北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初9682号原告（反诉被告）：北京永乐广顺养殖园，住所地北京市通州区永乐店镇。法定代表人：杨春，经理。委托诉讼代理人：周茹浩，北京市安都律师事务所律师。被告（反诉原告）：双益恒通投资管理（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：黄寿昌，总经理。委托诉讼代理人：常鹤，男，1984年1月19日出生，汉族，该公司职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王海，北京市中济律师事务所律师。原告（反诉被告）北京永乐广顺养殖园（以下简称永乐广顺养殖园）与被告（反诉原告）双益恒通投资管理（北京）有限公司（以下简称双益恒通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。本案原告（反诉被告）的委托诉讼代理人周汝浩、被告（反诉原告）委托诉讼代理人常鹤、王海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）永乐广顺养殖园向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告签订的租赁合同；2、请求判令被告支付原告82天免租期的房租109632．88元；3、请求判令被告赔偿免租期房租资金的利息损失，截止2019年2月1日暂计为10963．29元，并计算至实际付清之日止。事实与理由：2018年4月3日，原被告签订租赁合同，合同约定原告将位于北京市通州区永乐店镇大务村616号的地块出租给被告使用，租期12年，年租金48．8万元，租金每两年递增一次，递增率为前一年租金的8%。合同签订后被告仅支付了一年租金，此后拒付租金，原告出租给被告的地块也被被告转租出去了，并且被告收取了转租户的全部租金。被告的违约行为给原告造成巨大损失，原告为维护自身合法权益诉至法院。被告（反诉原告）双益恒通公司辩称，1、我不同意本诉的请求。2、我们的合同已经终止了，在2019年6月30日终止的。3、我们的租金包括各种费用已经结算完毕。4、原告欠我10万元的转让费。5、按照和解约定的时间从2019年7月1日开始我们没有再收过租户的任何费用。我方提出反诉，要求：请求判令永乐广顺公司支付转让费10万元，并自2019年7月31日起，按照银行同期贷款利率支付利息至完全偿清为止。事实与理由：北京永乐广顺养殖园系个体工商户，杨春是业主。2018年4月3日，原被告签订租赁合同，约定永乐广顺养殖园将位于北京市通州区永乐店镇大务村X号的一处院落租赁给我方使用，租期12年，每年租金48万元。我方交纳当年租金后，对涉案院落进行了上百万元的整体装修和改造，并对外招租。合同期内，永乐广顺养殖园多次故意设置障碍，致使我方和租户无法正常使用房屋。经多次协商，我方与永乐广顺养殖园签订和解协议，终止合同。按照和解协议约定，租赁合同于2019年6月30日终止，永乐广顺养殖园承担我方与租户签署的租赁合同中所有约定，我方目前已收取的租户租金及押金作为部分转让费归我方所有。2019年7月30日前，永乐广顺养殖园应再支付10万元剩余转让费（含借款8．8万元）。和解协议生效后，双方不再承担原合同中的任何责任。永乐广顺养殖园至今拒绝支付，请求判令其承担相关责任。原告（反诉被告）永乐广顺养殖园针对反诉辩称，不同意双益恒通公司的反诉请求。理由：1、根据双方签订的租赁合同第一年的租金为48．8万元，当时原告法人杨春资金紧张，双方约定由被告预付年租金零头8．8万元作为周转资金用于维修房屋漏雨等问题。后续该8．8万元可用于抵付第二年的租金，但是当初被告的法人拿出事先准备好的借条欺骗原告法人在上面签字。原告法人出于对朋友的信任和马虎在没有看的情况下就在借条上签字。这才有后来和解协议中所谓的借款8．8万元。后来被告因此8．8万元向大兴法院提起过民间借贷诉讼，但因为证据不足而撤回起诉。因此该8．8万不是借款，而是被告预付的租金。假设该案和解协议没有解除，那么原告也仅需要支付1．2万元转让费即可而不是10万元。2、到今天被告转租的第三方租户仍然使用着涉案仓库，可以见我们提供的视频，被告在反诉中主张的转让费冲突，既然还在占用仓库就没有转让费一说，转让费的前提是必须转让成功。3、再假设和解协议没有解除，按照该协议的第六条约定，被告收取了第三方租户2020年7月30日前的全部租金，既然被告收取了该部分租金又占用仓库，就应该支付原告第二年的全部租金，即2019年7月1日到2020年7月1日的租金。这也正好印证了本诉原告的全部诉讼请求。综上，请驳回反诉原告的反诉请求，支持我的全部本诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院分析认定。本院认定事实如下：2018年4月3日，原被告签订《租赁合同》，约定永乐广顺养殖园将位于北京市通州区永乐店镇大务村X号的地块及房屋租赁给双益恒通公司使用，租期自2018年7月1日至2030年6月30日共计12年，租金为48．8万元/年，租金支付方式为年付，每年6月1日支付，租金每两年递增一次，递增率为前一年租金的8%。免租期为2个月零20天，免租期限为2018年4月10日至2018年6月30日止，由2018年7月1日正式起租。合同落款处加盖有永乐广顺养殖园和双益恒通公司的公章并由双方代表人签字。为证明涉案院落的来源，永乐广顺养殖园向法庭提交了北京通惠泉养殖场和北京市通州区小务乡大务村村民委员会签订的《合同书》以及北京通惠泉养殖场与永乐广顺养殖园的法定代表人杨春签订的转租合同，可见涉案院落系北京通惠泉养殖场自北京市通州区小务乡大务村村民委员会租赁后转租给永乐广顺养殖园使用。2019年6月7日，永乐广顺养殖园（甲方）与双益恒通公司（乙方）签订《和解协议》，约定自2019年6月30日起，甲乙双方终止2018年4月签订的库房租赁合同。乙方与标的租户的所有合同由甲方继续执行，包括但不限于收取租金、违约金、滞纳金、违约责任、水电费、宽带费等。甲方承担乙方与标的租户签署的租赁合同中的所有约定。乙方目前已收取的标的租户的租金及押金（押金为75200元）作为部分转让费归乙方所有，无需退还甲方。甲方应在7月30日前再支付乙方剩余转让费100000元（转让费中包含甲方借款88000元，详见借条）。如甲方无法按照上述约定时间支付全部转让费，乙方有权利且甲方自愿将标的库房2020年7月30日前的标的租户租金，由乙方直接向标的租户收取。如标的租户拒绝向乙方直接支付租金，乙方有权利按照标的合同的违约条款，停止标的租户经营并终止标的合同，由乙方继续招租并收取租金。本协议盖章生效后，甲乙双方不再承担原合同的任何责任。本协议盖章生效后，乙方应在7个工作日内，与甲方及标的租户进行交接。该协议加盖有永乐广顺养殖园及双益恒通公司的公章，并由双方法定代表人签字。庭审中，关于《和解协议》的效力，永乐广顺养殖园称因双益恒通公司未按和解协议约定履行转租户合同移交、水电结算等的交接义务，其已于2019年10月15日向双益恒通公司发送《解除和解协议通知书》且已被接收，故《和解协议》无效，原《租赁合同》仍为有效。双益恒通公司则称其未接收《解除和解协议通知书》，该《和解协议》应为有效，原《租赁合同》已终止，永乐广顺养殖园应按《和解协议》的约定给付双益恒通公司转让费10万元。关于《和解协议》中所载的10万元转让费，双益恒通公司称其中包含杨春的借款8．8万元，签订和解协议时双方约定将该8．8万元价款作为转让费，对此双益恒通公司提交了杨春本人签字捺印的借条两张、对应的转账记录及双益恒通公司的法定代表人黄寿昌与杨春沟通还款事宜的微信聊天记录。借条一书写日期为2018年9月29日，内容为：“借款人杨春（身份证号×××）于2018年9月29日向出借人借款人民币贰万元，小写20000元，如不能归还，愿承担所产生的一切法律责任”。借条二书写日期为2019年3月7日，主要内容为“借款人杨春出借人黄寿昌，兹因借款人近来手头不便，而向出借人借款，共借人民币68000元，出借人以银行转账的形式转至借款人指定的账户”。此外，黄寿昌与杨春2019年8月18日的微信聊天内容为：“杨总您好，我们公司的钱什么时候能还，公司最近急需用钱；现在一个房还没租出去呢，我想还需要宽限些日子；那么多户去，为什么一个没有租出去；今年跟去年到处都在拆的时候不一样了我也急呀；今年通州拆迁力度最大的一年，价格别报高了，拿出您的诚意跟租户谈，应该肯定能成交的；是我就是这么做的，要不还你们来干得了，我可能没这本事；您要自己找找谈话的原因，我一个朋友在大兴快到固安18000平米的库，有退租的，基本没有空租，空一周都租出去了；对方位置不同吧”。永乐广顺公司对此不予认可，称双方当时约定由双益恒通公司预付第一年租金中的8．8万元用于维修房屋，并将该8．8万元用于抵扣第二年的租金，故该8．8万元并非借款而是预付租金，两张借条是双益恒通公司的法定代表人欺骗杨春签的。关于《和解协议》的其他履行情况，永乐广顺养殖园称双益恒通供公司转租的租户至今仍在使用涉案库房，对此其提交了2020年5月18日拍摄的反映库房使用现状的视频，此外，双益恒通公司向第三方租户收取了2020年7月30前的全部租金，对此，永乐广顺养殖园向法庭提交了双益恒通公司2018年与六户第三方租户签订的《仓库租赁合同》复印件。永乐广顺养殖园称基于上述可见《和解协议》约定的转让并未成功实施，双益恒通公司仍需按照原租赁合同的约定向永乐广顺养殖园支付第二年的租金。双益恒通公司对永乐广顺养殖园所述均不予认可，并称：一方面，《和解协议》签订后，双益恒通公司已履行交接义务。双益恒通公司在和解协议签订后即向所有租户发放了原被告共同起草盖章的《关于变更合同主体的通知》，对此，双益恒通公司向法庭提交了租户程爽、北京咔啦酷科技文化有限公司的证明和北京咔啦酷科技文化有限公司留存的该通知复印件，二租户均称2019年6月收到了合同主体由双益恒通公司变更为杨春的通知。此外，双益恒通公司将水电进行了交接，以微信转账的形式结清了水电费，对此其提交了的微信转账记录载明双益恒通公司的职工常鹤于2019年1月26日向杨春微信转账6762．8元、2019年2月21日转账2006．32元、2019年4月17日转账2089．6元、2019年5月23日转账2018．4元。另一方面，双益恒通公司收取的租金仅限于合同约定的交纳日期在2019年7月1日之前的，2019年7月1日之后并未再收取过租金。对此，租户程爽的证明称其曾向杨春支付延期房租及临时押金，北京咔啦酷科技文化有限公司的证明和付款回单载明其于2019年7月向杨春支付了2019年度至2020年度的租金151100元。经法庭询问，永乐广顺养殖园认可2019年7月1日后收取了部分租户的租金。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，租赁合同、和解协议的签订均系原被告双方真实表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且根据和解协议的约定，租赁合同已于2019年6月30日终止。对于永乐广顺养殖园称因双益恒通公司未履行和解协议的义务故己方已行使解除权致和解协议无效的辩解意见，本院不予采信，理由如下：一方面，和解协议未就协议解除权的行使条件进行规定，故永乐广顺养殖园不享有约定解除权。另一方面，永乐广顺公司虽称双益恒通公司未依约履行交接义务且收取了2020年7月30日前的租金，但依据本案查明的事实，双益恒通公司已于2019年6月将租赁合同主体变更事宜通知租户，2019年7月1日后永乐广顺养殖园亦收取租户租金。此外，根据双益恒通公司提交的原被告法定代表人黄寿昌与杨春间2019年8月18日的微信聊天记录可见，双益恒通公司届时已将涉案库房交予永乐广顺养殖园用于对外出租。永乐广顺养殖园提交的证据不足以证明双益恒通公司存在未履行和解协议主要义务的违约行为，故和解协议履行过程中亦未发生法定解除权可兹适用的情形。综上，本院认定永乐广顺养殖园不享有协议解除权，其发送《解除和解协议通知书》的行为不致使和解协议无效，和解协议仍为有效。关于永乐广顺养殖园要求解除租赁合同的诉讼请求，因租赁合同已于2019年6月30日终止，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于永乐广顺养殖园要求双益恒通公司支付免租期内房租及利息的诉讼请求，因租赁合同系双方协议终止且未就免租期租金问题进行约定，对此亦无法律规定，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于双益恒通公司要求永乐广顺养殖园支付10万元转让费的反诉请求，因和解协议明确约定永乐广顺养殖园应在7月30日前再支付双益恒通公司剩余转让费100000元（转让费中包含借款88000元），现和解协议合法有效，双方均应依约履行，对双益恒通的该项反诉请求，本院依法予以支持。对于永乐广顺养殖园称该8．8万元系预付租金而非借款的辩解意见，依据借条、转账记录、微信聊天记录等证据，足以认定该8．8万元系借款，此后双方将其计入转让费系双方真实意思表示，该8．8万元的性质由此转为转让费。综上，本院对永乐广顺的辩解意见不予采信。关于双益恒通公司要求永乐广顺养殖园支付10万元转让费相应利息的诉讼请求，因原被告未就转让费的利息进行约定，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京永乐广顺养殖园支付被告（反诉原告）双益恒通投资管理（北京）有限公司转让费100000元，于本判决生效之日起7日内执行清；二、驳回原告（反诉被告）北京永乐广顺养殖园的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）双益恒通投资管理（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3492元，由原告（反诉被告）北京永乐广顺养殖园负担（已交纳）。反诉案件受理费2300元，由原告（反诉被告）北京永乐广顺养殖园负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 张伟营二〇二〇年十一月三十日法官助理 韩林林书 记 员 曹 萌