广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初596号原告（反诉被告）：广州雅景电子科技有限公司，住所地广州市番禺区南村镇兴业大道**701。法定代表人：朱国建。委托诉讼代理人：许玉洁，广东汇胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶剑霄，广东汇胜律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东安实新能源科技有限公司，住所，住所地佛山市南海区桂城街道桂澜北路**南海万达广场****div>法定代表人：王友良。被告：岑广穗，男，1974年9月1日出生，瑶族，身份证住址广东省怀集县。上述两被告共同委托诉讼代理人：黄振杰，广东大观律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：文敏，广东大观律师事务所实习律师。被告：王友良，男，1970年1月27日出生，汉族，身份证住址福建省漳平市。被告：广东卓胜房地产有限公司，住所地：佛山市，住所地：佛山市南海区大沥镇盐步穗盐路东秀工业区自编**之七div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈嘉文。原告（反诉被告）广州雅景电子科技有限公司（以下简称雅景公司）诉被告（反诉原告）广东安实新能源科技有限公司（以下简称安实公司）、被告岑广穗、王友良、广东卓胜房地产有限公司（以下简称卓胜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告雅景公司的委托诉讼代理人许玉洁、叶建霄，被告安实公司、岑广穗的共同委托代理人黄振杰到庭参加了诉讼。被告王友良、卓胜公司经本院合法传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告雅景公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告安实公司向原告支付拖欠的2019年9月及10月的租金共计40377.1元及相应的滞纳金（滞纳金按照每月拖欠租金总额的千分之五每日计算，暂计至2019年11月30日为14591.58元），实际计算到欠款清偿之日止；2.被告安实公司向原告支付拖欠的自2019年8月23日至2019年11月10日的水费438.48元、电费247444.31元及拖欠水电费产生的相应滞纳金（滞纳金按照每月拖欠水电费总额的千分之五每日计算，暂计至2019年11月30日为75117.53元），实际计算到欠款清偿之日止；3.被告安实公司向原告支付厂房逾期占用期间（自2019年10月24日至2019年11月10日）的租金30240元；4.被告安实公司向原告支付免租期内（免租期13天）的全部租金10568元及原告为租赁事宜所支付的中介费25200元；5.原告不予返还75600元押金给被告安实公司；6.被告安实公司向原告支付违约金75600元；7.被告安实公司向原告赔偿清拆复原费用6950元，公证费损失5000元，律师费损失20000元，财产保全担保费损失2500元；8.被告岑广穗对上述诉讼请求中原告主张被告安实公司的全部债务向原告承担连带清偿责任；9.被告王友良对诉讼请求中原告主张被告安实公司的全部债务向原告承担连带清偿责任；10.被告王友良对诉讼请求中在抽逃出资本息范围内对原告主张被告安实公司的全部债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；11.被告卓胜公司在未出资本息范围内对原告主张的被告安实公司的全部债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任；12.被告方承担本案诉讼费用（包含案件受理费及保全费）。诉讼中，原告撤回第7项诉讼请求中要求被告安实公司支付清拆复原费用6950元的诉求。事实与理由：2018年12月29日，原告与广东安实新能源科技有限公司广州番禺分公司（以下简称安实番禺分公司）签订《广州市房屋租赁合同书》，约定由原告向安实番禺分公司出租于广州市番禺区石基玉带门大街6号的厂房（以下称案涉厂房）用作汽车充电桩经营用途，合同约定租金为每月25200元，装修期属于免租期，减免的租金为10568元。安实番禺分公司应于每月的30日前将当月的水电费和次月的租金支付给原告。合同签订时安实番禺分公司需向原告支付押金75600元。同时，合同约定，若乙方拖欠相关费用的，需向甲方支付拖欠费用总额的千分之五每日的滞纳金。从2019年9月1日起，安实番禺分公司逾期支付租金、水电费等各种费用，经原告多次催告不予支付，原告遂于2019年10月21日致函安实番禺分公司解除双方租赁合同关系，并向安实番禺分公司催缴相关欠费及追究违约责任。2019年11月10日晚，安实番禺分公司在未经事先通知原告且未清偿拖欠费用的情况下，连夜清空案涉厂房内的生产设备撤场逃逸，企图逃避债务。安实番禺分公司拖欠租金、水电费、滞纳金等应缴费用的行为及擅自撤场逃逸行为构成根本违约，根据双方租赁合同约定，除追讨拖欠的租金、水电费、滞纳金外，原告有权没收安实番禺分公司缴交的全部押金并要求安实番禺分公司向原告支付相当三个月租金的违约金，并可要求安实番禺分公司向原告支付免租期的全部租金和原告为租赁事宜向中介支付的中介费用。同时，若因安实番禺分公司违约造成原告其他损失的，安实番禺分公司应当另行赔偿。因被告安实公司系安实番禺分公司的总公司，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条的规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担。因此，被告安实公司应对安实番禺分公司在租赁合同项下的全部债务向原告承担清偿责任。被告岑广穗为被告安实公司的股东，在案涉租赁合同签署及履行期间，其作为安实番禺分公司及安实公司的实际控制人，实际上亦是案涉厂房的实际使用人，对于租赁合同项下款项的支付，经常以岑广穗个人账户支付，由此亦证明安实番禺分公司、安实公司的财务管理混乱，公司账目与股东账目不分，股东与公司存在人格混同。而且，岑广穗也是安实公司的发起人股东，其在设立时未履行出资义务，因此，被告岑广穗应当对安实番禺分公司、安实公司的债务依法承担连带责任。2019年11月18日，卓胜公司认缴安实公司的600万元出资额，在未履行出资义务的情况下，在2019年12月18日转让了其对安实公司的600万元出资额,卓胜公司作为未履行出资义务的股东即转让出资，原告有权要求卓胜公司在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。2019年12月18日，安实公司变更为一人有限责任公司，股东为王友良,因王友良不能证明公司财产独立于股东自己的财产，原告有权要求王友良对安实公司的债务承担连带责任。2020年3月16日，安实公司的注册资金从1000万元减少为50万元，安实公司在未通知债权人亦未提供担保的情况下，减少了注册资本。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定》（三）第十二条规定“公司成立后，公司、股东或者公司债权人以相关股东的行为符合下列情形之一且损害公司权益为由，请求认定该股东抽逃出资的，人民法院应予支持：（四）其他未经法定程序将出资抽回的行为。”，第十四条规定“公司债权人请求抽逃出资的股东在抽逃出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任、协助抽逃出资的其他股东、董事、高级管理人员或者实际控制人对此承担连带责任的，人民法院应予支持”。因此，原告有权要求股东王友良在抽逃出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告安实公司、岑广穗共同答辩称：一、原告在订立合同时故意隐瞒案涉厂房及土地的权属状况以及未取得建设工程规划许可证的事实，原告出租案涉厂房构成无权处分，案涉《广州市房屋租赁合同书》属无效合同，原告对合同无效负有全部过错。2018年12月29日，安实番禺分公司与原告签订《广州市房屋租赁合同书》，约定由原告将位于广州市番禺区石基玉带门大街6号A区104房屋出租给安实番禺分公司，租期自2018年12月29日起至2024年12月28日止，月租金为25200元，租赁押金为75600元。合同签订后，安实番禺分公司进场投资装修、铺设电缆、管线和安装设备，将厂房用于经营充电桩项目。合同履行期间，安实番禺分公司依约交付押金、租金、水电费等费用。在安实番禺分公司进场经营后，拟将商事注册地址变更至租赁地址，但原告无法提供该厂房及土地的不动产权利证书，导致安实番禺分公司无法办理商事注册地址的变更手续。因项目投资额较大，回报周期较长，而涉案租赁合同存在无效的风险，安实番禺分公司与原告交涉，要求原告说明出租厂房的权利来源，保障承租人的合法权益。在交涉过程中发现，涉案的出租房是未取得建设工程规划许可证的违章建筑，原告对案涉厂房及其占用范围内的土地不享有任何不动产权利。原告无法提供案涉厂房及其占用范围内土地使用权的不动产权利证书或其他权利来源证明，对案涉厂房及土地不享有收益权。并且，案涉厂房未取得建设工程规划许可证，属应当依法拆除的违章建筑。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定，安实番禺分公司与原告于2018年12月29日签订的《广州市房屋租赁合同书》依法应认定为无效合同。原告在订立合同时，故意隐瞒案涉厂房及土地的权属状况以及未取得建设工程规划许可证的事实，对合同无效负有全部过错，应当承担返还押金、违规收取的滞纳金及利息的缔约过失责任。二、无效的租赁合同自始不具有约束力，原告不是涉案不动产的权利人，对案涉厂房及土地不享有收益权，无权要求安实公司支付或赔偿租金、房屋占有使用费、滞纳金等费用。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”原告依据无效合同要求安实公司赔付滞纳金、不予退还押金、赔偿公证费、律师费损失，其诉讼请求不成立。原告不是涉案不动产的权利人，无任何证据证明其对案涉厂房及土地享有任何形式的收益权。如安实公司发现合同无效事由和原告的侵害物权行为后继续向原告支付租金，将给不动产真实权利人造成损失，最终给安实公司造成损失。人民法院应当查明涉案不动产的真实权利人，在原告不是涉案不动产真实权利人的条件下，本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”之规定，应驳回原告提出的支付租金或房屋占有使用费等费用的诉讼请求。三、原告起诉要求支付的水电费，按票据显示与原告并无关联，应驳回原告的该项诉讼请求。原告起诉要求支付的水电费，所依据的票据记载的用户和缴款人都不是原告，无证据证明与原告有任何关联，依法应驳回原告的该项诉讼请求。四、原告为掩盖违法出租的事实，以避税为名要求安实番禺分公司将租金、水电费等费用划入其指定的个人账户，不开具租金发票，导致安实公司及安实番禺分公司无法使用企业账户办理对公转账，现原告以此反诬被告财产混同，其起诉理由不能成立。原告为掩盖不具有不动产权而违法出租的事实，在《广州市房屋租赁合同书》第二条第1款和第3款设定了“房屋租赁期间，甲方在收到乙方的费用后向乙方开具收据，如乙方需开具发票则甲乙双方的所有相关税费全部由乙方承担”和“乙方支付款项时，应当通过转账方式支付至双方约定认可的由甲方所指定的账户，或通过直接将现金交至甲方总部地址的财务部门”的条款内容。在违法出租房屋的期间内，原告先后向安实番禺分公司提供了其法定代表人“朱国建”和“陈秋苑”的个人银行账户作为押金、租金、水电费的收款账户，所收取的租金、水电费等费用均未依法开具发票。这种缴费方式，导致安实公司及安实番禺分公司无法使用企业账户办理对公转账，而只能通过个人账户向原告指定的个人收款账户缴款。安实公司的原法定代表人和股东岑广穗缴款前后，均由安实公司向岑广穗划转款项用于缴费，不存在财产混同使用的事实。原告自身的财务管理极其混乱，将公司的应收款开立个人账户存储，公司财产与股东财产混同，属于利用公司法人独立地位和股东的有限责任，转移公司财产、逃避纳税，是违反《中华人民共和国公司法》和《中华人民共和国税收征收管理法》规定的违法犯罪行为。原告以此反诬岑广穗与安实公司财产混同，其起诉理由不能成立。五、岑广穗已不再持有安实公司股权，不再担任该公司法定代表人和分公司负责人，安实番禺分公司已于2020年1月15日已注销登记，安实公司与原告之间的经济纠纷与岑广穗无关。因此，请求依法驳回原告对安实公司与岑广穗提出的全部诉讼请求。基于以上事实和理由，被告安实公司提出反诉，请求判令：1、确认安实番禺分公司与雅景公司于2018年12月29日签订的《广州市房屋租赁合同书》无效；2、雅景公司返还押金75600元及利息,利息自2019年1月4日起至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清款日止，利息暂计至2020年3月31日为3978.76元，实际计算到返还之日止；3、雅景公司返还违规收取的滞纳金15060.7元及利息，利息自2019年5月17日起至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清款日止，利息暂计至2020年3月31日为550.59元，实际计算到返还之日止；4、雅景公司承担本案的诉讼费用。被告王友良与被告卓胜公司未出庭应诉，也未针对本诉和反诉进行答辩。针对被告安实公司提出的反诉，雅景公司答辩称：：一、案涉厂房具有合法产权，雅景公司与安实番禺分公司签订的租赁合同应属有效；二、安实番禺分公司从进场到撤场未曾向雅景公司提出要求协助其办理工商注册地址的变更手续。三、租赁合同对于开具发票有明确约定，不开具发票是安实公司的意愿，与雅景公司无关。四、安实番禺分公司拖欠的水电费均为雅景公司代为向相关部门垫付，安实公司应当向雅景公司清偿该等水电费欠费。综上，请求法院依法驳回安实公司的所有反诉请求。雅景公司、安实公司、岑广穗围绕本诉和反诉请求依法提交了证据并就案件事实进行了陈述，本院综合分析当事人提供的相关证据与庭审陈述，认定以下事实：一、2018年12月29日，原告（作为甲方、出租方）与安实番禺分公司（作为乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：1.租赁位置：广州市番禺区石基玉带门大街6号A区104房；2.合同起止日期：2018年12月29日起至2024年12月28日止；3.装修期：装修期13天，但免租期租金在合同期首月减免，其免租期的租金按合同第一年的租金计算，减免的租金金额为10568元；4.租赁押金75600元；5.房屋租金每月25200元；6.公共设备管理维护费：乙方须每月向甲方支付公共供电设备维护保养费，计费方式按每月实际用量的4%收取，供水设施设备维修保养费，计费方式按每月实际用量的16%收取；7.用电量：乙方需求700KVA用电量，基本电费按23元/KVA/月计算，合计每月16100元；8.用量计算方式：使用峰平谷电表的，按照峰平谷电价计算；9.用水计算方式：每吨6元。10.以上押金（房屋、水电）、预付一个月租金及其它费用合计100800元，乙方须在合同签定之日当日内交清，否则视为乙方违约，已交费用，不予退还。每月租金及固定费用（基本电费外）25200元，此费用（水电费除外）在合同期内以年计，自2020年12月29日起每满两年递增百分之十。11.房屋租赁期间，甲方收到乙方的费用后向乙方开具收据，如乙方需开具发票，则双方所有相关费用全部由乙方承担。12.乙方交清押金和首期费用后，甲方须支付中介费用给将乙方介绍给甲方的中介方（介绍费用为乙方租赁房屋的一个月租金），若乙方在合同履行过程中违约，乙方在承担其它违约的同时还应支付免租期内的全部租金及甲方所付的中介费用给甲方。13.乙方应于每月30日前向甲方支付所有款项（包括但不仅限于次月的：房屋租金、物业服务费、生活垃圾费、公共公摊费、公共设备管理维护费、电梯费及当月的水电费等费用）到甲方指定的账户，如乙方迟延支付的（以甲方账户的实际到账日期为准），乙方则需每天向甲方支付拖欠费用总金额的千分之五作为滞纳金。若乙方在应交费用日期起五天内拖欠当期房租、上月水电费等相关费用的，甲方有权通过停水、停电措施督促乙方缴费；若乙方在应交费用日期起十五天内仍拖欠当期房租、公共设备租金、公共公摊费、公共设备管理维护费、上月水电费等相关费用的，甲方可以通过除停水电外，另增加限制乙方货物进出或其他措施督促乙方交费（甲方所采取的方式不再另行通知乙方），期间造成的所有损失均由乙方自行承担；若乙方到应交费用日期起二十天内仍拖欠本期房租、公共设备租金、公共公摊费、公共设备管理维护费、上月水电费等相关费用的，甲方可立即解除本合同，且租赁押金甲方不退。因乙方严重违约，乙方还需向甲方支付相当于三个月租金的违约金，按乙方违约条款执行。乙方滞留在甲方房屋内的所有财产甲方有权留置并处理用以弥补乙方拖欠的各项费用，不足部分甲方保有追索权。14.根据本合同需要发出的全部通知、甲方与乙方的文件往来，以及与本合有关的通知和要求等，双方以书面形式进行；甲方给予乙方或乙方给予甲方的信件、传真或电子邮件一经发出，挂号邮件或快递以本合同第一页所述的地址或实际经营地址，电子邮件以本合同第五页所述指定联系邮箱，并以对方为收件人，投邮10日后、显示妥投或以专人送达前述地址，均视为已经送达，电子邮件满24小时视为送达。合同还约定了其他内容。合同签订后，雅景公司将案涉厂房交由安实番禺分公司使用，并给予其13天的免租期，自2019年1月11日开始计租。安实番禺分公司于2019年1月4日向雅景公司缴纳了75600元的押金。二、安实番禺分公司履行租赁合同情况。（一）安实番禺分公司交付租金和水电费情况：1.2018年12月15日，安实番禺分公司通过案外人黎国州转账支付了25200元定金。2.2019年1月4日，安实番禺分公司通过案外人黎国州转账支付了75600元押金。3.2019年2月25日，安实番禺分公司通过案外人黎国州转账支付了43274元（转账备注为2月份租金和电费）。4.2019年3月12日，安实番禺分公司通过案外人黎国州转账支付了25200元（转账备注为3月份租金）。5.2019年3月13日，安实番禺分公司通过案外人黎国州转账支付了86386.70元（转账备注为2月份电费和基本电费）。6.2019年4月9日，安实番禺分公司通过岑广穗转账支付了147566.45元。7.2019年5月7日，安实番禺分公司通过岑广穗转账支付了185159.43元，其中15060.70元的转账附言为“傍西滞纳金和2月、3月份电损”，雅景公司确认还另行收到2000元。8.2019年6月5日，安实番禺分公司通过岑广穗转账支付了145576.24元。9.2019年7月10日，安实番禺分公司通过岑广穗转账支付了187231.87元；10.2019年8月12日，安实番禺分公司通过岑广穗转账支付了183411.01元。11.2019年9月17日，安实番禺分公司通过岑广穗转账支付了215463.90元。（二）关于租金的起算时间点问题。雅景公司认为，双方自2019年12月28日签订合同，其后给予安实番禺分公司13天的装修免租期，故自2019年1月11日开始起算租金。其中，2019年1月11日至2019年2月10日以安实番禺分公司交纳的25200元定金抵作该月租金，其后，为了按完整月计租，2019年2月份只计算了2019年2月11日至2019年2月28日的租金16200元，自2019年3月起则正式按完整月计租。为此雅景公司提供了其自行制作的2019年3月至6月、8月至9月份的《缴费通知单》和《安实新能源交款情况》及雅景公司法定代表人朱国建的招商银行户口历史交易明细表。安实公司与岑广穗对朱国建的招商银行户口历史交易明细表的真实性予以确认，但对《缴费通知单》和《安实新能源交款情况》的真实性不予确认，并认为租金的起算时间点应为每月的11日，因此，其租金实际已交到了2019年10月10日，为此提供了安实公司《支付租金时间、数额汇总表》以及案外人黎国州中国建设银行个人活期账户交易明细、中国工商银行电子回单以及岑广穗的《借记卡账户历史明细清单》。雅景公司对上述证据的真实性无异议，但认为上述证据不能证实上述租金起算时间点为每月的11日。对此，本院作如下分析：1.根据雅景公司2019年2月27日自制的2019年3月份缴费通知单显示，安实公司应缴纳2019年3月1日至2019年3月31日的租金为25200元；2019年1月17日至2019年2月22日基本电费16100元、电损2811.47元、电费70286.74元、水费13.92元、滞纳金5192.88元，合计119605.01元，而安实公司实际于2019年3月12日缴纳租金25200元，3月13日缴纳86386.70元，合计111586.70元。2.根据安实公司提供的中国工商银行电子回单显示，安实公司于2019年5月7日通过岑广穗的账户转账支付了15060.70元，并在转账附言载明“傍西滞纳金及2、3月份电损”，可见安实公司在2019年3月13日的付款86386.70元中并未包括2月份电损2811.47元及滞纳金5192.88元。如果将安实公司在2019年3月12日和3月13日的总付款111586.70元再加上当月电损2811.47元和滞纳金5192.88元，则得出当月安实公司应缴纳的费用为119591.05元，与雅景公司制作的缴费通知单中安实公司当月应缴费用119605.01刚好相差13.96元，这与该缴费单中安实公司应当缴纳的水费13.92元几近一致；3.从安实公司每个月的缴费情况且来看，除了每个月的25200元租金是固定的外，其他水电费、滞纳金等费用并不确定，因此，本院有理由相信安实公司每月缴纳的费用应是在收到雅景公司的缴费通知后进行缴纳，现雅景公司提供了相应的缴费通知单，安实公司在不确认其真实性的情形下，又不能提供其缴费的依据，故本院综合上述分析，确认雅景公司提供的缴费通知书的真实性，并采信雅景公司的主张，租金的起算时间点自2019年3月起按完整月计算。（三）安实番禺分公司实际拖欠的租金和水电费。因前已分析，本院采信雅景公司提供的缴费通知单的真实性，安实公司一直按照雅景公司提供的缴费通知单中的金额缴费，现安实公司未能提供证据证实其曾对具体数额和滞纳金的扣付提出过异议，而且还在2019年5月7日转账附言中载明“傍西滞纳金”字样，因此，本院采信雅景公司的主张，确认安实番禺分公司尚有2019年9月份租金15177.1元及2019年10月1日至2019年10月26日的租金21135.48元未支付，同时，还有2019年8月23日至2019年10月23日的水费438.48元、电费247444.31元未支付。（四）雅景公司催缴水电费及解除合同的情况。因安实番禺分公司拖欠租金及水电费等费用，2019年10月18日雅景公司通过EMS向安实番禺分公司的工商登记地址及案涉承租物业的地址寄出《催款告知书》，要求安实番禺分公司于2019年9月30日前缴纳2019年10月租金、2019年08月23日至2019年9月23日期间的水电费及上月欠款其计210426元及逾期18天产生的18938元滞纳金。但该ESM邮件显示安实番禺分公司已迁新址而被退回。根据雅景公司制作的2019年10月缴费通知单显示，上述210426元欠款包括2019年10月1日至2019年10月31日租金25200元；2019年8月23日至2019年9月23日的电费150201.63元、水费334.08元及上月滞纳金19513.66元。2019年10月21日，雅景公司通过EMS向安实番禺分公司的工商登记地址及案涉承租物业的地址寄出《告知函》，主要内容容为：根据双方合同约定，贵司应于2019年9月30日前缴纳2019年9月水电费、2019年10月01日至2019年10月31日租金，以及上月产生的滞纳金，但贵司至今尚未支付。因此，贵方已经违反租赁合同第二条第4点的相关约定，贵方已严重违约。现我方根据双方签订的合同正式告知你方：1.依据租赁合同，贵方已严重违约，贵我双方的租赁关系于2019年10月21日正式解除。请贵方在收到函件的两天内立即将租赁房屋内的财产搬离并交齐本函件第3条应缴款项。若贵方未能搬离并交齐应缴款项的，视为贵方放弃屋内的所有财产。我方将对屋内所有物品作为垃圾进行清理，清理费用由贵方负担。2.依据合同，因贵方单方面恶意违约，租赁押金75600元不予退回。3.请贵方在本函发出之日起两日交齐以下费用合计232521元：(1)2019年09月水电费、2019年10月01日至2019年10月31日租金以及上月产生的滞纳金210426元；（2）迟交费用产生的滞纳金22095元（截止至2019年10月21日）。4.贵方单方面违约需支付等同于押金三倍的违约赔偿金75600元。5.因贵方恶意违约给我方造成的经济损失，我方保留将通过法律途径进行追索。该邮件也因安实番禺分公司迁移新址而被退回。2019年11月07日，雅景公司通过EMS向安实番禺分公司的工商登记地址、安实公司2019年12月18日前的工商登记地址寄出《关于清理广东安实新源科技有限公司广州番禺分公司租赁屋内物品告知函》，主要内容是告知安实番禺分公司，因双方租赁合同已于2019年10月21日正式解除，但安实公司一直未搬离案涉厂房及交纳相关欠款。根据租赁合同约定，视为安实番禺分公司放弃房屋内的所有财产。雅景公司将对屋内所有物品作为垃圾进行清理，清理费用由安实番禺分公司承担，并就逾期部分向安实番禺分公司收取双倍租金及其它费用。其中寄往安实公司工商注册地址的邮件显示已由他人于2020年11月9日签收。2020年11月10日安实番禺分公司搬离涉案厂房。2019年11月26日，雅景公司委托广州市南粤公证处对案涉厂房内的现状、水、电表当日读数进行了证据保全，并为此支付公证费5000元。2019年12月10日雅景公司通过广州番禺德麟工艺有限公司交纳了2019年8月1日至2019年9月1日电费195294.04元，2019年9月1日至2019年9月30日电费178334.64元，2019年10月1日至2019年10月31日电费110698.28元，以及2019年7月31日至2019年11月03日的水费11901.12元。2019年1月7日雅景公司向广州市向华物业管理有限公司支付中介服务费25200元。三、安实公司成立于2018年6月7日，企业类型为有限责任公司（自然人独资），投资人为岑广穗，公司注册资本为人民币1000万元，岑广穗认缴出资额为1000万元，出资时间为2030年12月31日前。2019年8月2日，安实公司股东变更为岑广穗和王友良，其中，岑广穗认缴出资额为990万元，出资时间为2030年12月31日前，王友良认缴出资额为10万元，出资时间为2030年12月31日前，企业类型由有限责任公司（自然人独资）变更为有限责任公司（自然人投资或控股）。2019年11月18日，安实公司股东变更为岑广穗、王友良和广东卓胜房地产有限公司，其中，岑广穗认缴出资额为390万元，出资时间为2030年12月31日前，王友良认缴出资额为10万元，出资时间为2030年12月31日前，广东卓胜房地产有限公司认缴出资额为600万元，出资时间为2030年12月31日前。企业类型由有限责任公司（自然人独资）变更为有限责任公司（自然人投资或控股）。2019年12月18日，安实公司股东再次变更为王友良一人，企业类型由有限责任公司（自然人投资或控股）变更为有限责任公司（自然人独资）。至2019年12月18日变更之日，上述股东的实缴出资均为0元。2018年12月18日安实公司设立安实番禺分公司，该分公司于2020年1月15日被注销。四、雅景公司为证实案涉厂房系其向案外人谭伟强、张伟雄、张少真、李进典承租而来，提供了广州市不动产登记备册表、不动产权证、房屋租赁登记备案表、同意转租证明、同一地址证明以及雅景公司与案外人谭伟强、张伟雄、张少真、李进典的租赁合。被告安实公司、岑广穗对上述广州市不动产登记备册表的真实性无异议；对不动产权证的真实性由法院核实，但认为房地产所载物业地址与租赁地址不一致；房屋租赁登记备案证明没有案涉厂房的具体地址；对同意转租证明不予以认可；同一地址证明，没有相关工作人员的签名；对租赁合同的真实性无异议，但对关联性有异议，该租赁合同的地址与案涉租赁合同地址不一致。对此，本院认为，因雅景公司提供相关的证明能够相互印证，形成证据链条，可以证实案涉厂房系其从案外人谭伟强、张伟雄、张少真、李进典承租而来，且案涉厂房所在地广州市番禺区石基玉带门大街6号物业的登记权属人为谭伟强、张伟雄、张少真、李进典。诉讼中，本院根据雅景公司的申请，依法对安实公司、岑广穗、王友良、卓胜公司的财产采取了保全措施，雅景公司为此支付了2500元的保全保险费。本院认为：一、关于主体责任问题。因安实番禺分公司系安实公司设立的分公司，且已被注销，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，安实番禺分公司因本案租赁合同纠纷须承担的法律责任应由安实公司承担。二、关于本案租赁合同的效力问题。因雅景公司已提供了其与案涉厂房的权属人之间的租赁合同以及案涉厂房的房地产权证书，证实案涉厂房系合法建筑且其有权转租案涉厂房，同时，雅景公司与安实番禺分公司就租赁位于广州市番禺区石基镇玉带门大街6号厂房于2018年12月29日签订的《广州市房屋租赁合同》，系双方真实性意思表示，且未违反我国法律和行政法规的强制性规定，故合法有效，双方均应按照合同的约定履行自自的义务。安实公司与岑广穗认为案涉厂房未取得建设工程规划许可证，雅景公司对案涉厂房及其占用范围内的土地不享有任何不动产权利，为此主张上述《广州市房屋租赁合同》为无效合同，没有事实和法律依据，本院不予采纳。三、关于租赁合同的解除问题。根据查明的事实，安实番禺分公司在雅景公司多次催讨租金及水电费的情形下，仍未按时交纳租金和水电费，且逾期天数超过20天，已构成违约。根据双方签订的租赁合同第二条第4点约定，雅景公司有权解除本租赁合同。据此，雅景公司有权单方面解除其与安实番禺分公司签订的租赁合同。2019年10月21日，雅景公司将书面解除合同告知函以EMS特快专递时邮寄至安实番禺分公司在租赁合同中约定的地址“广州市番禺区石壁街屏山二村新1**国道联合国际石材城C12号铺”及案涉厂房地址，快递回单显示2019年10月26日“退回妥投”。根据租赁合同第六条第5点的约定，应视为该解除合同告知函已于2019年10月26日送达给安实番禺分公司，因此，本院确认双方之间的租赁合同已于2019年10月26日解除。四、关于雅景公司主张的2019年9月、10月份的租金问题。因本院已确认双方租赁合同已于2019年10月26日解除，因此，安实公司应当支付2019年10月26日前尚欠租金。经查实，安实番禺分公司尚欠雅景公司2019年9月份租金15177.1元及2019年10月1日至2019年10月26日的租金21135.48元未支付，因此对于雅景公司主张安实公司支付上述拖欠的租金36312.58元的诉求，本院予以支持。对超过部分。因无事实依据，本院不予支持。对于雅景公司主张的滞纳金问题。本院认为，该滞纳金从性质上讲是逾期付款违约金，雅景公司要求安实公司支付滞纳金的诉求，符合租赁合同的约定与法律的规定，本院予以准许，但每日千分之五的标准过高，本院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准四倍计算。其中2019年9月的拖欠的租金15177.1元自2019年10月1日起计算欠款付清之日止，2019年10月拖欠的租金21135.48元自2019年11月1日起计至欠款付清之日止。五、关于雅景公司主张的2019年8月23日至2019年11月10月的水费和电费问题。前已查明，截至2019年10月23日，安实公司尚欠雅景公司水费438.48元、电费247444.31元。现雅景公司诉求主张上述费用是计至2019年11月10日止的水费和电费，对此，本院予以准许。因上述水电费已由雅景公司代交，故对于雅景公司主张安实公司向其支付上述费用的诉求，合法合理，本院予以支持。对于雅景公司主张的滞纳金问题。本院认为，该滞纳金从性质上讲是逾期付款违约金，雅景公司要求安实公司支付滞纳金的诉求，符合租赁合同的约定与法律的规定，本院予以准许，但每日千分之五的标准过高，本院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准四倍计算。其中2019年8月23日至2019年9月23日的水费334.08元和电费150201.63元自2019年10月1日起计至欠款还清之日止；2019年9月24日至2019年11月10日的水费104.4元和电费97242.68元自2019年11月1日起计至欠款付清之日止。六、关于雅景公司主张的厂房逾期占用费、免租期内租金及中介费的问题。因前已述及，本院确认双方的租赁合同已于2019年10月26日解除，合同解除后，安实番禺分公司应当及时将厂房交还雅景公司管业，但安实番禺分公司直至2019年11月10日才正式搬离案涉厂房，故对于雅景公司主张按租金标准计算厂房逾期占用费的诉求，本院予以支持，但由于本院认定的合同解除时间系2019年10月26日，而非雅景公司主张的2019年10月23日，且本院已将2019年10月23日至2019年10月26日的租金计付给雅景公司，故厂房逾期占用费仅计算2019年10月27日至2019年11月10日其计15天即12600元。同时，因案涉租赁合同系安实番禺分公司违约导致解除，根据租赁合同第二条第2点的约定，安实还应支付免租期内的租金10568元及雅景公司为租赁事宜支付的中介费25200元。七、关于雅景公司主张没收安实公司交纳的押金75600元及要求安实公司再行支付三个月租金75600元作为违约金的问题。雅景公司称，根据合同第二条第4点的约定，因安实公司违约致使雅景公司解除合同的，雅景公司有权不退回押金75600元，同时要求安实公司支付三个月租金即75600元作为违约金。对此，本院认为，本案中安实番禺分公司交纳的三个月租金75600元作为押金，其性质为履约保证金，现雅景公司在主张没收75600元押金的情形下，还主张75600元的违约金，有违公平，在雅景公司主张的中介费损失、免租期租金损失及逾期支付租金和水电费而产生的利息损失均获得支持的情况下，没收75600元押金已可以填补雅景公司因安实番禺分公司造成案涉厂房空置损失和其他损失，故对于雅景公司主张没收安实番禺分公司交纳的75600元押金的诉求，本院予以支持。但对于雅景公司主张安实公司还应支付75600元违约金的诉求，本院不予支持。对于安实公司反诉要求退回75600元押金及利息的诉求，本院亦不予以支持。八、关于安实公司主张退还滞纳金15060.70元及利息的诉求。本院认为，根据查明的事实，该15060.70元系滞纳金和2019年2月和3月份的电损，并非全部是滞纳金。而且双方在租赁合同中已明确约定了滞纳金的计收方式，虽然本院认为滞纳金的计收标准过高，但安实公司已自愿支付，故对于安实公司要求退回所谓滞纳金15060.70元及利息的诉求，本院不予支持。九、关于雅景公司主张的公证费、律师费及保全保险费损失问题。虽然雅景公司提供了相关证据证实因本案诉讼支出了公证费、律师费和保全保险费，但雅景公司并未提供相关证据证实双方已约定该费用须由安实公司负担，故对于雅景公司的本项诉求，因无合同依据和法律依据，本院不予支持。十、关于岑广穗、王友良及卓胜公司的民事责任问题。因被告安实公司在诉讼中为一人有限责任公司，王友良为其唯一股东。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任。现王友良经本院合法传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交答辩状和相关证据，故本院认为被告王友良未能提供证据证实公司财产独立于其个人财产，应对安实公司的债务承担连带清偿责任。安实公司成立之初，其公司类型为岑广穗一人投资的有限责任公司，注册资本为1000万元，但为认缴资本，岑广穗并未实际缴纳出资。虽然岑广穗其后多次转让其股权，但仍未实际履行出资义务，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第十三条第二款“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。”的规定，被告岑广穗应在未出资本息1000万元的范围内对安实公司债务不能清偿的部分承担补充清偿责任。而非原告主张的连带责任。关于卓胜公司的责任问题。经查明，卓胜公司于2019年11月18日受让岑广穗的60%的股权，成为安实公司第一大股东，但随后又将该股权转让给了王友良，卓胜公司受让股权的行为发生在本案债务纠纷之后，且卓胜公司现已不是安实公司的股东，故雅景公司主张卓胜公司对安实公司在本案债务在未出资本息范围内承担补充清偿责任的请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十四条、第二百二十四条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）广东安实新能源科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州雅景电子科技有限公司支付2019年9月1日至2019年10月26日的租金36312.58元及滞纳金（滞纳金计算方法：1.2019年9月拖欠的租金15177.1元产生的滞纳金，以15177.1元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍自2019年10月1日起计算至欠款付清之日止；2.2019年10月拖欠的租金21135.48元产生的滞纳金，以21135.48元本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍自2019年11月1日起计算至欠款付清之日止）。二、被告（反诉原告）广东安实新能源科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州雅景电子科技有限公司支付2019年8月23日至2019年11月10日的水费438.48元、电费247444.31元及滞纳金（滞纳金计算方法：1.2019年8月23日至2019年9月23日的水费334.08元和电费150201.63元产生的滞纳金，以150535.71元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍自2019年10月1日起计算至欠款付清之日止；2.2019年9月24日至2019年11月10日的水费104.4元和电费97242.68元产生的滞纳金，以97347.08元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍自2019年11月1日起计至欠款付清之日止）。三、被告（反诉原告）广东安实新能源科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州雅景电子科技有限公司支付免租期内租金10568元、中介服务费25200元及2019年10月27日至2019年11月10日的厂房占用费12600元。四、原告（反诉被告）广州雅景电子科技有限公司不予退还被告（反诉原告）广东安实新能源科技有限公司缴纳的押金75600元。五、被告王友良对被告（反诉原告）广东安实新能源科技有限公司上述第一、二、三项判项中确定的债务承担连带清偿责任。六、被告岑广穗对被告广东安实新能源科技有限公司上述第一、二、三项判项中确定的债务在1000万元的限额内承担补充清偿责任。七、驳回原告（反诉被告）广州雅景电子科技有限公司的其余诉讼请求。八、驳回被告（反诉原告）广东安实新能源科技有限公司的全部诉讼请求。如义务人未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费9876元，由原告（反诉被告）广州雅景电子科技有限公司负担3242元，被告（反诉原告）广东安实新能源科技有限公司、被告王友良、岑广穗共同负担6634元。财产保全费3558元，由被告（反诉原告）广东安实新能源科技有限公司、被告王友良、岑广穗共同负担。反诉受理费10973元，由被告（反诉原告）广东安实新能源科技有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为两年。审 判 长  冷根源人民陪审员  叶 青人民陪审员  黄家杰二〇二〇年十一月十八日书 记 员  何绮静