宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0106民初8327号 原告：张某1，住宁夏回族自治区银川市。公民身份号码：××× 委托诉讼代理人：卢某、黄某，北京市盈科（银川）律师事务所律师。 被告：银川市白云房地产开发有限公司。 法定代表人：杨某，系公司董事长。 委托诉讼代理人：张某2，宁夏宁人律师事务所律师。 原告张某1与被告银川市白云房地产开发有限公司（以下简称银川白云公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某1的委托诉讼代理人黄某，被告银川白云公司的委托诉讼代理人张某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张某1向本院提出诉讼请求：1、判令被告协助原告办理银川市金凤区xxxxxx期xxx号楼xx单元xxxx室商品房的房屋产权登记手续；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋产权登记手续违约金66218元（自2017年3月22日起至2020年8月13日共1240日，按日万分之一计算，534021元×1÷10000×1240日=66218元）及至被告实际完成办理房屋产权登记手续之日止的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月18日原被告双方签订一份《银川市商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同）,原告购买被告开发的位于银川市××区房屋。《合同》第六条第2款约定：“该商品房总价款为538804元”，原告于2014年10月、12月向被告支付了全部购房款538804元。根据银川市房地产测绘中心编号为银测2015012308004910的测量报告的测量结果，该商品房实际面积比《合同》约定面积少了0.87平方米，实际房屋总价为534021元，后被告向原告退还了原告多支付的购房款4783元，被告于2015年4月1日向原告出具《销售不动产统一发票》一张，证实收到原告支付的全部购房款534021元。根据《合同》第二十条第（二）款约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。被告于2015年4月1日向原告交付了涉案房屋，顺延720日是2017年3月21日，被告应当自2017年3月22日起承担违约责任至2020年8月13日，共计1240天，按日万分之一计算，被告应向原告支付违约金66218元及至被告实际完成办理房屋产权登记手续之日止的违约金。原告于2018年初到银川市产权交易中心问询，办证工作人员答复不能办理房产证，2020年8月13日原告再次到银川市不动产登记中心办理房产证，工作人员向原告出具《首次登记情况说明》一张，证实被告至今仍未在不动产登记中心办理涉案房屋的首次登记，导致原告至今无法办理不动产登记证书。综上，原、被告签订的《合同》系双方真实意思表示，《合同》合法、有效，双方均应自觉全面履行该《合同》的义务。原告按约履行了支付房款的义务，被告却未按约定期限履行向银川市产权登记部门办理已销售房屋初始登记的义务，致使原告长期无法办理房屋产权登记手续，被告对此应承担违约责任。原告依据《民事诉讼法》第一百一十九条规定向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉讼请求。 被告银川白云公司辩称，一、被告因第三方因素导致不能按合同约定期间为原告办理产权登记手续，并非因被告过错造成。且至今仍不能办理，亦不属于被告能够控制或左右的因素，被告不应承担逾期办证违约金的赔付义务。本案，包括原告在内的涉案小区购房者至今仍未能办理房屋产权证书，并非是因被告不具备办理初始登记证的条件，相反，被告早已具备办理初始登记证的所有实质条件，但在合同约定办理不动产登记证的期间，办案部门为办案需要将包括原告购买的楼盘在内的用于办理《初始登记证》的相关材料悉数调取，直至2020年初才陆续归还。因而不属于合同约定的“出卖人责任”造成的“买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的”情形，故被告不应承担违约金的赔付义务。被告在收到退回的办证材料后，即将办证材料交至银川市不动产登记管理机关，并全力配合行政机关办理不动产登记证书，但行政机关履行职能的过程并非被告能够控制的或能左右的因素，原告要求判令被告协助办理涉案房屋产权证书的诉请暂时没有实现的可能性，恳请法庭依法裁判，不予支持；二、原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请已过诉讼时效。恳请法庭驳回原告的该项诉讼请求。退一步讲，即使原告要求被告承担逾期办证的违约责任，但因其权利主张已过诉讼时效，原告的该项诉请也应予驳回。涉案房屋约定的交付日为2015年6月30日，双方实际的交付日为2015年4月1日，根据合同第二十条约定，无论是按合同约定的交付日之720日之次日出现逾期办证违约金的事由，还是按实际交付日之720日之次日出现逾期办证违约金的事由，至今均超过法律规定的3年诉讼时效，对此，被告作为涉案房屋的购买者，非常清楚。且原告亦未提出任何足以证明其在3年诉讼时效期间主张过权利的证据。因此，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，恳请法庭驳回原告的诉请。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院当庭核实，对原告提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》一份（原件）、补充协议（丽园南区三期）一份（原件）、销售不动产统一发票一张（原件）、宁夏回族自治区地方税务局通用手工发票一张（原件）、首次登记情况说明一张（原件），内容真实、形式合法、能够相互印证，本院予以确认并在卷佐证。被告未向法庭提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年11月18日，原告张某1与被告银川白云公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，约定：原告购买被告开发建设的银川市××区房屋，总价款538804元，原告应当在2014年12月11日前分2期向被告支付全部合同价款，其中首期房价款200000元应当于2014年11月18日前支付。被告应在2015年6月30日前向原告交付该商品房，因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的所有权证书的，原告有权解除合同，原告不解除合同的，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。2015年4月1日，原、被告签订《补充协议（xxxxx区三期）》，协议确定涉案房屋实测面积为97.13平方米，房屋总价款为534021元，被告退还原告房款4783元。同日，被告向原告交付涉案房屋。后因被告未支付逾期办证期间的违约金，故原告诉至法院，请求判如所请。 另查明，截至原告起诉时，涉案房屋未办理首次登记业务。 本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定及社会公益，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。原告按约向被告支付全部购房款后，被告未能在规定的期限交付房屋并办理房屋权属证书，已经构成违约，应按照合同约定向原告支付相应的违约金。本案中，原被告签订的《商品房买卖合同》中对逾期办证的违约金约定为按日计算，因此每日的违约金都独立起算时效。因原告于2020年8月20日提起诉讼，被告提出诉讼时效抗辩，原告亦未提交证据证实存在诉讼时效中止或中断的情形，故依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，本院支持自2017年8月20日至2020年8月13日期间的逾期办证违约金58208.29元[534021元×0.1‰/日×1090天（2017年8月20日至2020年8月13日）]；2020年8月13日以后的违约金，以534021元为基数，利率为每日万分之一（0.1‰/日）计算至本判决确定的给付之日。协助办理房屋所有权登记，属被告应当履行的合同义务，但被告尚未取得涉案房屋所在楼栋的不动产登记证，事实上暂不能履行该合同义务，故对原告要求办理××区房屋的不动产权利转移登记手续的诉讼请求，本院暂不予支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、被告银川市白云房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张某1自2017年8月20日至2020年8月13日期间的逾期办理房产证违约金58208.29元（暂计至2020年8月13日，2020年8月13日以后的违约金，以534021元为基数，利率为0.1‰/日计算至本判决确定的给付之日）； 二、驳回原告张某1的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费728元（已减半收取），由原告张某1负担88元，由被告银川市白云房地产开发有限公司负担640元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员 张 玮 二〇二〇年十一月十六日 书记员 秦娜娜 附本案适用法律条款如下： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。