北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初85524号原告：冯燮天，男，1990年7月11日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘晴，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。被告：杨红光，男，1979年9月29日出生，汉族，户籍地辽宁省鞍山市铁**。委托诉讼代理人：孟陶，女，1980年2月16日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。被告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：高晓辉，经理。委托诉讼代理人：于宝洁，女，1995年7月17日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司职员。委托诉讼代理人：王明亮，河北英利律师事务所律师。原告冯燮天（以下称原告）与被告杨红光（以下称姓名）、被告北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下称我爱我家公司，与杨红光并称为二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程独任制序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人杨晴、杨红光委托诉讼代理人孟陶、我爱我家公司委托诉讼代理人于宝洁、王明亮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求判令原告与二被告于2019年7月29日签署的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》无效；2.二被告连带向原告双倍返还定金10万元。事实和理由：2019年7月23日原告与杨红光签署《定金协议》，约定杨红光将位于北京市朝阳区xxx1215的房屋（以下称1215号房屋）出租给原告使用，原告支付定金5万元。原告、杨红光应于2019年7月29日签署正式租赁合同，如杨红光不能签订，退还定金并支付违约金五万元。同日，原告通过手机银行转账5万元给杨红光。2019年7月29日，在我爱我家公司的居间下，原告与杨红光洽谈签署正式租赁合同事宜。根据我爱我家公司提供的《北京市房屋租赁合同》，原告发现杨红光并非1215号房屋的房屋所有权人。经原告进一步询问，杨红光坦白，1215号房屋的所有权人系蒋x萍，杨红光只是1215号房屋的承租人，并且尚未取得蒋x萍同意转租的声明或者授权其转租的委托书。原告再三确认转租情况后，杨红光口头承诺之后一定取得蒋x萍同意转租的书面文件。我爱我家公司在明知杨红光尚未取得转租权的情况下，仍然为其背书，基于对二被告的信赖，原告同意先行在《北京市房屋租赁合同》上签字，由杨红光后续补齐蒋x萍同意转租的书面文件。此时，原告、二被告各方皆对《北京市房屋租赁合同》的时效持保留态度，但是杨红光在未经原告、我爱我家公司同意的情况下，擅自拿走其中一份《北京市房屋租赁合同》。2019年7月30日，原告向杨红光发送短信，要求提交蒋x萍同意转租的书面文件，杨红光明确拒绝提供，拒绝当面解决该问题，拒绝返还定金。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立后合同后取得处分权的，该合同有效。自签署《北京市房屋租赁合同》之日止原告起诉之日，杨红光皆未取得房屋所有权人同意转租的书面文件，故《北京市是房屋租赁合同》无效。另，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。杨红光违背诚实信用原则，违反《定金协议》的约定，不履行签订合法有效租赁合同的义务，应向原告双倍返还定金。我爱我家公司作为房屋中介，在原告与杨红光签订租赁合同过程中，就杨红光尚未取得房屋产权人转租授权一事，并未客观向原告分析风险，而是极力保证杨红光的本次转租行为的正当稳妥，协助杨红光的不正当转租行为，造成承租方的损失，故应当承担连带责任。综上，二被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院。杨红光辩称，不同意原告的诉讼请求。《北京市房屋租赁合同》有效，不同意退还定金。2019年7月23日签订《定金协议》时原告就知道我方不是产权人，原告也是因为这个原因能够节省房租，才要租赁的。产权人是允许转租的，只是人在山西，不方便来京，产权人表示只要不影响交房租，就可以转租。2019年7月30日，原告要转租委托书的时候我方是答应的，我方的房屋比市价要便宜三、四万，也是因为双方都清楚是转租的，所谓的电话录音内容，也都是原告早就清楚的。原告早就看过我方与产权人的租赁合同，我方当时只是把价格挡上了，原告也认同。合同首部写蒋x萍的名字是原告要求的。我爱我家公司辩称，不同意原告的诉讼请求。我方与原告是居间服务关系，不应该为本案的被告。签订合同时我方已经尽到了告知义务，已经告诉原告，杨红光不是产权人，出租方当时承诺取得产权人同意，原告知情，没有表示异议，双方是真实意思表示，合法有效。定金是租赁双方的关系，不涉及我方，要求我方返还定金没有任何依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：2019年7月23日，原告作为乙方与杨红光作为甲方、我爱我家公司作为丙方签署《定金协议》，约定乙方愿意租赁1215号房屋，乙方交纳诚意金5万元，甲乙双方约定于2019年7月29日签署正式租赁合同。如乙方不能签约，五万元不予退还，如甲方不能签约退还定金并支付五万元违约金。当时原告向杨红光转账5万元。2019年原告作为乙方（承租人）与杨红光作为甲方（出租人，合同首部出租人为蒋x萍，杨红光为代理人）、我爱我家公司作为丙方（居间方）签署《北京市房屋租赁合同》，约定乙方租赁1215号房屋作为商业用途；租赁期限为2019年9月10日至2023年12月15日；甲方应于2019年8月1日前将房屋交付给乙方；2019年9月10日至2021年9月9日期间每月租金12.8万元，2021年9月10日至2022年9月9日每月租金13.44万元；押金25.6万元。甲方延迟交付房屋达7日、交付的房产严重不符合合同约定或影响乙方安全健康的、不承担约定的维修义务只是乙方无法正常使用房屋的，乙方有权解除合同，并按照当年月租金的200%向乙方支付违约金。原告作为承租方与杨红光作为出租方签署了《补充协议》，约定本协议履行期间，如果乙方经营不善、经营方针调整等事项，乙方通知甲方后，有权在本协议约定的租赁条件下转租房屋，甲方应配合乙方签订终止协议，以及配合新的承租人签订新的租赁合同，由新的承租人向甲方支付租金，新租户的免租期由乙方承担。原告及杨红光均认可上述合同中的出租方为杨红光。2014年12月17日蒋x萍作为出租方（甲方）与杨红光作为承租方（乙方），约定杨红光租赁蒋x萍有产权的1215号房屋，租赁期限2015年12月16日至2023年12月15日（2014年12月16日至2015年3月31日为免租期）；约定乙方在租赁期因经营不善需要转租时，需经和甲方协商，由乙方找好租户，在不影响甲方合同期内房屋租金的情况下，经甲方与第三方签好书面协议，方可转租，乙方不得私自转租、分租、转借第三方；如乙方在未和甲方协商的情况下，私自将房屋转租他人的，转租无效，甲方有权单方面宣布中止该合同，并有权将房屋回收另租他人。2019年7月29日、30日原告在与杨红光微信聊天中表示要求杨红光需要取得房主同意转租的书面授权；杨红光承诺因甲方或者出租房屋产权人的原因提前解约的除了赔偿乙方违约金外，还需要赔偿乙方投入的装修成本在第一年赔偿90%，第二年赔偿80%，每年折旧依次递减至合同结束。2019年7月30日原告约杨红光当面谈，杨红光称没有时间；杨红光称：我可以出证明，没有问题。2019年8月7日原告与中介工作人员（王x志）聊天记录中提到杨红光没有转租权，要求中介转告杨红光不再租房子了。杨红光称1215号房屋已经出租了，杨红光只缴纳租金到2019年9月份。原告称2019年7月23日就知道杨红光是转租1215号房屋，但2019年7月29日才看到杨红光与房主的租赁合同；杨红光称2019年7月23日原告就看了其与房主的租赁合同。原告提交录音，载明在签订合同当日，原告要求看一下杨红光与房主的合同，杨红光同意让原告看，但是不同意原告复印，称信他就可以了；原告提出如果房东提出没有让杨红光转租，如何办理，杨红光称房东不可能来，再者告诉房东是与原告合伙做的生意，没有转租，合同是原告与杨红光两人的事情；原告提出这样签合同有隐患，应该有蒋x萍的授权，让杨红光做代理人；杨红光称在房东那里讲根本不是转租，如果有授权原告就享受不到这个价格了；后杨红光提出让蒋x萍同意在此处经营日料店，杨红光是大股东，同意日料店在此注册；后杨红光称四五天可以拿到授权。本院认为，当事人对自己主张的事实应当提供相应的证据，不能证明者应当承担相应的法律后果。关于《定金协议》的性质，合同约定在2019年7月29日双方签订正式的租赁合同，否则违约方承担违约责任；故该《定金协议》实际是立约定金，只要双方在2019年7月29日签订了合法有效的租赁合同该《定金协议》即履行完毕。关于《北京市房屋租赁合同》主体问题，原告认可杨红光是出租方、杨红光本人也认可其是出租方，且合同尾部杨红光在出租人处签署了名字，故出租方是杨红光，承租方是原告，居间方是我爱我家公司。关于《北京市房屋租赁合同》效力问题。从形式上看，双方已经签字盖章，且不存在需要备案的情形；另，根据录音内容，原告在签署合同签已经知晓杨红光转租需要房主的书面授权，其仍然在合同上签字，其作为有完全民事行为能力的成年人，应当知道签字的法律后果，且不存在欺诈、胁迫等情形，故各方签署的《北京市房屋租赁合同》系真实意思表示，不存在可撤销的情形；各方签署的《北京市房屋租赁合同》并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，现行法律亦未规定未经出租人同意的转租合同无效，故合同未违反法律法规的强制性规定；是否属于效力待定的合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，此处的“处分”系指“处分行为”，即发生债法上给附义务效果的财产行为，表现为物权行为和准物权行为，而本案中签订《北京市房屋租赁合同》的行为仅为“负担行为”，即直接发生财产权转移或消灭效果的行为；鉴于签订《北京市房屋租赁合同》的行为仅为“负担行为”，故不属于无权处分（杨红光基于与房主的租赁关系，合法占有、使用涉案房屋，其转租的行为并未损害房主的利益，亦不能算作无权处分），不属于效力待定的情形。综上，各方签署的《北京市房屋租赁合同》系合法有效的。关于《北京市房屋租赁合同》履行问题。杨红光未将1215号房屋交付给原告，且1215号房屋现已出租给他人，故《北京市房屋租赁合同》无继续履行的可能；不能履行《北京市房屋租赁合同》责任由谁承担？杨红光作为出租方应当为原告提供无瑕疵的租赁物，包括没有功能瑕疵及权利瑕疵；本案中，杨红光提供的租赁物需要产权人蒋x萍同意才能转租，根据杨红光与蒋x萍的租赁合同，如果未经蒋x萍同意，杨红光擅自转租，蒋x萍可以收回1215号房屋；对于原告来说存在的巨大的法律隐患，一旦蒋x萍收回房屋，其面临无法经营的风险，将产生装修及固定资产的损失，即便可以通过诉讼主张相关相应损失，但会耗时耗力，且预期收益亦会受到影响；综上，在杨红光未取得蒋x萍书面同意转租的情况下，其基于不安抗辩权，可以不继续履行合同；至今杨红光未提交蒋x萍同意转租的书面文件，且将1215号房屋收回，最终导致合同无法履行，系杨红光违约；原告可以据此主张杨红光违约责任。我爱我家公司是否应当承担责任。首先，我爱我家公司并未收取原告的定金；其次，我爱我家是居间方，并非出租方或者承租方，其义务系提供真实的交易信息，撮合出租方和承租方达成交易；本案中，原告早已知晓杨红光系转租房屋，且最终未能提供蒋x萍同意转租的书面未见，并非我爱我家公司造成的；综上，原告要求我爱我家公司承担责任缺乏事实和法律依据。关于双倍返还定金问题。如上所述，原告与杨红光已经签署了合法有效的《北京市房屋租赁合同》，《定金协议》中约定的双方权利义务均已履行完毕；该《定金协议》中定金的性质是立约定金，并非履约定金，故在杨红光违约的情况下，原告只能主张杨红光按照《北京市房屋租赁合同》承担违约责任，而不能依据《定金协议》约定要求双倍返还。鉴于《北京市房屋租赁合同》现已无法继续履行，杨红光应当退还原告支付的定金，如原告有其他损失可以另行要求杨红光承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十四条、第六十条、第六十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨红光于本判决生效后七日内向原告冯燮天退还五万元；二、驳回冯燮天其他全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告冯燮天负担1150元（于本判决生效后七日内交纳），由被告杨红光负担1150元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈峰二〇二〇年十一月六日书记员  马赫