重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初5020号原告：重庆东海汉辰房地产开发有限公司，住所地重庆市巴**渝南大道**渝南农贸市场**，统一社会信用代码915001137907285214。法定代表人：伍文波，总经理。委托诉讼代理人：王飞飞，女，1986年6月10日出生，汉族，住山东山淄博市临淄区，系公司员工。被告：黄静，女，1974年2月14日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告重庆东海汉辰房地产开发有限公司（以下简称东海汉辰公司）诉被告黄静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序进行审理。后因被告黄静下落不明，本案依法转为普通程序，并于公告到期后2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告东海汉辰公司委托诉讼代理人王飞飞到庭，被告黄静经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告东海汉辰公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2014年1月10日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2.判令被告协助注销重庆市巴南区××道××号××幢××号房屋的重庆市预购商品房买卖合同登记备案及重庆市土地房屋预告登记的手续；3.判令被告支付违约金735966元；4.本案诉讼费、保全责任险保费3680元、保全受理费5000元、公告费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年1月10日签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的位于重庆市巴南区××道××号××幢××号房屋，房屋总价款3679830元，被告于合同签订之日支付1109830元，余款2570000元办理银行按揭。合同签订后，被告与中信银行股份有限公司重庆分行（以下简称中信银行重庆分行）签订了借款合同，办理了按揭贷款，原告为被告的贷款向中信银行重庆分行承担连带保证责任。但被告并未按期向中信银行还款，中信银行为此宣布贷款全部到期，并于2019年8月1日诉至法院要求原、被告承担还款责任。经法院判决，原告为被告所负债务向中信银行重庆分行承担了连带保证责任，并已实际支付了款项2464061.11元。因被告的行为已违反了《重庆市商品房买卖合同》的相关约定，原告有权解除合同并要求其承担违约责任，为此，原告起诉来院并请求如上。被告黄静未答辩。原告东海汉辰公司围绕诉讼请求提交了证据：《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、中心银行个人购房借款合同、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、重庆市土地房屋预告登记证明、重庆市自由贸易试验区人民法院（2019）渝0192民初13503号民事判决书、中国银行国内支付业务付款回单、解除合同通知书及EMS邮寄回执。以上证据，经审查，本院予以确认并在卷佐证。根据经审查确认的证据，本院认定如下事实：2014年1月10日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定由乙方购买甲方开发的位于重庆市巴南区××道××号××幢××号（以下简称涉案房屋），建筑面积为313.10平方米的房屋，房屋总价款为3679830元，乙方于2014年1月10日支付1109830元，剩余房款2570000元办理银行按揭；补充协议第二条第（五）款约定，鉴于甲方为乙方按揭贷款所贷款项承担阶段性连带还款保证责任，如乙方逾期偿还按揭贷款本息，导致贷款银行宣布贷款提前到期并由甲方承担连带担保责任的，甲方有权解除合同，收回房屋，由此产生的相关责任及给甲方造成的一切损失（包括但不限于政府规费、税费、律师费等）均由乙方承担，并按照总房款的百分之二十向甲方支付违约金；第十二条第（二）款约定，双方协商一致解除本合同或因任何原因导致本案合同解除的，乙方应当在甲方发出书面通知之日起10日内配合甲方按照土地房屋登记机构要求办理完毕本合同注销手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到土地房屋登记机构办理网上签约的解除手续及该商品房返还过户登记手续等。合同签订后，被告向原告支付了首付款1109830元。2014年2月26日，中信银行重庆分行作为贷款人、被告作为借款人、原告作为保证人签订了《中信银行个人购房借款合同（最高额抵押加阶段性保证）》，约定被告向中信银行重庆分行贷款2570000元，借款期限360个月，从2014年2月26日至2044年2月26日；如借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同项下已发放贷款提前到期，要求借款人立即偿还全部贷款本息；抵押物为重庆市巴南区××道××号××幢××号房屋；保证人对借款人所有应付款项自合同生效之日起至借款人实际取得所购房屋所有权证、与贷款人办妥抵押登记和其他相关手续并将《房屋他项权证》及其他相关资料原件交贷款人持有之日止向贷款人提供连带责任保证担保。合同签订后，中信银行重庆分行按约发放了贷款，但黄静未能按约足额还款，中信银行宣布全部贷款提前到期，并起诉至法院要求被告承担还款责任，原告承担连带担保责任。2020年3月10日，重庆自由贸易试验区人民法院做出（2019）渝0192民初13503号民事判决书，判决由被告偿还中信银行重庆分行借款本金2213055.5元以及相应的利息、罚息、复利等，由原告承担连带清偿责任。2020年4月15日，原告按照上述判决向中信银行重庆市分行支付了2464061.11元。2020年4月20日，原告通过EMS向被告邮寄了《解除重庆市商品房买卖合同通知书》，向被告告知因其违约行为，原告从2014年4月15日起解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及相关附件，并从被告已支付的首付购房款中扣取按合同约定应承担的违约金以及合同解除后为原告产生的税费等损失。该快递被退回妥投。另查明，涉案房屋已于2014年3月5日办理了重庆市预购商品房买卖合同登记本案证明和重庆市土地房屋预告登记证明。截至本案起诉之日，涉案房屋仍登记在原告名下。原告在向本院提起诉讼中申请了财产保全，并在中华联合财产保险股份有限公司重庆分公司购买了保全责任险提供担保，支付了保险费3680元。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方应按照合同的约定全面、严格地履行合同义务，任何一方当事人因违反合同所规定的义务，均应承担违约责任。合同约定，如被告逾期偿还按揭贷款本息，导致贷款银行宣布贷款提前到期并由原告承担连带担保责任的，原告有权解除合同，被告按照总房款的20%向原告支付违约金。根据已查明的事实，因被告逾期还款，原告为被告向贷款银行承担了连带保证责任，并已实际代原告偿还贷款及利息等2464061.11元，被告的行为已构成违约，根据合同约定，原告可以解除合同，故本院对原告要求解除《重庆市商品房买卖合同》的请求予以支持。本院于2020年8月17日向被告公告送达了起诉状副本，故合同解除时间为2020年8月17日。关于违约金的请求，双方在补充协议中明确约定了违约金的适用情形及计算方式，在被告贷款被银行宣布提前到期，原告履行保证义务时，其应当承担违约金的金额按照总房款的20%计算，依照《合同法》第一百零七条的规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条第一款的规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，被告应当承担的违约金金额为3679830元×20%=735966元，故本院对原告关于违约金的诉讼请求予以支持。关于被告协助注销重庆市巴南区××道××号××幢××号房屋的重庆市预购商品房买卖合同登记备案及重庆市土地房屋预告登记的手续的请求，因补充协议中约定了合同解除后，被告需配合原告办理本合同注销手续，包括但不限于提供相应资料、到土地房屋登记机构办理网上签约的解除手续及该商品房返还过户登记手续等，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于保全责任险3680元的请求，因补充协议中约定了因被告原因解除合同后，由此产生的相关责任及给原告造成的一切损失（包括但不限于政府规费、税费、律师费等）均由原告承担，保全责任险保费3680元系原告为实现债权产生的必要支出，按照合同约定，应由被告承担，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆东海汉辰房地产开发有限公司与被告黄静于2014年1月10日签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2020年8月17日解除；二、被告黄静于本判决生效后十日内支付原告重庆东海汉辰房地产开发有限公司违约金735966元；三、被告黄静协助原告重庆东海汉辰房地产开发有限公司办理重庆市巴南区××道××号××幢××号房屋的重庆市预购商品房买卖合同登记备案及重庆市土地房屋预告登记的注销手续；四、被告黄静本判决生效后十日内支付原告重庆东海汉辰房地产开发有限公司保险费3680元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费42126元，保全费5000元，公告费260元，由被告黄静承担，该费用原告重庆东海汉辰房地产开发有限公司已垫付，被告黄静随上述款项一并支付原告重庆东海汉辰房地产开发有限公司。本院预收的受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未能提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  李炳灿人民陪审员  刘思碧人民陪审员  李显珍二〇二〇年十一月二十日法官 助理  张 林书 记 员  李 霞