西安市长安区人民法院陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书                           （2020）陕0116民初2859号 原告李惠，女，1979年12月20日生，汉族，住西安市长安区。原告刘涛，男，1974年1月21日生，汉族，住西安市长安区。共同委托代理人：赵欣、南晓，陕西三井律师事务所律师。被告高雨微，女，1989年10月18日生，汉族，住陕西省榆林市子洲县。委托代理人乔琴，女，1968年10月3日生，汉族，系被告高雨微之母。被告任宏江，男，1987年11月7日生，汉族，住陕西省子洲县。被告陕西新环境房地产经纪有限公司。住所地：陕西省西安市曲江新区。法定代表人杨帅，系该公司总经理。委托代理人李季袁，男，1992年5月15日生，汉族，系该公司员工。原告李惠、刘涛诉被告高雨微、任宏江、陕西新环境房地产经纪有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用普通程序由审判员薛兵兵独任审判，公开开庭进行了审理，原告李惠、刘涛之共同委托代理人赵欣、南晓，被告新环境公司之委托代理人李季袁均到庭参加诉讼。被告高雨微、任宏江经本院公告传唤未到庭，本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求为：1、依法判令解除两原告与三被告在2019年5月3日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、依法判令被告高雨微、任宏江向两原告返还购房定金本金420000元、双倍定金差额280000元、赔偿居间服务费损失42000元及律师费34000元，以上共计776000元；3、依法判令被告新环境公司就以上776000元款项承担共同付款责任；4、本案案件受理费、保全费、保全担保费等诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2019年5月3日原告李惠、刘涛与被告高雨微、任宏江，被告新环境公司签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定由二原告购买被告高雨微、任宏江所有的位于西安市长安区XX街XX社区XX号XX城XX幢XX单元XX号房屋，被告新环境公司提供中介居间服务。合同约定购房款共计1400000元，原告付款方式为定金支付420000元，银行贷款支付尾款980000元，原告支付被告新环境公司居间服务费42000元。合同签订后原告向被告新环境公司支付居间费42000元，向被告高雨微、任宏江支付购房定金420000元。后在原告办理购房尾款贷款过程中，被告高雨微、任宏江未按合同约定偿还银行贷款并解除抵押，原告发现被告高雨微、任宏江因与他人涉及民事纠纷，涉案房屋被陕西省子洲县人民法院查封。且被告高雨微、任宏江尚未取得涉案房屋不动产权证书，不具备上市交易条件。依据西安市二手房交易管理规定，购房款必须全部支付房屋交易管理机构设立的资金监管账户内，但被告新环境公司安排原告直接支付给被告高雨微，引发交易风险，导致本案争议发生。因被告高雨微、任宏江的过错致本案合同目的不能实现，被告新环境公司未尽居间人审慎义务。现原告诉至法院，请求判如所请。被告高雨微未到庭，无答辩。被告任宏江未到庭，无答辩。被告新环境公司辩称：其同意解除原、被告于2019年5月3日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，被告在签订合同之前已经将房屋的真实权属情况告知原告，且补充协议明确涉案房屋正在办理房产证期间，故原告应当了解房屋的实际情况并承担相应的风险。定金的支付系买卖双方协商一致确定的，其实质为履约定金，应当由买方向卖方支付。被告系居间合同的当事人，并非买卖合同的主体，亦未收取原告支付的定金。且涉案房屋被法院查封发生在合同签订之后，致使合同不能履行，与被告无关，原告主张被告公司承担连带责任没有依据。经审理查明：2019年5月3日，高雨微（甲方）与李惠（乙方）、新环境连锁圣合家园门店（丙方）、新环境公司（丁方）签订《房屋买卖合同》，合同载明丙方为丁方特许连锁经营商，丁方作为丙方的房产中介门店服务管理方。合同第一条约定：甲方自愿将坐落于西安市XX城XX幢XX单元XX号房屋出售给乙方，该房屋权证或购房合同编号为：CY20170113，建筑面积约为130.33平方米。该房屋现有状况为抵押给陕西信合银行，抵押金额约490000元整，由甲方在办理房屋过户前解除抵押。乙方对该房屋的现状、情况及甲方确认的其他状况均已知悉。第二条约定：甲乙双方确认该房屋总售价为人民币1400000元整，乙方于2019年5月3日支付甲方购房定金人民币420000元整，乙方通过银行贷款向甲方支付购房款人民币980000元整，办理贷款所需费用由乙方承担。第三条约定：签订本合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，乙方应支付丙方居间服务费42000元。合同同时就甲、乙双方的义务、违约责任等事项进行了约定。同日高雨微（甲方）、李惠（乙方）、新环境公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲方承诺在办理房产证期间所产生的费用由甲方自行承担，另在甲乙双方过户期间甲方同意将定金420000元打进资金监管账户。若因甲方原因所产生的房屋纠纷和房子被查封，如甲方有一条违约的情况下，甲方将无条件双倍返还定金840000元给乙方。签订合同当天乙方先付甲方50000元定金，双方约定于2019年5月11日前乙方将剩余定金370000元一次性支付给甲方。甲、乙双方均已知悉房屋状况并认可本次交易方式，如因交易方式产生的纠纷，丙方不承担任何责任。上述《房屋买卖合同》及《补充协议》高雨微及配偶任宏江、李惠及配偶刘涛、新环境公司均签字或盖章予以确认。协议签订后高雨微于2019年5月3日向李惠出具收条，载明收到购房定金420000元，并备注2019年5月3日给付定金50000元，剩余定金370000元于2019年5月11日前付清。同日李惠支付新环境公司中介费42000元及按揭担保费、评估费19600元。2019年5月5日李惠通过银行转账方式支付高雨微购房定金370000元。合同签订后因涉案房屋未能办理过户，经原告查询涉案房屋因民事纠纷被陕西省子洲县人民法院查封。原告经与被告协商未果，遂以诉称诉至法院。庭审中，原告坚持其诉讼请求，为证明其主张提交的证据有：1、《房屋买卖合同》、《补充协议》。证明原告与被告高雨微、任宏江就涉案房屋建立买卖关系，与被告新环境公司之间建立居间关系。依据合同约定，因被告高雨微、任宏江违约，应双倍返还定金并赔偿居间费及律师费用。被告新环境公司作为居间方应审查房屋状态并居间监督购房定金付至资金监管账户，应就其过错赔偿原告相应的损失；2、收条、银行个人账户对账单、收款收据、POS机签购单。证明原告已经向被告高雨微、任宏江支付购房定金420000元，被告新环境公司未尽到居间义务，应承担违约赔偿责任；3、西安市长安区房地产交易服务中心证明、子洲县法院执行裁定书。证明被告高雨微、任宏江因个人过错导致房屋被查封，原告购买房屋的合同目的无法实现；4、西安市政府文件、商品房买卖合同、西安市住房保障和房屋管理局通知、长安区政府网站通知、录音光盘。证明被告新环境公司违规提供居间服务，应承担赔偿责任；5、委托代理协议、发票、投保单、发票。证明原告损失。被告新环境公司对原告提交的证据1、2的真实性认可，对其证明目的不予认可，认为合同及补充协议明确约定定金为420000元，该款项并非购房首付款.二手房交易流程为网签，此后建立资金监管账户，涉案合同尚未办理网签，故无法办理资金监管账户。对证据3予以认可，对证据4中文件的真实性予以认可，但认为涉案房屋系一手房交易，并不受该文件限制。对录音认为系私自录音，关于录音中田博的录音真实性予以认可。对证据5予以认可。庭审结束后被告高雨微代理人到庭陈述高雨微与任宏江系夫妻关系，与原告签订房屋买卖合同属实，承认收到420000元，但签订合同之前并不知道房屋被查封之事实。对原告提交的房屋买卖合同、补充协议、收条等证据均予以认可，对其余证据未发表意见。表示被告高雨微同意解除合同，但无力退还原告420000元，原告主张的其余损失，被告无力承担。本案因被告高雨微、任宏江庭审时未到庭，本案调解未能进行。上述事实有庭审笔录、相关书证在卷，足以认定。本院认为， 原告李惠、刘涛与被告高雨微、任宏江签订房屋买卖合同及补充协议，约定由原告购买被告高雨微、任宏江位于西安市长安区XX城XX幢XX单元XX号房屋，售价为1400000元，原告支付被告高雨微购房定金420000元之事实，有原告提交的房屋买卖合同、补充协议、收条、转账记录等证据相佐证，本院依法予以认定。该房屋买卖合同及补充协议系原、被告真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为有效合同。被告高雨微、任宏江系夫妻关系，涉案房屋因民事纠纷被法院查封，致本案合同目的不能实现，故原告要求解除合同，本院依法予以支持。原告要求被告高雨微、任宏江退还已付购房定金420000元，本院依法予以支持。依据法律规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定乙方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。当事人约定的定金数额超过主合同标的额20%的，超过的部分人民法院不予支持。本案中涉案房屋买卖合同约定价款为1400000元，原告适用定金条款要求被告高雨微、任宏江承担双倍定金差额280000元，符合法律规定，本院依法予以支持。原告主张律师费用，属合同约定的违约责任范围，原告选择使用定金条款主张违约损失，现主张律师费用损失法律依据不足，本院依法予以驳回。原告主张中介费用，被告新环境公司当庭表示愿意返还，本院依法予以准许。原告主张被告新环境公司对被告高雨微、任宏江承担责任承担共同付款责任之诉讼请求，本院认为依据房屋买卖合同及补充协议约定，关于涉案房屋状况原告已经明确，其向被告高雨微支付购房款420000元，被告高雨微出具收据，系双方真实意思表示。原告要求被告新环境公司承担共同付款责任，依据不足，本院依法予以驳回。综上，原告部分诉讼请求成立，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、九十四条、一百零七条、一百一十五条、一百一十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、对原、被告于2019年5月3日签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》予以解除；二、本判决生效后十日内被告高雨微、任宏江共同返还原告原告李惠、刘涛已支付的购房款项420000元，赔偿原告李惠、刘涛违约损失280000元，合计700000元；三、本判决生效后十日内被告陕西新环境房地产经纪有限公司返还原告李惠、刘涛居间服务费42000元；四、驳回原告李惠、刘涛其余诉讼请求。如未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11560元，保全费用8800元、公告费560元，合计20920元，原告已预交，由原告承担320元，被告高雨微、任宏江共同承担20600元，在本判决生效后十日内一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  员      薛兵兵二0二0年 十一月 十日书  记  员      孙  研1