苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初4946号原告：褚宏啸，男，1986年10月10日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：何芳，女，1987年12月14日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。原告：何芳，女，1987年12月14日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被告：苏州乐客房地产经纪有限公司，住所地江苏省苏州高新区狮山路******。法定代表人：谢家玉。第三人：孙佩龙，男，1986年5月2日生，汉族，住吉林省九台市。原告褚宏啸、何芳诉被告苏州乐客房地产经纪有限公司(以下简称乐客公司)、第三人孙佩龙租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，由审判员吴宁剑适用简易程序公开开庭进行审理。原告何芳暨褚宏啸的委托诉讼代理人，第三人孙佩龙到庭参加诉讼。被告乐客公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告褚宏啸、何芳向本院提出诉讼请求为：1、判令解除与被告乐客公司之间的《房屋出租委托合同》；2、判令被告乐客公司支付截至2020年5月8日的房屋租金12500元、违约金5000元及自2020年5月9日起至实际返还房屋之日止以月租金2500元标准计算的房屋占有使用费；3、判令被告乐客公司与孙佩龙立即搬离租赁房屋；4、判令第三人孙佩龙支付自2020年5月9日起至房屋实际返还之日止的占有使用费；5、本案诉讼费由被告乐客公司承担。事实和理由：原告与被告于2019年11月5日签订《房屋出租委托合同》，约定原告将自有的坐落于苏州市吴中区XX室的房屋委托被告出租，出租代理期自2019年11月8日至2022年11月7日，租金按季度缴付，并约定具体付款日期。合同签订为期三年，约定三年三个月免租期，另约定被告逾期支付租金达30个工作日的，原告可以解除合同。2019年11月12日，被告将涉案房屋转租给第三人，并签订《苏州市房屋租赁合同》。因被告未按时交付租金，2020年3月20日，原告又与被告签订《补充协议》一份，约定被告应于2020年4月30日支付5000元租金，未按时支付的，违约5000元。未按约定时间无正当理由逾期三天未支付租金的，视为被告违约，原告有权解除合同。被告未能按时支付租金，已构成违约，第三人作为次承租人，应当承担共同付款的责任。被告乐客公司未作答辩。第三人孙佩龙述称，其向被告承租涉案房屋是经得原告同意的，其和被告签订的租赁合同期限是从2019年11月15日至2020年11月7日。其已将该期间的房租和管理费全部交给被告了，原告于2020年5月6日交给其一份书面材料要其搬离，但其已向乐客公司交清房租，故未搬离而居住至今。本院经审理认定事实如下：苏州市吴中区木渎镇XX室的产权人为两原告。2019年11月5日，原告何芳（甲方）与被告乐客公司（乙方）签订《房屋出租委托合同》，约定甲方将XX室房屋委托乙方代理出租。出租代理期限自2019年11月8日至2022年11月7日。甲方应于2019年11月8日前将该房屋交付给乙方。租金标准为第一年租金每月2500元，第二年租金每月2700元，第三年租金每月2850元。双方约定出租代理期内甲方同意预留90个工作日不计租金。故，被告第一次于2019年11月8日支付租金2500元，第二次于2020年2月8日支付租金5000元，第三次于2020年5月8日支付租金7500元（三个月），第四次于2020年8月8日支付7500元……。甲方将房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方支付租金。乙方未按约定支付租金达30个工作日以上且无正当理由，甲方有权单方解除合同。2019年11月12日，乐客公司（出租代理方、甲方）与孙佩龙（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方代理出租涉案房屋给乙方用于居住，租赁期间自2019年11月15日至2020年11月7日。房屋租金每月2100元，第一次于2019年11月12日支付12810元，第二次于2020年4月15日支付12320元。乙方应直接将房租交到甲方公司财务部。2020年3月20日，原、被告达成补充协议，约定自2020年2月8日至同年5月8日房租共计5000元，于4月30日支付。若未按时支付，视为违约，违约金5000元。2020年5月8日至2020年11月8日房租按每月支付。若以上付款时间无正当理由逾期三天支付，视为乙方违约。后，被告未支付上述租金。原告遂于2020年5月6日向实际承租人孙佩龙交付要求其于2020年5月8日前搬离涉案房屋的通知，后又于2020年5月8日在被告办公场所张贴解除通知函，表示被告未在2020年4月30日前支付5000元，要求解除与被告之间的《房屋出租委托合同》和补充协议，并要求被告立即返还涉案房屋并支付房屋占有使用费、违约金。后，原告又于2020年5月9日向被告及第三人寄送了解除通知函，第三人表示未收到该通知函件。以上事实，由原告提供的《房屋出租委托合同》、不动产权证、补充协议、解除通知函、邮寄凭证、微信聊天记录等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，原告何芳与被告乐客公司签订的《房屋出租委托合同》是双方真实意思表示，合法有效，对原、被告双方均有约束力。按合同约定，被告未按约定支付租金达30个工作日以上且无正当理由，甲方有权单方解除合同。被告未按期支付租金，在双方签订补充协议后，被告仍未支付相应租金，故原告有权按合同约定解除其与被告签订的《房屋出租委托合同》。原告已于2020年5月8日在被告办公场所张贴解除函，故其与被告乐客公司之间的合同于2020年5月8日解除。因原、被告双方的合同期限是三年，而被告仅支付了第一期租金后就因未交租金而导致合同解除，故被告不应再享受全部免租期。同时，应根据与原告签订的补充协议约定，向原告支付违约金。本院考虑被告的实际租赁期限及租金支付情况，酌定被告还应向原告支付截至2020年5月8日的租金10000元及违约金5000元。因原告已于2020年5月8日解除了与被告的《房屋出租委托合同》，第三人孙佩龙亦于2020年5月6日收到原告的腾房通知，故被告及第三人孙佩龙至2020年5月8日均负有腾房义务，因第三人孙佩龙现仍占有涉案房屋，故原告有权要求被告和第三人孙佩龙共同支付按每月2500元的标准自2020年5月9日至实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费。第三人孙佩龙和被告乐客公司之间的租赁纠纷可以另行处理。因褚宏啸并非合同相对人，故其向被告及第三人提出上述主张，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告何芳与被告苏州乐客房地产经纪有限公司之间的《房屋出租委托合同》于2020年5月8日解除，被告苏州乐客房地产经纪有限公司及第三人孙佩龙应于本判决生效之日起十日内将涉案房屋腾清后交还给原告何芳。二、被告苏州乐客房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告何芳截至2020年5月8日的房租10000元及违约金5000元，以上共计人民币15000元。三、被告苏州乐客房地产经纪有限公司及第三人孙佩龙于本判决生效之日起十日内按每月2500元的标准共同向原告支付自2020年5月9日起至实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费。四、驳回原告褚宏啸的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取119元、公告费600元，合计人民币719元，由被告苏州乐客房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。（此页无正文）审 判 员 吴宁剑二〇二〇年十一月十四日法官助理 姚 伊书 记 员 李 萍