浙江省磐安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0727民初897号 原告：黄军华，男，汉族，住磐安县。 委托代理人：陈军，浙江九段（磐安）律师事务所律师。 委托代理人：陈**，浙江九段（磐安）律师事务所实习律师。 被告：曹中华，男，汉族，住磐安县。 委托代理人：骆澜，浙江近真（磐安）律师事务所律师。 委托代理人：陈伟康，浙江近真（磐安）律师事务所律师。 第三人：陈华北，男，汉族，住磐安县。 原告黄军华与被告曹中华、第三人陈华北房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，由审判员陈伟卫适用简易程序独任审理，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告黄军华及其委托代理人陈军、陈**、被告曹中华的委托代理人骆澜、陈伟康及第三人陈华北到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄军华诉称：原告与被告在2019年签订一份编号为0000178号的房地产买卖协议（以下简称178号房屋买卖协议），该房位于金华××路××＃××室。合同约定转让总房价为人民币123万元。在原告按约定转让房地产登记后，被告并未按照约定支付购房款。嗣后被告将案涉房屋转让给第三人宋旭平，转让金额为180万元，溢价部分为被告未及时支付房款造成原告购房款的损失。原、被告之间房屋买卖合同事实清楚，证据充分、被告未履行合同义务，应承担法律责任，原告为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼，诉讼请求：1、判令被告曹中华向原告支付购房款123万元及违约金（违约金从2019年11月6日起按月利率2%计算至2020年7月5日为19.68万元，此后违约金按月利率2%计算至实际履行完毕之日止）；2、判令被告赔偿原告迟延支付购房款所造成的损失57万元；3、本案诉讼费由被告承担。 被告曹中华辩称：1、原告黄军华并非该涉案房屋所有权人，其嗣后亦未取得所有权，原告出卖该房屋构成无权处分并明知其自始不能履行出卖人主要义务，合同无效。纵观涉案房屋所有权移转过程，即张伟军、沈建清转移所有权于第三人陈华北，再由陈华北转移所有权于被告，最终由被告转移所有权于宋旭平，原告并非该房屋登记所有权人。根据我国物权法规定，不动产登记是物权归属确权的依据，是不动产物权变动的生效要件，故此原告出卖并非登记于其名下的房屋，属于无权处分。2、原、被告于2019年11月6日签订的178号房屋买卖协议中约定的123万元交易价格是为了方便后续被告获得更高的二手房贷款而有意虚高形成的，并非当事人真实意思表示，系双方通谋虚伪表示，应为无效。3、该房屋买卖真实的交易合同应当是2019年11月6日被告与第三人签订的约定价款为85万元并经过房产交易所备案（备案号为P369417号）的《浙江省二手房买卖合同》。被告的交易对象为该房登记所有权人即第三人陈华北，原告仅为撮合被告与第三人进行房屋交易的居间人。4、从房款资金流转过程上看，第三人陈华北为房屋部分价款的受领人。被告因缺乏购房资金经原告介绍向案外人王汝平借款54万，将其中的35万直接抵偿了第三人陈华北与王汝平的借款，该35万元是被告支付给第三人陈华北购房款的一部分，说明房屋实际出卖人为第三人陈华北，与原告无关。后续被告与第三人存在的未付房款的履行义务，应该由第三人陈华北主张，与原告无关。5、针对原告主张被告将案涉房屋转让给案外人宋旭平，转让金额为180万元产生溢价57万元，这不符合事实，转让金额实际上为120万，不存在房屋溢价；且该交易价格符合市场行情，没有恶意串通损害原告权益。 第三人陈华北陈述：1、我仅是名义上登记的房屋所有权人，房屋实际控制人是原告黄军华；2、我与王汝平之间的债务已经结清，就该房屋转让的交易过程及细节，包括价款等事项我都不知情也不参与。 经审理查明： 2019年5月20日，原告黄军华和案外人张伟军、沈建清、金华市中泰房地产经纪有限公司签订《房地产买卖协议》一份，拟以115万元的价格购买本案房产，因房产涉及查封等原因，双方买卖房屋未能成交。2019年6月30日，经再次协商，原告以102万元的价格购买本案房产。为支付购买前述房产的第一期付款，2019年9月12日，原告黄军华和第三人陈华北以借款人名义向王汝平借款35万元，并由原告黄军华书写借款内容方式出具借条一份，该借条载明“今向借到人民币35万元，借款利息按月3分计算，定于2019年11月12日归还”等内容。原告黄军华通过第三人陈华北向案外人张伟军、沈建清交付第一期房款35万元用以还清买卖房产的按揭贷款，剩余房款67万元至本案受理日止尚未支付。因原告自身名下有多套房产，为规避相关税款和便于银行贷款，在买卖协议中约定，原告有权要求案外人张伟军、沈建清指定将房产过户至第三人陈华北名下，2019年9月18日，该房产过户至第三人陈华北名下。在该次买卖房产中，双方房地产买卖协议约定价格为102万元，在房管部门过户登记备案交易价格为200万元。 原告黄军华购买该房产后，为能及时还清债务，积极寻找买家。原告找到本案被告后，双方协商购买本案房产相关事宜，因房产名义登记权利人陈华北为购买本案房产尚欠王汝平35万元债务即将到期，2019年11月4日，经结算该笔债务，由原告黄军华书写借款内容方式重新向王汝平出具借条一份，被告曹中华作为借款人、原告黄军华作为担保人，该借条载明“今向借到人民币54万元，借款利息按月2分计算，定于2019年12月4日归还”等内容。 2019年11月6日，原告黄军华、被告曹中华、吴春荣（金华市中泰房地产经纪有限公司负责人）签订《房地产买卖协议》一份，将前述原告黄军华购买的房产转让给被告曹中华，该协议约定“甲方（黄军华）自愿将坐落于金华××路××＃××室房产转让给乙方（曹中华）；转让总房价为123万元，签订协议后，由乙方付甲方5万元作为购房定金，若双方均按约履行，该款项用来抵充第一期房款；乙方购房款分两次付清，于2019年11月6日前支付第一期房款54万元，第二期于该宗房产交接时付清余款69万，甲方同意乙方在二手房按揭贷款到位后即支付余款，贷款不足部分由乙方自行解决，放款到位后故意拖延付款的，每逾期一日，由乙方向甲方给付上述房地产总价款日千分之三的滞纳金；该房于乙方付清全部房款日前由甲方交付乙方使用，同时乙方结清应支付甲方的所有房款”等内容。同日，第三人陈华北将本案房产过户给被告曹中华。签订房地产买卖协议和办理过户登记手续前后，被告曹中华未向第三人陈华北实际支付购房款。在该次买卖房产中，双方房地产买卖协议约定价格为123万元，在房管部门过户登记备案交易价格为85万元。 2020年3月26日，被告曹中华将本案房产以120万元的价格出售给案外人宋旭平，并办理过户登记手续。在该次买卖房产中，双方实际成交价格为120万元，在房管部门过户登记备案交易价格为180万元。案外人宋旭平于2020年3月26日支付房款54.7万元，2020年5月29日分三笔支付房款65.3万元。 2019年12月20日，因个人资金周转和偿还王汝平处借款需要，被告曹中华将本案房产抵押给案外人张耘豪向其借款50万元，当日，被告将其中10万元用于归还王汝平处借款，20.16万元转至其个人名下其他账户，支付给原告黄军华1.3万元。 2020年3月26日，被告曹中华收到案外人宋旭平交付的第一笔购房款54.7万元后，向张耘豪转账还款50万元。2020年5月29日，被告曹中华收到案外人宋旭平（方章文）交付的第二次购房款65.3万元后，向王汝平转账还款485588元。 因购房款未及时支付，案外人张伟军、沈建清于2020年5月26日将本案原告黄军华诉至金华市金东区人民法院，经审理该院出具的（2020）浙0703民初1968号民事判决书，判决“黄军华于判决生效之日起十日内支付张伟军、沈建清购房款67万元及相应逾期付款违约金”。原告黄军华于2020年8月5日诉至本院要求被告支付房款及相应损失。 以上事实由编号为0000178的《房地产买卖协议》、备案号为P369417的《浙江省二手房买卖合同》、（2020）浙0703民初1968号民事判决书、借条、银行个人账户明细、当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，经庭审本案争议焦点有以下几点： 焦点一、本案买卖房产的双方当事人，即出卖方是原告黄军华还是案外人陈华北的问题。被告辩称为不动产权属登记权利人原为陈华北，在金华市房××市场管理所合同备案的《浙江省二手房买卖合同》载明的出卖人“陈华北”，故应当认定第三人陈华北为原房产权利人。经本院庭审调查，结合相关证据，本院依照金东区法院生效裁判文书认定的案件事实，认定原房屋权利人张伟军、沈建清将房产出售给原告黄军华，而不是第三人陈华北，在该份房地产买卖协议中明确约定了“将房产过户至陈华北名下”，而原告黄军华和第三人陈华北之间并无买卖房产合意及存在外在表现形式的证据，第三人陈华北也自认不是本案房产的实际权利人。被告答辩的权利人应为第三人陈华北，而非原告黄军华的主张，本院不予采纳。综前所述，本案房产实际权利人应为原告黄军华，而非登记权利人陈华北。 焦点二、房地产买卖协议和浙江省二手房买卖合同哪一份是买卖双方当事人真实意思表示，即本案买卖房地产应受哪一份合同约定的权利义务进行约束的问题。本院认为，从合同文本上看，本案所涉原、被告签订于2019年11月6日编号为0000178号的《房地产买卖协议》相较于第三人陈华北与被告签订的成交价格为85万并备案的房屋买卖合同（备案号为P369417号）在合同主要权利义务条款、价款支付方式、税费负担、房屋交付方式、违约责任承担等方面约定的更加明确、充分，关键条款信息系手写形成，而备案合同系格式文本打印，关于房屋交易的关键信息约定不明或空白。从成交价款及借款数额上看，123万成交价格符合同地段同时段二手房交易价格，在《房地产买卖协议》中约定的第一期购房款54万也与被告基于买房向王汝平借款54万在借款数额上相互印证。房款支付方式约定一次性支付85万不符合本案被告在房屋交易过程中需向案外人借款的事实，与中介公司、第三人就该房屋交易过程的陈述不相符，也不符合二手房交易习惯。原告就备案合同约定价款85万是基于避税考虑、有意压低的交易价格的解释符合交易双方利益，本院予以采纳。就被告辩称123万交易价格是为方便被告贷款而有意虚高形成的，系双方通谋虚伪表示的辩解，无证据予以证明，本院不予采纳。综合本案证据及当事人陈述，本院认为《房地产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，对双方当事人具有拘束力。 焦点三、本案购房款已履行金额及违约计算问题。本院认为，一、关于已付购房款。1、原、被告以借条方式向出借人借款，用以抵销原告和第三人陈华北向同一出借人的借款，而原告和第三人陈华北的该笔借款系用于购买本案房款的首付款，原告在买、卖该处房产时均积极参与了借款的结算，根据该笔借款的借款用途和还款相关时间、金额要素，应将被告向案外人王汝平的还款视为履行支付房款的义务。借条载明借款金额为54万元，还款金额为585588元。54万元的借款金额是在出具借条时，对原告和陈华北向案外人负债的结算，与房地产买卖协议载明的第一期付款54万元能形成互证。还款585588元是被告履行自己为借款人的借款义务，除了54万元外的金额超出了原被告签订房地产买卖协议时的预见范围，不应计入购房款。2、原、被告在买卖房产过程中，被告给原告转账打款1.3万元，在原告不能证明该笔钱款非房款的情形下，应视为房款。结合前述，本院认为被告曹中华已履行购房款付款义务金额为55.3万元。二、关于违约金。在《房地产买卖协议》中约定“乙方（被告）购房款支付方式分贰次付清。于2019年11月6日前由乙方支付第一期房款给甲方（原告）计人民币54万元，最后该宗房产交接时余款人民币69万元甲方同意乙方约在银行贷款到位日前付给甲方……乙方不能按期付清房款，每逾期一日，由违约方向对方给付上述房地产总价款的千分之三滞纳金”。因原告全程参与了本案房产的多次买卖及相关手续的办理，对于被告的资金状况及房款的去向相对清楚，因本案被告未将涉案房产进行抵押贷款，在缺少充分证据证明明确的履行第二期付款义务时，应由负责举证义务方承担相应的不利后果，结合本案的交易时间，将被告将房屋出售给第三人之日为宜，即便该次购房款也是分两期履行，第一期2020年3月26日为54.7万元，第二期2020年5月29日为65.3万元，由于被告在接收第一期购房款后未用于积极支付本案购房款，而作其他用途，故应将逾期付款违约金从2020年3月26日次日起计算。 焦点四、原告主张的迟延付款造成损失57万元损失应否支持问题。本院认为，1、原告主张损失57万元系基于备案合同中的备案价款180万元，而结合本案房产交易的多次交易习惯和案外人实际支付120万元购房款，应认定被告曹中华和案外人买卖房产的实际成交价格是120万元，而非备案合同载明的180万元。2、合同履行具有相对性，双方对于各自需要履行的义务、享有的权利应基于合同的约定，损害赔偿金的主张需要客观存在实际的损失，在没有合同约定和实际损失的情形下，原告的主张缺少法律和事实的依据，故本院不予支持该部分诉讼请求。 综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、被告曹中华于本判决生效之日起十日内支付原告黄军华购房款677000元； 二、被告曹中华于本判决生效之日起十日内支付原告黄军华逾期付款违约金94780元（违约金以677000元为基数自2020年3月27日起按月利率2%标准计算至实际履行之日止，暂计算至2020年10月26日止）； 三、驳回原告黄军华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费11386元（已减半由原告预缴），由原告黄军华负担5627元，被告曹中华负担5759元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 陈伟卫 二〇二〇年十一月二日 法官助理 叶佩武 代书记员 吴帅帅