山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终6198号上诉人（原审被告）：贾某，女。委托诉讼代理人：杜某(贾某之夫)，男。被上诉人（原审原告）：金乡县某物业服务有限公司。法定代表人：赵某，经理。上诉人贾某因与被上诉人金乡县某物业服务有限公司（以下简称某公司）物业服务合同纠纷一案，不服金乡县人民法院（2020）鲁0828民初2127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年11月20日公开开庭进行了审理。上诉人贾某及其委托诉讼代理人杜到庭参加诉讼，被上诉人金乡县某物业服务有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。贾某上诉请求：1.依法撤销金乡县人民法院（2020）鲁0828民初2127号民事判决，改判或驳回某公司的诉求；2.一、二审诉讼费用由某公司承担。事实和理由：原审判决认定事实、适用法律错误：1、某公司收取的物业费没有法律依据，收费项目没有物价管理部门审批文件。故原审判决每平方米收费0.35元没有法律依据。2、假设贾某与某公司存在物业服务合同关系，某公司作为物业公司未履行物业服务的责任，服务存在瑕疵，提供的服务不达标，如小区没有保安，车辆乱停乱，绿化无人管理，单元公共用电，排水管道堵塞，均不管不问。由于某公司服务存在瑕疵，应当减收或减免物业费。综上，原审判决认定事实，适用法律错误，判决结果缺乏依据。恳请二审法院依法审理，维护法律公正。某公司未答辩，亦未提交书面答辩意见。某公司向一审法院起诉请求：1、依法判决贾某交纳物业费2290元及滞纳金2507.5元；2、本案诉讼费用由贾某负担。一审法院经审理查明：金乡县某物业服务有限公司是依法设立的物业服务企业。金乡县金乡街道莎岭社区自2012年10月份回迁上房以来由金乡县金乡街道莎岭社区居民委员会委托金乡县某物业服务有限公司提供物业服务至今，其中2012年10月至2017年10月期间多层楼房和小高层楼房物业服务费的收费标准为0.26元/m2，2017年10月份以后多层楼房物业服务费的收费标准为0.35元/m2、小高层楼房物业服务费的收费标准为0.65元/m2，上述单价中均含垃圾处理费0.04元/m2。贾某系莎岭社区41号楼东1单元3楼东户的业主，其所居住房屋为多层住宅，建筑面积为121.63平方米。由于贾某未向金乡县某物业服务有限公司缴纳2015年1月份至2019年12月份的物业服务费，双方产生纠纷，金乡县某物业服务有限公司诉讼来院。另，金乡县莎岭社区尚未成立业主委员会。一审法院认为，自2012年10月份至今金乡县金乡街道莎岭社区居民委员会委托金乡县某物业服务有限公司为莎岭社区提供物业服务，莎岭社区的业主已接受金乡县某物业服务有限公司的物业服务，依法依约应履行交纳物业费的义务。物业服务具有长期性、连续性的特点，涉及面广人多，随着社会的不断发展，需要不断的完善各种服务设施，提高服务水平，业主与物业公司在履行合同的过程中应按照合同约定行使权利，履行义务，对于履行合同的过程中出现的问题，双方应当及时沟通，积极配合、互相支持，在互相理解、互相尊重的基础上，妥善处理解决纠纷，共同促进物业公司不断提高物业服务水平，共创和谐美好的家园。个别业主不交或者拒交物业服务费，不仅损害了金乡县某物业服务有限公司的合法权益，影响了其正常运营，无法对小区进行正常的管理、服务，而且还影响了小区内按时缴纳物业费的其他业主所应享有的物业服务，其行为违反了合同约定，亦不能得到法律的保护。如果个别业主认为物业公司的服务存在不当行为，违反了合同约定或者法律规定，损害了自己的权益，可依法依约采取合法的方式主张权利，维护自身的合法权益。贾某未向金乡县某物业服务有限公司交纳2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业费，共欠金乡县某物业服务有限公物业费2313.4元(0.26元/m2x121.63m2x22个月+0.35元/m2x121.63m2x38个月)，事实清楚。金乡县某物业服务有限公司要求贾某支付物业服务费2290元，系对自己财产权利的自由处分，不违反法律规定。金乡县某物业服务有限公司要求贾某支付违约金2507.5元，贾某认为金乡县某物业服务有限公司提供的物业服务不到位，服务态度差，金乡县某物业服务有限公司未能提交相应证据证明已经完全履行了服务义务，因此对金乡县某物业服务有限公司要求贾某支付违约金的诉求本院不予支持。贾某辩称的金乡县某物业服务有限公司将门岗对外出租，收取的钢纱窗押金100元未退还的问题，与本案不是同一法律关系，本案不予处理。贾某辩称其与金乡县某物业服务有限公司不存在物业服务合同关系，与本案查明事实相悖，属于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定的人民法院不予支持的情形。贾某关于其已经缴纳了2017年12月份之前的物业费的辩解，现有证据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、贾某于本判决生效之日起十日内支付金乡县某物业服务有限公司2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业费2290元；二、驳回金乡县某物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由贾某负担。本院二审期间，贾某围绕上诉请求依法提交了照片一宗，证明某公司管理服务不到位，并提交缴纳水费的相关单据证实自2019年12月至今已经不在该小区居住，不应当缴纳物业费。某公司未质证，亦未提交书面质证意见。本院认为，该证据为贾某所在莎岭社区的相关情况的照片，具有真实性，对于证明目的需要结合其他事实进行认定。二审查明事实与一审法院认定事实相一致。本院认为，本案的争议焦点为：1.金乡县某物业服务有限公司按照0.35元/m2收取物业服务费是否有事实和法律依据？2.贾某是否应当少交或者不交物业费？关于焦点1，某公司收取物业服务费是否有法律依据的问题，经审理查明，自2012年10月份至今金乡县金乡街道莎岭社区居民委员会委托某公司为莎岭社区提供物业服务，而贾某为莎岭社区41号楼东1单元3楼东户的业主，其所居住房屋为多层住宅，建筑面积为121.63平方米。虽然贾某抗辩双方没有签订物业服务合同，但是贾某并未否认某公司为该社区的业主提供保洁、垃圾清运等物业服务。故一审法院认定贾某与某公司存在物业服务关系认定事实清楚。关于贾某主张某公司收费标准没有法律依据的问题，本院认为，金乡街道莎岭社区回迁小区南部片区主要为回迁小区，服务对象大多为本社区回迁居民，其收取物业费标准是由街道指导性统一定价，具有一定的惠民性。依据金乡县金乡街道莎岭社区居委会出具的证明可知，物业收费标准2012年10月至2017年10月，多层和小高层均按0.26元/㎡(含环卫局垃圾处理费0.04元/m2)，2017年10月份以后，多层为0.35元/m2，小高层为0.65元/m2，均含环卫局垃圾处理费0.04元/m2。因贾某居住的为多层房屋，某公司按照0.35元/m2向其收取物业服务费并非没有依据，故贾某关于一审认定事实错误的主张不能成立。关于焦点2，贾某主张因某公司未履行物业服务的职责，应当少交或者不交物业费，且自2019年12月至今并未在该小区居住，故亦应当扣减相应的物业费的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务是指物业管理机构统一对住宅小区提供公共性服务,包括社会治安和环境秩序的维护和管理,根据其管理事实和服务行为,依照规定标准向用户收取一定费用的一种社会性服务工作。物业服务具有公众性，它的价值在于满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现在对业主个体的服务价值，物业服务公司提供的保洁、安保、绿化等大多是为全体业主公共部分的管理、公共设施设备维护，并非针对专门某个业主的服务。即使房屋空置，小区内仍需进行清洁打扫、公共设施维护，尚且需要缴纳物业费。且贾某作为业主未按时缴纳物业费，不仅影响某公司正常运营，无法对小区进行正常的管理服务，还影响其他按时缴纳物业费的业主享受应有的服务，故以服务不到位拒交物业费的理由不能成立。某公司作为物业服务部门，亦应当履行职责，对业主提供与其收取的物业服务费相对等的物业服务，不断完善服务设施，提高服务水平，与业主互谅互让共创美好家园。综上，上诉人贾某的上诉请求于法无据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贾某负担。本判决为终审判决。审判长  王永红审判员  何艳真审判员  史海洋二〇二〇年十一月二十七日法官助理谷满满书记员王**