北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初67579号原告（反诉被告）：危晶，女，1982年3月4日出生，苗族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：原伟利，男，1980年1月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：姜岩，1982年9月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告危晶（以下简称姓名）与被告原伟利（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告，被告及其委托诉讼代理人姜岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。危晶向本院提出诉讼请求：原伟利支付我7000元房屋租金收益。事实及理由：2020年7月10日，我和原伟利签订了《房屋交接说明》，约定：“原伟利将房屋出租，每个月租金5500元，并将属于危晶的房屋租金收益给付给危晶，即承租人2020年7月17日支付租金后，原伟利将9月5日以前危晶的租金收益共计9000元人民币支付给危晶，房屋内的两台空调、一台冰箱、一个洗衣机、一张床及床头柜，危晶送给原伟利。”双方签字后，我依约将房屋内的物品交付给了原伟利，但原伟利并未在2020年7月17日支付9000元房屋租金收益。我考虑到交付的房屋卫生间需要做防水，同意以做防水的费用2000元抵扣部分房屋租金收益，故起诉。原伟利辩称，我对危晶提到的《房屋交接说明》真实性认可，内容也无异议，我确认《房屋交接说明》里应当给危晶的9000元房屋租金收益目前仍未给，是因为危晶向我交付的房屋存在漏水且未经修复的情形，我同意在危晶承担修复费用后将9000元租金收益给付危晶。原伟利提出反诉请求：判令危晶支付我房屋维修费用6360元。事实及理由：双方于2019年11月27日签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，《补充协议》第五条第2款约定“出卖人确认该房屋主体结构内不存在漏水，若该房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋之前完成修复，如出卖人未予修复，买受人在房屋交付后自行维修的，出卖人应当承担全部维修费用。”另外合同还约定：“出卖人应当保证自本合同签订之日起至房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。出卖人违反上述承诺的，应将该房屋恢复原状。如无法回复的，则按照实际损失赔偿买受人”。我于2020年7月17日收房当日，发现该房屋卫生间北侧小卧室有大面积渗水痕迹和墙面发霉的情况，小卧室门框腐蚀脱落，屋门无法关闭，卫生间墙壁瓷砖大面积翘起，大屋踢脚瓷砖脱落，大屋和小屋插座损坏，厨房瓷砖脱落。我认为上述情况应由危晶承担修复责任，但危晶拒绝与我沟通，我自行修复后，发生6360元损失，要求危晶赔偿。危晶对原伟利的反诉答辩称，我对原伟利提到的合同约定内容无异议，关于卫生间墙面渗漏是因为防水的问题，我对原伟利提到的卫生间墙面防水的相关费用认可，我也已经从主张的租金收益中扣减了2000元，因此不同意原伟利的反诉请求。原伟利提到的其他问题，是房屋正常使用的折损，这些问题在其购买房屋之前就存在，包括厨房瓷砖部分脱落的问题，其决定购买，是对房屋内部情况了解并认可的，购买以后自行装修的费用，不应该包括在补充协议第五条第2款约定的应该由我承担修复费用的范围之内。综上，不同意原伟利的反诉请求。本院经审理认定事实如下：1、2019年11月27日，未经作为甲方（出卖人）与原伟利（乙方、买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定原伟利购买未经位于北京市朝阳区xxxx西里一区1x号楼x单元100x室房屋。同日，双方签订了《补充协议》，相关内容为第五条第2款：“出卖人确认该房屋主体结构内（不含公告区域，如公共管道、外墙、屋顶等）不存在漏水（‘漏水’指房屋顶部、墙面、室内管道或地面发生的渗水及漏水现象）的情况。若该房屋主体结构内存在漏水情况，出卖人应当在交付房屋之前完成修复。如出卖人未予修复，买受人的房屋交付后自行维修的，出卖人应当承担全部维修费用，因维修房屋影响买受人使用的，出卖人另应当赔付买受人因此所受的实际损失。但买受人使用不当，导致该房屋主体结构内发生漏水的不在本条款所约定之范围内。”“出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况。出卖人违反上述承诺的，应将该房屋恢复原状。如无法恢复的，则按照实际损失赔偿买受人。”2、2020年7月10日，原伟利和危晶签订《房屋交接说明》，内容为：“2020年7月10日，原伟利与危晶双方经过协商，均同意提前进行房屋交接，条件为：1、原伟利将房屋出租（每个月租金5500元），并将属于危晶的房屋租金收益支付给危晶，即承租人2020年7月17日支付租金后，原伟利将9月5日之前危晶的租金收益共计9000元（大写玖仟元）人民币支付给危晶，2、房屋内的两台空调、1台冰箱、1个洗衣机、一张床和床头柜，危晶送给原伟利。现双方均认可：原伟利已付清房屋的全部款项，并与危晶进行了水电、煤气费的结算。”3、双方均确认于2020年7月17日进行了房屋交接。原伟利未支付危晶房屋租金收益。4、原伟利于7月17日通过微信向危晶发送了房屋局部的照片，并提出依据双方补充协议第五条第2款相关内容，要求危晶解决局部渗水发霉等问题，危晶未予回复。5、原伟利于2020年7月26日与案外人北京xx**装饰有限公司签订了《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同协议条款》，由案外人对卫生间北侧墙面（卫生间内）原有瓷砖拆除、重新做防水后粘贴瓷砖，对卫生间北侧墙（小卧室内）进行了重新打腻子、刷漆，对部分插座及面板进行了更换，对小卧室门框进行了修复、加固，以上项目共支出装修费6360元。本院认为：危晶和原伟利之间签订的《北京市存量房买卖合同》、《补充协议》及《房屋交接说明》均系双方真实意思表示，内容不违法法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方均应履行各自义务。审理中查明，危晶作为出卖人按照《房屋交接说明》提前向原伟利交付了房屋，原伟利应当按照约定支付危晶9000元租金收益，原伟利未支付，危晶起诉要求原伟利给付有事实及法律依据，本院予以支持。本案争议的问题在于，原伟利反诉的装修费用损失是否应由危晶承担。对此本院认为，除危晶认诺的部分以及结合其认诺内容必然发生的相关费用以外，其他损失均不应由危晶承担。理由如下：1、原伟利依据双方《补充协议》第五条相关约定提出反诉主张，需对其事实主张符合合同约定的内容进行充分举证，双方约定危晶承担修复责任的前提是“如房屋主体结构内漏水”，而原伟利提交的照片等证据，仅能证明房屋内局部的现状，关于该现状究竟是原有装修装饰使用中自然损耗形成，还是因为主体结构漏水而形成双方说法不一，原伟利未对此举证；2、原伟利作为买受人，承认购买房屋前进行了看房，而关于瓷砖脱落、门框变形等情况，在其看房时即已经存在，原伟利仍决定购买房屋及附属设施，原伟利主张的相关损害结果并非合同签订后房屋交接前发生，也非作为出卖人的危晶未妥善管理或故意破坏所致，其却在购买以后，以相关部分损坏为由要求出卖人承担责任明显缺乏依据。危晶作为出卖人，对原伟利提到的卫生间墙面防水存在问题进行自认，并因此同意扣减2000元费用，本院不持异议。综合以上分析，本院对未经认可的需要修复的部分及因修复发生的必要费用酌情予以确定，自危晶应取得的租金收益中扣减，由原伟利给付危晶。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）原伟利于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）危晶六千元；二、驳回原告（反诉被告）危晶的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）原伟利的反诉请求。如被告（反诉原告）原伟利未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告（反诉原告）原伟利负担（于本判决生效后七日内交纳），反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）原伟利负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈建斌二〇二〇年十一月十三日书记员  高艺林