山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5852号上诉人(原审被告)：山西超体体育文化传播有限公司。法定代表人：王某。被上诉人(原审原告)：山西中煤物业有限公司。法定代表人：闫某，执行董事。委托诉讼代理人：梁某，1989年5月15日出生，山西中煤物业有限公司法务，住太原市。委托诉讼代理人：徐某，住太原市。上诉人山西超体体育文化传播有限公司因与被上诉人山西中煤物业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省太原市迎泽区人民法院（2020）晋0106民初1009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。山西超体体育文化传播有限公司上诉请求：1.请求撤销太原市迎泽区人民法院(2020)晋0106民初1109号民事判决书第二项;2.核减因被上诉人原因导致上诉人停业期间的租金137.5万元,改判上诉人向被上诉人支付租金61万元。3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:被上诉人以王某未交纳3层租金为由关停上诉人的水电与电梯及房屋,造成上诉人无法正常营业,属于被上诉人违约,该期间相应的租金137.5万元应予核减。被上诉人从2018年春节(1月16日)将水电、电梯关停，至2018年8月2日才让上诉人恢复营业。此后物业又要求上诉人整改浴区,自2018年11月2日至2019年1月18日,再次停业两个多月。被上诉人又于2019年4月底将上诉人的房屋上锁,致使上诉人再次无法营业。被上诉人的行为致使合同目的无法实现,给上诉人造成了严重的经济损失。一审时,被上诉人也承认关停的事实,但法院对上述事实未予认定,也未将该关停期间的租金予以核减,请求二审法院在查清事实的基础上,依法改判。山西中煤物业有限公司辩称，双方在2016年2月29日签订了《场地房屋租赁合同》,该合同是双方真实意思表示,且不违反法律的强制性规定,合法有效。合同签订之后,被上诉人作为出租方如约交付了房屋,但是上诉人没有按照约定按时足额支付租金,从2017年12月5日开始拖欠,直到2018年12月12日交了一笔10万元的租金,之后再也没有交纳过任何的费用。被上诉人所说的锁门、关电梯这些是因为他欠缴物业费,被山西杰欣物业公司关停的,而不是被上诉人的行为,与被上诉人无关,所以不构成上诉人要求核减租金的理由。上诉人所陈述的2018年12月到2019年2月,是因为浴区漏水,进行停业维修，故也与被上诉人无关,不构成核减租金的理由。综上，一审法院认定事实清楚,适用法律准确,应予维持。山西中煤物业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《场地（房屋）租赁合同》，山西超体体育文化传播有限公司返还房屋；2.判令山西超体体育文化传播有限公司向山西中煤物业有限公司付清山西超体体育文化传播有限公司实际搬出该房屋前的拖欠租金，截止2019年3月31日共计欠付租金184万元（已扣除保证金）；3.判令山西超体体育文化传播有限公司向山西中煤物业有限公司支付山西中煤物业有限公司已垫付的水电费、物业费共计442317.23元；4.判令山西超体体育文化传播有限公司向山西中煤物业有限公司支付违约金684695.17元［（184万元＋442317.23元）×30％］；5.判令本案诉讼费由山西超体体育文化传播有限公司承担。在庭审过程中，山西中煤物业有限公司将第二项、第四项诉讼请求增加为：1.判令山西超体体育文化传播有限公司向山西中煤物业有限公司付清山西超体体育文化传播有限公司实际搬出该房屋前的拖欠租金，截止2019年5月26日共计欠付租金402.5万元（已扣除保证金）；2.判令山西超体体育文化传播有限公司向山西中煤物业有限公司支付违约金1340195.17元。一审法院认定事实：2016年2月29日，山西中煤物业有限公司（甲方）作为出租人与山西超体体育文化传播有限公司（乙方）作为承租人签订《场地（房屋）租赁合同》，约定：1.出租场地位于太原市××路整层，租赁面积共计3450㎡；2.乙方租赁该房屋的经营范围：健身；3.租期为5年，从2016年3月5日至2021年7月4日止（2016年3月5日至2016年7月4日为装修免租期）；4.租金计算方式：180万元／年；交纳方式：租金按半年支付。乙方在合同签订当日内向甲方指定账户以现金或转账方式先缴纳租金人民币45万元整，装修免租期结束付租金人民币45万元整，以后租金均按半年支付一次，即每年6月5日、12月5日分别缴纳90万元；5.保证金支付：本合同签订之日乙方向甲方交付10万元作为房屋租赁保证金。保证金为乙方不损坏房屋结构设施、不拖欠水、电、燃气、物业费、有线电视等费用的保证。保证金不冲抵末期房租。同时甲方向乙方出具保证金收据。在合同履行期间，若乙方违约给甲方造成损失，甲方有权直接从保证金中扣除予以补偿，并书面通知乙方，乙方在收到甲方的扣款通知后7日内将保证金补齐。合同期满，该房屋无任何损坏，结清全部费用双方办理移交手续后，甲方将所收保证金全部返还乙方；如有损坏，至将损坏场地或设备恢复原状之日保证金返还乙方或从保证金中扣除损失数额，将余额返还乙方；6.租金中不包含水、电、燃气、物业费、网费、有线电视等费用，物业费由乙方按照本小区物业收费标准每月5元／㎡向山西杰欣物业有限公司缴纳，物业费随每年房屋租金一次性缴纳；7.乙方有拒付或未依约交纳租金和相关费用逾期一个月以上的，甲方有权解除合同，并有权采取停水、停电等措施；8.乙方未依约交纳租金及费用的，除应立即如数缴清外，逾期一个月内，应每日向甲方支付迟延租金及合同约定费用10％的违约金；超过一个月的，自超过之日起应每日向甲方支付迟延租金及合同约定费用3倍的违约金。2018年1月18日，山西中煤物业有限公司向山西超体体育文化传播有限公司出具一份《租金催缴通知书》，载明山西超体体育文化传播有限公司与山西中煤物业有限公司在2016年02月29日签订了关于金港国际商务中心A座四层整层的《场地（房屋）租赁合同》，现已累计拖欠房租131万元，已经对山西中煤物业有限公司造成了特别巨大的经济损失，严重影响了山西中煤物业有限公司正常经营及正常工作的开展。请山西超体体育文化传播有限公司务必最迟于2018年1月22日16：00前缴清所欠山西超体体育文化传播有限公司房屋租金，否则，山西中煤物业有限公司将依据《场地房屋租赁合同》第六条约定，对山西超体体育文化传播有限公司采取停水，停电等措施。另外，山西中煤物业有限公司将保留通过法律途径追究山西超体体育文化传播有限公司违约责任的权利，由此造成的一切法律责任与经济损失由山西超体体育文化传播有限公司全权承担。所欠房屋租金如下：2017年07月05日-2018年O1月04日41万元；2017年01月05日-2018年07月04日90万元；合计：131万元。2018年7月31日，山西超体体育文化传播有限公司向山西中煤物业有限公司出具一份《承诺书》，承诺：1.2018年8月1日前交付山西中煤物业有限公司房租30万元，恳请山西中煤物业有限公司能让山西超体体育文化传播有限公司先投入正常营业（包括电梯等正常使用）；2.2018年11月1日前交付山西中煤物业有限公司房租50万元；3.2018年12月31日前再交付房租50万元；4.山西超体体育文化传播有限公司保证在2019年2月1日（春节前）把2018年剩余房租费用全部补齐。2019年开始之后的所有房租，山西超体体育文化传播有限公司承诺严格按照季度交纳，绝不拖欠。庭审中，山西中煤物业有限公司陈述其主张的租金为2017年12月5日至2019年3月31日期间，租金共计223万元，山西超体体育文化传播有限公司尚欠184万元。山西超体体育文化传播有限公司陈述2018年5月把欠的租金已经补齐，2018年4月30日前的租金就不欠了。2016年9月18日山西超体体育文化传播有限公司向山西中煤物业有限公司转账32万元是付的4层2017年1月5日到2017年7月4日的租金，山西中煤物业有限公司计算租金未扣减该部分数额。山西中煤物业有限公司陈述上述32万元系支付3层的租金，并提交的两份《退租协议》及收据一份，山西超体体育文化传播有限公司辩称两份《退租协议》中王某签字并非其本人，向一审法院申请鉴定，2020年6月10日庭审后山西超体体育文化传播有限公司撤回鉴定申请。山西中煤物业有限公司陈述其主张的水电费及物业费为2016年10月至2018年8月12日，已扣除2018年3月1日至2018年7月31日停业期间的。山西中煤物业有限公司于2019年3月18日向山西杰欣物业有限公司交纳了上述水电费315817．23元及物业费126500元。庭审中山西超体体育文化传播有限公司陈述实际营业至2019年4月30日，山西中煤物业有限公司陈述于2019年5月初锁了山西超体体育文化传播有限公司所租赁房屋。本案审理过程中，山西中煤物业有限公司向一审法院申请财产保全，一审法院于2019年8月29日查封了山西超体体育文化传播有限公司在租赁场地内的健身器材。本案审理过程中，山西超体体育文化传播有限公司提出山西中煤物业有限公司主张的违约金超过实际损失，申请予以减免或减少。一审法院认为，当事人双方之间构成房屋租赁合同关系，双方签订的《场地（房屋）租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利并履行义务。本案中山西超体体育文化传播有限公司陈述实际营业至2019年4月30日，山西中煤物业有限公司陈述于2019年5月初锁了租赁房屋，因此租期应酌情计算至2019年4月30日，对山西中煤物业有限公司请求山西超体体育文化传播有限公司支付自2019年5月1日起之后租金的诉讼请求不予支持。经核算，2017年12月5日至2019年3月31日的租金共计222.5万元，山西中煤物业有限公司计算为223万元有误，山西中煤物业有限公司当庭陈述山西超体体育文化传播有限公司尚欠184万元，应核减5000元，为1835000元。本案中双方对2016年9月18日的一笔32万元的转账所针对的租赁物存在争议，山西中煤物业有限公司主张该32万元系王某个人支付3层的房屋租金，并提交了两份《房屋退租协议》，一审法院结合山西中煤物业有限公司与王某房屋租赁合同纠纷一案中双方的举证，一审法院认为该32万元应为王某支付3层房屋的租金，山西超体体育文化传播有限公司以上述两份《房屋退租协议》并非其本人签字为由向一审法院申请鉴定，后于2020年6月10日向一审法院申请撤回鉴定申请，针对上述两份协议山西超体体育文化传播有限公司并未提交相反证据予以反驳，应承担举证不利的法律后果。综上，截止2019年4月30日，山西超体体育文化传播有限公司应向山西中煤物业有限公司支付租金1985000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中双方约定山西超体体育文化传播有限公司有拒付或未依约交纳租金和相关费用逾期一个月以上的，山西中煤物业有限公司有权解除合同，现山西超体体育文化传播有限公司逾期支付房租超过一个月以上，山西中煤物业有限公司有权解除合同，山西中煤物业有限公司相应的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，据此山西超体体育文化传播有限公司应当将租赁房屋腾退给山西中煤物业有限公司。山西中煤物业有限公司相关诉讼请求本院予以支持。关于山西中煤物业有限公司主张的为山西超体体育文化传播有限公司垫付的水电费、物业费，《场地（房屋）租赁合同》明确约定上述费用应由山西超体体育文化传播有限公司承担，根据一审法院对证人的当庭询问，证人刘永刚陈述山西中煤物业有限公司并未向山西欣杰物业有限公司实际交付物业费、水费、电费442317．23元，故一审法院对山西中煤物业有限公司请求山西超体体育文化传播有限公司支付其代垫的物业费、水电费442317．23元的诉讼请求不予支持。关于山西中煤物业有限公司主张的违约金问题，山西超体体育文化传播有限公司未能按期支付房租，已构成违约，应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中山西中煤物业有限公司主张的违约金过高，一审法院依法予以调整，违约金酌定以山西超体体育文化传播有限公司所欠房租1985000元按照中国人民银行同期贷款年利率4．35％计算一年，计86347．5元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，判决：一、山西中煤物业有限公司与山西超体体育文化传播有限公司2016年2月29日签订的《场地（房屋）租赁合同》于一审判决生效之日解除；二、山西超体体育文化传播有限公司于一审判决生效之日起十日内支付山西中煤物业有限公司自2017年12月5日至2019年4月30日的租金1985000元；三、山西超体体育文化传播有限公司于一审判决生效之日起十日内支付山西中煤物业有限公司违约金86347.5元；四、山西超体体育文化传播有限公司于一审判决生效之日起二十日内将位于太原市××路整层的房屋腾退，交付山西中煤物业有限公司管理使用；六、驳回山西中煤物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60060元、保全费5000元，共计65060元，由山西中煤物业有限公司负担41638元，由山西超体体育文化传播有限公司承担23422元。二审中，当事人没有提交新证据，并且当事人对一审法院查明的事实均未提出异议，本院经审查后对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，当事人双方签订的《场地（房屋）租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，故合法有效，双方构成租赁合同关系。关于上诉人山西超体体育文化传播有限公司要求核减停业期间租金的主张，经查，案涉租赁场地被停水、电、电梯是基于上诉人山西超体体育文化传播有限公司与案外人山西杰欣物业有限公司签订了《物业管理服务协议》，未按约定缴纳物业费，被案外人山西杰欣物业有限公司采取了关停措施，与被上诉人山西中煤物业有限公司无关。另外浴区整改停业维修，也不可归责于被上诉人山西中煤物业有限公司。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故上诉人山西超体体育文化传播有限公司的上诉意见，本院无法采信。综上所述，山西超体体育文化传播有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费17175元，由上诉人山西超体体育文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 申延艳审判员 王丰毅审判员 段雪丽 二〇二〇年十一月二十日书记员 李梦莹