山东省汶上县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0830民初4509号原告：徐恩才，男，汉族，1970年1月19日，居民，住汶上县。委托代理人：王修生，山东济信律师事务所律师。被告：济宁艳阳置业有限公司，住所地：汶上县经济开发区如意路**，统一社会信用代码：913708300604314008法定代表人：张锋，总经理。委托代理人：吴诗谦，山东康策律师事务所律师。原告徐恩才与被告济宁艳阳置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐恩才及其委托代理人王修生，被告济宁艳阳置业有限公司的委托代理人吴诗谦到庭参加诉讼。本院现已审理终结。徐恩才向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理原告与被告于2015年4月9日、2015年4月15日、2015年6月22日签订的17份《艳阳国际购房协议》的过户手续、2016年3月7日、2016年5月31日、2016年8月11日、2017年5月17日签订的5份《车库买卖合同》的过户手续；2.诉讼费等一切费用由被告承担。事实与理由:2013年3月3日原告与济宁艳阳服饰有限公司签订水电安装工程施工承揽合同，约定原告承揽济宁艳阳服饰有限公司开发的艳阳国际项目的水电安装，并约定了承揽工程总价款。后原告按照合同约定完工。现该工程已经实际使用。济宁艳阳服饰有限公司无力支付承揽合同工程款，双方协议用被告济宁艳阳置业有限公司名下的房产抵工程款，被告济宁艳阳置业有限公司与原告依法签订《艳阳国际购房协议》17份和《车库买卖合同》5份，并出具了收款单据。被告济宁艳阳置业有限公司除办理部分抵账房屋的过户手续外，拒不办理剩余抵账房屋的过户手续。故起诉到法院，请依法判决。济宁艳阳置业有限公司辩称，原被告并不存在真实的房屋买卖合同，原被告之间的水电安装工程至今未进行竣工结算，且对施工质量被告存在异议，原被告双方之间的债权债务关系并不明确，签订以房抵债房屋买卖合同时，房屋也不具备交付条件，也没有对双方之间工程价款进行最终结算，所以本案当中所有的房屋买卖合同都应当是对建设安装工程施工合同的保证，并按照物权法第186条的规定，均属于流押、流质情形。双方之间最终应当按照建设施工合同这一法律关系处理争议，原告所有诉求无法律依据，人民法院应予驳回。经审理查明，2015年4月9日，被告与原告签订15份《艳阳国际购房协议》，约定原告认购被告的艳阳国际项目7号楼1单元1007、1008、1009、1010、1011、1012号房屋、其中，除1012号房屋建筑面积为50.45平米外，其余建筑面积均为45.82平米，单价2500元；1单元1106、1107、1108、1109、1110、1111号房屋，建筑面积均为45.82平米，单价2500元，3单元429、430、431号房屋，建筑面积均为40.35平米，单价2530元。其中，430号房屋注明由被告法定代表人张峰代签。同日，被告向原告出具收到购房款3472477元的收到条。2015年4月15日，原被告签订《艳阳国际购房协议》，约定原告认购被告艳阳国际项目艳阳商铺1号楼1楼大厅门东至东楼梯西墙以西，建筑面积302.76平米，单价4000元，该协议注明由被告法定代表人张峰代签。同日，被告向原告出具了收到购房款1211040元的收到条。2015年6月22日，原被告签订《艳阳国际购房协议》，约定原告认购被告艳阳国际项目艳阳商务办公楼1号楼2层，建筑面积约848.47平米，单价2800元，该协议注明由被告法定代表人张峰代签。同日，被告向原告出具了收到购房款2375716元的收到条。2016年3月7日，原被告签订两份《车库买卖合同》，原告购买被告艳阳国际7号商住楼以北编号31、32号车库，每个车库单价70000元。同日，被告出具了收到140000的收到条。该合同注明由被告法定代表人张峰代签。2016年5月31日，原被告签订《车库买卖合同》，原告购买被告艳阳国际7号商住楼以北编号35号车库，车库单价65000元。同日，被告出具了收到65000元的收到条。该合同注明由被告法定代表人张峰代签。2016年8月11日，原被告签订《车库买卖合同》，原告购买被告艳阳国际7号商住楼以北编号39号车库，车库单价65000元。同日，被告出具了收到65000元的收到条。该合同注明由被告法定代表人张峰代签。2017年5月17日，原被告签订《车库买卖合同》，原告购买被告艳阳国际7号商住楼以北编号44号车库，车库单价65000元。同日，被告出具了收到65000元的收到条。该合同注明由被告法定代表人张峰代签。庭审中，经询问，被告对于原告在诉状中提到的这些购房协议以及车库买卖合同，对于签订的时间及过程没有什么异议。被告承认协议和收据均是由被告出具，但被告并未真实收到购房款，签订协议出具收条的目的是对双方工程施工的保证，并不具有房屋买卖的真实意图。被告庭审中陈述2013年的3月3日双方签订了水电安装工程施工合同，约定被告委托原告进行汶上艳阳服饰综合楼水电工程的施工，但双方至今没有进行竣工结算。被告提交了2013年3月3日签订的施工合同一份，原告质证后表示无异议。原告也承认被告向原告出具的收据是以工程款折抵。对于综合楼的现状，被告承认没经过综合验收，也不能办理房产登记手续，有入住的住户。本院认为，原告的诉讼请求是办理案涉房产的过户手续，该诉求得到人民法院支持的前提一是案涉购房协议及合同合法有效，二是案涉房产具备了过户的法定条件。关于原被告签订《艳阳国际购房协议》及《车库买卖合同》性质及效力。经质证，可以认定上述协议书及买卖合同均是当事人的真实意思表示。虽然原告是与案外人艳阳服饰公司签订施工合同，被告并不是债务人，但被告从2015年开始即与原告陆续签订购房协议及车库买卖合同，数量较多，数额较大，时间直到2017年跨度较长。显然，被告不是重大误解，因此，可以视为被告同意原告以工程款折抵的购房款，原被告签订《艳阳国际购房协议》及《车库买卖合同》的行为，实际是被告以物抵债的行为。关于以物抵债的效力问题，2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第44条有明确的指导意见“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”，根据上述指导意见，当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，如无恶意损害第三人合法权益等情形且无其他无效事由的，以物抵债协议是有效的。具体到本案中，被告提交的2013年3月3日签订的施工合同一份，被告以房产折抵原告工程款是从2015年4月9日开始陆续进行，根据常理判断，很显然应该是在债务履行期限届满后达成的以物抵债合意。至于被告辩解的本案当中所有的房屋买卖合同都应当是对建设安装工程施工合同的保证，明显与事实不符。因为，如果的确是为了对建设安装工程施工合同的保证，应该在签订施工合同时，至少在债务履行期限届满前即签订买卖房屋协议，同时约定不能履行债务时执行买卖合同，才是保证。综上，本院认为，原被告签订《艳阳国际购房协议》及《车库买卖合同》是以物抵债性质，合法有效。应当视为原告的应得工程款已经转化为购房款，原告与被告已经形成了买卖合同法律关系。但是，目前并没有证据证明案涉房产具备了法定过户条件，在此情况下，人民法院判令被告履行房产过户手续，很容易出现人民法院的生效判决限定的履行期限届满后，而房产仍然不具备过户的法定条件的情形。综上所述，本院认为，原被告签订《艳阳国际购房协议》及《车库买卖合同》，合法有效。但是，因为目前没有证据证明，案涉房产具备了法定的履行过户手续的条件，原告要求被告履行过户手续的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告徐恩才的诉讼请求。案件受理费100元，由原告徐恩才承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济宁市中级人民法院。审判员  王存政二〇二〇年十一月九日书记员  杜 娟