四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0781民初4563号 原告:赵峻锋,男,汉族,生于1986年9月2日,住四川省江油市。 委托诉讼代理人：郭丽，四川太白律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡男，四川太白律师事务所实习律师。 原告:何小琴,女,汉族,生于1990年10月1日,住四川省江油市。 委托诉讼代理人：郭丽，四川太白律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡男，四川太白律师事务所实习律师。 被告:文恺（曾用名：文凯）,男,汉族,生于1987年10月21日,住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：钟宇，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 被告：胡小蓉，女,汉族，生于1984年1月11日，住四川省江油市，现住四川省江油市。 委托诉讼代理人：钟宇，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 被告:梁婷,女,汉族,生于1976年1月25日,住四川省江油市。 委托诉讼代理人：钟宇，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 原告赵峻锋、何小琴诉被告文恺、胡小蓉、梁婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理。2020年10月13日、2020年10月26日，由审判员邹艾岑依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵峻锋、何小琴的委托诉讼代理人郭丽、胡男，三被告的共同委托诉讼代理人钟宇出庭参加了诉讼，被告胡小蓉出庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原?被告双方签订的《房地产买卖合同》；2.判令三被告退还原告己支付的购房款575222.00元；3.判令被告向原告支付违约金169044.00元；4.本案的诉讼费、律师费40000.00元、保全费等由被告承担。事实及理由:二原告与三被告于2020年1月9日签订《房地产买卖合同》，被告将其位于江油市“碧桂园.绵州府”小区29号楼商铺一间（建筑面积约:73.6平方米）以845222.00元出售给原告?合同签订当日,原告向被告梁婷的账户转账支付了20000.00元定金,后原告按照合同约定将购房款575222.00元支付完毕,但是被告至今未给原告交付房屋及相关凭证,经原告多次催收才得知被告出售给原告的房屋并非被告所有?二原告为维护其合法权益,特提起诉讼。 被告胡小蓉辩称，《房地产买卖合同》可以清楚的证实，胡小蓉不是本案适格被告，其不是合同一方当事人。 被告文恺、梁婷辩称，原告诉请解除《房地产买卖合同》的诉请不成立，合同已经成立、生效，被告没有任何违约行为，是原告单方违约导致合同不能履行；基于原告单方违约行为，被告不应承担退还任何购房款及支付违约金的责任，本案的诉讼费、保全费、律师费等也不应由被告承担；本案房地产买卖合同依法应当继续履行。 经审理查明：2020年1月9日，被告文恺、梁婷（甲方、出售方）、被告胡晓蓉（甲方代理人）与原告赵俊峰、何小琴（乙方、购买方）签订《房地产买卖合同》，居间方（丙方）为绵阳大林房地产经纪有限公司。合同约定：甲、乙双方通过丙方居间介绍，乙方购买甲方自有房产及该房产占用范围内的土地使用权（以下简称房产）；房产具体情况，房产坐落于江油市，房产建筑面积约73.6平方米；产权人文恺，共有人梁婷，用途为商铺，此房产权属为私房产权，该房产占用范围内的土地使用权类型为出让；乙方对甲方以上房产状况已充分了解并作详细认知，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让成交价款为845222.00元；付款方式为分期付款，乙方于合同签订之日向甲方支付20000.00元作为购房定金，乙方于2020年4月1日前向甲方支付200000.00元，乙方于2020年4月30日前向甲方支付355222.00元作为购房尾款。乙方以贷款形式向甲方支付270000.00元，此贷款由贷款银行一次性划拨到甲方，若贷款不足的或自身原因未申请到贷款则由甲方另筹资金在30天以内现金支付给甲方；乙方以银行转账形式支付给甲方购房款项时，甲方提供账户如下，开户行梁婷、户名梁婷，到账即视为乙方已成功支付，乙方转账凭条作为乙方支付凭证；甲方保证其配偶、同户籍相关亲属及房产共有、所有人同意出售该房产，且上述房屋权属清晰、无产权纠纷、无债权债务纠纷、未被限制转让。自本合同生效之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷、法院查封、贷款债权、债务纠纷等问题，概由甲方负责解决，并承担民事责任；贷款约定，乙方商业贷款，甲、乙双方应于2020年6月30日之前准备齐所有贷款资料并积极配合前去银行／公积金中心办理相关贷款签订手续……，如因一方违反上述约定导致后续手续延期或无法办理贷款手续，具体违约赔偿事宜按照本合同第十一条（违约责任）执行；违约责任，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付（包括房地产交接、房地产权利转移）给乙方或未按本合同约定全面履行义务的，应当按乙方已付款金额的日0.05%向乙方支付违约金，违约金自本合同约定的应当履行期限之第二日起至实际交付之日止。逾期超过十五日后，乙方除有权要求甲方继续履行合同并支付违约金外，乙方还有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，乙方有权要求甲方按照本合同第二条约定总房价款的20%向乙方支付违约金或双倍返还定金。甲方应当在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金；甲、乙双方任何一方在本合同约定的履行期限到期前明确表示不履行本合同约定的义务的，经对方书面催告满十五日后仍明确表示不履行本合同或不予明确答复，守约方除有权要求对方继续履行合同外，还有权单方解除合同，守约方单独解除合同的，应当书面通知对方，守约方有权要求违约方按照本合同第二条约定总房价款的20%向对方支付违约金或承担定金法则；若违约金不足以弥补守约方损失的，守约方还应当承担赔偿责任。若因违约方的违约行为导致本合同无法继续履行或被守约方解除的，违约方除应按上述约定支付违约金及赔偿金外，还应支付守约方为买卖该房屋所支付的居间服务费，及为解决本合同的违约纠纷所发生的诉讼费、律师费、鉴定费、评估费等支出；由于不可抗力、国家政策、银行政策和政府相关部门手续变化等原因导致未能及时办理相关手续的，甲、乙、丙三方均不承担违约和赔偿责任，合同因上述原因导致逾期办理的，相应时间向后顺延等。本合同还备注“1、甲方需保证将该房产变更至乙方名下，2、甲方需保证此房产资料真实有效且无查封与私自销售”等。甲方代理人胡晓蓉、乙方何小琴、赵峻锋、丙方何其林在此合同上签字确认。 合同签订后，原告支付了购房定金20,000.00元，2020年3月28日，原告赵峻锋向被告梁婷账户转款50,000.00元；2020年3月29日，原告何小琴向被告梁婷账户转款150,000.00元；2020年4月29日，原告何小琴向被告梁婷账户转款320,000.00元；2020年5月1日，原告何小琴向被告梁婷账户转款35,222.00元；原告共计向被告支付了购房款575,222.00元。江油市正齐营销策划有限公司向原告出具了收款收据。 此后至今，合同约定的原告通过贷款方式应向被告支付的270,000.00元款项，并未办理贷款，原告也未支付该款；案涉商铺也未交付给原告。 2020年7月，原告通过微信，表示要求解除合同。因本次诉讼，原告支付了律师代理费40,000.00元。 案涉商铺未登记在被告文恺、梁婷名下。 另查明，2019年，被告文恺、梁婷（乙方、买方）与案外人江油碧桂园房地产开发有限公司（甲方、卖方）签订了《江油碧桂园房地产开发有限公司项目整体销售协议》，约定：甲乙双方就乙方购买甲方开发建设的绵阳碧桂园绵州府项目的部分房屋相关事宜达成协议；项目名称为绵阳碧桂园绵州府；项目位置四川省绵阳市江油市；房源信息，剩余商铺合计29套，具体房号、面积等房源信息以【附件一】中列明的为准；房屋销售方式,甲乙双方就本协议第一条约定的房源分别签订商品房买卖合同，乙方整体购买上述房屋；标的房屋以甲乙双方确定的总房款为22719744.00元，房屋具体价格明细详见【附件二】；双方还就具体付款方式及双方各自的权利、义务等进行了约定。合同【附件一】中包含案涉房屋（29栋商铺103号，建筑面积73.6平方米）。合同签订后，被告梁婷向江油市碧桂园开发有限公司支付了其中的部分款项。 2020年初因新冠疫情影响，江油市碧桂园房地产开发有限公司停止营业，之后申请2020年2月10日复工，2020年2月21日经相关部分审批后复工。 2020年4月30日，江油碧桂园房地产开发有限公司向被告文恺、梁婷出具《承诺函》，载明：贵方与我司于2019年3月30日签订了《江油碧桂园房地产开发有限公司项目整体销售协议》，就贵方购买我司29套商铺事宜进行了约定。后贵方依据《整体销售协议》之约定与我司就29套商铺分别签订了《商品房买卖合同》及其附件，我司已为贵方就上述29套商铺中的12套商铺办理完毕更名手续并与贵方指定的第三人签订了买卖合同，截止2020年4月27日，尚余17套商铺未办理更名手续。现我司承诺如下，同意于本承诺函出具之日起6个月内为贵方指定的购买人办理完毕买卖合同更名手续等，所附的17套商铺清单中含案涉29号楼商铺。 2020年9月22日，江油碧桂园绵州府项目部出具《情况说明》，内容为：兹有客户文恺、梁婷购买我司项目29栋103号商铺，该单位于7月21日起可进行更名并在系统中进行标注，因客户未交更名资料提交我司项目，故该单位无法发起更名流程。 以上事实有：原告的身份证复印件、被告的身份信息、《房地产买卖合同》、银行卡转账明细、收款收据、《江油碧桂园房地产开发有限公司项目整体销售协议》及附件、《承诺函》、《情况说明》、银行卡转账明细、微信记录，证人证言及原、被告的陈述等证据在案佐证。 本院认为：原、被告之间签订的《房地产买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法、有效，本院予以确认。案涉房屋是否登记在被告文恺、梁婷名下，并不影响合同的效力。 签订《房地产买卖合同》的主体是二原告和被告文恺、梁婷，被告胡小蓉虽然在合同上签名，但胡小蓉是作为文恺、梁婷的代理人身份签字，且被告文恺、梁婷对胡小蓉作为其代理人的事实进行了确认，因此，胡小蓉不是合同的当事人，不应承担本案相应的责任。 本案争议的焦点为：原、被告双方签订的《房地产买卖合同》是否应当解除。 原告起诉要求解除合同退还款项及违约金的理由为案涉房屋并非登记在被告文恺、梁婷名下，不是该二被告所有，至今未给原告交付房屋及相关凭证。 1.案涉铺面的登记所有人虽然不是被告文恺、梁婷，但被告文恺、梁婷与江油碧桂园房地产开发有限公司签订有《江油碧桂园房地产开发有限公司项目整体销售协议》及向江油碧桂园房地产开发有限公司转让购买铺面款项的付款凭证，能够证明被告文恺、梁婷对案涉铺面有处分的权利，且通过江油市碧桂园房地产开发有限公司出具的承诺可以证明，案涉房屋是能够通过更名手续过户到二原告的名下，双方签订的《房地产买卖合同》能够履行，合同目的能够实现。因此，原告以案涉商铺不是该二被告所有为由要求解除双方签订的《房地产买卖合同》的理由不成立。 2.原、被告双方在《房地产买卖合同》中约定，“双方应于2020年6月30日之前准备齐所有贷款资料并积极配合前去银行/公积金中心办理相关贷款签订手续……，如因一方违反上述约定导致后续手续延期或无法办理贷款手续，具体违约赔偿事宜按照本合同第十一条（违约责任）执行”。该条约定了原、被告在原告办理贷款的时候需相互协助、配合，同时，原告也具有提交相应贷款资料在银行申请办理按揭贷款的义务。原告称因房屋并非被告所有，才导致在2020年6月30日未成功办理按揭贷款，但并未提供相关证据证明其在约定的期限内向银行申请办理贷款以及提交了贷款资料，履行了自身的义务，因此，原告称被告未协助办理贷款手续、超过了约定的期限，应当解除合同、退还款项和支付违约金的理由不成立。 3.合同中载明，原告对所涉的房产状况已充分了解并作详细认知；2020年7月19日文恺和赵俊峰的微信记录，对相关的问题进行沟通，可以证明原告对案涉房产的情况是了解，知晓需要进行更名手续，并且询问过售房部。2020年7月20日，原告何小琴与中介公司何其林的微信聊天记录中，何小琴发送的信息称：“最迟24号要签，还有价格9300一平，你帮我谈下，24号签不下来，就退款”；2020年7月21日，原告何小琴向中介公司何其林发送微信称要解除合同。2020年7月25日，原告何小琴与中介公司何其林的微信聊天记录，何小琴称：已决定好了，还是要退，主要是最近压力大加上家里不顺利。表明原告在原、被告约定的办理贷款时间（2020年6月30日）之后，还在与中介协商价款等合同的履行问题，解除的原因主要是压力大、家里不顺利，而并非是存在约定和法定的解除合同的事由。 4.原告诉称的理由中认为至今未交付房屋和相关凭证。在双方签订《房地产买卖合同》中，并未约定房屋和相关凭证的交付时间，原告也无证据证明了其履行了以贷款方式支付剩余款项的义务。被告在原告未履行付款义务时未交付房屋并未违反约定和法律规定。因此，原告的该理由不成立。 综上，原告并无证据证明其要求解除合同符合合同约定和法律规定的解除条件，其要求解除合同、退还款项和承担违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告赵峻锋、何小琴的诉讼请求。 本案案件受理费12,252.00元，减半收取6,126.00元，由原告赵峻锋、何小琴负担。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 员 邹艾岑 二〇二〇年十一月四日 法官助理 梁 杉 书 记 员 杨莉君 相关法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。