河南省息县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1528民初5106号原告:息县众鑫置业有限公司，住所地息县城关西街车站路（机械厂西侧**），统一社会信用代码914115285651412734。法定代表人:潘道荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨**刚，河南开景律师事务所律师。被告:李洪梅，女，汉族，1988年10月25日出生，住河南省息县。委托诉讼代理人：贾永飞，河南息州律师事务所律师。原告息县众鑫置业有限公司（下称众鑫公司）与被告李洪梅租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告众鑫公司的委托诉讼代理人杨**刚、被告李洪梅及其委托诉讼代理人贾永飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众鑫公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告付清租金108649元；2.判令被告以上述欠付租金为基准，按每日1％的向原告支付逾期违约金;3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月10日，李洪梅与众鑫公司签订了《门面房租赁合同》，约定李洪梅租赁众鑫时代广场三期北7＃-(1018.2018)号门面房计311.6平方米，租金为每平方米12元，租赁期从2018年9月10日至2023年9月10日，第一年(装修期从2018年9月10日至2019年9月10日)无租金，第二年租金为48366元，以后每一年租金按上一年租金的8％逐年递增。2019年8月10日之前须将第三年租金52235元交清，以后每年租金依次推之。李洪梅未按时支付租金应每天支付所欠款1％的违约金。按《门面房租货合同》约定，李洪梅应当在2019年8月10日之前交清第三年租金52235元，在2020年8月10日之前交清第四年租金56414元，合计108649元。但至今李洪梅仍未付清上述款项，其行为己构成违约，为维护自身合法权益，特具状起诉，望法院判如所请。被告李洪梅辩称，1.案涉合同部分条款前后矛盾，且有关内容显示公平，属于格式条款，加重李洪梅的责任，减轻众鑫公司的责任，依法属于无效条款；2.李洪梅不存在诉状中违约的事实，众鑫公司在起诉状中陈述的事实与实际严重不符，事实上是众鑫公司拒绝给付李洪梅剩余房租和押金而虚构事实起诉，即使认定合同租金缴纳时间条款有效，那么双方约定的2019年8月10日之前缴纳，和合同中第七条第二款规定的超过30日甲方有权采取措施收回房屋，众鑫公司完全可以当时基于起诉李洪梅违约，何必要等到一年多之后起诉答辩人违约，这明显是不符合事实和逻辑的；虽然合同上写了租金缴纳时间，但是生活实践中，民事主体之间订立的合同，双方经常会进行更改，缴纳房租的时间是由双方协商而定，不仅从时间上、逻辑上证明李洪梅并没有违约，而且从李洪梅和众鑫公司工作人员名为“李美丽”聊天的一句“租金和押金的话到时候我们复工了你们拿着手续到时候来看看怎么办理”可以看出双方之间并没有违约纠纷存在，众鑫公司当时承诺的意思是可以退李洪梅剩余租金和押金；3.请求法院判令众鑫公司返还李洪梅已缴纳的自2020年2月24日解除合同以来的租金24183元及房屋押金5000元；4.案涉合同第七条第三款规定合同双方都有解除合同的权利，通过李洪梅与李美丽的聊天记录可以看出，案涉合同可视为于2020年2月24日解除合同，且双方解除合同期间正逢政府疫情管控，李洪梅因不可抗力提出解除合同符合法律规定，李洪梅与众鑫公司解除合同在先，协商转租在后，李洪梅没有违约。本院经审理认定事实如下：2018年9月10日,众鑫公司（甲方）与李洪梅（乙方）签订《门面房租赁合同》，约定的主要内容为：1.甲方将自己开发建设的位于众鑫时代广场三期北7#-（1018.2018）号门面房租赁给乙方使用；2.租期为2018年9月10日至2023年9月10日止，每一个租赁年度期限为一年；3.装修期为2018年9月10日起至2019年9月10日，期间无租金，第二年租金按12个月计算，为48366元，以后每一年租金按上一年租金的8%逐年递增；4.合同签订时，乙方须将第二年租金48366元人民币一次性交付给甲方，待11个月后即2019年8月10日之前乙方须将第三年租金52235元人民币交付甲方，以后每年租金依次推之；5.合同签订时，乙方应向甲方交付5000元押金（不计利息），用于担保合同的履行，如无违约，合同期满押金退回；6.乙方在租赁有效使用期间再次变更使用者时须提前让甲方知情并同意，否则乙方再次变更使用者时所有合同无效；7.乙方交纳租金后，甲方未能按期完好如数向乙方移交出租房屋及设备，属于甲方违约。甲方每天按年租金的1%向乙方支付延期违约金，同时乙方有权向甲方索回延误期的租金，直至全部收回终止合同；8.乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所有欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。超过30日甲方有权采取措施，收回房屋；9.任何一方单方面解除、终止合同，应提前二个月通知对方。合同签订后，李洪梅对该门面房进行了装修，并交纳了2019年9月10日至2020年9月10日期间的租金48366元。2020年2月24日，李洪梅与众鑫公司工作人员李美丽就案涉房屋租赁合同的解除进行协商，双方就合同解除达成初步意向，因新冠疫情管控原因，众鑫公司未复工，因此李洪梅未及时将钥匙交给众鑫公司，其剩余租金及押金如何处理也未进一步协商。2020年5月，李洪梅与李美丽协商案涉房屋转租、第三年租金交纳问题，并达成初步意向，由第三人向众鑫公司交纳租金，但该协议因第三人未交纳租金而未能履行。2020年8月，李美丽与李洪梅就第三年、第四年租金问题进行协商，李洪梅至今未按照约定交纳租金，众鑫公司因此起诉来院。另查明，案涉房屋现已空置，李洪梅及案涉第三人均未使用。上述事实，有书证、证人证言、询问笔录、庭审笔录等在卷证明，应予认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，并按照约定全面履行自己的义务，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。本案中李美丽作为众鑫公司的工作人员，其与李洪梅协商行为应视为其职务行为。通过查明事实可知，李洪梅与李美丽协商解除合同事宜后，又将案涉房屋转租于第三人，应视为其撤销了解除合同的意思表示，其与众鑫公司的租赁合同继续有效，李洪梅应当按照约定交纳第三年、第四年的租金，承担相应的违约责任，但本案在审理过程中案涉房屋已经空置，李洪梅也以其行为表明其不再继续履行合同，合同根本目的无法实现。此外，众鑫公司依约有权收回房屋，但其未及时行使该权利，其对扩大的损失应承担一定的责任。因此本院对众鑫公司请求李洪梅交纳第三年、第四年租金的诉求不予支持，但可支持2020年9月10日至起诉之日2020年10月21日的租金，即5724元。众鑫公司请求李洪梅支付违约金的诉求，因其约定的违约金畸高，远超出合同主义务租金的金额，依照公平原则及合同法相关规定，酌定支持其第三年租金的30%，即15670元。关于李洪梅辩称案涉合同为格式条款，加重李洪梅的责任，减轻众鑫公司的责任，依法属于无效条款及李洪梅并未违约的意见，本院认为案涉合同虽然是格式合同，但约定的违约责任及违约金承担比率基本相同，不存在加重乙方责任、排除甲方主要义务的情形，不能认定为无效条款，此外，李洪梅违约为客观事实，本案已审理查明，故本院对上述答辩意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告李洪梅于本判决生效之日起十日内给付原告息县众鑫置业有限公司租金5724元；二、被告李洪梅于本判决生效之日起十日内给付原告息县众鑫置业有限公司违约金15670元;三、驳回原告息县众鑫置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2472元，减半收取计1236元，原告息县众鑫置业有限公司负担1069元，被告李洪梅负担167元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  徐无己二〇二〇年十一月二十六日法官助理王淑娟书记员宋刚强