河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初3824号原告：新乡市唐普锦鸿房地产开发有限公司统一社会信用代码：91410725MA44801AXU住所地：新乡市平原示范区原武镇东街村东800米S311北侧。法定代表人：朱金金委托诉讼代理人：侯涛，泰和泰律师事务所律师。被告：罗勇林，男，1990年5月10日出生，汉族，住江西省吉安市吉安县。（缺席）原告新乡市唐普锦鸿房地产开发有限公司（以下称唐普公司）与被告罗勇林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，本案现已审理终结。新乡市唐普锦鸿房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议（合同签约备案号：2019-0321085）。2、请求判令被告向原告支付代偿款项858152.54元，该款项由原告直接从被告已付房款中扣除，不足部分由被告支付。3、请求判令被告向原告支付解除合同违约金103634.46元，该款项由原告直接从被告已付房款中扣除，不足部分由被告支付。4、请求判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》备案登记（合同签约备案号为：2019-0321085）注销手续、预售商品房预告登记注销手续。5、请求判令被告赔偿原告律师费7500元，该款项由原告直接从被告已付房款中扣除，不足部分由被告支付。6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售）及附件、补充协议（以下简称“合同”），约定由被告购买原告所开发的蓝光雍锦府11号楼幢2单元3层2301号。合同约定该商品房总价款为1036346元。被告采用贷款的付款方式支付以上购房款，被告向银行贷款820000元。买卖合同签订后，被告作为借款人向贷款人中国银行股份有限公司新乡国贸支行（以下简称“中国银行”）贷款820000元（以下简称“按揭贷款"）用于向原告支付诉争房屋之部分购房款。同时，原告作为阶段性连带保证人为被告的按揭贷款向中国银行提供了连带保证担保。原告、被告、中国银行为此签订了《个人一手住房贷款合同》（以下简称“贷款合同"）。中国银行根据贷款合同约定，向被告发放了按揭贷数，并将该贷款直接支付给了原告。但由于被告自身经济原因，被告未能按照贷款合同约定按时向中国银行偿还按揭贷款，中国银行进而向原告主张保证责任，要求原告代为清偿，原告因此代被告偿还了拖欠的贷款和应承担的费用。依据买卖合同的相关约定，出卖人有权解除买卖合同收回房屋，并收取××总房款10％的违约金。根据上述情况，原告有权解除买卖合同并要求被告归还代偿款项和支付违约金、律师费。综上，原告为了维护自身的合法权益，依照相关法律规定，特向贵院诉请维护原告的合法权益，请求判如所请。被告罗勇林未到庭进行答辩，也未向本院提交书面答辩状。原告唐普公司为支持其诉讼请求，向本院提供以下证据：第一组证据：1、商品房买卖合同及其补充协议；2、按揭合作协议；3、个人一手住房贷款合同；4、催收通知书；证明原被告双方签订合法有效的商品房买卖合同，同时原告为被告的银行按揭贷款提供了阶段性连带担保责任，被告未按照商品房买卖合同约定及按揭贷款合同的约定按期偿还银行贷款，导致银行要求原告承担了担保责任，依照商品房买卖合同约定原告有权解除商品房买卖合同收回房屋且要求原告支付房屋总价款10%的违约金，且承担诉讼费、律师费、保全费等费用。第二组证据：1、担保人履行贷款责任通知书、银行交易回单、贷款结清证明；2、《2019年度战略法律服务合同》及其补充协议；3、蓝光发展股份有限公司与新乡市唐普锦鸿房地产开发有限公司的股权结构图；证明原告属于蓝光发展股份有限公司的控股关联子公司，泰和泰律师事务所依据与蓝光发展股份有限公司签订的战略法律服务合同的约定向原告本案提供代理服务，并依约应收取7500元的代理费，结合原被告双方签订的商品房买卖合同及其补充协议的合同附件十一补充协议第十八条明确约定，原告因该案需要委托了泰和泰律师事务所代理该案并产生了7500元的代理费应该由被告承担。因被告罗勇林未到庭对原告提供的证据进行质证,视其对质证权利的放弃。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，对原告提供的证据的证明效力本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2019年3月21日，原告唐普公司（出卖人）与被告罗勇林（××）签订了编号为2019-0321085的《商品房买卖合同（预售）》。合同载明（主要内容）：1、房屋位于嘉陵江路以南、××路××、规划经××以东蓝光雍锦府项目11号楼2单元3层2301号；2、房屋总价款为1036346元；3、付款方式为：××应当于2019年3月21日前支付首期房价款216346元，占全部房价款的20%，余款820000元向贷款机构申请贷款支付；4、附件四对《商品房买卖合同》第七条补充约定第三款第（三）项约定：出卖人为××银行按揭提供担保的，××保证及时足额归还银行按揭贷款。因××不按时足额归还银行按揭贷款导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权选择解除商品房买卖合同或继续履行商品房买卖合同。出卖人选择解除商品房买卖合同的，××必须在接到出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人承担的全部担保款项（包括本金、利息、罚金、违约金、律师费、诉讼费用等所有款项，下同），并按总房款的10%支付违约金；合同解除时该房屋尚未交付的，出卖人不再交付，已交付的，由××在解除后10日内交还该房屋，出卖人有权将××已付的房价款扣除出卖人已承担的全部担保款项和××应承担的违约金、赔偿金后的剩余部分，待××配合出卖人到房屋产权管理部门办理完撤销、注销该房屋的合同预告登记、预告抵押登记、备案登记等相关手续并交还该房屋后，由××自行到出卖人处办理退款手续。2019年4月2日，被告罗勇林（借款人）、中国银行股份有限公司新乡国贸支行（贷款人）、原告唐普公司（保证人）签订了一份《个人一手住房贷款合同》，合同约定被告向该银行贷款820000元用于支付其购买的蓝光雍锦府11号楼2单元3层2301号房产，借款期限360月，原告唐普公司承担连带责任保证。借款合同履行期间，被告未依约偿还贷款本息，唐普公司代被告垫付贷款本息合计852114.54元，支付贷款银行在新乡市红旗区人民法院起诉所承担的诉讼费6038元，以上共计858152.54元。因罗勇林一直未向唐普公司履行偿还义务，原告诉至本院要求解除合同并要求罗勇林承担责任。本院认为：合同当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人有权解除合同。本案中，原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据涉案合同，原被告双方已经明确约定了合同解除的条件，由于被告未依约偿还中国银行贷款本息，导致原告唐普公司履行保证责任，并直至唐普公司诉至本院仍未履行合同义务，构成违约，原告唐普公司依依约要求解除合同，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，原告唐普公司诉请被告配合其办理涉案商品房买卖合同备案和预告登记撤销手续，于法有据，本院予以支持。关于原告唐普公司诉请被告偿还代偿款项858152.54元（其中贷款本息852114.54元，支付中国银行诉讼费6038元）及违约金问题。被告未依约偿还中国银行贷款本息，致使作为连带保证人的原告唐普公司依约履行保证责任，现原告唐普公司诉请被告偿还代偿款项858152.54元，并无不当，本院予以支持。关于原告唐普公司诉请被告支付违约金问题，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系、民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。案涉合同附件四对《商品房买卖合同》第七条补充约定第三款第（三）项“因××不按时足额归还银行按揭贷款导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权选择解除商品房买卖合同或继续履行商品房买卖合同。出卖人选择解除商品房买卖合同的，××必须在接到出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人承担的全部担保款项（包括本金、利息、罚金、违约金、律师费、诉讼费用等所有款项，下同），并按总房款的10%支付违约金。”该条款为原告唐普公司单方制作合同中的格式条款，明显加重被告罗勇林的责任，且原告唐普公司也并未提交证据证明因被告违约对其造成的如此巨大的实际损失，故对原告主张按照违约责任条款要求被告向其支付违约金103634.46元的诉讼请求过高，本院不予支持。但被告对不能按期履行合同义务存在过错，结合本案，本院酌定被告向原告赔偿5000元。关于原告要求被告承担其支出的律师费，虽合同附件十一补充协议第十八条中对此有约定，但原告并未举证证明其实际支出了该笔费用，故对原告的该项诉请不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：当事人互负到期债务，债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。本案中，合同解除后，原被告双方互负金钱债务，本案中，合同解除后，原被告双方互负金钱债务，同时，双方在涉案合同中明确约定“……出卖人有权将××已付的房价款扣除出卖人已承担的全部担保款项和××应承担的违约金、赔偿金后的剩余部分，……”，故原告唐普公司诉请直接从应退还被告的购房款中将代偿款、违约金予以扣除，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告新乡市唐普锦鸿房地产开发有限公司与被告罗勇林于2019年3月21日签订的编号为2019-0321085的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告罗勇林于本判决生效后三十日内配合原告新乡市唐普锦鸿房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》备案及预售预告登记注销手续；三、被告罗勇林于本判决生效后十五日内支付原告新乡市唐普锦鸿房地产开发有限公司代偿款858152.54元、违约金5000元；四、原告新乡市唐普锦鸿房地产开发有限公司应于本判决生效后直接从应予退还被告罗勇林的购房款中将本判决第三项款项予以扣除；五、驳回原告新乡市唐普锦鸿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6746.43元，由新乡市唐普锦鸿房地产开发有限公司负担555.43元，罗勇林负担6191元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  毛贻国二〇二〇年十一月三十日书记员  赵 娟