北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初5645号原告：北京圣金龙食品有限公司，住所地：北京市密云区绿洲工业园区。统一社会信用代码：9111022802983002k。法定代表人：史庆广，董事长。委托诉讼代理人：李巧玲，北京雍文律师事务所律师。被告：北京盛杰伟业装饰有限公司，住所地北京市密云区宾阳北里东侧配房**。统一社会信用代码：91110228661552582Y。法定代表人：汤巨杰，经理。委托诉讼代理人：杨军，北京市兆盈律师事务所律师。原告北京圣金龙食品有限公司（以下简称圣金龙公司）与被告北京盛杰伟业装饰有限公司（以下简称盛杰伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告圣金龙公司的委托诉讼代理人李巧玲，被告盛杰伟业公司的委托诉讼代理人杨军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圣金龙公司向本院提出诉讼请求：1.判令盛杰伟业公司支付我公司拖欠的占用费自2019年6月1日至实际搬离之日止暂计算至2020年10月31日为45万元；2.判令盛杰伟业公司搬离涉案场地，返还原物恢复原状；3.本案的诉讼费用由盛杰伟业公司承担。事实和理由：2013年6月，我公司与盛杰伟业公司签订场地租用合同，我公司将位于圣金龙院内东侧的4500平方米的适用面积场地租用给盛杰伟业公司，租期为20年，租金为2013年7月1日至2023年6月30日，每年人民币30万元，2023年7月1日至2033年6月30日每年40万元。约定年付、预付制。盛杰伟业公司每年6月1日前应向我公司支付当期租金。但盛杰伟业公司2019年6月1日至今的租金一直未缴纳，截止到2020年6月1日，盛杰伟业公司应该支付我公司60万元。经我公司多次催告，并于2020年4月8日发催告函，盛杰伟业公司以种种理由拖欠，故诉于法院。盛杰伟业公司辩称：不同意圣金龙公司的诉讼请求。我公司未支付租金原因有以下几点：1.我公司与圣金龙公司以及圣金龙公司的关联公司有多笔业务往来，到目前为止并未进行核算；2.圣金龙公司出租给我公司的厂房没有产权手续致使我公司将产权出租之后发生了一系列的诉讼，并且双方的租赁合同被确认为无效，厂房一直处于闲置状态，造成我公司的资金紧张，所以未支付租金；3.疫情期间，厂房无法出租，无法正常经营，同时圣金龙公司应该扣除相应的租赁费用。如果本合同被确认为无效，我公司将会提起反诉，要求圣金龙公司赔偿我们相应的损失，这项权利我公司暂时保留。本院经审理认定事实如下：2013年6月，圣金龙公司（出租人、甲方）与盛杰伟业公司（承租人、乙方）签订《北京圣金龙食品有限公司场地租赁合同》，约定：就乙方向甲方承租办公楼、厂房（以下简称租赁场地）从事经营的有关事宜，达成如下协议：乙方的租赁场地坐落在圣金龙院内东侧，场地使用面积4500平方米，其中厂房面积，1800平方米，租赁用途为用于办公、机械生产、加工、综合利用。租赁期限自2013年7月1日至2033年6月30日，2013年7月1日至2023年6月30日，每年30万元，2023年7月1日至2033年6月30日，每年40万元。支付方式为年付、预付制。乙方首期租金应于本合同生效之日起十日内向甲方支付；从第二年起的租金每年支付一次，乙方应于每年的6月1日前向甲方支付当期租金。甲方声明本合同所指的租赁场地符合国家有关政策和法令建造并经验收合格。甲方保证拥有产权。在签约时该房屋没有产权纠纷。乙方承诺乙方自建、装修、改建或扩建的装修物30年租期届满后无偿归甲方所有。并约定，合同解除、租赁到期或由于乙方原因提前终止合同，乙方保证必须在一个月内无条件搬出。乙方装修、改建或扩建的装修物、扩建物可自行拆除，否则在搬出时间期满后其所有权无偿归甲方所用，甲方不作任何补偿。2020年3月30日，圣金龙公司向盛杰伟业公司发送《催告函》：贵司与我司于2013年签订了场地租用合同，我司将位于圣金龙院内东侧的4500平方米的使用面积场地租用给贵方，租金为2013年7月1日至2023年6月30日每年人民币30万元。约定年付、预付制，每年6月1日前向我司支付当期租金。但贵司2019年6月1日到至今的租金一直未缴纳，经我司多次催告，贵司还是以种种理由拖欠。现我司正式函告如下：一、贵司接到本催款函后于7日内向我司缴纳场地租金30万元整，并按照双方合同约定，按欠缴租金的日千分之五向我司支付违约金。二、贵司接到本催告函后未在我司规定的时间内缴纳场地租金，则我司按照双方的合同约定与贵司解除租赁合同，请贵司于2020年4月30日前将租用我司的场地腾空。2020年4月8日，盛杰伟业公司法定代表人汤巨杰签署《催告函》文件送达回执。在本案审理过程中，圣金龙公司仅向本院提供案涉场地的国有土地使用证，未提供案涉房屋的合法建造手续。双方均认可合同签订时，案涉场地内建筑物仅有东侧1800平方米的厂房；案涉场地内西侧办公平房及北侧二层办公楼均为盛杰伟业公司自行建设，且未办理规划审批手续，圣金龙公司亦未提供证据证明其曾对盛杰伟业公司上述自行建设行为提出异议。盛杰伟业公司在庭审中表示其对东侧厂房亦进行了装修。盛杰伟业公司认可未向圣金龙公司支付2019年6月1日至今的租金。在本案审理过程中，本院组织双方进行了调解，但因盛杰伟业公司未能先行结清2019年度的租金，双方未能达成最终的调解意见。经本院释明，如果合同被解除或确认无效，盛杰伟业公司是否对东侧厂房的装修残值及自建建筑物要求补偿，盛杰伟业公司表示本案中暂不提该主张，必要时另行主张。上述事实，有双方当事人陈述、《北京圣金龙食品有限公司场地租赁合同》《催告函》《文件送达回执》等证据材料在案佐证。本院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，涉案房屋未取得合法建造手续但出租，因标的物本身不具有合法性，《北京圣金龙食品有限公司场地租赁合同》应属无效。圣金龙公司主张该合同仅为土地租赁合同，因其具有国有土地使用证，故合同应有效，但经本院审查，从双方签订的合同文义上看，合同第一段即明确了“租赁场地”指的是办公楼、厂房等建筑物，合同第四条的各项表述亦能看出出租的标的物是4500平方米土地上的建筑物，故圣金龙公司的该项主张不成立，对该意见本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持。本案中，虽然租赁合同无效，但盛杰伟业公司实际占有使用了该房屋，应当支付实际占用期间的房屋使用费。故对圣金龙公司要求盛杰伟业公司支付占用费的请求，本院予以支持。占有使用费的具体标准，本院参照双方合同约定的租金标准予以确定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故圣金龙公司要求盛杰伟业公司返还涉案房屋的请求，本院予以支持。盛杰伟业公司在租赁期间，在院内自行建设了西侧办公平房、北侧办公楼，并对东侧厂房进行了装饰装修，圣金龙公司作为出租人明知该建设行为，但未提出异议，故其对该建设及添附亦存在过错，故其要求盛杰伟业公司恢复原状的请求，本院不予支持。就上述财产损失，盛杰伟业公司在本案中未主张，双方可协商解决，协商不成，另案解决。综上，依据《中国人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告北京盛杰伟业装饰有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退北京圣金龙食品有限公司院内东侧的4500平方米使用面积场地及地上建筑物、附属物，并返还给原告北京圣金龙食品有限公司；二、被告北京盛杰伟业装饰有限公司于本判决生效之日起十日内向原告北京圣金龙食品有限公司支付房屋占有使用费（按照每年三十万元的标准，自二〇一九年六月一日起至实际腾退之日止）；三、驳回原告北京圣金龙食品有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千九百元（原告北京圣金龙食品有限公司已预交），由被告北京盛杰伟业装饰有限公司负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 佟春蕾二〇二〇年十一月三十日法官助理 黄 杰书 记 员 侯君颖