云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初16723号原告：昆明市五华区住房和城乡建设局第二房管所，住所地昆明市东风西路**，统一社会信用代码12530102431380228E。法定代表人：吴鉴恩。委托诉讼代理人：刘福星、陈红，云南天石智硕律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南弘力房地产开发有限公司，住，住所地昆明市北门街北仓坡**一社会信用代码91530000719404401U。法定代表人：杨祖辉，总经理。原告昆明市五华区住房和城乡建设局第二房管所诉被告云南弘力房地产开发有限公司联营合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告昆明市五华区住房和城乡建设局第二房管所的委托诉讼代理人刘福星、陈红到庭参加诉讼。被告云南弘力房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告昆明市五华区住房和城乡建设局第二房管所诉称：2001年7月16日，原告与被告签订了《联合开发建设协议书》，约定双方联合开发建设位于昆明市的项目，占地面积4860㎡，建设总投资560万元，双方出资比例为：原告出资336万元，占总投资的60%，被告出资224万元，占总投资的40%，风险承担后收益比较均按出资比例进行分配和承担，同时约定了违约责任，违约方除负责赔偿守约方的经济损失外，还应赔偿守约方100万元违约金。原、被告又于2002年2月5日签订了《合作开发建房补充协议》对主合同进行了补充约定。协议签订后，原告积极履行合同，共计出资6705772.09元，被告出资6155876.14元，后被告于2005年3月15日通过出让的方式取得了该项目所在地座落于北门街××号的国有土地使用权证，证号：昆明五华国用（2005）第0257399号，使用权面积2321.4㎡。因双方约定开发的项目在2001年经政府有关部门审批立项，同意拆迁开发，但在拆迁后，因政府整体规划等因素，导致此项目又被搁置，无法继续开发，变为空地一直闲置，原、被告商议后，一致同意待重新报批后，另行开发。之后原告每年与被告联系，均被告知还在报批，让等结果。直至现在，原告才发现被告将双方合作开发的标的物该土地使用权证私自抵押给了银行，办理了抵押贷款，且因被告涉及多个诉讼，现该土地己被人民法院予以查封拍卖，导致原、被告间签订的《联合开发建设协议书》《合作开发建房补充协议》无法履行，合同根本目的无法实现，该行为属于被告根本性违约，给原告造成严重经济损失，投入款项，变为了被告购买土地的款项，取得土地后，被告又将该土地用于个人的商业行为，枉顾双方签订的协议，严重违约，现合同已经无法继续履行，且被告行为也明确表明其不履行双方的约定。另，双方签订的文书中，昆明市五华区房地产管理局第三房管所系原告前身，所有权利义务均由原告承担享有。综上所述，被告的违约行为，已构成根本性违约，致使合同目的无法实现，且己实际造成原告的大量损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、解除原、被告于2001年7月16日签订的《联合开发建设协议书》及2002年2月5日签订的《合作开发建房补充协议》；二、被告退还原告支出的出资款6705772.09元；三、被告支付原告违约金100万元；四、案件受理费、财产保全费、担保费、律师费由被告承担。被告云南弘力房地产开发有限公司未到庭，亦未提交书面答辩状。审理中，原告提交以下证据：1、事业单位法人证书；2、五华区政府办公室（通知）；3、企业信息公示表，证明原、被告的诉讼主体信息；原告的主体适格，系合同的相对方。4、联合开发建设协议书；5、合作开发建房补充协议，证明2001年7月16日，原被告签订《联合开发建设协议书》约定双方联合开发建设位于昆明市的项目，占地面积4860平方米，建设总投资560万元，双方出资比例为：原告出资336万元，占总投资的60%，被告出资224万元，占总投资的40%，收益按出资比例进行分配，同时约定了违约责任，违约方处负责赔偿守约方的经济损失外，还应赔偿守约方100万元违约金。原被告又于2002年2月5日签订了《合作开发建房补充协议》对主合同进行了补充约定，出资比例变更为甲方投资55%，乙方投资45%。6、关于改造××××简易房的立项报告；7、关于同意改造北××简易房立项的批复，证明原、被告签订合同合作改造××××简易房项目程序合法，经昆明市五华区计划与经济贸易委员会批准同意。8、会议纪要；9、拆迁协议；10、房屋转让协议；11、代购房产协议；12、购房协议；13、昆明市安居工程住房售购合同书；14、付款通知、发票；15、收款专用收据6份，16、云南省收款专用发票14份；17、北门街云南大学项目部拆迁费用情况；18、土地使用权证复印件，证明协议签订后，原告积极履行合同，共计出资6705772.09元，被告出资6155876.14元，后被告于2005年3月15日通过出让的方式取得了该项目所在地坐落于北门街××号的国有土地使用权证，证号：昆明五华国用（2005）第0257399号，使用权面积2321.4平方米。19、北门街××号土地信息查询表，证明涉案土地使用权证已经被注销，实际权力已经不存在，该土地证是后面被划销为几个小证，小证已经被五华法院查封了，一块大的证被中院挂拍。20、关于北门街××号拆迁安置房源情况；21、房管三所北门街44-46号投入房源费用表，证明原告拆迁安置房屋68套，价值金额5121443.96元。22、北门街云南大学项目部拆迁费用情况，证明原告为履行合同共计投入6705772.09元。经本院要求，原告补充提交以下证据：1、委托协议、代理费发票，原告为追诉被告违约行为而支付了费用。2、锦兴苑12套、售房协议、发票，证明原告以支付房款的方式投入了977867元。3、永昌小区18套、房屋转让协议、房屋结算清单、发票，证明原告以支付房款的方式投入了1445200元。4、兴发小区6套房屋昆明市安居工程住房收购合同书、付款通知、交房通知、五华区房管三所房源情况，证明原告以支付房款的方式投入了328504.16元。5、南苑小区4套房屋结算清单，通知、发票，证明原告以支付房款的方式投入了334471.80元。6、中联花园35套购房协议、协议书、发票，证明原告以支付房款的方式投入了294万元。7、付款凭证及收款收据32份，证明我方货币投资的金额1584328.13元，多余部分我方予以扣减。被告云南弘力房地产开发有限公司未到庭，亦未举证质证。经本院依职权向昆明市不动产信息档案管理中心发函，调取北门街××号土地土地证登记信息，该中心2020年9月8日向我院出具《不动产登记信息》显示，北门街××号土地不动产权证号为“昆明五华国用（2005）第0257399号”，该土地目前无抵押，已查封。同时，该中心回复《情况说明》载明：该中心2020年3月9日出具的土地登记查询结果表与2020年9月8日出具的不动产登记信息内容不符，是因昆明市自然资源局和规划局电子政务平台与不动产登记业务管理系统数据不匹配，导致查询结果不一致，应以不动产登记信息为准。综上，原告提交证据中，除证据19外，其余证据能够形成完整证据链，且被告未到庭亦未提交相反证据予以反驳，故本院对原告提交其余证据的真实性予以确认，证据19的证明内容应以行政机关最终确认的不动产登记信息为准。经过法庭审理及对证据的分析认定，本院确认以下事实为本案的法律事实：2001年7月16日，昆明市五华区房管局第三房管所（甲方）与被告（乙方）签订《联合开发建设协议书》约定，双方联合开发建设的项目位于昆明市，占地面积4860平方米，建设总投资560万元；甲方出资336万元，占总投资的60%，乙方出资224万元，占总投资的40%；项目运行中发生的各项费用及项目经营盈亏均按照甲方60%，乙方40%进行分担分配；若一方违约给另一方造成经济损失，违约方除需负责守约方直接经济损失外，还应赔偿守约方100万元违约金。2002年2月5日，昆明市五华区房管局第三房管所（甲方）与被告（乙方）签订《合作开发建房补充协议》约定，双方对本拆迁开发项目采取共同投资全过程合作，甲方投资为55%，乙方投资为45%，共同组织操作班子实施，按投资比例分配利润所得和承担亏损、风险；启动资金投入方式为双方投入房源，并各自注入100万元启动资金，后续资金双方按工程进展需要按比例投入。此后，昆明市五华区房管局第三房管所（甲方）实际投入房源68套，总计价5121443.96元；昆明市五华区房管局第三房管所（甲方）实际货币投资1901945.13元。涉案北门街××号土地于2005年3月15日登记至被告名下。该宗土地自2016年起，已被多家法院查封。2010年11月30日，原五华区房管局第二房管所和第三房管所整合为原告昆明市五华区住房和城乡建设局第二房管所。本院认为，法人合并的，其权利和义务由合并后的法人享有和承担。原五华区房管局第二房管所和第三房管所整合为原告，故原五华区房管局第三房管所与被告签订的《联合开发建设协议书》及《合作开发建房补充协议》的权利和义务，均由原告享有和承担，原告是涉案合同的相对人。结合原告庭审陈述及提交证据，原、被告双方签订涉案联营协议后，原告实际履行了投入房源及支付货币投资款项的义务，但涉案项目至今未能投入正常运行，且涉案土地现实际处于被查封状态，涉案合同约定内容实际不能继续履行。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”现涉案合同约定内容因客观情况发生重大变化，致使合同目的不能实现，原告要求解除与被告签订的《联合开发建设协议书》及《合作开发建房补充协议》的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。原、被告双方签订《联合开发建设协议书》及《合作开发建房补充协议》后，并未针对联营事项成立企业法人，故原、被告双方属于合伙型联营体。根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第五条第一款，第七条之规定，原、被告双方签订的《联合开发建设协议书》及《合作开发建房补充协议》解除后，应对联营的财产和债务作出处理；被告未举证证明涉案联营项目对外存在债务，涉案联营财产登记于被告名下，且仅以参照与涉案土地同地段的拍卖土地起拍价为基础，按照原、被告双方约定利润分配比例（原告60%）计算金额已远远高于原告主张分配金额，故原告要求被告退还6705772.09元有事实及法律依据，本院予以支持。原告未能举证证明涉案合同不能继续履行系因被告的违约行为所致，应承担举证不能的不利后果。原告要求被告向起支付违约金100万元的主张，无事实依据，本院不予支持。原、被告双方签订《联合开发建设协议书》及《合作开发建房补充协议》中未对维权产生律师费如何负担进行约定，本案亦不属于依法应由败诉方承担律师费的案件，且原告未举证证明实际产生律师费。综上，本院对原告要求被告向其支付律师费31000元的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第五条第一款，第七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告昆明市五华区住房和城乡建设局第二房管所与被告云南弘力房地产开发有限公司签订的《联合开发建设协议书》及《合作开发建房补充协议》依法解除；二、由被告云南弘力房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告昆明市五华区住房和城乡建设局第二房管所退还出资款人民币6705772.09元；三、驳回原告昆明市五华区住房和城乡建设局第二房管所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币65740元，由被告云南弘力房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审  判  长 李 静人民陪审员员 榕  人民 陪 审员 鲁朝云二〇二〇年十一月十二日书  记  员 和耀星