北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初4829号原告：北京市丰台区供销合作联合社，住所地北京市丰台区文体路**。法定代表人：陈思勇，主任。委托诉讼代理人：李平，北京市中友律师事务所律师。被告：中铁建置业有限公司，，住所地北京市丰台区贾家花园**院**楼**法定代表人：金龙，董事长。被告：北京市丰台区南苑乡东铁营村村民委员会，住所地北，住所地北京市丰台区南苑乡东铁营村**v>负责人：王建华，主任。二被告共同委托诉讼代理人：杨旭，北京市尚公律师事务所律师。第三人：肖连福，男，1958年7月16日出生，汉族，住北京市丰台区。第三人：肖凯，男，1985年6月17日出生，汉族，住北京市丰台区。第三人共同委托诉讼代理人：张振香（肖连福之妻、肖凯之母），住北京市丰台区。原告北京市丰台区供销合作联合社（以下简称丰台供销社）与被告中铁建置业有限公司（以下简称中铁建公司）、被告北京市丰台区南苑乡东铁营村村民委员会（以下简称东铁营村委会）、第三人肖连福、第三人肖凯财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丰台供销社委托诉讼代理人李平、被告中铁建公司及被告东铁营村委会共同委托诉讼代理人杨旭、第三人肖连福、第三人肖连福及第三人肖凯共同委托诉讼代理人张振香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰台供销社向本院提出诉讼请求：1．依法判令二被告赔偿原告因房屋灭失所造成的土地区位补偿价的损失2145550元；2．诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原告是北京市丰台区东铁匠营8号（以下简称东铁匠营8号）五间门面房的产权人，原告将该房屋出租给第三人肖连福使用。东铁匠营8号被纳入了北京市丰台区东铁匠营棚户区改造和环境整治项目的范围，二被告系该项目的执行人。近期原告了解到，二被告已将原告所有的东铁匠营8号五间门面房拆除。原告认为二被告没有通知产权人，没有向产权人支付补偿款的情况下就拆除了原告所有的房屋，侵犯了原告所享有的物权，依法应予赔偿。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告中铁建公司辩称，不同意原告的诉讼请求。具体理由为：第一，被告主体资格不适格，东铁营村进行改造腾退，被告并非腾退的主体。第二，原告并非涉诉房屋的产权人，根据原告方提供的房屋永久使用权转让协议，该房屋已经转给肖连福，同时协议第四条约定，所涉产权问题由肖连福交涉，拆迁利益由肖连福所有。第三，实际上腾退协议是肖连福与东铁营村委会签订的，被告不是协议签订的相对方。第四，根据上述客观事实，原告主张的法律关系不对，在肖连福已经与案外人签订补偿协议后，其应该主张合同无效，而不应该主张侵权责任。被告东铁营村委会辩称，不同意原告的诉讼请求。具体理由：第一，腾退补偿协议是村委会与肖凯签订的，且村委会已经向肖凯支付了协议款项。第二，原告主张赔偿金数额是根据选择房屋安置来的，如果原告主张补偿，相应标准需要发生变化，不可能给公司安置。第三，原告与肖连福有永久使用权转让协议，协议中明确约定了双方的权利义务，原告应该先行主张协议无效。第三人肖连福述称，原告所述不属实，不同意原告的诉讼请求。原告在起诉书中所陈述的“原告将东铁匠营8号的5间门面房出租给肖连福使用”的说法，是有意歪曲事实，实际情况是原告将此五间门面房出售给了肖连福。肖连福从1975年参加工作被分配到原告下属的宏大商业公司。2003年，经肖连福与公司多次商谈，公司领导提议将东铁匠营8号的5间门面房卖给肖连福，同时，肖连福同意与单位解除劳动关系。经过反复商谈后，双方将房屋的价格定在了240000元。单位领导提出由双方签订协议，将双方约定事宜写在协议里。因为房屋没有办理过户，所以该房屋的产权证书一直在原告手中，可是从协议的内容不难看出，双方之间确系房屋买卖合同关系而非租赁关系的真实性。双方签订的协议第三条约定，如乙方提出办理土地及房屋的过户手续，其费用全部由乙方自理，这已充分说明，只要乙方出过户费，甲方是完全同意乙方将房屋过户到自己名下的，这明显与原告所述房屋出租的事实是相悖的。双方协议第四条约定，如遇政府或有关部门开发占地时，所涉及的产权问题由乙方负责交涉，拆迁补偿一律归乙方。显然，原告所陈述的，将房屋出租给肖连福使用的说法是站不住脚的。肖连福从2003年开始就已经按照双方协议第五条的约定与宏大商业公司办理了解除劳动关系的一切手续，并已实际履行。协议第六条、第七条约定的有关房屋的维修、水电、房产税、土地税等肖连福也都如约履行。在交纳购房款时，原告要求肖连福将取得该房屋后至大约该房屋拆迁时，房屋的房产税、土地税等各项税费全部交于原告，因此肖连福的购房发票上不但含有240000元的购房款，还包含取得房屋后的各项税费21680元，原告将两项款项的发票开在一起，所以没写购房款，只写了房款。2003年7月，肖连福按照协议约定交付了原告购房款和取得房屋后的各项税费后，同时原告也将该房屋交给肖连福使用，由于房屋年久失修，而且房屋的结构也不适合居住，肖连福就将该房屋的结构进行了改动，并将整个院落都盖上了房屋，增加了房屋的使用功能。无论从房屋的内部还是外部，已不是2003年7月之前的情况。2006年，肖连福之子肖凯的户口迁到东铁匠营**，并在此居住到2016年拆迁，拆迁时认定的房屋建筑面积195．05平方米，而非房产证上的112．5平方米。从2003年到2016年长达13年的时间，原告对房屋的改动从未提出过异议，故无论是从协议的内容，还是房屋的使用，都说明原告是将房屋卖给了肖连福，而不是将房屋出租给肖连福。综上，原告的行为违背了诚信原则，与事实不符，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人肖凯述称，意见同肖连福。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认在卷佐证，并认定事实如下：东铁匠营8号原有房屋五间，建筑面积112．5平方米，房基占地面积112．5平方米，地号为Ⅱ-，地号为Ⅱ-2-1-41（1）-71992年3月19日登记在丰台供销社名下，所有权性质为集体，房屋用途为商业，房屋所有权证号为丰集字第XXXX号。2003年7月3日，丰台供销社（甲方）与肖连福（乙方）签订《房屋永久使用权转让协议》，约定：“经甲、乙双方友好协商，就转让东铁营8号五间门面房永久使用权一事达成如下协议，共同遵守。一、甲方同意将位于丰台区东铁营8号五间门面房（共计112．5平方米）的使用权永久转让给乙方。二、转让价格为人民币贰拾肆万元整，付款方式为本协议签订后一次付清。三、乙方将房款全部交付甲方后，此营业房的长期使用权便移交给乙方，如乙方提出办理土地及房屋过户手续，其费用全部由乙方自理。四、该房产使用权永久转让后，如遇政府或有关部门开发占地时，所涉及的产权问题由乙方负责交涉，拆迁补偿一律归乙方。五、该房产永久使用权转让的同时，乙方须提交自愿与甲方解除劳动合同的书面申请，办理与甲方解除劳动合同的手续。六、对该房产永久使用权转让后的管理使用、维修、治安、消防、环卫及水、电等方面的问题均由乙方承担，与甲方无关。七、该房永久使用权转移后房屋的房产税、土地税、房屋保险及以后政府出台新的房地政策所增加的费用，均由乙方承担。八、以上协议甲乙双方须相互遵守，不得违约。如在执行过程中乙方违约，甲方有权收回房屋；甲方违约乙方有权要求退还房款。九、本协议一式三份，甲乙双方各持一份，宏大商业公司一份，双方签字盖章后生效。”协议签订后，肖连福交纳房款261680元，协议所涉房屋交由肖连福使用。后肖连福对协议所涉房屋进行了翻建。肖凯系肖连福之子，其户籍登记在东铁匠营**。2016年10月6日，东铁营村委会（甲方、腾退人）认定肖凯为被腾退人（乙方），与肖凯签订《东铁营棚户区改造和环境整治项目宅基地腾退补偿安置协议书》，肖凯将东铁匠营8号宅基地及地上建筑物腾退，协议书中认定：“乙方腾退的宅基地位于北京市丰台区东铁匠营8号，经认定的宅基地面积195．05㎡，宅基地范围内的房屋建筑面积195．05㎡。乙方现有在册人口1人，应安置人口3人，分别为：产权人肖凯，之妻刚天昳，之女肖某。甲方应支付乙方评估价款总计2470371元，其中，宅基地区位补偿价2145550元，房屋及装饰、设备附属物重置成新价324821元。补偿款、奖励费、补助费统称为腾退补偿总款，甲方应支付乙方腾退补偿总款3283593元。”后双方按腾退补偿安置协议的约定腾退了房屋、支付了补偿款，并交付了定向安置房。现丰台供销社认为其作为东铁匠营8号的合法权利人，该院落的宅基地区位补偿价2145550元应归其所有，中铁建公司及东铁营村委会与肖凯签订腾退补偿协议侵犯了其相应的财产权益，从而形成本诉。2011年1月25日，北京市国土资源局和北京市人民政府国有资产监督管理委员会发布京国土籍〔2011〕43号《关于加快办理本市供销合作社土地确权登记手续的通知》，通知中对于“土地确权登记主体”明确为：“原石景山、丰台两区供销合作社所占土地，统一确权登记到北京供销社投资管理中心名下”。本院就东铁匠营8号土地的登记和权属认定问题向北京市规划和自然资源委员会丰台分局调查核实，该部门答复该地块未办理土地权属登记，但根据东铁匠营8号的自然坐落位置本院从该部门调取了该地块的旧系统信息查询结果，其上显示“土地坐落：丰台区东铁营8号”的“权利人：北京市丰台区供销合作联合社”，“宗地ID：×××”，“地籍号：×××”；调取的包括东铁匠营8号在内的东铁营村部分土地权属登记材料上显示，地号为××，地号为×××的土地所有权人为北京市丰台区南苑乡东铁营村经济合作社2-1-41（1），土地所有权证号为京丰集有（2012）第×××号，土地登记审批手续中2012年2月20日的北京市地籍调查表、宗地图中显示，界址点号为71、72、73、74所构成的不规则四边形标注的权利人为北京市供销社投资管理中心，标记的宗地号为×××，有邻宗地和本宗地指界人的签名捺印。该部门的相关工作人员答复称，其确认土地权属只能依据土地登记，在东铁匠营8号所涉土地无土地登记的情况下，其无法确认土地权利人，其提供材料中地籍号、权利人的记录是其地调的内部记录，不作为其最终确权、办理土地登记的确认依据。丰台供销社在本案中提交了北京市供销社投资管理中心出具的证明一份，其上载明：“我单位位于北京市丰台区东铁匠营8号的土地，该土地经营使用权利及拆迁补偿、诉讼的权利一并由北京市丰台区供销合作联合社行使。”案件审理过程中，本院就案涉的东铁营棚户区改造项目的相关情况向北京市丰台区住房和城乡建设委员会相关工作人员核实，其答复：2013年，丰台区人民政府和中铁建投资集团签署了关于棚改的合作框架协议，由于东铁营项目情况复杂，资金量大，区政府授权中铁建投资集团全资子公司中铁建公司作为项目实施主体，负责东铁营棚改项目的各项工作，腾退协议虽然由村集体与被腾退人签署，但资金由中铁建公司总体支付给村委会，纳入项目整体成本，这个项目中所涉集体土地通过腾退方式进行，案涉土地是村集体土地，村集体允许供销合作社在土地上建房经营，案涉土地有在册人口，由宅基地腾退认定小组按宅基地认定的被腾退人。中铁建公司、东铁营村委会自述，东铁营棚户区改造和环境整治项目由中铁建公司作为建设主体，其委托东铁营村委会负责组织开展该项目地块内的集体土地腾退相关具体工作，由东铁营村委会与被腾退主体签订腾退协议，腾退补偿款由中铁建公司支付给东铁营村委会，东铁营村委会按照协议向被腾退主体支付具体腾退补偿款项。本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。首先，根据已查明的事实，东铁匠营8号房屋所有权证载明原房屋所有权人为丰台供销社，房屋所涉土地虽未办理土地确权手续，但从相关部门的档案信息查询结果可以确认，东铁匠营8号原房屋所占土地的权利人为丰台供销社，根据相关文件通知，丰台供销社所占土地应统一登记在北京供销社投资管理中心名下，现北京供销社投资管理中心委托丰台供销社处理拆迁补偿事宜，故丰台供销社系本案适格当事人，其有权要求有关侵权主体对因腾退造成其经济损失承担赔偿责任。其次，中铁建公司系案涉腾退补偿项目的建设主体，负责该项目的整体工作，其在应当知道土地权利人，并有能力查询土地权利人的情况下，仅依据丰台供销社与肖连福之间签订的《房屋永久使用权转让协议》，未经土地权利人同意径行办理案涉土地的腾退事宜，故中铁建公司在案涉土地腾退事宜的审查、认定上存在过错，应承担其腾退案涉土地给丰台供销社造成的损失赔偿责任。东铁营村委会虽参与腾退，但其系接受中铁建公司委托与被腾退人签订腾退协议，并非腾退项目的实施主体及实际获益方，故对于丰台供销社要求东铁营村委会承担赔偿责任的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。因案涉场地已被拆除，中铁建公司亦未提供土地区位补偿价的其他补偿标准，故本院参照丰台供销社的产权房屋房基占地面积占案涉宅基地腾退补偿安置协议中记载的土地面积的比例酌定损失为1237500元。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，判决如下：一、中铁建置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿北京市丰台区供销合作联合社1237500元；二、驳回北京市丰台区供销合作联合社的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23965元，由北京市丰台区供销合作联合社负担10143元（已交纳），由中铁建置业有限公司负担13822元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李 蕊人民陪审员  王建民人民陪审员  张茂才二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  赵春阳