北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初2332号原告：陈和，男，1978年12月27日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。原告：李晓君，男，1973年9月11日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。原告：汪涛，男，1974年9月9日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。以上三原告之共同委托诉讼代理人：廖辉，北京市兆君律师事务所律师。被告：吕东初，男，1968年11月5日出生，汉族，无业，住河北省任丘市。委托诉讼代理人：戚世雷，北京市亚东律师事务所律师。委托诉讼代理人：解富学，北京市亚东律师事务所实习律师。第三人：北京市昌平区北七家镇燕丹村民委员会，住所地北京市昌平区北七家镇燕丹村。法定代表人：琚凤英，主任。委托诉讼代理人：谢文启，男，北京市昌平区北七家镇燕丹村民委员会副主任。第三人：北京市昌平区北七家镇燕丹村股份经济合作社，住所地北京市昌平区北七家镇燕丹村。法定代表人：琚凤英，董事长。委托诉讼代理人：谢文启，男，北京市昌平区北七家镇燕丹村股份经济合作社董事。原告陈和、李晓君、汪涛与被告吕东初、第三人北京市昌平区北七家镇燕丹村民委员会（以下简称燕丹村委会）、北京市昌平区北七家镇燕丹村股份经济合作社（以下简称燕丹股份经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈和、李晓君、汪涛的共同委托诉讼代理人廖辉，被告吕东初的委托诉讼代理人戚世雷、解富学，第三人燕丹村委会、燕丹股份经济合作社的共同委托诉讼代理人谢文启到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈和、李晓君、汪涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还原告停产停业综合补助费778448元、搬迁补助费54427元、腾退奖励费851167元，上述款项共计1684042元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订租赁协议约定，被告将位于北京市昌平区××镇××村××号（以下简称××村××号）院地上物及院落出租给原告，租赁期限自2017年11月1日至2020年10月31日，租赁费为每年55万元，原告每半年向被告交纳一次房租。原告租赁此院落及房屋用来企业经营活动。在本协议正常履行时，接到燕丹村委会及燕丹股份经济合作社的腾退通知，被告在未和原告协商一致的情况下，私自签署了腾退补偿协议，并且拿走了全部腾退补偿款，后原告才得知腾退补偿细节及各项腾退补偿款的具体数额。原告作为该院落及房屋的实际使用人、该企业的实际经营人，腾退补偿款中的停产停业综合补助费778448元、搬迁补助费54427元、腾退奖励费851167元，本应该属于原告所得到的补偿，但是被被告领走。故为维护自己的合法权益，现原告起诉至法院。吕东初辩称，首先，本案的事实情况为，2005年吕东初所经营的北京同兴宏业金属制品有限公司（以下简称同兴宏业公司）与北京宏翔鸿投资有限公司（以下简称宏翔鸿公司）、北京市北七家建筑公司（以下简称北七家建筑公司）之间存在的债权债务等问题，经协商签订《协议书》，约定宏翔鸿公司将其接管的××村××号的土地使用权及地上物转移给同兴宏业公司，因此同兴宏业公司通过合法受让的方式取得涉案土地及地上物。2017年11月1日，吕东初与三原告签订《租赁协议》，约定三原告承租吕东初位于××村××号院地上物及院落，租赁期限为2017年11月1日至2020年10月31日，租金开始约定为每年55万元，之后增加为每年63万元，另约定遇征地、拆迁导致合同无法履行的，承租方应无偿搬出租赁标的物，承租方租期内的所有不动产归出租方，由此造成的损失双方互不担责。2018年9月，吕东初得知涉案土地及房屋将由政府进行非宅腾退后，便向三原告告知该情况，2018年10月对涉案土地及房屋评估时三原告也积极配合。2018年11月6日，吕东初与三原告在拆迁办协商后，考虑到原告的实际情况，便同意支付给原告50万元，但应扣除部分租金2万元，然后吕东初分三次将48万元支付给了原告，至此原、被告双方就该租赁合同已经不存在纠纷。其次，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。该法第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原、被告之间签订的租赁合同及腾退协议均系双方真实意思表示，是合法有效的，双方均应按照合同约定履行相应的义务。合同中对于征地、拆迁已经有相应的约定，原告应按照约定履行，并且被告已经支付给了原告相应的补偿，原告再次就该纠纷进行诉讼明显属于违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中涉案地块腾退系政府行为，属于不可抗力，原、被告双方已经无法实现合同目的，根据合同约定及法律规定，双方合同解除，被告不应承担任何责任。另外，原、被告双方在达成《腾退协议》后，被告已经将租赁合同原件收回，也表明原、被告双方之间的租赁合同已经解除，根据协议内容被告进行腾退，双方就相关事宜已经没有争议。综上所述，吕东初对涉案土地及房屋具有合法权利，且就涉案土地及房屋的补偿款已与三原告完成分配，三原告在收到吕东初依约支付的补偿款后，再次要求吕东初支付补偿款，是严重违背契约精神的行为，无任何事实及法律依据，故请求法院查明事实，依法驳回三原告的诉讼请求。第三人燕丹村委会、燕丹股份经济合作社述称，本案是非宅基地的腾退，涉案土地的钱已经给了同兴宏业公司70%，剩余30%所有的都没有给。我方只对与我方签订协议的一方，对于原、被告之间的协议我方不清楚。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于××村××号的地块系××村集体所有土地。2002年2月，案外人北京万正化学建材制品有限责任公司取得该地块的《集体土地使用证》，载明土地用途为××，使用权类型为××，使用权面积为2062.06平方米。吕东初系同兴宏业公司的法定代表人，该公司注册地址为北京市昌平区北七家镇××村××号。2005年1月21日，同兴宏业公司与案外人宏翔鸿公司、北七家建筑公司签订《协议书》，约定：宏翔鸿公司将自己所有的位于××村××号的3.09亩土地使用权及地上物交给同兴宏业公司，用以折抵北七家建筑公司拖欠同兴宏业公司的门窗款共计30.9万元；在宏翔鸿公司将上述建筑物及土地使用权交给同兴宏业公司后，视为宏翔鸿公司已还清北七家建筑公司的部分工程款30.9万元。2017年11月1日，吕东初（甲方）与陈和、李晓君、汪涛（乙方）签订《租赁协议》。协议约定：甲方将位于××村××号院地上物及院落出租给乙方；租赁期限自2017年11月1日至2020年10月31日止；租赁费为每年55万元，乙方每半年向甲方交纳一次房租；如遇国家或其他单位依法征地、拆迁致使本协议无法继续履行，乙方无偿搬出租赁标的物，乙方承租期间在租赁标的物内的所有不动产全部归甲方所有；双方约定2018年11月1日至2020年10月31日的房租为63万元。《租赁协议》签订后，吕东初将上述房屋及院落交付陈和、李晓君、汪涛，陈和、李晓君、汪涛将其用于北京时光星辰上网服务有限公司（以下简称时光星辰公司）的经营场所。陈和系时光星辰公司的法定代表人，该公司于2009年将住所地变更登记至××村××号。诉讼过程中，陈和、李晓君、汪涛称其三人均系时光星辰公司的股东。2018年11月6日，燕丹村委会、燕丹股份经济合作社（甲方）与同兴宏业公司（乙方）签订《腾退补偿协议》。协议约定：甲方正在开展集体土地非住宅腾退工作，需收回使用土地及其地上物。甲乙双方经过友好协商，一致同意乙方将使用土地及其地上物交付甲方，甲方就乙方腾退所造成的损失给予乙方腾退补偿。具体内容约定如下：一、乙方正在使用的位于××村的集体土地3.09亩，地上房屋及附属物2177.06平方米；二、根据评估公司的评估结果，双方经协商一致，甲方给予乙方腾退补偿款4481653元，具体包括：房屋补偿款1641388元，装修、设备及附属物补偿款1156223元，停产停业综合补助费778448元，搬迁补助费54427元，腾退奖励费851167元；三、本合同生效、乙方依约完成腾退并将地上物交由甲方后的30日内，甲方向乙方支付腾退补偿款的60%，即2688992元。非宅腾退工作完结并经审计审核通过，且乙方依法提供合法税票后的30日内，甲方向乙方支付剩余款项。若乙方因客观情况确实无法提供的，甲方有权扣除补偿款总额的5%作为履约保证金；四、乙方同意并保证在本协议签订后三日内交付使用土地及其范围内全部地上物。现上述房屋及院落已被拆除。诉讼过程中，燕丹村委会、燕丹股份经济合作社及吕东初均认可《腾退补偿协议》约定的补偿款已支付总额的70%。2018年11月6日，吕东初（甲方）与陈和（乙方）签订《腾退协议》，约定：“甲、乙双方于2017年11月1日签订租赁协议，甲方将自己位于××村××号自建房屋2177平方米，租赁给乙方经营使用，租期三年。现因政府拆迁，双方就政府给予乙方的经营补偿款人民币＿＿，达成以下协议：1.甲方获得补偿款的＿＿，合计人民币＿＿；2.乙方获得补偿款的50万元，合计人民币伍拾万元整（税后）；3.甲方应于乙方腾空房屋前，将补偿款一次性付于乙方，乙方收到补偿款后三日内腾空所租赁的房屋。”《腾退协议》签订后，吕东初于2018年11月29日转账支付陈和20万元，于2018年12月5日分两笔转账支付陈和10万元、18万元，以上共计48万元。后陈和在《腾退协议》上签字确认“已付清”。诉讼过程中，吕东初称在签订《腾退协议》时，陈和、李晓君、汪涛三人均在场，因三人均系时光星辰公司的股东，共同经营该公司，陈和又是公司的法定代表人，故只有陈和一人在《腾退协议》上签名。吕东初并主张，截至《腾退协议》签订时，陈和、李晓君、汪涛共欠其租金5万余元，经协商减少至2万元，故《腾退协议》约定应付的补偿款50万元，扣除该2万元租金后，吕东初实际向陈和支付48万元补偿款。陈和、李晓君、汪涛称，签订《腾退协议》时，李晓君、汪涛并不在场，该二人对陈和与吕东初签订《腾退协议》一事不知情。对于补偿款50万元中扣减2万元租金一事，陈和、李晓君、汪涛均予认可。诉讼过程中，吕东初称上述租赁房屋系其于2008年建设，其与陈和、李晓君、汪涛之间的租赁合同关系自2008年10月起即已形成，陈和、李晓君、汪涛对此陈述予以认可。另查一，经查询，××村××号土地上的房屋，未核发建设工程规划许可证等相关审批手续。另查二，燕丹村委会于2018年6月17日制定《燕丹村集体土地非住宅解约腾退补偿实施细则》，规定了各项腾退补偿款的补偿条件和补偿标准。其中：1.停产停业综合补助费：被腾退人利用2010年12月6日前建设的集体非住宅房屋依法从事生产经营活动，因腾退造成经济损失，且符合下列条件的，给予一次性停产停业综合补助费：（1）取得营业执照（经营范围如需批准的应取得相关特殊许可文件），且注册地在腾退范围内，并设有正式生产经营场所；（2）按项目批复内容或合同约定的经营范围生产经营；（3）在腾退范围内依法实际经营并依法纳税。停产停业综合补助费可按被腾退非住宅房屋腾退前三年在本区的纳税总额确定，补助费总额不得超过实际经营面积×800元/平方米。2.腾退奖励费：本次解约腾退设置奖励期，对在奖励期限内签约且在约定的期限内腾退完毕的被腾退人按照以下标准予以奖励：2010年12月6日前建设的房屋，在规定奖励期签订解约腾退补偿协议，且在约定的期限内腾退完毕的，按照重置成新价的20%给予被腾退人货币奖励，奖励期满后签约或者在奖励期内签约但未在约定的期限内腾退完毕的，由村集体结合实际情况酌情予以奖励。3.搬迁补助费：2010年12月6日之前建设房屋，按照被腾退房屋建筑面积×25元/平方米计算。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故陈和、李晓君、汪涛与吕东初签订的《租赁协议》应为无效。吕东初关于该《租赁协议》有效的辩解，事实及法律依据不足，本院不予采信。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《租赁协议》签订后，承租人实际进行了经营，在合同履行过程中，涉案房屋和场地被拆除腾退，出租人取得了相应的腾退补偿，虽然《租赁协议》无效，但出租人就合同标的取得的腾退利益应当包括承租人的份额。虽然吕东初与陈和就腾退补偿的分配签订《腾退协议》，但是《租赁协议》的承租人一方为陈和、李晓君、汪涛三人，现有证据无法证明陈和签订《腾退协议》已取得承租人的一致同意，故该《腾退协议》对租赁合同的双方当事人不具有法律约束力。吕东初主张签订《腾退协议》时李晓君、汪涛亦在场，对补偿金额分配知晓并同意，并以陈和作为时光星辰公司的法定代表人，有权代表李晓君、汪涛签订《腾退协议》为由，认为《腾退协议》对陈和、李晓君、汪涛具有法律约束力，事实及法律依据不足，本院不予采信。关于停产停业综合补助费，停产停业综合补助系因房屋被拆迁造成以该房屋为经营场所的经营者不能继续进行经营的补助。《租赁协议》签订后，陈和、李晓君、汪涛占用涉案房屋进行经营，并持有以涉案房屋为经营场所的营业执照，而吕东初并不在涉案房屋处实际经营，故停产停业综合补助费应由陈和、李晓君、汪涛取得。关于搬迁补助费、腾退奖励费，因陈和、李晓君、汪涛实际占有涉案房屋并完成了搬迁腾退，故其主张获得搬迁补助费和腾退奖励费，具有事实依据。根据当事人陈述，出租人一方实际取得的补偿款为《腾退补偿协议》约定补偿款总额的70%，故本院对陈和、李晓君、汪涛主张的补偿款项按照70%进行折算。对于剩余补偿金额，承租人可待出租人实际取得后另行主张。吕东初已支付的50万元，应从陈和、李晓君、汪涛应分得款项中相应扣减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、吕东初于本判决生效后十日内给付陈和、李晓君、汪涛停产停业综合补助费、搬迁补助费、腾退奖励费共计678829.4元；二、驳回陈和、李晓君、汪涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19956元，由陈和、李晓君、汪涛负担9368元（已交纳）；由吕东初负担10588元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张彦辉人民陪审员  刘志凌人民陪审员  丰玉梅二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  雷迎新