北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初20355号原告：宋君锋，男，1973年3月20日出生，汉族，自由职业者，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：单晓娟（宋君锋之妻），住北京市丰台区。被告：北京兴邦物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区潘家园**楼****商业。法定代表人：姚茂成，董事长。委托诉讼代理人：杨旭，男，该公司业务总监。委托诉讼代理人：李宝申，男，该公司项目经理。原告宋君锋与被告北京兴邦物业管理有限责任公司（以下简称兴邦公司）侵权责任纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告宋君锋及其委托诉讼代理人单晓娟，被告兴邦公司的委托诉讼代理人杨旭、李宝申到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋君锋向本院提出诉讼请求：1.兴邦公司赔偿宋君锋因房顶漏水得不到及时修缮所导致的财产损失40000元；2.兴邦公司对房顶漏水处进行维修；3.兴邦公司支付宋君锋误工费2000元、交通费800元；4.本案评估费6500元、诉讼费由兴邦公司负担。事实与理由：宋君锋于2006年10月31日正式入住北京市丰台区芳菲路88号院7-2-2002号房屋（以下简称2002号房屋），该房屋是本栋单元房的顶层。同年10月，宋君锋与兴邦公司签订《物业管理服务委托合同》。根据该合同约定，兴邦公司对漏雨有维修的义务。宋君锋入住2002号房屋后不久，该房屋的客厅出现轻微的漏雨现象，遂向兴邦公司报修。自此每年都出现不同处的轻微漏雨问题，但2016年、2017年。2018年夏季暴雨后，2002号房屋出现多处漏雨且非常严重，导致房屋受损。宋君锋多次找兴邦公司维修，兴邦公司没有积极履行修缮义务。2019年8月2日，2002号房屋仍然存在漏雨现象，此次漏雨导致次卧墙体倾斜，门垭口变形。兴邦公司称未找到漏雨点无法维修。但兴邦公司工程部经理在2020年1月10日录音中承认漏雨且漏雨原因为顶层风箱排水不善，防水层及其他设备年久失修导致。宋君锋家中漏水造成财产损失系兴邦公司不作为导致，兴邦公司应当赔偿宋君锋损失并尽快履行维修义务。被告兴邦公司辩称，不同意宋君锋的诉讼请求。2002号房屋漏雨情况系2006年入住后即存在的。在五年质保期内兴邦公司积极履行协调维修义务。质保期后宋君锋一直未向我公司主张赔偿。宋君锋现损失产生的时间不确定。我公司已经动用公共维修基金对公共区域进行维修施工。施工后零星漏雨我公司也进行了积极维修。卫生间侧面漏水并非漏雨所致。房屋大部分墙面已经翻修过，我公司不同意翻修。宋君锋的漏水损失并非我公司造成，我公司已经履行了物业合同义务。本院经审理认定事实如下：宋君锋系2002号房屋所有权人，自2006年起入住至今。2006年10月31日，宋君锋与兴邦公司签订《物业管理服务委托合同》，约定物业服务的内容包括本物业房屋及建筑物的管理、养护和维修；本物业配套公共设施、设备的管理、养护和维修。宋君锋称其入住后前三年房屋客厅东南角漏水，自此每年都出现不同处的轻微漏雨问题。2016年、2017年、2018年夏季北京下暴雨，2002号房屋多处漏雨且非常严重，导致橱柜变形、厨房吊顶及墙体开裂、卫生间墙体倾斜，卫生间门无法关闭等；2019年8月2日，2002号房屋仍然存在漏雨现象，此次漏雨导致次卧墙体倾斜，门垭口变形，卧室门无法关闭。兴邦公司称其一直积极履行维修义务，楼顶漏水可能系工程质量问题，并于2016年动用专项维修资金对楼顶进行防水施工，施工后楼顶不再漏水，2017年、2018年均电话询问宋君锋家中是否还漏水，宋君锋均表示不漏水。兴邦公司提交专项维修资金项目竣工质量验收报告及照片、楼顶漏水明细表及维修单证明其上述主张。宋君锋对上述证据不认可，称2016年至2018年均存在报修，2002号房屋的损失现状为2018年7月下大雨导致屋顶漏水造成的。庭审中，本院询问兴邦公司在动用专项维修资金进行防水施工后，是否因漏雨问题维修过房顶，兴邦公司表示维修过。在审理过程中，本院前往2002号房屋进行现场勘验。经勘验，2002号房屋厨房吊顶、墙砖、橱柜有水印，卫生间门、墙体变形，卫生间墙面有水印、垭口腐烂、墙砖开裂，次卧门框开裂变形、墙面多处裂缝，主卧屋顶墙体霉变、墙皮脱落等。宋君锋对因漏水造成的损失金额申请评估，经法院摇号确定中财宝信（北京）房地产土地资产评估有限公司为评估机构，中财宝信（北京）房地产土地资产评估有限公司作出中财资产评报字〔2020〕第047号资产评估报告，评估结论：经采用成本法对宋君锋房屋因漏水所涉及的财产资产于评估基准日2020年10月14日的市场价值进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：1.厨房：拆除原橱柜，更换同尺寸橱柜；拆除原吊顶，更换顶面铝扣板；拆除原300*300瓷砖，更换新墙面瓷砖，评估原值0.94万元，评估净值0.14万元。2.卫生间：拆除并更换新门；拆除原300*450瓷砖，更换新墙面瓷砖；拆除原吊顶，更换PVC吊顶，评估原值0.46万元，评估净值0.07万元。3.垭口：更换实木垭口，评估原值0.15万元，评估净值0.02万元。4.次卧门：更换次卧门，评估原值0.25万元，评估净值0.04万元；5.整体墙面刷白：铲除原墙皮、顶面石膏吊顶，刷都芳乳胶漆，评估原值0.51万元，评估净值0.51万元；6.垃圾清运费（包含人工费），评估净值0.6万元。评估净值合计1.38万元。宋君锋预交评估费6500元。宋君锋认为评估价格过低，未包含拆除费用，无第三方报价，只认可第五项和第六项。兴邦公司认为评估价格过高，不认可卫生间墙砖空鼓系漏水造成，该处不是漏水点，且墙面无需整体刷白。双方就其异议均未提交证据。宋君锋主张其更换门发生误工费2000元和交通费800元，兴邦公司不认可，宋君锋就此未举证。宋君锋主张2020年夏季2002号房屋卫生间有渗水现象，兴邦公司不予认可。本院询问开庭前一周下雨时2002号房屋是否漏水，宋君锋称未漏水。兴邦公司称2002号房屋现不漏水，若以后存在漏水情况，宋君锋可报修，其会积极履行维修义务。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益的，应当承担侵权责任。2002号房屋漏水的地方为楼栋屋顶，屋顶属于业主共用部位。根据双方签订的《物业管理服务委托合同》约定物业服务的内容包括本物业房屋及建筑物的管理、养护和维修；本物业配套公共设施、设备的管理、养护和维修。故兴邦公司有对2002号房屋屋顶漏水处进行维修养护的义务。宋君锋自入住以来，屋顶多次漏水，2016年兴邦公司动用专项维修资金对屋顶进行防水施工。但施工后，2002号房屋每年仍有漏水现象，兴邦公司亦承认防水施工后维修过屋顶。兴邦公司在庭审中否认2016年施工后存在漏水情况，但对此未提交充分详实的证据予以反驳，本院不予采信。兴邦公司虽然多次对漏水屋顶进行维修，但漏雨现象并未消失，且给宋君锋造成财产损失，故本院认定兴邦公司未全面尽到维修职责，对宋君锋房屋的财产损失的发生具有过错，应当承担赔偿责任。关于损失金额，人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。中财宝信（北京）房地产土地资产评估有限公司作出中财资产评报字〔2020〕第047号资产评估报告，双方虽然对评估金额有异议，但未提供证据证明其异议成立，故本院对评估报告予以采信。关于卫生间墙砖空鼓部分，从照片和现场勘验看，卫生间漏水严重，吊顶处有明显水渍，墙砖若长时间处于水浸泡和潮湿环境下容易造成空鼓，兴邦公司否认墙砖空鼓系漏水所致，但未提交相应的证据证明空鼓系其他原因所致，故本院对其抗辩意见不予采信。庭审中宋君锋称现屋顶在下雨时未见漏水，故对其主张兴邦公司维修漏水屋顶的诉讼请求，本院不予支持。若今后2002号房屋屋顶发生漏水，宋君锋可向兴邦公司进行报修，兴邦公司应当按照物业服务合同约定对公共部位进行维修。关于误工费及交通费的诉讼请求，兴邦公司不认可，宋君锋未进行举证，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京兴邦物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内赔偿原告宋君锋漏水损失13800元；二、驳回原告宋君锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1033元，由原告宋君锋负担744元（已交纳），被告北京兴邦物业管理有限责任公司负担289元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费6500元，由被告北京兴邦物业管理有限责任公司负担（原告宋君锋已预交，被告北京兴邦物业管理有限责任公司于本判决生效后七日内给付原告宋君锋）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 邹萌二〇二〇年十一月三十日法官助理 李强书 记 员 张萍