北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初504号原告（执行案外人）：刘美英，女，1957年2月28日出生。委托诉讼代理人：李先锋，北京通美律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京佳艺置业有限公司，住所地北京市密云区北庄镇北庄村华盛路**政府办公楼**-2195（北庄镇集中办公区）。法定代表人：叶荣，执行董事。委托诉讼代理人：崔皓，北京市中通策成律师事务所律师。被告（被执行人）：北京浩隆房地产开发有限责任公司，住所地，住所地北京市通州区台湖镇创业园路**iv>法定代表人：韦洛洛，总经理。委托诉讼代理人：仇臻，北京智嵩律师事务所律师。原告刘美英与被告北京佳艺置业有限公司（以下简称佳艺公司）、被告北京浩隆房地产开发有限责任公司（以下简称浩隆公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘美英及其委托诉讼代理人李先锋，被告浩隆公司之委托诉讼代理人仇臻到庭参加诉讼。被告佳艺公司之委托诉讼代理人崔皓参加了本案庭前会议，后经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘美英向本院提出诉讼请求：1.请求判决不予执行北京市朝阳区507号房屋（以下简称涉案房屋）；2.请求确认涉案房屋归刘美英所有；3.本案诉讼费由佳艺公司、浩隆公司负担。事实和理由：首先，刘美英在支付77万购房款时，浩隆公司与中原房地产经纪公司并未告知涉案房屋被查封，而是在刘美英签订《A派公寓认购协议书》的时候才告诉涉案房屋被查封的情况，但此时刘美英已支付了77万元购房款故被迫签订了合同，且浩隆公司承诺2个月就能解封，故刘美英也放松了警惕。因此，浩隆公司与将已查封的房屋卖给刘美英，涉嫌诈骗，应当先移送公安机关立案调查，待有结果后再决定是否继续执行；其次，申请执行人于2020年4月14日已经申请撤销执行，执行案件已终结；且申请执行人的债权有过多次转让，但未变更查封裁定，没有通知刘美英，无权延续原有查封继续执行，也不应继续拍卖；再有，刘美英签订房屋认购协议书的时候，并没有涉案房屋被查封的登记，故刘美英购买涉案房屋，应当继续履行合同，停止查封与拍卖，保护刘美英的合法权益。佳艺公司辩称，不同意刘美英的全部诉讼请求。事实和理由：1、涉案房屋查封时间为2008年5月7日，该事实已经执行程序和其他执行异议案件多次查明，刘美英依据查封后签订的合同以案外人身份要求停止执行没有法律依据；2、刘美英签订的房屋认购协议是预约合同，不具有房屋买卖合同的效力，不符合申请执行异议提出停止执行的条件；3、关于刘美英提出的确权主张不符合法律规定，其依据合同所享有的是债权而非物权，其在未取得房屋登记的情况下要求确权没有依据。浩隆公司辩称，浩隆公司未将涉案房屋售予刘美英，浩隆公司未与刘美英签署过涉案房屋买卖合同，刘美英签订认购协议书的时候，知道涉案房屋被查封，因此不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：南通市新华建筑安装工程有限公司与浩隆公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2008年3月19日作出（2008）二中民初字第03280号民事判决书，判决：“一、被告北京浩隆房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告南通市新华建筑安装工程有限公司支付工程款五千万六千六百二十二元；二、原告南通市新华建筑安装工程有限公司对工程款享有优先受偿权；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。”上述判决发生法律效力后，南通市新华建筑安装工程有限公司向本院申请强制执行，本院以（2008）二中执字第00625号立案受理。后该执行案件终结本次执行程序。执行过程中，本院于2008年5月7日作出（2008）二中执字第615、625号协助执行通知书，查封涉案房屋，后本院又于2010年5月4日作出（2008）二中执字第615、625号协助执行通知书继续查封涉案房屋，查封期限至2011年5月3日。后本院继续查封涉案房屋。另查明，佳艺公司变更为（2008）二中执字第00625号执行案件的申请执行人后，向我院申请恢复执行，我院于2020年4月20日立案受理，案号为（2020）京02执恢87号。刘美英与浩隆公司第一分公司于2010年9月28日签订的《A派公寓认购协议书》，当中约定出卖人为浩隆公司第一分公司，买受人刘美英预订的商品房北京市朝阳区78号院（A派公寓）507号房屋目前处于被法院查封阶段，出卖人已将该商品房被查封的真实情况如实、全面、明确告知买受人刘美英，总房价款1786110元；为了支持其请求，刘美英还向本院提交了收据、银行转账凭证等证据。上述事实，有《A派公寓认购协议书》、收据、不动产登记簿、执行裁定书及当事人陈述等在案佐证。本院认为，本案争议焦点系刘美英是否对涉案房屋享有足以阻却强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，刘美英据以主张权利的基础系其与浩隆公司第一分公司于2010年9月28日签订的《A派公寓认购协议书》，支付了94万元房款，并实际入住使用至今。因此，本院着重审查刘美英请求停止执行的主张是否符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”这一条件。经查，涉案房屋于2008年5月处于被查封状态，且在刘美英与浩隆公司第一分公司签订《A派公寓认购协议书》的时候仍处于被查封状态。刘美英与浩隆公司第一分公司签订现房买卖合同的时间为2010年9月28日，显然在人民法院查封案涉房屋之后，故刘美英所持对涉案房屋不予执行的理由不符合前述买受人享有能够排除执行权利的条件。刘美英持司法查封后签订的现房买卖合同以执行案外人的身份要求解除对涉案房屋的查封，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。刘美英所持原申请执行人中承商（北京）投资有限公司于2020年4月14日已经申请撤销执行，执行案件已终结的情形不应再拍卖房屋的理由亦不符合上述法律规定的排除执行权利的条件，故对该项诉讼理由，本院亦不予采纳。此外，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，刘美英并未办理房屋过户登记手续，亦未提交证明本案存在法律规定的未经登记即发生物权变动效力的其他情形，因此，涉案房屋的所有权并未转移至刘美英名下，刘美英对涉案房屋不享有所有权。刘美英关于确认涉案房屋系其所有的请求于法无据，本院不予支持。综上所述，刘美英对涉案房屋不享有足以阻却强制执行的民事权益，不能排除人民法院的强制执行。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回刘美英的全部诉讼请求。案件受理费20875元，由刘美英负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 杨志东审 判 员 周梦峰审 判 员 李 淼二〇二〇年十一月三十日法官助理 王德林书 记 员 周 洁