广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5884号原告：刘记同，男，1959年8月16日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：蒋水潮，广东民诚众信律师事务所律师。委托诉讼代理人：何佩玲，广东民诚众信律师事务所实习人员。被告：赖四彪，男，1969年2月2日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：何粉洪，广东镜标律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志培，广东镜标律师事务所律师。原告刘记同诉被告赖四彪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘记同的委托诉讼代理人蒋水潮、被告赖四彪的委托诉讼代理人何粉洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘记同向本院提出诉讼请求，一、判令解除原告与被告于2018年10月2日签署的关于增城区××城街××路××区××之一202房的《二手房屋转让合同》；二、判令被告向原告退还购房定金15万元以及支付利息（以15万元为本金，自2018年10月2日起按中国人民银行同期贷款利率计至还清款项之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月，被告向原告声称拥有位于增城区××城街××路××区××之一整栋房产，可向原告出售。原告与被告于2018年10月2日签订《二手房屋转让合同》，约定被告向原告出售该栋房屋的202房，房屋楼面面积约90.26平方米，总房款为1065068元，定金15万元。签订当天根据合同约定通过银行转账方式足额向被告支付定金15万元。合同第六条第2项约定，被告应于2019年12月31日将房屋交付原告使用并办理过户手续，逾期30日以上的，双方有权解除合同，且被告应当退还全部已付款。合同约定的期限届满，原告多次催告，被告均拒绝交付房屋并不退还已付款项，被告的行为已构成严重违约，原告有权解除合同，要求被告退还已付款及要求被告承担违约责任向原告支付利息损失。在签订合同后，原告发现被告出售的涉案房屋一直未办理房屋产权证，是法律禁止买卖的房屋，房屋涉及的国有土地使用权也不属于被告享有，被告没有任何证据证明其拥有该房屋的处分权，被告在签订后一直对原告隐瞒上述情况，对原告的交易安全构成重大威胁。原告特提起本案诉讼，请判准原告的诉讼请求。被告赖四彪辩称，被告不同意解除合同。一、原、被告双方签订《二手房屋转让合同》是双方的真实意思表示，双方应遵守合同内容。根据合同内容可知，原告在签订合同时知悉涉案房屋具备四证，即国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，也知悉产权证正在办理当中，且原告到现场查看涉案房屋的现状，故不存在被告隐瞒涉案房产的行为。其次，涉案房屋是由被告出资兴建，对涉案房屋享有出售的权利，故原告应该继续履行合同。二、原告至今仍未向被告按约支付涉案房屋的首期款，已构成违约。根据《二手房屋转让合同》备注可知，原告应于2019年1月22日前支付首期，被告于2020年6月6日向原告发函催促支付上述首期款，但原告一直拒绝支付，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条及一百零七条的规定，原告逾期不支付首期款，被告有权要求原告继续履行合同支付首期款的义务，故原告主张被告延迟交付房屋属违约，并要求退还定金并无事实及法律依据。同理，原告主张解除合同要求被告支付利息也无法律依据。经审理查明，2018年10月2日，被告（卖方，甲方）与原告（买方，乙方）签订《二手房屋转让合同》，约定以下内容：“……位于增城区××城镇××路××区××房，拥有建设四证，即《用地规划许可证》《国有土地不动产权证》《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》的房屋一栋，现已完成土建主体框架封顶工程阶段，甲方对首层至六层住宅（套间）具有所有权和处分权。现经甲、乙双方同意，特签定部分转让合同如下：一、经乙方2018年10月2日参照图纸及到实地选择向甲方购买增城区××城镇××路××区××房，房屋楼面面积约90.26平方米……本套房总房款人民币（大写）：壹佰零陆万伍仟零陆拾捌元正（￥：1065068元），定金（大写：壹拾伍万元正，小写：150000.00）。二、购房付款方式1、银行按揭付款方式的。（1）如乙方是购买第一套房产的首期应付款总房款的40%，乙方应交购房首期款人民币（大写）：肆拾贰万陆仟零贰拾柒（元正）（￥426027.00元），在卖方取得该房产大证时，再交一成房款人民币壹拾万零陆仟伍佰零陆元正（￥：106506元），剩余房款人民币（大写）伍拾叁万贰仟伍佰叁拾肆元正（￥532534元）以银行按揭付款，所交房款以收据为准。（2）如是购买第二套房产的首期应付总房款的70%，剩余的房款由银行先按揭付清给甲方……三、（1）房屋永久性水、电报装费16000.00元整……五、办理房地产权证过户费用：由甲方负责办证手续，但涉及过户的一切交易营业税、个人所得税、契证税等税收和各项办证费用皆由乙方负责支付。六、双方责任：1、交楼标准：毛坯房。2、预期交楼时间为2019年12月31日，实际时间以乙方付清全部购房款、甲方过户房屋至乙方名下之日为准。如甲方未按规定期限将房屋交付给乙方（因政府政策原因除外），逾期30日以上，双方有权解除合同，且甲方应当自乙方解除合同书通知到达之日起30天内无息退还全部已付款。因乙方原因，或经甲方三次催告仍不履行合同义务，或未能按期付款的由乙方承担全部责任。……八、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，自签字之日起生效。备注：交首期以备注时间为准，经买卖双方协商剩余（贰拾柒万陆仟零贰拾柒）元正（小写276027元）首期卖方同意买方到2019年1月22日前补交，卖方赖四彪同意买方在未出证明免费转合同一次，如卖方需要加层时，买方没有任何意见。”同日，被告开具《收据》给原告收执，载明被告收到原告购买涉案房屋的定金15万元。2018年10月2日、10月4日，原告通过银行转账方式分两笔共向被告转账汇款45万元，其中15万元是原告购买涉案房屋支付的定金。2020年6月1日，原告委托广东杰信律师事务所通过邮寄方式向被告发出律师函，以被告未按合同约定交楼给原告为由，要求被告在收到本函件后3日内退还购房定金。被告确认有收到上述律师函。2020年6月8日，被告委托广东镜标律师事务所通过邮寄方式向原告发出律师函，以原告未按合同约定在2019年1月22日前支付涉案房屋首期房款已构成违约为由，要求被告在2020年7月7日前向被告支付首期款。原告确认有收到上述律师函。2020年8月26日，广州市规划和自然资源局出具《登记簿查册表》，载明位于荔城镇××路××区××之一土地的权利人为江荣均、江荣深，土地面积132平方米，用途为住宅，权属性质为国有建设用地使用权，土地证号为登记字（1998）第0028493-01250114933号。本案审理过程中，一、原告陈述：1、《二手房屋转让合同》第六第约定的交房时间是2019年12月31日，交楼与办产权登记的时间也是在这日之前，逾期30天的，原告有权解除合同。2、原告在庭审的前一天到涉案房屋现场看过，涉案房屋还没有通水电，没有达到交付条件，也不清楚涉案房屋的建筑工程是否通过验收合格，故原告不愿继续购买涉案房屋。二、被告陈述：1、在签订合同前，原告已知道涉案房屋不是正式商品房，合同中关于办证时间也没有明确，《二手房屋转让合同》约定的交楼时间是不确定的，只是预算时间，具体交房时间以付清购房款过户之日为准。2、目前，被告可以交付涉案房屋给原告，但被告不能确定涉案房屋的出证时间。三、被告提供《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《建设工程质量监督报告》拟证明案外人江荣均、江荣深是位于广州市增城区××城街××路××区××之一地块的使用权人，该地块上的建筑物证件齐全，建筑程序合法，地上建筑物已经相关部门验收合格，符合交付条件。原告对上述证据的真实性无异议，但被告没有出示过上述证件给原告查看，只能证明涉案房屋的建设办理了审批手续，无法证明涉案房屋的产权情况，且《建设工程质量监督报告》载明的验收时间是2020年9月30日，合同约定的交房日是2019年12月31日前，表明被告一直无法履行合同交房义务，涉案房屋不具备交付条件，被告已违约。四、被告提供《登记簿查册表》《转让地块协议书》《公证书》，拟证明位于增城区××城街××路××区××之一地块的权利人为江荣均、江荣深，但被告是上述地块实际使用人，地上建筑物是被告出资建设，被告有权配合原告办理涉案房屋产权登记手续。原告陈述，《登记簿查册表》显示上述地块登记在案外人名下，该地块经多手转让，均未办理产权变更登记手续，不能证明被告对地块的处分权；被告在该地块未办理产权转移至其名下登记且未办出涉案房屋产权证的情况下，将涉案房屋转让给原告，违反法律规定；从两份《公证书》的委托时间来看，第一次委托时间是2017年6月13日至2018年6月13日止，第二次委托时间从2020年8月21日起，说明被告在2018年10月2日与原告签订《二手房转让合同》时无代理权，直到本案诉讼被告才办理了委托公证。本院认为，原告与被告签署的《二手房屋转让合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应恪守履行。对于原告已向被告支付了购房定金15万元的事实，有原告提供的《二手房屋转让合同》、收据以及付款凭证予以佐证，原、被告均不持异议，本院予以确认。关于原、被告履约的问题。首先，《二手房屋转让合同》备注条款约定，原告应在2019年1月22日前向被告付清剩余首期款276027元，但原告至今仍未向被告支付上述款项，其行为已构成违约。其次，《二手房屋转让合同》第六条第2款明确约定了交楼时间为2019年12月31日，但被告并未在合同约定的时间内交付涉案房屋给原告，其行为已构成违约。最后，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案中，双方在签订合同时，涉案房屋尚未取得产权证书。从原、被告签订涉案合同至今已近两年，但被告仍未取得涉案房屋的产权证书。故被告出售涉案房屋给原告的行为违反了上述法律规定，明显存在过错。综上，原、被告均存在违约。综合原、被告签署的《二手房屋转让合同》的内容，对于买卖双方办理按揭贷款申请的时间以及产权过户的时间等未作出约定。由于被告至今仍无法确定涉案房屋何时能取得产权证书，故涉案合同中关于办理按揭贷款申请、产权过户等问题尚无法确定具体履行时间。原告在2020年6月向被告发出了律师函主张被告退还购房定金，表明原告不愿意继续履行合同。而被告收到原告的律师函后，至今仍未就何时能交付房屋以及办证等问题给予明确回复或与原告进一步协商。在此情况下，原告主张解除双方的《二手房屋转让合同》，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，在合同已解除的情况下，被告基于出售涉案房屋向原告收取的定金应返还给原告。现原告主张被告返还购房定金15万元以及支付利息的诉讼请求，合理合法，本院予以支持，根据公平原则，原告主张的利息应以尚未返还的款项为基数，从原告提起本案诉讼之日即2020年7月14日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。原告诉请的利息超出上述部分的，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告刘记同与被告赖四彪签订的《二手房屋转让合同》。二、被告赖四彪于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘记同返还购房定金150000元以及支付利息（以尚欠的款项为基数，从2020年7月14日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清款项之日止）。三、驳回原告刘记同的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7193元，由原告刘记同负担3596元，被告赖四彪负担3597元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇二〇年十一月十二日书记员  陈雪冰蔡小明