北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初12725号原告：刘卫东，男，1969年6月11日出生，汉族，住北京市大兴区。被告：北京鸿坤伟业房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇寿保庄鸿坤金融谷**楼201-68。法定代表人：朱灿，董事长。委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛鹏艳，北京法绳律师事务所律师。原告刘卫东与被告北京鸿坤伟业房地产开发有限公司（以下简称鸿坤伟业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘卫东、被告鸿坤伟业公司的委托诉讼代理人葛鹏艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘卫东向本院提出诉讼请求：1.判令鸿坤伟业公司赔付逾期办理不动产证违约金12.5万元；2.本案诉讼费用由鸿坤伟业公司承担。事实和理由：刘卫东于2009年12月9日与鸿坤伟业公司就理想家园小区7号楼（现改为8号楼）3单元805室签订安置房买卖合同。在2012年6月29日拿到楼房钥匙入住至今，因鸿坤伟业公司原因一直未能协助刘卫东办理房屋的不动产证，给刘卫东造成多方面损失，故诉至法院，要求鸿坤伟业公司给付逾期办理不动产证违约金12.5万元。鸿坤伟业公司辩称，1.双方签订安置房买卖合同中没有约定鸿坤伟业公司有为刘卫东办理房产证的义务，也没有约定逾期办证鸿坤伟业公司应当承担赔偿违约金责任，刘卫东的主张没有依据；2.刘卫东曾经起诉要求鸿坤伟业公司为其办理北京市大兴区西红门镇理想家园8期8号楼1单元1301室、8号楼3单元1801室、8号楼3单元805室房屋权属证书，该案经北京市大兴区人民法院和北京市第二中级人民法院审理，判决认定鸿坤伟业公司仅有协助办理义务，而非代为办理的义务，所以鸿坤伟业公司不存在违约责任的产生及向刘卫东赔偿违约金的责任；3.因政府出台新政策的原因，导致涉案楼房未取得大产权证书，所以无法为业主办理小房产证。本院经审理认定事实如下：2009年12月9日，刘卫东（乙方、被拆迁人）与北京市大兴区西红门镇人民政府（甲方、拆迁人）签订回迁安置协议，约定：乙方为西红门经济适用房项目被拆迁户，自愿选择产权调换的补偿方式，并已于2009年10月27日签订北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议；甲、乙双方根据国家拆迁法规和北京市相关规定及《西红门镇经济适用房项目拆迁安置实施方案》的规定，经双方协商，约定一、购买安置房的面积在合法被拆迁面积的基础上不得超出25平方米（其中5平方米为安置价）。乙方合法被拆迁面积为229.32平方米，最多允许购买安置房面积为249.32平方米。具体价格以各楼层实际售价为准。二、乙方选择安置房分别是——1.八期7号楼1单元1301号，安置部分98平方米，单价为每平方米2520元，房屋面积98平方米，购房款246960元；2.八期7号楼3单元1801号，安置部分95平方米，单价为每平方米2550元，房屋面积95平方米，购房款242250元；3.八期7号楼3单元805号，安置部分41.32平方米，单价为每平方米2460元，高价部分13.68平方米，单价为每平方米3000元，房屋面积55平方米，购房款142687元。三、乙方选购安置房3套，建筑面积为248平方米（暂以图纸面积为准），购房总价款为631897元……四、乙方选购安置房后，按照《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》约定的款项，甲方向乙方支付的拆迁补偿款为人民币889067元……乙方同意甲方用乙方的拆迁补偿款等款项代为缴纳购房款。五、若不能按《安置房买卖合同》规定如期入住的，甲乙双方约定仍按周转费标准顺延发放至入住为止。如延长期在3个月之内则在办理入住时补发，超过3个月另行通知发放。六、乙方所购安置房是以设计建筑面积为准进行的约定。如最终实测建筑面积与设计建筑面积有差别，双方则按照实测建筑面积重新核算多退少补。办完退补手续及其他相关手续后，乙方方可入住。七、甲、乙双方签订本协议后，乙方不得退换所购安置房。八、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自签字、盖章后生效。2009年12月9日，刘卫东（买受人）与鸿坤伟业公司（出卖人）签订安置房买卖合同，约定：买受人自愿购买北京市大兴区西红门80801-0902（A08-LA08-2）地块项目小区**楼****，房屋建筑面积为55平方米（入住时按实际测绘建筑面积结算）；出卖人与买受人约定按照建筑面积计算安置房款，安置房总价款为142687元；出卖人应当于2011年12月31日起40日内向买受人交付该房屋（该时间是以预计2009年12月底完成拆迁的时间为前提确定的，如遇拆迁工程不能在预计时间内完成，交房时间将顺延，并且双方皆不视为逾期）；该房屋达到交付条件后，出卖人将以电话（或书面）方式通知买受人办理结算、入住手续，买受人应当在接到电话（或书面）通知之日起40日内办理结算、入住手续，超过40日还未办理结算、入住手续的，按逾期结算付款处理；本合同生效后除不可抗力因素（如国家政策调整、地震、地震等）外，出卖人不按期交房的，买受人有权向出卖人追索违约金，违约金自逾期之日起至实际交付之日止，每延期一日出卖人按该房屋合同总价款的万分之一向买受人支付违约金，逾期超过90日出卖人仍未交房的，买受人有权解除本合同，合同解除自买受人书面通知送达出卖人之日起生效，出卖人在合同解除之日起30日内向买受人支付违约金并退还已付全部房价款；本合同生效后除不可抗力因素（如国家政策调整、地震、地震等）外，买受人不按期付款的，出卖人有权向买受人追索违约金，违约金自逾期之日起至实际交付之日止，每延期一日买受人按该房屋合同总价款的万分之一向出卖人支付违约金，逾期超过90日买受人仍未付款的，出卖人有权解除本合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内向出卖人交付违约金，并由出卖人扣留违约金后退还买受人已付款；经出卖人与买受人双方协商，买受人同意在所购买的安置房实测面积确定后，重新统一结算全部安置房每一套的总价款。该合同中未对办理不动产权证书事宜进行约定。合同签订后，上述回迁安置房在2012年交付刘卫东，楼号由7号楼变更为8号楼，刘卫东尚未取得诉争回迁安置房的不动产权证书。后刘卫东将鸿坤伟业公司诉至本院，要求判令鸿坤伟业公司履行为刘卫东办理名下的3套房屋（位于理想家园****楼******楼******楼****）的房屋权属证书的义务，并将办理完的房产证交付刘卫东，本院于2019年12月24日作出（2019）京0115民初26849号民事判决书，判决驳回刘卫东的诉讼请求。刘卫东不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，二审法院于2020年3月30日作出（2020）京02民终2355号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。刘卫东提交“西红门镇人民政府信访事项答复意见书”（京兴西信答[2019]访11号）：信访人刘卫东反映理想城八期回迁房于2012年6月29日交房，7年未办理房产证，要求尽快给予办理的问题。西红门镇人民政府经与鸿坤伟业公司协调、沟通，了解到西红门镇回迁安置房四至八期产权证办理时间如下：西红门镇回迁安置房共分为五期建设，即四期（0306地块）、五期（0502地块）、六期（0509地块）、七期（0804地块）、八期（0902地块），目前均已入住，根据鸿坤伟业公司计划，按照四至八期的顺序，逐期办理产权证，鸿坤伟业公司承诺：1.四期回迁房于2019年6月30日前取得产权证并开始办理分户产权，预计2019年12月31日前取得分户产权证书；2.五至七期回迁房于2019年年底前取得产权证并开始办理分户产权，预计2020年6月30日前取得分户产权证书；3.八期回迁房于2020年取得产权证，预计2020年12月31日前取得分户产权证书。刘卫东提交北京市规划和自然资源委员会大兴分局“答复意见书”（编号：2020-008（来访））：2020年6月8日，刘卫东到北京市规划和自然资源委员会大兴分局来访，反映“本人2012年入住北京市大兴区西红门80801-0902（A08-LA08-2）地块）地块项目小区**楼****房屋至今未取得房产证屋是否办理过大产权证”等相关问题，北京市规划和自然资源委员会大兴分局答复如下：根据《不动产登记暂行条例》、《北京市不动产登记工作规范（试行）》的规定，办理不动产权证是依权利人申请方可办理登记的原则（规范第1.4.1条规定：依申请登记原则。不动产登记应当依照当事人的申请启动，但下列情形除外：1.登记部门依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的；2.登记部门依据法律、行政法规或者实施细则的规定依职权直接登记的。）经查档，刘卫东反映的房屋已由其开发商鸿坤伟业申请办理了国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记，并取得了产权证书，目前，尚未收到该房屋相关权利人的转移登记申请，不掌握房屋权利人的信息，建议与销售房屋的开发商联系。鸿坤伟业公司陈述，其已经履行了办理不动产权证的前置环节，因区政府出台新政策的原因导致理想家园八期的大产权证尚未取得，所以无法给包括刘卫东在内的八期业主办理小房产证。鸿坤伟业公司提交北京市规划和自然资源委员会大兴分局“关于西红门经济适用住房项目回迁安置房按照商品房性质办理不动产登记的请示”（市规自兴文[2019]4号）：目前，鸿坤伟业负责建设的新增17万平方米回迁安置房已建设完成并全面入住，具备了办理房屋不动产登记手续的条件，现向北京市规划和自然资源委员会大兴分局中心提出不动产登记申请。针对刘卫东提交的“西红门镇人民政府信访事项答复意见书”（京兴西信答[2019]访11号），鸿坤伟业公司认为：鉴于安置房买卖合同未对办理不动产事宜进行约定，鸿坤伟业公司仅负有协助刘卫东办理不动产权证的义务，即办理不动产权证应由刘卫东主导，刘卫东所购买的安置房为八期回迁房，该期回迁房大产权证取得后，鸿坤伟业公司正在有序协助业主办理分户产权证书，但因业主人数较多，鸿坤伟业公司陆续通知办理，业主之间会有时间差，2020年1月份原办理计划，预计2020年12月31日前八期回迁房取得分户产权证书，由于受疫情影响，依据防疫政策，受理机关在办理时间、人数均有限制，导致办理进度略慢，但鸿坤伟业公司依旧积极协助、督促办理，根据安置房买卖合同约定，刘卫东的分户产权证书系其自行办理，鸿坤伟业公司可以依据刘卫东的合理合法要求给予协助。本院认为，刘卫东与鸿坤伟业公司之间签订的安置房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属合法有效。根据已生效判决所确认的事实及双方当事人在本案中所提交的证据，鸿坤伟业公司负有协助刘卫东办理涉案房屋不动产权证书的义务，但截至本案法庭辩论终结前，刘卫东尚未取得涉案房屋的不动产权证书。刘卫东主张逾期办证违约金，其应对此诉求依据承担举证责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”因此，违约金应由当事人进行约定，本案中，双方未在安置房买卖合同中就办理不动产权登记事宜进行约定，亦未约定逾期办理不动产权证书的违约金，刘卫东也没有举证证明双方有其他关于逾期办证违约金的约定。经本院释明，刘卫东坚持主张逾期办证违约金。故刘卫东的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回刘卫东的诉讼请求。案件受理费1400元，由刘卫东负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  吴 晶二〇二〇年十一月二十四日法官助理  曾晨威书 记 员  郑少杰