湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0192民初3854号原告：陈东，男，1987年11月14日出生，汉族，住武汉市黄陂区，被告：武汉美食风暴餐饮管理有限公司东湖分公司，住所地：武汉市东湖生态旅游风景区欢乐大道**东湖庭园。负责人：钟琦，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐善勤，湖北立丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐雨佳，湖北立丰律师事务所律师。原告陈东诉被告武汉市美食风暴餐饮管理有限公司东湖分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，双方当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.法院依法判决被告退还2020年2月至2020年4月共计三个月店铺租金20400元、店面押金20000元、进场费20000元，共计60400元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2019年3月11日与被告签订店铺租赁合同，地，地址位于：武汉市东湖生态旅游风景区东湖海洋世界风情同期限1年，原告为承租方，被告为出租方。店铺实际合同周期2019年5月1日—2020年4月30日截止满1年。店铺原本正常经营，2019年10月被告无理强制给我方店铺断水断电，强制要求我方从原来B5店铺搬迁到12号铺，如果不搬强制解除合同退场，因店铺投资比较大，设备购买比较多，再加上从5月开业到10月份才做了6个月生意，故无奈顺从被告无理要求搬迁到12号铺。因2020年1月开始新型冠状病毒疫情，店铺无法正常营业，店铺周围所有大门紧闭，被告无法提供正常经营场所给我方，所有人都居家隔离同时店铺合约到期。本应该提前3个月（2020年2月份）提出合同期满不续租申请，办理退场手续，由于疫情原因无法办理手续，何时复工都没有确定，都是不可抗因素。2020年5月1日被告通知可以复工复产，本人第一时间在5月1日向被告提出申请不续租退场申请，同时申请退还本人押金20000元，因疫情原因店铺无法经营同时申请退还已缴纳未经营的3个月店铺租金（2020.2—2020.4）20400元，同时因收取进场费20000（贰万）一并退还给我方。因多次与被告协商无果，被告单方面下发各种单方解除合同通知函，本人无法接受被告以强欺弱，无正当理由扣除押金，租金，进场费，所以请求法院判决。被告辩称，1.原告至今并未按照合同约定办理退场手续，案涉租赁房屋至今被其占用，故应驳回原告的诉请。2.依据合同规定，原告应在合同到期日前三个月办理相应的退租手续，故原告违反合同约定，不应退还履约保证金。3.我司并未收取原告所称的进场费用，故请求法院依法驳回原告的全部诉请，同时我司保留另行起诉要求原告支付房屋占用期间费用的权利。本院经审理查明事实如下：2019年3月11日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，合同约定的与本案相关的内容有：1.甲方将坐落于武汉市武昌区沿湖大道20号（建筑面积20㎡，精装修，以下简称“案涉房屋”）出租给乙方经营五谷渔粉（更改无效）使用。2.租赁期限：1年，自2019年3月11日至2020年3月10日止（若甲方实际开业日期晚于预定开业日期时，则本合同的租赁周期起始日随之对应进行调整，即起始日为实际开业日期，结束日随之后延，合同租赁周期不变）；月租金：6000元，租金按半年（6个月）为一期进行支付（后续租金以此类推缴纳），首期租金总额共计36000元，乙方每个租金缴纳周期的应缴租金必须在该支付周期开始的前贰个月全数缴清；合同履约保证金为20000元（在乙方已全面、适当履行其按本合同所应承担的责任和履行的义务的情况下，甲方须于本合同到期且乙方按要求办理退场手续并在退出本广场后的六个月内，在确保双方无任何纠纷的前提下，将本保证金按合同规定扣除相应的违约金等费用后之余额，无息归还给乙方）；物业管理费为每月2000元，每年按12个月收取，缴纳周期同租金缴纳周期一致，按半年（六个月）为一期进行缴纳，每期物业管理费缴纳合计为12000元；乙方日常经营中所产生的水费、电费、燃气费，能源使用费（如有）等由乙方自行承担。3.乙方有下列情形（不限于）之一的，甲方有权解除合同，收回房屋，且不退还乙方已缴纳的所有款项：不按照约定支付租金、履约保证金、物业管理费及本合同约定等款项达15日以上的；欠缴费用，且在收到欠缴通知书后15日内仍未支付的；无故停业、歇业累计超过7天等。4.租赁期满，乙方在同等条件下有优先承租权，且必须在租赁期满前的3个月内向甲方提出书面申请，双方可根据本合同约定情形，结合实际情况重新协商后，签订新的租赁合同；若乙方不愿意继续承租或甲方不愿意继续出租的情况下，甲、乙双方需在合同期满3个月前签订末期退场协议，若乙方在合同期满3个月前既不签订续约/旧合同又不签订末期退场协议的，则视为乙方违约。甲方有权不予退还乙方已缴纳的保证金，押金等款项。5.本合同在履行过程中若发生争议，甲乙双方应协商解决，协商不成的，由甲方公司所在地人民法院管辖。合同签订当日，原告向被告支付了履约保证金20000元、半年租金及管理费48000元。2019年4月2日，原告（乙方）与案外人武汉锦上房地产顾问有限公司签订《服务协议》，协议内容有：甲乙双方就协助乙方租赁东湖风景区美食街商铺，用于经营五谷鱼粉等的事宜友好协商签订本协议；租赁条件：租赁面积、租金等以最终租赁合同为准；委托期限：自2019年4月1日起至2019年5月31日止；服务佣金：乙方与业主签订租赁合同15天内，一次性向甲方支付20000元作为服务佣金。乙方开具等额收据。协议签订当天，原告向案外人武汉锦上房地产顾问有限公司支付了东湖风景区美食街租赁服务费20000元。2019年11月29日，被告向原告发送《解除合同通知书》，内容有：“……我司已于2019年9月10日向贵方下发了催缴下个支付周期（具体周期为：2019年11月1日至2020年4月30日）的租金及管理费用等费用的催缴单，在催缴单中载明的最晚缴款日期为2019年9月17日。截至2019年11月28日我司仍未收到贵方应当缴纳的租金及管理费等。鉴于贵方不能按照双方签订的《租赁合同》的约定及催缴通知单上要求按期、足额缴纳租金以及管理费的违约行为，现我司根据双方之间签订的《租赁合同》约定特通知如下：一、我司将于2019年11月29日依《租赁合同》第9.1条及项下9.1.1款的约定行使合同解除权，届时我司将解除双方签订位于武汉市武昌区沿湖大道20号东湖海洋世界风情街的《租赁合同》以及其他附属合同、协议等，且贵方须补齐欠缴的租金及管理费，另我司有权要求贵方承担逾期支付租金、管理费等的违约责任。二、我司将于2019年11月30日准时收回贵方承租的档口，请贵方做相关物品的清理工作，以免造成不必要的损失。贵方逾期拒不搬离的我司将采取强制手段予以清场处理，届时一切法律后果均由贵方承担。三、我司将依据双方签订的《租赁合同》中第3.1条及项下各款、第3.2条及项下各款、第6.3.5款、第9.1条及项下各款、第9.5条及项下各款以及第11.3条及项下各款等合同约定保留追究贵方违约责任的权利”。2019年12月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，甲乙双方于2019年3月11日签订案涉房屋续租的《租赁合同》，内容为：现甲乙双方就《租赁合同》中未尽事宜签订本补充协议。1.乙方更换档口铺位，由档口B5更换到12号档口。2.由于更换档口，甲方同意按照乙方工程要求进行改造并承担相关费用。3.原《租赁合同》约定，乙方租金为6000元/月，管理费2000元/月；现经甲乙双方协商，甲方给予乙方减免优惠，减免时间：2019年11月1日至2020年4月30日（六个月），减免金额：1200元/月；既优惠后费用为租金4800元/月、管理费2000元/月。同日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租金延期缴纳补充协议》，鉴于乙方不能按照双方签订的档口《租赁合同》按期、足额缴纳租金及综合服务管理费。经甲乙双方平等、友好协商，就乙方延期缴纳租金及综合服务管理费事宜达成以下补充协议：1.乙方因资金周转困难可暂缓3个月的档口租金及综合服务管理费为20400元。2.乙方延期缴纳租金及综合服务管理费20400元，应当于2019年12月31日前一次性足额补齐。3.乙方在上述期限内未能足额补齐欠缴租金及综合服务管理费的，视为根本违约。甲方享有单方解除档口租赁合同的权利。4.甲方行使上述单方解除合同的权利时，应向乙方下发解除合同通知书，并在通知书下发之日起即刻行使单方合同解除权。当日，原告向被告转账支付了20400元。2020年4月25日，被告向商户发送《复工复产通知》，内容有“我司现已收到海洋乐园通知，美食风暴东湖美食街将于2020年5月1日（周五）复工，请各位商户安排好相关复工工作，逾期不开业者按照合同处理等”。2020年4月28日，被告也通过微信向原告及东湖海洋世界园区内的所有商户发送了复工复产的通知及相应要求。2020年5月1日，原告通过微信向被告现场管理人员发送了《退押金申请书》，内容为“本人是与贵公司签订武汉市东湖生态旅游风景区美食城12号铺位的商铺租赁合同的陈东，由于该合同已与2020年4月30日到期，合同终止。根据合同精神，本人已将租赁期间所有费用交纳完，现特申请将合同初期缴纳的合同保证金20000元整（人民币：贰万元整）退回！特此申请！……”；对方回复“这个需要填纸面申请书哈，这个电子版的信息我会提前跟领导汇报下”；原告回复“先提交电子版申请。纸质版回去补给公司。如果公司急要，我从内蒙古快递寄过去。谢谢”。2020年5月25日，被告向原告发送《通知函》，内容为“我方已于2020年4月25日下发复工通知，通知中已明确复工日期为2020年5月1日，截至2020年5月25日，贵方已无故歇业25天。根据贵方与我司于2019年3月11日签订的《租赁合同》，合同中第9.1.3约定：无故停业、歇业累计超过7天的，甲方有权解除合同，收回房屋，且不退还乙方所缴纳的所有款项。现通知贵方于7日内办理退场手续并离场，贵方逾期拒不办理的我司将采取强制手段予以清场处理，届时一切法律后果均由贵方承担”。在审理过程中，本院询问原告有无通过微信提前告知被告不续租的事宜，原告回答称因为疫情原因没有考虑这个事，被告通知复工后才考虑到这个事。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效。虽然在合同中约定的租期是2019年3月11日至2020年3月10日，但是根据原告陈述及《补充协议》关于缴纳租金的约定，实际履行期限应为2019年5月1日至2020年4月30日。关于被告是否应退还履约保证金的问题。原告不同意续租，但没有提前三个月签订退场协议，虽然有疫情的客观因素，双方无法签约，但原告也可通过微信等通讯工具提前告知被告，其未履行告知义务，故其存在违约行为。合同约定的违约责任为“不予退还保证金”，综合考虑到疫情的影响，本院酌情对违约金予以调整为10000元，余款10000元被告应予退还。关于被告是否应退还租金的问题。因为疫情的影响，原告在2020年2月至4月期间无法经营，但被告也同样因此承受损失，根据公平原则，该时间段的损失应由双方各负担一半，被告应该退还一半的费用10200元。关于被告是否应该退还进场费的问题。因进场费并非被告收取，原告的主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上，被告应向原告退还履约保证金10000元及租金10200元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉美食风暴餐饮管理有限公司东湖分公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈东退还履约保证金10000元；二、被告武汉美食风暴餐饮管理有限公司东湖分公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈东退还租金10200元；三、驳回原告陈东其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费655元，由原告陈东负担400元，被告武汉美食风暴餐饮管理有限公司东湖分公司负担255元（此款原告陈东已垫付，被告武汉美食风暴餐饮管理有限公司东湖分公司应于本判决生效之日起十日内直接支付给原告陈东）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  吴国阳二〇二〇年十一月十七日书记员  潘 雪