浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初13242号 原告：浙江志勤光学科技有限公司，住所地：浙江省义乌市稠江街道城店路****楼****。 法定代表人：柳明，执行董事。 委托诉讼代理人：陈斌，浙江杰正律师事务所律师。 被告：葛岚，女，1968年5月8日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐市沙依巴克区，现住浙江省义乌市。 原告浙江志勤光学科技有限公司（以下简称“志勤公司”）为与被告葛岚排除妨害纠纷一案，于2020年9月1日向本院提起诉讼，本院同日立案受理后，依法由审判员吴功君适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告志勤公司的委托诉讼代理人陈斌和被告葛岚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告志勤公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将其侵占的原告所有的位于义乌市××街道××路××号××号楼××单元××楼××室××楼××室（因原所有人在标号楼层时将4楼直接标注为5楼，实际楼层为1202、1203）房屋腾空并返还给原告；2、判令被告按市场价格（租金每平方米每月18元，物业费每平方米每月2元）支付原告从2020年4月7日至腾空并返还房屋之日的租金及物业费。事实和理由：2020年2月25日，原告经阿里拍卖，以人民币127200000元的价格竞得浙江义乌丰臻工艺品有限公司（以下简称“丰臻公司”）坐落于义乌市××街道××路××号的全部房产及土地。2020年4月7日，义乌市人民法院作出了（2017）浙0782破51-18号民事裁定书确认原告为上述房产及土地的所有人。在接收房产及土地的过程中，原告了解到上述房产中的部分房屋被被告等人以租赁等为由占用且拒不返还，但相关租赁协议已被义乌市人民法院确认无效。其中被告葛岚占用××号楼××单元××楼中1302室、12楼西1303室，面积180平方米的房屋。因此在2020年4月15日，原告在被告侵占的房屋外张贴了《告知书》一份，要求其在10日内搬离并腾空其所侵占的房屋，但被告至今未腾空并归还房屋。综上，原告认为被告非法侵占的行为已侵害原告的合法权益，根据法律规定，特向贵院起诉，请求判如所请。 被告葛岚辩称：1、答辩人与丰臻公司存在代物清偿的约定，答辩人有权根据该约定继续占有、使用案涉房屋。2016年6月15日，义乌市人民法院以（2015）金义民初字第3206号民事判决书判决答辩人与丰臻公司之间的《房屋租赁协议书》无效，判决丰臻公司向答辩人返还购房款415450元并赔偿利息损失。答辩人于2016年8月3日向义乌市人民法院申请强制执行，因判决书中确定的给付义务丰臻公司未履行，2017年5月答辩人迫于无奈与丰臻公司达成口头协议，约定由答辩人继续占有、使用案涉房屋，丰臻公司以原先租赁合同的价格抵偿其所欠答辩人的款项。答辩人与丰臻公司之间达成的和解协议本质上属于以房屋占有、使用权抵偿债务的代物清偿约定。后丰臻公司收取答辩人装修押金并交付电卡，答辩人于同年9月入住，双方开始实际履行代物清偿协议约定的内容。即使答辩人与丰臻公司之间先前的《房屋租赁协议书》被确认无效，但双方在此后达成的代物清偿协议符合代物清偿的构成要件，系双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，答辩人对案涉房屋的占有、使用均属合法。2、原告受让案涉房屋之前已知晓房屋存在瑕疵，但仍参与竞买，其对房屋瑕疵情况应当予以接受。2017年12月丰臻公司被裁定破产清算期间，答辩人依据丰臻公司和解协议的约定继续占有、使用案涉房屋。破产管理人对相关情况进行了解、询问后，并未要求答辩人腾退房屋，也未对答辩人占有、使用房屋的行为提出异议，管理人已承认答辩人可以继续履行与丰臻公司之间先前达成的和解协议，且事实上和解协议也在管理人允许的前提下得以继续履行。因此，在答辩人的装修损失未得到赔付、执行款项未给付到位的情况下，答辩人继续占有、使用房屋的行为理应得到法律保护。案涉房屋的拍卖公告中已经写明该房屋由他人占有、使用的实际情况。《关于拍卖浙江义乌丰臻工艺品有限公司所有的房地产拍卖公告》第2条第2款明确载明:“破产受理前，承租户葛某提起诉讼，要求确认相关租赁合同无效，丰臻工艺品公司退回购房款415450元并赔偿利息。义乌法院判决确认认定相关租赁合同无效，丰臻工艺品公司返还购房款415450元并赔偿利息损失。但判决生效后丰臻工艺品公司未返还，目前该房屋仍由葛某占有使用。”《竞买须知》第四条明确竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十四条第（五）项的规定，竞买人决定参与竞买的，视为对拍卖财产完全了解，并接受拍卖财产一切已知及未知瑕疵。可见，拍卖公告对原告具有约束力，原告在对案涉房屋由答辩人占有、使用情况已经充分知晓情况下，仍作为竞买人参与竞买，应视为认可房屋一切已知和未知瑕疵，认可房屋由答辩人继续占有、使用的情况。而正是因为原告拍卖所得的房屋存在瑕疵，原告才能够以远低于市场价的价格拍得丰臻公司的全部房产及土地。原告在参与拍卖之前不提出异议，拍卖成功后再对拍卖公告中已明确的事实提出异议进行事后除权，显然违反诚实信用原则。因此，原告无权要求答辩人返还、腾空案涉房屋。3、原告无权要求答辩人按所谓的市场价格支付从2020年4月7日至腾空并返还房屋之日的租金及物业费。答辩人与丰臻公司达成和解协议在先，且拍卖公告也对有关情况作出清楚说明，答辩人合法占有案涉房屋的权利自始并未消灭。反观原告这一方，自从其进入园区后就采取暴力停水停电等违背人道主义的方式强迫包括答辩人在内的房屋合法占有、使用人腾退房屋，原告的上述违法行为对答辩人造成严重损害，并对看管案涉房屋的答辩人家人的身体健康造成了严重损害。实际上，答辩人系新疆乌鲁木齐来义乌的务工人员，除案涉房屋以外并无其他住所可供居住，自从原告进入园区强迫搬迁后，答辩人与女儿一直通过住宾馆的方式来维持住房需求，因此，原告不但无权要求答辩人支付2020年4月7日至腾空并返还房屋之日起的租金和物业费，反而应当向原告赔偿损失。退一步说，即便贵院确认原告有权主张租金及物业费，相关计算标准也不应当按照原告与案外人签订的租赁合同的标准计算。本案中,答辩人与丰臻公司于2017年既已达成和解协议，该份协议约定按照2014年答辩人与丰臻公司达成的《房屋租赁协议书》的价格继续履行，因此，即便要计算案涉房屋租金及物业费的标准，也应当按照上述《房屋租赁协议书》中的租金标准，即每平方米每月7.2元计算才更为合理。综上所述，原告无权要求答辩人腾退房屋，也无权要求答辩人支付自2020年4月7日至腾空并返还房屋之日止的租金和物业费。鉴于此，请求法院依法驳回原告对答辩人的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告志勤公司提供的（2015）金义民初字第3206号民事判决书（复印件）一份、照片（打印件）四份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 1、原告志勤公司提供的（2017）浙0782破51-18号民事裁定书、浙（2020）义乌市不动产权第0××2号不动产权证书（均为复印件）各一份，拟证明涉案房屋已归原告所有的事实。 被告葛岚认为其对民事裁定书不清楚；对产权证书的真实性无异议，但对证明目的有异议。 本院认为，民事裁定书系已生效的裁判文书，而不动产权证书系有关部门制作的产权证书，本院对该两份证据均予以确认并在卷佐证。 2、原告志勤公司提供的编号为ZQ20-C034租赁合同及安全生产及消防安全协议书（均为复印件）各一份、编号为ZQ20-C026租赁合同及安全生产及消防安全协议书（均为复印件）各一份、浙江增值税专用发票（复印件）一份、浙江增值税电子普通发票（复印件）一份、网上银行电子回单（打印件）两份，拟证明目前房租的价格每平方米18元及物业费为每平方米2元的事实。 被告葛岚对该组证据有异议，认为这是拍卖之后的租金价格，其是在2013年就付了租金每平方米7.2元，目前房租的价格在每平方米9元左右。 本院认为，该组证据系原告志勤公司与案外人签订的协议书和往来的票据，因案外人未到庭作证，其真实性无法确认；退一步讲，即使是真实的，仅凭该组证据也不能达到原告志勤公司所称的证明目的。 3、被告葛岚提供的（2015）金义民初字第3206号民事判决书（核对件）一份，拟证明丰臻公司一直跟被告和解的事实。 4、被告葛岚提供的（2016）浙0782执7639号受理通知书（核对件）一份，拟证明法院让丰臻公司拿钱给付被告，丰臻公司用案涉房屋抵偿被告的债务。 原告志勤公司对证据3、4的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为不能达到被告所称的证明目的，里面并没有任何关于和解的内容。 本院认为，鉴于原告志勤公司对该两组证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但从该两组证据的载明内容看，并无葛岚与丰臻公司达成和解协议的内容，故不能达到被告葛岚所称的证明目的。 5、被告葛岚提供的其与丰臻公司老板刘玉中、老板娘武爱萍之间的录音U盘及文字整理资料一份，拟证明双方和解的事实。 原告志勤公司对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，认为该份材料实际上是刘玉中在教被告到法院时该怎么说，而不是和解的内容，不能达到被告的证明目的。 本院认为，这是被告葛岚与案外人之间的通话录音，因原告志勤公司对其真实性有异议，而案外人又未到庭作证，该通话录音的真实性无法确认；退一步讲，即使是真实的，从内容上看，里面也无双方达成和解协议的内容，不能达到被告葛岚所称的证明目的。 6、被告葛岚提供的审查笔录（复印件）一份，拟证明丰臻公司破产管理人员对租赁合同没有异议。 原告志勤公司对该证据的真实性无异议，但不能证明被告葛岚所称的证明目的，在审查笔录中可以看出是被告在2018年3月30日前往破产管理人处是去申报债权的，而不是去主张其他权利。 本院认为，鉴于原告志勤公司对该证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，至于证明力本院将结合其他证据综合予以确认。 7、被告葛岚提供的申请书（复印件）一份，拟证明被告和丰臻公司老板达成协议用房屋抵偿欠被告债务的事实。 原告志勤公司对该证据的真实性、合法性和关联性均有异议，认为不能证明被告葛岚所称的证明目的，原告从来没有看到过这份材料，而且该份材料只是一份申请书，并没有破产管理人确定的答复。 本院认为，该份申请书系被告葛岚自己单方制作的，而原告志勤公司又不认可，故本院对该证据不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月1日，葛岚、董琳娜与丰臻公司签订《房屋租赁协议书》一份，约定葛岚承租丰臻公司位于义乌市××路××号××幢××单元××楼层××号××房，建筑面积118.76平方米；租赁房房款为每平方米3500元，合计415450元；租赁套房使用期限为40年，具体期限以土地使用到期期限为准。嗣后，葛岚向丰臻公司交付了415450元。2015年11月26日，葛岚、董琳娜向本院提起诉讼要求判决确认其与丰臻公司签订的《房屋租赁协议书》无效，并退还415450元及利息。经审理，本院于2016年6月15日作出（2015）金义民初字第3206号民事判决，判决确认葛岚、董琳娜与丰臻公司于2014年6月1日签订的《房屋租赁协议书》无效，判令丰臻公司于判决生效后十日内返还葛岚、董琳娜415450元及赔偿利息损失。该判决生效后，葛岚、董琳娜于2016年8月3日向本院申请强制执行，但该案件至今执行未果。 2018年1月2日，依据债权人浙江省浙商资产管理有限公司申请，本院作出（2017）浙0782破申51号民事裁定书，裁定受理丰臻公司的破产清算案件。同年3月30日，葛岚向丰臻公司破产管理人申报债权，申报债权数额为415450元及利息。且在申报债权时，葛岚承认现所居住的房屋与2014年6月1日签订的房屋租赁的房屋是一致的。 在丰臻公司破产清算过程中，志勤公司在淘宝网司法拍卖网络平台上以12720万元最高价竞得丰臻公司所有的坐落于浙江省义乌市××路××号的房地产。2020年4月7日，本院作出（2017）浙0782破51-18号民事裁定书，裁定位于浙江省义乌市××路××号房地产的所有权即相应的其他权利归买受人志勤公司所有。2020年4月15日，志勤公司在葛岚占有使用的××号楼××单元××楼中1302室、12楼西1303室房屋门口张贴《告知书》，告知葛岚志勤公司已成为案涉房屋的所有人，并要求葛岚十日内搬离腾空该房屋。但葛岚未搬离，仍继续占有使用至今。2020年5月11日，志勤公司取得上述案涉房屋的浙（2020）义乌市不动产权第0××2号不动产权证书。 庭审中，葛岚承认位于义乌市××街道××路××号××号楼××单元××楼××室××楼××室是其在占有使用，理由是因丰臻公司未履行（2015）金义民初字第3206号民事判决书所确定的给付义务，丰臻公司与葛岚达成代物清偿的和解协议，由葛岚继续占有使用上述房屋。董琳娜是其女儿，在国外上学。 本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。依据本院已生效的（2017）浙0782破51-18号民事裁定书和浙（2020）义乌市不动产权第0××2号不动产权证书，原丰臻公司所有的坐落于浙江省义乌市××路××号的不动产业已归志勤公司所有，志勤公司系该不动产的所有权人。而葛岚与丰臻公司于2014年6月1日签订的《房屋租赁协议书》业已被已生效的（2015）金义民初字第3206号民事判决所确认无效，合同无效则自始没有法律约束力，故葛岚无权对案涉房屋占有使用。葛岚虽称其与丰臻公司达成代物清偿的和解协议，但并未提供相应证据予以证实，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，葛岚应承担举证不能的法律后果；而且，葛岚业已以（2015）金义民初字第3206号民事判决书为依据向丰臻公司破产管理人申报了债权。故，葛岚称依和解协议其有权继续占有使用案涉房屋依据不足，本院不予采信。志勤公司要求葛岚腾空案涉房屋的诉请，于法有据，应予支持。因案涉房屋被葛岚侵占，作为案涉房屋所有权人志勤公司有权要求葛岚赔偿，故志勤公司主张葛岚赔偿侵占期间的租金损失合理合法，应予支持，租金参照同类似的案件酌定按每平方米13元计付，并从志勤公司告知腾空期限届满后即2020年4月26日起开始计付至实际腾空之日止。志勤公司主张租金自2020年4月7日按每平方米每月18元及物业费按每平方米每月2元计付，因依据不足，本院不予采信。在拍卖公告中，对案涉房屋被葛岚占有使用现状的描述系对竞买人房屋瑕疵的告知，但该告知并不等于确认葛岚占有使用是合法的，故葛岚辩称志勤公司已知房屋被其占用仍参与竞买应对其占有使用予以承受系理解错误，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条规定，判决如下： 一、被告葛岚于本判决生效后十日内腾空义乌市城店南路778号××号楼××单元××楼中1302室、12楼西1303室房屋并交付给原告浙江志勤光学科技有限公司； 二、被告葛岚赔偿原告浙江志勤光学科技有限公司自2020年4月26日起以上述房屋建筑面积118.76平方米按每月每平方米13元计付至实际腾空之日止的房屋租金损失； 三、驳回原告浙江志勤光学科技有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元（已减半），由被告葛岚负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  吴功君 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  俞 姣