江苏省扬州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1091民初972号原告：许蓓，女，1981年9月27日出生，汉族，住扬州市。委托诉讼代理人：宋红梅，北京市雨仁（扬州）律师事务所律师。被告：扬州鼎泰丰房地产开发有限公司，住所地江苏省扬州市扬子江中路617号（崇文国际大厦5-301）。法定代表人：杨洪温，该公司董事长。委托诉讼代理人：戴加章，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：褚阳，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。原告许蓓与被告扬州鼎泰丰房地产开发有限公司（以下简称鼎泰丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理，因案情复杂，本案依法组成合议庭适用普通程序于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋红梅、被告鼎泰丰公司的委托诉讼代理人戴加章、褚阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告许蓓向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告逾期交房损失共计248814.67元，违约金以1412115元为基数，按合同的日万分之二标准，自2017年12月31日暂计算至2020年5月31日，实际计算至交付之日；2、判令本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年7月11日，原、被告双方订立《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于扬州市角的商品房，合同约定的交房日期为2017年12月31日前。合同签订后，原告依约缴纳了购房款。但是被告却未按合同约定及时通知原告办理交房手续，亦没有向原告出示房屋经过验收合格的相关证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原、被告双方订立的《商品房买卖合同》第九条对原告逾期交房的违约责任作了明确约定。被告未依约交房的行为已然构成违约，遂成讼。审理过程中，原告将违约金计算期间变更为自2017年12月31日计算至2020年5月31日。被告鼎泰丰公司辩称：原、被告签署的《商品房买卖合同》及《补充协议》真实合法有效，双方均应按照其中的条款全面履行。原、被告约定的交房时间为2017年12月31日，被告未能按期交付房屋有两方面原因。一方面因为江阳路、大学路市政道路施工，阻碍了荷园丽都小区的正常施工建设。根据《补充协议》第三条第4项的约定，被告并没有违约。况且被告也已提前书面告知业主延期交房的事实及原因，故被告不应承担支付违约金的责任。另原告尚有5万元房款未缴纳，故依据合同，被告交付房屋的期限应当相应顺延，不应承担违约责任。目前案涉房屋已符合实际居住条件，我司已多次催促原告拿房。原、被围绕诉讼请求提交了证据，本院根据双方提供的证据及其庭审陈述，确认以下事实：2016年7月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》1份。合同约定：被告将自己所开发的荷园丽都1幢2单元1105号商品房1套及车库1间（65号）出售给原告，价款为人民币1412115元。合同第六条约定：一次性付款。合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2017年12月31日前，将具备下列条件且符合本合同约定的商品房交付买受人：1、取得建设工程规划许可证；2、取得工程竣工验收备案证明；3、取得商品房交付使用备案证明。合同第九条约定：出卖人逾期交房的，逾期超过90天，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告已支付房款1362115元。原告与被告签订了《补充协议》1份，作为《商品房买卖合同》的附件六。协议第三条第1款约定：主合同第八条约定的房屋交付期限，必须以买受人付清全部房款及所有因买受人逾期而须支付的违约金、赔偿金支付完毕为前提。若买受人逾期支付前述款项，则出卖人交付该房屋的期限可以买受人逾期付款之期限相应顺延。协议第三条第4款约定：除因不可抗力可以延期交房外，出卖人在下列情形下也可以据实予以延期交房，并且无需承担逾期交房责任：（1）因法律、法规、其他规范性文件的变动或政府原因而未能按期竣工验收，且出卖人在合理期限内告知买受人的；（2）建（构）筑物施工过程中遇特殊情况延长工期，出卖人能够提供有效证明，并且在合理期限内告诉买受人的；（3）因遵守法律法规、政府法令或遇突发性公共事件（包括但不限于非典型性××等启动一级卫生防疫措施的流行性疾病，政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件，邻近的市政工程建设使该房屋的施工不得不停止，非出卖人所能控制的市政配套设施不能按时配套等）导致该房屋无法按期交付的。荷园丽都小区1、2、5、6号楼及地库A、B商业B主体工程于2017年12月30日竣工验收合格。被告提供“配套工程竣工验收证明书”反映，荷园丽都1－8号楼天然气工程、通信配套工程、供电工程、供水工程已分别于2019年1月16日、2018年12月13日、2019年1月23日、2019年1月29日已完工且经竣工验收；相关部门盖章确认：“已经具备使用条件，可以投入使用”。2016年4月18日，扬州市交通运输局向扬州市城市南部快速通道建设指挥部出具《准予交通行政许可决定书》1份，载明：你（单位）向本机关提出的公路建设项目施工许可交通行政许可申请。经审查，根据《中华人民共和国公路法》第二十五条、《公路建设市场管理办法》第二十四条的规定，本机关作出如下行政许可决定：同意扬州市城市南部快速通道建设工程公路建设项目施工许可。2017年5月27日，扬州市公安局交通警察支队发布《通告》1份，载有：为保障扬州市南部城市快速通道建设工程顺利进行，确保工程施工期间的道路交通安全，自2017年6月2日起至2017年11月30日止，分别对南部城市快速通道以下交叉口进行封闭施工。具体为：…二是自2017年6月2日起至11月30日止，对江阳中路与大学南路交叉口北侧实施占道封闭施工，封闭施工期间，禁止车辆、行人从大学南路进入江阳中路。被告提供视频、照片反映：2018年1月17日至2018年3月17日，荷园丽都小区东门面对的大学南路处于封闭施工状态，影响了荷园丽都小区东门的车辆出入；2018年6月8日至2018年7月31日的部分视频及照片虽然显示大学南路仍处于施工状态，但不再影响荷园丽都小区东门的出入。被告提供的视频，反映了由荷园丽都北门进入小区，道路及地下人防工程的布局。案涉房屋至法庭辩论终结时尚未取得商品房交付使用备案证明，原、被告于尚未办理房屋及车位交付手续。上述事实，由原、被告提供的证据及原、被告庭审陈述予以佐证，本院予以确认。本案审理过程中，原告申请对被告名下财产在25万元范围内采取保全措施，本院于2020年6月29日作出（2020）苏1091民初972号民事裁定书，裁定：冻结鼎泰丰公司名下25万元银行存款或查封、扣押其相应价值的其他财产。本案争议焦点：1、鼎泰丰公司在《商品房买卖合同》及《补充协议》履行过程中是否存在逾期交房违约行为；2、如果鼎泰丰公司存在逾期交房违约行为，原告主张的违约金是否支持及如何计算。一、关于鼎泰丰公司在《商品房买卖合同》及《补充协议》履行过程中是否存在逾期交房违约行为问题。《商品房买卖合同》约定，鼎泰丰公司应于2017年12月31日前向原告交付符合合同约定的涉案房屋、车位。《补充协议》第三条第4款约定，如因邻近的市政工程建设使工程施工不得不停止，导致房屋无法按期交付的，出卖人可以据实予以延期交房，并且无需承担逾期交房责任。根据上述约定，鼎泰丰公司履行交房义务的时间为可变时间，如出现上述《补充协议》约定条件，鼎泰丰公司则可根据市政工程对工期影响的时间段从2017年12月31日向后顺延交房时间。关于市政工程对涉案房屋建设工期影响的时间段问题，从本院查明的事实看，荷园丽都小区南门、东门先后存在江阳路施工、大学南路施工，导致施工车辆在南门、东门施工期间无法出入，北门大型车辆无法到达小区各方位；东门在大学南路施工期间并非一直处于封闭状态，大学南路施工后期，东门可以出入车辆。根据鼎泰丰公司提供的“单位工程竣工验收证明书”，主体工程已于2017年12月30日竣工验收。鼎泰丰公司提供的燃气公司证明虽不具备证据形式要件，无证明力，但是根据鼎泰丰公司提供的照片，大学南路东门处的道路施工，对燃气管道的施工存在影响。鉴于荷园丽都南门、东门的通行以及燃气管道的施工等市政工程影响的时间点不一且时间段不明确，结合原、被告提供的证据，本院确定市政工程对涉案房屋建设工期影响的时间段为8个月（240天）。被告认为，原告逾期支付房屋尾款，所产生的违约金至今未向被告支付，依据《补充协议》第三条第1项，房屋交付期限以买受人付清全部房款以及所有因买受人逾期而须支付的违约金为前提。故被告未能在2017年12月31日前交房并未违约，不应承担违约责任。本院认为，以荷园丽都小区购房者为原告，以鼎泰丰公司为被告的商品房买卖合同案件，本院已受理多件，均涉及《补充协议》，均为打印件，且条款内容一致。《补充协议》第三条第1项应属于格式条款，被告将原告逾期付款违约金的支付作为其延迟交房的依据，逾期付款违约金的支付与逾期交房不具有对等性。被告设定该条款显然是为了免除自身违约责任，根据合同法规定，应属于无效条款。因此，被告以此作为抗辩理由，本院不予采信。被告如认为原告存在逾期付款违约责任，可另行向原告主张违约责任。案涉房屋至法庭辩论终结时尚未取得商品房交付使用备案证明。原告自认被告曾于2020年5月通知其拿房。故原告主张的逾期交房违约金截止时间应从2018年1月1日起扣除8个月（240天），计算至2020年5月31日，逾期时间合计642天（882天－240天）。二、关于原告主张的违约金是否支持及如何计算问题。关于违约金的计算标准，原、被告约定商品房以已交付房价款为基数按日万分之二计算违约金，上述约定不违反法律规定，本院予以采信。原告主张以1412115元为基数计算违约金，本院依据合同将尚未支付5万元予以扣减，违约金计算基数调整为1362115元。本院在第1个争议焦点中确认被告逾期时间为642天。因此，被告应向原告支付逾期交房违约金金额为174895.6元（1362115元×2/10000×642）。综上所述，鼎泰丰公司在《商品房买卖合同》履行过程中存在逾期交房违约行为，原告要求鼎泰丰公司支付违约金，本院支持逾期交房违约金金额为174895.6元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告扬州鼎泰丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告许蓓支付逾期交房违约金174895.6元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5032元，保全费1770元，合计6802元，由原告负担2041元，由被告扬州鼎泰丰房地产开发有限公司负担4761元（此款已由原告垫付，被告扬州鼎泰丰房地产开发有限公司在履行上述判决时一并付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  纪晓东审 判 员  吕士杰人民陪审员  俞 力二〇二〇年十一月十三日法官 助理  张 弛书 记 员  石 冰