浙江省嵊州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0683民初4457号 原告：嵊州市联心奔小康物业有限公司，住所地嵊州市浦口街道浦东三路**。 法定代表人：陈恩勇，执行董事。 委托诉讼代理人：周利雅，浙江世纪方正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李泽宇，浙江世纪方正律师事务所律师。 被告：嵊州市火烈鸟电器有限公司，，住所地嵊州市经济开发区浦东社区无底井村 法定代表人：吴锦雷。 委托诉讼代理人：娄善军，嵊州市城关法律服务所法律工作者。 原告嵊州市联心奔小康物业有限公司与被告嵊州市火烈鸟电器有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嵊州市联心奔小康物业有限公司的诉讼代理人周利雅、李泽宇，被告嵊州市火烈鸟电器有限公司的诉讼代理人娄善军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嵊州市联心奔小康物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付应付未付部分租金，自2020年4月12日起计算至2020年5月20日，共计77260元(因受疫情影响，减免2个月租金，故自2020年4月12日起算)，并支付按合同约定日租金标准的1倍计算的违约金，共计77260元；(租金及违约金计算方式详见附件)；2.判令被告立即向原告支付因被告擅自终止或解除本合同的违约金（按合同总租金的30%计算）共计1085556.30元；3.判令被告向原告支付拖欠的水、电费共计24948元；4.本案诉讼费用（含保全费）、律师代理费由被告承担。在审理过程中，原告变更第3项诉讼请求为判令被告向原告支付拖欠的水、电费共计24678元。事实和理由：2018年2月12日，原、被告双方就被告承租原告位于嵊州市经济开发区联心奔小康物业有限公司二号楼第一层至第四层、建筑面积6682平方米的厂房签订了一份《房屋租赁合同》。该合同第3.1条约定租期为5年，自2018年2月12日起至2023年2月11日止，第4.1条约定租金金额：第一年度租金为681565元，第二年度租金在第一年度租金的基础上增加3%，之后每年度租金均在前一年度租金的基础上递增3%；合同第5.2条第(2)款约定，乙方承担自身经营所产生的税、费，包括但不限于经营过程中产生的税、水费、电费等；此外，合同第8.2.1条约定：房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，乙方应按合同总租金30%向甲方支付违约金，如甲方因此遭受经济损失的，甲方有权要求乙方全额赔偿：（1）未经甲方书面同意，擅自终止或解除合同的……另，合同第9.1条约定：乙方逾期支付租金的(包括部分)，租金按本合同约定的租金标准计付，同时另应按日租金标准的1倍向甲方支付违约金……合同第9.3条约定：乙方无故擅自终止或解除合同(即悔约或中途退出)时，除按8.2条执行外，甲方还可吃没乙方的履约保证金。上述合同签订后，被告仅付清自2018年2月12日起至2019年2月11日止的第一年度租金681565元，自2019年2月12日起至2020年2月11日止的第二年度租金702011元。其本应按合同约定于2020年2月12日前一个月内付清的自2020年2月12日起至2021年2月11日止的第三年度租金，至今分文未付。被告拖欠的水、电费共计24678元。被告于2020年5月20日告知原告已搬迁完毕，厂房已腾空，此行为即是合同第8.2.1条中擅自终止或解除合同之行为。原告认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告搬离并腾空厂房的行为即是其解除合同的意思表示。根据《合同法》第226、227条的规定及《房屋租赁合同》第5.2条第(2)款、第8.2.1条、第9.1条、第9.3条的约定，被告应立即向原告付清应付未付的租金、相应的违约金及拖欠的水、电费用，原告已收取的100000元履约保证金不再退还。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令支持原告的全部诉讼请求。 被告嵊州市火烈鸟电器有限公司答辩称：一、原告在本案中以被告违约为由主张的诉请均不能成立。理由如下：本案合同履行至2020年初，因受疫情影响，被告虽尽到了最大努力，但还是不能维持企业的生存，为避免损失进一步扩大，被告一直以协商的方式恳请原告妥善处理予以同意协商解除合同，原告除没有书面和被告办理相关手续外，其余都是口头认可的，所以被告从未产生单方擅自中止或解除的违约行为，其实双方通过多次协商同意本案合同于2020年5月20日解除，但原告要被告在5月20日作出请求解除合同的情况说明并提供书面申请，有关处理意见待原告根据程序集体讨论之后予以答复。本案在被告收到诉讼副本前，原告从未对被告的书面申请作出同意或不同意的意思表示。如果原告当时明确表示不同意或不能协商解除合同，被告即使空置房屋也不可能搬离。综合上述事实情况，被告认为，本案系疫情或疫情防控措施直接原因导致合同难以履行，可以适用不可抗力的规定免除责任，也可以适用公平原则进行变更，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）、（二）》及其他有关法律规定，原告在本案中以被告违约为由主张的诉请均不能成立。相反，原告作为开发区设立的国有企业，理应根据中央及地方关于疫情期间支持中小微企业的政策与措施等相关规定对被告予以扶持，并根据公平原则妥善处理本案。 二、本案中的10万元履约保证金，在扣除应付的水电费用24678元之后应予以返还。本案是否存在租金应付未付，应根据本案事实对已付租金重新结算后予以核定。理由为：1.租赁合同第4.3约定，履约保证金用于冲抵水、电等费用应付款项，多余部分在合同期满或解除时应结算返还。2.租金结算应考虑以下事实予以重新核定：（1）本案合同租赁期自2018年2月12日起，但因原告未取得排水（污水）入网证明手续，故致被告对承租房屋不能及时经营使用。至2018年5月14日取得许可手续后，被告才开始安装机器设备投入使用，故本合同起始期间应为2018年5月15日。原告名下1-3号楼总配电房均设置在被告的承租房屋以内，占用面积100平方米，但在合同约定的承租面积及租金中未被核减。对于上述问题，被告从承租起即多次向原告反映要求处理，但原告总是反映情况事实存在，且至今未与被告结算处理。 综上，被告认为，根据本案事实结合有关法律规定，原告在本案中主张的各项诉请均不能成立，故请求法院依法予以驳回。为维护被告的合法权益，被告同时保留对已付租金予以重新结算并依法主张返还的权利。 原告为证明自己的主张向本院提交了以下证据： 证据一、房屋租赁合同一份，证明原、被告于2018年2月12日签订《房屋租赁合同》一份，合同载明双方约定的租金及租金的支付方式、各违约条款、争议解决条款等。 证据二、农商银行结算业务入账自助回单三张，证明《房屋租赁合同》签订后被告共向原告支付了第一年和第二年的租金及履约保证金。合同真实履行。 证据三、情况说明一份，证明被告于2020年5月20日搬迁完毕，腾空厂房解除合同的行为。 证据四、嵊州市联心奔小康水电费清单2页，证明被告尚欠原告水电费金额。 证据五、法律服务委托合同一份、浙江增值税普通发票一份，证明原告为实现自身的合法权益所支出的律师费费用。 证据六、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、浙江省建设工程规划核实确认书、国有土地使用权证、建设工程竣工验收消防备案受理凭证、工程质量监督报告，证明案涉厂房有建设工程规划许可证，经竣工验收工程质量合格且已经过消防备案，案涉合同为有效合同。 证据七、拍卖会成交记录表、拍卖成交确认书、房屋租赁合同各两份，证明在被告擅自搬离腾空厂房后，原告对案涉厂房进行了重新拍租，但仅有第一、二层于2020年7月22日拍卖成交并签订了租赁合同，仍有第三、四层未能拍出，原告的损失仍在扩大。 证据八、嵊州市联心奔小康物业有限公司部分厂房租赁权、嵊州市供销商业公司旧机动车处置拍卖文件、2018年1月29日《今日嵊州》第四版页拍卖公告，证明：1.案涉厂房的租赁权是公开拍卖的，拍卖公告中注明了标的物以现场勘样实物为准且拍卖公告中也提醒了参拍人一旦参拍即视为已对《拍卖公告》和《拍卖须知》的所有条款内容等资料已完全知悉，予以认可并承诺无异议。故被告在参拍后提出对配电房占用的100平方米在约定的承租面积中要求核减的答辩意见不能成立。2.拍卖公告中注明了案涉厂房的入驻企业必须是无任何污染的行业，且根据被告的经营范围可以看出排水（污水）入网证明手续并非被告企业经营的必要条件。故被告以此要求延后合同起始期间至2018年5月15日的答辩意见亦不能成立。 被告对原告提供的证据的质证意见为：对证据一，真实性没有异议，对证明对象有异议。合同中对违约责任约定过高，计算不合理，有悖公平原则。本案中被告是否存在违约应根据本案事实，及疫情期间实际情况，并根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见及其他法律依据予以认定。 对证据二，真实性没有异议。 对证据三，是当时双方达成口头解除意向后，被告根据原告要求书写的，同时一并书写的还有一份申请报告。故可以证明因受疫情影响，在与原告口头协商达成解除意向后，被告提出的解除合同的要约请求。在原告未作出同意或不同意解除以前，不能证明被告存在单方违约解除的事实。 对证据四、对欠付水、电费24678元，没有异议。 对证据五、真实性没有异议，对证明对象请法院审核。 对证据六、真实性没有异议，但因本案合同明确约定尚未办理相关权证，所以对原告证明对象请法院根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条规定的要求予以依法审核。 对证据七、真实性没有异议，对证明对象有异议，本案合同系经双方协商解除，而不存在被告擅自搬离的违约行为。故从2020年5月21日起原告已经接管了房屋，原告对房屋的处理及结果等均与本案无关。 对证据八，对证据真实性没有异议，但对证明对象有异议。1.总配电房系原告名下1-3号楼的公共设施，配备并应提供该设施的义务主体为出租方即原告，原告将自己占用的1-3号楼整体公共设施的面积均核算在2号楼的承租面积中，显然有违公平原则，应予核减。且原告提供的《拍卖公告》和《拍卖须知》中也未明确告知“1-3号楼总配电房100平方米设置在2号楼一层内，面积不予核减”等内容，故其证明目的依法不能成立。2.关于逾期交付问题。首先根据《拍卖公告》提示，被告的竞租资格是经嵊州市经济开发区投资有限公司工作小组书面审核确认的，完全符合其规定的入驻条件；其次，根据行业管理部门的有关规定，应办理排水（污水）入网证明的义务主体系租赁标的物业主即原告，而非被告。故被告要求延后合同起始时间自2018年5月15日起的答辩意见应被依法采信。 被告嵊州市火烈鸟电器有限公司为证明其抗辩意见，提供了以下证据： 证据九、被告营业执照一份，证明被告主体资格。 证据十、排水（污水）入网证明一份，证明因原告未及时办理排水（污水）入网证明手续，致使被告从2018年5月15日起才正常使用房屋。 证据十一、申请报告一份，是根据原告要求在2020年5月20日与情况说明一起书写提交的，证明被告因受疫情影响在企业无法生存的情况下，向原告提出了要求协商解除合同的要约，同时可排除原告诉称被告擅自解除合同的相关事实。 证据十二、照片二张，证明原告名下1-3号楼的配电房设置在被告一楼承租房屋内，占用面积100平方米，但在合同中的面积、租金未被核减的事实。 证据十三、拍卖公告、拍卖结果公示等，证明从2020年5月20日，原告接管房子后对房屋的处置。房屋的起拍价和1-2层的成交价均高于本案合同的价格。 原告对被告提供证据的质证意见为：对证据九，无异议。 对证据十，真实性没有异议，证明内容有异议。原来的租赁合同在招投标过程中，原告已经告知被告要现场踏勘，现在被告以排水（污水）入网证明来说明真实租赁期限从5月份开始是不成立的。 对证据十一，真实性没有异议，结合原告提供的情况说明，可以证明被告在2020年5月20日搬离了承租房屋。但合同是否自动解除不是被告说了算的。因疫情影响，根据最高院的司法解释，如是长期租赁合同是不可以双方自由协商解除的。如是短期合同可以属于不可抗力。原告领导书面明确做出解除的意思表示也是没有过的，故不能达到被告证明目的。 对证据十二，质证意见和证据十的一致，被告已经进行了现场踏勘，故无法达到被告证明目的。 对证据十三，真实性、关联性没有异议。和原告提供的证据一样。对被告想证明的1、2层招租拍卖价格高于原来的价格是属实的，但3、4层未拍卖成功，被告的损失仍在扩大。 对上述证据，本院的认证意见为:对证据一至八，被告对其真实性没有异议，对证据九至十三，原告对其真实性没有异议，上述证据均与本案具有关联性，本院将其作为认定案件事实的依据。 经审理，查明事实：2018年2月5日，绍兴市拍卖中心有限责任公司就案涉租赁权发布拍卖须知，其中载明拍卖人对拍卖标的物状态及质量不作担保，也不承担任何瑕疵担保责任，竞买人在竞拍前必须认真查看所竞买标的物的实际情况，调查是否存在瑕疵，并亲临现场实地勘样，未勘样的竞买人视为对本标的物现状的确认，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解并接受标的物的现状和一切已知及未知瑕疵。未咨询或对标的物不了解而参加竞拍的责任自负。 2018年2月12日，嵊州市联心奔小康物业有限公司（甲方）与嵊州市火烈鸟电器有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，载明2018年2月6日乙方通过嵊州市公共资源交易中心一楼交易大厅拍得本合同项下的房屋租赁权。为明确双方权利义务，根据《拍卖公告》、《拍卖须知》、《拍卖清单》、《拍卖成交确认书》及《中华人民共和国合同法》等相关法律法规之规定，就出租事宜达成如下条款：1.甲方出租房屋位于嵊州市经济开发区（浦口街道）联心奔小康物业有限公司二号楼第一层至第四层，共计面积约计6682平方米。上述房屋尚未办理相关权证。在乙方付清第一年度租金并签订本合同即日，双方即根据房屋现状办理书面交付手续。租赁期限为5年，自2018年2月12日起至2023年2月11日止。出租房屋仅供乙方作厂房使用。乙方承租使用房屋时须合法经营，同时须保证企业（公司）经营是无任何污染的行业，否则因此产生的相关责任概由乙方及乙方设立企业（公司）自行承担。租金第一年度为681565元，第二年度在第一年度租金的基础上增加3%，之后每年度租金均在前一年度租金的基础递增3%。签订本合同时，乙方须向甲方缴纳水电、合同履约保证金100000元。如乙方有不按时支付租金、水费、电费等费用及其他违约行为时，甲方有权在履约保证金中冲抵上述应付款项，如履约保证金不足以冲抵上述款项时，乙方应另行支付相应款项，同时甲方有权要求乙方在甲方告知的时间内向甲方如数补足履约保证金。合同期满或解除或终止时，经甲方验收合格且乙方无违约或有违约扣除相应款项时有多余保证金的，经乙方退款申请甲方走完审批流程之日起7个工作日内返还给乙方（但履约保证金返还时不计息）。房屋租赁期间，乙方有未经甲方书面同意，擅自终止或解除合同等行为的，甲方有权解除本合同，乙方应按合同总租金30%向甲方支付违约金，如甲方因此遭受经济损失的，甲方还有权要求乙方全额赔偿。因不可抗力（即不能预见、不能避免并不能克服的客观情况）因素导致合同无法履行的，本合同终止，致使本合同不能继续履行或造成的损失双方互不担责，但租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，实行多退少补。乙方逾期支付租金的（包括部分），租金按本合同约定的租金标准计付，同时另应按日租金标准的1倍向甲方支付违约金，如逾期支付租金累计3个月的及以上的，则甲方有权解除合同，在乙方按前述标准支付违约金的情况下，如还不足以弥补甲方经济损失的，乙方还应按实作出赔偿。乙方无故擅自终止或解除合同（即悔约或中途退出）时，除按8.2执行外，甲方还可吃没乙方的履行保证金。乙方已对租赁房屋的现状和性质作了详细了解和核实，无任何异议。乙方在办理消防、环保之验收、审批等相关手续时不能获得相关验收、审批时，致无法正常生产所造成的一切经济损失均由乙方自行承担，与甲方无涉。本合同项下如发生争议，双方可协商解决，如协商不成的，任何一方均可向租赁房屋所在地人民法院提起诉讼，败诉方应承担胜诉方为实现权益所支付的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、鉴定费、财产保全费、财产保全担保费等费用）和律师代理等费用。 2020年5月20日，嵊州市火烈鸟电器有限公司向嵊州市联心奔小康物业有限公司出具书面情况说明一份，载明其已于2020年5月20日搬迁完毕，厂房已腾空，合同自动解除。 2020年5月20日，嵊州市火烈鸟电器有限公司向嵊州市经济开发区管委会及嵊州市联心奔小康物业有限公司出具书面申请报告一份，载明：本单位承租于嵊州市××号楼××房，面积6682㎡，共四层，因受年初疫情影响，市场形势一落千丈，为维持企业生存，特向嵊州市联心奔小康物业有限公司提出提前解除租赁合同，希望贵公司能够考虑到特殊困难时期的情况，能够免除我方的责任，不再追究违约责任（退还履约保证金10万元），我们将及时缴清拖欠的房租水电费用。由于二楼租赁企业还在正常生产，能否考虑到该企业不受搬迁损失，希望贵公司能够分层拍租。在该份申请报告的右上角有嵊州市经济开发区管委会相关的负责人于2020年6月17日书写的“请恩勇提出处理意见”的批示。 2020年7月22日，嵊州市联心奔小康物业有限公司对案涉二号楼第一层至第四层分层进行拍卖招租，其中第一层、第二层分别拍卖成交，成交的年租金为第一层第一年租金291000元，第二层第一年租金179200元，年租金按年递增3%。第三、第四层流拍。 另查明：1.2018年2月7日，嵊州市火烈鸟电器有限公司支付了合同履约保证金10万元；2018年2月9日，嵊州市火烈鸟电器有限公司支付了第一年度的租金681565元；2019年4月10日，嵊州市火烈鸟电器有限公司支付了第二年度的租金702011元。 2.嵊州市火烈鸟电器有限公司搬离租赁厂房后尚水电费24678元。 3.嵊州市联心奔小康物业有限公司为本次诉讼支出律师费15000元。 4.案涉厂房所在地块已于2012年12月25日取得建设用地规划许可证；案涉厂房工程已于2012年12月26日取得建设工程规划许可证，于2014年8月26日进行了工程质量监督备案，并于2014年9月5日进行了工程竣工验收消防备案。 本案的主要争议焦点为：被告是否为单方擅自解除合同。 从被告向原告出具的书面情况说明和被告向嵊州市经济开发区管委会及原告出具的书面申请报告的内容来看，申请报告的内容是被告希望与原告协商解除合同事宜，而情况说明的内容是被告告知原告已于2020年5月20日搬离完毕并腾空厂房，两份材料的落款时间均为2020年5月20日。如果双方不曾就解除合同进行过协商，那么在同一天出具这两份材料显然不符合常理。另外根据合同约定，被告单方擅自解除合同，需向原告支付按合同总租金的30%计算的违约金（经计算为1085556.30元），全额赔偿原告因此遭受的损失，并被没收100000元履约保证金，如果双方没有就解除合同达成一致意见，被告主动向原告出具“搬迁完毕，厂房已腾空，合同自动解除”的情况说明，也不符合一般人的基本常识，故本院采信被告的意见，即双方已就提前解除合同达成了一致意见。综上，本院对原告主张的因被告擅自解除合同要求被告支付按合同总租金的30%计算的1085556.30元违约金的请求不予支持，另外对于原告据此要求没收被告交纳的100000元履约保证金的意见，亦不予采纳。 但至于合同解除后如何处理的问题，原告在2020年5月20日前并未给出明确的意见，这从相关负责人在2020年6月17日尚在批示让原告的法定代表人提出处理意见这一点可以看出。现原告就案涉租赁合同事宜起诉来院，可以说明，事后双方也未就此问题达成一致意见。对此本院认为，原告作为一家国有、集体资本参股设立的公司，一方面其积极响应政府有关疫情期间租金减免的政策（起诉时主动减免了两个月的租金），另一方面亦不可能随意免除被告提前解除合同给其造成的损失。就本案来说，原告在协商同意解除合同以免除被告相应违约金的情况下，被告亦应赔偿因其提前解除合同给原告造成的损失，对此而言主要为原告需另行招租产生的招租期租金损失，本院根据通常情况酌定案涉厂房整体招租期为三个月，参照合同租金，据此认定原告的损失为180768元（702011×1.03×3/12）。 另外，对于原告主张的欠付租金及相应违约金的问题，本院认为原告要求被告支付自2020年4月12日起至2020年5月20日的租金77260元合理。但对于违约金，本院认为，2020年初爆发了新冠肺炎疫情，使得被告经营困难，此后被告一直在与原告协商合同解除事宜，并在搬离厂房当天提交的申请报告中主动表示会及时缴清拖欠的房租等费用，故本院认为不宜据此追究被告延付租金的违约责任。 对于欠付的水电费用，被告理应支付，被告对此亦无异议。 对于原告为此支出的律师代理费，合同约定由败诉方承担，本院根据本案具体情况，酌定由双方各半承担。 对于被告以配电房、排水（污水）入网证明等事由要求重新核算租金的意见，本院认为，招租拍卖公告已明确告知竞买人在竞拍前必须认真查看所竞买标的物的实际情况，调查是否存在瑕疵，并亲临现场实地勘样，未勘样的竞买人视为对本标的物现状的确认，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解并接受标的物的现状和一切已知及未知瑕疵，另外双方签订的房屋租赁合同中亦明确载明“乙方（即被告）已对租赁房屋的现状和性质作了详细了解和核实，无任何异议”，故本院对被告的该意见不予采纳。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，合法有效，对双方当事人具有约束力。现被告因自身及其他原因与原告协商解除合同，原告出于善意同意解除，但被告亦应就原告据此造成的合理损失承担赔偿责任。为减少双方当事人的诉累，本院在驳回原告不合理诉请的情况下，对于原告的该部分损失在本案中一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、嵊州市火烈鸟电器有限公司支付嵊州市联心奔小康物业有限公司租金77260元； 二、嵊州市火烈鸟电器有限公司支付嵊州市联心奔小康物业有限公司水电费24678元； 三、嵊州市火烈鸟电器有限公司赔偿嵊州市联心奔小康物业有限公司因合同提前解除造成的损失180768元； 四、嵊州市火烈鸟电器有限公司支付嵊州市联心奔小康物业有限公司律师代理费7500元； 五、嵊州市联心奔小康物业有限公司返还嵊州市火烈鸟电器有限公司履约保证金100000元。 上述一至五项相互抵扣后，嵊州市火烈鸟电器有限公司再支付嵊州市联心奔小康物业有限公司190206元，款限于判决发生法律效力之日起十日内付清。 六、驳回嵊州市联心奔小康物业有限公司的其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16186元，减半收取计8093元，由原告嵊州市联心奔小康物业有限公司负担6876元，由被告嵊州市火烈鸟电器有限公司负担1217元（款限被告于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  吴校军 二〇二〇年十一月十一日 书记员  竹 羊