新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0103民初5069号原告(反诉被告)：李奎，男，1972年3月29日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。原告（反诉被告）：王岩新，男，1970年12月17日出生，汉族，新疆维吾尔自治区精河县公证处公证员，住新疆精河县。被告（反诉原告）：张文彩，女，1973年6月9日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：张丽萍，沙依巴克区正中法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）李奎、王岩新与被告（反诉原告）张文彩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告李奎、王岩新、被告张文彩及其委托诉讼代理人张丽萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李奎、王岩新向本院提出诉讼请求:1、请求人民法院判令被告继续履行2018年10月10日原、被告签订的商铺租赁合同；2、请求人民法院判令被告立即支付2020年度租金15600元及按时交纳物业费、水电费、暖气费等相关一切费用；3、请求人民法院判令被告承担违约金15600元×4年×30%=18720元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月10日，原告和被告签订商铺租赁合同，合同约定：原告是甲方（原告王岩新是共有人之一），被告是乙方，甲方将自己所有的位于乌鲁木齐市××栋商铺建筑面积24.44平方米出租给被告，租期5年（2019年1月1日孩子2023年12月31日），按套内面积13平方米计算租金，100元/月/平方米，每年租金15600元，乙方在租商铺前一次付清，租赁期间，水电、取暖费及商铺使用所涉及的各项费用由乙方承担并按时付清费用，如一方违约，违约方按照总租金78000元整的3倍向守约方支付违约金。合同签订后，原告如约将商铺交付给被告，被告使用商铺一年后，因与他人产生纠纷，殃及原告的商铺，欲不支付租金，经原告多次找被告索要2020年度租金15600元，被告拒不支付，被告的违约行为严重侵犯原告的合法权利，现诉至法院。被告张文彩辩称，针对涉案房屋，被告实际于2019年12月22日已通过微信告知原告合同解除，2020年1月1日被告将房屋交付给原告，该库房租赁期间就没有配置门锁，房屋空置腾空作为交付条件，因为合同不能正常履行，租赁合同已经实际解除，故原告要求给付我方给付租金的要求不成立。针对违约金部分我方亦不认可，原告违约在先，2018年11月1日前原告应该交付物业费，直到2018年11月7日原告才将物业费交清，导致被告7天未正常使用该库房，原告属于先行违约，被告不同意承担违约金。被告张文彩现提出反诉请求：1、依法解除2018年10月10日原、被告签订的商铺租赁合同；2、依法判令原告返还保证金1000元；3、依法判令原告承担违约金18720元；4、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2018年10月10日，原告和被告签订了商铺租赁合同，原告将涉案房屋出租给被告，租期五年，按套内建筑面积13平方米计算租金，每年租金15600元，合同签订后，原告未在约定的时间交付涉案房屋的物业费，导致被告不能正常进行装修使用，物业手续办不下来，原告存在先行违约行为。另外，被告是基于与其他商铺打通才租赁原告的商铺，因为其他商铺被业主收回，商铺无法连成一排，按照商铺的使用性质，被告于2019年12月22日微信通知原告，要求解除合同，因合同目的已经无法实现，原告对此是知情的，涉案房屋也于2019年12月22日搬空空置交付原告。故现提出反诉请求如诉。原告李奎、王岩新对被告的反诉请求辩称，我们不同意解除合同，也不同意返还1000元，更不同意支付违约金。经审理查明，位于乌鲁木齐市××区房屋归李奎、王岩新共同共有。2018年10月10日。李奎代表其和王岩新与张文彩签订商铺出租合同，约定：李奎将涉案房屋建筑面积24.44平方米租给张文彩使用，租赁期限五年，2019年1月1日至2023年12月31日，租金套内面积13平方米，每年租金15600元，张文彩在租商铺使用前一次交清。张文彩在商铺使用期间的物业费、水电、取暖费及租商铺所涉及的各项费用由张文彩承担并按时交清，张文彩在租用时是独立隔好封闭的商铺，租用时若与其他商铺打通，不租时必须保证质量回复原貌，租用前必须交纳1000元保证金。该合同自签订之日起生效。双方严格遵守，凡私自违约者赔偿对方总房租3倍违约金。2018年11月1日至2018年12月31日租期，套内面积70元/平方米/月，共计1820元。通过李奎和张文彩之间的微信记录可以查明，2018年10月13日李奎收取张文彩订金1000元。同年10月29日至30日，张文彩让李奎去和物业协调交费，因张文彩需要拆墙板子办理物业手续，欠交物业费无法办理手续。2018年11月1日凌晨，李奎告知张文彩前承租人小吴已经搬空，可以交铺。2018年11月1日，李奎收取张文彩2018年剩余两个月的房租1820元。2018年11月7日，李奎交纳涉案房屋的物业费。2019年12月22日，张文彩告知李奎其商铺在11月1日以后失去了商铺的作用，通知李奎正式解除原有合同（因为017号已不能作为商铺使用）。同日，李奎告知张文彩，其属于单方毁约，需要承担违约责任。2020年1月1日，被告通过微信告知原告李奎交房，并拍摄了房子当时空置状态的照片。2020年4月9日，新疆德汇商业管理股份有限公司针对涉案房屋向李奎发出物业费催收通知，告知李奎已拖欠4680元（备注：2018年11月1日至2018年12月31日欠物业管理费1560元，2020年1月1日至2020年4月30日欠物业管理费3120元），务必于2020年4月30日前缴清全部欠费。庭审中，一、针对2018年的租金、2019年的物业费及租金，原告认可被告已经支付完毕。被告称因其2018年11月1日至2018年11月7日未正常使用涉案房屋，三方当事人之间存在纠纷，故其未交纳涉案房屋的物业费；二、针对物业费，原、被告明确物业公司收费的是综合管理费，其标准为60元/平方米/月，涉案房屋按套内使用面积13平方米进行收取；三、原告认可其于2018年11月7日交清的前期欠交的物业费；四、原、被告明确1000元保证金用于保证商铺退还时能保持原状。被告认可2020年1月1日退还商铺时尚未恢复原状；五、被告认为本案涉及违约金过高，要求法院进行调整。本院认为，原、被告之间于2018年10月10日签订的商铺出租合同系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。鉴于本案被告已于2018年12月22日通过微信告知的方式通知原告要求解除合同，并于2019年1月1日以微信传输的形式向原告李奎展示了腾空的房屋状态，故合同已于2020年1月1日实际解除，原告要求被告继续履行商铺出租合同的诉讼请求已实际履行不能，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。被告要求解除商铺出租合同的诉讼请求，考虑到合同已经解除，本院亦不予支持。针对原告要求被告支付2020年房屋租金15600元的诉讼请求，本院认为合同已经解除，故原告索要2020年的租金已无事实和法律依据，本院亦不予支持。针对原告要求被告按时支付物业费、水电费、暖气费的诉讼请求，结合原告的庭审意见，原告实际是要求被告支付2018年11月1日至2018年12月31日、2020年1月1日至2020年4月30日物业公司应收取的物业综合费用4680元，本院认为，依据现有证据显示，原告实际交清欠付物业费的时间是2018年11月7日，被告当时需要办理物业手续进行后续的拆除隔板，故该交费时间确实影响被告实际使用房屋的期间，且实际影响的时间为6天，本院认为针对原告索要2018年11月1日至2018年12月31日的综合管理费应扣除被告不能正常使用的6天，本院仅对合理部分即1406.56元[60元/平方米/月×13平方米×2÷61天×（61天-6天）]予以支持。针对2020年1月1日之后的物业综合管理费，因合同已经解除，原告索要于法无据，本院不予支持。针对原告要求被告支付合同违约金18720元的诉讼请求，本院认为，本案是因被告擅自解除合同引发，故原告要求被告支付违约金合理有据，但鉴于双方约定的违约金比例过高，且被告提出要求法院调整，故本院考虑到本案的实际情况，仅按照双方约定的全年租金的30%即15600元×30%=4680元予以支持。针对被告要求原告支付违约金18720元的诉讼请求，考虑到原告当年交纳物业费的时间虽然晚于2018年11月1日，但并未实质影响合同的履行，且该合同已经正常履行了一年有余，本案系因被告的擅自解除合同导致合同无法正常履行，故被告要求原告支付违约金18720元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告辩称系因案外人收回商铺，导致其租用房屋的目的无法实现，本院认为，被告在租用该房屋前已对房屋的状况进行充分了解，对于房屋如何使用系被告租用后自行决定的，其以案外人的行为导致房屋无法合理有效使用而要求解除合同的理由显属不当，应当承担相应的违约责任。针对被告要求原告退还保证金1000元的诉讼请求，鉴于各方当事人确认1000元为担保隔墙恢复原状的保证金，被告当庭亦认可房屋交付时未对隔墙进行修复，故原告要求退还1000元的诉讼请求并无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、驳回原告李奎、王岩新要求继续履行其与被告张文彩2018年10月10日签订的商铺出租合同的诉讼请求；二、驳回原告李奎、王岩新要求被告张文彩支付2020年全年租金15600元的诉讼请求；三、被告张文彩向原告李奎、王岩新支付2018年的物业费、水电费、暖气费（物业综合管理费）1406.56元；四、被告张文彩向原告李奎、王岩新支付违约金4680元；五、驳回被告张文彩要求解除其与原告李奎、王岩新20**年10月10日签订的商铺出租合同的诉讼请求；六、驳回被告张文彩要求原告李奎、王岩新退还保证金1000元的诉讼请求；七、驳回原告张文彩要求被告李奎、王岩新承担违约金18720元的诉讼请求。以上应付款项合计6086.56元，被告张文彩应于本判决生效之日起十五日内向原告李奎、王岩新付清。逾期不予履行，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉争议标的39000元，判决给付标的6086.56元，占争议标的的15.61%，本诉案件受理费329元（原告李奎、王岩新已预交）,由原告李奎、王岩新负担277.64元，被告张文彩负担51.36元。反诉争议标的19720元，判决给付标的0元，占争议标的的0%，反诉案件受理费146.50元（被告张文彩已预交），由被告张文彩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。审判员  谷丽娜二〇二〇年十一月十二日书记员  滚雅琴