北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2020）京0108执异1408号案外人：许云初，女，1994年9月24日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，公民身份号码×××。委托代理人：张国辉，北京市京哲律师事务所律师。申请执行人：中铁北京工程局集团有限公司（原名称中国航空港建设总公司、中国中铁航空港建设集团有限公司），住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路****楼**（集群注册）。法定代表人:丁荣富，董事长。委托代理人：李太生，男，1962年7月8日出生，中铁北京工程局集团有限公司建筑工程分公司员工,住北京市海淀区。被执行人：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京，住所地北京海淀区北三环西路**院**楼****>法定代表人：焦青。保证人:北京中坤投资集团有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄，住所地北京市大兴区庞各庄镇tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：焦青。保证人：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄，住所地北京市大兴区庞各庄镇tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人:焦青。保证人：万忠发，男，1965年1月28日出生，汉族，职业不详，住天津市和平区。本院在执行中铁北京工程局集团有限公司（以下简称中铁工程局公司）与北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤长业公司）、北京中坤投资集团有限公司（以下简称中坤投资公司）、北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称中坤锦绣公司）、万忠发建设工程施工合同纠纷一案[执行依据：（2011）海民初字第6245号民事调解书；执行案号：（2013）海执字第9301号]中，案外人许云初对本院查封位于北京市海淀区高梁桥斜街x号院x号楼x层x单元x号房屋（以下简称x号房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人许云初述称，请求中止对x号房屋及对应土地使用权的执行行为。事实和理由如下：案外人于2012年12月18日与中坤锦绣公司签订了网签合同编号为xxxx的《北京市商品房现房买卖合同》购买了x号房屋，并已支付全部房款。该房屋于2013年1月31日即已交付入住，因中坤锦绣公司迟迟未能依约办理房产证。经查证发现，该房屋已经被贵院查封。x号房屋未办理过户登记是源于中坤锦绣公司和申请执行人的债务纠纷所致，并非买受人原因和过错。故x号房屋已经不属于被执行人可供执行的财产，对于作为无过错不动产买受人的物权期待权应当依法予以保护。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七的规定，向贵院提出异议。中铁工程局公司辩称，我们与中坤长业公司的调解书发生在2011年，由于中坤长业公司未履行还款义务，我们申请了强制执行。且我们申请执行的时间在案外人签订购房合同之前，所以希望法院依法作出裁定。经审查查明，2011年7月18日，本院就原告中国航空港建设总公司（以下简称航空港总公司）与被告中坤长业公司建设工程施工合同纠纷一案，作出（2011）海民初字第6245号民事调解书，确认双方当事人自愿达成如下协议：北京中坤长业房地产开发有限公司于二○一一年十一月三十日前支付中国航空港总公司欠款三千七百一十八万六千五百九十六元，并自二○一○年十月二十一日起按日万分之五支付违约金至款项付清时止；如北京中坤长业房地产开发有限公司不能按期支付欠款，则自二○一○年十月二十一日起按日万分之十支付违约金至款项付清时止。上述调解书生效后，因中坤长业公司未履行法定义务，航空港总公司向本院申请执行，本院于2013年8月1日立案执行。执行过程中，2014年1月13日，中坤长业公司出具承诺书，承诺于2014年3月31日前按照（2011）海民初字第6245号民事调解书向航空港总公司依法偿还全部欠款及违约金、利息等。同月10日，中坤投资公司、中坤锦绣公司亦出具保证书，为中坤长业公司上述承诺书内容提供连带责任保证。上述承诺书承诺还款期限届满后，中坤长业公司未履行还款义务，中坤投资公司、中坤锦绣公司亦未履行连带保证还款责任。同年7月10日，本院作出（2013）海执字第9301号执行裁定书，裁定执行中坤投资公司、中坤锦绣公司的财产，以其应当履行义务部分的财产为限。2015年3月10日，本院作出（2013）海民执字第9301-2号执行裁定：担保人万忠发在500万元担保责任范围内对申请执行人中国中铁航空港建设集团有限公司承担清偿债务的责任。上述裁定于2015年3月17日送达万忠发。经调取x号房屋的不动产登记簿显示，本院于2014年7月23日查封包括x号房屋在内的海淀区高梁桥斜街x号院x号楼。2017年8月30日，本院继续查封海淀区高梁桥斜街x号院x号楼。另查，2012年12月18日，出卖人中坤锦绣公司与买受人许云初签订合同编号为xxxx号的《北京市商品房现房买卖合同》，约定由许云初购买x号房屋（房屋所有权证证号为X京房权证海字第XXXX号），总金额为2443140元整。买受人采取商业贷款的方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的30%，其余价款可以向建设银行借款支付。该房屋已经设定抵押，抵押权人为中国东方资产管理公司重庆办事处。《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》系上述房屋买卖合同的附件三。中坤锦绣公司分别于2012年12月18日、2013年2月1日开具了房款发票，确认收到许云初缴纳的房款1710000元以及733140元，以上合计2443140元。案外人许云初自2013年年初开始实际占有、使用该房屋。由于中坤锦绣公司涉债务纠纷，导致上述房屋未能办理分户产权证。再查，2010年11月29日，航空港总公司名称变更为中国航空港建设有限公司；2011年1月31日，中国航空港建设有限公司名称变更为中国中铁航空港建设集团有限公司；2017年3月8日，中国中铁航空港建设集团有限公司名称变更为中铁工程局公司。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，本院查封的x号房屋，系案外人许云初自中坤锦绣公司处购买的商品房。双方签订房屋买卖合同的时间和许云初占有、使用x号房屋的时间均在本院查封之前，许云初亦已按照合同约定支付了全部价款。目前，x号房屋虽然登记在中坤锦绣公司名下，但未办理过户登记是源于中坤锦绣公司涉及多起债务纠纷所致，非因买受人自身原因和过错。故案外人许云初对x号房屋及对应土地使用权提出排除执行的异议，符合法律规定，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对北京市海淀区高梁桥斜街x号院x号楼x层x单元x号房屋以及对应土地使用权的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  朱卉灵审判员  潘亮洁审判员  李 莉二〇二〇年十一月二十七日书记员  崔佳辰