北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初20177号原告（反诉被告）：北京苏宁易购销售有限公司，住所地北京市通州区融商六路******。法定代表人：郝嘉，总经理。委托诉讼代理人：姜文娟，女，1987年2月10日出生，汉族，本公司职员，住河北省廊坊市大城县。委托诉讼代理人：魏威，北京市当代律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京沙河鑫之星农副产品零售市场中心，住所地北京市昌平区沙河镇巩华城大街。法定代表人：周素琴，经理。委托诉讼代理人：白斌，北京理真律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘爱京，北京理真律师事务所律师。原告（反诉被告）北京苏宁易购销售有限公司（以下简称苏宁易购公司）与被告（反诉原告）北京沙河鑫之星农副产品零售市场中心（以下简称沙河鑫市场）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏宁易购公司委托诉讼代理人姜文娟、魏威，被告沙河鑫市场委托诉讼代理人刘爱京、白斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏宁易购公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告腾退租赁物内的全部商品；2.判令被告返还履约保证金10000元；3.判令被告赔偿因其违约行为给原告造成营业损失30036.8元。事实和理由：2018年5月30日，原、被告签订《北京市市场场地租赁合同》，约定原告承租被告拥有出租权的昌平区沙河镇某某大街某某号房产，租赁期限为2018年6月15日至2020年5月31日；合同第十一条约定甲方（被告）需确保乙方（原告）能正常使用租赁物，若影响乙方租赁使用，则视为甲方根本违约，甲方应赔偿乙方相关损失，同时乙方有权解除合同，不可抗力及政府拆迁行为除外。2019年6月15日开始，被告擅自将租赁物上锁，导致原告无法正常使用租赁物，至今租赁物仍被锁住。因被告前述违约行为，原告于2019年6月20日向被告发送解约追偿函，通知被告解除原合同并要求被告赔偿因违约造成的损失。被告至今未向原告赔偿损失，且不允许原告将商品搬出，给原告造成很大经济损失。故原告向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告沙河鑫市场辩称：2018年5月30日，原告与被告签订租赁合同，根据合同约定原告将昌平区沙河镇巩华城大街某某号市场场地275平方米出租给原告使用，租期2年。根据合同，原告应当于2019年5月20日支付第二年租金36万元，但原告在2019年4月25日提出解除租赁关系，被告4月27日签收，根据合同约定，双方租赁关系在5月27日终止，自5月27日之后，原被告双方不存在租赁关系，但2019年6月1日起，被告既不向我方交占用费也不腾退场地，我方多次要求支付占用费，但原告在2019年6月15日自行撤店，故我方与原告的工作人员就撤店问题口头达成一致，双方共同上锁，但市场有两道门，即使上锁也不影响原告正常经营，从事实上来讲，原告违约在先，根据合同不能退还保证金。我方没有阻止原告腾退，我方愿意对方腾退。原告没有任何损失，是他们自行离店，离店之前原告就是亏损状态。反诉原告沙河鑫市场向本院提出反诉诉讼请求：1.请求确认反诉人与被反诉人于2018年5月30日签订的《北京市市场场地租赁合同》于2019年5月27日解除，被反诉人立即腾退位于北京市昌平区沙河镇某某大街某某号的场地和房屋；2.判令被反诉人向反诉人支付自2019年6月1日起至实际腾退之日止的场地使用费，自2019年6月1日起至提起反诉之日场地占用费195000元；3.判令被反诉人向反诉人支付2019年5月26日至今所产生的电费2722.5元；以上共计197722.5元；4.诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2018年5月30日签订《北京市市场场地租赁合同》，约定甲方（反诉人）将位于昌平区沙河镇巩华城大街某某号的市场场地275平方米租赁给乙方（被反诉人）使用，租期为两年，自2018年6月1日起至2020年5月31日止。合同签订后，反诉人按照合同约定将上述场地交付被反诉人使用，被反诉人按照合同约定向反诉人支付了自2018年6月1日至2019年5月31日的租金33万元。合同约定被反诉人应于2019年5月20日向反诉人支付自2019年6月1日至2020年5月31日的租赁费用36万元。2019年4月25日，被反诉人向反诉人送达了解除租赁合同的通知，反诉人于2019年4月27日签收。根据合同第十六条约定，双方的租赁合同已于2019年5月27日终止，但自2019年6月1日起被反诉人仍然占用上述场地，且拒绝支付费用。反诉人认为被反诉人的行为侵害了自己的合法权益，故向法院提起反诉。被反诉人苏宁易购公司辩称：不同意全部反诉诉求。在事实上，苏宁易购公司未能撤场是由于沙河鑫市场造成的，2019年6月15日，沙河鑫市场将我方租赁场地上锁，导致我方在618大促期间无法正常经营，产生巨额损失。通过我公司人员与对方管理人员沟通，其拒绝开锁，而且派了社会闲散人员进行看守，禁止我方工作人员进入场地内。因此反诉请求第一、二项均不能成立。场地被占用是由于对方导致的，损失应由其自己承担。关于电费，没有事实依据，我方自6月被锁门之后没有在场地经营，产生的电费与我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2018年5月30日，沙河鑫市场（出租方、甲方）与苏宁易购公司（承租方，乙方）签订《北京市市场场地租赁合同》，约定甲方将位于北京市昌平区沙河镇某某大街某某号房产出租给乙方，面积275平方米，水费单价10元/吨，电费单价1.5元/度；租赁期限为2年，自2018年6月1日至2020年5月31日，首个租赁年度为2018年6月1日至2019年5月31日，此后每12个月为一个租赁年度；甲方应于2018年6月1日前将符合合同约定的租赁物交付乙方；租赁费用采取“先付后租”的方式按年提前10日以电汇/易付宝代付至银行账户方式支付，首期租赁费33万元；乙方应于2018年6月15日向甲方支付定金33万元及履约保证金1万元，前述定金待乙方开业后自动转为本合同的首期租赁费用；甲方须在乙方开业后5日内提供相应金额的履约保证金收据，本合同终止后5日内甲方无息退还履约保证金；此后正常每年租赁费用支付日为5月20日，支付日期如遇节假日、双休日顺延；乙方应按本合同约定支付租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之五加收滞纳金，逾期超过一个月，经甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除本合同；甲方确保乙方能正常使用租赁物，若影响乙方租赁使用，则视为甲方根本违约，甲方应赔偿乙方相关损失，同时乙方有权解除合同，不可抗力及政府拆迁行为除外；乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起满30日之次日作为本合同解除的日期，履约保证金不退还，乙方不再承担其他任何责任，双方需签订书面提前解除协议；甲方未按约定提供场地或用水、用电等市场内的经营设施或条件致使乙方不能正常经营的，应减收相应租金，乙方有权要求甲方继续履行合同或解除合同，并要求甲方赔偿相应的损失；合同还约定了双方的其他权利和义务。合同签订后，沙河鑫市场依约向苏宁易购公司交付了涉案房屋；苏宁易购公司亦依据合同约定交付了第一年租金330000元和履约保证金10000元。2019年4月25日，苏宁易购公司曾向沙河鑫市场发送解约函，沙河鑫市场于2019年4月27日签收。后苏宁易购公司与沙河鑫市场口头协议继续履行合同。2019年6月15日，苏宁易购公司将其商品自涉案房屋搬离，沙河鑫市场与其沟通，因双方未能达成一致意见，沙河鑫市场亦将涉案房屋玻璃门加上一把链锁。苏宁易购公司自2019年6月1日起未交付沙河鑫市场租金。2019年6月20日，苏宁易购公司向沙河鑫市场通过顺丰速运邮寄解约通知函，主要内容为由于昌平沙河自营店区域内人口因拆迁规划不断减少，加之近年来市场环境及竞争压力不断加剧，该门店长期处于亏损状态，我公司决定闭店，故我公司于2019年4月25日向贵公司发函解约，你公司于2019年4月27日签收，原合同应于2019年5月27日解除，但原合同解除之前，双方口头协商一致继续履行原合同，但目前该门店仍处于销售下滑亏损状态，为减少损失，最终决定闭店。在双方协商闭店解约事宜期间，你公司于2019年6月15日强行将门店上锁，致使我公司无法进入门店正常经营使用租赁物，你公司已构成根本违约，特发函告知你公司依合同解除原租赁合同，返还我公司门店内设备和商品等，并赔偿我公司无法使用期间的相关经营损失。2019年6月22日沙河鑫市场签收上述解约函。2019年12月12日，本院工作人员第一次到现场进行勘验，经查看涉案房屋所用电表，数字为039170。2019年12月17日，本院工作人员再次组织双方当事人到现场勘验。经勘验，涉案场地共有前后两门，前门为玻璃门，由双方当事人各上一把链锁，后门为卷帘门，钥匙由苏宁易购公司持有；涉案房屋内可移动物品（包含但不限于电器）均为苏宁易购公司所有。本院依法组织双方当事人进行交割物品，由苏宁易购公司自行组织将涉案房屋内物品拉走，2019年12月19日，苏宁易购公司将上述物品拉走，并将涉案场地交付沙河鑫公司。本案在第二次开庭过程中，苏宁易购公司放弃第一项诉讼请求；沙河鑫市场放弃第一项反诉诉讼请求，将第二项诉讼请求变更为“要求苏宁易购公司支付自2019年6月1日至2019年12月19日止的占有使用费201940元”，并将第三项诉讼请求变更为“要求被告支付电费3445.5元”。关于电费数额，苏宁易购公司已向沙河鑫市场交付2019年5月26日之前电费，电表数额为37237。沙河鑫市场主张腾退时电表数额为39534,苏宁易购公司称对于沙河鑫市场加锁后的电费不应该由其承担。本案在审理过程中，本院曾组织双方当事人进行调解，双方并未达成一致意见。上述事实，有《北京市市场场地租赁合同》、解约通知函、快递单、建设银行客户专用回单、照片、微信聊天记录、现场勘验笔录、现场勘验照片及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。苏宁易购公司与沙河鑫市场签订的《北京市市场场地租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规，应属合法有效。双方均应当按照合同约定行使各自权利，并履行各自义务。在合同履行过程中，苏宁易购公司于2019年4月25日向沙河鑫市场发送解约函，沙河鑫市场于2019年4月27日签收，根据双方合同约定，该合同应于2019年5月27日解除。但双方后续经过口头协商，均同意继续履行合同，亦不违反法律、法规，本院不持异议。在合同继续履行过程中，苏宁易购公司在经营不利的情形下，于2019年6月15日开始撤场，沙河鑫市场、苏宁易购公司因交付租金事宜产生争议，沙河鑫市场在玻璃门上加上一把链锁，苏宁易购公司亦加上一把锁，由此看出双方对于合同解除并无争议，仅是在给付租金数额、期间方面存在争议，故涉案租赁合同已于2019年6月15日解除。苏宁易购公司已支付租金至2019年5月31日，故苏宁易购公司还应向沙河鑫市场支付2019年6月1日至2019年6月15日的租金，经本院核算数额为14754.15元。对于2019年6月15日之后，苏宁易购公司亦一直占有涉案房屋的情形，苏宁易购公司应当支付2019年6月16日至2019年12月19日期间的占有使用费，本院综合考虑合同解除的原因、双方的过错程度、租赁合同的目的、损失扩大的原因等因素，酌定占有使用费的标准为491.81元/日，经本院核算，苏宁易购公司应支付沙河鑫市场占有使用费91968.47元。因双方对于解除合同并无争议，仅是对合同解除后果存在争议，故对于苏宁易购公司要求退还履约保证金10000元的诉讼请求，本院予以支持。苏宁易购公司要求沙河鑫市场赔偿因其违约行为造成损失的诉讼请求，并无依据，本院不予支持。关于电费，双方在2019年12月19日腾退场地时未就用电数字进行核实，本院于2019年12月12日现场勘验时核实用电表数字为039170，故本院认定沙河鑫市场还应向苏宁易购公司支付2899.5元。对于苏宁易购公司称沙河鑫市场雇佣人员看管后门，其无法进入的答辩意见，本院不予采信。苏宁易购公司、沙河鑫市场其他观点中的合理部分，本院予以采信。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京苏宁易购销售有限公司与北京沙河鑫之星农副产品零售市场中心签订的《北京市市场场地租赁合同》于2019年6月15日解除；二、北京沙河鑫之星农副产品零售市场中心于判决生效后七日内退还北京苏宁易购销售有限公司履约保证金10000元；三、北京苏宁易购销售有限公司于判决生效后七日内支付北京沙河鑫之星农副产品零售市场中心租金及占有使用费等共计106722.62元；四、北京苏宁易购销售有限公司于判决生效后七日内支付北京沙河鑫之星农副产品零售市场中心电费2899.5元；五、驳回北京苏宁易购销售有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京沙河鑫之星农副产品零售市场中心的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费801元，由北京苏宁易购销售有限公司负担751元，已交纳；由北京沙河鑫之星农副产品零售市场中心负担50元，于判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费4381元，由北京沙河鑫之星农副产品零售市场中心负担1889元，已交纳；由北京苏宁易购销售有限公司负担2492元，于判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内，未交纳上诉案件诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐连森人民陪审员  刘玉荣人民陪审员  陈自东二〇二〇年十一月二十四日法官 助理  张 华书 记 员  田 媛书 记 员  翟金萍