云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终1275号上诉人（原审原告）：丰仕兵，男，1979年4月12日出生，彝族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县。委托诉讼代理人：张社，云南民定（景洪）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：秦明仙，云南民定（景洪）律师事务所实习律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：刀玲，女，1984年11月29日出生，傣族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州景洪市。被上诉人（原审被告）：祁晶，男，1982年6月18日出生，彝族，身份证住址云南省西双版纳傣族自治州勐腊县。委托诉讼代理人：钟少豪，云南景诚律师事务所律师。特别授权代理。上诉人丰仕兵因与被上诉人刀玲、祁晶房屋买卖合同纠纷一案，不服景洪市人民法院（2019）云2801民初5483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月13日公开开庭审理了本案，上诉人丰仕兵及其委托诉讼代理人张社、被上诉人祁晶及其委托诉讼代理人钟少豪到庭参加诉讼，被上诉人刀玲经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。丰仕兵上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判被上诉人刀玲、祁晶共同返还购房款60万元及支付违约金10万元；2.二被上诉人共同承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人刀玲于2018年10月13日签订《房屋买卖居间合同》，此时被上诉人祁晶和刀玲处于婚姻存续期间。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。夫妻一方与第三人串通，虚构债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。夫妻一方在从事赌博、吸毒等违法犯罪活动中所负债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。”及《中华人民共和国婚姻法》第四十一条“离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。”本案中购房一事发生在二被上诉人婚姻存续期间，且被上诉人祁晶未提供有效证据证明属于被上诉人刀玲的个人债务，那么对于一审的诉讼请求二被上诉人应承担共同还款的义务，一审法院未依法判决被上诉人祁晶承担共同还款责任系法律适用错误，请求依法予以改判，支持上诉人丰仕兵的上诉请求。被上诉人刀玲未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。被上诉人祁晶答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人请求祁晶承担相应的购房款及违约金还款责任，于法无据。理由如下：因被上诉人祁晶是被迫参与到所谓的夫妻共同债务当中，此案的债务属于特殊债务，系需要经本人同意才能确认的债务。本案中，上诉人与被上诉人刀玲签订的购房协议，被上诉人祁晶并未参与，事后未追认，上诉人诉请其承担共同还款责任及违约金于法无据。丰仕兵一审诉讼请求：1.判令解除丰仕兵、刀玲双方签订的《房屋买卖居间合同》；2.判令刀玲、祁晶归还丰仕兵购房资金60万元；3.判令刀玲、祁晶支付违约金18万元；4.判令刀玲、祁晶承担案件受理费、保全费2180元等诉讼相关费用。一审法院认定事实，2018年10月13日，丰仕兵作为乙方（买方）与作为甲方（卖方）的刀玲及丙方（居间方）西双版纳融享房地产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方将其位于景洪市房屋出售给乙方，总价款77万元；乙方应于2018年10月30日支付购房首付款60万元，余款17万元在2019年4月30日前筹齐并通知甲方丙方开始办理该房屋的过户手续；若甲方或乙方违反本合同的约定，违约方应向守约方支付相当于本合同约定的该房屋的实际成交价的30%作为违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应该就该损失承担赔偿责任；甲方承诺在契税满两年后或满足政策允许过户条件下，15个工作日内办理过户手续。甲方承诺在契税满两年后或满足正常允许过户条件下15个工作日内办理过户手续，剩余尾款17万元办理过户手续当日付清，甲方承诺可以正常办理过户手续否则乙方有权解除合同并要求支付30%违约金。此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，丰仕兵按照约定于2018年10月13日向刀玲支付购房款定金10万元，2018年10月20日支付购房款25万元，2018年11月15日支付购房款25万元，合计60万元，由刀玲分别出具收据予以确认。现丰仕兵以刀玲无法配合办理房屋过户手续为由诉至一审法院要求解除合同。另查明，祁晶于2019年10月9日起诉至一审法院要求解除与刀玲的婚姻关系，一审法院于2020年3月10日判决解除二人婚姻关系。丰仕兵因本案申请诉讼财产保全支出保全费2180元。一审法院认为，本案中,涉案房屋系刀玲、祁晶共同共有房屋，在《商品房买卖合同登记备案表》中对此产权情况进行了载明。丰仕兵庭审中认可在与刀玲签订房屋买卖合同时刀玲已经出示过该备案表,但其在明知涉案房屋为共有房屋的情况下,仅相信刀玲作出的其与祁晶已经离婚的单方陈述，而未尽到买受人基本的审查义务或要求刀玲出具共有人书面授权而与刀玲单方签订房屋买卖合同,且刀玲的单方处分行为事后亦未经共有人祁晶追认,明显侵害祁晶的财产权利。关于丰仕兵是否已经善意取得涉案房屋问题,依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定,不动产的善意取得应当符合受让人受让该财产时是善意的,以合理的价格受让,受让的不动产依照法律规定已经办理权属变更登记手续等条件。本案中,丰仕兵虽与刀玲签订房屋买卖合同后即实际占有、使用该房屋,但至本次诉讼时止,尚未依法办理权属变更登记。丰仕兵明知涉案房屋系刀玲、祁晶二人共同共有的事实,仍与刀玲单独签订房屋转让协议,故丰仕兵购买并实际占有涉案房屋的行为,不符合不动产善意取得的条件。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定:当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。本案中,刀玲出售房屋时未经祁晶同意,属无权处分,但根据上述司法解释的规定,该合同的效力并不受其权利瑕疵的影响,祁晶以对卖房一事不知情为由主张《房屋买卖居间合同》无效的答辩意见,一审法院不予支持。且该买卖合同是双方当事人自愿达成的,在无证据显示该合同签订时存在欺诈、胁迫、重大误解、显失公平等情况,故该房屋买卖合同有效。依据前述司法解释第三条第二款“出卖人因未取得所有权或处分权致使标的物所有权不能转移、买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，丰仕兵要求解除与刀玲签订的《房屋买卖居间合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。房屋买卖合同解除后依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，丰仕兵要求刀玲返还已支付的购房款60万元的诉讼请求，一审法院予以支持。对于违约金，双方在《房屋买卖居间合同》中对违约责任约定为30%的违约金，鉴于刀玲单方处分共有房屋导致丰仕兵无法实现购房目的且丰仕兵在与刀玲签订房屋买卖协议时亦存在未尽到购房人基本审查义务，故综合刀玲的违约情节及其违约行为可能给丰仕兵造成的损失为基础并兼顾合同的履行情况、刀玲的过错程度，以及结合本地经济发展状况，本着有利生产、生活的原则和公平原则等综合因素考虑，一审法院对该违约金酌情予以支持10万元，超过部分不予支持。关于祁晶应否承担共同返还购房款责任的问题，本案《房屋买卖居间合同》的当事人双方为丰仕兵和刀玲，祁晶并不是合同当事人且丰仕兵支付的60万元购房款并不由祁晶收取，丰仕兵要求祁晶承担返还购房款并支付违约金的责任无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用》第九十条之规定，判决如下：一、解除丰仕兵与刀玲于2018年10月13日签订的《房屋买卖居间合同》；二、刀玲于判决生效之日起三十日内向丰仕兵返还购房款60万元并支付违约金10万元；三、驳回丰仕兵的其他诉讼请求。案件受理费11600元，保全费2180元，由刀玲负担。应由刀玲负担的案件受理费不另清退，由刀玲迳付丰仕兵。二审中，当事人没有提交新证据。经核实，本院对一审法院认定事实予以确认，并补充认定以下事实：案涉房屋曾以祁晶的名义向中国建设银行按揭贷款，贷款总金额为23万元，该贷款于2018年11月15日结清。本院认为，案涉房屋系刀玲、祁晶的共同财产，刀玲在与祁晶婚姻存续期间处置夫妻共同财产，收取丰仕兵60万元购房款，收到房款后结清了案涉房屋在祁晶名下按揭贷款，该60万元应为刀玲处分夫妻共同财产后产生的夫妻共同收益，且用共同收益偿还了夫妻共同债务（案涉房屋在中国建设银行的贷款），房屋已交付丰仕兵使用；现因刀玲无法配合办理房屋过户手续，合同目的不能实现，该房屋买卖协议应当解除，因房屋买卖合同不能履行形成的返还购房款的义务也应由夫妻双方共同承担，案涉房款60万元应由刀玲、祁晶共同返还。本案系刀玲违约导致合同目的不能实现，而祁晶作为房屋共有人也违反了向丰仕兵交付房屋的义务，故刀玲、祁晶应共同向丰仕兵支付违约金，上诉人丰仕兵未对违约金的数额提出异议，一审法院确定的违约金10万元在合理范围，被上诉人刀玲、祁晶应共同向丰仕兵支付违约金10万元。综上所述，上诉人丰仕兵的上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项规定，缺席判决如下：一、维持景洪市人民法院（2019）云2801民初5483号民事判决第一项即：“解除丰仕兵与刀玲于2018年10月13日签订的《房屋买卖居间合同》”；二、撤销景洪市人民法院（2019）云2801民初5483号民事判决第三项；三、变更景洪市人民法院（2019）云2801民初5483号民事判决第二项为：“刀玲、祁晶于本判决生效之日起三十日内向丰仕兵返还购房款60万元并支付违约金10万元”；四、驳回丰仕兵其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费11600元，由被上诉人刀玲、祁晶负担；上诉人丰仕兵预交的二审案件受理费本院不另清退，被上诉人刀玲、祁晶将其应负担的二审案件受理费11600元迳付上诉人丰仕兵；一审案件受理费按二审收取；保全费2180元，由刀玲、祁晶负担并迳付丰仕兵。本判决送达当事人即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决确定的履行期限届满之日起法律规定的二年内向一审法院申请强制执行。本判决为终审判决。审判长 臧   翠   玲审判员 陈瑜审判员徐艺华二〇二〇年十一月十七日书记员 李   岩   俊