北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初1685号原告：刘纪孝，男，1960年11月28日出生，汉族，北京市绘图仪器厂退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：庞帅，北京庞标律师事务所律师。委托诉讼代理人：董云霞，北京庞标律师事务所实习律师。被告：北京裕泰达房地产开发有限公司，住所地北京市西城区广安门外车站东街**。法定代表人：汪卫春，董事长。委托诉讼代理人：林莉，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。原告刘纪孝诉被告北京裕泰达房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘纪孝及其委托诉讼代理人庞帅、董云霞，被告北京裕泰达房地产开发有限公司的法定代表人汪卫春、委托诉讼代理人林莉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告赔偿房屋面积差10.04平方米的利益损失303750.16元（经评估后确定每平方米市场单价为30254元，91.89平方米减去81.85平方米等于10.04平方米，按照每平方米30254元损失计算，即得出303750.16元）。事实与理由：2003年2月24日，原告与被告签订宣武区改造异地安置协议书，协议书约定，原告将位于原宣武区红居巷X号的房屋交给被告拆除，被告将位于丰台区嘉园二里小区X号楼X号，建筑面积91.89平方米的一套三居室作为安置房（以下简称：涉案房屋）交付给原告租住。协议签订生效后，原告依约履行了相应的搬迁腾房义务。被告虽向原告交付了涉案房屋，但其履行该交付义务的行为存在较为严重的违约。原告腾房后，一家老小入住了涉案房屋，至起诉前没有进行过装修。2018年春节后，因家中亲人病故，原告决定对涉案房屋进行装修。装修公司来到涉案房屋进行测量后，结合楼房的公摊情况，对房屋的面积产生了疑问，装修公司保守估测涉案房屋建筑面积大约应在80平方米左右，与91.89平方米的建筑面积相差较大。此外，在涉案房屋所属的X号楼内的其他05户型产权证记载的建筑面积也均为80平方米左右。无独有偶，原告在2018年3月收看了一期北京电视台节目，内容就是一起因房屋面积差引发的二手房买卖纠纷，且节目中的房屋与涉案房屋都属于嘉园二里小区。原告在入住涉案房屋前，一直在平房内居住，对于楼房建筑面积、使用面积以及公摊面积等概念并无认知。被告方在当年也未作相应的风险提示，结合上述相互印证的事实，原告意识到自己居住的房屋可能与被告拆迁承诺的面积存在不符，原告权利受到侵害。原告找到被告的上级单位北京广安置业投资有限公司尝试协商解决。对方明确表示拒绝赔偿，需要通过法律程序来进行解决。原告认为，双方合法签订的拆迁安置协议应受法律保护。被告书面承诺的安置房面积应如实兑现，被告提供面积不实的安置房是对被拆迁人合法权益的侵害。原告为维护自身合法权益，诉至法院。现在涉案房屋是公房，是原告承租的北京蓟成物业公司出租管理的公房。原告跟被告是2003年2月24日签订的拆迁安置补偿合同。当时的拆迁办是被告的内属机构，李凤珍是原告的母亲，在拆迁安置协议中原告是乙方。承租公房合同权利人是原告。签订危旧房改造协议后，原告就被安置在了涉案房屋。原告方知晓涉案房屋是公房，因此原告并未按照商品房的价格向被告主张赔偿。被告辩称，我们认为原告诉讼被告的双方主体资格有异议。第一，我方认为被告是不适格的主体。原告提到2003年的2月24日签订的这个安置补偿协议，就是这个异地安置协议，并不是原告与被告签订的这个安置协议，证据显示是由宣武区的红居危旧房改造办公室跟原告签订了宣武区危旧房改造异地安置协议书。所以关于房屋拆迁补偿的具体问题都是由红居危改办负责组织，而被告及其他的相关房地产公司只是负责执行和实施具体的事项。被告并非是合同的相对方，所以相应的赔偿责任，不应该由被告来承担。第二，关于原告的不适格问题。本案中的原告并非是今天这个涉案房屋的产权人，只是这个房屋的使用权人。原告就该房屋安置中涉及到的利益向被告方进行主张，被告方无需就此承担相应的责任。时至今日，原告依然只是向相应的物业管理公司，北京市蓟城物业管理经营公司来缴纳承租费用，原告无权基于该房屋所有权产生的补差面积的房屋实际差价向被告进行主张。原告如果需要就使用面积的差异主张租赁费用的差价，可以向物业管理公司进行主张，而并非向被告进行主张。第三，根据当时的规定，北京市城市拆迁管理办法以及北京市加快城市危旧房改造实施办法，宣房地裁字2003第018号的城市房屋拆迁纠纷裁决书里面都谈到了，原告实际在红居危改能够补偿的是两居室一套。原告作为被拆迁房屋的使用权人已经在行政裁决之外享受了更多面积的使用权益，原告也无权就目前的面积差异再行主张相关权益。第四，危旧房的改造不同于其他项目的建设，安置房本身就具有保障房的性质，其目的是为安置被拆迁人，使其不至于居无定所，这不同于一般的商品房，更不能按照商品房的补差面积的相关规定来予以衡量。原告作为被安置人，不能因此而获得额外的利益，否则将有违安置房保障性、政策性的基本原则。第五，关于涉案房屋面积的问题，刚才已经谈到，危改办跟原告签订的这个建筑面积91.89平方米，严格来讲是按照当时测量的一个情况来确定的，就面积差异，客观的讲有可能是历史存在的，但无溯及力，所以不能按照现在的标准来衡量。李凤珍是委托原告处理拆迁事宜，我方认为李凤珍才是被拆迁人。拆迁纠纷裁决的行政裁决是当时因为原告他们是钉子户，所以我们启动了行政裁决，行政裁决后给原告一个三居、一个一居，均是承租的公房。原告要了三居，一居的没要，拿了一个12万元的补偿款。宣武区红居危改办是当时原宣武区政府的派出机构，不是我单位的内设机构。黄永秦、甄心不是我单位的工作人员。裁决书中我单位不是“经批准”，实际上应该是“经委托”。我单位是受原宣武区红居危旧房改造办公室的委托对这个地区进行拆迁。综上，被告不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了如下证据：证据1：北京市宣武区国土资源和房屋管理局于2003年2月17日作出的《城市房屋拆迁纠纷裁决书》。证明被告负责在宣武区广外红居部分地区实施危旧房改造拆迁工作，原告系拆迁范围内宣武区红居八巷X号中的被安置人之一。证据2：原告与被告于2003年2月24日签订的《宣武区危旧房改造异地安置协议书》。协议约定被告安置原告一套位于嘉园二里小区X号楼X的三居室一套，建筑面积为91.89平方米。签订协议的时候原告是受原告母亲委托签订的危旧房改造安置协议书，拆迁前，被拆迁的公房承租人是原告的母亲。证据3：原告与蓟城物业管理经营公司签订的《公有住宅租赁合同》。证明拆迁协议签订生效后，被告方安排具体物业管理单位与原告签订了租赁合同。原告取得租赁房屋合法有效；租赁合同仅记载了安置房屋的使用面积61.4平方米，未记载建筑面积。证据4：X京房权证丰字XX**房屋产权证。证明同为嘉园二里小区X号楼同为05户型的商品房产权证上记载的房屋建筑面积为81.78平方米，证明案涉房屋的建筑面积有较大可能无法达到被告承诺的91.89平方米。05户型是跟原告房的户型一致。证据5：X京房房权证丰字XX**屋产权证。证明同为嘉园二里小区X号楼的04户型（与05户型是对称户型，同为三居室）的商品房产权证上记载的建筑面积为81.78平方米，证明案涉房屋的建筑面积有较大可能无法达到被告承诺的91.89平方米。证据6：涉案房屋承租人原告刘纪孝与北京市丰台区房屋经营管理中心供暖设备服务所签订的《北京市居民供热采暖合同》（按面积计费版）及职工供暖费用明细表。证明案涉房屋的实际建筑面积为81.85平方米，房屋面积未达到被告承诺的91.89平方米。租赁合同上记载的使用面积61.4平方米乘以1.333等于81.85平方米的建筑面积。证据7：发改委下发的本市现行供热销售价格表。证明供暖公司按建筑面积收供暖费。证据8：调档材料的说明，北京丰台区房屋经营管理中心的材料，证明该机构根据北京市的相关规范，证明涉案房屋建筑面积为81.85平方米。证据9：北京市物价局文件（2001-372号），证明证据8的计算方式是根据政府文件。针对证据8、9可证明，该份文件远早于双方签订的合同。被告所称供暖所的面积是折算而来，与测绘的计算方式不同，但该意见均是口头陈述，没有证据予以支持。我们认为政府及相关证明出具如何转化使用面积到建筑面积的文件，是经过系统化、全局化的规范，这个规范就可以在本案中解决建筑面积多少的问题。文件是公权力机关提交的材料，客观性、合法性都可以予以确认。证据10：房地产评估报告。证明案涉房屋使用权的价值金额及单价，可以量化原告诉请的数额，因此依据此可以裁判支持原告诉请。评估时间只能按照申请人申请的时间进行评估，如果我们在1-2年之前申请，相应的赔偿费用会更高，因此以时间问题质疑评估报告是无法得到支持的。证据11：2019年4月25日登记回执、被告公司的房屋拆迁许可证，通过信息公开向房管局申请后取得，证明被告主体资格适格。被告对原告证据的质证意见：证据1:真实性认可，证明目的不认可。证据2：真实性认可，证明目的不认可。被拆迁人是李凤珍，被拆迁公房的承租人是李凤珍，我们拆迁只针对公房承租人拆迁。证据3：真实性认可，证明目的不认可。使用面积是物业公司自己确定的。证据4：没看到原件，真实性不认可，且与本案无关。证据5：没看到原件，真实性不认可，且与本案无关。证据6：真实性认可，证明目的不认可。面积是原告核算出来的，是否合理无法确定，我们也不认可。证据7：发改委确实按建筑面积收供暖费，但与本案无关。证据8：该证明写明了，根据换算标准计算的建筑面积，供暖面积的产生不是房屋的实际建筑面积，即便有证据9的文件支撑，按照0.75换算的，也并不是关于权属面积的计算方式。使用面积也是物业公司自行测量的，因此公信力不足。证据9：真实性无异议，只是根据供暖所说的，其他质证意见同证据8，0.75只是折算系数。我们不否认公权力出具的文件，但是物价局的文件是为了供暖价格的调整，而不是关于建筑面积的折算，因此不能将此作为建筑面积计算的标准。证据10：这是2020年8月31日的评估价。拆迁发生在2004年，当时的拆迁标准是房改加危改，如果依据2020年衡量2004年的标准是不恰当也是不合理的。租赁本是2000年，供暖协议也是差不多的年份，现原告才提起诉讼，已经过了诉讼时效。证据11：真实性认可，无异议。被告向本院提交了如下证据：证据1：宣武区红居危改就地安置协议书。证明2003年2月24日，原告作为原告母亲李凤珍的委托代理人与宣武区红居危旧房改造工作办公室签订异地安置协议书，就红居八巷X号公产0.5间房屋签订危改就地安置补偿协议，安置一居室一套。证据2：宣武区危旧房改造异地安置协议书。证明2003年2月24日，原告作为原告母亲李凤珍的委托代理人与宣武区红居危旧房改造工作办公室签订异地安置协议书，安置了嘉园二里X号楼X号三居室一套的涉案房屋。原告并非是与被告签订的安置协议书，故被告不是该合同的相对方，无需就安置面积的差异承担任何相关责任。证据3：授权委托书。证明原告母亲李凤珍于2002年7月8日出具授权委托书，确定由原告刘纪孝办理危改房的所有事宜，故原告对上述证据反映的历史背景和相关事宜都是完全知情的。证据4：公有住宅租赁合同。证明因原告是公房的使用权人获得拆迁安置，但其一直并非该房屋的产权人。结合原告提供的证据3，其目前都只是该安置房屋的使用权人，根本无权向被告主张基于产权面积导致的损失赔偿。证据5：安置补偿方式选择结果承诺书。证明原告母亲李凤珍作为当时拆迁公租房的使用权人，在2003年2月24日签订了该承诺书，确定实际拆迁安置嘉园三居一套涉案房屋和角门一居一套房屋；基于实际的拆迁安置情况，原告已经超过了宣房地裁字（2003）第018号行政裁决书中所确定的二居室一套的拆迁补偿利益。证据6：放弃安置协议。证明2003年2月24日，原告的母亲李凤珍对安置的一居室相关拆迁利益予以放弃，并由被告给予相应的补偿款项12万元。证据7：红居小区危改居民安置款凭证。证明2003年2月24日，原告的母亲李凤珍对安置的一居室相关拆迁利益予以放弃，并由被告给予相应的补偿款项12万元。证据8：北京市宣武区人民政府通告第2号。证明宣武区人民政府于2001年9月19日公布实施了《红居危旧房改造（一期）实施办法》，该办法中明确：在第四大项“安置补偿原则”中确定属承租房屋的，按租赁合同标明的使用面积的1.33倍计算。原告因承租的是公房，使用面积20.9平方米，故按27.8平方米进行安置。在第五大项“安置补偿办法”中确定原住宅建筑面积超过20平方米不足30平方米，安置二居室一套。故原告本该享有的安置住房实为二居室，现原告已经是超额享有权益。原告对被告证据的质证意见：证据1：真实性认可，证明目的不认可。宣武区红居危改由被告负责。证据2：真实性认可，证明目的不认可。被告作为红居危改的主体，就地安置和异地安置采用不同的印章签署，有区别对待之嫌。证据3：认可无异议。证据4：没原件，真实性无法核实，非涉案房屋，与本案无关。但拆迁前原告母亲确实在红居X巷X号居住。证据5：真实性认可，证明目的一认可，证明目的二不认可。裁决书在先，安置协议在后。是否超过裁决书确定的利益与本案无关。证据6：真实性认可，我方没在红居就地安置，与本案无关。证据7：真实性认可，与本案无关。钱没领过，章是被告的章。证据8：真实性认可，被告是具体负责拆迁的单位。对上述双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2001年间，被告（拆迁人）经相关政府部门批准，取得了北京市城市规划委员会作出的《（2001）规地字0213号建设用地规划许可证》，北京市国土资源和房屋管理局作出的《京国土房管划批字（2001）第059号北京市城镇建设用地批准书》和北京市宣武区国土资源和房屋管理局作出的《京房宣拆许字（2001）第019号房屋拆迁许可证》，在原宣武区红居部分地区实施危旧房改造拆迁建设。被拆迁人李凤珍（原告之母）在上述拆迁范围内红居八巷X号承租公房1.5间，建筑面积27.80平方米。李凤珍在该承租房内有正式户口本3个，在册人口5人，分别为：1.户主李凤珍、之子刘纪孝、之孙子刘福临；2.户主刘纪明；3.户主刘纪才。由于被告与李凤珍未能在拆迁公告规定的期限内达成拆迁协议，被告申请行政裁决。2003年2月17日，原北京市宣武区国土资源和房屋管理局作出宣房地裁字（2003）第018号《城市房屋纠纷裁决书》，裁决：李凤珍及其共居亲属自接到本裁决书之日起三日内，腾空红居八巷X号原住正式房交申请人拆除，违章建筑自行拆除。李凤珍可于搬迁完毕后，依法与拆迁人签订安置协议，购买红居危改小区X号楼X号二居室一套（建筑面积84.9平方米）。逾期不履行本裁决的，本局将依法申请宣武区人民政府或宣武区人民法院强制执行……。2003年2月24日，原告作为李凤珍的代理人（乙方），与当时的宣武区红居危旧房改造工作办公室（甲方）签订了《宣武区危旧房改造异地安置协议书》。该协议书第三条约定：乙方同意异地安置，放弃其他补偿方式，乙方应安置人口五人，分别是户主一：刘纪明；户主二：刘纪才、之弟刘纪孝（本案原告）、弟媳刘秀盘、侄子刘福临。该协议书第四条约定：甲方安置乙方嘉园二里X号楼X号三居室一套（涉案房屋），建筑面积91.89平方米。2004年1月，原告作为被安置房屋的承租人，与涉案房屋的管理单位北京市蓟城物业管理经营公司签订了《公有住宅租赁合同》，租赁合同约定涉案房屋的总使用面积61.4平方米。庭审中，原告表示在居住过程中，因装修偶然发现建筑面积达不到91.89平方米，故诉至本院要求被告赔偿居住利益损失。被告抗辩对于涉案房屋的建筑面积差异，存在客观的历史原因，无溯及力，所以不可能按照现在的标准来衡量。因此，原告申请评估测量。在评估测量过程中，双方当事人协商确定的评估测量机构北京市西城区房地产测绘一所向本院发函，表示该测绘需要提供《建设工程规划许可证》、相关分层平面布局的图纸、各功能区与公用建筑部位明细及公用建筑部位分摊说明的前提下，方能进行测绘。由于被告为拆迁单位，该几项材料均为被告保存，故本院于2019年8月26日，即要求被告提供。由于被告长时间未提供，期间，本院曾提示被告，如果相关材料已经交付其他部门，目前无法提供，被告也可以申请法院调取。但是，被告即不明确材料的具体存放地点，亦不申请法院调查取证，坚持表示自己能按时向本院提供。其后，经本院反复多次催促，被告至2020年11月仍未按时全面提供相应材料（期间仅提供了部分材料），导致涉案房屋建筑面积的测绘工作无法完成。另查，庭审中，原告提供了2016年11月，原告与北京市丰台区房屋经营管理中心供暖设备服务所签订的《北京市居民供热采暖合同》（按面积计费版）及职工供暖费用明细表，该合同及明细表记载涉案房屋按照建筑面积81.85平方米（租赁合同上记载的使用面积61.4平方米乘以1.333等于81.85平方米）收取的供暖费。再查，庭审中，被告开始表示自己不是本案的是格主体，自己是受原北京市宣武区政府的委托，进行的红居危改拆迁建设。其后被告又表示，自己具有本案的诉讼主体资格。又查，庭审中，原告对涉案房屋的使用权价值，自行申请评估鉴定，结论为：涉案房屋按照建筑面积81.85平方米确定的使用权价值为247.63万元，每平方米单价30254元。本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。在2001年间，北京裕泰达房地产开发有限公司经政府部门批准，取得了相关资质证书，在原宣武区红居部分地区实施危旧房改造拆迁建设。亦因北京裕泰达房地产开发有限公司的拆迁人地位，在与被拆迁人李凤珍未能在拆迁公告规定的期限内达成拆迁协议的情况下，北京裕泰达房地产开发有限公司才能以自己的名义，向原北京市宣武区国土资源和房屋管理局申请行政裁决。故北京裕泰达房地产开发有限公司作为本案涉案房屋的安置人，为本案的适格被告。本案原告系《宣武区危旧房改造异地安置协议书》确定的拆迁房屋的被安置人，系《宣武区危旧房改造异地安置协议书》约定的涉案房屋的承租使用人，故原告对涉案房屋享有用益物权，为本案的适格原告。庭审中，原告提出涉案房屋的面积不符合《宣武区危旧房改造异地安置协议书》约定的建筑面积，被告作为拆迁人，应当提供证据证明其安置的涉案房屋符合《宣武区危旧房改造异地安置协议书》中约定的91.89平方米的建筑面积。由于被告在本院多次延长其举证期间的情况下，仍然不提交应当由被告提交的涉案房屋的相关测量材料，致使本院不能通过评估测量确定涉案房屋的建筑面积是否达到了91.89平方米，被告对此应当承担举证不能的法律后果。结合原告交纳供暖费确定的建筑面积数值，本院认定被告安置的涉案房屋，未达到91.89平方米。对承租人原告因此造成的用益物权利益损失，被告应予赔偿。由于原告系自行委托的鉴定机构得出的每平方米单价30254元利益，故该数值的合理性，本院不予认定。由于涉案房屋系公有住宅，原告无权出售；原告如购买涉案房屋，可通过测量取得实际建筑面积的数值，亦不会对原告造成经济损失。原告承租涉案房屋是按照使用面积61.4平方米缴纳的房屋租金；供暖公司是按照81.85平方米的建筑面积收取的原告供暖费。故此，被告安置的涉案房屋建筑面积即使存有数值差异，亦没有造成原告实际的经济损失。综合原告没有实际经济损失的情况，同时考虑面积差异可能会造成原告心情不悦，对原告日常生活的方便程度会造成一定的影响等因素，本院酌情确定被告一次性赔偿原告5万元的居住利益损失，对原告的过高要求，因证据不足，不予支持。本案原告要求被告赔偿居住利益的损失，属于用益物权的损失。至今，原告主张的利益损失仍然存在。因此，对被告诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效后十日内，被告北京裕泰达房地产开发有限公司赔偿原告刘纪孝因房屋面积差异造成的用益物权利益损失五万元。二、驳回原告刘纪孝的其他诉讼请求。如果被告北京裕泰达房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千九百二十八元，由原告刘纪孝负担二千四百零三元（已交纳）；由被告北京裕泰达房地产开发有限公司负担五百二十五元（自本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 王德海二〇二〇年十一月九日法官助理 石 博书 记 员 张晓奕