吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0204民初3288号 原告（申请执行人）：郑怀祥，男，1973年1月29日出生，住吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：金阳，吉林市昌邑区双圣法律服务所法律工作者。 被告（执行案外人）：李玥卓，女，1964年11月10日出生，住吉林市龙潭区。 被告（执行案外人）:齐婧瑶，女，1988年12月6日出生，住吉林市龙潭区。 委托诉讼代理人：李林（系齐婧瑶爱人），男，1987年11月1日出生，住吉林市龙潭区。 被告（被执行人）：吉林市安装公司，住所地吉林市重庆路**。 法定代表人：隋文忠，经理。 委托诉讼代理人：于秋萍，女，1958年11月20日出生，住吉林市船营区。 委托诉讼代理人：郑海英，吉林钟言宇德（吉林）律师事务所律师。 原告（申请执行人）郑怀祥与被告（执行案外人）李玥卓、齐婧瑶、被告（被执行人）吉林市安装公司执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑怀祥及其委托诉讼代理人金阳，被告齐婧瑶的委托诉讼代理人李林、被告吉林市安装公司的委托诉讼代理人于秋萍、郑海英到庭参加诉讼。被告李玥卓经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑怀祥向本院提出诉讼请求：1、要求法院准许执行（2005）船执字第965号民事裁定书，准许继续对华健嘉园X号房屋的查封执行；2、诉讼费用由被告共同承担。事实和理由：原告因与被告吉林市安装公司劳务费纠纷一案，经吉林市船营区人民法院审理，于2004年12月17日作出（2004）船民初字第482号民事判决书。判决主要内容“安装公司向郑怀祥给付拖欠的人工费410869.62元，驳回郑怀祥其他诉求。”该判决生效后，原告向吉林市船营区人民法院申请执行。在执行过程中，船营区法院下发了执行案号（2005）船执字第965号民事裁定书，裁定查封吉林市安装公司名下的坐落于吉林市龙潭区X号房屋，2019年7月16日，船营法院作出（2005）船执字第965号执行裁定书，将该房屋继续查封。2019年被告人齐婧瑶、李玥卓提出异议请求，要求解除该房屋查封。经船营区人民法院审理，于2019年11月17日，作出（2019）年吉02**执异129号裁定，裁定解除2019年7月16日做出的（2005）船执字第965号民事裁定书，对案涉房屋的查封解除，并中止对该房屋的执行。现原告认为：吉林市船营区人民法院（2019）年吉02**执异129号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误，应依法予以纠正。理由如下：案涉房屋于2006年4月14日，依据船（2005）执字第965号民事裁定书，依法被船营区法院查封扣押，并以公告形式发布查发信息。2006年5月15日，安装公司将该房屋以低于市场价格一倍的价款即62万元将已被查封的该房屋（37492平米商业网点门市房）出售给齐健全（被告齐婧瑶之父，李玥卓之夫，已故）合计每平方米1653.68元。并签订商品房买卖合同，后齐健全等将案涉房屋占有至今。现原告认为：齐健全与被告安装公司之间的房屋买卖合同不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不足以享有排除强制执行的民事权益。具体理由：一、事实方面1、该房屋船营区法院查封在先，齐健全购买在后。2、在该房屋船营区法院查封之前，齐健全没有合法占有该房屋。3、齐健全购买房屋的价格明显低于市场价，不属于善意取得。二、法律适用方面（2019）吉0204执异129号民事裁定书对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定的理解错误。该条款规定了能够排除强制执行的条件有四个。按照法理解释，必须完全具备这四个条件才能达到本条款规定的排除结果。这四个条件缺一不可。决不能理解成具备这四个条件之一的便可成立排除效果。该裁定系“以点概面”的错误逻辑。综上，原告认为，（2019）吉0204执异129号民事裁定是错误的，应予以纠正。 被告齐婧瑶辩称，原告在起诉书中的“理由”事实方面有明显错误，原告认为“吉林市船营区人民法院（2019)年吉02**执异129号执行裁定书认定事实不清，适用法侓错误。”存在以下错误。齐健全在购买本房屋时，吉林市船营区人民法院出具民事裁定书（2006)船执监字第27号，有对此房的解除查封文件。本次开庭的民事裁定书中明确郑怀祥以申请执行人的身份出庭，本次庭审结果为“本院查封的房产据实认定，应视实际投资者案外异议人张景魁的财产。案外异议人张景魁的异议请求成立”，裁定书中并未提到（2004)船民初字第482号民事判决和（2005)船执字第965号执行裁定书。该房屋不是由“安装公司”出售给我们的，而是在李世宏（替张景奎售房）处购买的房屋，张景奎借用吉林市安装公司的资质建设华健嘉园X号楼(4、5、6单元为李世宏承建，1、2、3单元由他人承建，也非市安装公司财产），属挂靠关系，自建自售。吉林市安装公司在本项目上没有投入一分钱，在施工过程中也没有投入人员管理，后期没有人员参与销售（此项事实在2006船执监字第27号民事裁定书中有描述)，本房屋事实上不属于吉林市安装公司财产，本人也未在吉林市安装公司的办事机构购买任何房产。原告对市场价格的描述不准确，故意夸大。其中“以低于市场价格一倍的价款……”云云，原告既没有提出同期市场价格应是多少，也没有提供其认可的所谓正常的“市场价格”的数据来源，是来自哪个权威部门的统计或知名房产市场调研机构，仅是其个人的凭空臆想。吉林市房屋价格地区差异明显，龙潭区房产的价格一直处于吉林市房产价格洼地，时至今日，仍是全市房产价格最低区域，其新房及二手房的价格，远远低于其他市区。即便如此，如果原告认为当时的价格过低，也应该出示权烕性的数据和证明，不应该信口胡诌。针对原告认为本人的房屋买卖合同不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的决定》所提出的三条“具体理由”，本人认为均不成立，答复如下：1.原告陈述的第一条，“该房屋船营区法院查封在先，齐健全购买在后”及第二条“在该房屋船营区法院查封之前，齐健全没有合法占有该房屋”的说法不正确。具体情况是齐健全当时在看到华健嘉园X号楼楼顶悬挂的售房广告（4、5、6单元房屋任选，1、2、3单元已售完）后，于2006年6月15日（见附件购房款收据）购买李世宏的本处房屋，后听说船营法院（2005)船执字第965号民事裁决书查封的六套房屋中有我所购卖的房屋后，即同其他四户涉事业主共同找到卖主李世宏（现己车祸死亡）要求退房、退款，未果后曾在龙潭法院对其进行起诉。不久之后李世宏给我们拿来了船营法院(2006)船执监字第27号民事裁定书，裁定如下：“案外异议人张景奎的异议请求成立，本裁决送达后立即发生法律效力。”为确认本裁定书的真实性，我们五户购房者在2006年7月21日接到该裁决书后到船营法院确认，在得到肯定答复后，分别于2007年前装修入住。我们在购房时，船营法院（2006)船执监字第27号民事裁定书是真实有效具有法律效力的，因此我们当时购房程序合法合规，并不存在查封问题。同时，吉林市龙潭区龙潭街道密哈站社区居民委员会可以证明我们五户购房者于2006年底至2007年6月前后入住至今，本人于2010年9月支付了住宅专项维修资金、土地税等费用，是合法占有本房屋。2、第三条“齐健全购买房屋的价格明显低于市场价格，不属于善意取得”这一条原告没有任何参考根据，纯属编造。华健嘉园X号楼分为六个单元，其中4、5、6单元共计包括18套住宅和3套商业网点，于2006年同时开始销售，购房者任选，房屋销售价格平方米单价全部一致，不存在涉案的房屋价格偏低，甚至低于市场价格一半的现象。当时房屋南侧有一家未拆迁的住户，院内的地面杂乱不堪，而且购房时房屋的状况极差，没有窗玻璃，没有南北侧的墙、没有楼梯等基础设施。墙、玻璃、雨搭、楼梯都是自己出资安装，光地面平整、铺设地坪的费用就高达20万元。这些不是装修费用，而是应由开发商配套完善的条件，正常购房不可能存在这么多额外开销。同前所述，原告也没有提供有说服力的“市场价格”作为参考。同时，我们五户业主自购房后即装修入住自用至今，也可以证明我们购房是“善意取得”。在法律适用方面，原告认为（2019)吉执异129号民事裁定书对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若千问题的决定》（以下简称决定）理解有误，未同时具备《决定》四个条件，存在“以点概面”的问题，事实是该裁决书中第三页详细指出了本人所购房屋如何同时符合《决定》中的四个要件，因而判决我方异议成立，建议原告律师严肃认真地仔细阅读理解上述判决。综上，原告的起诉书中对案件事实的陈述包含多处错误，部分内容甚至有故意编造、夸大、误导的嫌疑，对（2019)吉执异129号民事裁定书的阅读也不仔细认真，其对裁决书内容的理解存在严重偏差，同时其提出的三条异议理由均不符合事实。因此，我方不认可原告对我所购房屋继续查封的请求，也不同意与原告共同承担诉讼费用，其诉讼费用应由其自己承担。 被告李玥卓辩称与齐婧瑶相同。 被告吉林市安装公司辩称，1、安装公司现在处于吊销状态，我们向单位相关人员了解情况，安装公司对于出售上述涉案房屋一事并不知情，单位并没有出售过；2、本案安装公司不应该承担诉讼费。 对原告郑怀祥向本院提供的证据:1、（2005）船执字第965-1号民事裁定书一份、公告一份；2、商品房买卖合同一份；3、船营区人民法院（2006）船执监字第27号查封裁定书一份；4、查封现场照片7张；5、吉林市中级人民法院（2004）吉中执字第544号民事裁定书；6、（2005）船执字第965号执行裁定书一份；7、收据2张；8、（2006）吉中执监字第182-1号民事裁定书。因上述证据具有客观性、合法性，本院予以确认。 被告李玥卓、齐婧瑶向本院提供如下证据：1、龙潭区人民法院（2006）吉龙民一初字第509号民事裁定书一份；2、（2006）船执监字第27号民事裁定书一份；3、（2008）吉中民一终字第987号民事裁定书一份；4、2008年4月30日法律意见书一份、吉林市房地产管理局出具的请示一份、上交材料5份、控告书3份。因（2006）船执监字第27号民事裁定书已被（2006）吉中执监字第182-1号民事裁定撤销，故对（2006）船执监字第27号民事裁定不予以采信。因其它证据具有客观性、合法性，本院予以确认。 被告吉林市安装公司未向本院提供证据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 郑怀祥因与吉林市安装公司劳务费纠纷一案，经本院审理，于2004年12月17日作出（2004）船民初字第482号民事判决书，判决吉林市安装公司向郑怀祥给付拖欠的人工费410869.62元，驳回郑怀祥其他诉求。该判决生效后，原告向本院申请执行。在执行过程中，本院作出（2005）船执字第965-1号民事裁定书，裁定查封吉林市安装公司名下的坐落于吉林市龙潭区X号楼X右侧（注：该房屋系商业网点门市房，194.30平方米、180.56平方米）房屋，2019年7月16日，本院作出（2005）船执字第965号执行裁定书，将该房屋继续查封。2019年齐婧瑶、李玥卓向本院执行局提出执行异议，请求解除该房屋查封。经本院审理，于2019年11月17日，作出（2019）年吉02**执异129号裁定，裁定解除2019年7月16日作出的（2005）船执字第965号民事裁定书，对案涉房屋X的查封予以解除，并中止对该房屋的执行。 案涉房屋依据船（2005）执字第965-1号民事裁定书于2006年4月14日被本院查封扣押，2006年5月15日，齐健全（被告齐婧瑶之父，李玥卓之夫，已故）以62万元价款在安装公司购买了涉案房屋，并签订商品房买卖合同，安装公司在该合同上盖章，但齐健全未在合同上签字确认，现齐婧瑶、李玥卓持有该合同,并对涉案房屋占有使用至今。 另查明，齐婧瑶、李玥卓据以（2006）船执监字第27号民事裁定书占有使用涉案房屋，该裁定已被（2006）吉中执监字第182-1号民事裁定撤销。 再查明，2006年6月，齐健全因购买的涉案房屋针对吉林市安装公司、李世宏在龙潭法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，经龙潭法院审理，裁决如下：一、被告吉林市安装公司于本判决生效三日内返还原告齐健全购房款620000元并赔偿原告经济损失149650元，总计769650元。二、驳回原告齐健全的其他诉讼请求。诉讼费11210元，保全费5000元由被告吉林市安装公司承担。该判决已发生法律效力，在本案中，龙潭法院对涉案房屋进行了轮候查封诉讼保全。在原告申请执行劳务费纠纷一案中，被执行人吉林市安装公司的经理隋文忠向本院执行局提供的可执行财产坐落于吉林市丰满区厦门街一处该公司办公场所。 本院认为,原被告争议的焦点问题是:是否准许（2005）船执字第965号民事裁定书对吉林市龙潭区华健嘉园X号楼X房屋的继续查封及对以上房屋进行执行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩佘价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉房屋依据船（2005）执字第965号民事裁定书于2006年4月14日被本院查封保全，2006年5月15日齐健全与安装公司签订了涉案房屋的房屋买卖协，齐健全未在该合同上签字确认，虽该合同存在瑕疵，但齐健全已将购房款交付给吉林市安装公司，并对房屋进行了装修并实际占有至今，此种情况可视为双方买卖合同成立。虽齐健全是在法院查封之后才与吉林市安装公司进行的房屋买卖，其并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款、第二款规定的情形,但涉案房屋被齐建全及一、二被告占有使用多年,并进行了装修,如对涉案房屋进行执行,势必给一、二被告造成巨额损失,加之，在本案执行中，吉林市安装公司向本院执行局又提供了一处可供执行的执行标的，即坐落于吉林市丰满区厦门街该公司办公场所，其可替代对本案被告被查封物的执行，此种情况下，本院可对（2005）船执字第965号民事裁定书对吉林市龙潭区华健嘉园X号楼X房屋的查封解除查封及停止对该房屋继续执行，一、二被告就案涉房屋尚未办理房屋产权登记系因房屋被查封所致，并非其个人过错。综上，一、二被告有证据证明其就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，因此，第一、二被告抗辩主张成立，对原告诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、驳回原告郑怀祥诉讼请求; 二、解除本院于2019年7月16日作出（2005）船执字第965号民事裁定书对吉林市龙潭区X楼X房屋的查封并中止对以上房屋进行执行。 案件受理费10000元由原告郑怀祥负担（已缓纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  鞠洪斌 人民陪审员  隋艳利 人民陪审员  王 旭 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员  徐 妍