吉林省永吉县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0221民初749号 原告：于淑华，女，1960年3月26日出生，自由职业，住吉林省长春市双阳区。 委托诉讼代理人：范鹏飞（于淑华之子），汉族，自由职业，住吉林省长春市双阳区。 被告：吉林省圣基房地产开发集团有限公司，住所地吉林省长春市南关区新发路**。 法定代表人：王君。 被告：吉林玉汤泉物业服务有限公司，住，住所地吉林省永吉县万昌镇孤家村**/div> 法定代表人：裴德银。 二被告共同委托诉讼代理人：李云东，吉林紫荆花律师事务所执业律师。 原告于淑华与被告吉林省圣基房地产开发集团有限公司（以下简称圣基公司）、吉林玉汤泉物业服务有限公司（以下简称玉汤泉物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，原告于淑华及其委托诉讼代理人范鹏飞、被告圣基公司、玉汤泉物业公司的委托诉讼代理人李云东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 于淑华向本院提出诉讼请求：1.请求判令圣基公司、玉汤泉物业公司无条件恢复安装于淑华位于永吉县万昌镇玉汤泉温泉度（渡）假村2号楼2单元704室的温泉水表，提供温泉水服务，每吨温泉水的收费标准和其他业主一样；2.请求判决圣基公司、玉汤泉物业公司物业服务协议违约，退还已经缴纳的物业服务费1143元，物业服务费应由圣基公司、玉汤泉物业公司至恢复温泉水服务之日起计算。事实与理由：于淑华于2020年3月30日办理坐落于吉林省永吉县万昌镇孤家子村玉汤泉度（渡）假村2号楼2单元704室（以下简称704室）的入住手续，签订了前期物业服务协议，缴纳了物业费、水、电、暖气等费用后，发现温泉水不能用，管道井里的温泉水表被拆掉了。于淑华找到圣基公司、玉汤泉物业公司，要求其恢复，二公司以此房屋不提供温泉水服务为由拒绝。因此房属温泉休闲养老房，现二公司不提供温泉水服务，严重侵权，剥夺了于淑华的实际入住需求。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，建筑物内的公共设施归业主共有，温泉管道属于配套设施，每位业主应享有共同的使用权利。 圣基公司辩称，1.于淑华通过法院拍卖所得的案涉房屋，评估时就没有温泉水入户。2019年1月15日，于淑华向法院申请评估拍卖704室，法院委托吉林市中正房地产土地评估有限公司（以下简称中正评估公司）对该房屋进行评估。在《房地产司法鉴定估价报告》（吉市中正评字【2019】第SFJD-08-22-02-02号）第13页和21页，建筑物实物状况的描述中有“楼道内部分基础设施未完善”的字样，且并无温泉水入户的描述内容。评估公司也是按照没有温泉入户的标准进行评估，最终作价243287元。于淑华在熟知评估报告中房屋现状的情况下，仍然向法院提出书面申请以二拍流拍价136240.72元接受该房屋，应视为认可该房屋没有温泉水表设备；2.在圣基公司开发建设的玉汤泉度（渡）假村中有类似涉案房屋的法院拍卖房，都没有温泉入户。各业主使用温泉公告设施入户及使用温泉水均需要支付对价，才能使用。于淑华通过法院拍卖的房屋，没有支付对价，因此开发商不允许于淑华使用温泉。如于淑华要使用温泉，应和开发商协商，缴纳一次性温泉入户设施费用，才有资格使用。圣基公司开发建设的吉林省永吉县万昌镇玉汤泉温泉度假村中，有多个通过法院拍卖获得产权的房屋，圣基公司可以证明在法院拍卖所得的房屋，房屋设施当中都没有温泉入户。有些房屋中有温泉水表可以使用温泉，都是业主与答辩人后期协商，另行付款安装的温泉水表装置；3.圣基公司没有温泉使用权。温泉实际使用权是吉林玉汤泉渡假村有限公司的，并不是圣基公司的。圣基公司销售的只是该度（渡）假村的房屋，并无温泉的开采权、销售权和使用权。圣基公司使用吉林玉汤泉度假村有限公司的温泉是需要按照房屋的建筑面积另行缴纳费用的；4.温泉的存在具有商业价值，不是免费提供的。圣基公司建设的吉林省永吉县万昌镇玉汤泉度假村中，温泉作为房屋的卖点，是具有商业价值的，温泉并不是免费提供的。通过开发商处正常购买房屋的业主，其购房款中都已经包含有温泉水表的价值款项，而且业主入住后都要按照实际使用每吨温泉水的收费标准缴纳温泉使用费。 玉汤泉物业公司辩称，1.物业只有维修、养护、管理的权利。依照《物业管理条例》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业与业主签订物业服务合同，接受委托只有对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理的权利，并没有为房屋安装配套设施的权利。所以于淑华以没有为其安装温泉水表为由主张我公司物业服务协议违约没有法律依据；2.建筑物内公共设施的建设安装属于房地产开发建设单位的义务，物业只有对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理的义务与权力。于淑华的房屋在物业接管时就不存在温泉水表，故于淑华的主张无法律依据；3.我公司不存在任何违约情况，没有退还已缴纳物业费的法律依据。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条规定，我公司实际上已经按照物业管理合同约定完成维修、养护、管理和维护义务的物业服务合同内容。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下： 1.于淑华提供宣传手册一份，欲证明圣基公司、玉汤泉物业公司承诺24小时温泉水入户，精装修交付。圣基公司、玉汤泉物业公司质证认为，对真实性无异议，但宣传手册是吉林玉汤泉度假村有限公司制作，手册中的承诺对象是和开发商正常渠道购买房屋的购房者，不适用本案情况。通过法庭拍卖的房屋，没有包含温泉水的商业价值部分，只有房屋本身的造价和装修。如果于淑华想获得温泉水服务，需另行与开发商协商缴费。经查本院认为，该宣传手册不具有合同性质，不能证明待证事实，故对该证据不予采信； 2.于淑华提供黑白打印照片四张，欲证明704室管道设施所在的管道井内和屋内均有温泉水管道（温泉入户管被截断，温泉水表被拆除），证明开发商交付房屋时，入户温泉管道已经铺设完毕。即使于淑华是通过接手法院拍卖的流拍房屋的方式取得案涉房屋，也应享有温泉水入户和温泉水服务。圣基公司、玉汤泉物业公司质证对照片的真实性有异议，认为即使照片真实，在法院拍卖时，房屋即处于该状态，评估时房屋就没有温泉水表。于淑华对拍卖房屋的瑕疵情况应当知晓，视为对该基础设施现状的认可。特别是评估价格不含有温泉的商业价值。该房屋没有温泉设施，也完全具有房屋的使用功能。于淑华不能据此当然要求圣基公司、玉汤泉物业公司为其提供温泉水服务。经查本院认为，照片内容与法院组织双方现场勘查时确认的事实一致，该照片真实，与案件具有关联性，对该份证据予以采信； 3.于淑华提供案涉房屋和同小区另一处房屋在淘宝网的法院拍卖拍品介绍截图二张，欲证明另一房屋在“拍品现状及瑕疵”中直接写明“该房屋不是温泉水入户，如果办理温泉入户与物业联系……”，而704室未见该说明，写明“房屋完损等级为完好房”，证明案涉房屋与其他法院拍卖房屋不同，应包含温泉水入户服务。圣基公司、玉汤泉物业公司质证对真实性有异议，且从截图看，不能确定所指向的具体房屋，未注明不是温泉水入户的，也不能当然推定有温泉入户。截图中未见直接注明提供温泉水入户。经查本院认为，该组证据不能确定来源，不能核对其真实性，对该组证据不予采信； 4.于淑华提供中正评估公司出具的《报告书》及《情况说明》各一份，欲证明中正公司在对704室进行评估时，评估结果已经包含道路、给水、排水、电力、通讯、供暖、温泉入户管网等基础配套设施，且房地产市场状况已考虑了案涉小区内的温泉资源。圣基公司、玉汤泉物业公司质证认为，在《报告书》第12页第一项评估对象范围和第13页第三项（2）建筑物实物状况，关于案涉房屋评估现状中均没有温泉水入户的标注，可见该房屋的评估结果是建筑物价值加装修价值再加土地使用价值，并不包括温泉水的价值部分。《报告书》中仅在记载的区域状况描述和分析部分提及当地地下温泉资源情况，并不是评估价格的内容，不能认定评估价格包含温泉价值。《情况说明》的内容与《报告书》不一致，对其中载明的已经考虑了案涉小区温泉资源的内容有异议。根据该公司出具的《报告书》中“评估范围”来看，没有包含温泉的资源价值，没有单独作出估价。法院在委托评估拍卖时，委托内容没有说明含有温泉价值，只是房屋自然结构造价的价值。故我公司对《情况说明》不予认可。经查本院认为，因双方对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认； 5.于淑华提供《执行异议申请书》二份，欲证明2018年5月和7月，第三人购买与704室同小区、同户型、同面积的房屋，其购买价格与《报告书》的评估价格基本一致，由此说明《报告书》中的评估价格就是实际市场价格，即包含了温泉入户服务的价格。圣基公司、玉汤泉物业公司质证对该组证据的真实性提出异议，认为与本案不具有关联性。经查本院认为，第三人在执行异议申请书中陈述的内容不能确定真实性，且与本案不具有关联性，故对该组证据不予采纳； 6.于淑华提供《前期物业服务协议》《临时管理规约》及物业费收款收据各一份，欲证明于淑华已就704室办理入住并已缴纳2020年物业费1143元的事实。圣基公司、玉汤泉物业公司质证对真实性提出异议。经查本院认为，《临时管理规约》不能确定真实性，且与本案不具有关联性。《前期物业服务协议》为复印件，不能确定真实性，且乙方（购房人）为范鹏飞，不能确定与本案具有关联性。故对该两份证据不予采纳。收款收据虽为复印件，但结合于淑华已经入住704室的事实，按照一般生活常识可以认定，其已经缴纳了包括物业费在内的相关费用。玉汤泉物业公司作为物业合同的相对方，理应持有于淑华缴纳物业费用的相关收据和与其签订的物业服务合同，但其未提供任何证据佐证自己的质证意见。故对收款收据证据予以采信，对于淑华主张的已经缴纳2020年物业费1143元的事实予以确认； 7.圣基公司、玉汤泉物业公司提供的《商品房代销协议书》《收条》《矿产资源勘查许可证》各一份，欲证明案涉小区通过法院拍卖的另外两套房屋（3-2-401室和3-2-801室）在拍卖时均不包含温泉水入户服务，对方是一次性缴纳了400000元的温泉水设施入户费用才开通温泉服务的。案外人吉林玉汤泉渡假村有限公司对案涉房屋所在地的温泉资源享有探矿权和使用权，我公司没有使用权，也无权单方面处理温泉入户事宜。于淑华质证对《商品房代销协议书》《收条》的真实性提出异议，认为房价只有二十几万，开通温泉水服务的价格接近两套房屋的总价格，不符合常理。只有收条，无转账记录，不可信。《矿产资源勘查许可证》与本案无关。经查本院认为，该组证据与本案不具有关联性，对以上证据不予采纳。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月7日，于淑华与圣基公司签订《产权式公寓认购协议》，双方约定于淑华认购吉林省永吉县万昌镇玉汤泉度（渡）假村产权式公寓（商品房）一处（2号楼2单元709室）房屋单价6000元/平方米，房款总价317400元，付款方式为以车支付房款。另约定2014年12月31日交付房屋。后于淑华以逾期交付房屋为由，起诉圣基公司，请求判令圣基公司按照双方约定返还购房款并承担逾期利息。本院受理后于2018年8月30日作出裁判，判决圣基公司返还于淑华购房款317400元并给付逾期利息。案件在强制执行期间，我院委托中正评估公司对圣基公司所有的704室（建筑面积52.90平方米）进行评估。在评估时，704室已经装修完毕且有工作人员居住使用，该房屋当时正常装有温泉水表，温泉入户管网连接正常可使用。中正评估公司对该房屋作出的评估价格为4599元/平方米。房屋经两次网络司法拍卖后流拍。于淑华申请以二拍流拍价136240.72元接收案涉房屋。我院于2020年3月7日作出执行裁定书，裁定圣基公司所有的704室以136240元的价格抵顶给于淑华冲抵执行款。在收到评估报告后向于淑华交付房屋前，圣基公司、玉汤泉物业公司（直接执行者）拆除了704室的温泉水表并截断了温泉入户管路。后于淑华缴纳2020年物业费1143元并办理完毕入住事宜。于淑华自述，由于圣基公司、玉汤泉物业公司原因，在交费完成前未能实际验房。因圣基公司、玉汤泉物业公司认为经法院司法拍卖的房屋在评估价格中不包含提供温泉水入户服务的价值和费用，其拒绝为于淑华已经占有的704室免费安装温泉水表、连通温泉入户管路。另查明，704室所在的2号楼在房屋建成时均安装了温泉水表，经现场勘查，仅704室的温泉水表被拆除。现该小区业主使用温泉水的价格为15元/吨。在本案审理时，中正评估公司书面对案涉评估报告作出补充说明，基于价值时点，估价结果已包含道路、给水、排水、电力、通讯、供暖、温泉入户管网等基础配套设施，且房地产市场状况已考虑案涉小区内的温泉资源。 本院认为，本案虽在立案阶段确定为物业服务合同纠纷，但实际亦属物权保护纠纷（排除妨害或修理、恢复原状），存在违约责任与侵权责任的竞合情形。争议起于于淑华与圣基公司在先的房屋买卖合同纠纷案件的强制执行事实。根据双方当事人的起诉、答辩、举证、质证，本案争议焦点为中正评估公司在对704室房屋作出价格评估时是否考虑了温泉入户服务的价值，并将装有温泉水表、已开通温泉入户管路、能够享有户内温泉水的价值和相关费用计入最终的房屋评估价格当中。 圣基公司、玉汤泉物业公司主张评估价格中未包含温泉水服务的相关价值和价格，主要理由为中正公司在评估报告的“估价对象范围”一项中未明确列明包括提供温泉水服务的内容。而且认为，案涉小区中其他通过法院司法拍卖的房屋的评估价格里也都不包括。但其未提供充分证据证明己方主张事实成立，其自述第三人（吉林东煤建筑基础工程公司）与其就开通温泉水入户服务签订缴费协议。但截止至本院现场勘查时，所谓协议尚未实际协商履行完毕。圣基公司、玉汤泉物业公司庭后也未在规定的期限内提供任何补充证据。于淑华提供中正评估公司的书面补充说明证据，提出相反主张。圣基公司、玉汤泉物业公司虽对该《情况说明》提出异议，但未在规定的期限内提供反驳证据或申请。在此情况下，因该《情况说明》形式合法，与案件具有关联性，应认定中正评估公司出具的该《情况说明》与案涉评估报告具有同等的证明效力。故应认定，中正公司在对704室进行价格评估时，已经考虑了温泉入户服务的价值和价格因素。故对于淑华的相关主张予以支持，对圣基公司、玉汤泉物业公司的相关反驳主张不予支持。 关于圣基公司、玉汤泉物业公司是否负有为于淑华的704室安装温泉水表、接通温泉水入户管路并提供温泉水服务的责任的问题。根据圣基公司、玉汤泉物业公司提交的证据、自认及已经查明的事实能够认定，在开发商交房时（包括评估期间），704室已经安装了温泉水表并铺设了温泉水入户管路，后被玉汤泉物业公司直接拆除、截断。通过圣基公司、玉汤泉物业公司提交的《商品房代销协议书》《收条》证据及在现场勘查笔录中的陈述显见，圣基公司有权就案涉小区内房屋开通、使用温泉水事宜与他人进行谈判协商及签订相关合同，并自己或指示玉汤泉物业公司执行具体事宜。同时，双方均认可，若能够确定中正评估公司做出的评估价格包含提供温泉水服务的相关价值和价格，则圣基公司、玉汤泉物业公司应正常提供相关服务。故依据诚实信用和公平原则，在无其他证据证明案涉小区业主在合理使用温泉水服务时确需另行与案外其他公司或部门协商一致的情况下，应认定圣基公司、玉汤泉物业公司负有为于淑华的704室安装温泉水表、接通温泉水入户管路并提供温泉水服务的责任。于淑华提出按照案涉小区普遍价格使用入户温泉水的主张合理，本院予以支持。双方均认可，案涉小区现阶段的入户温泉水使用价格为每吨15元。 关于于淑华主张玉汤泉物业公司返还2020年物业费1143元的问题。于淑华的主要理由为玉汤泉物业公司拆除了704室的温泉水表、截断了温泉水入户管路，并拒绝恢复，剥夺了于淑华的实际入住需求。但其未提供充分证据证明其主张玉汤泉物业公司存在的以上侵权行为与双方订立的物业服务合同标的之间具有关联性。在此情况下，其不能仅依据物业服务公司存在的一般侵权事实即主张返还已缴纳的物业费用。故对于淑华主张的该部分诉讼请求不予支持。 综上所述，于淑华提出的部分诉讼请求理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第七十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、吉林省圣基房地产开发集团有限公司、吉林玉汤泉物业服务有限公司于本判决生效后五日内为于淑华所有的位于吉林省永吉县万昌镇孤家子村玉汤泉度（渡）假村2号楼2单元704室[即于淑华依据（2019）吉0221执13号执行裁定取得的抵顶执行款房屋]安装温泉水表，同时接通户内温泉水管路，使其达到能够正常使用温泉水的条件； 二、吉林省圣基房地产开发集团有限公司、吉林玉汤泉物业服务有限公司在为案涉房屋安装温泉水表、接通户内温泉水管路后五日内，妥当按照为案涉小区一般业主办理温泉水入户业务的服务标准，尽职为案涉房屋提供入户温泉水服务。并以案涉小区普遍价格确定温泉水的使用价格（现阶段暂为每吨15元）； 三、驳回于淑华的其他诉讼请求。 驳回于淑华的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由于淑华负担10元，由吉林省圣基房地产开发集团有限公司负担20元，由吉林玉汤泉物业服务有限公司负担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  王志刚 二〇二〇年十一月十六日 书记员  梁泽航