四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终3136号 上诉人（原审原告、反诉被告）：成都圣瑞商业管理有限公司，住所地：成都市金牛区沙湾路********。 法定代表人：蒋琳媛，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵琪晨，四川英特信律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：张龙飞，男，1977年9月18日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：杨杰，四川经川律师事务所律师。 上诉人成都圣瑞商业管理有限公司（以下简称圣瑞公司）因与上诉人张龙飞租赁合同纠纷一案，不服四川省大邑县人民法院（2018）川0129民初2005号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 圣瑞公司上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、四、五、六项，依法改判支持圣瑞公司的诉讼请求，驳回张龙飞的反诉请求；二、张龙飞承担本案一审，二审诉讼费用。二审中，圣瑞公司明确上诉请求为：就要求解除案涉合同、按照合同约定租金及违约金标准支付租金及违约金（租金、物业管理费、水电费）、不应向张龙飞赔偿设计费及装修损失。事实与理由：一、根据合同约定及法律规定，案涉租赁合同及补充协议应该予以解除，一审法院认定圣瑞公司违约在先，判令合同继续履行，属基本事实认定错误且不符合法律规定、合同约定及实际情况，应改判解除双方租赁合同。1．张龙飞自2017年6月1日起至2019年9月30日，共计欠付租金553123.49元、物业费172190.7元，欠付自2017年11月18日起至2018年8月25日的电费147902.3元、水费6153.6元，违反租赁合同第16.4条、16.4.5条约定，己远远达到解除合同的条件。2．根据租赁合同第10.1条约定，张龙飞不得转租。然该商铺实际经营人已经变更为“林威”（音），或者说该商铺一开始就是由张龙飞承租交由“林威”（音）经营，林威知悉该商铺自开始装修、开业以来的所有事情，张龙飞一审的庭审意见、调解方案等均由林威决定，由此可以看出张龙飞确己将商铺通过某种方式转让/转租/分租给该林威或与其合作经营，并且该营业执照的个体工商户负责人亦非张龙飞。根据该条约定，圣瑞公司亦有权解除合同。3.圣瑞公司依约将店铺及顶楼交付给张龙飞使用，不存在任何违约行为，一审认定圣瑞公司违约在先，没有事实与法律依据。圣瑞公司与张龙飞双方签订的《商务确认函》中仅约定“免费提供”楼面给乙方使用，一未明确约定用途，二没有明确约定面积，三没有约定排他使用，但同时又约定了“所有涉及城管、消防、规划方面的问题由乙方负责处理”，由此可以明确无误的解读出该条双方表达的真实意思是，张龙飞可以免费、非排他地使用楼顶面部分空间，因楼顶面是公共空间，张龙飞仅能在合理面积范围内符合法律法规并确保相邻权人合理权益地使用，至于用途由张龙飞自行确定，但必须符合城管、消防、规划等问题。圣瑞公司将承租商铺交付张龙飞后，张龙飞也确实在楼顶面进行相关修建，但中途因城管及规划执法部门要求，张龙飞拆除了己搭建的相关结构。后张龙飞使用楼顶面部分空间搭建了厨房、宿舍和办公室。至于另外承租人使用楼顶面搭建空调外机的行为，张龙飞未使用那部分区域且在空调外机搭建过程中也未提出任何异议，不管从合同约定、相邻关系还是法理层面来说，圣瑞公司无违约行为，亦无过错。一审法院认定圣瑞公司交付的租赁物与合同约定不一致且违约行为持续至今不符合事实情况，缺乏证据、理论支持。4.一审法院以案涉合同仅履行三年多时间、为维护交易稳定，而判令合同不解除，未考虑张龙飞继续履行合同的能力、合同实际履行情况，应予撤销改判。张龙飞的违约行为持续时间长，欠付金额大，且主观拖欠的恶意大。如继续履行合同，将会出现张龙飞在今后继续拖欠支付相应费用的情况，到时候圣瑞公司又只得诉讼至法院，这不仅会造成圣瑞公司维权的成本大，同时造成司法资源的浪费。且根据圣瑞公司从最高人民法院失信被执行人系统上查询得知，张龙飞早在2017年5月31日即被列入失信被执行人名单，并被限制高消费，至今仍在前述两个名单内并未履行生效判决书确定的义务。二、一审法院降低租金标准，酌定违约金金额，以及降低租金、物业费、水电费违约金计算标准的行为缺乏事实及法律依据且与租赁合同约定相违背。1．张龙飞要求降低租金标准没有法律、合同基础。租赁合同是双方真实意思表示，租金标准更是最为重要的商务条款之一，在没有合同约定、法律规定的情形下，没有调整的基础。何况张龙飞欠付圣瑞公司近百万款项，该反诉请求确系恶意拖欠所生，应予驳回。2.张龙飞逾期支付租金、物业费、水电费的违约事实清楚，应按合同约定支付违约金。3．应该按照双方合同约定的租金单价及违约金标准支付欠付的租金、物业费及违约金。三、一审法院判决圣瑞公司赔偿张龙飞损失费用18万元，属事实认定不清，于法无据。1．张龙飞自身违法使用被政府部门制止，张龙飞应自行承担其违法行为产生的后果，圣瑞公司不应赔偿。张龙飞违背诚实信用原则及合同约定，拒绝向圣瑞公司支付租金及物业费，甚至连其经营产生的水电费也不支付，圣瑞公司一直为其垫付水电费，以保障其经营。双方明确约定了楼顶的使用必须以合法为前提，然而张龙飞却想要违法、违章的使用以实现其自身非法利益，并且在其违法行为被执法部门制止以后，反而向圣瑞公司要求赔偿，不应得到法律的认同和支持。2．张龙飞主张的赔偿无合同约定和法律规定基础，依法应予驳回。 张龙飞辩称，一、关于合同是否应解除的问题，张龙飞欠付租金及水电费用是事实，但欠付租金并非恶意拖欠，是因为圣瑞公司没有提供符合约定的租赁物，所以采取了自救的措施，二审法院在判决生效之后租金判多少张龙飞支付多少。至于圣瑞公司提到的张龙飞失信的情况，双方更多是因为有矛盾才走司法程序，现在那个案件已经结案只是材料还没有下来，所以不存在张龙飞无履行能力，张龙飞有能力履行本案的合同，所以本案双方的租赁合同关系不应解除。二、关于租金标准降低的问题，张龙飞同意一审法院的观点。一审法院依法认定了圣瑞公司违约在先，没有将顶楼按约交付给张龙飞，导致张龙飞以较高的价格（即底面商铺的价格）承租四楼的商铺，一审法院调低单价是合理的。三、关于设计费损失18万元的问题，认可一审中的观点。张龙飞在一审中提交了前后两次设计的图纸，同时重新设计的原因也在于圣瑞公司未按约定向张龙飞提供两层楼的使用面积，导致张龙飞不得不更改设计重新装修，因此设计费损失18万元应得到支持。 张龙飞上诉请求：一、撤销一审判决；二、依法改判张龙飞不应向圣瑞公司支付2017年6月1日至2017年12月31日期间租金共计143466.16元；三、圣瑞公司应向张龙飞赔偿装修损失500000元；四、降低租金标准为7.5元/月/平方米；五、一、二审诉讼费用由圣瑞公司承担。二审中，张龙飞明确上诉请求为：降低租金标准、应当支付租金的期间应为2018年3月以后以及圣瑞公司应当向其赔偿装修损失。事实与理由：一、一审案件审理过程中经法庭调查，核实了第三方在2016年11月24日与圣瑞公司签订租赁合同，并由圣瑞公司同意第三方将空调外机组摆放于涉案房屋顶楼正中处。一审判决也认定了圣瑞公司的上述行为违约。正因为圣瑞公司未向张龙飞提供符合合同约定的租赁物，使得张龙飞认为不能达到自己的合同目的（装修50个包间），所以在张龙飞发现空调外机组的存在后，便停止了装修，且一直与圣瑞公司进行协商。在停工协商期间，是在圣瑞公司的承诺下，张龙飞才同意继续装修并于2018年3月开业。因圣瑞公司的违约行为在前，导致了张龙飞的停工。根据合同约定：圣瑞公司的原因导致装修延长的，张龙飞的装修期相应延长。在空调外机组安放后至张龙飞同意继续租赁房屋，继续装修直至开业前，张龙飞都不应当支付租金。即2017年6月1日至2018年3月期间张龙飞不应支付租金。二、张龙飞主张的50万元装修损失并非证据不足。1.前后两份图纸，证明了张龙飞进行了两次设计。2.证人证言，证明了工人对依照前一设计进行施工的内容进行了拆除。即证明了装修损失的存在。三、应将租金调整为7.5元/月/平方米。1．涉案商业楼，底楼租金为20元/月/平方米。当初张龙飞以同样单价承租4楼，目的也就是有两层的有效使用面积。2．圣瑞公司知晓张龙飞的商业规模为装修50个包间。3．张龙飞虽然使用了顶楼部分面积，但仅仅为了堆放拆除的物品而已。第三方在顶楼正中处安放了空调外机组，足以使张龙飞无法使用整个顶楼。因为这涉及到顶楼的规划、设计、通道、消防等，特别是顶楼的消防通道位于空调机组的一侧，如果张龙飞仅使用另一侧装修包间，那装修出的就是无消防通道的建筑，这肯定是不能通过消防验收的。因此，正因为圣瑞公司又将顶楼交付给第三方使用，导致张龙飞只能使用4楼，故将租金单价降低一半才能体现公平原则，才能体现对圣瑞公司违约行为的惩罚。 圣瑞公司辩称，张龙飞所陈述一审判决支持的18万元损失以及50万元损失均不应予以支持，因为双方虽约定了楼顶使用，同时也约定了所有的手续由张龙飞办理。双方所涉及到楼顶使用主要涉及到楼顶有空调机组，电影院是2016年11月24日装的空调机组，一审判决书认定的2015年7月张龙飞进场装修，合同约定的5个月装修期，在装修期间是因为规划过不了才停止装修，而不是电影院在2016年年底装了空调机组才停止装修，所以张龙飞对楼顶面无法按预期使用是行政部门查处的原因，与圣瑞公司及楼顶外空调机组没有关系。 圣瑞公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令双方签订的《圣桦爱悦城商铺租赁合同》及补充协议于起诉状副本送达张龙飞之日解除；2.判令张龙飞于合同解除之日起30日内撤场（保留添附物）并办理完毕以承租商铺为注册地址或营业地址进行工商登记的注销或变更手续（一审庭审中，圣瑞公司放弃该项诉讼请求）；3.判令张龙飞立即向圣瑞公司支付欠付的自2017年6月1日起暂计至2018年8月25日止的租金459420.44元、物业费93922.20元（应计至实际腾退商铺之日）以及2017年11月18日起暂计至2018年8月25日止的电费147902.30元、水费6153.60元，以及因逾期支付而产生的滞纳金538674.93元（每逾期一日缴纳租金、物业费的，以应付未付金额为基数的千分之三支付滞纳金，暂计至2018年8月25日；每逾期一日缴纳水电费，以应付未付金额为基数的千分之二支付滞纳金，暂计至2018年8月25日，应计至实际清偿完毕之日止）；4.判令张龙飞承担本案的诉讼费、保全费、公证费等费用；5.判令张龙飞支付圣瑞公司因实现债权而支出的律师费30000.00元。 张龙飞向一审法院提出反诉请求：1.判令圣瑞公司赔偿张龙飞设计费损失180000.00元；2.判令圣瑞公司赔偿张龙飞装修费损失500000.00元；3.判令顺延租赁期至2027年9月30日并降低租金标准；4.判令圣瑞公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年6月2日，圣瑞公司与张龙飞签订《圣桦爱悦城商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定圣瑞公司将其拥有房产租赁权的位于大邑县“圣桦爱悦城”商业街区x栋x层x1、x2、x3、x4、x5、x6、x7号商铺出租给张龙飞用于经营KTV。第2.3条约定，该商铺建筑面积1565.37平方米，所有根据面积计算的金额，应按照建筑面积确定；第4.1条约定，租赁期限具体为2015年10月1日至2025年11月30日。第4.2.1条约定，张龙飞应于本合同签订之日起5个工作日内支付圣瑞公司首次租金（第一个交租期2015年10月1日至2017年2月28日，如此时“圣桦爱悦城”尚未对外营业，则起租日为“圣桦爱悦城”对外营业之日）。4.2.2条约定，张龙飞应自起租日开始按照本合同约定的租金标准按季度向圣瑞公司支付租金。本合同首次租金应于本合同签订后5个工作日内支付。张龙飞应于本周期末月20日前（如遇休息日、法定节假日，则顺延至下一个工作日）向圣瑞公司支付下一周期租金。第4.3.1条约定：张龙飞租赁保证金金额为31307.40元；第6.1条约定，张龙飞应当在150个日历天内完成内部装修，自该商铺交付日之次日起算。第6.7条约定，若因圣瑞公司的原因，张龙飞于装修期内未能进行装修，张龙飞的装修期限应相应的予以延长。第7.2条约定，张龙飞应向圣瑞公司提交该商铺内部装修、分割、修建、安装设备或改建的申请书及图纸供圣瑞公司进行审查并通过后，由张龙飞自行向消防及其他政府有关部门提交报批文件，取得相关部门的批准后方可施工。第8.3条约定，张龙飞预计于2015年10月1日正式营业。第10.1条约定，无论任何原因，张龙飞不能转租、分租、共用、委托、将业务承包给第三人或特许第三方经营或管理该商铺的全部或部分，不得将本合同项下的权利义务全部或部分转让给第三方，否则圣瑞公司有权解除合同。第15.2.1条约定，因圣瑞公司原因导致该商铺延期交付且超过60日的，张龙飞有权单方面解除合同并无须给付圣瑞公司任何赔偿或补偿，若给张龙飞造成损失的，圣瑞公司应当予以赔偿。第16.1条约定，在租赁期限内，张龙飞逾期支付或补交按本合同及相关协议、规定、手册应交纳的租金和／或物业管理费和／或租赁保证金和／或临时场地租赁费的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰支付滞纳金。第16.2条约定，在租赁期限内，张龙飞逾期支付水、电、燃气及其他费用，每逾期一日，应按上述费用的2‰或国家有关规定交付滞纳金。第16.4条约定，在租赁期内，张龙飞拖欠支付租金、物业管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日的，圣瑞公司有权单方面解除本合同，收回该商铺，没收全部租赁保证金而无须给付张龙飞任何赔偿或补偿。第16.8条约定，圣瑞公司因向张龙飞催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及圣瑞公司因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由张龙飞承担。 随后，圣瑞公司与张龙飞签订《M堂量贩式KTV商务确认函》，载明：商务条件：1.位置B6（x1、x2、x3、x4、x5、x6、x7）；2.建筑面积1565.37平方米，实用面积1100.3平方米；3.年限10年；4.租金15.00元／月／平方米；5.递增：第3个租赁年度起每年递增5%；6.免租期2年（租金和物业同时免租），免租期分5年给予。第一个免租期：2015年12月1日-2016年11月30日；第二个免租期：2017年1月1日-2017年3月31日；第三个免租期：2018年1月1日-2018年3月31日；第四个免租期：2019年1月1日-2019年3月31日；第五个免租期：2020年1月1日-2020年3月31日；7.物业管理费5元／月／平方米；8.因张龙飞经营业态为量贩式KTV，共50个包间，装修期在150天左右，张龙飞要求计租日从2015年12月1日开始计租，张龙飞于2015年7月1日进场装修，2015年12月1日正式开业。物业要求：1.整栋所有隔墙需拆除；2.水电气三通；3.圣瑞公司免费提供B6楼顶面给予张龙飞使用（所有涉及城管、消防、规划方面问题由张龙飞负责处理）。 2015年6月2日，圣瑞公司与张龙飞签订《圣桦爱悦城租赁合同补充协议》，主要约定：1.由圣瑞公司负责整层所有隔墙拆除工程……；2.水电气三通……；3.签订本协议之日张龙飞应预交三个月租金及物业费……；4.圣瑞公司免费提供B6楼顶面给予张龙飞作为娱乐配套设施使用，所有涉城管、消防、规划方面问题由张龙飞自行负责处理；5.圣瑞公司给予张龙飞5个月装修期，即计租日从2015年12月1日开始……。2015年6月3日，张龙飞向圣瑞公司支付保证金及三个月租金、物业费共计125229.60元。 上述协议签订后，圣瑞公司将租赁商铺（包括B6、B6楼顶面）交予张龙飞（交付时间不明），张龙飞委托设计单位对B6、B6楼顶面区域进行了设计，支出设计费180000.00元。装修途中，张龙飞发现B6楼顶面安置了某电影院的大型空调外机，后停止装修并与圣瑞公司进行交涉。因协商无果，张龙飞未再支付过租金及物业费、水电费。张龙飞重新委托设计单位仅对B6进行KTV包间设计，并再次进行装修。KTV于2018年3月开业，营业至今。 为查明案件事实，一审法院于2019年8月26日组织双方至案涉KTV进行现场勘查。经勘查，KTV仅4楼装修营业，5楼楼面面积约1500平米，张龙飞搭建了6间板房，用于职工食堂及宿舍，其余面积未使用。在5楼楼面空置区域三分之一处有一大型空调外机机组。张龙飞搭建了从四楼通往五楼的钢结构楼梯。此外，本庭向电影院核实，电影院回复称，2016年11月24日，其与成都百特商业管理有限公司（圣瑞公司系其100%持股股东）签订的租赁合同中约定，成都百特商业管理有限公司同意并无偿提供放映机房制冷设备的室外机组摆放的位置，并保证该位置不导致争议或影响邻里关系。电影院依成都百特商业管理有限公司的安排、指定，将制冷设备予以安置，其并不知晓该楼面已出租的事实。 一审另查明，圣瑞公司因向张龙飞主张权益，产生律师费30000.00元。 一审法院认为，圣瑞公司与张龙飞签订的《租赁合同》《M堂量贩式KTV商务确认函》《圣桦爱悦城租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。根据诉辩双方的举证质证、庭审辩论意见，一审法院归纳争议焦点如下：一、《租赁合同》及相应补充协议是否应当解除；二、租金、物业费、水电费的计算；三、违约损失的认定。 针对焦点一。从查明的事实来看，圣瑞公司交付给张龙飞商铺后，又同意案外人部分使用，致使交付的租赁物与合同约定不一致，且违约行为持续至今。张龙飞同意继续使用案涉商铺，但拒付租金、物业费、水电费的行为也存在违约。考虑圣瑞公司违约在先，且案涉合同仅履行3年多时间，为维护交易稳定，《租赁合同》及相应补充协议不应解除。对圣瑞公司的第一项诉讼请求，一审法院不予支持。 针对焦点二。（一）租金、物业费。一审庭审中，张龙飞认为租金应从2018年3月起计算，并要求延长租期及降低租金标准。一审法院认为，《M堂量贩式KTV商务确认函》《圣桦爱悦城租赁合同补充协议》约定张龙飞从2015年7月1日进场装修，给予5个月装修期，计租时间从2015年12月1日开始计算。张龙飞认为案涉商铺于2016年1月方才交付，且因为圣瑞公司原因致使装修期延长，应当从实际营业之日即2018年3月1日起计租。张龙飞未提交证据证明商铺实际交付日期，应当承担举证不能的法律后果，计租时间按约从2015年12月1日开始计算，同时一审法院对其要求延长租期的反诉请求不予支持；关于是否应当降低租金标准的问题。一审法院认为，圣瑞公司提供的房屋不符合合同约定，客观上导致房屋使用功能的下降，即房屋租赁交易中，出租人交付对价之房屋使用价值较约定价值出现贬损，同样承租人作为交易对价交换的租金依法亦应相应下浮以维护民事行为的公平原则。综合圣瑞公司的违约程度，张龙飞的预期利益，将租金标准调整为13.00元／月／平方米，并按合同约定从2017年12月1日开始租金每年递增5%。租金计算至法庭辩论终结之日（2019年9月30日）为471454.22元，具体计算方式如下表一：                            序号                       交租期间                       租金单价（元）                       面积（㎡）                       月数                       应付租金                               1                       2017.6.1-2017.11.30                       13                       1565.37                       6                       122 098.86                               2                       2017.12.1-2017.12.31                       13.65                       1                       21 367.30                               3                       2018.4.1-2018.11.30                       13.65                       8                       170 938.40                               4                       2018.12.1-2018.12.31                       14.3325                       1                       22 435.67                               5                       2019.4.1-2019.9.30                       14.3325                       6                       134 613.99                物业费计算至一审法庭辩论终结之日（2019年9月30日）为172190.70元（22月×1565.37㎡×5.00元／月／平方米）。 （二）水电费。张龙飞对从2017年11月18日起至2018年8月25日止的电费147902.30元、水费6153.60元无异议，应当支付圣瑞公司。 针对焦点三。（一）张龙飞应否承担逾期付款责任。本案中，圣瑞公司交付商铺后又同意案外人使用B6楼顶面，确存在部分履行不符约定。但张龙飞同意继续使用，且一直经营使用B6商铺及B6楼顶面其余部分，至少应当如期支付如约交付部分的商铺租金及相应费用。鉴于租金系整体约定难以区别支付，一审法院就张龙飞的违约金酌定为50000.00元。关于逾期支付水电费部分，《租赁合同》关于滞纳金的计算标准明显过高，一审法院综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定滞纳金以应付款项为基数，按日万分之一计算。由于双方并未约定支付水电费的时间，一审法院将逾期付款违约金的起算点确定为从起诉之日起计算，即2018年9月6日。关于律师费。根据《租赁合同》第16.8条约定，圣瑞公司因向张龙飞催付租金或其他费用而引起的律师费，由张龙飞承担。圣瑞公司因本案诉讼产生律师费30000.00元，其要求该笔费用由张龙飞负担，符合合同约定，一审法院予以支持。（二）圣瑞公司违约责任。圣瑞公司履行不符约定，致使张龙飞产生设计费损失180000.00元，该笔费用应当予以赔偿。此外，张龙飞主张装修损失500000.00元，但除证人证言外，张龙飞并未提交如装修合同、损失组成等证据，仅凭证人证言无法确认是否存在装修损失及损失的具体金额，一审法院对其该项主张难以支持。 综上，圣瑞公司及张龙飞的诉讼请求部分成立，一审法院对其合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、张龙飞在判决生效之日起十五日内支付圣瑞公司自2017年6月1日起至2019年9月27日止的租金、物业管理费643644.92元及违约金50000.00；二、张龙飞在判决生效之日起十五日内支付圣瑞公司截止2018年8月25日止的水电费154055.90元，以及承担从2018年9月6日起至款项付清之日止，以154055.90元为基数，按日万分之一计算的逾期付款违约金；三、张龙飞在判决生效之日起十五日内支付圣瑞公司律师费30000.00元；四、圣瑞公司在判决生效之日起十五日内支付张龙飞损失费用180000.00元；五、降低圣瑞公司与张龙飞签订的《M堂量贩式KTV商务确认函》中租金标准为13.00元／月／平方米（按合同约定从2017年12月1日开始租金每年递增5%）；六、驳回圣瑞公司的其他诉讼请求；七、驳回张龙飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本案本诉案件受理费17185.00元，反诉案件受理费5300.00元，合计22485.00元，由圣瑞公司负担8000.00元，张龙飞负担14485.00元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，张龙飞无新证据提交。圣瑞公司提交以下证据：一、2019年12月25日张龙飞违法经营被查处视频及2020年1月7日至2020年1月22日张龙飞商铺停止营业的视频及照片。拟证明：张龙飞违法经营被大邑县公安局等部门联合查处，圣瑞公司在2020年1月7日至2020年1月22日巡查仍发现其停止营业，根据租赁合同第16.4.3条约定，圣瑞公司有权解除合同。二、民事案件委托合同、发票及付款业务回单。拟证明：圣瑞公司支付的二审律师费，属实现债权的合理费用，应由张龙飞承担。 张龙飞发表质证意见称，对视频内容予以认可，真实性合法性无异议，关联性有异议，该证据与本案无关。从视频来看不能证明张龙飞进行了违法经营，公安人员到场不能证明张龙飞违法经营。当时公安人员到场是因为案外人的感情纠纷，不存在违法经营的事实。关于停止营业的视频，当时是因为案外人的感情纠纷公安机关来查处，KTV就受到一定的影响，所以内部就进行了整顿。而且因为疫情也没有营业。对证据二的真实性无异议，但与本案无关，二审是审理一审认定的事实及适用法律是否有问题，这是对方律师二审的律师费，不能在本案中进行审理。 本院认为，对圣瑞公司提交证据的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明目的在本院认为部分进行论述。 本院二审查明的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。另补充查明，张龙飞2019年1月17日一审开庭时申请出庭的证人涂某陈述，施工时间“大概三年前。”“施工了6个月之后停的。”，五楼有施工“说的是大检查不准搭建。”“17年国庆节开始施工的。”，对听说有检查的原因停了多久，该证人陈述“两年”。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 一、关于案涉租赁合同的解除问题。圣瑞公司主张张龙飞存在违法违章经营、非法转租、欠付租金等费用，违反合同约定，其得基于此享有合同解除权。对此本院分述如下： 张龙飞是否存在违法违章经营，如果存在圣瑞公司能否因此享有案涉租赁合同解除权。圣瑞公司二审提交2019年12月25日张龙飞违法经营被查处及2020年1月22日张龙飞商铺停止经营的视频及照片，主张根据合同16.4.3条，张龙飞违法违章经营，其因此享有案涉合同解除权。对此本院认为，合同第16.4条约定“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，没收乙方全部租赁保证金，甲方无须给付乙方任何赔偿或补偿。若因乙方违约行为造成甲方其他损失的，乙方应予以赔偿：16.4.3擅自改变本合同规定的租赁用途、商号/名称，经营品牌、类别或经营项目的，或利用该商铺进行违法违章活动的。”，根据该约定，若张龙飞利用商铺进行违法违章活动，圣瑞公司可依约行使单方解除权。然本案中，圣瑞公司二审提交的光盘和照片仅能显示出公安机关的工作人员到案涉KTV，不足以证明张龙飞确被有权机关认定为利用案涉商铺进行违法违章活动，并受到相应处罚。故圣瑞公司以此要求解除案涉合同缺乏依据，本院不予支持。 张龙飞是否存在非法转租，如果存在，圣瑞公司能否因此享有合同解除权。圣瑞公司主张，案涉商铺实际经营人并非张龙飞，张龙飞已经将案涉商铺转让/转租/分租给案外人或与案外人合作经营，根据合同10.1条约定，其可享有案涉合同解除权。本院认为，根据案涉合同第10.1条约定“无论任何原因，乙方均不能转租、分租、共用、委任、将业务承包给第三人或特许第三方经营或管理该商铺的全部或部分，不得将合同项下的权利义务全部或部分转让给第三方，否则甲方有权解除本合同。”，该条系对张龙飞转租、分租、共用的禁止。虽该条还约定张龙飞不得委任、将业务承包给第三人或特许第三方经营管理案涉商铺的全部和部分，然根据该条整体文义，此约定实质应系对张龙飞完全脱离案涉商铺整体或部分经营，将权利义务的全部或部分转让的禁止。本案中，根据圣瑞公司一审陈述“被告方迟迟未开业是因为1.张龙飞本身资金有问题；2.张龙飞跟其他合作伙伴有矛盾，我们在合同履行过程中张龙飞因为资金问题想将承租人变更为其他合作伙伴。”，圣瑞公司应系知晓张龙飞存在与他人合作经营案涉商铺的情形，其既未举证证明在该合作经营形式下，张龙飞存在脱离案涉商铺经营管理，将权利义务全部或部分转让的情形，亦未举证证明其在知晓张龙飞该经营模式后就此提出过异议。现其以此为由主张解除案涉合同，本院不予支持。至于其称案涉KTV系个人独资企业，登记的投资人非张龙飞，张龙飞存在非法转租，本院认为，在张龙飞与案外人合作经营案涉KTV的情况下，其可以采取多种方式进行合作，圣瑞公司以登记人非张龙飞为由主张张龙飞存在非法转租，因缺乏证明力，本院不予支持。 圣瑞公司能否以张龙飞欠付租金等费用主张解除案涉租赁合同。圣瑞公司主张张龙飞欠付租金、物业管理费等费用，根据合同第16.4条、第16.4.5条约定，其可享有案涉合同解除权。本院认为，案涉租赁合同第16.4条约定“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除本合同，收回该商铺，没收乙方全部租赁保证金，甲方无须给付乙方任何赔偿或补偿。若因乙方违约行为造成甲方其他损失，乙方应予以赔偿：16.4.5拖欠支付租金、物业管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日的。甲方或物业管理公司也可以选择对该房屋暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。”，因张龙飞仅支付三个月租金后未再按约支付后续租金，已经达到合同约定的圣瑞公司行使单方解除权的条件。 关于张龙飞主张圣瑞公司未完全交付楼顶面积，在2018年3月前因圣瑞公司将楼顶交与案外人放置空调外机导致其无法施工，合同目的因此无法实现，圣瑞公司存在违约，张龙飞未支付该期间租金并无不当的问题，本院认为，首先应对双方是否就张龙飞专属使用案涉房屋楼顶达成一致进行认定。本案中，双方虽在《M堂量贩式KTV商务确认函》《圣桦爱悦城租赁合同补充协议》中约定了圣瑞公司免费提供B6楼顶面给予张龙飞使用，但并未就张龙飞对楼顶面积专属使用进行约定。张龙飞二审主张其支付的租金范围实质包含楼顶面积，双方通过确认函和补充协议对其承租范围进行变更，圣瑞公司将楼顶交与案外人使用构成违约。但案涉合同并未将顶楼纳入其承租范围，双方也并未就张龙飞的承租面积进行重新约定，同时张龙飞在主张减少2018年3月以后的租金标准时，又陈述其支付范围仅包括合同约定的四楼，不包括顶楼。因张龙飞显然存在陈述上的矛盾，本院对其主张其承租范围和租金支付范围包括楼顶，不予采信。在双方并未就张龙飞专属使用楼顶达成一致，也未重新约定张龙飞承租面积中将楼顶纳入张龙飞承租范围，且张龙飞亦未对楼顶的占有使用支付相应对价的情形下，张龙飞主张圣瑞公司将顶楼交付给案外人使用系对其不完全履行缺乏依据，本院对其该主张不予采纳。 同时，张龙飞于2019年1月17日一审开庭时申请出庭的证人涂某陈述，施工时间“大概三年前。”“施工了6个月之后停的。”，五楼有施工“说的是大检查不准搭建。”“17年国庆节开始施工的。”，对听说有检查的原因停了多久，证人陈述“两年”。根据该证人陈述，张龙飞在2016年1月之前即开始装修施工，在施工6个月之后因搭建问题被要求停工，后在2017年国庆期间开始重新施工，中间停工原因为大检查。而根据一审调查结果，案外人安放空调外机的时间在2016年11月24日之后。综合上述事实，首先，在补充协议给予张龙飞装修期为五个月的情况下，如非因搭建问题导致停工，张龙飞应系能够在案外人安放空调外机前按第一稿设计完成装修。其次，根据确认函及补充协议，双方约定张龙飞在使用楼顶面时，所有涉及城管、消防、规划方面问题由张龙飞负责处理。故张龙飞在使用楼顶面时因搭建行为被要求停工并不可归责于圣瑞公司。最后，在停工期间，因双方并未约定楼顶专属于张龙飞使用，张龙飞应及时对楼顶的实际使用情况进行查看，然其在一审中陈述，直到2017年才发现案外人在楼顶安放空调外机，导致其后续变更设计重新装修。故张龙飞于本案中主张因圣瑞公司将楼顶面交与案外人使用使得其第一稿设计无法进行，造成停工及重新设计装修缺乏依据。 关于案涉租赁合同能否解除的问题，本院认为，张龙飞2015年6月3日支付保证金、三个月租金、物业费后未再支付任何费用，其在开业后亦未按约支付租金等费用，案涉合同解除条件早已成就。然在案证据显示，圣瑞公司并未积极行使合同解除权。圣瑞公司一审提交顺丰快递签收记录显示其向张龙飞邮寄欠费明细系在2018年9月4日，其起诉状载明的时间亦为该日。本案中，双方并未在租赁合同中约定解除权的行使期间，亦没有法律规定该解除权的行使期间，但解除权人仍应在解除权产生后的合理期限内及时行使。否则该权利消灭。然圣瑞公司在解除权产生后相当长的期间内怠于行使权利，致使案涉合同关系长期处于不稳定状态，张龙飞有正当理由信赖其已不再行使。同时，圣瑞公司在解除权形成之后长期不行使解除权，却于张龙飞开业后6个月行使解除权，亦有悖诚实信用原则。本院还注意到，圣瑞公司在解除权成就后未及时行使，张龙飞继续装修案涉房屋并于2018年3月开业，此时案涉房屋因张龙飞的添附行为亦产生价值的变化。如解除案涉合同会导致张龙飞添附行为带来的利益因此产生重大损失，显然与合同法公平原则不符。综上，基于防止权利滥用、维护诚实信用和公平、保证交易稳定和合同目的的实现，对圣瑞公司主张解除案涉租赁合同，本院不予支持。 二、关于张龙飞应付租金数额的认定问题。张龙飞主张其在2018年3月开业前不应支付租金，在开业后应按照7.5元/月/平方米支付租金。本院认为，对张龙飞是否应当支付2018年3月之前的租金，因在案证据既不能证明楼顶面系张龙飞承租范围，亦不能证明张龙飞后期无法装修过错在圣瑞公司，且案涉租赁合同项下的房屋已交付并转移占有，租金系该占有利益转移的对价，其在占有使用案涉房屋的情况下并不享有对抗租金给付的抗辩权，故其主张不应支付2018年3月之前的租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。同时，鉴于案涉合同系双方真实意思表示，合法有效，并无足以采信的证据证实双方之后就租金标准重新变更，张龙飞也未提供足以采信的证据支持其变更租金标准具有事实和法律依据，一审变更双方约定的租金标准不当，本院予以改判；对张龙飞要求变更租金标准的上诉，本院亦不予支持。 根据双方签订的《M堂量贩式KTV商务确认函》约定，租金为15元/㎡/月，从第三年开始递增5%，计租日从2015年12月1日开始起算，免租期2年（租金和物业同时免租），分5期给予：“第一个免租期：2015年12月1日-2016年11月30日。第二个免租期：2017年1月1日-2017年3月31日。第三个免租期：2018年1月1日-2018年3月31日。第四个免租期：2019年1月1日-2019年3月31日。第五个免租期：2020年1月1日-2020年3月31日。”，张龙飞应当依约支付租金。对圣瑞公司主张张龙飞支付2017年6月1日至2019年9月30日期间欠付租金544013元，因张龙飞二审表示按照合同约定对上述租金计算标准不持异议，本院对圣瑞公司该项主张予以支持。张龙飞应当支付2017年6月1日至2019年9月30日的租金544013元。 三、关于张龙飞违约责任的承担问题。圣瑞公司主张，根据合同16.1条、16.2条，张龙飞应当按照约定支付租金、物业费、水电费违约金。本院对此分述如下： 对张龙飞是否应当支付租金违约金，如果应当支付，数额的确定。案涉租赁合同第16.1条约定“在租赁期限内，乙方逾期支付或补交按本合同及相关协议、规定、手册应交纳的租金和/或物业管理费和/或租赁保证金和/或临时场地租赁费的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰（千分之三）支付滞纳金。”，第4.2.2条约定“乙方应自起租日开始按照本合同的约定的租金标准按季度（月/季度/半年/年）向甲方支付租金。本合同首次租金应于本合同签订后5个工作日内支付（具体时间以附件五为准）。乙方应于本周期末月20日前（如遇休息日、法定节假日，则顺延至下一个工作日）前向甲方支付下一周期租金。首次租金根据双方结算金额支付。最后一个周期的租金根据乙方在该周期实际租赁的天数（自该月第一日起至合同终止或解除之日止）乘以每日租金计算。”，张龙飞存在欠付租金的情形，应当依约承担违约责任。然因圣瑞公司并未举示充分证据证明除资金占用利息损失外，其基于张龙飞的迟延支付还产生其他损失，在张龙飞申请调整减少违约金的情况下，本院根据案涉合同履行程度，张龙飞过错承担，酌情认定张龙飞以每期欠付租金为基数，以日万分之一的标准自逾期之日计算至付清之日止，具体计算方式如下表：                            序号                       交租期间                       每期应交租金数额（元）                       违约金起算日期                               1                       2017.6.1-2017.8.31                       70 441.65                       2017.5.21                               2                       2017.9.1-2017.11.30                       70 441.65                       2017.8.21                               3                       2017.12.1-2017.12.31                       24 654.58                       2017.11.21                               4                       2018.4.1-2018.6.30                       73 963.74                       2018.3.21                               5                       2018.7.1-2018.9.30                       73 963.74                       2018.6.21                               6                       2018.10.1-2018.12.31                       75 200.38                       2018.9.21                               7                       2019.4.1-2019.6.30                       77 673.66                       2019.3.21                               8                       2019.7.1-2019.9.30                       77 673.66                       2019.6.21                张龙飞是否应当支付物业管理费违约金，如果应当支付，数额的确定。案涉租赁合同第16.1条约定“在租赁期限内，乙方逾期支付或补交按本合同及相关协议、规定、手册应交纳的租金和/或物业管理费和/或租赁保证金和/或临时场地租赁费的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰（千分之三）支付滞纳金。”，因双方并未约定物业管理费的支付时间，张龙飞亦对其欠付截至2019年9月30日物业管理费数额不持异议，加之圣瑞公司二审未就物业管理费计算基数提起上诉，故本院酌情认定张龙飞以欠付的截至2019年9月30日物业管理费172190.70元为基数，以日万分之一为标准，自2018年9月6日一审法院受理之日起计算至付清之日止。 对张龙飞是否应当支付水电费违约金，如果应当支付，数额的确定。根据案涉合同第16.2条约定“在租赁期限内，乙方逾期支付水、电、燃气、空调机其他费用，每逾期一日，应按上述费用的2‰（千分之二）或国家有关规定交付滞纳金。”，因张龙飞存在欠付租金、物业费、水电费的行为，构成违约，应当依约承担违约责任。因案涉合同并未约定水电费缴纳时间，一审基于此酌情认定以截至2018年8月25日的水电费欠付金额154055.9元为基数，以日万分之一为标准，自一审法院受理之日即2018年9月6日计算至付清之日止并无不当，本院予以维持。 四、关于圣瑞公司是否应当赔偿张龙飞设计费及装修费。本院认为，张龙飞无法按照第一版设计进行装修系基于案外人将空调外机放置于楼顶面，然因楼顶面并非张龙飞专属使用，其在案外人放置空调外机前停工亦非因圣瑞公司所致，基于张龙飞无充分证据证明圣瑞公司在张龙飞更改设计及装修过程中存在过错，现其要求圣瑞公司赔偿其设计费及装修费，本院不予支持。一审对设计费的赔偿问题认定不当，本院予以改判。 五、关于张龙飞应当向圣瑞公司支付律师费的数额认定问题。根据合同16.8条约定“甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。”，圣瑞公司主张要求张龙飞向其支付因实现债权而支出的律师费用30000元，有相应依据，本院予以支持。现圣瑞公司二审提交证据要求张龙飞承担二审律师费用。本院认为，一审圣瑞公司的诉讼请求为“判令张龙飞支付圣瑞公司因实现债权而支出的律师费30000.00元”，现其二审主张张龙飞在一审诉求基础上承担二审诉讼费，已经超越其一审诉求，不在本院审理范围，本院对其该项主张不予支持。 综上所述，圣瑞公司的上诉请求部分成立，对其成立的部分本院予以支持；张龙飞的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川省大邑县人民法院（2018）川0129民初2005号民事判决第二项“张龙飞在判决生效之日起十五日内支付成都圣瑞商业管理有限公司截止2018年8月25日止的水电费154055.90元，以及承担从2018年9月6日起至款项付清之日止，以154055.90元为基数，按日万分之一计算的逾期付款违约金；”，第三项“张龙飞在本判决生效之日起十五日内支付成都圣瑞商业管理有限公司律师费30000.00元；”； 二、撤销四川省大邑县人民法院（2018）川0129民初2005号民事判决第一项“张龙飞在判决生效之日起十五日内支付成都圣瑞商业管理有限公司自2017年6月1日起至2019年9月27日止的租金、物业管理费643644.92元及违约金50000.00；”、第四项“成都圣瑞商业管理有限公司在判决生效之日起十五日内支付张龙飞损失费用180000.00元；”、第五项“降低成都圣瑞商业管理有限公司与张龙飞签订的《M堂量贩式KTV商务确认函》中租金标准为13.00元／月／平方米（按合同约定从2017年12月1日开始租金每年递增5%）；”、第六项“驳回成都圣瑞商业管理有限公司的其他诉讼请求；”、第七项“驳回张龙飞的其他诉讼请求。”； 三、张龙飞在判决生效之日起十五日内支付成都圣瑞商业管理有限公司2017年6月1日至2019年9月30日的租金544013元、物业管理费172190.70元； 四、张龙飞在判决生效之日起十五日内向成都圣瑞商业管理有限公司支付逾期支付租金的违约金，计算标准为：分别以每期欠付的租金金额为基数，按日万分之一的标准，自逾期之日计算至付清之日止（具体计算方式以本院认为部分载明的内容为准）； 五、张龙飞在判决生效之日起十五日内向成都圣瑞商业管理有限公司支付物业管理费违约金，计算标准为：以欠付的截至2019年9月30日物业管理费172190.70元为基数，按日万分之一为标准，自2018年9月6日起计算至付清之日止； 六、驳回张龙飞的诉讼请求； 七、驳回成都圣瑞商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费17185.00元，反诉案件受理费5300.00元，合计22485.00元，由张龙飞负担19048元，成都圣瑞商业管理有限公司负担3437元；二审案件受理费共计32170元，由张龙飞负担27783元，成都圣瑞商业管理有限公司负担4387元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 袁晟翔 审 判 员 廖 方 审 判 员 赵 韬 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理 郑 帅 书 记 员 符 莎