河北省定州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0682民初1943号 原告：吴建辉，男，1972年3月1日生，汉族，户籍地：保定市新市区。现住定州市。 委托诉讼代理人：米伟丽，定州市华宇法律服务所法律工作者。 被告：张力红，女，1985年5月14日生，汉族，户籍地：定州市。现住定州市。 原告吴建辉与被告张力红确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴建辉及其委托诉讼代理人米伟丽到庭参加诉讼，被告张力红经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴建辉向本院提出诉讼请求：一、依法确认原、被告2019年5月25日签订的《房屋买卖合同》无效（房屋价值20万元），并双方相互返还标的物。二、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2016年5月份经定州市住建局审批购买定州市润腾房地产开发有限公司天润佳苑位于侧天润佳苑1号楼2705室经济适用住房一套。2019年5月25日经朋友介绍，原告将该房屋出售给被告，并于当日签订《房屋买卖合同》，原告已按合 -2- 同约定日期交付给被告使用。2020年2月初原告得知经济适用住房不允许上市进行交易之后，原告多次找被告协商要求被告退房，并将房款退还给被告，但被告以种种理由拒绝，请支持原告诉讼请求。 被告张力红在法定期限内未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2016年4月22原告吴建辉全款购买定州市东侧，定州市润腾房地产开发有限公司天润佳苑经济适用房1号楼2705室房产一套，土地使用权编号：定国用（2013）第××号，并签订定州市经济适用住房买卖合同，合同编号：691。该经济适用住房买卖合同约定天润佳苑经济适用房1号楼2705室房产建筑面积55.07平方米，每平方米2166元，房款119282元。当日原告吴建辉与定州市润腾房地产开发有限公司签订天润佳苑地下室买卖协议书，协议书编号：263。原告吴建辉购买天润佳苑1号楼126号地下仓房一间，该126号地下仓房建筑面积15.06平方米，每平方米1300元，仓房价款19578元。原告吴建辉于2016年4月21日向定州市润腾房地产开发有限公司一次性付清该房屋全部房款。 2016年9月份原告吴建辉对天润佳苑经济适用房1号楼2705室进行装修（包括家具、家电）后入住。 2019年5月25日原告吴建辉与被告张力红签订房屋买卖合同。该房屋买卖合同载明：“房屋买卖合同甲方：吴建辉×××061Ｘ乙方：张力红×××1662经双方友好协商甲方将位于 -3- 侧定国用（2013）第××号天润佳苑1号楼层（2705）号房价格贰拾万整包括仓房，小写（200000元整）卖给乙方。建筑面积（55.07）平方米，房内家具、家电全部包括在内，甲方负责过户壹万元以内乙方负责，壹万以外甲乙双方各负责50%，房屋买卖以前债务纠纷以及所有事宜均由甲方负责，甲方于2019年5月25日至2019年6月5号前该房屋交给乙方使用。付款方式一次性付清（现金当场付完）双方签字生效，该协议一式两份。（各持一份）永不反悔。甲方：吴建辉137××××1972乙方：张力红150××××9068见证人：秦海城谷乔奇王中祥2019年5月25日”。现天润佳苑经济适用房1号楼2705室由被告张力红居住。 经查询定州市不动产登记交易中心，坐落于定州市未查询到登记和备案信息。 上述事实由当事人陈述、定州市经济适用住房买卖合同、房屋买卖合同、定州市不动产登记交易中心证明予以证实。 本院认为，《经济适用住房管理办法》第三十条规定：“经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。......”本案中原告吴建辉于2016年4月22日购买天润佳苑经济适用房1号楼2705室房产一套和1号楼126号地下仓房一间，2019年5月25日 -4- 原告吴建辉与被告张力红签订房屋买卖合同，将天润佳苑经济适用房1号楼2705室房产一套连同1号楼126号地下仓房一间一并出售给被告张力红。原告吴建辉对天润佳苑经济适用房1号楼2705室房产一套连同1号楼126号地下仓房一间拥有有限产权，原告吴建辉在购买经济适用住房不满5年且未取得完全产权的情况下将该经济适用住房出售给被告张力红，违反了《经济适用住房管理办法》第三十条的规定。 《中华人民共和国物权法》第九条规定：“第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本案中原告吴建辉与被告张力红虽签订房屋买卖合同且被告张力红已入住天润佳苑经济适用房1号楼2705室，但天润佳苑经济适用房1号楼2705室房产一套连同1号楼126号地下仓房一间未在定州市不动产登记交易中心进行登记，该不动产物权不发生效力。 《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。”经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分。本案中原、被告签订的房屋买卖合同既损害了社会公共利益，又违反了《经济适用住房管理办法》第三十条的强制性规定，即购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。 -5- 原、被告签订的房屋买卖合同应属无效，原告吴建辉应将被告张力红购房款200000元及其利息（利息自2019年5月25日起按照2019年5月份一年期贷款市场报价利率计算利息至200000元购房款付清之日止）返还给被告张力红，被告张力红将天润佳苑经济适用房1号楼2705室房产一套连同1号楼126号地下仓房一间返还原告吴建辉。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《经济适用住房管理办法》第三十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下： 一、原告吴建辉与被告张力红2019年5月25日签订的房屋买卖合同无效。 二、原告吴建辉返还被告张力红购房款200000元及其利息（利息自2019年5月25日起按照2019年5月份一年期贷款市场报价利率计算利息至200000元购房款付清之日止）。被告张力红将天润佳苑经济适用房1号楼2705室房产一套连同1号楼126号地下仓房一间返还原告吴建辉。限原、被告于本判决生效之日起30日内相互履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，由原告吴建辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（上诉费按照上诉部分缴纳），并提交缴费收据原件，逾期未提交亦未提交缓交申请的，按未上诉处理。 -6- 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效和履行期满后权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 上诉费账户（开户名：河北省保定市中级人民法院；开户行：中国银行保定市西城支行；账号：10×××07）。 交纳执行标的款账户（开户名：定州市人民法院；开户行：农业银行定州支行；账号：50×××70）。 交纳诉讼费账户（开户名：定州市财政局；开户行：农业银行定州支行；账号：50×××09）。 审 判 长  陈少锋 人民陪审员  王培义 人民陪审员  邢军帅 二〇二〇年十一月十六日 书 记 员  肖 泽