安徽省岳西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0828民初1413号 原告：叶尚坤，男，1984年出生，汉族，住安徽省岳西县。 原告：徐婷婷，女，1984年出生，汉族，住安徽省岳西县，系叶尚坤妻子。 原告共同委托诉讼代理人：丁松苗，安徽丁松苗律师事务所律师。 被告：安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司，住所地安徽省岳西县天堂镇。 法定代表人：张杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王建闽，该公司员工。 委托诉讼代理人：储晓东，安徽明一律师事务所律师。 原告叶尚坤、徐婷婷与被告安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司（以下简称盛世天源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理。诉讼过程中，本院依当事人申请对外委托进行了评估。本案于2020年8月21日裁定转为普通程序，于2020年10月29日同另十七案合并公开开庭进行了审理。原告叶尚坤以及原告叶尚坤、徐婷婷的共同委托诉讼代理人丁松苗,被告盛世天源公司委托诉讼代理人王建闽、储晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶尚坤、徐婷婷向本院提出诉讼请求：1、被告立即自2019年9月30日起，按全部房款的日万分之三支付逾期交房违约金至被告将符合合同约定的房屋实际书面通知原告交付时止；自2019年9月30日推迟60日起，按全部房款的日万分之一支付逾期办证违约金原告取得房屋所有权证时止（计算至2020年5月19日逾期交房违约金为39059.97元，至2020年5月19日逾期办证违约金为9638.17元，合计48698.14元）。2、被告立即与原告共同到房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的天悦域荣XXX号楼XX单元XXXX室房屋。合同约定了房屋面积、价款，交房时间、交房条件以及办证事项等。2019年9月，原告收到了邮寄通知，但当时不符合交房条件。2020年3月30日，未收到任何通知。2020年4月10日（177××××5123）、2020年5月13日（132××××9899）有电话通知，但不是售楼部。至今被告都没有按照合同约定向原告交付房屋，原告也未取得房屋所有权证书，被告已经构成违约，应按约定承担违约金。违约金约定并不高，逾期交房损失即使按租金也应按五星宾馆标准计算，而且相关损失还包括装修、材料、人工、物品涨价造成的损失等。疫情发生在2020年1月底，与本案没有关系。此外，开发商还通知物业费从2019年10月起交纳，极不合理。双方协商未果，故起诉。 盛世天源公司辩称，对双方签订合同购房的事实及案涉房屋存在迟延交房违约的事实不持异议。一、原告主张的合同违约金约定过高，请求减少。原告未提供证据证明其实际损失数额，被告申请法院就租金损失进行了评估，应当以评估的损失作为依据。合同约定的违约金远远高于实际损失，请求法院予以减少。二、对于被告逾期交房的违约事实不持异议，但违约时间计算有异议。5号楼约定的交房时间是2019年9月30日，应当自2019年10月1日起计算违约金。违约截止时间应当计算到2020年3月30日止。理由是，至2020年3月30日，案涉房屋已全部具备合同约定的交房条件，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》是交付房屋时向购房者提供，而不是通知交房时即提供。2019年9月，盛世天源公司已书面通知交房，虽然当时不具备交房条件，但在具备交房条件后，盛世天源公司又电话通知了原告。至少2020年4月10日原告确定收到了我方电话通知。原告未收房是因相关问题未能达成一致意见。三、被告违约与疫情有关，新冠疫情群防期间（2个月）应从逾期交房违约期间中予以扣除。虽然违约发生在新冠疫情发生之前，但违约时间的长短与新冠疫情有一定关系。逾期交房原因主要是不具备交房条件，如竣工验收涉及的设计、施工、监理、建设单位和住建主管部门正常工作，则逾期交房时间可缩短大约两个月。新冠××疫情属于不可抗力，被告公司在构成违约情况下，积极继续履行合同义务，同时赔偿适当的违约金。四、逾期办证违约金缺乏事实依据。合同约定因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起60日内取得商品房所有权证书的，由出卖人承担违约责任。本案房屋至今尚未实际交付，尚不具备计算办证期限的条件。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告提交的商品房买卖合同、发票、收据、《关于天悦域荣逾期交房、逾期办证违约金的赔付方案》以及庭后补充提交的电话录音光盘（2020年4月10日及2020年5月13日）、合同复印件等；被告提交竣工验收备案表、估价报告书、新冠疫情防范文件、邮寄凭证、书面通知、电话通知记录2020年3月30日17:04分；以及其庭后补充提交的天悦域荣（一期）房产测绘面积表等证据，双方当事人对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对被告庭后补充提交的监理公司证明，原告对三性持有异议。经审查，该说明系书证原件，证据形式符合法律规定，但证明内容系监理公司就案涉房屋验收程序受疫情影响的具体方面和程度，实质上属于单独证人证言，据此尚不足以认定说明的内容。 根据本院确认的证据，结合当事人陈述，认定事实如下。 一、2017年8月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于天堂镇XXXXX室房屋，建筑面积110.56㎡，单价XXXX元/㎡，总价款XXXXXX元。其中，合同第九条：商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。合同第十一条：（一）出卖人应当在2019年9月30日前向买受人交付该商品房；（二）在该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。出卖人不出示证明文件或证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条：除不可抗力外，出卖人如未按合同约定交付房屋，按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权要求解除合同……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同第二十条：（二）因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第一种方式处理，……买受人不解除合同的，自出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。 二、合同签订后，原告按照合同约定支付了房款。2019年9月，被告向原告发出书面交房通知。2020年3月29日，案涉房屋完成竣工验收备案。此前，案涉房屋已完成了面积测绘。2020年3月30日，被告公司员工与原告进行了电话联系，通话内容不明。2020年4月10日（主叫号码177××××5123）、2020年5月13日（主叫132××××9899），被告电话通知原告可以收房，双方还就其他问题处理进行了沟通。2020年5月9日，被告就逾期交房等问题向业主公开赔付方案，并明确表示“2020年3月29日，完成综合验收备案，并通知未收房的业主前来办理交房手续”，并就未收房业主的逾期交房违约金和已收房业主的逾期办证违约金公布意向赔付方案。原告至今未收房，亦未办理房屋产权证书。 三、诉讼过程中，被告向本院申请对案涉房屋等十八户住宅用房自2019年9月至2020年9月间同地段、同标准房屋的市场租金标准进行评估。本院技术鉴定部门依法委托安徽安和房地产土地评估有限公司（资质一级）进行评估。2020年8月27日，该评估公司向本院出具《估价报告书》，确定案涉小区房屋市场租赁价格为11.6元/㎡·月。各方在报告异议期内未提出书面异议。 此外，2019年底至2020年年初，我国暴发新冠××疫情，全国疫情防控工作形势严峻，各地各部门生产、生活均受到不同程度影响。安徽省、安庆市住建部门根据疫情防控应急指挥部的要求，也就房地产企业的疫情管控工作作出安排。 本院认为，原告向被告购房、双方签订商品房买卖合同，并形成商品房买卖合同关系，被告迟延交房，已构成违约，各方自无异议。本案争议焦点主要在于：（一）被告逾期交房违约金标准、违约时间应如何认定？新冠××疫情期间是否应予以适当扣减？（二）原告主张逾期办证违约金的请求能否支持？ （一）被告逾期交房违约金标准、违约时间应如何认定？新冠××疫情期间是否应予以适当扣减？ 其一，违约金标准认定。原告主张依据合同约定计算，被告主张约定过高请求核减。首先，双方合同明确约定了违约金计算标准，一般而言，应当依据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，由当事人按约定全面履行自己的义务。但与此同时，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条规定，“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持”。故，被告有权在诉讼中以抗辩的方式请求核减约定过高的违约金。其次，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，在认定约定违约金过高时，一般应以造成的损失为基础。就损失的确定，原告未提交证据证明其损失，同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，“违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”故，判断约定违约金是否过高可以同地段同类房屋租金标准为依据。再次，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，“过高”，一般应当以是否超过造成损失的30%为标准来进行认定。本案中，案涉房屋在逾期交房期间同地段同类房屋租金标准，经评估为11.6元/㎡·月。考虑原告受损失的实际，兼顾合同履行情况以及当事人过错程度，本院综合认定逾期交房违约金标准为案涉房屋租金损失的130%【房屋建筑面积×11.6元/㎡·月×130%】。对于原告提出的交房迟延造成的材料费、人工费上涨等损失，因其未提交证据证实，且违约时间较短，价格影响不显著，故在上述核定的损失之外不再予以考虑。 其二，违约时间认定。首先，双方购房合同明确约定了交房条件以及交房时间。虽然从上述认定事实看，在合同约定的交房时间（2019年9月30日）之前，被告书面通知了原告交房，但彼时案涉房屋并不具备交房条件，原告拒绝收房符合合同约定及相关法律规定。被告于2020年3月29日才完成竣工验收备案具备交房条件。其次，具备交房条件后，被告主张又电话通知了原告交房，并提供了2020年3月30日电话通话记录为证，原告不认可进行了通话的事实，但认可2020年4月10日及2020年5月13日双方电话沟通了交房事项及违约处理等事实。就该交房通知问题，合同明确约定了被告负有书面通知交房的义务，被告在具备交房条件前已实际履行。双方并没有就具备交房条件后的通知方式进行了一致约定。考虑到3月30日双方通话内容的不确定，但结合同日其他同批次电话当事人认可，以及该通话记录系第三方电信公司官网下载打印的事实，并考虑2020年4月10日双方通话内容，可以确定双方就案涉房屋交房事项进行了前后多次交涉，原告在4月10日前已知晓可以交房的情况，综合考虑被告已于2020年3月30日进行了电话通知交房的事实具有高度可能性，可予认定。此外，鉴于双方签订的购房合同中赋予了购房者“不少于10日”的收房宽限期，本院认定案涉房屋逾期交房的违约时限应自合同约定的应当交房之次日起（2019年10月1日）计算至具备交房条件并通知交房后10日止（2020年4月10日），为191天。此后时间未交房状态，属于原告怠于行使自身权利，不可归责于被告，该部分时间不应属于合同中的被告违约时间。 其三，新冠××疫情期间是否应予以适当扣减。2019年底至2020年年初，新冠××疫情暴发并在全国蔓延应属众所周知的事实。至于该疫情发生及疫情相关管控措施与逾期交房是否具备法律上的因果关系，应当具体分析认定。被告抗辩要求违约时间扣减两个月时间，并提供了省、市住建部门的通知以及监理单位的说明。鉴于以下几点考量：1、新冠××疫情属于外来的、突发性的、不可预见、不能避免且不能克服的客观情况。而且对于一般当事人而言，疫情防治行政管控措施，亦是不可预见、不能避免且不能克服的。该疫情发生以及相应的管控措施应属于不可抗力。2、逾期交房行为可能发生于本次疫情之前，但受本次疫情影响，相关单位不能正常办公属于客观事实，从而致使案涉房屋的竣工验收备案手续不能正常的、顺利地进行，进而使得逾期交房的时间在一定程度上延长。疫情对于逾期交房时间具有一定的原因力作用，但该原因力大小无法准确界定。3、双方购房合同在约定相关违约金标准时，明确排除了“不可抗力”之原因的违约赔偿责任。4、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第四条规定，“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，……当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”本院综合考虑后酌定在违约时间中扣除30天的新冠××疫情影响期间。 综上，被告应赔偿原告逾期交房违约金8948元【110.56㎡×（11.6元/㎡·月÷30天）×130%×161天（191天-30天）】。 （二）原告主张逾期办证违约金的请求能否支持？双方签订的购房合同第二十条规定：“因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起60日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第一种方式处理，……买受人不解除合同的，自出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。据此可以明确，被告应承担办证违约金的前提是须同时满足两个条件，一是因出卖人原因，二是自“商品房交付之日起”60日内未能取得。本案中，案涉房屋未实际交付，尚不具备计算办证时限的前提条件,故该项请求不予支持。 此外，就案涉房屋办证行为，原告亦单独提出了请求。广义上，办证属于合同中被告的交房义务内容之一。依据上述合同约定的分析，办证的前提亦是进行了实际交房。在案涉房屋尚未实际交付情况下，对于该项请求，实难以支持。况且，案涉房屋已具备交房条件，完成了竣工验收备案及面积测绘，在实际交房后双方可以尽快完成办证行为，被告亦承诺交房后可立即办证。至于原告提出的物业费问题，与本案主体不同，且不属于同一法律关系，故在本案中不予处理，当事人可另行主张。 案经调解未果，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国民法通则》第一百零七条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下： 一、安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司于本判决生效后十日内向叶尚坤、徐婷婷支付逾期交房违约金8948元。 二、驳回叶尚坤、徐婷婷的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1017元，由原告叶尚坤、徐婷婷负担967元，被告安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判长  蒋黎明 审判员  严贤柱 审判员  程 雨 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  刘丹心 (本判决已上诉，在一审中未生效)