江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0722民初2873号原告：中国农业银行股份有限公司信丰县支行，营业场所：江西省赣州市信丰县嘉定镇阳明北路140号，统一社会信用代码：91360722860363020M。负责人：胡加鹏，中国农业银行股份有限公司信丰县支行行长。委托诉讼代理人：邹锦明，中国农业银行股份有限公司信丰县支行员工。被告：叶才清，男，1981年7月21日生，汉族，江西省信丰县人，住信丰县。被告：邓晶晶，女，1984年10月19日生，汉族，江西省信丰县人，住信丰县。被告：信丰五洋实业有限公司，住所地：江西省赣州市信丰县嘉定镇世纪华城桃江花园****，统一社会信用代码：91360722664784557X。法定代表人：丁才升，信丰五洋实业有限公司执行董事。委托诉讼代理人：钟承建，江西公仁律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司信丰县支行与被告叶才清、邓晶晶、信丰五洋实业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月19日进行了公开开庭审理，原告中国农业银行股份有限公司信丰县支行的委托诉讼代理人邹锦明，被告邓晶晶，被告信丰五洋实业有限公司的委托诉讼代理人钟承建到庭参加诉讼，被告叶才清经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司信丰县支行向本院提出诉讼请求：1.依法判令终止原告与被告叶才清签订的《个人购房担保借款合同》（编号36020120110022743）；2.依法判令被告叶才清、邓晶晶提前归还原告全部贷款本息341280.85元，其中本金336713.71元，利息4567.14元（利息计算至2020年9月20日止，实际利息按合同约定结算至贷款全部清偿止）；3.依法判令被告信丰五洋实业有限公司按期办理房产权证、办妥正式抵押登记手续处置抵押物。依法判令处置抵押物，原告对抵押物拍卖款项享有优先受偿权；4.依法判令被告信丰五洋实业有限公司依法承担保证担保连带责任，对《个人购房担保借款合同》项下贷款负有偿还责任；5.本案诉讼费用及其他相关费用由被告承担。事实和理由：被告叶才清因购买信丰五洋实业有限公司开发的商品房，于2011年12月19日向原告申请办理了一手房贷款47万元，与原告签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（编号36020120110022743），借款人为叶才清，期限20年（2011年12月19日-2031年12月18日），贷款实行等额本息还款方式，利率执行人民银行同期人民币基准利率上浮10%，执行利率7.64%，贷款由叶才清、邓晶晶名下位于信丰县“山水名居”4栋1-901室的房地产提供抵押担保。同时由开发商信丰五洋实业有限公司提供阶段性连带责任保证担保。贷款发放后，前期被告叶才清尚能按月付本还息，但是从2020年6月21日起贷款未能按期还本付息，期间原告多次上门向被告叶才清、邓晶晶发出《贷款提前到期通知书》、《债务逾期催收通知书》并留影为证，仍未归还欠款。截至2020年9月20日共结欠原告贷款本息341280.85元，其中本金336713.71元，利息4567.14元。因借款人未按约定按期足额偿还借款，根据《个人购房担保借款合同》第十二条12.3约定：发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。现被告叶才清的贷款已逾期未还，原告根据借款合同约定提前收回贷款。因信丰五洋实业有限公司未能按期办理好房产权证、办妥正式抵押登记手续，原告要求信丰五洋实业有限公司承担保证担保责任，对上述款项负有连带偿还责任。综上，为保证国家信贷资金不遭受损失，确保信贷资金安全，特向法院起诉，请求支持原告诉讼请求。被告叶才清未向法庭提出答辩也未提供证据。被告邓晶晶对原告起诉无异议。被告信丰五洋实业有限公司辩称，信丰五洋实业有限公司已进入破产清算程序，所有涉及五洋公司的债权债务应按破产程序依法处理。本案五洋公司仅仅是阶段性保证担保，在有抵押物的情况下应当先执行物保，再承担保证担保。五洋公司目前无法办理相关的抵押登记手续，但并不影响原告对抵押物通过拍卖等手段实现其债权，五洋公司也会予以相应的配合。本院经审理查明的事实与原告起诉的事实一致。另查，案涉抵押物信丰县“山水名居”4栋1-901室房屋尚未过户登记在被告叶才清、邓晶晶名下，初始登记在被告信丰五洋实业有限公司名下，也没有办理抵押登记手续。被告叶才清与被告邓晶晶于2008年1月7日登记结婚，于2012年6月29日登记离婚。2011年8月24日，被告信丰五洋实业有限公司出具《阶段性担保承诺书》，承诺其自愿为叶才清个人购房贷款47万元提供连带保证担保，并承诺在办妥房产抵押之前，如借款人不能或不愿清偿该笔借款时，其将代为清偿该笔借款本息或以原值回购所抵押的房产。2010年5月8日，原告与被告信丰五洋实业有限公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定：原告同意对购买被告信丰五洋实业有限公司开发的“山水名居”项目的自然人提供购房贷款。本院于2020年7月13日裁定受理信丰高新区投资开发有限公司对信丰五洋实业有限公司的破产清算申请，于2020年7月13日决定江西公仁律师事务所担任信丰五洋实业有限公司破产管理人。本院认为，原、被告签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（编号36020120110022743）系当事人的真实意思表示，内容合法有效。被告未向原告履行还本付息的义务，理应承担相应的民事法律责任。原告请求解除双方签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》符合双方约定及法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告信丰五洋实业有限公司办理案涉抵押物的产权登记手续的诉求，因该抵押物是被告信丰五洋实业有限公司出卖给被告叶才清和邓晶晶的，该抵押物的产权主体应是被告叶才清和邓晶晶，只能由被告叶才清和邓晶晶要求被告信丰五洋实业有限公司将案涉抵押物过户登记在其二人名下。对于原告要求将案涉抵押物办理抵押登记手续的诉讼请求，因该抵押物现并未办理产权登记手续（现由开发商信丰五洋实业有限公司实际持有，并未过户至叶才清和邓晶晶名下），也就无法办理抵押登记手续。因此，对于原告要求被告信丰五洋实业有限公司办理案涉抵押物的房产证及抵押登记手续的诉讼请求，本院不予支持。同时，被告信丰五洋实业有限公司出具的《阶段性担保承诺书》承诺被告信丰五洋实业有限公司对案涉债务承担连带责任保证担保，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供保证的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿”，因此，在抵押物的变现价款不足以清偿案涉债务后，被告信丰五洋实业有限公司应就剩余债务承担连带保证担保责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司信丰县支行与被告信丰五洋实业有限公司、叶才清、邓晶晶于2011年12月19日签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（编号36020120110022743）；二、被告叶才清、邓晶晶应于本判决生效之日起十五日内支付原告中国农业银行股份有限公司信丰县支行借款本金336713.71元及利息（利息以336713.71元为基数，自2020年9月21日起至借款还清之日止按同期全国银行间同业折价中心公布的贷款市场报价利率上浮10%计付）；三、被告叶才清、邓晶晶应于本判决生效之日起十五日内支付原告中国农业银行股份有限公司信丰县支行借款截至2020年9月20日产生的利息4567.14元；四、原告中国农业银行股份有限公司信丰县支行对信丰县“山水名居”4栋1-901室房屋（购房合同编号20111101730）的折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；如原告中国农业银行股份有限公司信丰县支行不能在抵押物担保范围内完全受偿，余额部分由被告信丰五洋实业有限公司承担连带清偿责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告中国农业银行股份有限公司信丰县支行的其他诉讼请求。案件受理费6420元，减半后收取3210元，由被告叶才清、邓晶晶、信丰五洋实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审判员  龚嘉奎二〇二〇年十一月十九日书记员  李婷婷