广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初4825号原告：李永捌，男，1965年9月9日出生，汉族，身份证住址深圳市龙岗区******天健花园22-201，公民身份号码440************015。委托诉讼代理人：李七妹，女，1963年10月8日出生，汉族，身份证住址深圳市罗湖区********怡景花园荷景阁A，公民身份号码440************363，系原告姐姐。被告：惠东县万旭酒店管理有限公司，住所地惠东县**********。法定代表人：屈某1。原告李永捌与被告惠东县万旭酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案受理后，依法适用普通程序于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告李永捌的委托诉讼代理人李七妹到庭参加诉讼，被告惠东县万旭酒店管理有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李永捌向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还原告开办费25000元。2、判决被告支付违约金20000元。3、判决被告支付2019年2月15日起至2020年7月30日止物业管理费、水电费、垃圾处理费欠款6000元。4、判决支付托管收益（租金）2019年6月15日起至2020年7月30日止及其利息约27300元5、判决解除合同原告与被告于2019年2月15日签订的《房屋出租委托服务合同书》6、判决被告承担本案的诉讼费。庭审时，原告增加诉讼请求：解除合同返还房屋。事实与理由：被告于2019年2月15日与原告签订《房屋出租委托服务合同书》，合同期限5年从2019年2月15日至2020年12月30日止，合同约定被告接受原告委托，代原告出租并管理位于惠州市惠东县港口镇宝安虹海湾6栋24层09号房A户型，建筑面积为58.33平方米（以下简称物业）。委托服务约定：1.被告代原告出租并管理物业，代收物业租金，代缴水电费、管理费、三网合一费等；2.物业开办费41600元，原告先行支付开办费25000元，剩余16600元在后期托管收益中每月扣除，扣完为止；3.原告按淡、旺季固定租金收取模式，并同意免除首被告四个月租金等。之后，原告按合同约定于合同书签订3日内向被告支付了开办费25000元，并将门禁卡和房门钥匙交给被告，由被告对物业进行委托管理服务。2020年4月，原告收到虹海湾2期物业管理发出的欠费短信后，多次电话联系被告已无法接通，当时签订合同李姓负责人电话也一直处于无人接听状态，后向物业公司了解情况证实，被告早已关停倒闭半年。期间，被告没有告知原告关停倒闭情况和协商后续事宜，且一直隐瞒原告。被告已构成严重违约，给原告造成经济损失，要求被告承担责任赔偿相关经济损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》特向法院提起诉讼，望判如所请。被告惠东县万旭酒店管理有限公司未作答辩，未提交证据。原告李永捌围绕诉讼请求提交了以下证据：1.原告身份证；2.被告企业信用信息公示；3.房屋出租委托服务合同书授权委托书、收款收据、未收费用明细。根据原告的陈述及提交的证据，本院认定事实如下：被告惠东县万旭酒店管理有限公司系于2018年5月28日经注册登记的有限责任公司，经营范围为酒店管理、物业管理，餐饮服务，旅游服务等。原告与案外人惠东县宝安鸿基房地产开发有限公司于2017年1月21日签订《商品房买卖合同》，向案外人惠东县宝安鸿基房地产开发有限公司购买了惠东县港口东山海地段宝安虹海湾6栋24层09号房。2019年2月15日，原告与被告签订《房屋出租委托服务合同书》，将上述房屋由被告代出租管理、代收物业租金、代缴水电费、管理费、三网合一费等。合同第4.7条约定原告需向被告缴纳41600元开办费，用于被告一次性购买本项目租赁业务的必需品，配备于本项目房屋内部，原告对开办费购买的房屋内部物品享有所有权。原告自签订合同之日起3日内付开办费25000元，剩余开办费16600元在后期托管收益中每月扣除，扣完为止。合同第5.4条约定被告有义务将甲方上月的租金收益进行核算，每个季度定期存入原告账户，存入租金收益的时间为每季度结束后次月25日前。合同第6.1条约定租金收益按淡旺季固定租金模式，无论被告盈利或亏损，被告须根据约定向原告支付固定租金，2019年1月1日至2020年12月31日时间段月租金为：11月1日-4月30日月租金1200元、5月1日-10月31日月租金3350元；2021年1月1日至2022年12月31日时间段月租金为：11月1日-4月30日月租金1400元、5月1日-10月31日月租金3550元、2023年1月1日至2024年12月31日时间段：月租金为11月1日-4月30日月租金1600元、5月1日-10月31日月租金3750元。第6.2条约定原告于2019年2月15日交房给乙方使用，自2019年6月15日起计付租金。第6.4条约定，原告选择上述租金模式下，被告经营所需费用包括物业管理费、水费、电费、有线电视接收费、网络使用费、布草洗涤费……由被告负担。合同第10.1条约定双方均需遵守合同约定，任何一方违约时，守约方有权提前解约，并要求违约方承担贰万元的违约金。第10.2条约定被告不能按时支付租金，每逾期一日按应付租金的1‰收取逾期付款违约金。同日，原告在附件《授权委托书》、《物业开办物品清单明细》、《物业委托出租之保管责任书》上签名。合同签订后，原告向被告支付了25000元的开办费，被告盖章出具《收款收据》原告收执。根据原告提交的物业未收费用清单显示，自2019年4月起至2020年7月，案涉房屋的管理费、水费、垃圾费均未缴纳，合计4683.4元。原告以被告违约为由，于2020年7月15日诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求。原告庭审中陈述，2020年4月份左右接到物业催款短信，才知道被告已没有经营，后于7月份向物业要回房屋钥匙，从8月起原告开始缴纳物业管理费。本院认为。原、被告之间签订的《房屋出租委托服务合同书》，虽名为房屋出租委托服务，但根据合同履行的内容来看，被告需按月（区分淡旺季）支付原告固定租金，故双方存在的关系实为房屋租赁合同关系。原、被告之间签订的《房屋出租委托服务合同书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，依法成立并生效。原、被告应按合同约定全面履行合同义务。根据合同约定的租金及支付方式，原告免除被告4个月租金，租金从2019年6月起计付，2019年6月至10月31日的月租金为3350元，即合计16750元，原告应缴纳的16600元开办费在租金收益中扣除，扣除后，即被告应在2019年11月25日前向原告支付租金收益150元；2019年11月1日至2020年1月31日的月租金为1200元，即合计为3600元，被告应在2020年2月25日前支付给原告；2020年2月1日至2020年4月30日的月租金为1200元，即计为3600元，被告应在2020年5月25日前支付给原告，2020年5月1日止7月30日的月租金为3350元，即合计10050元，被告应在2020年8月25日前支付给原告。以上租金合计17400元，被告均履行支付义务，已构成违约，现原告诉请解除与被告签订的《房屋出租委托服务合同书》，理由充分，予以支持。合同解除后，被告应向原告支付未付租金17400元及逾期付款利息。因合同约定逾期付款违约金为每日1‰，该约定过高，且考虑到双方已约定合同违约金的情况下，根据公平原则，本院调整租金逾期付款利息为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍计付。关于房屋的返还问题。因原告庭审中自认其已于2020年7月份向物业拿回案涉房屋的钥匙，并从2020年8月起承担房屋的管理费等费用，已视为实际接收房屋，故该诉请已得到解决。2020年7月（含7月）前被告未交的物业管理费、水费、垃圾费等合计4683.4元，最终负担义务人系原告，故原告诉请被告支付拖欠的物业管理费、水费、垃圾处理费，理由充分，予以支持。但原告诉请6000元，证据不足，不予支持。本院予以支持的数额按未付费用清单载明金额计为4683.4元。关于违约金问题。原告诉请被告支付违约金20000元，因合同的解除系因被告逾期交付租金、未交管理费用等违约行为，同时双方在合同中约定一方违约，守约方可主张违约金20000元，原告该诉请，符合合同约定，予以支持。关于原告诉请开办费25000元的问题。双方签订的合同为有效合同，合同约定原告需向被告支付开办费41600元，用于被告购买项目租赁业务的必需品，原告对房屋物品享有所有权，其再诉请被告返还开办费25000元，不符合合同约定，不予支持。被告惠东县万旭酒店管理有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告李永捌与被告惠东县万旭酒店管理有限公司于2020年2月15日签订的《房屋出租委托服务合同书》；二、被告惠东县万旭酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内支付租金17400元及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍从逾期之日至实际支付之日止计付逾期利息（150元从2019年11月26起计付、3600元从2020年2月26起计付、3600元从2020年5月26日起计付、10050元从2020年8月26日起计付）给原告李永捌；三、被告惠东县万旭酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内支付拖欠的物业管理费、水费、垃圾处理费合计4683.4元给原告李永捌；四、被告惠东县万旭酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起7日内支付违约金20000元给原告李永捌；五、驳回原告李永捌的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1758元（原告已预缴），由原告李永捌负担158元，被告惠东县万旭酒店管理有限公司负担1600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  张鉴洋人民陪审员  彭锦军人民陪审员  胡秀连二〇二〇年十月二十五日法官 助理  杨良志书 记 员  方金伟