江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民初8271号原告：怡庭物业服务集团有限公司，住无锡市凤宾路1-2201。法定代表人：周华宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：于双哲，（受怡庭物业服务集团有限公司的特别授权委托），江苏瀛恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王帅（受怡庭物业服务集团有限公司的特别授权委托），江苏瀛恒律师事务所律师。被告：刘永胜，男，1975年2月1日生，汉族，住江苏省无锡市崇安区。原告怡庭物业服务集团有限公司(以下简称物业公司)与被告刘永胜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案受理后，依法由审判员殷天华适用简易程序，于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托代理人王帅，被告刘永胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求：刘永胜支付拖欠的物业费2304元（自2018年12月1日起至2020年12月31日止，物业费0.6元/平方米/月×88.78平方米×25个月、公共能耗0.1元/平方米/月×88.78平方米×25个月、电梯费30元/月/户×25个月）。事实与理由：2017年11月8日,其与刘永胜签订前期物业服务协议1份，载明其为甲方，刘永胜为乙方，乙方房屋坐落109-402，建筑面积88.78平方米，每周打扫1次楼层通道和楼梯台阶，每日清扫1次电梯轿厢，每月清扫1次车库，每日清扫1次绿化带、道路保洁，垃圾桶、果皮箱每日清运1次，小区内定点设置垃圾收集箱每日清理1次，首次按年缴纳物业服务公共服务费，以后每月、季或年预付当期的物业服务费，公共能耗费及电梯使用费按年预交，物业服务费0.6元/月/平方米，电梯使用费30元/户/月，公共能耗费0.1元/月/平方米等内容。刘永胜未按约支付2018年12月1日起的物业费、电梯使用费、公共能耗费，故其诉至法院。被告刘永胜辩称：其对前期物业服务协议无异议，物业费、电梯使用费、公共能耗费均应按年预交。其未支付2018年12月1日起的物业费、电梯使用费、公共能耗费。但其不同意支付上述费用，因为物业公司没有履行双方合同约定，未提供行业标准服务，故其有权根据合同法第67条规定，暂时拒缴物业费，并要求法院降低物业费，对所有业主进行调查，对问题进行解决，对第109号1楼、2楼装修造成的家里裂缝进行解决，并要求物业及社区出示房屋安全鉴定报告，对安保问题进行加强管理，对小区垃圾卫生及时处理。经审理查明：2017年11月8日,其与刘永胜签订前期物业服务协议1份，载明其为甲方，刘永胜为乙方，乙方房屋坐落109-402，建筑面积88.78平方米，每周打扫1次楼层通道和楼梯台阶，每日清扫1次电梯轿厢，每月清扫1次车库，每日清扫1次绿化带、道路保洁，垃圾桶、果皮箱每日清运1次，小区内定点设置垃圾收集箱每日清理1次，首次按年缴纳物业服务公共服务费，以后每月、季或年预付当期的物业服务费，公共能耗费及电梯使用费按年预交，物业服务费0.6元/月/平方米，电梯使用费30元/户/月，公共能耗费0.1元/月/平方米，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任等内容。刘永胜未按约支付2018年12月1日起的物业费、电梯使用费、公共能耗费。以上事实，有前期物业服务协议及当事人陈述等证据在卷佐证。诉讼中，刘永胜为证明其主张，提供证据如下：1、照片，证明毛湾家园109号1楼2楼社区改造，把1楼2楼8户全部打通，造成了楼上几十户人家，包括其家中墙体出现裂缝，物业公司没有起到监管责任。2、照片，证明小区垃圾桶垃圾箱未及时清理，臭味连天，环境卫生不到位。3、照片，证明小区有人养蜜蜂，几年以来物业公司没有及时清理。4、照片，证明东大门非机动车道栏杆一直打开，已经损坏数月没有维修。5、照片，证明小区内路边有人摆摊，对住户出行造成不便，物业公司收取费用。6、照片，证明小区电瓶车乱停，物业公司无人管理。7、图片，证明绿化带上出现很多废旧三轮车、电瓶车，物业公司无人清理。8、绿化带、道路上有很多狗屎，物业公司没有及时清理。9、照片，证明109号地下车库下大雨是会存在漏水积水现象，物业公司未及时清理。10、物业公司在有人装修时未将无障碍通道锁掉，导致部分业主及装修人员趁机将电瓶车送进电梯上楼充电，存在安全隐患。11、照片，证明车库作为人防区域不应存在孔洞，但消防部门在该部位安装消防水管，破坏人防设施作用，存在安全隐患，物业公司未进行处理。12、照片，证明地面较脏，物业公司没有对电梯和楼道做到每天清理。13、小区南门物业搭简易房并出租谋利。14、小区存在高空抛物现象，与物业公司沟通后，物业公司不作为。15、109号大门门锁经常损坏，起不到安全作用。经质证，物业公司主张:1、根据无锡市房屋安全鉴定中心出具的情况说明，109号楼1楼2楼打通不影响房屋安全。2、垃圾桶定期清理，可能存在某一时间垃圾过多的情况。如业主向其反映，其会及时处理。3、其无权处理其他业主饲养的蜜蜂，只能协助业主起诉养蜂人。4、小区公共设施损坏属于正常现场。5、小区有人摆摊是提供便民服务，属于普遍现象。6、小区有电动车停放点，业主乱停属于个人素质问题，其巡查发现后会提醒。7、绿化带上停放的三轮车属于业主个人财产，其无权处置，会张贴公告。8、绿化带、道路上有狗屎的问题系业主遛狗所致，是业主素质问题。9、109号车库积水系开发商下水管道铺设不到位所致，其会处理。10、其打开无障碍通道是因为业主装修搬运材料，今后会督促员工及时关闭。11、人防区域有管道系消防部门验收要求，其无法阻止。12、电梯地面较脏是定期打扫后又被业主弄脏，今后可通知其派人打扫。13、南门的简易房是原来开发商的垃圾房，后被其用于员工宿舍，并非出租。14、其已经派人检查高空抛物问题，但无法查明肇事者。15、109号大门的门锁属于易耗品，其只能在损坏后及时更换。本院认为：物业公司、刘永胜对前期物业服务协议及刘永胜未缴纳2018年12月1日起的物业费、电梯使用费、公共能耗费均无异议，本院予以确认。物业公司主张按照0.6元/月/平方米收取物业服务费，30元/户/月收取电梯使用费，0.1元/月/平方米收取公共能耗费，有前期物业管理服务协议为证本院予以支持。刘永胜并无证据证明墙体裂缝系一楼二楼被整体打通所致，本院对刘永胜据此拒交物业费不予支持。前期物业服务合同已载明每周打扫1次楼层通道和楼梯台阶，每日清扫1次电梯轿厢，每月清扫1次车库，每日清扫1次绿化带、道路保洁，垃圾桶、果皮箱每日清运1次，小区内定点设置垃圾收集箱每日清理1次，故本院对刘永胜仅提供照片即主张物业公司违约不予支持。从照片看，因路面较宽，即便小区内存在摆摊现象，亦不影响居民交通，故本院对刘永胜主张物业公司违约不予支持。物业公司无权直接清理业主的蜂箱、电动车、三轮车，故本院对刘永胜据此主张物业公司违约不予支持，但物业公司应加强管理，并及时告知相关业主。车库积水并非物业公司管理问题，物业公司亦承诺及时处理，故本院对刘永胜据此主张物业公司违约不予支持。物业公司为方便装修的业主打开无障碍通道亦为正常，物业公司亦承诺及时关闭无障碍通道，本院对刘永胜据此主张物业公司违约不予支持。人防区域有管道系消防部门要求，本院对刘永胜据此主张物业公司违约不予支持。南门简易房的使用与刘永胜无关，本院对刘永胜据此主张物业公司违约不予支持。高空抛物并非物业公司所致，物业公司亦辩称其已经派人巡查，但无法查知何人所为，本院对刘永胜据此主张物业公司违约不予支持。刘永胜并无证据证明物业公司未对损坏的东大门非机动车道栏杆及109号大门门锁进行修理，故本院对刘永胜据此主张物业公司违约不予支持，但希望物业公司能及时修复小区公共设施。即便物业公司存在违约，刘永胜亦无证据证明其因物业公司违约导致的损失，故本院对刘永胜据此主张拒交物业费不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、刘永胜自本判决发生法律效力之日起十日内向怡庭物业服务集团有限公司支付拖欠的物业费2303.65元。二、驳回怡庭物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元(已减半收取)，由刘永胜负担。该款已由怡庭物业服务集团有限公司垫付，刘永胜于本判决发生法律效力之日起十日内将其负担部分直接给付怡庭物业服务集团有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 殷天华二〇二〇年十一月二十四日法官助理 陆 华书 记 员 袁 静本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。