北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初43649号原告（反诉被告）：北京嘉世捷旅游有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳路十里堡******27F。法定代表人：单凌卿，经理。委托诉讼代理人：丁宁，女，1993年3月22日出生，汉族，该公司法务，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：袁硕，男，1989年6月13日出生，汉族，该公司财务，住北京市西城区。被告（反诉原告）：北京幼狮科技有限公司，住，住所地北京市朝阳区永安东里**院**楼****-1/div>法定代表人：肖艳华，经理。委托诉讼代理人：陈伟，北京市东卫律师事务所律师。被告：吴聘，女，1957年1月9日出生，汉族，诚通人力资源有限公司退休员工，住北京市海淀区。原告（反诉被告）北京嘉世捷旅游有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司、被告吴聘（以下合称二被告，分称幼狮公司、吴娉）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人丁宁、袁硕，幼狮公司之委托诉讼代理人陈伟，吴娉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．要求确认原告与二被告于2019年8月26日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年5月8日解除；2．要求幼狮公司退还押金102000元。事实和理由：2019年8月26日，原告与二被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告承租位于北京市朝阳区八里庄西里×号×号的房屋（以下简称涉案房屋），租赁期间为2019年9月10日至2021年9月9日。签订合同后，原告开始使用涉案房屋。2020年2月7日，由于受到疫情影响，原告与幼狮公司通过电话及微信协商一致，免除了2020年5月10日至2020年6月9日期间的租金。2020年4月27日，疫情持续影响，导致原告无法继续履行合同，原告向幼狮公司发送《停止营业期间解除租赁合同书》解除了合同。2020年4月30日，原告与幼狮协商合同解除及押金退还事宜。2020年5月7日，原告将涉案房屋腾空并交还幼狮公司。幼狮公司一直没有退还押金，故起诉，望判如所请。幼狮公司辩称并反诉称，同意双方合同于2020年5月8日解除，但解除的原因是原告单方不履行合同，不是不可抗力。双方协商免除租金的期间为2020年3月10日至2020年4月9日，原告提交的《停止营业期间解除租赁合同书》也明确了免除的租金为3月的租金。我方已经给予了原告免租期的情况下，原告不继续履行合同，已经构成违约。原告提前解除合同构成违约，违反了合同第九条第四款第五项约定，提前终止合同，应当依据合同第四条第二款第二项约定不予退还押金。根据补充协议第一条第二款，原告提前终止合同，应当向我方支付免租期期间的租金。此外，我公司提起反诉：1．要求原告支付未提前通知退租的违约金102000元；2．要求原告支付免租期（2019年8月26日至2019年9月9日以及2020年3月10日至2020年4月9日）期间的租金76150．5元。事实和理由：同答辩意见。吴娉辩称，我认为原告的诉讼请求与我无关，我不能表达同意还是不同意。我单方与幼狮公司签订了租赁合同，幼狮公司将涉案房屋转租给原告。原告与幼狮之间的合同只是签订了一个三方合同，但权利义务都是原告和幼狮之间的，与我无关，我也不清楚。我和幼狮公司之间的租赁合同于2020年5月8日解除，幼狮公司向我支付的押金作为违约金不予退还。我与幼狮公司之间明确约定了幼狮公司将房屋出租后的权利义务由幼狮公司承担，与我无关。原告针对反诉辩称，我方没有违约行为，双方是根据合同第九条第二款约定，依据不可抗力解除合同，不应当扣除押金，也不应当支付未通知提前退租的违约金，也不应当依据补充协议的约定支付免租期期间的租金。吴聘针对反诉称，同本诉的意见，与我无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年6月20日，吴聘与幼狮公司签订《不动产授权委托书》，约定幼狮公司有权代吴聘对外签署《房屋租赁合同》及相关协议，对涉案房屋进行管理和出租，收取房屋租金及押金。2019年8月26日，原告作为乙方与吴聘作为甲方、幼狮公司作为丙方签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告承租涉案房屋，租赁期限为2019年9月10日至2021年9月9日，租金每月51000元，押金102000元。原告与二被告签订的《北京市房屋租赁合同》第四条第二款第二项约定：“押金是乙方向甲方交付的合法履约的保证金，如乙方在租赁期限届满之前违反本合同约定，押金作为违约金不予退还。”第八条第一款约定：“甲方授权丙方代理甲方签署房屋租赁合同，对出租房屋进行管理；丙方接受甲方委托，代表甲方对承租人履约及使用房屋进行监督和管理；乙方违反本合同约定的，丙方有权以自身名义行使甲方在本合同中的全部权利和义务，有权提出解除本合同及要求乙方承担违约责任。”第九条第二款约定：“因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。”第九条第四款第五项约定：“乙方提前终止合同，甲方有权单方解除合同并立即收回房屋。”第十条第一款约定：“乙方提前终止合同，应按2个月租金为标准向甲方支付违约金。”第十条第二款约定：“租赁期内，甲方收回房屋自用或乙方提前退租应提前3个月通知对方，如未提前通知对方，违约方应向守约方支付2个月房租作为未提前通知的租金补偿。”同日，原告与吴聘、幼狮公司签订《补充协议》约定，吴聘承诺在租赁期限内基于原告15天的免租期，自2019年8月26日至2019年9月9日。如原告提前终止合同，除承担违约责任外，另需赔付原告给予的全部免租期租金。签订合同后，幼狮公司于2019年8月26日将涉案房屋交付原告使用。原告向幼狮公司支付了押金102000元，并支付了2020年3月9日前的租金。后由于疫情影响，原告与幼狮公司通过微信协商一致，免除了原告2020年3月10日至2020年4月9日期间的租金。2020年2月25日，原告向幼狮公司支付了最后一笔租金102000元，租金支付至2020年6月9日。2020年4月27日，原告向幼狮公司发送《停止营业期间解除租赁合同书》，幼狮公司于当日收到上述合同书。后双方对于解除合同进行了协商，但未达成一致意见。2020年5月8日，原告搬出涉案房屋。庭审中，原告认为其因不可抗力，通过向被告发送《停止营业期间解除租赁合同书》解除合同，因此不应当承担违约责任，幼狮公司应当退还押金。幼狮公司则认为系原告提前解除合同构成违约，应当承担押金不予退还的违约责任、赔偿违约金，还应支付免租期期间的租金。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与二被告签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违法法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。关于解除合同，原告要求确认与二被告于2019年8月26日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年5月8日解除，幼狮公司表示同意，并且原告于2020年5月8日从涉案房屋内搬出，合同事实上无法继续履行，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。对于解除合同的理由，针对“新冠”肺炎疫情采取的防控措施确实会对原告使用涉案房屋产生一定程度的影响，但双方签订的系为期两年的租赁合同，疫情影响并不足以导致合同目的无法实现。因此，原告提前解除合同构成违约。关于押金，原告提前解除合同构成违约，根据合同约定，应扣除押金不予返还，但由于原告向幼狮公司支付租金至2020年6月9日，原告主张将2020年5月9日至2020年6月9日期间的租金在违约责任中予以抵扣，被告表示同意，本院对原告要求返还押金的诉讼请求部分予以支持，故幼狮公司应当退还原告相当于一个月租金的押金。不可抗力指的是不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。关于未提前通知退租的违约金，在疫情期间，不能对原告苛以过高的通知义务，且原告已经通过扣除押金的方式承担了相应的违约责任，考虑到不可抗力的影响，部分免除原告的违约责任，故对幼狮公司该项反诉请求本院不予支持。关于免租期期间租金，原告提前终止合同，根据《补充协议》约定，应当支付免租期期间的租金。故对幼狮公司要求原告支付2019年8月26日至2019年9月9日期间租金的反诉请求，本院予以支持。对于2020年3月10日至2020年4月9日期间的租金，双方在疫情发生后达成一致意见免除了该期间的租金，协商一致变更了合同内容，现幼狮公司主张原告支付该期间租金没有事实依据，故对幼狮公司该项反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京嘉世捷旅游有限公司与被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司、被告吴聘于二〇一九年八月二十六日签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年五月八日解除；二、被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）北京嘉世捷旅游有限公司押金五万一千元；三、原告（反诉被告）北京嘉世捷旅游有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司二〇一九年八月二十六日至二〇一九年九月九日期间的租金二万五千一百五十元五角；四、驳回原告（反诉被告）北京嘉世捷旅游有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7908元，由原告（反诉被告）北京嘉世捷旅游有限公司负担7370元（已交纳），由被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司负担538元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1932元，由原告（反诉被告）北京嘉世捷旅游有限公司负担214元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司负担1718元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  黄雪芹二〇二〇年十一月十二日书记员  张君斓