湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初2839号原告：闵九洲。委托诉讼代理人：万瑞，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭涛，北京大成（武汉）律师事务所律师。被告：武汉集家公寓管理有限公司。法定代表人：喻三元。委托诉讼代理人：刘玉海，该公司法务。委托诉讼代理人：潘红英，该公司业务经理。原告闵九洲与被告武汉集家公寓管理有限公司（以下简称集家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理，依法适用简易程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告闵九洲及其委托诉讼代理人万瑞，被告集家公司的委托诉讼代理人刘玉海、潘红英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告闵九洲提出诉讼请求，判令：1、解除原、被告双方签订的《房屋托管合同》及《补充协议》；2、被告集家公司支付租金9,900元（3,300元/月×3个月），逾期利息209.88元（以9,900元为基数，按照日利率万分之二之标准，自逾期之日2020年4月1日起暂计算至2020年7月16日止，并计算至实际清偿之日止）；3、被告集家公司补足因提前使用空置期产生的租金13,200元（3,300元/月×4个月）；4、被告集家公司支付违约金26,800元；5、被告集家公司支付律师费6,000元；6、被告集家公司负担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年6月1日，原、被告双方签订《房屋托管合同》，约定被告集家公司承租我名下位于武汉市东西湖区某某路某某新村*期*幢*单元*室的房屋（建筑面积为151.56平方米），租赁期限为78个月（含6个月空置期，即自2018年6月2日起至2024年12月1日止）；2018年12月2日至2021年12月1日期间的租金为3,300元/月，2021年12月2日至2024年12月1日期间的租金为3,400元/月，支付方式为半年一付。该合同还约定，如被告集家公司逾期支付租金等费用，每逾期一日，按拖欠费用的万分之二支付滞纳金，逾期三十个工作日以上的，我有权解除合同；如因被告集家公司的原因导致合同无法履行，被告集家公司应向我支付违约金26,800元。合同签订后，我依约将房屋交付给被告集家公司使用。2019年11月26日，原、被告双方签订《补充协议》，约定将租金标准由3,300元/月变更为3,000元/月，如被告集家公司有违约行为的，《补充协议》作废，以原合同为准。现被告集家公司以疫情为由拒不向我支付2020年4月至6月共计3个月的租金。且该公司在疫情期间仍然正常使用房屋（有水电费缴纳记录）。被告集家公司作为中介公司，其收入并未受到疫情影响，仍在收取次承租人的租金。现双方多次协商无果，鉴于被告集家公司的行为构成根本违约，在租赁合同已实际履行2年的情况下，按照《房屋托管合同》之约定，被告集家公司应当仅享受2个月的空置期，补足剩余4个月的空置期租金。现我诉至法院，请求判如所请。被告集家公司辩称，第一，《房屋托管合同》系因新冠疫情导致无法继续履行，属于不可抗力因素，非我公司自身过错或无故解除合同。第二，《房屋托管合同》并非普通公民之间签订的日常房屋租赁居住合同，而是委托经营合同，虽约定租赁收益标准，但该合同因不可抗力导致托管收益未达到预期标准，由此带来的损失不能由托管方承担。第三，合同第十一条约定的违约责任显失公平，且该增加条款只有原告闵九洲按捺手印，并无我公司印章，不具备法律效力。疫情期间，我公司无法经营该房屋，亦无经营收入。第四，我公司系善意履行委托经营合同，投入装修及家具、家电购置费用。合同约定期满后，现有装修、地板、地砖、家具、家电等均赠送原告闵九洲，其装修期已获得足额补偿。第五，就房屋管理及使用现状而言，考虑到新冠疫情的客观不可抗力及复工后的出租困难，我公司并非故意违约或不善意履行合同，乃客观困难所致。我公司愿意消除分歧，客观公正的解决存在的问题。第六，我公司同意解除《房屋托管合同》及《补充协议》。该房屋已交付给原告闵九洲。律师费并非必要费用，不应由我公司负担，且律师费金额过高。综上，请求法院查明事实，依法判决。本院经审理认定如下事实：2018年6月1日，闵九洲（甲方）与集家公司（乙方）签订《房屋托管合同》，约定甲方提供位于武汉市东西湖区某某路某某新村*期*幢*单元*室的房屋（以下简称涉案房屋），乙方提供装修、家具及房屋租赁管理服务；租赁期限为78个月，空置期为180天（自2018年6月2日起至2024年12月1日止），计租期为72个月（自2018年12月2日起至2024年12月1日止），2018年12月2日至2021年12月1日期间的租金为3,300元/月，2021年12月2日至2024年12月1日期间的租金为3,400元/月，半年一付。该合同同时约定，乙方延迟缴纳租金达到30个工作日以上，经甲方书面催告，无故仍不缴纳租金的，甲方有权解除合同；乙方逾期支付相关费用，每逾期一日，需按拖欠费用的万分之二支付滞纳金；违约方应赔偿对方由此产生的实际经济损失，包括但不限于律师费、交通费、鉴定费及法院受理费等。该合同另在第十一条手书“如因乙方自身原因导致合同无法履行，甲方可收到6个月空置期加两个月租金共计26,800元的违约金”。2019年11月26日，双方签订《补充协议》，约定变更租金标准，自2019年12月2日至2024年12月1日的租金由3,300元/月变更为3,000元/月，由半年付变更为季付。该《补充协议》另行手书“此补充协议至2024年中止，如乙方再提出房租降低的要求，视为乙方违约，此补充协议作废，以原始合同为准”。《房屋托管合同》签订后，闵九洲已将涉案房屋交付给集家公司使用，集家公司支付闵九洲房租直至2020年3月1日，之前的房租已结清。集家公司未支付押金。2020年5月底，闵九洲收到集家公司腾退房屋的微信。现闵九洲诉至本院，要求如诉称。闵九洲为诉讼支出律师费6,000元。以上事实有《房屋托管合同》及《补充协议》、委托代理合同、增值税普通发票、律师费支付凭证等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，关于解除《房屋托管合同》及《补充协议》的诉请。鉴于双方对此均无异议，本院予以确认。关于租金的诉请。第一，集家公司支付闵九洲房租直至2020年3月1日，该公司于2020年5月底告知闵九洲腾退房屋，故应支付闵九洲2020年3月至2020年5月租金。第二，租金标准已通过《补充协议》变更为3,000元/月。闵九洲诉称，《补充协议》已约定“如集家公司有违约行为，《补充协议》作废，以原合同为准”。但事实上，《补充协议》中仅约定“如集家公司再提出房租降低的要求，视为违约，此补充协议作废，以原始合同为准”，此约定仅就再次降低租金而言，与闵九洲的诉称意见并不相同。故本院依据《补充协议》之约定，依据3,000元/月计算租金。集家公司应支付闵九洲租金9,000元（3,000元/月×3个月）。关于逾期利息的诉请。鉴于集家公司未支付租金，构成违约，故应依据《房屋托管合同》之约定，向闵九洲支付逾期利息。鉴于《补充协议》已约定租金按季支付，故逾期利息应以9,000元为本金，依据日万分之二之标准，自2020年6月1日起计算至实际清偿之日止。关于补足空置期租金的诉请。双方已在《房屋托管合同》中明确约定了房屋空置期，闵九洲的该项诉请，无事实与法律依据，本院不予支持。关于违约金的诉请。虽然《房屋托管合同》已约定违约金为26,800元，但该违约金已超过闵九洲实际损失的30%，属于最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定的“过分高于造成的损失”的情形，故应依据闵九洲实际房租损失的30%认定违约金为2,700元（9,000元×30%）。关于律师费及诉讼费的问题。虽然《房屋托管合同》约定了律师费、诉讼费由违约方承担。但鉴于闵九洲诉请的金额共计56,109.88元（9,900元＋209.88元＋13,200元＋26,800元＋6,000元），本院实际判决金额共计11,700元（9,000元＋2,700元），故律师费及诉讼费亦应按比例分担。集家公司应负担闵九洲为诉讼所支出的律师费1,251元、诉讼费45元，剩余部分由闵九洲自行负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告闵九洲与被告武汉集家公寓管理有限公司签订的《房屋托管合同》及《补充协议》；二、被告武汉集家公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告闵九洲租金9,000元、违约金2,700元及逾期利息（以9,000为本金，依据日万分之二的标准，自2020年6月1日起计算至实际清偿之日止）；三、被告武汉集家公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告闵九洲律师费1,251元；四、驳回原告闵九洲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费216元（已减半收取，原告闵九洲已预缴），由原告闵九洲负担171元，被告武汉集家公寓管理有限公司负担45元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  沈婧玉二〇二〇年十一月十日书记员  祝新月