北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初6675号原告：北京有色金属机械厂，住所地北京市丰台区卢沟桥南里**。诉讼代表人：中天运会计师事务所有限公司，北京有色金属机械厂破产管理人。负责人：韩佳佳，北京有色金属机械厂破产管理人组长。委托诉讼代理人：刘红艳，北京市嘉安律师事务所律师。委托诉讼代理人：林令强，北京市嘉安律师事务所实习律师。被告：刘凯，男，1967年11月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：吴军，北京市滕之信律师事务所律师。原告北京有色金属机械厂（以下简称有色金属厂）与被告刘凯房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王**独任审判，公开开庭进行了审理。原告有色金属厂的委托诉讼代理人刘红艳，被告刘凯的委托诉讼代理人吴军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。有色金属厂向本院提出诉讼请求：1.判令解除2007年2月14日双方签订的租赁合同，刘凯按照原状交还场地；2.判令刘凯给付2007年7月1日至实际腾退之日止的租金，按照年3万元计算；3.诉讼费由刘凯承担。事实和理由：2007年2月14日，有色金属厂与刘凯签订《房屋场地租赁合同》，合同中约定：有色金属厂将位于卢沟桥西街87号后院的厂房和宿舍(场地面积6500㎡，地上建筑物约1000㎡)出租给刘凯，租赁期限为2007年7月1日至2027年6月30日，年租金3万元。合同签订后，有色金属厂按照合同约定将房屋场地交付给了刘凯。在合同履行期间，有色金属厂受经营环境变化，多年亏损已资不抵债。2010年7月14日，北京市丰台区人民法院作出受理有色金属厂破产申请的裁定，并指定破产管理人，有色金属厂依法进入破产程序。因有色金属厂资不抵债且没有能力继续履行合同，同时为了尽最大可能维护各债权人的合法利益，有色金属厂破产管理人依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”,请求与承租人刘凯解除《房屋场地租赁合同》并收回有关房屋和场地，以期后续资产处置，终结破产程序。综上，为维护各债权人合法利益以及自身合法权益，特诉至法院，望判如所请。刘凯辩称，不同意解除租赁合同，合同合法有效。不同意返还场地，如果解除合同，我方可能会要求对方赔偿，双方之后可以另诉解决。2019年6月30日之前的租金主张已经超过一年的诉讼时效，不同意给付。刘凯借给有色金属厂80万元，约定年利率10%，有色金属厂至今未还本金及利息，双方约定借款利息用来抵扣租金。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年2月14日，有色金属厂（甲方、出租人）与刘凯（乙方、承租人）签订《房屋场地租赁合同》，约定甲方将其拥有的位于北京市丰台区卢沟桥西街87号后院的厂房和宿舍全部整体租赁给乙方，该场地面积为6500平方米，地上建筑物面积约为1000平方米。租赁期限为二十年，自2007年7月1日起至2027年6月30日止。年租金为3万元，于每年7月1日前一次付清。乙方自行支付水电费，费率按国家相关标准。乙方有权自行决定所租房屋的使用用途，但房屋的使用应当符合国家法律法规的规定。甲方保证具有该房屋的所有权及出租权，并保证出租行为不违反国家法律及不损害任何第三人的合法权利，对因上述权利瑕疵给乙方造成的损失（含间接损失）承担赔偿责任。甲方同意乙方对租赁房屋进行装修改造及在房屋的附属用地内增建其他建筑物用于经营，但装修改造不得损害建筑物的安全。乙方有权根据经营需要将所租赁的房屋全部或部分对外转租，但本合同项下的义务仍由乙方对甲方履行。乙方应按时向甲方缴纳租金，不得无故拖欠。拖欠超过六个月，经催缴仍拒绝缴纳，甲方有权解除合同。任何一方违反本合同约定，均应赔偿给守约方所造成损失。因任何一方的原因导致本合同无效或被解除，违约方除应赔偿守约方的全部损失（包括直接损失和间接损失）外，还须向守约方支付违约金20万元。2007年2月14日，有色金属厂（甲方）与刘凯（乙方）签订《协议书》一份，约定：甲方向乙方借款人民币80万元用于厂房的生产经营事宜，借款期一年，利息为年息10%。乙方承租甲方所有的位于卢沟桥西街87号后院的厂房宿舍房，该场地面积为6500平方米，其中厂房所有的建筑房屋面积约1000平方米。甲方保证拥有上述出租房屋及附属土地的所有权及出租权。如因上述权利瑕疵给乙方造成的一切直接和间接损失，甲方承担赔偿责任。租赁期限自2007年7月1日起至2027年6月30日止。租赁期为20年，双方确定上述房屋及场地的年租金为3万元。乙方于每年的7月1日前支付甲方。因甲方上述房屋及土地现被原承租人非法占据、使用，甲方承诺于2007年7月1日前将上述房屋及场地采取相关措施腾空并交于乙方。如甲方在2007年7月1日前不能如期腾空交付乙方，甲方承诺将上述场地上的房屋以人民币80万元的价格卖给乙方。原甲方向乙方的借款无需归还，直接转成乙方的购房款，同时甲方仍承诺对相关的房屋及场地进行清退腾空。甲方也授权乙方可以进行上述工作并全力协助。双方租期起算点顺延到场地全部腾空之日起，乙方购买甲方的房屋后对该附属场地仍按年租金3万元向甲方交纳租金。甲方同意乙方在上述承租场地内根据自身需要进行改造。包括可以自建建筑物及构筑物，如乙方购买甲方相关房屋后，乙方可以对该房屋进行装修、改建或拆除翻建。当日，有色金属厂出具《收条》一份，其上载明：今收到刘凯转账支票贰张共计捌拾万元整（详见协议书）。后，有色金属厂因资不抵债，向本院申请破产，2010年7月14日，本院出具了（2010）丰民破字第15219-1号民事裁定书，决定立案受理有色金属厂的破产申请。2018年4月4日，本院出具了（2010）丰民破字第15219-29号决定书，指定中天运会计师事务所有限公司担任有色金属厂的管理人。庭审中，刘凯提交了有色金属厂原法定代表人贾军洋书写的《证明》一份，其上载明：我于2007年2月14日代表北京有色金属机械厂向刘凯借款80万元整（人民币），借期壹年，利息为年息10%。同日签订协议书将厂宿舍房出租给刘凯，年租金叁万元整（人民币）。当时口头约定用借款利息抵扣租金，如壹年到期未归还借款，年利率不变，继续用利息抵扣租金。当合同履行终止时，一并偿还本金及剩余利息，刘凯无需另行支付租金，特此证明。贾军洋未出庭作证。有色金属厂对该证据证明目的不予认可，认为贾军洋未出庭作证，其证词不具备法律效力，且刘凯与贾军洋存在利害关系，不认可其证明力。本院认为，《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。有色金属厂与刘凯签订的《房屋场地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照约定履行义务。按照合同约定，双方租赁期限为2007年7月1日至2027年6月30日，现双方均未履行完毕该合同。本院于2010年7月14日依法受理了有色金属厂申请有色金属厂破产清算一案，有色金属厂破产管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知刘凯，亦未收到刘凯催告，符合上述条款所规定的情形，因此本案所涉房屋租赁合同应于2010年9月14日依法解除。故有色金属厂关于解除双方签订的《房屋场地租赁合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。鉴于双方签订的合同已解除，刘凯应将涉诉院落返还给有色金属厂。合同履行期间内，刘凯应当支付租金，合同解除后，刘凯继续占有使用涉诉院落，应当支付相应的占有使用费。庭审中，刘凯主张双方口头约定以《协议书》中所载的80万元借款的利息抵扣租金，并提交了有色金属厂原法定代表人贾军洋出具的书面说明予以证明，但贾军洋无正当理由未出庭作证，故本院无法采信，故对刘凯以利息抵扣租金的主张，本院不予采纳。有色金属厂未提交证据证明合同签订后其向刘凯催缴过租金或发生了其他足以使诉讼时效中断的事由，故本院对有色金属厂诉讼请求中超过三年诉讼时效期间的占有使用费，不予支持，结合双方对租金支付时间的约定及有色金属厂起诉的时间，本院确定刘凯按照年租金3万元的标准支付自2016年12月10日起至实际返还涉诉院落之日止的占有使用费。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条规定，判决如下：一、确认北京有色金属机械厂与刘凯于2007年2月14日签订的《房屋场地租赁合同》于2010年9月14日解除；二、刘凯于本判决生效之日起三十日内将北京市丰台区卢沟桥西街87号后院返还给北京有色金属机械厂；三、刘凯于本判决生效之日起七日内向北京有色金属机械厂支付占有使用费（按照年租金3万元的标准自2016年12月10日起计算至北京市丰台区卢沟桥西街87号后院返还给北京有色金属机械厂之日止）；四、驳回北京有色金属机械厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由北京有色金属机械厂负担2450元（已交纳），由刘凯负担2450元（北京有色金属机械厂已预交，刘凯于本判决生效之日起七日内给付北京有色金属机械厂）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 芳二〇二〇年十一月十一日法官助理  周 明书 记 员  张宁宁