重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初3424号原告：张仁海，男，1961年10月4日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：李幼霖，重庆唐颂律师事务所律师。委托诉讼代理人(特别授权)：谭乾兵，重庆唐颂律师事务所律师。原告：张莉，女，1985年3月20日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：李幼霖，重庆唐颂律师事务所律师。委托诉讼代理人(特别授权)：谭乾兵，重庆唐颂律师事务所律师。被告：重庆市金科骏耀房地产开发有限公司，住所地重庆市开州区云枫滨湖路(金科开州城)，统一社会信用代码91500234578993440X。法定代表人：王申殿，系总经理。委托诉讼代理人(特别授权)：王**，重庆弘全律师事务所律师。委托诉讼代理人(特别授权)：周敏，重庆弘全律师事务所律师。原告张仁海、张莉诉被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司(以下简称金科公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月13日第一次公开开庭进行了审理，原告张仁海及二原告的共同委托诉讼代理人李幼霖，被告金科公司的委托诉讼代理人王**、周敏到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本院于2020年8月6日裁定本案转为普通程序。本院于2020年9月8日第二次公开开庭进行了审理，原告张仁海及二原告的共同委托诉讼代理人李幼霖、被告金科公司的委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。本院于2020年10月13日第三次公开开庭进行了审理，原告张仁海及二原告的共同委托诉讼代理人谭乾兵、被告金科公司的委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张仁海、张莉向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判决解除原、被告于2018年4月19日签订的商品房买卖合同(标的房屋B4幢负1-2)；2、请求人民法院判决被告返还原告购房款803413元并从支付房款之日按照年利率6%支付资金占用利息至退还房款为止；3、请求判决被告赔偿原告违约金241023元；4、本案诉讼费由被告承担。在第三次庭审过程中，原告增加一项诉讼请求：如果法院依法判决涉案房屋不予解除，则请求依法判令降低购房款，具体金额在500000元以内。事实和理由：原、被告于2018年4月19日签订商品房买卖合同，约定被告将位于云玺台二期的商铺以总价803413元的价格出售给原告。同日原告支付被告相应价款，被告给原告出具了相关收据。2019年底被告通知原告交房时，原告在现场验收发现该商铺的位置低于外面的路面，从外面的路面到房屋门槛需要下几步台阶，商铺整体处于一个低洼地势，而且商铺门口有三个下水道井盖，和最初原告在被告处观看沙盘时展示的该房屋门槛与路面平行相差甚远。被告的销售人员在宣传时对门市前面的梯子只字未提，存在故意隐瞒，并说旁边梯子就是小区的出入口。原告购买的商铺位置靠小区通道，被告未做好防水处理，现商铺墙壁因渗水导致发霉，严重影响了原告将来的经营和生产。同时被告交付的房屋层高与销售时所称的层高不一致，销售时销售人员称层高有4.5米高，而实际房屋的层高不足3.8米。原告认为被告在沙盘上进行房屋展示，是影响原告购买房屋的一个重要因素，现实际交付的房屋及周围设施与被告沙盘展示的严重不一致，被告构成欺诈。当时原告找被告解决相关问题时，被告给原告承诺的是帮忙对涉案房屋进行出售且被告也以横幅的形式进行销售广告。原告认为被告未按照合同约定履行义务，原告要求解除合同，被告得知后迟迟未给原告答复。现原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼。被告金科公司辩称，原告陈述的签订合同以及购房价款的事实属实。但原告诉称交付的房屋与被告展示的不一致不属实，被告交付的房屋层高为4.2米，并非原告称的3.8米。被告从房屋设计、施工、竣工、验收均按照法律规定完成，属合法的，在整个过程中没有变更任何设计方案。双方签订的商品房买卖合同是以现状为交付条件，因此在交付过程中，只要是没有发生变更的方案均视为原、被告双方签订合同同意的。在购房之前，被告有明确告知原告，在金科云玺台项目阳光手册里面有关于沙盘模型的特别提示以及关于云玺台项目的阳光宣言里面均提到可能存在的不确定因素而导致的法律后果，原告方均在上面签字捺印予以认可。被告的房屋在设计以及销售时对于房屋前面的门阶设计告知了原告，原告对此情况是明确知晓的，并且被告的房屋已经过相关部门的工程验收，是合法的。综上被告方不存在虚假宣传以及欺诈的情形，不应当解除合同，也更不存在赔偿相应的违约金利息等。故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：对原告提交的证据4沙盘照片及地面漏水照片，原告提交该证据的证明目的为证明被告所交付的涉案房屋与沙盘严重不一致，涉案房屋存在漏水等质量问题；被告对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为照片的内容不能达到原告的证明目的，也无法显示涉案房屋的情况；本院认为，原告提供的沙盘照片、全景照片及涉案房屋在沙盘上的局部照片，三张照片相结合，可以认定以上照片为原告购买涉案房屋时被告为其展示的沙盘的照片，对其真实性，本院依法予以采信，从该照片和涉案房屋的现场照片相结合，可以看出二者存在不一致的情况，对于原告提供的沙盘照片本院依法予以采信，对原告提供的漏水照片，因无法看清具体情况，本院依法不予采信。对原告提交的证据5光盘1张，原告提交该证据的证明目的为证明被告的销售人员在销售房屋时未按照图纸进行宣传；被告认为原告在未经他人同意的情况下进行录音录像是不合法的，同时也无法核实录音的对方是被告金科工作人员；本院认为，无法核实所录音人员的身份，无法核实真实性，对该证据本院依法不予采信。对被告提交的证据3重庆市建设工程竣工验收报告，被告提交该证据的证明目的为证明涉案房屋通过竣工验收；原告对该证据的合法性有异议；本院认为，被告提供的该证据系建筑项目的监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位联合作出，真实合法，本院依法予以采信。对被告提交的证据4关于尽快云玺台项目的阳光宣言，被告提供该证据的证明目的为，证明被告已对原告进行了告知可能存在的不确定因素而导致的法律后果；原告认可该证据上的签名为其本人签字，但认为被告并未对证据的内容对原告进行解释；本院认为原告在该证据上签字，应该视为原告对该证据内容的知道和认可，对该证据本院依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月19日，原告张仁海、张莉与被告金科公司签订《重庆市商品房买卖合同》(合同编号：CQ-KZ-JY-YXT-2018-0910)，合同约定：“合同双方当事人：甲方（卖方）：重庆市金科骏耀房地产开发有限公司……乙方（买方）：张仁海……乙方（买方））张莉……第一条本商品房的项目名称及土地状况本商品房项目：暂定名为：金科云玺台二期……第二条本商品房销售依据甲方销售的商品房为下列第（2）项：1、现房。……2、预售商品房。《商品房预售许可证》号：开州区2017预字第47号，预售商品房批准机关：重庆市开州区国土资源和房屋管理局。第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市开州区云枫街道办（职教中心后面寨子坪）B4幢负1-2……（四）本商品房建筑面积：63.52平方米，其中，套内建筑面积：54.51平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积：9.01平方米。……本商品房用途为非住宅，属于商服用房……第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交金额为803413元整（大写：捌拾万零叁仟肆佰壹拾叁元整）……第五条付款方式及期限……（二）乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：本商品房总成交金额为803413元整（大写：捌拾万零叁仟肆佰壹拾叁元整）。（1）于2018年4月19日支付房款捌拾万零叁仟肆佰壹拾叁元整（小写：￥803413.00）……第七条交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限2、属预售商品房的，甲方应当在2019年4月20日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，并取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。……第八条交房手续的办理1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。（2）见补充协议。……第十五条规划、设计变更的约定（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率。（2）……（3）……（二）乙方应当至通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。15日内未作书面答复的，视同接受变更。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并向乙方支付已付房价款0.10%的违约金。乙方不退房的，应当与甲方就变更事项另行签订补充协议，给乙方造成损失的，由甲方赔偿。（三）甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向乙方支付已付房价款0.10%的违约金……第二十八条本合同自双方签订之日起生效。”被告金科公司在该合同上加盖合同专用章，原告张仁海、张莉在该合同上签名捺印。同时在《重庆市商品房买卖合同》补充协议第五条约定“关于规划变更、设计变更的特别约定：1、乙方在购买该房屋前已发生的规划变更、设计变更或乙方购买该房屋后不涉及乙方所购的房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高房屋所属项目的建筑容积率的规划变更、设计变更，甲方不需通知乙方，乙方同意认可该规划变更、设计变更，乙方不提出退房。2、乙方购买该房屋后涉及乙方所购的房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该房屋项目的建筑容积率的规划变更、设计变更，甲方超过规定时限后通知乙方的，乙方有权退房，但乙方应在甲方通知后20日内作出退房的书面答复，乙方逾期未作出退房的书面答复，视为乙方不退房，甲方按照变更后的方案交付房屋……”。合同签订后，原告张仁海、张莉支付了全部购房款803413元及相关契税。另查明，涉案房屋所在项目工程已经取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2019年4月，被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司通知原告张仁海、张莉接房，原告认为被告交付的房屋不符合约定严重影响原告将来的经营和生产，与被告多次沟通协商未成达成一致意见，至今原告张仁海、张莉未办理接房手续。经现场勘验，案涉房屋门市现门牌号为“天宫二路225号”，该门面房水平面低于房屋外面街道路面的水平面，整体处于低洼地势，进入该门面房需向下步行三至四步台阶。与案涉房屋紧临的“天宫二路227”号门市旁边有向上的步梯通道，该通道尽头为封闭的栅栏。栅栏一侧有小道通往社区用房，目前该小道无人通行。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原告张仁海、张莉与被告金科公司作为平等民事主体，在公平自愿的情况下签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，该合同及补充协议是双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同属于依法成立的有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，原告张仁海、张莉举示的沙盘照片和证人证言可以证明被告金科公司对涉案房屋的情况作出了相关说明，即涉案房屋位置应当具备与街道路面处于同一水平面或不低于街道路面的特征，以及涉案房屋旁边楼栋与上面小区之间有楼梯联结，应为小区的出入口的用途。根据日常生活经验，以上情况对原告张仁海、张莉是否购买涉案房屋以及对涉案房屋的价格具有重大影响，因此被告金科公司沙盘向原告展示的涉案房屋位置情况也是合同内容的组成部分，当事人违反的，应当承担违约责任。现被告金科公司实际交付涉案房屋存在房屋水平面低于街道路面三至四步台阶，以及房屋旁边的楼梯无人通行，并非小区出入口的不利因素。对上述关于涉案房屋位置的不利因素，被告金科公司提交的证据亦不能充分证明已明确告知原告，故被告金科公司交付的涉案房屋不符合同约定，构成违约。因原告张仁海、张莉购买涉案房屋主要用于经商，房屋所处位置将严重影响其商业价值，而被告交付的涉案房屋不符合双方约定，明显降低了涉案房屋的商业价值，导致原告的合同目的不能实现。故对于原告张仁海、张莉要求解除与被告金科公司之间的《重庆市商品房买卖合同》的请求，本院依法予以支持。原告张仁海、张莉依据法定解除事由解除与被告之间的商品房买卖合同，起诉之前原告张仁海、张莉并未通知被告金科公司，因此，本院依法确定本院向被告金科公司送达起诉状副本之日即2020年6月1日为原、被告之间的《重庆市商品房买卖合同》解除之日。原、被告之间的合同解除之后，原告张仁海、张莉向被告金科公司支付的购房款803143元，被告金科公司应当返还给原告张仁海、张莉。因此对于原告张仁海、张莉要求被告金科公司返还购房款803413元的诉讼请求，本院依法予以支持。因原告张仁海、张莉并未办理接房手续，因此原告张仁海、张莉无需返还被告金科公司涉案房屋。因被告金科公司的上述违约行为导致原、被告双方的商品房买卖合同解除，原、被告双方在合同中对该违约行为导致的违约责任并未明确约定，故对于原告张仁海、张莉要求被告金科公司赔偿原告张仁海、张莉违约金241023元的诉讼请求，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，因被告金科公司违约，原告张仁海、张莉可以要求被告金科公司赔偿原告张仁海、张莉的损失，原告张仁海、张莉向被告支付了购房款，有资金占用利息损失，对于其他损失原告并未举证予以证明，因此对于原告张仁海、张莉要求被告金科公司从支付房款之日起至退还房款之日止，按照年利率6%支付资金占用利息的请求，本院依法调整为被告金科公司从2018年4月19日(交付房款之日)起，以803413元为计算基数，按照银行贷款年利率3.85%支付原告张仁海、张莉资金占用利息至退还房款之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、原告张仁海、张莉与被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司于2018年4月19日签订的《重庆市商品房买卖合同》于2020年6月1日解除；二、被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还原告张仁海、张莉购房款803413元及利息(从2018年4月19日起，以803413元为基数，按照年利率3.85%计算至退还之日止)；三、驳回原告张仁海、张莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15106元，由被告重庆市金科骏耀房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  雷 洪人民陪审员  李中品人民陪审员  牟方军二〇二〇年十一月二日法官 助理  王春燕书 记 员  唐 琳