河南省栾川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0324民初1683号原告（执行案外人）：闫鹏，男，汉族，1979年8月7日出生，住河南省洛阳市西工区。原告（执行案外人）：王景丽，女，汉族，1983年3月2日出生，住河南省孟津县。二原告委托诉讼代理人：田俊飞、程许川，河南张振龙律师事务所律师。被告（申请执行人）：张爱月，女，汉族，1971年5月9日出生，住河南省栾川县。委托诉讼代理人：常江波，洛阳市栾川县蓝天法律服务所法律工作者。被告（被执行人）：河南百通置业有限公司，住所地洛阳市经济开发区开元大道和汇通街交叉口西北角，统一社会信用代码914103005763370793。法定代表人：张文。第三人（被执行人）：张文，男，汉族，1969年4月26日出生，住河南省洛阳市西工区体育场路**院**3门**，身份证号码：4103111969********。河南百通置业有限公司、张文共同委托诉讼代理人：常琳，河南鼎大律师事务所律师。原告闫鹏、王景丽与被告张爱月、河南百通置业有限公司、第三人张文执行异议之诉一案，本院于立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求事项：1、依法停止对位于洛阳市经济技术开发区××大道北侧、老大明渠南、××街西××号房屋的执行，并解除执行查封；2、依法确认百汇城2幢2-2201号房屋为闫鹏、王景丽所有；3、依法判令百通公司为原告办理百汇城2幢2-2201号房屋的过户登记手续；4、本案诉讼费、律师费等原告为保护其合法权益而支出的费用由被告承担。事实理由：在张爱月申请执行张文、代双云、河南百通置业有限公司民间借贷纠纷一案中，作出（2017）豫0324执642号之四执行裁定书，查封了位于洛阳市经济技术开发区××大道北侧、老大明渠南、××街西××号房屋，因该房屋系原告闫鹏、王景丽夫妻所有，被告张爱月无权申请执行该房屋，因此特申请贵院停止对该房屋的执行，并解除对该房屋的执行查封。2015年2月9日，原告与百通公司签订《认购书》1份，以594792元的价款购买本案所涉房屋，并于当天即向百通公司支付定金2万元。2015年2月13日原告与招凯公司、张文、百通公司协商以债务抵消的方式将剩余的574792元购房款全部支付给了百通公司，百通公司也于2015年2月15日向原告出具了收到574792元购房款的《收据》1份，至此，原告已经将全部购房款支付完毕。2015年5月25日原告与百通公司签订正式《商品房预售合同》，百通公司也于2015年10月21日将房屋交付给原告，原告一直居住至今。因此，本案所涉房屋的所有权由原告享有，被告张爱月无权予以执行，请停止对该房屋的执行并解除对该房屋的执行查封。被告张爱月辩称：一、答辩人申请保全查封的时间在2016年2月1日，而异议人所谓的《正式认购书》和“收据”时间是2015年2月9日。因认购书复印件辨识度太低，根本看不清内容，故对该认购书暂不做认可和质证。从收据和认购书形式看，我们认为系伪造证据。没有银行转款凭证，没有款项来源及合法性证据。二、本案原告《执行异议申请书》中，原告根本没有提及认购该房是用“债务抵消”的方式交付大部分房款，故应当在尊重登记的基础上，对原告的实体权利是否存在进行严格审查，必须重点排除串通逃避执行的嫌疑。因此仅有实体权利人和名义权利人的约定或口径一致共认的债务抵消事实是不够的，应通过相对严苛的条件限制以切实维护和确保执行申请人权益，打击和规避逃避执行现象。《查扣冻规定》第十七条和《执行异议与复议规定》第二十八条和二十九条都体现了这一精神。三、异议人无合法合规的购房发票，仅持有普通收据，购房合同真实性存疑，不符合《办理执行异议若干规定》28条第（一）项规定的“在法院查封之前已签定合法有效书面买卖合同”之规定，故其权利存在重大瑕疵，不能排除执行。四、我方申请保全查封的时间在2016年2月，异议人提供的没有加盖公章的物业费收据显示，开具时间2015年10月21日，交来2015年9月1日物业服务费，然后最早的物业费收据是2019年的。由此可见，该物业费收据是事后伪造的，没有物业部门公章。该伪造的证据意在证明其于我方申请查封前就装修入住了，但该漏洞百出且没有公章的收据属单方自制书证，不能证明对抗法院的查封。其主张不符合《执行异议若干规定》28条第（二）项规定的“在法院查封之前已合法占有该不动产”之规定，其当时没有实际占用入住，故不能排除执行。五、异议人因一直未取得购房发票和购房合同，故其不能证明未办理过户非因买受人自身原因。故其主张不能排除执行。六、申请人申请查封在2016年2月1日，异议人于2020年8月才提出异议，历时四年半的时间，不符合常理。其在当时未能办理相关手续，即视为应当知道权利受侵，其怠于行使诉讼权利，导致本案无法及时客观查清相关案涉事实，故其诉求应驳回。七、被告方对案涉房产申请查封后，百通公司截止目前没有将该房予以销售的情况向保全和执行法院予以汇报，且没有以任何形式就该房已销售的情况提出异议，请法庭对此问题予以关注。综上所述，异议人未签定有效书面合同、开具合法票据，在法院查封前未合法占用该房产，用所谓的“抵账”方式取得案涉被查封房产，缺乏事实依据和法律依据，未办理过户原因不明。债务抵消行为不能等同于消费者权益，不具有优先权，其效力不能对抗法院查封的效力。其异议之诉不符合《执行异议若干规定》28条的规定，其没有依法取得相关权利，其异议不能排除执行。故请在查明事实的基础上，驳回原告诉讼请求。被告河南百通置业有限公司、第三人张文述称：一、原告与河南百通置业有限公司签订的各项合同合法有效。1、本案二原告于2015年2月9日与河南百通置业有限公司签订涉案房屋的《正式认购书》，缴纳购房定金2万元。后于2015年5月25日二原告与张文作为法人的河南百通置业有限公司签订《商品房预售合同》，该两份协议系双方真实意思表示，并未损害其他人利益，未违反国家法律强制性规定，合法有效。2、2015年10月21日被告涉案房产物业服务公司洛阳龙众物业管理服务有限公司与二原告签订《前期物业管理服务协议》，并承诺已阅读企业管理规约，遵守规约，后双方完成交接后原告实际占有涉案房产，以上服务协议合法有效。二、原告交付2万元定金后以抵账方式交付余款，未拖欠售房方任何款项。2015年2月9日与河南百通置业有限公司签订涉案房屋的《正式认购书》，缴纳购房定金2万元，2015年2月13日张文、闫鹏、刘万江签订抵账协议，约定闫鹏剩余房款在张文欠刘万江款中扣除，三方签字同意，原告欠河南百通置业有限公司房款结清，双方签订《商品房预售合同》，原告未拖欠河南百通置业有限公司任何房款。原告交付房款行为符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（三）项规定。三、原告自2015年10月21日以后就占有涉案房产至今，对涉案房屋有占有使用权。2015年10月21日，原告与洛阳龙众物业管理服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》后双方完成房屋交接，原告正式占有涉案房屋，并交纳各项服务费用对房屋进行使用至今，原告占有房屋行为符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第二款规定。四、涉案房屋2017年1月18日拿到竣工验收备案证书，未办理房产证明非因原告自身原因，原告在此之前无法办理房产证明，涉案房屋于2016年2月1日被贵院司法查封，至今无法办理房产证。综上，原告诉求符合《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，能够排除执行，原告诉求符合法律规定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据有效证据，本院确认以下案件事实：本院于2016年2月4日作出（2016）豫0324民初175-3号民事裁定书，查封了案涉房产。本院于2016年3月29日作出（2016）豫0324民初175号民事调解书，其中约定由张文、代双云、河南百通置业有限公司偿还张爱月19141696元及利息。后本院于2019年1月23日作出（2017）豫0324执642号之四执行裁定书，对河南百通置业有限公司位于洛阳市经济开发区开元大道北侧、老大明渠南百汇城2幢……2-2201……房产予以续查封。案外人闫鹏、王景丽提出执行异议，称查封的2-2201房产系自己所有，请求人民法院解除对位于洛阳市经济开发区开元大道北侧、老大明渠南、汇通街西百汇城2幢2-2201号房产的查封。本院审查后遂于2020年8月26日作出（2020）豫0324执异29号执行裁定书，执行裁定书中载明“本院认为，案外人闫鹏、王景丽虽支付部分房款，但其他房款系以物抵债的方式交付房款，且并未及时提供证据证明该以物抵债的债权的来源合法，其异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（三）项的要求。驳回案外人闫鹏、王景丽的异议请求。”闫鹏、王景丽不服该执行裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，闫鹏与王景丽系夫妻关系。刘秀玲与刘万江系夫妻关系。2015年2月9日，原告闫鹏、王景丽与河南百通置业有限公司签订《正式认购书》1份，以594792元的价款购买河南百通置业有限公司位于洛阳市经济开发区××大道北侧、老大明渠南、××街西××单元××房屋，并于当天向河南百通置业有限公司支付定金2万元。2015年2月13日原告与刘万江、张文协商以债务抵消的方式将剩余的574792元购房款全部支付给了河南百通置业有限公司，河南百通置业有限公司于2015年2月15日向原告出具了收到574792元购房款的《收据》1份。2015年5月25日闫鹏、王景丽与河南百通置业有限公司签订商品房预售合同。本院认为：原告闫鹏、王景丽提交的《正式认购书》、《商品房预售合同》、付款凭证、购房定金收据、债权债务抵销说明、购房款收据等证据之间相互印证并共同证明本案闫鹏、王景丽在人民法院查封涉案房产之前购买了河南百通置业有限公司位于洛阳市××经济开发区××大道北侧、老大明渠南、××街西××单元××房产，且已占有涉案房产，非买受人自身原因未办理过户登记，故闫鹏、王景丽就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。原告闫鹏、王景丽提出的诉讼请求于法有据，本院予以支持。原告要求确认案涉房产归其所有并要求河南百通置业有限公司为其办理产权过户手续，与本案不属同一法律关系，本院不予处理。对被告张爱月的辩解意见,本院不予采纳。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于洛阳市经济开发区开元大道北侧、老大明渠南、汇通街西百汇城2幢2单元2-2201号房产。二、驳回原告闫鹏、王景丽的其他诉讼请求。本案受理费9745元，由被告张爱月负担（原告已垫付，待执行中一并返还）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。本院（2020）豫0324执异29号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  刘小伟人民陪审员  程红玉人民陪审员  康向辉二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  黄亚男后附相关法律规定及上诉须知：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。上诉须知当事人如果对本判决不服，在法定上诉期限内欲上诉，按下列程序进行：一、应向本院立案庭提交如下材料：1、上诉状副本为被上诉人数另加六份。（若上诉案件中对一审部分当事人无意见，则这部分当事人一审是什么地位，上诉状就列什么地位，如一审原告XXX，并亦为其准备上诉状副本）。2、加盖送达时间的一审判决书。3、上诉人是公民的，应提交身份证复印件；上诉人是法人或其他组织的，应提交加盖公章的营业执照复印件、组织机构代码复印件、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件。4、若由律师办理上诉，还应提交律所公函、委托书及律师执业资格证复印件；若由其他公民办理上诉，还应提交推荐函、委托书；若由近亲属办理上诉，还应提交委托书、身份关系证明材料。二、上诉人或委托代理人应到立案庭填写送达地址确认书并领取上诉缴费通知单。上诉人持上诉缴费通知单于7日内到洛阳市中级人民法院缴费，逾期视为放弃权利。附：上诉材料邮寄地址：河南省洛阳市栾川县兴华中路73号收件人：河南省栾川县人民法院立案庭（收）联系电话：0379-6315****若未按上述程序办理上诉手续，由当事人自行负担不利后果。