山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁01执异458号案外人：山东江祈五金交电有限公司，住所地济南市高新区工业南路贤文花园**楼**。法定代表人：梁静，经理。委托诉讼代理人：邢震，山东鲁舜律师事务所律师。申请执行人：济南农村商业银行股份有限公司，住所地济，住所地济南市历下区转山西路**（奥体金融中心**）v>法定代表人：董兴磊，董事长。委托诉讼代理人：李婷婷，山东国曜律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫飞，山东国曜律师事务所律师。被执行人：山东大舜天成置业有限公司，住所地济，住所地济南市长清区五峰山镇政府院内v>法定代表人：刘中胜，总经理。本院在执行申请执行人济南农村商业银行股份有限公司（以下简称济南农商行）与被执行人山东雷泽经贸有限公司（以下简称雷泽公司）、山东大舜天成置业有限公司（以下简称大舜天成公司）、刘中胜、刘新华、孙中美金融借款合同纠纷一案中，案外人山东江祈五金交电有限公司（以下简称江祈五金公司）向本院提出书面异议，请求解除对济南市历下区山大路xx号x-xx号、x-xx号车位的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。江祈五金公司称，请求撤销（2020）鲁01执恢138号执行裁定，中止并解除对x号楼x-xx号、x-xx号车位的执行措施。事实与理由：异议人系大舜天成小区的业主，2016年12月27日，异议人与大舜天成公司签订《地下车位买卖合同》，购买大舜天成公司开发的涉案车位，并付清了车位款。异议人认为，在涉案车位被查封前，异议人已同大舜天成公司签订了合法有效的书面买卖合同，并支付了全部价款，且大舜天成公司已将涉案车位交付异议人，异议人合法占有涉案车位至今，涉案车位未办理产权登记亦非异议人原因所致，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，异议人对涉案车位具有足以排除强制执行的民事权益。为支持其主张，江祈五金公司提交了《大舜天成地下车位买卖合同》、付款指令书、证明、收据等证据材料。济南农商行辩称，根据异议人提供的证据，异议人签订的地下车位买卖合同，购买的是xxx、xx号车位使用权而非所有权，异议人对车位不享有所有权。2016年12月27日的银行凭证，收款人是“济南浩普商贸有公司”，并非大舜天成公司，不能证明异议人支付了车位款，根据付款指令书，本身代收的行为都不符合交易习惯及正常认知，有可能是为了避税或者逃避执行。而根据答辩人查询大舜天成公司工商信息可知，在2016年期间，山东大舜天成置业有限公司涉及大量被执行案件（例如案号2016鲁01**执959、2454，2016鲁01执恢139等大量案件），已经被列入失信被执行人，若异议人转给“济南浩普商贸有限公司”的钱真的是车位款，那么答辩人有理由认为山东大舜天成置业有限公司是为了逃避执行而指使异议人将车位款转给“济南浩普商贸有限公司”，他们的买卖行为、合同本身就是违反法律规定而无效。大舜天成物业管理处出具的说明，答辩人经查询工商信息，并未发现有“大舜天成物业管理处”，该机构没有主体资格，其出具的说明不具有真实性，不能证明异议人购买了车位并一直使用，应当由所在的物业公司出具证明，并且说明中载明购买车位是在2017年1月1日，但合同是在2016年12月27日，证明与合同不符，只有说明没有缴费凭证，无法证明已经在查封前实际使用占有。另外，在案号2020鲁01执异286号案件，物业管理处曾于2020年8月4日出示过一份证明，证明王静一直在正常使用涉案车位，但大舜天成物业管理处又于2020年9月8日出具了一份一模一样的说明，案号2020鲁01执异431号，证明吴敏一直对涉案车位使用占有，大舜天成物业管理处在明知道车位已经卖给了王静，却仍出具车位一直由吴敏购买并使用占有，明显大舜天成物业管理处出具虚假的证明材料，更使答辩人怀疑管理处出具此类说明的真实性。答辩人有理由怀疑大舜天成物业管理处与案外人串通，损害答辩人的合法权益，答辩人请求法院在查明事实后依法对大舜天成物业管理处以及其所在的物业公司出具虚假证明证据的行为进行处罚。综上，异议人未提交证据证明其签订了合法有效的买卖合同，也未实际支付了车位款，也无法证明在法院查封前对涉案车位已经实际合法占有，也未证明是非异议人原因导致未办理过户登记，而答辩人对一号楼整个车库以及车位享有抵押权，根据《最高人民法院关于办理执行异议、复议若干问题的规定》第27、28条规定，不足以阻止、排除对涉案车位的强制执行，异议人请求解除对涉案车位的查封，停止对涉案车位的评估拍卖等，于法无据，应不予支持。本院查明，济南农商行与雷泽公司、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月22日作出（2018）鲁01民初609号民事判决，判决：一、雷泽公司于判决生效之日起10日内偿还济南农商行借款本金2005万元、利息500375.58元及赔偿济南农商行律师代理费损失86600元；二、雷泽公司于判决生效之日起10日内偿还济南农商行借款本金599.9万元、利息144679.36元及赔偿济南农商行律师代理费损失25872元；三、济南农商行对大舜天成公司提供的（济南农商行营业部）抵字（2017）年第02－007号《抵押合同》项下抵押房产[位于济南市××下区××楼××（××）、××（××）、××、××、××2401（房产证号：济房权证历字第**）]在判决第一项所确定的债权范围内享有优先受偿权；四、济南农商行对大舜天成公司提供的（济南农商行营业部）抵字（2017）年第02－008号《抵押合同》项下抵押房产[位于济南市××下区××楼××（××）、××（××）至××（××）（房房产证号：济房权证历字第**）在判决第二项所确定的债权范围内享有优先受偿权；五、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美对判决第一、二项所确定的债务承担连带清偿责任。六、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美在履行判决义务后，有权向雷泽公司追偿。2018年4月19日，本院作出（2018）鲁01民初609号民事裁定，冻结雷泽公司、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美、李海岭的银行存款2750万元或查封、扣押其相应价值的财产。2018年4月23日，本院作出（2018）鲁01民初609号协助执行通知，查封大舜天成公司名下证号为济房权房权证历字第**证下区山大路xx号x号楼xx（一）（包括涉案车位）、xx（一）、x－xxx、x－xxx、x－xxx号房产；x号楼x－xx（一）、x－xxx（一）、x－xxx（一）、x-xxx（一）、x－xxx（一）、x－xxx（一）、x－xxx（一）、x－xxx（一）、x－xxx（一）、x－xxx（一）、x－xxx（一）、x－xxx（一）、x－xxx（一）号房产。查封期限三年，自2018年4月23日至2021年4月22日。该案于2019年4月4日立案执行，案号为（2019）鲁01执450号。执行过程中，本院委托山东广泰土地房地产评估测绘有限公司（以下简称广泰公司）分别对济南市历下区山大路xxx号x号楼x－xxx、x－xxx、x－xxx房地产、济南市历下区山大路xxx号x号楼xx（一）（包括涉案车位）、xx（一）、x号楼x－xxx（一）、x－xx（一）、x－xx（一）、x－xx（一）、x－xx（一）、x－xx（一）、x－xx（一）、x－xx（一）、x－xxx（一）、x－xxx（一）、x－xxx（一）、x－xxx（一）、x－xxx（一）房地产进行评估。另查，2016年12月27日，江祈五金公司与大舜天成公司签订《大舜天成地下车位买卖合同》一份，合同约定：在此合同签订以前，江祈五金公司已从大舜天成公司处所购商品房为x号楼x单元xxx室，江祈五金公司此次购买地下停车场x-xx号、x-xx号停车位的使用权，总价格为50万元。同日，江祈五金公司向大舜天成公司支付50万元，大舜天成公司向其出具收据。大舜天成物业管理处出具的《证明》载明，江祈五金公司购买了位于小区x号楼下x-xx号、x-xx号车位，车位自购买之日起车位管理费一直正常缴纳，未拖欠，并且正常使用至今。以上事实，有民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书、《地下车位买卖合同》、收据、证明等证据材料在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人江祈五金公司在本院查封涉案车位前已与被执行人大舜天成公司签订《大舜天成地下车位买卖合同》购买涉案车位使用权、已支付全部价款并实际占有涉案车位。案外人江祈五金公司作为车位所在小区业主，通过购买方式取得车位使用权，其权利理应得到保护。综上，案外人江祈五金公司请求排除对其购买的涉案车位使用权的执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对位于济南市历下区山大路xxx号x号楼x－xxx（一）x-xx号、x-xx号车位的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  邢景明审判员  周 宏审判员  郑凤云二〇二〇年十一月二十六日法官助理李姝怡书记员张升华