贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7533号上诉人（原审被告）：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路8-20号，统一社会信用代码：91520502314331435G。法定代表人：李永立，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：李承锦,贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：唐嘉曼,贵州威迪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：汪美霞，女，汉族，1989年7月20日出生，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人（特别授权）：余英民，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：罗金龙，贵州创驰律师事务所律师。上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园公司）因与被上诉人汪美霞商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9513号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定上诉人应向被上诉人支付逾期交房违约金错误。根据《商品房买卖合同》约定，约定的交付日期之前上诉人已取得涉案房屋建设工程竣工验收备案，具备合同约定的交付条件。根据附件十二补充协议的约定，涉案商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人未发出书面交付通知书给买受人或买受人未收到交付通知书的，合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。故，上诉人并未存在逾期交房，不应承担逾期交房违约责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，被上诉人并未举证证明其实际损失，其损失即为已付房价款资金占用期间的法定孳息损失。原审判决认定的违约金远远高过被上诉人的实际损失，对上诉人显失公平，即便认定上诉人违约，也应当以中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金。被上诉人汪美霞答辩称：上诉人取得竣工验收备案只是涉案房屋约定的交付条件之一，房屋交付的条件在合同中明确约定必须为精装房，因此上诉人的上诉理由不成立。本案合同约定的违约金计算标准以及一审法院支持的违约金并不存在过高，也不存在可以调整的基础，一审判决事实清楚，请求维持原判。汪美霞向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告逾期交房违约金122546元。2.判决被告支付逾期交付商品房转移登记的有关文书的违约金自2017年1月30日起按已付购房款日万分之二计付至交付完毕转移登记文书之日止(暂计至2020年5月30日为198670元)。3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月29日，原告汪美霞作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区或凤凰郡1栋601（房号为601）；该商品房建筑面积152.44平方米，套内建筑面积124.22平方米，总价款为816976.00元；出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房；该商品房应当符合下列条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；合同第十三条约定：“除不可抗力，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人交付违约金。”合同第十四条约定：“买受人应在收到书面通知后3日内，办理该商品房的交接手续。”该合同附件十二《补充协议》第五条约定：双方一致同意删除合同第十四条第（一）、（二）（四）款的全部约定，关于该商品房的交接手续以本条约定的为准。（一）双方一致同意合同第十一条第（二）款第2项、第3项及第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”不作为该商品房交付条件，该商品房交付只要满足合同第十一条第（二）款第1项即可；出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日之后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第×项处理（未列明选项）；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依合同约定向被告付清了816976.00元的购房款。合同还约定了其他事项。2016年8月30日,被告取得涉案房屋所在楼栋的竣工验收备案。被告已于2020年5月26日将房屋交付给原告使用。另查明：被告提供的证据《委托办理权属登记协议书》中主要载明：“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交毕节市七星关区房产事业局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负责任。若出卖人未按协议约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金”。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》（包括补充协议）是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款及缴纳办证相关费用的义务，被告应当按合同约定将房屋交付给原告及向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，构成违约,应当承担相应的违约责任。故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金诉请，予以支持。对原告主张被告支付逾期交房违约金的诉请，予以支持。对于逾期交房违约金的计算时间及标准，因双方在合同中约定“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人交付违约金。”，双方对违约金有明确约定，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方应按此约定履行，支持以已付购房款为基数，按日万分之二的标准支付逾期交房违约金。故原告逾期交房违约金应自2017年11月1日计算至2020年5月26日共937天，以已付购房款816,976.00元为基数，按日万分之二的标准计算，该违约金计算为153101.30元（816,976.00元×0.2‰×937天）。对于被告“原告拒不收房”的抗辩，因被告并未举证证明，无事实依据，不予采纳。对于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中仅约定了出卖人逾期180日内未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，逾期超过180日后未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任双方未作约定，现被告已经逾期超过180日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，因双方对逾期180日的违约金未有约定，可以按照原告已付购房款总额816,976.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额816,976.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，因2019年8月19日中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故2019年8月20日以后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算。关于违约金的起止时间问题。被告承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告未履行，构成违约，应按合同约定承担违约责任。违约金应从2017年1月30日开始起算，但被告提出诉讼时效抗辩，故从原告起诉之日2020年6月2日倒推三年从2017年6月2日开始起算，之前的违约金因超过诉讼时效，不予保护；同时，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交办证部门即可，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上，对原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金为：以原告已付购房款为基数，从2017年6月2日至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算。对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约责任，故对被告的该抗辩主张，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告汪美霞逾期交房违约金153101.30元。二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告汪美霞逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以原告已付购房款816,976.00元为基数，从2017年6月2日至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计算。三、驳回原告汪美霞的其他诉讼请求。案件受理费3,059.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为：案涉《商品房买卖合同》约定上诉人应当于2016年10月31日前向被上诉人交付商品房。合同附件十二《补充协议》变更了《商品房买卖合同》第十一条、十二条约定的交房条件，另行约定的商品房交付条件为取得建筑工程竣工合格证明文件即可，并约定上诉人未书面通知交房或被上诉人未接到收房通知则在约定的交房日期届满之日办理交接手续。但是该补充协议并未变更案涉商品房精装修交付的约定，上诉人虽举证证明在2016年10月31日前该商品房取得了竣工验收备案，但并未举证证明在约定的交房期限已符合精装修的交付标准，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，上诉人应当承担举证不利的后果；同时，被上诉人一审提交上诉人出具的《关于南山碧桂园凤凰郡1-1-601房物业费减免的联系函》中载明了2020年5月26日被上诉人收房时，案涉商品房尚存在淋浴屏未安装等问题，可知上诉人在实际交房时也未符合精装修交付的标准。故上诉人关于按照补充协议的规定，其不应当支付逾期交房违约金的上诉理由，本院不予采纳。本案《商品房买卖合同》针对逾期交房约定了每日万分之二的违约责任，鉴于违约金条款系合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行义务具有积极意义。上诉人主张该违约金过高，但未提交证据予以证明，双方约定每日万分之二的违约责任不存在利益明显失衡的情形，司法予以尊重。上诉人以《商品房买卖合同》约定的违约金明显高于被上诉人的实际损失为由主张以中国人民银行同期贷款基准利率计算违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，上诉人碧桂园公司的上诉请求不成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6118元，由上诉人毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十一月十九日书记员 赵 莉