安徽省祁门县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1024民初914号 原告:黄山长运祁门有限公司，住所地安徽省祁门县新城区新兴西路与志和路交叉口,统一社会信用代码91341024689768043H。 法定代表人：孙朝阳，系公司董事长。 委托诉讼代理人：方厚流，男，1963年5月12日出生，汉族，安徽省祁门县人，住安徽省祁门县，系公司职工，代理权限系特别授权。 被告:祁门县梅城人家酒店，住所地安徽省黄山市祁门县长运公司（文峰南路新十字路口旁），统一社会信用代码91341024788568258D。 法定代表人：费红玲，系经理。 委托诉讼代理人：汪国洲，安徽，代理权限系特别授权。 原告黄山长运祁门有限公司与被告祁门县梅城人家酒店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。黄山长运祁门有限公司（以下简称：长运公司）及委托诉讼代理人方厚流，祁门县梅城人家酒店（以下简称：梅城人家）及委托诉讼代理人汪国洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长运公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付给原告租赁合同拖欠租金104164.33元；2.依法判令被告立即支付租赁合同解除后占用原告房屋使用费303333.33元；3.依法判令被告立即搬离违法占用的现祁门县梅城人家酒店即租赁合同涉及的房屋；4.依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告原所有的祁门县综合楼一楼楼道、二、三、四层计1600平方米及汽车站客运候车大厅顶部钢结构简易房计150平方米多年来均租赁给被告使用,原被告最后一次签订租赁合同时间为2016年4月1日,租期为一年,租金130000元／年。被告作为酒店经营。现该租赁场地仍旧被被告占用。根据双方最后一次租赁合同约定,租期为一年,因原告在2016年已经将其所有的老汽车站房产整体（包含案涉租赁给被告的场地）依法拍卖出售给第三方,该案涉租赁房屋与被告的书面租赁合同到期后因此没有展期签订。后由于车站整体搬迁需要政府统一安排部署,也由于新车站未建设完毕交付使用,经第三方同意,我公司继续使用至老车站搬迁完毕。2017年2月，老车站所有租户经我公司告知，如想继续经营，按实际使用月份缴纳租金至老车站搬离时止,被告无异议。2017年11月2日，原告再次函告全体租户，请全体租户缴纳2017年元月至9月租金并搬空，给予免两个月（即10、11月两个月租金）的优惠政策。经原告多次催讨，被告于2017年7、8月及2018年1月向原告财务处缴纳拖欠的部分租金共计6.5万元,但至今一直未搬离。2018年4月28日，经县政府通知，原告正式从老车站搬迁至新址。按照约定，被告应当缴纳房屋租金至2018年4月止，同时被告最迟也应于2018年5月应当搬离租赁店面，但被告在原告多次告知其搬离，并于2018年6月份采取停水停电措施后，被告仍旧私自接水接电继续营业至今，非法占用被告房屋。原、被告之间系租赁合同关系,租赁合同早已到期,被告无故拖欠租金至今未支付,经原告多次督促搬离,被告仍占用案涉租赁店面,给原告造成巨大的经济损失和法律风险,故原告向祁门县人民法院提出诉讼,恳请祁门县人民法院支持原告的诉请。 梅城人家辩称，2016年4月1日，被答辩人与答辩人签订《房屋租赁合同》（注:答辩人在2006年就已经租赁了该房屋，该合同系答辩人与被答辩人历年来签订合同的延续），约定答辩人向被答辩人租赁位于祁门县综合楼，租期一年，截止至2017年4月1日止。2016年6月27日被答辩人与黄山市祁门广厦房地产开发有限公司签订《产权交易合同》将案涉房屋出售，并于2017年1月13日通过转移登记方式将案涉房屋过户至黄山市祁门广厦房地产开发有限公司名下，在此过程中，被答辩人将案涉房屋出售的行为没有通知答辩人，也未征询过答辩人是否需要进行竞买。2018年6月，被答辩人在答辩人坚决反对的前提下突然切断答辩人的水、电，导致答辩人被迫停止营业。整个事件中，被答辩人只是粗暴的要求答辩人搬离，不与答辩人进行任何协商。答辩人认为《房屋租赁合同》的第五条第2点“由乙方自行投入的固定装潢资产归乙方所有”的规定，被答辩人应当与答辩人协商处理固定装潢。而被答辩人一不通知答辩人案涉房屋要出售，二不与答辩人协商装潢损失如何计算是毫无道理的，答辩人也曾经要求被答辩人为此进行解释和商谈，但令人遗憾的是被答辩人也从未与答辩人商谈损失计算问题。而答辩人也按照合同约定将合同的租赁款项支付给了被答辩人。新的业主黄山市祁门广厦房地产开发有限公司也从未就房屋是否继续租赁和是否应该搬迁通知答辩人，答辩人也一直等待通知，并于2019年年底将饭店停止经营。基于上述事实，答辩人认为，被答辩人的各项诉讼请求是毫无道理和事实依据的，理由如下:第一，被答辩人的原告主体不适格。首先，如上所述，被答辩人在2016年6月就已经把案涉房屋出售给了第三方并签订了合同。其次，双方签订的合同也早就履行完毕了（2016年4月1日-2017年4月1日），而且答辩人并没有拖欠被答辩人的租金，反而是被答辩人在答辩人处产生了几万元的餐费没有进行结算。而案涉房屋实际的业主并没有明确表示不愿意答辩人继续承租案涉房屋。根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”同理，答辩人与被答辩人的合同既然已经履行完毕，被答辩人就已经不是出租人了，应当可以认为实际出租人为目前的业主黄山市祁门广厦房地产开发有限公司，故，作为既不是业主又不是实际的出租人作为原告的主体肯定不适格，是不能作为原告进行起诉的。第二，被答辩人毫无诚信可言。在答辩人签订合同后不到两个月的时间就将涉案房屋出让给他人，且依据时间推断，签订合同的当时，被答辩人应该就已有打算将涉案房屋出售，但被答辩人始终不向答辩人透露任何信息，且也不通知答辩人可以参加竞买，答辩人是事过半年方才得知此情况，而根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第二十三条“出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权”，本案中被答辩人没有通知答辩人进行购买，被答辩人明显侵害了答辩人的优先购买权。第三，被答辩人无视答辩人的合法权益根据答辩人与被答辩人在2016年签订的《房屋租赁合同》第五条第2点“由乙方自行投入的固定装潢资产归乙方所有”的规定，即使答辩人不要求购买案涉房屋，被答辩人也理应就答辩人装饰装潢的损失进行商谈，而不是无视被答辩人的合法权益，始终拒绝与答辩人沟通，简单粗暴地在2018年6月就切断了答辩人正常经营的饭店的水电。导致答辩人被迫停止营业，况且在2018年6月，被答辩人就已经不是案涉房屋的业主，不具有出租人的身份。而根据最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有规定的除外。”既然双方约定固定装潢归乙方所有，那么在固定装潢无法拆除的前提下，被答辩人肯定要与答辫人商谈如何补偿的问题。遗憾的是被答辩人从来没有与答辩人就此展开商谈，且一直逃避问题。第四，答辩人已经于2019年就已经关停饭店，案涉房屋不再经营。案涉的房屋答辩人在2019年年底即已经关停，不再营业使用，被答辩人说答辩人接水电只是用于正常用水，不是用于正常经营。答辩人一直也在等待真正的权利人与其协商办理搬离的事宜，但遗憾的是，答辩人并没有看到真正的权利人与其协商如何搬离和固定装潢损失的问题。综上所述，答辩人认为，被答辩人与答辩人的合同已经履行完毕，被答辩人的原告主体不适格，同时被答辩人的诉讼请求没有依据。故，恳请贵院驳回被答辩人的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 长运公司为支持其诉讼请求向本院提交证据如下： 证据一、黄山长运祁门有限公司营业执照复印件和法人身份证明，证明原告诉讼主体资格； 证据二、2016年4月1日《黄山长运祁门有限公司房屋租赁合同》复印件，证明原、被告系租赁关系,租赁期早已到期。被告一直拖欠租金,并没有按照合同约定搬离租赁店面； 证据三、《产权交易合同》复印件，证明原告已于2016年6月27日将老汽车地块卖给第三方（黄山市祁门广厦房地产开发有限公司）,与被告的租赁合同亦随之终止,原告应被告要求,将案涉地块房屋现状交付给第三方； 证据四、法律风险告知函及快递凭证、通告，证明原告根据与第三方买卖交易合同约定,履行合同后告知义务。已经通过邮寄方式通知被告相关法律风险情况,并给予租金优惠政策,要求被告搬离,2018年5月29日再次公告通知； 证据五、祁门县人民政府《关于启用新城区黄山长运祁门有限公司客运中心站的通告》，证明县政府发布原告搬迁通告,被告最迟也应于该通告发布后搬离，并交纳相关占用费； 证据六、欠费清单，证明被告拖欠房租及合同解除后非法占用房屋的占用费。 庭审中，提交的新证据，即：2005年11月8日，黄山市腾达汽车运输（集团）有限公司祁门长运公司与祁门县梅城人家酒店法定代表人费红玲签订的《长运综合楼楼层租赁协议》复印件一份，证明2005年签订该协议中明确乙方即祁门县梅城人家酒店对投入的固定装潢及装潢后的楼层状况不得拆卸损坏，需在原保持使用的前提下交由甲方，该协议被2009年签订的协议所取代，但2009年的协议明确2005年的协议是合法有效的，原告认为被告所称的固定装潢和条款是2006年装潢后正式经营以后在2009年因出租人发生变化，变更的协议，2005年的协议内容也是合法有效的。 梅城人家质证认为，对证据一的“三性”无异议；对证据二、三的真实性无异议，但是结合租赁合同和产权交易合同，其证明对象和内容看是相互矛盾的，在产权交易合同当中，原告方认为他把房子已经出卖给第三方，与被告的租赁合同已经终止，但是在租赁合同当中它又证明说我们一直拖欠这个租金，要按照合同约定处理，即使租赁合同解除或终止，原告也没有向被告发出解除合同通知之类的相关文书，该两组证据都不能达到原告的证明目的，反而在租赁合同的第五条第二点当中，明确了该房屋的固定装潢部分是归被告所有。产权交易合同更加证实了原告在没有通知被告的前提下，就将该房屋擅自地转让出售给第三方；对证据四，要求看原件（现场核对原件），对邮寄单原件的真实性表示异议，复印件没有邮寄日期，由法庭予以确认。对法律风险告知函的内容有异议，函的内容主要的目的是要求被告交付租金给他，但是他落款时间是2017年11月2日，也就是说在原告向被告发放的所谓的法律风险告知函的时候，原告已经不是业主，也不是该房屋的物权所有，有什么权利来向被告发法律风险函，所以原告跟这个事情也没有任何关系，也达不到原告所要达到的这么一个证明目的；对证据五的真实性无异议，认为不存在关联性；对证据六，该组证据是由原告计算，对真实性表示怀疑，在原被告租赁合同结束以后，被告还向原告缴纳了65000元现金的租赁金，即使当时原告的房屋已经出售给第三人的情况下，因为被告的不知情，所以还继续向原告缴纳租金，反而能够证明原告根本就没有通知被告该房屋已经出售的事实；对新证据的真实性予以认可，但是该组证据正如原告所述对投入的装潢及装潢后的楼层状况，不得拆卸、损坏，不代表固定装潢，不等于不属于被告。通过协议的内容和后面在2009年和2016签订的协议，综合对比来看，所表达的就是一个意思，肯定要把相应的价值给被告，不然的话，这个协议的第五条当中就不会出现这么一个条款。2009年和2016年新签订的租赁合同，同2005年所签的合同，内容有不同，自然认为后面签订的合同替代了前面签订的合同，不能证明固定装潢不属于被告。2018年收房租时，我们以为原告是业主，当时原告还有几万元的餐费，我们到现在也没有拿到，以为作为房租抵销。2018年停水停电后没有问我要房租，我们也没有交房租，2018年我就没有经营了。 梅城人家为支持其诉讼请求向本院提交证据如下： 证据一、祁门县梅城人家酒店营业执照复印件，证明被告诉讼主体资格； 证据二、皖（2017）祁门县不动产权第XXXXXX不动产权证复印件，证明案涉房屋物权登记在黄山市祁门广厦房地产开发有限公司名下，原告的诉讼主体不适格； 证据三、2009年12月9日签订的《黄山长运祁门有限公司房屋租赁合同》《补充协议》和租赁保证金收款收据、原告在被告处用餐的餐饮结账单，证明案涉房屋的固定装潢属于被告，被告向原告支付租赁保证金10000元，另外原告有20354元餐费未支付； 证据四、《回函》《要求恢复供水的通知》、案涉房屋现状现场图片，证明2018年原告擅自将被告断水停电，案涉房屋酒店早已经停止营业。 庭审中提交新证据，即：房屋租赁发票共计5张，证明历年餐费抵扣房屋租金的惯例，涉本案餐费抵扣情况，没有开发票，当作交房租了。 长运公司质证认为，对证据一无异议；对证据二即不动产证的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，原告的诉请之一是拖欠租金，原告有诉讼主体资格，超过租赁期限的占用费，原告系与第三方协商一致后由原告方取得，与第三方的另案在处理中，就这项内容已与第三方协商一致；对证据三即租赁合同、补充协议的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，被告的证明目的是第五条第二款中固定装潢资产归乙方所有，但是该条款的前提是甲方仅提供房屋毛坯给乙方使用，乙方承租店铺进行的装潢改造由乙方自行承担，且改造装潢方案应通过甲方同意。据公司对之前的档案进行整理，并没有发现相关的书面同意方案，也就不可能有后面的自行投入的固定装潢资产归乙方所有的事实，因此我们认为被告仅以固定装潢资产归乙方所有，而忽略了装潢方案经甲方同意这一前提，是不具备前提条件的，同时我们认为被告的装潢自2006年到其停业有11年的时间，固定装潢的使用期限也基本到了不能使用的一个阶段，其于2005年与腾达公司签订的协议内容应该是相符，合同约定了有10年，10年的装潢，基本上到了不能够使用的一个状态。因此我们认为固定装潢资产归乙方所有的前提条件没有。第二，实际上也没有多少金额，何况被告还拖欠原告的租金。对保证金予以认可。对餐费，与本案无直接关联性，认为餐费可在调解下予以抵扣，否则不属于本案处理范围；对证据四的真实性予以认可，内容不予认可，2018年5月已将公告发布给所有租户，要求所有租户搬离店面，断水断电是无奈之举也是应第三方的要求。要求恢复供水的通知，说是2018年以后的停业，实际上是2019年才停业的；对新证据的真实性无异议，对商业性做法也无异议，在调解下可以一并处理，在本案判决中认为不宜处理。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1.《长运综合楼楼层租赁协议》《黄山长运祁门有限公司房屋租赁合同》二份及《补充协议》、租赁保证金收款收据、《产权交易合同》及不动产权证、房屋租赁发票等，均客观真实，证据来源清楚、合法，与本案有关联，符合证据规则，有证明力。2.祁门县人民政府《关于启用新城区黄山长运祁门有限公司客运中心站的通告》客观真实、合法，但与本案房屋租赁合同纠纷没有关联性，不能作为本案的证据。3.法律风险告知函及快递凭证、通告是长运公司单方行为，客观真实，与本案有关联。4.《回函》《要求恢复供水的通知》是梅城人家单方行为，客观真实，与本案有关联。5.梅城人家提供的案涉房屋现状现场图片，无照片制作过程相应的事实，不符合证据规则，没有证明力。5.餐饮结账单与本案无关联，不能作为本案的证据。 本院经审理后，认定事实如下：2005年11月8日，费红玲与黄山市腾达汽车运输（集团）有限公司祁门长运公司签订了《长运综合楼楼层租赁协议》后，开始经营梅城人家酒店。期间因产权变化，2009年12月9日，长运公司与费红玲签订了《黄山长运祁门有限公司房屋租赁合同》。同时，针对《长运综合楼楼层租赁协议》的合同期未满，签订了《补充协议》，该协议约定租赁期限自2006年4月1日至2016年3月31日止。2010年9月3日，费红玲按照合同第四条的约定以梅城人家名义向长运公司交纳租赁保证金10000元。2016年4月1日，梅城人家（费红玲）与长运公司签订了《黄山长运祁门有限公司房屋租赁合同》，该合同第二条约定“租赁期为壹年。自2016年4月1日起至2017年3月31日止。补充说明：合同期内，若遇搬迁，搬迁之日则协议自然终止，租金按实际租赁期限结算，多退少补”。第三条约定“1.租金为每年人民币壹拾叁万元。3.租金采取按年度计算、分再次付清，每半年支付一次。第一次租金计人民币陆万伍仟元在2016年6月30日前付清，第二次租金计人民币陆万伍仟元在2016年12月30日前付清。乙方如逾期未付，应支付给甲方延迟付款滞纳金，按所欠数额每天以万分之五计算。4.乙方租赁期限届满前15个工作日提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先权”。第四条约定“1.甲乙双方约定，合同签订时，乙方应向甲方缴纳房屋租赁履约保证金人民币壹万元整。由甲方向乙方出具收款凭证，履约保证金不计息在合同期满，甲方应与乙方结算所有经济业务事项，并对乙方所租赁使用的房屋、室内设施，进行检查核实无误后，全额退还乙方履约保证金”。第五条约定“1.在租赁期内，乙方负责经营场地店铺所有的公共设施维修（基本卫生、水电等公共设备）。2.甲方仅提供房屋毛坯给乙方使用，乙方在承租店铺实行的装潢、改造由乙方自行承担，其改造、装潢方案应通过甲方同意，并负责自行修缮店铺内的相关设备。合同期满，乙方应保证其租赁资产完好地交还甲方，乙方及第三方增设的物品及可移动资产可自行处置，由乙方自行投入的固定装潢资产归乙方所有”。梅城人家为费红玲投资的个人独资企业，已经按照约定交清了2016年度全部租金，并交纳了2017年度的65000元租金。 另查明，2016年6月27日，长运公司与黄山市祁门广厦房地产开发有限公司签订了《产权交易合同》，其中包含涉案房产。2017年1月13日，黄山市祁门广厦房地产开发有限公司办理不动产权登记，登记证号为皖（2017）祁门县不动产权第XXXXXX号，涉案房屋产权由原产权人长运公司变更为黄山市祁门广厦房地产开发有限公司。 另查明，2017年11月2日，长运公司以《法律风险告知函》的方式通知租赁业主梅城人家，明确长运公司新客运中心站完工，老站搬迁工作启动，要求梅城人家配合做好搬迁工作，同时将房租缴清至2017年9月底，并做好相关水电及相关物件的交接手续。2018年5月29日，长运公司以“通告”方式，告知长运公司全体承租业主，长运公司于2016年6月27日与黄山市祁门广厦房地产开发有限公司签订《产权交易合同》，定于2018年6月12日进行房产交割，请各承租户于2018年6月11日前进行清场，并搬迁完毕。2018年4月18日，祁门县人民政府发布《关于启用新城区黄山长运祁门有限公司客运中心站的通告》明确了长运公司自2018年4月28日0时起启用新城区黄山长运祁门有限公司客运中心站。2018年6月4日、6月14日，梅城人家先后以《回函》《要求恢复供水的通知》给长运公司，要求长运公司勿擅自停水停电，以及就相关事项洽谈和恢复供水，对造成损失要求长运公司承担。 本院认为，长运公司与梅城人家（费红玲）于2016年4月1日签订的《黄山长运祁门有限公司房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。合同履行期间，长运公司将其出租房屋出售给案外人黄山市祁门广厦房地产开发有限公司后，不影响租赁合同的效力。按照合同约定的租赁期限，截止2017年3月31日合同履行期满，梅城人家按照约定付清了房屋租金130000元。合同权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密义务，长运公司已经不是涉案租赁房屋的产权人，有义务告知梅城人家，并协助实际产权人办理房屋交接手续，但无权出租他人房屋，更无权继续收取梅城人家的房屋租金和占用费。按照约定，合同期满，梅城人家有义务按照合同约定保证其租赁资产完好地交还，但是长运公司仍然以产权人的名义收取梅城人家房屋租金，足以让梅城人家相信是租赁合同的延续或展期，对此长运公司负有过错责任。现在长运公司已不是涉案房屋产权人，要求梅城人家搬迁请求的主体不适格。长运公司质证时称其有诉讼主体资格，超过租赁期限的占用费，系与第三方协商一致后取得，但无事实依据，且本案中，关于房屋出租、搬迁及收取占用费等权利的转让，未得到梅城人家的同意和产权人黄山市祁门广厦房地产开发有限公司的认可，不符合当事人的真实意思表示，违反了民事法律行为有效条件的法律规定，同时长运公司也未通知梅城人家权利转让的相关事宜，对梅城人家也不产生效力。故对长运公司请求梅城人家支付2017年4月以后的房屋租金、占用费及要求梅城人家立即搬离违法占用租赁合同所涉及房屋的主张，没有事实依据和法律依据，本院依法不予以支持。梅城人家提出合同约定所涉及装潢补偿问题，以及长运公司在合同约定之外所收取梅城人家的房屋租金或占用费和押金返还等问题，均不属本案的争议范围。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、第一百七十六条、第一百四十三条第（二）项，《中华人民共和国合同法》第八十条、第九十一条第（七）项、第九十二条、第二百二十九条、第三百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十条第一款、第一百一十九条第（三）项、第一百三十九条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第五条、第十一条、第八十五条的规定，判决如下： 驳回黄山长运祁门有限公司的诉讼请求。 案件受理费3706元（已减半收取），由黄山长运祁门有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  郑新法 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  胡庆玲