河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初5917号原告：吴艳萍，女，1965年1月3日出生，汉族，住洛阳市涧**。委托代理人：刘彭义，河南明昕律师事务所律师。委托代理人：王扬，河南明昕律师事务所律师。被告：邱建东，男，1964年10月13日出生，汉族，住洛阳市涧**。委托代理人：袁利辉，河南帝都律师事务所律师。原告吴艳萍与被告邱建东为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴艳萍及其委托代理人刘彭义、王扬，被告邱建东及其委托代理人袁利辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴艳萍向本院提出诉讼请求：一、判令被告履行双方于2019年3月22日签订的《拆迁安置房转让协议书》，将位于涧西区青岛路与联盟路交汇处王府庄社区春华朗城的拆迁安置房2号楼1单元2306号（面积97.24平方米）向原告交付，被告协助办理交付及房产登记手续；二、要求被告退还原告多付房款10320元；三、本案诉讼费、保全费等由被告支付。事实与理由：2010年4月，被告建房因缺少资金，原告以家姐的名义和被告签订《合作建房协议书》，由原告给被告提供建房资金并约定了相关的权益。几年后，建房所在的王府庄开始整体拆迁。原、被告双方于2019年3月22日签订《拆迁安置房转让协议书》，约定“甲方自愿将王府庄村整体改造回迁安置高层住宅中的100㎡转让给乙方。具体楼号、楼层、面积由乙方确定，甲方应在拆迁安置方案内尽力保障”，原告按照协议书约定向被告支付40万元，被告签收收据为证。目前，被告选定的安置房已经建好，具备交房条件。其中一套是王府庄社区春华朗城的拆迁安置房2号楼1单元2306号（面积97.26㎡），该套房屋最为接近双方签订的协议书和原告付款40万元的条件，房款多出10320元被告理应退还。原告联系被告办理房屋交接，被告却明确表示不愿转让，双方协议无果。原告为维护合法权益，诉至法院。被告邱建东辩称，一、答辩人与被答辩人之间签订的《拆迁安置房转让协议书》因违反《城市房地产管理法》的强制性规定而无效，一审法院应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。《城市房地产管理法》第三十八条规定，"下列房地产，不得转让:……（六）未依法登记领取权属证书的；……"依据该法律规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，故涉及买卖没有取得权属证书的协议也是无效协议。答辩人和被答辩人签订安置房转让协议时，答辩人尚未实际取得拆迁安置房，并且至今也未办理房屋所有权属证书，另外拆迁安置房以后也不可能办理房屋所有权证，《拆迁安置房转让协议书》明显不能实现合同目的也违反了国家法律的强制性规定，应属无效协议。《拆迁安置房转让协议书》无效就自始就没有法律约束力，拆迁安置房无法取得房屋所有权证更无法配合办理过户，被答辩人的第一项诉讼请求根本无法履行。《拆迁安置房转让协议书》无效，因该协议书取得的财产，答辩人应当予以返还，因此被答辩人的第二项诉讼请求也于法无据。希望人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。二、答辩人与被答辩人之间的《合作建房协议》和《拆迁安置房转让协议书》，从合同法方面来讲也属于无效协议，人民法院也不应当支持被答辩人的诉讼请求。《合作建房协议》是无效协议，因为被答辩人和其家姐不是涧西区王府庄1组集体经济组织的成员，根本无法合作建房并且该行为法律是明确禁止的。另外答辩人诉称家姐的名义签订《合作建房协议》，又以自己的名义诉讼，诉讼主体混乱与合同的相对性也相悖，该协议明显违法无效。《拆迁安置房转让协议书》涉及的拆迁房屋不仅没有房屋所有权证，而且双方约定标的物也不明确，根本不符合合同法规定的房屋买卖条件。《拆迁安置房转让协议书》第一条"转让高层住宅的位置与面积……具体楼号、楼层、面积由乙方确定，需甲方协助，甲方应在拆迁安置方案内尽力保障"。第四条"交房期限及办证约定因甲方转让的拆迁安置房高层住宅目前正在建设阶段，尚未确定交房时间，待房屋建好交房时，……"双方约定内容充分说明是无效协议：一是被答辩人明知是没有所有权证的拆迁安置房屋，该房屋是对回迁集体经济组织成员的安置不符合买卖条件，被答辩人故意签订协议明显属于恶意；二是签订协议时，约定的房屋具体楼号、楼层因为是在建状态标的物不确定，回迁安置房屋尚未定位，回迁指标无法更名，根本无法确定标的物，依据《合同法》司法解释（二）第一条该协议书属于无效协议。三、被答辩人和答辩人签订的《拆迁安置房转让协议书》约定明显违法，内容互相矛盾，其合同目的也不可能实现。首先，该协议书第三条付款方式"甲、乙双方在自愿的基础上，确定为一次性付款，即本协议签订后乙方愿一次性将总价款肆拾万元，付给甲方"实际上，至今被答辩人没有一次性支付给答辩人40万元。其次，原来签订的《合作建房协议书》与被答辩人没有任何关系，是其家姐支付部分款项后拒付余款而违约，并且双方多年也再不联系。签订协议时，被答辩人是涧西区政府派到王府庄动员拆迁的政府工作人员，对拆迁政策法规十分熟悉，其以极低价格购买村民安置房屋明显具有欺诈性，其行为对政府的公信力也造成损害。时至今日，答辩人的安置房屋价格已经增值数倍，被答辩人还企图恶意购买，如果支持被答辩人的违法诉求对答辩人极不公平，也会造成恶劣影响。最后，协议涉及的房屋是拆迁安置房不符合房屋买卖的条件也不能办理过户，被答辩人的合同目的不可能实现。综上所述，由于答辩人和被答辩人之间签订的协议书明显违反法律的强制性规定，同时也不符合《合同法》的相关规定，被答辩人的诉讼请求不可能实现，希望人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。经审理查明，2019年3月22日，原告吴艳萍（乙方）与被告邱建东（甲方）签订《拆迁安置房转让协议书》一份，约定：甲方自愿将王府庄村整体改造回迁安置房高层住宅中的100㎡转让给乙方，具体楼号、楼层、面积由乙方确认，需甲方协助的，甲方应在拆迁安置方案内尽力保障，转让价格40万元，建成后实际面积与约定不符，多退少补，双方互补差价，待交房后在甲方的协助下办理相关证件，办证产生的费用由乙方承担。2019年3月23日，被告邱建东向原告出具《收据》一份，认可收到协议约定的40万元。2020年1月9日，被告邱建东与征收部门签订了《选房确认书》，选择了包括原告诉讼请求中载明的2号楼1单元2306号（面积97.42平方米）五套房屋。后，被告邱建东不愿继续履行双方签订合同，原告诉至本院。庭审中，原告提交的钥匙及可视对讲领取表等证件证明涉案房屋现在可以办理交付手续。原告提交的不动产登记机关出具的房屋记载表显示涉案房屋的房屋标识系普通商品房、房屋性质系市场化商品房。本院认为，原、被告之间签订的《拆迁安置房转让协议书》系双方的真实意思表示，双方均应按约履行合同义务。原告已按约履行了款项交付义务，被告亦应按约配合原告办理房屋交付手续。原告要求被告继续履行合同配合办理交房手续的诉求，本院予以支持。结合房屋记载表载明的面积及双方的协议约定，原告要求被告向其退还10320元的诉求，符合双方合同约定，本院亦予支持。涉案房屋现尚未登记至被告邱建东名下，原告主张被告配合其办理房屋过户手续的诉求，暂不具备条件，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告邱建东于本判决生效后十五日内配合原告吴艳萍办理位于涧西区青岛路与联盟路交汇处王府庄城中村暨河南推拿职业学院改造安置项目2幢1-2306号房屋交房手续；二、被告邱建东于本判决生效之日起十五日内向原告吴艳萍退还购房款10320元；三、驳回原告吴艳萍的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3732元，原告吴艳萍承担732元，被告邱建东承担3000元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  张通通二〇二〇年十一月二十日书记员  刘会丽