黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑民再363号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：张文全，男，1979年8月29日出生，满族，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：李文广，黑龙江方圆律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：哈尔滨市东方城市建设综合开发有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区民庆街**。法定代表人：蒋志波，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘杰，该公司员工。委托诉讼代理人：籍矢冰，黑龙江金华联律师事务所律师。再审申请人张文全因与被申请人哈尔滨市东方城市建设综合开发有限责任公司（以下简称东方公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01民终7651号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年11月18日作出（2019）黑民申1424号民事裁定，提审该案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案，再审申请人张文全的委托诉讼代理人李文广，被申请人哈尔滨市东方城市建设综合开发有限责任公司的委托诉讼代理人刘杰、籍矢冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张文全申请再审称：（一）原审判决认定事实错误。2017年8月18日张文全将《房屋租赁合同》中案涉房屋的四层、五层出租给中交第一航务工程局有限公司（以下简称中交航务公司），租期从2017年8月15日至2020年8月14日止，含税价格为每年954,200元，租金向东方公司交纳。张文全主张应将2017年8月20日至2017年11月8日租金予以扣除，东方公司不应再向张文全主张，原审法院不应判令再行支付。（二）东方公司向张文全出具《承诺书》，载明在租赁期间因东方公司原因有部分房屋未能交付给张文全，东方公司承诺为张文全减免第一年租金的20%，即384,000元。（三）东方公司违约在先导致合同目的无法实现。在签订协议时部分房屋被东方公司转租，至今未能将所租赁房屋交付张文全，导致张文全无法出租，不能收益，租赁合同根本无法履行。东方公司应扣减租金承担违约责任。（四）租赁合同显失公平，权利义务不对等，不应生效。合同中为张文全附加了并网费等附加义务，将原为东方公司的义务转嫁到张文全身上，有违公平自愿原则。租赁合同缺少房屋交付时间及具体租赁房屋的明细等实质要件，合同不生效。（五）案涉租赁房屋多次被消防部门通知消防不合格并查封，存在重大安全隐患，承租人及转租人无法正常使用，无法收取租金。租赁合同应为无效合同。（六）二审法院对张文全所提交证据原件错认为复印件。综上，张文全再审请求撤销一、二审判决，依法改判。东方公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。张文全的再审申请没有事实及法律依据，应驳回其再审申请。东方公司向一审法院起诉请求：1．解除东方公司与张文全于2016年11月17日签订的房屋租赁合同，张文全将租赁房屋返还给东方公司；2．判令张文全向东方公司交纳拖欠的自2016年11月10日至2017年11月9日的房屋租金806,850元，支付供热并网费20万元，取暖费213,524.86元，合计1,265,524.86元；3．判令张文全向东方公司支付违约金100万元；4．判令张文全将其与全部分租户签署的房屋租赁合同及附件交还给东方公司。一审法院认定事实，2016年11月17日，东方公司与张文全签订房屋租赁合同，合同主要约定：东方公司将其位于哈尔滨市道里区民庆街10号的房屋中的负一层及一、四、五、六、七层部分出租给张文全使用（该房屋的二、三层及现有幼儿园使用的前广场不在张文全的承租范围之内）。房屋租赁期限自2016年11月10日始至2018年11月9日止。房屋租金总额为3,897,600元整（2016年11月10日起至2017年11月9日止期间房屋租金1,920,000元整，2017年11月10日起至2018年11月9日止期间房屋租金为1,977,600元整）。张文全承租房屋后有权另行转租给其他分租户；并须保证其与分租户之间就转租事宜另行签订的房屋租赁合同中约定的租赁期限不得超过2018年11月9日，否则视为张文全违约，须按本合同的约定向东方公司承担违约责任。张文全须将其与全部分租户就转租事宜另行签订的房屋租赁合同及附件的复印件交付至东方公司备案登记；同时须对所交付的一切材料的真实性负责，否则视为张文全违约，须按本合同的约定向东方公司承担违约责任。张文全向分租户收取房屋租金时，须提前一个工作日通知东方公司，由东方公司授权的人员到场，协同张文全共同收取，收取到的款项应当首先交付至东方公司的指定的账户，直至交齐当年度张文全应付东方公司房屋租金的总额后，多收取的差额部分归张文全所有。另，2016年11月10日前,该办公楼原拖欠的并网费及其他费用合计430,661.22元，由张文全承担20万元，张文全应当在2017年1月20日前将该笔款交付给东方公司，逾期不交的，视为张文全违约，须按本合同的约定向东方公司承担违约责任。2016-2017年度冬季取暖费由东方公司授权的人员协同张文全向分租户收取后交付至东方公司，不足的差额部分由张文全负责补齐；该笔款项张文全应当保证东方公司在2017年1月20日前全额收齐；逾期未能收齐，即视为张文全违约，应当按本合同的约定向东方公司承担违约责任。非依约定和法定事由，任何一方违反本合同的约定、不履行本合同约定、不完全履行本合同的约定或不积极履行本合同的约定的，除应当继续履行约定的义务外，还应当向守约方支付100万元作为违约金。合同签订后，东方公司如约向张文全交付了房屋，但张文全未足额交纳租金、并网费及供暖费。2017年8月18日，东方公司与张文全签订房屋租赁合同《补充协议》，协议主要约定：按2016年11月17日签署的《房屋租赁合同》约定，张文全拖欠东方公司从2016年11月10日至2017年11月9日的房屋租金。现张文全将《房屋租赁合同》中的哈尔滨市道里区民庆街10号房屋的第四层、第五层出租给中交航务公司，租赁期从2017年8月15日至2020年8月14日止，含税价为每年954,200元，租金向东方公司缴纳。东方公司与张文全于2016年11月17日签署的《房屋租赁合同》解除或者终止后，从合同解除或终止日开始计算，此时间节点之前中交航务公司缴纳的租金依然可以冲抵张文全对东方公司拖欠的房屋租金，此时间节点之后中交航务公司缴纳的租金与张文全无关，均由东方公司收取。如果法院判决继续履行，按2016年11月17日签署的《房屋租赁合同》继续履行。该补充协议未约定事宜均按照2016年11月17日签署的《房屋租赁合同》执行，本协议不视为张文全应承担的其他合同义务的免除。该协议签订后，中交航务公司于2017年10月20日向东方公司交纳租金共计984,200元。截止至2017年10月27日张文全向东方公司交纳房屋租金1,155,000元，尚欠租金765,000元。张文全未按合同约定交纳供热并网费20万元及取暖费213,524.86元。一审法院认为，东方公司与张文全签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规效力性规定，合法有效，双方应当按照合同约定的内容履行相应的义务。合同签订后，东方公司依约向张文全交付了房屋，但张文全并未按照合同约定的内容履行义务，故东方公司以张文全违约为由要求解除其与张文全签订的《房屋租赁合同》、返还案涉房屋，并要求张文全支付未足额交纳的费用及违约金、交还分租户租赁合同的诉讼请求，符合法律规定。关于案涉房屋租金数额的问题。首先，根据东方公司与张文全签订的《房屋租赁合同》约定，除该房屋的二、三层及现有幼儿园使用的前广场之外的部分为出租给张文全使用的部分。张文全在租赁案涉房屋时，已明知租赁房屋的范围及面积；另，张文全未举示证据证明东方公司向其交付的房屋面积不符合合同约定，故对于张文全主张的东方公司向其交付的房屋面积较小、租金数额有误的答辩意见不予支持。其次，张文全承认未向东方公司足额交纳租金，但未举示相关证据证明其所交纳的具体数额；另，根据东方公司与张文全签订的补充协议显示，东方公司与中交航务公司的租赁期间为2017年8月15日至2020年8月14日止，中交航务公司所交纳的租金应始于2017年8月15日，冲抵张文全拖欠东方公司的租金亦应为2017年-2018年度，而东方公司要求张文全给付的是2016年-2017年度的租金。故对于张文全主张的中交航务公司交纳的租金已冲抵其拖欠的租金的答辩意见不予支持。综上，对东方公司主张的张文全拖欠租金的数额予以认可。关于供热并网费的问题。根据东方公司与张文全签订的《房屋租赁合同》约定，张文全应当在2017年1月20日前将20万元的供热并网费交付给东方公司。张文全承认其未交纳上述并网费，但其称东方公司负责人安博超向其出具承诺，20万元并网费由安博超承担。因该承诺书系案外人向张文全出具，并非东方公司出具亦未获得东方公司承认，故张文全应当按照合同约定向东方公司交纳20万元供热并网费。若张文全认为上述费用应由案外人安博超承担，可凭承诺书另案起诉，向案外人安博超进行追偿。关于取暖费的问题。根据东方公司与张文全签订的《房屋租赁合同》约定，2016-2017年度冬季取暖费向分租户收取后交付至东方公司，不足的差额部分由张文全负责补齐；该笔款项张文全应当保证东方公司在2017年1月20日前全额收齐。但张文全并未按时交纳取暖费，且未举示证据证明东方公司存在不配合的违约行为，故东方公司要求张文全支付213,524.86元取暖费的诉讼请求，符合法律规定。关于违约金的问题。根据东方公司与张文全签订的《房屋租赁合同》约定，非依约定和法定事由，任何一方违反本合同的约定、不履行本合同约定、不完全履行本合同的约定或不积极履行本合同的约定的，除应当继续履行约定的义务外，还应当向守约方支付100万元作为违约金。张文全未按时、足额交纳租金、供热并网费及取暖费等行为均系违约，应当承担违约责任。但张文全主张双方约定的违约金过高，且按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。东方公司未举示证据证实其实际损失，本院以张文全所欠租金、供热并网费及取暖费为东方公司实际损失。东方公司亦未就违约金是否过分高于实际损失提供证据予以证实，一审法院依法对违约金的计算标准予以调整。违约金以中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率为基础，上浮30%计算。判决：一、解除哈尔滨市东方城市建设综合开发有限责任公司与张文全于2016年11月17日签订的《房屋租赁合同》；二、判决生效后十日内，张文全将位于哈尔滨市道里区民庆街10号的房屋中的负一层及一、六、七层部分返还给东方公司；三、判决生效后十日内，张文全给付东方公司2016年11月10日至2017年11月9日的房屋租金765,000元；四、判决生效后十日内，张文全给付东方公司供热并网费20万元；五、判决生效后十日内，张文全给付东方公司取暖费213,524.86元；六、张文全给付东方公司自2017年1月21日起至判决书生效后十日内的违约金，违约金以中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率为基础，上浮30%计算（本金1,178,524.86元）；七、判决生效后十日内，张文全将其与全部分租户签署的房屋租赁合同及附件交还给东方公司;八、驳回东方公司的其他诉讼请求。张文全不服一审判决提起上诉，请求依法予以改判。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。二审法院认为，东方公司与张文全签订《房屋租赁合同》为有效合同，东方公司按合同约定向张文全交付房屋后，张文全应当按合同约定履行交付租金的义务。关于张文全上诉主张应按双方签订的房屋租赁合同《补充协议》约定冲抵张文全实交租金以及东方公司承诺为张文全减免租金问题。房屋租赁合同《补充协议》约定，双方于2016年11月17日签署的《房屋租赁合同》解除或者终止后，从合同解除或终止日开始计算，此时间节点之前中交航务公司缴纳的租金依然可以冲抵张文全拖欠的房屋租金。一审判决已经确认本案东方公司主张的系2016年-2017年租金，而中交航务公司交纳的系2017年-2018年租金，不应在此租赁期抵扣。对此，因张文全并未将案涉房屋全部返还给东方公司，张文全可在2017年-2018年的后续租金中将此部分款项予以抵扣。张文全举示《承诺》一份证明东方公司同意减免租金，东方公司对此并不认可，且张文全举示的承诺书系复印件，亦不能说明承诺书的来源，不能确认承诺书系东方公司的真实意思表示，故对张文全此节上诉主张不予支持。判决：驳回上诉，维持原判。再审期间，张文全围绕再审请求，向本院举示了《承诺》一份，意在证明因东方公司部分房屋未交付给张文全，致使其无法转租，东方公司向张文全出具该承诺减免第一年20%租金。东方公司的质证意见为：对该份证据真实性有异议，出具日期为2016年12月19日，在一审中张文全并未向法庭出示。该份证据只加盖公章，没有承诺人的签字，内容亦不能证明张文全主张成立。本院认证意见为：该份证据加盖了东方公司公章，虽然东方公司对该份证据真实性不予认可，但未举示相反证据予以反驳。对该份证据本院予以采信。再审查明，东方公司提起本案诉讼请求解除与张文全之间的《房屋租赁合同》，一审法院于2017年7月7日将东方公司起诉状副本送达张文全。另查明，2016年12月19日东方公司向张文全出具《承诺》，内容为：“2016年11月17日，哈尔滨市东方城市建设综合开发有限责任公司与张文全签订《房屋租赁合同》，因交付租赁房屋时，还有部分原租房人，未能迁出，影响了合同的履行，因此，哈尔滨市东方城市建设综合开发有限责任公司承诺在第一年租金中免收20%。”除此，再审查明的其他事实与前述一审判决认定的事实一致。本院再审认为，东方公司与张文全所签《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定的内容全面履行各自的义务。虽然张文全主张东方公司违约在先，未将出租的房屋全部交付张文全，导致合同目的不能履行。但通过张文全举示的《承诺书》可以认定，对于东方公司未能向张文全交付租赁的全部房屋的事实，双方在签订《房屋租赁合同》后已经通过减免租金方式予以处理。故张文全关于因东方公司违约在先，导致合同目的无法实现的再审主张不能成立。《房屋租赁合同》签订后，张文全已经将所租赁房屋对外转租并收取租金收益，其提出《房屋租赁合同》有违公平自愿原则不生效及无效的再审主张没有事实根据及法律依据，本院不予支持。关于张文全拖欠2016年至2017年租金数额认定问题。张文全主张其拖欠的租金数额应扣除第一年租金的20%以及中交航务公司向东方公司交纳的部分租金。根据张文全举示的东方公司向其出具的《承诺》，能够认定东方公司已经承诺张文全对于第一年租金数额免收20%。东方公司抗辩已经将租赁的房屋全部交付张文全，但未举示相关证据证明其抗辩主张成立，其应承担举证不能的法律后果。关于应否扣除中交航务交纳租金问题。张文全与东方公司第一年租赁期间为2016年11月10日至2017年11月9日。中交航运公司第一年租赁期间为2017年8月15日至2018年8月14日，并于2017年10月20日向东方公司交纳第一年租金954,200元。根据张文全与东方公司签订的《房屋租赁合同》《补充协议》约定内容及原审查明的事实，能够认定东方公司已经交纳的部分租金应冲抵张文全2016-2017年度期间所欠部分租金，具体冲抵期间为2017年8月15日至2017年11月9日，冲抵数额为214,368元（954,200÷365×82=214,368）。故原判决认定中交航运公司交纳的租金应冲抵2017-2018年度张文全拖欠东方公司租金，属认定事实错误,本院予以纠正。综上，扣除上述两项款项后，张文全尚欠2016-2017年度的房屋租金数额为166,632元（765,000-1,920,000×20%-954,200÷365×82=166,632）关于张文全欠付租金、并网费、供暖费违约金问题。再审中，张文全对于原审认定其欠付的并网费及供暖费数额没有异议，张文全与东方公司对于原审法院认定的违约金计算标准及起算时间均没有异议，本院予以确认。再审时,张文全与东方公司之间的《房屋租赁合同》约定期限已届满,鉴于庭审中双方均认可尚有部分出租给张文全的房屋仍未交还给东方公司，故对于东方公司一审提出张文全交还分租户租赁合同的诉讼请求本院予以维持。综上，张文全的再审请求部分成立，本院相应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十条之规定，判决如下：一、撤销哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01民终7651号民事判决；二、维持哈尔滨市道里区人民法院（2017）黑0102民初5927号民事判决主文第二项、第四项、第五项、第七项及第八项；三、变更哈尔滨市道里区人民法院（2017）黑0102民初5927号民事判决主文第一项为：哈尔滨市东方城市建设综合开发有限责任公司与张文全签订的《房屋租赁合同》自2017年7月7日起解除；四、变更哈尔滨市道里区人民法院（2017）黑0102民初5927号民事判决主文第三项为：本判决送达之日起十日内，张文全给付哈尔滨市东方城市建设综合开发有限责任公司2016-2017年度期间欠付的房屋租金166,632元；五、变更哈尔滨市道里区人民法院（2017）黑0102民初5927号民事判决主文第六项为：张文全以580,156.86元（166,632+200,000+213,524.86=580,156.86）为基数向哈尔滨市东方城市建设综合开发有限责任公司支付违约金，自2017年1月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类人民币贷款逾期罚息利率为基础，上浮30%计算，自2019年8月20日起至款项实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍（1.5×1.3）计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24,924元，由张文全负担9602元，哈尔滨市东方城市建设综合开发有限责任公司负担15,322元，二审案件受理费11,450元，由张文全负担9602元，哈尔滨市东方城市建设综合开发有限责任公司负担1848元。本判决为终审判决。审判长  李丹华审判员  孙仕富审判员  孔祥鹏二〇二〇年十一月二十五日此件与原本核对无异法官助理陆峣书记员陈秀玲