浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初3355号 原告（反诉被告）：杭州星光大道经营管理有限公司，住所地杭州市滨江区长河街道星光大道国际广场1幢502号，统一社会信用代码：913301086652151104。 法定代表人：董炳根，董事长。 委托诉讼代理人：唐煊，北京万商天勤（杭州）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杭州客官餐饮有限公司，住所地杭州市滨江区滨盛路1766号星光城L303号，统一社会信用代码：91330108MA27WHF62K。 法定代表人：张击，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：石磊、杨滨羽，浙江宏昊律师事务所律师。 被告：杭州灶丰年间餐饮有限公司，住所地杭州市上城区定安路126号1幢，统一社会信用代码：91330102679889925Q。 法定代表人：沈宣东。 原告杭州星光大道经营管理有限公司（以下简称星光大道公司）与被告杭州客官餐饮有限公司（以下简称客官餐饮公司）、杭州灶丰年间餐饮有限公司（以下简称灶丰年间公司）物业服务合同纠纷一案，原告星光大道公司于2020年8月17日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告客官餐饮公司提起反诉，本院经审查后决定将本诉、反诉合并审理。本案于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告星光大道公司的委托诉讼代理人唐煊，被告客官餐饮公司的委托诉讼代理人杨滨羽到庭参加诉讼，被告灶丰年间公司经本法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经缺席审理，现已审理终结。 原告星光大道公司向本院提出本诉的诉讼请求：1.判令被告客官餐饮公司向原告支付租赁房屋物业服务费67800元，水费1530元，电费7959.27元，并按每日千分之三的标准支付逾期付款违约金至被告付款之日，暂计至2020年6月30日为24013.46元；2.判令被告已支付的水电周转金36100元不予返还；3.判令解除原告与被告客官餐饮公司签订的物业服务合同；4.判令被告客官餐饮公司承担本案诉讼费用；5.判令被告灶丰年间公司对被告客官餐饮公司以上付款义务承担连带担保责任。事实与理由：原告与浙江**联杭州湾创业有限公司(业主，以下简称华联公司)签订租赁合同，约定由被告灶丰年间公司向业主承租杭州市滨江区星光城(星光二期)3层303号，经营“客官里面请”品牌餐饮。被告灶丰年间公司同时与原告签订了相应物业管理服务协议。被告灶丰年间公司应按合同约定向原告支付物业服务费、水电费等各项费用，被告入场后原告按约提供了物业管理服务。此后灶丰年间公司申请由客官餐饮公司与原告重新签订租赁合同及物业管理服务协议，灶丰年间公司承诺对客官餐饮公司的行为承担连带责任。经协商，客官餐饮公司与原告重新签订了相应物业服务协议并签订了主体变更补充协议。2020年4月1日，客官餐饮公司向业主提交解约函后即擅自撤场。业主与其联系要求其承担违约责任，但其拒不承担。2020年6月30日，被告客官餐饮公司搬离了租赁房产。为维护原告合法权益，请求判如所请。 被告客官餐饮公司答辩称：第一，答辩人自2020年2月1日起即未再使用案涉店铺，未享受任何物业服务，不应另行支付物业服务费，答辩人也未构成违约。2020年3月16日，答辩人向华联公司发出要求提前解除租赁合同函，并主张双方租赁合同自2020年2月1日起解除。由于答辩人与业主之间的租赁合同已经解除，答辩人实际上不能也无法享受到原告提供的物业服务，不应承担另行支付物业服务费的义务；第二，新冠疫情构成不可抗力，原告无权扣留答辩人的水电周转金。答辩人与原告所签订的物业管理服务协议约定，答辩人应一次性支付主合同所约定的水电周转金，合同届满或者解除后，原告将水电周转金退还答辩人。如发生不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。故答辩人因疫情原因解除合同，构成不可抗力，原告无权扣留答辩人的水电周转金。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，不应予以支持。 被告灶丰年间公司未作答辩。 被告客官餐饮公司向本院提出反诉的诉讼请求：1.判令反诉被告返还反诉原告已支付的物业服务费45200元（系2020年2、3月份物业服务费）及逾期还款利息，返还反诉原告已支付的水电周转金36100元及逾期还款利息。上述金额共计81300元（逾期还款利息以81300元为基数，按LPR计付自2020年10月14日起至付清款项之日止）；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2018年3月，反诉原告与反诉被告签订《星光城商业物业管理服务协议》，合同约定由反诉被告为反诉原告提供物业服务，物业服务费每三个月为一个支付期。反诉原告应一次性支付主合同所约定的水电周转金，合同届满或解除后，反诉被告将水电周转金退还反诉原告。如发生不可抗力致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。合同签订后，反诉原告如约向反诉被告支付了36100元水电周转金，并于2019年12月27日预付了2020年1月至3月的物业服务费67800元。2019年年底，因新冠疫情爆发这一不可抗力情形，反诉原告店铺无法正常经营。自2020年2月起，反诉原告即未使用案涉店铺，也未享受任何物业服务。2020年3月16日，反诉原告向华联公司致《要求提前解除租赁合同函》，并主张双方租赁合同自2020年2月1日起解除。后反诉原告为避免进一步损失进行撤场遭到反诉被告等的阻拦，反诉原告多次要求反诉被告返还2020年2、3月份物业服务费及水电周转金，均遭拒绝，故提起反诉。 原告星光大道公司针对反诉答辩称：本案案由为物业服务合同纠纷，不同于房屋租赁合同纠纷，在不可抗力发生期间，物业管理公司仍依照国家物业管理相关法律法规、制度的要求忠实履行物业管理公司职责，为包括被告在内的所有商户提供物业管理服务。因此被告所谓的没有使用租赁房屋并不能成为拒付物业费的理由。被告在店内的财产，也一直由原告看管和保护。实际上在疫情期间，物业服务责任只有加重没有减轻，双方的物业服务合同一直在履行，被告将其不能营业混淆为不能享受物业服务是错误的。被告应当按照合同约定支付相应的物业管理服务费及水电费，在被告提出解约的情况下，被告应当按照合同约定承担相应的违约责任。综上，请求法院驳回被告的反诉请求。 本院经审理查明：2018年，案外人华联公司（甲方）、原告星光大道公司（乙方）、被告灶丰年间公司（丙方）、被告客官餐饮公司（丁方），四方共同签订《补充合同（一）》，约定：甲方、乙方与丙方于2015年4月签订《租赁合同》及《星光城商业物业管理服务协议》（以下简称原合同），约定甲方将位于杭州市滨江区××街道××层××号房屋（以下简称案涉房屋）出租给丙方用于商业经营，现各方经协商达成以下补充条款：1.自2018年4月1日起，《租赁合同》承租人主体变更为丁方，丙方将《承租合同》和《物业管理服务协议》中丙方的权利义务转让给丁方，由丁方履行原合同中承租人的权利义务；2.甲方、乙方可按照原合同的条件另行与丁方签订《承租合同》和《物业管理服务协议》，由于丁方不适当的履行合同而产生的违约、侵权等责任，丙方向甲方和乙方均承担连带担保责任；3.租赁保证金和水电周转金的性质为丁方向甲方或甲方指定的物业服务企业提供的质押担保，如本合同履行过程中丁方对甲方或甲方指定的物业服务企业有任何债务（包括但不限于合同之债及侵权之债）发生，甲方及其指定的物业服务企业作为债权人可以以该款项优先受偿。 之后，根据上述《补充合同（一）》的约定，华联公司（出租方）与被告客官餐饮公司（承租方）签订《租赁合同》一份，约定华联公司同意将星光城3层303号的房屋出租给客官餐饮公司用于经营餐饮品牌“客官里面请”，租赁房屋建筑面积565平方米，租赁期限自2018年4月1日至2020年12月18日，每月物业服务费为22600元，物业服务费包括物业共用部位、公共区域的卫生保洁、绿化养护、秩序维护、公共能耗及公共区域空调费、物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理等所需费用。客官餐饮公司使用租赁房屋过程中发生的水费、电费、燃气费（若有）等费用，根据租赁房屋内独立安装的计量表的实际使用数据按供应部门的收费标准（另加电费0.1元/度、水费0.1元/吨的水电损耗费）计算，由客官餐饮公司直接向华联公司指定的物业服务企业交纳。客官餐饮公司向星光大道公司预付水电周转金36100元，水电周转金的性质为客官餐饮公司向华联公司指定的物业服务企业提供的质押担保，如本合同履行过程中客官餐饮公司对华联公司或华联公司指定的物业服务企业有任何债务（包括但不限于合同之债及侵权之债）发生，华联公司及其指定的物业服务企业作为债权人可以以该款项优先受偿。 同时，原告星光大道公司（甲方）、被告客官餐饮公司（乙方）签订《星光城商业物业管理服务协议》一份，约定：鉴于华联公司（星光城的物业产权人）与乙方签订了《租赁合同》，甲方受物业产权人的委托，就甲方为乙方提供物业管理服务达成本协议，物业坐落于杭州市滨江区滨盛路1766号星光城L303号，物业服务费每三个月为一个支付期，客官餐饮公司应当在每个支付期的最后一个月的20日前向星光大道公司一次性足额支付。若逾期支付，客官餐饮公司按日3‰向星光大道公司支付违约金。 原告工作人员于每月18日左右抄电表、水表读数，2019年12月，被告客官餐饮公司电表读数为368800、水表读数为15362；2020年1月，电表读数为375004、水表读数为15658；2020年3月，电表读数为376070、水表读数为15702；2020年4月，电表读数为376090、水表读数不变；2020年5月，电表读数为376094、水表读数不变。2020年1月14日，客官餐饮公司向原告支付水电费7651.20元。 2020年3月16日，被告客官餐饮公司向出租人华联公司发《要求提前解除租赁合同函》，载明：因新冠病毒影响，餐饮依政府要求关停，至今无法开业，要求自2020年2月1日起终止双方的房屋租赁合同，要求退回2020年2月至3月已付租金、物业费及租赁保证金。2020年4月28日，华联公司回复称：同意于2020年4月30日解约，但要求客官餐饮公司支付租金、物业费至交接房产之日，按合同约定支付违约金和相关费用，并拆除租赁房屋至毛坯状态，注销在租赁房屋内的工商登记信息，并与华联公司签订《租赁合同解除协议》。客官餐饮公司于2020年4月29日函复表示坚持合同解除期限为2020年1月31日，此时双方就合同解除仍未达成一致意见。后经进一步协商，客官餐饮公司于2020年6月30日办理交接手续并搬离案涉租赁房屋。 另查明：被告客官餐饮公司按约向原告星光大道公司支付物业费至2020年3月，之后的物业费未再支付。客官餐饮公司向星光大道公司支付水电周转金36100元。 本院认为，根据星光大道公司与客官餐饮公司签订的《星光城商业物业管理服务协议》，以及案外人华联公司与客官餐饮公司签订的《租赁合同》，能够证明星光大道公司与客官餐饮公司之间成立物业服务合同关系，原告向客官餐饮公司提供物业管理服务，客官餐饮公司应当按约向原告交纳物业服务费、水电费。被告虽于2020年3月发函要求解除租赁合同，但随后客官餐饮公司与华联公司就租赁合同的解除一直处于协商的过程，最终双方于2020年6月底才达成一致意见，被告客官餐饮公司办理了房屋交接手续并搬离案涉房屋，故本院认定双方的物业服务合同已实际于2020年6月30日解除，原告诉请判令解除物业服务合同，本院不予支持。因客官餐饮公司直至2020年6月30日才搬离案涉房屋并办理交接手续，故本院认定其应当向原告支付物业服务费、水电费至2020年6月30日。 被告客官餐饮公司认为受疫情影响，其自2020年2月起未实际经营、未享受物业服务，故不应交纳之后的物业服务费。本院认为，即使被告受疫情影响未能正常营业，但在疫情期间，原告作为物业管理服务企业，仍有义务并实际为包括被告在内的商铺提供保洁、公共秩序维护等物业管理服务，原告的物业管理服务并未因疫情发生而中断，被告亦没有正当理由以疫情期间未经营为由拒付物业费。被告主张其于2020年4月12日去腾退房屋但遭到原告工作人员阻止，本院认为，根据被告提供的照片和视频，无法证明被告在当日是去腾退房屋，亦无法证明双方就租赁合同的解除已达成一致，更无法证明原告工作人员有阻拦被告的行为，本院对于被告的上述证据及待证事实均不予采信。被告应当向原告交纳物业服务费至其实际搬离之日止。 按照双方约定，被告支付的水电周转金36100元系质押担保，应优先抵扣应付的物业服务费等费用。原告主张不予返还，缺乏依据，本院不予支持。经核对，被告客官餐饮公司尚欠原告2020年4月1日至2020年6月30日的物业服务费67800元，2019年12月19日至2020年3月18日的水费1530元，2019年12月19日至2020年4月18日的电费7959.27元。扣除水电周转金36100元后，被告客官餐饮公司还需支付原告物业服务费、水电费合计41189.27元。原告主张按日3‰的标准支付逾期付款违约金，该违约金计算标准过高，原告未举证证明被告违约给其造成的实际损失，本院结合合同履行情况、当事人的主观过错等因素，酌情将违约金标准调整至按同期全国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付至实际履行之日止。原告作为物业服务企业，应当向被告发出催缴物业服务费、水电费的通知，并给予对方合理期间。本案中原告未举证证明其向被告书面缴费通知，故本院酌定物业费、水电费违约金统一自2020年6月30日起算。被告灶丰年间公司承诺对被告客官餐饮公司因履行合同产生的违约责任承担连带担保责任，故原告要求被告灶丰年间公司对被告的上述债务承担连带担保责任，依法有据，本院予以支持。 依据上述分析，本院认定被告客官餐饮公司应当支付物业服务费、水电费至其实际搬离之日止，故本院对其反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告杭州客官餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州星光大道经营管理有限公司物业服务费、水电费合计41189.27元； 二、被告杭州客官餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州星光大道经营管理有限公司以欠付的物业服务费、水电费为基数，自2020年6月30日起按照同期全国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计至实际履行之日止的违约金； 三、被告杭州灶丰年间餐饮有限公司对被告杭州客官餐饮有限公司的上述第一、二项付款义务承担连带担保责任。被告杭州灶丰年间餐饮有限公司承担连带担保责任后，有权向杭州客官餐饮有限公司追偿； 四、驳回原告杭州星光大道经营管理有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告杭州客官餐饮有限公司的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3048元，减半收取1524元，由原告杭州星光大道经营管理有限公司负担667元，由被告杭州客官餐饮有限公司、杭州灶丰年间餐饮有限公司共同负担857元。反诉受理费917元，由被告杭州客官餐饮有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  郭丙丽 二〇二〇年十一月二日 书记员  温柔柔