河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫13民终4807号上诉人(原审被告、反诉原告)：河南省宇信房地产开发有限公司。住所地：方城县产业集聚区西园合兴路**。统一社会信用代码：914113227721990213法定代表人：田建军，该公司经理。委托诉讼代理人：丁丽丽，该公司工作人员。委托诉讼代理人：苗艳，河南恒阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王惠军，女，汉族，生于1962年7月5日，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：陈大林，男，汉族，生于1961年8月24日，住河南省唐河县，系王惠军丈夫。上诉人河南省宇信房地产开发有限公司（以下简称宇信公司）因与被上诉人王惠军商品房销售合同纠纷一案，不服唐河县人民法院（2020）豫1328民初2184号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宇信公司的委托诉讼代理人丁丽丽、苗艳，被上诉人王惠军的委托诉讼代理人陈大林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宇信公司上诉请求：1.撤销原判，驳回被上诉人要求上诉人支付4056.9元违约金的诉讼请求；2.请求对一审判决第三项予以改判，即被上诉人于判决生效十日内向上诉人补交面积差额款15498元，并自2016年5月30日起按同期人民银行贷款利率支付利息至款付清之日。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，适用法律错误，不应当支持被上诉人违约金4056.9元的请求。上诉人于2012年9月7日已将合同在产权机关登记备案，上诉人已完全按合同履行了义务，不存在违约。双方商品房合同第十五条关于产权登记的约定，强调的是出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书。而事实上，被上诉人未取得房产证的原因是因为被上诉人至今未补交房产的面积差额款，没有缴纳差额面积的税费，也没有向上诉人提交买受人办理房产证应当提交的资料，上诉人无法给房管局提供办证所需要的全部资料，属于被上诉人不履行合同义务在先，并不是因为出卖人的原因。且上诉人属于协助办理产权证。一审法院认定补交面积差价款不是房产证办理的前置条件，属于适用法律错误。依据合同法第六十六条同时履行抗辩权的规定，上诉人在被上诉人履行债务不符合合同约定（即没有补交面积差）的情况下，有权拒绝其相应的履行要求（即办理房权证）。本案所争议商品房于2012年7月27日取得了预售许可证，2012年9月4日双方签订了《商品房买卖合同》，经验收合格，上诉人书面通知被上诉人2013年11月29日办理交房手续，上诉人于2012年9月7日将该合同在产权机关登记备案，被上诉人于2014年4月1日到上诉人处办理了交房手续，上诉人完全按照合同履行义务，但是被上诉人一直拒绝按合同约定补交购房款，也未补交差额面积的税费，也不提供办证资料，实际上是被上诉人违约在先。2.被上诉人应支付上诉人面积差额15498元，并自2016年5月30日按同期人民银行贷款利率支付利息至款付清之日。上诉人于2015年12月11日已将该房产的产权证办出来，并多次让置业顾问电话通知被上诉人补交面积差价款。在第一次庭审中，被上诉人也当庭承认了。上诉人又提供了2016年3月30日宇信凯旋城房证办理公告，告知全体业主应于2016年5月30日前携带各种证件及相关手续到售房部办理房产证。上诉人也提供了与被上诉人同楼的业主已办理了房产证的证据。被上诉人至今拒不支付面积差价款，请求二审法院对面积差额款利息部分予以支持。王惠军辩称，1.一审法院对上诉人支付答辩人违约金的认定符合客观事实，适用法律正确。根据双方签订《商品房买卖合同》约定，上诉人应当在2014年3月1日之前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，但上诉人并未在上述期限内办理相关手续，导致答辩人未能如期取得房产登记证书。上诉人不能履行合同义务，应当向答辩人支付违约金。上诉人迟迟不能给答辩人办理产权证，答辩人从未间断找上诉人的工作人员协商。2.上诉人上诉提到是因为答辩人未补交面积差而导致的没有事实根据。上诉人提供的《唐河县房屋登记簿》显示，该登记簿登记时间为2015年12月11日，该日期远远晚于上诉人应该给答辩人办理产权登记的时间。况且就房屋补交面积差额问题，答辩人从未收到上诉人的通知。再者，补交面积差额并非办理房产证的前置条件。如果确实是经过测绘部门实际测量，上诉人应提供测绘部门的书面文字实测报告结果，让业主明白，心服口服。王惠军向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告给原告办理产权证，判决被告支付原告延期办证违约金4056.9元；2、被告承担诉讼费。宇信公司反诉请求：1、被反诉人支付反诉人房屋面积差15498元，并自2016年3月30日起计算利息。2、反诉受理费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2012年9月4日，原告王惠军与被告河南省宇信房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。合同第三条约定，原告购买被告开发的22号楼2单元502室，房屋建筑面积131.41平方米。合同第四条约定，该商品房单价为每平方米3087.21元，总金额405690元。合同第五条约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，实际面积以房产管理部门最终测量数据为准，房款以购买时价格多退少补。合同第八条约定，出卖人应当在2013年11月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属住房需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。被告已根据商品房买卖合同的约定将房屋交付给原告。该房屋尚未办理产权登记证书。2015年12月11日登记的《唐河县房屋登记簿》显示，原告所购买的22号楼2单元502室房屋面积为136.43平方米，与原、被告所签订的《商品房买卖合同》中第三条约定的131.41平方米相差5.02平方米。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是原、被告的真实意思表示，一审法院予以确认。合同第八条约定，出卖人应当在2013年11月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属住房需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”按照合同约定，出卖人应在2014年3月1日前持办理权属住房需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但截止本案庭审结束前，被告仍未将办理房产产权登记所需的全部资料交由产权登记机关备案。被告辩称，因原告未补交房屋面积差额部分的房款，原告违约在先，所以才导致延期办证；而且，原告主张的逾期办证违约金已超过诉讼时效。但是，补交面积差额部分房款，不是房产证办理的前置条件，双方签订的合同中也未约定，原告补交面积差后，为原告办理房屋登记备案手续。原告诉称，交房90日后就一直在向被告的置业顾问主张权利，被告一直称产权证正在办理中，其诉求未超诉讼时效。综上，被告辩称理由不能成立，一审法院不予采信。因此，原告请求被告给其办理产权证，并依据《商品房买卖合同》第十五条第二项约定向原告支付已付房款1％违约金4056.9元（405690元×1％）的请求于法有据，一审法院予以支持。《商品房买卖合同》第五条约定，合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房产管理部门最终测量数据为准，房款以购买时价格多退少补。《商品房买卖合同》第三条约定，房屋建筑面积为131.41平方米，《唐河县房屋登记簿》中显示该房屋建筑面积为136.43平方米。因此，被告反诉原告，请求其补足面积差额部分的房款，是源于商品房买卖合同，属同一法律关系，被告反诉成立，一审法院予以支持。被告反诉请求原告支付面积差额部分房款的利息，因被告未提供充分证据证明其向原告催要过面积差额部分房款，因此该项请求一审法院不予支持。案经调解无效。依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）河南省宇信房地产开发有限公司于判决生效后三十日内协助原告王惠军办理房产登记手续，将该房产登记在原告王惠军名下；二、被告（反诉原告）河南省宇信房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告王惠军逾期办证违约金4056.9元；三、原告（反诉被告）王惠军于判决生效后十日内向被告河南省宇信房地产开发有限公司补交差额面积房款15498元；四、驳回被告（反诉原告）河南省宇信房地产开发有限公司的其它反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉费94元，共计144元，由原告王惠军负担94元，被告河南省宇信房地产开发有限公司负担50元。二审中双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，关于宇信公司应否承担逾期办证违约金的问题，宇信公司与王惠军在《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书且买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金”。在该合同中，双方并未约定办理房地产权属证书的时间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日。”宇信公司提交的证据证明其于2012年9月7日对合同进行了备案登记，并于2015年12月11日对涉案房屋进行了产权初始登记，即该房已经具备办理房屋权属证书的条件。而办理房屋权属证书需要出卖方、购房户及政府部门等多方面配合，从本案已经查明的事实看，宇信公司实际交付的房屋与合同约定的房屋面积存在差异，双方对于补交面积差额的价款存在争议，而面积差价涉及税款补缴问题，亦涉及产权过户登记事宜，故王惠军所提交的证据不足以证明系由出卖人即宇信公司的原因导致房屋未能在法定时间内办理产权登记，其要求判令宇信公司承担逾期办证违约金的证据不足，本院不予支持。关于王惠军是否应当支付房屋面积差额款的利息问题。因双方当事人在合同中未约定面积差额的处理（补缴或退还）时间，双方在事后对于房产证的过户时间、面积差价的支付问题未达成补充协议，宇信公司请求王惠军补缴面积差价利息的上诉理由无依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决不当，宇信公司的上诉理由部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持唐河县人民法院（2020）豫1328民初2184号民事判决第一、三、四项；二、撤销唐河县人民法院（2020）豫1328民初2184号民事判决第二项；三、驳回王惠军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，反诉费94元，共计144元，由王惠军负担94元，由河南省宇信房地产开发有限公司负担50元。二审案件受理费188元，由王惠军负担50元，由河南省宇信房地产开发有限公司负担138元。本判决为终审判决。审判长  尹庆文审判员  赵变英审判员  高 璐二〇二〇年十一月十九日书记员  宁亚楠