河南省沈丘县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1624民初2406号原告（案外人）：夏学斌，男，1978年11月11日出生，汉族，住沈丘县。委托诉讼代理人：郭亚坤，河南千字文律师事务所律师。被告（申请执行人）：于翠侠，女，1982年4月13日出生，住沈丘县。委托诉讼代理人：吕征宇，沈丘县法律援助中心律师。第三人（被执行人）：王大洪，男，1974年4月17日出生，汉族，住沈丘县。原告夏学斌与被告于翠侠、第三人王大洪案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏学斌及其委托诉讼代理人郭亚坤，被告于翠侠及其委托诉讼代理人吕征宇到庭参加了诉讼，第三人王大洪经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏学斌向本院提出如下诉讼请求：1.依法确认位于沈丘县××中心街房号为第10803732房产1-3层归原告所有,并停止对该财产的执行（35万元）。2.依法解除对沈丘县××中心街房号为第10803732房产1-3层的查封措施。3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年4月21日,第三人王大洪和其妻子孙丽丽欠巩奥20万元款项。2018年6月，巩奥向沈丘县人民法院起诉要求王大洪和孙丽丽偿还借款。沈丘县人民法院组织调解,作出（2018)豫1624民初2503号民事调解书。2018年6月21日双方达成和解协议,王大洪和孙丽丽与巩奥约定将位于沈丘县××中心街房号为第10803732房产1-3层抵偿该债务,剩余15万元巩奥和其父亲巩子奎支付给王大洪和孙丽丽指定代收人周全利手中。和解协议作出后,巩奥和其父亲巩子奎多次前往沈丘县房地产管理中心办理上述房产的过户手续,但因该房产无土地证无法办理过户。2018年7月11日,原告与巩子奎签订房屋出售协议书,当天将35万元转给巩子奎用于购买上述房屋,且已经实际入住并用于经营。贵院在已经查明上述事实的基础上,仅以涉案房产登记在第三人王大洪名下,而不是登记在巩子奎名下,遂认为巩子奎无权出售该房产，原告与巩子奎所签房屋买卖协议无效。涉案房屋已经通过以物抵债协议抵偿给巩奥父子,因涉案房产无土地证故未办理过户登记,巩奥父子已经取得了涉案房产的所有权。原告从巩子奎处购买涉案房屋,签订合法有效的书面合同,该合同中王大洪也签字确认,原告也支付了相应的购房款,且因涉案房产无土地证故无法办理过户登记，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定，原告的异议能够排除涉案房屋的执行。故贵院所作的（2020）豫1624执异36号执行裁定的裁定事项,缺乏事实与法律依据。原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告于翠侠辩称，一、沈丘县人民法院作出的(2018)豫1624财保768号之三民事裁定书和(2020）豫1624执异36号执行裁定书,认定事实清楚,适用法律正确。于翠侠与夏学斌争执的涉案房屋的所有权人因登记在人王大洪名下，根据《物权法》第六条、第九条规定涉案房屋仍属王大洪，巩子奎无权处分该房屋，巩子奎和夏学斌所签《房屋出售协议书》属于无效协议。沈丘县人民法院对位于沈丘县××中心街房号为第10803732房产的查封、执行是正确的。二、夏学斌要求确认位于沈丘县××中心街房号为第10803732房产1-3层归其所有，于法无据。夏学斌的诉请系物权请求权。退一步说，假如其和巩子奎房屋买卖合同成立，他们之间是基于买卖合同的债权关系及合同履行情况所享有的物权期待权。《物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明”。夏学斌作为买受人依据房屋买卖合同关系径行主张物权,违反了《物权法》的相关规定，于法无据。三、2018年6月21日巩奥和王大洪所签订的《和解协议》是合法有效的合同，其实质属于以物抵债，是债的清偿，不是房屋买卖合同，不适用《最高人民法院》。“以房抵债”不同于房屋买卖合同,案外人不能依据以物抵债协议成立生效当然排除强制执行。如果以物抵债协议已经实际履行，抵债物的权属已发生变动，受领人有权主张排除对抵债物的强制执行。否则将不能对抗强制执行。1.本案中2018年6月21日巩奥和王大洪所签订的《和解协议》属于“以房抵债”协议。“签订《和解协议》后，并未依法办理案涉房屋所有权登记手续。沈丘县人民法院查封案涉房屋时，案涉房屋仍然登记在王大洪名下，所有权仍归王大洪所有。《和解协议》实质是债的清偿，而不是房屋买卖合同，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条的规定，无法排除对执行标的的强制执行。案外人巩奥提起执行异议之诉,也无法排除对执行标的的强制执行，更不要说夏学斌了。2.退一步讲，即使该案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或者第二十九条的规定，夏学斌也不符合相应的情形：(一)夏学斌和巩子奎所签《房屋出售协议书》是无效的，损害了第三者的合法权益。(二)夏学斌对案涉房屋至今未办理房产所有权登记，自己存有过错。作为房屋买受人在购买房屋前，应尽到注意义务，如查看该房屋所占土地的性质，是否办理了产权登记，以及出售人对房屋有没有权利出售该房屋，该房屋办理过户手续有没有障碍等等。夏学斌以没有土地证为由无法办理过户登记，实质上是夏学斌未对该情况及相关法律风险加以合理注意，尤其是夏学斌在和巩子奎签订的《房屋出售协议书》明确约定“原房主房产证丢失，如房产证出现应交于夏学斌，如房屋出现任何经济纠纷，巩子奎应退回全部房款叁拾伍万元整”。对没有房产证和土地证的房屋夏学斌都敢买，对未进行房屋过户难逃其责，存在明显过错。上述两项事实分别不符合对应的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(一)项“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”、第(四)项:“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定。综上,请求驳回夏学斌的诉讼请求第三人王大洪述称，2017年4月21日,我和妻子孙丽丽因欠巩奥20万元款项，在2018年6月份巩奥向沈丘县人民法院起诉要求我和孙丽丽偿还该笔借款,沈丘县人民法院组织调解，作出（2018）豫1624民初2503号民事调解书。2018年6月21日我与巩奥达成和解协议，约定将位于沈丘县××中心街房号为第10803732房产1-3层抵偿该债务,因我欠周全利款项，剩余15万元由巩奥和其父亲巩子奎支付给我指定代收人周全利手中。和解协议作出后，我、巩奥和其父亲巩子奎多次前往沈丘县房地产管理中心办理上述房产的过户手续，但因该房产无土地证无法办理过户。2018年7月11日，巩奥父子告诉我他们将该房屋出售给一个叫夏学斌的人,要我在他们的房屋买卖合同上面也签字确认，我在其协议上签字确认。因为我房屋内东西已经搬离,他们也就搬进去经营入住了。以上事实确系属实。并且，在我和巩奥父子签订以房抵债协议前,还前往沈丘县房地产管理中心拉取了房产登记信息,无任何查封措施,所以他们父子才放心签订的抵债协议。我作为房子的原所有权人，将该房屋抵债给巩奥父子,其已经取得房屋所有权，也有权将房屋卖给夏学斌。根据当事人陈述、举证、质证，本院认定事实如下：案涉房产位于沈丘县××中心街，为门面房1间，总层数3层，原均有第三人王大洪管理使用。2002年9月20日，王大洪就其中1-2层领取了房屋所有权证，证号为10803732号，面积为72.45平方米。2018年6月，巩奥向本院起诉要求王大洪和其妻子孙丽丽偿还借款20万元，本院作出（2018)豫1624民初2503号民事调解书，约定王大洪、孙丽丽共欠巩奥借款20万元于2018年6月23日前履行完毕。2018年6月21日，巩奥与王大洪、孙丽丽达成和解协议，约定王大洪和其妻子孙丽丽与巩奥约定将位于沈丘县××中心街证号为第10803732房产1-3层作价35万元抵偿该债务,扣除所欠款项，剩余15万元由巩奥5日内支付给王大洪和孙丽丽，王大洪、孙丽丽协助巩奥将上述房屋办理过户至巩奥或巩奥指定人员名下。2018年6月22日,巩奥和其父亲巩子奎将15万元款项转入王大洪指定的收款人周全利账户中，后巩奥和父亲前往沈丘县房地产管理中心办理房产的过户手续,因未提供相关土地证明未能办理过户。2018年7月,原告夏学斌与巩奥、巩子奎协商购买案涉房屋，原告夏学斌与巩子奎于2018年7月11日签订房屋出售协议,约定：巩子奎有房屋一套1-3层，位于付井镇派出所南第四间，房号为第**，自愿出售给夏学斌，转让金额35万元；原房主王大洪房产证丢失，如此房出现任何经济纠纷，巩子奎应退还全部房款，另加利息；原房主王大洪同意此房出售给夏学斌。协议有双方签字，王大洪在协议上签署“同意转让”字样。当天原告将35万元转入巩子奎账户。之后，原告夏学斌将房屋装修入住，用于经营手机维修等业务。被告于翠侠因与周国伟、王大洪合同纠纷，于2018年9月14日向本院申请诉前财产保全，本院于2018年9月25日作出（2018）豫1624财保768号之三民事裁定书，查封周国伟、王大洪价值860877.18元，并向沈丘县房地产管理中心发出协助执行通知书，其中查封了王大洪位于沈丘县付井镇××、证××、面积为72.45平方米的房产。案件执行过程中，原告夏学斌于2020年5月20日提出执行异议，本院2020年6月3日作出（2020）豫1624执异36号执行裁定，驳回原告的异议申请。原告不服，提起本案诉讼。本院认为，位于沈丘县，位于沈丘县××中心街的案涉房屋中的**颁发的房号为第10803732房屋所有权证，属合法产权房屋。王大洪和孙丽丽欠巩奥借款20万元经本院审理，双方达成调解，之后双方为履行调解协议达成新的协议，约定王大洪将案涉房屋以35万元价格卖给巩奥，除20万元用于清偿借款外，其余15万元支付给王大洪或者王大洪指定人员，其后巩奥按照约定支付了15万元，履行了合同约定的义务。双方这种协议一致，终止借款合同关系建立房屋买卖合同关系用以债务清偿的方式，是实现双方权利义务平衡的一种交易安排，并未违反法律、法规的强制性规定。此后巩奥和其父亲巩子奎又将案涉房屋转卖给原告夏学斌，王大洪签字认可同意，且原告已将房款及时支付给了巩奥、巩子奎，并实际占有入住案涉房屋，因房屋的土地证存在瑕疵未能及时办理过户，各方的行为亦不违反法律的规定。并且上述买卖、转让行为均发生在于翠侠申请查封案涉房屋之前，原告夏学斌作为案涉房屋买受人拥有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款；非因买受人自身原因未办理过户登记”等排除强制执行的情形，原告夏学斌要求停止对该财产的执行，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。据此，所有权仍应通过不动产登记的方式取得，原告要求确认案涉房产归其所有，本院不予支持。本案的纠纷发生是原告未及时通过第三人王大洪及巩奥、巩子奎办理房屋登记过户导致，故诉讼费用应由其本人承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、停止对原告夏学斌购买的沈丘县付井镇中心街第10803732号房产的强制执行；二、驳回原告夏学斌的其他诉讼请求。本案受理费6550元，由原告夏学斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于周口市中级人民法院。审 判 长  赵 欣人民陪审员  马红旗人民陪审员  李学玉二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  刘晓静