北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初36771号原告：孙秀芳，女，1960年1月4日出生，汉族，住北京市朝阳区西坝河南路****某**，身份证号2301071960********。委托诉讼代理人：侯小晶，北京侯小晶律师事务所律师。被告：刘洋，女，1986年11月4日出生，汉族，，住北京市朝阳区西坝河南路****某**身份证号1101011986********。委托诉讼代理人：刘某3（被告刘洋之父），住北京市朝阳区西坝河南里**新天地**2503。委托诉讼代理人：马莉（被告刘洋之母），，住北京市朝阳区西坝河南里**新天地**2503被告：北京市热力集团有限责任公司朝阳第一分公司，住所地北京市朝阳区西坝河南路**。法定代表人：胡晓冬，经理。委托诉讼代理人：王新荣，北京市热力集团有限责任公司朝阳区第一分公司员工。原告孙秀芳与被告刘洋（以下均称姓名）、被告北京市热力集团有限责任公司朝阳第一分公司（以下简称热力朝阳第一分公司，与刘洋合称二被告）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。孙秀芳的委托诉讼代理人侯小晶，刘洋的委托诉讼代理人刘某3，热力朝阳第一分公司的委托诉讼代理人王新荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙秀芳向本院提出如下诉讼请求：一、判令二被告连带赔偿租赁费480000元（2019年3月8日至2021年3月7日，月租金20000元）、停车费36000元（2019年4月1日至2021年3月31日，每辆车每月750元，两辆车共计36000元）；二、判令二被告连带赔偿中介费10000元；三、判令二被告连带赔偿重新装修费用12162元。事实和理由：孙秀芳是北京市朝阳区西坝河南路****某**房屋的所有权人和使用权人，刘洋是是北京市朝阳区西坝河南路****某**房屋的所有权人和使用权人。018年12月7日，孙秀芳的某1号房屋内客厅和衣帽间大面积漏水，孙秀芳及时通知物业公司和热力朝阳第一分公司，维修人员到场后，鉴于漏水为温水，初步判断是楼上某2号房屋的暖气漏水。为此，孙秀芳、物业公司以及热力朝阳第一分公司的工作人员一起找到某2号房屋的住户，要求其能允许物业公司和热力朝阳第一分公司的人员进门检查维修。当时是刘洋的父亲刘某3在家，其拒绝维修人员进行检查维修，也拒绝自行维修。此后，各方多次协商均未果。2018年12月29日，孙秀芳通过物业公司，再次约请刘洋的父亲刘某3到物业公司协商，但刘某3出言不逊，双方发生冲突后报警，民警再次对暖气漏水维修进行调解，但对方仍拒绝。孙秀芳年龄较大且身体不好，刘洋一方的态度又让孙秀芳深受刺激，看着室内漏水心烦意乱，加之春节临近，孙秀芳收拾好室内物品后回老家过年。2019年2月20日回京后，发现漏水情况更加严重，根本无法居住，孙秀芳的年龄和身体状况也不允许再与对方纠缠，所以在2018年2月26日通过链家地产公司承租了朝阳区曙光西里甲五号院的房屋。孙秀芳认为，暖气漏水本不是大事，如及时修理就可解决，但刘洋一方态度恶劣，拒绝检查维修，造成损失；热力朝阳第一分公司对暖气设施有检修义务，故二被告应承担赔偿责任。刘洋辩称，不同意孙秀芳的诉讼请求。刘洋未拒绝配合检查维修。2018年12月25日，热力朝阳第一分公司怀疑是某2号房屋进门客厅通往厨房拐弯处的热力管道漏水，告知需移动橱柜，同时需拆除客厅的两三块地板。刘洋的父亲刘某3表示同意。2018年12月26日，热力朝阳第一分公司告知刘某3，需刘洋与热力朝阳第一分公司的施工队签署协议，因同小区19楼住户因为签署了类似协议与热力朝阳第一分公司产了诉讼，所以刘某3提出异议，认为应与热力朝阳第一分公司直接签署协议。此后，因热力朝阳第一分公司对此一直未能明确解决。2018年12月29日，各方以及物业公司共同协商解决时，孙秀芳家人殴打了刘某3。2018年12月30日，刘洋一方与孙秀芳的邻居联系得知，孙秀芳去三亚了。此后，就没有人再联系刘洋一方。此外，暖气管道是热力朝阳第一分公司的产权，管道漏水造成的损失，应由热力朝阳第一分公司承担。热力朝阳第一分公司辩称，不同意孙秀芳的诉讼请求。检修后发现，漏水点在某2号房屋户门外的一处管道接口，该漏水点虽在某2号房屋户门外，但根据划分原则，漏水点在热力井外，所以也属于刘洋的自用部分，损失不应由热力朝阳第一分公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。孙秀芳是北京市朝阳区西坝河南路甲1号A座某1号房屋（以下简称某1号房屋）的所有权人，该房屋建筑面积168.62平方米；刘洋是北京市朝阳区西坝河南路甲1号A座某2号房屋（以下简称某2号房屋）的所有权人，该房屋建筑面积168.62平方米。孙秀芳自述某1及隔壁某4号房屋均系其所有，其将两处房屋打通后作为一体使用，防火门改成了入户门，均用于孙秀芳及家人居住。2018年12月7日，孙秀芳发现某1号房屋衣帽间上方房顶有漏水迹象，遂联系北京市某5物业管理有限公司（以下简称某5物业公司）维修。某5物业公司维修人员上门查看后，初步判断是某2号房屋地面暖气管道出现问题，并告知孙秀芳与热力朝阳第一分公司联系。2018年12月10日，热力朝阳第一分公司至某2号房屋排除漏水原因后，怀疑是进户管出现问题的可能性大。此后，热力朝阳第一分公司与刘洋协商检修事宜。热力朝阳第一分公司向刘洋出具《说明》，告知北京汇某6建设集团有限公司第三分公司和热力朝阳第一分公司左某7供热服务中心是合同关系，如装修公司在2018年12月26日拆除和恢复某2号房屋过程中出现问题，热力朝阳第一分公司负责敦促解决。刘洋认为应由热力朝阳第一分公司直接与其签订合同，故未接受热力朝阳第一分公司的方案。之后，孙秀芳、刘洋、某5物业公司及热力朝阳第一分公司各方就入户某2号房屋检修未能协商一致。某1号房屋漏水原因及维修问题一直未能得到解决，故孙秀芳提起本案诉讼。诉讼中，孙秀芳于2019年6月表示因停暖已不再漏水。刘洋亦表示无条件协助解决某1号房屋漏水原因及维修问题，热力朝阳第一分公司于2019年10月进行检查，发现漏水点位于某2号房屋户门外距户门约2米的一处管道接口，并进行了维修。现各方均认可漏水点为该处管道接口，亦均确认某1号房屋已不再漏水。但各方就该漏水点处管道属于刘洋自用部分还是共用部分意见不一：刘洋主张属于公用部分，该接口除一条管道通向其房屋，另一条管道通向某8号房屋；热力朝阳第一分公司主张属于刘洋自用部分，称影响整栋楼的管道属于公用设施，影响个别几户的属于自用设施，该楼的管道结构与普通供暖结构不同，室外还有一部分自用设施；而且行业惯例看，也以阀门为界限区分自用和公用；孙秀芳主张该处处于公用部分的可能性大。现场照片显示，漏水点处为两条管道接口，一条管道通向某2号房屋，与该管道垂直的管道沿着与某2号房屋户门大致平行的方向延伸通往他处。为证明损失情况，孙秀芳提交的主要证据如下：1.某1号房屋照片打印件，显示衣帽间、客厅上方房顶部分区域受损；2.孙秀芳签订的《北京市房屋租赁合同》2份及发票，证明孙秀芳承租位于曙光西里5号院1号楼的一处房屋，建筑面积186.15平方米，租赁期限分别自2019年3月8日至2020年3月7日、2020年3月8日至2021年3月7日，月租金2万元，中介费1万元，且孙秀芳已实际支付了上述全部费用；3.孙秀芳签订的《停车场车位租用协议书》及发票，证明孙秀芳在租房的小区另行租赁了两个车位，租期自2019年4月1日至2020年3月31日，每个车位每月租金750元，费用共36000元，且孙秀芳已实际支付。刘洋对上述证据均有异议，主张孙秀芳自愿租房、租车位，费用与其无关；而且某1号房屋是办公场所，并未用于居住。热力朝阳第一分公司认可照片的真实性，但对其他证据有异议，主张从某1号房屋受损情况，孙秀芳没有在外租房、租车位的必要性。另，根据孙秀芳的申请，本院委托国宏信价格评估集团有限公司对某1号房屋受损部分的修复费用及循环物品的修复或重置费进行鉴定。国宏信价格评估集团有限公司经鉴定，于2020年11月4日作出国宏信（民）字2020第某9号《价格鉴定意见书》，孙秀芳为此支出鉴定费3500元。《价格鉴定意见书》载明衣帽间地板、线路、顶面、墙面以及玄关顶面、石膏板拆除新作的费用，客厅顶面涂料以及垃圾清运成品保护费共计12162元。孙秀芳、刘洋及热力朝阳第一分公司均予认可。孙秀芳另主张，刘洋与其上下楼相邻，对暖气管道检修有配合义务，其拒绝赔偿存在过错，应承担责任；漏水点处属于公用部分的可能性大，所以热力朝阳第一分公司应承担赔偿责任。本院认为，孙秀芳、刘洋及热力朝阳第一分公司均认可漏水点位于某2号房屋户门外距户门约2米的一处管道接口，亦均确认某1号房屋已不再漏水，本院对此不持异议。各方争议焦点为，漏水点处管道属于刘洋自用设施还是公用设施，刘洋是否尽到协助义务，以及孙秀芳因此次漏水产生合理损失的认定及负担。本院具体阐释如下：《北京市供热采暖管理办法》第二十条规定，“供热单位应当对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造的责任……。住户发现室内供热此案设施异常、泄露等情况时，应当及时向供热单位报修，并承担室内自用采暖设施维修、更新的相关费用”。本案中，漏水点位于某2号房屋户门外，从现场照片看，该漏水点处管道并非仅通向刘洋的某2号房屋；热力朝阳第一分公司仅以该楼结构特殊、惯例等为由否认住户户门外的管道为公共设施，但未对此举证，故本院对热力朝阳第一分公司的抗辩意见难以采信。综合现场管道情况及上述规定，漏水点处管道属于公用设施，热力朝阳第一分公司对此有管理、维护的义务，该处管道漏水造成的损失，热力朝阳第一分公司应承担相应责任。此外，刘洋与孙秀芳属上下相邻，孙秀芳的某1号房屋存在漏水迹象，经初步判断是刘洋的某2号房屋地面暖气管道出现问题的情形下，刘洋作为上下相邻一方，有提供便利的义务；刘洋虽主张系因热力朝阳第一分公司提供的方案不合理所致，但该理由不足以对抗相邻的孙秀芳，故刘洋亦应就其未及时协助查明漏水原因以便及时维修，减少损失承担一定的责任。综上，热力朝阳第一分公司、刘洋对孙秀芳的合理损失均应承担赔偿责任。但管道漏水是孙秀芳遭受损失的主要原因，刘洋未能及时协助仅导致孙秀芳损失扩大，故本院酌定热力朝阳第一分公司、刘洋分别承担80%、20%的赔偿责任。关于孙秀芳合理损失的认定问题，本院认为，根据查明情况，孙秀芳因漏水产生损失是客观事实，但损失的认定，应结合费用发生的必要性、合理性以及及时止损、避免损失扩大等多因素考虑。首先，从房屋整体情况看，某1号房屋建筑面积168.62平方米，漏水损坏的仅限于衣帽间、玄关等部分区域，且从鉴定机构现场照片及结论看，并不足以导致该房屋完全不具备居住使用条件。其次，从孙秀芳租赁房屋情况看，孙秀芳另行承租的房屋面积大于某1号房屋，且某1号房屋在停暖后不再漏水，漏水原因于2019年10月查明即得到解决，在此情况下，孙秀芳持续租赁房屋并再次签订租赁合同，租赁房屋至2021年3月7日，未能及时止损。最后，从孙秀芳租赁的车位情况看，孙秀芳承租了两个车位，在某1号房屋并非完全不具备居住使用条件的情况下，即使是其同住家属具有使用车位的需要，也明显属于自行扩大损失，应自行承担。综上，本院考虑孙秀芳年龄较大，在漏水原因未能查明的期间，从孙秀芳个人使用房屋的安全性角度出发，结合其因漏水受损的事实，停暖情况及漏水问题得到解决的时间，对其房屋租金、中介费部分酌情支持10000元，由热力朝阳第一分公司及刘洋按责任比例赔偿。关于修复费用，孙秀芳主张有事实依据，各方均认可鉴定意见，本院不持异议，从某1号房屋漏水持续受损的期间、有效性一致性恢复的角度考虑，对该项请求，本院均予支持，由热力朝阳第一分公司及刘洋按责任比例赔偿。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国侵权责任法》第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告北京市热力集团有限责任公司朝阳第一分公司于本判决生效后七日内赔偿原告孙秀芳租金及中介费损失共8000元、修复费用9730元；二、被告刘洋于本判决生效后七日内赔偿原告孙秀芳租金损失2000元、修复费用2432元；三、驳回原告孙秀芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费3500元，由北京市热力集团有限责任公司朝阳第一分公司负担（原告孙秀芳已支付，被告北京市热力集团有限责任公司朝阳第一分公司于本判决生效后七日内直接支付给原告孙秀芳）。案件受理费9182元，由原告孙秀芳负担8828元（已交纳），由被告北京市热力集团有限责任公司朝阳第一分公司负担284元（于本判决生效后七日内交纳），由被告刘洋负担70元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 陈 扬审判员 白星晖审判员 李 珑二〇二〇年十一月三十日书记员 张 楠