襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0691民初2854号原告：襄阳致力物业服务有限公司（下称致力物业公司）。住所地：襄阳市长虹北路**。法定代表人：杨扬，系该公司总经理。委托诉讼代理人：边敏，女,汉族,1974年5月7日出生,住襄阳市樊城区。系该公司员工。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：王兰，女，汉族，1978年11月11日出生，住襄阳市樊城区。系该公司员工。代理权限：一般代理。被告：樊兴良，男，汉族，1964年3月25日出生，住襄阳市高新区。被告：黄永红，女，汉族，1968年8月9日出生，住址同上。原告致力物业公司与被告樊兴良、黄永红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告致力物业公司的委托诉讼代理人边敏、王兰，被告樊兴良到庭参加诉讼。被告黄永红经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告致力物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付自2016年7月15日至2020年7月31日期间的物业费、垃圾处理费等共计5887元，并自2020年8月1日起，按照物业服务费1.4元/㎡/月，垃圾处置费4元/月的标准向原告支付物业服务费、垃圾处置费直至原告与建设单位签订的《前期物业管理委托合同》终止之日止；2、依法判令被告向原告支付违约金1766元（欠费总额的30%）；3、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为：请求依法判令被告向原告支付自2016年7月15日至2020年7月31日的物业费5692.7元、垃圾处理费194元，共计5886.7元。事实与理由：2014年2月10日，被告办理位于襄阳市樊魏路11号艺苑·景观豪庭1号楼1单元20楼1室房屋的交接手续，房屋建筑面积为83.84㎡。后被告正常向原告交纳物业服务费、垃圾处置费至2016年7月14日。自2016年7月15日起，被告未再向原告交纳任何费用，原告通过电话、律师函等方式向被告催交欠费无果。被告的行为已给原告造成损失，按照《前期物业管理服务协议》的约定，被告应向原告支付欠交的物业服务费、垃圾处置费外，每日还应按照应交额的3%向原告支付违约金。故诉至法院，请求判如所请。被告樊兴良辩称，原告起诉被告主体不适格，其没有与原告签订任何合同，且原告在服务期间，提供的物业服务未达到服务标准，广告收益账目不公开，且原告主张按1.4元/月/平米收取物业服务费的标准无依据。被告不应支付物业费。被告不存在违约，原告无权主张违约金且标准过高。被告实际只住了64个平方的面积，应当按照64个平方的面积收物业费。被告黄永红未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：被告黄永红是襄阳市高新区江山南路艺苑·景观豪庭********的房屋所有权人，房屋建筑面积为：83.84㎡。被告樊兴良系被告黄永红的丈夫，二被告系艺苑·景观豪庭业主。2011年2月21日，原告（乙方）与艺苑·景观豪庭小区建设单位湖北艺苑房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，约定甲方将艺苑·景观豪庭小区委托乙方实行前期物业管理，委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。2012年12月31日，原告经襄阳市物价局批准办理了监审证副本号2013-259的监审证，监审证上载明：根据襄价服规[2012]214号规定，艺苑·景观豪庭小区高层收费标准为1.4元/月/㎡。2014年2月10日，被告黄永红与原告签订艺苑·景观豪庭小区《前期物业管理服务协议》，协议约定：高层住宅按建筑面积1.4元/㎡/月、固定垃圾处置费每月每户4元。业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，致力物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起交纳违约金，违约金每天按应交额的3%收取。二被告交纳物业服务费至2016年7月14日，后未再交纳物业服务费。2019年4月19日，原告向二被告邮寄了催要自2016年7月15日起至2019年4月30日欠交的物业服务费、垃圾处置费等合计4066元的律师函，被告收到后，仍未支付。截止2020年7月31日，二被告尚欠原告物业费5692.7元、垃圾处理费194元，共计5886.7元未付，因而引起本案纠纷。另查明，2017年6月11日，襄阳市艺苑·景观豪庭业主委员会（下称艺苑业主委员会）选聘长城物业集团股份有限公司襄阳分公司（下称长城物业公司）为涉案小区新的物业服务公司，后因原告不退出该小区，导致长城物业公司无法进驻该小区。2018年6月4日，艺苑业主委员会向本院起诉原告，要求原告退出艺苑·景观豪庭小区，移交物业管理用房和相关设施，移交物业服务所必需的相关资料。本院于2018年11月19日、2018年11月29日作出（2018）鄂0691民初1407号民事判决书和民事裁定书，以艺苑业主委员会未依法定程序选聘新的物业服务企业，违反了《物业管理条例》的相关程序性规定为由，判决驳回艺苑业主委员会要求原告退出物业管理的诉讼请求。艺苑业主委员会不服提起上诉，襄阳市中级人民法院于2019年3月19日作出（2019）鄂06民终375号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。目前艺苑·景观豪庭小区的物业服务仍由原告负责。上述事实，有前期物业管理委托合同、湖北省服务价格监审证、房屋产权产籍查询结果、艺苑·景观豪庭前期物业管理服务协议、收据、律师函、EMS特快专递单、（2018）鄂0691民初1407号民事判决书和民事裁定书、（2019）鄂06民终375号民事判决书及当事人陈述等证据证实，足以认定。本院认为，原告作为艺苑·景观豪庭小区的前期物业服务企业，依据与该小区建设单位签订的《前期物业管理委托合同》提供物业服务，因《前期物业管理委托合同》约定的委托管理期限为自合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业服务企业签订《物业管理委托合同》生效之日止，故《前期物业管理委托合同》为附终止期限的合同，新的《物业管理委托合同》生效之日即为《前期物业管理委托合同》终止之日。艺苑业主委员会在未遵循《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》等法律和行政法规的规定选聘新的物业服务企业的前提下，即依据新的《物业管理委托合同》要求原告退出小区并移交相关设施及资料，该诉讼请求已被法院依法驳回，原告依据《前期物业管理委托合同》继续履行合同，并无不当。现原告仍为艺苑·景观豪庭小区提供物业服务，原告有权要求被告按照合同约定交纳物业服务费、垃圾处置费。故原告要求二被告支付自2016年7月15日至2020年7月31日期间的物业费5692.7元、垃圾处理费194元，共计5886.7元的请求，符合合同约定及相关政府文件规定，本院予以支持。被告辩称原告提供的服务未达到物业服务的标准，因其未提供证据证明，故本院不予采信。原告主张被告按照欠费总额的30%向其支付违约金1766元，虽然其主张的违约金金额是按照《前期物业管理服务协议》约定的标准自愿下调计算所得，但仍过分高于违约行为对原告造成的实际损失。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金酌情调整为以欠费金额5886.7元为基数，按照年利率6%的标准计算支付，即为1428.51元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告樊兴良、黄永红于本判决生效之日起三日内向原告襄阳致力物业服务有限公司支付拖欠的物业费5692.7元、垃圾处理费194元，合计5886.7元；二、被告樊兴良、黄永红于本判决生效之日起三日内向原告襄阳致力物业服务有限公司支付违约金1428.51元;三、驳回原告襄阳致力物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告樊兴良、黄永红共同负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提出上诉状时预交上诉案件受理费，款汇至湖北省襄阳市中级人民法院，开户行：中国农业银行襄阳市万山支行，账号：17×××56，户名：湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员  管龙华二〇二〇年十一月二日法官助理李**瑶书记员焦惠