广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初8406号原告（反诉被告）：广州市荔湾区伊冉丽美容养生馆，住所地广东省广州市荔湾区百花路**自编**。经营者：王少风，女，1986年9月14日出生，汉族，住广东省四会市。委托诉讼代理人：何沛洋，广东理治律师事务所律师。委托诉讼代理人：江伟标，广东理治律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：广州市聚好物业管理有限公司，住，住所地广东省广州市荔湾区百花路**首层自编**/div>法定代表人：陈贵，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：方洁瑜，女，1980年11月16日出生，汉族，住广东省广州市白云区，该公司工作人员。委托诉讼代理人：周丽丽，女，1984年10月3日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，该公司工作人员。原告广州市荔湾区伊冉丽美容养生馆(以下简称伊冉丽养生馆)与被告广州市聚好物业管理有限公司（以下简称聚好公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伊冉丽养生馆的委托诉讼代理人何沛洋、江伟标，被告聚好公司的委托诉讼代理人方洁瑜、周丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伊冉丽养生馆向本院提出诉讼请求：1、聚好公司双倍返还履约保证金100542元；2、聚好公司赔偿装修设备损失8万元、两个月经营损失125887.66元；3、聚好公司赔偿律师费13000元；四、聚好公司承担本案诉讼费。事实和理由：2019年12月24日，我方与聚好公司续签了《租赁合同》，约定聚好公司将位于广州市荔湾区百花路8号花地商业中心首层116号物业出租给我方使用，自2020年1月1日起至2024年12月31日止；我方应于合同签订当日向聚好公司支付履约保证金50271元，如因我方违约而提前终止合同的，聚好公司有权没收履约保证金，如因聚好公司违约而提前终止合同的，聚好公司应当无息双倍返还履约保证金。2020年春节前后，因疫情的原因，我方无法正常经营，直至2020年4月才逐步开业经营。期间我方多次与聚好公司沟通，要求聚好公司免除2、3月的租金。2020年3月31日，聚好公司向花地商业中心的商户发出《关于减免花地商业中心商户一个月租金的通知》，对疫情受影响无法正常开业的商户仅免除一个月的租金，但坚持全额收取三月份的租金，双方对三月份的租金减免一直未能达成一致。2020年4月2日，因花地商业中心公共下水道堵塞造成粪便污水倒灌入116号商铺（即我方租赁的商铺），导致我方店铺内的物品因长时间浸泡而损坏，因我方店铺装修材料为木质材料，被粪便污水长时间浸泡会产生细菌、病毒等，导致我方无法正常经营。2020年5月27日，我方发现涉案商铺已被聚好公司上锁，我方已无法进入涉案商铺。《租赁合同》自聚好公司强行收回商铺之日起（即2020年5月27日）已解除。聚好公司辩称，不同意伊冉丽养生馆的全部诉讼请求。一、伊冉丽养生馆拖欠2020年2-5月的租金，其违约在先。我司作为场地的经营者，需要向物业的业主花地街股份合作经济联合社缴租，我司已基于疫情考虑，向所有租户免租一个月，但伊冉丽养生馆不同意，仍无理要求我司免租三个月。因伊冉丽养生馆违约在先，我司依照催缴通知及合同约定，将涉案商铺于2020年5月27日上锁，依法收回商铺。二、合同第五条第二点约定我司仅对物业的结构及交接时我司提供的设备设施进行维修。伊冉丽养生馆于2016年租赁该房屋，并且使用至今，已有将近五年时间，现在才表示房屋不符合交付使用条件无理，且在使用期间伊冉丽养生馆没有告知我司房屋有存在任何质量问题或结构问题需要我司进行修缮。合同第八条免责条款约定，如该物业因不可抗力的原因而导致承租方投入的装修设备等损毁和造成损失的，承租方应自行修复并承担全部费用，出租方不承担任何的赔偿责任。发生浸水原因是公共下水道被市政的大树树根缠绕造成，并非我司提供的出租物业本身的结构及设施有问题。作为出租人，我司在知道上述水浸的情况后，已第一时间向物业管理单位进行告知，也通知物业管理单位进行抢修，并且代垫了抢修的费用，我司已经尽了出租人应尽的责任。三、伊冉丽养生馆提出赔偿律师费用没有任何合同依据。伊冉丽养生馆向本院提出反诉请求：1、伊冉丽养生馆支付2020年2月至5月租金共60428元及滞纳金（以当月租金15107元为本金，自当月5日起计算按每日3%计算至实际付清之日止）；2、没收伊冉丽养生馆的履约保证金50271元；3、伊冉丽养生馆根据合同第三条第五点支付2020年5月装饰费用1050元及滞纳金（以1050元为本金，自2020年5月5日起计算，按每日3%计算至实际付清之日止）；4、伊冉丽养生馆将其工商注册登记的营业地址迁出租赁物业；5、本案诉讼费由伊冉丽养生馆承担。事实和理由与上述答辩意见一致。伊冉丽养生馆对反诉辩称，1、2020年2月、3月因疫情爆发我方无法正常经营，疫情属于不可抗力，我方有权要求减免2月、3月的租金。聚好公司没有提供适租条件的商铺给我方，我方有权拒绝向其支付2020年4月、5月租金和2020年5月装饰费用。我方拖延支付租金的行为不构成违约，不应承担违约责任，聚好公司无权没收押金。2、退一万步讲，即使认为我方应承担违约责任，聚好公司主张的滞纳金过分高于其的损失，请求适当减少。3、聚好公司与广东育德商业管理有限公司签订物业服务合同，两公司使用相同的经营场地，相同的工作人员，实际是同一家公司，故聚好公司对出租的物业有维修的义务。4、同意配合迁出企业的工商登记地址。本院经审理认定事实如下：广州市荔湾区百花路（一号地块）的3幢房屋是广州市荔湾区花地街花地村民委员会经批准建设的大楼。聚好公司向上述村民委员会承租该地块中的百花路8、10号“花地人家”地上一至三层裙楼、西塔商务办公楼五至二十层的物业经营，租赁期限从2012年6月1日起至2030年11月30日止。2016年2月25日，案外人吴彦巧将广州市荔湾区百花路8号花地商业中心首层116号商铺的经营权转让给伊冉丽养生馆的经营者王少风，该商铺是临街商铺，双方签订了《店面转让协议书》，约定王少风需向吴彦巧支付店铺转让费102000元。2016年4月1日，王少风与聚好公司签订《租赁合同》承租涉案商铺使用。合同期满后，伊冉丽养生馆与聚好公司在2019年12月24日续签《租赁合同》，约定如下：甲方将涉案商铺出租给乙方经营美容养生馆，租期从2020年1月1日起至2024年12月31日止。2020年1月1日至2020年12月31日期间的月租金为15107元，之后每年递增6%。乙方应于合同签订当日支付履约保证金50271元，履约保证金在合同终止、乙方无违约、乙方缴清租金及其他费用、乙方注销该物业工商注册登记后由甲方一次性无息返还给乙方。乙方同意按国家规定重大节日（春节、劳动节、国庆节）向甲方缴纳公共场地节日装饰费，每次缴纳节日装饰费为1050元。（第五条第2点）甲方对该物业的维修范围仅限于该物业结构及甲方提供的设备设施。（第六条第2点）合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收履行保证金。合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还履约保证金。（第六条第4点）如乙方延迟缴纳租金和其他费用，每延迟一日，乙方应按欠付金额3%的标准向甲方支付延迟履行违约金。（第六条第8点）如乙方违约导致甲方向法院提起诉讼，甲方因此支付的律师费由乙方承担。（第七条第2点）合同期满或乙方违约导致甲方通知解除合同后，如乙方逾期交还物业，甲方有权采取停水停电等措施并在发出限期搬离通知后5日内自行收回该物业……（第八条）物业如因不可抗力的原因导致乙方投入的装修、设备等毁损和造成损失的，乙方应自行修复并承担全部费用，甲方对乙方不承担任何赔偿责任。上述合同签订后，伊冉丽养生馆向聚好公司支付了履约保证金50271元，聚好公司将涉案房屋交付给伊冉丽养生馆使用。之后，伊冉丽养生馆向聚好公司支付租金至2020年1月31日。因发生新冠疫情，伊冉丽养生馆在2月、3月均没有开业经营。伊冉丽养生馆认为涉案商铺无法经营使用，要求减免2-4月租金，双方因租金减免问题产生争议，伊冉丽养生馆没有支付2020年2月后的租金。涉案商场在2020年3月31日发出通知，表示该商场的租户可减免一个月租金。2020年4月2日，花地商业中心公共下水道堵塞，导致粪便污水倒灌入涉案商铺。聚好公司在知道该情况后，对堵塞原因进行排查，发现在商场外面广场的一处下水道有树根缠绕情形，遂聘请他人进行了清理，并支付了修缮服务费用7920.79元。伊冉丽养生馆认为涉案商铺的地板受到长时间浸泡而损坏，且地板被粪水浸泡后会产生细菌和病毒传染，商铺无法经营，遂向商场的物业管理处发函要求解决。2020年4月22日，伊冉丽养生馆与聚好公司的经理协商解决方案、要求赔偿装修损失，但未能协商一致。2020年5月13日，伊冉丽养生馆委托广东理治律师事务所向聚好公司发出《律师函》，要求聚好公司赔偿一切损失。2020年5月15日，聚好公司与案外人广东育德商业管理有限公司向伊冉丽养生馆发出《限期缴款责令通知》，要求其支付自2020年2月起的租金、逾期付款滞纳金、3月起的物业管理费、五一节日装饰费、水电费等费用，如在5月20日下午未足额缴清的，将停止所有物业服务和收回商铺。5月22日伊冉丽养生馆回复聚好公司，不同意支付上述费用。2020年5月25日，聚好公司在涉案商铺门口张贴了《关于解除合同及收回物业的函》，要求解除合同和收回商铺。2020年5月27日，聚好公司将涉案商铺上锁并收回了商铺。后伊冉丽养生馆欲聘请评估公司对商铺内的装修损失进行评估，但聚好公司不同意其再进入商铺。伊冉丽养生馆为本案诉讼聘请了律师，支付了律师费13000元。庭审中，伊冉丽养生馆认为其产生装修损失、经营损失，向本院提供了下列证据：1、吴彦巧与王少风签订的《店面转让协议书》、吴彦巧收到王少风店铺转让费8万元的《收据》；2、收入明细表和记账笔记。聚好公司质证认为，对上述证据均不认可，证据1是王少风与他人的合同，证据2是伊冉丽养生馆自行制作的材料。经查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年2月25日，广东省新冠××防控指挥办疫情防控组发布《广东省商业服务区复工复市新冠××疫情防控工作指引》，指引在我省对疫情应急响应结束前，酒吧、洗浴中心等人员密集区域暂缓开放。2020年4月24日，广州市商务局发布《广州市商业服务企业新常态下做好疫情防控工作的指引》，要求高风险地区的美容美发店暂停对外服务，中风险地区美容美发店需预约提供服务等，低风险地区美容美发店需全程佩戴口罩等。本院认为，伊冉丽养生馆与聚好公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。伊冉丽养生馆租赁案涉商铺的目的是经营，由于伊冉丽养生馆的业务需与服务对象近距离接触，属于疫情防控工作指引中人员密集的行业，政府的疫情防控措施导致其在2020年2月、3月期间无法营业，产生了实际损失。伊冉丽养生馆在2月、3月没有支付租金是因为疫情原因和双方协商变更租金数额未果引起，其没有主观的过错。考虑到疫情对双方的经营均产生影响，依据公平原则，参照最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第六条第二款“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，伊冉丽养生馆要求减免租金有法律依据，本院予以支持。结合商场公布的优惠方案，本院酌定伊冉丽养生馆无须支付2月租金，3月租金按50%即7554元的标准支付。由于聚好公司在2020年5月27日收回涉案商铺，本院认定双方签订的《租赁合同》于该日解除。对于4月商铺发生污水堵塞事件，合同约定聚好公司对该物业的维修范围仅限于该物业结构及提供的设备设施。因发生堵塞的区域属于公共排水管，不属于商铺内部的设施，故伊冉丽养生馆要求聚好公司进行维修缺乏合同依据。聚好公司在知道堵塞事件后已经寻找人员对堵塞部位进行了疏通，聚好公司已尽到出租人的义务。故伊冉丽养生馆要求赔偿装修损失、经营损失、律师费损失，无事实依据，本院均不予支持。鉴于伊冉丽养生馆没有支付4月、5月租金是因为下水道堵塞及双方对出租方是否负有维修义务、是否需赔偿损失有争议引起，并非由伊冉丽养生馆自身原因引起，故伊冉丽养生馆没有支付4月、5月租金不构成违约。伊冉丽养生馆无法使用商铺非双方的原因导致，根据公平原则，本院酌定其需按50%的标准即7554元支付4月、5月的租金。综合本案的实际情况，本院确定伊冉丽养生馆按50%的标准即7554元支付3月-5月的租金，聚好公司退回租赁保证金50271元给伊冉丽养生馆。为避免讼累，伊冉丽养生馆支付的履约保证金可抵扣应付的3月-5月租金21442元[（15107元/月×2月×50%）+（15107元/月÷31天×50%×26天）]，抵扣后聚好公司仍应退还履约保证金28829元（50271元-21442元）给伊冉丽养生馆。对于聚好公司要求没收履约保证金、支付租金的滞纳金、装饰费的请求，由于伊冉丽养生馆不存在违约行为，本院均不予支持。对于营业地址的迁移，因伊冉丽养生馆同意迁出，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第五条规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市聚好物业管理有限公司向广州市荔湾区伊冉丽美容养生馆返还租赁保证金28829元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市荔湾区伊冉丽美容养生馆到工商管理部门注销该企业的登记地址。三、驳回广州市荔湾区伊冉丽美容养生馆的其他诉讼请求。四、驳回广州市聚好物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3046元，由广州市荔湾区伊冉丽美容养生馆负担2771元，广州市聚好物业管理有限公司负担275元。反诉案件受理费2519元，由广州市聚好物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  马文洁二〇二〇年十一月十二日书记员  宋嘉杰卢健华