山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0282民初12963号原告：牛特，男，1993年1月4日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：钟波，山东齐辉律师事务所律师。被告：青岛豪洲置业有限公司，住所地青岛市即墨区温泉街道办事处麒麟路**。统一社会信用代码913702827803582488。法定代表人：张凯，总经理。被告：恒大地产集团有限公司，，住所地广东省深圳市南山区海德三路**卓越后海金融中心**统一社会信用代码91440101231245152Y。法定代表人：甄立涛，总经理。二被告委托诉讼代理人:张晓光，男，1986年11月26日出生，汉族，住青岛市市**。系青岛豪洲置业有限公司职工。原告牛特与被告青岛豪洲置业有限公司（以下简称豪洲公司）、恒大地产集团有限公司（以下简称恒大公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告牛特的委托诉讼代理人钟波、两被告的委托诉讼代理人张晓光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛特向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告青岛豪洲置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》及补充条款，并由被告配合原告解除涉案房屋的《青岛市商品房预售合同》网签备案手续；2、被告青岛豪洲置业有限公司退还给原告购房款1544511元并支付以1564669.81元为基数，按照全国银行同业拆借中心2020年8月公布的1年期贷款市场报价利率（年利率3.85%）自2018年5月11日起至实际付清之日止的利息损失；3、被告立即协助原告退还房屋维修资金20158.81元；4、诉讼费用被告承担。事实与理由：2018年1月27日，原告与被告豪洲公司签订“青岛恒大悦珑台商品房认购书”，认购由豪洲公司开发的青岛市即墨区房产。在签订认购书当天，原告依约向豪洲公司支付了定金、首付款共计91186元。2018年2月4日，原告又向豪洲公司交纳了住宅专项维修资金20158.81元。恒大公司向原告出具了“无理由退房承诺书”，承诺自原告签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。2018年3月6日，原告与豪洲公司签订了《青岛市商品房预售合同》及补充协议，并办理了网签手续。2018年5月11日，原告按照豪洲公司要求支付剩余房款1453325元，豪洲公司向原告出具了发票，自此原告履行了全部合同义务。后原告发现被告所建房屋存在诸多质量问题迟迟无法解决，且豪洲公司因未付交房受到有关部门处罚。原告对被告的行为彻底失去信心，向豪洲公司提出无理由退房但遭到拒绝。为维护原告合法权益，现具状起诉，请求法院判如所请。被告豪洲公司辩称，不同意原告提出的无理由退房要求。涉案房屋在满足补充协议约定的交付条件之后被告向原告邮寄了交楼通知书且原告已经签收。根据双方签订的商品房预售合同补充条款第6条、第8条的第三款第一项的约定，视为原告已经收楼。根据双方签订的无理由退房协议书，办理无理由退房的截至日期为办理入住手续前，现原告提出无理由退房申请已经超出了无理由退房协议书中约定的期限，故不符合无理由退房政策，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告恒大公司辩称，涉案房屋的商品房预售合同系原告与豪洲置业公司签订，是否退房应由其双方处理，与恒大地产集团无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经质证确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月27日，原告牛特（乙方）与被告青岛豪洲置业有限公司（甲方）签订《青岛恒大悦珑台商品房认购书》，乙方认购青岛恒大悦珑台商品房，建筑面积共151.5平方米，套内建筑面积117.68平方米，房屋总价款1823716元。乙方签署认购书时支付20000元作为定金（定金在签署《商品房买卖合同》时转入房款），于2018年1月30日前支付首期房款71186元，2018年7月27日前支付182372元、2019年1月27日前支付273557元、2019年7月27日前支付547115元、2020年1月27日前支付729486元。乙方在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修资金建筑面积×133元。同日，恒大地产集团有限公司向原告出具了《无理由退房承诺书》承诺“牛特购买的恒大属下公司开发的恒大悦珑台楼盘23幢1单元201房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”2018年3月6日，牛特（乙方）与被告豪洲公司（甲方）签订了《青岛市商品房预售合同》，并进行备案登记。该合同约定的房屋坐落、房屋价款、付款方式、期限等内容与《青岛恒大悦珑台商品房认购书》一致。合同第十条约定房屋交付条件为交付的房屋取得建设工程竣工验收备案证，补充条款第六条约定“双方同意对主合同第十条变更如下：甲方应当将经验收合格的商品房交付乙方使用。该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。甲方将验收合格并符合本合同约定的商品房交付乙方使用。乙方同意变更商品房交付条件，不因商品房交付时间的变更而向甲方主张逾期交房责任”。甲方定于2019年10月31日前将涉案房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：贰、双方同意合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，且违约金支付总金额最高不超过房屋总价的2%。合同第十三条约定，该房屋符合合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房的手续，乙方应在收到该通知之日起3天内，会同甲方对该房屋进行验收交付。房屋交付的标志为甲方发出书面交楼通知书。补充条款第八条约定“双方同意对主合同第十三条补充如下：……（三）同时双方同意对房屋验收补充如下：1、乙方在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从出卖人书面通知的乙方办理房屋交接手续之日起，视为出卖人已经交付房屋。……”2018年1月27日，原告向豪洲公司支付房款91186元；2018年2月4日，原告交纳住宅专项维修资金20158.81元。2018年5月11日，原告支付剩余房款1453325元。原告购买恒大悦珑台实际支付购房款1544511元，豪洲公司向原告出具了总额为1823716元的购房发票。原告主张原告实付房款金额与购房发票金额之间的差额系豪洲公司给予原告提前付清购房款的折扣，豪洲公司予以认可。2019年11月6日，豪洲公司向原告邮寄交楼通知书。涉案房屋于2019年10月21日进行建设工程竣工验收消防备案，于2019年10月14日完成电梯检验，2019年12月18日完成工程竣工验收备案。原告至今未办理房屋入住手续。上述事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的认购书、商品房预售合同、增值税普通发票、住宅专项维修资金票据、无理由退房承诺书等证据在案佐证，经质证和本院审核，本院依法予以确认。本院认为，原告牛特与被告豪洲公司签订的《青岛市商品房预售合同》未违反法律禁止性规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按照协议及合同约定行使权利、履行义务。《青岛市商品房预售合同》签订后，原告按照与豪洲公司协商确定的房款金额和期限支付了全部购房款，应当认定原告履行了《商品房预售合同》的各项义务。豪洲公司虽向原告邮寄交楼通知书，但原告并未办理房屋入住手续，因豪洲公司对恒大公司出具的《无理由退房承诺书》对其具有约束力并无异议，原告依据《无理由退房承诺书》主张解除合同、退还房屋符合被告所作承诺，本院予以支持。“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”原告与豪洲公司之间签订的《青岛市商品房预售合同》自原告起诉状副本送达被告之日即2020年10月26日起解除。“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，原告要求被告豪洲公司返还购房款1544511元符合双方约定及法律规定，本院予以支持。原告为购买恒大悦珑台23幢1单元201房屋向被告支付购房款，后基于约定事由要求解除合同并退还房款，原告主张的利息损失并非被告违约造成，故原告要求被告自2018年5月11日起支付利息损失本院不予支持。原告在通知被告解除合同后，双方之间的《商品房预售合同》解除，被告应当履行承诺向原告退还购房款，因被告怠于履行退款义务给原告造成的资金占用损失被告应予承担。综上，本院依法认定被告自2020年10月26日（合同解除之日）起向被告支付以购房款1544511元为基数，按照同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。因房屋专项维修资金并非被告收取，被告也表示会协助原告退还房屋维修资金，故对原告要求被告协助退还房屋维修资金的诉讼请求本院亦予以支持。关于原告要求被告恒大公司承担责任的诉讼请求。因被告恒大公司并非涉案商品房买卖合同的当事人，恒大公司出具的《无理由退房承诺书》中亦未有恒大公司主动承担责任的表述，故原告要求被告恒大公司承担责任的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下：一、原告牛特与被告青岛豪洲置业有限公司签订的《青岛市商品房预售合同》（合同编号为：201800022147）于2020年10月26日解除；二、被告豪洲置业有限公司与本判决生效后十日内协助原告牛特解除涉案房屋的《青岛市商品房预售合同》（合同编号为：***）网签备案手续；三、被告青岛豪洲置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还给原告牛特购房款1544511元并承担以1544511元为基数自2020年10月26日其至实际支付之日止按照同期全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；四、被告青岛豪洲置业有限公司于本判决生效之日起十日内协助返还原告牛特退还房屋维修资金20158.81元；五、驳回原告牛特的其他诉讼请求；六、驳回原告牛特对被告恒大地产集团有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18882元（原告预缴），减半收取9441元，由原告牛特负担91元，被告青岛豪洲置业有限公司负担9350元。原告已预交人民币18882元，本院退回18791元。被告应在本判决生效之日起七日内向本院交纳案件受理费人民币9350元，拒不交纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员 乔 婧二〇二〇年十一月二十日书记员 于梦娇附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”2、《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”3、《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”