广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初29088号原告：张仲轩，男，1972年6月19日出生，汉族，住广东省中山市********************，公民身份号码511************21X。委托诉讼代理人：张子恩，广东坦兴律师事务所律师。被告：中山市汤臣房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**********第五卡商铺，统一社会信用代码914************316。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：王雍，上海市华荣律师事务所律师。原告张仲轩诉被告中山市汤臣房地产开发有限公司（以下简称汤臣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法适用简易程序，由审判员何亦辉独任审判，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告张仲轩及其委托诉讼代理人张子恩、被告汤臣公司的委托诉讼代理人王雍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张仲轩向本院提出以下诉讼请求：1.被告支付逾期交房违约金人民币139058元；2.被告退还原告物业管理费人民币1674元。事实与理由：2018年11月19日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》，双方约定：由原告购买被告开发的位于中山市***************************，房屋售价为人民币896572元，并约定被告要在2018年12月31日前将符合国家规定标准的商品房交付给原告使用，双方还约定了相关违约责任等其他事项。合同签订后，原告向被告交付了269572元首期款，并在银行办理了按揭抵押贷款人民币627000元，该款由银行即时划入了被告的帐户，并按被告的要求向被告交纳了物业管理费。然而，被告2020年5月31日才向原告交付房屋，被告逾期交房517天，应当承担违约责任向原告支付违约金和退还物业管理费，但原告经多次催讨亦无结果据此，原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。原告就其主张的事实及诉讼请求向本院提供了以下证据：1.商品房买卖合同；2.购房税务发票；3.收楼通知书；4.2019年楼宇交接验收表；5.2020年楼宇交接验收表；6.物业费收据。被告汤臣公司抗辩称：被告不认可原告的诉求及事实与理由，被告认为原告于2019年11月21日已经收楼，因此不同意支付违约金及退还物业费1674元的诉求。被告汤臣公司就其抗辩及陈述的事实向本院提供了以下的证据：1.商品房买卖合同附件4住宅质量保证书；2.附件5住宅使用说明书；3.楼宇交接验收表，本院认定事实如下：2018年11月19日，原告张仲轩（作为买受人）与被告汤臣公司（作为出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同，约定：1.买受人购买出卖人开发建设的位于中山市***************************，该商品房总价款896572元；2.买受人按银行按揭贷款方式付款，于2017年7月25日前支付首期款269572元，剩余房款627000元通过办理按揭贷款方式支付；3.出卖人应当于2018年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期，若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门或单位办理验收，而有关部门或单位未能及时办理导致的延误；4.出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过90日的，买受人可要求出卖人自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，逾期超过90日的，按每日万分之三支付逾期交房违约金；5.因买受人未有履行付清应付房价款、契税、专项维修资金等款项的，出卖人有权顺延交付商品房及办理契证，出卖人因此无须承担违约责任；6.商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。上述商品房买卖合同还约定了其他条款。在签定合同前后，原告已依约向被告付清了全部购房款896572元。2019年9月23日，被告汤臣公司向原告发送了一份收楼通知书，要求原告在2019年9月30日办理收楼手续。2019年11月21日，原告到被告处办理收楼手续，在收楼过程中，原告以隔墙有裂缝、墙壁空鼓、开发商未提供验收合格证等理由拒绝办理收楼手续。2020年5月31日，原、被告签署一份楼宇交接验收表，正式办理了收楼手续。2019年10月17日，涉案商品房所在工程取得了建设工程竣工验收备案登记证。庭审中，被告称2019年11月21日原告到被告处收楼时，被告已取得竣工验收备案登记证，竣工验收备案登记证张贴在售楼大厅和物业管理处供业主查看。又查：原告向中山市嘉会物业管理顾问有限公司缴纳了涉案房屋2019年10月至2020年6月的管理费共计1674元。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，相关当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告已于2019年6月6日付清了全部购房款，根据双方签订的商品房买卖合同约定，被告应在2018年12月31日前将依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并将符合合同约定的商品房交付给原告使用。被告未按合同约定的时间向原告交楼，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告于2019年9月23日向原告发送了一份收楼通知书，要求原告在2019年9月30日前办理收楼手续，虽然2019年9月30日涉案房屋未取得竣工验收备案登记证，尚不符合合同约定的交楼条件，但原告在2019年11月21日去办理收楼手续时，涉案房屋已取得了竣工验收备案登记证，已符合合同约定的交付条件，原告应按合同约定进行收楼。虽然原告在收楼过程中对房屋提出了一些质量瑕疵问题，但质量瑕疵问题不能成为原告拒绝收楼的理由，可由被告按合同约定承担保修责任，故本院认定2019年11月21日应视为被告已交楼给原告，被告逾期交楼的期间应从2019年1月1日计算至2019年11月21日。关于逾期交房违约金的计算标准，根据双方签订的商品房买卖合同约定，逾期不超过90日的，买受人可要求出卖人自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，逾期超过90天，按每日万分之三的标准支付。经本院核算，被告共计逾期交房324天，故逾期交房违约金应每日按原告已付房价款万分之三进行计算。被告应向原告支付逾期交房违约金87146.8元（896572元x0.3‰x324）。对于原告要求被告返还管理费1674元的诉讼请求，因该管理费并非由原告收取，并且该诉讼请求与本案分属两个不同的法律关系，故对于原告的这一诉讼请求，本院不予支持，予以驳回。综上所述，原告的诉讼请求部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中山市汤臣房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告张仲轩支付逾期交房违约金87146.8元；二、驳回原告张仲轩的其他诉讼请求。案件受理费3114元，减半收取为1557元（原告已预交），由原告承担557元，由被告负担1000元，被告应在支付上述款项时一并将应承担的案件受理费1000元返还给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  何亦辉二〇二〇年十一月三日书记员  卢芷琪冯莹