上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初14243号原告：上海兢柯实业发展有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：柯荣珍，总经理。委托诉讼代理人：王**义，上海九泽律师事务所律师。被告：上海洁亮工贸有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：陆计明，执行董事。委托诉讼代理人：王珍，上海理帅律师事务所律师。原告上海兢柯实业发展有限公司与被告上海洁亮工贸有限公司房屋租某合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人王**义、被告法定代表人陆计明及其委托诉讼代理人王珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令《厂房租某合同》于2020年10月15日解除，并支付2020年8月15日至2020年11月15日的租金44,529元；2.判令被告承担违约金74,215元(已扣除保证金14,843元)；3.判令被告支付逾期租金利息损失暂计517.6元(利息以欠付租金44,529元为基数，根据全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率(4.65%)，自2020年8月15日暂计算至2020年11月15日，合计元(计算公式：44,529*4.65%/12*3=517.6)，实际计算至支付租金之日止)；4.判令被告支付原告支出的中介费用，以实际产生中介费用为准。事实和理由：2019年1月15日，原告与被告签订了《厂房租某合同》，约定由被告承租原告位于上海市金山区亭林镇丰盛路XXX号厂房一楼的房屋，租某用途为仓储生产加工使用，租某期限自2019年2月15日起至2025年9月1日止，其中2019年2月15日至2021年2月14日的月租金为14,843元，租金支付方式为每次支付三个月租金共计44,529元，每次支付租金须提前15天，先缴费后用房。被告依约在合同签订后支付保证金14,843元以及支付了2020年8月15日之前的房租。根据《厂房租某合同》中对于租金支付方式的约定，被告应于2020年8月1日前支付后三个月的房租共计44,259元，但被告并未依约支付房租，而是于2020年8月14日向原告发出解除《厂房租某合同》告知函，单方面函告原、被告双方于2019年1月15日签订的《厂房租某合同》于2020年8月13日解除，并自行搬离涉案房屋，被告单方面搬离涉案房屋以及不支付租金的行为明显已违反合同约定，应当根据合同约定承担相应违约责任。《厂房租某合同》第四条第2款约定“乙方(被告)不得找任何理由拒交房租、水电等相关费用，否则即算违约行为，一切责任由乙方承担”。除此之外，《厂房租某合同》第九条第2款明确约定，如原、被告任何一方需提前终止合同，应当补偿另一方六个月租金作为违约补偿。被告已于合同签订时向原告支付保证金14,843元，保证金作为违约金冲抵后，被告仍需向原告支付违约金共计74,215元。如若《厂房租某合同》不能继续履行，原告就需要对涉案厂房重新招租，而房屋的招租过程一般而言都是数月，现涉案厂房一个月的租金为14,842元，为尽量减少原告的租金损失，请求法官判令涉案合同履行至2020年11月15日解除。由于被告的违约行为，原告需要另行支出房屋出租的中介费用，该中介费用也应当由被告承担。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称，原告诉请无事实与法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求。理由如下：1.要求原告明确其有权对涉案房屋进行转租、管理及收取租金的权利，根据原告提供的证据，被告认为原告无权出租涉案厂房并收取租金，原、被告之间的厂房租某合同系无效合同，原告无权要求被告支付房租及违约金。2.若原告能够提供涉案房屋的权利来源，则在原被告签订的厂房租某合同有效的前提下，双方也已经于2020年8月13日之前协商一致解除租某合同，原告无权要求被告支付2020年8月15日至2020年11月15日的租金44,529元。首先原被告于2020年8月8日就被告因疫情原因公司陷入经营困境的情况及被告因台风天仓库进水导致货物受损的情况与原告沟通厂房租某合同解除事宜，原告也予以了理解，并约定在2020年8月10日双方面谈，面谈中原告要求被告再向其支付4个月的违约金(不退还保证金的情况下)，但被告只同意原告不退还保证金，因此双方之间仅对违约金的数额不能确定，而非对于解除租某合同不能达成一致。其次，被告在2020年8月13日将厂房腾空，原告于2020年8月14日收回了钥匙，接受了厂房，并在8月17日朋友圈发布招租广告将讼争厂房另行出租，应当认定原告以其行为同意解除了与被告签订的《厂房租某合同》，因此涉案合同已经于2020年8月14日解除，原告无权要求被告支付2020年8月15日至2020年11月15日的租金44,529元。3.约定的违约金明显过高，被告请求予以调低或者免除。首先，《民法总则》第180条规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，2020年2月10日，全国人大常委会法工委认定本次疫情属于不可抗力事件，合同法第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。上海市于2020年1月24日发布一级公共卫生事件响应，被告系生产专供酒店及餐饮行业产品的生产厂家，因疫情期间酒店及餐饮行业普遍关闭及停止营业，给被告造成了难以估量的损失。其次，今年8月的台风造成了涉案房屋的进水，导致被告的货物及存放的电脑被水浸泡，也给被告造成了极大的损失。最后，被告向原告共计支付了313,317.36元租金及租某保证金，实际被告只承租了18个月，按照合同约定每月14,843元租金，被告应当向原告支付租金267,174元，余款46,143.36元应由原告退还给被告，但原告至今未向被告退还剩余租金。原告补充陈述，被告向原告转账的总金额313,317.36元中包括物业费(610*18个月=10,980元)以及押金(14,843元)，原告给被告开票的总金额为29,486,736元，押金部分未开票。按照双方签订的《厂房租某合同》第四条第4.1条约定“租金不含票，如需开票税金由乙方自行承担，……”后双方约定开票需要增加的各项成本为8%，按8%的开税成本由乙方承担，只是发票上的税率显示为6%。被告补充辩称，《厂房租某合同》第四条约定中4.11租金不含票，如需开票税金由乙方自行承担。这句话内容不够明确，并没有说税金应该由承租方承担，因为根据国家规定，开票的义务在于出租方即原告，故开票的税金应由原告承担，而非被告。其次，即便被告认可税金由被告支付，也应当是按照票面税金支付。最后，合同第四条中约定乙方承担物业费每月610元整，故应当按照合同约定予以扣除。据此，被告支付给原告的款项中扣除租金、税费、物业费，原告还需退还给被告18,474.12元。本院经审理查明：坐落于上海市金山区亭林镇丰盛路**厂房属案外人上海国月制衣有限公司(以下简称国月公司)所有。2017年7月6日，原告与国月公司签订《厂房租某合同》，约定将上海市金山区亭林镇丰盛路XXX号空余房屋，面积约2960平方米出租给原告使用，租某期限为8年，厂房租金每3年递增6%，2017年9月8日至2020年9月7日为58,333.3元/月，2020年9月8日至2023年9月7日为61,833.3元/月。基于产权人授权，原告负责其中880平方米厂房对外租某、管理并收取租金等。2019年1月15日，原、被告签订《厂房租某合同》，约定将上述厂房一楼面积610平方米出租给被告使用，租期6年，即2019年1月15日至2025年9月1日，免租期至2019年2月15日正式起租；租金不含票，如需开票税金由乙方自行承担，每2年递增8%，即2019年2月15日至2021年2月14日为14,843元/月，2021年2月15日至2023年2月14日为16,031元/月，2023年2月15日至2025年2月14日为17,313元/月，2025年2月15日至2025年9月1日为18,698元/月；被告应向原告支付14,843元作为租某保证金，合同期满时，除用以抵充合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告。合同对违约责任的约定为，“如被告需提前终止合同时，应与原告协商，原告同意后，被告需补偿原告六个月房租，作为给原告的违约补偿”。补充协议约定，“如双方需提前解除合同应提前三个月书面通知对方，经双方协商达成一致和平解除合同以及条款。”合同签订后，原告向被告交付了厂房，被告租金支付至2020年8月15日，总计支付原告313,317.36元，其中包含14,843元保证金。2020年8月13日，被告向原告发出《解除告知函》，告知其已于2020年8月13日将所有物品搬离，清空了厂房，双方于2019年1月15日签订的《厂房租某合同》于2020年8月13日正式解除。2020年8月14日，原告向被告发出《律师函》，声明不同意解除双方签订的《厂房租某合同》，并要求在3日内支付拖欠的费用。同日，原告实际搬离系争厂房并将钥匙交给原告员工。此后，双方就合同解除及赔偿等善后问题协商不成，遂涉讼。另查明，原告在被告搬离涉案厂房后委托中介并对外发布招租广告，但至庭审时尚未招租成功。以上事实由原告提供的《房地产权证》、2份《厂房租某合同》、《授权委托书》、《解除厂房租某合同告知函》、《律师函》、电子送达聊天记录、《物业委托协议书》、增值税专用发票，被告提供的转账清单、转账凭证修理费发票、与原告的通话记录及微信聊天记录、被告员工曹阿鹏出具的说明、原告接受房屋的照片、原告微信朋友圈发布的招租告示等证据及原、被告庭审中陈述证实，足以认定。本院认为，原、被告签订的《厂房租某合同》系双方真实意思表示，合法有效，应恪守履行。本案的争议焦点有三：1.合同解除的时间。本案并非协议解除，而是单方解除，被告已实际搬离涉案厂房，原告也已接收钥匙，并着手对外招租，故合同解除的时间应以被告实际搬离的时间为准，即2020年8月14日。2.被告应承担的违约责任。双方签订的合同已有明确约定，若被告提前终止合同，需补偿原告六个月房租，作为对原告的违约补偿。被告认为约定的违约金明显过高，要求予以减少。但是，涉案厂房系原告向案外人租某，再转租于被告，其每月需支付租金，而涉案厂房至庭审时尚未出租出去，考虑到疫情原因，其招租也存在一定难度，原告每月需负担厂房闲置产生的损失，双方约定的违约金并未过分高于造成的损失，故被告要求减少违约金，本院难以支持。但考虑到疫情对被告经营的影响，本院酌定按照合同约定减少一个月租金，即五个月租金作为违约金，扣除租某保证金，被告实际需支付原告四个月租金作为违约金。3.是否应抵扣被告多付的租金。合同对于开票税金已有明确约定，已实际履行。原、被告皆认可被告支付的租金中包含物业费、开票税金及租某保证金，其中对于物业费610元/月、保证金14,843元，双方无异议。但是对于开票税金，原告认为实际是8%的开税成本，被告不认可，认为应按照票面计算，我院以6%的税率计算每季度应付金额为49,140.54元，而以8%的税率计算每季度应付金额为50,067.72元，与发票金额及被告实际支付金额一致，故我院认为原告所述8%的税率更为可信，无需抵扣。关于原告要求被告支付中介费用，但该费用尚未实际产生，故本院难以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告上海兢柯实业发展有限公司与被告上海洁亮工贸有限公司签订的《厂房租某合同》于2020年8月14日解除；二、被告上海洁亮工贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海兢柯实业发展有限公司违约金59,372元；三、驳回原告上海兢柯实业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1442元，由原告上海兢柯实业发展有限公司负担725元，被告上海洁亮工贸有限公司负担717元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李庆阳二〇二〇年十一月二十四日法官助理 潘 嫣书 记 员 潘 嫣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。