黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑民再336号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：齐顺，男，1999年6月26日出生，汉族，住哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：陈晓梅，女，1968年11月1日出生，汉族，住哈尔滨市阿城区。委托诉讼代理人：邓雪梅，黑龙江恒普律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：程雪原，男，1969年11月29日出生，汉族，黑龙江铭志科技有限公司经理，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王伟东，黑龙江**仁律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：马红玉，女，1971年1月13日出生，汉族，黑龙江铭志科技有限公司会计，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王伟东，黑龙江**仁律师事务所律师。一审被告、二审被上诉人：黑龙江裕安房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市阿城区上京大道和金西路交叉口******。法定代表人：付刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：陶臣，该公司副经理。一审被告、二审被上诉人：周浩，女，1976年8月11日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。再审申请人齐顺因与被申请人程雪原、马红玉，一审被告黑龙江裕安房地产开发有限公司（以下简称裕安公司）、周浩申请执行人执行异议之诉一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01民终6682号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年9月27日作出（2019）黑民申3522号民事裁定，提审该案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人齐顺的委托诉讼代理人陈晓梅、邓雪梅，被申请人程雪原、马红玉及共同的委托诉讼代理人王伟东，一审被告裕安公司的委托诉讼代理人陶臣到庭参加诉讼。一审被告周浩经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐顺申请再审称：一、其有新证据证明原审判决确有错误。裕安家园小区另外29户相同情况的房屋在大庆市萨尔图区人民法院诉讼，已胜诉解除了查封。争议房产为借款担保办理的联机备案不能优先于消费者的权利。且裕安公司已偿还了借款，案涉非典型担保已涤除。二、原审法院适用法律错误。案涉房屋现登记在开发企业裕安公司名下，且属于齐顺用于居住的唯一住房，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原审法院适用第二十八条规定错误。依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付全部或大部分购房款后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。程雪原、马红玉享有的非典型担保权利不能优于齐顺的消费者保护权，齐顺对案涉房屋享有足以排除执行的权利。《中华人民共和国民法总则》第十九条规定，八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为。13岁齐顺在购房合同上签字的行为不违反法律规定，并已得到其法定代理人追认，二审判决以此认定商品房买卖合同不合法错误。三、原审法院采信证据错误。齐顺已提供购房合同、付款收据、实际占有使用的证据，足以证明购房合同真实合法。齐顺签订购房合同时已交付了全部价款，无需在合同中约定付款期限和方式，不能因此认定合同不合法。齐顺已证实具有付款能力，裕安公司亦已证明房款实际交付，房屋未办理登记是因开发单位欠税未能完成竣工验收，不是齐顺过错，齐顺对案涉房屋享有优先于程雪原、马红玉的权利。被申请人程雪原、马红玉共同辩称，二审判决认定事实清楚、程序合法，应予以维持。齐顺提交的房屋买卖合同未办理备案，未提供正规的购房发票，购房款交给了谢双权，没有交给裕安公司。程雪原、马红玉购房合同联机备案在先，查封在先，抵押担保手续合法，齐顺是否占有房屋不影响程雪原、马红玉的权利，齐顺有异议应该向谢双权主张权利，而不是提起本案诉讼。裕安公司的陈述意见，谢双权是裕安公司的实际出资人，其在裕安家园项目开发中分得10套房产，包括齐顺购买的房产，谢双权有权出售案涉房产，齐顺2012年5月21日是向该公司购买案涉房屋，2014年办理了进户手续，裕安公司收到房款，出具了收款收据。本案纠纷产生原因是裕安公司向原审被告周浩借款，用案涉房屋做担保，该公司向周浩借款已全部还清，该公司向齐顺售房行为真实合法有效。程雪原、马红玉向一审法院起诉请求：继续执行香坊区人民法院（2015）香民四商初字第677-3号判决书，对房屋进行依法拍卖，拍卖价款优先受偿。一审判决认定，该院2015年10月19日受理程雪原、马红玉与周浩、裕安公司民间借贷纠纷一案，所作（2015）香民四商初字第677-3号民事判决书确认：程雪原、马红玉2013年8月21日借给周浩873,000元。同日，程雪原、马红玉与裕安公司签订5份《房屋买卖合同》。在程雪原、马红玉未交付购房款的情况下，裕安公司给程雪原、马红玉开具了5份购房收据，并在哈尔滨市阿城区房地产事业管理局办理了房屋买卖的联机备案，五套房产的购房人登记为程雪原、马红玉。审理过程中，依程雪原、马红玉申请，该院作出（2015）香民四商初字第677-1号民事裁定，裁定“预查封登记在程雪原、马红玉名下的：1.坐落于哈尔滨市阿城区房屋。并判决周浩偿还程雪原、马红玉借款1,251,000元及利息，于判决生效后十日内一次付清。如周浩未按判决指定的期间履行给付金钱义务，程雪原、马红玉可以申请评估、拍卖裕安公司所有的位于哈尔滨市阿城区房屋的价款予以受偿。”裕安公司不服，提起上诉。哈尔滨市中级人民法院作出（2016）黑01民终3536号民事判决，判决“驳回上诉，维持原判。”判决生效后，案件进入执行程序，在执行过程中，齐顺提出执行异议，认为坐落于哈尔滨市阿城区房产系其以425,533元购买并居住至今，要求解除该房屋的查封。该院作出（2017）黑0110执异20号执行裁定书，裁定“中止对哈尔滨市阿城区房产的执行”。程雪原、马红玉不服该执行裁定，提起民事诉讼。齐顺提供2012年4月21日收据一张，该票据已被水浸泡，无法分辨收款单位及收款金额，齐顺称是以现金方式一次性交付购房款425,533元，此款在裕安公司售楼处交给裕安公司股东案外人谢双权。工商管理部门登记信息体现谢双权非裕安公司股东，2014年12月29日齐顺办理了争议房屋的入住手续，并开始陆续缴纳与房屋有关的物业、供热费用，并实际居住该房屋至今。一审判决认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”关于齐顺是否为实际买受人的问题，齐顺所提交的其与裕安公司签订的房屋买卖合同，未在房地部门办理联机备案，虽签订时间标注在程雪原、马红玉联机备案及法院查封时间前，但未提供正规购房发票，所提供的交款收据仅为三联单，并被水浸泡模糊不清，无法明确交款金额及收款单位，齐顺自认该款交给裕安公司股东谢双权，但工商部门并未记载此人为股东。齐顺称房款来源家中存放现金，不符合日常习惯。齐顺在近5年时间仍未办理过户登记，且未提供不是其自身原因未能办理的证据。综上，齐顺虽使用争议房屋，但其提供的证据多处瑕疵，故认定齐顺不是争议房屋的实际买受人，程雪原、马红玉要求继续执行争议房屋应予支持。判决：许可对哈尔滨市阿城区裕安家园小区B号楼1单元6层603室房屋的强制执行。案件受理费100元（程雪原、马红玉已预交），由齐顺承担，于判决生效后立即给付程雪原、马红玉。齐顺不服，提起上诉。二审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”故案外人提起的执行异议必须符合上述条件，其诉请才能得到支持。本案中，齐顺虽提交了其与裕安公司签订的买卖合同，但该合同存在以下问题：首先，齐顺出生于1999年，签订合同时间为2012年4月21日，即签订合同时齐顺才13岁左右，购买四十几万的房屋，合同上没有法定代理人签字，不符合一般房产交易习惯。其次，该买卖合同没有编号，没有对买受人付款期限及付款方式、争议解决方式等重要条款作出约定，由于付款期限、付款方式和争议解决方式等均系买卖合同中的重要条款，对此没有约定显然也不符合签订商品房买卖合同的一般情形。最后，该商品房虽然约定了在合同生效之日起30天内，由出卖人向阿城区房地局申请登记备案，但至今案涉房屋仍未备案，裕安公司也未开具正式发票。此外，齐顺称将购房款交给案外人谢双权，但根据本案现有证据不能充分证实谢双权有权替裕安公司收取房款。案涉房屋购房款达42万余元，齐顺所述的交易交款过程为现金交易，也不符合常理。综上，齐顺所提交的证据不足以证实其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对其上诉请求，不予支持。判决：驳回上诉，维持原判。齐顺再审中向本院举示如下七份证据：证据一、《商品房买卖合同》，意在证明合同条款完全满足合同成立的要件，虽买受人签名为齐顺，但系父母给子女买房，登记在子女名下，齐顺的签字行为已经其法定代理人追认，商品房买卖合同已生效。证据二、0805830号购房款收据第二联（客户联）及加盖裕安公司公章的第三联（记账联），意在证明谢双权批的房源，裕安公司2012年5月21日收取齐顺购买房款425,330元。证据三、哈尔滨市阿城区市场监督管理局阿什河市场监督管理所确认的企业基本信息及阿城区亚沟街吉祥村村民委员会出具的证明信，意在证明齐顺的父母购房时经营木材经销部，家里经常存放现金货款。证据四、房屋权属登记信息查询结果一份，意在证明齐顺没有其他房屋权属登记信息，案涉房屋为其唯一用于居住的房屋。证据五、裕安公司出具证明一份，意在证明谢双权是裕安公司合伙人，案涉房屋作为合伙收入分配给谢双权，由其对外销售，裕安公司就争议房屋与齐顺签订了商品房买卖合同，出具了三联单收款收据，2014年12月28日交付该房屋，因该公司税费问题，该小区均未办理产权登记。证据六、哈尔滨市山河实验林场证明一份、齐顺父亲齐文龙与山河林场2010—2011年间现金交易购买木材结算票据八份、2019年林木采伐证一份，意在证明齐顺家一直从事木材生意，具备现金购房的资金来源及购买能力。证据七、哈尔滨市阿城区住房和城乡建设局、哈尔滨市阿城区人民政府分别出具的情况说明，意在证明经过政府机关走访核实，案涉房屋由齐顺购买并一直居住使用，因裕安公司的原因至今未办理产权登记，齐顺无过错。程雪原、马红玉共同的质证意见为：对证据一至证据六的真实性均有异议，不能作为证据使用。证据七是为诉讼所出，对真实性合法性均有异议。且哈尔滨市阿城区住房和城乡建设局、哈尔滨市阿城区人民政府对案件的基本情况不了解，所作出的情况说明没有法律效力。裕安公司的质证意见为：对上述证据的真实性及证明的问题均无异议。本院对上述证据认证意见为：证据一、二、四、七来源合法，内容与本案待证事实具有关联性，本院对上述四份证据予以采信。证据三、证据六与本案不具有关联性，证据五系裕安公司出具，其为本案当事人，所出具的证明不应作为证据，应为裕安公司的陈述，故本院对该三份证据不予采信。裕安公司再审中向本院举示如下三份证据：证据一、齐顺交纳购房款收据第三联记账联，意在证明齐顺于2012年5月21日向裕安公司购买裕安家园小区商品房一套，房屋价款425,533元。证据二、进户通知单存根一份，意在证明齐顺2014年12月29日办理了裕安家园小区房屋进户手续。证据三、审阅报告一份、明细账一页，意在证明裕安公司曾委托哈尔滨金源会计师事务所有限公司对该公司账务收支进行审计，审计结论体现裕安公司由付刚、谢双权、于洪亮三位股东出资设立，谢双权是实际出资人，有权出售其分得的房源。齐顺的质证意见为：对上述证据的真实性及证明的问题均无异议。程雪原、马红玉的质证意见为：对证据一、证据二的真实性合法性均有异议。裕安公司管理很乱，其提交的收据是复印件，且谢双权是暗股，他卖房不合理、不合规、不合法，案涉纠纷的过错在裕安公司，所以该证据也不合法。进户通知单是裕安公司出具，体现2015年初才进户，但该房产2013年8月就登记在程雪原、马红玉名下，裕安公司再让齐顺进户是一房两卖的违法行为。对证据三的真实性合法性均有异议，且与本案不具有关联性，付刚用案涉房产抵押在先，谢双权无权处理案涉房产。本院对上述证据认证意见为：证据一购房款收据记账联与齐顺提供的第二联客户联编号相同、内容相同，记载了购房来源、房号、房款数额。各方当事人对证据二反映齐顺实际办理进户手续的事实无异议。谢双权的身份涉及齐顺的购房行为是否真实，证据三与本案争议事实亦具有关联性，故本院对上述三份证据予以采信。本院再审查明，2018年8月24日，哈尔滨市阿城区房地产事业管理局向哈尔滨市中级人民法院出具情况说明，内容包括“经核实，付刚、于洪亮、谢双权（暗股）三人合伙开发建设裕安家园项目，裕安公司销售出具的多数都是三联单，办理不动产登记之前由裕安公司申办正式发票，经查齐顺手中的购房收据与开发商处保存的记账联一致，齐顺的购房收据是真实的。裕安家园项目销售之初我局尚未施行商品房联机备案制度，因此没有给购房人办理商品房联机备案”。本院认为，周浩向程雪原、马红玉借款，裕安公司以其开发建设的5套房产（包含案涉齐顺主张的房产），以与程雪原、马红玉签订《房屋买卖合同》的形式为周浩的借款行为提供担保。该民间借贷纠纷一、二审判决已认定该行为在程雪原、马红玉与裕安公司之间形成一种非典型的担保关系，并非抵押担保或房屋买卖关系，并据此判决如周浩未按判决指定的期间履行给付金钱义务，程雪原、马红玉可以申请评估、拍卖裕安公司所有的位于哈尔滨市阿城区房屋的价款予以受偿。即程雪原、马红玉与裕安公司之间系非典型担保关系，属“让与担保”，该种担保的性质是不具有优先权，不能对抗善意第三人，故生效判决仅确定程雪原、马红玉可以以拍卖裕安公司提供担保房屋的价款受偿，未确认其享有优先权。齐顺与裕安公司签到了《商品房买卖合同》，并得到法定代理人（父母）的追认，合法有效。裕安公司及政府相关部门调查后均确认了谢双权系裕安公司实际出资人之一，裕安公司认可谢双权对本案争议房产有处分权，并为齐顺出具了购房款收款收据，认可收到了房款，据此可以认定齐顺已交付了房款。齐顺2014年12月29日办理了进户手续，实际占有案涉房屋，因裕安公司的原因未办理过户登记。综合上述情况，齐顺的条件既符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，也符合第二十九条规定的情形，其享有的物权期待权，优于程雪原、马红玉对裕安公司享有的债权，足以阻却程雪原、马红玉申请执行的行为。一、二审法院未对案涉合同的状态、付款行为是否真实作出明确认定，仅是提出案涉房屋买卖行为存在《商品房买卖合同》未在房地部门办理联机备案、未提供正规购房发票、收据仅为三联单、齐顺家中存放现金不符合日常习惯、合同上没有齐顺法定代理人签字、该买卖合同没有编号、没有付款期限及付款方式、争议解决方式等疑点和情形。然而在签订合同时即已付款的情况下，本就不必再约定付款方式、付款期限、逾期付款的违约责任等内容，且上述情形均不是确认合同无效、未生效或不成立的法定条件。原审判决亦未说明齐顺不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的哪项条件，故在认定事实和适用法律上均存在问题，本院予以纠正。综上，齐顺的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、撤销哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01民终6682号民事判决和哈尔滨市香坊区人民法院（2017）黑0110民初4878号民事判决；二、驳回程雪原、马红玉的诉讼请求。一、二审案件受理费合计200元，由程雪原、马红玉负担。本判决为终审判决。审判长 王 尧审判员 刘显峰审判员 孙淑波二〇二〇年十一月三日此件与原件核对无异法官助理安伟亮书记员柳樱花