杭州市西湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0106民初4345号 原告（执行案外人）：魏光宇，男，1978年11月2日出生，汉族，户籍所在地山西省太原市杏花岭区，现住山西省太原市。 委托诉讼代理人：吉夏臣、姚皓中，北京盈科（太原）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：吴敏勇，男，1960年11月28日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：陈品豪，浙江天册律师事务所律师。 第三人（被执行人）：陈国宇，男，1987年5月7日出生，汉族，住山西省太原市。 第三人（被执行人）：山西绿景房地产开发股份有限公司，住所地山西示范区松庄路**********。 法定代表人：刘存喜。 第三人（被执行人）：柳翠连，女，1965年3月28日出生，汉族，住北京市崇文区。 第三人（被执行人）：白艳，女，1986年3月24日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区。 原告魏光宇与被告吴敏勇、第三人陈国宇、山西绿景房地产开发股份有限公司（以下简称绿景公司）、柳翠连、白艳案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月3日立案，依法适用普通程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人吉夏臣、被告委托诉讼代理人陈品豪到庭参加诉讼，第三人陈国宇、绿景公司、柳翠连、白艳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行原告借第三人白艳名义购买的位于山西省太原市××街××号××幢××单元××层××号房屋；2.判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年原告与第三人白艳协议由原告借其名义买房，后原告支付了案涉房屋的首期房款以及按揭贷款，并自2014年起一直居住在案涉房屋中。被告与第三人民间借贷纠纷案件中，法院查封了实际由原告借第三人白艳名义购买的案涉房产，案件进入执行程序后，原告依法提起案外人执行异议，请求依法终止对案涉房产的执行，法院以（2020）浙0106执异49号执行裁定书驳回原告的执行异议请求。案涉房屋系原告借第三人白艳名义所购买，原告对案涉房屋享有的权利优先于被告享有的债权，能够排除强制执行。 被告辩称：一、案涉房屋系原告借白艳名义购买缺乏事实依据。1.原告提供的支付凭证和首付款金额不符，无法证明首付款系原告支付。太原星河御廷房地产开发有限公司（以下简称星河公司）收款收据表明其于2014年12月2日收到购房款696769元，但原告提供的所有证据中当日仅有两张25556元和80000元的支付凭证，无法达到购房款的首付金额。尽管购房首付款收据上交款人一栏签有原告的名字，但缺乏对应金额的支付凭据，无法证明原告是案涉房产的实际购买人。2.原告提交的支付凭证以及银行账户交易明细无法证明原告实际支付涉案房屋按揭贷款。原告提供的《个人购房担保借款合同》并未明确借款的起止时间以及每月的还款额度，姑且参照原告提供的交易明细认为借款起始月为2015年8月，对照原告名下招商银行交易明细及其对房贷交易记录的标注，2015年8月至2016年9月期间原告有多笔款项打入的是自己名下的账户而非白艳的账户。另外，在部分月份如2015年10月、2016年8月和2019年3月等并无原告相应数额的转账记录，白艳的还款账号也没有任何相应的收款记录。因此，原告提供的交易明细无法证明其按期偿还涉案房屋的按揭贷款。3.根据借款合同第29条，该借款合同的还款方式为等额本息还款法，每月的还款数不变，但根据原告在交易明细上标注的贷款记录其支出金额并非固定不变，不排除原告与白艳之间有其他债权债务关系而导致原告在特定时间、无特定规律地打给白艳还款或者打给房产公司代白艳偿还按揭贷款。4.原告确实有支付凭证证明其缴纳了部分水费、采暖费、物业费和车位管理费，但也无法排除是因为原告与白艳之间有其他债权债务关系导致原告替白艳还款。即使能证明涉案房产由原告占有使用，也可能是其租用白艳的房屋，并无法证明原告享有所有权。5.根据2020年3月29日原告提交的案外人执行异议申请书以及执行异议案件的听证调查笔录，原告称其是为了规避山西省太原市有关个人只能买一套商品房的限购政策才采用借名买房的方式购房，但结合被告代理人提交的证据，该理由经证实为虚假陈述，因此在本案中原告代理人又改称其是为了降低首付款才进行借名买房，如此的前后反复不得不让人怀疑借名买房是否真实存在。二、即使案涉房屋系原告借名购买也无法排除对涉案房屋的执行。1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。涉案房屋目前登记在白艳名下，故白艳系该房产在法律意义上的所有人。该房产公示的效力及于包括申请执行人在内的第三人。即使原告与白艳之间有借名买房的合同，其内部法律关系不得对抗第三人，无法排除对涉案房屋的执行。2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，原告未能证明其与白艳签订过买卖合同，未能证明其合法占有不动产，未能证明其已经支付全部价款，即使真的存在借名买房，也完全是因为原告自身原因未办理过户登记。根据最高院的规定，以上四个条件均具备的情形才能排除执行，而原告不具备上述任何一个条件。3.原告代理人所援引的物权法解释一第2条规定的是实际权利人与登记人之间发生权利冲突时，实际权利人有权要求人民法院确认其物权，但本案涉及的是原告和第三人之间的关系，与该条文规定的情形没有关联性。4.即使存在原告借名买房的情况，也是其为了规避限购政策的违法行为，如果支持原告排除强制执行的诉讼请求，将为原告规避限购、限贷、税收等市场政策敞开大门，从而扰乱正常的市场经济秩序。基于以上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人陈国宇、绿景公司、柳翠连、白艳未作陈述，亦未提交证据。 经审理本院认定下列事实： 2014年3月19日，买受人白艳与出卖人星河公司签订《商品房买卖合同》一份（原告提交的该合同显示由出卖人留存），约定白艳购买位于山西省太原市房屋一套，建筑面积157.25平方米，总价款2326534元，买受人应于2014年3月6日前付清首期房款706534元，余款1620000元由买受人向银行按揭贷款的方式支付，出卖人应在2014年8月30日前交付房屋。上述房屋已在太原市不动产登记中心进行预告登记，目前尚未办理权属登记。白艳购买上述房屋时原告名下已有属其所有的房屋。 2014年3月26日，白艳与中国农业银行山西省分行营业部以上述房屋为抵押物签订《个人购房担保借款合同》一份，约定白艳向银行按揭贷款1620000元，借款期限360个月，为每月等额本息还款法，还款日为每期末月的20日。 2014年12月2日星河公司向白艳开具金额为696769元的购房款收款收据（手工填写），显示交款人为原告。当日，原告曾向星河公司刷卡支付25556元、80000元，合计105556元，庭审中原告陈述余款以现金方式支付。 星河公司曾出具《证明》，主要内容有：兹证明我公司开发之“香檀一号”（山西省太原市小店区星河街1号）商品房住宅项目3＃2单元2102房，合同签订人白艳女士（身份证号×××6647）为购房代理人，实际购买人、出资人、居住人及购房合同内所留联系方式及地址均为魏光宇先生（身份证号×××4513），合同更名原因系太原市个人二套房限购政策。《证明》中还备注“该证明仅作为此房屋实际购买及使用情况之说明，不具任何法律效力”。《证明》尾部有手工书写“以上情况属实白艳2015.5.18”之内容。 原告主张其每月将按揭还款转账至白艳名下的账户，再通过白艳名下的账户将款项归还给银行，就此提交了原告本人名下的招商银行账户交易明细单，并标注出属其每月还款的项目，该交易明细表的显示内容如下：原告标注的2015年8月、9月、11月、2016年1月至7月、9月其每月转账9000元或8900元的收款人均为原告而非白艳，2015年10月、12月、2016年8月未有转账记录；原告标注的2016年10月至2020年3月每月由原告转账至白艳账户款项的交易明细中，2016年10月至12月每月转账8200元，2017年1月转账8171.12元，2月至3月每月转账8172元，4月转账8200元，当年5月至2019年2月每月转账8172元，2019年3月未有转账记录，4月至7月每月转账8200元，8月转账9000元，当年9月至2020年1月每月转账8200元，2月转账8172元，3月转账8200元。另，2020年4月27日原告代白艳向农业银行还款8181.63元。 原告提交了白艳名下用于归还按揭贷款的农业银行账户交易明细单，显示按揭贷款的还款始于2014年4月。原告标注的其归还按揭贷款期间为2016年6月至2019年6月，显示当时每月等额还款8171.12元；另该清单显示2016年10月前原告于6月19日转账给白艳2000元，7月15日转账给白艳1200元，9月19日转账给白艳6100元，9月20日转账给白艳100元和500元，合计9900元。 原告经手签订了2015年12月1日至2019年11月30日期间案涉房屋的《车位使用权出租合同》及《香檀一号机动车停车管理服务协议》各四份，原告支付了该期间的车位租赁费（每年3600元）及车位管理费（每年1200元）。原告支付了案涉房屋2014年11月至2015年10月、2019年全年即两年的物管费。原告支付了案涉房屋2014年、2018年冬季两期采暖费，并持有2016年冬季采暖费的收据原件。原告支付了案涉房屋2018年9月6日至同年10月5日的水费，另持有2016年8月至2018年10月期间其中10个月的水费收据原件；2017年3月5日原告曾转账支付给案涉房屋物业公司4826.98元，但未显示用途。 2016年1月26日本院受理被告诉陈国宇、绿景公司、柳翠连、白艳（审理中追加）民间借贷纠纷一案，案号为（2016）浙0106民初794号。审理中，本院于同年2月29日预查封了案涉房屋。该案经审理本院于2017年12月26日作出民事判决书，判决陈国宇、白艳于本判决生效之日起十日内归还被告借款本金8548000元并支付利息及逾期利息3965666.67元（暂算至2016年1月31日，自2016年2月1日的逾期利息以未归还本金为基数按年利率24%的标准算至实际清偿之日止）；柳翠连、绿景公司对陈国宇的上述债务承担连带清偿责任，柳翠连、绿景公司承担连带清偿责任后有权向陈国宇追偿。陈国宇、绿景公司不服该判决提起上诉，浙江省杭州市中级人民法院经审理后判决驳回上诉、维持原判。后因陈国宇、白艳、绿景公司、柳翠连未履行上述判决确定的还款义务，被告申请强制执行，本院于2020年3月18日发布公告，责令白艳于2020年4月30日前迁出案涉房屋。 原告对案涉房屋作为执行标的向本院提出书面异议，主张其系案涉房屋的合法所有人，并已合法占有居住案涉房屋。对于借名买房的原因原告称因山西省太原市在2013年已实施商品房二套限购政策，原告为了能够购买案涉房屋而将该房屋暂时登记在白艳名下；被告称山西省太原市于2018年才实施房屋限购政策，原告的上述陈述虚假。本院审查后认为原告提出的执行异议缺乏事实和法律依据，于2020年6月12日作出（2020）浙0106执异49号执行裁定书，驳回原告的异议。原告不服该裁定，遂提起本案诉讼。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、星河公司开具的购房款收款收据、原告向星河公司付款的凭证、原告名下的招商银行账户交易明细单、白艳名下的农业银行账户交易明细单、星河公司出具的《证明》、太原市房产交易房屋中心出具的《房产证明》及（2013）并民终字第6**山西省太原市中级人民法院民事调解书、原告经手签订的案涉房屋车位使用权出租合同及停车管理服务协议及相关费用收据、原告持有的物管费、采暖费、水费等费用收据、原告支付相关费用的签购单等证据及庭审中原告、被告的陈述予以证实。 本院认为：本案系案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。原告主张其购买的案涉房屋属二套房，因首付比例过高，故借用白艳名义购房，房屋的首付款及按揭贷款均由其支付，且其一直居住在案涉房屋中，物业费、水电费及车位管理费等亦均由原告承担支付，其系案涉房屋的实际权利人，对房屋享有物权，可排除强制执行。 关于原告主张的借名买房事实是否成立，本院认为，一、原告对于借名买房的原因前后陈述不一，原告在提出书面执行异议时称因2013年山西省太原市已实施二套房的限购政策而借名买房，对此被告提出异议认为山西省太原市于2018年才实施限购政策；而在本案的庭审中原告又陈述购买案涉房屋时因相关政策进一步提高了二套房的首付比例，原告为了少支付首付款、多获取贷款而借名买房；本院认为，山西省太原市于2018年实施住房限购政策，故原告在提出书面执行异议时所述的借名购房理由不成立，在之前理由不能成立的情况下原告在本案中又改变了借名购房的理由，而限购与限贷各自的含义完全不同，故其所述理由不具有可信度，本院认为原告对其主张的借名买房原因并不能作出合理解释。二、借名买房属涉及双方当事人重大利益的事项，但原告并未就此提交其与白艳之间达成借名购买案涉房屋之合意的书面证据。原告提交了房屋出卖人出具的《证明》，欲证明其是房屋的实际购买人，本院认为，房屋出卖人就案涉房屋所享有的权利义务仅限于其与白艳签订的房屋买卖合同约定内容，其无权介入房屋购买方与他人之间是否存在借名买房的事实，也就无权出具原告是案涉房屋实际购买人、出资人等内容的证明，故原告主张的该《证明》的证明作用本院不予确认；另本案中原告提交的证据《商品房买卖合同》本应是买受人持有的文本，但实际提交的却是由出卖人留存的文本，出卖人将应由其留存的合同文本交与原告，该行为亦与常理不符。三、上述《证明》中除了房屋出卖人打印的内容外，还有手工书写的“以上情况属实”及“白艳”的签名，该手书内容因白艳未到庭而未经白艳确认，但即使该内容系白艳的意思表示，原告与白艳达成的借名买房协议也只是借名人与被借名人之间就实际购房人所作的内部约定，仅对协议双方有约束力，并不能依据内部约定对抗善意第三人。四、案涉房屋总价款2326534元，首付款为706534元，余款1620000元以按揭贷款方式支付，原告主张所有应付款项均由其支付。1.关于首付款，原告提交的收款收据金额为696769元，与合同约定金额不符，而原告通过银行转账支付的金额仅为105556元，原告陈述余款以现金方式支付与常理不符，故原告主张案涉房屋首付款全部由其支付的事实不能成立。2.关于按揭贷款的还款情况，还款起始时间为2014年4月，但原告提交的凭证始于2015年8月，从原告名下的招商银行账户交易明细单来看，2016年9月前（含当月）原告未有转款给白艳的交易记录，原告将转给其本人另一银行账户的款项作为按揭还款无理由，该部分款项与案涉房屋无关，且即使按原告的主张亦缺少3个月的转账记录；再从原告提交的白艳名下农业银行账户（还款账户）交易明细单来看，2016年9月前（含当月）原告只在2016年6月至9月期间陆续转账给白艳合计9900元，从分次转账的时间、金额来看均不足以证明属按揭还款；故根据以上款项交易记录可以证明原告主张的案涉房屋2014年4月至2016年9月的按揭还款由其支付的事实不能成立。在2016年10月至2020年4月期间，2019年3月原告未有转款给白艳的记录，其余每月原告确有款项转给白艳或代付，若原告确因借名买房而付款，亦应自首期按揭还款开始付款，并且每月按约定时间及金额而支付，但原告转款金额与按揭还款金额并不相等，也有未转款情况发生，且原告自2016年10月开始转款距案涉房屋购买时间已两年有余，故根据以上情形原告自2016年10月起转给白艳的款项或代偿款项并不足以认定是原告因借名买房而支付的款项。本院认为，原告主张案涉房屋的首付款及按揭贷款均由其支付无证据证实，本院不予认定。五、原告主张因系借名买房而一直居住在案涉房屋中，并提交了其租赁使用案涉房屋车位的证据，以及部分物管费、采暖费、水费的收费收据，本院认为原告居住使用案涉房屋并不是判断是否构成借名买房的唯一标准，在无其他证据印证的情况下不能达到原告的证明目的。 综上，本院认为原告未有充分证据证明其与白艳达成借名买房的合意，其主张借用白艳名义购买案涉房屋的事实不能成立；即使按原告所述其借名买房也是为了规避相关房地产市场的调控政策，其自身对不能成为案涉房屋的买受人具有过错，因此产生的利益风险亦应由原告自行承担。原告就执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求本院不予支持。陈国宇、绿景公司、柳翠连、白艳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回魏光宇的诉讼请求。 案件受理费25412元由魏光宇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审 判 长  黄 倩 人民陪审员  桑苏华 人民陪审员  王文仙 二〇二〇年十一月二十六日 书 记 员  王超男