贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7535号上诉人（一审被告）：贵州省毕节福明房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦D栋22楼。统一社会信用代码：91520502055034224B。法定代表人：李当明，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：黄佳，贵州中创联律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权代理）：万涛，贵州中创联律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：钱华，男，1982年10月14日出生，白族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（一审原告）：武秋霞，女，1980年7月26日出生，汉族，住贵州省毕节市。原审第三人：贵州省平安盛世物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区清毕南路1号。统一社会信用代码：915205023143151878。法定代表人：范应雄，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：沈应梅，该公司员工。委托诉讼代理人（一般授权）：刘丽，该公司员工。上诉人贵州省毕节福明房地产开发有限公司（以下简称：福明房开公司）因与被上诉人钱华、武秋霞，原审第三人贵州省平安盛世物业管理有限公司（以下简称“平安盛世物管公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初9319号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。福明房开公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判上诉人不退还被上诉人燃气开户费和智能水表费；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：根据双方合同第十四条的约定，买受人委托出卖人代为向相关部门交纳相关费用包括专项维修基金、契税、管道煤气入户费、有线电视入户费，买受人应当将上述费用交纳与出卖人；故上诉人向被上诉人代收的费用属于合同约定可以收取的费用，不应当包含在商品房总价款内。根据合同约定以及贵州省人大常委会2009年制定实施的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房与城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价款应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，但是不包含相应配套设施的入户或开户费用。建设安装费与相关设施的开户或入户费用是不同项目、不同当事人的两种不同费用，不应予以混淆。被上诉人钱华、武秋霞答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。原审第三人平安盛世物管公司陈述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。钱华、武秋霞向一审法院起诉请求：1.判决被告贵州福明房地产开发有限公司立即为原告钱华、武秋霞办理七星关区双树·望城第7栋1单元6层3号房的不动产权证书；2.判决被告贵州毕节福明房地产开发有限公司向原告支付逾期办理七星关区双树·望城第7栋1单元6层3号房房屋转移登记有关文书的违约金（违约金以购房款465145元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率130%标准，从2017年11月7日起计付至被告向原告实际交付转移登记有关文书为止），截止至起诉之日暂计：6500元；3.判决被告贵州省福明房地产开发有限公司立即返还原告缴纳的“三通费”3080元；4.本案的诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2016年8月30日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于毕节市双树路双树·望城滨河片区。房屋建筑面积133.77平方米，套内建筑面积109.99平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4305.39元计算，总价款为473550元；商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。买受人以银行按揭贷款付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款103550元，余款370000元以银行按揭贷款支付；出卖人应当在2017年8月28日前向买受人交付该商品房。原、被告未约定办理商品房转移登记的时间。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。合同签订后，原告向被告支付购房款473550元，交纳房屋维修基金10033元。2017年11月7日，被告将涉案商品房交付原告，原告取得了涉案商品房的使用权。第三人平安盛世物业公司受被告福明房开公司委托于2017年11月7日收取原告燃气开户费2500元、智能水表费580元。另查明：涉案商品房尚不具备办理商品房转移登记的条件。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案中，原告已按合同约定支付完涉案商品房的购房款，被告也应协助办理商品房权属转移登记。对于原告诉请的逾期办理房屋权属证书违约金的请求，原、被告在《商品房买卖合同》第二十二条中对房屋转移登记的期限及违约责任未作具体约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，依法应自房屋交付使用之日（2017年11月7日）起90日（2018年2月5日前）为原告办理房屋权属证书。被告未在2018年2月5日前为原告办理房屋权属证书，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，其应承担违约责任，违约责任的起算时间为2018年2月6日。本案中，原、被告已达成代为办理涉案商品房权属证书的合意，被告将办理转移登记相关资料递交到办下部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时办证，不再被告的控制范围。故违约金应计算被告具备办证条件时，将办理房屋转移登记相关资料递交到办下部门并通知原告日止。综上，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额473550元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算。但由于为深化利率市场化改革，推动降低实体利率水平，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。综上所述，对原告主张的逾期办证的违约金，支持以原告已付购房款473550元为基数，2018年2月6日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日至被告将办理商品房转移登记的有关文书递交到办证部门并通知原告之日期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。因涉案商品房现尚不具备办理商品房转移登记的条件，原告诉请被告办理商品房转移登记，属客观不能，故该请求，不予支持。对于原告诉请判决被告退还“三通费”3080的请求。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，上述费用实质应为供电、燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。而且，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，房屋交付时供电、燃气达到使用条件，有线电视线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续。据此，被告在《商品房买卖合同》履行过程中收取原告的电、闭路电视、燃气开户费，不符合法律规定及合同约定，理应予以退还。对此，被告抗辩其没有收取该费用，但根据第三人提供的委托书，涉案费用系被告福明房开公司委托第三人向原告收取，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，第三人向原告收取的三通费用，应由被告福明房开公司负责退还。至于第三人收取的前述费用是否已交付被告，并不影响原告向被告主张该权利。对于原告诉请判决被告支付实际占用期间的利息的请求，因双方未就此进行约定，且无被告应支付利息的相关法律规定，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决：一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内退还原告钱华、武秋霞燃气开户费、智能水表费共计3080元；二、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告钱华、武秋霞逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金以原告已付购房款473550元为基数，2018年2月6日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算；2019年8月20日至被告将办理商品房转移登记的有关文书递交到办证部门并通知原告之日期间按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）；三、驳回原告钱华、武秋霞的其他诉讼请求。案件受理费785元，由被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担。经审理查明：二审认定事实与一审认定无异，本院予以确认。本院认为：水、电达到使用条件、燃气达到进户标准系上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中所约定的基础设施建设须达到的条件。上诉人出具给原审三人的委托书中明确委托收取的是天燃气管道建设费、三视工料费、智能水表费等，即使上诉人是代相关部门收取上述费用，其也未举证证明完成委托事项，被上诉人主张返还燃气开户费、智能水表费应予支持。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十一月十一日书记员 赵 莉