黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑10民终611号上诉人（原审被告）：牡丹江顺成房产经济有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区。法定代表人：李成龙，经理。委托诉讼代理人：刘海涛，黑龙江晟博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李凤鸣，男，1961年4月27日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市阳明区东平安街。委托诉讼代理人：秦权，黑龙江九洲律师事务所律师。原审被告：任江南，男，1965年2月17日出生，汉族，住浙江省东阳市东阳江镇。上诉人牡丹江顺成房产经济有限公司（以下简称顺成公司）因与被上诉人李凤鸣及原审被告任江南房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市西安区人民法院（2019）黑1005民初449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人顺成公司委托诉讼代理人刘海涛，被上诉人李凤鸣及委托诉讼代理人秦权到庭参加诉讼。原审被告任江南经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺成公司上诉请求：1.撤销牡丹江市西安区人民法院（2019）黑1005民初449号民事判决，改判顺成公司不承担责任；2.诉讼费用由李凤鸣承担。事实和理由：顺成公司完成了对交易房屋的审查义务，不存在过错，顺成公司没有故意隐瞒事实，一审判决顺成公司承担连带赔偿责任无事实和法律依据。顺成公司只应在2万元定金范围内承担责任，其他损失应由李凤鸣自行承担。李凤鸣辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，顺成公司在签订合同时没有尽到专业中介机构必要的审查合同义务，放任风险存在，视为其没有尽到注意义务，存在重大过错，违反了居间勤勉义务，严重损害了委托人的利益，按着法律的规定不得要求委托人支付中介服务费，给委托人造成损失的应当承担损害赔偿责任。任江南未答辩。李凤鸣向一审法院起诉请求：1.解除李凤鸣与任江南、顺成公司签订的房屋买卖合同，判令任江南、顺成公司返还购房款470000元，顺成公司对上述购房款承担连带返还责任；2.请求判令任江南给付违约金54520元，顺成公司对上述违约金承担连带给付责任；3.请求判令顺成公司返还中介服务费6000元；4.请求判令任江南、顺成公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：李凤鸣想买房子，所以在58同城网上看到顺成公司作房产中介，李凤鸣通过顺成公司的经济人张宇晨看房屋。2018年7月初张宇晨领李凤鸣看了牡丹城小区xx号楼x单元20x室，说该房屋的户型与801户型一样，7月3日李凤鸣到中介去签了房屋买卖合同书，并交给顺成公司冯超、张宇晨2万元定金。顺成公司收到居间费6000元，并于2018年7月5日向李凤鸣出具收条。同年7月12日，任江南、俞正强与李凤鸣和李凤鸣爱人一起到了顺成公司，签订了房屋买卖合同书，顺成公司为买卖合同居间服务方，房屋买卖合同约定任江南将牡丹城小区xx号楼x单元801室，面积为121.78平方米的房屋以520000元价格卖与李凤鸣，付款方式为签订本合同之日起交付给任江南20000元定金，2018年7月11日前支付450000元，尾款50000元于产权过户时交付，合同签订当日顺成公司已经将李凤鸣交的20000元定金给付任江南。因李凤鸣按任江南要求支付了房款470000元，2018年7月12日任江南确认收到购房款470000元并为李凤鸣出具了收条。合同第二条第三款约定，若该房地产在交易前已存在有关税费等债务纠纷，任江南因该房地产存在权利负担或债务纠纷而引发诉讼等争议处理程序给李凤鸣造成损失的承担赔偿责任。合同第六条第一款，约定任江南收到全款后该房屋交付给李凤鸣占有、使用、并移交该房屋门钥匙作为房屋转移占有的标志。另查明，本案所涉房屋，虽任江南与牡丹江均胜房地产置业有限公司签订了备案合同，但未办理过户手续。该房屋因案外人牡丹江市罗兰斯宝建筑工程有限公司与本案房屋的开发单位牡丹江均胜房地产置业有限公司建设工程施工合同纠纷一案，被牡丹江中级法院依法查封，并于2018年3月23日向房产部门办理了查封。2018年10月，李凤鸣看到案涉房屋内已经被他人占用。任江南未交付房屋。一审法院认为，任江南作为房屋的出售人，应当保证房屋不存在其他权利负担或债务纠纷。因现该房屋在出售现已被牡丹江市中级法院查封，且已被案外人占用，故房屋不具备应有的交付条件，故解除李凤鸣与任江南、顺成公司签订的房屋买卖合同；任江南应当返还李凤鸣购房款470000元；顺成公司返还李凤鸣中介服务费6000元。李凤鸣主张按照合同第二条、第五条、第七条约定，逾期交房按己付房款万分之五计算违约金，从2018年7月13日计算至2019年3月5日共232天，以470000元为基数，每天235元，任江南给付李凤鸣违约金54520元，但李凤鸣认为，合同第六条第一点约定交房时间为收到除了尾款50000元之外的全部款项后交付，因合同约定交房时间为收到全款后，故依照合同还未到交房时间李凤鸣的该项主张不成立；因任江南未能保证该房屋的权利完好，其存在过错，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”任江南应当以李凤鸣可以预期的损失对李凤鸣进行赔偿，故依据本合同第二条第三款以及《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，“……人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”，李凤鸣的损失19828.85元。李凤鸣主张顺成公司对470000元的退款以及违约金54520元承担连带责任，顺成公司在房屋买卖中实为居间人，依据《中华人民共和合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。在居间合同中，居间人仅在委托人与第三人之间充当媒介，作为房屋的买受人，李凤鸣有义务对所购房屋的具体情况作认真、谨慎、全面的调查，中介公司起的作用只是推荐、介绍，是否购买的决定权在于李凤鸣本人，而李凤鸣在未经具体全面调查情况下即付了房款，故本案所涉损失应由李凤鸣本人承担主要责任，而顺成公司在居间过程中也存在过错，对任江南提供的房屋未尽必要的审查义务，导致重要房屋信息不全，应当视为故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，故对李凤鸣的损失也应承担一定的责任，综合，双方的过错大小及具体案情，酌定顺成公司对李凤鸣的全部损失承担30%的补充带连赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条、《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审判决：一、解除李凤鸣与任江南、顺成公司签订的房屋买卖合同；二、任江南退还李凤鸣房款470000元，并赔偿损失19828.85元，两项合计489828.85元，此款于判决生效后十日内履行完毕；三、顺成公司对上述款项承担30%的补充连带赔偿责任；四、顺成公司返还李凤鸣中介服务费6000元；五、驳回李凤鸣其他诉讼请求。本院二审期间，当事人均未举示新证据，经审理，本院二审查明的事实与一审判决认定事实一致。本院认为，本案的争议焦点是顺成公司应否承担责任？应承担何种责任？合同法第四百二十四条规定了居间合同的定义，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。顺成公司作为居间方提供订立合同机会，促成任江南与李凤鸣房屋买卖交易，三方签订房屋买卖合同书，顺成公司收取居间费用，房屋买卖合同书属于居间合同。合同法第四百二十五条第一款规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。本案中，顺成公司作为居间人应将房屋的实际情况，如实全面的向买受人李凤鸣报告，尤其是本案在签订房屋买卖合同书时，房屋已经处于查封状态，顺成公司应当履行审查义务，并如实向李凤鸣告知，李凤鸣知道房屋有查封的情况下，是不会签订合同并交付房款的，所以顺成公司对李凤鸣的损失应当承担责任，一审法院分析了顺成公司、李凤鸣在签订合同时各自应尽到的审查义务，在双方均有过错的情况下，根据责任大小，认定顺成公司对损失承担30%的补充连带赔偿责任并无不当，顺成公司主张仅在2万元定金范围内承担责任无依据，本院不应支持。关于顺成公司主张合同第四条2项约定付款方式为过户后一次性交付房款，李凤鸣未按合同约定，其在过户前交付了大部分房款，造成的损失应自行承担的问题。因在合同尾部补充条款已对付款方式重新作出了约定，应依补充条款约定为准，李凤鸣依补充条款约定履行了付款义务，不存在违约行为，本院对顺成公司的该主张不予支持。综上，顺成公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8737元，由牡丹江顺成房产经济有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨大奎审 判 员 贾海波审 判 员 李冬梅二〇二〇年十一月十日法官助理 何 喆书 记 员 孙 源附：本案涉及相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。