北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初43685号原告：北京中天世纪房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路****5A-37。法定代表人：王莉。委托诉讼代理人：孙雯，女，汉族，1982年11月5日出生，北京中天世纪房地产开发有限公司法务，住北京市门头沟区。被告：斯太尔动力股份有限公司，住所地湖北省公安县斗湖堤镇荆江大道**。法定代表人：李晓振。原告北京中天世纪房地产开发有限公司（以下称中天公司）与被告斯太尔动力股份有限公司（以下称斯太尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告中天公司的委托诉讼代理人孙雯到庭参加了诉讼，被告斯太尔公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中天公司向本院提出诉讼请求：1．斯太尔公司支付中天公司租金及违约金637944元，其中拖欠的租金432270元，违约金205674元；2．斯太尔公司支付拖欠的租金的滞纳金，以432270元为基数，自2018年12月11日起至2019年2月10日止，按日千分之一点二计算。(以144090元为基数，自2018年12月10日至2019年2月10日，以144090元为基数，自2019年1月10日至2019年2月10日。)事实和理由：中天公司与斯太尔公司于2016年2月23日在北京市朝阳区签订了二十一世纪大厦租赁合同（合同编号为:二十一世纪大厦/租赁合同/2016第0203号），斯太尔公司租赁中天公司办公职场期间为2016年5月14日起至2019年5月13日届满。租赁费按月交纳，每月租金为人民币144090元。合同生效后，斯太尔公司于2019年1月、2019年2月，2019年3月都未交纳房租，累计拖欠房租人民币432270元。经中天公司多次书面及口头催缴至今仍未缴纳，故斯太尔公司行为已构成根本违约。根据中天公司、斯太尔公司双方租赁合同第七条第九款约定:“如未经甲方事先书面许可，乙方提前终止本合同”，则甲方无须返还乙方已付之保证金。乙方须向甲方支付全部未履行完毕租期的应交租金。”因此斯太尔公司应向中天公司支付违约金共计人民币205674元。基于以上事实和理由，为维护企业正常经营管理秩序和中天公司的合法权益，特诉至贵院，请依法支持中天公司的诉讼请求。斯太尔公司未到庭参加诉讼，向本院提交书面答辩意见称：一、斯太尔公司不存在恶意拖欠房租的违约行为，斯太尔公司的诉讼请求没有法律依据，请求依法驳回。斯太尔公司自合同签订以来，一直严格遵守协议约定及时支付租金。在2016年5月至2018年12月份长达31个月的时间里都如约支付了房租。2018年下半年由于斯太尔集团经营严重困难，集团于2018年8月份开始停工停产。2019年1月份结合斯太尔公司实际情况，通知北京办公室从2019年2月1日执行全员放假至今。斯太尔公司主观上不存在恶意违约的情形。根据租赁合同第四条第3．2款之规定，中天公司完全可以在斯太尔公司因故没能及时支付租金等款项时，从已经收取的保证金中予以扣减，作为当期房租。这也是设立保证金的主要目的所在。同时，《租赁合同》附件二中2016—2019年租金（包含物业费）付款明细也表明，斯太尔公司与中天公司共同认可整体租金金额最终的计算需扣除押金后得出。鉴于斯太尔公司此前向中天公司支付了432270元的保证金，足以支付未来三个月的租金。因而，截止中天公司实际收回出租房屋之日，斯太尔公司没有拖欠任何房租。中天公司应在如实扣减斯太尔公司应支付的房租后，将剩余保证金退还给斯太尔公司。二、双方的租赁合同已经于2019年2月实际解除，相关租金最多计算至2019年2月底。根据斯太尔公司北京办公室多名工作人员的反馈，自2019年2月起，中天公司在未告知斯太尔公司的情况下擅自停止了对斯太尔公司租赁场地的门禁系统的授权，致使斯太尔公司员工无法进入（停工放假期间，有部分员工因故需进入办公场所拿取个人物品等），斯太尔公司已经实际上丧失了对租赁场地的使用和控制权。中天公司以其实际行动单方解除了租赁合同，双方的租金结算最多截止至2019年2月底（因公司放假，无法确切获知中天公司准确关闭门禁系统的时间），中天公司要求租金结算支付至2019年3月份没有事实和法律依据，依法不应支持。三、中天公司主张的违约责任过分高于其损失，请求依法降低。即使斯太尔公司存在逾期付款的情形，中天公司主张的违约赔偿也过分高于其实际损失，请求法院依法予以减少。中天公司在诉状中涉及的违约责任包括三方面:1、没收保证金（三个月租金金额）；2、支付全部未到期房租；3、对拖欠房租按照每日1．2‰的标准支付逾期利息。三者相加所获得的赔偿，明显高于中天公司的损失。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，中天公司诉请要求斯太尔公司承担的违约责任明显过分高于其损失，显失公平请求法院依法予以减少。四、自2019年2月份后，中天公司未经斯太尔公司同意也未通知斯太尔公司便擅自对关闭门禁系统，造成斯太尔公司无法进出，也无法办理相关撤离和清场的程序，致使斯太尔公司北京办事处32．33万元的固定资产丢失，员工的私人物品亦不知去向，中天公司至今仍未通知斯太尔公司或给斯太尔公司任何资产信息，其擅自处置斯太尔公司固定资产的行为严重侵犯了斯太尔公司的财产权。综上所述，中天公司提出的请求没有事实和法律依据，租赁合同系中天公司单方解除，斯太尔公司完全有理由拒绝向中天公司支付租赁合同解除后的租金，斯太尔公司支付的保证金足以抵扣拖欠租金及迟延支付利息，并且中天公司擅自处置斯太尔公司的固定资产严重侵犯了斯太尔公司财产权。请贵院依法驳回中天公司无理之诉，维护法律尊严，保护当事人合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月23日，出租方、甲方中天公司与承租方、乙方斯太尔公司签订《二十一世纪大厦租赁合同》（以下简称涉案合同），约定，第一条租赁单位：北京市朝阳区xxx路xxx号，二十一世纪大厦xx层xxxx内xx、xx室（以下简称涉案房屋）。第三条租赁期限：2016年5月14日至2019年5月13日。第四条租金、保证金、其它各项费用及支付方式1租金：（包含物业管理费）1．1单位租金标准为每天每平方米（建筑面积）人民币10元，月租金总计人民币144090元。1．2乙方每个月不得迟于该合同附件三-付款明细所指定的付款日期支付该月的租金，如遇节假日需提前支付该月的租金。乙方不得以任何理由扣减和抵销租金。3．保证金：3．1合同签订当日，乙方向甲方交付租赁保证金为人民币432270元作为乙方忠实履行本合同各项条款的保证金。3．2如乙方违反本合同任何条款，甲方有权使用或扣留全部或部分保证金抵偿由乙方之违约行为给甲方造成损失。保证金不足补偿的部分，由乙方补足。4迟延支付利息：如乙方拖欠根据本合同应支付甲方的任何款项，甲方有权向乙方收取1．2‰的欠款日息，上述利息应自该拖欠款到期应付之日起计算，至乙方付清所有拖欠款项的本金、利息和其它相关的费用之日截止。此利息将不影响于本合同项下甲方任何其他权利和补救措施。第七条违约和赔偿责任1若乙方未能如期支付合同所述租金或其它费用，甲方可书面通知乙方于14个工作日内缴清该款项。如乙方在甲方发出通知后，14个工作日内仍未能缴付该等款项，甲方即有权解除本合同，并要求乙方赔偿由此引致的损失及有关利息。9如未经甲方事先书面许可，乙方提前终止本合同，则甲方无须返还乙方已付之保证金。乙方需向甲方支付全部未履行完毕租期的应交租金。若乙方的提前终止合同行为给甲方造成的损失超过未履行租期的应交租金，乙方应就此超过的部分对甲方承担赔偿责任。甲方有权就单位另行订立租赁合同，以减少乙方违约行为给甲方带来的损失。该合同附件三约定了租金的缴纳时间，其中2019年1月租金应于2018年12月10日支付，2019年2月租金应于2019年1月10日支付，2019年3月租金应于2019年2月10日支付。斯太尔公司支付中天公司保证金432270元。中天公司向本院提交2019年1月9日，中天公司向斯太尔公司出具的《告知函》。该告知函载明，根据合同约定贵司行为已构成违约，我司有权单方面解除合同，贵司已支付的三个月房屋保证金按照合同约定不再退还，且贵司还需另行向我司一次性赔偿违约金792495元。中天公司向本院提交的该函件为复印件，其主张该函件原件已经交给斯太尔公司，复印件上有斯太尔公司前台工作人员刘某的签字确认。斯太尔公司向本院提交书面质证意见，不认可该证据的真实性、合法性。斯太尔公司向本院提交《紧急情况报备函》《放假通知》《关于公司继续停工停产放假的通知》《关于北京办停工停产放假的通知》《北京办公室固定资产表》，证明斯塔尔公司经营困难，自2018年8月1日至今一直处于停产状态，北京办公室自2019年2月开始全员放假，北京办公室存有高达32．33万元的固定资产。中天公司质证意见为，上述证据的真实性无法核实，证明目的不予认可。关于承租房屋情况，中天公司称，2016年5月14日，斯太尔公司开始承租涉案房屋，至2019年5月13日届满，斯太尔公司的租金交纳到2018年12月31日，斯太尔公司应于2018年12月10日支付2019年1月的房屋，斯太尔公司拖欠了中天公司2019年1、2、3月的房租，一直口头承诺会支付房屋租金。斯太尔公司一直未搬离涉案场地，截止至今日，斯太尔公司的办公家具依然留存于涉案场地，涉案场地至今未租出去，因为斯太尔公司没有完全搬离，导致我方涉案房屋无法对外正常租赁，造成房屋空置损失。关于合同履行情况，中天公司称，我方认为合同已经解除，最后解除时间是2019年3月31日，原因是之前斯太尔公司一直与我们协商，但是在2019年3月31日后，再也无法联系上斯太尔公司，那时候合同已经不具备履行的可能。斯太尔公司陆陆续续搬走，直到2019年3月31日斯太尔公司在涉案场地就没人了。双方没有进行交接。关于被告抗辩意见中，保证金应当抵扣租金一节，中天公司主张，不同意保证金抵扣租金损失。关于违约损失，中天公司主张，依照合同第七条第9款，因为对方的违约造成我方2019年4月和5月房租损失，因被告没有完全搬离，导致我方涉案房屋无法对外正常租赁，造成房屋空置损失。本院认为：中天公司与斯太尔公司签订的涉案合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照合同约定，中天公司应当负有将涉案房屋交付斯太尔公司使用的合同义务，斯太尔公司负有向中天公司支付租金的合同义务。根据涉案合同约定，斯太尔公司应于2018年12月10日支付2019年1月租金，2019年1月10日支付2月租金，2019年2月10日支付3月租金。斯太尔公司未与中天公司办理退租交接手续，其向本院提交的《紧急情况报备函》《放假通知》《关于公司继续停工停产放假的通知》《关于北京办停工停产放假的通知》《北京办公室固定资产表》等证据不足以证明斯太尔公司已经与中天公司达成了不再租赁的一致意思表示，其仍应依约履行合同约定，据此，中天公司关于要求斯太尔公司向其支付拖欠的3个月租金432270元有事实及法律依据，本院予以支持。斯太尔公司未能如期支付租金，违反合同约定，应承担相应违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于违约损失，中天公司主张应适用双方涉案合同第七条第9款，该条款约定，斯太尔公司应向其支付违约损失的范围为无需返还已付保证金及支付未履行完毕租期的应交租金。但本条款系规定了斯太尔公司提前终止合同时的赔偿责任，本案斯太尔公司虽未如期支付租金，但并未提前终止合同，故该条款不应适用。本案应适用双方涉案合同第七条第1款。中天公司有权解除涉案合同并要求斯太尔公司赔偿损失。本案中天公司要求斯太尔公司赔偿违约损失的范围较为合理，本院依法予以支持。关于斯太尔公司主张中天公司应以保证金扣减应支付的房租后，将剩余保证金退还一节，双方涉案合同约定的保证金系履约保证金，该合同约定，如乙方违反本合同任何条款，甲方有权使用或扣留全部或部分保证金抵偿由乙方之违约行为给甲方造成损失。故抵偿权利属于中天公司可以行使的权利，中天公司不同意在本案中斯太尔公司所欠房屋租金中扣减保证金，斯太尔公司亦未就保证金提起反诉，本院对斯太尔公司该抗辩意见不予支持。关于拖欠的租金的滞纳金一节，拖欠租金的滞纳金与斯太尔公司违约导致中天公司租金损失不属同一违约金范畴，中天公司可以对滞纳金进行主张。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。双方合同中约定的滞纳金对拖欠房租按照每日1．2‰的标准支付逾期利息显属过高，本院综合考虑斯太尔公司的违约情形、中天公司的损失情况、中天公司主张的滞纳金计算时间段，酌情认定斯太尔公司向中天公司支付滞纳金1619元。综上，斯太尔公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告斯太尔动力股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告北京中天世纪房地产开发有限公司租金432270元；二、被告斯太尔动力股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告北京中天世纪房地产开发有限公司违约金205674元；三、被告斯太尔动力股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告北京中天世纪房地产开发有限公司逾期支付租金的滞纳金1619元；四、驳回原告北京中天世纪房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10636元，由被告斯太尔动力股份有限公司负担10196元（于本判决生效后七日内交纳），由原告北京中天世纪房地产开发有限公司负担440元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  胡震霄二〇二〇年十一月二十九日书记员  詹焕昱