四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0703民初9951号 原告:陈苹，女，1975年9月5日出生，汉族，住四川省广元市利州区。 原告：张虎，男，1975年11月24出生，汉族，住四川省广元市利州区。 原告：绵阳科创区可桐轻奢酒店，营业场所：绵阳科创区剑南路西段388号长兴.星城2幢2楼4号。 经营者：张虎,系该酒店经营者。 三原告共同委托诉讼代理人：李宏伟，四川联衡律师事务所律师。 被告：绵阳市长兴物业有限公司，统一社会信用代码91510700MA6247QN4P，住所地：绵阳科创园区园艺街**长兴太阳城********。 法定代表人：邓中红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈敏，四川誓贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王波，四川誓贤律师事务所律师。 被告：四川辰兴房地产发展有限公司，统一社会信用代码91510700MA6246120W,住,住所地：绵阳市剑南路西段**长兴星城/div> 法定代表人：白武魁，该公司董事长。 委托诉讼代理人：米莎莎，四川蜀仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李治宇，四川蜀仁律师事务所律师。 被告：重庆津北贵福建设集团有限公司，统一社会信用代码915001167562466680,住所地,住所地：重庆市江津区鼎山街道鼎山大道**祥瑞大厦****iv> 法定代表人：聂高贵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘伟，重庆君策律师事务所律师。 委托诉讼代理人:谭梦,重庆君策律师事务所律师。 被告：国安中建建设集团有限公司江油分公司，统一社会信用代码91510781MA6246HX6G,营业场所：江油市城区 纪念碑街中段237号上海城名人苑4栋1楼北1-20号。 负责人：王绍雄，该分公司经理。 委托诉讼代理人：陈华，四川尊联律师事务所律师。 原告陈苹、张虎、绵阳科创区可桐轻奢酒店（以下简称：可桐酒店）与被告绵阳市长兴物业有限公司（以下简称：长兴物业公司）、四川辰兴房地产发展有限公司（以下简称：辰兴房产公司）、重庆津北贵福建设集团有限公司（以下简称：津北公司）、国安中建建设集团有限公司江油分公司（以下简称：国安江油分公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈苹、张虎、可桐酒店的共同委托诉讼代理人李宏伟，被告长兴物业公司的委托诉讼代理人王波，辰兴房产公司的委托诉讼代理人李治宇，被告津北公司的委托诉讼代理人谭梦，被告国安江油分公司的委托诉讼代理人陈华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张虎、陈苹、可桐酒店向本院提出诉讼请求：1.判令四被告连带向原告赔偿装饰装修损失619148元、四个月的营业损失327674.8元，共计946822.8元；2.本案诉讼费用由被告承担。 长兴物业公司辩称：1、本案与张虎、可桐酒店无关，我司是与陈苹建立的物业服务合同关系，陈苹、绵阳科创区可桐轻奢酒店不是本案的适格当事人；2、我司依据物业服务合同履行了物业服务约定义务，承担了相应的养护、管理义务，并将消防维保事物已发包给了国安江油分公司，因此我司不应当承担原告的所有损失，且原告的损失无证据支持，因此请求法院驳回原告对我司的全部诉请。 辰兴房产公司辩称：1、我司出售给原告的商品房符合国家规定和合同约定，商品房质量、工程的主体结构以及消防工程等全部工程均已验收合格并备案登记，已全部履行了合同约定的义务，不应当承担赔偿责任；2、案涉房屋在竣工验收合格以后，我司已依法将工程移交给长兴物业公司进行维护管理，案涉消防工程维护管理应由长兴物业公司负责，故我司不应承担相应的责任；3、案涉房屋系津北公司承建，津北公司应当对工程的质量及设计的合理性、科学性承担责任，请求法院根据庭审情况予以认定；4、本案原告自行对房屋进行了装修改建，同时原告所经营的场所属于酒店行业，对消防工程也自行进行了规划改建，经原告改建后也不属于我司合同约定的保修范围内；5、原告未尽到减少损失的义务，且存在扩大损失的可能性；6、原告的主体不适格。 津北公司辩称：1、因本案是物业合同纠纷，我司不是合同相对人，不是本案适格的被告；2、我司不应当承担赔偿责任，案涉工程于2017年1月13日经业主监理设计勘察单位验收，本案中取得建设工程竣工验收备案证书的时间为2017年6月14日，按照建设工程质量管理条例第四十条，给排水管道保修期为2年，竣工验收之日起计算。本案水管爆裂的时间是2019年8月15日，已超过2年的保修期；3、该工程经验收后已将该工程移交辰兴公司，因此包括消防水管在内均不由我司进行管理及维护使用，因此我司不应当承担赔偿责任；4、原告经营酒店业务，自行对房屋进行装修改建，对消防工程也进行了规划改建，经改建后不应属于保修范围；5、本案中案涉消防管爆裂原因不明确，并不排除酒店在装修时损坏消防管道的可能，也不能排除水压过高造成管道爆裂等原因；6、原告的损失有恶意扩大的部分，事故发生后，原告没有采取合理措施挽救，其事发时间为2019年8月15日，原告完全可以及时恢复经营，但原告诉称其长达4个月未经营，我方认为可桐酒店有恶意扩大损失的嫌疑，对扩大的损失应由酒店自行承担。综上，请求法院驳回原告的起诉或驳回对我司的诉讼请求。 国安江油分公司辩称：物业服务协议的甲方是陈萍，乙方是长兴物业公司，故可桐酒店、张虎不是这一合同的签约主体，作为原告主体不适格，辰兴房产公司、津北公司、国安江油分公司也不是这一合同的签约主体，作为本案被告主体也不适格，应驳回原告对辰兴房产公司、津北公司、国安江油分公司的诉讼请求。消防爆管，可能存在一果多因，且可能存在原告过错所致，如原告在原消防主管进行切割、打孔、安装管道，可能因机械挤压原因，导致接口松动而爆管。装修过程中，对消防主管进行封闭，导致我司无法对该管道部分进行目测和常规检查，也可能导致爆管隐患的存在。本案中，原告存在主要过错，我司没有过错，不应当承担责任。 本院经审理并认定以下事实，2018年1月6日，陈苹购买辰兴房产公司开发的位于绵阳市科创园区××路××段××号××幢××层××号××号商业房屋两套（建筑面积分别为684.69平方米、484.44平方米），《商品房买卖合同》中约定电气管线、给排水管道、设备安装的保修期限为两年，业主后期自改不做保修范围。此后上述两套办理了不动产权权属证书（分别为：川（2019）绵阳市不动产权第4××8号、川（2019）绵阳市不动产权第4××2号），共有状况为陈苹单独所有。 案涉XXXX2#楼及地下室建设工程由津北公司总承包，于2017年1月办理竣工验收备案登记，同年3月29日工程消防验收合格。 2015年1月22日，辰兴房产公司（甲方）与长兴物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，约定：甲方将其开发的案涉XXXX一期的物业服务委托乙方进行管理；物业服务费包括物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用；甲方按照国家和省规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任；合同期限从2015年1月22日至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。 2018年3月14日，陈苹作为甲方与作为乙方的长兴物业公司签订《“XXXX一期”前期物业服务协议》两份，约定：乙方按照住宅一级物业服务标准为案涉小区提供物业服务；服务期限自2015年1月22日至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的《物业服务合同》生效时止；商业类按3.8元/平方米.月计收物业服务费，物业服务费包括物业共用部位、共用设施设备日常运行和维护费用；乙方负责共用设施设备的日常运行、维护和管理。上述合同签订后，陈苹按约向长兴物业公司交纳了物业服务费。 2018年10月23日，长兴物业公司（甲方）与国安江油分公司（乙方）签订《消防设施维护保养合同》，约定甲方委托乙方对甲方管理的包括案涉小区在内的小区消防系统进行维护、保养管理，合同期限至2019年10月24日。 陈苹、张虎系夫妻关系，于2005年4月4日登记结婚。2018年5月16日，张虎成立可桐酒店，类型为个体工商户，经营范围为住宿、预包装食品零售，案涉两个商业房屋作为经营场所。可桐酒店装修完毕后于2018年9月14日、2018年9月28日，可桐酒店分别取得消防及公安部门颁发的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证和特种行业许可证，与2019年1月开始对外营业,主营住宿。 从2018年7月起，案涉房屋处的消防水管即存在渗水情况，陈苹多次向长兴物业公司反映，长兴物业公司又将该情况向辰兴房产公司反馈。2019年6月，案涉房屋处的消防水管再次出现渗水问题，张虎向长兴物业公司反映后，长兴物业公司吴姓工作人员承诺一周内处理。2019年8月15日，案涉房屋处消防主管因接口螺母松动爆裂，消防水管中的水大量喷出进入可桐酒店，造成酒店内大厅、走廊及客房地面、墙体全部浸水，酒店内地毯浸泡损坏，并造成部分设施设备损坏。2019年11月26日，成都市川衡资产评估事务所作出《资产评估报告书》一份（编号：川衡资报[2019]第C-342号）认定：可桐酒店因消防水管漏水在基准日2019年11月15日的构筑物及其他辅助设施损失金额为318068元、设备资产损失金额为283394元，共计601462元。陈苹、张虎支付评估费7000元。另外，因消防水管爆裂，赔偿客户绵阳市科创区倍多分课外培训学校有限公司6686元（学生衣服2860元，学生行李箱1070元、学生图书资料2756元），对此原告提供了微信转账凭证和收条。庭审中，原告提供了一份绵阳市游仙区洁亮洗涤厂出具的收条，载明一次性收取可桐酒店窗帘洗涤消毒费用4000元，对此原告未提供相关转账支付凭证。 2019年3月1日至2019年8月15日，可桐酒店共计5.5月的营业总额为450552.85元，月平均81918.7元。 本院认为，本案的争议焦点之一是三原告的主体资格问题。陈苹、张虎系夫妻关系，案涉房屋系陈苹在婚姻关系存续期间购买，虽然仅登记在其个人名下，但案涉两套房屋仍属二人夫妻共同财产。可桐酒店系个体工商户性质，是张虎在婚姻关系存续期间开办，虽是以张虎个人名义开办，但可桐酒店仍旧属于二人夫妻共同财产。本案中，可桐酒店因消防水管爆裂水淹受损，从而造成财产损失，实则是陈苹、张虎二人夫妻共同财产受损，故本案中三原告以酒店受损共同主张民事权利并无不当，各被告辩称三原告主体不适格的辩解理由不能成立，本院不予采信。 本案的争议焦点之二是财产损失数额问题。首先，构筑物及其他辅助设施损失金额为318068元、设备资产损失金额为283394元，共计601462元有成都市川衡资产评估事务所的《资产评估报告书》认定，本院予以确认。评估费7000元有正式发票佐证，本院予以确认。赔偿客户绵阳市科创区倍多分课外培训学校有限公司6686元，有微信转账凭证和收条佐证，本院予以确认。窗帘洗涤消毒费用4000元，仅有收条，但无相关转账支付凭证，本院不予确认。其次，营业损失方面。消防主管爆裂前，可桐酒店月平均营业额为81918.7元，考虑到水、电、气、物业服务费、员工基本工资与正常薪资差额，本院酌定认定酒店月均损失4万元。营业损失时间，按装修时间1个月，晾干、通风3个月，故原告主张4个月并无不当，故本院认定酒店营业损失数额为16万元。综上，原告的总损失为768148元（601462元+6686元+16万元）。 本案的争议焦点之三是责任承担主体问题。首先，本案中，消防水管爆裂是因主管接口螺母松动导致，并非外力所致。酒店在营业前取得了公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，说明其装修是符合消防规范的。本案中审理过程中，被告辩称原告存在改动、隐蔽消防水管的行为，但并没有提供证据予以证实。且在原告从2018年7月起，发现案涉房屋处的消防水管存在渗水情况后一直向长兴物业公司反映，其尽到了及时报修义务。故本案中，原告并不存在过错，也不存在故意扩大损失的行为，不应当对损失承担任何责任。其次，《商品房买卖合同》中约定电气管线、给排水管道、设备安装的保修期限为两年，消防水管爆裂时，尚在保修期内，故辰兴房产公司应当对原告的损失承担赔偿责任。陈苹长兴物业公司签订的两份《“XXXX一期”前期物业服务协议》中均约定物业服务费包括物业共用部位、共用设施设备日常运行和维护费用。陈苹按约交纳了物业服务费，长兴物业公司未尽到对消防水管的维护义务，其应当与辰兴房产公司承担连带赔偿责任。第三，案涉XXXX2#楼及地下室建设工程由津北公司总承包，于2017年3月29日工程消防验收合格，依照《建设工程质量管理条例》第四十条的规定，其2年的保修期已过，故津北公司不应承担责任。第四，国安江油分公司是与长兴物业公司签订《消防设施维护保养合同》，与三原告之间并不存在合同关系，在本案中亦不存在侵权行为，故国安江油分公司不应向原告承担责任。即便长兴物业公司认为国安江油分公司存在违约行为，也应该另案处理。 综上，原告的部分请求成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《建设工程质量管理条例》第四十条规定，判决如下： 一、被告绵阳市长兴物业有限公司、四川辰兴房地产发展有限公司在本判决生效后十日内向共同向原告陈苹、张虎、绵阳科创区可桐轻奢酒店赔偿768148元； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7797元，由原告陈苹、张虎、绵阳科创区可桐轻奢酒店负担1470元，被告绵阳市长兴物业有限公司、四川辰兴房地产发展有限公司负担6327元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈子良 二〇二〇年十一月二十日 书记员  朱玲玲 杨雅岚