陕西省洛南县人民法院民 事 判 决 书(2020)陕1021民初1270号原告：屈洛军，男，生于1969年7月2日，住洛南县。原告：左建玲，男，生于1972年8月28日，住洛南县。被告：洛南县乐多超市，住所地洛南县。经营者：周其航，男，生于1979年6月3日，住西安市未央区。委托诉讼代理人：郭鑫，陕西书宝律师事务所律师。原告左建玲、屈洛军与被告洛南县乐多超市房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告屈洛军、左建玲、被告洛南县乐多超市的经营者周其航及其委托诉讼代理人郭鑫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告屈洛军、左建玲向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付二原告自2020年5月4日起至2020年9月16日按每日417元计算的租金55044元；2.要求被告支付二原告代被告缴纳商业用电补差费用23606.22元；3.要求被告支付二原告违约金99000元（年租金150000元×132天×5‰）；4.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2018年5月4日，二原告与被告签订房屋租赁合同，双方约定：原告将位于洛南县广电网络停车场地下室的房屋租赁给被告使用，租赁期限10年，自2018年5月5日起至2028年5月4日止。被告履行了两年后，自2020年5月至今置之不理，撤货、停业，不按约定时限支付二原告租金。截止2020年9月已拖欠租金5万元，已构成违约，被告应承担违约责任。由于被告原因致使二原告为被告代缴电费23606.22元，应由被告支付给二原告。二原告认为：被告违约，严重侵犯其合法权益，故起诉请法院支持原告诉讼请求。被告洛南县乐多超市辩称，原告诉称不实，不应采信。事实是：2018年5月3日，二原告与答辩人自愿签订《房屋租赁合同》，其中约定：二原告将位于洛南县广电家属区楼下院内停车场地下室租赁给答辩人，租赁期限10年，从2018年5月5日起至2028年5月4日，租赁房屋性质为商用；二原告为答辩人租赁场地设立独立水表、电表，保证答辩人营业场基本用电量；原告应保证所有移交给答辩人的租赁物及设施处于良好的正常使用状态。答辩人于2018年8月18日开业后，一直经营良好。但未曾想到2020年3月13日，商洛供电局洛南分局突然给该租赁房屋的供电业主周某（供电用户号：6740002***）下发通知一份，其中载明：未按照要求向洛南县公司申请用电变更，要求补交电费差价23606.22元，并承担违约金47212.44元，2020年3月13日以书面送达，如用户拒交上述电费，将于2020年3月24日对你进行停电处理。该通知下发后，答辩人当日联系了原告请求积极解决用电问题，但原告置之不理。因上述房屋供电业主系周某，答辩人根本不认识周某，答辩人以本人名义主动与洛南供电公司沟通请求暂停处理，但洛南供电局因业主到场无法变更用电性质而最终沟通无果。该局于2020年3月24日对该房屋进行了停电处理，致使答辩人超市无法正常营业，大量新鲜果蔬食品腐烂发霉。答辩人虽购买了发电机勉强度日，但最终于2020年4月22日关门歇业至今。原告诉讼请求不能成立，应驳回。原告诉请按照每日417元计算租金，属于计算错误，双方约定的年租金为15万元，按每年365天计算，应为每日410元。答辩人已经在2020年4月22日腾退完毕，4月30日、5月19日两次积极向原告交房，但原告恶意不收钥匙，由于原告严重违约,导致合同目的不能实现,双方签订的合同应于2020年4月30日解除。截止2020年5月4日被告已经交清了房租，被告并不存在继续向原告交房租的义务，故该房屋从2020年5月4日至今的房租不应由答辩人承担。要求答辩人承担用电补差费23606.22元，没有事实和法律依据，不能成立。洛南县供电局2020年3月13日下发通知的主体周某同志，答辩人并不是业主。答辩人和洛南供电局并无用电合同关系，不是合同相对方。根据《房屋租赁合同》第六条和第七条约定：原告要为答辩人提供正常使用状态的的水电，并设立独立水电表。这些衣物都是在答辩人使用该房屋前完成的，原告给答辩人提供正常使用设施，答辩人只有使用权，并没有主体资格。况且《房屋租赁合同》的解除也是由于原告不能提供正常的用电设施而导致，应属于原告违约，与答辩人无关。要求答辩人承担违约金90000元，不能成立。据上事实，原告未提供正常用电设施，导致停电，导致合同目的不能实现，原告严重违约，《房屋租赁合同》应于2020年4月30日解除，答辩人已经将房租交纳至2020年5月4日，并不存在拖欠房租之说。答辩人也于2020年4月22日彻底腾退房屋，不存在任何违约行为，故原告无权要求答辩人承担违约金。综上所述，原告诉讼请求均不能成立，应依法驳回。经审理查明，2018年5月4日，屈洛军、左建玲（甲方）与周其航（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于洛南县广电家属区楼下院内停车场地下室所有的房屋租赁给乙方周其航使用。该合同第三条约定，乙方确认承租的房屋为商用；第四条约定，双方约定租赁期限为10年，自2018年5月5日起到2028年5月4日止；第五条约定，本合同租金标准第一年租金为12万元整。自第二年开始租金每年15万元，在租期内前三年不变，自第四年开始以后每三年递增一次，增幅为5％；第六条2项约定，甲方为乙方租赁场地设独立水表、电表，水费、电费按照国家标准执行，由相关部门定期收取。第七条第3项约定，甲方应保证乙方营业场基本用电量。第十二条约定，本合同双方签字盖章后生效。如有未尽事宜，经双方协商一致后，可另签订补充协议。2019年8月12日双方书面约定违约责任，约定:乙方不按照合同确定日期缴纳甲方租金，应承担甲方年租金总额的日违约金5‰计算。二原告将房屋交付给周其航，周其航完成对租赁房屋的装修后，于2018年7月17日以洛南县乐多超市为字号登记办理了营业执照，同年8月18日开始经营乐多超市。周其航按约定已向二原告付清了2020年5月4日前的房屋租金。另查明，周其航作为被告洛南县乐多超市的经营者，在装修期间及经营超市期间，均以二原告提供的以周某为户名的电表使用缴费，双方因使用电的问题未发生争议。2020年3月13日，商洛供电局洛南分局向周其航送达通知，以客户变更用电用途后未按照要求向供电部门申请用电变更，致使其超市用电电价按照乡村居民合表户计费，要求补交少计电量差价电费23606.22元，并交纳违约使用电费处罚47212.44元，如用户拒缴纳上述费用，供电部门将于3月24日对该用户进行停电处理。周其航签收该通知后，同意交纳差价电费，不同意交纳罚金，原告屈洛军经周其航告知有关情况后，双方与商洛供电局洛南分局相关工作人员协商处理该事，商洛供电局洛南分局于2020年3月24日对周其航经营的洛南县乐多超市进行了停电处理。2020年4月30日前，周其航将超市内的经营物品等搬迁移走，超市停止经营。2020年4月30日、5月19日周其航同人两次到原告屈洛军住处，找到原告屈洛军要求解除合同、交付钥匙，屈洛军以电不通为由拒绝接收钥匙，要求周其航恢复电力后原告再接收钥匙。2020年7月3日，原告屈洛军给供电部门缴纳了差价电费23606.22元，供电部门当日恢复供电。2020年9月16日，双方当事人就交付租赁房屋达成一致意见，周其航将所租赁原告房屋的房门钥匙交给原告屈洛军、左建玲，二原告接受。又查明，原、被告双方对解除合同等争议已另案处理。上述事实，有房屋租赁合同、告知书、电力局通知、电费发票、微信聊天记录、录音资料、民事裁定书、当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人协商一致,可以解除合同。合同解除后,尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况及合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二原告要求被告支付二原告自2020年5月4日起至2020年9月16日按每日417元计算的租金55044元。本案中，原、被告于2018年5月4日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，应受法律保护。双方对租金事宜进行了约定，被告应按照约定支付租金，但被告仅支付房租至2020年5月4日前。双方通过协商，于2020年9月16日，就交付租赁房屋达成一致意见，被告洛南县乐多超市经营者周其航将所租赁被告房屋的房门钥匙交给原告屈洛军、左建玲，二原告接受。虽然周其航两次到原告处协商解除合同交还租赁房屋事宜，原告因出租房屋已经停电而拒绝接收钥匙未果，双方签订的合同并未解除，被告应当按照合同的约定向原告交纳房租费。按照合同约定，被告乐多超市应该按照年租金150000元支付二原告自2020年5月4日至同年9月16日的房租。考虑到在合同履行过程中，被告洛南县乐多超市于2020年4月30日前已经搬走物品、停止经营，后周其航曾经2次与原告协商解除合同交还租赁房屋事宜。2020年7月3日，原告屈洛军给供电部门缴纳了差价电费后当日恢复供电，恢复用电后双方至9月16日双方才就交付房屋事宜达成一致协议。故原告要求被告自2020年5月4日至9月16日按每日417元计算的租金55044元不甚合理，根据公平原则，由被告洛南县乐多超市承担两个月房屋租金较为合理，即按照年租金150000元计算，由洛南县乐多超市支付二原告自2020年5月4日至7月3日的租金25000元，其余租金损失由二原告自负。二原告要求被告支付电费差价23606.22元，虽然被告辩称用电量是被告使用属实，被告正常缴纳电费，但电力局的通知是电力局给业主“周某”下发的，被告与电力局没有用电合同关系，因原告不变更使用性质的原因导致停电。但经查明，实际用电主体为被告洛南县乐多超市，乐多超市实际用电也确系商业用电。因原告屈洛军2020年7月3日给供电部门缴纳了差价电费23606.22元，故该笔电费差价23606.22元依法应由被告给付原告。故对原告要求被告支付电费差价23606.22元的诉讼请求本院予以支持。二原告要求被告支付违约金99000元（年租金150000元×132天×5‰），根据合同约定，双方对违约金有约定，原告要求被告支付违约金的诉讼请求本院予以支持。但在庭审中，被告辩称违约金过高，最多按同期银行存款利率计算。经本院查明，原告主张的违约金虽然是双方合同约定的内容，但该约定的违约金明显过高，应予调整。结合本案实际情况，原告主张的违约金应当以25000元房租为基数，自2020年5月4日至给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。被告辩称，原告未提供正常用电设施，导致停电，并导致合同目的不能实现，原告严重违约，《房屋租赁合同》应于2020年4月30日解除，答辩人已经将房租交纳至2020年5月4日，并不存在拖欠房租之说。答辩人也于2020年4月22日彻底腾退房屋，无任何违约行为，故原告无权要求答辩人承担违约。因根据双方签订的合同,被告在租赁房屋后，虽然原告给被告提供的电表非原告本人名义在供电部门登记，但被告使用该电表完全能够正常用电，被告用电过程中一直以周某名义给供电部门交纳电费，被告对此并无异议，双方亦未发生争议，说明原告按合同约定履行了相关义务,并无违约行为；供电部门发现被告用电违规后，通知要求补交少计电量差价电费及交纳违约使用电费处罚金额，并明确告知如用户拒缴纳上述费用，供电部门将在通知10日后对该用户进行停电处理。被告的经营者签收该通知后，根据其经验也知道超市用电应按一般商业用电价交纳电费，同时双方合同中也约定电费按照国家标准执行，被告作为实际用电人未在期限内补交电费，导致供电部门对其超市停电处理，过错在被告。停电后，仍未补交电费，并将超市相关财产搬走，停止营业，后给原告送交租赁房屋钥匙，提出解除合同，原告不同意。由此可见，是否继续履行合同，实现合同目的，在于被告决定。综上，被告提出的辩解观点均不成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、一百一十四条、第二百一十二条、二百二十六条之规定，判决如下：一、由被告洛南县乐多超市在本判决生效之日起15日内支付原告屈洛军、左建玲自2020年5月4日至7月3日的租金25000元；二、由被告洛南县乐多超市在本判决生效之日起15日内支付原告屈洛军、左建玲电费23606.22元；三、由被告洛南县乐多超市在本判决生效之日起15日内支付原告屈洛军、左建玲违约金，违约金以25000元房租为基数，自2020年5月4日至给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3572元，减半收取1786元，由原告屈洛军、左建玲负担1255元，被告洛南县乐多超市负担531元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审 判 员 于济生二〇二〇年十一月二十日法官助理 洪先梅书 记 员 刘 通-1-