北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初10325号原告：王迎迎，女，1985年11月17日出生，汉族，住山东省肥城市。委托诉讼代理人：赵飞飞，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京肆维基业房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区南口镇龙虎台村西。法定代表人：吴国英，董事长。原告王迎迎与被告北京肆维基业房地产开发有限公司（以下简称肆维基业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王迎迎委托诉讼代理人赵飞飞到庭参加诉讼，被告肆维基业公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王迎迎向本院提出诉讼请求：1．判令被告协助原告办理位于海淀区花园北路35号（军地家苑项目）4号住宅楼2单元-1101室房屋产权登记转移手续，转移登记至原告名下；2．判令被告支付逾期办证违约金197215．10元（以合同房屋总价款3148445元为基数，按每年百分之一计算自2014年6月1日至实际交付之日止，暂计算至2020年8月3日）；3．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告王迎迎与肆维基业公司签订编号为Y1143944购房合同，约定原告购买被告位于海淀区花园北路35号4号楼2单元1101室。原告交纳购房款后，被告未予办理相关产权手续。故诉至法院，请求支持原告的诉求。被告肆维基业公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月27日，王迎迎（买受人）与肆维基业公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）及附件，约定购买该公司开发位于本市涉案房屋。预售合同内容包括：该商品房的用途为普通住宅，预测建筑面积76．21平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币49967．39元，总价人民币3148445元整。出卖人应当在2012年5月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件：1．该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）、（3）、（4）、（5）、（6）、（7）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金、（2）契税、（3）物业服务费用、（4）供暖费、（5）政府规定办理房屋所有权证应收取的其他相关费用、（6）产权代办费、（7）有线电视开通费。产权登记：（一）初始登记：出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。双方同意按照下列第2种方式处理，2、本合同继续履行，出卖人应按下款约定办理商品房的转移登记。（二）转移登记：1．商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟元。2．如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）由于买受人原因（包括但不限于买受人未按合同约定办理面积结算、按时交齐办理产权过户的税费及相关资料）或其他非出卖人原因（包括但不限于政府部门未在法定期限内办妥行政事务、不可抗力）致使房地产权属证书延期办理的，该规定期限相应顺延，出卖人不承担任何违约责任。3．如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。庭审中王迎迎称2012年5月31日其根据肆维基业公司通知办理了入住手续并居住使用至今。此后至今，肆维基业公司未能在上述合同所约定的期限内为王迎迎办理该房屋的所有权证。2011年5月22日，肆维基业公司向王迎迎出具《通知函》，载明“您购买我公司开发建设的海淀区花园北路35号骏华阁小区4号楼2单元1101室（建筑面积76．21㎡），依据您与我公司签订的购房合同，编号为Y1143944，您应付房款合计人民币3148445元。由于我公司拖欠华北建设集团有限公司的欠款未清偿，现公司决定将您的购房款（￥3148445元）用于抵扣华北建设集团有限公司的债务。请将房款直接支付给华北建设集团有限公司指定代表人马某，房款付清后，请携带华北建设集团有限公司指定代表人马某出具的收款凭证原件到我公司完善购房手续，我公司将无偿为您出具办理房屋产权证所需的各项手续（政府部门收取的税费以及与办理房产证有关费用由您自行承担）”。2011年5月26日，马某向王迎迎出具了收款凭证，载明“根据2008年5月23日《花园北路35号院合作建房项目搬迁补助费和地下车库工程费付款协议书》第4条的约定，以及肆维公司2011年5月20日出具的《关于以房款抵扣欠款的通知函》，受华北建设集团有限公司的委托，现代表华北建设集团有限公司收取王迎迎的购房款以抵扣北京肆维基业房地产开发有限公司的上述欠款。今收到王迎迎交来的海淀区花园北路35号骏华阁小区4号楼2单元1101室（建筑面积76．21平米）购房款共计3148445元（叁佰壹拾肆万捌仟肆佰肆拾伍元整）”。2011年5月28日，肆维基业公司向王迎迎出具收据，载明“今收到王迎迎交来4号楼2单元1101室房款（抵扣款）三方协议，人民币叁佰壹拾肆万捌仟肆佰肆拾伍元整（3148445元）”本院依王迎迎的申请到北京市海淀区房屋管理局房屋交易中心进行了查询。经查询，案涉《北京市商品房预售合同》办理了网签手续。庭审中王迎迎申请证人马某出庭作证，马某称其挂靠华北建设集团有限公司，承接了军地家苑项目的地下车库项目，但是由于开发商肆维基业公司拖欠自己工程款，当时与肆维基业公司原法定代表人吕国利协商收取部分卖给业主的售房款用于抵扣地下车库的工程款，自己收取了王迎迎所交的购房款3148445元，并向王迎迎出具了收款凭证。另查，已生效的北京市第一中级人民法院（2017）京01民终6902号民事判决书查明，案涉房地产项目系由肆维基业公司与中国人民解放军参谋部军训和兵种部第四管理处联合取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》，由肆维基业公司取得相应地块的《国有土地使用证》及其中部分商品房的《北京市商品房预售许可证》。后因军队司法部门介入对公司和军队合作单位主要负责人在项目实施过程中所涉违法问题调查，导致项目停建并影响了相关手续的办理。上述事实《北京市商品房预售合同》、《通知函》、收款凭证、收据、《北京市商品房预售许可证》以及查询信息、（2017）京01民终6902号判决书、证人证言及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，肆维基业公司经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利，其虽未到庭，不影响本案事实的查明。合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力，双方当事人均应严格遵照执行。本案中，肆维基业公司是上述军地家苑项目的开发商，并取得了相应商品房销售的许可。王迎迎与肆维基业公司签订的商品房预售合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。根据双方合同约定，王迎迎主要负有依约支付相应购房款之义务，肆维基业公司主要负有依约交付房屋并办理产权转移登记等义务。合同在实际履行中，王迎迎履行了支付全部购房款义务，肆维基业公司亦向王迎迎交付了房屋，但该公司未能在约定的期限内履行为王迎迎办理房屋初始登记及转移登记的义务，其行为违反了合同约定。现王迎迎依据合同约定要求肆维基业公司支付延期办证的违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。但双方当事人在合同中未明确约定违约金的计算标准，具体金额由本院综合考虑房屋买受人的实际损失、肆维基业公司的主观过错等因素依法判定。因无法确定办证的具体时间，故本案逾期办证违约金计算的起止时间为自2014年6月1日至判决作出之日2020年11月30日。关于王迎迎主张的判令肆维基业公司协助办理案涉房屋产权登记转移手续的请求，该诉求成立的前提是客观条件具备，但案涉房屋尚不具备产权转移登记条件，客观上无法履行，故本院对王迎迎的该项诉讼请求，不予支持。待客观条件具备时，王迎迎可向肆维基业公司另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京肆维基业房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向王迎迎支付自二〇一四年六月一日起至二〇二〇年十一月三十日止的逾期办证违约金74618．15元。二、驳回王迎迎的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4244元，由王迎迎负担2579元，已交纳；由北京肆维基业房地产开发有限公司负担1665元，于本判决生效后七日内交纳。公告费（以票据为准），由北京肆维基业房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陈振祥审 判 员  田雅娟人民陪审员  陈英方二〇二〇年十一月三十日书 记 员  张书豪