北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初7775号原告：张瑾，女，1991年5月1日出生，汉族，北京易贝乐科技文化股份有限公司职员，住内蒙古呼伦贝尔市。被告：北京中融信融资担保有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街****0-1608-1610。法定代表人：魏勇，执行董事。委托诉讼代理人：李文慧，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯梦岭，北京市兰台律师事务所实习律师。被告：崔大岭，男，1961年12月21日出生，汉族，职业不详，住北京市大兴区。被告：刘青华，女，1962年10月12日出生，汉族，北京市大红门集美家居城职员，住北京市。原告张瑾与被告北京中融信融资担保有限公司（以下简称中融信公司）、被告崔大岭、被告刘青华案外人执行异议之诉一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张瑾、被告中融信公司的委托诉讼代理人李文慧、被告刘青华到庭参加诉讼，被告崔大岭经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张瑾向本院提出诉讼请求：1.判令张瑾无需对位于北京市大兴区黄村镇兴政西里28号楼4单元402房屋腾退迁出，立即停止对该房屋腾退的强制执行，上述房屋由张瑾继续依法居住使用；2.本案诉讼费由中融信公司、崔大岭、刘青华承担。事实和理由：张瑾根据公告指示提出执行异议，北京市大兴区人民法院执行的北京市大兴区黄村镇兴政西里28号楼4单元402房屋（以下简称涉案房屋），要求张瑾腾退房屋无事实及法律依据。北京市大兴区人民法院在未详细查明案件事实、错误适用法律情况下，于2020年1月10日作出（2018）京0115执异205号执行裁定书，裁定驳回张瑾的异议请求，并于2020年1月16日送达至张瑾。张瑾不服此裁定，认为该裁定认定事实不清、适用法律错误。一、本案争议房产，张瑾通过签订租赁合同取得合法居住使用权，根据合同法规定“买卖不破租赁原则”，即便是法院执行上述房产应当予以司法程序合法拍卖，由新产权人与张瑾进行沟通租赁问题，而非直接要求张瑾予以腾退案涉房产，违反合同法“买卖不破租赁”的强制性规定。二、张瑾支付租金并非全部以现金形式，因对法律认知错误，导致未能提交相应的银行交易明细，但法院仅凭据“自由心证”主观剥夺张瑾合法居住使用的合法权益，明显认定事实不清。其次，中融信公司未能举证证明张瑾与崔大岭、刘青华存在任何利害关系，在崔大岭、刘青华要求下张瑾提供现金形式支付租金，又如何不符合日常生活常理。三、（2018）京0115执异205号执行裁定书事实不清，没有合法的执行依据要求张瑾腾退房屋。中融信公司申请强制执行，未能提供任何执行法律依据，张瑾作为案外人，不存在任何已经生效的合法法律文书确认张瑾负有对涉案房屋腾退义务。因此，北京市大兴区人民法院执行张瑾腾退房屋没有合法事实依据，中融信公司、崔大岭、刘青华并未追加作为实际居住使用人的张瑾为案件当事人，属于遗漏必要诉讼当事人。在没有生效法律文书的执行依据前提下，要求张瑾腾退房屋明显错误。综上，张瑾提交合法有效租赁合同，北京市大兴区人民法院在没有执行依据前提下，属于错误执行，导致张瑾合法权益受到严重侵害，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定提起诉讼，请求查明案件事实，作出公正判决。中融信公司辩称，不同意张瑾的诉讼请求。首先，根据（2018）京0115执异205号裁定书已对张瑾主张的租赁合同作出认定，张瑾提交的租赁合同均不符合日常租赁习惯，且对现金支付张瑾也未提供资金来源的证据，张瑾若对执行有异议，应向崔大岭主张权利，请求法院驳回张瑾诉讼请求。根据北京市国信公证处作出的（2015）京国信内民政字第09360号公证书，（2016）京国信执字00012号执行证书。公证书的申请人是委托人，2015年5月份开始是崔大岭与北京链家公司与中融信公司签订了借款及担保协议，在这份协议中融信公司作为担保方，崔大岭是借款人，债权人是北京链家公司，担保人是中融信公司，借款金额是150万元，期限是180天，同日崔大岭与中融信公司签订了委托保证/反担保合同，后中融信公司于2015年5月17日向国信公证处申请对反担保合同进行公证，并赋予该合同强制执行效力。崔大岭在借款合同借款期限届满时，未履行还款业务，导致中融信公司履行了保证责任，于是中融信公司向国信公证处申请反担保合同的执行证书，之后中融信公司申请强制执行。张瑾提供的租赁合同，不符合日常的租赁习惯，也没有提供租金支付的相关证据，现有提供的银行流水，日期总额也与租金总额不吻合，无法证明查封之前张瑾占有房屋，请求法院予以驳回。刘青华辩称，与刘青华没关系，刘青华2017年2月份就离婚了，刘青华与崔大岭互不相干，自己干自己的，刘青华对此事不知情，不发表意见。崔大岭未到庭，亦未提交书面意见。本院经审理认定事实如下：因中融信公司（北京中融信担保有限公司于2016年10月11日名称变更为北京中融信融资担保有限公司）与崔大岭公证债权文书纠纷，北京市国信公证处于2016年3月3日作出（2016）京国信执字第00012号执行证书，崔大岭、刘青华向中融信公司借款1500000元及利息等相关费用。后中融信公司向本院申请强制执行，2016年7月7日，本院将崔大岭名下的涉案房屋查封，后在涉案房屋张贴公告，责令该房屋内的占有使用人于同年6月29日前自行迁出。公告贴出后，张瑾对本院责令房屋占有使用人搬出的执行行为提出异议，不同意迁出涉案房屋，并提起执行异议。本院于2020年1月10日作出（2018）京0115执异205号执行裁定书，裁定驳回张瑾的异议请求。张瑾不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉，即本案。张瑾主张，因为张瑾需要租房子，故通过中介认识了崔大岭，2013年6月2日其向崔大岭支付了租房定金后就开始陆续向涉案房屋购买物品，当时崔大岭称其不在北京，租金先在定金里面抵扣，等崔大岭回来再签订合同。双方于2013年12月29日签订了《房屋租赁合同》，约定租期为五年，还未到期时，崔大岭问张瑾是否要长租，张瑾确定要长租，故2014年双方签订了《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定租期为19年，崔大岭承诺不涨房租,因租期时间都是从2013年12月29日开始的，所以两份合同的落款日期均写的2013年12月29日，实际上《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》是2014年签订的。庭审中，张瑾提交了《房屋租赁合同》与北京市房屋租赁合同（自行成交版）》。《房屋租赁合同》记载：签订双方为崔大岭（甲方，出租人）与张瑾（乙方，承租人），甲方出租给乙方的房屋坐落于涉案房屋，租期自2013年12月29日至2018年12月28日，每月租金4500元，租金总额为270000元，租金按一次性缴纳，甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁押金50000元，甲方应于2013年12月29日前将房屋按约定条件交付给乙方，签约时间为2013年12月29日。《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》记载：签订双方为崔大岭（甲方，出租人）与张瑾（乙方，承租人），房屋坐落于涉案房屋，租赁用途为居住，房屋租赁期自2013年12月29日至2032年12月28日，共计19年，甲方应于2013年12月29日前将房屋按约定条件交付给乙方，租金标准及支付方式为现金一次性付清（每月4500元），押金50000元，落款时间为2013年12月29日。中融信公司对上述两份合同均不认可，刘青华称对上述两份合同均不知情，不发表意见。张瑾主张每月租金4500元，租期19年，其共支付了崔大岭91.8万元的租金，全部以现金方式支付，具体分了几笔记不清楚了，就是按照收据记载的支付的，现金有的是朋友和家里给的，有的是张瑾借的，有10万多元是从自己的银行卡里取出来的，给了多少钱借了多少钱均记不清楚了，取款不是一大笔取出来的，是没事儿取一点，一点一点取出来的。19年的租金算起来是102.6万元，但是算不明白为何支付了91.8万元。庭审中，张瑾为证明于查封前已签订合法有效的租赁合同，张瑾提供了以下证据：1.2013年6月2日崔大岭出具的定金收条，记载：崔大岭今收到张瑾租住涉案房屋定金5万元，装修完工后即可入住。2.2013年9月1日崔大岭与张瑾签订的房屋交接清单，记载：交接房屋坐落；交接房屋状况（精装修无家用电器）；交接房屋钥匙三套；房屋燃气卡、电卡各一张；现有燃气费、电费归租户使用；交接后即可入住。3.收据三份，2013年9月10日的收据记载为沙发货款，2013年9月3日的收据记载为床一套货款，2014年7月23日的收据记载为圆弧鱼缸一套货款。4.照片复印件，记载崔大岭手持身份证及与张瑾签订的租赁合同。5.2020年1月15日刘青华出具的证明一份，记载：刘青华是涉案房屋房东（前妻），证明在2013年12月29日将房屋租赁给张瑾使用。6.崔大岭出具的收据两份，其中2013年12月29日的收据记载收到张瑾房租现金27万元、房屋押金5万元，其中2014年12月28日的收据仅有复印件，记载收到张瑾房租现金648000元。7.手机截屏，记载张瑾为涉案房屋缴纳电费情况及购买生活用品地址为涉案房屋。8.中国农业银行银行卡交易明细清单及中国邮政储蓄银行股份有限公司银行卡交易明细，张瑾主张其中有几笔交易为其取现金给崔大岭交房租。9.视频复件，记载崔大岭认可将涉案房屋出租给张瑾并收取了租金、约定的租期，并称其将涉案房屋抵押给中融信公司时告知了中融信公司涉案房屋正在出租的情况。中融信公司对上述证据均不认可。刘青华认可上述证据1、6为崔大岭签字,但称没见他写过这个收条，也没见过张瑾把钱给崔大岭，认可证据2、5，对证据3不发表意见，对证据4、7、8不予质证，对证据9认可为刘青华所录制，记不清如何录制以及录制时间，找不到录制原件，是张瑾要求刘青华录制，故刘青华通过朋友找到崔大岭录制的，不知道崔大岭地址，就是想让崔大岭证明刘青华与本案无关。另查，刘青华与崔大岭于2017年2月20日办理了离婚登记，双方签订离婚协议书，约定涉案房屋归崔大岭所有，夫妻关系存在期间所有的债权债务由崔大岭一人偿还，与刘青华毫无关系。本院认为，根据民事诉讼法的规定，崔大岭经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视其放弃相应诉讼权利，自行承担不利的法律后果。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。本案中，对于张瑾与崔大岭之间租赁关系的真实性，张瑾提供的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》约定租期为19年，租金每月4500元没有涨幅，支付方式为现金一次性付清，不符合日常租赁交易习惯，对于支付租金的过程，张瑾仅提交了收条、视频等证据，其提交的银行卡交易明细无法看出其提取现金支付租金的事实，对于现金如何取得、具体如何支付、为何仅支付了91.8万元的租金，张瑾均未作出合理解释。故依据张瑾提供的证据，本院无法确定其与崔大岭之间租赁关系的真实性，张瑾的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，缺席判决如下：驳回张瑾的全部诉讼请求。案件受理费70元，由张瑾负担（已交纳）。公告费260元，由张瑾负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  蒋怡琴人民陪审员  解春燕人民陪审员  袁莉娅二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  黄冰瑶