吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终4351号上诉人（原审原告）：长春科瑞物业管理有限公司，住所地：长春市绿园区皓月大路8258号法定代表人：章杰，总经理。委托诉讼代理人：孟祥炬，吉林瀛庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜兴刚，男，1978年3月16日生，汉族，住吉林省农安县。上诉人（原审被告）：游国丽，女，1971年12月17日生，汉族，住长春市绿园区。委托诉讼代理人：沙丹，男，1971年5月16日生，汉族，住春市绿园区。上诉人长春科瑞物业管理有限公司（以下简称科瑞公司）、上诉人游国丽物业服务合同纠纷一案，双方不服长春市绿园区人民法院（2020）吉0106民初1234号民事判决，向本院提起上诉。本案现已审理终结。科瑞公司在一审提出诉讼请求：1.判决游国丽向科瑞公司支付自2015年1月1日至2019年12月31日期间所欠付的物业管理服务费11049.84元、自2010年12月1日至2019年12月31日车位服务费4380元，合计15429.84元；2.判决游国丽向科瑞公司支付违约金4628.95元；3.判决游国丽承担本案诉讼费用。事实与理由：科瑞公司与游国丽于2009年6月30日签订了《绿地·英湖印象前期物业服务合同》，约定由科瑞公司对“绿地·英湖印象”小区提供物业服务。其中，前期物业管理期限约定”本小区物业，自符合法定预售条件、正式开始销售之日起，至本小区依法定程序组建业主委员会，业主委员会经多数业主授权，与其选聘的物业管理企业之间，签订的《委托物业管理服务合同》生效时止”事实上，自合同签订至起诉日，“绿地·英湖印象”小区业主大会和业主委员会一直未成立，科瑞公司依约履行了《前期物业服务合同》，持续对“绿地·英湖印象“小区提供物业服务。游国丽系绿地·英湖印象8栋201室住宅和260号地下车位（车库）产权人（房屋建筑面积153.47平方米，车库面积40.48平方米），依照双方签订的《前期物业服务合同》第二条第3项约定，游国丽应及时足额向科瑞公司交纳物业服务费用。依照第四条第1款第1项约定，游国丽所有的小高层住宅物业管理服务费标准为1.2元／月／平方米，地下车位60元／月／位。依照第四条第2款约定，“物业管理服务费是从开发商发出的《业主入住通知书》之日起的下月1日起计费，一次预交一年的费用，以后提前10天预交下一期费用，无论房屋空置、自住或出租”。结合长春市众建房地产开发有限责任公司销售部向科瑞公司出具的《商品房结算及进户凭证》（0002033）记载显示，游国丽于2009年6月30日入户，至起诉日，其应交纳至2019年12月31日止的物业费。现经科瑞公司多次催交，游国丽拒绝交纳自2015年12月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费共计15429.84元，费用清单详见“游国丽应交费用明细表”。《前期物业服务合同》第五条第4项约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权依照《长春市城市住宅区物业管理条例》要求乙方补交，并按照应交金额的0.3％按日加收滞纳金”自2010年12月1日至2019年12月31日期间游国丽本应依照约定向科瑞公司支付应交金额的日0.3％的违约金，由此计算金额为63695.62元。但科瑞公司放弃部分权利，按照游国丽应交金额的30％主张违约金，由此计算游国丽应向科瑞公司支付违约金4628.95元。游国丽的行为违反双方签订的《前期物业服务合同》约定，损害了科瑞公司和小区其他已交费业主的正当合法权利。依据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律、法规规定，依法诉至法院，恳请依法支持科瑞公司的各项诉讼请求。游国丽在一审辩称，对起诉费用数额有异议，从2015年到现在的物业费无异议，对车位费有异议，车位费2010年这个时间段到有异议，2016年、2017年、2018年的车位费已经缴纳。一审法院经审理查明，科瑞公司系为“绿地·英湖印象”小区提供物业服务的公司，游国丽系该小区8栋1单元201室（建筑面积153.47平方米）及地下260号车位业主。双方于2009年6月30日签订了《绿地·英湖印象前期物业服务合同》。合同约定住宅物业服务费120元/月/m2，地下车位服务费60元/月/位。合同签订后，科瑞公司一直为小区提供物业服务。游国丽尚欠科瑞公司2015年至2019年的物业费11049.84元，车位费4380元。现科瑞公司诉至法院要求：1、判决游国丽向科瑞公司支付自2015年1月1日至2019年12月31日期间所欠付的物业管理服务费11049.84元、自2010年12月1日至2019年12月31日车位服务费4380元，合计15429.84元；2、判决游国丽向科瑞公司支付违约金4628.95元。3、判决游国丽承担本案诉讼费用。一审法院认为：双方签订的《物业服务合同》是双方真实意思表示，合法有效，期满虽然没有续签合同，但科瑞公司在事实上为该小区提供了物业管理服务。因此，双方之间形成了物业服务与被服务的权利义务关系，游国丽接受了物业管理服务，应当向科瑞公司交纳物业服务费。游国丽对尚欠科瑞公司物业服务费11049.84元及车位服务费4380元的事实予以确认，但以游国丽提供物业服务存在瑕疵为由拒绝缴纳，庭审中游国丽提供了证据证明地下车位滴水及因主管道漏水配合维修给其造成了一定损失的相应证据，一审法院予以采信，《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“……。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”故考虑科瑞公司瑕疵履行的事实，本院结合实际情况，酌情认为游国丽应向科瑞公司支付物业服务费及车位服务费合计10000元更为适宜。关于科瑞公司主张的违约金，因游国丽拒交物业费、车位服务费系因科瑞公司瑕疵履行问题协商未果所致，科瑞公司主张违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、游国丽于判决生效后三日内给付长春科瑞物业管理有限公司物业服务费、车位服务费合计10000元；二、驳回科瑞公司其他诉讼请求。案件受理费302元（科瑞公司已预交），减半收取151元，由科瑞公司负担51元，由游国丽负担100元（与前款一并执行）。宣判后，科瑞公司、游国丽不服，上诉至本院。科瑞公司在二审提出上诉请求：1.撤销（2020）吉0106民初1234号判决，依法改判支持我方一审全部诉讼请求或发回重审；2.一审、二审诉讼费由游国丽承担。事实与理由：一审法院认定事实错误：1.科瑞公司已按照《物业服务合同》为英湖印象小区提供了物业管理服务，根据合同第三条的规定，科瑞公司对小区的房屋管理、共用设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理全部达到合同约定的标准，小区环境优美、秩序良好。为打造标杆小区，科瑞公司一直在亏损运营本小区。游国丽也应按照合同约定履行义务支付物业服务费及车位管理服务费。2.根据国务院《物业管理条例》第三十五条：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务......”的规定，参照《长春市物业管理条例》第四条第二款的规定：“本条例所称共有部位，是指物业管理区域内属于业主共有的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、值班保安室、物业服务用房、公共停车位、户外墙面、屋面、道路、场地、绿地等部位。”的规定，游国丽所称的车库滴水及游国丽室内下水管道漏水问题，属于建筑质量问题，并非物业合同内的服务内容，物业公司也没有能力承担此类问题的维修。在业主遇到困难时，物业公司及时给予了支持和帮助，游国丽却将物业公司的帮助认为是理所应当，甚至误解为是物业公司的责任和义务，对物业公司而言是不公平的。一审采信游国丽提交的书面证言，认定物业公司给游国丽造成了损失，系事实认定错误，二审法院应当予以纠正。综上所述，一审判决认定事实错误，科瑞公司恳请二审法院在查明事实的基础上予以改判。游国丽在二审辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。游国丽在二审提出上诉请求：撤销（2020）吉0106民初1234号民事判决。事实与理由：本案一审事实不清，适用法律不明。一审法院认为科瑞公司仅有协议履行瑕疵的责任，而没有侵权责任，且计算科瑞公司履行瑕疵和侵权行为，而给游国丽带来的损失也并未查清。具体而言：1.科瑞公司声称游国丽拖欠2015年1月1日至2019年12月31日期间物业管理服务费为11049.84元，2015年1月1日至2019年12月31日期间车位服务费4380元，因车库一直漏水无法使用。这两项费用不符合事实。科瑞公司于2017年12月10日停止了对游国丽提供的物业服务，在此期间科瑞公司无权主张物业服务费，因此，科瑞公司主张的两项费用实际仅应为6629.9元；2.科瑞公司提供物业服务期间，科瑞公司的员工（原物业经理）找到游国丽，说楼下漏水要求游国丽配合查找，开始全屋打压，但并无卸压情况。过后科瑞公司从市场找来管道工人在漏水点地方拆除检查，科瑞公司与游国丽约定如不是游国丽家装修线路变化而产生漏水，科瑞公司将无条件为游国丽修复房屋并道歉。游国丽积极配合了科瑞公司的工作。后工人找出漏水点（物业找）为主下水管道（游国丽房屋地面之下）有补过的破损点，发生开裂导致漏水。与游国丽的室内装修无任何关联。而原物业经理在此期间离职，游国丽的房屋遭受科瑞公司拆除的室内地面无人修复处理，因当时科瑞公司无主管人，游国丽的房屋被破损达2月之久。物业找的工人费用也无人负责，后面所有的费用都是我家垫付的（并自己找人重新装饰），致使游国丽遭受损失10325元。以上为全部事实经过，并有相关人员出具的书证。1满师傅（物业找的工人）证言；2装修工头证言；3工程明细；4邻居证言。3.科瑞公司提供物业服务期间，窗户封闭不严，漏水室内墙面长毛，达不到使用标准。致使游国丽遭受7500元损失（封闭阳台）。4.2016年10月9日车库发生漏水，科瑞公司不仅拒不提供服务，也不为游国丽挪车提供便利，拒不开门（出警记录），致使游国丽的两台机动车：×××，和×××接连遭受损毁，使游国丽遭受的直接损失为1260元，且两台车所受损伤均不可修复。一审法院认为，此系科瑞公司履行物业服务合同的瑕疵。但游国丽认为，因此产生的责任，并非仅仅是合同责任，也包括了侵权责任。游国丽的损失，因为科瑞公司的不作为，扩大了游国丽所遭受的损失。科瑞公司的过错侵权行为明显，为小区业主带来的影响十分恶劣。综上，游国丽应当支付的物业费和车位服务费仅应为6629.9元，且因科瑞公司的履行瑕疵和侵权行为，给游国丽带来了19885元的损失。故此，一审判决游国丽支付10000元费用明显不当，游国丽故此依据《中华人民共和国民事诉讼法》提起上诉，请求撤销（2020）吉0106民初1234号民事判决。科瑞公司在二审辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。本院二审查明的事实与原审认定的事实基本一致。本院认为，游国丽与科瑞公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。依法成立的物业服务合同对物业公司、业主均具有约束力。物业服务公司、业主应按照合同约定履行义务，行使权利。科瑞公司在履行了合同的主要义务即提供物业管理服务后，有权依物业合同约定向业主收取物业服务费，游国丽作为小区业主客观上接受了物业服务，亦应依据物业合同的约定及时缴纳物业服务费及车位费。游国丽虽主张2017年至2019年科瑞公司并未提供物业服务，但其无法提供证据证明在该期间内有其他物业公司向案涉小区提供物业服务，而科瑞公司提供了在此期间持续提供物业服务的证据，因此对游国丽的该点主张不予支持。故原审判决游国丽支付拖欠的物业费、车位费并无不当。同时在《前期物业服务合同》中约定了物业公司应提供的物业服务标准，亦约定了物业公司违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，物业公司承担相应的法律责任，从游国丽提供的证据显示小区存在未达到物业管理服务的问题，因此物业公司应承担相应的责任。由于在《前期物业服务合同》中对于物业公司未按约提供物业服务水平应承担的责任作出量化的计算方式，故原审法院对于物业费、车位费进行了酌减，对于科瑞公司主张的违约金亦未予保护，以此来督促科瑞公司不断改善、提高物业服务理念、水平。本院对此亦予支持。综上，上诉人长春科瑞物业管理有限公司、上诉人游国丽的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚、适用法律，应予维持。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费102元，由上诉人长春科瑞物业管理有限公司负担52元;由上诉人游国丽负担50元。本判决为终审判决。审判长  胡月皓审判员  张兴冬审判员  张 巍二〇二〇年十一月十日书记员  杨 雪