北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初1688号原告：北京科住物业管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村南三街**综合楼**907。法定代表人：王国民，总经理。委托诉讼代理人：薛菲，该公司员工。委托诉讼代理人：李莉，该公司员工。被告：王洪，女，1953年5月5日出生，汉族，住北京市海淀区。原告北京科住物业管理有限公司（以下简称物业公司）与被告王洪物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司之委托诉讼代理人薛菲、李莉，被告王洪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令王洪支付2015年1月1日至2019年9月30日的物业费7577.27元，并以同期贷款利率为标准支付上述款项自2016年1月1日起至2019年9月30日的利息损失；2、本案诉讼费由王洪负担。事实和理由：王洪系北京市海淀区中关村东南小区xxx号房屋（以下简称涉诉房屋）的业主，该房屋建筑面积61.6平方米。物业公司为涉诉房屋提供了物业服务。自2015年1月1日起，物业公司将物业费由每月每平方米0.55元上调为2.17元。故请求法院判如所请。王洪辩称，我系涉诉房屋业主，该房屋建筑面积为61.6平方米。我的确未交纳2015年1月1日至2019年9月30日的物业费。我同意按照政府指导价交纳每年的物业费，不认可物业公司自行确定的物业费标准。物业公司未按照相关文件在物业费价格评估报告作出后与业主协商定价，评估报告只是按物业公司提供的基础信息作出，中科院行管局虽是部分房屋的产权人，但也是物业公司的上级单位和唯一投资方，因此物业公司不与业主协商是不公平、不合理的。另外，依据北京市建委、北京市发改委发布的《关于按房改政策出售公有住房和安居（康居）住房物业服务费缴纳问题的通知》（京建物（2006）30号文件），涉诉房屋的交费主体应为房改房出售单位。总之，我不同意物业公司的诉请。本院经审理认定事实如下：自2004年1月1日起，中科院行管局委托物业公司为涉诉房屋所在小区提供物业服务。2004年11月4日，中国科学院行政管理局（甲方，以下简称中科院行管局）与物业公司（乙方）签订《物业管理委托协议书》，约定甲方委托乙方为海淀区中关村小区提供物业服务，物业服务质量标准执行北京市国土资源和房屋管理局发布的《北京市住宅物业管理服务标准》（京国土房管物字[2003]950号）规定的标准，即经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房管理服务标准，物业服务费用参照北京市政府指导价、北京市物价局《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价字第196号）文件规定，结合委托业务实际情况，每年经双方协商一致后，实行包干制，物业服务费如需调整，由双方协商确定，委托期限自2004年1月1日至2004年12月31日，本合同期满，甲方没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续。2014年11月6日，国家机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、财政部、人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部联合下发《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》，要求进一步开放住宅区物业服务市场，深化机关后勤物业服务、供热单位改革，建立在京中央和国家机关职工住房物业服务、采暖补贴制度和住宅区业主按合同交费制度。2015年3月20日，中央国家机关住房制度改革办公室发布《关于委托第三方评估机构测算中央国家机关职工住宅区物业服务费有关问题的通知》，列明业主大会、原产权单位、有关物业服务单位（以下简称委托方）可登陆国家机关事务管理局网站“住房制度”栏目，从住宅区物业服务费定点评估机构名单中选定评估机构，由评估机构根据《中央国家机关职工住宅区物业服务费用评估规范》测算住宅区物业服务费用；评估结束后，委托方应向业主公告评估结果，未成立业主大会的，原产权单位协助全体业主、物业服务单位，按照《物业管理条例》有关规定，根据评估结果确定物业服务内容和收费标准。2015年12月8日，金泊顿评估监理公司应中科院行管局委托，按照中科院行管局提交的《中关村东南小区物业服务标准》，参照评估时点市场价格，对中关村东南小区的物业服务费用进行了评估，评估基准日为2015年12月8日，评估报告有效期为2015年12月8日至2017年12月7日，评估结论为高层住宅楼部分的收费标准为2.17元/平方米·月，多层住宅楼部分的收费标准为1.77元/平方米·月。评估报告列明上述结论是评估专家对评估对象在评估基准日特定目的及特定物业服务标准下的费用进行分析、估算而发表的专业意见，评估结论受委托方提供的物业服务标准限制。物业公司曾在涉诉房屋所在楼宇的单元口张贴上述评估报告。另，涉诉房屋所在小区大多数为个人所有的央产房，少量为中科院自有房产，该小区未成立业主大会和业主委员会。涉诉房屋属于配备电梯的高层住宅楼。庭审中，王洪主张物业公司物业费定价程序违法，不同意按照2.17元/平方米·月的标准交纳物业费。王洪另主张涉诉房屋的物业费应由原产权单位负担，并就此提交房屋买卖契约、所有权证、解除劳动关系公职、判决书等证据。物业公司认可上述证据的真实性，但不认可证明目的，并称应该按照在后的、上级主管单位的文件确定交费主体。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，物业公司为涉诉房屋所在小区提供了物业服务，其与王洪之间已形成事实上的物业服务合同关系，则物业公司应履行物业服务义务，王洪亦应履行交纳物业费的义务。《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》为国家部委颁布的，针对全国物业管理改革的意见，象征着物业费已由单位福利回归为物业服务的对价，符合现行物权法及合同法的相关规定，已经实质上变更了京建物（2006）30号文件的内容，王洪依照旧有、低位阶政府文件主张物业费由房改房单位负担，缺乏法律依据，本院不予支持。物业公司应当积极与业主磋商物业服务标准及物业费标准，以实现物业服务的质价相符。在涉诉小区未成立业主大会和业委会的情况下，物业公司逐一与业主磋商物业服务标准及费用存在现实困难，虽然物业公司未能与业主订立书面合同，不利于双方权益的维护，但物业公司仍有权取得物业服务的合理对价。物业公司提交的评估报告系经原产权单位委托、由具备资质的评估机构作出的，可以证明物业公司2015年12月8日至2017年12月7日期间按照评估报告依据的物业服务标准为高层住宅提供物业服务的合理对价应为2.17元/平方米·月。在缺乏充分反证的情况下，本院确认涉诉房屋2015年12月8日至2017年12月7日的物业费标准应为2.17元/平方米·月。考虑到经营成本逐年上升的基本趋势，在无证据显示此后物业费标准应予降低的情况下，本院对物业公司请求按照评估报告的标准支付2017年12月8日至2019年12月31日的物业费的诉请亦予以支持。物业公司请求按照评估报告的标准收取评估报告作出前的物业费，缺乏法律依据，故本院对物业公司该部分诉请不予支持，相应物业费应按0.55元/平方米·月的标准计算。现有证据显示双方并未约定物业费交纳期限和逾期利息，且王洪与物业公司产生争议在先，故本院对物业公司请求利息损失的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、王洪于本判决生效后七日内向北京科住物业管理有限公司交纳2015年1月1日至2019年9月30日的物业费6503元；二、驳回北京科住物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（北京科住物业管理有限公司已预交），由王洪负担，于本判决生效后七日内给付北京科住物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  郭文成二〇二〇年十一月二十六日书记员  张锦林