湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0581民初774号原告：宜都三元房地产开发有限责任公司,住所地宜都市陆城街办五宜大道24号。统一社会信用代码:91420581665494287G。法定代表人：熊方元，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵祥，湖北新世界律师事务所律师。特别授权代理。被告：宜都市新白宫娱乐俱乐部，住所地宜都市陆城街办五宜大道24号。统一社会信用代码：91420581068449779X。负责人：陈涛，该企业登记投资人。委托诉讼代理人：曹**强，湖北亮节律师事务所律师。特别授权代理。被告：陈涛，男，1970年11月27日出生，汉族，湖北省宜昌市人，住宜昌市伍家岗区。委托诉讼代理人：闫剑平，湖北陈守邦律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：朱丹，湖北陈守邦律师事务所实习律师。特别授权代理。原告宜都三元房地产开发有限责任公司（以下简称“三元公司”）与被告宜都市新白宫娱乐俱乐部（以下简称“白宫俱乐部”）、陈涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法由审判员杨潇适用简易程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告三元公司的委托诉讼代理人赵祥，被告白宫俱乐部的委托诉讼代理人曹**强、被告陈涛的委托诉讼代理人闫剑平、朱丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三元公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告白宫俱乐部支付租金642695.20元（人民币，下同）；2.判令被告陈涛对租金承担连带支付责任；3.判令二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告三元公司与被告白宫俱乐部签订《房屋租赁合同》，约定原告三元公司将其所有位于宜都市陆城五宜大道24号清江润园9号楼4359.40平方米房屋租给被告白宫俱乐部使用，租赁期限自2012年6月1日至2022年5月31日，租赁费用共计9844397元，租金按季支付，先支付租金后使用房屋，前一季度最后一个月25日之前支付下一季度租金。合同订立后，原告三元公司依约将房屋移交被告白宫俱乐部使用，截止2018年6月13日双方对账，被告白宫俱乐部尚欠租金744966.79元，2018年6月至2019年12月31日被告白宫俱乐部应支付租金1012658.35元，已付租金1114929.94元。截止2019年12月31日，被告白宫俱乐部尚欠原告三元公司租金642695.20元。被告白宫俱乐部系个人独资企业，被告陈涛作为独资股东依法对被告白宫俱乐部的债务承担连带责任。原告三元公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.2012年5月20日原告三元公司与被告白宫俱乐部签订的《房屋租赁合同》及2013年1月5日签订的《补充协议》各一份，证明原告三元公司将房屋出租给本案被告白宫俱乐部，合同约定了双方的权利和义务，合同签订人为被告陈涛，被告白宫俱乐部为被告陈涛个人独资。2.2018年6月13日由被告白宫俱乐部盖章确认的《往来账项询证函》一张，证明截止2018年6月13日，被告白宫俱乐部共欠原告三元公司租金744966.79元。3.2020年5月29日的企业信用信息公示报告，证明截止到报告生成之日，被告白宫俱乐部为个人独资企业，该企业投资人为被告陈涛。4.由原告三元公司制作的《白宫2018.6-2019.12.31日往来情况》一份，证明2018年6月至2019年12月31日被告白宫俱乐部与原告三元公司之间的账目往来的情况及被告白宫俱乐部尚欠原告三元公司租金642695.20元。5.原告三元公司与被告白宫俱乐部之间从2011年至2019年12月31日租金往来明细表一份，证明双方租金往来情况，原告三元公司主张的是从2016年4月1日到2017年12月30日的租金。被告白宫俱乐部辩称，被告白宫俱乐部登记投资人为被告陈涛，但实际转投资人系胡宇果，被告陈涛将被告白宫俱乐部的资产转让给了胡宇果。原告三元公司与被告白宫俱乐部于2012年5月20日签订租赁合同，期限为2012年6月1日至2022年5月31日，该租赁合同因被告陈涛与胡宇果发生资产转让，胡宇果于2016年3月22日履行至2018年1月1日。截至2017年12月30日，胡宇果下欠原告三元公司房屋租赁费652695.20元。2018年1月1日，胡宇果代表被告白宫俱乐部与原告三元公司签订租赁协议，期限为2018年1月1日至2022年5月31日，约定租赁总面积4359.40平方米，其中一楼1908.70平方米，二楼2450.70平方米，负一楼65.835平方米，一、二楼按21元/平方米/月、负一楼按11元/平方米/月支付租金，每年免2个月租金，实际按10个月计算租金，分12个月交纳。2018年度应交纳租金922715.90元，每月租金为76893元，2018年租金为768930元。2018年11月1日，被告白宫俱乐部与原告三元公司签订退租补充协议，约定从2018年11月1日起退租负一楼65.835平方米、一楼407平方米、二楼1327.16平方米，合计退租1800平方米，租金标准不变，即实际承租面积2625.24平方米，租金为55130.04元/月，按10个月计算全年租金为551300.40元，实际从2018年11月1日至2019年租金应为643183.80元（45941.70元/月×14月）。综上，胡宇果欠原告三元公司租金652695.20元，从2018年1月1日至2019年12月30日，实际应交纳的租金为1412113.80元（768930元+643183.80元），而被告白宫俱乐部实际支付租金1474016.53元，溢交款61902.73元。2020年1月1日，被告白宫俱乐部与原告三元公司签订续退租协议，再次退租617平方米，实际承租面积2008.24平方米，因疫情原因，被告白宫俱乐部与原告三元公司未就2020年租金办理结算，也未交纳租金。原告三元公司诉请的租金不属实，主要是金额不属实，从询证函载明的内容可以看出被告白宫俱乐部证明数据无误，反映的是胡宇果欠原告三元公司652695.20元、2018年5月31日欠92271.59元数据无误，表明胡宇果个人欠款和被告白宫俱乐部欠款金额属实，但被告白宫俱乐部所欠租金已经支付完毕。原告三元公司应当向胡宇果个人主张652695.20元租金，应该追加胡宇果为本案被告。询证函截止的时间为2018年5月31日，而诉讼所指向截止时间为2019年12月30日，被告白宫俱乐部不存在欠原告三元公司租金的事实。胡宇果向原告三元公司出具的截止2017年12月以前下欠652695.20元欠条系胡宇果承继被告陈涛租赁合同与原告三元公司办理的结算，原告三元公司认可的是胡宇果而非被告白宫俱乐部。原告三元公司诉请的642695.20元是胡宇果在2016年3月22日至2017年12月30日租赁原告三元公司房屋所欠的租金，2018年1月1日起至2019年12月30日被告白宫俱乐部与原告三元公司的租赁合同公司均已经履行，不存在欠原告三元公司租金的事实。被告白宫俱乐部不应该承担清偿责任，请求驳回原告三元公司对被告白宫俱乐部的起诉。被告白宫俱乐部为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：1.2012年5月20日被告陈涛与原告三元公司签订的《房屋租赁合同》一份，证明合同约定的租赁期限至2022年5月31日。2.2018年1月1日原告三元公司与被告白宫俱乐部签订的《房屋租赁合同》一份，证明合同约定的租赁期限为3.5年，从2018年1月1日至2022年5月31日止，同时证明合同期内每年减免两个月的租金，租赁面积为一楼1908.7平方米、二楼2450.7平方米、负一楼65.835平方米，租金标准为一、二楼21元/平方米/月、负一楼11元/平方米/月，按照上述标准计算，每月的租金计算应为92271.59元，按照合同约定，每年支付10个月租金，一年租金为922715.90元，实际上每月应该支付76893元，该份合同是对证据1租赁合同的变更。3.2018年11月1日被告白宫俱乐部与原告三元公司签订的《关于金乐迪KTV房屋退租补充协议》一份，证明从2018年11月1日开始，房屋退租1800平方米，实际租赁面积一楼1501.7平方米、二楼1123.54平方米，合计2625.24平方米，按照21元/平方米/月，每月租金为55130.04元，全年租金551300.40元，实际上每月应支付45941.70元；同时证明2018年的合同实际履行了十个月，应支付租金为768930元，2019年租金从2018年11月1日至2019年12月30日为643183.80元（45941.70元/月×14月），从2018年1月1日至2019年12月30日应支付租金合计为1412113.80元。4.2020年1月1日被告白宫俱乐部与原告三元公司签订的《关于2019年12月31日宜都市新白宫娱乐俱乐部房屋退租补充协议》一份，证明从2020年1月1日开始被告白宫俱乐部又退租了617平方米，同时证明从2018年1月1日起至今被告白宫俱乐部与原告三元公司之间的实际租赁关系。5.2018年1月至2019年12月30日期间转款凭证36张，证明2018年度被告白宫俱乐部向原告三元公司转账支付租金773551.59元（20张）,2019年度转账支付700464.94元（16张），合计支付租金1474016.53元，同时证明被告白宫俱乐部从2018年与原告三元公司发生租赁关系以来，实际支付租金大于应支付租金，根据合同相对性原则，被告白宫俱乐部不存在下欠原告三元公司租金的事实。6.2018年1月9日胡宇果向原告三元公司出具的欠条复印件一份，证明胡宇果下欠原告三元公司租金652695.20元，2018年1月1日之前是胡宇果和原告三元公司的租赁合同关系。被告陈涛辩称，被告白宫俱乐部不是被告陈涛独资设立的，系被告陈涛与张艺萍共同投资设立。其中，被告陈涛持有75%投资份额，张艺萍持有25%投资份额。2016年1月1日，张艺萍将持有的25%投资份额转让给案外人段红军。被告陈涛于2016年4月22日已将持有的投资份额全部转让给案外人胡宇果，转让后被告陈涛不再是被告白宫俱乐部投资人。2016年4月22日，被告陈涛及案外人段红军将各自持有的被告白宫俱乐部投资份额全部转让给案外人胡宇果。自2016年3月21日起，胡宇果已实际经营被告白宫俱乐部，胡宇果受让被告陈涛及段红军投资份额后成为被告白宫俱乐部独资投资人。因胡宇果未按约定支付转让款，双方未办理投资人变更手续。原告三元公司清楚知晓实际投资人发生变更，并与实际投资人胡宇果另行签订房屋租赁合同，被告陈涛将投资份额转让后即退出被告白宫俱乐部经营。本案发生前，原告三元公司从未就租金向被告陈涛主张过任何权利。原告三元公司要求被告陈涛对欠付租金承担连带责任没有事实和法律依据，不应得到支持。被告陈涛已于2016年4月22日将持有的被告白宫俱乐部投资份额全部转让。投资份额转让后，被告陈涛退出被告白宫俱乐部经营，不再是经营场所投资人，只是因为胡宇果没有按约支付转让费，双方未办理工商变更手续。原告三元公司仅以工商登记主张被告陈涛对被告白宫俱乐部欠付租金承担连带责任，与事实不符，不应得到支持。原告三元公司代理人当庭对诉讼请求的金额进行了变更，且已经明确了其诉讼的是被告陈涛将被告白宫俱乐部投资份额转让以后发生的租金，恳请法院查明事实，依法驳回原告三元公司对被告陈涛的诉讼请求。被告陈涛为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：1.2016年4月22日被告陈涛与胡宇果、段红军签订《投资转让协议》一份，证明2016年4月22日，陈涛、段红军将各自持有的被告白宫俱乐部的投资份额全部转让给胡宇果，三方确认胡宇果自2016年3月21日起已实际负责上述娱乐场所的经营；同时证明协议约定，协议签订三日内胡宇果应当付清全部转让款，由被告陈涛配合胡宇果办理工商变更登记。2.（2017）鄂0581民初896号《民事调解书》一份，证明胡宇果未按约定付清转让款，被告陈涛依法向宜都市人民法院起诉胡宇果及其配偶石林，诉讼过程中，双方达成调解，调解协议约定，胡宇果先期支付100万元转让款后，双方办理投资人变更登记；同时证明宜都市人民法院对双方达成的调解协议依法确认，并出具调解书。3.宜都市人民法院出具的《执行案件立案登记表》一份，证明因胡宇果未按生效的民事调解书履行义务，被告陈涛依法申请强制执行，2017年8月8日宜都市人民法院立案执行。4.2018年1月1日的租赁合同一份，证明2018年1月1日胡宇果与原告三元公司签订租赁合同，约定承租原告三元公司物业经营KTV及夜总会，租赁面积为一楼1908.7平方米、二楼2450.7平方米、负一楼65.835平方米，租金标准一、二楼为21元/平方米/月、负一楼为11元/平方米/月，同时证明原告三元公司知晓被告白宫俱乐部投资人发生变更，并与新的投资人重新签订租赁合同，降低租金标准，原告三元公司仍然依据与被告陈涛签订的原租赁合同提起诉讼，与事实不符。5.2018年1月9日胡宇果向原告三元公司出具的欠条复印件一份，证明2018年1月9日胡宇果就经营期间欠付租金向原告三元公司出具过欠条，承诺分期给付，逾期按年息25%计算利息，原告三元公司清楚知晓被告白宫俱乐部的投资人已经变更。6.往来账项询证函，证明该询证函中备注注明2017年前胡宇果欠租652695.20元，2018年5月31日欠92271.59元，该欠租发生时间均为胡宇果受让投资后,被告陈涛对投资份额转让后的被告白宫俱乐部债务不应承担责任。对于原告三元公司提交的证据，被告白宫俱乐部经质证认为，证据1，真实性无异议，但因胡宇果于2018年1月1日代表被告白宫俱乐部和原告三元公司签订了新的租赁合同，所以原告三元公司提交的两份合同在2018年1月1日已经自动解除了。证据2，真实性无异议，关联性有异议，询证函载明的内容显示为胡宇果个人2017年欠原告三元公司租金652695.20元，被告白宫俱乐部2018年1月1日至2018年5月31日欠原告三元公司租金92271.59元，不认可原告三元公司的其他证明目的。证据3，真实性无异议。证据4，不认可，该《往来情况》为原告三元公司自行制作，且为原告三元公司自认的金额，应该提供合同、转款明细，才能证明实际下欠的金额。证据5，真实性无异议，可以印证争议的租金是胡宇果个人所欠。被告陈涛经质证认为，证据1，真实性无异议，但是被告陈涛在履行租赁合同及补充协议期间没有欠租的行为，在2016年3月22日被告陈涛已将被告白宫俱乐部的投资份额交由胡宇果行使了，胡宇果是实际经营人。证据2，真实性无异议，询证函填写的内容载明了652695.20元是胡宇果的欠账，原告三元公司对此是知道的，而且胡宇果给原告三元公司出具了欠条，如果是被告白宫俱乐部欠款则询证函中无需注明胡宇果欠款，原告三元公司将该份询证函作为证据提交，表明原告三元公司是认可询证函内容的，原告三元公司对胡宇果欠付652695.20元租金是知晓的，也是认可的。证据3，真实性无异议，但该份报告只是行政部门登记信息，与被告白宫俱乐部在2016年投资人已经发生变更的客观事实是不相符的，人民法院应该依据客观事实确定权利义务。证据4，为原告三元公司单方陈述，应当以转款凭证、收款收据确定原告三元公司主张租金的正确性。证据5，真实性无异议，在2016年3月被告陈涛将白宫俱乐部转让给胡宇果后，不欠三元公司的租金。对于被告白宫俱乐部提交的证据，原告三元公司经质证认为，证据1，真实性无异议，但是该份合同是被告陈涛代表被告白宫俱乐部与原告三元公司签订的合同。证据2，真实性无异议，该份合同中原告三元公司与被告白宫俱乐部之间对租金价格和租赁方式发生变更，实际上是前一份合同的延续。证据3，真实性无异议。证据4，真实性无异议，但与本案无关，原告三元公司主张的是2019年12月31日前的租金。证据5，真实性无异议，实际与原告三元公司提供的往来明细是一样的，双方只是起算时间不一致，经核对其中有笔3825.23元，应为3825元，实际被告白宫俱乐部从2018年1月1日至2019年12月31日交纳的租金为1474016.30元，但被告白宫俱乐部曾经以现金支付10000元没有载明，原告三元公司最终核算其支付金额为1484016.30元。证据6，欠条真实性有异议，原告三元公司不清楚，是被告白宫俱乐部内部的事情。被告陈涛经质证认为，证据1，真实性无异议，但是该份合同是被告陈涛代表被告白宫俱乐部签订的租赁合同，被告陈涛在履行租赁合同及补充协议期间没有欠租的行为，在2016年3月22日被告陈涛已将被告白宫俱乐部的投资份额交由胡宇果行使了，胡宇果是实际经营人。证据2，真实性无异议，该份合同不是被告陈涛经营期间签订的，原告三元公司依据该份合同要求被告陈涛承担租金没有事实依据，虽然这份合同加盖了被告白宫俱乐部的印章，但这是胡宇果代表被告白宫俱乐部签订的，与被告陈涛没有关系，与被告陈涛提交的投资转让协议能够相互印证，证明胡宇果是被告白宫俱乐部的实际投资人。证据3、4，真实性无异议，这份协议也不是被告陈涛经营期间签订的，对这份协议的内容不清楚，签订该份协议的代表人为陈华兵，没有看到相应的授权委托材料，不能证明被告陈涛应当知道这份协议。证据5，真实性无异议，但是这些转账凭证均不是在被告陈涛经营期间支付的，均不能证明被告陈涛应该对该期间的租金承担连带支付责任。证据6，真实性无异议，欠条与原告三元公司提交的询证函原件内容能够相互印证，证明胡宇果就经营期间所欠的652695.20元租金向原告三元公司出具了欠条，原告三元公司对此没有异议，应将询证函的原件向法庭出具，这份欠条的内容并不是被告陈涛与胡宇果就债务处理作出的约定或者达成的协议，而是向原告三元公司出具的还款承诺，所以原告三元公司对胡宇果是被告白宫俱乐部的实际投资人的情况是清楚的。对于被告陈涛提交的证据，原告三元公司经质证认为，证据1，真实性有异议，因为该份证据真实性无法确认，原告三元公司没有参与被告白宫俱乐部的内部转让，但可以看出胡宇果与被告陈涛之间为内部关系。证据2、3，真实性无异议，内容不发表意见。证据4，真实性无异议，这份合同的相对方系原告三元公司与被告白宫俱乐部，不是胡宇果个人，胡宇果在上面签字是作为代表，不是其个人行为，这不能作为被告陈涛认为原告三元公司明知的理由，不能达到其证明目的。证据5，三性均有异议，这不是向原告三元公司出具的欠条，系本案被告白宫俱乐部与胡宇果之间的内部约定，被告白宫俱乐部代理人说是先写的欠条后签订的2018年1月1日的租赁合同，但是欠条出具的时间是2018年1月9日，按照时间来说应该是先签订的合同后出具的欠条。证据6，真实性无异议，但是对其证明内容有异议，备注是由被告白宫俱乐部的工作人员填写的，填写的内容为“胡宇果出具了欠条”，不能当然理解为胡宇果向原告三元公司出具了欠条，应该理解为胡宇果向被告白宫俱乐部或者被告陈涛办理结算出具了欠条，不能达到被告陈涛的证明目的。被告白宫俱乐部经质证认为，证据1、2、3，无异议，能够证明原告三元公司从2016年3月起是和胡宇果发生的租赁关系。证据4、5、6，认可，同时可以印证2018年1月1日起被告白宫俱乐部与原告三元公司发生租赁关系的事实。2018年1月9日前，胡宇果与原告三元公司商谈了2018年1月1日之前的租金由胡宇果个人与原告三元公司办理结算，2018年1月1日起被告白宫俱乐部和原告三元公司发生租赁关系，口头约定好之后，由胡宇果到原告三元公司办公室办理结算，2018年1月1日的合同实际上是2018年1月9日签订的，签订时把时间提前了。本院依职权于2020年9月17日向胡宇果询问本案相关事实，并做询问笔录一份。原告三元公司经质证认为，对笔录的真实性无法确认，原告三元公司进行了核实，公司财务账本中没有胡宇果的欠条，欠条是本案的被告陈涛和白宫俱乐部现在的经营人陈华兵提供的，只能说明系被告白宫俱乐部股东内部之间的结算，不能对抗原告三元公司的诉请，我们要求被告白宫俱乐部承担责任，同时被告陈涛现仍是工商登记公示的被告白宫俱乐部的唯一投资人，内部之间的协议不能对抗法定登记，同时也不能对抗第三人。胡宇果也是被告白宫俱乐部合伙人之一，他现已身陷囹圄，个人无承担能力，其他合伙人将公司债务推给他个人，显然不合理。被告白宫俱乐部经质证认为，真实性无异议，可以印证争议的租金是胡宇果个人所欠。被告陈涛经质证认为，对胡宇果的询问笔录无异议，笔录的内容能够印证被告陈涛经营期间并不欠原告三元公司租金的事实，也能够与往来明细表相印证。经庭审举证质证，对于原告三元公司提交的证据，认证如下：证据1、2、3、5，二被告对真实性无异议，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据4，系原告三元公司自行制作，且无签名或者签章，相当于当事人陈述，且为部分数据，无法核实其真实性，本院不予采信。对于被告白宫俱乐部提交的证据，认证如下：证据1、2、3、4、5，原告三元公司及被告陈涛对真实性无异议，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。对于被告陈涛提交的证据，认证如下：证据1，能够与证据2相印证，与证据2均具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。证据3、4、6，原告三元公司、被告白宫俱乐部对真实性无异议，具有合法性、关联性，本院予以采信。被告白宫俱乐部提交的证据6、被告陈涛提交的证据5，为复印件，原告三元公司否认持有该份证据原件，但经本院向胡宇果本人核实，胡宇果认可该欠条由其向原告三元公司出具，且欠条上载明的租金是其于2016年3月从被告陈涛处转让白宫俱乐部后经营期间所欠，能够与原告三元公司提交的证据5租金往来明细表、被告陈涛提交的证据1、2、4相印证，证明原告三元公司所主张的租金系胡宇果经营白宫俱乐部期间所欠,胡宇果向原告三元公司出具了欠条，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2012年5月20日，原告三元公司与被告陈涛签订《房屋租赁合同》，约定原告三元公司将位于宜都市陆城街办五宜大道24号清江润园9号楼一楼（1908.70平方米）、二楼（2450.70平方米）合计4359.40平方米房屋租赁给被告陈涛用于经营KTV、夜总会，租赁期间自2012年6月1日起至2022年5月31日，租赁标准为：2012年6月1日至2015年5月31日20元/平方米/月，2015年6月1日至2018年5月31日21.40元/平方米/月，2018年6月1日至2021年5月31日23.33元/平方米/月，2021年6月1日至2022年5月31日25.66元/平方米/月，按季度支付，本着“先支付租金后使用房屋”的原则，前一季度最后一个月25日之前支付下一季度租金，该合同同时对房屋变更与设立他项权利、房屋修缮、权利与义务等进行了约定。2013年1月5日，因被告白宫俱乐部经营需要，与原告三元公司就增加租赁面积协商一致，签订《房屋租赁补充协议》，约定原告三元公司将负一楼65.835平方米区域租赁给被告白宫俱乐部作为设备房使用，租赁标准为：第一年至第三年为10元/平方米/月，第四年至第六年为10.70元/平方米/月，第七年至第九年为11.60元/平方米/月，第十年为12.83元/平方米/月，交纳方式按原《房屋租赁合同》的约定条款执行。2013年5月28日，被告陈涛登记成立个人独资企业“宜都市新白宫娱乐俱乐部”。双方合同签订后，被告陈涛按照合同约定开展KTV和夜总会经营，并依约交纳了租金。截止2016年3月31日，被告白宫俱乐部依约支付了所有房屋租金。2016年4月22日，被告陈涛与案外人段红军、胡宇果签订《投资转让协议》，约定被告陈涛、案外人段红军将各自持有的宜都市金乐迪量贩式KTV（以下简称：“金乐迪KTV”）和白宫俱乐部投资份额转让给胡宇果，胡宇果应向被告陈涛支付的转让价款为320万元，扣除对账清算后，实际应向被告陈涛支付2983565.12元，转让协议签订后三日内付清。因胡宇果未依约按期付款，被告陈涛诉至法院，本院于2017年7月28日组织双方调解，出具（2017）鄂0581民初896号民事调解书，调解协议约定胡宇果于2017年7月31日向陈涛支付投资转让款100万元，胡宇果支付100万元后，陈涛配合胡宇果办理金乐迪KTV及白宫俱乐部投资人变更登记手续，同时确认胡宇果自2016年3月21日已实际经营金乐迪KTV及白宫俱乐部，自胡宇果实际经营之日起金乐迪KTV及白宫俱乐部相关债权债务与陈涛无关。因胡宇果未履行生效调解书，被告陈涛于2017年8月8日申请强制执行。胡宇果实际经营白宫俱乐部期间，仅依约支付了部分租金，从2016年4月1日至2017年12月31日，累计下欠原告三元公司租金652695.20元。2018年1月1日，胡宇果作为被告白宫俱乐部的代表与原告三元公司重新签订了《房屋租赁合同》，租赁面积与原房屋租赁及补充协议约定的租赁面积一致，租赁期限自2018年1月1日至2022年5月31日，合同第3.2条约定“甲方（原告三元公司）作为对乙方（被告白宫俱乐部）经营的支持，合同期内每年减免2个月租金，租金标准为一、二楼21元/平方米/月，负一楼11元/平方米/月，租金按季度支付一次，每月租金92271.59元，交纳10个月。2018年1月9日，胡宇果向原告三元公司出具欠条一份，载明“今有胡宇果（身份证号）欠宜都三元房地产开发有限责任公司人民币652695.20（大写：陆拾伍万贰仟陆佰玖拾伍元贰角整）。本人承诺在2018年10月31日前还清全款，分十次每月每次支付人民币65269.52（大写：陆万伍仟贰佰陆拾玖元五角贰分），如逾期还款，按还款截止日期当天按年息25%起算利息。借款人（签字）：胡宇果，借款日期:2018年1月9日。”2018年11月1日，被告白宫俱乐部与原告三元公司签订《关于金乐迪KTV房屋退租补充协议》，将其租赁的用于经营金乐迪KTV的1800平方米房屋于2018年11月1日起退租（负一楼65.835平方米、一楼407平方米、二楼1327.16平方米），租金标准仍按原合同约定的一、二楼21元/平方米/月，负一楼11元/平方米/月执行，协议约定“乙方在交还租赁房屋时须结清水电，物业等费用，办理租赁合同结算手续。”双方约定，从2019年1月起的租金，被告白宫俱乐部分十二个月每月支付45941.70元（55130.04元×10月÷12月）。2020年1月1日，被告白宫俱乐部再次与原告三元公司签订《关于2019年12月31日宜都市新白宫娱乐俱乐部房屋退租补充协议》，将其租赁的用于经营金乐迪KTV的2417平方米房屋退租（负一楼65.835平方米、一楼1024平方米、二楼1327.16平方米），剩余租赁面积为2008.24平方米（一楼884.70平方米、二楼1123.54平方米），租金仍然按照原合同约定的21元/平方米/月执行，租赁期每年优惠2个月，收10个月租金，分每个月（12次）交租金，该协议同时约定金乐迪KTV于2019年12月31日起退租，还约定“乙方在交还租赁房屋时须结清水电，物业等费用，办理租赁合同结算手续。”2018年1月1日起至2019年12月31日的房屋租金，被告白宫俱乐部已交纳合计1484016.30元，与原告三元公司计算的租金总额1474016.30元（92271.59元×10月+45941.70元×12月）相比，多支付10000元。同时查明，2018年6月9日，原告三元公司向被告白宫俱乐部发出《往来账项询证函》，载明截止2018年5月31日原告三元公司应收账款744966.79元，被告白宫俱乐部回复确认欠原告三元公司744966.79元，但备注栏注明“其中2017年前欠652695.20元（胡宇果欠条），2018年5月31日欠92271.59元，”并在数据证明无误栏加盖被告白宫俱乐部印章。本院认为，被告陈涛与原告三元公司于2012年5月20日签订《房屋租赁合同》，此时被告白宫俱乐部尚未登记成立，但该合同的目的是为经营白宫俱乐部，被告陈涛在合同末尾“法定代表人”处签名，其后履行合同义务的也是被告白宫俱乐部，结合2013年1月5日的《房屋租赁补充协议》上加盖被告白宫俱乐部印章的行为，应认定被告陈涛系在被告白宫俱乐部筹备阶段代表其投资的个人独资企业经营所为的行为，该合同双方应认定为被告白宫俱乐部和原告三元公司，且与2013年1月5日的《房屋租赁补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，为合法有效的合同，双方均应按照约定履行合同义务。对于原告三元公司主张的2016年4月1日至2017年12月31日652695.20元租金未支付的事实，原、被告均无异议，存在争议的是谁承担责任的问题。第一，被告白宫俱乐部为个人独资企业，是具有相对独立人格的商事主体。根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二十六条规定,投资人死亡或者被宣告死亡,无继承人或继承人决定放弃继承时,个人独资企业应当解散。从侧面说明投资人死亡,个人独资企业并不必然解散,可以通过继承关系继续存在。个人独资企业的存在与否与投资人没有必然的联系,不因为投资人的变化而消灭,投资人变更后的企业与变更前的企业是同一个企业。同时，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条规定：“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”当个人独资企业对企业债务承担责任时，要以企业全部财产予以清偿，不足以清偿时，才由投资人其他财产清偿，即投资人承担的是补充清偿责任。因此，即使原告三元公司主张的租金系胡宇果实际经营期间所欠，胡宇果个人向原告三元公司出具了欠条，但胡宇果使用租赁房屋对外经营仍然代表的是白宫俱乐部，而不是个人行为，不论投资人如何变更，履行房屋租赁合同义务的应为被告白宫俱乐部。同时，虽然胡宇果个人向原告三元公司出具了欠条，但并无证据证明原告三元公司因此而作出免除被告白宫俱乐部的债务的意思表示，故胡宇果出具欠条的行为应认定为债的加入，而不是债的转移。被告白宫俱乐部应对原告三元公司主张的租金承担清偿责任。第二，被告白宫俱乐部在2018年1月1日重新与原告三元公司签订了房屋租赁合同，对租金的约定进行了变更，2012年5月20日的租赁合同不再履行。该合同约定每年减免两个月租金，被告白宫俱乐部依照此合同支付了房屋租金。2018年11月1日双方再次签订退租1800平方米的退租补充协议，该协议约定被告白宫俱乐部在交还租赁房屋时须办理租赁合同结算手续，但对于租金没有新的约定，退租后双方约定2019年1月起将租金分摊到12个月每月交纳。双方签订上述租赁合同及退租补充协议均为其真实意思表示，且不违反法律法规规定，应为合法有效的合同。被告白宫俱乐部抗辩在2018年11月1日退租后应在全年租金减免两个月的基础上再次扣减退租面积的租金，因此其已经超付了2018年1月1日至2019年12月31日的租金。但双方提交的证据均无法证明就此是如何约定的,而从被告白宫俱乐部交纳的租金来看，2018年的部分租金在2019年才交纳完毕，且在2019年的租金交纳过程中也未减除其主张的应扣除部分，在已经按照原合同约定履行完毕后再主张超付租金，不符合诚信原则，本院对被告白宫俱乐部的该项抗辩主张不予支持。原告三元公司认可被告白宫俱乐部多支付10000元，并主张在欠付的2016年4月1日至2017年12月31日租金652695.20元中扣除，本院予以认可，故被告白宫俱乐部应当支付原告三元公司租金642695.20元。第三，《中华人民共和国个人独资企业法》第十七条规定，个人独资企业投资人对本企业的财产依法享有所有权，其有关权利可以依法进行转让或继承；第十五条规定，个人独资企业存续期间登记事项发生变更的，应当在作出变更决定之日起的十五日内依法向登记机关申请办理变更登记；第三十七条第二款规定，个人独资企业登记事项发生变更时，未按本法规定办理有关变更登记的，责令限期办理变更登记；逾期不办理的，处以二千元以下的罚款。可见，法律允许投资人将个人独资企业资产进行转让，但转让后应当办理投资人变更登记，未办理变更登记并不影响转让的有效性，其应承担的是行政责任。因此，个人独资企业转让后应当办理投资人变更登记，其主要目的是为了保护善意第三人、维护正常市场交易秩序，该规定是为了行政管理的需要，应当属于法律规定的管理性强制规定，而非效力性强制规定，未经变更登记不是个人独资企业转让有效的前提条件。因此，被告陈涛将白宫俱乐部的资产转让给胡宇果的行为是合法有效的，从2018年1月1日胡宇果作为被告白宫俱乐部的代表人与原告三元公司重新签订房屋租赁合同，又于2018年1月9日以个人名义向原告三元公司出具欠条，后被告白宫俱乐部在原告三元公司发出的《往来账项询证函》回复栏批注“其中2017年前欠652695.20元（胡宇果欠条）”而原告三元公司未予否认的事实，结合胡宇果的证言，可以认定对于胡宇果从被告陈涛处转让白宫俱乐部后实际经营的事实，原告三元公司是应当知道的，不能认定为善意第三人。胡宇果作为实际投资人经营期间所欠的租金，被告陈涛不应承担相应的清偿责任。原告三元公司不论是基于胡宇果出具的欠条还是基于其作为实际投资人，均可向胡宇果主张相应的清偿责任，因原告三元公司当庭表示不追加胡宇果为本案被告，故本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国个人独资企业法》第五条、第八条、第十五条、第十七条、第二十六条、第三十一条、第三十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条的规定，判决如下：一、被告宜都市新白宫娱乐俱乐部于本判决生效之日起十日内向原告宜都三元房地产开发有限责任公司支付租金642695.20元；二、驳回原告宜都三元房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费，因适用简易程序减半收取5641元，由被告宜都市新白宫娱乐俱乐部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 杨 潇二〇二〇年十一月十八日书记员 李清滢