重庆市奉节县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0236民初1878号 原告：重庆市巢港商业运营管理有限公司，住所地重庆市垫江县采输气作业区****，统一社会信用代码91500231660894003D。 法定代表人：雷胜勇，总经理。 委托诉讼代理人：杜安源，重庆夔府律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖武毅，重庆夔府律师事务所律师。 被告：周光明，男，1974年12月15日出生，汉族，住重庆市奉节县。 原告重庆市巢港商业运营管理有限公司（以下简称“巢港公司”）与被告周光明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月29日、2020年8月3日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院裁定本案转为普通程序，依法组成合议庭于2020年9月18日第三次公开开庭进行了审理。原告巢港公司的委托诉讼代理人廖武毅到庭参加第一次、第三次庭审，原告巢港公司的委托诉讼代理人杜安源、被告周光明到庭参加第二次庭审。原告周光明经本院合法传唤无正当理由未到庭参加第一次、第三次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告巢港公司向本院提出诉讼请求:1.判决被告给付商铺租金10000元，给付违约金2000元；2.被告承担本案诉讼费用。第三次庭审中，原告变更诉讼请求为：1.同意解除合同；2.判令被告补交原告给被告优惠期的租金100800元，第二年度按照151200元缴纳租金；第一年所欠的10000元仍需给付；违约金按未交金额的20%缴纳；3.保证金不予以退还。事实及理由：原告前身为重庆市商巢商业物业管理公司，下设有分支机构重庆市商巢商业物业管理有限公司奉节分公司，后于2019年4月更名为重庆市巢港商业运营管理有限公司，分支机构更名为重庆市巢港商业运营管理有限公司奉节分公司。2019年4月，被告向原告的分支机构奉节分公司租赁奉节义乌商城即奉节县鱼复街道诗城路598号附1号第X1、X2号商铺共计280㎡从事家具出售经营，租赁期限自2019年5月1日至2022年4月30日止。租金按45元/㎡/月，给予优惠后前三年每年租金50400元。双方于2019年4月16日签订了《奉节义乌商城商铺租赁合同》，约定了相应权利义务。被告交纳了1.5万元保证金、2019年5月1日至2020年4月30日租金已给付40400元，尚欠该年租金1万元。原告工作人员与其协商、催要无果，被告行为已经违反合同约定，给原告带来严重损害，特起诉维权。 被告周光明辩称，从2020年3月起我就没在经营了，我们在一起做生意的，有的给了房租的，有的没给。然后我就于2019年6月书面申请退租，要么退回要么资金减一半，到现在公司没有答复。疫情期间无法经营，我就没经营了，现在我把家具转让了，门市空起的。我现在经营不下去了，我请求解除合同。因疫情原因无法经营的，原告应当减免租金，同时我不应承担违约金，保证金也应当如数退还。 经审理查明，重庆市巢港商业运营管理有限公司奉节分公司（以下简称“巢港奉节分公司”）系原告巢港公司的分支机构，2019年4月16日巢港奉节分公司作为甲方与周光明作为乙方签订编号为SCSP-20190416的《奉节义乌商城商铺租赁合同》，合同约定甲方将位于重庆奉节县鱼复街道诗城路598号附1号第X1、X2号，计租面积为280平方米的商铺出租给乙方从事经营定制家具；本合同租赁期限为3年，自2019年5月1日起至2022年4月30日止；合同第三条对乙方应交纳的租金、租赁保证金、相关费用及其支付方式约定：“（一）租金：按45元/㎡/月标准计算租金，面积280平方米，每年租金151200元。（二）支付方式：乙方在年度租期前一个月向甲方交纳下年度租金，乙方以现金或转账形式向甲方支付年度租金，甲方出具有限票据。……（四）租金保证金：为确保本合同的正常履行，本合同签订之时，乙方须支付租金保证金计15000元。乙方租期内拖欠或延期交纳租金等费用的，甲方有权按应缴费总额的1%每日计算滞纳金。本合同租赁期满，若乙方无违约行为和经营纠纷，3个月内甲方将本保证金全额无息退还给乙方。”合同第六条约定“3.在合同有效期内，乙方单方面提前终止合同的，履约保证金、剩余日期的租金、广告费等不予退还。4.在合同有效期间，乙方要求提前终止合同的，则不享受甲方给予的各种优惠政策，乙方需补足优惠期内未交纳的租金等各项费用”。同日，以上合同双方签订《补充协议》，对租金作出约定“第一年：2019年5月1日起至2020年4月30日止，甲方应收租金151200元，甲方给予乙方8个月的优惠期，优惠后本年实收租金合计50400元。第二年：2020年5月1日起至2021年4月30日止，甲方应收租金151200元，甲方给予乙方8个月的优惠期，优惠后本年实收租金合计50400元。第三年：2021年5月1日起至2022年4月30日止，甲方应收租金151200元，甲方给予乙方8个月的优惠期，优惠后本年实收租金合计50400元。”《补充协议》中还约定“备注：因商户主动提出书面申请，原经营面积无法满足现状，要求变更经营位置（增大经营面积）所以原合同编号：（SCSP-3F13）作废，将此合同剩余租金及保证金转至合同编号：（SCSP-20190416）。2.原合同编号：（SCSP-4F13）剩余租金：20000元，保证金15000元，自动转入合同编号：（SCSP-20190416）作为新增租面积的租金和保证金。3.原合同编号：（SCSP-4F13）面积：166.17平米，现合同编号（SCSP-20190416）面积：280平方米，相差113.83平方，应补缴30400元”。同日，经结算被告周光明向原告出具欠条，载明“今欠奉节义乌商城（金宇广场）4楼X1，X2#商铺租金30400元，大写人民币叁万零肆百元。注：欠款将在2019年5月1日前全部一次性缴纳清楚，逾期不按时缴纳租金，自愿承担每日千分之三的违约金，欠款人：周光明，2019年4月16日”。2019年4月28日，周光明向原告支付租金20400元。2020年3月20日被告将案涉租赁门市中的家具货物转给案外人毛子伟后不再经营该家具门市。 上述事实有原、被告的当庭陈述及原告提交的原、被告身份信息、编号为SCSP-20190416的《奉节义乌商城商铺租赁合同》、《补充协议》、收据复印件、欠条原件、被告举示的家具转让清单及本院与案外人毛子伟的通话记录等证据在卷佐证，以上证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。对被告举示的申请书复印件，原告不予认可，该证据不能达到被告就解除租赁合同已向原告进行了书面通知的证明目的，本院不予采信。 本院认为，巢港奉节分公司作为甲方与被告周光明作为乙方签订《奉节义乌商城商铺租赁合同》，该合同自双方签字时生效，对双方均具有约束力。巢港奉节分公司虽系原告依法设立的非法人分支机构，但该分支机构财务不独立，由总公司管理，不具有独立承担责任的能力，因此总公司有权向被告主张权利。现原告因被告未缴纳租金诉至本院，被告周光明在庭审中称经营陷入困难，请求解除合同。考虑到被告已未实际经营门市，对于被告而言，继续履约所需的财力、物力超过基于合同履行所能获得的利益，合同现已不具备履行条件，本院允许解除合同。被告在第二次庭审中要求解除合同，视为对出租人原告方的通知，因此本院确定合同的解除时间为2020年8月3日。 对于原告主张被告支付尚欠的租金10000元及第一年度优惠期租金的请求。2019年5月1日至2020年4月30日为双方对案涉商铺的第一个租赁年度，按优惠后每年50400元的租金标准双方于2019年4月16日确定尚未给付的第一年度租金金额为30400元，后被告支付了20400元租金，现被告尚欠10000元，因此对原告请求被告支付租金10000元的请求予以支持。因双方在合同中约定“在合同有效期间，乙方要求提前终止合同的，则不享受甲方给予的各种优惠政策，乙方需补足优惠期内未交纳的租金”，且补充协议中约定“第一年：2019年5月1日起至2020年4月30日止，甲方应收租金151200元，甲方给予乙方8个月的优惠期，优惠后本年实收租金合计50400元。”，现原告主张因被告提前解除合同，应按约补足第一年度优惠期租金100800元，该请求符合合同约定及法律规定，应予以支持。被告抗辩，受新冠肺炎疫情影响，应减免租金，而疫情期间无法正常经营的情况确实存在，本院酌情按未优惠的租金标准减免2个月的租金25200元，因此被告还应支付原告优惠期的租金75600元（100800元-25200元）。 对于原告主张被告支付第二年度租金的请求。租赁合同中约定应于年度租期前一个月缴纳下年度租金；合同第四条第6款约定乙方拒交租金时，甲方有权停止商业管理服务；合同第五条第7款约定未经甲方书面同意，乙方不得无故停业，如乙方连续停业5天以上或全年无故停业累计达15天，甲方可单方选择解除合同，收回场地，剩余租金、广告位费等其他费用不予退还，并视乙方违约。从上述合同约定看，按照先付费后使用的原则，在承租人未如期给付租金违约时，出租方对如何保障自己的权益，已经作了充分的条约防备。案涉房屋第二个租赁年度为2020年5月1日至2021年4月30日，按约被告应于2020年4月1日前给付第二年度租金，而被告已于2020年3月20日将案涉租赁门市中的家具货物转给案外人毛子伟后不再经营该家具门市，原告作为出租方和商铺所在商场的经营管理方不应对被告预期违约的行为不知晓。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定:“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”这是民法的帝王条款诚实信用原则在合同违约责任领域里的体现。法律这样规定的目的在于防止损失的扩大。当事人一方违反合同的，另一方不能任凭损失的扩大，而应当采取积极措施，减少损失。本案原告应在第二个房屋租赁年度开始前，就合同是否继续履行、房屋是否租续问题与被告方妥善协商，不应在被告弃租后任由房屋处于未收回的状态，因此第二年度房屋未收回情况下所受损失属于原告未采取适当措施的扩大损失，对第二年度租金的请求本院不支持。在本院支持被告补足第一年度优惠期租金的情况下，被告所应支付的租金金额与完全履约情形下被告应给付的整个三年租赁期应支付的租金总额相当，亦足以填补被告违约情形下原告所受损失。 对于原告关于违约金及保证金的主张。原告主张按未交纳金额的20%支付违约金。2019年4月16日，双方对第一年度尚欠租金进行结算时，书面约定应在2019年5月1日前付清尚欠租金30400年，逾期不付按每日千分之三给付违约金，现原告请求按20%支付违约金，不超出该约定，因此本院支持被告按尚欠的优惠后的租金10000元的20%给付违约金2000元。因被告存在提前终止合同和未按约支付租金的违约情形，对于原告不予返还被告所缴纳的保证金15000元的请求，符合合同约定，本院予以支持。 综上，原告的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告周光明与重庆市巢港商业运营管理有限公司奉节分公司与于2019年4月16日签订的《奉节义乌商城商铺租赁合同》及《补充协议》于2020年8月3日解除； 二、被告周光明于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市巢港商业运营管理有限公司租金10000元； 三、被告周光明于本判决生效之日起十日内给付原告重庆市巢港商业运营管理有限公司优惠期的租金75600元； 四、被告周光明于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市巢港商业运营管理有限公司违约金2000元； 五、被告周光明已支付原告重庆市巢港商业运营管理有限公司的保证金15000元原告不予返还； 六、驳回原告原告重庆市巢港商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2177元，（原告已预交），由原告重庆市巢港商业运营管理有限公司负担1485元，由被告周光明负担692元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 长  马 妮 人民陪审员  翁德惠 人民陪审员  孙天伍 二〇二〇年十一月四日 法官 助理  覃 雪 书 记 员  何 春