广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0606民初26032号原告：梁浩锵，男，1986年11月7日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区************，公民身份号码：440************716。委托诉讼代理人：廖秀环，广东中信顺成律师事务所律师。被告：何志刚，男，1964年11月2日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**************，公民身份号码：440************319。原告梁浩锵与被告何志刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人廖秀环，被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告间的事实租赁关系于2020年4月解除；2.判令被告支付拖欠的2019年10月至2020年4月间厂房租金及2020年5、6月份厂房占用费用，共计27720元（计算方式为：以双方协定月租金3080元为基准计至2020年6月，最终金额计算以被告实际退出日为准），并自起诉之日起至实际支付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期利息；3.判令被告归还拖欠的2019年9月至2020年1月间电费15700.68元（计算方式为：以总电表与分电表读数差额计算被告实用电费，2019年9月为5614.71元、2019年10月为5838.15元、2019年11月为2991.15元、2019年12月为4484.99元，2020年1月为1971.68元，并抵扣被告2018年7月预付电费5000元），并自起诉之日起至还款之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期利息；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为：要求被告支付2019年10月至2020年4月的租金及2020年5月之后按照每月1027元支付占用费并自起诉之日起至实际支付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期利息。事实和理由：为满足生产需要，原告自1991年起向梁渭其承租位于佛山市顺德区***********的厂房合计508平方米，并于2018年9月1日补充签订厂房租赁合同。经梁渭其同意，原告自2018年8月起将其中三百多平方的厂房转租给被告，每月租金3080元，电费由原告先支付然后被告根据实际用电量返还给原告。双方虽未签订书面租赁合同，但原告自2018年8月起将厂房交付给被告使用，被告也一直按上述约定支付租金至2019年9月，支付电费至2019年8月。双方已通过各自的实际履行行为成立事实租赁合同关系且自2018年8月起生效。其后，被告未再支付过租金及电费，期间原告多次催告，被告均未予支付。基于上述事实，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定，被告单方面怠于履行厂房租赁协议主要债务，且经原告催告后在合理期限内仍未履行，原告拥有法定解除与被告间租赁协议的权利。原告已于2020年4月致函被告，通知解除双方租赁协议并要求被告退出厂房及全额支付拖欠的租金及电费。然而至原告起诉之日止，原告仍占用厂房使用且拒不支付租金电费。原告为此起诉至法院。被告辩称，不同意原告的租金、占用费请求，因为机器已经是原告在使用了，所以不应该由被告支付租金，不同意再向原告支付任何电费，因为被告已经预付了租赁期间的电费5000元，这两年来电费有时计算，有时不计算，有时原告说多少就多少，被告不承认，要求以单据为准。本院经审理认定事实如下：2018年9月1日，原告与梁渭其签订《厂房租赁合同》，约定梁渭其出租给原告坐落于北滘镇三桂村官赤路8号的厂房，建筑面积为508平方米，租金为每月每平方米10元，租赁期限自2018年8月1日起至2022年8月1日止。原告于2018年8月起将其中的308平方米厂房转租给被告使用。原告与被告未签订书面的合同，但约定每月租金3080元。被告从2019年10月起未向原告支付租金，也未向原告支付2019年9月至2020年1月的电费。原告为此于2020年9月22日起诉至法院。另查明，涉案租赁厂房建设未取得建设工程规划许可证。又查明，2019年9月至2020年1月期间508平方米厂房产生的电费为24631.93元。原告自认被告在2018年7月向原告预付了电费5000元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。第一，被告提供的《厂房租用合同书》虽然甲方是原告，但是签名为梁锐波，原告否认是其委托梁锐波与被告签订，对该合同也不予确认，被告未能举证证明梁锐波是代表原告与其签订该合同，因此本院对该合同不予确认。虽然原告与被告未签订书面租赁合同，但是双方已实际形成房屋租赁合同关系。涉案租赁厂房建设未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，因此原告与被告之间的房屋租赁合同无效。原告要求确认原、被告间的事实租赁关系于2020年4月解除，本院不予支持。第二，原告要求被告支付2019年10月至2020年4月间的厂房租金并从2020年5月起按每月1027元支付占用费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，被告已实际占有使用涉案厂房，原告可主张参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，被告未能举证证明其已将厂房交还给原告也未举证证明其已向原告支付2019年10月起的占有使用费，因此原告要求被告支付2019年10月起的占有使用费于法有据，但原告自认2020年5月起占用的面积为100平方米，因此2019年10月至2020年4月的占有使用费按每月3080元计算为21560元（3080×7=21560），从2020年5月起按每月1000元支付占有使用费至实际交还厂房给原告之日止。关于利息，前述已分析原告与被告之间的房屋租赁合同无效，原告诉请被告支付占有使用费的利息，于法无据，本院不予支持。第三，原告要求被告支付2019年9月至2020年1月期间的电费，被告未能举证证明其已支付，因此被告应向原告支付。至于电费的金额，原告举证的供电部门出具的《客户抄表结算复核单》能证明2019年9月至2020年1月期间508平方米厂房产生的电费为24631.93元，被告对于原告举证的电表照片及自行制作的抄表记录不予确认，原告提供的证据不足以证明被告使用厂房的实际用电量，本院参照原告及被告使用的厂房面积比例计算为14934.32元（24631.93÷508×308=14934.32），扣除原告自认被告已预付的5000元，被告应向原告支付2019年9月至2020年1月期间的电费9934.32元。原告主张超过上述部分的电费及利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告何志刚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁浩锵支付占有使用费（计算方法：2019年10月至2020年4月的占有使用费21560元，2020年5月起按每月1000元计算至实际交还厂房之日止）；二、被告何志刚于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁浩锵支付2019年9月至2020年1月期间的电费9934.32元；三、驳回原告梁浩锵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计442.76元（由原告梁浩锵预交），由被告何志刚负担318.68元，由原告梁浩锵负担124.08元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  何自梁二〇二〇年十一月十八日书记员  黄敏仪