北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初33236号原告：王暖达，女，1993年1月14日出生，汉族。委托诉讼代理人：闫艳，北京律众律师事务所律师。被告：北京华亿安顺企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店兴隆西街**兴隆小区综合楼**。法定代表人：李贵杰，经理。委托诉讼代理人：程宁宁，女，1987年3月3日出生，汉族，北京华亿安顺企业管理有限公司法务。原告王暖达（以下称姓名）与被告北京华亿安顺企业管理有限公司（以下简称华亿安顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。王暖达的委托诉讼代理人闫艳，华亿安顺公司的委托诉讼代理人程宁宁均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。王暖达向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间于2017年7月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令被告返还原告已支付的购房款2768132元及利息（自2017年7月3日起至2019年8月20日止，按照同期银行贷款利率计算；自2019年8月21日起至实际给付日止，按中国人民银行公布的同业间拆借的报价利率计算）；3.判令被告返还原告已经缴纳的契税79089.49元、印花税1384元、登记费550元、代办费1200元、公维费12636元，并给付上述款项的利息（以94859.49元为基数，自2017年7月3日起2019年8月20日止，按照同期银行贷款利率计算；自2019年8月21日起至实际付款日止，按中国人民银行公布的同业间拆借的报价利率计算）；4.要求被告支付延期办理房产证的违约金（以购房款2768132元为基准，每天按照万分之一的标准计算，自2017年7月3日至实际支付违约金之日）；5.要求被告支付原告支付房屋差价损失152995.3元。事实和理由：我与华亿安顺公司于2017年7月3日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由我购买位于北京市朝阳区XX号X层XXX室（以下简称涉诉房屋）。合同签订后，我依约支付了全部购房款，华亿安顺公司向我交付了房屋。2019年5月13日，华亿安顺公司因债务问题，导致涉诉房屋被查封，现该房屋已进入执行阶段。故诉至法院，望判如所请。华亿安顺公司辩称，我公司不同意解除双方的房屋买卖合同，涉诉房屋虽然在执行过程中，但是涉诉房屋被查封后，我公司一直与债权人XXX公司进行协商。对于退还房款及各项费用，因我公司不同意解除合同，故王暖达的主张没有任何依据。关于逾期办证违约金，依据合同约定，还没有到办理房产证的日期，所以王暖达主张该项违约金，没有事实及法律依据。关于房屋差价，王暖达的计算依据是北京市第三中级人民法院拍卖的评估价，不能代表市场价，故其主张缺乏依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月3日，王暖达与华亿安顺公司签署《北京市存量房屋买卖合同》及《协议书》，约定由王暖达购买诉争房屋，房屋建筑面积63.18平方米，房款总价2768132元。同时约定按照北京市住房和城乡建设委员会《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发[2017]第112号）第五条规定，王暖达名下在京无住房和商办类房产记录且在京连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税的，即具备购房资格条件。现王暖达承诺截至2023年12月即达到购买房屋、办理网签备案手续及房产证的条件。在王暖达具备上述条件之日后7个工作日内，双方共同办理完毕解除抵押、网签备案及房屋所有权转移登记手续。当日王暖达付清全部购房款2768132元，华亿安顺公司将诉争房屋交付给王暖达。2017年7月12日，王暖达向华亿安顺公司支付了契税79089.49元、印花税1384元、登记费550元、代办费1200元、公维费12636元。另查，2019年5月13日，北京市第三中级人民法院在执行XXX公司与华亿安顺公司等公证债权文书一案中，查封了华亿安顺公司名下位于北京市朝阳区XX号XX层的部分房产，诉争房屋在上述查封的房产范围内。根据北京市朝阳区不动产登记事务中心出具的书面材料显示，XXXX公司对涉诉房屋办理抵押登记的时间为2017年8月。此后，王暖达提起案外人执行异议，经北京市第三中级人民法院审查后，认为申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。故对于王暖达提出的排除执行异议，不予支持，驳回其异议请求。2019年9月，王暖达提起案外人执行异议之诉，要求停止执行涉诉房屋，亦被驳回其诉讼请求。庭审中，王暖达提交了估价委托人为北京市第三中级人民法院，针对包括涉诉房屋在内的XX小区XXX层部分房产《房地产司法鉴定估价报告》复印件，报告出具时间为2019年9月27日。王暖达指出依据该份报告涉诉房屋的评估单价是46235元，面积是63.18平方米，总价2921127.3元，以此证明其主张的房屋差价损失。华亿安顺公司对于该报告的真实性予以认可，但称这仅是执行过程中的资产评估，不能代表市场价及成交价，对于涉诉房屋的市场价，因涉诉房屋是商住房，市场热度有所降低，应该没有涨幅，同当初交易时的价格是一致的。另，华亿安顺公司于2020年8月7日收到王暖达的起诉状。截止至2020年11月12日法庭辩论终结，王暖达尚未满足购买涉诉房屋的资格条件。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，王暖达与华亿安顺公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据查明的事实，在王暖达与华亿安顺公司签订合同之后，华亿安顺公司将涉诉房屋抵押登记至XXX公司名下，后又被法院查封。且截止至法庭辩论终结，王暖达仍未取得购买涉诉房屋的购房资格，故本案的房屋买卖合同已无法实现。王暖达提出解除合同，有事实和法律依据，本院予以支持，认定合同于2020年8月7日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故，华亿安顺公司应当返还王暖达购房款2768132元、契税79089.49元、印花税1384元、登记费550元、代办费1200元、公维费12636元，并支付利息。关于延期办证违约金，截止至合同解除之日，双方约定的办证时间还未到达，王暖达主张该违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于房屋差价损失，本案的房屋买卖合同无法继续履行，王暖达与华亿安顺公司均有过错，结合本案案情，对于房屋差价损失，本院酌情支持10万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告王暖达与被告北京华亿安顺企业管理有限公司于2017年7月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2020年8月7日解除；二、被告北京华亿安顺企业管理有限公司于本判决生效后十五日内返还原告王暖达购房款二百七十六万八千一百三十二元并支付利息（2017年7月3日至2019年8月19日期间按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，2019年8月20日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）；三、被告北京华亿安顺企业管理有限公司于本判决生效后十五日内返还原告王暖达契税、公共维修基金、印花税、登记费、代办费共计九万四千八百五十九元四角九分并支付利息（2017年7月12日至2019年8月19日期间按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息，2019年8月20日起至实际返还之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）；四、被告北京华亿安顺企业管理有限公司于本判决生效后十五日内支付原告王暖达房屋差价损失十万元；五、驳回原告王暖达的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30928元，由原告王暖达负担543元（已交纳），由被告北京华亿安顺企业管理有限公司负担30385元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  尹 航二〇二〇年十一月二十六日法官助理  倪世欣书 记 员  张宇鑫