江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0104民初5266号原告：南京市众盟商业管理有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区洪武路**负**。法定代表人：王善军，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚金星、吴学军（实习律师）。被告：杨培喜，男，1974年4月24日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：李云、傅俊波，江苏李云律师事务所律师。原告南京市众盟商业管理有限公司（下称众盟公司）与被告杨培喜房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年6月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告众盟公司的委托诉讼代理人姚金星，被告杨培喜及其委托诉讼代理人李云、傅俊波到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告众盟公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2020年1月13日至2020年7月12日拖欠的房屋租金、水电、物业费合计191280元；2、请求判令被告向原告支付违约金153000元；3、请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2019年6月12日签订一份《南京香港城租赁合同》，合同约定由被告承租位于南京市秦淮区，租期自2019年7月13日至2024年7月12日，房屋租金第一、第二年度分别为51万元／年，第三、第四年度分别为53.5万元／年，第五年度为56.2万元，租金每三个月支付一次，先付后用。被告实际发生的水电物业费由被告承担，原告代缴。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁店铺，被告实际缴纳租金至2020年1月12日，在此之后被告未按合同约定支付租金（合同约定为每三个月为一个租赁期，先付后用），2020年1月13日至2020年4月12日租金为127500元，2020年4月13日至2020年7月12日租金为127500元，被告合计欠原告租金为255000元。因为疫情原因，原告同意向各个租户免收一个月租金42500元，且在原告催缴后，被告陆续支付租金40000元，因此被告仍拖欠原告租金172500元以及水电物业费合计18780元。原告多次向被告催缴，但被告一直拒绝支付，原告遂于2020年6月9日向被告发出商务函催告被告缴纳房租，但被告一直仍未缴纳，为维护原告的合法利益，故诉至法院要求处理。被杨培喜辩称:原被告双方确实签订了租赁合同，合同在履行过程中，因遭遇疫情双方又签订了补充协议，根据补充协议约定，被告已不欠租金，由于原告违背了补充协议的约定导致被告解除租赁合同，故被告不应承担违约责任。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2019年6月12日，原告（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方）双方签订一份《南京香港城租赁合同》。合同约定，原告将位于本市秦淮区租赁给被告，租赁期限为五年，自2019年7月13日至2024年7月12日止。保证金12.75万元，乙方在二个工作日内全额给付，甲方在本租赁合同期满后无息退还乙方。房屋租金第一、第二年度分别为51万元／年，第三、第四年度分别为53.5万元／年，第五年度为56.2万元，租金每三个月支付一次，先付后用，本合同签订后二个工作日内乙方一次性向甲方交纳上半年的租金12.75万元，以后每半年租金在租赁期开始前10日内支付，逾期视为违约。乙方负担因经营实际产生的水电费、物业费用、垃圾清运费等并由甲方代收。甲方如违约严重损害乙方根本利益行为的，乙方有权追究甲方的违约责任外，还有权提前终止合同。乙方按每月每平方米8元的标准向甲方缴纳物业管理费。租赁期间，双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，须向对方支付当年租金总额的30%作为违约金。合同签订后，原告交付租赁商铺，被告交纳租赁保证金12.75万元，并交纳租金至2020年1月12日止。因被告租赁期间遭遇“新冠肺炎”疫情，原、被告双方于2020年4月11日签订一份补充协议。协议约定，就疫情期间实际情况，和“三不牛腩”达成如下共识：1、疫情期间共四个月（4.13—8.13日），店租减半，即21000元，提前10天交纳，物业费和房租一同交纳，2020年8月13日按原合同执行。2、合同中三个月保证金，已在实际经营中抵一个月，只剩下两个月。3、以上内容生效，产生费用须按时交纳，如违约本协议中止。4、以上内容只限双方知晓，不得让第三方知晓，如有第三方知晓，此协议马上中止，按合同执行。补充协议落款处被告有杨培喜签字，原告加盖公章。2020年4月21日，原告向被告发出商务函，主要内容为，租金为每月3万元，每期一次性支付半年租金，被告自2020年4月13日起至今，拖欠原告房租3万元、物业费1760元、水电费2774元，合计3.453万元，并要求被告于收到本函3日内向原告支付以上费用，否则原告有权解除合同收回房屋，同时保留追究违约责任的权利。被告称，根据2020年4月11日的协议，保证金中42500元冲抵2020年1月13日至2020年2月13日的房租，免除2020年2月13日至2020年4月12日的租金，疫情期间（4月13日至8月13日）租金按21000元／月标准计算。因原告未按补充协议约定履行（协议商定疫情期间为21000元／月，但原告商务函催收时又改为按3万元／月计算），且被告在此期间又进了部分原材料（被告经营火锅），所以原告催收后又交纳了4万元租金，经营至2020年5月31日撤场。撤场时双方发生纠纷并报警，后在人民调解组织调解下达成协议：王善军代表南京市众盟商业管理有限公司同意高淑彩今天开始搬店内所有东西，其它事宜双方协商解决。2020年6月8日，原告又向被告发出商务函，告知被告尚欠原告2020年1月13日起至2020年7月13日止的房租172500元（已减免一个月租金）、水电物业费等18780元，合计191280元，并要求被告收到函件后5日内支付拖欠的费用，否则保留向被告主张违约责任的权利。被告认为，合同已于2020年5月31日解除。原告认为，2020年5月31日合同尚未解除，如法院审理后确认合同于2020年5月31日解除，则租金可以计算至2020年5月31日，但被告仍应承担15.3万元违约金。对于违约金，被告认为标准过高（30%），由于疫情原因，应调整至按10%的标准计算。对于水电费用，被告认可其使用期间产生水电费8220元，对于物业费用，原告主张10560元（1760元／月，2020年1月13日至2020年7月13日止），被告认可1月至5月，合计5个月物业费8800元。另查明，涉案商铺系原告承租于案外人南京香港城购物中心有限责任公司。原告与案外人签订的合同约定，原告独立从事餐饮经营活动或部分租赁给他人从事商业经营活动。以上事实，有《南京香港城租赁合同》、补充协议、商务函、报警记录、社会矛盾纠纷调解登记表等证据以及原、被告双方陈述为证。本院认为，原、被告之间签订的《南京香港城租赁合同》合法有效，双方均应当按合同约定履行自己权利并承担义务。合同履行期间因遭遇“新冠肺炎”疫情，对被告经营餐饮确会造成重大影响，双方考虑疫情影响，通过协商又于2020年4月11日签订《补充协议》，该补充协议系当事人真实意思表示，对原、被告双方均具有约束力，补充协议达成后，原告违反补充协议约定提高租金标准向被告催收，显属违约，再结合疫情的影响，故原告于2020年5月31日向被告提出解除合同并撤场的要求符合当时实际情况，原告对被告当时撤场行为也表示同意，并表示其它事宜另行协商，故根据合同的约定并结合被告于2020年5月31日的撤场行为，本院确认双方合同于2020年5月31日解除。因被告租金仅交纳至2020年1月13日，之后也仅交纳4万元，根据补充协议及双方在人民调解组织达成协议的约定（其它事宜另行协商），合同解除后，被告应交纳2020年1月13日至2020年5月31日拖欠的房租及其使用期间的水电、物业费。根据2020年4月11日的协议，保证金中42500元冲抵2020年1月13日至2020年2月13日的房租，2020年2月13日至2020年4月12日的租金，被告称已免除，但原告不认可，且在催要时仍主张该两个月租金，根据2020年4月11日协议的约定，双方也未明确免除该两个月的租金，故被告仍应当支付该两个月租金85000元，2020年4月13日至5月31日的租金按21000元/月标准计算应为33600元，以上合计租金118600元，扣除被告已交纳的40000元，被告尚欠原告2020年1月14日至5月31日止的租金78600元。考虑到被告租赁期间遭遇“新冠肺炎”疫情，由于疫情对其经营的餐饮确实会造成重大影响，双方在补充协议中也约定了疫情期间（4月13日至8月13日）租金按21000元/月标准计算，由于双方合同于2020年5月31日解除，被告尚有部分期限（2个月零13天）未享受减免的优惠，故本院酌情再减免租金5万元，故被告应再支付原告租金28600元。水电费用8220元，被告认可，本院予以确认。物业费用本院按1760元/月的标准计算，自2020年1月13日至2020年5月31日止为9856元，以上水电物业费用合计18076元。对于原告主张的违约金153000元，本院认为，本案合同的解除即有“新冠肺炎”疫情不可抗力的影响，也有原告在签订补充协议后单方提高租金并向被告催收的因素，故原告主张违约金153000元，本院根据疫情影响及被告要求调低违约金的意见等综合因素，酌情支持原告违约金51000元。综上，被告应当给付原告租金28600元、水电物业费用18076元、违约金51000元，以上合计97676元。因双方合同已解除，故原告应当退还被告余下保证金85000元，该款项可与被告应支付原告97676元冲抵，冲抵后，被告应再支付原告12676元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告杨培喜于判决生效后十五日内支付原告南京市众盟商业管理有限公司12676元；二、驳回原告南京市众盟商业管理有限公司对被告杨培喜的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6464元，原告负担5000元，被告负担1464元（原告已预交，被告在给付以上款项时加付此款给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张立旺人民陪审员  任重远人民陪审员  高 晶二〇二〇年十一月二十八日见习书记员  孙文莉