北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初24806号原告：北京金第万科房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区忠凉路**院**楼**901.法定代表人:汪博，董事长。委托诉讼代理人：刘筠，北京市康达律师事务所律师。被告：李军洋，男，1979年2月25日出生，汉族，住河南省淮滨县。委托诉讼代理人：李诗蓓，北京市时代九和律师事务所律师。被告：高英然，女，1954年4月14日出生，汉族，住北京市东城区。被告：林凡营，男，1980年5月6日出生，汉族，住河南省台前县。原告北京金第万科房地产开发有限公司（以下简称：金第万科公司）与被告李军洋、高英然、林凡营房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金第万科公司的委托诉讼代理人刘筠、被告李军洋的委托诉讼代理人李诗蓓、被告高英然、被告林凡营到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金第万科公司向本院提出诉讼请求：1.判令李军洋、高英然、林凡营支付2019年2月1日至2019年2月28日期间的租金合计40774.97元；2.判令李军洋、高英然、林凡营支付2019年2月1日至2019年2月28日期间的物业管理费合计20106元；3.判令李军洋、高英然、林凡营支付POS租金500元、电费12401.24元、水费846元；4.判令李军洋、高英然、林凡营支付违约金182642.91元（三个月租金和三个月物业管理费之和）；5.判令李军洋、高英然、林凡营支付因诉讼请求1至3项所列费用欠缴而产生的滞纳金13333.72元；6.判令李军洋、高英然、林凡营支付商铺恢复费用13915.59元；7.判令李军洋、高英然、林凡营共同承担本案的诉讼费用。事实与理由：金第万科公司和李军洋于2015年12月15日签订《房屋租赁合同》，约定李军洋承租金第万科公司住总万科广场地上三层L5002号商铺，租赁期限为60个月，即自2016年3月1日至2021年2月28日（其中装修期为61日），商业业态为“餐饮”，品牌名称为“Pizzabistro”。而后2016年4月27日，涉案商铺地址注册成立了北京萨摩拉餐饮有限责任公司（以下简称：萨摩拉公司），并以该公司名义实际经营。根据《房屋租赁合同》约定，李军洋、萨摩拉公司应当于每月25日前支付次月租金、物业管理费等费用，但自2019年1月25日起，李军洋、萨摩拉公司无故不支付租金、物业管理费、水电费等费用共计74628.21元，且经金第万科公司催缴后至今仍未缴纳。2019年2月1日起，在未经金第万科公司同意的情况下，李军洋、萨摩拉公司擅自停止经营，且经金第万科公司联系（2019年2月22日函告萨摩拉公司时，已连续22天未经金第万科公司同意擅自停止营业）后拒绝恢复营业。李军洋、萨摩拉公司的行为已经构成没有合同依据及法律依据的单方面解除合同的行为，应当承担违约责任。以上违约行为违背诚实信用原则，且严重侵害了金第万科公司的合法权益。萨摩拉公司在明知自身与金第万科公司存在债权债务纠纷并已进入诉讼程序的情形下，向工商登记机关隐瞒诉讼未结的事实，未经依法清算即以虚假陈述骗取办理注销登记。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十九条之规定，金第万科公司依法申请追加萨摩拉公司原股东高英然、林凡营为本案被告，要求二人对萨摩拉公司债务（在本案诉讼请求范围内）承担赔偿责任。请求法院判如所请。李军洋辩称，不同意金第万科公司的全部诉讼请求，金第万科公司无任何依据要求李军洋承担还款责任，李军洋无须向金第万科公司承担任何责任，请求法院依法驳回金第万科公司的全部诉讼请求。2015年12月15日，李军洋与金第万科公司签订了《房屋租赁合同》，承租“住总万科广场”L5002商铺。2016年2月22日，金第万科公司、李军洋、林娜签订《房屋租赁合同转让协议》，三方约定:自2016年1月22日起，林娜取代李军洋成为租赁合同的承租方。2016年10月25日，金第万科公司与萨摩拉公司签订了《房屋租赁合同补充协议》，根据该协议出现的“鉴于甲乙双方已经签署了《房屋租赁合同》，就住总万科广场L5002商铺的租赁事宜进行了约定”，得知林娜将L5002商铺转让给了萨摩拉公司。李军洋虽然在《房屋租赁合同转让协议》中，承诺就林娜履行租赁合同项下的义务承担连带责任，但是林娜将L5002商铺转让给萨摩拉公司并未通知李军洋，亦未取得李军洋的同意。根据《担保法》第23条规定，“保证期间，债权人许可债务人转让债务的，应当取得保证人书面同意，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任”。因此，就林娜转让后新的承租人项下的义务，李军洋无须承担任何担保责任。综上所述，金第万科公司的请求无任何法律依据，请求法院依据本案事实和证据，依法驳回其全部诉讼请求。高英然、林凡营辩称，2017年1月，以高英然为法定代表人的萨摩拉公司从林娜手中接手至2018年10月在住总万科广场L5002商铺的经营。自2018年11月1日起直至现在，L5002商铺转由住总万科广场六楼盛世福商铺的老板齐洪庆租赁经营。其中2019年2-3月份齐洪庆停业装修，4月份重新开始营业。2018年11月由萨摩拉公司转换为齐洪庆是得到金第万科公司允许的，当时是住总万科广场总经理郝好丽同意，在万科商管处做了变更备注。在住总万科广场的电脑管理系统中自2018年11月起L5002的商铺位置标注的就是齐洪庆的盛世福店铺名字。在得到金第万科公司的同意后，萨摩拉公司才与齐洪庆签订了转让协议。这个转让协议已经被法院判定为有效协议。在萨摩拉公司和金第万科公司存在租赁关系期间，金第万科公司的结算单每个月按时发到萨摩拉公司指定的925464810QQ邮箱中。自2018年11月1日起齐洪庆在接手经营L5002商铺后，金第万科公司主动切断了与萨摩拉公司的联系，每月的结算单只发到齐洪庆的邮箱中，再也没有向萨摩拉公司指定的邮箱发过任何邮件。萨摩拉公司没有提出过变更邮箱的联系方式，是金第万科公司接受了齐洪庆提出的变更中请，改为向齐洪庆发送账单，收取租金。如果金第万科公司坚持认为2018年11月到2019年1月是萨摩拉公司在经营。那么金第万科公司与齐洪庆达成的实际租赁关系是否可以认为是金第万科公司单方撕毁了租赁协议，将正在租赁给萨摩拉公司的L5002商铺擅自转租给了齐洪庆。金第万科公司变更与租户联系的邮箱，是有一套完整的工作程序的，必须提交盖有租用商铺的公章，得到金第万科公司的认可，才能变更万科的结算单，自2018年11月起就发到齐洪庆的邮箱中，说明金第万科公司对L5002商铺的变更是认可的，对于L5002商铺已经更换租户是非常清楚的。齐庆纳的房租金第万科公司更是欣然接受，没有异议。金第万科公司在起诉状的事实陈述中指控萨摩拉公司“经原告催缴后，至今仍未缴纳。”这个陈述不是事实。首先2019年的房屋租金不应该由萨摩拉公司公司缴纳，再则，萨摩拉公司给终没有收到过金第万科公司的任何催缴通知，金第万科公司应该是向齐洪庆的邮箱发出的通知。到2019年6月底，金第万科公司准备起诉时，才向房屋租赁合同的最初签署人李军洋发出通知，始终没有对萨摩拉公司或者公司法定代表人高英然或若公司股东林凡营发出过催缴通知。金第万科公司起诉书中，指控萨摩拉公司“拒绝续营业”也是违背事实的。在2019年2月份齐洪庆中断缴纳房租，萨摩拉公司发现后，与住总万科招商经理胡远洋电话联系，要求重新接管餐厅，胡远洋回复，齐洪庆不同意，说L5002商铺属于齐洪庆租赁，拒绝了萨摩拉公司继续营业的要求，坚持将商铺钥匙交与齐洪庆。L5002商的始终在齐洪庆手中，金第万科公司对此是知情的。金第万科公司人员不给萨摩拉公司钥匙，支持齐洪庆继续把持商铺，现在却向高英然、林凡营讨要房租，没有道理。自2018年11月1日起，齐洪庆开始缴纳L5002商铺的房租、物业费及其他费用，并指定佐罗餐厅法定代表人边迪在L5002商铺经营。虽然2019年2月份齐洪庆向金第万科公可没有缴纳房租、物业、水电等各项费用，但是，金第万科公司仍然任由齐洪庆拿着L5002商铺的钥匙，随便出入，并由金第万科公司为齐洪庆开具房地产证明，将L5002商铺注册为北京佐罗餐厅有限责任公司继续经营。齐洪庆的萨莫拉以及边迪的佐罗餐厅在L5002商铺的租赁使用过程，自2018年11月1日至今日已经形成了一个完整的事实证据链，说明金第万科公司已经明确的确认了齐洪庆的实际承租人地位，至于金第万科公司和齐洪庆签订或是不签订租赁协议，什么时间签订租协议，这是金第万科公司和齐洪庆之间的问题，和高英然、林凡营无关。万科签署租赁协议，有一定的滞后性，是正常的，其一直以来也是这么做的，和萨摩拉餐厅签订的数份合同、协议时间都是滞后的。事实证明金第万科公司确实和齐洪庆签署了租赁合同，只不过签订合同的时间延迟了些，但是，合同滞后并不能否认实际租赁时间里发生的实际租赁事实的存在。我国《合同法》明确规定:“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式，但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”萨摩拉公司与金第万科公司自2018年11月就已经终止了租赁关系，金第万科公司和齐洪庆的萨莫拉存在继续租赁关系，高英然、林凡营不承认金第万科公司关于萨摩拉公司单方违约的说法。萨摩拉公司和住总万科广场解除租赁关系是双方达成共识的，金第万科公司与萨摩拉公司的接手人北京佐罗餐厅有限责任公司重新签订了L5002商铺租赁合同，并收取了佐罗餐厅的商铺租赁押金，理应将高英然、林凡营的各项押金如数返还，但时至今日，金第万科公司仍未退还。请求法院依法责令金第万科公司退还扣押萨摩拉公司的各项押金174166元整。金第万科公司依据违约的条款，扣押萨摩拉公司的多项押金，是不合法的。金第万科公司与佐罗餐厅恶意串通，不仅将理应由以齐洪庆、边迪为代表的北京佐罗餐厅有限责任公司承担的房租欠款、物业费欠款，佐罗公司使用的水、电费，要求萨摩拉公司偿还，向从未使用过商铺的李军洋和2018年10月就已撤出L5002商铺的萨摩拉公司发起诉讼，现在又转向从未与金第万科公司签订过租赁合同的高英然、林凡营索要2019年2月的房租，并要求对金第万科公司进行赔偿。齐洪庆对金第万科公司有多项欠款，L5002商铺目前已经停业数月，佐罗公司也已经注销，多家店铺不交房租，万科公司不敢对齐洪庆起诉，但是也不能将齐洪庆的欠款算到高英然、林凡营头上，要高英然、林凡营为齐洪庆买单。萨摩拉公司在金第万科公司的压力下，已经注销，高英然、林凡营向工商机关没有隐瞒任何事实，工商机关在注销程序中并没有关于是否有诉讼未结的情况说明，萨摩拉公司完全按照工商机关的注销程序进行了依法清算。萨摩拉公司是有限责任公司，股东不对萨摩拉公司的债务承担连带责任。公司已经清算解散，没有剩余财产，在没有相反证据的情况下，高英然、林凡营无论是作为股东还是作为清算组成员，对公司债务都不承担连带赔偿责任，不同意金第万科公司将高英然、林凡营追加为本案被告。鉴于金第万科公司提出的事实和理由均不成立，高英然、林凡营不同意金第万科公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月15日，金第万科公司（出租人，甲方）与李军洋（承租人，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定出租人同意出租，承租人同意承租住总万科广场地上5层L5002号商铺，该商铺租赁面积预测为268.08平方米；该商铺行业为餐饮美食，品牌为Pizzabistro；商铺交付日为2016年3月1日；租赁期限为60个月，自交付日起计算，即自2016年3月1日起至2021年2月28日，装修期为61日；租金自装修期届满之次日起开始计算，租金按月保底租金、月提成租金二者取高的方式收取，保底租金或提成租金均不包括物业管理费、装修管理费、该商铺的公共事业费用及其它费用，保底租金根据租赁面积按月计算，提成租金根据乙方的流水额按月计算；租赁保证金为三个月的租金、三个月物业管理费的总和共计158166元；物业管理费为75元/平方米/月；乙方应按独立的水表、电表和其他测量仪表计数缴费，如果该商铺内没有安装独立的水表、电表或其他测量仪表，乙方和该楼宇的其他租户应根据各自租赁面积按比例分摊相关费用并按甲方或管理公司提供的付款通知单缴费，乙方接受水、电等能源产生的损耗，并同意根据甲方或管理公司的通知承担相应费用；水费、电费由甲方或管理公司代收，乙方应于每月25日前支付该费用；在租赁期限内，未经甲方事先书面同意，乙方不得：（1）向任何第三方转让其在本合同下的权利，或以本合同下的权利设定担保；（2）转租、分租或放弃租赁该商铺或其任何部分，或以借用、共用、联营、将业务承包给他人经营等任何方式使任何第三方使用或占有该商铺或其任何部分；（3）将该商铺与他人承租的商铺进行交换；乙方违反本合同约定逾期支付租金、物业管理费、租赁保证金（包括未补足租赁保证金）或本合同约定的其他费用的，乙方应按日按逾期付款金额的千分之三（3‰）向甲方支付违约金；乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同。甲方解除本合同的，本合同自乙方收到解除通知之日起解除;甲方及/管理公司亦有权单方面采取停水、停电、停止燃气、停止空调供应等各项措施，且该等权利的行使不影响甲方在此期间向乙方收取任何应付款项的权利，甲方对乙方因此而蒙受的任何损失亦不承担任何责任:(1)乙方违反本合同第6.1.1条的约定，逾期支付租赁保证金(包括未补足租赁保证金)超过五(5)日的；(2)除逾期支付租赁保证金的情形外，乙方违反本合同约定逾期支付租金、物业管理费或本合同约定的其他费用超过三十(30)日的；(3)在租赁期内，若甲方根据第5.5条约定审核的乙方流水额与乙方提供的流水额相差2％以上，或相差超过千分之五的情形连续达到3次或累计达到6次的；(4)乙方未能在开业时获得营业所需的证照、资质、许可，或该等证照、资质许可被相关主管部门收回、撤销、吊销但乙方仍继续经营，或乙方提供虚假证照、资料、许可，或乙方未能维持上述证照、资质、许可、品牌授权在合同有效期内持续有效的；(5)乙方未征得甲方书面同意改变该商铺用途，或改变经营的行业、产品类型、品牌名称、商号、品类等，或利用该商铺从事违法违规活动的；(6)乙方在交付通知确定的交付日起十五(15)日内仍未办理该商铺交付手续，或乙方超出约定的装修开始时间十五(15)日仍未开始装修，或乙方未能在本合同约定的期限内开业，或乙方在租赁期内连续超过七(7)日、或景计超过二十(20)日停止营业的；(7)乙方被强迫或自愿进入清算程序(以重组或合并为目的者除外)，或乙方被接管人接收的；(8)因乙方的不当行为对甲方造成重大经济损失，或对甲方、甲方所属集团及关联公司商誉造成严重影响的；(9)乙方因服务态度或商品质量问题被社会新闻媒体曝光，情节严重的；(10)第三方对乙方的经营活动提出投诉或政府有关部门对乙方经营活动提出某些改正指示或进行相应处罚累积发生3次的；(11)乙方擅自变动该商铺及/或该楼宇结构，或者擅自装修、改建、扩建的，或乙方造成该商铺及/或该楼栋主体结构、承重结构以及水、电、燃气、通讯、网络、空调、喷淋系统、电力设备和管线等损坏，且未在甲方要求的期限内完成修复的；(12)乙方未遵守甲方及管理公司不时制定/修改的各类管理规定，未服从甲方及管理公司的管理要求，且经甲方/管理公司要求仍未整改完毕的；(13)乙方未履行本合同约定的维修养护义务或拒绝支付应承担的维修费用，致使该商铺或设备严重损坏，且未在甲方要求的期限内整改的；(14)乙方违反本合同第10.1条约定的；(15)乙方违反本合同第12.2条约定的；(16)出现法律法规或本合同其他条款允许甲方享有解除权的其他情形的。甲方有下列情形之一的，乙方有权解除本合同，因此给乙方造成损失的，甲方应当承担赔偿责任：(1)由于甲方原因，导致该商铺被法院强制执行而被查封，无法继续履行本合同的；(2)因甲方不履行本合同约定的维修义务，严重影响乙方正常使用该商铺，导致乙方无法实现合同目的的；(3)甲方破产或丧失继续履行本合同能力的；(4)出现法律法规或本合同其他条款允许乙方享有解除权的其他情形的。乙方无合同约定或法律依据单方面提前解除合同，或甲方根据本合同第15.1条的约定解除本合同的，乙方已付的租金、物业管理费、租赁保证金及其他费用均不予退还，同时，乙方还须向甲方支付相当于3个月的租金（按合同解除时前一个自然月乙方应付租金计算，装修期租金按首年保底租金计算）和3个月物业管理费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额；乙方应于租赁期限届满或租赁合同提前解除日，将该商铺交还甲方；除甲方书面确认同意保留的装饰、装修及/或安装、改造的设施设备外，乙方应将该商铺及设施、设备恢复原状，以良好整洁、可出租的状况（正常损耗除外）交还甲方。否则，无论乙方对该商铺进行装饰、装修及/或安装、改造设施设备时是否取得甲方同意，均视为乙方已放弃该商铺内的装饰、装修及安装、改造的设施设备的所有权，并放弃就装饰、装修及/或安装、改造设施设备而发生的费用要求甲方赔偿或补偿，同时甲方为使该商铺及设施、设备符合交还条件（恢复原状）而发生的费用，由乙方承担，并有权自应向乙方支付或返还的款项（如有）中直接扣除；如乙方未按本合同约定的时间、条件将该商铺交还甲方的，视为乙方逾期交还该商铺，在租赁期满之日或本合同提前终止之日次日，甲方有权开启并更换该商铺门锁，或采取其他措施收回该商铺，甲方有权将商铺内的物品搬出，将该商铺腾空并收回，甲方对因此而引起的损坏及乙方之损失概不负责，由乙方自行承担。2016年2月22日，金第万科公司（甲方）、李军洋（乙方）、林娜（丙方）签订《房屋租赁合同转让协议》，约定：“鉴于：1.甲方和乙方于2015年12月15日签暑《房屋租合同》及补充协议(若有)(以下合称‘租赁合同’)，就乙方承租甲方所有的位于北京市大兴区旧宫镇甲2＃商业(大兴区旧宫3号地C-11地块)‘住总万科广场’(以下称‘该商场’)﹝地上/地下﹞〔五〕层15002号商铺(以下称‘该商铺’)事宜进行了约定。2.乙方欲将其在租赁合同项下全部权利、义务转让给丙方。甲、乙、两三方经友好协商，达成以下一致意见，以资共同遵守执行：一、乙方将其在租赁合同项下的全部权利、义务一并转让给丙方，并就丙方履行租赁合同项下的义务承担连带责任。丙方履行租赁合同涉及违约事项，甲方可不经通知丙方，直接要求乙方承担相应违约/保证责任。二、丙方确认已知悉租赁合同全部内容，并同意受让租赁合同项下乙方的全部权利、义务，即从2016年1月22日(转让日)起，丙方取代乙方成为租赁合同的承租方，享有承租方的所有权利，并承担承租方的所有义务。三、乙方于租赁合同项下已向甲方支付但尚未使用的各项费用，自本协议生效之日起转为丙方向甲方支付的费用。本协议签暑后，甲方配合乙丙双方将相关付款凭据变更至丙方名下(但甲方已以乙方为付款人开具发票的，甲方无换开发票义务)。四、丙方对于转让日前乙方在租赁合同项下的义务承担连带责任。五、丙方承租的租期为租赁合同中剩余年限的租期。六、丙方承诺永久放弃在该商铺/商场出售时对丙方所租赁的商铺和该商场的优先购买权，同时，该等承诺在该商铺/商场对外转让后对该物业新的受让人仍然有效，无需针对该商铺/商场具体转让事宜另行确认。七、乙方应于本协议生效之日将原由乙方持有的租赁合同原件交付给丙方。八、租赁合同中承租人详细信息交更为：承租人：林娜。九、租赁合同中的其它条款不变。”2016年4月27日，金第万科公司（甲方）与林娜（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：“鉴于甲乙双方已经签暑了《房屋租货合同》(‘主合同’)，就‘住总万科广场’L5002号商铺的租赁事宜进行了约定。现双方就主合同未尽事直作补充协议如下：1、主合同第21.4条变更为‘品牌(或商号)为pizzasemola’。2.本补充协议构成主合同不可分割的一部分，与主合同具有同等法律效力。本补充协议与主合同冲突的，以本补充协议为准。”2016年10月25日，金第万科公司（甲方）与萨摩拉公司（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：“鉴于甲乙双方已经签署了《房屋租赁合同》(以下简称“主合同”)，就“住总万科厂场”L5002商铺的租赁事宜进行了约定。经甲乙双方协商一致，现就主合同未尽事宜订立本补充协议，以资共同遵守:1.主合同第1.2.2条约定的该商铺实测面积为:268.08平方米。2.开业日、计租日及租赁期限等具体变更如下:(1)计租日交更为:2016年06月01日。(2)租赁期限内的计租期间具体变更如下：2016年6月1日-2017年2月28日，保底租金121.67元/平方米/月；2017年3月1日-2018年2月28日，保底租金121.67元/平方米/月；2018年3月1日-2019年2月28日，保底租金152.1元/平方米/月；2019年3月1日-2020年2月29日，保底租金152.1元/平方米/月；2020年3月1日-2021年2月28日，保底租金182.5元/平方米/月。提成租金标准：2016年6月1日-2017年2月28日，提成比例11%；2017年3月1日-2018年2月28日，提成比例11%；2018年3月1日-2019年2月28日，提成比例12%；2019年3月1日-2020年2月29日，提成比例12%；2020年3月1日-2021年2月28日，提成比例13%。3.本补充议构成主合同不可分割的一部分，与主合同具有同等法律效力。本补充协议与主合同冲突的，以本补充协议为准。”2018年11月1日，萨摩拉公司（甲方，转让方）、林凡营（乙方）、齐洪庆（丙方，受让人）签订《餐厅转让协议》，约定：经甲乙丙三方友好协商，就餐厅转让事宜达成如下协议：1.甲方于2018年11月1日将萨摩拉公司位于北京住总万科广场五层L5002的店面萨摩拉意式西餐厅，268平方米（含餐厅内附属设施及所有物品，但不包括个人私有物品）,及萨摩拉公司一次性转让给丙方，转让费200000元。2.该餐厅原租赁合同有效期：2016年4月1日至2021年3月31日，甲方按月缴纳租金，已经交至2018年10月。丙方同意在11月2日开始向万科物业缴纳住总万科广场五层L5002店面11月份各项租金、费用。3.丙方同意在2018年11月2日前向甲方支付店面转让费150000元。丙方转让费转至甲方指定账户后，甲方向丙方办理餐厅的经营、管理及设施、物品的交接手续。4.甲方收到首付款后开始配合丙方办理工商变更手续（办理到丙方指定人员名下）。工商窗口受理之前丙方向甲方支付店面租赁押金174166元,受理后丙方向甲方支付50000元转让费，甲乙方将银行账户、公章、法人章、财务章、合同章交由丙方掌控。根据国家相关法律法规规定，过户时产生的各种税费由各相关人员自行承担。在移交萨摩拉餐厅之前，萨摩拉餐厅银行账户内的应到未到的款项以及所有存款属于甲方所有。5.甲乙方保证在签订本协议前已全部结清2018年10月前（含10月）的房租，税费水电、物业、以及员工工资等各项费用，出现一切问题由乙方承担；丙方有权决定甲方员工的留用问题。6.乙方保证萨摩拉公司在工商变更受理之前没有任何债权和债务及税务问题：如有债权债务及税务问题，乙方承担责任。在本协议签订之后，因经营餐厅所发生的债权债务由丙方承担。7.本协议生效后，甲方按照丙方要求配合进行营业执照的变更等相关工商、税务手续的办理。（在有关法律法规允许的范围内进行。）8.丙方经营期间，所发生的房租、税费、水电、物业管理费、卫生费等费用，按照使用数额和国家规定由丙方承担。9.丙方经营期间，可对饭店进行装修和改造，改造须在合理合规符合商场规定内进行，费用由丙方承担，甲乙方负责协助丙方前期申报工作。10.违约责任：甲乙方与丙方违反本协议，违约方赔偿对方违约金500000元。萨摩拉公司、林凡营、齐洪庆签订上述《餐厅转让协议》后，并未与金第万科公司办理相关转让交接手续。此后，齐洪庆、林凡营与萨摩拉公司因履行上述协议发生争议，L5002商铺未再继续交纳2019年2月1日起的租金、物业费、POS租金、水费、电费等相关费用，亦未开店经营。金第万科公司提交的结算单显示L5002商铺应交2019年2月的固定租金40774.97元、物业管理费20106元、POS租金500元、水费207元、电费3328.16元、2018年12月水费315元及电费4198.64元、2019年1月水费324元及电费4874.44元2019年2月22日，金第万科公司向萨摩拉公司邮寄送达《关于解除L5002PizzaSemola房屋租赁合同的通知函件》，载明：“致:萨摩拉公司：根据贵我双方所签订的《房屋租赁合同》(下称“合同”)，贵司承租我司住总万科广场L5002商铺(品牌PizzaSemola)，租赁期限为60个月。根据贵我双方所签订《房屋租赁合同》第5.6条、第6.2.4条、第6.3.3条及第14.2条中的明确约定:有关租金及物业管理费需按月支付，且贵司应于每个自然月25日前支付下个月的固定租金及物业管理费；水费、电费由甲方或管理公司代收，乙方应于每月25日前支付该费用。若乙方需要于本合同约定的该楼宇营业时间内暂停或停止营业的，乙方应事先书面通知甲方并在获得甲方书面同意后方可暂停或停止营业，否则乙方连续四(4)小时暂停或停止营业、或累计十六(16)小时暂停或停止营业的，乙方除应按本合同约定支付祖金、物业管理费及本合同约定的其他费用外，未正常营业期间乙方应按日、按相当于双倍日租金(日租金以违约行为期间所对应的保底租金/上月提成租金为准)的标准向甲方支付违约金。但截止到2019年2月22日，贵司萨摩拉公司在未获得甲方书面同意的情况下，停止营业22天，且拖欠自2019年1月至2019年2月租金、POS租金、物业管理费、公共事业费等相关费用共计70531.62元。根据《房屋租赁合同》第15.1(2)条的明确约定，乙方违反本合同约定逾期支付租金、物业管理费、或本合同约定的其他费用超过三十(30)日的，甲方有权解除本合同，甲方解除本合同的，本合同自乙方收到解除通知之日起解除。甲方及/或管理公司有权单方面采取停水、停电、停止燃气、停止空调供应等各项措施，且该等权利的行使不影响甲方在此期间向乙方收取任何应付款项的权利，甲方对乙方因此而蒙受的任何损失亦不承担任何责任。而截至本函发出之日，贵司仍未缴纳相应欠款，且末恢复营业，也无任何书面说明。我司认为，贵司已经严重违约且无法继续履行租赁合同。有鉴于此，经过慎重考虑，现正式通知贵司如下:1.双方所签署的租赁合同于2019年2月28日解除。2.请贵司在2019年2月28日前将店铺恢复状态“毛坯”交付我司，且符合合同第16条的约定的交还条件。3.请贵司在2019年2月28日前付清一切贵司所欠的全部费用，包括不限于租金、物业费管理费等，同时，由于贵司违约导致合同提前解除，还应承担相当于三个月租金和物业管理费用的违约金(共计入民币壹拾伍万捌仟壹佰陆拾陆元零角零分，小写:158166元)，此外，贵司所交租赁保证金等费用(包含但不限于)全部扣除。特此通告，请贵司慎重考虑并及时处理。”后金第万科公司就L5002商铺与国能科建（北京）设备安装工程有限责任公司签订围挡搭建工程合同，对该商铺进行恢复，发生费用13915.59元。高英然、林凡营主张租赁合同各项押金第一次系由李军洋向金第万科公司交纳，转让时林娜将各项押金交给李军洋，萨摩拉公司接手后，将押金又交给林娜。现在金第万科公司处的各项押金实际上属于萨摩拉公司，共174166元，分别是租赁保证金（房租押金）158166元、电费押金13000元、POS机保证金3000元，金第万科公司未予退还。金第万科公司对上述押金金额和项目认可，亦认可应属于萨摩拉公司，但主张按照合同约定不应退还。另萨摩拉公司成立于2016年4月27日，林娜系该公司原法定代表人，后其股权转让给高英然，该公司股东变更为林凡营、高英然，由高英然担任公司法定代表人。2019年12月25日，萨摩拉公司办理注销手续。萨摩拉公司工商备案的清算报告记载如下内容：“公司已成立清算组，清算组对其资产进行了全面清算核查，已清算完毕，报告如下：1.债权债务已清理完毕；2.各项税款、职工工资已经结清；3.已于2019年8月30日在北京日报上发布注销公告。”高英然、林凡营作为清算组成员在该清算报告上签字确认。本案审理过程中，因萨摩拉公司注销，金第万科公司申请追加高英然、林凡营为本案被告。本院认为，公司应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算，有限责任公司的清算组由股东组成。公司清算时，清算组应当将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。金第万科公司、李军洋、林娜及萨摩拉公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同转让协议》、《房屋租赁合同补充协议》系各方真实意思表示，未违反法律强制性规定，应为合法有效，各方应按协议约定各自义务。本案所涉L5002商铺拖欠租金、物业管理费、POS租金、电费、水费等相关费用未交纳，且林凡营、高英然作为萨摩拉公司的股东及清算小组成员，在明知存在本案诉讼的情况下，在清算时未依法履行通知已知债权人的义务，导致金第万科公司的债权未能通过清算程序进行清偿，故对金第万科公司依据合同约定和相关结算单要求林凡营、高英然支付2019年2月1日至2019年2月28日期间租金40774.97元、物业管理费20106元、POS租金500元、电费12401.24元、水费846元及所列费用欠缴而产生的滞纳金13333.72元的诉讼请求，本院予以支持。林凡营、高英然辩称自2018年11月1日起萨摩拉公司与齐洪庆签订了《餐厅转让协议》，系齐洪庆而非萨摩拉公司拖欠金第万科公司费用，但因萨摩拉公司、齐洪庆并未通过金第万科公司对原签订的房屋租赁合同进行变更，根据合同相对性原则，仍应由萨摩拉公司（注销后由林凡营、高英然）对金第万科公司承担上述费用交付责任，对林凡营、高英然的上述抗辩，本院不予采信。因L5002商铺拖欠上述费用且未事先获得金第万科公司同意停止营业，金第万科公司通知萨摩拉公司解除合同。合同解除后，萨摩拉公司未能对该商铺恢复原状，金第万科公司签订围挡搭建工程合同，对该商铺进行恢复，发生费用13915.59元，对金第万科公司要求林凡营、高英然支付商铺恢复费用13915.59元的诉讼请求，本院予以支持。因L5002商铺拖欠费用及未经金第万科公司同意停止经营，双方合同解除，林凡营、高英然应承担相应的违约责任，对金第万科公司依据合同约定不予退还各项押金174166元的主张，本院予以采信。综合考虑本案各项押金共计174166元，金第万科公司已不予退还，就拖欠的各项费用，金第万科公司在本案中也已另行主张，并主张了相应的滞纳金及商铺恢复费用，且各项费用及滞纳金并未从押金中予以抵扣，再结合本案合同履行情况、剩余合同期限及预期利益等因素，金第万科公司要求高英然、林凡营另行支付违约金182642.91元（三个月租金和三个月物业管理费之和），过分高于其可能产生的实际损失，本院对此不予支持。保证期间，债权人许可债务人转让债务的，应当取得保证人书面同意，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任。金第万科公司、李军洋、林娜签订的《房屋租赁合同转让协议》，约定李军洋将其在租赁合同项下的全部权利、义务一并转让给林娜，并就林娜履行租赁合同项下的义务承担连带责任。此后L5002商铺承租人变更为萨摩拉公司，金第万科公司亦与萨摩拉公司签订《房屋租赁合同补充协议》。林娜与萨摩拉公司非同一法律主体，且林娜亦将其在萨摩拉公司股权转让，已非萨摩拉公司股东。金第万科公司未提交证据证明林娜或金第万科公司将上述变更已通知李军洋，并取得李军洋的同意。据此，对金第万科公司要求李军洋承担连带给付责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第一百八十三条、第一百八十五条、第一百八十九条、《中华人民共和国担保法》第二十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、林凡营、高英然于本判决生效之日起十日内给付北京金第万科房地产开发有限公司租金40774.97元、物业管理费20106元、POS租金500元、电费12401.24元、水费846元、滞纳金13333.72元、商铺恢复费用13915.59元，以上共计101877.52元；二、驳回北京金第万科房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5568元，由北京金第万科房地产开发有限公司负担3564元（已交纳），由林凡营、高英然负担2004元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘恩水二〇二〇年十一月三十日书记员  寇晓蒙