广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤03民终18088-18089号 18088号案上诉人（原审原告）：杨德兰，女，汉族，1987年1月8号出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。 18089号案上诉人（原审原告）：邱巧珠，女，汉族，1978年9月29日出生，身份证住址广东省饶平县。 两上诉人共同委托诉讼代理人：吴寄帆，广东海埠律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：陈佳文，广东海埠律师事务所实习律师。 两案被上诉人（原审被告）：深圳市金拱门食品有限公司，住所地广东省深圳市福田区深南西路车公庙工业区天安数码时代大厦主楼**（仅作办公），统一社会信用代码91440300618899062X。 法定代表人：张家茵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴昌卉，万商天勤（深圳）律师事务所。 委托诉讼代理人：黄靖仪，万商天勤（深圳）律师事务所实习律师。 两案被上诉人（原审被告）：深圳市融易资产管理有限公司，住所地广东省深圳市龙，住所地广东省深圳市龙岗区横岗街道荷坳社区水晶之城会所101440300594312481J。 法定代表人：吴燕华，该公司执行董事。 上诉人杨德兰、邱巧珠因与被上诉人深圳市金拱门食品有限公司（以下简称金拱门公司）、深圳市融易资产管理有限公司（以下简称融易公司）房屋租赁合同纠纷两案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初20990-20991号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审查。两上诉人共同委托诉讼代理人吴寄帆、陈佳文，被上诉人金拱门公司委托诉讼代理人吴昌卉、黄靖仪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人杨德兰、邱巧珠上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.依法改判为支持杨德兰、邱巧珠的一审诉讼请求；3.判决本案一、二审诉讼费用由金拱门公司、融易公司承担。事实与理由：一、金拱门公司、融易公司利用“买卖不破租赁”这一法律规定，在涉案房产交易过程和纠纷发生前期共同欺骗杨德兰、邱巧珠，导致杨德兰、邱巧珠购买了存有潜在纠纷的涉案房屋。交易发生后，金拱门公司利用该规定强行且无偿占用杨德兰、邱巧珠涉案房屋，在杨德兰、邱巧珠明确发出其应支付租金否则限期搬迁的通知后，在合理时间内仍没有任何支付租金或采取相应补救措施的行为，不但违反了法律规定，也严重损害了杨德兰、邱巧珠的合法权益。 二、本案一审判决适用法律不当。1.即使杨德兰、邱巧珠和金拱门公司、融易公司之间的交易可以适用买卖不破租赁而继续履行原租赁合同，但在双方纠纷发生前，金拱门公司在长期占有使用涉案租赁房产期间，既没有履行依合同约定的“提成租金”的合同义务，在双方纠纷发生之后，甚至在收到杨德兰、邱巧珠要求其支付租金的要求后仍长期占用杨德兰、邱巧珠的涉案房产而拒不支付租金，其行为明显违反了法律规定，杨德兰、邱巧珠因此要求解除租赁合同并要求其搬出于法有据，理应支持。2.金拱门公司、融易公司滥用买卖不破租赁的法律规定，故意串通，损害了杨德兰、邱巧珠作为涉案房产权属人的合法权益，属于民法总则第一百三十二条明确禁止的行为。金拱门公司、融易公司在涉案经过中相互配合，融易公司采用欺诈蒙骗和空头许诺的手段，使杨德兰、邱巧珠在对原租赁合同条款不清的情况下购买了涉案房产。金拱门公司在明知杨德兰、邱巧珠不清楚原租赁合同条款的情况下，拒绝向杨德兰、邱巧珠提供书面的原租赁合同，同时以远低于同时段、同商铺的价位要求杨德兰、邱巧珠与其签订三方协议，并以此为借口向杨德兰、邱巧珠拒付租金。其两方的行为，共同导致了杨德兰、邱巧珠就涉案房产在长时间内没有收到租金，而金拱门公司也成了拖欠租金的最终不法受益人。 三、事实上，一审法院没有查明案件对杨德兰、邱巧珠的有利的事实，或者在查明后也没有对其做出解说或不予参考的原因，导致一审判决对杨德兰、邱巧珠严重不公。根据金拱门公司与第一手业主签订的合同和证据：1、双方在合同4.3条明确约定：金拱门公司在涉案房屋转让的过程中，金拱门公司有义务采取提存的方式，将涉案房屋的租金向提成部门缴交，且也约定了提成的费用等的承担。但事实上，金拱门公司自2014年4月以来一直没有向各业主交租，且在2018年6月杨德兰、邱巧珠向金拱门公司出具律师函要求其搬离和交租后，其仍没有采取合理的方式协商或支付租金。2、双方在合同1.2条中约定，如金拱门公司欠租10日起就应缴纳滞纳金，超过6个月的，甲方有权解除合同，同时要求支付违约金。事实上，金拱门公司至今已达两年多没有按约定向各业主支付任何租金，一审既没有判决支付滞纳金，也没有支持杨德兰、邱巧珠要求金拱门公司搬离的请求，既不公平也严重违反合同约定。3.双方在合同第10.3条约定：甲方承诺不对涉案物业分割出售，如甲方违反合同约定对涉案物业进行了分割出售，则乙方向甲方请求承担全部赔偿责任。根据该约定，涉案物业的原业主在合同中明确约定不对涉案物业进行分割出售。否则，金拱门公司的权利是向原合同出租方请求赔偿全部损失。4.从金拱门公司提供的证据，融易公司向金拱门公司于2016年2月23日发出的函可见，金拱门公司于2016年就已经知道融易公司将涉案物业进行了分割出售，但金拱门公司没有提出过任何异议和反对，相反，在收到杨德兰、邱巧珠律师函之后，金拱门公司、融易公司也没有主动与杨德兰、邱巧珠主动联系，金拱门公司给了一个回函，但上面没有任何联系信息。所以这些事实足以证明金拱门公司在这个过程当中没有遵守原来的合同，没有尽到其应尽的义务，而是在被诉以后以买卖不破租赁这一简单的法律关系进行抗辩，但是事实上金拱门公司、融易公司明显有存在利用法律规定侵犯他人权益的行为。 金拱门公司答辩称：杨德兰、邱巧珠所说的提存租金问题，我方在一审代理词有进行充分表达。租赁合同有这个约定，金拱门公司在各业主不接受金拱门公司支付的租金之后到公证处要求提存，公证处以租金存在异议拒绝了，所以金拱门公司没有办法。金拱门公司没有办法付租金的原因是，杨德兰、邱巧珠觉得上一手业主答应他的租金不是合同当中的租金，他们一致不接受，所以他们不提供帐号，不签订转让协议之后的三方补充合同，金拱门公司没有办法支付租金给他们。发短信、庭上表达、庭后发函，他们都不提供任何手续，对金拱门公司来说，新业主没有和金拱门公司补充签订一个第三方的转让合同，他们本人没有亲自确认自己的银行帐号和身份证信息及租金分配比例，金拱门公司没有办法向其支付租金。所以滞纳金、提存以及上述补充意见一个都不成，金拱门公司为了支付各业主的租金，用尽了各种办法。金拱门公司和第一手业主签订的合同，是说业主不能出售物业，现在业主出售了物业，金拱门公司没有任何办法阻止。杨德兰、邱巧珠要想清楚租金是合同约定的，金拱门公司为你们改变合同约定的条款，提高租金，并满足杨德兰、邱巧珠和上一手买家签买卖合同时候约定的租金，这是不可能的事。 杨德兰向原审法院起诉请求：1.判令金拱门公司自起诉日起三个月内搬离并向杨德兰交付案涉房产；2.判令金拱门公司从2018年4月12日起，以月租金19708元的标准向杨德兰支付至搬离并向杨德兰交付案涉房产时止的房租；3.判令金拱门公司从2018年4月12日起，以月租金19708元为基数，按同期人民银行贷款利率的四倍标准向杨德兰支付资金占用损失至搬离之日止；4.判令融易公司与金拱门公司承担共同赔偿责任；5.判令融易公司与金拱门公司承担本案的诉讼费用。 邱巧珠向原审法院起诉请求：1.判令金拱门公司自起诉日起三个月内搬离并向邱巧珠交付案涉房产；2.判令金拱门公司从2018年9月1日起，以月租金29620元的标准向邱巧珠支付至搬离并向邱巧珠交付案涉房产时止的房租；3.判令金拱门公司从2018年9月1日起，以月租金29620元为基数，按同期人民银行贷款利率的四倍标准向邱巧珠支付资金占用损失至搬离之日止；4.判令融易公司与金拱门公司承担共同赔偿责任；5.判令融易公司与金拱门公司承担本案的诉讼费用。 原审法院查明：2015年12月至次年5月，杨德兰、邱巧珠分别与融易公司签订《房地产买卖合同》（中介版），约定杨德兰、邱巧珠以数额不等的价格向融易公司购买深圳市龙岗区。合同签订后，杨德兰、邱巧珠按合同约定支付了定金、购房款等。融易公司将杨德兰、邱巧珠所购买的房产的产权证办至杨德兰、邱巧珠名下，但涉案房产一直没有向杨德兰、邱巧珠交付。在杨德兰、邱巧珠与融易公司交易过程中，融易公司告知杨德兰、邱巧珠所出售房产系带麦当劳租约。融易公司在《房地产买卖合同》（中介版）中手写添加了“带麦当劳租约”的字样。双方在之后签订的《深圳市二手房买卖合同》（备案版）中约定：买卖房产不带租约，融易公司收齐房款3日后向杨德兰、邱巧珠交房。之后双方签订《房地产买卖合同》补充协议，明确双方交易的房产系带麦当劳租约，租赁期限15年。签订补充协议之后的两年内，融易公司按购房总价5%年回报率的标准向杨德兰、邱巧珠支付固定投资回报，并分月计付，同期间的商铺租金收益由融易公司收取。杨德兰、邱巧珠称融易公司承诺已将案涉商铺出售给杨德兰、邱巧珠的情况告知过麦当劳且已取得麦当劳同意，并承诺其负责商铺出售后两年的租金，并保证麦当劳接手后的租金标准不会低于双方在补充协议中确定的固定投资回报标准，并且会逐年递增。签订补充协议之后的两年内，融易公司按月向杨德兰、邱巧珠支付了协议约定的固定投资回报。协议期满后，融易公司停止了支付。杨德兰、邱巧珠随后与金拱门公司经多次沟通，因租金标准差距过大，未果，遂引起诉讼。 2011年8月16日，金拱门公司向海轩广场开发商深圳市海轩投资发展有限公司租赁了海轩广场一层033-041九间商铺，开设麦当劳锦龙路餐厅，租期为15年，即起租日至15年止，免租期结束后至租期第三年每月提成租金按每月该餐厅销售额的6%计算，第4-8年每月提成租金按每月该餐厅销售额的7%计算，第9-15年每月提成租金按每月餐厅销售的8%计算。双方在10.3条约定：甲方海轩公司出售租赁物业不做分割转让，保证乙方金拱门公司在本合同项下权利和义务不受任何影响和改变。乙方金拱门公司收到物业所有权已过户的证明文件后，15日签订三方协议。2013年3月1日，双方签订《租赁合同》补充协议，将原合同条款：免租期至房产正式交付日起，乐购正式开业日止。变更为：免租期至房产正式交付日起，面积不小于8000平方米的品牌超市正式开业日止。2013年8月22日深圳市海轩投资发展有限公司书面通知金拱门公司将餐厅所涉商铺已整体出售给融易公司。2015年12月22日，融易公司向金拱门公司发函，表示不改变房屋租赁合同条款的前提下，会将餐厅所涉商铺转让给第三方。2016年2月2日金拱门公司向融易公司发函，要求尽快完成业主变更协议，并索要融易公司的银行帐号等，以向其支付租金。同时在第二份函件中明确表示，应告知第三人物业已出租的事实，并促成新买受人与金拱门公司签署补充协议。2016年2月23日，融易公司向金拱门公司发函，明确了免租期为房产交付日（2011年9月1日）至沃尔玛开业之日（2015年12月31日），2016年1月1日为计租日。 原审法院认为：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。杨德兰、邱巧珠与融易公司签订的《房地产买卖合同》（中介版）、《深圳市二手房买卖合同》(备案版）、《房地产买卖合同》补充协议以及金拱门公司与深圳市海轩投资发展有限公司签订的《租赁合同》均是各当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应当按约履行。金拱门公司与深圳市海轩投资发展有限公司签订的《租赁合同》签署日期先于杨德兰、邱巧珠与融易公司签订的各相关买卖合同之前，租赁期限为起租日后15年。根据杨德兰、邱巧珠的诉状及提交的证据，杨德兰、邱巧珠在与融易公司签订合同时已明知涉案房产系带麦当劳租约。杨德兰、邱巧珠因此负有了解该租约的期限、租金数额等必要条款的义务，依据交易习惯，该租约的必要条款，将成为杨德兰、邱巧珠是否购买涉案商铺的重要考量。本案中，杨德兰、邱巧珠与融易公司签订买卖合同后并已完成了过户，金拱门公司签订的租赁合同，将直接约束杨德兰、邱巧珠与金拱门公司，双方均应按该合同履行权利义务。杨德兰、邱巧珠与融易公司仅签订期限为两年的返租合同，并称融易公司承诺涉案商铺出售已取得金拱门公司同意，并承诺金拱门公司接手后的租金标准不低于返租合同的租金标准，并且会逐年递增。经查杨德兰、邱巧珠的上述主张并无相关证据证实，融易公司未到庭应诉，金拱门公司当庭亦予以否认，故对杨德兰、邱巧珠的上述主张，原审法院不予采纳。综上，杨德兰、邱巧珠请求判令金拱门公司搬离并向杨德兰、邱巧珠交付涉案房产，缺乏依据，原审法院不予支持。杨德兰、邱巧珠另请求判令金拱门公司在杨德兰、邱巧珠与融易公司返租合同期满后，按返租合同的月租标准支付租金及按银行同期贷款利率的四倍标准支付资金占用损失，该诉讼请求，超出2011年8月16日深圳市海轩投资发展有限公司与金拱门公司所签订的《租赁合同》的租金标准以外范围的数额，原审法院不予支持。因该《租赁合同》约定的租金标准系按金拱门公司锦龙路麦当劳餐厅每月销售额的百分比计算，杨德兰、邱巧珠的租金应按其房产建筑面积在033-041号铺位的总建筑面积368.46平方米中所占份额的比例计算。金拱门公司已提供涉案锦龙路麦当劳餐厅月营业额清单，原审法院予以认可。杨德兰、邱巧珠诉请融易公司与金拱门公司承担共同赔偿责任，缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、金拱门公司于一审判决生效之日起五日内向杨德兰、邱巧珠支付拖欠的房租（详见一审判决书附件列表），判决生效后的租金于每月15日前支付；二、驳回杨德兰、邱巧珠的其他诉讼请求。如果未按照一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费杨德兰、邱巧珠已预交，由杨德兰、邱巧珠与金拱门公司共同负担（详见一审判决书附件列表）。 本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。本案上诉争议的焦点主要是金拱门公司是否应搬离涉案房产以及其应向杨德兰、邱巧珠支付的租金标准。 关于金拱门公司是否应搬离涉案房产的问题。2011年金拱门公司即与深圳市海轩投资发展有限公司签订了《租赁合同》，约定租赁期限为起租日后15年，金拱门公司在《租赁合同》有效存续期间内有权占有并使用涉案房产，杨德兰、邱巧珠请求金拱门公司搬离涉案房产，缺乏法律依据，本院不予支持。 关于金拱门公司应向杨德兰、邱巧珠支付的租金标准。杨德兰、邱巧珠主张金拱门公司应按照融易公司向杨德兰、邱巧珠承诺的不低于返租合同，并且会逐年递增的标准支付租金。但根据本案查明事实，融易公司曾向金拱门公司发函表示在不改变租赁合同条款的前提下转让涉案房产给第三方，且杨德兰、邱巧珠并未提供证据证明金拱门公司知悉并同意其二人主张的上述租金标准。故杨德兰、邱巧珠的主张缺乏事实和法律依据，一审判决金拱门公司以2011年8月16日金拱门公司签订的《租赁合同》约定的租金标准向杨德兰、邱巧珠支付相应比例的租金并无不当，本院予以维持。杨德兰、邱巧珠还主张金拱门公司应按返租合同支付资金占用损失，缺乏依据，本院不予支持。 至于杨德兰、邱巧珠称金拱门公司与融易公司存在故意串通、损害其二人合法权益的行为，主张金拱门公司与融易公司承担共同赔偿责任，并未提供相应证据予以证明，本院不予支持。 综上所述，杨德兰、邱巧珠的上诉理由不成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 18088号案二审受理费人民币1300元，由上诉人杨德兰负担；18089号案二审受理费1302.48元，由上诉人邱巧珠负担。 本判决为终审判决。 审判长  梁乐乐 审判员  李 原 审判员  许海锚 二〇二〇年十一月十八日 书记员  李静雅 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。