北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初7749号原告（反诉被告）：林选民，女，1953年12月19日出生，汉族，住北京市东城区。原告（反诉被告）：李嗣顺，男，1949年9月16日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：彭吉岳，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：封旺，北京市京都律师事务所律师。被告（反诉原告）：魏洁溪，女，1984年8月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘华华，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘瑾仪，北京市京师律师事务所实习律师。第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼****。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，该公司员工。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，该公司员工。原告林选民、李嗣顺诉被告魏洁溪、第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称理链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告林选民、李嗣顺及委托诉讼代理人彭吉岳、封旺，被告魏洁溪的委托代理人刘华华、刘瑾仪，第三人链家公司的委托诉讼代理人杨怡芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林选民、李嗣顺向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告退还户口保证金15万元，并支付逾期付款违约金；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年7月21日，二原告与被告签订关于本市东城区北官厅胡同甲2号院2号楼6层3单元601号（以下简称涉诉房屋）的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称涉诉合同）及《补充协议》。其中《补充协议》第二条第8款约定：被告从购房款中留存15万元作为户口保证金，二原告迁出户口当日，由被告将户口保证金自行划转至二原告。二原告按照约定履行了合同义务，但被告拒不退还户口保证金，已经违反了《补充协议》之约定。2020年3月25日，经第三人发出书面《催告函》，被告仍不退款，故诉至法院。被告魏洁溪辩称，不同意原告的诉讼请求。根据涉诉合同第十条第四款规定：如出卖人未如实陈述户籍登记情况、或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。二原告陈述户籍登记情况为1册2人，实际登记情况为1册4人，属于“未如实陈述户籍登记情况”违约，且一直未主动告知本人直至房屋过户前本人发现问题。自合同签订之日至2020年1月6日将两个违约户口迁出，共违约169天，原告应支付违约金51.7985万元。根据《补充协议》第二条第八款关于户口迁出保证金的约定：甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存15万元作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金。二原告违约在先，二原告仍拖欠被告户口违约金36.7985万元。第三人链家公司述称，我公司是原被告签订关于涉诉房屋的买卖合同的经纪公司。在签订涉诉合同前，我方询问原告情况，原告表示涉诉房屋有两个户口，并表示可以迁出户口。在2019年年底2020年年初，经纪人陪同原告林选民去派出所查户口，查出有四个户口，原告表示可以迁出户口，户口迁出时间与原告陈述一致。房子上的实际户口数量与合同中标注的数量不一致。案件审理中，魏洁溪提出反诉请求：1.判令林选民、李嗣顺支付拖欠的违约金36.7985万元；2.判令林选民、李嗣顺承担本案所有诉讼费。事实和理由：2019年7月21日，魏洁溪与林选民、李嗣顺签订涉诉合同、《补充协议》，约定林选民、李嗣顺将涉诉房屋出售给魏洁溪，房屋总价款613万元。涉诉合同签订时，林选民、李嗣顺在合同中承诺，现可查询的户籍登记情况为1册2人。但是在2020年1月初，链家公司经纪人告知魏洁溪，发现涉诉房屋户籍不只有林选民、李嗣顺2人，在魏洁溪的一再追问下，林选民、李嗣顺承认共登记4人户籍，分别为林选民、李嗣顺及李林、关健。经魏洁溪与链家公司多番沟通，林选民、李嗣顺于2020年1月6日迁出两个违约户籍。根据涉诉合同第十条第四款及《补充协议》第二条第八款的约定，林选民、李嗣顺未如实陈述户籍登记情况，应按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，林选民、李嗣顺留存的15万元户口迁出保证金，可抵扣户口相关的违约金。自合同签订之日至2020年1月6日，林选民、李嗣顺共违约169天，林选民、李嗣顺应支付违约金613万*5/1万*169=51.7985万元。将留存的户口保证金抵扣完，林选民、李嗣顺仍应支付36.7985万元违约金。故提起反诉。针对魏洁溪的反诉，林选民、李嗣顺辩称，不同意魏洁溪的反诉请求。1、林选民、李嗣顺没有违约行为，不应承担违约金；2、魏洁溪不应以户口保证金抵扣违约金；3、关于合同约定，林选民、李嗣顺不存在违约行为，双方签订的《关于核实户籍情况的声明》（以下简称声明）是关于户籍情况的专门的特别约定，效力高于涉诉合同及《补充协议》，其中第四条将涉诉合同中关于户口约定进行了更改，更改为只要林选民、李嗣顺按期迁出户口即可，违约责任的前提也进行了变更。4、魏洁溪并没有受到任何损失，林选民、李嗣顺是在约定期限内迁出的户口，没有影响魏洁溪的户口迁入。5、在相关的司法案例中，该种情形也没有得到支持。第三人链家公司对魏洁溪反诉的陈述意见同对林选民、李嗣顺本诉的意见。本院经审理查明：位于北京市东城区北官厅胡同**院**楼******房产（以下简称涉诉房屋）原登记于林选民、李嗣顺名下。2019年7月21日，林选民（李嗣顺代）、李嗣顺与魏洁溪经第三人链家公司的居间服务，签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称涉诉合同），该合同约定：出卖人所售房屋坐落为：北京市东城区北官厅胡同甲2号院2号楼6层3单元601，建筑面积57.12平方米。该房屋成交价格为551万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为62万元，合计613万元。买受人向出卖人支付定金50万元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为220万元。出卖人应当于2020年3月31日（含当日）前将该房屋交付给买受人。买受人未按照协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金。出卖人和买受人同意自本合同签订之日起183日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。该房屋现有户籍情况为：有户籍登记。有户籍登记的，现出卖人可查询得到的户籍登记情况为1册2人，双方同意迁出现有户籍。出卖人迁出现有户籍的，承诺于办理该房屋不动产转移登记之日后70日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成本房屋相关的所有人现有户籍迁出手续。如出卖人未如实陈述户籍登记情况，或擅自迁入户籍，或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。同日，林选民、李嗣顺（甲方）与魏洁溪（乙方）、链家经纪公司（丙方）另签订《补充协议》（以下简称补充协议），约定：甲乙双方同意，在2020年1月20日（含当日）前，甲乙双方应共同办理房屋不动产转移登记手续。甲乙双方一致同意，乙方从购房款中留存15万元作为户口迁出保证金，该保证金可抵扣与户口相关的违约金，该保证金应于甲方迁出户口当日，由乙方自行划转至甲方。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。经甲乙双方协商一致，甲方承诺户口迁出时间最晚不晚于2020年3月31日将户口迁出。同日，林选民、李嗣顺（甲方）与魏洁溪（乙方）另签订《关于核实户籍情况的声明》（以下简称声明），约定：链家地产特别提示：关于未核实房屋内户籍情况的风险，包括但不限于：房屋内的户籍情况与买卖合同约定不一致且无法迁出的，甲方将承担相应的违约责任；乙方可能无法办理户籍迁入手续；关于无法迁出的户籍，法院无法判决强制迁移等。现甲乙双方就核实户籍情况及迁出事宜补充约定如下：若交易房屋所在地的户籍管理部门支持本人核查该房屋内的户籍情况的，则甲方应当于签署《买卖合同》之日起3个工作日内前往交易房屋所在地的户籍管理部门核实该房屋内的户籍情况，丙方陪同，并将核实结果告知乙方。若经核查，交易房屋内的户籍情况与《买卖合同》中约定的情况不一致的，则甲乙双方同意按照如下方式处理：甲方承诺按照《买卖合同》约定的期限内迁出该房屋内不一致的户籍并承担未按期迁出的违约责任，甲乙双方同意继续履行。若任何一方未按本声明之约定履行的，均应当按照《补充协议》违约责任条款确定之标准承担违约责任。甲乙双方对于上述事宜均确认一致，并同意不以此为由追究链家公司的任何责任。魏洁溪认为，该份声明与上述协议签订后，双方均认可于2020年1月13日办理了不动产变更登记。2020年1月6日关健和李林的户籍自涉诉房屋中迁出，2020年3月18日林选民和李嗣顺的户籍自涉诉房屋中迁出。林选民、李嗣顺以魏洁溪未支付户口保证金为由提起诉讼，魏洁溪以林选民、李嗣顺未如实陈述户籍登记情况为由，提起反诉。诉讼中，第三人链家公司称，其在签订合同前，询问李嗣顺，李表示涉诉房屋有两个户口，并表示可以迁出户口。在2019年底2020年初，经纪人陪同林选民去派出所查户口，查出有四个户口，林选民表示可以迁出户口。李嗣顺及林选民认可于2019年底2020年初进行户口查验，但认为签订合同前其并未向第三人陈述房内户口情况，只是被询问涉诉房屋常住几人，其便答两人，其认为其年岁较大，对合同条款不能完全读完，其向第三人提交了户口本及房产证原件，合同内容不会出错，其没有隐瞒户籍情况的故意。魏洁溪称林选民及李嗣顺未如实陈述户籍情况，在其多次追问后，才被告知实际户籍情况的。对方的未如实陈述，导致其存在风险，且会影响其购房出价。为证明其无刻意隐瞒户口情况，林选民和李嗣顺申请案外人链家公司的经纪人林占彪出庭作证，林占彪称签合同时其告诉李嗣顺需携带身份证、户口本、结婚证、房产证，因林选民没在国内，李嗣顺没带结婚证及林选民的身份证。对于所带材料，放在了桌子上，买方是否查看其记不清了。本院认为，依法订立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，结合查明的事实，林选民、李嗣顺与魏洁溪就涉诉房屋签订房屋买卖合同，约定魏洁溪支付购房款，林选民、李嗣顺办理涉诉房屋产权转移登记、户籍迁出等义务。涉诉合同、补充协议及声明系双方真实意思表示，且不违背法律法规的相关规定，真实有效，双方均应按照约定履行各自的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。诉讼中，魏洁溪主张林选民及李嗣顺故意隐瞒户籍登记情况，违反了涉诉合同及补充协议的约定，应当承担违约责任。但根据查明的事实，在签约及履行过程中，李嗣顺及林选民均积极提交户口本等相关材料，并配合前去查验户口，且在合同约定的期限内将涉诉房屋内户口全部迁出，综合其行为可以看出其不具有故意隐瞒户籍情况的故意及动机。即便在实际户籍情况与合同约定不符的情况下，涉诉房屋中所有户口均已如约迁出，魏洁溪并未因多出的户口而产生任何损失。故魏洁溪要求支付违约金的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。因林选民及李嗣顺已经履行了合同约定的义务，该15万元户口保证金支付的条件业已成就，故对该项诉讼请求，本院予以支持。但因林选民及李嗣顺在合同签订过程中存在不够审慎的责任，其亦应为其疏忽大意承担相应的责任，故林选民及李嗣顺要求魏洁溪支付逾期付款违约金的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、魏洁溪应于本判决生效之日起7日内支付林选民、李嗣顺购房尾款150000元；二、驳回林选民、李嗣顺的其他诉讼请求；三、驳回魏洁溪的所有反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由魏洁溪负担（于本判决生效之日起7日内交纳），反诉案件受理费3410元由反诉原告魏洁溪负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 程新桐二〇二〇年十一月二十三日法官助理 申会英书 记 员 王子叶