北京市昌平区人民法院执 行 裁 定 书（2020）京0114执异518号案外人：孟娜，女，1994年10月8日出生，汉族，住江苏省徐州市。申请执行人：北京钰景网络科技有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇七北路**院**楼****（昌平示范园）。法定代表人：冯牡丹，执行董事。委托诉讼代理人：李变珍，女，1977年8月4日出生，汉族，北京钰景网络科技有限公司员工，住山西省太原市。被执行人：徐小改，女，1977年4月12日出生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：韩力，北京市旭伟律师事务所律师。本院在执行北京钰景网络科技有限公司（以下简称钰景公司）与徐小改房屋租赁合同纠纷一案[执行依据：（2017）京0114民初12425号民事调解书，执行案号：(2017)京0114执5672号]过程中，案外人孟娜就本院拍卖坐落于江苏省徐州市的房屋（以下简称1-101房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。孟娜称，申请执行人钰景公司与被执行人徐小改房屋租赁合同纠纷一案，北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初12425号民事调解书已发生法律效力。2020年8月4日北京市昌平区人民法院作出（2017）京0114执5672号公告，对被执行人徐小改1-101房屋及地上附属物进行拍卖。孟娜对拍卖行为提出异议。孟娜于2020年9月18日知悉北京市昌平区人民法院对1-101房屋及地上附属物进行拍卖。2016年1月1日，孟娜与案涉房屋的所有权人（被执行人）徐小改签订《房屋租赁合同》以及《补充协议》，约定徐小改将案涉房屋出租给孟娜，用于开办幼儿园，期限自2016年1月1日至2043年12月31日，每年租金为人民币11万元。同时，因案涉房屋尚有人民币290余万元银行贷款尚未付清，双方约定，孟娜需另行代徐小改偿还银行贷款，每月金额为38000元，至2022年4月6日全部银行贷款还清之日，即视为孟娜租赁期的房租已经全部付清。孟娜在签订上述《房屋租赁合同》以及《补充协议》之后，作为案涉房屋的承租人，按照约定，交付了至今为止的全部租金以及银行贷款，并一直实际使用案涉房屋。孟娜提供的证据足以证明租赁权有效，孟娜的合格权益应予保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。孟娜已于2020年1月中旬将对该房屋的租赁证据全部上交给江苏省徐州市铜山区人民法院法官。根据上述法律规定以及本案实际情况，请求：1.准许孟娜在租赁期内不向拍卖受让人移交案涉房产；2.拍卖期间没有经过法人允许，把徐州市云龙区东方龙幼儿园品牌名附到京东拍卖网，作为一所江苏省优质幼儿园，对其影响甚大。钰景公司提交书面意见称，本案的客观事实，被执行人徐小改为了阻扰钰景公司债权的实现与案外人孟娜串通一致，伪造虚假证据，虚构事实，企图妨碍法院的依法执行。一、案外人孟娜系被执行人徐小改的亲属。虽然钰景公司无法提供有效的证据，但这是客观事实。贵院可依法向其询问即可得知。二、关于案外人孟娜提交的证据存在如下问题：1.房屋租赁合同及补充协议。《房屋租赁合同》及《补充协议》均系伪造，不得作为证据使用。（1）租赁房屋面积为1889.14平方米，但是该合同仅有1页，完全不符合租赁的客观情况。（2）租赁期限为28年，根据合同法规定，租赁期限最长为20年，超过的期限不生效。（3）案外人根本未支付过租赁费。被执行人徐小改最近几年因为诉讼较多，为了逃避债务，大部分的资产均在案外人处，开销均由案外人支付。（4）租赁标的的幼儿园实际经营人为被执行人徐小改，该事实可向幼儿园的家长以及教育局的有关人员询问即可得知。另，该事实也可询问徐小改的前夫马建国也可以得知。（5）作为承租人来说，在每年租金11万元的前提下，却要额外支付每年38000元的贷款方可使用该租赁房屋，明显不符合商业习惯。2.转账记录。案外人孟娜向徐小改的转账只是对方转账的部分截图，尽力接近其捏造的租赁事实。贵院可要求案外人直接打开其手机支付宝和手机银行，查看双方的转账记录即可得知，被执行人徐小改和案外人孟娜的转账是非常频繁的。2017年7月14日当天，也就是本案出具调解书的当天，因需要缴纳诉讼费，但是徐小改的银行账户因其他案件已经被法院查封，故其当时要求案外人孟娜向其转账（可以调取当天的转账记录）。三、钰景公司基于与被执行人合作关系，一直对被执行人的欠款行为予以容忍，希望其积极主动归还相关债务。但是被执行人不仅不主动偿还债务，还一直在隐匿财产。庆幸的是，在案件初期，贵院积极主动履行职能，查封了被执行人该房产。如该房产也不能被执行，则钰景公司的债务可能再无实现的可能。四、虽然钰景公司无法提供有效的证据，但是钰景公司陈述的均是钰景公司知悉的客观事实。若贵院在依法询问后无法得到有效结论，恳请贵院依法调取案外人和徐小改的支付宝、工商银行和浦东银行的转账记录，以查明本案的客观事实。综上，请求法院依法驳回案外人的异议，以维护法律的尊严。徐小改称，孟娜提供的证据真实存在，我们确实租赁给孟娜，孟娜确实按照租赁合同和补充协议一直在履行。判决应该执行，但是租赁人也确实应当得到保护，听法院裁决。本院查明，钰景公司与徐小改房屋租赁合同纠纷一案，本院作出（2017）京0114民初12425号民事调解书，内容为：一、徐小改于2017年7月24日前向钰景公司支付房租和装修款共计950万元；二、若徐小改未按照上述第一项调解协议履行，则按日万分之五向钰景公司支付违约金，计算基数是950万元，自2017年7月24日起至实际支付之日止；三、双方就《房屋租赁合同》再无其他争议；四、案件受理费39150元，由徐小改负担，于2017年7月24日前直接向钰景公司支付。后钰景公司向本院申请强制执行，本院以(2017)京0114执5672号立案受理。执行过程中，本院于2017年9月7日查封了1-101房屋。后本院裁定评估、拍卖1-101房屋。孟娜就此向本院提出书面异议。孟娜称其与徐小改在2016年1月1日就1-101房屋签订房屋租赁合同，租赁期限28年（2016年1月1日至2043年12月31日），每年租金11万元，后双方又签订补充协议，约定孟娜每月代徐小改偿还银行贷款38000元，租赁物银行贷款（290万元左右）还清则视为孟娜支付完毕全部28年的房屋租金，并提供房屋租赁合同及补充协议作为证据。孟娜提供了中国工商银行、浦发银行、江苏银行、交通银行等多个银行的汇款单用以证明付款情况，并称另外部分款项没有汇款单，是通过现金存到徐小改账户里的。此外，孟娜提供了民办学校办学许可证（有效期限2018年1月至2020年12月）、民办非企业单位登记证书（发证日期2019年4月24日）及任职证明等证据。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，孟娜主张其对1-101房屋享有租赁权，租赁期限为28年，以每月代徐小改偿还银行贷款38000元的方式支付租金，其虽然提供了租赁合同和部分银行汇款单作为证据，但不能就此认定孟娜提供的证据及其所主张的双方之间租赁关系的真实性。此外，即使双方签订的租赁合同是真实且合法有效的，孟娜亦未提供在本院查封之前其占有使用1-101房屋的相关证据。综上，对孟娜的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第三十一条之规定，裁定如下：驳回孟娜的异议请求。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  刘宝东审 判 员  谢 肖人民陪审员  兰海燕二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  张秋菊