广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初3940号原告：惠东碧桂园房地产开发有限公司，住所地：惠东县稔山镇边马（镇政府大院**）。法定代表人：杨某1。委托代理人：彭小苑，女，汉族，1995年10月30日出生，公民身份号码：441************，系公司员工。第一被告：广发银行股份有限公司惠州分行，住所地：惠州市惠城区*******。负责人：张中华。委托代理人：邓超环、王琪琪（实习），广东指针律师事务所律师。第二被告：廖金泉，男，汉族，1979年1月25日出生，公民身份号码：441************，住址：惠东县************。原告惠东碧桂园房地产开发有限公司诉被告广发银行股份有限公司惠州分行、廖金泉案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告惠东碧桂园房地产开发有限公司的委托代理人彭小苑，第一被告广发银行股份有限公司惠州分行的委托代理人邓超环、王琪琪到庭参加诉讼，第二被告廖金泉经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠东碧桂园房地产开发有限公司诉称：原告与被告廖金泉于2011年8月19日签订了编号为0025504的《商品房买卖合同》及其附件、附录，约定廖金泉以总价款1374154元的价格向原告购买案涉房产。后因被告廖金泉欠付原告楼款，且无力支付，双方经协商达成调解协议，一致同意解除双方之间的商品房买卖合同并于2016年3月22日在惠东县人民法院进行司法确认，由惠东县人民法院出具了（2016）粤1323民特13号民事裁定书，确认解除双方于2011年8月19日签订的编号为0025504的商品房买卖合同。且原告已于2016年4月28日退还被告廖金泉购房款。根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，因涉案《商品房买卖合同》已解除，涉案房屋的预告登记失效，被告廖金泉不再基于《商品房买卖合同》而对惠东县稔山镇********号房产享有任何权利。原告于2019年11月1日进行房屋查档时，才发现上述房屋因被告广发银行股份有限公司惠州分行申请强制执行而被查封。被告广发银行股份有限公司惠州分行诉被告廖金泉、吕伟真金融借款合同纠纷一案，被告广发银行股份有限公司惠州分行于2017年2月10日向贵院申请强制执行，贵院于2018年7月16日根据（2017）粤1302执813号《民事裁定书》，查封了惠东县稔山镇********号房房产［不动产证（明）号：权属证明书第Q*****2号］，查封期限为2018年7月16日至2021年7月15日。2019年11月1日，原告依法向贵院提出书面执行异议，并提供裁定、付款凭证等相关证据，要求对涉案房屋解除查封，并中止对上述财产的执行。2019年12月26日，贵院作出（2019）粤1302执异498号执行裁定书，裁定驳回原告的异议，并明确告知可在15日内向执行法院另案提起诉讼。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定进行预查封，只有在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记才能转为查封登记。在本案中，该商品房所有权始终登记在我司名下，且故依照法律规定人民法院仅能进行预查封，而不能直接进行查封，更不能对涉案商品房直接进行拍卖等处分行为。综上，原告认为，原告与被告廖金泉的商品房买卖合同已经惠东县人民法院民事裁定书确认予以解除，涉案房屋的预告登记随之失效，且原告已向被告廖金泉退还购房款，本案涉案房屋的所有权的权属人至始至终均是原告。贵院作出的（2017）粤1302执813号《民事裁定书》没有事实和法律依据，应予以撤销。为维护原告的合法利益不受侵犯，根据我国《民事诉讼法》及相关法律，特向人民法院提起诉讼，希望人民法院能依法查明本案事实，依法判如所请！1、依法判决立即排除对原告所有的位于惠东县稔山镇********号房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；2、依法判令被告廖金泉在上述房屋解封后，协助配合原告注销合同备案；3、本案诉讼费用由被告方支付。第一被告广发银行股份有限公司惠州分行辩称：一、本案涉案房产登记在廖金泉名下，惠城区人民法院在执行过程中做出（2017）粤1302执813号《民事裁定书》有事实与法律支持。《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭，自记载于不动产登记簿时发生效力。登记即产生对外公示的效力，惠城区人民法院在执行（2017）粤1302执813号一案时，为保障答辩人债权查封登记在廖金泉名下房产并无不妥。二、答辩人对于被答辩人惠东碧桂园房地产开发有限公司与廖金泉解除《商品房买卖合同》并不知情，属于善意第三人。答辩人下属支行广发银行股份有限公司惠州大亚湾支行与廖金泉、惠东碧桂园房地产开发有限公司签订《协议书》，约定被答辩人承担连带但保证责任代替廖金泉偿还所欠贷款，并解除三方所订立的《个人购房担保借款合同》，广发行亦履行了相应义务配合将抵押权注销。《协议书》对于被答辩人与廖金泉之间《商品房买卖合同》如何处理并未作出约定。经过惠东县人民法院作出的（2016）粤1323民特13号《民事裁定书》中所确认的调解协议，存在双方恶意串通损害债权人合法权益的嫌疑。双方虽确认《商品房买卖合同》已经解除，但是却一直未办理解除商品房的备案登记，且其中约定的违约金金额过高，也不符合法律规定。三、预查封的效力等同与正式查封。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定，预查封的效力等同与正式查封。《最高人民法院关于人民法院民事执行中的拍卖、变卖财产的规定》第一条规定，在执行程序中，被执行人的财产被查封，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或采取其他强制措施。综上，登记在廖金泉名下的涉案房产，在答辩人执行过程中被查封属于正常执行过程，为保障答辩人合法债权得以实现，恳请贵院驳回惠东碧桂园房地产开发有限公司的诉讼请求，恢复对（2019）粤1302执恢678号案的执行程序，拍卖变卖廖金泉名下惠东县稔山镇亚婆角地段惠东碧桂园海云天5单元12层11号房产以偿还答辩人贷款。第二被告廖金泉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和相关证据查明的案件事实经审理查明：2011年8月19日，原告与第二被告签订编号为0025504的《商品房买卖合同》及其附件、附录，约定第二被告以总价款1374154元的价格向原告购买位于惠东县稔山镇********号房产。因第二被告无力偿还拖欠广发银行股份有限公司惠州大亚湾支行的贷款本息，2016年2月29日，原告、第二被告及广发银行股份有限公司惠州大亚湾支行签订《协议书》，三方经协商达成调解协议，一致同意解除双方之间的商品房及退还有关房款问题。2016年3月22日，原告与第二被告在惠东县人民法院进行司法确认，惠东县人民法院出具了（2016）粤1323民特13号《民事裁定书》，确认的调解协议内容如下：一、惠东碧桂园房地产开发有限公司与廖金泉自愿解除双方于2011年8月19日签订的编号为0025504的商品房买卖合同。二、惠东碧桂园房地产开发有限公司应在上述商品房买卖合同备案登记解除手续办理完毕后30日内返还购房款1374154元给廖金泉，并从中扣除廖金泉应当支付给惠东碧桂园房地产开发有限公司的违约金143416元后，将其余购房款1230738元汇入如下账户，账号：********，户名：廖金泉，开户银行：广发银行惠州大亚湾支行。廖金泉应在惠东碧桂园房地产开发有限公司退还购房款时出具收款凭证。三、廖金泉已经交付的住宅维修基金及契税，由廖金泉自行向相关部门申请退还。四、惠东碧桂园房地产开发有限公司与廖金泉的权利义务关系于本调解协议发生法律效力之日起终止。五、双方均同意提交人民法院司法确认。六、本协议经双方签署生效，一式四份，双方各执一份，惠东县司法局稔山司法所存档一份，惠东县人民法院稔山人民法庭备存一份，均为正本，具有同等法律效力。该《民事裁定书》已于2016年3月24日发生法律效力。2016年4月28日，原告将房款1230738元退至广发银行股份有限公司惠州大亚湾支行账户。原告称当时原告与第二被告多次去房管局办理提交房屋备案登记注销申请，但因当时不动产制度的改革，房管局并未予以正式解除，后因一直找不到第二被告配合解除，因此至今未正式注销备案登记及预告登记。法庭询问原告有无就《民事裁定书》申请强制执行，原告称经向惠东县法院核实，该司与廖金泉均未向法院就该裁定书申请过执行，因该司主要目的在于注销案涉商品房买卖合同备案登记及预告登记，该民事裁定书没有明确这一项内容，即使该司申请强制执行也达不到目的，因此至今未申请执行。第一被告诉第二被告、案外人吕伟真金融借款合同纠纷一案，因第二被告、案外人吕伟真未履行义务，第一被告向本院申请强制执行。在案件执行中，本院于2018年6月22日作出（2017）粤1302执813号执行裁定，查封了原告名下位于惠东县稔山镇********号房产。2018年7月16日，进行了预查封。原告向本院提出执行异议，本院于2019年12月26日作出（2019）粤1302执异498号《执行裁定书》，驳回原告的执行异议请求。随后，原告向本院提起执行异议之诉。裁判理由和结果本院认为：本案系案外人提出执行异议之诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案原告对执行异议裁定不服，提起本案诉讼，属于案外人执行异议之诉。原告与第二被告于2011年8月19日签订《商品房买卖合同》及其附件、附录，约定第二被告以总价款1374154元的价格向原告购买位于惠东县稔山镇********号房产。2016年3月22日，原告、第二被告及广发银行股份有限公司惠州大亚湾支行达成调解协议，原告与第二被告解除合同及退还房款，惠东县人民法院予以司法确认，并制作了《民事裁定书》，该法律文书已发生法律效力。2016年4月28日，原告也履行退还房款义务，而本院对涉案房产进行预查封的时间为2018年7月16日，本院查封时间系在原告与第二被告解除合同后。商品房买卖合同备案登记手续没有及时注销的原因系第二被告后期不予积极配合所导致，过错不在原告。鉴于原告与第二被告已于第一被告申请查封前解除了合同，原告也履行了合同的主要义务，且涉案房产至今仍登记在原告名下，物权未发生变动，原告为涉案房产的所有权人。综上所述，原告请求排除对涉案房产的执行，依法有据，予以支持。原告的诉请解除涉案房产查封，可在本案生效后，请执行部门予以处理即可。对于原告的第二项诉讼请求，不属于本案的审理范围，不予以一并处理，原告可另行主张权利。第二被告经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书和开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十六条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，缺席判决如下：不得对原告惠东碧桂园房地产开发有限公司名下位于惠东县稔山镇********号房产进行执行。驳回原告惠东碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费17167元（原告已预交），由第二被告廖金泉负担。第二被告廖金泉应负担受理费，应于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 赖素霞审 判 员 黄链生审 判 员 刘 娟二〇二〇年十一月六日法官助理 郑 慧书 记 员 张莉茱附：相关法律条文：1、《中华人民共和国物权法》第十六条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。