广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初3314号原告：惠州市名远房地产开发有限公司，住所地：博罗县******，统一社会信用代码：914***********865Q。法定代表人：李名柱，系该公司的总经理。委托诉讼代理人：房林德，男，汉族，1987年8月3日出生，身份证住址：广东省大埔县*******，公民身份号码：441************614，系该公司的员工。被告：罗雅洁，女，汉族，1984年10月10日出生，身份证住址：湖北省仙桃市************，公民身份号码：429************025。原告惠州市名远房地产开发有限公司（以下简称“名远公司”）诉被告罗雅洁商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后,依法适用简易程序。在审理过程中发现被告罗雅洁无法直接送达，本案不宜适用简易程序，本院于2020年7月22日作出民事裁定，将本案转为普通程序，并于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告名远公司的委托诉讼代理人房林德到庭参加诉讼，被告罗雅洁未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名远公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年3月11日签订的合同编号为博罗（2018）XXXXXXXX的《商品房买卖合同》已于2020年5月25日解除；2.被告向原告支付违约金96950.36元；3.本案的诉讼费、律师费、公告费、执行费等由被告承担。事实和理由：2018年3月11日，原告与被告签订了合同编号为博罗（2018）XXXXXXXX的《商品房买卖合同》，约定原告将位于博罗县*洲镇上南经济联合社氹田（土名）地段名远幸福里花园**住宅楼****（以下简称“案涉商品房”）出售给被告。该房屋建筑面积为91.07平方米，总价款为745772元，其中被告应在2018年3月2日前支付首期购房款225772元，剩余购房款520000元向银行申请贷款支付。另附件十一《补充协议》第3.1条约定了被告选择《商品房买卖合同》第七条第（二）款第3项贷款方式付款的，余款在签署合同之日起60日内付清，逾期付清的，按照合同第八条约定承担违约责任，被告超过180日未支付，原告有权解除合同并要求被告支付累计应付款3%的违约金。第3.2条约定被告的贷款申请未获银行批准时，应将未获批准的按揭款项60日内付清余款给原告，若被告无法补交差额部分房款致使合同解除的，原告将有权解除合同并要求被告按购房总价款的10%支付违约金。合同签订后，被告向银行申请贷款支付剩余购房款时，因被告自身因素导致其贷款申请未获银行批准，后原告多番催告下被告以各种理由推脱不予支付。因被告未按合同约定支付剩余购房款已属违约，原告遂依合同之约定于2020年5月25日向被告签发了《解约通知函》，解除了与被告签订的《商品房买卖合同》。合同解除后，因被告不配合办理相关手续，因此未办理备案登记注销手续。原告名远公司为其主张向本院提供如下证据：1.商品房买卖合同。证明2018年3月11日，原告与被告签订了编号为博罗（2018）XXXXXXXX的《商品房买卖合同》，双方对具体事项进行了约定。2.收款收据。证明被告已支付首期购房款合计225772元。3.邮政快递面单、律师催告函。证明原告于2019年8月3日通过邮政快递方式向被告签发《律师催告函》，告知被告贷款未获得农商银行审批同意，被告应按照合同附件十一补充协议第3.2.1条约定履行付款义务。被告拒绝签收并退回邮件。4.邮政快递底单（客户联）、邮政快递实时状态截图、解约通知函。证明原告于2020年5月25日通过邮政快递方式向被告签发《解约通知函》，告知被告双方签订的编号为博罗（2018）XXXXXXXX的《商品房买卖合同》于2020年5月25日正式解除。5.不动产登记证明。证明原、被告双方签订的编号为博罗（2018）XXXXXXXX的《商品房买卖合同》已在博罗县房产管理局办理了预告登记。被告罗雅洁经本院依法公告传票传唤，既未向本院提供书面答辩意见及相关证据，也没有到庭参加诉讼。根据上述证据，本院经审理查明，原告名远公司系于2013年9月4日登记成立的有限责任公司，经营范围为房地产开发经营、物业管理等。2018年3月11日，原告名远公司与被告罗雅洁签订合同编号为：博罗（2018）XXXXXXXX的《商品房买卖合同（预售）》及《附件》，主要约定：被告购买原告开发的案涉商品房，建筑面积91.07平方米，单价为每平方米8188.99元，总价款为745772元。合同第七条约定被告应当于2018年3月2日前支付首期房价款225772元，余款520000元向商业银行申请贷款支付。第八条“逾期付款责任”约定：（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付万分之一的违约金；（2）逾期超过日180后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，应当书面通知买受人；买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。合同附件十一《补充协议》第3.1条约定买受人选择本合同第七条第（二）款第3项的贷款方式付款的，余款须于签署本合同之日起60日内付清，逾期付清的，按照本合同第八条之约定承担逾期付款责任。第3.2.1条第（2）项约定买受人贷款申请不获银行批准的，买受人须在签署本合同之日起60日内付清房价款余款。第3.2.1条第（3）项约定如因买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金。合同签订后，被告向原告支付了首期购房款225772元。2018年4月19日，案涉商品房办理了预告登记[不动产登记证明号：粤（2018）博罗县不动产证明第XXXXXX号]，权利人为被告罗雅洁，义务人为原告名远公司。原告于2019年8月3日委托广东旭利律师事务所向被告发出《律师催告函》，载明：被告已购买“名远·幸福里”3-704号房，并于2018年3月11日与原告签署《商品房买卖合同》，及办理相关按揭手续，但贷款审批未获得银行的批准，被告应根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第3.2.1条的约定履行。原告于2020年5月25日向被告发出《解约通知函》，载明：被告于2018年3月11日购买案涉商品房，并签订案涉合同，依照合同附件十一第3.1条约定，被告应于签署合同之日60日内付清剩余房款520000元。但被告在合同签署之后，未按合同约定准备按揭资料办理银行贷款手续支付剩余房款，且经原告多次向被告电话通知、协商沟通并催促付清房款，但被告以各种理由推脱，不予以办理按揭贷款手续以及一次性付清剩余房款，也未按照合同约定配合原告办理合同注销等相关手续。截至函件发出之日，被告尚未支付房款，已经属于严重违约，依照合同附件十一补充协议第3条约定，原告正式函告被告：一、原告与被告签订合同编号为博罗（2018）XXXXXXXX的《商品房买卖合同》立即解除，并按照合同约定扣除被告因违约产生的违约金、应主张权利产生的公证费、诉讼费、律师费、执行费等相关费用；同时有权将该房产另行出售而不再另行通知；二、被告在收到解约通知函后三天内无条件配合原告工作人员到博罗房管部门解除房产《商品房买卖合同》、注销合同备案、不动产预告登记等手续。被告于2020年5月26日签收该通知书。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，应受法律保护。按照合同约定,在被告因其自身原因导致银行按揭贷款未获批准后,被告应在约定期限内向原告支付剩余购房余款。但被告除支付了首期款225772元外，未在约定期限内付清购房款，经原告多次催促，均没有支付，至今仍欠原告购房款520000元未付，已构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据案涉合同第八条第（2）项“买受人逾期付款的违约责任为：逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。”的约定，被告逾期付款已超过180日。被告经本院传票传唤，未提出任何抗辩，且款项给付应由被告承担举证责任，但其未予举证，由此产生的不利后果应由其自行承担。故本院对原告上述主张予以采纳，原告解除合同理由充分，条件已成就。原告于2020年5月25日向被告发出《解除通知函》要求解除合同，被告于2020年5月26日签收，合同自通知到达对方时解除。故本院确认案涉合同于2020年5月26日解除。关于违约金问题。案涉合同第八条第（2）项约定“逾期超过180日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应按累计应付款的3%向出卖人支付违约金”。合同附件十一补充协议第3.2.1条第（3）项约定“如因买受人确实无法补交差额部分房款致使合同被解除，则买受人应按房屋总价款10%向出卖人支付违约金”。本案中，被告累计应付房款为520000元，按3%计算违约金为15600元。而根据上述补充协议的约定，被告应按房屋总价款745772元的10%支付违约金即74577.2元。二者不可合并计算，原告主张累进计算违约金，本院不予支持，故本院根据“就高不就低”的原则，酌定被告应支付原告违约金为74577.2元。合同解除后，原告收取被告的首期购房款225772元应予以退还给被告。因被告未在本案中主张，故本院暂不予处理，被告可另循合法途径主张权利。被告罗雅洁经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，本院缺席判决如下：一、确认原告惠州市名远房地产开发有限公司与被告罗雅洁于2018年3月11日签订的合同编号为博罗（2018）10004087的《商品房买卖合同（预售）》于2020年5月26日解除。二、被告罗雅洁于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市名远房地产开发有限公司一次性支付违约金74577.2元。三、驳回原告惠州市名远房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12228元、公告费260元，共计12488元，由原告惠州市名远房地产开发有限公司负担225元，被告罗雅洁负担12263元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  胡海林审 判 员  黄利仁人民陪审员  邹 辉二〇二〇年十一月十二日法官 助理  胡灏玲书 记 员  陈琼好