江西省南昌县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0121民初3397号原告：江西八汇投资有限公司南昌象湖分公司。住所地：南昌县象湖路以南平安象湖风情东商铺。统一社会信用代码：91360121322523058M。法定代表人：刘国泉，系公司总经理。委托代理人：王展伦，北京大成（南昌）律师事务所律师。执业证号：13601202010184668。委托代理人：罗振山，北京大成（南昌）律师事务所律师。执业证号：13601199910151907。被告：徐华波，男，1981年4月20日出生，汉族，住江西省南昌市新建县。委托代理人：汤方紫，江西添翼律师事务所律师。执业证号：13601201710791414。委托代理人：卢强，江西添翼律师事务所实习律师。实习证号：36002003110003。原告江西八汇投资有限公司南昌象湖分公司（以下简称八汇公司）诉被告徐华波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人及其委托代理人王展伦、罗振山，被告徐华波及其委托代理人汤方紫、卢强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告八汇公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告向原告支付自2020年3月16日—2020年6月30日共计3.5个月铺面租金人民币108500元；2.请求被告向原告支付自2020年1月3日—2020年4月2日所欠电费13365元，2020年5月3日—2020年6月2日所欠电费8448元，2020年6月3日—2020年7月1日所欠电费1089元。共计所欠电费22902元；3.请求被告向原告支付自2019年12月15日—2020年6月15日物业费共计3540元；4.请求被告向原告支付本案的律师费5000元；5.请求被告向原告支付自2020年7月1日至2026年4月14日共计69.5个月逾期利益损失215.45万元，原告减半收取再加优惠按损失100万计。事实和理由：1.原、被告双方于2019年12月15日签订了租赁合同，根据合同第一条约定：原告同意将位于江西省南昌县裙楼部分（一楼为06、07号，二楼06、07号）房产出租被告做餐饮用途，面积为590平米，月租金为31000元，电费每度1.1元，物业管理费每平方米每月1元。这一约定不违反法律及有关法规规定，是双方当事人真实意思表示，合法有效，但是自2020年3月16日起，被告就开始违约，截至2020年6月30日，被告已累计欠缴原告房租，电费及物业费共计134942元，已给原告造成巨大经济困难和压力，因为原告还要每月向该商铺的房东缴纳租金及相关费用。2.根据合同第十条第三款双方关于违约的约定，任何一方违反本合同，违约方依法承担责任外，还应就其违约行为给对方造成的经济损失（包括但不限于交通费、律师费）进行赔偿。原告为主张权利已聘请律师花费5000元。该笔费用应当由违约方被告承担。3.关于预期利益损失问题，原、被告双方本来签订了6年9个月即81个月的租赁合同，到2020年6月30日止才11.5个月不到1年被告就出现违约。后面的69.5个月按照合同第二条第二款约定，租金在上年的租金基础上每年递增7%，按照月租31000元计算就达到215.45万元，这是由于被告违约行为给原告造成的预期利息损失。如果合同解除，原告也体谅被告，决定减半收取再优惠让渡按100万元损失计算。如果被告同意继续经营，则按原合同履行。4.今年由于新冠疫情原因，原被告双方关于租金多次协商无法达成一致意见，根据合同约定，因执行本合同发生的一切争议协商不能解决的，向合同履行地方法院提起诉讼解决。由于被告严重违约，为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，原告特向贵院提起诉讼，请依法支持原告诉请。被告徐华波辩称：1.原被告签订的《租赁合同》因签订时未经原出租人书面同意，事后亦未经原出租人追认，属于效力待定合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，被告依法有权向人民法院撤销该合同。并要求原告返还实际占用房屋的房租，水单费，及赔偿被告损失。2.双方合同约定，2019年12月15日至2020年4月14日前租金按每月30000元缴给甲方，从2020年4月15日租金按合同执行。被告按约定已于2020年4月21日缴纳了2020年3月16日至2020年4月15日租金。3.2020年4月15日后租金支付方式为按季支付，但因疫情原因，之后房租按季支付租金困难，主观上也并没有拖延、拒付租金的故意，一直在想办法支付租金，依据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，被告延期缴纳租金并非其主观造成，不应承担原告律师费的损失。4.关于被告主张的预期利益损失问题，实质为被告合同违约金问题，原告主张合同违约金过高。同时被告延迟缴纳租金系因为疫情不可抗力的影响，过错程度较低，合同解除后，被告可对案涉房屋再度出租，不存在逾期收益损失。同时2020年6月6日原告实质解除租赁合同后，后续房屋租赁费系因原告过错导致的损失，不应由被告承担。5.被告向原告缴纳了95400元押金，八汇公司因未按时支付租金已承担了支付拖欠租金及违约金等违约责任，其向被告缴纳的押金应抵扣上述债务或由原告返还。经审理查明：2019年12月15日，原告八汇公司与被告徐华波签订了《租赁合同》一份，双方约定：1.原告将位于江西省南昌县裙楼部分（一楼为06、07号，二楼为06、07号）房产出租给被告做为经营餐饮店用途，租赁面积为590平方米。2.水电供应按每度1.1元电费由被告承担。3.双方约定的租赁期为自2019年7月1日起至2026年4月14日止。虽然原被告双方在合同中约定的租赁期为2019年7月1日起，但实际上双方确认租赁期自2019年12月16日起计算。出租物业一二层面积为590平方米起租金每月31000元，起租后租金在上年的租金的基础上每年递增7%，每年的递增日期从7月1日开始。物业管理费为1元／平米／月。4.被告应向原告缴纳履约保证金，履约保证金额为人民币95400元，该款项由王兰庆、汪洪转让该店面的保证金变更过来。5.任何一方违反合同，违约方依照法律规定承担责任外，违约方还应就其违约行为给对方造成的经济损失（包括但不限于交通费、律师费等）进行赔偿；被告违反本合同约定单方解除合同的，属被告违约，被告缴纳的履约保证金，原告不予退还，被告还应向原告支付赔偿金，赔偿金的计算方法为：向原告支付自被告违约终止合同之日起至合同约定期限止日期间，依照合同规定被告应当缴纳租金的50%。6.合同从2019年12月15日至2020年4月14日前租金按每月30000元缴给甲方，从2020年4月15日租金按合同执行。截至庭审之日止，被告徐华波已支付房屋租金人民币90000元，原告八汇公司出具租金收据三张，分别于2019年12月15日收款2019年12月16日至2020年1月15日期间租金人民币30000元、于2020年1月2日收款2020年1月16日至2020年2月15日期间租金人民币30000元、于2020年4月21日收款2020年3月16日至2020年4月15日期间租金人民币30000元。被告徐华波已支付电费共计人民币31611元，原告八汇公司出具电费收据3张及收条1张，分别于2020年1月2日收款电费人民币8877元，于2020年4月2日收款电费人民币13365元，于2020年5月2日收款人民币6369元，于2020年6月6日收款电费人民币3000元。庭审中，被告徐华波承认自承租店铺以来未支付过物业费。2020年6月7日，被告徐华波向原告八汇公司邮寄《解除租赁合同通知书》，原告八汇公司自述于2020年7月将案涉店铺上锁，随后于2020年8月8日撤掉案涉店铺门锁让被告处理场内设施设备，2020年8月16日，被告徐华波清空店铺内物品后将钥匙邮寄给原告八汇公司，2020年8月17日原告八汇公司将钥匙寄回被告徐华波。另查明，原告八汇公司并非案涉店铺的所有权人。案外人黄梅英从案外人平安房地产公司处承租案涉店铺后转租给原告八汇公司，原告八汇公司又转租给被告徐华波。原告花费律师费人民币5000元，本案经调解未果。以上事实有原告提供的原被告身份信息、《租赁合同》三份、现场图片、收据七张、收条一张、《解除租赁合同通知书》、快递单及原被告的陈述自认等证据予以证实。本院认为：原告八汇公司与被告徐华波签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，应认定合法有效。被告抗辩因原告八汇公司不是原出租人，该合同应为效力待定合同，对此，本院认为虽然原告八汇公司系转租人，但从原告转租案涉店铺之日起直至被告撤离之后，原出租人均未对原告的转租行为提出异议，因此本院对原告的这一抗辩理由不予认可。因此本案争议的焦点为案涉店铺租赁合同是否已经解除？被告徐华波因疫情原因拖欠原告租金，后因无力继续经营，与原告八汇公司多次沟通案涉房屋退租事宜，对此，本院认为被告徐华波作为承租人本应按合同约定交付租金，但被告不仅未按约支付，还明确表示无力继续租赁且已搬离案涉店铺，被告的上述行为已构成违约，庭审中原告要求继续履行合同，被告要求解除合同，对此，本院认为，根据庭审已查明的事实及双方的自认，原告于2020年7月将案涉店铺上锁，被告则将店铺上锁直至2020年8月16日清空店内物品后，此后，被告将钥匙邮寄给原告，但原告于2020年8月17日收到钥匙后将钥匙又寄回给了被告，在此种情况下，若继续履行合同，则将产生被告未使用案涉店铺但仍应支付租金的情形，故根据公平原则，在综合考量本案具体情况后，本院认为该合同实际已无继续履行的基础，原告拒不接收钥匙的行为实质上扩大了己方的损失，故本院认定双方的合同自原告收到被告邮寄的钥匙之日（即2020年8月17日）时解除。根据本院已查明的事实，被告徐华波已向原告八汇公司支付了案涉店铺3个月租金，庭审中，被告声称因新冠疫情原因原告同意减免2020年2月16日至2020年3月15日期间的租金，但被告对此并不予认可。因此本院确认被告徐华波支付了自2019年12月16日起至2020年3月15日止店铺租金的事实，故原告要求被告支付2020年3月16日至2020年6月30日的店铺租金这一诉请本院予以支持，因原被告双方在合同中约定从2019年12月15日至2020年4月14日前租金每月30000元，从2020年4月15日租金按合同约定每月人民币31000元，故本院判定被告应支付自2020年3月16日至2020年6月30日店铺租金人民币108000元。关于原告诉请二，合同约定电费每度1.1元，但原告庭审中仅提供了一张电表照片作为电费计算度数的依据，被告对此不予认可，庭后原告也未向本院提交任何电费计算的依据，因此本院无法判定电费总量，也无法计算原告所欠电费总金额，故对原告要求被告支付电费人民币22902元这一诉请不予支持。关于原告诉请三，双方约定物业管理费为1元/平米/月，案涉店铺面积为590平方米，被告自认租赁店铺起从未缴纳物业费，因此对原告要求被告支付自2019年12月15日至2020年6月15日止物业费人民币3540元这一诉请予以支持。关于原告诉请四，因双方合同中约定“违约方还应就其违约行为给对方造成的经济损失（包括但不限于交通费、律师费等）进行赔偿”，故本院对原告要求被告支付本案律师费人民币5000元这一诉请予以支持。关于原告诉请五，原告依据合同主张人民币1000000元的逾期利益损失，对此被告认为原告的主张计算标准约定过高，被告系因今年新冠疫情不可抗力影响导致违约，实际主观违约恶意小，请求予以减少，本院在综合考量新冠疫情客观实际、被告违约对原告的损害大小、空置期内原告应积极招租防止损失扩大等因素，根据公平原则予以衡量，酌定被告缴纳的履约保证金人民币95400元作为违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐华波应自本判决生效之日起十日内向原告江西八汇投资有限公司南昌象湖分公司支付自2020年3月16日至2020年6月30日期间店铺租金人民币108000元；二、被告徐华波应自本判决生效之日起十日内向原告江西八汇投资有限公司南昌象湖分公司支付自2019年12月15日至2020年6月15日期间店铺物业费人民币3540元；三、被告徐华波应自本判决生效之日起十日内向原告江西八汇投资有限公司南昌象湖分公司支付律师费人民币5000元；四、驳回原告江西八汇投资有限公司南昌象湖分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15059元，减半收取为7529.5元，由原告江西八汇投资有限公司南昌象湖分公司负担4000元，由被告徐华波负担3529.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  朱琳二〇二〇年十一月十日法官助理曾思施书记员刘忆童