新疆维吾尔自治区布尔津县人民法院民 事 判 决 书（2020）新4321民初771号 原告：吴海燕，女，1973年01月13日出生，汉族，无固定职业，住新疆布尔津县。委托诉讼代理人：高巧英，新疆培达律师事务所律师。被告：新疆禾木房地产开发有限公司，住所地：新疆阿勒泰地区布尔津县美丽峰路禾木房产办公楼（金津写字楼**）。法定代表人：李勃，该公司董事长。委托诉讼代理人：王东继，新疆新津律师事务所律师。原告吴海燕与被告新疆禾木房地产开发有限公司（以下简称禾木公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告吴海燕及其委托诉讼代理人高巧英，被告禾木公司的委托诉讼代理人王东继到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴海燕向本院提出诉讼请求：1．解除与禾木公司的房屋租赁合同（口头协议）；2．退还吴海燕租赁费90,558元及押金10,000元；3．由禾木公司承担诉讼费。事实和理由：2019年5月22日，吴海燕与禾木公司签订房屋租赁合同，吴海燕租赁禾木公司位于喀纳斯景区贾登峪开发建设的一期贾登峪商业文化综合体区域内4号楼9号门面经营餐饮，租赁期自2019年1月1日至2019年12月31日，禾木公司交纳了租赁费用114,939元及押金10,000元。2019年12月末，双方依照交易习惯，口头约定2020年继续租赁该门面，吴海燕于2019年12月26日将2020年的租赁费135,837元一次性交付禾木公司。2020年5月初，吴海燕打扫门面房时，发现房屋裂缝严重造成其无法安全经营，加之受新冠肺炎疫情影响，遂于前来察看房屋质量问题的禾木公司销售经理苏宁达成解除房屋租赁合同的口头约定：禾木公司扣除4个月租赁费45,279元，吴海燕将物品搬离门面房经禾木公司验收后，给其退还8个月租赁费90,558元及押金10,000元，吴海燕按约将物品搬离，禾木公司进行了验收并收回房屋钥匙，禾木公司销售经理苏宁与吴海燕签订了定金退款申请单，说拿回公司报账后退还租赁费90,558元。吴海燕多次找禾木公司要求退还租赁费90,558元及押金10,000元，禾木公司以种种理由拒绝付款。禾木公司辩称，对吴海燕起诉的事实和理由不认可，2015年5月22日吴海燕从他人处转租涉案房屋使用至今，房屋未出现建筑质量问题，墙体填充物出现的裂缝，禾木公司已进行维修，不影响房屋的安全性；苏宁无权决定是否与吴海燕解除租赁合同，与吴海燕签订书面的定金退还申请不属实，退还申请是吴海燕的单方行为；禾木公司未收吴海燕10,000元定金，综上，应依法驳回吴海燕诉求。吴海燕为支持其诉讼主张向本院提供了以下证据：第一组证据：吴海燕向禾木公司预交房租收据，证明吴海燕向禾木公司预交房租135,837元。第二组证据：禾木公司销售代表苏宁与其公司员工的聊天记录，证明禾木公司苏宁让吴海燕将房屋打扫干净后办理退款，公司已经验收并收取钥匙。第三组证据：2020年6月20日申请退款单，证明禾木公司让吴海燕打扫完房屋并接收钥匙，同意退还房租。第四组证据：2020年5月现场视频，证明禾木公司提供的租赁房屋在2020年6月出现多处严重裂缝，吴海燕提出不再承租。第五组证据：2020年7月吴晓勇和马延宝的通话记录，证明禾木公司栾总让其作伪证说钥匙是捡到的。第六组证据：吴海燕和禾木公司部门经理孙莲莲的通话录音，证明禾木公司应退还押金10,000元。第七组证据：租赁协议书，证明吴海燕租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日，但涉案房屋是5月转租的，禾木公司乘人之危，签订的租赁协议与实际不符。禾木公司的质证意见：对第一组证据的真实性、合法性认可，对关联性、证明目的不认可，涉案房屋系吴海燕承租，租赁期限自2020年1月1日到2020年12月31日；对第二组证据不认可，无法确定是苏宁和吴晓勇的聊天记录，无法直接证明禾木公司已将钥匙收回；对第三组证据不认可，申请退定金需要禾木公司法人批准，工作人员无权决定；对第四组证据的真实性认可，禾木公司已按吴海燕的要求维修，该裂缝系框架结构里填充物的伸缩裂缝，不属建筑质量安全问题；对第六组证据、第七组证据不认可，禾木公司的法定代表人是李勃，并且录音未经过当事人同意录制，吴海燕应提供交纳10,000元押金的证据；对第七组证据真实性、合法性无异议，对证明目的不认可，吴海燕自2019年5月22日从依拉的手里转租，吴海燕愿意承担2019年5月22日以前的依拉应向公司交纳的租金，系吴海燕与依拉之间的约定，与禾木公司无关。本院的认证意见：禾木公司对第一组证据的真实性、合法性无异议，本院对第一组证据的真实性、合法性予以确认；禾木公司对第二组证据不认可，且第二组证据无法直接证明苏宁让吴海燕打扫房屋后办理退款并已收取钥匙的事实，本院不予确认；禾木公司对第三组证据不认可，该组证据系复印件，且该证据的性质为申请，仅是吴海燕单方提交的，禾木公司并未确认，双方未对退款达成合意，本院对第三组证据不予确认；第四组证据不能直接证明涉案出租房屋有质量问题，本院对第四组证据不予确认；第五组证据的性质属证人证言，证人应当出庭接受质询，现证人未到庭，本院对第五组证据不予确认；第六组证据不能直接证明吴海燕向禾木公司交纳了10,000元押金，吴海燕应当进一步举证证明交纳押金的数额，本院对第六组证据不予确认；禾木公司对第七组证据的真实性、关联性无异议，本院对第七组证据的真实性、关联性予以确认。禾木公司为支持其辩驳主张向本院举证如下：第一组证据：转让承诺书，证明吴海燕在知晓租赁本案4-9门面的情况下自2019年5月22日起租赁该房屋。第二组证据：工商登记信息，证明2019年6月14日注册完毕，营业地点是4-9门面，经营状况是存续。第三组证据：4-9门面门头照片，证明到目前为止吴海燕仍实际享有该门面的实际使用权。第四组证据：房屋维修完毕照片，证明4-9门面房不存在安全问题。第五组证据：收据，证明2020年1月1日至2020年12月31日全年房租为135,837元，2019年12月26日已全部收取。第六组证据：1．竣工验收报告，2．竣工验收备案表，3.新（2019）布尔津县不动产权第0002920号产权证，证明禾木公司租赁给吴海燕的4号楼门面房质量合格且经过验收。吴海燕的质证意见：对第一组证据不认可，吴海燕2019年5月22日从依拉手里转租涉案门面房，2019年禾木公司和吴海燕在合同明确约定租期自2019年1月1日至2019年12月30日，说明禾木公司利用自身优势交易，2019年的房租应交到2020年5月，2020年的房租应自5月22日交到2021年5月21日；对第二组、第三组证据真实性认可，对关联性、证明目的不认可；对第四组证据真实性认可，对关联性、证明目的不认可；对第五组证据真实性认可，对关联性、证明目的不认可，系预交的定金，不是房租；对第六组证据1、2真实性、合法性、关联性不认可，2017年禾木公司对涉案租赁房屋自行验收，不能证明现无质量问题，对证据3不认可，吴海燕已与禾木公司达成协议，禾木公司销售经理苏宁已承诺退还租金90,558元及押金10,000元。本院的认证意见：第一组证据可以证明吴海燕自2019年5月22日起在知晓涉案房屋情况下租赁了布尔津县贾登峪文化商业综合体4号楼4-9门面，本院予以确认；第二组、第三组证据不能直接证明经营、使用状态，本院不予确认；第四组证据吴海燕对真实性认可，本院对真实性予以确认；第五组证据可以证明吴海燕向禾木公司交纳了2020年1月1日至2020年12月31日房租135,837元，本院予以确认；第六组证据可以证明涉案租赁房屋经过验收，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年5月22日依拉向禾木公司出具内容为“新疆禾木房地产开发有限公司，兹有依拉租赁贾登峪文化综合楼商铺4-9，面积174.15平方米。现本人将此房转租给吴海燕，对租赁房屋的室内外装修无偿归公司所有。本人同意贵公司给吴海燕办理商铺租赁手续。现本人承诺：此商铺属本人自愿转租，为此发生任何财务纠纷事宜均由本人负担，与贵公司无关。”的转让承诺书。同日，吴海燕作为乙方与禾木公司作为甲方签订了《租赁协议书》约定，甲方将其开发建设的××区面房屋1间租赁给乙方使用……乙方未按约定的期限足额向甲方交纳租赁费的，甲方有权单方面解除协议并直接收回租赁给乙方的房屋和商铺……双方商定，本协议书所涉房屋租赁期限是2019年1月1日至2019年12月31日止，房屋租金为114,939元……协议书需经甲方盖章、乙方签名并在乙方一次性缴纳完租金后生效。2019年12月26日禾木公司向吴海燕出具了内容为“今收到吴海燕房租135,837元贾登峪综合体4-9房租。”的收据。本院认为，本案的争议焦点为：（一）吴海燕与禾木公司的房屋租赁合同（口头协议）是否能解除；（二）吴海燕主张禾木公司退还租赁费90,558元及押金10,000元是否有依据。（一）吴海燕与禾木公司的房屋租赁合同（口头协议）是否能解除。本案中吴海燕在起诉中自认2019年12月末，双方依照交易习惯，口头约定2020年继续租赁该门面，于2019年12月26日将2020年的租赁费135,837元一次性交付，并且禾木公司于2019年12月26日向吴海燕出具了收据，吴海燕与禾木公司口头签订的《房屋租赁合同》，是双方在平等、自愿的基础上，经协商一致签订的，合同未违反法律规定，未损害国家及他人的权益，为有效合同，双方均应按合同约定履行合同。现吴海燕主张解除与禾木公司签订的《房屋租赁合同》问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定当事人依照合同法第九十四条的规定主张解除合同的应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。现吴海燕起诉至本院要求解除租赁合同，说明吴海燕与禾木公司就合同解除未达成一致意见，吴海燕以其行为表示不愿再继续履行合同，该义务也不宜强制执行，租赁合同的意义已不存在，合同不适合继续履行，故双方的租赁合同应当解除。（二）吴海燕主张禾木公司退还租赁费90,558元及押金10,000元是否有依据。吴海燕主张与禾木公司协商一致达成了解除合同的约定，禾木公司应当向其退款90,558元及退还押金10,000元，未提供有效证据予以证实，但本院综合考虑本县租赁市场的实际情况及吴海燕租赁涉案房屋是依托喀纳斯旅游做餐饮，新冠疫情暴发确实对旅游造成了一定的影响，本院酌情禾木公司在合同解除后，向吴海燕退还四个月租金45,279元（135,837元÷12月×4个月）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告吴海燕与被告新疆禾木房地产开发有限公司之间的房屋租赁合同；二、被告新疆禾木房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告吴海燕退还房租45,279元；三、驳回原告吴海燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,311.16元，减半收取1,155.58元，由原告吴海燕负担635.25元（已交纳），被告新疆禾木房地产开发有限公司负担520.33元（于本判决生效后十日内交纳本院）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区阿勒泰地区中级人民法院。审  判  员   张文婷二 〇 二 〇 年 十 一 月 三 十 日书  记  员   马 萌马冉