北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初2966号原告：程凯楠，男，1991年2月1日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：吴**志，北京英淇律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋佳音，北京英淇律师事务所律师。被告：和谐置家（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市怀柔区。法定代表人：桑桂江，经理。被告：北京慧友房地产开发有限责任公司，住所地北京市怀柔区北大街****。法定代表人：沈涛，经理。委托诉讼代理人：孙金华，北京市环亚律师事务所律师。原告程凯楠与被告和谐置家（北京）房地产经纪有限公司（以下称和谐置家公司）、北京慧友房地产开发有限责任公司（以下称慧友公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对于事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件需要公告送达的，可以适用简易程序。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程凯楠及其委托诉讼代理人吴**志、宋佳音与被告慧友公司的委托诉讼代理人孙金华到庭参加诉讼，被告和谐置家公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。程凯楠向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告之间关于北京市怀柔区八龙桥雅苑×号楼×单元×号房屋买卖合同；2.判令二被告共同返还原被告剩余购房款20万元，并赔偿原告利息损失（以30万元为基数，自2016年11月2日起至2017年10月12日期间，按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算利息；以20万元为基数，自2017年10月13日起至2019年8月9日期间，按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算利息；以20万元为基数，自2019年8月20日至实际清偿之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率为标准核算）；3.诉讼费由被告负担。事实与理由：慧友公司是北京市怀柔区桥梓镇八龙桥雅苑房地产项目的开发商，委托和谐置家公司销售该楼盘房屋。原告是和谐置家公司的销售员，在销售期间，和谐置家公司告知员工可以优惠价购买该楼盘房屋。原告向和谐置家公司订购该楼盘的×号楼×单元×号房屋，面积约为100.39平方米，房款总价为164万元。2016年11月1日，原告向和谐置家公司交付了购房款30万元，和谐置家公司向原告出具了购房款交款收据，并称2017年初可以办理房屋过户手续。2017年5月，和谐置家公司告知原告该房屋暂时无法办理过户，可以选择退款。原告表示要求退款，后和谐置家公司于2017年10月13日退还原告购房款10万元，剩余20万元至今没有退还。2018年1月，和谐置家公司的老板王晓东因涉嫌诈骗被捕。法院生效判决中已经认定二被告之间存在共同销售该楼盘房屋行为，销售利益共同享有。原告向慧友公司要求退款时遭到拒绝，该公司拒不承认委托销售行为。故原告起诉至法院。慧友公司辩称，第一，慧友公司未委托和谐置家公司包销房屋。落款日期为2015年8月1日的《商品房独家包销协议》并非慧友公司与和谐置家公司签订，该协议上仅加盖了慧友公司公章，没有法定代表人或经办人的签字，且该协议将慧友公司错误地写成“北京惠友房地产开发有限责任公司”。第二，慧友公司与原告之间不存在合同关系。涉案合同主体应为原告与和谐置家公司，慧友公司并非合同主体，根据合同相对性原则，因此产生的后果应由和谐置家公司承担。第三，原告提供的银行明细不足以证明其购房及支付购房款的事实。第四，和谐置家公司从未向慧友公司交付过购房款。第五，原告作为和谐置家公司的员工，应对房屋销售业务熟悉，知道购房流程，但原告并未按规定履行。第六，根据合同相对性，各方当事人应按照各自成立的合同履行义务。在和谐置家公司与原告进行房屋买卖过程中，和谐置家公司并未按照包销协议约定履行义务，慧友公司得知后叫停了该行为，但和谐置家公司仍私自以其名义对外销售房屋、收取房款的行为，应由和谐置家公司自行承担。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。和谐置家公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：程凯楠提供了和谐置家公司于2016年11月1日出具的收据（载明“八龙桥雅苑×号楼×单元×号房款30万元。2017年10月13日转程凯楠卡10万元（已退）”），其父程凤洪名下北京农商银行交易明细（载明于2016年11月1日向北京京视中信数字传媒有限公司以POS消费方式支出11.5万元），其友李桂梅名下北京农商银行客户回单（载明于2016年11月1日向北京京视中信数字传媒有限公司以POS消费方式支出4.5万元）及李桂梅出具的借款证明。以上拟证明程凯楠向和谐置家公司购买涉案房屋并已付购房款30万元的事实。经询，程凯楠称另一部分购房款以现金14万元的方式支付。经质证，慧友公司认可该银行客户回单的真实性，但认为转账人员并非程凯楠，收款人为案外人，与本案无关；称程凯楠身为和谐置家公司员工，有机会接触该公司公章，不认可其证明目的。对于退款凭证，程凯楠提供了其名下工商银行交易明细（载明王晓东于2017年10月13日向程凯楠网上银行转账“退八龙桥×房款”10万元）。经质证，慧友公司以该交易明细未加盖银行红色印章为由对其真实性不予认可；即使真实，亦不认可该款项性质及其证明目的。对于与本案相同情况的谷怀广与慧友公司房屋买卖合同纠纷一案，北京市第三中级人民法院生效的（2019）京03民终9200号民事判决所认定的事实如下：涉案房屋是北京市怀柔区桥梓镇人民政府为了加快农村现代化进程，改善农民生活环境，在桥梓镇文化广场西侧建设农民商用楼，共4栋房屋，房屋坐落于桥梓镇八龙桥雅苑，其中1、4号楼为商用楼，2、3号楼为办公楼，土地性质为划拨土地，2007年1月18日，领取划拨国有土地证，产权人为怀柔区桥梓镇政府。2011年6月10日，桥梓镇政府补办了国有土地出让手续，慧友公司代为缴纳出让金，重新核发了国有土地证书，使用权类型变更为出让；2012年桥梓镇政府将剩余未售房屋销售给慧友公司，并办理了存量房屋过户手续。每套房屋对应一个产权证书，房屋产权人为慧友公司。其后慧友公司按照怀建文（2011）222号文的要求，八龙桥雅苑1、4号楼房屋可以面向桥梓镇村民销售，慧友公司自2013年开始陆续向桥梓镇村民和其他社会公众公开销售。涉案包销协议的签字盖章方为：慧友公司、和谐置家公司，该协议明确约定和谐置家公司代为销售房屋、代收全部房款。包销协议第五条第二款规定：乙方（和谐置家公司）应在签订本协议之日起，全力为甲方（慧友公司）销售上述房屋；无论在本协议中是否明确订明，乙方均可代表甲方处理或安排处理任何与本协议有关的且乙方认为有必要对协议内容有利的事项，甲方均认可乙方可以代其办理。涉案房屋在上述包销协议附件的房屋名单之内，依旧登记在慧友公司名下。在该案一审、二审庭审中，谷怀广等人均表示在签订涉案协议时，和谐置家的业务员均告知过他们，和谐置家是代慧友卖房子，具体的流程就是先签认购书或者房屋买卖居间合同，交完房款后，再签订正式的北京市存量房买卖合同，而后再办网签交房；慧友公司亦认可上述交易流程，并表示已经按照上述流程办成了多起房屋交易，如果和谐不出事，涉案房屋交易依旧能够成交。该案经北京市第三中级人民法院审理认为，慧友公司与和谐置家公司之间属于包销合同法律关系，慧友公司是出卖人，和谐置家公司是包销人。谷怀广向和谐置家公司交纳的款项中的中介费和服务费属于佣金性质，应交付于中介方和谐置家公司，对于此部分佣金，慧友公司并无返还义务，但是其他费用均系慧友公司委托授权和谐置家公司收取，在合同不能履行的情况下，慧友公司应予返还，并应支付相应利息。据此，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终9200号民事判决，判决如下：一、撤销北京市怀柔区人民法院（2019）京0116民初1336号民事判决；二、北京慧友房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还谷怀广款项47万元及利息（以47万元为基数，自2017年10月11日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、驳回谷怀广的其他诉讼请求。另查，北京京视中信数字传媒有限公司法定代表人为王晓东。据涉和谐置家公司房屋买卖合同纠纷同类案件所查明的事实，买房人通过向和谐置家公司实际控制人王晓东转账方式或者向北京京视中信数字传媒有限公司以POS消费方式支付和谐置家公司购房款，再由和谐置家公司出具相应收据的做法，符合和谐置家公司的交易习惯。本院认为，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，除有相反证据足以推翻的，当事人无需举证证明。根据北京市第三中级人民法院（2019）京03民终9200号生效判决所查明的事实，可以认定慧友公司与和谐置家公司就涉案房屋成立包销合同法律关系，慧友公司是出卖人，和谐置家公司是包销人。根据上述包销协议的相关约定可以看出，涉案房屋的买卖行为是由出卖人慧友公司和包销人和谐置家公司共同完成的，售房利益亦由慧友公司和和谐置家公司共同享有，当买受人的合同权益受到侵害，慧友公司与和谐置家公司均应对买受人承担责任。根据程凯楠提供的银行交易明细和公安机关的有关讯问笔录，可以认定程凯楠与和谐置家公司就涉案房屋成立买卖合同关系。根据程凯楠提供的房款收据，结合和谐置家公司的交易习惯，亦可认定程凯楠所述王晓东代表和谐置家公司收取了购房款30万元的事实。在房屋买卖合同不能履行的情况下，程凯楠要求解除该合同，理由正当，本院予以支持。关于合同解除时间一节，解除权人未发出解除合同的通知，径行起诉要求解除合同，且符合法律规定的解除情形的，本院以起诉状副本送达合同相对方的时间确定为合同解除的时间。诉争购房款系慧友公司委托授权和谐置家公司收取，现程凯楠主张慧友公司与和谐置家公司共同返还剩余房款并应支付相应利息的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。利息的起算时间由本院根据本案具体情况确定自交齐购房款之次日起分段计算，即以30万元为基数，自2016年11月2日起至2017年10月13日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以20万元为基数，自2017年10月14日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以20万元为基数，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。和谐置家公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩、举证及质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，判决如下：一、确认程凯楠与和谐置家（北京）房地产经纪有限公司就位于北京市怀柔区八龙桥雅苑×号楼×单元×号房屋所订立的房屋买卖合同于2020年10月15日解除；二、和谐置家（北京）房地产经纪有限公司、北京慧友房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内返还程凯楠购房款20万元，并支付利息（以30万元为基数，自2016年11月2日起至2017年10月13日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以20万元为基数，自2017年10月14日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以20万元为基数，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；三、驳回程凯楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由和谐置家（北京）房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。案件受理费减半收取计2419元，由和谐置家（北京）房地产经纪有限公司、北京慧友房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 王燕军二〇二〇年十一月十八日法官助理 吕娟娟书 记 员 王 也