上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初2077号原告：上海前卫投资管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：张万祥，经理。委托诉讼代理人：赵华云，上海市广懋律师事务所律师。被告：上海宝盈农贸市场经营管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：温现成。被告：谈志伟，男，1964年9月13日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：杨绪山，男，1976年3月28日生，汉族，住安徽省。原告上海前卫投资管理有限公司(以下简称“前卫公司”)诉被告上海宝盈农贸市场经营管理有限公司(以下简称“宝盈公司”)、谈志伟、杨绪山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵华云、被告杨绪山到庭参加诉讼，被告宝盈公司、谈志伟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令三被告支付前卫农场二街坊34丘(前卫支路XXX号)房屋场地租金和使用费共计1,532,750元(其中970,000元是室内租金，562,750元是被告超收商铺租金)；2、判令被告一、被告二迁移或注销在崇明区长兴镇前卫农场二街坊34丘(前卫支路XXX号)房屋场地注册的营业执照和食品经营许可证；3、判令三被告支付水电费74,280.1元；4、判令三被告支付违约金330,000元；5、案件受理费由三被告承担。之后，原告变更诉请第1、4项，分别变更为：1、判令三被告支付前卫农场二街坊34丘(前卫支路XXX号)房屋场地租金和使用费共计1,307,107元(其中970,000元是室内租金，337,107元是被告超收商铺租金)；4、判令三被告支付逾期付款违约金(计算方式：以420,000元为基数，自2018年1月1日起；以250,000元为基数，自2018年6月1日起；以300,000元为基数，自2019年6月1日起，上述三笔逾期付款违约金均按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。事实与理由：原告和被告宝盈公司、杨绪山就前卫农场二街坊34丘(前卫支路XXX号)房屋及场地有多年的租赁关系，原告是出租方，被告宝盈公司是承租方，被告杨绪山是实际承租人。2016年6月2日，原告作为出租人(甲方)，被告宝盈公司(乙方)作为承租人，被告杨绪山(丙方)作为实际经营人及担保人，就系争房屋及场地签订《房屋、场地租赁合同》，约定租期一年，自2016年6月1日至2017年5月31日，年租金60万元，先付后用，租金每半年支付一次。乙、丙方不能按时缴纳租金及其他费用的，每延迟一天，需按半年租金的0.5%缴纳违约金。乙方拖欠租金或逾期支付租金累计一个月以上，甲方有权解除合同。乙方除承担赔偿责任外，还应支付年租金20%作为违约金。丙方同意对乙方履行承担连带保证责任。三方于合同到期后，签订2017年度合同，合同条款与2016年相同。2018年9月13日，三方再次签订租赁合同，租期为2018年6月1日起至2019年5月31日止，年租金30万元。同时合同约定，乙方必须在合同终止之日起20内自行转移或注销附着在该租赁物上营业执照等相关证照，逾期支付租金，需支付9万元违约金。2017年10月25日，原、被告就拖欠租金情况，达成会议纪要：截止2017年底被告宝盈公司拖欠原告租金49万。2019年5月31日，合同约定的租赁期限终止，被告宝盈公司共计拖欠原告租金970,000元，水电费74,280.1元。合同到期后，商户继续在租赁场所内经营，所以原、被告就超合同期限收取商户的摊位费进行核对，由被告杨绪山签字确认，该部分超合同期限收取的摊位费337,107元应当返还原告。被告宝盈公司系一人有限公司，谈志伟系唯一股东，而被告杨绪山系担保人，故被告谈志伟、杨绪山应承担对上述付款承担连带责任。目前，三被告已经将系争房屋及场地腾退给原告。因三被告迟迟未能按约支付上述款项，遂诉至法院。被告宝盈公司、谈志伟未应诉、答辩。被告杨绪山辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，原告与被告谈志伟之前就签订过租赁合同，本人是从2016年才正式与原告签订合同，原告主张的租金97万，是被告谈志伟之前拖欠原告的租金。在本人实际承租期内，并未拖欠过原告租金，原告没有将账目分开，拖欠的租金应该向谈志伟主张。其次，三年的租赁期内，菜市场经营每年活禽暂停期间减免的租赁户租金及2018年菜市场摊位宣传栏改建的费用应当予以扣除；再次，原告诉请中超合同期限收取的金额有误，应当予以调整。本院经审理认定事实如下：2016年6月2日，原告作为甲方(出租方)、被告宝盈公司作为乙方(承租方)、被告杨绪山作为丙方实际经营人签订《房屋、场地租赁合同》一份，合同约定：“鉴于：1、甲乙双方于2014年6月1日签订的房屋及场地租赁合同至2016年5月31日已履行完毕；2、根据双方于2014年6月1日签订的租赁合同第7条约定，乙方对房屋及场地改建、扩建、装修及新增加的设施合同到期后无偿归甲方所有；3、本次签订的房屋、场地租金合同为续签合同。4、丙方作为乙方实际经营人，同意作为乙方的担保人。丙方同意对乙方履行本合同的全部义务承担连带保证责任。基于甲乙丙三方对上述事实的确认，现三方就原告租赁合同期满后的续租事宜，经友好协商达成以下协议：一、租赁物概况甲方房屋、场地位于崇明县长兴岛前卫农场二街坊34丘(原前卫物资经营公司及液化站)，市场总占地面积7219.2平方米，农副产品交易大棚面积2644平方米，室内交易房间总建筑面积1832平方米，共计大小房间80件，仓库62.98平方米，门房间43.8平方米，公共卫生间131.4平方米，砖砌围墙102.5米，其他房屋约400平方米及大棚租金给乙、丙双方使用。二、房屋、场地用途乙方、丙方熟知甲方该房屋、场地用途为：仓库用地。乙方、丙方对甲方租赁房屋、场地的产权证性质、用途与使用等情况已充分了解并知晓。房屋交付后，乙方、丙方用于农贸市场经营。乙方、丙方因自身用途或自身经营需要办理各类证照的，均由乙方、丙方自费自行办理，并承担由此产生的一切责任和风险。合同期满或提前解除，双方不再续签合同，乙方必须在合同终止之日起20日内自行转移或注销营业执照等相关证照，逾期须向甲方按照原租金的2倍支付占用费，直至迁移或注销证照止，因乙方未迁注证照给甲方造成后果的承担相应的法律责任。未经甲方书面同意，乙方、丙方不得将房屋、场地擅自转租。三、租赁期限租赁期限自2016年6月1日至2017年5月31日止，共计1年，租金自2016年6月1日起计算。四、租金及支付方法1、该租赁物年租金为60万。租金实行现付后用的原则，每半年支付一次。乙方、丙方于2016年6月1日之前向甲方提前支付30万元，后期租金乙方丙方于每半年的第一个月15日前向甲方支付半年的租金。不能按时缴纳租金及其它费用的，每延迟一天，则还需按半年期租金的0.5%交纳违约金。经营者丙方对乙方合同履行期间应按合同约定向甲方见租金承担连带责任。该租金可以由丙方直接向甲方缴纳。乙方向甲方支付押金5万元，合同期满乙方无任何违约情形，甲方退还无息押金。……七、装修、改造及合同期满的约定乙方不得随意改造房屋和其他设施，如需装修或改建、扩建、新建等，乙方施工前必须报经甲方书面同意后方可实施，一切费用由乙方自行负担。合同期满后，甲乙双方如不再续约，乙方的房屋改建、扩建、新建、装修等均无偿归甲方所有并应保证物业的完好。乙方在合同期满或双方另行约定的日期次日应全部退出，逾期不退出的，视为乙方放弃在承租房屋及区域内的一切物品的所有权，甲方有权自行处置上述物品。八、房屋租赁期间乙方应支付的费用包括但不限于物业管理费、水电费、通信费等费用……十、甲方解除合同的情形……2、乙方拖欠租金或逾期支付租金累计一个月以上，且未经甲方同意缓交租金的；……十三、违约责任租赁期间双方必须严格履行本合同，乙方违反本合同第十条任何一项约定的，甲方有权解除合同。乙方除承担赔偿责任外，还应支付年租金的20%作为违约金……”。2017年7月18日，原告、被告宝盈公司、杨绪山续签《房屋、场地租赁合同》，合同内容与2016年度签订的合同一致。2017年10月25日，被告杨绪山、谈志伟及案外人朱某某、陶某某签订《会议纪要》，载明：“2017年10月25日下午13：00，上海前卫投资管理有限公司(以下简称甲方)张万祥、朱某某、陶某某与上海宝盈农贸市场经营管理有限公司(以下简称乙方)谈志伟、杨绪山(以下简称丙方)进行协商。1、乙方、丙方就承租甲方位于崇明县长兴岛前卫农场二街坊34丘房屋场地的租金支付作出承诺：截止到2017年12月31日前，乙方、丙方欠甲方租金49万元，乙、丙方双方于2017年12月25日前支付给甲方贰拾伍万元，余贰拾肆万元在2018年6月18日前付清。2、2018年1月1日后，三方在该房屋场地未达成新的租赁合同前，乙方、丙方应按照每月五万元向甲方支付租金。租金为先付后用。”2018年9月13日，原告作为甲方，被告宝盈公司作为乙方，被告杨绪山作为丙方签订《房屋租赁合同》，合同约定：“一、租赁物概况甲方房屋位于崇明区长兴镇前卫农场二街坊34丘(原前卫农场物资经营公司及液化站)出租给乙方，总占地面积约为3240平方米，其中彩钢房及砖混建筑面积1564.98平方米，交易大棚1376.7平方米。二、房屋、场地用途……2、房屋交付后，乙方因自身用途或自身经营需要办理各类证照的，均由乙方自费自行办理，并承担由此产生的一切责任和风险。……三、租赁期限租赁期限自2018年6月1日至2019年5月31日止，共计1年，租金自2018年6月1日起计算。四、租金及支付方法该租赁物年租金为30万元，每月2.5万元。租金实行先付后用原则，每半年支付一次。……八、1、合同提前解除或期满双方不再续签合同的，乙方应在期满之日、解除之日全部退出。乙方退出时包括但不限于以下义务：……(2)对于乙方名下的水、电、煤、气、通讯等公共事业设施，乙方应及时注销、结算或无偿转让变更给甲方，办理好注销、变更的各项手续，所产生的费用均由乙方承担。(3)乙方必须在合同终止之日起20日内自行转移或注销附着在该租赁物上的营业执照等相关证照，逾期未转移或注销的，每逾期一日，须向甲方按照日租金的2倍(1643元/日)支付占用费，直至迁移或注销证照止，因乙方未迁注证照给甲方造成后果的，乙方须承担相应的法律责任。……十、合同解除的情形1、乙方有以下违约行为的，甲方有权解除合同，并书面通知乙方，乙方除应支付甲方使用期间的租金的同时，必须承担年租金的30%(即9万元)的违约金，如违约金不足以弥补甲方损失的，还应承担赔偿责任：……(3)乙方逾期支付租金或物业管理费超过三十日的；……(5)乙方逾期支付该租赁物的水费、电费等公共事业费用超过三十日的……”十二、违约责任租赁期间双方必须严格履行本合同，乙方违反本合同第十条任何一项约定的，甲方有权解除合同。乙方除承担赔偿责任外，包括并限于甲方追索乙方责任所产生的费用、诉讼费、律师费等，还应支付年租金的30%(即9万元)作为违约金。……十六条丙方为乙方实际经营人，同意作为乙方担保人。丙方同意对乙方履行本合同的全部义务承担连带担保责任……”。2019年4月12日欠条载明：“上海宝盈农贸市场有限公司、杨绪山所欠上海市电力公司2019年一月份电费32325.42元，二月份电费26708.75元，预收瀛升大酒店2019年三月份电费12345.93元。欠上海市北宝山自来水有限公司2019年一月、二月份水费2900元，现由上海前卫投资管理有限公司垫付，合计金额74280.1元。上述欠款都由上海宝盈农贸市场有限公司、杨绪山承担。”2019年4月12日承诺书载明：“1、被告宝盈农贸市场经营管理有限公司、杨绪山与上海前卫投资管理有限公司的租赁合同于2019年5月31日合同到期自然终止。超合同期限收取商户摊位租金231,415元，押金148,500元，保证金156,000元(详见杨绪山签字清单)应当由上海宝盈农贸市场经营管理有限公司和杨绪山共同解决并退还，承担连带责任，与上海前卫投资管理有限公司无关。2、自2019年6月1日起，上海宝盈农场市场经营管理有限公司和杨绪山不再租用农贸市场，上述费用如发生由上海前卫投资管理有限公司退返商户的(以清单商户名字和银行打款凭证为准)，作为杨绪山延期使用农贸市场费用，由杨绪山承担并支付给上海前卫投资管理有限公司，上海宝盈农贸市场经营管理有限公司，承担连带责任”。杨绪山在上述欠条及承诺书上签字。2018年度合同到期后，被告宝盈公司不再续租，系争房屋已经腾退完毕。房屋腾退后，被告宝盈公司尚拖欠原告租金等费用，遂涉讼。审理中，被告杨绪山表示超合同期限收取摊位费金额，需要重新与原告进行核对，原告表示愿意重新核对，具体金额以2019年3月26日租金收缴情况表为准。经核对，被告认为收缴情况表中除了徐晓东、吴越新、程可分别应退4000元、18000元、18000元，李成超未交租金不应退还外，其余退费金额没有异议，原告同意该四笔款项按照被告意见计算。另查明，被告宝盈公司系自然人独资，谈志伟系其唯一股东。以上事实，由《房屋、场地租赁合同》、《房屋租赁合同》、《会议纪要》、付款入账通知、欠条、承诺书、《上海宝盈农贸市场经营管理有限公司章程》、《证明》、《宝盈农贸市场商户租金收缴情况表》、《上海市房地产权证》、《宝盈农贸市场补充协议》、《宝盈农贸市场合作协议》、收条、收据存根、宝盈农贸市场经营户押金退还详单等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告分别于2016、2017年签订《房屋、场地租赁合同》，合同中对租金、租期等有明确约定，且被告杨绪山、谈志伟及案外人于2017年10月25日，签订《会议纪要》载明：截止到2017年12月31日前，被告宝盈公司尚欠原告租金490,000元。2018年1月1日后，三方在该房屋场地未达成新的租赁合同前，应按照每月50,000元向原告支付租金。2018年9月13日，原、被告再次签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2018年6月1日至2019年5月31日止，年租金300,000元，租金自2018年6月1日起计算，以上租金共计1,040,000元，扣除被告杨绪山已支付的租金70,000元，尚余970,000元租金未支付。故对原告要求被告宝盈公司支付租金970,000元的诉请，本院予以支持。被告杨绪山辩称，被告宝盈公司在其签订租赁合同之前已经拖欠原告租金970,000元，其承租期间已经将租金交给被告谈志伟，并未拖欠过租金。本院认为，原、被告签订的租赁合同及会议纪要明确租金的金额及支付方式，被告未提供充分的证据证明其已将全部租金支付给原告，故对被告杨绪山的辩称不予采纳。至于被告杨绪山与被告谈志伟之间的法律关系，可另行通过其他途径解决。针对水电费74,280.1元，本院认为，2019年4月12日，被告杨绪山在欠条上已签字确认，庭审中亦认可拖欠原告水电费74,280.1元的事实，本院予以确认。针对超合同期限收取的租金，经庭审核对，结合原、被告提供的收据及庭审中双方的核对意见，本院确认该笔费用为273,541元。被告宝盈公司未按约支付租金，显属违约。庭审中原告自愿调整逾期付款利率，与法无悖，本院予以准许。审理中，原告表示系争房屋已经腾退完毕，本院予以确认。针对被告谈志伟、杨绪山是否应承担连带责任，本院认为，被告谈志伟系被告宝盈公司唯一股东，该股东未提供相应证据证明宝盈公司的财产独立于自己的财产，故被告谈志伟应当对宝盈公司的债务承担连带责任。合同明确约定，被告杨绪山对履行合同的全部义务承担连带担保责任，故对原告要求被告谈志伟、杨绪山对被告宝盈公司付款义务承担连带责任的主张，本院予以支持。针对原告主张要求被告宝盈公司将其系争租赁地址上注册的营业执照迁出或注销，因涉及相关行政职能部门的审查或审批，非民事案件审理范围，本院不予处理。被告宝盈公司、谈志伟未到庭应诉答辩，视为其放弃抗辩的权利，由此产生的法律后果，由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第五十七条第二款、第六十三条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海宝盈农贸市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海前卫投资管理有限公司租金970,000元；二、被告上海宝盈农贸市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海前卫投资管理有限公司摊位费273,541元；三、被告上海宝盈农贸市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海前卫投资管理有限公司水电费74,280.1元；四、被告上海宝盈农贸市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海前卫投资管理有限公司逾期付款违约金(计算方式：以420,000元为基数，自2018年1月1日起；以250,000元为基数，自2018年6月1日起；以300,000元为基数，自2019年6月1日起，上述三笔付款均计算至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以970,000元为基数，自2019年8月20日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；五、被告谈志伟、杨绪山对判决确定的第一、二、三、四项承担连带清偿责任；六、原告上海前卫投资管理有限公司的其他诉请不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16660.4元，由被告上海宝盈农贸市场经营管理有限公司、被告谈志伟、杨绪山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王秋红人民陪审员  张 艳人民陪审员  黄 磊二〇二〇年十一月十八日书 记 员  杨羽敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国公司法》第五十七条……本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。