北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初12766号原告：邱枫，男，1990年2月17日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：崔红秀，北京智秀律师事务所律师。被告：北京顺达行房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区卓秀北街**院**楼**320。法定代表人：谢莉君，总经理。委托诉讼代理人：赵飞龙，男，1990年5月9日出生，汉族，该公司房山店店长，住北京市房山区。原告邱枫诉被告北京顺达行房地产经纪有限公司（以下简称顺达行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱枫的委托诉讼代理人崔红秀、被告顺达行公司的委托诉讼代理人赵飞龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱枫向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2019年4月29日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月20日解除；2.判令被告返还已付房租58200元、房屋押金3800元，房屋管理费360元、中介费1900元；3.判令被告赔偿原告甲醛检测费600元；4.判令被告支付违约金8000元。事实和理由：原告与被告于2019年4月29日签订《房屋租赁合同》，承租位于房山区长阳镇绿地诺亚方舟X区X的房屋作为办公之用，面积72平方米，租赁期限自2019年5月5日至2021年7月31日，租金第一年为3800元每月，第二年为4000元每月，季付。合同第五条约定被告的义务，合同第七条约定违约责任，合同第八条约定了争议解决方法。合同签订当日，原告支付了房屋押金3800元，房屋中介费1900元，房屋管理费360元等，截至2020年7月3日，共计支付租金58200元。签约当时，原告提出房屋装修味道太大，要求给予免租期通风。原告自2019年5月5日入住后，室内需要24小时通风，期间原告还曾出现头痛现象。后疫情来临，楼宇封闭，原告工作停顿，直至2020年9月复工后，原告发觉室内仍然气味难闻。顺达行公司辩称，可以从2020年9月20日解除，但被告违约，要支付两个月的违约金。不同意第二项诉讼请求。第二项已使用的房屋未归还，使用到现在，退还不了房租；中介费不是转到公司的，是转账给个人的。甲醛费用要原告自行承担，合同最后一页有明确说明。违约金在合同上第7条违约责任里原告要提前30天书面告知被告，并向被告支付两个月的房租。公司不存在违约。合同中未约定因甲醛问题，原告可以解除合同。原告应面对面地跟我公司进行交接，至今没有交接。在审理过程中，顺达行公司对邱枫提交的房屋租赁合同、房租交付凭证、微信聊天记录的真实性、邱枫对顺达行公司提交的微信聊天记录的真实性予以认可，本院对上述证据的真实性不持异议。顺达行公司对邱枫提交的中介费缴费凭据、检测报告及检测费支付凭据不予认可，本院对中介费缴费凭据的真实性予以认可；关于检测报告及检测费支付凭据的认定，本院将在本院认为部分予以阐述。根据双方当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月29日，邱枫（乙方、承租方）与顺达行公司（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方代理出租其位于北京市房山区拱辰街道绿地诺亚方舟X区X号房屋，乙方承租该房作为办公用途；租赁期限为26个月27天，自2019年5月5日至2021年7月31日；月租金为3800元，第二年为4000元，房管（屋）管理费共360元（2年）；乙方向甲方支付一个月房屋租金3800元作为保证金。保证金为乙方不损害房屋结构、设施、家具、电器和不拖欠水电、燃气、卫生、电话等使用费用的保证。保证金不充抵末期房租。租赁期满，甲、乙双方进行对房屋内部物品、设施及装修的清点验收，乙方结清在租赁期内所产生的所有费用，交还甲方房屋钥匙，搬离所租赁房屋，甲方于租赁期满后第五个工作日，退还乙方所缴纳的房屋租赁保证金，如乙方没有结清合同期内所产生的费用，其合计金额由房屋租赁保证金中扣除，剩余部分如数退还乙方，但退还押金时最长不能超过二个月，否则视为放弃权力，不予退还。合同第七条约定违约责任：1、合同生效后，甲乙双方均不得无故解除合同、不得单方违反合同约定，否则违约方应承担违约责任，如因不可抗力原因导致合同终止，双反均不承担责任。2、……如乙方有特殊情况需要退房，必须在交房租前，提前三十天以书面形式通知甲方解除合同，并承担违约责任，向甲方支付二个月房租作为补偿……合同签订后，双方进行了交接。2019年4月29日邱枫支付押金及三个月房租15560元；2019年7月4日支付2019年8月-2019年10月房屋租金11400元；2019年10月4日支付2019年11月-2020年1月房租11400元；2020年1月4日支付2020年2月-4月房屋租金11400元；2020年4月5日支付2020年5月-7月房租12000元；2020年7月3日支付2020年8月-10月房租12000元。2020年9月9日，邱枫委托国环中测环境监测（北京）有限公司对涉案房屋的客厅及卧室进行空气质量监测。2020年9月12日，国环中测环境监测（北京）有限公司出具《检测报告》，该检测报告载明：检测地址为涉案房屋，监测项目：甲醛、氨、苯、甲苯、二甲苯，封闭时间12小时，采样日期2020年9月9日，分析日期2020年9月9日至2020年9月12日，采样条件：温度30.8℃，湿度53.6%RH，大气压100.1kPa，检测结果：甲醛：标准值≤0.10mg/m3，客厅0.15，卧室0.13，均不符合标准。其余项目符合标准。邱枫支付检测费660元。双方就涉案房屋解除进行协商。2020年9月13日，顺达行公司工作人员和邱枫沟通，称“我给你说两个办法，你看一下吧。1.押金退给你，你搬走，水电结清；2.我们帮你调一个同样的房子，按3900元每月给你算，算补偿你的检测损失。我们为什么这么做呢，因为不是我们的原因出现问题，所以不能全部退还，我们同样是受害者，不是说，退还所有钱，是唯一解决方法，你毕竟租期还没到，我们可以给你换个房子，解决这问题。”同日，邱枫回复“谢谢。我考虑下，水电我都会给房东交上，我也理解您，其实商量不来，咱可以走法律程序。”2020年9月15日，邱枫通过微信回复“您好，我这边比较倾向于本月解约，就不换房了，咱们怎么解决？”顺达行公司工作人员回复“押金，退你，你搬走吧”“水给房东结了”。2020年9月19日，邱枫称“我把钥匙给您们，我有3把钥匙”“我放在哪里比较合适？”同日，顺达行公司工作人员回复称“你在门口找个地方放着下午我过去取”；此后，顺达行公司的工作人员又回复“钥匙尽快你拿走，以防房子有损坏，全算你的”。邱枫主张其于2020年9月19日搬离了涉案房屋，并将房屋钥匙按照被告指定地点进行交付。顺达行公司不予认可，称应该面对面地进行交接，房屋交接需要书面交接。本院认为：原、被告所签订的合同系双方真实意思表示，双方应遵照执行。依据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。依据常识判断，甲醛超标将会对身体健康产生不利影响。本案中，根据已经查明的事实，邱枫自2019年4月29日与顺达行公司进行房屋交接并使用涉案房屋，其于2020年9月9日才对涉案房屋进行空气质量检测，且其检测为单方委托单方进行，对该检测结果本院不予确认。邱枫因涉案房屋空气质量问题与顺达行公司进行协商，顺达行公司于2020年9月13日通过微信提出解除合同或变更履行，邱枫于2020年9月15日同意解除合同，顺达行公司对此并未提出异议，应视为双方就合同解除达成合意，本院确认双方签订的房屋租赁合同于2020年9月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于房屋交付时间，邱枫已按照顺达行公司要求的方式对房屋进行交接，明确告知其接收房屋，顺达行公司仅以邱枫未当面进行房屋交接为由拒收房屋，其应对损失扩大承担责任，故本院对其辩称不予采纳，本院认定涉案房屋交付时间为2020年9月19日。在双方协商解除合同后，均无权向对方主张赔偿损失或者违约责任，双方仅就合同尚未履行部分进行返还，就合同已经履行的部分无需返还。综上，顺达行公司应返还邱枫2020年9月20日至2020年10月4日的房屋租金2000元、房屋押金3800元，对原告其他过高诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告邱枫与被告北京顺达行房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年9月15日解除；二、被告北京顺达行房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告邱枫租金2000元、押金3800元；三、驳回原告邱枫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费808元，由邱枫负担744元（已交纳），被告北京顺达行房地产经纪有限公司负担64元（已由邱枫预交，北京顺达行房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向邱枫支付）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 刘宁二〇二〇年十一月十七日法官助理 赵琪书 记 员 肖贺