文书内容山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初11708号            原告              原告：绿城物业服务集团有限公司青岛分公司，住所地青岛市李沧区灵川路**。统一社会信用代码91370213679050281H。      负责人：张怀林，总经理。      委托诉讼代理人：刘颖颖，山东加舜律师事务所律师。                  被告              被告：孙仁龙，男，1974年7月30日出生，汉族，住青岛市即墨区。                  案由              物业服务合同纠纷                   适用程序              简易程序              是否公开审理              是                  原告      起诉意见              诉讼请求              1、被告孙仁龙向原告支付***户2018年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费11 059.44元（2.8元/月/平方米×131.66㎡×30个月）及车位管理费3 000元（50元/月×30个月×2个），并支付违约金331.77元（11 059.44元×0.4‰×75天）（2020.4.16-2020.6.30）；2、诉讼费用由被告承担。                  事实和      理由              被告孙仁龙购买青岛市即墨区***户房屋并办理了入住手续。原告经开发商青岛绿富房地产开发有限公司选聘，为小区提供物业服务。原告按照《前期物业服务合同》约定提供了物业服务，但经原告多次催缴，被告至今拒交2018年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费及车位管理费。被告的行为已经侵害了原告的合法权益，给原告造成经济损失。原告诉至法院，请求判如所请。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              被告      答辩意见              被告孙仁龙辩称，我是***业主，有两个车位。住房子应该交纳物业费，但是物业的服务太不好，找物业很多遍一直解决不了问题我才没交物业费。我们去交车位费，因为物业把车位费和物业费捆绑了，不交物业费就交不了车位费。物业主要存在的问题还有：1.卫生间腔内水管漏水，2018年9月向原告报修，原告的工作人员在维修过程中造成水管变形、瓷砖破裂、装修破坏，迟迟没有解决给被告造成的损失。2.次卧漏雨至今没有维修。3.主卧漏雨导致内墙起皮长毛。4.室内墙体多条裂缝，2018年向原告报修知道2019年11月原告才进行维修，有的地方又裂纹了。5.物业费和取暖费捆绑收费，至今没有交上取暖费。6.小区大门门卡失效，不交物业费就不升级门卡。7.地下车库车位地坪漆爆裂严重，原告一直没有维修。8.小区游泳池不交物业费不让孩子游泳。                  认      定      的      事      实                    原告绿城物业服务集团有限公司青岛分公司经理想城·百合花园小区开发建设单位青岛绿富房地产开发有限公司选聘，为理想城·百合花园小区提供前期物业管理服务，双方签订《中航绿城·理想城·百合花园前期物业服务合同》。该合同约定的物业服务事项主要包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理，根据《商品房预售买卖合同》或其他合同的约定，相关业主对物业的共用部位或公共部位享有专有或独占使用权的，由相关业主负责该部位的维修、养护、管理及清洁卫生等，并承担费用；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或合同约定乙方不需要承担义务的设施设备或根据合同约定由专业单位维修、养护的设施设备（如电梯等）除外；3、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收据、清运及雨、污水管道的疏通；4、业主共有的公共绿化的养护与管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理。前期物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，高层住宅2.8元/月/平方米，多层住宅2.8元/月/平方米，地下车位50元/月·个。物业服务费中已经计入共用设施设备（如：电梯、观景水系、景观照明等）运行所需的能耗费用；物业服务费每3个月预缴一次，预缴费用时间为每3个月的第1个月上旬，业主或物业使用人应在约定的时间内按时缴费。业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日万分之四支付滞纳金。前期物业服务期限自2016年12月17日起至2018年12月16日止。本合同期限未满、业主委员会与其选定的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，本合同自然终止。本合同期满日的3个月前，未召开业主大会成立业主委员会的，甲乙双方应就甲方继续聘用乙方提供物业服务的相关事项达成新的协议。该合同另对双方权利义务、物业的经营与管理、物业的使用与维护等进行了约定。原告绿城物业服务集团有限公司青岛分公司一直为理想城·百合花园小区提供物业服务，该小区未成立业主委员会。      被告孙仁龙系***业主，***户房屋建筑面积131.66平方米。2015年11月29日与青岛绿富房地产开发有限公司签订《库房、车位使用权转让协议书》购买车位两处，车位约定的交付时间均为2016年12月17日。被告自2018年1月起停交物业服务费及车位管理费，欠交2018年1月1日至2020年6月30日期间物业服务费11 059.44元（2.8元/月/平方米×131.66㎡×30个月）及车位管理费3 000元（50元/月×30个月×2个）。                  裁      判      理      由              本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告绿城物业服务集团有限公司青岛分公司经建设单位选聘，作为理想城·百合花园小区的物业服务单位，对小区实行统一管理、综合服务，孙仁龙作为理想城·百合花园小区8-3-502户业主，其物业坐落在小区内，已经接受物业服务，应当按照前期物业服务合同的约定支付相应的物业服务费用。      关于被告主张原告在维修水管过程中造成其财产损失的问题，原告已经明确表示损失系开发商委托的工人造成，因房屋保修义务主体并非原告且被告无证据证实系原告工作人员给被告造成财产损失，被告的抗辩意见本院不予采纳，被告可在明确义务主体后另行主张财产损失。理想城·百合花园小区8-3-502户房屋漏雨、墙面裂缝积极水管维修造成被告财产损失等问题并非原告提供物业服务造成，原告作为物业服务企业负有报修义务，但是否维修及维修效率和效果并不完全取决于原告，被告不应因此拒交物业服务费。原告作为服务单位应当提高服务意识，改进完善服务质量，尤其针对业主提出的服务态度问题进行改进。但物业服务合同属继续性合同，物业服务有持续性、琐碎性、复杂性和服务质量难量化等特点，物业服务的成效及物业服务的完善需要物业服务公司和包括被告在内的小区全体业主的相互配合、共同努力，被告庭审中提出的物业服务瑕疵不能认定原告提供的物业服务与前期物业服务合同有明显差异，并非法定及合同约定的拒交物业服务费事由，本院不予采纳。同时，业主拒交物业服务费用，既直接影响了物业服务质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。原告要求被告支付2018年1月1日至2020年6月30日期间物业服务费11 059.44元（2.8元/月/平方米×131.66㎡×30个月）及车位管理费3 000元（50元/月×30个月×2个）符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告拖延支付物业服务费构成违约，应当承担合同约定的违约金，但被告未交纳物业服务费并非恶意拖欠而是基于对物业服务瑕疵的异议，故原告要求被告承担违约金的诉讼请求本院不予支持。                  裁判依据                  最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条                  裁判主文              一、被告孙仁龙于本判决生效之日起十日内支付给原告绿城物业服务集团有限公司青岛分公司2018年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费11 059.44元、车位管理费3 000元，合计14 059.44元；      二、驳回原告绿城物业服务集团有限公司青岛分公司的其他诉讼请求。                  迟延履行责任              如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                  诉讼费用              案件受理费减半收取78元（原告预缴），由被告孙仁龙负担76元，原告城物业服务集团有限公司青岛分公司负担2元。                  上诉权利告知              如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。                  审判组织与判决时间              审 判 员   乔  婧                        二0二0年十一月二十日            书 记 员   于梦娇