广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初29169号原告：艾力，女，1970年12月30日出生，汉族，住长春市南关区曙光街道电力小区委**，公民身份号码220************826。委托诉讼代理人：李俊松，北京市盈科（中山）律师事务所律师。被告：中山市盛隆房地产开发有限公司，住所地中山市火炬开发区***************1卡（住所申报），统一社会信用代码914************754。法定代表人：陈伟红，执行董事。委托诉讼代理人：金国栋，系该司员工。原告艾力与被告中山市盛隆房地产开发有限公司（以下简称盛隆公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告艾力的诉讼委托诉讼代理人李俊松，被告的委托诉讼代理人金国栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。艾力向本院提出诉讼请求：1.撤销原告与被告于2019年10月6日签订的认购书；2.被告向原告返还购房款350978元，并赔偿原告利息损失（以350978元为基数，从2019年10月15日起至实际清偿之日止，按全国银行同业间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.赔偿原告因本案导致的律师费损失25000元。事实和理由：原告于2019年10月国庆假期至中山旅游,于2019年10月6日途经被告开发的楼盘火炬开发区臻华花园时,被售楼现场吸引便入场参观。原告经被告销售人员极力推荐,期间就原告是否具备购房资格的疑问,被告销售人员称不存在障碍,他们会负责搞定的,故原告当日支付购房定金50000元,然后签署认购书。认购书约定,原告向被告购买被告位于中山市火炬开发区*****************,后续付款计划为2019年10月13日前交付首付款300978元、2019年11月6日前交付二期房款800000元。同时该认购书约定在履行过程中发生争议的,任何一方可向商品房所在地有管辖权的法院提起诉讼。原告于2019年10月14日向被告支付首付款300978元,被告也向原告出示了其制作的虚假劳动关系资料。但原告担心被告提供虚假资料和办理虚假社保违法,于2019年12月与被告商议退房事项。2020年1月3日,被告同意原告解除合同,并于2020年1月6日,被告向原告承诺退返首付款300978元,但时间一般需要半年左右。之后原告一直催促被告返还首付款及定金款项,但直至起诉之日,被告仍未向原告返还上述项。原告认为,被告明知原告不符合中山的购房政策,不具备中山市购房资格,却以能为原告提供虚假购房资格信息材料,虚构相关工作证明,诱导原告在违背真实意愿情形下簦订认购书,原告方有权申请撤销该合同,被告依法应向原告返还收取的全部款项,并赔偿原告因此产生的损失,而非仅仅退回首期款300978元。被告盛隆公司答辩称，1.原被告双方之间签订的认购书为双方真实意思表示，内容条款并不违反法律规定。原告提交的聊天记录中也已经说明被告的工作人员已经向原告出示了相关的劳动关系与社保资料，并非虚构事实，隐瞒真相的行为。原告对以上行为的内容、风险，已经有所认知，且其已在认购书上签字确认，并非违背真实意愿。原告主张撤销合同并无法律依据，请求法院予以驳回。2020年1月6日，被告向原告申请更名、解除合同，相关审批手续并未完成，但被告同意完成更名及解除合同手续，可以向原告退还首付款300987元。以上在原告提交的聊天记录中被告工作人员与当事人也有相关协商。对于被告的答辩意见，原告回应称，关于被告提到的2020年1月6日原告要求更名、解除合同手续未完成，我方确认存在该事实，因为当时原告考虑提供虚假资料及社保的违法性，想变更购房方为原告之女，是否可以使之合法。但最终仍是不能满足中山的限购政策，原告也不认同认购书的条款。更名、退款手续未完成，后被告出具了同意解除该认购书的协议，也同意退还原告支付的首付款，对该事实原告确认。对本案认购书的效力，原告认为由于认购书系被告隐瞒虚构相关事实，明知原告不符合政策要求仍诱导原告签署合同，因此原告主张撤销该合同。如法庭根据庭审情况认定双方的合同属于协商一致解除，原告表示尊重法院认定。原告认为涉案交易存在诱导欺诈是因为原告是外地人过来旅游，对中山房产及限购政策不熟悉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据原告、被告提供的证据及庭审陈述，审查认定事实如下：1.艾力与盛隆公司于2019年10月6日签订认购书，约定由艾力以1150978元总价向盛隆公司购买位于中山市火炬开发区**************；第四条约定艾力在盛隆公司书面通知之日起七日内与盛隆公司签订网上备案的中山市商品房买卖合同；第五条约定艾力在签署购房合约（包括认购书、补充协议及网签备案的买卖合同等）前已知悉广东省中山市对购房人购房及贷款有资格限制的相关法规、政策，艾力保证自签订本认购书后，在盛隆公司发出通知之日起3日内按照相关部门要求提供齐备的购房资格（包括但不限于身份证、户口本、国土局出具的住房证明、社保证明、纳税证明及其它身份证明等）给盛隆公司，以便按约提交政府部门办理购房资格审核手续；第七条约定该物业在艾力全面履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》且完善网签备案手续的前提下，于2020年2月29日前交付艾力使用；第八条约定抵押：艾力知悉该物业【√已抵押/未抵押】；如该物业已抵押，则盛隆公司应于该物业网签前办理涂销抵押手续。认购书签订后，艾力向盛隆公司支付定金50000元及购房款300978元，盛隆公司就所收款向艾力出具了收款收据。2.2019年10月12日，盛隆公司工作人员通过微信向艾力发送艾力与中山某公司签订的中山市劳动合同、艾力在职证明等文件，并留言称“艾姐您看一下。他们公司的资料的话，是不让发给客户看的，因为担心资料泄露。就差您个人资料，我们这边就可以递交了。资料我全部做好了。”。3.根据微信聊天记录显示，盛隆公司工作人员是在2020年1月6日向艾力发送解除协议书模板并通知艾力在签署协议书后连同相关合同文件原件一起寄回盛隆公司，由盛隆公司进行审批。庭审中，盛隆公司确认相关手续未完成，但其同意完成更名及解除合同手续。艾力与盛隆公司一致确认艾力曾向盛隆公司提交更名申请及单方签订的解除协议书，其中解除协议书双方约定由盛隆公司向艾力退款首期款300978元，不退款定金50000元。对于盛隆公司当庭同意履行解除协议书约定条款，艾力回复对于解除协议书认购书中的签名其予以认可，但不同意按原协议约定履行，认为50000元定金仍应予以返还。4.签订认购书时，艾力称盛隆公司知道其不具备购房资格，但声称可以帮其解决购房限购资格问题，解决方式为帮买社保。对于明知自身不具备购房资格仍进行购房的原因，艾力称因为考虑到房子挺好的。5.涉案商品房目前已被查封。6.艾力因本案诉讼聘请律师，民事委托代理合同中约定应付律师费25000元，艾力提交的律师费发票显示已支出律师费10000元。本院认为：本案系商品房预约合同纠纷。本案的争议焦点有：1.涉案认购书是否真实有效，能否撤销；2.艾力向盛隆公司提交的解除协议书的效力。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“……一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”艾力主张在认购涉案商品房时，存在欺诈、隐瞒情况，是其违背真实意思签订了该认购书，且盛隆公司存在诱导行为，涉案认购书应予以撤销。本院认为，在签订涉案认购书时，按艾力庭审陈述，其已明知自身不符合中山市购买一手房的资格要求，因为“考虑到房子挺好的”所以继续购房，其也清楚盛隆公司称可解决购房资格问题的方法是为其购买中山市社保，由此可推断艾力对盛隆公司为其伪造“可购房身份”的事实是知情的。且涉案认购书中亦已明确“在签署购房合约（包括认购书、补充协议及网签备案的买卖合同等）前已知悉广东省中山市对购房人购房及贷款有资格限制的相关法规、政策”等内容。因此，艾力主张盛隆公司在购买涉案商品房时存在欺诈、隐瞒情形，与本院查明之事实不符，本院不予采信。艾力购买涉案商品房没有违背其真实意愿，其与盛隆公司签订的认购书是双方的真实意思表示，目的就是为了购买涉案商品房，且认购书内容不违反法律、法规的强制性规定，该认购书合法有效，当事人应恪守履行。虽然盛隆公司在涉案商品房买卖交易过程中存在诱导艾力购房的行为，但涉案商品房买卖交易无法继续进行的原因不是因为艾力购房资格问题导致，而是因为涉案商品房已被查封无法继续交易所致，与广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十九条“房地产调控政策实施后，一方当事人故意隐瞒或者虚构事实，或者明知另一方当事人的条件不符合政策要求仍诱导其签订房屋买卖合同的，另一方当事人因合同无法履行请求解除或者撤销合同，并要求对方当事人赔偿损失的，可予支持。”规定的“可请求解除或者撤销合同”的情形不同，艾力的购房资格问题与涉案认购书无法继续履行不存在因果关系，艾力据此主张撤销合同，没有法律依据。综上分析，艾力诉请判令撤销涉案认购书，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二。艾力在盛隆公司员工向其发送解除认购书协议书（2020年1月6日）后，及时向盛隆公司提交了有其签名确认的解除认购书协议书并申请盛隆公司审批盖章通过，此时该协议书应认定为艾力对盛隆公司的要约。但因盛隆公司长时间未审批通过，艾力向本院提起本案诉讼要求撤销涉案认购书并要求盛隆公司全额退还购房款及定金、赔偿损失。此时，应视为艾力撤销对盛隆公司关于“解除认购书协议书”的要约。因盛隆公司作出“同意按解除认购书协议书履行”的承诺是在艾力撤销要约之后，该承诺对艾力没有约束力。在庭审中，艾力虽表示同意签署解除认购书，但同时提出要盛隆公司退还定金50000元的要求，而盛隆公司虽表示同意解除认购书，但不同意退还定金50000元，即双方对解除认购书协议书的条款至始未能达成一致意见。因此，该解除认购书协议书应认定为未成立，对艾力、盛隆公司均没有约束力。虽然艾力就本案提起合同撤销之诉，但案件审理过程中，艾力同时也作出同意解除认购书的意思表示，盛隆公司亦表示同意解除涉案认购书，鉴于涉案认购书确因涉案商品房被查封而存在履行障碍，无法继续履行。为减少当事人诉累，节约诉讼资源，本院就涉案认购书解除问题在本案一并进行审查处理。对于涉案认购书是否解除，艾力与盛隆公司在本案庭审中均有同意解除合同的意思表示，因此，涉案认购书应予解除。认购书第四条约定艾力在盛隆公司书面通知之日起七日内与盛隆公司签订商品房买卖合同并完成网上备案手续，第七条约定“该物业在乙方全面履行本认购书、签署并履行商品房买卖合同且完善网签备案手续的前提下，于2020年2月29日前交付乙方使用”，第八条：“如该物业已抵押，则甲方应于该物业网签前办理涂销抵押手续”，因此，注销抵押、签订商品房买卖合同并网上备案，存在履行期限，即应在最后交房日即2020年2月29日前完成。但截至本案开庭的2020年11月19日，上述事项，盛隆公司均未办理，其可独立履行的注销抵押义务，也仍未履行，而涉案商品房因抵押、被查封而权利受限，艾力合同目的无法实现。是故，本院认为盛隆公司的行为显属违约，应承担相应的违约责任。艾力诉请判令盛隆公司退还购房款300978元及购房定金50000元，理据充分，本院予以支持。艾力要求盛隆公司赔偿律师费损失，没有合同依据，且该费用不属于艾力进行本案诉讼的必要性支出，对艾力的上述诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十四条、第十八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、解除原告艾力与被告中山市盛隆房地产开发有限公司于2019年10月6日签订的认购书；二、被告中山市盛隆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告艾力退还购房定金50000元及购房款300978元；三、驳回原告艾力的其他诉讼请求。如果被告中山市盛隆房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7142元，减半收取为3571元（原告已预付），由原告艾力负担229.22元，由被告中山市盛隆房地产开发有限公司负担3341.78元（该款被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇二〇年十一月三十日书记员 梁敏霞孙永辉