江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0382民初3349号原告：王晴，女，1994年8月13日生，汉族，居民，住邳州市。原告：王子豪，男，2010年10月8日生，汉族，居民，住邳州市。原告：王子华，男，2010年10月8日生，汉族，居民，住邳州市。原告兼原告王子豪、王子华的委托诉讼代理人：徐茂雪，女，1965年1月18日生，汉族，居民，住邳州市。原告：王星，男，1989年5月6日生，汉族，居民，住邳州市。原告：王井祥，男，1945年6月16日生，汉族，居民，住邳州市。以上六原告共同委托诉讼代理人：葛兰华，江苏金合（邳州）律师事务所律师。被告：彭士华，男，1951年6月1日生，汉族，居民，住邳州市。委托诉讼代理人：张荣伟，江苏苏冠律师事务所律师。被告：邳州润泽置业有限公司，住所地邳州市运河街道建设路。法定代表人：于学刚，该公司经理。原告王晴、王子豪、王子华、徐茂雪、王星、王井祥诉被告彭士华、邳州润泽置业有限公司（以下简称润泽置业公司）执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法适组成合议庭于2020年6月23日公开开庭进行了审理。原告王晴及其委托诉讼代理人葛兰华，被告彭士华的委托诉讼代理人张荣伟到庭参加诉讼。被告邳州润泽置业有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。六原告向本院提起诉讼请求：判令停止对原告近亲属王加田（已去世）购买的位于邳州市商品房的强制执行，并解除对上述房屋的查封；判决确认原告近亲属与被告邳州润泽置业有限公司签订的《润泽置业定购书》合法有效，并确认该房屋归原告所有；判令被告邳州润泽置业有限公司为原告办理该房屋的产权登记手续；诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年10月18日原告近亲属王加田（已去世）与被告邳州润泽置业有限公司签订《润泽置业定购书》一份，约定订购方按照银行按揭付款的方式购买被告邳州润泽置业有限公司开发的位于邳州市，约定总房款为211002元，还约定了各自的权利义务。后原告近亲属王加田分三次向润泽置业公司交付购房款111000元，但被告润泽置业公司一直未给原告办理房屋所有权的登记手续。后原告得知，因彭士华与润泽置业公司民间借贷纠纷一案，邳州法院应被告彭士华的申请，对上述房屋进行了查封，并采取了执行措施。原告为此提出执行异议，2020年4月20日法院作出（2020）苏0382执异49号裁定书驳回了原告的异议申请。原告认为，原告近亲属王加田与被告润泽置业公司签订的《润泽置业定购书》系双方真实意思表示，合同不违反国家有关法律的强制性规定，合法有效。被告润泽置业公司应当为原告办理房屋所有权的登记手续，原告方已实际交付了超过购房合同约定总价款的50%的大部分购房款，且原告对涉案房屋已装修入住，并且原告名下无其他用于居住的房屋，根据相关法律规定能够排除执行。被告彭士华辩称：原告与被告润泽置业公司签订的定购书是定金合同，而非买卖合同，从定购书的条款来看，交付的定金待双方签订商品房买卖合同，则定金直接转入购房款中。双方并未签订买卖合同。该定购书仅能证明原告对被告润泽置业公司的债权请求权成立，但不能证明原告对案涉房屋享有物权，更不能排除答辩人对房屋的查封、执行。被告润泽置业公司于庭前提交书面答辩状，答辩意见如下：2012年10月18日答辩人将其开发的澎湖商业街西x号楼x单元xx室，总计211002元出售给原告近亲属王加田，原告方已支付购房款111000元，余款100000元至今未付。答辩人已于2012年10月28日将该房屋交付给原告，由于种种原因，该房屋至今未办理产权登记。原告应按照合同的约定，将剩余购房款10万元交付给答辩人，否则答辩人将采取相应措施，维护答辩人的合法权益。目前涉案房屋不具备办理产权登记手续。经审理查明，2012年12月18日六原告近亲属王加田（乙方）与被告润泽置业公司（甲方）签订《润泽置业定购书》一份，其中内容包括：房号西7号楼1单元507室，面积95.91平方米，单价2200元，总房款211002元。定购条款载明：1、定购方自愿缴付定金人民币贰万元整，待双方签署商品房买卖合同，则本认购书中定金直接转于购房款中。2、定购确定的付款方式为第2种（即银行按揭付款）；……4、乙方如需办理按揭贷款，应在本定购书签订后5日内向甲方提供完整并符合按揭贷款手续的全部证明材料，并配合甲方在规定时间内将贷款完成。若乙方逾期提供有关资料超过7天，甲方有权终止合同，并扣除已付房款的20%作为违约金，甲方有权将该房源另行销售，乙方对此无异议。5、由于乙方原因造成银行贷款未能发放或发放不足的，乙方应在接到银行通知或甲方通知后三日内向甲方交付未贷款的款项或不足差额部分，若乙方逾期付款超过10日，甲方有权终止合同，并扣除已付房款的20%作为违约金，甲方有权将该房源另行销售，乙方对此无异议。如乙方要求单方终止合同的，须向甲方支付已付房款的20%作为违约金。6、乙方在本定购书签订之日起10日内未能向甲方缴付按揭首付或全部房款的，视为乙方单方解除本认购书，并放弃本定购书所有权益，甲方有权将该房源另行销售，并扣除乙方定金的20%作为违约金，乙方对此无异议。7、所有有关房屋买卖及合同办理、公证、登记、领证等手续的费用及政府有关部门的税款、手续费及其他费用等按照政府相关部门收费标准为准，均由乙方根据有关规定和合同要求按时支付。……9、该房源的最终面积、以政府测绘部门实测报告和产权登记面积为准。2012年10月18日、10月30日、2012年11月23日原告近亲属王加田共计支付被告润泽置业公司购房款111000元。另查明，被告彭士华与被告润泽置业公司商品房预售合同纠纷，本院作出（2017）苏0382民初7151号民事判决书：“被告邳州市润泽置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告彭士华购房款417340元及利息（以417340元为基数，自2016年9月5日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）。润泽置业公司未履行判决确定的义务，彭士华向本院申请执行。本院在执行过程中将案涉房屋查封。本案六原告向本院提起执行异议，本院于2020年4月20日作出（2020）苏0382执异49号执行裁定书：“驳回案外人王晴、王子豪、王子华、徐茂雪、王井祥、王星的异议请求”。原告在法定期限内提起本案诉讼。2013年8月24日王加田去世。原告王晴、王子豪、王子华、王星系王加田子女，原告徐茂雪系王加田妻子，原告王井祥系王加田父亲。王加田母亲先于王加田去世。被告润泽置业公司已将上述房屋交付给原告方，原告方已装修并入住。经邳州市不动产登记信息查询显示，六原告名下无其他房产。2020年10月27日原告方已将剩余房款100002元交至本院。以上事实，有当事人的陈述、《润泽置业定购书》、收据、（2020）苏0382执异49号执行裁定书、邳州市不动产登记信息查询及本庭审笔录等予以证实。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案所涉的《润泽置业定购书》包含商品房买卖合同的主要内容，被告润泽置业公司已收受购房款，并将房屋交付给原告方，该定购书系双方自愿签订，应为合法有效，可以认定为商品房买卖合同。其次，与原告签订房屋买卖合同的相对方是被告润泽置业公司，即房地产开发企业；原告所购的房屋已装修入住，系用于居住，且原告人数较多，名下无其他用于居住的房屋。再次，原告签订定购书后支付的价款超过合同总价款的百分之五十；且原告于起诉后将剩余房款全部交至本院。综上，原告对案涉房屋享有的权利足以排除执行，原告请求停止对涉案房屋执行的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张确认房屋归其所有，及要求被告润泽置业为其办理产权登记的请求，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。也就是说不动产权属的确认，以不动产登记为准。原告要求被告润泽置业为其办理产权登记的要求，并非执行异议案件的裁判范围；案涉房屋尚未进行不动产权属变更登记，故原告主张对房屋权属进行确认的请求，本案不予支持。被告润泽置业公司经本院传唤未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、依法确认2012年12月18日上述六原告近亲属王加田与被告邳州润泽置业有限公司签订的《润泽置业定购书》合法有效。二、不得执行位于邳州市。三、驳回原告王晴、王子豪、王子华、徐茂雪、王星、王井祥其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4465元，由被告邳州润泽置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  许莺歌人民陪审员  李庆芝人民陪审员  黄继廷二〇二〇年十一月十六日书 记 员  闫怀美