北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0107民初23438号原告：尚俊英，女，1976年9月30日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：赵亮，上海大邦律师事务所律师。被告：北京天鸿铭基房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街******。（统一社会信用代码：911100005514184386）法定代表人：王强，董事长。委托诉讼代理人：净晶，女，1984年10月17日，住北京市通州区。被告：重庆天骄爱生活服务股份有限公司北京分公司，住所地，住所地北京市石景山区苹果园南路**院**楼**434iv>（统一社会信用代码：91110105099449712F）法定代表人：王强，负责人。委托诉讼代理人：于冬梅，女，1994年11月27日出生，住北京市门头沟区。原告尚俊英与被告北京天鸿铭基房地产开发有限公司（以下简称天鸿铭基公司）、重庆天骄爱生活服务股份有限公司北京分公司（以下简称天骄公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告尚俊英及委托诉讼代理人赵亮、被告天鸿铭基公司委托诉讼代理人净晶、被告天骄公司委托诉讼代理人于冬梅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚俊英向本院提出诉讼请求：1、判令被告依据法律规定及双方签订的《北京市商品房预售合同一（商业、办公等非住宅类）》及其交付原告的《房屋质量保证书》约定立即修复原告购买的涉案房屋墙体渗漏水问题，达到质量合格标准，并保证原告对涉案房屋的正常使用；2、判令被告赔偿原告因交付房屋时墙体存在渗漏水不能实际使用涉案房屋到实际修复合格，达到原告能正常使用条件期间的经济损失，包括但不限于原告已交付的房屋物业管理费17001元＋未缴纳的两年以上的物业管理费（17001元／年×2年＝34002元）＋三年的房屋冬季取暖费（84元／平米／年×54．47平米×3年＝13726．44元）＋房屋经济收益的预期利益（房屋租金3．5元／平米／天×54．47平米×1095天＝208756．275元）各项费用之和的经济损失273485.715元；3、判令被告依法补偿因交付涉案房屋时就因房屋存在质量问题使原告不能正常使用给原告造成的涉案房屋价值折损费（总房价款2242817元／40年×3年=56070．425元×3年＝168211.275元）；4、被告承担本案诉讼费及其他诉讼发生的一切费用。事实和理由：2015年11月1日，原告尚俊英与被告北京天鸿铭基房地产开发有限公司（以下简称：被告1）签订合同编号：Y1800243的《北京市商品房预售合同一（商业、办公等非住宅类）》（以下简称：《预售合同》），约定原告购买被告1开发并销售的位于北京市石景山区苹果园交通枢纽商务区1地块商业金融项目用地嘉行广场商业金融项目－2层－208（54．47平米）套内面积27．49平方米（以下简称：涉案房屋）。约定房屋总价款2242817元，签署预售合同后原告向被告1支付了涉案房屋的全部购房款。2018年1月22日原告已取得所购涉案房屋的京（2018）石不动产权第0011141号《不动产权证书》，房屋权利人尚俊英即原告。2016年11月19日，被告1向原告发出《入住通知书》，告知原告办理入住手续。2016年11月19日，原告即配合被告1进行了房屋接收；交纳了涉案房屋的所需缴纳的税、服务费、印花税、登记费；交纳了第一年度的物业管理费等；与被告1签订了《北京市前期物业服务合同》；领取了《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《嘉行中心商业金融项目临时管理规约》。2016年12月初，原告接收房屋后不久，即发现自己所购的涉案房屋墙体有渗漏水，地面也有，地面也有积水马上找到涉案房屋的物业管理公司，即重庆天骄爱生活服务股份有限公司北京分公司（以下简称：被告2）进行了报修。十几天后，原告到涉案房屋处查看漏水问题的修复情况，并计划对涉案房屋进行装修施工。没曾想，原已报修的渗漏水问题不仅没有解决，反倒是房屋的墙体、屋顶都在滴水，房屋地面也积存了大量的水。见此情况，原告再次找到被告2要求尽快解决原告所购房屋的渗漏水问题。但是，此后，被告1及被告2一直未予处理。为此，原告多次找被告1及被告2反映上述问题，希望尽快解决涉案墙体渗漏水的问题。但至2018年底被告1、被告2也未解决。由于涉案房屋的渗漏水问题，导致原告自收房后一直对涉案房屋不能正常使用，原告已签订的《房屋水路改造合同》被迫停止施工；原告原计划经营的计划也暂停实施。2018年11月19日，原告向被告1发出书面的“赔偿申请”；2018年11月23日，原告又与相邻购房人共四人共同委托北京市义博律师事务所，向被告1正式发出书函，要求被告1对涉案房屋渗漏水问题彻底进行解决，以使原告能够对涉案房屋正常使用。2018年11月30日，被告1通过北京市义博律师事务所向包括原告在内的相关业主《回函》，回函内容“????????...，我司十分重视以上业主反馈的问题要求，已组织相关专业人员进行实地查看并了解了相关情况，将及时与业主进行沟通并积极配合，解决有关问题。但此后被告1并未实际兑现回函承诺，也未就解决墙体渗漏水问题与包括原告在内的相关业主进行沟通。时至今日涉案房屋渗漏水的问题一直未得到解决，原告的损失一直延续发生，原告特诉诸法律，依法请求法院判令被告1及被告2立即彻底解决涉案房屋的渗漏水问题，并赔偿由此给原告造成的经济损失，以维护原告的合法权益。被告天鸿铭基公司答辩称：2016年11月19日交房时没有质量问题也没有渗漏水问题。2018年11月左右，确实有漏水的情况，公司及时组织人进行维修，已经修好了，到今年业主也没有找过，今年业主突然提起诉讼，不知道为什么。有质量问题肯定是要维修的，原告主张的经济损失没有法律及合同依据不认可。被告天骄公司答辩称：房屋买卖问题及房屋质量问题不涉及到我公司。接到报修后，物业方向开发商反映质量问题，也进行了调解，尽了物业公司的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：2015年11月1日，出卖人天鸿铭基公司与买受人尚俊英签署《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1800243），约定：该商品房房屋坐落为：石景山区苹果园交通枢纽商务区Ⅰ地块商业金融项目用地嘉行广场商业金融项目-2层-XX（以下简称“涉案房屋”），出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。第十八条，保修责任。（二）该商品保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。2016年6月7日，尚俊英向天鸿铭基公司支付涉案房屋的房款1242817元，2016年11月19日，尚俊英按揭借款支付房款1000000元。2016年11月19日，尚俊英交纳涉案房屋2017年1月1日至12月31日的物业费17001元。2016年11月19日，天鸿铭基公司向尚俊英发出《入住通知书》，告知尚俊英办理-XX号房屋的入住手续。同时交付的还有《房屋质量保证书》、《房屋使用说明》、《嘉行中心商业金融项目临时管理规约》。天骄公司提交2016年11月19日涉案房屋的业主接房验收表，载明交付房屋时墙面及顶棚无问题。2018年1月22日，尚俊英取得所购涉案房屋的京（2018）石不动产权第0011141号《不动产权证书》，房屋权利人尚俊英。天骄公司提交2018年11月8日的会议纪要载明：关于苹果汇项目施工阶段遗留问题，天鸿铭基公司与天骄公司达成如下共识：对于质保期内发生的问题（以入住时验房单问题及保修期报修记录为准），由原质保单位完成维修，原质保单位拒不维修，由开发单位扣除质保金，寻找第三方进行维修。对于质保期内的工程遗留问题，由原质保单位进行维修，如原质保单位拒不维修，由开发单位责成其进行解决，必要时同样采取扣除质保金寻找第三方的方式进行维修。对于物业公司已自行承担并完成的遗留工程维修，由开发单位成本部和原质保单位共同确认，物业公司维修成本由原质保单位质保金中扣除，由开发单位拨付物业公司。现阶段显现工程遗留问题显示：11、B208屋顶结构漏水有室外并流入，质保期未到原单位维修；现阶段显现客户问题，3、208顶渗水，质保期内，原单位解决。2018年11月19日，尚俊英向天鸿铭基公司书写赔偿申请，其称交接房屋后，发现屋顶和侧墙渗水质量问题，始终没有得到维修，要求给付相应的损失赔偿，包括需要上缴的物业费、供暖费及房屋应得的租金。2018年11月23日，尚俊英向天鸿铭基公司发律师函，要求开发商及物业对涉案房屋污水渗漏问题进行解决。2018年11月30日，天鸿铭基公司对此作出回函，我司十分重视以上业主反馈的问题及要求，已组织相关专业人员进行了实地查看并了解了相关情况。将及时与业主进行沟通并积极配合、解决有关问题，希望有关业主予以积极配合。2019年6月15日，天骄物业维修工作单显示：涉案房屋保修内容：下雨时侧墙、顶子漏水，右边锁打不开。完成时间2019年6月15日。2020年5月29日，天鸿铭基公司出具苹果汇涉案房屋的现场勘验及情况说明，勘验人为天鸿铭基公司，其对止水螺杆、地面、排、地面、喷淋管道、墙角、墩布池、管道接口、采暖管道、冷凝水管、自来水管道进行检查，均无漏水现象。结论为：涉案房屋现场墙顶地均干燥，无水痕；室内各类管道均按图施工，无漏水现象。天鸿铭基公司对可能存在的漏水点全部仔细排查，确认涉案房屋现场墙顶地均干燥，无水痕；室内各类管道均按图施工，无漏水现象。特此说明。本案审理过程中，本院工作人员前往涉案房屋进行勘察，涉案房屋已无漏渗水现象。庭审中，经本院释明后，各方均不对涉案房屋是否仍存在渗水点申请鉴定。关于租金损失：2018年8月7日，尚俊英和其邻居B207业主共同委托装修公司进行B207、B208的水路改造。尚俊英提交B207于2018年6月12日签订的商业用房租赁合同，证明租金损失为每平米每天3.5元。庭审中，天鸿铭基公司主张涉案房屋渗水是由于楼上109号房屋的问题，109号房屋已经修复完毕，涉案房屋就不存在问题了，渗漏水问题已于2018年底维修好，后面也没有再漏渗水了。天骄公司主张维修不属于物业服务合同的范围，物业不是质保单位，与物业公司无关。庭审中，尚俊英提交2020年8月5日北京市石景山区苹果汇大厦（嘉行中心）地下二层）地下**发生渗水的新闻报道房屋所在楼宇防水存在问题。二被告主张该次渗水与涉案房屋无关。上述事实，有双方当事人庭审笔录、《商品房预售合同》、票据、不动产权证、入住通知单、函、回函等证据为证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。尚俊英与天鸿铭基公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称：预售合同）是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方预售合同约定，该商品保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。根据天骄公司2018年11月的会议纪要及附件可知，尚俊英所购涉案房屋在交付后存在渗水问题，天鸿铭基公司应当对此进行修复。天鸿铭基公司主张已经修复完毕，并提交现场勘验及情况说明证明其对涉案房屋进行排查无漏水现象，尚俊英对此不予认可，但未提供相应的证据证明涉案房屋仍存在渗漏水的情况，经本院释明后，亦不申请对涉案房屋的渗漏水点进行鉴定，故对于尚俊英要求被告修复涉案房屋墙体渗漏水问题，达到质量合格标准，并保证原告对涉案房屋的正常使用的诉求，本院不予支持。对于尚俊英主张物业管理费、取暖费的诉求，非预售合同约定的内容，与本案非同一法律关系，本院不予处理。尚俊英主张房屋贬值损失，其未提供证据证明，对此，本院不予支持。对于尚俊英主张预期利益的损失，因渗漏水对涉案房屋的使用产生影响，本院结合被告的过错程度、渗漏水对涉案房屋的影响程度、涉案房屋所在地的租金价格等因素予以确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下：一、北京天鸿铭基房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付尚俊英预期利益损失五千元；二、驳回尚俊英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7926元,由尚俊英负担7876元（已交纳）,由北京天鸿铭基房地产开发有限公司负担50元(于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 张鸣二〇二〇年十一月二十六日法官助理 郭浩书 记 员 史彤