惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初3647号原告（反诉被告）：惠州市国力房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾**大亚湾大道**德丰公馆**房。法定代表人：杜某1。委托诉讼代理人：麦俊豪，该公司法务。委托诉讼代理人：陈小巧，该公司法务。被告（反诉原告）：夏志众，男，汉族，1995年1月5日出生，住湖北省随县殷店镇双河村**，身份证号码：429×××××××********。原告（反诉被告）惠州市国力房地产开发有限公司与被告（反诉原告）夏志众房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，被告夏志众在法定期限内提出反诉，本院决定将本诉与反诉合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人麦俊豪、陈小巧、被告夏志众到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2017年9月15日签订的《租赁合同》。2、判决被告支付欠付原告的租金27235.91元及违约金暂计为1194.24元（①违约金以7989.91为基数，按照月租金的千分之一的标准自2020年4月15日开始起算，暂计至2020年6月30日为607.23元；②违约金以9623为基数，按照月租金的千分之一的标准自2020年5月15日开始起算，暂计至2020年6月30日为442.66元；③违约金以9623为基数，按照月租金的千分之一的标准自2020年6月15日开始起算，暂计至2020年6月30日为144.35元；），以上费用暂共计28430.15元，违约金最终以被告实际付清之日停止计算。3、判令本案案件受理费、公告费、保全费等诉讼相关费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年9月15日签订了《租赁合同》（下称“合同”），约定原告出租位于惠州大亚湾澳头中心北路269号国力凯旋花园28栋101B号铺（下称“该商铺”）给被告使用，租赁期限至2020年9月14日。合同履行过程中，被告拖欠原告2020年4至6月份租金共计27235.91元，根据合同第四条第二款约定，逾期支付租金的，每逾期一日，被告应按照月租金的千分之一向原告支付违约金。原告已于2020年6月15日曾多次联系被告沟通租金缴付事宜，均未果。鉴于被告的恶意欠租行为，已构成严重违约，同时严重侵害了原告的合法权益。根据合同第九条约定，原告向被告发出《催告函》，被告仍未缴清相关费用，也未清理商铺内的物品。故原告主张双方的《租赁合同》于2020年7月2日正式解除，并要求被告支付拖欠原告的租金等费用。综上所述，原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定，依法向贵院提起诉讼，请求贵院依法裁判，维护原告自身的合法权益，支持原告的全部诉讼请求。原告提交证据如下：证据1.租赁合同纠纷，拟证明被告与原告之间存在商铺租赁关系。证据2.弃租申请，拟证明被告商铺面积减少，自2020年4月1日开始，租金从12623元减少为9623元。证据3.被告身份证复印件，拟证明被告的身份信息。证据4.催告函、解除合同通知书，拟证明因被告存在严重违约行为，原告多次向被告发出催告函及解除合同通知书。证据5.EMS快递单、快递跟进查询单，拟证明原告向被告已送达催告函及解除合同通知书。被告辩称，因为今年的疫情原因导致租金的拖欠，我方一直与原告协商，但是协商未果。我方一直筹集资金交纳租金，但是因为各种原因没有办法正常缴纳。我方愿意缴清拖欠的租金，不支付违约金，且原告需要退还我方保证金。被告（反诉原告）向本院提出如下诉讼请求：1.判令反诉被告返还反诉原告租房保证金共计人民币25264元；2．诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2017年9月15日签订了《租赁合同》（下称“合同”），约定反诉被告出租位于惠州大亚湾澳头中心北路269号国力凯旋花园28栋1O1B号铺（下称“该商铺”）给反诉原告使用。根据合同约定，反诉原告缴纳了租房保证金共计人民币25264元，但是反诉被告至今尚未退还。2020年1月份，全球新冠病毒疫情爆发，反诉原告响应国家号召，前期暂停营业。反诉原告现请求法院判令反诉被告返还保证金25264元，理由如下：1、双方当事人在订立合同时不知全球新冠病毒疫情将会爆发，该疫情的发生属于订立合同时不能预见、无法避免的情形。2、反诉原告因疫情影响，前期未开业进行生产经营活动，根据《合同法》第117条第1款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”，根据最高人民法院2020年5月19日发布的《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。因此，综合国家下发的文件及双方当事人达成的免租合意，我方请求反诉被告分担部分租金人民币16369元并无不妥，属合理范围。3、根据当事人双方签订的合同约定，待房屋交还，租房保证金25264元应当无息归还给反诉原告，但对方实际未支付。综上，为维护反诉原告的合法利益，向贵院起诉，请求支持反诉原告的上述诉讼请求。被告（反诉原告）提出证据如下：证据1.新冠疫情指导意见；证据2.照片2张；证据3.聊天记录。原告（反诉被告）辩称，一、被答辩人要求返还租房保证金人民币25264元没有事实和法律依据。被答辩人在签订《租赁合同》时，已是完全民事行为能力人，应当知道自己的行为有法律效力，更应知道善用自己的民事行为能力。在因被告违约导致合同解除的情况下，根据合同约定原告是有权要求被告支付逾期违约金，并不予退还租赁保证金。根据《租赁合同》第九条约定的非常明确，原告不予退还保证金具有合同依据，在被告违约导致原告解约的情况下，原告有权不退还保证金（详见《租赁合同》第九条第4款）。本案因被告欠付原告数月租金，原告无奈多次发出催告函均未果，截止目前该涉案房屋直至几个月之后仍然未对外出租出去，所产生的房屋闲置的租金损失已远远大于租金违约金以及不予退还租赁保证金的总额。综上所述，被答辩人提出的反诉请求无事实与法律依据，恳请法院依法驳回被答辩人的反诉请求，依法保护答辩人的本诉，以维护答辩人的合法权益不受侵犯。根据双方2017年9月15日签订的租赁合同第九条第三款第四项的约定，原告有权解除合同并不予退还保证金。双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，反诉原告应当本着合同精神严格按照合同约定执行。本院经审理认定事实如下：2017年9月15日，原告与被告签订《租赁合同》，主要约定：“1、原告将其位于惠州大亚湾澳头中兴北路269号国力凯旋花园28栋101B房产出租给被告，建筑面积为210.39平方米，租赁期限自2017年9月15日起至2020年9月14日止，其中2017年9月15日至2018年1月14日为免租期。2、该房产第一年租金为人民币12623元，自2017年9月15日起至2018年9月14日止；第二年租金为人民币12623元，自2018年9月15日起至2019年9月14日止；第三年月租金为人民币13886元，至2019年9月15日起至2020年9月14日止……3、租赁期内，以每月一交租，被告应于当月15日前支付当月租金，逾期支付的，每逾期一日被告需按月租金的百分之一支付滞纳金。4、本合同签订时，被告应向原告支付租赁保证金25246元及2018年1月15日至2018年2月14日的租金12623元。5、除原告同意被告续租外，被告应在本合同租赁期届满当日或接到原告解除合同通知之日（因被告违约而导致原告单方面解除合同或合同租赁期满而又不续租的）向原告交还该房产，未经原告同意逾期交还该房产的，被告应按本合同约定租金标准的1.5倍按日向原告支付该房产占用费，超过15天，视为被告放弃出资购置的物品，原告有权直接收回该房产，自行处理被告未搬离的所有物品，且不予退还保证金。6、被告中途单方退租或拖欠租金达十五天或拖欠租金次数累计达3次以上（含3次）的，原告有权单方解除合同，不予退还保证金。”2019年8月23日，双方签订《租赁合同补充协议》，主要约定：“1、《租赁合同》的租赁期限修改为自2017年9月15日至2022年9月15日止。2、租赁期内被告不存在拖欠租金、物业管理费及水电费或提前解约等违约情形的前提下，原告同意在《租赁合同》有效期内给予被告3个月免租期。3、免租期执行时间分别为2019年12月、2020年6月、2021年1月。”2020年6月1日，被告向原告出具《弃租申请》，因受疫情影响导致经营困难，申请将涉案房产中的50平方米铺面弃租，只保留余下160.39平方米，原告租金为12623元，弃租后租金为9623元。并表示愿意扣房屋押金6000元，保留19246元，弃租日期为2020年4月1日。因被告拖欠租金，原告于2020年7月2日向被告发出《解除合同通知书》，因被告自2020年3月开始拖欠租金，原告自2020年7月1日起解除双方签订的《租赁合同》并表示不予退还被告交纳的25246元租赁保证金。2020年6月30日，被告搬离了涉案商铺。另查明，被告于2020年5月7日交纳租金12000元，于2020年6月3日交纳租金3500元。原告向被告追讨未果，遂诉至本院。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及《租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定诚实履行自己的合同义务。被告因受新冠肺炎疫情影响经营受挫、拖欠租金，其行为已构成违约，原告依约单方解除合同，理由充分，本院予以确认。关于拖欠租金数额，2020年3月至6月的租金共计41492元，被告已支付15500元，还应支付25992元。被告辩称2020年6月应当免租，但该免租期是附条件生效的条款，因被告存在拖欠租金的情况导致该条款未能生效，故本院对其答辩意见不予采纳。关于违约金的计算，合同约定每逾期一日被告需按月租金的千分之一支付滞纳金的标准过高，本院予以调整为按日万分之五计算。被告于2020年5月7日交纳租金12000元，于2020年6月3日交纳租金3500元。故违约金计算为：以12623元为基数，按照日万分之五从2020年3月15日开始计算至2020年5月7日止；以623元为基数，按照日万分之五从2020年5月8日开始计算至2020年6月3日止；以9623元为基数，按照日万分之五从2020年4月15日开始计算至2020年6月3日止；以6746元为基数，按照日万分之五从2020年6月4日起计算至清偿之日止；以9623元为基数，按照日万分之五从2020年5月15日起计算至清偿之日止；以9623元为基数，按照日万分之五从2020年6月15日计算至清偿之日止。关于租赁保证金，被告因受新冠肺炎疫情对经济带来的负面影响，的确存在经营困难、难以为继的客观情况，根据本案的实际情况，充分考虑出租方的损失和承租方违约所支付的成本，兼顾公平原则，对被告反诉主张原告退还租赁保证金的请求，予以支持。至于返还租赁保证金的金额，被告在《弃租申请》中明确表示愿意扣房屋押金6000元，保留19246元，视为被告对其权利的自由处分，且原告亦实际同意了被告的弃租申请，于2020年4月开始减少租金，故原告应当向被告返还租赁保证金19246元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告惠州市国力房地产开发有限公司与被告夏志众签订的《租赁合同》于2020年7月1日解除。二、被告夏志众应于本判决生效之日起十日内向原告惠州市国力房地产开发有限公司支付租金25992元及违约金（违约金计算为：以12623元为基数，按照日万分之五从2020年3月15日开始计算至2020年5月7日止；以623元为基数，按照日万分之五从2020年5月8日开始计算至2020年6月3日止；以9623元为基数，按照日万分之五从2020年4月15日开始计算至2020年6月3日止；以6746元为基数，按照日万分之五从2020年6月4日起计算至清偿之日止；以9623元为基数，按照日万分之五从2020年5月15日起计算至清偿之日止；以9623元为基数，按照日万分之五从2020年6月15日计算至清偿之日止）。三、原告惠州市国力房地产开发有限公司应于本判决生效之日起向被告夏志众返还租赁保证金19246元。四、驳回原告惠州市国力房地产开发有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告夏志众的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费255.38元，由被告夏志众负担；反诉受理费215.8元，由原告惠州市国力房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  邓赛花二〇二〇年十一月十三日书记员  曾晓诗