北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初28356号原告：李科，男，1986年1月20日出生，汉族，中国航天科技集团有限公司第一研究院第十八研究所职工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：孙**，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琪，北京市盈科律师事务所实习律师。被告：赵峥，女，1975年2月27日出生，汉族，北京公共交通控股集团有限公司第二客运分公司职工，住北京市顺义区。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司法律顾问。原告李科与被告赵峥、被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李科的委托诉讼代理人孙**、王琪，被告赵峥到庭参加诉讼，被告链家公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李科向本院提出诉讼请求：1.判令赵峥向原告支付未办理北京市丰台区×××1310号（以下简称1310号）房屋原有户口迁出手续的违约金78000元（根据合同约定违约金为房屋交易总价款的5%，房屋交易总价款为156万元）；2.判令链家公司在第1项诉讼请求中原告损失70008元的范围内承担连带赔偿责任（原告损失包括付案外人常若琳违约金45000元、诉讼费1340元、律师费）；3.判令链家公司退还原告支付的居间代理费32560元；4.判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2013年1月20日，原告与赵峥通过链家公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，赵峥将其所有的1310号房屋出售给原告，房屋价款共148万元，该合同对户口迁出及违约金等作出约定。同日，原告、赵峥、链家公司签订《补充协议》，约定了房屋成交价格和房屋交易具体事宜。1月31日，链家公司针对1310号房屋出具了《物业查验交接单》，该交接单中关于“出售方（及亲友）户口问题确认”中，赵峥明确填写无。两被告刻意隐瞒1310号房屋存在案外人付洪魁及家人共三人户口未迁出的事实。4月11日，原告、赵峥与链家公司签订《购房补充协议》，房价改为156万元。7月17日，1310号房屋转移登记到原告名下，赵峥应于10月15日前将户口迁出，但其至今未迁出。2016年9月5日，原告通过链家公司将房屋出售给案外人常若琳，11月9日，完成所有权转移登记。直至2019年1月6日，常若琳向原告反馈1310号房屋存在付洪魁等人户口问题时，原告才知晓该情况。原告知晓后积极与两被告、付洪魁、相关派出所等就户口迁出问题协商，但未果。2020年5月，常若琳因户口问题起诉原告，法院判决原告向常若琳支付违约金45000元，承担诉讼费1340元。原告认为，赵峥作为原产权人应掌握其出售房屋的户口情况，亦应将该情况如实披露给原告，但其隐瞒原有户口问题，并二次涨价，至今仍未办理迁出户口手续，此违约行为始终处于存续状态，赵峥应赔偿损失并承担违约责任。链家公司作为专业的房屋中介机构，应对房屋权属、户口登记情况负有积极调查并据实报告的义务，且也具备调查能力，但其未履行该义务，应对原告的损失承担连带赔偿责任并退还所收取的居间费用。赵峥辩称，房屋已经被原告再次出售了，我们之间的合同不存在违约责任了，房子里的户口不是我的，如果是我的，我就迁出了。链家公司提交答辩状辩称，不同意原告的第2、3、4项诉讼请求。对房屋买卖合同的真实性予以认可，根据房屋买卖合同约定，出卖人负有迁出户口的义务，我公司并非买卖合同的履约主体，我公司已完成居间服务，要求我公司承担连带责任及退费没有依据。本院经审理认定事实如下：2013年1月20日，赵峥（出卖人）与李科（买受人）经链家公司居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》一份，约定：李科购买赵峥名下的1310号房屋，建筑面积共47.14平方米；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为1360000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为120000元；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过30日未迁出的，自逾期超过30日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金；该合同并约定了双方的其他权利义务。同日，赵峥、李科与链家公司签订《居间服务合同》，约定链家公司的居间服务包括：1.提供房屋买卖市场行情咨询；2.寻找、提供并发布房源、客源信息；3.引领买受人实地看房；4.协助查看房屋权属证明文件；5.协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；6.促成交易双方签署合法有效的买卖合同。1月31日，赵峥与李科在《物业查验交接单》上签字确认，该交接单中“出售方（及亲友）户口问题确认”处填写为无。4月11日，赵峥（甲方，出卖方）、李科（乙方，买受方）、链家公司（丙方，居间方）签订《购房补充协议》，约定：甲乙双方同意，将交易房屋的价格由148万元整改为156万元整，价格上调8万元整，此价格为甲方净得价，不含税等。上述协议签订后，李科向赵峥支付了全部房屋价款，向链家公司支付了居间代理费32560元，并于2013年7月17日取得1310号房屋的所有权。2016年9月5日，李科（出卖人）与常若琳（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，约定常若琳购买李科名下的1310号房屋，该房屋成交价格为150万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为88万元，房屋总价款为238万元；该合同并约定出卖人应当在该房屋所有权转移之日起15日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。合同签订后，常若琳向李科支付了全部房价款，并于2016年11月9日取得1310号房屋的所有权。2020年5月，常若琳因1310号房屋上尚有付洪魁、张秀英及付奇三人的户口而以合同纠纷为由将李科诉至本院。本院于7月28日作出（2020）京0106民初13028号民事判决书，该判决书认为，李科作为出卖人在出卖房屋时应了解房屋内户口情况并如实告知买受人，其对涉案房屋内户口情况失察，造成无法按约定迁出户口，应向合同相对方承担违约责任，故判决李科向常若琳支付逾期迁出户口违约金45000元。该判决已发生法律效力。8月23日，李科向常若琳转账支付违约金45000元及上述案件的案件受理费1340元。庭审中，李科提交民事诉讼委托协议、律师费发票、转账记录等，拟证明其因1310号房屋户口问题已支出**律师费12000元及后期律师费的计算依据。赵峥对此不予认可，并提交其与付洪魁的《存量房屋买卖合同》，拟证明其系从付洪魁处购买的1310号房屋，其因不需要迁入户口，故未曾查询过1310号房屋的户口情况，在李科找其之前，其对1310号房屋中有付洪魁等人户口的情况并不知情，不存在恶意隐瞒。该合同显示，网签日期为2009年11月26日；房屋成交价格为630000元；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付2000的违约金，逾期超过十日未迁出的，自期限届满之日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。李科认可该合同的真实性，但认为不妨碍赵峥承担对其的违约责任。现李科称付洪魁、张秀英、付奇的户口尚在**房屋，赵峥亦称其积极配合相关事宜，但付洪魁不接其电话。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，赵峥与李科签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。赵峥出售给李科的房屋中存在案外人的户口，至今未迁出，已构成违约，赵峥应承担相应的违约责任。关于赵峥辩称的涉案户口非户口非其及家人户口，之前并不知情，基于合同的相对性，其依然应承担对李科的违约责任，如其认为自己权利受到损害亦可另行主张其相关权利。关于违约金数额，李科主张按照合同约定的房屋总价款的5%计算，并就其相应损失进行了举证，本院综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、李科的实际损失等因素，对李科主张的金额予以支持。关于李科要求链家公司承担连带责任的请求，缺乏依据，本院不予支持。关于李科要求链家公司退还居间代理费的请求，与本案不属于同一法律关系，本院不予处理，李科可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、赵峥于本判决生效之日起七日内向李科支付逾期迁出户口违户口违约金78000元；iv>二、驳回李科的其他诉讼请求。如果未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2512元，减半收取1256元，由李科负担381元（已交纳），由赵峥负担875元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  聂 然二〇二〇年十一月二十四日法官助理  王吟元书 记 员  唐元奇