安徽省涡阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1621民初5566号 原告：李雯静，女，1988年8月8日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 委托诉讼代理人：范德全，安徽谷水律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王明新，安徽谷水律师事务所实习律师。 被告：安徽龙庭阳光房产中介有限公司。住所地安徽省涡阳县紫光大道阳光花园******。统一社会信用代码：91341621MA2PHH9N8W。 法定代表人：葛梦龙，公司总经理。 被告：李大驰，男，1995年10月10日出生，汉族，住安徽省涡阳县。 原告李雯静与被告安徽龙庭阳光房产中介有限公司（以下简称龙庭阳光公司）、李大驰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李雯静及其委托诉讼代理人范德全、王明新，被告龙庭阳光公司的法定代表人葛梦龙、被告李大驰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李雯静向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除2018年3月17日李雯静与李大驰签订的《房屋买卖合同》；2、判令两被告退还购房款456200元，以总房款660000元为计算依据，按每日千分之三计算，自2018年3月17日至2020年8月27日的违约金176220元，违约金支付至上述款项清偿之日；3、判令被告龙庭阳光公司退还中介费15000元；4、被告承担本案的诉讼费及律师费。事实与理由：2018年2月28日，经被告龙庭阳光公司中间介绍，原告李雯静与被告李大驰达成购房意向，当天，原告李雯静向被告龙庭阳光公司支付定金2万元。2018年3月17日，原告李雯静与被告李大驰在被告龙庭阳光公司办公室签订《房屋买卖合同》，被告李大驰将自己拥有的位于涡阳县房屋出售给原告李雯静。在未签订本合同前，被告龙庭阳光公司承诺已经对标的房屋履行了审查义务，李大驰为房屋所有人，此房屋无查封、无抵押，与他人无纠纷。按照合同约定，原告向被告龙庭阳光公司支付中介费15000元，并将35万元购房款通过银行转账方式转给龙庭阳光公司，后龙庭阳光公司转交李大驰出具的收据一张。2018年9月17日，原告按照龙庭阳光公司的要求，支付给梁伟（案外人）购房款5万元。自2018年3月19日至2020年7月20日，原告分28笔转给李大驰购房款56200元。《房屋买卖合同》签订时，被告龙庭阳光公司员工陈欢、李宝宝带领原告李雯静、被告李大驰到涡阳县公证处，对该合同进行了公证。李雯静购房后，要求李大驰出具房屋现状证明。2020年7月6日，李大驰交付给李雯静《涡阳县不动产登记中心查档证明》，该证明记载，房屋已于2018年1月18日、2018年8月3日被涡阳县人民法院查封。李雯静知道此事后，发现两被告共同隐瞒事实真相、虚假陈述，严重违反《合同法》的相关规定，同时龙庭阳光公司还违反《房地产经纪管理办法》的相关规定，如果不是出于对龙庭阳光公司的信任，原告不会这么放心、大胆的购买此房，龙庭阳光公司应对原告的损失承担退还和赔偿责任。原告多次与龙庭阳光公司协商此事，但至今未果。 龙庭阳光公司辩称，1、公司受李大驰委托，房子是否有纠纷公司前期做了调查，李大驰本人也向公司出具了承诺书，承诺房屋没有任何纠纷。2、公司收到了购房款35万元、中介费15000元，如果房屋不能正常交易或者是其他原因无法继续成交的，公司愿意退还15000元的中介费，房款已打给指定账户，中介费15000元中有3000元的物业费。 李大驰辩称，房屋是梁伟和中介卖的，我不知道，房屋状态中介没去调查，不是没查到，35万元是交给梁伟了，我没有见到。不知道梁伟和中介是什么关系，我有责任，但中介责任更大，是中介直接造成了李雯静的损失。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的证据四涡阳县不动产登记中心查询单，证明了案涉房屋已于2018年1月19日被本院首次查封，被告龙庭阳光公司虽称其已于房屋买卖前进行过调查，但没有证据证明，不予采信，对本证据予以认定。对证据五通话记录（书面），只能证明李雯静发现房屋出现问题后，去找被告龙庭阳光公司法定代表人葛梦龙去协调解决问题，不能证明葛梦龙承诺返还房款的事实，达不到原告的证明目的，不予认定。证据六收据，被告龙庭阳光公司对该费用中的中介费15000元有异议，认为其中有3000元是物业费，但被告没有提供证据证明这3000元已交付给相关物业公司，对其意见不予采信，对该证据予以认定。对证据八律师费发票，该费用系原告维权的必要花费，予以认定。 对被告龙庭阳光公司提供的证据三承诺书，该承诺书是李大驰的单方承诺，不能证明被告龙庭阳光公司履行了审查义务，达不到被告的证明目的，不予认定。对证据五房屋出售委托协议、物业钥匙委托书，与本案没有关联性，不予认定。 本院经审理认定事实如下：经被告龙庭阳光公司介绍，原告李雯静与被告李大驰达成购房意向，2018年3月17日，原告李雯静与被告李大驰在被告龙庭阳光公司的办公室签订《房屋买卖合同》，被告李大驰将自己所有的位于涡阳县房屋出售给原告李雯静。合同约定，房屋总价为66万元，乙方于房产公证前，将首付房款人民币叁拾伍万元整存入甲方指定账户；剩余房款人民币叁拾壹万元整，具体金额以贷款银行确定的金额为准。合同第十二条违约责任：2、甲乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金并赔偿相对方因此所造成的损失，合同继续履行。第十三条、其他约定事项：三、此房经甲乙双方友好协商，甲方同意此房以人民币陆拾陆万元整给买方，并同意买方以人民币叁拾伍万元首付款达成协议，尾款叁拾壹万元，其中贰拾壹万叁仟壹佰元给银行，另有尾款玖万陆仟捌佰零叁角叁分，其中伍万元自签订合同之日起半年内支付给卖方指定账户，余款肆万陆仟捌佰零叁角叁分，待房产证下来完成过户三日内打到卖方指定账户。五、甲方承诺此房除银行按揭贷款外，无抵押，无纠纷，如因其他原因导致此房不能安全过户到买方名下，卖方同意全额退款…。《房屋买卖合同》签订后，被告龙庭阳光公司员工带领原告李雯静、被告李大驰到涡阳县公证处，对《协议书》申请办理公证，协议第四条约定：协议签订后均不得反悔，上述约定如有一方违约，违约方承担总房价款20%的违约金和相应的法律责任。2018年4月3日，涡阳县公证处以（2018）皖涡公证字第805号公证书对李雯静与李大驰的房屋买卖协议进行了公证。原告李雯静花费公证费3680元。原告李雯静向被告龙庭阳光公司支付中介费15000元，并将35万元购房款交付给龙庭阳光公司，后龙庭阳光公司转交李大驰出具的收据一张，内容为：“购房款收条今收到李雯静购买七彩城十五幢1103室房屋购房款计人民币叁拾伍万元整。收款人李大驰，收款时间2018年3月17号。”自2018年3月19日至2020年7月20日，原告李雯静分28笔转给李大驰房屋按揭贷款56200元。李雯静购房后，要求李大驰出具房屋现状证明。2020年7月6日，李大驰交付给李雯静《涡阳县不动产登记中心查档证明》，该证明记载，房屋已于2018年1月18日、2018年8月3日被涡阳县人民法院查封。原告多次与龙庭阳光公司协商要求解除合同，退还房款，至今未果。 另查明，原告李雯静在诉讼中花费律师费10000元。 本院认为，关于原告李雯静要求解除与被告李大驰于2018年3月17日签订的《房屋买卖合同》，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的；…。”本案中，原告李雯静向被告李大驰购买房屋，并支付购房款35万元，但李大驰隐瞒该房屋已抵偿给第三人的事实，又将该房屋出售给原告李雯静，且案涉房屋已在原被告双方签订房屋买卖合同前被涡阳县人民法院查封，原告的合同目的已不能实现，故对原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求予以支持。对原告要求被告李大驰退还房款456200元及支付违约金176220的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案被告李大驰在案涉房屋已抵偿给第三人的情况下又出售给原告李雯静，其虽然辩称没有收到购房款，但其与他人串通、隐瞒事实，其自身具有重大过错，应将购房款返还给原告李雯静。但李雯静提供的证据只能显示交付购房款35万元，付银行按揭贷款56200元，总计为406200元，另5万元李雯静称其是按照被告龙庭阳光公司工作人员的安排转给了第三人，但没有证据支持，其应承担举证不力的法律后果，故李大驰应返还给原告李雯静购房款406200元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原被告双方在买卖合同中约定的违约金计算方法为每日按总房价款的3‰计算违约金，而双方在签订买卖合同后，又办理了公证，根据双方公证书中的协议第四条的约定，违约方承担总房价款20%的违约金，应视为双方对违约责任条款进行了变更，应按公证的条款计算违约金，双方约定的总房价为66万元，违约金为132000元（660000元×20%），该违约金应由被告李大驰承担。 关于原告李雯静要求被告龙庭阳光公司承担责任的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同相关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”本案中，在案涉房屋已被人民法院查封且已被李大驰抵偿给第三人的情况下，被告龙庭阳光公司未尽到审查义务，并与他人串通、隐瞒事实，向原告李雯静提供虚假信息，致使李雯静不能实现合同目的，且李雯静的购房款是交付给龙庭阳光公司，而龙庭阳光公司将该购房款交给了第三人，被告龙庭阳光公司具有重大过错，故被告龙庭阳光公司应对李雯静的购房款承担连带返还责任，其收取的中介费15000元，也应当予以返还。龙庭阳光公司虽辩称15000元中有物业费3000元，但龙庭阳光公司未提供证据证明其向物业公司交付了3000元物业费，应承担举证不力的法律后果，对其辩称不予采信。 综上，对原告李雯静的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告李雯静与被告李大驰于2018年3月17日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告李大驰返还原告李雯静购房款406200元及违约金132000元，于本判决生效之日起15日内履行完毕； 三、被告安徽龙庭阳光房产中介有限公司对上述款项承担连带责任； 四、被告安徽龙庭阳光房产中介有限公司返还原告李雯静中介费15000元，于本判决生效之日起15日内履行完毕； 五、驳回原告李雯静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10274元，减半收取5137元，由被告李大驰负担4372元，由原告李雯静负担765元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员  刘志刚 二〇二〇年十一月二十二日 书记员  蒋 磊