广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初16702号原告：广州凯云物业服务有限公司，住所地广州高新技术产业开发区科学城开源大道******501-502。法定代表人：江忠保，系该司执行董事、总经理。委托代理人：戴家盛、罗子成，均系广东广开律师事务所律师。被告：广州市天河区大观京福快餐店，住，住所地广州市天河区高普路******/div>经营者：杨伟韩，男，1983年8月14日出生，汉族，住广东省潮安县。被告：杨伟韩，男，1983年8月14日出生，汉族，住广东省潮安县。原告广州凯云物业服务有限公司（下简称凯云物业公司）诉被告广州市天河区大观京福快餐店（以下简称京福快餐店）、杨伟韩物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员谭巨文于2020年11月16日独任审理。原告凯云物业公司的委托代理人戴家盛、罗子成到庭参加了诉讼；被告京福快餐店、杨伟韩经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯云物业公司诉称：京福快餐店与案外人广州凯云发展有限公司（原称：广州凯云物业管理有限公司，以下称“凯云发展公司”）签订的《物业管理服务合同》（以下称《物管合同》）约定：京福快餐店承租了广州市天河区高塘软件园高普路138号京华信息园区西座101室，房屋建筑面积640平方米，并自2019年1月1日起至2021年11月30日期间由案外人凯云发展公司向京福快餐店提供相应的物业管理服务；京福快餐店按承租房屋面积在每月10日前缴纳物业管理费等费用，物业管理费计费面积为640平方米，计费单价为8.5元/平方米/月，物业管理费合计为5440元/月；京福快餐店须按合同约定按时交纳物业管理费等应付费用，否则，京福快餐店应从逾期之曰起至实际支付之曰止每曰按应交纳费用的千分之一缴交违约金。《物管合同》还就物业管理服务项目、合同期限、相关费用及支付方式、双方权利义务、违约责任、通知及送达、其他事项等内容进行了明确约定。后京福快餐店与案外人凯云发展公司、原告广州凯云物业服务有限公司三方对《物管合同》达成补充协议，约定自2019年8月1日起由原告凯云物业公司承继《物管合同》中凯云发展公司的全部权利义务。《物管合同》签订后，凯云发展公司依约向京福快餐店提供了相应服务，且原告凯云物业公司亦自2019年8月1日起按照《物管合同》及补充协议的约定向京福快餐店提供了相应服务,但京福快餐店却未遵守合同约定向原告凯云物业公司交纳相应的费用。原告多次与京福快餐店及其实际经营者联系沟通并催促两被告清偿未付款项，但两被告至今仍未向原告交纳，两被告的行为已构成违约。每月管理费为5440元，被告撤场时间为2020年4月30日，业主是自行收回场地。业主方为京华信息股份有限公司，原告与被告2020年3月31日终止服务合同。业主没有起诉过被告，业主用履约保证金抵扣了被告的费用。为维护原告权益，现向法院提起诉讼，请求法院判令：1.两被告立即向原告支付2019年12月1日至2020年3月31日期间拖欠的物管费21760元及违约金（按每月5440元为基数的1‰的标准，自欠费次月11日起计至实际清偿之日止）。2.两被告向原告支付因办理此案原告所支出的律师费4000元。3.两被告承担本案诉讼费用（包括案件受理费、诉讼保全费）。被告京福快餐店、杨伟韩未答辩。经审理查明：京福快餐店为个体工商户，其经营者为杨伟韩，成立于2016年6月8日。凯云物业公司于2019年3月28日成立，经营范围为物业管理，领有《营业执照》。广州市天河区高普路138号产权人为京华信息科技股份有限公司（以下简称京华公司），建筑面积25461.56平方米。2015年11月，京华公司与京福快餐店签订《广州市房屋租赁合同补充协议（一）》，约定京华公司将广州市天河区高普路138号西座101房（以下简称“涉案房产”）租赁给京福快餐店，计租面积640平方米，租赁期采用5年加3年模式，从2016年6月1日起至2020年11月30日止，后3年从2020年12月1日至2023年11月30日，后3年的租金参照本园区及周边同等食堂物业的租赁价格协商确定，京华公司交付租赁房屋给京福快餐店的时间为合同生效且收到租赁保证金及第1个月租金后2个工作日内，从2016年6月1日起正式计收租金，租金2016年6月1日至2017年11月30日，每月租金38400元……2019年12月1日至2020年11月30日，每月租金44452.8元，租金按自然月计算，京福快餐店须于每月28日前将下一月租金汇入京华公司账户；京福快餐店在签订本协议的同时，须与京华公司指定物业管理有限公司签订物业管理协议，该房产的物业管理费目前收费参考为，餐厅管理费8.5元每月每平方，具体额度以物业管理协议上的约定为准；该房产的物业管理费的交付方式，时间等条款以乙方与物业管理公司签订的物业管理协议约定为准；京华公司已经于2015年12月1日按照合同约定的交付标准将该房产交付京福快餐店使用，京福快餐店应于指定交付日当天到物业管理公司办理该房产的启用手续，若因为京福快餐店原因未办妥该房产的启用手续，则视为京华公司已经按合同约定将房产交付京福快餐店使用，京福快餐店需于指定交付日起按照本协议约定支付该房产的租金及物业管理费等相关费用；京福快餐店需要按时缴交租金、管理费、电话费、水电费、空调费、煤气费等各项应交费用；京福快餐店逾期支付租金及其违约金、管理费及其违约金超过30天的，或者逾期支付水电费等其他费用超过30天的，京华公司有权在不予发函催缴的情况下即时停止水电、煤气供应并单方解除《广州市房地产租赁合同》及本协议，收回该房产重新出租，京华公司单方解除《广州市房地产租赁合同》及本协议的，京华公司及物业管理公司除不予返还京福快餐店支付的租赁保证金等保证金、水电周转金外，还有权要求京福快餐店支付相当于当期月租金的20%违约金等内容。2018年11月30日，京华公司（甲方）与广州凯云物业管理有限公司（以下简称凯云物管公司）签订《京华信息物业管理服务委托合同》，约定京华公司委托凯云物管公司对广州市天河区高普路138号京华信息园提供物业管理服务，期限为2019年1月1日至2024年12月31日，物业管理费标准为办公室物业管理费7.5-8.5元/平方米/月标准向租户收取，一楼商铺物业管理费8.5-12元/平方米/月标准向租户收取等内容。2019年7月13日，京华公司（甲方）、凯云物管公司（乙方）、凯云物业公司（丙方）签订《京华信息物业管理服务委托合同补充协议书》，约定三方同意2019年8月1日起《京华信息物业管理服务委托合同》，因为乙方更名并业务调整，将凯云物管公司变更为凯云物业公司，合同项下的全部权利义务均由凯云物业公司承继。京福快餐店（甲方）与凯云物管公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定凯云物管公司为京福快餐店租赁涉案房产提供物业管理服务，合同期限为2019年1月1日至2021年11月30日止，物业管理服务项目包括房屋建筑、设备设施、环境清洁、绿化、园林、公共安全管理、车辆交通管理、节日布置及文化活动、图纸、资料管理、保险、接待、咨询服务等内容，京福快餐店按照承租面积向凯云物管公司缴纳当月物业管理费（不包括京福快餐店自用的水电费、房屋内的设施设备维护费、人身及财产保险和保管费、停车费等），物业管理费自2019年1月1日开始，以京福快餐店与京华公司签订的《房屋租赁合同》所约定物业管理费计租面积640平方米收取，计费单价为8.5元/平方米/月，物业管理费合计为每月5440元/月；上述费用按月结算，由京福快餐店在每月10日前以银行转账方式转至凯云物管公司指定账户；京福快餐店需要按照合同约定或凯云物管公司通知按时缴纳物业管理费、水电费、专项服务费等应付费用，如果京福快餐店逾期缴纳，应该从逾期之日起至实际支付之日止每日按照应该缴纳但未交的物业管理费、水电费、专项服务费的千分之一向凯云物管公司缴交违约金；对超过一个月不足额缴纳应缴费用且经催缴无效的，凯云物管公司有权采取双方认可的合理、适当措施，上述措施包括但不限于……采取法律行动直至应付费用付清为止，乙方采取相关措施所产生的费用包括但不限于律师费、调查取证费、诉讼费、保全费、担保费、评估费、司法鉴定费等费用有权要求京福快餐店赔偿；京福快餐店欠费一个月以上，凯云物管公司有权单方解除合同，凯云物管公司行使单方解除权时，凯云物管公司按照合同记载的京福快餐店的通讯地址，以邮件方式向京福快餐店发出解除合同通知书，自通知书送达之日起，本合同自动解除；凯云物管公司无法与京福快餐店人员取得联系时，京福快餐店法定代表人的身份证地址为第二送达地址，前述地址无法送达时，凯云物管公司可以将相关文件张贴在京福快餐店在园区内的租赁房屋主要出入口大门即视为送达等内容。京福快餐店（甲方）、凯云物管公司（乙方）、凯云物业公司（丙方）签订《补充协议书》，约定2019年8月1日起将京福快餐店与凯云物管公司签订的《物业管理服务合同》中的乙方凯云物管公司变更为凯云物业公司，凯云物管公司自协议生效后不再履行《物业管理服务合同》中的权利义务，凯云物管公司在《物业管理服务合同》项下的全部权利义务由凯云物业公司承继。2020年4月，凯云物业公司委托律师向京福快餐店、杨伟韩发出《律师函》，称京福快餐店截至2020年3月24日拖欠22472.64元未支付（2019年12月1日至2020年3月31日期间的物业费21760元以及计至2020年3月24日的违约金712.64元）。为证明律师费损失，凯云物业公司提交了其与律师事务所签订的《民事委托代理合同》（约定一审阶段代理费为4000元）以及律师费发票（4000元）。本院认为：凯云物业公司、京福快餐店之间成立物业服务合同关系。依据双方之间的《物业管理服务合同》，凯云物业公司向京福快餐店提供物业管理和服务，京福快餐店向凯云物业公司支付物业管理费。凯云物业公司称其已经向京福快餐店提供物业服务，但京福快餐店未按照约定支付物业管理费。京福快餐店、杨伟韩没有到庭参加诉讼并提供证据反驳，其应自行承担相应的举证不能的法律责任，本院对凯云物业公司的主张予以采信。现凯云物业公司要求京福快餐店、杨伟韩支付2019年12月1日至2020年3月31日期间物业费21760元（5440元×4个月）以及违约金，有事实以及合同依据，予以支持。违约金以不超过本金为限，凯云物业公司诉请的超出部分，不予支持。关于凯云物业公司诉请的律师费4000元，有事实以及合同依据，予以支持。个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担。京福快餐店为杨伟韩个人经营的个体工商户，其债务由杨伟韩以个人财产承担责任。京福快餐店、杨伟韩经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本案可依法缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第五十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市天河区大观京福快餐店、杨伟韩向原告广州凯云物业服务有限公司支付2019年12月1日至2020年3月31日期间的物业管理费21760元以及违约金（按每月5440元为基数,以每日1‰的标准，自欠费次月11日起计至实际清偿之日止，违约金以本金为限）。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州市天河区大观京福快餐店、杨伟韩向原告广州凯云物业服务有限公司支付律师费4000元。三、驳回原告广州凯云物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费468元，由被告广州市天河区大观京福快餐店、杨伟韩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  谭巨文二〇二〇年十一月二十七日书记员  曾舒月