上海铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）沪7101民初654号原告：杨国荣，男，1959年3月8日出生，汉族，住上海市。原告：杨晓琰，女，1995年7月20日出生，汉族，住上海市。原告：郁美，女，1959年6月25日出生，汉族，住上海市。三原告共同委托诉讼代理人：张桂莊，上海市鲤庭律师事务所律师。被告：上海市虹口区建设和管理委员会，住所地上海市。法定代表人：罗隽，上海市虹口区建设和管理委员会主任。委托诉讼代理人：朱煜，上海市远东律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴家平，上海市远东律师事务所律师。第三人：上海中虹(集团)有限公司，住所地上海市四川北路**2201-2215(单)2301-2315(单)。法定代表人：徐廉芳，上海中虹(集团)有限公司董事长。委托诉讼代理人：邢桦彬，上海市远东律师事务所律师。原告杨国荣、杨晓琰、郁美诉被告上海市虹口区建设和管理委员会(以下简称虹口建管委)、第三人上海中虹(集团)有限公司(以下简称中虹公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告杨国荣、杨晓琰、郁美及三原告的共同委托诉讼代理人张桂莊，被告虹口建管委的委托诉讼代理人朱煜，第三人中虹公司的委托诉讼代理人邢桦彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨国荣、杨晓琰、郁美(以下简称原告)向本院提出诉讼请求：1.确认原告杨国荣于1998年8月21日与被告虹口建管委及第三人中虹公司所签订的沪中虹(98)拆货协字第2-2-8号《上海市房屋拆迁安置货币化安置协议》(以下简称《安置协议》)第十五条无效；2.确认原告杨国荣于2000年2月16日与第三人中虹公司签订的《周家嘴路非居住用房“先租后售”协议》(以下简称《先租后售协议》)无效；3.判令被告虹口建管委及第三人中虹公司共同重新给予原告杨国荣不低于建筑面积40.64平方米同类沿街合法商铺安置，如不能安置商铺则按价格人民币60,000元/平方米(以下货币单位均为人民币)、房屋面积40.64平方米的标准补偿原告243,8400元。事实和理由：原告杨国荣、郁美系夫妻，杨晓琰系两人女儿。1997年5月29日，杨国荣利用本市周家嘴路XXX号房屋，借用岳母朱淑南(已故)的名义开办上海市虹口区南园餐厅，个体经营，该房屋属公有非居住房屋。1998年8月21日，被告持98-09号房屋拆迁许可证与杨国荣就上址房屋的拆迁补偿安置事宜签订《安置协议》，协议约定被告提供原告周家嘴路南侧、舟山路至安国路营业用房编号为8号上下二间营业用房(价值49.14万元)，对原告进行经营性安置。2000年2月16日，被告将周家嘴路XXX-XXX号“营业用房”计40.64平方米替代《安置协议》所载明的“营业用房”，与杨国荣签订《先租后售协议》。该协议约定，年租金36,576元，二年后以9000元/平方米计365,760元售卖给原告，已付租金73,152元抵扣房款。原告占有、使用本市周家嘴路904、906号房屋进行个体经营，直至2016年5月20日该营业用房被上海市虹口区城市管理行政执法局认定为违法建筑予以强制拆除。原告认为，被告及第三人恶意串通以合法的拆迁安置形式将违法建筑作为合法商铺安置补偿原告，侵害了原告的合法利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，被告应当重新安置补偿原告或赔偿原告损失。原告杨晓琰、郁美同意将安置商铺或者相应补偿费用向杨国荣交付。被告虹口建管委辩称，不同意原告的诉讼请求。被告在1998年8月21日针对本市周家嘴路XXX号房屋拆迁签订了两份协议，其中一份签约人为杨经汇、协议编号及名称为沪中虹(98)拆办字第2-2-8号《房屋拆迁安置协议》，被告提供淞南五村XXX号XXX室建筑面积为61.66平方米的安置房屋；另一份签约人为杨国荣的《安置协议》，约定被告对该户进行货币安置，被告对整户的安置补偿已经完成。2000年1月7日，杨国荣提出原先《安置协议》所约定的8号房，由于经济原因，现要求撤销回搬，想先租后买周家嘴路904-906二间营业用房，先付2年租金7.2万元，剩余的款项二年后一次性付清。被告同意了原告杨国荣的申请，向原告发放了扣除1万元房屋集资款、7万元租金及1万元押金的剩余款项合计22万元。2000年2月16日，杨国荣与第三人中虹公司就周家嘴路XXX-XXX号房屋签订《先租后售协议》，明确原告取得的房屋是租赁房屋。租赁期限为2年，只有原告到期前三个月书面表示购买意向，方能取得房屋使用权。原告在2年租期到期后并未购买下该房屋使用权，此后既未腾出房屋，也未支付房屋租金，继续使用房屋15年。原告2000年自愿放弃回搬权利，被告也已经支付了剩余的全部货币安置款，《安置协议》已实际履行完毕。原告对周家嘴路XXX-XXX号房屋实际不具有权利，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人述称，同意被告的答辩意见。《先租后售协议》由原告杨国荣自愿与第三人签订，且其亦据此自2000年起占有、使用、经营周家嘴路XXX-XXX号房屋直至2016年，在此期间除两年租金及1万元押金外，原告未再支付任何款项，故原告对周家嘴路XXX-XXX号房屋既不具有所有权，也不具有使用权。请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，原本市周家嘴路XXX号房屋系公房。1998年8月21日，原上海市虹口区建设委员会(甲方)与原告杨国荣(乙方)签订了《安置协议》，协议约定：杨经汇另行安置；应安置乙方人数为三人，即三原告；第二条约定乙方货币化安置款为121,440元；甲方给予乙方歇业补偿21,000元，税收补偿72,000元，营业面积补偿64,468元，装修费5000元，其他费用26,092元，合计188,560元，用于周家嘴路营业用房；本协议第二条中货币安置121,440元，用于预订周家嘴路南侧、舟山路至安国路编号为8号上下层贰间营业用房，价值为491,400元，余款在本营业用房竣工交付使用时付清；杨经汇应付住房集资款10,000元；杨经汇、王秀妹安置住房在本市淞南五村XXX号XXX室。同日，原上海市虹口区建设委员会(甲方)与杨经汇(乙方)签订沪中虹(98)拆办字第2-2-8号《房屋拆迁安置协议》，协议约定：乙方应安置人数为贰人，即杨经汇、王秀妹；甲方提供淞南五村XXX号XXX室公房一套，建筑面积61.66平方米，其中与乙方家庭成员所在单位合资安置建筑面积21.66平方米；本户应安置人员为伍人，其中杨国荣、杨晓琰、郁美为货币安置；超面积部分集资款从税收补偿中扣除10,000元整，集资部分产权归公。1998年8月29日，杨国荣领取了100,000元拆迁补偿款，并另外领取了30,000元补偿款。2000年1月7日，杨国荣出具申请书，称原先居住在周家嘴路XXX号，原动迁约定的8号房由于经济原因要求撤销回搬，申请先租后买周家嘴路904-906二间营业用房共计面积40平方米，共计360,000元整，先付二年租金72,000元两年后余下的288,000元一次付清；其余有关规定按协议约定和实际结算额办理。2000年2月16日，第三人(甲方)与原告杨国荣(乙方)签订《先租后售协议》，约定甲方将座落于本市虹口区周家嘴路XXX-XXX号房屋出租给乙方使用，建筑面积40.64平方米；租赁期限自2000年3月1日起至2002年2月28日止；租金为36,576元/年，二年租金共计73,152元；乙方一次性支付二年全部租金，其中根据货币动迁安置协议和个体工商户拆迁协议中，乙方结存在甲方的补偿款结转支付；乙方应向甲方支付押金10,000元；甲方同意乙方以“先租后售”方式，购买该房屋的使用权，乙方须在二年租赁期限终止前三个月，以书面形式向甲方表示其购买要求；双方约定，该房屋使用权价格为9000元/平方米，总房价为365,760元；甲方同意乙方将二年租金抵冲该房屋使用权总房价，余款在签订购房合同后一次性付清；乙方一次性付清房价后，获得该房屋使用权；如租赁期满后，乙方提出续租要求，租赁价格和协议另行签订，但价格不得低于36,576元/年……2000年2月23日，中虹集团动拆迁实业有限公司批准减免原告户租金3152元。2000年3月7日，杨国荣将动迁安置款中的10,000元作为周家嘴路XXX-XXX号租房押金交付给第三人，实际领取了90,000元。此后原告户未再向第三人支付过租金，亦未向第三人提出购买该房屋使用权的要求，并一直实际使用本市周家嘴路XXX-XXX号房屋。2016年3月，上海市虹口区城市管理行政执法局发布通告，包括本市周家嘴路XXX-XXX号在内的四幢临时建筑属逾期未拆的违法建筑，必须于2016年3月15日前搬离并拆除。2016年5月，本市周家嘴路XXX-XXX号房屋被拆除。原告认为，因本市周家嘴路XXX-XXX号房屋被确认为违法建筑，其未能获得合法安置补偿，故诉至本院。另查明，因机构改革，原上海市虹口区建设委员会现更名为虹口建管委。上述事实，由原告提供《安置协议》《先租后售协议》、营业执照、《关于变更周家嘴路——海宁路部分沿街商业用房建设工程临时许可证户名的批复》、上海市虹口区城市管理行政执法局通告2份，第三人中虹公司提供的住房调配单、自行过渡补贴汇总表3份、房屋拆迁安置协议、居民动迁情况说明表、收据、付款单、记账凭证、支票、记账联、应收款通知单、原告的申请书等证据以及各方当事人的陈述予以证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，《安置协议》系协议双方就原本市周家嘴路XXX号营业用房拆迁安置签订的货币安置协议，而《先租后售协议》是根据《安置协议》中的约定的“预订周家嘴路南侧、舟山路至安国路营业用房编号为8号上下层贰间营业用房”，由双方协商调整后而签订的补充协议。上述协议共同构成对原本市周家嘴路XXX号营业用房拆迁安置的约定，系双方真实意思表示，合法有效。后虽原告到期未继续支付房租、亦未出资购买本市周家嘴路XXX-XXX号房屋使用权，但并不免除被告按照《安置协议》第十五条约定的内容为原告户提供营业用房的义务。本市周家嘴路XXX-XXX号房屋作为由《安置协议》及《先租后售协议》而获得使用的营业用房，由原告户一直使用至2016年被拆除，各方亦未就此提出异议。现因该房屋系逾期未拆的违法建筑而被拆除，被告虹口建管委应当承担相应的补偿责任。但此情形并不能导致上述协议无效，故原告提出的“确认《安置协议》第十五条以及《先租后售协议》整体无效，并要求重新给予原告不低于建筑面积40.64平方米同类沿街合法商铺安置”的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。至于补偿金额的计算标准，原告要求按照北横通道房屋征收与补偿方案中非居住房屋的补偿标准予以补偿，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。根据本案的实际情况，综合相关生效判决、类似地段、性质、房屋的评估价格，根据使用权房按照产权房屋评估价格80%的补偿标准，并考虑原告户已实际使用并在此经营取得收益达十余年，本院酌定补偿单价为40,000元/平方米，补偿款共计1,625,600元。但扣除原告已经交的两年租金(含被免除的3152元)以及10,000元押金后，原告户当时未补足本市周家嘴路XXX-XXX号房屋使用权总价余款282,608元。将该笔费用扣除后，被告尚需向原告交付补偿款1,342,992元。原告杨国荣、杨晓琰、郁美一致同意并请求由原告杨国荣领取该笔费用，故本院直接判决向杨国荣交付。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告上海市虹口区建设和管理委员会于本判决生效之日起三十日内向原告杨国荣支付补偿款人民币1,342,992元；二、驳回原告杨国荣、杨晓琰、郁美的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由原告杨国荣、杨晓琰、郁美共同负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第三中级人民法院。审 判 长  孙焕焕人民陪审员  范丽蓉人民陪审员  徐永珠二〇二〇年十一月二十七日法官 助理  吴金怡书 记 员  戚玉婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。