江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0205民初1757号原告（反诉被告）：无锡市锡山区东北塘街道大马巷村民委员会，住所地无锡市锡山区东北塘街道石新路旁。法定代表人：王峰，大马巷村委主任。委托诉讼代理人：薛静、陈芊，江苏漫修律师事务所律师。被告（反诉原告）：无锡市夏明金属铸造厂，住所地无锡市锡山区东北塘街道大马巷村石新路。投资人：夏求芳，该厂厂长。委托诉讼代理人：朱建培、缪燕清，该厂员工。被告：夏求芳，女，1962年12月13日生，汉族，住无锡市梁溪区。原告无锡市锡山区东北塘街道大马巷村民委员会（以下简称大马巷村委）与被告无锡市夏明金属铸造厂（以下简称夏明铸造厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序。本院根据大马巷村委申请通知夏求芳作为共同被告参加诉讼，夏明铸造厂提起反诉，本院予以受理，于2020年7月10日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）大马巷村委的委托诉讼代理人薛静，被告（反诉原告）夏明铸造厂投资人夏求芳（同为被告夏求芳）及其委托诉讼代理人朱建培、缪燕清到庭参加诉讼。2020年7月14日，本案经批准转为普通程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）大马巷村委的委托诉讼代理人陈芊，被告（反诉原告）夏明铸造厂投资人夏求芳（同为被告夏求芳）及其委托诉讼代理人朱建培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大马巷村委向本院提出本诉请求：1、要求夏明铸造厂、夏求芳立即从“老染厂”的厂房及土地上迁出，将租赁场所腾还给大马巷村委；2、要求夏明铸造厂、夏求芳支付2019年1月1日至12月31日的占有使用费28970元，以及2020年1月1日至实际迁出之日止的占有使用费，按每年28970元计算；3、要求夏明铸造厂、夏求芳支付违约金8691元（年租金28970元的30%）。事实和理由：2008年3月7日，夏明铸造厂与大马巷村委签订租赁协议书，约定夏明铸造厂向大马巷村委租赁205.86平方米厂房、176.5平方米土地，租期自2008年1月1日至2008年12月31日。上述租赁协议到期后，双方续签租赁协议书，租期一年。此后每年均会在租赁期间届满前后，续签下一年的租赁协议书。至2018年，针对同一租赁场所，双方签订11份租赁协议书，书面约定的租期延续至2018年12月31日。2019年1月1日后，夏明铸造厂继续使用前述租赁场所，却迟迟未与大马巷村委续签租赁合同，更未向大马巷村委缴纳2019年1月1日起的租金。2019年8月21日，大马巷村委正式向夏明铸造厂发出书面通知，要求夏明铸造厂限期迁出租赁场所。但是夏明铸造厂拒不迁出租赁场所，也不支付占有使用费。被告夏明铸造厂和夏求芳共同辩称：租赁厂房205平方米在哪里夏求芳不清楚，请求大马巷村委明确方位、地点。夏明铸造厂不同意迁出，需要大马巷村委支付搬迁费。大马巷村委对夏明铸造厂停电停水，造成夏明铸造厂损失，故夏明铸造厂提起了反诉。反诉原告夏明铸造厂向本院提出反诉请求：要求大马巷村委赔偿从2019年11月停电停水造成夏明铸造厂损失8万元。事实与理由：大马巷村委从2019年11月非法对夏明铸造厂租赁的房屋停电停水，造成夏明铸造厂无法正常生产，夏明铸造厂多次报警、催告仍不能恢复生产，直接导致经营损失8万元。反诉被告大马巷村委辩称：大马巷村委认为夏明铸造厂的反诉理由不成立，应当另案起诉。双方存在多年的租赁关系，最后一份租赁合同于2018年12月31日到期，此后未再续签书面合同。夏明铸造厂欠付自2019年1月1日起的租金，大马巷村委于2019年8月21日委托律师向夏明铸造厂发出了解除租赁关系的律师函。夏明铸造厂于2019年8月23日收悉，双方租赁关系已经解除，对夏明铸造厂的断电断水行为发生在租赁关系解除之后，夏明铸造厂不应在租赁关系案由项下提起反诉，应另案起诉。夏明铸造厂不交纳租金，在合同解除后拒不迁出租赁场所，即使有损失也应当由夏明铸造厂自己承担。因此，请求法院驳回夏明铸造厂的反诉请求。本院经审理认定事实如下：一、合同订立情况。2008年3月7日，大马巷村委（甲方）与夏明铸造厂（乙方）签订租赁协议书，约定：1、乙方租用甲方座落于原鑫达锁业的厂房1间205.86平方米，租金按每平方米80元计算，公摊面积计38平方米（宿舍），租金按每平方米40元计算，共计应上交甲方年房租金17988.80元。2、乙方租用甲方土地176.50平方米，土地租金按每平方米20元计算，共计应上交甲方年租金3530元。3、租赁期自2008年1月1日起至2008年12月31日止，共计1年，合同终止后，乙方的自建房归甲方所有。2009年4月1日，大马巷村委与夏明铸造厂续签了租赁协议书，租赁房屋和土地的面积、租金与2008年协议书一致，租赁期自2009年1月1日起至2009年12月31日止。合同第四条约定，合同终止后，乙方的自建房及装修设施归甲方所有。2010年至2017年，双方每年均续签租赁协议书。2018年3月24日，大马巷村委（甲方）与夏明铸造厂（乙方）签订租赁协议书，约定夏明铸造厂向大马巷村委租赁老染厂的土地面积176.5平方米，租金3883元，厂房面积205.86平方米，租金20586元，电力管理费4501元，合计租金28970元，租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止。协议第四条约定，租赁期间，乙方不得自行拆建、改建、违建房屋及搭建简易建筑，如确因生产经营需要，应向甲方提出书面申请，征得甲方的书面同意后，须按规定至有关部门办妥相应的规划、立项、建设等审批手续。否则，甲方有权立即解除本租赁合同并将新建、扩建或翻建建筑拆除或无偿收回。租赁期间，由乙方负责对房屋进行日常维护与保养，由此产生的相关费用由乙方承担。乙方应爱护并合理使用租赁标的物及装修、设施、设备。如乙方拒不维修保养的，甲方可代为维修保养，费用由乙方承担。如因乙方使用不当造成损坏的，乙方应负责立即修复或给予甲方经济赔偿。协议第五条第2款约定，乙方返还租赁标的物应当符合乙方正常使用房屋时的状态。属于乙方添加的可移动的设备、物品由乙方自行收回，约定返还该租赁标的物期限届满后2日内租赁标的物里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。乙方固定装修部分和搭建的临时建筑无偿归甲方所有，甲方不对乙方进行补偿。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。第五条第3款约定，如发生政府拆迁、土地使用权依法回收等导致本合同终止的情形，乙方需无条件搬迁。搬迁时租赁标的物内乙方添加的可移动的设备、固定装修部分和搭建的临时建筑等按本合同第五条第2款的约定处理，乙方不得向甲方或相关政府部门主张赔偿等权利。第九条约定，违反合同的一方应向另一方按年租金的30%支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。二、租赁物权利情况。锡山市国土管理局对防蚀染整总厂、棉绒染色厂的土地颁发土地证，土地所有者和土地使用者均为大马巷村委，用途工业用地，使用权面积9246.7平方米。2002年3月4日的房产证载明所有权人为无锡市鑫达锁业有限公司，第7幢面积为1267.30平方米。2004年11月26日，本院（2004）锡法执字第2082、2083号民事裁定书，将无锡市鑫达锁业有限公司有产权证的4339.41平方米房屋及无产权证的493.56平方米二层宿舍楼抵偿给八士信用社。2007年8月，江苏锡州农村商业银行股份有限公司将上述房屋转让给大马巷村委。2020年9月28日，本院到夏明铸造厂现场勘验，查得205.86平方米房屋是进卷帘门有人字梁的5间房屋，西边是176.5平方米土地，土地上已经建了房屋，夏求芳认为土地面积有196平方米；在205.86平方米房屋和176.5平方米土地旁边还有夏求芳自建的房屋；夏求芳称大马巷村委同意建造的，没有审批是大马巷村委失职。三、合同履行情况。夏明铸造厂已经付清截止2018年12月31日的租金，2019年1月1日起的租金没有支付。2019年8月22日，大马巷村委委托江苏漫修律师事务所向夏明铸造厂发出律师函，要求夏明铸造厂与大马巷村委办理交接手续，并按租金的双倍支付占有使用费，否则大马巷村委有权采取停电停水措施。夏求芳于2019年8月23日签收了快递。2019年10月22日，无锡市房屋安全鉴定中心锡房鉴字(AQ2019)第225号无锡市房屋安全鉴定书，认定大马巷村委的房屋危险性等级为C级，即部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态，构成局部危房，建议及时采取解危措施，保障住用安全。2019年10月15日，大马巷村委向夏明铸造厂送达了搬离告知书。2019年12月6日，大马巷村委再次向夏明铸造厂送达通知，要求夏明铸造厂于2019年12月11日前搬离，逾期不搬的，将由各职能部分上门强制搬离。夏求芳在回执单上签上“一切按照法律来，非法停电停水”。四、有关反诉的情况。夏求芳举证了大马巷村委于2019年10月6日发给夏明铸造厂的通知，通知内容为大马巷村委将对租用厂房采取停电停措施，请人员尽快搬离。东北塘派出所于2020年7月8日出具的出警记录载明：2019年12月7日东北塘派出所接报警后前往现场处置，夏求芳称厂内没有电没有水，拆迁的人把水电断了，民警告知其联系政府相关职能部门处理。夏求芳举证了录音，大马巷村委原书记阚巍表示，在2019年4月30日前签订拆迁协议了，房屋租金村委只收到4月30日，房屋可以在10月30日前腾空，给予半年的腾空时间。夏明铸造厂主张损失8万元，提供的证据为未收到客户的应收款明细账，有上海辉业3580元，正大实业23314.50元，上海耀靖实来127261元，温岭市超越真空泵业有限公司300元，宜兴过滤公司25439.80元，正阻电力12896.09元，上海飞鼎真空设备有限公司55474元，上海与龙4900元，上海九信机电设备制造有限公司114801.24元。上述事实，有租赁合同、土地证、房产证、民事裁定书、转让协议、律师函、无锡市房屋安全鉴定书、通知书、照片、出警记录、录音、应收账款明细账、庭审笔录等在卷佐证。本院认为：大马巷村委出租的厂房205.86平方米有房产证，土地176.50平方米有建设用地土地证，故本院认定大马巷村委与夏明铸造厂之间达成的2008年至2018年各租赁合同合法有效。2019年双方未签订书面租赁合同，双方之间形成不定期租赁合同，双方均可以随时解除合同。合同到期后，大马巷村委已通知夏明铸造厂解除租赁合同，并要求夏明铸造厂搬离租赁场，故本院确认大马巷村委与夏明铸造厂之间的租赁合同已解除，夏明铸造厂应搬离租赁场所。在租赁合同的205.86平方米房屋和176.50平方米土地之外，夏明铸造厂自建的厂房不在本案审理范围内，本案不予理涉。本案争议焦点有四个：争议焦点一，176.50平方米土地上夏明铸造厂自建的房屋如何处理？争议焦点二，夏明铸造厂是否应该支付占有使用费？占有使用费按什么标准计算？争议焦点三，大马巷村委请求的违约金是否该支持？违约金计算标准如何认定？争议焦点四，夏明铸造厂主张的损失是否成立？关于争议焦点一：租赁合同约定了夏明铸造厂搭建的临时建筑物在租赁期限届满后归大马巷村委所有，临时建筑物是2008年就建造了，多份租赁合同均约定夏明铸造厂自建建筑物归出租人大马巷村委所有，2018年12月31日租赁合同到期后，176.50平方米土地上夏明铸造厂搭建的建筑物未经有关部门审批，该部分房屋应归大马巷村委处理，由大马巷村委与政府相关部门联系按规定处理。关于争议焦点二：夏明铸造厂占有了租赁物，应当向大马巷村委支付占有使用费。但是，大马巷村委已对夏明铸造厂采取了停电停水措施，致夏明铸造厂无法正常使用租赁物，故本院酌定占有使用费应当参照原租金标准减半收取。大马巷村委原书记阚巍承诺当事人在2019年4月30日前签订拆迁协议就可以减免部分租金，现夏明铸造厂未与政府相关部门签订拆迁协议，减免租金的前提条件未成就，阚巍书记减免租金的承诺不发生效力，夏明铸造厂没有理由不支付占有使用费。关于争议焦点三：本案纠纷是由拆迁引发的，在拆迁补偿未达成协议的情况下，夏明铸造厂不支付租金，大马巷村委采取了停电停水措施，双方均有违约行为，对于大马巷村委要求夏明铸造厂支付违约金8691元的诉讼请求，本院不予支持。关于争议焦点四：夏明铸造厂对客户的应收款可以通过合法手段进行催讨，未收回的应收款不能作为租赁合同损失依据向大马巷村委主张。夏明铸造厂未能举证因停电停水造成损失的证据，应承担举证不能的不利法律后果。夏明铸造厂主张的损失8万元不成立，对于夏明铸造厂要求大马巷村委赔偿损失8万元的反诉请求，本院不予支持。另外，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、夏明铸造厂应于本判决发生法律效力后10日内迁出租赁场所，向大马巷村委返还房屋205.86平方米和土地176.5平方米。二、夏明铸造厂应于本判决发生法律效力后10日内向大马巷村委支付2019年1月1日至12月31日的占有使用费14485元，以及2020年1月1日至实际迁出之日按每年14485元计算的占有使用费。三、如夏明铸造厂财产不足以清偿债务的，则投资人夏求芳应当以其个人的其他财产予以清偿。四、驳回大马巷村委在本案中的其他本诉请求。五、驳回夏明铸造厂在本案中的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费742元，反诉案件受理费1260元，合计诉讼费2002元，由大马巷村委负担371元，夏明铸造厂负担1631元。该款已由大马巷村委预交742元，夏明铸造厂预交1260元，大马巷村委同意其预交本诉案件受理费中的剩余部分由夏明铸造厂向其直接支付，本院不再退还，由夏明铸造厂在本判决生效之日起10日内向大马巷村委支付371元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  崔 锋人民陪审员  缪菊芬人民陪审员  王 玲二〇二〇年十一月十二日书 记 员  张 芳