上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初19514号原告：上海通安房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：郑信明，董事。委托诉讼代理人：钟景勇，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张越，上海市建纬律师事务所律师。被告：上海昶昱黄金制品股份有限公司，住所地上海市黄浦区。法人代表：俞新年。原告上海通安房地产开发有限公司(以下简称通安公司)与被告上海昶昱黄金制品股份有限公司(以下简称昶昱公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序。因被告昶昱公司下落不明，向其公告送达起诉状副本及传票等诉讼文书，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告通安公司委托诉讼代理人钟景勇到庭参加诉讼。被告昶昱公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告通安公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年3月1日就上海市愚园路XXX号101部位01-01号单元签署之《房屋租赁合同》于2020年1月10日解除；2.原告有权不予返还被告保证金352,389元(租赁保证金349,389元、公共事业费保证金3,000元)；3.被告支付拖欠租金261,166.42元(2019年3月1日起至2019年12月31日)；4.被告支付拖欠物业管理费56,401.61元(2019年4月1日到2020年1月10日)；5.被告支付电费13,709.8元(2019年3月到2020年1月)；6.被告按照以诉请3到5项之金额331,277.83元为本金，按日万分之6.5的标准向原告支付滞纳金，自2020年1月11日起计算到判决生效之日止；7.被告支付免租装修期租金136,125元(免租期45天,第一年租金50元每天每平米，面积系60.5平米)。审理中，原告将第6项诉请中的滞纳金标准调整为日万分之五。事实和理由：原、被告于2016年3月1日签署《上海市房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定由被告向原告承租上海市静安区愚园路XXX号101部位01-01单元房屋(以下简称系争房屋)，租赁期限为期3年，免租装修期为45天；月基本租金第一年92,010元、第二年101,211元、第三年110,413元；物业管理费为每月4,840元；被告应于每月25日或之前缴付下月基本租金及物业管理费；被告应承担使用该房屋而发生的一切公用事业费用；若被告拖欠租金、物业管理费或其他费用连续超过14天或无故擅自停业连续两天以上，除需要向原告支付滞纳金外，原告有权单方面解除合同收回该房屋并严格按照租赁合同的约定追究被告之违约责任，被告之保证金原告无需返还，被告应按照合同解除剩余年限租金和物业管理费之和支付违约金，同时被告还应向原告支付免租装修期之租金。在合同实际履行过程中，原、被告先后签署过5份续租协议，陆续将租赁合同之租赁期限延长至2020年5月15日。除第一份续租协议(续租期限系2019年3月1日到2019年4月15日)约定月基本租金系110,413元(实际需支付5%增值税，共计115,933.65元)，其余续租协议均约定租金按照被告月营业额10%计收，续租期间之物业管理费系6,050元，续租协议未变更之处均执行原租赁合同之约定。被告在实际经营过程中存在长期拖欠款项行为，原告曾经多次予以催告要求整改未果。被告于2020年1月1日擅自停业，拒不恢复，原告不得不解除双方之间的租赁合同。遂涉诉。被告昶昱公司未答辩，亦未向法庭提供证据。因被告昶昱公司未到庭参加诉讼，放弃对证据的质证，本院对原告的陈述及提供的证据进行核对。经审理查明：2016年3月1日，通安公司(甲方)与昶昱公司(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方做饰品零售；甲方预计于2016年3月1日前向乙方交付房屋，租赁期限预计自2016年3月1日至2019年2月28日；租赁期间，使用房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备物业管理、额外空调供应、广告推广等费用由乙方承担。《租赁合同》补充条款约定，在租赁期限内，若乙方逾期支付租金、物业管理费或其他费用，在不影响甲方行使其他权利的前提下，乙方必须按日向甲方支付逾期金额千分之一的滞纳金；乙方确认使用甲方指定的供应商提供的POS专用收银系统；本合同内任何一项应付的租金、物业管理费或任何其他费用，乙方从该租金、物业管理费或任何其他费用应付之日起拖欠连续超过14天或者累计超过60天的，或乙方未经甲方书面同意连续停业超过2天或累计停业超过7天的，甲方有权提前收回该房屋，本合同立即自行终止，在此情况下甲方无需对乙方承担任何装修费、设备添加费的补偿，乙方已经支付的保证金不予退还，且乙方应向甲方支付相当于至租赁期满乙方应付而未付的租金(以基本租金与平均租金中较高者为准)及物业管理费总和之金额的违约金(17.3.1条)，乙方应按本合同约定的租金标准向甲方支付其已享受的装修期间及免租期间的租金。《租赁合同》附件三约定，免租装修期为45天，自交付日起计；免租装修期内，乙方无需向甲方支付租金，但仍需按照装修指南规定的标准缴付物业管理费及应由乙方承担的装修期间的相关费用(包括但不限于临时施工电费和垃圾清运费)和其他费用(包括但不限于实际发生的通讯费、水费、电费、煤气费等)。《租赁合同》附件四约定，该房屋每日基本租金：租赁期第1年为50元/天/平方米，即月基本租金为92,010元，计算公式为每日基本租金×365÷12；租赁期第2年为55元/天/平方米，即月基本租金为101,211元；租赁期第3年为60元/天/平方米，即月基本租金为110,413元；租赁期内每月提成租金为乙方月营业额之10%；该房屋实际应付租金为上述基本租金与提成租金中较高者；乙方须于每月第25日或之前缴付下月基本租金，若每月提成租金高于基本租金，则乙方须自甲方发出付款通知书之日起5个工作日向甲方缴付提成租金与基本租金之差额部分；乙方须自免租装修期届满之次日每月向甲方或甲方指定之管理公司按80元/平方米之标准缴付物业管理费，即每月4,840元；乙方须于每月第25日或之前缴付下月物业管理费；租赁保证金相当于该房屋3个月之基本租金及3个月物业管理费计345,759元；公共事业费保证金为3,000元。《租赁合同》附件八约定，修正合同补充条款第17.3.1为，乙方应向甲方支付相当于9个月之本合同附件四约定的租赁期限内最高限度的月基本租金及9个月物业管理费总和之金额的违约金。2016年3月1日，通安公司将系争房屋交付给昶昱公司。昶昱公司对系争房屋进行装修后对外营业。昶昱公司共支付租赁保证金349,389元、公共事业费保证金3,000元。2019年3月1日，通安公司(甲方)与昶昱公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》之续租协议(以下简称《续租协议》(一)，约定《租赁合同》租期延长至2019年4月15日；续租期内，该房屋每日基本租金为60元/天/平方米，即月基本租金为110,413元；每月提成租金为乙方月营业额之10%；实际应付租金为基本租金与提成租金中较高者；乙方应在每月缴付租金的同时向甲方支付租金之增值税费(增值税税率以不时修订的国家法律法规规定为准)；自2019年1月1日起，乙方每月应向甲方或甲方指定的之管理公司按94.34元/平方米之标准缴付物业管理费，同时支付物业管理费之增值税税费，即自2019年1月1日起，乙方每月应向甲方或甲方指定的之管理公司支付物业管理费6,050元；《租赁合同》除有上述补充或变更外，其他条款保持不变。2019年4月16日，通安公司(甲方)与昶昱公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》之续租协议(二)(以下简称《续租协议》(二)，约定将系争房屋租赁期延长至2019年5月15日；续租期内该房屋每月基本租金为0，每月提成租金为乙方营业额之10%，实际应付租金为基本租金与提成租金中较高者；续租期内其他权利义务，仍以《租赁合同》的约定为准。《续租协议》(二)中对于物业管理费金额及支付方式约定同《续租协议》(一)。2019年5月16日、2019年9月16日、2019年11月15日，通安公司(甲方)与昶昱公司(乙方)分别签订《上海市租赁合同》之续租协议(三)、(四)、(五)(以下简称《续租协议》(三)、(四)、(五)，最终将系争房屋租赁期延长至2020年5月15日。《续租协议》(三)、(四)、(五)中其余约定同《续租协议》(二)。2019年12月16日，通安公司委托律师向昶昱公司发送律师函，表示昶昱公司已拖欠各项费用及滞纳金合计365,112.43元，要求昶昱公司在2019年12月19日前将拖欠款项一次性付清，否则将进一步采取措施。2020年1月8日，通安公司向昶昱公司发送终止函件，表示昶昱公司于2020年1月1日起擅自停止营业，故函告双方签署的租赁合同、续租协议于2020年1月10日提前终止，昶昱公司须于2020年1月10日17点前一次性支付全部欠款(含滞纳金)共计406,549.35元，昶昱公司已缴付的租赁保证金349,389元及公共事业费保证金3,000元不予退还，并应支付违约金、将房屋恢复原状并返还、办妥证照注销/变更登记手续。该函件寄至《租赁合同》附件一中约定的乙方联系地址，但于2020年1月10日被退回。该函件同时发往本市黄浦区顺昌路XXX号XXX楼B座，于2020年1月9日显示他人代收。嗣后，通安公司自行收回系争房屋。另查明：1.系争房屋位于本市静安区晶品商场，通安公司是系争房屋产权人。2.昶昱公司依约支付租金至2019年2月底。2019年3月1日至2019年4月15日，昶昱公司共计欠付租金173,900.48元(含增值税)；2019年4月16日至2019年12月31日，昶昱公司共计欠付租金87,265.94元。3.昶昱公司依约支付物业管理费至2019年3月底。截至2020年1月10日，昶昱公司共计欠付物业管理费56,401.61元。4.系争房屋所在商场《租户手册》载明，电费每度1.3元。昶昱公司共计欠付电费13,709.8元。本院认为，通安公司与昶昱公司之间的《租赁合同》及其补充条款、附件、续租协议均系双方真实意思表示，合法有效。昶昱公司自2020年1月起擅自停止营业且长期欠付租金、物管费等，通安公司依约有权单方解除合同。通安公司以2020年1月10日作为合同解除之日符合通知函送达情况及通知函中的意思表示，故本院依法确认2020年1月10日双方就系争房屋之间的租赁合同解除。合同解除后，昶昱公司理应结清租金、物业管理费、电费，通安公司主张上述三项费用并无不当，本院依法予以支持。通安公司关于没收保证金、要求昶昱公司支付滞纳金及免租期租金的诉请具有合同依据，通安公司的计算方式及金额并无不当，本院亦予支持。昶昱公司经本院传唤，未到庭参加诉讼，放弃对事实及证据的抗辩，本院依法缺席审理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海通安房地产开发有限公司与被告上海昶昱黄金制品股份有限公司就上海市静安区愚园路XXX号101部位01-01单元签订的《上海市房屋租赁合同》及其续租协议于2020年1月10日解除；二、被告上海昶昱黄金制品股份有限公司支付的保证金352,389元，原告上海通安房地产开发有限公司不予返还；三、被告上海昶昱黄金制品股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海通安房地产开发有限公司租金261,166.42元；四、被告上海昶昱黄金制品股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海通安房地产开发有限公司物业管理费56,401.61元；五、被告上海昶昱黄金制品股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海通安房地产开发有限公司电费13,709.8元；六、被告上海昶昱黄金制品股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海通安房地产开发有限公司滞纳金，以331,277.83元为基数，按日万分之五的标准自2020年1月11日起计至本判决生效之日止；七、被告上海昶昱黄金制品股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海通安房地产开发有限公司免租装修期租金136,125元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,997.9元，由被告上海昶昱黄金制品股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈钰二〇二〇年十一月十八日书记员  张蕾附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。