广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初1622号原告（反诉被告）：黎维，男，1977年2月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：刘伟航，广东天穗律师事务所律师。委托诉讼代理人：周志浩，广东天穗律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈华达，男，1981年5月14日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：王玉婵，广东海际明律师事务所律师。黎维与陈华达土地承包合同纠纷一案，本案于2020年2月17日受理后，依法于2020年3月20日受理陈华达向黎维提出的反诉，并适用普通程序公开开庭合并审理。黎维的委托诉讼代理人刘伟航、周志浩，陈华达的委托诉讼代理人王玉婵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎维向本院提出诉讼请求：1、判令黎维与陈华达签订的《承包土地合同》无效，陈华达向黎维返还押金30000元；2、判令陈华达赔偿黎维因《承包土地合同》造成的装修损失92653.33元；3、判令陈华达向黎维支付评估费4800元；4、判令本案诉讼费用由陈华达承担。事实和理由：黎维与陈华达于2017年1月5日签订《承包土地合同》，双方约定被告将位于广州市荔××中南街海南股份经济联合社第十生产社高速路边桥洞转右第七个棚（屋棚出租给黎维使用。租用期限9.6年，从2017年1月15日至2026年7月14日。承包费为每三年每棚递增10%，2017年1月15日至2020年7月14日每年租金10万元。2019年11月中旬，黎维收到陈华达及荔××南街道办事处发来《限期整改通知书》，根据该“通知”所载，双方合同约定承包的屋棚属违章建筑。根据合同法相关规定，合同标的必须是合法的，该合同约定承包的屋棚属违章建筑，合同无效，陈华达应当返还租金押金并赔偿黎维装修损失。被告陈华达辩称：第一，承包土地合同合法有效，黎维无权要求陈华达返还押金。1、陈华达出租给黎维的土地是我方与合伙人李志伟通过三资平台向广州市荔××中南街海南股份经济联合社承租取得，我方在取得涉案土地使用权当天，未进行任何装修装饰，直接将涉案土地转租给黎维使用，交付时涉案土地上无构建物，也无通水通电，是黎维在承租土地后自行加建、装修、装饰；2、黎维提供的评估报告中评估明细表载明包括地面砖、钢结构阁楼、强电铺设、排水等均是黎维在承租涉案土地后自行建设；3、我方对涉案土地使用权是通过合法程序取得，并与黎维签署承包土地合同，不存在违反法律法规的情形。第二，针对黎维诉请2、3项，我方认为：1、在承包土地合同中双方约定承包期内应保持土地完整，不得人为损坏、较大面积的挖掘，或填土应征得陈华达同意，尤其不能影响水利建设，故黎维签订合同时已明确涉案土地上的建筑物不能存在影响水利的情况，但黎维仍不顾该约定进行动工，导致地上建筑物影响河道，被要求清理，黎维应对该结果承担全部责任；2、承包土地合同第6条的约定，陈华达是按照集体交付的土地面积交付给黎维的，故本次河涌整改涉及土地的问题，黎维应自行与村集体协商，要求我方承担评估费无依据。陈华达向本院提出反诉请求：1、判令黎维与陈华达签订的《承包土地合同》于2020年3月18日（或反诉诉状送达黎维之日）解除；2、黎维缴纳的押金归陈华达所有，黎维向陈华达支付租金至原告清空并搬离之日止（其中2019年11月15日至2020年1月14日租金为：100000/12*2=16667元；2020年1月15日至2020年3月14日租金为：110000/12*2=18333元；3、判令黎维向陈华达支付滞纳金42000元【2019年11月15日至2020年1月14日的滞纳金为：100000*0.1*2=20000元；2020年1月15日至2020年3月15日的滞纳金为22000元】；4、判令黎维承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年1月15日，黎维与陈华达签订《承包土地合同》，约定：1、陈华达将违约荔××中南街海南股份经济联合社第十生产社高速路边桥洞转右第七个棚的土地出租给黎维。2、租赁期为9.6年，承包费为每三年递增10%，即2017年1月15日至2020年1月14日每年100000元；2020年1月15日至2023年1月14日每年110000元……3、黎维向陈华达缴纳押金30000元；4、黎维应按合同规定期限向陈华达缴纳租用费，逾期一个月，按当年承包费总额10%加滞纳金给黎维。逾期超过一个月的，视为黎维违约，陈华达有权收回土地，追缴欠款，同时没收押金。《承包土地合同》签订后，陈华达依约向黎维交付涉案土地，然而，黎维自2019年11月起未支付租金，至今已超过4个月，鉴于黎维严重违反《承包土地合同》的相关约定，陈华达有权要求解除合同，没收押金，并按黎维违约处理。黎维辩称，陈华达陈述其取得土地是合法的，但无提交证据证明。陈达华向黎维交付的合同标的物除土地外还包含了简陋的屋棚，并非被告陈述的其取得土地后立马出租给原告。且黎维在取得屋棚使用权后，经同意对屋棚物业的二层进行改造。屋棚被列为违建是陈华达造成，黎维收到整改通知书后，多次向陈华达、荔××南街道办事处进行沟通，但陈华达没有任何回应。故该合同所涉物业来源不合法，陈华达无任何权利就该土地或物业与黎维签订相关承包或租赁合同，该合同自始无效，陈华达应承担黎维本次的损失。因此不存在相关租金及滞纳金问题。假如合同有效，黎维在收到限期整改通知书后，已多次寻求与陈华达沟通，但陈华达的反应令黎维无法以协商方式处理相关争议，在无法协商处理的基础上，才提起本次诉讼。黎维不同意陈华达全部的反诉诉请。本院经审理认定事实如下：2017年1月15日，陈华达（发包方、甲方）与黎维（承包方、乙方）签订《承包土地合同》，一、租用土地名称、面积：该土地位于荔××中南街海南股份经济联合社第十生产社高速路边桥洞转右第七个棚（尾棚）；二、租用期限9.6年，即从2017年1月15日至2026年7月14日；三、承包费为每三年每棚递增10%，2017年1月15日至2020年1月14日每年租金100000元，2020年1月15日至2023年1月14日每年租金110000元；四、双方签订本合同时，乙方向甲方缴交押金30000元；五、承包期限内应保持土地完整，不得人为损坏，较大面积的挖掘或填土应征得甲方同意，尤其不能影响水利建设。陈华达陈述其向黎维移交时，涉案土地上有四根柱子标注土地的四至及一块黑布遮盖，土地在其承租时已经硬化处理。黎维认为其承租的是棚屋，承租时涉案场地上已经存在两层的棚屋，其只是对内部进行了装修，用于开设士多和居住。2019年，荔湾区水环境整治联席会议办公室和荔××南街道办事处向黎维出具限期整改通知书，内容为：你（单位）位于荔××南街环城高速东侧，菊树支涌西侧花棚在交办名单中，属河涌管理范围内违章建筑，现责令你（单位）于2019年11月20日（星期三）前对河涌管理范围内的位置建（构）筑物进行拆除。黎维交租至2020年1月14日。广东言信资产价格评估有限公司受黎维的委托，对涉案棚屋构筑物、装饰装修及设备设施运杂费进行了评估，评估基准日为2019年12月31日。该公司于2020年1月8日出具了评估报告，其中构筑物、装饰装修的评估价格为90281.6元、设备设施搬迁费2371.73元，构筑物、装饰装修费用已按10年使用寿命，已使用2.88年进行折旧，在附表1中有钢结构阁楼、楼梯踏步、二层彩钢板楼面等费用支出。陈华达对装修费用有异议，但未申请评估。2020年4月30日，本院对涉案土地进行了勘验，该场地为梯形形状，较短底边长度为1.7米，较长底边长度为7.5米，延伸出河涌部分的长度为1.7米。陈华达主张黎维有向外延伸加建。黎维于2020年5月12日交还涉案土地。本院向中南街道办事处及广州市规划和自然资源局荔湾区分局分别发函询问相关情况，中南街道办事处复函称，街道于2019年11月13日收到广州市荔湾区河长制办公室发来的《关于下达一、二级支涌及边沟边渠违法建设整治任务的通知》，文件要求11月25日前对菊树南支涌两岸3米范围内建构物进行拆除，涉案土地在要求范围内，街道于11月15日发出整改通知书。广州市规划和自然资源局荔湾区分局复函称，涉案土地为农民集体所有，现状地类为设施农用地，设施农用地是指直接用于经营性养殖的禽畜舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地及其相应附属用地、农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地，包括农业生产者直接用于作物种植和禽畜水产养殖的设施用地。设施农业用地在使用管理中大部分不允许田面硬化，在办理设施农用地备案手续后，可有条件对地面硬化，涉案土地没有办理设施农业用地备案手续。另查，涉案土地属广州市荔××中南街海南股份合作经济联合社农民集体所有，由其第十生产社出租给何铭泉，租期为9.6年，陈华达自认，该地块使用权系何铭泉、陈华达、李志伟三人合作取得，何铭泉委托陈华达与李志伟以陈华达与李志伟名义出租。再查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。广东省商务厅在2020年1月26日发布了《广东省商务厅关于暂停大型经济活动的紧急通知》，要求在以及响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒的××防控工作。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日，广东省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。庭审中，黎维陈述其在租赁涉案土地时未告知陈华达用途，未进行报建，陈华达是知道其装修，其每天都有巡场，在城管巡查时会让其停止装修。本院认为：关于本案的租赁标的，双方签订的是《承包土地合同》，在合同中，明确约定为租用土地，并用第七棚来标识土地的面积及位置，因此双方租赁合同的标的物是土地而非棚。黎维虽认为其承租的为棚屋，但未提供证据证明，结合黎维评估报告附表1中存在钢结构阁楼、楼梯踏步、二层彩钢板楼面等费用支出，本院认定棚屋是由黎维自行加建。关于《承包土地合同》的效力，本院做如下分析：首先，涉案土地没有办理设施农业用地备案手续，不能硬化使用；其次，虽涉案《承包土地合同》无明确约定黎维承租涉案土地的用途，但是《承包土地合同》载明“承包期内土地如遇国家或村、社集体其他建设征用时，土地上的一切的建筑物的补偿、青苗费、般起伏由乙方与征地方协商，甲方不得有异议，所得的赔偿金归乙方所有”，由此可以看出陈华达是允许黎维在涉案土地修建建筑物。最后，陈华达在交付土地时土地已经硬化,可见,黎维承租土地的目的明显不是用于农用。结合黎维对涉案土地进行建设后作经营使用的事实，本院对陈华达所称黎维承租土地可用于农业用途不予采信。综上，涉案《承包土地合同》违反法律强制性规定,依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定,应为无效。陈华达需要向黎维退回押金30000元。因合同无效，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈华达虽是承租后转租，但也应当查明涉案土地的性质，负有向黎维提供可使用标的物、在合同中明确土地的使用范围，监督黎维对涉案土地的使用，现陈华达将土地出租给黎维用于非农用途，且该建筑因在河涌范围3米内需要被部分拆除，其存在过错。黎维作为承租人，在签订《承包土地合同》时，对案涉场地的土地性质未尽到基本的审慎义务，且其在修建和装修时未进行报建，导致了建筑最终因属于违建而被拆除，其亦存在过错。根据公平合理原则，黎维的损失应由陈华达承担30%。关于黎维的损失。黎维提供的证据足以证明其装修剩余残值为90281.6元，但当中的压缩木板床2张、复合木板衣柜不属于构筑物，黎维可以搬走处理，故对上述设施设备应当扣除，扣除后为87077.6元。关于设备设施运杂费2371.73元，有评估报告为凭，本院予以支持，至于评估费4800元，有发票为凭，本院予以支持。以上损失合计94249.33，陈华达应赔偿其中的30%即28274.80元。关于占有使用费，黎维于2020年5月12日向陈华达交还涉案土地，关于2020年1月15日至2020年5月12日之间的占用费，本院做如下分析：2020年1月15日至2020年1月22日期间的占有使用费本院不作调整，按照双方《承包土地合同》约定的110000元/年的标准支付，即为110000÷12÷31×8=2365.59元，2020年1月23日至2020年2月24日9时，我省处于重大突发公共卫生事件一级响应期间，实行最大限度减少公众聚集活动，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动；广东省商务厅在2020年1月26日发布了《广东省商务厅关于暂停大型经济活动的紧急通知》，要求在以及响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒的××防控工作。直至2020年2月24日9时起，我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应才调整为二级响应。由此可见，案涉商铺作为临街商铺，其将因突发公共卫生事件的防控应急程度而出现外部人流、内部员工防控等较大的经营环境变化。因此依据公平原则，对2020年1月23日至2020年2月23日（即疫情一级响应防控期间）的占有使用费，本院酌定黎维按110000元/年标准的30%向陈华达支付，即【110000÷12÷31×9+110000÷12÷29×23】×30%=2979.42元；对2020年2月24日至2020年5月8日（即疫情二级响应防控期间）的占有使用费，本院酌定黎维按110000元/年标准的70%向陈华达支付，即（110000元÷12÷29×6+110000÷12×2+110000÷12÷31×8）×70%=15816.83元；2020年5月9日至2020年5月12日的占有使用费本院不再调整，即110000÷12÷31×4=1182.8元，上述款合共22344.64元。至于滞纳金，没有依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条第一款、第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，判决如下：一、确认黎维与陈华达之间签订的《承包土地合同》无效；二、自本判决发生法律效力之日起五日内，陈华达向黎维赔偿各项损失合计28274.80元；三、自本判决发生法律效力之日起五日内，陈华达向黎维退回押金30000元；四、自本判决发生法律效力之日起五日内，黎维向陈华达支付占有使用费22344.64元；五、驳回黎维的其他诉讼请求；六、驳回陈华达的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2850元，由黎维负担1364元，陈华达负担1486元（本诉受理费黎维已预交，由陈华达在本判决发生法律效力之日起十天内迳付黎维，本院不再退回），反诉受理费1824元，由黎维负担529元，陈华达负担1295元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 付 瑾人民陪审员 吴 亮人民陪审员 许晓娟二〇二〇年十一月三日书 记 员 雷启鸿曾芳