广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0281民初1443号原告：广州精道物业服务有限公司乐昌分公司。负责人：李国文。委托诉讼代理人：莫华珍，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘珠梅，女，该公司员工。被告：罗誉。被告：马秋燕。原告广州精道物业服务有限公司乐昌分公司与被告罗誉、马秋燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州精道物业服务有限公司乐昌分公司的委托诉讼代理人莫华珍、刘珠梅，被告罗誉、马秋燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州精道物业服务有限公司乐昌分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业费4844.97元和分摊电费379.10元；2.判令被告按照合同约定支付违约金2906.98元（违约金计算至物业费全部缴清日止，现暂从2017年4月1日计算至2020年8月31日，共2906.98元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年3月27日，原告与乐昌市****业委会签订《xxxx物业服务合同》，被告从2017年4月1日至2020年8月31日共41个月，未按照合同约定缴纳物业管理服务费4844.97元（xxxx小区27栋1901房建筑面积118.17平方米，收费标准1元/平方米，单月物业服务费：118.17平方米×1元/平方米=118.17元/月，累计欠款41个月，欠款数额为：118.17元/月×41个月=4844.97元），拖欠分摊电费379.10元。根据《xxxx物业服务合同》第三十条约定：“业主或物业使用人不按约定交纳物业服务费及有关费用的，乙方有权要求业主或物业使用人限期补交，并从逾期的次月1日起按每日千分之二追缴逾期付款的违约金。”现原告调整为从逾期的次月1日起按每日千分之一追缴逾期付款的违约金，故被告应按合同约定支付违约金2906.98元（详见****栋**房物业服务费违约金计算清单）。经原告多次催告，被告仍然拒不缴纳，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告罗誉、马秋燕共同口头辩称：xxxx的物业合同是无效的，从事物业管理需要具备法人资格，原告未履行合同第二条第一小点的义务，导致被告房子屋顶渗水越来越严重。就违约金问题，原告主张超过最高人民法院司法解释的30%。本院经审理认定事实如下：两被告是乐昌市*******************（以下简称*****）的业主，*****建筑面积为118.17平方米。该小区已成立乐昌市****业主委员会。2017年3月**日，以乐昌市****业主委员会为甲方，原告为乙方，双方签订《xxxx物业服务合同》，合同期限3年，自2017年*月*日起至2020年3月31日止。合同主要约定：甲方选聘乙方对xxxx提供物业管理服务事宜。在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务内容包括：1.房屋建筑本体共用部位（楼板、楼盖、屋顶、屋面、梁、柱、内外承重墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护、管理和运行服务；2.房屋建筑本体共用设施设备（共用的供排水管道、共用照明、天线、加压供水设备、供电线路、楼内消防设施设备、电梯、沟渠、持井、公益性文体等设施设备）的维修、养护、管理和运行服务；3.本物业规划红线内属物业管理范围的设施（道路、室内外上下水管道、烟道、化粪池、绿地区域、路灯、自行车房棚、停车场）的维修、养护和管理；4.本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理；……6.交通、车辆行驶及停泊的管理；7.配合和协助公安机关进行安全监控、联防监控、巡视，协助维护公共秩序（但不含人身、财产保险保管责任）；……9.物业及物业管理档案、资料的收集和整理；10.法规和政策规定由物业公司管理的其他事项。物业服务费交纳标准为：电梯住宅1元/月/平方米，步梯住宅0.5元/月/平方米，商业物业1元/月/平方米；业主应于乙方正式进驻之日起向乙方交纳物业服务费；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季度首月底前缴纳当季物业服务费，逾期交纳物业服务费的，业主或非业主使用人自逾期的次月1日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳违约金。住宅小区电梯、公用照明、梯间照明、增压水泵等共用部位、共用设施设备运行发生的水电费用等，应独立计算，根据实际消耗由乙方向向住宅使用人分摊计收费用。该合同服务期限到期后，因受疫情影响，乐昌市****业主委员会向原告发出《关于延长物业公司服务时间的函》，将原告服务时间延长至2020年8月31日。后至原告服务期限截止日即2020年8月31日，双方又续签了《xxxx物业服务合同》，合同期限自2020年9月1日起至2025年8月31日止。现原告称两被告从2017年4月1日起至2020年8月31日共41个月未缴纳物业服务费4844.97元（计算标准：1901房建筑面积为118.17平方米，每月物业服务费为118.17平方米×1元/月/平方米即118.17元）及分摊电费379.10元（系2017年3月1日至2020年7月31日期间xxxx27栋电梯、楼梯间等公共照明实际产生的电费），经催收无果，故诉至本院。庭审中，两被告称其对原告诉请的物业服务费及分摊电费的金额予以认可；因原告未解决被告屋顶漏水问题，故未交该物业服务费且对诉请的违约金不予认可；原告称被告屋顶漏水属实，但原告已经按规定走了房屋维修基金流程，只是未经该栋楼面积和住户三分之二以上业主的同意，才暂时未通过。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。关于原告与xxxx业主委员会签订的《xxxx物业服务合同》效力问题，被告的房屋所在xxxx住宅小区已成立业主委员会，2017年3月27日，xxxx业主委员会与原告签订了《xxxx物业服务合同》，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司,应当向公司登记机关申请登记,领取营业执照。分公司不具有法人资格,其民事责任由公司承担。”及《中华人民共和国民法总则》第七十四条“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的,依照其规定。分支机构以自己名义从事民事活动,产生的民事责任由法人承担;也可以先以该分支机构管理的财产承担,不足以承担的,由法人承担。”的规定,分公司虽不具有法人资格,但仍具有营业资格,可以以自己的名义独立订立合同。广州精道物业服务有限公司具有独立法人资格,原告作为其依法设立的分公司,可以以自己的名义从事民事活动，且《xxxx物业服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该服务合同对作为业主的被告具有约束力，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。签订合同后，原告即组织了人员为xxxx小区提供物业管理服务，被告应当按照合同的约定向原告缴纳2017年4月至2020年8月的物业服务费4844.97元及分摊电费379.10元。关于被告是否应向原告支付违约金的问题。被告提交了照片等证实其屋顶漏水、天花板渗水的事实，原告对此事亦予以认可。从《xxxx物业服务合同》第二条“在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务内容包括：1.房屋建筑本体共用部位（楼板、楼盖、屋顶、屋面、梁、柱、内外承重墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护、管理和运行服务……”的约定看，原告有协助被告解决屋顶漏水问题的维修、养护义务，而原告提交的照片及报价单等相关证据不足以证实其尽到了该义务，其在该物业管理服务中确实存在一定的管理瑕疵，故原告要求被告支付物业服务费的同时再支付违约金的事实依据不足，理由不充分，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告罗誉、马秋燕应于本判决生效之日起五日内向原告广州精道物业服务有限公司乐昌分公司支付2017年4月至2020年8月的物业服务费4844.97元；二、被告罗誉、马秋燕应于本判决生效之日起五日内向原告广州精道物业服务有限公司乐昌分公司支付2017年3月至2020年7月的分摊电费379.10元；三、驳回原告广州精道物业服务有限公司乐昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告罗誉、马秋燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院审 判 员 胡映军二〇二〇年十一月十二日法官助理 邓智杰书 记 员 罗嘉颖