西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初3497号原告：周建强，男，1962年10月7日出生，汉族，现住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王小妮，陕西达明行律师事务所律师。被告：陕西智方实业有限公司，住所地：陕西省西安市高新区丈八街办丈八一路旺都国际大厦A座1405室，统一社会信用代码：91610131592209667X。法定代表人：戴军，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭鹏，陕西哲尊律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁媛，陕西哲尊律师事务所律师。被告：陕西素彩装饰工程有限责任公司，住所地：陕西省西安市碑林区太白北路1号太白盛世2栋3单元1507室，统一社会信用代码：9161010309962148XR。法定代表人：段冬，该公司总经理。委托诉讼代理人：张路，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘希望，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。第三人：西安康融房地产营销策划有限责任公司，住所地：西安市高新区唐延南路都市之门D座2幢1单元10709室，统一社会信用代码：91610131073415901F。法定代表人：韩军，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑雅琪，女，1997年11月16日出生，汉族，住甘肃省天水市麦积区，该公司法务。原告周建强与被告陕西智方实业有限公司（以下简称智方公司）、陕西素彩装饰工程有限责任公司（以下简称素彩公司）、第三人西安康融房地产营销策划有限责任公司（以下简称康融公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周建强委托的诉讼代理人王小妮，被告素彩公司委托的诉讼代理人张路、潘希望，被告智方公司委托的诉讼代理人祁媛，第三人康融公司委托的诉讼代理人郑雅琪到庭参加了诉讼。本案现已依法审理终结。原告周建强诉称，2017年7月28日，原、被告由第三人康融公司居间介绍签订了《房屋租赁合同》，约定，原告将其位于西安市高新区XXA座XX、XX号房出租给被告办公使用。租赁期五年，自2017年8月1日至2022年8月31日，租金标准为每月人民币32985.4元（不含税），支付方式为季度支付，结算方式为转账。被告应在每期租金到期前30日支付下一期租金。押金为人民币65970.8元，与首期租金同期支付。租金前两年不递增，从第三年开始每年递增百分之五……合同第九条、第十条对合同的解除和违约责任作出了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定于2017年8月1日前将房屋交给被告使用，被告于2017年7月中旬向原告支付了首期租金及押金。按照合同约定，被告应于2019年5月1日之前向原告支付下一期3个月房租98956.20元，被告无故拖欠至今，房屋实际由二被告共同使用，且素彩公司承诺支付原告房屋及物业费等费用。经原告多次催要，二被告数次承诺支付，但被告至今未按合同约定支付原告租金。为了维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判决：1、判令确认原、被告、第三人2017年7月28日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月21日解除，二被告腾出西安市高新区XXA座XX、XX号房；2、二被告支付原告房屋租金202860.2元、物业服务费、水电费等114228.79元，以上合计317088.99元（以上各项费用暂计算至2019年10月31日，要求计算至实际确认解除之日）；3、二被告支付原告房屋占用费311712元，物业服务费、水电费等90485.8元，以上合计402197.8元（暂计算至2020年8月31日，要求计算至实际恢复原状之日）；4、二被告支付原告违约金207808元；5、二被告在裁判文书生效之日起一个月内将西安市高新区XXA座XX、XX号房恢复原状；6、二被告支付原告诉讼保全保险服务费1500元；7、本案诉讼费、保全费由二被告承担。被告智方公司辩称，一、本案涉案房屋是由答辩人与被告素彩公司为共同合作经营而租赁，在租赁合同开始之时实际由答辩人与素彩公司共同使用，所支付租赁款也大部分由素彩公司承担。后2019年6月，由于二被告双方终止合作，答辩人便整体从该租赁房屋中搬出，由素彩公司实际使用涉案房屋，因此对2019年6月以前的房屋租赁费用及其他物业、水、电费用，答辩人与素彩公司应当承担连带责任；对于答辩人搬出租赁物后，素彩公司实际使用时所产生的房屋租金及其他费用，应当由素彩公司自行承担。二、答辩人按照租赁合同约定向原告缴纳了押金65970.8元，原告并未退还该押金，因此押金应当抵扣答辩人承担的费用、租金等。三、原告要求答辩人支付房屋占用费及此期间的物业服务费、水电费等没有事实和法律依据，涉案房屋于2019年10月份已经被原告收回，答辩人没有再继续使用，且原告要求答辩人支付违约金足以弥补损失，故无权主张答辩人支付房屋占用费及此期间的物业费、水电费等，并且该费用由素彩公司在实际使用过程中产生，应当由素彩公司支付。四、原告要求的违约金过高且没有事实和法律依据，按照租赁合同第十条约定，违约金数额应为69269.33元，而非原告主张的207808元。五、诉讼保全服务费并非原告的合理必要支出应当不予支付。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告素彩公司辩称，原告诉称其与被告签订了房屋租赁合同，不符合本案事实，被告素彩公司并未与原告签订过租赁合同。根据合同相对性的原则，原告请求合同的解除腾房以及其他各项租金、违约金、物业、水电费等，均应向合同的承租人主张，被告与承租人共同使用该房屋，并不构成素彩公司向原告给付房屋租金和合同义务。关于智方公司的答辩，原告与二被告之间从未就债权债务的概括转让达成过一致意见，素彩公司支付过房屋租金并不是基于租赁合同的租金支付义务，而是代被告智方公司支付部分租金，双方依据合作协议另行结算。另外，2019年10月21日在原告发出解除通知并将涉案房屋上锁之后，素彩公司再无使用该房屋。综上，原告主张的事实，不符合客观事实，素彩公司不是房屋租赁合同承租人，其诉请应当予以驳回。第三人康融公司陈述，2017年签合同的员工已经辞职，我公司现不清楚原、被告之间的事情。经审理查明，2017年7月28日，原告周建强（甲方、出租方）与被告智方公司（乙方、承租方）、第三人康融公司（丙方、居间方）签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其位于西安市高新区XX路XX座XXX、XXX，建筑面积272.07+199.15平方米房屋出租给被告智方公司使用，房屋租赁期五年，自2017年8月1日至2022年8月31日,装修免租期31天，自2017年8月1日至8月31日，装修免租期内的物业费由乙方承担。合同约定租金标准为每月人民币32985.4元（不含税），支付方式为季度支付，乙方应在每期租金到期前30日支付下一期租金。押金为人民币65970.8元，与首期租金同期支付；租赁期满后或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应无息返还给乙方。租金前两年不递增，从第三年开始每年递增百分之五。租赁期内的税费、电费、电话费、供暖费、物业管理费、天然气、房屋租赁水费、卫生费、上网费、车位费、室内装修费，由乙方承担。合同第九条（三）项约定乙方有下列情形之一的，甲方有权要求乙方按照第十条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋:1、不按照约定支付租金达15日的；2、欠缴各项费用达半月房租金额的；3、擅自改变房屋用途的；……。第十条违约责任约定，甲方有第九条第二款约定情形之一的，按月租金的200%向乙方支付违约金，乙方有第九条第三款约定情形之一的，按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方恢复原状；守约方并可要求违约方赔偿损失。合同签订后，原告按照合同约定将房屋交给被告使用。2019年8月16日，被告素彩公司向原告出具承诺书，载明：“截止2019年8月31日，我司对于租赁XX座XXX、XXX室办公场地租金及物业管理费拖欠问题作出以下承诺：2019年8月前补交拖欠房屋及物业费；如若未能支付，协助房东转租并承诺承担前期拖欠费用”。2019年10月15日，原告将涉案房屋上锁后将钥匙交由物业公司保管，同日，原告在涉案房屋处张贴公告，要求被告智方公司按照约定结清所欠房租及物业费用等。2019年10月21日，原告向被告智方公司送达《解除租赁合同通知书》，载明：“1、自本通知发送之日起，贵公司2017年7月28日与我签订的《房屋租赁合同》终止，请贵公司在收到本解除通知书通知后10日内（最迟于2019年10月31日前）搬出西安市高新区XX座XXX、XXX号房屋。2、如贵公司未在上述期限内搬出西安市高新区锦XX座XXX、XXX号房，我将通过法律途径解决，届时贵公司搬出前产生的租金、物业费、水电费、天然气费等相关费用均由贵公司承担……”。另查明，2017年12月，被告智方公司法定代表人戴军、素彩公司法定代表人段冬以及案外人杨某签订《合伙经营协议》，约定于2017年7月15日商讨决定，共同经营“西安元博装饰设计工程有限公司、陕西素彩装饰设计工程有限责任公司”以下简称“元素空间”，办公地点设立在XX路XX、XX室。西安元博装饰设计工程有限公司于2018年5月2日更名为陕西智方实业有限公司。再查明，关于涉案房屋租金支付，依据原告提交的交易明细清单显示：2017年8月14日戴军支付8400元；2017年11月21日戴军支付98956元；2018年2月13日戴军支付38956元；2018年3月2日西安元博装饰设计工程有限公司支付60000元；2018年5月2日戴军支付40000元；2018年5月3日白某支付58956元；2018年8月8日素彩公司支付98956元；2018年8月18日素彩公司支付8400（车位租金）元；2018年12月10日素彩公司支付98956元、1979元（服务费）；2019年3月22日戴军支付50000元；2019年4月16日素彩公司支付48956元。庭审中，被告智方公司与素彩公司对双方均使用XX座XXX、XXX号涉案房屋一起办公的事实认可，对于涉案房屋租金、物业水电费的支付，二被告之间未有明确约定，因双方在合作过程中发生分歧矛盾，产生纠纷。被告素彩公司认可截止目前尚有办公用品东西还没有搬离。本案审理过程中，法院组织原、被告双方及物业到涉案房屋进行查看，发现涉案房屋中存在大量未搬离的桌椅、柜子、电脑、沙发等办公物品。被告智方公司辩称其于2019年搬离涉案房屋，所有办公物品均为素彩公司所有，素彩公司辩称涉案房屋办公物品由二被告共同购置，属二被告共同所有。物业公司认可二被告欠付的物业费用已由原告代缴。上述事实，有房屋租赁合同、解除租赁合同通知书、合伙经营协议、承诺书、银行流水清单、物业及水电费缴费清单、现场视频资料等证据及勘验笔录、庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法，未违反法律和行政法规的强制性规定，具有法律约束力，双方均应按照约定享受权利、履行义务。原告依约向被告智方公司交付房屋，被告应当按照约定向原告支付租金费用。根据庭审查明事实，被告素彩公司与智方公司因合伙关系共同在涉案房屋办公，且被告素彩公司也向原告承诺补交拖欠房屋及物业费，故二被告作为租赁房屋的共同使用人，对原告主张的房屋租金、物业水电费用应当承担共同偿还的责任。原告主张二被告支付2019年5月1日至2019年10月31日期间的房屋租金202860.2元、以及截至2020年8月31日的物业服务、水电等费用204714.59元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。《房屋租赁合同》合同第九条（三）项约定乙方有下列情形之一的，甲方有权要求乙方按照第十条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋:1、不按照约定支付租金达15日的；2、欠缴各项费用达半月房租金额的；3、擅自改变房屋用途的；……。原告于2019年10月21日向被告智方公司送达《解除租赁合同通知书》，告知其解除《房屋租赁合同》并在收到本解除通知书通知后最迟于2019年10月31日前搬出西安市XX座XXX、XXX号房屋。被告存在违约情形，原告依法依约解除合同的行为合法有效，故本院依法确认涉案合同已于2019年10月21日解除，二被告应当恢复房屋原状，并返还涉案房屋。关于房屋占用费一节，因双方合同于2019年10月21日解除，二被告作为承租方在双方合同解除后，应当按期交回租赁房屋。在本案审理过程中，本院组织双方到涉案房屋进行了查看，被告办公物品仍未清理，虽智方公司辩称其已搬走，剩余办公物品均为素彩公司所有，但却未提交证据予以证明,故本院结合现场情况，认定二被告构成占用事实。鉴于原告在被告停止办公后将门上锁并将钥匙交由物业保管，二被告未及时清理物品，并未用于经营活动，且在本年年初有疫情突发情况等实际情况，故本院酌情认定占用费按照每月15000元计算。故本院经核算，二被告应向原告支付2019年11月1日起至2020年8月31日期间房屋占用费150000元。对于违约金一节，因《房屋租赁合同》违约责任条款约定，乙方有第九条第三款约定情形之一的，按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方恢复原状；守约方并可要求违约方赔偿损失。故原告主张违约金于法有据，二被告应当向原告按月租金的200%支付违约金，但鉴于原告处尚有被告缴纳的押金65970.8元，故本院认为该押金可以用于折抵违约金部分。对于原告主张的保全保险服务费1500元的诉讼请求，因该笔支出不属于诉讼过程中的必要支出，故本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告周建强与被告陕西智方实业有限公司、第三人西安康融房地产营销策划有限责任公司签订的《房屋租赁合同》于2019年10月21日解除。二、被告陕西智方实业有限公司、陕西素彩装饰工程有限责任公司自本判决生效后一个月内将西安市高新区XXX座XX、XX号房恢复原状，并向原告周建强返还房屋。二、被告陕西智方实业有限公司、陕西素彩装饰工程有限责任公司于本判决生效后十日内向原告周建强支付2019年5月1日至2019年10月31日期间的房屋租金202860.2元，以及截至2020年8月31日的物业服务费、水电费等204714.59元，以上共计407574.79元。三、被告陕西智方实业有限公司、陕西素彩装饰工程有限责任公司于本判决生效后十日内向原告周建强支付2019年11月1日起至2020年8月31日期间房屋占用费150000元，自2020年9月1日起以每月15000元为基数，实际计算至二被告恢复房屋原状，返还房屋之日。四、被告陕西智方实业有限公司、陕西素彩装饰工程有限责任公司于本判决生效后十日内向原告周建强支付违约金65970.8元(已付押金折抵后可不用另行支付)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告周建强的其余诉讼请求。本案案件受理费19325元、保全费5000元，共计24325元，由原告周建强负担9290元，二被告负担15035元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  张丽华审判员  李晓婷审判员  宁 莎二〇二〇年十一月六日书记员  杨婉怡打印：杨婉怡校对：姚静2020年月日送达1