重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初12992号原告:重庆洪泉物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路**-5-2-5，统一社会信用代码9150010645038606XR。法定代表人：李小刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：於有琳，女，该公司员工。被告：王平，男，1971年7月22日生，住重庆市沙坪坝区。原告重庆洪泉物业管理有限公司与被告王平物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告重庆洪泉物业管理有限公司的委托诉讼代理人於有琳到庭参加了诉讼。被告王平经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆洪泉物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2017年2月至2020年5月期间的物业服务费用1579.48元和违约金158元，合计欠费1737.48元；2.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更其第一项诉讼请求为：判令被告支付自2017年2月至2020年5月期间的物业服务费用1579.48元。事实和理由：原告于2013年8月15日与重庆市公共租赁房管理局签订了“重庆市公共租赁住房物业服务合同”，约定由原告对重庆市九龙坡区民安华福公租房小区提供物业管理服务，物业服务费按约定价格收取。被告是重庆市九龙坡区**房屋的物业使用人，该房屋建筑面积为38.33㎡，被告每月应支付的物业服务费为39.48元。被告自2017年2月至2020年5月期间，共欠原告物业服务费用1579.48元。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，望判如所请。被告王平未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。原告围绕诉讼请求提交了重庆市公共租赁房物业服务合同（民安华福）、重庆市公共住房开发建设投资有限公司出具的情况说明、重庆市公租房管理局民安华福房屋管理中心出具的情况说明，重庆市公共租赁房管理局文件《重庆市公租房管理局关于2017年、2018年年度物业服务工作考评结果的通报》，接房通知单、业主常住人口登记表，催款通知书、重庆市九龙坡区人民法院(2019)渝0107民初26232号民事裁定书等证据，本院依法进行了审查。根据上述证据及原告陈述，本院确认本案事实如下：;'>被告王平系位于重庆市九龙坡区**房屋的承租人，15年5月1日入住该房屋，该房屋的性质为公租房，建筑面积为38.33平方米，开发建设商为重庆市公共住房开发建设投资有限公司，该公司按照《重庆市人民政府关于进一步加强公租房管理的意见》（渝府发[2012]120号）关于“规范房屋移交和后期维护”的要求，于2012年7月将重庆市九龙坡区民安华福小区移交给重庆市公共租赁房管理局，并由该局依法招聘物业服务公司实施物业管理工作。重庆市公共租赁房管理局（甲方）、重庆市公共住房开发建设投资有限公司（乙方）、重庆洪泉物业管理有限公司（丙方）三方签订了《重庆市公共租赁房物业服务合同》（民安华福），约定甲、乙两方委托丙方对民安华福公租房小区提供物业服务，合同期限为两年，自2015年8月20日起至2017年8月19日。合同期届满三个月前，甲、乙两方作出续聘或者选聘的决定，决定续聘的应当在合同期限届满前一个月续签物业服务合同；在甲、乙两方与续聘或者选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；合同期限届满三个月前，丙方决定不再接受续聘或者选聘的，应向甲、乙两方书面通知，合同期满，本合同终止。2017年8月20日，重庆市公共租赁房管理局（甲方）、重庆市公共住房开发建设投资有限公司（乙方）、重庆洪泉物业管理有限公司（丙方）三方续签了《重庆市公共租赁房物业服务合同》（民安华福），约定甲、乙两方委托丙方对民安华福公租房小区提供物业服务，合同期限为两年，自2017年8月20日起至2019年8月19日。合同期届满三个月前，甲、乙两方作出续聘或者选聘的决定，决定续聘的应当在合同期限届满前一个月续签物业服务合同；在甲、乙两方与续聘或者选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满三个月前，丙方决定不再接受续聘或者选聘的，应向甲、乙两方书面通知，合同期满，本合同终止。物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式，物业服务费收取标准如下（按建筑面积计算）：住宅1.03元/月˙平方米、商业物业2.40元/月˙平方米、、地下停车场5500元/月˙个。上述物业服务合同签订后，原告按约定为被告所在的民安华福公租房小区提供了相应的物业服务。物业服务合同期限届满后，原告陈述，原告仍在民安华福公租房小区提供物业服务。被告自2017年2月起开始欠付物业服务费。原告于2019年通过起诉被告的方式向被告主张过物业服务费，后原告自愿撤回了起诉。在本次起诉前，原告通过向被告邮寄《催款通知书》的形式对被告进行了物业服务费的催收。在重庆市公租房管理局关于2017年度物业服务工作考评结果的通报（渝公租房发〔2018〕2号）以及重庆市公租房管理局关于2018年度物业服务工作考评结果的通报（渝公租房发〔2019〕6号）中，重庆洪泉物业公司民安华福管理处均获得良好等次。2020年7月20日，重庆市公共租赁房管理局民安华福房屋管理中心出具情况说明，其上载明：重庆洪泉物业管理有限公司依据与重庆市公租房管理局签订的“物业服务合同”约定，从2012年8月起至今，已对九龙坡区民安华福小区全面履行了物业管理服务工作。庭审中，原告明确是依据物业服务合同，按照1.03元/月˙平方米的标准主张被告自2017年2月1日至2020年5月31日期间的物业服务费共计1579.20元，以此为准；原告陈述在2017年2月1日至2020年5月31日期间被告一直居住在案涉房屋，2020年的11月份被告才被强制清退出案涉房屋。本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因物业的承租人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照关于业主的规定处理。原告与重庆市公共租赁房管理局、重庆市公共住房开发建设投资有限公司签订的物业服务合同，系三方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。上述合同对原告和作为承租人的被告均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。原告在合同签订后，依约为民安华福公租房小区提供了物业服务。在物业服务合同期限届满后，原告仍在该小区提供物业服务，原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系。依照权利、义务相一致的原则，被告作为民，被告作为民安华福公租房小区**房屋的承租人，定支付物业服务费。原告主张依据物业服务合同约定的标准收取物业服务费，而被告未举证证明其已交纳了物业服务费，故本院认定被告应向原告交纳2017年2月1日至2020年5月31日期间的物业服务费共计1579.20（1.03元/月˙平方米×38.33平方米×40个月）元。被告王平经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及第一百四十四条之规定，判决如下：被告王平于本判决生效之日起十日内向原告重庆洪泉物业管理有限公司支付2017年2月至2020年5月期间的物业服务费共计1579.20元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为50元、公告费560元，合计610元，由被告王平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  马依婷人民陪审员  郭 建人民陪审员  李渝林二〇二〇年十一月二十四日法官 助理  尹娅莲书 记 员  易章丹