河北省鸡泽县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0431民初743号 原告：张少华，男，1982年10月12日出生，汉族，住邯郸市鸡泽县。 委托诉讼代理人：张丽增，鸡泽县椒城法律服务所法律工作者。 被告：河北悦达房地产开发有限公司，住所地：邯郸市丛台区滏河北大街**华浩天际******。 法定代表人：陈向荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈鹏飞，该公司员工。 委托诉讼代理人：李新海，该公司法律顾问。 原告张少华与被告河北悦达房地产开发有限公司（以下简称悦达公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张少华及其委托诉讼代理人张丽增、被告悦达公司的委托诉讼代理人陈鹏飞、李新海到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告张少华向法院提出诉讼请求：1、依法判令悦达公司支付张少华租金39425.1元，自2016年2月7日至2020年1月6日期间的违约金212304.17元。2、诉讼费由悦达公司承担。事实与理由：2013年张少华购买了悦达公司的商铺，张少华不直接经营，并与悦达公司签订了商铺委托经营合同。合同约定商场铺位的委托经营期限为5年，自2013年12月7日起开始计算至2018年12月6日止。商铺的回报为商铺总价款的8%，同时还约定了违约责任，悦达公司逾期向张少华支付商铺经营回报收益，张少华有权要求悦达公司按约履行。若悦达公司在逾期30个工作日内仍未支付的，自第31个工作日起每天按商铺经营回报的千分之三向悦达公司加收滞纳金。本合同执行期间，甲、乙双方不得提前终止合同的履行。因一方的原因致使合同无法正常履行的，视为违约，违约方赔偿因此而给对方造成的损失。悦达公司按合同约定履行了一年两个月，就不再履行。张少华多次找到悦达公司协商此事，悦达公司没有解决。悦达公司的行为已经损害了张少华的合法权利。请求法院支持张少华的诉讼请求。 为支持其主张，张少华向本院提供如下证据： 龙城国际购物中心商铺合同复印件一份，收据3张，证明张少华购买悦达公司的商铺总价款； 2、商铺委托经营合同书，农业银行卡交易明细清单8张，证明张少华、悦达公司签订商铺委托经营合同书及合同约定的商铺回报率及违约责任承担，证明悦达公司只返还了24个月的商铺租金便不再返还，悦达公司应当承担违约责任。 悦达公司辩称，张少华诉状所述，张少华购买悦达公司商铺，并与悦达公司签订商铺委托经营合同，委托悦达公司经营情况属实。悦达公司已经向张少华支付从2013年12月到2016年4月的商铺经营回报收益19446.2元。这期间商铺没有经营，悦达公司自掏腰包依约向张少华支付了商铺经营回报收益。悦达公司不应当承担从2016年5月到2018年12月的商铺经营回报收益的责任。鸡泽县龙城国际小区项目个别业主在没有办理完毕交接房手续的情况下要进入房屋进行装修，与小区物业发生冲突，个别业主损毁小区财物强行运料装修，引发了业主与物业、悦达公司的矛盾。2015年9月份开始，以王孟校为首，以李明亮、陈晓雷叶强等为主要成员的犯罪团伙，强行进入小区，对悦达公司财物进行毁坏，导致悦达公司工作人员被迫撤离小区办公场所，犯罪团伙强占房屋，非法成立小区自治委员会，向外销售房屋，出租商铺。悦达公司对小区项目的管理失控，商铺招商工作全部停止。经悦达公司控告，犯罪分子在2018年下半年被刑事拘留和逮捕，2019年6月份被法院判处承担刑事责任。悦达公司这才进入小区项目，由于犯罪团伙遗留问题太多，短时间内难以解决，加上今年的疫情，让商铺招商工作更加困难。悦达公司认为张少华的经济损失，应当由犯罪分子承担赔付责任。商铺委托经营合同的法律性质属于《合同法》第二十一章所规定的委托合同，商铺在悦达公司管控期间，无论是否正常经营，悦达公司都要向张少华支付固定的商铺经营回报收益。悦达公司被犯罪分子强行剥夺管控经营商铺的权利，对于商铺损失悦达公司没有过错，不用承担赔偿责任。对于此项责任问题，双方订立的合同第七条约定：“遇不可抗力或不可归责于乙方（悦达公司）原因造成商铺损失或灭失，乙方（悦达公司）应当及时向甲方（张少华）说明情况，乙方（悦达公司）不负修复或赔偿责任。”犯罪团伙强行进入小区，剥夺悦达公司对商铺的管控、经营权利，属于“不可归责于悦达公司原因而造成商铺损失”的情形，因此悦达公司对于犯罪团伙的犯罪行为给张少华造成的损失不应承担责任，请法院查明事实，依法驳回张少华的诉讼请求。如果法院审理后认为悦达公司应当向张少华支付商铺经营收益及违约金，悦达公司认为双方约定的违约金标准过高，超过了民间借贷年利率24%，请求按银行同期贷款利率标准。 为支持其答辩意见，悦达公司提供证据如下： 鸡泽县人民法院出具的刑事判决书复印件一份； 照片打印件50张； 鸡泽县政府对于龙城国际其他业主的座谈笔录3份。以上证据证明李明亮等人进入小区对小区设施损坏，非法占用涉案商铺，悦达公司因犯罪分子的非法行为无法正常经营商铺。 经审理查明：悦达公司于2011年9月份开发鸡泽县龙城国际小区项目，于2015年6月份验收竣工。2013年11月11日张少华购买了悦达公司龙城国际购物中心商铺，该商铺所在的楼层为四层，编号为4505、4506，建筑面积为21.24平方米，总价款为128672元。购买商铺的当日张少华与悦达公司签订商铺委托经营合同。张少华为甲方，悦达公司为乙方，委托经营的场地为甲方所有龙城国际购物中心四层4505、4506号商铺。甲方同意将涉及商铺经营管理的一切事项均委托于乙方处理，并同意以乙方的名义从事商铺经营管理的一切活动和行为。委托经营的期限为5年，自2013年12月7日至2018年12月6日。甲方在委托经营期间有权按照约定的时间向乙方收取商铺经营回报收益，委托经营合同期内乙方向甲方的年度回报为商铺总价款的8%。自委托经营之日起乙方向甲方一次性支付一个月的经营回报，计算期为一个月，第二个月返还给甲方，以后每年依次类推。乙方逾期向甲方支付商铺经营回报收益，甲方有权要求乙方按约履行。若乙方在逾期30个工作日内仍未支付的，自第31个工作日起每日按商铺经营回报的千分之三向乙方加收滞纳金。本合同执行期间，甲乙双方不得提前终止本合同的履行。因一方的原因致使本合同无法正常履行的，视为违约，违约方赔偿因此而给对方造成的损失。遇不可抗力或不可归责于乙方原因而造成商铺损失或灭失，乙方应及时向甲方说明情况，乙方对此不负修复或赔偿责任。 合同签订后，悦达公司按照约定向张少华支付经营回报收益，总共给付25个月，支付了2013年12月7日至2016年1月6日的收益，前4个月每月按457.81元支付，之后每月857.81元，共计19845.25元。之后悦达公司没有向张少华支付收益回报。悦达公司开发的龙城国际小区，没有按照购房合同约定的日期向业主交房，且出现电梯无法使用、消防设施不完善等一系列问题，导致龙城国际小区业主无法入住。悦达公司与龙城国际小区业主发生纠纷，陆续有小区业主与悦达公司工作人员发生冲突，在2017年5月份龙城国际业主委员会成立后，以王孟校为首的犯罪分子以小区业主委员会没有经费为由，强行占有小区的商品房及商铺，并对外出租。悦达公司对小区物业管理及本案的商铺完全失去控制权。2018年7月份，王孟校等犯罪分子被逮捕。之后悦达公司配合县政府工作组进入小区，解决遗留问题。现张少华因没有得到商铺回报收益，向本院提起诉讼，要求判如所请。在诉讼过程中张少华将诉讼请求中的租金变更为53184元，违约金变更为57686元。 以上案件事实亦有本案庭审笔录佐证。 本院认为，张少华与悦达公司签订的商铺委托经营合同，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。虽然本案当事人订立的合同为委托经营合同，但双方并非委托法律关系。张少华从悦达公司处购买商铺，之后由悦达公司使用，悦达公司向张少华支付使用费，故双方之间系租赁合同关系。本案的案由应当确定为租赁合同纠纷。张少华将自己所有的商铺租赁给悦达公司用以经营，悦达公司应当按照合同约定每个月向张少华支付商铺经营收益也就是租金。悦达公司给付张少华25个月商铺收益，也就是支付到2016年的2月份，之后没有再支付。2016年2月份到2017年4月份，悦达公司尚没有失去对商铺的掌控，应当按照合同约定向张少华支付15个月的商铺经营收益共计12867.15元。对于张少华要求每日按商铺经营回报的千分之三计算违约金的主张，悦达公司辩称违约金过高，请求法院下调标准，根据双方合同的履行情况，本院酌定按照欠付租金的20%计算。即12867.15元×20%=2573.43元。关于张少华主张的自2017年5月至2018年12月6日的商铺经营收益及违约金，犯罪分子强行进入小区赶走悦达公司工作人员，悦达公司对商铺失去控制权，该情形系双方合同第七条约定的不可归责于悦达公司的原因而造成商铺损失，悦达公司在此期间不应当承担给付责任。2018年12月6日之后双方合同终止，张少华要求悦达公司支付商铺收益并承担违约金的主张，没有事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下： 一、河北悦达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付张少华商铺收益回报12867.15元； 二、河北悦达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付张少华违约金2573.43元； 三、驳回张少华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2516元，减半收取1258元，由张少华承担629元，由河北悦达房地产开发有限公司承担629元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  蒋桂森 二〇二〇年十一月十六日 书记员  冯 帅 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条当事人乙方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人适用、收益、承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行请求、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。