份，证明被告从吴学勇手中承租涉案店铺，租赁期限为自2019年11月4日至2020年11月3日，被告在转租给原告时并不知道吴学勇后来不与北方国贸续租的事实。经庭审质证，原告对该证据的真实性无法确认，如果该证据是真实的，可以看出被告在转租时已将租金提高了一万元，那么被告所谓的装修补偿金已经在差价中予以体现，不应再另行收取。因被告提交的该证据系原件，故对其真实性本院予以确认。本院经审理认定本案基本事实如下：2020年4月18日，原告作为承租人、被告作为出租人签订《房屋租赁合同》，约定将位于青岛市李沧区的商铺租赁给原告用于食品经营，租赁期限自2020年4月25日起至2020年11月3日止，房租为每月4166元，押金为一个月房租4166元、租赁期满付清所欠费用后予以返还。原告于2020年4月18日通过支付宝转账方式向被告支付了50000元、于2020年4月20日通过微信转账方式向被告支付了押金4166元。涉案店铺的所有权人系青岛北方国贸集团股份有限公司（以下简称北方国贸），北方国贸将涉案店铺出租给了案外人吴学勇，双方之间的租赁合同到2020年5月31日到期。吴学勇承租后，又将涉案店铺出租给被告，吴学勇与被告之间的租赁合同约定的租赁期限为自2019年11月4日至2021年11月3日，租赁期内允许转租。吴学勇与北方国贸的租赁合同到期后，未再与北方国贸续租，北方国贸遂于2020年6月1日与原告直接签订《房屋及设备租赁合同》，将涉案店铺出租给原告，租赁期限为自2020年6月1日至2021年5月31日。被告于2019年10月份装修了涉案店铺，其经营项目为“玩小鸭”鸭脖，原告转租后改为“一起鸭”手撕烤鸭。本院认为，涉案店铺由其所有权人北方国贸出租给吴学勇，吴学勇在租赁期内又将店铺出租给被告，因吴学勇的租赁期限于2020年5月31日到期，故吴学勇对超出上述期限的租期无权处分，被告亦无权使用。虽然吴学勇同意被告另行转租，但因被告对超出2020年5月31日的租赁期限无使用权，故被告与原告签订的租赁合同中超出2020年5月31日的租赁期限无效，对原告要求确认原被告之间的《房屋租赁合同》中超出2020年5月31日的租赁期限无效的诉讼请求，本院予以支持。因原被告之间的《房屋租赁合同》中超出2020年5月31日的租赁期限无效，故被告应当返还原告已付的上述期限内的租金，因双方约定每月租金4166元，故被告应返还原告2020年6月1日至2020年11月3日期间的租金21246.6元（4166元/月×5月+4166元/30天×3天），对原告要求被告返还租金21246.6元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分于法无据，本院不予支持；因原被告之间的《房屋租赁合同》已到期，被告未主张原告存在欠费等需要扣除的事项，因此被告应当全额返还原告已付的押金4166元，对原告要求被告返还押金4166元的诉讼请求，本院予以支持。因被告未返还上述租金及押金，应当支付原告资金占用期间的利息损失，原告要求自2020年6月1日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息符合法律规定，本院予以支持。关于原告已付的24000元款项性质及应否返还问题，原告主张该款项为转让费，但是双方未就转让费事宜作出书面约定，原告亦未提交相应证据证明该款项系转让费，而被告主张该款项为装修补偿金，被告称其将涉案店铺装修好后因疫情影响仅使用了一个月左右，然后就将店铺转租给了原告，转租时向原告收取了24000元的装修补偿金，原告同意并已支付，因为原告经营的项目与被告类似，原来的装修可以继续使用，原告现在仍然使用涉案店铺，因此被告不同意返还装修补偿金，原告则认为装修的价值已体现在租金中，被告无权另行主张装修补偿金。本院认为，因双方就该款项未作书面约定，原告主张该款项为转让费没有事实和法律依据，被告主张该款项系装修补偿金的抗辩意见，致原告诉讼请求所依据的事实主张真伪不明，依证明规则，应由原告承担举证不能的法律后果，被告所述具有高度盖然性，故本院认为款项性质为装修补偿金。原告在签订租赁合同后已支付给被告装修补偿金24000元，应当视为原告认可双方关于装修补偿的约定，虽然原告与被告的租赁合同已于2020年5月31日到期，但原告又与涉案店铺的所有权人直接签订了租赁合同，继续承租涉案店铺，其仍然享有涉案店铺装修的使用权，依据公平原则，原告并未因被告的无权出租行为而遭受不能享有使用该装修之损失，故对装修补偿金24000元，原告无权要求返还，对原告要求返还该款项的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的因拉闸停电造成的损失1000元，原告对此未提交证据予以证明，本院不予支持。综上所述，对于原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、原告董某与被告苏某某之间的《房屋租赁合同》中超出2020年5月31日的租赁期限无效；二、被告苏某某于本判决生效之日起十日内返还原告董某租金21246.6元、押金4166元并支付利息损失（以25412.6元为基数，自2020年6月1日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）三、驳回原告董某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元（原告已预交），减半收取525元，由原告负担262.5元，被告负担262.5元，被告于本判决生效之日起十日内支付原告262.5元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并缴纳上诉费用，并按对方当事人人数提出副本，上诉于青岛市中级人民法院。审判员  王清华二〇二〇年十一月十三日法官助理韩璐书记员刘涛