四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0802民初3890号 原告（申请执行人）：广元市裕泰典当有限责任公司，住所地广元市利州区财神街**，统一社会信用代码91510800742276049D。 法定代表人：张楷林，董事长。 委托诉讼代理人：杨志强，男，1976年4月6日出生，汉族，住四川省广元市利州区，系该公司员工。 委托诉讼代理人：黄杰，四川天称律师事务所律师。 被告（案外人）：王秋国，男，1970年6月18日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 被告（被执行人）：戴华元，男，1965年6月7日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 原告广元市裕泰典当有限责任公司（以下简称裕泰典当）与被告戴华元、王秋国申请执行人异议之诉一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告裕泰典当委托诉讼代理人杨志强、黄杰，被告戴华元、王秋国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告裕泰典当向本院提出诉讼请求：1、依法撤销贵院（2020）川0802执异26号《执行裁定书》；2、判令对广元市新程实业有限公司开发的位于四川省广元市利州区××路“江南星城”Ａ栋2单元8楼4号住房继续执行；3、本案诉讼费由二被告承担。 事实和理由：2018年12月12日，被告戴华元在原告处典当借款16万元，借款期限一个月，但戴华元借款后未按约及时偿还典当借款，原告依法诉至法院，双方于2019年4月11日达成调解，利州区法院作出（2019）川0802民初1956号《民事调解书》，但在生效法律文书确定的履行期间内，戴华元未按约及时履行，故原告向法院申请执行，法院于2019年9月5日作出（2019）川0802执1892号《执行裁定书》，裁定冻结扣划戴华元银行存款180050元，或查封、扣押、拍卖、变卖其同等价值的财产，或扣留、提取其同等金额的合法收入。法院在2019年9月18日向广元市房管处发出（2019）川0802执1892号协助执行通知书，要求广元市房管处协助执行，查封被执行人戴华元位于位于四川省广元市利州区××路“江南星城”Ａ栋2单元8楼4号住房（合同备案号201204240000482），同日广元市不动产登记中心协助执行查封。被告王秋国知晓这一事实后，于2020年3月25日向法院提出执行异议，法院作出（2020）川0802执异26号《执行裁定书》支持了王秋国的异议申请。 原告认为王秋国的异议申请依法不能成立，不应当得到支持，特依法向法院提出申请人执行异议之诉，以维护自身合法权益，理由如下：法院（2020）川0802执异26号《执行裁定书》中有关王秋国的异议申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）第二十八条其异议即成立的观点有误。一、王秋国并不符合《异议和复议规定》第二十八条所规定的情形。第二十八条中规定的买受人所指的是买卖商品房的消费者，本条所保护的系消费者购房之合法权益。通过执行听证程序查明的事实，王秋国与戴华元二人达成的房屋买卖行为，实际上系以物抵债的行为，即王秋国对戴华元之债权也系普通债权，并非（2020）川0802执异26号《执行裁定书》所认定的王秋国系“实际消费者”，王秋国非《消费者权益保护法》第二条界定的“消费者”，戴华元也并非《消费者权益保护法》第三条界定的“经营者”，故其不应当收到法律的“特别保护”。二、戴华元王秋国二人以房抵债协议首先是以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。故（2020）川0802执异26号《执行裁定书》所认定王秋国具有“物权期待权”的观点不能成立，故原告向法院提起诉讼。 被告戴华元辩称，其下欠原告裕泰典当借款属实，借款时被告戴华元将案涉房屋抵押给原告作为一种保障；其与王秋国是亲戚关系，存在债权债务关系，其在2012年以45万元的价格将房产抵给了被告王秋国。被告戴华元将案涉房产抵押给原告时，原告清楚该房屋已抵给被告王秋国的事实，同时其还抵押了2辆车给原告。因被告王秋国无法办理产权手续，才向法院提交了执行异议书。 被告王秋国辩称，其已购买案涉房屋多年，是因为政府行为才导致未办理产权证，购买房屋的手续、钱等已严格履行，法院执行时应调查清楚房子的情况。 本院经审理认定事实如下：2018年12月12日，被告戴华元向原告广元市裕泰典当有限责任公司借款16万元未按期归还，之后原告广元市裕泰典当有限责任公司诉被告戴华元典当纠纷一案，本院以（2019）川0802民初1956号立案受理后，于2019年4月11日达成协议，本院作出（2019）川0802民初1956号民事调解书，约定被告戴华元定于2019年4月-2020年7月逐月偿还10000元，共计160000元及每三个月的利息，如被告戴华元于2019年6月未付清到期借款及利息，原告可以申请强制执行所有债权。该民事调解书生效后，被告戴华元未依法履行义务。 原告广元市裕泰典当有限责任公司于2019年9月3日向本院申请强制执行，同日，本院以（2019）川0802执1892号立案受理后，于2019年9月5日作出（2019）川0802执1892号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人戴华元银行存款180050元（本金16万元,利息16000元、诉讼费1750元,执行费2300元）;或查封、扣押、拍卖、变卖其同等价值的财产。本院于2019年9月18日向广元市房管处发出（2019）川0802执1892号协助执行通知书，要求广元市房管处协助执行：查封被执行人戴华元位于四川省广元市利州区××幢××号××住房（合同备案号201204240000482）。同日，广元市不动产登记中心协助执行查封。被执行人戴华元于2019年9月24日签收该执行裁定书。 广元市新程实业有限公司于2012年4月23日向戴华元出具收款收据一张，内容为戴华元交来“江南星城”Ａ幢2-8-4号购房款553625元。2012年4月24日，由戴华元、曾**与广元市新程实业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同备案号201204240000482，约定由戴华元、曾**购买位于四川省广元市利州区××幢××号住房，建筑面积为128.75平方米，约定一次性支付购房款527875元。2013年10月6日戴华元之妻曾**因病死亡，在这之前因戴华元欠案外人王秋国借款60余万元，案外人王秋国为广元经济技术开发区兰渝铁路项目拆迁货币安置户和王秋国儿子王红斌结婚急需要住房，戴华元与案外人王秋国商议以房抵偿债务45万元，双方于2013年10月12日签订了《售房合同协议书》，被执行人戴华元将位于四川省广元市利州区××幢××号住房以45万元价格出售给王秋国。《售房合同协议书》约定：一、甲方（即戴华元）将自己的房屋及房屋占有范围内的土地使用权转让给乙方（即王秋国），房屋具体状况如下：房屋座落于广元市××路××幢××单元××楼××号，建筑面积为128.75平方米（以江南新城开发商与戴华元、曾**签订的购房合同为准，此合同已在建委备案）；二、甲乙双方经协商达成一致，同意上述房地产转让给乙方，除去甲方12万元左右的赠予部分外，净价为人民币450000.00元，产权契税、维修基金、水、电、气、通信、其他手续费等费用由乙方承担；三、甲、乙双方同意，本合同生效后，甲方将上述房地产交付给乙方；四、上述房地产风险责任自该房地产权利转移之日起转移给乙方；五、本合同一式贰份，甲、乙双方各壹份。合同签订后，于2013年11月4日，广元市公证处对戴华元和其原妻子曾**在婚姻关系存续期间的财产与曾**的利害关系人进行了公证，公证由戴华元个人继承其原妻子曾**的全部财产。之后，于2014年8月18日被执行人戴华元与案外人王秋国一起在开发商处领取上述房屋钥匙并交付案外人王秋国。之后案外人王秋国于2014年9月至12月对案涉房屋进行装修后入住该房，广元市公安局利州区分局南河派出所出具居住证明，证明案外人王秋国于2018年5月22日进行居住登记，登记居住地址四川省广元市利州区××路××号××幢××单元××楼××号，即案涉“江南星城”Ａ幢2-8-4号房屋。广元市顺意物业管理公司出具证明两份，证明王秋国于2014年8月18日领取钥匙过程和2014年9月份装修后于2015年6月入住该房。广元市天然气公司于2016年12月20日、2017年11月1日收取然气费用缴纳证据。 同时查明：2019年9月24日，本院在给被执行人戴华元送达（2019）川0802民初执1892号执行裁定书时，告知已查封位于四川省广元市利州区××幢××号××住房，本院执行笔录中记载被执行人戴华元回答“在2013年已卖给王秋国，2013年夏天签订的合同，合同价款为45万元，扣减借款45万元。该款已清。王秋国现在该房屋已居住了5年了”，“房子是因为毛洋那里办不到产权证，不然早就不是我的了”。（注：毛洋为广元市新程实业有限公司法定代表人杨乾惠之夫） 另查明：2010年8月2日，广元市新程实业有限公司与四川亚泰建设有限公司签订《建设工程施工合同》，约定由四川亚泰建设有限公司承包“江南星城”A幢房屋的修建。该合同双方公司加盖印章，广元市新程实业有限公司法定代表人杨乾惠和委托代理人毛洋签字，四川亚泰建设有限公司法定代表人和委托代理人梁绍泽签字。2011年9月29日广元市新程实业有限公司取得“江南星城”A幢《商品房预售许可证》。同日，广元市新程实业有限公司向四川亚泰建设有限公司和广元市房地产管理处作出《在建工程抵押承诺书》，对“江南星城”A幢1-32层作在建工程抵押，包括“江南星城”A幢2-8-4号住房。2011年9月30日，广元市新程实业有限公司和四川亚泰建设有限公司在广元市房地产管理处办理了“江南星城”A幢在建工程抵押登记。 上述事实有：广元市不动产登记中心和广元市房地产管理处的证明、广元市公安局利州区分局南河派出所的居住证明、房屋装修证明、物业公司的入住证明、《售房合同协议书》、《商品房买卖合同》、转款凭证、收条以及有关执行材料等证据证明，足已采信。 本院认为，围绕当事人诉讼请求，事实理由与答辩意见，本案争议焦点为：原告裕泰典当是否享有案涉位于四川省广元市利州区××路××栋××单元××楼××号申请强制执行的民事权益。 第一，原告裕泰典当与被告戴华元典当纠纷一案，本院所作出的（2019）川0802民初1956号民事调解书中明确了被告戴华元用《当票》形式记载向原告借款10万元，当物为案涉房屋，但并未办理抵押登记，属于债权，故原告不享有该房屋优先受偿权。 第二，不动产物权变动一般应以登记为生效要件。依照《中华人民共和国物权法》规定的物权法定原则，物权的种类和内容，由法律规定，当事人之间不能创设。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。但法律另有规定的除外。《中华人民共和国物权法》第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。根据查明事实，案涉房屋并未登记在戴华元名下，而仅是该房屋买卖合同在广元市房管处备案登记，而不是物权登记，原告不能依据买卖合同的备案登记就认为其房屋为被告戴华元所有，而申请强制执行案涉房屋。 第三，被告王秋国于2013年10月12日与被告戴华元签订的《售房合同协议书》中约定“以江南星城开发商与戴华元、曾**签订的购房合同为准，此合同已在建委备案。”2014年9月，被告王秋国装修后已实际入住案涉房屋，而原告裕泰典当2019年9月才申请执行本院（2019）川0802民初1956号民事调解书。被告王秋国已占有、使用该房屋长达五年之久，虽然被告王秋国在取得该房屋后一直未按《城市房地产管理办法》的相关规定办理房产权属登记存在瑕疵，但未办理权属登记并不影响被告王秋国消费居住。依据最高人民法院[2019]254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下，但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。从该规定中可以看出作为抵押权人的优先权利不得优先于消费者购房人的权利，况且原告的债权仅为一般债权，故被告王秋国提出执行异议，理由成立。 综上所述，本院认为，基于被告王秋国与被告戴华元房屋抵偿债权产生的时间、内容、性质以及根源等方面来看，被告王秋国对案涉房产所享有的权利应当能够阻却对该讼争房产的执行。故原告裕泰典当的诉请理由不成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 驳回原告广元市裕泰典当有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费3500元，由原告广元市裕泰典当有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  杨 勇 人民陪审员  杨兴荣 人民陪审员  任坤秀 二〇二〇年十一月十九日 书 记 员  张琼分