江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1084民初2745号原告：彭世魁，男，1977年1月16日出生，汉族，高邮市人，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人：倪文胜，江苏兴典律师事务所律师。被告：李国庆，男，1954年10月1日出生，汉族，上海市人，住上海市黄浦区。第三人：龙誉（扬州）置业有限公司，住所地高邮经济开发区文游北路。法定代表人：范犇屋。原告彭世魁与被告李国庆、第三人龙誉（扬州）置业有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告彭世魁的委托诉讼代理人倪文胜到庭参加诉讼，被告李国庆经本院合法的传票传唤，无正当理由未到庭应诉，第三人龙誉（扬州）置业有限公司（以下简称：龙誉公司）经本院公告送达，公告期满后其未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决依法支持“排除高邮市人民法院对高邮市帝景龙庭小区28幢606室的执行”的异议请求；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告爱人周玉芳系第三人原职工，2012年11月7日，第三人提出借款50万元用于公司资金周转，同时明确以其公司未销售的房产作为抵押。2012年11月8日，原告爱人周玉芳按约转账50万元给第三人。2013年3月19日，因第三人未及时还款，遂与原告达成协议：在2013年9月19日前还款。否则，以第三人公司开发的28幢606室房屋抵充债务，并据此签订了“帝景龙庭房屋认购书”。认购书明确了认购单元、户型、建筑面积、单价等，双方签字盖章予以确认。2013年9月20日，因第三人未能还款，双方再次协议，明确：将认购书中房屋以279520元的价格出售给原告，房款以50万元借款中的部分予以抵充。协议签订后，第三人交付房屋给原告，原告收房后遂入住。其后，原告多次催促第三人办理产权登记手续，但因第三人原因，一直未能办理。2020年3月底，原告收到法院2162号公告，称被告已向高邮市人民法院申请强制执行，其中包含了原告居住的28幢606室。据此，原告依法向高邮市人民法院提出执行异议，因所举证据不全面，被（2020）苏1084执异29号执行裁定书裁定驳回，综上所述，原告认为，其异议的情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》((以下简称：《执行异议和复议》的规定)第28条、第29条的规定，可以排除执行，特此诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告未答辩。第三人未答辩。本院经审理认定事实如下：原告与周玉芳系夫妻关系。原告及周玉芳名下无其他房产。2012年11月7日，第三人龙誉公司向周玉芳出具收据一份，金额为50万元，收款事由为秦邮路299号603、604、605室预收房款。2013年3月19日，原告彭世魁与第三人龙誉公司签订《“帝景龙庭”房屋认购书》，其主要内容为：认购人彭世魁，认购单元秦邮路299号606室，建筑面积69.88㎡，单价4000元/㎡，金额279520元，备注“本房源为抵押房源，如开发商未能及时还款，认购人有权自行处置。还款期限为2013年9月19日前”。2013年9月20日，原告与第三人龙誉公司签订《协议》一份，第三人龙誉公司将坐落于高邮市秦邮路299号606室房屋以每平米4000元售卖给原告，建筑面积为69.88平米，房屋总金额为人民币279520元整。房款279520元整原告已一次性付清。该房款全额从第三人向原告借款人民币50万元中冲抵，第三人保证原告剩余借款220480元将于2013年12月30日前归还给原告。第三人承诺原告尽快办理房屋相关手续并签订网上备案合同。其后，原告为606室房屋电房整改支出费用6500元。2019年2月14日，因第三人向被告李国庆借款未归还，被告向本院起诉要求第三人偿还借款，本院依法作出（2018）苏1084民初3853号民事判决书，判决：第三人龙誉公司于判决生效后十日内一次性归还被告李国庆借款本金700万元及利息11339999元（已计算至2019年1月31日，逾期顺加）。第三人龙誉公司不服一审判决，向江苏省扬州市中级人民法院提起上诉，但其未在规定期限内预交上诉案件受理费，被按自动撤回上诉处理。因第三人龙誉公司未履行判决确定义务，被告李国庆向本院提出强制执行申请。本院立案受理后，于2019年11月4日查封了第三人龙誉公司所有的位于高邮市帝景龙庭的房产，房号分别为28幢606、607、609、607、611、608、504、510、509、607、609、601、612、609、701、702、607、609、704、705、706、707、708、709、710、711、712、805、806、807、808、809、810、811、812、311、312号。在执行过程中，原告向本院提出异议，要求排除对上述28幢606室房产的执行。本院于2020年6月5日作出（2020）苏1084执异29号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。另查明，本案涉案房屋位于高邮市。该商品房由第三人龙誉公司开发，第三人龙誉公司已取得商品房预（销）售许可证。被告李国庆与第三人龙誉公司针对涉案房屋已签订《商品房买卖合同》，并于2009年10月22日在高邮市住房和城乡建设局进行网上合同备案。2014年1月27日，第三人龙誉公司将涉争606室房屋出卖给缪啟銮，并签订《“帝景龙庭”房屋认购书》，第三人已收取该房全部房款。案外人缪啟銮将涉争606室已租赁给他人使用。本院认为：本案中，原告要求排除对涉案房产执行的诉讼请求不能成立。理由为：原告与第三人签订的《“帝景龙庭”房屋认购书》（以下简称：《认购书》）和《协议》不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条或29条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”和“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”情形。具体分析如下：一、原告与第三人签订的《认购书》和《协议》非书面房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”以及《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记相关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”的规定，原告与第三人签订的《认购书》和《协议》中未具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。因此，不能认定为房屋买卖合同。二、原告与第三人签订的《认购书》和《协议》中已明确将另签订《商品房买卖合同》并网上备案，因此，双方的真实意思表示均认为上述《认购书》及《协议》仅是商品房买卖的预约合同，非正式的买卖合同。三、涉案房产已被案外人缪啟銮租赁给他人使用，因此，原告亦未实际合法占有该涉案房产。综上所述，原告主张排除对涉案房产执行的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告彭世魁的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告彭世魁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  王 芬人民陪审员  耿宝祥人民陪审员  杨 勇二〇二〇年十一月十六日法官 助理  牟疆燕书 记 员  黄 艳附本判决所依照的法律条款：1、《中华人民共和国合同法》第二条：本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。2、《中华人民共和国合同法》第十二条：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：(一)当事人的名称或者姓名和住所;(二)标的;(三)数量;(四)质量;(五)价款或者报酬;(六)履行期限、地点和方式;(七)违约责任;(八)解决争议的方法。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。5、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。6、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。7、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。