吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初2963号 原告:赵龙，男，汉族，无职业，住所吉林省敦化市。 委托诉讼代理人：魏庆田，敦化市金成法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：张劲松，男，汉族，职员，住所吉林省敦化市。 被告:金善万,男，朝鲜族，职员，住所吉林省延吉市。 委托诉讼代理人：金京花，女，朝鲜族，无职业，住所吉林省延吉市。 被告:洪善玉，女，朝鲜族，个体工商户，住所吉林省延吉市。 委托诉讼代理人：张国岭，男，汉族，职员，住所吉林省延吉市。 被告:刘福野,男，汉族，个体工商户，住所吉林省延吉市。 原告赵龙诉被告金善万、洪善玉、刘福野业主共有权纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，于2020年7月27日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵龙的委托诉讼代理人魏庆田，被告金善万的委托诉讼代理人金京花、被告洪善玉及其委托诉讼代理人张国岭、被告刘福野到庭参加诉讼；于2020年11月25日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵龙的委托诉讼代理人张劲松，被告金善万的委托诉讼代理人金京花、被告洪善玉及其委托诉讼代理人张国岭、被告刘福野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵龙向本院提出诉讼请求：一、要求金善万、洪善玉、刘福野立即向赵龙支付房屋维修费用5500元；二、由金善万、洪善玉、刘福野承担诉讼费用。事实和理由：2017年因赵龙购买的位于延吉市河南街长白路白兰小区8号楼厢房的门市房由于年久失修存在房屋屋顶漏雨等现象，必须要进行维修，因此赵龙垫资修复了屋顶平台的防水工程。由于修复的部分系8号楼的厢房平台，该厢房系高度为2层的门市房，现均对外出租，用于营业。上述房屋已办理产权登记，因此赵龙在维修之前向一楼的购买人主张分摊该维修费用，但金善万、洪善玉、刘福野拒不给付。故诉至法院，要求一楼的购买人金善万、洪善玉、刘福野分摊共有部分的维修费用。 金善万辩称，一、赵龙称2017年购买的位于延吉市河南街长白路白兰小区8号楼厢房的门市房，由于年久失修漏水，要进行维修，但该门市房赵龙在2016年、2017年曾维修过，并通过法院判决金善万已经给过赵龙防水维修费。2017年赵龙购买的门市房是否与其2016年、2017年维修的门市房是同一处，如果是2016年、2017年维修过，因国家屋面防水保质期是5年，不应2018年再维修，如果不是与金善万无关；二、赵龙与靳河签订的房屋维修合同，因金善万事先未知，合同中约定的合同条款不是金善万的真实意思表示，且其未在该合同上签字，金善万不是该合同的相对人，因此该合同对金善万无效，该合同是赵龙自己与靳河所签，本应由赵龙自己负责；三、2018年7月份赵龙与靳河签订的合同，现在才起诉金善万，赵龙主张该门市房漏雨的证据在哪里?2018年该门市房做过防水维修的部位在哪里?做防水维修的面积、单价是多少？5500元是怎么计算出来的?原材料、人工费各是多少?这些证据赵龙均未提供，其应负举证不能的责任；四、既然是整个防水维修造价是5500元，赵龙也在起诉状中明确主张与金善万、洪善玉、刘福野分摊共有部分的维修费5500元，赵龙应共同承担；五、《中华人民共和国物权法》第九十七条明确规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有或者全体共同共有人同意”，这是法定共有不动产或动产修缮的法定程序。赵龙违背法定程序，连续三次不与其他共有人协商，擅自做主维修，并反复诉讼，这显而不公平，应驳回全部诉讼请求；六、遗漏当事人，本案不成立。该建筑物是外楼梯直接上到二楼屋顶，称之为“平台”，是赵龙所诉位置，也是该单元3楼以上共10户业主必经之路，界限分明。这10户业主也是涉案（平台）部分的共同共用人，维修必须经过其同意。若有争议，应通过物业公司、社区进行调解，先做维修预算，绝大多数业主同意后、方可进行维修，分摊费用。绝对不允许个别业主独断专行。综上，既然赵龙主张与金善万、洪善玉、刘福野分摊该门市房共有维修费，就应首先与金善万、洪善玉、刘福野签订维修合同，之后一起找防水维修人或单位签订维修合同。原来很好解决的问题，赵龙却自行其是私自找人签合同，剥夺了金善万、洪善玉、刘福野的合法权益，而后却又让金善万、洪善玉、刘福野履行给付维修费的义务，这显而不合理，法院不应给予支持。请人民法院查明事实，驳回赵龙的全部诉讼请求。 洪善玉辩称，一、赵龙在起诉状中强调：其门市房是2017年购买，同时进行房产登记取得了产权证。赵龙的用意是：1.其门市房是2017年购买并取得了产权证，该门市房权属归自己；2.由该门市房与他人产生纠纷的民事法律关系中，自己有主体资格起诉与其有纠纷的人；二、在本案中，赵龙对洪善玉的起诉，违背了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（二）项的规定，赵龙不是洪善玉的原告，洪善玉也不是赵龙的被告，赵龙与洪善玉之间不存在民事法律关系。1.本案中赵龙因维修其门市房的房顶防水，请求洪善玉分摊维修费，赵龙维修的时间是2018年7月份，在这时间及该时间之前，洪善玉并未购买并取得其两门市房的产权，也就是说在2020年洪善玉取得该门市房的所有权之前，该两房屋的所有权人是开发商，该商品房的所有权是在开发商的吉（2018）延吉市不动产权第XXX号产权证中，因此，赵龙以洪善玉2020年取得所有权的两间门市房要求洪善玉承担其2018年维修防水部分费用，是错告洪善玉，违背了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（二）项的规定。2.另外，在洪善玉与开发商签订的购房合同中，第三条明确约定“双方同意于年月日由甲方将上述房屋产权正式交付给乙方......”。也就是说，在该合同中，洪善玉购买的两门市房根本没有交易完毕，开发商根本就未将该两门市房的所有权交付给洪善玉。因此，该两门市房的所有权仍在开发商所持有的吉（2018）延吉市不动产权第XXX号产权证中，即该两门市房的所有权人是开发商，由该两门市房屋产生的纠纷应由开发商处理，而与洪善玉无关。3.购房合同和房产证有质的不同：首先属性不同，签署和发放机构也不相同。购房合同是买卖商品房达成的协议，属于合同。房产证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可以依法对房屋行使占有、使用、收益和处分权力的证件。购房合同是买受人和房地产开发企业之间签署，房产证是不动产登记机关发放。购房合同只是办理房产证的依据，在办理房产证时需提供购房合同，而签订购房合同时不需提供。只有购房合同则证明不了是所购房屋的所有权人，因此洪善玉并不是本案的被告。赵龙于2016年、2017年对洪善玉提起的诉讼，因赵龙不具有原告主体资格，洪善玉向赵龙给付2016年、2017年的维修费用，是错误的。综上所述，应裁定驳回赵龙的起诉。 刘福野辩称，刘福野系租赁洪善玉的房屋经营饭店，不应起诉刘福野。 本院经审理查明：赵龙于2006年从开发商处购买位于延吉市河南街天池路白兰小区5号楼厢房二楼的2009号、2010号、2011号房屋，金善万于2007年从案外人处购买位于延吉市河南街天池路白兰小区5号楼厢房一楼的1010号房屋，洪善玉于2016年从开发商处购买位于延吉市河南街天池路白兰小区5号楼厢房一楼的1008号、1009号房屋。2016年7月28日，洪善玉将其所有的上述两间房屋租赁给刘福野使用。因涉案房屋的屋顶漏水，赵龙于2016年6月20日与敦化市洪春建筑维修队签订工程合同书，对涉案房屋进行了维修，包括屋顶南侧屋面的防水工程，面积为70㎡，并支付维修费用。2017年，因涉案房屋屋顶北侧漏水，赵龙对此进行防水工程，面积为120㎡，并支付维修费用。2017年赵龙向本院提起诉讼，要求金善万、洪善玉、刘福野支付上述两次维修所支出的费用。经本院作出判决，已履行判决书所确定的全部义务。2018年，因涉案房屋的屋顶漏水，赵龙对屋顶南侧屋面重新进行防水工程，并支付维修费用5500元。 另查，赵龙于2020年6月30日将涉案房屋出售。 上述事实，有当事人的陈述、商品房买卖合同、不动产权证书（所有权人为赵龙）、不动产权证书（所有权人为金善万）、不动产权证书（所有权人为洪善玉）、（2017）吉2401民初4774号民事判决书、房屋租赁合同书、视频及照片、房屋维修合同（2018年7月21日）及发票、工程合同书、浇筑楼梯预算单、（2017）吉2401民初4774号一案的法庭审理笔录及图片、房屋维修合同（2017年5月28日）、存量房网签合同备案申请书、房屋交易告知书证明，本院予以确认。 对赵龙提供的通话录音，金善万、洪善玉、刘福野均提出异议，且证人也未能出庭作证，故本院不予采信。 本院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；……”的规定，楼房的屋顶属于共有部分，金善万、洪善玉对此共同享有权利并承担义务。同时，根据《中华人民共和国物权法》第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。”的规定，对共有部分享有权利和承担义务的业主对共有部分的修复费用也应共同承担。本案中，赵龙以金善万、洪善玉系厢房屋顶的共有人为由，要求共同承担屋顶防水工程所产生的费用。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第七条的规定，屋面防水工程的最低保修期限为5年，涉案房屋于2016年由赵龙自行聘请施工方，对屋顶南侧屋面进行防水工程后，在2018年又发生漏水等质量问题，因未超过保修期，应向施工方主张权利，赵龙向金善万、洪善玉主张无法律依据。另外，刘福野作为洪善玉房屋的承租人，并非本案适格的主体。综上，赵龙要求，金善万、洪善玉、刘福野支付维修费用的诉讼请求，本院不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告赵龙的诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预交），由原告赵龙负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。 审 判 长  金龙浩 人民陪审员  秦泗军 人民陪审员  王艳娟 二〇二〇年十一月二十七日 书 记 员  马婷婷