北京市朝阳区人民法院行 政 判 决 书（2019）京0105行初835号原告孔令丽，女，1963年7月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托代理人段纪波，北京市中闻律师事务所律师。被告北京市规划和自然资源委员会朝阳分局，住所地北京市朝阳区农展馆南路**。法定代表人李晋，局长。委托代理人庞佳慧，女，北京市规划和自然资源委员会朝阳分局干部。委托代理人郝美霞，北京市康达律师事务所律师。第三人北京市金通世纪房地产开发有限公司，住所地北京市密云区经济开发区西统路**西田各庄镇政府办公楼**-288。法定代表人孙明军，执行董事。委托代理人邱嘉煜，北京深石律师事务所律师。第三人北京都市资产管理有限公司，住，住所地北京市朝阳区朝阳公园路**院**楼****501内02/div>法定代表人何鑫，董事长。委托代理人孙明立，男，1973年10月13日出生，汉族，北京都市资产管理有限公司职工，住北京市朝阳区。第三人江苏省苏中建设集团股份有限公司，住所，住所地江苏省海安县海安镇中坝南路**div>法定代表人笪鸿鹄，董事长。委托代理人刘雪梅，山西黄河（呼和浩特）律师事务所律师。原告孔令丽（以下简称原告）不服被告北京市规划和自然资源委员会朝阳分局（以下简称被告）房屋行政登记行为，向本院提起行政诉讼。本院受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，追加北京市金通世纪房地产开发有限公司、北京都市资产管理有限公司、江苏省苏中建设集团股份有限公司为第三人，于2020年10月13日公开开庭审理了本案。原告委托代理人段纪波，被告出庭应诉负责人局长助理王如昀及委托代理人庞佳慧、郝美霞，第三人北京市金通世纪房地产开发有限公司（以下简称金通世纪公司）委托代理人邱嘉煜，第三人北京都市资产管理有限公司（以下简称都市资产公司）委托代理人孙明立，第三人江苏省苏中建设集团股份有限公司（以下简称苏中建设公司）委托代理人刘雪梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）应金通世纪公司与都市资产公司的共同申请，经审核于2010年4月27日将坐落于北京市朝阳区和平街西苑XX楼X层XXX号房屋（以下简称涉案房屋）所有权人登记为都市资产公司，并为都市资产公司颁发了X京房权证朝字第XX**《房屋所有权证》（以下简称被诉《房屋所有权证》）。原告诉称，涉案房屋是金通世纪公司开发，后金通世纪公司将部分房屋权益转让给君海时代投资有限公司（以下简称君海时代公司）。2007年5月28日，原告与君海时代公司签订《关于购买和平街西苑房屋的协议书》，约定以人民币110万元的价格购买涉案房屋，原告按约定支付了全部购房款，并实际入住涉案房屋至今。在购买过程中，金通世纪公司还出具了《授权委托书》，确认了君海时代公司为唯一全权代理销售商，并保证在协议签订后15个自然月内为原告办理房产证。但截止至合同约定时间，金通世纪公司未能为原告办理涉案房屋房产证，原告多方催促均无果。最终只得向法院提起诉讼解决，诉讼过程中原告得知，金通世纪公司已将涉案房屋另行出售给其关联公司都市资产公司，并于2010年办理了房屋所有权证。由于都市资产公司为金通世纪公司的关联公司，金通世纪公司将涉案房屋转让给都市资产公司属于恶意串通的自我交易行为，二者之间的交易并非真实存在，也没有实际支付，侵犯了本案原告的权利，因此原告另案起诉要求确认金通世纪公司与都市资产公司之间关于涉案房屋的买卖合同无效，现该案终审判决已生效，本院及北京市第三中级人民法院两审法院已经终审确认了金通世纪公司与都市资产公司的房屋买卖合同无效。根据《房屋登记办法》第八十一条的规定，由于都市资产公司与金通世纪公司恶意串通，以非法手段获取了房屋登记，因此应予撤销原房屋登记，收回权属证书、登记证明或者公告作废。故原告提起本次诉讼，请求：1．判决撤销市住建委于2010年4月27日作出的将涉案房屋所有权由金通世纪公司变更登记为都市资产公司的房屋登记行为，同时撤销为都市资产公司颁发的被诉《房屋所有权证》；2．本案诉讼费由第三人承担。原告在指定期限内向本院提交了以下证据：1．本院（2016）京0105民初15480号《民事判决书》，2．北京市第三中级人民法院（2018）京03民终4638号《民事判决书》，3．北京市高级人民法院（2019）京民申771号《民事裁定书》，证据1-3综合证明原告长期占有、使用涉案房屋；被诉房屋转移登记所依据的商品房买卖合同经民事审判确认无效，被诉房屋转移登记不具有事实基础；被诉转移登记侵害原告的合法权益，原告具有适格主体资格。被告辩称，2010年4月22日，金通世纪公司和都市资产公司共同向市住建委申请办理涉案房屋所有权转移登记，并提交了完备的申请材料。经审查，市住建委为都市资产公司颁发被诉《房屋所有权证》。该行政登记行为依据充分，适用法律法规正确，符合法定程序，登记机关已尽到审慎审查的义务。综上，请求法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。被告在法定期限内向本院提交了如下证据：第一组为涉案房屋转移登记的证据材料，包括：1．《房屋所有权转移登记申请书》，证明2010年4月22日，金通世纪公司、都市资产公司共同向市住建委申请办理涉案房屋所有权转移登记；2．《商品房买卖合同》及《补充协议》，证明金通世纪公司、都市资产公司签订合同，约定将涉案房屋出卖给都市资产公司，并确定了涉案房屋的面积；3．《组织机构代码证（副本）》，证明都市资产公司的身份情况；4．《授权委托书》、郝明身份证复印件，证明都市资产公司委托郝明代为办理涉案房屋所有权转移登记事宜及郝明的身份信息；5．《房屋登记表》《分户平面图》，证明涉案房屋的测绘情况；6．《中华人民共和国契税专用税收缴款书》，证明申请人缴纳了涉案房屋的相关契税；7．《北京市住宅专项维修资金专用收据》，证明申请人缴纳住宅专项维修资金情况；8．《房屋登记询问笔录》，证明登记部门就涉案房屋情况及转移登记询问都市资产公司代理人郝明，并制作询问笔录；9．《朝阳区和平街西苑乙5楼审批单》，证明经审查，申请人提交的材料齐全，符合法定形式，登记部门决定予以登簿。第二组为抵押登记的证据材料，包括：10．《北京市国有土地房屋一般抵押权设立登记申请书》；11．被诉《房屋所有权证》；12．《借款抵押合同》；13．都市资产公司的《企业法人营业执照（副本）》《组织机构代码证（副本）》；14．苏中建设公司的《企业法人营业执照（副本）》《组织机构代码证（副本）》；15．《授权委托书》、韩影身份证复印件；16．《授权委托书》、张冬身份证复印件；17．《房屋状况附表》、办理登记现场采集的代理人照片；18．《北京市国有土地房屋登记审核表》；19．《房屋权属证书（证明）领证凭证》，该组证据用以证明2014年9月25日，都市资产公司、苏中建设公司共同向市住建委申请办理涉案房屋一般抵押权设立登记，市住建委经审查准予登记并向苏中建设公司颁发X京房他证朝字第XXXX**《房屋他项权证》。第三组为查封登记的证据材料，包括：20．江苏省南通市中级人民法院（2017）苏06民初155号《协助执行通知书》、（2017）苏06民初155号《民事裁定书》；21．孔令峰、周祖俊的执行公务证、工作证复印件；22．《北京市接收协助执行法律文书登记表》，该组证据用以证明2017年8月17日，原北京市规划和国土资源管理委员会依据江苏省南通市中级人民法院送达的法律文书查封了涉案房屋。第四组证据为查封登记的证据材料，包括：23．北京市第三中级人民法院（2020）京03执10号《协助执行通知书》、（2020）京03执10号《执行裁定书》；24．魏志斌、白彬的执行公务证、工作证复印件；25．《送达回证》；26．《接收协助执行法律文书登记表》，该组证据证明北京市规划和自然资源委员会于2020年1月6日依据北京市第三中级人民法院送达的法律文书查封了涉案房屋。被告以被诉转移登记作出时发生法律效力的《房屋登记办法》（建设部令第168号）作为规范性文件依据，用以说明市住建委办理涉案房屋转移登记时具有相应行政职权，办理涉诉转移登记符合上述规定。金通世纪公司述称，不同意原告的诉讼请求。本案虽经过若干确认商品房买卖合同无效诉讼，但在确认合同无效的判决书中，法院明确表示就君海时代公司与原告之间的合同效力不予审查。涉案房屋被抵押、执行、查封，与原告相关的执行异议之诉均被驳回，最高人民法院在执行异议之诉再审裁定中对原告的合同性质予以明确，没有将原告认定为正常的购房人。与本案相关的房屋共19套房，君海时代公司有5套房产，该公司涉诉的民事一、二审判决虽确认买卖合同无效，但被北京市高级人民法院再审撤销，且否定了金通世纪公司出卖涉案房屋损害原告的利益。原告付款时间早于金通世纪公司授权君海时代公司出售房屋的期限，房款支付没有得到印证，收款人和付款人不是买卖双方。因此，本案原告与被诉行政行为不具有利害关系。原告与君海时代公司之间的购买不真实，存在以房抵债的嫌疑，不是正常房屋买卖合同体现出来的利益。原告明知房屋产权有瑕疵，明知与君海时代公司签合同如果不能正常履行有相应责任的约定，而现就涉案房屋提起行政诉讼，原告与本案不具有利害关系。在指定期限内，金通世纪公司向本院提交如下证据：证据一、最高人民法院针对与涉案房屋情况类似的19套房屋中相关房屋执行异议之诉作出的（2020）最高法民申23、56、161、430、442、458号《民事裁定书》，上述裁定书均系驳回案外人执行异议之诉的再审申请，驳回的理由也基本相同。以（2020）最高法民申161号《民事裁定书》为例，裁定书中第4页第8行“石XX提起本案诉讼”至第15行“对此明知”的内容可以证明，从君海时代公司购买房屋的个人不是正常的买房人，买房人在明知房屋存在瑕疵不能办理房屋转移登记的情况下，与君海时代公司签订合同，在购买期房合同中可以体现，同时结合金通世纪公司与君海时代公司的授权期限予以考虑，最高人民法院才作出上述裁判。证据二、北京市高级人民法院（2020）京民再58、59、60、61号、153号《民事判决书》，证明君海时代公司提起商品房买卖合同无效的民事诉讼，经再审，已撤销一、二审民事判决，并认定金通世纪公司与都市资产公司订立的房屋买卖合同不损害君海时代公司的合法权益。基于上述判决，也应认定上述两公司之间的房屋买卖合同不损害原告的利益。上述五案与原告提交证据涉及的其他案件的审查规则不一致，但符合审判逻辑。证据三、北京市第三中级人民法院（2019）京03民终4039、4087、4094号《民事判决书》、本院（2018）京0105民初22755、22422、22303号《民事判决书》，证明原告及其他相关房屋买房人起诉要求办理房产证的请求没有得到支持。在民事诉讼没有确认原告与涉案房屋存在权利关系的情况下，原告不具有提起行政诉讼要求撤销房屋转移登记的诉讼主体资格。都市资产公司述称，同意金通世纪公司的意见，原告不具有诉讼主体资格。第一，针对确认商品房买卖合同无效的一、二审判决书明确原告不具有主张权利的资格。第二，在涉案房屋执行异议之诉中，法院已认定原告的购房行为即买卖关系不是与金通世纪公司发生的，而是依据君海时代公司和金通世纪公司的授权关系，购房人知晓涉案房屋的情况。第三，君海时代公司作为原告提起的确认商品房买卖合同无效的五案，北京市高级人民法院经再审判决撤销了一、二审民事判决。综上，可以认定原告不具有本案原告主体资格。都市资产公司提交的证据及证明目的同金通世纪公司一致，不再重复列举。苏中建设公司述称，同意金通世纪公司和都市资产公司的意见。此外，从举证角度上看，原告有义务举证证明其对涉案房屋具有权利，原告非直接利害关系人，故不具有主体资格。从抵押权的保护来说，涉案房屋经过了执行异议之诉，应当对抵押权予以优先保护，应对抵押权优先考虑。在指定期限内，苏中建设公司向本院提交如下证据：证据一、《委托放款合同》、借款支付凭证、X京房房他证朝字第XXXX**房屋他项权证》，证明苏中建设公司依法取得涉案房屋抵押权并办理抵押权登记；证据二、（2019）京民终356号《民事判决书》，证明与涉案房屋相类似的房屋已进入执行程序，生效判决均支持与苏中建设公司相同的抵押权人的抵押权依法先受到保护。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：1．被告提交的第一组证据系不动产登记机关办理被诉房屋转移登记时收取、制作的材料，符合法定形式，能够证明涉案房屋转移登记办理的基本情况；被告提交的第二组至第四组证据与案件待证事实具有关联性，能够证明涉案房屋办理抵押登记、查封登记等相关情况，上述证据本院均予以采纳。2．原告提交的证据经本院审查具备真实性，能够证明涉案房屋转移登记所依据的买卖合同已经民事裁判的情况，本院予以采纳。3．金通世纪公司、都市资产公司提交的证据均为法律文书，主要包括三类，本院分别认证如下：第一类为最高人民法院针对案外人提出的执行异议之诉再审申请作出的驳回裁定。尽管上述案件中提出执行异议之诉再审申请的申请人均为与本案原告民事法律地位相同的，与君海时代公司签订了购房合同且实际占有房屋的购房人。但由于执行异议之诉主要审查提出异议的案外人所享有的相关权益是否足以排除强制执行，故该类案件法院所作的认定及裁判文书的结论并不具有否定该类当事人相关权益及提起行政诉讼权利的证明力；第二类为北京市高级人民法院作出的再审民事判决书，该类案件提出确认金通世纪公司与都市资产公司签订的房屋买卖合同无效诉请的原告为君海时代公司。上述判决的证明力应结合原告提交的原告为自然人购房人请求确认金通世纪公司与都市资产公司签订的房屋买卖合同无效诉讼的一、二审及再审裁判综合认定。尽管法院撤销了君海时代公司提起的确认之诉两审法院作出的确认金通公司与都市资产公司签订的房屋买卖合同无效的判决，但再审法院是在审查君海时代公司对案涉房屋是否享有合法权益，并在此基础上进而判断房屋买卖合同是否存在法定无效情形。考虑到上述案件中主张确认合同无效的当事人不同，且购房人为自然人提起的民事诉讼已得到两审法院裁决并经再审程序驳回申诉人申诉，仅凭金通世纪公司和都市资产公司提交的再审判决不足以证明两公司之间签订的房屋买卖合同不损害本案原告的合法权益；第三类为二审法院针对包括本案原告在内的当事人作出的民事判决，判决中驳回了原告要求将购买房屋产权证办理至其名下或指定人名下的诉讼请求。上述判决中已载明，“由于涉案房屋已抵押给案外人并被人民法院查封，不符合权属转移登记的条件”，故此判决驳回了原告的上述诉讼请求。因此，上述判决不能证明原告对涉案房屋不享有权益，不具有提起本次行政诉讼的原告主体资格。综上，对金通世纪公司和都市资产公司提交上述证据的证明力本院不予采信。4．苏中建设公司提交的证据，证据一中的《委托放款合同》、借款支付凭证系都市资产公司与苏中建设公司借款情况的证据材料，证据二系针对他案抵押权民事诉讼判决，均与被诉房屋转移登记的合法性不具有直接关联性，本院不予采纳；证据一中的《房屋他项权证》真实性予以确认，能够证明房屋权属登记机关为苏中建设公司颁发涉案房屋他项权证，本院予以采纳。经审理查明，2001年7月、2007年10月30日、2007年12月20日，北京六宇科贸有限责任公司（以下简称六宇公司）与金通世纪公司、君海时代公司与六宇公司、君海时代公司与金通世纪公司之间先后签订了《商品房买卖协议书》《附件》《商品房权益转让协议书》《商品房转让续签协议书》等一系列合同，依合同约定“和平苑”为金通世纪公司开发的项目，六宇公司购买该项目的58套房屋；后六宇公司因各种客观原因将已交付房屋清单中所列房屋的所有权和处置权无偿转让给君海时代公司；之后君海时代公司与金通世纪公司共同确认君海时代公司取得包括涉案房屋在内的位于北京市朝阳区小黄庄和平西苑乙5号院的19套房屋的所有权和处置权。在上述合同签订期间，金通世纪公司与都市资产公司于2005年4月30日签订《商品房买卖合同》（合同编号：517540），约定都市资产公司购买金通世纪公司的涉案房屋，该商品房单价为每平方米5500元，总金额为666215元。2007年5月28日，原告与君海时代公司签订《期房购买协议书》，约定原告购买涉案房屋。后君海时代公司将涉案房屋交付原告使用至今，但始终未办理不动产登记。2010年4月22日，金通世纪公司和都市资产公司以2005年订立的《商品房买卖合同》为据，共同向市住建委申请办理涉案房屋所有权转移登记，并提交了《房屋所有权转移登记申请书》《商品房买卖合同》（合同编号：517540）、《补充协议》、都市资产公司的《组织机构代码证（副本）》、郝明的身份证复印件、《授权委托书》《房屋登记表》《分户平面图》《中华人民共和国契税专用税收缴款书》《北京市住宅专项维修资金专用收据》《朝阳区和平街西苑乙5楼审批单》等材料。市住建委于当日对申请人代理人进行询问，对申请材料进行审查后，于2010年4月27日向都市资产公司颁发被诉《房屋所有权证》。另查，2014年9月25日，都市资产公司和苏中建设公司共同申请办理涉案房屋的抵押权登记，市住建委经审核向苏中建设公司核发了X京房他房他证朝字第XXXX**屋他项权证》。2017年8月和2020年1月，原北京市规划和国土资源管理委员会、北京市规划和自然资源委员会分别根据江苏省南通市中级人民法院和北京市第三中级人民法院作出的《民事裁定书》及《协助执行通知书》，对涉案房屋进行了查封和轮候查封登记。再查，本案原告于2016年以确认合同无效纠纷为由诉至本院，请求确认金通世纪公司与都市资产公司关于涉案房屋签订的《商品房买卖合同》无效。2017年12月20日，本院作出（2016）京0105民初15480号《民事判决书》，认为金通世纪公司和都市资产公司签订的《商品房买卖合同》符合恶意串通，损害第三人利益应认定无效的情形，判决确认金通世纪公司和都市资产公司于2005年4月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：517540）无效。都市资产公司、苏中建设公司不服提起上诉。2018年6月15日，北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终4638号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。都市资产公司申请再审，2019年12月30日，北京市高级人民法院作出（2019）京民申771号《民事裁定书》，裁定驳回都市资产公司的再审申请。被诉房屋转移登记行为作出时，市住建委是本市行使不动产登记职责的行政机关。2019年，根据相关文件对职责分工调整的规定，北京市规划和自然资源委员会承担房屋登记职责。2020年7月，根据中共北京市委机构编制委员会办公室、北京市司法局、北京市规划和自然资源委员会制发的文件，市规划自然资源委区分局作为独立法人依法独立行使本行政区域内不动产登记职责。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。因此，与被诉行政行为有利害关系是判断原告诉讼主体资格的标准。本案中，原告已购买并长期实际占有使用涉案房屋，生效民事判决亦认定金通世纪公司和都市资产公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》符合恶意串通损害第三人利益的无效情形，据此应认定原告与被诉房屋转移登记行为之间具有利害关系，具备提起本次行政诉讼的原告主体资格。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）及被诉转移登记行为作出时尚发生法律效力的《房屋登记办法》的规定，房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构是房屋登记机构。依据《中华人民共和国行政诉讼法》（2017年修正）第二十六条第六款的规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。据此，根据前述系列机构编制等规范性文件的规定，被告作为本案审理时依法独立行使朝阳区不动产登记职责的登记机构，应为本案适格被告。本案被诉的行政行为是房屋所有权转移登记。《物权法》第十一条、第十二条及《房屋登记办法》第十八条、第二十条、第三十三条对办理房屋所有权转移登记应提交的材料以及房屋登记机构应审查的内容、履行的程序以及准予登记的条件均作出了规定。本案中，市住建委在收到完备申请材料的基础上，对相关材料进行查验予以受理，经对申请材料的真实性、合法性进行形式审核后认为申请符合登记条件，并作出涉案转移登记行为。上述行政登记职责的履行符合相关规定，本院不持异议。本案中，被诉房屋转移登记行为的事实基础是金通世纪公司与都市资产公司之间订立的《商品房买卖合同》。虽然市住建委尽到了行政登记中审查职责，但已发生法律效力的《民事判决书》确认涉诉转移登记行为作出时所依据的《商品房买卖合同》无效，故被诉房屋所有权转移登记行为的合法性基础缺失，本院应予以撤销。因市住建委向都市资产公司颁发的被诉《房屋所有权证》系被诉房屋转移登记行为的书面载体，故本院对此一并予以撤销。另需指出的是，虽然涉案房屋所有权转移登记应予撤销，但本判决效力不自然及于对涉案房屋抵押登记及查封登记的合法性。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：撤销北京市住房和城乡建设委员会于二〇一〇年四月二十七日将坐落于北京市朝阳区和平街西苑XX楼X层XXX房屋的所有权人由第三人北京市金通世纪房地产开发有限公司转移登记为第三人北京都市资产管理有限公司的行政行为，同时撤销为第三人北京都市资产管理有限公司颁发的X京房房权证朝字第XX**房屋所有权证》。案件受理费50元，由被告北京市规划和自然资源委员会朝阳分局负担。（于本判决生效后7日内交纳）如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费人民币50元，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  朱军巍审判员  郑瑞涛审判员  寇天功二〇二〇年十一月二十七日书记员  刘会霞