四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1321民初5513号 原告：中国工商银行股份有限公司南部支行。住所地：四川省南部县南隆镇桂月路华府东苑****。 负责人：李波。 委托诉讼代理人：董尚太、任明明，四川首力律师事务所律师。 被告：杨琴，女，1992年4月10日出生，汉族，住四川省南部县。 被告：四川省宏耀置业有限公司。住所地：南部县南隆镇蜀北大道西延线中华园****。 法定代表人：董大春。 委托诉讼代理人：高晓霞，女，该公司职工。 原告中国工商银行股份有限公司南部支行（以下简称工商银行南部支行）与被告杨琴、四川省宏耀置业有限公司（以下简称宏耀置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告工商银行南部支行的委托诉讼代理人董尚太、任明明、被告杨琴、宏耀置业公司的委托诉讼代理人高晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工商银行南部支行向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》项下未偿还的借款立即到期；2、判令被告杨琴返还借款本金264922.29元，并支付截止2020年7月1日的利息（含罚息、复利）15872.54元，以及自2020年7月2日起至付清之日止按《个人购房借款／担保合同》约定的标准计算利息、罚息、复利、违约金、赔偿金等；3、判决被告杨琴向原告支付律师费11231.80元；4、判令被告宏耀置业公司对第2、3项诉讼请求中的债务承担连带清偿责任；5、判令原告对位于南部县××中华园××幢××单元××层××号房屋折价或拍卖、变卖的价款有权优先受偿；6、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月13日，原告与被告杨琴、宏耀置业公司签订《个人购房借款／担保合同》，约定原告向被告杨琴发放个人购置住房贷款280000元，用于购买位于南部县××道××中华园××幢××单元××层××号房屋；贷款方式为抵押和保证；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定；被告杨琴按月等额本息偿还贷款本息，若未按合同约定的日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计息，不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按约定贷款利率基础上加收50%确定；被告宏耀置业公司对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用等承担连带责任保证；被告杨琴连续三个月或者累计六次未按时足额偿还款本息的，原告有权宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；抵押物为南部县蜀北大道西延线宏耀·中华园8幢1单元10层1-10-3房屋等内容。合同签订后，原告于2017年8月1日按约发放了贷款280000元，被告杨琴对抵押物办理了抵押权预告登记，预告登记权利人为原告。截止到2020年7月1日，被告杨琴已连续三次且累计六次以上未按时足额偿还贷款本息，尚欠贷款本金264922.29元，利息15872.54元，据此，原告按照合同约定宣布借款立即到期。 杨琴辩称，贷款买房是事实，但我与前夫离婚时该房归他所有，并由他承担房屋贷款。律师费我不认可。 宏耀置业公司辩称，对原告的第2、3项诉讼请求不认可。该房现已可以办理产权证，我司在业主群也进行了通知。 本院经审理认定事实如下：2017年7月13日，被告杨琴与原告工商银行南部支行签订《个人购房借款／担保合同》，宏耀置业公司以保证人身份参与签约。合同约定：贷款为个人一手房按揭贷款，金额为人民币280000元（大写：贰拾捌万元整）；本合同项下贷款用于购买坐落南部县××道××中华园××幢××单元××层××号，建筑面积120.83平方米的房屋；本笔贷款的担保方式为抵押、保证；本合同项下贷款期限为240月，实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定；贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；还款方式为按月等额本息还款法；借款人未按合同约定的日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率为贷款约定利率基础上加收50%确定。贷款利率按第4.2条的约定进行调整的，利率调整后罚息利率亦相应变动，其变动周期与利率变动周期一致；保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押信息的房屋他项权证书的，保证人对此之后的借款人债务免除保证责任；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生费用，包括但不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。贷款人为保证自身利益先行垫付的费用，贷款人有权随时向借款人追偿，并从贷款人垫付之日起计收活期利息；抵押担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。同年10月27日，原告工商银行南部支行与被告杨琴就抵押房屋办理抵押权预告登记。2019年年底，宏耀置业公司已完成办房产证的前期工作，宏耀·中华园的业主可到相关部门办房产证，并将此消息在业主群中公布。被告杨琴未到相关部门办理案涉房屋房产证。2017年8月1日，被告杨琴与原告签订《个人借款凭证》，原告按约向被告杨琴发放了借款280000元。被告杨琴借款后，除偿还部分本息外，截止2020年9月1日，尚欠原告贷款余额264922.29元，积欠本金合计12385.73元，积欠利息合计18281.55元。 另查明，2020年6月22日，四川首力律师事务所与工商银行南充分行签订《委托代理合同》，约定其代理催收甲方逾期贷款相关事宜。起诉杨琴等232逾期借款户，四川首力律师事务所在本案向原告收取代理费(律师费)11231.80元。 本院认为，原告工商银行南部支行与被告杨琴、宏耀置业公司签订的《个人购房借款/担保合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。被告杨琴向原告工商银行南部支行申请贷款，原告工商银行南部支行已按约足额发放贷款，其未按约还款付息显属违约，应承担违约责任。原告工商银行南部支行依照《个人购房借款/担保合同》约定宣布该合同2020年9月1日的下余借款本金提前到期，请求判令杨琴一次性偿还借款本金及利息的诉讼请求符合该合同约定并合法有效，本院予以支持。该合同约定催收贷款产生的律师费由借款人承担，因此原告要求被告杨琴承担律师费的请求理由成立，本院予以支持。宏耀置业公司自愿为杨琴借款本息及催收贷款产生的律师费承担保证责任，因此，原告要求宏耀置业公司承担保证责任的诉讼请求理由成立，本院予以支持。案涉四川省南部县南隆镇蜀北大道西延线宏耀·中华园8幢1单元10层1-10-3号房屋已进行抵押预告登记，同时已具备办理至购房人名下及抵押登记的物权登记条件，宏耀置业公司已通知购房人，但购房人杨琴怠于办理以致抵押登记无法完成，故购房人杨琴负有协助办理抵押登记的义务，宏耀置业公司应督促其办理。本院确定杨琴在30日内协助办理案涉房产抵押登记。购房人杨琴若逾期仍未协助办理抵押登记，基于杨琴尚未办理商品房的不动产所有权登记，本院无法径行判决由债权人工商银行南部支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，原告要求对抵押物优先受偿的请求本院予以支持。在抵押权未能依登记而设立情况下，宏耀置业公司的担保期间被恶意延长，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼”的规定，保证人宏耀置业公司在承担保证责任后，有权向债务人杨琴追偿。在追偿过程中，若债权人工商银行南部支行对案涉房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还宏耀置业公司垫付之本息，仍有余款的应退还杨琴。 综上所述，原告的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告杨琴于本判决生效后十日内返还原告中国工商银行股份有限公司南部支行借款本金264922.29元及利息、罚息、复利[利息、罚息、利息的计算：截止2020年9月1日止杨琴所欠的利息、罚息18281.55元。2020年9月1日至本院确定的还款之日的利息，利息=246640.74元×月数×约定月利率。罚息的计算：2020年9月1日至本院确定的还款之日的罚息，罚息=12385.73元×月数×约定月利率×（1+50%）。复利的计算：复利=18281.55元×月数×约定月利率×（1+50%）]。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息、罚息、复利计算至本金付清之日止； 二、被告杨琴在本判决生效后十日内向原告支付本案代理费(律师费)11231.80元； 三、被告四川省宏耀置业有限公司对前一、二项承担连带清偿责任； 四、被告杨琴应于本判决生效之日起30日内协助中国工商银行股份有限公司南部支行办理四川省南部县南隆镇蜀北大道西延线宏耀·中华园8幢1单元10层1-10-3号房屋的抵押登记手续，四川省宏耀置业有限公司应督促杨琴并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，四川省宏耀置业有限公司的连带保证责任终止； 五、上述房地产抵押登记办妥后，或杨琴仍未办理抵押登记的，中国工商银行股份有限公司南部支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对前一、二项确定的债权优先受偿； 六、中国工商银行股份有限公司南部支行对上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还四川省宏耀置业有限公司垫付之本息【以每期垫付的本息之和（含罚息）为本金，从垫付之日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息】；再有余款的退还杨琴； 七、四川省宏耀置业有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息不足的部分，有权继续向杨琴追偿； 八、驳回原告中国工商银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2637元（已减半），由杨琴、四川省宏耀置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 谢 明 二〇二〇年十一月二十七日 书记员 姚拥军