北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民再95号再审申请人（原审原告、原审反诉被告）：北京驰翔机动车驾驶员考试场物业管理有限公司，住所地北京市昌平区城北街道北环路**楼**。法定代表人：李元海，董事长。委托诉讼代理人：宋新强，男，1956年10月24日出生，汉族，北京驰翔机动车驾驶员考试场物业管理有限公司职员。被申请人（原审被告、原审反诉原告）：北京泰中天生态农业发展有限公司，住，住所地北京市昌平区南口镇龙虎台村东/div>法定代表人：徐琦，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：刘容，北京市尚公律师事务所律师。再审申请人北京驰翔机动车驾驶员考试场物业管理有限公司（以下称驰翔公司）因与被申请人北京泰中天生态农业发展有限公司（以下称泰中天公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初963号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月27日作出（2019）京01民申580号民事裁定，提审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人驰翔公司之法定代表人李元海及其委托诉讼代理人宋新强、被申请人泰中天公司之法定代表人徐琦及其委托诉讼代理人刘容到庭。本案现已审理终结。再审中，再审申请人驰翔公司再审请求：1、撤销北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初963号民事判决，并支持我方的诉讼请求，驳回对方的反诉请求。2、本案的原审、再审案件诉讼费用由被申请人负担。事实与理由：双方签订的租赁合同是无效合同，对方在明知我方土地用途的情况下，将一块不具备条件的土地租给我方，并承诺可以改变土地性质，双方均有过错，原审按照每年150万元使用费缺乏依据。被申请人泰中天公司再审辩称：不同意申请人的申请理由和请求。我方认为土地占用费应为每年240万元，但没有上诉，本案中我方不提出其他意见，但不同意申请人的意见。原审原告驰翔公司向原审法院起诉请求：1.判令确认双方于2014年10月17日签订的《租赁合同》无效；2、判令被告返还租金240万元、保证金240万元；3.判令被告承担本案诉讼费。原审反诉原告泰中天公司向原审法院提出反诉请求：1.判令驰翔公司向泰中天公司支付自2016年10月17日至2018年4月2日止的租金或者占用费3504657.53元；2.判令驰翔公司向泰中天公司支付自2015年10月17日至反诉被告实际给付反诉原告租金之日止的违约金（每迟延一日支付违约金为未付租金的日千分之一）。原审法院认定事实：2014年10月17日，泰中天公司（出租方、甲方）与驰翔公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于北京市昌平区南口镇龙虎台村泰中天生态园内北侧的土地及地上建筑物等租赁给乙方经营使用，租期为20年，自2014年10月17日起至2034年10月16日止。年租金为240万元，每五年递增6%。租金支付方式为年付，本合同签订之日，乙方向甲方支付第一年租金，此后每年的10月17日之前乙方向甲方支付下一年的租金。履约保证金240万元，自本合同签订之日起3日内支付，履约保证金数额不足当年租金的，予以补足。合同还约定了双方的权利义务等其他条款。同日，双方签订了《租赁合同之特别约定条款（二）》约定：刘月双父母原居住于租赁标的物北侧，因乙方需占用该处房屋，故乙方承诺出资装修租赁标的物三合院东侧的房屋至其满意，并商其搬至该处居住。如其不同意办理，则乙方应另行协商解决，相关费用乙方承担。合同签订后，驰翔公司交纳第一年的租金240万元，交纳履约保证金240万元，并将一些设备设施放入涉案场地。驰翔公司于2015年3月开始动工建设，对租赁场地进行路面硬化，装修地上房屋等，2015年10月5日，北京市昌平区南口镇人民政府向驰翔公司下发《违章违法建设限期拆除通知书》，因驰翔公司擅自在涉案租赁场地上进行房屋建设，所建建筑物未取得规划许可，属违法违章建筑，并限其于2015年10月12日前拆除。2015年10月8日，北京市国土资源局昌平分局向泰中天公司出具京国土（昌）分局责字﹝2015﹞第158号《责令停止国土资源违法行为通知书》，责令立即停止在涉案场地上修路。驰翔公司于2015年10月12日前按照上述两个通知的内容进行整改。之后驰翔公司与泰中天公司沟通、洽商合同履行问题，未果。2018年4月2日，驰翔公司撤出涉案场地。另查，涉案租赁标的物的土地性质为集体土地，现状地类为：旱地、设施农用地、建制镇、村庄、有林地、沟渠、农村道路。按照《昌平区南口镇土地利用总体规划（2006-2020年）》的规划，该地块的土地规划性质为一般农地区、基本农田保护区、城镇建设用地区、村镇建设用地区以及规划公路。原审法院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，双方签订《租赁合同》，约定泰中天公司将涉案土地及地上建筑物出租给驰翔公司经营使用，虽然合同内容未明确约定驰翔公司租赁涉案标的物的用途，但结合双方在庭审中的陈述、提交的证据可以认定双方在签订合同时明知驰翔公司承租涉案标的系经营驾驶员考试场，要在集体土地上建设建筑物，硬化地面，且在合同履行过程中，驰翔公司硬化路面被行政机关认定为违法建设，责令其停止违法行为并限期拆除，故双方之间的《租赁合同》违反了国家法律的强制性规定，改变了土地的规划用途，应属无效，故对驰翔公司请求确认其与泰中天公司签订的《租赁合同》无效的诉讼请求予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。驰翔公司要求泰中天公司返还保证金240万元的请求合法有据，法院予以支持。虽然双方之间的《租赁合同》无效，但泰中天公司可以要求驰翔公司支付涉案土地及地上物的占有使用费。因双方均认可驰翔公司于2018年4月2日撤离涉案场地，故计算占用使用费的期限应自2014年10月17日至2018年4月2日，驰翔公司已交纳的240万元租金在其应交纳的占有使用费中抵扣。驰翔公司投入建设被行政机关限期拆除后，双方一直在沟通、洽商合同履行事宜，驰翔公司亦不能实现经营驾校、获取收益的合同目的，结合涉案土地的土地性质、用途、市场行情及双方当事人过错程度，原审法院参照双方约定的租金标准酌情确定驰翔公司向泰中天公司支付占用使用费的标准为每年150万元，泰中天公司主张占有使用费的合理部分予以支持。关于泰中天公司主张违约金一节，无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十一条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京驰翔机动车驾驶员考试场物业管理有限公司与北京泰中天生态农业发展有限公司于2014年10月17日签订的《租赁合同》无效；二、北京泰中天生态农业发展有限公司于本判决生效后十日内退还北京驰翔机动车驾驶员考试场物业管理有限公司保证金240万元；三、北京驰翔机动车驾驶员考试场物业管理有限公司于本判决生效后十日内给付北京泰中天生态农业发展有限公司2014年10月17日至2018年4月2日的占有使用费2790411元；四、驳回北京驰翔机动车驾驶员考试场物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京泰中天生态农业发展有限公司的其他反诉请求。再审中,各方当事人没有提交新的证据,一审查明的事实正确,本院再审予以确认。本院再审认为，本案中，双方之间的《租赁合同》违反了国家法律的强制性规定，改变了土地的规划用途，应当无效。原审法院对此认定正确，本院再审予以维持。驰翔公司要求泰中天公司返还保证金240万元的请求合法有据，原审对此认定正确，本院再审予以维持。租赁合同无效后，泰中天公司可以要求驰翔公司支付涉诉土地及地上物的占有使用费。诉讼中，双方均认可驰翔公司于2018年4月2日撤离涉案场地，原审自2014年10月17日至2018年4月2日计算占用使用费的期限，并将驰翔公司已交纳的240万元租金在其应交纳的占有使用费中抵扣认定正确，本院再审予以维持。原审结合涉诉土地的土地性质、用途、市场行情及双方当事人过错程度，参照双方约定的租金标准酌情确定驰翔公司向泰中天公司支付占用使用费的标准为每年150万元，驰翔公司认为土地占用使用费数额过高，但未能提供充分证据予以证明，再审对其主张不予支持。原审酌定按照每年150万元的标准判定土地占用使用费并无不当，本院再审亦予以维持。综上所述，再审申请人北京驰翔机动车驾驶员考试场物业管理有限公司的再审请求和理由不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十一条、第六十三条规定，判决如下：维持北京市昌平区人民法院（2018）京0114民初963号民事判决。一审本诉案件受理费45200元，由北京驰翔机动车驾驶员考试场物业管理有限公司负担26000元（已交纳），由北京泰中天生态农业发展有限公司负担19200元，于本判决生效后七日内交纳；一审反诉案件受理费34838元，由北京泰中天生态农业发展有限公司负担29123元（已交纳），北京驰翔机动车驾驶员考试场物业管理有限公司负担5715元，于本判决生效后七日内交纳。再审案件受理费5715元，由北京驰翔机动车驾驶员考试场物业管理有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 都审 判 员  孙 锋审 判 员  王颖君二〇二〇年十一月二十六日法官助理  贾清东书 记 员  章凯龄