山东省东平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0923民初3989号 原告：东平县佳诚物业管理有限公司，统一社会信用代码91370923MA3C59XL7Q，住所地山东省泰安市东平县城汇河街以北万博北京湾小区。 法定代表人：何传生，总经理。 委托诉讼代理人：王鲁平，山东法雅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞运鑫，山东法雅律师事务所律师。 被告：蔚涛，男，1975年8月9日出生，现住东平县。 被告：冯春苓，女，1974年3月26日出生，身份证住址东平县，现住东平县。 原告东平县佳诚物业管理有限公司（以下简称东平佳诚物业）与被告蔚涛、冯春苓物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东平佳诚物业的委托诉讼代理人王鲁平（第二次庭审）、庞运鑫，被告冯春苓到庭参加诉讼。被告蔚涛经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东平佳诚物业向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付原告物业费、水费共计3638元。具体为：（1）物业费：112.85㎡*1.2元/㎡*12个月*2年（2019年、2020年）=3250元；（2）垃圾处理费：120元/年*2年=240元；（3）水费：4元/方*96方=384元（2018年8月至2020年5月）、装修用水3.65元/方*12方≈44元，以上合计428元-被告预交水费200元-原告补水80元=148元。2.本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系东平县城万博北京湾的物业管理公司。2017年9月16日，原、被告签订《物业管理服务合同》，根据合同约定的权利义务，被告应于每年首月20日前全额缴纳当年的物业服务费用。但被告自2019年至今未缴纳任何物业费并拖欠水费。经双方协商未果，为维护合法权益，特具状起诉，请求判如所请。 被告蔚涛未答辩。 被告冯春苓辩称，2017年9月16日与原告签过合同，但是前期物业合同，后期合同没签，拖欠费用应是在2019年之后，具体数额不确定，应按配套费用的70%交纳，且应按合同载明的111.62㎡计算；水费数额不清楚，应按自来水公司标准缴纳，且应由用户自缴，不应由原告收取。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告为证实其主张，提交以下证据：1.2017年9月16日原告与蔚涛签订的《物业管理服务合同》一份。证明双方存在物业服务合同关系，被告应按合同约定交纳物业费。2.业主入住基本情况登记表及结婚证复印件各一份。证明案涉房屋于2017年9月16日交房后由二被告共同居住，二人系夫妻关系。3.2017年9月17日被告交纳物业费、垃圾处理费收据及水费收据共三张。证明被告仅交纳了2017年的物业费、垃圾处理费以及预存了200元水费，剩余款项至今未支付。4.被告欠付物业费、垃圾处理费及水费的明细单、补水说明一宗。证明至2020年5月，被告尚欠上述费用3638元。5.东平某地产测绘队出具的房屋面积测绘结果一份。证明被告居住房屋实际测量面积为112.85㎡，应按此计算物业费。6.2018年4月12日原告与东平县自来水公司签订的供用水合同、东平县某公司公示收费执行标准、东平县物价局东价格发（2018）13号文件各一份。证明案涉小区系由东平县自来水公司供水，小区用水根据现有条件还没有收费到户，根据自来水公司公示收费执行标准及物价局文件，原告按照4元/方收取水费符合规定。被告冯春苓对上述证据进行质证，认为：对证据1无异议，但认为是前期物业合同；对证据2无异议；对证据3无异议，但未体现我2018年所交物业费等情况；对证据4有异议，应按物业费的70%以及111.62㎡交纳；对证据5有异议，没测量也无相关部门公章；对证据6有异议，水费应由自来水公司直接收取。 被告冯春苓为反驳原告主张，提交以下证据：1.补水说明原件一份。2.《关于某小区C区业主反映供水问题调查情况的公告》一份。证明物业应该给业主进行适当补偿。3.东平县物价局、东平县房地产管理局文件一份。证明前期物业不完善收取物业管理费的70%，以及物业管理企业应该在管理区域显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务等级收费项目、计算方式及起始时间、收费标准依据、投诉机制等。原告质证，认为：对证据1真实性无异议，但原告在起诉水费中已经扣除了该补水部分；对证据2有异议，该证据未加盖公章，且与本案无关；对证据3真实性无异议，但小区自2017年9月已建成交付使用，配套设施齐全，对公示内容项目已在小区不同地点有所体现。该证据与被告是否交纳物业费没有直接因果关系。 对当事人提交的上述证据，双方质证真实性无异议部分，即原告提交的证据1、2、3以及被告冯春苓提交的证据1、3，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的其它证据，因涉及物业费及水费收费依据焦点问题，下文一并阐述。 根据当事人提交的上述证据，本院认定下列基本事实： 被告蔚涛与冯春苓系夫妻，原告系东平县城某小区物业管理公司。2017年9月16日，被告蔚涛与原告签订《物业管理服务合同》，约定：房屋坐落位置为万博北京湾1楼2单元2804室，建筑面积111.62平方；高层住宅房屋按房屋建筑面积每月1.20元/平方米收取；物业管理服务费首期缴纳以开发商开据的入住通知单日期起，支付为一年的物业费，以后各年费用应在当年首月20日前全额缴纳等权利义务内容。同日，被告办理入住登记手续。次日，原告向二被告出具收款收据，记载房屋面积111.62㎡，缴纳物业费2075元、生活垃圾160元、建筑垃圾450元，共计2685元；被告预交水费200元。2019年7月12日，原告向被告出具《补水说明》，对该业户进行补水19.96方（补水吨数在缴费时扣除，财务做好相关凭证记录）。另，原告与东平县某公司于2018年4月12日签订《供用水合同》，约定了用水计量、水价及水费结算方式以及双方的权利义务等。东平县自来水公司收费执行标准显示：居民用水采取阶梯式价格方式，第一阶梯用水量（0-144方）基本水价为1.80元，综合水价为3.45元；第二阶梯用水量（144-240方）基本水价为2.70元，综合水价为4.35元等。东平县物价局东价格发[2018]13号文件即《关于居民用水实行阶梯式价格的通知》，对居民用水价格等作了更加详细明确的规定。 另，据原告提交的东平县某房地产测绘队出具的房屋面积测绘结果，被告居住房屋面积为112.85㎡；据被告提交的东平县物价局、东平县房地产管理局文件即《关于公布我县普通住宅物业服务收费标准等有关问题的通知》（以下简称两局文件），有“因建设单位分期开发分批交付使用等原因，造成配套设施设备、道路通行、绿化环境等未能达到房屋买卖合同约定标准不能出具综合验收合格手续的，业主或物业使用人按照普通住宅前期物业服务合同中约定的物业服务收费标准的70%交纳，差额部分由建设单位补偿给物业服务企业。建设单位在达到房屋买卖合同约定标准经综合验收合格后，可中止向物业服务企业补偿物业服务费的差额部分，业主或物业使用人按照普通住宅前期物业服务合同中约定的物业服务收费标准交纳”的相关表述。 本院认为，原告作为物业公司，二被告作为小区业主，双方签订了《物业管理服务合同》，且二被告交纳了自交付之日至2018年度的物业费等，表明双方建立了物业服务合同关系并已实际履行。对此，本院予以确认。当事人争议的焦点问题：一是物业费的收取标准及依据；二是水费收取是否合法合理。 焦点问题一。（一）被告认为双方签订的是前期物业服务合同，并应依据县物价局、房地产管理局文件规定的“配套设备未能达到房屋买卖合同约定标准不能出具综合验收合格手续的，业主或物业使用人按照普通住宅前期物业服务合同中约定的物业服务收费标准的70%交纳”。对此，一是双方签订的合同为物业管理服务合同，非前期物业服务合同；二是二被告已依合同约定履行了2018年度物业费交纳义务；三是两局文件中涉及到了建设单位责任、房屋买卖合同约定标准等内容，但当事人间的物业管理服务合同对此无约定、未涉及；四是被告未提供应适用两局文件的相关证据佐证。故，被告的该项主张不予采纳。（二）被告主张依据合同载明的住房面积111.62㎡计算，原告则主张依据实测面积112.85㎡计算。对此，一是测绘单位出具的测绘结果，未加盖主管部门公章以及经业主签字确认；二是即使测绘结果与签订的房屋买卖合同记载不一致，应通过告知业主、补退差额、登记机关备案等程序予以解决，不能径行予以适用。故，采纳被告主张，以合同载明住房面积为计算依据。（三）被告认为未显示其2018年交费情况。对此，一是原告已明确表明被告拖欠的是2019年、2020年度的物业费，表明被告已按照双方《物业管理服务合同》约定，交纳了2018年度物业费；二是被告无证据证实其已交纳2019年、2020年度的物业费，且1.2元/㎡符合双方合同约定。故，被告应以合同约定的住房面积交纳2019年、2020年度的物业费，即111.62㎡*1.2元/㎡*12个月*2年（2019年、2020年）=3214.66元。另外，被告对该两年度的垃圾处理费240元（120元/年*2年）未提出意见，表明无异议，其应一并交纳。 焦点问题二。一是被告认为交纳水费应自交，但根据小区实际情况及原告与东平县自来水公司签订的供用水合同，收费标准不违反相关规定，加之由物业代收水费现仍是日常生活的基本做法，故原告代收水费并无不妥；二是被告提交的补水证明，其中所含用水费用，原告已在诉请中扣除；三是被告对原告陈述说明的水费计算方式，即4元/方*96方=384元（2018年8月至2020年5月）、装修用水3.65元/方*12方≈44元，以上合计428元-被告预交水费200元-原告补水80元=148元，未提出实质性反驳或提供证据予以推翻。故，本院对原告主张的水费予以支持。 综上所述，原告的诉讼请求，有事实和法律依据部分，予以支持；其余部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告蔚涛、冯春苓于本判决生效后十日内支付原告东平县佳诚物业管理有限公司2019年、2020年度物业费3214.66元及垃圾处理费240元、拖欠水费148元，共计3602.66元； 二、驳回原告东平县佳诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由原告东平县佳诚物业管理有限公司负担5元，被告蔚涛、冯春苓负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈可征 二〇二〇年十一月六日 书记员  王 惠