安徽省芜湖县人民法院 民 事 判 决 书 芜湖市湾沚区人民法院 （2020）皖0221民初1433号 原告：芜湖县梁春置业有限公司，住所地安徽省芜湖市。 法定代表人：苏杉，职务：执行董事。 委托诉讼代理人：金本剑，系公司员工。 被告：罗小飞，女，1982年3月28日出生，汉族，住安徽省芜湖县。 原告芜湖县梁春置业有限公司与被告罗小飞商品房预售合同纠纷一案，本院2020年7月1日立案受理后，于2020年11月18日依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人金本剑到庭参加诉讼，被告罗小飞经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原告与被告签订的编号为YS0045627的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；2.依法判决被告协助办理编号YS0045627的备案注销手续；3.判决被告按合同约定向原告支付136000的合同违约金；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:原告为位于芜湖县湾沚镇迎宾大道以南，芜屯快速通道以西中梁国宾天下地块项目开发商，原告于2018年12月14日依法取得涉案房屋《商品房预售证》（预售证号“芜县房预售证第2018107”号）。2019年4月27日，被告罗小飞与原告签订《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，约定被告购买原告开发的国宾天下小区27幢1层16室商品房，合同总价款为680000元，合同约定被告应于合同签订之日支付首付款（人民币）340000元，余款340000元向指定银行（贷款机构）申请贷款支付。该合同已在芜湖县不动产登记中心办理备案登记。合同签订后，被告因不满足银行贷款条件，先后向原告支付了380000元购房款，并于2019年8月27日原被告签署了《补充协议》，其中第一条第3款约定“买受人应于2019年9月30日前付款人民币300000元整”。经原告催告后，截至起诉之日止，被告仍未履行付款义务。2020年6月原告向贵院起诉，要求被告支付拖欠的尾款，但无法与被告取得联系，原告认为，被告的违约行为已经达到了合同约定的解除条件。案涉合同已经无法履行，同时根据双方签订的补充协议第二条第二项，要求被告承担总房款20%违约金及136000元。 被告罗小飞未到庭，也未在提交书面答辩意见。 原告围绕诉讼请求提交了营业执照、身份证、商品房预售许可证、商品房买卖合同、补充协议、付款催告函等证据，本院经核实与原件无异，予以确认并附卷佐证。 本院经审理查明：原告为位于芜湖县湾沚镇中梁国宾天下项目开发商，2018年12月14日，原告依法取得涉案房屋《商品房预售许可证》（预售证号“芜县房预售证第2018107”号）。2019年4月27日，被告罗小飞与原告签订《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，合同第一章载明“出卖人：芜湖县梁春置业有限公司；买受人：罗小飞”；第二章第三条载明“该商品房的规划用途为商业，建筑总层数为4层；该商品房为第一条规定藉项目中的27幢1层16室…其预测建筑面积共57.45平方米，其中套内建筑面积55.45平方米”；第三章第六条：该商品房单价为每平方米人民币11836.38元，总价款为人民币680000元；第七条：买受人应当于2019年4月27日前支付首期房价款人民币340000元，占全部房价款的50%，余款人民币340000元向指定银行申请贷款支付。双方还就逾期付款责任及交付条件等内容作了约定。2019年4月28日，被告罗小飞支付了340000元，2019年5月6日，该合同在芜湖县不动产登记中心办理备案登记，合同编号YS0045627。2019年6月25日，被告罗小飞又支付了40000元房款。 合同签订后，被告因不满足银行贷款条件，不能向银行办理按揭贷款，双方于2019年8月27日签署了《补充协议》，第一款载明：“具体分期付款日期及金额为：1、买受人应于2019年8月27日前付款人民币20000元；2、买受人应于2019年8月31日前付款人民币140000元；3、买受人应于2019年9月30日前付款人民币300000元。”第二款第二项：“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的20%向出卖人支付违约金，出卖人有权另行出售该商品房且不承担任何责任。出卖人不解除合同的，合同纠纷履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。” 本院认为，被告罗小飞与原告签订《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，合同签订后，被告因不满足银行贷款条件，不能向银行办理按揭贷款，双方又签署了《补充协议》，两份合同均系双方当事人在平等自愿基础上达成的前后两份协议，符合法律规定，合法有效。两份合同均属有效合同，但如前后两份合同对同一内容有不同约定产生冲突时，基于意思表示最新最近，且不违反合同目的，确定以后一合同确定的内容为准。本案中，双方签订的《补充协议》，是基于被告不能向银行办理按揭贷款的前提下，对上一份买卖合同变更了购房款支付方式，是从双方实际情况出发，更换一种更有利于合同目的实现的形式，按照意思表示最新最近原则，对剩余款项的支付方式应以后一份合同为准。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务的，当事人可以解除合同。截至诉讼之日，被告依旧未能依约将购房款支付给原告，未能履行合同主要义务，对原告要求解除合同并要求被告协助办理撤销备案的诉讼请求，本院予以支持。 根据《补充协议》的第二条约定，出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的20%向出卖人支付违约金，出卖人有权另行出售该商品房且不承担任何责任。该条款内容是由原告打印并提供的，系其为重复使用而事先拟定且在订立合同时未与对方协商的条款，系格式条款。原告作为专业从事商品房开发与销售的企业，应遵循诚实信用与契约自由原则，在与被告充分协商的基础上对双方的权利义务进行约定，但该条文中“买受人按合同约定总房价款的20%向出卖人支付违约金”明显加重了被告的责任，对于该加重被告合同义务的特殊约定，原告未举证证实其采取合理方式进行了提示，应当认定该格式条款无效。约定的违约金不得超过实际损失的30%，原告未能举证因该房屋而受到其他损失及损失大小，根据芜湖市湾沚区在案涉合同签订时的房价和现有房价，结合被告所欠原告购房款从应付之日到起诉日的利息损失，本院酌定违约金为13000元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十条之规定，判决如下： 一、确认解除原告芜湖县梁春置业有限公司与被告罗小飞《商品房买卖合同（预售）》及补充协议（合同编号为YS0045627）； 二、被告罗小飞协助原告办理合同编号YS0045627的备案撤销手续； 三、被告罗小飞赔偿原告芜湖县梁春置业有限公司违约损失13000元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费用3170元，由被告罗小飞承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  李 颖 人民陪审员  朱庆宏 人民陪审员  秦 鹏 二〇二〇年十一月二十二日 （代公章） 书记员郭雅萌 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二) 第十条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。