河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初4794号原告：许昌大正物业管理有限公司，住所地：许昌市瑞贝卡大道西段。法定代表人：付永辉任该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人李建军，男，1981年7月26日出生，汉族，住河南省许昌市建安区。被告：胡少涛，男，1970年11月25日出生，汉族，住河南省许昌市。原告许昌大正物业管理有限公司与被告胡少涛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告许昌大正物业管理有限公司的委托诉讼代理人李建军、被告胡少涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告许昌大正物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付原告物业管理费124463.46元，违约金37339.04元，合计人民币161802.50元。2、依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：原告为小区物业服务公司，被告为小区业主，房屋面积为1885.81平方米，物业收费标准为1.10元／平方米／月，原告与被告签订了《前期物业服务协议》。原告在服务期间积极履行协议约定的相关义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理。但是，被告自2015年6月1日起停缴物业管理费，截至2020年5月31日，被告欠缴物业费共计124463.46元。根据《前期物业服务协议》第十一条违约责任第四款约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方应当补交，并从逾期之日起每天按欠费金额的日百分之一交纳违约金，拒不缴纳的甲方有权在管理区域进行公告直至诉诸于法律。”根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，为减轻被告负担，原告只主张被告欠缴物业费本金的30％违约金37339.04元，金额合计161802.50元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望贵院判如所求。胡少涛辩称：1、我的房屋是于2011年购买，截止目前为止我们没有缴纳过物业费，因为两年内原告没有起诉要求支付物业费，所以诉讼时效已经过期。2、物业公司未向我提供任何物业，我们不存在交纳物业费，更不存在违约金，水表是我们自己的，天然气开口是我们自己开的，用电的变压器是我们自己安装的，暖气是我们自己安装的地暖，门前打扫卫生及餐厨垃圾都是由城管上负责收拾的，垃圾处理费用都是城管收费的。因为我们一楼是营业房，大正物业的下排水非常不合理，每个月我们都自费用吸粪车清理堵塞，堵塞时一楼会有遍地的粪便，后来大正物业就将该管道截断，由我们自行安装排污管道，我的房屋安装中央空调时，后边住户投诉造成我们移机三次，排烟设备安装两次，中间所有协调都由我们公司员工自行协调，中间直接损失30多万元，致使市长信箱东城区饭店中投诉率最高，变成东城区的典范，这些工作也都是我们自己做的。3、2018年9月25日，大正物业去我们破产管理申报债权，并经管理人已经确认，大正物业并无异议，现在我们公司破产重整并未终结，如果原告现在涉及诉讼，会存在原告双倍受偿的可能，原告即申报了债权，说明我们物业费合约问题已经转移至许昌尚福源餐饮文化有限公司，我们公司是许昌“4个100”史根治书记对口帮扶企业，各级法院领导也给予我们中小企业最大支持。2018年9月25日，原告已经申报债权，2019年4月24日，魏都区人民法院已经裁定过，2020年9月、10月又在魏都区人民法院调解两次，原告行为对被告不仅是落井下石，我们公司已经破产重整，对法院来说也是严重浪费司法资源，我手机24小时开机，一直让原告提供对于被告做过什么服务，服务过什么内容，怎样收费，至今也未收到原告的收费服务清单，这种仅依靠《前期物业服务协议》的收费行为，实际上为提供任何服务的行为跟强盗行为有什么区别，所以请贵院依法判决，驳回原告诉请。原告未支持其主张向法庭出示出示以下证据：第一组，物业服务合同一套、《前期物业服务协议》一份。证明：1、原告许昌大正物业管理有限公司为壹品蓝湾小区提供服务，被告按照房产面积1885.81平方米，每月1.1元每平方米的价格，向原告缴纳物业服务费。2、逾期则除了应补交外还应自逾期之日按欠费金额的日1％向原告支付违约金。第二组，证据名称：催费函六份（共6张），证明目的：原告向被告催缴物业费的情况。第三组，照片一组（共计52张照片），证明目的：物业公司一直在本小区提供物业服务。第四组，2012年11月1日的单张收款收据复印件一份。证明目的：证明被告于2012年11月1日被告缴纳了一年（2012年11月1日-2013年10月31日）的物业管理费，对物业公司收取的物业服务费是认可的。被告胡少涛的质证意见是：对第一组证据：对于《物业服务合同》，1、我根本就不知道业主委员会，我也从来没有参加过业主委员会的活动，并且原告也没有通知过我参加业主委员会的活动，所以我对业主委员会与物业公司签订的合同的内容是不予认可的。2、我们是营业房，大门朝外，很少与物业发生交集，我只需要收费有法可依，有偿服务，提供有偿服务清单或证据。对于《前期物业服务协议》，该协议的真实性无异议，确实是我签订的，但实际上物业公司未履行过任何服务，合同属于无效合同，没法收费。对第二组证据：实际上原告提供的证据均是2015年的催费通知单，诉讼时效已经过期，我的手机24小时开机，我和物业公司又是邻居，催缴通知单均是贴到门上拍照的，物业公司根本就没有通知我本人缴费。并且原告提供的催费单我都没有见过。2015年至今原告都不找我本人要物业管理费，现在我公司已经破产重整，原告即申报了债权，说明我们的物业费合约问题已经转移。对第三组证据：这组照片更能充分证明物业公司仅对小区内部服务，未对营业房做过任何服务，更不存在物业费之说，照片中均是小区内部，没有一张照片显示是对我们营业房服务的。对第四组证据：对真实性无法确认，该房屋系我们2011年购买，2012年付完全款，并且于2012年6月1日已经装修完毕营业，该收据我不知道，应该是大正房地产公司及大正物业公司他们公司之间所为，上述没有我的签字。被告向法庭提供以下证据：第一组证据：许昌市建安区人民法院出具的关于我们公司破产的民事裁定书案号为（2018）豫1003民破4号（两张）、物业公司申报债权及确认债权的相关手续（7张）。证明目的：证明大正物业就该笔物业费已向许昌尚福源餐饮文化有限公司申报债权，并且破产管理人已经确认，原告即申报了债权，我们的物业费的合约问题就不应当再涉及诉讼。第二组证据：许昌市魏都区人民法院出具的（2019）豫1002民初2233号民事裁定书一份，证明目的：2019年原告已经起诉过我一次，开过庭后，原告拒不缴纳诉讼费，魏都区法院给予未缴纳诉讼费按撤诉处理。原告的质证意见是：第一组证据：对证据的真实性无法确认，并且该债权申报是于2018年申报，我是于2019年才来公司上班的，我不清楚。本次诉讼就是我公司对于业主被告本人的追要物业费的诉讼，与被告公司没有关联性，所以被告出具证据不予认可。第二组证据：该证据与本案没有关联性，不予认可。本院经审理认定事实如下：被告胡少涛系许昌市大正壹品蓝湾小区南门12号楼1-2层（最东边为1-3层房屋的业主，该房屋面积1885.81㎡。该房屋被告出租给许昌尚福源餐饮文化有限公司开办火锅店。2012年10月30日，被告胡少涛与原告许昌大正物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》一份。合同约定，许昌大正物业服务有限公司为该小区提供物业服务，物业服务费用标准：商铺按建筑面积每月每平方1.1元。2018年5月25日许昌市建安区人民法院作出（2018）豫1003民破4号民事裁定书，裁定受理申请人刘晓娜对许昌尚福源餐饮文化有限公司的破产重整申请。原告大正物业服务有限公司申报了房屋租赁人许昌尚福源餐饮文化有限公司拖欠的2015年6月1日至2018年5月25日的物业管理费74676元及违约金27254元债权。审理过程中，原告向法庭出具《情况说明》，称2015年6月1日至2018年5月25日的物业管理费已经申报债权，不再主张，本次诉讼只主张2018年6月1日至2020年5月30日之间的物业费和违约金。被告胡少涛自2018年6月1日至2020年5月30日拖欠物业费49785元未付。原告多次在被告涉案房屋上张贴催缴物业费通知。本院认为，本院认为：原告许昌市大正物业服务有限公司与被告胡少涛签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。原告许昌大正物业服务有限公司对该小区进行物业服务，被告胡少涛应按照合同约定向原告交纳相应的物业服务费。被告胡少涛辩称本案诉讼时效已过，被告对原告提供的催缴物业费通知的真实向没有异议，但认为催缴的都是2015年的费用。经查催费通知上显示催缴的是每年的累加费用，原告对每年均采取在被告涉案房屋上张贴催缴物业费的方式催缴物业费，故本案诉讼时效并未超过。被告关于原告未向其提供物业服务的辩解未向法庭提供相关证据，因此对于被告的以上意见本院不予采纳。被告另提出拖欠的2015年6月1日至2018年5月25日的物业费原告已经申报债权，对此原告已向法庭提出书面说明，放弃了期间的物业费的主张，本次诉讼只主张2018年6月1日至2020年5月30日之间的物业费。经计算，被告胡少涛应交纳物业管理费49785.38元（自2018年6月1日至2020年5月30日期间物业费为1.1元/平方米/月×1885.81㎡×24个月=49785.38元），以许昌市佳源物业管理有限公司请求的49785元为准。许昌市大正物业服务有限公司请求的超出部分，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告胡少涛于本判决生效之日起十日内支付原告许昌市大正物业服务有限公司物业服务费49785元.二、驳回原告许昌市大正物业服务有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3537元，减半收取1769元，原告许昌大正物业服务有限公司负担1224元，被告胡少涛负担545元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于许昌市中级人民法院。审判员  邵淑静二〇二〇年十一月十九日书记员  叶豪杰