山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终3726号上诉人(原审被告)：山西恒盛嘉品房地产开发有限公司，现办公场所太原市杏花岭区小东门街林溪大厦1001室。法定代表人：王某，执行董事。委托诉讼代理人：刘某，现住太原市。被上诉人(原审原告)：李某，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：武某，山西新国泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆某，山西新国泰律师事务所律师。上诉人山西恒盛嘉品房地产开发有限公司因与被上诉人李某房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初642号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人山西恒盛嘉品房地产开发有限公司的委托诉讼代理人刘某，被上诉人李某的委托诉讼代理人武某、穆某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。山西恒盛嘉品房地产开发有限公司上诉请求：1.恳请贵院撤销(2020)晋0107民初642号民事判决书，依法改判或发回太原市杏花岭区人民法院重新审理；2.本案一、二审全部诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人之间具有合同关系，被上诉人是适格的主体，以及上诉人仅支付2.5万元租金等，认定事实不清。首先，因上诉人与被上诉人李某、被上诉人之父李德功均未签订书面的租赁合同，故上诉人是与被上诉人还是与被上诉人之父李德功有口头约定，是认定双方具有合同关系的关键。上诉人在合同履行过程中、以及产生纠纷后协商处理过程中，均是与被上诉人之父李德功协商，故本案不能以被租赁物的产权归属来确定合同相对人，应以实际情况，即上诉人一直与被上诉人之父李德功之间存在口头约定、产生纠纷后口头协商等为由认定合同相对人。一审法院第4页:“本院认为，涉案房屋10层系原告李某所有，原、被告之间虽未签订书面的租赁合同，但均认可被告对涉案房屋的占有使用，双方之间的口头租赁合同已依法成立，”该认定与实际不符，认定事实严重不清。上诉人是与被上诉人之父李德功具有口头约定的事实，与被上诉人李某无任何口头约定，至于涉案房屋系李某个人所有？还是李德功所有，但产权证书登记为李某？是李某个人财产购买，还是李德功与李某或其他人合伙购买等，一审法院均未作核实，即被上诉人李某与其父李德功之间的产权归属与上诉人无关，系其自身纠纷或约定，不能对抗善意第三人，即本案上诉人。本案中，与上诉人具有口头约定的合同相对人系被上诉人之父李德功，且结合收取租金的账户系李德功账户或李德功指定账户，故上诉人李某与本案无关，不是适格的诉讼主体，一审法院认定事实错误。其次,上诉人累计支付被上诉人之父李德功租金3.3万元。其中向李德功账户支付2万元、李德功指定账户周纪娟账户支付5000元、做防水的蒋师傅2000元、李德功家中两次现金3000元共6000元，以上累计3.3万元。一审法院未对此事实予以核实，认定已支付租金为2.5万元，认定事实不清。二、一审法院认定《关于林溪大厦房屋租赁处理建议》中关于工程款抵顶租金的约定与本案不是同一法律关系,适用法律错误。一审判决第5页本院认为中:“被告抗辩以星河湾3号园26号楼102号院内工程中相应费用抵顶租金的意见，因与本案不属于同一法律关系。”认定事实不清，适用法律错误。针对该工程，有太原市晋源区汇源石材经销部提供的《星河湾家装对账单》、项目施工队提供的《分部分项工程和单价措施项目清单与计价表》等证据相佐证，均可证明该工程造价为197826元，工程款数额为确定数额。一审法院未予以核实，以未结算为由，认定无法抵顶租金，与事实不符。其次，房屋租金事宜与工程款抵顶事宜，均属于《关于林溪大厦房屋租赁处理建议》中所约定事宜，该建议本质上属于口头租赁合同的书面补充协议，工程款抵顶事宜也属于该协议约定事宜，故该约定与本案系同一法律关系，即基于口头租赁合同补充协议的房屋租赁合同纠纷。依照民诉法相关解释，可以合并审理的，人民法院应予合并审理，故一审法院认定事实不清，适用法律错误。综上所述，一审法院认定被上诉人是适格的诉讼主体，与上诉人具有合同关系，认定上诉人仅支付2.5万元租金以及认定工程款未结算等均与实际事实不符，认定事实严重错误，且认定抵顶工程款事宜与本案不是同一法律关系适用法律错误，严重侵害了上诉人的合法权益。恳请贵院撤销(2020)晋0107民初642号民事判决书，依法改判或发回太原市杏花岭区人民法院重新审理。李某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院予以维持。主要理由如下几点。一、关于上诉人所说的房屋装修费抵顶租金的事情，被上诉人对此不予认可。首先，房屋装修和本案没有任何的关联，与本案也不是同一个法律关系，所以我们不同意冲抵。第二，房屋装修的费用，目前双方没有结算认可。数额是不确定的，工程量是不确定的，甚至在房屋装修的事件中，双方之间的法律关系、权利义务等等都是不确定的，所以现在也不具备冲抵的条件。第三，上诉人刚才所说的一个处理意见，是属于上诉人他们公司单方出具的处理意见，里边的一个条款说是冲抵，被上诉人没有签字确认，而且我们一直都是不认可冲抵的，所以上诉人所主张的装修费充抵租金。我们认为没有任何的事实及法律依据，不应予以支持。第二，关于物业费的事情，上诉人称物业费59776元，包含了前期的物业费，但是一、二审均未提供任何证据。所以我们对此也不予认可。另外需要强调的是，在我们一审提交2019年8月15日上诉人出具的情况说明，里面写得很清楚2018年全年的费用42600元是由上诉人支付给物业公司的。除此之外的物业费是我们代上诉人交纳的，包括2019年的物业费11206元，取暖费4770元，还有一个停车费1200元，上诉人应当向我们支付。第三，关于上诉人所称租赁合同的解除事情，本案即使根据一审的判决，上诉人的租期是从2018年10月1日开始，到目前2020年的7月份，已经过去两年多的时间了，上诉人仅仅给我们交了一个25000元的费用，相对于总的租金20多万，是一个很小的金额，也就是说连物业费现在上诉人也不给物业交，在这种情况下，我们认为完全符合解除租赁合同的条件，我们要求立即解除租赁合同，腾出我们的房子，不要让损失进一步扩大。同时在我们一审的起诉状中我们只主张了一年的租金以及2019年全年的物业费。对于上诉人超期占用房屋的租金及物业费，保留另案起诉的权利。房屋所有权人是李某，这个有房产证作为证据，所以李某作为出租人来起诉。综上我们认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院予以维持。李某向一审法院起诉请求：1．判令解除李某和山西恒盛嘉品房地产开发有限公司的租赁合同；2．判令山西恒盛嘉品房地产开发有限公司立即支付租赁费195000元（一年期房租）、物业费59776元；3．判令山西恒盛嘉品房地产开发有限公司立即腾出所租房屋（年租金22万元）；4．判令山西恒盛嘉品房地产开发有限公司赔偿租赁期间的财产损失，暂计1万元；5．判令山西恒盛嘉品房地产开发有限公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋位于太原市××路办公，登记所有权人为李某，规划用途为办公，建筑面积为424．46㎡，产权证号为：晋房权证并字第XXXX号。2018年8月15日山西恒盛嘉品房地产开发有限公司向李某出具一份《关于林溪大厦房屋租赁处理建议》，其内容为：1．山西恒盛嘉品房地产开发有限公司于2019年10月1日正式租用林溪大厦10层，年租金壹拾玖万元，另加12层费用3万，共计贰拾壹万元整；2．山西恒盛嘉品房地产开发有限公司于2019年支付林溪大厦10层费用贰万伍仟元整；3．山西恒盛嘉品房地产开发有限公司将剩余款项在2019年10月1日前结清；4．山西恒盛嘉品房地产开发有限公司可核减10层房东星河湾3号园26号楼102号院内工程中相应费用，本事宜由山西恒盛嘉品房地产开发有限公司总经理王总全权负责。同日，山西恒盛嘉品房地产开发有限公司还出具一份《情况说明》，内容：“山西恒盛嘉品房地产开发有限公司承担林溪大厦10层、12层物业、水、电等费用42600元整，双方定于2019年9月前一次支付于山西吉恒实业有限公司。物业费用为2018年全年费用。”此外，2019年10月30日李某支付2019年1-12月物业管理费11206元，支付2019年采暖费4770元，支付2019年地下车位费1200元。庭审中，李某、山西恒盛嘉品房地产开发有限公司均认可双方没有签订书面租赁合同，仅口头约定，现林溪大厦10层由山西恒盛嘉品房地产开发有限公司实际使用。李某陈述山西恒盛嘉品房地产开发有限公司从2018年8月1日起实际租赁房屋，李某主张的租金从2018年8月1日至2019年8月1日为22万元（10层19万元，12层3万元），因李某实际收到房屋定金2．5万元，则山西恒盛嘉品房地产开发有限公司尚欠19．5万元；山西恒盛嘉品房地产开发有限公司承租房屋后未缴纳过物业费等，李某代缴59776元。但山西恒盛嘉品房地产开发有限公司对此不予认可，实际租赁时间为2018年10月1日至今，山西恒盛嘉品房地产开发有限公司共计支付李某父亲李德功租金3．3万元，对物业费仅认可42600元。上述事实有房屋所有权证书、《关于林溪大厦房屋租赁处理建议》、《情况说明》、三份收款收据、当事人陈述及庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，涉案房屋10层系李某所有，李某、山西恒盛嘉品房地产开发有限公司之间虽未签订书面的租赁合同，但均认可山西恒盛嘉品房地产开发有限公司对涉案房屋的占有使用，双方之间的口头租赁合同已依法成立，山西恒盛嘉品房地产开发有限公司作为承租人应当向李某支付租金并承担租赁期间涉案房屋的物业费等相关费用。庭审中，李某陈述山西恒盛嘉品房地产开发有限公司自2018年8月1日起实际租赁房屋，但山西恒盛嘉品房地产开发有限公司仅认可自2018年10月1日起实际占有使用房屋，因李某未能提供证据证明山西恒盛嘉品房地产开发有限公司从8月1日起租赁房屋的证据，则一审法院确认山西恒盛嘉品房地产开发有限公司租赁涉案房屋的实际时间为2018年10月1日起至今。山西恒盛嘉品房地产开发有限公司出具的《关于林溪大厦房屋租赁处理建议》中写明山西恒盛嘉品房地产开发有限公司将剩余租金于2019年10月1日前结清，但至今山西恒盛嘉品房地产开发有限公司未能向李某支付2018年10月1日起的租金，山西恒盛嘉品房地产开发有限公司的行为已构成根本违约，李某主张解除与山西恒盛嘉品房地产开发有限公司之间的租赁合同并要求山西恒盛嘉品房地产开发有限公司腾房的诉讼请求，一审法院予以支持。关于李某主张涉案房屋及12层房屋一年租金的请求，因李某仅对林溪大厦10层拥有所有权，其无权主张林溪大厦12层的租金，对此部分一审法院不予支持；参照《关于林溪大厦房屋租赁处理建议》中涉案房屋一年租金为19万元，李某认可山西恒盛嘉品房地产开发有限公司已支付租金2．5万元，则山西恒盛嘉品房地产开发有限公司还应支付租金16．5万元（自2018年10月1日至2019年10月1日）。山西恒盛嘉品房地产开发有限公司抗辩实际支付李某父亲3．3万元，但未能提供证据予以证明，一审法院不予采信。关于李某主张的物业费59776元，根据山西恒盛嘉品房地产开发有限公司出具的《情况说明》及李某代缴费用的三份收款收据，一审法院予以支持。关于李某主张的财产损失1万元，其未能提供证据证明实际损失情况，故该诉讼请求一审法院不予支持。山西恒盛嘉品房地产开发有限公司抗辩以星河湾3号园26号楼102号院内工程中相应费用抵顶租金的意见，因与本案不属于同一法律关系，且虽双方在《关于林溪大厦房屋租赁处理建议》中有所约定，但双方对上述工程未有结算，无法抵顶租金，故该答辩意见一审法院不予采信。判决：1.依法解除李某与山西恒盛嘉品房地产开发有限公司就位于太原市××路订立的口头租赁合同；2.山西恒盛嘉品房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李某支付一年租金165000元，以及李某代缴的物业费等费用59776元；3.山西恒盛嘉品房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内搬出位于太原市××路的房屋；4.驳回李某的其他诉讼请求。二审期间，上诉人明确其主张改判的具体要求为：将其上诉主张的房屋装修费用197826元冲抵租金，双方和解。理由是:对于一审上诉人要求解除租赁合同不认可，涉案房屋至今由上诉人使用。如果解除房屋的租赁要把数额谈清楚，就同意解除，房租时间是2018年10月1日到2019年10月1日认可，租金165000元认可。认可39700元的物业费，但物业费被上诉人前期拖欠一两万，因为上诉人是2018年10月1日才使用的房子，费用是2018年的1月份就开始收了物业费，物业费也要折抵装修费。双方当事人未提交新证据。一审查明的事实中，《关于林溪大厦房屋租赁处理建议》的出具日期应为2019年8月15日，其他二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于上诉人主张被上诉人主体不适格的问题。本案系房屋租赁合同纠纷，被上诉人在一审提供了涉案房屋所有权证书，上诉人对此无异议。被上诉人李某作为房屋所有权人提起房屋租赁合同诉讼主体适格，应予维持。关于上诉人主张的已实际支付的租金3.3万元的问题。因其未提供证据证明，被上诉人对此亦不认可，故该项主张不予支持。关于上诉人主张以工程款抵顶租金的问题。根据《关于林溪大厦房屋租赁处理建议》中第4条所表述为“房东星河湾3号园26号楼02院内工程相应费用”可以看出，双方未就工程进行结算，亦未对具体费用达成一致，不具备抵顶条件。一审认定上诉人就施欠工程费用问题另案处理并无不当。综上所述，山西恒盛嘉品房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为，本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费8572元，由山西恒盛嘉品房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张江冰审判员 冯金林审判员 赵 鹏 二O二O年十一月三日书记员 党秋霞