北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初52512号原告：梁斌，男，1974年12月9日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：冯苏言，北京市中唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洪昌，北京市中唐律师事务所律师。被告：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路**。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：王永柱，男，该公司职员。委托诉讼代理人：郑佳盈，女，该公司职员。被告：北京卡狄格房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区西大桥路**十里堡镇政府办公楼**-81。法定代表人：赛占伟，经理。原告梁斌（以下简称姓名）与被告北京江南投资集团有限公司、北京卡狄格房地产经纪有限公司（以下分别简称江南公司、卡狄格公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。梁斌及其委托诉讼代理人冯苏言、张洪昌，江南公司之委托诉讼代理人王永柱、郑佳盈到庭参加诉讼。卡狄格公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。梁斌向本院提出诉讼请求：1．解除梁斌与江南公司签订的《北京市商品房认购书》（以下简称《认购书》）；2．判令江南公司双倍返还定金200000元；3．判令卡狄格公司返还排卡费30000元并支付利息（以30000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2016年3月9日计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心利率两倍计算至实际返还之日止）；4．判令江南公司赔偿因房屋价格上涨造成的损失500000元。事实和理由：2016年3月9日，梁斌与卡狄格公司签订《购房优惠服务说明书》，排卡认购江南公司开发的商品房，支付了30000元排卡费，参加“三万抵六万元房款”优惠活动。2016年6月25日，梁斌与江南公司签订《认购书》，约定梁斌认购江南公司开发的位于北京市朝阳区XXX1402号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积85．53平方米，单价46940元/平米，总价4014778元，《认购书》签订之日起3日内提交相关资格审核材料，江南公司应于认购书签订之日起30日内与梁斌签订正式的《北京市商品房预售合同》。之后，梁斌支付定金100000元并依约向江南公司提交了相关资格审核材料。梁斌多次要求江南公司签订正式合同，但由于江南公司的销售违法、建委备案面积违法等行为，导致其被北京市建委及朝阳区房管局暂停网签，双方无法完成正式的预售合同签约工作，同时，江南公司还以种种理由推诿，拒绝签订预售合同。江南公司的行为违反了《认购书》的约定，现梁斌诉至法院，望判如所请。江南公司辩称：我方同意解除《认购书》。我方虽与梁斌约定签约期限，但梁斌因商品房买卖合同中违约金及交房时间等相关条款有异议而拒绝签约，故我方于2017年12月17日通知原告3日内办理退认购手续，定金不予退还，但梁斌一直拖延办理。不同意梁斌主张的损失，本案是预约合同纠纷，应适用定金罚则，梁斌未在约定期限内签约，定金不予退还，梁斌无权主张双倍返还定金和损失赔偿。卡狄格公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年6月25日，梁斌与江南公司签订《认购书》，约定：梁斌认购江南公司开发的涉案房屋，用途为住宅，建筑面积85．53平方米，双方均同意按建筑面积计价，单价每平米46940元；出卖人同意认购人以贷款方式付款，认购人可以首期支付总价款的30%，认购人需在本协议签订之日起15日内付清全部首付款；认购人在本协议签订之日支付认购定金100000元，在签订本协议之日起3日内提交相关资格审核资料，30日内与出卖人完成签约；若认购人未在约定时间内支付首付款，未在约定时间内提交资格审核资料，或未在约定时间内与出卖人完成签约，出卖人有权解除本协议，将该商品房另行出卖给第三方，同时定金不予退还；若出卖人在认购人签订本协议之日15日内将该商品房另行出卖给第三方，出卖人应双倍返还定金。签订《认购书》当日，梁斌向江南公司支付定金100000元。之后，双方未能就涉案房屋签订正式购房合同。在签订《认购书》之前的2016年3月9日，梁斌与卡狄格公司签订《购房优惠服务说明书》，约定：梁斌支付服务费30000元，可以获得总房款减60000元的优惠；若梁斌没有成功购房，或因任何原因放弃购房，卡狄格公司将同意于开盘后办理退款手续，退还已支付的服务费。梁斌提交卡狄格公司出具的收据，拟证明其实际支付服务费30000元。2017年12月17日，江南公司向梁斌发送《通知函》，载有：我司于2016年7月及12月通知您交首付并完成签约，但您对《北京市商品房预售合同》中的违约金、交房时间等条款有异议，双方未能达成一致意见，您拒绝签约。因您未在约定期间内交首付及签约，我司已经按照认购书约定解除认购，按照认购书的约定，定金不应退还，但考虑到您自身的情况，我司予以酌情处理，再次通知您收到本通知后3日内前来办理退认购退款手续。若到期未来办理，不予退还定金。梁斌表示其未曾收到上述通知函，亦未找江南公司办理退认购、退定金手续。江南公司提交的邮件物流跟踪信息显示，上述邮件签收信息为“他人收门口电表箱”。庭审中，梁斌提交与江南公司销售人员等人员的短信沟通记录，欲证明梁斌一直要求江南公司签约，江南公司却迟迟不配合。江南公司认可上述证据的真实性，但对该组证据的证明目的不予认可。梁斌提交《江南府预测面积分户对比表—2号楼》《房屋拟售建面单价汇总表》《北京市住房和城乡建设委员会信访事项答复意见书》、江南公司网签信息查询页等，欲证明江南公司因面积误差、未严格按照商品房预售方案组织销售等问题多次被北京市朝阳区房屋管理局限制网签，故造成无法签约的责任在江南公司。江南公司认为上述证据与本案无关。经查，涉案房屋所在项目于2016年6月取得预售许可证，涉案房屋在住建委备案的销售面积为67．44平方米，预售单价为每平米66373元。江南公司提交“江南印象业主群”内的微信聊天记录截屏打印件，欲证明未能签约系因梁斌自己的原因导致。梁斌对该份证据的真实性及证明目的均不认可，称自己并不在该业主群内，短信内容明显有被编辑的痕迹，江南公司应当提交原始载体。庭后江南公司并未提交原始载体。江南公司提交股东会会议决议，欲证明江南公司股东作出决定于2017年1月20日后不再进行签约，逾期未签约的客户将解除认购。梁斌对该份证据的证明目的不予认可。江南公司提交与案外人签订的合作协议，欲证明江南公司已于2017年12月6日将涉案房屋交由案外人打包销售。梁斌称江南公司违约在先，在没有解除认购书的情况下就将涉案房屋出售给第三人，造成认购书无法履行，亦可说明涉案房屋价格大幅上涨，江南公司在利益驱使下不与梁斌签约。本院认为：梁斌与江南公司就涉案房屋签订《认购书》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。现双方均同意解除《认购书》，本院不持异议。双方的争议焦点在于《认购书》签订之后为何未能签订正式的购房合同。梁斌提交了定金收据、与江南公司工作人员的沟通记录等相关证据证明己方积极为正式签约做准备，一直在询问、催促江南公司签约，但一再遭到推托。另根据原告提交的证据，涉案房屋备案面积与《认购书》中约定的面积存在较大差异、网签系统因种种原因多次受限等，该些情形确会给后续双方签订正式购房合同制造一定的障碍，综上，本院可以认定江南公司对于双方未能正式签约负有过错。江南公司虽称梁斌因对房屋交付时间、违约责任条款等持有异议未能签约，但就此未提交有效证据予以佐证，本院难以采信。梁斌已向江南公司支付认购定金100000元，现因江南公司原因致使双方未能签订正式合同，江南公司未履行预约合同的义务，根据“定金罚则”，应当将梁斌支付的定金双倍返还，关于梁斌要求江南公司返还定金200000元的诉讼请求，本院应予支持。因江南公司的违约行为，使得双方未能签订正式的购房合同，梁斌遭受信赖合同能有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失，江南公司理应就此赔偿。但梁斌主张的损失数额过高，涉案房屋总价数百万元，梁斌仅仅支付了定金100000元，在确定损失数额时应当考虑其履约程度及成本支出等。综上，关于梁斌的信赖利益损失，本院将从利益平衡和诚实信用的原则出发，结合上述因素及定金处罚数额，参照涉案房屋在住建委备案的销售单价与《认购书》签订时房屋价格之间的差额等因素酌定。关于梁斌要求卡狄格公司返还排卡费30000元的请求，根据双方签订的《购房优惠服务说明书》的约定，梁斌与江南公司解除了《认购书》，双方之间未能成立商品房买卖合同关系，故卡狄格公司应当返还上述费用。关于原告主张的利息，没有合同依据，且原告未举证证明其曾向卡狄格公司要求退还上述费用但遭到拒绝，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告梁斌于二○一六年六月二十五日与被告北京江南投资集团有限公司签订的《北京市商品房认购书》；二、被告北京江南投资集团有限公司于本判决生效后七日内向原告梁斌退还定金200000元；三、被告北京江南投资集团有限公司于本判决生效后七日内向原告梁斌赔偿经济损失150000元；四、被告北京卡狄格房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告梁斌排卡费30000元；五、驳回原告梁斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5550元，由原告梁斌负担2000元（已交纳）、被告北京江南投资集团有限公司负担3275元（于本判决生效之日起七日内交纳）、被告北京卡狄格房地产经纪有限公司负担275元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 赵 靓二〇二〇年十一月二十日书记员 胡琪汶