贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初4809号原告：胡德才，男，1956年10月6日出生，汉族，户籍地贵州省贵阳市观山湖区，经常居住地贵州省六盘水市钟山区。委托诉讼代理人：陈明凤，贵州合敬律师事务所律师，执业证号：15201201711110774。委托诉讼代理人：王昊昌，贵州合敬律师事务所实习律师，证号：2301190411135。被告：深圳市住宅物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区益田村中心广场康乐中心**，统一社会信用代码：91440300715257416P。法定代表人：李东升，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：刘家富，贵州民贵律师事务所律师，执业证号：15201200810309875。被告：绿地集团（贵阳）置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信北路**绿地联盛国际**楼**，统一社会信用代码：91520115666951531P。法定代表人：孙志文，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张霖钰，女，1990年10月9日出生，苗族，住贵州省开阳县，该公司员工。原告胡德才与被告深圳市住宅物业管理有限公司（以下简称深圳物业公司）、绿地集团（贵阳）置业有限公司（以下简称绿地公司）确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈明凤，被告深圳物业公司的委托诉讼代理人刘家富、被告绿地公司的委托诉讼代理人张霖钰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡德才向本院提出诉讼请求：1.确认两被告于2013年3月19日签订的《前期物业服务合同》无效；2.本案涉诉费用由被告承担。事实及理由：原告系绿地公司开发的绿地联盛国际小区业主，2012年12月12日，原告与被告绿地公司签署房屋买卖合同中约定前期物业服务企业为上海科瑞物业管理发展有限公司，2013年3月19日，被告绿地公司私自与被告深圳物业公司签订《前期物业服务合同》，变更了原告的物业服务企业，并提高了物业收费标准。经原告了解得知，被告绿地公司变更物业服务企业并未经过招投标，根据国务院《物业管理条例》的相关规定，建设单位在选聘物业服务企业时应当依法进行招标，据此，两被告签订合同违反该条例的强制性规定，依法应当无效，为维护原告的合法权益，诉至法院，望法院支持诉请。被告深圳物业公司辩称，两被告之间签订的合同合法有效。一、原告不是该合同的当事人，无权就该合同的效力问题提起诉讼。原告不是本案适格主体，应当依法驳回其起诉。二、判断合同效力的依据为是否违反法律和行政法规的效力性强制性规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条将“强制性规定”限定在“效力性强制性规定”范围内，明确了管理型的强制性规定不影响合同效力。虽然《物业管理条例》要求住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式招聘具有相应资质的物业管理企业，但该规定属于管理性规定，并非效力性规定。是否经过招投标方式选聘物业管理企业，属于行政机关是否应进行行政处罚的范畴，不影响合同的效力。三、贵阳市中级人民法院在审理答辩人与被答辩人物业服务合同纠纷一案时，在查明涉及本案相关事实后，依法判决确认答辩人与绿地公司签订的《贵阳绿地联盛国际前期物业服务合同》合法有效，对被答辩人具有约束力。综上，被答辩人的诉请没有法律依据，不能成立，答辩人请求驳回被答辩人的诉讼请求。被告绿地公司辩称，依法驳回原告诉请，同意深圳物业公司的答辩。再补充一点，根据物业条例第二十四条规定的内容，仅仅只对住宅的物业的选聘方式做出了要求，贵州省物业管理条例第四十九条的内容，根据原告与被告绿地公司签订的商品房买卖合同第三条的约定，涉案房屋的用途为办公，并非住宅不属于物业管理条例规定应当通过招投标方式选定物业服务企业的范围，故原告诉请没有法律依据，依法应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2012年12月12日，原告与上海绿地集团（贵阳）置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买金阳新区绿地联盛国际第10、11号楼（10）1单元8层2号房，该商品房的规划用途为办公。合同中约定选聘上海科瑞物业管理发展有限公司作为前期物业管理公司。2013年3月19日，被告绿地公司（委托方、甲方）与被告深圳物业公司（受托方、乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定甲方选聘乙方对绿地联盛国际提供前期物业管理服务事宜，物业类型：公寓式办公楼、办公楼、商场。深圳物业公司因胡德才未缴纳物业费向贵阳市观山湖区人民法院提起诉讼，胡德才不服一审判决，向贵阳市中级人民法院提起上诉，案号分别为（2019）黔01民终2288、2289、2323、2326号，四份判决书中在查明事实部分均载明“《【联盛国际】业主入住签单》上除有胡德才签字外，还盖有绿地集团（贵阳）置业有限公司以及深圳物业公司贵阳分公司绿地联盛国际物业管理处印章。案涉楼盘实际也是由深圳物业公司提供物业服务。”贵阳市中级人民法院认为，胡德才签字时，并未对该签单上深圳物业公司贵阳分公司绿地联盛国际物业管理处印章提出异议，且在之后确系深圳物业公司实际向该小区提供了物业服务。根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提供抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，深圳物业公司与房开商签订的前期物业服务合同对业主胡德才具有约束力。后胡德才对（2019）黔01民终2323号民事判决书不服，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2020年4月24日作出（2019）黔民申4392号民事裁定书，驳回胡德才的再审申请。贵州省高级人民法院认为“第一，案涉《【联盛国际】业主入住签单》上除有绿地集团（贵阳）置业有限公司以及深圳物业公司贵阳分公司绿地联盛国际物业管理处印章外，还有胡德才本人签字，胡德才不能提供证据推翻上述事实，故其称不清楚深圳物业公司是案涉楼盘物业服务公司的再审申请理由不能成立。第二，《物业管理条例》规定建设单位应当通过招投标的方式选聘物业服务企业，该条款应属于行政管理性规定而非禁止性规定，因此，根据《最高人民法院》第一条规定，房开商与深圳物业公司签订的《贵阳绿地·联盛国际前期物业服务合同》对胡德才具有约束力，胡德才称二审法院适用法律错误的再审申请理由不能成立。……”。另查明，被告深圳物业公司的经营范围中包含物业服务项目。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、（2019）黔01民终2288、2289、2323、2326号民事判决书、（2019）黔民申4392号民事裁定书等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证及本院审查，可以认定。本院认为，原告主张被告深圳物业公司的名称为“深圳市住宅物业管理有限公司”，没有资质对非住宅物业进行管理。经查，依照《物业管理条例》第三十二条第一款“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”的规定，被告深圳物业公司具有独立的法人资格，其经营范围中亦包含“物业服务”项目，依照规定可从事物业管理活动，原告的主张无法律依据，本院不予认可。针对原告对两被告签订的《前期物业服务合同》违反《物业管理条例》中建设单位在选聘物业服务企业时应当依法进行招标的规定应属无效的主张，在（2019）黔01民终2288、2289、2323、2326号民事判决书、（2019）黔民申4392号民事裁定书中均对该问题做出解释，本院不再予以说明。综上所述，依照《物业管理条例》第三十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告胡德才的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取100元由原告胡德才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  王娇二〇二〇年十一月三十日法官助理雷晓星书记员杨荣霜