广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)粤13民终6896号上诉人（原审被告）：惠州东江湾房地产开发有限公司，住所地：惠州市×××××××××金世界花园。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：周亭亭、周传芳，该公司员工。被上诉人（原审原告）：顾情操，男，汉族，1980年1月26日出生，公民身份证：429×××××××********，住址：惠州市惠城区××××××××××××××××××。委托诉讼代理人：李治平，广东广法律师事务所律师。上诉人惠州东江湾房地产开发有限公司因与被上诉人顾情操房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初437号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人惠州东江湾房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原审判决第一、二项；2、依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院查明事实不清，认定事实错误，判决不当。被上诉人尚欠大额购房款，违反《商品房买卖合同》的付款约定，上诉人享有先履行抗辩权。在被上诉人未缴清全部购房款的情况下，要求上诉人继续履行商品房买卖合同并交付房屋属于判决不当。被上诉人违约在先，判决上诉人支付逾期交房的违约金没有事实和法律依据。1、上诉人与被上诉人于2005年1月29日签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议约定：成交总价313320元，其中毛坯房总价为254080元。根据上诉人财务查账显示：于2004年12月收到被上诉人11356元，于2006年2月13日收到127000元，合计收到138356元。如按毛坯房交付，被上诉人尚欠房款115724元，如按成交总价计算，被上诉人尚欠房款174964元。可知，被上诉人尚欠房款数额较大，所占比例也较大。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”被上诉人作为买受人且根据《商品房买卖合同》第六条第3项之约定：“银行按揭2005年3月18日前支付全部房款的50%，计人民币127080元整，余款由银行按揭”被上诉人的付款义务在先，而其逾期支付房款，上诉人享有先履行抗辩权。2、被上诉人在一审中提交一份惠州金世界房产开发有限公司开具的127080元发票证明其缴清了首期款，但是据上诉人财务查账显示仅收到11356元首期款，在被上诉人未提交127080元支付流水的情况下，一审法院即认定被上诉人缴清全部购房款属于认定事实错误。3、被上诉人未按期支付完毕购房款，违约在先，上诉人仅收到少部分房款的情况下，要求将房屋交付给被上诉人不符合《商品房买卖合同》的约定，也不符合房屋买卖的交易习惯。因此，在被上诉人缴清全部房款之前，其无权请求上诉人交付房屋。上诉人不应承担逾期交房的违约金。综上，请求二审法院支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人顾情操书面答辩称：一、答辩人已经付款购房款，被答辩人应当向答辩人交付房屋。双方签订的《商品房买卖合同》（含合同补充协议，下同）第四条约定该商品房总金额254080元；第六条约定2005年3月18日前支付全部房款的50%，即127080元，余款由银行按揭；附件四补充协议约定成交总价为313320元，其中：毛坯房总价为254080元，装修造价为59240元。合同签订后，答辩人依约支付127080元首期款，被答辩人也向原告出具了127080元的发票；之后答辩人又向银行贷款支付了被答辩人余款127000元，被答辩人也收到了该银行贷款，至此答辩人合计支付了双方约定的该商品房总金额254080元。由于被答辩人十几年来至今未交付房屋，且被答辩人十几年来至少多次明确承诺交房后都失信，故答辩人仅要求被答辩人交付毛坯房即可，不需要交付带装修的房屋，这是答辩人的权利，而毛坯房的价款就是上述的该商品房总金额254080元。被答辩人上诉人称仅收到11356元首期款完全不符合事实。首先，仅答辩人原审提交的2000元认筹金加上11356元的刷卡金，就已经超过了被答辩人声称的仅收到11356元首期款，仅凭这点就足以证明被答辩人所言因不符合事实而不可采信，况且被答辩人连可能不完整的所谓查账资料都未提交合议庭。第二，被答辩人于2005年3月31日向原告出具了金额为128070元的发票，发票是收付款凭证。二、被答辩人应当承担逾期交房的违约责任。答辩人依约支付了购房款，被答辩人依约应予2006年6月30日向答辩人交付房屋，但是被答辩人至今未交付，其行为已构成违约。原审法院依据最高人民法院的司法解释作出的判决合法合理。请求二审法院驳回其上诉。原审原告顾情操向一审法院起诉请求：一、判令被告继续履行原、被告于2005年1月29日签订的《商品房买卖合同》，将位于金世界花园聚景苑G栋11层08号房屋交付给原告使用，并在房屋交付原告使用90日内办出房地产权证并交付给原告。二、判令被告向原告支付自2006年7月1日起至房屋实际交付之日止的违约金（违约金以254080元为基数，自2006年7月1日起，按照逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋月租金900元的标准确定，暂计至2019年12月1日约144900元）。三、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2004年12月11日，原告顾情操及妻子潘慧与惠州金世界房产开发有限公司签订《金世界花园G栋聚景苑认购协议书》，约定原告认购金世界公司开发建设的金世界花园G栋（聚景苑）11层08号房屋，建筑面积59.24平方米，认购价为313320元，在原告与惠州金世界房产开发有限公司签订《商品房买卖合同书》时一次性交付总价三成的首期款即94320元，原告所支付定金冲抵首期款，余款219000元由银行按揭支付。第八条还约定首期款94320元－赠送首期款20%＋VIP4000元－中奖5100元，应交66356元。2005年1月29日，原告顾情操与惠州金世界房产开发有限公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定原告购买惠州金世界房产开发有限公司开发的位于惠州市×××××××××××××××××××屋，建筑面积59.24平方米，总房价254080元，2005年3月18日前支付全部房款的50%即127080元（含定金），余款办理银行按揭。惠州金世界房产开发有限公司应于2006年6月30日前将符合合同约定的房屋交付给原告使用，并在商品房交付使用之日起18个月内为原告办理好房地产权证，办证手续费及契税按政府有关规定收取，逾期按银行同期存款利息支付给原告。《合同补充协议》载明：原告所购买金世界花园聚景苑11层08号房，其成交总价为313320元，其中：毛坯房总价为254080元，装修造价为59240元，惠州金世界房产开发有限公司按1000元/平方米的标准装修并配置全套家具、电器。2005年3月31日，惠州金世界房产开发有限公司向原告出具《发票》，确认收到原告支付的涉案房产购房款127080元。2006年2月20日，原告顾情操与案外人中国银行股份有限公司惠州分行签订《住房抵押贷款合同》，载明：原告向案外人中国银行股份有限公司惠州分行贷款127000元用于购买涉案房产，贷款期限为20年，从贷款发放之日起240个月。原告向本院提交中国银行股份有限公司惠州分行出具《借款借据》，载明：中国银行股份有限公司惠州分行已将贷款金额127000元支付给惠州金世界房产开发有限公司。原告向本院提交税收转账专用完税证，显示原告于2012年8月10日缴纳涉案房屋契税7622.4元。另查，惠州金世界房产开发有限公司是内资企业，于2007年11月23日变更登记了经营范围、法定代表人、企业类型、股东构成等事项，尤其是企业类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（法人独资，私营），股东由李卫民、刘平海变更为深圳市×××投资发展有限公司。2008年1月28日变更企业名称为“惠州东江湾房地产开发有限公司”，即本案被告。一审法院认为，本案房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《金世界花园G栋聚景苑认购协议书》及《商品房买卖合同书》、《合同补充协议》，均是具有完全民事行为能力的双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。《商品房买卖合同书》的签订时间在《金世界花园G栋聚景苑认购协议书》之后，《金世界花园G栋聚景苑认购协议书》与《商品房买卖合同书》约定不符的部分，应以《商品房买卖合同书》约定的为准，商品房买卖合同约定总房价254080元，原告应于2005年3月18日前支付全部房款的50%（含定金）即127080元，余款127000元由银行按揭。合同签订后，原告向被告支付了房屋首期款127080元，并已按约定向银行申请了贷款，且银行也已将贷款金额127000元支付给被告。原告按约定支付了购房款，被告应按约定于2006年6月30日向原告交付房屋，但截止本判决作出之日原、被告均未向本院提交涉案房屋已竣工验收的报告，双方当事人交易的房屋尚未进行竣工验收合格，不符合交付条件，现原告顾情操主张被告向其交付房屋，被告惠州东江湾房地产开发有限公司在涉案房屋符合交付标准的情况时，应当及时向原告交付。关于办证的问题，由于涉案房屋尚未竣工验收，未符合交付条件，原告可在涉案房屋符合交付条件后另行主张权利。关于逾期交房违约金的问题。原、被告双方签订的合同并未对被告逾期交房的违约责任进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”而原告提出的按每月900元的租金标准并非有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定，故本院酌定，违约金以原告已付购房款254080元为基数，从2018年1月10日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年8月20日起计算至款项还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州东江湾房地产开发有限公司与原告顾情操于2005年1月29日签订的《商品房买卖合同》继续履行（惠州东江湾房地产开发有限公司应当将位于惠州市×××××××××××××××××××屋在符合合同约定交付标准的条件下，及时向顾情操交付）。二、被告惠州东江湾房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告顾情操支付逾期交付房屋的违约金（以254080元为基数，从2018年1月10日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率，从2019年8月20日起计算至房屋实际交付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告顾情操的其他诉讼请求。案件受理费3198元（原告已预交），由被告惠州东江湾房地产开发有限公司承担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点是：上诉人能否以被上诉人未交清购房款作为逾期交房的抗辩理由。本院分析如下：根据涉案《商品房买卖合同》第四条的约定，涉案房屋的总价为254080元。又根据涉案《商品房买卖合同》第六条的约定，被上诉人应于2005年3月18日前支付全部房款的50%即127080元。在房屋尚未交付，被上诉人仅要求上诉人交付毛坯房的情况下，现被上诉人已向上诉人支付房屋首期款127080元，并已按约定向银行申请了贷款，银行亦已将贷款金额127000元支付给上诉人。因此，被上诉人已按约定支付了购房款，上诉人应按约定向被上诉人交付房屋。上诉人上诉称其财务查账显示被上诉人尚欠大额购房款，其享有先履行抗辩权。虽然被上诉人没有提交银行支付流水，但根据被上诉人提交的惠州金世界房产开发有限公司出具的《发票》，足以证明被上诉人已支付房屋首期款。因此，一审法院据此判决上诉人应继续履行合同，及时向被上诉人交付房屋并支付逾期交房违约金，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求无理，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3198元，由上诉人惠州东江湾房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  于海砚二〇二〇年十一月十一日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮