重庆市九龙坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0107民初669号 原告（反诉被告）：重庆市前远企业管理有限公司，住所地：重庆市九龙坡区西彭镇铝城大道**附**，统一社会信用代码91500107MA5U635F93。 法定代表人：刘长军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：封洪礼，重庆渡众律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告（反诉原告）：唐海，女，汉族，1975年1月24日出生，住湖南省邵阳县。 委托诉讼代理人：王会，重庆乾信律师事务所律师。 原告重庆市前远企业管理有限公司与被告唐海租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日受理，被告唐海在本案审理中提出反诉，经本院审查，决定与本诉合并审理。本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。第一次开庭原告重庆市前远企业管理有限公司委托诉讼代理人封洪礼到庭参加了诉讼、被告唐海经本院公告送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理；第二次开庭原告重庆市前远企业管理有限公司的委托诉讼代理人封洪礼、被告唐海及委托诉讼代理人王会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆市前远企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告与被告唐海签订的《商铺租赁合同》及补充协议；2.判令被告唐海将位于重庆市九龙坡区西彭工业园区西南国际塑料城13栋2、4号门面腾退给原告；3.判令被告唐海支付从2016年10月1日起至门面腾退时止的租金和管理费（暂计算到2019年9月30日的租金和管理费为144000元）；4.判令被告唐海承担装修款90000元；5.诉讼费用由被告唐海承担。事实和理由：2016年8月21日，原被告签订商铺租赁合同和补充协议，合同约定原告将位于重庆市九龙坡区西彭工业园区“西南国际塑料城”13栋2、4号门面出租给被告经营使用，租期为五年，从2016年10月1日起至2021年9月30日止，共计60个月。其中免租36个月，需交租24个月，每月每间租金为1880元、管理费120元。若拖欠房屋租金、水电等费用累计30日以上，原告有权单方解除合同，收回本房屋，保证金不予退还，乙方需退回招商奖励款项等。合同签订后，原告按照约定履行了义务。但被告没有支付租金和管理费，经原告多次催收，被告拒不支付。原告为维护自己的合法权益，遂诉讼来院。审理中，原告明确第三项诉讼请求中的租金和管理费计算至2019年9月30日，2019年9月30日以后的不主张。 被告唐海辩称：1.原告从未向被告交付过本案租赁房屋，被告无义务向原告支付租金，也无义务腾退涉案房屋给原告；2.原告提交的商铺租赁合同中第二条、第四条中载明的租赁起止时间及月租金不属实，系原告单方擅自填写，未告知被告。签订合同时，原被告口头约定租赁起止时间及具体月租金在交付租赁房屋时写入双方合同，因原告未向被告交付租赁房屋，故被告持有的合同中，至今未填写租赁起止时间及月租金额；3.原被告签订的合同中并未约定管理费，被告不应向原告支付管理费；4.原被告签订的合同及补充协议中没有约定涉案房屋装修费由被告承担，双方也未签订相应的装修协议，故被告不应承担装修费。 被告唐海向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人签订的《商铺租赁合同》；2.判令被反诉人退还反诉人保证金、诚意金6万元；3.判令被反诉人向反诉人支付从2016年8月22日起至付清之日止的资金占用损失，以6万元为基数，按2020年9月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%为标准计算；4.反诉诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：2016年8月21日，反诉人与被反诉人签订《商铺租赁合同》及补充协议，约定被反诉人将位于重庆市九龙坡区西彭工业园区“西南国际塑料城”13栋2、4号门面出租给被反诉人经营使用，租期为五年，起止时间及具体月租金口头约定在交房时确定，再写入合同。签订合同当天，反诉人向被反诉人支付了4万元保证金及2万元诚意金，但被反诉人至今未向反诉人交付涉案门面，也未依约向反诉人支付相应奖励款项。目前涉案门面在被反诉人管理下堆满了货物。被反诉人行为属于严重违约，致使合同目的不能实现，故请求法院依法支持反诉人的诉讼请求。 原告针对被告唐海的反诉请求辩称：1.同意解除《商铺租赁合同》及补充协议；2.不同意退还保证金，被告违约，不应当退还；3.我方没有收取对方的诚意金；4.反诉人称涉案门面未交付使用不属实，反诉人在签订合同后为其设立的公司重庆塑海化工有限公司办理了营业执照，并在涉案门面悬挂广告牌。反诉人还曾与装修公司工作人员一起购买水龙头、门锁等，并在涉案门面经营了很长一段时间。反诉人称门面堆有货物，我方不清楚。 经审理查明：2016年8月24日，原告重庆市前远企业管理有限公司作为出租方（甲方）与被告唐海作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》约定：1.甲方将位于重庆市九龙坡区西彭工业园区“西南国际塑料城”13栋2、4号（建筑面积约150㎡）出租给乙方作为塑胶原料及相关塑化行业的经营使用；2.租期为五年，从2016年10月1日起至2021年9月30日止，共计60个月，其中免租36个月，需交租24个月；3.甲乙双方商定本商铺租赁保证金为4万元，在本合同签订之时一次性支付，方视为合同生效；4.租金价格及租金交付时间：三层半150㎡商铺租金为1880元/月/间，支付方式为按季度支付，由乙方在每季度前的15日内预付下一季度租金；5.乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回本房屋，保证金不予退还，乙方需退回招商奖励款项，甲方保留进一步追究责任的权利：......（3）拖欠房屋租金、水电等费用累计30日以上。同日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《商铺租赁合同之补充协议》约定：1.乙方五年内需交租的24个月租金，甲方在第一年中收取6个月，第二年中收取6个月、第三年中收取6个月、第四年中收取3个月、第五年中收取3个月，收满24个月为止；2.乙方承诺签约三个月内完成装修并通过验收、正式入驻营业；3.乙方签约即交1万元/间的诚意金，五年租期满后若乙方不续租则诚意金不计息退还，乙方中途退租或违约的诚意金不予退还，并需退还5万元/间的奖励款项，且不能享受免租的优惠政策，甲方保留进一步追究违约责任的权利。协议签订后，被告以银行转账方式向原告支付商铺租赁定金4万元，未向原告交纳过房屋租金及水电费。被告陈述称，2017年原告曾向被告打电话催收租金，被告认可催收事实，但认为涉案房屋未交付，故不同意交纳。 被告向本院举示《商铺租赁合同》一份，拟证实双方在签订合同时，口头约定租期的起止时间及月租金额待交房时写入，因被告持有的该份合同在租期及租金项上均系空白，故原告提交的商铺租赁合同中载明的租赁起止时间及月租金不属实，系原告单方擅自填写，未告知被告。故可以证明原告未向被告交付涉案房屋。原告质证意见为，被告举示的该份合同除未载明租赁期限的起止时间及月租金额外，其余内容与原告向本院提交的《商铺租赁合同》内容一致。两份合同之所以出现差异系原告工作人员工作上出现瑕疵造成。被告当庭表示对上述争议内容的书写时间不要求鉴定。被告另向本院举示《商铺租赁合同之补充协议》一份，拟证实双方在协议中约定了被告应交诚意金为1万元/间，原告未向被告催交，故应认定被告向原告支付了2万元诚意金。 再查，重庆塑海化工有限公司于2017年1月13日注册成立，法定代表人为被告唐海，住所地位于重庆市九龙坡区西彭镇铝城大道****附**，现已登记注销，上述门面悬挂有“重庆塑海化工有限公司”字样的广告牌。被告当庭陈述，该公司的注册地址与涉案租赁房屋的地址一致，且公司未在其他地址从事经营活动。 另查明，涉案房屋所有权人为重庆渝隆资产经营（集团）有限公司，原告陈述涉案房屋受该公司委托代为管理。 以上事实，有原告重庆市前远企业管理有限公司提交的商铺租赁合同、商铺租赁合同之补充协议、收据、转账凭证、被告向本院出示商铺租赁合同及商铺租赁合同之补充协议、房屋产权证书、当事人陈述在卷为凭，经本院审查，足以认定。 本院认为，依法成立的合同应受法律保护。原告提交的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同之补充协议》，有双方当事人盖章或签字，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于被告提出原告未交付租赁房屋的抗辩意见。被告称，双方仅是口头约定在交房时将租赁期限及租金金额写入合同中，因原告一直未交房，故其持有的合同关于上述内容的表述至今空白。对此，本院认为，其一，原被告双方在2016年8月21日签订的补充协议中明确约定，乙方承诺在签约三个月内完成装修并通过验收、正式入驻营业，也即被告承诺最迟于2016年11月21日入驻该门面。在签订合同后被告于2017年1月13日为履行涉案合同成立重庆塑海化工有限公司，并在涉案门面悬挂“重庆塑海化工有限公司”字样的广告牌，上述证据可以证实被告已实际在经营该涉案门面或该涉案门面已在被告的控制之下。其二，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定，“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”租赁期限及租金的约定系租赁合同主要条款，若缺失该主要条款，则双方之间的关系应视为承诺要约阶段，而非成立正式合同关系。但结合被告在签订合同后向原告交纳4万元保证金的行为，该行为亦由双方约定为合同生效要件，原告作为完全民事行为能力人，应当对此尽到审慎义务。现被告仅以其所持合同未载明的租赁期限及租金金额否认原告已交付房屋事实，本院不予认可。 关于原告请求解除合同的请求。一方的违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。在租赁合同中，出租人的主要义务是交付租赁物，承租人的主要义务是按时交纳租金，现被告逾期未支付租金和管理费，已构成根本违约，故原告以及被告（反诉原告）要求解除《商铺租赁合同》及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故对于原告要求被告将涉案房屋腾退给原告的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求被告支付租金及管理费的诉讼请求。合同解除后，被告拖欠的租金仍应按照合同约定支付。原被告签订《商铺租赁合同》及补充协议，约定租金为1880元/月/间，前三年每年免租6个月，同时约定被告若拖欠房屋租金，则不能享受免租优惠，现被告未向原告交纳过涉案房屋租金，故被告应当向原告足额交纳2016年10月1日至2019年9月30日期间的租金共计135360元（1880元/月/间×36个月×2间）。原告要求被告按照120元/月/间交纳管理费，不符合合同约定，本院不予支持。 关于原告要求被告支付装修款9万元的诉讼请求。因原告未向本院提交装修合同及支付装修款的相关依据，故对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。 关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）返还保证金、诚意金6万元及支付资金占用损失的诉讼请求。被告向原告支付了4万元的保证金，但无相应证据证实其交纳了2万元的诚意金，因合同中约定，若中途退租或违约，则保证金或诚意金不予退还。现被告（反诉原告）逾期未交纳房租的行为，已构成违约，故被告（反诉原告）要求返还保证金、诚意金6万元及支付相应资金占用损失的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告重庆市前远企业管理有限公司与被告（反诉原告）唐海于2016年8月24日签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同之补充协议》； 二、被告唐海于本判决生效之日起十日内将位于重庆市九龙坡区西彭工业园区西南国际塑料城13栋2号、4号门面腾退给原告重庆市前远企业管理有限公司； 三、被告唐海于本判决生效之日起十日内向原告重庆市前远企业管理有限公司支付2016年10月1日起至2019年9月30日止的租金共计135360元； 四、驳回原告重庆市前远企业管理有限公司的本诉其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）唐海反诉的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费4810元、反诉案件受理费2405元，公告费260元，由原告重庆市前远企业管理有限公司负担2158元，被告唐海负担5317元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  唐小龙 人民陪审员  王万友 人民陪审员  徐 东 二〇二〇年十一月十日 法官 助理  代 双 书 记 员  陈 科