上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初13583号原告(反诉被告)：上海维凯贸易有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：顾缨，该公司总经理。委托诉讼代理人：金文玮，上海市金茂(昆山)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海兴邦房地产有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：霍业生，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：沈丹荔，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。原告上海维凯贸易有限公司诉被告上海兴邦房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判。审理中，被告提起反诉，本院依法合并审理，于2020年8月17日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的法定代表人顾缨及其委托诉讼代理人金文玮，被告(反诉原告)的委托诉讼代理人汪滢、沈丹荔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海维凯贸易有限公司诉称：原、被告双方于2017年5月27日签订《商铺租赁合同》，由被告将位于本市黄浦区湖滨路XXX号领展企业广场一座2楼10号商铺出租给原告，租赁面积85.87平方米，租赁期自2017年7月1日起至2020年6月30日止，租金按保底租金与营业额提成租金二种中较高收取，其中2017年7月1日起至2019年6月30日止，保底租金按每天每平方米人民币13.65元计，2019年7月1日起至2020年6月30日止，保底租金按每天每平方米人民币14.47元计，承租方支付履约保证金人民币134,067.75元和公用事业费押金人民币8,587元，合同还对其他相关事项均作了约定。合同生效后，其按约支付了履约保证金人民币134,067.75元和公用事业费押金人民币8,587元。合同履行期间，其于2020年1月21日支付了2020年2月的租金人民币42,928.99元。2020年1月24日，因新冠肺炎疫情，上海市启动一级突发公共卫生事件一级响应机制，致使原告无法继续开展经营活动。之后，被告以原告违约为由，于2020年4月15日终止合同，因双方对合同终止后续事宜协商未果，故提起诉讼，要求：1判令确认双方签订的《商铺租赁合同》于2020年1月24日解除；2、判令被告返还履约保证金人民币134,067.75元和公用事业费押金人民币8,587元；3、判令被告返还原告超付的租金人民币45,973.94元。被告上海兴邦房地产有限公司辩称：同意解除双方签订的《商铺租赁合同》，但合同解除系因原告违约所致，故应以被告2020年4月9日终止函中确定的解除之日为合同解除时间(2020年4月15日)，原告主张的合同解除时间缺乏依据；因合同系原告违约而提前解除，故原告应当承担违约责任，履约保证金和公用事业费押金应用于结算欠付费用和偿付违约金，已付的2020年2月租金系合同履行期间应付的费用，故不同意原告的诉讼请求。反诉原告上海兴邦房地产有限公司诉称：双方合同系因反诉被告未按时支付租金等费用构成违约而解除，故合同解除的时间应以其《终止函》中确定的时间为准，反诉被告在合同履行期间，未按约支付2020年3月1日至4月15日的租金等费用，在合同解除后，又未按约履行场地复原义务和腾退场地以及结清欠付的电费，故反诉要求：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》于2020年4月15日解除；2、判令反诉被告支付2020年3月1日至4月15日的租金人民币57,156.79元以及偿付自应当支付之日起至实际支付之日止按当月应付租金的0.1％计付逾期付款违约金；3、判令反诉被告支付2020年3月1日至4月15日的管理费人民币9,273.96元以及偿付自应当支付之日起至实际支付之日止按当月应付管理费的0.1％计付逾期付款违约金；4、判令反诉被告支付2020年3月1日至4月15日的推广费人民币1,069.08元以及偿付自应当支付之日起至实际支付之日止按当月应付推广费的0.1％计付逾期付款违约金；5、判令反诉被告支付2020年2月1日至3月31日的电费人民币301.40元以及偿付自2020年4月16日起至实际支付之日按日息0.1％计算的逾期付款违约金；6、判令反诉被告偿付提前解除合同的违约金人民币20,000元；7、判令反诉被告支付复原费人民币55,548.57元；8、判令反诉被告按每日人民币2,485.08元支付自2020年4月16日至5月2日的房屋占用费人民币42,246.36元；9、判令反诉被告支付律师费人民币10,000元；10、判令反诉诉讼费由反诉被告负担。反诉被告上海维凯贸易有限公司辩称：合同系因疫情原因而解除，故解除日应以其主张的解除日为准，也就不存在支付后续租金、占用费和承担违约责任的情形；对于管理费和推广费收费主体是物业公司，反诉原告无权主张；对在2020年1月24日产生的电费，其愿意承担；对反诉原告主张的复原费金额不予认可，其也经过询价，费用远低于反诉原告主张的金额；因合同非其违约解除，故反诉原告要求赔偿律师费的主张，缺乏依据。原告上海维凯贸易有限公司提供的证据如下：1、《商铺租赁合同》，证明原、被告之间存在租赁合同关系以及对相关权利义务的约定；2、支付凭证，证明原告在2020年1月21日支付了2月份的租金人民币42,928.99元；3、押金支付凭证，证明原告按约支付了履约保证金和公用事业费押金；4、聊天记录、采购防护用品记录，证明因疫情原告员工无法返回上海工作以及原告无法购置到防护用品开展正常经营活动；5、被告于2020年4月9日发出的《终止函》和4月16日发出的《催告函》，证明被告不顾疫情情况，以原告违约为由单方面终止合同。被告上海兴邦房地产有限公司对原告上海维凯贸易有限公司提供的证据1真实性无异议，原告的经营内容并非疫情期间限制经营的业态；对证据2－3无异议，确认收到款项；对证据4真实性无法核实，故对关联性不予认可；对证据5真实性无异议，系被告所发函件，因原告未按约支付租金等应付费用，故发出终止函，要求原告在4月14日前结清欠付费用，否则4月15日合同终止，因合同终止后，原告未腾退房屋和履行复原义务，被告再次要求原告在4月20日前履行相关义务，否则将委托第三方进行复原，由此产生费用要求原告承担。被告(反诉原告)上海兴邦房地产有限公司提供的本诉和反诉证据如下：1、《商铺租赁合同》，证明双方建立租赁关系以及对相关权利义务的约定；2、双方往来的电子邮件，证明原告在2020年2月28日提出减免2－3月租金的申请以及提早闭店申请，被告于2020年3月2日回复原告不同意其申请并要求原告尽快恢复营业，否则构成违约，要承担违约责任；3、终止函，证明被告于2020年4月9日发函原告，要求其在4月14日前结清欠付费用，否则合同于4月15日解除；4、催告函，证明被告于2020年4月16日发函原告，告知原告以疫情为由不履行合同义务系不符合规定，现合同已终止，要求原告履行腾退房屋和复原的义务，否则将委托第三方进行复原，由此产生费用要求原告承担；5、2020年4月23日的《告知函》，证明因原告未按催告函履行房屋腾退和复原义务，被告已委托第三方于4月21日进场进行复原；6、电费帐单、情况说明、付款凭证，证明原告尚欠电费金额以及被告已垫付的事实；7、《租户单元退租装饰拆、复原工程合约》及补充协议、复原费发票、付款凭证，证明原告与案外人签订复原工程合同，复原工程于2020年5月2日结束以及被告支付的复原费人民币55,548.57元；8、民事委托代理合同、律师费发票，证明被告为本案诉讼聘请律师支出人民币10,000元。原告上海维凯贸易有限公司对被告上海兴邦房地产有限公司提供的本诉和反诉证据1真实性无异议，但认为合同提前解除系疫情原因并非原告违约所致；对证据2真实性无异议，双方确有协商过程；对证据3－4真实性无异议，但不认可其证明内容；对证据5称没有收到，被告邮寄地址错误；对证据6认为所欠电费期限不对；对证据7系被告与案外人之间合同，原告也曾愿履行房屋复原义务，询问的报价远低于被告主张金额，故对被告主张的复原费金额不予认可；对证据8不予认可。反诉被告上海维凯贸易有限公司提供的反诉证据如下：1、原告现场经营时的照片，证明原告经营的场地在两幢楼之间的连廊中，系开放式咖啡厅且装修简单，故不认可被告主张的拆除、复原费用；2、预算单，证明原告曾询问的拆除工程费用；3、报警回单，证明2020年4月21日原告工程队拟进场实施拆除复原，但遭门卫阻拦，原告方报警的情况。反诉原告上海兴邦房地产有限公司对反诉被告上海维凯贸易有限公司提供的反诉证据1称不清楚；对证据2预算单金额仅指拆除费用，未包括复原费用；对证据3真实性无异议，对关联性不予认可，拆除施工进场需办理相关手续。经审理查明：原、被告双方于2017年5月27日签订《商铺租赁合同》，合同约定：被告将位于本市黄浦区湖滨路XXX号领展企业广场一座2楼10号商铺出租给原告，租赁面积85.87平方米，租赁期自2017年7月1日起至2020年6月30日止；租金按保底租金与营业额提成租金二种中较高收取，其中2017年7月1日起至2019年6月30日止，保底租金按每天每平方米人民币13.65元计，2019年7月1日起至2020年6月30日止，保底租金按每天每平方米人民币14.47元计，于每月首日或之前支付，管理费按每月每平方米人民币72元计，推广费按每月每平方米人民币8.3元计，管理费和推广费应于每月第1天或之前支付；拖欠租金、管理费、推广费的按应付日起至收到款项之日止，按每日0.1％计付逾期付款违约金；合同期届满或提前终止，承租方必须把房屋及附属物恢复原状交还出租方，未恢复原状的，出租方有权自行或委托第三方恢复原状，由此产生的一切费用由承租方承担；承租方逾期归还房屋的，应按原日租金2倍支付房屋使用费；若承租方违反、不遵守、不履行合同，在不影响出租方向承租方行使任何起诉权利前提下，出租方可向承租方要求赔偿出租方为向承租方追讨欠款所需支付的所有合理法律费用(包括律师费和诉讼费)；承租方支付履约保证金人民币134,067.75元和公用事业费押金人民币8,587元，承租方违约导致合同终止的，承租方支付的保证金不予退还；合同还对其他相关事项均作了约定。合同生效后，原告按约支付了履约保证金人民币134,067.75元和公用事业费押金人民币8,587元，被告也按约向原告交付了房屋。合同履行期间，原告于2020年1月21日支付了2020年2月的租金人民币42,928.99元(含管理费和推广费)。之后，因发生疫情，原告无法正常开展经营活动，原告向被告提出减免租金的申请，但被告未予同意并要求原告恢复营业继续履行合同。因原告一直未恢复经营也未再支付租金等费用，被告于2020年4月9日向原告发出《终止函》，要求原告在同年4月14日前付清拖欠的各项费用，否则双方合同于4月15日终止。因原告未按终止函通知履行，被告于2020年4月16日再次向原告发出《催告函》，再次通知因原告未按通知履行，双方合同于2020年4月15日终止，要求原告在4月20日前履行房屋腾退和复原的义务，否则其将委托第三方实施复原，由此产生的费用由原告承担。之后，因原告未按通知履行，被告遂委托第三方对系争房屋实施了拆除、复原，工程于2020年5月2日结束。工程结束后，被告收回出租的房屋。现原告以双方合同已终止，且终止系因新冠肺炎疫情而非原告违约所致为由，提起诉讼，要求确认双方合同终止并要求被告返还履约保证金和公用事业费押金。另查明：被告委托第三方实施的拆除、复原工程支出工程款人民币55,548.57元，为本案诉讼聘请律师支出律师费人民币10,000元。此外，扣除原告预付的电费金额，截止到2020年3月31日，原告尚欠电费人民币301.40元。审理中，被告提起反诉，要求确认双方合同系原告违约，由被告行使解除权而于2020年4月15日解除，并要求原告支付2020年4月15日前拖欠的租金等各项费用并承担相应违约责任以及合同终止后继续占用场地的使用费和复原费。本院认为：原、被告双方签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方当事人均应严格按约履行。合同履行期间，因发生新冠肺炎疫情而给经营活动带来影响，但该情形不构成合同的必然解除，故原告以该节点作为合同解除时间不当，双方合同应以被告发出通知中限定的时间点作为合同的解除日。从原告已履行合同的情况看，原告主观并无违约故意，之后未能按约支付租金等费用，确有受疫情影响的因素，故被告以原告无故违约要求原告承担违约责任欠妥。原告作为承租人应当支付合同解除前的租金等费用，在合同解除后，其未按约腾退和复原房屋，亦应当支付房屋占用费和复原费，但基于疫情特殊情况的考虑，本院对原告应承担的相关费用酌情予以调整。对于原告未按约支付应付费用，被告通过诉讼主张权利所支出的律师费，原告应予承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上海维凯贸易有限公司与被告上海兴邦房地产有限公司于2017年5月27日签订的《商铺租赁合同》，于2020年4月15日解除；二、被告上海兴邦房地产有限公司在原告上海维凯贸易有限公司结清应付租金、管理费、推广费后十日内退还履约保证金人民币134,067.75元；三、被告上海兴邦房地产有限公司在原告上海维凯贸易有限公司结清应付公用事业费后十日内退还押金人民币8,587元；四、反诉被告上海维凯贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付拖欠反诉原告上海兴邦房地产有限公司2020年3月1日至2020年4月15日的租金人民币45,725.43元；五、反诉被告上海维凯贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付拖欠反诉原告上海兴邦房地产有限公司2020年3月1日至2020年4月15日的管理费人民币7,419.17元；六、反诉被告上海维凯贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付拖欠反诉原告上海兴邦房地产有限公司2020年3月1日至2020年4月15日的推广费人民币855.26元；七、反诉被告上海维凯贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付拖欠反诉原告上海兴邦房地产有限公司2020年2月1日至2020年3月31日的电费人民币301.40元；八、反诉被告上海维凯贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海兴邦房地产有限公司复原费人民币44,438.86元；九、反诉被告上海维凯贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海兴邦房地产有限公司2020年4月16日至2020年5月2日的房屋占用费人民币25,844.83元；十、反诉被告上海维凯贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海兴邦房地产有限公司支出的律师费人民币10,000元；十一、反诉原告上海兴邦房地产有限公司其余反诉请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币4,073元，因适用简易程序减半收取，退还原告上海维凯贸易有限公司人民币2,036.50元，反诉案件受理费人民币2,012.30元，总计人民币4,048.80元，由原告(反诉被告)上海维凯贸易有限公司负担人民币1,972.80元，被告(反诉原告)上海兴邦房地产有限公司负担人民币2,076元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王巍琦二〇二〇年十一月二十日书记员  周 琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。