北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初2040号原告（反诉被告）：北京南海子投资管理有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区宏达北路********。法定代表人：杜保卫，总经理。委托诉讼代理人：张雷，北京卓才律师事务所律师。委托诉讼代理人：武艳荣，北京卓才律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈连杰，男，1963年1月13日出生，汉族，北京市大兴区人民检察院退休员工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：董占军，北京市金拓律师事务所律师。原告（反诉被告）北京南海子投资管理有限公司（以下简称南海子公司）与被告（反诉原告）陈连杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南海子公司的委托诉讼代理人武艳荣，被告（反诉原告）陈连杰及其委托诉讼代理人董占军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）南海子公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈连杰将位于北京市大兴区清源公园南湖东侧底商一套（建筑面积220平方米，包括屋内设施、设备）及场地、南湖（面积约30亩）腾退返还给南海子公司；2.判令陈连杰给付南海子公司自2018年7月20日起至实际腾退返还房屋及场地、南湖之日止占有使用费，按20万元/年标准，暂计算至2019年11月10日为262465.75元；3.本案诉讼费用由陈连杰承担。事实与理由：2013年4月26日，南海子公司与陈连杰签订《租赁协议》，约定南海子公司将位于北京市大兴区清源公园南湖东侧底商（茶餐厅）一套（建筑面积220平方米，包括屋内设施、设备若干）及场地、南湖（面积约30亩）租赁给陈连杰。租赁期限自2013年4月20日起至2018年7月19日止，共5年3个月，其中前3个月为免租期。房屋租金为1.5元/天/建筑平米，场地及南湖（约30亩）租金为7.955万元/年，合计年租金20万元。现上述《租赁协议》履行期限已届满。2019年10月29日，南海子公司向陈连杰致函，要求其尽快将承租的清源公园南湖东侧底商、相关水域及附属设施设备等腾空、腾退返还给南海子公司。由于陈连杰在接到相关函件后迟迟未将清源公园南湖东侧底商、相关水域及附属设施设备等腾空、腾退返还给南海子公司，给南海子公司造成了经济损失。南海子公司为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求贵院依法支持南海子公司的全部诉讼请求。被告（反诉原告）陈连杰辩称，不同意南海子公司的诉讼请求，因为公园的管理权已经发生了转移，南海子公司没有起诉的主体资格。另外陈连杰经营期间南海子公司违约，锁公园大门，导致陈连杰较大损失。大兴区政府2019年11月26日发出会议纪要，公园不归南海子公司管理了，归园林中心。被告（反诉原告）陈连杰向本院提出反诉请求：1.判令南海子公司赔偿陈连杰投入鱼的损失190000元；2.判令南海子公司赔偿陈连杰添附损失1000000元；3.判令南海子公司赔偿陈连杰经营损失，具体金额待鉴定结果出来后再做变更；4.本案本诉诉讼费及反诉诉讼费全部由南海子公司承担。事实和理由：2013年4月26日，南海子公司与陈连杰签订《租赁协议》，约定南海子公司将位于北京市大兴区清源公园南湖东侧底商（茶餐厅）一套及场地、南湖租赁给陈连杰，并约定租金及租赁期限，租赁期限自2013年4月20日至2018年7月19日止。在租赁期内，南海子公司未行使催告权的情况下直接根本违约（锁公园大门），导致陈连杰不能正常营业，园内垂钓设备无法使用，致使合同不能全面履行，导致陈连杰经营上的损失，投入湖里的鱼的损失190000元；在租赁期内经南海子公司允许，陈连杰进行了添附，南海子公司应补偿陈连杰地上物相关添附损失。原告（反诉被告）南海子公司对陈连杰的反诉辩称，陈连杰承租清源公园南湖东侧茶餐厅、场地及湖面后，未书面向我公司提出添置、增建、装修等相关申请，南海子公司亦未书面对其添置、增建、装修等予以同意。南海子公司未书面通知陈连杰拆除添置、增建部分。对其添置、增建、装修所产生的一切费用均与其公司无关。其公司要求陈连杰返还租赁物恢复原状。本院经审理认定事实如下：2013年4月26日，南海子公司与陈连杰签订《租赁协议》，约定南海子公司将位于北京市大兴区清源公园南湖东侧底商（茶餐厅）一套（建筑面积220平方米，包括屋内设施、设备若干）及场地、南湖（面积约30亩）租赁给陈连杰，租赁期限自2013年4月20日起至2018年7月19日止，合计年租金200000元。合同到期后，双方未续签合同，陈连杰未向南海子公司支付租金，南海子公司亦未书面通知陈连杰腾退租赁物。陈连杰称合同到期后其没有经营茶餐厅及钓鱼。南海子公司提交2019年9月25日《关于限期腾退公园配套用房的函》及2019年10月29日《关于腾退公园配套用房的函》，证明其公司向陈连杰书面提出腾退租赁物事宜。陈连杰仅认可收到2019年10月29日的函。关于陈连杰装修和自建部分。2013年，陈连杰将茶餐厅扩建，原始为220平方米，后在四周扩建了100多平米，室内做了装修；2013年，在湖中心岛上建了3间木屋，共36平方米；2015年，在湖中心岛上建了1间30平方米玻璃房，及50平方米操作间；2015年，在岛上铺地砖，大约130平方米；2017年，在岛上的建钓鱼台及到岛上的桥。南海子公司称，因租赁期限届满，故不同意支付装饰装修损失，且陈连杰未书面向其公司提出添置、增建、装修等相关申请，南海子公司亦未书面对其添置、增建、装修等予以同意。2019年11月26日，北京市大兴区人民政府会议纪要京兴政会纪[2019]94号《关于研究清源公园、念坛公园移交工作的会议纪要》，决定清源公园的管理单位由南海子公司变更为北京市大兴区园林服务中心（以下简称园林中心）。园林中心出具情况说明，载明：根据《北京市大兴区人民政府会议纪要》及《念坛公园清源公园管理权移交书》的规定，移交单的合同内的出租出借等情况由移交单位负责清退。据此，南海子公司应将占用清源公园的租户清退后，移交我方。故此，陈连杰依据与南海子公司于2013年4月6日签订的《租赁协议》约定，占用北京市大兴区清源公园南湖东侧底商及场地、南湖等，应由南海子公司负责清退后，移交我中心。经核实，租赁涉案房屋没有建设规划许可证，陈连杰自建部分亦没有建设规划审批手续。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案房屋（茶餐厅）没有建设规划许可证，故南海子公司与陈连杰签订的《租赁协议》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。虽有会议纪要将清源公园的管理权变更为园林中心，但园林中心与南海子公司协商出租出借情况腾退事宜处理完后，再进行移交。故对南海子公司要求陈连杰将位于北京市大兴区清源公园南湖东侧底商一套（建筑面积220平方米，包括屋内设施、设备）及场地、南湖（面积约30亩）腾退返还给南海子公司的诉讼请求，本院予以支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《租赁协议》到期后，南海子公司怠于行使催告权利，导致租赁物一直未腾退，扩大了其损失，且租赁协议到期后陈连杰并未实际经营。综合以上情况，本院依法酌情判决陈连杰支付南海子公司房屋、场地、南湖的占有使用费（自2018年7月20日起至实际腾退之日止，按照每年100000元计算）。关于陈连杰的反诉请求。关于装饰装修损失部分。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。现租赁期限已经届满，故对于陈连杰提出的装饰装修损失，本院不予支持；关于自建部分的损失。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。但当事人另有约定的除外。租赁协议中未对自建、扩建发生的费用如何承担进行约定。因陈连杰自建扩建部分未经过南海子公司同意，故自建、扩建费用应由陈连杰自行承担。故对该项反诉请求，本院不予支持；关于鱼的损失。陈连杰未提交证据证明其投放鱼的损失，故对其要求南海子公司支付鱼的损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十二条、第十三条之规定，判决如下：一、陈连杰于本判决生效后十日内将位于北京市大兴区清源公园南湖东侧底商一套（建筑面积220平方米，包括屋内设施、设备）及场地、南湖（面积约30亩）腾退返还给北京南海子投资管理有限公司；二、陈连杰于本判决生效后十日内支付北京南海子投资管理有限公司占有使用费（自2018年7月20日起至实际腾退之日止，按照每年100000元计算）；三、驳回北京南海子投资管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回陈连杰的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2618元，由北京南海子投资管理有限公司负担1309元（已交纳），由陈连杰负担1309（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费2825元，由陈连杰负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年十一月十六日法官助理 孟 洋法官助理 常欣月书 记 员 宋爱芹