广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1302民初5043号原告：黄水兴，男，汉族，1965年8月4日出生，公民身份号码：442×××××××********，住址：广东省惠州市惠城区×××××××××××××××。委托诉讼代理人：黄小月，系原告配偶。委托诉讼代理人：江超，系广东明辅律师事务所律师。被告：于桂军，男，汉族，1978年2月13日出生，公民身份号码：432×××××××********，住址：湖南省祁阳县×××××××××。委托诉讼代理人：李沿桦、邝艳霞，均系广东宇伦律师事务所律师。原告黄水兴诉被告于桂军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告黄水兴向本院提出的诉讼请求：一、确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2020年3月13日解除；判决被告立即向原告返还惠州市仲恺高新区44号小区和畅七路西74号的租赁房屋1至5层房屋（含一楼162平方米两个门面、2至5层28间房）。二、判决被告向原告支付截止至2020年3月13日租金17458元。三、判决被告向原告支付自2020年3月14日至实际交房之日止的占用使用费，按照每月12300元标准计算。四、判决被告向原告支付违约金（以租金12300元为基数，自2020年2月11日起至实际付清之日止；以租金5158元为基数，自2020年3月11日起至实际付清之日止；以上均按照银行同期贷款利率计算违约金）。五、判决被告将付清返还惠州市仲恺高新区44号小区和畅七路西74号的租赁房屋1至5层房屋（含一楼162平方米两个门面、2至5层28间房）租赁房屋前的水电费。六、本案的诉讼费、保全费、公告费由被告承担。事实与理由：2016年9月，原告与被告签订了《房屋租赁合同》一份，约定：原告将坐落于惠州市仲恺高新区44号小区和畅七路西74号的租赁房屋1至5层房屋（含一楼162平方米两个门面、2至5层28间房）出租给被告使用；租赁期限自2015年4月1日起至2025年3月31日止；第一个五年月租金为12300元。原告交房给被告使用收取押金伍万元。被告贷资贰拾万元给甲方用于建房，本贰拾万元不计利息，原告交房给被告使用时，每月从承包金扣取伍仟元还给被告，直到还清为止。交租方式：按先交租后住原则，被告于每月10日前付清租金。签订本合同后，被告按照合同约定支付了贰拾万元的贷资款和伍万元的押金，原告严格按照合同约定履行义务。被告并不按合同约定支付租金。2016年4月10日，因被告逾期缴纳租金，原被告经多次协商后，被告向原告出具保证书：“1.我保证在2016年4月15日前付清欠您的全部租金。2.今后本人一定按合同约定缴纳租金，逾期超过五天，您可以单方提出与我解除租赁合同，并不退还我缴纳的押金和尚未抵扣完的贷资款。”。原告已经向被告返还全部贷资款，2019年7月12日，被告向原告出具收条，记载截止到2018年8月，被告已收到原告交付的全部贷资款总计人民币200000元。被告至今未向原告支付2020年2月份及以后的租金，虽然新型冠状病毒肺炎让全国人民蛰伏在家，但除一楼两个档口外，2至5层都是住户，住户不会因型冠状病毒肺炎受到任何影响。在原告反复催促下，被告采用推诿方式拖延。2020年3月12日，原告依据案涉《房屋租赁合同》、被告2016年4月10日向原告出具保证书，向被告发出《解除合同通知书》，明确告知：“现正式函告于你：一、因您严重违约，我方正式通知您自收到本《解除合同通知书》之日解除2014年4月21日与您签订的《房屋租赁合同》。二、因您严重违约，我方将依约没收您缴纳的押金五万元。三、请您收到本函后七日内将您租赁的全部房屋腾空并返还给我，逾期未腾空，租赁物内的所有物品视为您自动放弃，我将抛弃，因抛弃产生的费用由您承担。四、请您按照合同约定的租金标准支付合同解除前拖欠的租金，及合同解除后至房屋返还时的占用费。”被告于2020年3月13日收到原告发出的《解除合同通知书》。原被告签订的案涉《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定享有权利和承担义务。被告应按照约定支付租金，并承担违约责任。根据被告2016年4月10日向原告出具保证书，被告未按约定缴纳租金，逾期超过五日，原告即享有该合同的解除权。因被告欠缴租金已经超过了5日，该合同约定的解除条件已成就，原告向被告发送《解除合同通知书》，明确作出解除合同的意思表示，并于2020年3月13日将该意思表示通知了被告，《房屋租赁合同》应予终止。《房屋租赁合同》解除，被告应当将租赁房屋返还原告，故本院对于该诉请予以支持。关于原告主张被告立即支付原告欠缴租金及占用费的诉请。被告应当按照合同约定支付租金，2020年3月13日《房屋租赁合同》解除后，被告未腾退租赁房屋，应当支付租赁房屋的占用使用费，占用使用费的标准可以参照《房屋租赁合同》约定的租金标准，依法予以支持。关于原告主张被告支付欠缴租金的违约金，原告按照银行同期贷款利率主张，依法应当予以支持。综上所述，为维护自身的合法权益不受侵害，原告依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定特向贵院提起诉讼，请求人民法院判如所请。被告于桂军辩称：一、被告的租赁行为未构成根本性违约，原告无权解除与被告签订的房屋租赁合同。2014年4月21日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告案涉房屋，押金五万元，租期从2015年4月1日起至2025年3月31日终止；被告垫资20万元给原告用于建房；案涉房屋的一切生活设施等由被告负责；被告有权将房屋转租他人使用。租赁合同签订后，被告为原告垫资20万元，后原告将建好的毛坯房交付被告，被告为案涉房屋进行全面装修，安装房门、水电，购置家具等，备齐生活设施后对外转租。自2015年至2020年初长达五年的承租期间，被告未拖欠原告任何租金。2020年2月，全国各地爆发新型冠病毒，各行各业经济受影响，各地陆续出现倡导房东减租的倡议书，不少房东亦参与减免行动。当时惠州市出台《惠州市应对新冠肺炎疫情支持企业共渡难关十条措施》，亦提倡适度减免疫情期间的租金。面对疫情来袭，原告要求被告对外返租客做好隔离的登记工作，还向原告承诺免除被告2020年2月份的租金。为此，被告未向原告支付2020年2月份的租金。被告对原告无权解除与被告签订的房屋租赁合同分析如下：1、原被告在租赁合同履行期间，受新型冠状病毒肺炎疫情的不可抗力影响，被告不应当支付2020年2月份的租金。天有不测风云，2020年1月23日，一场突如其来的新型冠状病毒肺炎来势汹汹席卷全国。瘟疫给全国的各行各业按下了一次漫长的暂停键。新型冠状病毒肺炎疫情被认定为不可抗力，被告有权根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条，要求免除租金，至少免除2020年2月份的租金。基于新型冠状病毒肺炎疫情不可抗力影响，被告依法可以不支付2020年2月份的租金。2、原告已经同意被告免除支付2020年2月份的租金。在疫情期间，原告向被告及被告的承租人（次承租人）通知，免收被告2020年2月份的租金。在原告明确承诺免收被告租金的情况下，被告未支付租金，并不构成违约，更不构成合同可解除条件。二、案涉房屋为被告垫资建设，为案涉房屋可正常出租，被告对租赁房屋进行安装水电、配备家私等加装一切生活设施共计花费20余万元，若仅因被告拖欠租金一个月的行为就解除案涉房屋租赁合同对被告极不公平。为承包案涉房屋用于出租，被告同意了原告提出的垫资建房要求，为此被告支付了垫资款20万元，案涉房屋建好后，原告将案涉房屋交付，房屋尚未能正常使用。为保证整栋房屋的正常使用，被告安装玻璃门、房间门，建隔离墙，安装水电、购置家具等等，备齐一切生活设施后才能对外转租、被告不仅为原告垫资建房20万元，而且还为案涉房屋备齐生活设施共计投入超过20万元，该费用为被告实实在在支出，但原告仅仅因被告拖欠一个月的租金就解除案涉房屋租赁合同，若原告该无理诉请得到支持，则对被告极不公平。被告投入装修、安装水电等设施设备已物化于建筑物当中，属于被告所有的该财产并不易割，且原、被告约定被告承包案涉房屋期限至2025年，被告的投入尚未完全实现其应有价值。若仅因被告拖欠一个月租金就将案涉房盖租赁合同予以解除，则导致被告无法物尽其用，打破了市场经济交易活动的稳定性，亦对承租人严重不公。三、被告与案涉房屋其他租客签订的房屋租赁合同尚未到期，若解除原被告签订的房屋租赁合同，不排除对其他租客生活居住造成影响，亦破坏原有交易的稳定性。案涉房屋为被告承包后用于对外出租，由其他租客与被告建立租赁合同关系，一直由其他租客向被告交付租金、水电费，其他租客并未与原告对接。若原被告签订的房屋租赁合同予以解除，则难以保证其他租客的合同权利不受到侵害，不排除引发群体纠纷，故为保护其他租客的合法租赁权以及合法居住权，保持交易的稳定性，原被告签订的房屋租赁合同不应被解除。四、原告主张占用费、违约金、水电费缺乏事实及法律依据，依法不应当得到支持。原被告签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限为2015年4月1日至2025年3月31日。被告仅拖欠原告2020年2月的租金，即使原告不认可其同意免除被告2020年2月份租金的事实，为维持现有的交易稳定性以及其他租客的合法权益，被告也完全可补足拖欠的租金，不至于解除房屋租赁合同。如上所述，案涉房屋租赁合同尚未达到法定解除条件，理应继续履行，故原告主张占用费、违约金、水电费等缺乏事实及法律依据，依法不应当得到支持。综上，被告起诉主张解除原、被告双方签订的房屋租赁合同，尚未达到法定解除条件，该诉求乏事实及法律依据，故原告主张解除合同后支付的占用费、违约金等均不应当得到支持，请求法院驳回原告的全部诉请。查明的案件事实经审理查明，2014年4月21日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定，甲方（黄水兴）将位于和畅七路大路边44号小区黄水兴住宅房屋1至5层（含一楼162平方米两个门面、2到5楼28间房）承包给乙方（于桂军），承包期为10年，从2015年4月1日起至2025年3月31日终止，第一个五年月租金为12300元，后五年甲方有权按市场上的变动租金或提高降低，最高不能超过承包金的百分之十五，乙方贷款200000元给甲方用于建房，本200000元不计利息，甲方交房给乙方使用时，每月从承包金扣取5000元还给乙方，直到还清为止；交租方式按先交租后住房原则，乙方于每月10前付清租金，逾期未交，如超过20天当违约处理。2016年4月10日，被告向原告出具保证书称：“我保证在2016年4月15日前付清欠您的租金；今后本人一定按合同约定缴纳租金，逾期超过五天，您可以单方提出与我解除租赁合同，并不退还我缴纳的押金和尚未抵扣完的代资款”。另查，原告为证明其对案涉的房子属于合法建筑，向本院提交了建设用地规划许可证、建设用地使用权证、上罗村小组住宅用地分配图等。该证据显示，案涉的房屋取得了建设用地规划许可证。再查，2020年3月12日，原告通过邮寄的方式向被告送达解除通知书称，《房屋租赁合同》签订后，被告多次未按合同约定的时间缴纳租金，且现未付两个月租金，构成违约，要求解除双方之间于2014年4月21日签订的房屋租赁合同。庭审中，被告称由于原告发出解除通知，其不知道是否应继续支付租金，如原告不解除，其愿意补足租金。又查，庭审中，原被告均认可被告自2020年2月份开始未交租金。被告为证明其租赁案涉的房屋进行了添附，向本院提交了收款收据。经查，案涉的房屋被告承租后又转租给了其他次承租人。裁判的理由与结果本院认为，本案属于租赁合同纠纷。原被告双方之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思，内容合法有效。本案争议的焦点在于，被告迟延交付租金，原告是否享有解除权？根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除的情形包括三种：第一种是经当事人协商一致解除；第二种是当事人约定的一方解除合同的条件成就时，由约定解除合同的一方解除；第三种是法律规定的情形出现时，由当事人解除。在本案中，原被告双方《房屋租赁合同》虽未约定租赁合同的解除条件，但2016年4月10日，被告向原告出具保证书称，逾期超过五天，原告可单方解除租赁合同。被告出具的该保证，应视为双方对案涉《房屋租赁合同》的解除达成了约定。合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现来确定合同是否应解除，当违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现的，守约方请求解除合同的，人民法院不应当支持。也就说，人民法院在认定约定解除条件成就时，不能简单的根据合同文本机械的确定合同是否解除，还需考虑以下三个方面：一是考察违约方的过错程度，二是考察违约行为形态，三是考察违约行为的后果。结合本案的情况，首先，被告欠付的房屋租金始于2020年2月份，而原告通知被告解除的时间系2020年3月12日，被告迟延交付租金的时间虽然超过了双方约定的五天，但逾期未超三个月以上，且该时间段是全国新冠肺炎疫情较为严重的时期，被告迟延支付租金的行为应属于轻微违约。其次，从违约形态来看，被告在主观上并非不愿意继续支付租金，庭审中也明确表示愿意补足未交的租金，也就说从违约形态上，被告主观上并未存在恶意，且被告愿意补足租金，并不影响合同目的的实现。再者，从违约行为的后果上看，原告与被告之间签订的租赁合同期限为10年，剩余租赁期限约四年，被告租赁合同后将案涉的房屋用于转租经营，对房屋进行了一定的添附，如果仅仅以被告一个月未交租，就直接解除双方之间的租赁合同，有违诚实信用以及鼓励交易的原则。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”因此，原告请求解除原被告双方之间的《房屋租赁合同》并支付违约金，本院不予支持。如上所述，在合同未解除的情况下，被告租赁原告的房屋应当按照合同的约定向被告支付租金。在本案中，并未有证据证明原告同意免被告2020年2月份的租金，且被告租赁原告的房屋用于转租经营，其未提交证据证明其有对其承租的租户进行免租，在此情况下，结合公平原则，对于被告请求免除2020年2月份的租金，本院不予支持。被告应当按照租赁合同的约定向原告支付2020年2月份及其后续继续租赁房屋的租金。关于原告主张的水电费，原告并未提交证据证明其有向被告垫付水电费，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告于桂军应于本判决生效之日起十日内向原告黄水兴支付2020年2月份的租金12300元，2020年3月份及以后的租金按照原、被告双方《房屋租赁合同》约定计算；二、驳回原告黄水兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为644元（原告已预交），由原告黄水兴负担322元，由被告于桂军负担322元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  黄利华审 判 员  叶珊珊人民陪审员  毛益华二〇二〇年九月二十五日法官 助理  曾玉锋书 记 员  江美美