河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初440号原告张春根，男，汉族，现住信阳市浉河区。委托代理人李胜霞、许东辉，河南豫申律师事务所律师，特别授权。被告信阳市浉河区教育体育局。住所地信阳市浉河区申城大道信阳市第一高级中学院内。法定代表人王天安，该局局长。委托代理人崔涛，河南冠南律师事务所律师，一般授权。委托代理人周建国，浉河区教体局副局长，特别授权。原告张春根与被告信阳市教育体育局房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张春根及其委托代理人李胜霞、许东辉，被告信阳市教育体育局委托代理人崔涛、周建国均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张春根诉称，原告于2002年12月27日与被告的二级机构原浉河河区区勤工俭学管理站签订了《浉河河区区教育局汇源宾馆租赁经营合同书》，被告将位于信阳市浉河河区区新华东路的信阳市浉河河区区汇源宾馆（河区为信阳市浉河河区区教育宾馆，以下简称“教育宾馆”）出租给原告经营。租赁期限为2003年2月1日至2008年1月30日止。合同履行期间原告与与被告的二级机构原浉河河区区勤工俭学管理站于2006年7月16日签订了《租赁补充协议》，将宾馆租赁期限在原租赁期限基础上延长13年，即从2008年2月1日起延长至2021年1月31日止。原告与被告于2010年1月30日又签订了《协议书》，将宾馆租赁期限在原租赁期限基础上再延长9年，即从2021年1月31日起延长至2030年1月31日止。根据《浉河河区区教育局汇源宾馆租赁经营合同书》第十四条的约定，租赁期满有价值部分可由双方协商作价转让给甲方。因客观原因，经双方协商对原教育宾馆进行了大量的改造、扩建、重新装修。按照2002年12月27日双方签订的《浉河河区区教育局汇源宾馆租赁经营合同书》约定，当时移交给原告经营管理的资产范围包括：信阳市新华东路原四小门面楼即1号楼（除一楼门面房外）客房部、餐饮部（包括一楼两间大厅）及其原有设备、设施（早已损耗、淘汰）。原告在承租期间改造、扩建、重新装修等新增和添附的不动产、及动产设施设备如下：1、新增建筑面积约：4460平方米，其中2009年新建2号楼七层约3560平方米，2017年初将1号楼与2号楼之间原餐饮部由一层增至三层，增加面积约900平方米。2、2006年7月开始，原告对原四小门面楼客房部、餐饮部进行了全面装修，特别是对消防设施设备进行升级改造。3、2010年在2号楼客房部新添电梯一部。4、2016年对2号进行了重新装修，2017年春上对1号楼（含门头）和餐厅进行了重新装修。5、新增一个大会议（配备有3台小型中央空调）和一个小会议室，一个大餐厅，配备有办公桌椅、会议音响设施和炊餐具若干。6、现有客房及主要设备情况：客房115间，72间为新增客房（在2号楼），其中标间93个，单间22个；每个房间配备有空调、电视机和电热水器，共有35型挂式冷暖空调125台，TCL电视机72台，创维电视45台；60升电热水器115台；标间配备1.2米床2张，单间配备1.8米床1张；每间客房配备家具、床上用品若干。2019年4月，原告与被告协商解除双方的租赁合同，关于经济补偿事宜，被告建议原告诉讼解决。根据原告、被告签订的协议书、相关文件及公平公正原则，被告应回购原告租赁期间对信阳市浉河河区区教育宾馆新增和添附的不动产、及动产，并补偿原告没有经营期间的经济损失。综上所述，为了维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请求：1、依法解除双方之间签订的《浉河河区区教育局汇源宾馆租赁经营合同书》、《租赁补充协议》和《协议书》；2、判决被告对信阳市浉河河区区教育宾馆新增和添附的不动产、及动产设施进行回购，具体数额待评估后确定。3、判令被告对原告下余10年经营年限的经营损失暂计20000000.00元给予补偿。被告信阳市浉河河区区教育体育局辩称，原告起诉我们解除合同，我们局里研究认为需要通过法定流程才能解除。把固定资产评估后再做决定。对于具体面积以及工程造价，以评估机构的材料为准。对于原告有没有合法手续，我们还需要核实。对于整改的事实，当时我们给予了一定的优惠，整改的费用回收时局里不应再承担。原告说的拖欠的餐饮费住宿费，我们庭后可以和原告对账。原告主动提出解除合同，我们认为下余年限的收入不应再做计算。对有些问题我们还需要回局里开会进行研究，之后才能给予答复。经审理查明，原、被告于2002年12月27日签订了《浉河河区区教育局汇源宾馆租赁经营合同书》，约定由原告张春根承租浉河河区区教育局汇源宾馆，租赁周期五年，租金92万元，另就其他相关权利义务进行了约定。2006年7月16日双方签订了《租赁补充协议》，将原告对浉河河区区教育宾馆的租赁期延长至2021年1月31日，从2008年2月1日起租赁费每年192000元。2010年1月30日双方又签订了《协议书》，约定由原告张春根投资对教育宾馆内的烟囱、锅炉房进行改造并新建一所配套附属楼，占地面积不超过420平方米，建筑面积不超过2700平方米，所有建设费用均由原告承担，改造后的烟囱、锅炉房和新建附属楼所有产权归被告浉河河区区教育局所有，如原告改造后的烟囱、锅炉房和新建附属楼房手续不齐备、质量不合格、没有安全保障，被告只认可信阳市规划局审批的2009-011号《临时规划许可证》规定面积（306平方米）的建筑物，超出此面积的建筑物，原告无条件拆除，因此造成的损失，由原告自己承担;在租赁期限内，如遇政策性拆迁，在有拆迁补偿金的前提下，被告可按认定的新建附属楼房面积和拆迁方实际对新建附属楼房的拆迁赔偿款乘以原告剩余承租年限除以20年之后的金额补偿给原告，赔偿金剩余部分归被告所有；新建附属楼房的装饰和设备增添，原告应首先草拟方案和预算单，报经被告同意后，由原告投资实施，被告不承担任何费用，租赁合同期满后可自然移动的设备、设施有价值的部分，由双方协商作价转让；为鼓励原告对教育的投资，被告同意租赁期限延长至2030年1月31日，租金从2010年1月31日起变更为每年22万元。另查明，原告张春根系信阳市监狱干警，因不允许公职人员从事经商活动，导致原告无法继续租赁经营教育宾馆，经与被告协商双方同意解除租赁合同，关于经济损失事宜，被告建议原告诉讼解决。2019年5月23日，信阳市浉河河区区教育体育局出具（2019）80号文件，成立浉河河区区教育宾馆资产清算核实领导小组，负责在充分保障国有资产不受损失的前提下，按照《租赁经营合同书》及相关政策规定进行清算、核实、回收。原告起诉至本院。再查明，经双方共同选定的审计和资产评估机构出具的司法鉴定意见书认定，信阳万象会计师事务所出具的万象专审字[2020]第12号鉴定意见书鉴定意见为：委托方未提供2016年成本、费用支出原始票据，本意见书未反映2016年的营业收入和利润总额。经审核、计算，2017年-2019年营业收入和利润总额，按两总方法反映如下：（一）按开具发票金额计算的营业收入和利润总额。开具发票的营业收入（营业额）为4653201.49元，减去成本、费用等支出3225698.76元，得出利润总额为1427502.73元。（二）按银行账户收入流水计算的营业收入和利润总额。银行账户收到的营业收入（营业额）为4969898.85元，减去成本、费用等支出3225698.76元，得出利润总额为1744200.09元。信阳誉华宏大联合资产评估事务所出具信誉宏评报字[2020]第120号评估报告书评估结论为：（一）房屋建筑物评估价值4345460.83元。具体有自建房1号楼大会议室一层，面积180平方米，评估值264747.95元；自建房1号楼餐厅、会议室二层，面积196.48平方米，评估值288990.03元；自建房1号楼大餐厅三层，面积320.65平方米，评估值471613.16平方米；自建房2号楼七层，面积2706.14平方米，评估值3320109.68元。（二）房屋装饰装修评估价值3842402.26元；（三）经营利润（净利润）评估价值：1、按开具发票金额计算的营业收入和利润总额，2020年1月1日-2030年1月31日期间经营利润（净利润）评估价值4797995.29元；2、按银行账户收入流水计算的营业收入和利润总额，2020年1月1日-2030年1月31日期间经营利润（净利润）评估价值5862450.30元。被告信阳市浉河河区区教育体育局对上述评估报告及鉴定意见书质证。一、对信阳誉华宏大联合资产评估事务所出具信誉宏评报字[2020]第120号评估报告书质证意见:1、评估报告的评估范围超过我局委托评估的范围，对该被告中“经营利润”部分的评估意见我局不予认可，也不应作为定案依据。2、“对教育宾馆1#楼房屋装饰装修进行价值评估”部分，我局认为，评估涉及物品、材料等项目的单价远远高于市场价格，导致评估金额明显虚高。3、“教育宾馆2#楼、餐饮楼进行价值评估”部分，评估报告显示采用“重置成本”的评估方法进行的评估，我局认为在建筑材料单价、人工费用以及建筑工程造价等各个项目中，均存在超当时市场价格、预算定额的情形，导致评估价格偏高。4、我局对评估费票据的真实性无异议，但认为分摊到“经营利润”部分的评估费，我局不予承担。二、对信阳万象会计师事务所出具的万象专审字[2020]第12号鉴定意见书：1、该鉴定超出我局于2020年6月9日同张春根向贵院出具《联合委托评估说明》委托的范围，属于超委托进行的评估，不应作为定案依据。2、我局对评估费票据的真实性无异议，但认为该评估费我局不应承担。同时，被告又提出意见：双方签订了房屋租赁协议书，对双方均具有约束力，原告张春根愿意放弃要求下余10年经营年限的经营损失，不要求我局给予补偿的前提下，我局同意解除双方租赁协议；关于新增房屋建筑部分，我局认为评估金额偏高，对有手续部分的建筑物我局认为可按照合理价格给予补偿，无手续部分建筑应当按照合同约定执行；关于房屋装修部分，我局认为评估虚高，应当在评估金额基础上，合理适当下调后给予补偿。以上事实有原、被告的当庭陈述，原告提供的书证、物证以及鉴定机构出具的司法鉴定意见书予以证实。本院认为，原被告签订的《浉河河区区教育局汇源宾馆租赁经营合同书》、《租赁补充协议》和《协议书》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规等强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告信阳市浉河河区区教育体育局在充分保障国有资产不受损失的前提下，按照《租赁经营合同书》及相关政策规定对教育宾馆进行清算、核实、回收，对解除合同被告无异议，因此原告请求解除租赁合同，本院予以准许。关于原告张春根建筑房赔偿问题，双方在协议中约定由原告张春根投资对教育宾馆内的烟囱、锅炉房进行改造并新建一所配套附属楼，产权归被告信阳市浉河河区区教育体育局所有。在协议解除后，原告新建的附属建筑房应当归被告所有，被告应当按照房屋建筑物评估价值支付，但双方又约定要求建筑房必须手续不齐备，被告只认可信阳市规划局审批的2009-011号《临时规划许可证》规定面积（306平方米）的建筑物，因此，对于超出306平方米的面积部分，可待被告浉河河区区教育体育局申请办理合法手续，原告予以协助，在获得合法手续后，由被告按照评估价值予以支付。对照房屋建筑物评估明细表双方约定的306平方米应为自建房1号楼大餐厅三层320.65平方米，评估值471613.16元，被告信阳市浉河河区区教育体育局应当按照该评估值向原告支付471613.16元，剩余价值3873847.67元的建筑房，可待被告信阳市浉河河区区教育体育局申请办理合法手续，原告予以协助，在获得合法手续后，由被告按照评估价值予以支付。关于房屋装饰装修评估价值3842402.26元给付问题。双方合同约定装饰和设备增添，原告应首先草拟方案和预算单，报经被告同意后，由原告投资实施。原告依约定向被告主要领导书面请示，虽然被告未给予明确回复，但从原告进行装修的情况看，被告对原告的装修是知晓的，在其装修过程中亦未提出反对意见；因此，被告要求应当在评估金额基础上合理适当下调后给予补偿，本院酌定下调20%为宜，即3073921.8元，故原告要求被告支付装修款，理由正当，本院予以部分支持。原告要求合同解除后的“经营利润”，因该利润属预期利润，具有不确定性，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（二）项、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告张春根与被告信阳市浉河区教育体育局签订的《浉河区教育局汇源宾馆租赁经营合同书》、《租赁补充协议》和《协议书》。二、被告信阳市浉河区教育体育局于本判决生效后十日内一次性给付原告张春根自建房1号楼大餐厅三层评估价值款471613.16元，剩余价值3873847.67元的自建房（自建房1号楼大会议室一层，面积180平方米，评估值264747.95元；自建房1号楼餐厅、会议室二层，面积196.48平方米，评估值288990.03元；自建房2号楼七层，面积2706.14平方米，评估值3320109.68元）可由被告信阳市浉河区教育体育局申请办理合法手续，原告张春根予以协助，在获得合法手续后，由被告信阳市浉河区教育体育局按照评估价值3873847.67元予以给付。三、被告信阳市浉河区教育体育局于本判决生效后十日内一次性给付原告张春根房屋装饰装修款3073921.8元。四、驳回原告张春根其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费141800元，由原告张春根与被告信阳市浉河区教育体育局各负担各承担一半70900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  张黎明人民陪审员  余 婷人民陪审员  李 洋二〇二〇年十一月五日书 记 员  王 珺