北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初11970号原告：王秋艳，女，1965年8月26日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省庆安县，住北京市顺义区，身份号码×××。被告：徐玲，女，1974年4月13日出生，汉族，户籍所在地江苏省无锡市，住北京市昌平区，身份号码×××。原告王秋艳与被告徐玲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王秋艳，被告徐玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王秋艳向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同第五款赔付违约金10000元；2.判令被告给予原告3月31日至7月1日租金9000元；3.判令被告给予原告诉讼费1000元。事实与理由：在2019年7月1日，原被告双方签订了为期1年的定期租赁合同。房屋位于×市场西厢房×号，被告徐玲2020年5月3日上午10点多，来到市场找到原告的弟弟说不租了，原告的弟弟就说被告徐玲请把房租给原告王秋艳就行，被告徐玲说一分不给，还要搬东西直接走，然后被告徐玲就去她的店里了，原告王秋艳和弟弟就去店里问问，被告徐玲不同意给房屋租金，吵了起来，被告徐玲就拿起灭火器要砸原告王秋艳弟弟，后来原告王秋艳就回去了，然后原告王秋艳儿子和外甥去被告徐玲店里跟被告徐玲谈谈，最后还是一样的态度，被告徐玲说一分都不给，最后就走了，被告徐玲就把东西都搬走了。现在被告已经搬走，我们联系不到被告，被告属于单方违约。综上所述，为维护本人的合法权益，原告根据我国法律的相关规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的。被告徐玲辩称：1.答辩人履行了合同约定的通知义务，不存在违约行为。答辩人于2019年7月1日与原告签订《房屋租赁合同》，租赁位于顺义区×园市场西厢房×号房屋，租期一年，每月租金3000元，按季度付费。答辩人房租付至2020年3月31日。2020新年伊始，席卷全国的新冠疫情肆虐，大江南北、长城内外，许多城市与乡村被封，铁路停运；小区出入受限，市场经营萧条，企业纷纷倒闭，大小店铺关张。答辩人从2019年12月至25日付完今年第一季度租金起至撤店搬离之日，连续四个多月无法正常经营，损失严重。这期间答辩人多次向原告请求适当减免租金，但原告分文不减。原告非房屋实际所有人，是从北京市鑫绿都农副产品市场中心以每月1300元的价格租来的，而她转租给答辩人的租金却是每月3000元，从答辩人处每月获净利润1700元。尽管国家出台了相应政策，要求出租方在新冠疫情的特殊时期适当减免承租人租金，但原告固执已见，坚持按原有合同执行，无奈之下，答辩人于3月初向原告主张解除双方的房屋租赁合同关系。由于原告不同意，为缓和双方关系，答辩人一直积极寻求以友好协商的方式解决，至四月底才丢掉幻想，正式于5月3日撤店，清空房屋，并将其交还原告。答辩人的店铺营业执照也于5月8日经北京市顺义区市场监督管理局核准注销。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任......”第一百一十八条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失”。答辩人真实及时地履行了通知义务。另外，根据答辩人与原告签订的《房屋租赁合同》第四条第7款：“乙方（答辩人）如不租，提前两月告知甲方（原告），如果不通知甲方为违约”。答辩人于2020年3月初就已经向原告通知解除双方的房屋租赁关系，4月和5月又反复提出相同的要求，原告的民事起诉状也很清楚地证明了答辩人尽到了通知义务，只是因双方分歧过大未能达成解除合同的一致意见。2、原告的不作为加剧了损失的扩大，应自行承担扩大的损失。答辩人于2020年5月3日腾空房屋，并将其交还，此时原告完全可以或自己经营，或再行出租，如果房屋真实地空置到7月1日，该两个月的损失应由原告自行承担。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失2008的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。何况本案答辩人本身就不存在违约行为。综上所述，答辩人严格按照合同履行了相应义务，无违约与不当行为，原告的诉讼请求没有法律依据，也缺乏合同支撑，恳请贵院驳回其全部诉讼请求，作出公正、合理的判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2019年6月26日，王秋艳（甲方、出租方）和徐玲（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于顺义区×园市场西厢房×号，租金本年36000元，租赁期限自2019年7月1日至2020年7月1日。合同第四条第7款乙方如不租提前两月告知甲方，如果不通知甲方为违约。合同第五条甲乙双方中任一方有违约情况发生的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为10000元，损失超过违约金时，须另行追加赔偿。2019年6月30日，徐玲与王惠签订了《承诺书》，本人徐玲（第三方承租人）与×园市场内西厢×号经营商户王惠（原始承租人），达成房屋使用权转让意向，在双方自愿的情况下，王惠将房屋使用权转让给徐玲。租赁合同签订后，被告交纳了2019年7月1日至2020年4月1日的房租。关于被告搬走时间。被告称：2020年5月3日因为疫情影响搬走的。上述事实有房屋租赁合同、通话录音、聊天记录、照片、承诺书及当事人陈述等在案佐证。本院认为：根据我国合同法的相关规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。具体本案中，2019年6月26日，王秋艳与徐玲签订了房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的相关规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。按照我国合同法的相关规定，合同解除分为约定解除和法定解除。合同法对合同约定解除和法定解除的具体情形均有明确之规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。具体本案中，根据双方提交的证据及陈述，徐玲租赁涉诉房屋用于经营茶叶店，由于新冠疫情的影响以及严格的疫情防控措施，其经营受到一定的影响，无法实现签订该租赁合同的目的，而该影响又不可归责于徐玲方，新冠疫情对双方而言属于不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，属于不可抗力，因此徐玲有权主张解除合同。关于合同解除的时间，2020年5月3日徐玲搬离了涉诉房屋，因此涉诉租赁合同于2020年5月3日解除。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。本案因不可抗力导致合同解除，可以部分或者全部免除徐玲的责任。根据双方提交的证据及陈述，被告于2020年5月3日告知原告不再租赁涉诉房屋并于当日搬走，被告的房租交到2020年4月1日，因此租赁合同解除后，被告应支付2020年4月1日至2020年5月3日的房租3300元。关于原告主张的违约金，本院综合考虑合同的履行情况，原、被告的损失情况等，酌情对违约金的数额予以确定。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款之规定，判决如下：一、被告徐玲于本判决生效之日起七日内向原告王秋艳支付租金三千三百元；二、被告徐玲于本判决生效之日起七日内向原告王秋艳支付违约金三千元；三、驳回原告王秋艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百五十元，公告费二百六十元，由被告徐玲负担，于本判决生效之日起七日内支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张鹏飞二〇二〇年十一月二十八日法官助理 孙 鹏书 记 员 赵文鑫