福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初2702号 原告：王杭萍，男，1990年8月8日出生，汉族，住上杭县，现住厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：谢思洁，福建嘉瑜律师事务所执业律师。 被告：林镇勇，男，1971年4月8日出生，汉族，住漳州市漳州开发区。 委托诉讼代理人：李伟川，福建诺盾律师事务所执业律师。 原告王杭萍与被告林镇勇合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王杭萍的委托诉讼代理人谢思洁、被告林镇勇的委托诉讼代理人李伟川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王杭萍向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还购房款共计人民币80000元。2、判令被告向原告支付资金占用费（自2018年4月1日起至被告实际向原告退还购房款之日，以购房款人民币80000元为基数，按中国人民银行同期人民币贷款基准利率计算，暂计至起诉之日）。3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年11月13日，被告林镇勇以厦门市海沧区鳌冠祥和育苗场（以下简称“祥和育苗场”）正在筹建【祥和育苗场宿舍公寓】为由、以祥和育苗场的名义与原告签订了《【祥和公寓】项目共建认筹书》（以下简称“认筹书”）。认筹书约定原告出资人民币450840元取得位于厦门海沧区××村××号××宿舍公寓××层××号房的使用权（建筑面积86.7平方米）。原告已于2017年11月13日向被告林镇勇在建设银行的账户（账号：×××28）里汇入了购房款人民币80000元。但原告事后得知目前海沧区鳌冠村并没有祥和育苗场，且认筹书中的【祥和公寓】至今未建成。原告多次找被告林镇勇退款，但被告至今拒不退款。请求判如所请。 林镇勇辩称，（一）被告主体不适格，答辩人并非适格的被告，理由：1、根据【祥和公寓】项目共建认筹书，合同双方分别是原告与鳌冠祥和育苗场，因此，本案的适格被告应为鳌冠祥和育苗场而并非是答辩人；2、答辩人并非合同一方，且答辩人仅是经办人而已，答辩人将原告的出资款全部缴交给鳌冠祥和育苗场的财务人员梁欣森，答辩人在本案行为属于履行职务行为。因此，答辩人并非适格的被告，列答辩人为本案被告是错误的。（二）原告在本案的诉讼请求及其事实和理由均缺乏事实根据和法律依据，应当予以驳回，理由：1、与原告签订合同的厦门市海沧区鳌冠祥和育苗场是特殊行业，2013年元月1日厦门市渔业协会向其核发厦门市水产苗种生产合格证，负责人为高莲生，育苗场用地约2000平方米，目前在本案项目附近有一座三层楼高的育苗场办公室。原告诉称在海沧区鳌冠村没有祥和育苗场没有事实根据。本案合同相对方就是鳌冠祥和育苗场而并非是答辩人。2、原告与鳌冠祥和育苗场签订的祥和公寓项目共建认筹书是属于共同出资性质的协议，原告支付给鳌冠祥和育苗场的款项性质是共同出资款。目前，该项目地下室部分已经建成，地面手续部分不完成但正在完善当中，原告作为出资人，在项目未完成时中途退出，没有合同依据和法律依据。3、原告存在违约行为，具体如下：（1）根据认筹书第三条约定，地下车库完工出地面交到总价的30%。现地下车库早已完工出地面，原告应支付出资款135252元，但是原告至今仅交80000元，原告对鳌冠祥和育苗场构成付款违约。（2）根据认筹书第四条约定，原告应于2018年8月签订《共同出资建设使用权房屋合同书》，若未按约定签订并按约定支付款项，出资人支付的意向金5万元不予退还。但是，至今原告仍不与鳌冠祥和育苗场签订上述合同，已构成违约。原告因违约而其所缴纳的5万元应被没收。综上所述，请求依法驳回原告的起诉。 本院经审理认定事实如下：2017年11月13日，被告林镇勇作为甲方，以祥和育苗场正在筹建【祥和育苗场宿舍公寓】项目为由，以“甲方（土地方）：祥和育苗场”的名义与作为“乙方（出资方）：王杭萍”的原告签订一份《【祥和公寓】项目共建认筹书》，并加盖“厦门市海沧区鳌冠祥和育苗场合同专用章”。约定乙方（王杭萍）以个人出资方式参与该项目建设，乙方出资人民币450840元建房款，取得位于厦门市海沧区××村××号××（原祥和育苗场）【祥和公寓】项目第三层Ｅ309号房（建筑面积约86.7平方米）的使用权。并约定意向金5万元于2017年11月13日缴付，地下车库完工出地面交到总价的30%（含意向金）135252元等。同日，原告王杭萍向被告林镇勇在建设银行的账户（账号：×××28）里汇入购房款80000元。林镇勇同日出具内容分别为“今收到王杭萍海沧祥和公寓Ｅ309房”“定金伍万元”和“房价款叁万元”的二张收款收据。二张收据经手人处均签“林”，其中定金伍万元的收款收据加盖“厦门市海沧区鳌冠祥和育苗场合同专用章”。后原告得知祥和育苗场未经工商注册登记，且认筹书中的【祥和公寓】至今未建成，即要求被告林镇勇退款，被告不同意。 上述事实，有原告王杭萍庭审中提供的《【祥和公寓】项目共建认筹书》、建设银行《个人活期账户交易明细》、被告出具给原告的《收款收据》（二张），以及原、被告在庭审中的陈述等为据，上述证据经庭审举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。 诉讼中，被告林镇勇未提供厦门市海沧区鳌冠祥和育苗场营业执照，亦未能提供有关祥和育苗场章程等任何工商注册登记材料。对原、被告认筹书所指向的【祥和育苗场宿舍公寓】项目，被告林镇勇也没有提供任何土地规划、用地许可或建设工程规划、建设施工许可等项目用地、建设审批材料。故本院认定厦门市海沧区鳌冠祥和育苗场未经工商注册登记，【祥和育苗场宿舍公寓】项目也未经土地、规划、建设行政主管部门的建设用地规划、建设工程规划、施工许可等审批。 关于原、被告争议的本案被告主体是否适格、认筹书是否有效，即原告的诉讼请求应否支持的问题。本院分析认定如下： 1、关于本案被告林镇勇主体是否适格问题。 被告林镇勇认为，共建认筹书双方分别是原告与鳌冠祥和育苗场，林镇勇并非合同一方，本案的适格被告应当是鳌冠祥和育苗场而并非林镇勇；且林镇勇仅是经办人而已，其将原告的出资款全部缴交给鳌冠祥和育苗场的财务人员梁欣森，其在本案行为属于履行职务行为。因此，林镇勇并非适格的被告。诉讼中，林镇勇为支持自己的主张，提供了四份证据。1、《合作协议书》，欲证明：鳌冠祥和育苗场的实际经营人和实际控制人是王德胜，鳌冠祥和育苗场名下的宿舍楼项目的合作人分别为王德胜、梁欣森、江凤英及林镇勇，占股比例分别是55%、20%、15%及10%。梁欣森负责资金管理，合作合同签订时间2017年7月20日。2、《祥和育苗场宿舍公寓（原祥和苗场）（地下室及1层-8层）主体及二次结构承包合同》（以下简称“承包合同”），欲证明：2017年11月20日，案涉宿舍楼项目早就交由承包方陈猛施工，目前地下室完工出地面。3、《厦门市水产苗种生产合格证》（以下简称“生产合格证”），欲证明：2013年元月1日，鳌冠祥和育苗场获得水产苗种生产合格证，负责人：高莲生。与原告签订合同的主体合法。4、林镇勇《中国建设银行个人活期账户交易明细》（以下简称“交易明细”），欲证明：林镇勇将原告汇入的出资款全部汇至项目资金管理人梁欣森账户，林镇勇在履行职务行为。 原告王杭萍认为，对《合作协议书》的三性有异议，协议若是自然人应该会盖手印，但上面没有手印。协议上也未约定由梁欣森负责资金，被告在答辩时多次指出该育苗场实际控制人是梁欣森，但被告在证据1《合作协议书》的证据清单实际控制人是王德胜，前后陈述不一致，林镇勇实际是参与到整个交易中，不仅仅是履行职务。合作协议的四人均非厦门市海沧区鳌冠村村民，且王德胜、梁欣森、江凤英三人与本案无关。对证据2承包合同三性有异议。发包方是鳌冠联富育苗场，与本案的育苗场名字不同，假设合同是真实的也与本案无关，被告也未提供地下室完工的证据，不能证明该项目实际进行开发和施工。对证据3生产合格证表面真实性无异议，对证明对象有异议。被告提供的合格证有效期是2015年12月31日，到认筹书签订时的2017年已经过期两年。且厦门市渔业协会仅仅只是一个社会组织，不是行政机关，颁发的生产合格证，不具有行政法律效力，并不能证明祥和育苗场具有法律主体资格，也不能够证明祥和育苗场具有诉讼主体资格。合格证也明确是个体。所以，祥和育苗场不具有法律主体资格和诉讼主体资格。对证据4交易明细，表面真实性无异议，对证明内容有异议。交易明细里林镇勇转款给梁欣森的转款时间与原告转给被告的时间相差较远。该交易只能证明林镇勇与梁欣森之间有资金往来，并不能证明该资金往来是本案涉案土地开发的祥和公寓购房款交易。本案收款人是林镇勇。应当由收款人来退款。所以本案的被告林镇勇是适格的主体。 本院认为，被告提供的生产合格证显示的祥和育苗场全称“单位（业主）名称：厦门海沧鳌冠祥和育苗场”，与林镇勇在认筹书加盖合同章的“厦门市海沧区鳌冠祥和育苗场”名称并不完全相同，其颁发单位“厦门市渔业协会”也不是法律授权的注册登记部门，不具备企业法人或其他组织法律主体注册登记审核批准资格。更何况生产合格证也仅是针对“水产苗种生产”，且合格证有效期限“自2013年元月1日起至2015年12月31日”，至原、被告签订认筹书时也已过期近二年。显然，如前所述，本案中“厦门市海沧区鳌冠祥和育苗场”未经工商注册登记，不具备法律主体资格。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十二条第（一）项“下列情形，以行为人为当事人：（一）法人或者其他组织应登记而未登记，行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的；”的规定，被告林镇勇以祥和育苗场的名义与原告签订认筹书并加盖“厦门市海沧区鳌冠祥和育苗场合同专用章”、收取原告购房款，应以行为人林镇勇作为被告，其主体适格。被告林镇勇主张其将原告汇入的出资款全部汇至项目资金管理人梁欣森账户，与原告签订认筹书只是在履行职务行为，但林镇勇提供的证据（交易明细）所记载的其汇给梁欣森账户的资金在时间、数额两方面均明显不相对应，且没有其它相应的合同等依据，对林镇勇该主张不予采信。签订认筹书的行为后果应由行为人林镇勇承担。而林镇勇主张“案涉宿舍楼项目早就交由承包方陈猛施工，目前地下室完工出地面”，但其提供的承包合同的发包方为“厦门市海沧区鳌冠联富育苗场”，与本案认筹书中的“厦门市海沧区鳌冠祥和育苗场”主体不同。对林镇勇的该主张，本院不予采信。 2、关于原、被告所签订的认筹书是否有效，即原告的诉讼请求是否应当得到支持的问题。 原告王杭萍认为，本案涉案的土地为鳌冠村塔西片区349号之一，属村集体组织所有，并非建设用地。根据《土地管理法》第十条规定，应由村集体经济组织或村民委员会进行经营和管理。根据《土地管理法》第六十二条规定，农村村民建住宅，应当符合乡、镇土地总体利用规划，并尽量使用原有宅基地和村空闲地；农村住宅用地经乡镇人民政府审核，由县级人民政府批准，其中涉及占用农用地的，应当依本法第四十条规定审批。根据《城乡规划法》第四十一条第四款规定，建设单位和个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续。本案中被告未提供乡村建设规划许可证，也未提供土地已转化为建设用地的证据。本案涉案的土地包括在其上建设的房屋属于违法建筑。并且认筹书里的土地和房屋属于违法开发、违法建筑，明显违反法律规定。根据合同法的规定，该认筹书无效。假设祥和育苗场真实存在，经营范围仅仅是水产育苗，并不具备房产开发的资质，也不具备房产出售的资质，祥和育苗场无权签订认筹书，不是适格的主体。认筹书的内容也超出它的经营范围，并且该认筹书里关于房产的开发是涉及到需要国家行政机关的审批，该合同内容与国家法律法规层级的规定冲突，所以该认筹书无效，根据合同法第五十八条规定，应当由林镇勇退还原告购房款。 被告林镇勇认为，合同（认筹书）显然是有效的。祥和育苗场建宿舍楼，在祥和育苗场名下，供员工或者其他相关公司人员的居住使用或者必要的时候，可以提供给外界人员一个使用名义来交出资款，也仅仅享有使用权并没有所有权。所以，出资之后拥有相应的使用权，并非不合法或者无效。作为育苗场建宿舍楼，不涉及到开发建设，不存在商品房开发建设问题，这个认筹书是有效的。在有效的情形下，作为出资款，是不能退的，要退也要退的理由。综合本案，这个项目正在运作，原告也有到现场去看，现场的地下室已经完全施工完毕，已经出地面。原告共建出资款取得房屋使用权，而不是土地使用权，拥有回报是合情合理的。原告的诉求不能成立，主体有问题。认筹书有效，现在还在共建当中，没有出现退款的事由；若无效，也不能退款，双方有投入有损失，应当扣除损失，按比例退还。 本院认为，我国“实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制”、“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”。本案中，原告与被告签订的认筹书所指向的【祥和育苗场宿舍公寓】，项目用地为厦门市海沧区鳌冠村塔西片区349号之一，应属鳌冠村集体所有的农业用地。被告林镇勇并非厦门市海沧区鳌冠村村民，其以祥和育苗场的名义与原告签订认筹书，但并未提供任何证据证明林镇勇或祥和育苗场通过依法转让的方式，合法取得涉案土地的使用权，也没有提供证据证明涉案【祥和育苗场宿舍公寓】项目取得乡村建设规划许可证，也未提供证据证明该土地已转化为建设用地、【祥和育苗场宿舍公寓】项目获得建设施工许可。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；”的规定，本案涉案的土地属于非法占用、转让及非法用于非农业建设，其上建设的房屋属于违法开发、违法建筑。另一方面，原告与被告均非鳌冠村集体组织成员，被告以“项目共建”，共同出资建设的形式与原告签订认筹书，实际进行的是商品房的开发、预售行为，认筹书实质上为商品房预售合同。被告林镇勇并未提供任何证据证明林镇勇或祥和育苗场具备商品房的开发、销售的资质，存在“以合法形式掩盖非法目的”的故意，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……；（三）以合法形式掩盖非法目的；……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，应当认定原告与被告所签订的认筹书无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定。林镇勇以不具备法律主体资格的祥和育苗场的名义与原告签订认筹书并收取原告购房款，应由行为人林镇勇承担相应的返还责任。故原告王杭萍要求被告林镇勇返还购房款80000元的请求，应予支持。因原告明知自己不具备【祥和育苗场宿舍公寓】“项目共建”资格，且对被告是否具备“项目共建”资格及是否具备房地产项目开发、销售资质未尽审查注意义务，也存在一定的过错，故对原告王杭萍要求被告林镇勇支付资金占用费的请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第四款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十二条第（一）项、第九十条第二款规定，判决如下： 一、林镇勇应于本判决发生法律效力之日起十日内返还王杭萍80000元； 二、驳回王杭萍的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1800元，减半收取计900元，由林镇勇负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 洪河根 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 李昊蓝 书 记 员 黄文娟