北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初10810号原告：刘洪，女，1963年9月3日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李小彪（原告刘洪之夫），住北京市丰台区。被告：石建新，男，1989年5月22日出生，汉族，无业，住甘肃省庆阳市。被告：北京德建正和劳务服务有限公司，住所地北京市顺义区汇海南路**院**楼**1111。法定代表人：鲍春雨，董事。委托诉讼代理人:王明大，男，北京德建正和劳务服务有限公司职员。原告刘洪与被告石建新、北京德建正和劳务服务有限公司（以下简称德建劳务公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘洪及其委托诉讼代理人李小彪、被告石建新、被告德建劳务公司委托诉讼代理人王明大到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘洪向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告石建新、德建劳务公司就北京市房山区拱辰大街××号××层××房屋达成的《写字楼租赁合同》于2020年7月14日解除；2.被告石建新、德建劳务公司自行腾空上述房屋内其公司和个人物品，并将上述房屋完好、妥善返还原告；3.二被告连带向原告支付欠付租金15000元；4.二被告自2020年7月15日起，按照月租金3000元的标准给原告房屋占有使用费，直至将该房屋实际交付给原告之日；5.二被告连带赔偿违约金9000元；6.二被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年11月9日，原告与案外人常新丽签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》（下称“《2018年租赁合同》”），约定原告出租其所有的北京市房山区拱辰大街××号××层××房屋（下称“涉案房屋”），租赁用途为商务办公。同时，《2018年租赁合同》第十二条特别约定：“甲方同意乙方用此房屋地址注册公司，并配合乙方办理相关手续。”2018年12月21日，北京博鑫康健之家百货有限公司（现用名：北京德健正和劳务服务有限公司，即本案被告，以下统称“德建公司”)在涉案房屋上注册成立，并实际使用涉案房屋作为办公地址，是涉案房屋实质上的租赁方。案外人常新丽作为该公司联系人，自《2018年租赁合同》签订之日直至2019年5月份一直代表该公司向原告支付涉案房屋租金。2019年9月份，德建公司指派本案被告一石建新代替案外人常新丽与原告联络，按照《2018年租赁合同》约定，继续向原告按期支付租金。2019年11月15日合同到期后，双方事实上仍在履行《2018年租赁合同》。2019年12月10日，在双方就续租事宜已达成一致的情形下，原告与德建公司派的石建新签订了《写字楼租赁合同》，以书面合同形式确定了续租事宜，房屋实际仍由德建公司占用使用，石建新负责联络原告并向原告支付租金，石建新、德建公司实质上均为《写字楼租赁合同》的合同当事方。《写字楼租赁合同》第五条第1句约定：“支付方式，押一付三，乙方需于每季度的9日前，一次性缴付当季度(3个月)租金，即2020年2月9日支付租金9000元、2020年5月9日支付租金9000元、2020年8月9日支付租金9000元、2020年11月9日支付3个月租金9000元。自2020年2月9日起至今，被告一直未缴纳租金。原告多次催促被告根据合同支付涉案房屋租金，但被告始终置之不理、不作任何实质性回复，至今仍未按照《写字楼租赁合同》约定支付租金。《写字楼租赁合同》第九条约定，“如乙方延迟交付租金超过7天，视为乙方违约，甲方随时有权单方面解除合约，没收押金，提前收回出租房屋，甲方有权留置扣押乙方的财产设备，可拍卖优先受偿租金及违约金。”根据本条约定，原告于2020年7月14日向被告通知解除《写字楼租赁合同》，该合同已于该日解除，被告应自行腾空涉案房屋内的公司和个人物品，并将涉案房屋完好、妥善返还原告。截至《写字楼租赁合同》解除之日，被告已实际欠付原告房屋租金，计人民币15000元。《写字楼租赁合同》第五条第2句约定：“如乙方逾期未能按时交租或拖欠，即租金每日加收10%违约金。”又，《写字楼租赁合同》第七条第(10)项规定“乙方违约，甲方没收乙方所交押金外，乙方亦需补偿1个月租金给甲方作为赔偿。”上述违约金金额总计为人民币49800元，扣除甲方没收的乙方所交押金3000元，原告酌情请求被告实际给付违约金人民币9000元。石建新辩称，不同意原告的诉讼请求，与我没有关系，是公司的事情，里面也没有我的东西。刚开始租房子的时候，常新丽把我招去到了北京博康爱心康健之家管理有限公司之后，之前租房子的那个人就不在了，公司就派我去负责这个地方，至于后期交纳房屋租金，公司告诉我去签订合同，完了房屋租金他给我打过来，到后期快到过年了公司也没有给我工资，我过年联系，也联系不上了，至于他们派的谁好像是一个叫小马的去了，之后的我就不清楚了，现在还欠我四个月的工资没有给付。德建劳务公司辩称，１、我们公司只是原来的法人袁春雷转让给我们的现在法人，在2020年1月9日做的变更，已经变更完毕了，房屋租赁合同系2020年1月15日到2021年1月15日，这个合同我们不知情，也没有盖我们公司的章，我们公司也没有人员到这个房屋使用，东西也不是我们公司的，我们公司不知情。2、签订合同写的公司名字和我们公司也不是一个公司，我们公司问了这个地址，地，地址的情况我们也不了解原告通知我的时候是5月7日，我在10个工作日内就迁出了，因为之前我也不知道原告的联系方式，我们确实在涉案房屋内注册了公司，但是合同及房屋内的东西我们也没有人去过，我们没有实际使用这个房屋。公司注册在这个地址，是因为上一个法人把公司注册在了这儿，在变更法人的时候我们就没有变更地址，在原告通知我们的时候，我们在10个工作日内就迁出了。2019年12月签订合同给业主提供的营业执照是老旧的营业执照，在这个时间段我们已经取得了新的营业执照。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘洪提交北京市房屋租赁合同、房屋所有权证、微信聊天记录、工商信息、写字楼租赁合同、法人短信截图、通话录音、通话录像，石建新对其与刘洪的聊天记录、写字楼租赁合同、刘洪与刘永生的微信聊天记录及通话录音的真实性认可，对通话录像不认可，对其他证据表示不知情，德建劳务公司对工商信息的真实性予以认可，对其他证据表示不知情与其无关。德建劳务公司提交通话记录、短信截图、企业工商信息截图、e窗通网页截图，除e窗通网页截图外，刘洪对其他证据的真实性予以认可，石建新对通话记录予以认可，对其他证据称不清楚。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据本院认定如下：对北京市房屋租赁合同、房屋所有权证、写字楼租赁合同，因刘洪均提交了原件，本院对其真实性予以确认，对e窗通网页截图因系网络系统生成打印，本院对其真实性予以确认，对于通话录像，刘洪拨打的电话号码经本院拨打后确认属于袁春雷所有，故对其真实性予以确认。本院经审理认定事实如下，刘洪为房山区拱辰大街××号××层××号房屋的所有权人，2018年11月9日，刘洪与案外人常新丽签订《北京市房屋租赁合同》，约定刘洪将北京市房山区拱辰大街××号××层××号房屋出租给常新丽，租赁用途为商务办公，租赁期自2018年11月16日至2019年11月15日，共计一年。合同签订后，租金由常新丽支付，2019年9月后，租金由石建新支付，2019年12月10日刘洪（出租人、甲方）与石建新（承租人、乙方）签订《写字楼租赁合同》，约定刘洪将上述房屋出租给石建新作商业使用。第二条约定租赁期限为一年，从2020年1月15日至2021年1月15日止。租金为每月3000元……第四条约定，乙方于签订本合同时，支付给甲方3000元整，作为押金，租赁期满后，乙方不再续租，在乙方迁出注册地址且清偿所有费用后，甲方返还押金给乙方。第五条约定，如乙方逾期未能按时交租或拖欠，即租金每日加收10%违约金，同时第九条约定，如乙方延迟交付租金超过7天，视为乙方违约，甲方随时有权单方面解除合同，没收押金，提前收回出租房屋，甲方有权留置扣押乙方的财产设备，可拍卖优先受偿租金及违约金。2020年1月12日石建新向刘洪支付2020年1月9日至2020年2月8日的租金，后经刘洪多次催要，石建新未再支付租金。刘洪自认与常新丽签订租赁合同时曾收取3000元押金，与石建新签订写字楼租赁合同时双方口头约定将3000元押金转入该租赁合同中继续作为押金。另查明，德建劳务公司成立于2018年12月21日，公司类型为有限责任公司（自然人独资），曾用名为北京博鑫康健之家百货有限公司（以下简称康健之家公司），2020年1月19日法定代表人由袁春雷变更为鲍春雨，2020年5月19日注册地址由北京市房山区拱辰大街××号××层××号变更为北京市顺义区汇海南路××号院××号楼××层××号。2020年7月14日刘洪分别给石建新、德建劳务公司法定代表人鲍春雨发送短信称：因严重违反合同，现在通知合同解除，并要求对方腾退房屋、补交租金。再查，本院审理过程中，曾拨打电话132XX****XX与袁春雷取得联系，通知其接受法院谈话，但袁春雷未按法院指定时间及方式参与谈话，就通话内容本院进行了录音，袁春雷表示石建新原为康健之家公司的工作人员，公司曾在2018年使用刘洪位于房山区拱辰大街××号××层××号的房屋，但对于公司是否委托石建新代为签订租赁合同不清楚，2019年公司是否使用涉案房屋亦不清楚。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年12月10日石建新与刘洪签订《写字楼租赁合同》的行为是否为职务行为，即是否是代表康健之家公司签订。根据本院调查显示石建新原为康健之家公司的工作人员，康健之家公司的注册地址原为刘洪所有的涉案房屋，康健之家公司原法定代表人袁春雷亦认可2018年公司使用了涉案房屋，其虽然对于2019年公司是否使用涉案房屋及康健之家公司是否委托石建新与刘洪签订租赁合同表示不清楚，但袁春雷作为康健之家公司的法定代表人其有理由并应当知道公司注册地址的使用情况及是否委托石建新代为签订情况，现其对法定职责范围内的事项表示不清楚应当承担于己不利的后果，故本院结合康健之家公司注册地情况、袁春雷自认的房屋使用情况确认2019年12月10日石建新与刘洪签订《写字楼租赁合同》的行为属于职务行为，相应的法律后果应由康健之家公司承担。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中石建新代表康健之家公司与刘洪签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。康健之家公司虽然后期名称变更为德建劳务公司，且法定代表人发生变更，但公司并未发生解散、注销等事由，其主体地位持续存在，故本案中相应的合同责任应由德建劳务公司承担，刘洪要求石建新承担责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。现因承租人未按合同约定支付租金，已达到合同约定的解除条件，刘洪亦于2020年7月14日向石建新及德建劳务公司法定代表人鲍春雨发送了解除合同通知，故其要求确认合同于2020年7月14日解除的诉讼请求于法有据，本院予以支持；根据庭审调查石建新系代表康健之家公司签订的租赁合同，石建新亦表示房屋内没有其个人物品，故应由德建劳务公司承担腾空房屋及物品并返还房屋的法律责任；2020年1月12日石建新向刘洪支付1个月租金后未再支付，故刘洪要求支付2020年2月15日至2020年7月14日租金共计15000元的诉讼请求于法有据，本院予以支持，该项给付义务亦应由德建劳务公司承担；现房屋仍未腾退，德建劳务公司应自2020年7月15日起按照月租金3000元标准支付占有使用费，直至将房屋腾退之日止；关于违约金，根据合同约定德建劳务公司已经构成违约，应向刘洪支付违约金，但合同约定的违约金标准过高，德建公司亦申请法院进行调整，故本院根据合同履行情况、违约方的过错程度等酌情确认由德建劳务公司支付刘洪违约金5000元，因刘洪尚留有押金3000元，本着一次性解决纠纷的原则，本院确定将该3000元押金冲抵违约金，冲抵后德建劳务公司仍需支付刘洪违约金2000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、刘洪与北京德建正和劳务服务有限公司签订的《写字楼租赁合同》于2020年7月14日解除；二、北京德建正和劳务服务有限公司于本判决生效后七日内将房山区拱辰大街××号××层××号房屋内物品腾空并将房屋返还给刘洪；三、北京德建正和劳务服务有限公司于本判决生效后七日内给付刘洪租金15000元，并支付占有使用费（按照每月3000元标准，自2020年7月15日起计算至将本判决第二项义务履行完毕之日止）；四、北京德建正和劳务服务有限公司于本判决生效后七日内给付刘洪违约金2000元；五、驳回刘洪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元，由刘洪负担71元（已交纳），由北京德建正和劳务服务有限公司负担249元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李亚丽二〇二〇年十一月十八日法官助理 周 蕊书 记 员 张 雪