广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初521号原告：广东建方房屋租赁管理有限公司，住所地：广州市天河区天河东路****。法定代表人：周松，董事长。委托诉讼代理人：陈静佳，该公司职员。被告：蔡常勇，男，1970年5月9日出生，汉族，住广州市番禺区。原告广东建方房屋租赁管理有限公司（以下简称建方公司）诉被告蔡常勇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建方公司的委托诉讼代理人陈静佳到庭参加诉讼，被告蔡常勇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建方公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签署的JF20180529HZOO01号《住房租赁合同》；2.判令被告退还原告已支付的剩余期限租金共计250967.01元（以日租金79.17元，剩余期限从起诉之日起计至2028年7月30日）；3.判令被告向原告支付违约金58791.2元（按照合同约定被告应支付的违约金为158109.27元，原告自愿调整为58791.2元，即租金总额的20%）；4.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年5月29日，原告与被告签署JF20180529HZOO01号《住房租赁合同》，约定原告承租被告名下位于广州番禺区桥南街汇景大道××号××座××梯××房（以下简称涉讼房屋）。租赁期限为2018年5月31日至2028年7月30日，总租金为293956元。租赁期限内，被告欲处分房屋的，应至少提前90日书面通知原告，并取得原告同意；否则原告有权单方解除本合同，并要求被告退还剩余期限租金及支付违约金。原告于2018年6月7日向被告支付了租赁期限内全部租金。租赁期限内，被告未提前90日书面通知原告，且未经原告同意将房屋转让给第三方，现新业主实际占有该房屋，给原告造成严重的损失。根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，为维护原告的正当权益，原告特向人民法院提出上述诉讼请求，望法院判如所请。另外，经原告工作人员上门核查，被告确认在2019年4月在上一任租客租期届满后，搬入涉案房屋居住。拒不缴纳房屋占用费，且拒不搬离，导致原告无法再使用运营该房屋，违反了合同第五条第二款的约定。且被告确认正在筹备卖房事宜，未经原告同意多次带中介看房。违反了合同第六条第一款第3项的约定。被告的违约行为，导致原告有预付租金的资本成本损失约15000元、实际租金损失超过30000元、装修改造费用包括电子门锁的更换、开荒清洁，室内的微改造，装修费用等近15000元以及预期收益损失超过20000元。被告蔡常勇无到庭及作出答辩。原告建方公司围绕本案诉讼请求提交了《住房租赁合同》、中国建设银行电汇凭证、广州市不动产登记查册表及2020年4月21日聊天录音录像资料等证据，并于庭审中出示了相关证据的原件，被告蔡常勇经本院合法传唤无正当理由拒不应诉，视为其放弃对原告建方公司提供的证据及陈述的事实进行质证和抗辩的权利。在无相反证据的情况下，本院对原告建方公司提供的上述证据的真实性予以确认并在卷佐证，认定本案事实如下：涉讼房屋位于广州市番禺区桥南街汇景大道××号××座××梯××，建筑面积为87.60平方米，登记权属人为蔡常勇，不动产权证书号为粤××**号，登记时间为2018年4月27日。2018年5月29日，蔡常勇作为出租人（甲方），与建方公司作为承租人（乙方）共同签订一份《住房租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方，租赁期限自房屋交付之日起122个月，即自2018年5月31日至2028年7月30日，若甲方迟延交付房屋的，则租赁期限自房屋实际交付之日起计算，租赁期限相应予以顺延；空置期为两个月，空置期内甲方不向乙方收取租金；租金采取一次性付款的方式支付，乙方应在甲方交付房屋之日起10个工作日内通过支票或转账方式向甲方支付全部租金293956元，同时甲方应于乙方支付租金的当日向乙方支付相当于租金总额的2%即5879.12作为押金，并向乙方支付相当于租金总额的1%即2939.56元作为房屋维修基金；甲、乙双方一致确认同意，甲方应支付的押金和房屋维修基金由乙方在支付租金时直接从应付租金中扣除，即乙方扣除押金和房屋维修基金后支付给甲方租金的行为视为乙方已向甲方支付完毕全部租金，甲方已向乙方支付完毕押金和房屋维修基金；押金用于支付甲方交付房屋日前产生但未缴清的应付费用（包括但不限于水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、物业管理费、卫生费、上网费等），乙方应于甲方交付房屋后三个月内，在扣除上述甲方应付费用后通过支票或银行转账方式无息退还给甲方；房屋维修基金用于乙方代为支付甲方在租赁期内应承担的房屋维修费用（房屋渗水等涉及房屋结构性维修的除外），乙方使用该维修基金时无需再征得甲方的同意，租赁期届满或本合同终止、解除的，若实际支付的房屋维修费用少于房屋维修基金的，则乙方无需退还甲方剩余房屋维修基金，若实际发生的房屋维修费用超过房屋维修基金的，则乙方自愿承担超过部分的房屋维修费用；甲方应在2018年5月31日前将房屋交付给乙方；租赁期限内，若甲方欲处分房屋的（该处分行为包括但不限于出租、转让、赠送和继承等），应至少提前90日书面通知乙方，并取得乙方的同意，甲方承诺，其处分房屋的行为不得影响乙方的租赁权，若甲方欲转让房屋的，则乙方在同等条件下享有优先购买权；因甲方处分房屋行为致乙方租赁权遭受不利影响的，乙方有权单方解除本合同，甲方应立即退还乙方已支付的剩余租金租金，并向乙方支付违约金，该违约金=剩余期限的租金×6‰×剩余期限（剩余期限按月计算，不足一个月的按一个月计算），甲方还应赔偿乙方因此遭受的损失。2018年6月7日，建方公司通过银行转账方式向蔡常勇在中国建设银行账户支付款项285137.32元。电汇凭证中“附加信息及用途”载明资产收益。2018年9月12日，建方公司通过银行转账方式向蔡常勇在中国建设银行账户支付款项5879.12元。电汇凭证中“附加信息及用途”载明2%。根据建方公司提交的录音录像资料显示，其中一蓝衣男子外貌与蔡常勇高度相似，该男子在与自称为建方公司工作人员的白衣男子交谈中，承认其为蔡常勇，并确认其在上一任租客搬离涉讼房屋后就搬入房屋居住，以及确认其在筹备卖房事宜，并且有人来看房。本院认为，建方公司与蔡常勇就涉讼房屋签订的《住房租赁合同》主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。建方公司称在其司承租过程中，蔡常勇于擅自于2019年4月搬入涉讼房屋居住且拒绝搬离，导致其司无法继续使用运营涉讼房屋，主张蔡常勇构成违约。对此，建方公司已提交了相关视频资料等证据予以证实。蔡常勇收到诉讼材料后未到庭答辩或提出相关异议，视为其对建方公司的主张无异议，故本院合理采纳建方公司的该主张。蔡常勇的行为已构成根本违约，现建方公司主张解除与蔡常勇就涉讼房屋所签订的《住房租赁合同》，理据充分，本院予以支持。鉴于建方公司已向蔡常勇支付了涉讼房屋租赁期限内的全部租金293956元并已提交支付凭据，本院予以采纳。蔡常勇应将建方公司已支付的剩余租期的租金退还给建方公司。蔡常勇未能举证证实其具体收回房屋的时间，应承担举证不能的不利后果，现建方公司主张自2019年12月5日起至2028年7月30日计算剩余租期的租金，本院予以采纳。故蔡常勇应向建方公司返还的剩余租期租金合计250187.11元。对于建方公司主张的超出上述金额的部分，本院不予支持。对于建方公司主张蔡常勇支付违约金的诉请。根据双方签订的《住房租赁合同》中“因甲方处分房屋行为致乙方租赁权遭受不利影响的，乙方有权单方解除本合同，甲方应立即退还乙方已支付的剩余租金租金，并向乙方支付违约金，该违约金=剩余期限的租金×6‰×剩余期限（剩余期限按月计算，不足一个月的按一个月计算），甲方还应赔偿乙方因此遭受的损失”的约定，现建方公司自动调整违约金为58791.2元，属于其自行处分民事权利行为，未违反法律规定和合同约定，本院予以支持。蔡常勇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告广东建方房屋租赁管理有限公司与被告蔡常勇于2018年5月29日签订的《住房租赁合同》及相应的租赁法律关系于本判决发生法律效力之日起解除；二、被告蔡常勇应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东建方房屋租赁管理有限公司退回剩余租金250187.11元；三、被告蔡常勇应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东建方房屋租赁管理有限公司支付违约金58791.2元；四、驳回原告广东建方房屋租赁管理有限公司的其余诉讼请求。如被告蔡常勇未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5946元，由原告广东建方房屋租赁管理有限公司负担11元，被告蔡常勇负担5935元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  付小俐人民陪审员  刘燕珊二〇二〇年十一月十三日书 记 员  徐倩雯