重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初12500号 原告：重庆紫钧投资有限公司，住所地重庆市渝**龙塔街道尚品路**附**天江鼎城博园**-1-商铺1，统一社会信用代码91500112556768306W。 法定代表人：邱学军，总经理。 委托诉讼代理人：李雅云，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：申展，重庆百君律师事务所律师。 被告：重庆赛欧健身管理有限公司，，住所地重庆市渝**龙塔街道尚品路**附**天江鼎城博园**第1-活动用房统一社会信用代码91500112MA5YRD8D76。 法定代表人：曾庆兰。 被告：刘素琴，女，汉族，1971年9月26日出生，住址重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：万路，重庆丽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗灏，重庆丽达律师事务所律师。 原告重庆紫钧投资有限公司（以下简称紫钧公司）与被告重庆赛欧健身管理有限公司（以下简称赛欧公司）、刘素琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法由审判员初攀东担任审判长，与人民陪审员颜如丹、何兴专组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告紫钧公司的委托诉讼代理人李雅云、申展，被告刘素琴及其委托诉讼代理人罗灏到庭参加了诉讼。被告赛欧公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告紫钧公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告向原告归还租赁物品（清单详见附件一）；2.请求判令二被告向原告支付2018年2月1日至2018年5月31日及2019年6月1日至2019年12月31日欠付租金人民币66000元以及由此产生的违约金（以欠付租金为基数，从每笔租金支付期限届满之日起，按每日3‰的标准计算至被告付清全部欠付租金时止）；3.请求判令二被告支付物品占用费（自2020年1月1日起，按每月人民币6000元的标准计算至二被告返还全部租赁物品时止）；本案全部诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2018年2月1日，原告与二被告签订《咖啡馆物品租赁协议》，合同主要约定，原告向二被告出租位于重庆市渝北区龙塔街道尚品路xx号附x号天江鼎城博园xx幢x夹-活动用房场地内的设备物品，承租期限为3年，自2018年2月1日起至2021年1月31日；自2018年2月1日至2020年1月31日，月租金为6000元，租金按月支付，除首月租金于协议签订当日支付外，被告须在每月10日前缴清当月租金；若被告未能按约定支付租金，则应按所欠费用总额的3‰按日向原告支付违约金，若欠缴租金累计达30天，原告有权即时解除本协议。租赁协议签订后，原告按约向二被告交付了租赁物品，但二被告出现了逾期支付租金的行为，经原告多次催收仍不支付，构成根本性违约。因此，2019年12月26日，原告向二被告发出《关于解除的函》，明确以下事宜：1.原告于2019年12月26日单方面解除租赁协议，并将租金计算至2019年12月31日；2.要求二被告十日内将承租物业恢复原状并将物品清理完毕。截至原告起诉之日，二被告仍未向原告支付租金及违约金，亦未将承租物品返还给原告。为维护原告合法权益，故起诉。 被告赛欧公司未到庭，也未向本院提交书面答辩状。 被告刘素琴辩称，关于第1项诉讼请求，由于原告未向被告交付租赁物品，被告没有收到物品，不存在退还物品。欠付的租金本金部分有异议，被告刘素琴一共交了15个月租金，加上赛欧公司2019年9月缴纳了1个月租金，二被告合计缴纳了16个月租金。关于违约金标准过高，请求法院调低。关于第3项诉讼请求，无合同依据，并且根据原告向被告发出的解除协议函，逾期视为被告放弃属于被告方的设备和物品，原告将代为处理，发函时间2019年12月26日，10日内退场，针对咖啡馆，实际也是从12月11日已经在原告控制下。2020年7月22日，原告已经擅自进入健身房处理部分物品。如果法院认定被告交房时间在2020年之后，请求法院考虑疫情因素，租金等各项费用予以减免。 经审理查明：2018年2月1日，原告紫钧公司（甲方）与被告赛欧公司、刘素琴（乙方）签订《咖啡馆物品租赁协议》。合同约定，乙方提出租赁甲方所在场地设备物品，甲方同意乙方的申请，承租物品所在场地：重庆市渝北区龙塔街道尚品路xx号附x号天江鼎城博园xx幢x夹-活动用房，承租期为三年，自2018年2月1日起至2021年1月31日止，承租场地设备物品自2018年2月1日起记租，2018年2月1日至2020年1月31日月租赁费标准为6000元/月，2020年2月1日至2021年1月31日月租赁费标准为7000元/月，由乙方按月向甲方支付，乙方首次支付租赁费在双方签订本协议当日一次性支付，另乙方须在每月10日前缴清当月租金，若乙方未能按本协议约定向甲方支付对应租赁费，则乙方须按所欠缴费用总额的3‰按日向甲方支付违约金，若乙方欠缴租赁费或其他费用累计达20天（含20天）时，甲方有权扣除其主合同中的保证金及向乙方收取违约金，若乙方拖欠上述费用累计达30天（含30天），甲方有权中断承租场地之水、电的供应或有权即时解除本协议，并向乙方追究由此造成的全部损失，租赁期间，甲方提供一部分书籍及桌椅板凳、饮品制作设备等物品供乙方使用，乙方负责对甲方提供的所有物品进行保养及维修维护（详见附件）。 2019年12月19日，原告分别向被告赛欧公司和刘素琴邮寄《关于限期缴纳欠付租金及违约金的函》，主要载明：经我司核对，截止2019年12月18日，贵方累计欠付我司2018年2月1日至2018年6月30日和2019年6月1日至2019年12月31日期间租金共计72000元，贵方逾期缴纳上述租金超685天，已产生违约金68202元，现请贵方于2019年12月25日前，一次性向我司付清上述拖欠的租金及违约金合计140202元，若贵方未在上述时间内足额缴纳租金及违约金，也未联系我司协商后续租赁事宜，我司将依据相关法律规定，单方面行使解除租赁协议的权利。 2019年12月26日，原告分别向被告赛欧公司和刘素琴邮寄《关于解除的函》，主要载明：经我司核对，截止2019年12月18日，贵方累计欠付我司2018年2月1日至2018年6月30日和2019年6月1日至2019年12月31日期间租金共计72000元，贵方逾期缴纳上述租金超685天，已产生违约金68202元，鉴于贵方在签收我公司此前于2019年12月19日向贵方发送的《关于限期缴纳欠付租金及违约金的函》后，未在限期内缴纳欠付租金及违约金，也未在足额缴纳租金及违约金的前提下前来我司协商后续租赁事宜，贵方长期恶意拖欠租金的行为已严重违反租赁合同约定，构成根本性违约，依据租赁合同第5条约定及相关法律规定，我司于2019年12月26日单方解除贵我双方于2018年2月1日签订的《咖啡馆物品租赁协议》，并将租金计算至2019年12月31日，请贵方于本合同解除后十日内将承租物业恢复原状，并将贵方物品清理完毕，若贵方未在上述期间内将物品清理完毕并退场，将视为贵方自动放弃承租物业内属于贵方的设备和物品，我公司将代为进行处理，因清除上述物件产生的任何开支及费用，最终由贵方承担。被告赛欧公司和刘素琴于2019年12月27日收到该函件。 庭审中，原告陈述，被告一共缴纳了12个月租金，缴纳了2018年6月至2019年5月期间的租金；被告刘素琴陈述，缴纳了17个月租金，解除函上写的合同2019年12月26日解除，租金计算至12月31日不合理。 被告刘素琴陈述，咖啡馆具体租赁的物品什么都没有，就是有几个吧台，会员去健身房需要经过这个通道刷卡，如果被告不租赁咖啡馆，健身房无法使用，实际就是租了一个过道，为了方便会员通过，实际租赁物品没有交付，交租金是因为会员需要经过这个通道，否则会员无法进入健身房，健身房无法营业，只所以被告愿意缴纳租金，被告看重的不是物品，是这个会员经过通道，租赁协议附件上没有被告签字盖章，从未收到过相应物品，原告也没有举示过物品发票证明物品是原告的。原告陈述，附件上所有物品在签订合同时已经在约定的场地，不存在另行交付的行为，并且原告提供的物品不是被告说的瓶子、罐子，合同上已经明确物品及摆放位置，另外被告如果在健身馆开业期间对该份物品租赁协议有异议，却向原告支付了十几期租金，不符合常理，如果被告认为该物品租赁协议存在效力瑕疵应另案提起诉讼予以解除，不是在本案中解决。 原告陈述，原告请求归还的租赁物品，在屋子里面，在健身房大门里面，健身房大门现在是锁着的。被告刘素琴陈述，是在健身房大门里面，健身房大门是锁着的，因被告欠付租金故原告锁了大门，当时有一些瓶瓶罐罐，但是坏的，原告的彭经理让被告刘素琴自行处理，只有被告健身房会员经过这个过道，2019年12月就锁了，1.5米高的花篮拦着的。原告陈述，不是原告锁的，咖啡馆需要经过健身房大门，所以是在密闭空间里面。关于原告知晓大门上锁的时间，原告陈述，2019年12月15日左右到原告公司闹事，原告派人与物业联系，物业将被告贴在门口的声明拍照给原告，声明载明因股东纠纷暂停营业，待2020年2月重新营业。 被告刘素琴在另案庭审中陈述，健身房大门没有钥匙，是电动门；原告陈述，健身房大门是电动门，没有钥匙，但是上锁或者封条都不是原告所为，应该是物业所为。 上述事实有《咖啡馆物品租赁协议》、《关于限期缴纳欠付租金及违约金的函》、关于解除《咖啡馆物品租赁协议》的函、邮件全程跟踪查询回执、EMS邮寄单、（2020）渝0112民初12500号庭审笔录及原告、被告刘素琴的当庭陈述等在案为证，足以认定。 本院认为，原告与被告赛欧公司、刘素琴签订的《咖啡馆物品租赁协议》系原被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告双方均应按照合同约定履行义务。本案中，原被告双方签订《咖啡馆物品租赁协议》后，二被告迟延支付租金，原告于2019年12月19日向二被告邮寄了催收租金的函件，但二被告仍未在限期内缴纳欠付的租金，原告于2019年12月26日向二被告邮寄了解除通知，二被告于2019年12月27日收到该解除通知，原告解除租赁协议的行为符合法律规定，故《咖啡馆物品租赁协议》于2019年12月27日解除。 第一，关于租赁物品的归还。本案中，原告举示的《咖啡馆物品租赁协议》中的附件共有10页，共计105件物品，但该附件每一页均没有经过二被告签字确认，而且附件中“移交人”和“接收人”处亦没有任何签字，原告主张二被告应当按照附件中的物品盘点表归还其租赁物品，却未举示有效证据证明已经将附件中105件案涉物品全部交付二被告，应当承担举证不力的法律后果，原告亦认可进入案涉物品所在场地的健身房大门没有钥匙且上锁或贴封条均非二被告所为，故案涉物品事实上并非由二被告实际控制。结合原告在庭审中陈述，附件上所有物品在签订合同时已经在约定的场地，不存在另行交付的行为。由上，原告未举示证据证明其自行收回案涉物品存在被告人为设置的明显障碍或困难，而案涉物品事实上亦并非由二被告实际控制，原告主张二被告应当按照附件中的物品盘点表归还其租赁物品，却未举示有效证据证明其向二被告具体交付了何种物品，亦未举示证据证明已经将附件中105件案涉物品全部交付二被告，因此，原告主张二被告应当按照附件中的物品清单归还其租赁物品，本院依法不予支持。 第二，关于租金及迟延支付租金的违约金。本案中，原告陈述，被告一共缴纳了12个月租金，被告刘素琴主张其缴纳了17个月租金，但被告并未举示具体证据予以证明，应当承担不利后果，且被告亦未对其交纳租金的对应期间予以明确说明，原告主张缴纳的12个月租金系2018年6月至2019年5月期间的租金，本院予以采信。如前所述，租赁协议于2019年12月27日解除，故二被告支付租金的截止日期应为2019年12月27日，由于二被告未举示有效证据证明其已经缴纳了2018年2月1日至5月31日和2019年6月1日至12月27日期间的租金，应当承担举证不力的法律后果，故被告赛欧公司、刘素琴应当向原告支付2018年2月1日至5月31日和2019年6月1日至12月27日期间的租金共计65226元（6000元/月×10个月＋6000元/月÷31天/月×27天，四舍五入到元）。 二被告迟延支付上述期间租金，应当向原告支付迟延支付租金的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此，违约金的立法目的在于弥补守约方因违约方违约行为对其造成的损失。因合同约定和原告主张的违约金标准（3‰）明显高于因被告迟延支付租金给原告所造成的实际损失，被告刘诉琴提出违约金过高之抗辩，故本院酌情按照中国人民银行同期贷款利率（2019年8月19日前）的1.3倍和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日后）的1.3倍予以支持。双方合同约定，每月10日前须缴清当月租金，故二被告应当向原告支付违约金的计算标准如下：以6000元为基数，从2018年2月11日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以6000元为基数，从2018年3月11日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以6000元为基数，从2018年4月11日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以6000元为基数，从2018年5月11日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以6000元为基数，从2019年6月11日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以6000元为基数，从2019年7月11日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以6000元为基数，从2019年8月11日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以6000元为基数，从2019年9月11日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以6000元为基数，从2019年10月11日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以6000元为基数，从2019年11月11日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以5226元为基数，从2019年12月11日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。 第三，关于物品占用费。原告请求支付租金至2019年12月31日，请求支付物品占用费的起算时间为2020年1月1日，而租赁协议已经于2019年12月27日解除，考虑到租金和物品占用费均系占有使用物品的对价，故本院酌定二被告应支付原告物品占用费的起算时间为2019年12月28日。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告于2019年12月26日向二被告邮寄《关于解除的函》，函件中原告提出，二被告须于本合同解除后十日内将承租物业恢复原状，并将被告物品清理完毕，若被告未在上述期间内将物品清理完毕并退场，将视为二被告自动放弃承租物业内属于二被告的设备和物品，原告将代为进行处理，因清除上述物件产生的任何开支及费用，最终由二被告承担。据此，在合同解除后，原告作为守约方，负有采取必要措施以防止损失扩大的义务，而原告在解除函件中为被告设定了10天（2019年12月28日至2020年1月6日）的期限，该期限不仅是被告的义务，亦体现了原告的义务，原告未举示证据证明其收回案涉物品存在被告人为设置的明显障碍或困难，为了强化守约方的减损义务，在该期限届满后，原告负有义务及时自行收回案涉物品以防止其损失的扩大，故二被告应支付原告物品占用费的结束时间应为2020年1月6日。根据《最高人民法院》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。因此，被告赛欧公司、刘素琴应当向原告支付2019年12月28日至2020年1月6日期间物品占用费共计1935元（6000元/月÷31天/月×10天，四舍五入到元）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院》第五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆赛欧健身管理有限公司、刘素琴于本判决生效之日起七日内支付原告重庆紫钧投资有限公司2018年2月1日至5月31日、2019年6月1日至12月27日期间租金65226元以及欠付租金的违约金（违约金计算方式为：以6000元为基数，从2018年2月11日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以6000元为基数，从2018年3月11日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以6000元为基数，从2018年4月11日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以6000元为基数，从2018年5月11日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以6000元为基数，从2019年6月11日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以6000元为基数，从2019年7月11日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以6000元为基数，从2019年8月11日至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算，从2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以6000元为基数，从2019年9月11日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以6000元为基数，从2019年10月11日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以6000元为基数，从2019年11月11日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以5226元为基数，从2019年12月11日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 二、被告重庆赛欧健身管理有限公司、刘素琴于本判决生效之日起七日内支付原告重庆紫钧投资有限公司2019年12月28日至2020年1月6日期间物品占用费1935元； 三、驳回原告重庆紫钧投资有限公司的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1600元，由被告重庆赛欧健身管理有限公司、刘素琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  初攀东 人民陪审员  颜如丹 人民陪审员  何兴专 二〇二〇年十一月十一日 法官 助理  孙 贤 书 记 员  谢 帆