宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2020）宁0104民初6432号   原告（反诉被告）：王燕，女，1992年9月16日出生，回族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   委托诉讼代理人：庞文利，宁夏银杜律师师事务所律师。   委托诉讼代理人：王青林（原告之父），男，1966年9月9日出生，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   被告（反诉原告）：中冶建工集团重庆房地产有限公司，住所地重庆市大渡口区西城大道**。   法定代表人：李文，该公司董事长。   委托诉讼代理人：刘洋，男，系该公司职员。   被告（反诉原告）：中冶建工集团重庆房地产有限公司银川分公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区滨河新区中冶建工集团宁夏基地办公楼****。   负责人：邓涛，该公司总经理。   委托诉讼代理人：康恺，男，系该公司员工。   原告王燕与被告中冶建工集团重庆地产有限公司（以下简称中冶房地产公司）、中冶建工集团重庆地产有限公司银川分公司（以下简称中冶房地产公司银川分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，被告中冶房地产公司银川分公司在答辩期内提起反诉，本院受理后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王燕的委托诉讼代理人庞文利、王青林，被告中冶房地产公司的委托诉讼代理人刘洋、被告中冶房地产公司银川分公司的委托诉讼代理人康恺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告中冶房地产公司银川分公司返还原告购房款308931元；2.承担给原告造成的各项损失17083.70元，其中208931按日万分之一计算直到本金清还为止，4万元按月息2%计算直到清还为止，以上合计326024.7元；被告中冶房地产公司对以上两项诉讼请求承担连带责任；3.本案诉讼费用有被告全部承担。诉讼中，原告申请增加诉讼请求：判令解除原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》。事实和理由：被告中冶房地产在银川市兴庆区丽景街西侧出售中冶幸福宸小区住宅楼。2019年6月，原告及其父母到被告售楼部咨询有关房价和银行按揭贷款的相关事宜。被告中冶房地产公司银川分公司售楼部置业顾问吕伟接待了原告父亲王青林，当时王青林着重提出其在黄河农村商业银行有300000元的银行贷款未清，而且以前还存在着信用卡逾期还款的征信问题，反复提出存在以上情况能否办理按揭贷款购买此房。置业顾问吕伟明确答复首付款20%，只要具有按期还贷能力就可以办理按揭贷款，支付20%购房款就可以签订购房合同。王青林完全相信了吕伟的回复，但与被告合作的华夏银行以王青林岁数已53岁，无法审批贷款。经原告父母、吕伟和华夏银行三方协商后，同意以王青林女儿，即原告名义购买，王青林夫妻作为共同还款担保人。2019年6月6日，原告支付了购房定金10000元。2019年6月12日，王青林用自己名下太平洋保险公司的保单贷款237800元，于2019年6月20日支付了20%的首付款198931元，并与被告中冶房地产公司银川分公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》。合同签订后，华夏银行工作人员电话告知王青林名下有300000元的黄河农村商业银行贷款必须还清方可批准房贷。王青林只得将位于阳光丽景A区的一套住宅出售，由于急于用钱，王青林在大大低于市场价格的情况下将房屋出售，并将黄河银行贷款还清，给王青林造成了一定的损失。还清贷款后，华夏银行工作人员又要求原告再另外多支付100000元首付款才可以确保房款。原告及其父母无奈，只得四处求人借钱，在承诺一个月内等银行房款下来便给大家还清。2019年8月8日，原告按照要求支付了增加的首付款100000元。截止当日，原告首付款已支付至房屋总价款的30%。后华夏银行以原告银行流水太少、金额小为由拒绝贷款，原告及其父母只得与售楼部领导交涉，该领导了解情况后建议原告去石油城的中国银行试一试，并承诺贷不下来款就全额退款。原告准备材料前往中国银行贷款被拒后，要求被告退款时，被告以各种理由拒不退款，故原告诉至法院，请求人民法院判如所请。   被告中冶房地产公司、中冶房地产公司银川分公司辩称，原告现支付的购房款为308931元，未按期支付尾款，被告中冶房地产公司银川分公司于2019年11月7日书面催促原告支付尾款，但原告至今未支付，现被告中冶房地产公司银川分公司要求解除双方签订的房屋买卖合同，由原告承担总房款10%的违约金及相应违约责任。   被告中冶房地产公司、中冶房地产公司银川分公司向本院提出反诉请求：1.请求依法解除反诉人与被反诉人签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，合同编号：20190025189；2.请求依法判令被反诉人向反诉人支付违约金103893.10元（即房款总价款的10%）并要求按银行同期贷款利率计算至被反诉人付清时止；3.请求判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年6月20日，被告中冶房地产公司银川分公司与原告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告购买中冶·幸福宸项目某室房屋，建筑面积151.41平方米，房屋总价1038931元。该合同第27页约定“本合同签订后，无论选择何种付款方式，若买受人未能在本合同签订之日起30日内付清全部房价款，应在出卖人通知之日起15日内付清差额部分，否则出卖人有权解除本合同，买受人应按总房价款的10%支付违约金”。自2019年6月20日至今，原告仅支付购房款308931元，被告中冶房地产公司银川分公司多次催促，但原告至今未支付尾款730000元。被告中冶房地产公司银川分公司认为原告的行为已严重违约，故提起反诉，请求依法判如所请。   原告辩称，被告中冶房地产公司银川分公司的反诉请求和事实缺乏依据，造成双方合同不能履行的原因是被告中冶房地产公司银川分公司多次给原告承诺办理按揭贷款无法实现造成的，故请求驳回被告中冶房地产公司银川分公司的反诉请求。   本院组织当事人进行了举证和质证，对原、被告提交的证据，本院认定如下：1.原告提交的定金收条、《中国光大银行个人贷款合同》、中国光大银行个人明细、收据、《银川市商品房买卖合同（预售）》、黄河农村商业银行存款账户交易明细、《银川市二手房买卖委托合同》、保管条、POS机刷卡凭证、销售专用收据、华夏银行个人征信授权书和被告中冶房地产公司提交的《银川市商品房买卖合同（预售）》、中冶·幸福宸认购书、《房款催缴函》、拒贷证明、个人借款申请、工作收入证明、银行流水个人信用报告、中冶·幸福宸项目某号户型销售统计明细表和附件图片保存完整，内容清楚，符合证据真实性、合法性、关联性，本院予以采信。2.原告提交的对方名称为“THERULES’中冶售房小吕）”的微信聊天记录系王青林与中冶·幸福宸销售人员吕伟的微信聊天记录，被告中冶房地产公司、中冶房地产公司银川分公司认可吕伟系被告中冶房地产公司银川分公司聘请的代理销售公司的员工，故该份微信聊天记录真实有效，与本案具有关联性，本院予以采信。3.原告提交的对方名称为“清清白白”的微信聊天记录无法证明与本案有关联，故本院不予采信。   本院经审理认定事实如下：2019年6月6日，原告与被告中冶房地产公司银川分公司签订《中冶·幸福宸商品房认购书》一份，约定原告购买中冶·幸福宸住宅某户，预测建筑面积为151.41平方米，房屋原总价款为1092810元，优惠后后总价为1038931元，签订认购书时原告应支付购房定金10000元，原告于2019年6月20日前应到中冶·幸福宸销售中心签订《银川市商品房买卖合同（预售）》及补充协议及附件，并按按揭贷款方式付款。当日，原告向被告中冶房地产公司银川分公司支付中冶·幸福宸某室房屋购房定金10000元。2019年6月12日，原告父亲王青林与中国光大银行股份有限公司银川分行签订《个人贷款合同》，约定王青林向中国光大银行股份有限公司银川分行贷款200000元用于装修。当日，中国光大银行股份有限公司银川分公司向王青林名下中国光大银行凤凰北街支行账户发放贷款200000元。2019年6月20日，原告与被告中冶房地产公司银川分公司签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定如下：1.原告购买位于银川市兴庆区某室房屋，建筑面积为151.41平方米，单价为每平方米6861.71元，总价款为1038931元；2.签订本合同前，原告已支付购房款定金10000元，该款于本合同签订时抵作商品房价款；原告应当于2019年6月20日前支付首期房价款208931元，余款830000元向银行申请贷款支付；3.被告中冶房地产公司银川分公司应当于2019年12月31日前向原告交付该商品房；4.附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定中第二条对合同第七条及第八条付款方式及逾期付款责任的补充约定为：（1）买受人采用银行按揭方式付款的，无论买受人最终是否取得银行贷款，均不影响其如期付款义务。出卖人有关按揭按揭贷款的陈述或宣传及所提供的资料仅供买受人参考。有关按揭贷款的具体事项（如按揭条件、流程、比例、额度、利率等）均以按揭银行的审批结果为准，买受人同意接受该审批结果，且自行承担因办理按揭贷款而增加的全部费用。若银行批准的按揭贷款金额少于申请金额，买受人应在银行或出卖人书面通知之日起5日内付清差额部分，否则买受人应承担差额部分每日0.2‰的逾期付款违约责任。（2）本合同签订后，无论选择何种付款方式，若买受人未能在合同签订之日起30日内付清全部房价款，应在出卖人通知之日起15日内付清差额部分，否则出卖人有权解除本合同，买受人应按总房价款的10%支付违约金；出卖人也可选择要求买受人继续履行合同。合同继续履行的，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付之日止，买受人每日按应付款0.2‰的标准支付逾期违约金。5.附件十一补充协议第十四条合同的变更和解除约定：（1）除法律及本合同另有约定外，任何一方均不得以经济能力、经营状况、价格变动等原因主张解除或变更合同。因一方原因导致合同解除，违约方需按照总房价款的10%支付违约金。（2）本合同因法律规定或约定解除的，合同自书面解除通知送达之日解除，自合同解除之日起15个工作日内双方因互相配合办理注销本合同备案登记、预告登记、抵押登记及按揭贷款合同解除等手续；前述各项手续办理完毕、买受人将该商品房交还给出卖人后的30个工作日内，出卖人退还买受人已付款项。若一方拒绝配合办理上述合同解除手续的，自合同解除之日起，违约方须按日向守约方支付本合同总房价款0.2‰的违约金；逾期超过30日，违约方须按日向守约方支付本合同总价款0.5‰的违约金，直至配合办妥之日。（3）买受人行使法律规定或合同约定的单方解除合同的权利时，应在知悉或应当知悉有权解除合同的事由之日起15日内书面通知出卖人；逾期或未书面通知出卖人解除合同的，视为继续履行合同。2019年6月24日，上述《银川市商品房买卖合同（预售）》在银川市房屋产权交易管理中心办理了合同备案登记。当日，原告向被告中冶房地产公司银川分公司支付银川市兴庆区某室房屋购房首付款198931元。后原告作为借款人、原告父母王青林、金英作为共同还款人就上述购房合同约定的尾款830000元向华夏银行股份有限公司银川分行申请按揭贷款，但该行审核后未批准发放贷款。2019年7月24日，王青林通过微信告知中冶·幸福宸项目销售人员坚持购买涉案房屋，吕伟回复银行要求王青林还清当前的欠款，并要求王青林向银行补充提交房屋出租合同尝试申请贷款。2019年8月2日，吕伟告知王青林银行要求王青林需支付购房首付款至总价款的30%。2019年8月8日，原告向被告中冶房地产公司银川分公司支付中冶·幸福宸某室房屋购房首付款100000元。2019年8月14日，王青林告知吕伟银行仍然拒贷，要求退还购房款，吕伟回复向公司总监说一下情况。2019年10月15日，华夏银行股份有限公司银川分行向被告中冶房地产公司银川分公司出具《拒贷证明》一份，载明：“贵公司开发的‘中冶幸福宸’住宅项目购房人王燕，身份证号（略），向我行申请73万元个人一手住房按揭贷款。因借款人自身偿债能力不足，共同还款人征信记录较差（贷款逾期23次、信用卡逾期6次），为贷款审批增加了难度。同时，其首付部分来源于信贷资金，不符合监管规定，我行要求共同还款人提供上述贷款与购房首付款无关联的佐证或以自由资金结清上述贷款。最终，借款人及共同还款人无法达到上述条件，不符合我行贷款要求，我行拒绝为该购房人提供个人一手住房按揭贷款。特此证明。”2019年11月7日，被告中冶房地产公司银川分公司向原告邮寄《房款催缴函》一份，催告原告于2019年11月22日前到中冶·幸福宸营销中心办理相关手续并支付剩余购房款，如逾期未履行，被告中冶房地产公司银川分公司将按照购房合同约定主张权利。2019年11月8日，原告签收了上述《房款催缴函》。2019年10月17日，原告将被告中冶房地产公司银川分公司诉至本院，要求判令被告中冶房地产公司银川分公司返还原告购房款308931元、承担给原告造成的损失。2019年11月28日，原告申请撤回了对被告中冶房地产公司银川分公司的起诉。2019年12月4日，原告将被告中冶房地产公司银川分公司、中冶房地产公司诉至本院，要求判令被告中冶房地产公司银川分公司向原告返还购房款308931元、承担损失，被告中冶房地产公司承担连带责任。2020年3月9日，被告中冶房地产公司银川分公司向本院提起反诉。该案审理过程中，因原告无正当理由未按期足额补交案件受理费，本院依法按原告撤诉处理。2020年5月21日，被告中冶房地产公司银川分公司向本院申请撤回了在该案中提起的反诉。现原告以被告中冶房地产公司银川分公司违约为由诉至本院，被告中冶房地产公司银川分公司以原告违约为由提起反诉。   另查明，2019年6月20日，宁夏亲如宜家房地产代理有限公司向王青林出具保管条一份，载明：“今收到周玉莲交给王青林用于购买坐落在银川市兴庆区阳光丽景51号楼4单元502室的房屋定金人民币20000元，暂有亲如宜家房产公司保管。”2019年7月15日，案外人谢涛向金英黄河农村商业银行大新支行账户转账300092.99元。2019年7月20日，王青林与周玉莲、宁夏亲如宜家房地产代理有限公司签订《银川市二手房买卖委托合同》一份，约定王青林将位于银川市兴庆区某室房屋以375000元价格出卖给周玉莲，宁夏亲如宜家房地产代理有限公司协助办理房屋过户事宜。   庭审中，原告称不认可被告中冶房地产公司银川分公司要求的违约金，如需承担违约金，原告仅承担20000元违约金。   本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。原、被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》意思表示真实，不违反法律的强制性规定，依法成立并生效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告依约向被告中冶房地产公司银川分公司支付了购房首付款，被告中冶房地产公司银川分公司亦协助原告向华夏银行股份有限公司银川分行就下剩购房款830000元申请按揭贷款。华夏银行股份有限公司银川分行经审核后认为原告偿债能力不足，共同还款人王青林、金英个人征信记录较差，且原告购房首付款资金部分来源于信贷资金，故未审批通过原告的按揭贷款申请。此后，原告虽多次就申请贷款问题与销售人员吕伟进行协商，并采取了补交材料、增加首付款的办法申请贷款，但银行均未通过原告的贷款申请。根据《银川市商品房买卖合同（预售）》附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，原告在按揭贷款申请未审批通过的情况下应当选择其他付款方式在出卖人通知之日起15日内付清购房款差额。但原告于2019年11月8日收到被告邮寄的《房款催缴函》后，至今未能在15日内足额支付下剩购房款，已违反了上述合同约定。现因原告无法支付下剩购房款，致使《银川市商品房买卖合同（预售）》无法继续履行，合同目的亦无法实现，且原告和被告中冶房地产公司银川分公司均要求解除双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》，故本院对双方要求解除《银川市商品房买卖合同（预售）》的主张予以支持。关于原告要求被告中冶房地产公司银川分公司返还购房款的诉讼请求，按照相关法律规定，被告中冶房地产公司在《银川市商品房买卖合同（预售）》解除后应当返还原告已支付的购房款共计308931元，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告要求被告中冶房地产公司承担给原告造成的各项损失的诉讼请求，本案《银川市商品房买卖合同（预售）》因原告原因无法履行以致被依法解除，被告中冶房地产公司银川分公司在合同履行过程中并无违约行为，故原告的该项诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告中冶房地产公司承担连带清偿责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持，但被告中冶房地产公司银川分公司系被告中冶房地产公司的分支机构，被告中冶房地产公司应当对被告中冶房地产公司银川分公司不能清偿的上述债务承担相应的补充责任。关于被告中冶房地产公司银川分公司要求原告支付违约金的诉讼请求，本案《银川市商品房买卖合同（预售）》虽因原告违约解除，但考虑原、被告约定的违约金过高，且原告在合同履行过程中积极申请贷款，并未严重违约，故本院对被告中冶房地产公司银川分公司主张的违约金予以调整，酌情认定原告向被告中冶房地产公司银川分公司支付以未付购房款730000元为基数，按照银行业间拆借中心公布贷款市场报价利率计算的自原告逾期付款之日即2019年11月23日起至2020年10月27日止的违约金28137元（730000元×4.15%÷365日×339日）。   依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：   一、解除原告（反诉被告）王燕与被告中冶建工集团重庆房地产有限公司银川分公司（反诉原告）签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》；   二、被告（反诉原告）中冶建工集团重庆房地产有限公司银川分公司（反诉原告）于本判决生效之日起七日内向原告王燕返还购房款308931元；被告中冶建工集团重庆房地产有限公司对被告中冶建工集团重庆房地产有限公司的上述债务承担补充责任；   三、原告（反诉被告）王燕于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）中冶建工集团重庆房地产有限公司银川分公司支付违约金28137元；   四、驳回原告（反诉被告）王燕的其他诉讼请求。   如果被告中冶建工集团重庆房地产有限公司、中冶建工集团重庆房地产有限公司银川分公司未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。   案件受理费6190元，减半收取计3095元，由原告（反诉被告）王燕负担163.27元，由被告中冶建工集团重庆房地产有限公司、中冶建工集团重庆房地产有限公司银川分公司负担2932.73元。   反诉费1189元，由原告（反诉被告）王燕负担322.01元，由被告（反诉原告）中冶建工集团重庆房地产有限公司负担866.99元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 宋乔     二〇二〇年十月二十七日   法官助理 焦娇   书记员 段钰   附相关法律条文：   《中华人民共和国民法总则》   第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。   分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   履行告知书   负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。