北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初20070号原告：北京迪信通丰泽电子设备有限公司，住所北京市海淀区公主坟二屋坟****平房。法定代表人：刘松山，经理。原告委托诉讼代理人：朱燕妮，女，1980年12月17日出生，汉族，北京迪信通丰泽电子设备有限公司员工，住北京市丰台区。原告委托诉讼代理人：常松，男，1976年7月15日出生，汉族，北京迪信通丰泽电子设备有限公司员工，住北京市房山区。被告：北京佰福恒泰投资有限公司，住所地北京市海淀区苏州街******。法定代表人：胡鹏波，董事长。被告：胡大波，男，1981年2月6日出生，汉族，住山西省永济市。二被告委托诉讼代理人：蔡小硕，男，1983年7月28日出生，汉族，北京佰维博锐贸易有限公司拓展部经理，住北京市昌平区。第三人：贾旭斌，男，1958年2月1日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原告北京迪信通丰泽电子设备有限公司（以下简称迪信通公司）与被告北京佰福恒泰投资有限公司（以下简称佰福恒泰公司）、被告胡大波、第三人贾旭斌房屋租赁合同纠纷一案，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。迪信通公司委托诉讼代理人朱燕妮、常松，佰福恒泰公司及胡大波委托诉讼代理人蔡小硕到庭参加了诉讼，贾旭斌经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。迪信通公司向本院提出诉讼请求：1、解除我方与佰福恒泰公司签订的房屋租赁合同；2、判令佰福恒泰公司、胡大波连带返还租金367281元；3、判令佰福恒泰公司、胡大波连带支付违约金347300元；4、判令佰福恒泰公司、胡大波连带支付经济损失859809元。事实和理由：2017年3月，贾玉斌、胡大波与我方签订《转租同意函》，同意将北京市朝阳区安立路3号首层房屋（以下简称涉案房屋）租赁给我方使用。后，胡大波于2017年4月委托授权佰福恒泰公司对涉案房屋进行出租管理。2017年4月13日，我方与佰福恒泰公司签订《房屋租赁合同》，约定我方承租涉案房屋，每12个月支付一次租金。签约后，我方支付租金至2020年4月20日，现租赁合同仍在有效期内。2019年9月12日，我方收到贾玉斌的通告，要求我方腾退房屋，并采取了停水停电等措施，导致我方不能正常营业，造成每日经济损失6358.23元。我方多次联系商议，均未果。为维护合法权益，故诉至法院，望判如所请。佰福恒泰公司、胡大波辩称：涉租房屋原由南粥北面餐饮管理有限公司（以下简称南粥北面公司）从贾旭斌处承租，后来胡大波、南粥北面公司与贾旭斌签署了三方协议，由胡大波承租涉租房屋。胡大波将涉租房屋交由佰福恒泰公司经营管理，由佰福恒泰公司出租给迪信通公司，租期截止至2022年。迪信通公司没有支付第一年的租金，直接支付给了南粥北面公司，后续依约支付租金至2020年4月20日。现同意解除合同，但不同意返还剩余租金，因为欠付一年租金。不同意支付违约金，我方于2019年9月出现资金链断裂，没有能力支付租金；如果法院判决支付违约金，请求酌减。另，迪信通公司于2019年10月9日撤店，人员应当分配至其他店面，不会造成员工工资损失，营业损失与违约金重合，不同意支付。贾旭斌于庭前谈话述称：我承租涉租房屋后出租给了胡大波，胡大波授权佰福恒泰公司出租给迪信通公司。因胡大波欠付我房租，我向迪信通公司送达了腾房通知，但是未果。我收不到房租也拿不回房子就提起了诉讼，将胡大波和迪信通公司诉至法院，胡大波和迪信通公司对于是否交纳第一年租金的问题各执一词。一开始我将涉租房屋出租给南粥北面公司，后由南粥北面公司转让给了胡大波。我找到了南粥北面公司的肖总，肖总说与胡大波签完合同后收到一笔款项，可能是迪信通公司将租金支付给了南粥北面公司。我提起诉讼的主张是腾退房屋，支付租金，判决结果是迪信通公司将涉租房屋腾退交还给我，胡大波支付欠付的租金及违约金。目前判决已经生效。迪信通公司于2020年7月将涉租房屋交还给我，双方于2020年7月3日办理了签收手续，胡大波尚未支付租金和违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年4月13日，出租方（甲方）佰福恒泰公司与承租方（乙方）迪信通公司签署《房屋租赁合同》，甲方将涉租房屋出租给乙方用于经营通信产品及配件、增值业务，建筑面积138平方米。租赁期限自2017年4月20日起至2022年6月30日止。租金计算标准为：2017年4月20日至2018年4月19日年租金661500元；2018年4月20日至2022年6月30日年租金694600元。乙方每12个月支付一次租金，每个付款期的最后30天前一次性支付下一付款期的租金。甲方承诺确实拥有房产的转租权和使用权。甲方保证房产在本合同签订前不附有任何其他担保物权，房产现状不属于违章建筑，也未被法院或其他政府机构采取查封、扣押等强制措施。如有第三方就租赁物主张权利，甲方负责处理并承担全部责任，给乙方造成经济损失的，甲方负责赔偿。本合同签订后，任何一方均应按本合同的约定履行，否则视为违约，违约金为租赁房屋该年度租金的50%。据迪信通公司提交之交通银行电子回单凭证显示，迪信通公司于2017年4月19日向佰福恒泰公司转账支付房租661500元，于2018年2月28日向佰福恒泰公司转账支付房租661500元，于2019年3月7日向佰福恒泰公司转账支付房租694600元，双方均确认租金付至2020年4月20日。2019年9月12日，贾旭斌向迪信通公司发送通告，称因胡大波欠付租金，双方协商解约赔偿事宜，告知于9月20日前撤离涉租房屋。后，迪信通公司向佰福恒泰公司发送商函请求解决。佰福恒泰公司承诺尽快处理。经查，贾旭斌将胡大波、迪信通公司诉至本院，要求腾退涉租房屋，并由胡大波支付房屋使用费、供暖费及违约金。本院于2020年6月19日作出（2020）京0105民初26052号民事判决书，审理查明：贾旭斌与案外人北京通厦新奥物业管理有限公司签订《租赁合同》承租涉租房屋，租期自2012年9月1日至2032年8月31日。贾旭斌与南粥北面公司于2012年6月29日签订《租赁合同》将涉租房屋出租给南粥北面公司，租期截止至2022年6月30日。后贾玉斌、南粥北面公司与胡大波于2015年7月31日签订三方协议，约定贾玉斌与南粥北面公司房屋租赁合同项下南粥北面公司权利义务自2015年8月1日起一并转让给胡大波。胡大波于2017年4月14日出具《转租函》，授权佰福恒泰公司对涉租房屋进行出租管理，同意出租给迪信通公司。判决书第一判项为：胡大波、迪信通公司于判决生效之日起十日内腾空涉租房屋，将上述房屋交还贾旭斌。经询，贾旭斌表示于2020年7月3日收回涉租房屋。庭审中，迪信通公司表示自2019年9月起无法持卡购电，涉租房屋停电无法经营，于2019年10月9日撤场，东西全部搬离，主张返还2019年10月9日至2020年4月20日期间的租金，并要求赔偿上述期间的员工工资损失194731.21元及营业损失665078元，就此提交照片、劳动合同、销售数据等为证。佰福恒泰公司、胡大波对于撤场事实未予否认，对于员工工资损失及营业损失不予认可。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，迪信通公司与佰福恒泰公司签订之《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。结合各方所述及在案证据可知，佰福恒泰公司未能依约保证涉租场地符合租赁条件和用途，导致迪信通公司提前腾退交还房屋，无法实现租赁合同。经生效法律文书判决后，迪信通公司于2020年7月3日交还涉租场地，租赁合同项下权利义务已经实际终止，本院认定《房屋租赁合同》于当日解除，对于迪信通公司解除合同的主张不予支持。关于租金，迪信通公司表示于2019年10月9日因停电停业撤场，此与在案照片及贾旭斌发送的通告相互印证，胡大波、佰福恒泰公司对此亦未否认，故本院予以采信，迪信通公司未能使用涉租场地期间的租金应予返还，本院对于迪信通公司主张返还租金予以支持，负担主体依约由佰福恒泰公司承担。胡大波、佰福恒泰公司辩称迪信通公司欠付租金无事实及法律依据，本院难以采信。关于违约金和损失，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，迪信通公司就经济损失与违约金一并主张，且损失数额高于违约金，本院审查在案证据以违约金予以调整判处。迪信通公司主张损失发生于2018年10月9日至4月20日期间，但其于上述期间停业撤场，迪信通公司以经营成本所涉员工工资提出损失赔偿依据不足；营业损失应与经营成本及风险一并考量，结合2020年发生新冠肺炎疫情对商业经营的冲击和影响，本院酌情依约按年租金50%判处违约金，由佰福恒泰公司予以支付；对于佰福恒泰公司、胡大波请求酌减的抗辩不予采信，对于迪信通公司损失赔偿的诉求亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告北京迪信通丰泽电子设备有限公司与被告北京佰福恒泰投资有限公司签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年七月三日解除。二、被告北京佰福恒泰投资有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京迪信通丰泽电子设备有限公司租金三十六万七千二百八十一元。三、被告北京佰福恒泰投资有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京迪信通丰泽电子设备有限公司违约金三十四万七千三百元。四、驳回原告北京迪信通丰泽电子设备有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18930元，由原告北京迪信通丰泽电子设备有限公司负担4464元（已交纳），由被告北京佰福恒泰投资有限公司负担14466元（原告北京迪信通丰泽电子设备有限公司已交纳，被告北京佰福恒泰投资有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京迪信通丰泽电子设备有限公司）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日之内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二〇年十一月二十六日书记员 李剑奇