广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初8940号原告：范子键，男，1991年6月17日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。被告：余冰，女，1986年2月17日出生，汉族，住四川省简阳市。委托诉讼代理人：周伟锋，广东禅信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林世杰，广东禅信律师事务所律师。原告范子键与被告余冰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范子键，被告余冰及其委托诉讼代理人周伟锋、林世杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范子键向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2020年6月1日至6月2日占用费733.33元；2、被告向原告支付原告代为垫付的2020年4、5月份的水电费510.66元；3、被告向原告支付逾期支付2020年4月、5月租金的违约金726元（以11000元为本金，自2020年3月29日起按年利率24%计算至2020年6月2日，即476.67元；以11000元为本金，自2020年4月29日起按年利率24%计算至2020年6月2日，即249.33元；合计726元）；4、被告向原告支付解除合同违约金55000元；5、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2019年10月27日与被告签订《物业租赁合同》，约定将原告名下的位于广州市荔湾区站西路28号623单元出租给被告，租期自2019年11月1日至2021年2月25日，每月租金11000元，每月28日前支付下个月租金。《物业租赁合同》第三条第一款约定，乙方逾期未足额支付租金的，甲方有权每日按逾期金额的5%收取违约金；第七条第二款规定乙方有下列行为之一的，乙方应按月租金的五倍向甲方支付违约金：“5.乙方未经甲方同意擅自退租的”。合同签订后，被告于2019年10月30日向原告支付了22000元押金，于10月31日支付了11月租金5500元（11月含15天免租期），并开始进驻使用该单元。被告于2020年1月25日支付了2月份租金后，春节前夕疫情爆发，原告主动免除了被告2月28日应付的3月份租金。3月初，原告根据疫情情况，参考单元所在的环球国际商贸中心商城的其他铺位的做法，提出3月28日及4月28日应付的租金减半，但被告要求3月28日及4月28日也继续免租，双方最终未能达成一致。被告遂一直拖欠租金至2020年6月2日，突然在微信通知原告已经搬走，不再租用该单元，并提出所欠的两个月租金用押金来抵扣。原告认为，被告擅自退租的行为已构成违约，应按合同约定向原告支付月租金五倍的违约金即55000元。同时，被告在2020年6月2日前所欠付的租金按照合同约定应向原告按每日5%支付逾期支付违约金，原告将该逾期违约金额计算方式调整为按年24%计算主张。且被告6月2日搬走，应按原租金标准向原告支付2天的占用费733.33元，并支付原告代为垫付的4至5月水电费。被告余冰辩称，1、原告以每月11000元的租金主张房屋占用费、逾期违约金、解除合同违约金是违反公平原则，应适当进行减少。2、我方替原告多缴的水费、电费、管理费等费用应予扣减。3、原告主张因我方擅自退租的五倍解除合同违约金过高，应由法院适当调整。4、关于被告退铺的问题，因为疫情经营困难，我多次要求原告减租，但是原告不同意减租，在协商未果的情况下，我在2020年5月31日已搬走并通知原告接收商铺，6月1日就已经没有使用商铺。5、对原告的诉讼请求，6月1、2日的占用费我方是同意支付733.33元；2020年4、5月份的水电费根据比例分摊应为422元，我方同意支付422元；6、就逾期付款违约金确实存在没有支付4、5月份租金，我方同意支付逾期付款违约金，但我方计算基数不应该按每月11000元来计算，原因是1月25日时我方支付8432元作为2月份的租金，但整个2月份根本无法使用涉案商铺，因为我方没有使用涉案商铺，2月租金应该退回。原告也承认3月份的租金是免租，故退回的8432元先抵扣4、5月份22000元后，剩余部分才是我方逾期支付的租金，且违约金标准应以LPR来计算。原告要求的解除合同违约金55000元过高，实际上3月20日双方就已协商退租问题，而且原告已经开始另行招租，至我方实际退租足足有两个月时间给原告准备，故后续所造成的所谓空置损失不应由我方承担。据了解，原告实际上在2020年6月底已经找到租客进场，只是同样因为商场不好做，又退出了。故原告实际的空置不足一个月，我方认为解除合同违约金应调整至一个月租金以内。而且我方有22000元的押金，用以抵扣4、5月租金扣除8432元之后的租金。本院经审理认定事实如下：原告是广州市荔湾区站西路****商铺的产权人。2019年10月27日，原告（甲方）与被告（乙方）、案外人徐艺嘉（丙方）签订《物业租赁合同》，约定：丙方与甲方原签订的租赁合同于2019年11月1日解除。甲方提供站西路28号623号商铺的部分面积给乙方使用，租赁期自2019年11月1日至2021年2月25日。因商铺的产权面积为60.23平方米，但乙方实际占用约48平方米，故乙方仅需按实际使用面积的比例承担管理费。每月租金为11000元，每月租金在上月28日前支付。乙方逾期未足额支付租金的，甲方有权每日按逾期金额的5%收取违约金。在签订合同之日乙方向甲方支付押金22000元。租赁合同期内，乙方拖欠租金累计15天以上的，甲方有权终止合同，收回物业，乙方应按月租金的五倍向甲方支付违约金；若遇政府行为、自然灾害、战争等不可抗力导致合同无法继续履行的，本合同终止，双方互不承担责任。上述合同签订后，被告向原告支付了押金22000元，原告将商铺交付给被告使用。被告向原告支付租金至2020年1月31日，2020年1月25日预交了2020年2月租金8432元。2020年2月因新冠疫情爆发，被告没有支付后续租金，3月被告与原告协商降低租金，被告要求2-4月免租、5月打折，原告仅同意3月免租，4、5月打折，双方未能达成一致意见，被告遂于2020年6月2日通知原告已搬离商铺，要求原告收回商铺。因受疫情防控措影响，案涉商铺所在商场（步云天地）在2020年2月停市，直至2020年3月1日案涉商铺所在商场才开市。2020年2月至6月商场给予租户的租金优惠政策是租金五折收取。经查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠肺炎防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日0点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。庭审中，原告确认按照被告使用房屋面积的比例来计算，第二项诉讼请求的水电费应为422元，并同意用押金抵扣被告应支付的4月、5月租金，标准为11000元/月。被告主张22000元的押金，用以抵扣4、5月租金（应扣除预交2月租金8432元）之后的租金。本院认为，原告与被告签订的《物业租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对于第一项诉讼请求，被告同意支付，本院予以准许，由于2020年6月2日前双方之间的租赁合同关系尚未解除，故该款项的性质为租金。对于第二项诉讼请求，原告同意被告按422元支付水电费，本院予以准许。对于第三项诉讼请求，被告未付租金的行为发生在双方协商变更租金数额期间，是因双方对租金标准有争议所致，被告并非恶意拖欠租金，故原告要求被告支付违约金的标准，可参照被告主张的按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；对于违约金的计算基数，虽然被告向原告预交了2月租金8432元，但原告在本案中没有要求被告支付2月、3月租金，视为原告同意被告在2月、3月期间仅需支付租金8432元，该方案已优于涉案商场给予租户的优惠方案，本院予以准许，故原告要求被告按照合同约定的月租金标准11000元支付逾期支付4月、5月租金的违约金并无不当，本院予以支持。对于第四项诉讼请求，2020年5月9日起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应，被告的经营活动没有受到限制，因此被告不应随意解除合同。被告在2020年6月2日搬离涉案商铺，以自己的行为实质解除了租赁合同，构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付提前解除合同违约金，有合同和法律依据，本院予以支持。鉴于被告提前解除合同的原因是受到疫情影响，故本院对违约金的数额调整为两个月租金，即22000元（11000元×2）。关于被告要求以押金抵扣4月、5月租金及处理已预交的2月租金8432元的问题，由于原告在庭审中表示同意抵扣，本院予以准许。对于抵扣的标准，考虑到原告给予被告2月、3月的租金减免方案已优于涉案商场给予租户的优惠方案，故本院酌定按原合同租金标准以押金22000元抵扣4、5月租金，2月预交的租金8432元作为2月、3月租金予以支付，抵扣后，押金无须退回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告余冰向原告范子键支付2020年6月1日至6月2日期间的租金733.33元。二、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告余冰向原告范子键支付原告范子键代为垫付的2020年4月、5月的水电费422元。三、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告余冰向原告范子键支付逾期支付2020年4月、5月租金的违约金（4月的违约金以11000元为本金，从2020年3月29日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年6月2日；5月的违约金以11000元为本金，从2020年4月29日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年6月2日）。四、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告余冰向原告范子键支付解除合同违约金22000元。五、驳回原告范子键的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费612元，由原告范子键负担363元，由被告余冰负担249元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  马文洁二〇二〇年十一月四日书记员  宋嘉杰卢健华