江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初5535号原告：曾民茹，女，1972年3月2日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。原告：温小荣，男，1970年4月3日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。两原告共同委托诉讼代理人：张财生，广东上兵律师事务所律师，特别授权代理。被告：杨衍福，男，1966年11月29日出生，汉族，住江西省瑞金市。被告：罗睿，女，1989年6月9日出生，汉族，住江西省瑞金市。第三人：赣州亿美房地产代理有限公司金丰分公司，住所地：江西省赣州市赣州经济技术开发区客家大道**金丰小区**楼**店面。统一社会信用代码：91360703MA388NQNX0。负责人：梁启荣。原告曾民茹、温小荣与被告杨衍福、罗睿、第三人赣州亿美房地产代理有限公司金丰分公司（以下简称亿美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾民茹、温小荣及两原告共同委托诉讼代理人张财生，第三人亿美公司负责人梁启荣到庭参加诉讼，被告杨衍福、罗睿未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告共同向两原告支付按合同成交价2698000元的20%计算的违约金人民币伍拾叁万玖仟陆佰元整（小写：￥539600元）；2、请求判令两被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：请求确认解除两原告与两被告签订的《二手房买卖合同》。事实与理由：2020年5月1日，两原告通过第三人房屋中介亿美公司与两被告签订了《二手房买卖合同》（购房合同编号为0001283），该购房合同是由本案第三人提供的模板，卖方代理人温小荣实为卖方，买方代理人罗睿实为买方。合同对各方权利义务及违约责任做了如下规定：卖方将位于赣州市章贡区转让给买方；房屋成交价为2698000元（大写：贰佰陆拾玖万捌仟元整）；合同生效之日起一日内买方向卖方支付定金100000元（大写：拾万元整）；2020年5月12日前一次性付清除定金外的全部购房款2598000元；合同第11条约定，如买方逾期履行超过七日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付的定金。合同签订后，两原告按约履行了相应义务。两被告并未按约向原告支付相应款项。原告曾民茹于2020年5月20日向两被告发出律师函要求两被告继续履行合同并在3日内按照合同第11条支付相应违约金共计2707443元，但两被告未予理睬。2020年5月26日原告曾民茹再次向两被告发出律师函通知解除合同并要求两被告在收到该函后5日内按合同约定支付合同成交价20%即539600元作为违约金。但两被告均未作出回应。原告认为双方签订的《二手房买卖合同》合法有效，两被告应当按照合同的约定履行购房款的支付义务。本案中两被告未依约履行义务，原告有权按照合同第11条的约定解除合同并主张合同成交价的20%作为违约金。两被告的行为现已严重损害原告的合法权益，为此，原告特向法院起诉。原告为支持其诉讼请求向本院提交证据如下：证据一、房屋产权证明，证明位于赣州市章贡区系曾民茹与温小荣夫妻共同共有。两人有权对该房屋进行占有、使用、收益、处分；证据二、结婚证，证明曾民茹与温小荣系夫妻关系，涉案房屋为夫妻共同共有，两人是本案适格原告；证据三、《二手房买卖合同》，证明2020年5月1日曾民茹与温小荣作为甲方与两被告签订《二手房买卖合同》；房屋成交价为2698000元（大写：贰佰陆拾玖万捌仟元整）；合同生效之日起1日内买方向卖方支付定金100000元（大写：拾万元整）；2020年5月12日前一次性付清除定金外的全部购房款2598000元；合同第11条约定，如买方逾期履行超过七日，卖方可解除合同并选择要求买方支持转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付的定金；证据四、律师函、快递底单、妥投证明，证明原告曾于2020年5月20日向两被告发出律师函要求两被告继续履行合同并在3日内按照合同第11条支付相应违约金共计2707443元。2020年5月26日再次向两被告发出律师函通知解除合同并要求两被告在收到该函后5日内支付合同成交价20%的违约金即539600元。但两被告均未予以理睬。两被告已严重违约，原告通知解除合同并要求两被告按合同约定支付违约金合法合理；证据五、录音文字版（附光盘）、短信记录、微信聊天记录，证明截止起诉前，原告多次通过电话、短信、微信等方式联系两被告，要求两被告按合同的约定前来处理购房相关事宜，但两被告不守诚信屡次爽约。后原告又通过短信、微信等方式先后向两被告送达了两封律师函，但两被告未予理睬。两被告的行为已严重损害原告的合法权益。被告杨衍福答辩称，一、2020年5月1日晚10时左右，原、被告双方在第三人亿美公司签订了位于章贡区房屋的买卖合同，带车位总价2698000元。因当时时间紧，答辩人在未到周边了解房屋价格的情况下，就在被答辩人和第三人的催促下签订了合同。根据约定签合同时应支付10万元定金，但即便答辩人未支付任何款项，被答辩人和第三人也在合同上签字盖章。签约后，答辩人在该小区和周边了解房价情况，被告知2698000元房价实在太高了；二、被答辩人要求答辩人支付房价款的20%的违约金没有依据。《合同法》第114条规定违约金是指直接造成经济损失金额的百分之二十至三十之间；三、答辩人没有缴纳10万元定金，第三人亿美公司的负责人梁启荣和工作人员小赖在2020年5月7日晚上到瑞金将《二手房买卖合同》带走，合同已经解除。从签合同日起原告的卖房信息一直都在网上并没有撤下来，对原告没有造成任何经济损失。被告杨衍福未提交证据。被告罗睿未答辩，亦未提交证据。第三人亿美公司陈述，被告杨衍福想买房子，找到第三人后，第三人专程带被告杨衍福看了三四天房子。被告杨衍福先看中了云星大观的另一套房子，但房东很快就说房子已出售。之后，被告杨衍福看中了原告的房子。2020年4月30日晚上三方面谈并签约，根据约定被告应在2020年5月1日之前交定金，但是被告杨衍福一直拖着不交定金。第三人多次找被告支付款项，并在2020年5月3日亲自去瑞金找到被告杨衍福交谈。被告杨衍福说再缓缓，反正11号还没过，他是一定会要这个房子的，但一直到合同到期也没有付钱。第三人亿美公司未提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉坐落于赣州市章贡区房屋的所有权人为原告曾民茹、温小荣。2020年5月1日，原告曾民茹、温小荣（卖方）、被告杨衍福、罗睿（买方）与第三人亿美公司（代理方）共同签订《二手房买卖合同》，约定：买卖双方交易的房地产位于赣州市章贡区单位（以下简称该物业），建筑面积约为142.24平方米，房屋所有权证号为0071989，房屋共有人权证号为0071990，房地产性质用途为住宅，附属（车位、车库、柴间）建筑面积约为12.96平方米，权属：所有权，房地产证号为发票：01714638。此房为装修。本次交易约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等见附件清单，清单所列设备、物品及装修（如已有安装水、电、闭路电视，房屋装修基金，管道气表设施的一并包含在内）等无需买方另行付费，成交价已包含清单所列物品价值。卖方将该物业转让给买方，转让成交价为人民币贰佰陆拾玖万捌仟元整（￥2698000）。买方同意在本合同生效之日起1日内向卖方支付定金人民币拾万元整（￥100000）。买方将定金交付给监管方指定的账户中以后，视为卖方本人已收取定金，卖方应向买方出具定金收据。经买卖双方协商一致约定，卖方按一次性支付本条约约定楼款：买方除定金之外的全部楼款人民币贰佰伍拾玖万捌仟元整（￥2598000），于2020年5月12日之前交付至卖方账户中或者买卖双方指定的第三方托管账户中。买卖双方均清楚该物业是以签订本合同时的现状出售给买方：买卖双方已检查或已授权代表代为检查该物业，故买卖双方不得以此理由拒绝交易。卖方需在签署本合同当天最迟不超过买方支付首付款当天向第三方支付人民币贰万元整。作为交房押金，如卖方在交房前没有结清所有欠费，卖方有权要求第三方从交房押金中抵扣上述欠款。如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过七日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过七日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。基于代理方提供之居间服务，买方须向代理方支付佣金人民币26980元，卖方须向代理方支付佣金26980元，买方代办手续费1500元，上述款项在签署本合同当天支付。经买卖双方协商2020年8月30日前交房给买方。因车位未出证，经买卖双方协商押金捌万元整放至第三方托管至过户日转回卖方。另查明，《二手房买卖合同》签订后，两被告未向两原告及第三人亿美公司支付任何款项。2020年5月20日，原告曾民茹委托广东上兵律师事务所向两被告发《律师函》，催促两被告支付全部购房款及违约金。2020年5月25日，原告曾民茹再次委托广东上兵律师事务所向两被告发《律师函》，告知两被告因其拖延付款，已构成严重违约，原告现根据双方签订的《二手房买卖合同》第11条，要求解除《二手房买卖合同》并要求被告支付违约金539600元。2020年5月30日，被告本人签收该份律师函。本院认为，关于温小荣与罗睿的诉讼主体资格问题。虽然原告温小荣、被告罗睿均在《二手房买卖合同》中的代理人一行签字，但根据涉案房屋为曾民茹、温小荣共同共有，对温小荣作为原告的诉讼主体资格，本院予以确认。根据第三人在庭审中的陈述，罗睿一直以买房人身份参与，按照惯例，夫妻一起签字的都是上面（买/卖方）一个，下面（代理人）一个，如果只有一个人签字就签上面（买/卖方），不签下面（代理人）。故对于两原告将罗睿作为共同被告起诉，本院予以支持。合同是确立双方当事人权利义务关系的主要依据，经合法成立的合同具有法律约束力。两原告与两被告、第三人亿美公司签订的《二手房买卖合同》，系各方的真实意思表示，两原告与两被告均系完全民事行为能力人，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对合同当事人具有法律约束力。针对被告杨衍福提出购房款过高的抗辩意见。经核实，类似案涉房屋的毛坯房市场价在220万元-230万元左右，案涉房屋是精装房且含市场价大概在18万元左右的车位，该价位符合市场价。对该抗辩意见，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。两被告在签订合同后未按期向两原告支付定金、购房款，逾期履行超过七日，按照《二手房买卖合同》的约定，两原告作为解除权人可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人一方依据本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。被告于2020年5月30日签收解除合同的律师函，本院确认两原告与两被告2020年5月1日签订的《二手房买卖合同》于2020年5月30日解除。针对原告要求被告杨衍福依合同约定支付合同成交价20%的违约金53.96万元的诉请。被告杨衍福提出原告的卖房信息一直挂在网上，被告并没有给原告造成任何经济损失的抗辩意见。被告未提交证据佐证原告的卖房信息一直挂在网上，应承担举证不能的法律后果。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。考虑到从签订合同到解除合同不到一个月，约定的违约金53.96万元过分高于对原告造成的实际损失，结合合同约定的定金10万元，本院酌定违约金为8万元。被告杨衍福、罗睿经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告曾民茹、温小荣与被告杨衍福、罗睿在2020年5月1日签订的《二手房买卖合同》于2020年5月30日解除；二、由被告杨衍福、罗睿于本判决生效之日起七日内向原告曾民茹、温小荣支付违约金80000元；三、驳回原告曾民茹、温小荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28384元，由被告杨衍福、罗睿负担20000元，由原告曾民茹、温小荣负担8384元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本案生效后（当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  吴 璇人民陪审员  赖媛媛人民陪审员  陈燕玉二〇二〇年十一月五日书 记 员  张 妍