福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0802民初7697号 原告：黄楷，男，1992年5月22日出生，居民，户籍地龙岩市新罗区，现住35ＭｉｄｄｌｅｆｉｅｌｄＤｒｉｖｅ,ＥａｓｔＴａｍａｋｉＨｅｉｇｈｔｓ2016,Ａｕｃｋｌａｎｄ。 委托诉讼代理人：罗伟，福建金磊律师事务所执业律师。 被告：龙岩恒富房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区西陂街道西陂路**，统一社会信用代码91350800MA2XYHUC1U。 法定代表人：谢威，经理。 委托诉讼代理人：夏玉生，男，1986年8月21日出生，汉族，龙岩恒富房地产开发有限公司法务，住福建省福州市台江区。 原告黄楷与被告龙岩恒富房地产开发有限公司（以下简称恒富公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案受理后，依法适用普通程序于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告黄楷的委托诉讼代理人罗伟，被告恒富公司的委托诉讼代理人夏玉生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄楷向本院提出诉讼请求：1、判决变更黄楷与恒富公司签订的《房屋买卖合同》（合同编号×××17）中第三章第六条第2项为：该商品房单价为每平方米10809.44元，总价款为人民币1325129元。2、判决变更黄楷与恒富公司签订的《房屋买卖合同》（合同编号2018082623，ｃ414车位）第三章第六条第3点为150000元。3、判决恒富公司返还购房款139257元。事实与理由：被告龙岩恒富房地产开发有限公司于2017年初开发建设“龙岩富力•建发尚悦居”房地产项目。被告的置业顾问向原告黄楷及其母亲廖晓军介绍，“龙岩富力•建发尚悦居”小区（以下简称尚悦居）是国企打造，品牌有保障，是高端住宅小区；有优质的配套教育资源，可以就读小洋小学和龙岩二中；小区楼间距有70米，采光通风良好；有五星级酒店级别的大厅；电梯是无障碍担架电梯，适合有老人的家庭居住。被告的置业顾问还向原告黄楷及其母亲廖晓军介绍10号楼位置好，南面是河，永远不会被挡住；东面的卫生间凸出，等于是多送了几个平方。原告黄楷及其母亲廖晓军听了被告置业顾问的介绍，经商量后就决定购买尚悦居10号楼1201房，并于2018年6月8日由原告黄楷与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号×××17，10号楼1201号房）和《商品房买卖合同（预售）》（合同编号×××23，Ｃ414车位）。合同签订后，原告黄楷依照合同约定支付购房款，但在支付最后一期款项时，因出国旅游延迟了几天被告就要求原告承担逾期付款责任，原告为此支付了5832元的违约金。2019年12月31日，被告通知原告可以办理交房手续了。原告发现众多业主都对尚悦居的房屋质量不满意，认为尚悦居是虚假宣传。原告黄楷的母亲廖晓军发现《商品房买卖合同（预售）》（合同编号×××17，10号楼1201号房）附件一房屋平面图标明的东面卫生间凸出的设计没有了，而仅是一到三层有，四层以上都没有了；同时还发现原来承诺的五星级酒店级别的大厅也没有，而且10号楼的大厅比其他号楼的矮；进入电梯也发现根本不是担架电梯，担架根本进不了，也不是无障碍电梯，电梯达到负一层后还要经过一段楼梯才能到达停车场，这与附件一房屋平面图标明的“担架电梯兼无障碍电梯”不符。原告黄楷的母亲廖晓军向被告反映该问题，被告表示卫生间的问题没办法解决。被告还承诺会将负一层的楼梯改成斜坡，但至今仍无任何动作；原告黄楷的母亲廖晓军听说被告已经将楼梯附近车位都卖掉了，根本无法改成斜坡。原告黄楷的母亲廖晓军还发现购买的车位墙上装了消防水箱，导致进出不方便；向被告反映后，被告表示可以移到别处，但至今也未实施。原告黄楷的母亲廖晓军通过业主微信群，还发现尚悦居的房子外墙涂料层严重脱落，小区排水设计不合理会产生积水，无法就读龙岩二中以及被告因宣传不当被市场监督管理局处罚等等诸多问题，这些问题导致尚悦居的口碑很差，在周边房价普遍涨的情况下，尚悦居却不涨反跌。此后众多业主向有关部门投诉被告，但问题到现在还未解决。在被告的宣传下，原告认为购买的房屋是有赠送卫生间部分面积的，大厅是五星级酒店级别的，电梯是担架电梯以及无障碍电梯，且配套教育资源好。此外，尚悦居的施工单位与监理单位2017年都被省住建厅列入责任主体质量安全黑名单，已经被清除出福建市场，被告隐瞒该重要事实，构成欺诈。综上，原告在被告虚假宣传的情况下产生重大误解签订了前述两份购房合同，原告有权请求变更合同。 恒富公司辩称：一、恒富公司并没有发布虚假宣传广告，恒富公司所发布的宣传广告也不存在引起原告等购房者误解的可能。原告主张“高端住宅产品”、“五星酒店级别大厅国宾级待遇”等广告用语，属于虚假宣传，存在欺诈、重大误解，不能成立。1、富力建发•尚悦居使用的上述广告用语，是房地产广告的通行用语，不违反广告法，不是虚假宣传，不存在误导购房者的可能，不构成欺诈。这些均是具有主观感受色彩，因人而异，不存在统一的标准，并非客观事实。因此虚假宣传、欺诈根本无从谈起。2、《商品房买卖合同（预售）》之附件十一补充协议第二十六条也明确约定，恒富公司的宣传单、广告等仅作为初步介绍项目之用，并非完全确定的信息，不属于影响原告购买意愿及影响购买价格的因素，仅供其购房时参考，不构成恒富公司的承诺。3、原告所提到的行政处罚（2018年11月23日），是因恒富公司使用“暑你最好千亿富力夏日购房嘉年华”宣传语中的“最好”涉嫌极限用语，但不属于发布虚假广告。且该处罚是在原告购房半年之后，原告不可能因半年后的广告决定去购房房屋，显然逻辑不通。4、原告作为具有完全民事行为能力的理性人，不可能对购房这样重大事项因广告中的主观性词语宣传产生错误的认识而做出不真实的意思表示，双方签署的《商品房买卖合同》及被告现场公示的规划文件等都对标的有明确约定，而且原告是龙岩市新罗区本地人，对富力建发尚悦居项目位置及周边情况应都有了解和合理的认识判断。据此，原告购买恒富公司开发的富力建发尚悦居项目房屋应是其真实意思表示，原告以无法达到其主观认为的“高端”标准，认为恒富公司的构成误导欺诈或引起其重大误解，明显不能成立。同时，恒富公司从未就购买富力尚悦居项目可以就读小洋小学、龙岩二中向原告作出承诺，也从未承诺原告涉案房屋东侧卫生间凸出和赠送部分面积。二、被告已按合同约定及交易目交付房屋和车位，不存在违约行为。该项目2019年12月24日取得《竣工验收备案表》、2019年12月25日取得《消防验收意见书》，符合合同的约定的交付条件。恒富公司也根据合同约定通知原告2019年12月31日办理交付手续，根据购房合同第十一条约定“在出卖人收楼通知书发出之日（以投递邮戳日期为准）起的第七天视为买受人已接收该商品房”，恒富公司已履行了交付义务。2、在原告购买该房屋时，被告已告知该房屋三面采光，也是出于此原因原告才购买该房屋。10A#楼靠东侧三楼及以下被配套用房（原营销中心）遮挡，影响采光，所以三楼以下户型靠东面有突出部分。三楼以上的户型因无遮挡优于三楼以下的户型。因工作人员失误错将三楼以下的户型图附到三楼以上，但并不影响合同目的的实现。因此被告不存在违约行为。其次，被告没有变更过户型图纸，均按备案的设计图纸建设交付，不存在原告所谓的擅自变更建设工程设计施工图的问题。再次，原告曾于2020年3月份以质量问题起诉过被告，但当时被告并未提出涉案房屋东侧卫生间凸出问题，可以看出原告自始至终是知道起所购楼层不存在遮挡和卫生间凸出问题。三、原告主张富力建发•尚悦居存在诸多质量问题，多是公共区域的问题，且与事实不符。首先，富力建发尚悦居项目已于2019年12月24日取得《竣工验收备案表》，于2019年12月25日取得消防工程验收合格《建设工程消防验收意见书》，符合设计规划要求，达到《商品房买卖合同》约定的交付条。其次，原告主张的质量理由多为公区，而不是其所购房屋，且所提供的证据均不足以证明公共区域存在质量问题。再次，原告主张的所谓质量问题根本不影响原告对所购商品房的居住使用，也未给原告造成任何损害和经济损失。另根据双方签署的《商品房买卖合同》约定和《商品房质量保证书》要求，若存在非主体结构质量问题影响居住，出卖人按约定承担保修责任，及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”因此原告要求恒富公司赔偿损失没有法律依据。综上所述，原告所主张实际就是小区整体环境与其主观上想象的高大上不相符，而不是质量问题，且原告诉状、证据没有表明其所购房屋存在质量问题，更没有证明因恒富公司宣传广告和公区瑕疵问题给其造成经济损失，且被告已按合同约定将涉案房屋和车位交付原告，原告的诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回原告诉讼请求。 恒富公司、黄楷围绕各自的诉辩主张向本院提交了证据，经质证，双方对对方提交的证据的真实性无异议的，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：被告龙岩恒富房地产开发有限公司于2017年初开发建设“龙岩富力•建发尚悦居”房地产项目。原告黄楷看到该房地产项目的宣传后即前往了解。2018年6月8日原告黄楷与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号×××17，10号楼1201号房）和《商品房买卖合同（预售）》（合同编号×××23，Ｃ414车位）。房产合同约定黄楷向恒富地产公司购买其开发建设的位于龙岩市新罗区××路××路××幢××房屋，该房屋建筑面积122.59平方米，其中套内建筑面积为96.38平方米，分摊共有建筑面积26.21平方米；每平方米11809.44元，总购房款为1447719元，由原告黄楷一次性付款。其中2018年6月8日之前付款297719元；2018年6月26日前付款430000元；2018年8月25日前付款720000元。该合同第十一条及第十四条约定出卖人应于2019年12月31日前向买受人交付房屋等内容。车位合同约定黄楷向恒富地产公司购买“富力建发·尚悦居”地;地下室**车位一个筑面积为30.66平方米，套内面积12.72平方米，分摊面积为17.94平方米，该车位总价款为166667元，原告黄楷2018年6月8日一次性付款。该合同约定出卖人应于2019年12月31日前向买受人交付该车位。“富力建发尚悦居”于2019年12月25日通过了建设工程消防验收，于2019年12月26日通过了建设工程竣工验收。2019年12月31日，被告通知原告办理交房手续。原告黄楷认为该楼盘存在众多质量问题，例如外墙涂层严重脱落，小区排水设计不合理会产生积水，无法就读龙岩二中及被告因宣传不当被市场监督管理局处罚等诸多问题，导致尚悦居口碑很差，周边房价普遍增长的情况下，尚悦居不涨反降。另外，原告主张商品房买卖合同中附图的富力建发尚悦居10Ａ＃楼编号图显示二层至十五层平面图中东面两间卫生间均有外凸部分，该户型图与实际交付不符。此外，原告认为因电梯放不下担架，也不是无障碍电梯，电梯到达负一层后需经一段楼梯才能到达停车场，影响其出行方便。原告认为被告销售人员存在虚假宣传导致其产生重大误解而签署了上述两份合同。原告就该问题与被告多次协商，双方无法达成一致意见。现黄楷认为，小区外墙存在质量问题、排水沟建设不合理、开发商在预售宣传材料中夸大宣传、合同约定与实际交付不一致等等为由，诉至法院请求判如所请。 另查明，原告黄楷因常年身处国外于2020年9月4日到中华人民共和国驻奥克兰总领事馆签署本案委托手续并在民事诉状上签名。在诉讼过程中，被告恒富地产公司已对黄楷购买的车位C414旁边消防水箱移除整改，黄楷对此不再持异议。 本院认为，恒富地产公司的宣传材料只能证明恒富地产公司在介绍楼盘的时候可能存在一定夸大和误导，但具体的小区配套及教育资源均要根据合同具体条款和双方对此的正式约定。且作为购房户，也应当有一定注意义务。现双方正式的商品房买卖合同已经签订，并未体现任何关于配套教育资源及停车位能直达电梯的约定，故黄楷主张恒富地产公司夸大宣传，构成违约，没有事实依据，本院不予采信。其次，黄楷主张的外墙质量问题为小区公共区域，未对其专有面积存在质量问题主张权利，也未提供证据证明所购商品房的居住使用存在违反合同的情形，且案涉楼盘已通过了消防和竣工验收，没有相关工程行政管理部门对工程存在质量问题作出认定。黄楷作为单个业主，要求对业主共有部份的质量问题主张权利，要求赔偿损失，没有法律依据，本院不予支持。再次，关于卫生间外凸部分，恒富公司在商品房买卖合同中将10A#二至十五层商品房平面图印制附在合同中。该图显示该户型两间卫生间均有外凸部分，但实际10A#第二层、第三层结构与第四层以上的结构不一样，四层以上商品房东面卫生间窗户全部往东开，面积也比第二层和第三层商品房面积小。根据龙岩市自然资源局出具的复函可见10号楼实际建设与原规划审批相符。黄楷未提供证据证明因恒富地产公司提供的平面图不一致而影响其使用，且未提供证据证明该行为造成其损失的金额，故对其该项主张，本院亦不予支持。关于电梯无法直达车位的问题，龙岩市自然资源局出具复函说明该小区电梯建设与原规划审批相符，地下室停，地下室停车位满足规划审批要求其车位旁边有消防水箱，影响其正常使用，现被告已将水箱整改移除，黄楷对此亦不再持有异议。综上，原告黄楷要求变更车位合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回黄楷的诉讼请求。 本案案件受理费3085元，由黄楷负担。 如不服本判决，被告可在判决书送达之日起十五日内，原告可在判决书送达之日起在三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 审 判 长 马  莉  娜 人民陪审员 杜  颜  芳 人民陪审员 黄  福  珍 二〇二〇年十一月二十七日 书 记 员 温宜橦(代) 附注：一、相关法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 3、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。