广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初2830号 原告（反诉被告）：赵晓刚，男，1977年11月27日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：孟雁，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黄夏，女，1972年6月17日出生，汉族，住南宁市。 被告（反诉原告）：梁盛，男，1973年8月29日出生，汉族，教师，住南宁市。 被告（反诉原告）黄夏、梁盛之共同委托诉讼代理人：苏芳，北京市京师（南宁）律师事务所律师。 被告（反诉原告）黄夏、梁盛之共同委托诉讼代理人：黄颖，北京市京师（南宁）律师事务所实习律师。 被告（反诉第三人）：广西南宁信誉房地产经纪有限公司，住所地南宁市鲁班路87号隆源国际花园6栋1层51号铺，统一社会信用代码：91450100699885614W。 法定代表人：崔战军。 委托诉讼代理人：蒙育明，广西庆锋律师事务所律师。 原告（反诉被告）赵晓刚与被告（反诉原告）黄夏、梁盛及被告（反诉第三人）广西南宁信誉房地产经纪有限公司（以下简称信誉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案后，依法适用普通程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵晓刚的委托诉讼代理人孟雁，被告（反诉原告）黄夏、梁盛之共同委托诉讼代理人苏芳、黄颖到庭参加诉讼。被告（反诉第三人）信誉公司经本院传票传唤，无正当理 2 由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）赵晓刚向本院提出诉讼请求：1.判令被告黄夏、梁盛、信誉公司连带承担返还原告双倍定金共计6万元；2.判令被告黄夏、梁盛、信誉公司连带承担违约金24万元；3.判令本案诉讼费用由被告黄夏、梁盛、信誉公司连带承担。诉讼过程中，原告（反诉被告）赵晓刚增加诉讼请求：请求撤销原、被告签订的《房屋买卖合同》。事实和理由：2020年4月1日，原告在信誉公司工作人员的介绍和陪同下去看了被告黄夏、梁盛位于南宁市丽园小区的房屋，并于2020年4月2日签订了《房屋买卖合同》，签订合同当天支付定金3万元给被告黄夏。但事后原告发现自己是被三被告共同联合欺骗，在原告毫不知情的情况下将“市场运作房”卖给原告。在合同签订之前，原告告知被告三信誉公司自己欲购买的房屋是纯商品房（因原告是体制内的公职人员，是副教授、博士，根本不可能想要购买市场运作房），但在签约时，三被告却提供了“市场运作房”。三被告联合共同隐瞒涉案房屋系市场运作房的特殊属性。直至签约完毕并交付定金后，原告才从自己朋友口中得知涉案房屋为市场运作房，于是原告找被告理论，三被告均以自己没有告知义务、声称“你自己没有问我，我没有义务告诉你”为由搪塞和威胁原告。2020年4月9日，原告与三被告当面共同协商解除合同，被告黄夏、梁盛的房屋可继续卖给第三人，但就合同解除后的赔偿问题无法达成一致意见。原告认为，涉案房屋买卖合同系三被告共同欺诈、欺骗、故意隐瞒的行为而导致原告做出错误的意思表示而订立的，三被告系过错方，是导致合同撤销的根本缘由。根据合同法规定，因重大误解或因欺骗、故意隐瞒事实而订立的合同，原告有权撤销合同还有权要求三被告双倍返还定金、承担违约责任及赔偿相应损失。被告信誉公司作为房产交易中介费，经纪方、作为合同的当事人，其也有披露告知义务，应当与被告黄夏、梁盛共同承担连带责任。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告（反诉原告）黄夏、梁盛辩称，原告的诉求和事实理由不成立，依法应当驳回。原告根本违约在先，原告诉状中陈述的事实和理由不成立，正是因为原告起诉两被告要求两被告双倍返还定金以及承担24万元的违约金的违约责任，才导致被告不得不应诉和反诉。原告称其是党校博士，可以证实其具有高智商、丰富的社会经历，其要购买120万元的房子的情况下，不可能不调查不询问房屋的性质，其称要买纯商品房，两被告的房子是市场运作房等说法，是事后不履行合同的狡辩。在签约时被告已将房产证给原告查看，房产证上已明确载明该房屋是市场运作房，原告在签订合同后才说发现涉案房屋市场运作房是其不想履行合同，因此，是原告根本违约，原告的诉讼请求 3 应当予以驳回。 被告（反诉第三人）信誉公司提交书面答辩状辩称，一、信誉公司在本案中无承担连带责任的事实和法律依据，请求驳回该诉讼请求。事实上，信誉公司在本次房产交易是出于撮合买卖双方达成交易的居间人，居间人在双方签订《房屋买卖合同》后已完成全部的义务并有收取居间佣金的权利。目前原告尚未履行相应的合同义务，向信誉公司支付佣金，原告存在违约事实。法律上，并没有法律条款支撑，追究作为居间人的信誉公司对于双方合同履行纠纷承担连带责任的规定。因此，在法律上，信誉公司并没有承担连带责任的义务。二、造成本次交易没有完美履行的原因是原告（买方）的原因，责任由原告承担。信誉公司促成双方签订《房屋买卖合同》时间是2020年4月2日，当时买卖双方及中介方均在场。签约前，中介方对涉案房屋进行全面介绍，包括出示《房屋所有权证》，上面明确记载是市场运作房。因此，原告是明确知悉本案房屋的全部信息。但由于原告的个人原因，未能完美履行合同义务，形成了违约事实。综上所述，请求法院依法判决驳回原告涉及信誉公司的全部诉讼请求。 被告（反诉原告）黄夏、梁盛共同辩称并向本院提出反诉请求：1.判令解除本案《房屋买卖合同》，反诉原告黄夏、梁盛收取的定金3万元不予退还；2.判令反诉被告赵晓刚向反诉原告黄夏、梁盛支付违约金24万元；3.本案诉讼费用由反诉被告承担。诉讼过程中，被告（反诉原告）黄夏、梁盛撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2020年4月1日，赵晓刚通过信誉公司来看黄夏、梁盛所有的位于南宁市的房子，看房期间频频表示对房子非常满意。2020年4月2日，赵晓刚及信誉公司在查看黄夏、梁盛的房屋所有权证（房产证上明确附记该房为市场运作房）且拍照后才签订《房屋买卖合同》，合同约定该房屋成交价为120万元，赵晓刚须在2020年4月5日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料。赵晓刚在合同签订当日支付3万元定金后迟迟不向银行提交贷款申请，黄夏、梁盛多次与赵晓刚协商，赵晓刚以自己欲购买的是纯商品房而不是市场运作房为由反悔拒不履行《房屋买卖合同》，同时找各种理由、方式套取信誉公司工作人员及黄夏、梁盛的无心之言。2020年4月8日，黄夏、梁盛向赵晓刚及信誉公司发出《请求履行合同通知书》，要求信誉公司与赵晓刚沟通协商，但赵晓刚仍然拒不履行合同。综上，赵晓刚的行为已构成根本违约，黄夏、梁盛为维护自身合法权益，特向法院提起反诉，请求法院依法支持反诉请求。 原告（反诉被告）赵晓刚对被告（反诉原告）黄夏、梁盛的反诉辩称，房屋所有权证不是合同的附件组成部 4 分，且买卖双方的信息是不对称的，买方是弱势一方，卖方和中介方是具有告知义务的。在签订合同时赵晓刚并没有看到房产证原件和复印件，且黄夏、梁盛没有证据证明其在签订合同时向赵晓刚出示过房产证的原件和复印件。 被告（反诉第三人）信誉公司对被告（反诉原告）黄夏、梁盛的反诉未陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月2日，原告（反诉被告）赵晓刚作为买方，被告（反诉原告）黄夏、梁盛作为卖方，被告（反诉第三人）信誉公司作为经纪方签订一份《房屋买卖合同》，约定赵晓刚向黄夏、梁盛购买位于南宁市，成交价为120万元，定金3万元，买方在签署本合同时交付予经纪方，待经纪方查验该物业产权清晰有效后将定金转付予卖方；第二部分楼款117万元买方通过银行按揭付款方式支付，买方须在2020年4月5日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，买卖双方须配合银行办理抵押贷款审批手续。合同第1条约定“……建筑面积为147.75平方米，房屋所有权证号或不动产权证号为02××05、02××06号（上述两项均以产权证或相关正式法律文书上记载为准）。买卖双方均清楚该物业处在无抵押状态中，均同意在此状态下签署本合同，自愿遵守并认可其法律效力。”第11条约定：如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，即构成根本违约。卖方有权选择没收买方已付之定金并有权追究买方违约责任，要求买方赔偿违约金成交价的20%给卖方。而卖方有权再将该物业转让于任何人，唯卖方不可再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。合同签订当日，赵晓刚向黄夏支付购房定金3万元。当日，黄夏、梁盛亦将涉案房屋的房屋所有权证原件提供给信誉公司。 2020年4月3日，赵晓刚向梁盛发送微信信息，内容为“梁兄，这套房是属于商品房还是其他性质的？”梁盛回复称：丽园小区原来是生物制品厂单位市场运作房，我家是从开发商手中按商品房全款购买的，最终以房产证上信息为准，昨天你拍照了吗？可以找中介李经理看房产证。后赵晓刚以涉案房屋为市场运作房，需了解相关政策为由，未按合同约定在2020年4月5日前去办理按揭贷款手续。 2020年4月8日，黄夏通过微信向赵晓刚发出《请求履行合同通知书》。后赵晓刚回复“买卖合同签订之前，卖方的本意是购买商品房，关于这一点买方在与中介沟通的过程中是明确的。但你们一直未对房屋的属性这一重 5 大事项向买方披露，表明你们没有尽到告知可能影响合同履行的重大事项的义务。作为买方，我可以解除合同并要求退回定金及赔偿相应损失的权利。” 2020年4月13日，赵晓刚向本院递交民事起诉状，诉讼请求如前所述。黄夏、梁盛于2020年5月20日向本院提交民事反诉状，本院分别于2020年5月27日、2020年5月29日通过中国邮政EMS法院专递向赵晓刚、信誉公司送达民事反诉状副本等诉讼材料。 另查明，位于南宁市梁盛共同共有，房屋所有权证号为邕房权证字第××号、邕房权证字第××号，房屋所有权证附记一栏记载“2009年6月参加广西丽原生物股份有限公司市场运作方式建房”。 诉讼过程中，本院向南宁市不动产登记中心发函询问涉案房屋的相关情况，该中心于2020年11月13日回函称：位于南宁市的不动产，为权利人黄夏、梁盛于2009年6月参加广西丽原生物股份有限公司市场运作方式建房取得。该不动产所在宗地权利人为广西丽原生物股份有限公司，使用权类型为出让。截止目前，上述不动产无抵押、无查封，符合上市交易的条件。 本院认为，赵晓刚与黄夏、梁盛、信誉公司签订的《房屋买卖合同》为各方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。赵晓刚与黄夏、梁盛签订《房屋买卖合同》的交易目的在于赵晓刚与黄夏、梁盛分别享有并履行作为房屋买受人和出卖人的权利和义务，赵晓刚作为房屋买受人，其主要合同义务为支付购房款，黄夏、梁盛作为房屋出卖人，其主要合同义务为转移房屋的所有权于买受人。根据南宁市不动产登记中心向本院出具的回函内容，涉案房屋符合上市交易的条件，即黄夏、梁盛履行转移房屋所有权于赵晓刚的合同义务并不存在障碍，但赵晓刚未按合同约定的时间向银行提交抵押贷款申请的相关资料，其行为已构成违约。赵晓刚以黄夏、梁盛在签约时未向其告知涉案房屋为市场运作房构成欺诈为由，要求撤销《房屋买卖合同》，对此，本院认为，首先，涉案房屋的房屋所有权证书中明确记载涉案房屋为广西丽原生物股份有限公司市场运作方式建房，双方签订的《房屋买卖合同》文本上已写明涉案房屋的房屋所有权证号，由此可见，签约时黄夏、梁盛并不存在故意隐瞒房屋真实情况的行为。赵晓刚作为房屋购买者，应审慎审查与订立合同有关的重要事 6 实，在合同文本中已记载房屋所有权证号的情况下，赵晓刚称其未看到房屋所有权证书，与一般生活经验不符，本院难以采信。其次，退一步说，即使签约时赵晓刚不知晓涉案房屋为市场运作房，但该房符合上市交易的条件，赵晓刚签订合同的目的可以实现。赵晓刚主张其购买了涉案市场运作性质的房屋后即无法另行购买其他政策性住房损害了其合法权益，但针对该主张，赵晓刚未提交任何证据予以佐证，因此，本院不予采信。综上，赵晓刚要求撤销《房屋买卖合同》没有事实及法律依据，本院不予支持。 赵晓刚未按合同约定期限办理银行按揭贷款手续，经黄夏、梁盛催促，赵晓刚仍未去办理，导致涉案合同不能顺利履行，赵晓刚的行为已构成违约，现黄夏、梁盛要求解除《房屋买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项之规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，一方当事人主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，赵晓刚及信誉公司分别于2020年5月27日、2020年5月29日签收本案民事反诉状副本等诉讼材料，签收材料之日赵晓刚及信誉公司即获知黄夏、梁盛解除合同的意思表示，因此，本院认定《房屋买卖合同》于2020年5月29日解除。根据《房屋买卖合同》第11条约定，买方根本违约，卖方有权选择没收买方已付之定金，现黄夏、梁盛要求没收赵晓刚已付定金3万元，符合上述约定，本院予以支持。由于黄夏、梁盛在履行合同过程中并不存在违约行为，现赵晓刚要求黄夏、梁盛、信誉公司双倍返还定金、支付违约金没有事实及法律依据，应予驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）、（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）赵晓刚与被告（反诉原告）黄夏、梁盛及被告（反诉第三人）广西南宁信誉房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》于2020年5月29日解除； 二、被告（反诉原告）黄夏、梁盛不予退还原告（反诉被告）赵晓刚定金3万元； 三、驳回原告（反诉被告）赵晓刚的全部诉讼请求。 7 本诉案件受理费5800元（原告赵晓刚已预交），由原告赵晓刚负担。反诉案件受理费2675元（反诉原告黄夏、梁盛已预交），应收反诉案件受理费275元，由反诉被告赵晓刚负担，余下反诉案件受理费2400元由本院退予反诉原告黄夏、梁盛。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦月玲 人民陪审员  高济昌 人民陪审员  农小凤 二〇二〇年十一月二十三日 书 记 员  唐 敏