宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初2731号原告：李某，四川省巴中市人，个体户，现住宁夏回族自治区中卫市。被告：吕某，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。被告：刘某，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。第三人：中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司。法定代表人：白某1。委托诉讼代理人：白某2，高中文化，宁夏中卫市人，住宁夏回族自治区中卫市。代理权限为特别授权。原告李某与被告吕某、刘某、第三人中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司（简称裕兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告李某，被告刘某，第三人的委托代理人白某2到庭参加了诉讼。被告吕某经本院依法送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的房屋买卖合同；2.依法判令被告向原告退还购房款380000元，并退还原告给被告出具50000元购房款的欠条原件1张；3.依法判令被告支付因不能按时交付楼房的违约金86000元（43万*20%）；4.依法判令第三人承担连带支付责任；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年4月8日，原、被告双方经第三人居间介绍签订《房屋买卖居间合同》一份，约定：被告将自有的顶帐房（位于中卫市××区房，面积131.172㎡），以43万元价格出卖给原告；由原告与合同签订当日支付定金20000元；被告于2018年12月30日向原告交付房屋；如被告违约，由被告承担房屋总价款20%的违约金；房屋中介费为房屋总价款的2%有被告负担等事项。合同签订后，原告支付定金20000元，并于2017年4月11日给被告支付购房款36万元，被告给原告出具了收据1张，剩余50000元购房款由原告给被告出具了欠条1张。后经原告多次催促，被告一直无法向原告交付房屋，给原告造成很大损失。综上所述，由于被告不能按合同约定给原告交付购买的房屋，其行为已严重违约，而第三人作为房屋中介单位，在签订合同时不审查被告所卖房屋的真实性，造成原告所买房屋不能成交，给原告造成很大损失，亦负有责任。被告刘某辩称，刘某对当时卖房的事情不知情，只是去签了字，买房人刘某也没见过，是吕某和他的家人商量后卖掉的房屋，卖房所得的钱刘某也一分没拿到。后在2017年11月份，刘某与吕某因感情不和协议离婚，约定所有债务由吕某承担，现在吕某联系不到。第三人裕兴公司述称，涉案房屋买卖，现因第三人的法定代表人白某1病逝了，对当时交易的具体情况不清楚。第三人不承担责任。被告吕某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩材料及证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对双方当事人提交的证据，虽然被告吕某未到庭质证，但结合到庭的原告、被告刘某及第三人的陈述、质证意见，本院依法审核认证如下：原告提交证据房屋买卖居间合同1份（原件）系原被告及第三人签订的合同、中国工商银行转账凭条1份（原件）系银行单位出具的书证、收据1份（原件）系系二被告给原告出具的书证、顶房协议书1份（原件）系宁夏龙源房地产开发有限公司中卫分公司（简称龙源分公司）与被告吕某签字的合同、二被告户口本、结婚证（复印件）各1份系相关机关出具的书证、房屋转让协议1份（原件）系原告与二被告签字的合同、欠条（复印件）1份系原告被告出具的书证，上述证据证据相互印证，能够证明二被告将从龙源分公司抵账而来的“香山财富广场”××楼房出售给原告，但被告未交付房屋、亦未退还房款的事实，被告刘某及第三人对其部分证据质证有异议，但无反驳证据予以否定，且证明内容与被告刘某及第三人陈述能相互印证，对其证明效力予以确认。对原告主张是被告收到原告支付的房款38万元（含保证金），但未履行买卖合同交付房屋义务，应承担违约责任的事实，经核依据双方提交的房屋交易合同约定，结合被告刘某及第三人的陈述，本院予以认定；对被告刘某主张其与吕某在此之后离婚的事实，因原告陈述中不表示异议并结合被告刘某提交的证据材料，本院予以认定；对第三人主张裕兴公司不承担责任的事实，因原告陈述及提交的证据证实涉案房产买卖与第三人有关，第三人并收取保证金或斡旋金20000元的事实，第三人负有对收取的保证金或斡旋金是否交付给被告，依法负有举证责任，但未提交证据证明，并因被告出具的房款中未明确20000元保证金已经作为定金交付给被告，结合原告及被告刘某的陈述，本院不予认定。经审理查明：2017年4月9日，原告（买方）与二被告（卖方）经第三人居间斡旋（经纪方）三方协商签订《房屋买卖居间合同》一份，合同约定：买卖双方经经纪方介绍出售及购入，由二被告将自有的顶帐房（位于中卫市××区房，面积131.172㎡）出卖给原告；买卖双方以43万元价格成交（毛坯房、期房）；付款方式为1.由买方原告在签署合同时交付保证金或斡旋金20000元，当卖方签署合同时对上述款项以定金名义签收后，买方所交保证金或斡旋金自动转为定金，并作为第一部分房款；2.房款支付除定金外剩余房款41万元须于2017年4月15日前筹齐支付；基于经纪方已促成买卖双方签订本合同提供之服务，卖方需向经纪方支付房屋成交价的2%佣金；另补充约定因香山财富广场为期房，待开发公司可做按揭手续时，第三人积极配合买卖双方到开发公司办理按揭手续；被告（卖方）承诺，(1)卖方必须保证于2018年底12月30日向原告买方交付房屋，(2)卖方必须保证香山财富广场11号楼2单元1103号产权无纠纷、无一房多卖,如有任何纠纷卖方全权承担其法律责任后果自负，与买方无关，(3)上述两条如卖方违约，无条件全额退回所交房款，由卖方承担房屋总价款20%的违约金；还约定了房产契税、物业费及其他违约责任等事项。合同签订后，原告于当日给第三人支付20000元保证金，并于2017年4月11日通过银行转账给被告吕某支付购房款360000元，二被告将包含的保证金20000元给原告出具收到原告购买香山财富广场××楼房款380000元的收据1张，对剩余50000元购房款由原告给其出具欠条1张。二被告将龙源分公司与二被告签订的《顶房协议书》1份（原件）交于原告并与原告又签订《房屋转让协议》1份对香山财富广场11号楼2单元1103号房屋买卖作了进一步约定。后在合同约定的交房期限届满，二被告一直无法向原告交付涉案房屋，经原告多次催促因被告刘某离婚、被告吕某逃避在外仍然无果。为此，原告诉至本院。另查明，二被告于2015年5月26日结婚，于2017年11月30日离婚。本院认为：被告吕某、刘某与原告于2017年4月9日签订的《房屋买卖居间合同》、于2017年4月11日签订的《房屋转让协议》约定被告将位于中卫市××区（建筑面积131.172㎡）房屋出售给原告，原告向被告支付房款380000元之后，但被告未按照约定期限履行交付房屋义务，原告催促被告无果，其房屋买卖合同目的不能实现，现原告提出解除合同，且被告刘某也表示无力履行合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定应予以解除合同。对原告要求解除原被告签订的房屋买卖合同的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方签订《房屋买卖居间合同》，原告向被告履行了支付房款380000元及剩余款50000元出具欠条的义务，二被告却不能向原告交付房屋，对此不再履行，应当向原告承担返还房款380000元的民事责任及违约责任。被告吕某、刘某为夫妻，二人在房屋买卖居间合同作为卖房人签字出售房屋，收受买房人原告支付的房款，现在二人虽然离婚但不影响二被告依法对买房人所承担的民事责任，其离婚后对债务的处理可以按照双方协议约定进行追偿。对原告要求二被告立即向原告退还购房款380000元，并退还原告给被告出具50000元购房款的欠条原件1张的诉讼请求，经核：退还购房款380000元予以确认，退还原告给被告出具50000元购房款的欠条原件1张是合同解除后消灭相应的债权的行为符合法律规定，对该请求因有相应的事实及法律依据，本院予以支持。对原告要求二被告支付因不能按时交付楼房的违约金86000元（43万元*20%）的诉讼请求，经核：被告未向原告交付房屋属违约，其所给原告造成较大经济损失，应当按照合同约定标准承担违约金，考虑原告尚未支付全部房款情况，被告按照已付房款的数额支付违约金76000元（38万*20%）的该部分请求，有相应的事实及法律依据，本院予以支持；但对其余部分请求，因依据不足，本院不予支持。对被告刘某主张其与吕某已经离婚，协议约定债务由吕某承担的意见，经核：原告所主张的债权债务是发生于二被告婚姻存续期间共同债务，其是否对买卖房屋知情和收取的房款使用，依法负有共同清偿责任，其虽然现在离婚，对婚姻期间的债务协议约定由吕某承担，但依法应承担连带责任，其承担责任后可以按照双方协议约定向对方进行追偿，故其辩解理由不能成立，本院不予采纳。对原告要求第三人承担连带支付责任的诉讼请求，经核：第三人裕兴公司是本案房屋买卖合同的居间方，造成不能履行合同的违约责任人是被告未向原告交付房屋，按照合同应当由被告承担违约责任，但因第三人按照合同约定收取原告保证金或斡旋金20000元，该20000元款项在合同解除后二被告依法应当向原告承担直接返还责任，但第三人尚未提交证据证明该部分款项已经转付给被告，考虑被告吕某亦未到庭陈述认可，本院不能认定，则第三人对被告返还的该20000元负有连带支付责任，故对该部分请求有相应的事实及法律依据，本院予以支持；但对其余部分请求，因依据不足，本院不予支持。对第三人主张不承担责任的意见，经核其理由不能成立，本院不予采纳。被告吕某经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院在查明事实的基础上依法做出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）（2017年修正）第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李某与被告吕某、刘某于2017年4月9日签订的《房屋买卖居间合同》、及于2017年4月11日签订的《房屋转让协议》；二、被告吕某、刘某于本判决生效之日起十五日向原告李某返还购房款380000元，并退还原告李某给被告吕某出具50000元购房款的欠条原件1张；被告刘某承担连带付款责任后有权向被告吕某进行追偿；三、被告吕某、刘某于本判决生效之日起十五日向原告李某支付违约金76000元；四、第三人中卫市裕兴房屋经纪服务有限公司对上述第二条被告吕某、刘某向原告李某返还的购房款其中20000元承担连带支付责任；五、驳回原告李某的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8290元，由原告李某负担50元，被告吕某、刘某负担8240元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判长 宋建喜人民陪审员 惠生和人民陪审员 丁保国二〇二〇年十一月十一日书记员 周 芳《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）（2017年修正）第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。夫妻一方与第三人串通，虚构债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。夫妻一方在从事赌博、吸毒等违法犯罪活动中所负债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。第二十五条当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。一方就共同债务承担连带清偿责任后，基于离婚协议或者人民法院的法律文书向另一方主张追偿的，人民法院应当支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。