山东省平邑县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1326民初7062号原告：平邑县城区综合服务合作社，住所地平邑县板桥路中段，统一社会信用代码91371326755407984K。法定代表人：陈庆磊，理事会主任。委托诉讼代理人：李志前、刘云，山东东蒙律师事务所律师。被告：平邑县站前建筑工程公司，住所地平邑县站前路**。法定代表人：李洪彬，经理。委托诉讼代理人：张传付（公司项目经理），男，1967年3月10日生，汉族，住平邑县。委托诉讼代理人：吴开霞，女，1975年12月5日生，汉族，住平邑县。被告：平邑县平邑街道城中社区居民委员会，，住所地平邑县汉阙路西50米法定代表人：王存新，主任。委托诉讼代理人：王瑞栋，山东创序律师事务所律师。原告平邑县城区综合服务合作社（以下简称城区合作社）与被告平邑县站前建筑工程公司（以下简称站前建筑公司）、平邑县平邑街道城中社区居民委员会（以下简称城中居委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告城区合作社法定代表人陈庆磊及委托诉讼代理人李志前、刘云，被告站前建筑公司委托诉讼代理人张传付、吴开霞、被告城中居委会委托诉讼代理人王瑞栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城区合作社向本院提出诉讼请求：确认双方签订的《协议书》、《联合开发协议》有效，确认原城关供销社沿街楼、、地下储藏室已按合同交付给我社所有拆迁补偿款归我社。事实和理由：2000年11月26日，原平邑县城关供销社作为甲方和站前建筑公司为乙方签订《联合开发协议书》，约定甲方提供土地，乙方负责筹集建楼所需全部资金开发城关供销社采购站沿街楼。沿街楼建成后，甲方分得建筑面积的32%，乙方分得建筑面积的68%，并特别约定：1、储藏室建成后无偿折给甲方使用，由甲方出资在楼南面建储藏室12家，供居民使用。2、一层营业室按比例分成后，甲方将乙方所分部分按市场价1260元平方米买回。开工时间自2000年12月6日开始至2001年8月1日竣工等。甲方依约履行合同，但乙方到2004年8月验收后才将楼房交付给城区合作社。2002年6月3日，原城关供销社为成立城区服务社。2004年楼房验收合格后站前建筑公司将楼房交付给我社所有，我社一直占有、使用、收益。2020年5月22日，平邑县政府因棚户区改造需拆除上述楼房，城中居委会、站前建筑公司项目施工人员以沿街楼有争议为由，对我社和拆迁方平邑街道办事处签订拆迁协议提出异议，后经有关领导协调，我社和城中居委会签订协议，双方对拆迁事宜无异议，将有争议的事项提交法院认定。城中居委会辩称，城区合作社诉讼与事实不符，1、涉案15间储藏室中没有争议的三间属于居委所有，有争议的12间储藏室按照联合开发协议的比例分成，被告拥有8间，原告拥有4间。2、一层营业室因原告没有按照联合开发协议约定付清购房款，也没办理房屋产权登记手续，因此营业室的所有权没有发生转移。按照协议约定的比例分成，其中二间仍然属于被告所有。3、涉案楼房及储藏室在竣工后，没有在房产管理部门办理产权登记手续，本案土地所有权和使用权存有争议。应当由政府先行处理。请求驳回原告的诉讼请求。站前建筑公司辩称，原告所诉与事实不符。2000年11月26日签订的联合开发协议，按比例分成是指从一层到五层的面积，分成的地下储藏室和供销社无关，合同约定无偿使用是指供销社出资在楼南面建12间储藏室，用这块的费用折抵地下储藏室的费用，但是产权归站前建筑公司所有。一层营业面积按联合开发协议说明，没有履行款项的支付，产权还归站前建筑公司。供销社开发协议提供的面积没达到当初协议的面积。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：城区合作社证据三、《联合开发协议书》、平邑县人民政府文件平政清补字(2002)256号、《竣工工程验收备案证书》，证明涉案工程合法及协议履行情况。1、《联合开发协议》实际实施，工程合法并已验收合格。2、《联合开发协议》第三条第二款的约定，一层营业室按比例分成后，甲方将乙方所分部分按市场价1260元平方买回，双方就一层营业室乙方分成部分形成买卖合同关系，即被告是卖方，原告是买方，标的物是乙方一层营业室所分成部分，该部分已经验收合格并实际交付多年，原告一直使用、占有、受益。3、第三条第一款约定，储藏室建成后无偿折给甲方使用，由甲方出资在楼南面建储藏室12间，供居民使用。原沿街楼储藏室本意是供楼上居民使用的，因使用方便的原因，由原告出资另建12间储藏室供楼上居民使用，由此可见地下储藏室是有原告出资出地建筑的12间储藏置换而来的，协议中说明无偿折给原告使用，根据合同解释的原则，结合前后语句的意思理解，这里的折应是折合、抵换的意思，需要特别说明的是，，地下储藏室不在双方分成楼房之内因此，，地下储藏室因置换折合抵换给原告并且原告已经使用十几年。城中居委会质证，真实性无异议，证明目的有异议，协议第三条明确约定，原告只有储藏室的使用权，并不具有储藏室的所有权，储藏室的所有权主体仍然是被告。对竣工工程验收备案真实性无异议，鉴于原告提交该备案证明，足以证实该涉案房产能够在房产管理部门办理相关产权登记手续，因原告没办理产权登记，本案的土地所有权和使用权存有争议，应当由政府先行处理。站前建筑公司质证，，地下储藏室是站前建筑工程公司出资建设不在和供销社有分配中，无偿抵给甲方使用就是甲方在楼南面建设12间储藏室，用他出资建的钱折抵储藏室使用的钱，无偿使用就是用这部分投资12间储藏室的款项，用的时候不再收租赁费，但使用权产权归站前建筑公司。楼南面12家储藏室甲方出资建筑当中没履行合同付清合同款，共支付1万元，原告在合同中是违约的，在提供土地方面，按合同约定土地面积没达到，并且南北少了三米，合同约定是三十米，甲方按分配分得的房屋面积应该达不到32%，一层的营业室按约定支付购房款，他只付了一套的钱，第二套的钱没支付。并且多次要一直没付，因甲方违约，要收回这个楼房的所有权。城区合作社证据四、付款说明复印件，证明涉案楼房买卖款项已经支付完毕。城中居委会、站前建筑工程公司质证，原告说的情况不属实，至今账结账清单一直没结，经多次要求结账付款，至今没有结账清单。本院对以上证据的真实性、合法性、关联性予以确认，合同条款的理解和证明目的，结合当事人陈述、辩论意见和其他证据进行综合分析评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2000年11月26日，平邑县城关供销社（城区合作社前身）为甲方与站前建筑公司为乙方签订《联合开发协议书》，内容为：为加快城市建设，经甲乙双方协商同意，共同联合开发商住楼一栋，为明确双方的权利和义务，特制定如下协议：一、联合开发的位置，内容及占用，1.开发位置：汉阙路桥西，供销社采购站内。2.开发用地：南北长15米，东西长30米。3.开发内容：开发建设五层商住楼一栋，建筑面积约计(1650)平方米，(按建筑实际面积计算)，内容包括土建，水电安装及配套工程楼前后路面硬化，路沿石、化粪池、排水沟、排污沟等，并接通水电，具体按双方审定施工图施工。二、联合开发方式，甲方出土地供开发用，乙方投资建设。三、分成比例：商住楼建成后，甲方分建筑面积32%，乙方分建筑面积68%。分配办法：1.储藏室建成后无偿折给甲方使用，由甲方出资在楼南面建储藏室12家，供居民使用。2.一层营业室按比例分成后，甲方将乙方所分部分按市场价1260元平方米买回，付款时间：开工后先付30%，剩余部分除扣除铝合金门窗款外，按形象进度付款。3.二至五层甲方由西往东依次分配，也可调配使用。四、甲方责任：1.负责“三通一平”工作。2.负贵办理开工前的手续承担费用。3.负责接通用水电，并保证正常使用。4.负责该商住楼使用后的物业管理工作。5.负责铝合金工程的施工，并保证质量合格。价格必须低于市场价。(或甲乙方双方约定价)铝合金工程款由乙方待工程交付后10日内向甲方付清。(乙方以所分房产做抵押)6.委托刘才杰同志为驻工地代表。7.负责电增容电贴费.五、乙方责任：1.严格按甲乙双方审定后的图纸和国家现行施工规范及验收标准施工.工程质量必须达到合格标准。2.负责筹集建楼所需全部资金。参与审核预核决算，并负责同施工企业结算。3.负责监督工程，因工程质量出现问题由乙方负责。4.负责办理二至五层乙方所分配的商住楼售房的一切手续，并承担房屋产权所需手续费。5.负责水增容费交纳。电费、水费由使用方按表计量，于每月30日前到甲方交费。(指施工期间的水电费)。6.委派为工地代表。7.在施工中如出现基础变更费用由乙方承担。8.楼房交付使用后，如出现质量问题，应按照建筑六十条规范标准，负责维修和改造。六、附则：1.开竣工时间自2000年12月6日开发至2001年8月1日竣工，甲方积极协助乙方售房，并有优先购买权。2.工程验收由甲乙双方组织平邑县质监站及有关部门工程进行整体验收。七、违约责任：1.合同签定后，任何一方不得以任何理由变更或解除合同，如需变更或解除需经甲乙双方同意，否则由违约方承担一切经济损失。2.合同发生纠纷后，双方协商解决，协商无效时，任何一方可向平邑县人民法院起诉，申请判决。联合开发商住楼于2004年8月由平邑县建设局竣工验收备案，共五层，二至五层是住宅共12家，一层是营业室，，地下**是储藏室，楼南边建有12家储藏室站前建筑公司自建储藏室3间。二至五层12家连同楼南12家储藏室按约定出售他人居住使用。一层营业室按联合开发协议第三条第2款的约定，由城区合作社分别租赁给他人经营。。地下储藏室由城区合作社管理使用站前建筑公司自建储藏室3间由张传付管理使用。商住楼、储藏室未办理产权登记。联合开发商住楼由站前建筑公司项目经理张传付施工，（2007）平民初字第1923号民事判决，张传付停止侵害，退出所占城区合作社采购站场地、营业门头，并拆除所建房屋两间。另查明，2002年5月6日，成立平邑县城区综合服务合作社。2002年8月29日，平邑县人民政府平政土清补字（2002）256号文批复，兴水路南国有划拨土地366.36平方米出让给城区合作社采购站商住楼，用途商住用地，出让年限35年。2020年，平邑县人民政府对县城兴水河改造，对兴水河片区社区居民、单位住宅、楼房征收拆迁。本案联合开发楼二至五层住宅12家及楼南12家储藏室分别由楼房购买人与政府签订征收拆迁补偿协议，并已拆除。2020年5月22日，平邑县城关供销社(城区合作社)为甲方，与平邑城中社区站前建筑公司(城中居委会)为乙方签订协议书：甲乙双方因《联合开发协议书》纠纷事宜，本着公平、自愿、协商一致的原则达成以下协议：第一，双方确定的争议部分为：一楼营业室、、地下**储藏室、地上储藏室十五间乙方自盖三间)。第二，甲方在本协议签订后10日内，以乙方为被告向平邑县人民法院提起民事诉讼，诉讼程序结束前以上争议土地征收款暂存于平邑县人民政府平邑街道办事处。第三，诉讼程序结束后，甲乙双方持法院生效的判决书向平邑县人民政府平邑街道办事处领取各自的款项。本协议一式五份，甲乙双方各执一份，平邑县供销社、平邑县人民政府平邑街道办事处、城中居委会作为见证人各执一份，自双方签字或盖章之日起生效。甲方城区合作社盖公章、负责人陈庆磊签字，乙方吴开霞签字。见证人：平邑县人民政府平邑街道办事处、城中居委会、平邑县供销联社分别加盖公章并由经办人签字。2020年5月22日平邑县平邑街道办事处情况说明：根据县政府棚户区改造工作安排，平邑街道办事处需对汉阙路以西原城关供销社采购站沿街商住楼拆除，并进行了评估和公告，平邑县城区综合服务合作社要求签订拆迁补偿协议，城中社区居民张传付以部分楼房为其所建设产权有争议为由提出异议，并阻止平邑县城区综合服务社签订拆迁协议和领取补偿款项。经了解，双方当事人对拆迁决定、评估报告、补偿标准均予以认可，为推进拆迁工作的进行，双方签订协议，实施拆迁，有异议的部分提交法院处理，按照法院认定的结果领取补偿款项。本院认为，平邑县城关供销社为甲方与站前建筑公司为乙方签订联合开发协议，不违反法律法规规定，为有效合同，双方当事人应当全面履行协议约定。平邑县人民政府对县城兴水河改造，征收拆迁兴水河片区社区居民、单位住宅、楼房，为积极推进征收拆迁工作，在政府征收机关、城区合作社、站前建筑公司主管部门见证下，双方签订的协议书，双方当事人对拆迁决定、评估报告、补偿标准均予以认可，双方约定对有争议的一楼营业室、、地下**储藏室、地上储藏室十五间乙方自盖三间)通过诉讼程序确认，双方持法院生效的判决书向平邑县人民政府平邑街道办事处领取各自的款项。该协议实质上是对争议的财产权益的确认，即拆迁补偿权益的归属。该协议不违反法律法规规定，为有效协议。一、本案是否属于人民法院主管，城中居委会辩称，楼房及储藏室在竣工后，没有在房产管理部门办理产权登记手续，本案土地所有权和使用权存有争议，应当由政府先行处理。本院认为，联合开发协议约定使用的土地属于原城关供销社，双方均无异议，不存在土地权属争议。联合开发协议约定，由站前建筑公司办理房产登记手续而没办理，楼房土地使用权没发生转移。我国物权法第三十三条规定，因物权归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。因此本案属于人民法院受理民事案件的受案范围。二、关于一楼营业室的权益问题，联合开发协议约定，一层营业室按比例分成后，甲方将乙方所分部分按市场价1260元平方米买回，付款时间：开工后先付30%，剩余部分除扣除铝合金门窗款外，按形象进度付款。双方按照约定比例进行分成，且工程竣工后，一层营业室全部交付给城区合作社，由城区合作社管理使用，因此，一楼营业室的权益由城区合作社享有。城区合作社是否全部支付了价款，不影响享有权益。站前建筑公司认为没有全部支付价款，可另行主张权利。三、关于地下一层储藏室的权益问题，联合开发协议约定，储藏室建成后无偿折给甲方使用，由甲方出资在楼南面建储藏室12家，供居民使用。通常情况下，商住楼一层储藏室应当随楼上各层住户分配使用，住房对应有储藏室。商住楼一层储藏室与楼上住宅是一体的，统属于商住楼，一般情况下，买楼应当有储藏室。按协议约定，，地下的储藏室不出售分配给楼上住户另行在楼南边建相应的12家储藏室与住宅一同出售。那么，楼南边的12家地上储藏室替换了地下12间储藏室。协议约定，楼南边12家地上储藏室由城区合作社出资，且土地属于城区合作社，因此，出售给楼上住房户12家储藏室，出售前属于城区合作社的完全权益。协议约定的“无偿折给”，应当理解为，用城区合作社楼南边12家地上储藏室折价、抵换应当双方参与分配的地下12家储藏室，同价抵换双方互不支付价款。关于站前建筑公司辩称无偿使用只是使用权，不是所有权和城中居委会辩称，储藏室建成后，无偿折给甲方使用，这里的“折”指折的储藏室的使用权，双方明确约定折给甲方使用，而未约定折给甲方所有。本院结合联合开发协议的文意，楼南储藏室12家，供居民使用。在同一条款中也出现了“使用”，这一使用，12家买受人取得了政府征收补偿的权益，储藏室的这一使用人与政府签订了征收协议。同一条款中两个“使用”应当作出相同的理解和解释，未作特别说明，应产生相同的法律后果。综上分析，，地下**储藏室的征收补偿权益归城区合作社联合开发协议约定由站前建筑公司办理产权手续而未办，责任在站前建筑公司。站前建筑公司辩称，城区合作社违约，站前建筑公司可另行依法主张合同违约责任。四、关于地上储藏室十五间(乙方自盖三间)的权益，其中12间是楼南储藏室，双方均对二至五层住宅12家及楼南12家储藏室分别由楼房购买人与政府签订征收拆迁补偿协议，并已拆除无异议，因此，有争议的就是自建三间。站前建筑公司项目经理张传付自建三间储藏室使用，土地使用权为城区合作社，生效的法律文书亦确认应当拆除。因此，在征收中，除建筑材料价值归站前建筑公司外，三间储藏室的其他权益归城区合作社。综上所述，政府征收的双方联合开发楼房有争议的一楼营业室、、地下**储藏室的补偿权益归城区合作社所有，地上储藏室十五间其中12间征收权益已由买受人取得，自盖三间储藏室的建筑材料价款归站前建筑公司，其他权益归城区合作社。诉讼中，站前建筑公司、城中居委会均确认站前建筑公司的权益归城中居委会享有。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第二条、第九条、第三十三条、第三十九条的规定，判决如下：一、平邑县城关供销社与平邑县站前建筑工程公司于2000年11月26日签订的《联合开发协议书》以及平邑县城区综合服务合作社与平邑城中社区站前建筑工程公司(平邑县平邑街道办事处城中社区居民委员会)于2020年5月22日签订的协议书有效；二、原告平邑县城区综合服务合作社享有一楼营业室、、地下**储藏室的征收补偿权益三、被告平邑县平邑街道办事处城中社区居民委员会享有地上自盖三间储藏室的建筑材料价款的权益，三间储藏室的其他征收权益归平邑县城区综合服务合作社所有；四、驳回原告平邑县城区综合服务合作社的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告平邑县城区综合服务合作社负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  段瑞茂审 判 员  彭 欣人民陪审员  能 超二〇二〇年十一月十一日法官 助理  郑 敏书 记 员  杨 子