河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4700号上诉人(原审被告、反诉原告)：杨富晓，男，1966年6月5日出生，汉族，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：杨书凯，北京达略（南阳）律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：段书建，男，1965年12月9日出生，汉族，住河南省镇平县。委托诉讼代理人：梁海龙，河南宛平律师事务所律师。上诉人杨富晓与被上诉人段书建因房屋租赁合同纠纷一案，不服镇平县人民法院（2020）豫1324民初1762号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨富晓及其委托诉讼代理人杨书凯，被上诉人段书建的委托诉讼代理人梁海龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨富晓上诉请求：撤销原判，改判上诉人杨富晓不支付双方已经免除的租金17万元（一审本诉）、并改判被上诉人段书建向上诉人杨富晓支付装修损失40万元（一审反诉）。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人在2017年口头协商一致优惠5万元、2018年口头协商一直优惠5万元、2019年协商优惠7万元，双方对此均无异议。但是本次起诉被上诉人突然改口说拖欠三年租金17万元与事实不符，如果拖欠租金，不可能在两三年之后才说，明显不符合常理和常识。2、一审判决驳回上诉人对房屋装修现值进行鉴定的申请也是错误的。租赁合同约定期限15年，上诉人对房屋装修按照15年的期限投入装修资金近150万元，现被上诉人突然提出解除合同并多次采取关门、骚扰等手段影响上诉人的正常经营，一审认定被上诉人的行为不影响超市经营，适用法律不当。3、一审判决表述偏颇，丧失公正性。一审判决只分析被上诉人的单方陈述，对上诉人的反诉和答辩意见都是简化摘列，评理部分对上诉人的答辩意见只字未提，判决偏颇，无公正性和公信力可言。4、一审判决第二项的17万元租金不应得到支持，已经超过诉讼时效。上诉人不是拖欠租金。即使法院认定拖欠租金，2017、2018、2019年的租金起诉时已经超过了一年的诉讼时效。5、上诉人的装修损失应该得到补偿。按照双方租赁合同第十条的约定，按现在交付，对装修、添置物品作价归甲方。一审判决曲解了该条款的本义，也不符合社会生活的常识。上诉人在租赁涉案房屋时是毛坯房，不具备一般房屋租赁所具备的能够使用的条件。上诉人投入近150万元的资金进行装修，花费巨大，这些装修措施对房屋的整体使用价值提升是极大的。房屋不可分离的装饰装修物已经形成附和。因被上诉人采取实地阻扰经营使用、起诉解除合同的方式提前七年解除租赁，严重违背诚信。上诉人装修房屋是经过被上诉人同意的，是善意添附，被上诉人阻扰房屋使用经营并直接起诉解除合同，存在明显过错，故上诉人在一审反诉中提到的装修现值损失应当得到补偿。请求支持上诉人的上诉请求。段书建辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。1、上诉人与被上诉人之间约定租金明确，不存在租金的减免之说。从2017年4月开始至2020年4月期间上诉人共拖欠17万元（其中2017.4—2018.4应支20万元，欠5万元；2018.4—2019.4应支20万元，欠5万元；2019.4—2020.4应支20万元，欠7万元），上诉人支付房租时仅称资金紧张要求延期支付，没有要求减免，答辩人也没有同意减免。上诉人自2020年4月25日起，亦应按547.95元/天计算租赁费至房屋交付为止。2、一审驳回上诉人提出的房屋装修价值鉴定申请正确。答辩人及其家人未采用关门、骚扰等手段阻挠上诉人的正常经营。双方签订的《房地产租赁合同》第十条第二款明确约定“在双方回收房地产时，双方应共同参与，对于杨富晓装修、添置物品，作价归段书建，段书建不要的，杨富晓可自行拆除……”，现双方解除合同，上诉人停止使用，按照约定对于装修、添置物品答辩人不接收也不需要，可由上诉人自行拆除。一审中上诉人拒绝续租，故无需对装修物作价评估。3、一审判决不存在表述偏颇、裁判不公情况，上诉人的答辩、反诉、质证、辩论等意见在一审判决中均作出了详细描述和记载。4、答辩人要求支付的租金，并没有超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》明确规定诉讼时效为三年，答辩人历年来无数次找上诉人索要拖欠费用，且上诉人拖欠租赁费用一直是处于连续状态，故不存在超过诉讼时效之说。5、上诉人的装修费用不应得到补偿。答辩人的行为不存在违约，答辩人及其家人未采取锁门等方式阻挠超市经营。上诉人本次租赁虽为首次租赁，但答辩人已对房屋墙体做过粉刷，门前道路由答辩人按照村委统一安排缴费修建，水电、消防通道在房屋建设时已完成，不存在上诉人粉刷、修建情况。装饰装修是上诉人为了超市经营需要实施，包括搭建钢构房，与答辩人的房屋主体未形成附和，拆除不影响答辩人房屋主体结构，完全可以拆除。双方合同有明确约定，上诉人不再使用，答辩人不接受装修、添置物，上诉人应自行拆除。段书建向一审法院提出诉讼请求：1.要求依法解除原、被告之间的租赁合同，并将房屋腾出交付原告；2.要求被告支付拖欠的租赁费用186666.67元及利息(利息自应付款之日开始按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清为止)；3.被告承担本案的诉讼费用。杨富晓向一审法院提出反诉请求：1.请求判令段书建赔偿反诉人因不能正常租赁的经营损失20万元、装修损失40万元；2.请求判令段书建支付因擅自提前解除合同的违约金60万元；3.诉讼费、反诉费等费用由被反诉人段书建承担。一审法院查明，2012年4月25日，经段书建、杨富晓协商一致，双方签订《房地产租赁合同》一份，合同约定：段书建将位于镇平县三里河桥西边，车站路南侧，金苑小区东边，建筑面积约3600平方米的六层楼房及空地整体出租给杨富晓使用，由杨富晓进行商业经营。租赁租期为15年，自2012年4月25日起到2027年4月25日止。租赁费按三个阶段计价，每个阶段5年。第一阶段5年，每年年租金为15万元；第二阶段5年，每年租金为20万元；第三阶段5年，年租金为25万元。每年年租金一次付清，签订合同时付清第一年租金，以后每年到期前一个月内付清下一年租金。段书建负责缴纳租赁期间所涉及房地产权及出租方面的税收，杨富晓负责缴纳其经营期间的税费。段书建应保证所出租房屋产权明晰无争议，并提供出租房地产的产权证明，对外界的干扰应出面解决。保证所出租房屋主体结构无安全质量问题。对杨富晓因经营需要改造和装修及搭建临时建筑物，只要不影响房屋主体结构安全，段书建应予准许。杨富晓应及时交纳租金，不得拖欠。在双方回收房地产时，双方应共同参与，对于杨富晓装修、添置物品，作价归段书建，段书建不要的，杨富晓可自行拆除，但应保持房屋完好状态，不得留存物品或影响房屋正常使用，杨富晓不能拆除部分归段书建所有。双方并对房屋安全及应合法经营等事项进行了约定。若段书建违反合同约定或提前收回房屋的，应按照本合同15年租金总额的20%向杨富晓支付违约金，若支付的违约金不足弥补杨富晓因搬迁和停业的损失的，段书建还应承担赔偿责任。若杨富晓违反合同约定或退租，应按照本合同15年租金总额的20%向段书建支付违约金，若支付的违约金不足弥补段书建损失的，杨富晓还应承担赔偿责任。租赁期满，杨富晓在同等条件下有优先承租权，若不在续租，杨富晓应如期交还房屋，搬迁期限为6日，若逾期，应按原日租金的一倍向段书建交纳违约金。因不可抗力导致本合同不能继续履行或造成损失的双方互不承担责任。租金按照实际使用实际计算，不足整月按天计算。不可抗力按照法律规定界定。合同签订后，杨富晓对承租的房屋装修开办超市使用至今。2017年至2019年为双方合同约定的租赁第二个阶段，2017年、2018年杨富晓分别向段书建交纳租金15万元，2019年交纳租金13万元。2020年4月25日至今杨富晓租金未付。双方经多次协商未果。一审法院认为：原被告签订的《房地产租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告均应恪守履行合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。双方在诉辩中对杨富晓未足额交纳租金的客观事实均无异议，且杨富晓明确表示不再承租，现段书建要求解除双方的房地产租赁合同及将房屋腾出交付的请求成立，一审法院予以支持。因考虑今年疫情后复工复产的因素，在双方合同解除后，可酌情适当延长搬迁期限。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”，现段书建要求杨富晓支付拖欠租金的请求，符合法律规定，一审法院予以支持。按照双方合同约定的第二个阶段的年租金为20万元，折算每天为547.95元，2020年4月25日至原告起诉之日为24天，租金应为13150.8元，加上杨富晓未足额向段书建交纳的170000元，共计183150.8元。现原告要求被告支付186666.67元，对超出部分不予支持。在双方的合同中约定，段书建负责缴纳租赁期间所涉及房地产权及出租方面的税收，本案杨富晓举证证实替段书建代为缴纳的房产税2000元应从所欠租金中予以扣除。因双方没有迟延支付租金后是否应支付逾期利息的约定，故段书建要求杨富晓支付逾期租金利息的请求，一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经承租人同意装饰装修，租赁期间届满或合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。法律意义上的附和是指动产与不动产结合后，动产成为不动产的重要部分，非毁损或变更其性质而不能分离。庭审中，杨富晓明确表示没有存在形成附和的建筑物，且当事人在租赁合同明确约定，在双方回收房地产时，双方应共同参与，对于杨富晓装修、添置物品，作价归段书建，段书建不要的，杨富晓可自行拆除，但应保持房屋完好状态，不得留存物品或影响房屋正常使用，杨富晓不能拆除部分归段书建所有。故杨富晓反诉要求段书建赔偿其装修损失40万元的请求，无事实及法律依据，一审法院不予支持。双方确因房屋租赁问题发生争执，但该争执不足以造成杨富晓超市的停业，故杨富晓反诉请求段书建赔偿其因不能正常租赁的经营损失20万元因无事实根据，一审法院不予支持。因杨富晓不能证实段书建在本案中存在违约的情形，故杨富晓反诉请求段书建支付因擅自提前解除合同的违约金60万元，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，判决如下：一、解除原告段书建与被告杨富晓之间的租赁合同；杨富晓应在本判决生效后一个月内将房屋腾出交付段书建；二、限被告杨富晓在本判决生效后十日内支付原告段书建租赁费用为181150.8元;三、驳回原告段书建的其他诉讼请求；四、驳回被告杨富晓的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4550元，减半收取2275元，反诉费15600元，减半收取7800元，共计10075元。由被告杨富晓负担9731元，原告段书建负担344元。二审中，上诉人杨富晓申请证人郭某出庭作证，证言主要内容为：“我与杨富晓是朋友关系，从2015年春节我跟他年年一起到房东段书建家看望，我们带的礼物到他家，他们互相谈生意情况，我去了以后就没有听到关于拖欠房租的事情，还有他们当时谈的时候，段书建问生意怎么样，杨富晓说那个地方偏僻生意不好，段书建说2017年房租还按之前，所以从2017年开始房租就少了，2015年和2016年没有听说房租拖欠的问题，2017年春节开始段书建说房租要少点儿，少五万，2018年我也去了，段书建说房租还按上几年，2019年我也去了，杨富晓说生意不好，让再少一点儿，又少了两万”。段书建的质证意见为，不属于新证据，证人陈述的内容不客观真实，所陈述的内容与上诉人所说的内容不一致，证人与上诉人是朋友关系，有利害关系，证人证言有可变因素，不能作为定案依据。本院认为，证人与杨富晓系朋友关系，证人证言可变性大，且无其它证据相印证，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，关于租金数额的认定问题，段书建与杨富晓签订书面《房地产租赁合同》，该合同中明确约定租金金额及支付方式，其中2017年、2018年、2019年的租金应为20万元，故杨富晓应当按照合同的约定的金额支付租金。杨富晓上诉称双方口头协商减免租金，但所提交的证据不足以证明其主张，段书建也并未明确表示放弃上述三个年度的租金，故杨富晓的该条上诉理由不成立，本院不予支持。关于诉讼时效问题，2012年4月25日的《房地产租赁合同》第三条约定“租赁租期为15年，自2012年4月25日起到2027年4月25日止。租赁费按三个阶段计价，每个阶段5年。第一阶段5年，每年租金为15万元；第二阶段5年，每年租金为20万元；第三阶段5年，年租金为25万元。每年年租金一次付清，签订合同时付清第一年租金，以后每年到期前一个月内付清下一年租金”。从该约定内容看，双方约定的租金支付方式为每年租金分别支付，每年到期前一个月内付清下一年租金，即每年的租金的支付属于定期给付之债，每一期租金支付均可成立独立请求权，每一年租金的诉讼时效应自其支付期限届满时起开始计算，即每年的租金的诉讼时效期间应自4月25日起计算。《民法通则》第一百三十六条规定“下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的”。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”。根据上述法律规定，2017年租金的诉讼时效原本应为一年，但2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》开始施行，2017年租金的诉讼时效期间尚未满一年，故应适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年的诉讼时效期间，因杨富晓下欠2017年的租金5万元，段书建应当在2020年4月25日前起诉主张权利，而段书建于2020年5月19日向法院起诉主张已经超过三年的诉讼时效期间，故对该期间的租金本院不予支持。段书建诉称多次向杨富晓主张其所欠付的租金，但并未提交证据证明，本院不予采信。杨富晓下欠的2018年租金5万元、2019年租金7万元，因段书建起诉并未超过三年的诉讼时效期间，故杨富晓应仍承担偿付上述12万元租金的责任，加上自2020年4月25日至段书建起诉之日的租金13150.8元，扣减杨富晓代为交纳的房产税2000元后，杨富晓仍应向段书建支付131150.8元租金。杨富晓上诉称17万元租金全部超过了诉讼时效，与法律规定相悖，本院不予支持。关于装修费用的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，双方对于合同解除后装饰装修物的处理有约定，即《房地产租赁合同》第十条第二款“回收房地产时，双方共同参与，按乙方停止使用现状交付。对于乙方装修、添置物品，作价归甲方。甲方不要的，乙方可自行拆除，但应保持房屋完好状态，不得留存物品或影响房屋正常使用，乙方不能拆除部分归段书建所有。”本案系段书建起诉请求解除合同，杨富晓同意解除合同，故应按照双方的合同约定处理装饰装修物，杨富晓请求判令段书建对装修损失予以补偿无依据，本院不予支持，杨富晓请求鉴定房屋装修现值已无必要，本院亦不予支持。杨富晓上诉称段书建阻挠了超市的正常经营，证据不足，本院不予支持。杨富晓上诉称一审判决表述偏颇、丧失公正性，经本院审查，一审判决书中对于杨富晓的答辩意见、反诉意见均予以引用表述，并通过对双方当事人提交的证据全面审查认定案件事实并作出裁判，杨富晓的该条上诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持镇平县人民法院（2020）豫1324民初1762号民事判决第一项、第四项；二、撤销镇平县人民法院（2020）豫1324民初1762号民事判决第三项；三、变更镇平县人民法院（2020）豫1324民初1762号民事判决第二项为：杨富晓在本判决生效后十日内支付段书建租赁费用131150.8元；四、驳回段书建的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4550元，减半收取2275元，反诉费15600元，减半收取7800元，共计10075元，由杨富晓负担9395元，由段书建负担680元。二审案件受理费9500元，由杨富晓负担8645元，由段书建负担855元。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  郭林慧审判员  高 璐二〇二〇年十一月十九日书记员  宁亚楠