北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初1614号原告：陈宗太，男，1971年7月4日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：邓建虎，北京市中合律师事务所律师。被告：李雷，男，1972年6月3日出生，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：陈韶艳，北京市国首律师事务所律师。原告陈宗太与被告李雷合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员公开开庭进行了独任审理。原告陈宗太及其委托诉讼代理人邓建虎，被告李雷的委托诉讼代理人陈韶艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈宗太向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付90万元房屋场地使用费；2.判令解除2019年5月15日原被告签订的合作协议书；3.判令被告李雷腾退位于北京市石景山区模式口大街20号民泰园内敕封三界伏魔大帝庙北侧主楼建筑面积为4000平方米的房屋（含地下室）；4.判令由被告向原告支付自2020年1月2日起至房屋实际腾退之日止的使用费（每日使用费为：300万/365天=8219.718元）；5.判令被告承担诉讼费用和律师费1万元。事实和理由：双方于2019年5月15日签订合作协议，协议第三条约定乙方每年缴纳不低于300万元的场地使用费，同时约定合同签订50天内付清，但被告一直到12月30日都未能付清场地使用费。综上所述，请法院依法查明事实，维护原告的合法权益。被告李雷答辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是：1、该份合同无效。2、原告对涉案房屋没有转租权，且租赁期限超过原出租人的租赁期。3、原告故意将合同中约定合作场地“北京市石景山区模式口大街20号敕封伏魔关帝庙”写成“19号”的行为属于欺诈。4、被告不同意腾房，也不欠原告房租，也不需支付房租。5、原告在庭审中陈述将233万元中的20万元给罗俊华，6万元给蒋家付用于李雷装修房屋，该说法被告不认可。6、原告要求被告支付律师费没有法律和事实理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月15日，李雷（甲方）与陈宗太（乙方）签订《合作协议书》。该协议载明：一、合作场地：在乙方合法拥有位于石景山区模式口大街19号敕封三界伏魔大帝庙北侧主楼建筑（地下室以下简称：主楼建筑，含地下室）。建筑面积约4000平方米；二、合作方式甲乙双方经协商确定，甲方自行投资，自主经营；乙方不参与任何经营。三、利益分配甲、乙双方经协商确定，甲方每年向乙方缴纳不低于300万元的场地使用费；双方约定合同签订甲方支付乙方100万元作为第一年场地使用费，另200万元于合同签订50日内支付；往后每年于当年五月份一次性支付场地使用费。四、合作期限甲、乙双方经过协商后约定，双方的合作期为十年，自2019年5月至2029年8月止，如发生特殊情况下双方协商后予以确定。乙方保证合作场地无任何纠纷，如有纠纷由乙方负责。合同签订后，陈宗太将主楼建筑（含地下室）交付给李雷。李雷请工人对涉案房屋进行装修、改造。2019年5月15日，李雷向陈宗太转款3万元；2019年5月16日，李雷向陈宗太转款3万元；2019年5月17日，李雷向陈宗太转款96万元；2019年5月22日，李雷向陈宗太转款10万元；2019年5月25日，李雷向陈宗太转款10万元；2019年6月10日，李雷向陈宗太转款50万元；2019年6月18日，李雷向陈宗太转款10万元；2019年6月21日，李雷向陈宗太转款5万元；2019年6月28日，李雷向陈宗太转款5万元；2019年7月26日，李雷向陈宗太转款3万元；2019年8月1日，李雷向陈宗太转款33万元。2019年10月22日，李雷向陈宗太转款5万元；此外，陈宗太替李雷向罗俊华支付装修款20万元，向蒋家付支付装修款6万元。2019年12月2日，陈宗太向李雷发微信：尊敬的李雷李总，12月20号之前必须把房租给我司。如不能支付我司将收回房屋。2019年12月29日，陈宗太在主楼建筑的大门口张贴通知，该通知载明：我公司曾于12月21日通知你们请于本月23日前将所欠费用支付给我，如不能按时支付，我公司将收回所有房屋。在此期间贵方并没与我方进行沟通，无视协议规定，造成不良结果全由贵方负责。现我公司再次通知你们，请在12月31日下午5时清空你们的物品，逾时不清空，我公司将自行清理。陈宗太认可从2020年1月起只让李雷一个人进入涉案租赁房屋。2020年1月17日，陈德（李雷的合作伙伴）报警称：民泰园，有人用软暴力不让拉东西。涉案租赁房屋现已由陈宗太管理。2020年1月16日，李雷将北京民泰发展有限公司以排除妨害纠纷为由诉至本院。后李雷变更诉讼请求为：1.判令被告赔偿原告清代翡翠戒指80万元，翡翠手镯300万；2.赔偿装修损失、门窗、玻璃、家具、太阳能、灯具、监控设施、网络、卫浴设施、冰箱、办公用品等；3.判令被告返还原告已支付的2019年5月15日至2020年5月15日的租金共计3224500元；4.本案的诉讼费由被告承担。该案正在本院审理之中。另查明，2008年3月7日，中国第四纪冰川遗迹陈列馆（甲方）与北京昊恩文化发展有限公司（乙方）签订《协议书》。该协议载明：一、合作开发利用的区域范围甲方提供给乙方用于合作开发利用房屋的区域范围：北京市石景山区模式口20号承恩寺部分区域。本协议履行期间，乙方享有该区域与甲方合作开发利用的使用权。二、合作开发利用期限1、合作开始使用期限为二十年，自2009年1月1日起至2028年12月31日止。2、房屋正式交付使用前，预留给乙方内部装修时间为2008年3月10日至2008年12月31日止。三、文物资源补偿费数额及交付时间乙方2009年至2010年每年交付文物自愿补偿费90万元（含乙方复建的古建及新建非古建和临建房），于每年1月15日前交付给甲方。乙方2011年至2012年每年交付文物资源补偿费105万元（含乙方复建的古建及新建非古建和临建房），于每年1月15日前交付给甲方。乙方2013年交付文物资源补偿费115万元（含乙方复建的古建及新建非古建和临建房），于当年1月15日前交付给甲方。2014年起乙方交付甲方的文物资源补偿费数额，每年在上一年基础上递增10%。于当年1月15日交付甲方……11、未经甲方同意，乙方不得以任何形式转租、转借协议中乙方使用的房屋及场地（含乙方在承恩寺自建的房屋）。2016年3月8日，中国第四纪冰川遗迹陈列馆（甲方）与北京禾生承恩文化发展有限公司（原北京市北京昊恩文化发展有限公司乙方）签订“《协议书》主体变更协议书”。该协议载明：甲方将依据本协议的约定将甲乙双方签署的《协议书》项下的甲方的全部权利义务及债权债务一并转让给北京市石景山区承恩寺文物保管所，自本协议书签署之日起，《协议书》的原签订主体甲方中国第四纪冰川遗迹陈列馆变更为北京市石景山区承恩寺文物保管所。乙方将依据本协议的约定将甲乙双方签署的《协议书》项下的乙方的全部权利义务及债权债务一并转让给北京民泰文化发展有限公司。2016年3月11日，北京市石景山区承恩寺文物保管所（甲方）与北京民泰文化发展有限公司（乙方）签订《补充协议书》，其中载明：原《协议书》确定的合作开发利用区域范围作如下调整：1.承恩寺院内除关帝庙外其他古建使用权由乙方交还与甲方，由甲方自行负责管理维护，但乙方享有在征得甲方同意后无偿临时使用的权利。2.承恩寺院内关帝庙由乙方与甲方共同享有使用权，由乙方负责内部装修、管理维护，并承担相关费用，甲方如需使用应事先通知乙方。3.根据乙方将承恩寺院内全部古建使用权交还与甲方负责管理维护情况下，甲方自2016年1月1日起，原《协议书》所确定的全部文物资源变更补偿费变更为每年30万元。2019年3月30日，北京民泰文展有限公司（甲方）与陈宗太（乙方）签订《合作协议书》。该协议约定：乙方以任何形式对该房屋场地开展经营活动（包括合作、合资、对外出租该房屋场地等）时，双方按照甲方50%、乙方50%的方式进行分配。再查明，承恩寺为国家文物保护单位，位于石景山区模式口大街东部。该单位房屋土地均归北京市石景山区文化委员会所有，由北京市石景山区文化委员会管理使用。庭审中，陈宗太申请证人罗俊华、蒋家付出庭。罗俊华证实，其受李雷委托对涉案房屋进行装修。李雷为其发工资，请罗俊华管理施工事宜。李雷直接给罗俊华转装修款1004500元。李雷还通过陈宗太向罗俊华转装修款20万元。罗俊华提供有李雷签字的工资支付凭证、装修材料票据。蒋家付证实曾在民泰园为李雷装修。陈宗太曾给付蒋家付装修款6万元。诉讼中，本院让原、被告办理房屋交接手续。陈宗太提出，因李雷未缴清场地使用费，不同意李雷将涉案场地的物品搬离。经释明，2020年10月22日，李雷搬走涉案房屋内的绝大部分物品。陈宗太表示李雷剩余部分物品有些放在主楼建筑一层，有些放在主楼地下室。上述事实，有当事人陈述、《合作协议书》、《协议书》、银行转账记录、现场照片等证据在案佐证。本院认为，陈宗太与李雷签订的《合作协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。对此，李雷称，陈宗太没有涉案房屋的出租权，没有签订合同的资格，涉案合同为无效合同的答辩意见。经查，第一，《合作协议》载明的合作场地为石景山区模式口大街19号敕封三界伏魔大帝庙北侧主楼建筑。虽模式口大街19号不是行政机关规范的地址，但双方均认可该场地在石景山区模式口大街20号院民泰园内的敕封三界伏魔大帝庙北侧主楼建筑。且李雷实际接收了该合作场地。故即使石景山区模式口大街19号院地址不存在，也不影响合同效力。第二，北京市石景山区承恩寺文物保管所与北京民泰文化发展有限公司订了合作协议，由北京民泰文化发展有限公司对涉案房屋进行使用。而陈宗太又根据其与北京民泰文化发展有限公司的协议使用该房屋，包括对外合作。故陈宗太可将涉案房屋用于与他人合作。第三，本案系合作协议并非房屋租赁合同。因此，本院对李雷的该答辩意见不予采信。关于陈宗太提出，判令解除2019年5月15日原被告签订的合作协议书的诉讼请求。经查，第一，根据协议，李雷应当在合同签订后50天内向陈宗太缴齐不低于300万元的场地使用费。但李雷直至2019年10月22日共向陈宗太转款233万元，陈宗太又替李雷向罗俊华、蒋家付给付涉案房屋的装修款26万元。故陈宗太实际收到李雷场地使用费207万元。后经陈宗太多次催要，李雷也一直未交纳场地使用费。第二，陈宗太已将用于合作的涉案房屋收回。双方不再具有合作基础。第三，李雷也在本院提起诉讼，以实际行为表示不愿继续履行合同。鉴此，本院认为，李雷迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内也未履行的情形，符合合同法中关于合同解除的法定条件。关于合同解除的时间点，因陈宗太于2019年12月已经用微信催告李雷缴清房屋场地使用费，并于2019年12月29日在主楼建筑的大门口张贴通知，该通知明确表示让“住户于12月31日下午5时清空物品，逾时不清空我公司将自行清理”。该通知应视为陈宗太向李雷发出的解除通知。李雷在当时使用着涉案场地。陈宗太在张贴通知后，李雷应当在合理期限内知晓此通知。据此，本院认定原、被告签订的《合作协议》于2020年1月1日解除。关于陈宗太提出，判令被告支付90万元房屋场地使用费的诉讼请求。根据合同，李雷应当每年向陈宗太缴纳300万元的房屋场地使用费。虽李雷现只缴纳了207万元，但《合作协议》应于2020年1月1日解除。故李雷应当缴纳的房屋场地使用费为189.7945万元。现李雷已支付207万元房屋场地使用费。故本院对原告的该诉讼请求不予支持。关于陈宗太提出，判令由被告向原告支付自2020年1月2日起至房屋实际腾退之日止的使用费（每日使用费的标准为：300万/365天=8219.718元）。经查，虽从2020年1月起，李雷一直未腾退房屋。但对于使用费的计算，应当考虑如下因素：第一，李雷未按合同缴齐房屋场地使用费，其不履行主要义务的行为致使合同于2020年1月1日解除。陈宗太也因李雷不缴齐房屋场地使用费，从2020年1月起不让除李雷以外的其他人进入涉案房屋。陈宗太的行为客观上也让李雷无法腾房。第二，在本院2020年4月21日的庭审中，陈宗太才明确要求李雷腾房，但李雷表示不同意腾房。在本院多次做双方工作后，陈宗太配合李雷于2020年10月22日搬走了大部分物品。第三，陈宗太在明知李雷不同意腾房的情况下，在合理期限后，应采取积极措施（比如将物品集中放置于地下室等）防止损失的进一步扩大。据此，本院根据双方的责任及实际损失，对2020年1月2日至2020年10月22日之前的使用费酌定为63.3082万元。鉴于，李雷已经给付房屋场地使用费为207万，而应当支付2019年5月15日至2020年1月1日期间的房屋场地使用费为189.7955万元。经询问，李雷同意将多余的房屋场地使用费折抵合同解除之后的使用费。故对于2020年1月2日至2020年10月22日的使用费，李雷仅需再支付46.1027万元。第三，2020年10月22日后，在本院的主持下，李雷已将涉案房屋内的绝大部分物品搬走。现只剩余少部分物品。故对于2020年10月22日以后的使用费，本院参照李雷实际占用情况，酌定每月使用费为4000元。关于陈宗太提出，判令被告李雷腾退位于北京市石景山区模式口大街20号民泰园内敕封三界伏魔大帝庙北侧主楼建筑面积为4000平方米的房屋的诉讼请求。经查，现陈宗太已控制并管理主楼建筑及地下室。李雷还剩余部分物品存放于主楼楼建筑和地下室。故李雷应当腾退主楼建筑的房屋（含地下室）。关于陈宗太提出，判令被告承担律师费1万元的诉讼请求。原告的该诉求无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、陈宗太、李雷签订的《合作协议书》于2020年1月1日解除；二、李雷于本判决生效后七日内腾退位于北京市石景山区模式口大街20号民泰园内敕封三界伏魔大帝庙北侧主楼建筑房屋（含地下室）；三、李雷于本判决生效后七日内给付陈宗太2020年1月2日起至2020年10月22日的使用费461027元及2020年10月23日以后的使用费（按每月4000元的标准计算，从2020年10月23日起至李雷实际履行完毕本判决主文第二项义务之日止）；四、驳回陈宗太的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41298元，由陈宗太负担31298元（已交纳）；由李雷负担1万元（陈宗太已垫付，李雷于本判决生效后七日内径行给付陈宗太）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  沈 霞二〇二〇年十一月三十日法官助理  孙紫淇书 记 员  陈 瑶