吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0204民初1311号 原告：张恩哲，1973年4月15日出生，住吉林市。 委托诉讼代理人：赵淑娟，吉林齐略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋玉梅，吉林圣诺律师事务所律师。 被告：吉林市船营区金岛茶行，住所地吉林市船营区雾凇西路**（百业国际五金汽配城内）。 经营者：林志明，男，1972年10月17日出生，吉林市船营区金岛茶行经理，住福建省安溪县虎邱镇金榜村五斗**。 委托诉讼代理人：张镭，吉林乾华律师事务所律师。 第三人：吉林银行股份有限公司吉林四川路支行，住，住所地吉林市昌邑区中兴街**/div> 负责人：冯松林，行长。 委托诉讼代理人：付凯，男，1973年5月2日出生，汉族，住，住吉林市/div> 第三人：吉林市盛世豪庭家居有限公司，住，住所地吉林所地吉林市船营区解放大路**> 法定代表人：汪新彦，经理。 委托诉讼代理人：郭井志，男，1962年12月8日出生，住，住吉林市/div> 委托诉讼代理人：汪新平，男，1963年11月23日出生，住，住吉林市/div> 第三人：吉林省中吉大厦有限公司，住，住所地长春市南所地长春市南关区解放大路** 法定代表人：李文霞，经理。 委托诉讼代理人：吴宏波，吉林泰绅仁律师事务所律师。 原告张恩哲与被告吉林市船营区金岛茶行（以下简称金岛茶行）及第三人吉林银行股份有限公司吉林四川路支行（以下简称吉林银行）、吉林市盛世豪庭家居有限公司（以下简称盛世豪庭公司）、吉林省中吉大厦有限公司（以下简称中吉大厦公司）返还原物纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张恩哲的委托诉讼代理人赵淑娟、蒋玉梅，被告金岛茶行的委托诉讼代理人张镭，第三人吉林银行的委托诉讼代理人付凯，第三人盛世豪庭公司的委托诉讼代理人郭井志、汪新平，第三人中吉大厦公司的委托诉讼代理人吴宏波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张恩哲向本院提出诉讼请求：1.确认吉林市吉源房地产开发公司摊位A区1层精品屋21号所有权归张恩哲享有，由中吉大厦公司协助办理更名过户手续；2.金岛茶行从该争议房屋中迁出，并支付占用房屋期间房屋使用费（自2017年12月27日至实际迁出之日止），盛世豪庭公司、中吉大厦公司在收取租金范围内承担连带责任（暂定23.7万元）；3.诉讼费用由金岛茶行承担。事实和理由：2001年7月23日，昌邑法院作出（2001）昌经初字第46号民事调解书，载明：被告马仲侯、曲玉梅给付原告吉林市商业银行四川路支行借款51,000.00元及利息49,081.70元；案件受理费3,510.00元由被告马仲侯、曲玉梅负担。上述款项及（2001）昌经初字第45号、47号案件中应付款项，均由被告于调解书生效后以坐落在东市3#吉房昌权字第0314号房屋和吉源房地产开发公司摊位A区1-21号房屋相抵。后吉林市商业银行四川路支行申请执行，昌邑法院于2002年3月6日作出（2002）昌执字第59号民事裁定书（以物抵债确权用），载明：被执行人马仲侯、曲玉梅以吉林市天马音像电器公司（以下简称天马音像）所有的坐落在东市3#吉房昌权字第0314号房屋和吉源房地产开发公司摊位A区1-21号房屋抵吉林市商行四川路支行借款395,399.61元。同日，昌邑法院向吉林市吉源房地产开发公司作出（2002）昌执字第59号协助执行通知书，要求吉林市吉源房地产开发公司协助将天马音像所有的坐落在吉源房地产开发公司摊位A区1-21号房屋更名给吉林市商行四川路支行。2007年11月8日，昌邑法院向吉林市房地产交易中心作出（2002）昌执字第59号协助执行通知书，载明：将吉林市吉源房地产开发公司摊位A区1-21号房屋抵吉林市商行四川路支行借款395,399.61元，协助办理更名过户手续，据此，吉林市商业银行四川路支行取得该房屋物权。后吉林市商业银行通过拍卖程序处置该资产。2017年12月26日，张恩哲通过竞买取得吉林市吉源商城摊位A区1层精品屋21号（建筑面积71.87㎡）房屋的物权。2018年初，张恩哲去看房时发现金岛茶行正在此房经营。经催要，金岛茶行拒不倒房，至今已三年，其行为损害张恩哲合法权益，故起诉至法院，请求法院依法裁判。 原告张恩哲为证实其主张，向本院提供了以下证据、依据： 1.张恩哲身份信息、金岛茶行、吉林银行工商信息各1份（均为复印件），证明张恩哲、金岛茶行及吉林银行主体资格合法，经营者是林志明； 2.民事调解书1份（查档件），证明天马音像欠银行贷款，马力死亡，由继承人父母同意将吉源商场A1-21号房抵顶银行； 3.精品屋使用权证1份（原件），证明产权人为天马音像； 4.执行裁定及协助书各1份（原件），证明昌法执行案件中，法院裁定将房屋更名为银行； 5.评估报告书1份（原件），证明该房屋经誉桥评估，附茶行照片4张，证明吉林市船营区金岛茶行与案涉房屋是同一处房产； 6.《拍卖委托合同》及成交确认书1份（查档件），证明张恩哲通过银行拍卖合法取得的精品屋； 7.中吉大厦公司的企业档案，证明中吉大厦公司、吉源商城、吉林鑫达国际房地产开发公司（以下简称鑫达国际公司）都是中集集团的支公司； 8.鑫达国际公司企业档案材料，证明该企业成立相关信息及情况； 9.吉林银行提供的鑫达国际公司吉林市分公司提供的证明、照片及附图，证明案涉摊位情况，包括位置、面积等； 10.吉源商城商品房销售合同，证明鑫达国际公司将案涉房屋出售给天马音像的事实。 被告金岛茶行辩称，我茶行的实际经营人是许伟新，许伟新以自己的名义与盛世豪庭公司签订涉案房屋的租赁协议，因张恩哲起诉才得知涉案房屋有争议。该协议于2015年1月20日签订，2020年4月29日到期。经与盛世豪庭公司沟通，该公司与中吉大厦公司签订房屋租赁合同，合同期限是5年。截止到2020年10月30日止，我茶行是承租人，并不是所有权人，张恩哲第一项诉请还请法院查明，如涉案房屋确实是张恩哲所有，我茶行会遵守法院判决进行腾迁，但张恩哲所诉的第二项请求，我茶行不认可，根据合同相对原则，我茶行根据合同相对方存在关系，对于张恩哲是房屋所有权人金岛茶行不知情，张恩哲所述的损失应该向最终获得房屋租金的中吉大厦公司主张。综上，我茶行作为承租人，会在法庭审理中配合法院审理，如果确认房屋归张恩哲所有，我们同意腾迁。如果未确认，请法院驳回张恩哲的第一、三项的诉讼请求。 被告金岛茶行为证实其主张，向本院提供了以下证据、依据： 1.租赁协议4份，证明盛世豪庭公司与金岛茶行许伟新签订租赁协议4份，时间从2015年1月20日起至今，金岛茶行一直承租涉案房屋，2020年4月19日租赁到期了，但是因为是疫情期间，没有研究后续问题，我们还是一直在经营当中； 2.缴纳租金收据2份，分别是2019年4月19日和2019年10月23日，证明金岛茶行向盛世豪庭公司交纳了租金； 3.房屋租赁合同1份，证明中吉大厦公司与盛世豪庭公司签订了五年的房屋租赁合同，时间从2017年12月1日至2020年11月30日止； 4.吉林银行回单5张（复印件），证明盛世豪庭公司向中吉大厦公司支付房屋租金。 第三人吉林银行述称，张恩哲的诉讼请求不涉及我银行。我银行的房屋已经委托拍卖公司拍卖，昌邑法院抵账给我们银行，我们又通过拍卖的方式卖给张恩哲。2002年3月6日，昌邑法院的（2002）昌执字第59号裁定书，原商业银行是申请执行人，裁定申请执行被执行人抵偿我行借款395,399.61元的房屋为天马音像的房屋。2017年12月26日，以拍卖成交确认书为准，拍卖了198项打包拍卖，共计拍卖23880万元，我银行拍卖给张恩哲的是所有权。 第三人吉林银行为证实其主张，向本院提供了以下证据、依据： 1.拍卖档案，证明拍卖第93项资产包的第68号资产吉源商场A区1层21号就是本案涉案房屋； 2.张恩哲签字的拍卖瑕疵声明，证明我们拍卖的时候是按现状拍卖，拍卖的是所有权； 3.吉源商城商品房销售合同书（合同编号J-A-1-21号）、鑫达国际公司给昌邑法院证明、照片及附图1份，证明鑫达国际公司于海洋与天马音像马力签订商品房销售合同书1份，马力购买坐落在吉林市××区（建筑面积71.87㎡），售价3,000.00元/㎡。鑫达国际公司为此给昌邑法院出具证明及附图，证实该涉案房屋的面积及位置情况。 4.收条、民事裁定书、协助执行通知书、自有柜台（精品屋）使用证各1份，证明吉林银行于2018年2月12日已将吉林银行评估拍卖的涉案房屋相关材料交给张恩哲。 第三人盛世豪庭公司述称，一、我公司对于金岛茶行所处商铺是否存在争议一事并不知情。我公司与中吉大厦公司存在多年的租赁关系，最近一次租赁合同的续签日期是2017年12月1日起至2022年11月30日止。在多年租赁过程中，涉案商铺均在中吉大厦公司名下，我公司完全有理由相信涉案商铺系中吉大厦公司所有。二、张恩哲的第二项诉讼请求无事实及法律依据。1.针对涉案商铺，我公司仅为承租人，并非商铺所有权人，我公司承租期间均按时向中吉大厦公司支付租赁费，并非无偿占有使用，张恩哲所称的房屋使用费不应向我公司主张。2.张恩哲称其2017年12月26日已经通过竞买的方式取得了涉案商铺所有权，但其没有及时办理更名过户手续，怠于行使权利，其所主张的物权不具备公示效力，不能对抗第三人，我公司对此并无过错。三、如经审理确认涉案商铺为张恩哲所有，我公司将保留向张恩哲主张保管期间产生的一切费用，包括但不限于水电费、采暖费、物管费、更新改造费的诉讼权利。 第三人盛世豪庭公司未向本院提交证据。 第三人中吉大厦公司述称，我公司与张恩哲之间并无合同关系，张恩哲也不是诉争房屋的所有权人，张恩哲要求确认诉争房屋的所有权、协助办理更名过户手续、迁出诉争房屋、支付占有诉争房屋期间的房屋使用费等诉讼主张，没有事实和法律依据，依法应予以驳回。事实与理由如下：2002年3月6日，昌邑法院作出（2002）昌执字第59号民事裁定书，裁定马仲侯、曲玉梅以天马音像所有的坐落在东市3#吉房昌权字第0341号房屋和诉争房屋抵吉林市商行四川路支行借款395,399.61元，但吉林市商行四川路支行始终未办理诉争房屋的所有权登记。2017年12月26日，张恩哲从吉林银行购买诉争房屋后，吉林银行也没有为张恩哲办理将诉争房屋过户至其名下的登记手续。我公司认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（原第三十七条）、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十一条的规定，因吉林银行未取得诉争房屋的所有权登记，故吉林银行将诉争房屋转让给张恩哲的行为并不产生物权变动的效力，仅具有债权效力。张恩哲提起返还原物之诉的请求权基础是所有权，但其至今也未取得诉争房屋的所有权登记，故张恩哲不是诉争房屋的所有权人，其诉讼主张没有事实和法律依据，应予驳回。 第三人中吉大厦公司未向本院提交证据。 金岛茶行对张恩哲举证的证据质证认为，对证据1、2、5、6无异议，但对其他证据有异议，认为昌邑法院抵账的房屋位置只有号，没有四至，抵账的时候没有取得房屋的所有权。 吉林银行对张恩哲举证的证据没有异议。吉林银行是通过法院法律文书取得的涉案房屋，经合法程序拍卖给张恩哲的，手续合法。 盛世豪庭公司与中吉大厦公司对张恩哲举证的证据真实性无异议，但对其证明的问题有异议，认为拍卖是一种转让方式，吉林银行并没有取得所有权。 张恩哲对金岛茶行举证的证据质证认为，对其真实性没有异议，但对其证明的问题有异议，认为中吉大厦公司和盛世豪庭公司无权出租，双方租赁不合法。 吉林银行对金岛茶行举证的证据真实性没有异议，但对其证明的问题有异议，认为涉案房屋是经昌邑法院抵账给吉林银行的，所有权归吉林银行，现吉林银行又拍卖给张恩哲，应归张恩哲所有。中吉大厦公司和盛世豪庭公司无权出租。 盛世豪庭公司和中吉大厦公司对金岛茶行举证的证据没有异议。 张恩哲对吉林银行举证的1-4份证据没有异议。 金岛茶行对吉林银行举证的证据有异议，认为吉源商城房屋所有权不确定。房屋归属不清。昌邑法院的法律文书只能证明以房抵债。 盛世豪庭公司和中吉大厦公司对吉林银行举证的证据有异议，认为昌邑法院抵账的房屋与现在金岛茶行的位置、编号不符。仅有评估公司和银行工作人员现场拍照的照片证实不了拍卖房屋的具体位置。因企业改制，中吉大厦公司对盛世豪庭公司所涉房屋属托管关系。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 1.对张恩哲举证的1-10份证据的真实性、合法性、关联性予以确认，上述证据能够证明该涉案房屋是从昌邑法院确权给吉林银行，后由吉林银行通过合法程序评估拍卖给张恩哲，张恩哲依法取得了该房屋的所有权。吉林银行、评估拍卖机构在评估拍卖期间明确告知了该涉案房屋评估拍卖的事实，并要求金岛茶行从其争议房屋迁出，同时张贴了拍卖公告。拍卖公司、吉林银行履行了告知义务，金岛茶行应负腾迁义务并支付占有使用费。 2.对金岛茶行举证的1-4份证据真实性、关联性予以确认，但对其合法性不予确认，因盛世豪庭公司、中吉大厦公司并未提供充分的证明，证实其对该房屋享有所有权，不具备出租人或转租人的资格。其中，其自证的2016年12月12日中吉大厦公司与盛世豪庭公司签订的房屋租赁合同租赁范围中的（3）本合同不含商城一、二楼，已售出或抵账的柜台和精品间面积。反证盛世豪庭公司、中吉大厦公司不享有该房屋的所有权。 3.对吉林银行举证的1-4份证据的真实性、合法性、关联性予以确认，因为上述证据能够证实昌邑法院裁判文书已经产生法律效力，该涉案房屋已确权给吉林银行，吉林银行经依法评估拍卖转让给张恩哲合法有效。 经审理查明：1994年6月，鑫达国际公司于海洋与天马音像马力签订商品房销售合同书一份，马力购买坐落在吉林市××区（建筑面积71.87㎡），售价3,000.00元/㎡。其中，产权归属及管理形式标明“乙方（吉林市天马音像电器公司马力）付清全部购房款后产权归乙方所有，自行办理产权证明，乙方享有继承、赠与、出租、出售权；不缴纳房租；交付使用时间为1994年6月。” 1995年8月，马力从吉林市商业银行四川路支行借款10万元，约定还款日期为1995年8月20日。吉林市中亚美术装潢公司为其提供担保。2000年8月28日，马力死亡，其继承人为马仲侯、曲玉梅。2001年7月，吉林市商业银行四川路支行诉马仲侯、曲玉梅、吉林市国家安全局借款纠纷一案，昌邑法院于2001年7月23日作出（2001）昌经初字第46号民事调解书，调解主文如下：被告马仲侯、曲玉梅给付原告吉林市商业银行四川路支行借款51,000.00元及利息49,081.70元；案件受理费3,510.00元由被告马仲侯、曲玉梅负担。吉林市商业银行四川路支行放弃其他诉讼请求。上述款项及（2001）昌经初字第45号、47号案件中应付款项，均由被告于调解书生效后以坐落在东市3#吉房昌权字第0314号房屋和吉源房地产开发公司摊位A区1-21号房屋相抵。后吉林市商业银行四川路支行向昌邑法院申请执行。2002年3月6日，昌邑法院作出（2002）昌执字第59号民事裁定书将坐落在东市3#吉房昌权字第0341号房屋和吉源房地产开发公司摊位A区1-21号房屋抵债给吉林市商业银行四川路支行。2002年12月23日，鑫达国际公司为昌邑法院出具证明一份，证明涉案房屋吉源商城一楼“天马音像”摊位，位于11轴-12轴XJ轴-2/H轴（见附图），建筑面积71.87平米，使用面积为21.58平米，北南门南侧12轴间K轴外返使用面积为4.9平米。特此证明。但吉林银行直到2017年为止，一直未处置该房屋，亦未办理更名过户手续。2016年12月12日，中吉大厦公司与盛世豪庭公司签订房屋租赁合同，合同约定将中吉大厦公司所有的坐落在吉林市××街吉源商城出租给盛世豪庭公司，租赁期限为五年，自2017年12月1日起至2022年11月30日止。其中，该房屋租赁合同租赁范围中的（3）本合同不含商城一、二楼，已售出或抵账的柜台和精品间面积。2017年2月23日，吉林银行与吉林市××组织相关人员现场实地踏查，并拍照确认金岛茶行即本案涉案房屋位置。并绘制了相关的位置图，该图与房产测绘存档图幅相符。吉林银行与吉林市天阳拍卖有限责任公司告知了金岛茶行该房屋评估拍卖的情形并予公告。2017年4月21日，盛世豪庭公司与金岛茶行许伟新签订租赁合同，盛世豪庭公司将位于盛世豪庭-吉林茶城××层店铺租赁给许伟新经营，租赁期限为两年，自2017年4月20日起至2019年4月19日止。两年租金为192987元。2017年12月18日，吉林银行与吉林市天阳拍卖有限责任公司签订委托拍卖合同，将涉案房屋打包拍卖给张恩哲。2017年12月26日，张恩哲通过竞买取得吉林市吉源商城摊位A区1层精品屋21号房屋的财产权利，并签订拍卖成交确认书。拍卖成交后，张恩哲多次找金岛茶行协商腾迁事宜，但金岛茶行以与盛世豪庭公司有租赁合同为由拒绝搬迁。2019年4月19日，盛世豪庭公司与金岛茶行许伟新又签订租赁合同一份，租赁地点不变，租期一年，2019年4月19日起至2020年4月19日止。租金96494元。现金岛茶行租赁期限届满。张恩哲诉请法院要求确认所有权、腾迁房屋、赔偿损失。 本院认为，民事权利及其他合法权益受法律保护。因人民法院的法律文书，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。昌邑法院的（2001）昌经初字第46号民事调解书，（2002）昌执字第59号执行裁定书及协助执行通知书是具有法律效力的裁判文书。各方当事人均应按照生效的裁判文书履行法律义务，相关利害关系人及房产、土地等部门应当依法配合、协助、办理更名过户等手续，履行法律文书确定的义务。原天马音像马力与鑫达国际公司于海洋签订的吉源商城商品房销售合同书明确产权性质“产权归乙方所有，自行办理产权证明，乙方享有继承、赠与、出租、出售的权利。”马力死亡后其继承人马仲侯、曲玉梅与吉林银行在昌邑法院依法达成了以房抵债的调解书并办理了执行裁定书和协助执行通知书。2002年12月23日，鑫达国际公司又向昌邑法院出具证明及附图：“由你院判决的吉源商城一楼“天马音像”摊位，位于11轴-12轴XJ轴-2/H轴（见附图），建筑面积71.87平米，使用面积为21.58平米，北南门南侧12轴间K轴外返使用面积为4.9平米。特此证明。”吉林银行经昌邑法院民事调解书，执行裁定书，协助执行通知书确认，依法取得坐落在吉林市××区的争议房屋所有权，属合法取得。2017年2月至12月，吉林银行整体资产打包、出售，将本案争议房屋经吉林市天阳拍卖有限责任公司拍卖，张恩哲取得本案争议房屋，该取得合法、有效。吉林市天阳拍卖有限责任公司、吉林银行在评估、拍卖期间明确告知了茶行及盛世豪庭公司的相关人员并张贴了拍卖公告，吉林市天阳拍卖有限责任公司、吉林银行四川路支行已履行了告知义务。张恩哲取得拍卖房屋后，多次找金岛茶行协商腾迁事宜，但金岛茶行以租赁盛世豪庭公司房屋为由拒绝腾迁至今。金岛茶行应自张恩哲拍卖成交确认之日起腾迁并支付张恩哲房屋占有使用费，但腾迁应该给租赁经营者必要的腾迁时间，考虑到本案的特殊性可酌定腾迁时间为两个月。金岛茶行称许伟新是实际经营者，因其未提供充分的证据证明其主张，本院对此不予确认。占有使用费标准可以参照盛世豪庭公司郭时源与许伟新20**年签订的租赁协议，租期为2017年4月20日起至2019年4月19日止两年租金标准，192987元为基数，折算每月8041元为标准，扣除必要的腾迁时间两个月，自2018年3月1日起至金岛茶行迁出房屋之日止，计付占有使用费。至于金岛茶行与盛世豪庭公司的租赁关系，因可能涉及不当得利，应由相关利害关系人依法主张权利。庭审中，中吉大厦公司称吉林茶城为其托管单位，但无相关证据证实，而在其与盛世豪庭公司于2016年12月12日签订的房屋租赁合同中明确约定，“租赁范围（3）本合同不含商城一、二楼、已售出或抵账的柜台和精品间面积。”本案涉案的房屋从现有证据看已经出售且在该商城一楼，从其自证的房屋租赁合同租赁范围（3）中也可以看出该涉案的房屋盛世豪庭公司、中吉大厦公司属无权租赁，另外，盛世豪庭公司也未举出充分的证据证明其权属关系，故中吉大厦公司与盛世豪庭公司是否具有产权人资格待证。本案在审理期间，吉林银行不仅协助查找、提供相关法律文书、确认私产的购房合同效力、鑫达国际公司售房证明、图纸、现场踏查、告知的照片等证据，而且还协助张恩哲、吉林市天阳拍卖有限责任公司、不动产测绘部门到相关税务、不动产登记等部门办理补缴税款、实地核查房屋位置等事宜，吉林银行已经履行了协助义务。综上所述，张恩哲合理的诉讼请求应予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十二条、第一百零六条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十九条、第二百一十二条、第二百二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告张恩哲为吉林市吉源房地产开发公司开发的××区的所有权人，相关义务人协助办理更名过户手续； 二、被告吉林市船营区金岛茶行于本判决生效之日起两个月内从吉林市吉源房地产开发公司摊位A区1层精品屋21号房屋迁出，并将房屋交付张恩哲； 三、被告吉林市船营区金岛茶行给付原告张恩哲房屋占有使用费按每月8,041.00元计，自2018年3月1日起至被告吉林市船营区金岛茶行迁出房屋之日止； 四、驳回原告张恩哲其他诉讼请求。 案件受理费7,750.00元由被告吉林市船营区金岛茶行负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  李 杰 人民陪审员  沈凤文 人民陪审员  李 野 二〇二〇年十一月九日 书 记 员  张 雷