北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初12232号原告（反诉被告）：昌平市场服务管理中心，住所地北京市昌平区水屯村南。法定代表人：刘进玉，主任。委托诉讼代理人：吕辉，男，该单位员工。委托诉讼代理人：贾东初，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京乾诚缘商贸有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇水屯村水屯农副产品批发市场水产大厅**。法定代表人：卓光辉，总经理。原告（反诉被告）昌平市场服务管理中心（以下简称市场中心）诉被告（反诉原告）北京乾诚缘商贸有限公司（以下简称乾诚缘公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告市场中心的委托诉讼代理人吕辉、贾东初，被告乾诚缘公司的法定代表人卓光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。市场中心向本院提出以下诉讼请求：1.请求判令乾诚缘公司支付截止到2018年12月31日之前欠付的租金（或占有使用费）、物业费、水费、供暖费共计1604387元；2.请求判令乾诚缘公司给付自2019年1月1日至2019年12月31日的租金651000元、物业费315000元，自2020年1月1日至2020年9月30日的租金512662.5元；以上合计3083049.5元；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年12月28日，原被告签订《租赁合同》约定被告租赁原告昌平水屯市场海鲜水产大厅，面积1751平方米，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，合同到期，在乙方没有欠租金和各种费用的情况下双方续租，如不签新合同，本合同自动顺延。租金和其他费用约定为：年租金62万元，每季度缴纳15.5万元，缴费日期为每季度头一个月的1-5号，物业费全年30万元，按物业服务协议中商定的标准缴纳。所发生的水费、电费、供暖费按照市场规定的标准由乙方缴纳，合同解除条款约定为：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，（2）乙方不按时缴纳租金及费用，超过30天的。租赁合同签订后，被告欠付租金、水电费、物业费等。被告欠付行为构成根本违约，致使合同目的不能实现。故诉至法院，请求判如所请。乾诚缘公司辩称，市场中心违约，未尽约定义务，我司无故意违约，因此不同意市场中心的诉讼请求。市场中心每年收物业费，但未尽义务，以前市场垃圾车每天两趟到海鲜大厅门前运除垃圾，自从2016年9月份后就不再运除垃圾，我司只能自己运出，时间长达两年，二楼自2016年初就开始漏雨，一直到2018年5月份才部分维修，且未维修好。租赁合同明确由我司投资招商经营海鲜水产项目，但是市场不让我司二楼经营海鲜水产项目。2015年回龙观市场拆迁，市场同意我司把二楼改造为速冷海鲜水产品经营区并同意我司投资安装户外电梯和小型冷库，后来市场以昌平政府不同意接受回龙观商户为由，不给回龙观过来的市场商户办照，再后来给我司强行发通知书不让增建小型冷库开展招商发展，为了接受回龙观当年拆迁的商户，我司前期和回龙观那些商户做了大量宣传工作，并把原来投资几百万的饭店全部拆了改建成速冻海鲜水产经营后，市场在无理由情况下干涉我司发展，造成二楼整层的房屋空置，直接造成很大经济损失。根据约定我司承租的租金每年递增5%，但市场中心不允许我司对商户涨租金，直接影响我司正常收费。自从市场菜区搬到西区通道两侧增设临时摊位，市场保安不作为造成海鲜大厅周边交通严重堵塞，大厅商户营业收入下降，无法正常向我司交付摊位租金。综上所述，我司要求市场中心补偿各项损失并减免租金。关于市场中心主张的租金和物业费，因二层未使用，均应减半收取；关于水费，市场中心主张的用水吨数没有双方共同确认；关于供暖费，2017-2018年度的供暖费认可，2018-2019年度的供暖费因为腾退，商户未向我司交纳，故我司不同意支付。乾诚缘公司向本院提出以下反诉诉讼请求：1.判令市场中心赔偿装修损失602103.96元；2.判令市场中心支付未按合同履行的损失25000元；3.请求判令市场中心返还2017年1月至2017年9月二楼租金232500元、物业费112500元；4.判令市场中心支付冷库设备损失235000元；5.判令市场中心支付营业损失875500元（参照北京市有形市场腾退补偿标准500元/平方米*1751平方米）；6.请求市场中心承担诉讼费、评估费32100元。事实和理由：2018年7月5日市场中心起诉乾诚缘公司租赁合同违约，拖欠租金，要求乾诚缘公司支付租金。乾诚缘公司认为市场中心未履行合同约定义务，给乾诚缘公司造成巨大损失，应承担赔偿义务。为维护合法权益，提起反诉，请求判如所请。市场中心辩称，第一，装修损失不同意给付。从鉴定意见书可以看出，一层的装修工程在2012年年初完成，乾诚缘公司于2012年5月10日向施工方付了全款。我方与乾诚缘公司之间2011年11月1日签订的租赁合同第四条第八款约定，合同终止后，装修的归属是归甲方出租方所有，乙方无权要求任何补偿。该份合同至2016年11月30日届满终止。据此，鉴定意见书中，一层装修以及电气改造的费用不应补偿。第二份租赁合同第二条约定，租赁期限自2017年1月1日-2017年12月31日，在乙方没有欠租的情况下，双方续租，本合同继续顺延。第四条第九款约定，乙方承诺如欠缴租金超过三十日，自愿无偿解除合同，并退出水屯市场。在签订第二份合同的同时，乾诚缘公司出具了承诺书，承诺书做出相同的承诺。实际情况是乾诚缘公司自2017年10月1日开始欠付租金直至今日，按照该约定，应无偿退出，不需做任何补偿。同时，鉴定意见书中的电梯工程与房屋没有形成附和，属于可移动物品，应由乾诚缘公司移走，乾诚缘公司的装修装饰，我方不愿接收，也不同意补偿。第二，针对第二、四项反诉请求，我方不同意给付，因为是乾诚缘公司逾期不支付租金，违背了合同的约定和承诺书的承诺，自愿无偿退出，我方不应做任何赔偿。根据乾诚缘公司提交的证据，我方考虑到二楼楼板荷载问题，不同意增加冷库。根据相关法律规定，承租人未经出租人同意装修装饰或者扩建发生的费用，由承租人负担。因此，冷库的建设损失与我方无关。第三，针对第三项反诉请求，不同意给付。因为乾诚缘公司没有举证证明该反诉请求的合同依据和事实依据。第四，针对第五项反诉请求，不同意给付。乾诚缘公司没有举证证明该反诉请求的合同和事实依据，证据不足。综上，双方约定的租赁期限是2017年1月1日-2017年12月31日，因乾诚缘公司欠付租金违反合同约定，而导致合同终止，不是因为其它原因导致合同终止，请法院查明事实，依法作出正确的裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2016年12月28日，甲方（出租方）市场中心与乙方（承租方）乾诚缘公司签订《租赁合同》，约定：“乙方承租甲方海鲜批发大厅（以下简称涉案房屋），面积1751平方米。作为海鲜批发经营大厅内摊位基础设施及一切装饰由乙方自行负责；本合同租赁期限为2017年1月1日至2017年12月31日，合同到期，在乙方没有欠租金和各种费用的情况下双方续租，如不签订新合同，本合同自动顺延；房屋年租金陆拾贰万元（62万元）每季度缴纳155000元，交费日期为每季度头一月的1-5号，物业服务费全年叁拾万元（30万）按双方另行签订的物业服务协议中商定标准缴纳；租费和物业费每年上调百分之五；租期内经营活动所发生的水电费、供暖费按照市场规定标准由乙方自行缴纳；乙方承诺如欠缴租金超过30日，自愿无偿解除合同，并退出水屯市场；如遇政府拆迁改造，本合同终止，乙方后期装修改造投资由双方按实际情况协商，乙方应服从配合市场安排，所有拆迁补偿费归甲方所有。合同还约定了其他权利义务内容。同日，北京宏达兴业物业管理有限公司（以下简称物业公司）与乾诚缘公司签订《物业服务协议》，约定物业公司为涉案房屋的物业服务主体，物业服务费收取时间从2017年1月1日至2017年12月31日止，物业服务费30万元。合同签订后，乾诚缘公司自2017年第四季度开始欠付租金、物业费。合同期满后双方未续订合同，乾诚缘公司亦未腾退涉案房屋。2019年1月2日市场中心张贴通知，告知商户市场将于2019年1月3日断水断电，2019年1月3日市场中心终止向乾诚缘公司提供水电，乾诚缘公司继续占用涉案房屋直至2020年10月15日。另外，关于水费，市场中心提交用水报表，主张乾诚缘公司自2017年4月开始欠缴水费，截至断水前，其未交费的用水量共计39683吨，按照9元/吨计算，欠缴水费共计357147元；乾诚缘公司认可水费标准为9元/吨，但对用水吨数不认可。关于供暖费，双方均认可乾诚缘公司欠缴2017-2019年两个年度的供暖费，供暖面积按照1707.7平方米/2计算，供暖费标准按照40元/平方米计算，另外市场中心认可2018-2019年度的供暖费因腾退可以减半收取。另查，2011年，乾诚缘公司已承租涉案房屋，其与北京水屯农副产品批发市场中心（以下简称水屯市场）就涉案房屋签订租赁合同，部分约定内容如下：租赁期限为2011年12月1日至2016年11月30日；因海鲜批发大厅需要装修装饰，为了更好地服务和支持商户发展，经市场中心领导研究决定，第一年减免壹拾捌万元整（180000元）租金；乙方（乾诚缘公司）可对大厅进行装修、装饰但应提前征得甲方（水屯市场）书面同意并不得破坏大厅主体结构，合同终止后乙方所做装修、装饰归甲方所有，乙方无权要求任何赔偿。该合同签订后，乾诚缘公司于2012年完成对涉案房屋的装修。合同到期后，乾诚缘公司又与市场中心就涉案房屋于2016年12月28日签订《租赁合同》。2017年，乾诚缘公司又对涉案房屋的一层大厅进行电气改造，并对二层进行整体装修。本案审理过程中，乾诚缘公司申请对涉案房屋的装修现值进行鉴定。2020年5月12日，北京典方建设工程咨询有限公司出具鉴定结论：一、确定部分：一层装修工程的现值为99420.13元、一层大厅电气改造工程的现值为86498.92元、二层整体装修工程的现值为369402.38元；二、不确定部分：二层地暖的现值为46782.53元。另外，关于不确定部分，鉴定意见书中载明：“本工程二层地暖工程为隐蔽工程，现场勘察时原告方主张此部分无法勘察、工程量无法确认。我单位按被告方主张工程量计算，其人工及材料单价依据2017年1期《北京建设工程造价信息》计入。将此部分列为不确定部分请法院裁定”。另外，乾诚缘公司主张在2017年装修过程中其在涉案房屋加装冷库，第一次安装4个冷库实际花费23.5万元，第二次欲安装时市场中心予以禁止，故其未实际安装，损失预付款2.5万元，乾诚缘公司提交安装合同和收据为证。市场中心陈述在乾诚缘公司第一次安装冷库时默认其安装，但第二次安装时考虑到安全问题禁止乾诚缘公司进行安装。2020年10月15日腾退时，乾诚缘公司未将冷库拆走，后经本院释明，乾诚缘公司同意将冷库拆走，但已被市场中心拆除。再查，市场中心出租的涉案房屋未取得房屋产权证，庭审中，也未提交涉案房屋的建设规划审批手续。2020年6月30日，物业公司将向乾诚缘公司主张自2017年10月1日至2019年12月31日物业费的权利转让给市场中心。庭审过程中，市场中心和乾诚缘公司均同意将乾诚缘公司预先缴纳的25万元押金在占有使用费中予以扣除。上述事实，有租赁合同、物业服务协议、债权转让通知书、承诺书、用水报表、会议纪要、鉴定意见书、鉴定费发票、照片、电梯设备安装合同、建筑装修合同、报价单、收据、冷库改造施工合同、合同解除书、通知、内部改造协议以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，市场中心出租的房屋未取得房屋产权证，也未提交建设工程规划许可证，故双方于2016年12月28日签订的《租赁合同》无效。关于占有使用费。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，市场中心主张自2017年10月1日至2019年1月2日的占有使用费，于法有据，本院予以支持。自2019年1月3日至2020年9月30日的占有使用费，此期间市场中心已经对涉案房屋断水断电，乾诚缘公司实际无法继续经营，且双方之间因租赁合同产生纠纷在诉讼中尚未解决，考虑到本市疏解政策的影响，市场中心主张的断水断电以后的房屋占有使用费，本院不予支持。综上所述，乾诚缘公司应当向市场中心支付自2017年10月1日至2019年1月2日的房屋占有使用费809567元。另外，乾诚缘公司预先支付的25万元押金在占有使用费中予以扣除。关于物业费。物业公司与乾诚缘公司签订的物业服务协议系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属有效。现物业公司将向乾诚缘公司主张物业费的权利转让给市场中心，故市场中心有权向乾诚缘公司主张物业费。同上述房屋占有使用费的陈述理由，对市场中心主张的自2017年10月1日至2019年1月2日的物业费，于法有据，本院予以支持，自2019年1月3日至2019年12月31日的物业费，因乾诚缘公司并未在涉案房屋内实际经营，本院不予支持。关于物业费的金额，《物业服务协议》并未约定每年上涨物业费，因此物业费应当按照每年30万元计算。综上，乾诚缘公司应当支付自2017年10月1日至2019年1月2日的物业费共计376644元。关于水费。市场中心提交证据证明乾诚缘公司自2017年4月开始欠缴水费，并提交用水报表证明乾诚缘公司在断水前未交费的用水吨数，乾诚缘公司虽不认可，但未提交相反的证据予以证明，故对市场中心主张的水费357147元，本院予以支持。关于供暖费。2017-2018年度的供暖费，乾诚缘公司应予支付，金额本院核算为1707.7元/平方米/2*40元/平方米=34154元；2018-2019年度的供暖费，因2019年1月3日已经断水断电，无法继续经营，故对2019年1月2日以前的供暖费本院予以支持，其他部分本院不予支持。因此2018-2019年度的供暖费金额为34154元÷120天*48天=13662元，乾诚缘公司欠缴的供暖费合计47816元。关于装修损失。租赁合同无效，未形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；已形成附和的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。乾诚缘公司对于涉案房屋进行过两次装修，第一次装修时间为2012年，当时处于第一份于2011年签订的租赁合同履行期间。该份租赁合同中，市场中心并非签订主体，且水屯市场与乾诚缘公司明确约定，因涉案房屋需要装饰装修，水屯市场对租金进行减免，合同到期后装饰装修归水屯市场所有，故乾诚缘公司在本案中要求市场中心对一层整体装修的现值进行补偿，于法无据，本院不予支持。关于2017年进行的第二次装修，因租赁合同被确定为无效，出租人市场中心明确表示不同意利用，因此就此次装修的现值损失，由双方各自按照导致合同无效的过错予以分担。同时指出，市场中心作为出租方，将无建设规划审批手续的房屋对外出租导致合同无效，应承担主要责任，故对于二层整体装修、一层电气改造、二层地暖的现值损失，由市场中心分担70%的赔偿责任，剩余部分由乾诚缘公司自行负担。另外，关于冷库设备，系未形成附和的装饰装修物，乾诚缘公司在腾退时并未拆走，后在本院释明后同意拆除，但已被市场中心拆除，故对于乾诚缘公司主张的冷库设备损失，应由市场中心折价予以赔偿。关于乾诚缘公司主张因市场中心的原因导致其合同无法履行的损失25000元，于法无据，本院不予支持。关于乾诚缘公司要求返还2017年1月至9月的二楼租金及物业费，该期间内涉案房屋的二层仍然处于乾诚缘公司控制之下，即使经营不善但乾诚缘公司并未退租，因此其主张退还二楼租金及物业费于法无据，本院不予支持。同样，乾诚缘公司以此为由抗辩市场中心应当减半收取2017年10月以后的占有使用费及物业费，于法无据，本院不予采纳。关于乾诚缘公司要求参照北京市有形市场腾退补偿标准计算营业损失，无合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、昌平市场服务管理中心与北京乾诚缘商贸有限公司于2016年12月28日签订的《租赁合同》无效；二、北京乾诚缘商贸有限公司于本判决生效后7日内支付昌平市场服务管理中心房屋占有使用费559567元、物业费376644元、水费357147元、供暖费47816元，共计1341174元；三、昌平市场服务管理中心于本判决生效后7日内补偿北京乾诚缘商贸有限公司装修现值损失351879元、冷库设备损失110215元，共计462094元；四、驳回昌平市场服务管理中心的其他诉讼请求；五、驳回北京乾诚缘商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（本诉）31464元，由昌平市场服务管理中心负担14593元，已交纳；由北京乾诚缘商贸有限公司负担16871元，于本判决生效后7日内交纳。案件受理费（反诉）11859元；由昌平市场服务管理中心负担4116元，已交纳；由北京乾诚缘商贸有限公司负担7743元，于本判决生效后7日内交纳。鉴定费32100元，由昌平市场服务管理中心负担16050元，于本判决生效后7日内交纳；由北京乾诚缘商贸有限公司负担16050元，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  傅 静人民陪审员  刘士江人民陪审员  许顺新二〇二〇年十一月二十日法官 助理  方 冲书 记 员  刘志明