江苏省句容市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1183民初2934号原告（反诉被告）：陈应刚，男，1958年3月16日生，汉族，住句容市。委托诉讼代理人：梁莉，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘其松，北京金诚同达（南京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：句容市金宏房产建设有限公司，住所地句容市华阳镇建设路81号。法定代表人：丁建庆，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈亮，江苏晔楷律师事务所律师。第三人：南京嵘誉房地产经纪有限公司，住所地南京市江宁区高新园昌宁路99号湖山新尊邸01幢101。法定代表人：郭守卢，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吕益祥，江苏刘桂生律师事务所律师。原告（反诉被告）陈应刚与被告（反诉原告）句容市金宏房产建设有限公司（以下简称金宏公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用普通程序于2020年7月2日公开开庭进行了审理，陈应刚的委托诉讼代理人梁莉、刘其松、金宏公司的委托诉讼代理人陈亮到庭参加诉讼。后陈应刚于2020年7月15日追加南京嵘誉房地产经纪有限公司（以下简称嵘誉公司）为第三人，本院依法予以准许后于2020年10月29日公开开庭进行了审理，陈应刚及其委托诉讼代理人梁莉、刘其松、金宏公司的委托诉讼代理人陈亮到庭参加诉讼，第三人嵘誉公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈应刚向本院提出诉讼请求：1.判令金宏公司立即向陈应刚交付坐落于句容市房屋并配合陈应刚办理不动产变更登记手续；2.本案诉讼费用由金宏公司承担。事实和理由：2017年12月27日，陈应刚与金宏公司签订《商品房买卖合同》，约定金宏公司向陈应刚出售句容市香溪湾A16幢1-3层0102号房屋，商品房单价为13927.09元/㎡，建筑面积303平方米，房款总价4219911元。合同签订后，陈应刚支付购房款2800000元，并办理了网签手续。后因各种原因，陈应刚未能办理银行贷款，金宏公司同意在两年内支付剩余购房款。陈应刚分别于2018年10月12日、2019年4月16日、2019年6月21日、2019年6月25日支付购房款200000元、900000元、300000元、20000元，共计1420000元。付清房款后，陈应刚向金宏公司主张交付房屋并办理不动产登记手续，但金宏公司拒不履行相关义务。被告金宏公司辩称，对于双方签订商品房买卖合同真实性无异议，但陈应刚未按照合同约定足额支付购房款。陈应刚已支付的购房款应当以金宏公司向陈应刚出具的收款凭证或者其他相关证据予以证实，且该事实应当由陈应刚承担举证责任，陈应刚起诉要求金宏公司交付房屋并办理过户登记手续条件不成就，请求法庭依法驳回陈应刚对金宏公司的诉讼请求。第三人嵘誉公司未作述称。反诉原告金宏公司向本院提出反诉请求：1.判令解除金宏公司与陈应刚签订的《商品房买卖合同》；2.陈应刚承担本案诉讼费用。后金宏公司变更反诉请求为：1.判令解除金宏公司与陈应刚签订的商品房买卖合同以及补充协议；2.判令陈应刚向金宏公司支付逾期付款违约金（以购房发票记载日期与合同约定应付款日期之间的期间，按照日万分之二计算，2018年1月5日至2018年10月12日，应付本金2950000元，计息天数251天，计息148090元；2018年10月13日至2019年4月16日，计息本金2750000元，计息天数186天，计息102300元；2019年4月17日到2019年6月21日，计息本金1850000元，计息天数166天，计息24420元；2019年6月22日到2019年6月25日，计息本金1550000元，计息天数4天，计息1240元；2019年6月26日到实际付清为止，计息本金1530000元）；3.判令陈应刚承担合同签订时约定的房款总额与金宏公司提起反诉时案涉房屋市场价之间的差额部分；4.判令陈应刚支付本案诉讼费。事实和理由：2017年12月27日，金宏公司与陈应刚签订《商品房买卖合同》，约定金宏公司向陈应刚出售香溪湾A16幢1-3层房屋，房屋单价为13927.09元，建筑面积为303㎡，总金额为4219911元。付款节点为：2017年12月27日付购房款1269911元，余款2950000元于2018年1月4日前办完银行贷款手续并全额付清。截止目前，被告尚欠原告购房款一百余万元，已构成违约。反诉被告陈应刚辩称，1.金宏公司主张第一项解除合同的诉请与第二项主张利息的诉请互相矛盾，在解除合同的情况下不存在合同约定购房款支付问题，也就不存在迟延付款利息的问题；2.陈应刚已经支付全部购房款,不存在违约行为；3.如法庭认定陈应刚没有足额支付购房款，金宏公司也因未在约定期间内行使解除权而丧失主张合同解除的权利，无权提起反诉。案涉合同明确约定陈应刚逾期三十日内未付款，金宏公司即有权解除合同，但金宏公司未在解除权发生之日起一年内行使权利，依据法律及相关司法解释的规定，金宏公司就案涉合同的解除权已经消灭。综上，请求法院驳回金宏公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年12月27日，金宏公司（出卖人）与陈应刚（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定由陈应刚购买金宏公司开发的位于句容市，合同载明，房屋建筑面积为303平方米，单价为每平方米13927.09元，房屋总计4219911元；付款方式为2017年12月27日付购房款1269911元，余款2950000元由陈应刚于2018年1月4日前办理完银行贷款手续并全额付清；如买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当在2016年12月30日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用等内容。合同附件四补充协议第二条第四款第三项载明：“买受人未付清房款或未结清欠出卖人的所有款项，则房屋不予交付，房屋所有权证、土地使用权证也不予办理。”上述合同签订后，陈应刚分别于2018年10月12日、2019年4月16日、2019年6月21日、2019年6月25日向金宏公司账户转账支付200000元、900000元、300000元、20000元。金宏公司于2017年12月27日向陈应刚开具金额为1269911元的江苏增值税普通发票，于2019年4月8日向陈应刚开具金额为200000元的江苏增值税普通发票，于2019年4月16日向陈应刚开具金额为900000元的江苏增值税普通发票，于2019年6月21日向陈应刚开具金额为300000元的江苏增值税普通发票，于2019年6月25日向陈应刚开具金额为20000元的江苏增值税普通发票。另查明，陈应刚于2017年12月27日15时23分18秒向第三人嵘誉公司的账户转账支付2800000元。案涉《商品房买卖合同》的打印时间为2017年12月27日15时52分44秒。关于陈应刚购房的经过，金宏公司陈述案涉房屋先由案外人预定并预交1269911元购房款，后陈应刚与案外人达成二手房转让合意，但由金宏公司与陈应刚直接签订合同；金宏公司2017年12月27日开具给陈应刚的发票中的1269911元房款即是案外人所交，金宏公司向陈应刚开具发票后，收回了出具给案外人的收款收据。以上事实，有陈应刚提供的《商品房买卖合同》、POS签购单、江苏增值税普通发票、转账记录等证据以及陈应刚、金宏公司的相关当庭陈述在卷予以证实。本院认为，陈应刚与金宏公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈应刚应按照合同约定的时间支付房款，金宏公司亦应按照合同约定按期交付房屋并为陈应刚办理不动产登记手续。一、关于陈应刚已支付的购房款数额。对于陈应刚分别于2018年10月12日、2019年4月16日、2019年6月21日、2019年6月25日向金宏公司账户转账支付的共计1420000元购房款，有陈应刚提供的银行转账记录及金宏公司开具的增值税发票予以证明，且金宏公司对收到上述购房款的数额无异议，本院予以确认。对于金宏公司于2017年12月27日向陈应刚开具的增值税发票中涉及的购房款1269911元，虽然金宏公司主张款项系案外人预交，但因其认可系缴纳陈应刚的案涉房屋的购房款，本院予以确认。对于陈应刚于2017年12月27日通过POS机转账给第三人嵘誉公司的2800000元，陈应刚主张系交付的案涉房屋的购房款，但未能提供金宏公司开具的收款收据等相关证据予以证明，且金宏公司否认收到上述款项，故本院对陈应刚的该陈述不予采纳。综上，本院确认陈应刚已支付金宏公司购房款共计2689911元。二、关于房屋的交付时间。案涉《商品房买卖合同》签订于2017年12月27日，而合同约定的交房期限为2016年12月30日，该时间节点双方尚未签订合同，故合同约定的“2016年12月30日”不能作为双方真实意思确定的房屋交付时间,并且该约定无法实际履行,应视为约定不明。结合合同附件四补充协议中关于“买受人未付清房款或未结清欠出卖人的所有款项，则房屋不予交付，房屋所有权证、土地使用权证也不予办理”的约定，本案中因陈应刚未付清案涉房屋的全部购房款，其要求金宏公司交付房屋并办理不动产登记手续的诉请没有法律依据，本院不予支持。三、关于金宏公司是否有权要求解除案涉《商品房买卖合同》。本院认为，解除权为形成权，受除斥期间限制。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，买受人迟延支付购房款，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外；法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中双方当事人约定首付款之外剩余购房款的给付时间为2018年1月4日前，陈应刚逾期付款超过30日后即2018年2月4日，金宏公司即享有合同解除权，但直至陈应刚起诉至本院，金宏公司才于2020年6月份提起反诉要求解除合同，其要求解除合同的通知发出时间已超过一年时间，解除权已经消灭，故对金宏公司要求解除其与陈应刚签订的《商品房买卖合同》的诉请本院不予支持。四、关于陈应刚逾期支付购房款的违约责任。根据案涉《商品房买卖合同》约定，陈应刚应于2018年1月4日前付清全部购房款，因陈应刚未能按约及时付清全部购房款，金宏公司要求陈应刚承担逾期付款违约责任不违反法律规定，本院予以支持。对于违约金的计算方式，合同约定，买受人逾期付款超过30日后，合同继续履行的，自本合同约定的应付款期限之第二天起至全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，该约定不超过法律规定，本院予以确认。结合陈应刚实际付款的时间，经计算，金宏公司主张陈应刚支付至2019年6月25日的违约金276050元不超过法律及双方约定，本院予以支持。自2019年6月26日起至实际付清之日止的逾期付款违约金，以未付款项1530000元为基数，按日万分之二计算。五、关于金宏公司的第三项反诉请求，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、驳回原告陈应刚的诉讼请求；二、反诉被告陈应刚于本判决生效后十日内给付反诉原告句容市金宏房产建设有限公司逾期付款违约金276050元（违约金已计算至2019年6月25日，此后的违约金以1530000元为基数，按照日万分之二标准自2019年6月26日起计算至购房款实际付清之日止）；三、驳回反诉原告句容市金宏房产建设有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40599元，反诉案件受理费20280元，合计60879元，由原告（反诉被告）陈应刚负担43441元，由被告（反诉原告）句容市金宏房产建设有限公司负担17438元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长  陆玉婷人民陪审员  耿桂珍人民陪审员  唐苏兰二〇二〇年十一月三日法官 助理  秦 洁书 记 员  李 璐