广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初3914号原告：广州利合房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区石楼镇亚运城兴亚二路**。法定代表人：丁国民，职务董事长。委托诉讼代理人：范银芳，该司职员。委托诉讼代理人：张凯琳，该司职员。被告：王长山，男，1992年3月26日出生，汉族，住安徽省临泉县。原告广州利合房地产开发有限公司（以下简称利合公司）与被告王长山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告利合公司的委托诉讼代理人范银芳、张凯琳到庭参加了诉讼，被告王长山经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利合公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年3月12日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》自2019年10月1日起解除，合同编号20190315972X；2.被告按房屋总价的10%（即270376.4元）向原告支付违约金；3.被告协助原告到房管部门办理合同注销和抵押涂销手续并承担因合同解除、注销应支付的费用；4.被告自2019年10月21日起，每日按房屋总价0.01%的标准向原告支付逾期配合办理合同注销和抵押涂销手续的违约金，违约金计算至合同注销和抵押手续办理完毕之日止；5.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告利合公司变更其司第3、4项诉讼请求为：3.被告协助原告到房管部门办理合同注销手续并承担因合同解除应支付的费用；4.被告自2019年10月21日起，每日按房屋总价0.01%的标准向原告支付逾期配合办理合同注销手续的违约金，违约金计算至合同注销手续办理完毕之日止。事实和理由：被告于2019年3月12日与原告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号20190315972X），约定被告购买原告位于广州市番禺区石楼镇乐羊羊路38号2栋（2栋）4401房，房屋总价2703764元，应于当日支付首期房款813764元（房款的30.1%，含定金），应于签署合同当日签署按揭贷款合同并提供贷款所需资料，剩余房款l890000元应于签署合同且付清首期款之日起30日内付清。被告于2019年2月28日支付定金20000元，于2019年3月11日支付部分首期款250376元，于2019年5月16日支付部分首期款135188元，于2019年7月2日支付部分首期款408200元，合计支付813764元（房款的30%，含定金），根据合同补充协议第二条第4点的约定，被告应于2019年8月2日前支付剩余房款1890000元。但被告迟迟未向原告提交按揭贷款资料也未向原告支付剩余房款金额，原告于2019年5月14日及2019年7月24日寄发催补资料律师函，并于2019年9月14日向被告寄发催付款律师函。但被告既未提交相关按揭资料也未支付剩余房款。2019年9月30日，迫于无奈，原告向被告寄发合同解除函，并函告被告配合原告办理合同注销手续。但被告不予配合办理合同注销手续，原告于2019年10月16日向被告寄发关于《催告限期配合办理注销的函》，被告至今未配合原告办理合同注销手续。综上，为维护自身的合法权益，原告特诉至法院，请求法院查明事实，判如所请。被告王长山未答辩，亦未向本院提交任何证据。原告利合公司在被告王长山缺席庭审的情况下围绕其诉讼请求依法提交了证据，根据原告利合公司的庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2019年2月28日，利合公司作为出售方与王长山作为认购方签订《【亚运城】认购书（预售版）》，约定王长山向利合公司认购位于广州市番禺区石楼镇乐羊羊路38号2栋（2栋）4401房（以下简称涉讼房屋）；认购总价为2703764元；认购方在签订本认购书的同时向出售方支付定金20000元，作为签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）的担保；认购方须于2019年3月3日前到出售方指定的地点签署《商品房买卖合同》及有关文件；等等。同日，王长山通过POS机向利合公司支付涉讼房屋定金20000元，利合公司开具《收款专用收据》予以收执。2.2019年3月11日，利合公司开具《收款专用收据》，确认收到王长山交来涉讼房屋首期250376元。3.2019年3月12日，利合公司作为甲方（卖方）与王长山作为乙方（买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定乙方向甲方购买涉讼房屋，建筑面积共103.3075平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额为2703764元；甲方同意乙方采取按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起0日内，支付全部房价款的30.1%，813764元；除首期款外，剩余房款1890000元须于2019年9月12日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效；该合同载明王长山的通讯地址为广东省广州市海珠区东晓南路海珠新都会斜对面，广东广物福汽车贸易有限公司；等等。该合同附件八补充协议约定，因下列乙方自身原因，未能获得按揭银行批准按揭贷款的，乙方应在收到甲方通知之日起10日内一次性付清该商品房剩余房款，且不享有付款方式的优惠折扣，乙方逾期支付剩余房款的，每逾期一日按未支付房价款的0.03%支付逾期违约金，逾期10日仍未付清的，甲方有权选择解除本合同，并要求乙方按该商品房价款总额的10%支付违约金：（1）乙方未向合同约定的按揭银行办理按揭手续的；（2）乙方因自身情况不符合按揭银行规定的个人住房贷款条件的；（3）乙方未按合同约定期限或按揭银行要求的期限提供或补充提供按揭银行所需全部真实资料文件的；（4）其他属于乙方原因的；以按揭方式付款的除首期款外，剩余房款金额乙方须于签署《商品房买卖合同》且付清首期款之日起30日（适用于纯商业按揭贷款）或90日（适用于公积金按揭贷款或组合按揭贷款）内付清，乙方逾期付款的，每逾期一日按未支付房价款的0.03%支付逾期违约金，逾期10日仍未付清的，甲方有权选择解除合同，并要求乙方按该商品房价款总金额的10%支付违约金；甲方依法定或约定解除合同的，乙方除应赔偿甲方的全部损失（包括但不限于由此支出的诉讼费、律师费、公证费、差旅费，办理撤销或注销合同备案、预告登记、抵押登记手续费等各项费用以及返还因乙方断供等原因导致甲方承担保证责任支付的贷款款项利息、违约金、滞纳金、罚金以及按揭银行实现债权（若有）外，还应按该商品房价款总金额的10%向甲方支付惩罚性违约金（合同及附件对惩罚性违约金额另有约定的，按相应约定处理）；甲方有权从乙方已支付的所有款项中扣减乙方应承担的损失、违约金等有关费用后将剩余房款无息退还乙方，不足扣减的，乙方还应补充相应款项支付给甲方；合同因法律规定或约定解除的，甲、乙双方应在合同解除之日（或解除通知送达之日）起10日内互相配合办理合同注销和抵押涂销等手续，甲方再签署各项手续办理完毕后的30日内退还乙方已付款项（如乙方以按揭方式付款的，则贷款部分及其利息由甲方直接退还或代付给贷款银行）；在乙方配合甲方办理完前述手续之前，甲方有权不退还乙方已付的任何款项；乙方逾期不协助甲方办理前述手续的，每逾期一日，乙方应按该商品房价款总金额0.01%的标准计付违约金；等等。4.2019年5月16日及2019年7月2日，王长山分别通过银行转账向利合公司支付涉讼房屋房款135188元及408200元。5.2019年5月14日及2019年7月24日，广东邦昊律师事务所受利合公司委托，分别向王长山邮寄《催补资料律师函》，告知因办理商用房按揭贷款的需要，要求王长山提交离婚证、户口本、查册、供楼卡、收入证明、银行流水等资料。6.2019年9月14日，广东邦昊律师事务所受利合公司委托向王长山邮寄《催交房款律师函》，告知因王长山不配合办理商业按揭手续，要求王长山于2019年9月21日前支付购房款1890000元。该函显示于次日签收妥投。7.2019年9月30日，广东邦昊律师事务所受利合公司委托向涉讼合同载明的王长山的通讯地址邮寄《关于解除的通知函》，告知因王长山既未交相关按揭资料也未支付剩余房款，故涉讼合同自该函件到达王长山之日起解除；王长山应按该商品房价款总金额的10%支付违约金，该违约金270376.4元直接在王长山已支付的首期款中划扣；自合同解除之日起10日内，阁下应配合其司办理合同注销手续，如逾期不协助办理前述手续的，每逾期一日，应按商品房价款总金额0.01%的标准支付违约金，该违约金直接在王长山已支付的首期款中划扣；王长山配合办理合同注销手续完毕之日起30日内，其司将扣除房价款总金额10%违约金及逾期协助办理合同注销手续违约金（若有）后的剩余房款退回；合同解除之日起，其司无需通知王长山而有权另行出售该商品房。该函显示于次日即2019年10月1日签收妥投。8.2019年10月16日，广东邦昊律师事务所受利合公司委托向王长山邮寄《关于催告限期配合办理注销的函》，要求王长山自收到该函之日起3日内配合其司办理合同注销手续，如逾期不协助则需支付违约金。该函显示于2019年10月18日签收妥投。9.2020年3月18日，利合公司提起本案诉讼。庭审过程中，利合公司称依据涉讼合同及其补充协议的约定，涉讼房屋总价款为2703764元，王长山采取按揭贷款方式付款，于上述合同签订之日即2019年3月12日支付房价款的30.1%即813764元，剩余按揭贷款1890000元应于2019年9月12日前向银行申请按揭手续。截至2019年7月2日，王长山共向其司支付房款813764元（含定金），首期款已支付完毕，但王长山未依据涉讼合同及补充协议的约定提交按揭资料以办理按揭手续，亦未于其司邮寄《催交房款律师函》后及时支付剩余房款，故其司有权解除涉讼合同，其司向涉讼合同载明的王长山的通讯地址邮寄解除涉讼合同的通知函，该函件于2019年10月1日到达王长山，故涉讼合同已于2019年10月1日解除。另就王长山已支付的813764元，利合公司称于王长山配合其司办理完毕涉讼合同注销手续及扣除房价款10%的违约金、逾期配合办理合同注销手续的违约金、本案诉讼费后将剩余部分（如有）退还给王长山。办理涉讼合同注销登记手续无需产生额外费用，只需王长山配合办理即可。本院认为，利合公司与王长山签订的涉讼合同及其补充协议主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据涉讼合同及其补充协议的约定，剩余房款1890000元王长山须于2019年9月12日前向银行申请办理按揭手续。现利合公司主张，王长山既未于涉讼合同及其补充协议约定的时间内向银行申请办理按揭手续，亦未于收到利合公司要求一次性付清剩余房款的通知给予的时限内支付剩余房价款，而王长山未就其已实际履行义务进行举证，应承担举证不能的不利后果，故王长山已构成根本违约，利合公司有权解除涉讼合同，并要求王长山支付涉讼房屋房价款10%的违约金。现利合公司已提交证据证明其司已向涉讼合同载明的王长山的通讯地址邮寄解除涉讼合同的通知函，且该函显示已于2019年10月1日被签收，故就利合公司要求确认涉讼合同已于2019年10月1日解除及王长山按照房价款10%向其司支付解除合同违约金270376.4元（2703764元×10%）的诉请，具有事实和法律依据，本院均予支持。另因王长山已实际向利合公司支付房价款813764元，故王长山应向利合公司支付的违约金270376.4元可于上述款项中予以抵扣。就利合公司要求王长山协助办理合同注销手续的诉讼请求。根据涉讼合同的补充协议之约定，涉讼合同因法律规定或约定解除的，利合公司及王长山双方应在合同解除之日（或解除通知送达之日）起10日内互相配合办理合同注销和抵押涂销等手续，故就该诉请，本院亦予以支持。至于利合公司要求王长山支付逾期配合办理合同注销手续的违约金的诉请。如上所述，利合公司要求王长山按房价款10%支付违约金的诉请已得本院支持，该违约金足以弥补利合公司的损失，故就该诉请，本院不予支持。综上，本院对利合公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认广州利合房地产开发有限公司与王长山于2019年3月12日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》已于2019年10月1日解除；二、王长山应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州利合房地产开发有限公司支付解除合同违约金270376.4元（该款项可于王长山已支付的房价款813764元予以抵扣）；三、王长山应于本判决发生法律效力之日起十日内协助广州利合房地产开发有限公司办理广州市番禺区石楼镇乐羊羊路38号2栋（2栋）4401房的网签合同注销手续；四、驳回广州利合房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5556元，由王长山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李杏仪二〇二〇年十一月二十日书记员  凌绮珊