广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初32404号原告：广州兰城房地产有限公司，住所地广州市花都区新雅街雅源中路****楼****，统一社会信用代码91440101MA5CKJQ03A。法定代表人：吴东升，总经理。委托代理人：钱坤，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托代理人：黄璇，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州市星荟萃商业管理有限公司，住所，住所地广州市海珠区会展南五路******社会信用代码91440101MA5ARTT22P。法定代表人：郑晓涛，经理。委托代理人：李新功，河南地依律师事务所律师。原告广州兰城房地产有限公司（以下简称“兰城公司”）诉被告广州市星荟萃商业管理有限公司（以下简称“星荟萃公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告兰城公司的委托代理人钱坤、黄璇，被告星荟萃公司的委托代理人李新功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰城公司诉称：兰城公司与星荟萃公司于2018年12月13日签订《房屋租赁合同》（编号：XHCHQ3902），约定星荟萃公司将位于广州市天河区花城大道68号3902C房（以下简称“案涉房屋”）的房产出租给兰城公司作办公用途使用，面积约为399平方米。但后期经兰城公司测量并向物业管理处调取物业平面图，发现星荟萃公司所交付的案涉房屋实际面积仅有约296平方米（套内面积为156平方米），较租赁合同约定减少了103平方米，与租赁合同约定严重不符，影响了兰城公司的正常经营。并且，经兰城公司多次催告，星荟萃公司拒绝向兰城公司提供案涉房屋权属证书以及其有权转租的证明文件，拒绝履行其作为出租方的义务。兰城公司多次与星荟萃公司联系沟通解决其违法事宜，但星荟萃公司不予配合，兰城公司遂于2019年6月30日腾空办公场地完成撤场，于2019年7月2日通知星荟萃公司，除租赁合同。被告上述违约行为严重损害了原告的权益。原告为维护自己的合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告返还履约保证金人民币348105元及水电周转金人民币9975元，合计人民币358080元；2、被告向原告支付违约赔偿金人民币348105元；3、被告向原告返还自2018年12月14日至2019年7月2日期间原告已支付租金及综合管理费中因实供面积短缺所产生的租金及综合管理费差额共计人民币约190548元（计算方式如下：①2018年12月14日至2018年12月23日期间，租金与综合管理费合计人民币4505元，应返还差额为4505×103/399≈1163元；②2018年12月24日至2018年12月31日期间，每月租金与综合管理费合计人民币116035元，应返还差额为（116035/31）×8天×（103/399）≈7730元；③2019年1月1日至2019年6月30日期间，每月租金与综合管理费合计人民币116035元，应返还差额为116035×（103/399）×6月≈179723元；④2019年7月1日至2日期间，每月租金与管理费合计人民币116035元，应返还差额为（116035/31）×2天×（103/399）≈1932元）；4、被告承担原告因主张权利而产生的律师费人民币10000元及公证费1739元；5、被告承担本案全部诉讼费用。被告星荟萃公司辩称：1、星荟萃公司无任何违约行为，不应支付违约赔偿金、租金差价及律师费、公证费。原被告双方于2018年签订第一份《房屋租赁合同》，在签订合同时，因对建筑面积无法准确确认，双方在现场对房屋内的使用面积及位置进行了确认，并且在合同中3.1.1条约定：租赁房屋按套出租，合同记载与表述的租赁面积不一致时，不影响约定租金履行与支付，无论面积如何，租赁房屋总租金不变。此后，在双方对房屋备案时，确认了房屋面积为300平方米，原告法定代表人吴东升又重新签订了《房屋租赁合同》，第二份合同与第一份合同不同之处只在房屋面积上，其他条款一致，并再次确认房屋按套出租。第二份租赁合同进行了租赁备案，合同条款是双方自愿签订，无任何违反法律强制规定的情形，是有效合同，原告在租赁时明确知道合同中房屋面积填写有差异，并且在第二份租赁合同中对面积差异进行了确认，未提出异议。2、因兰城公司严重违约导致合同提前终止，按照合同约定不应退还履约保证金。2019年5月，因原告自身原因，想提前解除合同，在被告不同意的情况下，原告提出面积不符，并发出《律师函》。被告收到《律师函》后，于5月21日予以了回复，说明了《房屋租赁合同》关于租金收取的规定，并且不同意原告的请求。原告于5月31日又发来《通知函》，同意继续交纳租金及相应费用，被告于6月10日予以了回复，告知如有争议可由第三方裁决，但要求对方继续履行合同。原告于7月5日单方撤出案涉房屋，并向被告发送《通知函》要求解除租赁合同，是严重的违约行为。因原告单方违约导致合同提前终止，根据租赁合同第12.2条的约定，履约保证金不予退回。3、兰城公司公司拖欠2019年7月1日至7月5日的租金18715元，水电周转金不足以抵扣拖欠租金，不需要退还。原被告之间的租赁合同于2019年7月5日提前终止，被告租金缴纳至2019年6月30日，至今未缴纳2019年7月1日至7月5日期间租金等费用18715元，水电周转金不足以抵扣原告拖欠的费用，不需要再退还原告。4、兰城公司是因为当时租赁价格较贵，因市场情况变化和又找到了新的租赁地点，企图以解除合同来得到更大的利益。综上，建议法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2018年12月，兰城公司（承租方、乙方）与星荟萃公司（出租方、甲方）就案涉房屋签订了《房屋租赁合同》（编号:XHCHQ3902，以下简称“案涉合同一”），约定：第一条租赁房屋及用途。1.1租赁物的地址：甲方将位于广州市天河区花城大道68号3902C房的房产按现状出租给乙方作办公用途使用，面积约为399平方米，房屋平面图中红线标记区域为乙方承租的区域范围，乙方测量并已确认（详见本合同附件一）；1.2甲方保证其对该物业具有完全充分的出租权，乙方明白并充分了解该物业的权属状况，以及签署本合同时该物业的现状，自愿按现状租赁该物业并签署本合同。第二条租赁期限及续租。2.1租赁期限自2018年12月14日起至2020年12月13日止，从2018年12月24日起按本合同的约定正式计算租金；2.2甲方应于2018年12月14日前将该物业交付乙方使用，双方同意按照该物业现状移交，甲方已进行整体装修，甲方的交付包括公共电梯厅及公共洗手间，移交时甲乙双方须签署移交确认书；2.3甲方同意给予乙方10天免租期（自2018年12月14日起至2018年12月23日止），在免租期内，乙方无须向甲方缴纳租金，但免租期间物业使用所发生的水、电、管理费、装修保证金、履约保证金、电梯使用公摊电费、垃圾清运费用等按规定由乙方自行承担。第三条租金支付。3.1租金总额包括。3.1.1租赁期内，首月租金金额为人民币116035元，租金从第2个租赁年度起，在上一个租赁年度的租金价格的基础上每1年递增7%。租赁房屋按套出租，合同记载与表述的租赁房屋面积与实际面积不一致时，不影响约定租金的履行与支付，无论面积如何，租赁房屋总租金不变，具体情况为：2018年12月14日至2018年12月23日，含税月租金0元，月综合管理费4505元，月租金总额4505元；2018年12月24日至2019年12月23日，含税月租金102070元，月综合管理费13965元，月租金总额116035元；2019年12月18日至2020年12月17日，含税月租金109215元，月综合管理费13965元，月租金总额123180元；3.2上述租金按月计算，乙方须于每月1日前向甲方交付月租金……；3.3乙方须于本合同签署生效之日起一次性向甲方支付金额合计为人民币478620元的下列款项：（1）履约租金保证金的金额为人民币348105元、（2）首月含税租金人民币116035元、（3）水电周转金金额为人民币9975元、（4）免租期内综合管理费为人民币4505元。第六条房屋交付。6.1本合同项下的物业应在2018年12月13日前由甲方交付给乙方，双方交接后签署《房屋交接书》（格式见附件二）。第十二条违约及赔偿责任。12.2双方同意，一方发生重大违约情形，另一方有权要求立即解除本合同，并有权要求违约方支付违约金或者赔偿因其违约而造成的损失，特别地：……（2）如乙方擅自单方面解除本合同的，乙方应当按照等额于3个月的租金总额向甲方支付违约赔偿金，甲方并不退还履约保证金。12.4本合同任何一方违反合同约定的义务，合同已对违约责任作出明确约定的，违约方按合同约定承担相应违约责任；合同未对违约责任作出明确约定的，违约方应继续严格履行合同约定的义务，并赔偿给合同相对方造成的实际损失，同时承担违约时三个月租金总额为标准的违约赔偿金等内容。附件包括：附件一：房屋平面图；附件二：《房屋交接书》；附件三：双方营业执照复印件、授权代表委托书、双方法人身份证复印件。此后，兰城公司法定代表人吴东升（承租人、乙方）与星荟萃公司（出租人、甲方）就案涉房屋另签订了一份《房屋租赁合同》（编号亦为：XHCHQ3902，以下简称“案涉合同二”），案涉合同一与案涉合同二除有关租赁案涉房屋面积的约定及承租方不同外，其他合同条款及合同附件内容均相同。案涉合同二中对于租赁房产面积的约定：第一条租赁房屋及用途。1.1租赁物的地址，甲方将位于……，面积约为300平方米，房屋平面图中红线标记区域为乙方承租的区域范围，乙方测量并已确认（详见本合同附件一）。广州市天河区住房和建设水务局出具的《房屋租赁合同登记备案证明》显示：案涉房屋的租赁面积为300平方米，租赁用途为办公，租赁期限为2018年12月14日至2018年12月23日4505元、2018年12月24日至2019年12月23日116035元、2019年12月24日至2020年12月13日123180元。上述合同签订后，原告兰城公司向被告星荟萃公司支付了履约保证金348105元及水电周转金9975元。2019年5月15日，兰城公司向星荟萃公司发送《律师函》，称兰城公司通过专业机构的实地测量并向物业管理处调取物业平面图，发现星荟萃公司交付的案涉房屋实际面积只有296平方米，与案涉合同一中约定的399平方米严重不符，损害了兰城公司的经济利益，已构成违约。要求星荟萃公司返还应实供面积短缺所产生的租金及综合管理费差额158662元，并要求星荟萃公司按比例降低租金及综合管理费。2019年5月21日，星荟萃公司向兰城公司发送了《关于律师函的回复》，称因租赁时对房屋公摊面积不明确，在双方商谈租赁事宜时，星荟萃公司已明确告知兰城公司房屋按套租赁，兰城公司也对租赁房屋现场进行了确认。因此，案涉合同中明确约定了租赁房屋按套出租，合同记载和表述的租赁面积与实际面积不一致时，不影响约定租金的履行与支付，无论面积如何，租赁房屋总租金不变。星荟萃公司已经如实履行了案涉合同的约定，兰城公司要求退还租金差额和减少租金的要求，无合同依据和法律依据。2019年5月31日，兰城公司向星荟萃公司发送《通知函》，称兰城公司于2019年5月5日向星荟萃公司发出《沟通函》，并于2019年5月15日向星荟萃公司发出《律师函》沟通商议返还租金及物业管理费差额并调减租金及物业管理费标准事宜，但尚未有实质性进展，兰城公司决定暂时继续按照案涉合同约定的标准支付租金及物业管理费，但称兰城公司按原定标准支付租金及物业管理费之行为，不视为兰城公司对案涉合同原定租金及物业管理费标准的认可或承认，也不视为其对《沟通函》、《律师函》所述诉求的变更或放弃。2019年6月10日，星荟萃公司向兰城公司发送了《5月31日的回复》，函称：1、贵司按照《房屋租赁合同》的约定，继续交纳租金和相关管理费，我司对此表示感谢。2、贵司委托发出的《律师函》，我司也以书面形式予以回复，请参阅我司发给贵司《关于律师函的回复》。3、对于贵司坚持对合同不同的解释，我司予以理解。……4、我司以诚意解决问题的态度，希望和贵司协商解决问题。2019年7月4日，星荟萃公司向兰城公司发出《租金催收函》，称：截止今日，兰城公司拖欠星荟萃公司房租列表如下：1、2019年7月1日至2019年7月31日的房租总额为116035元；2、2019年6月电费金额为523.96元；3、截止2019年7月4日乙方逾期3天，收取滞纳金为3481.05元。欠款总计为120040.01元。限定兰城公司收到告知函当日起3日内，尽快与星荟萃公司取得联络，并结清上述欠款及相应的物业管理费。2019年7月5日，兰城公司向星荟萃公司发出《通知函》，称：我公司已于2019年6月30日撤离租赁物业，未在继续占有、使用租赁物业，并于2019年7月2日通知贵公司派人前来查验物业、完成交接手续，但贵公司拒绝派人前来交接。鉴于此，我公司只得通过本通知函告知。我公司特此函告贵公司，自2019年7月2日起，我公司与贵公司签订的上述《房屋租赁合同》解除。另外，我公司所支付的履约保证金人民币348105元、水电周转金人民币9975元以及因实际面积短缺所产生的租金及综合管理费差额合计人民币188616元，贵公司应于收到本函之日起3日内返还我公司，并按照租赁合同的约定承担违约责任。2019年7月9日，星荟萃公司向兰城公司发出《7月5日的回复》，称：1、贵公司以面积差异为由要求解除租赁关系，我司已经在给贵司《律师函回复》和《5月31日通知函》中予以明确回复。2、贵司来函声称与我司《房屋租赁合同》已经于2019年7月2日解除，我司明确告知贵司，我司不同意《房屋租赁合同》已经予以解除。3、贵司要求退还履约保证金、水电周转费，无事实依据和法律依据，《房屋租赁合同》在继续履行中，贵司无权要求退还。4、望贵司继续履行《房屋租赁合同》的约定，如贵司坚持提前解约，是贵司单方面违约行为，我司将追究贵司的违约责任。2019年7月11日，星荟萃公司再次向兰城公司发送《租金催收函》，称：截止今日，兰城公司拖欠星荟萃公司房租列表如下：1、2019年7月1日至2019年7月31日的房租总额为116035元；2、2019年6月电费金额为523.96元；3、截止2019年7月11日乙方逾期10天，收取滞纳金为11603.5元。欠款总计为128162.46元。限定兰城公司收到告知函当日起3日内，尽快与星荟萃公司取得联络，并结清上述欠款及相应的物业管理费。在庭审中，原、被告确认以下内容：1、原告确认案涉合同二中的承租人吴东升是代表原告承租的案涉房屋。2、双方均确认原告已于2019年7月5日撤场，且案涉合同因无法继续履行而已经解除。原告兰城公司还提供了以下证据：1、关于3902室房屋租赁合同面积测量报告、家具布置平面图，拟证明经原告测量并向物业管理处调取物业平面图，案涉房屋实际租赁面积约为296平方米，较案涉合同一的约定减少了103平方米，与合同约定严重不符。被告认为是原告单方制作，对真实性、合法性、关联性均不认可，且案涉房屋是按套出租，该测量结果与双方备案的案涉合同二中约定的面积也是基本相同，并不存在与合同严重不符的情况。2、微信聊天记录截图，拟证明原告相关负责人雷学文与被告负责人沟通，要求提供租赁物业产权证明，但被告拒不提供。被告对真实性、合法性无异议，但称其已经多次向原告表示案涉房屋按套出租，且明确面积的是300平方米，与原告测量结果相近，不存在欺诈的情况。3、微信聊天记录截图、（2019）粤广南方第033842、033940号《公证书》，拟证明原告已于2019年6月30日搬离案涉房屋，通知被告派人接收，但被告拒绝配合接收。因被告拒绝配合接收物业，原告向被告发出《通知函》宣布租赁合同于7月2日解除，并向被告交付门禁密码，通知函已送达被告。被告对真实性、合法性无异议，但称原告要求提前终止合同，被告一直都要求继续履行合同，但原告擅自终止合同。4、公证费发票、律师费发票，拟证明原告就本案支付了公证费用1739元、律师费用1万元。被告对真实性、合法性无异议，但认为是原告违约导致的损失，应由原告自行承担。5、《广州写字楼市场报告》、环球都会广场1404、6302A单元租赁合同、环球都会广场有偿服务收费一览表，拟证明案涉合同一中约定的租金标准高达340元/平方米/月，明显高于同一栋写字楼的其他楼层212-258元/平方米/月的标准，显失公平，环球都会广场物业管理方宁骏物业管理有限公司广州分公司按照35元/平方米/月的标准收取物业服务费。被告对真实性、合法性、关联性均有异议，认为房屋的价值应该结合地段、房屋配置等多种因素，同类市场也有达到300-400元/平方米的价格。原告在同一栋楼承租了其他铺位，想是基于市场变动通过解除合同获取更大利益，并认为物业服务费与本案无关。本院认为：原告兰城公司与被告星荟萃公司就案涉房屋先后签订了两份租赁合同，两份合同除承租人及租赁面积不同外，其他条款均一致。兰城公司称案涉合同一中约定的租赁面积与实际租赁面积不符，被告星荟萃公司构成欺诈，请求撤销案涉合同一，但该合同中有关于“租赁房屋按套出租，合同记载与表述的租赁房屋面积与实际面积不一致时，不影响约定租金的履行与支付，无论面积如何，租赁房屋总租金不变”的约定，该条款虽是事先拟制，但实践中，出租方出租的房屋价格会受到地段、楼层、配置等多种因素影响，承租方租赁房屋亦具有较大的选择权。且兰城公司法定代表人吴东升与星荟萃公司签订的案涉合同二中明确约定了案涉房屋的租赁面积约为300平方米，兰城公司亦确认吴东升是代表兰城公司承租的案涉房屋，视为兰城公司已经知悉并认可案涉房屋的面积约为300平方米。根据上述合同约定，兰城公司以涉案房屋的实际面积与约定面积不符为由主张存在欺诈、重大误解、显失公平等影响合同效力的情形，请求撤销合同理据不足，本院不予支持。本院认为，案涉合同一与案涉合同二均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。关于本案合同解除以及原告兰城公司主张的违约金、租金及管理费差额、律师费及公证费的问题。首先，原、被告双方在庭审中均确认原告于2019年7月5日撤场，由于原告已搬离案涉房屋，案涉合同已经无法继续履行，故本院确认双方之间的租赁关系已于2019年7月5日解除。其次，如上所述，原告以涉案房屋的实际面积与约定面积不符为由单方解约缺乏理据，导致案涉合同被解除，构成根本违约，对此原告应承担违约责任。至于原告所提出被告没有提供产权证明的主张，一方面原告所提供的微信聊天记录等证据不足以证实其上述主张足以造成合同无法继续履行，另一方面原告在双方来往函件、通知中并未提及该问题，故原告现才提出该主张缺乏事实及合同依据。由此，原告兰城公司构成单方违约，现其主张关于违约金、租金及管理费差额、律师费及公证费的诉请均缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张返还履约保证金及水电周转金的诉请。（1）关于履约保证金348105元。如上所述，在合同正常履行期间，原告兰城公司单方解除合同，根据案涉合同12.2条的约定，其要求被告返还履约保证金无理，本院不予采纳，被告的相关抗辩意见本院予以采纳。（2）关于水电周转金9975元。经查，案涉合同并无约定原告单方解约后被告可以没收水电周转金，故原告现主张被告返还该款项本院予以支持。至于被告提出抵扣租金的意见，可另循途径主张。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市星荟萃商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州兰城房地产有限公司返还水电周转金9975元。二、驳回原告广州兰城房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12880元，由原告广州兰城房地产有限公司负担12830元，被告广州市星荟萃商业管理有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  武慧峰人民陪审员  黎婉玲二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  梁怡筠李愿判决书已于2020年月日送达