上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初10123号原告：上海千弈企业管理有限公司,住所地上海市金山区山阳镇龙轩路****。法定代表人：周飞，执行董事。委托诉讼代理人：陈桂军，上海市国贸律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐元浩，上海市国贸律师事务所律师。被告：黄江**,男,1968年3月28日生,汉族,住上海市金山区吕巷镇红光路******。原告上海千弈企业管理有限公司诉被告黄江**房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人齐元浩到庭参加诉讼；被告经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告所签《租赁合同》于2019年8月28日解除;2、被告支付原告租金79,802元(自2019年2月20日起至2019年8月28日)及违约金91,076元(以千分之三/日为标准,暂计算至2020年4月15日)；3、被告支付原告占用费69,667元(自2019年8月29日起计算至2019年11月19日)；4、被告支付原告物业管理费14,739元(自2019年2月20日起至2019年11月19日);5、被告向原告支付的履约保证金32,933元不予退还;6、被告支付原告解除合同违约金25,334元。审理中，原告将诉讼请求2中的逾期付款违约金要求计算至支付之日止；将诉讼请求5调整为确认被告已付原告履约保证金32,933元归原告所有。事实和理由：原、被告签订《租赁合同》，被告承租上海市金山区杭州湾大道1878弄29、33号商铺(下称案涉房屋)，合同对租金、物业管理费标准、付款方式、付款期限以及违约责任等均进行了明确约定。被告自2019年2月起未能按约支付租金、物业管理费等费用。原告多次要求被告支付相关款项，但被告均未能履行。后原告发函通知解除双方的合同。原告为维护自身合法权益提起诉讼。原告为证明其主张的事实，向本院提供了产权证、《委托管理协议》、《租赁合同》、律师函及快递凭证。被告未作书面答辩，也未到庭参加诉讼，可视为其放弃质证权利和抗辩权利。经审理查明，原告所述基本事实属实。另查明，案涉房屋分别系张磊、陆燕以及殷杰所有。原告分别与案涉房屋产权人签订《委托管理协议》获取出租权。原、被告所签合同约定：被告承租案涉房屋用于土特产经营；租期自2018年11月20日至2021年11月19日；2018年11月20日至2019年11月19日间的租金为12,667元/月、物业管理费1267元/月；每三个月租金在每个租期前十个工作日内支付；被告应于签订合同当日支付履约保证金32,933元；被告延迟支付租金及其他费用，应当支付按欠费额的万分之三/日标准计算逾期付款违约金；逾期付款超过三十日，原告有权单方解除合同，没收被告所支付的履约保证金，被告还应向原告支付二个月租金的解除合同违约金；双方同意，合同解除后，甲方有权单方面聘请独立于双方之外的第三方到案涉房屋内现场监督进行清点店内物品的工作，有关费用由被告承担，原告有权处置所留物品，且无需赔偿被告；被告应于合同解除后七日内将案涉房屋交还原告，若被告违约致合同解除的，被告按合同约定的租金标准支付七日交还期的占用费，交还期届满后占用费按合同约定租金的200%支付；双方对于发送通知地址予以明确，并以通知交予快递公司后第七日为收悉日等等。审理中原告另称，原告于2019年11月19日在第三方监督下清铺收回了案涉房屋。本院认为，原、被告所签合同系当事人的真实意思表示，且无法律规定的无效情形，应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。被告在租赁期间未按约支付租金，已构成违约，符合合同约定解除条件，且原告依法正当行使合同解除权，故本院确认原、被告间的《租赁合同》已于2019年8月28日解除。因合同解除的责任完全归属于被告，故被告除应支付拖欠的2019年2月20日至2019年8月28日租金79,802元、物业管理费外，还应承担合同约定的违约责任。因被告未按约支付租金致合同解除，而合同除约定了逾期付款违约金外，还约定了多重解除合同违约金，即没收保证金(接近于三个月的租金)、解除合同违约金(二个月租金)以及交还期届满后占有费按合同约定的租金标准二倍计算。现因被告下落不明，从公平原则出发予以处理为妥。逾期付款违约金，在被告逾期付款达三十日后，合同已赋予原告单方解除合同的权利，并由被告承担解除合同违约金，故逾期付款违约金以计算三十日为妥，为7182元。履约保证金及解除合同违约金，被告违约，理应承担违约责任；被告同一违约行为致多重后果，原告仅没收被告所交履约保证金可填补原告因被告违约所致损失，故本院应择其处之为妥，即确认被告已支付给原告的履约保证金32,933元归原告所有。占用费，合同约定赋予原告在合同解除后直接收回案涉房屋的权利，延迟收回期间不可归责于被告；因被告违约致合同解除，被告应按合同约定的租金标准承担七日交还期的占用费，为2956元。物业管理费，应计算至占用期即2019年9月4日，为8278元。综上，为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海千弈企业管理有限公司与被告黄江**所签《租赁合同》已于2019年8月28日解除；二、被告黄江**应于本判决生效之日起十日内支付原告上海千弈企业管理有限公司租金79,802元及逾期付款违约金7182元；三、被告黄江**应于本判决生效之日起十日内支付原告上海千弈企业管理有限公司占用费2956元；四、被告黄江**应于本判决生效之日起十日内支付原告上海千弈企业管理有限公司物业管理费8278元；五、确认被告黄江**已支付原告上海千弈企业管理有限公司履约保证金32,933元归原告上海千弈企业管理有限公司所有；六、驳回原告上海千弈企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2755元，由原告上海千弈企业管理有限公司负担1293元，被告黄江**负担1462元。被告黄江**所负之款，应于本判决生效后七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 金志荣二〇二〇年十一月二十六日法官助理 李梦娜书 记 员 张 倩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。