河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终4660号上诉人（一审被告、申请执行人）：位工厂，男，1969年7月5日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人:史国正，河南锦实律师事务所律师。被上诉人（一审被告、案外人）康利利，女，1985年12月12日出生，汉族，住河南省鹿邑县。委托诉讼代理人:丁东昌，河南梓晅律师事务所律师。一审第三人（被执行人）：河南泰居置业有限公司，统一社会信用代码91411628680776637K，住所地河南省鹿邑县杨湖口镇东经济开发区。法定代表人：薛国杰，该公司经理。委托诉讼代理人:王国峰，河南梓晅律师事务所律师。上诉人位工厂因与被上诉人康利利、一审第三人河南泰居置业有限公司执行异议之诉一案，不服鹿邑县人民法院（2020）豫1628民初1424号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人位工厂及其委托代理人史国正，被上诉人康利利委托代理人丁东昌，一审第三人河南泰居置业有限公司委托诉讼代理人王国峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人位工厂上诉请求：撤销原判，改判驳回康利利一审诉讼请求。事实和理由：1、案涉房屋为上诉人与薛国杰、李其民、吴永友、朱子山五人合伙共同出资以第三人名义进行合作开发的，未出售房产均是五合伙人按股份共有之物。2、任宝丰一审庭审中出具的证明显示，合伙人将案涉房产开具在其名下毫不知情，也未支付分文。其工程款已结清，吴永友无权处分该房产，康利利的房款、水电费初装费均是向吴永友支付，公司和合伙人均不知情也未收款，更未加盖公司印章。3、一审漏列当事人任宝丰、李其民、朱子山、王妮妮作为第三人以便查明事实，程序违法。4、一审法院在认定事实和程序违法的情况下，适用法律明显错误。被上诉人康利利辩称，1、一审认定事实正确，上诉人位工厂认为一审法院认定事实有误没有任何依据。2、上诉人位工厂上诉称一审法院漏列当事人，程序明显违法及适用法律错误的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人河南泰居置业有限公司辩称，1、上诉人所上诉的事实与理由部分与客观事实不符。2、被上诉人康利利享有足以排除执行的民事权益。请求驳回上诉，维持原判。康利利向一审法院起诉请求：1.依法撤销鹿邑县人民法院于2020年4月14日作出的（2020）豫1628执异13号执行裁定书；2.请求确认原告对本案涉案房屋享有排除强制执行的权利，并中止对涉案房屋的强制执行；3.本案的诉讼费由被告承担。原审法院查明，2015年7月19日，泰居公司（美景小区项目部）与任保丰签订商品房买卖合同，泰居公司将其开发的位于鹿邑县华庭郡府西侧“美景小区”2幢3单元7层702号房出售给任保丰，涉案房屋合同建筑面积127平方米，每平方米1700元，总价款为215900元，付款方式为一次付清房款，合同落款处加盖有泰居公司（美景小区项目部）单位印章及任保丰签名。第三人泰居公司向被告出具收据一张，收据载明第三人泰居公司收到任保丰房款215900元，收款方式：现金,李其民在财会主管栏处签名，吴永友在出纳栏处签名，位工厂在经办栏处签名，收据落款日期为2015年7月19日,并加盖第三人泰居公司单位印章。涉案房屋房款事实上为吴永友垫付，任保丰出庭及出具证明涉案房屋吴永友有权处理。2017年12月2日，吴永友与原告康利利签订商品房转让协议，吴永友将涉案房屋以215000元价格转让原告康利利，双方在协议书签名并捺指印。2017年12月13日，康利利向泰居公司缴纳水电初装费6000元，泰居公司为康利利出具收据一张，并加盖第三人泰居公司单位印章，吴永友在出纳栏处签名。自2017年10月至2018年5月7日止，康利利将房款215000元通过微信支付、转账、现金形式给付吴永友，后康利利将涉案房屋安装防盗门。2020年5月20日，鹿邑县邱集乡大康行政村村委会证明：康利利因家庭子女多，在县城上学，急需住房一套。鹿邑县不动产登记服务中心证明：康利利、朱陆奇截止2020年5月20日前无房屋登记信息。2020年3月24日，鹿邑县人民法院作出（2018）豫1628执1406号之二执行裁定：查封河南泰居置业有限公司所有的位于鹿邑县美景小区××楼××单元××楼××室房屋××套。康利利对执行位于鹿邑县美景小区2号楼3单元7楼702室房屋提出书面异议，2020年4月14日鹿邑县人民法院作出（2020）豫1628执异13号执行裁定，驳回异议人康利利的执行异议请求。另查明，河南泰居置业有限公司在建“美景小区”时，经有关部门批准办理有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。原审法院认为，依法成立的合同,受法律保护,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。任保丰与第三人泰居公司签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，对双方具有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。第三人泰居公司向任保丰出具收款收据，并有李其民、吴永友、位工厂在收据签名，说明第三人已收取涉案购房款。被告以涉案合同的签订系躲避法院执行及未收取购房款为抗辩理由，因未提供相关证据证明，本院不予采信。任保丰出庭作证及出具证明涉案房屋房款为吴永友垫付、涉案房屋吴永友有权处理，系任保丰授权吴永友处理涉案房屋的权利。另，第三人泰居公司经有关部门批准已合法办理建房的有关手续，且原告康利利已将购房款215000元已全部支付，故，吴永友与原告康利利签订商品房转让协议成立、有效。虽然涉案房屋在执行异议之诉审理中仍未取得预售许可证，但非因案外人康利利原因造成，而是第三人泰居公司经营中出现的特殊情况所致，如果机械的认定购房合同无效，将导致房屋被查封拍卖的后果有房屋买受人承担，有失公允。因此，不宜参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定未取得预售许可证就导致涉案房屋买卖合同无效。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告康利利在鹿邑县人民法院查封之前已与吴永友（经任保丰授权）签订了合法有效的书面买卖合同，且原告已向吴永友缴纳了全部房款215000元，已为涉案房屋安装了防盗门，缴纳了水电初装费，在人民法院查封之前已实际控制了涉案房屋，涉案房屋虽未办理过户登记手续，但无相关证据证明原告康利利存在过错。因此，原告康利利提交的证据能够证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告请求撤销（2020）豫1628执异13号执行裁定、确认原告对本案涉案房屋享有排除强制执行的权利，并中止对涉案房屋的强制执行，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：一、不得执行位于鹿邑县美景小区××楼××单元××楼××室房屋××套；二、驳回原告康利利的其他诉讼请求。案件受理费4538.5元，由被告负担。二审经审理查明的事实除与原审审理查明的事实相一致外，另查明，对于二审期间上诉人位工厂对委托书上的薛国杰签字的真实性有异议，庭审后，法庭将薛国杰传唤到周口进行了核实。该签字为薛国杰所签。本院认为，案外人执行异议之诉审理的是案外人是否享有足以排除执行的民事权益，并不审理争议的标的物是否属于除案外人以外的其他人所有或者享有其他权益。本案中审理的焦点问题是案外人康利利是否享有本案足以排除执行的民事权益，案涉房屋所在小区是否属于上诉人位工厂与薛国杰、李其民、吴永友、朱子山五人合伙共有，不是本案的审理范围，本院不予审理。案涉房产，河南泰居置业有限公司与任宝丰签订有商品房买卖合同，任宝丰一审期间提供证言证明自己并没有出资，是吴永友出的资，吴永友有权处理。河南泰居置业有限公司出具有收据，该收据上有财务主管李其民、出纳吴永友和本案上诉人位工厂亲笔签字确认已收取涉案购房款。该合同议签订并履行后，河南泰居置业有限公司对案涉房产已不再享有实体权益。吴永友又将案涉房屋转让于康利利，康利利也已经支付了全部价款。该转让并不违反法律强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条规定“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人列为共同被告；被执行人不反对异议的，可以列被执行人为第三人”。上诉人位工厂上诉认为一审漏列当事人任宝丰、李其民、朱子山、王妮妮作为第三人以便查明事实，程序违法的上诉请求，没有法律依据，本院二审不予支持。上诉人位工厂上诉认为一审法院在认定事实和程序违法的情况下，适用法律明显错误的上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4539元，由上诉人位工厂负担。本判决为终审判决。审判长  李顺起审判员  谢 铭审判员  张海涛二〇二〇年十一月二十六日书记员  金舒繁