北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初1936号原告：中铁三局集团第三工程有限公司，住所地太原市小店区坞城东街南巷**。法定代表人：赵阳晨，执行董事。委托诉讼代理人：赵文龙，男，中铁三局集团第三工程有限公司职工。委托诉讼代理人：侯轩，男，中铁三局集团第三工程有限公司职工。被告：北京洪林双石商务服务有限公司，，住所地北京市海淀区安宁庄西路**怡美家园**楼**B23法定代表人：齐洪林，经理、执行董事。委托诉讼代理人：李宏伟，北京厚大合川（天津）律师事务所律师。被告：中国邮政速递物流股份有限公司北京市西城区分公司，住所，住所地北京市西城区三里河****管修一公司西郊处三队**楼院**楼**div>负责人：姚昕，经理。委托诉讼代理人：张海玲，女，中国邮政速递物流股份有限公司北京市西城区分公司职工。委托诉讼代理人：蒲涛，男，中国邮政速递物流股份有限公司北京市西城区分公司职工。原告中铁三局集团第三工程有限公司（以下简称中铁三局第三公司）与被告北京洪林双石商务服务有限公司（以下简称洪林公司）、中国邮政速递物流股份有限公司北京市西城区分公司（以下简称邮政西城公司）占有物返还纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告中铁三局第三公司的委托诉讼代理人赵文龙、侯轩，被告洪林公司的法定代表人齐洪林及其委托诉讼代理人李宏伟，被告邮政西城公司的委托诉讼代理人张海玲、蒲涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中铁三局第三公司向本院提出诉讼请求：1.判令洪林公司、邮政西城公司腾退北京市西城区北滨河路铁路危改小区×号楼内房屋，返还房屋使用权；2.判令洪林公司、邮政西城公司承担自判决生效后拒不腾退房屋对中铁三局第三公司造成的损失（从起诉之日2019年10月29日至房屋实际返还之日止，按照房屋租金的四倍计算每月55万元）；3.洪林公司、邮政西城公司承担本案的诉讼费、保全费等其他费用。事实和理由：2012年7月17日中铁三局第三公司与洪林公司签订《房屋租赁合同》，中铁三局第三公司将位于北京市西城区北滨河路铁路危改小区×号楼内面积为1246.23平方米的自有房屋以现状形式租给洪林公司使用。合同约定：租期十年，从2012年12月20日至2022年12月19日，租金前五年每年155万元，后五年每年165万元，但洪林公司只支付了105万元租金后，近7年时间内拒付租金。洪林公司在租赁期间，房屋的实际控制人为其法定代表人，洪林公司未经出租人同意，非法将房屋转租给邮政西城公司，邮政西城公司作为邮政速递营业网点使用房屋多年。2017年6月30日，中铁三局第三公司将洪林公司诉至西城法院，要求解除租赁合同关系并支付租金、违约金等。2018年5月10日，西城法院作出（2017）京0102民初19775号民事判决，判决中铁三局第三公司与洪林公司之间的租赁合同解除，洪林公司支付中铁三局第三公司租金、违约金等。洪林公司不服上诉，2019年6月13日北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终5048号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决生效后，中铁三局第三公司前往房屋所在地收回房屋，遭到洪林公司法定代表人齐洪林与邮政西城公司的阻拦，并拒绝中铁三局第三公司收回房屋的请求。洪林公司与邮政西城公司作为房屋实际占有人、实际出租人和违法次承租人，非法占用中铁三局第三公司的房屋，在法院判决租赁合同解除后应当腾退房屋，洪林公司与邮政西城公司拒绝腾房的行为给中铁三局第三公司造成损失，故诉至法院。洪林公司辩称，不同意中铁三局第三公司的诉讼请求。关于第一项诉讼请求，中铁三局第三公司主张的是腾退房屋、返还房屋使用权，但返还原物纠纷是物权纠纷项下的案由。中铁三局第三公司未提供证据证明对涉案房屋享有所有权。关于第二项诉讼请求，中铁三局第三公司与洪林公司签署的租赁合同被判决解除。中铁三局第三公司此项诉讼请求的依据是租赁合同的约定，但因合同已经终止，不应再适用该条违约责任；且本案也与合同约定的适用情形不符；且合同约定的四倍租金标准过高，同意参照合同约定的租金标准确定。关于第三项诉讼请求，由法院判决。涉案房屋现在还有租户使用，认可洪林公司控制涉案房屋。邮政西城公司辩称，不同意中铁三局第三公司的诉讼请求。第一，中铁三局第三公司起诉主体有误，涉案房屋与洪林公司签订租赁合同的是中国邮政速递物流股份有限公司北京市分公司（以下简称邮政速递北分公司）。第二，邮政西城公司是合法、善意、有偿使用涉案房屋，并无侵占中铁三局第三公司房屋的主观意图。1.邮政速递北分公司系根据租赁合同约定合法、善意、有偿使用房屋。2016年4月28日，邮政速递北分公司与齐洪林授权的伯通益（北京）科技有限责任公司（以下简称伯通益公司）就位于北京市西城区北滨河路×号楼一层、建筑面积为180平方米的房屋签订了《房屋租赁合同书》（××××，以下简称2016年租赁合同），租期自2016年5月16日至2018年10月13日；后因伯通益公司未足额支付齐洪林租金，邮政速递北分公司于2018年1月17日与洪林公司签订《房屋租赁合同书》（××××，以下简称2018年租赁合同），约定邮政速递北分公司承租位于北京市海淀区西直门北大街×号法意科技一层、建筑面积为420平方米的房屋（2018年5月16日扩租至600平方米），租期自2017年12月1日起至2022年12月19日止。邮政速递北分公司一直按合同约定支付租金及各项费用，租金付至2019年11月15日。物业费、停车费支付至2020年5月15日。后因收到本案诉讼材料，未再付租金。2.邮政速递北分公司有充分理由相信洪林公司有合法出租权。在与出租方洽谈租赁时，出租方提供2012年1月13日中铁三局第三公司与齐洪林签订的《房屋租赁合同》第二条第3款只禁止承租方将房屋整体转租，并未禁止部分转租；出租方提供的2015年10月9日北京京铁房地产开发公司、中铁三局、鸿鹄物业的《会议纪要》载明代表中铁三局出席的代表系齐洪林；中铁三局第三公司在洪林公司拖欠租金长达六年多的时间内不主张权利，应视为中铁三局第三公司同意洪林公司转租。第三，中铁三局第三公司要求邮政西城公司支付拒不腾退房屋给其造成的损失无事实和法律依据。1.中铁三局第三公司主张的占用面积为1246.33平方米，但邮政速递北分公司与洪林公司签订的2018年租赁合同中约定邮政速递北分公司承租的房屋面积为420平方米，2018年5月16日扩租至600平方米。根据2012年9月26日中铁三局第三公司与洪林公司签订的《房屋交接协议》，中铁三局第三公司交付给洪林公司的房屋分为两层，一层面积479平方米，二层面积726.44平方米，合计1205.44平方米，且邮政速递北分公司仅承租一层房屋。2.中铁三局第三公司未提供相关损失证据。3.中铁三局第三公司主张的损失计算标准无依据，即使中铁三局第三公司与洪林公司之间对此有约定，该约定也不能约束第三方，如该项金额为违约金，则数额明显偏高，请法院酌情调减。4.中铁三局第三公司要求支付的期限为起诉之日2019年10月29日至房屋实际返还之日，但邮政速递北分公司已将租金付至2019年11月15日，不应重复支付。第四，中铁三局第三公司怠于行使权利，对房屋损失应承担一定责任。洪林公司欠付中铁三局第三公司租金，根据双方的合同约定，中铁三局第三公司有权终止合同，但中铁三局第三公司在六年内不主张权利，故其对租赁房屋的损失有怠于行使权利的过错，应承担一定责任。第五，中铁三局第三公司未提供有关保全费发生、存在的证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。中铁三局第三公司围绕其起诉请求向本院提交如下证据：证据1.（2017）京0102民初19775号民事判决书。证据2.（2019）02民终5048民事判决书。证据1与证据2共同证明中铁三局第三公司与洪林公司之间的房屋租赁合同关系已解除，洪林公司与邮政西城公司现属于非法占有房屋。证据3.照片，证明判决生效后，中铁三局第三公司前往收回房屋，遭到洪林公司与邮政西城公司拒绝，中铁三局第三公司报警处理未果，要求洪林公司与邮政西城公司腾退房屋。证据4.房屋拆迁补偿安置协议、回迁安置协议书、企业名称变更核准通知书，证明涉案房屋所有权归属。证据5.2012年7月17日中铁三局第三公司与洪林公司签订的《房屋租赁合同》，证明合同解除后租金的计算方法，及中铁三局第三公司在洪林公司、邮政西城公司不腾退房屋的情况下受到的损失。证据6.照片10张，证明中铁三局第三公司在涉案房屋张贴了房屋腾退通知，并向洪林公司与邮政西城公司告知了合同解除的情况。证据7.（2019）京民申4413号民事裁定书，证明洪林公司申请再审，已经被北京高院驳回。洪林公司对上述证据发表如下质证意见：对证据1、证据2，真实性认可，证明目的不认可，正在准备申诉。对证据3，真实性认可，证明目的不认可。对证据4，对房屋拆迁补偿安置协议、回迁安置协议书的真实性认可，证明目的不认可，两份协议不符合物权法物权登记的规定，不具有物权效力；对企业名称变更核准通知书的真实性及证明目的均认可。对证据5，真实性认可，证明目的不认可，该合同已被生效判决解除，不能引用租赁合同中四倍违约金的约定。对证据6，对2017年照片的真实性不能确认，对2019年照片的真实性认可。对证据7，真实性认可，证明目的不认可，洪林公司申请再审被驳回了。邮政西城公司对上述证据发表如下质证意见：对证据1和证据2，真实性和关联性均认可，证明目的不认可，邮政西城公司不是非法占有房屋，而是依据租赁合同，且邮政西城公司支付了租金。对证据3中的外景照片真实性认可。对证据4，真实性均认可，对证明目的无法判断。对证据5，真实性认可，但是该合同与中铁三局第三公司和洪林公司签合同时看到的房屋租赁合同不同。对证据6，均不认可。对证据7，真实性、关联性和证明目的均认可。洪林公司未提交证据。邮政西城公司围绕其答辩意见，向本院提交如下证据：证据1.邮政速递北分公司与伯通益公司签订的《房屋租赁合同书》及其附件（平面图、授权委托书、中铁三局第三公司与齐洪林签署的《房屋租赁合同》），证明邮政速递北分公司与齐洪林授权的伯通益公司就位于北京市西城区北滨河路×号楼一层、建筑面积为180平方米的房屋签订了《房屋租赁合同书》，邮政速递北分公司使用的房屋仅为一层，不含二层，出租方提供的中铁三局第三公司与齐洪林签订的《房屋租赁合同》未禁止部分转租。证据2.邮政速递北分公司与洪林公司签订的《房屋租赁合同书》及附件（平面图、房屋交接协议、中铁三局第三公司与齐洪林签署的《房屋租赁合同》、甲方开具发票详情表），证明邮政速递北分公司与洪林公司签署合同约定承租位于北京市海淀区西直门北大街49号法意科技一层、建筑面积为420平方米的房屋，邮政速递北分公司使用的房屋仅为一层，不含二层，出租方提供的中铁三局第三公司与齐洪林签订的《房屋租赁合同》未禁止部分转租。证据3.会议纪要复印件，证明2015年10月9日北京京铁房地产开发公司、中铁三局、鸿鹄物业召开会议，齐洪林代表中铁三局出席，邮政速递北分公司有理由相信齐洪林有权代表中铁三局。证据4.房屋交接协议，证明中铁三局第三公司交付给洪林公司的房屋面积与其在本案中主张的面积不符，邮政速递北分公司仅承租一层房屋。证据5.发票1张、报帐单1张、支票存根1张，证明邮政速递北分公司按合同约定支付租金至2019年11月15日。证据6.报帐单1张、业务回单1张、发票1张，证明邮政速递北分公司已按合同约定将停车费付至2020年5月15日。证据7.业务回单1张、发票1张，证明邮政速递北分公司已按合同约定将物业费付至2020年5月15日。中铁三局第三公司对上述证据发表如下质证意见：对证据1，对《房屋租赁合同书》的真实性认可，对各附件的真实性均不认可，对关联性不认可，中铁三局第三公司对该合同不知情，涉案房屋系洪林公司非法转租。对证据2，真实性认可，说明邮政西城公司占用涉案房屋，对附件中的《房屋租赁合同》不认可，该合同无原件，也未加盖中铁三局第三公司的骑缝章。对证据3，真实性、关联性均不认可，会议纪要中的中铁三局不是中铁三局第三公司。对证据4，真实性认可，证明目的不认可。对证据5至证据7，真实性认可，合法性不认可，邮政西城公司基于合同支付款项，但合同未经房屋业主同意，该合同无效，故支付款项也无效。洪林公司对上述证据发表如下质证意见：对证据1，真实性认可，关联性不认可。对证据2，真实性认可，承租主体是邮政速递北分公司。对证据3，真实性认可，齐洪林当时代表中铁三局参加会议。对证据4，真实性认可，房屋面积应以房屋测绘为准。对证据5至证据7，经核实，邮政速递北分公司将租金交纳至2019年11月15日，停车费交纳至2020年5月15日，物业费缴纳至2020年5月15日。各方对中铁三局第三公司提交的（2017）京0102民初19775号民事判决书、（2019）02民终5048民事判决书、（2019）京民申4413号民事裁定书、房屋拆迁补偿安置协议、回迁安置协议书、企业名称变更核准通知书、2012年7月17日《房屋租赁合同》，以及邮政西城公司提交的邮政速递北分公司与伯通益公司签订的《房屋租赁合同书》、邮政速递北分公司与洪林公司签订的《房屋租赁合同书》（含附件中的平面图、房屋交接协议、甲方开具发票详情表）、房屋交接协议的真实性均认可，本院对上述证据予以确认，并在卷予以佐证。中铁三局第三公司对邮政西城公司提交的邮政速递北分公司与伯通益公司签订的《房屋租赁合同书》附件（平面图、授权委托书、中铁三局第三公司与齐洪林签署的《房屋租赁合同》）、邮政速递北分公司与洪林公司签订的《房屋租赁合同书》附件（即中铁三局第三公司与齐洪林签署的《房屋租赁合同》）及会议纪要的真实性不认可，且邮政西城公司未提供上述合同附件及会议纪要的原件，故本院对上述证据不予确认。对其他证据，本院将结合案件综合情况予以认定。本院经审理认定如下事实：2009年9月9日，北京京铁房地产开发公司作为甲方（拆迁人）与中铁三局集团北方工程有限公司作为乙方（被拆迁人）签署《中铁三局集团北方工程有限公司（北京西直门）北京分公司、铁三招待所、山盛达商店房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：甲方负责组织实施西直门铁路危改小区危旧房屋改造，拆迁依据为京建西拆许字[2007]第203号《房屋拆迁许可证》。依据《北京市城市房屋拆迁管理办法》和有关文件规定，甲乙双方经协商，乙方同意按面积返还和部分现金补偿的方式安置，并达成如下协议：一、建设项目名称西直门铁路危改小区，建设地点北京北站东侧，建设单位北京京铁房地产开发公司。二、乙方被拆迁房屋范围内有二层楼砖房、平房合计40间，建筑面积为864.79平方米；用地面积940平方米。三、拆迁安置按产权调换方式解决，即乙方按安置回迁房屋地址：西直门铁路危改小区×楼（施工号）（见附件一：安置房屋示意图），建筑面积1246.23平方米（含公摊），其中：一层524平方米，二层722.23平方米（安置房屋面积最终以测绘部门测量为准）。……六、搬迁补偿：……安置房屋应在2012年9月19日前交付乙方。甲方安置乙方回迁西直门危改小区×号楼（施工号）公摊部分，乙方按有关规定合理使用。产权手续办理时间：同整个小区工程竣工后一起由甲方负责办理。安置房屋产权属“中铁三局集团北方工程有限公司”。2011年3月4日，中铁三局集团北方工程有限公司名称变更为中铁三局集团第三工程有限公司。2012年7月17日，中铁三局第三公司作为出租方（甲方），与洪林公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将自有的坐落在北京市西城区北滨河路×号楼内，建筑面积约1246.23平方米的房屋按现状出租给乙方作住宿、餐饮及商用，乙方经到实地查看，对所承租标的物的现状无异议。租赁期自2012年12月20日至2022年12月19日。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：（1）擅自将房屋整体转租、抵押、转让、转借、联营、入股或与他人调剂交换的；（2）利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；（3）拖欠租金超过2个月。甲乙双方议定租金分段计算。即前五年按155万元/年计算，从第六年开始年租金按165万元/年计算。合同第七条违约责任第3款约定，本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，除按上述约定承担违约责任以外，租金按四倍计算，甲方仍有终止合同的权利，即有权收回租赁物，强行将租赁物内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。2012年9月26日，北京京铁房地产开发公司作为甲方与中铁三局第三公司作为乙方签署《回迁安置协议书》，约定：因西直门铁路危改小区危旧房屋改造工程，甲方对乙方在拆迁范围内的房屋进行了依法拆迁，并于2009年9月9日签订了《中铁三局集团北方工程有限公司（北京西直门）北京分公司、铁三招待所、山盛达商店房屋拆迁补偿安置协议书》；协议中第三款约定中铁三局第三公司安置回迁地址为：西直门铁路危改小区×楼（施工号），建筑面积1246.23平方米（含公摊），其中一层524平方米，二层722.23平方米（安置房屋面积最终以测绘部门测量为准）。目前已达到回迁条件，现就回迁安置达成如下协议：1.甲方无偿提供给乙方西直门铁路危改小区×楼（施工号）中一层三间，建筑面积共479平方米（最终以测绘部门测量为准），具体位置见附图；二层三间，建筑面积共726.44平方米（最终以测绘部门测量为准），具体位置见附图。甲方应于本协议书签订后七日内交付该处房屋。待整个小区工程竣工后由甲方负责办理安置房屋所有权申报手续，上述房屋权属为乙方，乙方应给予相关配合并承担由此产生的一切费用。该协议附有两张房屋分层平面示意图，分别为一层平面图、二层平面图，图示一层、二层各有三间房屋被黑粗线所框，两张示意图均手写载明：“图中黑框内为安置中铁三局集团第三工程有限公司面积”，并加盖中铁三局第三公司与北京京铁房地产开发公司的印章。同日，中铁三局第三公司作为甲方，与洪林公司作为乙方签署《房屋交接协议》，约定：甲方有偿提供给乙方西直门铁路危改小区×楼（施工号）中一层三间，建筑面积共479平方米（最终以测绘部门测量为准），具体位置见附图；二层三间，建筑面积共726.44平方米（最终以测绘部门测量为准），具体位置见附图。甲方应于本协议书签订后二日内交付该处房屋。2016年4月28日，伯通益公司作为出租方（甲方），与邮政速递北分公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：租赁房屋坐落于北京市西城区北滨河路×号楼一层（见附件一《租赁房屋建筑平面图》）。租赁房屋建筑面积为180平方米。租赁期限自2016年5月16日起至2018年10月13日止。租金按年支付，自2016年5月16日至2017年5月15日租金为43.23万元，自2017年5月16日至2018年5月15日租金为43.23万元，自2018年5月16日至2018年10月13日租金为18.9572万元。租赁期间未经甲方同意，乙方不得将房屋转让第三方使用。2018年1月17日，洪林公司作为出租方（甲方），与邮政速递北分公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：租赁房屋坐落于北京市海淀区西直门北大街×号法意科技一层（见附件一《租赁房屋建筑平面图》）。2017年12月1日至2018年5月15日租赁房屋建筑面积为420平方米，租金标准为每平方米8.41元/天。2018年5月16日至2022年12月19日租赁房屋建筑面积为600平方米，租赁期限内前三年租金标准为160万元/年，租赁期限内后两年租金标准为172.8万元/年。租赁期间未经甲方同意，乙方不得将房屋转让第三方使用。未经甲方同意，乙方将租赁房屋转租、转借第三人的，甲方有权解除本合同。邮政西城公司主张邮政速递北分公司按合同约定支付租金至2019年11月15日，洪林公司予以确认。2017年，中铁三局第三公司以房屋租赁合同纠纷为由，将洪林公司诉至本院，请求：1.解除双方于2012年7月17日就位于北京市西城区西直门外大街北滨河路铁路危改小区×号楼签订的《房屋租赁合同》；2.洪林公司给付中铁三局第三公司租金670万元（2012年7月17日至2016年12月1日）及违约金23.25万元（合同条款约定），逾期给付租金滞纳金2787925元（合同第七条计算），共计9720425元；3.洪林公司承担诉讼费用。本院经审理于2018年5月10日作出（2017）京0102民初19775号民事判决，判决：一、解除中铁三局第三公司、洪林公司于2012年7月17日就位于北京市西城区西直门外大街北滨河路铁路危改小区×号楼签订的《房屋租赁合同》；二、自本判决生效之日起七日内，洪林公司给付中铁三局第三公司2016年12月1日前的租金6700000元；三、自本判决生效之日起七日内，洪林公司给付中铁三局第三公司违约金46500元；四、自本判决生效之日起七日内，洪林公司赔偿中铁三局第三公司逾期支付租金利息损失1300000元；五、驳回中铁三局第三公司的其他诉讼请求。洪林公司不服上诉，北京市第二中级人民法院经审理于2019年6月13日作出（2019）京02民终5048号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。洪林公司不服申请再审，北京市高级人民法院经审查于2019年10月30日作出（2019）京民申4413号民事裁定，裁定驳回洪林公司的再审申请。中铁三局第三公司以返还原物纠纷为由提起本案诉讼，在诉讼中明确其要求主张涉案房屋权利的依据为《中铁三局集团北方工程有限公司（北京西直门）北京分公司、铁三招待所、山盛达商店房屋拆迁补偿安置协议书》与《回迁安置协议书》，要求洪林公司与邮政西城公司腾退房屋为北京市西城区北滨河路铁路危改小区×号楼内房屋，其中一层524平方米，二层722.23平方米。中铁三局第三公司称其对涉案房屋是否完成测绘并不知情。关于涉案房屋占用情况，洪林公司认可其目前控制涉案房屋，其中一层由邮政公司使用，但洪林公司不能确定是由邮政速递北分公司使用，还是邮政西城公司使用；二层为其他租户使用，但不能提供租户的信息与相应租赁合同。邮政西城公司认可其使用涉案房屋一层。本院询问邮政西城公司现在占有使用的面积是多少，其回复“应该是524平方米”。经释明，中铁三局第三公司不在本案中追加被告。关于房屋使用费计算标准，经询，邮政西城公司称如法院判决其支付房屋使用费，房屋使用费标准应按照其与洪林公司于2018年签订的《房屋租赁合同书》约定的租金160万元/年计算；洪林公司称如法院判决其支付房屋使用费，房屋使用费标准应按照合同约定165万元/年计算。以上事实，有《中铁三局集团北方工程有限公司（北京西直门）北京分公司、铁三招待所、山盛达商店房屋拆迁补偿安置协议书》、企业名称变更核准通知书、《房屋租赁合同》《回迁安置协议书》《房屋交接协议》、（2017）京0102民初19775号民事判决书、（2019）京02民终5048号民事判决书、（2019）京民申4413号民事裁定书及当事人陈述等在案佐证。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物。返还原物纠纷是指权利人请求无权占有不动产或者动产的人返还该物的纠纷。占有物返还纠纷是指因占有物被他人非法侵占，占有人请求返还的纠纷。依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，中铁三局第三公司根据《中铁三局集团北方工程有限公司（北京西直门）北京分公司、铁三招待所、山盛达商店房屋拆迁补偿安置协议书》与《回迁安置协议书》取得涉案房屋，但尚未办理产权登记手续，故本案案由应为占有物返还纠纷，中铁三局第三公司选择返还原物纠纷为案由不当，本院依法予以调整。洪林公司基于其与中铁三局第三公司之间于2012年7月17日签订的《房屋租赁合同》占有使用涉案房屋，现该合同已被生效判决解除，洪林公司已丧失继续占有使用涉案房屋的权利，现洪林公司认可其控制涉案房屋，构成对涉案房屋的侵占，应予腾退返还。邮政西城公司称其基于邮政速递北分公司与洪林公司之间于2018年签订的《房屋租赁合同书》占有使用涉案房屋一层，现各方均未提供充分有效证据证明中铁三局第三公司同意洪林公司转租涉案房屋，或者中铁三局第三公司知道或应当知道洪林公司将涉案房屋转租且超过六个月未提异议，由于洪林公司已失去继续占有使用涉案房屋的权利，在邮政西城公司无法与中铁三局第三公司就租赁涉案房屋在本案诉讼中达成一致意见的情况下，邮政西城公司亦无权继续占有使用涉案房屋，应当将涉案房屋一层腾退返还给中铁三局第三公司。关于洪林公司与邮政西城公司占用涉案房屋面积的问题。本院认为，根据《回迁安置协议书》的约定，涉案房屋为西直门铁路危改小区×楼（施工号）中一层三间，建筑面积共479平方米；二层三间，建筑面积共726.44平方米，该约定与《房屋交接协议》约定一致。中铁三局第三公司主张涉案房屋的面积为一层524平方米，二层722.23平方米系2009年涉案房屋修建完成前签订的《中铁三局集团北方工程有限公司（北京西直门）北京分公司、铁三招待所、山盛达商店房屋拆迁补偿安置协议书》约定的面积，在涉案房屋未完成测绘的情况下，应以在后签订的《回迁安置协议书》《房屋交接协议》约定的面积为准。依照《中华人民共和国侵权责任法》第八条的规定，二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。洪林公司作为涉案房屋原承租人，在未征得中铁三局第三公司同意的情况下将涉案房屋一层对外转租，且洪林公司自认其仍然控制涉案房屋，故洪林公司应与邮政西城公司共同腾退涉案房屋一层。洪林公司称涉案房屋二层由其他租户占有使用，但并未提供证据予以证明，且中铁三局第三公司未追加案外人参加诉讼，故洪林公司应对腾退涉案房屋二层承担责任。中铁三局第三公司根据《中铁三局集团北方工程有限公司（北京西直门）北京分公司、铁三招待所、山盛达商店房屋拆迁补偿安置协议书》与《回迁安置协议书》取得涉案房屋的安置利益，洪林公司与邮政西城公司对涉案房屋的占有使用致使中铁三局第三公司无法实现对涉案房屋的占有使用利益，给中铁三局第三公司造成损失，应当支付相应房屋使用费。关于房屋使用费标准，中铁三局第三公司主张依据2012年7月17日《房屋租赁合同》的约定要求洪林公司与邮政西城公司按照房屋租金四倍支付房屋使用费，缺乏依据，本院不予采纳。洪林公司认为其支付的房屋使用费应按照合同约定的165万元/年的标准确定，邮政西城公司认为其支付的房屋使用费应按照邮政速递北分公司与洪林公司签订的合同约定的160万元/年的租金标准确定。本院认为，邮政速递北分公司以每年160万元的租金从洪林公司处租得涉案房屋一层用于经营，可以反映涉案房屋一层的市场租金标准，故本院按照每年160万元的标准确定涉案房屋一层的房屋使用费。关于涉案房屋二层的房屋使用费，本院综合考虑合同约定、租金上涨情况、房屋楼层及面积，酌情确定按每年90万元的标准计算房屋使用费。中铁三局第三公司主张自2019年10月29日起至房屋实际返还之日止计算损失，本院认为，自生效判决确定的腾退期间届满之次日起，若腾退义务人仍未腾退的，构成迟延履行，对迟延履行期间产生的损失，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定在执行程序中申请执行迟延履行金，故本院对中铁三局第三公司主张的占有使用费计算期间依法予以调整。洪林公司实际控制涉案两层房屋，应当对涉案两层房屋的房屋使用费承担责任，洪林公司与邮政西城公司对涉案房屋第一层的侵占构成共同侵权，应当对涉案房屋第一层的房屋使用费承担连带责任。邮政西城公司称邮政速递北分公司已将租金交纳至2019年11月15日，故不应重复交纳房屋使用费。本院认为，邮政速递北分公司与邮政西城公司并非同一主体，邮政速递北分公司交纳租金不能阻却邮政西城公司支付房屋使用费的责任。邮政速递北分公司与洪林公司之间的房屋租赁合同关系可另行解决。综上所述，中铁三局第三公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二百四十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第八条规定，判决如下：一、北京洪林双石商务服务有限公司于本判决生效之日起30日内腾退北京市西城区北滨河路铁路危改小区×号楼内第二层房屋，交还给中铁三局集团第三工程有限公司；二、中国邮政速递物流股份有限公司北京市西城区分公司与北京洪林双石商务服务有限公司于本判决生效之日起30日内共同腾退北京市西城区北滨河路铁路危改小区×号楼内第一层房屋，交还给中铁三局集团第三工程有限公司；三、北京洪林双石商务服务有限公司于本判决生效之日起30日内向中铁三局集团第三工程有限公司支付北京市西城区北滨河路铁路危改小区×号楼内第二层房屋的房屋使用费，以每年90万元为标准，自2019年10月29日起支付至本判决第一项确定的腾退期间届满前的实际腾退之日止，未在本判决指定期间届满前履行完毕本判决第一项的，房屋使用费计付至本判决第一项确定的腾退期间的最后一日；四、中国邮政速递物流股份有限公司北京市西城区分公司与北京洪林双石商务服务有限公司于本判决生效之日起30日内向中铁三局集团第三工程有限公司连带支付北京市西城区北滨河路铁路危改小区×号楼内第一层房屋的房屋使用费，以每年160万元为标准，自2019年10月29日起支付至本判决第二项确定的腾退期间届满前的实际腾退之日止，未在本判决指定期间届满前履行完毕本判决第二项的，房屋使用费计付至本判决第二项确定的腾退期间的最后一日；五、驳回中铁三局集团第三工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费193923元，由中铁三局集团第三工程有限公司负担26988元（已交纳），由北京洪林双石商务服务有限公司负担97379元（于本判决生效后七日内交纳），由中国邮政速递物流股份有限公司北京市西城区分公司负担69556元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 赵 凯二〇二〇年十一月二十七日书记员 甘雯稳