福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终2598号 上诉人（原审被告）：苏世忠（兼上诉人杨金花的委托诉讼代理人），男，1958年4月21日出生，汉族，居民，住福建省仙游县。 上诉人（原审被告）：杨金花，女，1958年10月26日出生，汉族，居民，住福建省仙游县。 被上诉人（原审原告）：黄志强，男，1972年1月27日出生，汉族，居民，住福建省仙游县。 上诉人苏世忠、杨金花因与被上诉人黄志强房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2020）闽0322民初3002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏世忠、杨金花上诉请求：维持一审判决第一项、第二项，撤销一审判决第三项、第四项及第五项，改判驳回黄志强的其他诉讼请求。事实和理由：一、房屋买卖协议第三条第二项约定第二期购房款14万元在2019年3月15日支付，但黄志强3月17日才支付，黄志强构成违约。二、苏世忠、杨金花按房屋买卖协议约定时间已经将房屋交付给黄志强居住使用，只是存在过户的问题。因苏世忠、杨金花房屋抵押贷款与信用社发生纠纷未结案，所以无法办理过户，属于不可抗力的原因。涉案房屋有抵押贷款，黄志强是明知的，故应驳回黄志强的诉讼请求。三、一审认定苏世忠、杨金花违约是错误的，苏世忠、杨金花的上诉请求具有事实和法律依据，二审法院应撤销一审判决，改判支持苏世忠、杨金花的上诉请求。 黄志强答辩称：一、第二期付款时间实际是3月17日，并非苏世忠、杨金花主张的3月15日，该事实一审已经予以认定，黄志强在3月15日除了与苏世忠联系外还有与中介联系确认，并有录音可以证实实际付款时间并非3月15日。二、苏世忠、杨金花主张的与信用社有合同纠纷不属实，黄志强购买的是第二层房屋，第三层房屋卖给案外人，苏世忠、杨金花在与黄志强和案外人签署购房合同前并未告知涉案房屋与信用社有纠纷的事实。故苏世忠、杨金花的上诉不能成立，应驳回上诉，维持原判。 黄志强向一审法院起诉请求：一、判令解除黄志强与苏世忠、杨金花2019年2月13日签订的房屋买卖协议；二、判令苏世忠、杨金花双倍退还黄志强定金计4万元；三、判令苏世忠、杨金花退还黄志强购房款14万元及以该款为基数，自起诉之日起至退还黄志强之日止按月利率2%计算资金占用期间的利息；四、判令苏世忠、杨金花以购房款总额32.5万元的30%支付黄志强违约金、违约金为9.75万元；五、判令本案诉讼费、财产保全费由苏世忠、杨金花承担。 一审法院审理查明：黄志强与苏世忠、杨金花于2019年2月13日签订《房屋买卖协议》一份，主要内容：1、苏世忠、杨金花将其所有的坐落在鲤城街道洪桥社区八二五大街111-29号二楼套房（建筑面积83平方米，仙游房产权第200870282号）的房产以32.5万元的价格出售给黄志强；2、黄志强应在协议签订日支付定金2万元；3、黄志强应在2019年3月15日前续付第二期购房款14万元作为办理银行解压（一审法院注：应为“解押”）款项。双方应于2019年8月30日前到仙游县不动产登记处办理房产证、土地证过户手续；产权过户领证后三日内，黄志强支付第三期购房款8万元；第四期付款8.5万元在领取房权证后30日内付清；苏世忠、杨金花在收到第二期购房款之日起应将房屋使用权及钥匙交付给黄志强使用；4、若因不动产中心的政策原因无法办理产权过户手续时，苏世忠、杨金花应退还给黄志强所有购房款以及以该款项为基数（按月利率2%支付给黄志强利息）；5、违约责任：本合同自双方签订之日起生效。收到定金后，若苏世忠、杨金花违约，要双倍返还定金。若黄志强违约，则取消定金；苏世忠、杨金花收到第二期购房款后，如苏世忠、杨金花违约，则所有已付购房款双倍赔偿给黄志强，若黄志强违约，则取消已付定金并退回已付购房款。合同签订后，黄志强即支付给苏世忠、杨金花购房定金2万元。2019年3月17日，苏世忠、杨金花在收到黄志强支付的第二期购房款14万元后，将案涉房屋交由黄志强居住使用。2019年8月30日届期后，因苏世忠、杨金花相关房屋抵押贷款案件纠纷未结束，导致未能按约定办理产权过户手续，故黄志强向一审法院提起本案诉讼。苏世忠作出上述答辩。一审诉讼中，黄志强选择放弃由苏世忠、杨金花双倍返还定金的请求，请求苏世忠、杨金花返还定金2万元和购房款14万元，并请求解除购房合同和苏世忠、杨金花承担按购房总款32.5万元的30%支付违约金9.75万元。 一审法院认为，黄志强与苏世忠、杨金花签订的《房屋买卖协议》，系双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。但在黄志强按约交付定金并支付第二期购房款后，苏世忠、杨金花不但未按照约定将第二期购房款用于偿还银行贷款解除案涉房屋的抵押，且没有在2019年8月30日前办理案涉房屋的不动产权证过户手续，故苏世忠、杨金花明显构成违约，应当承担相应的违约责任。因苏世忠、杨金花违约造成案涉房屋至今未能过户给黄志强，致黄志强未能实现其购房目的，故黄志强请求解除其与苏世忠、杨金花签订的《房屋买卖协议》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”据此，案涉合同解除后，黄志强已支付的购房款和定金共计16万元，苏世忠、杨金花应当予以返还，尚未支付的购房款，黄志强可不再予支付，而其接收的案涉房屋也应当返还给苏世忠、杨金花。对于黄志强请求的苏世忠、杨金花应当承担其支付购房款14万元被占用期间的利息问题，因黄志强在支付上述购房款后，黄志强已实际接收案涉房屋并居住使用，考虑其所支付款项16万元购房款的利息，按一般民间借贷关系（借贷未约定利息利率的情况）的年利率6%计算，与其使用房屋期间的价值相当，故为减少讼累，一审法院酌情确定黄志强自2019年3月15日后使用案涉房屋抵扣其部分利息损失。另因案涉合同虽有约定“因不动产中心的政策原因无法办理产权过户手续时，苏世忠、杨金花应退还黄志强所有购房款及以该款项为基数按月利率2%支付黄志强利息”，但本案没有办理不动产权证过户显然不是“不动产中心的政策原因”，故黄志强请求支付的款项按年利率24%计算占用期间利息，没有依据，故参照一般民间借贷关系（借贷未约定利息利率的情况）的年利率6%计算自2020年3月18日起至还清本款之日止。关于违约金问题，因苏世忠、杨金花违约造成案涉合同解除，则苏世忠、杨金花仍然应按合同约定承担违约金的责任，但黄志强请求的违约金9.75万元，因黄志强在本案中并没有证据证明其存在除已支付的款项利息损失之外的其他损失，故该请求明显高于其实际损失。虽然苏世忠、杨金花在本案中未请求减少违约金，但因其提出没有违约的抗辩，可视其不同意该违约金请求，同时考虑保护守约方的利益以及对违约方进行适当惩罚，一审法院酌情调整违约金为以黄志强已支付的购房款16万元为基数，按日万分之三计算。综上，黄志强请求合理部分，一审法院予以支持，不合理部分，一审法院予以驳回。苏世忠认为其没有按约办理产权过户手续，是因抵押贷款纠纷案件的相关诉讼未审结，属于不可抗力，没有违约的主张，理由不能成立，且依据不足，一审法院不予采信。杨金花经一审法院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃自己的诉讼权利，一审法院依法可缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除黄志强与苏世忠、杨金花于2019年2月13日签订的《房屋买卖协议》；二、苏世忠、杨金花应在本判决生效之日起十日内退还给黄志强定金2万元；三、苏世忠、杨金花应在本判决生效之日起十日内返还给黄志强购房款14万元并支付自2020年3月18日起至还清本款之日起按年利率6%计算的占用该资金期间的利息；四、苏世忠、杨金花应在本判决生效之日起十日内支付给黄志强以已支付的购房款16万元（包括定金2万元）按日万分之三计自2019年3月18日起至还清本款之日止的违约金；五、驳回黄志强的其他诉请求。案件受理费6175元，由黄志强负担2475元，由苏世忠、杨金花负担3700元。 二审中，当事人没有提交新证据。 经审理查明，苏世忠、杨金花与黄志强对一审认定的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。 本院认为，苏世忠、杨金花与黄志强签订的房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按协议履行各自义务。本案黄志强是在合同约定的第三天支付第二期购房款的，虽逾期两天支付第二期购房款，但仅存在轻微的违约行为，该轻微违约行为对苏世忠、杨金花造成的损失也是轻微的。且苏世忠、杨金花收取第二期购房款后也出具收条予以确认，并未有异议。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。苏世忠、杨金花主张因与信用社纠纷导致不能办证属于因第三人的原因造成的违约，不属于不可抗力，也不属于不动产中心的政策原因。本案协议不能履行主要是因为苏世忠、杨金花迟迟无法按期为黄志强办理过户登记手续导致，可以认定苏世忠、杨金花构成违约，解除合同后，苏世忠、杨金花应将收取的购房款返还给黄志强，并承担违约责任。一审法院已经对约定应由苏世忠、杨金花承担的违约责任酌情予以大幅度调整减少，黄志强对此也没有异议，对一审认定的违约金本院予以维持。综上所述，苏世忠、杨金花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3700元，由苏世忠、杨金花负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年十一月三十日 书记员  黄慧萍 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。