青海省西宁市湟中区人民法院   民事判决书   （2020）青0122民初1487号   原告:西宁新华联童梦乐园有限公司，住所地：青海省西宁市湟中区。   法定代表人：苟永平，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：冯亮，青海致琨律师事务所律师。   委托诉讼代理人:任巧霞，青海致琨律师事务所律师。   被告:胡鹏,男,1991年6月生，汉族，住青海省西宁市。   原告西宁新华联童梦乐园有限公司与被告胡鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告西宁新华联童梦乐园有限公司的委托诉讼代理人冯亮、任巧霞到庭参加诉讼，被告胡鹏经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   西宁新华联童梦乐园有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原告与被告签订的《租赁合同》于2019年10月12日解除；2.请求判令被告将其租赁原告的（童梦乐园民族风情街区域二层F11-14铺位)店铺恢复为出租时交接的状态后立即返还原告;3.请求判令被告赔偿原告自2019年10月13日起至返还房屋日止按每日574.33元计算的房屋占用损失,暂自2019年10月13日起计算至2020年2月29日止109天的房屋占用损失费为62601.97元;4.请求判令被告支付原告免租装修期间的租金8615元;5.请求判令被告支付原告违约金73380元,(违约金为103380元，扣除30000元的履约保证金）；6.本案诉讼费由被告承担。以上各项合计：144596.97元。事实和理由:2018年12月23日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告承租原告所有的童梦乐园民族风情街区域二层F11-14铺位。租赁期限为3年，计租日为2019年8月18日（开园）至2022年8月17日。并约定被告应自计租日起向原告交纳营业额分成租金。租金金额为：营业额分成租金=每月税前营业额×当年的营业额分成比例，淡季分成比例为10%，旺季为12%（5-10月为旺季，11-4月为淡季）。《租赁合同》第6.1条约定了装修免租期：“因乙方（被告）原因导致合同解除的，乙方不享有装修免租期，合同解除后3日内应向甲方（原告）补缴免租装修期租金，按照租赁面积核算，80-100元/㎡；《租赁合同》第12.19条约定了合同解除条件：“甲方根据销售额并结合实际经营状况对乙方进行分析和评估。若乙方在甲方的同一经营区域，同品项销售绩效位列倒数三名，甲方有权书面通知乙方进行经营调整，甲方给予乙方10-15日期限调整后，仍然没有显著改善或仍然位列倒数三名，甲方有权提前解除本合同，由乙方承担导致合同终止的违约责任，甲方不承担任何违约和赔偿责任。”2019年9月21日，原告向被告发出《毛南族经营整改通知书》，整改期限为9月21日至10月7日，被告收到通知书后未进行任何整改。2019年10月12日，原告向被告出具《合同解除函》,被告于2019年10月12日收到《合同解除函》,但是截止起诉之日被告仍未向原告返还其租赁的房屋。综上,因被告的违约行为导致《租赁合同》无法继续履行,且在合同解除后拒不返还租赁房屋已损害了原告的合法权益。为维护自身合法权益,原告特依据《合同法》等相关法律法规以及合同之相关约定,向贵院提起诉讼。   胡鹏缺席未作答辩。   原告西宁新华联童梦乐园有限公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.《租赁经营协议》1份，拟证明原、被告之间存在租赁法律关系、并且双方通过合同明确了违约责任、房屋占用期间的损失计算方式；2.《整改通知书》1份以及通过QQ邮箱向被告送达方式的证明1份，拟证明被告存在违约行为，且按合同约定被告有该违约行为，原告有权解除合同；3.《合同解除函》1份及通过QQ邮箱向被告送达方式的证明1份，拟证明租赁合同于2019年10月12日已经解除。被告未出庭应诉、亦未向本庭提交证据，视为其放弃举证、质证的权利。经审查，原告提交的证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，且能够与原告的陈述相互印证，故本院对其证明效力予以确认并在卷佐证。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《西宁新华联童梦乐园有限公司与胡鹏关于民族风情街的租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定：被告承租原告所有的位于青海省西宁市湟中区多巴镇西宁新华联童梦乐园民族风情街区域二层F11-14铺位，建筑面积为86.15㎡，租赁用途为经营湘菜、湖南大碗菜、葫芦头、牦牛大骨汤、毛南饭等。店铺的名称为毛南族,合同期限为3个租约年，自计租日起算。《租赁合同》第6.1条约定，免租装修期内，乙方无须支付租金，但应支付进场日起租赁场所发生的水、电等公用事业费、垃圾清运费、空调费等各项费用。免租装修期内该租赁场所发生的房产税，乙方应予以承担。双方明确，如果本合同由于乙方违约提前终止，则视为乙方不享有前述免租装修期。乙方需在合同终止（或者解除）后3日内向甲方补交免租装修期租金（按照房屋面积进行核算，80-100元/㎡），且甲方在本合同项下的其他权利不受任何影响。租赁场所应在西宁新华联童梦乐园整体开业日（暂定2019年6月）对外整体营业。第6.2条约定，如乙方未能按约定实现租赁场所与童梦乐园同日开业，视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同并且不予退还履约保证金。第7.1条约定，乙方应自计租日起向甲方交纳营业额分成租金。租金金额为：每月税前营业额×当年的营业额分成比例。租期内租赁场所的营业额分成租金比例如下表所示：计费周期：2019年6月28日至2020年6月27日，其中分成比例为：淡季10%，旺季12%，每年季节分为淡、旺两季，其中5-10月为旺季、11-4月为淡季。第8.1条约定，乙方应在本合同签署后的7日内，向甲方交纳30000元人民币的履约保证金，甲方在收到履约保证金7日内向乙方开具收据。如乙方未在规定日期足额支付履约保证金，甲方有权单方解除合同。第8.2.1条约定，如乙方未能按照本合同约定支付其他应付款项，或者乙方违约造成甲方损失的，甲方可以从履约保证金中直接扣除与欠款或损失等额的金额。如履约保证金额度不足50%的，乙方应在接到甲方通知之日起7日内补足，逾期未补足的，每日按履约保证金的0.05%支付违约金。第12.19条约定，甲方根据销售额并结合实际经营状况对乙方进行分析和评估。若乙方在甲方的同一经营区域，同品项销售绩效位列倒数三名，甲方有权书面通知乙方进行经营调整，甲方给予乙方10-15日期限调整后，仍然没有显著改善或仍然位列倒数三名，甲方有权提前解除本合同，由乙方承担导致合同终止的违约责任，甲方不承担任何违约和赔偿责任。第17.6条约定，如乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交免租期和减免的全部租金。第18.7.1约定，甲方依照约定行使解除权（不可抗力除外）或乙方单方面擅自解除合同的，甲方除有权没收乙方的履约保证金外，还有权要求乙方承担合同解除的解约违约金。解约违约金的计算方式如下：（1）如果本合同解除时，乙方实际租赁期限不满一个租约年（包括计租日前解除的情况）的，乙方应向甲方赔偿相当于12个月租金的解约违约金；（2）如果本合同解除时，乙方实际租赁期限满一个租约年的，乙方应向甲方赔偿相当于6个月租金的解约违约金。上述计算违约金标准的“月租金”是指合同解除当年的月平均租金，如果合同解除当月尚未开始计租的，则以第一个租约年的约定平均月租金为准。第19.1.1约定，无论因何种原因导致合同终止（或解除），乙方均应在合同终止（或解除）之日起10日内将甲方交给乙方保存的租赁场所的物业服务资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用拆除、搬离由乙方所有的设施、设备，并将租赁场所恢复到符合乙方最后一次通过消防等政府审批的装修施工图纸所述状态（正常使用及时间因素造成的合理损耗除外），以及保持租赁场所干净、整洁交还甲方。第19.3.2约定，无论因何种原因引起的合同终止或解除，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按照合同终止或解除时日租金的两倍标准根据实际延期天数向甲方支付场地占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止。   第23.3条，确定了乙方有效的送达地址，其中联系人：胡鹏，联系电话：131XX****XX，联系邮箱：523088552@QQ.com，联系地址：三榆山水文园3号楼1274室。   另查明，《租赁合同》签订后，被告向原告交纳了30000元的履约保证金。原告所有的童梦乐园于2019年8月18日正式对外营业。2019年9月21日，原告通过《租赁合同》中被告提供的邮箱地址523088552@QQ.com向被告发出《毛南族经营整改通知书》，内容为：按照我司提供的收银系统导出贵司自2019年8月18日-2019年9月17日，销售为272元，日均坪效为0.1元，目前位居石榴籽餐饮坪效倒数第一位，除8月21日和8月23日有销售，其他日期销售均为0。按照双方签订的租赁合同第12.19条约定，甲方根据销售额结合实际经营状况对乙方进行分析和评估，若乙方在甲方的同一经营区域，同品项销售绩效位列倒数三名，甲方有权提前解除本合同，由乙方承担导致合同终止的违约责任，甲方不承担任何违约和赔偿责任。……若贵司拒绝调整或经调整仍未提高经营收益的，我方有权解除双方签订的租赁合同，并追究贵司违约及赔偿责任。2019年10月12日，原告向被告出具《合同解除函》,并通过邮箱523088552@QQ.com向被告送达,《合同解除函》的内容为：我司9月20日下发经营调整函件至贵商铺，但是贵商铺至今无任何整改行为，按照双方签订的租赁合同第12.19条约定，甲方根据销售额结合实际经营状况对乙方进行分析和评估……甲方给予乙方10-15日期限调整后，仍然没有显著改善或者位列倒数三名，甲方有权提前解除本合同，由乙方承担导致合同终止的违约责任，甲方不承担任何违约和赔偿责任。现正式通知贵商铺，我司自2019年10月12日解除与贵商铺的租赁合同，按照合同约定，贵商铺已缴纳的履约保证金等全部扣除，请于2019年10月17日前将店铺内的桌椅及相关物品搬离铺位，逾期我司则视为贵商铺自动放弃贵商铺所有物品，我司将自行处理或聘请第三方处理，由此产生的费用由贵方承担。自2019年9月20日被告的毛南族店铺未进行营业，被告租赁的房屋至今未返还给原告。   本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告签订的《租赁合同》是否应予以解除以及合同解除的时间？本案中，原、被告之间签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告按双方约定向被告交付了位于西宁市湟中区多巴镇童梦乐园民族风情街区域二层F11-14号店铺，被告亦应按照合同的约定履行其相应的义务，但被告经营的店铺自2019年9月20日开始未进行营业，其未能按约履行相应的义务。原告提交的《毛南族经营整改通知书》、《合同解除函》及qq送达记录等证据，能够相互印证，证明《租赁合同》中约定的合同解除条件已成就，原告于2019年10月12日将《合同解除函》通过被告确定的送达方式送达给被告后，被告至今未提出异议，视为其对《合同解除函》无异议，本院确定原、被告签订的《租赁合同》于2019年10月12日解除。   2.被告是否应将位于童梦乐园民族风情街区域二层F11-14号店铺恢复为出租时交接的状态后返还原告以及是否应支付原告房屋占用损失费？本案中原、被告双方签订的《租赁合同》已于2019年10月12日解除，《租赁合同》解除后，被告理应按照合同的约定将其承租的房屋腾退并交付原告，现原告要求被告将店铺恢复为出租时的状态进行交付，但其未提交证据证明被告将房屋出租给原告时的房屋状态，故仅对原告要求被告将位于童梦乐园民族风情街区域二层F11-14号店铺返还原告的诉求，本院予以支持。因被告至今未从所租赁的店铺中迁出并将房屋腾退给原告。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”之规定,被告自合同解除次日（2019年10月13日）至今，一直占用着原告所有的房屋，且其未在《合同解除函》要求的2019年10月17日前将店铺交还给原告，给原告造成了实际损失，其应给付原告至实际腾退房屋之日止的房屋占用损失费。双方在《租赁合同》中对房屋租金的约定是参照每月营业额分为淡旺季租金，被告租赁的店铺经营时间较短，无法参照营业额确定租金，但双方在《租赁合同》中对于免租装修期间的租金有约定，原告主张免租装修期为1个月，且按照免租装修期的租金计算房屋占用损失费的要求，不违反法律规定，本院予以支持。《租赁合同》19.3.2中约定,无论因何种原因引起的合同终止或解除，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方按照合同终止或解除时日租金的两倍标准根据实际延期天数向甲方支付场地占用费，从交还期限届满次日起付至实际交还之日止。故房屋占用损失费为86.15㎡×100元/㎡÷30天×2倍=574.33元/天，自交还期限届满次日（2019年10月18日）起计算至2020年2月29日止共135天的房屋占用损失费为77535元，现原告仅主张109天的房屋占用损失费62601.97元，系其对自己权利的处分，本院予以支持。   3.被告是否应支付原告免租装修期间的租金？因原、被告双方在《租赁合同》第6.1条中约定，如果本合同由于乙方违约提前终止，则视为乙方不享有前述免租装修期。乙方需在合同终止（或者解除）后3日内向甲方补交免租装修期租金（按照房屋面积进行核算，80-100元/㎡）。本案中，因被告的违约行为导致《租赁合同》已于2020年10月12日解除，被告需要按照《租赁合同》的约定向原告支付免租装修期的租金，原告主张的装修免租期租金为8615元（86.15㎡×100元/㎡），符合《租赁合同》中约定的计算方式，故对原告要求被告支付免租装修期间租金8615元的诉求，本院予以支持。   4.被告是否应支付原告违约金，以及支付的数额。本案中，被告的行为已构成违约，其理应按照《租赁合同》的相关约定向原告支付违约金。虽然无法参照营业额确定租金，但双方在《租赁合同》中对于免租装修期间的租金有约定，现原告主张按照免租装修期间的租金计算违约金，不违反法律规定，本院予以支持。《租赁合同》第18.7.1约定，甲方（原告）依照约定行使解除权（不可抗力除外）或乙方单方面擅自解除合同的，甲方除有权没收乙方的履约保证金外，还有权要求乙方承担合同解除的解约违约金。解约违约金的计算方式如下：（1）如果本合同解除时，乙方实际租赁期限不满一个租约年（包括计租日前解除的情况）的，乙方应向甲方赔偿相当于12个月租金的解约违约金；被告租赁原告的店铺未满一年，按照免租装修期间的租金为86.15㎡×100元/㎡=8615元/月，计算12个月为103380元，扣除被告在租赁原告店铺时，向原告交付的30000元履约保证金，被告应支付原告违约金73880元，故对原告要求被告支付违约金73380元的诉求，本院予以支持。被告胡鹏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了抗辩、举证、质证、辩论和陈述的权利，由此而产生的不利后果由其承担。   综上，为平等地保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、九十七条、一百零七条、一百零八条、一百零九条、二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十一条规定，判决如下：   一、原告西宁新华联童梦乐园有限公司与被告胡鹏签订的《西宁新华联童梦乐园与胡鹏关于民族风情街的租赁合同》于2019年10月12日解除；   二、被告胡鹏将其租赁的位于青海省西宁市湟中区多巴镇童梦乐园民族风情街区域二层F11-14店铺返还给原告西宁新华联童梦乐园有限公司；   三、被告胡鹏支付原告西宁新华联童梦乐园有限公司自2019年10月18日至2020年2月29日止的房屋占用损失费62601.97元，并自2020年3月1日起按每日574.33元支付原告西宁新华联童梦乐园有限公司房屋占用损失费至店铺实际返还给原告西宁新华联童梦乐园有限公司之日止；   四、被告胡鹏支付原告西宁新华联童梦乐园有限公司免租装修期间的租金8615元；   五、被告胡鹏支付原告西宁新华联童梦乐园有限公司违约金73380元；   上述二至五项的给付款项，限于本判决生效后十五日内履行。   六、驳回原告西宁新华联童梦乐园有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3192元，由被告胡鹏负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判长 汪生伟   审判员 张 瑾   人民陪审员 王建吉     二〇二〇年十一月十九日   书记员 马沙利   附：本案所依据的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。   第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。   第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。   法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。   第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第二百四十一条被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。