北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初63985号原告：北京市海淀区燕语清园小区业主委员会，住所地北京市海淀区清河毛纺路**燕语清园小区建筑编号14（垃圾站）。负责人：付保金，主任。委托诉讼代理人：郑银堂，男，住北京市海淀区。（北京市海淀区清河街道海清园社区居民委员会推荐）委托诉讼代理人：陶伯胜，北京市东元律师事务所律师。被告：天润置地集团有限公司，，住所地北京市平谷区平谷镇兴谷开发区**区法定代表人：贾树森，董事长。委托诉讼代理人：冯会娟,北京祥伦律师事务所律师。原告北京市海淀区燕语清园小区业主委员会（以下简称燕语清园业委会）与被告天润置地集团有限公司（以下简称天润置地公司）业主共有权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑银堂、陶伯胜与被告委托诉讼代理人冯会娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告燕语清园业委会向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即申请办理小区×号楼、×号楼规划验收及该房屋权属初始登记；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告所在的燕语清园小区系天润置地公司开发的商品房项目。2004年4月26日，天润置地公司就燕清园三期建设项目取得《建设工程规划许可证》，该许可证的补充注意事项第1条、第2条载明10号楼首层物业管理用房面积46平方米，二层物业管理用房987平方米；11号楼首层物业管理用房146平方米，二层物业管理用房157平方米，另有邮电所、储蓄所、社区服务中心等面积。天润置地公司虽按要求在小区建造了×号楼、×号楼，并已于2007年8月24日进行了工程竣工验收备案，但至今12年来一直不申报规划验收，更谈不上申请办理权属登记。为此，2013年小区业委会信访，北京市规划委员会答复×号楼、×号楼内各类用房的规划性质和建筑面积以该建设工程规划许可证附件补充注意事项中注明的规划性质和建筑面积为准。但天润置地公司仍故意不申请办理×号楼、×号楼的规划验收以及产权初始登记。天润置地公司无视法律规定，长期不申报规划验收及申请办理房屋权属初始登记，严重影响小区稳定，损害小区全体业主合法权利。故诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告天润置地公司辩称：首先，我方认为原告主体不适格，据我方了解，原告现在已经解散，请法院对原告主体进行核实。第二，原告主张的诉讼请求没有请求权基础，涉案房屋是我公司建造，与原告没有关系，何时办理登记手续是被告的选择，与原告无关，原告无权提起本案诉讼。第三，小区×号楼、×号楼现在不具备规划验收的条件，所以我公司无法办理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据2004规（海）建字0092号建设工程规划许可证附件载明，建设单位为北京天润城房地产开发有限公司，建设项目名称和建筑规模分别为：燕清园三期×号商业楼1353平方米、燕清园×号商业楼903平方米、燕清园×号商业楼2568平方米、燕清园三期A地下车库17985平方米。在该规划许可证附件的补充注意事项中有如下内容：1、×号商业楼总建筑面积1353平方米，其中首层变电所面积为320平方米、物业管理用房面积为46平方米，二层物业管理用房面积为987平方米；2、×号商业楼总建筑面积为903平方米，其中首层邮电所面积为200平方米、储蓄所面积为100平方米、物业管理用房面积为146平方米，二层社区服务中心面积为300平方米、物业管理用房面积为157平方米。2007年8月7日，燕清园小区×号、×号、×号商业楼通过了竣工验收。并于同年8月24日办理了竣工验收备案。但天润置地公司至今未办理×号楼、×号楼的规划验收手续，也未申请办理房屋权属初始登记。燕语清园业委会曾向本院起诉，要求确认燕语清园小区×号楼、×号楼内1336平方米房屋为物业管理用房，其所有权归全体业主共有，并要求天润置地公司立即提供上述物业管理用房。本院审理后，作出（2016）京0108民初1414号民事判决，驳回燕语清园业委会的全部诉讼请求。判决后，燕语清园业委会不服，提出上诉，上诉请求为：1、撤销一审判决，依法改判支持我方一审的全部诉讼请求；2、请求判令天润置地公司立即申请办理诉争小区×号、×号楼规划验收及房屋权属初始登记。北京市第一中级人民法院经审理认为，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。本案中，双方当事人能均认可争议的×号楼和×号楼尚未办理初始登记，根据项目中其他楼栋的初始登记情况，确实存在与规划许可证中记载的用途不一致的情形，一审法院认为应当以物权登记为准的意见符合法律规定。因此在×号楼、×号楼没有进行权属登记的情况下，燕语清园业委会依据规划许可证等证据主张权利尚不充分，一审法院所做处理正确，本院予以确认。……二审中，燕语清园业委会增加诉讼请求要求天润置地公司立即申请办理诉争小区×号、×号楼规划验收及房屋权属初始登记，对于该请求，天润置地公司不同意在本案中一并处理，双方就此亦无法达成调解意见，故在本案中对该新增加的诉讼请求不予处理，燕语清园业委会可另行主张。但需要说明的是，天润置地公司作为开发企业，在项目竣工后应当及时组织验收并进行初始登记，以明确各方的权利，进而彻底解决纠纷。在权利尚未明确前，天润置地公司应当妥善解决小区内的物业用房问题，减少因此对居民生活造成的影响”。北京市第一中级人民法院作出（2019）京01民终8940号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案审理中，本院向北京市规划和自然资源委员会海淀分局发函了解关于燕语清园小区×号、×号楼规划验收的办理情况，北京市规划和自然资源委员会海淀分局回函答复如下：“燕语清园小区即为原规划的燕清园住宅小区项目，该项目由北京天润置地房地产开发（集团）公司（原名为：北京天润城房地产开发有限公司，以下简称天润置地公司）开发建设。该项目于2003年取得《建设用地规划许可证》（2003规地字0061号），其包括代征城市道路用地20809.31平方米，位于燕清园住宅小区西侧、北侧、东侧；包括代征城市绿化用地28684.278平方米，位于燕清园住宅小区北侧、东侧。燕清园住宅小区×号商业楼、×号商业楼于2004年4月26日取得《建设工程规划许可证》（2004规海建字0092号），目前尚未完成规划验收，原因如下：1、原北京市规划和国土资源委员会《关于印发北京市代征城市道路用地规划实施管理意见的通知》（市规划国土法【2017】1号）中写明‘未按规定签订代征道路用地移交协议的项目，市规划国土委不予通过整体验收’，燕清园住宅小区项目尚未与区城市管理委员会签订代征城市道路用地移交协议。2、北京市园林绿化局、北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会、北京市城市管理综合行政执法局关于印发《北京市代征城市绿化用地移交建设管理办法》的通知（京绿办发【2020】30号）中写明：‘未取得《代征绿地移交书》的，市区规划自然资源部门不予通过规划验收’，燕清园住宅小区尚未取得全部代征城市绿化用地移交书。3、规划核验为依申请办理的行政事项，前期我局已一次性告知天润置地公司申报材料及核验标准，待收到规划核验申请后，我局将依法依规办理燕清园住宅小区×号商业楼、×号商业楼的规划核验。在收到北京市规划和自然资源委员会海淀分局回函后，燕语清园业委会变更诉讼请求为：1、判令被告依照法律法规及规划行政主管部门已告知的核验标准，立即着手对小区项目存在问题进行整改，对代征的道路用地签订移交手续，取得全部代征绿化用地移交协议书；2、确保项目按规划实施后立即申请规划验收；3、判令被告按照法律法规登记，在规划验收后立即申请办理小区×号、×号楼产权初始登记，并将其中的物业管理用房产权归全体业主，交给业主委员会；4、立即提供×号楼二层房屋中的600平方米，临时解决小区长期没有物业用房、业主委员会办公用房的问题；5、本案诉讼费由被告承担。天润置地公司针对燕语清园业委会变更后的诉讼请求辩称，不同意原告的诉讼请求。该项目区域内存在违章建筑，在违章建筑没有依法拆除前，无法签订代征道路用地和绿化用地的移交协议，原告的诉讼请求我公司无法实现，其诉讼请求没有事实和法律依据。×号楼、×号楼是我公司出资建设，全体业主并未分摊面积，权利人不是全体业主，而是我公司。我公司已在×-×号楼交付了符合面积规定的物业管理用房，原告的第4项诉讼请求也没有事实和法律依据。本院认为，燕语清园业委会在提起诉讼时请求判令被告天润置地公司立即申请办理小区×号楼、×号楼规划验收及该房屋权属初始登记，经本院向北京市规划和自然资源委员会海淀分局核实，在北京市规划和自然资源委员会海淀分局回函后，燕语清园业委会变更了诉讼请求，要求被告天润置地公司按照核验标准小区项目存在问题进行整改并签订相关协议书，进而申请规划验收，并在规划验收的基础上立即申请办理产权初始登记并将其中的物业管理用房产权归全体业主，交给业主委员会。因规划核验、产权初始登记等均属于依申请办理的行政事项，而如何进行整改、相关协议如何签订、协议的具体内容如何约定、是否符合申请办理相关手续的条件、产权登记后权属如何确定等均不属于人民法院民事案件的审查和处理范围。而燕语清园业委会要求在产权初始登记后将其中的物业管理用房产权归全体业主并交给业主委员会的诉讼请求，因初始登记尚未作出，房屋产权是否属于全体业主、房屋是否应交给业主委员会现无法确定，燕语清园业委会的该部分诉讼请求，本院无法支持。燕语清园业委会要求天润置地公司立即提供×号楼二层房屋中的600平方米，临时解决小区长期没有物业用房、业主委员会办公用房的问题，本院注意到，在此前的民事案件的审理中，北京市第一中级人民法院曾认为：“天润置地公司作为燕语清园小区的开发企业，在项目竣工后应当及时组织验收并进行初始登记，以明确各方的权利，进而彻底解决纠纷。在权利尚未明确前，天润置地公司应当妥善解决小区内的物业用房问题，减少因此对居民生活造成的影响。”法院对天润置地公司提出的妥善解决小区内的物业用房问题属于建议性意见，同时，原案件审理中本院及北京市第一中级人民法院均认为目前×号楼、×号楼尚未办理产权初始登记，且项目中其他楼栋的初始登记情况存在与规划许可证记载的用途不一致的情形，如在×-×号楼的建设规划许可证中并未标记有物业管理用房，而在×号楼、×号楼、×号楼的房屋所有权证中却标注有共计238.65平方米的物业管理用房，故在没有进行权属登记的情形下，燕语清园业委会依据规划许可证主张权利尚不充分，故在×号楼权属登记尚未完成的情形下，燕语清园业委会要求天润置地公司将×号楼的部分房屋提供出来临时作为物业用房及业委会办公用房，缺乏依据。对于燕语清园业委会的该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回北京市海淀区燕语清园小区业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费70元，由天润置地集团有限公司负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  马克力人民陪审员  马毅敏人民陪审员  杨 婷二〇二〇年十一月三十日书 记 员  赵鸣鸣