广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初31024号原告（反诉被告）：张红芳，女,汉族,1972年2月7日生,户籍地址浙江省东阳市。被告（反诉原告）：孙杨，男，汉族，1995年1月17日生,户籍地址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：杨志伟，广东德荣律师事务所律师。原告张红芳诉被告孙杨房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理，为记录方便，列张红芳为原告，列孙杨为被告，原告、被告与委托诉讼代理人杨志伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、被告立即搬离原告位于深圳市龙岗区的房子，同时解除租赁合同；2、被告支付原告2019年7月29日-2020年7月28日期间不按合同约定延期支付租金的违约金23613.3元；3、被告支付原告居住期间损坏的电器的赔偿金2000元；4、被告支付原告2020年8月（7月29日-8月13日）的房租2453.3元并继续计算至房屋交回为止；5、被告支付原告2020年7月29日至8月13日期间延期支付租金的违约金4906.6元并继续计算至租金付清为止；6、被告支付原告合同违约金9200元；7、被告承担本次诉讼费用。原告当庭提交增加诉讼请求申请书，请求增加诉讼请求如下：1、被告支付原告2020年8月14日至9月29日期间的租金47天＊（4600元／30天）＝7206.66元；2、被告支付原告2020年8月14日至9月29日期间延期支付租金的违约金47天＊（4600元／30天）＊200%＝14413.33元。被告的答辩要点：1、被告无需支付原告延期支付租金的违约金，被告从2019年7月29日开始承租涉案房屋，被告每月都按时向原告支付租金，虽然有个别月份未按照合同约定的每月29日之前支付，但是并非被告主观故意延期支付，而是因为被告承租的房屋是作为公司宿舍，该费用是由公司承担，因公司未及时向被告支付，所以导致个别月份延期1、2天，但并没有给原告造成任何实际的损失，且租赁合同约定的违约金明显过高，根据合同法第114条规定，约定的违约金过高而造成损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，因此在原告未举证因被告延期支付租金造成损失的情况下，不应该支持原告主张的违约金，即使存在损失最多也是损失，几天的银行存款利息；2、原、被告的租赁关系已经于2020年4月30日解除，在2020年4月30日之后的承租方是案外人正大天晴药业集团股份有限公司，因此原告主张2020年4月30日之后的违约金及租金不应由被告承担；3被告已经于2020年8月11日将涉案房屋退回给了原告，原告主张2020年8月11日之后的租金无事实和法律依据；4、原告未提供任何证据证明被告故意损坏涉案房屋的电器，由于原告提供的电器使用年限长出现老化，进行维修更换属于正常现象，因此原告购买维修电器费用应由其自行承担。综上请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。被告的反诉请求：1、原告返还被告押金人民币9200元；2、原告承担反诉费。原告的答辩要点：1、原被告于2019年7月29日签订房屋租赁合同，约定租赁期限1年，原告收取被告押金9200元，当时签订合同的时候被告并未告知原告是公司宿舍，只是说明合租，业没有提供正大天晴药业集团股份有限公司的授权委托书，被告提供的2020年4月30日签订房屋租赁合同没有正大天晴药业集团股份有限公司盖章，属于无效合同，原告与被告没有签订终止合同协议，因此应按2019年7月29日签订的房屋租赁合同履行；2、2020年7月28日合同到期后，被告没有搬走，也没有缴纳8月的租金，在8月10日晚上提出退租并告诉原告要上诉，根据合同第十二条第（二）款，租赁期内，甲方（原告）需提前收回该房屋的，应征得乙方（被告）同意，并按照月租金200%承担违约责任；乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金；甲方应退还剩余押金和未发生的租金，因此原告认为在被告没有提前30天通知原告退房，应支付200%的违约金共计9200元；3、原告与8月11日提出让被告搬家退房，双方于8月12日达成共识，结清居住产生的费用及被告搞好房屋卫生后，于12日下午交房，但是被告出尔反尔，要求原告先退还押金擦可以退房，被告是在2020年9月29日才将交房，因此需要支付8月、9月的租金。被告无视合同约定存在严重违约，应当驳回其反诉请求。本案相关情况一、合同签订情况：原告提交《房屋租赁合同》，显示原、被告于2019年7月29日签订，原告为甲方，被告为乙方，内容为：租赁期限为1年，自2019年7月29日至2020年7月28日止；涉案期间的月租金为4600元，租金于每月29日前支付，押金9200元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第十一条第（三）款约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金或押金达十日，5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；第（四）款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金或押金达十日的；第十二条第(一)款约定，甲方有第十一条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金，乙方有第十一条第四款约定情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将该房屋恢复原状并赔偿相应损失；第（二）款约定，租赁期内甲方需提前收回该房屋的，应征得乙方同意，并按照月租金200%承担违约责任；乙方需提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金；甲方应退还剩余押金和未发生的租金。落款处有双方签名捺印确认。被告确认上述《房屋租赁合同》的真实性，但主张其并非真正的承租人，涉案房屋是案外人正大天晴药业公司（以下简称正大公司）为被告承租的宿舍，被告是该公司员工，虽然2019年9月被告以自己名义与原告签订租赁合同，但在2020年4月30日已由案外人正大公司与原告签订房屋租赁合同，其与被告的租赁关系已于2020年4月30日解除，其提交如下证据予以佐证：1、授权委托书（除落款时间外，其余均为打印），主要内容为“现委托代理人孙杨（身份证×××0616）代表我方与深圳市龙岗区怡康家园兰花居13Ｃ业主张红芳（身份证3307241972********）签订深圳市龙岗区怡康家园兰花居13Ｃ的租房合同，落款时间手写为2020年3月13日，委托公司处盖有正大公司公章；2、《房屋租赁合同》，显示抬头为甲方（出租方）：原告，乙方（承租方）正大公司，联系人被告，租赁期限自2019年7月29日至2020年7月28日，租金4600元，于每月1日前支付等。落款处甲方有原告签名，乙方由被告签名，并用较深墨水笔加上“代正大天晴药业集团股份有限公司”，落款时间为2020年4月30日。被告称因其公司在江苏连云港，公章在江苏，所以没有在房屋租赁合同上盖章，但在该合同签订后，2020年5月、6月的租金均是由正大公司向原告4500元，剩余100元由被告支付。原告对上述证据1三性不予认可，称之前从未看到过；对证据2不予认可，称签订当时被告落款处并未有“代正大天晴药业集团股份有限公司”这几个字，且该合同签订并非双方真实意思表示，仅是因为被告称其需要向公司报销房租，需要走流程，因此原告才配合其签订该合同，签订合同的时候并未看到过授权委托书，其提交微信聊天记录予以佐证，显示2020年4月28日，被告发送“朱老板，我们公司这个月房租能帮我们报销了”“是直接由公司打款到您账户”“不过需要签一份新合同”，2020年4月29日被告发送一份房屋租赁合同文档，并发送”您看一下合同，如果没有什么问题，我就按原合同填好，然后邮寄给您“，“对了，房租由于我们公司的报销标准是1500/人，所以到时候差价我每个月还是微信转给你，如果您不放心，到时候我写个承诺书给您”，“公司报销4500，房租实际4600，差价100”，原告配偶回复“我把它转发给我太太吧”，被告回复“好的，没问题，合同内容跟原来都是一样的”，“你签好之后我去找公司法务部审批，都是正规途径”。被告确认上述聊天记录的真实性，也确认当时确实是因为报销房租才另行签订的合同。二、合同履行情况：1、双方确认被告向原告如期支付了押金9200元，2019年7月29日至2020年7月29日的租金正常支付,并足额支付了2019年8月12日至2020年9月29日的水电费、物业费、燃气费。2、被告主张其于2020年8月11日已经退租，其提交《房屋退租明细》予以佐证，显示：现由于退租，结算费用。费用存折原有287.86元，燃气卡159元，现费用卡金额510.04元，燃气卡0元。现还有以下费用未结算：物业管理费、水费、本体维修费、垃圾处理费、排污费5159.93元，水费（8月）16元，燃气费77元，电费（7月、8月），7月779.66元，8月271元，共计1659.59元，扣除原有，还应缴纳1596.41元，落款处显示已于2020年8载明已于2020年8月11日17:07缴清，并有原、被告双方签名及按捺印。原告确认上述《房屋退租明细》的真实性，但认为双方只是对费用结算清楚，不能作为退房依据。原告主张被告于2020年9月29日退房，因此被告未支付8月、9月的租金，其提交微信聊天记录予以佐证，显示2020年9月28日被告发送“房子我8月12日就搬走了，钥匙什么时候给你”，原告回复“结清费用，搞好卫生把房子回复原样，明天把钥匙送到房子来当面收房”，被告于2020年9月29日发送“你爱人已经过来了”“钥匙交给他就可以吧？”“你还过来吗？”原告回复“我不来，你把费用结清，把钥匙给他”后被告发送图片显示水费、电费、燃气费的度数，并说“张姐，度数朱哥都抄好了，您看下，您算下账，看看差了多少钱，我给您”，后原告回复“费用算清了，总共是1024块四毛，你把费用转给我老公，让他去把这些费用交掉啊”，被告回复“好的，我转给您老公了”，原告回复“好”，从各项费用单上显示8月、9月的水电、燃气等均有使用，因此原告认为系被告在2020年9月29日交回钥匙后才是最后退房时间。被告确认上述微信聊天记录真实性，并称从聊天记录可以看出被告于2020年8月11日发送“押金什么时候退给我”，被告回复“八月的房租还没打呢”，原告的意思是要被告支付8月整个月的租金，但被告不同意，因为原告未按规定退回被告押金，所以被告才没有将钥匙交给原告，且从原告提交的微信聊天记录被告有发送“房子我8月12日就搬走了，钥匙什么时候给你”，可以证明被告于2020年8月12日已经搬走，因为原告的过错，导致房屋钥匙未在退房时交给原告，此期间的租金应由原告自行承担。3、原告主张原租赁期限至2020年7月28日，原告有询问被告是否需要续签，被告均回复需要续签，但因为续签时，原告没有时间，故未续签成功，之后被告于2020年8月10日向原告提出退房，但在费用结算后，被告并未实际交回房屋及钥匙，故系被告违约导致合同解除，其提交的微信聊天记录予以佐证，显示2020年7月6日原告丈夫发送“今年要续签吗”、“传真给你吧”，被告回复“续签”、“手机拍照给我就行”，2020年8月2日被告发送“张姐，有空的话过来把新合同签一下”，原告回复“好”；2020年8月11日，被告向原告询问退押金事宜，原告认为被告违约，故不同意退押金，被告发送语音“你这房子不退押金，不要想收回去”，原告语音称不退房那就报警。被告对上述微信聊天记录真实性予以认可，其主张涉案房屋系被告公司承租使用的宿舍，之前原本打算续约，但因公司人员变动，涉案房屋住不下这么多人，被告作为公司员工，没有决定权，故导致没有续约成功；关于不退押金就不退房的语音，其称只是一句气话，并没有真的不退房。4、原告主张被告居住涉案房屋期间损坏相应电器，导致其重新购买，产生损失2000元，应由被告赔偿，并提交如下证据予以佐证：（1）订单详情，显示原告购买洗衣机支付516.7元，购买空调支付1098元，购买油烟机支付877元，购买冰箱支付699元，购买热水器支付1599元；（2）照片，原告称为涉案房屋出租时的原貌。被告对上述证据（1)真实性认可，但关联性不予认可,其主张根据原、被告双方签订的租赁合同第七条，关于房屋维修及维护的约定，明确约定，被告在使用该房屋过程中，如非因被告过错所致，该房屋及其附属物品设备出现或者发生安全正常使用、损坏等故障时，被告应及时通知甲方，原告修复并采取可能自有效措施防止缺陷的进一步扩大。从该条约定可以明确原告涉案房屋的电器设备发生老化时，由被告通知原告进行维修，现原告并没有任何证据证明，维修的包括更换了电器，是因为被告主观过错导致损坏，因此维修及更换电器的费用应该由原告自行承担。且从生活常理上来说，空调、油烟机、洗衣机都是固定在墙壁上的，不可能会有人为损坏导致损害，因此原告主张没有任何事实和法律依据；对证据（2）三性不予认可，即使该证据是真实的，从照片中可以看出涉案房屋的设备本身就存在破旧老化的现象，包括空调、洗衣机等应该使用10年以上。三、涉案房产的位置及所有权：深圳市龙岗区（产权证号：深房地字第**），所有权人为原告。裁决结果本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提交证据予以证明，否则将承担举证不能的不利后果，结合现有证据及庭审情况，综合分析如下：关于合同主体。原告与被告于2019年7月29日签订《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，详细约定了双方的权利义务，且双方一直按照该份合同进行履行，本院对此予以采信。关于2020年4月30日签订的《房屋租赁合同》，其一，双方均确认该份合同的签署系为被告向其公司报销房租所需，原告配合只为帮助被告走流程，其并未有与正大公司签署房屋租赁合同的意思表示；其二，被告提交的授权委托书上的落款日期系后续手写添加，无法证明系在该份合同签订之前已经取得该份授权，且未有证据显示其将该份授权委托书向原告出具过；其三，该份合同承租方抬头处虽有正大公司名字，但落款处仅有被告签名，未有公司公章确认，且手写“代正大天晴药业集团股份有限公司”字样明显较被告签名字样颜色深，原告亦称当时并未见过该字样，不排除为被告后续添加；其四，该份合同签署后，只是2020年5、6月的部分租金由正大公司支付，剩余租金及其他月份租金仍是由被告自行支付，且实际居住人一直都是被告。故本院对2020年4月30日签订的《房屋租赁合同》不予认可，正大公司并非涉案租赁关系的主体，原、被告双方应当按照2019年7月19日签订的《房屋租赁合同》的约定，全面履行自己的义务。关于合同解除。涉案租赁合同已于2020年7月28日到期，被告在租赁期满后仍继续居住，双方未续签书面合同，也未约定租赁期限，故该期间应视为不定期租赁，双方都有权随时提出解除合同。双方虽于2020年8月11日签署了《房屋退租明细》，但被告并未将涉案房屋钥匙退还给原告，且现有证据显示至2020年9月29日当面交交接退房时，涉案房屋在该期间产生了物业、水电、燃气费用，被告也已向原告支付，表明在该期间被告仍在占有使用涉案房屋。故双方的租赁关系应于2020年9月29日实际解除。至于原告诉请的房屋返还，因被告已于合同实际解除当日向原告返还涉案房屋，故对原告该项诉求，依法不予支持。关于未付租金。双方均确认被告正常足额支付租金至2020年7月29日，故根据前述分析，被告还应向原告支付2020年7月30日至9月29日租金9200元，原告诉请超过部分，依法不予支持。关于违约金。合同约定被告欠付租金达十日的应向原告支付月租金200%的违约金，根据前述分析，被告欠缴2020年7月30日至9月29日租金，已经超过合同约定的十日，故应当向原告支付违约金9200元，对原告该项诉求，依法予以支持。至于原告诉请的上述欠交租金期间的延期支付违约金，系属重复主张，本院对此不予支持。至于原告诉请的2019年7月29日至2020年7月28日某些月份延迟几天支付租金的违约金，没有合同依据，且未有证据显示其在合同履行期间向被告进行过主张，对其该项诉求，依法不予支持。关于押金。根据合同约定，押金在抵扣被告的应缴费用后剩余部分应当予以返还。故原告应当将押金9200元向被告进行返还，返还之前可用于抵扣被告的各项欠缴费用。关于电器损失。原告并未提交证据证明其为涉案房屋更换的电器系因被告原因导致损坏而发生，而作为出租人，其有义务保证涉案房屋及其设备满足正常生活所需，另原告所更换的电器尚保留在涉案房屋可用于以后继续使用，被告并未将其带走，故原告所诉请的电器损失，没有事实和法律依据，依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、确认原告张红芳与被告孙杨的租赁合同关系于2020年9月29日实际解除；二、被告孙杨于本判决生效之日起三日内向原告张红芳支付2020年7月30日至9月29日租金9200元；三、被告孙杨于本判决生效之日起三日内向原告张红芳支付违约金9200元；四、原告张红芳于本判决生效之日起三日内向被告孙杨退还押金9200元；五、驳回原告张红芳的其他诉讼请求；六、驳回被告孙杨的其他反诉请求。以上第二、三、四项相互抵扣后，被告孙杨还应向原告支付9200元。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照中华人民共和国民事诉讼法第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费767元（原告已预交427.17元）、反诉受理费25元（被告已预交），由被告孙杨负担130元，原告张红芳负担662元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杨 宏二〇二〇年十一月十一日书记员 赖丽萍