贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2725民初2167号 当事人基本情况及案件审理经过 原告：中国农业银行股份有限公司瓮安县支行，住所地贵州省瓮安县雍阳镇花竹社区长征路**，统一社会信用代码91522725916360444C。 负责人：周建纯，系该行行长。 委托诉讼代理人：李德强。代理权限为特别授权。 被告：李军，男，汉族，1995年7月9日生，贵州，，住所地贵州省瓮安县 被告：贵州省瓮安县东鑫房地产开发有限公司，，住所地贵州省瓮安县雍阳镇鼓楼社区七星路**统一社会信用代码91522725556645920H。 法定代表人：陈自友，系该公司董事。 委托诉讼代理人：郑伟。代理权限为特别授权。 原告中国农业银行股份有限公司瓮安县支行（以下至判决主文前简称“农业银行”）诉被告李军、贵州省瓮安县东鑫房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“东鑫公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案受理，依法适用普通程序于2020年10月30日公开开庭进行了审理，原告农业银行委托诉讼代理人及被告东鑫公司委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。被告李军经本院公告传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 当事人诉辩内容 原告诉讼请求：1、判令被告李军立即偿还差欠原告的贷款本金93751.41元及利息4844.40元（计算至诉状起草日）及按合同约定计算至实际清偿之日止的利息、复利。2、判令被告李军按合同约定和法律规定对位于瓮安县的房产，办妥以原告为抵押权人的正式抵押登记。同时判令原告对李军抵押给原告的上述房产享有优先受偿权。 3、判令被告东鑫公司对被告李军欠原告的上述债务承担连带清偿责任。4、本案诉讼费用和原告为实现其债权所支付的其他必要费用全部由以上被告承担。 被告东鑫公司辩称：东鑫公司不承担连带清偿责任，根据东鑫公司与原告签订的贷款合同协议，涉案房屋已经办理了正式抵押登记，根据合同约定东鑫公司不承担连带清偿责任。 被告李军未到庭，亦未在答辩期限内提出答辩以及在本院指定的期限内举证。 审理查明的事实 被告李军因购买被告东鑫公司开发建设的位于瓮安县，需向原告农业银行借款，于2016年8月1日，原告农业银行与被告李军、东鑫公司签订《个人购房担保借款合同》，该合同约定:被告李军向原告农业银行借款12万元，借款期限10年，还款方式为按月等额本息还款，自借款发放后，每期末月的20日／每期末月借款发放日对应日为还款日。约定借款利息为年利率4.9%，逾期利率为7.35%。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款。被告李军以其位于瓮安县作抵押担保，并于2016年8月1日办理了抵押权预告登记，于2020年7月15日办理了抵押权登记。被告东鑫公司为被告李军的涉案借款提供阶段性保证担保，即阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证范围包括借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年。涉案借款发放后，被告李军自2019年4月4日开始违约，2019年6月5日形成不良贷款，现被告李军还差欠原告农业银行借款本金93751.41元、利息4844.4元（截止2020年4月23日的利息）。因已办理了正式的抵押权登记，原告农业银行在庭审中自愿放弃了对东鑫公司的诉讼请求。 上述事实有原告农业银行、被告东鑫公司的陈述以及原告提供的个人购房担保借款合同复印件、个人借款凭证贷款发放通知复印件、抵押权预告登记证书复印件、债务逾期催告通知、被告李军身份证及户口薄复印件、被告东鑫公司营业执照复印件、个人借款还款明细清单、个人借款逾期清单以及被告东鑫公司提交的抵押权登记证书复印件在卷为凭，其来源合法，内容真实，与本案直接相关，本院对其证明力均予以认可，用作本案定案依据。 判决理由和结果 本院认为，原、被告各方当事人签订的《个人购房担保借款合同》系合同各方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，合同各方当事人应按照合同约定履行自己的义务。被告李军用其位于瓮安县房屋向原告农业银行抵押借款是事实，被告李军应按照合同约定向原告农业银行偿还借款，但被告李军偿还一部分借款后，逾期未继续还款，已然构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还”、第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”之规定，原告农业银行要求被告李军偿还借款本金及利息，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。被告李军用其位于瓮安县房屋向原告农业银行抵押借款，并且办理了抵押权登记，原告农业银行作为抵押权人，对涉案房屋依法享有抵押权，依照《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款“本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”之规定，原告农业银行作为涉案房屋的抵押权人，对位于瓮安县房屋依法享有优先受偿权。因本案涉案房屋已办理了抵押权登记，根据原、被告双方签订的《个人购房担保借款合同》约定，被告东鑫公司的阶段性保证担保至抵押登记手续办妥之日止，故被告东鑫公司已免除了保证责任。 被告李军经本院依法公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案可以缺席判决，被告李军应承担缺席判决带来的法律后果。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告李军于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司瓮安县支行的借款本金人民币九万三千七百五十一元四角一分（小写：93，751.41元）及利息、复利（按照原、被告双方于2016年8月1日签订的《个人购房担保借款合同》约定的利率计算利息，从2019年4月4日起至本息清偿之日止）； 二、原告中国农业银行股份有限公司瓮安县支行对被告李军所有的位于瓮安县房屋享有优先受偿权； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司瓮安县支行的其余诉讼请求。 案件受理费人民币2264元、公告费300元，合计2564元，由被告李军负担。 权利义务告知 若义务人未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费（按不服部分金额交纳），上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，若义务人未在指定期限内履行义务，权利人可在履行期限届满后二年内向人民法院申请执行。 审 判 长  谢 霞 人民陪审员  韦福勤 人民陪审员  龚 碧 二〇二〇年十一月十二日 书 记 员  曾 洁