上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初9467号原告：潘小燕，女，1983年10月29日出生，汉族，户籍地浙江省。原告：李启东，男，1982年1月26日出生，汉族，户籍地浙江省。委托诉讼代理人：王娜娜，上海华夏汇鸿律师事务所律师。被告：李瑾，女，1973年4月29日出生，汉族，住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：戎兴旺，上海创昱合律师事务所律师。原告潘小燕、李启东与被告李瑾房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王娜娜，被告李瑾及其委托诉讼代理人戎兴旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘小燕向本院提出诉讼请求：1.确认原告潘小燕与被告李瑾于2019年4月20日签订的《门面联营合作协议》于2019年8月30日解除，确认原告李启东与被告李瑾于2019年4月13日签订的《房屋租赁定金协议》于2019年8月30日解除。2.被告向原告退还租赁保证金1万元。3.被告向原告退还房屋租赁的转让费、进场费、补偿费合计75,000元。4.被告向原告支付违约金2万元。事实和理由：两原告系夫妻。原告李启东(乙方)与被告(甲方)于2019年4月13日签订了《房屋租赁定金协议》一份，约定：甲方将坐落在上海市黄浦区贵州路XXX号房屋(以下简称涉案房屋)出租给乙方使用，该房建筑面积12平方米。房屋用途为商业，乙方租赁该房屋用于经营奶茶。月租金为8,500元，租期13个月，装修免租期为十天，租金支付为押一付三，转让费/进场费/补偿费75,000元。乙方愿意支付25,000元给甲方作为房屋租赁定金。协议备注：双方约定，正式合同签约和交房约定于2019年4月13日，合同起租日从2019年5月1日-2020年5月31日。后原告潘小燕(乙方)与被告(甲方)又于2019年4月20日签订了《门面联营合作协议》，其内容同上述的房屋租赁定金协议，房屋租期、租金等均相同。其中明确约定，如甲方原因导致协议无法履行，甲方须偿付2个月的保证金即2万元违约金给乙方。后原告按约向被告支付了房屋保证金1万元、进场费等75,000元以及2019年5月、6月、7月和8月的租金。但在8月原告却因为大某某(案外人)不同意转租，而被大某某赶出了涉案房屋。故被告明知其没有转租权，却通过所谓的联营协议隐瞒原告，导致原告无法正常使用租赁房屋，故只能被迫与被告提前解除上述两份合约(实际为一份合约，即事实上的房屋租赁合约)，原告的损失被告必须赔偿，已付房屋保证金也要退还原告。经催讨未果，两原告故诉讼至法院，请求判如所请。其中原告潘小燕因为不识字，所以第一份《房屋租赁定金协议》系原告李启东出面所签，两原告系利益一致行动人。李瑾辩称：不同意原告全部诉讼请求，原告诉称的上述费用均已收到，没有异议，原告另已向被告支付的2019年5月至8月的租金也均已收到。双方虽然签订了《门面联营合作协议》，但是并未实际履行，只是为了规避原、被告之间实际的转租关系，为了规避转租风险，因为被告和大某某签订的租赁合同中要求转租要大某某同意，涉案房屋大某某为案外人徐某某。为了避免大某某阻碍转租，所以签订联营协议，双方不存在联营事实，履约仍然是按照《房屋租赁定金协议》履行。双方实际履行过程中因为原告单方停止合同中的付租金的义务(从2019年9月份开始)造成租赁关系的终止，大某某收回了房屋。被告了解到，原告还擅自将涉案房屋转让给下家(门店名“栗子侠”)，收取了转让费。对于进场费75,000元，包括了被告当时投入的加盟费3万元、设备保证金3万元、物料费2万余元及装修费3万余元等，原告沿用了原装修及设备等，故合同即使提前解除了，这些费用被告也不应退还。至于租赁保证金10,000元，由法院依法处理，被告的保证金也在大某某处，如被告需返还原告押金，则被告也会另行向大某某主张。被告同意合同解除，但被告没有违约，故违约金2万元被告也无需承担。被告和大某某的租赁合同是一年一签，到2020年5月31日到期，现在已经到期，双方并未有矛盾。对被告的辩称，原告补充陈述认为，被告没有转租权，却故意隐瞒该节事实，导致涉案房屋大某某于2019年8月即出面收回了租赁房屋(大某某将原告的物品扔出了租赁场地)，因为被告和大某某的租赁合同在2019年8月30日就终止了。被告的行为致使原告经济损失重大。原告本人没有将涉案房屋再转租并收取转让费的情况。原告和大某某后来也没有谈妥相关的涉案房屋的租赁事宜，故只能提前离场，当时原告是直接向大某某退还了租赁房屋。原告提供证据如下：1.《门面联营合作协议》，于2019年4月20日签订。内容：甲方李瑾，乙方潘小燕，房屋联营的基本情况，甲方同意将黄浦区贵州路XXX号门面与乙方联营，该门面实际使用面积10平方米。甲方必须保证对所出租的房屋享有使用权。联营房屋用途为商业。联营期限13个月，即自2019年5月1日至2020年5月31日止。交铺时间2019年4月20日，首期联营合作收益金应于2019年4月20日支付。联营房屋的合作收益金为每年102,000元(一年房租)，支付时间及方式为一季度三个月为一次缴纳，缴纳时间为联营期开始日前提前十天缴纳到位。保证金为1万元。乙方自主经营，独立核算，甲方不得以任何方式干预乙方经营。该店铺经营对外以甲方名义经营，营业执照等均以甲方名义办理。甲方保证履行13个月的合同，如甲方原因导致本合同不能正常履行，甲方需赔偿乙方保证金2个月作为违约金给乙方。2.《房屋租赁定金协议》，于2019年4月13日签订。内容：出租方(甲方)李瑾，承租方(乙方)李启东，甲方将坐落在上海市黄浦区贵州路XXX号房屋出租给乙方使用，该房建筑面积12平方米。房屋用途为商业，乙方租赁该房屋用于经营奶茶。房屋月租金为8,500元，租期13个月，装修免租期为十天，租金支付为押一付三，转让费/进场费/补偿费75,000元。乙方愿意支付25,000元给甲方作为房屋租赁定金。协议备注：经甲、乙双方约定，正式合同签约和交房约定于2019年4月13日，合同起租日从2019年5月1日-2020年5月31日。3.微信转账记录，说明原告支付了上述所有费用，包括2019年5月的房租8,500元、押金1万元、进场费75,000元(支付的定金25,000元后转化成了上述75,000元进场费用的一部分)。原告后又支付给被告2019年6月、7月、8月的租金共计25,500元。被告提供证据如下：1.《门面联营合作协议》和《房屋租赁定金协议》各一份，同原告证据，但《联营合作协议》上未有原告提供的“定金协议作废”的字样，认为该字样系原告自行添加，未通知过被告。2.照片，说明涉案房屋之前的状况，被告承租后花费了相关的费用，包括3万余元装修费等，这些费用涉及到原告的进场费。其中有一张照片，有“栗子侠”广告招牌字样。3.设备表，说明涉案房屋设施的留用情况。经当庭质证，被告对原告证据1《门面联营合作协议》认为“定金协议作废”的字样系原告自行添加，不认可。对原告其余证据的真实性等均无异议，予以认可。但认为原、被告实际履行的是《房屋租赁定金协议》。对实际双方已于2019年8月因大某某的介入而导致租赁合同解除的事实(原告退还房屋给大某某)，没有异议。但被告没有让原告离开。原告对被告证据1真实性无异议，对证据2认为除了“栗子侠”门店照片之外，均不予认可，与本案无关。“栗子侠”作为涉案房屋新的承租人，和原告并没有任何关系。对证据3不予认可，系被告单方制作的。经审理查明：两原告系夫妻。原告李启东(乙方)与被告李瑾(甲方)于2019年4月13日签订了《房屋租赁定金协议》一份，约定：甲方将坐落在上海市黄浦区贵州路XXX号房屋(以下简称涉案房屋)出租给乙方使用，该房建筑面积12平方米。房屋用途为商业，乙方租赁该房屋用于经营奶茶。月租金为8,500元，租期13个月，装修免租期为十天，租金支付为押一付三，转让费/进场费/补偿费75,000元。乙方愿意支付25,000元给甲方作为房屋租赁定金。协议备注：双方约定，正式合同签约和交房约定于2019年4月13日，合同起租日从2019年5月1日-2020年5月31日。后原告潘小燕(乙方)与被告(甲方)又于2019年4月20日签订了《门面联营合作协议》，其内容同上述的房屋租赁定金协议，房屋租期、租金等均相同。其中明确约定，如甲方原因导致协议无法履行，甲方须偿付保证金2个月作为违约金给乙方。后原告按约向被告支付了房屋保证金1万元、进场费等75,000元以及2019年5月、6月、7月和8月的租金。但两原告在仅仅使用了涉案房屋4个月的情况下，在2019年8月却因为大某某不同意转租的原因，直接被大某某赶出了涉案房屋。原告认为被告明知其没有转租权，却通过所谓的联营协议隐瞒原告，导致原告无法正常使用涉案房屋，故只能被迫与被告提前解除上述两份合约(实际为一份合约，即事实上的房屋租赁合约)。原告潘小燕因为不识字，所以第一份房屋租赁协议系原告李启东出面所签，两原告系利益一致行动人。被告认为其与案外人大某某的租赁合约至2020年5月31日才到期，其与大某某也没有矛盾，但对于大某某在2019年8月底即收回涉案房屋的事实没有异议，也同意原告的提前解除双方租赁协议的意见。但认为房屋被收回系原告自身的问题，因原告未及时支付租金，导致大某某收房，对此被告并未提供相应的事实和依据，原告也不认可。以上事实，由房屋租赁定金协议、门面联营合作协议、微信转账记录等证据及当事人当庭陈述予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原、被告虽前后签订二份协议，包括后一份所谓门面联营协议，但其名为联营，实为房屋租赁，原告自主经营，自负盈亏，被告只收取房屋租金，对此，原、被告并无异议。同时事实上，上述协议因租赁标的物在2019年8月底即遭到大某某(案外人)强行收回，而不得不提前解除。对此，庭审中被告也表示同意协议提前解除，无异议。但对导致协议提前解除的原因，双方有争议，被告认为系原告欠付租金引起，但未提供相应的证据证实，原告也不认可。同时，被告作为涉案房屋的承租人，是否享有转租的权利，现在不得而知，系被告未提供相应的租赁合同等依据所造成，依据民事诉讼的举证规则，其产生的不利后果(推定被告不享有转租权，从而导致大某某提前收回房屋)理应由被告承担。庭审中，被告也承认之所以双方又签订所谓的门面联营协议，就是为了规避大某某，被告还曾向大某某介绍说原告潘小燕是其妹妹，如此即更印证了本院上述的判断，被告对涉案房屋事实上不享有合法的转租权。原告无奈提前搬离涉案房屋，无法正常租赁经营使用涉案房屋，系被告违约导致，被告理应承担其相应的违约责任。综上所述，原告要求被告退还已付的房屋保证金并赔偿违约金的诉讼请求，合法有据，本院依法当予以支持。至于其主张的进场费全部退还，则考虑到毕竟其已实际经营使用了该房屋4个月，故按照租金一年期限的比例，本院酌情判决被告退还全部75,000元费用的三分之二即50,000元，为妥。对于被告认为的为使涉案房屋适合出租,其已花费了装修费用3万余元等，该主张既缺乏事实依据，也缺乏由原告承担的法律依据，双方的协议书并未涉及该部分费用的分担，如果有，则原告已支付的75,000元进场费用当中也应该理解为已经包括了该部分费用。因此本院上述按比例退还三分之二进场费的意见实际也已经考虑到被告该部分的主张。对于协议上约定的违约金的表述“保证金2个月”，本院认为即系原告已支付的保证金1万元的双倍即2万元，其文字表述虽不够规范和严谨(考虑到原、被告当事人的文化程度及对法律的理解能力)，但也并不影响到其中的真实意思的含义(对此处的理解，被告事实上也未曾提出异议)。另考虑到前后两份协议的签约人分别为李启东和潘小燕(两份协议实际指向的是同一标的房屋租赁关系)，且他们系夫妻，理论上应为利益一致行动人，立案时也是原告两人，故本院判决的给付之诉也直接指向两原告(共同受付)，当无异议。综上，人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条之规定，判决如下：一、原告潘小燕与被告李瑾于2019年4月20日签订的《门面联营合作协议》于2019年8月30日解除，原告李启东与被告李瑾于2019年4月13日签订的《房屋租赁定金协议》于2019年8月30日解除。二、被告李瑾应于本判决生效之日起十日内一次性退还原告潘小燕、李启东房屋租赁保证金1万元。三、被告李瑾应于本判决生效之日起十日内一次性退还原告潘小燕、李启东进场费等费用计5万元。四、被告李瑾应于本判决生效之日起十日内一次性偿付原告潘小燕、李启东违约金2万元。五、驳回原告潘小燕、李启东的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,400元(原告已预交)，由原告潘小燕、李启东自行负担400元，被告李瑾负担2,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  杜荣良二〇二〇年十一月六日书记员  廖慧琳附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。