湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初8608号原告：王潇萌，男，1986年10月11日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：隋然，男，1943年12月16日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：王子爱（系原告之父），男，1956年10月15日出生，汉族，住长沙市雨花区。被告：长沙兴旺房地产开发有限公司，住所地长沙市开福区万家丽北路一段**月湖兰庭**栋301。法定代表人：侯四华,董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王伟臻，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌晨，湖南金州律师事务所律师。原告王潇萌（以下简称原告）与被告长沙兴旺房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案，依法适用简易程序，于2020年9月11日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人隋然、王子爱，被告的委托诉讼代理人王伟臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为：1.被告赔偿违约改动户型图给原告造成的70年的房产税损失(原告有追索权)、可计算损失53774.6元(房款损失+飘窗损失+推拉门损失+封闭阳台工程款损失);2.被告返还赠送面积价款80011.7元；3.被告交付延迟发证违约金4317.84元；4.被告承担诉讼受理费；5.责令被告遵守《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定按时偿付，逾期处予滞纳金；6.责令被告改房款、封闭工程款、维修基金及契税、购买车位款的收据为发票。事实与理由：一、由长沙市雨花区人民法院2018年4月26日的(2017)湘0111民初7670号民事判决书和长沙市中级人民法院2018年11月21日的(2018)湘01民终5377号民事判决书知晓被告侵害了原告经济权益且在《民法总则》的3年时效期内，故提起诉讼。二、被告违约改动户型图造成原告经济损失：1.违约:2205号房《竣工图A户型平面图》(封闭阳台、内窗、无推拉门)与协议户型图A(协议附件二)(不封闭阳台、飘窗、客厅推拉门)不符，2101号D户型实际没有飘窗而协议有飘窗赠送，被告未尽告知义务、未与原告协商、未签订补充协议，违反合同法第七十七条“协商一致”规定和协议第十二条“本协议未尽事项，可由当事人签订补充协议”约定。协议系民事行为，与报建、批准行政行为无关，而且依合同法第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，协议合法有效。“调整户型图经过政府行政程序批准”的相对人是被告不是原告，合同的合法有效性依合同法存在，受合同法保护。不因未经撤销“批准”行政程序而被告不承担违约责任。协议第八条第四款“超过(不足)商品房建筑面积部分的价格计算”和第十条第4款“调整幅度”约定，被告并未改动，原告也无争议，非“不违约”的依据。协议户型图(附件二)是判定违约的依据，《竣工图A户型平面图》及D户型实物是被告违约的证据。2.给原告造成的经济损失:（1）A户型封闭阳台，实际使用面积未增加，但在被告暴利的同时原告受损：①房款损失=6，300元/㎡×违约封闭扩大3.135㎡=19750.5元;②房产税待湖南省房产税征收细则实施后追索;③物业费损失=1.5元/㎡/月×3.135㎡×12月/年×70年=3950.1元；④以既停发安置费又拒交钥匙，迫交阳台封闭工程款6426元。（2）推拉门和飘窗不是依附，是房屋组成。价格不变，但取消飘窗和推拉门，在被告成本降低的同时，原告利益受损；⑤飘窗面积款=6，300元/㎡×(A户型1.98㎡+D户型0.98㎡)=18648元，理由是:有飘窗，只返还飘窗赠送面积价款;无飘窗，还要补偿飘窗钱；⑥推拉门依市场价5000元。三、被告应返还赠送面积价款:1.附件二表中明确:“赠送面积项下为阳台面积、花园面积和飘窗面积”，即阳台、花园、飘窗的面积为赠送面积;“注:1.所有阳台、花园、飘窗按半面积计算套内面积”，即赠送的阳台、花园、飘窗面积为半面积，不是全面积;赠送面积计算“套内面积(权证建筑面积-公摊面积)”，即产权面积(含赠送面积)≠结算面积(不含赠送面积)。简而言之，赠送面积不是作价结算面积，是产权面积。赠送面积是拆迁人与被拆迁人的交易条件，是双务，不具有“无偿”特征，不可撤销和免除。2.被告应返还赠送面积价款=6300元/㎡×[A户型(厨房阳台2.1㎡+客厅阳台3.135㎡+花园3.68㎡+飘窗1.98㎡)+D户型(阳台×实测2.145㎡+D户型飘窗0.98㎡)×(产权调换152.775㎡-A户型产权129.92㎡+A户型违约扩大3.135㎡)/D户型44.99㎡]=80011.7元。四、被告违约违反合同法，《拆迁补充协议》非法无效。《拆迁补充协议》第二条“甲方同意按房地局实测计算方法与《房屋拆迁补偿协议》中阳台/飘窗/花园按半面积计算方法的面积差与乙方办理结算”违反合同法第七条“应当遵守法律、行政法规”。房地局实测计算方法依《湘建房【2010】295号》行政法规，被告的计算方法必须遵守行政法规，故上述约定违反合同法第七条的合法原则。补充协议第五条“现甲乙方均对阳台封闭表示认可且无异议，乙方同意按360元/㎡向甲方支付封闭阳台的工程款”，封闭阳台在竣工前，并没有告知和协商，也没有依《房屋拆迁补偿协议》第十二条签订补充协议，即封闭阳台时就违反合同法第七十七条“协商一致”规定和《房屋拆迁补偿协议》第十二条约定。被告以停发安置费和拒交钥匙逼人无奈境地，被胁迫签订“受害人为侵害人违约买单”的补充协议，违反合同法第一条和第三条的“平等”“公正”规定。所以《拆迁补充协议》非法无效。《拆迁补充协议》第七条的“再无异议”是被告理亏心虚，见光死，强封口。五、被告承担迟延发证的违约金。依据是“甲方负责在交付乙方商品房钥匙之日起18个月内办理好《房屋所有权证》、30个月内办理好《国有土地使用证》交给乙方”和协议第十条第3款“甲方未按约定的期限办理产权两证的，每延迟1月甲方按商品房建筑面积支付乙方2元/㎡/月的违约金”。违约金=2元/㎡/月×(129.92㎡+49.99㎡)×(发证日期2020年1月10日-交钥匙日期2016年7月26日-30个月)=4317.84元。六、被告承担诉讼受理费，依据是法院受理票据。被告辩称，1.被告与原告母亲已签订《拆迁补充协议》并已履行完毕，双方就房屋拆迁补偿事宜已再无争议；2.依照诉状原告于2016年7月26日已收房，时隔四年再就房屋面积事宜请求赔偿，已超过诉讼时效，不应得到支持；3.原告主张的损失与事实不符，且部分未实际发生，不应得到支持。首先，对方并未因规划变更产生实际损失，被告依法向行政主管部门申请了规划变更，且进行了公示，被告封闭客厅阳台并不构成违约，且被告实际交付的房屋建筑面积实际大于合同约定面积，原告不存在因此产生损失；其次，对方主张的部分损失未实际发生，对方所主张的推拉门损失，其并未明确具体价格依据，以及提供证据证明该费用已实际发生，对于未实际发生的费用，应不予支持。对方所主张的房产税损失，现行法律并未规定房产税的计算方式及收取依据，部分请求没有事实与法律依据。再者，对方主张的部分损失没有合同依据，对方要求被告将各款项收据改为发票，《房屋拆迁补偿合同》并未约定上述事宜，被告没有义务出具上述款项的发票，原告要求被告支付延迟发证的违约金，但并未证明被告延迟发证的事实，该部分请求应不予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月10日，原告（被拆迁人）与被告（拆迁方）签订《房屋拆迁补偿协议》，主要约定：被拆迁房屋位于长沙市雨花区××路××号××栋××号，建筑面积122.22㎡，房屋产权属原告所有；被告原址调换原告房屋产权，按被拆迁房屋房产证建筑面积1︰1.25的比例调换房产证建筑面积，产权调换房屋建筑面积为152.78㎡（以房屋所有权证为准），同时保证套内面积不小于被拆迁房屋套内面积，被拆迁房屋现有套内面积115.6㎡；被告向原告一次性支付两次搬迁费用，每次搬迁费用1000元；采取过渡安置产权调换方式，按建筑面积支付18元／㎡／月的临时安置费，每月临时安置费2200元。临时安置费计取时间自原告搬迁房屋并交付被告房屋钥匙及“两证”当日起，至被告新建住宅楼竣工验收合格且具备交房条件并书面通知原告交房时止。被告同意支付三个月临时安置费作为给原告的装修期补偿。原告搬迁并交付被告房屋钥匙及“两证”当日，被告即向原告一次性支付搬迁费、装饰装修补偿费和其他设施补偿费等费用。临时安置费首次由被告一次性支付原告一年的费用，以后每半年支付一次。被告在本期款项到期前一个月内将下期款项支付给原告。上述款项支付至周飞名下中信银行账号为6226********的账户；被告应当在原告交旧房钥匙之日起30个月内将经长沙市政府职能部门验收合格的商品房交付原告使用，原告应在被告通知约定的期限内办理收房手续，同时与被告结算补（退）房屋差价款；被告负责在交付原告商品房钥匙之日起18个月内办理好《房屋所有权证》、30个月内办理好《国有土地使用证》交给原告，原告应提供相关证件，并协助被告办理相关手续；双方约定按商品房建筑面积计算超过（不足）被拆迁房屋建筑面积20%以内的价格，原告选择按6300元／㎡与被告结算补（退）差价款；超过被拆迁房屋建筑面积20%以上的，按项目开盘时周边1公里范围内同品质楼盘市场均价计算；在项目开工一年内由自然岭小区开发办与业主代表拟定选房方案，并经全体业主会表决通过；被告未按协议约定的期限办理产权两证的，每延迟1月被告按商品房建筑面积支付原告2元／㎡／月的违约金，因原告原因造成延迟办证的由原告承担违约责任；规划调整后，单套户型建筑面积的调整幅度不超过±5%，否则由此给原告造成损失的，由被告承担全部违约责任；因协议任意一方违约导致本协议不能全部或者部分履行的，由违约方承担相应的违约责任。被告安置原告的商品房为两套，“Ａ”户型及“Ｄ”户型各一套；该协议附件二“户型图”载明：Ａ户型为三室二厅二卫，建筑面积126.5㎡、套内面积106.09㎡、赠送面积10.17㎡（包括阳台面积5.53㎡、花园面积3.91㎡、飘窗面积0.73㎡）、分摊面积20.41㎡，分摊系数19.24%；Ｄ户型为一室一厅一卫，建筑面积49.15㎡、套内面积41.22㎡、赠送面积3.02㎡（包括阳台面积2.04㎡、花园面积0㎡、飘窗面积0.98㎡）、分摊面积7.93㎡，分摊系数19.24%；该协议附件二“户型图”上同时注明：1.所有阳台、花园、飘窗面积按半面积计算套内面积；2.该分摊系数仅为标准层分摊；3.该户型图原则上不做大的调整，最终以政府部门批准的户型图为准。被告用其开发的位于长沙市雨花区××路××号，名称为“双铁城”（又名自然岭小区、双铁兴苑）房地产项目的房屋作为调换原告的产权房屋。原告所选房号为“双铁城”2号栋2205号房屋（Ａ户型）及2号栋2101号房屋（Ｄ户型）。2016年4月29日，原告的母亲周飞在《双铁城置业算价表》上签字确认，原房号2-403，原面积122.22㎡，置换面积152.775㎡，选房面积179.91㎡（2205房Ａ户型面积129.92㎡，2101房Ｄ户型面积49.99㎡），单价6300元／㎡，业主负担房款170950元，业主负担税费及其他6895元（其中：契税3419元，维修资金3256元，产权登记费80元，国土费140元），合计177845元。另业主负担第二套房窗门其他应补6426元。2016年7月26日，原告通过其母亲向被告支付了房款170950元，契税3419元，维修资金3256元，产权登记费80元，国土费140元,合计177845元。另支付其他应补款6426元。被告向原告出具了上述款项的收据。原告（其母亲周飞代签）与被告签订《拆迁补充协议》，主要约定：鉴于原、被告双方于2012年10月10日签订的《房屋拆迁补偿协议》附件二户型图中有关阳台、花园、飘窗的面积计算方式与长沙市房地局2016年4月出具的《房地产勘测报告书》中的预实测面积计算方式存在一定差异，经原被告双方协商达成以下协议：一、原告已自愿选择双铁兴苑2号栋户型；二、被告同意按房地局实测计算方法与原《房屋拆迁补偿协议》中阳台/飘窗/花园按半面积计算方法的面积差与原告办理结算；三、双方一致确认：按照本协议第二条计算方法，若该面积不足原《房屋拆迁补偿协议》约定的置换面积，被告给予原告现金补偿，价格按实计算(按业主进行退补房款结算时的单价6663元/㎡计算)。具体户型面积差被告已进行公示，且原、被告双方均无异议；四、基于本协议第三条的约定，被告应支付原告现金补偿共计7662.45元（1.15㎡×6663元/㎡）；五、原、被告双方均对阳台封闭表示认可且无异议，原告同意按360元/㎡向被告支付封闭阳台的工程款;被告可从第四条的约定的现金补偿款中直接扣除该笔费；六、原告应支付被告封闭阳台工程款2381.4元（6.615㎡×360元/㎡）；七、至此原、被告就房屋面积计算方式、计算结果、补差方式、阳台封闭等相关问题再无异议。2016年12月2日，被告向原告母亲周飞支付了上述房屋补差款5281.05元。在本案审理过程中，1.原告主张被告于2016年7月26日即缴纳房款及相关税费的当天向其交付了案涉房屋，于2020年1月16日办理产权登记（国有土地使用证、房屋所有权证两证合一），提交不动产权证书、双铁城住宅置业算价表（标注交房日期2016年7月26日）予以证明，被告称其不清楚交房时间且原告亦未出示证据证明具体的交房时间，因为国家两证合一政策，使得出证日期延迟；2.原告陈述被告将双铁城2号栋阳台由开敞变更为封闭阳台未与业主协商，被告所提交的公示信息，包括原告在内的广大业主在竣工前从不知晓，被告的行为属私自变更规划的违约行为。另查明，1.案外人隋然、隋益萍起诉本案被告，本院于2018年4月26日作出（2017）湘0111民初7670号民事判决，原告不服提起上诉，长沙市中级人民法院于2018年11月21日作出（2018）湘01民终5377号民事判决，该判决已经生效。该案中查明：2号栋905号房屋A户型实测面积：建筑面积129.92㎡，其中套内建筑面积103.62㎡、阳台面积12.05㎡、分摊面积26.3㎡。原、被告一致确认本案原告所选2205房A户型与（2017）湘0111民初7670号案件2号栋905号房屋A户型完全一致；2.根据竣工A户型平面图（附件一）所示，房地局实测A户型阳台面积12.05㎡的构成为：厨房所对应的阳台1未封闭，按半面积计算为2.1㎡；客厅所对应的阳台2进行了封闭，按全面积计算为6.27㎡；花园按半面积计算为3.68㎡；飘窗由外飘窗改为内窗，未计算面积；原计算方法（阳台/飘窗/花园按半面积计算）10.09㎡的构成为：厨房所对应的阳台1未封闭，按半面积计算为2.1㎡；客厅所对应的阳台2未封闭，按半面积计算为3.135㎡；飘窗1按半面积计算1.14㎡；飘窗2按半面积计算0.84㎡；花园按半面积计算3.68㎡。上述阳台面积房地局实测计算方法与原计算方法（阳台/飘窗/花园按半面积计算）面积差为1.15㎡；封闭阳台铝合金窗户面积为6.615㎡；3.D户型未提交竣工平面图，实测面积具体不详。本院认为，一、关于《房屋拆迁补偿协议》的效力。原、被告签订的《房屋拆迁补偿协议》，系当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。关于《拆迁补充协议》的效力。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，原、被告签订的《房屋拆迁补偿协议》中约定：“上述款项支付至周飞名下”；被告提交的《双铁城置业算价表》上原告母亲周飞代理原告签字，并代表原告缴纳相关购房款税费，接收被告的退款；被告有理由相信原告的母亲有代理权，故原告的母亲周飞与被告签订《拆迁补充协议》构成表见代理，对原、被告具有约束力；同时该《拆迁补充协议》约定的内容与竣工图A户型平面图（附件一）载明的内容相印证。故该《拆迁补充协议》是当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效；原、被告均应严格依《房屋拆迁补偿协议》及《拆迁补充协议》的约定履行各自的权利义务。原告诉称《拆迁补充协议》违反行政法规及被告胁迫原告签订《拆迁补充协议》，证据不足，本院不予采纳。二、关于原告主张被告赔偿违约改动户型图给原告造成的70年的房产税损失、其他可计算损失(房款损失+飘窗损失+推拉门损失+封闭阳台工程款损失)及返还赠送面积价款的问题。根据《拆迁补充协议》关于:“鉴于原、被告双方于2012年10月10日签订的《房屋拆迁补偿协议》附件二户型图中有关阳台、花园、飘窗的面积计算方式与长沙市房地局2016年4月出具的《房地产勘测报告书》中的预实测面积计算方式存在一定差异，经原被告双方协商达成以下协议:……；四、基于本协议第三条的约定，被告应支付原告现金补偿共计7662.45元（1.15㎡×6663元/㎡）；五、原、被告双方均对阳台封闭表示认可且无异议，被告同意按360元/㎡向被告支付封闭阳台的工程款;被告可从第四条的约定的现金补偿款中直接扣除该笔费；六、原告应支付被告封闭阳台工程款2381.4元（6.615㎡×360元/㎡）；七、至此原、被告就房屋面积计算方式、计算结果、补差方式、阳台封闭等相关问题再无异议”的约定，以及2016年12月2日被告向原告母亲周飞支付了上述房屋补差款5281.95元的事实；本院认为本案原告主张被告赔偿违约改动户型图给原告造成的房款损失、飘窗损失、推拉门损失、封闭阳台工程款损失及返还赠送面积价款，双方已协商达成一致，并签订《拆迁补充协议》，被告按协议支付了约定款项；故原告该主张不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。原告主张被告赔偿违约改动户型图给原告造成的70年的房产税损失，因其保留追索权，本案不作处理。三、关于延迟发证违约金。根据《房屋拆迁补偿协议》的约定，被告负责在交付原告商品房钥匙之日起18个月内办理好《房屋所有权证》、30个月内办理好《国有土地使用证》交给原告；被告未按协议约定的期限办理产权两证的，每延迟1月被告按商品房建筑面积支付原告2元／㎡／月的违约金。本案中，原告主张被告于2016年7月26日向其交付了案涉房屋，于2020年1月16日办理产权登记，提交了不动产权证、双铁城住宅置业算价表予以证明，被告虽不认可，但未提交有效的证据反驳，故本院确认原告交付商品房钥匙之日为2016年7月26日。根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发［2016］15号）文件精神，自2016年9月9日起，在芙蓉区××雨花区及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记（国有土地使用证、房屋所有权证两证合一）。又根据协议约定被告应在30个月内办理好国有土地使用证，故被告协助原告办理好不动产权证书的时间为2019年1月26日前，但被告于2020年1月16日才办理好不动产权登记，原告主张被告应支付其延迟发证违约金4209.9元【2元／㎡／月×（129.92㎡＋49.99㎡）×11.7个月】，本院予以支持，超出部分本院不予支持。四、关于改房款、封闭工程款、维修基金及契税、购买车位款的收据为发票。因出具发票不是单纯的民事法律关系，主要涉及到税务机关的行政管理职能，因此该项诉讼请求不属于民事案件的审理范畴，本院不予支持。五、关于诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。本案中，被告应于2019年1月26日前办理好《不动产权证书》交给原告。原告自2019年1月26日知道其权利受到损害，于2020年8月18日向本院起诉，未超过法律规定的三年诉讼时效期间。故被告关于诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国发票管理办法》第十九条之规定，判决如下：一、被告长沙兴旺房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付原告王潇萌延迟办理《不动产权证书》违约金4209.9元；二、驳回原告王潇萌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3062元，因适用简易程序减半收取1531元，由被告长沙兴旺房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  孙满平二〇二〇年十一月十八日书记员  和 阳附：《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。