广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终2574号上诉人（原审被告、反诉原告）：梁圣超，男，汉族，1977年10月25日出生，住广东省高州市*******。委托诉讼代理人：梁金容，广东海法律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：林珠琼，女，汉族，1957年10月23日出生，住广东省茂名市茂南区*******。委托诉讼代理人：陈韵，广东法申律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔宝心，广东法申律师事务所律师。上诉人梁圣超、林珠琼因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省高州市人民法院（2019）粤0981民初4392号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人梁圣超的委托诉讼代理人吴金容和上诉人林珠琼的委托诉讼代理人陈韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁圣超上诉请求：1、撤销原审判决第二项；2、判令林珠琼一次性支付租金（从2019年9月30日起至2020年6月29日止共9个月的租金）162000元给梁圣超；3、判令林珠琼预付的定金120000元归梁圣超所有；4、本案一、二审诉讼费用由林珠琼负担。事实和理由：一、原审判决在查明林珠琼拖欠梁圣超租金的情况下，全部不支持梁圣超在原审中的租金请求错误。原审判决认定梁圣超与林珠琼签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方应继续履行合同，且认定林珠琼从2019年10月起没有再支付租金给梁圣超，则应支持梁圣超在原审中要求林珠琼支付租金的请求，原审判决却驳回梁圣超的租金请求，明显是错误的。鉴于林珠琼以其行为已明确表明其不履行双方合同约定的内容，且林珠琼的违约行为导致无法实现双方的合同目的，其行为已构成根本违约。因此，梁圣超在收到原审判决后，于2020年7月4日将《解除合同通知书》粘贴到林珠琼租赁的仓库门口，并邮寄给林珠琼，林珠琼也已于2020年7月6日收到该《解除合同通知书》，双方签订的《商铺租赁合同》合同已解除。林珠琼从2019年9月30日起至2020年6月29日止共拖欠9个月的租金162000元，依法应支付给梁圣超。二、原审判决不支持梁圣超没收定金的请求错误。《商铺租赁合同》第三条第3款约定：乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，不得以任何原因拖欠租金，如有逾期，甲方有权按日租金千分之五计算滞纳金向乙方收取。另外，《商铺租赁合同》第七条违约责任中第3款约定：“甲方建造该仓库是根据乙方要求标准（混泥土结构）建造，由于建造成本大增，乙方自愿承诺租用仓库期限从交付使用开始共计8年时间。乙方在合同约定租赁期内要求解除合同的，甲方将扣除所收的定金，乙方已缴纳租金不予返还，并且乙方同意一次性支付租期内全部租金给甲方。天灾或者战争原因造成甲乙方双方无法履行合约条款时，中止合作关系，责任免除，期间租金不需要支付”。由于林珠琼不依约按时支付租金以及擅自停止花生批发经营并擅自撤场，严重违反了双方合同的约定，构成根本违约。根据法律规定及双方合同约定，梁圣超依法有权没收林珠琼所交的定金120000元。原审判决不支持梁圣超没收定金的请求明显错误。综上所述，恳请二审法院依法查明案件的事实，依法支持梁圣超的上诉请求。林珠琼辩称：梁圣超的上诉请求没有事实和法律依据。一、林珠琼并不存在拖欠梁圣超租金的情形。2019年9月底，因梁圣超一直没有将足额面积的仓库交给林珠琼使用，故林珠琼于2019年9月底与梁圣超口头沟通要求解除合同，并将2019年4月至9月的全部水电费用支付给梁圣超。自2019年10月1日起，林珠琼没有使用涉案场地，并不存在拖欠租金的情形。二、基于林珠琼不存在违约行为，梁圣超并没有没收林珠琼定金的前提条件，具体理由详见上诉意见。林珠琼上诉请求：1.撤销原审判决第一项；2.改判解除林珠琼与梁圣超签订的《商铺租赁合同》，判令梁圣超返还定金120000元以及多支付的租金33300元给林珠琼；3.本案一、二审的诉讼费用由梁圣超承担。事实和理由：原审判决认定林珠琼未能提供证据证明梁圣超存在未按约定交付仓库等违约的情形，属于认定事实错误，应予以纠正，并依法改判。一、本案是房屋租赁合同纠纷，承租场地是否完整交付的举证责任应是出租人梁圣超，梁圣超自始没有证据证明其已将承租仓库全部交付给林珠琼使用。此外，根据梁圣超在《民事反诉状》称其是于2019年3月23日将仓库交付给林珠琼使用，而梁圣超申请的证人出庭作证却有不一样的陈述——证人卢贤辉称涉案仓库的工程是5月份完工的，证人梁奇荣称4月份交付仓库——至今对于仓库交付的事实仅仅只有梁圣超的口头陈述，且梁圣超自认的事实与其申请出庭作证的证人证言也是不一样。梁圣超无法证明其交付完整仓库给林珠琼使用，应承担举证不能的法律后果。二、从证人陈秋蓓的证词中可以明确，2019年5月至10月期间的C栋仓库的C5-6的实际使用人是陈秋蓓，而并非林珠琼。陈秋蓓提交的《收据》（编号为5740892）记载了“今收到乡穗公司10月份D1-D7租金叁万零叁佰元正（30300元），5-9月份电费15142元、水费12元”。根据证人证言和合同显示，证人现承租的D栋仓库于2019年6月进场的，那么其缴纳的5-9月份的水电费明显不是现在承租的D栋，5-9月份的水电费恰恰反映出陈秋蓓是支付其承租C5-6仓库的水电费。陈秋蓓出庭时承认其使用C5-6仓库的时间是5月份开始，10月份搬出，这个时间与水电费记载的时间相互吻合，证明C5-6仓库是梁圣超出租给陈秋蓓，陈秋蓓支付水电费给梁圣超。故林珠琼自始没有使用过涉案仓库的C5-6，即梁圣超没有履行合同约定交付1200平方米仓库给林珠琼使用，因此梁圣超的行为已构成违约，林珠琼依法可以解除合同并要求退还定金。三、如上文所述，梁圣超仅交付了830平方米的仓库给林珠琼使用，而林珠琼20**年9月5日却按照1200平方米的标准支付了2019年4月至9月的租金108000元给梁圣超，林珠琼多支付了370平方米仓库自2019年4月至9月期间的租金，即15元/平方米/月×370平方米×6个月＝33300元。因此，梁圣超应退还该部分多支付的租金给林珠琼，林珠琼的诉讼请求依法有据。综上所述，原审判决认定事实错误，恳请二审法院予以纠正，并依法改判，支持林珠琼的全部上诉请求。梁圣超辩称：一、林珠琼已经于2020年7月2日收到原审法院寄出的民事判决书，根据法律规定应当在收到判决书后15日内提出上诉，但林珠琼于2020年7月22日才向法院提交上诉状，已经超出了上诉期间，应驳回林珠琼的上诉。二、林珠琼主张梁圣超未能完整交付涉案房屋没有事实依据。梁圣超已经按照合同约定将涉案租赁场地交付给林珠琼，从林珠琼在2019年9月支付2019年4月至9月租金行为可以证实。而且林珠琼在本案中也没有证据证实梁圣超没有按照合同约定交付场地及存在违约行为，所以林珠琼主张返还定金12万元及多支付的租金33300元是没有事实和法律依据的。原告（反诉被告）林珠琼向原审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告返还定金120000元给原告；3.判令被告返还原告多支付的租金33300元给原告；4.本案的诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）梁圣超向原审法院提出诉讼请求：1.判令被反诉人一次性支付租金（从2019年9月30日起至2027年3月29日止共90个月的租金）1620000元给反诉人；2.判令被反诉人预付的定金120000元归反诉人所有；3.本案所有诉讼费用由被反诉人承担。原审法院认定事实：原告林珠琼与被告梁圣超于2018年7月25日签订《商铺租赁合同》，该合同载明：合同所确认的乙方承租部位仅限于乙方经营花生批发使用，未经甲方书面同意，不得用作其他用途。租期8年，自2019年3月29日起至2027年3月29日止。甲方给予乙方2021年3月29日至2021年9月29日为免租期，免租期内除不计租金外，水电等其他费用由乙方承担。租金按照建筑面积1200平方计算。每月每平方米15元，合计每月租金为18000元。根据甲乙双方协商，乙方同意按合同承租面积每平方米100元作为定金，定金合计金额为120000元，定金在使用仓库期满3年后（即在2022年3月29日）开始可以转为租金抵扣使用，余6000元租金作为押金。甲乙双方同意以每月交付租金的方式支付，每月30日前交付下月租金。如有逾期，甲方有权向乙方每天收取日租金千分之五计算滞纳金直至乙方付款。乙方在合同约定租赁期内要求解除合同的，甲方将扣除所收的定金，乙方已缴纳租金不予退还，并且乙方同意一次性支付租期内全部租金给甲方。原告向被告支付了定金120000元。2019年3月29日，被告择日要求所有租户于当天举办开业酒宴，2019年4月12日原告正式经营。原告于2019年9月30日结清了2019年4月至9月的租金及水电费给被告，原告从2019年10月起没有再支付租金给被告。2019年10月11日，被告向原告出具《律师催告函》，告知原告林珠琼其停止经营及逾期交付租金的行为已构成违约，希望其继续履行合同。2019年11月28日原告林珠琼以被告（反诉原告）梁圣超违约为由向原审法院提起本诉讼。2020年1月22日，被告（反诉原告）梁圣超以原告（反诉被告）林珠琼违约为由向原审法院提起反诉。原审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。双方签订的《商铺租赁合同》专门用于经营花生批发，具有一定的特殊性。《商铺租赁合同》是由原告（反诉被告）与被告（反诉原告）商议决定后双方自愿签订的，是双方真实意思表示，对双方均有约束力，双方应该严格按照合同约定享有权利、履行义务。原告（反诉被告）林珠琼主张解除双方签订的《商铺租赁合同》，但原告未能提供证据证明被告梁圣超存在根本违约行为，且被告明确表示不同意解除合同，要求继续履行合同，原告林珠琼主张解除《商铺租赁合同》的请求，不符合法律规定的合同解除的情形，原审法院不予支持。双方应继续严格履行《商铺租赁合同》约定的权利、义务。至于原告主张返还定金及返还多支付的租金，综合全案，原告未能提供证据证明被告存在未按约定交付仓库的情况及其他违约情况，且双方应继续履行合同，故原审法院依法予以驳回。被告（反诉原告）梁圣超主张原告（反诉被告）林珠琼一次性支付租金1620000元给被告（反诉原告）及定金120000元归被告（反诉原告）所有，被告（反诉原告）请求的依据是《商铺租赁合同》第七条第三款“乙方在合同约定租赁期内要求解除合同的，甲方将扣除所收的定金，乙方已缴纳租金不予退还，并且乙方同意一次性支付租期内全部租金给甲方。”按该条款，被告（反诉原告）主张“只要原告在租赁期内提出（要求）解除合同，就没收定金并一次性支付剩余期限的全部租金等，与合同是否实际解除没有直接关系”，合同解除权是法律赋予合同双方的权利，双方均有行使《中华人民共和国合同法》第九十六条赋予的解除权，至于是否能解除合同，则视事实及法律规定而定，该条款约定有剥夺原告行使合同解除权利之嫌，且显失公平，双方继续履行合同后，被告（反诉原告）仍然享有依约收取租金的权利，其利益未实际受损，故原审法院对被告（反诉原告）的反诉请求不予支持。至于双方的定金问题，在继续履行合同后，双方可按合同约定或者有关法律规定自行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、驳回原告林珠琼的全部诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）梁圣超的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费3366元，由原告林珠琼负担。反诉案件受理费10230元，由被告（反诉原告）梁圣超负担。二审期间，梁圣超提交新证据：《解除合同通知书》及快递回单，拟证明：梁圣超于2020年7月5日书面通知林珠琼解除租赁合同，林珠琼于2020年7月6日收到解除合同通知书，因此双方租赁合同于2020年7月6日已经解除。林珠琼的质证意见为：林珠琼已收到解除合同通知书，对梁圣超提交证据的真实性没有异议，但对关联性、合法性及证明内容有异议。林珠琼不存在拖欠租金情形，不构成违约，梁圣超无权单方面解除合同。林珠琼提交新证据：邮件交寄单,拟证明其于2020年7月17日将民事上诉状交件邮寄，没有超过上诉期限。本院认证：林珠琼承认于2020年7月6日收到解除合同通知书，对梁圣超发出解除合同通知书的事实予以确认;邮件交寄单盖有邮戳，对其真实性予认可，予以采信。二审查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查明，原审期间，证人陈秋蓓出庭证词：林珠琼曾将C5-6铺位免费给其使用一段时间，梁圣超没有出租过C5-6铺位给其使用。林珠琼与梁圣超签订的《商铺租赁合同》第七条第1点约定，林珠琼未按时向梁圣超支付租金构成违约，若林珠琼拖欠租金超过15天，梁圣超有权随时单方面解除合同，并由林珠琼承担全部违约责任。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人上诉请求进行审理。当事人没有提出上诉请求的，不予审理，但原审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据本案查明的事实和诉辩双方的意见，本案争议焦点为：1.林珠琼提起上诉是否超过上诉期限；2.合同应否解除、林珠琼是否多交租金33300元；3.林珠琼是否拖欠梁圣超租金162000元；4.梁圣超是否应返还定金12万元给林珠琼。关于林珠琼提起上诉是否超过上诉期限的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十二条第四款“期间不包括在途时间，诉讼文书在期满前交邮的，不算过期”规定，林珠琼是通过邮寄上诉状给原审法院，邮寄回执的收件日期是2020年7月17日交件，林珠琼于2020年7月2日收到判决书，其于2020年7月17日提起上诉未超过15日，故林珠琼的上诉没有超过上诉期限。关于合同应否解除、林珠琼是否多交租金33300元的问题。林珠琼与梁圣超双方签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规规定，是有效合同，双方应按照合同约定履行。林珠琼于2019年10月提出解除合同，梁圣超没有同意。林珠琼于2019年10月已停止经营，但其没有将房屋和锁匙交还给梁圣超，且林珠琼的物品继续放在涉案仓库，视为林珠琼继续使用涉案仓库，林珠琼应按合同约定支付租金。但林珠琼没有支付2019年10月以后的租金，根据《商铺租赁合同》第七条第1点“林珠琼未按时向梁圣超支付租金构成违约，若林珠琼拖欠租金超过15天，梁圣超有权随时单方面解除合同，并由林珠琼承担全部违约责任”的约定，林珠琼拖欠租金行为构成违约，梁圣超有权单方解除合同。梁圣超于2020年7月4日向林珠琼发出解除合同通知书，林珠琼同意解除合同，且二审期间双方亦表示同意解除合同，本院确认合同自2020年7月4日起解除。签订合同后，林珠琼于2019年4月12日正式经营，按合同约定，林珠琼应于每月30日前交付下个月租金，但林珠琼没有按约定交清下个月租金。林珠琼于2019年9月30日按1200平方米的面积结清4-9月的租金，如其认为梁圣超没有按合同约定交付C5-6号仓库给其使用，其不应按1200平方米面积交付租金，而应按实际使用面积交纳租金。且证人陈秋蓓出庭证实称梁圣超没有租赁C5-6仓号库给其使用，是林珠琼借用C5-6号仓库给其使用，结合林珠琼交纳租金事实和陈秋蓓证词，可以认定梁圣超按合同约定交付C1-6号仓库给林珠琼使用，林珠琼应按1200平方米交租，并不存在林珠琼多交租金33300元给梁圣超。林珠琼称梁圣超没有交C5-6号仓库给其使用及请求返还多交租金，依据不足，不予支持。关于林珠琼是否拖欠梁圣超租金162000元的问题。林珠琼交清2019年4-9月租金后，林珠琼口头要求解除合同。林珠琼称梁圣超当时同意解除合同，但根据梁圣超提供的2019年10月11日的律师催告函，梁圣超要求林珠琼继续履行合同、缴交租金，证明梁圣超当时不同意解除合同。林珠琼于2019年10月起没有在涉案仓库经营，但其没有将仓库和锁匙交还梁圣超，林珠琼的物品继续存放在仓库，视为林珠琼继续使用涉案仓库。2020年7月4日梁圣超向林珠琼发出解除合同通知书，林珠琼同意解除合同，解除合同日为2020年7月4日，林珠琼应支付租金至合同解除之日止，即从2019年10月1日至2020年7月4日，但梁圣超请求支付2019年10月1日至2020年6月30日共9个月租金162000元（18000元/月×9个月），梁圣超反诉请求没有超过林珠琼使用涉案房屋的时间，应予支持。梁圣超称林珠琼拖欠其租金162000元有理，应予支持。林珠琼称其没有拖欠梁圣超租金，依据不足，不予支持。关于梁圣超是否应返还定金12万元给林珠琼的问题。根据《商铺租赁合同》第七条第3点约定“梁圣超建造仓库是根据林珠琼要求标准建造，由于建造成本大大增加，林珠琼自愿承诺租用仓库期限从交付使用开始共计8年时间。林珠琼在租赁期内要求解除合同的，梁圣超将扣除所收定金……”，林珠琼于2019年10月向梁圣超提出解除合同，梁圣超不同意，于2019年12月向原审法院提出解除合同，林珠琼违反合同约定，在租赁期间要求解除合同，按照双方签订的协议约定，梁圣超可以没收林珠琼的定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”规定，林珠琼违反合同约定，请求返还定金证据不足，不予支持。梁圣超称不应返还定金有理，应予支持。综上所述，林珠琼上诉请求解除合同，梁圣超同意解除，本院予以确认，林珠琼其他上诉请求无理，予以驳回；梁圣超上诉有理，予以支持。原审判决认定事实不清，适用法律错误，处理不当，应予撤销。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省高州市人民法院（2019）粤0981民初4392号民事判决；二、确认上诉人林珠琼与上诉人梁圣超于2018年7月25日签订的《商铺租赁合同》自2020年7月4日起解除；三、限上诉人林珠琼于本判决生效后15日内支付租金162000元给上诉人梁圣超；四、上诉人梁圣超不需返还定金120000元给上诉人林珠琼；五、驳回上诉人林珠琼的其他诉讼请求；六、驳回上诉人梁圣超的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费3366元，由上诉人林珠琼负担；反诉案件受理费10230元，由上诉人林珠琼负担1657元，上诉人梁圣超负担8573元。二审案件受理费5530元，由上诉人林珠琼负担。上诉人梁圣超多预交的二审案件受理费予以退还。本判决为终审判决。审 判 长  李 艳审 判 员  徐忠圣审 判 员  罗 文二〇二〇年十一月九日法官助理  董世宁书 记 员  赖桢桢附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第八十二条期间包括法定期间和人民法院指定的期间。期间以时、日、月、年计算。期间开始的时和日，不计算在期间内。期间届满的最后一日是节假日的，以节假日后的第一日为期间届满的日期。期间不包括在途时间，诉讼文书在期满前交邮的，不算过期。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。