江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初2696号原告：浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司，统一社会信用代码91320300788887857E，住所地徐州市泉山区三环西路开元四季新城**会所105。法定代表人：王艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔明慧，江苏彭邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈静，女，1976年1月19日生，汉族，该公司员工，住徐州市泉山区被告：孙玉梅，女，1975年8月3日生，汉族，居民，住徐州市泉山区。原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司与被告孙玉梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司的委托诉讼代理人崔明慧、陈静，被告孙玉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2013年9月至2019年12月所欠物业费共计6879.58元及滞纳金3923.01元，合计10802.59元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告自2007年12月以来一直为徐州市开元四季小区提供物业服务工作，原告认真履行相关合同所确定的各项义务。但被告在享受物业服务后，拒缴物业服务费。原告多次催要未果，为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请求依法支持原告的各项诉讼请求。被告孙玉梅辩称，1.其居住的小区单元天井盖开了，多次向物业反映未果，天井盖被打开导致被告房屋内严重漏水；2.小区垃圾不能及时清理，蚊虫非常多，小区大门随便进出，如同虚设；3.被告居住的房子在顶层，1单元和2单元之间有夹缝，漏水情况严重，小区业主经共同协商申请维修基金，原告未经任何公告就招标进行维修，维修三年至今漏水仍然严重，无法正常居住；4.物业服务意识差，工作不积极，车辆管理混乱；5.其自2015年之后未再交物业费，已交纳了3、4年，2012年至2015年的物业费已经交纳完毕；综上，物业公司未履行好自己的服务义务，被告就不能履行缴费的义务。根据当事人的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告孙玉梅系徐州市开元四季新城******房屋的所有权人（业主），该房屋建筑面积为130.6平方米。2012年12月份，原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司作为乙方与作为甲方的徐州市开元四季社区业主委员会订立《徐州市开元四季社区物业服务管理委托合同》一份。合同约定：乙。合同约定：乙方提供服务管理的受益人为本物业区城内的全体业主和物业使用人，全体业主、物业使用人和乙方均应履行本合同并承担相应的责任;原告服务管理事项包括房屋建筑共用部位的维修、养护和管理;共用设施、设备的维修、养护、运行和管理;公用设施和附属物、构筑物的维修、养护和管理；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序,包括安全监控、巡视、门岗执勤、消防控制；乙方负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业服务管理费；2.公共能耗费；业主和物业使用人房屋专有自用部位、自用设施（备）的维修养护，在当事人提出委托时，乙方与当事人应协商委托事宜并订立书面协议；物业一期服务费：高层物业1.2元/月/平方米；委托服务管理期限为自2013年1月1日至2014年12月19日。2015年12月28日，原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司作为乙方与作为甲方的徐州市开元四季社区业主委员会又签订了《关于开元四季一二三期物业管理服务的补充协议》一份，该协议约定将《徐州市开元四季社区物业服务管理委托合同》的履行期延长至2016年12月30日。以上物业服务合同签订后，原告对被告所在小区进行了物业管理。本案庭审中，原告陈述涉案物业服务费用按0.7元/月/平方米收取，因被告欠缴讼争物业服务费未交，原告遂起诉来院。本院认为，原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司与徐州市开元四季社区业主委员会签订的物业服务合同不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该物业服务协议对全体业主均具有法律约束力。关于原告主张的物业服务费及滞纳金的问题。物业服务费是物业服务企业提供服务应取得的劳动报酬，也是物业服务企业正常经营及小区物业服务秩序正常运转的经济基础；业主交纳物业服务费是《国务院物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法规规定的业主应履行的法定义务。本案原告具有从事物业管理服务的资质，为案涉小区提供了物业管理服务，被告为该小区业主，负有及时给付原告物业服务费的义务。故，对于原告要求被告交纳物业服务费的诉请，本院依法予以支持。至于被告庭审中抗辩称：“其自2015年之后未再交物业费，已交纳了3、4年，2012年至2015年的物业费已经交纳完毕”，因其未能举证证明，原告对此亦不予认可，本院对被告该项抗辩不予采信。关于被告主张“其居住的小区单元天井盖开了，多次向物业反映未果，天井盖被打开导致被告房屋内严重漏水”、“小区垃圾不能及时清理，蚊虫非常多，小区大门随便进出，如同虚设”、“物业服务意识差，工作不积极，车辆管理混乱”等问题予以拒绝缴纳应交物业服务费的抗辩，本院认为，此类问题属于物业管理服务问题，但由于物业管理服务具有公共性和综合性，使其有别于为单一客户提供的专项特约服务，而受益主体的广泛性和差异性，难以实现所有业主的接受度完全一致，少数或个别业主拒交物业费容易形成对其他已交纳物业服务费的业主不公平的局面，此外，物业服务还具有即时性、无形性、持续性、长期性等特点，如果业主对物业服务质量不满，可以向业主委员会或物业服务行业行政管理部门反映，由业主委员会、物业服务行业行政管理部门督促物业服务企业进行整改。若整改不到位，业主委员会或业主可以采取合法有效的方式理性维权。业主如果有证据表明因物业服务企业的服务造成业主损失，可另行主张赔偿，而不是拒绝交纳物业服务费。原告在物业管理服务过程中，可能存在一些令业主不满意的地方，但物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断，不应以个别业主的感受为标准。业主拒绝交纳物业费的正当理由，应限定在物业服务企业不履行物业服务合同或者履行合同有重大瑕疵，一般情况下的服务瑕疵不应成为业主拒绝交纳物业服务费的理由，故，原告要求被告支付其物业服务费6879.58元（即自2013年9月1日起至2019年12月31日止期间的物业服务费130.6×0.7×76-68.34=6879.58）的诉讼请求，有相应事实和法律依据，本院依法予以支持。同时，鉴于物业公司在提供物业服务过程中确实存在需要改进的问题，为督促其提高物业服务水平，钝化物业公司和小区业主之间矛盾纠纷的角度出发，从而构建物业公司和业主之间持久、稳定、和谐的关系，本院对原告主张的滞纳金请求不予支持。本案在公告期间，被告孙玉梅主动来院参与诉讼，庭审中其提出“居住的房子在顶层，1单元和2单元之间有夹缝，漏水情况严重，小区业主经共同协商申请维修基金，原告未经任何公告就招标进行维修，维修三年至今漏水仍然严重，无法正常居住”的抗辩观点，因以上观点属于房屋质量问题，与本案所涉物业服务合同纠纷非同一法律关系，本院在本案中亦不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下一、被告孙玉梅应于本判决生效后十日内支付原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司物业服务管理费6879.58元；二、驳回原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费70元，减半收取35元，公告费280元，合计315元，由原告浙江开元物业管理股份有限公司徐州分公司负担10元；由被告孙玉梅负担305元，被告孙玉梅负担部分于本判决生效后七日向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 张 璟人民陪审员 徐 红人民陪审员 吴刚戎二〇二〇年十一月三日法官 助理 傅建芳书 记 员 陈 思