安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1182民初3362号 原告:王君,女,1989年9月15日出生,汉族,住安徽省明光市。 原告:潘凯旭,男,1989年1月28日出生,汉族,住上海市浦东新区。 原告王君、潘凯旭共同委托诉讼代理人：范辉，安徽皖大律师事务所律师。 原告王君、潘凯旭共同委托诉讼代理人：任倩，安徽皖大律师事务所律师。 被告:明光碧胜房地产开发有限公司,住所地安徽省明光市恒丰酒店401,统一社会信用代码91341182MA2NPH0JX4。 法定代表人:张铭宗，系执行董事。 委托诉讼代理人：姚东花，女，1993年11月26日生，汉族，系公司员工。 原告王君、潘凯旭与被告明光碧胜房地产开发有限公司（简称“碧胜公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王君、潘凯旭的委托诉讼代理人范辉、任倩，被告碧胜公司的委托诉讼代理人姚东花到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即向原告返还精装修差价暂定5万元(具体赔偿金额待鉴定后确定)；二、判令被告立即向原告赔偿房屋质量维修费暂定2万元(具体赔偿金额待鉴定后确定)；三、判令被告立即向原告赔偿虚假宣传、承诺违约金1万元;四、判令被告承担本案全部鉴定费、诉讼费用。 事实与理由：2017年12月,原、被告双方就位于明光市,碧桂园嘉山公馆8幢1单元1601室签订《商品房预售合同》,该合同中约定房屋建筑面积119.78平方米,房屋总价为558973元,包含房屋全装修总价为750621元。合同签订后,原告即按约履行了付款义务。2019年12月22日,原、被告双方办理了交房手续。原告即发现,被告交付的房屋与前期宣传交付标准差异较大,首先前期虚假宣传的配套设施与交付不符,前期宣传承诺的儿童乐园、游泳馆、健身房均没有体现,另外,合同约定的房屋高度与实际测量不符;其次是装修标准远远未达到被告前期承诺以及合同附件三约定的装修、设备相关标准,且装修费用差价较大;再次原告家里的窗户、墙面已经发现多处开裂,甚至连原告所住的房屋外墙墙面也出现脱落的情况,这些质量问题已经严重影响到原告居住。原告多次与被告沟通,询问解决方案,但被告至今屡屡拖延,存在的问题仍未解决。根据原、被告双方签订的《商品房预售合同》第十七条约定,被告交付的房屋装修、设备的相关标准应达到本合同附件三约定的标准,否则原告有权要求被告按照实际的装修、设备与约定的装修、设价给予补偿。第二十二条还约定被告交付的房屋由其他工程质量问题的,原告有权要求被告在保修期内除免费修复外,还应给予补偿。另,被告前期虚假宣传的行为也给原告造成了巨大的经济损失,依法应承担违约责任。同时，原告申请对案涉房屋质量和房屋的装修、设备标准价值进行司法鉴定。 被告辩称：一、被告交付的商品房并不存在与合同约定的交付标准不一致的情形。即便存在不一致，根据买卖合同补充条款第五条第5款约定，原告享有的权利是要求更换，并要求被告承担更换期间每日20元的补偿，而非原告主张的装修差价；二、针对质量问题，原告有权要求被告进行维修，被告也未曾拒绝维修，原告要求支付维修费的主张没有事实和法律依据；三、关于原告认为的虚假宣传问题，被告认为商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。首先儿童成长社区旨在为儿童提供一个嬉戏玩耍的空间，当前苑区在此功能上也并未缺失，设置了儿童滑滑梯，有大片的草地，小孩子还是有玩耍的场地的。其次原告已经办理了收楼手续，可见对被告的产品还是认可的，被告认为当前苑区的设置并未实质影响到买受人在该小区的居住生活，退一步讲，这种影响也未达到重大的程度。四、根据合同附件一约定的付款时间原告要在2018年3月28日前支付房屋尾款60万元，实际支付时间为2019年3月12日，共逾期349天，按照合同约定日万分之二的赔偿标准原告已产生逾期付款违约金41880元，被告在此不提出反诉，另案处理。 本院经审理认定事实如下：2017年11月24日，王君（乙方）与碧胜公司（甲方）签订《明光碧桂园嘉山公馆认购书》载明：乙方向甲方购买明光市明光碧桂园嘉山公馆碧桂园.嘉山公馆08幢1单元1601室，建筑面积119.78平方米（最终实测面积以产权登记面积为准），交楼日期2019年12月25日，合同套内超标单价6266.66元每平方米，总售价750621元。同年12月28日，碧胜公司（甲方）与王君、潘凯旭（乙方）签订《明光市商品房住宅销售明码标价书》、《商品房预售合同》及《补充条款》各一份。《明光市商品房住宅销售明码标价书》载明：标价内容为，该商品住宅销售价格属市场调节价。房地产开发经营企业确定的该套住宅单位建筑面积售价：6266.66元／平方米，总售价750621.00元。《商品房预售合同》载明:乙方向甲方购买《明光碧桂园嘉山公馆认购书》确认的房屋，房屋每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全修价格）为4604.54元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买的房屋总价款（不包含房屋全修价格）暂定为558973元，全装修总价为750621元，甲方定于2019年12月25日前将房屋交付给乙方。该合同第四条载明：乙方购买该房屋的总价款（含附件三中装修、设备价格）是指房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。该合同第十条载明：房屋交付条件详见《补充条款》第五条约定。《补充条款》第五条约定：1.房屋交付条件为:出卖人已向政府主管部门递交了办理该房屋建设工程竣工验收备案所需的全部文件。房屋的测绘报告不作为交付条件；2.房屋交付标准为：出卖人按照合同附件三约定的交付标准进行交付。出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为房屋的交付标准；3.房屋存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题的,买受人有权要求更换。出卖人应负责更换,承担更换费用,同时更换期间按每日20元补偿买受人房屋使用损失,出卖人无须因此承担逾期交楼责任。该合同附件三《该房屋建筑结构、装修及设备标准》载明了房屋的结构、外墙、内墙、灯具、地面、厨房设施、卫生设施、水电等相关房屋建筑结构、装修及设备所需材料、设备名称、范围。但未载明房屋建筑结构、装修需材料、设备的价格，也不包含房屋装修、设备安装所需人工费。涉案房屋经竣工验收合格备案，2019年12月22日，原告与被告办理房屋交接手续后原告入住。 另查明，庭审中，原告提交，1.被告前期制作的宣传册《碧桂园·嘉山公馆儿童成长白皮书》及原告看样本房视频。用于证明被告前期宣传的配套设施与交付不符,前期宣传承诺的儿童乐园、游泳馆、健身房均没有体现。被告属虚假宣传、承诺，应当赔偿违约金；2.照片10张（交付前照片5张、交付后照片5张）。用于证明：原告所购买的房屋屋内窗户裂缝、墙体开裂的情况；房屋外墙墙面脱落的事实；被告交付的精装修标准与约定不符。被告房屋有质量问题已经严重违反合同约定。应当赔偿房屋质量维修费。庭审中，原告未提交因房屋质量问题向被告要求保修的证据。 上述事实，有原告、被告提交的证据，庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告双方签订的《商品房预售合同》及《补充条款》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告与被告双方具有法律约束力。本案争议焦点为：一、原告申请对房屋的装修、设备标准价值申请鉴定，要求被告返还精装修差价款的诉讼请求是否成立；二、原告申请对房屋质量申请鉴定，要求被告赔偿房屋质量维修费的诉讼请求是否成立；三、原告请求被告赔偿虚假宣传、承诺违约金的诉讼请求是否成立。关于焦点一，首先，根据原告与被告签订的《明光市商品房住宅销售明码标价书》载明：双方认可房屋的销售价格属市场调节价。原告与被告签订的《商品房预售合同》约定，房屋全装修总价为750621元，是双方在综合考虑各项市场因素后而形成的交易价格。房屋全装修总价应包含被告的投资利润空间。其次，该合同附件三载明的房屋建筑结构、装修及设备标准作为房屋交付标准是双方真实意思的表示，但该合同附件三并未载明房屋建筑结构、装修需材料、设备的价格标准，也不包含房屋装修、设备安装所需人工费。故原告申请对房屋的装修、设备标准价值申请鉴定，要求被告返还装修差价款的诉讼请求不能成立；关于焦点二，根据原告与被告签订的《商品房预售合同》及《补充条款》约定，该商品房存在除地基基础和主体结构质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题的，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。本案中，原告与被告办理房屋交接手续后入住，应视为原告认可房屋符合该合同约定交付条件和交付标准。根据原告庭审中提交的证据，原告主张的房屋质量问题属该合同约定的保修范围。即使房屋存在一定的装修质量缺陷及瑕疵问题，原告也应按合同约定向被告主张保修义务，被告不得拒绝承担保修责任。故原告申请对房屋质量申请鉴定，要求被告赔偿房屋质量维修费的诉讼请求不能成立；关于焦点三，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，原告未提交证据证明《碧桂园·嘉山公馆儿童成长白皮书》及原告看样本房视频中载明的相关配套设施在被告开发规划范围内有明确具体的规划建设方案，且对《商品房预售合同》及《补充条款》的订立以及房屋价格的确定有重大影响。故《碧桂园·嘉山公馆儿童成长白皮书》及原告看样本房视频不属于合同的要约。原告请求被告赔偿虚假宣传、承诺违约金的诉讼请求不能成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告王君、潘凯旭的诉讼请求。 案件受理费1800元，减半收取900元，由王君、潘凯旭负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  杨悝 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  蒋瑞 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。