重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初12496号原告：重庆润伦贸易有限公司，住所地重庆市南岸南坪金紫街****，统一社会信用代码91500108747497713M。法定代表人：李冰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈辉，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔羽佳，重庆百君律师事务所律师。被告：巴南区锦豪酒店，经营场所重庆市巴**巴南大道**，统一社会信用代码92500113MA5UBF2Y55。经营者：夏先强，男，1992年2月6日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：王瑞勇，重庆泰洪瑞律师事务所律师。原告重庆润伦贸易有限公司（以下简称润伦公司）与被告巴南区锦豪酒店（以下简称锦豪酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告润伦公司的委托诉讼代理人孔羽佳、被告锦豪酒店的经营者夏先强及其委托诉讼代理人王瑞勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润伦公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年第一、二、三季度的租金132760.18元并支付违约金（以65530.96元为基数自2020年4月1日起、以132760.18元为基数自2020年7月1日起按日千分之五的标准计算至款项实际付清之日止）；2.判令本案的诉讼费与保全费由被告承担。事实和理由：2017年12月14日，原告与被告锦豪酒店及夏先强订立《“时代壹佰”租赁合同书》，约定润伦公司将位于巴南区李家沱巴南大道2号“时代壹佰”整层租赁给被告，作为被告经营酒店使用，建筑面积为589.73平方米。其中，第六条约定2020年1月1日-2020年12月31日的租金水平为38元/平米，第七条约定租金每季度支付一次，被告于每季度月首前3个工作日将季度租金支付给产权所有方。原告认为双方订立的租赁关系合法有效，合同订立后，原告依约交付租赁物，但被告未按约支付租金，损害了原告的合法权益，遂诉请如上。被告锦豪酒店辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求，双方在合同中明确约定不可抗力或不能正常经营，双方协商解决，在此期间的租赁费从2019年12月开始国家进入疫情防控期，所有企业除必需生产物质企业生产外，其他企业均处于管控制全面性经营，2-4月份均在严格管控期间，特别是酒店业，需要7个达标条件方可开门经营，由于疫情的影响，住宿旅客出行受到限制，住店时间大幅度减少，即使位置和地段较好的酒店也是开门后处于大幅度的亏损状态，而被告巴南区锦豪酒店是一家小型企业，从疫情之后至今没有进入正常经营状态，从营业报表可看出1-4月全部处于零收入状态，而支出每月高达10万元，因此双方既然在合同中特别约定了不能正常营业情形下的租金支付方式和支付条件，双方就应当严格遵守该条件，也是双方对商业交易中出现风险的一种自愿平等的处理方式，因此原告所起诉的2季度部分租金及第3季度全部租金，由于缺乏双方协商租金价格及支付方式和支付条件成就的书面协商内容，尚无法达到诉请的条件，故请求依法驳回。原告润伦公司与被告锦豪酒店围绕诉辩称举示证据，本院组织双方进行质证，双方对《准予变更登记通知书》、案涉租赁房屋的所有权证书、《“时代壹佰”租赁合同书》及补充协议、保证金收据等证据的真实性无异议，本院予以确认；被告举示的保证金计算明细，原告虽不认可真实性，但对其证明目的予以认可，故本院予以确认；被告举示的南府发2020-6、7号文件和南商委2020-23号文件，与本案无关联性，本院不予确认；被告举示的手机微信截图，因无法确认聊天各方的身份，本院不予确认；被告举示的2019年至2020年锦豪酒店相同月份的经营收入和支出财务情况表，该表系被告单方制作，被告未予认可，故本院不予确认。根据原、被告到庭陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月14日，原告润伦公司（原名称重庆渝帆房地产开发有限公司）作为甲方与被告锦豪酒店作为乙方签订《“时代壹佰”租赁合同书》，约定甲方将位于重庆市巴南区李家沱巴南大道2号“时代壹佰”整层租赁给乙方，作为乙方经营酒店使用，建筑面积为589.73平方米；租赁期拾年，从2014年1月1日起至2023年12月31日止，租赁物交付时间为2014年1月1日，免租期为180天（含物管费），自2014年1月1日起至2014年6月30日止，实际计租时间自2014年7月1日开始计算；租金按照乙方租赁的房屋建筑面积计算，基本租金为每月每平方米30元，物管费为4元/平方米/月，租金不含税，租金增幅从租金计算日第四年起，按照每年2元进行逐年递增，2020年1月1日至2020年12月31日的租金水平为38元/平方米；租金每季度支付一次，乙方于每季度月首前3个工作日内将季度租金交付给租赁物产权所有方；为了使合同顺利履行，乙方需支付甲方35万元作为保证金；租赁期内，房屋及设施如遇不可抗力的原因导致损毁或者造成损失的，双方互不承担违约责任，但因不可抗力致使乙方停业或不能正常经营，甲乙双方协商解决在此期间的租赁费；若乙方逾期缴纳租金，每逾期一天按拖欠租金金额的千分之五承担违约金，租金逾期达一个月的，甲方有权单方面解除合同等内容。2019年12月12日，案外人雷淼作为甲方、锦豪酒店作为乙方与润伦公司作为丙方共同签订“时代壹佰”租赁合同书补充协议，约定甲方和丙方分别将其所持有时代壹佰物业租赁给乙方作为经营酒店使用，其中甲方物业面积2786.21平方米，丙方物业面积589.73平安米，甲丙双方按照各自持有物业的面积，经各方确认，丙方收取9万元作为保证金，甲方收取乙方26万元作为保证金；鉴于前期乙方已支付丙方35万元保证金，现丙方退还乙方26万元保证金，该保证金从2019年乙方应支付给丙方的租金里扣除，按季度扣除，扣满26万元为止等内容。另查明，案涉租赁房屋登记的权利人为重庆渝帆房地产开发有限公司，该公司于2017年3月13日变更登记为润伦公司。被告于2013年12月30日支付原告保证金35万元，截至2019年底，尚余68927元保证金未抵扣。合同履行中，被告从2020年第一季度开始未支付租金。本院认为，原、被告签订的《“时代壹佰”租赁合同书》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力，原、被告均应按照约定履行各自的义务。原告有权要求被告依照合同约定支付房屋租金，但是2020年受新型冠状病毒肺炎疫情的影响，尤其第一季度疫情形势严峻，此时全国上下一盘棋，戮力同心，共克时艰，被告客观上在此期间不能使用租赁房屋从事经营活动，该不可抗力事件导致被告无法履行合同的后果不能苛求其独自承担，故本院根据公平原则，结合本案租赁合同的实际履行情况，酌情减免被告第一季度一个半月的租金。为此，原告诉请被告支付2020年第一、二、三季度的租金，被告本应支付第一季度租金67229.22元、第二季度的租金67229.22元、第三季度的租金67229.22元，其中第一季度除去免除的一个半月的租金33614.61元，尚欠33614.61元，抵扣保证金68927元，故被告第一季度无需另行给付租金，第二季度差欠租金67229.22元，抵扣第一季度尚余的保证金35312.39元，仍需支付租金31916.83元，因此被告尚需支付原告第二季度租金31916.83元和第三季度租金67229.22元，共计99146.05元，原告诉请超过部分不予支持。原告诉请被告支付以65530.96元为基数自2020年4月1日起、以132760.18元为基数自2020年7月1日起按日千分之五的标准计算至款项实际付清之日止的违约金，本院认为，违约金在法律功能上主要以填补损失为主，过高违约金与法律公平原则相冲突，故违约金的认定应以原告实际损失为依据。本案被告虽违约但并非具有主观故意性，在原告未能证明其实际损失的情况下，即为资金占用损失，故本院根据双方的合同实际履行情况、当事人过错程度及原告所遭受的损失，根据公平原则酌情主张计算标准为中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍。关于计算基数，因被告第二季度需支付的租金为31916.83元，且合同约定租金的支付期限为每季度第一个月的前3个工作日，故第二季度的资金占用损失应以此为基数，从2020年4月4日起算，第三季度的资金占用损失应以67229.22元为基数，从2020年7月4日起算，故被告应支付的违约金为以31916.83元为基数，从2020年4月4日起，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）1.3倍标准计算至2020年7月3日止，以99146.05元为基数，从2020年7月4日起，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）1.3倍标准计算至租金付清时止。对原告诉请超过的部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告巴南区锦豪酒店于本判决生效之日起十日内支付原告重庆润伦贸易有限公司2020年第二季度租金31916.83元和第三季度租金67229.22元，共计99146.05元；二、被告巴南区锦豪酒店于本判决生效之日起十日内支付原告重庆润伦贸易有限公司违约金（以31916.83元为基数，从2020年4月4日起，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）1.3倍标准计算至2020年7月3日止，以99146.05元为基数，从2020年7月4日起，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）1.3倍标准计算至租金付清时止）；三、驳回原告重庆润伦贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2956元，减半收取计1478元，由被告巴南区锦豪酒店负担（此款原告已自愿垫付，限被告在履行上述款项支付义务时径付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期未预交上诉案件受理费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 马燕二〇二〇年十一月四日法官助理 夏天书 记 员 吕丹