江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0702民初6719号原告：赣州中海地产有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区钨都大道**赣州中海国际社区B18-1地块****商铺。统一社会信用代码：91360700MA35P3CT5D。法定代表人：杨林。委托诉讼代理人：魏明宇，江西南芳律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：廖龙，男，1992年7月8日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。原告赣州中海地产有限公司（以下简称为中海公司）诉被告廖龙商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中海公司的委托诉讼代理人魏明宇，被告廖龙经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中海公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的合同备案编号为2018080800591的《赣州市商品房买卖合同》，被告在7日内配合原告办理撤销备案登记手续；2、被告向原告支付违约金268277.4元、律师费20000元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年8月8日，被告购买原告所开发的赣州中海国际社区住宅，并与原告签订了合同编号为2018080800591的《赣州市商品房买卖合同》，约定购房总价款2682774元，被告支付首付款812774元，剩余购房款1870000元选择银行按揭方式支付。2018年8月31日，被告与招商银行股份有限公司赣州分行签订《个人购房借款及担保合同》，贷款1870000元，原告作为被告贷款的连带保证人。原告于2020年7月15日收到招商银行股份有限公司赣州分行寄送的《履行保证责任通知书》，因被告逾期偿还该行贷款本息，该行要求原告承担保证责任并全额结清贷款。为此，原告于2020年7月23日向该行代偿了1853279.31元。2020年7月23日招商银行股份有限公司赣州分行向原告出具连带责任保证证明书，证明截止2020年7月23日，该行已扣划原告账户（保证金账户）1853279.31元，全额归还该笔贷款剩余金额。原、被告双方签订的买卖合同之补充协议约定：如因被告未按规定偿还借款本息，导致原告代被告清偿任何一期按揭款的，原告有权解除合同，被告应向原告支付合同总价的10%的违约金，并在接到原告通知之日起7日内配合原告办理房屋产权变更登记手续。被告已付银行利息、装修费用和其他损失由被告自行承担。另外，原告依法维权支付的律师费、诉讼费等被告应予以承担。被告逾期还款违反合同约定，造成原告严重经济损失。为维护自身合法权益，原告遂起诉至法院。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：证据1、营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格情况；证据2、商品房买卖合同，证明1、2018年8月8日，被告购买原告所开发的赣州中海国际社区商品房，并与原告签订了合同备案编号为2018080800591的《赣州市商品房买卖合同》。合同约定，合同总价款为2682774元，其中首付款812774元，剩余1870000元选择商业贷款支付；2、合同之补充协议第三条第四款约定，如因原告未按规定偿还借款本息，导致被告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函7日内，将原告代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、赔偿金等）以及原告因此遭受的全部损失支付给原告。同时当原告代被告清偿任何一期按揭款后，原告有权解除合同。被告应向原告支付合同总价的10%违约金，并在接到原告通知之日起7日内配合原告办理房屋产权变更登记手续，被告已付银行利息、装修费用和其他损失由被告自行承担；3、合同之补充合同第十条第十三款约定，因被告违约等原因造成出卖人依法维权的，被告除按合同约定向原告承担违约责任外，还需承担原告因此而支付的诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费、评估费、鉴定费等实际费用；证据3、《个人购房借款及担保合同》，证明2018年8月31日被告与招商银行股份有限公司赣州分行签订《个人购房借款及担保合同》，贷款1870000元，原告作为被告贷款的连带保证人；证据4、履行保证责任通知书、挂账单、履行连带责任保证证明书，证明招商银行股份有限公司赣州分行于2020年7月15日向原告寄送《履约保证责任通知书》，因被告累计3次未按期归还借款，逾期金额合计19599.83元，该行要求原告履行担保义务兵全额结清贷款余额1853297.31元。2020年7月23日，招商银行股份有限公司赣州分行分两次共计扣划原告保证金1853297.31元，并于2020年7月27日向原告出具履行连带责任保证证明书，证明截至2020年7月23号，该行已扣划原告账户（保证金账户资金）1853279.31元，全额归还该笔贷款剩余金额；证据5、委托代理合同、增值税专用发票，证明原告因依法维权支付了20000元律师代理费。被告廖龙未答辩，亦未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月8日，被告廖龙与原告中海公司签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：2018080800591），约定：被告廖龙（买受人）购买原告中海公司（出卖人）开发的中海·滨江壹号XX楼XX室，建筑面积为150.52m2，合同价款总额为2682774元，其中首付款812774元于2018年8月8日前支付，余款1870000元向银行申请贷款。合同还就双方其他权利义务进行了约定。同日，原、被告双方签订了《补充协议》，约定：买受人申请银行按揭贷款或公积金贷款，由出卖人作为借款担保人的，如因买受人未按规定偿还借款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日其15日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等）以及出卖人因此遭受的全部损失支付给出卖人。当出卖人代买受人清偿任何一期按揭款后，出卖人有权解除本合同。出卖人解除合同的，买受人应当向出卖人支付合同总价款10%的违约金，并在接到出卖人通知之日起7日内配合出卖人办理房屋产权变更登记手续，将房屋交付给出卖人，买受人已付银行利息、装修费用及其他损失由买受人自行承担；因买受人违约等原因造成出卖人依法维权的，买受人除按合同约定向出卖人承担违约责任外，还需承担出卖人因此而支付的诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费、评估费、鉴定费等实际费用。补充协议还就其他事项进行了约定。上述合同及补充协议签订后，被告廖龙支付了首付款812774元。2018年8月31日，被告廖龙与招商银行股份有限公司赣州分行及原告签订了《个人购房/购车借款及担保合同》，约定：被告廖龙向招商银行股份有限公司赣州分行申请贷款1870000元，用于支付购买上述房屋按揭款，原告为被告廖龙上述贷款提供连带保证担保。办理按揭贷款后，被告廖龙未按时足额偿还招商银行股份有限公司赣州分行的贷款本息。2020年7月15日，招商银行股份有限公司赣州分行向原告送达了《履行保证责任通知书》，载明：截止2020年7月15日，被告廖龙累计3次未按合同约定时间归还贷款月供，贷款已逾期44天，要求全额结清贷款，根据《个人购房/购车借款及担保合同》约定，要求原告承担连带保证责任。原告于2020年7月23日代被告廖龙向招商银行股份有限公司赣州分行代偿款项1853279.31元。2020年7月27日，招商银行股份有限公司赣州分行营业部向原告出具了《履行连带保证责任证明书》。原告认为被告逾期还款违反了合同约定，造成原告经济损失，遂起诉至法院，要求依法处理。另查明，原告中海公司为本案委托律师并支付律师代理费20000元。原告尚未将案涉中海·滨江壹号XX楼XX室交付给被告。本院认为,原告与被告廖龙签订的《赣州市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。原、被告双方在签订《补充协议》中对买受人未按规定偿还贷款本息，导致出卖人承担连带担保责任的违约责任进行了约定，即当出卖人代买受人清偿任何一期按揭款后，出卖人有权解除本合同。出卖人解除合同的，买受人应当向出卖人支付合同总价款10%的违约金。被告廖龙累计逾期3次未按时足额偿还贷款本息，原告代被告廖龙向招商银行股份有限公司赣州分行代偿款项1853279.31元。在此情形下，原告中海公司提出解除双方签订的《赣州市商品房买卖合同》的诉请，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。在主合同即《赣州市商品房买卖合同》解除的情形下，相关补充协议作为合同的一部分亦应同时解除。关于原告诉请的违约金，虽然符合双方约定，但该违约金计算标准过高，结合本案实际情况，酌定本案违约金收取比例应以合同总价款的5%为宜，故被告应向原告支付的违约金数额为134138.7元。关于原告主张由被告承担律师代理费20000元的诉讼请求，补充协议已有约定，且原告已提供相应票据予以佐证，本院予以支持。原告为被告向第三人垫付的1853279.31元，原告依法有权向被告追偿，且合同补充协议中亦约定了应予以偿还，该代偿本息与违约金、律师费可在原告需返还的购房款中予以抵扣。被告廖龙经本院传票传唤，未到庭，本院依法可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告赣州中海地产有限公司与被告廖龙于2018年8月8日签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为2018080800591）及补充协议并办理解除合同备案手续；二、由原告赣州中海地产有限公司将购房款2682774元退还给被告廖龙；三、由被告廖龙向原告赣州中海地产有限公司支付违约金134138.7元；四、由被告廖龙向原告赣州中海地产有限公司返还代偿损失1853279.31元；五、由被告廖龙向原告赣州中海地产有限公司支付律师代理费20000元；上述第三、四、五项给付义务由原告赣州中海地产有限公司在应退还给被告廖龙的购房款2682771元中直接抵扣，抵扣后剩余购房款675355.99元由原告赣州中海地产有限公司于本判决生效之日起十日内退还给被告廖龙；六、驳回原告赣州中海地产有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28262元，诉讼保全费5000元，合计33262元，由被告廖龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本案生效后（当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  徐章平人民陪审员  李**人民陪审员  万 慧二〇二〇年十一月十六日法官助理陈晓玲书记员刘昌晖