江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初3630号原告（案外人）：靳永安，男，1969年8月9日生，汉族，户籍所在地徐州市贾汪区，现住无锡市。委托诉讼代理人：冯龙兴，无锡市梁溪区慧龙法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：平安银行股份有限公司无锡分行，住所地无锡市中山路**。负责人：高琪峰，该行行长。委托诉讼代理人：汪浩瀚、谢曦朦，北京德恒（无锡）律师事务所律师。被告（被执行人）：徐敏，男，1968年11月22日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：王晓华，江苏神阙律师事务所律师。原告靳永安与被告平安银行股份有限公司无锡分行（以下简称平安银行）、徐敏案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月30日、10月15日公开开庭进行了审理。原告靳永安（未参加第二次庭审）及其委托诉讼代理人冯龙兴，被告平安银行的委托诉讼代理人谢曦朦，被告徐敏（未参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人王晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。靳永安向本院提出诉讼请求：1.依法停止对无锡市房屋（以下简称系争房屋）的执行。2.依法判决靳永安与徐敏于2013年11月29日签订的房屋抵偿协议有效，并判决系争房屋所有权归靳永安。3.本案诉讼费由平安银行、徐敏承担，由平安银行、徐敏直接支付给靳永安。事实和理由：系争房屋系徐敏的拆迁安置房。在系争房屋被法院查封前，靳永安与徐敏于2013年11月29日签订了合法有效的房屋抵偿协议，约定因徐敏在2013年11月前欠靳永安借款，徐敏以32万元价格将系争房屋出卖给靳永安。协议签订后，徐敏将系争房屋交付给靳永安，靳永安已入住系争房屋。根据拆迁安置房政策，系争房屋需自2014年1月起满5年才能办理过户，靳永安自2019年1月系争房屋可以过户后就联系徐敏办理过户，但找不到徐敏。因此，靳永安对系争房屋享有的合法权益可以对抗法院执行。平安银行辩称：靳永安与徐敏签订是以物抵债协议，而非房屋买卖合同，对系争房屋不具有物权期待权。根据房屋登记，系争房屋仍在徐敏名下，为徐敏所有。故请求驳回靳永安的诉讼请求。徐敏辩称：1.徐敏与靳永安签订的协议书和向靳永安出具的借条是在靳永安的胁迫之下所签，不是真实意思表示。2.协议书名为买卖实为借贷。徐敏实际向靳永安仅借款6.8万元，未收到靳永安32万元的购房款，32万元系6.8万元按月息15%利滚利而得。3.协议书约定如在3个月内还清借款，靳永安将系争房屋返还给徐敏，该赎回约定与房屋买卖合同关系中出卖人终局性地转移房屋所有权不同，故双方之间不属于房屋买卖合同关系。4.系争房屋系徐敏的夫妻共同财产，未经共有人签字，靳永安与徐敏签订的协议书依法应认定为无效。5.靳永安涉及多个借贷案件，属于职业放贷人，涉嫌套路贷犯罪。综上，请求驳回靳永安的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月1日，本院对平安银行诉徐敏金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏0213民初8267号民事判决：一、徐敏应于本判决发生法律效力之日起十日内向平安银行返还借款本金34561.15元，并支付期内欠息2748.89元；逾期罚息（截至2016年7月26日为2448.09元，自2016年7月27日起至实际清偿之日止以借款本金34561.15元为基数，按年利率24%计收）；期内欠息之复利（截至2016年7月26日为257.87元，自2016年7月27日起至实际清偿之日止以期内欠息2748.89元为基数，按年利率24%计收）；二、徐敏应于本判决发生法律效力之日起十日内向平安银行支付律师费2800元。2019年9月24日，平安银行向本院提出执行申请。同日，本院立案强制执行，案号为（2019）苏0213执5511号。2019年11月4日，本院作出（2019）苏0213执5511号执行裁定：查封被执行人徐敏名下的银行存款6万元或扣押、划拨、变价其相当价值的财产和其他财产权益。2019年11月6日，本院向无锡市不动产登记中心惠山分中心送达了协助执行通知书，查封了系争房屋。2019年11月18日，本院作出（2019）苏0213执5511号之一执行裁定书：评估、拍卖、变卖徐敏所有的系争房屋。案外人靳永安对本案执行标的提出异议后，本院于2020年3月13日作出（2020）苏0213执异17号执行裁定：驳回靳永安的异议请求。靳永安不服，向本院提起执行异议之诉。另查明，2013年11月29日，徐敏与靳永安签订《协议书》，载明：因徐敏借靳永安32万元正，目前徐敏无归还能力，双方协商达成如下协议：一、徐敏将系争房屋一套以32万元价值转让给靳永安；二、徐敏如在3个月内归还清借款，靳永安将系争房屋归还给徐敏；三、如徐敏不能按期归还借款，系争房屋所有权归靳永安，并且靳永安享有房屋处分权；四、如靳永安将房屋转让，徐敏应配合拿出有关证件给靳永安办理转让手续，如徐敏违约应付靳永安借款的10%的违约金和银行贷款利息的四倍作为补偿；五、如靳永安不要徐敏房产，徐敏有权归还此款。同日，徐敏出具借条1份，载明：“今借到靳永安32万元用于生意资金周转，定于2014年1月6日之前归还；借款人愿意以同意等有价资产抵押担保，且不限于上述担保物，保证在约定期内归还；如到期不还，借款人同意支付总借款额的10%作为违约金，同时因逾期而产生的所有费用如诉讼费、差旅费、误工费等其他费用，均由借款人承担；如延期未还，除需归还本金，借款人还愿意按银行同期贷款利率的四倍支付从借款日起的借款的利息……借款人确认已收到上述借款32万元整。”靳永安为证明在系争房屋被法院查封前已实际居住系争房屋，提供了以下证据：1.无锡市惠山区前洲街道新印桥社区出具证明1份，载明：兹有江苏省徐州市泉山区民安园29号楼4单元701室居民靳永安……购买徐敏系争房屋并居住。2.2014年1月4日，无锡中惠物业有限公司（以下简称物业公司，合同甲方）与徐敏（合同乙方）、靳永安（合同丙方）签订的《榭丽花园住宅装饰装修协议书》1份，载明：为了加强惠山榭丽花园室内装饰装修管理，保证乙方房屋的完全、完好及小区整体外观的协调和全体业主的利益，经甲乙丙三方协商一致，达成如下协议，共同遵守：一、乙、丙方在装修施工前，向甲方提出室内装饰装修申请，将有关资料交甲方审核，甲方发放施工许可证；二、施工必须按乙、丙方提供给甲方审核后的方案进行，如有特殊情况须更改，乙、丙方应及时报甲方审核通过后方可施工……装修期限：2014年1月4日到2014年4月30日。3.榭丽花园住宅装饰装修申报表，载明：业主姓名徐敏，施工负责人姓名靳永安，装修预计时间为2014年1月4日至2014年4月30日，徐敏在业主签名栏处签名，靳永安在装潢公司栏处签名，中惠公司在物业公司意见处加盖公章。4.物业公司开具收据3张，证明靳永安于2014年1月4日缴纳装修保证金1000元、一次性座便器壹个50元，于2014年3月17日天然气开户费3300元。经质证，平安银行对证据1-4真实性无异议，但认为证据3中的业主签名为徐敏，不能证明系争房屋系靳永安所装修，证据4中天然气开户费的业主为徐敏，不能证明是靳永安所缴纳；徐敏对证据1-4真实性无异议，认可系争房屋系靳永安所装修，也由靳永安实际居住使用。本院认证认为，平安银行、靳永安对证据1-4真实性无异议，本院予以确认；除证据4中的天然气开户费收据未明确载明该费用系靳永安支付外，其余证据可以证明靳永安于2014年1月4日起对系争房屋进行装修并占有使用系争房屋的事实。靳永安为证明向徐敏支付了房款，提供了：5.2014年3月1日、2014年3月2日、2014年7月8日无锡市公安局惠山分局玉祁派出所向徐敏所作的讯问笔录3份。其中，2014年3月1日讯问笔录载明：“问：你将卖房的情况说一下。答：好的，我家因拆迁，政府给我安置了两套房子，都位于前洲××××花园内，一套60号803室……我转让给胡侠的，全额房款是23万元，是2012年11月30日在玉祁的江苏仁勤律师事务所内签订的房屋转让合同书。问：现在有无将该处的安置房交付给胡侠了？答：没有。问：是什么原因？答：2011年我向一个叫“老三”的徐州人借款7、8万元，他怕我无法偿还，我就将安置房选房房号确认通知书压在他那里。后来我又陆续向其借款，到2012年的12月份，已累计欠他18万多了，当时老三指导我将该安置房卖给胡文喜的姐姐了，他向我提出他要买，我当时不肯，并说已将房子卖了，但他要求我还钱，我还不出，于是我就答应将该房子卖给他，他说他认识胡文喜的，他会去和胡文喜商量的。于是我就以同样23万的价格将榭丽花园60号803室的安置房卖给老三的。2013年年初，老三扣除我向他的借款，还支付给我购房的余款4万多元。至2014年1月初，我陪老三一起去拿的安置房钥匙，并由我出面在小区物业那里签了该安置房的装修协议。问：“老三”的情况？答：我只知道都叫他“老三”，是江苏苏州人，原先暂住在玉祁的，四十多岁，好像姓靳。问：你将系争房屋先后卖给胡侠和老三，扣除你与他们的借款，你应该还拿到一部分现金的，具体数额是多少？答：……从“老三”那里拿到的购房款现金是4.5万元左右（他是分几次给的）。”2014年3月2日讯问笔录载明：“问：为什么进行诈骗？答：因为我分别欠了胡文喜和“老三”真名叫靳永安的钱，没有偿还能力，所以我将一套我名下的安居房分别卖给了胡文喜的姐姐胡侠和靳永安。问：有无从中获利？答：……但是房子没有给胡侠，而是给了靳永安，靳永安也已经把房子装修好了；我把房子给靳永安，与靳永安的账目结清，另实际拿到4.5万元。问：你怎么会欠靳永安的钱，欠多少？答：靳永安是在玉祁“金润发”宾馆做生意的，我在2011年至2013年总计借了他23万元。问：靳永安付款情况？答：扣除我欠款，他实际付给我4.5万元，协议签好过了两天在玉祁我家中他给我的现金。问：你将房屋转给靳永安价格为多少？答：23万元，协议上写的是32万元，是靳永安叫我写的，他说写高点价格他可以去和胡文喜沟通，说他是以高价买下来的。”2014年7月8日讯问笔录载明：“答：我和胡侠签订协议后，过了没几天，我朋友靳永安（绰号老三或老巴）来找我，因为我当时也借了靳永安7-8万元，靳永安也向我提出来，他也想要这套安置房的……然后，我仍断断续续向靳永安借钱，到2013年7-8月份左右，我已向靳永安借了18.5万元（包括本金加利息），到2013年11月29日，靳永安就和我做了一份协议，将系争房屋转让给他，转让的价格是23万元，但在协议上写的是32万元，因为靳永安指导我先把这套安置房转卖给胡侠了，他的意思是把卖房的价格写高点，这样也可以对胡侠有个解释。到2013年12月3日，我拿到安置房的验收确认书，到12月6日拿钥匙，然后这钥匙和确认书都给靳永安拿走的，这套安置房也就给靳永安了。问：你在2012年7-8月，靳永安在你那边有7-8万元借款，他在明知你还不出的情况下，为何还会借你钱，到2013年7-8月份有18.5万元借款？答：因为我也答应他把我的那套安置房卖给他，所以他借我钱的。问：你两次卖房所得房款的情况？答：……靳永安买房的23万元购房款中，我偿还给他本人的借款就有18万多，剩余的4.5万元购房款也被我偿还其他债务和花销掉了。经质证，平安银行、徐敏对证据5的真实性无异议。本院认证认为，证据5系公安机关制作的书证，来源合法，内容真实，本院依法予以确认。再查明，系争房屋系拆迁安置房，于2019年10月15日登记于徐敏名下。2019年8月20日，徐敏至无锡市惠山区人民法院起诉靳永安，要求靳永安迁出系争房屋，并支付占有使用费等，案号为(2019)苏0206民初5910号。在案件审理过程中，该案原告徐敏未按时补缴案件受理费，无锡市惠山区人民法院于2020年2月24日裁定该案按撤诉处理。诉讼中，靳永安向本院述称，关于出借徐敏32万元款项，除徐敏在前述讯问笔录中承认收到23万元外，剩余9万元无证据提供，但愿意向本院补交该9万元。2020年11月13日，靳永安向本院执行款账户交纳9万元。上述事实，有执行裁定书、《协议书》、借条、证明、《榭丽花园住宅装饰装修协议书》、榭丽花园住宅装饰装修申报表、讯问笔录、不动产登记簿证明及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案系在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，可参照适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议、复议规定》）第二十八条的规定，买受人请求排除执行的，应当同时符合下列四个条件：1.在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。比照上述规定，靳永安对系争房屋享有物权期待权，有权排除执行，具体理由如下：1.在本院查封前，靳永安与徐敏已签订合法有效的房屋买卖合同。首先，《协议书》系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。徐敏辩称《协议书》系受胁迫后签订，不是其真实意思表示，但未提供证据证明，本院不予采信。其次，从《协议书》的内容来看，徐敏与靳永安在签订《协议书》之前存在借款合同关系，因徐敏“目前无归还能力”，为履行借款合同而将系争房屋转让给靳永安，故《协议书》是在徐敏不能偿还借款的情况下，经双方协商一致后将借款合同关系转化为房屋买卖合同关系，将所欠借款转化为房屋价款，并非《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条所规定的以订立买卖合同作为民间借贷合同担保的法律关系。再次，徐敏在讯问笔录中述称曾另以23万元价格将系争房屋出卖给胡侠，而《协议书》约定的房屋价格为32万元，高于23万元，未明显低于市场价格，未损害其他债权人利益。最后，系争房屋登记于徐敏一人名下，徐敏未提供证据证明系争房屋系夫妻共同财产，其主张《协议书》因未经共有人签名而无效的意见，本院不予支持。2.靳永安在本院查封前已占有使用系争房屋。靳永安已提供证据证明其自2014年1月4日起装修入住系争房屋，徐敏亦在讯问笔录中述称“于2014年1月初陪老三（即靳永安）一起去拿的安置房钥匙”，故本院认定其在本院查封之前已实际占有系争房屋。虽然《协议书》约定徐敏可在3个月内还清借款并赎回系争房屋，但事实上徐敏未向靳永安还款，而是按约履行了向靳永安交付系争房屋的义务，故对徐敏辩称双方之间不存在房屋买卖合同关系的意见，本院不予采信。3.靳永安已支付大部分房屋价款并已将剩余价款向本院交付执行。《协议书》约定房屋价款为32万元，靳永安主张该款全部以现金交付给了徐敏，但徐敏在公安机关所作的询问笔录中仅承认收到房屋价款23万元。靳永安未能提供其他证据证明其已履行全部房屋价款，故本院认定靳永安已交付的房屋价款为23万元。经本院释明后，靳永安已向本院执行款账户交付剩余价款9万元，符合《执行异议、复议规定》第二十八条规定的第三项要件，本院予以确认。徐敏主张靳永安仅支付6.8万元借款本金、32万元系利滚利而得，与其在询问笔录中的陈述不符，也未提供任何证据，本院不予采信。4.系争房屋未办理过户登记并非靳永安自身原因。系争房屋于2019年10月15日才登记于徐敏名下，而徐敏又于2019年8月20日向法院起诉要求靳永安迁出系争房屋，故系争房屋未办理过户登记的原因不在于靳永安，而是徐敏拒绝配合办理房屋变更登记，靳永安对此不具有过错。综上，靳永安对系争房屋享有物权期待权，足以排除执行。对靳永安请求对系争房屋排除执行的诉讼请求，本院予以支持。关于确认《协议书》效力的诉讼请求，本院在前文中已对合同效力作出认定，不再单独作为判项处理。靳永安仅对系争房屋享有物权期待权，须经登记后才能转化为完整的所有权，靳永安可就此向徐敏另行提起给付之诉，本院对其确认所有权的诉讼请求不予理涉。徐敏未提供证据证明本案存在经济犯罪嫌疑，本案应当按照民事案件进行审理。据此，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、不得执行无锡市房屋。二、驳回靳永安的其他诉讼请求。案件受理费5800元（已由靳永安预缴），由靳永安负担1631元，由平安银行股份有限公司无锡分行、徐敏负担4169元，并于本判决发生法律效力之日起10日内直接支付给靳永安。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  钱 伟人民陪审员  谢伯阳人民陪审员  鲍惠珍二〇二〇年十一月十八日法官 助理  李绥栋书 记 员  戚玲娇本案援引法律条款《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》：第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》：第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。