湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0191民初3801号 原告：国营武汉长虹机械厂，住所地武汉市武昌区石洞街。 法定代表人：付彪，该厂厂长。 委托诉讼代理人：周炎发，湖北诚明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任淼，该厂员工。 被告：武汉隆久飞物流有限公司，住所地武汉经济技术开发区19C2地块武汉经开未来城********。 法定代表人：王建明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：章敏，湖北平渊律师事务所律师。 原告国营武汉长虹机械厂（以下简称长虹机械厂）与被告武汉隆久飞物流有限公司（以下简称隆久飞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告长虹机械厂的委托诉讼代理人周炎发、任淼，被告隆久飞公司的委托诉讼代理人章敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告长虹机械厂向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》；2.被告隆久飞公司立即从武汉经济技术开发区2M地块厂房中腾退；3.被告隆久飞公司自2018年9月1日起按每月190,561.50元的标准支付房租至腾退之日止；4.被告隆久飞公司支付截至2020年7月31日已拖欠的水电费88,648.51元；5.被告隆久飞公司向原告长虹机械厂支付违约金445,913元；6.本案诉讼费用由被告隆久飞公司承担。事实和理由：原、被告于2016年3月1日签订《房屋租赁合同》，原告长虹机械厂按合同约定，将坐落于武汉经济技术开发区2M地块三层厂房的第一层和第三层、行政楼及辅助房，总建筑面积为10586.75平方米交付给被告隆久飞公司使用。合同约定出租期限五年，自2016年3月1日至2021年2月29日。合同约定每月每平方米租金18元，月租金190,561.50元，年租金为2,286,738元。租金按季支付，支付时间为当月5日前。合同第八条约定，违约责任，逾期付款每日按年租金的万分之五支付。合同第七条约定，未按约定支付租金超过60天以上的，原告长虹机械厂有权解除合同。《房屋租赁合同》签订后，原告长虹机械厂按合同全面履行了义务，但被告隆久飞公司一直拖欠房租达19个月，截至2020年7月10日欠房租3,636,845元。根据合同约定，被告隆久飞公司应支付违约金，原告长虹机械厂有权解除合同。原告长虹机械厂多次催款未果，故诉至法院，请求判如所请。 被告隆久飞公司辩称，涉案《房屋租赁合同》既约定了仲裁，又约定了诉讼，原告长虹机械厂应先确认仲裁条款效力后才能选择仲裁或者诉讼，原告长虹机械厂直接起诉的程序违法。被告隆久飞公司不同意解除《房屋租赁合同》，疫情期间的房租被告隆久飞公司应享有3个月房租免收，6个月房租减半的政策。原告长虹机械厂主张的拖欠租金金额有误，被告隆久飞公司在承租期间，因原告长虹机械厂提供的租赁物违反消防安全规定，原告长虹机械厂要求被告隆久飞公司代为整改支出费用937,230元，该费用应冲抵房租，被告隆久飞公司承担原告长虹机械厂设备损坏造成的电力损失249,130.17元、水费损失154,282.24元，该款项应冲抵房租。原告长虹机械厂提供的租赁物漏雨，经原告长虹机械厂许可，被告隆久飞公司更换雨棚费用66,055元应当冲抵房租。故被告隆久飞公司在2020年2月前不欠原告长虹机械厂租金，2020年2月至今的房租，被告隆久飞公司要求享受3个月房租免收，6个月房租减半的政策待遇。原告长虹机械厂主张违约金没有依据，且合同约定的违约金过高。被告隆久飞公司在租赁期间的水电费已全部支付。原、被告之间的合同到2021年2月29日终止，被告隆久飞公司要求继续履行合同到期终止。综上，请求法院驳回原告长虹机械厂的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告长虹机械厂为武汉经济技术开发区2M地块房屋登记所有权人。2016年，原告（甲方、出租方）长虹机械厂与被告（乙方、承租方）隆久飞公司签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方坐落在武汉经济技术开发区2M地块，三层厂房的第一层和第三层、行政楼及辅助房（以下简称涉案厂房），出租总面积为10586.75平方米；房屋租赁自2016年3月1日起至2021年2月29日止，期限为5年；甲乙双方约定，该厂房、行政，楼、辅助房的租赁每月每平方米租金为18元，月租金为190,561.50元，年租金为2,286,738元，租金每两年按市场行情调节；租金按季支付，支付时间为当月5日前；签约后乙方应预付租金三个月，此后按约定支付时间向甲方正常支付租金。签订合同后3个工作日内，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金100,000元；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、蒸汽、网络通讯、物业管理费用由乙方承担，并在收到收据或发票时，应在五日内付款；租赁期间，乙方未经甲方书面同意不能进行转租、分租；租赁期间，乙方应保障租赁厂房的使用安全。该厂房的主体结构、房屋屋面漏水、外墙面漏水维修责任除双方在本协议及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外），其它维修由乙方负责；附属设施及设备由乙方负责维修、保养；租赁期间，乙方应合理使用并爱护该厂房及其附属设施。因乙方使用不当，致使该厂房及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修，甲方可代为维修，费用由乙方承担。乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意；如需按规定报有关部门审批的，还应由甲方报请有关部门批准后，乙方方可进行。租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏原房结构，装修费用由乙方负责。租赁期满后如乙方不再承租或甲方不再租赁该房屋，甲方不作任何补偿；乙方未按约定期限交付租金超过60天以上的，甲方有权解除合同；乙方应如期交付租金，如乙方未经甲方同意逾期支付，甲方要求乙方每日按年租金的万分之五支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的，还应赔偿经济损失等内容。上述合同签订后，原告长虹机械厂已将涉案厂房交付被告隆久飞公司。2018年4月2日，武汉市公安局武汉经济技术开发区（汉南区）分局神龙派出所向被告隆久飞公司出具《责令改正通知书》，载明：建议清除院内杂草，适时进行消防检查、防止火灾。被告隆久飞公司主张其为清除院内杂草、平整土地支出937,230元，并因安装楼顶雨棚支出57,850元。2020年6月23日，原告长虹机械厂向被告隆久飞公司发出《关于催缴拖欠房租、水电款的函》，要求被告隆久飞公司于2020年6月30日前尽快支付房租及水电费。庭审时，原、被告均认可被告隆久飞公司已结清2018年8月31日前的房租及2020年7月31日前的水电费，2018年9月1日至2019年8月31日期间尚欠房租1,550,107元。此后租金被告隆久飞公司仅支付200,000元，余款未付。原告长虹机械厂主张疫情防控期间不应减免被告隆久飞公司房租。原告长虹机械厂催要租金无果，故诉至法院请求依诉予判。 另查明，本案起诉状副本于2020年8月31日送达被告隆久飞公司。原告长虹机械厂提供的军队企业证书显示其企业类型为国有企业。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于真实性有争议的证据，本院认定如下：原告长虹机械厂提供的欠付房租明细表，系原告长虹机械厂单方制作，该证据本院不予采信。被告隆久飞公司提供的施工图，无法证明与本案存在关联性，该证据本院不予采信；收据，因被告隆久飞公司未能提供支付凭证，该证据本院不予采信；联系函、清单，因被告隆久飞公司未能提供原告长虹机械厂的签收凭证，该证据本院不予采信；借支单、银行流水，因借支单上记载为借款，无法证明与本案存在关联性，该证据本院不予采信。 本院认为，原告长虹机械厂与被告隆久飞公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思的表示，除违约金标准约定过高外，其他条款不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方应按照合同约定全面、及时履行各自的义务。被告隆久飞公司未按照合同约定按时交纳房租，由此酿成本案纠纷，被告隆久飞公司应承担相应法律责任。 关于合同解除问题，因《房屋租赁合同》约定被告隆久飞公司未按约定期限交付租金超过60天以上的，原告长虹机械厂有权解除合同，且被告隆久飞公司亦自认2018年9月1日至2019年8月31日期间尚欠房租1,550,107元，此后租金仅支付200,000元，余款未付。故原告长虹机械厂有权依法行使合同解除权，但应当依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定通知对方。原告长虹机械厂未向被告隆久飞公司送达解除合同通知，故本院以原告长虹机械厂向本院主张解除合同并向被告隆久飞公司送达起诉状副本之日即2020年8月31日为《房屋租赁合同》解除之日。 关于房屋腾退问题，因涉案《房屋租赁合同》已解除，原告长虹机械厂要求被告隆久飞公司从涉案房屋中腾退的请求，本院予以支持。 关于房屋租金，涉案房屋所有权人原告长虹机械厂为国有企业，根据相关“三免六减半”政策，被告隆久飞公司可享受2020年2月至2020年4月期间三个月房租减免及2020年5月至2020年10月期间六个月房租减半的相关优惠政策。因原、被告均确认被告隆久飞公司尚欠2018年9月1日至2019年8月31日期间房租1,550,107元，此后租金被告隆久飞公司仅支付200,000元，故截至2020年10月31日被告隆久飞公司应支付原告长虹机械厂房租2,874,599元（1,550,107元＋190,561.50元/月×8个月－200,000元）。2020年11月1日后的租金，被告隆久飞公司仍应按照每月190,561.50元的标准支付至腾退完毕之日止。 关于违约金，因《房屋租赁合同》约定的违约金标准过高，且原告长虹机械厂未就被告隆久飞公司的违约行为对其造成的损失提供相应证据，综合考虑被告隆久飞公司的过错程度，本院酌情认定被告隆久飞公司应从2020年11月1日起以未付租金总额2,874,599为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金至欠款付清之日止。 关于水电费，因被告隆久飞公司已结清2020年7月31日前的水电费88,648.51元，故原告长虹机械厂的该请求，本院不予支持。2020年8月1日后的水电费，若被告隆久飞公司未足额支付，原告长虹机械厂可在被告隆久飞公司腾退后另行主张权利。 被告隆久飞公司关于清除院内杂草、平整土地支出937,230元、安装楼顶雨棚支出57,850元应予抵扣租金的抗辩主张，因《房屋租赁合同》约定厂房的主体结构、房屋屋面漏水、外墙面漏水维修责任由原告长虹机械厂负责，其它维修由被告隆久飞公司负责，附属设施及设备亦由被告隆久飞公司负责维修、保养。被告隆久飞公司主张的上述支出即使实际发生，相关费用亦应由被告隆久飞公司自行承担。故被告隆久飞公司的抗辩主张，本院不予支持。 原告长虹机械厂的其他诉讼请求，无事实及法律依据，本院均不予支持。 综上，原、被告于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月31日起解除；被告隆久飞公司应将武汉经济技术开发区2M地块三层厂房的第一层和第三层、行政楼及辅助房腾退给原告长虹机械厂；被告隆久飞公司应支付原告长虹机械厂房租（截至2020年10月31日欠付房租金额为2,874,599元，从2020年11月1日起的租金按照每月190,561.50元的标准支付至被告隆久飞公司实际腾退完毕之日止）；被告隆久飞公司应支付原告长虹机械厂违约金，违约金从2020年11月1日起以未付租金总额2,874,599为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠款付清之日止。驳回原告长虹机械厂的其他诉讼请求。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告国营武汉长虹机械厂与被告武汉隆久飞物流有限公司于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月31日起解除； 二、被告武汉隆久飞物流有限公司应于本判决生效之日起5日内将武汉经济技术开发区2M地块三层厂房的第一层和第三层、行政楼及辅助房腾退给原告国营武汉长虹机械厂； 三、被告武汉隆久飞物流有限公司应于本判决生效之日起5日内向原告国营武汉长虹机械厂支付房租（截至2020年10月31日欠付房租金额为2,874,599元，从2020年11月1日起的租金按照每月190,561.50元的标准支付至被告武汉隆久飞物流有限公司实际腾退完毕之日止）； 四、被告武汉隆久飞物流有限公司应于本判决生效之日起5日内向原告国营武汉长虹机械厂支付违约金，违约金从2020年11月1日起以未付租金总额2,874,599为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠款付清之日止； 五、驳回原告国营武汉长虹机械厂的其他诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费41,696元，减半收取计20,848元，诉讼保全费5,000元，均由被告武汉隆久飞物流有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员 熊 婧 二〇二〇年十一月十八日 书记员 范宇佳