四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0191民初5362号 原告（反诉被告）：成都申和物业有限公司，住所地：成都高新区中和下街**。 法定代表人：黄先华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马小蓉，四川广都律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：赵咏梅，四川广都律师事务所律师，一般授权代理人。 被告（反诉原告）：易秀红，女，1974年8月18日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 本院受理上列当事人物业服务合同纠纷本反诉一案后，依法适用简易程序由审判员谢菲于2020年8月18日、10月15日、10月27日公开开庭进行了审理。成都申和物业有限公司（以下简称“申和物业公司”）委托诉讼代理人马小蓉、赵咏梅，易秀红到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。 申和物业公司向本院提出本诉请求：1、判令易秀红向申和物业公司支付2016年10月1日至2020年6月30日的物业管理费4494.15元；2、判令易秀红向申和物业公司支付逾期付款违约金1573.75元；3、判令易秀红向申和物业公司支付2016年10月1日至2020年6月30日的生活垃圾清运费360元；4、本案诉讼费由易秀红承担。审理中，申和物业公司明确，其第二项诉讼请求违约金的计算方式为：以每月应缴物业费为基数，自次月1日起计算至2020年6月30日，按每天万分之五计算。 易秀红就本诉辩称，申和物业公司没有履行其职责，我有权拒绝交纳相应的物业费，同时，物业费已过诉讼时效。我从来没有与申和物业公司签订过合同，没有约定过违约金，故申和物业公司主张的违约金不成立。从2019年1月开始，代收水费里包含垃圾清运费，故不应当再支付垃圾清运费。 易秀红向本院提出反诉请求：1、判令申和物业公司支付维护修门锁及换锁、换门费12600元；2、本案诉讼费由申和物业公司全部承担。 申和物业公司就反诉辩称，欠缴物业费是连续行为，我方一直在催缴物业费，故诉讼时效未过。易秀红换锁、换门的费用不应由我方承担，该费用在另案中已经处理过，不应在本案中再行处理。我方已经全面履行物业服务义务，易秀红应当支付相应的物业费。 审理查明的事实：易秀红为高新区中和大道三段**********房屋所有权人，房屋建筑面积为72.37㎡。 2010年5月21日，申和物业公司与四川新景实业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定申和物业公司为“御廷上郡”小区提供物业服务。 2010年6月11日，申和物业公司（甲方）与易秀红（乙方）签订《【御廷上郡】前期物业服务协议》，约定：由申和物业公司为易秀红案涉房屋提供物业服务；申和物业公司对房屋共用部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理。物业管理服务费按建筑面积收取，每平方米每月1.38元，首次管理费从《购房合同》约定交接房屋之日起计算，交房之日预交6个月，以后按季定期交纳，每季度的前5日为交费日；易秀红不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，申和物业公司有权要求补交并从逾期之日起按每天万分之五收取违约金。 根据成都市物价局办公室《关于我市中心城区开征城市生活垃圾处理费的通知》（成价费［2005］31号），成都市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区及高新区范围内产生生活垃圾的居民住户（含暂住户），生活垃圾处理费的征收标准为8元/户/月。根据《四川省政府非税收入通用票据》显示，申和物业公司交纳了案涉物业所在小区2017年1月至2019年12月期间的生活垃圾处理费。 2018年9月7日，易秀红向案外人汪建军转款1200元。2018年9月20日，成都杜氏锁业有限公司出具《四川增值税普通发票》，载明：购买方易秀红，地，地址为御廷上郡******锁换锁服务费1200元，备注为9月7日换锁。 2018年9月12日，易秀红向案外人张怀军转款1200元。2018年9月14日，成都捷安居锁业有限公司出具《四川增值税普通发票》，载明：购买方为御廷上郡x栋x单元xxxx号，换锁费用1200元，备注：9月13日换锁。 2019年2月9日，易秀红向案外人汪建军转款1220元，2019年2月20日，成都杜氏锁业有限公司出具《四川增值税普通发票》，载明：购买方为御廷上郡x栋x单元xxxx号，开锁换锁服务费1200元，备注：2019年2月9日开锁换锁。 2019年8月14日，易秀红向案外人张怀军两次分别转款6000元、3000元。同日，崇州市三江镇金鼎盾门窗厂出具《四川增值税普通发票》，载明：购买方为御廷上郡x栋x单元xxxx号，甲级防盗门6000元。2019年8月15日，成都捷安居锁业有限公司出具《四川增值税电子普通发票》，载明：购买方为易秀红，开锁换指纹锁价3000元。审理中，易秀红陈述，该两项费用系其于2019年8月14日换门换锁产生。 判决理由：本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有约束力，双方均应恪守履行。 申和物业公司与易秀红自愿签订《【御廷上郡】前期物业服务协议》，在申和物业公司已提供物业服务的情形下，易秀红应按约交纳物业服务费。易秀红提出，因申和物业公司未尽到审核义务，导致外来人员进入小区进而破坏其房屋门锁，故其有权拒绝交纳物业服务费。根据易秀红提供的转款凭证、照片及发票可知，易秀红确因门锁损坏导致其产生了维修、更换门锁的费用，但本院认为，申和物业公司未尽到公共秩序管理义务，易秀红有权依法主张违约责任而非拒交物业费，故对易秀红辩称不应交纳物业费的主张，本院不予采纳。申和物业公司要求易秀红交纳2016年10月1日至2020年6月30日期间的物业费，则根据双方签订的物业服务合同所约定的标准，易秀红应当支付申和物业公司2016年10月1日至2020年6月30日期间物业费4494.18元（72.37平方米×1.38元/月/平方米×45月），现申和物业公司仅主张易秀红支付4494.15元，系其自由处分权利的行为，故本院予以支持。易秀红提出，申和物业公司主张的物业费已过诉讼时效。本院认为，即使合同约定了物业费按季度支付，各期物业费的支付具有一定的独立性，但这一独立性不足以否定物业费作为同一服务合同项下债务的整体性。如果诉讼时效从每期物业费履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一服务合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇服务方与接受服务方之间的互信。因此，本院认为，即使约定按季度支付物业费，其诉讼时效亦应自最后一期物业费履行期间届满之日起开始计算。申和物业公司至今仍在为易秀红案涉房屋所在小区提供物业服务，故申和物业公司主张的物业费未过诉讼时效。 易秀红主张，因申和物业公司未尽到义务导致其产生维修、更换门锁损失，要求申和物业公司承担违约责任，赔偿损失12600元。审理中，申和物业公司提出，易秀红维修、更换门锁并非一定系他人损坏所致。本院认为，根据易秀红的付款记录可知，其于2018年9月7日、2018年9月12日、2019年2月9日、2019年8月14日频繁维修更换门锁，若非受他人破坏，易秀红无任何理由如此行事，易秀红所举证据已达到高度盖然性的民事证明标准，故对易秀红陈述其门锁被损坏的事实，本院予以采纳。审理中，申和物业公司与易秀红均不能确认门锁为何人所损害，故申和物业公司作为物业服务提供者，其在公共秩序管理上确实存在瑕疵。综合申和物业公司的过错程度及易秀红的损失，本院认定，申和物业公司对其违约行为应当向易秀红承担赔偿损失1260元的违约责任。 易秀红提出，其交纳水费的时候一并支付生活垃圾处理费，但易秀红并未提供证据加以证明，故对易秀红的该辩解意见，本院不予采纳。根据成都市物价局办公室《关于我市中心城区开征城市生活垃圾处理费的通知》（成价费［2005］31号），成都市锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区及高新区范围内产生生活垃圾的居民住户（含暂住户），生活垃圾处理费的征收标准为8元/户/月。在申和物业公司代为交纳生活垃圾处理费后，其有权向易秀红主张。本案中，申和物业公司主张，易秀红应向其支付2016年10月1日至2020年6月30日期间的垃圾清运费360元（8元/月×45月），该标准未超过成都市物价局成都市市容环境管理局发布的成价费[2005]第31号《关于我市中心城区开征城市生活垃圾处理费的通知》载明的标准，故本院予以支持。 另，根据前述分析可知，申和物业公司物业服务存在瑕疵，故对申和物业公司主张的违约金，本院不予支持。 法律依据：《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款。 判决结果： 一、本诉被告易秀红于本判决生效之日起十日内向本诉原告成都申和物业有限公司支付2016年10月1日至2020年6月30日期间物业费4494.15元； 二、本诉被告易秀红于本判决生效之日起十日内向本诉原告成都申和物业有限公司支付2016年10月1日至2020年6月30日期间的垃圾清运费360元； 三、反诉被告成都申和物业有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告易秀红赔偿损失1260元； 四、驳回本诉原告成都申和物业有限公司的其他本诉请求； 五、驳回反诉原告易秀红的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25元，由本诉被告易秀红负担；反诉案件受理费58元，由反诉原告易秀红负担33元，由反诉被告成都申和物业有限公司负担25元。 权利告知：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  谢菲 二〇二〇年十一月五日 书记员  贺姝