四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1802民初2083号 原告（反诉被告）：彭晗，女，1989年10月18日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 原告（反诉被告）：赵巍，女,1988年9月10日出生，汉族，住四川省荥经县。 原告（反诉被告）：孙建秋，男，1983年8月8日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 彭晗、赵巍、孙建秋共同委托诉讼代理人：陈然，四川天授律师事务所律师。 彭晗、赵巍、孙建秋共同委托诉讼代理人：张艳，四川天授律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杜朝德，男，1974年9月13日出生，汉族，住四川省汉源县。 委托诉讼代理人（特别授权）：张琳，四川思朗律师事务所律师。 原告彭晗、赵巍、孙建秋与被告杜朝德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案，被告杜朝德于2020年9月12日提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）彭晗、赵巍、孙建秋的委托诉讼代理人张艳、陈然，被告（反诉原告）杜朝德及其委托诉讼代理人张琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 彭晗、赵巍、孙建秋提出诉讼请求：1、请求判令解除彭晗、赵巍、孙建秋与杜朝德之间于2018年3月10日签订的《房屋租赁合同》，并判令杜朝德立即返还彭晗、赵巍、孙建秋租用房屋；2、判令杜朝德支付彭晗、赵巍、孙建秋租金172435元以及拖欠的水、电、天燃气和物管费用13829元（暂计至2020年7月13日），共计186264元；3、判令杜朝德支付彭晗、赵巍、孙建秋违约金377435.76元；4、判令杜朝德从2020年7月14日起，按每月31452.98元支付彭晗、赵巍、孙建秋房屋使用费直至杜朝德返还房屋之日止；5、判令本案诉讼费用由杜朝德承担。事实和理由：2018年3月10日，杜朝德因经营酒店需要与彭晗、赵巍、孙建秋签订《租赁合同》一份，合同约定：彭晗、赵巍、孙建秋将其所有的位于雅安市××路××号××栋××楼××号××栋××楼××号××栋××楼××号房屋（建筑面积：827.71㎡）出租给杜朝德经营酒店使用。房屋租赁期为5.5年，自2018年2月27日零时至2023年7月26日24时止。租金支付周期为半年，每个租金缴付期届满前15日内，杜朝德支付下一个租金缴付期的租金。水、电、汽、通讯、物业费等由杜朝德承担。在杜朝德拖欠彭晗、赵巍、孙建秋租金或其他应付费用超过15日的或拖欠费用累计金额达2万元的，彭晗、赵巍、孙建秋有权提前终止合同，并不退还履约保证金。杜朝德逾期缴纳本合同约定应由杜朝德支付的租赁费及其他费用，每日按逾期款项的1%向彭晗、赵巍、孙建秋支付违约金。合同签订后，杜朝德未按期支付租金、水、电、汽、物管费，已构成严重违约，经彭晗、赵巍、孙建秋多次催促，杜朝德仍未支付拖欠的上述费用。综上，彭晗、赵巍、孙建秋为维护自己的合法权益提起诉讼。 杜朝德辩称，未缴纳租金是因为疫情导致经营收入减少，且租赁房屋周边的租赁价格下调，合同约定的租金高于周边市场租金，双方为此进行了多次协商，彭晗、赵巍、孙建秋同意下调租金，但不同意更改原合同签订新的书面租赁合同，导致杜朝德未按约定的期限支付租金。租赁期间，杜朝德儿子生病，彭晗、赵巍、孙建秋对此未予以充分理解。彭晗、赵巍、孙建秋二次上门上锁租赁房屋，造成杜朝德的相应损失。彭晗、赵巍、孙建秋要求的违约金过高，请求予以调减。 杜朝德提出诉讼请求：1、请求判令彭晗、赵巍、孙建秋继续履行2018年3月10日签订的《房屋租赁合同》；2、判令彭晗、赵巍、孙建秋赔偿营业损失280,083元至生效判决之日止；3、判令彭晗、赵巍、孙建秋支付违约金77,000元；4、判令依约定免交2020年1-4月房租99,320元；5、判令彭晗、赵巍、孙建秋负担本、反诉诉讼费用。事实和理由：2019年以来，酒店经营收益不好，为减少经济压力，双方协商，同意将房租下降到30元／月／㎡。2020年春节，因遇疫情，酒店暂停营业，4月1日，酒店恢复营业，双方商议减少租金未果。2020年5月27日，2020年6月23日，彭晗、赵巍、孙建秋两次强行停水、停电并上锁大门不准营业，大门也被打坏。 彭晗、赵巍、孙建秋辩称，杜朝德的反诉请求没有事实和合同依据。损失不是彭晗、赵巍、孙建秋造成，不应由彭晗、赵巍、孙建秋承担。杜朝德违约在先，彭晗、赵巍、孙建秋不应该承担违约金。免交房租没有合同依据和法律规定，请法院驳回反诉诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年3月10日，杜朝德因经营酒店需要与彭晗、赵巍、孙建秋签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：彭晗、赵巍、孙建秋将其所有的位于雅安市××路××号××栋××楼××号××栋××楼××号××栋××楼××号房屋（建筑面积：827.71平方米）出租给杜朝德经营酒店使用。房屋租赁期为5.5年，自2018年2月27日零时至2023年7月26日24时止。租金分为六个支付阶段，第一、第二阶段的租金已经支付完毕。第三阶段为2020年2月27日至2021年2月26日，租金单价为38元／月／㎡。第四阶段为2021年2月27日至2022年2月26日，租金单价为40元／月／㎡。第五阶段为2022年2月27日至2023年2月26日，租金单价为42元／月／㎡。第六阶段为2023年2月27日至2023年7月26日，租金单价为44元／月／㎡。租金支付周期为半年，每个租金缴付期届满前15日内，支付下一个租金缴付期的租金。水、电、汽、通讯、物业费等由杜朝德承担。在杜朝德拖欠彭晗、赵巍、孙建秋租金或其他应付费用超过15日的或拖欠费用累计金额达20000元的，彭晗、赵巍、孙建秋有权提前终止合同，并不退还履约保证金。杜朝德逾期缴纳本合同约定应由杜朝德支付的租赁费及其他费用，每日按逾期款项的1%向彭晗、赵巍、孙建秋支付违约金。合同签订后，彭晗、赵巍、孙建秋将房屋交付给杜朝德使用。双方第一阶段的协议已经履行完成，第二阶段最后一个季度的租金，经双方协商，进行了下调，按30元／月／㎡进行了支付。2020年2月27日之后的租金，至今未支付。 2020年1月24日，四川省启动突发公共卫生事件一级应急响应。2020年3月24日，四川省将突发公共卫生事件从二级响应调整为三级响应，在此期间，旅店业的经营收益受到了一定的影响。2020年5月19日，世嘉酒店（涉案租赁房屋所开设）贴出告示，因老板有事，暂停营业至2020年5月28日。2020年5月27日，彭晗、赵巍、孙建秋的委托代理人以杜朝德未支付租金，要求支付租金为由将世嘉酒店上锁，2020年5月28日，经双方协商后，彭晗、赵巍、孙建秋的委托代理人将锁具去除。2020年6月20日，彭晗、孙建秋给杜朝德发函，要求缴纳租金，否则将于2020年6月23号上午10：00时停止商铺营业。2020年6月23日，彭晗、赵巍、孙建秋的委托代理人上门催收租金，使用了如不交纳租金就应停止营业等语言，当日下午世嘉酒店开始停业。本院在审理过程中发现世嘉酒店停业的情形后，为防止损失的进一步扩大，于2020年9月24日通知杜朝德，应立即开始营业，防止损失扩大。 本院认为，本案争议的焦点：一是双方签订的租赁合同是否应当解除；二是否扣减疫情影响期间的租金；三是杜朝德关门停业期间的损失如何承担；四是杜朝德是否应支付彭晗、赵巍、孙建秋违约金。 一、关于双方签订的租赁合同是否应当解除的问题。彭晗、赵巍、孙建秋出租房屋的主要目的是收取租金，依双方约定，杜朝德应于2020年2月27日前一次性支付2020年2月27日至2020年8月26日的租金，杜朝德未在此期限内支付且至本案开庭时也未支付，其行为已构成违约。依《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”。的规定，彭晗、赵巍、孙建秋要求解除双方于2018年3月10日签订的房屋租赁合同的主张成立，本院予以支持。 二、关于是否扣减疫情影响期间的租金的问题。由于疫情防控措施导致杜朝德经营收入明显减少，杜朝德要求减免2020年1月至2020年4月期间的租金，经查，四川省启动突发公共卫生事件一级应急响应时间为2020年1月24日，从二级响应调整为三级响应2020年3月24日，受影响的期间为2个月，依据公平原则，该期间的租金各承担一个月。 三、关于杜朝德关门停业期间的损失如何承担的问题。2020年5月27日彭晗、赵巍、孙建秋的委托代理人对杜朝德经营的房屋上锁。2020年6月23日彭晗、赵巍、孙建秋的委托代理人上门要求杜朝德支付租金，否则应关门停业。杜朝德应彭晗、赵巍、孙建秋的委托代理人的要求于2020年6月23日关门停业至9月24日开门营业，受影响的期间为3个月。此次关门停业，系彭晗、赵巍、孙建秋的委托代理人在未收到租金的情形下，要求承租方支付租金，并要求杜朝德关门停业，彭晗、赵巍、孙建秋的委托代理人的此种维权方式，侵范了杜朝德的合法经营权，应当承担赔偿相应损失的责任。杜朝德在未交付租金被要求关门的情形下，自行关门后，未采取必要措施恢复营业，对损失的扩大也有相应过错。对此3个月关门期间杜朝德所受的损失，由彭晗、赵巍、孙建秋承担一个半月租金损失。彭晗、赵巍、孙建秋赔偿杜朝德损失后，杜朝德要求的损失和违约金已得到相应的赔偿，对杜朝德提出的其余赔偿及违约金不予支持。 四、是杜朝德是否应支付彭晗、赵巍、孙建秋违约金的问题。本案中，杜朝德逾期支付租金，其行为构成违约，彭晗、赵巍、孙建秋要求支付的违约金过分高于所造成的损失，本院酌情调整为未付租金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息损失。 杜朝德尚未给付2020年2月27日起的租金，扣减两个半月的租金后，未给付的租金从2020年5月12日开始起，每月按双方约定的第三阶段租金38元／月／㎡，建筑面积：827.71平方米计算，每月支付租金31,452.98元，至杜朝德搬离租赁房屋时止。彭晗、赵巍、孙建秋要求的水、电、气、物业损失，因杜朝德尚在进行生产经营活动，上述金额将产生变化，不便在本案中加以处理，如若杜朝德生产经营结束后因交付水、电、气、物业费发生争议，双方均可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、彭晗、赵巍、孙建秋与杜朝德于2018年3月10日签订的房屋租赁合同解除，杜朝德于2020年12月31日前将租赁房屋交还给彭晗、赵巍、孙建秋； 二、杜朝德从2020年5月12日起至交还房屋时止每月支付彭晗、赵巍、孙建秋31,452.98元租金，并支付从欠付租金之日起至款清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失； 三、驳回彭晗、赵巍、孙建秋的其他诉讼请求； 四、驳回杜朝德的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉案件受理费4,876元（已减半收取），反诉案件受理费4,073元（已减半收取），由彭晗、赵巍、孙建秋负担4,876元，杜朝德负担4,073元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 员  郑 议 二〇二〇年十一月十二日 法官助理  王燕梅 书 记 员  叶荫民