广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初18833号原告（反诉被告）：深圳市鸿翔家物业管理有限公司，住所：深圳市龙岗区坂田街道雪象社区象角塘坳背窝第四工业区A栋宿舍703，统一社会信用代码：91440300568533934H。法定代表人：罗昆。委托诉讼代理人：李雪波，广东鹏乾律师事务所律师。被告（反诉原告）：涂新春，男，汉族，住所：广东省蕉岭县。委托诉讼代理人：沈媛媛，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李东键，北京市盈科（深圳）律师事务所实习律师。原告深圳市鸿翔家物业管理有限公司（下文简称鸿翔家物业公司）与被告涂新春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，被告涂新春提起了反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了一并审理。原告的委托诉讼代理人李雪波、被告的委托诉讼代理人沈媛媛、李东键到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿翔家物业公司向本院提出的诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年4月10日签署的《厂房租赁合同书》；2.被告向原告支告支付2018年11月至2019年12月31日期间拖欠的房屋租金人民币1035261元;3.被告向原告支付2018年8月至2020年3月31日期间应付的电费人民币171619元和水费人民币5264元；4.被告以实际拖欠的租金金额为计算基数，按每日万分之六的标准向原告支付滞纳金，从应付款之日起计算至实际付清全款之日止，暂时计算至2020年4月5日的金额为人民币279072.36元;5.被告以实际拖欠的水电费总金额为计算基数，按年息6%的标准，从原告起诉之日起计算至实际付清全款之日止；6.原告有权不退还被告的押金750000元；7、被告承担本案诉讼费。(以上合计人民币2241216.36元)。事实与理由：原告与被告于2018年4月10日签署了一份《厂房租赁合同书》，合同约定，被告向原告承租深圳市新围仔旱窝工业区A栋厂房及A1栋宿舍（又称4栋厂房及宿舍），租赁期限为从2018年5月1日到2022年4月30日，租金为每月30万元，租房押金为人民币75万元；合同第三条约定，被告应于每月5号前付清租金及水电费，逾期按每日5%的标准加收，超过15天未交款，原告有权单方面终止合同，不退押金并追缴所欠一切费用；合同第五条约定被告不可自行分租，被告需要分租必须由原告书面同意。原告向被告及时交付了租赁物业。2019年9月，被告与原告协商一致，将A栋厂房第二层退租，被告继续承租A栋厂房第一层、第三层和A1栋宿舍，租金从2019年9月开始调整为每月人民币21万元。被告并没有按照《厂房租赁合同书》的约定全面、善意地履行合同义务。在2018年11月至2020年3月31日期间，被告拖欠原告的房屋租金人民币1665261元。暂时计算到2020年4月5日，被告拖欠2018年11月30万元的房租达882天，拖欠2019年7月30万元的房租达275天；拖欠2019年8月20万元的房租达244天;拖欠2019年9月25261元的房租达213天；拖欠2019年12月至2020年3月份的房租每月21万元，拖欠天数分别达122天、91天、60天、31天。在2018年8月至2020年3月31日期间被告应付电费人民币171619元、水费5264元（2020年3月9日的《租金催收及要求提供转租合同的函》中水电费分别为148183元、4264元，系因仅计算至该函签发之日，故低于本案诉求金额），但时至今日，被告仍然拖欠未付。长期以来，原告经过电话、面谈等多种方式催告被告，要求尽快结清拖欠的租金和水电费，无果。原告于2020年3月9日向被告发出书面函件《租金催收及要求提供转租合同的函》，限被告在收悉该函后三日内向原告付清拖欠的租金和费用，并要求被告将其所签的全部分租合同（租赁合同、转租合同或类似文件）复印一份交给原告审核、备案。然而，被告仍对租金和欠费分文未付，也未将分租合同复印一份给原告。因为被告严重违约，原告于2020年3月14日向被告发出了《解除租赁合同的函》，通知解除双方于2018年4月10日签署的《厂房租赁合同书》，同时要求被告在收悉该函后十日内搬离租赁物业，敦促分租的实际用户全部搬离租赁物业，并结清欠费。然而，被告至今也没有支付拖欠费用。被告涂新春答辩如下：一、原告将房屋转租的期限超出了原告与业主的原租赁合同期限，原被告签订的《厂房租赁合同书》自2019年3月10日起无效。2018年11月因原告过错导致被告装修停工半个月，双方协商减免该月房租至20万，被告已交10万元；由于原告未能与业主妥善协调租赁问题，导致3楼场地两个半月无法正常使用，造成被告损失的494375元应与2019年7、8月租金50万元抵扣；2019年9月未付租金25261元与原告法定代表人罗昆在被告处的车辆改装费15800元抵扣。被告自2020年1月1日就案涉厂房与新承租人签署《新围仔租赁合同》并支付租金，无义务向原告缴纳租金和水电费。二、被告已支付2018年8月、2019年3月电费，且不予认可2019年后的水电费。三、被告未付房租并非故意拖欠，滞纳金需调整。由于原告过错导致涉案系争厂房租赁合同无效，原告应当返还被告房屋押金。四、被告仅同意向原告支付2018年11月至2019年12月31日期间未支付房屋租金325086元。五、被告不存在拖欠2018年8月电费33594元、2019年3月电费27838元的问题。原告未提供2019年12月以及以后电费、水费的计费底数及计费标准，亦未提供证据证明其已实际向业主支付了相关水电费用。被告自2020年1月1日起与新的承租方签订了租赁合同，被告无义务向原告缴纳相关水电费。即便原告主张的水电费部分属实，因原告之前从未向被告发送过相关水电费结算单据，被告无从知晓拖欠情况，因此滞纳金计算时间应当自2020年3月原告发送催收函开始计算。被告涂新春的反诉请求：1.请求确认双方于2018年4月10日签署的《厂房租赁合同书》自2019年3月10日起无效；2.请求判令原告返还房屋押金750000元；3.请求判令原告赔偿因原告原因导致被告2019年6月至2019年8月长达2.5个月无法使用案涉房屋3楼的实际损失人民币494375元；4.承担本案反诉请求的诉讼费用。原告就被告的反诉提起答辩意见：1.深圳市海达瑞轩商业管理有限公司与与原告是关联企业，深圳市坂田新围仔股份合作有限公司（下文简称新围仔公司）与深圳市海达瑞轩商业管理有限公司的《租用厂房协议书》由原告作为承租人与出租人实际履行。原告向新围仔股份公司交付租金，新围仔公司向原告开具租赁发票从未提出异议。原告与新围仔公司的书面协议于2019年3月10日到期，到期后未签署新书面租赁合同。但在此后，原告与新围仔公司的租赁关系并未实际终止。被告主张与原告的租赁合同自2019年3月10日起无效，没有事实与法律依据，不应被支持。2.《厂房租赁合同书》第三条约定被告如超过15天未交租金，原告有权单方解除合同并不退押金。原告据此解除租赁合同并不退还押金理由充分。3.被告主张的损失没有证据证明，也不存在经营损失。经审理查明，2018年4月10日，原告鸿翔家物业公司（甲方）与被告涂新春（乙方）签订《厂房租赁合同书》，合同约定，甲方将位于深圳市以每月30万元租赁给乙方使用，租赁期限为从2018年5月1日到2022年4月30日，租金每两年递增15%。合同签订时，乙方一次性付甲方三个半月租金，其中两个半月租金为押金，在乙方期满后（乙方无违约内容），甲方将无息退还给乙方。乙方装修期为一个月，免租期为一个月即2018年5月1日至2018年5月30日。乙方必须在每月5号前付清租金及水电费，逾期未交清租金，每日加收5%滞纳金，超过15天未交款，甲方有权单方面终止合同，不退押金并追交所欠的一切费用。在签订完上述《厂房租赁合同书》后，被告于2018年4月10日向原告交付了押金75万元。原告主张，被告未支付2018年11月房租30万元。被告主张，其只欠该月房租10万元。因为当时业主新围仔公司来园区宣传，称业主与原告的租赁合同在2019年3月份到期，所以不允许被告对厂房进行装修，导致项目停工。此时，被告才知晓业主与原告的合同就要到期。在此期间，原告与被告进行反复沟通，后面顺利于2018年12月拿到装修许可，被告当时认为原告与业主之间的租赁合同得到了解决。原告曾同意被告只需支付2018年11月的房租20万元，被告于2019年1月28日向原告支付了该月房租10万元，故只欠10万元。被告提交了有手机载体的微信聊天记录，该聊天记录显示原告工作人员彭思情于2019年1月28日确认收到10万元，于2019年4月21日制作的一张欠款明细表，确认2018年11月房租只欠10万元。关于2019年7月、8月的房租，原告主张被告未支付2019年7月房租30万元、2019年8月房租20万元。被告称，2019年7月、8月的房租产生争议也是同样原因，被告将部分建筑物转租给其他租客，租客在装修时无法获得业主的装修许可，导致停工，后经协商装修才得以继续，原告当时也是同意减少租金的。被告提交了有手机载体的微信聊天记录，显示2019年6月中旬开始，被告方与原告负责人沟通因业主不同意装修导致装修停工事宜；原告负责人罗昆于2019年7月27日告知被告“新总，不是说这个月交二十万吗？怎么没行动啊”，被告回复要求继续处理装修停工事宜，罗昆称“我们在想办法协调”；2019年8月初，被告在此向罗昆反映装修停工问题，被告向罗昆出示自行统计的因停工导致的损失清单，罗昆表示“我们这边也核算一下”，但没有关于减免租金的承诺。原、被告双方确认，被告未支付2019年9月房租25261元、2019年12月房租21万元。关于2019年9月房租，原告提交的经被告确认真实性的微信聊天记录记载，原告的工作人员于2019年9月底向被告催交9月房租，经核对减少9万元租金后尚欠25261元。被告提交的微信聊天记录显示，被告在原告工作人员于2019年10月15日催交上述欠款后，表示原告罗总帮朋友改车花了不少钱，尚未付款，“一直找他对数，9月到现在都没人来对”。关于2019年12月房租，被告称是因为其当时不清楚原告在2019年12月是否对案涉建筑物的具有使用权。另查，合同涉及的A栋厂房、E栋宿舍登记的不动产权利人是深圳市坂田新围仔股份合作公司。2016年3月10日，新围仔公司与深圳市海达瑞轩商业管理有限公司（下文简称海达瑞轩公司）签订《租用厂房协议书》，新围仔公司作为出租方将案涉厂房、宿舍出租给了海达瑞轩公司，租期从2016年3月10日至2019年3月10日。但在该份协议履行过程中，实际承租人是以原告鸿翔家物业公司的名义向新围仔公司支付租金，新围仔公司开具的增值税发票记载的购买方亦是鸿翔家物业公司，鸿翔家物业公司与海达瑞轩公司系关联公司。《租用厂房协议书》约定的期限届满后，2019年11月1日，新围仔公司通过网络平台发布招租公告。11月14日，案外人深圳市恒博物业管理有限公司作为新承租人与新围仔公司达成租赁意向。原告鸿翔家物业公司实际承租案涉建筑物至2019年12月31日，向新围仔公司支付租金亦实际至2019年12月31日。2020年1月1日，被告涂新春实际控制的深圳市车改汇汽车配件有限公司与深圳市恒博物业管理有限公司委托的关联公司深圳市九悦商业管理有限公司签订《新围仔租赁合同》，约定深圳市九悦商业管理有限公司将案涉建筑物厂房及宿舍出租给深圳市车改汇汽车配件有限公司。原告另主张，被告拖欠原告2019年12月水费2640元，拖欠2018年8月电费33594元，拖欠2019年3月电费27838元，2019年12月电费43659元。原告提交了详细的明细清单（含读数、用量、金额）。2020年3月14日，原告书面通知被告解除租赁合同。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。原告鸿翔家物业公司取得出租权的《租用厂房协议书》虽以海达瑞轩公司的名义与新围仔公司签订，但实际由海达瑞轩公司的关联公司即原告鸿翔家物业公司参与履行合同，且新围仔公司在收取租金时开具的增值税发票购买方也是鸿翔家物业公司，海达瑞轩公司亦出具了书面的说明，本案当事人双方在提起本案本、反诉时均确认鸿翔家物业公司为有权出租的原承租方，本院对此亦予确认。鸿翔家物业公司对外出租案涉建筑物，与被告签订《厂房租赁合同》，双方形成独立的房屋租赁合同关系。案涉建筑物属于有房屋产权登记的合法建筑物，合同未违反法律规定，应属有效合同。被告作为承租人应按约向原告支付租金、水电费等费用。但原告取得出租权的《租用厂房协议书》约定的租赁期限早于本案原、被告签订的《厂房租赁合同》的期限，且《租用厂房协议书》的出租人新围仔公司在该协议书期限届满前即对作为次承租人的本案被告的装修经营行为提出了异议，导致被告在履行合同过程中遭受装修中止等不利影响，原告对此具有过错，被告未及时履行部分租金、水电费具有正当的理由。《租用厂房协议书》期限届满后，租赁期限为不定期状态，当事人可以随时解除合同，即原告有丧失继续出租房屋的履行合同义务的可能，被告可以履行不安抗辩权，中止履行合同。因此原告请求被告逾期支付租金、水电费等费用的滞纳金，请求不予返还押金75万元，本院不予支持。被告反诉请求原告返还押金75万元，本院予以支持。因原、被告的租赁合同实际履行至2019年12月31日，被告作为承租人应支付相应期间的租金。关于拖欠租金的数额，其中2018年11月房租，被告提交的微信聊天记录足以证明原、被告双方曾协商将该月租金降至20万元的事实，被告已实际支付10万元，故被告尚欠原告该月租金10万元。关于2019年7月房租，原告负责人罗昆于2019年7月27日的微信中明确要求被告支付2019年7月租金20万元，可以视为原告同意将该月租金降至20万元的事实，本院采信被告的主张，即其只需支付给原告20万元。关于2019年8月的租金，被告主张其曾向原告反映因装修停工导致的损失，原告未对被告主张的大部分损失提出异议，应视为原告同意免除该月工资。但被告提交的微信聊天记录不能反映原告存在免除该月工资的意思表示，本院对被告的上述主张不予采纳，认定被告应向原告支付该月租金30万元。关于原、被告确认的被告未支付的2019年9月房租25261元、2019年12月房租21万元，被告亦提出了相关抗辩，其中关于2019年9月租金的理由不能成立，本院不予支持；2019年12月的租金，其主张的理由不能成为不支付租金的理由，因此，被告亦应向原告支付该部分租金。综上，被告应向原告支付的房租差额共计835261元。关于水电费，原告主张的2019年12月水费2640元、2018年8月电费33594元、2019年3月电费27838元、2019年12月电费43659元，均提交了详细的明细，被告未提供相反证据，本院采信原告主张的上述金额，共计107731元。原告另请求2020年1月后的水电费，因原告事实上在2020年1月后不再属于案涉建筑物的原承租人、案涉合同的出租人，其无权再收取此后的相关费用，本院对该部分请求不予支持。被告反诉请求因原告原因导致被告2019年6月至2019年8月长达2.5个月无法使用案涉房屋3楼的实际损失人民币494375元，但其没有提供证据证明具体的损失，本院对该部分请求不予支持。虽《租用厂房协议书》于2019年3月10日期限届满，但原告与新围仔之间的合同到期后事实上仍履行至2019年12月，故原、被告之间签订的《厂房租赁合同》应当自2020年1月1日无效。被告反诉请求确认的无效起算时间有误。原告在合同无效后发出解除合同通知，已不能产生合同解除的法律效果，本院对其请求解除合同，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第六十八条、第二百二十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）深圳市鸿翔家物业管理有限公司与被告（反诉原告）涂新春于2018年4月10日签订的《厂房租赁合同书》自2020年1月1日起无效；二、被告（反诉原告）涂新春应于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）深圳市鸿翔家物业管理有限公司支付拖欠的租金835261元；三、被告（反诉原告）涂新春应于本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）深圳市鸿翔家物业管理有限公司支付拖欠的水电费107731元；四、原告（反诉被告）深圳市鸿翔家物业管理有限公司应于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）涂新春返还押金750000元；五、驳回原告（反诉被告）深圳市鸿翔家物业管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）涂新春的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分的案件受理费24729.73元（原告已预交29770元），由原告自行负担14324.69元，被告负担10405.04元，原告可向本院申请退费5040.27元；反诉部分的案件受理费7999.69元（被告已预交24677元），由原告负担4821.51元，被告涂新春负担3178.18元，被告涂新春可向本院申请退费16677.31元。上述双方各自应负担的诉讼费经相互抵扣后，被告涂新春应于本判决生效之日起五日内向原告迳付5583.53元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杜 攀二〇二〇年十一月十九日书记员 钟沐辰