广东省惠东县人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤l323民初4291号原告：惠州市*方商业管理有限公司，住所地惠东县**********商业中心1-4层。法定代表人：彭智旭，经理。委托诉讼代理人：雷小勇，男，汉族，1990年10月12日出生，户籍地湖南省宁远县*********，公民身份号码431************096，系原告公司员工。被告：姚华，男，1977年11月17日出生，汉族，四川省南充市高坪区人，户籍地四川省南充市高坪区************，公民身份号码512************170。原告惠州市*方商业管理有限公司与被告姚华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告惠州市*方商业管理有限公司的委托诉讼代理人雷小勇，被告姚华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告惠州市*方商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2019年11月30日签订的《园方欧洲城生活广场商业管理合同》于2020年4月27日解除；2、被告向原告支付拖欠的租金（占有使用费）13773元、综合管理费10562元，合计24335元；3、被告向原告支付拖欠的管理费797.6元、公共用水费28.1元、公共用电费254.1元、电损166元，合计1245.8元；4、被告向原告支付拖欠的水费656.8元、电费8153.5元，合计8810.3元；5、被告向原告支付上述欠款违约金1256.8元；6、原告有权没收被告支付的履约保证金12122元；7、被告赔偿原告空置损失1844元；8、本案诉讼费、保全费由被告承担。上述费用合计49613.9元。事实和理由：2018年10月30日，原告与案外人梁某签订合同编号为SYGL-XXX-1的《园方欧洲城生活广场商业管理合同》，约定原告将惠州惠东县********泰园商住区的园方欧洲城生活广场XXX商铺（建筑面积19.62平方米）出租给案外人梁某，租期自2018年11月1日至2021年12月31日，租金（综合管理费）922元/月，履约保证金1491元。同日，双方还签订合同编号为SYXXX3、3XXX2的《园方欧洲城生活广场商业管理合同》，将园方欧洲城生活广场XX2、3XX3号二个商铺（建筑面积139.88平方米）出租给案外人梁某，租期自2018年11月1日至2019年12月31日，租金为租金（综合管理费）6575元/月，履约保证金10631元。案外人梁某承租三个商铺后统一用于经营餐饮，租金合计为7497元/月。合同签订后，原告依约向案外人交付梁商铺，案外人梁某亦向原告支付梁履约保证金12122元（1491元+10631元）。2019年11月30日，案外人梁某经原告同意将承租的三个商铺转让给被告姚华，并将原合同中的债权债务全部转移给被告。同日，原告与被告姚华签订合同编号为SYXX1的《园方欧洲城生活广场商业管理合同》、合同编号为SYXX3、3XXX2的《园方欧洲城生活广场商业管理合同》，其中编号为SYXX1合同租赁期为2019年12月1日至2021年12月31日，编号为SYXX3、3XX2合同租赁期为2019年12月1日至2019年12月31日。因被告在承接商铺后存在多次拖欠租金、管理费等行为，且经原告催缴后仍拒缴租金、水电费。2020年3月20日，被告微信告知原告需要退租，并让原告处理留存在商铺的物品。其后，被告再未联系原告，也未到商铺办理退租交接手续。为避免损失继续扩大，原告于2020年4月27日向被告发出《解除合同通知书》，解除了与被告之间的租赁合同。因被告未与原告办理交接手续，导致商铺内的厨房设备、就餐桌椅原告无法处置，商铺也无法重新出租。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告姚华辩称：涉案房产不是物业的，是另外其他房东的，原告向房东租了再转租给梁某的，后来梁某再把饭店转让给我。我只做了一个月，我是12月份开始和原告合同生效的，做到1月17日我就放年假了，费用我不认可。保证金12122元是梁某交到物业的合同押金转了给我，我给55000元梁某，是把他饭店所有设备买过来继续经营。这55000元的押金包括12122元的保证金。我不可能给原告付诉讼费的。物业没有权利没收我的押金，押金是我的，不是物业的。物业和我签合同的时候，物业承诺过帮我协调我和房东签订合同和梁笑一样按月支付租金，现在房东要求我每年支付一次租金，梁某没有给押金给房东，房东就叫我不要租了，我和房东沟通不了，我就放弃了。3月20日我就和物业的工作人员沟通我经营不了了，房东因为租金问题，让物业帮我处理房东的物品，让他们处理了告诉我，但他们处理了并没有告诉我。物业之前知道梁某没有给押金及房租的情况下，和我签订本案的合同。我的餐具全都给物业处理了，处理之前应该要和我协商，应该告知我。2019年11月30日之前的费用，包括物业管理费由梁某负责缴交，但梁某没有交。和我签合同的不是梁某，也不是梁某委托的人，是另一个人和我签的，我认为合同是无效的，物业又将同一个房产和我签合同租了给我。物业在梁某租赁的时候，物业又把房子租给我，但在2019年11月30日之前的费用是由梁某结清的，押金是梁某转给我的，物业要返还给我，不能没收我的押金。原告惠州市*方商业管理有限公司围绕其诉讼请求提交如下证据：营业执照、居民身份证、欧洲城生活广场商业管理合同、收款收据（押金单）、委托书、整改通知、催告函、微信聊天记录、照片、解除合同通知书照片、欠费明细、缴交水费发票、缴交电费发票等。被告姚华围绕其辩解提交如下证据：餐馆物品清单、饭店转让费银行转账凭证、微信转账凭证。关于本案证据及事实，本院认定事实如下：原告惠州市*方商业管理有限公司系有限责任公司，经营范围：物业管理、物业租赁等。2018年10月30日，原告（甲方、管理人）与案外人梁某（乙方、承租人）签订《商业管理合同》（合同编号SYXX1），约定主要内容：“经甲、乙双方协商一致，就乙方承租甲方商铺事宜订立本合同。第一条商铺的基本情况1.1本合同项下商铺位于【广东惠州惠东平山街道XXX商住区】的园方欧洲城生活广场X栋X层。1.2甲方接受商铺业主委托，代为管理其商铺，为其管理商铺，为其提供不动产/动产财产管理（出租、招商及相关费用收取）、商业经营管理服务。1.4本合同项下该商铺的建筑面积（含公摊面积）为19.62平方米，该面积为本合同的计租面积。第二条租赁期限本合同项下租赁期限为叁年零2月，租赁时间为自2018年11月1日起至2021年12月31日止。第三条合同费用3.1本合同项下商铺的租赁期限内租金按计租面积计算，总额为￥15660元（大写壹万伍仟陆佰陆拾元整）。租金支付方式详见本合同专用条款的约定。3.2乙方除支付租金外，还应支付本合同项下商铺的综合管理费、中央空调费、公用事业费及其他相关费用。该费用的金额及支付方式详见本合同专用条款的约定。合同通用条款1.15计租面积指甲方计收、乙方交纳该商铺租金、综合管理费、中央空调费等本合同约定以该商铺面积计费的面积依据。本合同计租面积为建筑面积（含公摊面积）。1.16租金指在本合同履行中发生，经双方约定支付的乙方使用商铺的价款；1.17综合管理费指甲方及商铺的物业管理公司，以商业经营的手段管理物业，为业主和包括乙方在内的承租人提供高效、优质和经济的服务，乙方为此支付的价款；1.18费用指在合同约定的租金、综合管理费之外，依照本合同的约定由合同一方或双方负担的开支；1.19保证金指作为乙方妥善履行本合同约定义务和责任的担保，乙方向甲方交纳的约定金额的款项。本合同有效期内，该款项由甲方保管，按合同约定使用，不计利息。甲方对该款项不承担任何信托或其他投资增值的责任。1.20转租指乙方作为出租方，将商铺部分或全部出租给一个或多个第三方的行为。第十条乙方责任10.8乙方应按时足额交纳租金、综合管理费、中央空调费、公用事业费及其它应交税费。如因乙方延迟交纳导致甲方垫付或承担责任的，甲方有权向乙方追偿，且乙方每日应按甲方垫付款项金额的万分之四支付利息，利息自甲方垫付之日计算到乙方足额偿还甲方之日。第十一条甲方责任11.1甲方确保合法拥有将该商铺出租给乙方使用的权利。甲方应向乙方提供为申请办理该商铺商业经营证照、有关审批部门要求出租人提供的产权证明文件。第十二条商铺转租12.1未经甲方书面批准，乙方不得对该商铺进行任何形式的转租，否则视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同，乙方承担导致本合同提前终止的违约责任。12.3乙方不得将商铺的全部转租给第三方，否则视为乙方提前单方终止合同，乙方承担合同提前终止的违约责任。第十四条违约责任14.1乙方未按照本合同约定履行义务责任的，或乙方行为给甲方或第三方造成不良影响的，甲方可向乙方发出整改通知限期改正，逾期未改正的甲方有权根据整改通知的处罚措施对乙方进行处罚，相关罚款于乙方履约保证金中扣除。14.3乙方延迟交纳任一期租金、综合管理费、中央空调费或公用事业费，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额1‰的延迟履行违约金；延迟超过30日仍未足额交纳的，甲方可以对该商铺暂停能源供应或管理服务，且无需累此向乙方承担任何责任.14.4如乙方延迟交纳一期租金、综合管理费、中央空调费或公用事业费累计超过3次（含），甲方有权解除本合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任。14.5除本合同另有约定外，乙方违反本合同有关约定导致本合同提前终止的，乙方应当向甲方支付本合同租金总额10%的合同违约金，乙方已交的履约保证金不予退还。上述费用不足弥补甲方造成损失的，乙方应负责赔偿补足。14.6因甲方原因导致乙方无法继续享有该商铺使用权的，甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正；若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该商铺使用权，在该期间内，乙方无须交纳租金、综合管理费、中央空调费和公共事业费。第十五条商铺到期及交还15.1本合同商铺租赁期限届满后，如乙方继续租赁本合同商铺，应于租赁期限届满之日90日前与甲方就续租事宜协商一致，并按协商一致内容签署新的商业管理合同。逾期未签署新的商业管理合同的，甲方有权将该商铺另行出租而无需通知乙方。15.2如乙方不继续租赁本合同商铺（包括逾期未签署新的商业管理合同）或本合同提前终止的，乙方应于本合同期限届满之日前将商铺交还甲方，交还完成条件为除乙方自行购置及增设的设备及物质外，乙方应使该商铺交还时状态符合日常运营时的装修状态，经甲方验收确认.15.3因租赁期届满或乙方违约导致本合同提前终止的，乙方应于租赁期限届满之日或合同提前终止之日前将本合同商铺交还甲方；甲方违约导致本合同提前终止的，乙方应于合同提前终止之日后7日内将本合同商铺交还甲方。15.4无论任何原因，乙方未能按上述约定的条件将本合同商铺交还甲方的，则自应交还之日次日起，乙方按照合同终止时该商铺租金和综合管理费标准的双倍向甲方支付占用费和综合管理费，并承担该商铺中央空调费、公用事业费，直至乙方按照合同要求交还该商铺为止。合同专用条款第一条乙方进场日本合同项下的进场日为2018年11月1日。第二条2.1乙方开业日预定为2019年1月1日。第三条租金标准和租金支付3.1本合同项下商铺的租赁期限内租金总额为￥15660元（大写壹万伍仟陆佰陆拾元整）每月支付522元。3.2本合同项下的租金支付方式为每个月支付一次，除第一个月租金外，乙方应当在约定期间的每个月20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下月租金。3.3本合同项下第一个月租金522元人民币应于约定支付期间的前一个月20日前支付。第四条综合管理费4.1综合管理费包含商业管理费、物业管理费、公摊水电费、水电损耗费等4.2综合管理费明细：2019年1月1日至同年6月30日综合管理费每月9元合计177元，2019年7月1日至2021年12月31日，每月20.4元合计400元。综合管理费支付方式为每个月支付一次，除第一个月租金外，乙方应当在约定期间的每个月20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下月综合管理费。4.4乙方应于签订本合同当日支付综合管理费400元人民币。5.2公共事业费5.2.1水、电费乙方在租赁区域内发生的水、电费由乙方缴交，水费3.69元/立方米电费0.9585元/度。5.2.2水、电费乙方以一个月为一个交费期，乙方应当在每个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付上个月水、电费。5.2.3自乙方进场之日起，按日历月计算交费期，不满一个月的按当月实际使用量计算费用。第七条履约保证金7.1本合同签署当日，乙方需向甲方支付人民币1491元作为履约保证金。合同终止后30日内，如不存在本合同规定的违约情形的，履约保证金余额（如有）无息返还。7.2甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金、综合管理费、中央空调费及乙方利息、违约金，并将该扣除行为及时告知乙方。”合同还约定其他条款。同日，原告（甲方、管理人）与案外人梁笑（乙方、承租人）签订《商业管理合同》（合同编号SYXXX3、3XX2），主要内容：“经甲、乙双方协商一致，就乙方承租甲方商铺事宜订立本合同。第一条商铺的基本情况1.1本合同项下商铺位于【广东惠州惠东平山街道XXXX区】的园方欧洲城生活广场X栋X层X、X号。第二条租赁期限本合同项下租赁期限为壹年零2个月，租赁时间为自2018年11月1日起至2019年12月31日止。第三条合同费用3.1本合同项下商铺租赁期限内租金按计租面积计算，总额为￥22326元（大写贰万贰仟叁佰贰拾陆元整）。租金支付方式详见本合同专用条款的约定。合同专用条款第一条乙方进场日本合同项下的进场日为2018年11月1日。第二条2.1乙方开业日预定为2019年1月1日。第三条租金标准和租金支付3.1本合同项下商铺的租赁期限内租金总额为￥22326元（大写贰万贰仟叁佰贰拾陆元整）每月支付3721元。3.3本合同项下第一个月租金3721元人民币应于约定支付期间的前一个月20日前支付。第四条综合管理费4.1综合管理费包含商业管理费、物业管理费、公摊水电费、水电损耗费等4.2综合管理费明细：2019年1月1日至同年6月30日综合管理费每月9元合计1259元，2019年7月1日至2021年12月31日，每月20.4元合计2854元。综合管理费支付方式为每个月支付一次，除第一个月租金外，乙方应当在约定期间的每个月20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下月综合管理费。4.4乙方应于签订本合同当日支付综合管理费2854元人民币。合同专用条款第七条履约保证金7.1本合同签署当日，乙方需向甲方支付人民币10631元作为履约保证金。合同终止后30日内，如不存在本合同规定的违约情形的，履约保证金余额（如有）无息返还。”合同约定的主要内容与上述合同约定的主要内容相同，合同还约定其他事项。2019年11月19日，梁笑出具委托书，内容为：兹梁笑（230************716）委托任某强（232************257）处理欧XX广场（3X#/3X#铺转让事宜）各项事物，其权限是全权处理。2019年12月1日，案外人梁某向原告出具转让申请书，内容为：兹有欧XXX广场中一层3X、3X1、3X号商铺承租人梁某由于个人原因无法经营该商铺，现自愿转让该商铺，转让人梁某（身份证号230************716），受让人姚华（身份证号512************170），梁某自愿将位于惠东县****欧XX广场一层3X1号商铺转让给姚华一事，经双方友好协商，就铺位转让达成协议。现向惠州市*方商业管理有限公司申请更改租赁合同承租人为姚华，今后由姚华履行承租义务。烦请惠州市*方商业管理有限公司作更改事宜，并附上《园方、欧洲城生活广场商业管理合同》、惠州市*方商业管理有限公司收款收据。2019年12月1日，原告（甲方、管理人）与被告姚华（乙方、承租人）签订《商业管理合同》（合同编号SYXXX1），约定主要内容：“经甲、乙双方协商一致，就乙方承租甲方商铺事宜订立本合同。第一条商铺的基本情况1.1本合同项下商铺位于【广东惠州惠东平山XXX商住区】的园方欧洲城生活广场3X栋X层3X号。第二条租赁期限本合同项下租赁期限为2年1个月，租赁时间为自2019年12月1日起至2021年12月31日止。第三条合同费用3.1本合同项下商铺租赁期限内租金按计租面积计算，总额为￥13050元（大写壹万叁仟零伍拾元整）。租金支付方式详见本合同专用条款的约定。合同专用条款第一条乙方进场日本合同项下的进场日为2019年12月1日。第二条2.1乙方开业日预定为2019年12月20日。第三条租金标准和租金支付3.1本合同项下商铺的租赁期限内租金总额为￥13050元（大写壹万叁仟零伍拾元整）每月支付522元。3.2本合同项下的租金支付方式为每个月支付一次，除第一个月租金外，乙方应当在约定期间的每个月20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下月租金。3.3本合同项下第一个月租金522元人民币应于约定支付期间的前一个月20日前支付。第四条综合管理费4.2综合管理费明细：2019年12月1日至2021年12月31日，每月20.4元合计400元。”其他条款与《商业管理合同》（合同编号SYXX1）条款内容相同。同日，原告（甲方、管理人）与被告姚华（乙方、承租人）签订《商业管理合同》（合同编号SYX3、3X2），主要内容：“经甲、乙双方协商一致，就乙方承租甲方商铺事宜订立本合同。第一条商铺的基本情况1.1本合同项下商铺位于【广东惠州惠东平山街道XX商住区】的园方欧XX生活广场X栋X层X3、X2号。第二条租赁期限本合同项下租赁期限为0年1个月，租赁时间为自2019年12月1日起至2019年12月31日止。第三条合同费用3.1本合同项下商铺租赁期限内租金按计租面积计算，总额为￥3721元（大写叁仟柒佰贰拾壹元整）。租金支付方式详见本合同专用条款的约定。同专用条款第一条乙方进场日本合同项下的进场日为2019年12月1日。第二条2.1乙方开业日预定为2019年12月20日。第三条租金标准和租金支付3.1本合同项下商铺的租赁期限内租金总额为￥3721元（大写叁仟柒佰贰拾壹元整）每月支付3721元。3.3本合同项下第一个月租金3721元人民币应于约定支付期间的前一个月20日前支付。第四条综合管理费4.1综合管理费包含商业管理费、物业管理费、公摊水电费、水电损耗费等。4.2综合管理费明细：2019年12月1日至同年12月30日综合管理费每月20.4元合计2854元。4.4乙方应于签订本合同当日支付综合管理费2854元人民币。”合同其他内容与原告与梁某签订的《商业管理合同》（合同编号SX3、3X2）条款内容相同。合同签订后，2020年2月24日，原告出具收据给被告，该收据内容为交款人姚华，欧XX生活广场LX3、3X2号商铺履约保证金10631元，备注写明更名更换收据000XXX2；同日，原告出具收据给被告，内容为交款人姚华，欧洲城生活广场LX1号商铺履约保证金1491元，备注更名更换收据000XXX62。2020年3月17日，原告在涉案房产张贴催缴函，内容为：“姚华先生，你向惠州园方商业管理有限公司（以下简称“我司”）承租的位于惠东县********方欧洲城生活广场一层34-1号商铺，现由惠州市*方商业管理公司（以下简称“商管公司”）提供商业和物业管理服务。根据双方签订的《园方·欧洲城生活广场商业管理合同》（以下简称合同），您户应按时足额缴纳租金、综合管理费、水电费等费用。我司已多次通过微信及电话通知您缴费，截止至2020年3月17日，您户欠缴租金14295元，综合管理费14739元，水电费及相关费用9109.9元，合计38143.9元（具体以实际产生为准）。为了维护双方良好的合作关系和广大商家的共同利益。再次提醒您户2020年3月20日前联系商管公司缴清相关费用，后续正常缴费。逾期未缴纳以上费用，根据合同第14.3及14.4条违约责任约定，我司及商管公司将对您户停止能源供应和物业服务，甚至解除合同。”2020年4月24日，原告在涉案房产张贴整改通知书，内容为：“姚华先生，您好！首先，感谢您能承租的园方欧洲城生活广场一层34-1号商铺并选择惠州市*方商业管理有限公司提供商业管理，在此我司对您道以诚挚的谢意。截止至2020年4月24日您户已欠缴水电费、租金、综合管理费等费用合计26331.3元（具体以实际产生为准）。此举已违反我司与您户签订的《园方·欧洲城生活广场商业管理合同》的相关规定。经我司工作人员多次微信、电话沟通，您户未履行以上保证，为了维护全体商户的经营利益以及商场的经营秩序，我司特发文责令你户按照合同约定进行整改。请你户接到通知后三天内完成整改，逾期未整改，我司按合同约定采取相应措施，由此所造成的一切后果将由贵商户承担。”2020年7月20日，原告向本院提起诉讼，提出上述诉请。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。原告经本院告知，未向本院提供涉案房屋由房屋所有人委托原告托管的托管协议，原告也未能提供证据证明原告系涉案房产的权属所有人或房屋所有人同意原告将涉案房产转租给他人，因此，原告向被告主张涉案房屋的租金及相关费用，缺乏事实和法律依据，对原告的起诉依法予以驳回，原告可待取得房屋所有权证或房屋所有权人委托原告对涉案房屋进行转租证据后，再另循法律途径主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，裁定如下：驳回原告惠州市*方商业管理有限公司的起诉。案件受理费1040元，退回原告惠州市*方商业管理有限公司。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  陈泳通人民陪审员  周月媚人民陪审员  林彩贻二〇二〇年十一月十九日法官 助理  李 旸书 记 员  周榕珊