北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初5287号原告：朱久富，男，1972年7月30日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：周春梅，北京市中淇律师事务所律师。被告：杨文强，男，1977年4月10日出生，汉族，住北京市房山区。原告朱久富诉被告杨文强公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理后，依法由适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱久富的委托诉讼代理人周春梅到庭参加了诉讼。2020年8月10日本案第1次开庭被告杨文强到庭参加了诉讼，2020年9月25日本案第2次开庭被告杨文强经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱久富向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决解除双方的租赁合同;2.请求依法判决被告腾退租赁房屋给原告,并恢复原状;3.请求依法判决被告以月租金29261元为标准,支付2020年3月1日至实际腾退租赁房屋给原告期间的租金(暂计至2020年5月20日为78029.2元);4.请求依法判决被告按每月1225.87元的标准支付2020年1月1日至实际返还房屋止的物业费;5.请求依法判定被告支付原告违约金58522元;6.诉讼费用由被告承担。以上共计:136551.2元。在诉讼过程中，朱久富增加一项诉讼请求：请求法院判令被告杨文强支付2017-2018年度、2018-2019年度、2019-2020年度供暖费22549.51元。事实与理由:原告朱久福与被告杨文强于2017年8月16日签订《房屋租赁合同》,将位于北京市房山区102房屋出租给杨文强,租赁期限自2017年9月1日至2022年8月31日止,租期5年,合同约定租金每六个月支付一次,月租金为29261元,支付押金为一个月的租金29261元,并约定杨文强未按合同约定支付租金，逾期按日加付其月的5%作为滞纳金；任何一方违反本合同约定，应支付守约方2个月租金作为违约金。到2020年2月28日杨文强未按约定支付2020年3月1日至2020年8月31日期间的租金。因疫情原因，原告朱久富在被告出现未按期支付租金的情况后，主动与被告杨文强取得联系，并同意减免两个月的租金，被告仍然拒不支付当期另四个月的租金；后原告又与被告联系，称被告如果实在有困难，也可以同意解除双方的租赁合同。被告于2020年4月20日告之原告，要求解除合同，并称自己在外在地，无法回京，故放弃租赁房屋内的所有物品，由原告自行处理。于是原告向被告发送了书面的《放弃声明书》要求被告签字后寄给原告，但被告却拒绝签字。之后经几次协商，被告仍然以各种理由拒绝支付房租，又拒绝解除合同返还房屋，原告认为被告的行为实属恶意拖延，迫于无奈，向贵提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉求，以维护原告的合法权益。被告杨文强辩称，第一，同意按照之前与朱久富协商的解除合同。第二，腾退房屋我认为没有必要了，在原告同意的情况下我转租给另外两个租户的；我退出了，由他们进行协商；我们二人说好了续签的问题，我负责将两个租户约过来，这两家腾房的时间与我就无关了，他们没有谈妥是他们之间的问题；但是原告让我把钥匙交给其中一个炸鸡排的商户了，然后原告又反悔，我不认为剩下的腾房事情还归我管。但是把钥匙交出去之后，他们谈的很好，后来他们没谈拢，原告就走了。我认为有原告个人原因，后来我们又打电话和微信沟通，后来我又和原告与那两家都谈妥了，我支付原告1万元以抵炸鸡排的租户和另一租户的剩余租金，之后我和他微信联系说这个1万块钱是不是剩余两家租户的余下租金，原告没有回微信，没有给我确认，我没有办法给他转这1万块钱，因为他不确认。他回我说，我说的话仅代表我个人的想法，我对此有质疑，后来原告就说我等着被起诉吧，钱我也没办法转给他。第三，原告要求我支付这些租金，但是我认为疫情是不可抗力的原因，因为国家法律有规定不可抗力情况下双方签订的合同可以终止，还有原告要的租金的不合理，因为我们在合同期内我们就租金进行过协商，协商等疫情过后我们再协商是这段租金如何缴纳，3月底原告说租金免一个月，我不同意。我说：我朋友4月份想转这个店，我没有能力再继续经营了，能不能等4月底看一看。4月底时候我说里面东西（灶台、桌椅等）我不要了，让原告继续转租，原告说不行让我必须要腾房间，但是不是我能左右腾房的，因为当时疫情原因无法找人装卸，后来我说5月15日看看能不能放开政策，后来5月15日我找人装卸了。第四，关于物业费，我们之前协商的时候是我替他之前的租户承担了物业费，这个我们协商过折抵，现在这个请求无理。第五，违约金因为不可抗力的原因合同都可以终止，更不存在违约金了，我也不主张我的押金了，也算给他一部分补偿。第六，诉讼费不同意承担。本院经审理认定事实如下：2017年8月16日朱久富作为出租人（甲方）与杨文强作为承租人(乙方)签订《租赁合同》，双方约定：甲方同意将坐落位于北京市房山区102的商铺（以下简称102商铺）在全新装修状态下出租给乙方使用，用于餐饮经营。出租面积为137.43平方米。免租期为17天,自2017年8月13日起至2017年8月31日止。乙方在免租期内免付租金。租赁期自2017年9月1日起租至2022年8月31日止，租期5年。承租房屋租金以建筑面积每天每平米7.00元/(人民币)计算,该房屋面积137.43方米,计每月租金为￥29261.00元/(人民币)。租金标准在租赁期内采取递增方式。本合同约定两年内租金无递增,余下租期租金以当时市场价双方协商确定。租金每六个月支付一次,除本合同约定的租金递增条款以外,本合同有效期内租金不予调整。租赁期内具体交付租金日期为:第一次签约当日；第二次每半年付款同期到期前七日。押金相当于1个月的租金为贰万玖仟贰佰陆拾壹元/人民币(29261.00元)；租赁期限届满或合同终止后,押金除扣除应由乙方承担的租金、费用,以及乙方应当承担的违约赔偿责任外,剩余部分应如数返还给乙方。如乙方违反本合同的约定,甲方可按双方约定扣留全部或部分押金;如押金不足以弥补甲方损失,乙方应按约定另行赔付。合同签定当日乙方向甲方支付定金贰拾万肆仟捌佰贰拾柒元整，乙方在本合同签订之日起当日内向甲方交齐首次租金及押金,否则,乙方所交定金归甲方所有。在此期间如甲方违约则向乙方双倍返还定金。租赁期内的下列费用中,电费、水费、燃气费、电视收视费、电话费、上网费、车位费、供暖费、物业费等费用由乙方承担，本合同中未列明的与房屋租赁有关的其他费用均由甲方承担,如乙方垫付应由甲方支付的费用,应提前告知方,甲方应根据乙方出示的相关资费凭据向乙方返还相关费。甲方的权利及义务：1、甲方在合同规定的租赁期限起租日前将房屋交付给乙方。2、甲方为乙方正常使用承租区域提供与物业的协调和注册手续及相关的产权证明文件,并确保其真实有效。3、承租期内甲方提供租赁房屋、水、电、空调、供暖设备的日常维修养护。4、在承租期内甲方有权进入乙方承租区域对公共设施进行检查和维修,甲方行使该项权利时,应提前通知乙方,紧急情况除外;对于乙方基于房屋用途对房屋进行的装修、改善和增设的设备设施,甲方不负责修缮。5、甲方在对该房屋设施进行维修时,乙方应予以配合。6、本合同终止后,乙方应将本人物品及时搬出本房屋;逾期五日不搬,视为乙方放弃物品所属权,甲方有权自行处理。7、租赁期满前两个月,甲方与代理方有权在提前通知乙方情况下,乙方情况下,在正常工作时间内带未来客户看房,乙方应予以配合。8、租赁期满后,甲方应与乙方共同清点室内设备设施:设施;在设备设施良好,且乙方已经结清本房屋使用期间所产生的各项费用(如水、电、燃气费,宽带、电然气费,宽带、电话费、有线收视费、停车费等)当日内,甲方应将全额押金退还给乙方。9、乙方承租甲方的房屋用于商业用途的,甲方有义务向乙方提供办理工商登记等手续过程中由甲方出具的证照及说明,包括但不限于房屋所有权证书。乙方的权利及义务：1、乙方按照本合同的约定条款,按时支付押金和租金后有权使用本房屋。2、承租区域内的装修费用及协调工作由乙方自行负责。3、乙方对承租区域进行的装修应符合国家相关法律、法规及行业规范的要求,并提前向甲方提供内部装修设计施工图;由此产生的一切费用由乙方承担。4、在装修和使用过程中,乙方对承租区域的主要结构及装置进行任何改、改变或调整,应先征得甲方同意。正常使用磨损除外。5、乙方在装修工程开工之前将装修方案提交甲方物业管理机构,获得批准后方可施工。6、乙方应按照缴纳房屋租金及本房屋所产生的各项费用。7、乙方在租赁区域内保证其营业活动的合法性:不得存放违禁物品、易燃、易爆物品及危险品;如乙方违反,由此引发的相关责任由乙方自行负担。8、乙方在未经甲方同意的情况下,承租期内不得将其承租区域转租、转借第三方。9、乙方在承租期内应遵守物业管理机构制定的物业管理规定。10、租赁期满后,如乙方在租期内未违反合同的约定,且在与其他承租人条件同等的前提下,享有优先承租权。11、乙方应注意防水防火,如因乙方过失造成水灾或火灾,乙方庆承担相关民事责任、刑事责任及相关经济赔偿。违约责任与合同终止：甲方有下列行为之一的,乙方有权解除本合同:1、甲方不能提供本房屋的产权证明或所提供的房屋及各项设备设施不符合约定条件，影响乙方使用。2、甲方未尽房屋修缮义务,影响乙方使用。3、因甲方原因造成本合同无法继续履行,在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下,乙方所交付的租金按日结算,甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金,并赔偿乙方相当于2个月房租的违约金。乙方有下列行为之一的,甲方有权解除本合同:1、乙方未经甲方同意,转租、转借本房屋;或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计超过十五日。2、乙方未经甲方书面同意,擅自拆、改、变动本房屋的力本房屋的内外结构,损坏本房屋的设备、设施不及时修复,或者改变房屋的使用性质。3、乙方利用该房屋存放危险物品或进行违法活动。4、因以上原因双方解除本合同,甲方无须退还乙方所交付的押金;如押金不够赔付给甲方再带来的经济损失,甲方可再向乙方追偿。5、乙方未按本合同约定支付租金,逾期按日加付其月租金的5%作为滞纳金;逾期十五日仍未支付房租视为乙方自动退租,甲方有权收回该房屋,并追究乙方的违约责任。合同自签汀之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同,任何一方违反本合同约定,应支付守约方2个月房租作为违约金。免责条款：“不可抗力事件”指不能预见、无法避免且不能克服的客观情况,如:自然灾害、政府行为,或社会异常现象:若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务,该方应在不可抗力事件发生后十五天内书面通知另一方,双方应尽其最大可能地减少损失;若发生不可抗力事件,一方无需对因不能履行或损失承担责任,并且此种履行失败、迟延，不得视作对本合同的违约,声称因不可抗力事件丧失履行能力的一方应采取适当措施最大限度减少或消除不可抗力事件的影响,并在尽可能短的时间内尝试恢复履行受不可抗力事件影响的义务。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。由于出租时102商铺内有一定装修及经营设施，双方还补充约定：能带走属于乙方，转让费20000元。上述合同签订后，朱久富按约定向杨文强交付了102商铺；杨文强向朱久富交纳押金29261元及转让费20000元，并按约定给付朱久富租金至2020年2月28日。在102商铺承租过程中，杨文强将承租的102商铺的部分区域转租给其他商户进行经营，其他商户已经将租金交付杨文强，已交的租金租期最长的到2020年7月12日止。2020年1月底左右至2020年5月底，因疫情防控需要，102商铺周围被有关单位设置了围挡，导致杨文强无法正常经营。因双方对疫情期间的房屋租金减免问题，双方未能协商一致，杨文强未向朱久富交纳自2020年3月起之后的租金，并于2020年5月17日前后，杨文强搬离承租的商铺，但杨文强转租的其他商户至2020年7月份才搬离102商铺。杨文强及其转租的商户搬离102商铺时，均未与朱久富搬离房屋交接手续。杨文强承租102商铺期间，未交纳2017-2018年度供暖费8245.80元、2018-2019年度供暖费8245.80元、2019-2020年度供暖费6057.91元，未交纳2020年1月之后的物业费。朱久富于2020年8月19日补交了全部供暖费；于2020年9月25日自己交纳了2020年1月至2020年6月物业费7355.28元。上述事实，有双方当事人的陈述，朱久富提供的《租赁合同》、催款通知书、微信聊天记录、录音光盘、房产证、物业费收据、供暖费发票等证据在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定：依法妥善审理合同纠纷案件。受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。（三）当事人存在因疫情或者疫情防控措施得到政府部门补贴资助、税费减免或者他人资助、债务减免等情形的，人民法院可以作为认定合同能否继续履行等案件事实的参考因素。本案中，朱久富要求解除合同，被告杨文强亦同意解除合同，故对于租赁合同的解除，本院不持异议。关于合同解除之日，本院根据杨文强及其转租的租户已于2020年7月搬离102商铺的实际情况，本院确定自2020年7月31日起双方签订租赁合同解除。现杨文强及其转租的商户均已搬离承租的102商铺，朱久富也未提交证据证实出租时102商铺的原始状况，故其要求杨文强腾退租赁房屋,并恢复原状的诉讼请求，本院不予支持，朱久富可自行收回出租的102商铺。关于原告要求被告支付自2020年3月1日起至实际腾退租赁房屋期间的租金及支付2020年1月1日至实际返还房屋止的物业费的诉讼请求。因杨文强虽然于2020年5月17日左右就搬离承租的商铺，但其转租的商户至2020年7月才搬离商铺，搬离时杨文强也未向朱久富办理房屋交接手续。故本院据此确定2020年7月底之前，102商铺仍为杨文强承租使用，杨文强应当支付2020年3月至2020年7月的房屋租金及2020年1月至7月的物业费。审理中，双方均一致认可2020年新冠疫情发生后，因疫情防控需要，有关单位采取疫情防控措施在出租的102商铺周围设置了围挡，至2020年5月底围挡才被拆除。由于杨文强承租商铺系用于餐饮经营，因此，显而易见疫情或者疫情防控措施已经造成杨文强不能正常在承租的102商铺进行餐饮经营，但鉴于杨文强存在已经收取其转租商户的租金的情况，故本院适用不可抗力的规定，根据本案的实际情况，酌情免除此期间杨文强2个月的支付租金及物业费义务。又杨文强已经交付朱久富一个月的房租作为押金，押金应当折抵租金，故本院酌情确定杨文强再支付朱久富2个月的房屋租金以及5个月的物业费。因合同约定供暖费应由杨文强负担，故朱久富要求杨文强给付供暖费的请求，本院予以支持。因疫情或者疫情防控措施确实造成杨文强经营困难，应适用不可抗力的规定，故原告要求判定被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。杨文强主张已与朱久富协商一致，不同意支付租金等抗辩意见，证据不足，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告朱久富与被告杨文强签订的《租赁合同》自2020年7月31日起解除；二、被告杨文强于本判决生效后七日内给付原告朱久富租金58522元；三、被告杨文强于本判决生效后七日内给付原告朱久富物业费6129.35元；四、被告杨文强于本判决生效后七日内给付原告朱久富供暖费22549.51元。五、驳回原告朱久富的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1741元，由原告朱久富负担801元（已交纳）；由被告杨文强负担940元（于本判决生效之日七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  路 军二〇二〇年十一月二十七日法官助理  曾 慧书 记 员  张梦爽