新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0103民初5461号原告：刘薇薇，女，1991年11月30日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：华翾，新疆安隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雅，新疆安隆律师事务所律师。被告：乌鲁木齐沙依巴克区万达广场商业管理有限公司，住所地：乌鲁木齐市奇台路**火车头外贸城****。法定代表人：王志彬，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘丹，新疆四至律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文，女，乌鲁木齐沙依巴克区万达广场商业管理有限公司员工。原告刘薇薇与被告乌鲁木齐市沙依巴克区万达广场商业管理有限公司（下称：沙区万达广场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘薇薇委托诉讼代理人华翾，被告沙区万达广场委托诉讼代理人刘丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘薇薇向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方签订的《商铺租赁合同》已于2020年5月5日解除；2、请求判令被告向原告交还商铺内的全部家具、物品、设备；3、请求判令被告向原告退还履约保证金51，368元、物业费保证金15，410.4元、质量保证金10，000元、POS机押金5，000元，合计81，778.4元；4、请求判令被告向原告退还多收电费28，000元。事实和理由：2016年9月21日，原告刘薇薇的父亲刘军替原告与被告签订了《乌鲁木齐沙依巴克区万达广场租赁意向书》，确定了德汇万达广场室内4009号商铺的承租意向书。在签订意向书之前，原告已按照被告的要求，分别于2016年9月7日和9月20日向被告支付了合作意向金共计161，344元。签订意向金当日，原告又按被告要求补交了45，000元。在合计缴纳的206344元金额中，有履约保证金51，368元，物业费保证金15，410.4元，质量保证金10，000元，POS机押金5，000元。租赁意向书要求原告完成装修时间为2017年6月20日，同时约定，如因甲方（被告）原因不能在约定时间内签署租赁合同，则意向书自动终止，甲方只需向乙方无息退还意向金，而如因乙方（原告）原因未能在约定时间内签署租赁合同，则甲方有权解除意向书，并将乙方意向金全部没收。由于被告整个项目交工严重迟延，直到2018年1月28日被告才与原告签订了正式《商铺租赁合同》，合同期从2018年1月28日至2020年10月27日，原定4009号商铺也被被告单方面调整到4027号。合同文本采用被告的格式化文本，原告无权进行任何改动。合同履行期间，由于被告管理问题，商场人流稀少，生意非常冷清，但被告的强行摊派、强制收费却非常多。原告经营的餐饮都是场外加工的熟品，商铺内只是加热一下即行出售，不产生任何油烟，被告却强行要求原告每两个月由其指定的油烟清洗公司进行一次清洗，价格是正常商场价格的数倍，如原告反对，被告就会立即停电停水。原告商铺用电较多，而电费属于国家定价，但被告电费按1.1元/度的高价收取。国家、自治区于2018年8月、9月先后出台了一系列降低电价政策，但被告一直拒绝执行。2018年11月，乌鲁木齐市发改委再次下发了乌发改产价[2018]1160号《关于进一步清理规范转供电环节降低一般工商业电价、居民电价工作的通知》，明确规定了一般工商业用户到户终端电价标准，转供电单位不得擅自加价，并要求自2018年5月1日起执行，多收取电费要求在2018年11月30日之前清退完毕，但被告仍未执行，多收取电费至今不向商户退款，此后，国家又出台两次电价补贴优惠政策，但被告均不落实，将国家给终端用户的电价补贴、优惠全部装入自己口袋。自2018年5月1日算起，被告多收原告电费合计28，000元。整个商场被告向商户多收电费数百万元没有清退。由于上述原因，原告经营一直非常困难，但被告管理手段即为霸道，不管什么情况，只要超期一天未交清租金，被告就会立即用大锁将原告商铺大门锁上，直到商户凑够租金才把门打开，一天不宽限。鉴于上述情况，原告确实无法继续经营，2019年12月27日向被告发出了《终止合同函》，要求合同履行至2020年3月31日止，被告表示同意，原告交清了2020年3月31日前的全部费用。在此期间，又因疫情。2020年1月23日，商场关闭，2020年3月11日，政府通知商场餐饮恢复开业，期间共停业48天，被告仅同意延期36天，通知原告只能经营到2020年5月5日。2020年5月5日，原告雇请了车辆和人员，准备班做家具物品，恢复原状，交还承租房屋，但被告却不允许，要求原告必须用轻钢龙骨给商铺打好围挡后才能搬走商铺内的物品。经多天协调无果后。综上，根据《合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条的规定，双方所签订的《商铺租赁合同》已于2020年5月5日依法解除。合同解除之后，被告依据合同向原告收取的各项保证金、押金应退还给原告。被告在合同履行期间多收取原告的电费应当予以退还。根据合同约定，原告没有在撤场时为被告搭设围挡义务，被告以此为由拒绝原告搬迁物品没有法律依据。为维护原告的合法权益，原告依法提起诉讼，请求依法裁判。同时保留向被告索赔家具、物品、设备被扣留所造成损失的权利。被告沙区万达广场辩称，我们不认可原告的3、4项诉讼请求。双方合同提前解除是因为原告违约，导致合同不能履行，双方签订的合同21.7、21.8条规定，因原告的原因导致合同解除保证金不予退还，POS机押金应当在移交后达到退还条件，但至今没有移交，押金不能退还。被告按照国家规定的电费标准收取的费用，电费也给原告进行了充值，也可以查询，如不一致，原告应当第一时间向被告反映要求更正，但原告从未提起。原告经营的是餐饮行业，会产生油烟，根据约定应当进行油烟冲洗，并且由我们指定清晰公司。原告提前提出终止合同与疫情无关，原告第一次提出是2019年12月27日，此时疫情没有发生，两次提前提出也没有提出是因为疫情，均是因为个人经营出现问题要求解除。综上，原告违约提前解除租赁合同，不应当退还保证金，双方合同已经在5月份解除，实际搬离是7月份，晚搬离的时间我们保留追诉的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:原告刘薇薇提交证据，第一组证据1、商铺租赁合同，（出示复印件，提交复印件）。2、转账记录查询（打印件）。3、交易明细2份（打印件）。4、收款收据1张（复印件）。5、缴费通知单1张，证明：原告与被告之间存在合同法律关系，原告给被告交纳206，344元意向金，被告认可意向金的组成包含首期租金80，476.53元，租赁履约保证金51，368元，物业费保证金15，410.4元，质量保证金10，000元，POS机押金5，000元，双方合同约定双方解除合同后，原告无需承担违约责任，被告应当退还原告缴纳的保证金。被告沙区万达广场对第一组证据1、真实性认可，证据2-5、真实性、关联性、合法性不认可，对保证金数额不认可，租赁合同对各项保证金的数额有约定，双方以合同约定的保证金的数额进行的交纳，全是复印件，无法确认真实性，转账记录不是涉案当事人的转账信息，收据是复印件，内容看不清，缴费通知单，没有被告公司人员签字或签章确认。本院认为，对证据1当事人对证据无异议，本院予以确认。对证据2-5证据可以证明原告向被告缴纳了206，344元意向金，结合双方合同确认原告交付了首期租金80，476.53元，租赁履约保证金51，368元，物业费保证金15，410.4元，质量保证金10，000元，POS机押金5，000元。故本院对证据予以确认。第二组证据1、2018年5月-2018年12月，供电清单19张2018年5月1日-2018年10月30日，原告用电度55，016.55元，并且被告收费每度电1.1元。2、2019年用电清单12张，证明：2019年4月1日-2019年6月30日，用电2，939.58元2019年7月1日-2019年12月31日，用电47，212.44元。3、2018-1160号文件2份，证明：一般商业降价政策2018年5月1日起执行，并且按照1.1元收费的，2018.10.31之前要向终端用户进行清退。4、提醒告诫书一份，证明：政府要求供电主体必须要11月底前全部清退。5、一般工商业电价降价公告，证明：2019年4月1日起工商业电价每千瓦降低0.02361元，2019年7月1日起降价0.04215元，并且多收取电费的在2019年9月前必须完成退费。6、发改委2019-3号文件，证明：2019年7月1日起电价每千瓦时下调。7、发改委2020-58号问文件，证明：2020年2月1日起-2020年6月30日，用电价格按照电价95％结算，电价足额及时传导到终端用户。8、商场多收电费计算清单，原告自行计算的，根据政府文件，降价政策以及原告实际用电度数2018年5月1日-2018年10年30日，被告多收电费34，033.24元，2019年4月1日-2019年6月30日多收电费565.21元。2019年7月1日-2019年12月31日多收电费1990元，2020年1月1日-2020年5月5日多收851.51元。2020年2月1日-2020年5月5日多收电费336.64元，合计37776.61元。被告沙区万达广场对第二组证据证据1-5、真实性、关联性、合法性不认可，不是我公司出具，总电量与公司核对有出入，证明问题不认可。对证据6-7的真实性认可，我们是按照发改委的标准收取的电费，电表我们使用的是智能电表，对证据8不认可，用电量的总数我无法计算，收费标准我们也不认可，按每度电0.4814元收费不合理，不能以平均值计算，2020年是依据2019年用电量的平均值的计算不合理，我们都是按照政策收取。本院认为，被告沙区万达广场对证据1-5不认可，但是被告为转供电企业，持有并控制原告实际用电数和收取电费款项证据，未举证证明。原告所举证据虽然被告没有加盖印章，但有被告公司企业标识以及原告用电记录、电表号、电表编码、铺位编号、日期、电价、用电度数、用电量等，可以确认为被告沙区万达广场出具，故本院对证据予以确认。对证据6-7当事人对证据的真实性无异议，本院对证据予以确认。对证据8为原告单方计算，被告沙区万达广场否认，未举证计算不合理依据，本院对证据予以确认。被告沙区万达广场提交证据1、租赁合同一份（出示原件，提交复印件），证明：2017年10月8日，双方签订合同，租期是2018年1月28日-2020年10月27日，合同中21.7-21.8条约定，保证金我们有权不退还2、撤柜申请书、终止合同函各一份（出示原件，提交复印件），证明：合同履行期间内原告两次单方提出要求提前解除合同，合同提前解除是原告违约导致，双方合同约定很清楚，因原告违约导致合同解除，保证金不予退还，涉案商铺至今没有另行租出去，已经给被告造成损失，保证金远远不足以弥补被告的损失。3、律师函一份（出示原件，提交复印件），证明：原告在律师函中提到交纳的保证金我们态度一直是不予退还，是我们的合同约定，也是被告同意解除合同的前提条件。原告刘薇薇对证据1真实性认可，合同中约定各项保证金的数额与原告的诉讼请求一致，合同21.7条仅仅说明不退还合同项下的保证金，其他保证金应当退还。对证据2真实性认可，双方解除合同是在2020年5月5日，并且解除的原因是由于被告不予清退电费和疫情，我们认为是不可抗力不应当算作原告违约。对证据3真实性认可，律师函我们是要拿回店内的设备没有提及其他，并且原告的这一项诉讼请求已经撤回，这一份律师函与本案无关。本院认为，双方当事人对证据的真实性无异议，本院对证据予以确认。本院经审理认定事实如下：原告刘薇薇分别于2016年9月7日和9月20日向被告沙区万达广场支付了合作意向金共计161，344元。2016年9月21日，原告刘薇薇与被告沙区万达广场签订《乌鲁木齐沙依巴克区万达广场租赁意向书》，确定了德汇万达广场室内4009号商铺的承租意向书。当日原告又补交了意向金45，000元。在合计缴纳的206344元金额中，有履约保证金51，368元，物业费保证金15，410.4元，质量保证金10，000元，POS机押金5，000元。2017年10月8日，原告刘薇薇（乙方）与被告沙区万达广场（甲方）签订《乌鲁木齐德汇万达广场（筹备期）商铺租赁合同》一份，合同约定：甲方同意在商业广场建设完成后将其中室内步行街【4F】层【4027】号商铺出租给乙方使用。乙方作为【餐饮美食】业态的专业经营商，同意承租该房屋。合同第一条1.2、该房屋的建筑面积为314.17平方米，套内建筑面积125.48平方米。第二条2.1、本合同项下租赁期限为33个月，自计租日开始计算，即自2018年1月28日起至2020年10月27日止。第七条7.1条约定：履约保证金和物业服务保证金，本合同签署当日，乙方应当向甲方支付人民币伍万零壹佰玖拾贰元（50192元；相当于2个月月租金标准）作为履约保证金；同时向物业服务公司支付人民币壹万伍仟零伍拾柒元陆角（15057.6元；相当于2个月物业服务费）作为物业服务保证金。甲方或物业服务公司有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费或违约金或其他乙方应付款项，乙方应在7日内补足保证金；但甲方或物业公司从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。本合同终止且经甲方确认乙方已将工商注册登记地址从该房屋迁出、完成向消费者退卡费及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还，乙方应同时退还履约保证金及物业服务保证金收据原件。第八条8.1.1条、起始月租金标准为人民币贰万伍仟零玖拾陆元（25096元）第二十一条21.7、双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的。甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足。21.8条、在甲乙双方协商一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方；可提前解除合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任。双方在合同履行中，2019年12月27日，原告刘薇薇向被告沙区万达广场发出终止合同函。内容为：“乌鲁木齐沙依巴克区万达广场商业管理有限公司：贵我双方于2018年1月28日签订了乌鲁木齐德汇万达广场商铺租赁合同。合同期33个月。由于种种原因。商铺经营严重亏损，无以为继。根据合同相关约定，现本人提出提前终止合同并提前90天通知贵司，租赁合同履行至2020年3月31日。贵司如同意，我再向贵司交纳一个季度租金，合同履行至2020年3月31日终止。特此致函。”2020年2月7日，原告刘薇薇现被告沙区万达广场发出撤柜申请书，内容为：“乌鲁木齐沙依巴克区万达广场商业管理有限公司：您好！我是贵商场品牌负责人刘薇薇。首先感谢贵公司长期以来对我品牌的关心与支持以及各方面的宝贵建议，但长期以来由于种种原因，导致至今品牌经营不善，累计亏损较大，以至于销售业绩难以维持商铺每月正常开销，同时为配合贵司招商，现在正式向乌鲁木齐沙依巴克区万达广场商业管理有限公司提出撤柜申请。还望贵公司领导实地考察一下我品牌实际情况，给予我们力所能及的帮助与方便我司，我司将不胜感激，谢谢！上述事宜，还望谅解。”原告刘薇薇实际经营至2020年5月5日，双方租赁合同终止。在经营期间，2018年11月20日，乌鲁木齐市发展和改革委员会作出“关于进一步清理规范转供电环节降低一般工商业电价、居民电价工作的通知”乌发改产价[2018]1160号文件。一般工商业电价自2018年5月1日起执行，转供电主体向一般工商业终端用户收取电价标准谷价0.2011元/度，平价0.4814元/度，峰价0.7617元/度。经分表及损耗核算后，电价为0.5716元/度。自2018年5月1日至2018年10月30日，原告刘薇薇用电量为55016.55元，被告沙区万达广场以每度电1.1元，以应收电价为0.5716元/度计算，被告沙区万达广场多收取电费29070.75元。2019年4月1日至2019年6月30日，电价下浮0.02361元/度，多收取565.21元。2019年7月1日至2019年12月31日，期间电价下浮0.04215元，被告沙区万达广场多收取电费1990元。2020年1月1日至2020年5月5日，期间电价下浮0.04215元，被告沙区万达广场多收取电费851.51元。2020年2月1日至2020年5月5日，期间电价按95%结算，被告沙区万达广场多收取电费336.64元。合计被告沙区万达广场多收取电费32844.11元。在审理中，原告刘薇薇当庭撤回第2项：“请求判令被告向原告交还商铺内的全部家具、物品、设备”的诉讼请求，本院已当庭口头裁定准许撤回该项诉讼请求。本院认为，原告刘薇薇与被告沙区万达广场自愿签订《乌鲁木齐德汇万达广场（筹备期）商铺租赁合同》，为双方真实意思表示，合同不违反法律行政法规禁止性规定，合同合法有效，双方当事人均负有严格履行合同的义务。在合同履行中，原告刘薇薇提出终止双方的租赁合同，被告沙区万达广场亦同意。原告刘薇薇请求确认双方签订的《商铺租赁合同》已于2020年5月5日解除，符合双方租赁合同的实际履行情况，双方当事人均无异议，本院予以支持。原告刘薇薇主张请求被告沙区万达广场退还履约保证金51，368元，根据双方合同约定履约保证金为50，192元，原告刘薇薇实际交付履约保证金为51，368元，被告沙区万达广场多收取了原告刘薇薇履约保证金1176元。因双方合同21.8条约定“在甲乙双方协商一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方；可提前解除合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任。”原告刘薇薇主张要求被告沙区万达广场退还履约保证金没有合同依据，本院不予支持，对于被告沙区万达广场多收取了原告刘薇薇履约保证金1176元应当予以退还。原告刘薇薇主张请求被告沙区万达广场退还物业费保证金15，410.4元、质量保证金10，000元、POS机押金5，000元。根据双方合同内容，原告刘薇薇的该项请求符合双方约定。本院予以支持。原告刘薇薇主张请求被告沙区万达广场退还请求判令被告向原告退还多收电费28，000元。根据国家电价政策规定，被告沙区万达广场应当执行，对于多收取的部分，原告刘薇薇主张退还部分要少于多收取部分，故对该项请求本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘薇薇与被告乌鲁木齐沙依巴克区万达广场商业管理有限公司签订的《乌鲁木齐德汇万达广场（筹备期）商铺租赁合同》于2020年5月5日解除；二、被告乌鲁木齐沙依巴克区万达广场商业管理有限公司于本判决生效十日内退还原告刘薇薇履约保证金1176元；三、被告乌鲁木齐沙依巴克区万达广场商业管理有限公司于本判决生效十日内退还原告刘薇薇物业费保证金15，410.4元、质量保证金10，000元、POS机押金5，000元；四、被告乌鲁木齐沙依巴克区万达广场商业管理有限公司于本判决生效十日内退还多收取原告刘薇薇电费28，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案争议标的109778.4元，给付标的59586.4元，占争议标的54.28%。案件受理费2495.57元减半收取1247.78元（原告已预交2495.57元，退还原告1247.78元），由原告刘薇薇负担45.72%即570.49元，由被告乌鲁木齐沙依巴克区万达广场商业管理有限公司负担54.28%即677.29元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  吴卫东二〇二〇年十一月十六日书记员  王 珊