广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初5601号原告（反诉被告）：张蔚建，男，1968年6月13日出生，汉族，住广州市花都区。被告（反诉原告）：曾秀萍，女，1981年8月19日出生，汉族，住广西贵港市覃塘区。原告张蔚建与被告曾秀萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，曾秀萍在法庭辩论终结前向本院提出反诉，本院经审查后决定将本诉与反诉合并审理，并适用简易程序分别于2020年5月8日、6月1日公开开庭进行审理，原告张蔚建、被告曾秀萍均到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序，并依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员李晓琳独任审理。本案现已审理终结。张蔚建向本院提出诉讼请求：1.曾秀萍返还保证金3400元并支付赔偿金3400元、误工费600元（每天按照200元的标准，暂计三天）及搬迁费1000元；2.诉讼费由曾秀萍支付。诉讼中，张蔚建增加一项诉讼请求：解除张蔚建与曾秀萍于2019年11月23日签订的《房屋租赁及居间服务合同》中的房屋租赁合同关系。事实与理由：张蔚建向曾秀萍承租使用望亭路天马丽苑25栋XXX房期间，曾秀萍于2020年3月23日通过微信通知张蔚建称，其要挂盘出售案涉房屋，并要求尽快明确搬走的时间以便出售房屋，自3月25日起至搬走的几天可以不计收房租。张蔚建对此提出，如曾秀萍挂盘出售房屋会对其居住使用造成不便，因此不同意他人上门看房，曾秀萍对此予以认可。其后，张蔚建提出，按照合同约定，曾秀萍应当退还保证金3400元并再赔偿3400元，其可以在一周内搬走。但曾秀萍仅赔偿了1700元，保证金3400元可退还。2020年3月29日中午，曾秀萍向张蔚建提出在当日下午4时完成检查房屋内设施完好情况，但其或其代理人在下午4时并未出现，声称是塞车。后于4时45分，有一中介上门，曾秀萍让张蔚建将钥匙交给该中介。由于张蔚建并不认识该中介，且该中介也并非万科物业工作人员或房屋租赁合同约定的中介公司，张蔚建据此不同意交付钥匙。2020年3月31日，曾秀萍提出，张蔚建属于承租人单方退租，系违约行为，但其可以不收保证金，随后还让继续交租。2020年4月6日，双方再次协商本案纠纷，张蔚建要求曾秀萍赔偿，而曾秀萍要求张蔚建赔偿并交还钥匙。张蔚建认为，双方已无法沟通协商，遂向法院提起本案诉讼。曾秀萍辩称，1.我方同意解除合同。2.不同意张蔚建的陈述，其是自己搬走的，并不是我方要求的。我方在2020年3月23日与其商量的内容是，由于我方计划将房子挂牌出售，由于特殊时期不能上门看房，需要拍VR视频，到时只凭VR看房即可，但张蔚建说不想被人打扰，自愿搬走。因此双方商量钱如何计算，我方提出的解决方案是，由我方退押金免租一个月，张蔚建搬走。3.在双方进行交接的过程中，首先，我方在3月24日已经告诉张蔚建我本人不过去，而是通过李慧娟到场收房，张蔚建亦未予回复。3月28日，张蔚建让我与物管处联系确认签放行条，我方也答应并配合了。3月29日，张蔚建让我方派人办交接手续，我便委托李慧娟收房，但由于其因故无法按时到场，李慧娟转委托由李建过去收房，办理收房手续。当天张蔚建要求要由合同中记载的中介办理收房手续，我方也是同意的，并通过电话联系黄粉娜办理收房手续，我方也有继续向张蔚建沟通再次办理交接。但在3月30日至5月8日庭审前，我方都没有收到钥匙、门禁卡等物件。4.关于违约责任。张蔚建在3月30日向我方提出是我方违约，中介黄粉娜也称我方违约，我方对此不予认同，中介黄粉娜应公正处理问题。我方自始至终均有与张蔚建进行协商，我并没有要求张蔚建搬走，是其自行自愿搬走的，因此系张蔚建违约。其搬走的原因是不同意拍VR视频才提出要搬走的，我方当时同意其搬走，并且同意退保证金、免租一个月。第一次庭审法庭辩论终结前，曾秀萍向本院提出反诉，并明确诉讼请求：1.解除曾秀萍与张蔚建于2019年11月23日签订的《房屋租赁及居间服务合同》中的房屋租赁合同关系；2.张蔚建支付2020年3月25日至4月24日的租金1700元，以及4月份的物业处收取的费用（包含公摊电费、公摊水费、垃圾处理费、高层物业服务费）204元，共计1904元；3.由曾秀萍没收张蔚建支付的保证金3400元。事实和理由：当事人双方于2019年11月23日签订《房屋租赁合同》，合同约定租期一年，自2019年11月25日至2020年11月24日止，每月25日前付租。租赁期间，使用该房屋所发生水、电、煤气、通讯、物业等费用由张蔚建承担，双方另有约定的除外。双方于3月23日晚商量，因曾秀萍想把房子挂牌出售，特殊时期不能上门看房，需要拍VR视频，到时只凭VR看房即可。但张蔚建说不想被人打扰，他自愿搬走。后在3月28日上午张蔚建告知其于两天内搬走。但自3月28日起至第一次庭审前即5月8日止，曾秀萍未收到张蔚建房屋搬离的移交手续，也未收到钥匙、门禁卡和煤气卡，曾秀萍未能收回案涉房屋，租赁合同一直在履约期限内。根据合同约定，张蔚建应支付2020年3月25日至4月24日的租金1700元和应承担的物业水电费。根据合同第八条的规定，若张蔚建提前退租，应由曾秀萍没收履约保证金作为对损失的赔偿。据此，曾秀萍向法院提起反诉。张蔚建辩称，同意反诉第一项诉讼请求。对第二项诉讼请求不予同意，我方在3月29日已经通知处理解除合同，后在4月24日我方已提起本案诉讼。对第三项诉讼请求我方也不同意，我方并没有违约，因此保证金不应曾秀萍没收，应退还给我方。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月23日，曾秀萍（出租方、甲方）、张蔚建（承租方、乙方）及案外人广州市朴邻房产经济有限公司（居间方、丙方）签订《房屋租赁及居间服务合同》，约定由乙方承租甲方所有的位于广州市花都区望亭路15号天马丽苑25栋XXX房，建筑面积为76平方米，租期自2019年11月25日起至2020年11月24日止，按月支付租金，每月租金为1700元，未书面约定租金的支付时间。合同约定，履约保证金为3400元，于签订合同当日由乙方支付给甲方，合同终止，乙方在付清租金及其他费用并按期迁出时，甲方应视履约情况及房屋、设施毁损情况作相应扣除后，即时将保证金无息退回给乙方。履约保证金是对双方履行合同的担保形式，未经甲方许可，乙方不可将其充作房屋租金抵扣。合同第三条第2款第D项约定，租赁期间，使用该房屋所发生水、电、煤气、通讯、物业等费用由乙方承担。合同第六条第7款约定，在租赁期间，甲方如需出售或提前收回该房屋，应提前一个月书面通知乙方。若甲方出售该房屋，乙方在遵守合同约定的各项义务下，则享有同等价格（包括支付方式）条件下的优先购买权。合同第八条第3款约定，若乙方提前退租则赔偿甲方履约保证金作为对甲方损失的赔偿；同样，若甲方提出提前解除合约，除还给乙方履约保证金外，则需赔偿相同数额的履约保证金；损失有大于保证金的部分，违约方继续承担责任。第6条约定，甲乙双方签订本合同之时，丙方居间义务即告完成，……甲乙双方确认，其在房屋租赁合同履行过程中发生的一切事项或争议与丙方无关，由甲乙双方自行解决。合同“其他事项”约定，如若业主在租赁期间需看房则需提前通知租客，租客在家陪同。合同对三方的其他权利义务进行了约定。签订上述合同后，曾秀萍收取了履约保证金3400元，并将房屋交付给张蔚建使用，双方并于同日就房屋内的家电家私、水电抄表、钥匙交接签署了《家私电器清单》。张蔚建已付清案涉房屋于2020年3月25日前的租金。据双方提交的微信聊天记录显示，一、关于张蔚建退租前的沟通内容。2020年3月23日，曾秀萍与张蔚建协商其计划将案涉房屋放盘，用于置换房屋，因需拍摄VR视频，故需张蔚建配合，对此征求张蔚建的意见，曾秀萍同时提出会与购房者沟通以保证张蔚建在租赁期间的承租权益，如购房者不同意张蔚建在租赁期间继续使用房屋的，曾秀萍愿意退还保证金3400元，并补偿一个月的租金1700元。张蔚建提出，曾秀萍如放盘即会有多人上门看房，其不愿意被打搅，也不愿意在疫情防控期间让不认识的人进门，并提出会在当周内寻找房屋租赁。二、关于房屋交接时间的协商。2020年3月23日，曾秀萍提出需要张蔚建提供一个准确的时间，并称由于接近25日为下一个计费周期的开始，多出几天的房租可以不收取，要求尽快给予回复。张蔚建表示该星期即可搬走。3月28日，曾秀萍提出，办理交接时由“娟姐”代其检查房屋并收回钥匙。张蔚建未予回复。3月29日，张蔚建要求曾秀萍派人于当天下午4时办理交接手续，曾秀萍同意后转告“娟姐”。三、关于双方办理场地交接的沟通情况。3月29日下午4时，“娟姐”未到场，曾秀萍向张蔚建表示“娟姐”已安排其他同事到场办理交接手续，要求张蔚建将钥匙交予到场人员。张蔚建表示不认识该到场人员，不同意与其办理交接手续。随后，曾秀萍应张蔚建的要求联系黄粉娜协助双方抄表，黄粉娜于3月29日至3月31日期间将抄表照片及视频发送给曾秀萍与张蔚建。4月6日，张蔚建提出必须在万科物业处当面完成所有手续和钥匙交还事宜。因双方多次协商无法就结清费用、交还钥匙事宜达成一致意见，张蔚建向本院提起本案诉讼。诉讼中，曾秀萍主张“娟姐”为李慧娟，实际到场办理办理手续的人员为李建。经本院组织，张蔚建于2020年5月8日向曾秀萍交还案涉房屋的门禁卡、钥匙。关于案涉房屋租赁合同未能继续履行的原因，当事人双方各执一词。张蔚建称，是因为曾秀萍想要卖房置换所以希望其尽快搬走，且曾秀萍要求尽快答复，所以其在2020年3月29日前搬走了，合同也已在其通知曾秀萍办理交接手续时即2020年3月29日解除。张蔚建认为，如果曾秀萍愿意继续由其承租，没有必要向其陈述退租后怎么处理的事情。曾秀萍称，其仅是与张蔚建沟通由于准备卖房，因此需要上门拍视频，并未向张蔚建提出要求退租，系张蔚建主动要求退租，合同应于2020年5月8日双方交接门禁卡、钥匙时解除。双方当事人均明确，张蔚建在2020年3月29日前个人使用产生的水电费尚未支付，双方自行协商解决。另查明，曾秀萍就案涉房屋于2020年4月的物业服务费、垃圾处理费及公摊费用合计向广州市万科物业有限公司万科天马丽苑物业服务中心支付204.55元，该物业服务中心于2020年5月28日开具了发票。张蔚建认为该笔费用系其搬走后才产生的，不同意支付。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷，张蔚建与曾秀萍及案外人广州市朴邻房产经济有限公司签订的《房屋租赁及居间服务合同》中关于房屋租赁合同的约定，是当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应遵循合同约定。关于合同的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人可以解除合同。本案中，张蔚建主张系曾秀萍要求其退租。对此本院认为，首先，据双方提交的聊天记录显示，曾秀萍向张蔚建陈述其出售房屋的意向时，已说明案涉房屋尚未对外出售，并对张蔚建可能面临的租赁障碍提出解决方案。张蔚建主张曾秀萍表达出售意向并提出解决方案的行为是要求其退租，理据不足，本院不予采信。其次，在张蔚建提出不想因房屋被放盘导致被打搅，准备另行寻找房屋租住时，曾秀萍仍在与其协商不上门看房的方案。在张蔚建拒绝该方案并重申另行寻找房屋租住后，曾秀萍作出了希望张蔚建尽快回复的陈述，结合双方之间的付租周期为每月25日至次月24日的事实，且曾秀萍在后续回复中表示其仅是需要张蔚建明确搬走的时间，多出的几天房租不计算，该陈述不宜理解为曾秀萍要求张蔚建退租，而是基于方便计算付租周期的协商。综上，曾秀萍未作出过要求张蔚建退租的意思表示，并未明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，张蔚建并无合同解除权，本院对张蔚建的主张不予采信。关于合同的解除时间。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，虽双方约定于2020年3月29日办理房屋交接手续，但该日未能完成交接也未就合同解除达成一致意见，张蔚建搬离房屋的行为不具有单方解除合同的效力，张蔚建主张案涉合同于2020年3月29日解除，理据不足，本院不予支持。因双方当事人在诉讼中于2020年5月8日同意解除案涉房屋租赁合同并办理了交接手续，本院依法确认张蔚建与曾秀萍于2019年11月23日签订的《房屋租赁及居间服务合同》中的房屋租赁合同关系于2020年5月8日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，张蔚建拒绝履行租赁合同，已属违约，曾秀萍有权依照合同第八条第3款的约定没收张蔚建的履约保证金3400元。张蔚建以曾秀萍提前解除合同为由要求退还履约保证金并赔偿3400元，理据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”本案中，双方当事人已同意在2020年3月29日办理案涉房屋的交接手续，曾秀萍在办理房屋交接时临时更换代理人，且未明示代理人的身份信息等情况，张蔚建基于谨慎而拒绝与该代理人办理交接手续，合情合理。因曾秀萍已明确同意免于计收3月25日后至办理交接手续前合理期间的租金，而其对2020年3月29日未能完成房屋交接存在过错，此后亦未通知张蔚建办理房屋交接手续，曾秀萍不得就其导致的损失要求赔偿。因此，曾秀萍要求张蔚建支付2020年3月25日至2020年4月24日期间的租金1700元及曾秀萍因案涉房屋垫付的2020年4月期间物业服务费、垃圾处理费及公摊费用中的204元之主张，理据不足，本院不予支持。关于张蔚建主张的误工费600元及搬迁费1000元。张蔚建主张，因曾秀萍提前要求其搬走，产生了误工费和搬迁费。由于未有证据证明系由曾秀萍提前解除合同并要求短时间内必须退租，腾空搬迁亦是张蔚建的自主选择，且张蔚建未能提供证明两笔费用的实际产生情况，该主张理据不足，本院不予支持。关于案件受理费。案涉合同标的为20400元（1700元/月×12个月），扣除已履行部分为13600元（20400元-1700元/月×4个月）。因此，张蔚建的本诉诉讼标的为22000元（13600元＋3400元＋3400元+600元+1000元），本诉案件受理费为350元；曾秀萍的反诉诉讼标的为18904元（13600元＋3400元+1700元+204元），反诉案件受理费为136.3元。由于系因张蔚建违约从而导致合同解除，其应对此承担相应的违约责任，因此，本诉案件受理费350元均由张蔚建负担；反诉案件受理费136.3元，由曾秀萍负担23.8元，张蔚建负担112.5元（诉讼标的17000元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:一、确认本诉原告张蔚建与本诉被告曾秀萍于2019年11月23日签订的《房屋租赁及居间服务合同》中的房屋租赁合同关系于2020年5月8日解除；二、反诉原告曾秀萍没收反诉被告张蔚建支付的履约保证金3400元不予退还；三、驳回本诉原告张蔚建的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告曾秀萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费350元，由本诉原告张蔚建负担；反诉案件受理费136.3元，由反诉原告曾秀萍负担23.8元，反诉被告张蔚建负担112.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二〇年十一月十二日书记员  高 波陈晓敏彭小容