安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终3622号 上诉人（原审被告、反诉原告）：阜阳市固蓉置业有限公司，住安徽省阜阳市颍州区阜合现代产业园合肥大道**综合楼，统一社会信用代码91341200MA2PLGDW6H（1-1）。 法定代表人：陈晗，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王济东，安徽皖北律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晓娇，安徽皖北律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李军，男，1975年11月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：朱士辉，安徽蓝邦律师事务所律师。 上诉人阜阳市固蓉置业有限公司（以下简称固蓉公司）因与被上诉人李军房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2020）皖1202民初3125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 固蓉公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判其公司退还李军16000元；诉讼费用由李军负担。事实与理由：根据双方签订的认购书第6条第3项约定，李军为在约定的时间内与其公司签约，构成违约，导致其公司至今不能销售涉案房屋，造成很大损失，李军缴纳的定金理应不予返还，一审判决认定事实不清，应予改判。 李军辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回固蓉公司的上诉请求。 李军一审诉讼请求：1.判令固蓉公司双倍返还定金80000元及预购款16000元，共96000元；2.判令固蓉公司赔偿损失137798.2元；3.固蓉公司赔偿认购款16000元、定金40000元、购房首付款404666元的资金占用费16316.65元，（自李军实际交付之日起计算至2020年5月18日止，按银行同期贷款利率计算）；并继续支付认购款16000元、定金40000元自2020年5月18日之后的资金占用费，支付付至该款清偿完.之日止；4、诉讼费由固蓉公司承担。 固蓉公司一审诉讼请求：1.判令李军赔付因不予协助办理撤销阜阳市固蓉府小区12#楼101、104室商品房的网签登记而导致其公司不能销售房屋造成的资金利息损失，截止到2020年5月11日共计345380.75元（余下造成的资金利息损失计算至李军协助办理变更网签登记时止）；2.判令李军承担律师费用20000元；3.李军承担诉讼费。 一审法院审理查明：2018年4月1日，固蓉公司宣传认购房屋，每套交8000元认购款抵10000元购房款。李军向固蓉公司交付了两套房屋的认购款共计16000元。2018年7月28日，双方签订《万霖固蓉府认购书》两份，约定由李军认购12#楼101、104室精装修房屋，认购价分别为：729879元、734787元，共计1464666元。李军需于签订认购书时支付定金40000元，并于2018年8月4日前支付首期30%的购房款（含定金）。双方约定的签约时间为2018年8月28日。固蓉公司公司的销售人员吴贝贝向李军宣传，首期购房款交付达到30%的，可以给予每平方米300元的优惠。李军按照认购书约定的时间向固蓉公司支付了定金及30%的首期购房款。固蓉公司的工作人员就李军认购的两套精装房屋向房产部门申请了网签合同，并获得了审批。后固蓉公司调整销售方案，将精装房改为毛坯房销售。固蓉公司于2018年12月25日将101房屋77962元、104房屋45962元的装修款退还给李军。在固蓉公司要求李军协助将网签登记进行修改并签订《商品房买卖合同》时，告知李军出售毛坯房每平方不再优惠300元，李军表示不同意，并拒绝签订《商品房买卖合同》，双方最终未能达成新的认购协议及商品房买卖合同。2019年8月6日，固蓉公司退还李军交付的首期购房款，但未向李军退还定金40000元及认购款16000元。固蓉公司于2019年9月16日提出诉讼，一审法院作出(2019)皖1202民初9319号民事判决书，判决李军于判决生效后10日内协助固蓉公司办理撤销101、104室商品房的网签登记，判决生效后，李军未履行判决书指定的义务。 一审法院认为，双方于2018年7月28日签订的两份认购书，是为了在2018年8月28日签订正式的《商品房买卖合同》而签订的合同，其性质属于预约合同。该认购书是双方当事人的真实意思表示，有效成立。认购书签订后，李军按照认购书的约定，向固蓉公司交纳了30%的购房首付款，固蓉公司承诺李军可以享受每平方米300元的优惠。固蓉公司在签订了精装房的认购书之后，调整销售毛坯房，并取消了每平方300元的优惠，应视为固蓉公司对涉案房屋的认购条件提出了实质性的变更。李军同意改为销售毛坯房，但不同意固蓉公司取消每平方300元优惠，双方最终未能重新达成一致的认购协议，也未签订正式的《商品房买卖合同》。双方签订的认购书，在固蓉公司改变销售毛坯房之后，客观上已经无法继续履行。当事人依法享有自愿订立合同的权利，在双方不能达成新的认购协议，原认购书已经不具备继续履行条件的情况下，固蓉公司向李军提出解除认购协议，李军在(2019)皖1202民初9319号民事案件庭审中表示同意，双方的认购协议已经解除。认购协议解除后，固蓉公司应向李军足额退还款项，李军也应及时协助固蓉公司办理撤销网签登记。固蓉公司称16000元认购款已经作为毛坯房的选房费收取，于李军交纳认购款时固蓉公司承诺的交8000元认购款抵10000元购房款不符，且收取选房费没有合法依据，也不符合本地房地产销售行业的经营惯例。固蓉公司占有上述两项款项至今，没有合法的依据，应向李军进行返还。对李军要求固蓉公司返还购房定金40000元及16000元认购款的诉讼请求，予以支持。 双方签订了认购书，李军交付了首期购房款，固蓉公司向房产部门申请了网签合同，涉案的两套房屋的网签合同已经过房产部门的审批，网签合同购买方登记在李军名下，李军不积极履行协助固蓉公司撤销网签合同的义务，导致固蓉公司无法另行销售房屋。经一审法院(2019)皖1202民初9319号民事判决书判决，李军仍未在指定的期限内履行协助固蓉公司办理撤销网签登记的义务，存在过错。双方在解除了认购协议后，均未本着诚实信用的原则，履行各自的义务，均存在过错。固蓉公司虽然主张其资金不能回笼，同时还要承担贷款利息，但就其实际经济损失并未向一审法院举出充分证据予以证明，且固蓉公司开发销售房地产的资金来源情况，并不是李军在签订认购书时可以合理预见的。李军主张要求固蓉公司承担因房价上涨造成的预期利益损失137798.2元，不属于其受到的实际经济损失，且无证据证明该损失数额。综合考虑双方的过错程度，以各自的损失由各自承担为宜。对李军要求固蓉公司承担赔偿损失137798.2元、支付资金占用费的诉讼请求及固蓉公司要求李军承担贷款利息、律师费用的反诉请求，均不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第九十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，判决：一、阜阳市固蓉置业有限公司于本判决生效后5日内一次性返还李军购房定金、认购款共计56000元；二、驳回李军的其他诉讼请求；三、驳回阜阳市固蓉置业有限公司的全部反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2526元，由李军负担1970元，由固蓉公司负担556元；反诉费6780元，由固蓉公司负担。 双方当事人所举证据与一审一致，本院认证意见同于一审。 本院对一审查明事实予以认定。 综合双方诉辩意见，本案二审争议的焦点为：固蓉公司是否应返还李军购房定金40000元。 本院认为，双方签订认购书后，因固蓉公司调整优惠政策，变更了涉案房屋的认购条件，双方产生争议，以致未能签订正式的《商品房买卖合同》，在(2019)皖1202民初9319号民事案件庭审中，双方就认购协议解除已达成一致意见，双方的认购协议已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，结合双方的过错程度，一审判决固蓉公司返还李军定金40000元并无不当，固蓉公司的上诉请求理由不能成立，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费合计800元，由阜阳市固蓉置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年十一月十日 书记员  李情情 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。