河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终8508号 上诉人（原审原告）：卢卫刚，男，1988年6月3日出生，汉族，住石家庄市井陉县。 委托诉讼代理人：黄晓永，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：河北泰港房地产开发有限公司，住所地：石家庄市鹿泉区寺家庄镇寺家庄村天宁路6号。 法定代表人：王志军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴茜茜，北京德恒（石家庄）律师事务所律师。 上诉人卢卫刚因与上诉人河北泰港房地产开发有限公司（以下简称泰港公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市鹿泉区人民法院（2020）冀0110民初4号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 卢卫刚上诉请求：一、请求撤销石家庄市鹿泉区人民法院（2020）冀0110民初4号民事判决书，依法改判支持卢卫刚全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由泰港公司承担。事实和理由：一、一审法院以未经出示、质证的证据作为认定案件事实的根据，程序严重违法。一审法院以“2016年7月1日泰港公司与李二彬签订的房屋认购协议书”作为认定本案房屋差价的根据，但在本案历次审理中，泰港公司从未出示过该证据，一审判决主文在“泰港公司提交的证据”中也显示没有该证据。故该证据未在法庭上出示，也未经过双方质证，依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零三条之规定，不得作为认定案件事实的根据。二、一审法院对首付款数额认定有误，卢卫刚实际支付的首付款为129163元。（一）卢卫刚于2012年8月25日向泰港公司财务李玲玲转款119163元，再加上之前现金交付的1万元定金，共129163元。购房先交定金属于众所周知的交易惯例。（二）卢卫刚提交的银行转账记录显示给泰港公司转款119163元，比收据上的114163元多5000元，泰港公司对此未给出合理解释，一审法院对此也并未在判决中释明。银行转账记录具有客观公正性，其证明力大于泰港公司单方出具的收据的证明力，因此即使对卢卫刚支付的1万元定金不予认定，也应以转账记录为准认定卢卫刚实际支付的购房为119163元。（三）石家庄市中级人民法院作出的（2017）冀01民终7321号民事判决书，仅对卢卫刚是否存在违约行为进行了审理，未对首付款数额进行认定。即使生效判决对首付款数额作出了认定，但卢卫刚提交的银行转账记录足以推翻生效判决对首付款数额的认定，一审法院应对此重新作出认定，而非忽视卢卫刚提交的证据，直接以“生效判决书”进行认定。三、一审法院对法律的理解有误。（一）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条中包含违约金，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。另依据《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。由上述法条可知违约金实际是计算损失赔偿额的方法，故该法条列明的“赔偿损失”包含违约金。（三）违约金与赔偿损失可以同时主张。1.本案卢卫刚诉请的房屋差价损失是卢卫刚在合同解除后重新购房需额外付出的成本，属于实际损失。2.本案卢卫刚诉请的违约金，是泰港公司违约后依约应支付的违约金，是为了弥补卢卫刚租房居住的租金损失。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条：买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持。故卢卫刚有权依据违约金条款主张违约金，以弥补租金损失。3.依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案卢卫刚诉请的违约金未超过房屋差价的30%,不属于过分高于损失，依法不应予以调整。故一审法院对法律的理解过于片面、机械司法，导致出现重大错误，损害了卢卫刚的合法权益。四、一审法院对评估时间节点认定有误。本案评估时间节点应为2017年12月。（一）一审法院以违约行为日确定评估时间节点，违反法律规定，剥夺了上诉人请求继续履行的权利。依据《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故卢卫刚在得知泰港公司一房二卖后，可以提起确认无效之诉以确保自己的合同能得以继续履行，也可以直接起诉请求解除合同并赔偿损失，卢卫刚有自主选择的权利。本案卢卫刚在知道泰港公司一房二卖后，于2017年3月21日向法院起诉请求确认泰港公司与李二彬房屋买卖合同无效，后被法院中止审理，至2017年12月15日石家庄市中级人民法院作出的（2017）冀01民终7321号民事判决书生效后，卢卫刚请求继续审理确认合同无效案件，经审判员释明后卢卫刚于2018年2月7日撤诉，另于2019年1月8日起诉请求解除合同并赔偿损失。上述行为系卢卫刚依法行使诉权，并无不当。一审法院以“在中院开庭时原告应当已意识到被告已无法交付房屋”为由，认定评估时间节点应以违约方的违约行为日确定，相当于剥夺了卢卫刚请求继续履行的权利，违反法律规定，损害了卢卫刚的合法权益。（二）本案评估时间节点应为2017年12月。纵观全国各地法院房屋买卖纠纷案件，均支持以“合同解除之日”为确定房屋差价损失的评估时间节点。本案卢卫刚起诉请求解除合同并赔偿损失，本应以起诉之日为评估时间节点。但因卢卫刚无力支付诉讼费，导致卢卫刚在2018年2月7日撤诉后直至2019年1月8日才提起本案诉讼，卢卫刚有鉴于此自愿以2017年12月为评估时间节点，依法应予以支持。我国《合同法》立法本意之一是维护市场经济秩序、充分保护守约方的利益，故本案认定房屋差价损失的时间节点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求来确定。一审法院以违约方的违约行为日确定评估时间节点，不利于制裁和遏制泰港公司恶意毁约、摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，不利于维护卢卫刚的合法权益，不利于促进社会诚信制度的确立。综上所述，一审审判程序严重违法，一审认定事实、适用法律有误，损害了卢卫刚的合法权益。故恳请二审法院查明事实真相，依法改判支持卢卫刚的全部诉讼请求。 泰港公司答辩称，一、一审法院认定首付款数额正确，卢卫刚支付房屋首付款金额为114163元。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，下列事实，当事人无须举证证明：（六）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实。就双方此前的诉讼中，石家庄市中级人民法院作出的生效判决（2017）冀01民终7321号民事判决书中，对于首付款114163元这一事实认定的十分清楚。且卢卫刚提交的泰港公司开具的收款收据、双方签订的《认购协议》也足以证实，首付款数额为114163元。因此，一审法院认定卢卫刚支付的房屋首付款为114163元数额正确。二、本案系卢卫刚违约在先。泰港公司根据合同条款约定，有权将房屋另行出售，并未违约。泰港公司与卢卫刚之间的一系列纠纷始于2016年，在诉讼过程中遇到国家税收制度的重大改革，即2016年5月份“营改增”，根据税务机关的要求已办理预售备案的房地产企业要在2016年5月1日前完成清盘，由于卢卫刚拒不办理按揭也不交纳剩余房款，泰港公司无法完成清盘，每月要支付楼盘所占土地的增值税。另根据双方《都市新城房屋认购协议》第五条约定，买受人如未按本协议规定的时间付款，按下列方式处理：逾期超过30日后，出卖人有权解除本协议，将房屋出售给第三方。因此，基于上述事实，泰港公司为了防止损失进一步扩大，无奈才于2016年7月将房屋出售给案外人李二彬，泰港公司的做法符合合同约定，不存在违约行为，不应当承担违约责任。三、退一步讲，即便泰港公司承担违约责任，卢卫刚同时主张要求泰港公司承担日万分之三的违约金、一倍购房款的赔偿金及房屋差价损失这三种违约责任方式存在重复主张，无事实与法律依据。(一）卢卫刚要求违约金的主张无事实与法律依据，且同一违约行为，不能同时主张违约金和赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条规定的承担责任的方式并不包含支付违约金，且认购协议中并无关于支付违约金的这一责任方式的约定。另外，赔偿损失，亦称损害赔偿，是指债务人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时依法赔偿债权人所受损失的责任，其目的在于填补债权人所遭受的损害。违约损害赔偿以填补损失为基本原则，而违约金本身即属于赔偿损失的一种形式，故针对同一违约行为，守约方不能同时主张损失和违约金。（二）卢卫刚主张实际损失金额为房屋涨价差额没有事实及法律依据。商品房买卖合同司法解释第八条规定可赔偿损失，该损失包括履行合同后可以获得的利益。实际损失金额的确定应结合守约方履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判定。结合本案事实，泰港公司并无违约行为，泰港公司将案涉房屋出售是为了减少“营改增”损失的进一步扩大而采取的无奈之举，前提也是卢卫刚违约所导致的。且泰港公司不能够预见房屋涨跌情形，即便是能够预见，也不能够准确预见涨跌幅度。即便涨跌存在违约行为，将案涉房屋出售于案外人的房款价格每平方米仅高不足700元。泰港公司仅仅是为了止损，并没有以高于市场房款的价格出售案涉房屋，证明其并非为了追求更高利益，且泰港公司也没有获得高额的利润。泰港公司在本案上诉意见中提到：卢卫刚未能就其可得利益损失进行举证，根据举证责任相关规定，其主张要求泰港公司承担实际损失也没有法律依据。（三）退一步讲，即便泰港公司应当承担卢卫刚的实际损失，一审法院认定评估的时间节点，也在泰港公司出售房产实际时间（2016年7月）之后，评估时间点为2016年10月（即卢卫刚知晓泰港公司将房屋出售并交付于案外人的时间）也是已经考虑保护了卢卫刚的利益，并无不当。(四）就卢卫刚主张的要求泰港公司支付一倍的已付购房款作为赔偿金是错误的，泰港公司将案涉房屋出卖给案外人不存在恶意违约，因此无需承担已付购房款一倍的赔偿金。退一步讲。即便泰港公司应承担该惩罚性赔偿责任，卢卫刚主张支付已付购房款的一倍数额过高，对此原因泰港公司在本案上诉意见中予以阐述。综上，请求贵院综合泰港公司的上诉意见，依法改判驳回卢卫刚除第一项诉讼请求之外的其他诉讼请求。 泰港公司上诉请求：一、依法撤销石家庄市鹿泉区人民法院作出的（2020）冀0110民初4号民事判决书，并依法改判驳回卢卫刚除第一项诉讼请求之外的其他诉讼请求。二、本案一审、二审诉讼费、评估费、保全费由卢卫刚承担。事实和理由：一、法院认定事实错误，泰港公司将案涉房屋出售给案外人并非一房二卖，不存在违约行为。泰港公司与卢卫刚之间的一系列纠纷始于2016年，在诉讼过程中，遇到国家税收制度的重大改革，即2016年5月份“营改增”，根据税务机关的要求，已办理预售备案的房地产企业要在2016年5月1日前完成清盘，由于卢卫刚拒不办理按揭，也不缴纳剩余房款，泰港公司无法完成清盘，每月要支付楼盘所占土地的增值税。另根据双方《都市新城房屋认购协议》第五条约定，买受人如未按本协议已规定的时间付款，按下列方式处理：逾期超过30日后，出卖人有权解除本协议，将房屋出售给第三方。为此，基于上述事实，泰港公司为了防止损失进一步扩大，无奈才于2016年7月将房屋出售给案外人李二彬，泰港公司的做法符合合同约定，不存在违约行为，且其行为也不属于一房二卖，泰港公司不应承担违约责任。二、退一步讲，即便泰港公司承担违约责任。原判决认定泰港公司支付卢卫刚一倍的已付购房款作为赔偿金是错误的。（一）泰港公司将案涉房屋出卖给案外人不存在恶意违约，因此无需承担已付购房款一倍的赔偿金。最高人民法院在相关判例中提出如下观点：考察《商品房买卖合同解释》第八条的制定背景及目的，该条规定的“损失”并不包括对可得利益损失的赔偿，而对于在房价涨速过快、涨幅较大的情形下，房地产开发商在较短时间内一房数卖的行为，仅支持返还已付购房款及利息，赔偿所受损失将会导致出卖人违约成本过低、从而在客观上鼓励违约行为的后果，故该条进一步规定了惩罚性赔偿制度可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此就泰港公司是否应当承担已付购房款一倍的赔偿金，应综合考虑泰港公司将案涉房屋出卖给案外人是否存在恶意违约。结合本上诉状第一条所述事实，泰港公司并无恶意违约。因此，原判决认定泰港公司赔偿已付购房款一倍的损失的主张是错误的。（二）退一步讲，即便泰港公司应承担该惩罚性赔偿责任，原判决认定泰港公司支付卢卫刚已付购房款的一倍数额过高。最高人民法院民一庭庭长孙华璞就《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关问题答记者问时明确，“惩罚性赔偿数额为不超过买受人已付购房款的一倍，即人民法院可根据当事人的过错程度等具体情况，在买受人已付购房款的一倍之内确定赔偿数额，最高赔偿数额为买受人已付购房款的一倍。”因此，本案应当根据泰港公司的过错程度、所获利益等具体情况，确定惩罚性赔偿数额。泰港公司主观上并无恶意违约，且其将案涉房屋卖给案外人李二彬所收购房款仅比卖给卢卫刚多88989元，而原判决判令泰港公司应支付卢卫刚已付购房款的一倍数额为114163元，因此，原判决判令泰港公司承担已付购房款的一倍数额过高。三、原判决认定泰港公司赔偿卢卫刚实际损失88989元没有事实和法律依据。（一）原判决认定卢卫刚的实际损失金额为房屋涨价差额没有事实依据。原判决认定商品房买卖合同司法解释规定可赔偿损失，该损失包括履行合同后可以获得的利益。实际损失金额的确定应结合守约方履行情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判定。一方违约且发生房屋价格上涨，涨价差额属于合同履行后可以获得的利益。综上，泰港公司并无违约行为，泰港公司将案涉房屋出售案外人是因为卢卫刚拒不办理按揭，也不缴纳剩余房款，泰港公司为了减少“营改增”损失的进一步扩大而采取的无奈之举。且泰港公司不能预见房屋涨跌情形，即便能预见，也不能预见涨跌幅度。即便泰港公司存在违约行为，将案涉房屋出售于案外人的房款价格每平方米仅高不足700元，泰港公司仅是为了止损，且其并没有以高于市场房款的价格出售案涉房屋，证明其并非为了追求更高利益。因此，原判决认定泰港公司承担房屋涨价差额没有事实依据。（二）卢卫刚未能就其可得利益损失进行举证，根据举证责任相关规定，原判决认定泰港公司承担卢卫刚实际损失没有法律依据。根据《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十一条之规定：人民法院认可可得利益损失时应当合理分配举证责任。非违约方应承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任。本案卢卫刚在没有举证证明其负有可得利益损失的情况下，应当承担举证不能的后果，泰港公司不应就其损失进行赔偿。（三）原判决既判令支付卢卫刚一倍的已付购房款作为赔偿金，又赔偿卢卫刚所谓的实际损失88989元是错误的。赔偿金就是赔偿损失，且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的，损失赔偿金额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”赔偿损失包括履行合同后可获得的利益。本案卢卫刚主张房屋差价损失，实际上指的是可得利益损失，就是原判决认定泰港公司赔偿卢卫刚实际损失88989元。因此，赔偿金与房屋差价本质上均属于对守约人的补偿，存在竞合关系，原判决不应当同时既支持赔偿金，又支持房屋差价损失。四、原判决认定泰港公司承担案件受理费、评估费、保全费没有事实及法律依据。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。因此，原判决在未能全部支持卢卫刚诉讼请求、驳回卢卫刚部分诉讼请求的情况下，判决要求泰港公司承担全部诉讼费是错误的。关于本案保全费，卢卫刚主动向法院申请财产保全，但案涉数额非到难以执行的程度，卢卫刚自行选择采取保全措施，导致其诉讼成本增加，其应当自行承担本案保全费。关于本案评估费，原判决在裁判过程中并未参照《房地产估价报告》作为鉴定材料，即本案无需对估价报告事项进行评估，该评估属卢卫刚自愿行为，因此，评估费应由卢卫刚自行承担。综上所述，原判决认定事实错误、适用法律错误，泰港公司特提起上诉，请二审法院依法予以支持。 卢卫刚答辩称，一、泰港公司的行为属于一房二卖。（一）税务改革并非是泰港公司一房二卖的原因，首先，泰港公司并未提供“税务机关要求其在2016年5月1日前完成清盘工作”以及“因无法完成清盘，每月要支付土地增值税”的证据，应当承担举证不能的责任；其次，泰港公司一房二卖的时间是2016年7月1日，明显晚于泰港公司所说的清盘时间即2016年5月1日，其前后表述相互矛盾；最后，清盘是指将未售出的房产进行出售，而本案双方于2012年8月25日签订房屋买卖合同，涉案房产已经售出不存在未出售的情形，不属于清盘的对象。退一步讲，即使清盘包含涉案房产，那泰港公司为了尽快完成清盘，首选应是继续履行合同，而不是再另寻买家出售，泰港公司这样做明显违反常理。（二）2016年5月25日泰港公司向鹿泉区人民法院起诉请求解除合同，2016年6月28日鹿泉区人民法院作出（2016）冀0110民初1904导民事判决书，判决驳回泰港公司诉请。泰港公司既然选择以诉讼的方式解除合同，那在法院判令解除前合同仍有效，泰港公司无权在诉讼过程中出售涉案房产。（三）石家庄市中级人民法院作出的（2017）冀01民终7321号生效民事判决书，已认定卢卫刚不存在违约行为，泰港公司也并未提交卢卫刚违约的证据，应承担举证不能的责任。故泰港公司的行为属于一房二卖，与税务改革完全无关，应依法承担一房二卖的违约责任。二、泰港公司系一房二卖、恶意违约，应依法承担惩罚性赔偿责任。（一）本案泰港公司向法院起诉请求解除合同，在一审败诉、驳回其诉讼请求的情况下仍将涉案房产一房二卖，具有赤裸裸的主观恶意，其行为严重违反诚实信用原则，严重损害市场交易秩序，造成双方一系列纠纷的发生，严重影响社会秩序的安定，属于恶意违约。（二）泰港公司的行为属于一房二卖、恶意违约，依法应予以制裁，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，应判令其承担惩罚性赔偿责任，且卢卫刚请求的惩罚性赔偿数额并未超过已付购房款的一倍，不存在主张数额过高的情形，依法应予以支持。三、泰港公司应依法赔偿卢卫刚房屋差价的损失，金额应为702337元。（一）卢卫刚所主张的房屋差价损失属于实际损失范畴。本案因泰港公司一房二卖、恶意违约，导致合同解除，卢卫刚另行购买相类似房屋，则需要支付的购房成本就同其之前签约的购房成本之间存在明显的价值差，即卢卫刚主张的房屋差价损失，此损失系因泰港公司恶意违约导致的，是卢卫刚重新购房需额外付出的成本，应归于实际损失范畴。泰港公司对房价上涨既具有预见能力，又系明知。本案双方于2012年8月25日签订购房合同，距今已8年有余，这8年是房价大幅上涨的黄金时期，这是众所周知的事实，更何况泰港公司是作为专业从事房产开发的公司，其对于房价上涨的预见能力远远高于大众，故泰港公司对于房价上涨的事实有很高的预见能力，也属于明知。同时泰港公司虽主张其缺乏预见能力，但是却并未举证证明，应承担举证不能的责任。（二）卢卫刚在起诉后即向法院申请对房屋差价进行鉴定，法院委托河北华诺房地产评估有限公司鉴定，鉴定显示房屋差价为702337元，有房地产估价报告为证，卢卫刚已完成举证责任。（三）卢卫刚的全部诉讼请求应依法得到支持。依据《合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案因泰港公司一房二卖、恶意违约造成卢卫刚损失如下：1、首付款及利息损失，本案因泰港公司恶意违约导致解除合同，泰港公司应退还卢卫刚已付购房款，并支付占用资金期间的利息。2、租金损失，本案涉案合同约定交房日期为2012年12月31日，因泰港公司恶意违约无法交付房屋，导致卢卫刚自2013年1月1日至今仍租房居住，造成租金损失，涉案合同第7条约定逾期交房应承担已付房款日万分之三的违约金，此约定即是为了填补卢卫刚的租金损失。3、房屋差价损失，本案因泰港公司恶意违约，导致卢卫刚另行购买相类似房屋需额外付出的成本。以上损失均系卢卫刚所遭受的实际损失，不存在竞合关系。而惩罚性赔偿是要求恶意违约人承担超出补偿性赔偿数额的赔偿责任，是法律明确规定的，目的是为了制裁和遏制恶意毁约等摒弃诚实信用原则、严重损害市场交易安全的行为，促进社会诚信制度的确立。故惩罚性赔偿责任与卢卫刚的其他损失也不存在竞合关系。四、本案诉讼费、保全费和评估费应由泰港公司承担。本案纠纷系因泰港公司一房二卖、恶意违约导致的，卢卫刚申请保全后，经法院查询泰港公司账户仅有5万余元、名下也仅有一套未售出的房产，如果不是及时采取保全措施，将导致判决难以执行，故本案诉讼费、保全费和评估费依法应由泰港公司承担。五、一审程序严重违法。泰港公司在上诉状中表示原判决以泰港公司与李二彬的购房合同为依据，从而认定卢卫刚实际损失为88989元没有事实依据，卢卫刚也不同意一审法院的认定。但是卢卫刚想借此反问，泰港公司在本案历次庭审中从未提交其与李二彬签订的购房合同，那一审法官是如何获取该合同的？未经出示、质证的证据又是如何作为认定案件事实的依据的？泰港公司与一审法官是否存在行贿、受贿、枉法裁判的行为？综上所述，恳请二审法院查明事实真相，依法改判支持卢卫刚的全部诉请。 卢卫刚向一审法院起诉请求：一、请求判令解除原、被告签订的《都市新城房屋认购协议》；二、请求判令被告退还原告已支付的购房款129163元。并支付占有资金期间的利息，自2012年10月25日起按年利率6%计算利息至实际清偿之日止；三、请求判令被告承担违约责任。依约自2013年1月1日起按已付房款的日万分之三支付违约金。至实际清偿之日止；四、请求判令被告承担“一房二卖”的赔偿责任。赔偿金额为已付购房款的一倍，即129163元；五、请求判令被告承担原告的实际损失。即房屋差价款702337元；六、请求判令被告承担本案保全费及诉讼费。 一审法院认定事实：2012年8月25日，原告与被告签订《都市新城房屋认购协议》。该协议第二条约定，原告认购被告开发的“都市新城”住宅房屋项目1号楼3单元1101室房屋一套，建筑面积约90.42平方米。第三条约定，房屋单价为每平方米3032.11元，合计房款为274163元。第四条约定，签订本协议时，买受人付清首期房款114163元，剩余房款以银行按揭的方式支付。如因个人原因，致使银行按揭款不能批复，买受人应在15日内一次性将剩余房款支付给出卖人。未在规定期限内付房款的，出卖人有权处置该房产。第五条约定，买受人如未按本协议规定的时间付款，按下列方式处理：逾期超过30日后，出卖人有权解除本协议，将房屋出售给第三方，并扣除买受人贰万元违约金。本条中的逾期应付款指依照本协议第四条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额。第七条约定出卖人未按照本协议规定的期限将该房屋交付买受人使用，逾期超过30日，自本协议规定的最后交付期限2012年12月31日的第二天起至交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。协议还约定其他事项。 协议签订当日原告向被告交纳了房屋认购协议约定的首付款114163元，被告于2016年1月10日以特快专递方式向原告发出了关于限期签订《商品房买卖合同》的通知，原告认可收到该通知。原告曾于2016年1月20日、25日到被告处办理相关手续，由于被告经办员工未在岗的原因致正式《商品房买卖合同》未能签订及贷款手续无法办理。 2016年5月被告起诉要求解除原、被告签订《都市新城房屋认购协议》。2016年6月28日一审法院作出（2016）冀0110民初1904号民事判决书驳回泰港房地产公司诉讼请求。泰港房地产公司不服该判决提出上诉。2016年10月20日石家庄市中级人民法院作出（2016）冀01民终7349号民事裁定书撤销（2016）冀0110民初1904号民事判决书，发回重审。2017年4月26日一审法院另行作出（2017）冀0110民初1539号民事判决书判决解除双方签订的《都市新城房屋认购协议》，泰港房地产公司退还卢卫刚购房款94163元。判决后卢卫刚提出上诉。2017年10月20日石家庄市中级人民法院作出（2017）冀01民终7321号民事判决书驳回泰港房地产公司诉讼请求。被告于2016年7月1日将该房屋出售并交付于李二彬。2017年3月21日原告起诉至一审法院要求确认与被告签订的协议有效，被告与李二彬签订的协议无效，后原告撤诉，2019年1月8日原告又起诉至一审法院，要求解除原被告签订的认购协议，被告赔偿原告损失并退还已付购房款。在本案审理过程中卢卫刚申请对涉案“都市新城”1号楼3单元1101室房产在2017年12月的价值进行评估。一审法院委托河北华诺房地产评估有限公司进行评估，价值为97.65万元。 一审法院认为，原告主张解除合同，被告同意解除合同，故对原告该请求予以支持。原告与被告签订《认购协议》，该协议不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。在该协议未解除的情形下，被告又将房屋出售给案外人已构成一房二卖，致使原告合同目的不能实现，从而原告行使合同解除权。关于原告主张损失问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。原告要求被告退回已支付的房款的诉讼请求，予以支持。关于已支付房款，根据已生效判决书和交款收据认定已缴纳房款数额为114163元，原告主张缴纳房款为129163元，证据不足。利息可按原告主张自2012年10月25日起按中国人民银行同期贷款利率计算至本判决执行之日止。商品房买卖合同司法解释第八条规定符合情形的可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。承担责任方式并未包含支付违约金，并且对于同一违约行为，不能同时主张违约金和赔偿损失。故对原告主张违约金请求不予支持。本案被告又将房屋出售给案外人构成一房二卖。商品房买卖合同司法解释规定承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告应支付原告赔偿款114163元。商品房买卖合同司法解释规定可赔偿损失。该损失包括履行合同后可以获得的利益。实际损失金额的确定应结合守约方履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判定。一方违约且发生房屋价格上涨，涨价差额属于合同履行后可以获得的利益。时间节点应以违约方的违约行为日确定。2016年10月在石家庄市中级人民法院开庭时被告提出已将争议房屋出售并交付给第三人，原告在本案中也认可被告一方二卖已构成根本性违约，原告主张解除合同的原因也为一房二卖，在中院开庭时原告应当已意识到被告已无法交付房屋，2016年7月1日被告和李二彬签订的房屋认购协议书价格是363152元，2016年7月1日和2016年10月时间接近，本案按照该价格较妥，原告的损失为88989元。一审判决：一、解除原告卢卫刚与被告河北泰港房地产开发有限公司于2012年8月25日签订的《都市新城房屋认购协议》。二、被告河北泰港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告卢卫刚购房款114163元及利息（利息从2012年10月25日起至本判决执行之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、被告河北泰港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告卢卫刚赔偿款114163元。四、被告河北泰港房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告卢卫刚损失88989元。五、驳回原告卢卫刚的其他诉讼请求。六、如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15502元，评估费12890元，保全费5000元，由被告河北泰港房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，2012年8月25日泰港公司与卢卫刚签订《都市新城房屋认购协议》，约定卢卫刚购买案涉房屋。当日，卢卫刚向泰港公司支付首付款，但双方未签订正式《商品房买卖合同》，后泰港公司将该房屋另售他人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，卢卫刚有权提出解除合同，要求泰港公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求泰港公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。 卢卫刚称实际支付购房款为129163元，但已由生效判决认定卢卫刚支付的购房款为114163元，卢卫刚未能提供足以反驳该生效法律文书的证据，本院不予采信。关于泰港公司称系因卢卫刚过错导致双方未签订正式《商品房买卖合同》的问题，也已由生效判决予以认定，泰港公司未能提供证据支持自己的主张，对其该项主张本院不予采信。卢卫刚已支付购房款114163元，原审判决泰港公司返还该笔款项及利息，并以该款项为基数判令泰港公司承担一倍的赔偿责任，并无不当。关于卢卫刚要求赔偿因房价上涨造成的损失是否成立的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，卢卫刚可以要求泰港公司赔偿因房价上涨造成的可得利益损失，但对此主张有责任提供证据，应承担举证责任和义务。其主张按照2017年12月的房产价值与签订认购协议时约定的房屋总价款的差价计算，该计算方法是按照涉案房屋的总价款计算，但卢卫刚并未支付全部购房款，且在另案中，卢卫刚已明知泰港公司将案涉房屋另售他人，再以2017年12月为节点计算差价损失依据不充分；另，一审已判决泰港公司承担卢卫刚已付购房款一倍的赔偿责任，故一审判决结合本案实际情况判令泰港公司向卢卫刚支付损失88989元并无不妥。卢卫刚称一审判决认定损失数额错误以及泰港公司认为不应支付赔偿金、损失的主张理据均不充分，本院不予采信。 卢卫刚主张违约金，但本案违约金条款适用前提是泰港公司逾期交房，本案卢卫刚请求解除双方签订的认购协议，且卢卫刚已就损失主张权利，其要求泰港公司支付逾期交房违约金缺乏法律依据，原审判决未予支持并无不当。 经生效判决确认，双方未签订正式《商品房买卖合同》的原因并非泰港公司所称卢卫刚怠于履行相应义务，泰港公司在认购协议尚未解除的情况下，将案涉房屋另售他人，导致后续纠纷，应承担本案一审案件受理费、评估费及保全费。 综上所述，卢卫刚、河北泰港房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15502元，由上诉人卢卫刚负担7751元，河北泰港房地产开发有限公司负担7751元。 本判决为终审判决。 审判长 王 靖 审判员 李 祥 审判员 高瑞江 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 赵浩淼