湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初5246号原告：王**，女，1983年3月22日出生，汉族，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：章美妮（特别授权代理），湖北驰纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：张颖琦（特别授权代理），湖北驰纵律师事务所律师。被告：武汉新世界时尚广场商贸有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区江汉路**。法定代表人：谢惠芳，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：何庆生（特别授权代理），湖北高旻律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢璇（特别授权代理），湖北高旻律师事务所律师。原告王**诉被告武汉新世界时尚广场商贸有限公司（以下简称武汉新世界公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王**及其委托诉讼代理人章美妮、被告武汉新世界公司的委托诉讼代理人何庆生、谢璇到庭参加诉讼。本案审理中，申请人王**向本院申请诉讼财产保全，本院于2020年10月12日作出（2020）鄂0102民初5246号民事裁定，冻结被申请人武汉新世界公司的银行存款604086.38元或查封、扣押相等价值的其他财产。本案现已审理终结。原告王**向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告签订的《租赁合同》及《补充协议》；2．判令被告退还原告租赁意向金40500元，租金保证金及商场管理费保证金计60845.63元以及装修押金20000元，以上共计121345.63元；3．判令被告向原告支付违约金36450元；4．判令被告向原告支付装修损失436290.75元；5．判令被告向原告支付评估费用10000元；6．本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：2019年10月14日，原、被告签订《合作意向协议》，约定被告将位于湖北省武汉市江汉路118号新世界百货时尚广场商贸有限公司项目的百货商场之5层商铺出租给原告经营“国民物语”，合同保证金为60750元及租赁意向金为40500元。次日，原、被告正式签订《租赁合同》，合同约定租赁商铺地址为武汉新世界时尚广场商贸有限公司项目的购物中心/百货商场之LO5F层LO5F006号商铺（与《合作意向协议》的地址一致），租赁期间为2019年11月16日起至2021年3月31日止，且双方对租金支付时间、支付金额以及违约责任等进行了详细的约定。租赁商铺实际租赁面积为570㎡。同日，原、被告签订《补充协议》约定，2019年11月16日起至2019年12月30日为装修免租期，免租金及管理费。2019年12月31日起至2020年3月29日为经营免租期，免租金及管理费。2019年10月22日，原告向被告支付了租赁意向金40500元。2019年11月15日，原告向被告支付了租金保证金、商场管理费保证金60750元及装修押金20000元，2020年1月原告向被告补交了剩余的商场管理费保证金96元，以上共计121346元。2019年11月16日，原告聘请望江县松林装饰经营部对所租赁的商铺进行装修，装修的费用为436290.75元，并于2019年12月30日完工。2020年1月23日至2020年4月8日武汉爆发了新型冠状病毒，武汉封城，原告无法正常经营。2020年4月10日起至2020年7月7日，因政府行为江汉路步行街开始全封闭改造，导致原告仍无法正常营业。2020年7月7日，被告突然向原告送达《终止合同通知函》，单方书面要求解除《租赁合同》。原告收到《通知函》后与被告联系但被告坚决要求解除双方签订的《租赁合同》，要求原告腾退，并不同意退还保证金及押金，也不同意任何补偿。原告认为，原、被告之间的《租赁合同》及《补充协议》合法有效，被告单方违法解除《租赁合同》，致使《租赁合同》无法继续履行，己严重侵害了原告的财产权益。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告武汉新世界公司辩称：一、被告无需退还租赁意向金40500元，根据《租赁合同》约定，该40500元已经转为月租金、商场管理费等费用，而且原告自2019年12月24日起至合同解除前占用房屋进行营业，但其没有向被告支付月租金及管理费，因此被告无需退还租赁意向金。二、原告也不符合退还保证金的条件，《租赁合同》第五条约定至本案终结前被告无需向原告退还保证金。三、被告因不可抗力与原告解除合同，不属于违约行为，无需支付违约金。因疫情以及江汉路改造等不可抗力因素，被告无法开门营业，被告申请减免疫情期间的租金也遭到业主的拒绝，经营严重困难，合同无法继续履行。四、被告无需向原告支付装修损失，被告已经书面通知原告按照合同约定在2020年7月15日前交还商铺，但原告没有按约定交还商铺，也没有恢复原状，根据《租赁合同》约定原告不能就商铺装修向被告索偿，而且原告未按约定交还房屋，应向被告支付占用费等其他费用。五、被告无需向原告支付评估费用，该费用真实性无法核实，该费用属于原告自行扩大的损失，不应由被告承担。综上，原告的主张缺乏事实和法律依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于《评估报告书》审核认定的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条规定：“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”本案中，对案涉商铺装饰装修工程价值的评估虽系王**单方委托，但受托评估机构具备评估资质，该机构亦前往租赁现场实地查勘，且估价结果不存在明显依据不足的情形。武汉新世界公司未提交反驳证据，故，本院对王**提交的《评估报告书》予以采信。经审理查明：2019年10月14日，武汉新世界公司向王**发送《合作意向确认函》，确认双方就案涉商铺达成的合作意向包括商铺坐落、用途、合作期（2019年11月15日起至2020年11月14日止，暂定，以正式合同为准），每月租金及物业费合同保证金60750元，并要求王**于确认合作函内容7个工作日内支付租赁意向金40500元（两个月租金），该笔款项在签署租赁合同时直接用于冲抵租赁合同的保证金或租金或物业管理费，同时明确该函仅为双方合作意向，不构成双方之间租赁合同，有关租赁事宜以正式租赁合同约定为准，租赁合同签订后，该函失效。王**于2019年10月22日支付了租赁意向金40500元。2019年10月15日，武汉新世界公司（甲方）与王**（乙方）签订《租赁合同》（编号：RENT-WU2-L0034/19）及《租赁合同补充协议》，约定：甲方将坐落于武汉新世界时尚广场商贸有限公司项目的购物中心/百货商场的L05F层L05F006号商铺出租给乙方使用，租赁面积450平方米，租赁期自2019年11月16日至2021年3月31日，甲方给予乙方45日装修免租期，即自2019年11月16日至2019年12月30日，经营免租期自2019年12月31日至2020年3月29日，免租金及管理费；案涉商铺每月租金12150元；租金按月支付，每个公历月的第5日或之前向甲方支付下一期的租金，乙方向甲方支付租金保证金36545.63元；案涉商铺每月商场管理费8100元，乙方于合同签订后7个工作日内支付商场管理费保证金24300元，乙方签订《租赁意向书》时已向甲方缴纳的租赁意向金的部分等额冲抵第一个月的租金与商场管理费；乙方在装修期间向甲方支付装修押金，以确保乙方妥善履行装修期间的责任义务，自乙方装修结束并经甲方或商场管理公司验收通过后10个工作日内，甲方将装修押金（扣除乙方应承担的有关费用后的余额）无息返还；合同期届满或提前终止时，在乙方付清所有应付款项、办妥以所租商铺为注册地址或营业地址的证照，乙方所交还的所租商铺及装修、设备和设施已按照本合同交付条件的规定恢复原状，且三个月内未发生有关乙方的消费者投诉赔偿、诉讼、仲裁等的前提下，甲方应在乙方交还所租商铺后九十日内将保证金无息退还乙方；无论何种原因导致合同提前终止或本合同自然终止，乙方必须在返还时自费拆除有关灯箱、广告招牌等（如有），及将所租商铺恢复至交付时合同附件二所列名的甲方所属的装修、附属设施及设备之状态或甲方书面认可的状态。如乙方未能将所租商铺恢复原状，则甲方有权代其恢复原状，因此而导致的有关费用，由乙方负责，若甲方书面同意乙方无需恢复原状的，乙方不能就所租商铺进行的装修、增建或改建向甲方提出任何补偿或赔偿的要求；租赁期内，甲方擅自解除本合同，提前收回商铺的，需提前三十日书面通知乙方，并按月租金的3倍向乙方支付违约金。上述合同签订后，王**于2019年11月15日向武汉新世界公司支付租金保证金、商场管理费保证金共计60750元，支付装修押金20000元，于2020年1月7日向武汉新世界公司支付管理费保证金96元。武汉新世界公司于2019年11月16日向王**交付案涉商铺。2019年12月31日起王**在案涉商铺中经营，并产生公共电力设施维护管理费1048元及电费1222.30元。2020年1月23日，武汉市政府为抗击新冠××疫情，实施一系列防控措施，王**承租的商铺暂停经营，2020年4月10日武汉市江汉路步行街升级改造，该改造工程计划于2020年9月结束，王**承租商铺所在地段因升级改造相关措施无法经营。2020年7月10日，武汉新世界公司向王**送达《终止合同通知函（租赁）》，告知因不可抗力因素，导致武汉新世界公司无法继续履行与王**签订的租赁合同，并通知王**双方租赁关系于2020年6月30日提前终止，请王**于2020年7月15日前将商铺按约定交还武汉新世界公司。2020年8月4日，武汉新世界公司将案涉商铺按现状移交武汉远东帝豪酒店管理有限公司。2020年8月17日，王**委托湖北正量行房地产估价咨询有限公司对案涉商铺与装饰装修相关的装修工程、消防喷淋、水电安装、网络监控等进行估价，估价结果为439056元。王**为此支付评估费10000元。另查明，武汉新世界公司与武汉远东帝豪酒店管理有限公司就案涉商铺达成租赁协议，武汉新世界公司获得案涉商铺使用权后租赁给王**经营。本院认为，王**与武汉新世界公司签订的《租赁合同》及《补充协议》，均合法有效。关于合同解除。武汉新世界公司于2020年7月10日向王**发送《终止合同通知函（租赁）》，并于同年8月4日收回案涉商铺，双方签订的房屋租赁合同实际已无法继续履行。王**亦主张解除案涉租赁合同等并确认合同解除时间为2020年7月10日，故，双方签订的《租赁合同》（编号：RENT-WU2-L0034/19）及《租赁合同补充协议》已解除。关于违约责任。王**在合同签订后按约履行了义务，并对商铺进行装修，尚在经营免租期内，武汉市出现新冠××疫情及江汉路步行街升级改造，造成王**无法经营，超出合同订立时双方的预期，均属不可抗力，但该不可抗力仅暂时造成合同履行障碍，并未导致合同目的无法实现，在此期间存在的损失双方应当积极协商处理，共渡难关。武汉新世界公司在此期间，以不可抗力导致无法继续履行合同为由解除房屋租赁合同并收回商铺，显属违约，应当承担违约责任。王**主张武汉新世界公司按合同约定支付违约金，综合考虑疫情、步行街改造对合同履行的影响以及双方的过错大小、违约造成的实际损失，本院对违约金部分予以适当调整。关于租赁意向金、租金保证金、商场管理费保证金、装修押金。王**于2019年12月31日已开始在案涉商铺中经营，经营至2020年1月22日，装修押金退还的条件已成就，武汉新世界公司应当予以退还。正式租赁合同签订后，租赁意向金转为合同租金与商场管理费，扣除王**经营期间发生的相关费用后应当予以退还。虽然合同约定“2019年12月31日至2020年3月29日免租金及管理费”，但该约定显然是为培育市场且针对两年租期给出的优惠条件，而合同在刚开始履行后，因疫情、步行街改造以及房东收回房屋等原因致武汉新世界公司提前解除合同，王**应支付已实际使用租期的租金和管理费。租金保证金与商场管理费保证金的退还条件，系赋予王**遵守合同的从义务，武汉新世界公司违约导致合同解除，并在已向案外人按原状交还商铺后，其留置保证金的基础已经丧失，应当向其立即返还。关于装修损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项规定：“（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”本案中，武汉新世界公司存在违约行为，应向王**赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。评估机构在评估时已将装修成新率设定为98%，考虑到了装修实际情况。另外，王**对案涉商铺装修时，已将设计图纸发送给武汉新世界公司。设计图纸标注的装修面积为570平方米。王**经武汉新世界公司同意后对案涉商铺进行了装修。现武汉新世界公司抗辩应按合同约定租赁面积450平方米计算，本院不予确认。综上，本院认为，对于王**的诉讼请求：1．王**与武汉新世界公司签订的《租赁合同》（编号：RENT-WU2-L0034/19）及《租赁合同补充协议》已于2020年7月10日解除；2．扣除王**在经营期间产生的租金、管理费14850元（20250元÷30天×22天）、公共电力设施维护管理费1048元及电费1222.30元，武汉新世界公司应退还王**租赁意向金23379.70元，退还租金保证金、商场管理费保证金共计60845.63元、装修押金20000元；3．王**主张武汉新世界公司支付违约金36450元，本院酌定为10000元；4．王**主张武汉新世界公司赔偿装修损失436290.75元，本院予以支持；5．王**主张武汉新世界公司支付评估费10000元，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告王**与被告武汉新世界时尚广场商贸有限公司签订的《租赁合同》（编号：RENT-WU2-L0034/19）及《租赁合同补充协议》已于2020年7月10日解除；二、被告武汉新世界时尚广场商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王**退还租赁意向金23379.70元，退还租金保证金、商场管理费保证金共计60845.63元，退还装修押金20000元；三、被告武汉新世界时尚广场商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王**支付违约金10000元；四、被告武汉新世界时尚广场商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王**赔偿装修损失436290.75元；五、被告武汉新世界时尚广场商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王**赔偿评估费损失10000元；六、驳回原告王**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9599元，减半收取4799.50元，保全费3540元，合计8339.50元由原告王**负担200元，被告武汉新世界时尚广场商贸有限公司负担8139.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  罗松二〇二〇年十一月二十七日书记员  梁芸