北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初4480号原告（被告）：梁朝阳，男，1964年7月20日出生，汉族，居民，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：郭红梅，河北国存律师事务所律师。被告（原告）：北京大星发商贸有限公司，住所地北京市怀柔区下元综合贸易市场小泉河东侧**。法定代表人：李晓东，经理。委托诉讼代理人：孙金华，北京市环亚律师事务所律师。原告梁朝阳与被告北京大星发商贸有限公司（以下简称大星发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁朝阳委托诉讼代理人郭红梅，被告北京大星发商贸有限公司委托诉讼代理人孙金华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁朝阳向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院判令原被告解除《房屋租赁合同》；2．请求人民法院判令被告给付原告2020年7月20日至合同解除之日租金以及利息；3．请求人民法院判令被告赔偿原告违约金123500元；4．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月20日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定原告将礼贤街的商铺租赁给被告，约定2018年7月20日-2019年7月19日的租金是91667元，2019年7月至2023年7月每年租金是10万元。合同约定了各项费用的缴纳方式。合同约定了如果一方违约，需支付对方违约金为合同总金额的30%。2019年7月19日双方签订了补充协议，约定房租变更为8万元/年。2020年3月，被告向原告提出解除合同。我方认为，被告单方面提出解除合同属于违约，应该支付违约金。大星发公司辩称：不同意原告的诉讼请求。双方实际已经于2020年7月19日解除了房屋租赁合同，原告本人也已经对房屋进行了验收签字。2020年7月20日以后，被告没有再租赁占有使用原告的房屋，不存在租金以及利息。大星发公司的租金已经支付至2020年7月19日，大星发公司是因为疫情退租，我们认为梁朝阳主张的违约金的数额没有依据，并且认为金额过高，如果法院判令违约金的话，我方请求法院酌情降低。大星发公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令确认自2020年7月19日起解除《房屋租赁合同》；2．请求判令梁朝阳返还疫情期间的租金12000元；3．请求判令梁朝阳退还电费3255．28元；4．诉讼费由梁朝阳承担。事实与理由：2018年7月20日，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将礼贤街的商铺租赁给被告，约定2018年7月20日-2019年7月19日租金是91667元，2019年7月至2023年7月每年租金是10万元。2019年7月19日双方签订了补充协议，约定房租变更为8万元/年。2020年1月，疫情暴发，大星发公司经营受损，申请梁朝阳减免租金，但是梁朝阳拒绝。后大星发公司提前三个月通知梁朝阳解除合同，梁朝阳提出应该按照合同内容执行，支付30%的违约金。2020年7月19日，大星发公司退租，梁朝阳对房屋进行了验收。我们认为双方约定的违约金过高，申请法院适当减少。梁朝阳辩称：不同意大星发公司的请求。7月19日解除我们不认可。当时大星发公司的史晓璇打电话说商量违约金，原告就去现场签了字，违约金也没有说。钥匙是一共是6把，只给了2把，室内所有的门都坏了。关于电卡，当时史晓璇说的是给修理大门，后来也没有修，我们不认可退租完成。既然双方没有达成一致，不能说合同解除，我们认为解除时间是法院判决时间。关于疫情这个问题，我们不认可，疫情是事实，但是对方说得经营损失，都是对方自己的问题，跟疫情没有关系。关于30%的违约金过高问题，这个合同是大星发的制式合同，从合同履行的过程来看，合同造成的原告实际损失和逾期损失更大，我们签了五年合同，现在周围的人都知道涉案房屋在诉讼中，没有人敢租，我们认为违约金不高。合同第12条4款约定，租赁期间内，如因被告原因提前解除合同的，被告应该向原告支付违约金，违约金为合同总金额的30%。对方说免租的这个，我们不同意，涉案房屋位于生活区，有利于综合超市的经营。房屋属于原告的私有财产，不存在政策文件要求给被告免租的情形，被告不能将自己经营问题完全归咎于疫情，进而要求原告必须免租或者拒绝赔偿原告的违约金。我们收到的退租申请书是5月8日，5月9日我们就回复对方了，当时疫情已经得到控制，对方并没有提前三个月通知我们退租，属于被告违约。本院经审理认定事实如下：2018年7月20日，梁朝阳（甲方）与大星发公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将座落于礼贤街×号楼×底商×层×套，建筑面积117．39平方米，房屋结构为底商，性质为商用房，出租给大星发公司经营使用。房屋用途为商业经营。租赁期限为2018年7月20日至2023年7月19日止，共计五年。房屋租金2018年8月20日至2019年7月19日租金96177元；2019年7月20日至2023年7月19日每年租金10万元。第十条关于房屋租赁期间的有关费用：在房屋租赁期间，水费、电费、供暖费、物业费、垃圾清运费由乙方承担。第十一条提前终止合同：1．租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。第十二条违约责任：租赁期间如因乙方原因提前解除合同的，乙方向甲方支付违约金，违约金为合同总金额的30%。2019年7月19日，梁朝阳与大星发公司签订《补充协议》，约定：自本协议约定之日起租赁房屋年租金变更为8万元/年，租赁期限变更为2019年7月20日至2023年7月19日。2020年5月8日，大星发公司向梁朝阳发送退租申请书，载明：尊敬的梁朝阳先生，您好，我公司自2019年8月20日租用贵方北京市怀柔区礼贤街×号楼×层×，建筑面积117．39平方米的房屋以来，深受贵方的照顾和支持。由于新型冠状病毒性肺炎的影响，实体消费市场低迷，我公司近来经营形势一路走低，目前已经处于亏损状态。合同到期日为2023年7月19日。我公司已付款至2020年7月19日。为了减少损失，经公司认真研究，遂向贵方提出提前退租申请书，决定自2020年7月19日起不再租用贵方的房屋。望退还押金以及支付未使用的租金为盼。落款为北京大星发商贸有限公司。2019年5月9日，梁朝阳回复大星发公司，表示：由于经营不善不是本人所造成的，如退租本人要求按照合同要素执行。本院在审理过程中原告向本院提交如下证据：1．房屋租赁合同；2．补充协议，证明合同约定的租赁期限、租金以及违约金标准；3．大星发公司的退租申请书；4．快递原件和查询信息，证明大星发没有提前三个月通知我方解除合同；5．梁朝阳关于退租申请书的回复，证明我方于2020年5月9日回复，要求按照约定执行；6．大星发新开店的企业信息，证明大星发有能力开展新的经营；7．照片，证明涉案房屋位置适合经营。被告大星发公司对租赁合同、补充协议、退租申请书、退租回复的真实性认可，证明目的不认可。认为大星发公司是按照合同约定提前三个月提出退租申请，邮寄快递单确实是5月8日寄出的，3月份写完后让梁朝阳过来签字，但是因为疫情没有签字，新开店与本案没有关联性，认可照片中大星发的位置，其他不认可。被告大星发公司向本院提交如下证据：1．《退租房屋验收》，载明：北京大星发商贸有限公司于2019年3月31日向梁朝阳递交退租申请书，现租赁房屋已经完全腾退并已经恢复原状，双方于今日共同对租赁房屋进行退房验收。退还房东梁朝阳先生物品：房屋大门钥匙六把（两改成六），电卡一张，剩余3255．28元。验收人处有梁朝阳、史晓璇的签字。证明梁朝阳和史晓璇验收，原被告双方已经于2020年7月19日实际解除了租赁合同；2．大星发128自选超市的营业执照。证明大星发128分店符合租金减免的政策要求。梁朝阳对上述证据的真实性没有异议，但主张退租房屋验收中的内容是大星发公司史晓璇写的，签字是梁朝阳本人签字的，钥匙只给了大门的2把钥匙，室内的门都坏了。本院认为，本案的争议焦点为：1．双方合同解除时间如何确定；2．大星发公司在合同履行中是否构成违约以及违约金数额的问题。关于合同解除时间问题。本院认为，2019年7月19日，大星发公司与梁朝阳对涉案房屋进行了退租验收，双方签订了《退租房屋验收》协议，大星发公司已退还梁朝阳钥匙、电卡。本院认为，该协议是双方基于友好协商、公平自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示，不违反法律法规，合法有效。双方之间的租赁合同应视为在2020年7月19日已解除。因此对梁朝阳要求大星发公司支付2019年7月20日至合同解除之日的租金以及利息的请求，本院不予支持。关于大星发公司解除合同是否构成违约以及违约金数额的问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行合同权利和义务。本案中，原告梁朝阳与被告大星发公司的《房屋租赁合同》系双方自愿签订，不违反法律及行政法规的强制性规定，属于合法有效，双方均应按约定履行各自义务。本案中，合同约定任何一方提出终止合同，需提前3个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。租赁期间如因乙方原因提前解除合同的，乙方向甲方支付违约金，违约金为合同总金额的30%。本案中，大星发公司于2020年5月8日向梁朝阳寄送退租申请书，并未提前三个月通知梁朝阳，其提前解除合同不属于法定和约定事由，因此构成违约，应该支付梁朝阳相应的违约金。梁朝阳要求大星发公司支付其123500元的违约金，大星发公司认为该数额过分高于其给梁朝阳造成的损失，申请法院予以适当减少。本院根据双方合同约定、合同履行情况、大星发公司过错程度、梁朝阳预期损失等因素综合酌定由大星发公司支付梁朝阳违约金40000元。关于大星发公司要求梁朝阳退还疫情期间的租金12000元的诉讼请求。本院认为，2020年，我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件，为了应对这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动。但大星发公司经营的是日常生活用品等，疫情期间大星发公司并未停止经营，对其要求退还疫情期间租金的请求于法无据，本院不予支持。关于大星发公司要求退还电费的请求，于法有据，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京大星发商贸有限公司于本判决生效后七日内支付梁朝阳违约金40000元；二、梁朝阳于本判决生效后七日内退还北京大星发商贸有限公司电费3255．28元；三、驳回梁朝阳的其他诉讼请求；四、驳回北京大星发商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3835元（梁朝阳预交1385元，北京大星发商贸有限公司预交2450元），由梁朝阳负担2185元（已交纳1385元，剩余800元，于本判决生效后七日内交纳）；由北京大星发商贸有限公司负担1650元（已交纳）。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 曹小澎二〇二〇年十一月二十四日法官助理 董真真书 记 员 董立志