江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民6427号原告：黄开雄，男，1977年12月15日生，汉族，住福建省福州市台江区。委托诉讼代理人：宋建君，江苏润远律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宇豪，江苏润远律师事务所实习人员。被告：田英，女，1982年6月18日生，土家族，住江苏省无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：曾昭昱，江苏吾索律师事务所律师。被告：刘红，女，1975年3月28日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。原告黄开雄与被告田英、刘红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告黄开雄的委托诉讼代理人宋建君、陈宇豪，被告田英的委托诉讼代理人曾昭昱，被告刘红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄开雄向本院提出诉讼请求：1、判令解除黄开雄与田英、刘红房屋租赁合同关系；2、判令田英、刘红立即向黄开雄返还无锡市梁溪区××街××号房屋；3、判令田英、刘红按月租金5000元为标准支付自2018年6月30日起至2019年10月30日止的租金人民币80000元及自2020年1月30日起至2020年7月16日止的租金人民币27500元；4、判令田英、刘红按每月以5000元为标准支付自2020年7月17日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费。事实和理由：无锡市梁溪区××街××号房屋产权人为黄开雄。2018年6月，黄开雄与田英约定将该房屋出租于田英，双方未签订书面合同，口头约定租金自2018年6月起计算为5000元／月，未约定租赁期限。后田英、刘红作为共同承租人并未缴纳自2018年6月至2019年10月的租金。经催讨，刘红仅支付了2019年11月至2020年1月的租金共计15000元。2020年2月至今，田英、刘红仍实际占有使用该房屋且仍未缴纳租金。2020年6月18日，黄开雄发函至田英、刘红，要求其支付拖欠的租金并限期搬离房屋，并于同年7月16日解除双方的房屋租赁关系。田英、刘红共同承租了案涉房屋，应共同承担拖欠的房屋租金。租赁关系解除后，田英、刘红应立即返还房屋。田英辩称，对双方的租赁关系、租赁时间以及目前仍占有使用案涉房屋无异议。其不同意解除租赁关系，理由如下：1、田英与黄开雄并未约定房屋租金，该房屋系黄开雄为享受后续的拆迁福利而承诺免费给田英使用,后田英对案涉房屋进行了装修，双方口头约定若该房屋在3至5年内拆迁，黄开雄要赔偿田英装修损失，故微信中提到的75000元并不是田英承诺黄开雄所要支付的房租，而是在黄开雄把装修款给田英的前提下才会给房租,关于装修损失，田英已另行起诉；2、后来由于黄开雄觊觎田英生意不错，所以就向田英索要房租，而2019年11月后由刘红代为支付的房租15000元系整个租赁期间的房租。另，无锡市贵姑娘餐饮管理有限公司北塘分公司（以下简称贵姑娘公司北塘分公司）法定代表人的变更系由于田英涉及刑事案件，而该公司的实际控制人为田英。综上，请求驳回黄开雄的诉讼请求。刘红辩称，其收到2020年6月18日的催告函，但对其与黄开雄的租赁关系不予认可，其仅系田英的员工，15000元的租金仅系其帮刘红代为支付。贵姑娘公司北塘分公司法定代表人的变更系由于田英涉及刑事案件，而该公司的实际控制人为田英。故请求驳回黄开雄要求其承担责任的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：无锡市梁溪区××街××号房屋产权人为黄开雄。2019年11月5日，田英通过手机短信发送其与黄开雄的聊天截图至郑彬华（黄开雄称系其表弟）处，该截图显示田英向黄开雄称：“熊哥，对不起。我看守所31天刚出来。现在经常不让我走。在贵州现在等开庭。你房租的事情现在真的付不出来。听刘红说旁边都快拆完了。就快拆到我们这块了。你看看，到时候我装修那边也要赔给我的。你从里面减好吗？因为我现在不能出来。店我交给刘红全权在管。她刚才打电话给你，你没接”。同年11月7日，郑彬华通过手机短信向田英发送2019年11月6日的通知一份，该通知载明：“田英：从2018年6月30日起算租期、租金，至2019年11月1日截止。你还有房屋租金未交清，为了维护商铺的正常使用，现通知你务必在收到后于2019年11月10日前联系本人交清租金，否则将视为放弃商铺，本人将会联系相关部门进行商铺报停供水供电。”通知下方联系人处署名“黄:17805089777”。田英回复：“那你把装修款给我吧!除去付你的房租。你减去。我也会去找拆除办的人。他们到时候也要赔装修款的。当时是你哥叫我来的。当时还让我来帮他看店，他装修的。后面我自己弄的。你哥也说了。不满3年也要赔给我的。语音我都有保存。现在你要赶我走嘛。你把装修款给我。除去你的7万五房租。我从先就去别的地方开。”郑彬华回复提供了账号及开户行信息。田红回复:“刘红会来跟你交钱，你开收据给她”。2019年11月12日、11月25日、12月4日、12月20日、2020年1月12日，刘红通过微信向郑彬华转账4000元、1000元、3000元、2000元、5000元，共计15000元。2020年6月18日，黄开雄向田英、刘红出具催告函一份，载明：“我方于2018年6月将无锡市梁溪区××街××号的房屋出租并交付于你方，双方并未约定租赁期限。截至目前，你方仅缴纳了自2019年11月起至2020年1月止的租金15000元，尚有100000元租金未缴纳（截止至2020年6月）。鉴于此，我方决定限你方在收到本函之日起15日内腾空并返还上述房屋，同时支付欠付的租金100000元（截止至2020年6月）,双方的租赁关系自上述期限届满（收到本函之日起15日）的次日解除。敦请你方于收到本函后积极配合处置。”黄开雄在催告人处签名。后黄开雄并通过短信将上述催告函发送给田英，并以邮寄的的方式发送至田英、刘红处。快递显示刘红已签收并得到刘红的认可。另查明，刘红系无锡市贵姑娘餐饮管理有限公司的法定代表人，其占股90%。贵姑娘公司北塘分公司的法定代表人为刘红，经营地址为无锡市梁溪区××街××。诉讼中，刘红为证明其所支付的租金系田英转账，其提供转账凭证：1、2019年12月3日民中汪向其转账19000元以及15000元；2、2019年10月8日、10月10日、11月12日、11月25日、11月28日田英分别向其转账4000元、3000元、4000元、700元、1000元。经质证，田英予以认可；黄开雄对真实性无异议，但认为与本案无关。以上事实，有短信聊天记录截屏、转账记录、工商登记资料、催告函、通知等证据及当事人陈述在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉房屋租赁合同的相对人系黄开雄与田英，理由如下：1、在黄开雄通过郑彬华催讨租金时，郑彬华于2019年11月5日、11月7日均是联系田英，田英对双方的租赁合同关系并未予以否认；2、田英在与郑彬华的聊天记录中提及“你把装修款给我，除去你的7万五房租”，田英对支付房租并无异议，仅提出应补偿装修款；3、田英在与郑彬华的聊天记录中提及“刘红会来跟你交钱，你开收据给她”，与刘红所称田英委托其支付租金相符；4、刘红提供的转账凭证中，田英于2019年10月、11月共向刘红转账支付12700元，民中汪于2019年12月向刘红转账支付34000元，田英亦确认上述款项均属于田英，可以佐证刘红所付的三个月租金15000元并非其自有资金；4、贵姑娘公司的经营地址在案涉房屋以及刘红担任法定代表人，并不能证明刘红系租赁合同的相对方，田英、刘红对此已作出相应解释。关于租金的金额，黄开雄主张租金为每月5000元，本院予以支持，理由是：1、郑彬华于2019年11月6日向田英发送的通知中载明了田英结欠租金的情况，田英并未否认；2、田英自认“你把装修款给我，除去你的7万五房租”，此时田英结欠租金为8万元，田英自认结欠租金与黄开雄的主张基本一致，可以佐证每月租金的情况；3、黄开雄向田英发送的催告函中亦载明了田英仅缴纳自2019年11月起至2020年1月止的租金15000元，田英亦未予以否认；4、刘红代田英支付的租金分别于2019年11月、12月、2020年1月各支付5000元，亦可佐证租金金额。因此，田英仅支付租赁期间三个月的租金，故黄开雄要求田英按月租金5000元为标准支付自2018年6月30日起至2019年10月30日止的租金人民币80000元及自2020年1月30日起至2020年7月16日止的租金人民币27500元，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，黄开雄和田英之间的租赁关系既无书面约定也未能确定租赁期限，应视为不定期租赁。黄开雄对此可以随时解除与田英之间的租赁关系。黄开雄向田英通过手机短信发出催告函，并向田英、刘红以邮寄的方式寄送，且给予对方15天宽限期，田英虽辩称未收到邮件，但其并未否认收到短信，且刘红此时受田英所托在案涉房屋经营，其亦认可收到上述催告函，故黄开雄主张与田英之间的租赁合同关系于2020年7月16日解除，本院予以支持。田英仍未搬离案涉房屋，应当向黄开雄支付房屋占有使用费。田英辩称其支付的租金15000元系整个租赁期间的租金，但未提供相应证据佐证，本院不予采纳。田英辩称黄开雄承诺其免费使用案涉房屋，但未提供证据证明，本院不予采纳。田英辩称黄开雄要赔偿田英装修损失，因田英向本院陈述其已就装修损失另行提起诉讼，本院不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十伍条、第二百一十六条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、黄开雄与田英之间的房屋租赁合同关系于2020年7月16日解除。二、田英应于本判决发生法律效力之日起十日内迁出承租的无锡市梁溪区××街××号房屋，并将房屋返还给黄开雄。三、田英于本判决发生法律效力之日起十日内向黄开雄支付自2018年6月30日起至2019年10月30日止的租金80000元、自2020年1月30日起至2020年7月16日止的租金27500元以及占有使用费（自2020年7月17日至实际腾清租赁房屋之日止，按照月租金5000元/月予以计算）。四、驳回黄开雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元，减半收取为1300元，由田英负担。该款已由黄开雄预交，田英于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给黄开雄。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 李涛二〇二〇年十一月二十三日法官助理 杨静书 记 员 刘璇本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。