北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初1789号原告：北京宏龙维佳服装加工厂，经营场所北京市朝阳区。经营者：钟香焕，男，1976年3月11日出生，汉族，户籍地河北省三河市燕郊开发区大街意华广场**楼****。委托诉讼代理人：徐华，北京市律通律师事务所律师。被告：北京七星博交通设施工程有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：陈庆，总经理。委托诉讼代理人：杨茂盛，男，1954年5月4日出生，汉族，该公司职员。第三人：冯铁，男，1953年1月1日出生，汉族，户籍地北户籍地北京市海淀区。v>第三人：王战锋，男，1977年1月24日出生，汉族，户籍地河户籍地河南省襄城县。v>第三人：北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村经济合作社，住所地北京市朝阳区。法定代表人：王书英，社长。委托诉讼代理人：雷贵辰，北京市开越律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨梅，北京市开越律师事务所实习律师。原告北京宏龙维佳服装加工厂（以下简称宏龙加工厂）诉被告北京七星博交通设施工程有限公司（以下简称七星博公司）、第三人冯铁、第三人王战锋、第三人北京市朝阳区黑庄户乡郎各庄村经济合作社（以下简称郎各庄村合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制审理，公开开庭进行了审理。原告宏龙加工厂经营者钟香焕及其委托诉讼代理人徐华，被告七星博公司之委托诉讼代理人杨茂盛、第三人冯铁、第三人王战锋、第三人郎各庄村合作社之委托诉讼代理人雷贵辰、杨梅，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宏龙加工厂向本院起诉请求：1.判令被告七星博公司与第三人冯铁连带给付搬迁费、停业补偿等费用约30万元；2.判令被告七星博公司与第三人冯铁连带给付原告宏龙加工厂在租赁期内建设的房屋拆迁补偿费约111.555万元；3.本案诉讼费用由被告七星博公司承担。事实与理由：郎各庄村合作社系原出租方，冯铁系七星博公司股东和原法定代表人，同时系拆迁补偿款实际领款人，王战锋系实际测量宏龙加工厂在租赁期间出资修建建筑物面积的管理人员。宏龙加工厂、七星博公司之间签订租赁合同，约定宏龙加工厂承租七星博公司厂房，租期自2013年9月至2023年8月。租赁期间，宏龙加工厂按约定支付了租金，经七星博公司同意出资修建约1239.5平米的房屋用于生产经营。2018年，为响应政府搬迁，宏龙加工厂排除困难，短时间内完成几百号员工的搬迁工作，并于2018年5月将厂房全部腾空交予七星博公司。2019年5月，王战锋对宏龙加工厂在租赁期间出资修建建筑物面积进行确认。七星博公司仅退还宏龙加工厂未到期租金，但未按照双方约定支付搬迁费、停业补偿、建设房屋拆迁补偿费。2019年2月七星博公司与郎各庄村合作社、冯铁之间签订协议书，约定将冯铁变更为承租人，3个月后郎各庄村合作社与冯铁之间签订《解除租赁协议书》，约定冯铁获得补偿款共计11910281元。根据拆迁补偿标准，郎各庄村合作社给予补偿标准共三档，分别为每平米600元、700元和900元，其中棚房不予补偿。根据冯铁领取补偿款和七星博公司承租场地面积计算，每平米的补偿标准达到1080元，远超最高补偿标准，这其中还没有扣除棚房面积。根据拆迁政策，棚房不予补偿，即便郎各庄村合作社自愿给予补偿，棚房补偿标准也达不到每平米1080元。郎各庄村合作社清楚补偿标准和补偿物平米数。冯铁清楚宏龙加工厂承租厂房及出资修建的事实，以及尽全力搬迁事实。由此，在冯铁领取的拆迁补偿利益中包含了宏龙加工厂在承租期间自行出资修建建筑物补偿款。七星博公司为逃避给予宏龙加工厂拆迁补偿款，恶意变更承租人，导致宏龙加工厂得不到相应拆迁补偿款，遭受很大损失。被告七星博公司辩称，不同意原告宏龙加工厂的诉讼请求、事实和理由。第三人冯铁述称，不同意原告宏龙加工厂的诉讼请求、事实和理由。第三人王战锋述称，其与本案纠纷无关。第三人郎各庄村合作社述称，其与本案纠纷无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。本院经审理查明：关于七星博公司与宏龙加工厂租赁合同签订及履行情况。2013年7月23日，七星博公司做为出租方即甲方，宏龙加工厂作为承租方即乙方，签订《厂房租赁合同》（以下简称涉诉租赁合同），约定：乙方承租甲方厂房。甲方出租房屋时，将该房屋现有附属水、电、消防系统等设施（如有）一并提供给乙方使用。租期从2013年9月1日至2023年8月31日。租金2016年8月之前租金每年32万元，之后每三年递增5%。租赁期间乙方不得在院内新建房屋，如需新建，须由甲方同意并施工。租赁期内如遇国家、政府拆迁补偿时，其中搬迁补偿，停业补偿等费用应须补偿给乙方（不含建筑物补偿）。租赁期内乙方在租赁地内建设的房屋，如遇国家政府拆迁补偿，甲方应按实际补偿金额补给乙方所建面积的全部金额。合同签订之后，七星博公司向宏龙加工厂交付涉诉场地和房屋，宏龙加工厂给付相应租金。关于郎各庄村合作社、七星博公司、冯铁之间合同签订、履行及解除情况。2011年1月1日，郎各庄村合作社作为出租方即甲方，七星博公司作为承租方即乙方，签订《租赁协议书》（编号xxx），约定乙方承租甲方土地及地上建筑物，租期自2007年1月1日至2026年12月31日。合同尾部冯铁作为乙方代表人签字。同时双方确认乙方建筑物面积11027.9平方米。2019年2月28日，郎各庄村合作社、七星博公司、冯铁共同签订《协议书》，将《租赁协议书》（编号xxx）中七星博公司的权利转移给冯铁。2019年5月27日，郎各庄村合作社与冯铁签订《解除租赁协议》，约定解除《租赁协议书》（编号xxx），15日内冯铁将涉诉场地和房屋交还给郎各庄村合作社，冯铁自行解决其与第三方达成的转租、使用等问题，自行处理债权债务关系，乙方与第三方其他任何协议或债权债务关系由乙方自行处理，与甲方无关。甲方给付乙方原租赁合同的房屋、地上物及附属设施等补偿价款11910281元。宏龙加工厂为证明其新建面积，提供两张图纸，主张图纸标注出新建面积，另提供王战锋签字的文件，载明：加工室、干洗房、厨房、门头、宿舍、碗房、二楼库房车间等面积，合计1239.5平方米。关于王战锋的身份，七星博公司表示王战锋系该公司职工，负责食堂管理。王战锋表示自己在七星博公司负责做饭和买菜，在文件上签字是宏龙加工厂测量数据让王战锋签字。经询一，七星博公司、冯铁、郎各庄村合作社均表示《解除租赁协议》中约定郎各庄村合作社给付冯铁的补偿价款11910281元，没有具体补偿标准，是各方协商一致结果。经询二，宏龙加工厂估算认为其承租面积占七星博公司从郎各庄村合作社承租面积的20%，七星博公司予以认可。经询三，七星博公司表示自2007年左右就从郎各庄村合作社承租了场地，当时承租时是平地，没有建筑物。七星博公司承租之后盖了三个院，自己用其中一处大院，剩余两个小院用于出租，其中一个小院出租给宏龙加工厂。郎各庄村合作社认可首次与七星博公司签订租赁合同在2007年前后。经询四，各方均表示涉诉场地和房屋没有建设工程规划许可证。经询五，宏龙加工厂表示于2018年4月份腾退涉诉房屋，七星博公司表示宏龙加工厂腾退时间在2017年12月份，冯铁表示具体时间记不清，郎各庄村合作社表示2019年6月份收到涉诉场地和房屋。经询六，冯铁表示曾担任七星博公司法定代表人，之后发生法定代表人变更。经询七，七星博公司表示拆迁款如果给公司需要开具支票，故将主体变更为冯铁，并由冯铁领取款项。关于拆迁款领取之后的分配情况，七星博公司、冯铁均表示，冯铁自己留取一部分，转给七星博公司和其他股东一部分，但是具体转账比例记不清楚。上述事实，有各方当事人提交的证据及各方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，各方当事人均未能在法庭辩论终结前提供涉诉房屋建设工程规划许可证或其他合法建设手续，故涉诉租赁合同应属无效。根据各方当事人诉辩意见，本案争议焦点有二，一是七星博公司、冯铁是否应该向宏龙加工厂给付搬迁费、停业补偿费、房屋拆迁补偿费；二是如应给付，则前述补偿费具体数额如何认定。本院具体分析如下：对于争议焦点一，本院认为七星博公司、冯铁应向宏龙加工厂给付相关补偿费。七星博公司给付理由在于：1.七星博公司虽未直接从郎各庄村合作社取得补偿款，但七星博公司在与郎各庄村合作社解除租赁合同之前将权利转移给冯铁，其目的系为取得补偿款，且冯铁亦实际向七星博公司支付部分补偿款；2.涉诉租赁合同虽无效，但合同约定宏龙加工厂有权获得补偿款，该约定系各方真实意思表示，且未损害第三方利益，在补偿款分配时可予适当参照；3.根据查明事实，宏龙加工厂在《解除租赁协议》约定腾退日期之前搬出涉诉场地，故七星博公司获得补偿款亦有赖于宏龙加工厂配合，该补偿款包含宏龙加工厂应获得的利益，基于公平原则，七星博公司应当给付。冯铁给付理由在于：1.冯铁虽与宏龙加工厂没有直接合同关系，但宏龙加工厂主张款项是补偿款，即从郎各庄村合作社处获得的补偿利益，而非依据租赁合同关系分担损失；2.根据七星博公司陈述权利转让的目的，结合相关《协议书》、《解除租赁协议》签订时间和具体内容，以及冯铁的身份可知，冯铁获得补偿款过程中未支付平等对价，如其仅以缺乏合同相对性为由不承担对宏龙加工厂的给付义务，有违公平及诚实信用原则；3.《解除租赁协议》约定腾退之后，冯铁自行解决其与第三方达成的转租、使用问题，自行处理债权债务关系，可知冯铁对腾退之后可能引发第三方债权债务纠纷有所预知并作出安排；4.根据对七星博公司给付理由的分析，冯铁获得的拆迁补偿款中实质包含了宏龙加工厂的补偿利益，故冯铁应予给付。宏龙加工厂主张七星博公司、冯铁就给付承担连带责任，但缺乏合同及法律依据。本院根据相关拆迁款由冯铁直接获得，并转给七星博公司一部分的事实，认定七星博公司、冯铁应承担共同给付义务。关于冯铁、七星博公司及案外人七星博公司其他股东之间如何分配补偿款，以及就向宏龙加工厂给付之后能否追偿的问题，属于其他法律关系，本案不予处理。对于争议焦点二，宏龙加工厂主张七星博公司、冯铁给付搬迁费、停业补偿费30万元，给付建设房屋补偿费111.555万元。对于给付搬迁费、停业补偿等费用数额，宏龙加工厂未能提供证据证明，对于给付建设房屋拆迁补偿费数额，宏龙加工厂提供图纸，因图纸无双方签字确认，七星博公司亦不予认可，且从图纸内容看未能显示建设具体面积。宏龙加工厂还提供王战锋签字的文件，但王战锋并非七星博公司法定代表人或参与涉诉租赁合同签订及履行的管理人员，亦非七星博公司授权有权确认宏龙加工厂建设面积的人员，且该文件内容，不能体现建设主体、建设时间、建设区域以及建设目的。故本院对宏龙加工厂提供的前述证据的证明目的，均不予认定。本院对于七星博公司、冯铁应向宏龙加工厂给付搬迁费、停业补偿费、房屋拆迁补偿费具体数额，主要考虑如下因素：1.集体土地上房屋租赁合同被认定无效时，信赖合同履行一方要求对方赔偿信赖利益损失，一般可在六个月房屋使用费以内酌情予以考虑；2.七星博公司与宏龙加工厂均认可宏龙加工厂承租面积占七星博公司从郎各庄村合作社承租面积的20%；3.七星博公司承租期间自2007至2026年，宏龙加工厂承租期间自2013年至2023年；4.宏龙加工厂在涉诉房屋进行服装加工属于经营行为，七星博公司承租涉诉场地进行建设之后对外出租，也属于一种经营行为；5.七星博公司承租场地时现状为基本平地，宏龙加工厂承租时不仅具备房屋，还具备基础水电设施条件；6.郎各庄村合作社表示补偿数额依据很多具体因素，不仅仅以建设面积为标准；7.根据《解除租赁协议》内容，获得补偿款与冯铁自愿解除租赁协议相关，与冯铁谈判能力、技巧、经验、意愿等相关，同时，涉诉房屋顺利实施腾退也有赖于实际承租经营人宏龙加工厂配合搬迁行为，相关主体应根据各自贡献程度合理取得补偿款。综合前述因素，本院根据公平原则，酌情认定宏龙加工厂可以获得搬迁费、停业补偿费、房屋拆迁补偿费数额合计为50万元。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京七星博交通设施工程有限公司与第三人冯铁于本判决生效之日起七日内向原告北京宏龙维佳服装加工厂给付搬迁费、停业补偿费、房屋拆迁补偿费共计500000元；二、驳回原告北京宏龙维佳服装加工厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17540元，由原告北京宏龙维佳服装加工厂负担元11345元（已交纳），被告北京七星博交通设施工程有限公司与第三人冯铁负担6195元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  云凝二〇二〇年十一月二十日法官助理  孙洁