中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1602民初4178号 原告：张观军，男1963年11月7日出生，汉族，住山东省东营市东营区。 委托诉讼代理人：苏鹏飞，山东一衡律师事务所律师，特别授权代理。 被告：耿军（曾用名耿志军），女，1964年5月15日出生，汉族，住滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：刘俊利，山东开言律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：山东万兴置业有限公司，住所地滨州市黄河八路**，统一社会信用代码91371602692023616T。 法定代表人：刘双亭，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘建亭，男，1956年2月25日，汉族，住山东省滨州市滨城区，特别授权代理。 原告张观军与被告耿军、第三人山东万兴置业有限公司（以下简称万兴置业公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张观军及其委托诉讼代理人苏鹏飞、被告耿军的委托诉讼代理人刘俊利到庭参加了诉讼。第三人万兴置业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张观军向本院提出诉讼请求：1.依法撤销滨城区法院作出的（2020）鲁1602执异58号执行裁定书，继续对（2019）鲁1602执2329号执行裁定书的执行，继续对位于滨州市滨城区××路××路××小区××幢××层××号（包含车库阁楼）房产的执行；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：1.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案中被告耿军和万兴置业公司签订商品房买卖合同无效。（2020）鲁1602执异58号执行裁定书仅是对“案涉房产未办理不动产登记；耿军名下无用于居住的房屋；耿军占有房屋”的情况进行确认，但对于万兴置业公司是否取得了商品房预售许可证，双方签订的商品房买卖合同是否有效未进行审查。耿军与万兴置业公司签订的商品房买卖合同，不符合原裁定依据的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一项规定，被告耿军不具有涉案房屋的所有权。原裁定认定事实不清，适用法律错误。2.张观军于2013年1月7日与万兴置业公司签订商品房买卖合同，合同约定的购房金额为1330000元。而耿军与万兴置业公司签订的商品房买卖合同，约定购房金额为77万元，接近于房屋实际价值的一半。耿军以明显低于市场价格的价款购买的该处房屋，在当时，官书院小区已经发生了多起诉讼案件，在一房二卖的关系中，耿军并不属于购买房屋的善意第三人，其民事法律行为不值得被保护。3.耿军支付给刘建亭银行卡的款项不能够视为本案购房款，无法证明刘建亭与万兴置业公司之间的关系。万兴置业公司在房屋购买后应当向耿军开具增值税发票，商品房买卖涉及诸多税款交付的问题，受自然资源部门和税务部门的多重监管，在商品房买卖合同中约定将款项支付给刘建亭，不符合法律和政策的规定，不能够实现被告耿军已经实际向万兴置业公司支付购房款的事实。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三款规定的条件。4.被告耿军并未合法占有涉案房屋。虽然原裁定认定了耿军占用了该房屋，但是，在耿军与万兴置业公司未签订合法有效的商品房买卖合同的前提下，其占用涉案房屋是非法占有。并且在耿军占有涉案房屋前，万兴置业公司已经将涉案房屋出卖给原告张观军，并且签订了同样的商品房买卖合同；涉案房屋2018年3月8日就已被滨城区法院作出（2018）鲁1602民初930号民事裁定书，裁定查封三年，耿军2018年7月入住涉案房屋，应属于非法入住。综上所述，张观军申请查封保全并申请强制执行案涉房屋合理合法，请求依法支持原告的诉讼请求。5.耿军在法院作出（2018）鲁1602民初930号民事裁定书后，提出了保全异议，并于2018年4月2日，申请撤回保全复议。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第15条第二款，是重复提起执行异议，应当驳回耿军的异议请求。 耿军辩称：原告在起诉状中提出的诉讼请求及诉称的事实和理由均不成立，其补充的理由也不符合法律规定，请依法驳回原告的诉讼请求。 第三人万兴置业公司提交书面答辩意见，1.2017年3月1日，万兴置业公司与耿军签订了合法有效的《商品房买卖合同》，耿军购买了官书院小区第25幢105室房屋，于2017年3月27日、6月28日、8月16日分三次付清了全部购房款77万元。该房款，耿军按照约定转给了万兴置业公司官书院小区房屋销售部副经理刘建亭的银行卡号上。2018年1月15日，万兴置业公司向被告耿军交付了该房屋，耿军自2018年1月15日起合法占有使用处分该房屋至今。耿军于2018年1月初开始缴纳电费、天燃气费、水费、物业管理费等费用并装修该房屋，于2018年7月入住该房屋生活居住。滨城区法院(2020)鲁1602执异58号执行裁定对于上列客观事实，依法给予了认定。2.案涉房屋，因为张观军没有在合同约定的交房日2013年12月31日后的10日内付清剩余房款789000元，经万兴置业公司多次催缴仍然无力缴纳付清，在此种情况之下，2018年1月3日，张观军主动向万兴置业公司提出因其无力支付剩余房款789000元，请求解除终止双方签订的购房合同，退给原来预交的购房款53.2万元。经过协商，双方达成口头协议：因为原告张观军无力无法支付付清剩余的房款789000元，自2018年1月3日解除终止双方签订的《商品房买卖合同》，由万兴置业公司在2018年1月3日通过公司会计王艳菲的尾号“9834”工行卡向张观军的尾号“0481”工行卡退回解除终止购房合同款53.2万元之中的47万元（转款附言中注明：山东万兴置业退回房款），余款6.2万元待原告张观军拿回合同原件付清。万兴置业公司于2018年1月3日按照约定退给张观军47万元，张观军违约至今没有把购房合同原件退给交给万兴置业公司，该口头协议合法有效。3.张观军存在虚假诉讼。请法院依法驳回张观军对该房屋的强制执行的诉讼请求，责令张观军承担本案诉讼费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 张观军与万兴置业公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月8日作出（2018）鲁1602民初930号民事裁定书，裁定：查封万兴置业公司名下的位于滨州市滨城区××路××路××小区××幢××层××号房××，查封期限三年。本院于2018年10月8日作出（2018）鲁1602民初930号民事判决书，判决：一、确认张观军与万兴置业公司于2013年1月7日签订的商品房买卖合同无效；二、万兴置业公司于该判决生效后十日内返还张观军已付购房款532000元及利息；三、万兴置业于该判决生效后十日内赔偿张观军532000元；四、驳回张观军的其他诉讼请求。万兴置业公司不服该判决，上诉至滨州市中级人民法院，滨州市中级人民法院于2019年8月8日作出（2019）鲁16民终1082号民事判决书，判决：一、维持滨城区人民法院（2018）鲁1602民初930号民事判决第一、三、四项；二、变更滨城区人民法院（2018）鲁1602民初930号民事判决第二项为：上诉人万兴置业公司于本判决生效后十日内返还被上诉人张观军已付购房款62000元及利息。 判决生效后，张观军向本院申请执行。本院于2019年12月26日作出（2019）鲁1602执2329号执行裁定书，裁定：评估、拍卖被执行人万兴置业公司所有的位于滨州市滨城区××路××路××小区××幢××层××号（包含车库阁楼）的房产以清偿债务。2020年4月15日，本院发布（2020）鲁1602执恢11号拍卖公告，内容为：因被执行人至今仍未履行法律义务，本院将对查封的万兴置业公司所有的位于滨州市滨城区××路××路××小区××幢××层××号（包含车库阁楼）进行公开拍卖。 原告耿军作为案外人，向本院提出执行异议，2020年6月30日，本院作出（2020）鲁1602执异58号执行裁定书，认为耿军提交的证据足以证明其是涉案房产的所有权人，其权利足以排除执行，故裁定中止对案涉房产的执行。张观军不服，在法定期限内向本院提起申请执行人执行异议之诉。 另查明，2017年3月1日，耿军（买受人）与万兴置业公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定：出卖人以出让方式取得位于××路××南，渤海二路以西的土地，在上述地块上建设商品房现定名为官书院。买受人购买的商品房为官书院第25幢105号房，房款总金额77万元。买受人签署认购书三十日内首付款50万元，并在五个月内将剩余购房款27万元付清。购房款以转汇到刘建亭（刘建亭曾系万兴置业公司法定代表人、股东，诉讼中，万兴置业公司法定代表人变更为刘双亭）的银行卡上为准。后，耿军通过本人及配偶曹乐堂银行账户分别于2017年3月27日、2017年6月28日、2017年8月16日向万兴置业公司指定账户转账支付了全部购房款77万元，万兴置业公司向耿军开具了购房款收款收据。2018年1月17日，耿军与滨州市宜家物业服务有限公司就案涉房屋签订前期物业管理协议、入住承诺书等，交纳了天燃气开口费、物业费、水电费等，耿军已实际占有涉案房屋。耿军名下无其他用于居住的房屋。涉案房产未办理不动产权登记，系因万兴置业公司未获得滨州市官书院小区开发项目相关手续。 再查明，2013年1月7日张观军与万兴置业公司签订商品房买卖合同未实际履行，张观军仅向万兴置业公司缴纳了房屋的首付款532000元，后续房款未支付，万兴置业公司亦未将案涉房产向张观军交付。2018年1月3日，万兴置业公司通过企业会计王艳菲的银行账号向张观军转账汇款47万元，并附言：山东万兴置业退回房款。2018年10月8日，本院（2018）鲁1602民初930号民事判决书，判决确认张观军与万兴置业公司于2013年1月7日签订的商品房买卖合同无效，万兴置业公司返还张观军剩余购房款及赔偿款。 本院认为，本案的争议焦点为，一、耿军撤回对案涉不动产财产保全裁定的复议申请后，能否在案件执行程序中向本院再行提出案外人执行异议申请；二、耿军对于案涉执行标的即位于滨州市滨城区××路××路××小区××幢××层××号房产，是否享有足以排除强制执行的民事权益。 对于争议焦点一，本院认为：保全复议指向的系保全裁定，而并非保全裁定的实施行为；耿军撤回复议申请，并未提起执行异议之诉，也即对于案涉标的是否享有足以排除强制执行的民事权益并未得到实体权利的审查，故原告耿军提出的案外人执行异议并不构成重复起诉。 对于争议焦点二，本院认为：本案中，万兴置业公司与耿军在本院对案涉房产查封之前签订了商品房买卖合同，耿军依合同约定支付了全部购房款，买卖合同的签订及房款支付方式均系双方当事人真实意思表示；万兴置业公司在查封前已将涉案房屋交付耿军，耿军办理相关交房手续并入住，应认定其已合法占有该房屋；耿军名下无其他用于居住的房屋；案涉房屋未能办理过户登记系万兴置业公司自身的原因所致，耿军对此并无过错。综上，被告耿军对于案房涉产享有足以排除强制执行的民事权益。故，对原告张观军要求继续对案涉房产执行的诉请，本院不予支持。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第二百二十七条《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下： 不得执行位于滨州市滨城区××路××路××小区××幢××层××号房屋。 案件受理费9740元，由原告张观军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  张丽霞 人民陪审员  于 梁 人民陪审员  于 波 二〇二〇年十一月十三日 书 记 员  张佳琪