吉林省延吉市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉2401民初5681号 原告：陈思强，男，汉族，快递员，住吉林省延吉市东进街。 委托诉讼代理人：李伟，吉林鑫州律师事务所律师。 被告：赵香花，女，朝鲜族，无职业，住吉林省延吉市河南街。 委托诉讼代理人：崔凯博，吉林海兰江律师事务所律师。 第三人：谢英，女，汉族，退休工人，住吉林省敦化市渤海街。 第三人：张学金，男，汉族，退休工人，住吉林省敦化市渤海街。 原告陈思强与被告赵香花、第三人张学金、谢英案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈思强及其委托诉讼代理人李伟、被告赵香花及其委托诉讼代理人崔凯博、第三人谢英到庭参加诉讼。第三人张学金经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 陈思强向本院提出诉讼请求：1.判决陈思强对位于延吉市东进街佰翠源小区X号楼X单元XX号房屋享有足以排除强制执行的权益，并判决停止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋采取的查封措施；2.判决诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月31日，陈思强与谢英、张学金通过房屋中介公司签订《房屋买卖合同》，谢英、张学金将位于延吉市东进街佰翠源小区X号楼X单元XX号房屋出售给陈思强。签订合同当日，陈思强向第三人支付房款20万元。2018年6月，谢英、张学金将房屋交付给陈思强占有使用至今。2018年12月31日，陈思强与谢英、张学金又签订《补充协议》，约定当日陈思强向第三人支付房款10万元，剩余房款5万元待谢英、张学金取得房屋产权证后并更名过户至陈思强名下后立即支付。2019年3月1日，延边州法院在审理张大卓与赵现吉、谢英、延边恒宇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，赵现吉的继承人赵香花向延边州法院申请财产保全，延边州法院依法作出裁定，对登记在第三人谢英、张学金名下的位于延吉市东进街佰翠源小区X号楼X单元XX号房屋予以查封。2019年10月，陈思强听说涉案房屋所在的小区开始办理房屋产权证，经了解被告知涉案房屋产权证已经办理至第三人谢英、张学金名下，但因该房屋已被延边州法院保全，房产证被扣押在房产局，故无法办理产权更名手续。随后，陈思强向延边州法院提出异议。后延边州法院将该案指定延吉市法院审理。延吉市人民法院于2020年9月3日作出（2020）吉2401执异164号执行裁定书，依法驳回陈思强的异议。陈思强认为：延边州法院在查封涉案房屋前陈思强和第三人谢英、张学金已经签订了《房屋买卖合同》；合同签订后，第三人谢英、张学金已将涉案房屋交给陈思强占有使用至今；且陈思强已支付了30万元的房款，现仅剩5万元未支付；虽然涉案房屋现未更名至陈思强名下，但其原因是陈思强和第三人谢英、张学金在签订房屋买卖合同时，第三人还未取得房屋产权证。在涉案房屋能够办理产权更名手续后又被法院查封。综上，陈思强对涉案房屋应享有足以排除强制执行的权益，现特向贵院提起诉讼，请求依法判决停止对涉案房屋的执行，并解除对涉案房屋采取的查封措施。陈思强同意本执行异议之诉判决生效后十日内将剩余5万元房款交法院执行，不用等产权过户了。 赵香花辩称，本案系案外人执行异议之诉，是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护案件，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。第二十八条规定的异议成立条件有四项，分别为：在人民法院查封之前已签订合法有效；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。根据以上规定，赵香花认为，陈思强的执行异议并不满足上述条。一、陈思强与谢英、张学金签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》无效。陈思强起诉主张其与谢英、张学金于2018年3月31日签订了《房屋买卖合同》、于2018年12月31日签订了《补充协议》。暂且不论该两份合同是否真实，但该两份合同属于无效合同。延吉市房屋产权管理中心出具的证明材料显示，2014年6月17日，延边延亿房地产开发有限公司（以下简称延亿公司）将案涉房屋已预售给谢英和张学金，并办理了预售合同备案。按照陈思强的主张，其是于2018年3月31日从谢英、张学金处购买案涉房屋，此时谢英、张学金与陈思强之间实际并非房屋买卖关系，而是债权债务概括转移关系，即谢英、张学金将其对开发商延亿公司的房屋买卖合同权利转移给陈思强。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，谢英、张学金将涉案房屋买卖合同权利转让给陈思强时必须经过延亿公司同意，但是并没有任何证据证明双方进行债权债务概括转移时经过了延亿公司的同意。因此，上述转让行为无效〔债权债务概括转移未经相对人同意即无效的观点，普遍应用于州内司法实践，详见(2017)吉24民终1758号判决书〕。因此陈思强提起的执行异议因不满足《执行异议复议规定》第二十八条第（一）项规定的“签订合法有效的买卖合同”而不成立。二、因《房屋买卖合同》及《补充协议》无效，进而导致陈思强占有使用案涉房屋并不合法。《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》第十七条第（二）款规定：人民法院判断买受人是否为“合法”的占有，应当根据买受人占有的原因行为是否合法进行评价。最高人民法院执行异议复议规定理解与适用中表述：物权期待权所依据的基础法律关系必须合法有效。我国法律虽承认物权行为，但并不承认物权行为的独立性，物权的变动实行“债权合意加登记”，所以，物权能够合法变动的前提是以物权变动为内容的债权合同成立并有效。具体到本案中，如上所述，陈思强与谢英、张学金签订的合同因未经过延亿公司同意而无效，那么陈思强占有使用案涉房屋因原因行为（房屋买卖合同）的无效，就必然导致其占有为非法占有。也就是说，执行异议如果不满足合同有效的条件，则必然导致其占有为非法占有。因此陈思强提起的执行异议因不满足《执行异议复议规定》第二十八条第（二）项规定的“合法占有”而不成立。三、从执行依据的立案、开庭及生效时间看，陈思强、谢英、张学金的此次房屋权利转移，其三方均存在过错，陈思强作为案外人不符合无过错的条件。赵香花诉谢英、张大卓房屋买卖合同纠纷一案（执行依据）立案时间为2018年1月2日，开庭时间为2018年6月12日，一审判决作出之日为2018年8月17日。按照陈思强的陈述，其于2018年3月31日签订合同并于2018年6月起占有使用房屋，同年12月31日又签订补充合同。从以上时间节点可以得知，谢英作为执行依据的被告，在明明知道其涉诉并可能以其责任财产承担民事责任的情况下，将案涉房屋相关权利转让给陈思强，主观上存在严重的过错，严重违背诚实信用原则。此外，陈思强在法院查封之前长达一年多的时间内，从未到延亿公司处要求变更合同备案，甚至在签订合同时没有征得延亿公司的同意，最终导致案涉房屋被法院查封，主观上亦存在明显过错。综上，陈思强的诉讼请求不满足执行异议成立的相关条件，请求人民法院依法驳回陈思强的诉讼请求，陈思强因合同无效造成的相关损失应由有过错的张学金、谢英向陈思强承担。 谢英述称，当时谢英有特殊情况需要钱，谢英将房子卖给陈思强，房子应该属于陈思强。谢英欠赵香花的钱，已经给了一部分，谢英儿子的工资通过法院扣给赵香花了。 张学金未陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：陈思强提供的《房屋买卖合同》《补充协议》、收条二张、微信转账记录二张、中国农业银行吉林省分行交易明细、燃气费用户信息表两张、延吉市水务集团有限公司收费凭证、陈思强通过绑定微信向延吉市水务集团有限公司交纳水费记录三张、取暖费发票和证明二张、物业费单据二张、电费明细二张、延吉市房产管理中心出具的涉案房屋查询信息两张、《商品房预售合同》、承诺书复印件、欠条复印件、证人王世凯出庭作证等证据，尽管赵香花有异议，但以上证据内容客观真实，来源合法，与本案具有关联性，能够形成完整的证据链条，故本院予以采信；对赵香花提供的（2018）吉2401民初18号判决书，陈思强主张与本案无关。本院认为该判决是本案执行诉争房屋的依据，故对该证据本院予以采信。 根据庭审质证采信的证据及各方当事人的陈述，本院认定事实如下：2014年6月17日，谢英、张学金从延亿公司购买了延吉市东进街佰翠源小区X号楼X单元XX号房屋，但未办理产权证。2018年3月31日，陈思强与谢英、张学金通过延边万居房地产中介有限公司签订《房屋买卖合同》，谢英、张学金将上述房屋出售给陈思强。签订合同当日，陈思强向谢英、张学金支付房款20万元。2018年6月，谢英、张学金将房屋交付给陈思强占有使用。2018年12月31日，陈思强与谢英、张学金又签订《补充协议》，约定当日陈思强向第三人支付房款10万元，剩余房款5万元待谢英、张学金取得房屋产权证后并更名过户至陈思强名下后立即支付。在签订合同过程中，陈思强、谢英、张学金去过中介公司多次，陈思强均要求办理房屋过户手续。因房屋未过户，陈思强尚欠中介公司7000元服务费，约定待办理房屋过户手续后支付。2019年3月25日，延边朝鲜族自治州中级人民法院（以下简称延边中院）在审理张大卓与赵现吉、谢英、延边恒宇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，赵现吉的继承人赵香花申请财产保全，延边中院依法作出裁定，对上述原告购买的房屋予以查封。陈思强向延边中院提出执行异议，延边中院将该案指定本院审理。本院于2020年9月3日作出（2020）吉2401执异164号执行裁定，驳回了陈思强的异议。另查明延亿公司于2019年6月6日办理了案涉房屋的初始登记。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”陈思强与谢英、张学金签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不存在上述合同无效的情形，合法有效。故对赵香花提出的陈思强与谢英、张学金之间房屋买卖合同无效的主张本院不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中陈思强在案涉房屋查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并已支付大部分价款且同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，并已合法占有房屋。陈思强未办理过户登记是因为延亿公司2019年6月6日才办理案涉房屋的初始登记，而不是陈思强怠于办理过户登记。相反，陈思强从开始就积极要求办理过户登记，并保留了房屋尾款5万元作为办理过户登记支付条件。故可以确定非因陈思强自身原因未办理过户登记，陈思强的执行异议本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 不得执行陈思强购买的位于延吉市东进街佰翠源小区1号楼3单元301号房屋。 案件受理费6550元（原告陈思强已预交），由第三人谢英、张学金负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。 本院（2020）吉2401执异164号执行裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  徐丽华 人民陪审员  刘延斌 人民陪审员  刘桂凤 二〇二〇年十一月二十七日 书 记 员  赵卿缘