北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初49276号原告：赵丹青，男，1989年8月22日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：秦宜义，北京市瀚翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：王敏，北京市瀚翔律师事务所实习律师。被告：刘磊，男，1969年1月18日出生，汉族，自由职业者，住河北省廊坊市开发区。委托诉讼代理人：王德军，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。被告：北京安信瑞德房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区光华路**汉威大厦26A1-2。法定代表人：寇海龙，董事长。委托诉讼代理人：方航，女，1996年2月24日出生，汉族，北京安信瑞德房地产经纪有限公司法务部职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王亚楠，女，1986年7月26日出生，汉族，北京安信瑞德房地产经纪有限公司法务部职员，住天津市河**。原告赵丹青（以下简称姓名）与被告刘磊（以下简称姓名）、北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称安信瑞德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。赵丹青之委托诉讼代理人秦宜义、刘磊之委托诉讼代理人王德军到庭参加了诉讼。安信瑞德公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵丹青向本院提出诉讼请求：要求刘磊赔偿房屋增值损失169.34万元。事实和理由：赵丹青通过安信瑞德公司得知刘磊系北京市朝阳区东三环中路****楼**房屋的实际所有权人，有权出售房屋并持有房屋所有权证。2016年7月17日，赵丹青通过安信瑞德公司与刘磊签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定刘磊同意将北京市朝阳区东三环中路39号2号楼1205号房屋转让给赵丹青，转让价格550万元等。合同签订后，赵丹青按照约定支付了定金。后赵丹青及安信瑞德公司通知刘磊及房屋所有权人张永英办理房屋权属转移登记等手续，但张永英拒绝办理。赵丹青诉至法院，要求张永英履行上述房屋买卖合同及补充协议，但张永英在庭审过程中否认刘磊出售房屋的行为。刘磊明知自己没有出售房屋的代理权，却谎称其拥有出售房屋的代理权，并持房屋的《房屋所有权证》与赵丹青签订房屋买卖合同及补充协议，因刘磊应承担因违反诚实信用原则所造成的缔约过失责任，故赵丹青诉至法院。刘磊辩称：刘磊与张永英达成口头协议，张永英委托刘磊出卖房屋，但双方没有签署相应材料，后张永英不同意卖房。赵丹青与刘磊签订房屋买卖合同，刘磊在房屋买卖交易中属于无权代理。后赵丹青没有支付购房款。赵丹青起诉的理由是缔约过失责任，其应提交相应损失证明。房屋差价损失属于预期利益损失，赵丹青主张该损失无法律依据。安信瑞德公司辩称：2016年7月，双方就房屋买卖达成一致，签约时张永英未出面。在签订买卖合同前，刘磊将房屋委托我公司代为出租，刘磊称其系房屋的实际出资人，张永英是他职工，他对房屋拥有实际控制权。根据刘磊多年来委托我公司代为出租房屋的情况，我公司认为刘磊有权代理出售房屋。房屋买卖合同签订后，我公司员工到张永英住处，见到张永英本人，张永英表示房屋与她没有关系，拒绝在房屋买卖合同上签字。因张永英不配合办理相关手续，故合同未再继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市朝阳区东三环中路39号2号楼1205号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人登记在张永英名下。2016年7月17日，赵丹青作为买受人、刘磊代理张永英作为出卖人，双方经安信瑞德公司居间介绍签订《北京市存量房屋买卖合同》。双方约定：出卖人出售涉案房屋，建筑面积133.67平方米，房屋成交价格550万元，出卖人应当在过户当日将该房屋交付给买受人。当日，赵丹青作为买受方（乙方）、刘磊代理张永英作为出卖人（甲方）、安信瑞德公司作为居间方（丙方）签订《补充协议》。约定：房屋成交价格550万元，乙方于2016年7月15日前向甲方支付购房定金20万元，乙方将购房款165万元存入银行资金监管账户，剩余购房款365万元乙方以贷款方式支付；甲、乙双方应于丙方通知时共同前往贷款机构办理贷款申请手续；自乙方贷款申请获得银行批准后60日内，甲、乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续。刘磊在上述房屋买卖合同及补充协议落款委托代理人一栏签字，出卖人及签订时间一栏均为空白。2016年7月17日，赵丹青给付安信瑞德公司购房定金2万元。审理中，赵丹青称其系本市户籍单身人士，主张签约当日刘磊携带涉案房屋的房产证原件及张永英的身份证，刘磊称涉案房屋由其实际出资购置，张永英属挂名登记，赵丹青要求刘磊提交代理手续，刘磊称其系房屋的实际权利人。刘磊认可其携带涉案房屋房产证原件、张永英的身份证复印件签约，主张其与张永英达成口头协议，张永英委托刘磊出售涉案房屋，此后其与张永英就是否出售涉案房屋无法达成一致，其于当月告知安信瑞德公司张永英不同意出售涉案房屋。安信瑞德公司主张因刘磊多年来委托其公司代为出租涉案房屋，故其公司认为刘磊有权代理出售房屋；房屋买卖合同签订后，其公司员工找到张永英，张永英表示房屋与她没有关系，拒绝在房屋买卖合同上签字，随后其公司将该情况告知赵丹青。2016年10月9日，赵丹青经安信瑞德公司居间介绍，与案外人签订北京市存量房屋买卖合同，赵丹青另行购买房屋。安信瑞德公司主张其向赵丹青收取的定金2万元已折抵至该次购房的相关款项中。赵丹青认可定金2万元折抵该次购房的中介费。另查，2017年，赵丹青将张永英诉至本院，要求继续履行上述《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、张永英协助办理涉案房屋的过户手续。2017年5月22日，该案在庭审过程中，张永英称不认识刘磊，其未委托刘磊与他人签署房屋买卖合同，其与赵丹青之间不存在房屋买卖合同关系。后赵丹青撤诉。审理中，赵丹青申请对涉案房屋2016年7月17日、2017年5月22日、2016年10月9日的市场价值进行评估。经本院委托，北京盛华翔伦房地产土地评估有限责任公司作出房地产估价报告，载明：涉案房屋2016年7月17日的市场价值为563.51万元；2017年5月22日的市场价值为732.85万元。赵丹青为此支付鉴定费37409元。北京北方亚事房地产土地评估有限公司作出房地产估价报告，载明涉案房屋2016年10月9日的市场价值为587.01万元。赵丹青为此支付鉴定费17175元。赵丹青主张涉案房屋于2016年7月17日的市场价值与2017年5月22日市场价值的差价169.34万元系其经济损失。本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。本案中，刘磊在未获得张永英授权的情况下，与赵丹青签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，且未经张永英追认，故刘磊应就此承担相应的法律责任。赵丹青要求刘磊赔偿房屋增值损失，根据查明的事实，赵丹青于2016年10月9日已通过安信瑞德公司居间介绍另行签订合同购买房屋，其行为表明此时赵丹青对于张永英不同意出售涉案房屋已知情，故赵丹青要求刘磊赔偿涉案房屋2016年7月17日市场价值与2017年5月22日市场价值的差价损失，缺乏依据。结合本案实际情况及房地产估价报告，本院确定刘磊赔偿赵丹青房屋差价损失为23.5万元。对赵丹青诉讼请求的合理部分，本院予以支持。安信瑞德公司经本院传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘磊于本判决生效后七日内赔偿原告赵丹青房屋增值损失二十三万五千元。二、驳回原告赵丹青其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20041元，由原告赵丹青负担17196元（已交纳），由被告刘磊负担2845元（于本判决生效后7日内交纳）。鉴定费54584元，由原告赵丹青负担18704元（已交纳），由被告刘磊负担35880元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至北京市第三中级人民法院。审判长  童雪霏审判员  张 怡审判员  高 磊二〇二〇年十一月十二日书记员  毛珂歆