辽宁省灯塔市人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）辽1081行初98号 原告白塔区鑫和房屋中介中心，统一社会信用代92211002MAOUQMCE7X，住所地辽阳市白塔区鑫和小区******。 经营者王渡鑫，女，1994年6月5日出生，汉族，住辽阳市太子河区。 委托代理人张庆阳，系该中介中心工作人员。 委托代理人解丽春，辽阳市白塔区站前法律服务所法律工作者。 被告辽阳市不动产登记中心，统一社会信用代码 12211000MB1524404E，住所，住所地辽阳市文圣区河东路**div> 法定代表人李健，系该中心主任。 委托代理人张某，系该中心工作人员。 委托代理人周连凯，辽宁君儒弈律师事务所律师。 第三人岳志富，男，1971年4月12日出生，汉族，系辽阳富祥房地产开发有限公司经理，住辽阳县。 第三人辽阳富祥房地产开发有限公司，统一社会信用代码91211000MAOUJTHY3A，住所，住所地辽阳市白塔区中华大街**div> 法定代表人岳志富，系该公司经理。 以上二第三人共同委托代理人刘春宇，辽阳市白塔区文圣法律服务所法律工作者。 原告白塔区鑫和房屋中介中心诉被告辽阳市不动产登记中心及第三人辽阳富祥房地产开发有限公司土地登记行政管理一案，于2020年8月11日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，向被告辽阳市不动产登记中心送达起诉状副本及应诉通知书、举证通知书。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。原告白塔区鑫和房屋中介中心的委托代理人张庆阳、解丽春、被告辽阳市不动产登记中心的委托代理人张**、周连凯、第三人岳志富、辽阳富祥房地产开发有限公司的共同委托代理人刘春宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告辽阳市不动产登记中心于2018年03月27日为第三人岳志富发放了辽（2018）辽阳市不动产权第0007239号的不动产产权证，其内容为：权利人：岳志富；共有情况：单独所有。坐落：白塔区五道街南（原市恒温仪器厂地块）；不动产单元号：211002014003GB00110W00000000;权利类型：国有建设用地使用权；权利性质：出让；用途：其他普通商品住房/其他商服用地；面积：宗地面积：2620.70㎡；使用权限：见附记说明。 原告白塔区鑫和房屋中介中心诉称，原告白塔区鑫和房屋中介中心与第三人岳志富投资设立的辽阳富祥房地产开发有限公司于2020年3月19日签订“富祥鑫园项目全权代销协议书”。该协议书第三项为：代销方式为底价承包方式代销，包销底价808万元，面积1616平米。现原告发现被告在第三人岳志富没有办理建设用地规划许可证前提下，为岳志富颁发了土地使用权证，岳志富将有瑕疵的土地使用权再次转让给辽阳富祥房地产开发有限公司，导致原告购买并销售的房屋存在权利瑕疵，损害了包销人的利益。具体理由如下：一、第三人岳志富没有取得诉争土地的建设用地规划许可证，辽阳市不动产登记中心于2018年3月27日向其颁发辽（2018）辽阳市不动产权第0007239号的不动产登记证无效。第三人岳志富在没有办理建设用地规划许可证的情况下，被告不动产登记中心向其颁发辽（2018）辽阳市不动产权第0007239号的不动产登记证。其颁发行为违反《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第13条和《城乡规划法》第39条规定，依据《不动产登记暂行条例》第二十二条：违反法律、行政法规规定的，不应予以登记，被告为第三人岳志富发放辽（2018）辽阳市不动产权第0007239号的不动产登记证的行为违法，该不动产登记证也应认定无效。二、第三人辽阳市富祥房地产公司受让的土地使用权来源不合法，不动产登记中心为富祥房地产公司颁发的辽（2018）辽阳市不动产权第0007840号的不动产登记证应予撤销。1、第三人岳志富持有无效的土地使用权属证明转让土地使用权给富祥房地产公司，其转让行为无效，不动产登记中心为富祥公司颁发辽（2018）辽阳市不动产权第0007840号的不动产登记证书应予撤销。第三人岳志富2012年取得土地出让合同，但没有取得建设用地规划许可证，其获得的辽（2018）辽阳市不动产权第0007239号的不动产登记证无效，其再转让也是无效，故第三人富祥房地产开发有限公司取得的土地使用权证（辽（2018）辽阳市不动产权第0007840号）应予撤销。2、辽阳富祥房地产开发有限公司，未取得建设用地规划许可证的前提下，取得土地使用权证的行为无效。依据《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第十三条第二款：凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的，土地权属证明无效。3、岳志富违反2012年签订的“出让合同”约定和城市房地产管理法38条和39条第2款规定，转让土地使用权行为违法，应予撤销。2012年10月10日，辽阳市国土资源局（出让方）与第三人岳志富（受让方）签订“国有建设用地使用权出让合同”。合同第十六条约定：受让人同意本合同项目下宗地建设项目在2013年11月30日之前开工，在2016年11月30日之前竣工。合同第二十一条第（一）款：首次转让的，按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上，方可转让。合同第三十二条土地闲置满两年未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。合同附：辽阳市规划局于2012年8月20日对辽阳市土地储备中心的复函要求：“辽阳市土地储备中心通知受让方按照《辽宁省实施中华人民共和国城乡规划法》第二十九条定，向我局申领《建设用地规划许可证》”。合同签订后，第三人岳志富没有按照合同约定和法律规定对案涉土地完成开发投资，也没有按通知要求办理建设用地规划许可证。土地出让合同签订5年后，即2017年11月1日，第三人岳志富个人投资设立第三人辽阳富祥房地产开发有限公司。2018年3月27日，被告辽阳市不动产登记中心明知岳志富没有按出让合同要求和法律规定取得建设用地规划许可证，仍为第三人岳志富颁发辽（2018）辽阳市不动产权第0007239号的不动产登记证书。并在岳志富不具备转让资格即没有完成开发投资总额的百分之二十五以上的条件下擅自转让土地使用权，其转让行为违反法律规定和出让合同约定，辽阳富祥房地产开发有限公司受让取得的辽（2018）辽阳市不动产权第0007240号不动产登记证书应予撤销。辽阳市不动产登记中心违反《不动产登记暂行条例》“第二十二条：违反法律、行政法规规定的，不应予以登记规定”，向岳志富和辽阳富祥房地产开发有限公司颁发的不动产登记证的行为直接损害了原告的合法权益。现请求：一、确认被告辽阳市不动产登记中心于2018年3月27日为第三人岳志富发放的辽（2018）辽阳市不动产权第0007239号的不动产登记证书违法，并认定该不动产登记证不具有法律效力；二、法院诉讼费用由被告承担。 原告白塔区鑫和房屋中介中心提供证据如下：1、项目全权代销协议书，证明原告具备主体资格与被诉行为具有利害关系；2、不动产登记档案，包括：不动产产权情况表、不动产预查封清单、国有建设用地使用权出让合同、辽阳市规划局出具的规划设计条件的复函、[2018]007239不动产登记证、2018年3月30日岳志富的申请书、土地转让合同、2017年收据2张，证明被告为第三人富祥公司颁发的不动产产权证违法，应予撤销。依据2012年的国有土地使用权出让合同第8页第16、21、32条规定，被告在岳志富转让土地时是否依据16条、21、32条进行开工和完工，没有审查，涉案土地应无偿收回。辽阳市规划局对土地储备中心的复函规定要求土地储备中心通知岳志富向辽阳市规划局申请建设用地规划许可证，截止2018年3月30日不仅岳志富本人没有对案涉土地办理建设用地规划许可证，而且富祥公司也没有办理建设用地规划许可证，在明知本案两名第三人没有在有效期内办理建设用地规划许可证的前提下，仍然为其发放案涉的不动产登记证，违反法律规定，该证应予撤销。岳志富与富祥公司的交易不符合免税的条件，依据国有土地出让权出让合同岳志富没有在6个月内成立公司，而是5年后成立公司，因此，岳志富转让土地不缴纳相关税费损害国家利益，该不动产登记证应予撤销。 被告辽阳市不动产登记中心辩称，一、答辩人具有为案涉国有土地使用权登记的职权。二、答辩人为案涉国有土地使用权登记符合法律规定。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十四条第一、二款的规定，申请国有建设用地使用权首次登记的，应当提交下列材料：（一）土地权属来源材料；（二）权属调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；（三）土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证；（四）其他必要材料。前款规定的土地权属来源材料，根据权利取得方式的不同，包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使用权作价出次（入股）、授权经营批准文件。第三人岳志富于2018年3月27日向我中心提交了不动产登记申请书（首次登记）、国有建设用地使用权出让合同、税收完税凭证、土地出让金收据、登记费收据、地籍调查、地籍调查表界址点成果表、询问笔录等材料，第三人岳志富提供的材料齐全、符合法定形式，答辩人根据《不动产登记暂行条例》第十七条之规定，予以受理并记载于不动产登记簿，并根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十条的规定，向第三人岳志富填写并核发的案涉国有土地使用权证书。三、原告不具备对案涉国有土地使用权证提起行政诉讼的主体资格。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十二条规定：“有下列情形之一的，属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的‘与行政行为有利害关系’：（一）被诉的行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的；（二）在行政复议等行政程序中被追加为第三人的；（三）要求行政机关依法追究加害人法律责任的；（四）撤销或者变更行政行为涉及其合法权益的；（五）为维护自身合法权益向行政机关投诉，具有处理投诉职责的行政机关作出或者未作出处理的；（六）其他与行政行为有利害关系的情形。”原告与第三人签订的《项目全权代销协议书》属于民事法律关系，只能证明原告具有就该合同提起民事诉讼的主体资格而非提起行政诉讼的主体资格。四、建设用地规划许可证非首次登记的申请材料。建设用地规划许可证是城乡规划主管部门约束建设用地使用人按照规划要求使用土地的法律凭证，不是不动产首次登记的申请材料，原告所述“第三人岳志富没有取得建设用地规划许可证”不构成答辩人核发国有土地使用权违法的法定理由。五、原告所称的《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》，系根据中华人民共和国建设部令第22号出台，属于部门规章范围，不属于《不动产登记暂行条例》第22条所称法律、行政法规，对我中心的登记行为不具有约束力，也非《不动产登记暂行条例》（国务院令656号）规定的登记申请要件。综上，第三人岳志富申请材料确实充分、符合法律规定，答辩人对第三人岳志富的国有土地使用权予以登记并核发权属证书符合法律规定，原告不具有对案涉国有土地使用权证登记行为的利害关系，且答辩人不具备撤销的行政职权。请求人民法院驳回原告的起诉。 被告辽阳市不动产登记中心提供证据如下：不动产登记簿，内容有：不动产产权情况表、不动产登记申请书（首次登记）、身份证复印件、结婚证、离婚证、国有建设用地使用权出让合同、税收完税凭证、土地出让金收据、登记费收据、地籍调查、地籍调查表界址点成果表、询问笔录，证明案涉国有土地使用权登记材料齐全，符合法定形式，被告予以登记符合法律规定。 第三人辽阳富祥房地产开发有限公司、岳志富述称，原告不具备提起行政诉讼的主体资格，《中华人民共和国行政诉讼法》第25条第1款规定，行政行为的相对人及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或其他组织，有权提起诉讼，原告不符合《最高人民法院关于适用的解释》第12条的规定中的任何一项。因此，原告即不是行政行为的相对人，也不是行政行为的利害关系人，不具备提起行政诉讼的主体资格。我方办理不动产登记证材料齐全符合法定形式。 二第三人均未提供证据。 经审理查明，第三人岳志富于2018年3月27日向被告辽阳市不动产登记中心提出土地登记申请，提供不动产登记申请书（首次登记）、国有建设用地使用权出让合同、税收完税凭证、土地出让金收据、登记费收据、地籍调查、地籍调查表界址点成果表、询问笔录等材料，被告审核后，于同日为第三人岳志富发放了辽（2018）辽阳市不动产权第0007239号的不动产产权证。 另查，原告白塔区鑫和房屋中介中心与第三人辽阳富祥房地产开发有限公司于2020年3月19日签订项目全权代销协议书，原告认为被告为第三人岳志富发放的案涉不动产产权证侵犯其合法权益，诉至本院。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。上述法条规定的“有利害关系的公民、法人或者其他组织”，不能扩大理解为所有直接或者间接受行政行为影响的公民、法人或者其他组织;所谓“利害关系”仍应限于法律上的利害关系，不宜包括反射性利益受到影响的公民、法人或者其他组织(以下统称当事人)。就本案而言，原告提供的证据，不能证明被告辽阳市不动产登记中心为第三人岳志富发放辽（2018）辽阳市不动产权第0007239号不动产产权证的行为，与原告白塔区鑫和房屋中介中心具备行政诉讼意义上的利害关系。故原告的起诉，依法应予驳回。 综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款（一）项之规定，裁定如下： 驳回原告白塔区鑫和房屋中介中心的起诉。 本案免收案件受理费，预收的案件受理费50元退还原告白塔区鑫和房屋中介中心。 如不服本裁定，可在裁定送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审 判 长  高尚萍 人民陪审员  王 义 人民陪审员  李 鑫 二〇二〇年十一月十一日 书 记 员  李林静