中华人民共和国云南省瑞丽市人民法院民 事 判 决 书（2020）云3102民初854号原告：瑞丽市汇坤物业服务有限公司，住所地云南省德宏州瑞丽市建设路**（华盛商业广场A-02），统一社会信用代码9153310209503822XJ。法定代表人：代国民，系执行董事。委托诉讼代理人：唐恩欢，云南欣艺律师事务所律师，执业证号15331201610147982。委托代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李茜，云南欣艺律师事务所律师，执业证号15331201311807272。委托代理权限为特别授权代理。被告：定某，男，1963年12月30日出生，系缅甸籍国民，现住瑞丽市，身份证件号码。原告瑞丽市汇坤物业服务有限公司（以下简称汇坤物业公司）与被告定某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月9日公开开庭进行审理，原告汇坤物业公司的委托诉讼代理人李茜到庭参加诉讼，被告定某经本院依法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇坤物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告华盛小区C-5号房屋2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理服务费1938元、电梯维护费959元、二次加压费571元、生活垃圾费180元、发电机燃油费50元，合计3698元，并按每天2‰的利率计付自2018年1月1日起至实际付清之日止的违约金；2、判令被告支付原告华盛小区C-5号房屋2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费3059元，并按每天2‰的利率计付自2019年1月1日起至实际付清之日止的违约金；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系瑞丽市华盛商业广场小区住宅C-5号房屋（楼层为5层、建筑面积为168.96㎡）的业主。2015年9月6日，原告与瑞丽市华盛商业广场（小区业主委员会）签订了《华盛商业广场物业服务委托合同》，约定：瑞丽市华盛商业广场（小区业主委员会）委托原告为小区提供物业管理服务；原告负责向业主和物业使用人收取下列费用（1）物业服务费；（2）其它有偿服务费；（3）代收代缴费；委托管理期限为2016年1月1日起至2018年12月31日；物业管理服务费按建筑面积计算，单项物业费住宅0.95元/月/㎡，商铺0.95元/月/㎡，二次加压、电梯维保、生活垃圾、发电机燃油费单独收取附收费表计费；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的2‰交纳违约金。2018年12月22日，瑞丽市华盛商业广场（小区业主委员会）继续委托原告为小区提供物业管理服务，同时签订了《华盛商业广场物业服务委托合同》，约定：委托管理期限为2019年1月1日起至2024年12月31日止，物业管理服务费采用包干价收取，住宅**为低区，物业费为1.5元/月/㎡，十层至十五层为中区，物业费为1.55元/月/㎡，十六层至二十一层为高区，物业费为1.6元/月/㎡，商铺一层二层1.7元月/㎡，三层四层1.65元/月/㎡；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天应交管理费的2‰交纳违约金。原告作为瑞丽市华盛商业广场小区的物业管理服务企业一直依法依约为小区提供服务，但被告自2018年1月1日起便无故拖欠原告的物业费、二次加压费、电梯维保费、生活垃圾费、发电机燃油费等各项费用，至原告起诉时尚未交纳2018年1月1日至2019年12月31日的物业管理费等费用。后原告多次找被告催交上述款项，但被告至今分文未付。因被告享受了原告提供的物业服务却恶意拖欠原告物业及其他费用的行为严重损害了原告的合法权益，原告故诉至法院。被告定某未作答辩。原告汇坤物业公司为证明其诉讼主张，向本院依法提交以下证据：一、被告缅甸国民护照翻译件复印件1份，欲证明被告诉讼主体适格。二、《证明》原件1份、2015年9月6日《华盛商业广场物业服务委托合同》复印件1份、2018年12月22日《华盛商业广场物业服务委托合同》及《关于华盛小区物业费调整公告》复印件1份，欲证明1、被告系案涉C-5号房屋的业主；2、2015年9月6日瑞丽市华盛商业广场（小区）业主委员会与原告签订《华盛商业广场物业服务委托合同》，约定了由原告为该小区提供物业管理服务，以及物业费的收费标准、违约责任等事项；3、2018年12月22日瑞丽市华盛商业广场（小区）业主委员会与原告签订《华盛商业广场物业服务委托合同》，约定了委托管理期限为2019年1月1日起至2024年12月31日止，以及物业管理服务费收费标准、违约责任等事项；4、后签订的物业服务委托合同中的包干费用低于前一份物业服务委托合同所约定的物业费、电梯维护费、二次加压费、生活垃圾费、发电机燃油费总额，原告于2018年12月31日在小区内进行公告。三、催费通知打印件1份、催缴通知复印件1份，欲证明原告、瑞丽市华盛商业广场（小区）业主委员会均向被告催交过物业费用的事实。四、定某欠费明细原件1份，欲证明1、根据合同约定的物业费用标准计算，被告2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理服务费为1938元、电梯维护费为959元、二次加压费为571元、生活垃圾费为180元、发电机燃油费为50元，合计3698元，截至2020年3月1日的违约金为5850.23元；2、根据合同约定的物业费用标准计算，被告2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费为3059元，截至2020年3月1日的违约金为2606.26元。本院认为，原告提交的证据一、二、三来源合法、内容真实，本院予以采信；证据四虽系原告单方制作，但结合证据二，本院对原告制作的被告房屋的物业费计算方法及计算金额予以采信，违约金则需结合本案其他证据及事实予以综合判定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月6日，瑞丽市华盛商业广场（华盛小区业主委员会）作为甲方与原告作为乙方签订《华盛·商业广场物业服务委托合同》，约定了甲方将瑞丽市华盛商业广场（华盛小区）委托于乙方实行物业管理，委托管理期限从本合同签订生效之日计算，自2016年1月1日起至2018年12月31日，共计三年时间。物业服务费用：1、本物业管理服务费按建筑面积计算、单项物业费住宅0.95元/月/㎡，高铺0.95元/月/㎡。（二次加压、电梯维保、生活垃圾、发电机燃油费单独收取）附收费表计费。代收代缴费用：二次加压费：0.28元/㎡/月；电梯公摊维护费：1-9楼0.47元/㎡/月；生活垃圾清运费：180元/年/户；发电机燃油费50元/年/户……3、从逾期之日起每天应交管理费的2‰交纳违约金。4、逾期60天、由业委会负责协调监督仍置之不理的、乙方有权向当地人民法院起诉该业主或物业使用人等内容。2018年12月22日，瑞丽市华盛商业广场（华盛小区业主委员会）作为甲方与原告作为乙方再次签订《华盛商业广场物业服务委托合同》，约定了甲方将瑞丽市华盛商业广场（华盛小区）委托于乙方实行物业管理，委托管理期限从本合同签订生效之日计算，自2019年1月1日起至2024年12月31日止，合同期五年。物业服务费用：1、物业管理服务费住宅按建筑面积计算，管理服务费分区包干价收取：住宅：二至九层为低区，1.5元/月/㎡、十至十五层为中区，1.55元/月/㎡、十六至二十一层为高区，1.6元/月/㎡。商铺：一层二层1.7元/月/㎡、三层四层1.65元/月/㎡（包干价含生活垃圾费、公共发电机燃油费、二次加压费等）。2、业主和物业使用人从逾期交纳物业服务费的，按以下条款处理：（1）从逾期之日起按每天应交管理费的2‰交纳违约金。（2）逾期60天的，由华盛业主委员会负责协调、监督。仍置之不理的，乙方有权向人民法院起诉该业主或物业使用人等内容。另查明，被告定某系瑞丽市华盛商业广场**房屋的物业使用人，房屋建筑面积为169.96㎡，楼层为5楼。被告已交纳物管费至2017年12月31日，未交纳自2018年1月1日起至今的物管费。原告多次向被告催收未果，遂成讼。本院根据原告的诉讼请求，在征求当事人意见的基础上，将本案调查重点归纳为：原、被告之间的物业服务合同关系是否成立；被告应否支付原告从2018年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务管理费等费用并支付违约金，金额应如何计算。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告定某系缅甸籍国民，因有涉外因素，故本案系涉外民事案件，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，本案应适用中华人民共和国法律。业主委员会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与瑞丽市华盛商业广场（华盛小区业主委员会）签订的《华盛商业广场物业服务委托合同》对包括被告在内的全体业主均具有约束力。被告在接受了原告的物业管理服务后，理应及时支付相应的物业管理服务费用，现原告要求被告从2018年1月1日起支付物业费至2019年12月31日止，该诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告的房屋建筑面积为169.96平方米，根据《华盛商业广场物业服务委托合同》约定，被告所欠的物业费分段计算为：2018年1月1日至2018年12月31日的物业服务费用1938元（169.96㎡×0.95元/月/㎡×12）、电梯维护费959元（169.96㎡×0.47元/㎡/月×12）、二次加压费571元（169.96㎡×0.28元/㎡/月×12）、生活垃圾费180元、发电机燃油费50元，合计3698元；2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务包干费为3059元（169.96㎡×1.5元/月/㎡×12）。关于违约金的问题。被告未按时缴纳物业费的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据合同约定，违约金按日利率2‰计算，换算成月利率为6%，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，按该约定计算的违约金属于“过分高于造成的损失”，本院酌情支持违约金按年利率9%计算，自被告逾期缴费之日，即2018年1月1日起至费用实际付清之日止。对于原告超出该部分的诉讼请求，本院不予支持。被告定某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃对原告所主张之事实和证据进行辩驳的权利，由此可能产生的不利后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告定某于本判决生效后十日内支付原告瑞丽市汇坤物业服务有限公司2018年1月1日至2018年12月31日的物业管理服务费1938元、电梯维护费959元、二次加压费571元、生活垃圾费180元、发电机燃油费50元，以上合计3698元。并以3698元为基数，按照年利率9%的标准支付违约金自2018年1月1日起至款项实际付清之日止；二、被告定某于本判决生效后十日内支付原告瑞丽市汇坤物业服务有限公司2019年1月1日至2019年12月31日的物业管理服务费3059元，并按照年利率9%的标准支付违约金自2019年1月1日起至款项实际付清之日止；三、驳回原告瑞丽市汇坤物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，由原告瑞丽市汇坤物业服务有限公司承担82元，由被告定某承担98元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院，并预交上诉费180元；如有新证据，上诉时一并提交。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审 判 长  何 菲审 判 员  施晓华人民陪审员  李瑶瑶二〇二〇年十一月九日法官助理寒燕书记员黄萍附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物管费，物业服务企业请求业主支付物管费的，人民法院应予支持。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。五、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物管费用。……