河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初3213号原告：吕阳，男，1991年6月30日出生，汉族，住新乡县。委托诉讼代理人：郑瑞民、张文韬（实习），河南千业律师事务所律师。被告：郝兵兵，男，1987年6月22日出生，汉族，住河南省卢氏县。（缺席）第三人：河南郑北房地产营销策划有限公司住所地:新乡市平原示范区碧桂园凤凰湾**楼101。统一社会信用代码：91410700MA44T9K91F法定代表人：刘红甫（缺席）原告吕阳与被告郝兵兵，第三人河南郑北房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人郑瑞民、张文韬到庭参加诉讼，被告郝兵兵及第三人河南郑北房地产营销策划有限公司经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告吕阳向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除双方于2018年8月1日签订的房地产买卖合同。二、请求判令被告向原告双倍返还定金160000元及已支付的购房款277333.18元及利息（利息以277333.18元为基数，按年利率6%支付从2019年10月1日起至还清之日止的利息）。三、请求判令被告支付原告房屋装修款58398元、佣金12000元、律师代理费15000元。四、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年8月1日，原告吕阳经过第三人河南郑北房地产营销策划有限公司介绍与被告郝兵兵签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定原告以80万元的价格购买被告位于新乡市平原新区××大道××楼××单元××室房产××套。合同签订后，原告积极按照合同履行义务，但被告却未能按照合同约定办理过户手续。后原告得知，因被告拖欠开发商房屋首付款，导致开发商无法配合被告办理相应的产权证书。原告和第三人曾多次与被告沟通，被告也曾多次作出承诺，一定会解决与开发商之间的问题，配合原告办理过户手续等等，但每一次被告都未能解决该问题，导致合同签订近2年之久却一直未能办理过户。原告认为被告因自身原因产生违约，已经违背了合同约定，给原告造成了很大损失，其应承担相应的违约责任。综上，原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《中华人民共和国合同法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。被告郝兵兵、第三人河南郑北房地产营销策划有限公司未到庭进行答辩。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：1、原告吕阳、被告郝兵兵、第三人河南郑北房地产营销策划有限公司2018年8月1日签订的房地产买卖合同一份；2、河南郑北房地产营销策划有限公司企业信用信息公示报告一份；3、被告郝兵兵2018年8月4日出具的收条一张；4、第三人河南郑北房地产营销策划有限公司2018年8月4日出具的收据一张；5、原告吕阳招商银行账户历史交易明细表一张、微信转账记录一份、支付宝转账记录一份。证明目的：2018年8月1日，原告吕阳经过第三人河南郑北房地产营销策划有限公司（以下简称郑北公司）介绍与被告郝兵兵签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定原告以80万元的价格购买被告位于新乡市平原新区××大道××楼××单元××室房产××套。合同签订后，吕阳于2018年8月4日向郝兵兵现金支付24万元，向郑北公司支付佣金12000元。之后吕阳又陆续通过银行转账、微信转账、支付宝转账等方式向被告支付了37333.18元。第二组证据：1、2018年8月18日长兴家具工厂店订货合同一份；2、2018年9月8日温馨窗帘出具的收款收据一份；3、2019年5月3日新乡苏宁易购销售有限公司出具的增值税电子普通发票两张；4、2020年5月20日收据一张。证明目的：原告吕阳在购房合同签订后，为便于自身在房屋的生活入住，购置必要的生活起居用品，购卖沙发、茶几、电视柜、餐桌组合一组等定制家具共花费47800元，购买定制窗帘花费3000元，购买洗衣机、冰箱共花费6198元，购买定制窗纱共花费3000元。第三组证据：1、录音资料二份；2、吕阳与郝兵兵微信聊天截图一份；3、第三人河南郑北房地产营销策划有限公司出具的证明一份；4、原告吕阳与河南千业律师事务所签订的委托代理合同一份、河南千业律师事务所出具的发票一张。证明目的：原告在入住案涉房屋后，房屋却迟迟未能过户，在2019年6月21日去售楼部查询获悉，被告郝兵兵拖欠小区开发商首付分期款，当时违约时长已达572天，故被告郝兵兵在合同签订时，房屋状态就已经处于拖欠开发商房款的违约状态，被告签订合同时隐瞒了重大事实。为促进房屋能够顺利过户，本案三方当事人曾经多次协商如何过户的问题，在2019年7月21日三方在平原新区凤湖酒楼一起协商并且将过程录音，最终也达成一致方案，但被告郝兵兵最终却未能履行其诺言。时至今日，该小区符合办理不动产权证的房屋均已办理，被告郝兵兵由于自身拖欠房地产开发商恒大集团的首付分期款，一直未能办理产权证书，导致房屋不能办理过户，根据三方签订合同的第五条约定，“若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任”，被告应承担致使合同不能继续履行的全部责任。并按照合同第8条第1项，“在房产过户前先行支付房款时，甲方应全部开局为定金收据，适用定金法则”，第4项“守约方实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿”。原告入住房屋所需的必要花费及原告为起诉所花费的律师代理费，被告应据实承担赔偿责任。经庭审质证，因被告郝兵兵、第三人河南郑北房地产营销策划有限公司未到庭对原告提供的证据进行质证,视其对质证权利的放弃。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，对原告提供的证据的证明效力本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2018年8月1日，原告吕阳（买方）与被告郝兵兵（卖方）在第三人河南郑北房地产营销策划有限公司（居间方）的见证下签订了编号为NO.2018080151979897的《房地产买卖合同》。合同载明（主要内容）：1、平原新区太行大道恒大金碧天下205号楼1单元13001室的房产房屋产权人为郝兵兵；2、双方协商一致同意房屋总价款为800000元；3、吕阳于本合同签订时向郝兵兵支付定金30000元，其中佣金及代办费12000元。合同签订后任何一方单方违约或解除合同或出现法定、约定的终止履行情况，均不影响第三人佣金的收取，若支付佣金方为守约方，其佣金方面的损失可直接向违约方主张权利；4、如任何一方拒绝履行合同或未全面履行合同，均由违约方向守约方支付上述房产总价的10%为违约金，如郝兵兵违约，吕阳装修损失郝兵兵依发票一并进行赔偿；在房产过户前先行支付房款时，郝兵兵应全部开据为定金收据，适用定金罚则；5、吕阳自合同签订之日起10日内支付首付房款24万元整，郝兵兵于当日交房同意吕阳入住。2018年8月4日，原告向被告支付了首付款240000元，被告向原告出具了收条。同日，第三人向原告出具了收据一张，证明收到原告支付的12000元中介服务费。本院认为,依法成立的合同，对当事人双方均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案原被告签订的《房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，合法有效，当事人应当按照合同约定履行。合同第五条、产权过户约定：“甲、乙双方应当在房屋所有权证下证之日起60个工作日内，共同配合丙方到相关部门办理银行贷款、网签、产权过户等手续，甲方需保证该房屋权属真实、清晰，无相邻、优先购买及其他权属纠纷，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议。……”根据该条约定，被告郝兵兵应配合原告办理涉案房屋的相关手续，但因其拖欠开发商首付款，开发商无法配合办理房屋产权证书，导致房屋至今未能办理过户，被告郝兵兵违反合同约定，应当承担违约责任，原告要求解除合同及返还已支付购房款的主张本院予以支持。关于原告主张被告向其双倍返还定金160000元，根据合同第三条、定金支付约定：“乙方（原告）于本合同签订时向甲方（被告）支付购房定金人民币(大写)叁万元整……本合同签订后，任何一方单方违约或解除合同或出现法定、约定的终止履行情况，均不影响丙方佣金的收取，若支付佣金方为守约方，其佣金方面的损失可直接向违约方主张权利。”合同第八条、违约责任：1.“如甲、乙任何一方拒绝履行合同或未全面履行合同，均由违约方向守约方支付上述房产总价的10%为违约金……如甲方违约，乙方装修损失甲方依发票一并进行赔偿；在房产过户前先行支付房款时，甲方应全部开据为定金收据，适用定金罚则。”本案中有第三人为原告出具的收据可以证明原告向其支付了佣金12000元，但没有证据证明原告向被告支付了30000元的定金，且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。”故原告不能主张以违约金（房屋总价款800000元的10%）的双倍160000元要求被告返还，被告应按照合同约定的房屋总价款的10%向原告承担违约责任及返还原告已向第三人支付的佣金12000元。关于原告要求被告向其支付房屋装修款及律师代理费的诉讼请求，涉案合同第八条、违约责任：4.“守约方实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿。”原告所支出的该部分费用为73398元，并未超过合同约定的违约金总额，故对原告在主张违约金的基础上要求被告向其支付房屋装修款及律师代理费的诉讼请求本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告吕阳与被告郝兵兵于2018年8月1日签订的《房地产买卖合同》；二、被告郝兵兵于本判决生效后十五日内向原告吕阳支付违约金80000元并返还原告吕阳已支付的购房款277333.18元及利息（以277333.18为基数，自2020年8月26日起按照年利率6%计算至还清之日止）；三、被告郝兵兵于本判决生效后十五日内向原告吕阳支付原告吕阳向第三人河南郑北房地产营销策划有限公司支付的佣金12000元；四、驳回原告吕阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为4513.65元，保全费3134元，由被告郝兵兵负担6529元，原告吕阳负担1118.65元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  毛贻国二〇二〇年十一月十一日书记员  赵 娟