贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2301民初4002号 原告:中国工商银行股份有限公司兴义分行,住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金北路**，统一社会信用代码91522300215280329F。 负责人:龙梅,系该分行行长。 委托诉讼代理人：周先芳，贵州心达律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：翟晶晶，贵州心达律师事务所律师，特别授权代理。 被告:吴明琼,女,1989年5月10日生,汉族,贵州省兴义市人,住兴义市。 原告中国工商银行股份有限公司兴义分行（以下简称中国工商银行兴义分行）与被告吴明琼金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，因被告吴明琼通过其他方式无法送达，于2020年7月21日转为普通程序，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行兴义分行的委托诉讼代理人周先芳到庭参加诉讼，被告吴明琼经本院公告传唤无正当理由未到庭参与诉讼，本案现已审理终结。 中国工商银行兴义分行向本院提出诉讼请求：1、请求人法院判决解除原告与被告签订的《个人购房借款合同／担保合同》;2、请求人民法院依法判令被告吴明琼立即偿还原告借款本金149088.72元并按年利率5.145%计付合同约定的利息、罚息、复利至贷款本息还清之日止,截至2020年3月24日已积欠利息、罚息、复利共4423.39元（当庭变更为：偿还截止至2020年10月24日止的借款本金132722.62元以及2020年10月25日起至还清之日止的利息、逾期产生的罚息、复息）;3、请求人民法院判决被告吴明琼赔偿原告为催收贷款委托律师诉讼产生的律师代理费5373元;4请求人民法院判决原告对被告吴明琼所有的位于兴义市房屋折价、拍卖、变卖所得价款就第2、第3项诉请的款项享有优先受偿权;5、本案诉讼费由被告吴明琼承担。事实与理由:被告吴明琼因购买兴义市房屋需要向原告申请贷款,于2009年11月19日与原告签订《个人购房借款合同／担保合同》,约定原告向被告发放贷款240000元,贷款期限为20年,贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮30%确定,还款方式为按月等额本息还款;对借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款,贷款人有权按罚息利率按日计收利息,对不能按时支付的利息,按罚息利率计收复利,罚息利率在约定的利率基础上加收50%确定;借款人未履行其在合同项下的任何承诺、保证、义务或责任,借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的,均构成违约,原告有权宣布贷款立即到期,要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用,并可解除合同;因借款人违约原告贷款而产生的一切费用和损失均由借款人负责。另合同还约定,被告吴明琼自愿提供其所购买的位于兴义市房屋作为前述贷款的抵押物,在合同的抵押人签字处签字并就抵押事项办理了抵押权的预告登记;担保范围是本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用;并且约定贷款到期（包括被宣布提前到期）借款人未予清偿,原告有权行使抵押权。合同还约定,关于该合同引发的争议可向原告所在地的人民法院提起诉讼。贵州景地房地产开发有限公司作为被告吴明琼所购房屋的开发主体,自愿对被告吴明琼向原告所借款项承担保证责任并在合同的保证人栏加盖公章,合同约定保证人的保证范围包括贷款本金、利息罚息、复利、违约金、赔偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用;保证的方式为阶段性连带责任保证;保证的期间为借款期限届满后两年,在满足抵押物办理正式抵押登记手续,贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的,保证人对此后到期的借款人债务免除保证责任，现贵州景地房地产开发有限公司因已向原告提交了办理抵押登记的房屋他项权证书而免除了担保责任。 2009年11月24日,原告依约向被告吴明琼发放贷款240000元并按约定将贷款转移支付至被告贵州景地房地产开发有限公司账户,履行了合同义务。被告吴明琼履行部分合同义务后自2016年10月起至2020年3月连续多次发生逾期还款,根据借款合同的约定,原告有权解除与被告吴明琼的借贷关系,宣布贷款提前到期,要求被告吴明琼立即清偿全部借款本息并按照合同约定计收逾期还款期间的罚息和复利。为依法催收债权,原告委托贵州心达律师事务所指派律师作为原告代理人提起诉讼,根据委托合同约定,原告需支付律师代理5373元,该笔费用系因被告违约而产生,根据合同约定应由被告承担。综上,为维护自己的合法权益,原告特依据有关法律之规定诉至贵院,请求依法判如所诉。 吴明琼经本院合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下： 一、合同约定贷款概况： 2009年11月12日，吴明琼向中国工商银行兴义分行填写了贷款申请表申请贷款，同年11月19日，吴明琼作为借款人、贵州景地房地产开发有限公司作为保证人与中国工商银行兴义分行签订《个人购房借款／担保合同》，约定：贷款用于购买位于兴义市房屋，贷款金额240000元，贷款期限240个月，还款方式为按月等额本息偿还，贷款利率遇基准利率调整（自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率，如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮30%确定并执行新的利率，对未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在执行利率基础上加收50%确定。并将登记在吴明琼名下的所购房屋依法抵押给原告。贵州景地房地产开发有限公司作为保证人为借款人承担阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在合同所购房屋正式抵押登记手续办理完毕、且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证后，保证人对该项条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任。 二、抵押概况 吴明琼作为抵押人与抵押权人中国工商银行兴义分行签订了《个人购房借款／担保合同》和抵押物清单，2016年6月1日，吴明琼将所购位于兴义市房屋【房屋所有权证号：市房权证兴义字第××号】办理了以中国工商银行兴义分行为房屋他项权人的抵押权登记【他项权证明号：市房他证兴字第××号】,中国工商银行兴义分行已取得他项权证，而吴明琼自2016年10月24日起开始逾期，贵州景地房地产开发有限公司作为阶段性保证责任人的保证责任免除。 三、履行情况： 中国工商银行兴义分行实际发放贷款的时间为2009年11月24日，金额240000元，吴明琼自2016年10月24日起至2020年5月24日止起连续逾期43期未按时偿付款项。截止至2020年10月24日，吴明琼尚欠逾期本金0元、未到期本金132722.62元，利息0元，罚息0元、复息0元，本息合计132722.62元未付。 综上所述，吴明琼经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未在答辩、举证期限内提交书面举证、质证意见，视为对答辩、举证、质证权利的放弃。吴明琼作为借款向中国工商银行兴义分行贷款，应承担还款责任。中国工商银行兴义分行与吴明琼对《个人购房借款/担保合同》的履行方式特别是提前到期的事由进行了约定，现因吴明琼多次违约未足额偿还本息已达到合同约定的提前到期解除合同的条件，中国工商银行兴义分行主张解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，符合合同约定，应予准许。 截止至2020年10月24日尚欠的借款本金、利息、罚息、复息合计132722.62元，吴明琼应当清偿，之后的利息按照基准利率4.9%下浮30%后加收50%即年利率5.145%以尚欠本金及利息之和即132722.62元为基数计算至清偿完毕之日止。 因案涉房屋已于2016年6月1日办理抵押权他项权利登记，抵押权已设立，中国工商银行兴义分行主张对该房屋的享有优先受偿权符合合同及法律规定，本院予以支持。 另关于中国工商银行兴义分行主张的为实现债权的律师费，虽然提交了委托代理合同，但其未提交证据证明该费用已实际产生，故对该请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国担保法》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除中国工商银行股份有限公司兴义分行与吴明琼、贵州景地房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、限吴明琼于本判决生效后十日内偿还中国工商银行股份有限公司兴义分行截止至2020年10月24日尚欠借款本金、利息、罚息、复息合计132722.62元，并从2020年10月25日起以尚欠借款本金及利息之和即132722.62元为基数按照年利率5.145%计算利息至清偿完毕之日止； 三、中国工商银行股份有限公司兴义分行对登记为吴明琼所有的位于兴义市房屋【他项权证明号：市房他证兴字第××号】折价、变卖、拍卖所得价款在前述债权内享有优先受偿权。 四、驳回中国工商银行股份有限公司兴义分行的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3578元，公告费600元，共计4178元，中国工商银行股份有限公司兴义分行负担178元,由吴明琼负担4000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  谢贤斌 人民陪审员  余 燕 人民陪审员  杨 艳 二〇二〇年十一月十三日 法官 助理  张青廷 书 记 员  冯明星