北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初3971号原告：熊英，女，1977年2月20日出生。被告：北京安宇嘉业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区樱花园**楼（樱花集中办公区**）。统一社会信用代码9111010506955460XC。法定代表人：李德霖，经理、执行董事。委托诉讼代理人：何玉静，女，1998年11月17日出生。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81会信用代码911102280918567430。法定代表人：王春波，执行董事。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告熊英与被告北京安宇嘉业房地产经纪有限公司（以下简称安宇嘉业公司）、被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告熊英、被告安宇嘉业公司之委托诉讼代理人何玉静、被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊英向本院提出诉讼请求：1.请求判令绿地京纬公司退还原告首付款85万元及利息（利息自2015年5月24日起至实际给付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令安宇嘉业公司、绿地京纬公司返还原告信息服务费10000元及利息（利息自2015年5月10日起至实际给付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费用由安宇嘉业公司、绿地京纬公司负担。事实和理由：2015年，原告购买位于北京市密云区绿地朗山X号公寓（以下简称涉案房屋）。在该楼盘的售楼处，原告向绿地京纬公司支付了首付款85万元，又向安宇嘉业公司支付了信息服务费1万元。因开发商迟迟未申请到预售资格，不符合预售条件。在此期间，北京市出台商住房限购政策，因此原告失去了购买涉案房屋的主体资格。原告与开发商的购房合同因不可归责于原告的原因无法继续履行，故诉至法院。安宇嘉业公司辩称，我方已将收取原告的信息服务费按照原告指示路径予以返还，故不同意原告的诉讼请求。绿地京纬公司辩称，在解除原告与我公司商品房预约合同的前提下同意退还原告已付款85万元，不同意支付利息，不同意原告的其他诉讼请求。安宇嘉业公司向原告收取的1万元信息服务费与本案不属于同一法律关系，其双方存在服务合同关系，应另案解决，我公司没有返还上述服务费的义务。该1万元由安宇嘉业公司直接收取，并向原告出具了收款收据，原告并未提出异议；选房确认单显示该1万元并不产生抵扣房款的效果，故该1万元不是购房款的一部分，属于原告购房的合理开支，我公司既无返还义务也无赔偿义务。原告与我公司签订的选房确认单系双方真实意思表示，合法有效，属于商品房预约合同，约定待具备签订正式预售合同的条件后由双方另行签订网签预售合同，我公司并没有隐瞒相关事实。选房确认单约定能否签订正式的网签预售合同，具备不确定性，且约定了救济手段，说明我公司并没有恶意、没有过错，双方合同无法继续履行是受北京市限购政策影响，双方均无过错，因此，法院如认定需要支付利息，应从合同解除之日的次日起算，不应从款项交纳之日起算。本院经审理认定事实如下：熊英于2015年5月10日向绿地京纬公司付款5万元，绿地京纬公司为其出具收据，载明：“今收到熊英交来X人民币（大写）伍万元正”；于2015年5月26日向绿地京纬公司付款45万元，绿地京纬公司为其出具收据，载明：“今收到熊英交来X人民币（大写）肆拾伍万元正”；于2015年12月31日向绿地京纬公司付款35万元，绿地京纬公司为其出具收据，载明：“今收到熊英交来X人民币（大写）叁拾伍万元正”。为证明付款事实，熊英提交中国建设银行持卡人存根，熊英主张前述存根显示合计转款金额98万元，其中绿地京纬公司出具票据金额85万元，故本案中现就票据金额主张，至于其余款项，待其核实后另行决定是否主张。熊英另提交《绿地密云朗山定制开发协议确认单（底商）》，证明其与绿地京纬公司订立合同关系，该确认单记载买受人为熊英，销售房屋即涉案房屋。熊英另主张其在购买涉案房屋时向安宇嘉业公司交纳信息服务费1万元，熊英提交《电商VIP卡银行收据》及刷卡票据为证。安宇嘉业公司认可收款事实，但主张已经按照熊英指示将该款退还至第三人账户中。安宇嘉业公司提交个人电子转账凭证、银行交易明细、《丢失声明》等证据材料为证，其中《丢失声明》落款日期为2015年12月18日，内容记载：“本人熊英（身份证号：×××）在绿地朗山排号单据丢失，排卡号：47号”，在《丢失声明》下部注有案外人银行账号，底部有熊英署名，另据银行交易明细显示，安宇嘉业公司确曾三次向上述银行账号转款各1万元。熊英未申请笔迹鉴定，亦未提交证据对上述事实予以反驳。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，明确商业和办公类项目销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。上述事实，有双方当事人陈述、《绿地密云朗山定制开发协议确认单（底商）》《电商VIP卡银行收据》《丢失声明》、刷卡票据、个人电子转账凭证、银行交易明细、持卡人存根、收据等证据材料在案佐证。本院认为：本案中，根据现已查明事实，可以认定熊英与绿地京纬公司之间应系商品房预约合同关系，本院对绿地京纬公司此项答辩主张予以采信，并变更本案案由为商品房预约合同纠纷。本案中，熊英与绿地京纬公司签订的选房确认单系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3.26”购房政策，熊英丧失购买涉案房屋的资格，熊英与绿地京纬公司之间的《绿地密云朗山定制开发协议确认单（底商）》不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对于熊英要求绿地京纬公司退还其交付给绿地京纬公司的购房款并支付利息的诉求，本院予以支持。至于熊英主张安宇嘉业公司、绿地京纬公司退还信息服务费并支付利息的诉讼请求一项，根据庭审查明事实，安宇嘉业公司主张已经按照熊英的指示退款完毕，并提交证据证明该事实，安宇嘉业公司履行了其举证义务，熊英虽对安宇嘉业公司的陈述存有异议，但未向法庭充分举证反驳安宇嘉业公司的举证，故对熊英的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告熊英购房款八十五万元并支付利息（利息按照如下方式计算：1.以五十万元为基数，自二〇一五年五月二十六日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算；2.以三十五万元为基数，自二〇一五年十二月三十一日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告熊英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万二千四百元（系原告熊英预交），由原告熊英负担一百元，已交纳；由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担一万二千三百元，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱成辉二〇二〇年十一月十八日法官助理 相 颖书 记 员 郭赛楠