北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初35493号原告（反诉被告）：北京市京腾实业总公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：刘迎春，总经理。委托诉讼代理人：张占彬，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘月月，女，1980年6月16日出生，汉族，北京市华泰律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京纤爱工贸有限责任公司，住所地北京朝阳区。法定代表人：郭卫东，经理。被告（反诉原告）：北京力源里金宝香家常菜馆，住所地北京朝阳区。法定代表人：郭卫东，经理。原告（反诉被告）北京市京腾实业总公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京纤爱工贸有限责任公司、北京力源里金宝香家常菜馆（以下合称二被告，分称纤爱公司、力源里公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人张占彬、刘月月，二被告之法定代表人郭卫东均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：确认北京市X八里庄农工商公司（以下简称八里庄农工商公司）与纤爱公司于1999年5月13日签订的《房屋租赁协议》中超过20年的部分无效。事实及理由：1998年4月29日，八里庄农工商公司与纤爱公司签订《场地租赁协议》（以下简称1998年租赁协议），约定纤爱公司承租位于北京市朝X（三角地）经营场地面积为220平方米的场地及房屋（以下简称涉案场地），租期25年，自1988年5月1日起至2023年4月30日止。1999年5月13日，双方在1998年租赁协议基础上再次签订《房屋租赁协议》（以下简称1999年租赁协议），租期等内容不变，变更了关于新建房屋等内容的约定。2005年，按照高碑店乡的统一安排，撤销了八里庄农工商公司的建制，原告承接了八里庄农工商公司的全部债权、债务及固定资产。而纤爱公司在被吊销营业执照后，其法定代表人郭卫东成立了力源里公司，成为涉案场地及房屋的实际使用人。原告认为根据我国合同法的规定，租赁期限超过20年的部分无效，故诉至法院，望判如所请。二被告共同辩称：不同意原告的全部诉讼请求。二被告的法定代表人郭卫东原系八里庄大队的社员，签订1998年租赁协议时，涉案场地内仅有4-5间石棉瓦棚，没有房屋。纤爱公司承租之后，把石棉瓦棚推倒新建房屋。到了2001年-2002年期间，纤爱公司营业执照被吊销，郭卫东重新注册了力源里公司，至今为止陆续建房22间，这些房屋大小面积不等，上述房中有的用来自住，有的经营餐馆，还有的对外出租。盖房时原告是知情且允许的，而且大队亦协助办理营业执照。因此，无论是1998年的租赁协议还是1999年的租赁协议，都是有效的。二被告反诉诉称，涉案场地内所有的房屋建设、装修、水电以及周边门前三包责任区的建设与装修，均由二被告建设。现涉案场地内的房屋已经被拆除，因此原告需要赔偿二被告建房损失324442元、赔偿未来三年预期的餐馆经营损失、租金损失2244000元。原告针对反诉辩称：不同意二被告的反诉请求，对于合同无效的后果双方都有责任，因此对于损失应该共同分担。而且建房的损失也应考虑建房成本及折旧，而合同在2019年10月1日之后无效，因此无效之后的预期收入不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告原隶属于八里庄农工商公司，2005年乡、村两级撤销农工商公司建制，原告以独立法人公司代替了原八里庄农工商公司，并承接了原八里庄农工商公司的全部债权、债务及固定资产。纤爱公司于2001年9月28日被吊销营业执照，至今未办理企业注销手续；力源里公司于2004年2月25日注册成立，郭卫东系二被告之法定代表人。1998年，八里庄农工商公司（甲方）与纤爱公司（乙方）签订《场地租赁协议》，约定甲方为乙方提供涉案场地面积为220平方米；甲方为乙方提供水电（照明电）设施，费用由乙方支付；乙方在租赁期间内不得将甲方的场地私自转租、转借或出卖；租赁期间乙方自建房屋产权归乙方所有；租赁期为二十五年，自1998年5月1日至2023年4月30日；租赁费为第一年2000元，以后每年递增5%（每年5月10日前支付）；如遇国家征地，乙方无条件拆迁；如乙方租赁期间如有违约行为，甲方有权收回场地。1999年5月13日，八里庄农工商公司作为甲方与纤爱公司作为乙方再次签订《房屋租赁协议》，关于涉案场地范围、租期、租金等内容维持不变，变更约定乙方租赁期间不得擅自拆、改甲方的建筑物及设施，如需拆、改或新建，须经甲方同意后方可施工，费用由乙方自负，新建房屋产权归甲方所有；遇有国家征用土地或上级规划用地，双方无条件服从，所获的补偿分配方式是：甲方原有的房屋补偿费全部归甲方，乙方后建的房屋及其他补偿总额的60%归甲方，40%归乙方等内容。前述合同签订后，二被告于涉案场地内建设了房屋，并在此经营。各方均认可签订合同时未对涉案场地面积进行测量，合同中约定的220平方米系估算而得，目前涉案场地中建筑物均为二被告建设。本案在审理中，本院进行现场勘验，双方均认可现二被告实际占地四至范围为：东至变电站铁栅栏，南至1号线铁路护栏，西至国华电力白墙，北至力源里辅路。诉讼中，依二被告的申请，本院依法委托北京市中恒业X评估有限责任公司对涉案场地上所建建筑物重置成新价格进行评估，评估意见为院内建筑物面积320.74平方米，房屋及附属物重置成新价格为324442元，二被告支付评估费15000元。对鉴定结论各方均认可，但原告表示二被告建设的房屋已经超出合同约定的场地面积，且合同租期共计25年目前仅余3年，故在计算残值时应予以考虑。此后，涉案场地因属于非首都功能疏解范围，于审理过程中被北京市朝阳区高碑店乡人民政府拆除。经原告核实，现涉案场地用途为留白增绿，土地由朝阳区绿化局进行管理。关于合同效力问题。原告主张涉案场地土地为村集体所有，出租给纤爱公司后租期超出20年的部分无效。二被告则主张其公司法定代表人郭卫东系本村村民，在租赁期间公司需要办理营业执照，通过了村里乡里各部门审批，可见原告对其是配合支持的。因此主张合同有效，并要求原告对其合理损失进行赔偿。二被告主张其将涉案场地内房屋用于经营餐馆等，并对外出租给李雅鑫、张戈、代红刚等个人，因房屋被拆除产生经营收入及租金的损失。经询，二被告表示其主张的经营收入损失系估算，由于餐馆是个人经营没有账本无法审计，对租金损失二被告提交租赁合同及微信转账记录若干。另，各方均认可二被告租金交纳至2020年2月29日，庭审中原告表示其自愿放弃主张此后租金。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，二被告依据八里庄农工商公司与纤爱公司签订的二份租赁协议占有使用涉案场地，并在此新建房屋，用于经营等用途。按照法律规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，涉案场地的土地属于非建设用地，而二被告将其用于非农业建设，故双方于1998年及1999年签订的《租赁协议》均应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告作为出租方，对涉案场地土地的性质知晓程度应当高于二被告，其在出租时未充分知晓或者告知二被告，导致合同无效，具有过错；二被告在未办理审批手续情况下，在涉案场地内建设房屋用于生产经营，对合同无效亦有过错。故，原、被告依据合同取得的财产应相互返还，原告应将二被告交纳的租金返还二被告，二被告应将涉案场地内房屋腾空后交付原告。鉴于合同无效后，二被告仍应交纳占地使用费，故本院对原告返还二被告的租金与二被告应交纳的占地使用费予以折抵。另，2020年2月29日之后的占地使用费，原告自愿放弃主张，本院不持异议。因涉案场地内房屋现已拆除，故二被告无需腾退。对于建筑物损失，本院结合原、被告对于合同无效的过错责任大小、约定的场地面积情况、房屋折旧情况、二被告经营情况等因素予以酌定确定。对于经营损失及租金损失，二被告提交的证据不足以证明其损失实际发生，本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条之规定，判决如下：一、确认北京市朝阳区高碑店乡八里庄农工商公司与被告（反诉原告）北京纤爱工贸有限责任公司于一九九八年签订的《场地租赁协议》及一九九九年五月十三日签订的《房屋租赁协议》无效；二、原告（反诉被告）北京市京腾实业总公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京纤爱工贸有限责任公司、北京力源里金宝香家常菜馆建筑物损失五万元；三、驳回原告（反诉被告）北京市京腾实业总公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京纤爱工贸有限责任公司、北京力源里金宝香家常菜馆的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）北京市京腾实业总公司负担。反诉案件受理费12376元，由原告（反诉被告）北京市京腾实业总公司负担1050元（于本判决生效之日起七日内交纳）；由被告（反诉原告）北京纤爱工贸有限责任公司、北京力源里金宝香家常菜馆负担11326元（已交纳）。鉴定费15000元，由原告（反诉被告）北京市京腾实业总公司负担5000元【于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京纤爱工贸有限责任公司、北京力源里金宝香家常菜馆】；由被告（反诉原告）北京纤爱工贸有限责任公司、北京力源里金宝香家常菜馆负担10000元（已交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 尹 航二〇二〇年十一月二十四日书记员 张李营