广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初30128号原告（反诉被告）：徐海涛，男，1980年4月14日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：谢美婷，广东广大律师事务所律师。被告（反诉原告）：卢洁云，女，1963年10月26日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：封华清，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告徐海涛诉被告卢洁云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，由审判员徐娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谢美婷，被告的委托诉讼代理人封华清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告于2019年7月25日签署的《房屋租赁合同》于2020年2月8日解除；2、判令被告退还原告租赁保证金27万元。事实与理由：2019年7月25日，原被告签署《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告名下位于广州市越秀区xx路xx号首层物业，用作经营xxx贸易有限公司系列产品，租赁期限为2019年8月11日至2021年8月10日，每月租金为13万元，租房押金为27万元。租赁合同签署后，原告依约向被告足额交纳相应的押金及每月租金。2020年，因新型冠状病毒××疫情影响，广东省政府启动重大突发公共卫生事件一级响应措施，出台措施暂停广州市一切大型活动，严禁人员密集，倡导少出门不出门。基于新冠疫情属于不可遇见、不可避免，系不可抗力因素，原告在该店铺经营的广州市xxx贸易有限公司系列产品受疫情影响，营收额呈断崖式下降，租赁该商铺的目的根本无法实现。因此，原告于2020年2月8日向被告送达《解除合同通知函》，及时通知被告解除租赁合同，同日，原告将涉案商铺腾空完毕，催促被告及时退还租赁保证金，但截至起诉之日，被告均消极对待。为维护我方的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。被告答辩并反诉称：1、原告无权单方解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，其向被告出具的《解除合同通知书》不能达到解除合同的效力。2、原告单方违约撤离场地的行为，给被告造成了不低于五个月的租金损失，《房屋租赁合同》约定的违约金不足以弥补被告的损失，因此应以被告的实际损失作为违约赔偿数额。根据上述合同的约定，被告应当承担违约责任，已支付的27万元押金作为违约金抵扣赔偿给原告，但自原告搬离商铺以来，直至反诉作出之日，被告至今无法将涉案商铺出租，即被告已因原告的违约行为造成了5个月的租金损失，即共65万元。依据合同法第113、114条的规定，租赁合同中约定的违约金明显低于被告已产生的实际损失，且该损失也确定为双方签订合同时可预见的利益，故原告作为违约方应当赔偿被告的实际损失，原告擅自搬离场地时，也明确预见到其违约行为会令被告的商铺面临长期无人承租的风险。故综合法律规定及合同约定，原告应向被告赔偿全部实际损失65万元，抵扣已作为违约金抵扣的27万元押金后，原告还需向被告支付38万元。根据九民纪要第48条之规定，本案不属于违约方有权解除合同的情况。故我方提出反诉请求如下：原告向被告支付因违约所造成的损失38万元。就被告的反诉，原告答辩称：1、我方认为被告的反诉请求无任何事实与法律依据，我方依据合同的约定以及法律的规定在充分与被告进行沟通无果的情况下进行的告知，才在2020年2月8日通知撤场。在通知被告交接钥匙时，对方拒不接收，但我方已尽己方最大的能力降低对方的损失。2、对方针对反诉请求所提的损失38万元，没有任何计算依据，仅仅是对方单方的预测，该商铺处于广州市xx路繁华商圈，对外出租不构成问题，出租不成的核心原因是对方按照疫情前过高的租金标准出租，因此相应的损失应由其自身承担。同时我方了解到涉案商铺附近的市场价格为8万元，对方坚持按照13万元的标准出租，在5个月仍无法出租的情况下，明显是其怠于出租，其自身过错造成的损失应由其自行承担。经审理查明：广州市越秀区xx路xx号房屋，建筑面积为102.69平方米，规划用途为住宅，层数为3-1/2，产权人为被告及案外人林伟坚、卢洁珍、卢学宗、卢洁玲、王兰英、卢学耀、林伟泉、卢艳霞、卢学祖，房屋所有权取得方式为继承。2019年7月25日，被告（甲方、出租人）与原告（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在越秀区xx路xx号首层的物业出租给乙方作商业用途使用，其经营范围为广州市xxx贸易有限公司系列产品，房产证面积15.76平方米；租赁期限为2019年8月11日至2021年8月10日，月租金130000元，租金按月计算，由乙方在每月的第11日前将当月租金以转账方式缴付甲方的指定收款账户；租房押金270000元，2012年7月30日支付的押金270000元在旧合同期满后（即2019年8月10日）自动转为本合同押金，在租赁期满或解除合同之日乙方将店铺原状无条件交还甲方，并保持店铺结构完好，在办理完租赁合同终止手续后，甲方应将租房押金270000元不计利息退回乙方（若乙方有未付费用，则扣除所有应付费用后再退回余额）；乙方拖欠租金10天以上（含10天）的，甲方有权提前提前终止合同，收回房屋，租金押金作违约处理，不予以退还，并且追究赔偿责任；乙方依时交纳租金，逾期交纳租金的，每逾期一日，乙方须按照当月租金的千分之三向甲方支付每天违约金；租赁期未满，乙方如需提前解除合同，应提前3个月与甲方协商，并且将租房押金作为违约金；在租赁期内，如遇不可抗力（包括政府拆迁等），致使合同无法履行时，甲乙双方应按合同自动终止处理，双方免责等。原告已向被告支付租赁保证金270000元，被告也已将涉案商铺交付原告使用。2020年2月17日，原告分别向被告及案外人卢艳霞发出《解除合同通知函》，主要内容为：鉴于疫情爆发的不可抗力及持续性，我方除了支付你方房租，还需要大量的人力、物力成本费用，但我方根本无法正常经营，没有正常营收额，无法实现我方本合同根本目的，现依据合同法相关规定函告你方如下：1、自你方收到本函后，双方签订的《商铺租赁合同》自行解除，我方会自行腾空租赁房屋并交还；2、你方在接到本函后5日内退还我方已缴纳的租赁保证金270000元；3、双方其他纠纷不再争议。该函落款签章处为“广州市xxx贸易有限公司”。被告确认于2020年2月22日收到该函，案外人卢艳霞确认于2020年2月19日收到该函。2020年2月19日，案外人卢艳霞向原告发出《回函》，主要内容为：如贵司坚持单方面解除合同关系，我方将按双方签署的《房屋租赁合同》约定，将你司提供的租房押金作为违约金进行罚没，同时收回商铺，寻找新的租户；你司提出的诉请并不满足合同中描述的不可抗力而导致合同目的无法实现；鉴于你我双方多年的租赁关系，本次疫情没有哪一方是受益者，因此为支持你司能重新正常经营，我方将作出以下的租金减免措施：2020年2月的租金全部减免，3月的租金减免6.5万元，4月的租金减免4万元，5月的租金减免3万元，合共26.5万元，相当于减免两个月的租金，借此帮助你司渡过难关。原告确认收到该回函。诉讼中，原告称：我方第一次向被告提出解除租赁合同是在2020年2月8日，并于该日对涉讼商铺进行撤场处理且告知被告，故租赁合同已于该日解除，我方后于2020年2月16日将涉讼商铺的钥匙寄还给被告。被告称：我方于2020年2月17日实际收到原告寄送的钥匙，我方认为该日应为原告实际交还商铺的时间。本院认为，根据已查明的事实，本案的争议焦点为合同是否解除、租赁保证金应否退还及被告的租金损失应否赔偿的问题。关于合同是否解除问题。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施来限制人口流动，这确实对原告正常使用涉讼房屋及资金周转、营业收入造成一定影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有失公平，但同时，突发疫情这一因素并不直接导致原被告之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权。本案中，被告于2020年2月7日向原告提出租金的具体减免方案，原告未予同意，并自认于2020年2月8日即向被告提出解除合同，现原告已将商铺房屋腾空并于2020年2月16日将钥匙寄还给被告，被告亦予次日接收，故原、被告之间的租赁关系已于2020年2月17日实际解除，故对原告要求判令确认租赁合同于2020年2月8日解除的请求，本院不予支持。原告单方提前解除合同，已属违约，应承担相应违约责任。但鉴于存在疫情这一因素，原告提出解除合同事出有因，本院酌情认定其应承担没收50%租赁保证金的违约责任，对于被告要求原告支付因违约所造成租金损失的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告卢洁云向原告徐海涛退还租赁保证金135000元；二、驳回原告徐海涛的其他诉讼请求。三、驳回被告卢洁云的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取2675元，由原告徐海涛及被告卢洁云各负担1337.50元；反诉受理费减半收取3500元，由被告卢洁云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 徐 娟二〇二〇年十一月二十日书记员 苏锐鸿