广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初31144号原告：俞转有，女，1949年7月7日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：杨江波，广东德培律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭旭，广东德培律师事务所律师。被告：广州市白云城镇地产有限公司，住所地广州市白云区嘉禾街106国道旁土名“沙片”自编****首**，**首**，**首层广州市富煌五金综合批发市场自编第**，统一社会信用代码9144011119106310XR。法定代表人：王洪溪。原告俞转有与被告广州市白云城镇地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告俞转有的委托诉讼代理人杨江波到庭参加诉讼。被告广州市白云城镇地产有限公司下落不明，经本院公告送达开庭传票等诉讼材料，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告俞转有向本院提出诉讼请求：1.判令被告广州市白云城镇地产有限公司协助原告俞转有办理位于广州市白云区神山镇神山花园二街二巷16号101房房屋(现址为：广州市白云区江高镇镇中南路一街二巷16号101房)的过户登记手续及房地产权证；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：广州市白云区城镇建设开发总公司(后经工商部门核准变更为广州市白云城镇地产有限公司)于1997前在白云区神山镇开发建设南国家园(又称神山花园)楼盘，因地处偏远，部分小户型房产一直未销售出去。直到2010年4月1日，被告与林昌华达成口头协议，林昌华购买南国家园二街二巷16苑第9座一楼101号单位(即神山花园二街二巷16号101房)，并在当天向被告支付了5000元定金，2010年4月2日，林昌华与南国家园管理处签订书面的《购房协议书》，约定林昌华购买南国家园二街二巷16苑101房，总房价款72000元，预付定金5000元，2010年4月18日前再支付55000元购房款，剩余12000元待被告办理房产证后支付。2010年4月16日，被告与林昌华签订《南国家园商品房认购书》，对以上房屋的购买事宜进一步详细地作出约定，约定房屋建筑面积42平方米，房屋总房价72000元，先支付60000元，余款12000元待办证到手后一次性付清，办证费用由卖方负责。签订《南国家园商品房认购书》当天，林昌华向被告再支付了55000元房款，包括4月1日支付的5000元定金，即林昌华已按约定支付60000元房款。2013年8月，林昌华将涉案房屋以105000元价格出售给原告俞转有，房款具体支付包括俞转有直接支付92000元给林昌华，12000元由俞转有以林昌华的名义向被告支付之前未付完的购房款，另外1000元支付给了中介。由于林昌华转让涉案房屋时，该房屋一直没有实际过户到林昌华名下。因此转让房屋时，在办理交接手续时，林昌华直接将《南国家园商品房认购书》及支付房款的票据交由俞转有，并且一同经被告在《南国家园商品房认购书》上盖章确认涉案房屋转让给俞转有名下所有，完成转让事宜。被告借林昌华将房屋转让给俞转有之机，要求俞转有将原未交清的12000元购房款交清。俞转有交清所有房款后，被告将涉案房屋已办理在被告名下的房地产权证原件交由俞转有，并表示尽快协助办理过户手续。俞转有在2013年8月交付房款后，林昌华将房屋交付给原告俞转有实际占有使用至今。然而，在俞转有一次次催促办理过户过程中，被告答复称由于《认购书》中约定的面积与房产证上登记的面积不一致，需要测量与核实实际面积才能过户。就这样，一直拖着未办理过户手续。直到2019年，广州市越秀区人民法院作出(2018)粤0104执1221号《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖涉案房屋，原告俞转有才得知法院要强制执行自己购买的房屋。原告当时非常着急，根本没有想到自己合法购买多年的房子会被法院强制执行，找被告的工作人员理论，被告的工作人员让原告将《商品房认购书》及发票等材料交由执行法院提出异议，请求法院中止对涉案房屋的执行。2019年8月30日，广州市越秀区人民法院作出(2019)粤0104执异208号执行裁定书并于当天送达原告，在裁定中驳回了原告的执行异议请求。无奈之下，原告只能依法向法院提出案外人执行异议之诉，请求法院裁决在(2018)粤0104执1221号案中不得对广州市白云区神山镇神山花园二街二巷16号101房予以执行，并确认该房屋的所有权归原告所有。后广州市越秀区人民法院作出(2019)粤0104民初40323号民事判决书，裁决在(2018)粤0104执1221号案中停止对涉案房屋的执行，解除对该房屋的查封，并且在判决中查明认定涉案房屋权属清晰，不存在争议，认为无需确认所有权，应直接按买卖合同关系向被告主张过户请求权。综上所述，法院已在(2018)粤0104执40323号案中判决不得对广州市白云区神山镇神山花园二街二巷16号101房予以执行，且查明认定涉案房屋的所有权权属清晰，不存在争议。因涉案房屋至今仍登记在被告名下，被告应当继续履行为原告办理过户登记手续和房地产权证的义务。原告的诉讼请求有清楚的事实和明确的法律依据予以支持。故诉至法院，请求判如所请。被告广州市白云城镇地产有限公司无答辩。经审理查明，2009年4月23日，广州市白云区城镇建设开发总公司取得粤房地权证穗字第**房地产权证，写明广州市白云区城镇建设开发总公司是白云区神山镇神山花园二街二巷****的权属人，该房屋建筑面积49.22平方米。2010年4月2日，南国家园管理处（卖方）与林昌华（买方）签订《购房协议》，写明今收到林昌华购买南国家园二街二巷16号101号房面积约42平方米，总售价72000元，包含办证手续费等，预付定金5000元，在4月18日前再付房款55000元，双方签订购房认购书、余额12000元待房产证到手一次性付清等。2010年4月16日，广州市白云区城镇建设开发总公司（卖方）与林昌华（买方）签订《南国家园商品房认购书》，认购楼宇白云区神山镇神山大道西南国家园16苑第9座101号单位，建筑面积42平方米，售价72000元，先付60000元，余款待房产证到手一次性付清，买方须于签署本认购书之日起十天内签署正式买卖合约，否则买方已交予卖方之订金不予退款，此订购书随即作废，卖方有权将该楼宇另行处置而不再向买方发出通知等。2013年8月16日，广州市白云区城镇建设开发总公司在该认购书尾部备注同意林昌华将上述房产转到原告名下所有，并加盖公章。广州市白云区城镇建设开发总公司于2010年4月1日、4月16日、2011年6月8日出具收据，写明收到林昌华交来涉案房屋订金5000元、购房款55000元、12000元。2016年5月7日，林昌华出具收据，写明原告与本人协商，白云区神山大道西C南国家园16苑第9座一楼101号单位，总房价105000元出让，本人同意出售，先收现金92000元，已收，余款13000元留待过户补缴该房欠款等。2019年1月4日，广州市越秀区人民法院作出（2018）粤0104执1221号执行裁定书，裁定拍卖、变卖涉案101房。原告对此提出执行异议，该院于2019年8月30日作出（2019）粤0104执异208号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告就此向该院提起执行异议之诉，该院于2020年4月14日作出（2019）粤0104民初40323号民事判决书，认为原告对涉案房屋享有的物权期待权可以排除执行，且涉案房屋权属清晰，不存在产权争议，原告应通过买卖合同关系向广州市白云区城镇建设开发总公司主张过户请求权；判决停止对案涉房屋的执行，解除对该房屋的查封。该判决已于2020年7月22日发生法律效力。2020年1月6日，广州市房地产档案馆出具个人名下不动产登记结果查询证明，显示原告及其配偶邓福棉名下查无房地产情况记录。广州市天晓物业管理有限公司为原告出具证明，证明南国家园小区16苑第9座一楼101号单位与现挂牌地址神山花园二街二巷16号101房属同一地址和同一房屋。广州市白云区江高镇南山社区居民委员会为原告出具证明，证明广州市白云区江高镇镇中南路一街二巷16号101房与白云区神山镇神山花园二街二巷16号101房属同一地址。上述房屋目前由原告居住使用，被告至今无为原告办理房地产权证。另查，广州市白云区城镇建设开发总公司变更名称为被告广州市白云城镇地产有限公司。诉讼中，经本院释明，如原告办理房地产权证的过程中存在政策障碍或其他程序性障碍的，不利后果由其自行承担，原告表示并无异议。以上事实，有民事判决书、生效证明、《南国家园商品房认购书》《购房协议》、收据、发票、证明、房地产权证及当事人陈述等证据可以证实。本院认为，涉案房屋原由林昌华向被告购买并签订《南国家园商品房认购书》，后原告以105000元的价格向林昌华购买该房屋，取得林昌华对涉案房屋的过户请求权。被告清楚上述情况，在认购书中备注同意林昌华将涉案房屋转名给原告，故上述认购书买方的权利义务已由林昌华转让予原告。被告已收齐认购书约定的全部购房款，实际将涉案房屋交付原告使用，并将该房屋的不动产权证原件交付给原告。且原告夫妻名下在本市没有房产，具备购房资格。故被告应依约为原告办理案涉房屋的房地产权证，原告的诉讼请求合理合法，本院予以支持。被告广州市白云城镇地产有限公司下落不明，经本院公告送达开庭传票等诉讼材料，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第七十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：于本判决生效之日起十日内，被告广州市白云城镇地产有限公司协助原告俞转有按不动产登记部门关于办理房地产权证相关法规政策的规定办理位于广州市白云区神山镇神山花园二街二巷16号101房(现址为广州市白云区江高镇镇中南路一街二巷16号101房)房屋的房地产权证。本案受理费1200元，由被告广州市白云城镇地产有限公司负担，并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。审判员  张文茵二〇二〇年十一月二十七日书记员  陈珊珊