广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初27416号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地：广东省深圳市光明区凤凰街道塘尾社区，统一社会信用代码：914***********011C。法定代表人：昌某1。原告：深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司，住所地：广东省佛山市三水区***********************，统一社会信用代码：914********1320683。负责人：刘宏才。上列两原告共同委托诉讼代理人：姚丽芸，广东法制盛邦律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：李政安，广东法制盛邦律师事务所律师。张素容，女，1975年2月22日出生，汉族，住广东省广州市海珠区**********，公民身份号码：440************121。委托诉讼代理人：张建国，广东高裕律师事务所律师。原告深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司（以下简称彩生活佛山分公司）与被告张素容物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月25日受理后，依法适用小额诉讼程序于同年11月6日对本案与其他同期同类案件公开开庭进行了合并审理，两原告的共同委托诉讼代理人姚丽芸、被告张素容及其委托诉讼代理人张建国到庭参加诉讼。另案另行处理，本案现已审理终结。原告彩生活公司、彩生活佛山分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告支付2017年3月至2019年2月期间的物业管理费3233.28元及滞纳金500元,滞纳金以2018年1月9日前当月所欠物业管理费为基数，按每日万分之三从欠付当月起计至付清偿日止，暂计至2020年9月，其后滞纳金另行计算；2.被告向两原告支付2015年6月5日至2016年12月4日期间所欠公摊水费108.33元，2015年6月5日至2018年12月31日期间所欠的公摊电费781.54元，2015年10月14日至2016年1月12日期间所欠未过户水费18.89元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，两原告撤回第2项诉讼请求。事实和理由：原告彩生活公司与佛山市南海劲嘉房地产开发有限公司签订《劲嘉·金棕榈园前期物业服务合同》（以下简称《前期服务合同》），约定彩生活公司为位于佛山市**********的劲嘉·金棕榈园提供物业服务。后彩生活公司在佛山设立分公司，由分公司具体履行合同事宜。被告是涉讼金棕榈园业主。原告为被告提供物业管理服务，但被告拖欠物业服务费等费用，经多次催促仍拒绝履行付费义务。被告张素容辩称：1.原告主张的2018年1月9日至2019年2月期间物业管理费依法不应得到支持。2017年9月2日至17日，金棕榈小区业主投票表决通过解除与原告的物业服务合同，经公示函告等方式通知原告后于2017年9月22日正式解除物业服务合同。2018年12月27日，佛山中院作出（2018）粤06民终8548号民事判决书，判决确认于2018年1月9日解除双方合同，故依照最高院关于审理物业服务纠纷案件适用具体法律若干问题解释第十条规定，双方解除合同后以事实上的物业服务为由主张物业管理费依法不应当支持，故自2018年1月9日至2019年2月期间管理费依法应当不予支持。物业服务合同约定物业服务收费采取酬金制，原告所收的物业费是属于代管性质，合同解除后其应该将之后的物业管理费应该给业委会接管或由新的物业管理公司收取。2.2017年9月15日前的物管费已经超过诉讼时效。3.根据狮山镇国土城建和水务局作出的物业服务整改通知表明，原告对小区的路面、地下车库、卫生环境垃圾未及时处理，导致小区卫生环境极差，严重危害业主的卫生健康；原告未尽职履行小区安全管理，小区消防通道乱停乱放，走火通道楼梯间有杂物，消防栓无水带及设施故障没有进行维护维修，小区安全监控视频损坏，原告没有维修维护，甚至是控制室值班人员配备不足，严重危害业主的人身及财产安全。4.对于滞纳金，原告没有请求的基础，合同在2018年1月9日已经解除，也就是说合同已经不存在，不应适用该滞纳金的约定，并且滞纳金按日万分之三过高且是格式条款，另外，原告违约在先，请求支付滞纳金没有法律依据。诉讼中，两原告围绕其诉讼请求依法提交了前期服务合同、业委会担保书、金棕榈园小区物业交接协调会会议纪要、原告催缴费律师函等证据;被告围绕其辩解依法提供了涉讼小区交接期间的业委会公告及《告知函》、《物业服务整改通知书》、《金棕榈小区环境交接清单》等证据；上述双方就真实性无异议的证据本院均予采信，相对方有异议且举证方未提交原件核对的证据本院均不予采信。综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：涉讼物业位于佛山市南海区**********************，物业类型为高层住宅，建筑面积为84.22平方米,登记权利人为被告张素容,201*年11月*日办理权属登记。彩生活公司系涉讼物业所在小区的前期物业服务企业，该司下设的彩生活佛山分公司具体履行管理义务。彩生活公司与涉讼小区建设单位签订的《前期服务合同》约定：彩生活公司为劲嘉·金棕榈园小区提供前期物业管理服务，按照一定比例从物业服务资金中提取管理酬金，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅每月每平方米1.6元;物业服务资金主要用于管理服务人员工资待遇、小区日常管理维护、法定税费、物业管理企业利润等方面；物业服务资金于物业开始交付使用之日起按月计收，并应于每月10日前交纳，每逾期一日应交纳欠费总额万分之三作为滞纳金等。另查明一，涉讼小区于2017年9月召开业主大会，业主表决同意解聘彩生活公司。后彩生活公司与业主委员会就上述表决结果效力发生争议，佛山市南海区狮山镇横岗社区****民服务所于2017年10月18日公告称：需对投票结果公示期间业主提出的可疑问题进行进一步调查核实，在调查结束之前，本次业主大会投票结果尚待确认。涉讼小区业主委员会于2017年12月1日向法院提起诉讼，请求确认《前期服务合同》解除并要求彩生活公司退出涉讼小区等。佛山市中级人民法院于2018年12月27日作出终审判决，认定《前期服务合同》期限为2015年1月起至2018年1月止，确认前期物业服务合同于2018年1月9日解除,彩生活公司与小区业主于2018年1月后形成事实上的物业服务合同关系，判令彩生活公司于本判决发生法律效力之日起三十日内退出涉讼小区；该判决于2018年12月30日生效。业主委员会于2019年1月31日向本院申请强制执行，2019年3月7日彩生活公司与业主委员会及其另行聘请的物业公司办理了主要设施移交手续，本院作出（2019）粤0605执异486号执行裁定书认定：涉讼小区物业管理交接手续的办理客观上确实需要业主委员会与彩生活公司相互配合，且物业管理具有一定的特殊性，在业主委员会找到承接小区物业管理的物业公司之前，彩生活公司不宜直接退出小区的物业服务。业主委员会与彩生活公司对上述裁定书均未提出复议，该裁定书已发生法律效力。2019年2月26日《金棕榈园小区物业交接协调会会议纪要》记载：“彩生活公司退场和千秋物业公司配合小区业委会完成物业交接工作可同时进行，三方协商定于2019年3月1日早上8：00进行交接”；小区业主委员会于2019年3月21日向彩生活佛山分公司出具《担保书》，载明：“贵公司已于2019年3月1日撤出本小区，但尚有公用水电表没有过户，为更好地完成交接，建议如下：1.彩生活公司清缴全部公用水费（至2019年2月28日止），3月底前完成水电过户手续等”。另查明二，彩生活佛山分公司于2019年5月17日向被告涉讼物业地址邮寄催缴涉案费用的律师函，该函经邮寄由他人代收。本院认为，涉案《前期服务合同》合法有效，对业主具有约束力。该合同经法院生效判决确认解除前，业主应依约交纳物业管理费并承担逾期违约责任。根据业主委员会《担保书》要求彩生活公司清缴小区公用费用至2019年2月28日止及本院生效执行裁定书认定双方延后交接存在客观原因的内容，本院认定《前期服务合同》到期后至2019年2月28日，彩生活公司事实上仍为涉讼小区持续提供物业服务，被告作为小区业主之一已实际受领服务，应参照原《前期服务合同》约定的收费标准支付相应服务对价。原告主张被告支付2017年3月至2019年2月期间的物业管理费3233.28元，经核算未超出其可主张的范围，本院予以支持。物业服务费按月支付，为继续性债权，各月产生的物业服务费分别计算诉讼时效期间,原告以涉讼物业地址向被告寄送律师函催收涉案费用，未有证据反映双方另行约定送达地址或被告通知变更联系方式，原告已经以恰当方式主张权利，诉讼时效中断，原告2019年5月17日寄送律师函之前三年内的费用均未超出请求人民法院保护民事权利的诉讼时效期间，被告辩称2017年9月15日前的物管费已经超过诉讼时效，缺乏理据，本院不予采纳。原告还主张上述欠费的逾期违约金，其中2017年3月至2017年12月管理费是原前期服务合同约定期限内应缴费用,被告未依约缴纳已构成违约,应以上述欠费期间各月管理费134.75元为基数，各期从当月11日起，均按日万分之三计至管理费实际清偿日止，各期违约金均以管理费基数134.75元为限，原告违约金请求在本院核定范围部分本院予以支持;但自原物业服务合同2018年1月到期，合同双方就履约期限及解聘物业公司效力发生争议后，涉案小区物业服务费的结算尚待法院判决确定，被告作为普通业主，在费用结算尚不明确的情况下选择暂缓交费，不构成违约，原告请求被告支付该期间物业管理费相应的逾期违约金，本院不予支持。诉讼中，两原告申请撤回第2项诉讼请求，是其自行处分民事权利的行为，本院予以照准。被告还辩称彩生活公司服务质量不符合约定应减免业主管理费用，本院分析认为，业主应交纳的物业服务费用是维持整个小区物业管理基本运作的成本基础，按时足额交费是业主应尽的合同主要义务，被告举证未足以证明两原告存在不提供服务的同等违约行为或两原告存在违约行为造成被告专有部位的特定损失，其仅以彩生活公司存在瑕疵履行行为作为拒付基本物业服务费用的抗辩理由，于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第一款第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、张素容应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费3233.28元予深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司；二、张素容应支付2017年3月至2017年12月管理费相应逾期违约金（违约金以各月管理费134.75元为基数，各期从当月11日起，均按日万分之三计至管理费实际清偿日止，各期违约金均以管理费基数134.75元为限）予深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司，本项随上列第一项清；三、驳回深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用小额诉讼程序结案本院减半收取计25元（两原告已预交），由张素容负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  邱文华二〇二〇年十一月二十日书记员  黎小敏