福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初2548号 原告：黄梦露，女，汉族，1990年8月15日出生，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：陈春红，福建光兴律师事务所律师。 被告：三明富力房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350400MA2XYJ3U2Q，住所地三明市梅列区东乾三路**富力爱丁堡**。 法定代表人：谢威，执行董事。 委托诉讼代理人：卢健，北京大成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈光泽，北京大成（福州）律师事务所律师。 原告黄梦露与被告三明富力房地产开发有限公司（以下称富力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告黄梦露的委托诉讼代理人陈春红，被告富力公司的委托诉讼代理人卢健、陈光泽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄梦露向本院提出诉讼请求：请求判令富力公司立即支付逾期交房违约金23915元（以已付房款885746元为基数，按每日0.03%计，从2019年12月31日起计至富力公司将符合条件的房屋实际交付之日止，暂计算至2020年3月30日）。事实与理由：2018年4月19日，黄梦露与富力公司签订了《商品房买卖合同》，双方约定：黄梦露向富力公司购买其开发的位于三明市梅列区商品房，总价款885746元；富力公司应于2019年12月31日前将商品房交付给黄梦露使用，逾期超过180天后，黄梦露有权解除合同，黄梦露要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，富力公司按日向黄梦露支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，黄梦露如约向富力公司支付购房款，但富力公司却未能在合同约定的2019年12月31日前将符合条件的商品房交付给黄梦露，已构成违约金，应支付逾期交房的违约金。 富力公司辩称，1.富力公司按照合同的约定通知黄梦露交房，不存在逾期交房的情况。双方签订的《补充协议》第四条明确约定：“双方同意将《商品房买卖合同》第九条商品房交付条件变更为，双方一致同意该商品房的交付条件为出卖人取得《建筑工程竣工验收备案表》。……出卖人公示后，买受人应按照出卖人通知的时间前来办理收楼手续，否则视为买受人原因未能如期交付，该商品房从合同约定交付之日起视为已经交付”。富力公司于2020年3月26日取得《建筑工程竣工验收备案表》后，立即通知黄梦露收房，但黄梦露未收房，是其自身行为导致，故富力公司不存在逾期交房的情形。2.黄梦露主张每日0.03%的违约金标准不符合合同约定，且也明显超过其损失，不应得到支持。首先，《补充协议》第六条明确约定：“由出卖人承担的违约赔偿责任总金额不超过买受人已付房价款的1%”，按照黄梦露购房款总额为885746元，则由富力公司承担的违约赔偿总额不能超过8857.46元，但黄梦露主张的违约责任已远超过双方的约定。其次，黄梦露主张的违约金自2019年12月31日起至2020年3月30日为23915元，平均每月大约为7971.67元。该金额远超过黄梦露因逾期交房可能收到的损失，故不应得到支持。3.施工期间特殊天气情况导致施工延期、新冠××疫情原因导致富力公司《建筑工程竣工验收备案表》延迟办理，这些期间不能计入违约金计算区间。首先，2018年1月、4-9月，2019年3月、5-7月，三明市梅列区为多雨季节，发生大暴雨1天、暴雨12天、大雨14天，共计27天，这些天数不应计算在施工天数中，应予以顺延。其次，自2020年1月起，我国大部分地区就因新冠××疫情因素和政府管控措施等，影响了大部分的工程，其中就包括案涉工程的竣工验收审批。直到2020年2月26日，新冠××公共卫生事件才由一级响应调整为二级响应，故在此之前因不可抗力导致竣工验收备案延迟进而延迟通知交房，这段期间不能计入违约金的计算区间。4.由于业主到政府部门投诉，迫使富力公司对整个楼盘投入大量资金进行品质提升，从而导致竣备报告的迟延申请和通过。业主们在交房实际临届满前夕，尤其在12月18日至26日期间，大量向政府部门投诉对小区规划、质量等问题提出疑义，并因此导致三明市政府约谈富力公司。富力公司在压力下对小区进行了相应的品质提升，但也因此延误提交竣备报告的时间，之后又因春节及疫情等原因，导致竣备表至2020年3月26日才出来。 综上，黄梦露向富力公司提出的主张无事实和法律依据，依法应驳回起诉求。 本院经审理认定事实如下：2018年4月19日，黄梦露与富力公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定黄梦露向富力公司购买位于三明市梅列区的房产；购房总价款为885746元；富力公司应于2019年12月31日前向黄梦露交付该商品房。另《补充协议》第二条约定，《商品房买卖合同》第八条第2款具体内容如下：买受人在签订合同前向出卖人支付的购房定金在正式付款时冲抵应付房价款。买受人应当按照合同约定及时支付房价款，如买受人未约定支付房价款的（或按揭申请不为银行接受、未按约定办妥按揭手续且未获得银行审批通过又不改变付款方式的），买受人应从逾期之日起每日按已付房款的万分之三向出卖人支付违约金，逾期超过60天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总房价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权不予退还已交税费。（其中税费包括但不限于契税、印花税等各项税款或附加税）。如出现买受人违反合同约定应向出卖人支付违约金的，出卖人将从买受人违约金行为发生以后所支付的款项（包括但不限于买受人支付至预收款监控账号的款项）中优先收取违约金，余款（若有）才作为房款本金或其他应收款项，买受人应按照合同约定继续向出卖人付清所有欠款；《补充协议》第六条约定，《商品房买卖合同》第十二条第二款具体内容如下：逾期不超过180日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权在逾期超过180日起15日内解除合同，逾期则视为买受人放弃单方面解除合同的权利，双方继续履行合同。如买受人在约定期限内解除合同的，出卖人应退还买受人已付房价款。如买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。由出卖人承担的违约金赔偿责任总金额最高不超过已付房价款的1%；《补充协议》第二十三条约定，因暴雨、台风等恶劣天气及其他自然灾害等不可抗力因素，异常、复杂的地质状况，相关法律及政府法规政策变化，政府行为，群众集会或重大城市庆典、体育、大型国际国内会务活动等原因致使该商品房不能按时交付的，买受人同意出卖人顺延交付该商品房的时间。《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》系由富力公司统一制作，交由所有买受人签署。合同签订后，黄梦露如约向富力公司支付了全部购房价款。案涉商品房所涉工程于2020年3月26日取得《建设工程竣工验收备案表》。富力公司于2020年3月26日向黄梦露发出《收楼通知书》。黄梦露于2020年3月28日签收了《收楼通知书》，但认为房屋不符合收楼条件，担心房屋质量问题，至今未接收案涉商品房。2018年1月1日至2019年7月31日，三明市梅列区小雨110天、中雨37天、大雨14天、暴雨12天、大暴雨1天。当事人双方对上述事实及案涉合同和合同附件的文本内容均无异议，本院予以确认。 对当事人双方的争议本院作如下分析认定： 一、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是否属于格式合同及《补充协议》第六条是否有效的问题。 本院认为，（一）《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。案涉合同及补充协议的条款，系富力公司预先拟定好，交由买受人签订，依照合同法的规定，应当认定为格式合同。（二）《补充协议》第六条约定，由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%。其一，该条款与《补充协议》第二条，即对买受人逾期支付购房价款时，买受人应承担违约责任的约定，严重失衡，极为不平等。其二，该条款，限制了买受人在富力公司逾期交付商品房时，主张合理赔偿的权利。其三，富力公司在签订合同时，未采取合理的方式提请买受人注意，该合同条款存在限制其承担违约赔偿责任的情形。基于前述原因，《补充协议》第六条中约定，由出卖人承担的违约赔偿责任总金额最高不超过买受人已付房价款的1%，这一合同条款依法应认定为无效条款。 二、案涉合同约定的违约金标准是否需要调整的问题。 本院认为，根据合同法及相应司法解释的规定，违约金高于损失的30%时，方可认定为违约金约定过高。富力公司为违约方，且为案涉合同条款的提供方，其提出违约金过高的抗辩，依法应就其主张作充分举证。近年来，国家提倡房住不炒，或许商品房将逐步回归其居住的基本属性，但商品房含有金融、教育、医疗等其他社会功能属性，在现阶段仍是无法回避的现实。如学区房等部分商品房的居住以外的社会功能属性的价值甚至高于居住本身的价值。由此，富力公司在未就其主张举证的情况下，仅以每日万分之三的违约金高于同地段租金数倍为由，主张约定违约金过高，显然不具有说服力。基此，富力公司提出违约金过高的诉讼意见，本院不予采纳。 三、特殊天气（暴雨、大雨、大暴雨）、合同履行期间的高考日、新冠××疫情期间富力公司是否有权据实顺延交付商品房的问题。 （一）三明市梅列区属于南亚热带季风气候，富力公司所列举的期间本身属于区域内的多雨季节，时常出现降雨现象。富力公司作为专业的房地产开发商，在签订案涉合同时，理应对房地产开发过程中的天气等可能影响工期的各种因素进行充分的评估，并作出合理安排。富力公司提交的2018年1月1日至2019年7月31日期间三明梅列观测站晴雨表，并不足以证明案涉工程施工期间存在异常于往年的天气情况。年复一年的高考同样是可以预见的社会现象，富力公司可以合理安排施工进程，避免对施工产生影响。如前所述，降雨和高考是可以预见的客观自然和社会现象，不属于不可抗力，不足以成为富力公司免责或者延期履行交房义务的法定事由。降雨虽不属于不可抗力，但《补充协议》第二十三条约定了，因暴雨等恶劣天气等原因致使该商品房不能按时交付的，买受人同意出卖人顺延交付该商品房的时间。由此，富力公司主张暴雨、大暴雨的期间，其可据实顺延履行交房的诉讼意见，符合合同约定，本院予以采纳。案涉合同签订之日至案涉合同约定的交房日，三明市梅列区发生暴雨、大暴雨合计13天。富力公司交付案涉商品房的最后期限，依合同约定，可顺延至2020年1月13日。 （二）关于新冠疫情因素，导致案涉工程《建筑工程竣工验收备案表》延迟办理，富力公司是否可以顺延向黄梦露交付商品房的问题。 案涉合同约定，富力公司向黄梦露交付案涉商品房的最后期限为2019年12月31日，因合同履行期间发生暴雨、大暴雨合计13日，合同约定的交房日顺延至2020年1月13日。2020年1月下旬以来，我国确实发生新冠性××疫情，但福建省直至2020年1月24日才发布疫情一级响应。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。政府发布疫情一级响应虽然属于不可抗力，但其发生于案涉合同义务履行期限届满后，依法富力公司不能因此免除责任。 四、富力公司承担的违约金，应如何计算的问题。 本院认为，富力公司应于2020年1月13日前向买受人交付该商品房。《补充协议》第六条约定，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。富力公司于2020年3月26日向黄梦露发出的《收楼通知书》，通知黄梦露于2020年3月30日至2020年4月6日接收案涉商品房，并建议2020年4月3日办理交付手续。黄梦露于2020年3月28日签收了《收楼通知书》。黄梦露未提交证据证明，其未按通知接收案涉商品房的原因在于富力公司。因此，应当认定富力公司于2020年3月30日履行了相应合同义务。据此，富力公司应从2020年1月14日起2020年3月29日，依法合同约定，每日按黄梦露已付房价款的万分之三向黄梦露支付违约金。 五、关于富力公司主张部分商品房买受人向政府部门恶意投诉，导致其迟延交付商品房的问题。 本院认为，案涉合同属于商品房预售合同，买受人作为商品房的消费者，在合同约定的交房日临近期间，发现所购房的商品房存在问题，通过合法渠道寻求救济，系其合法的权利。从富力公司提交的《值班专报》看，买受人投诉的主要诉求有：小区景观、绿化与宣传存在较大出入，绿化减配严重、人车不分流，地下停车场道路设置存在安全隐患、多栋房屋修补严重、入户大门漏水，房屋、地面、地下车库严重开裂等。富力公司主张买受人提出的前述房屋质量问题，均不构成“逾期交房的事由”，本院实无法认同。富力公司作为商品房消费市场的商品房提供者，理应严格依照合同约定向买受人提供合格的商品房。富力公司主张买受人提出恶意投诉，导致其迟延交房商品房，但其提交的证据并不足以证明买受人向政府有关部门反映的问题失实，应承担举证不能的法律后果。基此，富力公司提出的相应诉讼主张，本院不予采纳。 综上所述，本院认为，依法成立并生效的合同，受法律保护，合同各方均应恪守合同义务。富力公司未依约履行合同义务，依法应承担相应的违约责任。由此，黄梦露要求富力公司支付违约金责任的诉讼请求，本院根据查明事实，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、三明富力房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内向黄梦露支付违约金20195元（每日按已付房款885746元的万分之三计算，从2020年1月14日计算至2020年3月29日，76天）； 二、驳回黄梦露的其他诉讼请求。 未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费398元，因适用简易程序减半收取199元，由黄梦露负担46元，由三明富力房地产开发有限公司负担153元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判员  郑文红 二〇二〇年十一月十日 书记员  韩双珠 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。