吉林省长春市南关区人民法院民事判决书（2020）吉0102民初4698号原告：长春恒兴置业有限公司，住所地吉林省长春市南关区。法定代表人：柯某，董事长。委托诉讼代理人：周某，吉林恒连律师事务所律师。委托诉讼代理人：付某，北京尚公（长春）律师事务所律师。被告：杨某，男，1975年3月11日出生，住吉林省梅河口市。委托诉讼代理人：齐某，吉林哲讼律师事务所律师。被告：中国光大银行股份有限公司长春太阳城支行，住所地吉林省长春市宽城区。负责人：李某，行长。委托诉讼代理人：张某，中国光大银行股份有限公司长春分行特资部副总经理。委托诉讼代理人：赵某，系该单位客户经理。原告长春恒兴置业有限公司与被告杨某、中国光大银行股份有限公司长春分行太阳城支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长春恒兴置业有限公司的委托诉讼代理人周某、付某，被告杨某的委托诉讼代理人齐某，被告中国光大银行股份有限公司长春太阳城支行的委托诉讼代理人张某、赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。长春恒兴置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告同第一被告之间的编号为XXX号及XXX的《商品房买卖合同》，归还私自占有的房屋，并协助办理撤销商品房买卖合同备案；2.在解除《商品房买卖合同》及在长春恒兴置业有限公司代杨某偿还了欠付被告二的贷款后，请求判令解除原告同第一、第二被告之间的《个人贷款及担保合同》；3.判令被告一支付违约金1244419.40元及诉讼费用。事实和理由：被告向原告购买了原告开发的位于长春市××区以东、二道街以南“恒兴国际城”项目6、7、8号楼1106、1133号房屋，并2019分别签订了《商品房买卖合同》，约定采用按揭的方式付款。两个房屋房款价格合计为6222097元。其中1106号房屋价款为4334575元，其中首付2174575元，贷款2160000元，1133号房屋价款为1887522元，其中首付947522元，贷款94万元。自2018年9月起被告杨某拒不偿还银行贷款，原告、第二被告曾多次催促杨某偿还银行贷款，但杨某始终以各种理由推脱，拒不偿还，原告已经开始逐月偿还上述两套房屋的贷款。截至2020年6月30日，1106号房屋已经代原告偿还483770.86元，1133号房屋已经代原告偿还166583.21元。此金额将每月递增。为此，我司依据原被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第3.4条的约定“买受人因拖欠银行按揭贷款而使出卖人被追究责任，经出卖人催款后20日仍未清偿的，出卖人有权单方解除合同，买受人应承担商品房总价20%的违约金及其他损失赔偿责任”的约定，我司主张解除同被告之间的商品房买卖合同，并按合同约定承担违约金。在解除《商品房买卖合同》的情况下，我司愿意偿还第二被告购房贷款及利息，请求法院依据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第24条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”，第25条“商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。综上，为维护原告的合法利益，诉至贵院，请贵院依法判决。杨某辩称，原告的诉讼主体不适格，本案实际上不是普通的商品房买卖合同，而是涉及长春建工集团有限公司和原告之间建设工程施工合同工程款，以房屋抵顶工程款的协议为前提签订的房屋买卖合同。杨某只是作为长春建工集团的项目经理，代为以个人的名义签订房屋买卖合同，然后抵顶的工程款价款为3100万元，双方争议的房屋就在这3100万元工程款，以房抵工程款的范围之内，因此商品房买卖合同只是以房抵工程款的一个实施的步骤，所以不存在杨某以个人购买原告房屋的事实。原告所提供的合同是格式合同，因此应当尽提示义务，在没有证据证明尽了提示义务的情况下该格式条款对于第一被告产生不利后果，应当认定为无效。中国光大银行股份有限公司长春分行太阳城支行辩称，对于原告第一项、第三项诉讼请求，与被告二无关，被告二不发表意见。对于原告第二项诉讼请求，被告二同意原告偿还被告二贷款。在原告代偿完毕贷款之后，合同已不存在解除的必要和依据。本院经审理认定事实如下：2015年3月27日，长春恒兴置业有限公司与杨某签订《商品房买卖合同》两份（合同编号：XXX），分别约定长春恒兴置业有限公司将位于长春市X区以东、二道街以南恒兴国际城第X幢X单元X号、X号商业用房出售给杨某，房屋建筑面积分别为194.54平方米、111.8平方米，购房款总金额分别为4334575元、1887522元，付款方式均为银行按揭付款，房屋交付期限均为2016年10月31日前。另双方签订《商品房买卖合同补充协议》第三条3.4款约定“买受人因拖欠银行按揭贷款而使出卖人被追究责任，经出卖人催款后20日仍未清偿的，出卖人有权单方解除合同，买受人应承担商品房总价20%的违约金及其他损失赔偿责任”。此外两份合同约定了其他条款。2015年3月27日，中国光大银行股份有限公司长春太阳城支行（贷款人）、杨某（借款人）、长春恒兴置业有限公司（保证人）签订《个人购房借款及担保合同》两份，分别约定杨某从长春恒兴置业有限公司购买位于长春市××区以东、二道街以南恒兴国际城第6、7、8幢0单元1106号、1133号商业用房，杨某向中国光大银行股份有限公司长春太阳城支行申请个人购房贷款用于支付购房款。贷款金额分别为216万元、94万元，贷款期限均120个月，自2015年3月27日至2025年3月27日。合同第24条约定，保证人自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带责任保证。第25条约定，保证范围为本合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权及保证担保权益的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付款项。此外两份合同约定了其他条款。2019年6月28日，中国光大银行股份有限公司长春太阳城支行陆续向长春恒兴置业有限公司送达《履行担保责任通知书》15份，告知杨某的上述银行贷款已发生多次逾期行为，符合担保期扣收条件，该行将从公司的保证金账户直接扣收借款人未按期偿付的欠款，如保证金账户余额不足，进行补缴。庭审中，长春恒兴置业有限公司提供《特种转账凭证》《银行贷款还款凭证》若干张，用于证实自2019年5月23日起至2020年9月27日，该公司共计为杨某偿付银行贷款共计795313.33元，支付方式为银行直接从该公司的保证金账户扣划。杨某、中国光大银行股份有限公司长春太阳城支行质证均无异议。2015年7月13日，长春恒兴置业有限公司（甲方）与案外人长春建工集团有限公司（乙方）签订了《长春恒兴国际城一标段总承包工程施工合同补充协议（一）》，该协议第二条约定：乙方同意授权给其指派的本项目的项目经理杨某以银行按揭的形式向甲方购买恒兴国际城房屋，甲方同意给予乙方一定的优惠，优惠幅度为对外公开价格的8.5折；乙方购买的房屋为恒兴国际城8号楼134单元、135单元、136单元、137单元及4号楼115单元、116单元房产，总建筑面积约1054.27平方米，总金额约3100万元；甲方用应付乙方的等额工程款抵付乙方的购房款3100万元，但甲乙双方须另行签订借款协议，在乙方办理完所有购房手续后，甲方再依借款协议先行支付乙方该款项，以有效缓解乙方资金压力。2015年7月13日，长春恒兴置业有限公司（甲方）与长春建工集团有限公司（乙方）签订《借款协议》，约定甲方借款给乙方3100万元用于恒兴国际城工程建设，乙方授权本项目的项目经理杨某接受此笔借款。另案涉两处房屋于2017年11月22日被长春市二道区人民法院查封，于2020年8月10日续查封，查封期限三年。此后该房屋又先后被长春市南关区人民法院、长春经济技术开发区人民法院轮候查封。本院认为，原、被告签订的两份《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。双方均应按合同约定全面履行各自义务。现杨某未能按约定偿还银行按揭贷款，致长春恒兴置业有限公司向贷款银行承担保证责任，双方约定合同解除条件成就，故原告要求解除双方之间的房屋买卖合同关系，符合双方约定以及法律规定。依法应予支持。关于合同解除后杨某已付购房款的处理问题，因各方当事人并未举证杨某已偿还银行贷款的具体数额，且杨某在本案中并未提出反诉主张该项权利，当事人可在具体数额确定后，另行主张解决。关于原告诉请归还私自占有的房屋的问题。因原告自认并未基于合同向被告交付房屋，被告属于私自占用，该项诉讼与本案并不属于同一法律关系，其可另行主张解决。关于原告要求被告协助办理撤销商品房买卖合同备案登记的问题。因案涉房屋被人民法院另案查封，该项诉讼目前属客观履行不能，其可应通过执行异议程序主张权利，再行解决。关于原告诉请在解除《商品房买卖合同》及原告代杨某偿还欠付银行的贷款后，判令解除三方签订的《个人贷款及担保合同》问题。因中国光大银行股份有限公司长春太阳城支行在本案中作为独立请求权第三人并未提起独立诉讼请求，要求解除三方签订的《个人购房借款及担保合同》，借款合同的主债务人主体并未变更，原告自愿代为清偿银行贷款，属于履行借款合同担保责任范畴。且原告该项诉请与本案亦不属于同一法律关系，本案中不作处理。关于原告主张被告支付违约金1244419.40元的问题。因双方签订的补充协议中对此有明确约定，即买受人因拖欠银行按揭贷款而使出卖人被追究责任，经出卖人催款后20日仍未清偿的，出卖人有权单方解除合同，买受人应承担商品房总价20%的违约金及其他损失赔偿责任。故原告主张被告承担此项违约金即（总房款4334575元+1887522元=6222097元）×20%=1244419.40元，符合双方约定以及法律规定，依法应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除长春恒兴置业有限公司、杨某于2015年3月27日签订的两份《商品房买卖合同》（合同编号X、X）；二、杨某于本判决生效后立即给付长春恒兴置业有限公司违约金1244419.40元；三、驳回长春恒兴置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8000元，由杨某负担（长春恒兴置业有限公司已垫付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长春市中级人民法院。审判员 李德保二〇二〇年十一月二十七日书记员 窦 智