北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初1541号原告：张雪梅，女，1968年1月20日出生，汉族，住北京市海淀区。原告：金璠羽，女，1992年4月2日出生，汉族，住北京市海淀区。二原告共同委托诉讼代理人：崔万明，北京市方舟律师事务所律师。被告：周成林，男，1933年3月7日出生，汉族，户籍地北京市昌平区。被告：赵兰，男，1982年12月12日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：郭迎，北京京凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：薄舒悦，北京京凯律师事务所实习律师。原告张雪梅、金璠羽与被告周成林、赵兰确认合同无效纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金璠羽、张雪梅及委托代理人崔万明与被告赵兰之委托代理人郭迎、薄舒悦到庭参加了诉讼，被告周成林经本院依法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理，现已审理终结。张雪梅、金璠羽向本院提出诉讼请求1、判决被告位于北京市海淀区八里庄×号院×号楼×层×单元×[建筑面积57.96平方米，产权证号为京（2019）海不动产权第XXXX号]号房屋买卖无效；2、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：我二人在2012年5月10日收到海淀法院民事判决书，判定我二人对北京市海淀区八里庄×号院（定慧福里）×号楼×层×单元×号房屋享有居住权，周成林协助办理入住手续。后周成林上诉北京市第一中级人民法院，同年9月收到二审判决，驳回上诉，维持原判。自判决生效后，周成林不但不配合办理入住，还多次对张雪梅入住进行阻拦和恐吓。2012年12月房屋经过简单装修，我二人在该房屋居住至今。2013年7月2日，在该房屋产权存在争议，被告没有通知我二人情况下，私自办理了该房屋的产权证。在2019年4月，周成林将北京市海淀区八里庄×号院×号楼×层×单元×号房屋又在没有告知实际居住人的情况下，将该房屋以低于市场130万的价格卖与赵兰，当时正巧有一套同涉案房屋户型一致的房屋在链家挂牌出售，标价是400万，周成林存在恶意卖房行为。赵兰在买房过程中，首先没有通过正规中介公司交易，其次是没有进入过该房屋实际看房。而且是以低于房屋总价格的40%，用265万买下该房，赵兰的行为违反了常理，存在与周成林串通，恶意将我二人对涉案房屋目前享有的权利灭失。赵兰辩称，不同意张雪梅、金璠羽的全部诉讼请求，合同系周成林与我真实意思表示，我已经付清房款，房产证已经过户登记至我名下，本案不具备合同法规定无效的情形。我不存在和周成林有任何恶意串通行为，如果有，张雪梅、金璠羽应举证，我不认识张雪梅、金璠羽。我是经人介绍认识的周成林的女儿，购买的涉案房屋，涉案房屋是拆迁房，买来用于子女上学，周成林当时病重，合同是他本人签的，卖房时周成林身患疾病，家里急于筹钱治病，我见到了周成林及其妻子女儿，本案不涉及善意取得或无权处分，涉案房屋价格不是本案争议的焦点，涉案房屋交易前的合法产权人是周成林，居住权即使存在，是无权处理房屋的物权，不适用物权法的善意取得，不适用无权处分和无权代理，价格不是本案的焦点。周成林未作答辩。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。张雪梅与周成林之子周某原系夫妻关系，二人1989年7月17日登记结婚，生育一女金璠羽（原名周月），2011年3月张雪梅与周某经法院判决离婚。2012年张雪梅、金璠羽以用益物权确认为由将周成林、北京城建正裕达房地产开发有限公司诉至本院。本院作出（2012）海民初字第×号民事判决书，判定张雪梅、金璠羽对北京市海淀区定慧福里×号楼×单元×号房屋享有居住权，周成林、北京城建正裕达房地产开发有限公司于判决生效后十五日内协助张雪梅、金璠羽办理上述房屋的相关入住手续，办理入住手续时所需支付的费用由周成林负担。后周成林不服该判决提出上诉，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民终字第×号民事判决书，驳回上诉维持原判。2013年，周成林取得北京市海淀区八里庄路×号院×号楼×层×单元×号房屋（即北京市海淀区定慧福里×号楼×单元×号房屋，以下简称涉案房屋）的所有权证。2019年3月1日，赵兰与周成林签订《北京市存量房屋买卖合同》，周成林将该房屋出售于赵兰。合同约定的成交价为265万元，其中房屋成交价160万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施作价105万元。2019年4月4日，赵兰取得上述房屋的不动产登记证书，房产证号为京（2019）海不动产权第XX**。本案诉讼中，赵兰提交银行明细，证实自己于2019年3月1日支付30万元，其余款项在2019年4月4日分三笔转账支付。就房屋居住状况，张雪梅陈述，2012年法院作出判决后，自己与女儿金璠羽入住涉案房屋，自此二人均未离开过涉案房屋，该房屋亦是二人在北京的唯一住房，入住后张雪梅、金璠羽对住房门口安装铁网门并安装了监控设施。就购置房屋的过程，赵兰陈述2019年初通过朋友认识周成林女儿周金梅，为子女上学而联络买卖房屋事宜，双方约定了总价款265万，款项交接以自行成交方式无需监管，洽商过程中赵兰勘察房屋，但到房屋门口未能进入，周成林说借给亲戚暂住，钥匙在亲属处，故赵兰看了同户型同面积的其他房屋，购买过程中赵兰并未实际进入房屋。赵兰取得房屋所有权证书后，向本院提出诉讼要求周成林、张雪梅、金璠羽腾退涉案房屋，该案正在审理中。对于购房居间过程，赵兰陈述寻找中介进行居间，仅用其提供合同版本并交了3万，但中介没有提供其他服务。对于赵兰购房后的房屋交接问题，其陈述买房后周成林也没给自己钥匙，自己没进入过房屋没实际进行过房屋交割，但发现张雪梅、金璠羽居住在涉案房屋，找周成林解决，周成林支持其通过诉讼要求张雪梅、金璠羽腾房。诉讼中，张雪梅还提交该房屋所在小区同楼宇同单元的其他房屋出售前签署的合同，证实同户型房屋出售房屋价格400余万元，争议房屋交易价格明显背离市场价值。本院受理此案后，依据张雪梅、金璠羽提供周成林的联系方式和住所地无法通知其应诉，于2020年7月30日通过《人民法院报》向周成林公告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、证据材料及开庭传票。周成林未在公告传唤的日期到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。本院认为，依据生效判决书认定争议的北京市海淀区八里庄路×号院×号楼×层×单元×号房屋系危旧改造进行产权置换而来，人民法院已经确认张雪梅和金璠羽对该房屋享有居住使用权，且要求周成林为二人办理入住手续。现周成林明知争议房屋的归属却予以转卖，侵害张雪梅、金璠羽的权利，其转让行为效力应予深究。虽然由于危改安置的原因导致房屋下发房产证给予周成林，造成房屋的登记权利人与实际权利人不符的情形，赵兰与物权登记记载权利人进行交易应属正常，但经过本庭审理，其上述房屋的购买行为存在诸多疑点，第一、赵兰购置房屋自洽商签约直至付款，并未进入该房屋进行相应的勘察。对于购置房产此种交易，入户勘察户型、了解装修家电、核实使用状况等是购房者基本的必要的前提，而赵兰交易过程不仅没有进行，购房过户后亦未从周成林处取得房屋钥匙，更未进行房屋交接与水电物业结算。以上事实说明赵兰并非此交易合理而正常的购房人，其行为有违基本交易常识。第二、观察争议房屋的交易价格，其价格较同单元户型房屋价格低很多，赵兰为子女入学购房应当知晓上述房屋的市场价值，在此房屋明显低于市场价值的情形下进行交易，其应当知晓事出有因，故赵兰购房并非简单基于物权登记而进行交易的善意买受人。以上分析，可以说明周成林明知房屋由张雪梅、金璠羽依据法院判决享有权利并实际居住，而自己擅自转卖，转卖行为无效。而赵兰未经入户勘察、至今未能自周成林处接收房屋且以低价交易，其行为构成对张雪梅、金璠羽权利的侵害，周成林与赵兰缔约应归于无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：确认二○一九年三月一日周成林与赵兰签署的《北京市存量房屋买卖合同》无效。公告费260元，由周成林负担，于本判决生效后七日内交纳；案件受理费13800元（张雪梅、金璠羽已预交），由周成林负担6900元，于本判决生效后七日内交纳；由赵兰负担6900元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 汪 懿人民陪审员 陈 婕人民陪审员 史金凤二〇二〇年十一月二十六日书 记 员 王笳奇