江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0113民初468号原告：吴伟，男，1987年3月6日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区，现住江苏省南京市栖霞区。原告：林媛，女，1988年9月27日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区，现住江苏省南京市栖霞区。以上两原告共同委托诉讼代理人：吴国皓，江苏苏博律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：郭蓉，江苏苏博律师事务所律师。被告：陈兵，男，1976年12月28日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。被告：赵加丽，女，1978年8月22日出生，汉族，住江苏省南京市玄武区，现住江苏省南京市雨花台区。委托诉讼代理人：何宗义，江苏苏强律师事务所律师。原告吴伟、林媛与被告陈兵、赵加丽经济适用房转让合同纠纷一案，本院于2020年1月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序，由审判员独任开庭进行了审理。原告吴伟、林媛及其委托诉讼代理人吴国皓、郭蓉，被告赵加丽的委托诉讼代理人何宗义到庭参加诉讼。被告陈兵经本院公告送达开庭传票及起诉状副本，未到庭参加诉讼，本案依法缺席进行审判。本案现已审理终结。原告吴伟、林媛向本院提出诉讼请求：1.依法判令两被告协助将位于南京市栖霞区房屋（以下简称案涉房屋）过户登记至两原告名下；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年8月20日，原、被告签署《南京市经济适用住房买卖合同》（以下简称买卖合同）与《南京市经济适用住房买卖合同补充合同》（以下简称补充合同），被告将案涉房屋转让给原告，并对房屋交易价格进行了约定，双方约定发票满5年后过户。协议签署后，原告已支付房款415000元。现案涉房屋过户条件已经成就，特诉至法院，请求判如所请。被告赵加丽辩称，1.两被告于2010年8月27日即已办理离婚，被告赵加丽直至接到法院传票方才得知案涉房屋已被出售；2.两原告在明知案涉房屋产权人包括被告赵加丽的情况下，单独以低于市场价的价格与被告陈兵签署买卖合同，两原告与被告陈兵存在恶意串通之情形，买卖合同应属无效；3.被告赵加丽享有案涉房屋一半产权，被告陈兵无权处分被告赵加丽的产权份额，两原告与被告陈兵签署的买卖合同对被告赵加丽不发生效力。被告陈兵未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，陈兵、赵加丽原系夫妻关系，两人于2002年2月8日登记结婚，于2010年8月27日离婚。2011年1月，陈兵通过与陈某甲分户析产取得位于南京市玄武区平方米的房屋。2011年1月3日，陈兵、赵加丽作为被拆迁人与南京市玄武区住房和建设局签署《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，将通过析产所得房屋交付政府拆迁，两人可申购总面积为206.74平方米的拆迁安置住房。此后，陈兵、赵加丽获得包括案涉房屋在内的三套拆迁安置住房。2014年7月21日，南京栖霞建设股份有限公司（以下简称栖霞建设公司）开具了案涉房屋的销售不动产统一发票，发票载明的房款为245028元。2014年7月23日，陈兵、赵加丽就案涉房屋与栖霞建设公司签署了《南京市房屋买卖契约》。2016年12月9日，陈兵、赵加丽领取了案涉房屋所有权证书，案涉房屋系陈兵、赵加丽共同共有，未约定各自份额。另查明，2015年8月20日，吴伟、林媛（乙方）与陈兵（甲方）经南京馨之房房地产经纪有限责任公司南湾营分公司（丙方）居间签署买卖合同一份，双方约定的主要内容包括：甲方将案涉房屋出售给乙方，房屋转让价款为450000元；乙方于2015年8月20日向甲方支付首付款200000元，于2015年9月30日支付100000元。如乙方无法支付，双方协商处理，于2016年支付甲方50000元，于2017年支付甲方65000元，余款35000元于双方过户时支付；双方约定违约金450000元；双方约定房屋发票满5年后，甲方无条件协助乙方过户不得拖延办理。如不办理则按违约处理，如可提前办理过户双方直接过户；甲方办理房产证、土地证的所有费用由甲方支付，过户时所有费用由乙方支付；双方协商约定，乙方支付丙方中介费8000元，于2015年10月1日前支付。陈兵在买卖合同首部甲方处签署了本人及赵加丽姓名，在合同尾部甲方处仅签署了陈兵一人姓名。2015年9月30日，吴伟、林媛在中介公司见证下与陈兵签署补充合同一份，主要内容为，陈兵确认已于2015年8月20日、9月30日分别收到房款200000元，100000元，吴伟、林媛另应于2018年9月30日当日支付115000元，尾款35000元于过户后支付。上述买卖协议签署时，陈兵向吴伟、林媛出示并交付了案涉房屋的拆迁协议、购房发票及房屋住宅质量保证书、水电卡等材料。2015年8月20日、9月30日，陈兵分别出具了收到房款200000元、100000元的收条。2018年8月22日，陈兵出具了收到房款115000元的收条。在案涉房屋办理产权证书后，陈兵或其亲属将产权证书交付给了吴伟、林媛。审理中，吴伟、林媛表示在签署买卖合同时不清楚陈兵、赵加丽的具体婚姻状况，赵加丽亦未参与买卖的过程，中介告知看见陈兵给赵加丽打电话征求对房屋出售的意见，赵加丽在电话中表示同意。吴伟、林媛另向本院提供了中介公司工作人员刘某出具的书面情况说明一份，在情况说明中刘某表示赵加丽没有签字是因为时间安排不过来，所有事宜由陈兵全权代理，由陈兵签字。庭后，本院通知刘某到庭，刘某表示陈兵当时出示了拆迁协议和购房发票，中介并未与赵加丽直接联系，陈兵曾给赵加丽打电话，赵加丽在电话中同意卖房，中介公司也曾要求陈兵通知赵加丽到场，但陈兵一直以各种理由搪塞。上述事实有结婚及离婚登记证明、离婚协议书、《南京市经济适用住房买卖合同》及补充合同、银行转账记录、收条、销售不动产统一发票、《南京市房屋买卖契约》、不动产权证书、不动产登记资料查询结果证明、《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》、契税减免核定通知书、谈话笔录，当事人陈述及庭审笔录等证据在卷予以佐证，本院依法予以确认。本院认为，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。在本案中，虽然陈兵与吴伟、林媛签署买卖合同时，案涉房屋尚未办理权属登记手续，但案涉房屋系陈兵、赵加丽共同作为被拆迁人拆迁安置所得，案涉房屋的买卖契约、购房发票载明的买受人均系陈兵、赵加丽两人，故案涉房屋应属于两人共有财产。案涉房屋办理权属登记时将权利人亦登记为陈兵、赵加丽两人，且未约定各自份额，陈兵将案涉房屋出售属于对共有财产采取的重大处分行为，应当经过赵加丽同意。根据庭审查明的事实，陈兵、赵加丽早在2010年即办理离婚，陈兵向吴伟、林媛出示的购房发票及拆迁协议载明的权利人均包括赵加丽，买卖合同甲方处也填写了赵加丽姓名，但吴伟、林媛在没有亲自核实陈兵是否取得赵加丽授权，赵加丽是否同意出售房屋的情况下即与陈兵签署买卖合同，未尽合理谨慎注意义务。现吴伟、林媛未能举证证明赵加丽在签署买卖合同时同意售房，也未能举证证明赵加丽事后对陈兵售房的行为进行追认，在赵加丽拒绝办理过户的情况下，吴伟、林媛要求将案涉房屋过户登记至两人名下，不具备履行条件，故对于吴伟、林媛的该项诉讼请求，本院依法不予支持。被告赵加丽辩称吴伟、林媛与陈兵恶意串通以低于市价方式出售房屋，合同应属无效，但未能就此进行举证证明，本院对此不予采信。陈兵经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，依法应当承担对其不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告吴伟、林媛的全部诉讼请求。案件受理费80元，公告费560元，合计640元，由原告吴伟、林媛自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  林志栋二〇二〇年十一月二十八日法官助理唐亚萌书记员杨莉