北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初25683号原告（反诉被告）：梅雪寅，男，1986年9月13日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：卞志忠，北京卞志忠律师事务所律师。被告（反诉原告）：王春阳，男，1962年4月26日出生，汉族，户籍所在地辽宁省开原市，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：王路路（被告之女），女，1984年3月5日出生，汉族，户籍所在地辽宁省开原市，住北京市顺义区。原告（反诉被告）梅雪寅与被告（反诉原告）王春阳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）梅雪寅及其委托诉讼代理人卞志忠到庭参加诉讼，被告（反诉原告）王春阳之委托诉讼代理人王路路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梅雪寅向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2016年11月签署的《房屋租赁合同》；2、判令被告立即腾退北京市顺义区×镇×村×路×路段×号宅院，拆除其在原告宅院内私搭乱建的建筑物，恢复原状；3、判令被告赔偿其铲除的两棵果树(一棵生长了13年的柿子树，一棵生长了13年的水李子树）6000元；4、判令被告给付2018年11月15日至2019年8月15日的租金9750元（按每年13000元计算)；5、判令被告给付2019年8月15日至腾退之日的租金（按每年13000元计算)；6、判令案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年11月，原、被告签署《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市顺义区×镇×村×路×路×号宅院内的房屋（西三间、东五间）出租给被告，被告按每年13000元的标准支付租金，租赁期限为2016年11月15日至2021年11月15日。因被告逾期拒不支付租金，且被告未经原告允许私搭乱建，又将原告宅院内的两棵生长了13年的果树刨了，还将原告旧门换下来卖了。被告把北正房东数第一间的窗子拆了改成了门，又在该房的东边搭建了一间彩钢棚，还在北正房后墙上开了两个大洞，让雇佣的工人在房屋内居住。被告的上述行为，已构成根本性违约。原告无奈，故诉至贵院，请依法裁判。被告王春阳辩称：1、原告要求解除《房屋租赁合同》系原告单方面毁约，合同约定租赁期限为2016年11月15日至2021年11月15日止，为期为五年。2、原告要求立即腾退房屋因合同未到期不予腾退，原、被告在签订合同前已商量好在本院进行增建改造，包括增建房屋及院内结构彩钢棚、铺水泥地面、卫生间、洗澡间、厨房（彩钢房）、砍伐果树等，一切事宜都经过原告同意才做出的增建，在合同补充条款里有明确说明即合同到期后被告在本院所有增建改造的建筑都归原告，少交一年房租。3、2018年11月15日至2019年11月15日为期一年是免租租金的，补充条款有明确说明。4、2018年原告房屋出现严重问题，被告与原告协商，原告当事人同意不给修房子因为麻烦，让被告的家人出去租房子，原告承诺剩下两年房租不要了。综上，我方不同意原告的诉讼请求。反诉原告王春阳向本院提出反诉诉讼请求：1、判令双方继续履行《房屋租赁合同》至合同期满；2、判令反诉被告对涉诉房屋正房房顶塌陷部分进行修缮，把断柁换好；3、判令反诉原告无需支付2018年11月15日至今的房屋租金；4、判令反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：我方与梅雪寅签订书面的租赁合同，合同约定将涉诉房屋出租给我方居住，租期为五年，从2016年11月15日至2021年11月15日止，年租金为13000元。同时合同补充条款约定我方所在本院所有增建改造在租期满后，留给梅雪寅，我方少交一年房租。合同签订后，我方在涉诉院落内东院建设卫生间、洗澡间、厨房，新建彩钢棚一间，更换了大门，铺设了水泥地面，在正房房屋里做了塑钢隔断，在西院新建彩钢库房和四间西厢房等。我方为此花费了大量资金。2018年8月，我方发现东院正房西两间中间大杔断裂，房顶出现塌陷，严重影响我方居住，梅雪寅对此有义务进行修缮，但其并未进行修缮。综上为维护我方的合法权益请求法院依法支持我方诉讼请求。反诉被告梅雪寅就反诉辩称：不同意反诉原告的诉讼请求，相应的法律责任应由反诉原告自己承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年，梅雪寅（房屋出租方、甲方）与王春阳（房屋出租方、乙方）签订了《顺义区房屋租赁合同》（以下简称：租赁合同），约定王春阳承租梅雪寅位于顺义区×镇×村×路×号宅院，出租房间数西三间、东五间，房屋租期自2016年11月15日起至2021年11月15日，房屋每年租金13000元，乙方应以12个月为周期，在每周期开始前10天内通过现金的方式向甲方交付本周期的租金。合同第一条约定：1.1、出租房屋的建筑结构和设备设施，应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；6、甲方应保证房屋能够安全、正常使用，并定期对房屋进行维护修缮。第七条约定：5、房屋租赁期间，乙方有下列行为，甲方有权解除合同（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋；改变房屋结构；改变本合同约定的房屋租赁用途的；（2）损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（3）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（4）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用的；（5）乙方迟延15日未交付房屋租金，经甲方催要后仍拒绝交付的；……6、房屋租赁期间，甲方有以下行为，乙方有权解除合同：（1）所提供房屋不符合约定条件，影响安全居住的；（2）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响居住的。第八条约定：1、甲方不能提供合同约定的房屋导致合同解除的，向乙方返还当期租金并按月租金的＿％支付违约金。2、甲方违反合同约定，提前收回房屋，导致合同解除的，应向乙方赔偿所产生的经济损失。3、甲方因房屋权属问题或非法出租房屋而导致本合同无效的，甲方应赔偿乙方损失。4、房屋租赁期间，乙方违反本合同第七条的相关规定，甲方有权解除合同，同时要求乙方停止侵害、恢复原状、赔偿损失……。补充条款约定：乙方所建房屋，期满退租后赠送于甲方，少交一年房租……。经查，王春阳共向梅雪寅支付了2016年11月15日自2018年11月15日共两年的房租。经询问，王春阳入住涉诉宅院后新建的房屋，王春阳称：东院盖了洗澡间、厨房、彩钢棚，西院盖了卫生间、西厢房、仓库，并对之前的卫生间进行了维修，铺了水泥地。经本院现场勘验：涉诉宅院内有北房十间，宅院中部有一排彩钢棚子，西侧有彩钢棚子两间。西院西侧有彩钢房五间，东侧有一彩钢棚子，东院正房东侧有彩钢房一间。当事人有争议的证据和事实情况如下：关于新建房屋是否通知了梅雪寅，经询问，王春阳称：给梅雪寅打过电话，是在其同意的情况下修建的。梅雪寅称：王春阳修建的情况属实，修建的时候未给我方打过电话。关于解除合同，经询问，梅雪寅称：被告没有按时交纳租金，并且私搭乱建，我方主张解除合同，之前打电话找不到王春阳。关于被铲除的柿子树、水李子树，经询问，梅雪寅称：一年多前发现的，查安全的时候大队的人告诉我，后来我去看了。王春阳称：不清楚。梅雪寅提交短信和微信聊天记录及银行交易流水清单，拟证明其催要房租，王春阳未按照要求把钱打到指定账户，未交房租。王春阳方不认可该证据的真实性。梅雪寅提交了证人证言及转账证明，包括岳翠霞、郭长茂、梅某和的书面证词，拟证明涉诉房屋损坏后，其采取措施进行了维修，因王春阳老婆进行阻挠，称其自己维修，因此未维修，并且给王春阳转账3000元，备注修房子钱。王春阳方不认可该证据的真实性。王春阳提交照片一组，拟证明涉诉房屋出现问题后，原告不予维修。梅雪寅认可照片的真实性，交房时房屋是完好的，不认可其证明目的。王春阳提交录音，拟证明合同约定免租期是一年，剩下的两年房租是免费的，并且房东与王春阳妻子电话沟通，梅雪寅承诺管一间的房钱，让我们出去租房住，但是没有兑现。梅雪寅不认可上述证据，认为当时房屋出现了问题，让王春阳出去另行出租，可以免租期，但是对方不出去租房。王春阳提交补充协议一份，拟证明梅雪寅让我方起草的，拿过去让其签字，但是梅雪寅后来反悔了。梅雪寅不认可该份证据，认为该份协议我方没有签字，我方并不同意签订补充协议。庭审中，原告申请证人梅某和出庭作证，证人主某陈述了如下内容：原、被告双方签订租赁合同时证人在场，租期是五年，最后一年免租期；签合同时被告说要盖一间洗澡间和厨房；最初涉诉宅院内东院有北房五间，西院有正房三间，开南门往东走；租赁前西园有一颗柿子树，东院有两颗柿子树，一颗大水李子树，现这些树木都不在了，但我不清楚何原因不在了；签完合同给了一年的租金，第二年跟被告要租金的时候，被告就不给租金了。对此，王春阳认为：该证人是梅雪寅的哥哥，签订合同时证人不在场，只是吃饭的时候叫过去的，证人不知道院子内的细节。证人所述的是三棵树，原告自己所述的是两棵树，相互矛盾。上述事实，有房屋租赁合同、短信和微信聊天记录及银行交易流水清单、转账证明、照片、录音及当事人陈述等在案佐证。本院认为：通过庭审，本院根据各方当事人诉辩基础中的要件事实，排除无争议事实后，确定本案的核心争议焦点有以下几个方面：案件争议焦点一是涉诉租赁合同是否应当解除的确定。根据我国合同法的相关规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。具体在本案中，2016年，梅雪寅与王春阳签订了租赁合同，该合同系双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的相关规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。按照我国合同法的相关规定，合同解除分为约定解除和法定解除。合同法对合同约定解除和法定解除的具体情形均有明确之规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主某债务；（三）当事人一方迟延履行主某债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”具体在本案中，租赁合同约定房屋每年租金13000元，王春阳应以12个月为周期，在每周期开始前10天内通过现金的方式向梅雪寅交付本周期的租金。自合同签订后王春阳共支付了2016年11月15日自2018年11月15日共两年的房租。关于2018年11月15日后的房租，王春阳主张因为房屋损坏，梅雪寅同意减免剩余两年的房租，而梅雪寅主张并未经其同意。根据王春阳提交的证据以及相关陈述，梅雪寅未在补充协议中签字,不足以证明梅雪寅方同意减免其剩余两年的房租。且根据证人的证言，该房屋出现损坏后梅雪寅方积极履行了维修义务并向王春阳支付了维修款3000元，但是王春阳并没有让维修人员进行维修。因此根据合同约定，王春阳应向梅雪寅支付相应的房租，由于王春阳未按照合同约定支付相应的租金，现梅雪寅主张解除合同符合第七条第五款：“（5）乙方迟延15日未交付房屋租金，经甲方催要后仍拒绝交付的，甲方有权主张解除合同。”现梅雪寅主张解除涉诉租赁合同的请求，具有事实和法律依据本院予以支持。关于合同解除的时间，由于梅雪寅在庭审前无法联系到王春阳解除合同，王春阳于2019年10月14日领取了起诉状及证据材料，故本院认定梅雪寅与王春阳所签租赁合同于2019年10月14日解除。案件争议焦点二是涉诉租赁合同解除后，后续事项的处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”违约责任是当事人不履行合同债务时，违约方向对方承担的民事责任。如上所述，按照相关法律规定及其约定，租赁合同第八条第四款约定，房屋租赁期间，王春阳违反本合同第七条的相关规定，梅雪寅有权解除合同，同时要求王春阳方停止侵害、恢复原状、赔偿损失……。因此，涉诉租赁合同解除后，王春阳应腾退涉诉房屋。就梅雪寅主张要求王春阳拆除其在涉诉宅院内私搭乱建的建筑物，恢复原状的请求。因在合同中对于承租人增建问题有相关约定，故按照相关规定本院对梅雪寅的要求恢复原状的请求不予支持。在本案中，王春阳坚持主张继续履行合同，就增建房屋问题，王春阳可另行主张解决。关于梅雪寅主张2018年11月15日至2019年8月15日的租金及2019年8月15日后的租金，由于涉诉租赁合同于2019年10月14日解除，梅雪寅有权主张2018年11月15日至2019年10月14日的租金共计11917元。另就关于2019年10月14日后至实际腾退涉诉房屋期间的占有使用费，本院按照租金标准进行计算。关于原告主张赔偿被砍伐的柿子树和水李子树，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。关于被砍伐的树，梅雪寅申请了证人出庭作证并提交了证人证言，王春阳方未提交相反证据予以证明，因此对该请求本院予以支持。关于被砍的一颗柿子树和一颗水李子树的具体费用，本院根据市场的具体行情予以酌定。关于王春阳的反诉请求，由于涉诉租赁合同已经解除，因此对其反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）梅雪寅与被告（反诉原告）王春阳所签订的《顺义区房屋租赁合同》于二○一九年十月十四日解除；二、被告（反诉原告）王春阳于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）梅雪寅腾退返还位于北京市顺义区×镇×村×路×路段×号的涉诉宅院和房屋；三、被告（反诉原告）王春阳于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）梅雪寅支付二〇一八年十一月十五日至二〇一九年十月十四日的租金共计一万一千九百一十七元，并从二〇一九年十月十五日开始至涉诉宅院和房屋实际腾退返还之日止按照每日三十五元六角二分的标准向梅雪寅支付占有使用费；四、被告（反诉原告）王春阳于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）梅雪寅支付一颗柿子树和一颗水李子树的经济损失款项共计一千元；五、驳回原告（反诉被告）梅雪寅的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）王春阳的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一百九十四元，由被告（反诉原告）王春阳负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费七十元，由被告（反诉原告）王春阳负担,于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张鹏飞人民陪审员  李福旺人民陪审员  冷志成二〇二〇年十一月二十六日法官 助理  孙 鹏书 记 员  赵文鑫