北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初18778号原告：北京奥中兴业房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区光华路**。法定代表人：吉增平，总经理。委托诉讼代理人：孙鸿斌，男，1984年8月9日出生，汉族，北京奥中兴业房地产开发有限公司职员。被告：张斗，男，1974年7月18日出生，汉族，住北京市东城区。原告北京奥中兴业房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告张斗（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人孙鸿斌，被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付欠付的租金23022．62元、物业管理费4085．70元、公用设施（电）费2737．59元、收银系统维护费78．69元，上述共计29924．60元；2．判令被告向原告支付欠付租金、物业管理费、公用设施（电）费、收银系统维护费的违约金（以29924．60元为本金，自2019年10月9日起计算至上述本金实际付清之日止，按照日万分之五的标准计算）；3．判令被告向原告支付免租期租金57556．56元；4．判令被告向原告支付未提前30日通知解除合同的租金86334．84元；5．判令被告向原告支付物业恢复费用77652．73元；6．判令被告向原告支付提前解约违约金654521．86元；7．判令被告向原告支付延迟交付房屋期间的占用使用费189936．64元以及物业费33707．07元。事实和理由：2019年7月4日原告与被告签署了《世贸商业中心租赁合同》及《补充协议》，约定由被告向原告承租北京市朝阳区L306+L307号场地及附属设施。租赁合同约定：租赁面积为247．25平方米；装修免租期为租赁标的交付日（实际交付日为2019年7月25日）起至2019年8月18日止；被告在2019年8月19日至2022年8月18日的租赁期内经营“小蚁乐跑”品牌儿童娱乐店；被告应付租金采用固定租金与提成租金两者取其高的形式，其中第一年（2019年8月19日至2020年8月18日）的固定租金标准为87773．75元人民币每月；被告应付物业管理费收取标准为人民币63元每月每平米(共计15576．75元每月)；被告应于付租期内每月10日前向原告预付下一个月的固定租金和物业管理费；电费收取标准为1．19元人民币每度，水费收取标准为10．094元人民币每吨；被告已向原告支付履约保证金人民币331678．46元；被告应于每月10日前以每月300元人民币的标准向原告预付下一个月的收银系统运行维护费（详见证据一）。租赁合同还约定：如被告延迟缴纳租金，物业管理费，水电费等公用设施费用超过三十日的，原告有权单方面解除租赁合同。原告除有权解除租赁合同，还有权要求被告自逾期之日起每日支付未交金额万分之五的逾期违约金；如由于被告单方面违约原因导致租赁合同提前终止的，原告有权要求被告按租赁期限内未履行部分固定租金总额20%的标准向原告支付违约金；被告未提前30日通知送达原告解除合同的，还应向原告支付30日的租金以及装修免租期内的固定租金等（详见证据一）。上述租赁合同生效后，原告如约履行了租赁合同约定义务。但被告却拖欠应付电费并于2019年10月8日向原告发来将于2019年10月9日起闭店的通知（即单方终止合同的意思表示，见证据三），且2019年10月9日起被告也实际未再营业。原告多次通过电话及邮件催促被告缴纳所欠款项、违约金及场地交还事宜，被告均不予理睬。截止至2019年10月8日被告共计拖欠原告应付租金、物业管理费、POS机系统维护费、公用设施费共计人民币29924．60元，且被告未在租赁合同约定时间内履行租赁标的物返还义务，依照租赁合同第17．2条的约定，原告代为履行了租赁标的的装修拆除义务，即代为将租赁标的恢复原状。2019年12月11日原告与北京志信装饰工程有限公司（志信公司）签署拆装合同，志信公司于2019年12月6日至2019年12月13日履行了拆装工程，原告共向志信公司支付了人民币139050元拆除费（详见证据四）。原告认为，租赁合同一经签署，即对合同双方具有法律约束力。租赁合同生效后，被告单方终止租赁合同并拖欠原告应付租金、物业管理费、POS机系统维护费和公用设施费等费用且数额巨大，已根本性地违反了租赁合同约定，因此，特诉请人民法院判如所请。被告辩称：认可原告第一项诉讼请求；对原告第二项诉讼请求，我认为是因为受疫情影响，我才没有支付原告第一项诉讼请求的金额；对原告第三项诉讼请求，我认为不是我主动要解约的，所以我不需支付此笔费用；对原告第四项诉讼请求，不认可是我们要提前解约的，是原告在门口有保安看着，不让我们进入；对原告第五项诉讼请求，我认为拆除用不了这么多钱，之前我们跟原告协商过由我们来恢复涉案房屋，如果我们来恢复，肯定不会是这么高的价格，而且里面有一项是空调清洗，我认为拆除不应当包括这项；对原告第六项诉讼请求，不是我们单方面解除合同的，不能按照此条款计算违约金，而且我们已经交纳过履约保证金了，不应再适用这个条款；对原告第七项诉讼请求，我们从2019年10月9日就无法进入涉案房屋了，原告不能再算我们占用房屋的费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月4日，原告作为出租人（甲方），被告作为承租人（乙方），双方签订《世贸商业中心租赁合同》（编号：L306+L307），约定：甲方将其所有的北京市朝阳区L306+L307号场地及附属设施（下称“租赁标的”）出租给乙方使用；本合同下的租赁期限自装修免租期起始日起至付租期届满之日止。本合同的付租期为36个月，即从2019年8月19日起至2020年8月18日止，付租期的起始日在本合同项下简称为租金起始日，租金起始日为2019年8月19日；本合同规定的装修免租期从租赁标的交付日（“装修免租期起始日”）起至2019年8月18日止。装修免租期内，乙方无需缴纳租金及物业管理费，但除租金、物业管理费之外的其他费用，包括但不限于装修管理费（标准为每天每平米1．8868元（不含增值税），增值税率：6%，增值税额：每天每平米人民币0．1132元）、公用设施费用等，乙方仍应支付；在租赁期限内，如果因乙方原因导致本合同提前终止的，视为乙方违约，则乙方应按本合同约定的固定租金标准向甲方支付上述期间的租金、装修管理费和公用设施费用等费用。此外，乙方亦应按照第22．7款的约定支付违约金；本合同项下的租金包括固定租金和提成租金两种形式，乙方实际支付的租金以固定租金和提成租金中数额较高者为准：第一年的固定租金为每月人民币83594．05元（不含增值税），征收率：5%，增值税额：每月人民币4179．70元；提成租金是指甲方根据乙方的实际经营状况，从乙方经营所得中提取的不固定数额的租金（不包括物业管理费）。提成租金的收取标准为乙方每月不含增值税营业额的百分之十二点三六（12．36%）；首期固定租金的金额按自租金起始日所在日历月剩余实际天数计算加上下一个月的固定租金计收，尔后，在付租期内乙方应于每月十（10）日之前向甲方预付下一（1）个月的固定租金；乙方应当向甲方或者甲方的受让人或承继人聘请的物业管理人缴纳关于租赁标的的物业管理费；物业管理费的收费标准为人民币59．4340元/月/平方米（不含增值税）（按租赁面积计算），增值税率：6%，增值税：3．5660元/月/平方米；物业管理人：北京奥中世贸物业管理有限公司；首期物业管理费的金额按自租金起始日所在日历月剩余实际天数计算与下一个月的物业管理费之和计收，尔后，在租赁期限内乙方应于每月十（10）日之前向甲方预付下一（1）个月的物业管理费；乙方应当依照公用设施供应部门或单位或物业管理人指定的期限和方式，缴付水费、电费、燃气费等公用设施费用。本合同签署时，公用设施的收费标准分别如下：电费的收费标准为价税合计1．19元/度，水费的收费标准为9．80元/吨（不含增值税），增值税率3%，增值税额人民币0．294元/吨；乙方应当按照甲方制订及不时修改的《承租人手册》中的规定，按月在收到甲方或物业管理人发出的缴款通知单后于每月十（10）日前付清该通知中载明的应付公用设施费用；履约保证金：乙方应于本合同签订当日向甲方和物业管理人支付履约保证金。该保证金金额为三（3）个月的平均固定租金和三（3）个月的物业管理费共计人民币331678．46元；在本合同终止并且乙方履行了合同约定的全部义务（包括但不限于向甲方原状返还租赁标的、支付已发生的租金及所有费用以及办理完毕租赁标的工商、税务等注销变更登记手续）之后，履约保证金将转为担保乙方对消费者要求退货、赔偿及修理作出补偿的质量保证金。在履约保证金转为质量保证金后三(3)个月期满之后，如果没有乙方对甲方和物业管理人的欠款，没有任何消费者退货、赔偿及修理的索赔，则甲方和物业管理人向乙方无息退还该质量保证金；否则，甲方和物业管理人有权从该质量保证金中扣除前述索赔给甲方造成的任何损失；甲乙双方约定租赁标的交接日期为2019年7月30日；当租赁期限届满或本合同因其他原因提前终止，乙方应当按照本合同第十七条的约定对自行装修部分进行拆除，并将装修垃圾及其他物品清理完毕，将租赁标的交还甲方，并确保原交接时甲方提供的房屋场地及设备设施保持完好可直接出租状态；乙方应安装甲方有偿提供的电脑收银机，并接受甲方的电脑收银系统的连接安排。前述的硬件和软件的维护及其他相关费用均由乙方承担；乙方应于甲方安装收银系统前一次性支付人民币壹万贰仟元（12000元）/每台作为押金。租赁期限届满，经甲方检查收银系统完好无损，押金无息退还；如有损毁，则押金不予退还；乙方应于每月的十（10）日之前向甲方预付下一个月的收银系统运行维护费用。签订本合同时，收银系统运行维护费的收费标准为每月人民币330．19元（不含增值税），增值税率6%，增值税额人民币19．81元/每月。但甲方和/或物业管理人随时有权根据届时有效的世贸商业中心物业管理服务的约定，调整收费标准，但若届时甲方和/或物业管理人未调整收费标准，则仍按每月人民币叁佰伍拾元（350．00）收取；若乙方未将租赁标的恢复到第17．1款所述条件和状态，甲方有权自行或委托他人将租赁标的恢复原状，由此所从产生的相关费用将从乙方缴纳的履约保证金中扣除。若乙方缴纳的履约保证金不足以向甲方偿付恢复原状发生的费用，则乙方应当在收到甲方有关通知的三（3）个工作日内向甲方支付不足的部分；如果乙方单方面违约导致本合同提前终止，乙方须向甲方支付相当于租赁期限未履行部分的固定租金总额百分之二十（20%）的违约金；如果乙方要求提前解除本合同，应按照本合同第22．7款的规定支付违约金，且乙方须提前至少三十（30）日通知甲方。若乙方通知未能提前至少三十（30）日送达甲方，则除本合同约定的其他款项外，乙方还应自解约通知到达甲方之日起根据本合同约定的租金支付标准向甲方支付三十（30）日的租金；乙方未能按本合同约定补足履约保证金或未能缴纳相关费用的，则自逾期之日起，每逾期一（1）天，乙方应按应缴但未缴金额的万分之五（0．05%）向甲方支付逾期违约金直至其付清应缴金额止。2019年7月4日，原告作为出租人（甲方），被告作为承租人（乙方），双方签订《补充协议》，约定：甲、乙双方就租赁位于北京市朝阳区L306+L307号场地及附属设施（下称“租赁标的”）于2019年7月4日在北京市签订了《租赁合同》（下称“租赁合同”），甲、乙双方经过友好协商，就租赁合同中未尽事宜，特签订本补充协议（下称“本协议”）如下：第一条除非另有说明，本协议的词语与租赁合同具有相同的定义和解释；第二条租赁合同第13．1条修改为乙方将使用独立的P0S系统向顾客收款，所有销售收入必须通过乙方P0S系统进入乙方账户，同时乙方P0S系统应与甲方相应数据采集设备作连接安排，以达到甲方知悉乙方销售收入的目的。乙方应于甲方安装数据采集设备前一次性支付人民币伍仟元（￥5000）/每套作为押金。租赁期限届满，经甲方检查数据采集设备完好无损，押金无息退还；如有损毁，则押金不予退还。乙方应于每月的十(10)日之前向甲方预付下一个月的数据采集设备运行维护费用。签订本合同时，数据采集设备运行维护费的收费标准为每月每套人民币283．02元（不含增值税），增值税率6%，增值税额：人民币16．98元/每月每套。但甲方和/或物业管理人有权根据届时有效的世贸商业中心物业管理服务的规定，调整收费标准，但若届时甲方和/或物业管理人未调整收费标准，则仍按每月每套人民币叁佰元(￥300．00价税合计)收取；第三条租赁合同第13．2条修改为：乙方可安装并使用甲方指定的银行刷卡机，因乙方营业所发生的信用卡、借记卡等银行卡之服务费应当由乙方负担。乙方应当每日向甲方提交前一日的银行刷卡结账小票或银行刷卡清机条（即每个日历日在乙方租赁标的内发生的所有银行刷卡交易的金额合计）；第四条：租赁合同第13．5条修改为：乙方保证其所有营业收入均通过与甲方数据采集设备相连的乙方收银系统收取。如果发生乙方营业收入不通过前述与甲方数据采集设备相连的乙方收银系统收取的情况，甲方除有权要求乙方支付就未通过与甲方相连的收银系统收取的营业收入部分的十(10)倍外，还有权单方面立即终止本合同，并要求乙方按本合同的规定承担违约责任；第五条：租赁合同第15．1条修改为：乙方应向在中国注册的信誉优良的并经甲方认可的保险公司为租赁标的内的财产(包括但不限于乙方完成的装饰装修、乙方的商品、货物和乙方自行购置的设施设备)及其他可能发生的各种风险自费购买保险，包括但不限于财产一切险并指定甲方为附加被保险人、第三方以及公众责任险并指定甲方为附加被保险人，其中第三方以及公众责任险每次事故赔偿额不少于人民币伍佰万元(￥5,000，000)，年保险赔偿额应没有限定。保险期限应自乙方装修免租期起始日开始，至乙方向甲方返还租赁标的之日止，并且应当在此期间内保持该等保险全部持续有效。乙方应当在购买上述保险后，向甲方提供购买该等保险的有效证明文件；第六条：租赁合同第二十一条删除；第七条：其他补充余款：1．本协议及其附件是租赁合同不可分割的一部分，由甲乙双方在签署租赁合同之同时签署并生效，与租赁合同具有同等法律效力。本协议约定及其附件与租赁合同内容有不一致或矛盾时，木协议的约定优先适用。2．本协议及其附件各一式四份，甲、乙双方各两份，具有同等法律效力。2019年7月24日，北京奥中世贸物业管理有限公司为被告开具收据一张，载明今收到被告交来装修费用共计人民币肆万陆仟零柒拾壹元贰角伍分（46071．25元）；2019年8月16日，北京奥中世贸物业管理有限公司为被告开具收据一张，载明今收到被告交来POS押金共计人民币伍仟元整（5000元）。2019年9月25日，原告发送《关于L306-L307号店铺欠费交纳事宜通知》，载明：尊敬的承租户：就贵司拖欠L306-L307号商铺固定租金、物业管理费、POS系统维护费、滞纳金等相关费用事宜，我司已多次联系贵司负责人，但贵司仍未缴纳我司固定租金、物业管理费、P0S系统维护费、滞纳金等相关费用。截止至本函发出之日，贵司所欠费用已高达人民币103909．65元，已严重违反贵我双方签订的《租赁合同》之相关规定。现我司郑重向贵司通知如下：1．请贵司于2019年9月29日之前向我司支付所有欠费共计人民103909．65元。2．若贵司在2019年9月29日16时之前未向我司付清上述欠费，我司将依《租赁合同》的约定和法律的规定追究贵司的违约责任。3．贵司应妥善保护贵司会员的合法权益，避免与消费者产生纠纷。如因此给甲方造成损失的，我司将有权追究贵司的全部赔偿责任。本函事关贵我双方的切身利益，望贵司予以重视并尽速回复。如有任何问题请与我司财务部联系，联系电话：6587****。顺祝商祺！2019年10月8日，被告发送《申请》至原告以及北京奥中世贸物业管理有限公司，载明：我司承租L306+L307“小蚁乐跑卡丁车”店铺，因为公司资金链断裂，无法继续经营，自2019年10月9日起闭店。望领导给予批准，感谢！2019年12月11日，北京奥中世贸物业管理有限公司作为甲方，北京志信装饰工程有限公司作为乙方，双方签订《施工工程合同》，约定工程名称为L306+L307-小蚁乐跑拆除恢复工程，工程总价款为139050元（此价格包含税金），工期自2019年12月6日至2019年12月13日。庭审中，就被告向原告交纳的履约保证金一节，各方均认可数额为331678．46元，且同意以此金额抵扣被告欠付原告的全部费用；就被告向原告交纳的押金（包含：装修押金3万元以及pos数据采集器押金5000元）一节，各方均认可数额为35000元，且同意以此金额抵扣被告欠付原告的全部费用。庭审中，就被告欠付的物业管理费一节，原告出具北京奥中世贸物业管理有限公司出具的《声明》一张，其表示同意由原告代为向被告主张物业管理费，此后不会再向被告追索此笔费用。被告对此声明表示认可无异议。庭审中，就原告提交的2019年10月8日被告出具的《申请》一节，被告表示不认可是其出具并交付给原告，但被告就此抗辩并未提交任何证据，经本庭再次询问，被告仍表示就此无证据提交。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与被告签订的《世贸商业中心租赁合同》（编号：L306+L307）以及《补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行自己的义务。就合同解除原因，本院论述如下：首先，根据原告提交的被告承租涉案房屋的《租户催款单》可知，被告自2019年8月16日起即欠付原告涉案房屋电费、自2019年10月1日起即欠付原告涉案房屋租金以及物业管理费，故根据双方签订的租赁合同约定，原告有理由在被告欠付租金、物业管理费、水、电、燃气等公用设施费用或其他费用超过三十日后，单方解除合同；其次，根据原告提交的按有被告手印的《申请》可知，被告系于2019年10月8日主动提出无法继续经营，故闭店处理。虽被告当庭表示对此申请以及手印均不认可，但经本庭询问，其表示就此无证据予以佐证，故本院对其抗辩理由确无法采信；再次，根据原告提交的被告张贴在店门玻璃上的《停业告知》以及《小蚁乐跑卡丁车会员退费通知》可以看出，被告确于2019年10月9日闭店不再经营，虽被告对此照片及其内容也予以否认，但本院依据常理考虑，被告一直系涉案房屋经营方，即使被告拖欠租金等费用，原告也无理由张贴上述退费通知等内容，且该退费通知书上写明了退费余额的计算方式，会员每次享受的价格等内容，该信息都应当是作为经营者的被告所掌握的，故根据该退费通知上详细载明的内容，本院认为确应是被告所贴；最后，本院综合考虑原告提交的证据，以及被告实际经营、欠付租金等情况，认定系被告提前解除合同，造成违约。就原告第一项诉讼请求，现被告认可欠付数额，本院对此不持异议；就原告第二项诉讼请求，租赁合同中对此逾期付款违约金有明确约定，原告之主张，于法有据，计算无误，本院对此予以支持；就原告第三项诉讼请求，因系被告违约，故依据合同，被告理应向原告支付装修免租期租金，原告之主张，于法有据，计算无误，本院对此予以支持；就原告第四项诉讼请求，未提前通知解除合同违约金与原告第六项诉讼请求违约金存在重复计算，且金额过高，本院就此项诉讼请求不予支持，该违约金在第六项诉讼请求中予以体现；就原告第五项诉讼请求，租赁合同明确约定在返还租赁标的时，被告应保证租赁标的原有设施、设备、装置保持良好、清洁和可租状态，故原告自行或委托他人恢复原状的前提即涉案房屋在返还时未能达到上述条件和状态，但结合本案中原告提交的证据，并未包含涉案房屋收回时整体状态，故无法证明租赁标的在返还时确需重新进行大规模恢复。但考虑到被告就涉案房屋的使用确实会造成房屋装饰装修的损耗，且根据原告提交的《施工工程合同》以及相关交费单据、发票，可以认定原告确实对涉案房屋进行了重新装修，故本院就此部分恢复费用予以酌定；就原告第六项诉讼请求，被告系违约方，确应支付原告违约金，但合同约定的违约金数额过高，且原告的部分损失已经通过在本案中主张滞纳金、房屋恢复费用等方式予以弥补，本院综合考虑合同的履行情况、被告提前解约的过错程度以及由此给原告带来的损失，对此违约金数额予以酌定；就原告第七项诉讼请求，原告在明知被告于2019年10月9日退租的情况下，仍不收回房屋，直到2019年12月7日才进入涉案房屋进行装修，明显系自行扩大损失，故本院对此部分损失不予支持。就被告交付的履约保证金以及押金一事，现各方均认可数额共计为366678．46元，且均同意用此款抵扣被告欠付原告的各项费用，本院对此不持异议，并将相关抵扣数额在下列具体判项中予以体现说明。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张斗于本判决生效后七日内给付原告北京奥中兴业房地产开发有限公司欠付的房屋租金两万三千零二十二元六角二分、物业管理费四千零八十五元七角、公用设施（电）费两千七百三十七元五角九分、收银系统维护费七十八元六角九分（以被告张斗交付的履约保证金进行抵扣，抵扣后履约保证金剩余三十万一千七百五十三元八角六分）；二、被告张斗于本判决生效后七日内给付原告北京奥中兴业房地产开发有限公司欠付房屋租金、物业管理费、公用设施（电）费、收银系统维护费的违约金（以两万九千九百二十四元六角为本金，自二〇一九年十月九日起计算至上述本金实际还清之日止，按照日万分之五的标准计算）；三、被告张斗于本判决生效后七日内给付原告北京奥中兴业房地产开发有限公司装修免租期租金五万七千五百五十六元五角六分（以被告张斗交付的履约保证金进行抵扣，抵扣后履约保证金剩余二十四万四千一百九十七元三角）；四、被告张斗于本判决生效后七日内给付原告北京奥中兴业房地产开发有限公司房屋恢复费用三万五千元（以被告张斗交付的押金进行抵扣）；五、被告张斗于本判决生效后七日内给付原告北京奥中兴业房地产开发有限公司违约金二十六万三千三百二十一元两角五分（以被告张斗交付的履约保证金进行抵扣，被告还需向原告支付违约金一万九千一百二十三元九角五分）；六、驳回原告北京奥中兴业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7484元，由被告张斗负担（原告北京奥中兴业房地产开发有限公司已交纳，被告张斗于本判决生效后七日内给付原告北京奥中兴业房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 蒙 镭二〇二〇年十一月十九日书记员 徐可卉