河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终6967号上诉人（一审被告）：洛阳市西工区洛北街道东涧沟社区居民委员会，住所地河南省洛阳市西工区兴旺路**院。法定代表人：符广有，该居委会主任。委托诉讼代理人：李琳，河南开物律师事务所律师。委托诉讼代理人：周博，河南开物律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：洛阳嘉邦物业管理有限公司，住所地河南省洛阳新区香山路以南，金城寨街以东盛世新天地（一期）第1幢2单元2-2301号。法定代表人：邢芳海，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭书铭，河南安多律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚磊，河南安多律师事务所律师。一审被告：河南柏东实业集团有限公司，住所地河南省洛阳市西工区洛北街道东涧沟社区**。法定代表人：符广有，该公司董事长。委托诉讼代理人：李琳，河南开物律师事务所律师。委托诉讼代理人：周博，河南开物律师事务所律师。上诉人洛阳市西工区洛北街道东涧沟社区居民委员会（以下简称东涧沟居委会）因与被上诉人洛阳嘉邦物业管理有限公司（以下简称嘉邦物业）、河南柏东实业集团有限公司（以下简称柏东公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初2666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。东涧沟居委会上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回被上诉人所有诉讼请求或撤销一审判决，发回重审；2.本案所有诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判令上诉人向被上诉人支付闲置房物业管理费、过热费、垃圾处理费，没有依据。1.上诉人与被上诉人在《物业管理合同》中已经明确约定被上诉人不负责管理闲置房，事实上被上诉人也没有对闲置房进行物业管理服务。在《前期物业服务合同》签订后，上诉人与被上诉人口头约定了闲置房不在物业管理服务范围内。在《物业管理服务合同》中，双方将该内容以书面形式明确下来，在合同中约定：“闲置房不负责管理，含前三年在内”。在被上诉人2015年4月20日至2019年4月19日进行物业管理的四年中，被上诉人没有对闲置房进行物业管理。2.《前期物业服务合同》第七条约定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因上诉人原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业管理费用（物业服务资金）由甲方全额缴纳”。但是本案并不能适用上述合同约定，因为案涉房屋不属于《前期物业服务合同》中约定的“已竣工但尚未出售，或者因上诉人原因未能按时交给物业买受人的物业”。本案案涉的升龙广场A区为拆迁安置房小区，与房地产开发商建设竣工后的小区产权不同。案涉房屋属原洛阳市西工区东涧沟村的安置房，即案涉房屋建设单位为洛阳升龙置业有限公司，业主为原东涧沟村民等。案涉房屋为东涧沟村民尚未受领的房屋，上诉人不是闲置房的产权人，闲置房也不存在出售的情况，不属于合同第七条约定的情形，上诉人不应当承担闲置房的物业费。3.根据一审中被上诉人提供的洛发改收费【2009】40号文件第十一、十二条的规定及洛发改【2018】3号文件第八条，物业服务费应当区分情况由业主或开发建设单位缴纳。且根据《河南省物业管理条例》第十五条的规定，房屋的所有权人为业主，上诉人既不是房屋的所有权人，也不是享有业主权利、承担业主义务的人，不应当承担物业管理费用。二、根据上诉人与被上诉人签订的《供暖设施资产移交及供暖运行管理协议》第二条第三款、第四款和第三条第一款的规定，供暖费用由被上诉人向业主直接收取，不足部分由被上诉人承担，且在被上诉人运行维护换热站、供热管网设施期间，上诉人不支付任何费用。即供热、过热费用应当是被上诉人与业主之间的债权债务关系，一审判令上诉人承担过热费没有依据。三、一审已经认定案涉房屋为闲置房，不可能产生生活垃圾，业主不属于洛政【2006】72号文件第二条第（一）款规定的征收范围，也不符合《洛阳市城市生活垃圾处理费征收管理办法》中第三条规定的“谁产生、谁付费”的原则，一审判令上诉人承担垃圾处理费没有依据。四、一审法院适用法律错误。嘉邦物业辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律准确，应当驳回上诉人的上诉请求。一、一审判决认定上诉人应当支付物业服务费有明确的合同约定。1.嘉邦物业与上诉人的前身洛阳市西工区洛北乡东涧沟村民委员会签订的《前期物业服务合同》与《物业管理服务合同》中都明确约定了上诉人交纳物业服务费用的标准、交纳的时间。双方在《前期物业服务合同》第七条约定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方（即本案上诉人）原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方全额交纳”。《物业管理服务合同》作为《前期物业服务合同》的延续，双方在合同中也明确了甲方未能按时足额交纳物业服务费用的，应当按照缴费标准每日千分之三的标准向嘉邦物业支付违约金（见《物业管理服务合同》第二十六条）。以上都明确地说明了上诉人作为接受物业服务的一方，有向嘉邦物业支付物业服务费用的合同义务。2.嘉邦物业已经按照合同约定，全面履行了合同义务。一审中，嘉邦物业已经提供充足的证据，证明嘉邦物业为上诉人所在的社区提供了优质的物业服务。根据相关法规，物业公司所提供的物业服务都是对所在物业范围内的公共区域进行管理，这一点在嘉邦物业与上诉人所签订的两份物业协议中也有明确的约定，也是双方在合同中约定嘉邦物业要收取专有部分养护费用的原因。所以《物业管理服务合同》第三十一条所说的“闲置房不负责管理，含前三年在内”指的是，嘉邦物业没有义务对上诉人所有的闲置房屋内部进行修缮养护，该条款指的是闲置房内部管理，与本案争议的闲置房应该交纳的用于公共区域维护的物业服务费不是同一概念。在签订《前期物业服务合同》之前，嘉邦物业曾向上诉人明确提出，嘉邦物业提供的物业服务只针对所在小区的公共区域，房屋内部（包括村民业主的房屋和上诉人所有的闲置房屋）均不属于物业服务范围。但上诉人的负责人为了出售时便于买方看房等原因，承诺如果嘉邦物业提供了相应的服务愿意支付除了物业服务费之外的额外费用，嘉邦物业才同意。但因为回迁的第一年，涉案小区尚未供暖，加上闲置房屋无人居住，导致水管冻裂、水表冻坏的情况时有发生，嘉邦物业为了保证其他业主的正常居住，只得自行组织人员、购置材料对损坏部位进行了抢修。但至《前期物业服务合同》履行完毕时，上诉人仍未向嘉邦物业支付上述款项。但基于双方的合作关系，经协商，嘉邦物业同意不再向上诉人收取专门的费用，但嘉邦物业也不会再参与闲置房屋内部的管理。这才是《物业服务合同》中第三十一条“闲置房不负责管理，含前三年在内”的由来和真实含义。3.升龙广场A区的房屋确实为回迁安置房屋，但原东涧沟村村民早就已经在涉案社区回迁完毕，属于村民的房屋早已交由村民自行管理，所以涉案的210套闲置房屋（后期减少为195套）根本不是所谓的村民尚未受领的房屋，而是上诉人作为业主负责管理的集体财产。闲置房屋原属于上诉人前身东涧沟村委会的集体组织财产，东涧沟村委会经过“村改居”后，上诉人东涧沟居委会成立，上述房屋又成为上诉人代表全体居委会成员进行管理的共有财产。而后上述房屋对外出售、出租所产生的收益，也都是由上诉人获得。所以上诉人在上诉状中所称其不是闲置房屋产权人的说法，只是为了推卸支付相关费用的责任。二、上诉人应当承担涉案空置房的暖气过热费。根据嘉邦物业与上诉人前身东涧沟村委会签订的《供暖设施资产及供暖运行管理协议》，约定由嘉邦物业负责该小区换热站及管网等设施的正常运行、维护保养，技术服务等工作，保证供暖质量达到政府规定标准；业主的暖气费由嘉邦物业代收。依据洛阳市发改委颁布的《关于我市城市居民生活供暖价格改革调整的通知》规定，空置房应当交纳暖气过热费，过热费为正常采暖费的25%，而且嘉邦物业已经将该小区的采暖费及时足额交给了洛阳市热力公司，依据上述合同约定和政府规定及公平原则，上诉人应当将过热费支付给嘉邦物业。三、上诉人应当承担空置房的垃圾处理费。《洛阳市人民政府关于开征城市生活垃圾处理费的通知》第2条，规定了垃圾处理费的收费标准为：城市居民按户计收，每户每月5元；《洛阳市城市生活垃圾处理费征收管理办法》第10条第4款，规定了嘉邦物业有权代收取垃圾处理费，即总表转供水居民户的生活垃圾处理费，由总表管理者在收取水费时同步收取垃圾处理费，并按照现行水费缴费方式和缴费周期，在缴纳水费的同时按标准缴纳生活垃圾处理费。且嘉邦物业早已经按照相关规定将费用支付给了洛阳市城市管理局。故依据上述规定及公平原则，上诉人应当将垃圾处理费支付给嘉邦物业。柏东公司辩称，同意东涧沟居委会的上诉意见。嘉邦物业向一审法院起诉请求：1.判令二被告向原告支付拖欠的物业服务费776413.08元、垃圾处理费49500元、过热费73600.27元，三项共计899513.35元；2.判令二被告向原告支付逾期交纳物业费的违约金821428.51元（暂计至2020年3月31日。后续部分，以16621.56元为基数，每日加收千分之一，自2020年4月1日起至实际履行完毕之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1.2015年3月18日，甲方东涧沟村委会（全称为“洛阳市西工区洛北乡东涧沟村民委员会”，于2018年7月改制为“东涧沟居委会”）与乙方嘉邦物业签订了《前期物业服务合同》，约定甲方聘请乙方提供前期物业管理服务事宜。并约定纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由甲方全额缴纳。物业费按月交纳，业主或物业使用人应在每月一至十日履行缴纳义务。若甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业费，应按缴费标准每日千分之一的标准向乙方支付违约金。委托管理期限为三年，即2015年4月20日起至2018年4月19日止。双方于2018年3月26日又签订了一份《物业管理服务合同》，约定物业类型为住宅，在物业管理区域内，乙方对物业共用部位、共用设施设备、相关场地、垃圾、雨、污水管道、公共绿化、车辆停放、公共秩序、装修装饰等项目进行维护、修缮、服务与管理。物业服务费标准为：高层住宅1元/月.㎡，商业物业2元/月.㎡，该标准按政府规定及社会物价水平调整。物业费按年交纳，业主或物业使用人应在1月履行交纳义务。若甲方、业主或物业使用人未能按时足额交纳物业费，应按缴费标准每日千分之三的标准向乙方支付违约金。委托管理期限自2018年4月20日起至2019年4月19日止。嘉邦物业提供其工作人员为被告社区提供物业服务及对被告空置房进行维修的照片打印件若干张、电梯维保费、年检发票、水费及电费缴纳发票、银行交费凭证若干张，以及证人黄某、贾某的证人证言两份，以证明原告按照合同约定为被告提供了优质服务，充分履行了合同义务，并且在为被告提供物业服务的同时，对被告空置房屋出现的管道问题进行维修，还带领有意向购买空置房的买家进行看房和参观等事实。2.嘉邦物业为证明空置房屋的物业服务费应当由被告承担，向该院提交2009年10月19日洛阳市发展改革委、洛阳市房产管理局下发的洛发改收费[2009]40号文件以及2018年6月27日洛阳市发展和改革委员会、洛阳市住房保障和房产管理局下发的洛发改[2018]3号文件，上述文件中均规定：物业竣工已交付使用的房屋（包括业主空置的房屋），物业服务费用由自与开发建设单位约定的房屋交付之日次月起按月交纳；开发建设单位因故未按时交给物业买受人或已竣工但未出售的空置住房，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。同时，嘉邦物业提交东涧沟村三务公开栏照片打印件、空置房交接表、本栋楼其他业主物业服务合同及业主确认的户型面积表，以证明被告空置房的面积、欠费数额及产生的逾期违约金。显示：2018年6月之前，被告有210套空置房纳入原告的物业服务范围，空置房总面积为16621.56㎡，2018年6月之后，被告有195套空置房纳入原告的物业服务范围，空置房总面积为14836.41㎡。嘉邦物业称，根据双方所签合同及相关文件规定，被告应当支付上述空置房屋自2015年6月至2019年6月的物业服务费共计776413.08元，以及按照16621.56元的物业费基数支付截止到2020年3月21日逾期交纳物业费产生的违约金共计821428.51元。3.嘉邦物业为证明空置房屋的过热费应当由被告承担，向该院提交其作为甲方与乙方东涧沟村委会于2016年11月15日签订的《供暖设施资产移交及供暖运行管理协议》，协议约定：乙方在协议生效后三日内接受甲方在建的升龙广场A区11#-13#楼区域的小区规划红线内的住宅供暖化热站及供暖管网等供暖设施，并负责其供热设施的运行管理维护。乙方负责换热站及管网的正常运行、维护保养、技术服务等工作，保证供暖质量达到政府规定的标准，并保证供热系统故障的及时维修。乙方按照洛阳市人民政府物价部门批准的价格和计费办法收取小区的供热费用，当年采暖季向业主收取预缴热费，在采暖季结束后向业主出示热费使用单余额部分由乙方直接退还至业主。同时，嘉邦物业还向该院提交洛发改价管[2013]12号文件、洛阳市发展改革委员会下发的洛发改[2017]4号文件，以及缴纳热力费票据3份，并称：根据上述文件中的相关规定，2017年之前，我市供暖区域内不用热的居民用户应承担基本热费，按照城市居民生活供暖价格按面积收费0.18元/日.㎡，承担正常采暖费的25%。2018年6月之前，被告空置房面积为16621.56㎡，按每天每平方0.18元计算，被告应承担过热费73600.27元。原告已经替被告垫付了过热费，被告应向原告支付该垫付费用。4.嘉邦物业为证明空置房屋的垃圾处置费应当由被告承担，向该院提交洛政[2006]72号文件、2016年10月20日洛阳市人民政府下发的洛政[2016]54号文件，以及交纳垃圾处理费的票据2份，并称：根据上述文件中的相关规定，每户（含空置房）应承担垃圾处理费5元/月。2018年6月之前，被告有210套空置房，2018年6月之后，被告有195套空置房，故被告应当承担垃圾处理费49500元。原告已经替被告垫付了垃圾处理费，被告应当向原告偿还。一审法院认为，嘉邦物业与东涧沟村委会签订的《前期物业服务协议》及《物业管理服务合同》均系双方真实意思表示，该协议及合同合法有效，该院予以确认。东涧沟村委会于2018年7月改制为东涧沟居委会后，该协议及合同对东涧沟居委会依然具有约束力，东涧沟居委会应当按照协议及合同内容履行义务。嘉邦物业全面履行了协议及合同约定的义务，但东涧沟居委会却未按照约定缴纳其空置房的物业服务费、垃圾处理费和过热费，其行为构成违约，嘉邦物业有权向其主张上述欠付费用。嘉邦物业在提供物业服务过程中并不存在瑕疵和过错，但其向该院主张的逾期交纳物业费所产生的违约金821428.51元数额过高，该院酌定应按照其主张金额的三分之一予以支付，即273809.5元。本案中，柏东公司并非上述协议及合同的相对方，并且其与嘉邦物业无任何物业服务合同关系，其虽承担东涧沟居委会部分资产的经营管理，但该事实与本案无关。因此，柏东公司对上述欠缴费用及产生的违约金不承担赔偿责任。东涧沟居委会虽在庭审中对上述金额有异议，但其并未提供相关证据予以证明，故其对此应承担举证不利的后果。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告东涧沟居委会于该判决生效后十日内向原告嘉邦物业支付物业服务费776413.08元、垃圾处理费49500元、过热费73600.27元，共计899513.35元；二、被告东涧沟居委会于该判决生效后十日内向原告嘉邦物业支付逾期交纳物业费所产生的违约金273809.5元；三、驳回原告嘉邦物业的其他诉讼请求。如被告东涧沟居委会未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费减半收取为10144元，由被告东涧沟居委会承担。二审审理中，双方当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人东涧沟居委会提交的证据：第一组证据：证据1.嘉邦物业向东涧沟村两委发送的《联系函》一份，证明：2019年6月12日，嘉邦物业向东涧沟村两委发送《联系函》一份，函件中从门禁改造、非机动车乱停乱放问题、收费标准、维修维护费用、物业费缴纳等方面对物业管理中的管理问题进行了提出了沟通意见，但该函件中未提出东涧沟居委会存在欠缴物业费的问题。证据2.嘉邦物业向东涧沟村两委发送的《告知书》一份，证明：2019年6月20日，嘉邦物业向东涧沟村两委发送告知书，告知因小区物业费用偏低，故其决定于2019年6月25日退出小区物业管理工作。该告知书同样未提出东涧沟居委会存在欠缴物业费的问题。第一组证据共同证明：嘉邦物业从未对本案所涉的空置房提供过物业服务，同时，根据双方签订的《物业管理服务合同》第三十一条的约定，嘉邦物业无权对空置房收取物业费，故其自2015年4月20日至今从未在来往函件中提出要求东涧沟居委会支付物业管理费、过热费、垃圾处理费等，其现在起诉主张提供了物业管理服务，要求支付前述费用明显与常理不符。第二组证据：证据3.《城中村改造项目东涧沟村拆迁补偿安置协议书》一份，证明：东涧沟村委会作为甲方、村民作为乙方、洛阳市西工区人民政府作为丙方、洛北乡人民政府作为丁方在2009年就东涧沟村拆迁安置补偿签订了协议，对村民被拆除房屋的补偿进行了约定。证据4.《洛阳市西工区洛北乡西小屯、东涧沟城中村改造项目合作（补充）协议书》一份，证明：2011年11月21日，洛阳市西工区洛北乡西小屯村民委员会、洛阳市西工区洛北乡东涧沟村村民委员会、洛阳升龙置业有限公司、洛阳市西工区人民政府就洛阳市西工区西小屯和东涧沟村的城中村改造项目签订了补充协议，该协议第二条第（一）款第2项约定：“东涧沟村原址安置区域位于涧河以东、健福路××、××东南区域，安置住宅地上建筑面积为125485㎡，分别为洛阳市西工区洛北乡东涧沟村村民委员会117485平米、洛北乡政府家属院8000㎡”。第二组证据共同证明：本案所涉的空置房均为已分配业主的东涧沟社区居民及洛北乡政府家属院的安置房屋，其业主是东涧沟社区居民及洛北乡政府家属院原住户，案涉空置房不属于因东涧沟居委会原因未能按时交付的房屋，东涧沟社区居委会不应当就非由其享有所有权或承担业主义务的房屋承担物业费、过热费、垃圾处理费等费用。第三组证据：证据5.西工区政协委员王建军在洛阳市西工区政协会议上的《西工区政协会议提案》一份，证明：由于物业管理不当，东涧沟社区安置房屋、电动车及电动车电瓶频频遭窃，广告被随意张贴、无人处理，电梯经常故障，物业不愿意承担责任。嘉邦物业不仅未尽到物业管理义务，更因其严重不负责的物业服务已经给东涧沟社区居民生活造成了严重负面影响，其无权收取物业管理费。嘉邦物业的质证意见：第一组证据是嘉邦物业给升龙广场A区居委会就涉案小区的物业管理问题进行了沟通和协调，所以重点在于嘉邦物业在物业管理中所遇到的困难，希望为涉案小区提供更加优质的物业管理服务，这并不能证明嘉邦物业没有向上诉人说明其欠缴物业费的问题，反而更说明了嘉邦物业在提供物业服务的同时，积极与业主沟通，争取提供最优的服务。所以上诉人更应该按时缴纳物业服务费等相关欠缴费用。对于第二组证据的证据3，嘉邦物业并不是拆迁补偿安置协议的相对方，与嘉邦物业无关。对于证据4的质证意见同证据3的质证意见，而且证据3和证据4并不能说明闲置房屋的业主是原东涧沟村民，根据嘉邦物业在提供物业服务期间所了解到的情况，升龙广场A区回迁安置房给原村民的拆迁安置已经全部安置到位。嘉邦物业现主张的是剩余房屋，上诉人作为该部分房屋的管理者和实际的受益者，应当向嘉邦物业支付物业服务费。证据5没有原件嘉邦物业不予质证。柏东公司质证意见：认可上诉人举证的真实性，同意上诉人的证明方向。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，关于闲置房屋面积的确定问题。嘉邦物业在本案中提交有清查流动人口登记表、空房明细，上有符小侠签字，嘉邦物业称符小侠为东涧沟居委会负责人，并提交了东涧沟社区“两委”及“监委”成员公开栏照片。二审中本院要求东涧沟居委会在庭后两个工作日内核实符小侠身份，但东涧沟居委会未按要求予以回复，本院对符小侠东涧沟居委会社区委员的身份予以认可。一审法院根据登记表、空房明细、其他业主服务合同及户型面积表认定闲置房屋户数及面积并无不当，本院对此予以维持。关于嘉邦物业能否收取闲置房屋的物业费等费用的问题。东涧沟居委会上诉称《物业管理服务合同》第三十一条规定“闲置房不负责管理，含前三年在内”，据此认为嘉邦物业收取闲置房的物业费等费用没有依据。对此本院认为，双方未明确约定闲置房不收取物业服务费，且物业服务具有公众性，它的价值在于满足公共性服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升。物业费的构成包括保洁费、保安费、绿化费等，大部分是为全体业主公共部分的管理、共用设备设施维护费用。虽然房间闲置，但小区卫生仍需天天清洁打扫，公共秩序必须时时巡查维护，所有设施设备如电梯、消防等也需要支出。另外，根据嘉邦物业在一审中提交的缴费票据等，能够认定嘉邦物业对案涉小区尽到了必要的管理、维护义务，据此嘉邦物业能够收取闲置房屋的物业费等费用。关于东涧沟居委会是否为缴纳物业费等费用主体的问题。依据《前期物业服务协议》及《物业管理服务合同》，嘉邦物业已经履行了小区的管理、维护义务，东涧沟居委会作为协议的另一方当事人，应向嘉邦物业缴纳物业费等费用。东涧沟居委会在二审中提交的《联系函》、《告知书》，认为嘉邦物业未向其提出欠缴物业费的问题，对此本院认为，该两份证据虽未提及东涧沟居委会欠缴物业费的问题，不能说明东涧沟居委会确实不欠缴物业费等费用。鉴于物业服务是一个长期性、持续性、复杂性的工作，需要物业公司和全体业主互相配合共同努力，物业服务公司在提供物业服务过程中会存在一些瑕疵，结合本案案情、双方当事人过错及公平原则，一审酌定按照嘉邦物业主张违约金金额的三分之一予以支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人东涧沟居委会的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15360元，由洛阳市西工区洛北街道东涧沟社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审判员  邱平平二〇二〇年十一月二十三日书记员  单晓玉