上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初20014号原告：上海市杨浦区定海XXX街XXX委员会，住所地上海市杨浦区。负责人：陈和清，主任。委托诉讼代理人：王玲，上海秦兵律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔恩娜，上海秦兵律师事务所律师。被告：上海安华物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：于军，总经理。委托诉讼代理人：王晔，女。上海市杨浦区定海XXX街XXX委员会(以下简称香樟南园业委会)与上海安华物业管理有限公司(以下简称安华物业公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月7日立案后，依法适用简易程序，于同年10月9日公开开庭进行了审理。香樟南园业委会的负责人陈和清以及委托诉讼代理人王玲、崔恩娜，安华物业公司的委托诉讼代理人王晔到庭参加诉讼。嗣后，因案情复杂，本院依法组成合议庭，并于2020年9月3日适用普通程序公开开庭进行了审理。香樟南园业委会的负责人陈和清以及委托诉讼代理人王玲、崔恩娜，安华物业公司的委托诉讼代理人王晔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。香樟南园业委会向本院提出诉讼请求：1、要求安华物业公司向香樟南园业委会支付服务合同期内的小区公共性收益3,819,376.63元；2、要求安华物业公司支付2010年5月1日起至实际支付之日止的利息损失(以1,706,440.72元为基数，按照中国人民银行同期同类存款利率计息)。事实与理由：安华物业公司自2004年起向上海市杨浦区定海XXX街坊香樟南园(以下简称涉案小区)提供物业服务，直至2018年5月31日止。涉案小区于2010年5月成立第一届业主委员会并聘请会计事务所就涉案小区2004年9月起至2010年4月止的公共性收益等相关费用进行了审计，审计结果认定结余款项为1,706,440.72元，该笔结余款项至今尚未支付给涉案小区业主委员会。香樟南园业委会作为涉案小区第二届业主委员会。之后，香樟南园业委会聘请会计事务所对涉案小区2010年5月至2016年期间安华物业公司收取的公共性收益进行审计，但安华物业公司拒不提供相关财务凭证导致审计不能进行。为维护涉案小区业主利益，香樟南园业委会多次与安华物业公司进行交涉未果，故涉讼。香樟南园业委会认为，安华物业公司应当向其支付2004年9月起至2010年4月止的公共性收益结余款1,706,440.72元以及本次诉讼中审计意见书中的扣除支出项后的收入,上述两项共计3,819,376.63元，此外，安华物业公司还应向其支付申洲大通事务所首次审计报告作出之日起至实际支付之日止的公共性收益结余款1,706,440.72元的利息。安华物业公司辩称，不认可原告提出的诉请金额，根据涉案审计报告结果，安华物业公司非但不欠付香樟南园业委会任何费用，相反，涉案小区还拖欠安华物业公司钱款，但该笔欠款不在本案中主张。关于欠款的构成，被告认为，首先,香樟南园业委会所称的2004年9月起至2010年4月止的公共性收益结余款1,706,440.72元已经滚动到后期的账目里，故不应予以处理。其次，双方对公共性收益存在三七分成的约定，故2010年5月至2018年5月应属于涉案小区业主的款项为7,492,189.35元(包括停车费和广告费扣除税金后的百分之七十计5,718,220.15元、零星收入100,497.50元以及维修基金收入1,673,471.70元)，2010年5月至2018年5月安华物业公司的支出总额为7,508,858.80元(包括业委会费用支出197,798.40元、奖励物业员工支出85,000元、维修费支出7,122,149.70元以及实际发生在上述期间但付款日期晚于审计截止日期的维修费支出103,910.70元)，上述款项相减后实际为香樟南园业委会拖欠安华物业公司钱款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为涉案小区业主委员会，成立于2016年10月29日。被告自2004年起向涉案小区提供物业服务直至2018年5月31日止。被告按包干制的收费形式确定物业服务费用。2010年6月28日，上海申洲大通会计师事务所有限公司(以下简称申洲大通事务所)对涉案小区2004年9月起至2010年4月止由被告收取的公益性收支进行了审计。经审计，涉案小区在此期间的各项收入总计为2,009,450元，其中，地面停车费收入1,891,515元；广告收入105,285元；饮水机租赁收入12,650元。各项支出合计为303,009.28元，其中，税金支出111,524.47元其他支出191,484.81元。扣除支出后结余为1,706,440.72元。本案中，本院经原告申请委托申洲大通事务所对涉案小区2010年5月起至2018年5月止的公共收支情况进行审计，申洲大通事务所出具编号为申洲大通【2020】鉴字第007号《审计意见书》，原、被告当庭确认《审计意见书》中关于涉案小区该期间公共收入8,672,252.32元(其中，停车费收入为6,933,426.82元)、维修基金划入金额为1,673,471.70元、奖励物业员工支出85,000元、业委会费用支出197,798.40元、税费402,868.89元(其中，停车费应计税费为308,371.65元)、维修费支出7,122,149.70元、公共收益划入维修基金392,457.14元、实际发生在上述期间但付款日期晚于审计截止日期的维修费支出103,910.70元和广告费收入39,521.72元。对于《审计报告》中提到的安华物业公司于2019年5月收到的上海德峰广告传播有限公司广告租赁费31,875元，安华物业公司自认该费用属于涉案小区全体业主，同意在本案中一并予以退还处理。双方在事实方面的争议焦点为涉案小区公共收益是否存在分配比例的合意，原告主张除2006年至2009年双方在物业服务合同里明确约定被告可在扣除相关成本费用后提取停车费收益的百分之三十，其他时间段收取的公共收益均属于小区全体业主共有。被告则表示在其服务期内的公共收益均应当由物业公司提取百分三十的管理费。根据已有的证据显示，双方曾在2006年10月1日至2009年9月30日的合同中对停车费收益作出三七分配比例约定。之后，双方仅签订过一份期限自2012年1月1日起至2013年12月31日止的书面合同，其中约定停车费收费标准而未涉及该笔收益分配事宜。本院认为，停车费在内的公共收益在未有约定的情况下原则上属于业主共有，故2006年10月1日至2009年9月30日期间的停车费应当遵从合同约定比例进行分配。该份协议到期后，双方未再签订书面合同直至2012年1月1日，根据物业服务关系的持续性特征，上述期间可视为双方继续依照停车费收益的三七分配约定履行。2012年1月，原、被告再次签订的书面合同未涉及停车费分配事宜，在无约定的情况下本院酌情扣除一定比例的管理成本支出后认定相应停车费归全体业主共有。本院认为，原、被告物业服务合同期限届满后，被告应当就其所占有的属于涉案小区的公共收益收入在扣除实际支出及被告享有的比例费用后及时返还给原告。本院依据两次审计意见书的结果及原、被告自2006年起停车费分配比例情况，认定2004年9月起至2010年4月止的公共性收支中，被告占有的属于原告费用为1,448,677.36元(广告费收益105,285元、饮水机租赁收入12,650元、扣除税费后的停车费收入1,330,742.36元)，实际支出为211,894.08元(其他支出191,484.81元，其他税金20,409.27元)；2010年5月起至2018年5月止的公共性收支中，被告占有的属于原告费用为8,891,116.32元(扣除税费后的停车费收益5,407,422.40元、广告费收益1,638,328元、零星收入100,497.50元、开票日期为2018年8月22日的广告费收入39,521.72元、维修基金划入金额为1,673,471.70元、广告租赁费31,875元)，实际支出为7,995,813.18元(奖励物业员工支出85,000元、业委会费用支出197,798.40元、维修费支出7,122,149.70元、公共收益划入维修基金392,457.14元、实际发生在上述期间但付款日期晚于审计截止日期的维修费支出103,910.70元、其他税费支出94,497.24元)，故被告应向原告返还2,132,086.42元。原告主张自2010年5月1日起的公共性收益结余款1,706,440.72元的利息损失，因上述时间点双方尚在合同履行期，且对该结余款的分配尚未进行结算和确认，故本院酌情调整计息点为双方合同期满后的合理期限即2018年6月10日。综上，依据《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，判决如下：一、被告上海安华物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市杨浦区定海XXX街XXX委员会支付服务合同期内的公共收支余款2,132,086.42元；二、被告上海安华物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市杨浦区定海XXX街XXX委员会自2018年6月10日起至实际支付之日的利息损失(以1,706,440.72为基数，按照中国人民银行同期同类存款利率计息)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,271元(原告已预付)，由被告上海安华物业管理有限公司负担；审计费140,000元(原告已预付)，由被告上海安华物业管理有限公司负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  魏乐陶人民陪审员  许秋生人民陪审员  金国强二〇二〇年十一月三十日法官 助理  陈星然书 记 员  陈星然附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。