广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1302民初6343号原告：林文填，男，1963年2月25日出生，公民身份号码441************034，汉族，身份证住址：广东省惠州市惠城区****************D。委托诉讼代理人：胡志宏，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。被告：刘野冬，男，1978年8月8日出生，公民身份号码230************036，汉族，身份证住址：黑龙江省宾县********委六十八组。原告林文填与被告刘野冬房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年4月23日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告林文填的委托诉讼代理人胡志宏到庭参加诉讼，被告刘野冬经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告林文填诉称，2019年9月4日，原告与被告签订了《关于华贸大厦1单元[30]层[01，02，03，04，11]号房屋租赁合同》，约定原告将名下位于惠州市********华贸大厦1单元[30]层[01、02、03、04、11]号房屋出租给被告使用，承租房屋总建筑面积为758.23平方米，租赁期限自2019年9月4日起至2020年8月31日止，每月租金为人民币53076.1元，租金按月缴纳，承租方应于每月1日前向出租方支付下个月租金，逾期未缴纳的，按拖欠租金总额每日收取千分之五滞纳金，逾期15天未付，出租方有权作承租方毁约处理，并终止合同，由此造成的经济损失和责任由承租方承担；租赁期间，承租方应承担并支付所有税费、物业管理费、公共区域能源公摊费、空调使用费、公共事业费用及其他实际发生的费用；如因承租方不履行本合同义务或归责于承租方的其他原因致使本合同提前终止的，出租方不予退还承租方已付的全部租赁保证金；承租方逾期支付租金中途退租的，承租方还应一次性向出租方支付三个月预期租金损失、空置期损失以及代理费。原、被告双方签订《租赁合同》后，原告依约将上述房屋交付给被告经营使用至今，但被告自2019年12月份开始拖欠原告租金。截至2020年3月份，被告共拖欠4个月的租金共计人民币212304.4元，以及2020年1月1日至2020年3月30日期间的物业管理费7206.43元、水电费3588.76、空调费6522.45，合计17317.65元。为此，原告通过发送短信、现场催款等方式，多次向被告催收上述租金，但被告却以各种理由予以推诿。2020年3月20日，原告根据《租赁合同》第3.3条及相关约定，向被告送达《解除租赁合同通知书》，解除原、被告之间租赁合同关系。随后，原告于2020年4月2日为被告垫付物业管理费7206.43元、水电费3588.76、空调费6522.45，合计17317.65元。原告认为被告的上述行为已构成严重违约，为了维护自己的合法权益，诉至法院，请求：1、确认原告与被告2019年9月4日签订的《关于华贸大厦1单元[30]层[01，02，03，04，11]号房屋租赁合同》于2020年3月20日予以解除；2、被告支付给原告的华贸大厦1单元[30]层[01，02，03，04，11]号房屋租赁保证金106152.2元归原告所有；3、被告立即向原告支付2019年12月1日至2020年3月31日华贸大厦1单元[30]层[01，02，03，04，11]号房屋的租金人民币212304.4元及违约金114909.76元（以53076.1元为基数，按每日千分之五自2019年11月1日起暂计至2020年4月3日为40868.60元；以53076.1元为基数，按每日千分之五自2019年12月1日起暂计至2020年4月3日为32907.18元；以53076.1元为基数，按每日千分之五自2020年1月1日起暂计至2020年4月3日为24680.39元；以53076.1元为基数，按每日千分之五自2020年2月1日起暂计至2020年4月3日为16453.59元。2020年4月3日之后的违约金，以212304.4元为基数，按每日千分之五计至款项清偿之日止）；4.被告立即向原告支付华贸大厦1单元[30]层[01，02，03，04，11]号房屋2020年1月1日至2020年3月31日的物业管理费7206.43元、水电费3588.76、空调费6522.45，合计17317.65元；5、被告立即向原告赔偿三个月的预期租赁和空置期损失赔偿金159228.3元；6、被告承担原告因本案支付的律师费用17000元；7、本案诉讼费用由被告承担。被告刘野冬未答辩，也未向本院提交证据。本院查明的事实经审理查明，原告是惠州市********华贸大厦1单元30层01号、02号、03号、04号、11号房产的权属人，房产证号为粤房地权证惠州字第1100214564号、第1100214571、第1100214568号、第1100214569号、第1100214565号。2019年9月4日，原告与被告签订《关于华贸大厦1单元30层01、02、03、04、11号房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告坐落于惠州市********华贸大厦1单元30层01号、02号、03号、04号、11号房屋用于培训、办公用途，建筑面积758.23平方米，租赁期自2019年9月4日起至2022年8月31日止，被告应按照房屋总建筑面积缴纳租金、物业管理费、公共区域能源公摊费、空调使用费（含加时空调使用费）、所有税费和其他根据面积计算的费用款项。自2019年9月4日至2019年9月30日属于装修期，原告同意给予被告免租优惠，但被告仍应承担并支付物业管理费、公共区域能源公摊费、空调使用费（含加时空调使用费）、公共事业费用和其他实际发生的费用。自2019年9月4日起至2020年8月31日止每月租金53076.1元；2020年9月1日起至2021年8月31日止每月租金55729.9元；2021年9月1日起至2022年8月31日止每月租金58516.4元，租金不含税费、不包括物业管理费、公共区域能源分摊费、空调使用费（含加时空调使用费）及公共事业费用等其他费用，租金按月缴纳，被告应于每月1号前向原告支付下个月租金，被告支付租金后10个工作日内向原告提交正规、合法、等额的完税证明，被告逾期未缴纳的，原告按拖欠租金总额每日收取千分之五滞纳金，逾期15天未付，原告有权作被告毁约处理，并终止合同，且保留使用其他合法的追缴权利，由此造成的经济损失和责任由被告承担。物业管理费收费标准为每月3791.15元，公共区域能源分摊费按建筑面积进行分摊；空调使用费由空调使用基价费和空调能耗费组成，每月空调使用基价费2123.044元，周一至周五每天8:00至18:00标准时段空调能耗费为0.6元/Kwh，上述标准时段以外为加时空调服务，标准0.9元/Kwh，由被告自2019年9月4日直接向物业管理公司支付。租赁保证金106152.2元应在合同签订7日内向原告付清，首期租金53076.1元（2019年10月1日至2019年10月31日）应在合同签订当日支付给原告。合同期满或合同因特殊原因解除后，若被告无违反本合同约定及拖欠原告任何费用的行为，原告无息退还租赁保证金。被告逾期支付本合同项下租金、装修期占用费、租赁保证金、物业管理费、共同区域能源公摊费、空调使用费（含加时空调使用费）、公用事业费用或其他应付费用的，则每逾期一日，被告应向原告支付相当于欠费金额的0.5%的延迟履行违约金。逾期超过十四（14）日，经原告向被告发出书面催款通知书后，被告仍不缴纳的，原告或物业管理公司有权在不另行通知的情形下对承租房屋暂停部分或全部水、电、空调等能源供应或管理服务，直至被告履行相关付款义务为止（此期间被告依然应按照本合同承担租金及相关费用）。原告或物业管理公司无需因此向被告或第三方承担任何责任。原告或物业管理公司因此受到第三方索赔的，则原告或物业管理公司有权被告追偿损失；逾期超过三十（30）日，原告有权解除本合同。如原告解除本合同，被告还应按照合同的约定向原告支付违约赔偿金。双方同意，有本款下列情形之一的，守约方可单方解除本合同。在此情况下，原告违反合同的，应向被告双倍返还租赁保证金。被告违反合同的，原告不予退还被告支付的租赁保证金，违约方给对方造成损失的，违约方还应赔偿造成的损失，原告的损失包括但不限于代理费、预期租金损失、空置损失。合同签订后，原告将案涉房产交付给被告使用。被告自2019年12月开始拖欠租金，经营至2020年3月止，原告于2020年4月2日已经收回租赁物。2020年3月20日，原告向被告发出《解除租赁合同通知书》，《解除租赁合同通知书》的大意如下：一、自2020年3月20日起解除双方签订的房屋租赁合同、保证金不予退还；二、被告在2020年4月1日前付清应付的物业管理费、公共区区域能源公摊费、电费、公用事定费用及迟延履行违约金，并将房屋按照现状返还。原告还通过微信、短信的方式通知被告解除案涉合同，并对案涉房产进行清场。2020年4月2日，原告向北京华贸第一太平物业管理有限公司惠州分公司（租用物的物业管理公司）缴纳了案涉房产2020年1月1日至2020年3月31日期间的分摊水费、空调服务费、物业管理费、用户电费、公摊电费、公共设备用电服务费等费用共计20920.86元。2020年4月1日，原告与北京市盈科（惠州）律师事所签订《民事委托代理合同》，合同约定原告委托北京市盈科（惠州）律师事所代理本案的诉讼，代理费用17000元。2020年7月10日，原告向北京市盈科（惠州）律师事所支付代理费17000元。在原告与被告的微信聊天记录显示，2020年3月19日至3月29日，原、被告一直商讨解除合同的事宜。以上事实有房地产权证书、关于华贸大厦1单元30层01、02、03、04、11号房屋租赁合同、解除租赁合同通知书、微信聊天记录、短信记录、收款收据、发票、微信转账记录、民事委托代理合同、发票、付款凭证及庭审笔录等在案佐证。根据原告提交的信息，本院无法直接向被告送达诉讼文书，2020年7月7日，本院在《人民法院报》上以公告送达的方式向被告送达了诉讼文书，公告期届满，被告未到庭参加诉讼。本院判决理由和结果本院认为，本案应解决的问题是：一、是否确认原告与被告签订的房屋租赁合同在2020年3月20日已解除？二、被告交付的租赁保证金106152.2元是否可冲抵租金？三、被告是否应当向原告返还垫付的物业管理费、水电费、空调费？四、被告是否应当向原告支付三个月预期损失？五、原告请求被告支付律师费用17000元是否合理有据？第一个问题，确认原、被告签订的《关于华贸大厦1单元30层01、02、03、04号房屋租赁合同》在2020年3月20日已解除，理由是：这一天，原告打印好书面的解除租赁合同通知书，且将电子版通过微信发送给被告，事实上，这是双方协商一致确认的事实，且此时，被告早已停止经营。第二、被告存在逾期支付租金的行为，事实清楚。但租赁保证金应当先冲抵租金，因为原告要求被告支付租赁保证金的本意是以防被告发生违约行为，当被告发生违约行为之后，保证金应当首先用于解决被告违约产生的法律后果，即是先冲抵租金，减少损失。被告每月应支付租金53076.1元，自2019年12月起，被告拖欠租金。106152.2元冲抵2个月的租金，冲抵后，2020年1月之前的租金已清偿。自2020年2月、3月的租金仍应足额支付，两个月的租金共计106152.2元。被告逾期支付租金，按合同的约定，同时应当支付违约金，违约金以106152.2元为基数自2020年4月（原告向被告催收之日）起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率的四倍计付。第三、从原告提交的付款记录来看，2020年4月2日，原告向北京华贸第一太平物业管理有限公司惠州分公司转账支付15563.7元，2020年4月3日，原告向北京华贸第一太平物业管理有限公司惠州分公司转账支付5357.16元，共计20920.86元。这些款项是应付的业管理费、水电费、空调费，被告停止经营后，由原告垫付之后，对被告取得了追索权，在诉讼过程中，原告主张其中的17317.65元，在合理范围内，予以支持。第四、原告主张，由于被告的违约，导致房屋租赁合同未能按合同的约定全部履行，造成原告的预期损失，预期损失计算三个月。本院不予支持。理由是：2020年4月，原告已收回租赁物，可自行处分，收回租赁物之后，原告可自行处分，不存在预期损失。被告自2019年12月停止经营，至2020年3月。2019年12月、1月的租金已通过租赁保证金冲抵，2020年2月、3月拖欠的租金已通过支付违约金的方式予以补偿。第五、根据原告与被告签订的房屋租赁合同，若被告存在违约行为，导致原告追索债务的，原告有权向被告追索实现债权产生的费用包括律师费，原告与北京市盈科（惠州）律师事所签订《民事委托代理合同》，并支付了相应的代理费用17000元。首先，从被告的整体违约行为来看，被告先自行停止经营，拖欠租金，拖欠各项费用；其次，在未交接的情况下自行离场，缺乏诚信；最后，17000元在合理的范围内，予以支持。被告经本院公告传唤未到庭参加诉讼，不影响本案公开审理。综上所述，确认原、被告之间的房屋租赁合同已解除；被告向原告支付2020年2月、3月的租金106152.2元；被告向原告返原告垫付的各项费用共计17317.65元，被告向原告支付律师费17000元。除此之外，原告其他的诉讼请求没有事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告林文填与被告刘野冬2019年9月4日签订的《关于华贸大厦1单元30层01、02、03、04、11号房屋租赁合同》于2020年3月20日解除；二、被告刘野冬自本判决生效之日起十日内向原告林文填支付2020年2月、3月份的租金106152.2元并支违约金（违约金以106152.2元为本金自2020年4月起至清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率的四倍计付）；三、被告刘野冬自本判决生效之日起十日内向原告林文填返还17317.65元；四、被告刘野冬自本判决生效之日起十日内向原告林文填赔偿律师费用17000元。五、驳回原告林文填的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10069元，其中2256元由被告刘野冬负担，其中7813元原告负担。公告费以票据为准，由被告刘野冬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 赖素霞审 判 员 黄链生审 判 员 刘 娟二〇二〇年十一月六日法官助理 李慧雅书 记 员 李芳婷附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第九十六条：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。2、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。