江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0702民初4810号原告：江西银行股份有限公司赣州分行（曾用名南昌银行股份有限公司赣州分行），住所地：江西省赣州市章贡区赣县路盛汇城市中心**楼。统一社会信用代码：91360700550871863N。负责人：章永胜，系该行行长。委托诉讼代理人：徐清亮（系该行员工），男，1990年10月4日生，汉族，住江西省赣州市赣县区，代理权限：一般代理。被告：徐莉，女，1973年5月5日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。被告：万红卫，男，1971年6月16日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。被告：韩胜文，男，1962年10月8日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。被告：蒋茂莲，女，1966年4月7日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。四被告共同委托诉讼代理人：谢军，江西钨都律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：鑫业地产集团有限公司，住所地：江西省赣州经济技术开发区迎宾大道**。统一社会信用代码：91360700563835124G。法定代表人：黄勇，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李广顺（系该公司员工），男，1997年4月21日生，汉族，住江西省赣州市于都县，代理权限：一般代理。原告江西银行股份有限公司赣州分行（以下简称为江西银行赣州分行）与被告徐莉、万红卫、韩胜文、蒋茂莲、鑫业地产集团有限公司（以下简称为鑫业地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江西银行赣州分行的委托诉讼代理人徐清亮，被告徐莉、万红卫、韩胜文、蒋茂莲的共同委托诉讼代理人谢军，被告鑫业地产公司的委托诉讼代理人李广顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西银行赣州分行向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《个人房产借款及抵押合同》；2、请求判令被告徐莉、万红卫、韩胜文、蒋茂莲偿还原告借款本金4353782.66元及还清款项时止的利息、罚息及复利（暂算至2020年5月20日利息及罚息、复利合计1534252.43元，实际利息、罚息、复利按合同约定计算至债务实际偿清日止）；3、请求判令被告鑫业地产公司对上述债务承担连带清偿责任；4、请求依法判令原告对被告徐莉所购买的房产鑫业中心2层享有抵押权，并对处置所得优先受偿；5、本案诉讼费、保全费等实现债权的全部费用由各被告共同承担。事实和理由：2014年11月26日，被告徐莉、万红卫、韩胜文、蒋茂莲与原告江西银行赣州分行、被告鑫业地产公司签订《个人房产借款及抵押合同》，约定借款金额为480万元，借款期限自2014年11月26日至2024年11月26日，利率为7.995%。被告万红卫、韩胜文、蒋茂莲还签订了《个人最高额保证合同》。被告鑫业地产公司为被告徐莉、万红卫、韩胜文、蒋茂莲的借款提供阶段性担保。合同签订后，原告依约向被告徐莉、万红卫、韩胜文、蒋茂莲发放了借款，但被告徐莉、万红卫、韩胜文、蒋茂莲未依约还款，担保人也未承担其担保责任，原告多次上门催收无果，遂起诉至法院，要求依法处理。被告徐莉、万红卫、韩胜文、蒋茂莲辩称，对原告在民事起诉状中陈述的事实无异议。引起本案纠纷的责任方在于被告鑫业地产公司，该公司出卖的商品房系烂尾楼，至今不具备交付条件，因而在被告徐莉、万红卫、韩胜文、蒋茂莲的主张下，经过赣州经开区法院做出的判决商品房买卖合同被解除，购房首付款和已归还银行的贷款本息由开发商予以返还。被告徐莉、万红卫、韩胜文、蒋茂莲本身也是受害人，不仅房屋未购买成功，首付款未拿回，如今还面临归还银行贷款的压力，因此被告徐莉、万红卫、韩胜文、蒋茂莲的本意并非逃避债务，而是认为剩余银行贷款应由出卖人予以归还。综上，请求法庭驳回原告对被告徐莉、万红卫、韩胜文、蒋茂莲承担还款责任的诉求。被告鑫业地产公司辩称，《个人房产借款及抵押合同》是双方真实意思表示，且已部分履行，剩余部分其他被告未根据合同约定履行支付贷款本金，不足以支持原被告之间解除《个人房产借款及抵押合同》，且根据合同相对性原则，应当由其他被告自行承担偿还贷款本息的责任，不应当由被告鑫业地产公司承担归还本息的责任，且原告计算利息方式过高，应当予以调减。经审理查明：2014年11月19日，被告徐莉与被告鑫业地产公司签订《赣州市商品房买卖合同》，约定以9630500元的价格购买鑫业地产开发的江西省赣州经济技术开发区香江大道南侧街道的鑫业中心第2层写字楼。被告徐莉于2014年11月7日向被告鑫业地产公司支付购房首付款4820500元，剩余4800000元办理银行按揭贷款。2014年11月26日，原告（贷款人）与被告徐莉（借款人、抵押人）、万红卫（共同借款人）、韩胜文（共同借款人）、蒋茂莲（共同借款人）、鑫业地产公司（保证人）签订《个人房产借款及抵押合同》，约定借款金额480万元；借款用于购买一手商用房；借款期限为120个月，即从2014年11月26日至2024年11月26日，如借款起止日期、借款金额及利率与合同约定不一致的，则以借款借据的记载为准；贷款利率在基准利率的基础上上浮30%，实际贷款利率为7.995%；贷款利率执行浮动利率，若在执行浮动利率期间内遇人民银行规定的贷款基准利率调整，合同利率每年一月一日调整；自借款发放本月起每个公历月的1日及借款到期日为还款日；借款人采用等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每期归还本息金额为58224.56元；被告鑫业地产公司提供阶段性连带责任保证担保；被告徐莉以合同项下借款所购房产提供抵押担保；抵押物位于江西省赣州经济技术开发区；贷款逾期（借款人未按合同约定还款）的罚息利率为合同载明的贷款利率上上浮50%；在合同履行期间，借款人未按合同约定的分期还款计划按时、足额归还贷款本息，借款人每拖延一次，贷款人对拖欠的分期还款额和拖欠天数按实际执行贷款利率上浮50%的违约金率收取违约金；借款人应于约定还款日前在贷款人处开立的还款账户上备足当期应支付的还款本息并授权贷款人从该账户上划款还本付息，不足部分贷款人有权从包括扣款账户在内借款人在江西银行的任一账户中直接扣划所欠款项，直至还清其他一切相关费用及全部借款本息为止；借款人未能在约定还款日的前一日足额偿还应还款项的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利；阶段性担保是指在合同签订之日其至所购房产办妥抵押登记之日止的期间内，由保证人、抵押人或质押人为本合同项下借款人债务提供阶段性担保，阶段性担保人的担保责任期限自本合同签订之日起生效，直至贷款人已合法取得所购房产抵押权，且房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日解除。但对于在该日前已到期的债务人债务，以及该日之前发生的担保人或／及借款人的违约而引起的本合同项下债务的，担保人仍应承担相应的担保责任和违约责任；担保范围包括本合同项下的借款本金、利息（含复息、罚息）、借款人应支付的违约金、赔偿金以及贷款人为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、符合律师收费指导价格标准的律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；贷款到期，借款人未按合同约定清偿贷款本息，贷款人有权从贷款逾期之日起按合同约定的利率计收利息；合同履行期间，借款人未按合同约定在还款日期内归还贷款本息，贷款人对贷款余额按合同约定的贷款利率计收利息，对未收取利息部分按合同约定的贷款利率计收复利；借款期间，借款人连续三期、累计六期或逾期达到半年（包括计划还款当期）未偿还贷款本息和相关费用，贷款人有权停止向借款人发放贷款，有权解除合同，提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任；借款人未按合同约定按期归还贷款本息，贷款人有权按合同约定计收罚息，宣布合同项下贷款本息立即部分或全部提前到期，主动从借款人开立在江西银行任一账户中划收，并通过各种形式向借款人及担保人追索等。同日，被告韩胜文（甲方）、蒋茂莲（甲方）与原告（乙方）签订《个人最高额保证合同》，约定为了确保被告徐莉（债务人）与乙方按合同约定的期间及最高额签订一系列债权债务合同项下债务人义务得到切实履行，甲方愿为债务人依上述主合同与乙方形成的债务余额向乙方提供最高额连带责任保证担保；甲方为乙方与债务人在2014年11月26日至2024年11月26日内签署的所有主合同项下各笔债权（不论币种）提供最高额连带保证；甲方担保的最高债权余额为480万元整；最高额保证担保范围为：主合同项下全部本金及利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项、乙方实现债权与担保权利而发生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；甲方在本合同项下自愿提供的保证方式为最高额连带责任保证；保证期间为主合同项下债务履行期限届满之日起两年等。上述合同签订后，原告江西银行赣州分行于2014年11月26日向被告徐莉发放了贷款480万元，但被告徐莉、万红卫、韩胜文、蒋茂莲未依约还款，被告鑫业地产公司未承担连带清偿责任。截至2020年8月4日，被告徐莉、万红卫、韩胜文、蒋茂莲尚欠原告借款本金4353782.66元、利息974755.22元及相应的罚息、复利。原告多次催收未果，遂起诉至法院。另查明，被告徐莉、万红卫、韩胜文、蒋茂莲逾期还款后，原告未向被告徐莉、万红卫、韩胜文、蒋茂莲、鑫业地产公司发出解除合同的通知。被告徐莉、万红卫、韩胜文、蒋茂莲、鑫业地产公司于2020年8月4日签收了本院送达的民事起诉状副本等相关应诉材料。此外，2017年，被告徐莉、万红卫、韩胜文、蒋茂莲以房屋买卖合同、金融借款合同纠纷为由将鑫业地产公司、江西银行赣州分行作为被告诉至赣州经济技术开发区人民法院，要求解除与鑫业地产公司签订的《赣州市商品房买卖合同》以及与江西银行赣州分行签订的《个人房产借款及抵押合同》，并要求鑫业地产公司退还已付购房款4820500元及已归还江西银行赣州分行的借款本金及利息合计555484.69元等。赣州经济技术开发区人民法院受理后作出（2017）赣0791民初127号民事判决书，判决“一、解除原告徐莉与被告鑫业地产公司于2014年11月19日签订的《赣州市商品房买卖合同》；二、解除原告徐莉、万红卫、韩胜文、蒋茂莲与被告江西银行赣州分行于2014年11月26日签订的《个人房产借款及抵押合同》；三、被告鑫业地产公司应当向原告徐莉返还首付款4820500元及支付利息（利息按首付款金额，从2014年11月7日起至返还款项之日止，按中国人民银行同期存款年利率3%计算）；四、被告鑫业地产公司应当向原告徐莉返还已支付被告江西银行赣州分行贷款本息555484.69元；五、原告徐莉、万红卫、韩胜文、蒋茂莲所欠被告江西银行赣州分行剩余贷款本息，由被告鑫业地产公司偿还；六、上述判决第三、四、五项，限本判决生效之日起十五日内履行完毕”。判决后，江西银行赣州分行因不服上述判决，遂向赣州市中级人民法院申请再审，赣州市中级人民法院审理后作出（2018）赣07民再11号民事判决书，认为商品房买卖合同纠纷与商品房担保贷款合同纠纷合并审理并认定贷款本息由出卖人负责偿还的前提是担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，让其能自由行使诉请购房贷款的返还方式以及买受人和贷款保证人承担责任形式的权利。因江西银行赣州分行仅作为被告参与诉讼，未提出独立的诉讼请求，故案件不宜按照徐莉、万红卫、韩胜文、蒋茂莲的诉讼请求，直接判决仅由保证人一方承担还款责任，否则有违“不告不理”原则，也剥夺了担保权人自由处分的权利，并判决“一、维持江西省赣州经济技术开发区人民法院（2017）赣0791民初127号民事判决第一、三、四项；二、撤销江西省赣州经济技术开发区人民法院（2017）赣0791民初127号民事判决第二、五项；三、变更江西省赣州经济技术开发区人民法院（2017）赣0791民初127号民事判决第六项为：上述判决第三、四项，限鑫业地产公司于本判决生效之日起十五日内履行完毕；四、驳回徐莉、万红卫、韩胜文、蒋茂莲的其他诉讼请求”。以上事实，有原、被告陈述及原、被告提交并经本院庭审举证、质证的《个人房产借款及抵押合同》、《个人最高额保证合同》、借款借据、贷款发放凭证、股东会决议、欠息情况说明、还款流水、（2017）赣0791民初127号民事判决书、（2018）赣07民再11号民事判决书等证据证实，足以认定。本院认为，借款人（即房屋买受人）与被告鑫业地产公司（即房屋出卖人）已解除了商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。被告鑫业地产公司理应向原告及购房人退还购房贷款及购房款，退款系被告鑫业地产公司的法定义务，与此同时，并不能理解成购房人无需向原告归还购房贷款。因此，原告要求被告鑫业地产公司承担担保责任不当，依据上述法律规定，被告鑫业地产公司应承担法定的退款义务。借款人为了购买被告鑫业地产公司的房屋向原告申请贷款，并与原告签订了《个人房产借款及抵押合同》，该合同为独立的合同，现原告根据合同相对性原理，要求解除该合同并要求借款人还本付息，具有事实和法律依据，本院予以支持。因原告未在起诉前发出解除通知，故被告收到本案诉讼材料之日即视为收到解除通知。因此，本案《个人房产借款及抵押合同》已于2020年8月4日解除。根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》有关规定，逾期罚息利率可在原贷款利率水平上加收30%-50%。本案借款合同中约定的逾期还款利息加收50%的条款符合规定，被告应自合同解除后次日起按罚息利率向原告支付罚息。按照中国人民银行《人民币利率管理规定》及《关于人民币贷款利率有关问题的通知》的相关规定，对贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率计收复利，复利的计算基数应仅为正常利息即合同期内的应付利息，不包括逾期利息。因此，对合同解除后的逾期利息计收复利，本院不予支持。关于原告要求对借款人提供的抵押物行使抵押权之诉请，因房产抵押权的设立应以抵押登记为生效要件，而本案抵押物并未办理抵押登记，故抵押权未设立，本院对原告的该项诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告江西银行股份有限公司赣州分行与被告徐莉、万红卫、韩胜文、蒋茂莲、鑫业地产集团有限公司签订的《个人房产借款及抵押合同》于2020年8月4日解除；二、由被告徐莉、万红卫、韩胜文、蒋茂莲于本判决生效之日起十日内归还原告江西银行股份有限公司赣州分行借款本金4353782.66元；三、由被告徐莉、万红卫、韩胜文、蒋茂莲于本判决生效之日起十日内支付合同解除前利息974755.22元及复利（以尚欠的合同解除前利息为基数，按合同约定的贷款利率计算，自逾期次日起至还清借款期限内的利息止）；四、由被告徐莉、万红卫、韩胜文、蒋茂莲于本判决生效之日起十日内支付原告江西银行股份有限公司赣州分行自2020年8月5日起至清偿之日止的罚息（以借款本金4353782.66元为基数，按合同约定的罚息利率计算）；五、由被告鑫业地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江西银行股份有限公司赣州分行退还上述第二、三、四项项下的款项；六、驳回原告江西银行股份有限公司赣州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53016元、保全费5000元，合计58016元，由被告徐莉、万红卫、韩胜文、蒋茂莲、鑫业地产集团有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本案生效后（当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长  薛春娟审判员  温文斐审判员  赵盈慧二〇二〇年十一月十六日法官助理叶昌兰书记员朱书萍