北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初6061号原告：吴琴（未到庭），女，1930年4月1日出生，汉族，户籍地河北省保定市北市区。委托诉讼代理人：崔继宁（吴琴之子），1960年7月13日出生，汉族，户籍地河北省保定市北市区。原告：吴桂珍，女，1940年10月10日出生，汉族，丰台区委党校退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李静（吴桂珍之女），1963年11月3日出生，汉族，北京市自行车厂退休职工，住北京市西城区。原告：万亮，男，1972年12月26日出生，汉族，北京怡乐汇广科技有限公司职工，住北京市朝阳区。原告：万明，女，1963年6月3日出生，汉族，北京市东城区工商局退休职工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：万亮（万明之弟），同原告万亮。原告：万先觉，男，1930年11月2日出生，汉族，北京市人民政府退休职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：万亮（万先觉之子），同原告万亮。原告：曲继光，男，1955年1月19日出生，汉族，北京印刷一厂退休职工，住北京市丰台区。原告：曲秋爽，女，1983年11月15日出生，汉族，北明软件公司职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：曲继光（曲秋爽之父），同原告曲继光。被告：张鑫，男，1980年1月17日出生，汉族，北京市公安局海淀公安分局职工，住北京市西城区。原告吴琴、吴桂珍、万亮、万明、万先觉、曲继光、曲秋爽诉被告张鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴桂珍的委托诉讼代理人李静，原告万亮（兼原告万明、万先觉的委托诉讼代理人），原告曲继光（兼原告曲秋爽的委托诉讼代理人），被告张鑫到庭参加诉讼。原告吴琴经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告吴琴、吴桂珍、万亮、万明、万先觉、曲继光、曲秋爽向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除吴X1、吴桂珍与被告于2003年11月5日签订的有关X号2间房屋的《私房租赁契约》。2.依法判令被告支付原告房屋租金12650.00元（1983年9月1日至2002年3月1日）。3.依法判令被告支付原告房屋租金（以350元为基数，自2003年3月1日起至实际腾房之日止）。4.依法判令被告在解除合同7日内将西城区X号2间房屋交还给原告。5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：位于北京市西城区**的2间平房原系原告一父母陈XX与吴X2的私产房，属文革返还的私有住房。后父母去世由原告继承。继承后由吴琴、吴桂珍、吴X1、葛X产权共有。原告吴琴、吴桂珍与吴X1系同胞姐妹关系，葛X系吴琴、吴桂珍、吴X1的外甥女。吴X1于2016年11月29日病故，原告万亮、万明、万先觉系吴X1继承人。葛X于2001年病故，原告曲继光、曲秋爽系葛X继承人。被告的父亲张X1由于当年住房困难，单位暂时没有分房，所以于1983年由吴X2与张X1签订《租赁契约》，将涉案房屋租赁给张X1一家居住使用，待其分房后双方解除合同张X1一家腾房，被告一家居住至今从未支付过原告房屋租金。2003年，吴X1、吴桂珍在没有经过其他产权人同意的情况下私自与被告重新签订涉案房屋的《租赁契约》，租金涨至350元每月，但没有约定租期。直到近期原告发现被告故意隐瞒张X1已经于1987年由其工作单位首都钢铁公司运输部分得一套住房这一事实后，原告于2019年5月给被告发函，要求与被告解除租赁合同并限期腾房，但被告就此事置之不理。原告认为，被告隐瞒分房事实在先，拒不交纳租金在后，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，理应解除双方的租赁合同。故原告根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特向贵院提起诉讼，请求法院判如所请，以维护原告的合法权益。张鑫辩称：原告陈述事实不清。原告所述“1983年由吴X2与张X1签订《租赁契约》，将涉案房屋租赁给张X1一家居住使用，待其分房后双方解除合同张X1一家腾房，被告一家居住至今从未支付过原告房屋租金”是不属实的，因为张X1所签的《租赁契约》房屋标的为“东房二间”。与涉案房屋（北房二间）是没有关系的。原告提供的民事调解书可予以证明。北房二间的产权人是吴X2，他是吴X3、吴X4的父亲。1983年到2002年期间，房屋实际承租人是张X2，该期间的房租，原告应向张X2（已故）主张权利。我在2013年的时候以现金的方式向吴X1支付了5万元房租，所以不同意向原告支付租金。另外，我和我爱人名下没有住房。综上，除同意支付诉讼费外，不同意原告的其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，吴琴、吴桂珍与吴X1系姐妹关系。原告万先觉、吴X1系夫妻关系，万亮、万明系该二人之子女。吴X1于2016年11月29日因病死亡。葛X、曲继光系夫妻关系，曲秋爽系该二人之女。葛X于2001年因病死亡。北京市西城区（原宣武区）X、X号房屋（以下简称涉案房屋）系文革发还房产，包括北房三间、东房二间，原产权人为吴X2。2001年3月14日，涉案房屋产权登记在吴琴、吴桂珍、吴X1、葛X四人名下，该四人各占房屋四分之一产权份额。1983年9月1日，为落实政府私房腾退政策，吴X2（出租人）、张X2（承租人）签订《私房租赁契约》，约定由张X2承租涉案房屋北房二间（使用面积17.5㎡，以下简称北房二间），起租日为1983年9月1日，月租金6.65元。2003年11月5日，因张X2死亡，经张鑫申请，并经吴桂珍、吴X1同意，以及北京市西城区（原宣武区）国土资源和房屋管理局陶然亭管理所批准下，北房二间承租人变更为张鑫。吴桂珍、吴X1作为出租人与张鑫重新签订《私房租赁契约》（以下简称涉案租赁契约），约定2003年3月后租金标准为每月350元，自2003年12月起放开租金。关于涉案租赁契约的签署及履行情况，原告称涉案租赁契约系吴桂珍、吴X1在未获得另外两位产权人同意的情况下私自签署，且被告存在拒绝交纳租金的情况。同时主张被告隐瞒其父亲张X1在他处已分配住房的事实，故被告的行为已侵害到原告的利益。原告提交（1987）宣民字第1131号民事调解书（以下简称调解书）及加盖首都钢铁公司运输部公章的《证明》用于证明。其中，调解书记载内容如下：“被告（张X1）租住原告（陈XX）本区X号东房二间，后被告单位分配其二居室单元楼房一套，为此原告起诉来院，要求被告将房屋腾空，解除租赁契约，收回自用。经询，被告同意腾房。经本院调解，双方自愿达成协议如下：张X1及其家属一九八七年十月一日前将本区X号东房二间腾空，交陈XX收回自用，并解除该房租赁契约”。被告认可上述证据的真实性，但不认可关联性及证明目的，主张调解书解决的是涉案房屋东房二间的腾退问题，东房二间原由张X1承租，且张X1已按照调解书内容履行完毕。关于租金支付情况，被告称其曾于2013年以现金形式支付吴X15万元租金，未提交其他证据。另查，本院于诉讼中向北京市西城区落实私房政策的管理部门（以下简称落私办）了解涉案房屋腾退情况，工作人员告知法院以下信息：1.涉案房屋于2003年变更承租人为张鑫，张鑫应自变更承租人起承担租金支付义务。2.涉案房屋产权人从未向落私办反映过腾退相关事宜。而承租人张鑫此前曾向落私办主张解决腾退保障问题，但因目前保障房源不多，且相关补偿事宜需要协调张鑫所在单位，相关腾退手续也需要产权方予以协助，故目前有关张鑫私房的腾退工作尚未有实质进展，需要进一步研究启动完善的工作计划。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案租赁契约（北房二间）与调解书载明的东房二间租赁事宜，无论是合同主体还是房屋标的均无关联性，故原告述称涉案北房二间即为调解书记载的东房二间，且张X1已在他处获得单位分配住房的意见，本院不予采纳。关于涉案北房二间私房租赁契约的效力问题，虽然该契约缺少其他产权人签字，但该契约经过了房屋管理部门认可，且其他产权人于此后长达17年的时间内未主张过权利的行为明显违背常理，故本院有理由相信其他产权人对于涉案私房租赁契约合同是知情并且认可的，故该契约应属有效协议。关于契约解除问题，被告虽然未提交证据证明其如约履行了租金支付义务，但经庭审可知，原告及相关产权人在相当长的时期内亦未向承租人主张支付租金。故被告并非恶意拖欠租金，考虑到被告承租的房屋系标准租私房，存在一定历史原因以及政策因素，且私房租赁契约已约定出租人“不强撵承租人搬家”，在未发现被告存在其他影响出租人利益行为，没有证据表明被告在他处存在自有房屋的情况下，涉案《私房租赁契约》尚未达到解除条件，本院对于原告要求解除《私房租赁契约》，并要求被告腾退房屋的诉讼请求均不予支持。关于租金支付一节，因被告未提交证据证明其如约履行了租金支付义务，被告应向原告支付拖欠租金。关于拖欠租金的范围，涉案租赁契约系在原承租人死亡的情况下，产权人与被告重新签订的协议。根据合同相对性，被告应承担2003年11月5日后的租金支付义务。被告虽主张其已交纳租金5万元，但未提交证据予以证明，本院不予采信。原告以350元为基数计算月租金，符合租赁契约约定，本院对于原告诉讼请求中的合理部分予以支持。关于2003年11月5日前的租金支付事宜，原告应依据合适的理由另行向适格的主体主张权利。另外，需要指出的是，双方的租赁合同已临近法律规定的最长保护期限，被告除应继续履行房租支付义务外，还应积极寻找他处房屋以满足居住需要，配合产权人履行腾退房屋事宜。本次诉讼结束后，如被告仍存在怠于履行租金支付义务或者其他影响原告债权的情况，原告可再次向被告主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，张鑫给付吴琴、吴桂珍、万亮、万明、万先觉、曲继光、曲秋爽房屋租金（按每月350元的标准，自2003年11月5日起至本判决生效之日止）。二、驳回吴琴、吴桂珍、万亮、万明、万先觉、曲继光、曲秋爽的其他诉讼请求。如果张鑫未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费116元，由张鑫负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  高 磊二〇二〇年十一月二十七日法官助理  姚 岚书 记 员  郭莹莹