北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初14909号原告（反诉被告）：仇珍珠，女，1978年3月6日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。被告（反诉原告）：刘文信，男，1945年4月15日出生，汉族，户籍地北京市东城区。委托诉讼代理人：王立志，北京在明律师事务所律师。原告（反诉被告）仇珍珠（以下称姓名）与被告（反诉原告）刘文信（以下称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。仇珍珠、刘文信委托诉讼代理人王立志到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。仇珍珠向本院提出诉讼请求：要求刘文信退还押金8500元。事实和理由：2015年8月21日仇珍珠与刘文信签署租赁合同，约定房屋押金8500元，租赁期限为2015年9月1日至2016年8月31日。租赁期满后，双方协商续租至2018年8月31日。现租赁期限届满，双方办理完毕交接手续，但是刘文信迟迟不退还押金，故仇珍珠诉至法院。刘文信辩称，原告租赁期间对墙壁造成污损，我方进行了粉刷，厨房大理石灶台台面也破损了，我方花钱进行了修复。没有办理交接手续，我方换了门锁；部分有线电视费用未缴纳，租金没有交齐。刘文信向本院提出反诉请求：1．要求仇珍珠支付违约金8500元；2．要求仇珍珠支付房屋修缮费16400元；3．要求仇珍珠支付房租4298元；4．要求仇珍珠支付水费、有线电视费728元。事实与理由：双方于2015年8月21日签订房屋租赁合同，期限一年，租赁期满后双方签订了续租合同，2018年8月31日租赁合同到期。租赁期间仇珍珠多次延迟交纳租金，但刘文信考虑到出租期间双方关系良好以及处于对仇珍珠的照顾未曾计较。按照租赁合同约定，租赁期满后，双方应对房屋和附属物进行验收，但是仇珍珠以找不到房屋钥匙等各种理由进行推拖不予配合。无奈，刘文信找来开锁公司打开房门后方进入房屋，发现有大量损坏情况，与仇珍珠协商未果，刘文信自行找到了施工公司对房屋进行了修缮。刘文信认为对方违反合同约定及诚实信用原则，应当支付违约金和房屋维修费用以弥补我方合理损失。综上，提出反诉。仇珍珠针对刘文信反诉辩称，不认可违约金，我方没有违约。不认可修缮费，与我方无关；不认可租金，都已经结清了。根据合同，电视费不归我方交纳，水费也结清了，有交接单，当天就以微信转账的方式转给对方了。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：2015年8月21日，仇珍珠作为乙方（承租方）与刘文信作为甲方（出租方）、XX利诚房地产经纪有限公司（以下称利诚公司）作为丙方（居间方）签署《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将北京市XXX国际公寓11-2-1210室（以下称涉案房屋）出租给乙方居住；期限为2015年9月1日至2016年8月31日；每月租金8500元，支付方式为押1付3；押金8500元，租赁期满或合同解除后，押金抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分如数返还乙方；乙方承担水费、电费、电话费、燃气费、房租租赁税费、上网费，甲方承担供暖费、物业费；本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。租赁期内，甲乙双方应当共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态；对于该房屋及其附属物品、设备设施因为自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方收到乙方通知后七日内进行维修；因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或者承担赔偿责任。除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任；乙方有下列情形之一的，甲方有单方解除权：1．不按照约定支付房租达7日的，2．欠缴各项费用5000元的……，7．擅自将房屋转租给第三人的；违约一方应当按照月租金的100%向守约方支付违约金；租赁期内甲方需提前收回房屋的，或乙方提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金；甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按当时人民银行利率支付违约金。2016年8月8日双方达成续租合意，续租一年，约定支付方式变更为押一付六，其余条款与原合同一致。2017年8月20日双方再次达成续租合意，续租一年，支付方式为押一付六，其余条款与原合同一致。2015年8月21日交房，交接清单山载明电表余15元，冰箱一个、房门钥匙3把、门禁卡3个、燃气表余13方，业主出钱，客户自买沙发；2015年8月21日、2015年11月13日、2016年2月22日、2016年8月8日、2017年2月17日、2017年8月21日、2017年8月25日、2018年2月26日、2018年3月14日仇珍珠向刘文信转账3．2万元、2．55万元、5万元、4．9702万元、5．1万元、2．55万元、2．55万元、0．85万元、4．25万元。仇珍珠称租赁期间经刘文信同意购买了沙发（2000元）、电视机、抽油烟机、冰箱，上述费用从房租中扣减，所以房租差一部分；旧冰箱、旧电视机、旧抽油烟机都扔了。原告提交了2015年12月30日后买电视机的京东订单，载明购买飞利浦电视一台，价格1299元；2016年6月27日购买美的侧吸式抽油烟机灶具套装及美的黑晶抛物线火嵌入式燃气灶具，总计1699元、2016年7月12日购买TCL小型双开门冰箱，价格699元。刘文信认可沙发的事情，但是认为对方没有发票，不能证明实际购买价格；刘文信认可抽油烟机的事情，但是认为应当由仇珍珠举证更换原因；刘文信称不认可电视机的事情，当时不知道，但确实更换了电视机，是否是新的不清楚；冰箱让仇珍珠拿走了。2018年9月3日，刘文信与仇珍珠签署《物业交验单》，载明沙发1个、电视机1个、冰箱1个，电表剩余14元、燃气剩余58．2立方、中水335，自来水453。刘文信称当时并未进房间，当天没有给钥匙（后刘文信称当天给了一把沙门钥匙），里面的门虚掩着，外面的沙门（仇珍珠自己安装的）锁着；仇珍珠称当天给了刘文信一把沙门钥匙、门禁卡一个。仇珍珠称当时没有给里面门的钥匙，放在了厨房柜顶上，通过微信告知了刘文信。案外人崔X娇（利诚公司职员）作为仇珍珠证人出庭，证明退房当日进入了房屋内查看，当时给了沙门的钥匙（防盗门），但是不全。当时刘文信委托崔X娇换锁芯，但是9月5日去的时候已经打不开门了。刘文信提交微信，载明2018年9月11日、12日，仇珍珠向刘文信发微信称：门卡和钥匙找到了，有时间交接一下吗，1210交接没有到位，请谅解。刘文信提交收据及微信转账记录，载明2018年9月4日换锁芯花费650元。仇珍珠认为与其无关。刘文信提交门禁卡收据，载明金额为50元，仇珍珠认可。刘文信提交照片，载明墙面有双面胶、有粘钩、灶台有裂缝、墙面有污渍（有部分墨汁），防盗门（沙门）纱有破损。仇珍珠认可双面胶及粘钩，认为沙门本来就是仇珍珠装的、认可墨汁是孩子甩上去的；不清楚门框上的水渍，记不清楚灶台是否有裂痕。刘文信提交收据，载明橱柜台面修理2200元；仇珍珠不认可，认为与其无关。刘文信提交有线电视费发票两张，总金额378元；仇珍珠认为与其无关，不应由其负担。刘文信提交水费单据，起止表数为447-455，交费时间2018年10月10日，金额为40元；中水费收据，金额为58元，缴费时间2018年12月4日。仇珍珠不认可，认为其已经结清了。刘文信提交收据和收条，证明装修损失，总金额为13758元，其中有盖章的收据258元，其余为个人手写的收条。刘文信称上次装修时间为2012年。本院认为，当事人对自己主张的事实应当提供相应的证据，不能证明者应当承担相应的法律后果。刘文信与仇珍珠签订的《北京市房屋租赁合同》及后续租协议系双方真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，故合法有效，双方当事人均应当严格履行。刘文信有将房屋交付给仇珍珠使用，并保证设备设施适用和安全的义务，有收取租金和押金的权利；仇珍珠有交纳房租、合理使用设施设备、到期交房的义务；有要求刘文信提供房屋的权利，有要求刘文信对房屋设备设施进行维修的权利。现合同期限届满，双方应当进行房屋交接和费用结算。关于是否完成交割及交钥匙情况。交割单上有刘文信签字，且有水表、燃气底数，另有中介工作人员证人证言，故本院认定双方已经完成了交割，且当天进入了涉案房屋内部。结合双方当庭陈述及微信记录；本院认定，交接当天仇珍珠并未将全部的房门钥匙和门禁卡交给原告。关于是否足额交纳租金问题。根据双方提交的银行流水，刘文信所称的欠缴租金的行为放生在第一年和第二年首次交纳房租时；根据双方陈述及仇珍珠提交的证据，在第一年租期内购买了沙发、电视机、抽油烟机、冰箱；虽刘文信不认可沙发价格，但刘文信并未举证证明在三年租期内刘文信对沙发价格提异议；刘文信认可更换抽油烟机的事情；刘文信认可家中电视机已经更换；刘文信称仇珍珠将冰箱带走，但交割单中载明有冰箱一个；被告未提出证据证明其对于仇珍珠少缴纳部分房租提出过异议。综上，本院认定仇珍珠代刘文信购买了家具、家电，双方已经协商一致以上述费用折抵部分房租；故仇珍珠在租赁期间并未欠缴租金。关于房屋装修损失。结合刘文信提交的照片及仇珍珠自认，本院认定对于双面胶、粘钩、墨汁等原因导致的墙面污损，应当由仇珍珠承担修复费用；关于灶台损害，仇珍珠并未举证证明其接手时已经损坏，故应当承担修复费用。刘文信提交的上述修复的票据并无正规发票，不能证明其维修真实花费，且维修部位超出了仇珍珠实际造成损害的部分，另考虑到涉案房屋装修年限问题，本院对于维修费部分酌情予以支持；总计为3000元。关于欠缴的费用；关于有线电视费，在双方签订的租赁合同中并未明确列明费用承担方，但合同明确约定未列明的部分由出租方即刘文信承担，且刘文信提交的发票不能证明其缴费的期限；故对于有线电视费本院不予支持。关于水费、中水费，结合交割单，刘文信提交的证据不足以证明系仇珍珠使用期间欠费，另退房时剩余燃气数字、电费数额多于收房时的数字；综上对于有线电视费和水费，本院不予支持。关于更换门锁的费用。根据仇珍珠自认，退房当天并未将全部的钥匙及门禁卡交给刘文信；刘文信为安全起见，更换门锁并办理门禁卡，产生的费用应当由仇珍珠负担；结合刘文信提交的换锁及办门禁卡的收据，本院认定，该部分总计700元。仇珍珠未提交证据证明其经刘文信同意将旧电视、旧抽油烟机、旧冰箱处分，应当予以赔偿；本院酌定上述物品价值300元。仇珍珠损毁房屋设备设施并非违约行为，且刘文信未举证证明其存在其他违约行为，故要求仇珍珠支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘文信于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）仇珍珠返还押金八千五百元；二、原告（反诉被告）仇珍珠于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）刘文信支付各项损失合计四千元；三、驳回被告（反诉原告）刘文信其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告（反诉被告）仇珍珠负担（已交纳）。案件反诉费274元，由被告（反诉原告）刘文信负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈峰二〇二〇年十一月二十五日书记员  马赫