四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0104民初11090号 原告：毕欣，男，1972年6月25日出生，汉族，住。 原告：曾熙，女，1977年2月13日出生，汉族，住。 以上两原告共同委托诉讼代理人：毕文清。 以上两原告共同委托诉讼代理人：曾昭元，四川原石律师事务所律师。 被告：何易魁，男，1989年1月4日出生，汉族，住。 被告：刘星，女，1988年2月13日出生，汉族，住。 以上两被告共同委托诉讼代理人：何庆伟，四川正刚律师事务所律师。 原告毕欣、曾熙与被告何易魁、刘星房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毕欣和曾熙及其共同委托诉讼代理人曾昭元、被告何易魁及其和刘星的共同委托诉讼代理人何庆伟到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，和解期间未能达成协议。本案现已审理终结。 毕欣、曾熙共同向本院提出诉讼请求：1、因何易魁、刘星的原因导致双方无法继续履行毕欣、曾熙与何易魁、刘星于2016年5月29日签订的《房屋买卖合同》，请求依法判令解除该合同；2、何易魁、刘星返还毕欣、曾熙已支付购房款80万元，支付房屋及车位违约金342000元，并承担因发生与案涉房有关的债务而对毕欣、曾熙造成的损失1818000元；3、何易魁、刘星承担毕欣、曾熙因本案所支付的律师费35000元；4、何易魁、刘星承担本案的全部的诉讼费用及资产保全费用。 事实和理由：毕欣、曾熙于2016年5月29日与何易魁、刘星通过锦江区开元居房屋中介咨询服务部（简称开元居中介）签订了《房屋买卖合同》，后又签订补充协议对购买房屋、款项支付等相关事宜进行约定。2016年6月8日，三方到四川省成都市国力公证处就合同作了公证，何易魁、刘星将该房屋交付给毕欣、曾熙。从此日起至2019年9月四川省新津县人民法院开始拍卖该房，长达三年多的时间，该房一直为毕欣、曾熙居住并实际占有。（2017）川0104民初9755号民事判决确认上述合同合法有效。 案涉房屋于2014年3月1日由何易魁、刘星与四川蓉锦东房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买，按合同约定何易魁应于2016年12月31日前交齐相关证件、履行协助办理分户产权手续的责任，但何易魁、刘星故意拖延办理。2016年9月，开元居中介经营者连某得到该楼盘开办分户产权手续的消息，即对买卖双方进行了联系，电话、微信通知。毕欣接到连某的电话通知后，即与何易魁电话联系，相约去相关机构办理案涉房产权手续。何易魁即以忙、没时间等为理由迟迟不肯现身，后来就干脆不接电话，案涉房屋的分户产权手续由于何易魁的推拖、故意不作为而无法完成，截止2019年12月6日案涉房屋被公开拍卖，一直未办理房屋产权证。何易魁、刘星在办理该房屋分户的产权手续的故意不作为，拒绝过户长达3年之久，是房屋买卖合同的违约责任方。 2017年10月25日，毕欣从开元居中介连某电话中得知，何易魁告知案涉房屋已被四川省新津县人民法院查封的信息。从四川省新津县人民法院（2017）川0132民初1484号民事判决书中才得知何易魁两次在其父何渊借条上签字，将案涉房屋强行拖入该院审理的何渊拖欠徐克忠八年之久的债务中。案涉合同发生在2016年5月29日，债主徐克忠申请查封案涉房屋时间为2017年7月6日，是在毕欣、曾熙实际拥有案涉房屋之后进行的。何易魁的行为违反了公证协议中3.2条款“本合同签订之后，甲方不得再将该房产转让，租赁给第三人或对该房屋设定抵押、质押、担保等权利限制。”及4.1-4款“甲方将该房屋另行转让、抵押或赠与他人的，或甲方有其他除转让给乙方以外的处分房屋的行为”，何易魁是违约责任方。 《房屋买卖合同》中案涉房屋在毕欣、曾熙已经购买并实际占有的情况下，因何易魁、刘星严重违约被拍卖，给毕欣、曾熙造成了极大的损失，本来希望入驻望江锦园并于楼下上幼儿园和小学入学的机会也会随即丧失。经中介查询，相同楼盘、相同面积、朝向等的房屋目前的售价为不低于230万元，三年房价上涨的情况也使得毕欣、曾熙再无能力购买其他房屋。根据公证协议约定，“双方在房屋交易过程中，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务等，概由何易魁、刘星负责理清，并承担相应的民事责任，因此给毕欣、曾熙造成的所有经济损失，由何易魁、刘星负责赔偿。”房屋买卖价款即为何易魁、刘星给毕欣、曾熙造成的直接经济损失之一，应由违约方何易魁、刘星承担赔偿责任。 何易魁、刘星共同辩称，1、双方于2016年5月29日签订的房屋买卖合同实质是一份定金协议，签订协议时刘星没有到场，也没有提供该房屋的购房票据等相关手续，双方在协议中约定了毕欣、曾熙支付定金1万元，待何易魁、刘星到场并提供房屋相关票据等手续后再补交定金10万元，同时并办理预约合同公证，双方就该协议已经履行完毕，定金10万元已经支付，且预约合同也进行了公证，因此不存在解除该份合同，现在双方实际履行的是2016年6月8日签订的经公证处公证的协议书。2、退还80万元购房款无异议，其他主张没有事实依据和法律依据。 本院经审理认定事实如下：何易魁、刘星购买四川蓉锦东房地产开发有限公司开发的位于成都市锦江区××号××栋××楼号的房屋及2栋-2楼号的车位，并分别于2014年4月8日、2017年2月10日进行了合同签约备案登记。 毕欣、曾熙与何易魁、刘星分别于2016年5月29日、6月8日签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：毕欣、曾熙购买何易魁、刘星上述房屋及车位，成交价为114万元（车位10万元，房价104万元）。 2016年6月8日，甲方何易魁、刘星与乙方毕欣、曾熙就上述房屋买卖事宜签订《协议书》，约定：毕欣、曾熙充分知晓拟转让的房屋尚未办理房屋产权证以及国土证；双方进行房屋交易过程中，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责理清，并承担相应民事责任，因此给乙方造成的所有经济损失，由甲方负责赔偿；房地产公司通知甲方办理房屋产权证但甲方怠于办理达30日以上，视为甲方违约，乙方有权解除合同或者要求甲方继续履行合同；若甲方违约，合同被乙方解除，甲方应退还乙方支付的全部购房款，乙方有权向甲方要求支付违约金312000元，给乙方造成经济损失的，甲方仍应予以赔偿（包括但不限于乙方支付的房屋装修费、诉讼费、鉴定费、评估费、律师费等）；交易过程中出现的房地产市场价值的变化，当然列入受损方的实际损失范围。四川省成都市国力公证处对上述《协议书》进行了公证。上述合同签订后，毕欣、曾熙向何易魁、刘星支付购房款及车位款共计80万元，何易魁、刘星将房屋交付给毕欣、曾熙。 证人连某称，案涉《房屋买卖合同》及《补充协议》经其居间签订，签订合同时由开发商统一办理房屋产权证，2016年下半年办理初始产权后，有业主自行办理房屋产权证，连某就通知过何易魁、刘星办理相关手续。 毕欣、曾熙委托四川原石律师事务所指派律师担任其与何易魁、刘星房屋买卖合同纠纷案件代理人，并于2017年10月29日签订《委托代理合同》，于10月30日支付律师费35000元。 2017年11月6日，毕欣、曾熙以房屋买卖合同纠纷为由提起诉讼，主张：确认《房屋买卖合同》合法有效，案涉房屋及车位归毕欣、曾熙所有；何易魁、刘星协助办理过户登记至毕欣、曾熙名下，承担合同违约金312000元、律师费35000元。2018年1月23日，本院作出（2017）川0104民初9755号民事判决：确认《房屋买卖合同》合法有效，驳回毕欣、曾熙的其他诉请。 又查明，徐克忠以民间借贷纠纷为由提起诉讼，四川省新津县法院于2017年7月6日、8月21日分别作出（2017）川0132民初1484号民事裁定及民事判决，“对上述房屋在155万元限额内进行查封”、“何渊、何易魁归还徐克忠借款150万元及利息”。后徐克忠申请强制执行，四川省新津县人民法院作出（2017）川0132执1060号之四号民事裁定：查封上述车位。毕欣、曾熙对上述房屋、车位提出执行异议，四川省新津县人民法院于2017年11月7日作出（2017）川0132执异24号民事裁定：驳回毕欣、曾熙的异议请求。 2017年11月21日，毕欣、曾熙提起案外人执行异议之诉，请求不得执行上述房屋和车位。2018年3月29日，四川省新津县人民法院作出（2017）川0132民初2425号民事判决：驳回毕欣、曾熙的诉讼请求。毕欣、曾熙不服该判决，提起上诉。2019年6月24日，成都市中级人民法院作出（2018）川01民终8024号民事判决：驳回上诉，维持原判。毕欣、曾熙不服该判决，申请再审。 2019年12月6日，案涉房屋及车位进行公开拍卖，成交价为291万元。 2019年12月30日，四川省高级人民法院作出（2019）川民申5311号民事裁定：驳回毕欣、曾熙的再审申请。 以上事实有毕欣、曾熙和何易魁、刘星提交的双方身份信息、网签合同查询记录、房屋信息摘要、《商品房买卖合同》、《房屋买卖合同》、《协议书》、《补充协议》，公证书、（2017）川0104民初9755号民事判决书、（2017）川0132民初1484号民事裁定书及民事判决书、（2018）川01民终8024号民事判决书、（2019）川民申5311号民事裁定书、公开拍卖成交记录、《委托代理合同》、发票、转账凭证、收据，以及证人证言、当事人的陈述在案为证。 本院认为，毕欣、曾熙与何易魁、刘星签订的《房屋买卖合同》、《协议书》、《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律法规，合法有效，双方均应按合同约定履行相关义务。因何易魁的其他债务导致案涉房屋及车位被司法拍卖，房屋及车位无法登记至毕欣、曾熙名下，合同事实上已无法履行，合同目的无法实现。根据合同法第九十四条第四款规定，毕欣、曾熙有权主张解除合同。毕欣、曾熙以提起诉讼的方式解除《房屋买卖合同》，该合同于诉状副本送达何易魁、刘星时已解除。 何易魁、刘星的行为已构成违约，应按合同约定承担相应责任。根据《协议书》约定，何易魁、刘星应退还全部购房款，支付违约金312000元，并赔偿给毕欣、曾熙造成的律师费、房地产市场价值变化等经济损失。毕欣、曾熙认可提起本案诉讼时房屋及车位价值为230万元，减去合同价格114万元，房屋价差损失为116万元。毕欣、曾熙多主张部分，缺乏依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百零七条规定，判决如下： 一、确认原告毕欣、曾熙与被告何易魁、刘星于2016年5月29日签订的《房屋买卖合同》已解除； 二、被告何易魁、刘星应于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告毕欣、曾熙已支付的购房款80万元； 三、被告何易魁、刘星应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕欣、曾熙支付违约金312000元； 四、被告何易魁、刘星应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告毕欣、曾熙支付房屋损失116万元、律师费35000元； 五、驳回原告毕欣、曾熙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取15380元，保全费5000元，共计20380元，由被告何易魁、刘星负担17628元，由原告毕欣、曾熙负担2752元（多主张部分）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  潘苏华 二〇二〇年十一月十二日 书记员  傅晓婉