江苏省徐州市贾汪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0305民初3219号原告：鹿魁，男，1991年9月20日出生，汉族，住徐州市贾汪区。被告：光明房地产集团江苏明宏置业有限公司，住所地徐州市贾汪区大泉街道办事处邻里中心**。统一社会信用代码为91320305MA1UX1L53E。法定代表人：刘浩，该公司总经理。委托诉讼代理人：阙大锋，江苏彭城律师事务所律师。原告鹿魁与被告光明房地产集团江苏明宏置业有限公司（以下简称光明公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鹿魁、被告光明公司委托诉讼代理人阙大锋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告鹿魁向本院提出诉讼请求：1.被告光明公司支付延期上房违约金，自2020年3月31日至2020年8月17日共31219.28元（139天×总房价×万分之三）；2.撤回上房通知书，原上房通知书无效；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月2日原告与被告签订编号为JW0039737商品房买卖合同，以总价748664元购买被告开发的位于徐州市贾汪区桃源路与大学路交叉路口西北侧的泉城熙悦1号楼1单元1401室房屋，且已经按照合同约定履行付款义务。按照购房合同第十一条规定，被告应于2020年3月31日将符合上房条件的商品房交付给原告使用，同时合同第十二条规定，若逾期交付，自合同第十一条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三违约金。被告方在不具备上房条件也未达到合同约定的交付标准（1、自来水、燃气未开通；2、阳台构造柱开裂原因未查明；3、地、地下室渗水面漏水未修复；4、内墙未刮白；5、电瓶车充电桩未安装；6、虚假宣传问题未整改）的前提下，哄骗原告于2020年8月17日上房，且执行先交费后验房的上房流程，此强制上房行为严重侵害了原告的合法权益，所以被告应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，根据当事人双方签订合同第十二条之约定，被告应向原告支付违约金31219.28元。被告光明公司辩称：原、被告存在商品房买卖合同关系，合同约定的上房时间是2020年3月31日，被告取得合同约定的竣工验收备案表的时间是2020年6月19日，取得实测报告的时间为2020年6月29日，并在2020年7月24日通知了各位具备上房条件的业主分期上房，被告确实存在延期交付的情况。但是被告延期上房并非被告的责任造成的，具体有以下几点：1.自2018年8月开始江苏省徐州市政府及各级主管部门不断下达应对大气污染停工各类文件，从中央到江苏省再到各县市区都制定了相应的“打赢蓝天保卫战”的文件和措施，在此情况下，被告仍想尽办法施工保障业主权益。根据双方签订的商品房合同附件11补充协议第5.2—5.7、7.1条的约定，出现以上情况时，被告可以顺延交付房屋，并不视为被告的违约。政府下达的停工令时间已经长达一年多，而被告目前迟延交付的时间大约三个月，根据上述合同约定，顺延交付的期限小于停工期限，被告延期交房的情形可以免责。2.2020年元月开始新冠疫情爆发，属于突发卫生事件，政府为防控疫情所采取的交通封锁、人员隔离、延长假期、延迟复工、征收征用、停业停产等行政措施，对合同双方的履约能力、履约成本、履行可能、履行预期等均造成了无法估量的影响，不能预见也不能避免、不能克服，构成不可抗力。2020年2月5日被告已经邮寄通知了原告，并不能存在错误。综上所述，被告确实存在延期交付的客观事实，但是延期交付的责任并不在于被告，被告并不存在任何违约行为，请求驳回原告的诉讼请求。原告鹿魁围绕诉讼请求提交了商品房买卖合同、江苏增值税普通发票，被告光明公司举证营业执照复印件、泉城熙悦项目竣工验收备案表、涉案项目测绘报告、上房通知书、上房通知书邮寄存根及回执单各一份、徐州市政府及相关部门下发的大气污染防治停工文件、新冠××疫情管控文件、判决书两份，经庭审质证，对双方当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月4日，原告鹿魁（买受人）与被告光明公司（出卖人）签订了编号为JW0039737的《商品房买卖合同（预售）》一份，约定原告鹿魁购买被告光明公司开发建设的位于徐州市贾汪区桃源路与大学路交叉路口西北侧的泉城熙悦1幢1单元1401号商品房，预测建筑面积为126.52平方米，总房价为751933元。该合同对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任等进行了约定。其中，第九条约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。合同第十一条第（一）款约定，出卖人光明公司应当在2020年3月31日前向买受人交付该商品房。第十一条第（二）款约定，该商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算(自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止)向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同补充协议第7.1条约定，出卖人为配合法律、法规、规章、政府部门的命令、通知以及其他不可抗力因素而对小区平面布局所作出的变更，不构成违约。上述合同签订后，原告鹿魁按照合同约定支付了购房款。2020年6月19日，徐州市贾汪区住房和城乡建设局出具了建筑工程竣工验收备案表，涉案商品房于2020年6月5日由建设单位组织竣工验收合格。2020年6月29日，徐州市贾汪区精益测绘有限公司对涉案房屋出具了房屋面积测绘报告。2020年7月24日，被告光明公司向原告鹿魁邮寄上房通知书，通知原告于2020年8月3日集中办理房屋交付及上房相关手续。原告鹿魁于2020年7月25日签收。之后，鹿魁办理了上房手续。鹿魁购买的房屋实测面积与预测面积存在偏差，鹿魁实际交付的总购房款为748664元。另查明，为控制大气污染，确保空气质量，2019年1月至2020年2月间，徐州市环境空气质量提升工作领导小组办公室、徐州市大气污染防治联席会议办公室多次下发文件，要求部分施工工地停止作业。受新型冠状病毒感染的××疫情防控影响，2020年1月24日，江苏省启动突发公共卫生事件一级响应，同年2月24日24时，江苏省将疫情防控一级响应调整为二级响应。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应按约履行。被告开发的泉城熙悦小区取得建设工程竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告的时间晚于双方约定的房屋交付时间，构成违约，应承担违约责任。被告上房材料齐备后通知原告于2020年8月3日集中办理上房手续，上房通知书中约定日期为被告交付日期。被告辩称逾期交付系因应对大气污染停工令以及新冠疫情爆发所致，应扣除因大气污染防治造成停工122天及疫情防控造成的延期，不应承担逾期交付违约金。考虑到大气污染防治和新冠疫情防控确实对建设工程施工和商品房交付产生影响，结合相关通知文件及施工进度，本院酌定违约金调整为14598.95元（65天×748664元×3÷10000）。原告主张撤回上房通知书,原上房通知书无效，其主张无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告光明房地产集团江苏明宏置业有限公司于本判决生效后十日内向原告鹿魁支付逾期交房违约金14598.95元；二、驳回原告鹿魁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费580元，减半收取290元，由被告光明房地产集团江苏明宏置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  郑菊二〇二〇年十一月二十三日书记员  郑静