吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0202民初2930号 原告：吉林市瀚居物业服务有限公司,住吉林市船营区德胜路北山名苑小区物业总部。 法定代表人：运秀英，董事长。 委托代理人：崔莹，员工。 委托代理人：李敏，员工。 被告：郝买江，男，1963年9月1日生，汉族，户籍地吉林省长春市朝阳区，现住吉林省长春市二道区。 被告：仲崇军，男，1976年5月23日生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。 原告吉林市瀚居物业服务有限公司（下称瀚居物业公司）与被告郝买江、仲崇军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瀚居物业公司的委托诉讼代理人崔莹、李敏、被告仲崇军到庭参加诉讼，被告郝买江经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 瀚居物业公司请求法院：一、判令被告给付原告物业服务费19800元，滞纳金4455元,合计24255元。二、判令被告承担本案的诉讼费用。 事实和理由：2011年原告与吉林恒隆建设开发有限公司签订了《前期物业服务合同》,由原告为位于吉林市昌邑区的通潭富苑小区提供物业服务。合同约定物业服务费收费标准为，商业物业2.1元/月·平方米，业主应于每年12月31日前交纳下一年度的物业服务费,未按时交纳的，按每日千分之三标准支付违约金。被告房屋面积为196.43平方米，拖欠2017年1月1日起至2020年12月31日止物业费19800元、滞纳金4455元，合计24255元。原告多次催要，被告以种种理由拒绝交费。无奈，原告根据《中华人民共和国物业管理条例》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，依法提起诉讼，请求法院依法支持原告的各项诉讼请求。 郝买江提交书面答辩意见为：我的房屋坐落于通潭富苑2号楼5号网点，面积196.43平方米，原告说没有交费的时间是2017年1月1日起至2020年12月31日是对的。一、请求驳回原告的全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由原告承担。事实及理由：一、因原告没有和被告签订服务合同，并且没有履行实际物业服务，只是2011年工程开工时和地产签订的前期物业服务合同，2013年卖房入住时应有和业主签订的物业服务合同，所以根据《中华人民共和国合同法》，双方没有合同关系，不存在2017年至2021年1月欠物业服务费19800元和滞纳金4455元的事实。二、请原告出具相关物业服务证据，服务项目。三、退一步讲，被告是房主，房子出租给了仲崇军，如果原告真的服务了租房户仲崇军，根据《中华人民共和国物业管理条例》41条规定，业主与使用人约定由使用人缴纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任。见证据租房合同第3条中明确仲崇军缴纳物业费。四、据翰居通潭富苑物业人员讲：通潭富苑小区地产公司出租的门市，租户欠他们物业费的，全部按《中华人民共和国物业管理条例》41条规定，2019年在昌邑法院起诉的是租户即物业使用人，地产公司业主只承担连带责任。所以本案不起诉物业使用人只起诉业主是错误的。五、根据租房户仲崇军讲，物业2017年以来没有提供过任何服务，生活及经营垃圾是他自己另请街道环卫工人清理的，地下室由于物业管理不善、不通风，导致返潮一层门市墙皮脱落，申请法官到现场查看至今还没有维修的脱落墙皮惨状。六、物业不是政府执法机关，没有权利征收滞纳金，省会长春市没有一家物业收滞纳金的，吉林省事业管理局的下属物业管理的小区，有部分业主是按季度交物业费。通潭富苑物业费住宅每平米1.4元，门市没有电梯、不清扫楼梯等公共卫生、没有安防监控等服务，不但不减少费用，反而比住宅多收至每平米2.1元，极不合理。 仲崇军辩称：一、请求驳回原告的全部诉讼请求；二、本案诉讼费用由原告承担。事实及理由：一、因原告没有和被告签订服务合同，并且没有履行实际物业服务，只是2011年工程开工时和地产签订的前期物业服务合同，2013年卖房入住时应有和业主签订的物业服务合同，所以根据《中华人民共和国合同法》，双方没有合同关系，不存在2017年至2021年1月欠物业服务费19800元和滞纳金4455元的事实。二、请原告出具相关物业服务证据，服务项目。三、租房时房主说这个小区没有物业，没有物业费我才租的。而且物业公司在我租房期间2017年、2018年一直没有来过。既没有服务也没有来要过物业费。2019年突然来了说要物业费，我问他们做过什么服务，他们说没有服务也要交钱。四、租房之前我问过邻居都没交过物业费。五、物业2017年以来没有提供过任何服务，生活及经营垃圾是自己另请街道环卫工人清理的，地下室由于物业管理不善，不通风，导致返潮一层门市墙皮脱落（证据照片）。六、物业不是政府执法机关，没有权利征收滞纳金。物业账目不公开，业主有权拒交物业费。通潭富苑物业费住宅每平米1.4元，门市没有电梯、不清扫楼梯等公共卫生、没有安防监控等服务，不但不减少费用，反而比住宅多收至每平米2.1元，极不合理。我是从2017年11月份租住到2020年11月份，现在原告提出的诉请我不清楚哪部分是我承担，哪部分是郝买江承担，且今年受疫情影响，我在2020年6月份已经退租，从春节一直到六月份一直未营业，街道不让营业，6月1日退租的。和郝买江没有退租手续，但是有聊天记录。 本院经审理认定事实如下：2011年12月1日，甲方吉林恒隆建设开发有限公司与乙方瀚居物业公司签订《前期物业服务合同》，约定，甲方选聘乙方对通潭富苑小区提供前期物业管理服务。其中第八条约定：商业物业服务费标准为2.1元/月/平方米。第九条第四款约定：“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。”第五款约定：“物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年12月31日前履行交纳下一年度物业服务费用的义务。”第二十六条约定：业主或物业使用人违反本合同第九条约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。上述合同签订后至今，瀚居物业公司为通潭富苑小区提供了物业管理服务工作。 郝买江系通潭富苑小区2号楼5号网点（建筑面积196.43平方米）业主。2017年10月10日，甲方郝买江与乙方仲崇军签订《租房合同》，约定甲方将上述门市出租给乙方用于超市经营，租期自2017年10月10日至2020年10月10日三年。另约定：租房期间的水费、电费、物业费等归乙方交纳。该网点自2017年1月1日起至2020年12月31日止未交纳物业服务费，经催要仍未缴纳。 认定上述事实的证据有：《前期物业服务合同》、《欠费缴费通知书》、送达照片、工作照片、工作记录、《租房合同》。 本院认为:根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。据此，吉林市世贸广场建设有限公司与美生物业公司签订《物业管理服务合同》符合法律规定，且真实有效，对全体业主具有约束力，物业服务企业与业主均应按合同约定行使权利、履行义务。郝买江和仲崇军提出的抗辩，事实依据不足，且没有法律依据，不能成立。 《物业管理条例》第七条第五项的规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。”同时，第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。依《前期物业服务合同》第九条第五款关于物业服务费用交纳时间和数额的约定，瀚居物业公司请求交纳2017年1月1日起至2020年12月31日期间物业服务费用有合同依据，应予确认。郝买江作为业主，应当交纳2017年1月1日至2017年10月9日及2020年10月10日至2020年12月31日期间一年的物业费及逾期交纳违约金；依《前期物业服务合同》第九条第四款中“业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的约定，及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”的规定，2017年10月10日至2020年10月9日期间三年的物业费，应由房屋承租人仲崇军依约定承担交纳义务，并承担逾期交纳违约责任，同时，由郝买江承担连带责任。案涉商业网点建筑面积196.43平方米，物业费交纳标准为2.1元/月/平方米，每年应交物业费计4950.04元（196.43平方米×2.1元/月/平方米×12月），而瀚居物业公司请求2017年1月1日起至2020年12月31日四年为19800元，即每年4950元，应予确认。另关于瀚居物业公司请求的滞纳金，依合同约定应为违约金，而要求按2017年至2019年3年欠费额14850元（19800元－4950元）的30%计算为4455元，可酌情调整为按20%计算为2970元（14850元×20%），即2017年至2019年3年每年应承担逾期交费违约金为990元（2970元÷3年）。2017年违约金应由郝买江承担，2018年和2019年应由仲崇军负担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、郝买江于本判决生效后十日内一次性给付吉林市瀚居物业服务有限公司物业费4950元及违约金990元，合计5940元； 二、仲崇军于本判决生效后十日内一次性给付吉林市瀚居物业服务有限公司物业费14850元及违约金1980元，合计16830元； 三、郝买江对上述第二项承担连带给付责任。 四、驳回吉林市瀚居物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费203元，由吉林市瀚居物业服务有限公司负担12元；郝买江负担50元，仲崇军负担141元，郝买江负连带给付责任。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  刘忠军 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  丛 琳