浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0304民初897号原告：温州宏发铜业有限公司。住所地：浙江省苍南县龙港镇海西路**。统一社会信用代码：91330300796450882P（1/1）。法定代表人：陈满女。委托诉讼代理人：杨银章，北京华泰（杭州）律师事务所律师。被告：陈吉敢，男，1975年11月2日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：季锦楠，上海兰迪（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑巍立，上海兰迪（温州）律师事务所律师。原告温州宏发铜业有限公司（以下简称宏发公司）与被告陈吉敢执行分配方案异议之诉一案，本院于2020年3月4日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告宏发公司的法定代表人陈满女以及委托诉讼代理人杨银章、被告陈吉敢的委托诉讼代理人季锦楠、郑巍立到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。原告宏发公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告仅对办理抵押登记的第5号及第6号两幢厂房建筑物及其占地范围内的建设用地使用权拍卖的价款有抵押权，无权对此厂房建筑物占地范围之外的其他建设用地使用权及新增建筑物、构筑物等拍卖的价款受偿；二、判令对拍卖房产中尚未取得相关手续的建筑物按比例析出价值重新计算。事实和理由：中国民生银行股份有限公司温州分行（以下简称民生银行温州分行）与苍南县龙港塑料有限公司、宏发公司、苍南县富力包装材料有限公司、陈庆如、黄苏莲、鲍克挺金融借款合同纠纷三案，以及民生银行温州分行与苍南县龙港塑料有限公司、宏发公司、陈庆如、黄苏莲、陈民勤金融借款合同纠纷一案，共四案在贵院执行。法院判决后，民生银行温州分行在执行过程中将全部债权转让给被告陈吉敢，2018年9月13日被告陈吉敢申请变更为申请执行人。贵院（2016）浙0304执1350号《关于被执行人温州宏发铜业有限公司不动产拍卖款的分配方案》及分配表（一）、（二）中对执行拍卖款项分配及计算结果错误，没有按照温州市中级人民法院（2019）浙03执复1号复议决定的要求，对抵押登记之外的土地使用权及地上建筑物处置后的价款是否享有优先权，由执行法院处置涉案不动产后，在执行款发放与分配程序中作出处理决定。而擅自给予被告全部房产和土地的优先权，不作出任何处理决定的书面文书，不给予任何的救济程序，以致损害了原告及其部分股东及其他债权人的合法权益，原告认为应当对未设定抵押登记的建设用地使用权及其他建筑物是否有优先权作出处理决定，重新制作分配方案。理由如下：一、《最高额抵押合同》所约定的抵押房产仅为已办理抵押登记的第5号及第6号两幢厂房建筑物，而对建设用地使用权及新增的建筑物、构筑物未进行抵押登记，抵押权未设立。依据依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条之规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权等抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此，被告陈吉敢对未进行抵押登记的建设用地使用权及新增建筑物、构筑物等无受偿权。二、拍卖房产中未取得相关手续的建筑物按比例析出的价值折合计算为1923416.35元，而不是1666021元。温州瓯江房地产评估有限公司出具的温瓯房估字（2018）第F0928号《房地产估价报告》显示，在苍南县龙港镇海西路88-154号地上合法建筑物为9232.9平方米，未取得相关手续的建筑物为3885.1平方米，评估价值为13006985元。另温州瓯江房地产评估有限公司出具温瓯房估字（2018）第F0928号（补）《房地产估价报告》显示，确认未取得相关手续建筑物价值为2039678元，结合房产土地评估总价为53095785元，实际拍卖成交价格为50070000元，评估价与拍卖成交价折价比例为94.30%。从以上数据中可以提出，未取得相关手续的建筑物价值折合计算为1923416.35元，而不是1666021元。被告陈吉敢答辩称：一、依据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。本案土地在办理抵押时已经取得了土地使用权证。原告以该使用权上的合法房产作为抵押，当然土地使用权也是一并抵押。而按照原告起诉状上的逻辑，房产占用的土地面积可以一并抵押，但非占有的土地面积不在抵押范围，这样的理解不正确。依据上述法条，是对建筑物范围内的土地使用权一并抵押而非房产占用的土地范围。故本案以合法的厂房作为抵押，厂房所占用的土地使用权应当是一并抵押。二、本案土地系同一宗地，根据相关规定，宗地是地级上最小的单元，一宗地构成一个权属单位。本案土地在2014年办理抵押登记时已经取得权属证书，苍南县国土局也已发函回复执行法院称：“本宗土地不分割处置，单独处置”，故本案房产所占用的该宗地，当然也属于房产占用范围内的土地权利，房地一并抵押。三、原告与民生银行温州分行签订的抵押合同，原告是以房产与土地一并抵押给银行，而最高额4900万元也是基于土地和房产整体评估价值确定的。只是基于当时抵押政策的原因，当时的抵押政策是房产证和土地证二证齐全的房地产，如需抵押统一按房屋登记机构办理抵押登记，不办理土地抵押手续。这是客观政策所导致抵押权人只办理厂房抵押登记，不能归责于抵押权人。四、关于未确权建筑的问题，根据司法拍卖公告的内容，这个建筑实际上是违章建筑，不享有任何合法产权，更不能因此取得相应的土地权利，其建造年份也不明，即便是在抵押登记之前建造，那么违章建筑的拍卖款也应当由抵押权人享有优先受偿权。至于违章建筑处置价款的问题，根据拍卖公告来看，交易过程当中所产生的税费是由税法和政策规定由双方各自承担，所有的税费是由买受人先行缴纳，凭单去法院退回。不动产成交价格当中应当扣除买受人代缴的税费，故违章建筑处置金额计算是没有问题的。本院经审理，认定事实如下：宏发公司成立于2006年11月30日，由昌源国际铜业有限公司100%持股（台港澳法人独资），注册地为，注册地为温州市苍南县××镇××路××号年1月18日-2014年10月8日期间，陈庆如担任宏发公司的法定代表人。2006年12月28日，宏发公司与苍南县国土资源局签订了编号为苍土合（2006）109号《土地使用权出让合同》，土地出让位置在苍南临港产业基地纬二路以南；用地面积是31981平方米（其中出让土地面积为30722平方米），土地用途为工业。宏发公司计划在该址建设车间ｌ＃、2＃、3＃、4＃、5＃、6＃、7＃、仓库、综合楼、宿舍楼等；实际建成5＃、6＃两幢4层房屋，并于2014年9月25日办理了该两幢的房屋所有权登记（权证号：温房权证苍南字第0××**），登记面积为9232.9平方米，登记簿载明的地址为龙港镇海西路88-154号；另建成1＃车间、仓库两幢一层钢构建筑，面积3885.1平方米，未办理房屋所有权登记。2014年12月18日，该公司办理了国有土地使用权登记（权证号：苍国用（2014）第1××0号），登记面积30721.8平方米。2014年7月至2015年2月期间，苍南县龙港塑料有限公司陆续向民生银行温州分行借款，本金累计2950万元。宏发公司均为此提供坐落于浙江省苍南县龙港镇海西路88-154号不动产作为最高额抵押担保，担保的最高债权额为4900万元，并依法办理了抵押登记手续。当时，民生银行温州分行委托温州市国正房地产估价事务所有限公司对该抵押房地产价值进行评估，作为确定抵押贷款额度的参考，《房地产估价报告》【温国正评字（2014）第14523号】记载估价对象概括时描述“房屋建筑面积为9232.9ｍ2。另有钢架结构厂房5500ｍ2左右”。另，双方签订的《最高额抵押合同》附件“（不动产）抵押物清单（土地使用权、在建工程、房地产适用）”中，抵押物记载为建筑面积9232.9ｍ2、土地使用权面积30721.8ｍ2，权属证明编号房产：为温房权证苍南字第0×**号，地产：苍，地产2014）第1××0号。2015年12月3日，本院作出（2015）温瓯商初字第1126-1129号民事判决，判令：苍南县龙港塑料有限公司应偿民生银行温州分行借款本金2950万元及利息、复利、逾期利息等；如被告苍南县龙港塑料有限公司不能清偿上述款项，民生银行温州分行有权对宏发公司名下的坐落于浙江省苍南县龙港镇海西路88-154号的房产（权证号：温房权证苍南县字第0××**）拍卖、变卖或折价款在4900万元最高限额内享有优先受偿。2017年9月30日，民生银行温州分行将上述债权通过浙江金融交易中心公开转让，陈吉敢以3000万元的价格摘得该债权，后续签订了债权转让合同，办理了债权交割。现以陈吉敢为申请执行人的上述四个案件正在本院强制执行，执行案号分别为：（2016）浙0304执1350、1353、1354、1355号。2017年1月20日，苍南法院就陈庆如非法吸收公众存款、集资诈骗案作出（2016）浙0327刑初247号刑事判决书，其中集资诈骗部分事实认定包含表述“被告人陈庆如以经营所需为由，向各被害人高息非法集资用于投资温州宏发铜业有限公司的地皮和房地产开发、支付利息等，后因投资过大致其经营的龙港塑料有限公司经营困难……”，最终判令：陈庆如犯非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪并处有期徒刑十二年并处罚金35万元；责令陈庆如退出全部违法所得，返还相关被害人。2017年5月8日，温州市中级人民法院作出（2017）浙03刑终364号刑事裁定，维持原判。2018年2月6日，苍南法院作出（2016）浙0327刑初247号之十一刑事裁定书，载明：“现查明坐落于苍南县龙港镇海西路88-154号房产及土地……登记由被告陈庆如实际控股55%股份的温州宏发铜业有限公司名下。据此，依照《中华人民共和国刑法》第六十四条之规定，裁定如下：拍卖、变卖登记在温州宏发铜业有限公司名下的坐落于苍南县龙港镇海西路88-154号房产，所得价款按比例发还各被害人……”。2018年5月25日，苍南法院作出（2016）浙0327刑初247号之十二刑事裁定书，载明：“本院于2018年2月6日作出（2016）浙0327刑初247号之十一刑事裁定书。现发现其中有错误（遗漏）字句，特此补充裁定如下：原刑事裁定书第1页第15行'登记在由被告人陈庆如实际控股55%股份的温州宏发铜业有限公司名下'现更正为'登记在由被告人陈庆如用赃款投资实际控股55%股份的温州宏发铜业有限公司名下'”。苍南县人民法院作出（2017）浙0327执1547号执行裁定书，查封了登记在宏发公司名下坐落于浙江省苍南县龙港镇西路88-154号不动产。后苍南县人民法院将上述不动产的处置权、继续查封权和解除查封权移交本院，并将上述刑事案件及其余数个民事案件的执行案件移送本院参与分配。受本院委托，温州市青鸟房地产估价有限公司于2018年10月18日出具《土地估价报告》，载明：苍南县龙港镇海西路88-154号工业用地“评估土地面积30721.8平方米，评估土地单价1304.9元/平方米，评估总地价4008.88万元”。温州瓯江房地产评估有限公司于2018年11月15日出具《房地产估价报告》，载明：“估价对象为温州宏发铜业有限公司所有的坐落于温州市苍南县××镇××路××号工业厂房，地上建筑，地上建筑物合法建筑面积为9232.9ｍ2法手续的建筑物为3885.1ｍ2；建筑物价值为13006985元”。2018年11月16日，该公司出具《房地产价格补充评估报告》，载明：评估价值13006985元中，合法建筑物价值10967307元、未取得合法手续的建筑物价值2039678元。2019年7月2日，本院经司法拍卖处置上述不动产，拍卖得款5007万元。本院于2019年9月3日制作《关于被执行人温州宏发铜业有限公司不动产拍卖款的分配方案》，载明：“本院执行的四个案件均为抵押债权，并在拍卖、变卖或折价款在4900万元最高限额内享有优先受偿，优先受偿的本金利息金额为38062948元；苍南法院参与分配的10个执行案件，其中一个案件涉及刑事退赔，申请人宏发公司让利200万，扣除案件诉讼费251216元、执行费232724.99元、税费6701034.99元、评估费64353元、测绘费用13737元、公告费3280元、未确权建筑物价值1666021元后，剩余可分配款3074685.02元；涉及刑事退赔的债权优先于普通债权受偿，剩余金额不足以偿还还刑事退赔的执行案件，故参与分配的9个普通债权执行案件分配金额为零。”根据附件分配表（一），其中申请执行人宏发公司2950万元本金减去686520*3=2059560元（从另一担保人富力公司财产处置后分配所得）后，按本金27440440元及利息为标的参与分配，累计分得36062948元；宏发公司等34位刑事案件受害人按标的13633689元，按比例分得6740706.02元。根据附件分配表（二），未确权建筑物折合价值1666021元及宏发公司让利200万元均分配予宏发公司等34位刑事受害人。为此，宏发公司在收到分配方案之日起十五日内提出异议，陈吉敢对其异议表示反对，故宏发公司以申请执行人陈吉敢为被告提起执行分配方案异议之诉。以上事实由原告宏发公司提供的（2016）浙0304执1350号之二告知书、《最高额抵押合同》《苍南县不动产登记信息查询记录》、（2015）温瓯商初字第1127号民事判决书、（2019）浙03执复1号执行裁定书、（2018）浙0304执异114号执行裁定书、《关于被执行人温州宏发铜业有限公司不动产拍卖款的分配方案》、温瓯房估字[2018]第F0928号房地产价格补充评估报告（补）、（2016）浙0327刑初247号之十一刑事裁定书、苍综法龙处字（2018）007号苍南县综合行政执法局处罚决定书、城市建设工程竣工测量成果报告书、宏发公司钢结构工程预算价、检测鉴定分析报告、测绘合同、苍南县不动产登记信息查询记录，被告陈吉敢提供的阿里拍卖司法拍卖网页截图、房地产估价报告予以证实。另，被告陈吉敢提供《浙江省人民政府关于进一步规范房地产抵押登记工作的通知》浙政发（2012）61号、《温州市人民政府专题会议纪要》（2013）7号、温州市人民政府网站关于温州市国土资源局土地抵押简便政策解读材料、《苍南县人民政府办公室关于进一步规范房地产抵押登记工作的通知》苍政办〔2013〕96号作为参考资料，说明根据本地政策，地上建筑，地上建筑物其他附着物没有取得房屋产权证书的资源局办理抵押登记，而两证齐全的抵押登记手续在房屋登记中心办理，民生银行温州分行系严格按照行政机关的要求办理抵押登记。本院认为，本案争议焦点系优先权及于的财产范围是否包括合法产权房屋占地范围之外的建设用地使用权及未取得合法手续的建筑物价值，以及未取得合法手续建筑物的价值应为多少的问题。关于抵押优先权及于的财产范围。首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”民生银行温州分行与宏发公司签订《最高额抵押合同》，合同附件“（不动产）抵押物清单（土地使用权、在建工程、房地产适用）”中，抵押物记载为建筑面积9232.9ｍ2、土地使用权面积30721.8ｍ2，权属证明编号房产：为温房权证苍南字第0×**号，地产：苍，地产2014）第1××0号，表明上述房产及土地均属于抵押财产范围，根据当时行政机关的政策要求，房地两证齐全的，至房屋登记中心办理抵押登记手续，民生银行温州分行依规至房屋登记部门办理上述抵押登记手续，符合法律规定及相关政策要求，房地应视为一并抵押。而苍国用（2014）第1××0号国有土地使用权证下的土地系不可分割的同一宗地，其整体均应作为抵押财产。其次，根据抵押贷款当时，民生银行温州分行委托温州市国正房地产估价事务所有限公司出具的《房地产估价报告》记载，当时案涉土地上除合法建筑9232.9m2外，已经另建有5500m2左右的钢架结构厂房，同时，结合被告提供的1#车间、仓库的建设、测绘、预结算等材料，可以认定未确权部分的建筑在抵押当时已经在建或建成。然而，在双方签订的《最高额抵押合同》之附件“（不动产）抵押物清单（土地使用权、在建工程、房地产适用）”中，对该部分钢架结构厂房却只字未提，未将其列入抵押物清单范围，表明抵押财产范围不包括该部分未确权的建筑物。因此，被告陈吉敢享有的优先受偿权对应的财产价值，应为温房权证苍南字第0×**号房屋所有权证项下的9232.9ｍ2房产和苍国用（2014）第1××0号国有土地使用权证项下的30721.8ｍ2国有土地使用权拍卖所得款项，不包括未确权部分的财产价值。关于未确权部分财产价值的确定。根据温州市青鸟房地产估价有限公司出具的《土地估价报告》，和温州瓯江房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》《房地产价格补充评估报告》，案涉房地总价值为53095785元，其中土地部分40088800元、合法建筑部分10967307元、未确权建筑部分2039678元。实际拍卖得款5007万元，扣除各类费用7845245.98元（案件诉讼费251216元、执行费232724.99元、税费6701034.99元、评估费643253元、测绘费用13737元、公告费3280元）后，剩余待分配金额为42224754元。应按实际待分配金额除以评估总价值确定的比例，计算未确权部分的价值为1622067元，该部分财产应作为一般由各债权人依法分配。《关于被执行人温州宏发铜业有限公司不动产拍卖款的分配方案》将未确权建筑的价值直接定向分配给刑事受害人，于法无据，依法应当予以纠正并重新制作分配方案，原告要求重新计算未确权部分价值的诉讼请求应在重新制作分配方案时一并处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百一十条、第五百一十一条、第五百一十二条之规定，判决如下：一、确认被告陈吉敢仅对温房权证苍南字第0×**号房屋所有权证项下的9232.9ｍ2房产和苍国用（2014）第1××0号国有土地使用权证项下的30721.8ｍ2国有土地使用权拍卖所得款项享有优先受偿权，对未确权部分拍卖所得价值不享有优先受偿权；二、驳回原告温州宏发铜业有限公司其余诉讼请求。案件受理费84148元，由原告温州宏发铜业有限公司负担42074元，被告陈吉敢负担42074元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  任 宁人民陪审员  林建波人民陪审员  董明晓二〇二〇年十一月二十七日代书 记员  张 惠?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第五百一十条参与分配执行中，执行所得价款扣除执行费用，并清偿应当优先受偿的债权后，对于普通债权，原则上按照其占全部申请参与分配债权数额的比例受偿。清偿后的剩余债务，被执行人应当继续清偿。债权人发现被执行人有其他财产的，可以随时请求人民法院执行。第五百一十一条多个债权人对执行财产申请参与分配的，执行法院应当制作财产分配方案，并送达各债权人和被执行人。债权人或者被执行人对分配方案有异议的，应当自收到分配方案之日起十五日内向执行法院提出书面异议。第五百一十二条债权人或者被执行人对分配方案提出书面异议的，执行法院应当通知未提出异议的债权人、被执行人。未提出异议的债权人、被执行人自收到通知之日起十五日内未提出反对意见的，执行法院依异议人的意见对分配方案审查修正后进行分配；提出反对意见的，应当通知异议人。异议人可以自收到通知之日起十五日内，以提出反对意见的债权人、被执行人为被告，向执行法院提起诉讼；异议人逾期未提起诉讼的，执行法院按照原分配方案进行分配。诉讼期间进行分配的，执行法院应当提存与争议债权数额相应的款项。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。-