山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初5157号 原告：王敏，女，1983年8月28日出生，汉族，公司职员，户籍地河北省高碑店市，现住济南市历下区。 被告：济南吉信房地产经纪有限公司，住所地济南市历下区，统一社会信用代码91370102MA3CG8N33A。 法定代表人：王翠梅，执行董事兼总经理。 被告：王翠梅，女，1953年9月12日出生，汉族，住山东省莱阳市。 被告：位学刚，男，1978年1月21日出生，汉族，住山东省莱阳市。 被告：王燕鹏，男，1995年9月23日出生，汉族，住山西省高平市。 原告王敏与被告济南吉信房地产经纪有限公司（以下简称吉信房地产公司）、被告王翠梅、被告位学刚、被告王燕鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案，后依法适用简易程序于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告王敏到庭参加诉讼。被告吉信房地产公司、被告王翠梅、被告位学刚、被告王燕鹏经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王敏向本院提出诉讼请求：1.判令吉信房地产公司、王翠梅、位学刚、王燕鹏赔偿王敏三个月房租12000元、违约金8000元。2.本案诉讼费用由吉信房地产公司、王翠梅、位学刚、王燕鹏负担。事实和理由：2019年2月20日，王敏与吉信房地产公司签订《房屋出租委托合同》，约定王敏委托吉信房地产公司对外出租位于历城区华龙楼西首路南百花小区29号楼4-602室，委托期限自2019年2月21日至2024年2月20日，吉信房地产公司按季交纳房租，每月房租4000元。王燕鹏系吉信房地产公司的员工，王敏按照吉信房地产公司提供的格式合同授权王燕鹏代收房租。合同签订当日，王敏与王燕鹏签订《房屋附属设备交接清单》，将涉案房屋交给吉信房地产公司租赁管理。自2020年2月21日起，吉信房地产公司拒付房租，王敏催要未果，遂于2020年5月19日书面通知吉信房地产公司、王燕鹏解除租赁合同，并要求支付房租及违约金20000元。在吉信房地产公司拖欠房租期间，涉案房屋一直由吉信房地产公司的租户郑东梅、孙家振、陈晓玉居住使用，且吉信房地产公司已收取房租，分别转入王翠梅、王燕鹏的个人账户，王敏无法清退，也无法收取房租。王敏认为，吉信房地产公司逾期交纳房租，经催要未果，构成违约，王敏有权按照合同约定要求支付3个月房租及2个月房屋的违约金。因吉信房地产公司要求郑东梅、孙家振、陈晓玉的租户将租金转入吉信房地产公司股东王翠梅个人账户，公司财产与股东财产混同，故王翠梅应承担连带责任。王燕鹏作为吉信房地产公司经办人，未按合同约定代收租金，应承担连带责任。位学刚作为吉信房地产公司股东，认缴出资不到位，应当在认缴出资范围内承担连带责任。故诉至法院。 吉信房地产公司、王翠梅、位学刚、王燕鹏缺席，未答辩。 本院经审理认定事实如下： 吉信房地产公司的法定代表人系王翠梅，经营范围房地产销售策划、房地产信息咨询、房产中介服务、房地产销售代理、房屋租赁等。注册资本100万元。股东有王翠梅与位学刚二人，王翠梅的认缴出资为51万元，位学刚的认缴出资为49万元，认缴出资日期均为2046年8月23日。 2019年2月20日，王敏（甲方、出租委托人）与吉信房地产公司（乙方、房屋受托人）签订《房屋出租委托合同》一份，约定王敏将位于济南市历城区华龙路西首路南百花小区29号楼4-602室房屋全权委托吉信房地产公司对外出租；建筑面积170.8平方米；委托期限60个月，即2019年2月21日至2024年2月20日；合同签订后，甲方同意第一年预留出40天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期。工作期后2019年4月1日开始计算租金，即自委托之日起第一年乙方给甲方10个月零20天的房租，房屋每月租金为4000元，房租按季缴付，第一次2019年2月21日（6666元）、第二次2019年5月21日（12000元）、第三次2019年8月21日（12000元）、第四次2019年11月21日（12000元），合同期内每一年的付款日期按第一年顺延。违约责任，委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方两个月的合同约定的月租金为违约金，违约方在解除合同当日，应无条件将委托期剩余的房租全部退还给对方；在第九条补充协议中写有：1.甲方允许乙方在室内增加隔断并分租；2.第二年、第三年空置期为30天，年租金为44000元，按季缴纳；3.第四年无空置期，月租4200元/月，年租金50400元/年，按季缴纳，第五年无空置期，月租金为4400元/月，年租金为52800元/年，按季缴纳；4.甲乙双方约定，在委托期内非甲方原因在此房间内发生的任何民事纠纷、刑事等时间均与甲方无任何关系。该合同甲方处有王敏的手写签名，在乙方处盖有吉信房地产公司的公章，并在经办人处有王燕鹏的手写签名，联系电话xxx。 后吉信房地产公司将涉案房屋分别出租给郑东梅、孙家振、陈晓玉居住使用。为此王敏提交郑东梅与吉信房地产公司的租赁合同一份予以证实。该租赁合同中约定郑东梅的租金支付方式为到吉信房地产公司营业部交纳或存入指定账户，指定账号：户名王翠梅，工行xxx，户名王翠梅，建行xxx，户名王翠梅，农行xxx户名王翠梅，支付宝xxx。 郑东梅于2020年2月21日通过支付宝的方式向吉信房地产公司的王燕鹏转款2550元（自2020年2月21日至2020年5月21日的房租）。孙家振于2020年2月21日通过支付宝的方式向吉信房地产公司的王翠梅转款4800元（自2020年2月21日至2020年5月21日的房租）。陈晓玉于2020年2月26日通过微信的方式向吉信房地产公司的王翠梅转款2580元（自2020年2月26日至2020年5月26日的房租）。 吉信房地产公司自2020年2月21日开始拖欠房租，王敏分别于2020年3月14日、2020年3月23日、2020年3月31日、2020年4月8日、2020年5月16日通过微信的方式向王燕鹏催要房租，但吉信房地产公司一直未向王敏支付房租。 2020年5月19日，王敏向吉信房地产公司发出《解除租赁合同通知书》，通知书记载：“济南吉信房地产经纪有限公司、王燕鹏：我是历城区华龙路西首路南百花小区29号楼4-602室房主王敏，我方与贵公司于2019年2月20日签订《房屋出租委托合同》，由贵公司承租我方以上房屋。自2020年2月21日至今，贵公司拖欠我方3个月房租合计12000元。我方多次联系贵公司未果。贵公司以实际行动拒绝继续履行合同，构成提前退租，应当赔偿我方8000元违约金。因贵公司构成根本违约，我方现书面通知解除合同，解除对王燕鹏授权。为避免累诉，望贵公司自收到本解除通知书之日起5日内支付我方房租、违约金合计20000元。我方账户信息如下：户主：王敏，账户xxx，房主王敏，联系方式xxx,日期2020年5月19日。王敏通过邮寄的方式向吉信房地产公司送达该《解除租赁合同通知书》，吉信房地产公司于2020年5月20日收到该通知书。 本院认为，王敏与吉信房地产公司签订的《房屋出租委托合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以解除合同。本案中，因济南吉信房地产公司未按约定履行支付租金的义务，构成根本违约，其违约行为导致王敏无法实现获取房租的合同目的，故王敏有权行使合同法定解除权，吉信房地产公司于2020年5月20日收到王敏发出的《解除租赁合同通知书》，故双方之间的《房屋出租委托合同》已于2020年5月20日解除。根据庭审查明的事实，济南吉信房地产公司仅支付房租至2020年2月21日，王敏于2020年5月30日将租赁的房屋收回，故王敏关于要求吉信房地产公司支付三个月（自2020年2月21日至2020年5月21日止）房租的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于租金的数额，因双方在合同第九条补充协议中约定，第二年、第三年空置期为30天，年租金为44000元，按季缴纳，故吉信房地产公司应向王敏支付的租金数额应为11000元（44000元/年÷12个月×3个月）。关于违约金，《房屋出租委托合同》约定委托出租期限至2024年2月20日，现吉信房地产公司未按时支付租金，存在违约行为，视为该公司提前退租，按照合同约定，吉信房地产公司应向王敏支付两个月的租金损失即7333元（44000元/年÷12个月×2个月）。吉信房地产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其举证、质证及当庭陈述权利的放弃，对此应承担对其不利的法律后果。关于王燕鹏、位学刚、王翠梅是否应承担连带责任的问题，本院认为，涉案《房屋出租委托合同》是王敏与吉信房地产公司签订，王敏的租金亦是由吉信房地产公司支付，王燕鹏系吉信房地产公司的员工，为王敏办理房屋委托出租的行为属于履行职务行为。本案中位学刚作为吉信房地产公司的股东，其出资期限尚未到期，且王敏未提供其他证据予以佐证该公司存在法律所规定的股东出资加速到期的情形。王敏仅依据租金收款账户为王翠梅的个人账户不足以证实股东王翠梅的财产与公司的财产无法区分，相互融合，亦无法证实王翠梅存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任导致公司均丧失独立人格，进而严重损害公司债权人利益。故王敏关于要求王燕鹏、位学刚、王翠梅对吉信房地产公司的债务承担连带责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第二十条第（三）款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限济南吉信房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向王敏支付自2020年2月21日至2020年5月21日的房屋租赁费11000元。 二、限济南吉信房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向王敏支付违约金7333元。 三、驳回王敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计150元，由济南吉信房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 徐 肃 二〇二〇年十一月十二日 书记员 刘亚楠