北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初54807号原告：韩永辉，男，1971年2月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张春仙，北京履厚律师事务所律师。被告：北京正旭晶典房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路**院**楼**101内**。法定代表人：张桐源，董事长。委托诉讼代理人：李秀生，北京市东元律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱甜，北京市东元律师事务所律师。原告韩永辉（以下简称原告）与被告北京正旭晶典房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员胡东方独任审理，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人张春仙，被告之委托诉讼代理人李秀生、朱甜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告退还多收取的房款56235.8元及利息（以56235.68元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2007年7月6日起算至实际履行之日止）；2.请求法院判令被告退还原告契税74369元及利息（以74369元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2007年4月27日起算至实际履行之日止）；3.请求法院判令被告退还原告公共维修基金49529元及利息（以49529元为基数，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，自2007年4月27日起算至实际履行之日止）；4.请求法院判令被告支付原告逾期办理房屋所有权证书违约金99461.39元（以2474164元为基数，按照日万分之零点五的标准，自2016年7月15日起算至2018年9月28日）。事实和理由：2006年10月26日，原告和被告签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发的房屋。涉案房屋预测建筑面积共136.03平方米，总价款2402099元。合同约定，面积差异处理根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。2007年1月6日，原告向被告支付购房款2402099元，2007年7月6日被告在没有测量涉案房屋实际面积的情况下，谎称面积增大，又要求原告支付购房款72065元，原告共支付购房款2474164元。2018年2月8日，经北京市房地产勘察测绘所测绘涉案房屋建筑面积136.35平方米，套内建筑面积116.09平方米，房价款据实结算应当为2417928.32元，据此被告多收原告房价款56235.68元。原告已向被告缴纳了相关契税74369元，相关公共维修基金49529元，但被告并未依据约定为原告办理房屋权属登记。原告通过诉讼执行程序自行缴纳了涉案房屋的契税、公共维修基金等费用，于2018年9月29日取得该房屋的不动产权证书。原告认为，被告签订的商品房预售合同及补充协议系双方真实意思表示，合同内容合法有效，双方均应各自履行合同义务。原告已依约履行了相关付款义务，而被告未依约给原告办理房屋所有权证书并支付相应费用，构成违约且给原告造成了损失，故诉至贵院，望判如所请。被告辩称，关于原告第一项诉讼请求，多收房款的利息部分没有合同及法律依据，依据合同约定面积差在3%以内的只是返还房款，并没有利息。况且利息从2007年起算不对，知道房屋面积有差异得从拿到房本知道实际面积之后才能算出来。我们认可房本上的面积，按照房本上面积计算确实多收了房款，我们之前有面积少了后找买房人补收的房款也不收利息。关于原告第二项和第三项诉讼请求，原告要求利息没有合同及法律依据，主张契税及公共维修基金属于重复诉讼，之前在第一个案件中，已经判令所有费用由原告负担。关于原告第四项诉讼请求，违约金不同意支付。根据已经生效的案例，法院支持的是从起诉之日倒推两年的违约金，因此违约金前诉已经支付了36万元，包括了原告的损失。因此被告认为违约金并不应当再被支持。依据北京市高院关于审理房屋买卖合同的相关会议纪要，违约金重复主张的，违约金高于损失的应当部分或全部驳回买受人的诉讼请求。而且原来的判决是按照240万元为基数计算的，不是原告现在的计算方式。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2006年10月26日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》及《补充协议》，约定：原告购买被告开发的北京市朝阳区正旭晶典花园第五层F-5-1208房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积136.03平方米，其中套内建筑面积115.33平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米20828.05元，购房款为2402099元。第十条逾期付款责任约定，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，并于实际支付应付款之日器30日内向出卖人支付违约金。第十四条面积差异处理约定：实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。第二十条产权登记约定：出卖人应在2007年10月31日前，取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。第二十四条专项维修资金约定，买受人委托出卖人代交专项维修资金的，出卖人应当自委托之日起30日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。《补充协议》第一条约定该面积依照建设部及北京市规定的计算方式确定，并以北京市房屋土地管理部门或其认可的测绘部门的实测结果为准。第二条约定如该房屋的实测建筑面积与暂测建筑面积发生误差，则甲乙双方应在房屋交付之日起30日或在被告收到北京市房屋土地管理部门实测建筑面积文件之日起30日内进行面积差价款的结算，多退少补，逾期支付面积差价款的违约责任依该合同第十条确定。被告于2007年1月5日出具发票，记载付款单位为原告，房款2402099元。被告于2007年7月5日出具发票，记载付款单位为原告，房款72065元。被告于2007年4月27日出具《收据》，记载收到原告契税（代收）74369元。被告于2007年4月27日出具《收据》，记载收到原告公共维修基金（代收）49579元。2016年，原告将被告诉至本院，要求被告立即办理正旭晶典花园竣工验收备案，出示登记并为原告办理正旭晶典花园第五层F-5-1208房屋所有权证；支付规划变更补偿金240209.9元，支付逾期办理涉案房屋所在楼栋初始登记的违约金763627.59元，支付逾期办理涉案房屋转移登记（房屋所有权证）的违约金360540.2元（按日按已付总房款2402099元的万分之零点五自2008年4月26日计算至2016年7月15日）。本院于2017年6月26日出具（2016）京0105民初49829号民事判决书，判决一、被告为原告办理北京市朝阳区正旭晶典花园第五层F-5-1208号房屋的所有权证，办理房屋所有权过程中产生的相关费用由原告承担；二、被告向原告支付自2008年4月27日起2016年7月15日的违约金360420.1元；三、驳回原告的其他诉讼请求。后被告不服上述判决，上诉至北京市第三中级人民法院，该院于2017年12月29日出具（2017）京03民终13908号民事判决书，认为原告要求被告支付逾期办理涉案房屋产权初始登记及转移登记的违约金，一审结合双方关于违约金计算标准的约定，并综合上述两种违约期间存在重复以及被告违约对原告所造成的影响等因素，确定被告按照日万分之零点五标准支付违约金，并无不当，本院予以维持。故该院判决驳回上诉，维持原判。原告提交《税收完税证明》记载契税入库日期为2018年9月28日，实缴金额72062.97元，纳税人为原告。原告提交《北京市住宅专项维修资金专用收据》，填发日期2018年9月29日，付款单位为原告，维修资金金额为27270元。2018年9月29日，原告取得位于北京市朝阳区朝阳公园西里南区15号5层2单元501房屋的不动产权证书，房屋登记表中载明楼房建筑面积136.35平方米，套内建筑面积（含阳台）116.09平方米。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行己方义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告签订之《北京市商品房预售合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。关于房屋面积差价款，涉案房屋实测建筑面积与暂测建筑面积发生误差，被告理应退还房屋面积差价款56235.68元。被告以诉讼时效予以抗辩，本院不予采信。关于房屋面积差价款的利息，生效判决确定被告应为原告办理涉案房屋的所有权证，故被告理应自不动产权证书下发之日起30日内与原告进行面积差价款的结算。现被告逾期进行结算，故其应按照合同第十条逾期付款责任的约定承担违约责任。现原告自行降低违约金计算标准，主张被告支付面积差价款的利息，本院予以支持，但原告起算时间及计算标准有误，本院予以更正。关于契税及公共维修基金，被告以前诉判决已对办理房屋所有权过程中产生的相关费用进行处理为由，认为原告重复诉讼。被告该项抗辩没有法律依据，本院不予采信。被告代收原告的契税及公共维修基金，并未向相关部门进行缴纳，理应将上述款项予以退还。关于上述费用的利息，原告该项主张没有合同依据，且上述费用系原告办理产权转移登记手续时理应承担的费用，故本院对原告该项利息主张不予支持。关于逾期办证违约金，现原告主张被告支付2016年7月16日至2018年9月28日期间的逾期办证违约金并未超过诉讼时效，且该项主张有合同及法律依据，本院予以支持。关于逾期办证违约金的计算方式，前诉生效判决确定了逾期办证违约金按照已付款的日万分之零点五标准计算，考虑到本院已对面积差价款及利息进行了处理，故逾期办证违约金应以房屋总价款2417928.32元为基数进行计算，原告主张的计算方式有误，本院予以更正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京正旭晶典房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告韩永辉房屋面积差价款56235.68元及利息（以56235.68元为基数，自2018年10月30日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算；自2019年8月20日至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）；二、被告北京正旭晶典房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告韩永辉契税74369元和公共维修基金49529元；三、被告北京正旭晶典房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告韩永辉逾期办证违约金97203.6元；四、驳回原告韩永辉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5494元，由原告韩永辉负担34元（已交纳），由被告北京正旭晶典房地产开发有限公司负担5460元（原告已交纳，被告于本判决生效之日起七日内给付原告）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  胡东方二〇二〇年十一月十六日书记员  高 源