文书内容江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民初68号原告：胡华林，男，1964年8月29日生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：黄孝鑫，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：关惠玲，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：詹皇增，男，1953年12月11日生，汉族，住广东省广州市番禺区。被告：刘志雄，男，1964年11月5日生，汉族，住江西省赣州市寻乌县。被告：寻乌县房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市寻乌县城北长安大道，统一社会信用代码：9136073474198158XM。法定代表人：詹皇增，该公司执行董事。上述三被告共同的委托诉讼代理人：谢昌跃，江西正制律师事务所律师。上述三被告共同的委托诉讼代理人：梁向阳，江西正制律师事务所律师。原告胡华林与被告詹皇增、刘志雄、寻乌县房地产开发有限公司（以下简称“寻乌房产公司”）房地产开发经营合同纠纷一案，广州市番禺区人民法院于2019年5月5日立案受理该案，三被告提出管辖权异议，广州市番禺区人民法院于2019年10月21日作出（2019）粤0113民初5692号之一民事裁定书，裁定本案移送赣州市中级人民法院处理。原告提出上诉后，广州市中级人民法院于2019年12月16日作出（2019）粤01民辖终2545号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。原告胡华林于2020年5月8日向本院预交案件受理费114507元、财产保全费5000元，本院于2020年5月12日立案。之后原告胡华林向本院出具《情况说明》，因广州市番禺区人民法院已就詹皇增、刘志雄的银行账户存款进行了续封，故原告撤回向本院申请的查封。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡华林及其委托诉讼代理人黄孝鑫、关惠玲，被告詹皇增、刘志雄，被告寻乌房产公司等三被告的委托诉讼代理人谢昌跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡华林向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还投资款本金7150000元；2.判令被告向原告支付投资款利息（以尚未归还的投资款为本金，按年利率9%为标准，分期计算，计至全部投资款实际清偿之日，暂计至2019年4月20日为5093332.50元，详见《利息计算表》）；3.判令被告向原告支付项目分成款本金1647201.40元；4.判令被告向原告支付项目分成款利息（截至2018年10月6日的利息为1400000元；自2018年10月7日起至全部项目分成款清偿之日止，以1647201.40元为本金，按15‰月息计算，暂计至2019年4月20日为160602.14元，暂合计1560602.14元）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年12月，被告以寻乌房产公司的名义与原告签订《房地产联合开发合同》，约定共同开发江西省寻乌县城东A块国有土地（即寻乌县祈福华庭项目），股份分配为被告占70%，原告占30%，项目利润按股权比例分配。原告分三期累计注资人民币900万元，上述投资款应分期返还，利息按每年9%计算。上述合同签订后，原告依约向被告支付款项900万元。2012年6月20日至2017年8月8日期间，被告仅向原告累计返还投资款本金185万元，且未支付任何利息。2017年8月29日，经被告核算，寻乌县祈福华庭项目暂利润为26942729.02元，按30%股权比例计算，原告应得分成款为6632818.71元。原告与被告詹皇增、刘志雄就项目收益分成问题签署《会议纪要》，约定被告詹皇增、刘志雄同意从2017年9月份至春节前每月付给原告30万元分成款，春节前付给原告120万元分成款，春节后抓紧按股份分红比例付清。2017年11月30日，原告与被告詹皇增、刘志雄共同就祈福华庭项目开发事项再次达成《会议纪要》，约定对于被告詹皇增、刘志雄超额使用的销售资金，在2017年11月底前按10‰月息计算，2017年12月起按15‰月息计算，同时约定被告应在2018年6月底前将超额使用销售资金付清给原告。2018年7月6日，原告与被告詹皇增、刘志雄共同就祈福华庭项目欠付原告350万元项目收益分成款问题达成《会议纪要》，约定被告于2018年7月底前向原告支付分成款180万元；2018年6月起，祈福华庭项目销售款扣税后50%付给原告；被告于2019年7月31日前付清所欠分成款。2018年10月6日，原告与被告詹皇增、刘志雄共同签署《还款合同》，约定寻乌祈福华庭项目，詹皇增、刘志雄欠原告项目收益分成款本金3447201.40元，利息1400000元。詹皇增、刘志雄承诺本金部分于2018年10月底还款180万元，2018年12月底前还清，利息部分应尽快还清，并备注具体数字以2018年8月底报表为准。但上述合同、会议纪要达成后，被告既没有按时、足额偿还投资款本息，也没有依约支付项目收益分成款及利息。经原告多次催促后被告仍不能履行，截至2019年4月20日，被告尚欠原告投资款本金7150000元，利息5093332.50元；分成款本金1647,201.40元，分成款利息1560602.14元。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》及相关规定，原告与被告之间签订的合同合法有效，原告已足额向被告支付投资款，被告应依约向原告偿还本息，并且应当依约向原告支付分成款及利息。被告逾期偿还款项的行为已经构成违约。为维护自身合法权益，原告无奈之下向法院提起诉讼，望判如所请。被告詹皇增、刘志雄、寻乌房产公司辩称，一、詹皇增、刘志雄并非本案的适格被告，两被告与原告签订涉案合同及办理阶段性财务结算均系履行职务行为，其个人不应承担任何责任。被告詹皇增、刘志雄均为寻乌房产公司的股东，詹皇增是公司执行董事，系公司法定代表人。原告与公司签订的房地产联合开发合同，在合同首部及落款均为寻乌房产公司及原告，签署人之一詹皇增也是作为该公司的法定代表人的名义而签名，并且合同上加盖了公司印章。詹皇增是为了履行公司法定代表人的职务，代表公司与原告签订涉案合同的。合同签订后，原告也是将投资款直接转入到公司的银行账户，显而易见是公司与原告共同合作开发涉案房地产项目，而不是詹皇增、刘志雄个人。虽然此后詹皇增、刘志雄与原告达成了几份会议纪要，但从会议纪要的内容看，都是有关公司与原告合作开发涉案祈福华庭小区房地产项目的投资分红、销售资金处理、分红款的支付等问题而达成的。2017年8月29日作出的第一份会议纪要讨论确定的是“春节后抓紧按股份分红比例付清相关款项的问题”，第二份是于2017年11月30日作出，这份会议纪要的内容是商讨有关在开发祈福华庭项目过程中，公司超额使用销售资金应如何处理的问题。第三份会议纪要是于2018年7月6日作出的，内容也是就祈福华庭小区项目欠原告分红款的问题而达成的。显然这几份会议纪要所反映的内容均是为了履行原告与公司达成的房地联合开发合同而作出。此外，原告与詹皇增、刘志雄于2018年10月6日签订了一份还款合同，虽然詹皇增、刘志雄个人在合同中签字，但是合同中明确强调是寻乌祈福华庭项目欠原告的款项，并且注明了“具体数字以2018年8月底报表为准”，这实际上是两被告代表公司与原告对合作开发涉案项目进行阶段性财务核算后，确认应向原告支付的利润分红款，原告在诉状中也自认该笔款项的性质属于项目收益分成款。由此可见，该欠款如能成立，也是形成于原告与公司之间，并非詹皇增、刘志雄个人欠其款项，这与两被告个人是无关的。在合作经营过程中，詹皇增、刘志雄作为公司的法定代表人、股东为了履行公司与原告达成的房地联合开发合同，与公司投资者一方进行洽谈、协商相关事宜，从而作出相关会议纪要、签订有关合同，完全是其职责所在，也正是其履行职务的体现。根据《民法总则》第170条规定、《民法通则》第四十三条规定以及最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》第42条规定，詹皇增、刘志雄作为公司的经办人所参与的经营活动应由公司承担。詹皇增、刘志雄不是本案的适格被告，依法不应承担任何责任。二、原告未对合作经营项目主张清算、在合作项目盈亏不明的前提下，直接要求向其返还投资款本金7150000元及其利息没有事实和法律根据，依法应驳回其诉讼请求。况且被告在收到其900万元投资款后，目前已经向其转付了745万元，原告取得该款项明显于法无据。从原告与公司签订的房地产联合开发合同内容可知，原告和公司之间就合作开发占地10.77亩房地产项目共同出资，并协商按投资比例分红，风险共担，利润共享，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，该合同性质属于合作开发房地产合同。协议当中有关中途返还原告投资款并计息的内容与法相惊外，其余条款均有法律效力。合同签订后，双方也实际履行了合同，原告也派员参与了公司的经营管理。无论从形式、合同约定的相关内容，还是实际履行状况看，双方之间的关系符合投资法律关系中共享收益、共担风险的法律性质。双方之间并不存在借款关系。为此，原告要求直接返还其款项及其利息于法无据。合作开发房地产，法理上属于合伙，而合伙财产属合伙人共有财产，只有分割后才能确定合伙人应分得的财产。要分割合伙财产，就必须查清楚合伙财产的范围、价值和现状，同时还要查清楚合伙投入和盈亏情况，然后才能按照合伙协议的约定和有关法律规定，进行盈余分配，亏损分担，分割合伙财产。《合伙企业法》第21条规定，合伙关系终止时，全体合伙人应对合伙的财产、生产的成本、债权债务、盈利亏损等费用先行清算，对合伙期间的盈亏、债权债务做出合理公平的分配。而不能直接向各合伙人退还投资款。为此，在合伙项目未清算、账目未经专业机构审计的情况下，分配盈余、结算亏损明显有惊于法律规定。目前合伙项目尚未结束，已完工程也未经竣工验收，双方之间并没有对合伙期间的账目进行最终的有效清算，在合伙体盈亏不明的前提下，原告直接诉请返还投资款的行为即不符合法律规定，亦可能损害第三人利益，依法不应支持。并且在项目未清盘的情况下，原告收取被告向其转付的745万元明显是于法无据的。三、在未经合作项目清盘的情况下，原告依据双方阶段性核算后而达成的还款合同主张分配利润不仅不符合合同约定的结算并分配利润的条件，也有悖于合作开发房地产合同利益共享、风险共担的法律原则，该主张依法不能成立。合同签订后，案涉房地产项目名称核准为祈福华庭小区，根据项目规划设计条件，整个项目占地面积7182平方米，总建筑面积19936.6平方米，商用2705.5平方米，居住13735.5平方米；整个小区规划建设6栋房屋。目前小区只开发建设了2-6#楼，1#楼还没有动工建设，而已完工程也尚未竣工验收。显然涉案项目并没有完工，尚处于建设当中。合作项目实际开发周期较长，项目合作方应待合作项目全部竣工并完成销售、缴清税款，在确定有利润的前提下，才能确定如何分配利润。房地产项目的开发周期一般都要达到五年以上，在正常情况下，是不可能存在中途退还投资款及分红的情形。本案之所以存在这种情况，公司完全是应原告的单方要求而与其洽谈，都是基于原告自身的原因。这也就直接导致了合作项目出现资金紧张的状况。合作开发房地产的基本原则是利益共享、风险共担，虽然合作协议约定了原告可以收回部分投资款，但最终是否能够收回投资，以及是否具备结算并分配利润的条件，还需结合协议的约定、合作开发项目的进度及盈利情况予以确定。根据合作协议第2条、第3条约定，项目利润在按财税制度规定缴纳税款后，才能按约定的比例进行分成，若出现亏损，也应按约定比例分担。目前案涉小区并没有建设完工，并且尚有巨额税款没有缴纳。虽然2018年10月6日合作方对案涉项目进行了阶段性财务核算，确认了原告当时可分得的款项，并签订了还款合同，但当时实际并不具备清算条件，且该还款合同的内容与双方签订的房地产联合开发合同的约定相矛盾，也与合作开发房地产合同利益共享、风险共担的原则不符，不具有法律效力。为此，不能以还款合同确定原告的项目收益分成款。合作开发房地产合同关系的特性就是共担风险、共享盈利。目前，合作项目尚未最终完成竣工验收，尚有1#楼未动工建设，对未销售商品房的价值情况和未完工项目至竣工所需的资金及建成后可销售的价值根本无法确定，在房地产市场不可预测因素日益增多的情况下，项目能否最终盈利，盈利多少，尚是一个未知数。显然在成本和利润均未确定的情况下，并不符合结算和利润分配的条件。原告在项目整体验收和销售均未完成的情况下，即提出返还全部投资款及分配其单方面的巨额利润要求，无异于将项目风险完全转嫁于被告公司，不仅于法无据，而且也有违合作开发的基本精神。为此，原告主张按照还款合同的约定结算利润，向其支付项目收益分成款缺乏事实和法律根据，依法应予驳回。鉴此，原告的诉请缺乏事实和法律根据，请在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉请。我方庭前向法院提交了鉴定申请书，我方认为原被告之间的权利义务要经过第三方确认，三次会议纪要和一份还款合同是阶段性安排，双方权利义务没有清算情况下应委托第三方清算，有利润的话会分配给原告，有亏损的话原告应在900万元出资额基础上相应核减。实际情况是，目前还有一栋房屋未开发，原告主张拿回900万元出资额以及1000多万元利润缺乏依据，因此违背了双方签订的《联合开发合同》。原告胡华林向本院提交证据如下：证据1、《房地产联合开发合同》，拟证明：2011年12月，被告以寻乌房产公司的名义与原告签订《房地产联合开发合同》，约定共同开发江西省寻乌县城东A块国有土地（即寻乌县祈福华庭项目），股份分配为被告占70%，原告占30%，项目利润按股权比例分配，原告分三期累计注资900万元，上述投资款应分期返还，利息按每年9%计算；证据2、中国光大银行电汇凭证、东莞银行交易明细、存款账户回单、收据；证据3、胡华林支付投资款统计表，拟证明：2011年12月至2012年7月，原告以银行卡转账的方式向被告支付投资款830万元，以现金支付的方式向被告支付投资款70万元，合计900万元；证据4、会议纪要、沙子头项目2017年4-6月份收支明细表（2017年8月29日），拟证明：2017年8月29日，经被告核算，寻乌县祈福华庭项目暂利润为26942729.02元，按30%股权比例计算，原告应得分成款为6632818.71元；原告与被告詹皇增、刘志雄就项目收益分成问题签署《会议纪要》，约定被告詹皇增、刘志雄同意从2017年9月份至春节前每月付给原告30万元分成款，春节前付给原告120万元分成款，春节后抓紧按股份分红比例付清；证据5、会议纪要（2017年11月30日），拟证明：2017年11月30日，原告与被告詹皇增、刘志雄共同就祈福华庭项目开发事项再次达成《会议纪要》，约定对于被告詹皇增、刘志雄超额使用的销售资金，在2017年11月底前按10‰月息计算，2017年12月起按15‰月息计算，同时约定被告应在2018年6月底前将超额使用销售资金付清给原告；证据6、会议纪要（2018年7月6日），拟证明：2018年7月6日，原告与被告詹皇增、刘志雄共同就祈福华庭项目欠付原告350万元项目收益分成款问题达成《会议纪要》，约定被告于2018年7月底前向原告支付分成款180万元；2018年6月起，祈福华庭项目销售款扣税后50%付给原告；被告于2019年7月31日前付清所欠分成款；证据7、还款合同，拟证明：2018年10月6日，原告与被告詹皇增、刘志雄共同签署《还款合同》，约定寻乌祈福华庭项目，詹皇增、刘志雄欠原告项目收益分成款本金3447201.40元，利息1400000元。詹皇增、刘志雄承诺本金部分于2018年10月底还款180万元，2018年12月底前还清，利息部分应尽快还清，并备注具体数字以2018年8月底报表为准；证据8、中国光大银行对私客户对账单、个人活期明细信息，拟证明：寻乌房产公司、詹皇增、刘志雄向胡华林返还投资款，支付项目收益分成款情况；证据9、利息计算表，拟证明：截至2019年4月20日，被告尚欠原告投资款本金7150000元，利息5093332.50元，分成款1647201.40元，分成款利息1560602.14元。针对原告胡华林提交的证据，三被告共同质证认为：1.对证据1的三性不持异议，但对证明目的有异议，证据1恰恰能够证明原被告之间存在联合开发合同法律关系，证据1中寻乌房产公司占股70%，原告占股30%，既然是联合开发不存在原告得固定收益需要返还本金的问题，因此双方之间是共担风险共享盈亏，不能达到原告的证明目的；2.对证据2、证据3的三性不持异议，确实寻乌房产公司账户收取了联合开发合同原告应出资的900万元；3.对证据4至证据7的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，其中三次是会议纪要，第四次是还款合同，背离双方在2011年12月11日签订的联合开发合同，该会议纪要与法律相悖，因此其合法性存在问题，只是针对原告请求作出的暂时性措施，三份会议纪要和一份还款合同不能否定双方在2011年12月11日签订的联合开发合同的效力；4.对证据8的真实性、合法性有异议，对还款凭证予以认可，但是数额少了，要以我方财务统计的数据为准；5.对证据9的三性均有异议，系原告单方制作。三被告共同向本院提交证据如下：证据1、被告詹皇增、被告刘志雄的居民身份证复印件及被告寻乌房产公司的营业执照复印件、被告寻乌房产公司的工商登记信息资料，拟证明：被告詹皇增、刘志雄的身份事项及被告寻乌房产公司的工商登记信息，詹皇增为寻乌房产公司的法定代表人，詹皇增及刘志雄为被告寻乌房产公司的股东及高管；证据2、原告与被告寻乌房产公司于2011年12月11日签订的《房地产联合开发合同》，拟证明：原告与被告寻乌房产公司签订的是合作开发房地产合同，而非借款合同，被告詹皇增以被告寻乌房产公司法定代表人的名义在合同中签字，属于履行法定代表人的职务行为；证据3、案涉项目寻乌县城东A块国有土地出让《规划设计条件通知书》【2011】013号、案涉国有建设用地使用权出让《成交确认书》、寻乌县发展和改革委员会《关于寻乌县祈福华庭房地产开发项目核准的批复》（寻发改字【2012】113号）、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证，拟证明：原告与被告寻乌房产公司合作开发项目的建设用地是由被告寻乌房产公司竞得，证实合作开发项目批准规划建设的具体情况以及该项目名称被核准为祈福华庭项目，项目占地面积7182平米，总建筑面积19936.6平米，商用2705.5平米，居住13735.5平米，整个小区规划建设六栋房屋；证据4、被告寻乌房产公司收取原告300万元投资款的收条、原告2012年2月14日转给被告寻乌房产公司的230万元投资款的银行转账凭证、原告2012年5月26日转给被告寻乌房产公司的200万元投资款的银行转账凭证、原告2012年5月转给被告寻乌房产公司的68万元投资款的银行转账凭证、原告2012年5月4日转给被告寻乌房产公司的32万元投资款的银行转账凭证，拟证明：原告的投资款是转入被告寻乌房产公司的银行账户，原告是与被告寻乌房产公司进行合作开发案涉项目；证据5、案涉项目2012年12月份收支明细表、2013年12月收支明细表、2014年12月份收支明细表、2015年12月份收支明细表、2016年12月份收支明细表，2017年12月份收支明细表、2018年8月及12月份收支明细表，拟证明：原告缴付的投资款全部进入被告寻乌房产公司的账务账目，以及案涉项目自2012年至2018年止历年的财务收支状况，同时证实案涉项目目前只开发建设了2-6#楼，规划建设的1#楼尚没有进行施工建设，整个项目未经竣工验收，尚不具备分配利润的条件，原告提出向其支付分红款及返还投资款没有事实与法律依据；证据6、2012年6月20日被告寻乌房产公司向原告转付50万元银行转账凭证、2013年元月被告寻乌房产公司项原告转付50万元的银行转账凭证及付款凭据、2014年8月6日被告寻乌房产公司项原告转付15万元的银行转账凭据及原告出具的收条、2016年6月28日被告寻乌房产公司向原告转付10万元的银行转账凭证及原告出具的收条、2017年被告寻乌房产公司向原告转付12笔共计200万元的银行转账凭证、2018年被告寻乌房产公司向原告转付六笔共计420万元的银行转账凭证，拟证明：被告寻乌房产公司自2012年6月起至2018年10月止共向原告转付了745万元，在项目未经清盘、不具备分红的条件下，原告取得这些款项没有法律依据。针对三被告提交的证据，原告胡华林经质证认为：1.对第一组证据三性由法庭核实，对证明目的有异议，被告詹皇增、刘志雄虽然是寻乌房产公司的股东及法定代表人，但公司是各方合作的平台，实际合作是詹皇增、刘志雄；2.对第二组证据确认证据的三性，不确认其证明目的，在《联合开发合同》履行过程中詹皇增、刘志雄以个人名义先后与原告签订三份会议纪要及还款合同、收支明细表文件，明确是詹皇增、刘志雄对我方才存在欠款，同时刘志雄通过其个人账户向我方返还部分投资款，上述事实均证明了、刘志雄实际履行该合作合同、会议纪要、还款合同等约定的义务，实际上均为该合同的实际履行主体，从《联合开发合同》的内容看，该合同包含了两方面内容，一是资金出借、还本付息，即合同第三条第四项、第五项，二是按股权比例进行收益分配及风险承担，即合同第三条第二项、第三项，该合同实际是出于项目融资需要签订的以借贷为主兼顾收益分配的合同；3.对第三组证据的第一、第二份证据没原件，不确认三性，对第三至第六份证据的真实性、合法性确认，不确认其关联性及证明目的，我方认为《联合开发合同》的开发项目既包括后续签订的会议纪要中陈述的祈福华庭项目、沙子头项目；4.对第四组证据确认证据的三性，不确认其证明目的，该830万元属于原告与三被告合作的祈福华庭项目投资款，70万元是原告现金支付给刘志雄，原告是根据詹皇增、刘志雄指示向相关账号转账，实际上三方均为合同履行主体；5.对第五组证据不确认证据的三性，该证据属于被告自行制作的，被告未提交账册及第三方独立审计机构的审计报告，我方无法核实其真实性，但我方认为仅就该收支明细表而言，在被告提交的2018年8月收支明细表载明的利润分配约定中，被告自认应分配给原告的利润为10763867.23元，后续应分配90917201.4元，进一步证明我方提交的还款合同欠款性质属于分成款，证明被告应履行返还投资款及支付相应利息、支付分成款及相应利息，且具备分成的条件，我方在本案中主张的分成款仅仅是项目已开发建设的楼盘的销售及收入，我方主张的分成款金额是经过各方核算及签署还款合同予以确定，同时原告保留对未开发未销售楼盘部分分成款追索的权利，另外，2018年8月收支明细表第九项为付股份利息款893600元，我方理解是股份分红或利息，第二页分配比例是0.7，胡华林0.3，证明是詹皇增与胡华林进行合作与分配，已经销售且未上账的收入仍有14861508元；6.对第六组证据第一份、第二份证据，确认真实性合法性，不确认关联性及证明目的，该100万元是三被告依据《联合开发合同》向原告返还的投资款，实际上双方确认投资款是需要逐步返还，对第六组第三份证据确认证据的真实性合法性，不确认关联性及证明目的，该15万元是三被告依约向原告返还的投资款，第四份证据确认证据的真实性合法性，不确认关联性及证明目的，该10万元是三被告依约向原告返还的投资款，第五份证据确认证据的真实性合法性，不确认关联性及证明目的，该200万元中前五笔合计60万元是三被告依约向原告返还的投资款，后面七笔2017年8月29日至12月27日合计140万元属于三被告依据会议纪要向原告支付的项目分成，第六份确认证据的真实性合法性，不确认关联性及证明目的，该420万元属于三被告依据会议纪要、还款合同向原告支付的项目分成款。补充质证意见：7.施工许可证载明的项目竣工日期是2014年10月29日，而不是被告代理人陈述的项目的开发需要漫长时间，如果按照施工许可证，本项目在2014年10月竣工，本身由于开发进度的原因，项目现在只剩一栋未完工，其余建筑均已完工，且销售完毕，符合项目分成的基础条件；8.我方在核对证据原件时，被告当庭出示的一份也是2018年8月份收支明细表，与其庭前提供的作为证据的复印件的明细表存在明显差异，主要在于其不包含庭前复印件的第二页的相关利润分配内容以及已付款项性质的认定。对于被告确认的应当分配利润分成给我方及利润分配的比例及实际合作方是詹皇增的有关内容予以确认，对制表中的各项数据我方无法确认；9.关于诉讼主体地位，综合本案被告证据五附表载明的詹皇增分得0.7比例内容，证据六载明刘志雄个人账户向原告付款，结合我方提供的会议纪要、还款协议明确欠款人是詹皇增、刘志雄，足以证明詹皇增、刘志雄实际是合作的主体，公司是平台，退一步说，即便是认定公司是合作主体，上述证据足以证明詹皇增、刘志雄作为公司股东，个人财产与公司财产产生严重混同，公司已经不具备独立的法人主体地位，属于公司法第20条第三款规定的，公司股东滥用法人地位及股东有限责任损害债权人利益的问题，在此情况下，应当由詹皇增、刘志雄对公司债务承担连带清偿责任。本院就寻乌县祈福华庭建设项目的相关情况向寻乌县住房和城乡建设局、寻乌县自然资源局出具协助调查函，寻乌县住房和城乡建设局、寻乌县自然资源局予以了回复，并前往项目现场勘查拍摄照片。本院将二单位的回函及现场勘查照片送达给各方当事人进行质证。原告经质证后认为：确认证据的真实性、合法性、关联性。该证据显示，寻乌县住房和城乡建设局函复祈福华庭项目2#-6#栋共13607.35㎡已销售完毕，该内容与我方的庭审陈述相符，也与我方提交的3份《会议纪要》及《还款合同》所记载的内容相符，足以说明如下事实：2017年，双方合作的祈福华庭项目大部分楼盘已销售完毕，产生了大量销售收益，根据合同约定，各方原应对上述收益进行分配，但由于詹皇增、刘志雄将胡华林的销售收益分成款挪用到其他房地产开发项目，没有足额向胡华林支付分成款，于是各方通过签订《会议纪要》及《还款合同》的形式确定詹皇增、刘志雄应向胡华林支付收益分成及利息的时间及具体金额。我方认为，项目楼盘已销售所产生的收益，已具备分配条件，且各方已经就已销售款项如何分配达成一致意见，被告主张待项目结算后再向我方支付款项违背各方约定，不应予以采信。三被告经质证后认为：一、对该组证据材料的合法性、真实性、关联性均不持异议。二、该组证据材料充分证实了涉案项目尚有1#楼未动工建设，已完工程也未完成竣工验收的事实，显然合作项目能否最终盈利，盈利多少，尚是一个未知数。在成本和利润均未确定的情况下，是不符合结算和利润分配条件的。为此，原告提出返还全部投资款及分配其单方面巨额利润的主张没有事实和法律根据，依法应予驳回。针对原告、被告提供的证据，经各方质证，本院综合认证如下：一、针对原告胡华林提交的证据：1.第一、二、三、四、五、六、七、八组证据客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以采信；2.第九组证据系原告单方制作的利息计算表，故本院不予采信。二、针对三被告提交的证据：1.第一、二、四、六组客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以采信；2.第三组证据中第1、2份证据因未提供原件核实，本院不予确认，第3、4、5、6份证据客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以采信；3.第五组证据收支明细表缺乏充分证据予以佐证，并且原告不予认可，但在《沙子头项目2018年8月份收支明细表》中“胡华林扣除税费后分配金额为3447201.4元”，应视为被告的自认，本院对其他内容不予采信。。三、针对本院调取的证据：寻乌县住房和城乡建设局、寻乌县自然资源局的回函以及现场勘查拍摄照片客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以采信。经审理查明：被告寻乌房产公司于2002年9月26日成立，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产综合开发、房屋、建筑材料、销售、房屋及土石方施工等。该公司股东仅有两人，即被告詹皇增、刘志雄，被告詹皇增系法定代表人兼执行董事。2011年12月，被告寻乌房产公司通过招标竞拍取得案涉地块即祈福华庭项目的国有建设用地使用权。2012年8月6日，寻乌县发展和改革委员会向被告寻乌房产公司出具《关于寻乌县祈福华庭房地产开发项目核准的批复》，批复同意祈福华庭房地产开发建设；项目主要建设内容与规模为项目占地面积7182㎡，总建筑面积19936.6㎡，其中商用2705.5㎡，居住13735.5㎡；项目总投资1亿元，所需资金由寻乌房产公司自筹解决。2013年8月22日，被告寻乌房产公司取得祈福华庭项目的《建设用地规划许可证》。2014年3月12日，被告寻乌房产公司取得祈福华庭项目的《建设工程施工许可证》，载明合同开工日期为2013年10月29日，合同竣工日期为2014年10月29日。2014年5月28日，被告寻乌房产公司取得祈福华庭项目《建设工程规划许可证》。2011年12月11日，原告胡华林（乙方）与被告寻乌房产公司（甲方）签订《房地产联合开发合同》，被告詹皇增作为寻乌房产公司法定代表人在合同尾部签名。该合同主要约定内容如下：“第一条开发项目，项目名称：江西省寻乌县城东Ａ块国有土地，地址：江西省寻乌县，206国道旁；第二条项目用地性质：合作开发项目占地10.77亩，土地性质为商业、住宅，用地文件以批复为依据；第三条合作方式：1.甲乙双方同意用甲方公司名义进行开发业务，由詹皇增、胡华林、刘志雄担任董事会成员，并委任刘志雄为总经理；2.股份分配：甲方占70%，乙方占30%，如有利润，按股份比例分配；如发生亏损，按股份比例承担；3.甲乙双方同意以甲方公司名称开展本项目开发业务，本项目所发生的所有相关费用、税收等均由本项目承担；4.资金投入：乙方在2011年12月16日前注资300万元，然后一个月内再注资300万元，四个月内再注资300万元，乙方共累计注资900万元，其他资金由甲方注资，利息按每年9%计算；5.2012年6月底退返乙方50万元，2012年12月底退返乙方50万元；……第八条补充与附件，本合同未尽事宜，依照有关法律、法规执行，法律、法规未作规定的，甲乙双方可以达成书面补充合同，本合同的附件和补充合同均为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等的法律效力；第九条合同的效力：1.本合同自双方或双方法定代表人或其授权代表人签字并加盖单位公章或合同专用章之日起生效；2.有效期至该项目结束止；3.本合同正本一式八份，甲乙双方各执四份，具有同等法律效力。”2012年1月11日，被告寻乌房产公司向原告出具《收据》，载明收到原告胡华林投资款70万元；2011年12月至2012年5月，原告向被告寻乌房产公司转账830万元，原告支付投资款合计900万元。2012年6月至2018年10月，被告寻乌房产公司、刘志雄共向原告胡华林转账745万元，具体明细表详见附件一。转账合计23笔，其中1笔通过被告寻乌房产公司账户转账，1笔通过被告寻乌房产公司原会计个人账户转账，剩余21笔均通过被告刘志雄个人账户转账。2017年8月29日，原告胡华林与被告詹皇增、刘志雄达成《会议纪要》[以下简称“会议纪要（一）”]，内容如下：“一、关于寻乌县祈福华庭项目开发事宜，经三方友好协商，詹皇增、刘志雄同意从2017年9月份至春节前每月给胡华林叁拾万元，春节前付给胡华林壹佰贰拾万元，春节后抓紧按股份分红比例付清；二、为加强股东联系，以后每二个月定期开会，以便及时处理协调有关开发问题。”2017年11月30日，原告胡华林与被告詹皇增、刘志雄达成《会议纪要》[以下简称“会议纪要（二）”]，内容如下：“一、关于詹皇增、刘志雄超额使用销售资金方面，在2017年11月底前按10‰月息，2017年12月开始按15‰月息计算给胡华林（以50万元基数起算）；二、詹皇增、刘志雄同意在2018年6月底前将超额使用销售资金付清给胡华林；三、春节前后詹皇增、刘志雄每月预付20万元给胡华林。”2018年7月6日，原告胡华林与被告詹皇增、刘志雄达成《会议纪要》[以下简称“会议纪要（二）”]，内容如下：“一、2018年7月底前，还壹佰捌拾万元整；二、从2018年6月起，祈福华庭项目销售款扣税后，50%支付给胡华林；三、2019年1月31日前，付清欠款。”2018年10月6日，被告詹皇增、刘志雄向原告胡华林出具《还款合同》，内容如下：“寻乌祈福华庭项目，詹皇增、刘志雄欠胡华林3447201.4元，利息1400000元（大写：本金叁佰肆拾肆万柒仟贰佰零壹元肆角，利息壹佰肆拾万元正，此款为截止到2018年8月底的数）。以上欠款和利息，本金部分，欠款人承诺，2018年10月底前还款1800000元（壹佰捌拾万元），2018年12月底前还清；利息部分应尽快还清。”被告詹皇增、刘志雄在尾部“欠款人”处签名，被告刘志雄注明“具体数字以2018年8月底报表为准”。而三被告提交的第五组证据中《沙子头项目2018年8月份收支明细表》载明“胡华林扣除税费后分配金额为3447201.4元”。本案审理期间，本院就寻乌县祈福华庭项目的相关情况向寻乌县住房和城乡建设局、寻乌县自然资源局出具协助调查函，寻乌县住房和城乡建设局、寻乌县自然资源局均予以了回复。2020年8月12日，寻乌县住房和城乡建设局复函主要内容如下：“1.祈福华庭项目开发现状：开发企业名称寻乌房产公司，项目规划总建筑面积19274.16㎡，计容建筑面积16537.06㎡，共6栋，其中2#-6#栋共13607.35㎡已经办理预（销）售许可且已销售备案完毕，1#栋2814.71㎡，由于用地纠纷等原因未开发，项目设计规划无变更；2.祈福华庭项目验收情况：该项目未综合竣工验收；3.祈福华庭项目销售情况：住宅销售101套，11698.46㎡；商业销售52间，1908.89㎡，已开发的2-6栋均已备案销售完毕。”2020年8月17日，寻乌县自然资源局复函主要内容如下：“寻乌县祈福华庭建设项目开发企业为寻乌房产公司，用地性质为商服、住宅，总用地面积为7182㎡，规划共6栋商住楼，报建总建筑面积19215.76㎡.截止目前项目规划设计未变更，业已开发建成的是2#、3#、4#、5#、6#栋，建筑面积约15962.8㎡.2008年4月，寻乌房产公司与当地住户潘海彪签订了一份土地转让协议，2013年经寻乌县人民法院判决该协议无效（2013寻民一初字第384号）后，潘海彪一直在1#楼的建设用地上堆放建筑用沙和停放车辆器械，致使房屋及地下室部分至今未开工建设。目前，因1#楼和人防地下室未按规划设计要求建设完善，整体人防工程未达到验收条件，导致项目整体未验收。”案件庭审期间，本院向原告胡华林释明“在本案中是否要求解除合同”，原告经过商议后，明确表示“坚持原本诉求不变更，不主张在本案解除合同”。本院认为，本案系房地产开发经营合同纠纷。原告胡华林与被告寻乌房产公司签订的《房地产联合开发合同》，其性质为合作开发房地产合同。合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。案涉《房地产联合开发合同》系双方当事人真实意思表示，且被告寻乌房产公司具备房地产开发经营资质，合同亦未违反法律法规规定，故该合同合法有效。本案争议焦点如下：一、关于被告詹皇增、刘志雄是否为本案适格主体的问题；二、关于原告要求三被告返还投资款本金715万元及利息是否具有事实与法律依据的问题；三、关于原告要求三被告支付项目分成款本金1647201.4元及利息是否具有事实与法律依据的问题。一、关于被告詹皇增、刘志雄是否为本案适格主体的问题。案涉《房地产联合开发合同》签订主体系原告胡华林与被告寻乌房产公司，而寻乌房产公司的股东即为被告詹皇增、刘志雄二人。根据《中华人民共和国公司法》第二十条规定“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。……公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”，本案中，会议纪要（二）明确载明“詹皇增、刘志雄超额使用销售资金”，并且被告寻乌房产公司、刘志雄共向原告胡华林转账745万元合计23笔，其中21笔均通过被告刘志雄个人账户转账，部分转账凭证载明“寻乌房产公司归还祈福华庭投资款”，足以证实被告詹皇增、刘志雄作为公司股东任意处分公司收益，个人财产与公司财产高度混同，被告詹皇增、刘志雄作为公司控制股东对寻乌房产公司过度支配与控制，属于上述法律规定的“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的”情形，被告詹皇增、刘志雄系本案适格被告，应就寻乌房产公司债务承担连带责任。二、关于原告要求三被告返还投资款本金715万元及利息是否具有事实与法律依据的问题。寻乌县住房和城乡建设局、寻乌县自然资源局向本院出具的复函均载明，案涉祈福华庭项目设计规划无变更，其中1#栋因另案纠纷导致房屋和地下室部分至今未开工建设，由于1#栋和人防地下室未按规划设计要求建设完善，整体人防工程未达到验收条件，导致项目整体未验收。而案涉《房地产联合开发合同》在第三条第5项仅约定了“2012年6月底退返乙方50万元，2012年12月底退返乙方50万元”，未约定剩余投资款的返还时间，并且合同第三条第2项约定“如有利润，按股份比例分配；如发生亏损，按股份比例承担”。目前，双方合作开发的案涉项目尚未完工，项目整体未验收，故原告胡华林要求被告寻乌房产公司返还剩余投资款本金的条件并未成就，针对其主张三被告返还投资款本金715万元及利息的诉求，缺乏依据，本院不予支持。三、关于原告要求三被告支付项目分成款本金1647201.4元及利息是否具有事实与法律依据的问题。案涉祈福华庭项目历经多年，原告胡华林与被告寻乌房产公司已进行数次阶段性结算。2018年10月6日，被告詹皇增、刘志雄向原告胡华林出具《还款合同》，明确载明“寻乌祈福华庭项目，詹皇增、刘志雄欠胡华林3447201.4元，利息1400000元。以上欠款和利息，本金部分，欠款人承诺，2018年10月底前还款1800000元，2018年12月底前还清；利息部分应尽快还清。”被告詹皇增、刘志雄在尾部“欠款人”处签名，被告刘志雄注明“具体数字以2018年8月底报表为准”。而三被告提交的第五组证据中《沙子头项目2018年8月份收支明细表》载明“胡华林扣除税费后分配金额为3447201.4元”，与上述《还款合同》确认的金额一致，应视为三被告的自认。2018年10月25日，被告寻乌房产公司通过刘志雄的工商银行账户依约向原告胡华林转账180万元，之后未按照上述还款合同履行剩余义务。本院认为，该《还款合同》系原告胡华林与三被告达成的阶段性结算，欠款数额与三被告提交的《沙子头项目2018年8月份收支明细表》载明的金额一致，并且业已依约履行部分义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”，有约定应从其约定，故应按照上述《还款合同》继续履行义务。该还款合同业已约定项目分配利润款项及利息，但并未约定项目分配利润款项还应另外计息，故除合同约定利息外，针对原告主张另外计息的诉求，本院不予支持。庭审期间，被告詹皇增、刘志雄认可所有会议纪要和还款合同中的签名系代表被告寻乌房产公司，寻乌房产公司股东亦仅为被告詹皇增、刘志雄二人，并且原告胡华林与被告寻乌房产公司签订的《房地产联合开发合同》，依据合同相对性，结合还款合同的内容均围绕案涉项目，故该还款合同确定的义务应由被告寻乌房产公司承担。但是，如前所述，根据《中华人民共和国公司法》第二十条规定，被告詹皇增、刘志雄应就寻乌房产公司债务承担连带责任。因此，被告寻乌房产公司应向原告胡华林支付项目分配利润款1647201.4元、利息1400000元合计3047201.4元，被告詹皇增、刘志雄就上述款项承担连带责任。另外，关于被告寻乌县房地产开发有限公司在本案中申请对案涉祈福华庭项目盈亏状况进行鉴定的问题。如前所述，双方合作开发的案涉项目尚未完工，项目整体未验收。被告寻乌房产公司在本案中并未提起反诉，仅向本院申请对案涉项目盈亏状况进行鉴定；经本院询问，原告胡华林并不同意对案涉项目盈亏状况进行鉴定，经本院释明，原告胡华林明确表示“坚持原本诉求不变更，不主张在本案解除合同”，故本案的处理不应超过原告的诉讼请求范围。针对被告寻乌房产公司在本案中提出对案涉项目盈亏状况进行鉴定的申请，本院不予准许。综上所述，原告胡华林的部分诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国公司法》第二十条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决如下：一、被告寻乌县房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡华林支付项目分配利润款1647201.4元、利息1400000元合计3047201.4元；二、被告詹皇增、刘志雄就上述第一项承担连带责任；三、驳回原告胡华林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114507元，由原告胡华林负担91924元，被告詹皇增、刘志雄、寻乌县房地产开发有限公司负担22583元。财产保全费5000元，因原告已申请广州市番禺区人民法院进行了续封，原告向本院撤回申请的查封，本院亦未作出财产保全的相关裁定，该财产保全费5000元应予退回原告胡华林。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或向江西省高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。审 判 长  雷勉励审 判 员  傅 忠审 判 员  王阿婷二〇二〇年十一月五日代理书记员  钟 琳代理书记员  雷 娜附件一：            被告寻乌房产公司、刘志雄向原告胡华林转账明细表                  序   号              时间              付款人及账户              收款人及账户              金额              转账备注                  1              2012.06.20              寻乌房产公司      147039271000008559      农信社寻乌营业部              胡华林      6226731200037203      光大银行广州番禺支行              50万元              往来款                  2              2013.01.09              公司原会计陈英涛      6222081510000102396      工商银行              胡华林      5522453320173387      建设银行              50万元              无                  3              2014.07.16              刘志雄      6222081510000879332      工商银行              胡华林      6226731200037203      光大银行广州番禺支行              10万元              应收款                  4              2014.08.06              刘志雄      6222081510000879332      工商银行              胡华林      6226731200037203      光大银行广州番禺支行              5万元              应收款                  5              2016.06.28              刘志雄      6222081510000879332      工商银行              胡华林      6226731200037203      光大银行广州番禺支行              10万元              归还祈福华庭投资款                  6              2017.02.14              刘志雄      6222081510000879332      工商银行              胡华林      6226731200037203      光大银行广州番禺支行              10万元              寻乌房产公司归还祈福华庭投资款                  7              2017.03.23              刘志雄      6222081510000879332      工商银行              胡华林      6226731200037203      光大银行广州番禺支行              10万元              归还祈福华庭投资款                  8              2017.07.07              刘志雄      6222081510000879332      工商银行              胡华林      6226731200037203      光大银行广州番禺支行              15万元              寻乌房产公司归还投资款                  9              2017.07.14              刘志雄      6222081510000879332      工商银行              胡华林      6226731200037203      光大银行广州番禺支行              15万元              归还祈福华庭投资款                  10              2017.08.08              刘志雄      6222081510000879332      工商银行              胡华林      6226731200037203      光大银行广州番禺支行              10万元              退回祈福华庭投资款                  11              2017.08.29              刘志雄      6222081510000879332      工商银行              胡华林      6226731200037203      光大银行广州番禺支行              10万元              寻乌房产公司退祈福华庭投资款                  12              2017.09.15              刘志雄      6222081510000879332      工商银行              胡华林      6226731200037203      光大银行广州番禺支行              10万元              归还祈福华庭投资款                  13              2017.09.19              刘志雄      6222081510000879332      工商银行              胡华林      6226731200037203      光大银行广州番禺支行              20万元              归还祈福华庭投资款                  14              2017.09.27              刘志雄      6222081510000879332      工商银行              胡华林      6226731200037203      光大银行广州番禺支行              10万元              退祈福华庭投资款                  15              2017.10.19              刘志雄      6222081510000879332      工商银行              胡华林      6226731200037203      光大银行广州番禺支行              30万元              退回祈福华庭投资款                  16              2017.11.29              刘志雄      6222081510000879332      工商银行              胡华林      6226731200037203      光大银行广州番禺支行              30万元              退回祈福华庭投资款                  17              2017.12.27              刘志雄      6222081510000879332      工商银行              胡华林      6226731200037203      光大银行广州番禺支行              30万元              退回祈福华庭投资款                  18              2018.01.09              刘志雄      6222081510000879332      工商银行              胡华林      6226731200037203      光大银行广州番禺支行              30万元              退回祈福华庭投资款                  19              2018.02.11              刘志雄      6222081510000879332      工商银行              胡华林      6226731200037203      光大银行广州番禺支行              150万元              寻乌房产公司归还祈福华庭投资款                  20              2018.03.21              刘志雄      6222081510000879332      工商银行              胡华林      6226731200037203      光大银行广州番禺支行              20万元              寻乌房产公司归还祈福华庭投资款                  21              2018.05.10              刘志雄      6222081510000879332      工商银行              胡华林      6226731200037203      光大银行广州番禺支行              30万元              归还祈福华庭投资款                  22              2018.07.10              刘志雄      6222081510000879332      工商银行              胡华林      6226731200037203      光大银行广州番禺支行              10万元              归还祈福华庭投资款                  23              2018.10.25              刘志雄      6222081510000879332      工商银行              胡华林      6226731200037203      光大银行广州番禺支行              180万元              寻乌房产公司归还投资款                  合      计              745万元