河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终8501号 上诉人（原审被告）：河北昊驰房地产开发有限公司，住所地:河北省石家庄市鹿泉区大河镇小马村。 法定代表人：陈梦华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王华，河北世纪联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：靳盼盼，该公司职员。 被上诉人（原审原告）：辛金国，男，1970年2月5日出生，汉族，住河北省鹿泉市。 委托诉讼代理人：马铁良，河北燕赵之光律师事务所律师。 原审第三人：高跃辉，男，1972年6月9日出生，汉族，住石家庄市新华区。 上诉人河北昊驰房地产开发有限公司因与被上诉人辛金国、原审第三人高跃辉房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市鹿泉区人民法院（2020）冀0110民初1603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 河北昊驰房地产开发有限公司上诉请求：一、依法撤销石家庄市鹿泉区人民法院（2020）冀0110民初1603号民事判决书，在查清事实的基础上依法改判。二、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院适用法律错误，认定事实不清，请二审法院查明事实，依法改判。一、房屋买卖合同是一个双务合同，只有在买方支付全部房屋出售款项的前提下，卖方才具有交付房屋办理产权登记的义务。在本案中退一步讲，即便高跃辉交付了首付款，也不是全部的房屋款项，不是房款对价，上诉人也不具有办理不动产登记的义务，因此一审法院判决上诉人为被上诉人办理不动产登记显然是错误的。二、从上诉人向高跃辉出具的收据来看，高跃辉也没有足额交付房屋首付款，因此高跃辉并未取得该房屋的房产权利，双方之间只是成立债权关系。三、被上诉人向高跃辉转款以及被上诉人和上诉人签订房屋买卖合同是不同的法律关系。即便认定被上诉人和高跃辉之间是房屋买卖关系，那么这个法律关系和上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同关系，也不能混为一谈。因为被上诉人与高跃辉之间的法律关系，并没有经过上诉人的认可。高跃辉在没有取得房产权利的前提下，擅自出卖房产，显然是无权处分行为。这种没有经过上诉人确认的无权处分行为，不能对上诉人产生法律约束力。四、一审法院认定上诉人与被上诉人双方签订的《商品房买卖合同》“签订时间是2017年5月8日，该合同第七条第三款约定，原告应当在签订《商品房买卖合同》前一天交付首付款1113376元，被告称没有收到原告的首付款。如被告未收到原告的首付款，被告可以拒绝和原告签订《商品房买卖合同》以维护自己的权利，现被告在和原告签订了《商品房买卖合同》后称原告没有向被告缴纳首付款，理据不足……”，显然属于认定事实错误。被上诉人没有在签订合同前一天交付首付款，上诉人可以选择拒绝签订合同，也可以选择继续签订房屋买卖合同，这是当事人双方的权利。不能因上诉人选择了和被上诉人签订合同，而推断出被上诉人交付了首付款，这之间没有必然联系。五、上诉人所出售的房产不是稀缺资源，而且被上诉人就在项目所在地居住，对于想购买房产销售情况应当比较了解，或者说很方便了解。被上诉人只要支付上诉人1113376元首付款就可以了，为什么要支付给第三人150万元，去购买这1113376元的首付款？显然不合常理。显然是被上诉人和高跃辉恶意串通。综上所述，一审法院无论在认定事实还定适用法律上，均存在错误。因此，恳请贵院查明事实，依法改判，支持上诉人的上诉请求。 辛金国答辩称，一、通过一审提交的证据，已经可以证实高跃辉在被上诉人之前与上诉人就同一套房产曾签订了认购协议，高跃辉也向上诉人支付了首付款。二、被上诉人与高跃辉之间的转让实际属于一种合同权利义务的转让，上诉人与被上诉人就同一套房产与被上诉人签订了认购协议和正式的商品房买卖合同，足以证实被上诉人与高跃辉之间的转让，是取得了上诉人的同意和认可。三、被上诉人从高跃辉手中购买案涉房产时，当时的价格显然是要高于高跃辉当时从上诉人认购的价格，因为房产的价格上涨，所以，高跃辉以高于自己认购的价格转让给被上诉人，没有任何不合常理之处，也非常符合正常的市场行情，不可能存在被上诉人与高跃辉之间的恶意串通行为。四、上诉人一直辩称与高跃辉之间不存在房屋买卖合同关系，但是对高跃辉向该公司负责人王松山转账的款项没有任何合理解释和证据予以反证，更何况高跃辉还提供了原来的认购协议扫描件、收据等予以证实。五、上诉人的上诉状中存在一个错误的论断，被上诉人居住地与上诉人开发的项目所在地相距十几里地，被上诉人对于上诉人开发的该项目并不了解，而且，被上诉人对于该项目是否了解，与本案的审理并无任何关系。综上所述，上诉人上诉理由均无事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉。 高跃辉经本院依法传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 辛金国向一审法院起诉请求：判令被告继续履行原被告于2017年5月8日签订的《商品房买卖合同》并为原告办理鹿泉区大河镇小马村富丽湾66号楼106室房产的不动产登记证书。 一审法院认定事实：高跃辉于2014年11月22日和被告签订了观园壹号院认购协议书，高跃辉购买被告鹿泉区大河镇小马村富丽湾66号楼106室房产，高跃辉通过刷卡方式向昊驰公司支付66#-06房屋定金10万元，2014年12月24日高跃辉向时任昊驰公司负责人王松山尾号为3975账户转款50万元和49.7万元，12月25日转款25万元。被告于2014年12月24日向高跃辉出具了收据，后高跃辉和原告辛金国协商，高跃辉将该房产转让给辛金国，2017年5月6日辛金国付给高跃辉150万元首付款。2016年12月16日河北昊驰房地产开发有限公司（甲方）与辛金国（乙方）签订《观园壹号院认购协议书》，约定所购房屋房号为66号06室，房屋销售面积347.44平方米，单价10400元／平米，总房款3613376元。买受人在签订本协议后七日内持本协议、付款收据、身份证等与出卖人签订《商品房买卖合同》。2017年5月8日河北昊驰房地产开发有限公司（出卖人）与辛金国（买受人）签订《鹿泉市商品房买卖合同》。合同约定购买房产预售证号201415，房屋坐落鹿泉市大河镇小马村××楼××室0660106，地上建筑面积291.23平方米，地下56.31平方米，总价款3613376元。买受人应当于2017年5月7日前支付首期房价款1113376元，余款250万元申请贷款支付。出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户，用于本工程建设。预售资金监管账户名称为河北昊驰房地产开发有限公司。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。2019年8月27日原告以被告怠于履行合同为由诉至一审法院，请求被告履行商品房买卖合同，并办理不动产登记证书。 一审法院认为，高跃辉和被告签订观园壹号院认购协议书，高跃辉购买被告鹿泉区大河镇小马村富丽湾66号楼106室房产，高跃辉向被告交付了首付款，有高跃辉向被告原法定代表人的打款记录和被告给高跃辉出具的收据为证，高跃辉将该房产的权利转让给原告辛金国，有辛金国出具的收款条为证，原告和被告签订《观园壹号院认购协议书》，后原告和被告又签订了正式的《商品房买卖合同》，该合同签订时间是2017年5月8日，该合同第七条第三款约定，原告应当在签订《商品房买卖合同》前一天交付首付款1113376元，被告称没有收到原告的首付款，如被告未收到原告的首付款，被告可以拒绝和原告签订《商品房买卖合同》，以维护自己的权利，现被告在和原告签订了《商品房买卖合同》后称原告没有向被告缴纳首付款，理据不足，不予支持，现原告要求被告继续履行原被告于2017年5月8日签订的《商品房买卖合同》并为原告办理鹿泉区大河镇小马村富丽湾66号楼106室房产的不动产登记证书，予以支持。一审判决：被告河北昊驰房地产开发有限公司继续履行原被告于2017年5月8日签订的《商品房买卖合同》并为原告办理鹿泉区大河镇小马村富丽湾66号楼106室房产的不动产登记证书。案件受理费40元，由被告河北昊驰房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。上诉人与被上诉人于2017年5月8日签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。辛金国主张已按合同约定支付了房屋首付款，提供了高跃辉向上诉人原法定代表人王松山转款记录、上诉人给高跃辉出具的收款收据，辛金国向高跃辉的转款记录、高跃辉向辛金国出具的收条，高跃辉也认可将案涉房屋的权益转让给辛金国，且与王松山无其他债权债务关系，故应认定高跃辉向上诉人交付了案涉房屋首付款，并将该房产的权利转让给辛金国。上诉人虽对该事实不予认可，但未就其原法定代表人王松山的收款行为以及向高跃辉出具收据的行为做出合理解释，故应当承担举证不能的不利后果。上诉人与被上诉人在签订《观园壹号院认购协议书》后，于2017年5月8日签订商品房买卖合同，合同第七条第三款约定买受人应当于2017年5月7日前支付首期房价款1113376元，占全部房价款的30%，余款2500000元，向中国银行申请贷款支付。上诉人称其未收到首付款，但合同约定的支付首付款日期在签订合同之前，如上诉人未收到首付款，可拒绝与被上诉人签订合同以维护自己的权利，现双方已签订商品房买卖合同，上诉人称被上诉人未支付首付款，与合同约定相悖且上诉人未做出合理解释，故其主张理据不足，本院不予采信。关于剩余房款支付问题，合同第七条对付款方式、期限及预售资金监管已作出约定，且辛金国在二审中也同意如不能办理贷款则以现金方式交付剩余房款，故在辛金国就余款办理贷款或以现金方式向上诉人支付余款后，上诉人应继续履行商品房买卖合同并为辛金国办理案涉房产不动产登记证书。综上所述，河北昊驰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人河北昊驰房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 靖 审判员 李 祥 审判员 高瑞江 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 张佳丽