宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院   民事判决书   （2020）宁0104民初13036号   原告：宁夏圣雅洁物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区汇丰花园**楼**营业房。   法定代表人：魏思龙，该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘丽霞，女，该公司职工。   被告：孙志斌，男，1968年10月16日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。   原告宁夏圣雅洁物业服务有限公司与被告孙志斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏圣雅洁物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘丽霞、被告孙志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告宁夏圣雅洁物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业费1378元、电梯费540元、水费145元（自2018年12月1日至2020年1月15日）；⒉本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与银川市兴庆区新华街道办事处长信社区签订一份《前期物业服务合同》，约定选聘原告为永乐家园提供前期物业服务，服务地点位于银川市兴庆区某号，合同期限自2018年12月1日至2019年11月30日。2019年11月30日合同到期后，原告延续提供服务，2020年1月14日永乐家园小区业主大会决议与原告解聘，自2020年1月15日正式解聘，所有服务费计算截止于2020年1月15日。后新华街长信社区居委会通知原告于2020年1月18日与新选聘的物业公司移交相关资料，现新旧物业公司移交已经完成，原告已退出永乐项目。经核算，被告欠付原告物业费、电梯费、水费共计2063元。上述费用经催要无果，故原告诉至法院。   孙志斌辩称，对原告的诉讼请求不予认可。我不清楚该房屋安置在谁名下，也没有使用房屋，该房屋并未确权，在此情况下，无法确认业主。   本院经审理认定事实如下：原告系具有资质的物业服务企业。2018年12月1日，原告与银川市兴庆区新华街街道办事处长信社区居民委员会签订《前期物业服务合同》，约定由原告为永乐家园提供物业服务，物业服务内容为：房屋管理、公共设施设备维修养护、公共区域公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理、文化服务。合同期限自2018年12月1日至2019年11月30日止，约定物业费收费标准为公寓物业1.6元/月/平方米；实行二次加压供水的物业，按0.6元/吨标准收取二次加压供水服务费；自来水费根据中铁水务集团每年调整公示价格标准执行，实行代收代缴；电梯费自三层起收取费用，三层20元，每增加一层增加4元，依次叠加；业主应于2018年12月1日起交纳物业服务费用，物业服务费用按每季交纳，业主或物业使用人应在每一季度末（每次缴费的具体时间）履行交费义务。如业主、物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）二次供水费用、电梯费等费用的，应按每项欠费按年利率6%的标准向原告支付违约金。2020年1月17日，银川市兴庆区新华街街道办事处长信社区居民委员会出具《公告》一份，载明：“永乐家园全体业主：根据永乐家园业主大会临时会议决定2020年1月15日解聘宁夏圣雅洁物业服务有限公司为永乐家园小区提供物业服务，由于银川市兴庆区新华街长信社区与宁夏圣雅洁物业服务公司签订永乐家园《前期物业服务合同》截止日期为2019年11月30日，自2019年12月1日至2020年1月15日期间，该物业企业延续为永乐家园小区提供物业服务，请全体业主履行业主义务，将物业服务费及其他费用按照原合同标准缴纳至2020年1月15日。”原告提交的《永乐家园安置房屋入住通知单》载明：“我公司现将永乐家园某室，产权面积63.8㎡分配给我村村民拆迁户孙志斌。请予办理入住手续。业主确认签字：孙志斌。银川民乐兴盛商贸有限公司，2016年3月24日。”被告对此不予认可，称签名的真实性不能确认，该房屋并未确权，不能确认产权人。经法庭释明，被告未就签名的真实性申请鉴定。现原告以被告未能履行交费义务为由诉至本院，请求依法判如所请。   另查明，本院（2020）宁0104民初8136号生效民事判决中认定原告提供的物业服务在绿化、消防设施、公共区域管理方面存在瑕疵，依法按照80%判决支持物业服务费。   本院认为，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”另《中华人民共和国物权法》第二章第三节第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案中，涉案房屋系拆迁安置房屋，被告在《永乐家园安置房屋入住通知单》上签字确认，其基于政府的征收行为获取安置房屋，依照上述法律规定，能够认定其业主身份。原告是具有资质的物业服务公司，其与银川市兴庆区新华街街道办事处长信社区居民委员会签订的《前期物业服务合同》合法有效，对业主具有约束力，原、被告应当依照合同约定严格履行。被告以房屋未“确权”为由提出抗辩，该主张不能成立，其虽对入住单上的签字不予认可，但未能提出反驳证据亦未申请鉴定，依法承担举证不能的不利后果。因原告提供的物业服务存在瑕疵，对此应当承担减少价款的法律责任，本院依法参照生效判决中认定的交费比例支持物业费，据此被告应予交纳银川市兴庆区某室房屋自2018年12月1日至2020年1月15日期间的物业费1102.4元（63.8㎡×1.6元/月·㎡×13.5个月×80%）。原告主张电梯费540元符合合同约定，本院予以支持。关于水费，原告提交的证据不足以证实其有权代表中铁水务集团股份有限公司收取该款，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：   一、被告孙志斌于本判决生效之日起三日内向原告宁夏圣雅洁物业服务有限公司支付物业费1102.4元、电梯费540元；   二、驳回原告宁夏圣雅洁物业服务有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费减半收取计25元，由被告孙志斌负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 张 丽     二〇二〇年十一月十一日   法官助理 王锡龙   书记员 李 然   附：本案适用的相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   履行告知书   负有履行义务的当事人必须依法按期履行本法律文书确定的义务。逾期未履行的，本案申请执行后，负有履行义务的当事人应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，人民法院将依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。