成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初2278号 原告：成都科腾棉业有限公司，住所地成都市青羊区文庙前街67号。 法定代表人：史晋宏，职务董事长。 委托诉讼代理人：陈旭光，四川遂宜律师事务所律师。 被告：成都居信投资有限公司，住所地成都市成华区二环路东一段29号。 法定代表人：杨磊，职务执行董事。 委托诉讼代理人：罗莎，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：颜宁，男，系公司员工。 被告：四川碧桂园碧盛房地产开发有限公司，住所地成都市锦江区红星路三段1号国际金融中心二号办公楼39楼单元18、19及20（自编号）。 法定代表人：刘浩，职务执行董事。 委托诉讼代理人：周平，男，系公司员工。 第三人：四川复仁房地产开发有限公司，住所地四川省雅安市汉源县富林镇新黎路68号4层401铺。 法定代表人：黄玉。 委托诉讼代理人：邓鑫，四川中沛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张博镛，四川中沛律师事务所律师。 原告成都科腾棉业有限公司（以下简称科腾公司）与被告成都居信投资有限公司（以下简称居信公司）、四川碧桂园碧盛房地产开发有限公司（以下简称碧桂园房地产公司）及第三人四川复仁房地产开发有限公司（以下简称复仁房地产公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理。原告科腾公司的委托诉讼代理人陈旭光，被告居信公司的委托诉讼代理人罗莎、颜宁，被告碧桂园房地产公司的委托诉讼代理人周平，第三人复仁房地产公司的委托诉讼代理人邓鑫、张博镛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告科腾公司的诉讼请求：请求判令被告支付过渡费人民币2400000元（自2019年10月27日计至2020年1月27日，并承担逾期支付过渡费的违约金至实际付清之日止（自2019年10月28日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算））。受理中，原告科腾公司变更诉讼请求为：1、请求判令被告一居信公司支付自2019年10月27日至2020年7月27日期间的过渡费7200000元并承担逾期支付过渡费的违约金至实际付清之日止（计算方式：自2019年10月28日起计算至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算））；2、请求判令被告二碧桂园房地产公司对被告一居信公司支付过渡费及违约金的义务承担连带支付义务，并向原告支付实现实现债权产生的律师费288000元。事实和理由：2018年8月28日，原告与被告签订《八里庄二手商品交易市场加名联建意向合作协议》一份，2013年12月31日，原告与被告又签订《成都市八里庄二手商品交易市场加名联建意向合作协议的补充协议》一份，上述协议就采取加名联建方式共同开发建设“成都市成华区八里庄××号地铁”达成一致，协议中对相关补偿方式、返还房屋面积、交付房屋时间、逾期交付房屋的违约责任等均作出了明确约定。根据《成都市八里庄二手商品交易市场加名联建意向合作协议的补充协议》第八条约定，被告应当在2015年8月27日前向原告交付符合约定的房屋，逾期按照每月80万元的标准向原告支付过渡费。被告逾期交房的状态持续至今，按照协议约定支付了2019年10月27日之前的过渡费，剩余部分的过渡费经原告委托律师向其催收，被告置之不理。在2018年1月5日原告与被告居信公司签订的补充协议2中第4条明确约定：原告同意约定交付案涉房屋的时间在原协议基础上延后4年，即被告居信公司须在2019年12月31日前向原告交付约定的商业综合体。双方最初的约定交房时间应当是2015年8月份，原告都同意在2019年12月31日前交付，如果被告按时交付的话就不存在后续支付过渡费的事情了，所以被告居信公司在庭前会议中提到因疫情原因要求减免过渡费的理由不能成立，因为疫情是发生在双方约定的交付时间之后，如果被告居信公司能够在已延期4年的基础上准时交房，也不会再继续产生过渡费。 被告居信公司辩称，1、地铁7号线施工影响，项目的开发时间延后，协议约定的交付时间也应当进行顺延并且顺延期间被告不应当承担过渡费及违约金。原告与被告居信公司共同确认了地铁的施工方是于2016年4月才搬出项目地块，并且原告也自认在地铁施工方占用项目地块的期间是无偿提交使用。项目地块是在2018年10月31日取得施工许可证后才正式具备开发条件，原告提及的补充协议2是于2018年1月5日签署，当时被告居信公司并没有预见到地块许可证的获取时间为2018年10月31日，因此项目的正式启动开发时间应当顺延至正式取得施工许可证之日，相应的交付时间也应当顺延至2021年10月31日。被告居信公司向原告交付的商业连体房时间尚未截止，被告不应当承担过渡费及违约金。原告在7号线施工方占用地块项目期间已获得一次性的补偿款，原告既享有了地铁补偿款又向我司来主张过渡费及违约金系就同一事项主张双重权利，侵害了被告居信公司的合法权利；2、如前所述，我们延期交房时间应当是2021年的10月31日，疫情期间项目正处在关键时期，延期交房并非是被告居信公司的原因导致，因此我方认为应依据相关政府的规定，适用不可抗力将交付时间顺延至2022年1月31日并免除疫情期间的过渡费及违约金；3、原告所诉请的720万过渡费实际是由每月50万的过渡费及30万的违约金构成，违约金是以赔偿损失为主，惩罚为辅，在原告未提供任何损失证明的情况下，违约金已超过了过渡费的50%，我方认为违约金明显过高，请法院酌情进行调减。另外原告在本案中主张每月30万的违约金，又主张逾期的利息，请法院依法予以驳回。4、我方支付截止到2019年12月27日的1440万元过渡费均已按期支付，是作为原告同意项目融资贷款的交换条件，并非我方愿意承担已付过渡费的真实意思表示。 被告碧桂园房地产公司辩称，载明我方须承担担保责任的协议及相关担保文书是在原告方不配合办理项目地块相关融资手续的胁迫下作出，并非我司真实意思表示，相关协议及相关担保文书均应无效；2、碧桂园房地产公司出具相关担保文书时，并未取得其股东同意，原告也未能证明被告碧桂园房地产公司的股东向其出具了任何关于同意被告碧桂园房地产公司向原告出具担保文书的文件，被告碧桂园房地产公司所作出的担保应无效；3、即使法院认为被告碧桂园房地产公司作出的担保有效，担保的也仅为主债权，实现债权的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、诉讼保全担保费、评估费、拍卖费、律师费）并不包含在主债权的范围内，且原告方已自认律师费不再主张债权范围内又单独要求被告碧桂园房地产公司对律师费承担担保责任，无法律及事实依据，且成都中院做出的相关判例也未予支持对律师费等超出主债权担保范围的担保承担责任，故即使法院认为被告碧桂园房地产公司所作出的担保有效，但对超出主债权范围部分也不应当由被告碧桂园房地产公司承担责任。 第三人复仁房地产公司辩称，同意被告居信公司及被告碧桂园房地产公司的答辩意见。1、原告主张过渡费明显显失公平，原告与成都居信投资有限公司在2012年8月28日签订的协议中已经约定由被告居信公司支付36个月共计1500万元的过渡费，即支付2012年8月-2015年8月期间的过渡费，在签订该协议时，被告居信公司无法预见开发的地块会被地铁7号线施工占用。地铁7号线施工从2013年4月至2016年4月，在此期间涉及地块的全部补贴也由原告收取，因为案涉地块的占用及案涉项目的推迟开发并非因二被告的原因造成，因此被告居信公司之前已经支付的过渡费应当用于抵扣此后产生的过渡费，否则双方名为合作开发，但事实上原告并没有承担任何合作开发的义务和风险，对被告来说是明显不公平的；2、原告主张的利息没有法律依据，不应得到支持。如得到支持，应当分段计算，从2019年10月起逐月计算，而不是统一计算；3、第三人并非原告主张任何合同的相对方，原告方也没有诉请第三人承担义务，第三人不应当承担原告主张的全部诉请。 经审理查明，2012年8月28日，原告科腾公司作为甲方与被告居信公司作为乙方签订了《八里庄二手商品交易市场加名联建意向合作协议》（以下简称《合作协议》），约定：“甲乙双方本着互惠互利的原则，就加名联建八里庄路54号二手市场一事达成协议，一、合作方式：1、甲方以位于八里庄××号的土地（成国用（2002）字第5××0号国土证，占地面积28.26亩；成国用（2002）字第5××1号，占地面积1.92亩）净用地22.32亩，作为与乙方的合作。2、乙方全额筹资开发上述土地作为商住。3、本项目以加名联建方式建设，由乙方完成办理房地产开发资质后，作为本项目的开发主体。二、甲方收益及责任：1、乙方返还给甲方在该地块开发项目7750㎡的商业连体房产。……2、甲方三年（36个月）停业过渡费1500万（以完成商户搬迁为期限），本协议签订后，乙方三日内支付过渡费600万元，市场商户拆迁后再支付900万元。1、甲方负责在本协议签订后三个月内完成市场商家的拆迁。2、政府规划征用、或退红线土地7.86亩，若有补偿，权益属甲方，所获收益甲、乙双方按5:5分成，若甲方在本协议签订后的三个月内完成商家的拆迁，所获收益甲乙双方按6（甲方）：4（乙方）分成。……四、违约责任:……如乙方未按本协议二款2项按时支付停业过渡费，每延期一日，多支付甲方10万元；乙方未按时（三年内）交付给甲方达到标准的商业连体房产，每延期一个月，除支付过渡费50万元外，再支付违约金30万元，合计每月80万元。……”。 2013年12月31日，科腾公司作为甲方与居信公司作为乙方签订了《成都市八里庄二手商品交易市场加名联建意向合作协议的补充协议》，协议约定：“甲乙双方本着互惠互利的原则，经友好协商，达成如下补充协议，以资共同遵守。一、乙方追加补偿给甲方在该项目地块开发250㎡的商业连体房，与主合同第二条第1款的7750㎡的商业连体房产合计达到8000㎡……；……4、乙方应支持配合甲方向成都地铁有限责任公司主张，因修建成都市地铁7号线东区医院站实际占用土地补赔偿的权利；5、甲方在乙方实际履行上述条款后，甲方取得法律确认手续，权益得到保障的前提下，放弃八里庄二手商品交易市场加名联建意向合作协议二条2款（序号重复的2款）的约定：即政府规划征用或退红线土地7.86亩。若有补偿，权益属甲方。但成都地铁有限责任公司因修建成都市地铁7号线东区医院站，对甲方实际占地的补赔偿由甲方独自享有与乙方无关，乙方不参与对实际占地补赔偿款项的分成。……八、乙方承诺，在正式启动项目开发后三年内（2015年8月27日）交付给甲方达到标准的商业连体房产，如逾期，按《成华区八里庄二手商品市场加名联建意向合作协议》第四条约定承担违约责任。九、甲乙双方确认《成华区八里庄二手商品市场加名联建意向合作协议》是双方合作的正式协议书且双方已实际履行，如该协议书中有未尽事项，双方通过补偿协议进行约定。……”。 2018年1月5日，科腾公司作为甲方与居信公司作为乙方签订了《成都市八里庄二手商品交易市场加名联建意向合作协议补充协议（二）》，协议约定：“甲乙双方本着互惠互利的原则，经友好协商，再次对2012年8月28日签订的《成都市八里庄二手商品交易市场加名联建意向合作协议》和2013年12月5日签订的《成都市八里庄二手商品交易市场加名联建意向合作协议的补充协议》进行修改和完善，达成如下补充协议：……四、甲方同意加名联建系列协议中所约定的商业综合体交付时间在原约定基础上延后四年，即乙方需在2019年12月31日前向甲方交付约定的商业综合体，相关产权登记证书应在房屋交付后一年内办理。五、乙方向甲方交付本协议约定的商业综合体之前，乙方需每月向甲方支付80万元人民币的过渡费。……” 上述协议签订后，2018年1月31日，被告碧桂园房地产公司向原告科腾公司出具《担保书》，约定为上述协议项下被告碧桂园房地产公司为应由被告居信公司履行返还8000平方米商业性质房产及按月支付实际返还房产前应承担的80万元过渡费义务提供连带责任保证，担保范围为被告居信公司应当支付的过渡费本金、利息、违约金、返还8000平方米的商业性质房产相应的价值[折合人民币140000000元（大写：壹亿肆仟万元整）]及原告科腾公司实现上述债权的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、诉讼保全担保费、评估费、拍卖费、律师费），担保期限为三年，自被告居信公司应当返还房产及应当支付过渡费之日起三年内有效。此后，被告碧桂园房地产公司向原告科腾公司出具《承诺与保证书》再次明确关于案涉地块合作开发项目中，对被告居信公司履行返还房产及按月支付80万元过渡费的义务提供连带责任保证。 2018年2月5日，原告科腾公司（甲方）与被告居信公司（丙方）、碧桂园房地产公司(乙方)三方签订《协议书》，约定“鉴于：1、甲方科腾公司、丙方居信公司签订《八里庄二手商品交易市场加名联建意向合作协议》及《补充协议》等相关协议约定，由丙方负责开发建设成都市成华区八里庄路54号地块房地产开发项目，项目开发期间，丙方需按月向甲方支付80万元人民币过渡费，项目建成后，丙方需返还甲方合计8000平方米商业性质的房屋；……3、因丙方资金缺口，截止2018年2月27日已累计拖欠甲方18个月过渡费1440万元人民币（大写：壹仟肆佰肆拾万元）；……为了切实保障各方的合法权益，经三方友好协商，自愿达成如下协议：一、关于以共有土地使用权抵押借款的事项：……1.2为充分保障甲方权益，乙、丙方同意向甲方提供如下反担保措施：1.2.1乙方碧桂园房地产公司及乙方关联公司成都碧荣房地产开发有限公司向甲方出具不可撤销的担保书，为丙方履行《八里庄二手商品交易市场加名联建意向合作协议》及《补充协议》等相关协议项下应由丙方履行返还8000平方米的商业性质房产及按月支付80万元人民币过渡费的义务提供连带责任保证，担保范围及期限以乙方碧桂园房地产公司及成都碧荣房地产开发有限公司出具的《担保书》的约定为准；……二、关于过渡费按时支付、联合招商、参股跟投等事项的约定:2.1乙丙方均同意：丙方根据本协议约定向银行借款资金到账后当日，即无条件向甲方支付拖欠的18个月的过渡费1440万元人民币（大写：壹仟肆佰肆拾万元），自2018年2月28日起应当支付的过渡费按月足额向甲方支付；……三、违约责任：……3.2、丙方未按照本协议2.1的约定向甲方支付过渡费的，除继续履行支付义务外，还应按照未支付金额的10%向甲方支付违约金，同时，甲方有权要求乙方承担担保责任；……四、其他约定：4.1本协议有效期自生效之日起至丙方向甲方交付房屋之日止，协议失效或解除后，乙方及其关联公司无须再按本协议向甲方履行相应义务。……” 另查明，2013年4月，因成都地铁7号线施工问题，需对本案案涉建筑项目所在地临时占用。2014年3月14日，成都地铁有限责任公司作为甲方与原告科腾公司作为乙方签订了《成都地铁7号线东区医院站施工临时用地补偿协议》，协议约定：“因地铁7号线东区医院站工程施工需要，甲方需在乙方地块内临时使用部分场地进行施工。经甲乙双方友好协商就临时占地的补偿问题，达成一致意见，签订本协议，以共同遵守：一、地铁施工临时占地范围、时间。本协议所约定的供甲方东区医院站施工临时使用的土地位于××八里庄路××号地块内，面积7.8亩。使用时间自2013年4月至2015年4月。二、补偿标准及支付。1、甲方就施工临时占地一次性补偿乙方15万元（壹拾伍万元整）。以上费用为甲方就地铁东区医院站施工占地期间给予乙方的所有补偿。……” 原告科腾公司与被告居信公司于2016年1月11日完成了成华区八里庄路54号地块项目的加名手续，并取得成国用（2016）第4号国有土地使用证。案涉商业项目于2018年10月31日取得建筑工程施工许可证。庭审中，原告科腾公司明确其主张为2019年10月27日至2020年7月27日期间产生的过渡费，被告居信公司对自2019年10月27号后再未向原告科腾公司支付过渡费的事实予以认可。截至本案辩论结束之时，被告居信公司仍尚未向原告科腾公司交付案涉商业房产。 又查明，2020年4月22日，原告科腾公司（甲方）与四川遂宜律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》约定：“甲方因与成都居信投资有限公司合资、合作开发房地产纠纷一案，经与乙方协商，现委托乙方指派律师担任案件一审、二审及执行阶段的代理人。本着平等协商的原则，根据《合同法》、《律师法》等相关法律、法规的规定订立本合同，以资双方共同遵照执行。……第五条律师服务费及其支付方式。根据司法部《律师服务收费管理暂行办法》及四川省律师协会的相关规定，甲乙双方经过协商确定，甲方应按照如下方式向乙方支付律师服务费：甲方同意按照实际收回款项的4%向乙方支付代理费，本协议签订后三日内，乙方在开具增值税发票后，甲方向乙方支付律师代理费10000元人民币，剩余款项待甲方实际收回过渡费十日内后再行支付。…..”2020年4月15日，四川遂宜律师事务所向科腾公司开具增值税发票，载明：“代理费10000元”。 以上事实，有原、被告及第三人的身份信息、《八里庄二手商品交易市场加名联建意向合作协议》、《八里庄二手商品交易市场加名联建意向合作协议的补充协议》、《成都市八里庄二手商品交易市场加名联建意向合作协议补充协议（二）》、《担保书》、《承诺与保证书》、《协议书》、《成都地铁7号线东区医院站施工临时用地补偿协议》、国有土地使用权证、建筑施工许可证、《委托代理合同》、增值税发票、转账凭证及原、被告及第三人的当庭陈述在案证实，本院予以确认。 本院认为,原告科腾公司与被告居信公司签订的《八里庄二手商品交易市场加名联建意向合作协议》及两份《补充协议》均系双方当事人在平等自愿的基础上签订，是双方真实意思表示，且内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。双方签订的《八里庄二手商品交易市场加名联建意向合作协议（二）》系对前两份协议的补充，其内容与前两份协议并不冲突。该协议第四条、第五条明确在案涉地块开发过程中被地铁施工占用期间，科腾公司同意加名联建系列协议中所约定的商业综合体交付时间在原约定基础上延后四年，即居信公司需在2019年12月31日前向科腾公司交付约定的商业综合体，相关产权登记证书应在房屋交付后一年内办理。且居信公司向科腾公司交付本协议约定的商业综合体之前，居信公司需每月向科腾公司支付80万元人民币的过渡费。居信公司自2019年10月27日起再未向科腾公司支付过渡费至今，故对于科腾公司请求居信公司支付自2019年10月27日至2020年7月27日止期间的过渡费7200000元及资金占用利息的诉讼请求，本院予以支持。 关于科腾公司请求碧桂园房地产公司对居信公司支付过渡费及利息的义务承担连带责任的主张。碧桂园房地产公司向科腾公司出具的《担保书》及《承诺与保证书》均为合法有效，其中《担保书》中明确约定担保方式为连带责任保证，担保期限为三年，保证范围为成都居信投资有限公司应当支付科腾公司过渡费本金、利息、违约金、返还8000平方米商业性质房产相应的价值及实现上述债权的全部费用（包括但不限于诉讼费、保全费、诉讼保全担保费、评估费、拍卖费、律师费），该内容为碧桂园房地产公司真实意思表示，对于其辩称该《担保书》系在胁迫下作出无事实和法律依据，本院不予认可。科腾公司请求碧桂园房地产公司对居信公司支付过渡费及利息的义务承担连带付款责任的主张符合事实和法律规定，本院予以支持。 关于科腾公司请求碧桂园房地产公司承担科腾公司为实现本案债权已产生10000元律师费的主张。根据碧桂园房地产公司向科腾公司出具的《担保书》、科腾公司与四川遂宜律师事务所签订的《委托代理合同》内容及科腾公司向四川遂宜律师事务所实际支付律师费10000元并取得代理费发票的实际情况，科腾公司请求碧桂园房地产公司承担已为实现本案债权而产生10000元律师费的主张符合事实和法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告成都居信投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告科腾棉业有限公司支付过渡费7200000元及资金占用利息（计算方式：以过渡费7200000元为基数，自2019年10月28日起至2019年8月20日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月21日起至实际支付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告四川碧桂园碧盛房地产开发有限公司对被告成都居信投资有限公司上述债务承担连带支付责任； 三、被告四川碧桂园碧盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都科腾棉业有限公司支付律师费10000元。 四、驳回原告成都科腾棉业有限公司的其他诉讼请求。 本案诉讼费64216元，减半收取32108元，由被告成都居信投资有限公司承担16054元，由被告四川碧桂园碧盛房地产开发有限公司承担16054元。 如果被告成都居信投资有限公司、四川碧桂园碧盛房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吕凌飞 二〇二〇年十一月十三日 书记员  李 琦