河南省邓州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1381民初2520号原告：李玉鸿，男，1967年6月10日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：李新，河南三贤律师事务所律师。被告：李大科，男，1977年3月28日出生，汉族，住邓州市。被告：白小聚（俊），男，1974年4月17日出生，汉族，住邓州市。委托诉讼代理人：闫红彬，邓州市花洲法律服务所法律服务工作人员。原告李玉鸿与被告李大科、被告白小聚为租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李玉鸿及其委托诉讼代理人李新、被告李大科、被告白小聚的委托诉讼代理人闫红彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李玉鸿诉称：2008年其出资50万元与被告白小聚共同开发雷锋路陈湾小学12间地皮，当年建成了6间三层房屋，归土地使用权人，剩余6间地皮归其和被告白小聚使用。2014年被告白小聚在剩余6间地皮上搭建临时板房对外出租。2018年，其与被告白小聚签订房屋分配协议，约定其中3间归原告所有，从2018年开始由原告收取租金。2019年其与被告李大科签订了房屋租赁协议，约定租金每年3万元。2020年被告李大科把租金交给了被告白小俊。现要求：1、请求判令二被告支付2020年1月至12月房屋租金3万元，并互负连带责任；2、诉讼费由被告承担。原告李玉鸿为证明其主张，向本院提交以下证据：1、身份证一份，以证明其身份；2、房屋租赁合同及银行转账明细各一份，以证明其与李大科之间存在租赁合同关系，且合同已履行；3、协议书一份，以证明其已取得案涉房屋的所有权。被告李大科辩称：2017年元月份租赁被告白小聚的房屋，租赁期为八年。2018年年底被告白小聚说房子卖给原告李玉鸿了，其于2019年给被告白小聚打电话说把租金给原告李玉鸿，后来又与原告签订了租赁合同。2020年元月被告白小聚说他与原告李玉鸿协商好了，其不知道原告与白小聚之间的约定，每年的元月份交当年的房租，在原告没有催要的情况下，其认为原告与白小聚说好了，所以直接把房租交给了白小聚。被告李大科为证明其主张，向本院提交以下证据：1、身份证一份，以证明身份；2、2016年的租赁合同一份，以证明其以董秀军的名义与白小聚签订了八年的租赁合同；3、2019年元月房屋租赁合同及收据各一份，以证明经白小聚同意后，把一部分的租赁费交给了原告。被告白小聚辩称：涉案房屋是简易房屋没有办理任何手续，属于违法建筑，双方签订的分配协议在履行过程中存在违法违规现象，涉案简易房的物权及相应土地的使用权的合法性暂无法确认，分配协议的效力及原告是否享有所分配简易房的物权，有待行政部门根据行政前置程序规定处理后才能确认。在相关行政部门没有做出确认前，法院不宜作出实体处理，否则等于变相支持违法违规搭建的简易房为合法建筑。由于本案涉案简易房没有办理任何相关手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体使用法律若干规定的解释》第三条规定：出租人就未批准或未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人签订的租赁合同无效。由于案涉简易房涉嫌违法，根据上述规定，本案所签的租赁合同属于无效合同。本案中原告追要房租的前提是原告依法享有租赁权的物权，原告以分配协议自认为享有所分配房屋的物权，原告名义上是追要房租，实际上是变相请求法院确认原告与其签订的分配协议所分得的房产为合法建筑，变相确认合作开发所分配的利益合法、有效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十九条第一款规定：未经政府有关部门批准，未获得规划许可证，擅自变更规划的，存在上述情形的合作开发当事人请求分配房地产项目利益的，法院不予受理，已受理的驳回起诉。故法院应当裁定驳回原告的起诉，待有关部门做出确认后另行处理。被告白小聚为证明其主张，向本院提交以下证据：1、身份证一份，以证明其身份；2、租赁协议一份，以证明其与被告李大科的租赁协议在先，与原告李玉鸿的房屋分配协议在后，其有权收取租金。原告李玉鸿提交的三组证据，被告李大科对证据1、2、3均无异议。被告白小聚对证据1无异议，对证据2真实性无异议，对证明方向有异议，租赁的房屋属于违法建筑，不受法律保护，法院不应当予以受理，受理后应当依法驳回；对证据3真实性无异议，对证明方向有异议，因为房屋不受法律保护，属于违法建筑。被告李大科提交的两份证据，原告李玉鸿对证据1无异议；对证据2有异议，该协议应当认定部分无效，因为根据被告白小聚与原告签订的房屋分配协议，已将案涉房屋分配给原告，也约定了从2018年之后应当由原告收取租金，因此被告白小聚无权对原告拥有的三间房屋对外出租，对该协议部分无效；对证据3无异议。被告白小聚对证据1、2、3均无异议。被告白小聚提交的两组证据，原告李玉鸿对证据1无异议；对证据2有异议，租赁合同是部分无效，因原告与被告白小聚在2018年达成分配协议，所以说涉及这一部分是无效的。被告李大科对证据1、2均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以采信；对当事人有异议的证据，本院将结合案情予以综合认定。经庭审质证，依据有效证据，本院确认以下案件事实：2008年原告李玉鸿出资50万元与被告白小聚共同开发雷锋路陈湾小学12间地皮，当年建成了6间三层房屋，归土地使用权人，剩余6间地皮归原告李玉鸿和被告白小聚使用。2014年被告白小聚在剩余6间地皮上搭建临时板房对外出租。2016年元月1日，以被告白小聚为甲方，董秀军为乙方签订租赁合同，该合同主要约定“……就甲方坐落在邓州市新中医院斜对面活动板房20米*21米一层租赁给乙方一事……1、租赁期限2017年，自2017年元月1日至2025年元月1日止。2、前三年租金每年租金6万元，一年一付……”。2018年7月1日，以被告白小聚为甲方，原告李玉鸿为乙方签订了协议书一份，该协议书主要约定“甲方：白小俊……乙方：李玉鸿……甲乙双方在大概2008年……经双方同意由乙方出资50万元建成雷锋路北边的六间四层门面……东边的六间半土地（南端宽约23.5米、深20米）归甲乙双方共同拥有。……经甲乙双方协商同意，把现有卖红木家具东面的两间房屋及土地和最东边的一间不规则房屋及土地分配给乙方所有。同时乙方从2018年7月1日起收取这三间房屋的租金。……”。2019年1月1日，以原告李玉鸿为甲方，被告李大科为乙方签订了房屋租赁合同，该合同主要约定“甲方：李玉鸿……乙方：李大科……一、乙方租赁甲方门面，具体位置在邓州市××路东段××北锦绣花园西山墙对面两间半门面，年租金（大写）：叁万元……二、合同期限定为壹年，租金壹年不变……三、期限2019年元月1日起至2019年12月31日止。……”。被告李大科将2019年1月至12月的房租3万元于2018年12月31日交给原告李玉鸿。2020年1月，被告李大科向被告白小聚交纳房租7万元。2020年5月23日，原告李玉鸿诉至本院，要求判令二被告支付2020年1月至12月房屋租金3万元，并互负连带责任。因原被告双方意见分歧较大，致使本案调解不获成立。本院认为，原告李玉鸿与被告李大科所签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,对双方当事人均有约束力。虽原告李玉鸿与被告李大科未签订2020年1月至12月的租赁合同，但被告李大科现仍实际占有使用着案涉争议房屋，应视为不定期租赁，根据合同的相对性，被告李大科理应向原告李玉鸿支付2020年1月至12月的3万元租金，现原告李玉鸿要求被告李大科支付2020年1月至12月房屋租金3万元的请求，本院予以支持。被告李大科辩称其将2020年1月至12月的3万元租金已经支付给被告白小聚，对于其二者之间的纠纷因不是本案的处理范围，本院不予处理，可另行处理。被告白小聚辩称案涉房屋系违章建筑等问题不是本案审理范围，本院不予处理，可另行处理。因本案原告李玉鸿与被告李大科作为出租人、承租人均未对房屋租赁合同的效力提出异议，故本院对此不予处理。若被告李大科与被告白小聚之间有纠纷，可另行处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条及第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告李大科于本判决生效之日起3日内向原告李玉鸿支付2020年1月至12月的房屋租赁费3万元；二、驳回原告李玉鸿对被告白小聚的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由被告李大科负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内，未预交上诉案件的上诉费用，按自动撤诉处理。审判长  司明辉审判员  海光科审判员  贺 先二〇二〇年十一月二十六日法官助理代小丽书记员康京业