湖南省桑植县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0822民初1274号 原告（反诉被告）：丁晨枝，女，1964年9月6日出生，土家族，住湖南省桑植县。 原告（反诉被告）：向良孝，男，1988年2月3日出生，土家族，住湖南省桑植县，系丁晨枝之子。 共同委托诉讼代理人：李美玉，湖南昌隆律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：钟一鑫，湖南昌隆律师事务所律师。 被告（反诉原告）：廖声科，男，1962年10月10日出生，汉族，住湖南省桑植县。 被告（反诉原告）：廖峰，男，1987年10月4日出生，土家族，住湖南省桑植县，系廖声科之子。 共同委托诉讼代理人：王劲松，湖南风云律师事务所律师。 原告（反诉被告）丁晨枝、向良孝与被告（反诉原告）廖声科、廖峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁晨枝、向良孝及其共同委托诉讼代理人李美玉、钟一鑫，被告（反诉原告）廖声科及廖声科、廖峰共同委托诉讼代理人王劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁晨枝、向良孝向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告于2015年2月15日签订的《房屋转让过户协议》及2018年3月1日签订的《房产办证补充协议》；2.判决两被告退还两原告购房款及资金占用费109000元（其中购房款100000元、资金占用费9000元）；3.判决两被告退还两原告房产证办证费及逾期利息29600元（其中办证费用20000元，逾期利息9600元）；4.判决两被告赔偿两原告装修损失60000元（以鉴定为准）；5.判决两被告承担违约金10000元；6.判决两被告承担鉴定费损失（具体金额以鉴定费发票为准）；7.判决两被告承担连带责任；8.判决由被告承担案件受理费、财产保全费及保险服务费。原告在法庭辩论终结前增加诉讼请求：判决两被告赔偿两原告100000元的损失，理由是被告隐瞒了房屋的土地性质及其没有取得商品房预售资格，应依法赔偿购房款的一倍。 事实与理由：2014年9月2日，两原告购买两被告修建的私房B栋501号房屋，并向被告廖声科当场支付现金40000元。被告廖声科给两原告出示记载“今收到丁晨枝房屋B栋住宅五楼河边三房支付现金肆万元，房价每平方1600元计价，按建筑实际面积计算（包括楼梯分摊优费4000元），春节前交付房钥匙付陆万元，房证办齐付清（房证、使用证），办证费、水、电上户的费用（如不办双证退款）”的收条。2015年春节前原告向良孝从外地务工回家，于2014年农历腊月27日（阳历2015年2月15日）与原告丁晨枝以现金方式向被告廖峰支付购房款60000元，并与其签订了《房屋转让过户协议》，约定“甲方现有住宅楼位于陈家河镇黄木塘居委会陈家河镇小学对面B幢501号三房两厅两卫住宅转让给乙方长期使用，以产权证为准……共计金额215000元……分期付款，首付100000元，下欠房款115000元……以上协议，双方共同遵守，如任意一方违约，罚金10000元”。2015年5月1日，被告廖声科打电话通知原告向良孝拿钥匙。2015年9月，原告丁晨枝开始对案涉房屋装修，装修费用近10万元，装修完毕后，原告一家人搬进该房屋居住，并按协议缴纳水电、物业管理、卫生等费用。 2018年2月20日，被告廖声科通知原告丁晨枝及其他所有购房户召开办理两证的会议，会议形成一致意见，并于2018年3月1日签订《房产办证补充协议》，约定“……各业主于2018年3月2日（正月十五）之前向甲方（指两被告）预交办证费20000元。定于2018年8月前办理到户……以上协议共同遵守，造成损失各自承担。”被告廖声科加注“已预付办证费20000元，超出9月份给乙方付息”。上述补充协议约定的办证期限届满后，两被告明确告知两原告国家政策变化了，两证无法办理。之后两被告便不停地要求两原告缴纳剩余购房款，两原告因为知晓被告不能办证便多次找两被告协商，但遭到拒绝。2019年2月27日，经陈家河镇黄木潭居委会人民调解委员会调解，被告廖声科在《人民调解协议书》上签署“同意退房，同意退款。”两被告不仅没有履行退房、退款义务，反而故意隔三岔五断水断电、威胁恐吓，导致原告及家人居无宁日。 依法成立的合同受法律保护，当事人应按合同约定履行各自义务，不履行义务或者不完全履行义务的，应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。因两被告未能在协议约定期限内办理不动产证，已构成违约，依法应承担违约责任；且两被告出卖给两原告的房屋依法不能办理不动产证，合同目的无法实现，继续履行合同已无必要，故两原告与两被告于2015年2月15日签订的《房屋转让过户协议》及2018年3月1日签订的《房产办证补充协议》依法应予以解除。原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼。 被告廖声科、廖峰房辩称：1.原被告之间的房屋买卖合同已经成立并生效，房屋已经交付，原告已经居住五年，不符合解除的条件。2.原告要求退购房款没有依据，所谓的资金占用费不应得到支持，100000元是首付房款，还欠房款115000元没有支付，已经产生的利息按银行同期贷款利率计算为74200元，原告从签合同至今一分钱没有偿还，构成严重违约，理应还本付息并按合同约定承担10000元的违约金。3.本案案由应是商品房销售合同纠纷，而不是农村房屋买卖合同纠纷，因为案涉房屋土地是被告竞拍所得的国有土地，所建房屋是商品房，被告有土地证，已经办理房产证，分户办证需要缴纳土地出让金。有人买房被告可以代办土地证，关键是买房的住户需要承担一切费用。现在大部分住户不愿意承担高额的费用，就重新签订了补充协议，待价格合适再办理，所以所收的大部分代办费（每户20000元）已经退还，但原告的没有退，因为原告没有与被告达成补充协议，所以被告认为应抵扣原告所欠的房款。4.原告不讲诚信，不按合同履行义务，不还房款不付利息，办理土地证时不配合，就连物业费也不缴纳，买房居住五年多了还要反悔，提众多无理要求。请求法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告廖声科、廖峰向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告履行房屋买卖合同义务，支付剩余房款115000元及产生的利息74200元，利息计算至本息付清之日（按银行同期贷款利率计算）；2.判令反诉被告承担违约金10000元。以上合计179200元（20000元代办证费用已抵扣）；3.本诉、反诉的诉讼费用全部由反诉被告承担。事实与理由：双方于2015年2月15日签订《房屋转让过户协议》，约定反诉被告购买反诉原告桑植县陈家河镇黄木潭居委会商品房一套即B幢501号，实际居住403号，三房两厅两卫，面积138.82平方米，购房款215000元，罚款方式为首付100000元，剩余房款115000元按照银行利息0.125%，一年一次计息还房款与本金。2015年5月1日反诉原告即将B幢501号房屋交付，反诉被告当年装修完毕入住。该房屋的建房土地系经拍卖竞得的国有土地，整栋房也已经办理房屋产权证，也可分户办证，反诉原告承诺代办理分户房产证，但因政策变化，房产证与土地证合一，土地证分户费用大增，住户难以承受相关费用。绝大部分住户签订了《房产办证补充协议》，同意待价钱合理时再办理土地证。反诉被告不仅不履行合同义务，房屋交付已经五年剩余房款利息一分不付，连管理费卫生费都不愿缴纳，不讲诚信，严重违约，损害了反诉原告的经济利益。 反诉被告丁晨枝、向良孝辩称:一、反诉原告以丁晨枝、向良孝居住房屋5年为由，主张丁晨枝、向良孝履行《房屋转让过户协议》、《房产办证补充协议》约定的给付义务缺乏事实根据和法律依据；事实证明是反诉原告故意不办理产权变更登记，已构成严重违约，合同目的无法实现，《房屋转让过户协议》、《房产办证补充协议》依法应予以解除，反诉被告行使解除权具有事实根据和法律依据。理由是：1.反诉原告未按约定给反诉被告办理房产证的行为已经构成违约，符合《合同法》第九十四条规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的可以解除合同的情形，反诉原告有权依据《合同法》第九十六条行使合同解除权；2.2019年2月27日，反诉原告廖声科签署了同意退房退款的人民调解协议书，证明了反诉原告同意解除合同并退还购房款；3.2018年6月11日桑植县房地产管理局对廖峰作出（2018）桑房法字11号行政处罚，只要反诉原告接受处罚并依照国家法律政策补缴相关费用，可以办理产权变更登记，但其不积极主动补缴费用，而且在2019年2月27日人民调解委员会调解时，故意隐瞒了补缴相关费用后可以办理产权登记的事实。 二、反诉原告以案涉房屋已经办理了总证，只是因政策变化导致土地分户费用大增，只好待价钱合理时再办房产证为由主张其履行了合同义务，并要求反诉被告先与履行合同义务没有事实根据和法律依据。理由是：反诉原告办理房产证过户义务在先，反诉被告支付剩余购房款义务在后，根据《合同法》第六十七条规定的“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行乙方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，反诉原告没有履行办理房产证的先行义务，反诉原告有权拒绝相应履行支付剩余房款的要求；反诉原告未能办理房产证不是政策原因，而是其未取得房地产开发资质修建商品房及未经批准擅自销售的违法行为受到处罚后，未依法补缴相关费用，而该费用不属于办证费用，应由反诉原告自行承担。 三、反诉要求的剩余购房款11.5万元按照银行利息0.125%的利率计算利息，高于约定的1.025‰。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年廖峰、熊隆建通过竞拍方式取得陈家河镇中心小学东南侧地块，2013年5月29日办理了国有土地使用证，之后修建了7层房屋一栋。2015年廖峰就该栋房屋办理了产权登记，该房屋起名为阳光金地希望家园。2014年9月2日，丁晨枝向廖声科支付购房款40000元欲购买该栋房屋五楼河边三房，廖声科出具了“今收到丁晨枝房屋B栋住宅五楼河边三房支付现金40000元，房价1600元/平房计价，按建筑实际面积计算（包括楼梯分摊优费4000元），春节前交付房钥匙付60000元，房证办齐付清（房证、使用证）办证费、水、电上户的费用（如不办双证退款）”的收条。2015年2月15日，丁晨枝与其子向良孝以现金方式向廖峰支付购房款60000元，并签订了《房屋转让过户协议》，约定：甲方阳光金地希望家园法定人廖峰现有住宅楼位于陈家河镇黄木塘居委会陈家河镇小学对面B幢501号三房两厅两卫住宅转让给乙方丁晨枝长期使用，以产权证为准；甲方提供办理房产证过户相关资料，代办理房产证过户，相关一切费用由乙方负责，房屋使用期以国家政策为准；付款方式：三房两厅二卫，共计金额215000元，分期付款，首付100000元，尚欠房款115000元，按银行利息1.025‰，一年一次计息还房款与本金；付款手续办理完成后，甲方给乙方交房，乙方方可进行室内装饰使用，以上协议，双方共同遵守，如任意一方违约，罚金10000元；等等”。2015年5月1日，丁晨枝、向良孝拿到房屋钥匙，随后对该房屋装修，装修完毕后搬进该房屋居住。2018年3月1日，廖声科与丁晨枝在内的业主签订《房产办证补充协议》，约定：各业主于2018年3月2日前向甲方阳光金地希望家园廖声科预交办证费20000元，定于2018年8月前办理到户，甲方凭收款票据作依据分摊各业主，多退少补，若办证费用超出预交费用，各业主应将超出部分在2018年9月底补给甲方，逾期未补交办证费用，超出部分按月利率2%计算补偿甲方损失；业主还清所欠房款、利息后方可领取房产证，若未能还清所欠房款，业主按原合同计息执行，直到还清所欠房款、利息后方可领取房产证；自2018年起各住户及装修户需交物业费500元/年。以上协议共同遵守，造成损失各自承担；等等。 2018年6月11日桑植县房地产管理局对廖峰作出（2018）桑房法字11号行政处罚，认为廖峰于2014年8月起在桑植县陈家河黄木潭居委会未取得房地产开发资质等级证书修建了一栋7层商品房面积4057平方米，未经批准擅自销售给周和英等人的行为违反了《城市商品房销售管理办法》第37条，决定罚款60000元，履行处罚决定后，房屋经相关机构鉴定安全监测合格，应按规定办理产权转移登记手续。2018年6月12日，廖峰缴纳了上述罚款。 2019年2月，廖峰与龚海明、杨寒林、郁颖兵等住户签署《阳光金地希望家园房屋产权协议书》，约定在国家政策条件成熟时间，双方都能接受条件下，廖峰有义务代办房屋过户不动产证，相关办理不动产证一切费用由乙方即业主负责（不含总证费用）等等，丁晨枝、向良孝未签署该协议。2019年2月27日，人民调解委员会对丁晨枝与廖峰、廖声科之间因案涉房屋没有办理房产证产生的争议进行调解，廖声科在《人民调解协议书》上签署同意丁晨枝退房、退款，补齐房款利息。 本院认为，廖声科、廖峰虽修建“商品房”并对外以“商品房”名义销售，但其未取得房地产开发资质，系自然人而非房地产开发企业，其签订房屋买卖合同亦是以个人名义签订，本案所涉及房屋买卖的合同不是商品房销售合同，案由定为房屋买卖合同纠纷符合法律规定。 本案中丁晨枝、向良孝与廖声科、廖峰之间签订的房屋买卖合同意思表示真实、合法、有效,对双方都有约束力。现丁晨枝、向良孝要求解除合同,廖声科、廖峰反诉要求丁晨枝、向良孝履行相关合同义务,因此,本案争执的焦点是:合同双方是否存在违约和可以解除合同的情形,案涉房屋未能办理房屋产权证是否是廖声科、廖峰一方的原因造成。廖声科、廖峰以因政策调整办证费用过高为由暂未给予购房者能够办理房屋权属证而完善相关手续和创造条件，属违约行为，丁晨枝、向良孝无法获得合法产权,双方签订的《房屋转让过户协议合同》、《房产办证补充协议》的目的无法实现,同时，合同中未确定办证义务在付房款义务之前，丁晨枝、向良孝行使先履行义务抗辩权的理由不成立，其购房后一直未依约支付购房尾款及利息亦属违约，对廖声科、廖峰而言其卖房的目的亦不能实现，故对于原告要求解除双方签订的《房屋转让过户协议合同》、《房产办证补充协议》的诉讼请求本院依法予以支持，已交的购房款和办证费应予以退还；对廖声科、廖峰反诉丁晨枝、向良孝履行支付剩余房款及利息的诉讼请求，因房屋买卖合同解除后丁晨枝、向良孝不再欠购房款，故要求支付剩余购房款的请求不予支持，但合同解除前丁晨枝、向良孝就已经欠下剩余购房款的利息是事实,故丁晨枝、向良孝应按约定支付相应的利息，即从2015年5月2日起以剩余115000元购房款为本金按月利率1.025‰计算至2020年8月6日（本案受理之日）为7555.79元（1923天÷30天×1.025‰×115000元）。 关于丁晨枝、向良孝诉请的占用资金期间的利息和逾期办证的利息，丁晨枝、向良孝在与廖声科、廖峰签订房屋买卖协议时未尽必要的审查注意义务,自身亦存在过错,故其要求廖声科、廖峰支付购房款资金占用费、逾期办证利息的请求,本院不予支持。 关于丁晨枝、向良孝及廖声科、廖峰诉请的违约金10000元，廖声科、廖峰未能履行合同约定的办证义务，丁晨枝、向良孝未能履行合同约定的付房款义务，双方皆构成违约，《房屋转让过户协议合同》约定违约金10000元，不违反法律规定，对丁晨枝、向良孝要求廖声科、廖峰支付违约金10000元的诉讼请求以及廖声科、廖峰要求丁晨枝、向良孝支付违约金10000元的诉讼请求，本院皆予以支持。 关于丁晨枝、向良孝诉请的装修损失和鉴定费损失，丁晨枝、向良孝应向本院提交相关证据或向本院申请鉴定，但其未履行相应的举证义务，应承担不利的后果，因相关损失无法确定，本院不予支持，丁晨枝、向良孝取得证据后可另行主张。 关于丁晨枝、向良孝诉请的财产保全费和保险服务费，本案丁晨枝、向良孝花费的财产保全费和保险服务费不属于必要的花费，应由丁晨枝、向良孝自行承担，本院不予支持。 关于丁晨枝、向良孝请求廖声科、廖峰赔偿已付购房款一倍即100000元的诉请，理由是廖声科、廖峰故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。虽然廖声科、廖峰未提供证据证明已告知丁晨枝、向良孝案涉房产未取得预售许可证，但其作为自然人并非房地产开发企业，签订合同时亦只有自然人签名，丁晨枝、向良孝亦明知是与自然人签订房屋买卖合同，本案并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，对该项诉请本院不予支持。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条之规定,判决如下: 一、解除原告丁晨枝、向良孝与被告廖声科、廖峰签订的《房屋转让过户协议合同》、《房产办证补充协议》; 二、被告廖声科、廖峰向原告丁晨枝、向良孝支付130000元（含购房款100000元、办证费20000元、违约金10000元）； 三、反诉被告丁晨枝、向良孝支付反诉原告廖声科、廖峰17555.79元（含所欠购房款利息7555.79元、违约金10000元）； 四、上述款项相互抵扣后在本判决生效之日起三十日内履行完毕； 五、驳回原告丁晨枝、向良孝及反诉原告廖声科、廖峰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4429元,减半收取2214.5元，由原告丁晨枝、向良孝负担1380元,由被告廖声科、廖峰负担834.5元；反诉案件受理费3884元，减半收取1942元，由反诉原告廖声科、廖峰负担1752元，反诉被告丁晨枝、向良孝负担190元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审 判 员  刘 谊 二〇二〇年十一月五日 法官助理  彭群健 书 记 员  张 强 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。