山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终5995号 上诉人（原审被告）：潍坊成达房地产开发有限公司，住所地：潍坊市寒亭区商业街**辰硕大厦****。 法定代表人：林家容，负责人。 被上诉人（原审原告）：于晓辉，女，1979年6月10日出生，住潍坊市寒亭区。 委托诉讼代理人：张占宾，山东普瑞德律师事务所律师。 上诉人潍坊成达房地产开发有限公司（简称成达公司）因与被上诉人于晓辉建设工程施工合同纠纷一案，不服山东省昌邑市人民法院（2019）鲁0786民初3907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 成达公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回于晓辉的起诉，或发回重审。2.诉讼费用由于晓辉负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。被上诉人购买涉案房屋时对房屋存在查封抵押系明知，但一审在未查明购买涉案房屋的真实情况下即认定签订商品房买卖合同（现售）时上诉人故意隐瞒所售房屋已被查封抵押的事实，属于认定事实错误。2018年潍坊房地产巿场价格呈持续上升趋势，富庭大第小区18号楼（多层带电梯）所在的位置在2018年整年度的市场均价都在6000元以上，在2018年8月份几乎达到顶峰，巿场均价在7200元以上。因为房屋存在查封抵押权利限制，暂时无法办理房屋产权证书，所以被上诉人配偶于2018年3月16日以5100元／平低价购买上诉人开发的××小区××号楼××单元××号房屋即第一套房屋，合同约定分期付款，尾款在办理房产证时支付，购买上述第一套房屋的整个过程实际上是由本案被上诉人具体参与，被上诉人对上述第一套房屋存在查封抵押情况明知。后被上诉人欲购买第二套房屋，所以自2018年8月份至11份一直与上诉人沟通购买房屋事宜，因房屋存在抵押等事项，且当时被上诉人是与另两位业主一起与上诉人处商谈购房事宜，所以在2018年房地产巿场行情持续上升的情况下，各方协商将该三套房屋打包购买，确定的涉案房屋单价为4500元／平，房屋单价才远远低于巿场价格，且比被上诉人购买的第一套房屋单价还低。一审庭审过程中，法庭并未向被上诉人核实商品房买卖合同（现售）的签订过程、房屋单价、付款方式如何商定以及涉案房屋银行贷款还款时间与签订认购协议书时间高度一致等情况，本案存在诸多未查明的事实。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同（现售）第四条对涉案房屋查封及抵押状况及相应的违约责任进行了明确约定，但一审判决以“合同没有对房屋抵押及查封状况进行约定”为由，没有按照合同约定的违约责任进行裁判，属于认定事实错误。被上诉人购买涉案房屋后，上诉人一直积极协调各部门解除查封抵押，积极采取补救措施，在本案开庭前涉案房屋已不存在查封抵押等权利限制，可以协助被上诉人办理房屋所有权转移登记，因此不属于双方签订的商品房买卖合同（现售）第四条约定的解除合同的情形，因此双方签订的商品房买卖合同（现售）应当继续履行。一审判决认定上诉人应在2018年6月30日前交付房屋，属事实认定错误。上诉人与被上诉人订商品房买卖合同（现售）的时间为2018年11月23日，合同虽约定上诉人应在2018年6月30日前交付房屋，即在合同签订前数月交付房屋，此处载明的交房时间明显属于笔误，但一审判决并未考虑到实际情况，直接依据合同载明错误的交房时间认定上诉人应在2018年6月30日前交付房屋，属事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。一审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条第（二）款的规定，以签订商品房买卖合同时上诉人故意隐瞒所售房屋已被查封抵押的事实，且起诉时亦未解除对涉案房屋的查封及抵押为由，判令解除双方签订的商品房买卖合同，属适用法律错误。在被上诉人购买涉案房屋之前，银行抵押已到期，且上诉人已将涉案房屋的银行抵押贷款全部还清，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》规定，若出卖人能采取相应的补救措施，如另行为抵押权人的债权提供担保，涂销所售房屋上所设定的抵押权，而使用买受人能够取得完全所有权的房屋的，行使撤销权的阻却事由发生，买卖合同应继续履行，买受人请求撤销合同的不予支持，涉案房屋在被上诉人购买时已具备解除抵押权的条件，且一审第一次开庭前，涉案房屋抵押权已解除，不存在任何抵押查封等权利限制情况。因此属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》规定的“行使撤销权的阻却事由发生，买卖合同应继续履行，买受人请求撤销合同不予支持”，因此一审判令解除双方签订的商品房买卖合同没有法律依据。涉案房屋被上诉人购买时已被法院查封，但法院采取的财产保全措施旨在限制不动产的转移登记，并未对涉案房屋的权属进行实质处分。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定的惩罚性赔偿责任，司法解释采用了列举式的方式将适用的条件进行了――描述，因此应严格适用和掌握惩罚性赔偿责任，而不应作出轻易类推或扩张性解释，本案因涉案房屋前期存在查封，以及虽还清了抵押贷款，但非因上诉人原因导致的涉案房屋未能解除抵押的情形，与上述司法解释第9条约定的内容虽有相似但不完全吻合，且被上诉人购买涉案房屋时，对涉案房屋存在查封抵押权利限制明知。因此，一审判令解除双方签订的商品房买卖合同，属适用法律错误。因合同应继续履行，一审判决判令支付利息及赔偿已付购房款30%的损失没有事实和法律依据。 于晓辉答辩称，一审判决正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。 于晓辉向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除于晓辉与成达公司签订的房屋买卖合同；二、判令成达公司返还于晓辉购房款860650元及利息（按同期贷款利率，自收取购房款之日起计算至实际给付之日），并赔偿于晓辉860650元；三、诉讼费用由成达公司承担。 一审法院认定事实：2018年11月23日，于晓辉与成达公司签订商品房买卖合同（现售）及补充协议各一份，约定于晓辉购买成达公司开发的潍坊市寒亭区富廷大第18号楼2单元501室房屋一套，房屋总价为938070元，付款方式为分期付款，于晓辉于2018年11月21日前支付首付款838070元，剩余房款100000元办理房产证时交清。成达公司应在2018年6月30日前告交付该商品房，逾期超过60日后，于晓辉有权解除合同，于晓辉解除合同的，应当书面通知成达公司。该合同没有对房屋抵押及查封状况进行相关约定。该合同第二十二条对补充协议进行了约定，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。 合同签订当日于晓辉向成达公司交付房款88070元、储藏室款22580元。于晓辉在合同签订前于2018年11月14日交付房款50000元、于2018年11月21日交付房款700000元。 于晓辉诉至潍坊市寒亭区人民法院后，经于晓辉申请，法院对涉案房屋是否存在查封及抵押进行调查。经调查，涉案房屋于2018年5月31日被潍坊市中级人民法院查封，查封终止日期为2021年5月30日。涉案房屋于2016年1月18日在潍坊银行股份有限公司北宫支行设定抵押，抵押终止日期为2017年1月17日。 截至2020年3月24日，涉案房屋已经解除查封措施及抵押限制；2020年3月30日，潍坊银行股份有限公司北宫支行出具说明一份，证明该笔贷款于2018年11月14日全部结清。 2020年1月9日，成达公司工作人员通过微信通知于晓辉提交涉案房屋不动产权证的相关材料并办理房屋交付手续。 一审法院认为，成达公司与于晓辉签订合同时，未向于晓辉告知涉案房屋已经抵押及被查封的事实，合同中也未予以载明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。于晓辉与成达公司签订商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经被查封及抵押的事实，于晓辉起诉时成达公司亦未解除对涉案房屋的查封及抵押，于晓辉主张解除合同并无不当，予以支持。解除合同后，成达公司应返还于晓辉已经支付的购房款，并应支付占用购房款期间的利息，利息应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 关于于晓辉要求成达公司按照房款的一倍进行赔偿问题。本案中，于晓辉起诉后成达公司采取积极措施，涂销了涉案房屋的查封及抵押限制，赔偿不宜按照已付购房款一倍的标准进行支付，可参照已交房款总额的30%进行赔偿，即258195元。 为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条及相关法律规定，判决如下：一、解除于晓辉与潍坊成达房地产开发有限公司于2018年11月23日签订的商品房买卖合同及补充协议；二、潍坊成达房地产开发有限公司返还于晓辉购房款860650元及利息（以860650元为基数，从2018年11月23日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、潍坊成达房地产开发有限公司赔偿于晓辉258195元，于判决生效之日起十日内付清；四、驳回于晓辉其他诉讼请求。如果未按判决指定的间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20291.7元，由于晓辉负担5422.1元，成达公司负担14869.6元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。二审认定的其他事实与一审相同。 本院认为，本案争议焦点是：成达公司是否存在故意隐瞒涉案房屋存在抵押、查封的情形，涉案房屋买卖合同应否解除，成达公司应否赔偿于晓辉的损失。 成达公司主张在其与于晓辉签订的《商品房买卖合同(现售)》第四条对涉案房屋查封及抵押状况及相应的违约责任进行了明确约定。经查，该合同中未有关于房屋查封及抵押状况的说明，成达公司与于晓辉签订的《富庭大第认购协议书》中对此也无明确记载。故成达公司的主张不能存立，一审关于成达公司故意隐瞒涉案房屋存在抵押、查封的认定正确。涉案合同签订前后，于晓辉交付了大部分房款，但涉案房屋存在查封无法办理产权登记手续，至于晓辉一审起诉时，上述情形未消除，故于晓辉主张解除合同并无不当，予以支持。关于于晓辉的损失赔偿数额，一审综合考虑涉案房屋在一审过程中已涂销查封及抵押限制的事实，未支持于晓辉一倍房款赔偿的请求，而判决以已交纳房屋的30%进行赔偿，该判决符合本案事实，亦不违反法律规定，本院予以支持。 综上，上诉人成达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实正确，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费20291.7元，由上诉人潍坊成达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱奉纲 审判员  冯海玲 审判员  高 波 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  田 然