广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初4490号 原告：熊毅，男，汉族，1986年11月20日出生，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：周志勇，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖伟贤，广西桂三力（北海）律师事务所实习人员。 被告：北海市万国都物业管理有限责任公司，住所地:北海市北部湾中路**凯旋国际商住大厦**，统一社会信用代码：91450500753730921T。 法定代表人：王锡廷，执行董事。 委托诉讼代理人：朱文静，广西先导联合律师事务所律师。 被告：广西北海市东方维也纳酒店管理有限公司，，住所地：北海市北部湾中路**统一社会信用代码：91450500059523754A。 法定代表人：林祝敏，执行董事。 被告：林祝敏，男，汉族，1964年1月29日出生，住浙江省青田县。 原告熊毅诉被告北海市万国都物业管理有限责任公司（以下简称“万国都公司”）、广西北海市东方维也纳酒店管理有限公司（以下简称“维也纳酒店”）、林祝敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后依法适用简易程序，于2020年10月29日公开开庭进行审理。原告熊毅的委托诉讼代理人周志勇、赖伟贤，被告万国都公司的委托诉讼代理人朱文静到庭参加诉讼，被告维也纳酒店、林祝敏经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告熊毅向本院提出诉讼请求如下：一、请求人民法院解除被告一与被告二、三就涉案房屋建立的租赁关系；二、请求人民法院判令三被告共同返还原告位于北海市23层2321号房屋（现更名为维也纳酒店2302号房）；三、请求人民法院判令三被告共同向原告返还北海市凯北海市23层2321号房（现更名为北海市维也纳酒店2302号房）的房屋占用费293391元（自2012年7月1日至2020年8月1日拖欠的房屋占用费，详见诉讼请求金额计算依据），以后按4840元／月另计至实际返还房屋之日止。审理过程中，原告撤回了第一项诉讼请求。 事实和理由：2007年5月5日，被告与原告签订《商品房买卖合同》，将其位于北海市（现更名为维也纳酒店）23层2321号房（现被重新编号为2302号）出卖给原告，房屋面积为109.29平方米，成交总价为762440元。原告实付金额为530120元，剩余的232320元己通过售后回租的方式支付，即自2007年5月5日至2011年5月5日止，租金计价232320元，用以冲抵原告购买涉案房屋的部分房款。2011年5月5日租期满后，被告一在未跟原告续签租赁合同的情况下，继续占有使用原告的房屋，并且于2012年6月3日，隐瞒原告就涉案房屋与被告二、被告三建立租赁关系，租期自2012年7月1日至2027年6月30日。2011年5月5日后，原告及原告的家属多次来回福建与北海就涉案房屋的租金与被告一交涉，要求被告一归还房屋或者继续支付占用期间的租金，被告一支付了部分占有期间的租金。截止2017年8月1日，拖欠占用期间的租金119151元。2017年8月以后，被告一不再向原告支付任何占用期间的租金，每次原告前往催收租金，被告一都无理要求原价回购原告购买的房屋后支付。直到今年中旬左右，原告才得知被告一瞒着原告就原告的房屋与被告二、被告三签订为期15年的租赁协议，三被告的行为严重损害了原告的利益。依据住房与城乡建设部颁布的《商品房租赁管理办法》第十一条之规定，“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失”。原告认为，原告与被告一的原租赁关系于2011年5月5日结束后，被告一在没有跟原告续签租赁合同的情况下，未经原告同意，擅自将原告的房屋出租给被告二、被告三经营酒店，属于无权处分行为，三被告应当腾退房屋，将房屋返还原告。并支付占用期间的租金。原告己经付清涉案房屋的购房款，并且被告一早己将涉案房屋交付原告，涉案房屋属于原告所有。三被告无理占用原告房屋用于经营收益给原告造成了巨大的损失，原告多次与三被告交涉无果，无奈诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告万国都公司辩称：一、原告撤销第一项诉求后，我们对于要求返还房屋的诉讼请求，万国都公司没有异议，同意将北海市凯旋国际23层2321号房屋返还给原告。二、原告主张被告万国都公司支付房屋占用费293391元的诉讼请求没有依据：1、2007年原告向被告万国都公司购买案涉房屋后，将案涉房屋返租给北海凯旋国际商务大酒店有限公司，加盟到北海凯旋国际商务大酒店的经营（名为加盟实为返租），租期10年，即2007年5月5日至2017年5月5日，并将前四年（2007年5月5日至2011年5月5日）的租金收入冲抵欠付万国都公司的购房款（因是冲抵购房款，这四年的原告应得的租金凯旋国际酒店没有代扣代缴租赁税）。四年期满后，北海凯旋国际商务大酒店有限公司通过万国都公司每月将扣除租赁税后的租金余额3913元给付原告（加盟合同约定加盟收入产生的税金由凯旋酒店代扣代缴，4840元扣减租赁税，税率19.15%后为3913元），原告每月收取被告万国都公司支付的租金后，亦没有提出异议。2011年10月份，北海凯旋国际商务大酒店停止经营，涉案房屋被空置。基于此情况，为了避免给业主造成损失，被告万国都公司与“凯旋国际”公寓的绝大部分业主联系达成继续按租给原凯旋酒店的租期及扣除税金后的租金标准返租给被告万国都公司，（由于“凯旋国际”公寓绝大部分业主是外地人，被告万国都公司只能通过电话方式与大部分业主联系，只有原告等少部分业主因联系方式变更或交接材料时丢失无法联系）。2012年7月，被告万国都公司将“凯旋国际”公寓重新整合转租给被告维也纳酒店经营。业主的租金由被告万国都公司仍按北海凯旋大酒店之前的支付的租金标准（扣除租赁税后为3913元）按月或按年支付。原告在收取租金后亦一致没有提出过任何异议，可见，双方之间存在返租的事实，原告亦是认可租期内每月税后租金为3913元以及由被告万国都公司代扣代缴租赁税的。2017年5月5日原租赁期满，被告万国都公司与大部分业主重新签订租赁合同（只有少数业主无法联系未能重新签订合同），租金均按照原来扣除租赁税后的租金余额的60%予以支付，继续由被告万国都公司代扣代缴租赁税。因此，原告主张被告万国都公司按每月4840元租金补足支付房屋占用费没有事实依据。2、原告主张被告万国都公司支付自2012年7月1日起拖欠的房屋占用费293391元的诉讼请求已超过诉讼时效。由上述可知，双方存在房屋返租的事实。根据《民法通则》和《民法总则》的规定，《民法总则》施行前，若出租人认为其权益受到侵害的，应当从知道或应当知道之日起一年内主张权利。《民法总则》实施后诉讼时效为三年。被告万国都公司于2012年7月份起每月按税后租金标准3913元支付给原告，原告从收到第一个月的租金3913元起就应当知道这一事实，但原告一直没有提出异议，现在才主张要求被告万国都公司按每月4840元的标准从2012年7月起补足支付房屋占用费，已远远超过法律规定的诉讼时效。不应获得支持。针对事实理由部分，万国都想要补充，自2014年4月1日到2015年7月4日这个期间，本案被告有支付过三个月的租金。 被告维也纳酒店、林祝敏书面辩称：被告维也纳酒店、林祝敏与熊毅之间不存在租赁关系，原告无权要求被告维也纳酒店、林祝敏支付房屋占用费，理由如下：一、林祝敏不是本案适格主体。林祝敏与万国都公司不存在合同纠纷，与本案没有直接利害关系，对本案不应承担责任。二、维也纳酒店与万国都公司签订《凯旋国际大酒店客房、宴会厅及旋转餐厅租赁合同》，约定内容是维也纳酒店承租的房产属于万国都公司的房产，涉案房屋登记在万国都公司名下，且未办理备案，维也纳酒店不知道涉案房屋已经出售给他人，一直以来也未见业主出现主张房屋权利，维也纳酒店已经实际支付租金给万国都公司，原告应当向万国都公司主张房屋占用费。三、至于要求返还涉案房屋，请法院查清万国都公司与原告之间的合同纠纷，如果法院判决解除原告与万国都公司的合同关系，需要腾退涉案房屋，维也纳酒店积极配合，由此产生维也纳酒店与万国都公司的其他经济纠纷，维也纳酒店另行主张。综上，请求法院依法判决，维护维也纳公司和林祝敏的合法权益。 经审理查明：2007年6月11日，原告熊毅（买受人）与被告万国都公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，主要约定熊毅向万国都公司购买位于北海市（商品房预售许可证编号：北建房预字第0416号）2321号房，该商品房总价款为530120元；付款方式为一次性付款，签订合同之日买受人支付房款3000元，余款527120元于2007年5月30日前付清给出卖人；出卖人应当在2007年12月1日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的房屋交付买受人；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。同日，原告熊毅（买受人）与被告万国都公司（出卖人）签订《合同补充协议》一份，主要约定，买受人在签订《商品房买卖合同》后，应按如下时间如期将房款当面交付出卖人或汇入出卖人指定的银行账户。出卖人已一次性预付该商品房四年的保低回报给买受人（自2007年5月5日至2011年5月5日止），用来冲抵买受人购买该商品房的部分房款，计232320元；买受人同意在《商品房买卖合同》签订之日起七个工作日内（自2007年5月30日止）按期交纳已扣除四年该商品房保低回报的实际支付购房余款给出卖人，计530120元。 2007年6月15日，原告熊毅（甲方，委托方）与案外人北海凯旋国际商务大酒店有限公司（乙方，经营方）签订《加盟经营合同》一份，主要约定甲方将自己购买已付清全部房款的北海市“凯旋国际”公寓23层21号房自愿加盟乙方的酒店经营之用并委托乙方负责日常的经营管理。该物业位于北海市北部湾中路58号，建筑面积为109.29平方米，销售总价762440元，乙方提前预付四年（2007年5月5日至2011年5月5日）甲方的保底年薪232320元，该款项已在甲方应付的购房款中直接冲抵，乙方不予现金支付，即甲方实际应付购房款为530120元；委托经营期限暂定为壹拾年，即2007年5月5日至2017年5月5日，期满后，甲方可与乙方协商后续签《加盟经营合同》，亦可收回自己出租、转让或居住；甲方于2007年5月5日将该物业（已付清全部购房款）交付乙方，并委托乙方用于酒店的经营；甲方要求乙方酒店经营达到55%的开房率以保证甲方的保底年薪，乙方达不到55%的开房率，甲方有权要求乙方从2011年6月份起，每月按时支付甲方的上月的保底月薪标间1936元，套间4840元（如超出国家规定的标准月工薪则由甲方支付超出部分月薪的个人所得税，此部分税费由乙方从甲方应得红利中扣除代理交纳，乙方需要向甲方提供代交费税票）。该合同还约定了其他内容。 在庭审中，原告熊毅与被告万国都公司均确认自2012年7月1日起至2017年8月1日期间的租金均由被告万国都公司支付给原告熊毅，共支付了176088.68元。原告主张这一期间被告万国都公司按每月应付租金4840元的标准，尚欠租金为293391.32元。被告万国都公司则抗辩称自2011年10月份自北海凯旋国际商务大酒店有限公司经营不善后，由被告万国都公司与大部分业主取得联系后延续北海凯旋国际商务大酒店有限公司与业主的租赁合同，此后，被告万国都公司在按合同扣除相应的税费后按每月3913元的标准支付租金给原告。 另查明，2012年6月3日，被告林祝敏与被告万国都公司签订《凯旋国际大酒店客房、宴会厅及旋转餐厅租赁承包经营合同》一份，主要约定由被告万国都公司将位于北海市餐饮商业用房（约3100平方米）、7层、12层、13层、15层至25层共14层320间客房（约16800平方米、含26层6套豪华房600平方米）、27层-30层旋转餐厅（约3000平方米）、附六楼已装修的大、小会议中心及配套厨房、餐厅（约1600平方米，未装修约1500平方米）、二楼办公室6间（约300平方米）、一楼大堂总台（约500平方米），共约26800平方米，以及上述场所运作经营所需的设施设备（包括现有的水电设施、消防设施等）及设施设备用房等物业出租予林祝敏进行经营，租赁承包期限共15年，自2012年7月1日至2027年6月30日止等内容。现案涉房屋实际由被告维也纳酒店在管理使用。 再查明，本案原告熊毅于2013年7月8日对北海市中级人民法院在执行中国工商银行股份有限公司北海分行与万国都公司等人借款合同纠纷四案中的执行标的提出书面异议，熊毅在该案中主张其在购置案涉房屋同时与北海凯旋国际商务大酒店有限公司签订了关于凯旋国际商务大厦主楼2321号房的《加盟经营合同》，将案涉房屋交由凯旋大酒店经营管理。北海市中级人民法院于2013年10月17日作出（2013）北法执异字第12号民事裁定书，裁定中止对位于北海市的执行。 本案的争议焦点如下：一、原告熊毅与被告万国都公司存在何种法律关系？二、原告熊毅主张三被告一并承担责任有否事实和法律依据？原告熊毅的起诉有无超过诉讼时效？ 关于本案的第一个争议焦点，本院认为，2007年5月5日，原告熊毅与被告万国都公司签订《房屋买卖合同》，约定被告万国都公司将案涉房屋出卖给原告，双方之间存在房屋买卖合同关系。上述合同签订后，原告熊毅与案外人北海凯旋国际商务大酒店有限公司签订《加盟经营合同》一份，主要约定由原告将案涉房屋名为加盟实为出租给该酒店，自2007年5月5日至2011年5月5日期间该酒店应付给原告的租金用原告应付给被告万国都公司的部分购房款冲抵，被告万国都公司亦无异议。原告在庭审中主张上述《加盟经营合同》并未实际履行，但其在2013年向北海市中级人民法院就案涉房屋的执行提出异议时，其主张将案涉房屋交付给了该酒店，该合同已实际履行，原告在本案中对该项事实的主张前后矛盾，又无法进行合理说明，为此，对于原告的上述主张本院不予认可。庭审中原告熊毅与被告万国都公司均确认2012年7月1日起的租金均是由被告万国都公司直接支付给原告，被告万国都公司实际承继了北海凯旋国际商务大酒店有限公司与原告熊毅所签订的上述合同的权利与义务。在上述合同期限届满后，原告与被告万国都公司未续签合同，被告万国都公司继续使用案涉房屋，原告不持异议，为此，原告熊毅与被告万国都公司之间存在不定期租赁合同关系。 关于本案的第二个争议焦点，本院认为，对于原告主张三被告共同返还案涉房屋，被告万国都公司无异议，被告维也纳酒店以及被告林祝敏在书面答辩中亦不持异议，为此，对于原告的该项诉求本院予以支持。对于原告主张2012年7月1日起至2017年8月1日期间的不足额支付租金的诉求，本院认为，一方面在上述的《加盟经营合同》中约定原告每月应收租金为4840元，如超出国家规定的标准月工薪则由原告自行承担该部分个人所得税，由公司代缴后在上述租金中扣除。对于被告万国都公司主张该部分税的复合税率达到19.15%，但其所提交的税收完税证明显示该税收项目包括了增值税、教育附加税、地、地方教育附加市维护建设税，并非上述合同所约定的扣减的是个人所得税，为此，对于被告万国都公司的该项抗辩本院不予认可。在上述期间从被告万国都公司的实际履行情况可知，被告万国都公司是按3913元每月的标准支付原告租金，在长达五年的时间里原告一直未提出异议，应视为原被告双方对于租金标准已进行了变更；另一方面，即使按照每月4840元的标准计，被告万国都公司欠付有租金，被告万国都公司提出了时效抗辩，原告的上述主张亦超过了诉讼时效。综上，对于原告就上述期间不足额租金的主张本院不予支持。被告万国都公司自2017年8月2日起就未再支付过租金，故对于原告主张2017年8月2日起的租金于法有据，应予以支持。从上述的论述中本院认定原告与被告万国都公司在实际履行中已将租金标准调整为3913元，故自2017年8月2日起至案涉房屋实际腾退返还给原告之日止，按3913元每月的标准计算房屋占用使用费。因被告万国都公司提出了诉讼时效抗辩，故上述房屋使用费起算点从本案立案受理之日即2020年9月8日倒推三年即2017年9月8日起算。为此，被告万国都公司应支付房屋占用费（房屋占用费计算：以3913元每月的标准，从2017年9月8日起计算至案涉房屋实际腾退之日止）给原告。对于原告主张被告维也纳酒店与被告林祝敏一并承担支付房屋占用费的诉求，该两被告并非合同相对方，故对于原告主张该两被告一并承担责任于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告北海市万国都物业管理有限责任公司、广西北海市东方维也纳酒店管理有限公司、林祝敏共同将位于北海市腾退返还给原告熊毅； 二、被告北海市万国都物业管理有限责任公司支付房屋占用费（房屋占用费计算：以3913元每月的标准，从2017年9月8日起计算至案涉房屋实际腾退之日止）给原告熊毅； 三、驳回原告熊毅其他的诉讼请求。 案件受理费5700元，减半收取2850元，由原告负担1500元，被告万国都公司负担1350元（案件受理费原告已向本院预交，由被告万国都公司承担的部分由其在履行上述支付义务时一并返还原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费5700元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  王警芳 二〇二〇年十一月九日 书记员  熊谋华