广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初8795号原告：刘苏文，男，1981年12月24日出生，汉族，住广东省广州市白云区，被告：陈然赞，男，1968年8月10日出生，汉族，住浙江省泰顺县，原告刘苏文与被告陈然赞占有物返还纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘苏文、被告陈然赞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘苏文向本院提出诉讼请求：1.陈然赞按当地租金标准（2500元/月）支付占用期间（2019年12月1日至2020年10月31日）的房租27500元；2.陈然赞10日内腾空搬离广州市南沙区中景四街6号xxx房；3.陈然赞支付实际使用广州市南沙区中景四街6号xxx房期间拖欠的2019年12月至2020年10月物业管理费1931.6元、水费181.6元、分摊电费286.14元;4.陈然赞承担本案诉讼费。事实与理由：刘苏文于2019年9月1日通过司法拍卖取得陈浩名下位于广州市南沙区中景四街6号xxx房（以下简称涉案房屋），于2019年11月20日取得《房屋所有权证》。涉案房屋一直由陈浩之父陈然赞及其一家人使用。刘苏文拍得涉案房屋后，通过小区物业管理处联系到陈然赞，并要求其搬离涉案房屋，陈然赞以未收到法院安置款为由拒绝搬出。双方于2010年6月22日前往法院进行调解，但陈然赞态度强硬，并声称其一家人一直居住在涉案房屋且拒不搬走，除非收到法院的安置款。此外，刘苏文从物业管理处了解得知，陈然赞一直未搬离涉案房屋内的家具，亦未见有人居住。刘苏文于2020年6月24日对涉案房屋进行停水停电。此后，刘苏文一直未接到陈然赞的电话或者信息要求恢复水电，故涉案房屋并非陈然赞的唯一住处，但是其恶意占用涉案房屋为事实。现陈然赞拒绝搬离涉案房屋的理由是未收到法院的安置款，刘苏文认为该款项是法院与陈然赞之间的未结事宜，与涉案房屋并无联系，陈然赞不能恶意占用他人房屋，故此刘苏文特向法院提起诉讼。陈然赞辩称：陈然赞自1995年携一家五口人来到广州经商，由于市场和各方面原因，2015年面临破产，本人的所有资产被法院拍卖。近年由于陈然赞患有哮喘病，丧失劳动力，上有老下有小，生活陷入困境。2017年8月，陈然赞迫于无奈搬入以其儿子名义购买的毛坯房居住，涉案房屋系其一家五口人的唯一住房，根据法律规定，拍卖唯一住房必须得到安置，至今陈然赞未得到越秀法院的任何安置。刘苏文多次威逼陈然赞一家人搬走，陈然赞一直承诺得到安置费马上搬离，可现在连吃饭都成问题，更不用说租房搬迁。刘苏文于2020年6月私自对涉案房屋断水断电，多次恶语相向，使陈然赞一家的生活更加陷入困境。拖欠物业费是小区业主集体行为，因为小区外墙砖脱落严重，一直未得到修缮。陈然赞从未收到过越秀法院的搬迁通知，其绝无恶意占用他人房屋的行为。另外，因刘苏文擅自对涉案房屋停水停电；该房屋为毛坯房，且刘苏文未将涉案房屋交付给陈然赞使用，是不能计算房租的。经审理查明：2019年10月17日，广州市越秀区人民法院作出（2018）粤0104执11258号之一《执行裁定书》，载明：“在执行过程中，本院依法对被执行人陈浩名下的广州市南沙区中景四街6号xxx房屋通过网络司法询价平台确定其处置参考价后，通过本院在淘宝网的拍卖平台进行司法拍卖以清偿债务。在2019年9月1日开始的第一次公开拍卖中，上述房产由买受人刘苏文（身份证号码：）在当日以最高价1331597元竞得。现买受人已向本院足额交付了拍卖成交价款……裁定如下：一、解除对被执行人陈浩名下的广州市南沙区中景四街6号xxx房的查封；二、上述房产的所有权自本裁定送达买受人刘苏文（身份证号码：）时转移并归其所有；三、买受人可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。”本院依职权向广州市规划和自然资源局调取涉案房屋的《不动产登记查册表》，其载明：涉案房屋的权利人为刘苏文，面积为92.4177平方米，占有部分为全部，所有权取得方式为购买，登记时间为2019年11月20日。根据刘苏文提交的《广州奥园物业服务有限公司南沙海景城分公司缴款通知单》显示，涉案房屋应缴款项明细如下：2020年1月1日至2020年11月30日物业管理费为1931.54元，2019年12月1日至2020年7月1日普通水费为181.6元，2019年12月1日至2020年11月1日分摊梯灯电费为50.37元，2019年12月1日至2020年11月1日分摊水泵电费为49.74元，2019年12月1日至2020年11月1日分摊公共设施设备电费为58.06元，2019年12月1日至2020年11月1日分摊电梯电费为127.97元。2020年11月4日，本院组织刘苏文、陈然赞到涉案房屋进行勘验，双方确认涉案房屋为毛坯状态，现场无人居住，陈然赞及其四个家人在涉案小区隔壁栋的姐姐家居住，室内存放有一些家私家具。陈然赞在勘验时表示其住房困难，以后还会搬回涉案房屋居住。庭审中，双方当事人陈述及意见如下：1.刘苏文主张其结合附近小区同类型房屋的租金估算涉案房屋租金为2500元/月，但其并未提供相应证据予以证实，经本院释明，其亦不就涉案房屋的租金标准申请司法鉴定。陈然赞则认为涉案房屋为毛坯房，租金标准应仅为200元/月；2.双方确认涉案房屋的物业管理费为1.9元/平方米/月，每月物业管理费为175.6元；3.陈然赞陈述称涉案房屋钥匙现仍在其手上，且其并未办理交接手续；4.就涉案房屋的居住情况，陈然赞称其一家人于2017年8月至2020年7月在涉案房屋居住，刘苏文称根据涉案房屋的水电费单据可以推测涉案房屋自2020年7月开始无人居住；5.双方确认刘苏文于2020年6月24日对涉案房屋采取了停水停电措施，刘苏文在庭审中确认涉案房屋至今仍处于停水停电状态。本院认为，依据广州市越秀区人民法院作出的（2018）粤0104执11258号之一《执行裁定书》，裁定涉案房屋的所有权自该裁定送达给刘苏文时转移至其名下。涉案房屋产权人已于2019年11月20日变更登记为刘苏文。故此，刘苏文对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。现陈然赞未经刘苏文同意擅自占有使用涉案房屋至今，已侵犯刘苏文对涉案房屋享有的物权，故刘苏文有权要求陈然赞腾空搬离涉案房屋。关于2019年12月至2020年10月的房屋租金损失部分。因刘苏文主张租金标准系其估算，且并未提供相应证据予以证实，亦不就涉案房屋的租金标准申请司法鉴定。因陈然赞占用涉案房屋确实给刘苏文造成了一定的损失，结合涉案房屋为毛坯房的现状，陈然赞主张涉案房屋租金标准为200元/月，本院酌情采纳陈然赞主张的租金标准，故陈然赞应向刘苏文支付涉案房屋占用期间（2019年12月1日至2020年10月31日）的房租2200元，对于刘苏文主张超过2200元的部分，本院不予支持。关于涉案房屋2019年12月至2020年10月所产生的物业管理费、水费和分摊电费部分。因陈然赞未经刘苏文同意擅自占有使用涉案房屋至今，期间所产生的物业管理费、水费和分摊电费理应由陈然赞支付。双方确认涉案房屋的物业管理费为175.6元/月，结合物业公司出具的《广州奥园物业服务有限公司南沙海景城分公司缴款通知单》中的数据，陈然赞应向刘苏文支付2019年12月至2020年10月的物业管理费1931.6元、水费181.6元、分摊电费286.14元（分摊梯灯电费50.37元+分摊水泵电费49.74元+分摊公共设施设备电费58.06元+分摊电梯电费127.97元）。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第二百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈然赞应于本判决发生效力之日起十日内腾空搬离广州市南沙区中景四街6号xxx房；二、被告陈然赞应于本判决发生效力之日起十日内向原告刘苏文支付2019年12月至2020年10月房屋占用租金损失2200元、物业管理费1931.6元、水费181.6元、分摊电费286.14元；三、驳回原告刘苏文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费374元，由原告刘苏文负担232元，由被告陈然赞负担142元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 王 健二〇二〇年十一月十八日书记员 陈洁莹