湖南省岳阳市君山区人民法院行 政 裁 定 书(2020)湘0611行初351号原告郑先进，男，1967年10月9日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人吴文斌，湖南巴陵律师事务所律师。被告岳阳市自然资源和规划局，住所地岳阳市岳阳大道**，统一社会信用代码11430600MB172406XU。法定代表人陈锋，该局局长。委托诉讼代理人李旭阳。委托诉讼代理人张帅，湖南滳招律师事务所律师。第三人湖南泰和集团股份有限公司，住，住所地岳阳市岳阳楼区东茅岭办事处站前路居委会泰和商业广场**一社会信用代码914306001861529332。法定代表人王俊杰，该公司董事长。委托诉讼代理人唐进。原告郑先进不服被告岳阳市自然资源和规划局（以下简称岳阳自规局）、第三人湖南泰和集团股份有限公司（以下简称泰和公司）土地登记行政行为一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉材料。本院依法组成合议庭，于同年11月17日公开开庭审理了本案。原告郑先进及其委托诉讼代理人吴文斌、被告岳阳自规局的委托诉讼代理人李旭阳、张帅、第三人泰和公司的委托诉讼代理人唐进到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告郑先进诉称，2016年8月10日，原告与第三人签订《商品房屋买卖合同》，约定由原告购买第三人开发建设的泰和商业广场（沃尔玛）整体建筑物中的一层服装城1095号商铺。在合同签订之前，原告核实了第三人公示的该整体建筑物所涉5宗土地使用权证、建设工程竣工（规划）验收单、工程竣工备案表等权证及工程建设备案文件的真实合法性。根据上述资料，可以确定该整体项目系合法建筑物，所涉5宗土地均属出让性质。只是根据《不动产登记暂行条例》第8条之规定，该整体建筑物属于一个不动产单元，原告在办理不动产转让登记申请前，应先由政府土地主管部门核准所涉5宗土地统一剩余使用年限。基于国家现行法律、法规及部门规章对于一个登记单元多宗地年限统一标准并无强制性规定，且第三人仍然系该整体建筑物超过2/3产权份额的权利人（泰和商业广场总建筑面积12万平方米、第三人出售房屋面积不足2万平方米），第三人提出按“加权平均法”确定统一截止年限，政府与用地人互不找补出让金，原告赞成第三人提出的方案。第三人于2016年8月前向被告呈报了核准统一宗地剩余使用年限办理不动产登记的报告。被告2019年11月11日作出《关于的复函》称项目中尚有岳市（96）第025号宗地系划拨性质，应补办协议出让手续。在第三人与原告再三陈述有关情况后，被告于2020年1月22日再次作出《关于对湖南泰和集团股份有限公司的复函》，称根据土地登记档案资料，其认定泰和商业广场整体项目用地中（96）第025号宗地性质属于划拨用地，尚应补办出让手续、补缴出让金后，才能办理统一项目整体5宗土地的剩余使用年限。由此，原告一直无法办理所购房屋不动产登记。原告认为被告认定岳市（96）第025号宗地系划拨性质错误。①《房地产管理法》第23条规定，划拨土地无期限，而被告不动产登记簿明确记载，该宗地使用年限50年。②国土资源部《划拨土地目录》中，并无非国有商业用途科目。③早在2015年，被告从岳市（96）第025号宗地中分割部分面积为他人办理的分证，明确记载土地使用性质为出让。为满足进行不动产登记申请的前置条件，第三人已向被告提出书面申请，按“加权平均法”即2043年8月为土地的剩余使用年限，该请求既公平合理，又不违背任何法律规定。然被告以泰和商业广场整体项目中包含划拨性质土地为由，拒绝履行职责办理对上述统一宗地剩余年限的批准手续，导致原告无法提供必备资料申请不动产登记，严重侵害了原告合法权益。原告遂诉至本院请求：1.确认被告2020年1月22日《关于对湖南泰和集团股份有限公司的复函》将岳市（96）第025号宗地错误认定为划拨性质妨碍原告进行不动产转让登记申请，行为违法。2.判令被告限期履行职责依不动产权利人合理要求统一泰和商业广场原5宗地的使用期限。被告岳阳自规局辩称，1.被告对第三人“报告”事项作出的信访回复，没有对原告的权利义务产生实际影响，不属于人民法院行政诉讼的受案范围，依法应当裁定驳回起诉。2.原告不是涉案行政行为的行政相对人及利害关系人，无权提起本案行政诉讼，应裁定驳回其起诉。3.被告在本案中已经履行了不动产登记的法定职责。第三人泰和公司述称，1.原告诉讼陈述的事实是客观的。2.被告在接受宗地合并统一土地使用权截止期限申请后，对办证的宗地性质进行尽职审查时存在以下瑕疵：（1）无证据证明不动产登记簿确有错误，被告认定（96）第025号宗地系划拨性质错误，行为违法。（2）①以加权平均法确定宗地统一使用权截止期限为2043年8月，对国家和用地人利益均无损害，操作简易，且我国现行法律法规并无合并宗地时截止年限“就近或就远”的强制性规定，故可以加权平均法确定宗地统一使用权截止期限为2043年8月。②根据申请进行宗地合并批准是被告法定职责。③被告未在规定期限内履行法定职责，属于行政不作为。经审理查明，2016年8月10日原告与第三人签订商品房买卖合同，购买第三人所有的泰和商业广场一单元1095号房。2018年1月15日第三人向原岳阳市国土资源局提交《关于尽快办理泰和商业广场铺面不动产登记证的报告》，2019年12月11日被告作出《关于的复函》，提出几点处理建议“1996字第025号土地证载土地性质为划拨住宅用地，需按商业用地补办协议出让手续；鉴于涉及到五个地块的使用年限不一致，合并后应统一使用年限。整宗地使用年限以五个地块中最高使用年限2046年3月18日为准，最终出让金价款以正式评估报告并报政府批准为准”。同年12月18日第三人向被告提交报告，对被告在复函中提出的意见发表如下意见“1996字第025号土地证不可能为划拨住宅用地；因业主们都不会支付新增出让金，我公司不同意整宗地使用年限以五个地块中最高使用年限为准”。2020年1月22日被告作出《关于对湖南泰和集团股份有限公司的复函》“……贵公司取得的该宗土地权利类型和用途以土地登记档案材料为依据，因此我局认定该宗地为划拨住宅土地；关于整宗地出让年限问题，原则上应当按宗地内地块最高年限为准。若贵公司要求以其它年限为准，应当由贵公司在充分征求业主意见的情况下，向我局来函申请。我局将根据相关政策研究，经评估后按改变土地利用条件程序报政府批准后实施”。原告认为被告的答复妨害了自己申请办理房屋所有权转移登记，遂诉至本院。上述事实有商品房买卖合同、《关于尽快办理泰和商业广场铺面不动产登记证的报告》、《关于的复函》、《报告》、《关于对湖南泰和集团股份有限公司的复函》等证据证实。本院认为，被告针对第三人提交的报告作出答复，既未直接对原告的人身权、财产权设定权利义务，亦未侵犯原告的商业秘密或个人隐私，原告以“被告对第三人作出的答复，妨害了原告申请办理房屋所有权转移登记”为由主张与被诉行政行为有利害关系缺乏事实和法律依据，原告不是行政相对人或利害关系人。《最高人民法院关于适用的解释》第十三条规定“债权人以行政机关对债务人所作的行政行为损害债权实现为由提起行政诉讼的，人民法院应当告知其就民事争议提起民事诉讼……”，故原告与第三人之间关于办理不动产转移登记的民事争议应当提起民事诉讼。原告的起诉不符合法定的起诉条件，应当驳回起诉。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回原告郑先进的起诉。本案不收取案件受理费。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉至湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  万文华人民陪审员  刘 勇人民陪审员  付陆君二〇二〇年十一月三十日法官助理刘明慧书记员黎回香附相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的；（十）其他不符合法定起诉条件的情形。前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉.