重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初9477号原告：谭其明，男，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：刘兵，重庆昂正律师事务所律师。被告：重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司，住所地重庆市九龙坡区石杨路****24办公1，统一社会信用代码：91500107MA5UBD9W83。法定代表人：颜家才，职务：执行董事。被告：颜荣位，男，汉族，住湖南省安仁县。原告谭其明诉被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司（以下简称吉吉域酒店）、被告颜荣位房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郭峰独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭其明的委托诉讼代理人刘兵，被告吉吉域酒店、被告颜荣位经本院依法送达开庭传票等法律文书，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告谭其明诉称，2018年，原告与被告吉吉域酒店签订《房屋委托管理合同》和《智能空间工程合同》约定，由被告吉吉域酒店将原告所有的位于九龙坡区石杨路22号1幢20-12号公寓装修后予以承租经营酒店，租赁期限为12年即自2018年8月5日至2030年8月4日止，前两年租金为2700元/月，其后年份租金按约定递增，同时对租金支付期限及违约责任等予以约定。合同签订后，原告按约全面履行合同义务，被告吉吉域酒店从2018年8月起支付租金至2019年9月，2019年10月起未支付租金并函告所有业主，拟单方降低租金至1900元/月。经多次协商，至2019年12月30日，被告颜荣位作为实际经营人明确告知原告不想继续经营，提出2020年1月10日前可办理房屋交接手续并向所有业主出具担保书，承诺对被告吉吉域酒店拖欠的租金、违约金及物业水电费承担连带担保责任。原告等业主自2020年1月3日起陆续收回房屋钥匙。现为维护原告自身合法权益，诉至法院请求：1.解除原、被告间签订的《房屋委托管理合同》；2.被告吉吉域酒店支付原告租金10800元；3.被告吉吉域酒店支付原告违约金32400元；3.本案诉讼费用及律师费由被告承担。被告吉吉域酒店、被告颜荣位未到庭应诉，向本院提交答辩意见及证据。经审理查明，被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司曾用名称为重庆吉吉域酒店管理有限公司。2018年，原告（甲方）与被告吉吉域酒店（乙方）签订《房屋委托管理合同》约定，原告将所有的位于九龙坡区石杨路22号1幢20-12号房屋委托被告进行管理，房屋用途为出租，房屋委托管理期限为12年即自2018年8月5日至2030年8月4日止，原告约定2018年10月21日前将房屋交付被告，如因被告施工工期延后交付，按合同支付日期向原告支付租金（具体支付时间以交房4个月后开始支付租金）。《房屋委托管理合同》第3条第3.1项对第一年至第十二年的房屋租金标准予以明确约定，其中第一年、第二年房屋租金标准均为2700元/月，被告按季度提前以银行转账方式支付原告，每年仅支付11个月租金；第3.2项约定，管理合约期限内，租金价格不予调整；第3.4项约定，被告管理期间内，如房屋所在地进行公共设施改造如小区建设、电力增容等所需交纳的相关费用由原告承担。房屋使用所发生的电话费、宽带费、有线电视费、水电费、物管费（电梯费）及小区水电公摊、垃圾处置费以及房屋维护费用由被告承担，其它费用由原告承担。《房屋委托管理合同》第6条第6.1项约定，双方任何一方未能履行合同相关条款，均属违约行为。违约行为所造成的损失概由违约方承担。除非双方协商终止本合同，守约方要求违约方继续履行合同的，违约方承担违约责任后仍必须履行合同；第6.2项约定，本合同项下违约金按当年12个月租金计算。违约金不足以清偿守约方损失的，违约方应承担相应补偿责任。2019年12月30日，被告颜荣位出具《担保书》1份，载明：“重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司，星光汇店在经营期间因成本过高经营不善，现已拖欠了全体业主租金，未能按《委托管理合同》约定履约，已违约。同时拖欠了物业管理费及水电费。现向全体业主承诺，截止2019年12月31日至所拖欠的租金于2020年3月开始，每月不低于支付所欠租金的25%，截止2020年7月1日前全部支付完成。担保人自愿对上述租金及物业水电费承担连带担保责任。原件由15-1业主保管”。被告吉吉域酒店在该担保书上加盖公司印章确认。被告吉吉域酒店向原告等业主送达《解除合同通知书》载明：“我重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司因自身管理原因，无法继续履行与各业主签订的《房屋委托管理合同》。我公司愿意按照《房屋委托管理合同》条款支付所欠租金及违约金，并清偿本公司管理期间产生的水电、物管等一切费用。至此，双方合同解除”。原告未在《解除合同通知书》上签字确认同意解除合同。审理中，被告吉吉域酒店曾在张红梅诉吉吉域酒店、颜荣位即（2020）渝107民初9511号等租赁合同系列案件中，同意与原告等业主解除《房屋委托管理合同》，且双方确认解除时间为2020年1月31日。以上事实有不动产权证书、房屋委托管理合同、解除合同通知书、担保书以及当事人的陈述、庭审笔录等证据材料在卷为证，足以认定。本院认为，被告经本院依法送达开庭传票等法律文书后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利的放弃，本院可以依据查明的事实依法缺席判决。当事人的合法权益受法律保护。原告与被告吉吉域酒店签订的《房屋委托管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定全面行使权利及履行义务。被告因自身经营不善而拖欠租赁费用，进而向原告等业主发出提前终止合同关系的通知，经双方协商一致后，原告等业主亦于其间陆续收回了租赁物，对于原告主张双方租赁关系自2020年1月31日起解除的事实，被告吉吉域酒店已在另案已予以认可，本院对此予以确认。关于被告吉吉域酒店应付租金的问题。被告吉吉域酒店未举示证据证明其按约向原告支付了2019年10月1日至2020年1月31日租金，现原告主张按合同约定的租金标准2700元/月计算4个月租金合计10800元，并无不当，本院予以支持。关于被告吉吉域酒店应承担的违约金问题。根据被告吉吉域酒店向原告送达的《解除合同通知书》载明，其解除合同原因系自身管理导致无法继续履行合同，故被告吉吉域酒店因自身违约行为导致合同无法履行，应当按照合同约定及承诺向原告支付违约金。综合考虑合同履行情况、当事人各方过错程度以及合同履行后预期利益等因素，本院酌情将违约金调整为按当年租金标准支付10个月，故被告应向原告支付违约金27000元（2700元/月×10个月）。关于律师费问题。本案中，《房屋委托管理合同》明确约定违约方应赔偿守约方律师费、诉讼费等损失，故原告主张被告支付律师费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但根据原告举示的相关证据，其实际产生的律师费应为357元，其余律师费并未实际产生或支付，故被告吉吉域酒店应向原告支付律师费357元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告谭其明与被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司签订的《房屋委托管理合同》于2020年1月31日解除；二、被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司于本判决生效后三日内支付原告谭其明租金10800元；三、被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司于本判决生效后三日内支付原告谭其明违约金27000元；四、被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司于本判决生效后三日内支付原告谭其明律师费357元；五、驳回原告谭其明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为440元，由被告重庆吉吉域酒店管理（集团）有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员 郭 峰二〇二〇年十一月十六日书记员 应东霓