杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0112民初3048号 原告杭州临安海晟塑钢有限公司，住所地杭州市临安区锦城街道石镜街，统一社会信用代码91330185726601008M。 法定代表人陈孔明，该公司董事长。 委托代理人丁玉坤，男，1947年7月17日出生，汉族，杭州市人，户籍所在地杭州市临安区，系公司员工。 委托代理人王梦云，女，1990年3月22日出生，汉族，杭州市人，户籍所在地杭州市临安区，现住地杭州市临安区，系公司员工。 被告陈圆，女，1985年7月11日出生，汉族，杭州市人，户籍所在地杭州市临安区，现住杭州市临安区。 原告杭州临安海晟塑钢有限公司与被告陈圆房屋租赁合同纠纷一案于2020年7月17日进入诉前调解，因调解不成，于2020年8月13日立案受理，依法由审判员胡晴环适用简易程序，分别于2020年9月15日、10月15日两次公开开庭审理。原告杭州临安海晟塑钢有限公司的委托代理人丁玉坤、被告陈圆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杭州临安海晟塑钢有限公司诉称：2020年1月9日，原、被告签订了一份租房合同，约定：“租用期为3年，租金为一年一付，租金前三年200000元/年。按先付租金后用原则，合同签订当天付清一年租金，以后的租金提前在每年的2月10日前半个月付清，并且每年需支付物管费5000元，及一次性支付20000元保证金。合同终止后，扣除最后零星费用后退回。”后原告依约向被告多次催讨租金，被告都以疫情为由，至今分文未付，原告为此诉至法院，请求判令：1.被告陈圆支付至2020年10月17日止9个月零8天的租金154444元；2.被告陈圆按租房合同第一条第二款规定支付10000元逾期付款利息损失费；3.被告陈圆按照租房合同第四条第四款规定支付50000元违约金；4.解除租房合同；5.诉讼费由被告承担。 原告杭州临安海晟塑钢有限公司向本院提供如下证据： 1.房屋所有权证，欲证明案涉房屋登记在原告名下，原告主体适格的事实。 2.房屋租赁合同，欲证明原被告在2020年1月9日签订的租赁合同，合同第一条约定“先付租金后用的原则”；第一条第二款约定“支付租金逾期20天以上需支付出租人10000元逾期付款利息损失”；第四条第四款约定“合同期内双方任何一方单方提出退租的，要支付50000元违约金”的事实。 3.微信聊天记录（2020年4月16日），短信记录（2020年5月8日和2020年6月6日）两份，欲证明自租房合同签订至2020年4、5月份，被告没有明确提出退租的事实。 4.原告与前租房人的租房合同和退租协议，欲证明原被告2020年1月9日达成租房协议时，租赁房屋已经被腾退，可以交付被告的事实。 被告陈圆答辩称：一、原告一直没有向被告交付租赁房屋，原告向被告主张租金没有事实依据。二、因新冠肺炎疫情影响，被告于2020年2月底左右短信告知原告先付部分租金进场装修，否则无法承租房子，原告不允。2020年4月起原告通过微信、短信告知被告租金可以先付一部分，被告2020年5月8日带朋友看房后，还是觉得房租太高，无法承租，原告主张逾期支付租金的损失无事实依据。三、签租房合同没有中介机构在场，是在被告认为不是正式合同的情况下签署的，租房合同不是被告的真实意思表示。 被告陈圆未向本院提供证据。 对原告上述证据，经质证，被告陈圆对证据的真实性均无异议。鉴于被告对证据真实性无异议，本院予以确认。 归纳当事人的陈述及对上述有效证据的审查认证，本院认定的事实如下： 2020年1月9日，原被告签订了一份租房合同，其中第一条第二款约定：“租用期3年，租金为一年一付，按先付租金后用原则，合同签订当天付清一年租金，以后的租金提前在每年的2月10日前半个月付清。...支付租金逾期20天以上需支付出租人10000元逾期付款利息损失”；第四条第四款约定“合同期内双方任何一方单方提出退租的，要支付50000元违约金。已交房租不退，承租人如果拖延交给出租人的任何费用达一个月以上的可视为单方退租，出租人可以要求终止合同。...”。合同签订当日，被告没有按约支付租金。后受新冠肺炎疫情影响，被告一直未支付租金，并于2020年2月底左右向原告表示房租太高，要求先支付部分租金进场装修，再支付余款，但原告拒绝并一直催讨租金。直至2020年4月16日，原告通过微信告知被告同意先付部分租金，被告没有回复。2020年5月8日，原告再次通过短信告知被告可支付部分租金后进场装修。同日下午，被告带朋友到原告处看房，并遇到原告，双方没有就合同进行交流。2020年6月6日，原告短信询问被告是否付款装修，被告没有回复。2020年6月30日原告诉至本院。另查明，因被告一直未付租金，原告根据支付租金和交付房屋有先后履行顺序的约定，也没有向被告交付案涉房屋。 本院认为：本案原被告于2020年1月9日签订的租房合同系当事人的真实意思表示，也不存在法律规定的无效合同情形，应当认定为合法有效。合同签订后，被告陈圆未能按约支付第一年度的租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方签订的合同第四条第四款“合同期内双方任何一方单方提出退租的，要支付50000元违约金”的约定，原告主张被告支付违约金50000元的诉求，本院予以支持。本案，因原告根据约定的先支付租金后交付房屋的履行顺序未履行交付出租房屋的义务，故其主张支付2020年1月9日起至今的租金，以及逾期付款损失的诉讼请求，本院不予支持。原告诉称，被告自签订合同后未按约支付租金，导致被租赁房屋空闲至今，应当承担由此产生的租金损失。本院认为，原被告租房合同第四条第四款约定“...承租人如果拖延交给出租人的任何费用达一个月以上的可视为单方退租，出租人可以要求终止合同”，故产生租金损失也有原告怠于行使其合同解除权之故，结合考虑新冠肺炎疫情的原因，本院对超过违约金的损失主张，不予支持。原告庭审中要求解除租房合同，被告陈圆也无异议，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第六十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告杭州临安海晟塑钢有限公司与被告陈圆于2020年1月9日签订的租房合同； 二、被告陈圆应于本判决生效之日起十日内向原告杭州临安海晟塑钢有限公司支付违约金50000元； 三、驳回原告杭州临安海晟塑钢有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2413元，由原告杭州临安海晟塑钢有限公司负担1888元，被告陈圆负担525元。 原告杭州临安海晟塑钢有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告陈圆于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  胡晴环 二〇二〇年十一月二日 书记员  徐 赢 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证 据。 ……