上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初22809号原告：莫丽丽，女，1961年11月13日生，汉族，住上海市黄浦区。原告：张仁康，男，1933年6月9日生，汉族，住上海市普陀区。上列两原告共同委托诉讼代理人：赵英杰，上海利歌律师事务所律师。被告：季建宏，男，1982年1月23日生，汉族，住安徽省。原告莫丽丽、张仁康与被告季建宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫丽丽及其与张仁康的共同委托诉讼代理人赵英杰和被告季建宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫丽丽、张仁康向本院提出诉讼请求：1、确认莫丽丽、张仁康与季建宏就上海市宝山区罗芬路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》于2020年8月19日解除；2、季建宏支付2020年8月20日至2020年9月6日的房屋占用费人民币3,408元(以下币种均为人民币)；3、季建宏支付2020年8月1日至2020年8月19日的租金3,597元；4、季建宏支付逾期支付房租的违约金3,597元；5、季建宏支付违约金11,360元；6、季建宏支付水、电及燃气费共计662.90元；7、季建宏赔偿房屋及家具损坏维修费3,500元；8、季建宏支付律师费3,000元。事实和理由：2019年7月25日，莫丽丽、张仁康与季建宏签订《房屋租赁合同》，约定莫丽丽、张仁康将系争房屋出租给季建宏，租期自2019年8月1日至2022年7月31日，月租金5,680元。合同签订后，季建宏使用系争房屋，并付清2020年7月31日前的租金，但未支付2020年8月1日之后的租金。2020年8月5日，莫丽丽向季建宏催讨租金，之后季建宏仍未支付，根据约定，租赁合同于15日后即2020年8月19日解除。2020年9月6日，季建宏返还系争房屋。莫丽丽、张仁康认为，季建宏已违约，应按合同约定承担违约责任；季建宏还未付水、电、燃气费，对房屋及家具造成损坏；莫丽丽、张仁康还支付律师费应由季建宏承担；综上，莫丽丽、张仁康向本院提出上述诉讼请求。被告季建宏辩称，承租系争房屋的目的是为了女儿上学需要办理居住证，莫丽丽一直承诺可以帮助办理，所以季建宏以高出市场价的租金价格承租系争房屋。2019年7月19日，莫丽丽告知季建宏无法帮助办理居住证，为此双方协商过，但协商不成。2020年8月28日，莫丽丽一方的代理人陆韬与季建宏协商，当时说好季建宏在几日内搬走，押金不退，季建宏在系争房屋阳台上花费8,496元搭建的亭子(葡萄架)也留给莫丽丽一方，双方全部了结。另外，合同约定的违约金标准过高，要求法院调整。综上，不同意莫丽丽、张仁康的全部诉请。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋的产权人为张仁康，张仁康授权莫丽丽全权处理系争房屋的出租事宜。2019年7月25日，莫丽丽、张仁康(甲方)与季建宏(乙方)签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2019年8月1日至2022年7月31日；月租金5,680元，按3个月为一期支付，每期租金乙方提前3日支付甲方。合同第10.3条约定，若乙方未能按照本协议约定日期支付租金，则每逾期一日，乙方应按日租金的一倍向甲方支付逾期违约金。合同第10.5.1条约定，乙方逾期支付租金，经甲方催告后15日内仍不支付的，甲方可书面通知乙方解除合同，且乙方应当向甲方支付数额相当于两个月租金的违约金；支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。上述合同签订后，莫丽丽一方按约将系争房屋交付给季建宏使用。季建宏向莫丽丽一方支付押金5,680元，还付清2020年7月31日前的全部租金，未支付2020年8月1日之后的租金。2020年8月5日，莫丽丽通过微信向季建宏催讨租金，之后季建宏仍未支付租金。2020年8月12日，莫丽丽将合同解除函张贴在系争房屋的房门上。2020年9月6日，季建宏将系争房屋返还给莫丽丽一方。审理中，莫丽丽、张仁康向本院提供以下证据：1、律师费发票，证明律师费3,000元的事实；2、水、电费发票，证明莫丽丽一方已支付季建宏承租系争房屋期间发生的水、电费共计645.49元；3、照片，证明房屋及家具损坏情况。季建宏表示，对律师费发票不清楚，对水电费发票予以认可，对照片的真实性予以认可，但租赁时系争房屋原来是用于办公而不是居住的，墙纸、窗帘等原来都有破损。审理中，季建宏向本院提供以下证据：1、房屋性质核对单、微信聊天记录，证明季建宏催促莫丽丽一方协助办理居住证，其中双方协商确定2020年2月1日至2021年2月1日的租金按每月5,000元计算；2、订单，证明搭建凉亭的事实。莫丽丽、张仁康表示，对证据1的真实性没有异议，但没有承诺协助季建宏办理居住证，而关于双方协商确定租金标准的微信聊天记录不完整，在季建宏多次逾期支付租金的情况下，仍应以每月5,680元为准；对证据2不认可，但阳台上搭建凉亭是事实，当时季建宏弄坏了房内一张桌子，就以凉亭作为补偿。本院认为，莫丽丽、张仁康与季建宏签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，均应恪守并履行。关于合同解除的时间，现已查明季建宏未支付2020年8月1日之后的租金，而合同约定甲方在催告15日后享有解除权，莫丽丽于2020年8月5日催讨租金，于2020年8月12日张贴解除函，此时合同约定的解除条件尚未成就，莫丽丽的行为不发生解除合同的效力。此后莫丽丽一方未再向季建宏发解除合同的通知，直至2020年9月6日季建宏返还房屋。而季建宏称与莫丽丽一方的代理人协商于2020年8月28日解除合同的事实，也没有证据证明，本院难以采信。综上，本院认定系争租赁合同于季建宏返还房屋之日即2020年9月6日解除。关于租金及房屋占用费，因季建宏仅支付租金至2020年7月31日，故其还应向莫丽丽一方支付2020年8月1日至2020年9月6日的租金。关于租金标准，根据季建宏提供的微信聊天记录，可以证明双方协商调整至每月5,000元的事实，莫丽丽一方虽认为相关聊天记录不完整，但也未提供完整的聊天记录，本院确认租金调整的事实，并据此计算2020年8月1日至2020年9月6日的租金为6,000元。合同解除后，季建宏未继续使用系争房屋，无需支付房屋占用费。关于逾期支付租金的违约金，因合同已提前解除，2020年8月1日之后租金的支付金额以及支付方式不再按照原合同约定履行，故不再适用合同第10.3条的约定。莫丽丽一方关于该项违约金的主张，本院不予支持。关于合同解除的违约金。根据查明的事实，季建宏未按约支付2020年8月1日之后的租金，已构成违约。季建宏虽然提供证据证明双方就办理居住证进行交涉，但合同并未约定甲方有协助办理居住证的义务，即使莫丽丽一方未尽协助义务，也不构成违约。在此情况下，无论是因为季建宏无法办理居住证导致其提前退租，还是因为季建宏逾期支付租金导致莫丽丽一方要求解除合同，合同未能继续履行的责任均在季建宏，莫丽丽一方也有权根据合同第10.5.1条的约定向季建宏主张违约金。综上，莫丽丽一方要求季建宏支付违约金的请求，本院予以支持。合同约定的违约金标准明显过高，本院根据查明的事实情况以及公平原则，酌情将季建宏向莫丽丽一方支付违约金的金额调整为5,680元。关于水、电费645.49元的请求，莫丽丽一方已提供证据证明，本院予以支持。关于燃气费17.41元的请求，莫丽丽一方未提供证据，本院不予支持。关于房屋及家具损坏维修费3,500元的请求，莫丽丽一方仅提供照片，证据不足，本院难以支持。关于律师费3,000元的请求，没有合同依据，本院不予支持。关于押金5,680元，莫丽丽一方在合同解除后，应将该笔押金返还给季建宏。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告莫丽丽、张仁康与被告季建宏就上海市宝山区罗芬路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年9月6日解除；二、被告季建宏于本判决生效之日起十日内，向原告莫丽丽、张仁康支付2020年8月1日至2020年9月6日的租金6,000元；三、被告季建宏于本判决生效之日起十日内，向原告莫丽丽、张仁康支付违约金5,680元；四、被告季建宏于本判决生效之日起十日内，向原告莫丽丽、张仁康支付水、电费645.49元；五、原告莫丽丽、张仁康于本判决生效之日起十日内，向被告季建宏返还押金5,680元；六、驳回原告莫丽丽、张仁康的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取264元，由原告莫丽丽、张仁康负担200元，被告季建宏负担64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 陈亮亮二〇二〇年十一月二十七日法官助理 茅海灵书 记 员 冯学梅附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。