广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初13144号原告：梁苏妹。委托诉讼代理人：梁红，女。被告：广州市兰花物业管理有限公司。法定代表人：陈忠联，职务董事长。委托诉讼代理人：关国刚，男，被告公司员工。原告梁苏妹诉被告广州市兰花物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员陈美贤独任审理，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人梁红，被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即停止向原告派发物业费催缴通知单；2、被告立即退出英豪花园物业服务区域，并与新的物业服务企业做好交接工作；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年10月1日，被告与广州蓝粤房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由被告向英豪花园提供前期物业管理服务；合同期限为：2016年9月18日起至2021年9月17日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同终止时，被告应将管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整的移交给业主委员会。2019年3月28日，广州市海珠区英豪花园业主委员会与上海永升物业管理有限公司广州分公司签订《英豪花园服务合同》一份，约定广州市海珠区英豪花园业主委员会将其管理的英豪花园住宅小区项目委托给上海永升物业管理有限公司广州分公司实行物业管理服务；合同期限为2019年5月1日起至2022年4月30日止。现广州市海珠区英豪花园业主委员会与上海永升物业管理有限公司广州分公司签订的《英豪花园服务合同》已经生效，被告已无权向英豪花园提供物业服务，但被告并未根据《前期物业服务合同》的约定退出对英豪花园的物业管理，而且继续向原告派发物业费催款通知单，对原告的正常生活造成困扰。被告辩称：一、原告所有诉讼请求均没有事实和法律依据，请求贵院依法予以全部驳回。二、2016年10月1日，被告广州市兰花物业管理有限公司与广州蓝粵房地产开发有限公司续签了《前期物业服务合同》，合同期限自2016年9月18日起至2021年9月17日止。按合同约定，由被告向英豪花园小区全体业主提供物业管理服务，被告至今仍然在依法履行合同。三、英豪花园小区并未选出新的物业服务公司。英豪花园小区第二次业主大会关于不同意选聘被告的业主面积实际并未过半，且第三次业主大会表决结果统计表明确载明，上海永升物业管理有限公司（以下简称上海永升公司）得票率人数和面积均未过半，业委会据此作出选聘上海永升公司的决定于法不符，英豪花园小区实际并未选出新的物业服务公司，被告继续留在英豪花园小区提供物业服务有事实和法律依据。四、业委会公告的第二次业主大会决定、第三次业主大会因严重违反法定程序，侵害业主合法权益，已有多位业主向贵院提起业主撤销权诉讼，该二次决定对被告不具有拘束力，被告根据《英豪花园前期物业服务合同》，继续留在英豪花园小区提供物业服务行为合法。五、原告不是第二项诉讼请求的适格原告，其无权要求被告退出英豪花园物业服务区域并做交接工作。根据《物权法》第七十六条的规定，解聘物业服务企业并要求物业服务企业退出物业服务区域是由全体业主共同决定的，原告个人无权要求被告退出物业服务区域，其不是提出该诉求的适格主体。综上，请求贵院依法全部驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告是位于海珠区盈丰路英豪二街7号602房（下称“涉案房屋”）的权属人。2016年10月1日，被告（乙方）与广州蓝粤房地产开发有限公司（甲方、以下简称蓝粤公司）签订《前期物业服务合同》，约定：蓝粤公司委托被告对英豪花园实行物业管理，管理期限自2016年9月18日起至2021年9月17日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，多层住宅0.7元/月.平方米，高层住宅1.9元/月.平方米，被告保留对本项目收费标准执行相关指导价格变动及指导价格内服务标准变更调整的权利；蓝粤公司、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按逾期之日起缴纳千分之三的标准向被告支付违约金；等。另查，广州市中级人民法院于2019年5月9日作出（2019）粤01民终274号《民事判决书》，确认一审查明：2018年5月22日，广州市海珠区英豪花园业主委员会（以下简称英豪花园业委会）发布了《关于英豪花园第二次业主大会表决结果公示》，内容为：1、不同意续聘广州市兰花物业管理公司……6、同意《物业服务合同（征求意见稿）》；7、同意以业主大会表决确认的物业服务合同为基础，委托业主委员会与意向服务企业以谈判的方式筛选物业服务企业；等。一审法院判决：一、撤销英豪花园业委会第二次业主大会第2项决议内容；二、驳回该案原告的其他诉讼请求。广州市中级人民法院认为：该案上诉人的上诉缺乏理据，判决：驳回上诉、维持原判。此后，英豪花园业委会以该小区第二次业主大会通过不同意续聘被告、第三次业主大会表决通过“选聘上海永升物业管理有限公司为小区物业服务公司，同时业主大会授权英豪花园业委会与该公司商议并签订新物业服务合同，合同期自2019年5月1日开始”为由向本院起诉本案被告，要求：1、被告立即移交英豪花园小区物业管理权并退出小区物业服务区域；等。本院于2019年11月28日作出（2019）粤0105民初12898号《民事裁定书》，认为：涉案小区第二、第三次业主大会并未明文授权英豪花园业委会代表全体业主提起诉讼的权利，未提交证据证明其已经过涉案小区的业主共同决定由其提起该案诉讼并主张相关权利，故裁定驳回英豪花园业委会的起诉。该案并于2019年12月13日发生法律效力。诉讼中，原、被告一致确认：涉案小区的业主委员会于2017年成立；被告仍在管理涉案小区。原告表示：其从2017年6月份开始没有向被告缴纳物业管理费；被告没有与涉案小区提供合同的法律依据，所以其提起第一项诉讼请求，被告在小区进行管理使原告的生命权受到了损害。被告表示：其现在仍然是双月向业主派发一次缴款通知书。本院认为:《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。被告与蓝粤公司签订了《前期物业服务合同》等，约定蓝粤公司委托被告对英豪花园小区进行物业管理。被告接受委托，对英豪花园进行了管理，原告所有的房屋，属于被告物业管理的范围内。因此，原、被告形成事实上的物业管理服务关系。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，下列事项由业主共同决定……㈣选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人……决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。生效的（2019）粤0105民初12898号《民事裁定书》已经认为涉案小区第二、第三次业主大会并未明文授权英豪花园业委会代表全体业主提起诉讼的权利，并据此裁定驳回英豪花园业委会的起诉。原告作为涉案小区的一户业主，只能代表其一户的意见，原告要求被告立即退出英豪花园物业服务区域，并与新的物业服务企业做好交接工作缺乏理据，本院不予支持。原告自认从2017年6月份起未向被告缴纳物业管理费，被告在未退出涉案小区管理前，每双月向原告派发物业费催款通知单是其行使管理服务的方式，原告主张对其正常生活造成困扰，就此也没有举证证明，故对该事实，本院不予认定。原告要求被告立即停止向其派发物业费催缴通知单，依据不足，本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告梁苏妹的全部诉讼请求。本案受理费100元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈美贤二〇二〇年十一月十三日书记员  招佐文冯琬晴