河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终6276号 上诉人（原审被告）：张万江，男，1960年4月1日生，汉族，现住唐山市路**。 上诉人（原审被告）：陆淑敏，女，1962年5月18日生，汉族，住址同上。 委托代理人：张万江（系陆淑敏之夫），男，1960年4月1日生，汉族，住唐山市路**。 被上诉人（原审原告）：北京万科物业有限公司唐山分公司，住所地：唐山市路**盛翔里金域华府A-17商业。统一社会信用：911302035648865722。 负责人：邹明，该公司总经理。 委托代理人：孟璐璐，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 委托代理人：陈晓侠，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 上诉人张万江、陆淑敏因与被上诉人北京万科物业服务有限公司唐山分公司（以下简称万科物业唐山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省唐山市路南区人民法院（2020）冀0202民初593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张万江、陆淑敏上诉请求：1.撤销(2020)冀0202民初593号民事判决，改判核减被上诉人原审的诉讼请求主张的物业费；2.驳回被上诉人原审的诉讼请求中违约金的主张，或发还原审法院重审；3.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.原审事实认定错误，被上诉人提供的物业服务水平低、收费高的事实原审未予以认定。上诉人在原审中提交了大量证据足以证明被上诉人提供的物业服务水平很低，但收费高达每平方米每月5.98元，被上诉人在物业服务中多种瑕疵，且未提交任何证据证明其服务水平与其收费相适应。被上诉人应当就其收费与服务水平相适应作出合理的说明、提供证据。被上诉人不能说明其服务的具体项目及服务应达到何种标准，上诉人只能理解为被上诉人故意隐瞒其服务的细则，逃避业主及相关部门的监督与监管，刻意隐瞒证据阻碍原审法院查明其服务水平与收费是否相适应的事实。上诉人拒交物业费系因其房屋遭水淹而被上诉人却未作出有效的通告，进而造成上诉人损失。上诉人没有夜间巡查，没有避免上诉人的损失。2.原审适用法律错误，物业费用与服务水平应当相适应。根据《物业管理条例》第四十条规定，被上诉人的服务水平与其收费明显存在较大落差，没有做到合理公开以及费用与服务水平相适应的原则。前期物业合同系与被上诉人均属于万科集团，存在关联关系，上诉人在前期物业合同时处于被动地位，前期物业合同中存在诸多不合理的约定。3.恳请法院考虑现实情况酌情核减本案物业费。上诉人在本案法律关系中处于弱势、被动地位，无法选择前期物业合同的服务方与约定的条款，前期物业合同的订立对于上诉人存在诸多的不公平，开发商与物业公司系关联企业，上诉人在购房时难以作出更好的选择。对于服务上的瑕疵与问题，上诉人很难及时全面的收集、保存相应证据，也不可能一直持续关注物业服务的瑕疵，不符合民法中的诚实信用原则，上诉人存在非常大的举证困难。业主很难有效组织起业委会，上诉人所居住的小区没有业委会，被上诉人的物业服务水平根本不受任何监督。恳请贵院在查明事实的基础上依法支持上诉人的上诉请求。 万科物业唐山分公司答辩称：一、关于小区物业管理的问题，被上诉人负责涉案房屋小区内的公共区域的维护和管理，在日常工作中，已经积极的履行了物业管理和服务职责，有关小区业主个人领域及内部设施不由被上诉人管理，上诉人在一审中仅提供几张照片，不能准确反映小区物业的实际情况，被上诉人在日常工作中已经尽可能的发现问题，并及时进行修理和维护，小区物业管理是一项长期、全面、连续且复杂的工作，不能仅凭某一时刻而全面否定被上诉人的物业工作，上诉人更不能以物业服务某一时刻不达标来拒缴物业服务费，这损害的是整个小区物业及业主的权益。二、关于小区定价的问题，涉案小区系别墅区，实际市场调节价，在《南湖别墅前期物业服务合同》中约定了别墅区的收费是5.98元每月每平方米，该物业服务合同对上诉人具有约束力，且上诉人在交付使用通知书签字确认了5.98元每月每平方米物业服务费，上诉人也交纳了往年的物业服务费，对于价格上诉人是认可的，被上诉人在物业管理工作中也投入了大量人力、物力、故物业服务费用是合理的。上诉人早已收房入住，享受了物业服务，理应交纳物业服务费，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 万科物业唐山分公司向一审法院起诉请求：1.判决二被告向原告支付物业费53964.36元（自2017年1月1日起至2019年12月31日止）；2.判决二被告向原告支付违约金10792.872元。本案诉讼费由二被告承担。 一审法院认定事实：2010年10月15日，本案所涉房屋的开发建设单位唐山万科房地产开发有限公司与原告总公司北京万科物业服务有限公司签订了《南湖别墅前期物业服务合同》，唐山万科房地产开发有限公司将案涉房屋所在的南湖别墅项目的物业管理及服务委托给本案原告。合同约定物业服务收费标准为由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅为5.98元每月每平方米，物业服务费按年交纳。2010年11月2日，二被告与唐山万科房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，二被告购买唐山南湖项目一期（后定名为万科红郡小区）第E11-01号楼3单元3号房，合同约定建筑面积250.94平方米。后经实测，该房实际面积为250.67元。同日，二被告与唐山万科房地产开发有限公司签订《补充协议二》，协议约定：买受人持交付使用通知书办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，即为合同项下商品房已交付买受人。如买受人在出卖人通知的交付期限内仍未收房（买受人未收到交付通知的，以合同约定的交付时间为交付期限），则视为合同项下商品房在交付使用通知书中通知的交付期限的最后一日已交付买受人。自交付（或视为交付）之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，此后有关商品房的所有费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、暖气费、物业管理费等）全部由买受人负担。2011年12月二被告收房。二被告欠缴2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业费。 一审法院认为:《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，小区的建设单位与原告签订了《南湖别墅前期物业服务合同》，该合同合法有效，对作为该小区业主的二被告具有约束力。现原告依约为被告所在的小区提供了清洁、养护、秩序维护等约定的物业服务，被告作为小区业主应按时履行向原告支付物业费的义务。被告自2017年1月开始拖欠物业费，已构成违约，故对原告要求二被告支付自2017年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业服务费的请求，本院依法应予支持。二被告尚欠2017年1月1日到2019年12月31日，共计36个月的物业费用53964.24元（5.98元×250.67平方米×36个月）。关于原告要求被告支付违约金的请求，因合同中已有约定，属于当事人意思自治的体现，理应遵守，但考虑到所涉房屋确在建设单位修缮且被告并非恶意违约，原告尚存在与业主沟通不够充分等不足之处，为缓和物业与业主之间矛盾、构建双方和谐关系，结合本案案情，本院酌定违约金1500元。关于二被告辩称房屋质量存在严重缺陷导致财产损失、交付的房屋与宣传不一致的意见，与本案不属于同一个法律关系，被告可另案主张其权利。关于二被告辩称小区物业服务存在问题，其证据不足以证实该意见，本院不予支持。遂判决：被告陆淑敏、张万江于本判决生效后十日内向原告北京万科物业服务有限公司唐山分公司支付自2017年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业费53964.24元、违约金1500元，共计55464.23元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1419元，减半收取计709.5元（原告已预交），由被告陆淑敏、张万江负担，随上述款项一并给付。 本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。 本院认为：案涉小区的建设单位与被上诉人签订了《南湖别墅前期物业服务合同》，该合同合法有效，对作为该小区业主的上诉人具有约束力。被上诉人为涉案小区提供了清洁、养护、秩序维护等约定的物业服务，上诉人应按时履行向被上诉人支付物业费的义务。上诉人主张被上诉人的服务存在瑕疵，要求核减物业费，上诉人未能提交充足的证据证明被上诉人的服务存在应核减物业服务费的情形，故上诉人张万江、陆淑敏的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1187元，由上诉人张万江、陆淑敏负担。 本判决为终审判决。 审判长  高贺莉 审判员  许永委 审判员  姚春涛 二〇二〇年十一月二十日 书记员  王 玫 ——