广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初17651号原告（执行案外人）：刘源辉，男，1972年2月29日出生，汉族，住广东省开平市三埠街道办事处祥龙三区*******，公民身份号码440************834。原告（执行案外人）：刘荆配，男，1997年2月3日出生，汉族，住广东省开平市三埠街道办事处祥龙三区*******，公民身份号码440************318。原告（执行案外人）：梁美媱，女，1973年1月18日出生，汉族，住广东省开平市三埠街道办事处祥龙三区*******，公民身份号码440************841。上述三原告共同委托的诉讼代理人：骆小红，广东朱甲斌律师事务所律师。上述三原告共同委托的诉讼代理人：林镇海，广东朱甲斌律师事务所律师。被告（申请执行人）：珠海市宝城混凝土有限公司，住所地广东省珠海市*********，统一社会信用代码914**********431XJ。法定代表人：麦某1。第三人（被执行人）：广东开平二建集团股份有限公司，住所地广东省开平市************，统一社会信用代码914************416。法定代表人：关某1。委托诉讼代理人：吴佩仪，女，该公司员工。委托诉讼代理人：谢雪芬，女，该公司员工。第三人（被执行人）：广东开平二建集团股份有限公司中山分公司，住所地广东省中山市石岐区***********，统一社会信用代码914************463。主要负责人：李艳航。原告刘源辉、刘荆配、梁美媱诉被告珠海市宝城混凝土有限公司（以下简称宝城公司），第三人广东开平二建集团股份有限公司（以下简称开平二建公司）、广东开平二建集团股份有限公司中山分公司（以下简称开平二建中山分公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘源辉、刘荆配、梁美媱的委托诉讼代理人骆小红、林镇海，第三人开平二建公司的委托诉讼代理人吴佩仪、谢雪芬到庭参加诉讼，被告宝城公司，第三人开平二建中山分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘源辉、刘荆配、梁美媱向本院提出诉讼请求：1.撤销（2020）粤2071执异15号执行裁定书；2.停止（2017）粤2071执恢187号民事裁定书的执行，解除对开平市***********************、4幢首层25、26杂物房所在土地使用权的查封。庭审中，刘源辉、刘荆配、梁美媱撤回第1项诉讼请求，并明确第2项诉讼请求为停止（2017）粤2071执恢187号案对开平市***********************、4幢首层25、26杂物房所在土地使用权的执行。事实与理由：刘源辉、刘荆配、梁美媱与宝城公司，第三人开平二建公司、开平二建中山分公司的案外人执行异议一案，经中山市第一人民法院审理，作出（2020）粤2071执异15号执行裁定书。上述执行裁定书认定事实错误，适用法律不当。理由如下：一、上述执行裁定书认定事实错误，刘源辉、刘荆配、梁美媱与开平二建公司签订的购房合同合法有效。（2020）粤2071执异15号执行裁定书审查认定：“开平二建公司对涉案房屋未取得商品房预售许可证明。……由于开平二建公司未取得涉案房屋的商品房预售许可证明，该合同违反法律强制性规定而无效”。刘源辉、刘荆配、梁美媱认为，该认定事实错误，刘源辉、刘荆配、梁美媱与开平二建公司签订的购房合同合法有效，具体理由为：（一）开平二建公司销售涉案房屋时是现售而非预售，无需取得商品房预售许可证明。本案中，开平二建公司确实未取得商品房预售许可证明，但其所出售的涉案房屋并不属于预售，而是属于现售。根据《商品房销售管理办法》第二条规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。而事实上，涉案房屋在2004年11月2日已完成竣工验收。因此，开平二建公司在2007年1月3日销售涉案房屋时已属于现售，而现售是不需要商品房预售许可证明的。（二）开平二建公司销售涉案房屋符合法律规定，购房合同合法有效。根据《商品房销售管理办法》第七条规定，涉案房屋在2004年11月2日已经竣工验收，开平二建公司在销售时也已具备该条规定的全部条件。因此，开平二建公司销售涉案房屋没有违反任何法律强制性规定，其与刘源辉、刘荆配、梁美媱签订的购房合同合法有效。二、上述执行裁定书法律适用错误，损害刘源辉、刘荆配、梁美媱的合法权益。据前所述，涉案房屋销售时属于现售，而非预售。上述执行裁定书认定事实存在错误，因而导致其适用《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条等关于预售房产的相关法律规定，作出了错误的裁定，损害了刘源辉、刘荆配、梁美媱的合法权益。刘源辉、刘荆配、梁美媱认为，其购买涉案房屋在前，中山市第一人民法院查封涉案房屋所在土地使用权在后，刘源辉、刘荆配、梁美媱对涉案房屋所在土地使用权享有足以阻却其强制执行的实体权利。中山市第一人民法院理应停止（2017）粤2071执恢187号民事裁定书的执行，解除对涉案房屋所在土地使用权的查封。刘源辉、刘荆配、梁美媱从2009年购买涉案房屋实际占有使用至今，却由于开平二建公司原因一直无法办理房产过户手续，无法获得法律上的认可。综上，（2020）粤2071执异15号执行裁定书认定事实错误，适用法律不当。并恳请法院依法查明案件事实，判如所请。第三人开平二建公司述称：一、开平二建公司已将涉案房屋出售给刘源辉、刘荆配、梁美媱，且刘源辉、刘荆配、梁美媱己向开平二建公司支付合理对价，双方已完成涉案房屋的交易。本案中，开平二建公司就涉案开平市**************海怡园(4、6幢)的房屋已向刘源辉、刘荆配、梁美媱等购房客户全部出售。合同签订后，刘源辉、刘荆配、梁美媱按照合同约定向开平二建公司支付全部购房款，开平二建公司已向刘源辉、刘荆配、梁美媱等购房客户开具了发票，并己将涉案房屋交付给刘源辉、刘荆配、梁美媱占有、使用多年，时间长的已经超过15年之久。出售房屋后，因开平二建公司经营上的原因，涉案房屋的海怡园楼盘存在减免城市建设配套费、欠缺施工许可证等文件等历史问题未能及时解决，造成购房客户在申办房产证过程中未能如愿。开平二建公司也一直配合开平市政府相关部门进行解决，开平市政府也积极寻求合法的解决办法，解决购房客户多次上访问题。在2016年年底初步具备确权条件，准备着手办证时，因涉案房屋所在土地使用权一直被宝城公司申请中山市第一人民法院查封至今，造成一直无法为刘源辉、刘荆配、梁美媱等购房客户办理房产证。开平二建公司认为，双方签订的《购售合同书》合法有效，是其真实意思表示，刘源辉、刘荆配、梁美媱亦向开平二建公司支付相应的购房款，且并未违反相关法律法规规定。因此，虽涉案房屋没有办理物权登记，但不影响前述合同的效力，双方已完成全部的交易手续,涉案房屋应归刘源辉、刘荆配、梁美媱所有。涉案房屋未能办理好房产权证，系开平二建公司公司经营上的历史原因造成的。在出售涉案房屋后，开平二建公司在开平市等法院中存在多件诉讼案件及执行案件，查封上述楼盘土地，因相关法院已调查了解到涉案房屋及土地早已出售给个人，购房客户在近10多年来也一直寻求政府帮助解决办证问题，因此办证没有完成确实与刘源辉、刘荆配、梁美媱本人无关。二、开平二建公司己向刘源辉、刘荆配、梁美媱交付涉案房屋，且刘源辉、刘荆配、梁美媱对涉案房屋已占有使用很长时间，涉案房屋的所有权已转移为刘源辉、刘荆配、梁美媱所有。本案中，在中山市第一人民法院查封前，开平二建公司已将涉案房屋交付刘源辉、刘荆配、梁美媱占有使用至今，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。因此，开平二建公司已向刘源辉、刘荆配、梁美媱实际交付涉案房屋，刘源辉、刘荆配、梁美媱系涉案房屋的所有权人，且所有权的转移符合相关法律规定。执行案中的债务也完全与刘源辉、刘荆配、梁美媱无关，中山市第一人民法院查封涉案房屋及土地使用权是错误的。三、开平二建公司所销售海怡园(4、6幢)房产已于2004年11月2日完成竣工验收，开平二建公司所销售给购房客户大部分涉案房屋属于现售。本案中，开平二建公司所出售的涉案海怡园4、6幢大部分房产并不属于预售，而是属于现售。根据《商品房销售管理办法》第二条规定，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。而事实上，涉案海怡园4、6幢在2004年11月2日已完成竣工验收。因此，开平二建公司在销售给刘源辉、刘荆配、梁美媱涉案房屋时已属于现售，而现售是不需要商品房预售许可证明的。更为重要的是，宝城公司的债权的形成时间是2014年左右，远远后于涉案房屋出售时间，且宝城公司的债权是针对挂靠于开平二建公司的开平二建中山分公司的关德聪形成的债务，严格来讲，与开平二建公司没有直接的关系，该事实在中山市第一人民法院的法律文书有查明和认定。综上所述，请求法庭采纳开平二建公司的上述意见，依法查明案件事实，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》等法律法规作出公正判决，维护社会正义及社会稳定。被告宝城公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及证据。第三人开平二建中山分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面意见及证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月4日，开平二建公司与刘源辉、刘荆配、梁美媱签订购房合同，约定：“由开平二建公司将开平市长沙区****************、4幢25、26车房出售给刘源辉、刘荆配、梁美媱，4幢401房的价款为236706.94元，4幢25、26车房的价款均为20328元，上述房产交付日期为2009年12月4日。”之后，刘源辉、刘荆配、梁美媱付清了购房款，开平二建公司于2009年12月4日向刘源辉、刘荆配、梁美媱开具了相应的发票。2017年11月9日，开平市公安局治安管理大队向开平二建公司出具《门（楼）牌编号通知书》，将上述4幢401房、4幢25、26车房的门牌号编订为开平市***********************、4幢首层25、26杂物房，以下简称涉案房屋。2020年10月13日，开平市住房与城乡建设局（以下简称开平住建局）出具《情况说明》，载明：“开平市****************、6幢商住楼是由开平二建公司于1999年开发建设，并同时面向社会销售，项目于2004年11月完成工程质量竣工验收并交付使用。当时因欠缴规划报建费、绿化费等税费未能通过规划验收，导致无法办理房屋初始登记手续。根据开府办函【2012】40号文件精神，这两幢楼被列入我市登记在册的问题楼。2014年9月，在开平市政府协调下，由开平住建局按开府办函〔2013〕43号第五条文件精神，组织有关单位（开发、施工、设计、监督站等）对这两幢楼进行现场勘查并签署意见，作为工程竣工验收审批凭证。后来经二建集团多方筹集资金，缴清了海怡园4幢、6幢商住楼所有欠缴税费，并于2017年9月13日完成规划验收手续。该两幢房屋的初始登记资料经开平市*******审核，已基本符合要求，可以登记确权。由于该两幢楼的土地被贵院查封，所以一直没有完成房屋初始登记手续，导致海怡园4幢、6幢业主无法办理不动产权证。”2020年10月26日，开平二建公司出具《海怡园4、6幢的房号说明》，载明：由于我司在出售海怡园4幢、6幢物业时公安未确认门牌编号。我司在售楼过程中外聘了部分销售人员，当时并未严格要求填写规范且本地常将“车房”“杂物房”“车库”混同，公安最终确认涉案4幢首层25、26车房门牌号为4幢首层25、26杂物房。另查明，关于宝城公司与开平二建中山分公司、开平二建公司买卖合同纠纷一案【案号：（2014）中一法民二初字第2040号】，本院于2014年12月5日作出民事调解书。依调解内容，开平二建中山分公司、开平二建公司应向宝城公司支付货款2053996.5元及利息。之后，本院以（2015）中一法执字第5751号立案执行，因开平二建中山分公司、开平二建公司暂无财产可供执行而终结本次执行程序。2017年2月9日，本院恢复执行【案号：（2017）粤2071执恢187号】，并于2018年7月20日查封开平市****************、6幢的土地使用权（以下简称海怡园4幢、6幢土地使用权）。刘源辉、刘荆配、梁美媱遂向本院提出执行异议，请求解除涉案房屋所在土地使用权的查封并停止执行。本院在审查上述执行异议过程中，向开平住建局调查海怡园4幢、6幢土地上盖的商品房的预售许可办理情况，开平住建局函复称截至2020年4月23日未办理商品房预售许可手续。2020年5月15日，本院作出（2020）粤2071执异15号执行裁定，认定开平二建公司因未取得涉案房屋的商品房预售许可证明，故其与刘源辉、刘荆配、梁美媱签订的购房合同违反法律强制性规定而无效，裁定驳回刘源辉、刘荆配、梁美媱的异议请求。刘源辉、刘荆配、梁美媱不服上述裁定，于法定期限内提起本案诉讼，请求判如所请。再查明，海怡园4幢、6幢土地使用权在2006年6月1日登记于开平二建公司名下[土地证号：开府国用（2006）第02055、020**]。海怡园4幢、6幢土地上均盖有商品房（包括涉案房屋），但商品房尚未进行初始登记，海怡园4幢、6幢土地使用权亦未进行分割，故每套商品房及其占用范围内的土地使用权尚未核发相应的不动产权证。另，截至2020年9月15日，海怡园4幢、6幢土地使用权没有抵押，但因开平二建公司涉诉较多导致被多次查封，本案所涉查封为第一查封。诉讼中，刘源辉、刘荆配、梁美媱为证明涉案房屋的交付使用情况，向本院提交了以下证据：1.开平二建公司于2020年10月21日出具的一份《说明》，载明开平二建公司已于2009年12月4日将涉案房屋交付给刘源辉、刘荆配、梁美媱；2.涉案房屋所在小区的物业管理公司即开平市**物业管理有限公司于2020年10月26日出具的一份《证明》，证明刘源辉、刘荆配、梁美媱于2012年开始入住和使用涉案房屋；3.广东电网有限责任公司江门开平供电局出具的一份电费清单，反映：涉案房屋在2012年2月至2018年12月期间的用电情况以及用户名称为梁美媱。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。被告宝城公司、第三人开平二建中山分公司经传票传唤拒不到庭参加诉讼，亦未向法庭说明正当理由。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席审判。本案的争议焦点为：1.购房合同的效力如何认定；2.涉案房屋占用范围内的土地使用权应否停止执行；3.关于案件受理费的负担。一、关于购房合同的效力《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定。”本院认为，没有预售许可证，购房合同无效的法律规定属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。商品房预售许可证是行政管理手段，开发商没有取得预售许可证，应当受到行政处罚，但不应当影响开发商与购房人签订的购房合同的效力。本案中，开平二建公司与刘源辉、刘荆配、梁美媱签订的购房合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效的合同。二、涉案房屋占用范围内的土地使用权应否停止执行《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”涉案房屋属于地上建筑物，其已转让给刘源辉、刘荆配、梁美媱，根据“地随房走，房随地走”的原则，涉案房屋占用范围内的土地使用权亦已一并转让给刘源辉、刘荆配、梁美媱。但因涉案房屋及其占用范围内的土地使用权（以下简称涉案不动产）尚未核发不动产权证，故在确定涉案不动产的位置、面积、产权证号等具体情况时，应以日后有关部门确权登记为准。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。刘源辉、刘荆配、梁美媱主张涉案不动产的交付和占有时间在涉案查封之前，并提供了物业公司出具的《证明》、开平二建公司出具的《说明》以及电费清单等证据予以证明，本院对此予以确认。根据开平住建局出具的《情况说明》，涉案不动产未办理过户是因开平二建公司欠缴税费及之后被法院查封所致，刘源辉、刘荆配、梁美媱对未办理过户不存在过错。综上，在（2017）粤2071执恢187号案查封前，开平二建公司与刘源辉、刘荆配、梁美媱已签订购房合同，刘源辉、刘荆配、梁美媱已付清购房款并合法占有涉案不动产，且非因刘源辉、刘荆配、梁美媱原因未办理过户。本院认为，刘源辉、刘荆配、梁美媱对涉案不动产享有物权期待权，其要求排除执行的情形亦符合上述第二十八条的规定，刘源辉、刘荆配、梁美媱有权排除对涉案不动产的执行。三、关于案件受理费的负担本案是由于开平二建公司欠缴税费及之后被查封土地导致涉案房屋未办理过户而引起，开平二建公司、开平二建中山分公司对此负有责任。刘源辉、刘荆配、梁美媱对涉案房屋未办理过户没有过错。宝城公司依据生效法律文书向本院申请强制执行，其是依法行使权利，亦无过错。故此，本案案件受理费应由开平二建公司、开平二建中山分公司共同负担。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，缺席判决如下：停止（2017）粤2071执恢187号案对开平市***********************、4幢首层25、26杂物房占用范围内的土地使用权的执行。案件受理费7450元（原告刘源辉、刘荆配、梁美媱已预交），由第三人广东开平二建集团股份有限公司、广东开平二建集团股份有限公司中山分公司共同负担，并于本判决发生法律效力之日起七日内直接向本院交纳。原告刘源辉、刘荆配、梁美媱已预交的案件受理费7450元，由本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。本院（2020）粤2071执异15号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长  黄小玲审判员  陈春华审判员  陈绮霞二〇二〇年十一月二十七日书记员  彭 丰书记员  钟金花