山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初4060号原告：姜振清，男，1981年5月7日出生，汉族，户籍所在地青岛市李沧区，现住青岛市李沧区。原告：蒋丹丹，女，1984年4月6日出生，汉族，户籍所在地青岛市李沧区。两原告共同委托诉讼代理人：江雨，青岛李沧联兴法律服务所法律工作者。被告：青岛东耀房地产开发有限公司，住所地青岛市李沧区兴城路**，统一社会信用代码：91370200MA3N6XY02X。法定代表人：朱辉松，职务董事长。委托诉讼代理人：法挺，上海段和段（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程培文，上海段和段（青岛）律师事务所实习律师。原告姜振清、蒋丹丹与被告青岛东耀房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人江雨，被告委托诉讼代理人法挺、程培文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姜振清、蒋丹丹向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告转让GB00101-3#楼幢2单元1501室住宅/商铺行为无效；2.请求依法判令被告向原告双倍返还定金人民币6万元；3.请求依法判令被告向原告支付因此次维权，原告支出代理费4000元；(以上合计人民币64000元)；4.本案诉讼费及相关费用由被告承担。庭审中,原告撤回第3项诉讼请求。事实与理由：原告与被告于2020年3月29日签定由被告提供的《商品房认购书》，约定将被告开发的青岛越秀·天悦海湾GB00101-3#楼幢2单元1501室住宅/商铺转让给原告方，原告依照合同条款向被告支付定金人民币3万元。后原告向青岛市李沧区不动产交易中心查询得知：被告在转让前已经将上述不动产抵押给银行。根据《中华人民共和国担保法》第49条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”的规定，抵押人未经抵押权人同意处分不动产的构成无权处分，上述转让行为应认定为无效，被告构成违约。原告依据《中华人民共和国合同法》向被告要求解除合同并主张损害赔偿时，被告以种种理由推诿。青岛东耀房地产开发有限公司辩称，一、由于原、被告签订《商品房认购书》后原告无正当理由逾期未与被告签订《商品房买卖合同》及支付购房款，且在被告向原告送达催告函后仍拒绝履行相关义务，被告已依法解除与原告签订的《商品房认购书》，因此，原告的诉讼请求没有任何事实及法律依据。《商品房认购书》（以下简称“认购书”）第二条和第三条明确约定，原告应于2020年4月5日前前往青岛越秀·天悦海湾销售中心与答辩人签署正式《商品房买卖合同》（以下简称“预售合同”），并于当日支付涉案房屋的购房款，但原告至今未按约履行上述义务。在被告向原告送达《关于签署及付款的催告函》后其仍然拒绝履行相关义务，被告遂向原告送达了《解除通知书》（以下简称“解约函”），双方签订的认购书于解约函送达原告之日已经被依法解除，原告应就认购书的解除承担相应的违约责任，其无权基于认购书主张答辩人承担相关责任，因此，原告的诉讼请求没有任何事实及法律依据。二、认购书在法律性质上属于预约合同，非房屋转让合同，双方基于认购书不存在所谓的“转让行为”，原告以被告的“转让行为”未经抵押权人同意为由主张合同无效或撤销合同，没有任何事实及法律依据。认购书第三条明确约定，原告应于2020年4月5日前前往青岛越秀·天悦海湾销售中心与被告签署正式预售合同，认购书的合同目的系双方约定在未来一定期限内订立正式合同，其法律性质属于预约合同。因此，双方基于认购书不存在所谓的“转让行为”，原告以被告的“转让行为”未经抵押权人同意为由主张合同无效或撤销合同，没有任何事实及法律依据。三、被告并未隐瞒涉案房屋上存在抵押的事实，被告在与原告签订《商品房认购书》时已经履行了相关告知义务，并且上述情况将在双方签署的预售合同中予以明确约定。退一步讲，即便双方之间存在房屋转让关系，即使在涉案房屋转让时原告对涉案房屋上是否存在抵押不知情，双方签订的相关合同的效力依照法律规定也不受任何影响，因此，原告主张没有任何事实及法律依据。首先，被告已经在售楼处的显著位置摆放了《商品房买卖合同（预售）》的范本，其第二章第四条明确记载了该商品房上存在抵押，抵押登记日期为2019年6月17日，债务履行期限：2019年5月16日-2023年5月16日；《商品房认购书》“声明”部分明确约定，原告在签订《商品房认购书》时应该已经详细阅读了被告在现场公示的《商品房买卖合同（预售）》的范本等文件，对上述文件的具体内容及各项权利义务均已经知悉且自愿同意接受。上述事实均证明被告在与原告签订认购书时已经履行了相关告知义务，而且如上所述，双方签订的认购书为预约合同，而非为正式的预售合同，涉案房屋上存在抵押的事实将在双方签署的预售合同中予以明确的约定，被告并未隐瞒上述情况。其次，原告在诉状中所援引的《中华人民共和国担保法》第四十九条之规定早已被《中华人民共和国物权法》第一百九十一条所修改，另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的相关规定，退一步讲，即便双方之间存在房屋转让行为，即使被告的处分行为未经抵押权人的事先同意，根据区分原则，作为原因行为的买卖合同的效力也不因此受到任何影响。再次，原告主张被告双倍返还定金的前提是双方签订的认购书合法有效，而原告诉请认定认购书无效或撤销认购书，其诉讼请求之间相互矛盾，且其主张也没有任何事实及法律依据。综上所述，原告的诉讼请求没有任何事实及法律依据，请求贵院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对以下证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证：原告提交的商品房认购书、预收房款专用收据、青岛市不动产登记信息、结婚证；被告提交的商品房认购书、抵押情况现场公示照片、催告函、EMS物流签收凭证、通知书。当事人有争议的证据和事实为：原告提交与被告工作人员刘冰的微信聊天记录2页，以证明原告曾向被告要求退订金，但被告否认房子已抵押。被告表示真实性无法确认，且从聊天内容看，2020年4月5日合同约定的签约缴费期限届满，原告才提出房产抵押的问题，该证据不能证明原告在签订认购书时不知晓土地被抵押的事实。被告未在规定期限内对证据提出异议，对该微信聊天记录的真实性本院予以确认。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系。2020年3月29日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订商品房认购书，双方约定，本物业单位名称为青岛越秀·天悦海湾GB00101-3#楼2单元1501室，建筑面积106.87平方米，销售单价18856.4元/平方米，总房款按暂测面积计算为2015184元，本物业优惠方式为悦秀会会员优惠99.5%×认筹优惠98%×促销折扣99%-好房劵购房优惠20000。声明：(1)甲方自行开发建设的位于青岛市李沧区的商品房已具备销售条件，乙方已经充分了解了该商品房有关情况，包括但不限于售价、建筑面积、套内面积、平面间隔、规划用途、装修标准等，乙方自愿认购上述甲方开发的该商品房。(2)甲方已将待签的《商品房买卖合同(预售)》及其补充协议等相关法律文件(下统称“商品房买卖合同”)在销售现场公布，乙方在签订本《商品房认购书》时已详细阅读甲方提供的《商品房买卖合同(预售)》、《按揭须知》及《前期物业管理服务协议》等相关法律文件，甲方已对条款作详细说明，乙方对于前述文件的具体内容及各项权利义务均已经知悉且自愿同意接受。第一条定金乙方须于签署本《商品房认购书》时付清定金30000元作为签订《商品房买卖合同》及履行本《商品房认购书》的担保。第二条付款方式乙方选择商业贷款方式按揭付款，乙方签订本《商品房认购书》后，须于签署《商品房买卖合同（预售）》当日付清首付房款（总房款的30.03%，含定金）即605184元，除首付房款外，余下房款1410000元乙方申请办理商业性按揭贷款手续。乙方应于2020年4月5日前或甲方另行书面通知的日期（以先到的日期为准）按本《商品房认购书》第四条第2款的要求持相关资料前往青岛越秀?天悦海湾销售中心，按甲方提供的、已在现场公示的文本签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议及附件等相关法律文件。若乙方未按约履行第一条之第四条任何一项及第六条第1款的约定，则视为乙方根本性违反本《商品房认购书》，甲方有权（1）解除本《商品房认购书》，没收乙方支付的定金，并将该商品房重新出售予任何第三方而无需向乙方发出通知……。协议同时约定了其他权利义务。原告于合同签订当日支付被告定金30000元。2020年4月5日，原告在与被告工作人员刘冰沟通过程中告知刘冰，“我从房产中心查不到我们这个楼的预售证，查到另外一个预售证下面的几栋楼几乎全部抵押了，所以你们这个房子也不敢买，我要求退定金”。涉案房产抵押给交通银行股份有限公司青岛分行，设定时间为2019年5月16日，结束日期为2023年5月16日。被告解释称对于签订正式房屋买卖合同的购房人，抵押权人均配合办理了相应的抵押登记注销手续，不会对购房人的权利产生任何影响，但对此没有证据提交。被告在庭审中提交了现场公示情况的照片。照片显示，在售楼处现场的展示柜处，放置有营业执照、商品房预售方案、抵押合同、承诺、青岛市新建商品房预售资金监管协议等文件。原告认为商品房认购书为被告提供的格式合同，其中免除本方义务、加重对方义务的条款无效，且本案中已经抵押的事实作为重大事项应载入合同，原告在签署认购书时对抵押事实并不知情。原告表示，其于4月初至李沧区房地产交易中心查询时得知房产被抵押，但未提供书面材料。被告确认，除售楼处现场的公示照片外，无其他证据证明已充分告知了原告房屋被抵押的事实。2020年4月27日，被告向原告发出《关于签署商品房买卖合同及付款的催告函》，告知原告在多次催告后仍未按商品房认购书的约定与被告签订预售合同及支付全部购房款，并函告原告于2020年4月30日前（或本催告函送达后3日内）到被告处办理预售合同签约手续及付清全部购房款，逾期未前来办理，被告将依据《商品房认购书》的约定解除与原告签订的《商品房认购书》，并将另行出售该房屋，且不予退还已交定金。原告于2020年4月28日签收该催告函。本院认为，两原告与被告签订的《商品房认购书》，是当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因为当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，涉案楼盘是否存在抵押，直接影响买卖双方的合同目的能否实现，该合同条款的约定对买受人是否作出购买意向具有重大影响，作为享有优势地位的开发商应当对该重要条款向购房人作出明确告知。《商品房认购书》是双方当事人就房屋买卖事宜达成初步意向的体现，该认购书中被告仅以“声明”的形式载明“甲方已将待签的《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议等相关法律文件在销售现场公布，乙方在签订本《商品房认购书》时已详细阅读甲方提供的《商品房买卖合同（预售）》、《按揭须知》及《前期物业管理服务协议》等相关法律文件，甲方已对条款作详细说明，乙方对于前述文件的具体内容及各项权利义务均已经知悉且自愿同意接受。”但从被告提供的照片来看，被告仅能证明售楼现场展示了相关文件资料，而不能证明被告在签订认购书前对购房合同中的相关条款向原告做了充分合理的说明。由于房产存在抵押，购房人的合同目的能否实现存在不确定性，不能排除购房人所能预见到的潜在风险。由于双方在签订认购书后，双方对被告提供的格式合同中足以影响合同目的能否实现的重要条款存在争议，导致双方最终未能签订商品房买卖合同，该原因不能归责于任何一方，故本案不适用定金罚则，接受定金的一方当事人即被告应当原额返还定金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告青岛东耀房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告姜振清、蒋丹丹定金30000元。二、驳回原告姜振清、蒋丹丹的其他诉讼请求。案件受理费1400元（原告已预交），减半收取700元，由原告负担350元，由被告负担350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 慕 雪二０二０年十一月二日书记员 孙淑飞