安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1321民初3744号原告：郭晓云，女，1980年4月15日出生，汉族，住安徽省砀山县经济开发区。委托诉讼代理人：李夫永，安徽序力律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘梦，安徽序力律师事务所律师。被告：砀山德毅置业有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县经济开发区310国道与科技路交叉处，统一社会信用代码9134132105446998XK。诉讼代表人：安徽华人律师事务所，系公司破产管理人。委托诉讼代理人：卢敏敏，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹海杰，安徽华人律师事务所律师。原告郭晓云与被告砀山德毅置业有限公司（以下简称:德毅公司）破产债权确认纠纷一案,本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭晓云及其委托诉讼代理人李夫永、刘梦，被告德毅公司的委托诉讼代理人卢敏敏、邹海杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭晓云向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》中的3幢1单元301号商品房不属于被告的破产财产;2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2018年12月29日，法院依法裁定受理德毅公司的破产清算一案，并指定安徽华人律师事务所作为该公司管理人。管理人着手进行破产财产的清理确认和处置准备工作，拟定破产财产分配方案。原告系现代城的全款购房人，与其他债权人存在重大区别，原告所购商品房不应列为破产财产，被告应当继续履行《商品房买卖合同》。理由如下：一、原告与被告签订了《商品房买卖合同》,约定购买3幢1单元301号房,建筑面积193.58平方米,并已全额付清购房款,系被告开发的“现代城”的全款购房人;二、最高人民法院《关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条第五项规定：“特定物买卖中，尚未转移占有，但相对人已经完全支付对价的特定物”。本案原告作为购房者与被告之间成立商品房买卖合同关系，且已选定房屋，案涉现代城3号楼房屋也已经基本建成。原告购买的房屋有明确的楼层和房号，也已全额支付所购房屋价款，该房屋对于购房者而言就是特定物。同时，原告是真实的买房人，且已经装修入住、实际占有所购商品房。因此，案涉房屋完全符合上述规定，不应列入被告的破产财产范围，不能作为破产财产进行处置和分配；三、《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，完全合法有效。在合同违约责任的三种形式中，继续履行合同是首选的责任形式。即使在企业破产的情况下，对于一方已经履行完毕的合同，另一方也应当尽可能继续履行合同。综上，原告所购买的商品房不属于破产财产，管理人在拟定破产财产变价方案时，应当将原告全款购买人所购买的商品房从现代城中剔除出来，不应进行拍卖变卖。德毅公司辩称，一、原告郭晓云与德毅公司之间仅系合同法律关系，案涉房屋不属于“特定物”。郭晓云与德毅公司仅签订了《商品房买卖合同》，截止目前，案涉“现代城”项目尚未竣工验收合格，整个项目属于一个整体，不具备单独处置的条件。2018年12月29日，砀山县人民法院受理了德毅公司破产清算一案，截止第一次债权人会议，没有债务人、债权人提出重整、和解申请，根据《企业破产法》规定，德毅公司已经符合宣告破产条件。一旦，德毅公司宣告破产，那么，德毅公司将失去民事主体资格和行为能力，属于《合同法》规定的履行不能。“现代城”项目施工手续和施工资料缺失、项目无资金，德毅公司本身无法完成项目工程并交付。涉案合同符合解除的条件。二、案涉房屋属于破产财产。第一，案涉房屋仍属于在建工程，不具备变更登记条件，更未进行变更物权登记，根据物权变动登记原则，只能属于德毅公司所有。第二，原告依据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项认为涉案房产不属于破产财产，属理解错误。理由：其一、案涉房屋不属于“特定物”，不具备单独处置条件，与其他破产财产不可分割；其二、2002年9月1日生效的《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》是为了适应1988年11月1日生效的《企业破产》（试行）作出的，而《企业破产法》（试行）已被废止。《企业破产法》于2007年已经正式实施，关于破产财产的认定应当依据《企业破产法》及其相关司法解释，《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》已经丧失适用的必要，且《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第（五）项规定与《企业破产法》第三十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）第二条相冲突。其三、案涉《商品房买卖合同》属于双方均未履行完毕的合同，答辩人有权解除。根据民事诉讼法规定，原告的诉讼请求应当具体明确，但原告列明的诉讼请求为“确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》项下的3幢1单元301号商品房不属于被告的破产财产”，原告的该项诉请内容并不符合破产债权确认纠纷的案由。结合原告所依据的事实与理由，原告真实的诉讼请求是确认《商品房买卖合同》的效力及继续履行《商品房买卖合同》。基于这种理解，被告认为：案涉《商品房买卖合同》属于双方均未履行完毕的合同，管理人为实现破产财产价值最大化，最大限度保护破产程序中债权人、债务人的合法权益，有权解除涉案《商品房买卖合同》。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年3月30日，郭晓云与德毅公司签订《商品房买卖合同》，约定购买德毅公司开发的“现代城”3幢1单元301号商品房。该房建筑面积为193.58元；单价为每平方米3868元；总价款748767元。案外人郭德慈（郭晓云哥哥）与德毅公司签订《商品房买卖合同》，约定购买德毅公司开发的“现代城”3幢1单元302号商品房。该房建筑面积为193.58元；单价为每平方米3868元；总价款748767元。当日，郭晓云通过POS消费260000元（70000元+190000元）、郭德慈通过POS消费80000元，合计340000元进入对方账号为10×××20账户；郭德祥通过“个体户周建”及“砀山县珠丰化肥销售有限公司”消费540000元（190100元+200000元+150000元）。德毅公司为郭晓云出具收据一份，并加盖有“砀山德毅置业有限公司”印章,载明：收据入账日期：2013年3月30日交款单位：郭晓云收款方式：现金人民币（大写）：捌拾捌万整收款事由：3#302301全部房款。此后，德毅公司没有向郭晓云交付案涉房屋，也没有为郭晓云办理房屋所有权转移登记手续。2018年12月29日，砀山县人民法院受理了德毅公司破产清算一案，并指定安徽华人律师事务所担任破产管理人。破产管理人接管德毅公司后，郭晓云向破产管理人申报债权并要求继续履行合同，破产管理人审查后于2020年6月20日作出审查结论：决定解除双方均未履行完毕的合同。郭晓云对债权审查结论不服，为此成诉。上述事实，有双方当事人陈述，郭晓云提交的《商品房买卖合同》，德毅公司出具的《收据》，POS机消费单，德毅公司破产清算案债权审查通知书，在卷佐证。本院认为，德毅公司已进入破产程序，案涉房屋是否属于德毅公司的破产财产，是本案的争议焦点。首先，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据该规定，除法律另有规定的以外，不动产物权的转让以产权登记为要件。本案中，郭晓云及案外人郭德慈、郭德祥虽然通过POS消费880000元，自认已支付了购房款，德毅公司也为郭晓云出具了房屋全款收据，但德毅公司一直未办理房屋备案及所有权变更登记，涉案房屋仍处在建状态，无法验收与交付。相关法律、行政法规、司法解释亦未例外规定此种情形下买受人可以直接取得房屋所有权，故郭晓云尚未取得案涉房屋所有权。其次，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第四十八条规定：“本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用”。《最高人民法院关于审理企业破产财产案件若干问题的规定》第七十一条第五项系对《中华人民共和国破产法（试行）》的解释，该司法解释虽然未被明文废止，但是其与现行法律、司法解释不一致的内容，按照上述规定，不应再被适用。因此，在案涉房屋尚未完成所有权转移登记的情况下，案涉房屋仍属于债务人德毅公司的财产。综上所述，郭晓云的诉讼请求不成立，本院依法不予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国破产法》第三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第四十八条规定，判决如下：驳回原告郭晓云的诉讼请求。案件受理费40元，由原告郭晓云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  王**二〇二〇年十一月二十五日书记员  姬撑