广东省广州市增城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0118执异498号 案外人：吴淑贞，女，1979年9月19日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区。 申请执行人：陈思宏，男，1962年9月25日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。 委托代理人：黄国标，广东尊海律师事务所律师。 被执行人：广州新发实业有限公司，住所地：广东省广州市增城区新塘镇港口大道**新利综合楼首、二、三层商场。 法定代表人：赵伟峰。 本院在执行申请执行人陈思宏申请执行被执行人广州新发实业有限公司（以下简称新发公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人吴淑贞对本院作出(2018)粤0118民初6159号民事裁定书，查封位于广州市增城区新塘镇东进南路1号地下室负一层254号车位的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人吴淑贞称，增城区人民法院出具(2018)粤0118民初6159号民事裁定书，实施查封了广州市增城区新塘镇东进南路1号地下室负一层254号车位（以下简称涉案车位）。该财产属于异议人所有，如果涉案车位被执行，将严重损害异议人的合法利益，特提出书面异议申请，请求法院撤销(2018)粤0118民初6159号民事裁定书，解除对涉案车位的查封，以保护异议人的合法权益不受侵害。理由如下：2014年9月28日，异议人向新发公司购买涉案车位，双方签订了《广州市商品房买卖合同》，已支付了车位合同全部价款93000元，契税3640元，均已取得相应的发票或收据。2014年9月28日支付网签代办费400元。新发公司于2014年10月27日将涉案车位交付异议人使用，双方签署了《收楼确认书》，之后异议人与该小区物业公司广州市欣茂物业管理有限公司签署了《新都盛世名门小区业主临时规约》、《前期物业服务协议》、《业主／住户停放车辆消防安全责任书》。异议人于2014年12月开始每月按期缴纳该车位的物业服务费，正常使用至今。异议人得知涉案车位己于2018年9月21日被增城区人民法院执行查封。异议人认为：1、异议人和新发公司是在法院查封涉案车位之前，就已经签订了合法有效的书面买卖合同；2、异议人在法院查封之前己合法占有了涉案车位，并长期正常使用；3、异议人已经向新发公司支付了购买涉案车位的全部价款；4、在涉及此次执行查封的案件中，异议人并不存在任何责任与过错；5、异议人在购买后、查封前己数次催促新发公司办理产权过户登记手续，但遭到新发公司的拖延。因此对于涉案车位未办理过户登记一事，并非异议人自身原因造成。上述情形，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，因此法院依法对异议人的请求应予支持。 吴淑贞向本院提交下列证据：１、《广州市商品房买卖合同》；２、中国建设银行转账记录及车位款项发票、NO.0006843收款收据、维修基金存折复印页；4、个人声明；5、新发公司新都地产开发项目部出具的《关于代收代付房产证办证费收据的领取说明》及收据；6、《收楼确认书》；7、《新都盛世名门小区业主临时规约》、《前期物业服务协议》、《业主／住户停放车辆消防安全责任书》；8、物业费用清单；9、《产权情况表》及《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》；10、(2018)粤0118民初6159号《民事裁定书》；11、财产保全情况告知书；12、（2020）粤0118执2760号《执行通知书》。 申请执行人陈思宏答辩称，案外人吴淑贞提出异议要求撤销（2018）粤0118民初6159号民事裁定书并解封车位，现陈思宏表示不同意案外人提出的异议要求。理由如下：一、根据查册资料显示，涉案车位仍登记在新发公司名下，陈思宏依据法律规定查封新发公司的财产是合理合法的；二、案外人的车位买卖合同没有备案登记，不能对抗查封、拍卖等司法措施；三、涉案车位早在2015年10月27日因为其他案件被司法查封，本案查封涉案车位发生在2018年9月13日系轮候查封。既然上一手查封没有被异议解封，本案的查封亦不应被解封；四、新发公司已被其他债权人申请破产，该公司作为被执行人的执行案件包括本案均已被法院作中止执行处理。综上，请法院驳回案外人的异议请求。 被执行人新发公司答辩称，一、在执行法院作出(2018)粤0118民初6159号民事裁定书查封涉案车位之前，案外人吴淑贞已支付该车位全部房款并实际控制该车位，执行法院查封该车位实际已经损害案外人吴淑贞的合法权益。案外人吴淑贞于2014年9月28日与答辩人签订了《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，约定案外人吴淑贞向答辩人购买涉案车位。在签订前述合同当日，案外人吴淑贞已交齐前述车位合同价款共计93000元人民币。案外人吴淑贞已于2014年10月27日接收已购车位并进行使用，又于2014年9月28日向相关部门交齐契税及权证综合费合计3640元，物业专项维修基金4222.05元，以上情况均有吴淑贞提交的证据资料予以核实。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产规定》（2004）第十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2014）第二十八条规定，由于在执行法院于2018年9月13日作出（2018）粤0118民初6159号民事裁定书查封涉案车位之前，案外人吴淑贞已与答辩人签订书面买卖合同，且已交付该车位全部房款，在该车位查封前已于2014年10月27日实际控制该车位，案外人吴淑贞本身无过错。执行法院作出（2018）粤0118民初6159号民事裁定书并查封该车位，已损害案外人吴淑贞的合法权益，应当依法撤销（2018）粤0118民初6159号民事裁定书并解封该车位。二、答辩人与陈思宏建设工程合同纠纷一案[(2018)粤0118民初6159号]，涉及金额约计人民币2200万元。(2018)粤0118民初6159号《民事裁定书》和《财产保全书》所查封的物业已明显超过申请保全的债权额，案外人吴淑贞实际占有的涉案车位之所以被查封，完全是陈思宏及法院超额查封财产所致，解封案外人吴淑贞实际占有的该车位并不会影响陈思宏的执行，请法院撤销(2018)粤0118民初6159号民事裁定书并解封该车位。新发公司与陈思宏建设工程合同纠纷一案，因陈思宏提出财产保全申请，广州市增城区人民法院于2018年9月13日作出《民事裁定书》，查封了新发公司位于广州市增城区新塘镇东进南路、东进东路8号新都盛世名门928个车位，车位明细详细列于2019年1月21日出具的《财产保全情况告知书》。陈思宏查封的928个车位包含了6个为案外人已经购买的车位。从陈思宏申请执行查封的物业情况明显可见，陈思宏申请查封的物业已经远远超过标的额，明显为超额查封，已经严重影响了答辩人和案外人的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条的规定，陈思宏申请财产保全且法院查封的答辩人财产为928个车位，非不可分物。928个车位市场价值已高达上亿元，远远超出诉讼标的金额2200万元，是明显的超额查封行为，严重侵害申请人的合法权益。因此，法院应及时对超标的查封的部分解除保全措施。综上，请求法院依法撤销（2018）粤0118民初6159号民事裁定书，并立即解封陈思宏超额查封的车位，以维护答辩人的合法权益。 新发公司向本院提交下列证据：1、（2018）粤0118民初6159号《民事裁定书》；2、（2018）粤0118民初6159号《财产保全情况告知书》；3、已售车位查封清单。 本院查明，申请执行人陈思宏申请执行被执行人新发公司企业借贷纠纷一案的执行依据为已经发生法律效力的（2018）0118民初6159号民事判决书。该案判决主文显示：“一、被告广州新发实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈思宏支付工程结算款10746458.02元及违约金（违约金以10746458.02元为本金，从2014年3月20日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止）。二、驳回原告陈思宏的其他诉讼请求。”在该案审理过程中，本院于2018年9月13日作出(2018)粤0118民初6159号《民事裁定书》，裁定查封、冻结新发公司所有的价值人民币2200万元的财产，并于2018年9月20日实施查封了被执行人新发公司名下位于广州市增城区新塘镇东进南路1号地下室负一层254号车位。 由于新发公司逾期未履行上述生效判决确定的义务，陈思宏向法院申请强制执行，本院立案受理，执行案号为：(2020)粤0118执2760号。执行过程中，案外人吴淑贞对本院查封涉案车位的执行行为不服，遂以上述理由向本院提出执行异议。 另查明：吴淑贞举证的签订于2014年9月28日的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》载明涉案内容如下：卖方新发公司，买方吴淑贞；买卖物业为现房，地址位于增城市××路××地下室××号，总成交价为93000元；付款方式为一次性付款，在2014年9月28日前支付全部房价款。吴淑贞举证的发票显示：付款方为吴淑贞，收款方为新发公司，开票日期为2014年9月28日，发票金额为93000元。 2014年10月27日，吴淑贞作为业主方与新发公司共同在《收楼确认书》上签字盖章，双方确认：双方已于2014年10月27日办妥涉案车位物业移交接收手续，从该日起，房屋占有、使用、收益、处分权归业主。物业管理费从2014年12月1日开始由业主承担。同日，吴淑贞与广州市欣茂物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》、《新都盛世名门小区业主临时规约》及《业主／住户停放车辆消防安全责任书》。广州市欣茂物业管理有限公司出具的业户缴费台账及广州新都盛世名门物业管理服务中心出具的车位管理费明细显示：吴淑贞自2014年12月起逐月交纳车位维护费50元。 广州市规划和自然资源局于2020年9月28日出具的《产权情况表》显示：涉案车位坐落于增城市××路××地下室××号，权属人为新发公司，登记日期是2013年7月24日，登记字号：13登记12408677，查封历史案件栏记载（2018）粤0118民初6159号对涉案车位的查封为有效查封。广州市规划和自然资源局出具的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》显示：吴淑贞名下房地产登记情况证明第2项，登记字号201409194689，房地产地址增城市××路××地下室××号，房屋用途为车位，建筑面积12.5平方米。 本院认为：吴淑贞对涉案车位主张所有权，请求本院解除对涉案车位的查封，实质是案外人基于实体权利对执行标的提出的排除执行异议。陈思宏主张新发公司被其他债权人申请破产，但无证据显示新发公司涉执行案件已移送破产或中止执行。本案应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 对于吴淑贞的异议主张及理由，是否足以排除执行的问题？《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，新发公司依照（2018）粤0118民初6159号民事判决书判定应履行金钱偿付的义务。从查明事实可知，１、本院在2018年9月20日查封了涉案车位，该查封为有效查封。新发公司与吴淑贞在此之前的2014年9月28日已签订房屋买卖合同，并且按照《收楼确认书》约定新发公司已于2014年10月27日将涉案车位交付吴淑贞使用。从吴淑贞举证的收楼确认书、业主临时规约、前期物业服务协议、停放车辆消防安全责任书等证据，结合吴淑贞按月缴纳物业服务费的事实，本院认定双方签订房屋买卖合同属实，合同经签订即依法成立生效。且新发公司依约在2014年10月27日向吴淑贞交付了涉案车位，吴淑贞从该日起已合法占有使用涉案车位，显然在本院查封之前。２、吴淑贞提供金额为93000元的购房款发票，与房屋买卖合同吻合，足以证明吴淑贞已向新发公司支付全部的购房价款。3、按常理分析，吴淑贞作为买受人，理应希望尽快将涉案车位的房产权属变更登记到其名下，对自身利益作最有效保护。吴淑贞主张涉案车位被查封前已数次向新发公司催促办理但遭到拖延。该口头催办方式符合日常习惯，吴淑贞难以对该事实进行举证，可以采信。在没证据证明吴淑贞要求延迟办证或故意阻碍办证的情况下，不宜认定是由于吴淑贞自身原因致使涉案车位未办理过户登记，也不能因此认定吴淑贞存在过错。另外，被执行人新发公司向本院提交答辩意见也确认了上述事实。结合以上事实，本院认为吴淑贞与新发公司之间买卖涉案车位的行为，符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，故吴淑贞的异议理由成立，依法予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第（二）项的规定，裁定如下： 中止对广州市增城区新塘镇东进南路1号地下室负一层254号车位的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  马桂容 人民陪审员  陈丽华 人民陪审员  杨秀珍 二〇二〇年十一月十七日 书 记 员  陈月玲