广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0113民初2534号原告：雷炯明，男，1983年5月11日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：黄毅，广东匠哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡雨，广东匠哲律师事务所实习人员。被告：林巧忠，男，1984年7月2日出生，汉族，住福建省福安市。被告：安蓉，女，1987年12月17日出生，汉族，住址同上。第三人：广州市宗信房地产中介有限公司，住所地：广州市番禺区沙头街嘉品一街**商铺****。法定代表人：郑攀。原告雷炯明与被告林巧忠、安蓉、第三人广州市宗信房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序，对案件公开开庭进行了审理。原告雷炯明的委托诉讼代理人黄毅、蔡雨到庭参加诉讼，被告林巧忠、安蓉及第三人广州市宗信房地产中介有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告雷炯明向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告林巧忠签订的《房屋买卖合同》；2.被告林巧忠向原告返还定金50000元、已付购房款159000元；3.被告林巧忠向原告赔偿违约损失826491元（按涉案房屋交易价1185000元与房屋拍卖价2001491元的差额计算）；4.被告安蓉对第2、3项请求承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：原告与林巧忠于2016年3月24日签订了《房屋买卖合同》，约定林巧忠将位于广州市番禺区钟村街祈福新村湖景16街351F的房屋出售给原告，房屋成交价为1208000元，签订合同之日支付订金5万元，林巧忠收到定金之日起7日内办理提前还贷、解除抵押登记手续，以及负责偿还债务、解除法院对交易房屋上的查封；林巧忠违约而无法将该物业售予原告的，应向原告支付该物业成交价的10%作为违约金。合同签订后，原告依约向林巧忠支付订金50000元，并应林巧忠请求提前支付了159000元房款用于协助林巧忠偿还债务、解除法院对房屋的查封，双方调整了房屋交易价为1185000元，房屋于2016年9月1日交付给原告使用。原告支付上述房款给林巧忠后，房屋得以解封，但林巧忠没有按合同尽快赎契过户，反而因其他未曾向原告披露的债务而导致房屋再一次被法院查封。原告多次催告处理，林巧忠均不予理会。据原告了解，林巧忠现已无力偿还所欠债务。其后，涉案房屋因林巧忠拖欠债务，被广州市天河区人民法院依法强制拍卖，拍卖价为2011491元。强制执行拍卖价与约定的房屋交易价差额为826491元。原告认为，林巧忠未按约定交易房屋，且因资不抵债的原因导致房屋被强制拍卖，合同目的已无法实现，原告有权要求解除《房屋买卖合同》，要求林巧忠返还已付房款并承担违约责任，赔偿原告损失。因房价价值增幅较大，合同约定的违约金不足以弥补原告遭受的违约损失，原告请求法院按执行拍卖价与约定房价的差额计算林巧忠应承担的违约损失。安蓉作为房屋的共同共有人，清楚知道并配合林巧忠出售房屋，因此亦应承担林巧忠违约的连带责任。被告林巧忠、安蓉未答辩。第三人广州市宗信房地产中介有限公司未答辩。各方当事人围绕本案相关事实提交证据，经本院依法组织质证，认定本案事实如下：涉案房屋位于广州市番禺区钟村街祈福新村湖景16街35/1F，建筑面积79.2平方米，权属人原登记为林巧忠，登记时间为2013年4月18日；2013年5年9月办理抵押登记，抵押权利人为中信银行广州分行，借款金额700000元；2015年8月28日涉案房屋被本院（2015）穗番法执字第3545-1号案件查封，2016年6月8日被本院（2016）粤0113民初4389号案件轮候查封，2016年6月23日转为正式查封，其后涉案房屋被其他案件轮候查封。2016年3月24日，林巧忠（卖方）、雷炯明（买方）与广州市宗信房地产中介有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定涉案房屋交易事宜，卖方保证对涉案房屋享有完整处分权，涉案房屋没有被司法机关查封，且出售涉案房屋没有侵犯第三人权利，否则卖方承担由此引发一切责任，由于卖方原因造成涉案房屋不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷由卖方承担全部责任；涉案房屋按套销售，成交价为1208000元，定金50000元，买方在签署合同时自行支付，卖方应在收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需资料，且协助买方申请银行按揭，并于7日内自行向抵押银行办理提前还贷手续并同意在经纪方或银行通知还贷之日7日内一次性还清所欠银行贷款，卖方承担提前还贷所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理涂消抵押及归档手续；买方在签署本合约后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需的资料，买方应在签署本合约同时委托经纪方指定之按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请25年900000元的银行按揭贷款；买卖双方同意银行经审批出具贷款通知收后五天配合经纪方完成本次交易的递件手续，在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，买方应将首期楼款（不含定金）258000元交付给卖方；楼价余款900000元在交易过户及办妥相关手续后，由贷款银行直接划给卖方，交易过户手续需在2016年6月1日前完成；买方应按照约定的付款方式按时将楼款支付给卖方，同时买方确认已查阅涉案房屋的权属证明，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看涉案房屋，对物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况等均予认可；卖方交付涉案房屋予买方使用之日为交易过户当天；买卖双方知悉涉案房屋处于法院查封及银行抵押状态，并由卖方自行负责处理上述物业的解封及银行还贷事宜，等等。2016年3月24日，4月25日林巧忠分别出具《收款收据》，载明收到雷炯明交付涉案房屋定金50000元及首期楼款53000元。2016年5月4日，林巧忠（甲方）与雷炯明（乙方）签订《补充协议书》，约定：一、乙方在签订本协议当天一次性给甲方支付购房款100000元，甲方自愿给乙方购买涉案房屋优惠23000元，即涉案房屋交易价为1185000元，故乙方合共现支付甲方200000元，现余款金额为985000元，甲方在收到本协议约定的100000元后十二个工作日内到番禺法院办理解封涉案房屋手续；二、如出现以下情形，乙方有权解除与甲方关于涉案房屋买卖合同：1.甲方收到乙方给付的本协议约定的100000元后十二个工作日内没有给番禺法院提交解封涉案房屋申请的；2.法院在收到甲方或该案申请执行人提交解封申请后30日内仍未能办理解封手续（以房管局查册为准）；3.在买卖房屋过户前再有第三方申请查封涉案房屋的；乙方依据本协议提出解除涉案房屋买卖合同的，甲方承担违约责任并按照交易价的10%赔付给乙方；三、本协议同原买卖合同不一致的约定，以本协议约定的为准，等等。2016年5月4日，林巧忠分别出具两枚《收款收据》，载明收到雷炯明交付涉案房屋首期楼款各50000元，并注明该笔款项转入林巧忠指定的收款账号。2016年5月25日，林巧忠与雷炯明办理网签手续。雷炯明与罗莹为配偶关系。雷炯明提供的二手房按揭贷款申请书显示，雷炯明、罗莹在借款人及借款人配偶栏签名，在房产出卖人意见一栏，由林巧忠、安蓉（作为共有人）共同签名确认：本人完全知晓借款人本次借款情况，自愿将自己（我们）所有的房产出售给借款人。雷炯明提供的支付宝转账电子回单亦显示，雷炯明配偶罗莹将房款汇入至安蓉账户。2016年8月6日，林巧忠（甲方）、罗莹（乙方）、陈纯（丙方）与陈伟华（丁方）签订《协议书》，就丁方向番禺法院申请涉案房屋解封事宜达成协议：1.由甲方自筹资金260000元于2016年8月25日前支付给丁方（作为甲方支付给丁方的购货款）；2.甲方支付上述款项给丁方后，乙方即时支付25000元给丁方（作为乙方借给甲方）；同时丙方支付30000元给丁方（作为甲方向丙方的借款）；3.丁方保证在收到上述金额320000元当天内完成上述房屋的解封事宜，否则愿承担由此引起的法律与经济责任；4.交易过户当天，乙方支付甲方首期购房款85000元，此笔款项直接划入丁方名下的银行账户（作为甲方支付给丁方的货款）；5.剩余款项甲方在一年内付清给丁方。2016年9月1日，林巧忠（甲方）与雷炯明（乙方）签订《协议书》，约定：1.鉴于甲方在与乙方签订《房屋买卖合同》后特别是在2016年5月4日签订《补充协议书》以及2016年8月6日签订四方《协议书》后甲方均没有按期履约，甲方已严重违约，乙方均选择继续履行合同，不行使解除合同权利，甲方为表示履约诚意，甲方愿意于2016年9月1日前清空涉案房屋交给乙方使用，乙方有权保留追究甲方合同违约责任的权利；2.乙方在甲方移交房屋时再给甲方6000元购房款，余下款项支付时间和方式按甲、乙双方原约定执行；3.本协议同原《房屋买卖合同》、《补充协议书》、《协议书》不一致的约定，以本协议约定的为准。双方确认雷炯明已支付上述6000元购房款。2016年5月31日，陈伟华以林巧忠拖欠其货款为由，起诉至本院，立案（2016）粤0113民初4389号，该案于2016年8月17日作出民事判决，判决林巧忠向陈伟华支付货款及利息。2016年9月22日，陈伟华向本院申请执行，立案（2016）粤0113执5754号。中信银行广州分行因与林巧忠借款合同纠纷起诉至广州市天河区人民法院，立案（2017）粤0106民初10084号，请求林巧忠归还剩余贷款本金629404.32元及利息、罚息、复利，支付律师费10000元，中信银行广州分行对涉案房屋享有优先受偿权等。2017年12月21日，该案作出民事判决，判决林巧忠向中信银行广州分行偿还贷款本金629404.32元及利息、罚息、复利，支付律师费10000元，中信银行广州分行对涉案房屋享有优先受偿权，等等。2018年1月17日，雷炯明就（2016）粤0113执5754号案执行案件向本院提起执行异议，立案（2018）粤0113执异4号，雷炯明认为其与林巧忠签订的《房屋买卖合同》及相关协议有效，其已履行合同义务并入住涉案房屋，请求解除对涉案房屋的查封。该案审理查明，2015年8月28日，本院在（2015）穗番法执字第3545-1号案件中查封了涉案房屋，2016年3月24日，林巧忠与雷炯明签订了《房屋买卖合同》，2016年6月8日，本院在（2016）粤0113民初4389号案中轮候查封了涉案房屋。该案认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，雷炯明与林巧忠所述的《房屋买卖合同》签订时间为2016年3月24日，而涉案房屋在《房屋买卖合同》签订前已被本院查封，雷炯明在购买涉案房屋时，已知悉涉案房屋处于查封状态，造成房屋不能办理过户登记是因买受人自身原因；其次，雷炯明并未支付涉案房屋的全部价款，因此，雷炯明请求解除对涉案房屋的查封缺乏法律依据，本院不予支持。2018年10月13日，该案裁定驳回雷炯明提出的异议请求。雷炯明不服，向本院提起执行异议之诉。本院依法作出（2018）粤0113民初10743号民事判决书，驳回雷炯明的诉讼请求。雷炯明不服提出上诉，广州市中级人民法院二审以（2019）粤01民终23744号案判决驳回上诉、维持原判。广州市天河区人民法院于2020年2月7日通过阿里拍卖司法网对涉案房屋进行拍卖，拍卖成交价2011491元。在10743号案件中，雷炯明与林巧忠确认双方实际履行的是2016年3月24日签订的《房屋买卖合同》，合同约定交易价格为1208000元，雷炯明主张在合同约定价格基础上优惠了23000元，实际交易价格应为1185000元；雷炯明、陈伟华与林巧忠均确认2016年8月6日签订的《协议书》并未实际履行；雷炯明主张于2016年9月1日签订协议书当天接收使用涉案房屋，林巧忠在交楼确认书买方一栏签名确认。本案诉讼过程中，本院依雷炯明申请，裁定查封林巧忠、安蓉的财产。本院认为：雷炯明与林巧忠就出售涉案房屋签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，当事人应当遵照履行。雷炯明支付了房屋定金及部分楼价款，林巧忠应当依法履行合同约定的解除查封、涂消抵押等义务。现因林巧忠未能解除房屋查封及办理涂消抵押等手续，导致合同无法继续履行，林巧忠的行为构成根本违约，雷炯明要求解除双方签订的房屋买卖合同，合理有据，本院依法予以支持。合同约定卖方不能依约定出售房屋的，应当向买方支付房屋总价款10%的违约金，并退还买方已付房款。根据查明事实，雷炯明已支付的房款（含定金）共209000元，林巧忠应退还给雷炯明。关于违约责任的承担问题。合同原约定房屋总价款1208000元，虽然在履行过程中因雷炯明一次性支付房款10万元，林巧忠自愿再给予了23000元的优惠，但合同约定的违约责任指向的房价款为没有优惠之前的房款1208000元，故林巧忠因根本违约应向雷炯明支付的违约金应为120800元。雷炯明另主张因林巧忠违约而造成其无法获得房屋升值部分价值，要求林巧忠承担该部分损失赔偿责任。但雷炯明在签订合同时已知悉涉案房屋的查封及抵押情况，在明知合同履行存在重大障碍，且障碍未能解除的前提下，雷炯明仍坚持履行合同，致使合同最终不能履行，雷炯明本身亦存在过错。因此，对于雷炯明要求林巧忠赔偿房屋升值部分损失，本院不予支持。安蓉自认为房屋共有人，也使用自己账户收取了房款，故应对雷炯明因房屋买卖违约而承担的房款返还义务及违约责任承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告雷炯明与被告林巧忠签订的《房屋买卖合同》；二、被告林巧忠应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告雷炯明退还购房款209000元（含定金）；三、被告林巧忠应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告雷炯明支付违约金120800元；四、被告安蓉应对被告林巧忠上述第二、三项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告雷炯明其余诉讼请求。本案受理费15672元、财产保全费5000元，由被告林巧忠、安蓉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  余珣二〇二〇年十一月十日书记员  陈冬