江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初12946号原告：吴晓琴，女，1978年1月29日生，汉族，江西省南昌市，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：鄢彬，江西平常心律师事务所律师，执业证号：13601201710836738。被告：江西满威实业有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道**办公楼****（第**），统一社会信用代码:91360125314678228F。法定代表人：吴来斌，总经理。委托诉讼代理人：邹细军，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号13601200410713551。委托诉讼代理人：吴雨，北京市中银（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201911137814。原告吴晓琴诉被告江西满威实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人鄢彬、被告委托诉讼代理人吴雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年7月19日，原告因购买被告开发的“嘉禾小区”商品房与被告签订了《南昌市商品房买卖合同》一份，约定：原告购得嘉禾小区6栋1单元302号房产一处，面积为86.7㎡，房屋总价为1037375元，同时原告采用按揭的方式购得该处房产，于2017年7月19日支付房屋首付款227375元，剩余81万元以银行贷款的方式付清，且被告应于2019年7月30日前将经验收合格及符合合同约定的商品房交付给原告，如逾期超过30日，原告有权解除合同，要求继续履行合同的，自2019年7月31日至实际交付之日止，被告按日万分之一向原告支付逾期交房违约金。后原告按照《商品房买卖合同》的约定付清了全部购房款，但直至2020年8月10日才通知原告进行收房，被告存在严重的逾期交房行为，现原告要求被告主动支付逾期交房违约金未果，故原告提起诉讼，一、请求判决被告按已付房款1037375元为基数，自2019年7月31日起按日万分之一向原告支付逾期交房违约金（暂计算至2020年8月10日共产生逾期交房违约金39109.04元）；二、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、被答辩人主张的逾期交房时间应截止至2020年8月10日止，并应扣减2020年1月24日至2020年3月20日共计57天的新冠疫情期间。《南昌市商品房买卖合同》第八条约定的交付条件为：该商品房经验收合格。第十一条约定了由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：商品房达到交付使用条件且出卖人书面通知买受人后，买受人未按书面通知的收房时间进行交房的，视为从书面通知的收房日期起该商品房符合交付条件并已交付买受人，由此产生的一切费用（包括但不限于物业管理费及公摊水、电费等费用）及该商品房毁损灭失等风险由买受人承担，该商品房的保修期限自书面通知的交付日期起计算，且买受人还应每日按总房价款的万分之一向出卖人支付代管费直至买受人实际接收该商品房之日止。诉争房屋于2020年8月5日经验收合格，答辩人于2020年8月8日书面通知被答辩人于2020年8月10日收房，故诉争房屋的逾期交房时间应截止至2020年8月10日止。且该房屋实际上在2019年年底就已经实际符合交付条件，只是在走行政审批手续，由于2020年1月份新冠疫情的爆发，致使审批程序搁置，导致该房屋迟迟未能取得竣工验收备案表。江西省自2020年1月24日启动新冠疫情重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月20日将应急响应级别调整为三级，江西省才逐步开始复工复产，诉争房屋的审批程序才得以继续开展，故该期间的时间应予以扣减。二、被答辩人主张的以已付房款为基数，按每日万分之一计算的违约金过高，应予调减。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”具体到本案中，《南昌市商品房买卖合同》约定的是因违约产生的损失赔偿额的计算方法，而逾期交房给被答辩人带来的损失应仅为房屋租金损失。诉争房屋面积为86.75平方米，毛坯交付，同地段同等面积的已装修的100平方米的房屋租金约为1800元，折合每平方米每日租金约为0.64元。如按如以已付房款1094916元为基数，按每日万分之一计算，则诉争房屋每日的逾期交房违约金约为109.5元，折合每平方米每日违约金为1.26元，是同地段房屋租金的1.96倍，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定的“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。故应按实际损失予以调整。为明确被答辩人的实际损失，答辩人请求法院对诉争小区自2019年7月31日起至2020年8月10日期间的毛坯标准平均租金委托鉴定机构进行鉴定，并根据鉴定的结论确定被答辩人的实际损失。经审理查明：2017年7月19日，原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》一份，合同约定：“原告向被告购买其开发的嘉禾小区6#住宅、商业一单元302室房屋，建筑面积86.75㎡，总金额1037375元。其中，合同第八条约定，出卖人应当在2019年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告采取支付首付款和银行按揭贷款方式向被告支付了购房款1037375元，但被告未按约定期限向原告交付房屋。2020年8月5日，被告开发的嘉禾小区3#住宅、商业楼办理了竣工验收备案手续。2020年8月8日，被告通知原告办理房屋交付手续。至此，自2019年7月31日起至2020年8月10日止，被告逾期交付房屋376天。上述事实，有商品房买卖合同、付款凭证、房屋竣工验收备案意见书、短信通知以及原、被告的陈述等证据予以证明。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，原告按约支付了购房款，被告逾期交付房屋，依法应承担违约责任。根据合同第九条约定，出卖人逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，即被告应支付原告逾期交付违约金（1037375元×10/000×376天）39005.3元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告江西满威实业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告吴晓琴逾期交房违约金39005.3元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告预交案件受理费778元，减半收取，由被告承担389元，退回原告389元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  徐荣根二〇二〇年十一月二十七日书记员  郑晓晓附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。