河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初3431号原告：吴润阳，男，1996年1月31日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张伍涛，河南怡龙律师事务所律师。被告：河南世豫房地产开发有限公司，住新乡市平原新区中州大道北段**平原新区管委会办公楼。法定代表人：傅杰平，任总经理。委托诉讼代理人：宋华，河南联盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：季路璐，河南联盟律师事务所律师。原告吴润阳与被告河南世豫房地产开发有限公司（以下简称世豫房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴润阳委托诉讼代理人张伍涛，被告世豫房地产公司委托诉讼代理人宋华、季路璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴润阳向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、《借款协议》；2、请求人民法院依法判令被告退还原告款项180589.6元，并支付该款项占用期间利息损失暂计5000元（实际从原告付款之日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算利息至被告退款之日）；3、诉讼费用判由被告承担。事实与理由：原、被告双方在2018年7月2日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告位于平原××××西西里．传说项目17号楼2单元6层2602户房屋一套，房屋总价款962420元，约定首付款293420元，银行贷款支付620000元。因被告违规采取首付分期的方式对外销售房屋，双方又于当日签订了《借款协议》，由被告出借资金用于支付原告购房的首付款。后原告按照购房合同及借款协议的约定，支付了购房前期的认购金、维修基金等款项，后又支付了部分分期款项总计付款180589.6元。被告理应按照合同约定为原告办理完毕房屋贷款事宜，但后期被告通知原告，原告的银行贷款办理不下来。被告提出更换银行贷款，原告又按照被告的要求提交资料，更换银行办理贷款，但更换银行后贷款还是审批通不过；造成双方的《商品房买卖合同（预售）》无法继续履行，依法应予解除。依据我国法律规定，主合同无法履行解除的话，附属合同应一并解除。因《借款协议》实际是《商品房买卖合同（预售）》的附属合同，也应一并解除。被告理应退还已收取原告的款项。被告世豫房地产公司辩称：贷款获批需吴润阳面签并提供合格的材料，世豫公司没有义务为其办理贷款。双方购房合同附件4明确约定买受人必须自本协议签订之日起七日内办理按揭贷款，买受人未按期提交材料或提交材料不符合要求视为买受人违约；买受人承诺自己的实际情况完全符合相关办理条件。2、吴润阳未能办理按揭贷款的原因是其名下有其他房产贷款100多万元，负债率过高且无法提供合格的共贷人和资产证明，无法证明其资产大于负债。且吴润阳长期在国外，也无法办理其他银行要求的面签手续。这是吴润阳不能办理按揭贷款的原因，违约责任在吴润阳。3、借款协议并非房屋买卖合同的从合同，二者是两个独立的合同，在法律上并不互为前提。世豫公司已经履行了借款人义务，出具了完整手续。解除合同只有约定和法定解除两种条件，而吴润阳根本都不具备解除合同的条件。吴润阳作为商品房买卖合同的买受方，也无权要求解除商品房买卖合同；其要求返还款项的要求均应驳回，并承担约定及法定的责任。经审理，本院可以确认以下案件事实：约于2018年7月2日，原告吴润阳与被告世豫房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》。该合同约定：1、吴润阳购买世豫房地产公司开发的位于新乡市平原示范区××．传说小区××楼××单元××号商品房，建筑面积136.16平方米，单价7068.3元／平方米，总价款962420元。2、买方须于2018年7月2日前支付首期购房款292420元，余款670000元通过向商业银行按揭贷款支付（见《商品房买卖合同（预售）》第七条第二项第三目）。3、出卖人应当于2020年6月30日前向买受人交付商品房。该合同附件四约定：买受人在签订合同及补充协议时，已经充分了解个人住房按揭贷款的办理条件、程序及需要交纳的全部费用，并承诺自己的实际情况完全符合相关的办理条件。如因买受人实际情况与相关要求和条件不符合或因买受人的其他原因，导致银行拒绝为买受人提供贷款、或要求变更贷款金额、首付款比例、贷款年限，或要求买受人补充资料，或另行提供担保人时，买受人应无条件地配合并与出卖人协商变更相关合同内容。买受人须自协议签订之日起7个工作日内提供办理个人住房按揭贷款的相关全部资料，并办理按揭贷款；买受人未能按期提交资料或提交的资料不齐全或不符合要求，或者在出卖人通知办理按揭贷款手续之日起7个工作日内仍未办理银行按揭贷款手续的，视为买受人违约。逾期在30日之内的，买受人应每日按照购房总价款万分之一的标准向出卖人支付违约金；逾期超过30日的，买受人应于逾期满30日的次日一次性付清购房余款和违约金（每逾期一日按照购房总价款万分之十的标准向出卖人支付违约金）；否则，出卖人有权解除合同，买受人除按上述标准支付违约金外，还应按照出卖人的实际损失向出卖人支付违约金。同日，原、被告另签订了《借款协议》，约定：原告吴润阳购买原告开发的上述房屋，因资金紧张，吴润阳向世豫公司借款260000元。借款期限为548天，即吴润阳须于2020年1月2日前将该借款向原告还清，其中2018年10月2日前还款50000元，2019年1月2日前还款50000元，2019年4月2日前还款40000元，2019年7月2日前还款40000元2019年10月2日前还款40000元，2020年1月2日前还款40000元。该借款吴润阳于2018年10月8日偿还50000元，于2019年1月23日偿还50000元，于2019年4月12日偿还40000元，剩余120000元未予偿还。该260000元实际用于支付吴润阳欠付世豫房地产公司的剩余首付款。吴润阳于2018年7月2日向被告支付首付款292420元，其中包含前期支付的认购金20000元、2018年7月2日支付的12420元及世豫公司向吴润阳提供的借款260000元。世豫公司于当日为吴润阳出具收取吴润阳17号楼2单元2602室房价款292420元的收据。该款项中，尚有120000元借款吴润阳未向世豫公司偿还。另，吴润阳于2018年7月2日向被告支付维修基金8169.6元，并于2018年7月24日向新乡市顺心房产经纪服务有限公司支付“按揭费”600元，用于办理剩余房款银行贷款手续。之后，经新乡市顺心房产经纪服务有限公司多次通知吴润阳补充资产证明材料及变更、增加保证人。终因吴润阳条件不符合银行要求，无法办理银行贷款。世豫房地产公司于2020年8月24日向我院提起诉讼，请求：1、判令解除其与吴润阳签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：2018-07021538），吴润阳协助世豫房地产公司办理网签合同撤销手续；2、判令吴润阳支付违约金473511元（自2018年7月10日暂计至2020年7月17日，以总房价款为基数，按月息2分的标准计算），之后计至实际办理网签合同撤销手续之日止；3、判令吴润阳赔偿经济损失65241元（自2018年7月10日暂计至2020年7月17日，以应贷款金额67万元为基数，按年利率4.75%的标准计算），之后计至实际付清之日止；4、判令吴润阳赔偿房屋差价损失120951元。该案于2020年8月24日立案，案号为（2020）豫0725民初2945号。该案件与本案合并公开开庭审理，已于同日与本案分别作出判决。本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，吴润阳无法申请到银行贷款，且已无能力通过其他途径支付剩余购房款，致双方合同目的无法实现。吴润阳主张合同无法继续履行，请求解除合同，世豫房地产公司亦于另案请求解除合同；双方签订的《商品房买卖合同（预售）》应于最后提出解除合同一方之解除请求到达对方之日解除。吴润阳于本案提出的民事起诉书于2020年10月20日送达世豫房地产公司，世豫房地产公司于（2020）豫0725民初2945号案提出的民事起诉书于2020年9月18日送达吴润阳。本院确认案涉《商品房买卖合同（预售）》已于2020年10月20日解除。吴润阳于《商品房买卖合同（预售）》签订前向世豫房地产公司支付认购金20000元，2018年7月2日合同签订之日吴润阳向世豫房地产公司支付12420元，2018年7月2日吴润阳向世豫房地产公司支付维修基金8169.6元，以上共计40589.6元。吴润阳为履行《商品房买卖合同（预售）》，积极配合中介服务提供方新乡市顺心房产经纪服务有限公司，提供申请贷款所需的各项材料，但因不可归责于原、被告双方的原因，吴润阳无法申请到银行贷款，导致案涉房屋买卖合同无法继续履行。吴润阳为购房而交付的上述款项，世豫房地产公司应予以返还。世豫房地产公司已按照合同约定履行本方义务，不存在过错，不应承担合同解除前的违约责任。吴润阳请求世豫房地产公司支付上述款项占用期间利息损失，世豫房地产公司应于《商品房买卖合同（预售）》解除之日返还世豫房地产公司应支付吴润阳以其占用款项40589.6元为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、自合同解除之日计算至该款返还之日的占用利息。双方签订《借款协议》，约定吴润阳购买被告开发的上述房屋，因资金紧张，吴润阳向世豫房地产公司借款260000元。该借款吴润阳于2018年10月8日偿还50000元，于2019年1月23日偿还50000元，于2019年4月12日偿还40000元，剩余120000元未予偿还。《商品房买卖合同（预售）》第七条第二项第三目约定买方须于2018年7月2日前支付首期购房款292420元，余款670000元通过银行按揭贷款支付。本案《借款协议》如与该约定进行衔接，可以看出本案借款260000元，加上合同签订前吴润阳支付的认购金20000元及吴润阳于合同签订之日支付的购房款12420元，恰好为292420元。可以认为，本案《借款协议》实际为双方就《商品房买卖合同（预售）》第七条第二项第三目约定内容而签订的补充协议，应认定为从合同。故，《商品房买卖合同（预售）》解除，该《借款协议》亦应同时解除。吴润阳在2019年4月12日前分四期共计向被告还款140000元，世豫房地产公司应予返还。剩余120000元未还款项，因合同解除，吴润阳无须支付。故，吴润阳请求解除《借款协议》，并要求被告世豫公司返还原告已付款项140000元，符合法律规定，予以支持。吴润阳购买世豫房地产公司开发的商品房，双方签订商品房买卖合同，根据约定，吴润阳有义务向世豫房地产公司支付购房款。吴润阳应当能够预见因其债务过重会导致贷款不能，吴润阳出于疏忽大意或者过于自信没能预见自己的问题，由此造成的损失应由本人承担。吴润阳请求世豫房地产公司支付于《商品房买卖合同（预售）》解除之前世豫房地产公司占用180589.6元（40589.6元＋140000元）期间的利息损失，无事实及法律依据，不予支持。自《商品房买卖合同（预售）》解除之日，世豫房地产公司应当返还吴润阳该180589.6元。自合同解除之日之次日起，如仍未返还，应支付相应的占用利息，即支付以180589.6元为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、自合同解除日之次日的2020年10月21日计算至实际返还之日的占用利息。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》已于（2020）豫0725民初2945号民事判决中确认解除。本案不再就吴润阳关于《商品房买卖合同（预售）》解除的请求予以裁判。吴润阳请求解除《商品房买卖合同（预售）》的请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十二条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：确认吴润阳与河南世豫房地产开发有限公司签订的《借款协议》于2020年10月20日解除；河南世豫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还吴润阳已付购房款、维修基金等款项共计180589.6元；河南世豫房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日支付吴润阳以180589.6元为基数、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、自2020年10月21日计算至180589.6元实际返还之日的占用利息。四、驳回吴润阳的其他诉讼请求。以上，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取2005.9元，由被告河南世豫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院；于上诉之日起七日内向新乡市中级人民法院预交上诉费，并将交费凭证交本院查验；逾期视为放弃上诉权利。审判员  娄季林二〇二〇年十一月十七日书记员  李路路