北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初12970号原告（反诉被告）：北京伟成联合科技有限责任公司，住所地北京市朝阳区姚家园路****楼****，统一社会信用代码91110105768453189R。法定代表人：张伟，经理。委托诉讼代理人：张万霞，女，1981年1月2日出生，回族，北京伟成联合科技有限责任公司员工，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：邓艳，北京泽盈律师事务所律师。被告（反诉原告）：张新宇，男，1993年10月27日出生，满族，户籍所在地内蒙古自治区通辽市，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：肖枫，北京市易行律师事务所律师。原告（反诉被告）北京伟成联合科技有限责任公司（以下简称伟成公司）与被告（反诉原告）张新宇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）伟成公司之委托诉讼代理人张万霞、邓艳，被告张新宇委托诉讼代理人肖枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）伟成公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付2019年10月至2020年3月共计半年的房屋租金作为违约赔偿金，合计15万元；2．请求判令被告赔偿租住期间造成房屋破损的维修费用20200元，赔偿前后院除草费用300元，赔偿路由器费用179元，沙发13333元，合计34012元。以上金额总计184012元。事实与理由：2019年3月16日，原被告及北京美联房地产经纪有限公司一起签订了《房屋租赁合同》，房屋坐落于北京市顺义区。原告曾起诉被告及美联公司，因决定撤诉，法院出具了（2020）京0113民初4708号民事裁定书。在原庭审中各方对该协议均无异议，合同真实合法有效。因被告个人原因中途退租，2019年9月29日交房验收时，被告就损坏房屋需维修的事项出具了清单，并承诺10月20日前完成，还留有一套房门钥匙，但原告与被告就如何解除合同及解除合同的违约金如何承担的问题未协商一致。中介公司也承认主持双方进行了交房手续，但是后续合同解除事宜与其无关。此后经原告多次催促，被告一直找借口未回案涉房屋处理维修事项。被告的行为导致案涉房屋无法继续出租，给原告造成了房屋空置损失。根据《房屋租赁合同》第八条违约责任第三款的约定，甲乙丙三方任何一方如未按合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为人民币贰万伍仟元整，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。该约定也符合《合同法》第一百一十四条第二款之规定。因此，原告主张的违约金包括被告行为导致案涉房屋空置半年的租金损失。又根据《合同法》第二百二十二条之规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保当承担损害赔偿责任。原庭审中，原告所主张的房屋损失的具体赔偿数额，被告几乎无异议。关于沙发的赔偿，基本事实也经过了中介方的当庭确认。因此原告主张被告因保管不善造成租赁物毁损、灭失，承担共计34012元损害赔偿责任。案涉《房屋租赁合同》原本是被告作为实际承租人的司机代替实际承租人签订，原告本想通过起诉中介追加实际承租人作为被告，但经法院主持审理，查清事实后，原告决定撤诉重新起诉，不再追究中介的责任。综上，为了维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令被告承担相应的违约责任。据此，依照《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告（反诉原告）张新宇辩称：原告陈述与事实不符，双方已经解除合同并进行交接，交接时也不存在壁纸、地板、、地板污损的情况。关于卷帘门，我方可以修复并安装，沙发我方也可以给原告方，当时也不存在保洁的问题，搬走的时候已经打扫完毕，除草也没有花费，路由器也没有损坏，因为原告给被告方使用房屋时就是当时的状况，现场勘验的时候，法庭也看到该房屋已经出租，原告方起诉所谓的地板、壁纸、保洁、路由器等问题与被告无关，其提出的更换全部大理石明显属于恶意诉讼，其要求壁纸和地板全部更换，这种事实不但与被告无关，明显属于故意讹诈。车库门我们只能负责重新将车库门装上，并且卷帘门是能够修复使用的，其要求的更换全部大理石明显属于讹诈，如果维修能恢复其价值的，应当进行维修，现场可以看出大理石上面只是有几个洞，维修后不影响使用和美观，而且未来在装卷帘门的时候是需要这几个洞来固定卷帘门的，原告提出的诉讼请求没有法律依据，希望法庭依法驳回原告诉讼请求。我方认为双方已经解除合同，原告依法应当退回房屋租赁押金25000元，并且其应依法开具房屋租金发票，否则就属于偷税漏税，如果原告拒绝开发票，请法院将本案移送有关部门调查，依据谁主张谁举证原则，原告应当提供双方在交接时房屋状态的有效证据来证明其主张的事实，请法庭能够考虑本案原告已经将房屋出租给其他人，并且能够从时间差上认定事实。被告（反诉原告）张新宇向本院提出反诉请求：1．判令反诉被告返还房屋租赁押金25000元；2．反诉被告开具金额为15万元的房屋租金的发票；3．反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年3月16日，反诉原告与反诉被告签订了一份《房屋租赁合同》，后经双方协商解除了合同，并于2019年9月做了交接。因反诉被告收取的房屋租赁押金并未退回及收取的房租租金发票至今也未开具，故请求法院判令支持反诉原告请求。原告（反诉被告）辩称：1．被告存在违约行为，提前半年解除合同，押金作为违约金抵扣；2．根据合同约定，第3条租金及相关费用，该租金15万元不含房屋租金发票税金，因此，反诉原告若要求开具发票应先向反诉被告交付对应的税金金额，我方才能开具发票，所以反诉原告的请求没有事实与法律依据，请法院驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，本院对下列事实予以确认：2019年3月16日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方），案外人北京美联房地产经纪有限公司（居间人、丙方）共同签订《房屋租赁合同》，约定原告将其房屋出租给被告居住使用。租赁期自2019年4月1日至2020年3月31日。合同第三条租金及相关费用约定：租金为25000元每月，不含房屋租金发票税金，支付方式为按半年支付，第一期租金15万元整于2019年3月16日以前付清，以后提前10日支付下一期租金，先付后用，甲方收到租金后应予以书面签收。第四条乙方同意支付给甲方押金共计25000元，乙方应于2019年3月16日前支付给甲方，甲方在收到押金后应予以书面签收，如无约定或法定扣除押金之情形，合同期满甲方收房同时将押金足额无息返还给乙方。第六条6．1租赁期间，如乙方对该物业及其设施故意或过失损毁，应负责维修和恢复原状或赔偿经济损失。第八条违约处理8．1如乙方逾期支付租金，则每逾期一日按月租金的1%向甲方支付滞纳金，如逾期超过七日，则视为乙方自动退租，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任。8．2租赁期间，乙方如欠第3．3条中约定由自己承担的费用达二个月视为违约，合同因违约而告终止，乙方须全部承担因违约所造成的责任。8．3甲乙丙三方任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，违约金为人民币25000元整。若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。2019年3月18日甲方与乙方签订《物业交验单载明》，其他费用处载明：“全部费用已结清，租户搬出前留客厅沙发一组，全部物业费由业主结算。”备注栏载明：“全屋设备完好，部分壁纸损坏，踢脚线、三层踢脚线，业主维修。”甲方处有张伟签名，乙方处有张新宇签名。合同签订后，张德胜转账15万元给原告。张德胜陈述：是代替张新宇付款，张新宇说过两天就还。2019年9月，被告方提出退租，9月29日，原告方，张德胜、中介公司的中介孙影办理房屋交接手续。办完交接手续后，原告方收回房屋。原告提交的《维修清单》载明：1．车库门原车库门重新笼回车库；2．地板客厅更换漏水处；3．壁纸三处（客厅楼梯拐角小书房）更换；4．保洁（厨房重点油污）；5．前后院除草；6．路由器少一个。以上几条在2019年10月20日前完成。2020年11月2日，张德胜到法院陈述：其与张新宇是朋友关系，张新宇本人不在北京，让张德胜帮忙看一下，没有授权让张德胜签字，这张条不是张德胜写的，只是让张德胜签字，内容没有看。张德胜还了钥匙，看了一圈房子说解除了，当时三方在一起，说车库门装上去，沙发给留一个，别的也没有说，没说壁纸、地板的、地板的问题了。2020年6月23日，在原告起诉被告以及北京美联房地产经纪有限公司的（2020）京0113民初4708号案件中，张新宇本人到庭参加诉讼，张新宇的质证意见为：维修清单真实性认可，是我们三方协商签订的。在本案中，张新宇未到庭，其代理律师肖枫的质证意见为不认可张德胜签署的维修清单，张德胜无权代表张新宇，张德胜并不了解情况。原告提交原告方人员张万霞与房屋中介孙影以及王先生的微信聊天记录，原告陈述，王先生是真实的租户。（2020）京0113民初4708号案件中，张新宇的质证意见为：微信沟通记录真实性认可。在本案中，被告方针对原告证据的质证意见为：微信中的照片没有原始载体，是无效证据，不能作为定案依据，文字方面可以看出2019年9月25日11:26分的聊天记录能够证明双方已经解除合同并且交接，不存在违约行为。原告方提交北京孔雀源装饰工程有限公司的维修报价单，载明：装车库门7800元；客厅地板维修更换3400元；客厅壁纸更换3600元；楼上书房壁纸更换3600元；全房保洁1800元。以上合计20200元。被告的质证意见为：真实性不认可，这是双方串通得出的，不可能有这么多钱，也没有孔雀源装饰公司的营业执照。假如出现物品损坏，首先就是尽量减少损失，能够修复的先修复，但是原告要求全部更换，违反了上述原则，更何况原告没有证据证明涉案物品的破损是由张新宇造成的。原告提交2019年12月20日的除草收据一张，金额300元。被告的质证意见为：证据来源不合法，收据时间和交接时间相隔太远，收据随便开，不合法，不真实，不能证明本案的事实。原告提交路由器京东报价单，显示路由器的价格为179元。被告的质证意见为：物业交接时就没有路由器，张德胜签署的被告不认可。原告陈述：路由器出租给被告时有2个，交接时少了1个，后来原告也没有再买路由器。原告提交《房屋租赁合同》，其内容为原告与案外人签订的《房屋租赁合同》，拟证明涉案房屋于2020年8月1日再次出租，租金为23000元/月，由于被告的违约行为导致涉案房屋空置11个月，房屋租金由此降低。被告的质证意见为：真实性不认可，承租人与本案无关，这份合同与本案无关而且房屋已经出租出去了，不能证明房屋空置11个月，原告没有提供房屋时什么租出去的，即使提供了也是无效的。被告陈述：2．5万元的押金原告没有退。原告陈述：押金用于抵扣违约金了。另：伟成公司之前曾以房屋租赁合同纠纷为由，起诉被告张新宇及北京美联房地产经纪有限公司，该案庭审过程中，张新宇本人到庭参加诉讼，北京美联房地产经纪有限公司委托律师参加诉讼，后伟成公司申请撤回起诉，本院出具（2020）京0113民初4708号民事裁定书，准许其撤回起诉。上述事实，有原告伟成公司提交的转账明细、房屋租赁合同、微信聊天记录、维修清单、维修报价单、收据、京东报价截图、照片，以及本院庭审笔录、勘验记录在案佐证。本院认为：房屋租赁合同是合同缔约方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，各方均应当按照合同约定全面履行相应的义务。本案中，租赁合同约定的租赁期间尚未届满时，承租方单方提出提前解除合同，出租方同意后双方解除租赁合同并约定维修事项。关于解约时是否确定违约金问题，原告主张当时就是说把押金用于抵扣违约金，押金不退。被告认为双方协商一致解除合同，故没有违约金。本院认为，出租方同意解除合同并不等于放弃追究违约责任。根据《租赁合同》8．3条的约定，承租方提前解除合同，其行为构成违约，应当按照合同约定支付违约金。8．3条约定，违约金为2．5万元，若违约金不足弥补无过错方之损失，违约方还需就不足部分支付赔偿金。原告主张6个月的房屋空置期损失。本院认为，守约方也负有减少损失扩大的义务，本案原告主张的房屋破损并不会对房屋再次出租造成实质性影响，本案原告应当在解除租赁合同后，积极行动以减少损失。综上，本院依据双方的合同约定，结合原告的实际损失情况，酌情确定被告支付原告相当于2个月租金的违约金。扣除被告已经支付的押金外，被告仍需支付违约金2．5万元。关于房屋破损维修费。维修清单载明了需要维修的具体项目，虽然被告代理人在本次庭审中认为张德胜无权代表张新宇签字，但是在上次庭审中，张新宇本人已经明确认可维修清单系三方协商确定，根据禁止反言规则，本院对维修清单予以采信。关于维修费用，结合本院现场勘验的情况以及原告提交的证据，本院酌情确定维修费7000元。关于沙发，原告陈述，出租时约定被告退租时留下一组沙发，换取16天免租期，被告不予认可。物业交验单载明交房日期为2019年3月18日，而合同约定的起租日期为2019年4月1日，物业交验单载明“租户搬出前留客厅沙发一组”，故原告陈述与证据可以相互印证，本院酌情确认因被告未按照约定留下沙发，补偿原告损失1万元。关于张新宇的反诉请求，如上所述，其主张的押金已经用于抵扣部分违约金，不再重复处理。关于其主张的发票问题，因双方房屋租赁合同约定租金为不含房屋租金发票税金，故对张新宇该项诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张新宇于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京伟成联合科技有限责任公司违约金25000元、维修费用7000元、沙发损失10000元；二、驳回原告（反诉被告）北京伟成联合科技有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张新宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1990元，由原告（反诉被告）北京伟成联合科技有限责任公司负担1536元（已交纳），被告（反诉原告）张新宇负担454元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费213元，由被告（反诉原告）张新宇负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 谢彩凤二〇二〇年十一月十八日法官助理 赵 杰书 记 员 徐苑馨