湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初3582号原告：王柱清，男，1951年7月19日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区。委托诉讼代理人：李明照，湖北元申律师事务所律师。被告：武汉市武昌区伍亿丰副食品商场，住所地武汉市武昌区粮道街**。统一社会信用代码：914201061779632755。法定代表人：贺树理，该单位投资人。委托诉讼代理人：周渊，湖北得伟君尚律师事务所律师。原告王柱清与被告武汉市武昌区伍亿丰副食品商场（以下简称伍亿丰商场）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年6月19日立案受理后，依法由审判员金莎独任审判，于2020年8月5日开庭，公开进行了审理。原告王柱清及委托诉讼代理人李明照，被告伍亿丰商场的委托诉讼代理人周渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王柱清提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2004年7月26日签订的《房屋出售合同》合法有效。2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2004年7月26日，伍亿丰商场与王柱清在平等自愿的基础上，经友好协商签订《房屋出售合同》，合同约定：伍亿丰商场将坐落于武昌区粮道街128号（建筑面积64.27平方米）的门面房屋以241800元的价格出售给王柱清，王柱清全部购房款到账后，伍亿丰商场停止收取房屋租金并将房屋整体移交王柱清。合同签订后，王柱清依约向伍亿丰商场付清房款，伍亿丰商场将房屋交付给王柱清使用至今。王柱清认为，双方签订的合同合法有效，为确认合同效力，诉至法院，要求判如所请。原告王柱清为支持其诉讼请求，提交以下证据：证据一、原告的身份证及被告企业信息，拟证明原、被告的主体资格。证据二、房屋出售合同复印件，拟证明2004年7月26日，王柱清与伍亿丰商场在平等自愿的基础上签订《房屋出售合同》，合同约定伍亿丰商场将坐落于粮道街128号门面（建筑面积64.27平方米）以241800元的价格出售给王柱清，王柱清支付全部购房款后，伍亿丰商场停止收取原房屋租金并将房屋整体移交王柱清。证据三、收款收据1张、收条2张，拟证明房屋出售合同签订后，王柱清依约向伍亿丰商场付清购房款。证据四、房屋租赁合同复印件，拟证明王柱清付清全部购房款后，伍亿丰商场已将房屋交付给王柱清使用，诉争房屋一直由王柱清对外出租。证据五、（2016）鄂0106民初2195号案件庭审笔录，拟证明该庭审笔录第8、9页的内容可以证明伍亿丰商场曾经作为原告起诉过王柱清，在庭审过程中承认本案诉争房屋的购房款241800元已全部付清；诉争房屋于2004年10月交付给原告。被告伍亿丰商场辩称，原、被告的确在2004年签订房屋买卖合同，但不能证明该合同至今有效，有两个事由，伍亿丰商场已于2016年10月8日通知王柱清解除合同，王柱清未在三个月之内提出异议，此外，王柱清未按合同约定付清购房款，至今尚欠8万元，构成严重违约。政府拆迁为不可抗力，导致合同无法履行，不能实现合同目的，合同已被解除，相关的事实都由之前的诉讼确认过，综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告伍亿丰商场提交以下证据：证据一、营业执照，拟证明被告的主体资格。证据二、收款收据、（2017）鄂0106民初1423号判决、（2018）鄂01民终310号判决，拟证明合同签订后王柱清只于2004年8月2日支付购房款16万元，尚欠8万元；王柱清应于签订合同之日付清全款24.18万元（含办证保证金），但其总共只支付16万元，属于严重违约；伍亿丰商场按改制程序完成了涉案房屋资产的注入申请程序；武汉市武昌区房地产公司（以下简称武昌区房地公司）证明该房屋因拆迁还建性质改变，不符合改制政策，无法完成注入，属于不可抗力事由。证据三、办证通知书及张贴的照片，拟证明伍亿丰商场在2007年政策尚松动时催告王柱清迅速缴款办证，但王柱清长期不回应。证据四、（2016）鄂洪兴内证字第10473号公证书，拟证明因王柱清长期未按合同交付房款，以及房屋因拆迁性质发生变更，无法注入的不可抗力导致合同无法履行的情况下，伍亿丰商场于2016年通知王柱清解除合同并公证送达，王柱清三个月未提出异议。证据五、情况说明，拟证明武昌区房地公司证明诉争房屋改制注入的过程以及证明诉争房屋因拆迁导致性质发生变化，按政策规定无法完成注入。证据六、劳动争议纠纷案件签订的《和解协议》、起诉书、（2019）鄂0106民初8334号民事判决书、（2019）鄂0106执异282号执行裁定书、（2020）鄂01执复73号执行裁定书、伍亿丰商场请求特事特办完成涉案房产注入的信访件回复意见、《关于我单位全力配合政府改制工作完成职工安置的情况说明》，拟证明：1、职工因安置事宜信访后，伍亿丰商场应武昌区政府粮道街办事处的要求出具安置情况说明，政府回复同意特事特办，将诉争房屋注入并处置后专项支付安置费用；2、2018年伍亿丰商场的员工姜旭、段淳因为商场无力支付安置费用，诉至仲裁委、法院，最后达成调解协议，但因伍亿丰商场无力履行，两员工于2020年申请强制执行；3、大量员工因为安置费短缺告状，伍亿丰商场向政府反映职工安置困难和改制房产注入的政策障碍，政府部门研究后承诺开绿灯。本院调取如下证据：（2016）鄂0106民初2195号、（2017）鄂0106民初1423号、（2018）鄂0106民初18381号案卷材料。经庭审举证、质证，原、被告提交的证据均已在（2016）鄂0106民初2195号、（2017）鄂0106民初1423号、（2018）鄂0106民初18381号案件审理过程中提交，本院直接将当事人在上述案件中发表的质证意见作为本案的质证意见，对此，当事人无异议。被告伍亿丰商场向本院申请对印章真实性进行鉴定，本院认为，当事人之间所涉上述三案均已审结，且对双方的合同签订、履行均进行了查明，本案不再对合同的履行情况进行重复审理，对被告伍亿丰商场提出的鉴定申请，本院依法不予准许。本院查明如下事实：2016年4月25日，本院受理原告伍亿丰商场诉被告王柱清、第三人武昌区房地公司房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2016）鄂0106民初2195号，伍亿丰商场的诉讼请求为：1、判令解除原、被告签订的《房屋出售合同》；2、被告将争议房返还原告；3、诉讼费用由被告承担。2016年7月5日，本院作出（2016）鄂0106民初2195号民事裁定书，裁定准许伍亿丰商场撤回起诉。2017年2月22日，本院受理原告王柱清与被告伍亿丰商场、第三人武昌区房地公司房屋买卖合同纠纷一案，案号为（2017）鄂0106民初1423号，王柱清的诉讼请求为：1、判令第三人将位于武汉市武昌区粮道街128号61.81平方米的房屋所有权转移至被告伍亿丰商场名下，被告伍亿丰商场将该房屋过户至原告王柱清或由第三人武昌区房地公司将上述房屋过户至原告王柱清；2、诉讼费由被告承担。2017年9月29日，本院作出（2017）鄂0106民初1423号民事判决书，该判决认定如下事实：2001年10月10日，武汉市武昌区经济体制改革委员会作出（武昌改字【2001】90号）《关于同意武汉市伍亿丰副食品公司深化改革的批复》载明：粮道街办事处：关于武汉市伍亿丰副食品公司深化改革的报告收悉。经审议，批复如下：一、同意武汉市伍亿丰副食品公司在原进行股份合作制改革的基础上深化改革，改制成私营企业。……五、同意按武政办【2000】102号文对该企业实行国有直管公房产权有偿置换。2002年1月14日，武昌区人民政府粮道街办事处（出让方即合同甲方）与贺树理（受让方即合同乙方）签订《武汉市伍亿丰副食品公司国有资产产权转让协议》约定：为了加快推进中小型企业产权制度改革，实现政企分开，建立现代化企业管理机制，妥善安置职工，根据武汉市武政办【2000】102号文件及武昌区政办【2000】75号文件精神，经双方协商，就武汉市伍亿丰副食品公司国有资产产权转让事宜达成协议如下：……二、企业国有资产的受让形式：甲方为支持乙方独资经营的形式完善企业产权制度改革，在乙方愿承担武汉市伍亿丰副食品公司的债权债务，负担武汉市伍亿丰副食品公司职工经济补偿或安置社会养老统筹所需费用的基础上，甲方愿将武汉市伍亿丰副食品公司的全部国有资产产权转让给乙方。三、国有资产的处置办法和职工的经济补偿金及职工安置、退休职工医疗统筹费用的处理形式：鉴于企业改制安置职工费用高的实际情况，甲方转让乙方的国有资产用于安置原企业的职工和退休职工，原企业直管公房：1、粮道街3号464.04平方米；2、粮道街156号565.69平方米等房屋。可根据武政办【2000】102号文件精神进行房产产权注入，房产注入所获价值用于弥补安置职工经济补偿的不足后，一次性上交国有资产转让收入12万元（此款由国资部门委托甲方代管）。至此，国有资产完全退出企业，不再享受相应的权利。协议并对改制费用、债权债务承担、生效条件作出相关约定。2004年7月26日，伍亿丰商场（甲方）与王柱清（乙方）签订《房屋出售合同》，约定：根据武汉市武政办【2000】102号及武昌改字【2001】90号文件精神甲方进行整体改制，甲方因安置职工的需要及改制费用等各方面的原因，愿将房地公司注入的房产出售给王柱清，达成协议如下：一、甲方同意将坐落于粮道街128号门面的房产权出售给乙方，权属建面64.27平方米，上下二层，房权证、土地使用权证在办理之中。二、以上房产经博兴房地产评估有限责任公司评估，经双方协商，从签订合同之日起，甲方愿以241800元出售给乙方，此款应于签订合同之日起，乙方付清全部购房款，按乙方要求，财务入账17万元，余款71800元作为办证保证金存在银行，待二证办完后全部入账务账。三、乙方全部购房款到账后，甲方停止收取原房屋租金并将房屋整体移交乙方。四、因甲方的房产属房地公司注入，因此甲方的房产证由区房地公司办理，所以乙方购买该房产后要等甲方办理房屋所有权证和土地证后再为乙方办理交易过户变更手续（时间约二年六个月，过户变更费用由乙方支付）。协议并对债权债务承担、违约责任等作出相关约定。2004年8月2日，伍亿丰商场向王柱清出具《收款收据》载明：今收到王柱清购房款16万元整。2001年12月27日，武昌房地公司（甲方）与伍亿丰商场（乙方）签订《协议书》约定：根据武汉市武政办【2000】102号及武昌改字【2001】90号文件精神，乙方进行整体改制，因乙方原承租使用的房产为甲方区属房产，现就乙方承租的区属房产在整体改制中的置换问题，经双方协商，协议如下：一、甲方同意将坐落于粮道街156号房屋的产权注入给乙方，建筑面积565.69平方米，月租金1916.01元，产权证号为06××40。二、根据房屋结构现状，以上区属房产经评估价值为133.80万元，经双方协商乙方付甲方区属房产的补偿费为401400元，该款由乙方于2001年12月31日前付清。三、甲方为乙方提供办理以上房产产权置换后的房屋所有权证及土地使用权证的相关资料。上述协议签订后，武汉市伍亿丰副食品公司向武昌房地公司支付上述款项。嗣后，伍亿丰商场提交《出售直管产非住宅用房审批表》，申请对注入房产办理产权证。伍亿丰商场向武昌区房地公司、武昌区体改委、武昌区粮道街经管办提交《房产注入申请报告》，申请将武昌房地公司的商服房注入到企业里来。现将公司承租房地公司的商业门面房面积及地址简介如下：伍亿丰副食，粮道街152号，钢混结构，75.56平方米等。庭审中，伍亿丰商场陈述，伍亿丰商场与王柱清签订售房合同后即将标的房交付王柱清使用。后因该房拆迁还建后性质由商业服务变为住宅，经伍亿丰商场多方沟通，登记机关已明确表示因该房还建后性质为住宅，其注入已不符合改制相关政策，无法完成标的房屋的注入变更过户手续。武昌房地公司对上述事实无异议。王柱清对上述事实不予认可，认为伍亿丰商场应按合同约定履行办理房产产权证义务。2017年4月24日，武昌房地公司出具《情况说明》：粮道街156号房产，房屋权证号为**××40，房屋性质为商业服务，该房屋于2001年12月27日根据相关文件办理改制，签订资产注入协议给伍亿丰商场。其中权证号为200100586，建筑面积75.56平方米房屋（地（地址为粮道街**并纳入改制范围。后因粮道街152号房屋拆迁，异地还建后办理房屋产权证，地址为，地址为粮道街**质为住宅。因未办理房屋土地证的分割，目前无法办理该房屋土地证。按现改制政策无法按资产注入协议完成资产注入。另查明：武汉市武昌区工商行政管理局和质量技术监督局颁发的《营业执照》载明，名称：武汉市武昌区伍亿丰副食品商场，类型：个人独资企业，投资人：贺树理，成立日期：2002年1月30日。武汉市武昌区住房保障和房屋管理局颁发《房屋所有权证》（武房权证昌字第**）载明：房屋所有权人：武汉市武昌区房地产公司，房屋坐落武昌区粮道街128号（老152号），登记时间2014年12月1日，规划用途：住宅，房屋状况：建筑面积61.81平方米。（2017）鄂0106民初1423号民事判决书认为：本案诉争房产登记所有权人为武昌房地公司，武昌房地公司应对涉案房产享有所有权即占有、使用、收益和处分的权利。伍亿丰商场提交2001年10月10日武汉市武昌区经济体制改革委员会作出（武昌改字【2001】90号）《关于同意武汉市伍亿丰副食品公司深化改革的批复》、2002年1月14日武昌区人民政府粮道街办事处与贺树理签订《武汉市伍亿丰副食品公司国有资产产权转让协议》、2001年12月27日武昌房地公司与伍亿丰公司签订《协议书》、《出售直管产非住宅用房审批表》、《房产注入申请报告》、2017年4月24日武昌区房地公司出具《情况说明》，拟证明涉案房产系依据上述文件及协议，应注入伍亿丰商场名下的资产，因注入涉案房产在拆迁还建后，规划用途由经营性门面变更为住宅，导致伍亿丰商场与武昌房地公司签订《协议书》根据改制政策已无法办理注入程序，该房产登记所有权人为武昌区房地公司。第三人武昌区房地公司对上述事实无异议。本院认为伍亿丰商场与武昌房地公司间关于涉案房产注入涉及国有资产改制及国有资产产权置换、注入等政策性规定，不属于人民法院受理民事诉讼范围。第三人武昌房地公司与王柱清间不存在合同关系，依据合同相关性原则，王柱清不享有向武昌房地公司主张履行合同义务的民事权利。故对王柱清主张第三人武昌房地公司协助办理过户至伍亿丰商场名下，再由伍亿丰商场将涉案房产所有权变更过户至王柱清名下的诉请，本院不予支持。判决：驳回原告王柱清的诉讼请求。王柱清不服该判决提出上诉，2018年3月26日武汉市中级人民法院作出（2018）鄂01民终310号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2018年11月6日，本院受理原告王柱清与被告武汉市武昌区日居烧烤店（以下简称日居烧烤店）、伍亿丰商场、第三人武昌区房地公司所有权确认纠纷一案，案号为（2018）鄂0106民初18381号，王柱清的诉讼请求为：1、依法确认原告王柱清是被告日居烧烤店目前租赁经营所使用的门面(位于武汉市武昌区粮道街**建筑面积61.81平方米)的实际所有权人；2、由两被告承担全部诉讼费用。2018年12月28日，本院作出（2018）鄂0106民初18381号民事判决书，除确定（2017）鄂0106民初1423号民事判决书查明的事实外，还查明如下事实：2005年12月11日，伍亿丰商场向王柱清邮寄了关于解除《房屋出售合同》的通知书，通知其解除合同，办理结算相关手续。（2018）鄂0106民初18381号民事判决书认为：武昌房地公司系登记的房屋所有权人，享有该房屋的物权。王柱清请求确认诉争房屋由其享有物权。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，王柱清就其房屋所有权归属的主张，提交了房屋租赁合同二份、房屋租赁合同复印件、收条复印件、收款承诺复印件、房屋产权证及（2017）0106民初1423号民事判决书，上述证据不足以证明诉争房屋的物权归其所有，对王柱清提出的诉讼请求，本院不予支持。判决：驳回原告王柱清的诉讼请求。该判决已发生法律效力。原告王柱清认为，双方签订的《房屋出售合同》合法有效，为确认合同效力，再次诉至法院，请求判如所请，本院认为，原告王柱清已就涉案房屋的确权和过户事宜提出过起诉，并已经过生效判决裁判，按照“一事不再理”原则，原告王柱清必须明确本次合同效力确认之诉的法律后果，以确定是否重复起诉，原告王柱清书面回复，提出本次诉讼的目的不是为了确权过户，也不会以本案的判决结果再次提出所有权确认之诉。经本院释明，原告王柱清表示不对被告伍亿丰商场提出返还购房款及赔偿损失的请求。在本次审理过程中，本院未查明新的事实。本院认为，涉案房屋的相关买卖情况及办证请求，已经过生效判决的认定和处理，涉案房屋系依据相关文件及协议，应注入被告伍亿丰商场名下的资产，被告伍亿丰商场将具有期待产权的房屋出售给原告王柱清，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”的规定，原、被告双方签订的《房屋出售合同》的效力需待被告伍亿丰商场取得房屋所有权才能发生效力。（2017）鄂0106民初1423号民事判决认定，因注入的涉案房屋在拆迁还建后，规划用途由经营性门面变更为住宅，导致被告伍亿丰商场与武昌区房地公司签订的《协议书》根据改制政策已无法办理注入程序，该房产已登记为武昌区房地公司所有，即武昌区房地公司对涉案房产享有所有权即占有、使用、收益和处分的权利。在被告伍亿丰商场不能取得涉案房屋所有权的情况下，其与原告王柱清签订的《房屋出售合同》不发生法律效力。对原告王柱清的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十六条，《中华人民共和国合同法》第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告王柱清的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告王柱清自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 金 莎二〇二〇年十一月六日书记员 任冬春