广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初21323号原告：梁潮明，男，1990年2月20日出生，汉族，住中山市**********，公民身份号码442************296。委托诉讼代理人：刘通，广东盈进（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王菁，广东盈进（中山）律师事务所实习律师。被告：杨彩霞，女，1986年3月19日出生，汉族，住广东省普宁市*********，公民身份号码440************005。被告：中山市乐有家房地产经纪有限公司，住所地中山市东区******紫马奔腾广场一区6座2层物业，统一社会信用代码914***********547H。法定代表人：李功镇，执行董事。委托诉讼代理人：高亚静，女，系公司职工。委托诉讼代理人：李杰，女，系公司职工。第三人：梁银芬，女，1987年6月26日出生，住中山市**********，公民身份号码442************284。原告梁潮明与被告杨彩霞、被告中山市乐有家地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加梁银芬作为本案第三人参加诉讼，并组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人刘通，被告乐有家公司的委托诉讼代理人高亚静，第三人梁银芬到庭参加了诉讼。被告杨彩霞经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:一、判令解除案涉房屋二手房买卖及居间服务合同；二、判令被告杨彩霞退还定金200000元、四个月供房款19460元（4865元×4个月）以及逾期付款利息（以219460元为基数，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；三、判令被告杨彩霞支付解除合同违约金186000元（按案涉房屋转让总价的20%计付）以及逾期付款利息（以186000元为基数，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；四、判令被告杨彩霞支付原告为实现债权而支出的律师费8000元；五、判令被告乐有家公司对上述款项承担补充赔偿责任并退还居间费7000元。事实与理由：两被告于2019年8月29日与原告签订的《二手房买卖及居间服务合同》《补充协议》《交易节点确认书》，是三方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应予恪守履行。自合同签订之日至2019年10月10日，原告依约完成了共计20万元定金的交付义务，并于2019年9月17日起连续四个月每月向被告杨彩霞支付4865元供房款。根据前述合同约定，杨彩霞应当在签订合同之日起五十个工作日（即至2019年11月14日）内完成案涉房屋的筹资、赎楼、办理注销抵押登记等系列手续办理。但至原告起诉之日，杨彩霞仍未履行任何合同义务，并明确表示其已不具备履约能力。被告乐有家公司作为专业居间机构，在原告交付20万元定金后未积极督促杨彩霞依约依时办理赎楼、注销抵押登记相关手续，有违忠实勤勉义务，应就其方过错承担相应责任。综上所述，基于诚实信用原则，合同各方在履行过程中应相互信任、相互配合，以促成涉案交易的顺利履行。然两被告均未严格履行各自合同义务，致原告合法权益遭受严重损失，被告杨彩霞下落不明，本院依法公告通知其应诉。公告期间届满，被告在法定答辩期间未提出答辩及陈述意见，未向本院提交证据。被告乐有家公司辩称，1、我司是提供居间服务的第三方，非本案房屋买卖合同的适格被告，原告要求我司退还佣金7000元，非本案审理范围，且我司已向交易双方提供订立合同的媒介服务，促成房屋交易签约，完成居间义务，依约享有居间报酬。2、合同签订后，原告直接付定金20万元给杨彩霞。2019年10月底11月初，原告和第三人准备办理按揭手续。2019年12月初，银行出具同意贷款承诺函。后期，各方等待杨彩霞办理赎楼及注销抵押手续。2020年3月14日，因等待时间过长，我司向杨彩霞发送《催告函》，告知其在限期内办理赎楼及注销抵押登记手续，未果。第三人梁银芬陈述，同意原告意见。经审理查明：2019年8月29日，原告（买方）与被告杨彩霞（卖方）及被告乐有家公司（居间方）签订《二手房买卖合同及居间服务合同》约定，买方向卖方购买位于中山市火炬开发区***********************，该房地产处于抵押状态；转让总价款93万元，交易定金20万元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金5万元，在合同签订后25个工作日内再向卖方支付定金15万元；余款由买方以按揭付款方式支付；鉴于居间方就本次交易提供了居间服务，促成买卖双方交易，买卖双方同意向居间方支付全额佣金，买方应支付佣金7000元；如卖方逾期履行合同超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担。同日，上述三方并签订《交易节点确认书》约定，卖方自行筹资赎楼，向欠款银行提交“提前还款申请”，在签订前述合同之日起50个工作日内自行筹资还清银行贷款并办妥注销抵押登记手续，办妥注销抵押登记手续后2个工作日内将房地产权证、国有土地使用证或不动产权证原件（无查封、无抵押）交予居间方；本确认书生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等法律效力，除本确认书中明确所约定的条款外，原合同的其它条款继续有效；买卖双方如未按照本确认书约定期限履行义务的，须依据原合同约定承担违约责任。除合同签订当天，原告向杨彩霞支付4万元外，原告付款情况如下：2019年9月17日支付4864元（月供款）、9月18日支付10000元、9月19日35000元、9月30日20000元、10月7日10000元、10月8日60000元、10月10日20000元、10月16日4865元、11月15日4865元（月供款）、12月6日4865元（月供款），合计195000元定金、19459元月供款。原告并向乐有家公司支付了居间费7000元。原告提供其与杨彩霞的微信聊天记录显示：双方于合同签订当日加为好友，后原告陆续通过微信向杨彩霞转账。2019年9月17日，杨彩霞：“你好，梁生，今天是房款扣款时间，麻烦你今日五点之前将房款存入我的农行卡，或者微信转给我。”原告：“好的。”9月26日，杨彩霞：“合同当时签着是26还清余款的是吧？麻烦你安排一下。上次提前还了些，所以减免你五千！那今天就还应还给我十一万！没错吧”原告：“好的。”10月16日，杨彩霞：“梁先生，那个房贷的钱记得转给我哈，4863.44元。”原告：“好的。”12月16日，原告向杨彩霞转账房贷月供款后问：“霞，你那边手续办得怎么样，房地产那边说你这里有问题没有搞定。”杨彩霞：“我也在等他们处理，叫我等信息，我也想快点。”原告：“霞，你尽快赎楼吧，我供的4个月钱也给了，刚问了，一天没过户，我给你的钱也是白给，到时贷款下来我一分钱没有得减，打4个月给你了。”其后直到2020年1月23日，期间原告多次催促杨彩霞设法筹次赎楼，杨彩霞均声称没有钱，杨彩霞并问原告是否同意偿还1月的房贷月供款，并建议原告租下该房，未果后，杨彩霞称：“房子我是不会去供的，你要是不交月供。反正我停供了，下次水电我也停了它。”原告遂提起本案诉讼。另查：2019年9月25日，原告与杨彩霞及第三人签订《主体变更确认书》约定，买卖双方通过乐有家公司居间服务签订了《二手房买卖合同及居间服务合同》，三方协商一致同意由第三人履行原合同及其附件中有关买方权利义务的约定，将房产过户到第三人名下，同时买方保证第三人具有购房资格，能顺利履行合同。庭审中，原告称该确认书仅仅是为了办理贷款所签的，因原告征信有问题办不到贷款，就找了姐姐也就是本案第三人来申请贷款，原告也不知道这份确认书有何作用，只知道要给第三人办理贷款就要签。第三人对原告意见予以确认，并称，本案合同不是我签的，我不当原告，同意仅由原告梁潮明提起本案诉讼。又查：2020年7月1日，原告（甲方）与广东盈进（中山）律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》约定，甲方委托乙方的律师在本案中担任甲方代理人，并约定甲方需向乙方支付律师代理费8000元。2020年6月29日，原告向该律师事务所支付3000元，该律师事务所于2020年11月24日向原告开具了律师费发票。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原告与两被告签订的《二手房买卖合同及居间服务合同》《交易节点确认书》，系双方自愿真实的意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。虽然原告与杨彩霞及第三人签订了《主体变更确认书》，但在该确认书签订前后，案涉购房定金、房贷月供款均由原告支付，且杨彩霞一直是与原告就合同履行进行沟通，并多次催促原告付款，说明杨彩霞仍视原告为交易对象、义务主体。故本院认为，上述事实可以证实原告与第三人所陈述的《主体变更确认书》仅是为申请贷款所签，合同主体并未变更，本院对此予以采信。根据合同约定，被告须在合同签订后50个工作日内赎楼，注销抵押登记，但被告直到2020年1月仍称自己没有钱赎楼。其行为明显构成违约，应承担相应违约责任。原告有权解除与杨彩霞间的房屋买卖合同关系。对原告要求杨彩霞退还定金、四个月供房款及相应的逾期付款利息（自起诉日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止），本院予以支持。该定金及供房款以原告实付定金195000元、实付供楼款19459元为准。原告要求杨彩霞支付违约金186000元、律师费8000元，符合合同约定的“如卖方逾期履行合同超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费等由卖方承担”，本院予以支持。对于原告主张违约金的逾期付款利息，因缺乏理据，本院不予支持。对于原告主张乐有家公司承担补充赔偿责任并退还居间费，因乐有家公司已按合同约定履行居间服务，促成原告与杨彩霞签订合同，原告未达到合同目的，系杨彩霞的违约行为所致，与乐有家公司无关，该司不存在违约行为，故原告该主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，本院判决如下：一、解除原告梁潮明与被告杨彩霞于2019年8月29日签订的《二手房买卖及居间服务合同》；二、被告杨彩霞于本判决生效之日起七日内向原告梁潮明返还定金19.5万元、供房款19459元及逾期付款利息（以214459元为基数，自2020年7月31日起至付清日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告杨彩霞于本判决生效之日起七日内向原告梁潮明支付违约金18.6万元，并赔偿律师费损失8000元；四、驳回原告梁潮明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16954元，由被告杨彩霞负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李 芳人民陪审员  郭常案人民陪审员  于梅平二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  黄晓玲郑诗琳