北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初6825号原告：孔李阳，女，1985年12月11日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告：马如心，男，1984年10月21日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，现羁押在顺义区看守所，公民身份号码×××。二原告共同委托诉讼代理人：苟波，北京天初律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：蒙永胜，北京天初律师事务所实习律师。被告：郭奇，男，1986年11月11日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：及雷，北京智勇律师事务所律师。原告马如心、孔李阳诉被告郭奇确认合同无效纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年8月20日、2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告马如心、孔李阳之共同委托诉讼代理人苟波及原告孔李阳，被告郭奇及其委托诉讼代理人及雷参加诉讼。本案现已审理终结。原告马如心、孔李阳向本院提出诉讼请求：1.判令双方于2018年6月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效及《补充协议》无效；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告孔李阳与原告马如心原为夫妻关系，在夫妻关系存续期间购买了位于顺义区×街×号院×号楼×层×单元×室的两限房一套，办理房屋产权证时间为2018年11月9日。2018年6月，马如心与孔李阳将涉诉房屋出售给被告，但被告一直未支付任何款项。原告也未将涉诉房屋交付被告，被告于2019年撬锁后占据该房屋。涉诉房屋的公积金仍由原告孔李阳每月偿还。二原告认为，涉诉房屋系属于两限房，尚不符合上市条件，因此涉诉房屋的买卖合同及补充协议均为无效。为维护合法权益，二原告无奈之下，特向法院提起诉讼，恳请法院依法支持二原告诉讼请求。被告郭奇辩称：不同意原告的诉讼请求。我与二原告签署房屋买卖合同是自愿协商，而且我也向二原告支付了购房款，有转账记录、转账证明为证。二原告离婚的情况我不了解，他们对房屋的分配情况，我也不了解，我不同意他们将房屋处分给孔李阳。在二原告离婚前，我已经购买了涉诉房屋。我知道涉诉房屋是两限房，我也没有购买两限房的资格，但是，不影响房屋买卖合同的成立，只是无法办理登记过户。除购房款181万元之外，我还借款给过马如心、孔李阳，他们也还过借款和利息。在马如心被刑事逮捕之后，我已经向公安机关表明马如心不欠我的钱了，我也没有作为马如心刑事案件的受害人参与公安机关调查。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：马如心与孔李阳原系夫妻关系，于2019年1月10日在民政部门协议离婚，约定“婚后共同财产归男方所有的：无。婚后共同财产归女方所有的：位于顺义区马坡地区×C×#-×-×室；宝马车一辆，车牌号：×××。无债权。债务：汽车贷款由男方马如心偿还；顺义区马坡地区×C×#-×-×室贷款由女方孔李阳偿还。所有欠款都由男方马如心一人承担。”马如心与孔李阳在夫妻关系存续期间申请购买两限房，并向北京住房公积金管理中心办理住房公积金贷款借款，借款金额为45万元，期限自2014年9月30日起至2044年9月30日止，不动产权证书登记坐落为北京市顺义区×街×号院×号楼×层×单元×，权利人登记为孔李阳、马如心，不动产权证书登记日期为2018年11月29日。庭审中，马如心、孔李阳称从未将房屋出卖给郭奇，涉诉房屋的购买发票、贷款合同、网签预售合同是为了方便郭奇帮助早点办理下来房产证才交给郭奇；郭奇称二原告该说法不属实，是双方达成房屋买卖协议后二原告交付的，且也交付了涉诉房屋的钥匙，此后实际上郭奇也居住并使用了房屋、交纳了取暖费、物业费。马如心、孔李阳并未交给郭奇水、电、燃气卡。根据双方庭审陈述及各自提交的银行卡转账流水明细、支付宝、微信转账记录等，自2017年10月起，郭奇向马如心、孔李阳多次转账，每次转账金额不等，马如心、孔李阳也向郭奇多次转账，每次转账金额不等，经双方当庭比对确认，郭奇转账给马如心、孔李阳的金额共计4588766元，其中，郭奇主张有181万元为购房款，马如心、孔李阳不认可该款项是购房款；马如心、孔李阳转账给郭奇的金额共计3642497.5元，称是还款及利息，郭奇对还款及利息给付的事实认可，并称马如心、孔李阳已无欠款。郭奇向本院提交与马如心、孔李阳关于涉诉房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，该合同约定房屋成交价格为1762000元，“经买卖双方协商一致，该房屋内的家电、家具、装修装饰、其它配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其它房屋维护费用合计作价20000元”，“房款由买卖双方直接支付：（1）买受人无需贷款的，以现金或银行转账方式支付全部购房款，首付款1762000元”，“出卖人应当在2018年9月30日前将该房屋交付给买受人”，“当事人双方同意，自本合同签订之日起2018年9月30日，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”，该合同由马如心、孔李阳、郭奇签字捺印，以及中介居间公司盖章，落款时间为2018年6月16日，还有《房屋买卖合同补充协议》，约定三方就《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》签署后进一步明确权利义务，有马如心、孔李阳、郭奇的签字捺印，落款时间亦为2018年6月16日；郭奇还提交《收条》一张，内容为“孔李阳，马如心收到郭奇转账购房全款总价壹佰柒拾陆万贰仟元整（房屋地址：×镇×村×C×#住宅楼限价商品房×号楼×单元×室）现实际地址：×号院×号楼×单元×室。收款人马如心身份证号：×××收款人：孔李阳身份证号：×××交款人：郭奇身份证号：×××2018年1月3日”，马如心、孔李阳、郭奇捺印；郭奇另提交《房屋买卖转账证明》一份，内容为“于2018年9月30日前马如心、孔李阳因无法按正常时间将房屋过户给郭奇名下（现房屋地址×号院×号楼×单元×室）本人请求马如心、孔李阳继续履行合同配合郭奇办理过户手续。由马如心（身份证号：×××）、孔李阳（身份证号：×××）要求郭奇（身份证号：×××）转账总房款记录如下：因房屋有水、电、物业、供暖所以总房款多出部分由马如心、孔李阳以转账形式退还给郭奇。郭奇于2017年10月25日支付房款给马如心、孔李阳壹万元整；郭奇于2017年10月26日支付房款给马如心、孔李阳壹万元整；郭奇于2017年10月27日支付房款给马如心、孔李阳壹万元整；郭奇于2017年10月31日支付房款给马如心、孔李阳壹万元整；郭奇于2017年11月03日支付房款给马如心、孔李阳伍拾万元整；郭奇于2017年11月04日支付房款给马如心、孔李阳壹万元整；郭奇于2017年11月07日支付房款给马如心、孔李阳壹拾万元整；郭奇于2017年11月14日支付房款给马如心、孔李阳贰拾肆万元整；郭奇于2017年11月16日支付房款给马如心、孔李阳伍拾伍万元整；郭奇于2017年11月27日支付房款给马如心、孔李阳柒万元整；郭奇于2017年12月03日支付房款给马如心、孔李阳壹万元整；郭奇于2017年12月12日支付房款给马如心、孔李阳贰拾万元整；郭奇于2017年12月13日支付房款给马如心、孔李阳壹万元整；郭奇于2017年12月28日支付房款给马如心、孔李阳壹万元整；郭奇于2018年01月03日支付房款给马如心、孔李阳柒万元整。总计：房屋总款：人民币壹佰柒拾陆万贰仟元整”，收款人有马如心、孔李阳签名捺印，落款时间为2018年01月03日。马如心、孔李阳对该三份证据均不认可证明目的，称是应郭奇要求可以早日办理房屋产权证书而签订，且郭奇出借给马如心、孔李阳的款项需要让郭奇放心，以买卖的形式行借贷之实，且双方均知道涉诉房屋为两限房无法办理产权登记过户，该《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》上的过户时间就不可能实现，转账证明和收条上的日期为2018年1月3日也早于《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的签订时间，不符合常理；郭奇对此辩称，因双方认识，起初相信马如心、孔李阳就转款给了房款181万元，超出1762000元的四万余元是暖气费、家具家电等的折款，马如心、孔李阳交付了购房发票、贷款合同等给我方，但始终无法过户才补签了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。关于马如心、孔李阳与郭奇之间款项往来较多的情况，郭奇称因马如心、孔李阳售卖房屋给他，其在2018年1月3日前付清了房款，后投资马如心的生意，并在马如心带领下去了典当行门店就相信了马如心在做生意的事实，之后借款给马如心，但未约定利息，利息多少由马如心自行根据典当行生意好坏来看情况给付，其不对利息数额进行要求；马如心、孔李阳称是从郭奇处多次借款，但也有还款，直至现在涉诉房屋的贷款也是由孔李阳偿还，马如心也没有做过典当行的生意，马如心只是以高额利息从郭奇处借款。在本案审理期间，马如心已因涉嫌刑事犯罪被检察机关提起公诉，依法处于羁押期间，承办人就本案涉诉事实提审询问了马如心，马如心不认可涉诉房屋被出卖给郭奇，只认可双方之间有借款纠纷，称有钱没有还给郭奇，购房发票、贷款合同、网签预售合同也是为了让郭奇帮忙办理产权证才交付。双方对该询问笔录予以认可。另，本院在庭审中询问郭奇是否就合同如果无效后的经济损害赔偿一并处理，郭奇确认可另案起诉。上述事实，有双方当事人陈述、银行转账明细、录音、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，《房屋买卖合同补充协议》，《转账证明》，《收条》、发票、照片、不动产权证书、《离婚协议书》等在案佐证，可以作为认定案件事实的证据。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平与诚信原则，合理确定各方的权利和义务，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。涉诉房屋系二原告在夫妻关系存续期间共同申请的政策性限价商品房，限价商品房系北京市为特殊家庭提供的保障性住房，出售对象具有特殊性，且根据现有政策法规，此类房屋在购买人取得房屋权属证书后5年内不得转让，确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购。二原告于2018年11月29日取得涉诉房屋的所有权证书，与被告郭奇签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《房屋买卖合同补充协议》的时间在2018年6月16日，尚在限售期内，故双方买卖涉案限价商品房的行为影响了并损害了住房保障管理部门的回购权利及其他具备限价商品房住房购买资格者的权益，应认定为无效。因此，本院对原告的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决如下：依法确认原告马如心、孔李阳与被告郭奇签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《房屋买卖合同补充协议》无效。案件受理费二万零六百五十八元，由原告马如心、孔李阳负担五千六百五十八元（已交纳），由被告郭奇负担一万五千元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 冯晨晨二〇二〇年十一月二十日法官助理 夏 天书 记 员 田小星