广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初12082号原告（反诉被告）：广州粤企创客空间有限公司，住所地广东省广州市花都区花城街曙光路**电信营业综合楼**整层，统一社会信用代码91440101304328558Q。法定代表人：冯伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨丽华，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：林境威，广东聚方律师事务所律师。被告（反诉原告）：郝天学，男，1970年10月31日出生，汉族，住山东省济宁市任城区，委托诉讼代理人：陈庆新，广东金科律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐静怡，广东金科律师事务所律师。原告广州粤企创客空间有限公司（以下简称创客公司）与被告郝天学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案受理。被告郝天学于2020年8月20日向本院提起反诉。本院依法适用简易程序，2020年9月18日公开开庭合并进行了审理。原告创客公司的委托诉讼代理人杨丽华，被告郝天学的委托诉讼代理人徐静怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告创客公司向本院提出诉讼请求：1.判令郝天学向创客公司支付拖欠的租赁费用22069.29元及其延迟付款违约金暂计2000元（以22069.29元为基数，按每日万分之五标准计算，自应交之日起计至清偿之日为止）；2.判令郝天学向创客公司支付违约金38880元；3.诉讼费用由郝天学负担。创客公司于2020年9月18日变更第1项诉讼请求为：1.判令郝天学向创客公司支付租金18000元及其延迟付款违约金暂计2000元（以18000元为基数，按每日万分之五标准计算，自2020年5月6日起计至清偿之日为止）；2.判令郝天学向创客公司支付水电费3664元。事实和理由：郝天学与创客公司于2019年8月1日签订《房屋租赁合同》，约定：郝天学向创客公司承租位于花都区××街××号电信营业综合楼8楼物业，租赁期限二年，租金按月预交，每月5日或5日以前，郝天学须将当月租金汇至创客公司指定银行账户，负担租赁期内水电费等费用。至2020年6月28日，郝天学拖欠创客公司租金、水电费等总计21664元。创客公司多次催告，郝天学不予理睬。创客公司于2020年6月30日发函解除合同，要求郝天学尽快履行付款义务，但郝天学仍然无视合理要求。被告郝天学辩称，请求驳回创客公司的全部诉讼请求。事实和理由：创客公司要求违约金没有法律依据。1.依据国家在疫情期间出台的政策及法律法规，新型冠状病毒引发的疫情属于不可抗力。合同履行环境改变，郝天学有权要求变更合同，逾期支付租金不应认定违约。郝天学基于疫情影响，经营存在困难，在房东已减免创客公司部分租金下，郝天学多次要求创客公司减免部分租金，但创客公司拒绝。郝天学唯延期支付3月和4月的租金至2020年5月，尚欠6月租金。2020年6月28日，创客公司强行断水断电，导致合同不能继续履行，双方解除合同，郝天学不应承担违约责任，但郝天学同意在押金中扣减6月租金及拖欠的水电费。2.依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）的通知》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没按约定期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。被告郝天学向本院提出反诉请求：1.判令创客公司向郝天学退回押金20966元；2.判令创客公司向郝天学支付延期退回押金的利息（以20966元为基数，按每日万分之五标准，从2020年7月1日计至退回款项之日止）；3.诉讼费用由创客公司负担。郝天学于2020年9月18日变更第1、2项反诉请求为：1.判令创客公司向郝天学退回押金19216元；2.判令创客公司向郝天学支付延期退回押金的利息（以19216元为基数，按每日万分之五标准，从2020年7月1日计至退回款项之日止）。事实与理由：郝天学与创客公司于2019年8月1日签订《房屋租赁合同》后，缴纳租赁押金38880元及水电押金2000元。2020年初至今，新型冠状病毒引发疫情，对郝天学经营造成重大影响，资金周转非常困难，收入锐减。房屋所有权人广东广信通信服务有限公司对建筑物实行减免部分租金政策，郝天学多次向创客公司提出要求减免部分租金，但创客公司以各种理由拒绝。郝天学多次协调无果，唯延期支付租金至2020年5月。创客公司于2020年6月28日对办公室断水断电，7月2日更换门锁，导致郝天学未能正常经营，唯同意解除合同。双方当事人于2020年7月3日办理交接手续，郝天学要求创客公司退回押金，但遭创客公司拒绝。郝天学不应承担违约责任，扣除6月租金18000元及1-6月的水电费3664元后，创客公司应向郝天学退还押金19216元。创客公司于6月28日断水断电并锁门，当日向郝天学发出通知，应自7月1日向其返还押金税金，自该日起计付利息。原告创客公司辩称，请求驳回郝天学的反诉请求。事实与理由：郝天学及广东省茅鹿源销售有限公司（以下简称茅鹿源公司）于2020年6月23日向创客公司发送解除合同通知书，称创客公司多次违反约定，郝天学决定提前解除租赁合同，当时未提及疫情影响，可以看出郝天学属于主动违约。郝天学于2020年3月承租曙光路75号102号铺，2020年7月搬出8楼写字楼，2020年8月承租7楼写字楼。茅鹿源公司于2020年7月还赞助某晚宴。可见，郝天学经营状况良好，2020年不仅没有萎缩，反而有扩张承租。郝天学随即承租同一栋写字楼七楼，也反映郝天学不存在因疫情导致周转困难的情形。聊天记录可知，郝天学仅是询问房东是否减免租金，如果房东减免2个月租金，要求免除租金，而当时房东确实没有确认减免租金。郝天学私下改造房屋，还有墙的裂缝，没有按要求恢复原状。原告创客公司为证明本诉及反诉主张，提供证据：1.不动产权证；2.《房屋租赁登记备案证明》；3.《房屋租赁合同》；4.《房租催缴通知单》；5.《关于解除双方的告知函》；6.《解除合同通知书》；7.《律师函》；8.微信记录；9.电费对账单；10.《来访人员登记表》；10.照片。被告郝天学为证明本诉及反诉主张，提供证据：1.收据；2.微信记录；3.《关于的补充合同》。经审理查明：坐落于广州市花都区××街××号的不动产系案外人广东广信通信服务有限公司（以下简称广信公司）所有。广信公司向创客公司出租位于上述房产的主楼八楼（部位及附楼一楼部分），2019年7月3日办理房屋租赁合同登记备案。创客公司（出租方，甲方）与郝天学（承租方，乙方）于2019年8月1日签订《房屋租赁合同》，约定：甲方向乙方出租上述地址的八楼用于办公，建筑面积300平方米。第三条关于租赁期、租金及费用支付，约定：租赁期两年，自2019年8月1日起至2021年7月31日，第一年租金单价每月每平方米60元（含物业管理费），月租金18000元，按月预缴，每月5日或以前，根据甲方出具的付款通知书，乙方将下月租金汇至甲方指定银行账户。租赁期间因使用房屋的水、电等费用由乙方承担。若由甲方向水、电等公用事业公司代付上述费用，则乙方在收到甲方的收费通知后7天内付清；如逾期7日未能清付的，属严重违约，甲方有权单方解除合同，乙方在收到甲方解除合同通知之日起5日内将房屋交还甲方。乙方应在签订合同同时向甲方交纳水电费周转金2000元，交纳相当于2个月租金的租赁保证金38880元。甲方应在租赁期满或合同解除/终止之日起30天内且乙方无违约行为时，将保证金无息退回乙方。若根据合同规定，乙方应当支付违约金或承担赔偿责任，则甲方有权从保证金中直接扣除相应金额。乙方应在接到甲方通知后7天内，补足被扣除的保证金。第十条关于合同的变更、终止和解除，约定：10.1合同有效期内，发生不可抗力，使合同无法履行，或者甲乙双方协商一致的，允许解除或变更合同。10.2乙方拖欠/逾期支付甲方租金、租赁保证金、租赁税费等费用累计达15日以上的；乙方未按时交纳水电费、卫生费、管理费、物业维修费等各项费用，逾期15日以上或未按时交纳金额达到与首期租金等额的，甲方有权单方解除本合同，收回租赁房屋，没收租赁保证金或其他相关保证金，并要求乙方承担违约责任及经济赔偿责任。第十一条关于违约责任，约定：11.2租赁期内，甲方无故提前终止或解除合同或因甲方违约导致合同终止或被解除的，除按第十条承担违约责任外，还应双倍返还租赁保证金。11.3乙方未按照合同约定交纳租金和合同第三条所述各项费用的，每逾期一天，应按照应交而逾期未交金额的万分之五向甲方支付违约金，但上限不超过租赁保证金；当本款违约金达到上限时，甲方有权解除合同。租赁期限内，乙方无故提前终止或解除本合同或因乙方违约导致合同终止或被解除的，除按第十条承担违约责任外，还应再支付与租赁保证金数额等额的违约金给甲方。同时，乙方的装修投入，包括与租赁房屋形成附合的装饰装修物等无偿归甲方所有。第十二条关于不可抗力，约定：合同所称不可抗力，是指地震、台风、水灾、火灾、战争以及其他合同各方不能预见，并且对其发生和后果不能防止或不能避免且不可克服的客观情况。合同任何一方因不可抗力不能履行或不能完全履行合同义务时，应当在不可抗力发生之日起15日内通知另一方，并向另一方提供由有关部门出具的不可抗力证明。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，受影响方部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。迟延履行合同后发生不可抗力的，不能免除责任。如果因不可抗力的影响致使合同中止履行60日或以上时，甲方有权决定是否继续履行或终止合同，并书面通知乙方。第十五条关于合同生效及其他，约定：合同自双方签字盖章之日且甲方法定代表人出具《授权委托书》之日起生效。甲乙双方因履行合同或合同有关的一切通知都必须按照合同中的地址，以书面信函形式或双方确认的传真或类似的通讯方式进行。如使用挂号信件或特快专递，通知日期即为邮件寄出日期并以邮戳为准。甲方地址系花都区××街××号广信综合楼八楼，乙方地址系山东省济宁市任城区洸河路107号绿景园小区5号楼3单元405号。合同另约定其他事项。创客公司于2019年8月1日及9月20日出具收据，收取郝天学水电周转金2000元，押金20880元、18000元。郝天学方通过微信，2020年6月22日向创客公司提出“决定解除租赁合同，承租期到2020年7月31日止”，2020年6月23日向创客公司发出《解除合同通知书》，提出“解除合同时间为2020年7月31日，已缴纳2个月租赁押金和水电押金，不再缴纳6月和7月房租和水电费，待7月31日后双方再进行交接和费用结算”。创客公司于2020年6月23日发出《房租催缴通知单》，向郝天学催缴6月租金18000元。创客公司委托广东聚方律师事务所于2020年7月6日通过快递方式向郝天学发出《律师函》，2020年7月7日由他人代签收。王文弟和刘敏明于2020年7月9日签字确认截止2020年7月9日电表数据。广信公司（出租方，甲方）与茅鹿源公司（承租方，乙方）于2020年3月24日签订《房屋租赁合同》，约定：甲方向乙方出租位于广州市花都区曙光路X号X号商铺用于办公，建筑面积162平方米，租赁期三年，第一年月租金21222元；2020年7月7日签订《关于的补充合同》，约定：双方于2020年3月24日签订《房屋租赁合同》，甲方给予乙方减免2020年2月1日至2020年2月29日租金21222元。乙方承诺，不以任何理由拖欠租赁期内的租金，直至合同期满，保证在租赁合同期内继续承租，直至合同期满。如违反以上承诺，乙方同意于违约当月内补缴上述第一条款已减免的租金金额，并按原合同条款承担相关违约责任。创客公司提供《关于解除双方的告知函》和寄件信息，显示：创客公司于2020年6月28日提出自该日解除《房屋租赁合同》，停止供水供电，收回租赁房屋，督促郝天学于2020年7月4日前搬离房屋，补交欠缴费用及违约金，恢复西卫生间原状。经查询无物流信息。郝天学不确认证据三性，提出未收到该告知函。创客公司提供《来访人员登记表》，显示：2020年2月24日至3月25日，数十人到访茅鹿源公司进行应聘面试等。郝天学不确认证据三性，认为系由创客公司单方制作该登记表，登记事由大部分是面试，不能证明经营不受影响。在诉讼过程中，创客公司与郝天学确认：郝天学租赁物业作为茅鹿源公司的办公室；郝天学已支付2020年5月31日前的租金，未支付2020年6月租金18000元及2020年1月至6月水电费3664元；创客公司未退还郝天学的水电费周转金及押金；郝天学于7月3日交接钥匙和场地；认可2020年7月3日解除合同。创客公司主张：每月5日前缴纳下月租金；郝天学于2020年7月9日核对水电费后搬走物品，现仅有一台电脑。广信公司于2020年7月20日通知其减免2020年2月的半个月租金17500元。其依据合同第3条、第10.2条、第11.3条主张郝天学逾期支付租金的违约金及依据合同第11.4条主张郝天学提前解除合同的与租赁保证金等额的违约金。如不能同时主张不返还押金及另支付与租赁保证金等额的违约金的，其主张不返还押金38880元。郝天学抗辩：虽合同约定每月5日前缴纳下月租金，但实际履行中是每月5日前支付当月租金；创客公司于2020年6月28日断水断电，6月30日向其发出解除合同通知书，其没有收到该解除合同通知书，7月2日更换门锁，7月9日核对水电费，其仍未撤离全部物品。疫情对各行各业都造成影响，其没有证据提交以证明其租赁物业受疫情影响及其程度。即使其承担违约责任，创客公司主张标准过高，已主张延迟支付租金的违约金，不应重复要求支付与租赁保证金等额的违约金。本院认为，创客公司与郝天学签订的《房屋租赁合同》，依法成立，具有法律约束力。双方当事人的争议焦点，本院归纳及综合评判如下：一、郝天学是否受不可抗力影响而导致合同不能继续履行的问题经查：1.郝天学租赁物业作为茅鹿源公司的办公室，创客公司提供茅鹿源公司另于2020年3月24日向广信公司租赁同栋楼宇的一楼商铺三年，月租金21222元；提供《来访人员登记表》显示茅鹿源公司于2020年2月24日至3月25日因招聘面试数十人次。郝天学主张其受新型冠状病毒引发的××疫情影响而经营困难，没有且怠于提供证据证明，与创客公司提供证据反映的情况也不相符，本院不予采纳。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定，“当事人对……反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定，“依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。……当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任”。郝天学没有且怠于提供证据证明受不可抗力影响而导致合同不能继续履行，应当承担举证不能的后果。二、郝天学的违约行为及其违约责任的问题经查：1.《房屋租赁合同》约定每月5日或以前将下月租金汇至指定账户，创客公司主张每月5日前缴纳下月租金，与合同约定的一致。郝天学抗辩，实际履行中是每月5日前支付当月租金，没有提供证据加以反驳，应当承担举证不能的后果。2.郝天学确认未支付2020年6月租金18000元，即自2020年5月6日起逾期支付该月租金，应当自该日起按照约定支付逾期支付租金的违约金。合同约定，未按照约定交纳租金的，每逾期一天，按照应交而逾期未交金额的万分之五支付违约金。创客公司主张以18000元为基数，按每日万分之五标准计算违约金，符合合同约定。在诉讼过程中，创客公司与郝天学认可《房屋租赁合同》已于2020年7月3日解除，该逾期支付租金的违约金，自该日起已缺乏合同作为基础，创客公司主张继续按照合同约定支付逾期支付租金的违约金，本院不予支持。经核算，郝天学自2020年5月6日至2020年7月2日，逾期支付租金58日的违约金为522元（18000元×0.0005/日×58日）。创客公司主张逾期支付租金违约金超出522元的部分，本院不予支持。3.郝天学没有提供证明受不可抗力影响而导致合同不能继续履行，不具有单方解除权。郝天学在约定租赁期限届满前，通过微信于2020年6月22日向创客公司提出提前解除合同，次日再发出《解除合同通知书》，其行为已违反合同约定。4.合同法第一百一十五条规定，“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。《房屋租赁合同》第三条约定，郝天学无违约行为的，无息退回保证金，如应支付违约金或承担赔偿责任，创客公司有权从保证金中直接扣除相应金额。第10.2条约定，郝天学违约的，创客公司有权没收租赁保证金，并要求承担违约责任及经济赔偿责任。第11.2条约定，创客公司违约导致合同终止或解除的，除承担违约责任外，还应双倍返还租赁保证金。第11.4条约定，郝天学违约导致合同终止或解除的，除承担违约责任外，还应再支付与租赁保证金数额等额的违约金给创客公司。上述约定中，租赁保证金作为债权的担保，给付租赁保证金一方不履行债务的，无权要求返还，收受租赁保证金的一方不履行债务的，应当双倍返还，具有定金性质。5.合同法第一百一十六条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。在诉讼过程中，创客公司明确，如不能同时主张不返还租赁保证金及另支付与租赁保证金等额的违约金的，其主张不返还租赁保证金38880元，为此，其主张另支付与租赁保证金等额的违约金，本院不予支持。6.郝天学逾期支付租金及提前解除合同，双重违约。创客公司依照约定主张不返还租赁保证金。郝天学反诉主张以押金抵扣租金及水电费以及返还剩余押金及其利息，不符合合同约定，本院不予支持。三、水电费的问题经查：郝天学向创客公司缴纳水电费周转金2000元，确认未支付2020年1月至6月水电费3664元，应当继续支付余款1664元。创客公司主张水电费3664元，超出1664元的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款、第一百一十五条、第一百一十六条、第一百一十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郝天学于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州粤企创客空间有限公司支付2020年6月租金18000元；二、被告郝天学于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州粤企创客空间有限公司支付逾期支付租金的违约金522元；三、被告郝天学于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州粤企创客空间有限公司支付2020年1月至6月的水电费1664元；四、驳回原告广州粤企创客空间有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告郝天学的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费682元，由原告广州粤企创客空间有限公司负担529.5元，被告郝天学负担152.5元；反诉案件受理费140元，由反诉原告郝天学负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二〇年十一月二十五日书记员  曹国阳