文书内容广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初4901号原告：广州谷围物业管理有限公司，住所地广州市番禺区小谷围内环西路**102，统一社会信用代码：914401130881580206。法定代表人：梁伟峰。委托诉讼代理人：吴子亨，广东金本色律师事务所律师。委托诉讼代理人：练达，广东金本色律师事务所实习人员。被告：中南智慧产业发展有限公司，住所地广州市番禺区小谷围街国医西路自编**之一，统一社会信用代码：91440113347432224E。法定代表人：陈琳。原告广州谷围物业管理有限公司（以下简称谷围物业公司）诉被告中南智慧产业发展有限公司(以下简称中南智慧公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月8日立案后，根据《全国人民大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告谷围物业公司的委托诉讼代理人吴子亨、练达到庭参加了诉讼。被告中南智慧公司经本院合法传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加活动诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告谷围物业公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付广州市番禺区大学城南综合商业服务区南区S1-1两层钢结构建筑物及户外周边场地的物业管理费人民币（币种下同）135258元（自2018年9月起计至2018年12月）；2.被告向原告支付违约金69220.03元（以实际拖欠管理服务费为基数，自逾期之日起按照日千分之一标准计算至实际清偿之日，暂计至2020年4月5日）；3.本案诉讼费由被告承担；诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1.被告向原告支付广州市番禺区大学城南综合商业服务区南区S1-1两层钢结构建筑物及户外周边场地的物业管理费人民币（币种下同）1107258元（自2018年10月起计至2020年3月）；2.被告向原告支付违约金349311.89元（以实际拖欠管理服务费为基数，自逾期之日起按照日千分之一标准计算至实际清偿之日，暂计至2020年5月15日为349311.89元）；3.被告向原告支付水电费41850.3元（自2019年4月起计算至2020年3月）；4.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年1月1日，原告与被告签订了《广州大学城综合服务区南区S1-01物业管理服务合同》（合同编号GWWY-201601002）。合同约定由原告负责为被告使用广州市番禺区大学城南综合商业服务区南区S1-1两层钢结构建筑物以及户外周边场地的管理和环境卫生提供物业管理服务，管理服务费为60000元/月，管理服务期限为2016年1月1日起至2016年12月31日止。合同签订后，原告按照《物业管理服务合同》约定认真负责地为被告提供物业管理服务。上述合同期限届满后，原告根据《物业管理服务合同》第七条约定，应被告要求为其继续提供物业管理服务。但被告于2018年10月起未按期向原告交纳管理费，自2019年4月起未交纳水电费。上述款项经原告多次催收，均未果。原告认为，原被告签订的《物业管理服务合同》合法有效，系双方的真实意思表示，双方应按照合同约定严格履行各项义务。被告拖延支付管理费的行为已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。原告为维护其合法权益遂诉至法院，望判如所请。被告中南智慧公司无到庭应诉，未作答辩亦无提交证据。经审理查明：2016年1月1日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订《物业管理服务合同》一份，主要约定：甲方为乙方承租的位于广州市番禺区大学城城南综合商业服务器南区S1-1两层钢结构建筑物及户外周边场地提供物业管理服务，服务期限自2016年1月1日至2016年12月31日止。管理服务费每月60000元，按月支付，乙方应于每月5日前支付管理服务费。甲方有权向乙方收取因履行本合同需要所产生的一切必要费用，包括但不限于物业维护、维修费，设施设备维护、更换的费用、水电费等其他费用。乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间支付管理服务费及其他费用的，甲方有权要求乙方从逾期之日起、以实际拖欠的管理服务费总额为基数，按每天千分之一的标准支付违约金，若乙方超过2个月仍未支付管理服务费的，甲方有权解除合同，已收取的管理服务费不予退还并追究乙方的违约责任。本合同到期后，非因政府收回、拆迁原因，乙方有权要求甲方按原合同继续续约履行。2016年2月23日，原被告签订《物业管理服务合同补充协议》一份，约定鉴于2016年1月1日签订的《物业管理服务合同》中未以书面文字形式清晰表明所使用物业的实际面积及物业管理费收费标准，补充约定以下内容：物业使用面积一楼800平方米、二楼1600平方米，共计2400平方米，物业管理费收费标准：25元/平方米/月，即每月60000元。上述物业管理服务合同签订后，被告一直按照双方约定的物业管理费标准向原告支付物业管理费。原告主张上述物业管理服务合同到期后，双方没有续签另外的合同，但原告仍一直为被告提供物业管理服务，被告也一直按照上述合同约定的标准向原告支付物业管理费。2017年11月起，双方口头约定将物业管理费变更为64800元，变更后，被告按照每月64800元的标准支付物业管理费至2018年10月，自2018年10月起没有足额支付每月的物业管理费。原告称因2019年4月涉案物业的业主方广州市番禺区美城除四害专业消杀服务站要求被告将涉案物业交还业主方管业，并做好场地清退工作，但被告未将涉案物业交还给业主方，故业主方于2019年11月8日对涉案物业实施了停电措施，2020年3月30日对涉案物业实施了整体围蔽，故现原告主张被告支付截止至2020年3月30日的物业管理费。被告具体支付物业管理费的明细如下表：            序号              物业管理费月份              应收（元/月）              实收（元/月）              欠费（元/月）                  1              2018年8月              64800              79218              -14418                  2              2018年9月              64800              60000              0                  3              2018年10月              64800              25000              30182                  4              2018年11月              64800              14524              50276                  5              2018年12月              64800              10000              54800                  6              2019年1月至2020年3月              64800              0              64800（15个月）                  共计                                                        1107258      关于原告主张的水电费。原告主张被告自2019年4月起未交纳相应的水电费，但其已经代被告垫付相应的水电费，故被告应予以返还。为此，原告提交了其向水电部门交纳水电费的单据予以证实，被告经本院合法传唤无正当理由拒不应诉，视为其放弃对原告提供证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利，在无相反证据的情况下，本院对原告提供的上述证据予以确认。但是，诉讼中，原告自认其向水电部门交纳的是广州市番禺区大学城南综合服务区南区整个区域的水电费，而南区整个区域包括了本案被告中南智慧公司和案外人广州同想网吧有限公司两家公司，因自2019年4月起被告与广州同想网吧有限公司均未交纳相应的水电费，并拒绝原告进入场地进行水电费的抄表，故原告无法确认本案被告和广州同想网吧有限公司具体的水电费数额，因此主张按照被告和广州同想网吧有限公司的场地面积计算各自的水电费，被告中南智慧公司按照三分之二的比例计收水电费共计41850.29元，广州同想网吧有限公司按照三分之一的比例计收水电费共计20866.56元。另查明，广州市番禺区美城除四害专业消杀服务站作为原告于2020年4月8日向本院起诉本案被告中南智慧公司，要求被告将涉案物业交还其管业并支付相应的场地占用费，案号为（2020）粤0113民初4905号。该案件经审理查明涉案物业系广州大学城投资经营管理有限公司投资建设，并于2005年7月25日取得建设工程规划许可证（在附件有关要求中注明：本建设项目为临时建设，使用期两年，使用期满或使用期限内因城市规划建设或城市管理需要，建设单位应无条件自动拆除）。广州市番禺区美城除四害专业消杀服务站未能提供涉案物业临时使用年限到期后经相关主管部门批准延长使用期限的证据。该案于2020年8月13日作出（2020）粤0113民初4905号民事判决，判决：一、中南智慧公司将位于广州市番禺区大学城综合商业服务区南区S1-01栋中由其占有、使用的商铺（具体编号：S1-08至S1-13、S1-14/2、S1-15、S1-17、S2-01至S2-1411、12、13）交还广州市番禺区美城除四害专业消杀服务站管业；二、中南智慧公司向原告广州市番禺区美城除四害专业消杀服务站支付占用费1145148.38元。三、驳回原告广州市番禺区美城除四害专业消杀服务站的其余诉讼请求。该判决已发生法律效力。以上事实，有原告提供的《广州市大学城综合服务区南区S1-01物业管理服务合同》和该合同的补充协议、被告缴纳物业管理费的银行转账流水、增值税发票等以及原告在庭审中的陈述证实。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。虽然双方签订的物业服务合同已经到期，但原告仍为被告提供物业管理服务，被告也依约缴纳物业管理费，双方已形成实际的物业服务合同关系，被告应向原告支付相应的物业管理费。另外，虽然双方合同约定每月物业管理费为60000元，但自2017年11月起原被告双方已实际行动将物业管理费变更为每月64800元，被告之后也按照64800元每月的标准缴纳物业管理费，现被告亦未提出抗辩，故本院确认双方之间的物业管理费标准变更为每月64800元。原告主张被告自2018年10月起未足额支付每月物业管理费，并提交了被告缴纳物业管理费的银行转账流水予以证实，被告亦未提出异议，本院予以确认。现原告自认涉案物业自2019年11月8日被实施了停电措施，自2020年3月30日起被整体围蔽，原告也未再对涉案物业进行物业管理，故主张截止至2020年3月30日的物业管理费。因涉案物业自2019年11月8日被停电，被告已无法在涉案物业进行经营，故2019年11月8日至2020年3月30日期间的物业管理费本院酌情按照每月标准的一半计算，即按照每月32400元标准计算。经核算，被告共拖欠2018年10月至2020年3月30日的物业管理费为952818元（其中，2018年10月至2019年11月7日按每月64800元计算，2019年11月8日至2020年3月30日按每月32400元计算，并扣除被告上文表格已列明已经支付的部分），对于原告主张超过部分，理据不足，本院不予支持。关于原告主张的违约金。双方签订的物业服务合同约定被告不按本合同约定的收费标准和时间支付管理服务费及其他费用的，原告有权要求被告从逾期之日起、以实际拖欠的管理服务费总额为基数，按每天千分之一的标准支付违约金。虽被告未就违约金是否过高问题提出抗辩，但原告主张按照每天千分之一的标准计算违约金实属过高，本院根据公平原则予以调整为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月20日起变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的标准计算。每月违约金应分段计算，起算点为拖欠当月的6日，违约金总额以当月物业管理费本金为限。其中2018年10月的违约金以拖欠的物业管理费30182元为本金，2018年11月的违约金以拖欠的物业管理费50276元为本金，2018年12月的违约金以拖欠的物业管理费54800元为本金，2019年1月至2019年10月的违约金以拖欠的物业管理费64800元为本金，2019年11月的违约金以拖欠的物业管理费39960元为本金，2019年12月至2020年3月的违约金以拖欠的物业管理费32400元为本金计算，均应计至实际清偿之日止。关于原告主张的水电费问题。虽然原告提交了其代缴广州市大学城综合服务区南区的水电费单据，但由于该区域包括了本案被告和广州同想网吧有限公司，现原告无法提供两公司具体拖欠的水电费数额，仅按照各自物业面积比例计算，该计算标准无法实际反映两公司水电的准确用量，以此推算水电费的数额实属不妥，因此基于原告无法提供证据证明被告实际拖欠的水电费金额，应承担举证不足的责任，本院对于原告的该诉请不予支持，原告补足证据后可另行法律途径解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告中南智慧产业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告广州谷围物业管理有限公司支付2018年10月至2020年3月的物业管理费952818元及违约金（违约金以每月应交纳物业管理费为本金，其中2018年10月的违约金以30182元为本金，2018年11月的违约金以50276元为本金，2018年12月的违约金以54800元为本金，2019年1月至2019年10月的违约金以64800元为本金，2019年11月的违约金以39960元为本金，2019年12月至2020年3月的违约金以32400元为本金计算，分别从拖欠当月的6日起计算至实际付清之日止，2019年8月19日前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，每月应交纳费用的违约金分期计算，每月物业管理费的违约金总额以当月本金为限）；二、驳回原告广州谷围物业管理有限公司的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18286元，由原告广州谷围物业管理有限公司负担6000元，由被告中南智慧产业发展有限公司负担12286元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审判员  麦绮云二〇二〇年十一月十三日书记员  李紫鑫