江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0192民初1248号原告：胡梦清，女，1987年11月4日出生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。委托诉讼代理人：余泽浩，江西华邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兰兰，江西华邦律师事务所律师。被告：陈晓东，男，1984年11月4日出生，汉族，住河南省舞阳县。原告胡梦清与被告陈晓东房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡梦清的委托诉讼代理人余泽浩，被告陈晓东均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡梦清向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即偿还原告自2017年2月16日起暂计至2020年2月16日的租金共计203939元（依约应当提前支付半年租金，故租金实际计算至2020年8月15日，详见诉状附表）及自2017年2月16日起，按照年利率24%计算，暂计至2020年5月31日的违约金96759元，共计300698元。2、依法判令本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费）由被告承担。事实与理由：2011年12月16日，江西绿腾实业有限公司（以下简称绿腾公司）与胡梦清签订《南昌市城镇房屋租赁合同》，约定将绿腾公司所有的坐落于南昌经开区桂苑大道152号，建筑面积月3000平方米的商铺（包括“绿腾雅苑”1#、2#、8#、12#楼一层商铺）出租给胡梦清使用，并同意其用于转租。2015年1月6日，被告陈晓东因经营需要，与原告胡梦清签订涉案《南昌市城镇房屋租赁合同》，约定被告承租原告方位于南昌市经济技术开发区“绿腾雅苑”1号楼（从西向东顺序）21#、22#商铺，房屋结构为钢混，建筑面积为82.62平方米，租赁期限为8年，自2015年2月16日至2022年12月31日止。租金计算方式是第一年度租金为50/平方米，以后每个租赁年度每月租金在上个租赁年度每月租金的基础上递增5%，即第一年租金50/平方米，第二年为52.5元/平方米，第三年为55.1元/平方米，第四年为57.9元/平方米，第五年为60.8/平方米，第六年为63.8元/平方米，第七年为67元/平方米，第八年为70.4元/平方米。被告应于每年的2、8月的30日前交清后半年的租金，逾期交付租金的，被告须支付违约金。但被告自2017年2月16日起，即停止向原告支付租金。但涉案店铺仍由被告在经营使用。原告曾多次上门向其主张租金，但被告仍以各种理由推脱。截止起诉时，被告已拖欠原告房租长达两年有余，被告应当履行双方约定，立即向原告支付所欠租金203939元并支付违约金96759元（暂计至2020年5月31日），共计300698元。原告依据相关法律规定，特具状诉至贵院，望判如所请。被告陈晓东辩称，一、关于原告与被告签订合同之时，被告之所以签订了租赁合同，主观上是要与江西绿腾雅苑实业有限公司签订的（即开发商或原始房东）。原告胡梦清并未出示转租协议或转租许可书、转租授权书等文件给被告核实，在与其签订的合同当中也并没有注明该房屋是转租而来等事项，而且签订合同的地点就在江西绿腾雅苑实业有限公司办公室，胡梦清为该公司重要职员。二、关于原告提出等多次上门主张催收租金问题，被告予以否认。自2017年以后，被告并未接到原告的任何催收电话，原告也没有出示任何的催缴公告和下发书面催收函件。三、关于原告和被告签订的合同第十条第二款乙方责任中明确写明：如拖欠租金超过60天，原告有权终止合同收回店铺，乙方也将自愿撤出店铺。四、2018年4月起，菊圃路大规模动土施工，挖沟沉管，被告店铺门前道路瘫痪，无法正常营业。五、2020年疫情期间的5个月里，若不是被告认为原告放弃了收租权，被告早已撤出店铺了，还会在明知不能经营、亏钱的实际情况下依旧在此租用吗？这一切都是源于原告故意造成的。六、原告的诉讼请求超出法律规定的诉讼时效，2020年全世界都无法抗拒的新冠疫情，造成店铺5个月时间无法经营。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的原、被告身份信息、《南昌市城镇房屋租赁合同》、洪房权证经济技术开发区字第100024365、100024366号产权证书及房屋分层分户平面图一份，对于被告提交的保证金收据及租金收据各一份，双方当事人无实质性异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对于原告提交的原告与江西绿腾实业有限公司签订的《南昌市城镇房屋租赁合同》及江西绿腾实业有限公司出具的同意转租证明，上述证据来源合法，有原告和江西绿腾实业有限公司签字或盖章，对上述证据，予以确认；2、对于被告提交的江西绿腾实业有限公司与案外人陈旅江签订的《南昌市城镇房屋租赁合同》，与本案不具关联性，对该证据不予采信；3、对于被告提交的菊圃路修路的图片及视频，原告对上述证据的真实性及合法性无异议，可以认定菊圃路自2018年4月起确存在道路升级改造事实，至于上述证据与本案关联性大小，本院将结合本案案情综合分析后认定，并将在判决理由部分予以阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月6日，原告胡梦清（甲方，出租方）与被告陈晓东（乙方，承租方）签订《南昌市城镇房屋租赁合同》，约定：“原告将坐落于南昌经济技术开发区的“绿藤雅苑”1号楼（从西至东顺序）21、22号商铺（建筑面积82.62平方米，按房屋产权证面积计算）租赁给被告经营；租赁期限为8年，自2015年2月16日至2022年12月31日止；租金：第一租赁年度租金为50元/平方米，以后每个租赁年度每月租金在上年租赁年度每月租金基础上递增5%，即：第一租赁年度每月租金50元/平方米；第二租赁年度每月租金52.5元/平方米；第三租赁年度每月租金55.1元/平方米；第四租赁年度每月租金57.9元/平方米；第五租赁年度每月租金60.8元/平方米；第六租赁年度每月租金63.8元/平方米；第七租赁年度每月租金67元/平方米；第八租赁年度每月租金70.4元/平方米；保证金（押金）：在本合同签订之日，乙方必须向甲方交付（按实际租房面积计算50元/平方米×6个月），合计24700元作为租赁保证金（押金），该保证金在租赁期满后一周内全额无息退还，该保证金（押金）不得抵租金；租金交付方式及期限：租金交付方式为每半年（6个月）租金一次性现金支付，交付期限为每年的2、8月30日前交清（逾期交付的，每逾期一日，则乙方须按年租金总额的1%支付违约金）；乙方责任：乙方如拖欠租金超过30天，则每天按应缴租金的10%交纳违约金；如拖欠租金超过60天，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，乙方自愿同意将该商铺保证金（押金）作为违约金赔偿给甲方，并同意将该商铺交付给甲方”。合同还就其他事宜进行了约定。合同签订后，被告按约交纳商铺保证金24700元，并支付租金24786元（2015年2月16日至2015年8月15日）。2017年2月16日起，被告未再支付租金。另查明，该店铺门前的菊圃路自2018年4月开始道路维修改造直至2019年。再查明，案涉商铺（建筑面积82.62平方米）所有权人为案外人江西绿腾实业有限公司。2011年12月16日，原告胡梦清（乙方，承租方）与案外人江西绿腾实业有限公司（甲方，出租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：“甲方将包括讼争商铺在内的坐落南昌经济技术开发区桂苑大道152号绿腾雅苑1#、2#、8#、12#1层商铺（建筑面积约3000平方米）整体出租给乙方，租赁期限自2012年1月1日至2022年12月31日止，租金按实际出租面积计算，单价20元/平方米”。2020年5月15日，案外人江西绿腾实业有限公司出具了一份同意转租证明，主要内容为：本公司作为讼争商铺的产权人，同意胡梦清的转租行为，认可胡梦清与陈晓东签订的《南昌市城镇房屋租赁合同》的效力，并保障陈晓东在协议期内的合法使用权。本院认为，原告胡梦清与被告陈晓东签订的《南昌市城镇房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力，双方均应按照该合同的约定履行义务，原告按约将店面交付被告经营，但被告自2017年2月16日起未再交纳租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。根据原、被告签订的租赁合同约定：2017年2月16日至2018年2月15日租赁年度租金为55.1元／平方米／月，2018年2月16日至2019年2月15日租赁年度租金为57.9元／平方米／月，2019年2月16日至2020年2月15日租赁年度租金为60.8元／平方米／月，2020年2月16日至2021年8月15日租赁年度租金为63.8元／平方米／月。原告诉请中包含2020年2月16日至2020年8月15日期间的租金，故2017年2月16日至2020年8月15日租金为203939元。鉴于道路维修改造及新冠××疫情对被告的经营造成了一定影响，结合被告一直以来的履约情况及经营类别，本院酌情确定减免被告20%的租金，故被告于2017年2月16日至2020年2月16日应付租金为163451.2元，原告诉请超过部分，本院不予支持。关于被告违约责任承担问题，因双方合同约定的违约金标准过高，本院酌情确定将被告交纳的押金24700元作为违约金赔偿给原告。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陈晓东于判决生效之日起十日内支付原告胡梦清自2017年2月16日至2020年8月15日的房屋租金163451.2元；二、驳回原告胡梦清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5810元，减半收取计2905元，由原告胡梦清负担872元，被告陈晓东负担2033元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  李重浪二〇二〇年十一月十九日书记员  付晓明