重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0103民初17042号原告：周雪玲，女，1981年12月30日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：李杨，重庆利欣律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海舰，重庆利欣律师事务所律师。被告：美景酒店管理重庆有限公司，住所地重庆市渝中区长江滨江路**名义层**，统一社会信用代码91500103MA6050X80H。法定代表人：周克滨，该公司经理。委托诉讼代理人：邢德周，重庆比君律师事务所律师。委托诉讼代理人：淼鑫，重庆比君律师事务所实习律师。原告周雪玲与被告美景酒店管理重庆有限公司（以下简称美景酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周雪玲及其委托诉讼代理人李杨，被告美景酒店公司的委托诉讼代理人邢德周、淼鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周雪玲向本院提出诉讼请求：1.被告美景酒店公司向原告周雪玲支付自2020年1月1日起至2020年5月31日止的未付租金20055元；2.被告美景酒店公司向原告周雪玲支付2019年8月30日至2019年12月31日未清租金803元；3.被告美景酒店公司向原告周雪玲支付滞纳金2177.97元；4.被告美景酒店公司向原告周雪玲支付违约金143281.8元。事实与理由：2019年3月30日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定美景酒店公司承租周雪玲位于重庆市渝中区长江滨江路153号6层**号房屋，租赁期限自2019年3月30日至2029年3月29日止，共计10年;第一个五年租金为4011元/月，第二个五年租金为4885元/月;支付方式为季度支付，于每季度第一个月的10日前支付上季度租金；装修期及试营业免租期为2019年3月30日起至2019年8月29日。合同签订后，周雪玲按约履行合同，但美景酒店公司在合同履行期间无故欠缴租金。2020年5月28日，美景酒店公司向周雪玲发送解除房屋租赁合同的通知。美景酒店公司的行为严重违反了合同约定，损害了周雪玲的合法权益。为维护合法权益，现向法院起诉，望判如所请。被告美景酒店公司辩称，一、周雪玲已经收到美景酒店公司发出的解除合同的通知，根据合同法的相关规定，合同已经于2020年5月28日解除。本案不需要对此再行判决。二、关于诉讼请求二，租金只能计算至合同解除之日即2020年5月28日。周雪玲所称之前的租金欠额部分为代扣的税金。三、关于诉讼请求三，因为受疫情影响，2020年1月底至4月，美景酒店公司受政府要求，被迫停业。美景酒店公司在该期间仍会产生员工工资等；同时在2020年5月初，美景酒店公司向包括周雪玲在内的所有业主发送了租金减免的相关函件，协商减免租金的问题，但是所有的业主都不同意减免租金的提议，坚决要求按照合同约定的租金履行，基于此，美景酒店公司无力支付租金。在2020年5月19日国务院及最高院专门出台的相关文件后，美景酒店公司才援引文件精神，向包括周雪玲在内的业主发出解除合同通知。因此，美景酒店公司解除合同并未违约，而且周雪玲主张的违约金过高。四、已经支付的月租金与合同约定的租金存在差异，是代扣代交纳税金，不应计算违约金。疫情期间，美景酒店公司有权不支付租金，更不应该支付违约金。本院经审理认定事实如下：2018年12月15日，周雪玲（甲方、出租人）与美景酒店公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市渝中区长江滨江路153号6层**号房屋出租给乙方使用，现处于乙方正在进行装修状态，乙方将用于装修成酒店，并对外营业。租期10年：自2019年3月30日起至2029年3月29日止，租金标准（按照建筑面积计算）第一个五年为4011元/月；第二个五年为4885元/月；前述租金从免租期结束后开始计算，租金按季度支付，乙方于每季度第一个月的10日前，足额支付上季度全部租金。装修期及试营业免租期为自2019年3月30日起至2019年8月29日。合同履行过程中，如双方因不可抗力，或非双方所能控制或所能预见事件的发生，包括自然灾害、战争、政府行为、社会骚乱等情况而不能履行其业务，本合同可以终止，并双方互不负违约责任。若乙方违反法律或本合同约定解除或终止合同的，视为放弃对酒店的装修投入，酒店全部装修依现状归甲方所有，并承担按照本合同约定的剩余租金的30%向甲方承担违约赔偿责任。若乙方在合同约定时间内未缴纳租金，按超出每天3‰缴纳滞纳金，如超过规定时间2个月以上或合同期内超过5次未按时交纳租金，甲方有权解除合同，同时视为乙方违约并追述其违约责任，酒店全部装修依现状归甲方所有。后周雪玲按照合同约定将案涉房屋交付给美景酒店公司使用。2019年8月28日，周雪玲取得涉案房屋的所有权证。2020年5月28日，美景酒店公司向周雪玲发出《合同解除通知》，该通知载明：“周雪玲，您好！贵我双方于2019年1月12日签署了《房屋租赁合同》，约定将贵方所有的位于重庆市渝中区长滨路153号6层**号的房屋一间出租给我方用于酒店经营。现由于疫情原因导致酒店基本没有客源，导致酒店无力继续经营。同时，由于部分业主起诉导致公司账户冻结，公司也无法再继续开展经营。为此，经公司股东会决定，宜尚酒店停止营业，我司不再承租贵方所有的所涉房屋，双方签署的《房屋租赁合同》予以解除。请贵方于2020年6月10日之前来我司办理房屋交接手续。若贵方延迟或拒绝前来办理交接手续，视为贵方已收回所涉房屋。特此通知”。周雪玲确认于2020年5月28日收到该《合同解除通知》。上述事实，有《房屋租赁合同》、《合同解除通知》、不动产权证、中国农业银行股份有限公司账户交易明细等以及当事人的陈述等证据载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，美景酒店公司与周雪玲签订的《房屋租赁合同》系当事人的意思表示，并不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，因为众所周知的新冠疫情影响，政府为疫情防控，对经营场所采取限制营业措施，导致美景酒店公司不能正常使用案涉房屋，基于公平原则，本院酌定免除两个月的租金。关于原告请求的2020年1月1日至2020年5月31日期间的租金，扣除减免的两个月租金，美景酒店公司还应支付租金12033元。关于2019年8月30日至2019年12月31日期间的租金差额803元，被告辩称的被告代原告扣除租赁收入的所得税没有合同依据，也未举示相应代缴证据，本院对此不予采信，对原告的该项请求予以支持。虽然新冠疫情为不可抗力事件，但并非必然导致合同解除，新冠肺炎疫情防控措施对合同履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，防控措施结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现，故美景酒店公司以此为由解除租赁合同构成违约行为，应当承担违约责任。关于违约责任。美景酒店逾期支付合同项下的租金，构成违约，依约应承担相应违约责任。本案原、被告在租赁合同中约定的滞纳金实质上是为了督促对方及时履行义务而事先约定的一种预防性措施，实为违约金。庭审中，美景酒店公司辩称租赁合同约定的违约金计算标准过高，请求调整，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院综合双方租赁合同的履行情况、原告的实际损失等因素，确定将违约金计算标准调整为五个月租金即20055元。本院认为该违约金足以弥补原告的损失，对原告主张的滞纳金不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、被告美景酒店管理重庆有限公司在本判决生效之日起十日内向原告周雪玲支付租金12836元；二、被告美景酒店管理重庆有限公司在本判决生效之日起十日内向原告周雪玲支付违约金20055元；三、驳回原告周雪玲的其他诉讼请求。本案受理费减半收取1813元，保全费1370元，由原告周雪玲负担1502元，被告美景酒店管理重庆有限公司负担1681元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  王德清二〇二〇年十一月十一日书记员  阳 乔