广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初4047号原告：惠州市***物业管理有限公司，住所地：惠州市仲恺高新区*******************，统一社会信用代码：914**********750X2。负责人：王莉，职务：总经理。代理人：曾群锋，系广东通用律师事务所律师。被告一：高伟筹，男，汉族，1956年7月25日出生，公民身份证号码：442************015，户籍地址：惠州市惠东县**************，常住惠州市惠城区********************。被告二：张观带，女，汉族，1959年03月24日出生，公民身份号码：442************049，户籍地址：惠州市惠东县**************，常住惠州市惠城区********************。原告惠州市***物业管理有限公司诉被告高伟筹、张观带物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告代理人曾群锋律师到庭应诉，被告一高伟筹到庭应诉，被告二张观带未到庭应诉。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市***物业管理有限公司诉称，原告是为惠州市惠城区*******香榭园小区提供物业管理服务的物业管理公司，被告系惠州市惠城区********************的业主，该住宅建筑面积为171.05㎡，原被告双方于2013年7月15日签订了《前期物业服务协议》，协议第五条约定：1、住宅按建筑面积每户每月每平方米1.43元（不含公共用水、用电费用；不含电梯电费和维护费），3、公共用水、用电按每月公用水表、电表实际计量按户分摊；从本物业开始交付使用之日起开始收取。住宅用水加压费按惠州市有关规定执行。4、物业管理服务费按季度交纳，乙方应在每季度首月10日前交纳本季度物业管理服务费。被告于2013年7月15日办理收楼及领取锁匙,被告物业管理费缴交至2017年10月份。被告应在每季度首月10日前交纳本季物业费，被告拖欠2017年11月1日至2020年1月31日的物业服务费6848.84元。被告用水由原告二次加压，原告每两个月抄一次二次加压及公摊水表，每月统计公推电费，被告拖欠自2017年11月1日至2019年9月30日公摊电费849.52元，2017年9月1日至2019年8月31日的公摊水费78.92元、自用水费4704.44元。原告多次向被告催讨，被告拒不缴纳，被告还应按协议第十一条第4点的约定向原告支付违约金，暂计至2019年11月30日约为1271.44元,每季费用金额及违约金计算方式详见附表。原告认为：被告应当按合同履自己的义务，被告非但不交物业管理费，且原告为垫付的二次加压费、公推水、电费亦没有支付，且经原告多次催讨拒不支付，其行为已严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特具状起诉，请求法院依法判如所请：1、依法判令被告向原告支付2017年11月1日至2020年1月31日的物业服务费6848.84元及违约金,每期应缴物业服务费的违约金从每期逾期之日起每日按欠费金额的万分之五交纳违约金至付清之日止，暂计至2019年11月30日约为1271.44元（计算方式详见附表）。2、依法判令被告向原告支付2017年11月1日至2019年9月30日公摊电费849.52元，2017年9月1日至2019年8月31日的公摊水费78.92元、自用水费4704.44元。3、本案全部诉讼费用由被告承担。以上金额合计：13753.16元。被告高伟筹答辩称：我方确实拖欠了原告的物业费，我方后续按月缴纳费用，之前拖欠的物业费分期缴纳。但原告方的物业管理方面比较差，小区内的公共设施损坏后都没有及时进行维修，小区内的游泳池原告方也没有对业主开放，物业费方面也没有对外公布，在购买房屋的开始是有含篮球场以及一个小山给业主做休闲用，但是只开放了两三年之后就关闭了，小区内的电梯广告的相关费用原告也没有对外进行公布。被告张观带经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。审理查明的事实经审理查明，惠州市惠城区********************的业主（建筑面积171.05㎡，以下简称“涉案房产”），原被告双方于2013年7月15日签订了《前期物业服务协议》，协议第五条约定：1、住宅按建筑面积每户每月每平方米1.43元（不含公共用水、用电费用；不含电梯电费和维护费），3、公共用水、用电按每月公用水表、电表实际计量按户分摊；从本物业开始交付使用之日起开始收取。住宅用水加压费按惠州市有关规定执行；4、物业管理服务费按季度交纳，乙方应在每季度首月10日前交纳本季度物业管理服务费。被告于2013年07月15日办理收楼及领取锁匙。原告称被告一直有按时缴交物业服务费及公摊水电费，但自2017年11月至2020年1月31日欠拖的服业管理费6848.84元、2017年11月1日至2019年9月30日的公摊电费849.52元、2017年9月1日至2019年8月31日的公摊水费78.92元、自用水费4704.44元。上述事实，有身份证、营业执照、《前期物业服务协议》、《商品房买卖合同》、房屋验收交接表、公摊公示核算表、短信催费记录、律师函、EMS快递单、庭审笔录在案佐证，可以认定。裁判理由与结果本院认为，物业服务企业与业主之间的物业服务法律关系成立后，物业服务企业应当依约提供服务，业主亦应依据约定缴交物业服务费用。本案中，原、被告于2013年7月15日签订了《前期物业服务协议》是当事人真实意思表示，未违反禁止性法律规定，合法有效。原告提供了物业服务，被告应及时足额缴交物业服务费，但被告自2017年11月起就未缴交物业费及公摊电费，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告支付物业服务费、公摊电费用、自用水费的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。虽然原、被告在《前期物业管理服务合同》约定被告应于每季度10日前交纳管理费用，每逾期一日收取欠费金额按所欠的数额为基数的万分之五计算违约金。但物业服务企业和业主之间存在服务与支付报酬的特殊关系，发生纠纷后适宜协调解决。根据本案案情，违约金调整为：以当期应交物业管理费为基数，自逾期之日起至2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于被告称其物业服务不周，被告应收集证据明确责任主体，另行提起诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：被告高伟筹、张观带应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州市***物业管理有限公司支付2017年11月1日至2020年1月31日的物业服务费6848.84元及违约金（违约金计算方式：以当期应交物业管理费为基数，自逾期之日起至2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。被告高伟筹、张观带应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州市***物业管理有限公司支付2017年11月1日至2019年9月30日的公摊电费849.52元、2017年9月1日至2019年8月31日的公摊水费78.92元、自用水费4704.44元。三、驳回原告惠州市***物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费72元（原告已预交），由被告高伟筹、张观带负担。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 邱伟光二〇二〇年十一月十八日法官助理 刘文娟书 记 员 骆华威