广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初14109号原告：中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社，住所地广东省中山市************。主要负责人：伍锦华，该社社长。委托诉讼代理人：杨志斌，系该社员工。被告:杨国华，男，1973年4月3日出生，汉族，住江西省鹰潭市高新开发区瑞和国际28栋1单元603室。原告中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社（以下简称永宁经联社）诉被告杨国华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告永宁经联社委托诉讼代理人杨志斌及被告杨国华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永宁经联社向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的租金40620元(租金计算由2020年6月至2020年8月，往后租金按照合同条款执行，租金计算至被告交回房产止)；2.判令解除与被告的房屋租赁合同；3.判令被告限期搬出商铺，交回原告另行处理；4.判令被告从2020年7月1日起每日加收所欠租金额2‰的违约金至向原告交付房产之日；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年6月28日，原告永宁经联社与被告杨国华签订了《租赁合同》(合同编号：其-其D017)，约定由被告租用原告座落于小榄镇永宁宜男07幢宿舍（ZZ16-6）自有宿舍共1354平方米，租赁期限从2019年7月1日至2022年6月30日，月租金13540元，每月20日前交付当月租金。但是被告拖欠原告租金，其中2020年6月至2020年8月共拖欠租金40620元。原告多次向其催交租金，然被告对此置之不理。原告认为，原告与被告之间的租赁合同是合法有效的，原告向被告提供符合合同要求的房屋，被告理应依约及时支付租金给原告。但是，被告却无理拒不支付租金至今。由于被告不能依约支付租金给原告，致使原告合同目的无法实现。被告的行为显然严重损害了原告的合法权益。为维护自身的合法权益，原告诉至本院，请求判如所请。被告杨国华答辩称，确认2020年6月、7月、8月的租金未付，会尽快支付。对于原告要求解除合同并搬离，被告不同意；同意支付违约金，但违约金标准过高，要求调低。本院依法对当事人提交的证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人的陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：2019年6月28日，永宁经联社（作为甲方、出租方）与杨国华（作为乙方、承租方）签订合同编号为其-其D017（永宁物业ZZ16-6）的《租赁合同》，该合同部分约定如下：甲方将座落中山市小榄镇永宁宜男07幢宿舍(ZZ16-6)的自有宿舍区建筑面积共1354平方米，出租给乙方作翻新改造、出租宿舍使用。乙方对该厂房的产权、消防、安全、结构布局状况等己作明确了解，同意租赁该房产。租赁期限3年，即自2019年7月1日起至2022年6月30日止。乙方须在合同签订一天内，向甲方交付相当于两个月租金额即27080元的保证金给甲方。合同期满前，保证金不作租金和水电费抵扣。保证金以乙方实际转账金额或由甲方出具的保证金收据为准。租金结算：租赁物房产每月计租金13540元。租金按月结算缴纳。各月份租金在当月20日前缴付完毕。乙方应按约定及时向甲方交租，逾期不能按时足额支付当月租金的，则应向甲方支付按日计算欠缴租金额千分之二的违约金。乙方逾期不缴付租金超过30天的，可作违约处理，甲方可以收回租赁物，终止合同，没收保证金。以上租金含税，租金以外的费用不含税。乙方保证按时交纳租金及其他一切费用。如乙方不能按时支付的。乙方应按每日2‰计算逾期付款违约金给甲方；如乙方逾期付款超过30天的，则乙方除须按每日2‰计算逾期付款违约金给甲方外，且甲方有权要求解除本合同、收回物业、没收保证金、追收欠缴的租金及其他一切费用，租赁物上的一切附着物归甲方所有。以上措施，甲方可选择适用，也可合并适用等。该合同还约定了其他事宜。签订合同后，永宁经联社已向杨国华交付案涉租赁物，杨国华亦已按合同约定交付保证金27080元。永宁经联社认为杨国华拖欠2020年6月至2020年8月的租金未付且仍占用案涉租赁物，已严重损害其合法权益，为维护自身合法权益，遂于2020年8月31日诉至本院，主张前述请求。另查，永宁经联社确认案涉租赁物未办理房产证、建设工程规划许可证，亦未办理报建或建设规划主管部门的批准建设手续。经本院释明案涉租赁合同可能被认定无效后，永宁经联社变更诉讼请求中的租金为占有使用费，并撤回第二项诉讼请求。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。现涉案租赁物尚未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，因此，永宁经联社与杨国华于2019年6月28日签订的合同编号为其-其D017（永宁物业ZZ16-6）的《租赁合同》无效。合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还。永宁经联社要求杨国华搬离并返还案涉租赁物，理据充分，本院予以支持。关于占有使用费问题。永宁经联社主张杨国华拖欠2020年6月起的占有使用费未付，而杨国华对此予以确认，本院对予以确认。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现杨国华仍占有使用案涉租赁物，故杨国华应按13540元/月标准向永宁经联社支付从2020年6月1日起至其实际搬离案涉租赁物之日止的占有使用费。基于合同无效，永宁经联社要求杨国华按合同约定支付相应违约金，理据不足，本院不予支持。但是，杨国华同意支付违约金，系其真实意思表示，且其认为违约金过高，请求予以调低，故本院酌定违约金以当月欠付的占有使用费为基数，从次月1日起分别计至清偿之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付为宜。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告杨国华于本判决生效之日起十日内搬离合同编号为其-其D017（永宁物业ZZ16-6）《租赁合同》项下的租赁物即位于中山市小榄镇永宁宜男07幢宿舍(ZZ16-6)的自有宿舍并返还给原告中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社；二、被告杨国华于本判决生效之日起十日内向原告中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社支付从2020年6月1日起至搬离并返还案涉租赁物之日止按13540元/月标准计付的占有使用费以及违约金（以当月欠付的占有使用费为基数，从次月1日起分别计至清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付）；三、驳回原告中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费872元，减半收取436元，由原告中山市小榄镇永宁股份合作经济联合社负担23元，被告杨国华负担413元（该款原告已预付，被告在本判决生效之日起十日内迳付给原告，本院不另收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈觉天二〇二〇年十一月十三日书记员  黎素霞邢晶晶