广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5907号上诉人（原审原告）：梅方平，男，汉族，1977年1月8日出生，住广东省深圳市罗湖区***xxxx宿舍，身份证号码：360************710。委托诉讼代理人：陈青健，北京市京师（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州粤湾时代实业有限公司，住所地：惠州市惠阳区*******************。法定代表人：黄xx被上诉人（原审被告）：严凯密，男，汉族，1978年11月29日出生，住广东省惠州市大亚湾区西区*********，身份证号码：441************618。被上诉人（原审被告）：丁娜，女，汉族，1980年4月5日出生，住广东省惠州市大亚湾区西区*********，身份证号码：430************52X。上诉人梅方平与被上诉人惠州粤湾时代实业有限公司、严凯密、丁娜因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的(2019)粤1391民初1206号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人梅方平上诉请求：1、依法撤销原审判决,改判支持上诉人的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、判决依据的证据不合法。原审判决中，上诉人并未提交《声明书》，三位被上诉人亦未提交任何证据，《声明书》并未进行质证。原审判决却依据该证据作事实认定，判决依据的证据不合法。二、依据合同约定及法律规定税款应由出售方承担。上诉人与被上诉人三方签订的《买卖合同》就税款及费用约定按规定缴纳，而根据法律规定，税款应由出售方承担。三、被上诉人惠州粤湾时代实业有限公司已退还部分税款。被上诉人惠州粤湾时代实业有限公司员工（李会明，买卖合同交易中收房款的员工）已退还上诉人部分税款，退款银行流水中已注明“锦地税费”，证明被上诉人惠州粤湾时代实业有限公司已承认在其收取的款项（房款）中包含税款。在上诉人要自行办理相关手续后，退还了部分的税款，原审判决并未对此事实进行认定。四、合同约定的标的为特定房屋而非权益。在签订《买卖合同》时，合同已明确房屋门牌号，即证明被上诉人严凯密、丁娜已取得应分房屋，合同约定的标的并非是房产权益，而是确认的特定房屋的所有权。五、原审判决关于合同第三条的内容解释有误。《买卖合同》第三条关于“甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理不动产权证所需缴纳的税费。经双方协商，乙方自行承担契税、维修基金、办证费用一切由乙方（买方）承担，后期所产生的一切费用与卖方无关，一切就由买方承担”解释有误。1、“甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理不动产权证所需缴纳的税费。”明确了双方缴纳税费是按法律规定。2、“经双方协商，乙方自行承担契税、维修基金、办证费用一切由乙方（买方）承担”明确仅对“契税、维修基金、办证费”进行了特别的约定。3、“后期所产生的一切费用与卖方无关，一切就由买方承担”指的是过户后产生的费用。综上，请求贵院支持上诉人的上诉请求。被上诉人惠州粤湾时代实业有限公司、严凯密、丁娜未提交答辩意见。原审原告梅方平向一审法院起诉请求：1.判令被告严凯密、丁娜退还原告已支付的税款16297元；2.判令被告惠州粤湾时代实业有限公司承担连带责任；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院查明的事实：2018年6月21日，原告作为买方（乙方），被告严凯密、丁娜作为卖方（甲方），被告粤湾公司作为经纪方，三方签订《买卖合同》，约定由原告购买被告出售的其作为村民享有的位于惠州市*************************物业，建筑面积为98.92平方米，转让成交总价为1254165元。关于费用缴交与承担问题，合同第三约定：“甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理不动产权证所需缴纳的税费。经双方协商，乙方自行承担契税、维修基金、办证费用一切由乙方（买方）承担，后期所产生的一切费用与卖方无关，一切就由买方承担”。合同第六约定：“由于甲方所在村民小组（禾塘村民小组）以该物业所在地块作价入股与惠州市正兆永义实业有限公司合作开发地块，该物业为甲方作为大亚湾漳浦村委会禾塘村民小组村民应分物业的一部分，因此有关交房、办理不动产权证至乙方名下及一切办证费缴交以开发商（即惠州市正兆永义实业有限公司）公告或通知为准”。上述合同签订后，原告于2018年6月21日向被告粤湾公司交纳了上述房屋的第一期购房款70万元，并于2018年7月18日向经手人李会明交纳了本案房屋的剩余购房款554165元。2018年7月18日，被告严凯密、丁娜向惠州市大亚湾区西区********民小组出具《授权委托书》，载明：“因经济周转困难，现将本小组位于西A路边的52615.8平方米村小组合作项目，本人应分得的指标股份（商品房）xxxx房权益转让给梅方平名下。根据转让协议的有关条款，现本人郑重授权委托村小组办理一下事宜：在村小组进行楼房分配时，将该指标股份（商品房）权益分配到梅方平名下，或将房产手续办至其指定名下”。2018年9月11日，原告签署指向被告粤湾公司的《声明书》，内容为:“1、由于惠州粤湾时代实业有限公司未能在8月31日前网签，原委托惠州粤湾时代实业有限公司代缴税费，现退回至本人账户。2、后期交易中所产生的交易税费、契税、维修基金、办证费用等一切费用将自行承担，后期所产生的一切费用与惠州粤湾时代实业有限公司、惠州市加洲阳光置业有限公司无关。3、惠州粤湾时代实业有限公司须保证退回税费与原交易时的委托代缴税费金额相等，并出具加盖公章的税费明细。4、由于经纪方要求本人出具声明，后退回代缴税费，故本声明在本人全额收到代缴税费之后并和银行交易记录同时使用方可生效（退还税费以银行交易记录为准）”。2018年9月28日李会明向原告的银行账户转账支付锦地税费45220元。2019年3月15日，李会明向原告的银行账户转账支付3968元。本案庭审中，原告自认该两笔款项属于被告粤湾公司向其退还的办证税费款。2019年1月10日，惠州市正兆永义实业有限公司收取了本案房屋应当缴纳的契税16305元、产权转移登记费80元、权籍调查费（办国土证费）280元、维修资金5937元。同日，惠州市正兆永义实业有限公司收取了原告交纳的本案房屋的办证税费65485元。庭审中，原告自认该65485元办证税费系以房价款为基数，按一定比例计算的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税的总和款项。一审法院认为，本案的争议焦点在于原、被告签订《买卖合同》的法律性质和效力问题，对合同相关条款的理解问题，往来款项的事实认定和相关责任承担问题。关于合同性质和效力问题。根据原、被告签订的《买卖合同》关于“由于甲方所在村民小组（禾塘村民小组）以该物业所在地块作价入股与惠州市正兆永义实业有限公司合作开发地块，该物业为甲方作为大亚湾漳浦村委会禾塘村民小组村民应分物业的一部分，因此有关交房、办理不动产权证至乙方名下及一切办证费缴交以开发商（即惠州市正兆永义实业有限公司）公告或通知为准”的规定，以及被告严凯密、丁娜向惠州市大亚湾区西区***浦****民小组出具《授权委托书》关于“因经济周转困难，现将本小组位于西A路边的52615.8平方米村小组合作项目，本人应分得的指标股份（商品房）xxx权益转让给梅方平名下。根据转让协议的有关条款，现本人郑重授权委托村小组办理一下事宜：在村小组进行楼房分配时，将该指标股份（商品房）权益分配到梅方平名下，或将房产手续办至其指定名下”的规定，结合村企合作开发房地产活动的交易习惯理解，本案房屋以惠州市正兆永义实业有限公司的名义开发出售，被告严凯密、丁娜所分配取得的房产权益，应当通过该两被告或者其转让人员与惠州市正兆永义实业有限公司签订并履行相应的商品房买卖合同才能得到兑现落实。被告严凯密、丁娜所分得的房产权益，一旦得到具体确定（即确定到具体房号），其与开发商之间即形成有关该房屋的商品房买卖合同关系。因此，原、被告签订的《买卖合同》，实质属于有关本案房屋的债权（商品房买卖合同权利）转让合同。该转让行为，已经得到惠州市正兆永义实业有限公司的收款行为示意认可。该合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。当事人应当按照约诚实履行自己的合同义务。关于对合同第三条内容的理解问题。原、被告签订《买卖合同》第三条关于“甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理不动产权证所需缴纳的税费。经双方协商，乙方自行承担契税、维修基金、办证费用一切由乙方（买方）承担，后期所产生的一切费用与卖方无关，一切就由买方承担”的内容，根据词义解释，后一句条文应当对前一句条文内容的补充和变更。而根据原、被告签订《买卖合同》的合同性质，被告严凯密、丁娜转让给原告的是合同权利（即房产权益）而不是物权，该房屋的过户办证手续应当由惠州市大亚湾区西区********民小组协调开发商办理。被告严凯密、丁娜对原告不负有房屋出卖人的办证义务。因此，根据合同条款所使用的词句、合同性质和合同目的理解，上述合同第三条内容应当理解为：经双方协商，办证一切费用由乙方承担。据此，原告以被告严凯密、丁娜违约为由要求该两被告承担办证税费的相关诉讼请求，缺乏合同依据，本院依法不予支持。关于本案房屋税费缴纳的事实认定和相关责任承担问题。对于原告承担了本案房屋65485元办证税费的事实，原告举证充分，本院依法予以认定。原告签署了指向被告粤湾公司的《声明书》。如果该《声明书》已经送达并得到被告粤湾公司认可，依据该《声明书》关于“原委托惠州粤湾时代实业有限公司代缴税费，现退回至本人账户”的内容，可能认定原告曾经委托被告粤湾公司并向其支付了代缴税费款的事实。但该《声明书》是否已经送达被告粤湾公司并得到该公司认可，依据原告所举证据无法确定。李会明向原告转账支付45220元“锦地税费”款和3968元款项的行为，不能当然等同于被告粤湾公司向原告支付相应款项的行为，不能作为认定被告粤湾公司收取了原告代缴税费的事实依据。故依据现有证据，对于原告向被告粤湾公司交纳代缴税费款及其数额的事实，本院无法确认。据此，原告要求被告粤湾公司退还代缴税费款的诉讼请求缺乏事实依据。而原告提出被告粤湾公司是被告严凯密、丁娜代理人，该公司应当对被告严凯密、丁娜违约行为承担连带责任的诉讼理由，也与代理人行为由委托人承担责任的法律规定不符。故对于原告要求被告粤湾公司与被告严凯密、丁娜承担连带责任，共同承担退款责任的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告梅方平的诉讼请求。案件受理费208元，公告费300元，由原告梅方平负担。本案二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案二审的争议焦点是：上诉人的诉讼请求能否支持。本院分析如下：根据上诉人与被上诉人签订的《买卖合同》及被上诉人严凯密、丁娜出具的《授权委托书》以及本案村企合作开发房地产活动的交易事实，被上诉人严凯密、丁娜系将其分配取得的房产权益转让给给上诉人，其转让的是合同权利即房产权益而非物权，因此，一审法院认定被上诉人严凯密、丁娜对上诉人不负有房屋出卖人的办证义务并无不当。而且，根据《买卖合同》第三条关于“甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理不动产权证所需缴纳的税费。经双方协商，乙方自行承担契税、维修基金、办证费用一切由乙方（买方）承担，后期所产生的一切费用与卖方无关，一切就由买方承担”的约定，合同各方已约定办证一切费用由买方承担。因此，上诉人要求被上诉人严凯密、丁娜退还其支付的税款16297元无据，本院不予支持。至于被上诉人惠州粤湾时代实业有限公司是否应退还税款的问题。根据上诉人提交的银行流水的记载及其他证据，可以认定上诉人承担了65485元的办证税费，亦可以认定被上诉人惠州粤湾时代实业有限公司已退还上诉人部分税款。如前所述，涉案房产办证费用按约定由买方承担，上诉人要求被上诉人惠州粤湾时代实业有限公司退还其余税款，则其应当举证证明其已向被上诉人惠州粤湾时代实业有限公司缴纳过代缴税费款及具体金额，依据现有证据，对于上诉人已向被上诉人惠州粤湾时代实业有限公司交纳代缴税费款及数额的事实，本院无法确认。据此，上诉人要求被上诉人惠州粤湾时代实业有限公司退还税费款的请求无据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费208元，由上诉人梅方平负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十一月二十三日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮