北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初6146号原告（反诉被告）：宁波梅山保税港区安和御鑫信息服务有限公司，住所地浙江省宁波市北仑区梅山大道商务中心**办公楼**。法定代表人：魏露露，总经理。委托诉讼代理人：魏旷宇，男，宁波梅山保税港区安和御鑫信息服务有限公司员工。委托诉讼代理人：马瑞，男，宁波梅山保税港区安和御鑫信息服务有限公司员工。被告（反诉原告）：国民普惠（北京）资产管理有限公司，住所地，住所地北京市石景山区iv>法定代表人：黄高健，经理。委托诉讼代理人：田金明，男，国民普惠（北京）资产管理有限公司员工。委托诉讼代理人：徐清龙，男，国民普惠（北京）资产管理有限公司员工。原告（反诉被告）宁波梅山保税港区安和御鑫信息服务有限公司（以下简称“安和御鑫公司”）与被告（反诉原告）国民普惠（北京）资产管理有限公司（以下简称“国民普惠公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）安和御鑫公司的委托诉讼代理人魏旷宇、马瑞、被告（反诉原告）国民普惠公司的委托诉讼代理人田金明、徐清龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。安和御鑫公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《仓储场地租赁协议书》无效；2.判令被告立即向原告退还押金198750元；3.判令被告立即向原告退还100000元；4.判令被告立即向原告支付因逾期退还押金及保证金而产生的利息（以298750元为基数，自2018年12月1日起至被告实际退还全部押金及保证金之日止，按照年利率24%单利计算）；5.判令被告承担本案的诉讼费、公告费、差旅费等原告为本案支出的所有费用。事实与理由：安和御鑫公司与国民普惠公司签订了《仓储场地租赁协议书》（以下统称为租赁协议书）。租赁协议书约定安和御鑫公司向国民普惠公司承租位于北辰亚运村汽车交易市场内亚市二手车西区的停车场地。租赁期限自2018年3月1日起至2021年2月28日止。安和御鑫公司依据租赁协议的约定向国民普惠公司支付了押金198750元及保证金100000元。后因安和御鑫公司与国民普惠公司就该租赁合同产生纠纷，安和御鑫公司向贵院提起诉讼，贵院在审理此案的过程中查明国民普惠公司向安和御鑫公司所出租的租赁场地为农村集体土地，双方签订的租赁协议违反了法律规定，因此安和御鑫公司申请将诉讼请求变更为确认租赁协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此国民普惠公司应当返还安和御鑫公司的押金及保证金。综上，原告为维护自身合法权益，根据相关法律规定，向贵院提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。国民普惠公司辩称，不同意原告诉讼请求。双方合同真实有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。2018年3月1日至2021年2月28日，双方签订涉案场地租赁合同租期三年，原告签订合同后未按照合同约定履行合同义务，在租赁期间一年多便擅自毁约，未按照合同约定与我方协商达成一致，反而对涉案场地违规使用。在租赁期间违反合同约定，对我方造成重大经济损失，双方签订合同之初，原告对涉案房屋进行经营使用，由于原告毁约行为，使我方对租赁场地进行改造及使用，造成我方对上级单位进行了赔偿，原告属于无理诉讼，请求驳回原告诉讼请求。国民普惠公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人支付反诉人场地租赁费198750元（2018年12月至2019年2月，每月租金66250*3个月）；2.判令被反诉人支付反诉人场地占用费331250元（2019年3月1日起至7月31日，每月租金66250*5个月）；3.判令被反诉人支付反诉人合同违约金79500元（合同标的租金为795000元10%的违约金）以上合计609500元；4.反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2018年3月1日，反诉人与被反诉人签订《仓储场地租赁协议书》，反诉人将位于北辰亚运村汽车交易市场内亚市二手车西区的停车场地，面积约3300平方米，出租给被反诉人，合同约定租赁期限为三年，自2018年3月1日起至2021年2月28日止，年租金为795000元，合同签订后，反诉人按照约定将场地交付给被反诉人经营使用，反诉人履行了合同的全部义务，被反诉人承租后，未按照合同约定支付租金，目前尚欠2018年12月至2019年7月31日的租金，共计530000元。被反诉人的违约行为给反诉人造成了重大的经济损失，使反诉人被迫形成对出租场地权利方的违约，并承担了违约责任。反诉人向出租场地的权利人赔偿了290000多元。被反诉人的行为严重损害了反诉人的合法权益，给反诉人造成了重大的经济损失，请求法院维护反诉人的合法权益，支持反诉人的诉讼请求。安和御鑫公司辩称，不同意国民普惠公司的全部反诉请求。一、安和御鑫公司已于2018年11月29日从租赁场地搬离，根本不存在占有使用租赁场地的情况。2018年11月29日，安和御鑫公司从租赁场地搬离，公司员工也通过微信告知了国民普惠公司；2018年12月14日，安和御鑫公司员工曾去过租赁场地查看，此时的租赁场地已被第三方使用，故我方不需要向国民普惠公司支付使用费。二、安和御鑫公司为解除合同、搬离场地、收回押金及保证金采取了一系列积极的行动，而国民普惠公司却无任何行动，放任不管，只是一味地拖延、拒绝退还安和御鑫公司的押金及保证金，应当自行承担相应的不利后果。三、国民普惠公司无任何证据证明安和御鑫公司存在占有使用租赁场地的情况。根据民事诉讼法第六十四条之规定，国民普惠公司要求安和御鑫公司支付场地使用费，应当提供证据证明我方占有使用该租赁场地，然而国民普惠公司未提交任何证据予以证明，其应当承担举证不利的法律后果。四、根据生活经验可推断出，安和御鑫公司不存在占有使用租赁场地的情况。国民普惠公司主张安和御鑫公司一直占有使用着租赁场地，但在此期间，其从未向安和御鑫公司催要过任何租金，且在如此长的时间内没有任何动作，这是不符合常理的。五、安和御鑫公司不应向国民普惠公司支付违约金。安和御鑫公司不存在任何违约的情形。故请求法院驳回国民普惠公司的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人主张的证据和事实，本院认定如下：2017年12月12日，北京龙腾顺达科技有限公司（甲方）与国民普惠公司（乙方）签订《北京市亚运村汽车交易市场二手车西区车位租赁合同》，约定：乙方自愿承租甲方位于亚运村汽车交易市场二手车西区市场的C区09号车位至E区13号，车位200个；租赁期限为三年，自2018年1月1日起至2021年1月1日止；乙方租赁甲方车位200个，每个车位为10元/日，合计730000元/年，三年合计场租2190000元；乙方于2017年12月30日前支付第一年场地租金730000元，乙方从甲方承租停车场内办公用房2间，合计100000元/年，保证金100000元，共计930000元/年。该合同还对其他内容进行了约定。2018年1月8日，北京龙腾顺达科技有限公司复函国民普惠公司同意国民普惠公司将200个车位转租给安和御鑫公司。安和御鑫公司陈述因其未参与到上述合同中，故对上述证据的真实性存疑。后，国民普惠公司（甲方、出租方）与安和御鑫公司（乙方、承租方）签定《仓储场地租赁协议书》，约定，乙方承租甲方位于北辰亚运村汽车交易市场内亚市二手车西区的停车场地，面积约3300平方米，用于商品车存储和现场办公；租赁期限自2018年3月1日起至2021年2月28日止，共计3年0个月；乙方从甲方承租的车位200个，每个车位10元/日，合计730000元/年；乙方从甲方承租停车场内办公用房2间，合计65000元/年，共计795000元/年（不含税）；乙方按押三付三的模式支付，乙方于2018年2月5日支付第一期3个月租金198750元以及租金押金198750元，后续乙方应在每期第1个月的5日前向甲方支付租金即可；自本合同签订之日起30日内，乙方应支付本合同约定100000元保证金，作为履行合同和提供商品服务质量的担保。双方还对权利义务、合同的解除、违约责任等内容进行了约定。2018年2月8日，安和御鑫公司向国民普惠公司支付507437.50元。双方一致认可使用费支付至2018年11月30日。2018年9月27日，上海锋之行汽车金融信息服务有限公司向富尚融资租赁公司发送《商请函》，内容为“我司子公司（安和御鑫公司）与贵司的关联公司（国民普惠公司）此前达成了《仓储场地租赁协议书》，租赁期限为2018年3月1日至2021年2月28日，每年租金795000元，租金支付方式为押三付三。我司在签订《仓储场地租赁协议书》之初支付了198750元押金及100000元保证金。截止至本函发出时，我司已经支付租金至2018年11月30日。由于市场的剧烈变化，我司在亚市所涉及的业务已处停滞状态，为较少损失，我司商请从2018年11月30日起终止《仓储场地租赁协议书》，希望贵司能够将押金及保证金（共计298750元）退还我司”。2018年12月18日，安和御鑫公司向国民普惠公司发送《告知函》，内容为“我公司与贵公司签订了《仓储场地租赁协议书》，该租赁协议书中明确约定了我公司承租贵公司位于北辰亚运村汽车交易市场内亚市二手车西区的停车场地。租赁期限自2018年3月1日起至2021年2月28日止。我公司为此向贵公司支付了押金198750元及保证金100000元。2018年9月27日，我公司工作人员将《商请函》交付至贵公司。该《商请函》明确告知贵公司，我公司将于2018年11月30日解除租赁协议书。在此之后，我公司多次提醒贵公司租赁协议书将要解除，且督促贵公司届时须及时退还相应款项。另我公司已于2018年11月29日从租赁场地搬离。上述事项均有录音、录像、照片、聊天记录等证据证明。我公司解除合同的行为符合双方签订的租赁协议书的约定及法律规定。同时，我公司也严格按照约定，及时从租赁场地搬离。但时至今日，贵公司仍未向我公司退还押金198750元及保证金100000元，给我公司带来巨大损失。综上所述，请贵公司遵守租赁协议书的约定，立即向我公司退还上述押金及保证金”。安和御鑫公司提交EMS查询记录，证明上述文件国民普惠公司于2018年12月20日签收。国民普惠公司不予认可。安和御鑫公司为证明其于2018年11月29日搬离案涉场地，向本院提交与案外人冯凯、国民普惠公司员工田金明的微信聊天记录及视频资料。其中2018年12月4日与冯凯的微信聊天记录显示“凯哥，押金及保证金这周五（12月7日）之前能退给我们公司吗”“钱已交给场地方，得等我们慢慢租库挣回来”；2018年12月5日的微信聊天记录显示，冯凯“上海锋之行汽车金融信息服务有限公司：贵司《商请函》我公司收悉。关于贵司提出自2018年12月1日起停止承租亚市仓储场地和退回押金及保证金的意见，经我公司领导研究决定不同意贵司要求。现请贵司继续履行合同，并尽快缴纳2018年12月1日至2019年2月28日期间场地租金”。国民普惠公司不认可上述微信聊天记录的真实性，且陈述冯凯不是其工作人员。本院依法对冯凯进行询问，冯凯陈述其与国民普惠公司委托诉讼代理人田金明是朋友，没有在国民普惠公司与富尚融资租赁有限公司任职，但给富尚融资租赁有限公司与北辰亚运村汽车交易市场联系过，微信上的头像是我本人的，但是我手机上没有出现上述微信内容。2018年11月29日，安和御鑫公司员工与田金明的微信聊天记录显示“田行，监管库房已清完，后续你那边联系一下公司，把押金及保证金298750元退一下”。关于该微信聊天记录，2019年7月29日的质证笔录中，国民普惠公司以安和御鑫公司未出示原始载体且其未收到为由对该证据的真实性不予认可；2019年9月16日的开庭笔录中，关于对安和御鑫公司发送微信退押金及保证金一事国民普惠公司是否知情的询问中，国民普惠公司陈述“只是探讨但是没有形成文字决议，只是进行沟通。双方签订租赁合同时对场地承租退租都有约定，所以产生后续争议”；2020年7月28日的开庭笔录中，国民普惠公司陈述其对上述微信聊天记录的真实性、合法性、关联性均不认可。安和御鑫公司提交的2018年12月14日的视频资料显示，涉案场地中停放的车辆中其中一辆车前窗玻璃上贴着吉林银行动产质押监管车辆的标识。安和御鑫公司陈述，如果是其公司的车辆会贴该公司的标识。国民普惠公司对该视频资料不予认可。2019年2月1日，北京龙腾顺达科技有限公司向国民普惠公司发出《关于解除的函》，内容为：我司与贵公司签订的《北京市亚运村汽车交易市场二手车西区车位租赁合同》租赁期限叁年（2018年1月1日至2021年1月1日），叁年合计场租：2190000元。合同内约定租赁车位200个，特为你处与安和御鑫公司业务合作租赁。由于你处未按规定时间内缴纳租金，我公司决定立即解除与你处签订的《北京市亚运村汽车交易市场二手车西区车位租赁合同》，要求你处赔偿经济损失费合计：292000元。安和御鑫公司对该函的真实性不予认可，国民普惠公司亦未提交证据证明其产生损失。另查一，涉案地块土地性质为集体土地，依据《昌平分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》，该地块的规划用地性质为林草保护区、对外交通及设施用地及城镇建设用地。该地块上的车位及房屋均未取得建设工程规划许可证。另查二，微信号为×××的实名认证为田金明。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案场地为集体用地，涉案房屋及车位均未取得规划许可或经过相关主管部门批准建设，故国民普惠公司与安和御鑫公司签订的《仓储场地租赁协议书》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现租赁协议书无效，国民普惠公司应当退还押金及保证金，故安和御鑫公司的该项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于利息一节，于法无据，本院不予支持。关于国民普惠公司要求支付2018年12月1日至2019年7月31日的占有使用费一节，安和御鑫公司提交的微信聊天记录、视频资料等证据初步证明其于2018年11月29日搬离涉案场地，安和御鑫公司已完成了初步举证的责任，国民普惠公司亦未提交证据予以反驳。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性，应当认定该事实存在。故本院确认安和御鑫公司于2018年11月29日搬离案涉场地。故国民普惠公司要求支付占有使用费的反诉请求，于法无据，本院不予支持。关于违约金一节，因租赁协议书无效，故该项反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、宁波梅山保税港区安和御鑫信息服务有限公司与国民普惠（北京）资产管理有限公司签订的《仓储场地租赁协议书》无效；二、国民普惠（北京）资产管理有限公司于本判决生效后十日内退还宁波梅山保税港区安和御鑫信息服务有限公司押金198750元、保证金100000元，以上共计298750元；三、驳回宁波梅山保税港区安和御鑫信息服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回国民普惠（北京）资产管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5781元，由国民普惠（北京）资产管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费4948元，由国民普惠（北京）资产管理有限公司（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  董闻昕审判员  王丽媛审判员  张 俊二〇二〇年十一月二十四日书记员  周心怡