广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7181号上诉人（原审原告）：广东康景物业服务有限公司，住所：广东省广州市*****************。统一社会信用代码:914***********880R。法定代表人:何超华。委托诉讼代理人：任俊伟，男，该公司工作人员。上诉人（原审被告）:罗春彦，男，1972年2月7日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区水口中心区***旁合生国际新城四期B42号房。公民身份号码：430************016。上诉人广东康景物业服务有限公司（以下简称康景物业公司）因与上诉人罗春彦物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。康景物业公司的委托诉讼代理人任俊伟、罗春彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康景物业公司上诉请求：一、罗春彦向康景物业公司支付2013年1月至2015年1月商铺物业管理7389.1元及2015年12月住宅管理费625元，合计8014.1元。二、罗春彦向康景物业公司支付商铺物业管理费及住宅物业管理费的违约金，商铺物业管理费违约金以每月管理费为基数，自每个月的次月开始计算，以每日千分之一，计至实际清偿之日止；住宅管理费违约金以625元为基数，自2016年1月1日起开始计算，以每日千分之一，计至实际清偿之日止。三、一、二审的诉讼费用由罗春彦承担。事实和理由：一、原审法院认定罗春彦的商铺物业管理费欠费金额错误。原审法院以《法律函》金额确认欠费金额，实际上康景物业公司一审证据中的《法律函》仅为证明康景物业公司有向罗春彦催缴，且法律函里面也注明了具体欠费金额“以您与我司财务部门核对的实际数额为准”，原审法院以法律函金额认定罗春彦所欠的商铺物业费总额，明显缺乏事实及法律依据。二、原审判决的违约金明显过低，对康景物业公司及案涉小区各位正常缴费的业主不公平。罗春彦长期恶意拖欠物业管理费，拒不缴纳相关物业管理费，影响康景物业公司对案涉小区的物业管理，并对案涉小区内正常缴纳物业管理费的业主极不公平。在此情形下，若违约金利率不高，并以欠费金额的30%为限，罗春彦恶意欠费的行为无法得到惩罚，会导致各位正常缴费业主的不满，社会公平难以得到彰显。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七、一百一十四条，罗春彦恶意拖欠物业管理费，对此应承担违约责任，依照合同约定向康景物业公司支付违约金。综上所述，原审法院的判决缺乏事实及法律依据，请求予以改判。罗春彦辩称，一、康景物业公司的管理和财务混乱，上诉没有事实和法律依据。二、欠费金额错误，是人为篡改，一审颠倒了举证责任。罗春彦上诉请求：一、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初463号民事判决书，并依法改判。二、涉诉一、二审全部费用由康景物业公司承担。事实和理由：一、原判决认定事实不清。众所周知，物业管理费用都是按时间顺序收取，怎么可能断断续续收取物业管理费用。罗春彦的商铺一直租给租户，按照租赁合同，物业管理费用也一直由租户支付，罗春彦出租商铺时已将租赁合同复印给康景物业公司，且一直由租户支付商铺物业管理费用,租户退租前罗春彦已经与康景物业公司的管理对过帐，所有物业水电费用已全部缴清，罗春彦方退还租户押金。即使商铺欠费，也应该由康景物业公司去跟催，如租户未及时缴纳费用，康景物业公司的物业管理人员应该通知罗春彦。康景物业公司信口雌黄，罗春彦在没有办法的情况下才暂停缴纳物业管理费用，待法院判定方缴纳物业管理费用，以免康景物业公司胡乱增加罗春彦的物业管理未缴金额，任人宰割。一审法院未对事实进行清楚认定的前提下，便做出要求罗春彦支付违约金的判决。根据康景物业公司2016年8月6日提供给罗春彦租户的客户帐户明细表可以明确看出，罗春彦已交清2015年12月前期所有商铺物业管理费用。根据2017年5月17日康景物业公司提供给罗春彦租户的的《付款通知书》（证据四）清楚表明，罗春彦2017年5月以前未交的所有商铺物业管理费1216.80，而判决书上法院认定康景物业公司2014年1月到2015年1月欠商铺管理费3611.87元，显然超出了未交的商铺管理费1216.80金额。2018年11月（证据五）、2018年12月13日（证剧六）、2019年2月22日（证据七）罗春彦提供给罗春彦租户的的《付款通知书》清楚表明，证明罗春彦2017年1月以前所有商铺物业管理费已交清。2020年7月9日，欲盖弥彰的康景物业公司发给罗春彦的《付款通知书》（证据8），莫名奇妙地多出罗春彦欠2013年1月及2015年1月的商铺物业管理费和2015年12月份的住宅物业管理费。物业管理费用前后矛盾，明显不是系统自动生成，而是别有用心人为，故意多收罗春彦应收物业管理费用。上述证据足以证明罗春彦已缴清2015年12月住宅管理费及2014年1月及2015年1月的商铺物业管理费3611.87元。二、原判决证据不足，适用法律错误。根据《民事诉讼法》第64条以及《最高人民法院关于适用的解释》第90条规定，当事人对自己提出的诉讼请求，有责任提供证据，即“谁主张，谁举证”的一般举证责任原则。康景物业公司证据不足，原判决贸然依照《最高人民法院关于适用的解释》第91条规定，颠倒举证责任。康景物业公司连缴费清单都没有，对帐单都未提供，法院仅凭一张无公章、无LOGO、无签名、漏洞百出的EXCEL表做做出判决，未免过于儿戏。三、超出诉讼期限。康景物业公司2017年10月25日方通过快递发《催款函》，已过诉讼期限。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，且已过诉讼期限。请求二审法院依法查明事实，维护罗春彦的合法权益。康景物业公司辩称，一、我方已说明欠费期间，已履行举证责任，罗春彦无证据证明已缴纳欠费期间的物业管理费。二、我司每季度以上门或邮寄法律函等方式向欠缴业主催收，未超过诉讼时效。康景物业公司向一审法院起诉请求：1.罗春彦支付拖欠的2013年1月至2015年1月的商铺物业管理费合计7389.1元，住宅物业管理费2015年12月合计625元，每日按应缴总额0.1%的标准收取违约金；2.本案的诉讼费用由罗春彦承担。一审法院认定事实：康景物业公司（甲方）与罗春彦（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，内容：乙方所购房屋类型为商业，坐落位置合生国际新城B42；甲方编制物业管理服务及财务年度计划，每六个月向乙方公布物业管理费用收支帐目;乙方交纳物业管理服务费用，从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计；商铺按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月4元；交楼时预收三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合缴交一次，商铺管理费每月缴一次；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金，或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用;等。康景物业公司向一审法院提起诉讼，案经受理后，一审法院依法公开开庭审理了本案。查明，康景物业公司提供了有罗春彦签名的2013年1月23日《收楼表格》。康景物业公司提供了欠款流水，主张罗春彦欠商铺物业管理费2013年1月至2015年1月合计7389.1元，欠住宅物业管理费2015年12月合计625元。康景物业公司提供了《催款函》、快递单，其中2017年10月25日《催款函》(B42商铺）显示欠管理费等合计3611.87元。罗春彦未提供充分证据予以证明支付款项情况。一审法院认为，康景物业公司（甲方）与罗春彦（乙方）签订的上述《前期物业管理服务协议》，合法有效，双方的合法权益受法律保护。关于支付管理费及违约金的问题。罗春彦未提供充分证据予以证明支付款项情况，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十一条中“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：……（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”的规定，依法应由罗春彦承担举证不利的法律后果。同时，康景物业公司提供的2017年10月25日《催款函》（B42商铺）显示欠管理费等合计3611.87元，该《催款函》对康景物业公司具有约束力，涉案商铺管理费应按3611.87元确认。商铺及住宅管理费共计4236.87元（3611.87元＋625元）。罗春彦拖欠康景物业公司上述物业管理费，罗春彦的行为已构成违约，结合上述《前期物业管理服务协议》中“自第四个月起，每两个月的管理费合缴交一次，商铺管理费每月缴一次”的内容，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，康景物业公司请求罗春彦支付所欠商铺住宅物业管理费及违约金，有事实和法律依据，理由充分，予以采纳，应予支持的商铺住宅管理费共计4236.87元。关于计算违约金方式的问题。结合上述《前期物业管理服务协议》中“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金”的内容，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条中“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条中“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，按每天1‰交纳违约金的计算标准过高，结合本案实际，应调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，且应予支持的违约金不超过拖欠物业管理费的30%即6064.11元（20213.7元×30%）。应予支持的计算违约金方式如下：其中3611.87元从2015年2月1起至清偿之日止，其中625元从2016年1月1起至清偿之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，违约金总额以1271．06元为限。关于罗春彦提及“编制物业管理服务及财务年度计划，每六个月向乙方公布物业管理费用收支帐目”等问题，属于另一法律关系，本案对此不予处理。关于罗春彦主张涉案物业管理费已超出诉讼时效的问题，鉴于康景物业公司提供了2017年10月25日《催款函》及快递单，因此，本院对罗春彦该主张不予采信。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十一条的规定，判决如下：一、被告罗春彦应于本判决发生法律效力之日起10日内向原告广东康景物业服务有限公司支付商铺住宅管理费共计4236.87元及违约金（其中3611.87元从2015年2月1起至清偿之日止，其中625元从2016年1月1起至清偿之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算违约金，违约金总额以1271.06元为限）。二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费540元，由被告罗春彦负担。本院二审期间，罗春彦提交了8份证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据一，罗春彦身份证，拟证明罗春彦的主体资格；证据二，康景物业公司营业执照，拟证明康景物业公司的主体资格；证据三，康景物业合生国际新城物业客户账务明细表（2016年8月6日），拟证明罗春彦已于2016年8月6日前缴清2015年12月以前的所有商铺物业管理费；证据四，康景物业合生国际新城物业付款通知书（2017年5月17日），拟证明罗春彦2017年5月以前未缴的商铺物业管理费只有1216.80元；证据五，康景物业合生国际新城物业付款通知书（20187年11月），拟证明罗春彦2017年1月以前所有商铺物业管理费已交清；证据六，康景物业合生国际新城物业付款通知书（2018年12月14日），拟证明罗春彦2017年1月以前所有商铺物业管理费已交清；证据七，康景物业合生国际新城物业付款通知书（2019年2月22日），拟证明罗春彦2017年1月以前所有商铺物业管理费已交清；证据八，康景物业合生国际新城物业付款通知书（2020年7月9日），拟证明康景物业公司无中生有，意欲向罗春彦多收2013年1月至2015年1月以前的商铺物业管理费。康景物业公司质证认为，对证据一、二的三性予以确认；对证据三至证据八的三性不予确认，无公司印章或小区印章，并且从证据中可以看出，罗春彦欠交物业管理费的行为持续已久。本院对上述证据的采纳意见为，对证据一、证据二，当事人无争议，本院予以确认。对证据三，其表现形式随意，且无签章，本院不予采纳。对证据三至证据八，格式规范，公司名称、公司标志、小区名称、业主名称、用词、联系电话等信息齐全，本院予以采纳。对一审法院查明的事实，本院予以确认。因当事人争议的主要是事实问题，因此对本院另查明的事实在本院裁判理由部分予以说明。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据双方当事人的诉辩情况，本案二审争议焦点是：一、涉案商铺物业管理费和住宅物业管理费是否超过诉讼时效期间；二、罗春彦是否欠付商铺物业管理费和2015年12月份的住宅物业管理费；三、违约金应如何支付。本院分析如下：关于焦点一，涉案商铺物业管理费和住宅物业管理费是否超过诉讼时效期间的问题。康景物业公司主张的商铺物业管理费的起止时间是2013年1月至2015年1月，根据《前期物业管理服务协议》第四条的约定，商铺管理费每月缴交一次。因此，争议的最后一期2015年1月份的商铺物业管理费的诉讼时效起算时间最迟是2015年2月1日。根据双方提交的证据，康景物业公司主张商铺物业管理费的最早时间是罗春彦向本院提交的康景物业公司出具的落款日期为2017年5月17日的《付款通知书》上的落款时间，即2017年5月17日。康景物业公司主张每月通过电话、信件或者张贴催款函的形式要求罗春彦交纳物业管理费，但是没有提交证据证明。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”又《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，本案适用民法通则规定的二年诉讼时效期间。所以，2015年1月份的商铺物业管理费的诉讼时效期间为2015年2月1日至2017年1月31日，至有证据证明的康景物业公司最早主张权利的2017年5月17日，已超过二年诉讼时效期间。因2015年1月份的物业管理费是康景物业公司主张的最后一期物业管理费，而该笔已超过诉讼时效期间，那么，2015年1月之前的商铺物业管理费也已超过诉讼时效期间。康景物业公司主张的住宅物业管理费是2015年12月的625元，该债权的诉讼时效起算时间最迟为2016年1月1日，至《中华人民共和国民法总则》开始施行的2017年10月1日尚未满二年。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定的“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”应适用三年诉讼时效的规定。2016年1月1日至一审法院收到该案的2018年12月7日未满三年，因此，该笔债权未过诉讼时效期间。关于焦点二，罗春彦是否欠付商铺物业管理费和2015年12月份的住宅物业管理费的问题。关于商铺物业管理费，因康景物业公司主张的费用已超过二年诉讼时效期间，罗春彦已提出诉讼时效届满的抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条第一款规定的“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”因此，本院对事实上罗春彦是否欠付商铺物业管理费不再进行审查。关于2015年12月份的住宅物业管理费，尽管根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十一条规定的“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：……（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”，应由罗春彦对其已支付2015年12月份的住宅物业管理费承担举证证明责任，但2015年12月份至今已超过4年，物业管理费属于日常生活中的消费项目，要求缴费人保留该类交费票据4年之久实为强人所难，不符合常理。因此，本案不应仅因罗春彦未提交已缴费的证明而认定罗春彦欠付相应费用，而应结合其他证据进行分析。根据《催款函》、康景物业公司一审提交的欠款明细、罗春彦二审提交的《付款通知书》等，罗春彦每月需交的住宅物业管理费为625元。根据双方提交的证据，罗春彦是否欠付2015年12月份的住宅物业管理费分析如下：1.《催款函》记载的作出时间为2017年10月25日，拖欠的物业管理费为10625元，即拖欠17个月物业管理费，自2017年9月往前推17个月为2016年5月。2.无落款日期、计费期间截止日期为2018年12月31日的《付款通知书》记载，前期未交住宅物业管理费为18750元，即欠费期数应为30个月，自2018年11月份往前推30个月为2016年6月份。3.落款日期为2018年12月13日的《付款通知书》记载的前期未交住宅物业管理费为14375元，即欠费期数应为23个月，因该通知记载的计费期间结束日期为2018年4月30日，且“本期应收”为0元，因此，应自2018年4月往前推算，前推23个月为2016年6月份。4.落款日期为2019年2月22日、计费截止时间为2019年2月28日的《付款通知书》记载的前期未交住宅物业管理费为15000元，即欠费期数为24个月，自2019年1月往前推24个月为2017年2月。5.落款日期为2020年7月9日、计费截止时间为2020年7月31日的《付款通知书》记载的前期未交住宅物业管理费为11875元，即欠费期数为19个月，自2020年6月往前推19个月为2018年12月。同时，前述各付款通知书上关于住宅物业管理费的计费期间即“本期费用所属期间”在起止日期间以波浪纹“～”连接，一般表示连续期间，并且，物业管理费一般是连续收取，上述《付款通知书》亦未载明“前期未交”费用为计费期间的具体某个月。因此，无论是从《催款函》还是《付款通知书》，均无法得出罗春彦尚欠2015年12月份的住宅物业管理费的结论。本院认定，罗春彦未欠2015年12月份的住宅物业管理费。关于焦点三，违约金应如何支付的问题。因商铺物业管理费依法不应予以支持，罗春彦未欠康景物业公司主张的2015年12月份的住宅物业管理费，因此，不应支付违约金。综上所述，康景物业公司的诉讼请求不能成立，应予驳回；罗春彦的上诉请求成立，予以支持。因罗春彦二审期间提交了本可在一审提交的证据导致事实认定发生变化，应由其负担部分案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初463号民事判决；二、驳回广东康景物业服务有限公司的诉讼请求。一审案件受理费540元，由广东康景物业服务有限公司负担。二审案件受理费1080元，广东康景物业服务有限公司预交的540元由广东康景物业服务有限公司负担，罗春彦预交的540元由罗春彦负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 密审 判 员  岳淑敏审 判 员  朱丽蕴二〇二〇年十一月十七日法官助理  刘剑锋书 记 员  蒋 琳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。