浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0402民初3427号 原告：钟佳冰，男，1990年9月23日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 委托诉讼代理人：谢中岳，浙江靖远律师事务所律师。 被告：赵征宇，男，1972年9月26日出生，汉族，住浙江省嘉兴市南湖区。 第三人：陈如青，男，汉族，1973年6月4日出生，住浙江省嘉兴市南湖区。 第三人：尤媚琪，女，汉族，1974年3月30日出生，住浙江省嘉兴市南湖区。 原告钟佳冰与被告赵征宇合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序于2020年7月1日公开开庭进行了审理。2020年7月13日本院依职权追加第三人陈如青、尤媚琪参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2020年8月24日公开开庭进行了审理。原告钟佳冰及其委托诉讼代理人谢中岳、被告赵征宇及第三人陈如青到庭参加诉讼。第三人尤媚琪经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告店面转让费85000元、垫付的房租33750元（共计：118750）；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告变更上述第一项诉讼请求为：判令被告支付原告店面转让费85000元、垫付的房租28750元，共计113750元。事实和理由：2018年12月28日，原告租赁位于嘉兴市××路××幢××＃××＃商铺用于经营。2019年下半年被告提出想受让原告经营的店铺，2019年11月双方意向达成，被告支付了原告5000元定金。2020年1月11日，原、被告就店铺转让事宜达成合约，并双方签订《门面转让协议》一份，约定：原告将同乐路1幢12＃、13＃商铺转让给被告使用；转让后装修、装饰归被告所有，经营设备归原告所有；转让价格85000元，转让之日至2020年6月30的房租37500元和租房押金5000元，原告不向房东要求退回，直接由被告支付给原告。扣除前期支付的5000元，剩余118750元于交房之日支付；房屋交接日期为2020年2月15日。协议签订后，被告支付了原告5000元；并经房东认可，被告与房东签订了新的房屋租赁合同（起始日期为2020年2月16日），原告解除了与房东的租赁关系。2020年2月15日，原告通知被告接收房屋并请被告按约支付转让款，被告以疫情为由，拒不履行。此后，虽经原告多次催促，但被告至今没有履行付款的合同义务。原告认为：合同应当履行，双方签订的《门面转让协议》合法有效。被告拒不履行合同义务的行为显己违约，损害了原告的合法权利。故原告依民事诉讼法的有关规定向贵院提起诉讼，望依法裁处。因2020年7月初原告收到房东退还的押金5000元，故诉讼请求予以变更。 被告辩称，原告是从荣记茶餐厅转让过来的，当时茶餐厅转让时被告留意过，后来原告转过来经营金鱼店后，被告2019年8月份到原告店里问过，原告说花了85000元转让费，被告说如果原告以后想转让联系被告，2019年11月份原告联系被告说要转让，被告后来和原告签了转让协议，但是年后出现疫情，被告感觉没办法履行，所有之前交的5000元作为违约金。转让费85000元之前是谈好的，但是年后被告后悔了，现在市场行情急转直下，被告也不想再继续，按照协议约定的违约责任，不管原告还是被告，超过7天，双方都有权利解除。协议约定交房时间是2020年2月15日，但是被告2020年2月9日和2月11日明确和原告说不要店铺，两次电话和原告说不要了，让他转给别人，这中间主动和原告父亲沟通过两三次电话，这中间被告方也想协商解决，但是原告方一直没什么态度。 第三人陈如青述称，原告说要转让，第三人提出见下受让方，如果人可以、是正当做生意且不影响楼上住户做生意的，那第三人就同意；当时原、被告一起到第三人办公的地方谈了下，原告拿来合同，第三人和被告签了合同，那只是意向合同，被告未交押金给第三人，第三人也没有出具收条给被告。第三人当时在合同有手写内容，手写内容具体记不清楚了，应该是原、被告移交成功，水电费过户，然后押金转移，正式移交店面然后再和被告正式签合同。第三人认为第三人和被告仅签了意向协议，尚未实际发生关系，双方意向合同还没有转正式的合同。这份意向合同因为第三人搬家找不到了。 第三人尤媚琪未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证，对当事人无异议的房屋租赁合同、门面转让协议、微信聊天记录、第三人的产权证及结婚证，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人庭审陈述和依法确认的证据，本院认定事实如下： 第三人陈如青、尤媚琪系夫妻关系。尤媚琪是嘉兴市月河苑**商住楼**房屋的所有权人，陈如青是是嘉兴市月河苑**商住楼**房屋的所有权人。018年12月28日原告（乙方）和陈如青（甲方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将坐落于嘉兴市××路××幢××＃××＃商铺出租给乙方使用，租期三年，从2019年1月1日至2021年12月31日止，年租金90000元，租金6个月付一次（先付后住）。续租租金提前15天交付，逾期不付，甲方有权解除合同。如乙方不付下次租金，那甲方有权进入房间内处理房屋内乙方所有物品。租期内乙方只可将房屋用于经营水族馆，房屋可转租，如需改变用途或转租，需征得甲方同意。乙方预付押金5000元，等租赁期满，甲方和乙方结清所有费用后，多余押金退还给乙方。 原告租赁上述店面也是转让过来的，2019年8月份被告到原告店面了解转让情况并表示了想转让该店面的想法，2019年10月15日原告微信联系欲将案涉店面转出，2019年11月11日被告微信支付原告5000元定金。 2020年1月11日原告（甲方）和被告（乙方）签订《门面转让协议》约定，约定丙方同意甲方将位于××路××幢××＃××＃商铺的门面于2020年2月15日前转让给乙方使用，建筑面积为180平方米。租赁具体事宜，乙方和丙方另签租赁合同。丙方与甲方已签订的租赁合同月租金7500元，甲方租金已付至2020年6月30日，自转让之日起剩余租金33750元由乙方支付甲方。转让后门面现有的装修、装饰全部归乙方所有，店内原经营设备归甲方所有。乙方于本合同签订之日向甲方支付定金5000元，甲方在合同签订约定交房时间之日向乙方腾退门面并交付钥匙，同时乙方向甲方支付转让费用共计人民币118750元，此外甲方不得向乙方索取任何其他费用。乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。转让协议第六条约定违约责任，甲方保证该门面有合法承租并有权依法转让，应该按时交付门面，超过七天乙方有权解除合同，乙方应该按时接收门面，超过七天甲方有权解除合同。 门面转让协议签订后，同日，原告带被告到第三人陈如青办公处，第三人陈如青同意转让给被告，并于当日和被告签订《房屋租赁合同》一份，该房屋租赁合同空白文本由原告提供，一式两份，分别由第三人陈如青和被告签订后各自保管一份，目前第三人陈如青和被告均无法找到该合同，合同具体内容不详。 2020年2月9日、2月11日被告电话联系原告表示不想转让上述店面了，之前交付的定金5000元不要了，2020年2月11日原告微信联系被告不同意解除双方转让协议，要求被告继续履行合同。2020年2月15日原告微信联系被告“店面我已经清理干净了，钥匙可以来拿了，要么你自己来拿要么我去给房东。总共118750打到我给你的农行卡上，我在房东那边还有5000押金，跟你上次给我的5000押金抵掉。”后被告一直未去接收店面，2020年5月19日原告诉至本院。因案涉商铺租金缴纳至2020年6月底后未再缴纳租金，诉讼过程中第三人陈如青向原告催讨之后的租金，原告要求第三人陈如青向被告催讨，第三人认为被告尚未正式接收店面自己只能向原告讨要租金，如果原告拒绝支付租金应交还钥匙。2020年7月2日原告交还案涉店面钥匙第三人陈如青，陈如青收到钥匙后退还原告押金5000元。 另查明：因新冠肺炎疫情暴发，浙江省于2020年1月23日启动重大公共卫生事件一级响应。 本院认为，根据原、被告诉辩主张和审理情况，本案争议焦点在于：一、原、被告之间的店铺转让行为是否已完成；二、被告是否应支付原告转让费和垫付租金。 关于焦点一，本院认为，案涉商铺转让行为未完成，理由如下：1、本案原、被告和第三人陈如青确认三方在场的情况下被告和第三人陈如青确实签过一份房屋租赁合同，但合同性质是正式的房屋租赁合同还是租赁意向书，不应以合同文本名称为准，应以合同文本内容为准，该合同文本由原告提供，在合同文本找不到的情况下，应参考双方实际履行情况确定合同的性质；实际履行情况是被告和第三人陈如青合同签订后，原告于2020年2月16日对被告微信提到“我在房东那边还有5000押金，跟你上次给我的5000押金抵掉”，可见原告确认被告之前交付的5000元押金是给原告的，未非交付给房东的，另原告也确认第三人陈如青在转让协议签订后仍在向原告催讨后面的未付租金。2、商铺转让行为完成应以商铺交付完成且双方交接完毕为前提，本案因被告一直未接收案涉商铺的钥匙，也未对案涉商铺进行交接验收。 关于焦点二，原、被告签订的《门面转让协议》系双方真实意思表示，内容未违反相关法律规定，应认定为合法有效。本案被告拒绝接收案涉商铺，原告坚持被告继续履行，双方均不愿意向房东缴纳案涉商铺后期未付租金，导致房东收回商铺，案涉转让协议已不具备继续履行的条件。原告主张被告支付的转让费和租金实际为原告因双方本次纠纷产生的实际损失，对于该损失的分担。本院确定如下：被告自愿签订转让协议后又拒绝履行协议，拒绝接收商铺，被告违约行为明显；浙江省于2020年1月23日启动重大公共卫生事件一级响应，被告随即2月初提出解除合同，仅提前几天时间通知原告，意在将疫情期间的经营风险转移至原告；被告对案涉商铺未来一段时间的经营损失是能够预见的，即便后期整个社会复工复产，但是市场回暖仍然需要时间，原告无论自己经营店铺还是转让他人都因疫情原因存在困难，再转让他人也因疫情需要更长时间；故本院综合考虑被告的过错程度、疫情情况及双方协议约定情况酌情确定由被告承担转让协议约定的租金33750元，被告已付的5000元予以扣除后还需支付原告28750元。关于转让费的损失，考虑到店铺转让协议的性质，受让方不愿继续履行协议，拒绝接收店面，不宜强制履行，转让协议的目的已无法实现，在被告已经明确表明其不愿继续履行该转让协议的情况下，原告作为守约方也负有减少损失扩大的义务，应及时采取行使解除权、另行转让商铺或另行安排案涉商铺用途等有效措施以避免损失扩大。在被告明确拒绝履行协议的情况下，原告具备将案涉店铺转让他人的条件，原告可以减轻这部分损失而未减轻，该部分损失应由原告自行承担。第三人尤媚琪经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃一审抗辩权利，应自行承担由此带来的法律后果，本院依法可以缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告赵征宇于本判决生效之日起十日内支付原告钟佳冰租金28750元； 二、驳回原告钟佳冰的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2575元，由原告钟佳冰负担1920元，由被告赵征宇负担655元，于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审 判 长  邓晓芳 人民陪审员  章建强 人民陪审员  余 婵 二〇二〇年十一月十七日 法官 助理  蒋 莉 书 记 员  沈英子