杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0106民初6075号原告：刘应均，男，1976年8月18日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：干银菲，浙江泽厚（绍兴）律师事务所律师。被告：星光城商业控股有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区翠苑街道文三路**，统一社会信用代码91330106MA2B19KT5T。法定代表人：吴坚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭国清。原告刘应均与被告星光城商业控股有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告刘应均及其委托诉讼代理人干银菲，被告的委托诉讼代理人郭国清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的房屋租赁合同，被告返还原告保证金138000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月2日，原被告签订《星光城房屋租赁合同》一份，约定原告承租被告星光城10幢2层11、12室房屋用以经营巴邑火锅品牌。合同约定房屋交付日期为2018年12月8日，装修期为交付之日起至2019年3月7日，租赁期为2019年3月8日至2020年3月7日。合同签订后，原告按约支付被告租赁保证金138000元。然至今被告未向原告交付涉案房屋，原告多次与被告交涉退还保证金未果。原告认为，原告因经营品牌餐饮的需要与被告签订房屋租赁合同，双方约定装修期为交付之日至2019年3月7日，租赁起始日期为2019年3月8日，被告迟迟未向原告交付涉案房屋（被告商场经营已是2019年6月份），已远远超出了合同约定的交付期和约定的原告餐饮开业期，原告的合同目的已不达，有权要求解除合同同时要求被告退还保证金（实际上原告为筹备开业还支出了装修设计费、市场调研费、员工培训等费用）。被告辩称，一、原告单方面要求退租，应按合同约定承担违约责任。原被告于2018年8月2日就星光城10幢2层11、12室房屋签订了《星光城房屋租赁合同》，合同约定该房屋的交付日期为2018年12月8日。原告于2018年8月6日支付了租赁保证金。按合同约定，原告应于房屋交付前1个月支付合同第1租期的租金，被告多次催告，原告迟迟不支付租金，也不来办理房屋交接手续。之后，原告要求退铺，并于2019年3月27日正式提交了书面的退铺申请。原告上述行为已构成实质性违约，按合同约定，被告有权没收租赁保证金，并要求原告承担违约责任。二、原告的退租行为给被告造成了实际损失。被告与原告签约，主要看重的是原告经营的“巴邑火锅”品牌，并对“巴邑火锅”进驻能带来的品牌效应颇有期待。原告退租后，为减少损失，被告重新就租赁房屋进行招租。后来，新引进的火锅商家品牌效应不如“巴邑火锅”，租金承受能力也大幅降低。按同租期计算，被告因商家变更减少的合同租金收入高达50万元以上。而且，替换“巴邑火锅”进驻的火锅品牌经营不满一年就因亏损退租，租赁房屋再次重新招租，也直接导致了近半年的空置损失。被告单方违约却不愿承担违约责任，并给被告造成较大的经济损失，严重违背了公平、诚信的基本原则。请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年8月2日，原被告签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将位于杭州市西湖区××路××号××幢××层××室××室房屋出租给原告，用于经营“巴邑火锅”；房屋交付日期暂定为2018年12月8日；房屋交付之日起至2019年3月7日为装修期，装修期内免交租金，但须支付装修管理费、其他相关费用，及实际发生的水、电、燃气等费用；租赁期限从2019年3月8日起至2024年3月7日，五年总租金为4033144元，第一期租金189216元（租期2019年3月8日至2019年6月7日）于房屋交付前1个月支付；原告在合同签署后7日内向被告支付租赁保证金138000元；该房屋开业日期暂定为2019年3月8日，因被告原因导致工程进度及项目审批问题导致开业延期的，房屋装修期相应顺延；原告逾期不支付租金累计达到一个月或以上的，属于实质性违约；原告实质性违约，或者无法定或合同约定事由提前退租的，被告有权书面通知原告解除合同，提前收回房屋，没收租赁保证金，且被告可要求原告同时承担以下违约责任：1、按合同租金标准向被告支付相当于原告已经使用的装修期期间之免收减收租金；2、逾期应付款项的应按照每日万分之五的标准向被告支付逾期滞纳金；3、向被告支付相当于二个月的租金和物业管理费之和的违约金；4、不论所留装修装饰是否有利用价值，放弃要求被告给予补偿的权利；5、上述违约金、赔偿金不足以补偿被告损失的，被告有根据有关法律规定向乙方继续追索的权利。合同签订后，原告于2018年8月6日向被告交纳了138000元租赁保证金。之后，原告向被告提出想要提前退租，并于2019年3月27日正式提交一份《退铺申请》，内容为：“本人与贵公司于2018年8月2日签订租赁合同，于2018年12月申请退铺，望贵公司支持和理解（合同保证金138000元目前是由本人垫付的）。”被告同意双方租赁合同于2019年3月27日解除。期间，被告对案涉房屋重新招租，与案外人许亮签订一份《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给案外人许亮用于经营“羊老三”火锅，房屋交付日期暂定为2019年3月21日；房屋交付之日起至2019年4月25日为装修期，装修期内免交租金，但须支付装修管理费、其他相关费用，及实际发生的水、电、燃气等费用；租赁期限为从2019年4月27日起至2024年4月26日，五年总租金为3524868元。另查明，因被告工程进度未如期完成以及部分品牌未如期入驻等原因，案涉房屋开业延迟到了2019年6月15日。以上事实，有原告提交的房屋租赁合同、收据，被告提交的退铺申请、租赁合同，以及当事人的陈述在卷佐证。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原告系以案涉房屋未按约交付及错过约定的餐饮开业期，合同目的已无法实现为由要求解除案涉租赁合同。对此，本院认为，首先，合同约定的房屋交付日期2018年12月8日为暂定日期，且合同约定第一期租金要在房屋交付前1个月支付，原告未举证证明已在2018年12月8日的前1个月向被告支付了第一期租金，此外双方在合同中亦明确约定如因被告原因导致开业延期的，房屋装修期相应顺延，由此可以说明双方对2018年12月8日不是房屋正式交付日期是有预见的。此外，从本案查明的情况看，被告将案涉房屋重新出租给他人，系因为原告已经提出提前退租的意向。故原告据此主张被告未按约交付房屋且房屋已交付他人，导致其合同目的无法实现，显然不能成立。其次，与约定的开业时间相比，实际开业时间仅推迟了三个月，三个月的延期开业，与火锅店因此无法继续经营两者之间没有必然的因果关系，原告据此主张合同目已无法实现，理由并不充分，不符合一般认知，在此情况下，原告又未提供有力证据证明为何延期开业会导致其经营火锅店的目的无法实现，故应承担举证不利的后果。综上，原告要求解除合同的主张，本院不予采纳。根据查明的事实，原告已于2019年3月27日向被告提出退铺申请，被告也予以同意，因此双方已于2019年3月27日协商一致解除合同。纵观本案情况，提前解除合同主要系原告原因所致，原告对此应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”被告已提供证据证明其五年房屋租金损失达50万元以上；结合双方对违约责任的约定，被告没收原告交纳的138000元租赁保证金，有相应依据；138000元相当于2个月左右租金，金额并不过高。故原告要求被告返还原告租赁保证金138000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回刘应均的诉讼请求。案件受理费减半收取计1530元，由原告刘应均负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。审判员  赵锋明二〇二〇年十一月二十三日书记员  章 玲