浙江省嘉善县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0421民初3268号 原告：嘉善杭厦商业经营管理有限公司，住所地浙江省嘉善县西塘镇沈道村陈家浜5号101室，统一社会信用代码913304213230107641。 法定代表人：赵成文，执行董事。 委托诉讼代理人：杨广松，男，1994年2月6日出生，汉族，住安徽省天长市，公民身份号码34118119940206321X，系公司法务。 被告：嘉兴锦宏酒店管理有限公司管理有限公司，住所地浙江省嘉善县西塘镇宏苑路399号西塘度假村5幢，统一社会信用代码91330421MA2BAWF08P。 法定代表人：王燕飞，董事长。 委托诉讼代理人：张斌，男，1979年2月4日出生，汉族，住上海市闵行区，公民身份号码310104197902044033，系公司法务。 被告：蔡勇，男，1983年3月27日出生，汉族，住四川省中县孟塘镇大佛村2社23号附1号，公民身份号码511025198303278670。 委托诉讼代理人：李世娜、窦金兴，北京德和衡（上海）律师事务所律师。 原告嘉善杭厦商业经营管理有限公司与被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司、蔡勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嘉善杭厦商业经营管理有限公司委托诉讼代理人杨广松、被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司委托诉讼代理人张斌、被告蔡勇委托诉讼代理人李世娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉善杭厦商业经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租赁合同》《综合服务管理协议》于2020年4月1日解除；2.判令被告向原告支付拖欠租金23330.81元，并支付自2020年4月1日起至房屋实际返还之日止的房屋占用费（按日租金二倍计算）；3.判令被告向原告支付综合管理费18490.78元、水电费19635.50元；4.判令被告向原告支付2018年6月15日至2018年10月31日共138天的免租期租金52925.76元（138天*255.68平方米*1.5元/平方米/天）；5.判令被告向原告支付合同解除的违约金23330.81元（2个月租金）；6.判令被告向原告支付逾期缴纳租金的违约金23330.81元（每逾期一日，按日租金的100%计算违约金，自2020年2月1日起计算至实际付清之日止，暂计算至2020年4月1日）；7.判令被告向原告支付综合管理费的违约金7155.93元（每逾期一日，按应付未付金额18490.78元的0.3%计算，自2019年11月23日起计算至实际付清之日止，暂计算至2020年3月31日）；8.判令被告将房屋恢复原状或支付50000元；9.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2018年6月15日，原告与案外人张任辉签订《租赁合同》一份，合同约定张任辉承租原告拥有经营管理权的位于浙江省嘉兴市嘉善县西塘镇宏苑路399号西塘度假村5幢的一楼房屋用于经营酒店，面积为255.68平米，租期自2018年6月15日至2025年12月31日。2018年7月5日，原告与案外人张任辉签订《综合服务管理协议》二份，由张任辉委托原告对房屋一楼255.68平米以及二到五楼5351.24平米（后调整为5283.08平米）提供综合管理服务。《租赁合同》第5-2条约定租金为2个月一付，提前15天支付，先付后用。被告自2019年12月17日起迟延缴纳租金，原告多次向其催缴无果。根据合同约定，原告享有单方解除权（5-3条），且有权要求被告承担相应的违约责任。《租赁合同》第5-3条约定，被告逾期支付租金，每逾期一日，应按日租金标准的100%支付违约金。根据第11-1条约定，被告逾期支付服务费超过30日的，原告有权解除合同，被告应支付两个月的服务费作为违约金。根据第11-5条约定，被告违约导致原告解除合同的，被告应补缴已享受的免租期费用。根据《综合管理合同》6.2条，每逾期一日，应按应付未付金额的0.3%支付违约金。根据2019年8月30日《承租人变更补充协议》和2019年10月16日《补充协议》，涉案房屋承租人主体变更为被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司，由嘉兴锦宏酒店管理有限公司承担原合同中张任辉的全部权利与义务，并约定被告蔡勇对被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司的债务承担连带清偿责任。现二被告的行为已经构成严重违约，故原告为维护自身合法权益，诉至法院，望判如所请。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1.确认原、被告签订的《租赁合同》《综合服务管理协议》于2020年4月1日解除；2.判令被告向原告支付拖欠租金23330.81元，并支付自2020年4月1日起至2020年10月16日止的房屋占用费75936.96元（255.68平方米*1.5元/平方米/天*198天）；3.判令被告向原告支付综合管理费13718.86元（以3.5元/平方米/月为标准计算，2020年1月6日至2020年3月31日，被告应付52490.18元，已付38771.32元，尚欠13718.86元）、水电费19635.50元；4.判令被告向原告支付2018年6月15日至2018年10月31日期间共138天的免租期租金52925.76元（255.68平方米*1.5元/平方米/天*138天）；5.判令被告向原告支付合同解除的违约金11665.4元（1个月租金）；6.判令被告蔡勇对被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司上述第二项、第四项、第五项诉讼请求中的债务承担连带清偿责任；7.本案诉讼费用由被告负担。 被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司答辩称：1.确认原、被告签订的《租赁合同》《综合服务管理协议》于2020年4月1日解除；2.案涉房屋的租金确实只交到2020年1月31日。之后的租金未能按时支付非我方原因导致，故不同意支付租金；3.水电费我方没有欠款，管理费如何计算我方也不清楚，水电费和管理费我方不应支付；4.原告的其他诉讼请求均不认可，请求法院驳回。 被告蔡勇答辩称：1.2019年7月17日，被告蔡勇将其股权转让给了山东诺威物业管理有限公司，已经退出了公司经营。公司的法定代表人已由蔡勇变更为王燕飞且已完成工商登记。被告在《承租人变更补充协议》中的保证责任仅是对退出之前的债务承担连带清偿责任，而本案的债务发生在被告蔡勇退出之后，故被告不应当承担责任；2.根据《承租人变更补充协议》约定，被告蔡勇仅对因履行《租赁合同》产生的债务承担连带责任，故与《租赁合同》无关的债务不应由被告蔡勇承担；3.针对原告的第一项诉讼请求，由法院依法裁判。第二项诉讼请求，被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司不应支付租金，故被告蔡勇亦不应当承担责任。第三项诉讼请求系综合管理费、水电费，不属于《租赁合同》的保证范围，不应由被告蔡勇承担责任。第四项诉讼请求，根据双方签订的《租赁合同》第11-5条约定，是免费期的服务费而不是租金且被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司已经承租很久，全额退免租期的租金是不合理的。第五项诉讼请求，因被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司不存在违约行为，不应支付解除合同的违约金。如法院认定被告应承担解除合同的违约金，该违约金也过高，请求法院予以调低。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方当事人有争议的证据，本院认定如下： 1.原告提供《综合服务管理协议》复印件2份、《补充协议》原件1份，证明被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司委托原告对承租房屋提供综合管理服务及双方对管理费、违约责任等作出了约定的事实。 被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司质证意见：对二份《综合服务管理协议》的真实性有异议，因为原告没有出示证据原件。对《补充协议》的真实性也有异议，因为乙方签署日期处被告没有写日期。 被告蔡勇质证意见：二份《综合服务管理协议》因为原告未出示证据原件且被告蔡勇并未参与，故对真实性无法确认。《补充协议》被告亦未参与，无法质证，与被告方无关。 本院认证意见：虽原告因遗失而无法提交二份《综合服务管理协议》的原件，但《补充协议》系对《综合服务管理协议》相关内容的调整，且二者之间能够印证，故本院对该组证据的三性予以确认。 2.原告提供《水电费签收表》原件3份，证明被告水电费欠费19635.5元的事实。 被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司质证意见：对《水电费签收表》的证据三性不予认可。第一份上的签名人员姜永是我方工作人员，但已在签字前返回上海工作，姜永否认系其签字。第二份签名人员无法辨认且日期也没有。第三份无签名人员。 被告蔡勇质证意见：对该份证据的三性不予认可。水电费系基于综合管理而产生，与被告无关。 本院认证意见：日期为2019年12月27日、2020年3月1日的《水电费签收表》对应案涉酒店2019年12月至2020年2月份应付的水电费，被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司的员工姜永、顾跃峰已签字确认，本院对该二份《水电费签收表》的证据三性予以确认。日期为2020年4月2日的《水电费签收表》对应被告2020年3月份应付的水电费，虽该时间段案涉酒店停业导致未有被告工作人员签字确认，但该份证据上已加盖西塘壹号服务中心的印章，且应付水电费的金额与酒店停业期间的基本能耗相当，本院对该份证据的三性亦予以确认。 3.原告提供《特别通知函》复印件1份、《停水停电通知书》复印件1份，证明被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司逾期交纳租金及物业费，原告多次发函催缴均无果的事实。 被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司质证意见：因该二份证据均系复印件且模糊不清，对该组证据的三性不予认可。 被告蔡勇质证意见：对该组证据的三性不予认可。 本院认证意见：该组证据系复印件且模糊不清，不符合证据的形式要件，不能证明案件事实，本院对该组证据的三性不予确认。 4.被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司提供《酒店式公寓租赁合同》复印件2份、《发票催缴函》复印件1份，证明因原经营方蔡勇与小业主签署了差别化的合同导致被告被37余户小业主维权至今无法正常运营的事实。原告质证意见：因被告未提交证据原件，对证据的三性不予认可。 被告蔡勇质证意见：由法院对证据三性进行审核。 本院认证意见：该组证据系复印件，且系被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司与案外人签署，不符合证据的形式要件，不能证明案件事实，本院对该组证据的三性不予确认。 5.被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司提供视频1份、文字整理资料1份、照片1组，证明2019年12月21日，37户小业主因签署了差别化的租赁合同至酒店闹事导致被告无法正常运营停业至今的事实。 原告质证意见：对该组证据的三性均不认可，与本案无关。 被告蔡勇质证意见：对该组证据的三性均予以认可。 本院认证意见：被告提供的视频及照片，符合证据的形式要件，能够证明案件事实，本院对该二份证据的三性予以确认。文字整理资料因整理的内容不完整，本院对该份证据的三性不予确认。 6.被告蔡勇提供《股权转让协议》原件2份、企业信用信息公示报告打印件1份，证明被告蔡勇已于2019年7月17日将股权转让给他人并退出酒店经营的事实。 原告质证意见：对证据的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可。 被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司质证意见：对证据的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可。 本院认证意见：该组证据符合证据的形式要件，能够证明案件事实，本院对该组证据的三性予以确认。 经审理，本院认定事实如下： 2018年6月15日，原告与案外人张任辉签订《租赁合同》一份，约定：张任辉承租原告拥有经营管理权的位于浙江省嘉兴市嘉善县西塘镇宏苑路399号西塘度假村5幢一楼房屋用于酒店经营，面积为255.68平米，租期自2018年6月15日至2026年12月31日；免租期为2018年6月15日至2018年10月31日，在此期间原告不收取租金。2018年11月1日起，出租方开始收取租金。在免租期内承租方仍需缴纳物业管理费、装修管理费和其他费用（包括但不限于承租方使用所发生的水、电、煤气、通讯、其他设备等费用）；2018年6月15日至2020年6月14日，租金为1.5元/平方米/天，2020年6月15日至2021年6月14日，租金为1.59元/平方米/天；租金的支付方式为2018年11月1日至2018年12月31日的租金于签约当日支付，此后每期租金为2个月，提前15日支付，先付后用。2019年1月1日至2019年2月28日的租金于2018年12月15日支付，依次类推；承租方逾期支付租金即构成违约，出租方有权采取关门、停水停电停气、清场等措施，且每逾期一日，承租方应按届时日租金标准的100%支付违约金；逾期超过30日，出租方还有权解除合同，并按规定收承租方二个月的租金作为解除合同的违约金，违约金不足以弥补由此造成的一切损失的，按损失赔偿；上述租金不包括承租方租赁该房屋而发生的物业管理费、备案费、水、电、燃气、通讯、卫生、有线电视、其他设备等一切其它费用；承租方应于本合同签订之日，向出租方支付租赁押金23331元，出租方有权从押金中直接扣减任何承租方应付但未付费用；租赁期间，使用该房产所发生的水、电、燃气、通讯、卫生、有线电视、其他设备等费用由承租方承担。如有拖欠，由承租方承担由此产生的一切法律和经济责任；本合同未能规定的情形，若过错方给守约方造成损失，应承担赔偿责任；本合同生效后，承租方擅自解约或因承租方违反本合同约定或法律规定而导致出租方解除合同的，承租方应在退房或出租方解除合同之日起三日内补交已享受的免费期的服务费，该服务费的收取不影响承租方其它违约责任的承担，逾期按本合同第5-3款追究承租方违约责任；合同还对其他事项进行了约定。同日，双方办理了案涉房屋的交接手续。2018年7月5日，原告与案外人张任辉签订《综合服务管理协议》二份，约定：原告为案涉酒店提供物业管理服务，承租方按承租商铺的建筑面积255.68平方米及5351.24平方米缴纳物业服务费。物业服务费的缴纳标准暂定每平方米每月1.2元，综合管理费4.8元/月/平方米；承租方应当独立计量并承担所承租商铺所发生的水、电、燃气、热力等能源费用，用水单价为5.5元/立方米，用电单价为1.2元/度，热水单价为35元/立方米。 2019年8月30日，原告与被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司及案外人张任辉签订《承租人变更补充协议》一份，约定：2018年6月15日签订的《租赁合同》承租人由张任辉变更为被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司，原合同中的权利义务均由原告与被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司承担；张任辉已支付的房屋租赁押金转为被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司应支付的房屋租赁押金；蔡勇系嘉兴锦宏酒店管理有限公司的法定代表人，因履行《租赁合同》产生的所有全部债务和纠纷，均由其和嘉兴锦宏酒店管理有限公司对原告承担连带责任。 2019年10月16日，原告与被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司签订《补充协议》一份，约定：根据双方于2018年7月5日签署的《综合服务管理协议》，自2019年12月6日起，被告承租面积由5351.24平方米调整为5283.08平方米，物业服务费按该面积收取，其他条款仍按原合同执行。上述合同签订后，案外人张任辉支付了租赁押金23331元，并在《承租人变更补充协议》签订后将租赁押金23331元转为被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司应缴纳的租赁押金。2019年12月21日，被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司因被部分业主锁住一楼大门导致停业至今，房屋仍由其占有使用。被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司已支付2020年1月31日之前的租金及2020年1月6日至2020年3月5日期间的综合管理费38771.32元。原告与被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司一致同意《租赁合同》《综合服务管理协议》于2020年4月1日解除，案涉房屋由原告于2020年10月16日自行收回，房屋内的物品被告自愿放弃所有权。因双方未对2020年2月1日之后的租金及尚欠的综合管理费达成一致意见，故成讼。 另查明：1.2019年7月17日，被告蔡勇与案外人李高兵、张任辉将持有的嘉兴锦宏酒店管理有限公司100%的股权转让给山东诺威物业管理有限公司；2.2019年9月29日，公司的法定代表人由蔡勇变更为王燕飞。 本院认为，本案中的《租赁合同》《综合服务管理协议》《承租人变更补充协议》《补充协议》依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。现双方当事人一致同意《租赁合同》《综合服务管理协议》于2020年4月1日解除，并由原告于2020年10月16日自行收回案涉房屋，上述约定未违反法律的强制性规定，本院予以确认。因原告与被告在《租赁合同》中约定租金押金可直接扣减拖欠的租金，故被告已支付的租金押金23331元可折抵应付的二个月租金。对于原告要求被告嘉兴锦鸿酒店管理有限公司支付2020年2月1日至2020年3月31日期间二个月租金23330.81元的诉讼请求，经与租赁押金折抵后于法无据，本院不予支持。合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”对于原告要求被告支付2020年4月1日起至2020年10月16日止的房屋占用费75936.96元（255.68平方米*1.5元/平方米/天198天）的诉讼请求，参照合同约定标准计算占有使用费合法合理，本院予以支持。对于原告要求被告支付综合管理费13718.86元（以3.5元/平方米/月为标准计算，2020年1月6日至2020年3月31日，被告应付52490.18元，已付38771.32元，尚欠13718.86元）、水电费19635.50元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告向原告补交2018年6月15日至2018年10月31日共138天的免租期租金52925.76元（255.68平方米1.5元/平方米/天*138天）的诉讼请求，双方在《租赁合同》中约定2018年6月15日至2018年10月31日为免租期，在此期间出租方不收取承租方的租金，但承租方仍需缴纳物业管理费、装修管理费和其他费用（包括但不限于承租方使用房产所发生的水、电、煤气、通讯、其它设备等费用），故免租期承租方享受的是租金免除，现因被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司违约导致合同解除，该诉讼请求符合双方签订合同的目的及约定，本院予以支持。对于原告要求被告支付解除合同违约金11665.4元的诉讼请求，《租赁合同》中约定因承租方未按约定完整支付租金、押金等费用逾期超过30日的，出租方有权解除合同，承租方应向出租方支付二个月的租金作为违约金，该诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告蔡勇自愿为被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司履行《租赁合同》产生的全部债务承担连带清偿责任，故对于原告要求被告蔡勇对被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司上述第二项、第四项、第五项诉讼请求中的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，于法有据，本院亦予以支持。关于被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司主张因小业主侵权导致酒店停止运营，不应承担相应责任的抗辩，于法无据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十九条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原、被告签订的《租赁合同》《综合服务管理协议》于2020年4月1日解除； 二、被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告嘉善杭厦商业经营管理有限公司支付2020年4月1日至2020年10月16日期间的房屋占用费75936.96元； 三、被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告嘉善杭厦商业经营管理有限公司支付综合管理费13718.86元、水电费19635.5元； 四、被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告嘉善杭厦商业经营管理有限公司支付2018年6月15日至2018年10月31日期间的免租期租金52925.76元； 五、被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告嘉善杭厦商业经营管理有限公司支付解除合同违约金11665.4元； 六、被告蔡勇对被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司上述第二项、第四项、第五项诉讼请求中的债务承担连带清偿责任，其承担保证责任后有权向债务人嘉兴锦宏酒店管理有限公司追偿；七、驳回原告嘉善杭厦商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计2122元，由原告嘉善杭厦商业经营管理有限公司负担192元，被告嘉兴锦宏酒店管理有限公司、蔡勇负担1930元。 如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 邹林志 二〇二〇年十一月六日 法官助理 王宝龙 书 记 员 朱李君