北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初15985号原告：北京市朝阳区东风乡农工商公司，住所地北京市朝阳区星火西路**。法定代表人：张宝忠，总经理。委托诉讼代理人：李明，北京市蓝鹏律师事务所律师。被告：北京银海出租汽车有限公司，住所地北京市朝阳区东风南路南十里居****楼。法定代表人：张志利，总经理。委托诉讼代理人：王新，男，1975年5月27日出生，汉族，北京银海出租汽车有限公司职员。委托诉讼代理人：沈云峰，男，1961年2月23日出生，汉族，北京银海出租汽车有限公司职员。原告北京市朝阳区XX乡农工商公司（以下简称原告）与被告北京银海出租汽车有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人李明，被告之委托诉讼代理人王新、沈云峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.请求法院判令被告将位于北京市朝阳区XX乡辛庄XX大院5978.2平方米的房屋和场地全部腾空并交还原告。2.请求法院判令被告给付原告自2016年12月1日至2017年12月21日的租金2056642元。3.请求法院判令被告给付原告2017年12月22日起实际腾退涉案房屋及场地之日止的房屋占有使用费（暂计算至2019年12月31日为4047626元；标准为每日5522元）。4.请求法院判令被告支付原告违约金2279219元（其中，逾期支付租金违约金291205元，按照合同约定按照每日万分之五的标准计算，以2016年11月22日至2017年12月21日期间的欠费金额为基数，946673元×万分之五×395天=186835元，2017年5月22日至2017年12月21日期间的欠费金额为基数,994007×万分之五×210天=104370元；解除合同违约金1988014元，按照合同约定为一年的租金金额）以上共计8383487元。事实与理由：2012年6月1日，原告与被告签订《租赁合同》，约定，原告将位于北京市朝阳区XX乡辛庄XX大院5978.2平方米的自有房屋和场地出租给被告，作为办公场所使用，租赁期限为10年，自2012年6月1日起至2022年5月31日止，第一个租赁年度租金标准为946673元/年。第二、三、四、五租赁年度租金标准为1893345元/年，自第六年开始，每五个租赁年度为一个时间单位，租金以上一个在了难度为基础递增5%，支付方式为：被告应在合同签署当日一次性付清第一个租赁年度租金946673元，自第二年开始，租金每半年支付一次，每上半年租赁年度结束前10日内支付下半个租赁年度租金，逾期支付租金的，则每逾期一日按年租金总额万分之五的标准向原告支付违约金，逾期60日不能足额支付当期租金的，原告有权解除合同，同时约定任何一方单方解除本合同，或因一方违约导致合同解除的，违约方应按当期年租金总额的标准向守约方支付违约金。合同签订后，原告按约定将租赁房屋及院落交付被告使用，被告共计支付租金7573384元（付至2016年11月30日），但被告逾期拒不支付2016年12月1日至2017年11月30日期间的租金共计1940680元，同时存在擅自改变租赁房屋用途以及转租等严重违约行为，故原告于2017年12月21日正式通知被告解除合同并要求交还租赁物，支付拖欠租金。合同解除后，被告仍拒不腾退租赁房屋和场地，也未支付任何占用费，因此原告为了维护自身合法权益，故诉至法院。被告辩称：我公司不同意原告的所有诉讼请求，我公司有一个2017年9月13日的合同解除通知书，这是原告发给我公司的，通知书的内容为：“合同签订后，我单位按约将租赁房屋和场地交付贵公司使用，因租赁物所在区域被列为北京市第一道绿化隔离带建设项目，现XX乡人民政府要求我司限期拆除标的物内地上物，因此我司决定按照合同第十一条第一款第五项解除双方所签《租赁合同》，收回租赁房屋和场地。现正式通知贵公司请贵公司2017年10月12日前将租赁房屋和场地交还我单位，同时，双方协商解决合同解除之后的相关后续问题。我公司从2012年租赁原告的房屋及场地，到2016年底均是按时交纳房租，在2017年1月份我公司去交房租时原告拒收，说我公司拖了几天，按照合同约定是拖欠60天，我公司并没有拖欠那么久。我公司积极配合去找了腾房地点并做好了搬走准备工作，现在为止也没有出现原告通知所说的政府拆迁。我公司也和原告沟通过好多次，我公司是愿意交房租的，造成现在的违约不是我公司故意造成的。当时我公司与原告在合同中约定的每天租金5522元属实，但不是我公司主观上违约的，是原告为了让我公司搬离这个地方，故意不收取租金。原告就其主张向本院提交以下证据：1.原告与被告于2012年6月1日签订的期限为2012年6月1日至2022年5月31日的《租赁合同》、租金支付明细表、位置图及相关资料。2.原告向被告发送的落款日期为2017年12月21日的《解除合同通知书》。3.原告委托北京市蓝鹏律师事务所向被告发送的落款日期为2018年8月6日的律师函。4.被告向北京市朝阳区XX乡人民政府发送的落款日期为2019年10月的函。5.原告向被告发送的落款日期为2017年9月13日的《解除合同通知书》。被告对原告提交证据的质证意见如下：对证据1的真实性和证明目的均予以认可。对证据2的真实性和证明目的不认可，认可郝某是被告的工作人员，但称签字是否是郝某所书写不清楚，需要核实。对证据3的真实性和证明目的不认可，没有收到过该材料。对证据4的真实性认可，但对证明目的不认可。对证据5的真实性认可，也是被告提供的证据，但对证明目的被告需要核实。被告就其主张向本院提交以下证据：原告向被告发送的落款日期为2017年9月13日的《解除合同通知书》，欲证明原告是单方解除合同，就是为了收回房屋和场地，原告向被告发送解除通知书中并未主张支付租金，被告也在寻找新的场地，从2017年9月至今，所谓的政府要求拆除是不存在的。被告去交租金原告也不收取，是原告假借被告欠付租金解除合同，被告从来没有说过不交付租金。至今被告也没有说不交租金，但是原告说先退出来。原告是恶意的造成被告欠付租金的事实，从而达到收回房屋和场地的目的。原告对被告提交证据的真实性认可，但对证明目的不认可，并称2017年9月13日之前租赁房屋及场地确实是被划入绿化隔离带地区，在原告发送第一次解除通知后双方并未就解除达成一致意见，此后，因为被告欠付租金，符合合同解除条件，故原告单方解除合同，并不存在原告拒收租金的情况。被告在这个时间未按期支付租金已经超过两个支付周期，原告是有权解除合同的，原告于2017年12月21日与以被告未按期支付租金重新向被告送达了解除合同通知书，因此，原告行使解除权应当以2017年12月21日的解除通知为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将依法作出认定。本院根据现有证据依法确认如下事实：2012年6月1日原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）签订《租赁合同》1份，约定甲方同意将位于XX乡辛庄XX大院5978.2平方米的自有房屋和场地（其中房屋2074.9平方米，场地3903.3平方米）（以下简称涉案租赁物）出租给乙方使用（实际面积以双方确认测量图纸为准）；甲方同意乙方用于办公用房；租赁期限10年，自2012年6月1日起至2022年5月31日止，其中免租期6个月，自2012年6月1日起至2012年11月30日。租金标准为，第一个租赁年度年租金标准为人民币946673元/年，第二、三、四租赁年度租金标准为人民币1893345元/年，自第六年始，每五个租赁年度为一个时间单位，租金以上一个租赁年度为基础递增5%；乙方每半个租赁年度向甲方支付一次租金，第一年租赁年度涉及6个月经营准备免租期，乙方须在本合同签署当日一次性向甲方付清第一个租赁年度租金946673元/年；自第二个租赁年度开始，租金每半个租赁年度支付一次，乙方应于每上半个租赁年度结束前10日内向甲方支付下半个租赁年度租金；乙方需于本合同签署当日，向甲方支付履约保证金人民币32万元整；乙方需按合同约定支付租金，如逾期支付则每逾期一日按当年租金总额万分之五的标准向甲方支付逾期付款违约金，但不能超过60天。合同签订后，原告将涉案租赁物交付给被告，被告按照约定向原告支付了履约保证金32万元。被告向原告支付涉案租赁物的租金（使用费）至2016年11月30日。合同履行过程中，原告向被告发送了落款日期为2017年9月13日的《解除合同通知书》，主要内容为：“合同签订后，我单位按约将租赁房屋和场地交付贵公司使用，因租赁物所在区域被列为北京市第一道绿化隔离带建设项目，现XX乡人民政府要求我司限期拆除标的物内地上物，因此我司决定按照合同第十一条第一款第五项解除双方所签《租赁合同》，收回租赁房屋和场地。现正式通知贵公司请贵公司2017年10月12日前将租赁房屋和场地交还我单位，同时，双方协商解决合同解除之后的相关后续问题。”此后，原告又向被告发送了落款日期为2017年12月21日的《解除合同通知书》，主要内容为：“2017年12月，我公司工作人员在检查中发现贵公司擅自改变租赁房屋用途，将办公用途改为住宅用途，同时，还发现租赁房屋和场地实际使用者并非贵公司，存在违反约定转租情况；另外，贵公司至今未支付2016年12月1日至2017年5月31日期间的租金946673元、2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金994007元，共计1940680元。贵公司上述行为违反合同约定及相关法律规定，因此，我公司决定解除双方于2012年6月1日所签《租赁合同》并正式通知贵公司，望贵公司在收到本通知后十日内，将所拖欠租金缴纳给我公司，同时将资料房屋和场地恢复原状，完好无损的交还我公司。否则我公司将采取必要法律手段，由此造成的全部后果和损失，均由贵公司承担。特此通知。”2018年8月6日，原告委托北京市蓝鹏律师事务所向被告发送了落款日期为2018年8月6日的律师函，要求被告交回租赁房屋和场地，支付租金和违约金。2019年10月，被告向北京市朝阳区XX乡人民政府寄送了《关于北京市银海出租汽车有限公司欠缴房屋租赁款的说明》。庭审中，原、被告均确认涉案租赁物的租金（使用费）标准为每日5522元；原、被告亦均同意在本案中就被告已经向原告交纳的履约保证金（押金）一并予以处理。经询，原、被告均表示涉案租赁物的场地和房屋没有办理过建设用地规划许可证和房屋产权证，并称该土地系集体所有土地。截至本案做出判决前，原、被告均未就涉案租赁物的场地和房屋办理有建设用地规划许可证和房屋产权证的事实提供证据。经本院释明，原、被告均表示就本案所涉及的租赁合同的效力认定同意法庭依法处理，但双方仍坚持各自的意见；此外，被告表示如果合同认定无效，其公司对于合同物料后的其他权利义务将另行解决。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，受法律保护。合同违反法律、行政法规的强制性规定的无效。无效的合同自始没有法律约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，经本院要求及释明，原告及被告均未向本院提交本案所涉房屋及场地的规划用地许可证以及建设工程规划许可证与房屋土地管理部门出具的所有权权属证明，亦未在本院法庭辩论终结前取得涉案房屋的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证明，故原告与被告所签订的《租赁合同》应当认定为无效。无效合同自始不发生法律效力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告要求被告将位于北京市朝阳区XX乡辛庄XX大院5978.2平方米的房屋和场地全部腾空并交还原告的诉讼请求，因原告与被告签订的租赁合同已经本依法认定无效，故根据相关法律规定，被告应当将租赁合同涉及的房屋及场地全部腾空交还给原告，据此，原告的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持，但考虑到涉案的房屋及场地的实际情况，本院认为应当给予被告一定的腾退期限，具体腾退期间本院将酌情确定。关于原告要求被告给付租金的诉讼请求，因合同认定无效，故原告要求被告支付租金的请求依据不足，但考虑到被告实际使用了涉诉场地及房屋，被告应当向原告支付相应的占有使用费，故本院对于被告应当向原告支付的占有使用费的数额及期间进行确定，具体数额本院将根据查明的事实并参考合同约定租金标准予以确定。另，原、被告当庭均同意在本案中就被告已经向原告交纳的履约保证金（押金）一并予以处理，故本院在确定被告向原告支付的占有使用费的数额中一并予以折抵。关于原告要求被告给付2017年12月22日起实际腾退涉案房屋及场地之日止的房屋占有使用费的诉讼请求，因本院已经在前述的原告要求被告支付租金的部分已经对该部分的费用予以一并考虑在内，故本院不再予以赘述。关于原告要求被告支付原告违约金2279219元的诉讼请求，因缺乏事实与法律依据，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：一、被告北京银海出租汽车有限公司于本判决生效后九十日内将位于北京市朝阳区XX乡辛庄XX大院5978.2平方米的自有房屋和场地（其中房屋2074.9平方米，场地3903.3平方米，实际面积以双方在《租赁合同》中确认的测量图纸为准）腾空交付给原告北京市朝阳区XX乡农工商公司；二、被告北京银海出租汽车有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京市朝阳区东风乡农工商公司二〇一六年十二月一日至二〇二〇年十一月三十日期间的占有使用费7584722元；三、被告北京银海出租汽车有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京市朝阳区东风乡农工商公司二〇二〇年十二月一日至实际腾退之日止的占有使用费（以每日5522元为标准计算）；四、驳回原告北京市朝阳区东风乡农工商公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70484元，由原告北京市朝阳区东风乡农工商公司负担5591元（已交纳）；由被告北京银海出租汽车有限公司负担64893元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 史 震二〇二〇年十一月三十日书记员 姚梦娜-2--1-