湖南省长沙市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）湘01行初197号原告徐莎莎，女，1983年4月3日出生，汉族，住长沙市开福区。委托代理人文利华，湖南湘鼎律师事务所律师。委托代理人徐光源，男，1952年3月1日出生，汉族，住开福区，系徐莎莎的父亲。被告长沙市开福区人民政府，住所地长沙市开福区芙蓉北路开福区人民政府机关大院。法定代表人谢伟峰，区长。委托代理人胡勇盈。委托代理人曾强，湖南成法律师事务所律师。原告徐莎莎不服被告长沙市开福区人民政府（以下简称开福区政府）作出的开政征补字[2019]第109号《房屋征收补偿决定》（以下简称补偿决定），于2020年5月15日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年6月23日、2020年9月25日公开开庭审理了本案。原告徐莎莎的委托代理人文利华、徐光源，被告开福区政府的委托代理人胡勇盈、曾强，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年12月4日，被告开福区政府作出案涉补偿决定，该决定载明，原告徐莎莎所有的位于长沙市开福区××街××路××号××小区××栋××号门面房（产权登记地址为长沙市开福区××路××号××栋××房屋）位于征收范围内。因在案涉房屋征收决定公告确定的签约期限内，未能就补偿事宜达成一致，被告决定对原告实行货币补偿。原告应得征收补偿总额为969734元，其中被征收房屋价值补偿费为855144元，被征收房屋装饰装修价值补偿为26963元，其他设施补偿为1250元，搬迁费为869元，停产停业损失补偿为17958元，征收期间其他损失补偿为67550元。补偿决定还告知了未在规定期限内搬迁的法律后果，以及不服补偿决定可以申请行政复议或提起行政诉讼的期限。原告不服该补偿决定，向本院提起行政诉讼。原告徐莎莎诉称：征收公告发布后，被告拖延3年多后才向原告送达《关于补偿方式选择的告知书》，要求原告对补偿方式进行选择，原告书面回复要求依法产权调换原址回迁。被告违背原告选择产权调换原址回迁的意愿，强行以货币补偿方式征收原告的门面房，侵害了原告的征收补偿选择权。请求：1、确认开福区政府作出的开政征补字[2019]第109号《房屋征收补偿决定》违法，并予以撤销被告作出的案涉补偿决定；2、本案诉讼费由被告承担。原告徐莎莎向本院提交证据如下：第一组证据：1、身份证，拟证明原告身份信息。2、房产证,拟证明原告是被征收门面房的所有权人。第二组证据：3、涉案房屋征收补偿方案，拟证明原告对补偿方式进行了选择，书面回复要求依法产权调换原址回迁。4、涉案房屋征收补偿决定书，拟证明被告违背原告选择产权调换原址回迁的意愿，强行以货币补偿的方式行政征收原告的门面房。第三组证据：5、可行性研究报告，拟证明报告第五章建设内容及建设规模，主要建设内容包括对征收拆迁安置，土地平整，建新部分，土地平整。6、信息公开答复，拟证明长沙市住房和城乡建设局没有制作和保存德雅路片区棚户区改造项目初步设计批复。共同拟证明被告做出的征收决定不合法。第四组证据：7、阿里司法拍卖网开福区拍卖商用房评估、成交价格信息（开福区晴岚路68号北辰凤凰天阶苑B1E1-10栋及地下车库连接平台G层168号房屋、开福区晴岚路68号）、8、阿里司法拍卖网开福区拍卖商用房评估、成交价格信息（开福区盛世路248号澜北湾9栋架08号栋）、9、开福区新开楼盘置业计划书，共同拟证明被告作出征收补偿决定时，阿里司法拍卖网上，原告门面房周边商用房评估单价高达40560元/平方米。2020年8月24日拍卖成交的商用房，评估单价也高达40846元/平方米。被告自行向原项目评估机构询得到的价格不真实，此价格无法实现对原告公平补偿。徐莎莎还向本院提交了重新鉴定申请书，申请委托评估机构对案涉门面房的价值重新进行评估鉴定。被告开福区政府辩称：一、开福区政府为了公共利益需要征收房屋，已依法作出房屋征收决定。原告的房屋位于开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期范围内，征收该项目范围内的房屋是为了公共利益的需要。开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期区域地块内居住环境和配套设施较为落后，交通不畅通，存在安全隐患，亟需改造。为了改善老城区居民生活条件，提升城市品位，开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期于2015年被纳入旧城区改造项目计划，该项目依法经过长沙市安居工程和棚户区改造工作领导小组、长沙市发展和改革委员会立项批复，经相关部门审查符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划、并纳入了国民经济和社会发展年度计划。开福区政府于2016年6月30日依法作出《开福区政府关于开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋征收决定》（开政征字〔2016〕4号）并予以了公告，符合法定的条件和程序，该决定合法有效。本案所涉项目被征收人不服该征收决定，向长沙市人民政府申请了行政复议。经长沙市人民政府审查，认为本案所涉征收决定认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，依法复议决定维持了该征收决定。二、开福区政府作出房屋征收补偿决定事实清楚，适用法律正确，程序合法。开福区政府依法作出并公告房屋征收决定后，在公告确定的签约期限内，原告与房屋征收部门就房屋征收补偿事宜未能达成协议。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条、《湖南省实施办法》第二十二条和《长沙市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第四十二条等的规定，开福区政府对原告作出《开福区政府房屋征收补偿决定》（开政征补字〔2019〕第109号）。开福区政府作出该房屋征收补偿决定事实清楚，适用法律正确，程序合法。（一）按照法定程序选定房地产价格评估机构2016年4月13日，长沙市城市房屋征收和补偿管理办公室（以下简称长沙市征收办）发布了《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋征收评估信息发布及房地产价格评估机构报名公告》。2016年4月26日，长沙市征收办发布了《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期协商选定房地产价格评估机构公告》，公布了已报名并符合资质条件的房地产价格评估机构名单（共九家），供被征收人协商选定。由于被征收人在规定期限内没有就协商选定房地产价格评估机构达成一致意见，长沙市征收办于2016年5月6日发布了《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期投票选定房地产价格评估机构公告》，公告告知被征收人公证投票选定房地产价格评估机构的时间、地点等有关信息。2016年5月18日上午，长沙市征收办在长沙市开福区××路××街道××楼××室举行“开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期投票选定房地产价格评估机构大会”，并由长沙市星城公证处进行现场监督公证。经现场投票的方式，确定湖南新星房地产估价有限公司（以下简称新星房地产估价公司）和湖南思远四达房地产评估咨询有限公司（以下简称思远四达房地产评估公司）为开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期的房地产价格评估机构。2016年5月19日，长沙市征收办发布了《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期投票选定房地产价格评估机构结果的公告》。据此，本征收项目房地产价格评估机构依法选定。（二）依法作出房屋征收分户评估报告并送达被征收人房地产价格评估机构依法选定后，新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司接受长沙市开福区城市房屋征收和补偿管理办公室（以下简称开福区征收办）的委托对原告的房屋进行了估价作业。2016年6月30日，开福区征收办公布了《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋征收初步评估结果公示》。房地产价格评估机构于2018年12月7日作出了原告房地产征收分户评估报告，房屋征收部门于2018年12月12日将该报告送达给原告。该报告确认原告所有的位于长沙市开福区××路××号××栋××房屋，在估价时点（2016年6月30日）评估单价为每平方米22154元，总价为855144元。同时，就被征收房屋装饰装修价值补偿事项，因协商不成经评估，确定了被征收房屋室内装饰装修等价值。（三）依法拟定分户的房屋征收补偿方案并送达，告知被征收人陈述申辩及申请调解的权利2019年8月1日，开福区房屋征收部门向原告送达了《关于补偿方式选择的告知书》，告知原告可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，并告知原告在收到该告知书之日起七日内，就货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式选择决定，逾期未做选择的，视为放弃补偿方式的选择权。原告于2019年8月1日书面回复，只选择“原址回迁”，房屋征收部门工作人员作了解释说明“本项目没有原址回迁的补偿方式”，视为没有作出有效选择。开福区房屋征收部门根据房屋征收补偿方案、补偿方式选择的告知书、被征收房屋的价值评估结果，拟定了分户的房屋征收补偿方案即《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期徐莎莎户房屋征收补偿方案》，并于2019年9月24日依法向原告送达。为了充分保护被征收人的合法权益，在向原告送达分户房屋征收补偿方案的同时，开福区政府向原告送达了《房屋征收陈述申辩及申请调解权利告知书》，告知原告将依据分户的房屋征收补偿方案作出房屋征收补偿决定的事实，同时告知原告有权在收到告知书三日内提出书面陈述、申辩意见和申请调解等。在上述权利告知书确定的期限内，原告未提出书面陈述和申辩意见，也未申请调解。（四）依法作出房屋征收补偿决定并送达和公告在开福区政府发布的征收决定公告所确定的签约期限内和签约期限届满后，开福区房屋征收部门与原告就征收补偿事宜进行多次协商，但未达成协议。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条等规定，开福区政府于2019年12月4日对原告作出《开福区政府房屋征收补偿决定》（开政征补字〔2019〕第109号），决定对原告实行货币补偿，同时告知原告法律救济途径，该房屋征收补偿决定于2019年12月6日依法向原告送达，并在房屋征收范围内依法进行了公告。综上所述，开福区政府对原告作出的《开福区政府房屋征收补偿决定》（开政征补字〔2019〕第109号）认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告开福区政府向本院提交证据如下：第一组证据：1、长沙市安居工程和棚户区改造工作领导小组《关于同意开福区德雅路片区地块棚改立项的批复》（长棚组项〔2015〕16号）；2、长沙市发展和改革委员会《关于开福区德雅路片区棚户区改造项目立项的批复》（长发改〔2015〕598号）；3、《长沙市人民代表大会常务委员会公报》第2号（总第221号）、《长沙市第十四届人民代表大会第三次会议关于长沙市2014年国民经济和社会发展计划执行情况与2015年国民经济和社会发展计划的决议》（2015年1月23日长沙市第十四届人民代表大会第三次会议第四次全体会议通过）；4、规划调查蓝线和土地调查红线图；5、长沙市发展和改革委员会《关于开福区德雅路片区棚户区改造项目（毛巾厂地块、丝茅冲地块）的回复函》；6、长沙市城乡规划局《关于德雅路片区（丝茅冲地块）棚改项目申请核查函》的反馈意见单；7、建设项目选址意见书；8、长沙市国土资源局《关于德雅路片区（丝茅冲地块）棚改项目符合土地利用总体规划的证明》；9、《开福区政府关于开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋征收决定公告》（开政征字〔2016〕4号）（附征收范围图、征收补偿方案）及公开张贴照片；10、《行政复议决定书》。拟证明：开福区政府基于公共利益的需要于2016年6月30日依法作出并公告了房屋征收决定（开政征字〔2016〕4号）。原告的房屋在开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期征收范围内。该项目征收决定经长沙市人民政府审查，认定事实清楚，证据确凿，适用依据正确，程序合法，内容适当，依法复议决定维持了该房屋征收决定。第二组证据：1、被征收人身份证明资料；2、被征收房屋的产权资料、关于提供被征收房屋权属资料的通知及送达回证、情况说明、被征收房屋照片、地址一致证明；拟证明：被征收人的基本情况；被征收房屋权属、产权登记面积、产权登记用途等基本情况；第三组证据：1、《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋征收评估信息发布及房地产价格评估机构报名公告》及公开张贴照片；2、《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期协商选定房地产价格评估机构公告》及公开张贴照片；3、《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期投票选定房地产价格评估机构的公告》及公开张贴照片；4、对投票选定房地产价格评估机构现场监督公证的《公证书》；5、《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期投票选定房地产价格评估机构结果的公告》及公开张贴照片。拟证明：对开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房地产价格评估机构的选定完全符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》、《湖南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》的相关规定。第四组证据：1、房屋征收初步评估结果公告及公示照片；2、开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋整体评估报告；3、被征收房屋分户评估报告及其送达回证；4、谈话笔录；5、关于补偿方式选择的告知书及送达回证、回复；6、被征收房屋征收补偿方案；7、房屋征收陈述申辩及申请调解权利告知书；8、证据6、7的送达回证；9、被征收房屋室内装饰装修价值补偿协商情况表10、被征收房屋室内装饰装修价值补偿权利义务告知书及送达回证11、被征收房屋室内装饰装修查勘情况的告知函及送达回证；12、被征收房屋室内装饰装修市场价值评估报告及送达回证；13、资金证明函。拟证明：第一，依法选定的房地产价格评估机构作出房屋征收整体评估报告和分户评估报告，分户评估报告依法送达；第二，依法拟定房屋征收补偿方案并送达，告知被征收人陈述申辩及申请调解的权利；第三，征收部门就被征收房屋装饰装修价值与被征收人经协商不成，由评估机构依法通过评估确定装饰装修等价值的事实。第五组证据：1、产权调换房建设项目立项批复（长发改[2012]2号）；2、长沙市城乡规划局建设用地规划审批单、建设用地规划许可证、土地使用权属资料、建设工程规划许可资料；拟证明：产权调换房屋建设项目立项、建设用地规划许可及建设工程规划许可等相关情况。第六组证据：1、关于申请作出房屋征收补偿决定的报告；2、开福区政府房屋征收补偿决定（开政征补字〔2019〕第109号）、送达回证及公开张贴照片。拟证明：开福区政府根据申请作出房屋征收补偿决定，事实清楚，适用法律正确，程序合法，并依法送达给被征收人且在征收范围内进行了公告。第七组证据：1、房地产评估咨询函；2、房地产咨询回复函；3、测算结果一览表和差额一览表；4、告知书；5、资金证明函。拟证明：开福区政府参照湖南省高院对本案项目作出的类似判决，考虑到房地产价格波动，可能对被征收人的合法权益产生影响，所以安排房屋征收部门向本案项目依法选定的房屋评估机构去函，咨询了解，本案被征收房屋在征收决定时间节点，被征收房屋的市场价值。征收房屋评估机构经测算之后予以了复函，确定本案被征收房屋补偿决定作出时间的价值，并出具了相关的差额的表格。房屋征收部门按照评估机构出具的复函，将上述采取措施的相关事实，以书面告知书的形式出具了告知书，并将增加部分的补偿资金，进行了专户储存。开福区政府为了消除补偿决定作出时间迟延对被征收人产生的影响，已经主动采取了措施。经庭审质证，原告徐莎莎对被告开福区政府提交证据发表质证意见如下：对第一组证据的合法性、关联性有异议。德雅路片区棚户区改造项目是一个只拆不建的征收项目，不是为改善居民居住条件的棚户区改造，被告实施征收不合法。合法性:1.德雅路片区棚户区改造项目不是因公共利益需要而实施征收，征收不合法。根据项目《可行性研究报告》，可以确定该项目是一个只拆不建的房屋征收，不是改善居民居住条件的棚户区改造。2.德雅路片区棚户区改造项目没有住房城乡建设部门的项目设计批准文件，被告在项目没有取得项目设计批准文件即实施棚户区改造，征收不合法。3.德雅路片区棚户区改造项目没有规划部门核发的建设用地规划许可文件，征收不合法。被告提供的建设项目选址意见书不能作为实施征收的法定依据之一，合法的实施征收的依据是建设用地规划许可文件。4.德雅路片区棚户区改造项目没有国土部门项目用地批准文件，征收不合法。被告提供的长沙市国土资源局证明，不能作为实施征收的法定依据之一，合法的实施征收的依据是建设项目用地批准文件。关联性:被告没有取得住房城乡建设部门的项目设计批准文件、没有取得规划部门核发的建设用地规划许可文件、没有取得国土部门项目用地批准文件即实施棚户区改造征收，被告提供的该组证据不能证明棚户区改造征收合法。对第二组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，不能证明被告实施征收合法。第二组证据反而可以证明:原告的商用临街门面房位于征收区域外围，建成才10多年，不符合棚户区界定标准，被告对原告的商用临街门面房征收拆除不合法。对第三组证据的合法性、关联性均有异议。被告在《征收决定》作出前选定确定评估机构、进行评估，程序不合法。合法性:1.被告选定确定评估机构的程序不合法。被告在2016年6月30日作出《征收决定》，却在征收决定前的2016年4月26日就公告协商选定确定评估机构，此时并无明确合法的被征收人，选定确定评估机构的程序不合法。2.被告在征收决定作出前进行评估不合法。被告在2016年6月30日同时公告征收决定、公告征收房屋初步评估结果，评估根本就没有依法参考征收决定作出日价值时点，评估报告明显虚假，评估明显不合法。关联性:该组证据不能证明被告选定评估机构程序合法。被告提供的第三组证据反而可以证明:被告先选定确定评估机构、先进行评估，后作出《征收决定》，被告选定确定评估机构的程序不合法，被告评估不合法。对第四组证据的合法性、关联性均有异议。对第四组证据的第1、2、3份证据:1.选定确定评估机构的程序不合法，由不合法的评估机构作出的评估结果也不具有合法性。被告在2016年6月30日作出《征收决定》，却在征收决定前的2016年4月26日就公告协商选定确定评估机构，此时并无明确合法的被征收人，选定确定评估机构的程序不合法。2.仍以征收决定公告日期作为评估价值时点不公平。被告没有及时进行征收补偿，至2018年12月12日才送达《评估报告》、上门协商征收，造成征收补偿不合理迟延，评估公司2018年12月7日出具的《分户评估报告》，仍以三年前征收决定公告日（2016年6月30日）作为评估价值时点，根本没有考虑长沙市房产市场的巨大涨幅，评估、补偿违背公平原则。对第四组证据的第4、5、6、7份证据:补偿方式选择的告知书、征收补偿方案没有提供明确具体的产权调换房屋（包括房屋位置、楼栋、楼层、面积、价格等）和产权调换房屋评估报告供被征收人选择，补偿方式选择的告知书、征收补偿方案不合法。对第四组证据的第9、10、11、12份证据:选定确定评估机构的程序不合法，由不合法的评估机构作出的装饰装修评估结果也不具有合法性。对第四组证据的第13份证据:长沙市征收办，不能自己证明自己在银行有项目征收补偿款，合法的证明材料是银行账户余额查询清单。该组证据反而可以证明:1.被告在2018年2月12日才送达评估报告、上门协商征收，是被告造成征收补偿不合理迟延。2.原告书面告知被告选择产权调换（原地回迁）方式进行补偿安置，被告却采用货币补偿，补偿决定不合法。对第五组证据的合法性、关联性均有异议，不能证明被告供原告选择的产权调换房屋符合法律规定、符合原告的房屋性质。合法性；原告的房屋是商用临街门面房，被告提供九尾冲的住宅供被告选择产权调换不合法。第五组证据反而可以证明:实施棚改建设项目，需要取得建设用地规划许可、建设工程规划许可，被告实施德雅路片区棚户区改造项目，没有取得上述许可，德雅路片区征收不合法。对第六组证据的合法性、关联性均有异议。合法性:①依据不合法。依据一、《征收决定》没有取得有关机关的批准、许可，《征收决定》不合法。依据二、《评估报告》的评估机构不是项目合法的评估机构，其出具的评估结果不具备合法性。②内容不合法。原告已经选择产权调换（原地回迁），被告却违背原告的选择，采取货币补偿进行征收安置，《征收补偿决定》侵害原告的选择权，该决定不具备合法性。关联性:该组证据不能证明被告作出的征收补偿决定合法。对第七组证据的合法性、真实性、关联性均有异议。被告提交证据超过了法律规定的期限，不能作为定案的依据。第一、原告没有向被告送达告知书。第二、被告先选的评估机构，先进行的评估后作出的征收决定，评估机构选定不合法。新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司不是这个项目合法的评估机构，系被告单方向不具有合法性的评估机构委托进行询价，单方委托进行评估，房屋的价值评估结果也不具有合法性。第三、项目征收程序已经完成了，与评估公司的委托关系也已经结束了，评估公司在没有与被告重新建立委托关系的情况下，对原告的房屋进行评估，不具有合法性。第四、评估机构也没有向原告送达评估报告，没有保障原告对评估结果进行复查复核的权利，评估结果不具有合法性。关于真实性问题。原告通过司法拍卖网查询到开福区××商品房评估价成交价均在4万元以上，原告父亲也到周边的新开楼盘去了解了，取得了置业计划书，确定周边的房屋价格也是在4万元以上。被告向不合法的评估机构询得的价格却只有2万多，评估结果明显与事实不相符，该证据不具有真实性。关于关联性的问题。该证据不能证明被告作出征收补偿决定时点房屋的价格为24536元／平方米。原告被征收房屋周边的价格、均价均在4万元以上，此价格根本就买不到原告同位置同面积的商用门面房，补偿价格明显不公平，也不合理。对于资金证明函，合法性、关联性均有异议。长沙市征收办不能自己证明自己在银行有项目征收补偿款，合法的资金证明资料就是银行的账户余额清单。经庭审质证，被告开福区政府对原告徐莎莎提交证据发表质证意见如下：第一组证据，三性无异议。第二组证据：真实性、合法性、关联性有异议，达不到原告的证明目的。原告选择的原址回迁补偿方式因本案项目只有提供福泽园的门面产权调换方式以及货币补偿两种补偿方式，原告拒不接受福泽园门面的产权调换方式。因此被告采取货币补偿方式并不违反法律规定。第三组证据：达不到原告证明征收不合法的证明目的，征收是否符合公共利益的需要，并不以后期建设的情况来判断。第四组证据：与本案不具有关联性。法律法规规定的被征收房屋的价值不低于类似房地产的市场交易价格中的“类似房地产”指的是与被征收房屋的区位、用途、档次、新旧程度、规模等等相同或者相似的房地产。而原告提供的这些楼盘，系新建的商业门面，涉案门面房与其没有可比性，不能进行类比。经庭审质证，本院对上述证据作出如下认定：原告提交的第一组证据能够证明征收部门对原告房屋作出的补偿决定、补偿方案及相关文件送达情况，本院对此予以采信。第二组证据能够证明原告坚持要求“原址回迁”的补偿方式，本院对此予以采信。第三组证据，因案涉项目的征收决定经过了相关法定程序，不能达到原告的证明目的，本院不予采信。第四组证据，因参照房屋的地段、新旧程度、商业规模等与案涉门面房屋存在差别，不能达到原告的证明目的，本院不予采信。徐莎莎提出的重新鉴定申请，不符合法律规定，本院不予准许。被告提交的第一至六组证据真实、合法，与案件事实具有关联性，本院予以采信。法庭就本案被征收房屋以补偿决定作出时间为测算时点较征收决定时点价值的差额问题进行了调查,新星房地产估价公司工作人员骆靖到庭接受了询问。新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司接到开福区征收办的咨询函后在综合分析影响房地产价格各因素的基础上，对徐莎莎被征收房屋的实际情况进行价格修正,确定了其房屋在征收补偿决定作出时的市场价值测算单价为24536元每平方米,市场价值测算总价为947090元,较征收评估价值时点的房屋市场总价差额为91946元。本院经审查后认为,新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司为案涉征收项目依法选定的房屋评估机构,其于诉讼期间对徐莎莎房屋在征收补偿决定作出时测算的市场价值可以作为开福区政府采取相应补救措施的依据。长沙市征收办出具的资金可以证明其巳监控徐莎莎等12户按照征收补偿决定作出时点测算后的征收补偿款差价资金。故本院对被告提交的第七组证据予以采信。本院查明如下案件事实：2016年4月13日，长沙市征收办发布了《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋征收评估信息发布及房地产价格评估机构报名公告》并予以张贴公告。2016年4月26日，长沙市征收办发布了《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期协商选定房地产价格评估机构公告》并予以张贴公告，告知被征收人依法协商选定房地产评估机构，协商不成的，将采取投票或抽签（摇号）的方式确定。在被征收人就评估机构的选定协商未达成一致的情况下，长沙市征收办于2016年5月6日发布了《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期投票选定房地产价格评估机构公告》并予以张贴公告，决定组织不少于三分之二的被征收人按照少数服从多数的原则投票确定该项目的房地产价格评估机构。2016年5月18日，长沙市征收办在德雅路片区棚改征收工作指挥部四方坪街道征收分指挥部进行投票选定评估机构，确定得票最多的两家评估机构新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司为项目征收评估机构，湖南省长沙市星城公证处进行现场公证并出具了（2016）湘长星证民字第3564号《公证书》。2016年5月19日，长沙市征收办发布了《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期投票选定房地产价格评估机构结果的公告》并予以张贴公告，告知被征收人得票最多的新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司为该项目投票选定的房地产价格评估机构。2016年6月30日，被告开福区政府发布开政征字[2016]4号《关于开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋征收决定公告》,该项目部分被征收人不服公告载明的房屋征收决定，向长沙市人民政府申请行政复议，长沙市人民政府经复议维持了开福区政府作出的征收决定。2016年6月30日，开福区征收办发布《开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋征收初步评估结果公示》并附开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋征收整体评估（基准价格）初步评估结果一览表、开福区德雅路片区棚户区改造项目（丝茅冲地块）一期房屋征收分户初步估价结果一览表，将评估结果予以公示，并告知被征收人关于评估公司进行现场说明解释的时间、地点及咨询电话。2017年5月24日,新星房地产估价公司更名为湖南新星房地产土地评估咨询有限公司。2018年12月7日，新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司根据开福区征收办申请，对原告房屋评估结果进行复核，作出了《房地产征收分户评估报告》。该评估报告确定原告所有被征收房屋建筑面积38.6平方米，在估价时点（2016年6月30日）评估单价为每平方米22154元，总价为85.5144万元。该分户评估报告于2018年12月12日送达徐莎莎的委托代理人徐光源（徐莎莎的父亲）。2019年7月4日,新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司向原告作出案涉房屋复核评估报告补充说明函，并于2019年7月6日送达徐莎莎的委托代理人徐光源。该补充说明函主要内容是告知评估机构作出复核评估报告是基于开福区征收办的申请以及申请原因,并告知原告仍享有申请复核权利以及申请复核的期限和方式。开福区征收办2019年7月25日向徐莎莎作出《关于补偿方式选择的告知书》，告知提供了货币补偿和房屋产权调换（开福区福泽园的商业用途房屋）两种补偿方式供原告选择。徐莎莎2019年8月1日书面回复其只选择原址回迁。因与原告未能就房屋征收补偿事宜达成一致，2019年9月10日，开福区征收办对原告制定房屋征收补偿方案。该方案拟决定对原告实行货币补偿，具体如下：被征收房屋价值补偿费为855144元，被征收房屋装饰装修价值补偿为26963元，其他设施补偿为1250元，搬迁费为869元，停产停业损失补偿为17958元，补偿金额共计为902184元。上述补偿方案于2019年9月24日送达徐莎莎的委托代理人徐光源。2019年9月16日，开福区政府对原告作出了《房屋征收陈述申辩及申请调解权利告知书》，并于2019年9月24日送达徐莎莎的委托代理人徐光源。该告知书主要内容是告知被征收人享有陈述和申辩及申请调解的权利。另查明，2018年12月12日，开福区征收办拟同徐莎莎的委托代理人徐光源就案涉房屋装饰装修价值补偿情况进行协商，徐光源予以拒绝。2019年3月12日，开福区征收办对原告作出《被征收房屋装饰装修价值补偿权利义务告知书》，告知原告有关涉案房屋装饰装修价值补偿事宜，并告知原告协商不成的处理程序。该告知书于2019年3月15日送达徐莎莎的委托代理人徐光源。经入户勘查测量，新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司根据开福区征收办申请，对原告房屋装饰装修市场价值进行评估，并于2019年5月22日作出评估报告，确定原告房屋装饰装修价值补偿为26963元。该评估报告于2019年6月1日送达徐莎莎的委托代理人徐光源。2019年11月21日，长沙市征收办出具资金证明函，明确其已监控涉案项目征收补偿款22027258元，用于支付包括本案原告户在内13户的房屋征收补偿。2019年11月14日，开福区征收办向开福区政府申请对徐莎莎户作出房屋征收补偿决定，开福区政府于2019年12月4日对原告作出开政征补字[2019]第109号《房屋征收补偿决定》。被告于2019年12月6日将上述补偿决定送达徐莎莎的委托代理人徐光源。2019年12月12日，开福区政府还将该补偿决定书在被征收范围内张贴公示。徐莎莎不服开政征补字[2019]第109号《房屋征收补偿决定》，向本院起诉，遂成本案。本案诉讼期间，开福区征收办向新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司发出咨询函，咨询徐莎莎等11户房屋在征收补偿决定作出时点的市场价值情况。新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司向开福区征收办回函称，在综合分析影响房地产价格各因素的基础上，对徐莎莎被征收房屋的实际情况进行价格修正,确定了其房屋在征收补偿决定作出时的市场价值测算单价为24536元每平方米,市场价值测算总价为947090元,较征收决定作出时评估价值时点的房屋市场总价差额为91946元。开福区征收办向徐莎莎作出《告知书》称增补91946元，并将增补款专户储存。长沙市征收办出具资金证明函，明确其巳监控徐莎莎等12户按照征收补偿决定作出时点测算后的征收补偿款差价资金2514646元。本院认为，一、开福区政府作出案涉补偿决定主体适格、程序合法。根据国务院第590号令第四条、第八条第五项、第二十六条之规定，开福区政府依照城乡规划法有关规定，组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行的旧城区改建符合公共利益的需要，可以做出房屋征收决定。房屋征收决定作出之后，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议时，作出房屋征收决定的市、县人民政府可以依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。本案中，开福区政府作出案涉征收决定公告中所载明的征收决定已经行政复议程序确认其合法性，且该复议决定已经发生法律效力，可以作为开福区政府作出涉案房屋征收补偿决定的前提条件。开福区政府作出涉案项目的征收决定后，因与被征收人在补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，其可以按照征收补偿方案依法对原告作出征收补偿决定，符合法定职权和程序。二、关于选定房地产评估机构的程序是否违法的问题。国务院590号令第二十条第一款规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。《湖南省实施办法》（以下简称实施办法）第五条第一款规定，房屋征收部门应当对被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登记。本案中，2016年4月6日，开福区征收办作出涉案征收项目《房屋征收范围的公告》，并将调查结果予以公示，同时告知被征收人对调查结果提出异议的期限和方式，保障了被征收人的知情权和提出异议的权利。在被征收房屋房号、面积及权证号码等信息已经确定的前提下，长沙市征收办启动房地产价格评估机构的选定程序，并不违法，亦未损害被征收人的权利。2016年4月13日、2016年4月26日，长沙市征收办发布评估机构报名公告及协商选定评估机构公告，并公布符合资质条件的评估机构报名情况。由于被征收人未能协商一致，长沙市征收办通过投票方式多数决定新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司作为评估机构，长沙市星城公证处对投票统计结果予以公证。以上房地产价格评估机构选定程序，符合国务院590号令以及《实施办法》规定的要求。原告主张房地产价格评估机构选定程序违法，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。三、关于原告提出的案涉补偿决定是否剥夺了原告选择权的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋”。本案中，案涉房屋用途为商业性质。开福区房屋征收部门向原告提供了货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式供原告选择。原告回复其只选择原址回迁，应视为因原告未做出有效选择而放弃补偿方式的选择权。故开福区政府依职权作出案涉补偿决定，决定实行货币补偿，符合国务院590号令的相关规定。四、关于被告能否依据房屋价值评估报告确定被征收房屋的补偿价值问题。根据国务院第590号令第二条、第二十六条的规定，市、县级人民政府因公共利益征收国有土地上被征收人房屋时，应当对被征收人给予公平补偿；市、县级人民政府在以征收决定公告日作为评估时点后，应当尽可能快速通过签订补偿安置协议或者作出补偿决定的方式，确保补偿的实质公平。本案中，开福区政府于2016年6月30日发布了征收决定公告，虽评估公司以此作为评估时点作出了房屋价值分户评估报告，并将上述评估报告送达给原告，但开福区政府迟至2019年12月4日才作出涉案房屋征收补偿决定。由于开福区政府的迟延履行，在被征收房屋价值存在波动情形下，原房屋价值评估报告已无法客观真实反映房屋实际价值。开福区政府在房屋征收补偿决定中仍然使用原房屋价值评估报告，明显存在不合理之处。在本案审理过程中，开福区政府参照类似案件的生效判决，主动采取了补救措施，即要求依法选定的新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司再次对涉案房屋在补偿决定作出日的市场价值进行测算，并根据该测算结果对徐莎莎进行了差额补偿。对此,本院认为，新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司诉讼期间中对被征收房屋在作出征收补偿决定的时点的市场价值进行了测算，在无其他证据证明新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司作出的测算结论存在明显错误的情形下，对开福区政府依据新星房地产估价公司、思远四达房地产评估公司测算出的补偿决定作出时点涉案房屋市场价值与原房屋评估价值的差价采取增加货币补偿数额的方式，作为对徐莎莎户被征收房屋迟延补偿采取的补救措施，予以认可。综上所述，在原告未做出有效选择的情形下，开福区政府作出涉案房屋征收补偿决定确定以货币补偿方式进行补偿符合相关法律与国务院第590号令的规定。但在无充分正当理由的情况下，开福区政府迟延履行补偿安置义务违法。鉴于案涉项目已经纳入长沙市国民经济和社会发展年度计划且大部分被征收户已与开福区征收部门签订补偿协议并获得补偿，该项目征收符合公共利益且安置补偿已经得到了大多数被征收户的认可。现该项目亟待开工建设，若撤销涉案补偿决定后再责令重做，将给社会公共利益造成重大损害，同时不利于节约行政、司法资源及实质化解纠纷。据此，本院依法确认涉案征收补偿决定违法。为保障被征收人的合法权益，开福区政府应采取增加货币补偿数额的方式予以补救。鉴于开福区政府在诉讼期间已主动采取增加货币补偿数额的方式予以补救，经审查开福区政府的该补救措施的实体内容亦未有明显不当之处，原告的合法补偿权益已经得到了保障，故本院不再责令开福区政府采取补救措施。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第一项之规定，判决如下：确认长沙市开福区人民政府作出的开政征补字[2019]第109号《房屋征收补偿决定》违法。本案受理费50元，由被告长沙市开福区人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  熊晓震审 判 员  刘 青人民陪审员  杨卫军二〇二〇年十一月十三日书 记 员  杨 琼附相关法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。