贵州省湄潭县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0328民初2414号 原告（反诉被告）：贵州京村房地产开发有限公司，住所地：湄潭县湄江街道龙泉村（黔北鑫晟农机市场内）。统一社会信用代码：91520328MA6H2R7L4G。 法定代表人：褚树林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冉龙彪，贵州正气律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冉松，贵州正气律师事务所律师。 被告（反诉原告）：遵义市德智房地产经纪有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区香港路红光生活小区。统一社会信用代码：91520303573338308L。 法定代表人：李成华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：曾建军。 原告（反诉被告）贵州京村房地产开发有限公司（以下简称京村公司）与被告（反诉原告）遵义市德智房地产经纪有限公司（以下简称德智公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）京村公司的委托诉讼代理人冉龙彪、被告（反诉原告）德智公司的法定代表人李成华及其委托诉讼代理人曾建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）京村公司向本院提出诉讼请求并辩称：1、请求解除原、被告于2018年8月13日签订的《项目营销策划代理合同》；2、判令被告支付原告违约金45658元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年8月13日签订了《项目营销策划代理合同》，约定：京村公司将自己开发建设的，位于湄潭县的房屋发包给被告销售，同时还约定了双方具体的权利义务。合同签订后，原告按照约定履行了自己的义务，约定销售的房屋已封顶，预售手续全部备案登记完毕，现房屋已符合法定的销售条件，但被告却未按照合同约定履行义务，截止起诉之日未销售一套房屋，现德智公司已构成根本违约，特诉请贵院判如所请。同时，德智公司的反诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。 被告（反诉原告）德智公司向本院提出诉讼请求并辩称：1、请求判令京村公司支付德智公司因解除合同的违约金4900000元；2、本案诉讼费、保全费由京村公司承担。事实和理由：原、被告签订销售代理合同属实，我同意解除合同，但由于京村公司的案涉项目手续不完善，通知我公司停止销售工作，故我公司并未违约，而现在京村公司擅自解除合同，造成我公司合同的预期利益不能实现，故应驳回京村公司的诉讼请求并支持我公司的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）系依法登记成立的其他有限责任公司，其经营范围：房地产开发经营；电子商务服务；文化产业经营；食品、饮料、各类酒、办公用品、生活用品、体育用品；文体活动服务；货物运输和贮藏；旅行安排；花卉、果蔬的零售；热带作物产品开发；旅游观光农业。被告（反诉原告）系依法登记成立的自然人独资的有限责任公司，其经营范围：房地产营销策划；二手房交易代理服务。2018年8月13日，原、被告签订了《项目策划营销代理合同》，约定：由京村公司委托德智公司为其销售由其开发的，位于湄潭县京邨项目的房屋，销售面积约80000㎡；销售住宅和门面的低价未约定；结算方式：京村公司同意房价低于底价出售的，德智公司按实际销售额提取佣金。该楼盘的所有销售均为独家代理，德智公司如常按3%收取；收取佣金方式：按销售额的3%统一提取，按已售房屋款到京村公司账户部分结算，每月按应得销售费用的90%计算，次月1-10日为付款时间，逾期支付佣金，每天按应结佣金的千分之二计算滞纳金；德智公司项目整体营销完成定额的约定：京村公司确保湄潭北京邨项目在2020年6月30日前达到工程竣工验收合格，德智公司确保北京邨项目销售工作完成下列指标：1、住宅：工程进度至完成封顶完成40%的销售率，工程竣工验收报告合格，达80%的销售率，两年内最终完成95%以上的销售率，商业部分，根据市场情况，两年内最终完成70%以上的销售率（含招商、招租），停车位工程竣工验收报告合格，达30%的销售率，两年内最终完成70%以上的销售率；2、京村公司在完成上述销售任务后，双方结清账务，可以退场，德智公司未能按时完成项目整体营销定额的约定，德智公司同意按应得销售费用的97%结算并退场；3、德智公司在销售进行中，双方不得以任何理由单方提出提前终止合同，任何一方终止合同，按该项目总金额的3%支付违约金；同时，双方还约定了双方的权利、义务等。合同签订后，德智公司进场设立了售楼处，同时对案涉项目房屋进行了宣传推广工作。2019年5月12日，京村公司书面通知德智公司停止销售案涉项目的房屋。2019年12月25日，被告取得了案涉项目房屋的商品房预售许可证。 另查明：京村公司取得商品房预售许可资格后未有依据显示其通知了德智公司进行案涉项目房屋的销售。庭审中，经本院向德智公司释明，德智公司坚持在本案中主张合同应取得的预期利益4900000元，不要求京村公司赔偿其因销售案涉房屋所产生的前期费用和实际损失。德智公司在合同签订后仅签订了两份订购协议，有7户交纳认购金各20000元。德智公司于2020年10月9日提出书面申请，要求对案涉项目房屋75755㎡的销售价进行评估。 上述事实，有原、被告的陈述，及《项目策划营销代理合同》、《函》、《通知》、《土地证》、《建设用地规划许可证》、《商品房屋预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等在卷佐证，经庭审举证、质证、认证，足以认定。 本院认为，原、被告经自愿协商签订的《项目策划营销代理合同》，是双方当事人的真实意思表示，也未违反法律禁止性规定，该合同合法有效，对双方均有约束力。本案中，京村公司在签订合同时并未取得商品房预售许可资格，且于2019年5月12日书面通知德智公司停止销售房屋，而在其于2019年12月25日取得了商品房预售许可资格后，也未通知德智公司返场进行房屋销售，其行为已构成了违约。德智公司在签订合同时明知其未取得商品房预售许可资格而签订合同，未尽到合理的审查注意义务，同时，在合同签订后也未按照合同的约定完成销售任务，其也存在违约，故本案双方均有过错，现双方均同意解除该合同，本院予以确认。京村公司主张德智公司支付其违约金45658元，该违约金系京村公司为销售房屋产生的售楼部租金，双方在合同中约定案涉项目房屋的售楼部本就应由京村公司提供，且京村公司租赁好售楼部后并未通知德智公司进场销售房屋，故对京村公司的该项主张，本院不予支持。德智公司主张京村公司赔偿其合同预期可得利益4900000元，依照《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失”的规定，德智公司从合同签订后进场销售房屋，虽未实际销售房屋，但其前期一定有投入，其可以向京村公司主张赔偿前期投入的费用及实际产生的损失，庭审中，经本院释明，德智公司明确表示不主张。而德智公司主张的4900000元是原告的基于合同的签订而预期可望获得的收入，本案合同签订后，原告除开展了部分前期工作外，并未实际销售房屋，且双方在合同中并未约定案涉项目房屋的销售底价，因此，无论是从合同的约定，还是从德智公司实际销售的房屋的数量来看，都无法确定德智公司的预期可得利益，故对原告的该项请求，本院不予支持。庭审中，德智公司要求对本案案涉项目房屋75755㎡的销售价格进行评估，对于德智公司的申请，本院认为，德智公司主张的预期可得利益，是基于合同的约定，是双方当事人意思自治的范畴，不宜通过鉴定、评估的方式确定其房屋的销售底价，而双方在合同中并未约定案涉项目房屋的底价，故对德智公司要求评估的请求，本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第四百一十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）贵州京村房地产开发有限公司与被告（反诉原告）遵义市德智房地产经纪有限公司于2018年8月13日签订的《项目营销策划代理合同》； 二、驳回原告（反诉被告）贵州京村房地产开发有限公司的其余诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）遵义市德智房地产经纪有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费471元（已减半），由原告（反诉原告）贵州京村房地产开发有限公司负担。反诉费23000元（已减半），保全费5000元，合计28000元，由被告（反诉原告）遵义市德智房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，且自递交上诉状之日起七日内缴纳上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审判员  曾艳 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理胡媛媛 书记员王艳