河北省秦皇岛北戴河新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0392民初528号 原告：王春生，男，1949年1月15日出生，汉族，住河北省保定市高阳县。 委托诉讼代理人：张量，河北德圣律师事务所律师。 被告：秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司，住所地秦皇岛市海港区安居东里7-1-3。 法定代表人：李秀兰，执行董事。 委托诉讼代理人：刘世超，男，1980年9月5日出生，汉族，住河北省深州市。 第三人：吴亦楠，女，1989年2月5日生，汉族，住秦皇岛市海港区。 原告王春生与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司（以下简称瑞龙房地产）、第三人吴亦楠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王春生的委托诉讼代理人张量、被告瑞龙房地产的委托诉讼代理人刘世超到庭参加诉讼，第三人吴亦楠经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王春生向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告与第三人之 间订立的中国红色公寓11F15A号（11层14号）房屋买卖合同无效；2、判令被告为原告办理中国红色公寓11F15A号（11层14号）房屋不动产登记；3、判令被告承担本案一切费用。事实和理由：2010年6月13日，原告订购了被告瑞龙房地产开发的南戴河中国红色公寓11层15A号房屋一套，并签订了《商品房买卖合同》。合同买受方为原告，出卖方为被告瑞龙房地产。原告购买的11层15A号（11层14号）房屋，建筑面积60.5平方米，单价12260.8元/平方米，总价款741778元。合同订立后，原告向被告瑞龙房地产支付房屋款756550元房款及相关契税、公共维修基金、代办费及配套费。2011年瑞龙房地产为原告开具741778元的发票。同年，原告开通有线电视。2012年9月23日，被告瑞龙房地产委托秦皇岛丽都隆泽物业服务有限公司（以下简称丽都物业）于当天向原告交付了涉案房屋以及房屋配套物品，并为原告出具房屋交接证明、验房签字文件及物品明细表。随后原告将涉案房屋委托给丽都物业经营，并签订了委托经营协议。2012年度和2013年度委托收益已经支付完毕。2017年丽都物业为原告出具证明，拖欠申请人2014年至2017年委托收益共计拖欠租金33184元。2018年回收房屋另行委托第三人出租。近日，原告得知被告瑞龙房地产为了向案外人借款，与第三人吴亦楠也签署了涉案房屋买卖合同并备案到抚宁县建设局。从而导致原告无法对涉案房屋进行备案和办理不动产登记。基于上述事实原告认为：被告瑞龙房地产与第三人之间签署的涉案房屋买卖合同，并非双方真实意思表示，是为被告瑞龙房地产向案外人借款提供的担保，属于无效 合同。而原告与被告瑞龙房地产签署了涉案房屋买卖合同，支付了全部购房款及各项费用，并收到了涉案房屋，是瑞龙房地产的原因导致原告无法办理涉案房屋不动产登记手续。无奈诉至法院，望判如所请。 秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司辩称，原告与瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》是真实的房屋买卖关系意思表示，已经履行完毕，原告的《商品房买卖合同》是合法有效的。瑞龙房地产与第三人签订的《商品房买卖合同》是名为买卖实为借款担保，不是真实的房屋买卖关系，该合同也没有实际履行，也从未收到过第三人的购房款，第三人的《商品房买卖合同》是无效合同。 吴亦楠未答辩。 原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据： 证据一、商品房买卖合同，内容：2010年6月13日原告与被告瑞龙房地产订立中国红色公寓11层15A号（11层14号）房屋商品房买卖合同，合同房屋总价款741778元。拟证明：原告与被告之间存在房屋买卖合同关系，房屋买卖合同成立并生效。 证据二、发票、银行明细单、收据，内容：2010年6月13日和6月26日，原告通过中国银行和中国建设银行分两次合计转账756550元房款及相关契税、公共维修基金、代办费及配套费。拟证明：原告履行合同支付房款、公维基金、纳税等税费。 证据三、房屋验房交接证明及房屋物品明细表，内容： 2012年9月23日，瑞龙房地产委托丽都物业向原告交付合同房屋及房内设施。拟证明：涉案房屋所有权转移给原告，原告实际占有该房屋。 证据四、委托经营协议、证明两份，内容：2012年9月23日由原告和丽都物业协商，委托由丽都物业公司经营。丽都物业开具的欠付原告两年的委托经营收益，合计33184元。拟证明：原告享有该房屋的所有权并处分房屋物权。 证据五、（2020）冀03执异73号执行裁定书，内容：中止对秦皇岛市抚宁区南戴河中国红色公寓11层15A（11层14号）房屋相对应土地使用权的执行。拟证明：原告享有房屋所有权和土地使用权。 证据六、申请法庭查阅瑞龙房地产系列案中的询问笔录，第三人吴亦楠承认对该房屋的买卖合同是系单位的债权担保，不是实际买卖。 被告瑞龙房地产对原告提交的证据均无异议。 被告瑞龙房地产为证明自己的答辩意见，向本院提交了以下证据： 证据一、《借款合同》、《备案担保合同》、《中国红色公寓备案明细表》，拟证明：1、瑞龙房地产与胡玉龙是民间借贷关系，借款合同约定房产作为担保物，该借款合同与胡玉龙提交公安部门的一致可以对应；2、备案明细表和房管局存档一致，能够印证瑞龙房地产与胡玉龙是民间借贷关系，签订备案合同是为民间借贷提供的形式上的担保活动，不是真实房屋买卖的意思表示；3、吴亦楠作为胡玉龙员工，从来没有给瑞龙房地产交付过任何购房款，瑞龙房地产没有向吴亦楠交付过房屋。 证据二、还款协议书、中国工商银行网上电子回单，拟证明：1、瑞龙房地产与胡玉龙签订的该协议书写明瑞龙房地产归还胡玉龙借款，胡玉龙收到欠款后配合解除备案手续。第四条约定甲方收到欠款后协议生效，有胡玉龙本人签字捺印，胡玉龙也出具了收到归还欠款的收条并签字；2、电子回单只是部分还款凭证，还款协议书虽然只是针对31套房屋的其中一套签订的，足以证明瑞龙房地产与胡玉龙是民间借贷关系，签署的31套房屋的备案合同全部是为民间借贷提供担保，不是真实房屋买卖关系，第三人吴亦楠的房屋买卖合同是担保合同，吴亦楠没有支付过购房款；综上可以看出，胡玉龙可以替备案人和他的员工做主，签订还款协议的真正事实就是与胡玉龙的借款关系。 证据三、秦皇岛北戴河新区人民法院（2018）冀0392民初733号民事判决书，拟证明：已判决吴亦楠与瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》无效，协助原告办理产权登记。 原告对被告瑞龙房地产提交的证据均无异议，能够证明原告的诉求内容，涉案房号11层14号和11层15A号是同一个房屋。 综合分析以上证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2010年6月13日，原告王春生与被告瑞龙房地产签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的坐落在北戴河新区房屋，建筑面积60.5平方米，单价12260.8元／平方米，总价款741778元。王春生分别于2010年6月13日、6月26日通过银行转账的方式向瑞龙房地产支付购房款756550元及房屋契税、配套费、公共维修基金、 产权代办费。对上述费用，瑞龙房地产分别于2010年6月26日、7月13日出具了相应的收据。2011年，瑞龙房地产为原告出具销售不动产统一发票，金额为741778元。2012年9月23日，被告向原告进行了房屋交接，出具房屋验收交接证明。当日，原告与秦皇岛丽都润华物业服务有限公司签订《房屋代租协议》和房间物品交接明细表，把房屋交由丽都物业托管经营。 2011年5月30日、6月22日、7月29日，出借人（甲方）胡玉龙与借款人（乙方）瑞龙房地产、担保方（丙方）张庆波、李洪民签订《借款合同》三份，借款金额分别为2464000元、3360000元、3990000元，其中2011年5月30日、6月22日的《借款合同》中均约定：乙方以其开发的南戴河一小区友谊路北侧“中国红色公寓”项目房产作为担保物。如乙方不能如约还款，甲方可依乙方授权委托书自行处理该房产，以销售价款作为乙方还款来源之一。乙方未全额还款前，不得将上述房产出售，否则按第十五条约定偿还借款、支付利息外，需另行向甲方支付借款总额20%的违约金。2012年7月14日，吴亦楠与瑞龙房地产签订《商品房买卖合同》，购买了瑞龙房地产开发的南戴河中国红色公寓11层14号房屋，面积60.5平方米，单价每平方米9150元，总价553575元。2012年7月16日，该房屋在抚宁县房地产市场管理所办理备案登记。 另查明，1、在本院（2018）冀0392民初104号案件中，经与吴亦楠核实，其原来在秦皇岛市恒基投资担保有限公司上 班，公司当时说帮忙签署一下东西，和其没有关系，东西的内容没看，具体是一个人几套，不知道；其没有去建设局，怎么备案不知道；2、南戴河中国红色公寓11层15A号房屋与南戴河中国红色公寓11层14号房屋为同一房屋。 秦皇岛市中级人民法院在执行王立公申请执行瑞龙房地产装修合同纠纷一案时，查封了瑞龙房地产名下的土地使用权，王春生提出执行异议。2020年7月13日，秦皇岛市中级人民法院作出（2020）冀03执异73号执行裁定书。查明2011年6月13日王春生与瑞龙房地产签订《商品房买卖合同》，购买中国红色公寓11层15A，面积为60.5平方米的房屋以741778元的价款出卖给王春生。该合同订立后，王春生分别于2010年6月13日、2010年6月26日通过银行转账的方式向瑞龙房地产支付购房款756550元及房屋契税、配套费、公共维修基金、产权代办费。对上述费用，瑞龙房地产给其出具了相应的收据。2011年瑞龙公司为王春生开具了中国红色公寓11层15A号房屋房款为741778元的税务机关代开统一发票。2012年9月23日王春生与瑞龙房地产签订了房屋验收交接证明，与丽都润华物业公司签订了11层15A号房屋的房屋代租协议和房间物品交接明细表。该院认为，在2013年7月18日查封瑞龙房地产名下的土地[土地证号：抚土国用（2007）第1**，抚土国用（2010）第161号]前，王春生与瑞龙房地产已经于2010年6月13日签订了合法有效的《商品房买卖合同》，并通过银行转账的方式实际支付了全部购房款和相应的配套费用，已经合法占有该房屋，非因王春生自身原因未办理过户登记。王春生对 秦皇岛市抚宁区南戴河中国红色公寓11层15A号（11层14号）房屋相对应的土地使用权享有足以排除强制执行的权益。裁定中止对中国红色公寓11层15A号（11层14号）房屋相对应土地使用权的执行。 本院认为，原告与瑞龙房地产签订合法有效的书面《商品房买卖合同》，购买中国红色公寓11层15A号（11层14号）房屋，支付全部房款，占有使用房屋，已经被生效的秦皇岛市中级人民法院（2020）冀03执异73号执行裁定书确认，本院予以采纳，无需再重复确认和评价。被告同意协助原告办理产权登记，因第三人与瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》在原抚宁县房地产市场管理所备案导致原告无法备案。根据现有证据可以认定第三人与瑞龙房地产签订的《商品房买卖合同》并不是双方真实意思表示，是无效合同。综上所述，被告应当协助原告办理中国红色公寓11层15A号（11层14号）房屋不动产登记。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下： 一、第三人吴亦楠与被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司签订的购买11层15A号（11层14号）房屋的《商品房买卖合同》无效； 二、被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司于本判决生效后30日内协助原告王春生办理中国红色公寓11层15A号（11层14号）房屋不动产登记。 案件受理费减半收取40元，由被告秦皇岛瑞龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员 刘振会 二〇二〇年十一月十八日 法官助理 李远征 书 记 员 陈 伟