河北省秦皇岛市海港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0302民初2254号 原告:秦皇岛市劳动就业服务企业管理处，住所地秦皇岛市海港区建设大街**，统一社会信用代码：12130300401814910C。 法定代表人：杨伟光，处长。 委托诉讼代理人：潘双喜，河北高俊霞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴金玲，河北高俊霞律师事务所律师。 被告：牛卫民,男,1979年6月26日出生，汉族，现住河北省秦皇岛市海港区。 原告秦皇岛市劳动就业服务企业管理处（以下简称企业管理处）与被告牛卫民租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴金玲，被告牛卫民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 企业管理处向本院提出诉讼请求：一、判令被告限期腾清所占据使用的金色未来商厦院内平房并恢复原状；二、判令被告按原告收费标准支付2016年9月1日至2019年12月31日房屋维护费36666.7元；三、判令被告按原告收费标准支付垃圾清运费从2016年9月与1日计算到2020年4月30日共计3872元；四、判令被告按原告收费标准支付自2020年1月1日至实际腾清之日止的房屋维护费；五、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：坐落于秦皇岛市海港区的金色未来商厦［宗地号为115-2-1-1-（89-3）-214］系秦皇岛市人力资源和社会保障局（以下简称“市人社局”）所有，市人社局于2014年9月24日成立就业再就业创业基地（金色未来商厦）管理办公室作为金色未来商厦的临时管理服务机构，并委托秦皇岛市勤劳物业有限公司负责金色未来商厦的物业管理工作。2015年9月1日，被告与秦皇岛市金色未来商厦（权 —2— 利、义务由原告承接）签订《秦皇岛市就业再就业创业基地（金色未来商厦）院前平房使用协议》，约定被告租用金色未来商厦院内东北角房屋（垃圾站）,建筑面积为25ｍ2,租赁期限自2015年9月1日起至2018年8月31日，协议就双方权利义务、费用缴纳等做出了详细约定。按照协议约定被告应于协议签订之日向秦皇岛市金色未来商厦交纳房屋维护费11000元，以后每年的房屋维护费于当年该日支付，水电费等相关费用依据相关标准向原告支付。2015年度，双方均按约定履行了上述相关义务。2016年度开始至协议期满，被告均未按协议缴纳相关费用。协议到期后，被告表示继续租用该房屋，但原告多次找被告沟通续签协议，被告均推诿拒绝，且未按期缴纳房屋维护费、垃圾费等相关费用。2017年10月13日，市人社局发布公告，撤销秦皇岛市海港区［宗地号为115-2-1-1-（89-3）-214］原临时管理机构金色未来商厦，授权原告对上述地号行使管理权，原金色未来商厦名下的权利、义务全部由原告承接。原告承接金色未来商厦名下的权利义务后，多次向被告催要所欠费用，但被告均以各种理由推诿不付，至今已拖欠2016年至2019年度的房屋维护费。综上所述，被告的行为侵害了原告的合法权益，现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。 牛卫民辩称，企业管理处的主张没有任何事实和法律依据，请求法院驳回企业管理处的全部诉请，理由如下：一、企业管理处作为本案原告诉讼主体不适格。2015年9月1日，牛卫民是与秦皇岛市金色未来商厦（简称金色未来商厦）签订的《平房使用协议》，签约主体并不是企业管理处，在合同履行过程中，向牛卫民收取房租和水、电费等费用的是秦皇岛市金色未来商厦和秦皇岛市勤劳物业有限公司。企业管理处从来没有向牛卫民主张过任何权利。牛卫民也从来没有接到过任何通知，通知牛卫民合同的主体从秦皇岛市金色未来商厦变更为劳动企业管理处。根据合同法的规定，涉及合同权利义务转让的，必须经债务人（即牛卫民）的同意方能生效。因此，企业管理处作为本案的原告，主体不适格。二、就《平房使用协议》的履行而言，牛卫民不但没有支付任何费用的义务，金色 —3— 未来商厦还应赔偿牛卫民的损失。1.2015年9月1日，金色未来商厦与牛卫民签订的《秦皇岛市就业再就业创业基地（金色未来商厦）院前平房使用协议》（简称平房使用协议）,该协议名为使用协议，实为租赁协议，明确约定了租期2015年9月1日至2018年8月31日和租金每年11000元。虽然合同约定的是房屋维护费11000元/年，实际上是以合法形式掩盖非法目的。租赁标的是垃圾站，属于公共设施，金色未来商厦无权将公共设施进行盈利性的出租，因此该平房使用协议当属无效，金色未来商厦应对牛卫民所缴纳的费用返还。2、平房使用协议的目的是为了充分利用再就业创业基地内的场地（秦皇岛市海港区金色未来商厦院落内）,在基地二期建设前不拆除场院东北侧垃圾站，经改造作为商业用房，安置符合条件人员创业就业。牛卫民作为下岗人员与金色未来商厦签订了该协议。该协议签订后，牛卫民于2015年9月对房屋进行了装修，花费装修费40000元。可是，在2017年7月20日，金色未来商厦无故，突然将牛卫民承租的房屋断水、断电。牛卫民立即于当日向金色未来商厦领导提交书面情况说明，但一直未得到答复。金色未来商厦断水、断电后，导致牛卫民承租的房屋无法继续使用，牛卫民被迫停止经营。金色未来商厦的行为明显属于单方违约，以其行为表示不再将房屋租赁给牛卫民。自那时起，牛卫民也未在使用该房屋。因此，假使平房使用协议有效，截止到2017年7月20日，该协议已经终止。牛卫民将房屋租金交至2017年8月31日，因此金色未来商厦应退还牛卫民41天的房租。另外，牛卫民与金色未来商厦签订的平房使用协议期限自2015年9月1日至2018年8月31日，当时金色未来商厦经办人承诺牛卫民至少租够5年，所以牛卫民对该房屋进行了装修，花费40000元。而金色未来商厦在2017年7月20日，就单方终止了合同，应赔偿牛卫民装修损失24000元，按每年折旧8000元计算。综上所述，本案中，原告主体均不适格，法院应驳回企业管理处的起诉；而且金色未来商厦无权将公共设施进行盈利性的处分，该协议应属无效合同，应退还牛卫民所缴纳的费用。假使所签订的合同有效，在合同履行中，金色未来商厦单方终止合同，造成牛卫民的损失，理应赔偿。因此请求法院对 —4— 驳回劳动就业管理处的全部诉请。 经审查本院认定事实如下：坐落于秦皇岛市海港区的金色未来商厦［宗地号为115-2-1-1-（89-3）-214］权利人系秦皇岛市劳动和社会保障局（以下简称“市人社局”），市人社局于2014年9月24日成立就业再就业创业基地（金色未来商厦）管理办公室作为金色未来商厦的临时管理服务机构，并委托秦皇岛市勤劳物业有限公司负责金色未来商厦的物业管理工作。 2015年9月1日以秦皇岛市金色未来商厦为甲方、以牛卫民为乙方签订《秦皇岛市就业再就业创业基地(金色未来商厦）院前平房使用协议》约定：“为充分利用就业再就业创业基地内的场地（秦皇岛市海港区金色未来来商厦院落内）,在基地二期建设前不拆除场院东北侧垃圾站，经改造做为商业用库房，安置符合条件人员创业就业。经甲、乙双方协商，特订立协议如下：一、房屋位置及面积：房屋位于金色未来商厦院内东北角，建筑面积25平方米。二、使用期限：房屋（垃圾站）使用时间自2015年9月1日起，至2018年8月31日止。三、用途：房屋可用于仓库使用，不得作为经营所用。四、费用：1、就业再就业创业基地建设的目的是扶持就业困难群体创业，拉动就业，院落内东北角的平房提供给我市自主创业人员使用，只收取相应的房屋维护费，每年为11000元/年。自协议签订之日起，乙方向甲方一次性缴足当年房屋用金后即取得房屋使用权。以后年度的用金于每年的当日向甲方一次性缴足。五、甲乙双方的权利义务：(一）甲方的权利义务1.对物业实施统一管理（包括甲方委托有关机构）,为乙方提供良好的经营环境。2.尊重乙方自主经营的权利，不干涉乙方正当的经营活动。3.依据相关标准向乙方收取水费、电费、取暖费等相关费用。乙方不按规定缴纳相关费用时，甲方可向乙方按规定加收滞纳金。逾期30天不缴纳时，甲方不再有履行有关管理服务的义务。4.甲方有权对房屋的使用情况进行监督检查，有权采取各种有效措施制止违反国家法律、政策和经营管理协议的行为。5.按照就业再就业创业基地建设规划，如果进行二期施工，应拆除本协议所涉及的房屋。如拆除应于两个月前告知乙方。但甲方不向乙方承担任何补偿。 —5— (二）乙方的权利义务:1.享有自主经营权，经营项目和活动要符合国家的法律法规要求，不得从事违法经营活动。2.严格遵守国家有关法律、法规，保护消费者的权益。对经营销售的商品自觉建立质量保证体系，确保销售商品不损害消费者的利益。对违法经营、销售假冒伪劣商品，给消费者造成损害的，依法承担相应的责任。3.房屋及其使用范围内的一切水、电、暖等配套设备、设施，由乙方负责管理、使用和维护，保证上述物品的完整无损，其维护及使用费用由乙方自理，甲方不负担任何费用。4.不得私自拆除、乱接、更改照明设施和增加用电负荷。5.未经甲方同意不得擅自改变、改建房屋结构和格局，不得私自新建、扩建土木工程，若违反此项规定，由此造成的损失由乙方承担。6.未经甲方允许，乙方不得将房屋的全部或部分转租第三方。7.在告知乙方房屋拆除时，乙方应尽快搬出，并不应向甲方要求任何补偿。8.协议期满，乙方要保证房屋及设施完好无损，否则，造成的一切损失均由乙方负责赔偿。9.乙方经营使用房屋期间，发生被盗、火灾等重大人身伤亡事故，均由乙方负全部责任。10.承担由乙方行为引起的一切民事责任。六、有下列情形之一的，甲乙双方可以解除协议：1.因国家、省、市政策变化致使房屋性质改变；2.因一方未履行本协议约定；3.因不可抗力致使本协议无法履行。七、本协议未尽事宜，由甲乙双方协商解决。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字盖章后生效”。协议落款处有金色未来商厦管理办公室的盖章，及被告的签字。协议签订后，被告于2016年12月21日缴纳了房屋维护费11000元，并缴纳了多次电费，电费交纳票据到2017年6月30日。原告称被告仅仅交纳了第一年的房屋维护费，以后的一直没有交纳过，被告也不能提供交纳的证据。2017年7月20日出租方对租赁房进行了停电。原告称停电后就将自己经营的商品搬出，但是现在被告还留有该房屋的钥匙。原告称虽然该房屋没有电，但至今被告还在占用，并提供了照片。 原告称对该房屋进行装修花了4万元，没有证据。 2017年10月13日秦皇岛市人力资源和社会保障局发布公告：“经秦皇岛市人力资源和社会保障局2017年8月30日局务会 —6— 研究，决定对原金色未来商厦、再就业孵化基地的管理机构进行调整，现公告如下：一、撤消秦皇岛市海港区|宗地号115-2-1-1-（89-3）-214|原临时管理服务机构金色未来商厦；撤消秦皇岛市海港区北部工业区丰业路19号（宗地号55-1-1-1-358-061）原临时管理机构秦皇岛市再就业孵化基地管理委员会。二、授权企业管理处对上述两地行使管理权，两地原管理机构自公告之日起不再对外开展任何业务。三、原金色未来商厦、秦皇岛市再就业孵化基地管理委员会名义下的权利、义务全部由企业管理处承接。四、原金色未来商厦、秦皇岛市再就业孵化基地管理委员会签署的合同、协议继续有效，直至合同、协议期满。特此公告”。 上述事实，有双方当事人的陈述及相关证据在卷佐证。 本院认为，原告企业管理处作为土地使用权人秦皇岛市人力资源和社会保障局授权的管理人，对诉争用房行使管理权，并非合同权利义务的转让，因此原告为适格主体。 原金色未来商厦与被告签订的协议，将公共用房出租使用侵害了公共利益，所签协议无效。但是被告交纳了房屋维护费，出租方也将房屋交付给了被告使用，双方权利义务已经平衡，双方就已经“如约履行”部分不存在返还问题。后期因为出租方意识到公共用房不能出租经营，要求被告搬出房屋，被告拒不搬出，属于侵权行为，本院对原告要求被告交付房屋的诉讼请求予以支持。 对于原告主张的房屋维护费和垃圾清运费（物业费），因为双方签订的合同无效，本院无法依据合同的约定进行计算。但是被告无权长期占用原告方的房屋，应对原告进行赔偿，赔偿的标准可以参照合同中约定的房屋维护费标准，并考虑被告对该房屋的装修投入损失相互冲抵、以及后期该房屋没有电源等因素，本院酌定被告赔偿原告10000元。 对于被告抗辩的经济损失，被告没有证据证明在停电以后继续交纳了租金，不应当由原告返还租金。对于被告的装修，被告没有提供证据，即使已经进行了装修，本院已经从被告对原告的赔偿款中予以了考虑。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十 —7— 四条之规定，判决如下： 一、被告牛卫民于本判决生效之日起三十日内搬出金色未来商厦院内东北角（建筑面积25平方米）垃圾站平房内的商品、拆除装修，并将占用的房屋恢复原状，返还给原告秦皇岛市劳动就业服务企业管理处； 二、被告牛卫民于本判决生效之日起三十日内赔偿原告秦皇岛市劳动就业服务企业管理处房屋占用损失10000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费716元减半收取计358元，由被告牛卫民负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  刘长利 二〇二〇年十一月十六日 书记员  吴 迪