江西省南昌市东湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0102民初181号 原告：龚某1，男，2004年12月1日生，汉族，住江西省南昌市高新枝术开发区。 法定代理人：龚某2（系原告父亲），住江西省南昌市高新枝术开发区。 法定代理人：龚某3（系原告母亲），住江西省南昌市高新枝术开发区。 被告：南昌亿丰物业管理有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区中心区A-30地位（怡园路**），统一社会信用代码91360100558486206U。 法定代表人：蔡宇,该公司董事长。 原告龚某1与被告南昌亿丰物业管理有限公司委托合同纠纷（立案案由为房屋租赁合同纠纷）一案，本院于2020年1月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龚某1法定代理人龚某2到庭参加诉讼，被告南昌亿丰物业管理有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告龚某1向本院提出诉讼请求：1.判令被告南昌亿丰物业管理有限公司支付从2015年7月1日至2019年12月30日期间的商铺租金380628元，原告当庭变更为373328.81元；2.判令被告南昌亿丰物业管理有限公司支付从2015年7月1日起（自应付租金的次日起开始计算）按月利率2%计算利息至还清为止的利息；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年原告购买南昌中兴广场有限公司开发的商铺“亿丰.普菲特国际购物广场”**号商铺。2011年10月9日，原、被告双方签订了10年委托经营管理合同，委托期内第四至第六年双方约定乙方每年固定按78082元支付租金给原告。委托期内第七至第十年双方约定被告每年固定按87842元支付租金给原告。2015年7月1日至2017年10月1日期间，被告应付租金175684.49元（78082元／年＊27个月）；2017年10月1日至2019年12月30日期间，被告应付租金197644.32元（87842元／年＊27个月），总计373328.81元。但合同签订后，被告没有按照合同约定付租金给原告。 被告南昌亿丰物业管理有限公司未到庭，但提交书面答辩意见如下：1.涉案《委托经营管理合同》应认定为无效合同。被告系涉案商铺开发商南昌中兴广场有限公司聘请的前期物业管理公司。原、被告与南昌中兴广场有限公司之间名为商品房买卖和委托经营管理，实为开发商向原告融资并向原告支付固定利息，其法律关系名为商品房买卖合同关系和委托合同关系，实为借款合同关系，该行为有损金融安全和市场秩序，违反公序良俗，应认定为无效。2.原告的部分主张已超过诉讼时效，应当予以驳回。涉案合同约定，委托期为十年，自2011年10月1日起计，前三年免租（实际上前三年租金为购房款的21%，已从购房款中直接扣除），自第四年（2015年10月1日）起由被告向原告计算固定租金，每半年支付一次。由于原告2020年1月才起诉，即使涉案合同有效，原告主张2017年1月之前的租金亦已超过诉讼时效，该部分诉请应予以驳回。3.原告主张的利息起算时间和计算标准无事实和法律依据。涉案合同约定，自第四年（2015年10月1日）起计算固定租金，每半年支付一次，也就是说，第一次支付的期限是2016年3月31日，而原告主张自2015年7月1日开始计算利息，无任何事实依据。另外，原告还主张利息按2分计算，既无事实依据亦无法律依据，应当予以驳回。 根据原告龚某1陈述和经审查确认的《南昌市商品房买卖合同》、发票、《委托经营管理合同》、本院（2015）东红民初字第493号民事判决书及生效证明、中国民生银行支付业务回单、交易明细等证据，本院认定事实如下： 2011年7月5日，原告（买受人）与南昌中兴广场有限公司（出卖人）签订《南昌市商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买出卖人开发的南昌市红谷滩新区怡园路96号（中兴广场）商业楼**单元1层**号房，出卖人应于2011年12月31日前交付房产，合同还对其他事项进行了约定。2011年10月9日，原告（甲方）与被告南昌亿丰物业管理有限公司（乙方）签订《委托经营管理合同》一份，约定：甲方自愿将其预定（或购买）的“亿丰.普菲特国际购物广场”**号商铺委托乙方经营管理；委托期限为10年，乙方承诺于2011年10月1日前正式开业，届时若未能正式开业，则委托期从该日期起计；委托期内第1至第3年，甲方同意将商铺免费交于乙方管理，商铺经营收入归乙方所有；第4年至第6年，乙方每年固定向甲方支付租金78082元；第7年至第10年，乙方每年固定向甲方支付租金87842元；租金半年一付，即每年6月30日支付一次，12月30日支付一次；因租赁而产生的各种税费，乙方有权从甲方收益中代扣代缴；合同还对其他事项进行了约定。另合同备注栏载明：1.委托期满甲方可选择继续委托乙方经营或向乙方申请回购，乙方以原价的120%回购；2.开发商保留地下一层12000平方米的物业不予出售。合同履行期间，原告曾起诉至本院，要求被告支付自2014年10月1日至2015年3月31日期间的租金39041元，本院作出的（2015）东红民初字第493号民事判决，已判决被告支付上述租金。原告陈述，2015年7月1日至2017年9月30日，被告每月支付了原告租金763.02元，合计20601.54元；2017年10月1日至2019年12月31日，被告每月支付原告租金1144.53元，合计30902.31元，总计支付51503.85元，原告并提交了部分支付凭证，称2019年2月至12月期间的租金，被告系以现金方式按每月1144.53元的标准支付。 本院认为，原告与被告南昌亿丰物业管理有限公司签订的《委托经营管理合同》,系双方当事人真实意思表示，且未违背法律、法规、行政法规的强制性规定，依法有效，双方均应按约履行合同义务。该合同系委托合同，而非房屋租赁合同，本院将本案的案由变更为委托合同纠纷。合同签订后，被告南昌亿丰物业管理有限公司未按约履行合同，构成违约。根据原告主张租金收益的计算方式，其主张的期间实为2015年7月1日至2019年12月31日期间的租金收益。因被告对其支付租金收益的待证事实未举证予证明，本院采信原告提供证据证明被告转账支付的金额及其认可收到被告交纳的现金部分金额。扣除原告认可被告在该期间每月交纳的租金收益外，被告尚应支付原告的租金收益为321825.15元，其中，自2015年7月1日至2017年9月30日期间，被告欠付的租金收益为155082.87[（78082元/年÷12个月-763.02元）×27个月];自2017年10月1日至2019年12月31日期间，被告欠付的租金收益为166742.28元[（87842元/年÷12个月-1144.53元）×27个月]。现原告要求被告支付的租金收益373328.81元，本院对超出部分不予支持。关于逾期利息标准，原告主张按年利率2%于法无据，本院酌定按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于利息起止时间，因原告与被告亿丰物业公司签订的《委托经营管理合同》约定:“租金支付方式为从第四年起租金半年一付，实际支付时间每年6月30日支付一次，12月30日支付一次”，故原告主张的上述租金付款时间分别为2015年12月30日、2016年6月30日、2016年12月30日、2017年6月30日、2017年12月30日、2018年6月30日、2018年12月30日、2019年6月30日、2019年12月30日，逾期付款利息起算时间及计费基数如下：2015年12月31日、2016年7月1日、2016年12月31日、2017年7月1日，每期欠付的租金金额为34462.86元、2017年12月31日、2018年7月1日、2018年12月31日、2019年7月1日、2019年12月31日，故自2015年7月1日至2019年12月31日的租金收益，应以未付租金收益为基数，自应付租金日起算。被告亿丰物业公司主张合同无效，于法无据，本院不予采纳。被告亿丰物业公司主张原告主张的部分租金已过诉讼时效的观点，与事实不符，本院不予采纳。原告在法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额，其所预交案件受理费按照减少后的诉讼请求数额计算退还。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告南昌亿丰物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告龚某1租金321825.15元及利息（自2015年7月1日至2017年6月30日期间的租金逾期付款利息，以每半年欠付的租金34462.86元为基数，按银行同期贷款利率分别自2015年12月31日、2016年7月1日、2016年12月31日、2017年7月1日起计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止；2017年7月1日起至2017年12月31日期间的租金逾期付款利息，以35758.35元为基数按银行同期贷款利率自2017年12月31日起计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止；自2018年1月1日至2019年12月31日期间的租金逾期付款利息，以每半年欠付的租金34462.86元为基数，按银行同期贷款利率分别自2018年7月1日、2018年12月31日、2019年7月1日起至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止，其中，34462.86元自2019年12月31日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）； 二、驳回原告龚某1其他诉讼请求。 如果被告南昌亿丰物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7020元（原告龚某1已预交），由原告龚某1负担765元，被告南昌亿丰物业管理有限公司负担6135元，退回原告龚某1120元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  廖如荣 人民陪审员  万淑婛 人民陪审员  熊靖明 二〇二〇年十一月二日 书 记 员  聂小霞 附相关法条及司法解释： 1．《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 4.《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。