河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终5777号 上诉人（原审被告）：马俊云，女，汉族，1976年11月11日出生，住河北省沧州市运河区。 被上诉人（原审原告）：黄殿英，女，满族，1973年6月20日出生，住河北省沧州市运河区。 被上诉人（原审原告）：闫慧杰，女，汉族，1991年3月4日出生，住河北省沧州市运河区。 二被上诉人委托诉讼代理人：武文昭，河北建平律师事务所律师。 上诉人马俊云因与被上诉人黄殿英、闫慧杰房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2020）冀0903民初1199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马俊云上诉请求：1、请求二审法院依法维护上诉人与被上诉人于2015年12月5日双方所签订的房屋租赁协议中第十条规定。2、上诉人对诉争房屋进行维修的添付共计6752.5 2 元，应由被上诉人给付上诉人。3、涉诉一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人诉上诉人房屋买卖合同纠纷一案，业经沧州市运河区人民法院做出一审判决。该判决中未涉及合同中的部分条款，现请求增项裁判。理由如下：一、上诉人与被上诉人于2015年12月5日双方签订房屋租赁协议。其协议第十条规定被上诉人同意上诉人转让给第三方，现被上诉人未按协议履行直至向一审法院起诉上诉人，要求解除房屋租赁协议，一审判决未对上诉人答辩中所主张的诉争房屋租赁合同第十条给予裁判。现上诉人要求被上诉人按照该协议第十条规定，由上诉人转让给第三方后才可解除房屋租赁协议。二、针对房屋、门窗多年损坏，被上诉人应给付上诉人以下维修、添附款项：1、房屋维修添付费用：（1）2019年三组暖气片的购买和安装费用共计2082.5元（证据见鑫龙水暖发票）。（2）购买、洽谈、监督协助安装暖气、打扫卫生付出的劳务费用200元。（3）拆隔山墙800元。（4）水管破裂修理费70元（证据见贵祥五金水暖支付，另有维修照片和视频）。以上总计3152.5元。2、房屋防盗费用：（1）因房屋无防盗设施而导致失窃，给上诉人造成巨大财产损失，随后添置防盗门窗，其中两个门的卷市门，防盗门、防盗窗。费用共计2400元（证据见票028804）。（2）之后房屋再次被撬，经协商后加固卷市门两侧。维修费用共计700元（证据见票028804）。总计3100元。被上诉人承诺承担以上费用。3、因楼后被上诉人放电车的小屋10年来用电一直是上诉人支付（证据见照片），现请求法院要求被上诉人给付上诉人电费500元。请求法院判令被上诉人给付上诉人以上款项共计6752.5元。综上所述，此合同依然有效。被上诉人应履行自己亲笔书写的承诺，允许上诉人转 3 让，待转让成功后此合同方可解除。该房屋租赁纠纷的原因，纯属被上诉人突如其来的违约所致。其目的是强行收回该房屋。另行高价出租他人，上诉人一直遵守合同，履行合同规定的各项义务，被上诉人为了个人私利不惜伤害相互之间的友情，给上诉人造成重大经济损失。现请求依法保护上诉人的合法权益。 黄殿英、闫慧杰答辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法维持原判。上诉人提出的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。一、双方于2015年12月5日签订的房屋租赁协议期限一年，其中第十条约定，仅能显示上诉人在租赁期间享有转租权，但在一年租赁期限内，甚至直至答辩人通知解除不定期租赁合同关系前，上诉人也从未提出过转租的事宜，同时，双方也不存在需待上诉人将房屋转租第三人后答辩人才能解除租赁关系的约定。据此，上诉人在一年租赁期限内的转租权早已丧失，上诉人以第十条约定拒绝解除不定期租赁合同关系并返还房屋，理据不足，不应予以支持。二、根据双方于2015年12月5日签订的房屋租赁协议第四条约定，上诉人如需装修或改造，需先征得答辩人的同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，上诉人须将房屋设施恢复原状。据此，上诉人主张的装修改造事项，一方面并未征得答辩人同意，另一方面所发生的费用根据协议约定也应由上诉人自行承担。况且，上诉人所提供的证据形式上存在严重瑕疵，答辩人明确表示对此类证据的真实性、合法性、关联性不予认可。同时，在程序上，上诉人对此并未提出反诉，故本案审理也不应涉及上诉人提出的诉讼请求。综上，上诉人上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回，并维 4 持原判。 黄殿英、闫慧杰向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间沧州市运河区红卫街200间地直南楼104号房屋不定期租赁合同关系。2、判令被告将沧州市运河区红卫街200间地直南楼104号房屋返还原告并恢复原状。3、判令被告向原告支付自2020年1月1日起至返还房屋之日的房屋占用费用暂计10000元（每月按照3417元标准计算）。4、诉讼费用等由被告承担。 一审法院认定事实：被告马俊云承租的沧州市运河区红卫街200间地直南楼104号房屋所有权人为原告黄殿英。2015年12月5日原告闫慧杰（甲方）与被告马俊云（乙方）签订房屋租赁协议，协议约定：1、甲方将位于沧州市运河区的房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2016年1月1日至2016年12月31日，计12个月。2、本房屋月租金为人民币3417元，按月交。每月月初15日内，乙方向甲方支付全月租金。3、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。4、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。5、租赁期满后，如乙方需要继续租赁，则须提前1个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后7天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。6、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行终止合同，须向另一方支付违约金3417元……10、甲方同意乙方转给第三方（前提是告知 5 第三方如不继续租用，甲方有权收回，第三方不得私自转给他人）。出租合同期满后，被告一直在该承租房屋内经营，并按照原合同约定的月租金支付租赁费至2019年12月31日。原告收取了被告房屋押金1500元。2019年12月底，原告在被告租赁的涉案房屋处张贴通知一份，通知被告自2020年1月1日起三十日内退房并恢复原状。被告现仍继续使用租赁房屋。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的应当采用书面形式。租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。在本案中，原被告双方签订的租赁合同期限届满后，双方未继续签订书面租赁合同，租赁期限为不定期，且原告已通知被告解除租赁合同，原告不存在违约行为。因此，一审法院对原告要求解除与被告之间租赁合同，被告将沧州市运河区红卫街200间地直南楼104号房屋返还原告并恢复原状的主张予以支持。被告马俊云已支付原告房租租金至2019年12月31日。被告辩称因新型冠状病毒疫情防控期间该承租房屋处于停业关闭状态，请求减免房租。一审法院认为，结合案件实际情况并根据公平原则，一审法院酌情确定减免被告租金三个月。被告辩称若终止房屋租赁，原告必须返还被告总计61669.5元的费用，该费用中除押金1500元应由原告返还外，被告主张的其他费用依据不足，且未提出反诉请求，一审法院对其辩称不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除原、被告之间沧州市运河区红卫街200间地直南楼 6 104号房屋不定期租赁合同。二、被告马俊云返还原告沧州市运河区红卫街200间地直南楼104号房屋并恢复原状。限判决生效后两个月履行完毕。三、被告马俊云自2020年1月1日起按每月3417元向原告支付租赁费至返还房屋之日止（其中减免的新型冠状病毒疫情期间三个月租金及押金1500元在计算时予以扣减）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告马俊云负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致。 本院认为，一审法院根据合同履行的情况及法律的规定认定双方之间的合同为无固定期限租赁合同，当事人双方亦无争议，本院予以认定。合同第十条约定的内容为承租人在告知出租人的前提下可以将房屋转租他人，但该约定不是出租人在承租人将房屋转租他人后承租人方可解除合同，并不属于附解除条件的合同，被上诉人依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定请求解除合同符合法律规定，马俊云的第一项上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人马俊云请求被上诉人给付诉争房屋进行维修添付共计6752.5元，一审中马俊云未就该请求提出反诉，该上诉请求不在本案的审理范围。 综上所述，马俊云的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 7 二审案件受理费50元由马俊云负担。 本判决为终审判决。 审判长  齐桂苓 审判员  刘晓莉 审判员  张友僧 二〇二〇年十一月二十日 书记员  韩 烨