上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初48361号原告(反诉被告)：上海茁悦教育信息咨询有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：徐国贞，执行董事。委托诉讼代理人：唐诚，女。被告(反诉原告)：上海妙龙投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：马凤芳，董事长。委托诉讼代理人：王晶，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：周伟，上海众华律师事务所律师。原告(反诉被告)上海茁悦教育信息咨询有限公司诉被告(反诉原告)上海妙龙投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海茁悦教育信息咨询有限公司的委托诉讼代理人唐诚，被告(反诉原告)上海妙龙投资管理有限公司的委托诉讼代理人王晶、周伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海茁悦教育信息咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告减免原告因上海市人民政府启动重大突发公共卫生事件一级响应机制2020年2月1日至3月11日原告无法正常使用商品的全部租金；2.确认原、被告就上海市浦东新区东书房路XXX号1-2楼、350号2楼、346号2楼商铺(以下简称系争房屋)签订的上海市房屋租赁合同于2020年3月12日解除；3.判令被告违约并赔偿三个月租金66,069元作为违约金，同时退还租房押金44,046.20元，扣除水电费651.80元及物业费1,286.40元，共计110,749.60元;4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月5日,原、被告签订《上海市房屋租赁合同》及补充条款,约定被告将系争房屋出租给原告作为英语培训使用。在履行合同过程中,由于新型冠状病毒蔓延至全国,为了有效防控疫情,2020年1月23日、2月18日、4月30日、5月15日上海市有关部门相继发文明确规定,疫情期间,各类培训机构和托育机构不得开展线下培训和托育工作。具体恢复线下培训服务时间将根据疫情情况另行研究确定后发布。该情况直接导致原告方无法使用被告出租的场地进行培训,进而导致原告现金流断裂无力承担商铺租赁费用。原告曾多次与被告协商减免房租,但被告均未同意。无奈之下原告于2020年2月5日书面通知被告解除租赁合同,被告2月17日答复同意解除合同并退还全部押金。2月21日,原告准备好被告要求的相关材料准备办理退租手续。被告表示不愿解除合同,并于2月24日寄送《关于解除合同通知的复函》。3月2日,公司员工回到办公地点,发现门被贴了招租启示。3月18日,被告与原告协商要求只退还一个月押金,原告顾忌疫情情况双方都有损失同意被告要求。3月20日,原告员工回到办公地址,发现大门门锁被撬并更换,办公场地内有陌生人出入。经和被告员工戴女士沟通并查阅留存的监控录像后获悉,门锁系3月12日被告私自撬开更换并联系租客上门看场地。该事件发生前并未告知原告上述情况,公司办公场地内的监控摄像头电源也被其私自切断。鉴于双方并未进行任何租赁权交割手续,被告私自撬开更换门锁并在未通知原告的情况下带其他租赁方进入办公场地,实际已构成违约。当时原告方曾现场向被告方提出严正交涉并告知将报110处理,被告要求不要报警并承诺会尽快退还全部押金。3月23日,原告至被告方办理退款手续。在门锁被更换无法进入公司的前提下,原告无奈之下同意被告要求“先办理完公司地址迁移,办理完后三天内方退回一个月押金”。被告将原告的租赁合同和押金单回收。4月21日被告员工戴女士主动用微信语音与原告方联系,要求原告协助其伪造解除租赁合同日期以骗取浦房集团房租补贴。原告本着实事求是的原则,当时并未答应被告方要求。5月18日被告在未退还押金的前提下,要求原告迁移地址,并且再次要求配合他们伪造解除租赁合同日期。新型冠状病毒疫情属于不可抗力。原告有权依据《合同法》第九十四条第(一)项规定和租赁合同补充条款第八条第1项的约定,行使合同解除权,并要求退还全部押金。故诉诸贵院,请求依法判如所请。上海妙龙投资管理有限公司辩称，不同意原告诉请。合同于2020年2月5日被原告单方面解除，2020年3月23日原告发送的第二份函内，原告自己也确认了是他们单方面解除合同。被告接受了原告的解约行为，但不认为原告是有权解除的。原告提出解约后，东西没有搬走，执照也没有迁出，直到2020年3月初才搬离，所以不存在减免租金的问题。系争房屋是国有的，之前被告提出过让原告配合向上级部门办理租金减免的手续，但是原告没有配合，导致被告的租金最终未获减免。被告退还押金有前提，原告自己出具承诺书称在营业执照迁移后三个工作日内退还一个月押金，同时要扣除水电费，共退还20,084.90元。但是原告的营业执照至今未迁移，导致被告无法另行出租。不同意支付违约金，被告没有违约。原告同意被告在2020年3月初提前招租，被告当时联系他人看房，确实进房看过。当时屋内大部分东西已经搬离，只剩下打印机等小件物品，原告也同意被告进房看，所以被告没有违约。反诉原告上海妙龙投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.反诉被告支付2020年2月至7月的房屋租金损失132,138.60(6*22,023.10元)；2.反诉被告支付占用期间拖欠的水电费651.80元、物业费1,286.40元合计1,938.20元；3.诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2020年3月23日，反诉被告作出承诺后，并未履行，至今未将营业执照迁出，又不愿继续支付租金，致使反诉原告无法将房屋出租，损失严重。反诉被告上海茁悦教育信息咨询有限公司针对反诉辩称，不同意支付租金损失。反诉原告违约在先，在未同意解约的情况下擅自更换门锁。2020年3月19日、3月20日反诉被告已经在迁移工商登记了，现在还没有办完。反诉被告在3月20日发现反诉原告更换了门锁后，就停止办理迁移手续，并与反诉原告协商。认可反诉原告主张的水电费、物业费，同意在反诉原告的应付款项中予以扣除。承诺书和解除租赁合同函都是反诉原告提供的，反诉被告当时签订的本意是水电费、物业费从押金中扣除，并不代表反诉被告作了什么承诺。反诉被告通过解除租赁合同函再次要求解约，但是反诉原告没有给予答复。2020年6月6日反诉原告表示不同意退还押金，所以反诉被告一直没有办理迁移。后来反诉原告在承诺书中承诺退还一个月押金，对于剩余一个月的押金的用途反诉原告没有说。本院经审理查明：2018年6月5日，原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)签订《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》，约定由乙方承租系争房屋，用途为英语培训；租期为2018年8月2日至2022年4月19日；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金(押金)44,046.20元，若乙方完全正常履行合同义务且不发生安全事故的，待结清所有欠款及费用且退租相关手续(包括注销相关经营证照等)办理完成后，甲方无息退还押金；348号1楼：2018年8月2日至2020年8月1日的租金为每月3,317.24元，348号2楼、350号2楼、346号2楼：2018年8月2日至2020年8月1日的租金为每月18,705.86元；付款方式为签订合同当日付六押二，之后租金每6个月收取一次，先付后用，乙方须在每6个月提前三十日向甲方支付；任何一方单方面解除合同，应提前贰个月通知对方，若乙方在甲方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿三个月的租金作为违约金;乙方在合同期未满的情况下擅自提前终止合同或退租的，以及不按合同约定按时足额缴纳租金及水电费的，甲方有权单方面解除合同而不构成违约，同时乙方所支付的押金作为违约金不予退还；租赁合同期满或合同解除后三十天内，乙方必须将租赁房屋门号内注册之营业执照等各类相关证照办理注销；水、电、煤、物业等费用结清后，凭相关证明或发票办理押金退款手续。合同签订后，被告将系争房屋交付原告使用，原告支付了押金44,046.20元及截止至2020年1月31日的租金。2020年2月3日，原告向被告寄送了《解除合同通知书》，载明因新冠疫情导致原告合同目的无法实现，故通知被告于收到通知之日起解除诉争合同。2020年2月21日，被告向原告寄送了《关于解除合同通知书的复函》，载明不同意解除诉争合同，但可就租金支付事宜进行协商。2020年2月至3月，双方工作人员多次通过微信协商退租事宜。2020年3月12日，被告方微信联系原告：“……你们里面的打印机和其他东西都拿走了吗？另外营业执照注销了吗？”2020年3月18日，被告方微信询问：“……现在公司统一退你一个月的押金，你看怎么样啊？”，原告方回复：“行啊……”，被告随后表示：“手续随时可以办就是财务退到你账上要等执照迁走后”。2020年3月23日，原告出具《关于退出解除房屋租赁合同函》，并于当日出具《承诺书》，载明原告将系争房屋内的工商营业执照等相关证照迁移完毕后三个工作日内，经双方协商，被告退还原告一个月押金22,023.10元，扣除水电费651.80元及物业费1,286.40元，共计退款20,084.90元；原告自2020年2月3日起自愿退出系争房屋；即日起被告有权出租系争房屋。之后，被告人员督促原告尽快办理营业执照迁出手续。另查明，2020年9月17日，原告的住所地由上海市浦东新区东书房路**变更为上海市奉贤区肖塘路******。以上事实由原告递交的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》、发票、《解除合同通知书》、《关于解除合同通知书的复函》、《关于退出解除房屋租赁合同函》、《承诺书》及微信聊天记录等证据以及庭审笔录、原告企业公示信息在案佐证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。原告以疫情构成不可抗力，导致其无法实现合同目的为由要求提前解约。对此，本院认为，疫情在本市仅持续数月，带来的负面影响只是暂时的，而诉争合同租期将近四年，原告应当在租期内自行克服相应的经营困难，继续履行合同。因此疫情并未构成原告合同目的不能实现的不可抗力，原告以此为由解除诉争合同，本院难以支持。被告虽一度反对解除诉争合同，但2020年3月12日双方就营业执照迁出等退房交接问题协商成功，并由原告于2020年3月23日向被告出具了《关于退出解除房屋租赁合同函》，被告收到后，未表示疑义，故双方系协议解约。本院据此确认诉争合同解除时间为2020年3月23日。诉争合同因原告过错导致解除，原告理应承担相应违约责任，但因双方协议解约时被告同意仅没收原告相当于一个月租金的押金作为违约金，原告亦予以认可，故原告仍应承担该部分违约责任。故本院对于原告要求被告另行支付违约金的诉讼请求，难以支持。合同解除后，原告理应及时将公司注册地迁出系争房屋，考虑到原告解约后半年才将营业执照迁出，违反双方约定，被告亦主张由此导致被告房屋空置，造成损失，但因被告早已收回系争房屋，有权对外出租，相关的空置损失并非与原告逾期迁出营业执照有必然联系，故本院结合被告可能的损失，根据公平原则酌情确认原告另行承担违约金1万元，关于被告主张的其余空置损失，本院不再支持，违约金在押金中冲抵后，扣除原告应支付的水电费651.80元、物业费1,286.40元，被告还须向原告退还押金10,084.90元。原告虽欠付被告2020年2月1日至3月11日的租金，但鉴于系争房屋为国有房屋，且原告系经营疫情期间政府命令禁止的线下培训机构，系属于房租减免的实施对象，故对于原告要求免除该段期间租金的诉请，本院予以支持，但因被告反诉要求原告支付该段时间的租金，就该反诉请求本院依法予以驳回，故本院不再在判决主文中另行确认原告的租金减免情况。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海茁悦教育信息咨询有限公司与被告(反诉原告)上海妙龙投资管理有限公司于2018年6月5日签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》于2020年3月23日解除；二、被告(反诉原告)上海妙龙投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)上海茁悦教育信息咨询有限公司保证金10,084.90元(已扣除原告应支付的水电费651.80元、物业费1,286.40元)；三、驳回原告(反诉被告)上海茁悦教育信息咨询有限公司要求被告(反诉原告)上海妙龙投资管理有限公司支付违约金的诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海妙龙投资管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,515元，减半收取计1,257.50元，由原告上海茁悦教育信息咨询有限公司负担902元，被告上海妙龙投资管理有限公司负担355.50元；反诉案件受理费1,491元，由反诉原告上海妙龙投资管理有限公司负担1,400元，反诉被告上海茁悦教育信息咨询有限公司负担91元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年十一月十八日书记员  陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。