浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终7680号 上诉人（原审被告）嘉里桦枫房地产开发（杭州）有限公司，住所地杭州市下城区杭玻街**，统一社会信用代码：913301007936543290。 法定代表人陈小峰，董事长兼总经理。 委托代理人张熙、江丽波，浙江天册律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）颜海，男，1984年4月11日出生，汉族，住杭州市上城区。 被上诉人（原审原告）周帅，女，1985年8月27日出生，汉族，住杭州市上城区。 以上二被上诉人共同委托代理人潘灿君，浙江法校律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）杭州御轩房地产营销有限公司，住所地，住所地杭州市滨江区西兴街道缤纷街**钱塘星宇大厦****会信用代码91330108MA2CD8FD6Y。 法定代表人陈铭锋，总经理。 委托代理人史学伟，浙江浙元律师事务所律师。 上诉人嘉里桦枫房地产开发（杭州）有限公司（以下简称嘉里桦枫公司）因与被上诉人颜海、周帅和杭州御轩房地产营销有限公司（以下简称杭州御轩公司）商品房预约合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2020）浙0108民初1317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。上诉人嘉里桦枫公司的委托代理人张熙、江丽波，被上诉人颜海、周帅及其委托代理人潘灿君，杭州御轩公司的委托代理人史学伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，颜海、周帅二人通过杭州升捷公司销售人员刘某的牵线洽谈于2020年4月12日认购了杭玻街760号5幢商铺，并签订了《桦枫居房源认购确认单》、《桦枫居居间确认单》，确认单上载明：面积568.56平方米，单价20226.54元／平方米，总房款1150万元，2020年4月12日付定金50万元，2020年5月27日前首付款补齐签约。当天，颜海、周帅通过ＰＯＳ机刷卡支付了50万元，杭州御轩公司向颜海、周帅出具了收据，摘要一栏载明桦枫居杭玻街760号商铺定金。2020年4月23日，颜海、周帅委托律师向杭州御轩公司发送了《律师函》，告知杭州御轩公司于2020年4月26日17：00前明确书面回复是否继续按照确认书履行。杭州御轩公司收到律师函后，通过电话告知颜海无法再将案涉商铺卖给二原告。另查明，嘉里桦枫公司与杭州御轩公司于2020年1月1日签订《桦枫居委托服务合同》一份，约定嘉里桦枫公司委托杭州御轩公司完成嘉里桦枫公司开发的桦枫居可售商铺的代理销售推广及租赁相关事宜，委托服务的内容包括微为项目寻找意向客户、签约、付款和办理银行按揭等手续等相关事宜；服务期限自2020年1月1日起至2020年6月30日止；嘉里桦枫公司对与购房客户签订的认购书、定金合同、商品房买卖合同、补充协议及相关文件的起草、变更、终止享有决定权；御轩公司协助嘉里桦枫公司与客户签订定金合同，客户缴纳的认购定金由嘉里桦枫公司收取，但御轩公司应协助催缴。后杭州御轩公司就上述嘉里桦枫居商铺项目与杭州升捷公司签订了分销代理合作协议。再查明，截至2020年5月11日，案涉商铺在杭州市××房××房××商品房预售备案信息和房屋产权信息。颜海、周帅于2020年4月诉至原审法院，请求判令：1.嘉里枫桦公司、杭州御轩公司共同返还双倍定金100万元；2.本案诉讼费由嘉里枫桦公司、杭州御轩公司承担。 原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中，根据在案证据可以确认双方最终未能订立商品房买卖合同的原因不在于颜海、周帅，因此颜海、周帅有权要求双倍返还定金。本案的争议焦点是颜海、周帅要求嘉里枫桦公司、杭州御轩公司共同双倍返还定金的诉请能否得到支持。根据杭州御轩公司提供的证据不足以证明其以1150万元的价格与颜海、周帅就案涉商铺签订认购单以及收取定金的行为经过了嘉里桦枫公司的授权与认可，但根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，根据颜海、周帅关于其在认购案涉商铺当天看到过杭州御轩公司与嘉里桦枫公司签订的委托服务合同，在确认杭州御轩公司有权销售商铺的情况下才签订认购单的陈述，以及证人刘某当庭关于其在向颜海、周帅介绍案涉商铺时介绍过商铺的开发商等信息的陈述，结合颜海、周帅签订的《桦枫居居间确认单》，可以证明颜海、周帅在认购案涉商铺时知道商铺的开发商系嘉里桦枫公司，且查看了嘉里桦枫公司与杭州御轩公司签订的委托服务合同，在确认杭州御轩公司具有代理权的情况下，签订了认购单。颜海、周帅作为普通的消费者，其已经尽到了合理审查的义务，不能苛责颜海、周帅对嘉里桦枫公司与杭州御轩公司之间的合同条款必须有全面的了解。因此，杭州御轩公司与颜海、周帅签订认购单的行为构成表见代理，对嘉里桦枫公司具有约束力。综上，嘉里桦枫公司应当双倍返还颜海、周帅定金。基于颜海、周帅支付的定金50万元尚在杭州御轩公司，为了避免诉累，杭州御轩公司应当向颜海、周帅返还50万元，故嘉里桦枫公司另需支付颜海、周帅50万元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决：一、杭州御轩房地产营销有限公司于判决生效之日起十日内返还颜海、周帅500000元。二、嘉里桦枫房地产开发（杭州）有限公司于判决生效之日起十日内支付颜海、周帅500000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，减半收取6900元，由杭州御轩房地产营销有限公司负担3450元、嘉里桦枫房地产开发（杭州）有限公司负担3450元。 宣判后，嘉里桦枫公司不服，向本院提起上诉称：一审认定本案构成表见代理不当，本案不符合合同法四十九条的规定。一、杭州御轩公司并未以嘉里桦枫公司名义对外订立合同，不构成上述法条中以被代理人名义订立合同这一要件。杭州御轩公司以自己名义与颜海、周帅订立《房源认购确认单》、《居间确认单》、《收据》等，并以自己名义收取定金，故颜海、周帅深知与其订约并收取定金的主体是杭州御轩公司，其未与上诉人有任何联系。二、无证据证明颜海、周帅基于合理事由相信杭州御轩公司有权代表上诉人签约，颜海、周帅非善意无过失的合同相对人。根据颜海、周帅提交的证据清单，其上明确其系在后续敦促履约过程中才看到相关委托代理销售协议，故其签约付款时为审查授权文件，这也与其当庭陈述签约时看到过委托服务合同相悖，违反禁止反言原则，其关于签约时看到过委托服务合同的陈述也无证据佐证。证人刘某的证言也不能证明颜海、周帅在签约时就审查了授权文件。《居间确认单》中也没有上诉人任何字样或签章，上述证据或陈述只能证明颜海、周帅在签约时知道开发商是上诉人，不能证明其已经察看了授权文件和在确认杭州御轩公司代理权的情况下签订认购单。即便颜海、周帅在认购时查看了《委托服务合同》，但根据合同第四条第2、3款和第五条第3款等可以明确合同应由开发商和客户签订并由开发商收取定金，颜海、周帅不顾合同上的授权范围而签订认购单不构成善意相对人。三、颜海、周帅系由购房经验的房产投资可，非普通消费者，在进行高额投资时应审慎。案涉商铺具有投资属性，颜海、周帅作为商铺投资者也非第一次购房，其购买案涉商铺系用于投资，其对购买房屋应与开发商订立合同、向开发商支付房款等常识明知，且高额购房更应审慎，其却在授权文件也未查看的情况下与杭州御轩公司订约付款。四、一审错误适用表见代理制度，严重冲击了事件中普遍的房产销售模式，会引起负面裁判效应。目前房产销售中，由中介机构协助开发商拓展客源增加房产销量是普遍模式，中介机构系营销推广，最终签约付款应落实到开发商，这是行业普遍认知。中介机构不能随意突破交易惯例，签约、收钱，而让开发商买单。只能谁签约谁负责、谁收钱谁负责。此外，一审判决适用表间代理，但判项却是两家公司各支付50万，存在逻辑矛盾，也起不到减少诉累的效果。综上，上诉人嘉里桦枫公司请求二审法院撤销原判，依法改判杭州御轩公司向颜海、周帅支付100万元，驳回颜海、周帅对其的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。 被上诉人颜海、周帅答辩称：一、上诉人委托杭州御轩公司销售案涉房屋事实明确，且相关资料已得到上诉人认可后签订商品房预售合同，该合同合法有效。上诉人通过不同的中介推广销售案涉房屋，颜海、周帅通过洽谈后认购了房屋。杭州御轩公司将颜海、周帅的预约合同发给上诉人的屠玲玲确认，之后才与颜海、周帅订立《确认单》、《房源认购确认单》。因此，上诉人委托杭州御轩公司营销房屋，杭州御轩公司在上诉人确认后与颜海、周帅订立预约合同，该合同系三方真实意思表示，合法有效，应认定颜海、周帅与上诉人订立预约合同。二、上诉人和杭州御轩公司没有依约履行义务，应返还100万元定金。在认购书订立后，颜海、周帅筹备款项准备后续付款，但却被告知商铺已经转让给他人。这是因为上诉人反悔低价出售而高价卖给他人导致，构成根本性违约，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，上诉人和杭州御轩公司应双倍返还定金。 被上诉人杭州御轩公司答辩称：一、本案有充分证据显示颜海、周帅订立合同时有理由相信杭州御轩公司具有代理权。上诉人以禁止反言原则进行举证，但这非法律概念，且司法解释也规定自认的事实与已查明事实不符的，法院不予确认。一审综合分析当事人陈述、书证、证人证言等予以认定事实正确。二、上诉人认为颜海、周帅没有看到委托服务合同就不知道杭州御轩公司有代理权，属于逻辑混乱。颜海、周帅知道杭州御轩公司有代理权的方式很多，可以是杭州御轩公司提供的书面资料、口头告知、其他方式告知等。三、杭州御轩公司具有代理权。虽然两家三之间的合同约定杭州御轩公司协助上诉人与客户签订定金合同，定金由上诉人收取，但《居间确认单》中居间服务费及成交当晚杭州御轩公司与上诉人之间的微信记录可见，双方以由杭州御轩公司收取客户费用取代上诉人收款后再向杭州御轩公司支付佣金，特别是微信记录中，杭州御轩公司将当晚成交情况及客户付款情况在成交后积极向上诉人报备，上诉人予以认可。一审对此虽未认定，但实体处理并无不当。 原审法院在做判决之前对于50万返还征询过御轩的意见，御轩是同意返还颜海、周帅50万，一审查明事实清楚、法律实体处理没有不当，上诉人上诉理由不能成立。 上诉人嘉里桦枫公司在二审期间向本院提交以下证据材料：颜海、周帅的一审证据清单复印件一份，拟证明颜海、周帅在原审提交的证据清单中陈述，其是在已经签了购房确认单并支付定金之后，在催促杭州御轩公司的过程中，杭州御轩公司才向其二人出示了委托服务合同，故二人在最初认购房产时根本没有审查嘉里桦枫公司的任何授权手续，不构成善意相对人。 被上诉人颜海、周帅及杭州御轩公司在二审期间均未向本院提交新证据。 对上诉人嘉里桦枫公司二审提交的证据材料，被上诉人颜海、周帅认为，对真实性无异议，但对证明对象有异议，颜海、周帅在购房时签订预约合同时，杭州御轩公司只是把委托服务合同出示给看了一下，并没有将合同内容展示及将合同文本交付，且当时颜海、周帅也看过这个房子，嘉里桦枫公司也接待了，发生纠纷之后颜海、周帅才要求杭州御轩公司提供委托服务合同。被上诉人杭州御轩公司认为，对形式真实性没有异议，但对内容的真实性及证明目的有异议，颜海、周帅在证明内容中之所以这么陈述是因为案涉房子在上诉人确认无法销售且存在极大违约风险的情况下，其为了确定嘉里桦枫公司的名称及为了搜集诉讼证据，要求杭州御轩公司提供完整的合同内容，颜海、周帅的证明内容中也说一直要求履行合同，杭州御轩公司出具相关协议，符合其诉讼目的，从该证明内容中也不能反推出颜海、周帅在付定金时不知道委托服务合同的存在，本案中也不适用自认规则，达不到上诉人证明目的。本院认为，该证据清单系颜海、周帅一审提交，其上内容不能证明颜海、周帅在最初认购房产时没有审查嘉里桦枫公司的授权手续。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，本案二审争议焦点为谁应当承担向颜海、周帅双倍返还定金100万元的责任。案涉商品房买卖合同未能最终订立的原因不在于购房者颜海、周帅，故其有权要求双倍返还定金100万元。颜海、周帅虽系与杭州御轩公司订立认购单并向杭州御轩公司缴纳定金50万元，但根据证人刘某关于其在向颜海、周帅介绍商铺时对开发商系嘉里桦枫公司的介绍，以及嘉里桦枫公司向杭州御轩公司出具过《委托服务合同》、杭州御轩公司和颜海、周帅均陈述在订约时出示过该合同的事实，可以认定颜海、周帅作为普通购房者已经尽到审慎注意义务，有理由相信杭州御轩公司系代表嘉里桦枫公司订约并收取定金，亦不应苛责于其应对《委托服务合同》有全面了解，故一审认定杭州御轩公司与颜海、周帅签订认购单的行为构成表见代理正确，应由嘉里桦枫公司向颜海、周帅双倍返还定金100万元。一审判令杭州御轩公司返还已收取的50万元并未损害嘉里桦枫公司的权利，且颜海、周帅和杭州御轩公司均予以认可，故嘉里桦枫公司应就另50万元承担付款义务。综上，嘉里桦枫公司上诉请求依据不足，一审判决认定事实基本清楚，法律适用正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800判决，由嘉里桦枫房地产开发（杭州）有限公司负担。嘉里桦枫房地产开发（杭州）有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判员 王 亮 二〇二〇年十一月十七日 书记员 万丹丹