湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0105民初3629号原告：张超，男，1994年4月28日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。被告：武汉中大十里房地产开发有限公司，住所地：武汉市汉阳区十里装饰材料市场**，统一社会信用代码91420105666797917X。法定代表人：张能迪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：苏卫东、程怡彪，北京仁人德赛（武汉）律师事务所律师，特别授权代理。原告张超与被告武汉中大十里房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王侃独任审判，于同年10月17日公开开庭进行了审理。原告张超，被告武汉中大十里房地产开发有限公司的委托诉讼代理人苏卫东、程怡彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张超向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告自2020年3月31日起至实际交付房屋之日的逾期交房违约金，以1,336,977元为基数，每日万分之一违约金。2.被告承担诉讼费。事实及理由：根据原被告签订的《武汉市商品房买卖合同》第九条，被告应当在2020年3月31日前完成各项验收并交付房屋，因不可抗力延期交付，被告应当在不可抗力发生之日起30日内书面告知原告。原告不曾受到被告的书面通知、逾期交房为房款万分之一。《委托设计、改造及装修协议》第四条和第七条，被告应当在2020年3月31日交付装修工程，否则被告需要支付原告装修费万分之五的违约金。被告因地库漏水、消防和规划等问题至今没有拿到相关部门竣工验收合格证明，一直无法交付房屋和装修。为维护原告合法利益，故起诉至法院。被告武汉中大十里房地产开发有限公司辩称：第一，案涉房屋属于精装修商品房，被告在2020年7月26日已经完成各项交付条件，达到交付标准，也在7月27日通知业主办理收房，交付符合法律和合同约定。商品房交付前就毛坯工程已经竣工验收备案，完成各项验收指标符合交付条件。被告作为开发商接受原告委托对房屋精装修也通过了竣工验收，且符合约定交付标准。因此房屋在2020年7月27日之前已经达到交付条件。关于原告主张的逾期问题，我们认为商品房在毛坯建设完成后，装修施工期间先后因军运会、疫情等不可抗力，施工被迫迟延导致工期相应顺延。被告在7月27日通知业主接房，仍在工期内不存在逾期交付。对于上述不可抗力因素，至少导致项目施工工期顺延超过140个工作日。根据原被告签订的商品房买卖合同第9条第10款约定，因不可抗力需延期交付使用的，出卖人应30日内书面告知买受人。在合同附件6补充协议第9条，进一步明确双方确认下述情形构成不可抗力免责事由，可以据实延期，并不承担违约责任。其中第三项为法定传染病或其他重大流行性传染病导致工程拖期或逾期交房的，第六项情形为政府行为、群众集会或重大活动如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会等期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的。在双方另外签订的委托设计改造及装修协议，第4条第5款也作出了同样的约定。因此，双方对交付期限届满前涉案房屋因上述约定的不可抗力而导致施工单位停工或拖期的，工期应当据实顺延和开发商不用承担逾期交房的违约责任，有明确约定。事实上，在疫情发生后约定的交付期限也就是2020年3月31日之前，被告就已经通过登报、微信公众号等形式向原告通知交房期限将会顺延，显然不存在原告所谓的不曾收到不可抗力的书面通知。并且被告认为，根据武汉市住房保障房管局、市教育局等作出的关于应对新冠疫情做好商品房交付的有关工作指导意见，第一条指出至少应当给予3个月的顺延期限，且省政府办公厅的相关规定也有类似规定。因此被告认为疫情可以直接市政府及省政府的相关文件直接顺延交付期限，至少延期3个月。补充一点，车位、园林、车库，根据合同的约定，房屋交付标准是指原告对商品房和栋的验收，并不是对项目的整体验收，并且在合同附件中对此有明确约定，相关配套设施是分期交付，而本项目是A、B两区分期开发，所以整体竣工验收需要整个地块A、B均竣工才能验收。建设工程管理部门以及园林部门对原告所购买的房屋所在栋进行单体验收，以及对园林绿化在项目整体建设后进行验收，充分说明相关部门的验收是符合现行验收规范的。原告所涉房屋完全具备交付条件。原告收到的房屋完全具备居住使用功能。配套设施的分期交付使用可能会对原告居住体验有一点影响，但不影响其居住使用功能。而且，合同对此也明确约定，原告也是知晓的。经审理查明：2018年7月27日，原告张超与被告武汉中大十里房地产开发有限公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的汉阳区十里铺村城中村改造A、B、002、003地块（中大·十里新城三期A区）商品房项目第XX号房，房屋总价款为1,336,977元，原告应于2018年8月31日前一次性存入商品房首付款516,977元，其余价款办理贷款；被告应于2020年3月31日前向原告交付房屋，如被告逾期交房，被告需以原告已交付房价款为基数，按日万分之一的标准向原告支付违约金。双方还在合同附件六约定，“双方确认：下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可以据实予以延期，并不承担违约责任：…（3）法定传染病或其他重大流行性传染病流行导致工程拖期或逾期交房的；…（6）政府行为（如戒严等）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的”；“因出卖人自身原因逾期交房的，则：（1）买受人同意给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，主合同及本补充协议继续履行，出卖人自主合同及本补充协议约定的最后交付期限的次日起，按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金”。合同签订后，被告分别于2018年7月24日、2018年7月27日向原告出具《收据》，确认收到原告交付的购房首付款共计516,977元。被告对于原告已交付全部购房款无异议，本院予以确认。2020年6月26日，被告向原告发出微信通知，载明“对房屋延期交付事宜，我司将按照购房合同及补充协议相关约定，从2020年7月1日起承担违约责任”。2020年7月，被告向原告发出《中大·十里新城三期A区（阳光城檀悦）交付通知书》，通知载明被告将于2020年7月27日办理入住手续，并建议原告于2020年7月27日办理入住手续。2020年8月27日，原告前往被告处接收案涉房屋。关于房屋是否达到交付条件的问题。原告述称，被告因地库漏水、消防和规划等问题至今没有拿到相关部门竣工验收合格证明，且项目绿化率未达标，并提交“武汉城市留言板”截图为证。被告辩称，案涉房屋已达到工程竣工验收条件，项目绿化率系指A、B区整体绿化率，并提交验收报告为证。“武汉城市留言板”载明，2020年6月19日汉阳区回复投诉，案涉房屋所在项目尚未竣工验收备案；2020年8月6日武汉市天然气公司回复投诉，案涉房屋所在项目燃气工程已完工验收并于8月5日通气；2020年8月6日汉阳区回复投诉，案涉房屋所在项目“一期竣工面积85383.52平方米。其中：：地上实际竣工面积8022462平方米，，地下实际竣工面积51588平方米。目前地面用地面积约1110.19平方米，，地上建筑面积约50589平方米，，地下建筑面积约1997351平方米，还未取得《建筑工程竣工验收规划条件核实证明》”；2020年9月16日汉阳区回复人防车库投诉问题，“我站工作人员立即联系建设单位了解情况，车库将在10月交付，目前车库负二层正在维修漏水问题，预计两周左右完成此次维修”；2020年10月12日汉阳区回复地上车位规划投诉，“小区路面商铺前确实规划有10个停车位，但因目前地下车库还未进行收费管理，所以开发商暂时没有在地面车位上划线，目前建议业主车辆都停入地下车库”。2020年1月8日，武汉市汉阳区消防工程监督管理站作出《武汉市汉阳区消防工程监督管理站消防验收意见书》，对案涉房屋所在项目进行消防验收，并综合评定为验收合格。2020年7月23日，武汉市汉阳区人民防空办公室作出《人防工程竣工验收备案意见书》，同意案涉房屋所在项目的人防工程专项竣工验收备案。2020年7月24日，武汉市天然气有限公司、武汉市燃气热力规划设计有限公司等4家单位对案涉房屋所在项目的燃气管道工程进行竣工验收，综合评定竣工验收合格。同日，武汉市汉阳区建设局作出《建设工程竣工验收备案表》，对案涉房屋所在楼栋进行竣工验收。同日，武汉市自然资源和规划局汉阳分局作出《湖北省建设工程验收规划条件核实证明》，证明包括案涉房屋所在楼栋的建设工程符合城乡规划要求。本院认为，以上竣工验收证明足以证明截止2020年7月27日，案涉房屋所在楼栋已各项工程竣工验收，达到房屋交付条件。原告提交的“武汉城市留言板”中关于车库规划等不属于案涉房屋所在楼栋的验收交付事项；被告开发地块为“汉阳区十里铺村城中村改造A、B、002、003地块”，绿化率应在该项目全部完工后以整体地块绿化率为准，目前绿化率未达标并不能说明不符合交付条件，故对原告陈述，本院不予采信。上述事实有原被告陈述、城市留言板截图、武汉市商品房买卖合同、收据、微信截图、竣工验收报告及备案表、交房公告及快递签收单、入住流转单及签收单在卷证实，足以认定。本院认为：原告张超与被告武汉中大十里房地产开发有限公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应严格遵守并切实履行。合同约定，被告应于2020年3月31日前向原告交付房屋，如被告逾期交房，被告需以原告已交付房价款为基数，按日万分之一的标准向原告支付违约金。合同附件六约定，“双方确认：下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可以据实予以延期，并不承担违约责任：…（3）法定传染病或其他重大流行性传染病流行导致工程拖期或逾期交房的；…（6）政府行为（如戒严等）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的”；“因出卖人自身原因逾期交房的，则：（1）买受人同意给予出卖人60日的宽展期。宽展期内，主合同及本补充协议继续履行，出卖人自主合同及本补充协议约定的最后交付期限的次日起，按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金”。因合同履行期间，我市召开军运会，其后又发生新冠疫情影响，上述事件属于不可抗力或双方约定的免责事由，会对工程承建造成一定影响，在此期间的工期应予顺延，其中根据武汉市住房保障房管局、市教育局等作出的关于应对新冠疫情做好商品房交付的有关工作指导意见，可给予3个月的顺延期限；根据武汉市人民政府及武汉市城建局相关文件要求，在军运会期间因交通管制、为避免扬尘实施管控而停止施工部分项目，亦会造成工期延误。2020年7月27日，案涉房屋所在楼栋已各项工程竣工验收，达到房屋交付条件。被告于2020年7月27日办理房屋交付，被告自认从2020年7月1日起至2020年7月27日止承担违约责任，其余时间不承担违约责任，其主张未超出新冠疫情及军运会造成的工期延误的实际影响，本院予以照准。2020年8月5日，案涉房屋的天然气开通，即使以2020年8月5日作为达到房屋符合交付条件的日期，亦在新冠疫情及军运会造成的工期延误的实际影响范围之内，被告不应另行承担违约责任。因被告延期交房的时间在合同约定的宽限期内，该宽限期的约定属双方对延期交房违约金的特别约定，故被告应自2020年7月1日起至2020年7月27日止，以1,336,977元为基数，按每日万分之零点五的标准向原告支付违约金。经计算，被告应向原告支付违约金1,804.92元（1,336,977元×每日万分之零点五×27天）。综上，原告在上述核准范围内的诉讼请求，本院予以支持；过高或不合理的其他诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉中大十里房地产开发有限公司支付原告张超违约金1,804.92元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回原告张超的其他诉讼请求。如果被告武汉中大十里房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，原告张超已预交，由原告张超负担12.5元，被告武汉中大十里房地产开发有限公司负担12.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王侃二〇二〇年十一月二十三日法官助理杨昀晅书记员杨娜