广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7325号原告：中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行，住所地广东省广州市荔湾区南岸路**首层（小商场）、三层、四层。负责人：崔艳荣。委托诉讼代理人：蒋杭，该行员工。被告：邱峰，男，1993年12月9日出生，汉族，住江西省吉安市安福县。被告：彭文珍，女，1994年8月16日出生，汉族，住广东省南雄市。被告：广州市雄泰房地产开发有限公司，，住所地广州市增城新塘镇永和永平路**(厂房)法定代表人：殷冀。原告中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行（以下简称工行荔湾支行）诉被告邱峰、彭文珍、广州市雄泰房地产开发有限公司（以下简称雄泰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点方案》的规定，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工行荔湾支行委托诉讼代理人蒋杭到庭参加诉讼，被告邱峰、彭文珍、雄泰房地产公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告工行荔湾支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告工行荔湾支行与被告邱峰、彭文珍于2017年12月14日签订的《个人购房借款/担保合同》(编号：201701305)；2.判令被告邱峰、彭文珍立即向原告工行荔湾支行偿还借款本金544185.27元及本金所产生的利息、罚息、复利【利息、罚息、复利暂计算至2020年9月21日为21715.25元，自2020年9月22日起继续按《个人购房借款/担保合同》(编号：201701305)计算至借款清偿之日】；3.判令被告邱峰、彭文珍不履行上述还款义务时，原告工行荔湾支行有权以借款合同项下的抵押物广州市增城区永宁街永平路91号2栋503房的房产折价、拍卖或变卖所得价款优先受偿；4.被告邱峰、彭文珍承担本案的诉讼费用；5.判令被告雄泰房地产公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：原告工行荔湾支行与被告邱峰、彭文珍于2017年12月14日签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定由原告工行荔湾支行向被告邱峰、彭文珍发放个人一手住房购置贷款56万元，贷款期限为30年，确定年利率为中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮5%。被告邱峰、彭文珍将其所有的位于广州市增城区永宁街永平路91号2栋503房的房产用于贷款抵押，合同第9.1条约定借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按罚息利率计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加收50%确定。合同第十四条约定借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。合同第十七条约定贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用由借款人承担。工行荔湾支行与雄泰房地产公司签订了《按揭贷款业务合作协议》；第五条约定雄泰房地产公司同意为借款人(购房者)提供偿还贷款本息的阶段性连带责任担保，担保的范围为借款合同项下的全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用(包括但不限于律师费、公告费、评估费、诉讼费、仲裁费用等)和借款人所有其他应付费用承担连带担保责任。现工行荔湾支行未收到记载有正式抵押登记信息的《房屋他项权证》，已符合雄泰房地产公司履行担保责任的情形。原告工行荔湾支行于2018年01月05日依约发放了贷款，而被告邱峰、彭文珍没有依约履行还款义务，至2020年5月27日，借款人连续逾期5期没有还款。经原告多次催促，被告依然拒绝还款。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。被告邱峰、彭文珍、雄泰房地产公司未作答辩，亦未提交书面的答辩意见及证据材料。原告工行荔湾支行围绕诉讼请求提交了证据，本院经审查，由于被告邱峰、彭文珍、雄泰房地产公司没有对原告的起诉请求、事实理由及证据材料均无提出异议，也没有出庭对证据进行质证，没有提出相反材料予以反驳，原告提交的证据也不存在影响其证明效力的因素，故本院依法确认原告的证据，故本院依法确认原告的证据，并据此认定事实如下：2017年11月30日，原告工行荔湾支行作为甲方、被告雄泰房地产公司作为乙方，签订《按揭贷款业务合作协议》（以下简称合作协议）一份，约定乙方根据《建设用地规划许可证》增规地证【2015】019号、《国有土地使用权证》/《国有土地出让合同》增国用（2013）第GY000751号、《建设工程规划许可证》穗国土规划建证【2017】258、384、619-626、628、1075-1076、1078-1079号、《建设工程施工许可证》440183201704280301、440183201703200101号、《商品房预售许可证》，取得位于增××××路，面积为61052.66平方米的土地使用权，并获准开发兴建奥园誉峯项目；甲方对乙方上述项目住宅提供最高不超过总房价70%，贷款期限最长不超过30年的个人住房商业/公积金抵押贷款；乙方同意甲方按照中国工商银行有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定把贷款全部划到乙方在工行开立的预售款监控账户；乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，乙方对借款合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如果按揭房产的正式抵押登记手续已办理完毕，且甲方收到记载有正式抵押登记信息的《房屋他项权证》，保证人对该条件同时满足之日到期的借款人的债务免除保证责任；甲乙双方同意在甲方向借款人发放贷款前，向乙方提交拟发放贷款名单，双方进行确认，乙方在名单上加盖公章，经盖章确认的名单作为本协议的附件，具有同等的法律效力；按揭房产未满足办理不动产登记手续条件时，乙方应负责协助甲方和借款人办理房产买卖和抵押的预告登记手续，如按揭房产能够进行不动产登记时，乙方应在七个工作日内书面通知甲方，并在能够进行不动产抵押登记之日起三十个工作日内协助甲方办妥《房屋他项权证》并交予甲方保管，等等。2017年12月14日，被告邱峰、彭文珍作为借款人、抵押人，原告工行荔湾支行作为贷款人，被告雄泰房地产公司作为保证人签订编号201701305为《个人购房借款/担保合同》（以下简称购房借款担保合同）一份，约定：工行荔湾支行根据邱峰、彭文珍的申请，同意向其发放个人一手住房购置贷款，金额为560000元；本合同项下贷款用于购买广州市增城区永宁街永平路91号2栋503房，建筑面积84.03平方米；贷款期限为360个月，实际放款日与到期日以借款凭证为准，借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款的担保方式为一般抵押、保证；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及利率浮动比例确定并执行新的利率；邱峰、彭文珍同意工行荔湾支行将贷款一次性划入雄泰房地产公司名下账户；邱峰、彭文珍按照按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息；邱峰、彭文珍不享有宽限期，指定邱峰名下个人结算账户为还款账户；邱峰、彭文珍连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，工行荔湾支行可宣布本合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求邱峰、彭文珍立即清偿未偿还的款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，工行荔湾支行可解除本合同，工行荔湾支行可要求邱峰、彭文珍赔偿因其违约给工行荔湾支行造成的损失；邱峰、彭文珍未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，工行荔湾支行有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定利率基础上加收50%确定；如邱峰、彭文珍违约，工行荔湾支行为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于律师费等由邱峰、彭文珍承担；雄泰房地产公司承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，如依据合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明（或房屋他项权证书），保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；邱峰、彭文珍自愿向工行荔湾支行提供广州市增城区永宁街永平路91号2栋503房作为抵押，抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、工行荔湾支行实现债权的费用和邱峰、彭文珍所有其他应付费用；抵押物为尚未取得产权的房屋的，应办理抵押权预告登记手续，邱峰、彭文珍获得不动产权证书或房产权属证书后，应在30天或工行荔湾支行要求的时间内办妥正式抵押登记手续，邱峰、彭文珍同意工行荔湾支行代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，等等。2018年1月5日，工行荔湾支行一次性发放案涉贷款560000元到雄泰房地产公司账户。2018年12月28日，邱峰、彭文珍办理了案涉房屋的预购商品房预告登记，登记字号为18预登12901701，义务人雄泰房地产公司，权利人邱峰、彭文珍。同日，案涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，登记字号为18预登12901701，义务人为邱峰、彭文珍，权利人工行荔湾支行，权利价值812310元。后邱峰、彭文珍偿还部分贷款，但存在未按期按时足额偿还贷款本息的情况。截至2020年9月21日，邱峰、彭文珍尚欠贷款本金余额544185.27元。又查明，被告邱峰和彭文珍为夫妻关系，于2017年4月11日登记结婚；2019年7月17日，案涉房屋办理了房屋所有权登记，登记字号为19登记12424524，产权人为邱峰、彭文珍，确权状态已确权；原告工行荔湾支行至今未办理到案涉房屋的《房屋他项权证》。本院认为：原告工行荔湾支行与被告邱峰、彭文珍、雄泰房地产公司签订的《个人购房借款/担保合同》是当事人之间的真实意思表示，内容没有违反法律规定，合同合法有效，工行荔湾支行、邱峰、彭文珍、雄泰房地产公司均应按照合同约定履行各自义务。工行荔湾支行依合同约定发放了560000元贷款，但邱峰、彭文珍没有按合同约定按期偿还借款本息，邱峰、彭文珍的行为已构成违约，现工行荔湾支行要求解除三方签订的购房借款担保合同，被告邱峰、彭文珍立即归还尚欠的贷款本金544185.27元，并向其支付利息、罚息、复利，具有事实与法律依据，符合双方合同约定，本院予以支持。关于罚息、复利的计算，根据《个人购房借款/担保合同》的约定,工行荔湾支行对于逾期未还的本息收取罚息，又对借款到期后的逾期利息计收复利，事实上可能存在将罚息计入本金计收复利的情形。对此，本院认为，工行荔湾支行对借款人未偿还的借款本息计收逾期罚息，已是对借款人逾期偿还借款而给工行荔湾支行造成损失的补偿，而如果对逾期罚息再计收复利，实际对借款人实施了双重惩罚，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，对借款人亦不公平，故本院需明确指出，在本案中工行荔湾支行对逾期罚息不得再计入本金计收复利。关于雄泰房地产公司的保证责任和抵押权问题。因案涉房屋只办理了抵押权预告登记，是对将来发生不动产物权变动目的的请求权登记，抵押权并不因此设立，故工行荔湾支行依法并不享有案涉房屋的优先受偿权。工行荔湾支行与雄泰房地产公司在《个人购房借款/担保合同》中设立了附解除条件的保证合同，现解除条件未成就，故雄泰房地产公司应依约承担连带保证责任。被告邱峰、彭文珍、雄泰房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十一条、第十四条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行与被告邱峰、彭文珍、广州市雄泰房地产开发有限公司于2017年12月14日签订的合同编号为201701305的《个人购房借款/担保合同》；二、被告邱峰、彭文珍于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行偿还借款本金544185.27元；三、被告邱峰、彭文珍于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行支付借款的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按与原告中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行签订的编号为201701305的《个人购房借款/担保合同》约定的方式及标准计至欠款实际清偿之日止，其中罚息不得计收复利）；四、被告广州市雄泰房地产开发有限公司对上述判决第二、第三项被告邱峰、彭文珍承担的债务负连带清偿责任；五、驳回原告中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行的其他诉讼请求。如果被告邱峰、彭文珍、广州市雄泰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4700元，由被告邱峰、彭文珍共同负担，被告广州市雄泰房地产开发有限公司负连带支付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  谭洁梅二〇二〇年十一月二十五日书记员  钟子筠任越