北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初5511号原告（反诉被告）：王孟，男，1987年10月12日出生，汉族，住山东省乐陵市城区。被告（反诉原告）：陈玉强，男，1976年4月1日出生，汉族，住北京市昌平区。原告王孟与被告陈玉强租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，被告陈玉强提出反诉，本院依法予以受理，并就本诉与反诉一并公开开庭进行了审理。原告王孟，被告陈玉强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王孟向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告返还原告房屋租赁预付款及押金8636元；2、请求依法判令被告向原告支付违约金6200元；3、请求依法判令被告支付原告各项经济损失50000元；4、要求返还屋内所有东西，包括办公无门柜子木质2个、一双阿迪达斯鞋子，以上物品价值2000元，如果这个物品确实灭失了我要求对方按照这个价值赔偿损失。事实和理由：2019年8月26日原告与被告签订了《房屋租赁合同》（该合同由被告拟定），同时原告支付被告3个月房屋租金18600元及房屋押金6000元；合同约定房屋租赁期自2019年8月26日至2020年8月25日，共计壹年，租金6200元/月，每3个月通过银行汇款/微信/支付宝的方式向被告支付。原告与被告签订的《房屋租赁合同》第八条第（一）款约定：经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；因为受冠状病毒疫情的影响，房屋内原居住人员无法正常返京，原告考虑到二室一厅的房屋只居住2个人，住房成本太大，故此原告本着与被告友好协商的原则，于2020年2月1日通过微信沟通的方式与被告协商能否解除《房屋租赁合同》并说明其原因，同时请求被告退还原告房屋押金7400元（中途被告以房屋脏乱差为由，强行要求原告再另外交给被告房屋押金1400元）；被告不同意原告的请求，并以种种理由指责原告已经违约，且强行要求原告于2020年2月20日给被告腾退房屋，仅退还原告7天的房屋预付款，押金不退，否则将视为原告自愿解除合同。原告在租住期间，被告曾多次在家中无人且未通知原告的情况下，擅自开门进入房屋内，严重影响了原告及房屋内其他居住人员的正常生活，并侵犯了其隐私权以及名誉权。被告于2020年2月20日在家中无人的情况下，将房屋的门锁换掉，导致原告及房屋内其他居住人员无法进入；被告违反了双方签订的《房屋租赁合同》第九条第（二）款。原告认为，在《房屋租赁合同》的履行期间，原告拥有房屋的使用权，根据《宪法》第三十九条规定，公民的住宅不受侵犯。除公安机关等部门的工作人员出于公务之外，任何人不得随意侵犯私人住宅。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。被告在原告合法有效租住期内，多次在家中无人的情况下擅自进入房屋内，并且擅自换掉房屋门锁，严重影响了原告的合法权益，特向贵法院提出诉讼，请求贵法院依法作出公正裁决。被告陈玉强辩称，1、原告请求判令被告返还房屋租赁预付款及押金8950元。被告认为①因原告违反房屋租赁合同约定的条款，造成违约以及纠纷。②原告提出的此金额依据什么核算出来的？因此，被告不应返还任何费用。2、原告请求判令被告支付违约金6200元。被告认为：因原告违反房屋租赁合同约定的条款，造成违约以及纠纷。因此，被告不应支付任何费用。3、原告请求判令被告各项经济损失50000元，被告认为：更是混淆是非，无中生有，无理取闹。①因原告违反房屋租赁合同约定的条款，造成违约以及纠纷。②何来经济损失？依据何法，哪条，哪款，什么标准？因此，被告不应支付任何费用。4、原告请求判令被告返还在涉案房屋内的所有财产物资。被告认为：原告已于2020年4月12日18点之前全部搬离。所以涉案房屋内已经没有原告的任何财产物资。因此，被告没有任何返还所谓的“财产物资”。5、被告承担本案的全部诉讼费用。被告认为：因原告违反房屋租赁合同约定的条款，造成违约以及纠纷。因此，被告不应承担任何费用。反诉原告陈玉强向本院提出反诉请求：1.判令本诉原告王孟向本诉被告陈玉强支付违约金计人民币6200元（按原房屋合同约定的条款）；2.判令本诉原告王孟赔偿因侵占涉案房屋，造成本诉被告陈玉强自2020年2月26日-4月26日不能返回居住，在外租房居住的费用，人民币12600元；3.判令本诉原告王孟向本诉被告陈玉强向支付清洁、清理费，人民币1200元；4.判令本诉原告王孟向本诉被告陈玉强支付误工费，人民币1500元；5.判令本诉原告王孟向本诉被告陈玉强支付房屋租赁期间的水费100元、燃气费50元、门禁卡制作费60元，小计人民币210元；6.判令王孟承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告王孟与被告陈玉强于2019年8月26日签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称合同）。被告陈玉强将房屋出租给原告王孟生活居住使用。合同约定房屋用途是：居住。租赁期自2019年8月26日至2020年8月25日，共计12个月。租金为每月6200元。另有违约押金6000元整。在此期间一、原告王孟违反合同中“第二条的（一）、（二）；第六条的（二）2”1、原告王孟擅自将原有房屋用途和性质发生改变。①改为员工宿舍（多人、非亲属居住）。原告王孟自己提供的照片也能证明宿舍上下铺、多人非亲属。②改为库房（存放生产设备器具、食品加工原料、其他原材料和半成品）。③房屋所属小院存放大量废旧纸箱、废旧垃圾等易燃物品，造成消防安全隐患。社区居委会也多次联系原告王孟，令其整理垃圾、消除隐患。二、依据原房屋租赁合同“第八条（四）1、2、3、5、6、7”；“第九条（二）的约定，被告陈玉强与原告王孟解除合同、并依合同约定收取原告王孟的违约金及相关合理费用。反诉被告王孟辩称，前期是我家人在此居住，后期疫情期间是我们同事居住，我们没有在那里经营，东西只是放在里面。合同没有到期对方将锁换掉，将我们清理出去，我们在大街上徘徊，在疫情期间给我们造成了极大的恐慌。只同意赔偿燃气费50元、水费100元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：出租人陈玉强（甲方）与承租人王孟（乙方）于2019年8月26日签订《北京市房屋租赁合同》，合同主要约定：租赁用途居住，居住人数为4人，最多不超过6人；房屋租赁期自2019年8月26日至2020年8月25日；租金标准6200元/月、每三个月支付1次租金。合同第八条第四款中双方约定，乙方擅自改变房屋用途的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。合同第九条关于违约责任，双方约定，乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的50%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同签订后，王孟支付押金7400元、房屋租金交至2020年2月26日。2020年2月20日，陈玉强将房门换锁。2020年4月10日，王孟将房屋内物品搬离，王孟称受疫情影响无法搬家。陈玉强称因王孟将房屋用作生产经营、作为宿舍使用，不符合合同约定的使用用途，故其行使单方解除权。陈玉强对此不予认可。王孟称在搬离过程中，遗留办公木质柜两个及一双阿迪达斯品牌鞋，陈玉强称在其多次催促王孟后，直至2020年4月18日王孟仍未取走剩余物品，认为陈玉强系放弃遗留物品，已自行处理。另查，2020年2月26日，北京市昌平区市场监督管理局向陈玉强下发《行政提示书》，房屋在检查中发现存在以下问题：1、屋内存在用于经营的工具、设备、原料及半成品；2、屋内有多人居住用于员工宿舍的痕迹；3、现场检查由房东陪同，室内无人员居住，阳台外侧有易燃纸箱。针对上述问题特提出监督意见：1、住宿房屋不得从事食品生产经营活动；2、消除安全隐患将易燃物及用于生产经营的工具、设备、原料清除。本案庭审中，双方当事人均认可合同于2020年2月20日解除，但均认为系对方违约导致合同无法履行。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，王孟与陈玉强签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据北京市昌平区市场监督管理局下发的《行政提示书》，案涉房屋用于非居住用途，承租人违反了合同约定，陈玉强作为出租人有权要求解除合同，并由王孟承担相应的违约责任。但合同中约定的违约金为月租金的50%，陈玉强要求支付违约金6200元，高于合同约定，本院对其主张的过高部分不予支持。合同解除后，王孟直至2020年4月10日腾退房屋，陈玉强要求王孟赔偿自2020年2月26日至2020年4月10日的其在外租房的租金损失有事实及法律依据，本院参考双方约定的租金计算该期间王孟的损失。但考虑到此期间确为“疫情”期间，搬家不便，对于王孟应承担的赔偿责任，本院酌情予以减少。4月10日王孟将物品搬离房屋，4月10日至4月26日的租金损失不应再由其承担，陈玉强关于此期间的损失本院不予支持。陈玉强主张的水费100元、燃气费50元，王孟同意支付，本院对此不持异议。陈玉强主张的误工费、清洁费、门禁卡制作费因未提供相应证据，本院不予支持。现房屋租赁合同已解除，陈玉强应将收取的押金退还王孟。王孟要求退还2月20日至2月26日的房屋租金，但该期间王孟并未腾空房屋，其要求全额退还，本院不予支持。但考虑到陈玉强将房屋上锁已影响了王孟对房屋的使用，本院酌情确定由陈玉强退还部分租金。王孟作为违约方，要求陈玉强支付违约金及经济损失，无事实及法律依据，本院不予支持。王孟要求返还柜子及鞋或赔偿损失2000元，但该费用系其未及时搬离造成，应自行承担，本院对王孟的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、陈玉强于本判决生效之日起七日内退还王孟押金7400元、租金496元，以上共计7896元；二、王孟于本判决生效之日起七日内支付陈玉强违约金3100元；三、王孟于本判决生效之日起七日内支付陈玉强2020年2月26日至2020年4月10日的房屋租金损失5332元；四、驳回王孟的其他诉讼请求；五、驳回陈玉强的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1479元，由王孟负担1429元（已交纳），由陈玉强负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费342元，由王孟负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳），由陈玉强负担292元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  宋玉希人民陪审员  张淑珍人民陪审员  赵凯民二〇二〇年十一月十日书 记 员  王婵娟