广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初7286号原告：温佳颖，女，1991年6月30日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：李丽萍，系温佳颖的母亲。被告：月雅琼，女，1994年8月20日出生，汉族，住甘肃省永登县，委托诉讼代理人：李伟平，系月雅琼的丈夫。原告温佳颖与被告月雅琼排除妨害纠纷一案，本院于2020年4月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，后因案情复杂，本案转为普通程序，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员李晓琳独任审理。本案分别于2020年6月19日、10月20日公开开庭进行了审理，原告温佳颖的委托诉讼代理人李丽萍，被告月雅琼及其委托诉讼代理人李伟平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。温佳颖向本院提出诉讼请求：1.要求月雅琼无条件腾空、搬离出该房屋；2、自2020年2月19日温佳颖取得产权之日至月雅琼搬离房屋止所产生的物业管理费及水费由月雅琼承担，即2020年1-4月的水费及公摊水费498元、3-4月的管理费2073元，合计2571元；3.要求月雅琼承担自2020年2月19日温佳颖取得产权之日至月雅琼搬离房屋之日止的房屋占用费（按照安居客网站同路段同面积出租价格12000元每月标准，截至4月22日房屋占用费为25000元）；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：温嘉颖于2020年2月4日在淘宝网络司法拍卖平台上拍得位于广州市花都区狮岭镇*****房屋，后于2020年2月12日付清拍卖全款4020832元。广州市天河区人民法院于2020年2月19日作出（2019）粤0106执542号之一执行裁定书确定温佳颖取得该房屋所有权。此后，温佳颖付清了房屋所欠水、电费及物业费等。但在收房时发现月雅琼携家人共6人占有使用该房屋。因月雅琼的占有行为无任何理由，是非法的行为，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”之规定，特向法院提起本案诉讼。诉讼中，温佳颖与月雅琼于2020年6月23日办理了房屋交接手续，温佳颖据此撤回了上述第一项诉讼请求，并明确其诉讼请求为：1.自2020年2月19日温佳颖取得产权之日至月雅琼20**年6月23日搬离房屋止所产生的物业管理费及水费由月雅琼承担，即2020年4-6月电费2866.86元、物管费及水费4505元；2.月雅琼承担承担自2020年2月19日温佳颖取得产权之日起至2020年6月23日止的房屋占用费48000元（按照安居客网站同路段同面积出租价格计算，即每月12000元的标准）；3.案件受理费由被告承担。月雅琼辩称，一、我方并不是适格主体，涉案房屋的权属人是被执行人卢雪欢，我方仅是受其委托管理涉案房屋以及照顾其女儿，我方只是受托人，我方可以腾空房屋。二、对于温佳颖要求我方支付管理费以及水费及水费公摊我方有异议，根据我方提交的拍卖重要提示，1-2月的相关费用应由温佳颖自行承担，3-4月产生的相关费用我方也不同意支付，重要提示中也载明需要提交腾空书，我方至今没有收到腾空书。该费用与我方无关。关于电费，其中4月份的电费590.47元是我方支付的。在电费发票下方备注一栏，有部分时间并不吻合，虽然记载的计费期间是6月份的，下方备注栏记载截止日期为7月10日。每一张电费发票的备注都与计费期间不一致，我方认为电费计费应该以下方备注栏为准。关于水费、物管费我方没有异议，在我得知涉案房屋被拍卖至搬离涉案房屋之前我方确实没有缴纳水费以及物管费，至于原告是如何缴纳的费用，以及与物业处如何计算的我方均不清楚，我也不能确定。但是在搬离房屋之前的所有费用双方均已结清。三、另外，我方也不同意支付占用费。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、案涉房屋司法拍卖的经过。案涉房产位于广州市花都区狮岭镇****1号，自用地面积为1026.45平方米，建筑面积为395.81平方米，为三层建筑，登记在案外人***名下。因卢雪欢拒不履行生效判决确定的义务，广州市天河区人民法院于2019年3月20日委托有关机构对登记在卢雪欢名下的案涉房产在淘宝网司法拍卖网络平台发布拍卖公告，2020年2月5日，温嘉颖在网络拍卖中以4020832元的最高价竞得该房，并支付了全额价款。据不动产登记查册表“附注信息”记载，该房屋“于2020年2月21日被广州市天河区人民法院裁定过户给买受人温嘉颖”，执行案号为（2019）粤0106执542号。经查询“阿里拍卖-拍品详情”显示，现状调查日期为2019年11月18日的《拍卖标的调查情况表》中，载明房屋存在居住使用情况，欠费情况为“截至2019年11月18日欠物业费、水费、分摊垃圾费、滞纳金共11919元，具体金额由买受人自行至相关部门查询核实并承担”，特殊说明为“本拍品按现状拍卖，房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项由买受人自行解决，法院不负责标的物的清场支付”，拍品介绍特别提醒中记载“3、税费负担情况：……如存在的水、电、气、管理费欠费等相关费用均由买受人承担”。“竞买公告”一栏为《拍卖公告（第一次）》，载明“五、特别提醒：……可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担……”。“竞价成功确认书”一栏为2020年2月5日的《网络竞价成功确认书》，载明“网络拍卖竞价结果，用户姓名温嘉颖通过竞买号H4119于2020年2月5日……公开竞价中，以最高应价胜出。……标的物最终成交以广州市天河区人民法院出具成交裁定为准”。月雅琼称，拍卖页面上曾刊登了法院发布的提示，告知因疫情防控原因，“腾空、交付等需人员密切接触等相关手续需延期办理”。其提交了页面截图作为证据。二、案涉房屋办理交接的情况。温嘉颖收取上述裁定书后，自行收房时发现月雅琼一家有六口人居住在房内，双方就房屋腾空事宜协商无果，温嘉颖在房产的大门及所在小区内张贴了落款日期为2020年4月27日的《告知函》，向月雅琼及家属声明上述取得房产的经过，并告知在收到函件后立即无条件并保持现状不损坏的情况归还房屋，否则将根据法律规定追究占用房屋所造成的损失。其后，双方仍未能解决房屋腾空的问题，温嘉颖向本院提起本案诉讼。诉讼中，当事人双方于2020年6月23日完成房屋交接手续。2020年6月23日，温嘉颖委托其舅舅李振全与月雅琼的丈夫李伟平交接房屋。关于办理房屋交接手续的起因及经过，当事人双方各执一词。月雅琼称，其自2016年起受被执行人卢雪欢的委托，与家人一同代为照顾卢雪欢的孩子并在案涉房屋中居住，因房屋存在比房产证多出两倍的违章建筑及漏水等情况，故在居住过程中花费了大量资金对房屋进行维护。月雅琼在2019年3月已收到广州市天河区人民法院送达至案涉房屋的执行裁定书，得知房屋将被拍卖，在2020年2月5日公开拍卖当天得知房屋被拍卖成功，通过查看拍卖页面中的“重要提示”，看到由于疫情防控的影响需延期办理拍卖腾空的手续，2月6日，其接到温嘉颖代理人的电话，双方开始协商补偿及腾空事宜，因直至4月底温嘉颖一方仍不同意双方共同出资帮助卢雪欢的孩子完成学业及临时租房，且温嘉颖在小区内张贴《告知函》等行为扰乱了正常生活。第一次庭审后，双方于6月23日办理了腾空交房手续，当时温嘉颖委托其舅舅李振全到场，交接过程中，李振全向被执行人卢雪欢的孩子微信转账支付6666.66元，向月雅琼的丈夫李伟平微信转账支付8888.88元，随后，李伟平说“所有的一切关于此房屋的问题都与我方无关”，李振全亦回复“是”。因此，在交接当天双方已就费用进行结清，此后互不追究。为证明上述陈述，月雅琼提交了卢雪欢会见笔录、总额为151400元的维修工程结算单及工程款收据、《告知函》张贴照片、微信转账记录、交接现场视频作为证据。其中，会见记录记载了卢雪欢授权李伟平管理案涉房屋并在该房屋中照顾其女儿的事宜，6666.66元的转账备注为“资助学费”，8888.88元的转账备注为“紫茵街一号交接”。2020年9月14日，广州丽源物业管理有限公司出具《搬离证明》，证明月雅琼及家人于2020年6月23日搬离案涉房屋。温嘉颖对委托李振全办理房屋交接手续的事实予以确认，但认为李振全当场向月雅琼的丈夫李伟平转账付款与其无关，其对此不知情，其没有表示过双方之间关于案涉房屋的费用结清。诉讼中，本院就交接事宜向李振全调查询问。李振全称，整个交接都是其帮忙处理的，但其支付钱款的行为并不代表温嘉颖的意思，而是其个人认为李伟平之前的态度不好，温嘉颖及其母亲已经为购买房屋支付了很多钱，李振全不想他们再与月雅琼、李伟平等人还有任何联系。在第一次庭审前，其已向李伟平承诺如其同意搬走可以给一个红包给他，因此交接时付给李伟平一个8888.88元的红包，其后李伟平表示卢雪欢的女儿很可怜，应该多发个红包给她，便又付给她一个6666.66元的红包，这只是基于同情。另查明，李振全、李伟平均旁听了本案第一次庭审。三、温嘉颖主张物业管理费、公摊费用及电费的相关事实。温嘉颖委托其母亲李丽萍对房屋交接前产生的物业管理费、公摊费用进行清付，并提交了银行流水及收据拟证明其支付了4505元，据该组证据显示：1.李丽萍于2020年4月23日向广州丽源物业管理有限公司（以下简称物业公司）刷卡支付2266元，物业公司于同日出具收据确认收取2020年3月至4月管理费2073元、水及分摊193元合共2266元；2.物业公司于2020年6月17日出具收据确认收取2020年3月至4月水费及分摊305元；3.李丽萍于2020年7月16日向丽源公司刷卡支付2239元，物业公司于同日出具收据确认收取5月至6月的管理费2075元、水费及分摊146元合共2221元。经核算，上述第1、第3项实际支付的金额为4505元。第2项收据记载的2020年3月至4月水费及分摊并无支付凭据，且该费用名目与第1项重复；第3项交易流水的金额为2239元，与收据金额2221元并不一致；2020年3月至4月的物管费为2073元，与5月至6月的物管费2075元存在差异。对此，温嘉颖解释其母亲在交费时并未留意，物业公司让交多少钱就交了多少钱，然后物业公司就开具了相关收据。温嘉颖向本院提交三张电费发票拟证明其支付了2866.86元电费,该证据显示：1.计费时段为2020年4月1日至4月30日的发票记载电费及违约金为690.47元，该发票开票日期为2020年9月14日，备注“截止2020-5-2209:46:50”；2.计费时段为2020年5月1日至5月31日的发票记载电费及违约金为1255.85元，该发票开票日期为2020年6月24日，备注“截止2020-6-2415:19:48”；3.计费时段为2020年6月1日至6月30日的发票记载电费为920.54元，该发票开票日期为2020年9月1日，备注“截止2020-07-1011:30:46”。三张发票金额合计2866.86元。月雅琼主张第1项690.47元已由其支付并提交了其于2020年5月22日向广州供电局付款的财付通账单详情为证，月雅琼主张上述发票的计费时段应以备注的时间为准。温嘉颖对第1项电费及违约金690.47元已由月雅琼支付予以确认。月雅琼支付该笔电费的时间与电费发票上备注的时间一致。三、案涉房屋占有使用费的计算标准。温嘉颖主张月雅琼对房屋的占有使用费应当依照“安居客”网站同地段的租金标准每月1.2万元计算，据其提交的手机页面截图显示，“五溪御龙湾-南门”检索结果包括，南航碧花园配齐家电的401平方米三层别墅月租金为1.2万元，401平方米别墅月租金另有0.7万元，360平方米别墅月租金包括0.5万元、0.8万元不等。温嘉颖表示其不申请对案涉房屋的占有使用费标准进行评估鉴定。再查明，据广州市房地产租赁管理所于2020年2月18日发布的穗房地租﹝2020﹞4号《市房地产租赁管理所关于公布2019年广州市房屋租金参考价的通知》，居住用房中，花都区狮岭镇南航碧花园楼梯楼的租金参考价为4元/平方米/月，狮岭镇其他区域的楼梯楼租金参考价为楼梯楼4元，电梯楼5元，集体住宅3元。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，月雅琼主张其基于案涉房屋的原所有权人委托使用和管理案涉房屋，但广州市天河区人民法院作出的（2019）粤0106执542号之一执行裁定书已于2020年2月21日发生法律效力，温嘉颖自该日起取得案涉房屋的所有权。又因月雅琼此时已明知房屋经拍卖变更了所有权人，其对房屋的后续占有行为为无权占有，应向温嘉颖支付相应的占有使用费并负担房屋的管理费用、水电费。月雅琼辩称其于2020年2月5日在拍卖页面上看到因疫情防控的需要延迟办理交接，且未接到法院要求交还房屋的通知，故在第一次庭审前未搬走。对此本院认为，首先，月雅琼已于2020年2月5日房屋拍卖时查看过拍卖页面，而该拍卖页面中已载明“房屋的腾退、迁出、接收或后续产权登记事项由买受人自行解决”，月雅琼也已多次收到了买受人要求迁出房屋的通知，其以未接到法院通知为由不交还房屋，理据不足。其次，月雅琼称因疫情防控影响延迟办理交接，但未能提供证据证明双方曾就延迟办理交接达成一致协议，且月雅琼实际居住使用案涉房屋至2020年6月23日，其仍应支付占有使用费等费用。月雅琼的抗辩理据不足，本院不予采信。温嘉颖要求月雅琼支付2020年2月21日至2020年6月23日期间的占有使用费、物业管理费及温嘉颖为该期间垫付的水电费用，合理合法，本院予以支持。关于占有使用费的金额。温嘉颖主张按照每月1.2万元的标准计算，但未能提供证据证明该标准与案涉房屋的成新度、装修情况相关联，该主张理据不足，本院不予采纳。因温嘉颖明确其不对案涉房屋的租金计算标准申请评估鉴定，故本院结合2019年广州市房屋租金参考价进行计算，因南航碧花园楼梯楼的租金参考价为每月每平方米4元，经计算，案涉房屋的每月租金参考价为1583.24元（4元/平方米/月×395.81平方米），因此2020年2月21日至6月23日期间的占有使用费以6491.28元（1583.24×4个月+1583.24元/月÷30天×3天）计算为宜，温嘉颖主张中超出部分，本院不予支持。关于物业管理费、水费及分摊费用的金额。结合温嘉颖提交的证据，案涉房屋的物业公司对上述费用确认收取情况为：2020年3月至4月收取2266元，5月至6月收取2221元。温嘉颖主张5月至6月的费用为2239元，因该金额与物业公司收据记载的金额不一致，温嘉颖亦未能对其支付2239元与收据金额的差异作出合理说明，本院对该主张不予采信。经核算，2020年3月1日至6月23日期间的物业管理费、水费及分摊费用约为4232元（2266元+2221÷61天×54天），该款已由温嘉颖垫付，月雅琼应予清偿。温嘉颖主张中超出部分，本院不予支持。关于电费的金额。首先，据温嘉颖提交的证据显示，案涉房屋2020年5月的电费及违约金为1255.85元，6月的电费为920.54元。温嘉颖对两笔电费的计费时间提出异议，认为应当以发票备注的时间为计费期间。对此本院认为，温嘉颖支付4月电费及违约金690.47元的时间为2020年5月22日，该金额与发票金额一致，该时间与发票的备注时间一致，由此可见，电费的计费时间即为发票的票面时间，备注时间仅为款项的支付时间，温嘉颖的抗辩理据不足，本院不予采信。其次，由于未有证据显示双方在6月23日曾对电表进行抄表计算，双方亦未能提供证据证明月雅琼在6月23日前的用电情况，因此，本院对案涉房屋6月产生的电费按日平均计算，即每日约为30.68元，经核算，2020年5月1日至2020年6月23日期间的电费约为1961.49元（1255.85元+30.68元/天×23天），该款已由温嘉颖垫付，月雅琼应向其清偿。温嘉颖主张中超出部分，本院不予支持。关于上述占有使用费、物业管理费及公摊费用、电费的结算问题。月雅琼抗辩称其占有使用案涉房屋2020年6月23日前的费用已于办理房屋交接手续当日结清，温嘉颖的代理人李振全已向其代理人李伟平支付了8888.88元，并在李伟平说完“所有的一切关于此房屋的问题都与我方无关”之后回答“是”。对此本院认为，首先，当事人双方在诉讼中办理房屋的交接手续，且到场办理手续的代理人均已旁听了本案的庭审，对本案诉讼事宜知悉，如双方已结清温嘉颖诉请主张的费用，却未以签订书面材料等明示的方式进行处理，与常理不符。其次，未有证据显示双方曾对房屋水电费、物业费进行结算。温嘉颖在办妥房屋交接手续之后，即2020年6月24日、7月10日、7月16日才对月雅琼占有使用房屋产生的部分物业管理费及公摊费用和电费进行缴纳，如双方已达成合意结清相关费用，却不对费用的金额进行核算，与月雅琼的主张存在矛盾。第三，李振全向李伟平支付的金额为8888.88元，该金额的数字具有一定的寓意，李振全称该款系办理交接手续时赠与李伟平的“红包”，该解释较为合理，本院予以采纳。综上，月雅琼抗辩称双方已结清本案的占有使用费、物业管理费及公摊费用、电费，理据不足，本院不予采信。为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第二百四十三条、第二百四十五条的规定，判决如下：一、被告月雅琼自本判决生效之日起十日内向原告温嘉颖支付占有使用费6491.28元；二、被告月雅琼自本判决生效之日起十日内向原告温嘉颖支付2020年3月1日至6月23日期间的物业管理费及水费、分摊费用合计4232元；三、被告月雅琼自本判决生效之日起十日内向原告温嘉颖支付2020年5月1日至2020年6月23日期间的电费1961.49元；四、驳回原告温嘉颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1184元，由被告月雅琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二〇年十一月十三日书记员  高 波陈晓敏附本判决适用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第二百四十三条不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。第二百四十五条占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。