广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初18342号原告：梁润潮，男，1953年5月4日出生，汉族，住广东省佛山市南海区**************，公民身份号码：440************715。委托诉讼代理人：白玉媛，广东金纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李兴丽，广东金纳律师事务所实习律师。(委托期限:2019年8月1日至2020年10月26日)委托诉讼代理人：沈惠玲，广东金纳律师事务所实习律师。(委托期限:2020年10月26日起)被告：梁国钳，男，1963年12月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码：440************772。委托诉讼代理人：方卓林，广东星宇律师事务所律师。原告梁润潮与被告梁国钳相邻损害防免关系纠纷一案,本院于2019年8月2日立案后，本院依法适用简易程序，于2019年9月5日公开开庭进行了审理。诉讼期间，本院依法委托鉴定。后于2020年11月9日再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人白玉媛，被告梁国钳及委托诉讼代理人方卓林到庭参加了两次庭审。原告委托诉讼代理人李兴丽到庭参加了第一次庭审。原告委托诉讼代理人沈惠玲到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告房屋维修损失人民币13万元；2.被告赔偿原告自2018年4月起至恢复原状之日止的租金损失（每月租金为人民币350元，暂计至2019年7月为人民币5600元）；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：一、原告的房屋为合法建筑物。1992年，经审批，原告在佛山市南海区************巷8号修建了首层面积为70平方米、二层面积为22.27平方米的住房。1999年4月12日，佛山市南海区国土局给原告颁发了《集体土地使用证》[南府集用（1999）字第01430号]。2010年2月3日，佛山市住房和城乡建设局给原告补发了《房地产权证》[粤房地权证佛字第**00062101号A]。原告的房屋建成后投入使用，并于2014年开始出租,每月租金收益为350元。二、被告违法修建房屋，导致原告损失严重。2016年，被告未经报建审批、未征询四邻意见且不考虑邻居房屋状况的情况下，擅自将其原有的两层旧房拆除，违法重新修建了四层混合结构楼房。《佛山市城市规划管理技术规定》第5.19条规定,相邻房屋退让红线的距离不少于自身高度应退间距的一半，被告房屋距离原告房屋应不少于2.5米。但被告新建的房屋与原告房屋的间距只有0.6米，与规定的2.5米相差甚远。而且，被告房屋由原来的二层变为四层，对原告房屋轴墙基础产生附加力，导致原告的房屋出现地基基础不均匀沉降，从而出现了墙体贯穿开裂及室内地面沉陷的现象。因此，原告的房屋已成危房，无法正常居住，自2018年4月起无法再进行出租；为了恢复原状，原告需要出巨资进行维修，原告损失严重。原告多次与被告协商赔偿的事宜，均未果。三、被告应承担赔偿责任。《中华人民共和国物权法》第九十一条规定：“不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。”《中华人民共和国侵权责任法》第六条规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”被告未经报建拆旧建新，属于违法建筑；且被告加建了两层，未根据《佛山市城市规划管理技术规定》让出房屋间距，导致原告房屋受损，无法出租、无法自住。因此，根据上述法律规定，被告应承担赔偿责任。被告辩称，原告诉讼请求没有事实和法律依据，理由如下：1、根据双方共同委托的鉴定机构出具的鉴定报告，原告房屋损害属于一般损坏，按照相关规定，一般损坏的房屋只要进行简单修复就可以正常使用，不影响居住。2、由于涉案房屋为一般损坏房，不影响一般居住和使用，因此原告不需要搬离该房屋另行租赁房屋居住，因此不需要产生房租，原告请求房租要求被告承担房租赔偿支付责任没有事实依据。3、同样，根据鉴定机构的鉴定报告，原告与被告对涉案房屋的损坏负有同等责任，如本案经法庭审理查明需要修复，因修复产生的费用应当由原告与被告平分承担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告出示的办事指南、四邻意见征求书、佛山市城市规划管理技术规定，为规范性文件、指引或空白未填写资料，并非反映案件事实的证据；2.涉讼房屋照片，本院以鉴定报告反映现场情况为准；3.其余证据，本院综合进行认定。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：原告房屋位于佛山市南海区******************，原告持有南府集用（1999）字第01430号集体土地使用证、粤房地权证佛字第**00062101号A房地产权证，权属人为原告，土地面积70平方米，房屋建筑面积92.27平方米，为混合房屋结构。被告房屋位于原告房屋西侧，被告持有南府集建总字第xxx号集体土地建设用地使用证，登记权属人梁汗珠。被告陈述土地为继承所得，被告于2015年在土地上起建房屋，房屋未办理规划报建及申领权属证书。2018年，原告与被告各承担一半费用委托广东中星检测鉴定有限公司，对原告房屋受损情况进行鉴定。鉴定报告反映：房屋损坏原因分析及责任明确：原告房屋据悉建于1992年，为一栋一层半的砖混结构建筑，基础为砖基础大放脚。被告房屋位于原告房屋西侧，为一栋四层的混合结构建筑，据悉建于2015年。房屋基础为条形基础，基础挖深约0.7m-0.75m，基础采用钩机开挖，开挖过程中土层无地下水，且基础施工期间未有下雨现象。被告房屋首层东面外墙距离原告房屋西面外墙约0.6m。原告房屋现时的损坏情况主要表现在：1、前厅门洞上方墙体的水平转斜向不规则贯穿裂缝，主要原因为房屋墙体下方基础不均匀沉降所致；2、前厅西南墙角及卫生间门洞处墙体的斜向贯穿转角裂缝，主要原因为房屋墙体下方基础不均匀沉降所致；3、大厅天花板及墙面的渗水、发霉痕迹，主要原告为屋面防水措施局部失效导致渗水、受潮所致；4、东南房间墙角上部的水平转角裂缝，主要原因为墙体温度变化收缩拉裂所致；5、室内地面的局部深陷现象，主要原因为室内地面的不均匀沉降所致。综上所述，原告房屋建于1992年，建成使用至今已约二十六年，上部结构在使用过程中由于自身材料、施工工艺及外界环境因素产生了一定的损坏。经对原告房屋进行详细检查，原告房屋发现有因地基基础的不均匀沉降而出现的部分墙体贯穿开裂及室内地面深陷现象。通过现场勘察，该房屋西南角外地台和该房屋交接处及与被告房屋相邻之间阴沟并未发现有因基础不均匀沉降而导致的开裂损坏现象。通过基础开仓检测可知，被告房屋基础埋深较原告房屋基础埋深深约为0.6m-0.65m，其四层房屋的重量对原告房屋①轴墙基础产生附加应力，加剧了此基础的沉降，说明被告在原告房屋西面进行建房施工对原告房屋地基基础造成一定影响；从水井干枯情况分析，说明地下水位发生下降，是由于自然地质情况出现变化，与被告在原告房屋西面进行建房施工无关。故此，原告房屋现在所出现的损坏现象，被告建房行为与原告房屋自身因素均负同等责任。根据上述现场检查、检测情况对原告房屋进行分析：1、地基基础。经现场检查，原告房屋室内地面及墙脚局部发现有深陷和开裂现象；亦发现有因地基基础的不均匀沉降而导致上部结构件出现明显的变形及开裂现象。由倾斜观测结果得知，房屋测点①倾斜率满足《建筑地基基础设计规范》（GB50007-2011）的允许值。2、上部结构构件。经现场检查，原告房屋现时的损坏情况主要表现在①前厅门洞上方墙体的水平转斜向不规则贯穿裂缝；②前厅西南墙角及卫生间门洞外墙体的斜向贯穿转角裂缝；③大厅天花板及墙面的渗水、发霉痕迹；④东南房间墙角上部的水平转角裂缝；⑤室内地面的局部深陷现象。上述损坏现象对房屋的安全性及使用性有一定的影响。3、装修及设备部分。3.1、经现场检查，房屋室内墙体抹灰局部有开裂现象。3.2、房屋门、窗设施基本完好，开闭灵活。3.3、房屋水、电设备基本完好，使用正常。综上所述，依照《房屋完损等级评定标准》（城住字[84]第678号），评定原告房屋完损等级为“一般损坏房”。2019年8月2日，原告提起本案诉讼。佛山市城匠建筑设计院有限公司依据房屋安全鉴定报告及现场勘查情况出具修复设计方案。广东飞腾工程咨询有限公司依据修复设计方案及现场勘查情况出具工程造价鉴定意见书，修复工程造价92596.42元，其中争议部分的造价23775.81元，总造价116372.23元。造价计算包含分部分项工程费、措施项目费、其他项目费、增值税销项税额等。争议部分包括东南房墙体裂缝修复及重做屋面防水处理。本院认为，房屋由被告起建，被告与原告协商共同委托鉴定，原告可就该起建行为引起的房屋损坏向被告主张赔偿责任。房屋安全鉴定报告由原、被告共同委托作出，原告虽有异议并未能提供证据予以推翻，本院采纳作为认定处理依据。原告房屋起建于1992年，原告并未举证房屋施工包含屋面防水层工程细项，水泥沙浆并不同等于防水涂料，且房屋鉴定报告亦无反映天花板存在裂缝情况，无证据反映房屋天花板渗水、发霉因房屋不均匀沉降、被告起建行为所导致，本院采纳被告主张，屋面防水层项目造价不纳入被告应赔偿责任范围。同理，房屋鉴定报告列明东南房墙体裂缝为墙体温度变化收缩所致，无证据反映与被告建房行为存在关联，该部分不纳入赔偿责任范围。工程造价计算除具体工程细项外，还包含规费、其他项目费、税金等，各项费用均是核定工程造价的组成部分，被告认为税费、其他项目费不应计算在工程造价中的主张本院不予采纳。依房屋鉴定报告，原告房屋损坏，被告建房行为与原告房屋自身因素均负同等责任，故被告应按修复房屋造价92596.42元的50%赔偿46298.21元予原告，原告请求超出部分本院不予支持。依房屋鉴定报告，原告房屋完损等级为“一般损坏房”，未有证据反映该损坏影响房屋居住使用，而房屋能否实际出租受当地租赁市场、房屋座落位置等各方面因素影响，原告请求被告赔偿租金损失的主张缺乏理据，本院不予支持。原告就租金方面的证据材料本院不再一一进行认定。为此，依照《中华人民共和国物权法》第三十六条、第三十七条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告梁国钳应于本判决发生法律效力之日起赔偿46298.21元予原告梁润潮；二、驳回原告梁润潮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1506元（原告已预交），由原告负担1027.27元，由被告负担478.73元。原告多预交诉讼费的478.73元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。被告负担的部分，应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。修复设计费12000元，造价咨询费11000元，鉴定费合共23000元（原告已预交），由原告负担11500元，由被告负担11500元，被告负担的部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  招伟妍二〇二〇年十一月十六日书记员  关凯婕