成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初2232号 原告：格桑曲珍，女，1952年8月12日出生，藏族，住西藏藏族自治区拉萨市城关区。 委托诉讼代理人：贾国伟，四川思诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗勇，四川思诚律师事务所律师。 被告：成都红福莱云房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市双流区东升街办荷塘南街**。 法定代表人：胡云清。 第三人：庞俊，男，1983年9月29日出生，汉族，住四川省大邑县。 原告格桑曲珍与被告成都红福莱云房地产开发有限公司（以下简称:红福公司）以及第三人庞俊商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告格桑曲珍的委托诉讼代理人贾国伟到庭参加诉讼，被告红福公司、第三人庞俊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 格桑曲珍向本院提出诉讼请求：1.确认格桑曲珍与红福公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令红福公司所售的鸿福名苑小区×栋×单元×号房屋归格桑曲珍所有；3.撤销庞俊对前述房屋的备案登记；4.判令红福公司为格桑曲珍办理前述房屋的备案登记；5.判令红福公司承担本案的诉讼费。事实和理由：2007年4月26日，格桑曲珍与红福公司签订《商品房买卖合同》，约定格桑曲珍向该司购买其位于成都市双流区东升街道西南巷鸿福名苑小区商品房一套，房屋价款294870元，格桑曲珍实际支付购房款330715元，红福公司称小区建好根据拿到的房子实际大小多退少补。之后红福公司将鸿福名苑小区×栋×单元×楼×号房屋交付给格桑曲珍，格桑曲珍自行装修，并与家人居住至今已近十年。后因红福公司涉嫌刑事案件，格桑曲珍才得知该司未履行义务将房屋备案至格桑曲珍名下，而是将案涉房屋备案至庞俊名下。从（2016）川01刑终1053号刑事判决书可看出，红福公司将该房备案至庞俊名下是因为向庞俊借款，将案涉房屋备案抵押给庞俊，并非真实买卖的意思表示。红福公司与庞俊的上述行为严重侵害了格桑曲珍的权益，导致财产权益无法保障，落户、医疗等问题均无法解决。为维护自身合法权益，望判如所请。 红福公司未作答辩。 庞俊未作陈述。 当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2007年4月26日，格桑曲珍与红福公司签订《商品房买卖合同》。合同约定:格桑曲珍购买红福公司开发的鸿福名苑楼盘×栋×单元×楼×号住宅，该商品房总金额294875元，付款方式为分期付款；红福公司应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付格桑曲珍使用；红福公司保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因红福公司原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由红福公司承担全部责任；红福公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由红福公司提供的资料报产权登记机关备案；本合同备案表裁剪后与双流县房地产管理所联机打印，本合同备案表与商品房买卖合同正式文本的相关内同应当保持一致本等等。同日，红福公司向格桑曲珍出具收到房款94875元的收据，同年7月3日，红福公司向格桑曲珍出具收到房款235900元的收据。红福公司已向格桑曲珍交付上述房屋，格桑曲珍已装修入住，并缴纳了上述房屋2012年以后的物业管理费、水费等费用。红福公司至今未办理上述合同的备案登记。 此后，红福公司与庞俊签订了《商品房买卖合同》，将案涉房屋以291753元的价格出售给庞俊，2010年3月1日在双流县房管部门办理了商品房买卖合同备案登记，合同备案号为：194523。案涉房屋目前尚未办理初始产权登记。 又查明，2016年10月19日，本院对公诉人四川省双流县人民检察院起诉被告人胡云清、红福公司犯合同诈骗罪一案作出（2015）双流刑初字第01277号刑事判决，胡云清上诉后，四川省成都市中级人民法院于2017年12月18日作出（2016）川01刑终1053号刑事判决书，判决红福公司和胡云清无罪。二审刑事判决书已生效。 在二审刑事判决书中，二审审理查明以下事实：红福公司因修建鸿福名苑楼盘时因资金不足而在百联安公司、杨红、孙飞宇等处融资借款，将出售给购房者的51套住房作为抵押备案登记给庞俊等个人及企业。 上述事实，有商品房买卖合同、收据、红福公司与庞俊的商品房买卖合同摘要、物业管理收据、水费收据、电视收视费收据、案涉房屋厨房照片、法院调取的成都市中级人民法院（2016）川01刑终1053号刑事判决书、当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，本案中，红福公司就出售同一套商品房先后与格桑曲珍、庞俊签订了两份商品房买卖合同，并为签订时间在后的商品房买卖合同进行了备案登记，导致格桑曲珍与红福公司签订时间在先的商品房买卖合同无法办理备案登记，先购房人的权益受损。现本院就合同的效力、案涉房屋的权属、对合法购房人权益的保护等争议问题，以及当事人的各项诉求，评判如下： 一、合同的效力。 格桑曲珍与红福公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，属有效合同。 庞俊与红福公司签订《商品房买卖合同》民事行为的法律效力及法律后果。根据成都市中级人民法院（2016）川01刑终1053号生效刑事判决书确认的事实，红福公司因向庞俊借款，将案涉房屋抵押给庞俊，并办理了与庞俊商品房买卖合同的备案登记，本院认为，红福公司与庞俊之间实际是借款合同及担保合同关系，红福公司是将案涉房屋作为向庞俊借款的抵押物，并非将案涉房屋出卖给庞俊，双方签订的商品房买卖合同是虚假合同，并非真实的商品房买卖合同。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”红福公司与庞俊签订商品房买卖合同的行为是以虚假的意思表示实施的民事法律行为，应为无效，红福公司和庞俊应对其无效民事行为承担相应的法律后果。 二、案涉房屋的权属。 本案中，虽然红福公司先后与格桑曲珍、庞俊签订了商品房买卖合同，但案涉房屋并未办理初始产权登记，红福公司更未办理将案涉房屋所有权转让给格桑曲珍、庞俊的登记手续，依据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，红福公司尚未取得案涉房屋的物权，红福公司与格桑曲珍之间、与庞俊之间对案涉房屋的物权转让均未发生法律效力，格桑曲珍和庞俊均未依据与红福公司之间的商品房买卖合同取得案涉房屋的物权，故格桑曲珍主张案涉房屋归其所有的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 三、格桑曲珍要求撤销庞俊对前述房屋的备案登记、红福公司为格桑曲珍办理前述房屋的备案登记的诉讼请求。 由于办理商品房买卖合同备案登记的主体是行政机关，并非交易双方，交易双方仅能协助办理登记手续，故格桑曲珍的上述请求的表述并不准确，其诉讼请求的实质是要求红福公司和庞俊协助办理商品房买卖合同备案登记的撤销手续、由红福公司协助格桑曲珍办理商品房买卖合同的备案登记手续。 对合法购房人权益的保护。本案中，格桑曲珍先于庞俊与红福公司签订了合法的商品房买卖合同，已支付全部房款，并实际占有、使用案涉房屋近十年，庞俊也从未向其主张过权利，其合法购房人的权益应受法律保护。红福公司将已出售给格桑曲珍的房屋另行抵押给庞俊，与庞俊签订虚假的商品房买卖合同并进行备案登记的行为，已构成严重违约，对红福公司与格桑曲珍所订合法合同的继续履行造成了障碍，严重损害了合法购房人的合同权益。从优先保护先购者合法权利的角度出发，对格桑曲珍要求红福公司及庞俊协助办理商品房买卖合同备案登记撤销手续的请求，本院予以支持。 同时，由于红福公司未按合同约定办理其与格桑曲珍签订的商品房买卖合同备案登记，已构成违约，依法应承担继续履行合同的违约责任。故对格桑曲珍要求红福公司协助办理商品房买卖合同备案登记手续的诉讼请求，予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告格桑曲珍与被告成都红福莱云房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。 二、被告成都红福莱云房地产开发有限公司与第三人庞俊在本判决生效之日起五日内，协助原告格桑曲珍办理商品房买卖合同备案登记（合同备案号：194523）的撤销手续。 三、被告成都红福莱云房地产开发有限公司在履行完毕上述第二项义务后五日内，协助原告格桑曲珍办理双方所签订的商品房买卖合同备案登记手续。 四、驳回原告格桑曲珍的其它诉讼请求。 案件受理费2862元，由被告成都红福莱云房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、扣留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  王 涛 二〇二〇年十一月十二日 法官助理  万 敏 书 记 员  干雪玲