广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初16679号原告：东莞市瀚森物业管理有限公司深圳市分公司，经营场所深圳市福田区彩田路**，统一社会信用代码91440300083868461E。负责人：陈伟强。委托诉讼代理人：钱丹，广东国欣律师事务所律师。被告：深圳市鼎风信息科技有限公司，住所深圳市南山区西丽街道中山园路**TCL国际E城****，统一社会信用代码914403003265335793。法定代表人：叶**扬。原告东莞市瀚森物业管理有限公司深圳市分公司与被告深圳市鼎风信息科技有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月27日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年7月23日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人钱丹到庭参加诉讼，被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告签订的《瀚森大厦物业管理服务合同》于2019年5月20日解除；2.被告向原告支付2019年5月1日至2019年5月31日的物业服务费23259元；3.被告向原告支付2019年5月6日至2019年11月5日迟延支付物业服务费的违约金12769.19元（暂计算至起诉日2019年11月5日,2019年11月6日后的违约金计算至被告向原告支付完毕全部物业服务费为止）；4.被告向原告支付2019年5月1日至2019年5月30曰空调维护费3486.76元；5.被告向原告支付2019年5月6日至2019年8月16日迟延支付空调维护费的违约金1956.07元（暂计算至起诉日2019年11月5日，2019年11月6日后的违约金计算至被告向原告支付完毕全部空调维护费为止）；6.被告向原告支付2019年4月1日至2019年5月20日的电费7867.78元；7.被告向原告支付2019年5月6日至2019年11月5日迟延支付电费的违约金4413.82元（暂计算至起诉日2019年11月5日，2019年11月6日后的违约金计算至被告向原告支付完毕全部电费为止）；8.被告向原告支付2019年5月1日至2019年5月30日的物业专项维修资金363.41元；9.被告向原告支付2019年5月6日至2019年11月5曰迟延支付物业专项维修资金的违约金203.87元（暂计算至起诉日2019年11月5日，2019年11月6日后的违约金计算至被告向原告支付完毕全部电费为止）；9.被告承担本案的全部诉讼费用。庭审时，原告明确违约金均是按日千分之三计算，其中电费的违约金自2019年6月6日起计算，其他费用的违约金自2019年5月6日计算。事实和理由：2018年2月1日，被告与深圳市昌盛投资发展有限公司签订了《房屋租赁合同》，深圳市昌盛投资发展有限公司将位于深圳市福田区房屋出租给被告。同日，原告与被告签订了《瀚森大厦物业管理服务合同》，约定在租赁期间，由原告向被告提供物业服务。因被告违约，2019年5月20日，深圳市昌盛投资发展有限公司依约解除了与被告的租赁法律关系。深圳市昌盛投资发展有限公司解除与被告签订的《房屋租赁合同》后，被告仍拖欠原告的物业服务费及其它约定的相关费用。经原告多次通知催缴，被告仍置若罔闻，拒绝履行合同约定的义务。为维护自己的合法权益不受非法侵害，原告依据法律、法规的规定及《瀚森大厦物业管理服务合同》的约定，特向法院提起诉讼。被告未答辩，开庭时缺席。经审理查明，原告（甲方）与被告(乙方)签署《瀚森大厦物业管理服务合同》约定，甲方与业主深圳市昌盛投资发展有限公司签订了《前期物业服务合同》，受业主委托为本项目提供物业服务。物业为深圳市瀚森大厦10层整层写字楼（下称涉案物业），建筑面积为1573.25平方米。物业服务费按乙方承租的物业的建筑面积交纳，写字楼为16元/平方米/月，商业为35元/平方米/月，除上述物业服务费外，乙方还需向甲方交纳水电费（包括公用分摊的水电费）、空调使用费、空调维护费、日常收取的物业专项维护资金等相关费用。空调维护费按租赁房屋的建筑面积计算，每平方米每月为2.40元，物业专项维修基金为0.25元/平方米/月。乙方应在每月5日前交纳当月物业服务费、空调维护费、日常收取的物业专项维护资金及上月水电费、空调使用费等相关费用。物业服务期限为11年，自2018年2月1日至2029年1月31日。乙方未按时缴纳各项费用的，每迟延一天须按照欠款总额的0.3%向甲方支付迟延付款违约金，乙方迟延缴纳任何一项费用达到10天时，采取停水、停电措施向乙方追收欠款，乙方迟延缴纳任何一项费用超过一个月时，甲方还可采取或通知业主采取依法可采取的其他必要措施。原告制作的被告拖欠的2019年4月1日至5月20日期间的电费合计为14333.55元，被告已支付6465.77元，尚欠7867.78元。另查，深圳市昌盛投资发展有限公司（甲方）与被告（乙方）签署《物业服务合同》约定，甲方将瀚森大厦委托乙方实施前期物业管理服务，写字楼的物业服务费为16元/平方米/月，空调维护费为2.40元/平方米/月。再查，2018年2月1日，深圳市昌盛投资发展有限公司与被告签署《房屋租赁合同》约定，被告承租涉案物业，因被告拖欠出租方的租金，出租方将本案被告列为被告，以房屋租赁合同纠纷为由诉至本院，案号为（2020）粤0304民初16678号（下称16678号案件），本际经审理认为，被告于2019年4月22日向出租方支付了2019年3月份租金40177.05元后再未支付任何费用，拖欠租金达30日以上，出租方有权根据合同约定解除合同。本院遂于2020年11月18日依法作出判决，判决确认深圳市昌盛投资发展有限公司与深圳市鼎风信息科技有限公司于2018年2月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年6月1日解除。本院认为，原告与被告签署的《瀚森大厦物业管理服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方成立合法有效的物业服务合同关系。16678号案件深圳市昌盛投资发展有限公司与被告签署《房屋租赁合同》已解除，原告与被告签署的《瀚森大厦物业管理服务合同》也一并解除。被告未按合同约定向原告支付物业服务费构成违约，原告有权要求被告支付拖欠的2019年5月份的物业服务费23259元、空调维护费3486.76元、专项维修基金363.41元、2019年4月1日至5月20日期间的电费7867.78元及违约金，合同约定的日千分之三的违约金过分高于被告逾期向原告支付费用给原告造成的损失，本院酌定被告按日万之三的标准自2019年5月6日起向原告支付拖欠物业服务费、空调维护费、本体维修基金的违约金、自2019年6月6日起向原告支付拖欠电费的违约金至实际清偿之日止，对原告主张违约金计算标准超出的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告东莞市瀚森物业管理有限公司深圳市分公司与被告深圳市鼎风信息科技有限公司签署的《瀚森大厦物业管理服务合同》已解除；二、被告深圳市鼎风信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市瀚森物业管理有限公司深圳市分公司支付2019年5月1日至5月31日的物业服务管理费23259元、空调维护费3486.76元、专项维修资金363.41元及违约金（违约金分别以各项费用拖欠金额为计算基数，均按日万分之三的标准自2019年5月6日起按计算至实际清偿之日止）；三、被告深圳市鼎风信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告东莞市瀚森物业管理有限公司深圳市分公司支付2019年4月1日至5月20日电费7867.78元及违约金（违约金按日万分之三的标准自2019年6月6日起按计算至实际清偿之日止）；四、驳回原告东莞市瀚森物业管理有限公司深圳市分公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1158元（已由原告预交），由原告负担371元，被告负担787元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  肖英二〇二〇年十一月二十日书记员  胡洁附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。