北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初32021号原告：梁晓，男，汉族，1963年12月11日出生，住址北京市朝阳区，现住北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：潘峰，北京市世纪律师事务所律师。被告：君海时代投资有限公司，住所北京市东城区安定门外大街******。法定代表人：陈剑鸣。被告：北京市金通世纪房地产开发有限公司，住所，住所北京市密云区经济开发区西统路**西田各庄镇政府办公楼**-288div>法定代表人：孙明军，执行董事。委托诉讼代理人：邱嘉煜，北京深石律师事务所律师。被告：北京中科天成投资有限公司，住所北京，住所北京市平谷区兴谷工业区v>法定代表人：吴林。梁晓与君海时代投资有限公司（以下简称君海公司）、北京市金通世纪房地产开发有限公司（以下简称金通公司）、北京中科天成投资有限公司（以下简称中科公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。梁晓及其委托诉讼代理人潘峰，君海公司法定代表人陈剑鸣，金通公司委托诉讼代理人邱嘉煜参加了诉讼北京云法庭在线庭审；中科公司经合法传唤，未参加北京云法庭在线庭审。本案现已审理终结。梁晓向本院提出诉讼请求：1、要求认定梁晓与金通公司之间存在房屋买卖合同关系，金通公司将北京市朝阳区小黄庄路和平街西苑乙x号x室（以下简称x室）所有权转移登记至梁晓或者梁晓指定人名下。2、要求君海公司和金通公司支付逾期办证违约金89784元。事实与理由：x室系金通公司开发的商品房。2001年7月至2007年12月，君海公司与金通公司先后签订《商品房买卖协议书》、《商品房买卖协议书附件》、《商品房转让续签协议书》、《已交付房屋清单》等文件，约定君海公司购买金通公司开发的和平苑19套房屋；君海公司对房屋具有所有权和处置权；君海公司可以将房屋出售给公司员工或者其他购买人；金通公司保证在2008年12月31日前为实际购房人办妥房屋产权证。之后，金通公司向君海公司实际交付了包括x室在内的19套房屋。2007年12月1日，金通公司出具《授权委托书》，确认君海公司为x室的唯一全权销售商，并承诺无论x室的最终买受人是否为君海公司员工，均保证在2008年12月31日之前将x室所有权办至实际买受人名下。2008年11月13日。梁晓与君海公司签订《期房购买协议书》，约定由梁晓购买x室，总价款为139.64万元。协议签订后，梁晓依约向君海公司支付了全部购房款，君海公司将x室交付梁晓使用。2008年12月31日前，金通公司和君海公司未能按约定为梁晓办理房屋所有权证。此后，梁晓多次要求金通公司和君海公司办理房屋所有权证，均被对方以各种理由搪塞。2016年1月份，梁晓得知金通公司将x室出售给中科公司，并为中科公司办理了房屋所有权转移登记。随后，梁晓提起诉讼，要求确认金通公司与中科公司签订的《商品房买卖合同》无效。北京市朝阳区人民法院依法作出（2017）京0105民初x号民事判决书，判决确认金通公司与中科公司签订的《商品房买卖合同》无效。中科公司不服判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。北京市第三中级人民法院依法判决驳回上诉，维持原判。因此，梁晓诉至法院，以维护合法权益。君海公司辩称：君海公司对梁晓陈述的事实没有异议，同意梁晓提出的诉讼请求。金通公司辩称：金通公司向君海公司出具《授权委托书》，授权君海公司全权出售x室，但君海公司并未在授权期限范围内通知金通公司与买受人签订买卖合同，金通公司对君海公司与梁晓签订的《期房购买协议书》不予认可。另外，梁晓提交的付款凭证载明的付款人与收款人与《期房购买协议书》约定的买卖双方不同。此外，根据法律规定，合同诉讼时效期间为三年，梁晓提起本案诉讼时，已经超过诉讼时效。因此，金通公司不同意梁晓的诉讼请求。中科公司未到庭参加庭审，亦未提交书面答辩状。梁晓围绕诉讼请求依法提交了两组证据，第一组证据包括梁晓与君海公司签订的《期房购买协议书》、金通公司出具的《授权委托书》、君海公司开具的收据以及建设银行转账凭证。第二组证据包括北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初x号民事判决书、北京市第三中级人民法院（2019）京03民终x号民事判决书、北京市高级人民法院（2020）京民申x号民事裁定书以及北京市朝阳区人民法院（2019）京0105行初x号行政裁定书。君海公司对梁晓提交的证据均没有异议。金通公司对梁晓提交第一组证据中《授权委托书》的真实性没有异议，对其余部分证据的真实性有异议，认为是虚假证据；对梁晓提交第二组证据的真实性没有异议，但指出法院判决并未认定梁晓与君海公司所签《期房购买协议书》合法有效。君海公司、金通公司均表示没有证据。本院经审查，对梁晓提交证据的真实性均予以确认，并据此认定事实如下：2001年7月，金通公司与北京六宇科贸有限责任公司（以下简称六宇公司）签订《商品房买卖协议书》，约定由六宇公司购买金通公司开发的“和平苑”项目58套房屋。2007年10月30日，君海公司与六宇公司签订《商品房权益转让协议书》，约定六宇公司将金通公司已交付房屋的所有权和处置权无偿转让给君海公司。2007年12月1日，金通公司向君海公司出具《授权委托书》，内容是“兹确认君海时代投资有限公司为北京市朝阳区小黄庄路和平街西苑乙x号x室的唯一全权代理销售商，并承诺无论该x室的最终买受人是否为君海时代投资有限公司的职工，均保证在2008年12月31日之前将该x室的房地产证办到实际买受人名下。本授权委托书的有效期至2009年6月30日。”2007年12月20日，君海公司与金通公司签订《商品房转让续签协议书》，双方确认君海公司对受让六宇公司包括x室在内的19套房屋具备所有权和处置权，金通公司同意君海公司按照约定处置全部房屋。2008年5月23日，君海公司作为甲方与乙方梁晓签订《期房购买协议书》，约定君海公司拥有x室唯一处置权，因开发商原因致使本楼楼体尚未取得房产证，梁晓认同现实，君海公司承诺在2009年8月24日前为梁晓指定人办理房产证。君海公司对x室的产权负全责。双方商定x室交易总价为139.64万元，梁晓应在2008年5月24日前付清全款。签约当日，君海公司为梁晓开具了收取x室购房全款收据。随后，君海公司将x室交付梁晓居住。2009年7月28日，金通公司取得x室所在楼栋所有权证。2010年8月4日，金通公司将包括x室在内的10套房屋所有权过户至中科公司名下。2017年，梁晓以金通公司和中科公司为被告、君海公司为第三人在本院提起诉讼，要求确认金通公司与中科公司关于x室签订的《商品房买卖合同》无效。2018年8月29日，本院依法作出（2017）京0105民初x号民事判决书，判决金通公司与中科公司就x室签订的《商品房买卖合同》无效。中科公司不服判决，向北京市第三中级人法院提起上诉。2019年5月31日，北京市第三中级人民法院依法作出（2019）京03民终x号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。随后，梁晓向本院提起行政诉讼，要求撤销北京市住房和城乡建设委员会于2010年8月4日将北京市朝阳区和平街西苑乙5楼16层1601房屋所有权由金通公司转移登记为中科公司的行政行为，同时撤销为中天公司颁发的X京房权证朝字第XX**《房屋所有权证》。2020年7月28日，本院依法作出（2019）京0105行初x号行政判决书，判决支持了梁晓的诉讼请求。本院认为：金通公司于2007年12月1日向君海公司出具《授权委托书》，确认君海公司为x室唯一全权代理销售商，承诺无论最终买受人是否为君海公司职工，均保证在2008年12月31日之前将x室所有权证办到实际买受人名下，并确认委托有效期至2009年6月30日。同年12月20日，君海公司与金通公司签订《商品房转让续签协议书》，金通公司再次确认君海公司对包括x室在内的19套房屋具备所有权和处置权。君海公司根据金通公司授权以及双方约定，于2008年5月23日与梁晓签订《期房购买协议书》，将x室出售给梁晓，并实际将x室交付梁晓使用。关于金通公司对梁晓向君海公司支付购房款的质疑，因签约双方为君海公司和梁晓，金通公司并非签约当事人，梁晓提供证据证明向君海公司支付了购房款，君海公司亦确认梁晓支付了购房款，故作为非签约当事人的金通公司提出的质疑，没有任何事实依据。关于金通公司提出的未在授权期限内签约的问题，金通公司授权君海公司出售x室截止日期为2009年6月30日，君海公司与梁晓签约于2008年5月23日签约，在授权期限之内。金通公司该辩称理由，亦不符合事实。关于金通公司提出的诉讼时效问题，金通公司在2009年7月28日取得x室所在楼栋所有权证之后，应通知君海公司为实际购买人办理房屋所有权转移登记手续，但金通公司并未提供证据证明通知了君海公司。之后，因金通公司将x室所有权转移登记至中科公司名下，导致梁晓以诉讼方式维权，并获得支持。梁晓提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。金通公司在出具的《授权委托书》中承诺将x室所有权证办到实际买受人名下，表明其认可与实际买受人之间建立了买卖关系，其应履行承诺，将x室所有权转移登记至梁晓名下。需要指出的是，办理所有权转移登记所需税费，应由梁晓自行承担。关于梁晓提出将x室所有权登记至其指定人名下之主张，因梁晓已经作为诉讼主体主张权利，其作为权利人再指定他人，属于诉讼主体不明确，本院不予支持。关于梁晓主张的违约金，本院虽认定梁晓与金通公司之间建立了买卖关系，但双方未签订书面协议，对办理所有权转移的登记的期限并未约定，且梁晓与君海公司在所签《期房购买协议书》中，亦未就所有权转移登记进行约定，故梁晓该项诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。君海公司同意梁晓诉讼请求，表明其同意向梁晓支付违约金，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，判决如下：一、确认北京市金通世纪房地产开发有限公司与梁晓存在商品房买卖关系，北京市金通世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内将北京市朝阳区小黄庄路和平街西苑乙5号x室所有权转移登记至梁晓名下。办理房屋所有权转移登记所需税费均由梁晓承担。二、君海时代投资有限公司于本判决生效之日起十日内给付梁晓违约金八万九千七百八十四元。三、驳回梁晓其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七万一千零七十八元，君海时代投资有限公司负担二千零四十五元（梁晓已预交，君海时代投资有限公司于本判决生效之日起七日内给付梁晓），北京市金通世纪房地产开发有限公司负担六万九千零三十三元（梁晓已预交，北京市金通世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付梁晓）。保全费五千元，由北京市金通世纪房地产开发有限公司负担（梁晓已预交，北京市金通世纪房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付梁晓）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  许承斌审判员  付瑞洁审判员  文怡昊二〇二〇年十一月二十日书记员  许少华