广西壮族自治区贺州市八步区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1102民初2835号 原告：广西和道至诚商业管理有限责任公司，住所地：贺州市博雅苑住宅小区********。 法定代表人：温世宝，总经理。 委托诉讼代理人：卢贞，广西贺瑞律师事务所律师。 被告：邹钟紫，男，1985年3月19日出生，汉族，住贺州市八步区。 被告：李其明，男，1985年7月10日出生，汉族，住贺州市平桂区。 原告广西和道至诚商业管理有限责任公司（简称和道公司）与被告邹钟紫、李其明租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序于2020年10月12日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人卢贞，被告邹钟紫到庭参加诉讼。被告李其明经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告邹钟紫、李其明共同向原告和道公司支付坐落贺州市博雅苑商业街（即摩尔街）10栋1层105号、106号商铺的租金共计39026元（2018年1月1日起至2018年12月31日）以及违约金（从2019年1月1日起至被告清偿之日止的违约金按年利率6%计算，截至2020年8月1日为止违约金共计3515.6元）。2.被告邹钟紫、李其明共同向原告和道公司支付坐落于贺州市博雅苑商业街（即摩尔街）10栋1层105号的租金共 -2- 计16620元（从2019年1月1日起至2019年12月31日）以及违约金（从2020年1月1日起至被告清偿之日止的违约金按年利率6%计算，截至2020年8月1日为止违约金共计581.7元）。3.本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2015年10月3日，原告和道公司与被告邹钟紫、李其明签订涉案商铺的租赁合同，合同约定：1.原告将坐落贺州市博雅苑商业街（即摩尔街）10栋1层105号、106号商铺租赁给被告使用；2.租赁期限为2016年1月1日至2020年12月30日止；3.从2016年3月1日起开始收租，租金为第一个租约年每月人民币1703元，即年租金为20436元；第二个租约年每月2555元，即年租金为30654元；第三个租约年每月3406元，即年租金为40872元；第四个租约年每月3406元，即年租金为40872元；第五个租约年每月4258元，即年租金为51090元。 签订合同后，原告按照约定，按时将上述两个商铺交付给被告使用。2016、2017年期间，被告均能按时缴纳105号、106号商铺的租金，但从2018年开始，被告就没有按期支付租金，截止至2018年12月31日止，被告仅在2018年6月15日交来105号、106号商铺租金4000元，仍拖欠2018年1月1日至12月31日期间105、106号商铺的租金39026元，因此，原告收回了106号商铺的承租权。2019年开始，被告仍继续承租105号商铺，但被告仍未能按时履行交租的义务，经原告多次催收后，才收到被告转租的商户交付的9、10、11月的租金9000元，至今仍拖欠105号商铺租金16620元。2019年12月25日，原告向被告发函催收拖欠租金共计55646元，被告不予理会。原告认为，原、被告之间的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，被告应当按照合同约定支付租金，但是被告拖欠租金未付的行为已经构成违约。原告为维护自身的合法权益，遂诉至本院。 被告邹钟紫辩称，1.租赁合同上的签字是本被告签字，原告原来的法定代表人周明臻承诺被告前两年免租。2.105号商铺的租金应计算至2019年9月； -3- 从2018年起106商铺已经不是本被告使用，已被房东郭志勇收回，故租金不应由本被告支付。3.本被告原是原告的员工，原告委托本被告置换**、11号楼的公卫装修建材，本被告以个人名义购买建材，由于原告未支付货款，本被告向供货商预付的货款10000元，应当由原告支付，应当在本案中抵扣租金。4.按照合同约定迟一个月交租金应停水停电，但原告没有，应是默认被告迟交租金的行为，所以不应支付违约金。5.被告已经交纳押金5000元。 被告李其明未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明：2014年12月27日、2015年7月12日，原告和道公司（受托方）与案外人吴素美、郭志勇（委托方）分别就坐落于贺州市景观大道西侧贺州博雅苑小区第10栋105号商铺、106号商铺签订《委托租赁经营协议》，约定委托方自愿将上述商铺交受托方对外租赁或者由受托方自行招商经营，委托期限自本协议签订之日起至2020年12月31日止。之后，原告和道公司（甲方、出租人）与被告邹钟紫、李其明（乙方、承租人）于2015年11月30日签订《摩尔街租赁合同》，约定甲方同意将摩尔街中10栋1层105、106号商铺（建筑面积共计64.54平方米，其中105号商铺38.42平方米，106号商铺26.12平方米）出租给乙方使用；租约年：计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，其他租约年均依此类推；免租装修期：自进场日起至2016年3月1日；计租日：双方约定2016年3月1日为计租日。合同第二条约定租赁期限为2016年1月1日至2020年12月30日。第四条约定租金标准和租金支付：第一个租约年每月人民币1703元，即年租金为人民币20436元；第二个租约年每月人民币2555元，即年租金为人民币30654元；第三个租约年每月人民币3406元，即年租金为人民币40872元；第四个租约年每月人民币3406元，即年租金为人民币40872元；第五个租约年每月人民币4258元，即年租金为人民币51090元；租金支付方式：以三个月为一个交租期，除第一期租金外，其他租金均按每三个完整 -4- 的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期缴纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金。第六条约定本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币5000元作为履约保证金，如乙方不存在本合同第22.3条规定情形的，合同期满或终止后30日内甲方将履约保证金无息全额退还给乙方。第22.3条约定：“……双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。”第22.4条约定：“乙方延迟交纳本合同项下租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1%的延迟履行违约金；延迟超过30日，甲方也有权单方解除合同。” 合同签订后，原告将涉案商铺交付给被告，被告邹钟紫于2016年10月9日通过支付宝转账的方式向原告原法定代表人周明臻支付押金3000元。被告已交清2016年至2017年的租金，从2018年起，被告开始拖欠租金，仅于2018年6月15日交纳105号、106号商铺的部分租金4000元，原告遂于2018年年底提前收回106号商铺，此后，被告分别于2019年9月10日、2019年10月11月、2019年11月10日交纳105号商铺租金每笔3000元，共计9000元。 2019年12月25日，涉案商铺的物业服务公司贺州家欣物业服务有限公司向被告邹钟紫发出《贺州市博雅苑项目（摩尔街）租赁租金催收函》和《摩尔街商铺租赁租金缴费通知单》，催收函载明：“……一、10-105、106商铺（面积64.54）2018年1月1日至2018年12月31日尚欠租金39026元（3585.5元/月）；二、10-105商铺（面积38.42）2019年1月1日至2019年12月31日租金16620元（2135元/月）。截止2019年12月25日，10栋105.106商铺共计欠租金55646元；已严重超出约定缴纳租金期限720天，因您单方面严重违约，我司已决定将10-105商铺收回重新对外租赁。……”租金缴费通知单载明： -5- “10-105、106商铺面积为64.54㎡，拖欠租金月份为2018年1月1日至2018年12月31日，每月租金为3585.5元/月，仍欠租金39026元；10-105商铺，面积为38.42㎡，拖欠租金期间为2019年1月1日至2019年12月31日，每月租金2135元/月，仍欠租金16620元。”催收函及租金缴费通知单发出后，被告仍未履行支付租金的义务。2019年年底，原告提前收回105号商铺。原告认为，原、被告双方已经对2018年起的租金进行了变更（新的租金标准在合同第3页上方的空白处注明），并向被告进行了催收，应按照新的标准计算租金，被告认为应按照合同约定履行。 以上事实，有原告提交的《摩尔街租赁合同》、收据、微信聊天记录截图、《租赁租金缴费通知单》、《租赁租金催收函》、《委托租赁经营协议》及被告提交的《支付宝转账电子回单》等证据予以证实。被告提交的《收据》、《微信聊天记录截图》、《装饰装修结算书》、《销售单》、《贺州摩尔街广告发布合同》等证据与本案无关联，本院不予认定。 本院认为，原告与被告签订的《摩尔街租赁合同》，是双方真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已按照合同约定向被告交付租赁商铺，被告应按约定履行支付租金的义务。因被告未按约定支付租金，原告提前收回涉案商铺，故双方签订的《摩尔街租赁合同》已经解除。原告解除合同的行为符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定。原告主张被告支付合同解除前的租金，本院予以支持。根据合同的约定，2018年1月1日至2018年12月31日期间105号、106号商铺的总租金为39170元（2555元/月×2个月+3406元/月×10个月），被告已付租金4000元，尚欠35170元；2019年1月1日至2019年12月31日期间105号商铺的月租为2027.56元（按面积比例计算），总租金为24330.72元（2027.56元/月×12个 -6- 月），被告已付租金9000元，尚欠15330.72元。原告主张被告按照新的租金标准支付租金，一是不符合双方签订的《摩尔街租赁合同》的约定；二是原告提交的催收函及通知单加盖的是案外人贺州市家欣物业服务有限公司公章而非原告公司公章，且原告亦无证据证实被告已经接受新的租金标准；三是原告提交2019年9月至11月三张收款收据中记载的9000元仅是一整年租金的一部分，亦无法据此认定双方实际履行的租金标准。综上，原告主张按照新的租金标准即原告发给被告的催收函及通知单计算租金，理据不足，本院不予支持。被告邹钟紫提出105号商铺的租金只应支付到2019年9月，106号商铺从2018年起就已被房东郭志勇收回的意见，因无证据证实，本院不予采纳。合同解除后，原告本应将押金退还被告，但本案中，因被告存在逾期不支付租金的违约行为，才导致双方合同无法继续履行，按照合同第22.3条“……双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。”的约定，被告已支付的押金不予退还。原告主张被告从迟延交付租金之日起按年利率6%支付违约金至清偿之日止的诉讼请求，具有事实与法律依据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告邹钟紫、李其明共同向原告广西和道至诚商业管理有限责任公司支付坐落于贺州市博雅苑商业街（即摩尔街）10栋1层105号、106号商铺2018年1月1日至2018年12月31日的租金共计35170元及违约金（以35170元为基数，从2019年1月1日起至被告清偿之日止按年利率6%计算）。 二、被告邹钟紫、李其明共同向原告广西和道至诚商业管理有限责任公司支付坐落于贺州市博雅苑商业街（即摩尔街）10栋1层105号商铺2019年1月1日至2019年12月31日的租金共计15330.72元及违约金（以 -7- 15330.72元为基数，从2020年1月1日起至被告清偿之日止的违约金按年利率6%计算）。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效后十日内履行完毕，如逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1294元（原告已预交），减半收取647元，由被告邹钟紫、李其明共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 员  李兰英 二〇二〇年十一月三十日 法官助理  黄春梅 -8- 书记员徐小苗 书记员陈怡扬