安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0104民初9290号原告（反诉被告）：张乐宝,男,1968年2月24日出生，汉族，住安徽省颍上县。原告（反诉被告）:徐玲,女,1970年3月10日出生,汉族，住安徽省颍上县。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：刁宏，上海现代律师事务所律师。被告（反诉原告）：马程成,女,汉族,1987年8月1日出生,住安徽省利辛县。委托诉讼代理人：李权峰，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯文菊，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。原告（反诉被告）张乐宝、徐玲与被告（反诉原告）马程成房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张乐宝、及张乐宝、徐玲共同委托诉讼代理人刁宏，被告（反诉原告）马程成的委托诉讼代理人李权峰、冯文菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.请求贵院依法判决解除原被告签订的《存量房买卖合同》,且被告需配合原告办理撤销网签手续。2.请求贵院依法判决被告向原告支付违约金共计507400元，扣除已付的88万元,原告向被告退还372600元。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:二原告系夫妻关系(以下统称为“原告”)。2019年8月3日原被告签订《存量房买卖合同》(以下简称“合同”)及房地产买卖合同之补充协议(以下简称“补充协议”),约定原告将其名下的习友路1988号6号705室,面积为98.46平方米房屋,出售给被告,房地产转让价款共计253.7万元。合同签订前,被告已经支付定金5万元,按合同附件四第一条一款及补充协议第二条二款之约定。被告应当在2019年9月30日前将首付款120万元(不含定金5万元),以房管局资金托管的方式支付给原告。剩余部分由被告通过贷款支付。如果被告不能按计划贷足,则应当以现金方式存入托管账户。如果被告无法以现金方式补足的,双方同意解除本合同并撤销登记申请根据补充协议第4条3款,违约责任的约定:乙方若出现下列情形之一的,构成根本违约,甲方有权单方解除合同；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过10天的，乙方出现根本违约情形之一的,乙方应发生违约行为发生之日起十日内,以房屋总价款的20%支付违约金。合同签订后,被告没有按约履行合同约定的义务,至今仅付了5万元定金及83万元房款,合计88万元,余款至今未付。被告的行为构成了根本性违约,导致合同无法继续履行。期间,原告多次联系被告均被推诿。无奈,望贵院依法判决,维护原告的合法权利。当庭补充：因为原告夫妇都是安徽本地人，因为她儿子在求学，当时打算在合肥工作，夫妻就投入资金买入这套房子。后来因为儿子大学毕业以后去了上海工作，原告打算把这套房子卖了，用房款在上海买一套房子，但是由于这个行为导致了上海这套房子买不了了，就给我们五十万也买不了这套房子，故12月15日提出了诉讼。本案今天旁听人员给原告发短消息说被告离婚了，被告原告从来没看到，一直是她丈夫肖玉军来进行处理。买房子时突然之间说离婚了，原告直接就跟肖玉军联系，说你们是不是离婚了，肖玉军还发短消息给我们，原件我们都在手机里面，说肖玉军感觉被骗了要去报案，这件事他不管了。这时候原告就陷于一种突然的状态，他没有被告的任何的联系方式，电话、地址、手机微信，联系不到被告这个人了。说法一致在变，直到今天他的房款一分都没有打过来。所以这件事原告也是迫于无奈，一直拖到了现在开庭。被告（反诉原告）马程成辩称：一、答辩人一直是按照房屋交易的流程履行合同义务，不存在违约行为。答辩人与两被答辩人签订了《存量房买卖合同》及补充协议，明确约定案涉房屋的首付款存入托管账户，被答辩人同意答辩人向银行申请抵押贷款。根据《合肥市存量房资金托管服务办法》第八条第二款，办理存量房按揭贷款的，贷款银行应当落实贷款资格预审。故，答辩人首先得通过贷款资格预审，才能将首付款转入托管账户。交易前，中介已向被答辩人告知二手房交易的整个流程（2019年7月29日上午10:46的微信聊天记录）及预审大概需要2个月左右的时间（2019年9月25日下午14:03微信聊天记录）。而贷款资格预审的时间和结果非答辩人所能掌控的，故答辩人通过中介明确向被答辩人表示若预审不通过，即全款购买案涉房屋。被答辩人是知晓且认可的（2019年9月25日下午14:09的微信聊天记录）。故，答辩人一直都是按照双方在房屋买卖过程中的真实意思表示履行合同的，并不存在违约行为。二、双方之间房屋买卖合同约定的履行期限及履行方式都发生了变更。首先，被答辩人未在合同约定的期限内完成案涉房屋的还款解押义务。其次，双方于2019年9月25日签订的《还款补充协议》首付款的金额及划转账户均发生了变化。再则，双方已通过中介达成了全款购房的合意。故，答辩人实际都是按照新的约定再履行合同义务，被答辩人不应按照原合同约定认定答辩人违约。三、答辩人全款交易的行为会让被答辩人提前获得房款收益。被答辩人在交易前即明知银行贷款放款需5到6个月的时间，即2020年3月才能取得全部房款。而答辩人在2019年12月13日要全款购房办理过户，被答辩人即可提前获得房款收益。刚刚被答辩人提出的一些事实并没有提交相关的证据予以证明。故答辩人未给被答辩人造成任何损失。综上，请求贵法院依法查明相关事实，驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。我们双方有义务和中介取得联系，所以说联系不上被告或者肖玉军是不属实的，因为我们一直和中介保持的联系。当在2019年12月15日的时候，原告想在周一的时候把房屋的全款要付清。但由于被告在哺乳期，并且家在亳州，是当时讲的是星期三来办理，并没有原告所说的要报案或者被欺骗。中介一直在做原告的工作，并且我们当时跟中介说，可以由我们出路费，让中介去到无锡和上海，当时说的是两个地方去找原告来协商这个事情。联系不上是不属实的。反诉原告向本院提出如下反诉请求：1、判令被反诉人张乐宝、徐玲继续履行与反诉人签订的《合肥市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，协助反诉人办理位于合肥政务区习友路1988号香槟花园6幢705室房屋的过户手续；2.判令被反诉人张乐宝、徐玲向反诉人支付逾期履行违约金126850元（每逾期一日，按房屋总价款2537000元的万分之五计算，自2019年12月15日起计算至实际过户之日止，暂计至2020年3月23日）；3.判令本案全部诉讼费用由两被反诉人承担。事实与理由：2019年8月3日，反诉人与被反诉人张乐宝、徐玲经安徽中墅房地产经纪有限公司恒大二店介绍，就坐落于合肥市政务区习友路1988号香槟花园6幢705室的房屋签订了《存量房买卖合同》及补充协议。《存量房买卖合同》约定：房屋总价款为2537000元；该房屋有租赁且已向建设银行和住房公积金中心抵押贷款，贷款余额约75万元；反诉人同意于2019年9月30日前将首付款120万元存入资金托管账户；被反诉人同意反诉人向商业银行申请抵押贷款。补充协议约定：反诉人于2019年9月30日将第一笔购房款以房管局资金托管的方式支付被反诉人；被反诉人应于2019年9月30日前办理完毕涉案房屋的解除抵押登记手续；双方在2019年9月30日办理房屋所有权转移登记手续。反诉人于合同签订当日向被反诉人张乐宝支付定金5万元。2019年9月25日，双方又签订了一份还款补充协议，反诉人按照最新约定，于当日将首付款83万元转入被反诉人张乐宝贷款银行的还款账户。根据2019年6月合肥市出台的《存量房交易资金托管服务办法》的规定，“买方将托管资金转入托管账户，需要办理存量房按揭贷款的，贷款银行应落实贷款资格预审”，即反诉人必须先预审贷款资格再过户。房屋中介于当日也告知了被反诉人预审大概需要两个月的时间，如果预审不合格反诉人将全款支付剩余房款。另，被反诉人也未在约定的日期前办理完毕涉案房屋的抵押解除手续，故双方在2019年9月30日根本不具备办理过户的条件，具体的过户时间只能在双方均符合条件后才能确定。2019年11月12日，反诉人因分娩入院；当月底反诉人银行贷款资格预审未通过；12月1日，反诉人出院；产后恢复未满月，反诉人即要从异地赶至合肥，全款支付办理过户手续。12月13日，双方经中介沟通协商后，反诉人同意在未取得房产证的情况下，不通过资金托管账户，一次性将剩余房款全部支付到被反诉人账户。但被反诉人又以办理时间相差两天为由拒绝继续履行合同。在涉案房屋的交易过程中，贷款资格预审的时间和结果存在不确性，反诉人一直都在积极履行合同约定。反诉人认为，双方签订的买卖合同已通过合肥市房管局存量房交易服务平台签约录入，且涉案房屋已处于无抵押可交易状态，合同合法有效且具备继续履行的条件，反诉人也有能力继续履行合同。反诉人通过房屋中介多次与被反诉人沟通未果，至今仍未能办理过户手续。根据补充协议第四条违约责任第一款的约定，任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，每日违约方须向守约方支付合同约定房屋总价款万分之五的违约金。二被反诉人不配合办理过户、执意解除合同的行为，损害了反诉人的合法权益，故提起反诉，望判如所请！原告（反诉被告）辩称：第一个我们不同意反诉人的反诉请求，我们认为本案的被告在履行双方签订的房地产买卖合同当中存在着一个根本性的违约，违约导致合同无法继续。第一肖玉军明确表示他不干了，发短消息给我说他打算去报案了，他觉得他在这个过程当中是受骗了。我们向中介及其他人提出了要被告的联系方式，一直没有一个人给过我们任何联系方式。中介只是一个居间方并不是被告的代理人或委托人受托人，他所说的话在法律上并不代表被告的意思。被告这么大一件事买房子200多万，你也不跟原告直接联系，还要通过居间方，而还不是你的委托人来传递信息。被告所提供的微信截屏是断章取义的并不完整。当时我们答应不要违约金。礼拜一就是12月16号就到合肥来办手续，当时晚上想了一晚上我们想马上来办手续的，但是中介他微信里面说不行，礼拜一不行，他一开始是跟我们说立马就能立马能办的，礼拜五立马就能办的。那么我们说礼拜五的晚上，我们说好，礼拜一我们就来办，他说不行，礼拜一办不了，他没有确定日期的，还是像以前一样，礼拜二礼拜三礼拜四没有确定日期定下来的。在这种情况下，原告就决定不再跟他进行协商了，我们要求通过法律途径解除合同。原告说的事实都是混淆的。他刚才说中介说贷款要5到6个月，我们认为中介有证据吗，中介说的话就能够作为一个证据来进行提交吗？原告能够提供证据说合肥市现在放款需要5到6个月的时间，而且被告代理人他对我们的意思进行了曲张，他说原告是认可的，一会儿法庭看一下他的微信记录哪一条记录，原告说我认可，我同意。你把他自己截屏的证据里面你给我找出来。中介并不具有这方面放款的一个权威性或者受政府委托受银行委托对放款时间进行确认的。而且正常情况下，即便正常情况下审核需要两个月，他也是只能够放款的情况下，放了两个月。被告这个情况在当初9月3日就已经银行明确了不能放款，被告放话出来，他说他银行认识了没问题的，肯定能贷款，在这种情况下才一直拖到了11月份。被告他不能够贷款，没有跟我们说过，没有任何人跟我们说过，是我们自己去问了半天才问出来。被告不符合放贷情况了，那么到时候我们也希望法庭上能够举个证，究竟是什么时候银行告诉他是不能够放款的，是不是两个月以后法院才跟他说的，如果不能举证的话，对他所说的这一节事实，法院不应该予以采信。经审理查明：2019年8月3日，马程成（乙方）与张乐宝、徐玲（甲方）由安徽中墅房地产经纪有限公司恒大二店居间，签订《存量房买卖合同》及补充协议。《存量房买卖合同》约定：存量房坐落于合肥市政务区习友路1988号香槟花园6幢705室，建筑面积98.46平方米，甲乙双方同意，甲方款清交房，第八条，乙方未在合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲乙双方同意按下列方式处理：一、逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定存量房价款万分之五的违约金，合同继续履行，二；逾期超过十日后乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之五的违约金，如果乙方愿意继续履行合同，甲方同意，合同继续履行，房屋总价款为2537000元；该房屋有租赁且已向建设银行和住房公积金中心抵押贷款，贷款余额约75万元；乙方同意在以下规定期限内将存量房转让价款存入房地产管理部门设立的资金托管账户：1.2019年9月30日前将人民币120万元存入托管账户，并在当日内办理存量房转移手续，甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款，总额为1287000元，若乙方不能按计划贷足或者银行公积金中心不同意贷款申请的，则转让房款的不足部分，乙方应当在年月日前（划去）以现金方式存入托管账户。乙方无法以现金方式补足的，买卖双方同意解除本合同并撤销该存量房买卖的转移登记申请，同时约定按以下第划去办理:1.乙方不承担违约责任；2.乙方承担违约金元。甲乙双方确认未托管的存量房转让价款计伍万元，乙方于2019年8月3日向甲方支付存量房价款计50000元，张乐宝签名，徐玲未签名，补充协议：乙方于2019年9月30日将第一笔购房款人民币壹佰贰拾万元整，以房管局资金托管的方式支付甲方，还款解押，交易房屋有抵押的，甲方应于2019年9月30日前向该房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请且甲方最迟应于2019年9月30日前办理完毕解除抵押登记手续，甲方若有贷款未还清，乙方同意将购房款及定金参与甲方还贷。关于权属登记经甲乙双方协商，甲乙双方同意，在2019年9月30日甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构要求到场办理。违约责任：甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同；拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的，甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十日内退还定金，并已相当于给合同该约定房屋总价款的20%向乙方支付违约金，乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十日的，乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十日内，以相当于该合同约定房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，被告于合同签订当日向张乐宝支付定金5万元。2019年9月25日，双方又签订了一份还款补充协议，甲方张乐宝、乙方马程成签订还款补充协议，甲乙双方2019年8月3日签订的存量房合同中付款方式做如下约定，现因乙方购买甲方位于合肥市政务区香槟花园小区6幢205室房屋，甲方现有银行按揭贷款830000元未还清，且甲方无法自行还贷，需要使用乙方购房首付款830000元原来参与还贷，乙方今于2019年9月25日将该款项直接存入甲方贷款银行的还款账户，由甲方贷款银行扣款，除不可抗力因素，若甲方在乙方参与还款后未能及时按程序办理房屋过户手续或甲方单方违约，甲方应在违约产生日的三日内归还乙方支付的首付款，并赔偿该款项的20%作为违约金，同时双方签订的存量房合同违约责任，甲方仍应履行，马程成于当日向指定账户存款83万元，并注明合肥保利香槟国际6栋705室房款。根据信息记录，2019年9月25日原告询问贷款预审比较合理吗，中介回复2个月左右，原告回复如果预审不合格，他就要全款对吗,中介回复恩，2019年10月10日，原告发送那边银行已经通知我了我拿了证后怎么办，他那边要来人吗直接给她吗，我正好车位的事情要去办一下，2019年11月18日，原告询问他现在贷款预审通过了，那么要多久能放款？给我介绍一下过程？谢谢！好吧，再等等，谢谢。2019年11月30日原告发送他银行预审贷款听说没有通过，他好像在拖。你们中介公司要尽责，在这样无限制的拖下去，我可以给他解约，你们中介如果有所隐瞒，我也可以投诉你们，这多少时间了，你们自己算算，拜托了！2019年12月13日，原告发送王总，你确定买房现在随时能全款吗？2019年12月13日如果能有全款，你约下礼拜一去过户，我对他们很不信任，前提是我要知道他们有全款。2019年12月13日原告发送全款为什么还托管，你给我全款，我给你过户，为什么还做这些事情？他是全款托管进房管局，因为他产证没下来，他产证下来，就可以取钱了，2019年12月15日情况我也跟那边说了，那边让您这边，明年下午来合肥交税过户，他一次性付款，车票的话那边帮您出，我给他那边他们也说好了，就不托管了，但是你们来之前去房子把房子验了，水电物业结清。原告回复太迟了，让我忍无可忍，让无可让，中介回复周一跟周三其实也没有时间，您这边不能接受，我也没有办理的，您按照你的方式去办理，我协商也很久也是一次性付款，原告回复我做了这么多让步，他都不领情，涂涂那边都能书面担保，而且报销你路费，他打你电话也只是向沟通一下，他们预审也做了，没通过，现在全款给你，合同内容上也是合情合理的，原告回复不行。原告即于2019年12月向本院提请诉前调解程序,要求解除合同,直至本次诉讼中,原告仍要求解除合同，不同意继续履行。马程成于2019年11月12日入院生子，于2019年12月1日出院。上述事实，有原告（反诉被告）提交的存量买卖合同原件及补充协议原件，被告（反诉原告）提交的还款补充协议原件、首付款收据原件、客户回单银行打印件，出院记录、微信聊天记录打印件、证人王某证言，被告提交的产前检查服务记录表、手术记录单、病人费用明细清单、住院收费票据与本案无关联性，证据效力不予确认。本院认为：当事人之间签订的合同系各方真实意思表示,合法有效，内容不违反法律规定，双方应当按照合同约定全面履行。现原告要求解除合同，经查：原告主张解除合同的依据为“合同签订后,被告没有按约履行合同约定的义务,至今仅付了5万元定金及83万元房款,合计88万元,余款至今未付。”鉴于原告实际解除案涉房屋抵押权的期限亦在2019年9月30日后，参照《合肥市存量房交易资金托管服务办法》第八条，买卖双方在达成交易意向并签订存量房交易网签合同后，和托管银行按照以下程序办理资金托管：（一）申请托管，买卖双方选择托管银行，托管银行核验房屋权利情况和存量房交易网签合同有关信息，并共同签订存量房交易资金托管协议；（二）资金转入：买方将托管协议约定的托管资金转入托管账户（需办理存量房按揭贷款的，贷款银行应当落实贷款资格预审，贷款银行和托管银行不一致的，托管银行应当了解贷款资格预审情况）。结合合肥地区的二手房交易政策及双方合同约定，120万元扣除88万元剩余部分应支付至托管账户，而合肥地区资金托管需双方当事人共同至托管中心签订托管协议，确认托管的相关事项。现无证据证明托管协议已签订，被告即无法直接向托管中心账户缴纳剩余托管资金，原告认为被告未缴纳120万元构成违约不予支持。因被告贷款资格预审程序无法通过，被告要求变更还款方式为一次性付款，此内容在房屋买卖合同中存在约定，且原房屋买卖合同仅是进行原则性约定，对于一次性付款的期限等并无明确约定，双方协商未对变更此条款达成一致，被告可与原告协商确定一次性付款时间或在合理期限内向原告支付剩余款项。依据合同法的相关规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。结合本案的具体情况，特别是被告马程诚怀孕生产及恢复的时间，双方对于变更付款方式后在2019年12月16日（周一）完成付款还是在2019年12月18日（周三）付款无法达成一致，原告诉至本院，即向本院主张解除合同，不再配合被告的履行行为，在诉讼过程中，原告仍主张解除合同，鉴于案涉房屋现仍处于可履行状态，反诉被告主张继续履行合同，本院予以支持，在被告至今未足额支付剩余房款被告要求办理过户登记及交付房屋的请求均不予支持。原告称因听说被告离婚、无法直接联系、不相信被告具有全款支付的能力等主张解除合同，原告未举证证明被告存在双方约定根本违约的情形,要求解除合同被告配合原告办理撤销网签手续。并由被告支付违约金不予支持；反诉原告要求反诉被告按合同第八条支付违约金，鉴于双方对于履行期限并未实质性达成一致且至今并未实际支付房款，反诉原告主张的违约金亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第七十七条、第七十八条、第六十一条第（四）项、第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原被告签订的《存量房买卖合同》及《房地产买卖合同之补充协议》继续履行；二、驳回原告（反诉被告）张乐宝、徐玲诉讼请求；三、驳回反诉原告（被告）马程成的其他反诉请求。案件受理费6889元，减半收取3444.5元，由原告（反诉被告）张乐宝、徐玲承担，反诉费用1418元，由反诉原告反诉原告（被告）马程成承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  王嘉佳二〇二〇年十一月十六日书记员  童 星附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。