福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初5865号 原告：章杰，男，1978年5月17日出生，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：姚旭阳，福建凯峰律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林金妃，福建凯峰律师事务所执业律师。 被告：薛星，男，1970年4月26日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 被告：福州市鼓楼阳光前程英语培训学校，住所地：中国福建省福州市鼓楼区杨桥东路中闽大厦****。 法定代表人：倪东方。 委托诉讼代理人：吴亚燕，女，1989年1月5日出生，汉族，系公司员工，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：肖月凤，女，1984年10月29日出生，汉族，系公司员工，住福建省邵武市。 原告章杰诉被告薛星、福州市鼓楼阳光前程英语培训学校（以下简称“阳光学校”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，于2020年9月23日公开开庭进行了独任审理。原告章杰的委托诉讼代理人姚旭阳、被告阳光学校的委托诉讼代理人吴亚燕到庭参加诉讼。被告薛星经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案经本院院长批准，延长审理期限1个月，现已审理终结。 章杰向本院提出诉讼请求：一、判令薛星、阳光学校共同向章杰支付2020年1月1日至2020年3月31日房屋租金82152元；二、判令薛星返还房屋押金52160元；三、判令薛星、阳光学校承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，章杰变更事实与理由：章杰与薛星共同共有坐落于福州市鼓楼区××路××大厦××层××层的房产，薛星于2013年与阳光学校签订《房屋租赁合同》约定，薛星将坐落于福州市鼓楼区××路××大厦××层××学校，合同租赁期限从2013年9月1日至2015年8月31日，期限为24个月；租赁期满，承租方没有续租却不交还房屋的，押金将视为本合同的违约金予以没收；2014年9月1日至2015年8月31日租金按每月27384元支付。2019年8月30日章杰与薛星就共同共有的坐落于福州市鼓楼区××路××大厦××层××层的房产达成《协议书》约定，福州市鼓楼区杨桥路中闽大厦七层归章杰所有；协议签订后，薛星应于每月底将收取的租金汇付至章杰指定银行账户。2015年8月31日《房屋租赁合同》约定租赁期限届满后，阳光学校未依约返还房屋，继续占用至今，且自2020年1月1日起薛星以阳光学校拒绝继续支付租金为由停止向章杰支付案涉房屋租金，章杰多次向薛星及阳光学校催讨欠付租金，双方至今相互推诿拒不支付。为维护章杰合法权益，现特向贵院提起诉讼，望判如所请。 薛星未到庭参加诉讼，于2020年9月1日向本院提交书面答辩状，辩称，1．请求驳回章杰全部诉讼请求。2．本案诉讼费用由章杰承担。事实与理由：章杰民事起诉状所述2015年8月31日《房屋租赁合同》的租赁期限届满后，阳光学校未依约返还房屋，继续占用至今，且自2020年1月1日起薛星以阳光学校拒绝继续支付租金为由停止向章杰支付案涉房屋租金，章杰多次要求本人与阳光学校共同支付2020年1月1日-2020年3月31日的房屋租金82152元整及返还房屋押金52160元，实属荒唐。1、本案所述事实均属于2019年8月30日之前发生，此前中闽七楼由薛星所有，章杰共有部分有百分之一；中闽六层由章杰所有，薛星共有部分为百分之一，2019年8月30日后七层产权オ归章杰所有。2015年结束的合同押金与章杰没有任何关系。2、薛星与章杰之间于2019年8月30日签署产权分割协议第一条约定将原有属于薛星的中闽七层转归章杰，将章杰的中闽六层转归薛星，双方不补差价。第二条约定：每月薛星帮助代收租金27384元汇入章杰指定账户。薛星未从租金中得到任何收益只是帮忙，薛星与章杰不存在任何权利与义务关系，章杰无权向薛星主张租金要求。由于疫情影响地方政府与教育部门严禁培训机构开班授课，所以及时将租户停租与减免租金的信息反馈给章杰并知晓。第三条约定：本协议分别完成分割并办理产权变更登记后薛星无需再向章杰支付任何租金、利息其他款项。第四条还约定：本协议签订后，薛星与章杰之间就上述房屋共有期间产生的权利与义务归于终结，双方均不得再以任何理由向对方主张房屋共有期间的任何权益。以上说明薛星与章杰民事关系已终结。综上，章杰所主张的共有期间产生的权益。按2019年8月30日协议已归终结，民事权利义务关系已经终止。章杰主张2015年已经终结合同押金予理予法无据；疫情影响造成租户断租，章杰已知悉。原告出尔反尔，其诉讼请求违反民法的诚实信用原则，请求人民法院依法予以驳回。 阳光学校辩称，1、阳光学校就涉案房屋订立的租赁合同，依法成立并合法有效，应受法律保护；根据合同相对性原则，阳光学校没有义务向章杰支付租金，章杰也没有权利直接向阳光学校主张租金。第一，即便章杰与薛星之间达成了关于租金分配的约定，但该约定并不能改变既有的租赁关系，根据合同法229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；第二，章杰提供的证据《协议书》中第三条也约定了向章杰支付租金的义务人是薛星，而不是阳光学校。第三，连带责任必须严格遵守法律规定或者合同约定，章杰请求阳光学校与薛星共同支付租金没有法律依据和合同依据。2、阳光学校并不欠付2020.1.1至2020.3.31日期间的租金。2020年1月的房租阳光学校已于2020年1月4日全额支付给薛星。受新冠病毒疫情影响，阳光学校2020年2月14日就退租正式发函告知薛星，租赁关系解除之日至退房交接完成之日期间该房屋的占用费由租赁押金予以抵扣，薛星已收悉。阳光学校与薛星经多轮协商后同意阳光学校2月底搬离，阳光学校在2020年2月29日前已陆续搬离，办公桌等大件物品因疫情管控原因，物业不允许搬家工人聚集进入，薛星完全知悉该特殊情况并已将该房屋于2020年2月29日自行锁起，阳光学校已无法正常使用该房屋，故阳光学校无需承担3月该房屋的占用费。阳光学校于2020年2月搬出该房屋，该事实在薛星提供的微信截图中也可以反映出来，剩下的押金目前也未退还给阳光学校。疫情管控较为宽松后，阳光学校于3月14日联系薛星这边的工作人员陈淑珍开锁便于搬离剩余物品，在阳光学校搬离时，章杰突然于3月16日来到该房屋告知阳光学校其为房屋目前业主，并再次将房屋锁起，阳光学校自此方知薛星与章杰就涉案房屋于2019年8月完成交割协议。综上所述，阳光学校不欠付房租，章杰也无权要求阳光学校支付房租。章杰的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求贵院驳回章杰的诉讼请求中第一项、第三项中要求阳光学校承担支付义务的请求，以维护阳光学校的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对对方提交的证据的真实性不持异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述已认定的有效证据及双方当事人的当庭陈述，本院认定如下事实： 薛星（出租方）与阳光学校（承租方）于2013年9月1日签订《房屋租赁协议》，约定：座落于福州市鼓楼区××路××大厦××层的房屋，面积为434.7㎡，租与承租方经营外语培训办公、营业之用。租期从2013年9月1日至2015年8月31日止，期限为24个月。租金从2013年9月1日开始算起。双方还约定，承租方在合同签订之日向出租方缴纳两个月的租金共计52160元为租赁押金，租赁押金不计利息，出租方另开押金收据，承租方取得押金收据后，应妥善保管。租赁押金在合同正常履行终止后，由出租方全额返还，并收回押金收据。在承租方有违约行为时，押金即按本合同的其他约定视作违约金。 2015年5月11日，薛星出具委托书，载明：“由于本人经常出差在外不在福州本地，现全权委托冷祝梅（身份证号码……）代表本人管理本人名下中闽大厦Ｄ区六楼、七楼的房产，包括相关的出租事宜。……”2015年5月27日，阳光学校（承租方）与冷祝梅（出租方）签订《房屋租赁合同》，约定：座落于福州市鼓楼区××路××大厦××层的房屋，面积为434.7㎡，租与承租方经营外语培训办公、营业之用。租期从2015年9月1日至2020年8月31日止，期限为5年。租金从2015年9月1日开始算起。双方还约定，承租方在合同签订之日向出租方缴纳两个月的租金共计52160元为租赁押金，租赁押金不计利息，出租方另开押金收据，承租方取得押金收据后，应妥善保管。租赁押金在合同正常履行终止后，由出租方全额返还，并收回押金收据。在承租方有违约行为时，押金即按本合同的其他约定视作违约金。 2019年3月4日，薛星与阳光学校就2015年5月27日签订的《房屋租赁合同》签订补充协议，约定：一、自2018年9月1日至2020年8月31日房租租金不含税价72元/平/月，月租金为31298元，每月以转账的方式向薛星建行账户……支付租金15214.5元，余款汇至蔡秀元建行账户……内……二、薛星于2015年5月11日对冷祝梅的授权仍延续有效；薛星于2019年3月4日新增委托陈淑珍……，该授权自委托日生效。 2020年1月4日，阳光学校按照上述转账方式向薛星建行账户转账15214.5元，向蔡秀元建行账户转账16083.5元。庭审中，阳光学校确认，就案涉房屋签订了两次房屋租赁合同，仅支付过一次押金，并确认押金可抵扣2020年2月租金。阳光学校因疫情防控措施暂停了涉案房屋内的所有现场培训经营活动，且长时间内无法实现开展现场培训的租赁目的，于2020年2月14日向薛星、冷祝梅发出通知书，解除房屋租赁合同。根据阳光学校提供的其与薛星、陈淑珍的聊天记录，薛星收到上述通知书，同意退租，并要求阳光学校2月底前搬好。 薛星（甲方）与章杰（乙方）于2019年8月30日签订《协议书》，协议载明：“……一、甲乙双方一致同意对共有的座落于福州市鼓楼区××路××大厦××层××层的房产进行分割，其中福州市鼓楼区杨桥路中闽大厦六层归甲方所有，福州市鼓楼区杨桥路中闽大厦七层归乙方所有，本次分割，双方互不补差价。二、甲乙双方应于本协议签订后当日内共同至不动产登记管理部门办理产权变更登记手续，所产生的税费由甲乙各自承担。三、鉴于中闽大厦7层房屋原由甲方出租给福州市鼓楼阳光前程英语培训学校，2015年8月31日租赁期满后，现仍由该培训学校租赁使用，甲方每月收取租金27384元。本协议签订后，甲方应于每月底将收取的租金汇付至乙方指定的以下银行账户：章杰，卡号……，若乙方终止与该培训学校的租赁关系，则甲方应及时将原收取的租赁押金52160元返还该租户。……”根据薛星提供的中国建设银行网上银行转账汇款电子回单显示，薛星于2019年11月1日、2020年1月9日分别向章杰支付租金52000元、52000元。薛星、章杰认可上述已支付租金为涉案房屋四个月的租金，但薛星认为该房租系2019年10月、11月、12月、2020年1月的租金，章杰认为该房租系2019年9月、10月、11月、12月。 还查，座落于福州市鼓楼区××路××大厦××层××层的房屋自2005年4月6日经福州市房地产交易登记中心登记房屋所有权人为薛星、章杰。位于福州市鼓楼区××路××大厦××层的房屋自2019年9月1日经福州市自然资源和规划局登记权利人为章杰，共有情况为单独所有。 本院认为，双方争议的焦点是，薛星、阳光学校是否应当共同向章杰支付2020年1月1日至2020年3月31日房屋租金以及押金是否应当返还薛星。根据章杰、薛星提供的《协议书》，二人于2019年8月30日已就共有的涉案房产进行了约定，自2019年8月30日起涉案房产归章杰单独所有。二人亦明确涉案房产仍由阳关学校租赁使用，房租亦由薛星转付章杰。二人还约定，若章杰终止与阳光学校的租赁关系，则薛星应及时将原收取的租赁押金返还阳关学校。章杰与薛星签订的上述协议书，系双方真实意思表示，对双方具有约束力。涉案房产于2019年9月1日已实际转移登记至章杰名下。因薛星未提供证据证明阳光学校在2019年9月1日前有存在违约的情形，鉴于阳光学校于2019年9月1日以前按月支付租金，未曾有违约行为，故章杰作为涉案房屋产权人，其继受了出租人的权利义务，薛星应将其已收取的涉案房产押金转交章杰。因薛星、章杰均未提供证据证明已告知阳光学校涉案房产权属发生变化，故根据合同相对性原则，阳光学校仅就其与薛星之间签订的房屋租赁合同履行义务。从阳光学校提供的聊天记录显示，阳光学校与薛星及其委托人陈淑珍就合同解除一事进行过协商，双方亦协商一致，阳光学校于2020年2月底搬离。据此，可推定阳光学校与薛星之间的租赁合同于2020年2月底解除，阳光学校应当向薛星支付2020年2月的房屋租金。因疫情防控措施导致阳光学校客观上无法使用涉案房屋，其提出以押金抵扣2020年2月租金，根据公平原则，本院予以支持。另阳光学校已将涉案房产2020年1月的房租按照薛星的要求进行支付，而阳光学校将2020年1月租金部分转账蔡秀元的行为，仅是按照薛星的要求进行，至于薛星在其与蔡秀元之间对租金的分配与本案无关，不能对抗第三人，亦不能作为薛星仅收到2020年1月部分租金的抗辩理由。因薛星与章杰未约定2019年9月无需支付涉案房产租金，故薛星关于2019年9月不应当支付章杰租金的辩称，无事实和法律依据，不予支持。薛星亦没有提供证据证明其已向章杰支付过涉案房产2020年1月、2月租金，故对章杰要求薛星支付2020年1月、2月房屋租金的请求，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第九十一条第（二）项、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、薛星于本判决生效之日起十日内向章杰支付福州市鼓楼阳光前程英语培训学校2020年1月、2月的房屋租金共计62596元； 二、薛星于本判决生效之日起十日内向章杰支付押金20862元； 三、驳回章杰的其他诉讼请求。 如果薛星未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2986元，由薛星负担1886元，由章杰负担1100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  黄人堃 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  姜洁玫 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。