河南省栾川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0324民初1748号原告（申请执行人）：张爱月，女，汉族，1971年5月9日出生，住河南省栾川县。委托诉讼代理人：常江波，洛阳市栾川县蓝天法律服务所法律工作者。被告（案外人）：常利伟，男，汉族，1987年1月28日出生，住河南省洛阳市洛龙区。被告（案外人）：郝敬平，女，汉族，1989年10月15日出生，住河南省洛阳市洛龙区。二被告委托诉讼代理人：许记慈，河南绿剑律师事务所律师。第三人（被执行人）：张文，男，汉族，1969年4月26日出生，住河南省洛阳市西工区。第三人（被执行人）：代双云，女，汉族，1966年7月2日出生，住河南省洛阳市西工区。第三人（被执行人）：河南百通置业有限公司，住所地洛阳市经济开发区开元大道和汇通街交叉口西北角，统一社会信用代码914103005763370793。法定代表人：张文。第三人共同委托诉讼代理人：常琳，河南鼎大律师事务所律师。原告张爱月与被告常利伟、郝敬平、第三人张文、代双云、河南百通置业有限公司执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求事项：1、请求依法撤销栾川县人民法院（2020）豫0324执异40号执行裁定书，恢复对该案的执行；2、本案一切费用由被告方承担。事实与理由：原告与第三人民间借贷纠纷一案，于2016年1月依法申请诉前保全，将涉案房产予以查封。2016年3月29日达成协议并制发（2016）豫0324民初175号民事调解书，目前该案仍在执行中。被告常利伟称，2015年10月9日，原定购房产为1-1-2705号，后经了解该房被查封，经多次共同协商又转调至2-2-1302号。具体转调时间被告未提供。但其2015.10.7《正式认购书》上第五行“物业名称”一栏的房号“2-2-1302”显然是事后添加的，明显与其他笔迹不一致，与其他内容均不同一支笔。2015.10.7，即同日，百通置业的2万元定金收据上的房号却是1-1-2705号。2015年10月9日53万元房款收据上仍然1-1-2705号。该三份重要手续上显示的房号却严重不一致。充分说明被告自始就在说谎，10月7号认购2705号房，随后听说被查封，经多次协商调整为1302。既然多次调整协商，肯定不是当天就调整完成了，况且认购书上面的面积为131.43平方，发票上却是135平方。显然，10月7日的认购书上直接注明为1302号是事后添加的，被告在伪造证据，编造事实，其提供的权利证据不能排除执行。被告仅提供收款收据，没有提供当时的银行转款凭证，不能证明其已有效付款，不能证明资金的来源。权利人早就听说被执行人在大肆转移卖法院查封冻结的房产。据此，权利人认为，被告仅提供自制收据，没有银行转账凭证或对手信息银行流水，不能证明其付款情况和付款时间等情况。其和被执行人有恶意串通，损害权利人利益的行为。同时，被告因不能提供有效银行交款凭证或银行流水，其主张的付款事实不能排除执行。原告申请保全查封的时间在2016年2月1日，而被告发票复印件时间是2016年6月7日，说明被告开票认购的时间晚于查封时间。故我方申请查封在先有效，其从时间上不能排除执行。被告原购房因被查封又转调至2-2-1302号，是其与开发商之间的事，开发商为何“一直推托不签定正式购房合同”，或为何不办入户手续，也与原告无关。由此，也可以看出其截至目前没有签定合法有效的购房合同，不符合《办理执行异议若干规定》28号规定的“在法院查封之前已签定合法有效书面买卖合同”之规定，故其权利存在重大瑕疵，不能排除执行。综上所述，被告未签定有效书面合同，在法院查封前没有合法占用该房产，支付全部有效价款没有有效证据，未办理过户原因不明。其异议不符合《执行异议若干规定》28条的规定，其没有依法取得相关权利，其异议不能排除执行。故请恢复原裁判的执行。二被告辩称：一、答辩人于2015年10月7日与第三人河南百通置业有限公司签订了《正式认购书》一份，购买位于洛阳市洛龙区××商品房××城小区××单元××室房产。2015年10月9日，异议人向河南百通置业有限公司全额支付五十五万元购房款。随后答辩人从房管局得知该房产由于债务纠纷被人民法院查封，经答辩人与第三人河南百通置业有限公司多次沟通协商，双方于2016年1月27日协商一致后，第三人河南百通置业有限公司同意将房产同价调换至百汇城小区2幢2单元1302室，答辩人检查房屋无异常后收房入住。之后开发商以各种理由推脱不与异议人签订正式购房合同至今。二、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。答辩人与第三人河南百通置业有限公司签订的《正式认购书》依法应当认定为商品房买卖合同。对于该合同签订后的履行情况：答辩人按照认购书规定期限内全额支付购房款55万元，第三人河南百通置业有限公司在收款后亦开具了相应收据及销售不动产发票，答辩人收房后已经实际装修入住并一直正常缴纳房屋的水电费、物业费、暖气费等相关费用，该合同目前已经基本实际履行完毕。故该房产应当为答辩人所有。综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。结合本案，答辩人认为我方与河南百通置业有限公司签订的关于洛阳市洛龙区汇通街32号的商品房百汇城小区2幢2单元1302室房产的《正式认购书》时间早于人民法院查封时间，且该《正式认购书》系买卖双方在平等自愿的基础上签订的，内容也不违反任何法律规定，属于有效合同。虽然该房屋目前仍然登记在河南百通置业有限公司名下，但答辩人已支付了全额购房款，河南百通置业有限公司也已将该房屋交付给答辩人使用。该房屋已由答辩人装修并入住多年，至今迟迟不能办理过户手续的原因在于开发商，不在于答辩人，故该房屋依法应当归常利伟所有，该房屋的情况完全符合上述法律规定的情形。栾川县人民法院（2020）豫0324执异40号执行裁定书处理结果公平公正，符合法律规定，原告张爱月的诉讼请求于法无据，应当予以驳回。第三人述称：一、被告与河南百通置业有限公司签订的各项合同合法有效。本案被告于2015年10月7日与河南百通置业有限公司签订涉案房屋的《百汇城小区正式认购书》，缴纳购房定金2万元。该协议系双方真实意思表示，并未损害其他人利益，未违反国家法律强制性规定，合法有效。二、被告交付2万元定金后，未拖欠售房方任何款项。2015年10月7日与河南百通置业有限公司签订涉案房屋的《百汇城小区正式认购书》，缴纳购房定金2万元，被告欠河南百通置业有限公司房款结清，被告未拖欠河南百通置业有限公司任何房款。被告交付房款行为符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（三）项规定。三、被告自《百汇城小区正式认购书》后就占有涉案房产至今，对涉案房屋有占有使用权。被告2015年10月7日与河南百通置业有限公司签订涉案房屋的《百汇城小区正式认购书》后双方完成房屋交接，正式占有涉案房屋，并交纳各项服务费用对房屋进行使用至今，被告占有房屋行为符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第二款规定。四、涉案房屋2017年1月18日拿到竣工验收备案证书，未办理房产证明非因被告自身原因，被告在此之前无法办理房产证明，涉案房屋于2016年2月1日被贵院司法查封，至今无法办理房产证。综上，被告诉求符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够排除执行，被告诉求符合法律规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据有效证据，本院确认以下案件事实：本院于2016年2月4日作出（2016）豫0324民初175-3号民事裁定书，对河南百通置业有限公司位于洛阳市经济开发区开元大道北侧、老大明渠南百汇城2幢……2-1302……房产予以查封。本院于2016年3月29日作出（2016）豫0324民初175号民事调解书，其中约定由张文、代双云、河南百通置业有限公司偿还张爱月19141696元及利息。后本院又于2019年1月23日作出（2017）豫0324执642号执行裁定书，续查封了案涉房产。案外人常利伟、郝敬平提出执行异议，称查封的2-1302号房产系其所有，请求人民法院解除对位于洛阳市经济开发区开元大道北侧、老大明渠南、汇通街西百汇城2幢2-1302号房产的查封。本院审查后遂于2020年8月26日作出（2020）豫0324执异40号执行裁定书，执行裁定书中载明“本院认为，案外人常利伟、郝敬平在法院查封之前与河南百通置业有限公司签订了认购书，该认购书中有单价、总价款、购买房产的名称、位置、面积具备商品房买卖合同基本条款，可视为签订有效书面买卖合同，案外人常利伟、郝敬平一方提交的证据材料显示已支付了房款，并实际入住争议房产，虽未办证，是由于我国目前不动产登记制度不健全，更多是属于房地产企业原因。故案外人常利伟、郝敬平异议成立。”张爱月不服该执行裁定，向本院提起执行异议之诉。本院认为：常利伟、郝敬平提交的《正式认购书》、银行流水、收据、销售不动产统一发票、河南省地方税务局发票真伪查询系统截图、房管局房屋管理系统截图、房屋记载表等证据之间相互印证并共同证明本案常利伟、郝敬平在人民法院查封涉案房产之前与河南百通置业有限公司签订了《正式认购书》一份，购买位于洛阳市洛龙区××商品房××城小区××单元××室房产，并支付了价款，在人民法院查封之前，常利伟、郝敬平与河南百通置业有限公司协商将1幢1单元2705室调换为2幢2单元1302室并占有涉案房产，且非因买受人自身原因未办理过户登记，案外人常利伟、郝敬平就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。对原告张爱月提出的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告张爱月的诉讼请求。本案受理费9300元，由原告张爱月负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  刘小伟人民陪审员  程红玉人民陪审员  康向辉二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  黄亚男后附相关法律规定及上诉须知：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的;(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。上诉须知当事人如果对本判决不服，在法定上诉期限内欲上诉，按下列程序进行：一、应向本院立案庭提交如下材料：1、上诉状副本为被上诉人数另加六份。（若上诉案件中对一审部分当事人无意见，则这部分当事人一审是什么地位，上诉状就列什么地位，如一审原告XXX，并亦为其准备上诉状副本）。2、加盖送达时间的一审判决书。3、上诉人是公民的，应提交身份证复印件；上诉人是法人或其他组织的，应提交加盖公章的营业执照复印件、组织机构代码复印件、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件。4、若由律师办理上诉，还应提交律所公函、委托书及律师执业资格证复印件；若由其他公民办理上诉，还应提交推荐函、委托书；若由近亲属办理上诉，还应提交委托书、身份关系证明材料。二、上诉人或委托代理人应到立案庭填写送达地址确认书并领取上诉缴费通知单。上诉人持上诉缴费通知单于7日内到洛阳市中级人民法院缴费，逾期视为放弃权利。附：上诉材料邮寄地址：河南省洛阳市栾川县兴华中路73号收件人：河南省栾川县人民法院立案庭（收）联系电话：0379-6315****若未按上述程序办理上诉手续，由当事人自行负担不利后果。