北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初11795号原告：乔正团，男，1959年12月30日出生，汉族，住山东省莒南县。委托诉讼代理人：邱铭钧，北京市京师律师事务所律师。被告：北京天玑瑶光文化传播有限公司，住所地北京市朝阳区久文路**院**楼**102。法定代表人：杨中华，总经理。委托诉讼代理人：王行锋，北京市两高律师事务所律师。原告乔正团与被告北京天玑瑶光文化传播有限公司（以下简称天玑瑶光公司）合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乔正团及其委托诉讼代理人邱铭钧，被告天玑瑶光公司的委托诉讼代理人王行锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告乔正团向本院提出诉讼请求：判令天玑瑶光公司返还拆迁补偿款846904元（原诉讼请求为判令天玑瑶光公司返还拆迁补偿款1310100元，庭后乔正团申请降低为现诉讼请求）。事实和理由：2008年6月，乔正团以租赁方式取得坐落于豆xx乡水牛坊村南侧、面积为9870平方米的场地用于石材销售、加工。2009年4月26日，乔正团将场地内面积为1113.22平方米的地块转租给了乔xx使用。2009年5月5日，乔正团与天玑瑶光公司签订《委托协议》，约定乔正团委托天玑瑶光公司对乔正团租赁的场地进行招租、签约、代收租金，并进行日常管理工作，乔正团每年向天玑瑶光公司支付收取租金的3%作为管理费，委托期限为2008年5月30日至2013年4月29日。协议签订后，天玑瑶光公司分别于2008年7月15日、9月26日、10月28日与李xx、李xx签订《租赁协议》各一份，将乔正团场地内面积共计4510平方米的场地转租，并由天玑瑶光公司代乔正团收取租金。除上述约5623平方米场地外，其他面积约4247平方米场地由天玑瑶光公司以相同条件对外转租或自行租用，并代乔正团收取租金。《委托协议》到期后，乔正团与天玑瑶光公司于2013年8月9日另行签订《委托协议》一份，约定天玑瑶光公司收取的管理费标准由3%提高至5%，委托时间变更为2013年4月30日至2018年4月29日，其他内容与2009年5月5日签订的《委托协议》一致。2014年10月，根据北京市人民政府、豆xx乡人民政府相关政策、文件精神，决定对水牛坊村南侧的石材市场予以拆迁。涉及到乔正团租赁场地的拆迁补偿款由天玑瑶光公司领取，经乔正团多次要求返还，天玑瑶光公司置之不理，故乔正团起诉来院。诉讼中，关于拆迁费的计算标准，乔正团主张均按900元/㎡计算，其中天玑瑶光公司自用的地块，面积按3200㎡计算，其中李xx、杜辛乐、李xx租赁地块上建筑面积按《租赁协议补充协议》约定的建筑物面积计算，其中乔xx地块乔正团不主张拆迁补偿款。关于拆迁款比例，乔正团主张按12.5%主张。被告天玑瑶光公司辩称，不同意乔正团的全部诉讼请求。理由如下：第一，乔正团于2016年曾以天玑瑶光公司为被告提起过诉讼，后法院裁定驳回乔正团的起诉，现乔正团以相同的诉讼标的和诉讼请求再次提起诉讼系重复起诉，违反了一事不再理原则。第二，乔正团与天玑瑶光公司之间无法形成拆迁补偿的法律关系，双方签订过委托协议寻找承租人，并非拆迁与被拆迁人的关系，也非出租人与承租人的关系。天玑瑶光公司并未代乔正团领取拆迁款项，无拆迁补偿法律关系。第三，天玑瑶光公司没有向乔正团支付拆迁补偿款的法律义务，天玑瑶光公司并非拆迁人，天玑瑶光公司根据相关法律规定领取拆迁款补偿属于自己应得的权利，与乔正团无关。第四，乔正团的主张超过诉讼时效。第五，乔正团在涉案地块上并无自建建筑物，其不存在自建建筑物拆迁损失，不属于被拆迁补偿的对象。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月20日，杨中华作为甲方与乙方肖x、舒xx、夏xx签订《租赁协议》，约定：甲方将所拥有的坐落于水牛坊村南侧地块中的30000㎡场地（以实测面积为准）租给乙方做石材销售、加工之用；承租期为15年60天，从2008年4月20日至2023年6月19日，承租期满，甲方有权收回场地院落；乙方向甲方按每平方米每天0.148元交纳租金，租金按年计算，年租金为1620000元，每三年递增一次，递增幅度为8%；遇国家集体占用土地，如有赔偿，前五年赔偿款归属乙方，第六年至第十年，甲方占50%，乙方占50%，无补偿的各自承担损失等。2008年6月26日，肖x、舒xx、夏xx作为甲方与乙方乔正团签订《租赁协议》，约定：甲方将所拥有的坐落于水牛坊村南侧地块中的9870㎡场地租给乙方做石材销售、加工之用；协议承租期为15年，从2008年8月10日至2023年8月10日止，租赁期满，甲方有权收回场地院落；乙方向甲方按每平方米每天0.19元交纳租金，租金按年计算，年租金为684480元，每三年递增一次，递增幅度为10%；乙方在租赁期间对其场地院落具有独立使用权，乙方自主经营自负盈亏，甲方不参与管理；遇国家集体占用土地，如有赔偿，前五年赔偿归乙方，第六年至第十年，甲方占50%，第十一年后赔偿款归属甲方，无补偿的各自承担损失等。2008年7月15日，天玑瑶光公司（原名称北京丰合天成元石材交易中心有限公司，2018年6月19日变更为现名称）作为甲方与乙方李xx签订《租赁协议》，约定：甲方将所拥有的坐落于水牛坊村南侧地块中的2310㎡场地（以实测面积为准）租给乙方做石材销售、加工之用；承租期为10年，从2008年9月15日至2018年9月14日，承租期满，甲方有权收回场地院落；乙方向甲方按每平方米每天0.25元交纳租金，租金按年计算，年租金为210787元，每三年递增一次，递增幅度为10%；遇国家集体占用土地，如有赔偿，前五年赔偿款归属乙方，第六年至第十年，甲方占70%，乙方占30%，无补偿的各自承担损失等。2008年9月26日，双方再次签订《租赁协议》，约定：甲方将所拥有的坐落于水牛坊村南侧地块中的1100㎡场地（以实测面积为准）租给乙方做石材销售之用；承租期为10年，从2008年11月1日至2018年10月30日，承租期满，甲方有权收回场地院落；乙方向甲方按每平方米每天0.26元交纳租金，租金按年计算，年租金为104390元，每三年递增一次，递增幅度为8%；遇国家集体占用土地，如有赔偿，前五年赔偿款归属乙方，第六年至第十年，甲方占50%，乙方占50%，无补偿的各自承担损失等。2008年10月28日，天玑瑶光公司作为甲方与乙方李xx签订《租赁协议》，约定：甲方将所拥有的坐落于水牛坊村南侧地块中的1100㎡场地（以实测面积为准）租给乙方做石材销售、加工之用；承租期为10年，从2008年12月1日至2018年11月30日，承租期满，甲方有权收回场地院落；乙方向甲方按每平方米每天0.26元交纳租金，租金按年计算，年租金为104390元，每三年递增一次，递增幅度为8%；遇国家集体占用土地，如有赔偿，前五年赔偿款归属乙方，第六年至第十年，甲方占50%，乙方占50%，无补偿的各自承担损失等。2009年4月26日，乔正团作为甲方与乙方乔xx签订《协议》，约定：乙方承租甲方地块1113.22㎡（以实占为准）用来建设厂房租赁；乙方按0.26元/㎡天向甲方交纳租金；承租期限为15年，从2008年11月1日至2023年10月31日；如遇政府等拆迁，地块上，地块上建筑物如有补偿属乙方等。2009年5月5日，天玑瑶光公司作为甲方与乙方乔正团签订《委托协议》，约定：乙方委托甲方对乙方地块进行招租、洽谈、签约、收租等事宜，甲方对乙方所属地块进行全权代理；甲方向乙方每年收取托管管理费，乙方所有地块签约协议租金标的总额的3%上交给甲方作为管理费（此费非税费），交纳方式为从商户所交租金中分批扣除（免去第一年度上半年租金管理费）；乙方服从甲方管理制度，乙方同意甲方有权对所有签约户主进行管理；委托时间为2008年5月30日至2013年4月29日；委托期限结束后，双方另行委托，委托管理费比例高于上年度，并按一定的递增幅度收收取。2013年8月9日，双方再次签订《委托协议》，约定管理费支付标准上调为5%，且委托时间变更为2013年4月30日至2018年4月29日，其他协议条款不变。2009年5月5日，天玑瑶光公司与乔正团签署《乔正团水电费用》单据，载明：PPR上水管3150元、机械挖沟费1800元、人工安装费1400元、铜伐225元、水表275元、架空电线材料费及人工安装费6560元，金额合计为13410元；下方手写“以上费用乔正团与天玑瑶光公司平均分摊，五年内如遇拆迁有补偿的，双方也按平均比例补偿”。次日，天玑瑶光公司向乔正团开具《收据》，载明：今收到乔正团交来水电基础设施费6705元。2011年12月14日，天玑瑶光公司作为甲方与乙方杜辛乐签订《租赁协议》，协议签章处备注原合同签订日期为2008年9月26日，系对李xx于2008年9月26日与天玑瑶光公司签订的《租赁协议》约定地块的转租，约定：甲方将所拥有的坐落于水牛坊村南侧地块中的1100㎡场地（以实测面积为准）租给乙方做石材销售之用；承租期为10年，从2008年11月1日至2018年10月30日，承租期满，甲方有权收回场地院落；乙方向甲方按每平方米每天0.26元交纳租金，租金按年计算，年租金为104390元，每三年递增一次，递增幅度为8%；遇国家集体占用土地，如有赔偿，前五年赔偿款归属乙方，第六年至第十年，甲方占50%，乙方占50%，无补偿的各自承担损失等。乔正团提交以下《收据》证明租金和管理费的收取情况：1.天玑瑶光公司向乔正团交纳租金的《收据》11张，日期和金额分别为：2009年8月11日、156585元，2010年12月31日、156585元，2010年12月31日、156585元，2011年5月30日、156585元，2011年8月13日、156585元，2012年8月16日、156585元，2013年3月5日、156585元，2013年8月9日、156585元，2014年3月4日、52195元，2014年11月22日、57728元，2014年、金额不清。2.天玑瑶光公司向乔正团交纳天玑瑶光公司代收乔xx租金的《收据》10张，日期为2009年7月2日至2014年3月4日期间。3.乔正团向天玑瑶光公司支付租金管理费的《收据》27张，日期为2010年12月31日至2014年11月22日期间。4.天玑瑶光公司向乔正团交纳天玑瑶光公司代收李xx租金的《收据》16张，日期为2009年5月6日至2014年11月22日期间。5.乔正团向天玑瑶光公司支付李xx地块的租金管理费《收据》10张，日期为2009年7月2日至2014年11月22日期间。6.天玑瑶光公司向乔正团交纳天玑瑶光公司代收李xx租金的《收据》10张，日期为2009年7月2日至2014年11月22日期间。7.天玑瑶光公司向乔正团交纳天玑瑶光公司代收杜辛乐租金的《收据》6张，日期为2012年8月16日至2014年11月22日期间。8.乔正团向天玑瑶光公司支付杜辛乐地块的租金管理费《收据》6张，日期为2012年8月16日至2014年11月22日期间。2014年7月3日，北京市豆xx资产运营管理有限公司（以下简称豆xx公司）作为腾退人（甲方）、北京市xx商品混凝土有限公司（李xx）作为被腾退人（乙方）与乙方承租户（丙方）天玑瑶光公司（杨中华）签订《房屋腾退搬迁补偿款拨付协议书》（以下简称《拨付协议书》），约定：甲乙丙三方就甲方腾退丙方承租乙方租赁的水牛坊村地块（裸地）上所建天成元石材交易市场房屋拆迁补偿款事宜，达成以下协议；房屋产权说明，根据乙丙原所签土地租赁合同之约定，乙方承租水牛坊村地块，丙方在其地块上投资建设天成元石材交易市场，丙方拥有此地块上所有地上建筑物及设施、设备的产权，与乙方无关；乙方在丙方腾退搬迁过程中协助丙方进行搬迁腾退；甲方不得与丙方之外的任何他方（包括市场商户）商谈，不得支付属于丙方范围内的拆迁补偿款给他方等事宜，否则甲方应赔偿丙方相应损失；位于北京市朝阳区豆xx乡水牛坊村天成元石材交易市场，丙方地上建筑物总面积51496.61㎡（其中土储收回面积38847.44㎡，豆xx公司收回面积12649.17㎡）；甲方同意付给丙方拆迁总补偿款70729928.56元，其中土储收回建筑面积38847.44㎡，按1299元/㎡计算，补偿款为50462824.56元；豆xx公司收回建筑面积11113.37㎡，按900元/㎡计算，补偿款为10002033元，1535.8㎡按1299元/㎡计算，补偿款为1995071元；变压器补偿共计650000元；市场内水井甲方给丙方补偿120000元；甲方鉴于丙方投入基础设施部分（市场道路、货场硬化、地下管、地下管网排水、通信、电力设施）的特殊性和不可移动性，甲方同意另外给予丙方补偿7500000元；付款时间及方式为，甲方对丙方房屋总补偿款，由甲方直接拨付给丙方；本协议签订后10个工作日内甲方将首批搬迁补偿款3500万元打入丙方指定账户中；丙方实际腾退完毕后15个工作日内甲方将剩余搬迁补偿款35729928.56元一次性打入丙方指定账户中等。2014年10月16日，天玑瑶光公司作为甲方与乙方肖x、舒xx、夏xx签订《解除土地租赁及拆迁补偿协议》，约定：甲方与乙方于2008年4月20日签订一份土地《租赁协议》，约定甲方将其拥有的坐落于水牛坊村南侧地块中的30000㎡场地除去2008年11月18日签订的《补充协议》中2820㎡地块上甲方所建的E排房屋，租给乙方做石材销售、加工之用；双方同意解除于2008年4月20日签订《租赁协议》及2008年11月18日签订的《补充协议》，乙方将合同原件交给甲方，由甲方收回；对于乙方肖x所用地块上的建筑物补偿由甲方直接单独与肖x另行补偿，另行签订补充协议；双方同意按照豆xx公司出具的《北京天成元石材交易市场房屋腾退标准》进行拆迁补偿款计算，根据乙方租赁地块上除肖x建筑物外所有建筑物面积进行计算补偿数额，补偿数额中50%归甲方所有；乙方对于租赁的甲方土地又另行租赁他人（以下简称丙方，包括庄xx、庄xx、柯x、乔xx、乔正团），其租赁合同中涉及补偿搬迁的，具体补偿方式及补偿金额由乙方与丙方先行交涉洽谈；乙方与丙方的补偿款分配应按原双方签订的合同约定进行洽谈，双方达成拆迁协议（交甲方一份备档）后，甲方按照双方达成的拆迁协议所约定的比例进行各自垂直拨付，甲方先付补偿款的30%，余款在规定时间内腾退完毕并由甲方验收合格后7个工作日内，一次性付给乙方丙方；乙方与丙方未能达成拆迁协议前，甲方拒付乙方、丙方补偿款，如在2014年11月6日前未能达成拆迁协议的，由甲方直接与丙方洽谈拆迁补偿事宜，并由甲方直接支付丙方的补偿款等。2014年11月7日，天玑瑶光公司作为甲方与乙方李xx签订《租赁协议补充协议》，约定：双方于2008年7月15日签订了租赁协议，约定乙方租赁甲方地块2310㎡，自建厂房面积为2276.78㎡；双方一致认为原补偿条款（甲方占70%，乙方占30%）显失公平；双方同意排除层层不公克扣关系，乙方同意扣除甲方先行应得部分即50%，剩余部分由乙方所得，具体补偿款数额为2276.78㎡×1000元/平方米×50%=1138390元。2014年11月7日，天玑瑶光公司作为甲方与乙方杜辛乐签订《租赁协议补充协议》，约定：双方于2011年12月14日签订了租赁协议，约定乙方租赁甲方地块1100㎡，后乙方在其上自建钢结构厂房面积821.1㎡，自建砖混办公室（二层）267.81㎡；双方同意排除层层不公克扣关系，乙方同意扣除甲方先行应得部分即50%，剩余部分由乙方所得，具体补偿款数额为办公区土建面积267.81㎡，补偿款为133905元，自建钢结构厂房面积821.1㎡，补偿款为492660元，以上金额合计为626565元。2014年11月7日，天玑瑶光公司作为甲方与乙方李xx签订《租赁协议补充协议》，约定：双方于2008年10月28日签订了租赁协议，约定乙方租赁甲方地块1100㎡，后乙方在其上自建钢结构厂房573.65㎡，自建砖混办公室（二层）143㎡，自建二层活动板房124.32㎡，自建厂棚121.38㎡；双方同意排除层层不公克扣关系，乙方同意扣除甲方先行应得部分即50%，剩余部分由乙方所得，具体补偿款数额为自建钢结构厂房面积573.65㎡，补偿款为344190元，自建砖混办公室面积143㎡，补偿款为85800元，自建二层活动板房面积124.32㎡，补偿款为49728元，自建厂棚121.38㎡，补偿款为12138元，以上金额合计为491856元。2017年10月29日，乔正团与舒xx通过电话沟通，乔正团询问天玑瑶光公司是否支付涉案9870㎡地块补偿款，舒xx表示涉案9870㎡地块未支付补偿款，其余地块的补偿款已支付。另查，乔正团曾于2016年6月29日向本院提起以天玑瑶光公司为被告的不当得利纠纷案件，要求天玑瑶光公司将面积为9870㎡场地所获拆迁补偿款2961000元返还给乔正团，本院于2018年10月22日作出（2016）京0105民初38903号民事裁定书，认为：涉诉被拆迁场地原系天玑瑶光公司自案外人处转租，后部分场地又经连环转租，最终出租给了乔正团，乔正团又与天玑瑶光公司签订《委托协议》，委托天玑瑶光公司对场地进行招租、收租、管理；涉诉场地被拆迁后，天玑瑶光公司根据其与原出租人和拆迁人之间的协议获取拆迁款，并不构成不当得利；至于天玑瑶光公司获得的补偿款中是否应有乔正团的份额，乔正团应占多少份额，涉及多位出租、转租人的利益，需根据多份出租、转租合同及委托合同的相关条款确定；乔正团以天玑瑶光公司不当得利为由，要求其返还补偿款无法律依据；裁定驳回乔正团的起诉。该案审理过程中，天玑瑶光公司称其自用地块面积约为3200㎡。诉讼中，乔正团称：其并未授权任何人参与天玑瑶光公司与李xx、杜辛乐、李xx签订的《租赁协议补充协议》；天玑瑶光公司自用的土地地块几乎按边界加盖建筑物，故按土地面积主张地上建筑物面积。天玑瑶光公司称：其仅收到《拨付协议书》项下第一笔款项3500万元。双方均认可：根据《委托协议》，天玑瑶光公司对外进行招租、洽谈和签约，针对涉案9870㎡的地块，天玑瑶光公司分别与李xx、李xx和杜辛乐签署租赁合同，乔正团则自行与乔xx签订租赁合同，并由天玑瑶光公司就乔xx承租部分租金代乔正团收取，剩余土地中的一部分由天玑瑶光公司自用；双方履行《委托协议》期间，租金及管理费的交纳均无争议；涉案地块上所有建筑物均于2014年全部拆除。上述事实，有双方提交的证据及当事人陈述等在案佐证。本院认为，综合梳理本案涉及的多份协议可以看出，涉案9870㎡被拆迁地块系天玑瑶光公司自案外人处承租，并转租给肖x、舒xx、夏xx，再由肖x、舒xx、夏xx转租给乔正团。后，乔正团与天玑瑶光公司签订《委托协议》，委托天玑瑶光公司就涉案地块进行招租、洽谈、签约、收租等事宜，并由乔正团向天玑瑶光公司支付管理费，双方成立委托合同关系。针对涉案地块，乔正团自行与乔xx签订租赁协议，天玑瑶光公司代理乔正团与李xx、李xx和杜辛乐签订租赁协议，剩余部分地块由天玑瑶光公司自行使用。天玑瑶光公司按期向乔正团支付其代为收取的李xx、李xx、杜辛乐地块租金，且按期向乔正团支付其自行使用地块的租金，乔正团则按期向天玑瑶光公司支付管理费。本案的争议焦点有二，一是乔正团的起诉是否属于重复起诉且是否超过诉讼时效；二是天玑瑶光公司获得的补偿款中是否应有乔正团的份额以及乔正团应占多少份额。关于争议焦点一。乔正团曾于2016年6月29日以不当得利纠纷为案由向本院提起以天玑瑶光公司为被告的诉讼，本院作出裁定认为乔正团以天玑瑶光公司不当得利为由，要求其返还补偿款无法律依据。本案中，乔正团以合同纠纷为案由，依据双方签订的《委托协议》提起诉讼，不构成重复起诉。天玑瑶光公司于2014年7月3日与案外人签订《拨付协议书》，乔正团于2016年6月29日提起诉讼，构成诉讼时效的中断，至乔正团提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。对天玑瑶光公司的相关答辩意见，本院不予采纳。关于争议焦点二。根据天玑瑶光公司的法定代表人杨中华与肖x、舒xx、夏xx于2008年4月20日签订的《租赁协议》，遇国家集体占用土地，如有赔偿，第六年至第十年，甲乙方各占50%。根据肖x、舒xx、夏xx与乔正团于2008年6月26日签订的《租赁协议》，遇国家集体占用土地，如有赔偿，第六年至第十年，甲乙方各占50%。《拨付协议书》签订后，天玑瑶光公司与肖x、舒xx、夏xx于2014年10月16日签订《解除土地租赁及拆迁补偿协议》，约定对三人将土地另行租赁乔正团等人的，其租赁合同中涉及补偿搬迁的，具体补偿方式及补偿金额由三人与乔正团等人先行交涉洽谈，2014年11月6日前未能达成拆迁协议的，天玑瑶光公司与乔正团等人直接洽谈拆迁补偿事宜。由此可见，天玑瑶光公司获得的补偿款中确有乔正团的份额。现无证据证明乔正团已与肖x、舒xx、夏xx就拆迁补偿达成协议，则天玑瑶光公司应直接与乔正团就拆迁补偿事宜进行协商，但双方并未签署任何拆迁补偿协议。2014年11月7日，天玑瑶光公司与李xx、杜辛乐、李xx签订《租赁协议补充协议》，虽与李xx、杜辛乐、李xx的租赁协议系以天玑瑶光公司的名义签署，但天玑瑶光公司处分补偿款的行为损害了乔正团的权利。关于天玑瑶光公司自行使用的地块，天玑瑶光公司至今亦未向乔正团支付补偿款。综上，乔正团向天玑瑶光公司主张拆迁补偿款并无不妥。关于乔正团主张的拆迁补偿款计算方式，综合考虑各方法律关系、乔正团主张的比例、《拨付协议书》约定的建筑面积补偿标准等，本院对乔正团主张的拆迁补偿款金额予以支持。对天玑瑶光公司的答辩意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条之规定，判决如下：被告北京天玑瑶光文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告乔正团拆迁补偿款846904元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12269元，由被告北京天玑瑶光文化传播有限公司负担（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 张 琦审判员 孙国荣审判员 温晓汾二〇二〇年十一月二十七日书记员 白 静