新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0104民初3333号 原告（反诉被告）：李素梅，女，1962年9月25日出生，汉族，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：戴莉华，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告（反诉被告）：马师程，男，1979年9月17日出生，汉族，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：赵姗姗，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵静，女，1955年12月31日出生，回族，住乌鲁木齐市。被告（反诉原告）：赵秀梅，女，1960年12月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：郭恺煜，上海汉盛（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告（反诉被告）李素梅、马师程与被告（反诉原告）赵静、赵秀梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）李素梅委托诉讼代理人戴莉华、原告（反诉被告）马师程委托诉讼代理人赵姗姗，被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人郭恺煜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）李素梅、马师程向本院提出诉讼请求：1要求两被告向原告偿付装修及改建补偿款182,162元。2、由两被告承担诉讼费。事实和理由：2014年1月1日，原告、第三人马师程与被告赵静、赵秀梅签订了《门面房租赁合同》，约定承租位于乌鲁木齐市××区）的上下两层沿街楼房，双方约定租期五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止，用途为开办清真餐饮；约定该门面房年租金总额为13万元；原告可进行整体装饰装修。原告租赁该房屋后，投入巨额资金将该房屋从住宅改造为餐厅，并增建了部分房屋，扩大了经营面积。同时把该房屋的产权证地址登记为经营场所，申请了以李素贞作为个体工商户经营者的“乌鲁木齐市银川路人和饭店”，以“人和饭店”字号进行餐饮经营。经营中2016年9月25日双方又续签《门面房租赁合同》，在该合同中双方约定租赁期从2019年元月1日起至2013年12月31日至，并特别注明“如在乙方（指原告）经营期间，政府征购拆迁餐厅装修费补偿费归乙方所有”。2017年银川路的棚户区改造开始，2018年年底原告搬离，2019年年底原告向两被告索要该补偿款，两被告以各种理由推脱不予支付，故诉至贵院。被告（反诉原告）赵静、赵秀梅共同辩称，1、原告诉状中所述与事实不符。双方签订有两份《门面房屋租赁合同》，前合同于2014年1月1日签订，后合同于2016年9月25日签订。后合同因原告2017年至2018年拖欠前合同房租，双方经协商将后合同解除，表示不再履行。但原告却根据双方已解除的后合同向被告索要装修损失，有违诚实信用原则。如原告认为合同未解除，却在前合同履行期届满将屋内搬空自行离开，其以实际行为表示不再履行此合同，因承租人违约导致合同解除，装修损失不予赔偿。2、装修及附属物补偿不应被支持。租赁期届满，承租人请求出租人补偿，附合装饰装修费用的，不予支持。被告将房屋租赁给多个租户还将部分房屋自用，原告仅是其中一家，却索要被告所得征收补偿中全部的装修和附属物补偿，显然无事实和法律依据。3、原告在诉状中也认可在2018年底自行搬离，对于增建彩钢房部分，原告实际增建两间，其中一间是将被告厕所拆除后增建，导致被告在拆迁中未获得此部分赔偿。被告（反诉原告）赵静、赵秀梅向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉被告与反诉原告于2016年9月25日签订的《门面房租赁合同》（庭审中将该项请求变更为要求确认该合同已于2018年12月31日实际解除）。2、判令反诉被告向反诉原告支付租金126,000元。3、判令反诉被告向反诉原告支付自2018年1月1日至2020年6月28日止，逾期付款利息18,827.51元（126,000元×909天×6%÷365天=18,827.51元），后续利息以126,000元为基数按年利率6%计算至实际给付日止。事实与理由：2014年1月1日，双方签订《门面房租赁合同》，约定反诉被告承租反诉原告位于乌鲁木齐市××区面房。双方约定租期五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。租金一年一付，每年1月1日付款。实际双方协商每年房租152,000元，但反诉被告要求将合同签订为每年13万元租金，自2016年1月每年递增5%，实际履行也是按照152,000元每年支付。2018年1月1日反诉应支付2018年年租金152,000元，经反诉原告多次催要，反诉被告仅支付26,000元，目前仍欠126,000元。2016年9月25日签订的《门面房租赁合同》，2017年至2018年反诉被告欠付房租，经协商，双方均表示不再履行该合同。为维护反诉原告合法权益，故提出反诉请求。原告（反诉被告）李素梅针对反诉请求辩称，反诉被告李素梅已经足额向反诉原告缴纳房屋租赁费。合同约定房屋租金每年13万元，反诉原告没有证据证明应该按照每年15万元交付。涉案房屋的实际租金是5年，反诉被告已经向反诉原告支付租金654,000元，超额缴纳4,000元。双方实际签署两份合同，两份合同均已履行，对于2018年到期的合同，第二份合同双方在履行期间，由于棚户区改造，2019年双方无法继续履行，履行不能是由于政府拆迁行为造成的，故原告认为在政府拆迁的要求下属于不可抗力，双方的合同不能履行，不能追究被告的违约行为，被告提出确认解除合同的请求，由于双方已经实际无法履行，故对其请求确认合同解除我方无异议。请求驳回其他反诉请求。原告（反诉被告）马师程针对反诉请求辩称，同李素梅的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告（反诉被告）提供的两份门面房租赁合同、地产估价报告、收据、收条的真实性经对方认可，本院对上述证据的真实性予以确认，被告（反诉原告）提供的证明，系复印件，本院对其真实性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月1日，原告（反诉被告）马师程、李素梅作为承租方（乙方）与被告（反诉原告）赵静、赵秀梅作为出租方（甲方）签订《门面房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的门面房位于乌鲁木齐市××区。约定租期五年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止。约定年租金13万元。2016年9月25日，原告（反诉被告）马师程、李素梅作为承租方（乙方）与被告（反诉原告）赵静、赵秀梅作为出租方（甲方）签订《门面房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的门面房位于乌鲁木齐市××区。约定租期五年，自2019年1月1日起至2023年12月31日止。约定年租金13万元。合同落款备注：“如在乙方经营期间，政府征购拆迁，餐厅装修补偿费归乙方所有。”原告（反诉被告）李素梅、马师程于2018年12月31日搬离涉案房屋。原告（反诉被告）提供的收据和收条载明付2014年1月至2018年12月9日房租款合计数额为654000元。本院认为，双方于2014年1月1日及2016年9月25日签订的《门面房租赁合同》均合法有效。对于本诉请求，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。2014年1月1日双方签订的《门面房租赁合同》于2018年12月31日租赁期限届满，关于装修发生的时间，原告称涉案房屋装修时间为2013年至2014年。原告（反诉被告）于2018年12月31日搬离，并未继续交纳2019年1月1日起至2023年12月31日的租金，故双方2016年9月25日签订的《门面房租赁合同》并未履行，2016年9月25日签订《门面房租赁合同》后，原告（反诉被告）也并未装修涉案房屋，故双方虽在2016年9月25日签订《门面房租赁合同》约定“如在乙方经营期间，政府征购拆迁，餐厅装修补偿费归乙方所有。”因该合同尚未履行，对于原告（反诉被告）主张被告偿付装修及改建补偿款182,162元的请求本院不予支持。对于反诉请求，由于原告（反诉被告）于2018年12月31日搬离，双方2016年9月25日签订的《门面房租赁合同》并未履行，反诉被告对于确认该合同已解除并无异议，故对于反诉原告要求确认双方2016年9月25日签订的《门面房租赁合同》于2018年12月31日解除的请求本院予以支持。被告（反诉原告）称双方口头约定年租金为152,000元，按该标准计算，反诉被告2018年仅交纳了26000元，剩余126000元未付。原告（反诉被告）对该计算标准不予认可，其举证可以证实原告（反诉被告）已按年租金13万元标准付清2014年1月1日起至2018年12月31日的租金。反诉原告举证不能证实其关于租金计算标准的主张，本院不予采信，故对于反诉原告要求反诉被告支付2018年未付租金126000元及逾期利息的请求本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）李素梅、马师程的诉讼请求。二、原告（反诉被告）李素梅、马师程与被告（反诉原告）赵静、赵秀梅于2016年9月25日签订的《门面房租赁合同》于2018年12月31日解除。三、驳回被告（反诉原告）赵静、赵秀梅的其他反诉诉讼请求。本案本诉案件受理费3,943.24元（本诉原告已预交），由本诉原告自行负担。本案反诉案件受理费1,598.28元（反诉原告已预交），由反诉原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审  判  长   姜富刚人民 陪 审员   陈俊宝人民 陪 审员   周丽玲二 〇 二 〇 年 十 一 月 十 六 日书  记  员   郑 媛