安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初17554号 原告（反诉被告）:吴菲,女，1987年4月1日出生,汉族,,住合肥市包区。 委托诉讼代理人：黄乔英，北京市炜衡（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴丹，系原告妹妹，女，1989年10月27日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 被告（反诉原告）:孙琼,女，1958年6月11日出生,汉族,住合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：孙潮群，安徽众城高昕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙绪，安徽众城高昕律师事务所律师。 原告吴菲与被告孙琼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴菲及其委托诉讼代理人吴丹、黄乔英，被告孙琼的委托诉讼代理人孙潮群、孙绪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴菲向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告2019年11月23日签订的《协议书》;二、判令被告退还原告押金2600元、结余的电费1500元、水400元;三、赔偿原告各项经济损失人民币111831.65元;四、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:原告于2019年11月23日与被告签订一份《协议书》约定被告将其位于合肥市滨湖区联投中心Ｆ幢商220商铺出租年给原告经营。原告承租后,进行餐饮服务经营。2020年5月16日被告因安装烟道,在原告承租的房屋内打孔施工,致原告不得不停业,造直到起诉时,施工仍未结束,原告无法恢复经营,给原告成经济损失。原告装修投入了资金36670.86元，损失了19993.15元（店面所有的装修费用36670.86元／365天＊（365天-166天），166天为实际使用的天数），同时，合同不能正常履行也造成了利润损失合计91838.5元（每天的净利润461.5元＊199天，199天为合同没有履行的天数）。故依照民事诉讼法相关规定,诉至法院,请求依法如所请。 孙琼辩称：一、是原告自己违约，原告自2020年春节后没有作店铺实体经营，从4月份开始了网上经营，当时涉案房屋根本未开始烟道施工，原告经营模式转变，是因疫情及其他原因，与烟道施工无关；且烟道施工共计不到四天时间，且持续施工时间更短，施工期间店铺是能营业的，施工这一事整体上对原告的经营是不影响的，可见原告自己为节省成本不愿再继续履行租赁协议，主动交钥匙交房，拒不支付房租，是原告严重违约。二、原告以继续租赁至合同期满为由骗取被告为其免除了3月份租金，但原告实际只租赁至2020年8月12日，且长期拖欠租金不付，违约严重，因此其所交押金应弥补被告3月份租金。三、原告于2019年11月23日进场装修时起至2020年8月12日，共计水费充值880元、电费充值2655元，2020年8月12日撤场时还剩余水费400元（折合水量约100吨）、电费剩余1456.8元（折合电量1214度），这一事实有物业公司相应的充值记录及结算结果为证，原告诉请数额也基本相符，由此可见，原告在2020年春节之后根本没有开门营业，否则不可能就使用这么一点水电费，充分证明原告诉称其烟道施工影响导致停业及营业损失均不属实，原告虚假陈述企图获取不法利益，不应得到法律支持。四、被告完全履行了租赁协议中的义务，无任何违约行为，烟道施工也未实际对原告的经营造成损失，而且原告违约前提下，自己交房交钥匙自己搬出租赁房屋，装修的损失完全由原告承担。因此原告要求赔偿其损失的诉请缺乏证据支持，无事实及法律依据应予驳回。 孙琼向本院提出反诉请求：一、请求立即支付反诉人2020年6月1日至2020年8月12日期间租金3606.45元及违约金285元（2020年6月1日至2020年10月31日，之后按中国人民银行间同业拆借中心公布的借款市场报价利率4.75%的四倍计算至款清之日止；二、本案本诉、反诉的诉讼费用均由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2019年11月23日与被告签订一份《协议书》，约定反诉人将其位于合肥市滨湖区联投中心Ｆ幢220商铺出租给原告进行餐饮服务经营。被反诉人承租后，因商城业主集体要求并经被反诉人同意，2020年5月由第三方施工单位对房屋安装烟道，前后最多4天就施工结束了，被反诉人因受新冠疫情影响不想再继续承担，先是骗取反诉人给予减免一个月租金，后以安装烟道施工为借口要求免除到期前的所有房租，反诉人不同意，被反诉人即起诉要求解除合同赔偿损失，极不诚信，故依照民事诉讼法相关规定，特提起反诉，请求依法判准反诉人的反诉请求，驳回被反诉人的本诉请求，维护反诉人的合法权益。 吴菲辩称：反诉原告的诉请没有法律依据，请法院依法驳回反诉请求。反诉被告并不拖欠反诉原告的租金，而是由于反诉原告无法提供合适的房屋给反诉被告进行使用，使反诉被告无法实际合同目的，而不得不与反诉原告解除租赁合同，解除合同之前，反诉被告多次与反诉原告协商，要求反诉原告承担反诉被告的相关损失。反诉原告拒不接收导致双方诉至法院。因反诉被告并不拖欠租金，反诉要求支付的违约金并无事实依据，请求法庭依法驳回反诉原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年11月23日，吴菲与孙琼签订《协议书》一份，约定：1、吴菲承租孙琼名下位于合肥市滨湖区联投中心Ｆ幢商220的房屋；2、租赁期限2019年12月1日至2020年11月30日；3、月租金2600元，按季度支付，先付后用，保证金2600元；4、若吴菲拖欠租金累计达30日的，孙琼可以中止合同，收回房屋；5、若孙琼在吴菲没有违反合同的情况下解除合同或租给他人，视为孙琼违约，负责赔偿吴菲相关的全部损失。若吴菲在孙琼没有没有违反合同的情况下解除合同，视为吴菲违约，负责赔偿孙琼相关的全部损失。协议签订后，孙琼将案涉商铺交付吴菲使用，吴菲向孙琼支付了押金2600元，租金15600元。 2020年3月31日，孙琼同意免除吴菲三月份的租金。 2020年5月，物业对商场烟道进行改造。吴菲称：案涉店铺自2020年5月16日开始打孔施工，2020年5月27日，吴菲将案涉商铺钥匙交付施工人员，并于2020年6月9日取回钥匙。吴菲取回商铺时，烟道管道已经安装完毕，但至2020年8月，烟道开孔与管道之间的空隙仍未填补。 吴菲认为物业对烟道的改造，影响其正常经营，遂与孙琼协商补偿事宜，但双方未能达成一致意见。2020年8月4日，孙琼向吴菲发出通知，要求吴菲于2020年8月10日前支付2020年7、8、9月的租金计7800元及拖欠房租赔偿金4680元，否则视为吴菲单方违约，孙琼有权将房屋转租给他人。此后，吴菲未支付前述款项。2020年8月10日，吴菲提出解除合同，后于2020年8月12日搬离并返还孙琼案涉商铺。庭审中，双方均认可合同已经解除。 另查明，2019年11月26日，吴菲与合肥市汇巨装饰工程有限公司签订《合肥市汇巨装饰工程有限公司店面装修合同》一份，约定由合肥市汇巨装饰工程有限公司以包工包料形式对案涉商铺进行装修，工程造价2.6万元，首期款1.3万元于合同签订之日支付，二期款11700元于施工工期过半后支付，尾款1300元于验收合格后三日支付。2019年11月26日，吴菲向合肥市汇巨装饰工程有限公司支付装饰首款1.3万元，2019年12月11日，吴菲向合肥市汇巨装饰工程有限公司支付装饰中期款11700元，2019年12月23日，吴菲向合肥市汇巨装饰工程有限公司支付装饰尾款1100元。上述三笔款项，合肥市汇巨装饰工程有限公司均向吴菲出具了收条。 再查明，2020年8月12日吴菲撤场时，结余水费400元、电费1456.8元。 上述事实，除有双方当事人当庭陈述外，还有《协议书》、不动产权证、《合肥市汇巨装饰工程有限公司店面装修合同》、收据。转账记录、证明、录音、照片、微信聊天记录、联投商管销售记录、售电记录等证据佐证。 本院认为，吴菲与孙琼签订的《协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应系合法有效，双方均应按约履行。因双方均已认可合同已经解除，本院予以确认。本案争议焦点在于烟道施工是否足以影响合同根本不能履行，吴菲基于烟道施工的理由解除合同是否构成违约。 根据合同法规定，出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，本案中吴菲承租孙琼房屋系为经营餐饮，在店内进行打孔等烟道改造施工，将造成其无法经营，吴菲承租房屋的目的无法实现，因此，烟道施工期间的租金，不应由吴菲承担，此期间租金本院酌定为半个月租金计1300元。店内施工结束后，烟道开孔与管道之间的空隙虽未填补，但其影响已不足以造成吴菲彻底无法经营，吴菲据此要求解除合同，不符合合同约定，吴菲提前解除合同，构成违约，仍应支付孙琼租金。租赁期间（2019年12月1日-2020年8月12日），吴菲共计产生租金21806.45元（2600元/月*8个月+2600元/31天*12天），扣除孙琼同意减免的一个月租金2600元及施工期间租金1300元后，吴菲共计应付孙琼租金17906.45元，已付租金15600元， 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下： 一、确认原告吴菲与被告孙琼于2020年4月24日签订的《商铺租赁合同》于2020年7月6日解除； 二、驳回原告吴菲的其他诉讼请求； 二、驳回反诉原告孙琼的诉讼请求。 本诉案件受理费减半收取计1290元，由原告吴菲负担；反诉案件受理费减半收取计1290元，由被告孙琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 （本页无正文） 审判员  丁文华 二〇二〇年十一月十日 法官助理张彤 书记员龚丽娟 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。