辽宁省喀喇沁左翼蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1324民初3001号原告：刘小军，男，1968年2月7日出生，汉族，住喀左县。原告：夏增莲，女，1965年8月6日出生，蒙古族，住喀左县。委托诉讼代理人：王宗仁（代理上述二原告），辽宁正明律师事务所律师。被告：喀左县金隆园房地产开发有限公司，住所地喀左县大城子镇。法定代表人：刘文坤，董事长。被告：朝阳市龙城区农村信用合作联社，住所地朝阳市双塔区长江路三段**。法定代表人：李树明，理事长。被告：杜明哲，男，1972年8月13日出生，汉族，无业，住辽宁省朝阳市双塔区。被告：陈志华，女，1971年9月22日出生，汉族，无业，辽宁省朝阳市双塔区室。第三人：车仁全，男，1972年8月18日出生，汉族，农民，住喀左县。原告刘小军、夏增莲诉被告喀左县金隆园房地产开发有限公司、朝阳市龙城区农村信用合作联社、杜明哲、陈志华、第三人车仁全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案受理，依法由审判员郭向峰适用简易程序公开开庭进行了审理。二原告的委托诉讼代理人王宗仁、被告杜明哲、第三人车仁全到庭参加诉讼。被告喀左县金隆园房地产开发有限公司、被告朝阳市龙城区农村信用合作联社、被告陈志华经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告刘小军、夏增莲诉称：2014年1月22日，第三人系被告喀左县金隆园房地产开发有限公司凌滨鑫苑小区土建工程的施工农民代表，因被告喀左县金隆园房地产开发有限公司拖欠第三人农民工工资，故以其开发建设的凌滨鑫苑16幢02151号房屋（总价款312450元）抵账给第三人。后第三人将案涉房屋转让给原告，双方签订了房屋协议书，案涉房屋已交付原告使用，且系原告的唯一住房。2020年11月9日，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司通过原告就案涉房屋的更名申请，将该房屋由第三人更名为原告，并签订商品房买卖协议，为原告出具购房款收据。原告认为，基于生存权而形成的房屋买受人权益应优先得到保护。现诉至法院，一、请求法院依法确认被告杜明哲、陈志华与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同无效，被告杜明哲、陈志华就案涉房屋登记备案行为无效。二、请求法院依法判决确认被告杜明哲、陈志华将案涉房屋抵押给被告朝阳市龙城区农村信用合作联社的行为无效，并解除案涉房屋设立的抵押权。三、原告与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同合法有效，确认案涉房屋归原告所有。四、判决被告喀左县金隆园房地产开发有限公司协助原告办理案涉房屋不动产登记手续。被告喀左县金隆园房地产开发有限公司未作答辩。被告朝阳市龙城区农村信用合作联社未作答辩。被告杜明哲辩称：不同意原告的诉讼请求。案涉房屋现已抵押给朝阳市龙城区农村信用合作联社，抵押是有效的。被告陈志华未作答辩。第三人车仁全陈述：原告所述属实，同意原告的诉讼请求。经审理查明：原告刘小军与原告夏增莲系夫妻关系。2014年1月22日，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司以其开发建设的凌滨鑫苑小区三户楼房（包括案涉16幢02151号房屋）抵顶了建筑商邵振旺工程施工人工费，拨付带工人车仁全（即本案第三人）所有。被告喀左县金隆园房地产开发有限公司与第三人就案涉房屋签订了《凌滨鑫苑认购意向书》，喀左县金隆园房地产开发有限公司向第三人出具了购房收据。2018年8月10日，原告与第三人签订《房屋协议书》，约定第三人将案涉房屋以300000元价款出卖给原告。协议签订后，第三人将案涉房屋交付给原告占有使用。2020年11月9日，第三人就案涉房屋向被告喀左县金隆园房地产开发有限公司申请更名为二原告。被告喀左县金隆园房地产开发有限公司与二原告补签了《商品房买卖协议》，并为其出具了购房收款收据。现二原告在本辖区内没有其他住房。另查明，2015年1月12日，被告杜明哲、陈志华就案涉房屋办理了房屋所有权预告登记。2015年1月15日，被告杜明哲与案外人许莹、张秀清三人作为甲方，与作为乙方的喀左县金隆园房地产开发有限公司签订《协议书》，约定乙方按甲方要求，将乙方御水蒂王小区的包括案涉房屋在内的73套住宅做抵押，向银行办理1310万元的贷款，用于归还乙方欠甲方的1310万元借款。协议书中载明：“上述贷款的办理，实质上是乙方归还甲方借款而进行的银行贷款融资行为，其抵押73套住宅，是按银行贷款的要求在甲方未支付房款的情况下，乙方将73套住宅按照甲方指定暂时网签到许莹（23户）、杜明哲（25户）、张秀清（25户）三人的个人名下，其产权没有发生真正的转移，仍归乙方所有”。2016年5月23日，被告杜明哲与被告朝阳市龙城区农村信用合作联社签订了《借款合同》，约定杜明哲从朝阳市龙城区农村信用合作联社借款1200000元。同日杜明哲、陈志华与朝阳市龙城区农村信用合作联社签订《抵押合同》，约定其以包括案涉房屋在内的7户房屋为上述借款作抵押。2016年5月24日，被告朝阳市龙城区农村信用合作联社就案涉房屋办理了抵押权预告登记。本院所确认的上述事实，有本院（2020）辽1324民初2251号民事判决书，原告提供的《凌滨鑫苑认购意向书》、《商品房买卖协议》、《房屋协议书》、《协议书》、房源表、收款收据两张、无房证明、水费收据、电费收据等，被告提供的《借款合同》、《抵押合同》、房屋预告登记证、龙城区人民法院（2018）辽1303民初1377号民事判决书及当事人陈述在卷为凭，并经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，合法的房屋买卖关系受法律保护。本案中，原告与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司签订的《商品房买卖协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，故该协议合法有效。《最高人民法院民二庭第4次法官会议纪要》关于以物抵债协议的性质与效力法官会议意见明确“合同法第25条规定，承诺生效时合同成立。该条确立了以诺成合同为原则、以实践合同为例外的合同成立规则。就以物抵债而言，在我国法律没有规定代物清偿制度，而当事人对合同成立又无特别约定的情况下，应当认为其系诺成合同，自双方意思表示一致时成立，不以债权人受领抵债物为合同成立要件”。本案中，案外人邵振旺承建被告喀左县金隆园房地产开发有限公司的凌滨鑫苑小区工程，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司按照工程进度将包括案涉房屋在内的三户楼房拨付给邵振旺，邵振旺又将案涉房屋拨付带工人车仁全，这是双方真实意思表示，应认定抵账行为成立。且以房抵账行为发生在案涉房屋抵押权预告登记之前，车仁全已取得了案涉房屋的物权期待权。后车仁全将案涉房屋转让给原告，被告喀左县金隆园房地产开发有限公司向原告出具收款收据，并与原告签订《商品房买卖协议》，履行其以房抵账的附随义务，故原告亦取得案涉房屋的物权期待权。虽被告杜明哲就案涉房屋办理了房屋所有权预告登记，但依据其与案外人许莹、张秀清、被告喀左县金隆园房地产开发有限公司签订的《协议书》中述明的内容，是为了符合银行贷款要求暂时将案涉房屋网签至杜明哲名下，杜明哲与喀左县金隆园房地产开发有限公司就案涉房屋成立的房屋买卖合同并非双方的真实意思表示。故原告主张与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同有效，并要求被告喀左县金隆园房地产开发有限公司协助办理不动产登记的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的其他诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘小军、夏增莲与被告喀左县金隆园房地产开发有限公司之间的商品房买卖合同有效。二、被告喀左县金隆园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告刘小军、夏增莲办理位于喀左县房屋不动产登记手续。三、驳回原告刘小军、夏增莲的其他诉讼请求。案件受理费5988元，减半收取2994元，由被告喀左县金隆园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员  郭向峰二〇二〇年十一月三十日法官助理李思梦书记员李治丽