北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初5944号原告：王珣，女，1969年7月11日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李子光，北京市智远律师事务所律师。原告：王朝京，男，1991年6月10日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李子光，北京市智远律师事务所律师。被告：王玲，女，1963年6月15日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：赵岩，北京隽格律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵世忠（系王玲的配偶），男，1954年6月6日出生，汉族，住北京市房山区。原告王珣、王朝京与被告王玲确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王珣、王朝京及二人委托诉讼代理人李子光、被告王玲及其委托诉讼代理人赵岩、赵世忠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王珣、王朝京提出诉讼请求：1.判令王玉武与被告王玲签订的房屋买卖合同无效；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：王玉武与王杰忠婚后育有长女王玲、长子王珏、次女王珣。长子王珏育有一子王朝京，王珏于2014年去世。王杰忠于2018年因病去世，王玉武于2020年因病去世。王玉武与王杰忠婚后购买位于北京市房山区**楼房一套。王玉武因腹动脉血管瘤在燕化医院住院治疗，期间王玉武告知二原告被告王玲让自己将自己的房子过户给王玲，走的买卖手续，但并未实际支付对价。被告王玲知情后到医院进行吵嚷并坚称房子是自己的。17日上午，被告不听医生劝阻带老人上卫生间造成腹动脉瘤破裂死亡。被告王玲作为家庭成员，在明知房产为父母婚后财产，与王玉武串通过户，侵害了二原告的合法权益，双方签订的房屋买卖合同应为无效合同。故此，为维护原告的合法权益诉至法院。被告王玲辩称：不同意原告的诉讼请求。第一涉案房屋原确系父母夫妻共同财，但是在母亲在世的时候，已经就母亲的这个财产处分有了书面遗嘱，是将母亲的财产归王玉武，在这种情况下，母亲去世以后，王玉武对诉争的房屋已经享有完整的处分权，所以这个原告所称的房屋应当由涉案的当事人共同继承房屋属于共有状态，这个是不成立的。第二点父亲基于王玲生前对父亲尽了主要的这个抚养义务，而王珣有抚养能力，但所尽的抚养义务极少。所以决定将房屋提前过户给这是父亲的真实意思表示。双方由此所签订的房屋买卖合同实为赠与和王玲不需要支付对价。由于父亲享有完整的处分权，并且自愿将这个房屋赠与给王玲，所以双方不存在恶意串通的。综合以上的意见，我们认为诉争的房屋买卖合同是真实合法、有效的，体现了他原来的权利人母亲王杰中和父亲王玉武的本人的意思表示审理中，原告提交证据如下：1．向阳路派出所开具的证明信、居民死亡医学证明书三份、户口本，证明家庭关系及成员的去世时间。2.司法拍卖信息及录像光盘，证明房产价值，每平米2万5。3.申请法院调取的房屋信息，证明房屋是王玉武与王杰忠婚后购买，证明王玉武将房屋以60万元价格卖给王玲，证明有恶意串通行为的买卖。在现场的过程当中做的询问，王玉武和王玲都是知情的，对于这套房子属于王玉武和王杰忠的共同财产，所以是恶意串通的。4.房产分配协议（协议是复印件，没带原件）及录像，证明王玉武去世前一天写下了一个房产分配协议，约定建德二里93号楼的房子王朝京占30%，王珣占百分之30，王玲占40%。被告王玲质证称：对向阳路派出所开具的证明信、居民死亡医学证明书三份、户口本，真实性认可，证明目的认可。对司法拍卖信息及录像光盘，真实性和关联性都不认可。对申请法院调取的房屋信息，真实性认可，证明目的不认可，不认可存在恶意串通，我们认为王玉武有完全的处分权的，这个交易应当受到法律保护。对房产分配协议，证据不是原件，之前我们没见过，这是一份协议，但是王玉武就此内容未与王玲协商，也没有王玲签字，该证据落款时间是2020年5月16日，是在王玉武去世前一天，我们对该协议内容是否是王玉武真实意思表示，我们是提出质疑的；协议的诉争房屋已经过户，该协议内容与遗嘱和过户行为不一致，即使协议是真实的，王玉武也无权再做处分，所以证明目的不认可。审理中，被告提交证据如下：1.北京市存量房屋买卖合同，证明2019年12月26日王玉武与王玲签订合同将诉争房屋过户给被告；该合同名为买卖，实为赠与的合同，目的是在王玉武生前将诉争房屋产权过户至王玲名下，归王玲所有，而无需王玲支付任何对价；是当事人的真实意表示，是合法有效的。2.王玉武的遗嘱2份，证明王玉武决定将诉争房屋产权过户至王玲名下，归王玲所有，佐证买卖合同实为赠与合同；证明王玲陪伴父亲王玉武共同生活，对父亲进了主要抚养义务，而王珣有抚养能力和条件，但对王玉武尽义务较少，赡养态度冷漠、生活上不闻不问、在精神上虐待王玉武；遗嘱中总结了王珣在家庭关系中的“十大罪状”。3.结束父女关系2份，证明王玉武无法忍受王珣，对父女关系感到绝望，写下“结束父女关系”的文字。4.邻里证明，证明王玲陪伴父亲共同生活，对父亲王玉武尽了主要抚养义务。5．王玉武的病历档案，证明王玉武住院治疗，王玲悉心照料，尽了主要抚养义务。6.王玉武生前录像光盘，视频文件A13，证明王珣在母亲王杰忠去世后，曾私自拿走王杰忠1.8万元丧葬费，后被父亲王玉武发现、戳穿，并从此开始记恨父亲王玉武。视频文件A14、A21、A32、A35、A57、A63，证明父亲王玉武因王玲尽了主要抚养义务，为其养老送终，自愿将诉争房屋过户赠与给王玲；王珣长期对父亲王玉武不闻不问，精神虐待，导致父亲患上房颤，二人间已毫无父女亲情，以致父亲提前解除二人间的父女关系。视频文件A16、A36，证明母亲王杰忠去世前曾亲笔写下自书遗嘱，表示其去世后，将其个人遗产归父亲王玉武所有，并由其支配。王玉武在世时曾在王珣家亲眼看到王珣出示的王杰忠的遗嘱。该份遗嘱由王珣保存，其有义务向法庭提供。证明王玉武对诉争房屋有完整的处分权。7.王玉武日记，2018年6月23号的日记，证明王杰忠去世前立有遗嘱。2019年7月26日的日记，证明王珣虐待王玉武。原告质证称：对北京市存量房屋买卖合同真实性认可，证明目的不认可。该证据显示房屋价格60万元，明显低于市场价格。该合同是买卖合同，不是赠与，没有赠与。对王玉武的二份遗嘱及结束父女关系声明，真实性、关联性、合法性均不认可，与本案无关。对邻里证明，如果作为证人证言，应当出庭接受双方的质询，对真实性、关联性、合法性均不认可。对病历档案，真实性认可，证明目的不认可，字是王玲签的，照顾是王珣照顾。对王玉武生前录像，录像中的话听不清，看不清是不是王玉武。录像是多次截取的。可以清楚的是房屋买卖交易中，双方是有联络的，对这个事情是清楚的。真实性关联性合法性都不认可。真实性不认可是因为看不到正脸，不知道是给谁录的，声音也是模糊不清，只能听清一小段。对日记，真实性认可，但是日记本被破坏了，少了，以前挺厚的，少了前面一截。现在日记只是其中的一部分。这个本是王珣买的，我们知道原来是什么样子。另外日记中也记载了王珣为王玉武理发，都体现了王珣对老人的照顾。以上证据经庭审质证，除原告提交的邻里证明外，对其他证据的真实性均予以确认。本院认定事实如下：王玉武与王杰忠系夫妻关系，二人婚后育有三个子女，分别是长女王玲、长子王珏、次女王珣。王杰忠于2018年7月11日因病去世，王玉武于2020年5月17日因病去世。长子王珏与邢艳萍系夫妻关系，共同育有一子王朝京，王珏于2014年去世。位于北京市房山区**楼房，面积86.27平方米，系王玉武与王杰忠婚后购买，原登记在王玉武名下。2019年12月26日，王玉武（出卖人）与王玲（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋作价60万元，买受人应当过户时向出卖人支付。诉争房屋现登记在王玲名下。2019年9月6日，王玉武书写《我的遗嘱》，载明：本人现在头脑意识清楚，行为自主，自愿订立此遗嘱。根据中华人民共和国现行有关法律，此遗嘱是本人至今为止唯一有效的遗嘱，我年事已高，决定在老伴去世之后，对房产及动产的钱财问题订立遗嘱，内容如下：1.老伴去世后至今已有一年半的时候，一直是长女王玲对我的生活照顾我、赡养我，能尊重她母亲的遗言，把我养老送终，所以我决定：将星城**的房屋产权过户到长女王玲名下。2.小女儿王珣从老伴去世之后，对我的赡养态度一直冷漠，生活上不闻不问，在精神上虐待我，在我三次有病住院期间一直是大女儿王玲日夜照顾，而王珣不管我。……6.王珣她待人专横、傲慢，对待自己的亲姐姐也是同样对待，老伴临终前嘱咐她，就你们姐妹俩了，你不要对你姐这样，可她回答到就我一个人才好呢，没有一点姐妹情谊，在一次姐妹口角中，她狂言，我让你对钱财一毛都摸不着，反映出她自己对财产的占有欲望。8.我在2019年4月17日病情严重住院期间一直是长女王玲陪着我整整37天，几乎是24小时看护着我，而王珣在我住院期间只来5、6次，一个夜晚都没有陪伴我……9.老伴生前病重时对我说，等我去世后把我们省吃俭用的积蓄钱给她姐俩分啦吧，叫他们姐俩好好的照顾你，赡养你，能多活几年，你留钱没有用，你每月的养老工资够用啦，等等。根据被告提供的视频录像A14（2019年9月9日）显示，王玉武称：你（王珣）有房子住，20年前不还是我给你找的房子嘛。怎么的，这房子给你姐怎么的？我愿意，她伺候我，一直伺候我。我愿意，我给她是正当的。视频录像A16（2019年11月15日）显示，王玉武称：最后，她们都不在了，我问你妈，我说“王珣让你签啥字”，她说“我要有走的那一天，我把我的房子、产权那一半，都归我老伴所有”她是这么说的……。视频录像A36（2019年12月15日）显示，王玉武称：你妈写的，你们签的字。6月26号，你妈还能写呢。不是遗言，好像写的是遗嘱，遗嘱好像是，一共三排、四排字，写的。就是意思说，以后她的百分之五十的遗产，由我统一分配，由我，她这么写的。就是把百分之五十给我了。被告提供的王玉武2018年6月23日的日记显示：上午坐831区医院…把老伴的遗言亲自签名留做法律依据（是备用）.原告提交一份房产分配协议及录像，显示王玉武去世前一天2020年5月16日写下了一个房产分配协议，约定建德二里93号楼的房子王朝京占30%，王珣占百分之30，王玲占40%。审理中,原告王朝京提交其母亲邢艳萍的声明,称其对房产的权益全部赠与王朝京,不参与诉讼；原告王珣的配偶侯庆林明确表示，不参与诉讼，对房产的相应权益全归王珣；被告王玲的配偶赵世忠亦明确表示，不参与诉讼，相关权益全给王玲。被告申请法院向证人李某主动调查关于其母亲王杰忠遗嘱的事宜，我院依法向李某电话询问，李某明确表示，不发表任何言论，拒绝作证。审理中，原告辩称：如果退一步来讲，这是一个赠与合同或者以房屋买卖形式作为赠与，那也是无效的。作为王玉武来讲，他没有完整的处分权，那根据《物权法》无权处分人处分重大财产应当经过三分之二以上的人，结合本案王玉武没有达到3分之二以上，实际损害了这个王珣、王朝京的合法权益。那经过庭审调查，没有证据证明王杰忠做出来的任何决定。所以那就是两个方面都是无效。本院认为：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，虽然王玉武与王玲之间签订了房屋买卖合同，但是该买卖合同并没有支付对价，且房屋价格明显低于市场价格，没有相应的整套的房屋交易行为；根据被告王玲的陈述及王玉武生前录像中的表述，可知双方并没有买卖房屋的合意，而根据王玉武生前录像中的表述结合王玉武的《我的遗嘱》中的表述，可知，双方签订买卖合同的直接目的是，将房屋过户至王玲名下；故本案中，王玉武与王玲之间只是通过以一个房屋买卖合同的形式达到房屋过户的目的，房屋买卖只是一个虚假的意思表示。根据查明事实，结合相关的证据，可知，王玉武因王玲尽了主要的赡养、陪护照顾的义务，而王珣尽义务较少，且父女关系僵持，欲将房产全部交给被告王玲享有，从法律性质上来讲，应属于赠与。另被告称通过房屋买卖的形式比通过赠与的形式少交部分税费的理由，具有一定合理性。综上，王玉武与王玲之间真实的意思应为赠与，买卖合同所隐藏的法律行为为赠与行为。故本案王玉武与王玲之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》应属无效，双方之间的真实法律关系应为赠与合同。关于赠与合同，虽然原告坚持认为王玉武与王玲之间系房屋买卖合同纠纷，不认可系赠与合同，但是在辩论环节，对赠与合同发表了相应的辩论意见，故本案考虑到诉讼经济的原则，决定一并同时处理。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，诉争房屋原系王玉武与王杰忠的夫妻共同财产，在王杰忠去世之后，该房屋应为王玉武与王杰忠的遗产继承人共有。根据本案查明情况，被告并没有提供充足的证据证明王杰忠曾经书写了遗嘱，相关证据仅属于证言范畴，证明力较低，且根据相关“由王玉武统一分配”表述内容看，并不能确切的推定是由王玉武继承，故在王杰忠去世之后，诉争房产属于王杰忠的部分应归王玉武、王玲、王珣、王朝京共有。如果按照法定继承，由每个继承人继承均等份额处理，王玉武享有份额为八分之五，王玲、王珣、王朝京均为八分之一。王玉武与王玲的份额总计四分之三，超过三分之二，故王玉武与王玲之间共同所为的房屋过户行为，一定程度上符合物权法关于共有处分的规定。同时考虑到，王玉武一直认为王杰忠曾表示房屋尤其处分，故王玉武并无串通侵犯其他继承人的故意。考虑到房产已经过户完毕，赠与行为已经完成，故王玉武赠与其享有的份额应属有效。但赠与行为实质上侵犯了王珣、王朝京的继承权，处分了他人的份额，该部分的赠与行为无效。因双方并未对王杰忠的遗产进行实际继承，故双方可另行解决王杰忠的遗产继承纠纷后，根据王珣、王朝京应得的份额，由王玲予以折价赔偿。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认王玉武与王玲于2019年12月26日签订《北京市存量房屋买卖合同》无效。二、确认王玉武于2019年12月26日将北京市房山区**应属于王珣、王朝京的份额赠与给王玲的行为无效。案件受理费75元，由被告王玲负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  吕少罕二〇二〇年十一月二十八日书记员  汪 松