北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初79659号原告：崔明珍，女，1968年11月5日出生，汉族，平谷区第五中学教师，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：岳海生（原告崔明珍之夫），男，1966年10月5日出生，汉族，无业，现住北京市平谷区。委托诉讼代理人：刘明生，北京博陆律师事务所律师。被告：史晓宁，女，1980年7月5日出生，汉族，无业，户籍地北京市朝阳区。第三人：支力，男，1976年11月17日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。委托诉讼代理人：王成亮，北京平济律师事务所。第三人：中国银行股份有限公司北京王府井支行，住所地北京市东城区东方广场****。负责人：关京江，行长。委托诉讼代理人：高永香，北京市聚和律师事务所律师。原告崔明珍（下称姓名）与被告史晓宁（下称姓名）、第三人支力（下称姓名）、第三人中国银行股份有限公司北京王府井支行（下称中国银行王府井支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。崔明珍及其诉讼代理人岳海山、刘明生、史晓宁、支力之诉讼代理人王成亮、中国银行王府井支行诉讼代理人高永香均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。崔明珍向本院提出诉讼请求：一、判令崔明珍代史晓宁向中国银行股份有限公司北京王府井支行偿还史晓宁欠付的借款本金及利息差额（按照银行核算确定的欠付本息数额减去525000元后确定）；二、判令中国银行股份有限公司王府井支行协助崔明珍注销设立在北京市朝阳区吕营嘉园205号楼3单元X1号房屋上的抵押登记手续；三、判令支力协助崔明珍注销设立在北京市朝阳区吕营嘉园205号楼3单元X1号房屋上的抵押登记手续；四、判令史晓宁继续履行双方于2014年12月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，协助崔明珍办理北京市朝阳区吕营嘉园205号楼3单元X1号房屋所有权转移登记手续，将该房屋过户至崔明珍名下：五、判令史晓宁返还崔明珍代偿中国银行股份有限公司王府井支行的贷款本息（诉讼请求第一项数额加上161311元）；六、判令史晓宁向崔明珍支付逾期办理房屋转移登记违约金（以1425000元为基数，按照曰万分之五计算，自2015年1月11日起至实际取得房屋所有权证书之日止）。事实和理由：2014年12月5日，崔明珍与案外人尹某1双方经北京如一房地产经纪有限公司介绍签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定，崔明珍购买史晓宁位于北京市朝阳区吕营家园205号楼2层3单元X1室的房屋，总价款1425000元。因该房屋已经于2013年1月8日设定抵押，合同第二条（四）中约定出卖人支付定金250000元。于2014年12月12日前另行支付购房款650000元，剩余购房款525000元于办理产权过户当日一次性付清；合同第九条（一）双方约定2015年1月10前办理产权过户手续。合同签订后崔明珍于2014年12月5日向尹某1支付定金25000元，于2014年12月10日向尹某1支付房款650000元，同时支付中介费14000元，口头约定剩余中介费20000元在办理过户手续后支付。因史晓宁违约，没有在2014年12月10日前办理抵押注销手续，双方无法在2015年1月10日前办理过户手续。目前涉案房屋上存在抵押，抵押权人之一为中国银行王府井支行。2019年12月23日，崔明珍将剩余房屋款52.52万元交付至朝阳法院。涉案房屋上存在另一抵押权人支力，支力对史晓宁的债权已经消灭，支力应当协助崔明珍办理解押手续。崔明珍将购房款1425000元全部付清，又代史晓宁偿还其欠付的银行贷款本息，史晓宁应当将崔明珍向银行代为偿还贷款本息返还给崔明珍。双方签订合同约定相应违约条款，史晓宁违反合同义务，应向崔明珍支付违约金。史晓宁辩称，我不能接受让我偿还利息，我对本案事项不知情。支力述称，同意崔明珍的第三项、第四项诉讼请求，其他诉讼请求与我无关。中国银行王府井支行述称，如果崔明珍能够足额偿还拖欠的借款本金及利息和相应费用，我们同意协助崔明珍解除抵押。截至2020年10月13日，借款本金536260.08元，利息171743.91元，诉讼费13957元，双倍罚息2016年11月4日至2020年10月182601.13元，共计904202.12元，利息需自2020年10月14日起至实际清偿之日止按照《个人抵（质）押循环贷款合同》约定计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市朝阳区吕营家园205号楼2层3单元X1号房屋（下称X1号房屋）登记在史晓宁名下。2012年12月21日，中国银行王府井支行与史晓宁签订《个人抵（质）押循环贷款合同》，约定被告向中国银行王府井支行借款740000元用于大额消费，并以X1号房屋作为抵押物为贷款提供担保，借款期限116个月，自实际放款日起算，贷款月利率为6.2771‰。2014年10月17日，史晓宁向尹某1出具委托书，委托尹某1办理X1号房屋出售有关事宜。2014年12月5日，买受人崔明珍与出卖人史晓宁（委托代理人尹某1）就X1号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：X1号房屋成交价格142.5万元；X1号房屋已设定抵押，出卖人应于2014年12月30日前办理抵押注销手续；关于付款方式，买受人在签订本合同当日支付定金25万元，作为保证双方履行合同的定金，该定金于过户当日自动转为购房款；剩余房款，经买卖双方协商约定，买受人于2014年12月12日之前另行支付购房款65万元，剩余购房尾款52.5万元于办理产权过户当日一次性付清；出卖人应当在办理产权过户当日将房屋交付给买受人；双方同意于2015年1月10日前，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；合同还就其他内容进行了约定。2014年12月5日，史晓宁（委托代理人尹某1）、崔明珍、如一公司签订《居间服务合同》。同日，崔明珍给付尹某125万元，尹某1亦出具了收款凭证，载明尹某1于2014年12月5日收到付款方崔明珍交来购买X1号房屋购房定金款项25万元，如一公司亦在见证方处盖章。2014年12月10日，崔明珍给付尹某165万元，尹某1亦出具收款凭证，载明尹某1于2014年12月10日收到崔明珍交来购买X1号房屋首付款项65万元，如一公司亦在见证方处盖章。2015年1月7日，史晓宁（委托代理人尹某1）与崔明珍就X1房屋的买卖办理网签手续。2014年，刘某1以民间借贷为由起诉史晓宁，要求史晓宁偿还借款61万元及利息。本院于2015年4月17日作出（2014）朝民（商）初字第xxxx号民事判决书，判决：一、史晓宁于本判决生效之日偿还刘某1借款本金五十五万八千三百六十元；二、史晓宁于本判决生效之日支付刘某1自二○一四年九月二十一日起至实际偿还借款本金之日止的利息；三、驳回刘某1的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。刘某1持上述判决向本院申请强制执行，本院于2015年7月16日以2015年朝执字第xxx号立案受理。该案审理中，经刘某1申请，本院于2015年1月27日查封了史晓宁名下的X1号房屋，该保全措施在案件进入执行程序后自动转为强制措施。2015年，崔明珍提出执行异议，要求中止X1号房屋的执行。本院作出（2015）朝执异字第xxxx号执行裁定书，驳回了崔明珍的执行异议。崔明珍不服提出申诉，北京市高级人民法院作出（2017）京执监xxxx号执行裁定书，裁定撤销了（2015）朝执异字第xxxx号执行裁定书，由本院重新审查处理。本院又于2018年10月8日作出（2018）京0105执异xxxx号执行裁定书，认为崔明珍所提异议尚不足以排除本院的执行，故裁定驳回了崔明珍的异议。经查，崔明珍从2015年3月16日开始替史晓宁清偿房屋贷款。崔明珍认为替史晓宁还贷款就是崔明珍支付的房屋价款。至2016年3月，崔明珍已经代偿了161311元贷款。2018年，崔明珍向本院提起诉讼，要求停止对X1号房屋的强制执行，并解除查封扣押，要求确认X1号房屋归崔明珍所有，要求史晓宁继续履行购房合同，协助崔明珍办理房屋所有权转移登记。本院作出（2018）京0105民初xxxx号民事判决书，驳回了崔明珍的全部诉讼请求。崔明珍不服一审判决提起上诉，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终xxxx号民事判决书，判决不得执行X1号房屋并驳回了崔明珍的其他诉讼请求，并认定案件审理过程中，崔明珍已将剩余购房款52.5万元交付至一审法院执行。经查，2019年12月19日，崔明珍向本院交付案款52.5万元，执行案号（2018）京0105执恢xxxx号。经查，截至2020年10月13日，史晓宁欠付中国银行王府井支行借款本金536260.08元，利息171743.91元，双倍罚息182601.13元，诉讼费13597元，合计904202.12元。为证明史晓宁委托尹某1与崔明珍签订合同并约定权利义务，崔明珍提交《北京市存量房屋买卖合同》。史晓宁对该证据真实性不认可，证明目的不认可。中国银行王府井支行对该证据不予质证。支力对该证据真实性认可，证明目的认可。为证明崔明珍与尹某1签订合同，崔明珍提交《居间服务合同》。史晓宁对该证据真实性不认可，证明目的不认可。中国银行王府井支行对该证据不予质证。支力对该证据真实性认可，证明目的认可。为证明办理网签备案手续，崔明珍提交《存量房屋买卖合同》。史晓宁对该证据真实性不认可，证明目的不认可。中国银行王府井支行对该证据不予质证。支力对该证据真实性认可，证明目的认可。为证明尹某1收到定金25万元、首付款65万元，崔明珍支付中介费14000元，崔明珍提交收款凭证、北京农商银行利息清单、活期储蓄转账、银行卡复印件、佣金专用收款凭证。史晓宁对该证据真实性不认可，证明目的不认可。中国银行王府井支行对该证据不予质证。支力对该证据真实性认可，证明目的认可。为证明崔明珍代史晓宁向中国银行王府井支行偿还贷款本息共计161311元，崔明珍提交中国银行客户通知书。史晓宁对该证据真实性不认可，证明目的不认可。中国银行王府井支行对该证据真实性、合法性、证明目的均不认可。支力对该证据真实性认可，证明目的认可。为证明中国银行王府井支行对X1号房屋享有抵押权，对崔明珍交到法院的52.5万元有优先受偿权，崔明珍提交《最高额抵押权设立登记申请表》。史晓宁对该证据真实性认可，证明目的不认可。中国银行王府井支行对该证据有其盖章页真实性、合法性认可，其他页不予质证。支力对该证据真实性认可，证明目的认可。为证明支力与史晓宁约定的债务履行期限为2个月，其未在主债权诉讼时效行使抵押权，抵押权已经消灭。崔明珍提交《房屋抵押权设立登记申请表》。史晓宁对该证据不予质证。中国银行王府井支行对该证据不予质证。支力对该证据真实性认可，证明目的认可。为证明支力同意史晓宁出售房屋，抵押权已经消灭，应当配合崔明珍注销抵押权，崔明珍提交照片。史晓宁对该证据真实性认可，证明目的不认可。中国银行王府井支行对该证据不予质证。支力对该证据真实性认可，证明目的认可。为证明尹某1将收到90万元购房款交给支力，抵押权已经消灭，支力应当配合崔明珍注销抵押权，崔明珍提交电话录音光盘及文字稿。史晓宁对该证据真实性认可，证明目的认可。中国银行王府井支行对该证据不予质证。支力对该证据不予质证。为证明崔明珍将剩余房款52.5万元交至北京市朝阳区人民法院，中国银行王府井支行对该款有优先受偿权，崔明珍代史晓宁偿还欠付中国银行王府井支行的本息数额时应将该52.5万元扣除，崔明珍提交朝阳法院案款收据。史晓宁对该证据真实性认可，证明目的认可。中国银行王府井支行对该证据真实性、合法性认可，关联性和证明目的不认可。支力对该证据真实性认可，证明目的认可。为证明崔明珍与史晓宁签订的房屋买卖合同有效，史晓宁应按合同继续履行合同以及北京市第三中级人民法院判决停止对X1号房屋的执行，崔明珍提交民事判决书。史晓宁对该证据真实性认可，证明目的认可。中国银行王府井支行对该证据真实性、合法性认可，关联性和证明目的不认可。支力对该证据真实性认可，证明目的认可。为证明史晓宁授权尹某1代理其签订X1号房屋买卖合同、收取房款、办理物业交割、代办产权过户手续，崔明珍提交公证书、委托书、史晓宁身份证复印件。史晓宁对该证据真实性认可，证明目的认可。中国银行王府井支行对该证据不予质证。支力对该证据真实性认可，证明目的认可。为证明应当支付的款项及利息标准，中国银行王府井支行提交执行款明细，崔明珍对该证据真实性认可，证明目的认可。史晓宁对该证据真实性认可，证明目的认可。支力对该证据不予质证。为证明应当支付的款项及利息标准，中国银行王府井支行提交判决书，崔明珍对该证据真实性认可，证明目的认可。史晓宁对该证据真实性认可，证明目的认可。支力对该证据不予质证。本院认为：第一、主债务履行期限届满，债务人不履行债务时，抵押物的受让人为了保有抵押物的所有权，防止抵押物的所有权因债权人对抵押物的拍卖而丧失，可代债务人清偿债务进而消灭抵押权。崔明珍同意代史晓宁向中国银行王府井支行偿还欠付借款本金及利息，本院不持异议。崔明珍已将剩余房款52.5万元交至本院，该笔款项应认定为崔明珍代史晓宁向中国银行王府井支行偿还借款及本金的一部分，故应归中国银行王府井支行所有。崔明珍代史晓宁向中国银行王府井支行偿还欠付借款本金及利息后，中国银行王府井支行应协助崔明珍注销设立在X1号房屋的抵押登记手续。支力同意协助崔明珍注销设立在X1号房屋的抵押登记手续，本院不持异议。第二、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。崔明珍与史晓宁签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定履行相应权利义务。故崔明珍要求史晓宁继续履行合同以及协助其办理X1号房屋所有权转移登记手续的诉讼请求，本院予以支持。第三、崔明珍代史晓宁向中国银行王府井支行偿还欠付借款本金及利息后，其有权向史晓宁追偿。第四、崔明珍主张史晓宁向其支付违约金，有事实和法律依据，但违约金标准过高，本院予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、（2018）京0105执恢xxxx号案件中525000元执行款作为原告崔明珍代被告史晓宁偿还的借款本金及利息归第三人中国银行股份有限公司北京王府井支行所有；二、原告崔明珍于本判决生效之日起七日内代被告史晓宁向第三人中国银行股份有限公司北京王府井支行偿还被告史晓宁欠付的自2016年11月14日至2020年10月19日的借款本金及利息379202.12元；三、原告崔明珍于本判决生效之日起七日内代被告史晓宁向第三人中国银行股份有限公司北京王府井支行偿还被告史晓宁欠付的自2020年10月14日起至实际清偿之日止的利息（以904202.12元为基数，按照月利率6.2771‰的利息标准计算）；四、原告崔明珍代被告史晓宁偿还第三人中国银行股份有限公司北京王府井支行偿还借款本金及利息后十五日内，第三人中国银行股份有限公司王府井支行协助原告崔明珍注销设立在北京市朝阳区吕营嘉园205号楼3单元X1号房屋上的抵押登记手续；五、第三人支力于本判决生效之日起十五日内协助原告崔明珍注销设立在北京市朝阳区吕营嘉园205号楼3单元X1号房屋上的抵押登记手续；六、被告史晓宁继续履行原告崔明珍与其于2014年12月5日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，位于北京市朝阳区吕营嘉园**楼****房屋上抵押登记手续全部注销后，被告史晓宁协助原告崔明珍办理位于北京市朝阳区吕营嘉园205号楼3单元X1号房屋所有权转移登记手续，将北京市朝阳区吕营嘉园205号楼3单元X1号房屋过户至原告崔明珍名下；七、被告史晓宁于本判决生效之日起三十日内向原告崔明珍返还161311元贷款以及上述第二、第三判项中原告崔明珍代偿第三人中国银行股份有限公司王府井支行的贷款本金及利息；八、被告史晓宁向原告崔明珍支付逾期办理房屋转移登记违约金（以1425000元为基数，按照日万分之二计算，自2015年1月11日起至实际取得房屋所有权证书之日止）；九、驳回原告崔明珍的其他诉讼请求。案件受理费12842元，由被告史晓宁负担（原告崔明珍已预交，被告史晓宁于本判决生效之日起七日内支付原告崔明珍）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 罗 淼二〇二〇年十一月三十日书记员 沙京泽