北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初38457号原告：周子翕，女，1992年6月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：贾学峰，北京市众贺律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩晓娟，北京市众贺律师事务所律师。被告：闫铁军，男，1957年1月28日出生，汉族。委托诉讼代理人：闫利，男，1985年12月12日出生，汉族。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：高晓辉，董事长。委托诉讼代理人：于宝洁，女，1995年7月17日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。原告周子翕（以下简称原告）与被告闫铁军（以下简称被告）、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员吴娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人贾学峰、被告的委托诉讼代理人闫利、第三人的委托诉讼代理人于宝洁均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2019年5月11日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及网签合同；2.判令被告返还购房款100000元，支付违约金654000元；3.判令被告支付原告中介费70632元。事实和理由：2019年5月11日，原告、被告通过第三人的居间签署了《北京市存量房屋买卖合同》，约定由原告购买被告名下位于北京市朝阳区X号院X号楼X层XXX号房屋（以下简称涉案房屋）。合同签订后，原告向被告支付了100000元定金。双方约定由被告自行办理涉案房屋的抵押注销手续，但被告至今没有办理。被告的行为已经构成违约，故诉至法院，望判如所请。被告辩称，我与原告于2019年3月份签订的房屋买卖合同，第三人说因为公司合同升级的问题，要求2019年5月11日重新签订一次房屋买卖合同。在房屋交易过程中，原告本人并未出现在现场，我方也没有见到原告委托她父亲周X的手续。我方当时提出要求顺延房屋过户日期，并口头约定解抵押的10万元由原告给付给我方，我方再去办理解抵押的手续。虽然对于原告支付解抵押的款项没有落在书面合同上，但是第三人当时也是知道这个事情的。但原告一直没有给我支付解抵押的款项。我方多次与第三人沟通，让第三人催促原告支付解抵押的款项。原告一直没有支付，所以我方一直也没有进行解抵押。我方并不存在单方违约的问题。我方是很有诚意卖房的，而且双方都已经进行了网签。我方不同意解除合同，合同没有必要解除。原告把解抵押的钱交到第三人处，然后我方配合办理解抵押的手续，双方仍可以继续履行合同。综上，对于原告主张解除合同、退还房款、支付违约金、赔偿中介费的诉讼请求，我方均不同意。第三人述称，同意原告的第三项诉讼请求。根据《居间服务合同》第五条第三款的约定，中介费我公司是不予退还的。同时根据《北京市存量房屋买卖合同》第十二条第二款的约定，损失应由被告承担。本案中，中介费属于原告的损失，应由被告承担。关于被告提到的原告父亲代理手续的问题，在进行房屋买卖时原告已经提交了其给周X的授权手续。关于解抵押，根据《北京市存量房屋买卖合同》第二条第四款的约定，应当是被告自行解抵押，被告应当在2019年5月16日之前自行完成解抵押。2019年5月13日我方提醒被告进行网签、办理解抵押，督促被告履行合同，被告没有回复网签的事情。2019年5月16日，被告说他的证件丢了，一直没有办理解抵押。2019年5月18日、24日，6月4日，我方都与被告联系，要求其做解抵押的手续，但是被告一直说房本丢了。后来被告说房本找到了，但是一直也没有去办理解抵押。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月11日，原告（乙方，买受方）与被告（甲方，出售方）在第三人（丙方）居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，成交总价3270000元。乙方向甲方支付定金100000元，第一笔定金50000元于本合同签订当日支付，第二笔定金50000元于网签当日支付。乙方采取全款方式支付除定金之外的房屋成交价款。首期于预约缴税前三个工作日，乙方向甲方支付3150000元，资金交付方式为资金存管。第二期于（物业保证金）预约缴税前3个工作日，乙方向甲方支付20000元，资金交付方式为资金存管。关于房屋抵押情况，该房屋已设抵押，抵押权人交通银行，抵押金额150000元，抵押登记日期2012年3月27日。甲方最迟于2019年5月16日完成全部抵押权注销登记手续。甲、乙双方最晚应于本合同签订之日起90日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。产生需要延长办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应另行签署书面补充协议。因甲方的原因致使乙方未能在本合同签订之日起120日内取得不动产权证书的，乙方有权解除合同。乙方选择解除合同的。适用本合同第十二条第二款约定，即如乙方依照合同的约定单方解除本合同，应当以书面的形式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将已收乙方全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价款的20%向乙方承担违约责任。如甲方逾期将乙方已支付的款项返还乙方，应按日计算向乙方支付未返还款项总额的万分之五的违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。同日，原告（乙方，买受方）、被告（甲方，出售方）及北京XX有限公司（以下简称XXX公司，丙方，服务方）签订《履约服务合同》，具体服务内容为：1.保管与交易相关的产权资料、乙方购房资格审核、贷款、过户的相关资料；2.若甲方所售房屋存在抵押，丙方为其提供办理解押手续服务……7.通过电话、短信、函件、面谈等方式催告履约义务方及时依合同履约；8.协助守约方向违约方发送履约告知函。2019年3月21日，原告向被告支付定金1万元。2019年3月22日，原告向被告支付定金4万元。2019年5月11日，原告向被告支付定金5万元，并向第三人支付中介费70632元。2019年6月21日，XXX公司向被告发送告知函，称因被告未配合办理网签、未配合办理抵押登记手续影响了合同的正常履行。请被告于2019年6月30日前与其联系，配合办理上述事宜。2019年8月12日，涉案房屋办理网签手续。2019年10月22日，XXX公司再次向被告发送告知函，称因被告未按约定及买卖进程办理房屋解抵押手续影响了合同的正常履行。截止至2020年11月4日庭审之日，涉案房屋仍未办理抵押权注销登记手续。庭审中，原告以被告未办理抵押权注销登记手续构成违约为由要求解除合同、退还定金、支付违约金及赔偿损失。对此，被告表示双方曾口头约定解抵押的款项由原告先行支付，但原告一直未支付该笔款项，故其未能办理抵押权注销登记手续。就此，被告提交了被告之子闫利与中介经纪员崔XX2019年9月至2020年3月的微信聊天记录及谈话的视频录像。微信聊天记录显示被告与崔XX沟通解抵押之事，被告表示没钱解抵押并让崔XX与原告谈谈，崔XX于2019年11月10日表示原告那边不松口，并于2019年12月4日表示原告那边不出钱。原告及第三人均表示双方约定的系由被告自行办理抵押权注销登记手续，从未承诺过由原告支付解抵押的款项。另，被告表示双方此前于2019年3月21日签署了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。原告及第三人认可曾于2019年3月就涉案房屋签署过买卖合同及补充协议，但该份合同及补充协议已经作废，双方重新达成合意签订的本案的《北京市存量房屋买卖合同》，并按照该合同履行。再查，2020年11月4日，原告当庭明确要求解除与被告就涉案房屋签署的《北京市存量房屋买卖合同》及网签合同。涉案房屋一直由被告占有使用，未交付给原告。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，双方均应按约履行。本案中，被告作为涉案房屋的出卖人，其中一项合同义务系办理抵押权注销登记手续，被告主张双方约定先由原告支付解抵押的款项，但被告并未能提交证据证明其与原告就此达成一致意见，且根据被告提交的其与崔XX的聊天记录，崔XX已明确告知被告原告不同意支付解抵押的款项。现被告一直未办理抵押权注销登记手续，已经构成违约，原告依据合同约定主张解除合同，本院予以支持。关于合同解除的时间，原告要求解除房屋买卖合同及网签合同的诉讼请求于2020年11月4日开庭当日送达被告，故该日即为合同解除之日。合同解除后，被告应退还原告已支付的定金10万元。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。关于原告主张的违约金和中介费损失，原告主张的违约金标准约定过高，故违约金的具体金额本院依据本案合同的履行情况、违约情况、双方的过错程度等，酌情确定为15万元。根据合同约定，原告已支出的中介费应属原告的合理损失，但被告已经承担了违约责任，原告亦未证明损失金额大于违约金数额，故对其中介费损失本院不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告周子翕与被告闫铁军于二〇一九年五月十一日签署的《北京市存量房屋买卖合同》及二〇一九年八月十二日网签合同于二〇二〇年十一月四日解除；二、被告闫铁军于本判决生效后七日内退还原告周子翕定金十万元，并向原告周子翕支付违约金十五万元；三、驳回原告周子翕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12046.32元，由原告周子翕负担8934.32元（已交纳），由被告闫铁军负担3652元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  吴 娜二〇二〇年十一月二十四日法官助理  倪世欣书 记 员  张宇鑫