广东省梅州市梅江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1402民初247号原告（反诉被告）：梅州市****管理处，住所梅江区三角地，统一社会信用代码124************665。法定代表人：彭海坚，该管理处主任。委托诉讼代理人：廖伟雄，广东粤梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：方颖，广东粤梅律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：黎瑞山，男，汉族，1968年7月15日出生，公民身份号码441************47X，住址广东省丰顺县******。委托诉讼代理人：黎秀华，与被告系兄妹关系。本诉原告（反诉被告）梅州市****管理处（下简称“剑英公园”）与本诉被告（反诉原告）黎瑞山合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。剑英公园的委托诉讼代理人廖伟雄及黎瑞山均到庭参加了第一次庭审活动。后因审理需要转为普通程序继续审理，原告剑英公园的委托诉讼代理人廖伟雄及被告黎瑞山的委托诉讼代理人黎秀华均到庭参加了第二、三次庭审活动。本案现已审理终结。剑英公园向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方2018年11月30日签订的《房屋维修管理使用协议书》于2019年12月31日解除；2.本案诉讼费用由黎瑞山承担。事实与理由：原、被告双方基于平等自愿的基础上于2018年11月30日签订了《房屋维修管理使用协议书》，协议书约定剑英公园将位于华南大道西侧剑英公园管理处原伙房对面瓦房5间（面积共约50平方米）给黎瑞山管理使用，由黎瑞山承担全部维修、改造费用，剑英公园不收取房屋租金。协议第二条约定不定管理使用期限，如遇市政建设需要及上级领导部门不允许，黎瑞山应无条件接剑英公园通知30天内自行搬出，剑英公园不给黎瑞山任何补偿，逾期不搬迁，剑英公园视为垃圾杂物清除。2019年10月，因原、被告签订的《房屋维修管理使用协议书》违反了国有资产管理规定，列入省纪委、监委的专项督查，并要求整改。根据国有资产管理规定，原、被告双方签订的该使用协议书依法应解除，剑英公园因此多次与黎瑞山协商，但未能解决。剑英公园于2019年11月7日向黎瑞山发出《关于取消协议书的告知书》，告知黎瑞山按政策需要于2019年11月7日起一个月内取消该协议书履行，请配合，但黎瑞山一直未配合搬离。2019年12月31日，剑英公园向黎瑞山发出《解除通知书》，告知黎瑞山解除《房屋维修管理使用协议书》，并要求被告于2020年1月6日搬离，将该使用物腾退并交回给原告。发出通知后，黎瑞山未腾退交还给原告，原告为维护自身合法权益，遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。黎瑞山辩称：黎瑞山同意将位于剑英公园管理处原伙房对面的房屋及老伙房腾退给剑英公园。双方在2018年11月签订的管理使用协议，签订协议后黎瑞山对对剑英公园管理处原伙房对面的5间房屋进行维修改造，花费了资金87,736.15元。黎瑞山实际是在2019年4月才开始使用该5间房屋，实际只使用了6个月左右。刚刚改造好剑英公园就要求腾退，违反了公平原则，希望剑英公园将其投入的资金补回给被告。黎瑞山提出反诉请求如下：1.判令剑英公园赔偿黎瑞山房屋装修、维修损失87,736元；2.反诉诉讼费由剑英公园承担。事实和理由：双方在2018年11月30日签订的《房屋维修管理使用协议书》是在不平等的基础上签订的。根据双方签订的协议书第二条约定，不定管理使用期限，如遇市政工程建设需要及上级领导部门不允许，黎瑞山应无条件搬离并不作补偿，该约定明显违反了公平原则，应属无效。黎瑞山因生活所逼，借钱装修、维修涉案房屋，但刚装修好不久，剑英公园即要求黎瑞山搬离。另外，原伙房房屋面积大约有80平方米，并非50平方米。剑英公园辩称，黎瑞山的反诉请求依法无据，应予驳回。根据双方签订的协议书第二条约定，如遇市政工程需要及上级领导部门不允许，黎瑞山应无条件搬离，剑英公园不作补偿。现黎瑞山要求剑英公园补偿房屋维修损失，依据不足，违反双方合同约定。本院经审理认定事实如下：剑英公园是事业单位法人，负责公园设施维护、绿地管理、水域养护等服务工作及公园办公用房及物业的管理工作。2018年11月30日，剑英公园（甲方）与黎瑞山（乙方）签订《房屋维修管理使用协议书》一份，载明：甲方位于华南大道西侧剑英公园管理处原伙房对面瓦房5间，面积共约50平方米，年久失修，已处危房状态存在安全隐患。因甲方资金困难，无钱维护，为消除安全隐患，妥善管理和使用好房屋，经甲乙双方协商，达成如下协议：1.由乙方承担全部维修、改造费用，甲方不收取乙方房屋租金；2.不定管理使用期限，如遇市政工程建设需要及上级领导部门不允许，乙方应无条件接甲方通知30天内自行搬离，甲方不给乙方任何补偿，逾期不搬离，甲方视为垃圾杂物清除；3.乙方使用期间，负责对房屋进行修缮，乙方可以根据自己使用需要改变原有结构，费用由乙方承担；房屋如遇自然灾害等造成损坏，乙方承担养护和维修费用；乙方维修、改造房屋，经甲方检查合格后方可使用……等相关权利义务内容。签订协议后，黎瑞山对原伙房对面5间瓦房进行了改造和装修，拆除了原有的瓦顶搭建了铝皮瓦，对5间房屋的外墙进行粉刷、室内进行装修、更换了门窗及改建了卫生间等。装修完成后，黎瑞山购置了家具家电在该房屋居住。2019年10月16日，梅州市梅江区财政局发出梅区财评字[2019]18号《关于开展梅江区行政事业单位国有资产督查整改的通知》，载明：为贯彻落实省监察委《监察意见书》关于规范全区国有、集体资产的管理和处置工作。根据《关于进一步规范和加强梅江区行政事业单位国有资产管理的通知》（梅区财评字[2019]17号）的有关规定，各单位对清查出的无审批、超年限出租的国有资产，应于2019年10月31日前完成整改，并将整改情况报梅江区财政局等相关内容。其中剑英公园管理处原剑英公园老伙房及原剑英公园宿舍杂物间显示租赁年限为无。2019年11月7日，梅州市****管理处向被告发出《关于取消协议书的告知书》，载明“根据梅区财评字[2019]17、18号文件精神，原伙房使用及我单位与你2018年11月30日签订的原伙房对面的5间瓦房维修管理使用协议书，因协议书双方未约定期限，该合同为无效合同，按照区主要领导要求，须在1周内做出整改。我单位按政策规定先后经过口头通知、电话通知等形式告知给你，再次经过会议协商下，你方拒绝取消协议书，现我单位按政策需要于2019年11月7日起一个月内取消该协议书履行，请你配合相关工作。”2019年12月31日，原告向被告发出《解除通知书》，载明“我单位于2018年11月30日与你方签订房屋维修管理使用协议书。因我单位与你方在协议书中未约定使用期限，我单位上级主管部门已在2019年10月要求我单位在7日内整改，我单位已与你方进行多次协商，但你方一直未能与我单位协商解决，我单位在2019年11月7日正式以书面形式向你方发送了关于取消协议书的告知书，告知你方在2019年11月7日起一个月内取消协议书履行，请你方配合相关工作，但你方一直未搬离，现我单位再次向你方发出如下通知：1.解除双方在2018年11月30日签订《房屋维修管理使用协议书》；2.你方应在2020年1月6日前搬离使用的房屋，并将使用的房屋退交回给我单位，如逾期未腾退交回使用物，我单位将采取法律途径追究你方的法律责任”黎瑞山在同日签收了该通知书，并表示同意协商解决。发出上述通知后，黎瑞山未按通知规定的期限内搬离使用的房屋，剑英公园遂向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求，黎瑞山到庭作如上答辩并提出反诉请求。因剑英公园对黎瑞山主张的装修维修损失不予认可，黎瑞山向本院申请进行评估。本院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司对梅州市梅江区*********处原伙房对面的房屋维修费用、装修费用及物品价值进行评估，广州市华盟价格事务所有限公司于2020年10月21日作出穗华价估（梅州）[2020]147号《价格评估结论书》，评定该房屋的维修费用为5869元、装修费用为62,705元、物品价值为16,936元。黎瑞山为此缴纳了评估费5000元。经出示上述评估价格结论书，剑英公园表示对真实性无异议，关联性由法院认定，黎瑞山对该结论书无异议。另查明，黎瑞山在诉讼期间已将涉案原老伙房对面5间房屋及原老伙房交回给梅江控股。对搬离时间，黎瑞山表示于2020年6月23日搬离，剑英公园表示经询问梅江控股表示黎瑞山于2020年7月2日交回房屋。黎瑞山表示其在腾退房屋时仅拆除了太阳能热水器和空调，其他物品未搬离。剑英公园称因黎瑞山是直接将房屋交给梅江控股的，剑英公园对腾退时的房屋状况及房屋内物品情况不清楚。经本院组织双方到现场查勘，涉案原老伙房对面5间房屋内已清空，除有两个柜子外无其他物品。以上事实，有经双方质证的《房屋维修管理使用协议书》《关于进一步规范和加强梅江区行政事业单位国有资产管理的通知》《关于开展梅江区行政事业单位国有资产督查整改的通知》《关于取消协议书的告知书》《解除通知书》《价格评估结论书》及当事人的陈述予以佐证。因黎瑞山在诉讼期间已腾退涉案房屋，剑英公园向本院申请撤回判令黎瑞山将管理、使用的位于华南大道西侧剑英公园管理处原伙房对面房屋（四至：东至私人民房、南至剑英公园管理处老宿舍、西至国土档案馆、北至国土局宿舍楼，约50平方米）及其原使用的位于剑英公园管理处的老伙房（约100平方米）腾退给剑英公园的诉讼请求。剑英公园自愿撤回上述诉请，符合法律规定，本院予以准许。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋维修管理使用协议书》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据双方签订协议的内容、行为性质和目的看，双方之间形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，剑英公园可随时解除合同。剑英公园于2019年11月7日向黎瑞山发出取消协议书的告知书，告知取消双方签订协议书的履行给予黎瑞山合理期限。在2019年12月31日才向黎瑞山发出解除协议通知书，通知黎瑞山解除双方签订的上述协议。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，原、被告双方签订的上述协议书自剑英公园发出的解除通知到达时解除，且黎瑞山签收了该解除通知。现剑英公园主张确认双方签订的协议于2019年12月31日解除，符合法律规定，本院予以支持。对黎瑞山的反诉请求问题。黎瑞山在签订协议后对5间瓦房进行了搭建和装修的事实，有黎瑞山提交的现场照片为据，剑英公园对此亦予认可，本院予以确认。黎瑞山修缮、装修该房屋共花费了维修费用为5869元、装修费用为62,705元的事实，有广州市华盟价格事务所有限公司出具的《价格评估结论书》为据。广州市华盟价格事务所有限公司及鉴定人员具备价格评估鉴定资质，鉴定程序合法，对广州市华盟价格事务所有限公司出具的《价格评估结论书》本院予以采纳。虽然根据双方签订协议第二条约定“如遇市政工程建设需要及上级领导部门不允许，乙方应无条件接甲方通知30天内自行搬出，甲方不给乙方任何补偿”但根据协议第一条约定，由黎瑞山出资对该房屋进行维修、改造，剑英公园不收取黎瑞山租金，实际是用维修、改造费用进行抵对使用房屋的租金。而双方约定不定期使用，黎瑞山应预见剑英公园随时可能收回租赁物，并自愿承担相应的后果。鉴于黎瑞山对涉案房屋进行装修、维修的行为有利于租赁物的维护，且增加了房屋的价值。结合双方协议的履行情况及租赁物的现状，对装修、维修费用酌定由剑英公园补偿40,000元给黎瑞山。对房屋内的物品，根据双方签订协议约定，房屋内物品由黎瑞山自行搬离，黎瑞山主张剑英公园进行补偿，依据不足，本院不予支持。黎瑞山主张交回房屋时除热水器和空调外房屋内物品未搬离，但未提供证据证实，本院不予采纳。综上，由剑英公园补偿40,000元给黎瑞山，对黎瑞山超出部分的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、确认原、被告双方2018年11月30日签订的《房屋维修管理使用协议书》于2019年12月31日解除；二、反诉被告梅州市****管理处应在本判决生效之日起十日内支付补偿款40,000元给反诉原告黎瑞山；三、驳回反诉原告黎瑞山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元（剑英公园已预交），由被告黎瑞山负担（此款由黎瑞山迳行支付给剑英公园）；反诉案件受理费996.7元、鉴定费5000元合计5996.7元（黎瑞山已预交），由梅州市*****担2734.5元（此款由剑英公园迳行支付给黎瑞山），黎瑞山负担3262.2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 长  余梅芬审 判 员  宋嘉奕人民陪审员  丘丹静二〇二〇年十一月三十日书 记 员  吴尽娜