北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初16370号原告：北京携诚创耀资产管理有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：谷传龙，董事长。委托诉讼代理人：张恩福，北京市恩洋律师事务所律师。被告：和为贵农业科技有限公司，住所地河北省唐山市。法定代表人：姚国冬，经理。委托诉讼代理人：郑雨菲，河北实同律师事务所律师。原告北京携诚创耀资产管理有限公司（以下简称携诚创耀公司）与被告和为贵农业科技有限公司（以下简称和为贵公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。携诚创耀公司的委托诉讼代理人张恩福，和为贵公司的委托诉讼代理人郑雨菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。携诚创耀公司向本院提出诉讼请求：1．请求依法解除携诚创耀公司与和为贵公司签订的《写字楼租赁合同》；2．请求判令和为贵公司支付违约金114007元、居间服务费24658元、免租期租金6748元，扣除押金及剩余租金82992．26元后，合计62421元；3．请求判令和为贵公司承担律师费及办案费用共计10000元；4．和为贵公司承担本案诉讼费。庭审过程中，携诚创耀公司自愿放弃第三项诉讼请求。事实和理由：2019年3月18日，携诚创耀公司（甲方）与和为贵公司（乙方）签订《写字楼租赁合同》，合同约定和为贵公司承租携诚创耀公司合法持有的位于北京市通州区运河核心区V-O1地块F3其它类多功能用地项目X#办公、商务型公寓、商业楼X层X单元X、X室用作办公，面积219．10平方米，租期自2019年3月18日至2021年3月17日，免租期10天，首年日租金单价4．4元/平方米/天，日租金964元，季租金87969元，年租金351875元。次年日租金单价递增至4．752元/平方米/天，日租金1041元，年租金380025元。租金支付方式“押二付三”，即押二个月租金，一次性支付三个月租金，每期届满提前30天支付下期租金。和为贵公司应于2020年2月17日交纳2020年3月18日至6月17日租金95006．14元，其仅于3月4日交纳45000元，剩余租金50006．14元尚未交纳。和为贵公司经携诚创耀公司多次催要未果后违约退租。依据租赁合同第十条第（五）款第1项约定：“乙方未按约定支付租金达7日的，或欠缴其他各项费用达500元的……甲方有权单方解除合同，收回房屋。”现和为贵公司逾期支付租金违约退租，携诚创耀公司据此解除租赁合同，和为贵公司应结清所有费用。另，乙方系违约，依据合同第十一条第（一）款之规定“乙方应按年租金的30%向甲方支付违约金，并承担居间服务费用。”为此，和为贵公司应承担违约金114007元、居间服务费24658元。再次，签订合同时原告给予和为贵公司免租期10天，依据合同第三条第（二）款第2项之规定“因乙方原因本合同提前终止，乙方应按照实际履行期占全部合同期的比例，以本合同约定的第一个租约年的租金标准，向甲方补交免租期租金。”合同租期二年，至2020年4月15日和为贵公司实际履行395天，扣除占比3天，和为贵公司应向携诚创耀公司补交7天免租期租金6748元。依据合同第十五条第二款之约定，违约方和为贵公司应承担本案律师费、交通费及各项办案费用共10000元。和为贵公司辩称，不同意携诚创耀公司的全部诉讼请求。一、双方已经签订了《解除房屋租赁合同协议书》，携诚创耀公司主张判令解除《写字楼租赁合同》无任何意义。和为贵公司于2020年4月2日搬离租赁地点，向携诚创耀公司返还房屋。并且双方于2020年4月7日签订了书面的《解除房屋租赁合同协议书》，双方之间的《写字楼租赁合同》已经解除。二、和为贵公司不存在违约行为，携诚创耀公司无权要求和为贵公司支付违约金。1、双方签订的《写字楼租赁合同》第四条第二款约定：采取“押二付三”即押金为二个月租金，每年分四期支付租金，每期支付三个月租金，每期届满前30天支付下期租金。由此，根据合同约定，2020年3月18日至6月17日的租金，和为贵公司应于2020年2月17日至2020年3月17日之间交纳。携诚创耀公司主张应于2020年2月17日交纳系明显的理解错误，故和为贵公司于2020年3月4日支付是按照合同约定的时间。2、2020年3月18日至6月17日的租金给付期间，正值新冠肺炎疫情严重时期，按照当时停工停产，全民防疫的要求，即便出现晚交情形，也属于《中华人民共和国合同法》中规定的不可抗力的情形，且该租金的到期日为2020年5月2日，和为贵公司于2020年4月2日搬离，双方于2020年4月7日签订《解除房屋租赁合同协议书》，和为贵公司未给携诚创耀公司造成任何损失，和为贵公司不构成违约。综上所述，《解除房屋租赁合同协议书》中违约责任条款明显与实际情形不符，和为贵公司并不构成违约。因和为贵公司员工缺乏法律经验，对合同内容条款没有清晰明确的认识，在未完全理解合同条款含义的情况下代为盖章，违背了真实意思表示。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十二条规定：“一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”携诚创耀公司利用自身优势及和为贵公司缺乏经验，签订了明显显失公平协议，协议中双方权利义务明显不对等，相关违约责任条款为无效条款，故应对《解除房屋租赁合同协议书》相关条款予以变更。最高人民法院于2020年5月15日印发了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情期间民事案件若干问题的指导意见（二）》，关于合同案件的审理明确指出了“承担非国有房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照租金减免政策进行调解，调解不成的，应当依据实际情况，根据公平原则变更。”和为贵公司与携诚创耀公司双方于2020年4月7日签订的《解除房屋租赁合同协议书》中第一条、第三条明显与上述文件精神相悖，携诚创耀公司作为出租方不仅未给予和为贵公司任何租金减免的优惠政策，反而加重和为贵公司的义务，完全违背公平原则，故请求贵院对《解除房屋租赁合同协议书》依法变更。三、《写字楼租赁合同》违约金过高，和为贵公司未给携诚创耀公司造成实际损失。1、《写字楼租赁合同》中约定违约金标准为年租金的30%，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。和为贵公司未给携诚创耀公司造成实际损失，年租金30%的标准显然属于约定的违约金过分高于所造成损失的情形。2、携诚创耀公司主张的居间费、补交免租期租金及律师费及各项办案费用均无事实和法律依据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2019年3月18日，携诚创耀公司（出租人甲方）与和为贵公司（承租人乙方）、北京鸿基联行房地产经纪有限公司（居间人丙方）签订《写字楼租赁合同》约定：和为贵公司租赁携诚创耀公司承租的位于北京市通州区运河核心区V-O1地块F3其它类多功能用地项目X#办公、商务型公寓、商业楼的X层X单元X、X室，用于和为贵公司办公使用，建筑面积219．10平方米；租期自2019年3月18日至2021年3月17日共计2年，免租期自2019年3月18日至2019年3月27日，免租期内乙方不承担租金，但应当承担免租期内的物业费等应由乙方承担的费用，双方认可免租期是甲方基于乙方整个租赁期限给乙方的优惠，该免租期不因任何原因而延长，因乙方原因本合同提前终止，乙方应按实际履行期占全部合同期的比例，以本合同约定的第一个租约年的租金标准，向甲方补交免租期租金；首年日租金单价4．4元/平方米/天，日租金964元，季租金87969元，年租金351875元。次年日租金单价4．752元/平方米/天，日租金1041元，年租金380025元。租金支付方式“押二付三”，每期支付三个月租金，每期届满前30天支付下期租金，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方应按照合同所规定的日租金标准的2倍向甲方支付迟延履行金；乙方应交纳的房屋押金为58645．77元，租赁期满后，该押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任并在15日内将本房屋内的公司注册地址迁出，剩余部分押金甲方在结算后5个工作日内（不计利息）如数返还给乙方，如15日内乙方未能将公司注册地址迁出的，每逾期一日应按原合同约定的日租金支付迟延履行金；《写字楼租赁合同》第十条合同解除第五款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．未按约定支付租金达7日的，或欠缴其他各项费用达500元的…；《写字楼租赁合同》第十一条违约责任约定：（一）乙方有第十条第五款约定情形之一的，应按年租金的30%向甲方支付违约金，并承担甲方出租房屋时所交纳的居间服务费用，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失，甲方退还相应租金及押金。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋，或乙方提前退租的，应提前90天通知对方，并按年租金的30%向对方支付违约金。乙方原因退租的，乙方还需承担甲方出租该房屋时所交纳的居间服务费用，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失，甲方退还相应剩余的租金和押金……。《写字楼租赁合同》还对其他事项进行了约定。合同签订后，携诚创耀公司按照约定将房屋交付给和为贵公司使用，和为贵公司交纳房屋押金58645．77元，并将房屋租金交纳至2020年4月29日（按照4．752元/平方米/天计算），携诚创耀公司支付居间服务费24657．88元。2020年4月7日，携诚创耀公司与和为贵公司签订《解除房屋租赁合同协议书》确认：1．双方于2019年3月18日签订的《写字楼租赁合同》于2020年2月24日因贵公司拖欠租金过多而提前解除，和为贵公司应承担《写字楼租赁合同》第十条、第十一条约定的违约责任。2．和为贵公司在办理合同解除前，自愿退出该租赁房屋，并核算清所欠应交纳的费用，如租金、违约金、管理费、水电费等，如和为贵公司未能在合同解除后7日内交清所有欠款，携诚创耀公司按照欠款金额的日千分之五加收滞纳金。3．因和为贵公司违约退租，剩余租金、押金不予退还。4．协议签订后，双方的租赁关系结束，但不影响《房屋租赁合同》中结算和清理条款的效力。《解除房屋租赁合同协议书》还对其他事项做出了约定。2020年4月7日和为贵公司将案涉房屋退还给携程创耀公司。庭审中，携诚创耀公司自愿撤回第二项诉讼请求。经本院核算，和为贵公司2020年4月7日至4月29日的租金金额为23946．68元，按照实际租住房屋的天数386天（2019年3月18日至2020年4月6日）折算应给予的免租期为5．28天，应补交免租期租金为4550．08元。本院认为：当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。当事人有责任对自己的主张提供证据。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，和为贵公司与携诚创耀公司签订的《写字楼租赁合同》《解除房屋租赁合同协议书》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。现双方的租赁合同已经解除，和为贵应当按照解除协议及租赁合同中所约定的事项履行各自义务。现《解除房屋租赁合同协议书》已明确表明合同解除的原因系由于和为贵公司拖欠房屋租金过多而解除，故和为贵公司应当承担相应的违约责任，按照约定向携诚创耀公司支付违约金、居间服务费及免租期押金。和为贵公司称因新冠疫情原因导致租金迟延交纳及员工对于法律知识不了解等原因导致《解除房屋租赁合同协议书》显失公平而要求予以变更的辩解意见，本院认为：《解除房屋租赁合同协议书》签订后，双方事实上已经开始按照协议约定履行了部分义务，协议中的违约条款延续了《写字楼租赁合同》中的约定，故本院对于和为贵公司以协议显失公平而要求予以变更的请求，本院不予支持。按照《解除房屋租赁合同协议书》之约定，合同解除后，和为贵公司交纳的押金及租金部分携诚创耀公司不予退还，在本案的诉讼请求中，携诚创耀公司以和为贵公司交纳的押金及部分租金折抵部分违约金，实际上已经变相降低了其要求的违约金金额，现和为贵公司并无证据证明携程创耀公司要求的违约金金额过分高于其实际损失，故本院对于和为贵公司要求降低违约金数额的主张本院不予支持。因《解除房屋租赁合同协议书》中对合同解除后缴清各项费用做出约定，而准确反映各项费用的金额应以房屋实际交付为准，现双方对各项费用的清缴并无异议，故合同解除后案涉房屋的交付时间以《解除房屋租赁合同协议书》签订的时间为准。携诚创耀公司计算的居间服务费、应补交免租期租金、剩余租金有误，本院予以进行纠正。携诚创耀公司自愿撤回对和为贵公司的部分诉讼请求，是在法律规定的范围内对自己民事权利和诉讼权利的自由处分，本院不持异议。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定判决如下：一、和为贵农业科技有限公司支付北京携诚创耀资产管理有限公司违约金114007元、居间服务费24657．88元、免租期租金4550．08元，扣除押金58645．77元及剩余租金23946．68元，实际支付60622．51元，于本判决生效后7日内执行清；二、驳回北京携诚创耀资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费805元，由北京携诚创耀资产管理有限公司负担147元（已交纳），和为贵农业科技有限公司负担658元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇二〇年十一月十三日书记员  武 晗