贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初13716号原告：沈某，男，1988年7月17日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人：沈某某，男，1959年11月15日出生，汉族，贵州凯里市人，住凯里市，系沈某之父。代理权限为特别授权。被告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市新华路**富中商务大厦。统一社会信用代码：915200007143075654。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：何大党、周真恩，贵州宪张律师事务所执业律师。代理权限为一般代理。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住。住所地：凯里经济开发区香山别苑****一社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，总经理。原告沈某诉被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院2020年9月7日立案受理后，依法适用普通程序于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告沈某委托的诉讼代理人沈某某、被告华融贵州分公司委托的诉讼代理人何大党到庭参加了诉讼，被告大地联创房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告沈某请求依法判决：1、撤销（2020）黔2601执异139号《执行裁定书》；2、终止执行（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》，停止对凯里市房屋的查封和拍卖。事实及理由：2016年1月1日，我向被告大地联创房产公司预定大地春城5栋20-2号房屋，并交纳定房款10000元。同年1月6日，我不仅与大地联创房产公司签订了《商品房买卖合同》，而且支付了购房款98850元，与之前交纳的10000元共同作为购房首付款，剩余购房款由大地联创房产公司办理相关手续向银行贷款支付。2018年4月24日，大地联创房产公司将房屋交付给我，我接房装修后入住至今。由于大地联创房产公司的原因，导致未能办理房屋的相关手续，剩余购房款也未能通过贷款支付，但我认为房屋应该是我的个人财产。2020年7月27日，我得知所购房屋被法院裁定查封后，遂依法向凯里市人民法院（执行法院）提出执行异议，凯里市人民法院却错误裁定驳回我的异议申请。为了维护我的合法权益，特诉至法院。原告沈某为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、原告的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明沈某的基本身份信息和诉讼主体资格。2、大地春城物业服务中心2019年6月15日出具的《证明》复印件一份1页，拟证明沈某已于2018年4月24日收房的事实。3、NO.8708754、NO.8708756、NO.8708757《收据》复印件各一份共1页，拟证明沈某不仅交纳购房定金，而且还支付了购房首付款，甚至还交纳了预告登记费的事实。4、《大地春城商品房认购协议书》复印件一份1页，拟证明沈某在2015年12月31日认购涉案房屋的事实。5、NO.8633564《收据》复印件一份1页，拟证明沈某已经接房入住并交了三通费的事实。6、2018年4月24日的《钥匙发放记录表》复印件一份1页，拟证明沈某已领取涉案房屋钥匙的事实。7、2018年6月1日的《钥匙发放记录表》复印件一份1页，拟证明沈某于2018年6月1日开始装修涉案房屋的事实。8、NO.0011787、NO.0005503、NO.0011789《收款收据》复印件一份三张共1页，拟证明沈某已经装修入住涉案房屋的事实。9、《住宅装修验收表》复印件一份1页，拟证明沈某2019年4月8日对涉案房屋已经装修完毕的事实。10、2016年1月6日的《商品房买卖合同》复印件一份45页，拟证明沈某向大地联创房产公司购买涉案房屋的事实。11、《中国农业银行银行卡交易明细清单》、《个人账户交易明细》复印件一份各1页，拟证明沈某的父亲从银行取钱去交纳涉案购房首付款的事实。12、（2017）黔2601执1393号之一、（2020）黔2601执异139号《执行裁定书》复印件各一份共6页，拟证明（1）法院已裁定查封沈某购买的涉案房屋的事实；（2）沈某提出执行异议后法院裁定驳回其异议申请的事实。13、凯里市人民法院2020年7月15日的《公告》复印件一份1页，拟证明法院已对涉案房屋进行查封的事实。14、《转账汇款凭证》复印件一份2页，拟证明沈某已补交剩余购房款434000的事实。被告华融贵州分公司辩称：一、我公司对涉案房屋享有合法的抵押权。因为涉案房屋属于我公司拥有第三人在建工程抵押权的组成部分，且已经得到凯里市人民法院和贵阳市中级人民法院的认可，故原告沈某不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的的权利。二、虽然商品房消费者有权对抗抵押权和排除执行，但原告沈某仅是一般买受人，并不符合商品房消费者的条件，不能对抗我公司的抵押权，不能排除法院的执行。综上所述，原告享有的只是买受人物权期待权，既不能对抗我公司享有在建工程抵押权，也不能排除法院对涉案房屋的执行。被告华融贵州分公司为证明答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、被告的《营业执照》、《金融许可证》、《关于何斌同志任职的通知》、何斌的《居民身份证》、《负责人身份证明书》复印件各一份共5页，拟证明华融贵州分公司的企业性质、登记信息及诉讼主体资格。2、凯房建州字××号《在建工程抵押权证》、《楼盘查询表》复印件各一份共4页，拟证明（1）华融贵州分公司对涉案房屋享有在建工程抵押权；（2）涉案房屋属于抵押物组成部分，并且处于查封状态的事实。被告大地联创房产公司既没有递交书面答辩意见，在举证期限内也未提供任何证据材料。经审理查明：原告沈某系凯里市住房业主。被告华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司的分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。被告大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产（包括5栋20层2002号住房在内）。沈某得知自己所购的“大地春城”小区5栋20层2002号住房被查封后，于2020年7月27日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年8月7日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异139号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人沈某的异议请求。”宣判后，沈某不服裁定结果并于2020年9月7日向凯里市人民法院提起本案诉讼即案外人执行异议之诉。庭审中，因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，本院未能主持到庭双方当事人进行调解。另查明：2016年1月6日，原告沈某与被告大地联创房产公司就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1、沈某购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积155.1ｍ2，总价款542850元；2、沈某在合同签订之日交纳首付款108850元，余款434000元通过银行按揭贷款方式支付；3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局；4、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。同时查明：2016年1月1日，原告沈某向大地联创房产公司交纳定房款1万元。2016年1月6日，原告沈某向大地联创房产公司支付购房款98850元。2020年10月20日，原告沈某已将剩余的购房款434000元支付至凯里市人民法院。再查明：经本案承办人实地查看，原告沈某已对涉案房屋进行装修并入住多年。上述事实，有原告沈某的民事起诉状、被告华融贵州分公司的答辩状以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审核，可以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。根据沈某对本院裁定查封涉案房屋提出执行异议的请求，应认定为排除型执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从双方当事人所举证据来看，沈某在法院查封涉案房屋前不仅与房地产开发商即本案被告大地联创房产公司签订了商品房买卖合同，而且支付了购房首付款，甚至装修入住多年。特别是2020年10月20日将剩余购房款434000元交至本院。虽然至今未能办理产权过户登记手续是事实，但沈某作为买受人没有过错责任。对原、被告的诉辩主张，本院评析如下：一、原告的诉讼请求是否可以一并审理？《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第二款规定:“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的,人民法院可以在判决中一并作出裁判”。原告沈某的第一项诉讼请求是撤销本院（2020）黔2601执异139号《执行裁定书》，因为原告沈某提起本案诉讼，该执行裁定书自然失效，无需再行判决撤销。而原告沈某第二项请求却是停止对所购房屋（“大地春城”小区5栋20楼2002号商品房）的查封和拍卖，主张的是对涉案房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益。故第一项诉讼请求不是人民法院审理执行异议之诉的范畴，本院对该项诉讼请求予以驳回。二、（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书是否终止执行？（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书查封的是被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产，虽然涉案房屋也在查封的房产内，但不是唯一的执行标的物，原告作为涉案房屋的权益人只能请求法院不得对自己所购房产的执行，无权请求判决终止执行该执行裁定书。三、合同对抵押的约定。涉案商品房买卖合同第四条确实约定“大地春城”小区5栋20层2002号商品房已设置抵押，抵押权人是农行凯里金泉支行，同时，第二款约定抵押权人同意该商品房预售或销售的证明及关于抵押的相关约定见附件三。合同附件三没有写明涉案商品房预售或销售的证明以及抵押的相关约定。虽然买受人明知所购商品房已设置抵押，但从合同附件三载明的内容来看，买受人有足够的理由相信房地产开发商已经取得抵押权人同意才销售的事实，故沈某购买涉案房屋并无过错。四、备案登记。沈某购买涉案房屋至今未到房管部门办理备案登记是事实，但过错责任应当在房地产开发商即大地联创房产公司。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，登记备案不是认定房屋买卖真实性的唯一标准，充其量仅是人民法院判决时参考而已。综上所述，原告沈某的诉请事实清楚、证据充分、于法有据，本院依法予以支持。被告华融贵州分公司的答辩意见既缺乏事实依据，又与庭审查明的事实不符，理由不能成立，本院依法不予采纳。被告大地联创房产公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可视为对到庭当事人的诉辩和所举证据的默认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、不得执行被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行原告沈某购买位于凯里市的房屋。二、驳回原告沈某的其余诉讼请求。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  彭 春人民陪审员  肖光金人民陪审员  曾祥信二〇二〇年十一月四日法官助理刘春香书记员令狐艳