甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2018）甘0702民初11613号原告：张掖市住房公积金管理中心。统一社会信用代码：126222004385408021。法定代表人：殷某，系该中心主任。委托诉讼代理人：王某，系该中心职工。委托诉讼代理人：孟某，系该中心法律顾问。被告：强某，男，1982年3月27日出生，汉族，甘肃省张掖市人。（现羁押于金昌监狱）被告：杨某，女，1982年2月24日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住址同上。系被告强某妻子。被告：张掖市金安房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：91620702710258604T。法定代表人:臧某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡某，系该公司售房部职工。委托诉讼代理人：姜某，系该公司法律顾问。原告张掖市住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）与被告强某、杨某借款合同纠纷一案，本院于2018年12月20日立案受理。审理期间，原告申请追加被告张掖市金安房地产开发有限责任公司（以下简称“金安房地产公司”）为本案被告参加诉讼，经审查，原告的申请符合法律规定，本院依法予以准许。之后，因被告强某涉嫌犯罪，本案于2018年12月31日中止审理，因被告杨某下落不明，本院依法向其公告送达了应诉材料并定于2020年4月8日开庭审理。2020年4月8日原告以“全国防控疫情期间，无法到监狱开庭”为由，向本院提出中止审理申请。本院审查后，原告的申请符合法律规定，依法裁定予以准许。现中止事由消除，本案恢复诉讼。本案依法适用普通程序，于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告公积金中心委托诉讼代理人王某、孟某，被告强某、被告金安房地产公司委托诉讼代理人姜某到庭参加诉讼。被告杨某经本院公告传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告公积金中心向本院提出诉讼请求：1.要求判令原告与被告强某签订的《担保借款合同》提前终止，被告强某、杨某立即偿还借款本金292176.39元，利息5804.17元，罚息483.17元，合计298463.73元，并利随本清至借款本息还清之日；2.若二被告不能立即还款，要求处置被告强某、杨某共有的××区住房，所得价款优先偿还借款本息；3.要求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年10月25日，原告甘州管理部与被告强某签订了《住房公积金个人住房担保借款合同》和《房地产抵押合同》，合同约定，被告强某向原告贷款320000元，贷款期限为144个月，贷款利率按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率执行，被告强某、杨某将共同所有的××区的住房抵押给原告。合同签订后，原告委托农行张掖城关支行给被告强某发放了贷款，但被告并未按合同约定还款，截至2018年11月13日欠原告借款本金292176.39元，利息5804.17元、罚息483.17元，合计298463.73元。被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失。被告杨某为被告强某的配偶，应当为被告强某的该笔债务承担共同清偿责任。为维护自身合法权益，原告遂提起诉讼。庭审中，原告变更诉讼请求，要求被告强某、杨某偿还借款本金288370.28元，利息4690.9元、罚息2155.56元，合计295216.74元；并要求被告金安房地产公司对上述欠款承担连带清偿责任。被告强某辩称，对原告的诉讼请求及事实与理由部分均无异议。被告杨某经本院公告合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，亦未应诉答辩。被告金安房地产公司辩称，首先、本案在贷款时设定有物权，按照规定物权优先，原告应该优先处置物权，不足部分再由担保人承担责任。其次、原告提交的合同对担保方的责任没有明显以及特殊字体提示，提醒担保人抵押担保，故被告对本次贷款提供保证责任的意思表示不是其真实的意思表示，被告不应承担责任。再次、在发放贷款以及偿还贷款中，原告存在明显怠于履行其职责以及催收贷款的职责，在怠于履行职责中应当免除或者减轻担保人的责任。第四、原告与被告强某签订的贷款合同被告并不知情，因为担保借款合同没有被告公司的任何签名和公章，对抵押合同被告是基于房产抵押才盖章的。本院经审理查明，被告强某、杨某系夫妻关系。2016年10月17日，被告强某、杨某作为甲方（抵押人），原告甘州管理部作为乙方（抵押权人），被告强某作为丙方（借款人），被告金安房地产公司作为丁方（房屋出售人），三方签订了《房地产抵押合同（契约）》，合同约定：甲方为了强某贷款自愿将坐落在××区的住房抵押给乙方，作为丙方强某贷款的保证，乙方愿意接受该房地产抵押，作为丙方清偿贷款本息的担保；房屋建筑面积114.5平方米，建筑结构为框架，使用性质为住宅，土地使用权期限到2080年11月9日止，该房地产价值409910元；贷款金额32万元，抵押期限从2016年10月17日到2028年10月16日（计144月）；甲方于2016年10月17日将上述房地产抵押于乙方，抵押期间房地产由甲方占管；以预购商品房抵押的（甲方、丙方为同一人），丁方同意在丙方贷款额度内，对丙方向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等），并随借款人逐期还款而相应递减。保证期从丙方与乙方签订的《张掖市住房公积金担保借款合同》生效之日开始，直至丙方取得房地产权利证书，并办妥以乙方为抵押权人的抵押登记手续等。甲乙丙丁在合同落款处签名并按捺或加盖公章。同年10月20日，原告作为权利人就被告强某抵押的房屋在张掖市国土资源局不动产登记中心办理了预告登记。同年10月25日，被告强某作为借款人，被告强某和杨某作为担保人，原告作为贷款人，双方签订了《住房公积金个人住房担保借款合同》，合同主要内容为，被告强某向原告借款320000元，借款期限144个月，借款利率按照中国人民银行规定的住房公积金贷款利率执行，还款方式为等额本息按月还款；担保人以房产抵押为借款提供连带责任担保，担保范围为该合同项下借款的本金、利息、罚息、复息及原告为实现债权的全部费用，担保期限为本合同的借款期限；被告如未按合同约定时间归还贷款本息，原告按人民银行规定，对逾期贷款本金在借款合同利率水平上加收50%的罚息；若被告连续三个月未按约定还款，属房产抵押贷款的按房产抵押合同办理；借款人、担保人恶意违反本合同条款的，原告有权宣布本合同提前终止，要求被告提前清偿借款应付本息（含罚息）等等。次日，原告委托甘州区农行向被告强某发放贷款320000元。之后，被告强某仅偿还部分贷款本息，截止2019年9月24日，被告强某已逾期超过三次未按时还款，共计拖欠贷款本金288370.28元、利息4690.9元（截止2018年11月27日）、罚息2155.56元（截止2018年11月27日），合计295216.74元未偿还。另查明，2016年9月18日，被告强某作为买受人、被告金安房地产公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告金安房地产公司向被告强某出售位于××区房屋，建筑面积为114.5平方米，总价款为409910元；被告强某于2016年9月18日支付首付款89910元，剩余320000元向公积金中心申请贷款支付；双方还约定了其他事项。之后，案涉房屋因向公积金中心贷款由原告作为权利人办理了预告抵押登记，但至今未办理正式抵押，亦未办理产权登记，且案涉房屋现被本院预查封，查封期限为2018年10月23日起至2021年10月22日止。还查明，被告强某因犯寻衅滋事罪、非法拘禁罪、敲诈勒索罪，现羁押于金昌监狱。上述事实，由原、被告当庭陈述及原告提供的住房公积金个人借款合同、结婚证复印件、还款明细、公积金贷款发放单、房地产抵押合同、商品房买卖合同、不动产登记证明及本院依职权调取的房屋查询回执记录等证据予以佐证，足以认定。本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案被告强某因购买房屋，在原告处办理了个人住房贷款，向原告贷款320000元，双方约定被告应按月等额偿还贷款本息，如借款人、担保人恶意违反本合同条款的，原告有权宣布合同提前终止，要求被告提前清偿借款应付本息。根据原告提交的还款明细，被告强某自2018年7月23日后即未按约定偿还贷款本息。根据合同约定，被告的行为已构成违约，原告有权提前终止合同，要求被告一次性偿还剩余贷款及产生的利息。对原告诉讼要求被告强某一次性偿还贷款本息的主张，符合双方的约定，本院依法予以支持。因被告强某、杨某系夫妻关系，贷款系两被告在婚姻关系存续期间由被告强某向原告贷款，并以共同拥有的房屋抵押，故依法应认定为夫妻共同债务，由两被告共同偿还。综上，对原告要求两被告偿还贷款本金288370.28元、利息4690.9元（截止2018年11月27日）、罚息2155.56元（截止2018年11月27日），合计295216.74元，并利随本清的诉讼请求，因符合双方约定及法律规定，本院依法予以支持。关于被告金安房地产公司的担保责任问题及原告主张对被告强某、杨某抵押的房屋进行处置并优先受偿借款本息的问题。本院认为，被告金安房地产公司作为丁方（房屋出售方）在房地产抵押合同（契约）中承诺为被告强某向原告贷款提供无条件、不可撤销的连带责任担保，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，对双方当事人均具有约束力，均应按照合同约定履行各自的义务。庭审中，被告金安房地产公司辩称，因被告强某、杨某将其购买的房屋为贷款提供抵押担保，故原告应在处置抵押房屋后，不足部分由被告承担清偿责任。本院认为，原、被告签订房地产抵押合同后，涉案房屋只是办理了预告登记，时至今日该涉案房屋未办理正式抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条之规定，原告在预告登记期间只是取得了发生抵押权变动的请求权，并未取得现实的抵押权，因本案涉案房屋并未办理抵押登记，抵押权并未设立，故原告无权要求对二被告抵押的房屋进行处置并优先受偿。现被告强某、杨某未按期偿还借款本息，导致合同提前终止，原告作为债权人起诉保证人承担连带清偿责任，于法有据。根据房地产抵押合同的约定，被告金安房地产公司作为担保人，其保证期间自原告与被告强某签订的《张掖市住房公积金担保合同》生效之日开始，直至被告强某取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续。现被告并未取得房地产权证书，且未办理抵押登记手续，故被告金安房地产公司的保证期间尚未超过，其应继续承担连带保证责任。被告金安房地产公司承担连带清偿责任后，有权向被告强某、杨某追偿。关于被告金安房地产公司提出原告在向被告强某催收贷款的过程中存在怠于履行职责的情形，且在被告强某逾期还款后未要求对案涉房屋进行处置，故被告应免除担保责任的辩解。对此，本院认为，根据原告提交的还款明细，被告强某虽然没有按照合同约定的期限按时偿还借款本息，但是原告在被告强某逾期两次未还款时通过提取被告强某公积金的方式扣还贷款本息，2018年-2019年期间被告也在不间断的或者偿还利息或者偿还本金，且原告于2018年12月20日向本院提起诉讼，故原告不存在怠于催要债务行使权利的情形，本院对被告的辩解理由不予采信。被告杨某经本院公告传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其对法律赋予其在诉讼活动中享有相关权利的主动放弃，应承担由此引起的相应法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告强某、杨某于本判决生效后三十日内向原告张掖市住房公积金管理中心偿还借款本金288370.28元，承担利息4690.9元、罚息2155.56元，合计295216.74元（利息、罚息清止2018年11月274日），并利随本清；二、被告张掖市金安房地产开发有限责任公司对上述借款本息承担连带清偿责任；被告张掖市金安房地产开发有限责任公司承担保证责任后，有权向被告强某、杨某追偿；三、驳回原告张掖市住房公积金管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5776元，原告减少诉讼请求后的受理费5726元，由被告强某、杨某负担，被告张掖市金安房地产开发有限责任公司负连带责任。公告费560元，由被告杨某负担。被告负担的受理费、公告费由被告直接付给原告，本院给原告退还50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 长 闫建平审 判 员 王 沛审 判 员 李 娟二〇二〇年十一月四日法官助理 万 英书 记 员 刘晓慧