四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终2639号 上诉人（原审原告）：绵阳伟豪商务服务有限公司，住所地：四川省绵阳市涪城区临园路西段**花园景都。 法定代表人：李世洋，该公司运营部经理。 委托诉讼代理人：秦超，绵阳市天一法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：李智宇，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：绵阳临园宾馆有限责任公司，住所地：四川省绵阳市涪城区××路××段××号。 法定代表人：肖瑞溪，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：黄晓燕，四川众城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪伟，该公司员工。 上诉人绵阳伟豪商务服务有限公司（以下简称伟豪公司）因与被上诉人绵阳临园宾馆有限责任公司（以下简称临园宾馆）房屋租赁合同纠纷一案，伟豪公司不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2020）川0703民初4226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人伟豪公司的委托诉讼代理人秦超、李智宇，被上诉人临园宾馆的委托诉讼代理人黄晓燕、汪伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 伟豪公司上诉请求:1.撤销一审判决，改判被上诉人返还房租14361.16元并按银行贷款利率支付资金占用利息至返还之日止；改判被上诉人赔偿伟豪公司损失66779.34元。2.本案上诉费由被上诉人承担。主要事实与理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院认定上诉人与被上诉人于2020年3月11日协议解除《租赁协议》不符合事实。本案的发生是由于被上诉人于2020年3月1日擅自装修改造上诉人租用被上诉人位于富临大都会19楼02、03号客房，导致上诉人在租期内不能办公营业使用，给上诉人造成损失的事实。上诉人于2020年3月11日向被上诉人出具的《退租申请》是基于被上诉人的要求出具的，并且被上诉人在没有通知上诉人的情况下擅自将上诉人租赁房屋的水电及过道装修进行拆除，上诉人根本无法办公，只能另外寻找地点办公营业。《退租申请》没有说违约金，并不等于上诉人放弃违约金。从申请书内容也可以看出，该申请是由于被上诉人单方违约造成，上诉人为了早日拿到退付租金和保证金少受损失而违心出具。至今被上诉人也没有足额退付上诉人的租金。被上诉人应当承担2020年3月1日至2020年4月20日期间给上诉人造成的损失，包括另行租赁房屋的损失及员工工资的损失等。这些损失都是实际发生的，依据公平原则应当予以认定。依据《租赁协议》第十二条约定，上诉人有权解除协议，保留向被上诉人追偿的权利。第12.3.2条约定了上诉人使用追偿权的条件是被上诉人干扰上诉人正常使用，本案的发生是被上诉人作为富临集团关联公司存在霸权行为，自己出具的格式合同，自己单方采取关闭电梯、关闭照明设施，擅自改造施工行为违反《租赁协议》第八条8.1项、第十条、第十七条约定。二、一审判决错误。一审法院在上诉人所举证据证实被上诉人违约情况下，以没有约定违约条款为由进行判决是错误的。一审法院没有查清被上诉人给上诉人所造成的损失，本案的发生就是由于被上诉人的违约行为造成的，因此被上诉人违约给上诉人造成的损失应当依法承担赔偿责任。一审上诉人提交了损失的相关证据，一审法院只认定了应退租金1390.46元，而没有认定应退租金的资金占用利息及其他损失。 临园宾馆答辩称，上诉人与被上诉人于2017年4月6日签订《租赁协议》，上诉人租赁被上诉人房屋，双方建立了租赁法律关系。合同履行后期，因被上诉人将对房屋进行整体改造，经被上诉人与上诉人沟通，上诉人于2020年3月11日主动申请退租，被上诉人同意退租并在暂扣能耗费用4681.43元后于2020年4月1日向上诉人退还了剩余租金及保证金26582.22元，双方租赁关系终止。后在上诉人撤场后经抄表结算，上诉人还应缴纳能耗费3290.97元，故上诉人所缴纳的费用仅余1390.46元尚未向被上诉人结清。上诉人向被上诉人出具《退租申请》的行为，证明上诉人系基于明知被上诉人将对租赁房屋进行改造的情况而经研究决定不再租用并申请提前退租之意思表示，其实质上是向上诉人发出的提前退租之要约；被上诉人暂扣能耗费后向上诉人退还费用的行为，证明被上诉人同意上诉人提前退租诉求，实质上构成同意提前退租之承诺。通过两个关联法律行为，已充分证实本案双方系达成了提前解约的一致合意，即本案《租赁协议》的提前终止系双方协商一致的结果。根据《租赁协议》第8.1条，协议期内，被上诉人若要整体改造影响协议履行的，提前告知上诉人，双方协商解决善后事宜。被上诉人告知上诉人租赁房屋改造需求后，上诉人经研究，提出了提前退租、立即撤场、要求（被）上诉人退还剩余租金及保证金的诉求，该诉求即是上诉人要求的善后解决方式，被上诉人并以实际行为接受了上诉人提出的处理方式。上诉人在事实退租撤场并收到被上诉人退付的费用后，实际上双方就租赁事宜已处理妥当，但上诉人又以被上诉人房屋改造事项给其造成损失为由提出各项主张，明显有违合同约定，并有违诚实信用原则。且上诉人提出的各项损失诉求并未举出任何有效证据予以证实，其诉求均无事实及法律依据。 伟豪公司向原审法院起诉请求：1.判决退还房租14361.16元，已退6582.22元，剩余7778.94元，并按银行贷款利率支付资金占用利息至房租退还为止，已被扣除的水电、能耗等费用约4600元；2.判决被告赔偿损失76106.21元；3.本案诉讼费由被告承担。 原审法院认定事实：2017年4月6日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了《租赁协议》。协议约定：由乙方租赁甲方投资的位于绵阳市涪城区××路××段××号富临大都会酒店19楼02、03号客房；租赁期3年，即从2017年4月21日起至2020年4月20日止；乙方应缴纳履约保证金20000元；第3年租金为102780.83元；协议还约定了甲、乙双方的权利义务、协议解除、违约责任等条款。协议签订后，被告依约向原告提供租赁房屋，原告也按约定向被告支付了房屋租赁租金和履约保证金。2020年3月11日，原告向被告发出退租申请：“我公司于2017年4月21日租用富临大都会19楼02、03号客房作为办公使用。由于贵司19楼客户改造需要，经公司研究决定于2020年3月11日起不再租用贵司19楼02、03号房并立即撤场。现特向贵司申请将19楼02、03号剩余租金及保证金退还于我司，未缴纳的能耗费我司自行缴纳。请贵司予以批准！…”。当日，原告撤离租赁房屋；同年4月1日，被告通过银行向原告退款26582.22元；截止2020年3月11日，原告未缴纳2月至撤场时止的能耗费3290.97元。以上事实，原、被告不持异议。 2020年4月3日，原告向被告送达《关于富临大都会酒店19楼整体改造对我公司影响的告知函》。该告知函表明：2020年3月1日贵公司在未对我公司进行任何通知的情况下，单方面对酒店19楼进行整体改造。整体改造期间，电线裸露在外，过道昏暗无光，电梯地不乘坐等问题，造成我公司无法正常经营，被迫搬迁公司地址。此行为已违反《租赁协议》第八条8.1项：“在本协议租赁期内，若遇甲方整体改造或体制机构变化影响本协议履行的，甲方需提前三个月向乙方提出，相关善后事宜，双方协商解决。”第十二条12.3.2：“甲方干扰乙方使用，使乙方无法正常使用。”贵公司已对我公司造成以下损失：房租14361.16元，水电、能耗等费用约4600元；搬迁费用合计2000元，房租房屋转让费用14000元；我公司3月1日至4月20日起期间上班员工为16人，依照绵阳市最低薪资标准每月1250元，共31818.18元。应对我公司造成的损害予以赔偿：以书面形式，对我公司及公司员工造成的损害致歉；补偿我公司因贵公司原因造成的经营损失，合计66779.34元；其中6582.22元已退还我公司；补偿我公司因贵公司原因造成的精神损失50000元。原、被告遂发生纠纷，诉至原审法院。 原审法院认为，原告与被告签订的《租赁协议》是双方当事人真实意思表示，符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，合法有效。在合同履行过程中，因被告未按合同约定对涉案楼层整体改造，原告向被告书面申请提前退租撤场、并要求被告退还剩余租金及保证金以及对未缴纳的能耗费承诺自行缴纳；后被告退还原告剩余租金及保证金26582.22元。因此，原、被告的上述行为符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，属于协议解除《租赁协议》。协议解除后，扣除原告未缴纳的能耗费，被告应向原告退还退租撤场的次日起至合同到期之日止的剩余租金及保证金（102780.83元/365天*40+20000元-26582.22元-3290.97元=1390.46元）。此外，被告未按合同约定对涉案楼层进行改造构成违约，由于《租赁协议》未约定被告违约支付违约金的标准，且双方协议解除合同的行为也未约定赔偿事宜，虽然原告有理由要求被告赔偿因合同解除的租赁损失，但原告未对合同解除前的损失举证证明，对合同解除后的损失诉请，又未在合同解除时进行约定，故原告的该项诉请不予支持。 原审法院判决：一、被告临园宾馆在本判决生效后五日内向原告伟豪公司退还租赁费1390.46元；二、驳回原告伟豪公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1006元，由原告伟豪公司承担950元；由被告临园宾馆承担56元。 二审中，上诉人向本院提交如下证据：1.微信记录截图3张，拟证明被上诉人在2020年3月1日前已经开始装修，损害了上诉人的正常经营。2.上诉人向其员工发放的工资清单2张，拟证明给上诉人造成的损失。 被上诉人质证认为，对微信记录截图的真实性、关联性不予认可，该组证据不能证明2020年3月1日前已经开始装修，即使是真实的，也只能证明2020年3月3日在装修；且3月3日被上诉人对房屋装修是正常行为，不会影响被上诉人的使用。对工资清单的真实性、关联性不予认可，不能达到证明上诉人损失的证明目的。 本院认为，上诉人提交的3份微信群截图，2020年3月3日的截图上只有一人发消息：“是哪间办公室在装修呀？”、“好吵”、“吵了整整一上午了”、“我们在招聘面试都没法”；3月8日的截图消息：“@酒店汪伟能不能请楼上的装修师傅2点后再敲敲打打，中午大家都在午休”……，“一上午一下午都可以敲，非要弄到中午敲，昨天中午也是，午觉都没睡成”；3月23日的截图消息：“@酒店汪伟汪哥，今天还会不会装修咯？？”、“不能再钻了哦，再钻我们遭不住了”，上述内容仅能证明在2020年3月3日、3月8日、3月23日时案涉房屋能够听到装修的声音，但不能证明上述装修系被上诉人对上诉人所在楼层进行整体装修或改造，故该证据不能达到上诉人的证明目的。上诉人提交的工资清单系上诉人自行制作，无其他证据佐证，本院不予采信。 二审查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院另查明，案涉《租赁协议》第八条“甲方权利义务”8.1约定：“在本协议租赁期内，若遇甲方整体改造或体制机构变化影响本协议履行的，甲方需提前三个月向乙方提出，相关善后事宜，双方协商解决，如期限内乙方不配合协商解决相关善后事宜，甲方有权解除本合同”；第十二条“协议解除”12.3.2约定“甲方干扰乙方的适用，使乙方无法正常使用”。 本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。针对当事人的上诉理由和答辩意见，结合查明事实及本案实际，本院认为，本案的争议焦点为临园宾馆是否违反《租赁协议》约定及是否应当赔偿伟豪公司的损失。现综合评述如下： 关于临园宾馆是否违反《租赁合同》约定的问题，案涉《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该《租赁协议》合法有效。案涉《租赁协议》约定履行至2020年4月20日，租期临近，伟豪公司于2020年3月11日向临园宾馆发出《退租申请》，要求临园宾馆将其租赁房屋剩余租金及保证金予以退还，临园宾馆于2020年4月1日通过银行向其退还剩余租金及保证金26582.22元，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定。 关于临园宾馆是否应当赔偿伟豪公司损失的问题，伟豪公司认为，临园宾馆在没有通知伟豪公司的情况下擅自将其租赁的房屋的水电及过道装修进行拆除，致使上诉人无法办公而另行寻找地点办公营业，临园宾馆的行为违反了《租赁协议》8.1条：“在本协议租赁期内，若遇甲方整体改造或体制机构变化影响本协议履行的，甲方需提前三个月向乙方提出……”及12.3.2条：“甲方干扰乙方的使用，使乙方无法正常使用”的约定。本院认为，本案中，伟豪公司未举出临园宾馆整体改造案涉租赁房屋的相关证据，二审中所提交的微信聊天截图，仅能反映“是哪间办公室在装修？”和要求楼上的装修师傅不要影响午休，不能证明案涉房屋于2020年3月11日前在进行整体改造或因临园宾馆原因导致伟豪公司无法正常使用案涉房屋的事实。据此，伟豪公司诉称临园宾馆违反案涉《租赁协议》约定缺乏证据支持，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应承担举证不能的责任，故其主张临园宾馆因违约应当承担赔偿责任的上诉请求，本院不予支持。 综上，上诉人伟豪公司的上诉理由不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2013元，由上诉人绵阳伟豪商务服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法将对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的依法追究刑事责任。 审 判 长 吴莹迪 审 判 员 李 平 审 判 员 唐剑苹 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 牛 仙 书 记 员 何 玥