浙江省温州市瓯海区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0304民初4296号原告：苏莹莹，女，1991年8月14日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被告：温州港龙义乌商贸城经营管理有限公司。住所地：浙江省温州市瓯海区宁波路与中汇路交叉口东北面。统一社会信用代码：91330304092333450W。法定代表人：周陈香，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈钦辉，浙江泽商律师事务所律师。原告苏莹莹与被告温州港龙义乌商贸城经营管理有限公司（以下简称温州港龙商管公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月3日公开开庭进行了审理。原告苏莹莹、被告温州港龙商管公司的委托诉讼代理人陈钦辉到庭参加诉讼。本案审理过程中，双方庭外和解二十一日，和解期间依法不计入审理期限。本案经审判委员会讨论，现已审理终结。原告苏莹莹向本院提出诉讼请求：1.解除原告苏莹莹与被告温州港龙商管公司签订的《委托经营管理合同》，被告将坐落于温州港龙商业广场Ｂ区5153号商铺恢复至原告与温州港龙置业有限公司签订的《商品房买卖合同》附件八第七条第2项中约定的装修标准后交付给原告（装修标准为安装中央空调、水电、吊顶装修、地面瓷砖、铝合金或其他材料隔断、消防设施）；2.被告赔偿原告因违约空置商铺而造成的直接和间接经济损失暂计23769.9元（自商城统一开业日即2016年12月31日起按照月租金35元／㎡×产权登记面积16.17㎡的标准暂计算至2020年6月1日止）；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年9月26日，原告向温州港龙置业有限公司购买坐落于温州市宁波路2888号温州港龙商业广场Ｂ区××号商铺（产权面积：16.17㎡）。原告与温州港龙置业有限公司签订《商品房买卖合同》时，在业务员误导的情况下同时与被告签订《委托经营管理合同》，约定原告将上述购买的商铺委托给被告经营管理，委托经营管理期限为十年，自2016年12月31日起算，前两年不收租金，从第三年至第十年租金收益原、被告按照9:1分成等内容。2019年8月下旬，原告收到被告《关于五层招商业态及开业事宜的征求意见》通知信函，但《委托经营管理合同》第五条第1、2、3点已明确说明被告统一招商、经营管理的权利，无需通知原告或取得原告同意。2019年9月11日下午，为探究事实真相，原告及其他五楼业主代表到现场查看得知，温州港龙商业广场五楼依然系毛胚框架，根本不具备开业条件，且至今离合同约定的开业时间已有两年零八个月之久。而且被告在信函中对违约的事实和赔偿问题一字未提，让原告对被告的诚信和解决问题的能力产生疑虑。为了双方能更好的履行合同，原告多次到被告处协商解决五楼商铺开业事宜，但被告均以欺骗、敷衍、逃避的手段不履行合同义务。2020年5月21日，为维护自身的合法权益，原告向被告发出《关于解除委托经营管理合同的通知函》挂号信函。2020年5月29日，原告委托部分五楼业主代表到被告的业主接待中心，并在潘桥派出所民警的见证下向被告递交《关于解除委托经营管理合同的通知函》，同时张贴公示信函内容及业主名单，但被告至今未通知原告解决合同纠纷。综上，原告将商铺委托给被告经营管理，被告应依约及时将商铺装修并招商经营管理，但被告却无理将商铺毛胚搁置至今，还在多家温州媒体及信访回复中欲以“五楼部分业主不同意贯通”、“五楼部分业主意见出现分歧”等荒唐理由掩盖被告消极履约的事实。综上，被告因自身原因及多次违法经营的行为不能依约完成温州港龙商业广场五楼商铺的装修及市场培育，更谈不上招商运营，导致浪费商铺三年多的招商黄金时间，如不解除《委托经营管理合同》，将不利于商城整体市场的培育和良性发展，商铺长期毛胚空置也将导致社会资源、社会成本的浪费，不利于社会经济发展。综上，根据公平、效率、绿色经济等原则，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，致使原告委托合同目的无法实现。故原告提起本案诉讼。被告温州港龙商管公司辩称：一、原告要求解除双方签订的《委托经营管理合同》，并要求将案涉商铺恢复至其与温州港龙置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定的标准于法无据。1.《委托经营管理合同》第四条第8点约定，“甲方承诺，在本委托经营合同期限内，本方不会以任何理由收回该套房屋的使用权，否则应承担违约金，并赔偿乙方损失”，合同第六条也已约定了合同的变更和终止条件。但在双方合同的履行过程中，并未发生原告可以主动解除或终止合同的事由，另原告已经承诺不会以任何理由收回该套商铺的使用权。2.根据《委托经营管理合同》第二条第3点“为保障商场能够按照招商进度安排统一的装修、开业。自项目出卖人通知的房屋交接之日后第二日起，乙方即有权按其经营需要自行或接受其招商的租户对该房屋进行装修处置，无需再另行书面通知甲方或取得甲方同意。同时甲方同意放弃对该房屋交付前原貌恢复和相关设施的追偿权”及第五条第3点“在委托期内，乙方或由乙方授权的承租人在不影响该房屋结构安全的情况下，可以对该房屋进行重新布局、租赁、装潢和改造，可以实施将房屋与其他房屋之间进行任何方式的贯通、改建，无须另行通知甲方或取得甲方的同意”的约定，被告无需对案涉商铺进行装修后返还。3.原告诉称委托合同目的无法实现与实际状况不符。在被告新的领导班子的努力下，已经陆续开始对空置的商铺进行招商，目前已与多家大型商家如王府井、奥特莱斯等洽谈中。综上，原告的第一项诉讼请求于法无据。二、原告要求被告支付因违约空置商铺造成的直接和间接损失于法无据。1.根据《委托经营管理合同》第二条第1点“委托经营期限为壹拾年整，委托管理期限自商场统一开业之日，即2017年10月28日起算，甲方同意将所购房屋自商场统一开业之日起两年的使用权无偿提供给乙方享有”的约定，被告无需支付原告2017年10月28日至2019年10月27日两年时间内的租金。2.根据《委托经营管理合同》第三条第1点“为保障商场的兴旺，甲方同意将所购房屋自商场统一开业之日起二年的使用权无偿提供给乙方享有”及第2点“委托期内，从开业之日起算第三年至第十年，甲乙双方按实际租金收益9：1分成，房屋实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%则作为委托佣金归乙方所有”的约定，如2019年10月28日起无实际租金收益，被告无需分配给原告租金收入。综上，原告的第二项诉讼请求于法无据。三、2020年1月，被告已发生领导人更换，虽因疫情导致3月份前的工作稍有滞缓，但新的领导班子已经为案涉商铺的招商引资作出实质性的突破，并已经规划好未来的招商引资策略，请原告给予充分的信任和时间。2020年4月，被告已将温州港龙商业广场项目A幢五层5020-5057、5171-5262共计面积为3611.36㎡的商铺成功招商出租给家具公司，租赁期限自2020年10月28日起至2027年10月27日止。另被告2020年上半年的工作报告已经出炉，针对温州周边老市场招商政策也进行了调研，2020年市场调查报告暨招商运营计划也已制作完成，还需时间落实。被告新的领导班子的工作能力有目共睹，请原告配合被告进行市场管理，也欢迎原告参与到被告的招商引资工作中来，监督被告的工作。综上，恳请法院考虑本案事实，结合相关法律规定，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年12月21日，原告苏莹莹与温州港龙置业有限公司签订《商品房买卖合同》，向其购买坐落于温州市瓯海区××街道××路××号××5层153号的商铺，其中合同附件八第七条第2项约定“本房屋提供装修。装修部分包括：中央空调、水电、吊顶装修、地面瓷砖、铝合金或其他材料隔断、消防设施等相关部分。具体装修标准和相关品牌由温州港龙置业有限公司负责提供，不需要征求业主同意签字”等内容。另外，原告作为甲方与被告（乙方）温州港龙商管公司签订《委托经营管理合同》，将上述商铺委托给被告经营管理。其中合同第二条第1点约定：委托经营期限为十年，自该商城统一开业之日起算。开业之日暂定为“温州港龙商业广场”统一交付使用后的第六个月底，若届时提前开业，以实际开业日为准；若届时未能开业的，除本合同另有约定外，委托期仍以交付使用后的第六个月底起算（自项目交付使用之日起至开业之日的六个月为免租装修期，甲方同意给予免租）。合同第二条第4点约定：委托经营期满后，乙方享有对该房屋的优先租赁权及托管经营管理权，双方协商并重新签订委托合同；如若协商不成或其他原因导致本合同终止的，双方同意以届时的现状返还给甲方或交接给其它经营管理公司。合同第三条第1点约定：甲方同意将所购房屋自商场统一开业之日起二年的使用权无偿提供给乙方享有，由乙方进行统一招商和经营管理，以培育市场，期间所有招商投入、培育成本、广告费用、管理规划成本、商场审批等费用和租营风险均由乙方承担，统一开业前因商场运营所产生的所有费用乙方自行承担。合同第三条第2点约定：委托期内，从开业之日起算第三年至第十年，甲乙双方按实际租金收益9：1分成，房屋实际租赁收入的90%归甲方所有，其余10%作为委托佣金归乙方所有，双方在每一个经营年度届满后一个月内进行上一年度的利益分配。相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。合同第四条第8点约定：甲方承诺，在本委托经营合同期限内，甲方不会以任何理由收回该套房屋的使用权，否则应承担违约金并赔偿乙方损失。合同第六条第2点约定：因不可抗力、自然灾害、意外事件、刑事犯罪或者法律法规、地方法规规章、政府行政行为、政策、指令致使合同根本无法履行的则本合同自动终止。合同第八条第1点约定：本合同为不可撤销的委托合同，甲乙双方均无权中途终止或单方解除本合同，若因一方违约导致本合同不能足期履行的，违约方需一次性支付违约金给守约方，违约金计算方式为按本合同第三条第2、3款约定的年租金乘以根据本合同委托期限之约定未履行的期限，未满一年的部分按比例计算。2016年9月24日，原、被告及温州港龙置业有限公司三方签订《楼宇交接书》，约定楼宇交接等事宜，同时约定原、被告之间的委托管理期限自2016年12月31日起算。2017年10月28日，案涉商铺所在商场即温州港龙商业广场统一开业。2020年5月，因案涉商铺仍系毛胚空置，原告以邮寄、现场交付等方式向被告送达《关于解除委托经营管理合同的通知函》，但被告未作回应。原告另曾通过媒体投诉、政府网络问政、报警处理等方式欲解决双方委托关系产生的纠纷，均未果。另查明，原、被告双方均确认温州港龙商业广场五层约28000㎡商铺于2020年5月前均整体毛胚空置，尚未进行商铺隔断、装修等。被告在庭审中陈述，其已于2020年4月将其中130间商铺（约3600㎡）出租给商户，原告确认上述130间商铺在其提起诉讼后已进行装修。被告曾在（2018）浙0304民初6811号等系列案件中作为案件第三人承诺，待商铺委托经营期限届满或合同解除不再续租的情况下，按照业主与温州港龙置业有限公司签订的《商品房买卖合同》的装修标准把商铺交还业主，但本案原告并未参与此前诉讼。以上事实有当事人陈述及原告提供的身份证、企业信用信息、不动产产权证、《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》、《楼宇交接书》、《关于五层招商业态及开业事宜的征求意见》、温州港龙商业广场五层照片视频、《关于解除委托经营管理合同的通知函》及送达回执照片、出警记录单、媒体报道截图、瓯海问政回复截图等证据在案佐证。上述证据均经庭审出示，本院经审查后，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院均予以采信作为认定本案相关事实的依据。原告提供的（2018）浙0304民初6811号民事判决书、答辩状，可以证明被告曾作为案件第三人，在他案审理过程中对商铺装修事宜作出承诺，本院予以采信；但原告是否可据此要求被告对案涉商铺进行装修，详见本院论述阶段。原告提供的（2019）浙民终1431号民事判决书、宣传广告照片、行政处罚结果信息、天眼查企业信息虽显示被告存在侵权或违规情形，但与本案实体处理不存在关联性，本院不予采信。原告提供的租赁保证金收据，因商铺是否自营与本案实体处理不存在关联性，本院不予采信。被告提供的租赁合同，因涉及案外人，本院不作实质审查。被告提供的《关于温州港龙商业广场经营管理报告》、《温州港龙商业广场上半年工作报告》、《温州周边老市场招商政策》、《港龙商业广场2020市调报告暨招商运营计划》等证据，均系被告自行制作，真实性无法确认，本院不予采信。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告是否可以解除《委托经营管理合同》；二、被告是否应承担空置商铺的赔偿责任；三、被告是否应将案涉商铺装修后返还。一、关于原告是否可以解除《委托经营管理合同》。原告将案涉商铺委托给被告统一招商、经营管理并提供被告两年的免租期用于培育市场，被告本应积极按约处理委托事务。但自双方约定的委托管理期限起至原告通知被告欲解除委托关系止，在长达三年多时间内，案涉商铺所在楼层整体毛胚空置，原告均未得到租金收益，被告在本案中亦未提供证据证实其在免租期内已积极履行原告委托的事务，对温州港龙商业广场五楼进行市场培育，原告的合同目的不能实现。另外，原告亦曾多次因委托事宜与被告产生嫌隙，已不再信任被告能妥善处理委托事务，如要求双方继续履行合同，将导致当事人之间利益的失衡，亦不利于合同双方以诚信、善良方式履行合同内容。基于上述理由，原告诉请解除与被告签订的《委托经营管理合同》，于法有据，本院予以支持。被告以《委托经营管理合同》约定委托合同不可撤销或案涉商铺所在楼层的部分商铺近期成功招商出租等为由，抗辩不同意解除《委托经营管理合同》的意见，本院不予采纳。二、关于被告是否应承担空置商铺的赔偿责任。双方在《委托经营管理合同》中并未对商铺的出租与否进行约定或限制，也未约定被告招商未成的责任承担。而且原告投资购买商铺系商业行为，本就具有一定投资风险，商铺是否能够成功出租不仅在于被告的招商经营行为，还受经济大环境、位置坐落、市场定位等各方面多因素的影响。故原告诉请被告承担商铺空置赔偿责任的意见，无事实和法律依据，本院不予支持。三、关于被告是否应将案涉商铺恢复至原告与温州港龙置业有限公司签订的《商品房买卖合同》附件八第七条第2项约定的装修标准。《商品房买卖合同》的合同相对人为温州港龙置业有限公司，被告并非按照《商品房买卖合同》约定标准交付商铺的义务人，被告也从未直接向原告承诺由其承担对案涉商铺进行装修的义务，《委托经营管理合同》亦已约定如合同终止，双方均同意以届时现状返还原告。故原告以被告在其他业主诉讼案件中所作的承诺等为由，要求被告承担装修义务，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告苏莹莹与被告温州港龙义乌商贸城经营管理有限公司就坐落于温州市瓯海区××街道××路××号××5层153号商铺签订的《委托经营管理合同》；二、驳回原告苏莹莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费394元，减半收取197元，由原告苏莹莹负担157元，由被告温州港龙义乌商贸城经营管理有限公司负担40元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 黄 鸥 翔二〇二〇年十一月二十日代书记员 郑洛渊?附告：判决适用的法律条文及当事人应知的相关事项一、判决适用的法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、当事人应知的相关事项1.上诉人应按一审案件受理费标准预交上诉案件受理费（对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费），在向人民法院提交上诉状时预交到温州市中级人民法院。2.当事人一般应自案件裁判文书生效后10日内向人民法院领取裁判文书生效通知书。3.需要退还诉讼费用的，当事人应在裁判文书生效后15日内来院办理诉讼费用退费手续。4.义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日起或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向法院申请执行。5.申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识，人民法院依照法定程序执行，如法院已穷尽执行手段，而义务人已丧失履行法律文书所确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院和权利人都不愿意发生的，但这是当事人交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。6.执行期间人民法院有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖等强制性措施；法院将依情节轻重限制义务人的高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒。7.人民法院对义务人拒不履行生效法律文书内容或逾期不申报、虚假申报财产的，可以采取罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。8.义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。