惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初4182号原告：苏书敏，女，汉族，1988年5月14日出生。委托代理人：罗琳、游珊珊，均为广东商达（龙岗）律师事务所律师。被告：惠州市太东实业投资有限公司。法定代表人：苏志团。委托代理人：何晓华，系该公司员工。委托代理人：黄伟基，系该公司员工。原告苏书敏与被告惠州市太东实业投资有限公司(以下简称太东实业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告苏书敏及委托代理人罗琳、被告太东实业公司的委托代理人何晓华、黄伟基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏书敏向本院提出诉讼请求：1、判令原被告于2017年10月26日签订的《广东省商品房买卖合同》解除[合同编号：大亚湾（2017）10028582];2、判令被告返还原告房屋购房款662413元及房款利息124124元（从2017年6月11日开始暂时计算至2020年8月13日，按实际贷款利率6.125%计算，实际计算至被告返还房款之日止）；3、判令被告返还原告代收费用4330元；4、判令被告支付原告逾期办证违约金24609（从2019年12月31日开始暂时计算至2020年8月31日，按6%的年利率按日计算，实际计算至双方合同解除时）；5、本案诉讼费等由被告承担。以上金额合计815476元。事实与理由：原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，其中约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区石化大道西33号的商品房，项目核准名称为时尚岛花园，具体项目为16栋2009号房，房屋总价为662413元。合同签订后，原告已依约交清了被告首期款，并支付了房屋剩余房款。原被告签订的《商品房买卖合同》约定，该商品房的用途为住宅，仅作住宅使用（合同第三条、第十八条）。原告与被告签订上述《商品房买卖合同》，目的是为了购买规划用途为“住宅”的房屋，实现购置住宅性质的商品房用途。但被告于2020年8月告知原告其所购置的房屋，被告无法按照合同约定的“住宅用途”提供相符的商品房权属证书，即无法实现合同目的。原告购买涉案房屋的价格是16089.7元/平方米，已超过了同时期惠州大亚湾地区住宅商品房的价格。现被告交付的房屋性质并非住宅，也无法提供及办理住宅性质的房产证。原告已无法依据双方签订的《商品房买卖合同》实现购买住宅性质商品房的合同目的，被告已构成根本性违约。因此，原告要求解除合同并返还房款的诉讼请求，法院应当支持。另外，被告通过微信，已告知其同意了原告的退房诉求。另，由于购房合同未对被告无法交付原告“住宅”用途的房屋，办理“住宅”用途的房屋权属证明书的违约行为约定违约金，根据公平原则，被告应参照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算原告的损失。综上，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，恳请法庭支持原告的诉讼请求。被告太东实业公司辩称，一、原告请求解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》以及返还购房款、代收费用没有事实和法律依据。原告以被告“无法按照合同约定的住宅用途提供相符的商品房权属证书，即无法实现合同目的”为由主张解除合同，并未提交相关的证据予以证实。被告提交的证据足以证明原告购买的商品房属于住宅用途，原告主张解除合同的理由并无事实和法律依据，其对应主张的要求被告返还购房款及代收费用更无相应的事实及法律予以支持；二、原告请求支付逾期办证违约金无事实和法律依据。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应在商品房交付使用后365日内，将办理权属证书登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，该第3项为由原告自愿委托被告办理房屋产权手续。该约定属于双方对产权登记的特别约定，双方对合同第十五条第1项和第2项（均有违约金数额的约定）内容的放弃，已明示了因被告原因，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的情况下，被告不承担违约金。这里的“权属登记”应为确权至出卖人（即开发商）名下的初始登记，并非权属转移登记。也就是说，前面限定的“商品房交付使用后365日”，是指被告应当在商品房交付使用后365日内将办理初始登记的材料提供给产权登记机关备案即可，如果被告未能按期提供，合同并没有约定违约责任。该约定系双方真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该约定应为合法、有效，双方均应依合同的约定履行合同义务。2、对于原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方约定为“自愿委托被告办理房屋产权手续”，并未约定“规定的期限”是多长时间。该约定属于办证期限约定不明确，不属于违约金约定不明确。依据《合同法》第六十二条第一款关于“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”的规定，因合同中对于被告协助办理产权证的截止时间未做明确的约定，故原告可以随时请求被告为其履行办证义务，但应当给予被告必要的准备时间。如被告在宽限期内仍然未能履行办证义务的，则宽限期届满后，原告才能按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，向被告主张支付逾期办证违约金；三、即便要计算逾期办证违约责任，原告计算逾期办证违约责任的截止日期错误。涉案房屋逾期办证违约金的截止日期应以受理回执的日期为准，且应该扣除权籍调查时间。涉案房屋正处于大权籍调查阶段，尚未结束，逾期办证违约金的截止日期应以《惠州大亚湾区不动产权籍调查业务受理回执单》的收件日期为止，即2020年10月26日。原告向本院提交了下列证据：1、商品房买卖合同、补充协议。2、首付款刷卡小票、首付款发票。3、个人购房担保借款合同、还款流水。4、物业服务签约页。5、预收收据（物业费）。6、收据（代收费用）。7、契税发票。补充证据：微信聊天记录。被告质证如下：对原告提交的证据1-7没有异议。对原告补充提交的微信聊天记录的真实性有异议，被告从未书面承诺过原告微信上所示的内容。被告提交以下证据：1、惠湾国用（2013）第13210100419号国有土地使用证，2、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，3、《关于太东时尚岛花园16栋酒店式公寓建筑性质的规划意见》。证明太东时尚岛花园16栋的土地性质为住宅类，原告所购买的房屋。4、惠州大亚湾区不动产权籍调查业务受理回执单。证明太东时尚岛花园16栋正处于权籍调查阶段当中。原告质证如下：对证据1-3真实性无异议，不认可其证明目的，根据证据1显示土地地类用途包括商服和住宅两种，在他的规划意见中也显示16栋的1-5层裙楼为商业类，加上法院向房管局调回的不动产登记信息也显示主张退房的6名原告其土地的权利性质，涉案房屋的权利性质显示为商品房，并非住宅，因此我方不认可被告主张的第一组证据证明其证明内容，原告请求法院向相关的部门发函询问涉案的6栋房屋是否可以办理住宅类的房产登记，对于证据4三性无异议，提醒法庭注意，该组证据也证明了涉案房屋并没有进行完成初始登记。经审理查明：2017年10月26日，原告苏书敏与被告太东实业公司签订一份《商品房买卖合同》，双方在合同中约定：原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区石化大道西33号时尚岛花园16栋2009号房，该房建筑面积为56.17平方米，总价款为662413元，该房屋占有的土地规划用途为住宅、商服用地，该商品房的用途为住宅；付款方式为原告于2017年6月11日前付清首期款202413元，余款460000元办理银行按揭贷款；被告应当在2018年12月31日前向原告交付符合合同约定标准的商品房；被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3项处理，该第3项约定为：原告自愿委托被告办理房屋产权手续。上述合同签订后，原告于约定的交房日前付清了全部购房款662413元。被告通知原告于2018年12月30日收房，但原告因为个人原因没有办理收房，直至2019年3月23日原告才办理了收房手续。被告提交的涉案的时尚岛花园16栋房屋占用的国有土地使用权证显示，该宗用地的地类（用途）为住宅用地、商服用地。2020年8月6日，惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局向被告太东实业公司出具一份“关于太东时尚岛花园16栋酒店式公寓建筑性质的规划意见”，惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局称太东时尚岛花园项目性质为商住用地，结合该项目用地性质及审批方案，16栋1至5层裙楼为商业类，6至30层为酒店式公寓，属于住宅类。2020年10月26日，惠州市国土资源局西区国土资源所受理了被告申请的时尚岛花园16栋的新建商品房首次登记的不动产权籍调查申请。本院依据原告的申请，向大亚湾区不动产登记中心查询原告名下所购房产的登记情况，经查询，该房产登记的“房屋规划用途”为住宅，权利性质为“商品房”。本院认为，原告被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对原、被告双方均具有约束力。原告在合同签订后已经按照合同约定付清购房款，履行了合同义务。被告在按照合同约定于2018年12月30日向原告交付房屋后，未能按照合同约定的期限于交房之日起365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使原告不能按照合同约定的期间取得该房产的产权证书，被告的行为构成违约。按照合同约定，在此情况下，原告自愿委托被告办理房屋产权手续。双方的上述约定是原告委托被告办理房屋产权手续的约定，并非关于逾期办证的违约责任的约定。因此，原被告双方关于逾期办证的违约金属于未进行约定。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。同时，参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条的规定“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”根据上述规定，原告请求判令被告以已付购房款为基数，按照每年6%的标准向原告支付逾期办证违约金的理由成立，本院予以支持。因被告于2020年10月26日才申请办理涉案房产项目产权的初始登记，尚未申请办理涉案房产的权属转移登记，被告协助原告办理房屋产权证书的义务尚未完成。因此，原告主张的逾期办证违约金按照原告的诉请暂计至2020年8月13日，2020年8月13日之后的逾期办证违约金，原告可以另行主张权利。本案原告于2019年2月23日收房，按照合同约定，被告应当在2020年2月23日前完成协助办证义务，因被告未上述日期前完成协助办证义务，被告逾期办证的违约金应当自2020年2月24日开始计算。以原告已付房款662413元为基数，按照年利率6%的标准计算，被告逾期办证的期间自2020年3月24日暂计至2020年8月13日，被告应向原告支付的逾期办证违约金为15571元。原告请求判令解除原被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》，原告请求判令解除合同的主要理由是原告与被告签订上述《广东省商品房买卖合同》，目的是为了购买规划用途为“住宅”的房屋，实现购置住宅性质的商品房用途，现被告交付的房屋性质并非住宅，也无法提供及办理住宅性质的房产证。原告已无法依据双方签订的《商品房买卖合同》实现购买住宅性质商品房的合同目的，被告已构成根本性违约。根据本案查明的事实，原被告双方签的《商品房买卖合同》中约定原告向被告购买的房产用途为住宅，被告提交的涉案项目占用土地的性质为住宅用地和商服用地，惠州大亚湾经济技术开发区住房和建设规划局出具的书面意见也明确认定涉案的太东时尚岛花园项目16栋6至30层为酒店式公寓，属于住宅类，本院向大亚湾不动产登记中心调取的涉案房产登记的“房屋规划用途”为住宅，权利性质为“商品房”。以上事实能够证明原告购买的房屋属于住宅，与原被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》中约定的房屋用途为住宅是一致的。原告称被告通过微信聊天已经告知被告同意了原告的退房诉求。原告虽然提交了微信聊天记录，被告对该微信聊天记录的真实性不予认可，不能证明该微信聊天的内容是真实的，且即便该聊天记录的内容是真实的，因为涉及合同解除属于合同履行中的重大事项，原告未提交证据证明被告的工作人员说可以退房已经获得了被告的授权，该证据不能证明被告已经同意退房。因此，原告请求解除合同的理由没有事实依据，不符合合同解除的约定或法定解除条件，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。因原告主张解除合同的诉讼请求本院不予支持，因此原告请求判令被告返还购房款及利息以及返还代收费用的理由也不能成立，本院不予支持。被告辩称无需向原告支付逾期办证违约金的理由不能成立，本院不予采信。被告辩称原告解除合同的理由不能成立的辩解意见本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决生效之日起五日内向原告苏书敏支付逾期办证违约金15571元（暂计算至2020年8月13日）；二、驳回原告苏书敏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5212.06元，由原告负担5112.06元，由被告负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 朱会东二〇二〇年十一月二十一日法官助理 朱美锦书 记 员 喻芸霓