黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0691民初3710号原告：黑龙江富丽达物业管理有限公司，住所地：大庆市让胡路区广厦小区A-7商服楼**商服。法定代表人：曲艳秋，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜焱艳，黑龙江远东律师集团（大庆）律师事务所律师。被告：李彦明，男，1981年1月20日出生，汉族，无职业，住大庆高新区。原告黑龙江富丽达物业管理有限公司（以下简称富丽达公司）与被告李彦明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月24日公开开庭审理了本案。原告富丽达公司诉讼代理人姜焱艳和被告李彦明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富丽达公司向本院提出诉讼请求：1.要求李彦明给付2016至2019年度的物业费7399元及违约金1571元（自2016年12月31日起至2019年12月31日止）；2.要求李彦明按照日千分之三给付自2019年12月31日起至实际给付之日止的违约金；3.案件受理费由李彦明负担。事实与理由：2013年8月16日，富丽达公司（原名大庆惠泽物业服务有限公司）与大庆市大正房地产开发有限公司签订前期物业管理服务合同，约定富丽达公司为丽都佳苑小区提供物业服务，合同期限自2013年10月1日起至2016年9月30日止，高层住宅物业管理费为每年每平方米24.732元，业主若逾期缴纳，应当按日千分之三给付违约金。后大庆高新区丽都佳苑小区业主委员会成立，富丽达物业与其签订两份《物业管理服务委托合同》，服务期限自2016年9月30日起至2022年9月30日，高层住宅物业费每年每平方米24.372元，业主逾期缴费按照日千分之三支付违约金。富丽达公司依约提供了物业服务，李彦明欠付2016至2019年度的物业费共计7399元。富丽达公司多次索要未果，故诉至法院。被告李彦明辩称，2016年至今未缴纳物业费属实，因为富丽达公司提供的物业服务没有达到标准，小区有多项隐患，多项设施不完善，其居住的楼下为电信机房，产生的噪音影响休息，其多次与富丽达公司进行沟通，均未处理；小区消防设施不合格，应当封闭管理，但陌生人仍可随意进出，单元门禁系统不好使；2017年冬，发生漏水，导致其房屋室内地板返潮、墙皮脱落；富丽达公司的服务标准远远达不到一级物业水平，李彦明不存在违约，不同意支付违约金。富丽达公司为证实其主张，向本院提交证据如下：1.大庆市不动产登记资料查询结果1份（调档件），欲证明大庆高新区丽都佳苑6-1-202室系李彦明所有，该房屋建筑面积75.62平方米，李彦明应按此面积交纳物业服务费。经质证，李彦明对该证据真实性及证明问题均无异议。本院对该证据予以确认。2.有限责任公司变更登记审核表、企业名称变更核准通知书各1份（出示调档件，提交复印件），欲证明2016年2月23日，经大庆市萨尔图区市场监督管理局核准，大庆惠泽物业服务有限公司名称变更为黑龙江富丽达物业管理有限公司，李彦明作为小区业主，享受物业服务的同时应依法履行交纳物业费的义务。经质证，李彦明对该证据真实性及证明问题均无异议。本院对该证据予以确认。3.催缴物业费通知单3份和律师函1份，欲证明富丽达公司履行了书面通知的义务，李彦明拒不交纳物业费，已构成违约，应依法交纳物业费及逾期违约金（日千分之三）。经质证，李彦明对该组证据真实性无异议，但认为其未缴纳物业费是因为富丽达公司提供的物业服务不达标。因李彦明对该组证据真实性无异议，本院对该组证据真实性予以确认。4.《前期物业管理服务合同》一份（复印件）、《物业管理服务委托合同》两份（出示原件，提交复印件），欲证明2013年8月16日，大庆市大正房地产开发有限公司与大庆惠泽物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，约定委托管理期限自2013年10月1日起至2016年9月30日止，大庆惠泽物业服务有限公司为丽都佳苑小区提供物业服务，高层住宅管理费为24.732元每年每平方米，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金，李彦明作为小区业主，应该履行本合同，但其2016年没有交纳物业费，应依约交纳并承担违约责任。2016年3月1日和2019年10月22日，大庆高新区丽都佳苑小区业主委员会与富丽达公司分别签订的《物业管理服务委托合同》两份，约定业主委员会委托富丽达公司实行物业管理事宜，委托管理期限自2016年9月30日起至2022年9月30日止，高层住宅和商户房屋按建筑面积每年每平方米24.372元收取物业管理费，业主和物业使用人逾期不交纳物业管理费的，从逾期之日起每天应按物业管理费的千分之三交纳违约金，该合同对全体业主具有法律效力。现富丽达公司已经依约履行了义务，李彦明却欠付2017至2019年度物业费，应交纳并承担违约责任。经质证，李彦明对该组证据真实性无异议，欠付物业费属实，但不同意支付违约金。因李彦明对该组证据真实性无异议，本院对该组证据真实性予以确认。5.大庆市物价监督管理局《关于丽都佳苑小区前期物业服务收费标准的批复》（复印件），欲证明2015年10月26日，大庆市物价监督管理局发文批复，大庆惠泽物业服务有限公司的收费标准确定为高层每月每平方米2.06元，有效期至2016年9月30日。经质证，李彦明对该证据真实性及证明问题均无异议。本院对该证据予以确认。6.函一份（出示原件，提交复印件），欲证明富丽达公司接手丽都佳苑小区之前，该小区消防设施处于瘫痪状态，富丽达公司作为物业企业仅提供物业服务。经质证，李彦明对该证据有异议，认为消防设施不完备不应接收，物业既然接收小区就应提供完备的服务。虽然李彦明对该证据真实性有异议，但因富丽达公司提交了该证据原件予以核对，本院对该证据真实性予以确认。被告李彦明为证实其主张，向本院提交证据如下：照片两张（打印件），欲证明本案丽都佳苑小区内消防设施不齐全。经质证，富丽达公司对该证据真实性及证明问题均有异议，认为该证据来源不明，无法证明是从丽都佳苑小区拍摄的，且富丽达公司为物业企业，已经提供完善的物业服务，不存在李彦明陈述的事实。因富丽达公司对该证据有异议，且李彦明未提交该证据的原始载体进行核对，本院对该证据真实性不予确认。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月16日，富丽达公司（原名大庆惠泽物业服务有限公司）与大庆市大正房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定由富丽达公司为丽都佳苑小区提供物业服务，期限自2013年10月1日起至2016年9月30日止，高层住宅物业费每年每平方米24.732元。2016年和2019年，富丽达公司分别与大庆高新区丽都佳苑小区业主委员会签订两份《物业管理服务委托合同》，约定由富丽达公司为丽都佳苑小区提供物业服务，期限自2016年9月30日起至2022年9月30日止，高层住宅物业费每年每平方米24.372元。三份合同均约定，业主若逾期缴费按照日千分之三支付违约金。上述合同签订后，富丽达公司开始为丽都佳苑小区提供物业管理服务。李彦明系大庆高新区丽都佳苑小区6-1-202室房屋的业主，该房屋建筑面积75.62平方米，李彦明欠付2016年度物业费1870元、2017至2019每年度物业费1843元，四年物业费共计7399元。另查明，2016年2月23日，经大庆市萨尔图区市场监督管理局核准，大庆惠泽物业服务有限公司名称变更为黑龙江富丽达物业管理有限公司。本院认为，富丽达公司与大庆市大正房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》及富丽达公司与大庆高新区丽都佳苑小区业主委员会签订的两份《物业管理服务委托合同》，均系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规禁止性规定，该合同合法有效，当事人应当按照约定履行各自的义务。三份合同均对丽都佳苑小区的每一位业主包括李彦明在内具有约束力，富丽达公司已经按照约定履行了自己的义务，李彦明亦应当按照合同约定交纳物业费。虽然李彦明称富丽达公司存在服务不达标准、漏水致其房屋受损及楼下存在噪音等状况，却未提供证据对该主张予以证实，故本院对李彦明的该主张不予采信，对富丽达公司要求李彦明给付物业费7399元的诉讼请求予以支持。关于富丽达公司要求李彦明支付违约金的诉讼请求，因李彦明未按期交纳物业费构成违约，应支付违约金，但约定的日千分之三违约金过高，经法庭释明，富丽达公司同意降低违约金计算标准，本院认为以欠付金额为基数自次年1月1日起按照年利率6%计算较为合理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告李彦明于本判决生效之日起十日内给付原告黑龙江富丽达物业管理有限公司2016至2019年度的物业费共计7399元及违约金（其中以1870元为基数，自2017年1月1日起按照年利率6%计算至实际给付之日止；以1843元为基数，自2018年1月1日起按照年利率6%计算至实际给付之日止；以1843元为基数，自2019年1月1日起按照年利率6%计算至实际给付之日止；以1843元为基数，自2020年1月1日起按照年利率6%计算至实际给付之日止）；二、驳回原告黑龙江富丽达物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告李彦明负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。本判决书生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行，提出申请执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本案所涉货币种类均为人民币）审判员  李海静二〇二〇年十一月二十六日书记员  侯海涛附法律条文:《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。