北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初78403号原告（反诉被告）：袁宝柱，男，1951年9月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：叶莲，北京市安和利律师事务所律师。委托诉讼代理人：康婧，北京市安和利律师事务所律师。被告（反诉原告）：许立明，男，1949年7月23日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：徐怡，北京市大都律师事务所律师。第三人：北京同源房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖工业开发区****。法定代表人：王旭五。第三人：中国长城资产管理股份有限公司天津市分公司，营业场所天津市河西区台儿庄路西侧汇雅商业中心9号楼。负责人：韩焕彬。委托诉讼代理人：安云秋，天津安锴律师事务所律师。第三人：中国光大银行股份有限公司天津分行，营业场所天津市和平区曲阜道中联商务中心一附楼。负责人：张荣军。委托诉讼代理人：王如源，天津明义律师事务所律师。原告（反诉被告）袁宝柱（以下称姓名）与被告（反诉原告）许立明（以下称姓名）、第三人北京同源房地产开发有限公司（以下称同源公司）、中国长城资产管理股份有限公司天津市分公司（以下称长城公司）、中国光大银行股份有限公司天津分行（以下称光大银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，因许立明下落不明，本院对许立明公告送达后开庭进行了缺席审理，此后许立明到庭应诉，本院恢复法庭调查，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。袁宝柱及其委托代理人叶莲，许立明委托代理人徐怡，长城公司的委托代理人安云秋，光大银行的委托代理人王如源到庭参加了诉讼。同源公司经本院依法送达出庭传票无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。袁宝柱向本院提出诉讼请求：1、判令许立明继续履行《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》,由被告许立明、第三人同源公司、长城公司、光大银行协助袁宝柱办理北京市朝阳区1602号房屋(现户籍地址统一为:北京市朝阳区1602室,以下称1602号房屋)的所有权转移登记手续,将房屋登记在袁宝柱名下，具体履行方式是长城公司先将1602号房屋过户至许立明名下，再由许立明过户给袁宝柱。2、判令许立明偿还袁宝柱垫付的涉案房屋欠费45628．6元及利息(利息以45628．6元为计算基数,按照年利率5%的标准计算至实际给付之日)。3、判令许立明向袁宝柱支付违约金27万元。事实及理由:2015年9月15日,袁宝柱与许立明签订《房屋买卖合同》,约定许立明将其所有的1602号房屋出售给袁宝柱,《房屋买卖合同》主要内容约定如下：甲乙双方议定的上述房地产成交价格为270万元(本判决书中的货币均为人民币),交易方式:1、乙方于本合同签订之日将购房款150万元支付给甲方,甲方将房屋交付给乙方;2、甲方、乙方共同办理过户手续,甲方为主、乙方积极协助。乙方得到原拍卖公司与甲方所签合同的买受人改为乙方后,支付甲方20万元;3、过户手续完成,乙方取得房产证同时,乙方支付余下款项100万元。五、违约责任。甲方在办理过户过程中违约,导致乙方于2016年6月底前不能取得房产证,在得到双方确认后,甲方向乙方支付总款10%的违约金,乙方继续使用该房屋,甲方继续办理房产证。2015年11月3日,袁宝柱与许立明签订《房屋买卖合同补充协议》,就1602号房屋交割、欠费等进行了约定。1602号房屋目前登记在同源公司名下。1602号房屋所在小区是同源公司开发,2000年12月由债务企业以协议方式抵偿给光大银行(原名称为中国光大银行天津支行),在签订抵债协议后,光大银行于2000年12月26日与同源公司签订了《北京市外销商品房预售契约》并办理了1602号房屋的备案登记。2008年4月18日,光大银行将1602号房屋转让给长城公司。2011年3月11日,许立明与长城公司(原名称为:中国长城资产管理公司天津办事处)签订《不动产转让协议》,协议约定:乙方(许立明)凭借其在2011年3月9日在北京举行的拍卖活动中的最高应价,被甲方(第三人)确认为本次通过拍卖方式取得转让不动产的最终买受人。1．1．1该不动产为座落于北京市朝阳区1602号房屋,建筑面积:143．73平方米(以实际面积为准),用途为公寓。2．1乙方(许立明)确认其受让本协议项下不动产的转让价款为187万元。5．3自不动产交付完毕之日,甲方对不动产享有的全部权利即行消除。6．3自不动产交付完毕之日,乙方有权对不动产行使与所有权相关的权利。第八条甲方的权利义务8．4以相关法律法规明确规定为前提,并应乙方合理要求协助其办理不动产所有权过户登记手续。同源公司作为北京阳明广场的开发商,因缺少国土资源等相关行政部门要求的办证手续,导致1602号房屋一直未能办理不动产登记证书。2014年1月13日,北京阳明广场项目被列为历史遗留房地产开发项目,已具备办理房屋不动产登记证书的条件。根据我国合同法等相关法律规定,依法成立的合同,对双方当事人均具有法律约束力,当事人应按照合同约定履行自己的义务。袁宝柱已经履行合同约定,许立明应为袁宝柱办理1602号房屋所有权转移登记手续,本案第三人亦负有协助义务。袁宝柱同意负担办理过户过程中产生的税费等相关费用。许立明辩称：不同意袁宝柱的诉讼请求。涉案房产的开发商拖欠土地出让金，现在无法办理房产证，无法办理过户。所以第一项诉讼请求现在无法达成，原因也并非许立明造成。许立明不同意改底单，不同意将许立明与长城公司签订的不动产转让协议的买受人改成袁宝柱。关于袁宝柱垫付的相关费用，双方补充协议有约定，但是袁宝柱还有相关房款没有支付，后期支付的情况下我们同意抵扣，但不同意现在就返还。许立明没有违约事项，不能办理房产证并非许立明原因，许立明不应承担违约金。许立明向本院提出反诉请求：1、依法判决解除许立明与袁宝柱的房屋买卖合同及补充协议。2、判令袁宝柱返还许立明1602号房屋。事实与理由:许立明与袁宝柱于2015年签订了房屋买卖合同,合同约定许立明将其通过拍卖获取的1602号房屋出售给袁宝柱,交易价格为270万元。在买卖合同签订后,袁宝柱向许立明支付了150万元,许立明向袁宝柱交付了1602号房产,但因该房产开发商未缴纳土地出让金(公司现处于吊销状态),该房产属历史遗留问题,无法办理房产证,袁宝柱至今也未向许立明支付剩余房款。依据许立明与袁宝柱的合同约定，房产交易的最终结果是办理房产过户,因双方合同继续履行已无法达到交易目地,依据我国合同法94条的相关规定,如交易不能实现合同目地的,可以解除合同。袁宝柱针对许立明的反诉请求辩称：许立明提起反诉已违反法律程序,依法应当不予受理。袁宝柱起诉后，因许立明下落不明,法院采取了公告送达,并定于2019年12月24日上午开庭。开庭当日,许立明没有参加庭审,审理程序已经于2019年12月24日结束。许立明是在庭审结束后,才与法院取得联系,本案的法庭辩论阶段已经结束,许立明提起反诉不符合法律程序,应当依法不予受理。许立明的反诉请求不符合事实情况,无法律依据。首先,袁宝柱与许立明签订的《房屋买卖合同》与《房屋买卖合同补充协议》是双方本着自愿原则签订的,合法有效,对各方均具有约束力,不得任意解除。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。其次,1602号房屋已经具备了办证条件。虽然第三人同源公司作为北京阳明广场的开发商,因缺少国土资源等相关行政部门要求的办证手续,导致该房屋在之前一直未能办理不动产登记证书。但至2014年1月13日,北京阳明广场项目被列为历史遗留房地产开发项目,已完全具备办理房屋不动产登记证书的条件。只是因开发商同源公司已经被吊销,无法找到相关负责人,需要通过司法程序审查。再者,袁宝柱完全按照《房屋买卖合同》与《房屋买卖合同补充协议》履行了合同义务,且按照约定支付了大部分购房款,而剩余120万房款未满足合同中约定的向许立明支付的条件。袁宝柱不存在任何违约行为，且2015年9月15日许立明已经向袁宝柱交付了1602号房屋,袁宝柱一直居住至今。许立明提出解除合同既不符合法律程序,也没有事实和法律依据,应当依法予以驳回。同源公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。长城公司述称：我公司从光大银行接手了阳明广场三套抵债房屋，没有大产权证，我公司通过网上拍卖的方式将其出售，其中包括1602号房屋。我公司和许立明签订了不动产转让协议，协议第2．2条、第4．1条约定，与该不动产有关的各项应付的未付的税费以及本次交易的所有的税费均由乙方承担。根据8．4条，我们配合是以相关的法律、法规明确规定为前提，并应乙方的合理要求，协助办理不动产所有权的过户登记手续，以提供甲方拥有的相关资料为限。现在许立明又转让给袁宝柱，他们之间的房屋买卖关系我公司不知情，我们即使配合也是提供我们所有的一些房屋产权相关资料，别的我们没有义务。长城公司不同意把不动产转让协议的买受人从许立明改成袁宝柱。光大银行述称：包括1602号房屋在内的三套房屋是光大银行获得的抵债资产，后来都统一打包转让给了长城公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和庭审情况，本院认定事实如下：1602号房屋所在小区是同源公司开发，1602号房屋因债务纠纷被抵偿给光大银行(原名称为中国光大银行天津分行)。光大银行于2000年12月26日与同源公司签订了《北京市外销商品房预售契约》，约定光大银行购买北京市朝阳区1602、1603、1604室房屋，售价合计2045747元。该合同办理了预售登记。2008年4月,光大银行与长城公司（原名称为中国长城资产管理公司天津办事处）签订《抵债资产转让协议》，约定光大银行将其持有的北京市1602、1603、1604号房转让给长城公司，自2008年4月25日起，光大银行对标的资产享有的各项权利归长城公司所有，转让价格为420万元。2011年3月11日,许立明（原名许丽明）与长城公司签订《不动产转让协议》,约定:乙方(许立明)凭借其在2011年3月9日在北京举行的拍卖活动中的最高应价,被甲方(长城公司)确认为本次通过拍卖方式取得转让不动产的最终买受人；该不动产为座落于北京市朝阳区1602号房屋,建筑面积143．73平方米(以实际面积为准),用途为公寓；乙方确认其受让本协议项下不动产的转让价款为187万元；自不动产交付完毕之日,甲方对不动产享有的全部权利即行消除,乙方有权对不动产行使与所有权相关的权利；甲方的权利义务以相关法律法规明确规定为前提,并应乙方合理要求协助其办理不动产所有权过户登记手续；甲方在收到全部价款之日起5日内向乙方移交权源文件，并由双方签署书面交接文件；与该不动产过户有关一切税费均由乙方负担。长城公司留存的《不动产转让清单》等资料显示，在许立明付清转让价款后，长城公司于2011年3月11日将1602号房屋交付许立明。2015年9月15日,袁宝柱（乙方，购买方）与许立明（甲方，出售方）签订《房屋买卖合同》,约定：乙方将其所有的1602号房屋出售给甲方,建筑面积143．73平方米，成交价格270万元；乙方于本合同签订之日将购房款150万元支付给甲方,甲方将房屋交付给乙方;甲方、乙方共同办理过户手续,甲方为主、乙方积极协助；乙方得到原拍卖公司与甲方所签合同的买受人改为乙方后,支付甲方20万元;过户手续完成,乙方取得房产证同时,乙方支付余下款项100万元；该房屋在办理过户手续过程中所需缴纳的税费由乙方承担（含出让金）；甲方在办理过户过程中违约,导致乙方于2016年6月底前不能取得房产证,在得到双方确认后,甲方向乙方支付总房款10%的违约金,乙方继续使用该房屋,甲方继续办理房产证。袁宝柱提交银行卡交易明细，证明其于2015年9月15日向许立明支付了150万元房款。2015年11月3日,袁宝柱（乙方，购买方）与许立明（甲方，出售方）签订《房屋买卖合同补充协议》,约定：甲乙双方于2015年9月15日签合同，乙方已于本合同签订之日将购房款150万元首期款支付给甲方，甲方已把房屋钥匙交给乙方；由于甲方没有结清所售房屋过去5年的物业费、供暖费等欠费45628．6元，经双方协商，甲方同意由乙方先行垫付甲方的欠费，以便乙方可以装修入住；甲方同意于拍卖公司改底单前返还乙方垫付的欠费，否则乙方有权在支付甲方20万元费用时扣除乙方垫付费用及利息，乙方垫付欠费期间的利息（按实际天数的年化利息5％计算）由甲方支付。袁宝柱提交交费单据，证明其2015年11月3日代许立明垫付物业费和冷水费共计26369．8元，2015年11月16日代许立明垫付燃气费91．2元，2019年12月22日代许立明垫付2015年11月之前的热水费1920元，2019年12月21日代许立明垫付2015年11月之前的供暖费17247．6元。1602号房屋现登记在同源公司名下。因袁宝柱申请财产保全，本院于2020年3月11日作出(2019)京0105民初78403号之三民事裁定书，查封了1602号房屋。袁宝柱提交其购房资格审核告知单，证明其现具备北京市购房资格。许立明提交其购房资格审核告知单，证明其现不具备北京市购房资格。上述事实，有相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，袁宝柱与许立明2015年签署的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。对于袁宝柱要求许立明办理过户手续的诉讼请求，双方合同和补充协议均约定通过将许立明与长城公司所签《不动产转让协议》的买方改为袁宝柱的方式办理过户，现长城公司和许立明均明确表示拒绝办理《不动产转让协议》更名，袁宝柱无法通过此种方式过户，在此情况下，袁宝柱自愿承担所有过户税费，要求变更合同履行方式，通过先将房屋过户给许立明，再由许立明过户给袁宝柱的方式继续履行合同，该要求正当合理，许立明应予配合，袁宝柱要求变更合同履行方式的请求应予支持。在此种履行方式下，许立明负有获得1602号房屋产权并将其过户给袁宝柱的合同义务。许立明2011年3月11日与长城公司签订《不动产转让协议》购买1602号房屋,当时北京市已实施限购政策并已对房屋交易市场产生影响，在此情况下，许立明需符合北京市限购政策要求才能办理1602号房屋产权过户。现许立明已举证证明其不符合北京市限购政策，虽然袁宝柱要求将1602号房屋过户至许立明名下的目的是随即将该房屋产权过户给袁宝柱，但如果因此而放弃对许立明购房资格的审查，则意味着类似许立明这样在限购政策实施后的购房者仍可以顺利转卖房屋办理过户，从而在事实上规避限购政策，违背北京市对个人住房限购政策的设立初衷，违背公共利益和社会公平，因此，本院对袁宝柱要求将1602号房屋过户至许立明名下之后再过户给袁宝柱的诉讼请求不予支持。袁宝柱可待具备过户条件后另行解决或者另行要求许立明承担无法履行合同的违约责任。许立明在2015年与袁宝柱签署《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》后，明知自己负有协助袁宝柱办理1602号房屋过户手续的合同义务，在签约至今既未能将其与长城公司所签转让协议的买方更名为袁宝柱，也未能将1602号房屋办理至许立明名下或保证许立明符合限购政策的过户条件，许立明怠于履行合同义务，已构成违约。考虑到签约至今房价大幅上涨的客观事实，且许立明不符合限购政策而无法过户的结果系许立明单方造成，许立明作为违约方不应因其违约行为而获利，依据公平和诚实信用原则，许立明要求解除合同的反诉请求本院不予支持。对于袁宝柱要求许立明偿还袁宝柱垫付的房屋欠费45628．6元及利息的诉讼请求，双方在补充协议中约定：甲方同意于拍卖公司改底单前返还乙方垫付的欠费，乙方垫付欠费期间的利息（按实际天数的年化利息5％计算）由甲方支付。现许立明和长城公司均已明确无法改底单，在此情况下，袁宝柱要求变更合同约定的还款时间，要求许立明立即偿还欠费及利息的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。袁宝柱与许立明的房屋买卖合同约定：甲方在办理过户过程中违约,导致乙方于2016年6月底前不能取得房产证,在得到双方确认后,甲方向乙方支付总房款10%的违约金,乙方继续使用该房屋,甲方继续办理房产证。现许立明未能按合同约定改底单（即将与长城公司《不动产转让协议》的买方更名为袁宝柱），亦未采取先取得1602号房屋产权证再过户给袁宝柱等合理方式履行合同义务，导致袁宝柱未能在2016年6月底前取得产权证，许立明已构成违约，袁宝柱要求许立明按照合同约定在继续履行合同的前提下支付违约金27万元的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。依据公平原则，本案诉讼费均由许立明负担。同源公司经本院依法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）许立明（曾用名许丽明）于本判决生效之日起15日内向原告（反诉被告）袁宝柱返还垫付欠费45628．6元并支付利息，利息按照年利率5%的标准计算至本判决确定的给付之日止，其中26369．8元从2015年11月3日起算，91．2元从2015年11月16日起算，1920元从2019年12月22日起算，17247．6元从2019年12月21日起算。二、被告（反诉原告）许立明（曾用名许丽明）于本判决生效之日起15日内向原告（反诉被告）袁宝柱支付违约金27万元。三、驳回原告（反诉被告）袁宝柱的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）许立明（曾用名许丽明）的全部反诉请求。许立明如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30925元、财产保全费5000元，均由许立明负担（袁宝柱已预交，许立明于本判决生效之日起15日内支付给袁宝柱）。公告费820元，均由许立明负担（袁宝柱已预交560元，许立明于本判决生效之日起15日内支付给袁宝柱）。反诉案件受理费14200元，均由许立明负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  宋培海审判员  文怡昊审判员  禹 雷二〇二〇年十一月十八日书记员  祝婧婧