北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初86712号原告（反诉被告）：金某，男，1985年10月10日出生，朝鲜族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李静，北京弘知律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄绍华，北京弘知律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑某，男，1942年10月24日出生，汉族，住河北省。委托诉讼代理人：陈瑞，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳，北京市京师律师事务所实习律师。原告（反诉被告）金某与被告（反诉原告）郑某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2019年7月8日作出（2019）京0105民初XXX号民事判决，郑某不服一审判决上诉后，北京市第三中级人民法院于2019年10月24日作出（2019）京03民终XXX号民事裁定书，裁定发回本院重审。发回重审后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。金某的委托诉讼代理人李静，郑某的委托诉讼代理人陈瑞、王艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金某向本院提出诉讼请求：1.判令郑某继续履行2013年8月3日与我签订的《购房合同》，郑某配合签订网签合同，并配合我将位于北京市朝阳区东坝乡某处东里七区7号楼14层2单元1403室（以下简称涉案房屋）所有权转移登记至我名下；2.判令郑某以130万元为基数，按照年利率6%的标准，向我支付2018年11月26日至实际办理变更登记手续之日止的违约金。事实和理由：2013年8月3日，我经过案外人介绍，与郑某签订《购房合同》，约定郑某将其名下的涉案房屋出售给我，房屋总价款130万元。签订合同当日我支付郑某房屋首付款30万元，郑某亲笔书写收条一张。剩余房款100万元，前期50万元，我一直按照双方约定的分期付款的方式给付，另外50万元双方约定办理过户手续时给付。2017年2月20日，郑某声称资金紧张，希望将办理过户时需要支付的50万元先行支付30万元。随后，我分四次通过现金及转账方式给付郑某。以上购房款项都是通过我母亲的账户进行转账。合同签订后，郑某就向我交付了涉案房屋，自2013年10月至今，我一家人居住于涉案房屋。涉案房屋属于限价商品住房，需要经过上市审批手续才可以进行上市交易。2018年9月，我得知上市审批单下来了，就与郑某沟通办理过户事宜，郑某明确告知涉案房屋不卖了，其行为已经构成严重违约。郑某辩称：不同意金某的全部诉讼请求。双方签订的合同是无效合同，涉案房屋的性质是限价商品住房，限价房是指政府提出了限制商品价格、面积、销售对象等要求的房屋，由建设单位通过公开竞争的方式取得土地、开发建设，定向销售的商品住房，具备社会保障性质的商品住宅，相对于商品房，限价房购买必须符合相应规定，取得相应资格，同时在房屋转让方面政府有明确的政策规定。根据北京市限价房管理办法规定，购房人取得房屋产权证书后五年内不得转让，确需转让的可向户口所在地县住房保障部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧及物价水平确定，回购房屋继续向限价商品住房符合条件的家庭出售。上述规定可以看出，转让限价房是受条件限制的，未满五年的限价房对象是特定的，只能向保障部门回购。本案买卖合同签订时尚未办理房屋所有权证，属于转让受限制的房屋，并且金某不具有购买限价商品房的资格，双方签订的合同如果按照合同履行将导致其他住房紧张、需要购买限价房的人无法按照正常渠道购买，也违背了国家建立限价商品房的初衷，直接导致社会公共利益受损。双方签订合同的时间是2013年8月3日，尚在限售期内，基于前述限价房的特殊性，依照合同法第52条第4款，确认该合同无效，且合同法第56条规定，合同无效自始没有法律效力，不能因为现在可以履行、条件成就来对抗合同无效。郑某向本院提出反诉请求：1.确认与金某于2013年8月3日签订的《购房合同》无效；2.判令金某腾退并交付涉案房屋；3.判令金某支付自2013年10月1日起按每日150元的标准计算至实际腾退涉案房屋之日的房屋占用费。事实和理由：涉案房屋系限价商品住房，双方在限售期内签订买卖合同，依照合同法的相关规定合同无效。合同无效后，金某继续占用涉案房屋无合法理由，应当向我返还涉案房屋。金某对郑某反诉辩称：不同意郑某的全部反诉请求。双方签订的《购房合同》是在自愿平等的基础上签订的，是双方真实意思表示，合同内容未违反法律法规的强制性规定，双方签订的合同合法有效。双方应当本着诚实信用的原则恪守合同，现在涉案房屋具备了办理产权过户手续的相关条件，郑某应当按照合同无条件配合金某办理过户手续。截至起诉之日，合同订立的瑕疵已经消失，合同不具备法定无效事由。涉案房屋已经可以上市交易，不存在损害国家及公共利益的情形。现郑某反悔不按照合同履行义务，其行为严重违背了诚实信用原则，即便认定合同无效，郑某亦应按照涉案房屋市值返还金某损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：涉案房屋系限价商品住房，2013年8月5日，涉案房屋登记在郑某名下，共有情况为单独所有。2013年8月3日，金某（乙方）与郑某（甲方）签订《购房合同》，约定甲方将涉案房屋以130万元的价格出售给乙方。《购房合同》第2条付款方式约定：乙方签订合同后将付给甲方30万元作为首付款。剩余100万元乙方用分期形式来付给甲方，甲方将拿乙方付的款去还银行贷款。前期50万元：乙方将每月付甲方18653.2元；还款期限：2013年9月5日至2017年2月5日止，共三年零六个月。译：三年还款额为50万元的本金及利息。剩余6个月的还款额为剩余50万元的利息。第3条：剩余50万元等到甲方与乙方都具备买卖条件时，将房屋作为抵押一次性贷款后还余款。如到2017年2月5日时房屋因政策限制无法过户，乙方将继续按甲方名义还贷至2020年2月5日止。自2013年10月1日开始，涉案房屋由金某居住使用至今。关于金某支付购房款的情况，金某称2013年8月3日即签订《购房合同》当日，向郑某支付了30万元首付款，并提交郑某出具的《收条》一张佐证。郑某对《收条》真实性认可，但对支付30万元的具体时间不确定。第二笔50万元的支付实际是金某用案外人的信用卡借贷50万元，由金某每月还案外人的信用卡，目前贷款已经还清。2017年2、3月份，金某向郑某支付了30万元，2017年3月3日，郑某向金某出具了30万元的《收条》。截至目前，金某共计向郑某支付购房款110万元，还差20万元购房款未付。金某称如合同继续履行，可以一次性付款20万元购房款。金某、郑某均认可《购房合同》在限售期内签订，目前涉案房屋已符合上市交易条件。关于金某是否具备北京市购房资格，其提交2018年11月5日购房核验查询结果，显示初步核验通过。郑某对购房核验查询结果的真实性无法确定，关联性、证明目的不认可，认为有效期是2018年，金某是刚刚取得购房资格，证明在签订合同时不具备购房资格，且该证据只能说明金某有购买商品房的资格，不能证明其具有购买限价商品房资格，审核结果是初步通过，不是最终通过。另查，《北京市限价商品住房管理办法（试行）》第十三条规定限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭。第十九条规定购买限价商品住房实行申请、审核和备案制度。第二十六条规定购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。经询，金某坚持要求继续履行合同；郑某称如合同无效同意退还购房款。本案原一审诉讼过程中，金某向本院申请了诉前财产保全，要求查封涉案房屋，本院采取了保全措施，查封了涉案房屋，查封期限自2018年11月16日至2021年11月15日。本院认为：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。涉案房屋性质为限价商品住房，属于国家政策性保障住房，根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》的相关规定，购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。本案中，金某与郑某签订《购房合同》时涉案房屋在限售期内，郑某转让涉案房屋，应按照上述规定向其户口所在地区县住房保障管理部门申请回购，但郑某却直接将涉案房屋出售给金某。虽然涉案房屋现已满足上市交易条件，但该转让行为将导致其他住房紧张需要购买限价商品住房的家庭无法按正常价格和渠道购买，剥夺了其他符合限价商品房购买条件家庭购买该套房屋、享受国家住房保证政策的机会，违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，损害了社会公共利益，故金某与郑某签订的《购房合同》应属无效合同，金某要求继续履行合同并支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。合同无效后，因合同取得的财产应予返还，故郑某要求金某腾退并交付涉案房屋的诉讼请求本院予以支持，考虑到合同无效后郑某也应将购房款一次性退还金某，且郑某也同意退还，故本院判决郑某在退还房款的同时金某腾退涉案房屋。关于郑某主张的占用费，考虑到郑某基于与金某签订的《购房合同》将涉案房屋交付金某使用，且金某支付了大部分购房款，故对该反诉请求本院不予支持。关于合同无效后的其他损失，因金某未在本案中主张，故在本案中本院不予处理，其可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款、第五十八条规定，判决如下：一、确认金某与郑某于2013年8月3日签订的《购房合同》无效；二、郑某于本判决生效后7日内退还金某购房款110万元，与此同时，金某从北京市朝阳区东坝乡某处东里七区7号楼14层2单元1403室腾退并将房屋返还郑某；三、驳回金某的全部诉讼请求；四、驳回郑某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16500元，由金某负担（已交纳）；反诉案件受理费8250元，由金某负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由金某负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  李甲军审判员  黎伟伟审判员  栾 荟二〇二〇年十一月十三日书记员  杨龙澜