江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0282民初3616号原告：陆群，女，1972年4月9日出生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：朱文，江苏开炫（南通）律师事务所律师。被告：马俊杰，男，1970年7月23日出生，汉族，现住宜兴市。委托诉讼代理人：徐孟生，广东谋智律师事务所律师。原告陆群与被告马俊杰租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用简易程序，后裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆群的委托诉讼代理人朱文、被告马俊杰的委托诉讼代理人徐孟生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆群向本院提出诉讼请求：1.要求解除被告于2015年3月1日与宜兴市兴田汽车销售服务有限公司签订的“资产整体租赁协议书”；2.要求被告立即从原告所有的房屋及土地【不动产登记证号：苏（2018）宜兴不动产权第0××8号】中迁出；3.被告立即从无证房产（包括门卫室1间86.45ｍ²、杂物房1间42.75ｍ²）中迁出；4.被告向原告立即支付从2018年10月9日至2020年3月1日的房租306880元（费用按每天685元计算508天）；5.要求被告以306880元为基数，按同期央行贷款利率4倍的违约金；6.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年3月1日，宜兴市兴田汽车销售服务有限公司与马俊杰签订“资产整体租赁协议书”，协议约定：将所有权证号××号厂房，建筑面积2646.25平方米以及三间平房，现有设备出租给乙方作为生产经营使用。租赁时间10年，自2015年3月1日起至2025年3月1日止。协议4.2约定租赁费用按以下方式支付：1）租赁费用每年贰拾伍万元整，乙方应于每年的6月30日前付清。协议7.4约定如乙方未按时足额支付租赁费用超过10日时，甲方有权单方面解除本资产整体租赁协议书，收回租赁资产。被告签订“资产整体租赁协议书”后，转租给其他人使用并且收取租金。2018年9月19日，原告通过法院拍卖取得相应资产土地的所有权。2018年10月8日，宜兴市人民法院（2016）苏0282执1535号民事裁定书裁定原被执行人兴田销售公司名下位于宜兴市张渚镇的有证厂房的房屋所有权（所有权证号为××）及国有建设土地使用权【土地证号为宜国用（2013）第016005**】以及被执行人善卷汽修厂名下的位于宜兴市张渚镇的有证房产的房屋所有权（所有权证号为××），以及兴田销售公司厂区内无证房产的使用权、附属设施的财产所有权转归原告所有。2018年12月24日，原告领取了不动产登记证书，苏（2018）宜兴不动产权第0××8号。2020年4月9日，原告发函要求被告在收函后的10天内支付2018年10月9日起至2020年3月1日的租金，但是被告收到后至今没有支付分文。2020年4月24日被告回函要求重新签订租赁协议、减少租金、赔偿损失等要求，仍然拒绝支付已经到期应当支付的租金。原告认为，按照协议约定被告应在每年的6月30日前付清租金，但在原告发函催告后，仍然拒绝履行合同义务，原告享有合同解除权。为此诉至本院。诉讼过程中，陆群称宜兴市人民法院于2020年9月21日强制执行，对案涉除标准厂房以外的其他房屋进行了清场并向其交付，故撤回原诉讼请求第3项主张，同时撤回原诉讼请求第4、5项主张，由其另行主张。马俊杰辩称：尽管案涉房产为原告所有，但原告拍下房产时明知存在合法有效租赁关系，却不遵守原租赁合同约定，在2018年11月20日通过宜兴市人民法院执行局将其从承租的三间平房、门卫及杂物房中强制迁出，其目前仅使用厂房，不存在原告所述的2020年9月21日搬出的情形，变更了租赁合同的租赁项目，致使其权益严重受损，造成重大经济损失，租金应当重新商定，同时要求原告赔偿其因强制搬迁造成的损失并承担违约责任。租赁合同合法有效，原告要求解除毫无理由。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：宜兴市兴田汽车销售有限公司（以下简称兴田公司）原有位于宜兴市××镇××村××村××土土地证号为宜国用（2013）第01600555号的国有出让建设用地使用权（面积10596.7）以及位于宜兴市××镇××路××段××号××所有权证号为××的房产（建筑面积2646.25㎡）。宜兴市善卷汽车修配厂（以下简称善卷汽修厂）原有位于宜兴市××镇××村××洞村）、所有权证号为××的房产（建筑面积1049.18㎡）。兴田公司的法定代表人与善卷汽修厂的投资人均为田云良，两家企业的上述不动产位于同一厂区内。2015年3月1日，兴田公司（协议甲方）与马俊杰（协议乙方）签订《资产整体租赁协议书》（以下简称租赁协议）一份，约定甲方将企业现有整体资产出租给乙方，租赁资产为甲方坐落于××镇××路××段××号××宜房权证张渚字第1×**厂房（建筑面积2646.25㎡）以及三间平房，现有设备出租给乙方作为生产经营使用；租赁时间10年，自2015年3月1日起至2025年3月1日止，自2015年3月1日起计算租金；租金每年25万元，乙方于每年6月30日前付清；乙方如未能按时足额支付租赁费用超过10日，甲方有权单方面解除协议，收回租赁资产。审理中查明，租赁协议载明的三间平房在签订该协议时系善卷汽修厂名下房产，生产设备为兴田公司名下、权证号为宜房房权证张渚字第1×**房内的一台行车。租赁期间，兴田公司、善卷汽修厂因债务纠纷涉诉并经本院强制执行。2017年11月29日，本院作出拍卖裁定，依法在淘宝网司法拍卖网络平台上对兴田公司厂区内的资产进行整体公开拍卖（含兴田公司名下的上述有证房产、土地使用权及厂区范围内的无证房屋、道路、绿化、附属设施等以及善卷汽修厂名下的上述有证房产）。2018年7月23日，本院在淘宝网发布《宜兴市人民法院关于宜兴市兴田汽车销售服务有限公司的整体资产（第一次拍卖）的公告》，公告中载明：“房屋有租赁，租赁期为2015年3月1日起至2025年2月28日，年租金25万元，租金一年一付，2018年度租金尚未支付，具体信息请咨询......”2018年9月13日，陆群作为买受人在本次拍卖中竞得上述财产，并已付清竞买款项。2018年10月8日，本院作出（2016）苏0282执1535号执行裁定，裁定原兴田公司名下位于宜兴市张渚镇的有证厂房的房屋所有权（所有权证号为××）及国有建设土地使用权［土土地证号为宜国用（2013）第016005**，以及善卷汽修厂名下的有证房产的房屋所有权（所有权证号为××）转归陆群所有；原兴田公司厂区内的无证房产（门卫室1间、杂物房1间）的使用权、附属设施的财产所有权转归陆群所有。2018年11月20日，本院发出强制迁出公告，责令兴田公司等被执行人及其他实际占用人立即腾空上述被法院拍卖的房产及设施。2018年12月24日，陆群办理了权证号为苏（2018）宜兴不动产权第0××8号的不动产权登记，将上述土地使用权及房屋所有权登记于其名下。2020年4月9日，陆群向马俊杰发函，要求马俊杰10日内支付2018年10月9日起至2020年3月1日止的租金并按时支付后续租金。同年4月22日，马俊杰回函要求与陆群重新签订租赁协议并按新协议交付租金，并称其按原租赁协议承租的是厂房、三间平房、场地及门卫等整体资产，因陆群要求法院强制搬离，造成其除厂房外，无法按约使用其他资产，故交付租金应当核减，重新签订的租赁协议也应根据实际使用资产重新计算租金，同时要求陆群赔偿其因故意诉讼造成的经济损失。审理中，马俊杰明确如双方解除合同，则要求互不承担责任；如继续租赁，认可后续租金按每年17-18万元计算，但对之前结欠的租金不予认可，因为陆群的行为也造成了其损失。陆群对马俊杰提出的上述方案不予认可。诉讼过程中，马俊杰向本院提起反诉，但未在规定期限内缴纳反诉费用，本院按马俊杰撤回反诉处理。上述事实，有租赁协议、（2020）苏02民终256号民事判决书、催交房租通知、函、不动产权证、强制迁出公告、（2016）苏0282执1535号案执行裁定书、执行笔录、询问笔录及本案庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，陆群经司法拍卖取得案涉不动产的物权，拍卖公告中明确系负担租赁拍卖，租赁合同对陆群、马俊杰具有法律效力，马俊杰应按租赁合同约定向陆群支付租金。但自2018年10月陆群取得案涉不动产物权以来，马俊杰未能支付租金，对此马俊杰辩称因陆群原因致使其于2018年11月20日经本院强制执行从承租的三间平房、门卫及杂物房中迁出，之后不再使用上述房屋，租赁项目变更，故应重新商定租金。本院对其抗辩主张不予支持。首先，马俊杰提供的强制迁出公告仅能证明本院曾责令被执行人及实际占用人即时迁出，但本院当时并未强制清场，陆群亦于庭审中确认直至2020年9月21日经法院执行才实际取得除标准厂房以外的房产，而马俊杰亦未能举证证明其向本院或陆群实际交付了上述占用的不动产；其次，关于租用的生产设备，马俊杰在（2016）苏0282执1535号案件执行笔录中确认仅租赁一台行车，一般而言，行车应附着于厂房一并出租，难以单独计算租金，即便陆群未取得行车所有权，马俊杰亦不能据此妨碍陆群对案涉不动产整体资产收益的正当获取，其完全可就其认可的租金先行向陆群进行支付或提存，但马俊杰在占有使用租赁物的情形下，以租赁物发生变更、需重新商定租金为由长期拖欠租金，且经陆群发函催告后仍未支付，已构成根本违约，陆群有权解除与马俊杰之间的租赁关系并要求马俊杰腾空并返还占用的不动产。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条、第二百二十九条规定，判决如下：一、解除宜兴市兴田汽车销售服务有限公司与马俊杰于2015年3月1日签订的《资产整体租赁协议书》；二、马俊杰于本判决发生法律效力之日起十五日内腾空并向陆群返还占用的不动产［不动产权证号：苏（2018）宜兴不动产权第0××8号］。本案案件受理费80元，由马俊杰负担。陆群同意其预交的诉讼费80元由马俊杰直接向其支付，本院不再退还，马俊杰在本判决生效之日起十日内直接给付陆群。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  江周渊人民陪审员  黄旭东人民陪审员  殷苏绿二〇二〇年十一月六日书 记 员  潘妮娜