广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7479号上诉人（原审原告）：郑昭展，男，1983年8月14日出生，汉族，户籍地址广东省惠来县************之3号，公民身份号码445************097。被上诉人（原审被告）：惠州波仕顿实业有限公司，统一社会信用代码914**********762X1，住所地惠东县*****老尖埔。法定代表人：范某1。上诉人郑昭展与被上诉人惠州波仕顿实业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠东县人民法院（2018）粤1323民初6924号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人郑昭展上诉请求：1、撤销惠东县人民法院作出的(2018)粤1323民初6924号《民事判决书》第二项，判决被上诉人协助上诉人办理惠东县*********亨信大厦X层X号房的不动产【《商品房预售许可证》，证号为：惠东房预许字第X号，面积110平方米】的房屋所有权转移登记手续(包括被上诉人向惠东县房产管理局提交亨信大厦18层10号房的预售商品房买卖合同备案申请资料、将涉案房产备案登记到上诉人名下)。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：原审法院认定上诉人已经履行了《惠东亨信大厦商品房认购协议书》约定的支付涉案房产购房总款710424元的义务。原审法院就涉案房屋是否具备变更过户的条件去函惠东县房产管理局，根据惠东县房产管理局于2018年作出的复函“……至复函之日止，我局未曾收到过波仕顿公司关于亨信大厦X层X号房屋的商品房买卖合同备案申请材料……”，上诉人、被上诉人双方目前仍未就涉案房屋签订正式的商品房买卖合同并履行备案登记手续。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”上诉人、被上诉人签订的《惠东亨信大厦商品房认购协议书》应当认定为商品房买卖合同，被上诉人应当向惠东县房产管理局提交亨信大厦18层10号房屋的商品房买卖合同备案申请材料。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定：“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”综上所述，上诉人请求二审法院判决被上诉人协助上诉人办理惠东县*********亨信大厦X层X号房的不动产【《商品房预售许可证》，证号为：惠东房预许字第X号，面积110平方米】的房屋所有权转移登记手续（包括被上诉人向惠东县房产管理局提交亨信大厦X层X号房屋的商品房买卖合同备案申请材料，待涉案房屋具备过户登记条件时，再将涉案房屋所有权转移登记至上诉人名下）。请二审法院撤销原审判决第二项，改判支持上诉人上诉请求。被上诉人惠州波仕顿实业有限公司未向本院提交书面答辩意见。郑昭展向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的《惠东亨信大厦商品房认购协议书》合法、有效；2、判令被告协助原告办理位于惠东县*********亨信大厦X层X号房【《商品房预售许可证》证号为：惠东房预许字第X号，面积110平方米】的房屋所有权转移登记手续；3、判令本案保全费、诉讼费由被告承担。重审开庭时，原告当庭明确诉讼请求第二项为：判令被告协助原告办理位于惠东县*********亨信大厦X层X号房【《商品房预售许可证》证号为：惠东房预许字第X号，面积110平方米】的房屋所有权转移登记手续（包括被告向惠东县房产管理局提交亨信大厦X层X号房的预售商品房买卖合同备案申请材料、待涉案房屋具备转移登记条件时再将涉案房屋所有权转移登记至原告名下）。一审法院认定事实：被告波仕顿公司于2010年8月10日登记成立，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为房地产开发、物业管理、装饰工程、园林绿化、市政工程等。2015年1月30日，被告波仕顿公司取得其开发的“亨信大厦”的房屋预售许可证，证号为惠东房预许字第2015009号，预售许可证上载明的预售总建筑面积为33632.5㎡，总单元套数为325套，层数为23层，有效期自2015年1月30日至2019年1月30日。2018年1月29日，原告郑昭展（买方）与被告波仕顿公司（卖方）签订《惠东亨信大厦商品房认购协议书》，合同主要约定：“郑昭展认购位于惠州市惠东县***********，建筑面积110平方米。优惠折扣：一次性付款710424元，折后总价：柒拾壹万零肆佰贰拾肆元整（￥710424元）。付款方式：在本认购书签订之日起7日内一次性付清全部购房款。付清后十日内签订正式的《商品房买卖合同》。双方共同遵守如下约定：……2.本认购书所述付款日期双方必须严格遵守，买方应按上述指定时间内缴清认购房款及签订正式的《商品房买卖合同》，买方如在上述期限内未缴清认购房款及签订正式《商品房买卖合同》的，每延期一日须向卖方支付认购房款未缴纳部分千分之一违约金，累计计算，若超出上述时间七天，买方仍未缴清应付款额及违约金并签订正式《商品房买卖合同》的，则视作买方自动放弃其所认购物业至权利，买方有权解除本协议，并要求买方支付总购卖房款10%的违约金，并有权在不通知买方的情况下将本房产另行出售，出售所得利益全部归卖方所有，买方不得要求任何形式的赔偿……”上述协议签订当日，原告郑昭展向被告波仕顿公司支付了购房款710424元，维修基金6600元、杂项费240元、白蚁防治费1320元。被告波仕顿公司出具购房款的收款收据和维修基金等费用的收款收据给原告收执。原告主张涉案房屋已交付使用，提交了惠州市锦鸿物业管理有限公司亨信大厦管理处出具的2018年2月、3月和4月的管理费收据及装修许可证予以证明。装修许可证记载：同意郑昭展对涉案房屋的装修方案，装修期限为2018年2月1日至2018年5月1日，装修项目包括水电安装、贴瓷砖、吊天花、墙面批灰。为查清本案事实，原审时本院就涉案房屋是否已具备变更过户的条件去函惠东县房产管理局。2018年4月20日，惠东县房产管理局复函称：“商品房交易业务所需材料包括商品房屋产权权属证明书、商品房买卖合同原件、不动产权籍调查成果表复印件等材料……经查询，惠东县*********亨信大厦18层10号房屋没有办理商品房买卖合同备案。至复函之日止，我局未曾收到过波仕顿公司关于亨信大厦18层10号房屋的商品房买卖备案申请材料……”重审开庭后，本院就涉案房屋能否办理商品房买卖合同备案登记去函惠东县房产管理局。2019年1月11日，惠东县房产管理局复函称：“经核查，亨信大厦1809、1810号房已被查封、未签订《商品房买卖合同》，有关查封情况请贵院咨询惠东县不动产档案馆。”本院就涉案房屋是否已通过验收合格，如未验收是什么原因的问题，去函惠东县住房和城乡规划建设局。2019年1月29日，惠东县住房和城乡规划建设局复函称：“惠州波仕顿实业有限公司在惠东县****华侨城新平大道边开发建设的亨信大厦项目，因未向县国土部门补缴相关地价，该项目（包括来函提及的X层X、X号房）尚未通过规划及竣工验收。”本院将上述复函发给双方当事人质证，但逾期双方当事人未到庭质证，也未提交书面质证意见。另查，在本案起诉前，根据原告郑昭展的财产保全申请，本院于2018年1月25日作出（2018）粤1323财保29号民事裁定，查封了被告波仕顿公司名下即涉案位于惠东县*********亨信大厦X层X号房屋（惠东房预许字第X号，面积110平方米）。原告缴交了保全费4120元。一审法院认为，原告郑昭展与被告波仕顿公司签订的《惠东亨信大厦商品房认购协议书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。原告诉请确认该协议书合法有效，本院予以支持。关于涉案房屋能否办理产权过户登记手续的问题。根据惠东县住房和城乡规划建设局的复函，涉案楼盘尚未通过规划及竣工验收；根据惠东县房产管理局的复函，涉案房屋未签订《商品房买卖合同》，不存在办理《商品房买卖合同》备案的情况。因此，涉案房屋不具备办理所有权转移登记的条件，原告诉请被告协助办理涉案房屋所有权转移登记手续，依据不足，本院不予支持。被告波仕顿公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。综上所述，原告的诉请，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告郑昭展与被告惠州波仕顿实业有限公司于2018年1月29日签订的《惠东亨信大厦商品房认购协议书》合法有效；二、驳回原告郑昭展的其他诉讼请求。案件受理费10904元（原告已预交5452元），诉前财产保全费4120元，合计15024元，由被告惠州波仕顿实业有限公司负担。本案二审期间，双方当事人均未提交证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：被上诉人是否应当协助上诉人办理涉案房屋的所有权转移登记手续。对此分析如下：被上诉人惠州波仕顿实业有限公司在惠东县****华侨城新平大道边开发建设的亨信大厦项目，即涉案房产所在项目，因未向县国土部门补缴相关地价，该项目尚未通过规划及竣工验收，涉案房屋尚未签订《商品房买卖合同》，必然无法办理《商品房买卖合同》的备案登记。故涉案房屋不具备办理所有权转移登记的条件，上诉人诉请被上诉人协助办理涉案房屋所有权转移登记手续在现有情况下履行不能，一审判决驳回上诉人该诉讼请求并无不当，本院予以确认。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用10904元，由郑昭展负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十一月十九日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧