文书内容山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初14002号            原告              原告：青岛永乐长隆物业管理服务有限公司，住所地青岛市即墨区环秀街道办事处文化路**。统一社会信用代码91370282MA3N12WG9P。      负责人：慈维卓，经理。      委托诉讼代理人：张书英，山东元衡律师事务所律师。                  被告              被告：于龙龙，男，1973年3月6日出生，汉族，住青岛市即墨区。                  案由              物业服务合同纠纷                   适用程序              简易程序              是否公开审理              是                  原告      起诉意见              诉讼请求              1、被告于龙龙向原告支付中交中央公元E区6号楼1单元1002户房屋2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费1 638元（1.3元/月/平方米×105平方米×12个月）及违约金1 719.90元（1 638元×5‰×210天）（违约金计算至2020年10月30日），合计3357.90元；2、诉讼费用由被告承担。                  事实和理由              原告经即墨区中交E区业主委员会选聘为该区提供物业服务，双方签订《物业服务合同》约定了服务内容、物业服务收费标准、缴纳方式及违约责任等。被告于龙龙系***户业主。被告至今拒交2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费1 638元，经原告多次催要无果，原告具状起诉，请求判如所请。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               被告      答辩意见              被告于龙龙辩称，1、2020年9月份，原告在楼内按装电梯卡，业主们找业主委员会处理，业主委员会的主任李永菊称不清楚签订物业合同的事也没同意装电梯卡，我有录音为证。2、本案的房屋是拆迁房，拆迁之前房屋在我父亲名下。我父亲在拆迁协议上写明要求和村民同样待遇，只交纳电梯费也就是物业费的40%，物业费都写了岔号。河南村的村民在交纳物业费后由村里报销，但是我在交纳了一年物业费后村委会不给我报销，我不同意交纳物业服务费。 3、我有地下车库车位，但是因为我没交物业费物业公司就不允许我进地下车库，原告捆绑了物业费和车位费，我的车位被别的车占了。4、小区的草皮没有养护，草皮死了都长成了野草。5、还有小区的广告、小区卫生都不好，我照片为证。                  认      定      的      事      实                    原告青岛永乐长隆物业管理服务有限公司（乙方）经即墨区中交E区业主委员会（甲方）选聘，为中交中央公元E区提供物业管理服务，双方签订《物业服务合同》。该合同约定的物业管理区域四至：东至信义西街；南至建民东街；西至青石路；北至景岱街。在物业管理区域内，物业服务包括以下：1、公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；2、公共区域环境卫生的维护；3、公共绿化的维护；4、接受全体业主的委托对产权属于全体业主的物业共用部分和共用设施设备进行维护管理。产权属于部分业主的物业共用部位和共用设施设备（包括但不限于落水管、单元门、楼梯灯、电梯、屋顶、墙皮等）的管理、维护、维修责任则由相关业主共同承担；5、物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等；采取规劝、批评、警告、罚款等必要措施，直至业主或物业使用人违反《业主管理规约》和物业管理规章制度的行为；6、物业维修、更新、改造费用的财务管理；7、物业服务档案盒物业档案的保管；8、对装修房屋活动（包括再装修）进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。对业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、冒等）应当及时纠正，造成他人损失的应当承担赔偿损失；对拒不改正的，也可以采取警告、规劝等措施制止其行为；因乙方没有执法权，如制止无效应及时告知业主委员会，同时报告有关行政管理部门依法处理。物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，住宅0.9元/月/平方米，电梯运行费0.4元/月/平方米，商业网点2元/月/平方米；地；地库停车服务费车位保险费）660元/年，停车服务费内容包括停车位及停车场道路的保洁、秩序维护、照明、道闸维护等费用。每年的1月1日业主应当物业服务中心缴纳全年物业公共服务费和地库停车服务费。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业公共服务费用的，从下一年的1月1日起按照欠交物业公共费的5‰按日缴纳滞纳金并同时交纳欠交物业公共服务费的双倍利息，计息利率按照起诉时同期银行的利率计算。合同有效期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止，合同到期后如甲、乙双方无异议，则本合同自动顺延。合同还对双方权利义务、违约责任、其他事项等进行了约定。原告自2019年1月1日起为中交中央公元E区提供物业服务。      被告于龙龙系***户业主，6-1-1002户房屋实测面积为107.43平方米。本案中，原告明确要求按照拆迁面积105平方米计算物业服务费。于龙龙自2019年1月1日起未向原告交纳物业服务费，欠交2019年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费1 638元（1.3元/月/平方米×105㎡×12个月）。                  裁      判      理      由              本院认为，业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告青岛永乐长隆物业管理服务有限公司经中交E区业主委员会选聘，作为中交中央公元E区的物业服务单位，对小区实行统一管理、综合服务，被告于龙龙作为该小区业主，其物业坐落在小区内，已经接受物业服务，应当按照物业服务合同的约定支付相应的物业服务费用。      原告主张的河南村村民待遇问题与本案不是同一法律关系，村委会不给被告报销物业服务费并不是被告不向原告交纳物业服务费的合法事由。原告作为服务单位应当提高服务意识，改进完善服务质量。但物业服务合同属继续性合同，物业服务有持续性、琐碎性、复杂性和服务质量难量化等特点，物业服务的成效及物业服务的完善需要物业服务公司和包括被告在内的小区全体业主的相互配合、共同努力，被告庭审中提出的物业服务瑕疵不能认定原告提供的物业服务与前期物业服务合同有明显差异，并非法定及合同约定的拒交物业服务费事由，本院不予采纳。同时，业主拒交物业服务费用，既直接影响了物业服务质量，又影响了已交费业主的利益，形成恶性循环，实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不应提倡。原告要求被告支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费1 638元（1.3元/月/平方米×105㎡×12个月）符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告拖延支付物业服务费构成违约，应当承担合同约定的违约金，但被告未交纳物业服务费并非恶意拖欠而是基于对物业服务瑕疵的异议，故原告要求被告承担违约金的诉讼请求本院不予支持。                  裁判依据                  最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条                  裁判主文              一、被告于龙龙于本判决生效之日起十日内支付给原告青岛永乐长隆物业管理服务有限公司2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费合计1 638元；      二、驳回原告青岛永乐长隆物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。                  迟延履行责任              如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                  诉讼费用              案件受理费减半收取25元（原告预缴），由被告于龙龙负担。                  上诉权利告知              如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。                  审判组织与判决时间                            审  判  员   乔  婧                        二0二0年十一月十日                  书  记  员   于梦娇