重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初18630号原告：重庆珠江物业管理有限公司，住所地重庆市江**北滨太阳城****第**，统一社会信用代码：91500105203101397M。法定代表人：刘鹤辉。委托诉讼代理人：曾娅琴，女，系该公司员工，汉族，1998年8月11日生，住四川省宣汉县。委托诉讼代理人：聂晓龙，男，系该公司员工，男，汉族，1972年4月12日生，住重庆市北碚区。被告：高兰，女，汉族，1966年6月19日生，住重庆市九龙坡区。原告重庆珠江物业管理有限公司（以下简称“珠江物业公司”）诉被告高兰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告珠江物业公司的委托诉讼代理人曾娅琴、聂晓龙，被告高兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠江物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付拖欠物业管理费9864.2元。2、要求被告支付因拖欠物业管理费所产生的滞纳金2000元。3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与重庆市九龙坡区珠江花园业主委员会签订了《物业管理委托服务合同》，负责珠江花园物业服务管理工作。原告在接受委托后一直在进行物业服务，履行了管理职责。被告系珠江花园小区的业主，无故拖欠自2017年4月1日至2020年4月30日期间的物业管理费。嗣后，原告多次催收未果，遂诉至本院，请求判如所请。被告高兰辩称：认可欠费时间，认可按照1.2元/月/平方米的标准缴纳；原告的部分诉讼时效超过诉讼请求。提出拖欠物业服务费的理由：原告服务不到位，可视电话一直未使用、外来人员随意进出；案涉小区内有一栋一直按照1.2元/月/平方米收取物业服务费而未提价；被告曾被困电梯内，求救电话无人接听。本院经审理认定事实如下：被告高兰系重庆市九龙坡区杨家坪直港大道珠江花园X栋X号房屋业主，该房屋位于珠江花园小区，房屋建筑面积177.76平方米。2016年6月16日，原告与重庆市九龙坡区珠江花园业主委员会（以下简称“珠江花园业委会”）签订了《物业管理委托服务合同》，约定了住宅的物业服务费收取标准为1.2元/月/平方米，公共区域、共用的专项设备运行的能源消耗应独立计量核算，采取据实分摊的方式向业主分摊计收；业主应于每月10日前交纳当月物业服务费用；未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准支付违约金，合同期限为五年，自合同签订之日起至重新签订新的物业服务合同生效之日止。2017年3月17日，原告与重庆市九龙坡区珠江花园业主委员会签订了《关于珠江花园小区调整物业服务费标准的补充协议》，约定物业服务费收取新标准为住宅1.5元/月/平方米，收费新标准自2017年4月1日起执行。合同签订后，原告依约为被告所在小区提供物业服务。另查明，2017年7月24日，案外人任伟等七名珠江花园小区业主起诉本案原告以及珠江花园业主委员会，要求确认原告与业委会于2017年作出的物业服务费涨价行为无效，该案经两级人民法院审理后，认定了珠江物业公司与珠江花园业委会于2017年3月17日签订的《关于珠江花园小区调整物业服务费标准的补充协议》不具有违反法律法规的情形，符合法律规定，具有法律效力。后案外人任伟等四名珠江花园小区业主对前述生效判决仍不服，向重庆市高级人民法院申请再审，重庆市高级人民法院审查后于2019年10月11日作出民事裁定书，裁定驳回了案外人任伟等四人的再审申请。原告明确2017年4月1日至2020年4月30日期间被告欠付物业服务费9865.68元（收费标准1.5元/月/平方米），现原告自愿变更主张物业服务费为9864.2元，并酌情主张违约金2000元，亦同意法院酌情调整。被告认可房屋面积、欠费时间，只认可收费标准是1.2元/月/平方米，不认可违约金。审理中，原告举示催收材料1组，拟证明原告通过电话联系、上门张贴以及在2020年8月邮寄催缴物业费通知单的方式向被告催收物业服务费，本案原告在2020年4月30日向法院提起诉讼。被告仅认可2020年8月其母亲收到催费通知单，但被告本人不知晓邮件内容，并举示了照片1组，拟证明原告的物业服务存在瑕疵，保安亭、中控室无人值守。原告认可真实性，提出对被告房屋漏水问题会派工作人员配合被告与楼上业主沟通协商，案涉小区保安亭2个且有人值班，中控室未投入使用且已告知业委会恢复使用。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与珠江花园业委会签订的《物业管理委托服务合同》、《关于珠江花园小区调整物业服务费标准的补充协议》均系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，对包括被告郭惠玲在内的小区全体业主具有法律约束力。合同签订后，原告依约向被告所在小区提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务，依照权利与义务相一致的原则，被告应当按时向原告支付物业服务费。对于被告提出的原告服务有瑕疵的问题，原告称小区内有一栋房屋属于单位集资建房，对业主仍按照1.2元/月/平方米的标准进行收费，但该栋业主的单位以0.3元/月/平方米的标准补贴了物业服务费；电梯三方通话是通过消防线路，现在小区消防系统基本属于瘫痪状态；物管公司配备有足够的保安，但仍无法完全派出外来人员的进出。本院认为，物业服务是一种具有持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务现被告提供的证据虽能证明原告在物业服务过程中存在一定瑕疵，但不足以免除被告的缴纳义务。关于收费标准，由于原告与珠江业委会做出的《关于珠江花园小区调整物业服务费标准的补充协议》已由生效民事判决确认了其效力，且该补充协议中明确约定自2017年4月1日起，住宅按照1.5元/月/平方米收取物业服务费，故本院对被告就收费标准提出的辩称意见不予采信。关于诉讼时效，根据民法总则的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。结合本案催收材料及庭审记录可见，本案原告在2020年4月30日向法院提起诉讼，原告所提出三种催收方式的证据材料无法证明原告在2017年4月30日前对物业服务费进行过有效催收，依法应当承担举证不利的法律后果，故原告所主张的2017年4月30日前的物业服务费已过诉讼时效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《物业管理委托服务合同》约定，业主应于每月10日前缴纳当月物业服务费，故被告应向原告缴纳2017年5月至2020年4月期间的物业服务费9599.04元，即177.76平方米×1.5元/月/平方米×36个月。关于滞纳金，物业服务合同中对此有约定，原、被告因调整物业服务费收费标准产生分歧，被告无拖欠物业服务费的主观恶意，且原告所提供的物业服务也并非尽善尽美，结合本案实际情况，本院酌情认定滞纳金100元。综上所述，原告本案诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告高兰于本判决生效之日起十日内向原告重庆珠江物业管理有限公司支付2017年5月1日至2020年4月30日期间的物业服务费9599.04元、滞纳金100元；二、驳回原告重庆珠江物业管理有限公司的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48元，由被告高兰负担。本判决为终审判决。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员  张 雪二〇二〇年十一月四日法官助理  罗开红书 记 员  刘宏伟