吉林省大安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0882民初1375号 原告：鄂凯，男，1970年10月29日出生，汉族，户籍地吉林省大安市，住吉林省大安市。 委托诉讼代理人：顾海洋，吉林于晓辉律师事务所律师。 被告：抚顺纵横房地产有限责任公司，住所辽宁省抚顺市经济开发区顺大街**。 法定代表人：陈宜霞，该公司经理。 委托诉讼代理人：宿有贵，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：陈井秋，吉林陈井秋律师事务所律师。 被告：邓春艳，女，1975年3月17日生，汉族，户籍地吉林省大安市，住吉林省大安市。 原告鄂凯与被告抚顺纵横房地产有限责任公司（以下简称纵横公司）、邓春艳申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理，原告鄂凯及其委托诉讼代理人顾海洋、被告纵横公司委托诉讼代理人宿有贵、陈井秋、被告邓春艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鄂凯向本院提出诉讼请求：1.依法判令对邓春艳购买的楼房不停止执行，继续对该楼房查封；2.邓春艳申请解除查封的异议不成立；3.案件受理费由纵横公司、邓春艳承担。事实和理由：我与纵横公司因建设工程施工合同纠纷一案，在诉讼期间我申请对案涉房屋采取查封措施，邓春艳对案涉房屋以其购买为由向贵院提出查封异议，经贵院审查认为，邓春艳提供《商品房认购协议书》、交款收据，物业费收据、证明二份，能够证实其提供买卖取得房屋所有权的事实存在，能够证实购买房屋后未办理房屋产权过户登记无过错，认为邓春艳的异议成立，中止贵院作出（2019）吉0882财保256号裁定书对案涉房屋的执行。我认为贵院作出的（2020）吉0882执异34号执行裁定书认定的事实缺乏法律及事实依据，在本院查封案涉房屋时，纵横公司与邓春艳并没有提出任何异议，时隔二年多才提出，我对邓春艳提供的商品房认购书、交款收据真实性提出质疑，邓春艳要提供证据予以证明协议书的真实性及交款的银行流水予以证明或通过司法鉴定确认其真实性。邓春艳并没有实际使用房屋，如果使用房屋应当提供供暖、供电、供水的票据予以证明，否则，无法认定实际使用的事实。案涉房屋具备办理产权的条件，而邓春艳未办理登记存在过错，邓春艳对案涉房屋不享有物权而是债权。综上所述，贵院作出的（2020）吉0882执异34号执行裁定书异议成立，缺乏事实与法律依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》的规定，依照《民事诉讼法》的相关规定，提起诉讼，请求人民法院支持我的诉讼请求。 抚顺纵横房地产有限责任公司辩称，案涉房屋在2017年12月16日就已经出售给邓春艳，房屋已经交付，邓春艳已经使用该房屋有几年时间，未办理房照原因不在于邓春艳，一是纵横公司在2018年拖欠税款，无法开具销售不动产发票；二是案涉楼房所在小区在开发建设过程中有关部门没有要求纵横公司建设人防工程，在小区工程结束后有关部门又以未建人防工程为由暂不办理产权手续；三是案涉房屋在2019年8月13日经鄂凯申请法院对案涉房屋作出了财产保全；四是案涉房屋的工程在2018年2月2日办理的竣工验收备案证，按照规定在2018年2月2日之前不能办理产权证，但纵横公司取得了商品房预售许可证可以出售房屋。综上，不应再查封案涉房屋，应解除查封。 邓春艳辩称，我是自然人，在未收到法院查封通知的情况下，不可能知道法院已将自己购买的楼房查封，在我知道该楼房被查封后，立即提出异议，法院经审查我提出的异议理由及相关证据后，作出了（2020）吉0882执异34号执行裁定书，该裁定是正确的。我现在能够向法院提交购买该楼房的交款收据、物业水电费收据、银行流水证明，如果鄂凯对这些证据的真实性存有异议的话，应该由鄂凯申请鉴定。我未办理产权登记手续是否存在过错，不影响法院作出（2020）吉0882执异34号执行裁定书。综上，应当驳回鄂凯的诉讼请求。 经审理查明：在纵横公司诉鄂凯、大安市建亚建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，本院依据该案反诉原告大安市建亚建筑工程有限公司的财产保全申请，于2017年12月19日作出了（2017）吉0882民初985号民事裁定书，裁定查封包括本案案涉房屋在内的共计19处楼房，本院于2018年1月4日在大安市不动产登记中心办理了查封登记。就该案本院于2018年6月29日作出（2017）吉0882民初985号民事判决书，鄂凯与大安市建亚建筑工程有限公司均不服该判决，向吉林省白城市中级人民法院提起上诉，吉林省白城市中级人民法院于2018年9月28日作出（2018）吉08民终1013号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）吉0882民初985号民事判决书，发回本院重审。纵横公司于2019年1月11日向本院提出撤诉申请，本院于2019年1月14日作出（2018）吉0882民初1999号民事裁定书，准许纵横公司撤回起诉。鄂凯于2019年1月14日向本院提出撤诉申请，本院于2019年1月15日作出（2018）吉0882民初1999号之二民事裁定书，裁定准许鄂凯撤回起诉。本院于2019年3月28日作出（2018）吉0882民初1999号之四民事裁定书，裁定驳回大安市建亚建筑工程有限公司的起诉。本院于2019年8月14日作出了（2018）吉0882民初1999号之六民事裁定书，裁定解除了包括本案案涉不动产在内的所有财产的查封，并于2019年8月15日在大安市不动产登记中心办理了解除查封的登记。鄂凯于2019年8月12日向本院提出诉前财产保全申请，申请将位于吉林省大安市长虹小区10号楼的16处楼房予以轮候查封。本院依据鄂凯的上述申请，于2019年8月13日作出了（2019）吉0882财保256号民事裁定书，裁定将纵横公司开发的位于吉林省大安市长虹小区10号楼包括本案案涉房屋三单元1102室（以下简称长虹小区1102室）在内的共计16处不动产予以轮候查封，本院于2019年8月15日办理上述不动产的查封登记，鄂凯于2019年8月26日向本院提起诉讼，本院于2019年8月28日立案，该案至本案开庭时尚未审结。 案外人邓春艳于2020年5月25日以其购买了案涉房屋为由对本院（2019）吉0882财保256号财产保全民事裁定书向本院提出财产保全异议，经审查后，本院于2020年6月28日作出了（2020）吉0882执异34号民事裁定书1份，认为邓春艳提供的《商品房认购协议书》一份、交付购房款收据一枚、物业费收据四枚、证明两份，能够证实邓春艳买卖取得房屋所有权的事实存在，能够证实购买房屋后未办理房屋产权过户登记邓春艳没有过错。邓春艳在人民法院查封前通过买卖取得房屋所有权符合法律规定，本院予以确认。邓春艳交足全部房款、并已占有和使用房屋有证据能够证明。房屋没有办理所有权变更责任不在邓春艳。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人的异议主张有事实和法律上的依据，所提供的证据能够证实其对查封房屋具有所有权，案外人的异议成立，本院予以支持。申请执行人提出的司法鉴定问题应当在执行异议诉讼程序中进行，证据的真伪应当有证据予以证明。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定案外人异议成立，中止本院（2019）吉0882财保256号民事裁定书关于对长虹小区1102室住宅楼房的执行。 另查明，邓春艳于2017年12月15日向蔡玉红个人账户共转款2笔共计240,000元，分别是向蔡玉红在中国邮政储蓄银行股份有限公司的账户转账190,000元，向蔡玉红在吉林大安农村商业银行股份有限公司的账户转账50,000元。蔡玉红系纵横公司大安分公司的收银员。邓春艳与纵横公司大安分公司于2017年12月16日签订了商品房认购协议书1份，约定邓春艳认购纵横公司大安分公司开发的长虹小区1102室，预计建设面积89.54平方米，价格为每平方米2500元，房款为223,850元，纵横公司大安分公司向邓春艳出具了收款金额为223,850元的收据1份。同日，邓春艳向长虹小区的物业公司即大安市丰远物业有限责任公司（以下简称丰远物业公司）交纳了长虹小区1102室进户费2414元。2018年12月17日邓春艳向丰远物业公司交纳了长虹小区1102室物业费1214元。邓春艳缴纳了长虹小区1102室2017年至2020年每一年的取暖费。邓春艳交纳了长虹小区1102室2018年1月至2020年8月的电费。邓春艳交纳了长虹小区1102室2019年1月至2020年8月的水费。邓春艳与李永杰系夫妻关系。长虹小区三期于2015年4月10日取得商品房预售许可证。 认定上述事实的证据有当事人的陈述，本院（2017）吉0882民初985号民事裁定书1份、送达回证1份，本院（2017）吉0882民初985号民事判决书1份，吉林省白城市中级人民法院（2018）吉08民终1013号民事裁定书1份，本院（2018）吉0882民初1999号民事裁定书1份、（2018）吉0882民初1999号之二民事裁定书1份、（2018）吉0882民初1999号之四民事裁定书1份，（2018）吉0882民初1999号之六民事裁定书1份、协助执行通知书1份、送达回证1份，本院（2019）吉0882财保256号民事裁定书1份、协助执行通知书1份、送达回证1份，本院（2019）吉0882民初1936号案件起诉状、信息表各1份，本院（2020）吉0882执异34号民事裁定书1份，中国邮政储蓄银行股份有限公司大安市长白路营业所自助银行于2020年8月24日打印的邓春艳账户对账单1份，邓春艳与蔡玉红各自在吉林大安农村商业银行股份有限公司政务大厅支行打印的存款明细账各1份，纵横公司大安分公司的营业执照1份、纵横公司大安分公司的公示牌1份、蔡玉红的身份证复印件1份，邓春艳与纵横公司大安分公司于2017年12月16日签订的商品房认购协议书1份，纵横公司大安分公司于2017年12月16日出具的收据1份，邓春艳与丰远物业公司于2017年12月16日签订的长虹小区进户费收取明细表1份、丰远物业公司于2017年12月16日向邓春艳出具的收据1份，邓春艳与丰远物业公司于2018年12月17日签订的长虹小区物业费收费明细1份、丰远物业公司于2018年12月17日向邓春艳出具的收据1份，大安市宏达供热有限责任公司于2020年8月7日出具的个人欠费明细1份，国网吉林省电力有限公司白城供电公司出具的历月电费明细1份，大安市自来水公司供水营业厅出具的用水记录1份和预购水量凭证1份，邓春艳与李永杰的结婚证1份、户口簿1份、身份证各1份，大安市住房和城乡建设局于2015年4月10日向长虹小区三期颁发的商品房预售许可证1份。 邓春艳向本院递交了其丈夫李永杰与丰远物业公司于2019年12月18日签订的长虹小区物业费收取明细1份、丰远物业公司于2019年12月18日向李永杰出具的收据1份，鄂凯提出异议，因上述证据系复印件，且上述证据及时是真实的，也只能证明上述行为发生在案涉不动产查封以后，与本案之间不具有关联性，本院不予采信。 纵横公司向本院递交了税务事项通知书1份、建设工程竣工验收备案证1份，该组证据能够证明涉案不动产在上述书证作出之前不具备过户登记，本院予以采信。 鄂凯为了证实自己的主张，向本院递交了大安市住房和城乡建设局城市规划验收合格通知书1份，因该证据只能证明涉案不动产城市规划验收的时间，不能以此证明涉案不动产是否具备过户登记条件，故该证据不能证明待证事实，本院不予采纳。 本院认为，物权的期待权具有排除执行的物权效力。本案争议的焦点是鄂凯要求继续执行的诉讼请求是否应予支持，即邓春艳对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”买受人的异议是否能够成立，应看能否同时满足以上四个条件。关于查封不动产的时间，鄂凯称本院（2017）吉0882民初985号案件于2017年12月19日即已经查封涉案不动产，（2017）吉0882民初985号案件与（2019）吉0882财保256号及其相关联的（2019）吉0882民初1936号案件并非同一案件，以另案查封时间确定为本案查封时间明显没有法律依据，不予支持，则案涉不动产查封的时间应当确定为2019年8月15日，即在大安市不动产登记中心办理查封登记的时间。邓春艳与纵横公司大安分公司签订商品房认购协议书时纵横公司大安分公司已经取得了涉案不动产的商品房预售许可证明，且上述协议内容系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该协议于2017年12月16日签订，发生在案涉不动产查封之前。结合取暖费、物业费、电费、水票票据，可以证明邓春艳在本院查封之前已经实际占有涉案不动产，而依据收款凭证及汇款记录能够证实邓春艳已经支付了全部款项。 关于是否因买受人邓春艳自身的原因未办理过户登记，《全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条第2款意见：“实践中，对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的前3个条件，理解并无分歧。对于其中的第4个条件，理解不一致。一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”案涉房屋涉及的工程于2018年2月2日办理的竣工验收备案证，而在竣工验收之前2018年1月4日即已经查封，自2018年1月4日至2019年8月15日被本院（2017）吉0882民初985号民事裁定书查封，2019年8月15日至今被本院（2019）吉0882财保256号民事裁定书查封，能够认定案涉房屋竣工验收后一直处于查封状态，不能认定是买受人邓春艳自身的原因未能办理过户登记。综上，邓春艳对案涉不动产享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，邓春艳就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，鄂凯要求继续执行并查封涉案不动产的请求，本院不予支持。 鄂凯要求在本案中确认邓春艳申请解除查封的异议不成立的诉讼请求，因不属于申请执行人执行异议之诉的审查范围，本院不予审理。经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项、第三百零六条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十三条的规定，判决如下： 驳回鄂凯的诉讼请求。 案件受理费4658元，退还4558元，剩余100元，由鄂凯负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 审 判 长  王化龙 人民陪审员  史春元 人民陪审员  陈亚秋 二〇二〇年十一月六日 书 记 员  王婷婷