广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1302民初11976号原告：钱学龙，男，汉族，1979年6月22日出生，公民身份证号：352************310，住址：福建省周宁县***********。委托代理人：罗炜炜，广东商盾律师事务所律师。委托代理人：黄粉弟，广东商盾律师事务所律师。被告：朱兴合，男，汉族，1973年8月22日出生，公民身份证号：512************259，住址：四川省营山县***********。原告钱学龙诉被告朱兴合房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄粉弟，被告朱兴合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告钱学龙诉称，2017年11月9日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将位于河南岸第一工业区内的第3栋厂房1楼B区10号（面积约52㎡）房屋出租给被告作建材用途，租赁期限为2017年11月9日至2022年7月31日止，2017年11月9日至2020年10月30日的租金为3500元/月（不含税，含管理费），从2017年12月10日开始计付，被告需于每月5日前向原告支付当月租金，逾期支付的，被告需按应付租金的日千分之五向原告支付违约金，且超过30天仍未支付的，原告有权收回物业解除合同，保证金不予退回。但从2018年11月份起开始拖欠原告租金至今，严重违反双方的约定，构成违约。为此，原告为维护自身合法权益，现特依《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。诉讼请求：一、依法判令原告与被告的房屋租赁合同于起诉之日起解除；二、依法判令被告向原告支付房屋租金70000元及逾期违约金（违约金以每月租金从逾期之日起按月息2%计算，暂计至2020年6月5日为11970元，合计人民币81970元）；三、本案诉讼费由被告承担。被告朱兴合辩称，我开始租档口是因为要赚钱，而不是亏钱的，因为原告做的联塑管是个大品牌，叫我们进驻的时候，原告有很多档口在那里，我们进驻之后，原告将档口都搬走，原告当时承诺将中间的栏杆要打开，以便做生意，但还是原告没有将它打开。还有停车也是个问题，当时说可以停几百台车辆不是问题，但是现在也是没有实施。在2019年初的时候我将档口给了别人，我也将新的租客带给原告认识的，当时新的租客有缴纳了2个月的租金，后来的租金缴纳了如何我不知道了。后面欠租金的费用应该是新的租客的事，跟我是无关的。常识可以想一下，怎么可能让租客欠2年的租金，我还有两个月的押金，也是没有退还的，因为后来的新的租客也是有欠租金的，我是知道的，所以我没有去退，也还是退不了。而已我装修也花费了不少费用，大概15万元。查明的案件事实经审理查明：2017年11月9日，原告钱学龙与被告朱兴合签订了一份《租赁合同》，该合同中载明：“甲方（出租方）：钱学龙……乙方（承租方）：朱兴合……一.租赁物业范围及用途：1.租赁物所在位置及情况：位于惠州市惠城区**********第一工业区。2.租赁物范围：河南岸第一工业区内的第3栋厂房1楼B区10号（面积约52平方米，含楼梯及公共部分分摊）。乙方已现场查看租赁物及面积，以上物业以现况出租……二.租赁期限：1.租赁时间自2017年11月9日起，至2022年7月31日止。租金从2017年12月10日开始计算。2.本合同期满，如甲方仍享有转租权，乙方需继续承租时，乙方应提前一个月书面告知甲方，乙方享有同等条件下的优先承租权，甲、乙双方续签本租赁合同。如期满后不再出租，甲方应免费给予乙方一个月的宽展期，乙方应如期搬迁，否则由此造成一切损失合后果，都由乙方承担。三.履约保证金约定：1.本合同生效后，乙方需在2017年11月9日前，向甲方支付押金人民币￥7000元（大写：人民币柒仟元整）的租赁保证金，且支付一个月租金，人民币￥3500元（大写：人民币叁仟伍佰元整）。……四.租金计算方法及约定：1.租金：从2017年11月9日到2020年10月30日，每月合计租金为￥3500元（大写：人民币叁仟伍佰元整），此价格不包含税，含管理费。从2020年11月1日到2020年7月31日，每月合计租金为￥3850元（大写：人民币叁仟捌佰伍拾元整），此价格不包含税，含管理费。2.乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方须按照应付租金的千分之五支付违约金……五.其他费用：1.租赁期间，乙方使用的水、电费、燃气、电话网络等费用由乙方承担并按时缴纳，若由此产生的滞纳金也由乙方自行负责。2.如甲方无任何违约行为，乙方15天内未支付租金的，乙方应承担相应的违约责任，且乙方同意甲方可做停水、停电等手段处理，造成损失由乙方承担，乙方不得因此向甲方追究责任。3.如甲方无任何违约行为，乙方30天内未支付租金的，甲方可视为乙方违约，并同意甲方无偿收回物业，且保证金不予退还……”该合同有作为甲方的原告饶学龙与作为乙方的被告朱兴合的签名捺印确认。在庭审中，审询问：“被告称：‘在2019年初的时候，将涉案的租赁房屋让新的租客进行了承租，并将新的租客带到原告处，其后的租金均是由新的租客缴纳’，是否真实？”原告称：“当时被告确实是交了一个人（这个人是被告的工人）过去跟原告说，但是没有明确说明是那个工人来承租，也没有解除原来的租赁合同，也没有签订新的租赁合同。”被告称：“我带过去的那个人是没有签订新的租赁合同是事实，但是我确实当时当着原告本人及财务的面交代了往后的档口是由李晓红经营，租金由李晓红缴纳。”审询问：“2019年初之后的租金是被告在缴纳？还是被告叫的另外一个人（李晓红）来缴纳的？”原告称：“后来的租金不是被告本人缴纳的，但是在2019年2、3、4、5月缴纳了租金，共缴纳了4个月的租金。”审询问：“从2019年初至2019年5月的租金是由谁在缴纳？”原告称：“2018年9月之前是由被告缴纳的，2018年10月开始就没有缴纳，到了2019年2、3、4、5月的由姓李的缴纳了4个月的租金，2019年11月26日由姓李的缴纳了3100元。之后就没有再缴纳过租金了。”被告称：“从2019年初至2019年5月的租金是由李晓红缴纳的。2019年5、6月的时候，原告降租金，所以2019年11月26日才缴纳了3100元。”在庭审中，被告称其已支付了2018年10、11、12月及2019年1月的租金，但无相应证据予以证明。另查，原告称其已收取了被告的保证金7000元。裁判理由和结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原告钱学龙与被告朱兴合签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。对于原告请求依法判令原告与被告的房屋租赁合同于起诉之日起解除的主张，在庭审中，被告称已将涉案商铺于2019年年初转租给案外人李晓红，同时也带案外人李晓红与原告进行会面，原告已知悉转租的情形，但原告对此称：“当时被告确实是交了一个人（这个人是被告的工人）过去跟原告说，但是没有明确说明是那个工人来承租，也没有解除原来的租赁合同，也没有签订新的租赁合同。”但根据庭审笔录显示，2019年2月、3月、4月、5月的租金是由案外人李晓红支付给原告，并非由被告进行支付。原告与案外人李晓红虽无签订书面的租赁合同，且原告亦未对案外人李晓红支付租金的行为表示异议，故本院推定原、被告对何时解除房屋租赁合同的问题已经达成合意，双方于2019年1月解除房屋租赁合同。综上所述，本院认定原告与被告的房屋租赁合同应于2019年1月31日解除。至于被告是否违约和拖欠租金数额的问题，原告诉称被告仅支付租金至2018年9月，而被告在庭审中抗辩其已结清2018年10、11、12月及2019年1月的租金，虽其未提交相应的证据予以证明，但根据案外人已于2019年2月开始缴纳租金，同时原告对案外人缴纳租金的行为无异议，可见原、被告之间于2019年1月合同解除时有初步结算，虽无证据明确当时结算的具体情况，但也不宜认定被告存在拖欠租金的故意，故被告无需承担相应的违约责任，结合原告已收取被告支付的保证金7000元，该保证金可以相应扣减被告拖欠的租金。综上所述，本院认定被告应向原告支付拖欠的两个月租金，共计7000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告钱学龙与被告朱兴合于2017年11月9日签订的《租赁合同》应于2019年1月31日解除。二、被告朱兴合应于本判决生效之日起十日内向原告钱学龙支付租金人民币7000元。三、驳回原告钱学龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1849.25元，由原告钱学龙负担1701.25元，由被告朱兴合负担148元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 贺晔晖审 判 员 李红波审 判 员 黄链生二〇二〇年十月二十日法官助理 周家琪书 记 员 黄惠芳附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。。《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。