广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4991号上诉人（原审被告）：林晓佳，女，汉族，1990年2月10日出生，住广东省揭阳市揭东区***************，公民身份号码：445************623。委托诉讼代理人：杨玉强，广东威纳氏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王文胜，男，汉族，1966年9月9日出生，住湖南省临湘市**************，身份证号码：430************013。委托诉讼代理人：吕万伍，广东标远律师事务所律师。上诉人林晓佳因与被上诉人王文胜因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初4001号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人林晓佳上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与案外人惠州大亚湾中联房地产开发有限公司存在租赁关系错误。被上诉人提交的上诉人与案外人惠州大亚湾中联房地产开发有限公司签订的《租赁合同》，该合同并非上诉人与案外人签订，就该合同的真实性，上诉人已经与案外人产生了纠纷，该案仍在上诉过程中，是否存在租赁关系尚未定论。二、原审错误认定上诉人与被上诉人签订了二份《商铺租赁合同》，并确认上诉人对涉案商铺有实际支配权，是从一个错误的认定推导出另一个错误认定。该二份《商铺租赁合同》并非上诉人签署，收据也非上诉人出具。故原审判令上诉人承担合同责任错误，请求改判或者发回重审。被上诉人王文胜辩称，上诉人的上诉无理据，应予驳回。原审原告王文胜向一审法院起诉请求：1．依法判令解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》；2.依法判令被告退还原告所交的租金15,560元、押金5,000元、员工工资54,800元，水电费6,000元、转让费60,000元并支付违约金3,480元；3.依法判令被告赔偿原告装修损失88,274元，以上合计233,087元；4、本案的诉讼费由被告承担。原审法院查明，1.原告向法庭提交的证据4《商铺租赁合同》，出租方（甲方）为案外人惠州大亚湾中联房地产开发有限公司（以下简称“中联公司”），承租方（乙方）为被告林晓佳，签订日期为2016年1月12日。该租赁合同约定中联公司将位于惠州大亚湾**********号商铺出租给被告，租赁期限自2016年1月1日至2017年12月31日止，同时还约定了涉案商铺的经营人只限于被告，未经原告同意不得转租涉案商铺。乙方签署落款“林晓佳”为手写签字捺印。原告在庭审中陈述，案外人中联公司于涉案的惠州大亚湾惠州大亚湾**********号商铺墙面张贴一份告知函，要求限期搬迁店铺，日期为2018年1月26日，函告对方为被告林晓佳。因此，本院对原告提交的证据3的《商铺租赁合同》予以采信，认定被告林晓佳向案外人中联公司承租了涉案商铺。2.原告向法庭提交的证据3《商铺租赁合同》，出租方（甲方）为被告林晓佳，承租方（乙方）为原告王文胜，签订日期为2017年3月31日。该租赁合同约定：一、租赁标的为坐落于惠州大亚湾**********商铺（共两层），租赁用途为美容美发，租赁期限自2017年4月1日至2020年12月30日止；二、关于租金的约定，2017年月租金为1,740元（九个月合计15,560元），2018年至2020年月租金为2,170元，原告按年租金的方式一次性支付给被告；三、被告必须保证拥有该商铺的租赁权；四、任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳两个月租金作为违约金。甲方签署落款“林晓佳”为私章盖章。原告称该私章系由被告本人加盖，而被告称其并没有该私章，否认签署过此份合同。3.原告向法庭提交的证据5两份收款收据，其中编号为No.0003037的收据记载为“今收到王文胜租****园*栋*号铺承租押金伍仟元整（5,000元整），租赁期满即返回承租方”，编号为No.0003038的收据记载为“今收到王文胜租赁****园*栋*号2017年4月1日至12月31日，9个月租金15,560元”。两份收款收据的抬头均为惠州市爱瑞家装饰工程有限公司，经手人均为手写签名“林晓佳”。原告称与被告签订证据3中的《商铺租赁合同》后，于2017年3月31日通过刷POS的方式向被告支付了租金15,560元、押金5,000元、转让费60,000元，此两份即为被告向原告出具租金及押金的收款收据，但收款收据系被告收款后再将开好的收据交予原告的。被告否认有收取过原告租金、押金、转让费，但就租金15,560元、押金5,000元原告提交了此两份收款收据，完成了初步的举证责任，本院予以采信。4.2017年4月1日，被告林晓佳的丈夫将涉案商铺的钥匙交予原告，原告使用涉案商铺至2017年12月31日，案外人中联公司对涉案商铺断水断电。5.原告接收涉案商铺后，对涉案商铺进行装修。于2017年4月16日向惠州大亚湾湘情缘饭店支付水电安装费用20,187元，于2017年4月26日向惠州大亚湾鹏展电器店支付格力空调23,200元、加钢管3,000元，于2017年4月28日向振兴天花装饰材料五金商场支付吊顶5,824元、隔墙12,720元，于2017年4月29日向振兴天花装饰材料五金商场支付墙纸5,635元、刮腻子10,400元，总计支付装修款80,966元。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，综合原、被告的诉辩意见，举证、质证意见及庭审陈述，双方的争议焦点为：原告与被告之间是否存在房屋租赁合同关系。关于原告与被告之间是否存在房屋租赁合同关系。原告为主张其与被告之间存在房屋租赁合同关系，向法庭提交了出租方为被告、承租方为原告的《商铺租赁合同》，但被告不认可该合同中“林晓佳”的私章为其所有，并否认与原告有签署过该合同。结合原告提交的出租方为案外人中联公司、承租方为被告的《商铺租赁合同》，可知被告向案外人中联公司承租了涉案惠州大亚湾**********号商铺，对该商铺是享有一定的支配权；原告还向法庭提交的编号为No.0003037和No.0003038的两份收款收据，表明被告有收取租金15,560元、押金5,000元；被告通过其丈夫向原告交付涉案商铺的钥匙的行为，是符合夫妻双方可以相互代理开展民事活动的社会生活实际和常理，应当认定为被告向原告交付了涉案商铺。因此，在被告对涉案商铺享有一定支配权、收取了原告商铺租金和押金、向原告交付了涉案商铺等的行为，可见原告向法庭提交的证据可以形成证据链，足以认定原告与被告之间存在房屋租赁合同关系。原、被告双方均应按照双方于2017年3月31日签订的《商铺租赁合同》履行义务。原告在上述的《商铺租赁合同》签订后依约向被告支付了承租押金5,000元、2017年的租金15,560元，被告也向原告交付了涉案的商铺。由于被告与案外人中联公司的《商铺租赁合同》所约定的租赁期限到期，被告对涉案商铺不再享有2018年以后的租赁权，导致原告正在使用的涉案商铺被案外人中联公司收回，无法继续营业，原告与被告之间的《商铺租赁合同》在事实上已不能履行。因此，原告主张解除与被告于2017年3月31日签订的《商铺租赁合同》，有事实和法律依据，原审法院予以支持。由于是被告的原因导致原、被告双方的《商铺租赁合同》被解除，被告应当向原告退还未发生的相关费用，并按合同约定向原告支付违约金，还应当向原告赔偿相应的损失。关于应当退还的费用方面，承租押金5,000元应予退还；转让费60,000元，原告并未提供证据证明曾向被告支付，要求退还证据不足，原审法院不予支持；租金15,560元系2017年的租金，该期间原告已经实际使用的涉案商铺，要求被告退还并无依据，原审法院不予支持；员工工资54,800元、水电费6,000元，属于原告正常经营成本，要求被告退还并无依据，原审法院不予支持。关于违约金方面，按照双方合同约定，被告应当向原告支付两个月的租金作为违约金即1740×2=3,480元。关于赔偿损失方面，原告与被告签订《商铺租赁合同》后对涉案商铺进行装修花费了80,966元，双方合同约定的租赁期限为2017年4月1日至2020年12月30日共45个月，而实际上原告仅使用了9个月，对于原告该部分损失，原审法院酌情认定为64,772.8元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王文胜与被告林晓佳于2017年3月31日签订的《商铺租赁合同》；二、被告林晓佳于本判决生效之日起十日内向原告退还承租押金5,000元、支付违约金3,480元、赔偿装修损失64,772.8元；三、驳回原告王文胜的其他诉讼请求。案件受理费2,398.15元，由原告王文胜负担1,630.74元、被告林晓佳负担767.41元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明：林晓佳与惠州大亚湾中联房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初1211号案民事判决：一、解除中联公司与林晓佳2016年1月12日签订的《商铺租赁合同》；二、林晓佳自本判决生效之日起十日内向中联公司支付逾期腾房占有使用费65128.7元；违约金2612.4元及律师费20000元；赔偿损失282318元。林晓佳不服该判决上诉认为，林晓佳与中联公司在2016年1月12日签订《商铺租赁合同》，但该合同经林晓佳辨认，不是其与中联公司签署，也即双方之间并不存在租赁合同的法律关系。本院生效的（2020）粤13民终4036号民事判决认为，一审法院确认林晓佳与中联公司合同关系成立并无不当，维持了原审判决。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。针对上诉人的上诉，本案的争议焦点是林晓佳是否与王文胜存在租赁关系。本院认为，“林晓佳”私章签署将涉案租赁物转租给王文胜，林晓佳否认私章系其签署，但本院生效的（2020）粤13民终4036号民事判决已经认定了林晓佳与中联公司存在租赁关系，林晓佳从中联公司承租了涉案租赁物，林晓佳也收取了王文胜押金和租金，因此，原审认定双方当事人之间存在租赁关系事实依据充分，予以确认。林晓佳违约，原审判令解除双方租赁合同，并判令林晓佳承担违约责任正确，予以维持。综上所述，林晓佳的上诉无理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,398.15元，由上诉人林晓佳负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年十一月二十三日法官助理  梁丽欣书 记 员  严 倩