北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0101民初17930号原告：北京圣麒麟星空文化传媒有限公司，住所地北京市东城区前门大街****。法定代表人：毕世兵，经理。原告：毕世兵，男，1984年4月28日出生，汉族，住河北省邢台市广宗县。二原告委托诉讼代理人：徐洋，北京市隆安律师事务所律师。二原告委托诉讼代理人：张秦阳，北京市隆安律师事务所实习律师。被告：北京搜厚物业管理有限公司前门分公司，，住所地北京市东城区前门大街****负责人：徐晋,总经理。委托诉讼代理人：韦子旋，女，被告员工。原告北京圣麒麟星空文化传媒有限公司（以下简称圣麒麟公司）、毕世兵与被告北京搜厚物业管理有限公司前门分公司合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告圣麒麟公司、毕世兵的委托诉讼代理人徐洋、张秦阳，被告北京搜厚物业管理有限公司前门分公司的委托诉讼代理人韦子旋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圣麒麟公司、毕世兵向本院提出诉讼请求：判令被告向原告退还管理费保证金122673.6元。事实和理由：2019年8月5日，原告毕世兵与案外人北京展鹏世纪投资管理有限公司（以下简称展鹏公司）签订编号为19070094的《店铺租赁合同》，2019年9月6日，双方签订《店铺租赁合同之补充协议》约定，毕世兵将《店铺租赁合同》中的全部权利义务转让给圣麒麟公司。租赁合同约定原告承租被告位于北京市东城区前门大街×、×号的×室（以下简称涉诉房屋）用于办公运营（旅游展览业务）。合同租期为2019年8月5日至2024年8月4日，租金保证金293841.6元交给展鹏公司，管理费保证金122673.6元交给被告。该店铺因发生新冠疫情不可抗力，原告自2020年1月24日起不能经营，合同目的不能实现，故原告自2020年2月12日起与展鹏公司协商退租事宜，双方一致确认租赁合同于2020年3月19日解除。因发生不可抗力不能履行合同的，部分或全部免除责任，发生不可抗力致使合同目的不能实现的，当事人可以解除合同。发生疫情后，原告未能实际营业，被告也没有提供物业服务。现双方合同已解除，被告应当退还物业管理费保证金。故此成诉，诉如所请。被告北京搜厚物业管理有限公司前门分公司辩称，虽未与原告签订书面的物业服务合同，但被告为原告提供物业服务。特别是在疫情期间，被告因疫情防控还提供了相应的物业服务。由于承租人提前退租，导致房屋空置，对于被告收取物业费亦造成损失。故参照租赁合同，承租人应当承担违约金，被告不同意退还物业管理费保证金。本院经审理认定事实如下：坐落于北京市东城区前门大街×、×、×、×、×、×号系展鹏公司所有。2019年8月5日，展鹏公司（出租方、甲方）与毕世兵（承租方、乙方）签订《店铺租赁合同》，约定甲方同意将涉诉房屋出租给乙方经营使用。租赁期限自2019年8月5日至2024年8月4日，建筑面积511.14平方米。租赁期内，乙方需向管理公司支付管理费及其增值税。管理费指乙方对管理公司提供的管理服务应负的费用。管理费按75.47元/公历月/平方米收取，增值税为4.53元/公历月/平方米。保证金指为保证乙方完成及充分履行其于合同项下义务之目的而应向甲方及管理公司支付的保证金。乙方应向管理公司支付管理费保证金122673.6元。若乙方不履行其余合同项下任何义务的，甲方及/或管理公司有权扣除乙方保证金，以弥补甲方及/或管理公司因乙方违约而蒙受的损失。合同期满或提前解除，乙方未发生合同约定的违约事件，已履行复原义务并返还该店铺并付清所有款项及增值税，完成合同项下乙方应履行的全部其他义务（包括但不限于退还保证金收据），甲方及/或管理公司应在签署条件全部满足之日起30个工作日内将保证金无息退还乙方。乙方单次拖欠租金及管理费超过15个工作日；乙方书面或以行为表明无法或不再继续履行合同，甲方可单方解除合同提前收回涉诉房屋。且乙方已支付的保证金不予退还，并应向甲方支付相当于保证金金额的违约金。2019年9月6日，圣麒麟公司（受让方）与毕世兵（转让方）、展鹏公司（出租方）签订补充协议，约定转让方将其在涉案合同项下的全部权利义务整体转让给受让方，受让方承受转让方在租赁合同项下的全部权利义务。转让方应当就受让方履行租赁合同向出租方承担连带保证责任。在租赁合同终止或解除时，出租方将应退还的租赁保证金和其他费用退还给受让方，而转让方与受让方之间涉及上述款项的结算自行处理，与出租方无关。当事人均认可被告系向涉案房屋提供物业服务之公司，二原告与被告均未签订书面的物业服务合同。合同履行期间，圣麒麟公司向被告交纳物业管理费保证金122673.6元，使用涉诉房屋经营并交纳物业费至2020年1月31日。圣麒麟公司承租涉案房屋因疫情影响，2020年春节后一直未开门营业。2020年3月19日，圣麒麟公司腾退涉案房屋。庭审中，被告为证明其在疫情期间提供了物业服务，提交了：1、照片若干，内容包括被告采取了场所消毒、防疫宣传、测温等管理措施。经质证，二原告虽认可证据的真实性，但认为仅有少量照片能反映拍摄时间，且拍摄的很多区域系物业自行管理的部分，反映的内容是根据政府要求开展的疫情防控措施，并非物业服务。此外，由于商铺在疫情期间关门，不会产生垃圾，被告没有可以提供物业服务的对象和内容。2、微信群记录截图，内容为被告要求租户上报疫情期间相关信息。经质证，二原告称因其不在该群内，故无法核实真实性。另查，圣麒麟公司向本院起诉展鹏公司房屋租赁合同纠纷一案，要求退还租金保证金及物业管理费保证金，展鹏公司对圣麒麟公司及毕世兵提起反诉，本院于2020年7月30日作出（2020）京0101民初9267号民事判决，认为圣麒麟公司与物业公司并未签订书面合同，但物业管理费保证金系为保证圣麒麟公司享受物业公司提供的服务同时能够全面向物业公司履行义务而支付的保证金，物业管理费保证金实际由物业公司收取，合同约定由物业公司退还，故圣麒麟公司要求展鹏公司退还物业管理费保证金的诉讼请求，依据不足，不予支持。判决后，当事人均不服一审判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院作出（2020）京02民终8635民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，毕世兵向被告交纳了物业管理费保证金并将其权利转让给圣麒麟公司。根据合同约定应当由圣麒麟公司主张退还管理费保证金。被告实际对涉诉房屋所在商业区域进行物业管理服务，而物业服务大部分是对公共部分的管理、共用设施设备的维护。根据涉案租赁合同约定，若圣麒麟公司不履行其余合同项下任何义务的，管理公司有权扣除保证金，以弥补管理公司因此蒙受的损失。圣麒麟公司虽在疫情期间未实际营业，但被告提交的证据足以证明其在此期间提供了消毒等防疫服务，圣麒麟公司应当负担其占用涉案房屋期间的物业管理费。而在圣麒麟公司腾退房屋后，不再因占有使用涉诉房屋而接受物业服务，故被告应当退还圣麒麟公司扣除应负担的物业管理费外的物业管理费保证金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告北京搜厚物业管理有限公司前门分公司于本判决生效后七日内退还原告北京圣麒麟星空文化传媒有限公司物业管理费保证金59489元；二、驳回原告北京圣麒麟星空文化传媒有限公司、毕世兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1377元，由原告北京圣麒麟星空文化传媒有限公司、毕世兵负担709元（已交纳）；被告北京搜厚物业管理有限公司前门分公司负担668元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  崔 赟二〇二〇年十一月二十六日法官助理  黄碧珍书 记 员  郑梦彤