福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0603民初1150号 原告（反诉被告）：漳州中世置业有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大街****，统一社会信用代码：91350603MA31HBU90L。 法定代表人：张亮，职务：经理。 委托诉讼代理人：郭立群，福建择高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈婷，福建择高律师事务所律师。 被告（反诉原告）：吴丽霞，女，1979年6月19日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：杨建亮，福建簪华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪欣昀，福建簪华律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）漳州中世置业有限公司（以下简称中世置业公司）与被告（反诉原告）吴丽霞商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，被告吴丽霞提出反诉。原告中世置业公司的委托诉讼代理人郭立群、陈婷、被告吴丽霞委托诉讼代理人杨建亮、洪欣昀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中世置业公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2019年4月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：350600010001032019004606）及相关补充协议、附件已于2020年3月7日解除。2、判令被告向原告支付违约金33968.64元，从被告已付房款中扣除。3、判令被告立即办理漳州市龙文区新浦东路以南、龙文南路以西漳州保利世茂璀璨滨江15幢1102号房产的退房手续，协助原告办理《商品房买卖合同（预售）》的登记备案注销手续，并支付违约金（以总房价款1132288元为基数，按日万分之一的标准，自2020年4月7日起算至办理完毕全部退房手续为止），从被告已付的房款中扣除。4、判令被告向原告支付律师费60000元，从被告已付房款中扣除。事实和理由：2019年4月20日就买卖原告漳州中世置业有限公司开发建设的址于漳州市龙文区新浦东路以南、龙文南路以西漳州××幢××号商品房事宜，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：350600010001032019004606）（下称讼争合同），主要约定如下：1、预测建筑面积78.18平方米，单价为14483.09元／平方米，总价款为1132288元。2、第七条第三款：买受人应当于2019年4月20日前支付售前房价款232288元，余款900000元向贷款银行及／或住房公积金管理机构申请贷款支付。3、第八条：买受人未按照约定时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金。4、附件四第十条第一款：买受人确认已充分知悉目前相关的房地产调控及房贷政策，同时意识到其贷款申请存在不能通过银行审查的风险，买受人所能获得的贷款提傲娇（包括但不限于按揭成数、利率、年限等）以贷款机构审批为准。买受人承诺已具备按揭贷款所需条件。买受人须及时向贷款机构咨询按揭贷款申请事宜及准备相关贷款资料。买受人不能按照本合同正文第七条及本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总价款的，均视为买受人逾期付款，须按照本合同正文第八条的约定承担违约责任。5、附件四第十三条：如买受人逾期付款、未履行协助义务的，买受人除需根据约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此而产生的费用。如买受人未履行协助义务的，每逾期一日应向出卖人支付总房价款的万分之一的违约金。6、附件十一第十二条第2款：出卖人按约定形式解除合同权利时，买受人应当在街道解除合同通知后履行协助解除义务，由此而发生的所有费用包括但不限于相关手续费、诉讼费及出卖人律师费等均由买受人承担，如买受人自出卖人发出解除通知送达之日起或视为送达之日起算的30日内仍未协助出卖人办理退房手续的，每逾期一日应向出卖人支付总房价款的万分之一的违约金，直至买受人协助出卖人办理完毕全部退房手续为止。出卖人解除合同的，除买受人应按合同约定向出卖人承担因该商品房解除的违约责任外（包括但不限于向出卖人支付合同约定的违约金），买受人还应承担因合同解除而导致出卖人其他的损失（包括相应的税费损失、诉讼费、律师费等）7、附件十一第十二条第4款：出卖人在合同注销备案后向买受人退款时有权将买受人应支付的各类款项（包括但不限于逾期付款违约金、退房违约金、出卖人代为买受人偿还的款项、利息、律师费、诉讼费、手续费、税费、公正费、评估费、鉴定费、超出违约金的损失赔偿金、出卖人的其他合理损失等）先行扣除，如买受人已付房款不足抵扣前述款项或赔偿出卖人实际损失的，出卖人有权继续追索。8、合同第二十五条及第二十七条约定了送达和争议解决方式。9、讼争合同及其福建约定了其他条款。合同签订之后，已办理了商品房买卖合同备案手续，原告履行了合同义务。作为被告而言，仅支付了购房款共计342288元，剩余购房款790000元因其自身原因未能获得银行贷款，也未按约定在付款期限届满前全额付清房价款。为此原告还多次发函催告付款，但被告至今分文未付，已构成根本违约。原告无奈，于2020年3月4日发函通知解除合同，并已送达被告。原告认为由于被告违约，双方合同已经解除，被告还应办理相应的退房手续并承担违约责任。并且原告为本案支付律师费60000元应由被告承担。 吴丽霞辩称，一、原告诉称答辩人违约是没有事实和法律依据。原告隐瞒欺诈行为的过错造成双方签订的合同无法继续履行。原告的售楼员在向答辩人介绍所购房产的房屋结构时，使用了与答辩人所购房产不一致的宣传资料及样板房，误导了答辩人在被欺诈的情况下与原告签订了买卖合同，并支付了342288元的首付款。因协商无果，答辩人为了止损而暂缓办理按揭及付清全额房价款。答辩人有能力一次性付清剩余的购房款并符合银行办理房产按揭的资质，不存在故意拖延不付的情况。因此原告才是造成合同无法继续履行的根本原因，系违约方。 二、答辩人并未取得房产不存在办理相关退房手续，合同解除后办理相关的登记备案注销手续的费用应由原告自行承担。虽然原告与答辩人签订了购房合同，但是未到合同约定的交房期，原告也并未将房产交付给答辩人，双方解除合同即可，不存在退房手续。本案的违约方是原告，做为过错方应当承担过错所造成的损失，备案注销手续的费用就由过错方原告承担。 三、原告要求答辩人支付违约金33968.64元及注销备案手续、退房的违约金是没有事实和法律依据的。合同约定的违约金应由违约一方承担未违约一方的损失，本案的违约方是原告，原告在隐瞒欺诈事实的情况下误导答辩人购买了该房产，造成了答辩人的实际损失。因此原告要求答辩人支付违约金是不能成立的。 四、原告所支付的律师费6万元应由原告自行承担，原告的过错造成合同的不能履行，按照合同的约定该费用不应由答辩人承担。 综上，原告在销售楼盘时以隐瞒欺诈的手段，误导答辩人购买了该房产并签订了合同，原告的行为已经构成了根本违约。依法应不支持并驳回其诉讼请求。 吴丽霞向本院提出反诉请求，1、依法判决解除反诉原告、反诉被告于2019年4月20日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：350600010001032019004606）及相关补充协议、附件。2、判令反诉被告返还反诉原告购房款人民币342288元，从反诉之日起至返还全部购房款之日止以342288元为基数按年利率6%支付资金占用费。3、判令反诉被告向反诉原告支付违约金33968.64元。4、判令反诉被告向反诉原告支付律师费30000元。5、本诉和反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告售楼员向反诉原告预售房屋时使用了与反诉原告购买房屋结构不一致的宣传资料及样板房，反诉被告售楼员隐瞒了反诉原告所购买的房屋结构与宣传资料和样板房的结构不一致事实，误导反诉原告在被欺诈的情况下与反诉被告于2019年4月20日签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：350600010001032019004606），购买反诉被告建设的位于漳州市龙文区新浦东路以南、龙文南路以西漳州××幢××号商品房。反诉被告在反诉原告购买房时宣传承诺15幢1102室系Ｇ3户型（02／05单元户型）房产的结构为3室2厅1卫，而在双方签订商品房买卖合同时，反诉原告并没有注意合同附件一房屋平面图是否与反诉被告宣传资料及样板房一致。签订合同后反诉原告共支付购房款342288元，并于2019年5月9日办理商品房备案登记，事后反诉原告发现商品房买卖合同附件一房屋平面图的结构与宣传册及样板房不一致，合同附件一房屋平面图显示购买的15幢1102室房屋结构为2室1厅1卫。发现后反诉原告找反诉被告协商退房事宜，反诉被告不予理睬，因此反诉原告就暂缓办理银行按揭手续。依据《最高法关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，反诉被告作为房屋出卖人，其使用的宣传资料及样板房应为出卖人就商品房开发范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺，对反诉原告订立商品房买卖合同以及房屋价格的确定有重大影响，应视为要约，视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。根据《合同法》第四十二条的规定，反诉被告在与反诉原告签订合同时，隐瞒了反诉原告购买的房屋结构与宣传资料和样板房不一致的事实，购买户型不符，应当视为反诉被告存在缔约过失的行为。依据上述事实与法律规定，反诉原告有权主张解除合同，要求反诉被告返还支付的购房款342288元，并要求反诉被告支付违约金33968.64元，并从反诉之日起至返还之日止按年利率6%支付资金占用费用。根据《商品房预售合同》规定，反诉原告为本案反诉支付律师费3万元也应由反诉被告承担。综上，反诉被告的隐瞒欺诈行为已经构成合同根本违约，反诉原告诉求解除合同并返还购房款，及赔偿反诉原告的损失。 中世置业公司辩称，一、吴丽霞主张的宣传资料及样板房，仅系要约邀请，并非要约，更不构成承诺。而且，本案并不存在隐瞒或欺诈的情形。 （一）依据司法解释之规定，宣传资料及样板房视频等属于要约邀请。并且，合同也明确约定宣传资料等不构成合同的组成部分。首先，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。而且，认定广告宣传资料是否构成要约的关键，在于相关的说明和允诺是否具体确定。吴丽霞提供的宣传资料，明确记载的是“装修建议效果参考图”，并特别提示“本户型仅供参考和示意。相同户型因不同楼栋、楼层、位置等差别，局部结构、面积可能不同。所有产品细节均以政府批准之最后文件及双方签订合同为准”。同样的，样板房在显眼位置对户型作了同样的提示并进一步提示“非交付标准”。“装修建议”、“仅供参考”“非交付标准”这些字样足以体现宣传资料及样板房并非允诺，更不构成司法解释所规定的“说明和允诺应具体确定”，自然不是要约。 其次，从双方的合同约定也可以看出，宣传广告也不是开发商与购房者之间的合意，更谈不上是承诺。合同第二十四条第6款：未经出卖人书面允诺之任何承诺，对买卖双方均不具有约束力。出卖人提供的宣传广告、样板房、展示用房、工法样板间、生活研究中心、模型、展示版、规划设计效果图、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其他宣传资料仅供买受人参考，不构成本合同及其附件的组成部分、不视为承诺，买受人不以以上宣传资料内容为由追究出卖人责任。 合同第二十四条第7款：关于“样板房、展示用房”特别提示：买受人知悉并确认于签订本合同、附件及其它文件前参观的与该商品房户型结构相似或相同的样板房/展示用房仅为出卖人提供给客户参观展示使用，不作为买受人购买的该商品房交付样板或标准。该商品房的实际交付状态依合同附件一图纸及规划建设部门审批的建设图纸为准，交付标准合同及其附件未作约定的，以该商品房交付时现状为准。 需要说明的是，上述条款还专门用★并下划线的方式特别提示买卖双方。 从上述合同约定及广告宣传附注可以看出，宣传资料等属于要约邀请，合同已经明确排除了宣传资料、样板房等作为商品房买卖合同的内容，双方的权利义务应以合同的约定为准。 （二）本案并不存在隐瞒或欺诈的情形，吴丽霞的主张缺乏依据。 讼争楼盘的宣传资料包括特别提示，乃至买卖合同等，均有在售楼处公示，中世置业公司并未隐瞒，反而是充分提示说明。倘若户型是吴丽霞决定购房的关键因素，那么作为完全民事行为能力人，应对合同的内容进行审慎审查，并对签署合同将产生的法律后果有充分的预见。 需要强调的是，在签订合同时，吴丽霞对合同附件一的房屋平面图是单独签字确认的。表明中世置业公司已作特别提示且吴丽霞已完全认可合同的内容并自愿签署。吴丽霞反诉却称签约时没注意到合同附件一的附图，显然与事实不符。 吴丽霞在签约时隔一年后、中世置业公司一再催款的情况下、又因为自身根本违约被起诉的时候，才主张隐瞒及欺诈，与常理不符，没有任何依据，也违背诚信。 （三）合同约定的交付标准是毛坯交付，吴丽霞以“宣传资料的装修建议”为由要求解除合同，是没有道理的。 合同第十一条明确约定讼争房屋系毛坯房。所以，宣传资料及样板房的装修建议，是由买受人作为参考，并非交付标准。既然是毛坯，作为吴丽霞而言，完全可以依据个人喜好进行装修装饰，包括空间利用、格局大小、装潢效果、家具设备等，形成装修建议的“3室2厅1卫”或者其他户型，这些都可以自行决定。答辩人认为，双方买卖的是毛坯房，吴丽霞却拿着装修建议说事，完全是胡搅蛮缠。 还需要说明的是，吴丽霞也是房地产开发企业的员工，任职营销总监，一手房买卖的经验和水平高于普通人，对贷款政策以及开发商营销政策包括宣传广告仅供参考是明知的。所以，其反诉主张隐瞒欺诈，是没有道理的。 二、因吴丽霞违约，中世置业公司已起诉解除合同，并要求吴丽霞承担全部责任。而吴丽霞作为违约方，无权解除合同并要求中世置业公司承担违约责任。 讼争合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守履行。 合同对付款以及违约责任等作了明确的约定。但吴丽霞并未依约支付购房款构成根本违约。中世置业公司先后于2019年9月、2020年2月二次向吴丽霞发函催促付款，并于2020年3月4日发送解除合同通知书。答辩人认为，吴丽霞逾期付款，构成根本违约，合同已解除。吴丽霞作为违约方无权解除合同，更无权主张守约方中世置业公司的违约责任。 需要说明的是，依据合同约定，申请按揭贷款支付购房款系吴丽霞的合同义务。吴丽霞反诉状关于协商退房不成才暂缓办理银行按揭的陈述，与事实不符。事实上，吴丽霞系因自身原因无法通过银行审查，被银行拒贷，并且至今未付款。 综上，由于吴丽霞违约，讼争合同已于2020年3月7日解除。吴丽霞还应依约支付总房款3%的违约金及中世置业公司为本案诉讼支出的律师费60000元，并协助办理退房手续及逾期违约金。就吴丽霞而言，只有在承担全部违约责任并办理退房手续后，才能退还剩余的购房款。 三、退一步说，吴丽霞主张解除已超过一年的除斥期间。 依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。吴丽霞诉求解除合同已超过该除斥期间，解除权已消灭。 还要指出的是，吴丽霞在起诉状一边主张“缔约过失”、“隐瞒”、“欺诈”一边又诉求解除合同，显然于法相悖。并且，合同法55条也规定了撤销权一年的除斥期间。 综上，答辩人确认合同解除，并请求驳回吴丽霞的反诉请求并支持中世置业公司的全部诉讼请求。 中世置业公司提交以下证据： 证据1、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号350600010001032019004606）证明2019年4月20日就买卖原告开发建设的址于漳州市龙文区新浦东路以南、龙文南路以西的漳州××幢××号商品房事宜，原、被告签订了《商品方买卖合同（预售）》约定：预测建筑面积78.18平方米，单价为人民币14483.09元／平方米，总价款为人民币1132288元。合同第七款3条约定付款方式及期限：买受人应当于2019年4月20日前支付首期房价款人民币232288元，余款人民币900000元向贷款银行及／或住房公积金管理机构申请贷款支付。并且合同及其福建还对逾期付款的违约责任、合同解除以及未协助办理退房手续的违约责任等条款进行了详尽的约定。证据2、商品房买卖合同网上备案申请书（证明书）证明原告依约办理了商品房买卖合同备案手续，履行了合同义务。证据3发票。证明被告仅支付了购房款共计342288元。证据4、催款通知书、快递单及其投递详情。证明原告多次发函催告付款，但被告至今分文未付，已经构成根本违约。证据5、解除合同通知书、快递单及其投递详情。证明原告于2020年3月4日按合同地址向被告发函通知解除合同，并已于3月7日送达被告。证据6、委托代理合同、转账凭证、发票。证明原告为本案支付的律师费60000元应由被告承担。证据7、承诺函。证明吴丽霞就贷款事宜前述承诺函，保证符合有关贷款人的一切资格、资信，并意识到其贷款申请存在不能通过银行审查的风险，若被认定不符合贷款申请条件的，将严格按《商品房买卖合同》的要求调整付款方式补足款项。证据8、拒贷通知。证明吴丽霞被银行拒贷，其至今仍未按合同约定及承诺付清款项，构成根本违约。证据9、公证书（截选）证明预售现场公证，证明中世置业公司在现场公示了楼盘相关资料，包括买卖合同等，并且，在样板房的显眼位置对户型作了和宣传广告同样的提示并标注提醒“非交付标准”。 吴丽霞提交以下证据： 证据1、《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：350600010001032019004606）证明2019年4月20日反诉原告与反诉被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定购买位于漳州市龙文区新浦东路以南、龙文南路以西的漳州××幢××号商品房，约定了商品房基本况、价款等条款，及附件一房屋平面图（15号楼02单元平面图），平面图的结构是2房1厅1卫，附件一房屋平面图的结构与反诉被告宣传资料及样板房结构不一致。证据2、购房发票。证明反诉原告与反诉被告签订合同后，向反诉被告支付了购房款342288元的事实。证据3、宣传资料。证明反诉被告售楼员向反诉原告介绍本楼盘15幢02单元房屋时使用的宣传资料，宣传资料显示该房屋的结构是3室2厅1卫的结构。该宣传资料的房屋结构与反诉原告购买的实际房屋的2室1厅1卫结构是不一致的。反诉被告以欺骗的方式让原告购买该套商品房。证据4、视频（视听资料）证明反诉被告售楼员带反诉原告参观本楼盘15幢02单元房屋的样板房，样板房的结构是3室2厅1卫。与反诉原告购买的实际房屋的2室1厅1卫结构室不一致的。证据5、委托代理合同、律师费发票。证明反诉原告为本案诉讼支出的律师费用3万元的事实。 经质证，对双方当事人无异议的证据本院依法予以认定并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院分析认定如下： 吴丽霞对中世置业公司举证的证据4、催款通知书、快递单及其投递详情、证据5、解除合同通知书，快递单及投递详情等的真实性提出异议。但上述证据中催款通知书的快递单有吴丽霞家人签收，解除合同通知书的快递单有吴丽霞本人签收，故吴丽霞的异议不予采纳，两组证据依法应予采信认定。 根据当事人的陈述及庭审举证，本院对本案事实认定如下： 2019年4月20日，中世置业公司为出卖人与吴丽霞为买受人签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：350600010001032019004606）。合同约定吴丽霞向中世置业公司购买漳州市龙文区新浦东路以南、龙文南路以西漳州××幢××号商品房，预测建筑面积78.18平方米，单价为14483.09元／平方米，总价款为1132288元。合同第七条约定付款方式及期限，买受人选择以贷款方式付款：买受人应当于2019年4月20日前支付首期房价款232288元，余款900000元向贷款银行及／或住房公积金管理机构申请贷款支付。第八条约定逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。合同第二十四条约定销售和使用承诺：其中第6项：“未经出卖人书面允诺之任何承诺，对买卖双方均不具有约束力。出卖人提供的宣传广告、样板房、展示用房、工法样板间、生活研究中心、模型、展示版、规划设计效果图、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像、录音等）及互联网上的信息及其他宣传资料仅供买受人参考，不构成本合同及其附件的组成部分、不视为承诺，买受人不以以上宣传资料内容为由追究出卖人责任。”第7项：“关于“样板房、展示用房”特别提示：买受人知悉并确认于签订本合同、附件及其它文件前参观的与该商品房户型结构相似或相同的样板房／展示用房仅为出卖人提供给客户参观展示使用，不作为买受人购买的该商品房交付样板或标准。该商品房的实际交付状态依合同附件一图纸及规划建设部门审批的建设图纸为准，交付标准合同及其附件未作约定的，以该商品房交付时现状为准。” 合同附件一为房屋平面图，吴丽霞在该平面图上签名盖手印。 合同附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第九条约定：“本合同正文第八条之“买受人未按照约定的时间付款”的违约责任也适用于买受人采用贷款方式支付。本条之“累计应付款”为该商品房总价款。”第十条约定：买受人以申请贷款（包括银行按揭贷款或/和公积金贷款）方式支付房价款的特别约定如下：“1、买受人确认已充分知悉目前相关的房地产调控及房贷政策，同时意识到其贷款申请存在不能通过银行审查的风险，买受人所能获得的贷款条件（包括但不限于按揭成数、利率、年限等）以贷款机构审批为准。买受人承诺已具备按揭贷款所需条件。买受人须及时向贷款机构咨询按揭贷款申请事宜及准备相关贷款资料并应在签订本合同当日或之前向其选定的贷款机构提交符合贷款机构要求的、完整、真实、合格有效的全部贷款资料，并按贷款机构的要求签署相关贷款文件，完成有关手续的办理，缴齐相关费用（包括但不限于按揭保险费、抵押登记费等）。买受人不能按照本合同正文第七条及本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总价款的，均视为买受人逾期付款，须按照本合同正文第八条的约定承担违约责任。2、买受人选择贷款方式付款的，无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，合同继续履行。买受人应自本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总价款或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自本合同签订之日后的第31日起按照本合同正文第八条的约定承担违约责任。”第十三条：“如买受人逾期付款、未履行协助义务（包括但不限于完成该商品房相关登记、备案、正式/或预抵押登记等），出卖人有权通过诉讼方式解决。买受人除需根据约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此而产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）。如买受人未履行协助义务的，每逾期一日应向出卖人支付总房价款的万分之一的违约金，直至买受人协助办理完毕全部手续为止。” 附件十一《补充协议》第十二条约定：合同解除特别约定：“…2、出卖人按约定形式解除合同权利时，买受人应当在接到解除合同通知后履行协助解除义务，否则，出卖人有权通过诉讼解决，由此而发生的所有费用包括但不限于相关手续费、诉讼费及出卖人律师费等均由买受人承担。如买受人自出卖人发出解除通知送达之日起或视为送达之日起算的30日内仍未协助出卖人办理退房手续的，每逾期一日应向出卖人支付总房价款的万分之一的违约金，直至买受人协助出卖人办理完毕全部退房手续为止。出卖人解除合同的，除买受人应按合同约定向出卖人承担因该商品房解除的违约责任外（包括但不限于向出卖人支付合同约定的违约金），买受人还应承担因合同解除而导致出卖人其他的损失（包括相应的税费损失、诉讼费、律师费等）。…4、出卖人在合同注销备案后向买受人退款时有权将买受人应支付的各类款项（包括但不限于逾期付款违约金、退房违约金、出卖人代为买受人偿还的款项、利息、律师费、诉讼费、手续费、税费、公正费、评估费、鉴定费、超出违约金的损失赔偿金、出卖人的其他合理损失等）先行扣除，如买受人已付房款不足抵扣前述款项或赔偿出卖人实际损失的，出卖人有权继续追索。” 合同签订之后，涉案商品房买卖合同于2019年5月9日完成备案登记。吴丽霞于2019年5月13日和2019年9月4日分别向中世置业公司支付购房款232288元和110000元。 中世置业公司于2019年9月25日和2020年2月27日两次通过邮政特快专递按合同约定的送送材料地址向吴丽霞发送催款通知书。2020年3月4日，中世置业公司通过邮政特快专递向吴丽霞发送《解除合同通知书》。吴丽霞本人于同年3月7日签收。 中世置业公司于2020年2月20日与福建择高律师事务所签订《委托代理合同》，约定中世置业委托福建择高律师事务所代理与吴丽霞商品房预售合同纠纷一案一审阶段诉讼，律师服务费60000元。中世置业公司于2020年4月1日支付约定的律师服务费60000元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”中世置业公司与吴丽霞签订《商品房买卖合同（预售）》及相关附件，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，依法应予保护，双方均应依据合同的约定全面履行各自义务。任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，守约方有权依照合同约定要求违约方承担违约责任。本案双方约定吴丽霞以按揭方式支付购房款900000元，且应在合同签订后30日内全额付清该商品房总价款或补足银行按揭批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自本合同签订之日后的第31日起按照本合同正文第八条的约定承担违约责任。但吴丽霞仅于2019年5月13日支付中世置业公司购房款110000元，未按约定完成银行按揭付款，也未全额付清购房款，已构成付款违约，且在中世置业公司两次发函催促支付购房款后仍未支付付剩余购房款，依法应承担相应的违约责任。双方合同约定了买受人逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同。中世置业公司也在两次催款无果的情形下于2020年3月4日向吴丽霞发出解除合同通知书，吴丽霞也于同年3月7日签收。故中世置业公司主张确认涉案《商品房买卖合同（预售）》及相关补充协议、附件已于2020年3月7日解除，符合法律规定，依法应予支持。中世置业公司主张吴丽霞支付支付违约金33968.64元，符合双方合同约定的逾期付款按总价款的3%计算违约金的违约，依法应予支持。中世置业公司主张吴丽霞协助办理涉案《商品房买卖合同（预售）》的登记备案注销手续，属合同解除的应尽义务，符合法律规定，依法应予支持。中世置业公司主张吴丽霞支付律师费60000元，符合双方合同约定，依法应予支持。中世置业公司主张吴丽霞立即办理漳州市龙文区新浦东路以南、龙文南路以西漳州保利世茂璀璨滨江15幢1102号房产的退房手续，并支付违约金（以总房价款1132288元为基数，按日万分之一的标准，自2020年4月7日起算至办理完毕全部退房手续为止）。因中世置业公司尚未将涉案商品房交付吴丽霞，故吴丽霞不存在办理涉案商品退房手续的义务。双方合同仅约定办理退房手续的时间及违约责任，并未明确具体约定在合同解除情形下何时办理合同备案登记注销手续及相应违约责任。故中世置业公司的该项违约金请求，缺乏事实依据，依法不予支持。吴丽霞辩解中世置业公司存在隐瞒欺诈行为，使用了与涉案房屋结构不一致的宣传资料及样板房，隐瞒了涉案房屋结构与宣传资料和样板房的结构不一致事实，构成违约。吴丽霞的辩解意见缺乏依据，不予采纳。首先，双方合同明确约定了房屋面积，并附件一附后上房屋平面图，吴丽霞也在该平面图上签名盖手印，证明吴丽霞在签订本案《商品房买卖合同（预售）》时是清楚且明确涉案商品房的面积和结构。且合同第二十四条第6、第7项也特别强调宣传广告、样板房、展示用房强调等不构成承诺，商品房的实际交付状态依合同附件一图纸及规划建设部门审批的建设图纸为准。其次，吴丽霞举证的宣传材料，虽然有标明02/05户型，但也同时标明“装修建议效果参考图”，可见该宣传材料系装修建议，并非实际结构图，结构图应以合同所附平面图为准。第三，该宣传材料的效果图的外墙结构及承重墙位置、建筑面积等与合同所附后的平面图亦相一致。综上，吴丽霞反诉主张判决解除反诉原告、反诉被告于2019年4月20日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：350600010001032019004606）及相关补充协议、附件。因中世置业公司于2020年3月4日行使合同解除权，且完成法律规定的通知义务，涉案合同已依法于2020年3月7日解除，故该主张不予支持。吴丽霞主张中世置业公司返还购房款，符合合同解除的规定，但返还款应扣除应承担的违约金，即中世置业公司应返还款为342288元-33968.64元-60000元=248319.36元。吴丽霞主张中世置业公司自反诉之日起至返还全部购房款之日止以342288元为基数按年利率6%支付资金占用费、违约金33968.64元及律师费30000元，因其主张中世置业公司构成违约缺乏事实和法律依据，故其反诉主张缺乏事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、漳州中世置业有限公司与吴丽霞于2019年4月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：350600010001032019004606）及相关补充协议、附件于2020年3月7日解除。 二、吴丽霞应于本判决生效之日起十日内支付漳州中世置业有限公司逾期付款违约金33968.64元。 三、吴丽霞应于本判决生效之日起三十日内协助漳州中世置业有限公司办理本案《商品房买卖合同（预售）》的登记备案注销手续。 四、吴丽霞应于本判决生效之日起十日内赔偿漳州中世置业有限公司因本案支出的律师服务费60000元。 五、驳回漳州中世置业有限公司其他诉讼请求。 六、漳州中世置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还吴丽霞购房款248319.36元。 七、驳回吴丽霞其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费15531元，由吴丽霞负担15000元，漳州中世置业有限公司负担531元。反诉受理费3696.92元，由吴丽霞负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  林长江 人民陪审员  吴群英 人民陪审员  林小红 二〇二〇年十一月二十日 书 记 员  黄彩凤 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。