广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初6411号原告：吴浩娴，女，1974年10月27日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：毛平波,系广东谷问律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄海英，系广东谷问律师事务所实习律师。被告：广州渔人码头多彩小镇企业管理有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街洛溪村北环路北侧**。法定代表人：何利耀，职务总经理。委托诉讼代理人：何泽权，系该公司员工。委托诉讼代理人：周蕾，系该公司员工。第三人：广州启梦教育科技有限公司，，住所地广州市番禺区洛浦街北环路******法定代表人：王翼翔。原告吴浩娴诉被告广州渔人码头多彩小镇企业管理有限公司（以下简称渔人码头公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序审理。因广州启梦教育科技有限公司（以下简称启梦公司）与案件处理结果有法律上的利害关系，本院依职权追加启梦公司作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告吴浩娴的委托诉讼代理人毛平波，被告渔人码头公司的委托诉讼代理人周蕾，第三人启梦公司的法定代表人王翼翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴浩娴向本院提出诉讼请求：1.自2020年4月1日起，解除原、被告2015年7月29日签订的B座1层21号商铺《广州渔人码头SOHO54社区商铺委托经营合同》，并将该商铺交与原告自主使用；2.判决被告支付2019年7月-2020年3月共计9个月租金55746元；3.判决被告按每日万分之五的标准支付2019年第三、四季度的经营收益的违约金至付清为止（暂计至2020年3月31日为2376.54元）；4.判决被告自2020年4月1日起按照每月6846元的标准，支付商铺的占用使用费，直至将涉案商铺交还给原告为止；5.判决被告支付本案诉讼费、财产保全费。事实和理由：原、被告于2015年7月29日签订了《广州渔人码头SOHO54社区商铺委托经营合同》，约定原告将合法拥有使用权的广州渔人码头SOHO54社区商铺B座1层21号商铺委托给被告经营、管理、使用，同时被告按合约定的标准支付经营收益。自2015年起，被告均能及时支付经营收益，并按照合同的第八条的约定，在每季度第三个月的20-30日，将原告应得的合同收益支付给原告。自2019年第三季度开始，被告再也不按照约定支付收益给原告，并继续拖欠2019年第四季度、2020年第一季度的经营收益。原告多次到被告办公现场催促，被告基本没有管理人员在岗，而一般员工也告知原告其被拖欠工资数月，公司老板不见踪影。同时，被告自2020年初开始广为发送《关于渔人码头SOHO54社区长租商铺交付的通知》，陈述其经营出现了重大困难，且推荐2019年11月才新成立的一家与五湖四海公司及与被告均极为密切关联的广东百耀置业有限公司替代被告的位置，意图延缓支付收益的义务和免除违约责任。原告无法相信被告会出现经营困难，因为：渔人码头是广州市番禺区乃至广州市都较为有名的商业旺地，被告所受委托经营中的商铺几乎没有空置，且被告能按季度或年度提前收取实际使用商铺的租户租金，又能延缓一个季度支付给原告收益，实际租户的租金远比支付给原告的经营收益高，同时，商铺的物业管理费比一般的商业区高，达近10元/平方。在如此有利的经营条件下，被告却借口经营出现“重大困难”，而意图逃避其合同责任。除非被告内部存在重大的财务挪用或侵占、抽逃资金的违法犯罪行为，或者被告丧失了商业道德而故意拖欠，否则，被告的拖欠行为根本不符合一般社会逻辑。针对被告的上述行为，原告无法再相信被告的商业诚信及其经营能力。同时，根据涉案合同的第十一条，原告现要求解除《委托经营合同》，并要求被告支付拖欠的收益、返还商铺，支付违约金以及不能在2020年3月31日后交付商铺的占用使用费。综上，被告严重违反合同约定，特提起本诉。请法院依据事实，公正审理，依法判决，以维护原告合法权益。被告渔人码头公司辩称：一、《广州渔人码头SOHO54社区商铺委托经营合同》系双方自愿平等协商签订，内容合法有效。依据合同第十一条原告单方终止合同的约定，延期支付经营收益超过6个月有权通过书面告知提前解除合同。被告在约定时间并没有收到原告发出的书面解除通知，故被告请求解除合同既不符合双方合同约定也没有请求事实依据。二、请求法院驳回支付商铺占有使用费的请求，支付占有使用费的情况系基于出现合同解除的情形下，现双方对合同是否解除尚未达成一致，故原告请求支付占有使用费没有请求事实依据。三、对于被告对委托经营收益的请求，被告从2015年到2019年第三季度都按时支付了经营收益，被告就因经营困难导致的拖欠向原告表示歉意，真诚希望能对相关解决方案进行讨论协商，希望答辩双方能够有机会另约时间庭下调解。四、综合相关事实，被告经核查后确认欠付2019年7月至2020年3月经营收益55746元及相应违约金。根据案涉委托经营合同第八条约定，经营收益由被告按季度支付，被告应当在每季度的第三个月的20-30日将上述经营收益支付到原告指定账户。则原告2019年第四季度经营收益被告最晚应于2019年9月30日支付，因此2019年第三季度违约金起算点应为2019年9月30日。原告2019年第四季度经营收益被告最晚于2019年12月30日支付，因此2019年第四季度违约金起算点应为2019年12月30日。同时应在几个季度约定支付时间逾期后才起计违约金，并应将计算基础扣减被告后期陆续支付的经营收益。综上，请求法院综合相关事实作出公正裁判。第三人启梦公司述称，第一，我们与原告不存在任何租赁关系，原告也无权要求我们把场地交还，因为是被告将场地出租给我们，我们与被告签订合同前也不知道被告与原告之间的关系，而且我们也不知道原告委托被告经营管理，至今我们还没有搞清楚原告与被告之间是什么关系。我们与被告签订的租赁合同租赁期限到2028年12月31日。我们承租物业前，被告提供的租赁场地的所有资料都是清晰的，签订合同时也经过双方的确认。根据被告向我们出具的委托书显示，最早是广州市番禺区洛浦街洛溪村经济合作社与广州立都物业发展公司签订的租赁合同，广州立都物业发展公司变更为广州市五湖四海集团有限公司，广州市五湖四海集团有限公司委托被告对整个项目的出租和租后的日常管理。我们跟被告签订租赁合同，我们拥有合法承租权，我们的承租权与原告没有任何关系。第二，承租后我们投入改造的资金以及前期亏损的资金已经达到1200万元，我们租赁的也是一个整体，并非原告反映的有间隔的档口，我们也不清楚原告所说的铺位在何处，我们进行整体装修改造之后，也分租了25个商铺，教育行业占50%，25个分租户的租赁期限是从2020年到2024年不等，而且每个商家进驻后都投入了大量资金进行二次改造，教育培训机构有早教、钢琴、舞蹈、美术、营地教育等培训机构，目前学员将近1500多名，学费采用预收制。其他商家有经营茶室、美容、餐饮、小儿推拿，这些商家进驻时投入了装修资金，租期都还没有到，谈不上有盈利。第三，自2018年1月20日收铺到今天，我们按约缴纳场地租金和物业管理费，我们经过2年亏损期，目前各商家的经营是相对稳定，就算在疫情期间，同时线上线下运营也能做到保本经营，所以被告无权解除物业租赁合同，如果解除合同，原告的请求会影响我们以及分租户的合法经营权，对于我司经营所造成的所有经营损失以及分租户所有学员闹事、退款、装修赔款等巨额经济损失，应该由被告承担。原告吴浩娴围绕诉讼请求依法提交了《委托经营合同》、长租商铺交付的通知、委托结算协议书、交易明细详情、《广州渔人码头SOHO54社区商铺租赁和场地使用合同》等证据，第三人启梦公司提交了《租赁合同》、变更确认书、委托授权书、LOHAS54乐活组团租赁合同、合同补充协议书、合同主体变更三方协议书、住所（经营场所）场地使用证明、物业管理服务合同、消防安全责任书、食用农产品质量安全协议书、安全生产管理协议书、资料签收表、收付确认书、收款收据、发票等证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月29日，吴浩娴与广州五湖四海水产交易中心有限公司（以下简称五湖四海水产公司）签订《广州渔人码头?SOHO54社区商铺租赁和场地使用合同》（以下简称《商铺租赁和场地使用合同》），约定五湖四海水产公司将位于番禺区××城北环路××号广州渔人码头?SOHO54社区B座1层21号商铺物业（以下简称涉案商铺）交给吴浩娴有偿经营使用，建筑面积为44.08平方米，其中套内面积为24.25平方米，用途为商业。使用期限自吴浩娴支付全部使用费用日之次日起至2034年12月31日止。合同期内吴浩娴应向五湖四海水产公司缴纳的商铺租赁和场地综合使用费总额为586780元。合同第五条“经营方式”约定：吴浩娴同意自取得该物业使用权之日至2020年12月31日，将该物业委托给渔人码头公司进行经营管理，委托期限自吴浩娴支付全部使用费用日之次日起至2020年12月31日，具体条件以双方订立的《广州渔人码头?SOHO54社区商铺委托经营合同》约定为准。同日，吴浩娴作为乙方，渔人码头公司作为甲方，双方签订《广州渔人码头?SOHO54社区商铺委托经营合同》（以下简称《商铺委托经营合同》），其中主要约定：乙方将依据上述《商铺租赁和场地使用合同》取得的涉案商铺的经营使用权交由甲方经营、管理和使用，委托经营期限自乙方收楼之日起至2020年12月31日，委托经营期内该物业的使用功能、使用方式、经营业态、经营管理均由甲方自行决定，该物业的综合服务费、水电费等由甲方自行承担。委托经营期内，乙方不参与甲方的经营管理事务，甲方承诺以合法经营的方式保障乙方能按以下约定标准收取委托经营收益。乙方收楼之日起至2017年12月31日，乙方按每月3912元的标准收取经营收益；2018年1月1日至2018年12月31日，乙方按每月人民4890元的标准收取经营收益；2019年1月1日至2019年12月31日，乙方按每月5868元的标准收取经营收益；2020年1月1日至2020年12月31日，乙方按每月6846元的标准收取经营收益。在委托经营期内，乙方同意甲方对该物业进行统一的商业经营，委托经营期内该物业的经营收入扣除支付经营收益后的差额由甲方享有，经营风险由甲方承担，管理公司所收取的综合服务费、水电费等由甲方负责。上述约定的经营收益由乙方按季度进行收取，甲方应当在每个季度第三个月的20-30日将上述经营收益支付到乙方指定账户。甲方延期支付经营收益的，自延期之日起按每日万分之五的标准向乙方支付延期付款违约金，延期支付超过6个月的，乙方有权单方面终止合同，收回该物业自主经营。本合同一式三份，甲乙双方各执一份，五湖四海水产公司一份，与《商铺租赁和场地使用合同》同时签订，自签订之日起生效。上述两份合同签订后，涉案商铺已由渔人码头公司经营使用。2017年12月5日，渔人码头公司将包括涉案商铺在内的A座102-126、B座103-126、C座101-111、149-154、122-138号商铺租赁给邢孟远，双方订立一份《广州渔人码头?LOHAS54乐活54组团租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定租赁期自2018年1月1日至2020年12月31日止。2017年12月14日，渔人码头公司、邢孟远、启梦公司共同签订《合同主体变更三方协议书》，约定各方同意上述《租赁合同》项下的承租人邢孟远变更为启梦公司。启梦公司承租后，将部分承租商铺打通、拆并、装饰装修成一个整体，原商铺间隔和模样已不复存在，并将部分商铺进行分租。2019年10月12日，渔人码头公司与启梦公司签订《合同补充协议书》，约定租赁期自2018年1月1日起至2020年12月31日止，该期限到期后，除非启梦公司书面提出不再续约，否则，双方同意将租赁期自动延长至2028年12月31日，原合同其他条款不变。渔人码头公司在与启梦公司签订《合同补充协议书》前，没有征求吴浩娴的意见，签订后，也未经吴浩娴追认。诉讼中，吴浩娴确认渔人码头公司在2019年6月之前均能按约支付经营收益，自2019年7月开始，渔人码头公司开始拖欠经营收益。本院认为，从《商铺委托经营合同》约定的内容及本院查明的实际履行情况来看，吴浩娴的合同权利义务是提供涉案商铺给渔人码头公司经营使用，收取合同约定的固定的所谓经营收益。而渔人码头公司的合同权利义务则是接收吴浩娴交付的涉案商铺经营使用，按约向吴浩娴支付合同约定的金额相对固定的经营收益。渔人码头公司在经营涉案商铺时，其具体经营项目、经营方式等等重要的经营情况均自行决定，只要合法经营，吴浩娴不得干预。渔人码头公司经营期间无论盈亏，其经营收益均由其独自享有，亏损也由其自行承担，且无论盈亏，均须按照合同约定的标准向吴浩娴支付一定数额的经营收益。通观上述情况，吴浩娴与渔人码头公司之间的法律关系符合房屋租赁合同关系的基本特征，吴浩娴提供商铺给渔人码头公司使用，而渔人码头公司按约向吴浩娴支付的所谓经营收益实际为商铺使用费。所以，本案属于房屋租赁合同纠纷。关于吴浩娴诉请解除合同、交还商铺的问题。本院认为，在以分割商铺为标的物，小业主承租后再交由同一个市场主体统一出租或经营的租赁合同中，小业主对商铺享有的权利，不能等同于独立的商铺。吴浩娴与五湖四海水产公司订立租赁合同的目的并非占有、使用涉案商铺，其目的只是收益，由渔人码头公司再行整体或大面积出租是吴浩娴应当预见且希望的。而目前，涉案商铺已由启梦公司拆、并、装修为一个不可分的整体，启梦公司已经进行分租，现在正常经营，且合同期限未到，吴浩娴的涉案商铺已失去独立使用的条件。如果解除吴浩娴与渔人码头公司的合同，要求启梦公司腾退，所造成的损失将远超过吴浩娴所遭受的合同损失。基于公平原则和诚实信用原则，吴浩娴关于解除合同、交还商铺的请求，本院不予支持。吴浩娴支付了对价取得涉案商铺收益并按约定将涉案商铺交付给渔人码头公司经营使用，渔人码头公司有义务向吴浩娴支付约定的使用费用。据此，吴浩娴请求渔人码头公司支付拖欠的2019年7月1日至2020年3月31日期间的未付使用费及逾期付款违约金，本院予以支持。《商铺委托经营合同》约定，2019年1月1日至2019年12月31日期间每月商铺使用费为5868元，2020年1月1日至2020年12月31日期间每月商铺使用费为6846元。因此，渔人码头公司应向吴浩娴支付2019年7月1日至2020年3月31日商铺使用费55746元（5868元×6个月+6846×3个月）。《商铺委托经营合同》还约定，渔人码头公司延期支付经营收益的，自延期之日起按每日万分之五的标准向吴浩娴支付延期付款违约金。根据约定的商铺使用费支付时间（每三个月的第三个月30号为最后期限），2019年7月至2019年9月期间的商铺使用费17604元从2019年10月1日开始计收违约金，2019年10月至2019年12月期间的商铺使用费17604元从2020年1月1日开始计收违约金，2020年1月至2020年3月期间的商铺使用费20538元从2020年4月1日开始计收违约金，均按照每日万分之五的标准计算至本金付清之日止。关于吴浩娴诉请渔人码头公司按照每月6846元的标准支付自2020年4月1日起至实际交还场地之日止的租金的问题。渔人码头公司占有、使用案涉商铺，理应支付租金，对于何凤英的该项请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州渔人码头多彩小镇企业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告何凤英支付2019年7月1日至2020年3月31日的商铺使用费55746元和违约金（其中17604元从2019年10月1日开始计收违约金，17604元从2020年1月1日开始计收违约金，20538元从2020年4月1日开始计收违约金，均按照每日万分之五的标准计算至本金付清之日止）。二、被告广州渔人码头多彩小镇企业管理有限公司以6846元每月的标准自2020年4月1日起向原告吴浩娴支付租金至实际交还案涉商铺之日止。三、驳回原告何凤英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1988元（包括案件受理费1340元、财产保全申请费648元），由被告广州渔人码头多彩小镇企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  肖晓丹人民陪审员  谢海明人民陪审员  王小敏二〇二〇年十一月二十日书 记 员  梁玉华