北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初9531号原告（反诉被告）：燕彩霞，女，1965年2月7日出生，汉族，中视影艺（北京）国际传媒有限公司职员，住北京市房山区。委托诉讼代理人：张广志，男，1966年12月24日出生，系中视影艺（北京）国际传媒有限公司推荐。被告（反诉原告）：黄淑娜，女，1979年10月18日出生，汉族，中国工程标准化协会职员，住天津市东丽区。第三人：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路**-C2280。法定代表人：朱剑伟，董事长。委托诉讼代理人：张恒宇，男，该公司职员。原告（反诉被告）燕彩霞与被告（反诉原告）黄淑娜、第三人北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称“汇鑫伟业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）燕彩霞委托诉讼代理人张广志，被告（反诉原告）黄淑娜及第三人汇鑫伟业公司委托诉讼代理人张恒宇到庭参加了庭审。现本案已审理终结。燕彩霞向本院提出诉讼请求：1、判令黄淑娜继续履行合同，并于本判决生效后立即以自行划转方式向燕彩霞支付合同约定的首付款450000元；2、判令黄淑娜支付违约金160000元及违约损失50000元；3、诉讼费由黄淑娜负担。在本案审理中，燕彩霞放弃第一项诉讼请求，并将第二项诉讼请求变更为：判令黄淑娜支付违约金160000元及违约损失100000元。事实与理由：燕彩霞与黄淑娜通过汇鑫伟业公司于2018年10月17日签订《北京市存量房屋买卖合同》，由黄淑娜购买燕彩霞私有房屋一套。合同约定：房产位于房山区书院南街×号院×号楼×，建筑面积36．93平方米，房屋成交价80万元，如发生争议依法向房屋所在地人民法院起诉。另外，燕彩霞与黄淑娜于2018年10月17日签订补充协议，协议约定：由黄淑娜在2018年12月30日前以自行划转方式向燕彩霞支付首付款45万元。燕彩霞依照补充协议的约定积极与上一买受人解除协议，并于2018年12月19日解除了上一买受人比黄淑娜多出5万元的购房合同，但黄淑娜并未按约定时间于2018年12月30日前向燕彩霞指定的银行卡支付购房首付款45万元。经燕彩霞和汇鑫伟业公司的多次催促，黄淑娜仍以种种借口予以推脱和不配合，以至于燕彩霞在2019年10月14日向本案代理人以月息2%借贷400700元用于退还上一手买受人的买房预付款。燕彩霞也同时将与上一买受人解除合同的法院判决书及时提供给汇鑫伟业公司和黄淑娜，并将该房的房产证原件等房产转移所需材料全部交给了汇鑫伟业公司用于办理该房产证登记及产权转移手续。燕彩霞认为，黄淑娜怠于履行合同义务已经构成严重违约，并侵犯了燕彩霞合法民事权益，燕彩霞为此共欠外债78．3万元无力偿还，望法庭在查明事实后给燕彩霞一个公道。黄淑娜答辩并反诉称，第一、燕彩霞有意隐瞒产权真实情况，该行为属于欺诈构成根本违约。燕彩霞与黄淑娜在2018年10月16日签订房屋买卖合同时出示的不动产权证登记的产权人为燕彩霞，产权证号：京（2017）房不动产权第XXXX号，后增加产权证号：京（2018）房不动产权第XXXX号。该不动产权证于2019年9月4日下发，在燕彩霞与黄淑娜签订合同过程中产权人变更，但燕彩霞未告知黄淑娜产权人有变更，也未曾提供过此不动产权证。也就是说，燕彩霞与黄淑娜签订合同时已经在做产权变更了，在产权变更的过程中该房屋是不可以买卖交易的。燕彩霞的行为违反了房屋买卖合同第五条房屋权属及具体情况的承诺。黄淑娜有意隐瞒产权真实情况，属于欺诈行为。根据补充协议约定，燕彩霞提供的产权证明手续不真实、不完整，构成根本违约。第二，燕彩霞与黄淑娜约定合同生效后，又与张文悦进行了二审，燕彩霞有意隐瞒二审真实情况。房屋在诉讼期间是不可以交易的，因有财产保全期限，燕彩霞的行为属于欺诈，构成根本违约。燕彩霞与黄淑娜在补充协议里其他约定第3条，约定的是一审（2018）京0111民初15398号判决生效之日起自行生效，生效日期为2019年1月4日。该判决生效后，燕彩霞与张文悦又进行了二审，燕彩霞未告知黄淑娜发生了二审的情况，在房屋买卖纠纷诉讼中，房屋是不能买卖的。燕彩霞未如实告知，为早日能从黄淑娜手中骗取定金及房款，构成根本违约。第三，燕彩霞称黄淑娜未按照合同约定给付首付款构成违约，对此黄淑娜认为合同并未生效故给付首付款时间应按照合同生效时间顺延。燕彩霞有意隐瞒房屋产权及事实情况造成房屋买卖合同一直未能正常履行。合同履行的顺序：签订合同-合同生效-支付诚意金-提交产权变更申请-支付首付款-交付尾款-办理产权变更。黄淑娜按照补充协议约定给付燕彩霞50000元定金。后续流程应为燕彩霞按照房屋买卖合同第九条不动产登记（二）约定转移登记即出卖人和买受人同意自本合同签订之日起60日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。这个程序需要检验双方的证件，燕彩霞隐瞒房屋产权真实情况，刻意避开该程序并要求黄淑娜支付首付款不符合正常流程。根据签订合同，申请办理不动产转移登记手续是签订合同起60日，首付款时间为2018年12月30日前，共计76天。燕彩霞应先履行共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续，以辨别该房屋产权情况是否属实，燕彩霞有意不履行该约定。合同迟迟没有进展完全是燕彩霞产权多次变更的时间周期导致不能正常交易，并非黄淑娜的过错。第四，燕彩霞与黄淑娜签订房屋买卖合同后又将房屋产权转让给他人，无视合同法律效力和拘束力。第五，燕彩霞违反签订合同时双方的口头约定。燕彩霞与黄淑娜通过汇鑫伟业公司于2018年10月16日同时签订两份房屋买卖合同，房产分别位于房山区书院南街×号院×号楼×1、×。在签订协议时就做了口头约定，上述两套房屋必须同时成交，否则另一套房屋可解约。黄淑娜要求在补充协议中增加两套房必须一起成交，有一套房出现问题都可解约，中介张红英说，这个不用加在协议里。所以黄淑娜与燕彩霞再次口头约定两套房屋必须一起成交，并与燕彩霞代理人也表达过两套房屋必须一起成交。第六，燕彩霞与上一买受人解除协议与黄淑娜无关，黄淑娜无需承担赔偿责任，燕彩霞与黄淑娜在补充协议中已经作出相关约定。第七，燕彩霞于2020年10月14日更改了旭辉天地群名称，此群为我们两套房子交易交流群，若燕彩霞恶意剪去×1号房屋催款或者出具不真实的证据，黄淑娜不予认可。燕彩霞也未曾催促过×号房屋。据此，黄淑娜向本院提出反诉请求：1、判令解除燕彩霞与黄淑娜签订的房屋买卖合同；2、判令燕彩霞退还50000元购房定金、赔偿违约金160000元及赔偿黄淑娜支付的居间费17600元；3、反诉费由燕彩霞负担。黄淑娜针对反诉辩称，同意解除合同。但我们于2019年3月18日已经发出解除通知函，视为合同已经解除，即在产权转移之前就已解除。×1号房屋和×号房屋买卖没有任何关系。不同意返还定金，不同意支付违约金和中介费。黄淑娜的反诉请求没有任何法律依据。汇鑫伟业公司针对本诉和反诉均不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认定如下：燕彩霞提交的《北京市存量房屋买卖合同》、补充协议、不动产权证书、微信聊天记录、离婚证，本院对证据的真实性、合法性和关联性均予认可；（2018）京0111民初15398号民事判决书、（2019）京0111执5644号执行通知书，本院对真实性予以采信；借条、中国建设银行个人活期账户交易明细，本院对关联性不予采信。黄淑娜提交的其与居间方工作人员及张广志的微信聊天记录，本院对真实性予以采信，对其证明目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：2018年10月16日，燕彩霞（出卖人）与黄淑娜（买受人）经汇鑫伟业公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定，燕彩霞将位于房山区书院南街×号院×号楼×层×房屋出售给黄淑娜，房屋不动产权证号为：京（2017）房不动产权第×××××××；房屋总价款800000元；出卖人和买受人同意自本合同签订之日起60日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续；合同同时约定了双方其他权利义务。同日，燕彩霞（甲方、出卖方）、黄淑娜（乙方、买受方）与汇鑫伟业公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定第一条成交价格，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计800000元。第二条关于房屋交易具体事宜的约定，乙方于签订本合同3日内将第一笔定金50000元以自行划转的方式支付甲方；甲方应于2018年11月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2018年12月30日前办理完毕解除抵押登记手续；甲方用乙方第1笔首付款还款解押。乙方于2018年12月30日前将第一笔首付款450000元支付给甲方；乙方于过户前将第二笔首付款300000元支付给甲方。甲乙双方同意，在2018年12月30日前共同办理房屋不动产转移登记手续。第四条违约责任，甲方提供的房屋不动产权证书、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的，或者甲方将该房屋出售给第三方的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方；乙方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，甲方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；甲乙双方友好协商，因房山区书院南街×号院×号楼×层×在2018年10月16日签约前还在解约当中，此房由甲方与上一次买受人做解约协议，如解约出现问题双方自行解约互不违约，由责任方承担500元合同工本费，解约时间不得超过2019年3月30日前；甲方已使用注册地址承诺过户后60日内迁出；本合同自法院判决生效之日起自动生效[（2018）京0111民初15398号]；协议同时约定了双方其他权利义务；张广志作为燕彩霞的委托代理人在《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》文本中签字。2019年1月7日，黄淑娜给付燕彩霞购房定金50000元。案外人张文悦（买受人）与燕彩霞（出卖人）于2018年5月20日就涉案房屋签订买卖合同，在合同履行过程中双方发生纠纷，张文悦于2018年8月9日将燕彩霞诉至本院[案号为（2018）京0111民初15398号]，要求解除房屋买卖合同、退还购房款并支付违约金，在诉讼过程中燕彩霞提出反诉，要求解除合同、赔偿违约金等。本院于2018年12月19日出具民事判决书，判决解除双方签订的房屋买卖合同。双方均对判决不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于2019年2月27日出具（2019）京02民终1687号民事判决书，驳回双方上诉，维持原判。2019年3月18日，燕彩霞与张广志以黄淑娜未交纳首付款为由以微信方式向黄淑娜发出购房合同解除函。庭审中，关于《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》的生效时间，燕彩霞与汇鑫伟业公司认为自（2018）京0111民初15398号民事判决书出具之日即2018年12月19日生效；黄淑娜认为自2019年1月4日生效。庭审中，黄淑娜辩称燕彩霞未向其催交过涉案房屋的首付款，燕彩霞亦未提供证据证明其催交事实。另查明，燕彩霞与张广志原系夫妻关系，二人于2019年4月22日办理离婚登记。涉案房屋于2017年7月4日登记在燕彩霞名下，后于2018年12月18日变更登记为张广志、燕彩霞（共同共有）。2019年9月4日因离婚析产，房屋所有权人变更为张广志（单独所有）。燕彩霞未提供证据证明其向黄淑娜说明过涉案房屋产权变更情况。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。燕彩霞与黄淑娜签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合同有效合同。本案争议焦点为：一、黄淑娜未交纳首付款的行为是否构成根本违约；二、燕彩霞变更房屋所有权人的行为是否构成根本违约。关于焦点一，附生效期限的合同，自期限届满之时生效。《补充协议》约定，合同自（2018）京0111民初15398号案件法院判决生效之日起自动生效，现双方对该条款的理解和合同生效时间的认定产生争议。本院认为，燕彩霞与黄淑娜签订房屋买卖合同时，（2018）京0111民初15398号案件尚处于诉讼过程中，即涉案房屋上一手买卖合同尚未解除，燕彩霞与黄淑娜之间的房屋买卖合同存在一定履行障碍，为保障合同履行安全、减低交易风险，故双方对合同生效时间作特别约定。根据交易习惯和目的解释，双方约定的合同生效条款应理解为（2018）京0111民初15398号判决生效之日，即2019年2月27日二审判决书出具之日，张文悦与燕彩霞之间房屋买卖合同解除后，燕彩霞与黄淑娜之间房屋买卖合同即不存在客观履行障碍，合同生效。双方约定的首付款给付时间早于合同生效时间，应视为双方对履行期限约定不明确。燕彩霞可以随时要求黄淑娜给付首付款，但应给予黄淑娜必要的准备时间。所以黄淑娜未在2018年12月30日前给付首付款不构成违约。同时，因燕彩霞未提供证据证明其在2019年3月18日前向黄淑娜催交过首付款，且黄淑娜不予认可，故张广志于2019年3月18日以微信方式向黄淑娜发出购房合同解除函，不宜认定此时其单方解除权已成就，该行为不能实现合同解除的法律效果。综上，对燕彩霞要求黄淑娜支付违约金并赔偿违约损失的诉讼请求，本院不予支持。关于焦点二：燕彩霞与黄淑娜签订房屋买卖合同时，燕彩霞与张广志的婚姻关系尚未解除，涉案房屋虽登记在燕彩霞个人名下，但张广志以委托代理人身份在合同文本上签字，表明其知晓涉案房屋出售事宜。合同签订后，涉案房屋变更登记为燕彩霞与张广志共同共有，后又变更为张广志个人所有，虽张广志一直参与涉案房屋买卖事宜，并以其行为表明其同意出售房屋，但燕彩霞作为出卖人未将房屋产权变更事宜告知黄淑娜确属不妥。考虑到燕彩霞变更产权登记的行为并未导致合同无法履行、黄淑娜无法取得房屋所有权，故本院认为该行为不构成根本违约，不属于双方约定的给付违约金情形，亦未达到双方约定的合同解除条件，黄淑娜要求燕彩霞支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。鉴于燕彩霞与黄淑娜均同意解除合同，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。故黄淑娜要求燕彩霞返还50000元购房定金的诉讼请求，本院予以支持。黄淑娜主张的居间服务费与本案不是同一法律关系，本案不作处理，可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除燕彩霞与黄淑娜于2018年10月17日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、燕彩霞于本判决生效之日起十日内返还给黄淑娜购房定金50000元；三、驳回燕彩霞的诉讼请求；四、驳回黄淑娜其他反诉请求。本诉案件受理费2600元，由燕彩霞负担（已交纳）；反诉案件受理费5900元，由黄淑娜负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 付 雪二〇二〇年十一月二十六日书记员 刘欣然