西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初6865号原告：陕西易居不动产投资顾问有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。法定代表人：陆海东，该公司执行董事。委托诉讼代理人：胡岳新，陕西兆守律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵雪莹，陕西兆守律师事务所实习律师。被告：西安绿德置业有限公司，住所地：西安市曲江新区。法定代表人：陈德全，该公司董事长。被告：西安国中星城置业有限公司，住所地：西安市高新区。法定代表人：陈德全，该公司董事长兼总经理。共同委托诉讼代理人：刘爽，陕西锦路律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张娟娟，陕西锦路律师事务所律师。原告陕西易居不动产投资顾问有限公司（以下简称易居公司）诉被告西安绿德置业有限公司（以下简称绿德公司）、西安国中星城置业有限公司（以下简称国中公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告易居公司的委托诉讼代理人胡岳新，被告绿德公司、被告国中公司的共同委托诉讼代理人刘爽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告易居公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令二被告承担连带责任支付原告合同款1412615.35元，自2018年8月1日起以1412615.35元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准向原告支付利息损失至实际给付之日，暂计算至2019年9月15日为76418.57元。共计1489033.92元。2、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：在2014年至2018年期间，原告作为受托方，第一被告作为委托方，双方就“丽兹公馆”签订多份委托代理销售合同，合同对销售代理佣金计算方式、服务费数额以及费用支付方式均作出了明确约定。合同签订后，原告积极履行营销、策划、销售、推广等义务，但第一被告未按时履行其支付代理佣金的义务，至今欠付合同款1412615.35元，原告多次索要未果。另查，被告绿德公司为一人有限责任公司，被告国中公司是其股东。而被告国中公司亦为一人公司。而被告绿德公司向原告的计算及付款混合在一起无法分离。《公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”故二被告应就上述款项对原告承担连带清偿责任。因此，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告绿德公司辩称，所有付款均应在完成结算前提下进行，没有结算文件及发票等资料的付款请求，应当予以驳回。从合同内容的约定来看，原被告双方签订的合同明确约定双方完成代理费结算确认后方可进行款项支付：绿德公司与原告于2015-2018年分别签订了《阳光城丽兹公馆分销委托代理合同》（以下简称为2015年销售代理合同）、《2016年全业态分销委托代理合同》（以下简称为2016年销售代理合同）、《西安丽兹公馆项目商品房全程营销代理合同》（以下简称为2017年销售代理合同）、《2018年陕甘区域丽兹公馆项目商品房全程营销代理合同》（以下简称为2018年销售代理合同）。2015年销售代理合同第2.2条约定，佣金结算周期与甲方确定的销售周期一致，双方一致同意每个销售周期结束后次月的15日为结算日；2016年销售代理合同第2.2条约定，佣金结算周期以月为单位按照自然月度给乙方结算、确认代理费。双方一致同意每个月销售结束后次月的15日为结算日。2015年及2016年销售代理合同第2.3条均约定，乙方需在结算之日前向甲方提供代理佣金的正规全额发票（税费自理），否则由此引起的佣金结算时间延迟，甲方不予负责。2017年及2018年销售代理合同第14.1条均约定，以每个自然月度为结算单位，乙方需于每月5日前提交准确的上月销售代理费结算清单，乙方已完整履行合同中乙方义务且经甲方确认的前提下，甲方于当月30日前支付上月的销售代理费给乙方。……代理费以人民币结算，甲方付款前乙方需提供合法有效的税务发票。若因乙方提交清单、发票有误或提交时间迟延，则乙方自行承担延期责任。因此，对于原告其余仅提供单方文件、没有完成双方结算和开具正式发票而要求支付款项的请求，不能成立，应当予以驳回。二、关于已完成结算的代理佣金仅余472002.51元未支付，但未构成违约。本案中，从已有结算文件来看，2015年5月以来绿德公司与原告完成结算的金额是7639332.1元，以上结算金额中，绿德公司已经向原告支付代理佣金7167329.59元，仅余472002.51元未支付。而余款未支付是因为原告公司遗失了付款发票等资料，绿德公司有权暂不支付而无须承担违约责任。2018年销售代理合同第14.1条约定，以每个自然月度为结算单位，乙方需于每月5日前提交准确的上月销售代理费结算清单，乙方已完整履行合同中乙方义务且经甲方确认的前提下，甲方于当月30日前支付上月的销售代理费给乙方。另外，合同第14.2条约定，在甲方向乙方支付合同约定的价款前，乙方应按照甲方要求的时间提供以下（2）6%的增值税专用发票（如开具汇总的专用发票，还须开具《销售贷物或者提供应税劳务清单》，并加盖财务专用章或发票专用章），合同第14.3条约定，甲方验证发票符合规定并可进行抵扣后方付款。三、关于履约保证金。原被告双方签订的四份销售代理合同，仅2017年销售代理合同约定了5%的履约保证金，第13.7条约定，为确保乙方在整个销售代理期间的工作高质量完成，每次付款前，甲方扣留乙方当次应结代理费的5%作为乙方的履约保证金，甲方有权在本保证金中优先扣除应由乙方承担的违约金、处罚金、赔偿金（包括但不限于客户满意度未达标、乙方人员擅自变更小组人员的扣款）等所有应付给甲方的费用，剩余部分在次年的3月31日前支付，但此前乙方有关的纠纷仍未能解决完毕的，甲方可暂缓支付全部履约保证金直到纠纷得到妥善解决为止。但是，在实际操作中，并未扣除履约保证金，因此，并无需要支付的履约保证金。四、关于未交房保证金。1、原被告双方未进行未交房保证金的结算，被告目前无应支付的未交房保证金。根据原、被告2015-2018年度签订的销售代理合同，其中2015年销售代理合同未约定未交房保证金，不存在需要结算的情况。2016年度销售代理合同第2.1条约定……根据实际回款比例在30日内将上述比例之佣金的90%支付于乙方，剩余10%在项目交房后一个月内，如未发生客户投诉销售方有不当承诺的，甲方一次性付清余款。2017年销售代理合同第15条约定，房屋由客户实际收房后一个月内，若无因不当销售承诺引发的投诉，双方以该套房屋余款的10%为基数结算销售代理费用。2018年度的销售代理合同第15条约定，房屋由客户实际收房后一个月内，若无因不当销售承诺引发的投诉，双方结算该套房屋销售代理费的余款（即10%）。目前原、被告双方对于未交房保证金数额没有核对并办理结算手续，所以不具备支付的条件，被告目前无可支付的未交房保证金。2.目前有168户尚未收房，该部分未交房保证金不符合合同约定的结算条件，原、被告双方无需就此部分未交房保证金进行结算。根据合同约定，房屋由客户实际收房后一个月内，若无因不当销售承诺引发的投诉，双方结算该套房屋销售代理费的10%。丽兹公馆项目目前有168户尚未交房，所以该部分不满足未交房预留保证金结算支付的条件。原、被告双方无需就此部分未交房保证金进行结算。综上，原告诉请金额错误，不应得到全部支持，请求人民法院依法维护被告的合法权益。经审理查明，被告绿德公司与原告于2014-2018年分别签订了《阳光城丽兹公馆分销委托代理合同》（以下简称2014年销售代理合同）、《阳光城丽兹公馆分销委托代理合同》（以下简称为2015年销售代理合同）、《2016年全业态分销委托代理合同》（以下简称为2016年销售代理合同）、《西安丽兹公馆项目商品房全程营销代理合同》（以下简称为2017年销售代理合同）、《2018年陕甘区域丽兹公馆项目商品房全程营销代理合同》（以下简称为2018年销售代理合同）上述合同均约定被告委托原告就其开发的位于西安市曲江新区XX园XX路丽兹公馆项目进行代理销售。上述合同中除2014年合同期限为2014年4月16日至2014年12月31日，2018年合同期限为为2018年2月7日至2018年12月31日外，其余合同的履行期限均为当年整个年度。其中，2014年及2015年度合同中关于佣金的计算及支付基本一致，即代理佣金基准比例为成功销售房屋合同总金额的1.0%，即代理费=售出单位累计合同总金额*相应代理费率。代理佣金的支付比例以原告月度任务指标完成情况进行挂钩。若完成某月度任务指标100%以上，则代理佣金在基准比例上总价0.1%。佣金的支付时间为客户签署《商品房预售合同》及《银行按揭贷款合同》，并收到100%房款后的60日内将上述比例佣金一次性全部支付于原告。2016年的委托代理合同将代理佣金的基准比例调整为0.9%，若原告完成月度目标100%以上的，则基准比例调整为1.0%。佣金的支付时间亦变更了约定。客户在签订《商品房预售合同》及《银行按揭贷款合同》，并根据实际回款比例在30日内经上述比例佣金的90%支付于原告，剩余10%在项目交房后一个月内，如未发生客户投诉销售方法不当承诺的，一次性付清余款。佣金结算周期以月为单位，按照自然月度结算、确认代理费。双方一致同意每个月销售结束后次月的15日为结算日。同时原告在结算日前应当向被告绿德公司提供代理佣金的正规全额发票，否则由此引起的佣金结算时间迟延，被告不予负责。2017年销售代理合同约定，月按签及月度销售任务达成比率确定当月计提标准，计提标准如下：未完成月度任务代理费按0.9%结算，完成月度任务代理费按1%结算。为确保在整个销售代理期间的工作高质量完成，每次付款时，绿德公司扣留原告当次应结代理费的5%作为履约保证金，被告有权从保证金中优先扣除应由原告承担的违约金、处罚金、赔偿金等所有应付的费用，剩余部分于次年3月31日前支付。以每个自然月度为结算单位，原告需于每月5日前提交准确的上月销售代理费结算清单，已完整履行合同中的义务且经被告确认的前提下，于当月30日前支付上月的销售代理费给原告。……代理费以人民币结算，被告付款前原告需提供合法有效的税务发票。被告验票后发票符合规定并可进行抵扣后方可付款，否则，有权拒绝付款并顺延付款日期。乙方提交清单、发票有误或提交时间迟延，则乙方自行承担延期责任。代理费的结算方式，选择一次性付款的客户，在客户签订《商品房买卖合同》，且《商品房买卖合同》备案出件，客户交清全部购房款后，双方结算该套销售代理费的90%。该套房屋由客户实际收房后一个月内，若无因不当销售承诺引发的投诉，双方结算该套房屋销售代理费的10%。按揭付款的客户房屋按揭贷款全额发放至被告账户的结算90%，该套房屋由客户实际收房后一个月内，若无因不当销售承诺引发的投诉，双方结算该套房屋销售代理费的10%。2018年销售代理合同约定的销售代理费用、费用结算时间及代理费结算方式等内容约定与2017年销售代理合同约定一致。但2018年委托合同中没有履约保证金的约定。合同签订后，原告均按照约定履行委托销售的义务。经双方结算，合作期间已经结算过的应付的代理费为7639332.1元，被告绿德实业公司已经向原告支付的代理费为7167329.59元。未支付的代理费用为472002.51元。上述已经结算的代理费用按照合同约定由被告绿德置业暂扣1%的交房保证金，保证金金额为792734.87元。另原被告双方尚有51套房屋（含车位一个）未结算，经双方对账，该部分应当支付的代理费为60744.7元，保证金为59601.42元。经向原被告双方确认，因车位的代理费结算不暂扣保证金，故暂未结算的51套房屋中的保证金并不含车位的。上述原被告双方所陈述的50套房屋未结算系该50套房屋均未实际交房，包含了该项目中的二期第7、10及11幢楼。根据被告的陈述，该三幢楼的交房时间应为2019年12月31日。审理中，就未支付的这部分代理费，被告称2019年2月时其公司已经提醒原告提交付款的相关手续走流程，后原告公司工作人员交接失误，导致发票等付款材料丢失，原告工作人员在2019年8月7日才再次要求付款，但也没有按照合同约定提供相应的付款资料。故没有付款并非被告绿德公司的原因。就此提供了原被告双方工作人员的微信聊天记录。被告绿德公司提供其公司的年度财务报告，证明其公司的资产完全独立，与法人股东并无混同。上述事实，有《营销代理合同》、结算书、付款凭证、发票、交房说明、微信聊天记录、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原被告签订的《营销代理合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，应当予以保护。原告按照合同约定履行了委托销售任务，但被告绿德公司就双方已经结算的代理费尚有472002.51元代理费未向原告支付，未结算的代理费经双方核实亦有60744.7元未支付，两笔费用合计532747.21元，其应当履行继续付款的义务。关于是否应向原告支付交房保证金的问题，合同约定了退还保证金的条件为交房后一个月内未发生因销售承诺不当而引发的纠纷。本案中，已经结算的代理费用中有保证金792734.87元未向原告退还。未结算的保证金59601.42元虽然所关联的房屋未实际交付，但应当交房时间为2019年12月31日，迟延交房的违约行为系被告自身行为导致，与原告无关。而现被告将其违约行为抗辩可据实迟延支付交房保证金的理由，本院不予采信。故对于上述保证金852336.29元，被告应当向原告退还。关于合同约定的逾期付款利息损失的问题，按照合同约定双方未约定逾期付款的违约责任，但原告在2018年底已经结束了委托销售，按照合同约定的付款，被告也应当在次年的1月底之前向原告付清全部应付款。根据被告提供的微信聊天记录，被告绿德公司在2019年2月已经提示原告要付款，要求原告提供相应付款发票等材料，但原告并未提供任何付款发票，直至8月7日才再次要求被告付款。故就付款原告亦怠于履行自己的权利，考虑付款应当有合理的付款期限，故该部分的违约金自2019年8月18日计算。未结算部分虽然原告没有提供发票，但该部分费用确实系被告应当向原告支付，该部分费用并不会因为没有付款发票而债务就归于消灭。故对被告绿德的公司辩称，本院不予采信。交房保证金的违约问题，被告绿德公司辩称交房保证金未达到付款条件的问题，而交房保证金包含已经结算和未结算的部分，已经结算部分的保证金数额是确定的，并不存在双方再次结算的问题。未结算部分双方也进行了对账，确认了数额。因此保证金的是否退还与双方结算与否关系并不大。只是合同约定了付款的时间为交房后的一个月。现仅未结算部分的保证金关联房屋没有交房，也就说明已经结算部分的关联房屋全部交房。按照合同约定，交房保证金应于交房后一个月内在无因销售不当产生纠纷的情况下退还。按照被告提供的未交付房屋应当交付的时间为2019年12月31日，被告绿德公司未在该时间交付系其单方原因所致，并不能因此而将责任转嫁至其与原告的委托合同中。故对被告的上述辩称，本院不予采信。原被告双方的合同仅2017年及2018年的合同中约定了交房保证金，在这个时间段内实际销售的房屋交房时间双方均没有说明，综合考虑双方的履约情况，该部分利息统一按照未结算部分房屋交付时间的一个月后的次日即2020年2月1日起计算。原告主张要求被告国中公司承担连带责任一节，被告绿德公司已经提供了其完整的年度财务报告，该报告清晰的记录了被告绿德公司的财务收支状况，足以证明被告绿德公司的财务完全独立于其法人股东，故对原告的该主张本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西安绿德置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陕西易居不动产投资顾问有限公司支付代理费532747.21元，交房保证金852336.29元及以上述各自应付款为基数至实际付款之日的利息（代理费自2019年8月18日起计算；交房保证金自2020年2月1日起计算。2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告陕西易居不动产投资顾问有限公司其余的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费18201元、保全费5000元，合计23201元，由被告西安绿德置业有限公司承担22837元，由原告陕西易居不动产投资顾问有限公司承担364元。因原告已全部预交，故被告在支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 秦 冰审判员 李 漾审判员 张蓓欣二〇二〇年十月三十日书记员 王心羽打印：相丽华校对：吕颖2020年月日送达202001136865889161000079414055719161013175783810491610133566009119202004071218201301