四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初11829号 原告：深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司， 住所地：成都市锦江区东大街下东大街段****。 法定代表人：张志宏，深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司总经理。 委托诉讼代理人：代雄，上海海华永泰（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙亮，上海海华永泰（成都）律师事务所律师。 被告：肖艺，女，1974年2月4日出生，汉族，住成都 市高新区神仙树南路8号24栋7单元9号。 委托诉讼代理人：舒福，四川华曙律师事务所律师。 被告：徐建明，男，1972年5月12日出生，汉族，住四川，住四川省新津县iv> 委托诉讼代理人：舒福，四川华曙律师事务所律师。 原告深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司（简称深圳市花样年成都分公司）诉被告肖艺、徐建明物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理后，依法适用简易程序程序，由审判员何理独任审理，公开开庭进行了审理。原告深圳市花样年成都分公司的委托诉讼代理人代雄，被告肖艺、徐建明的共同委托诉讼代理人舒福到庭参加诉讼。双方庭外和解期间未能达成一致。本案现已审理终结。 深圳市花样年成都分公司向本院提出诉讼请求：1、判令肖艺、徐建明连带向深圳市花样年成都分公司支付物业费100600.8元、逾期缴费违约金38919.94元（暂计算至2019年12月31日。违约金从以欠交费用为基数，按万分之五每日的标准从欠费之日计算至清偿之日）；2、本案诉讼费用（含可能产生的保全费、公告费）由肖艺、徐建明承担。事实和理由：深圳市花样年成都分公司是成都市新津县××路××号“花样年·君山”小区的物业服务单位，肖艺、徐建明是该小区21幢1号房屋的业主，深圳市花样年成都分公司与肖艺、徐建明之间签署了合法有效的《前期物业服务协议》。根据合同约定，肖艺、徐建明应当按季度向深圳市花样年成都分公司支付物业费，逾期违约金按照每日千分之三计算。此后，深圳市花样年成都分公司一直按照合同约定提供物业服务，但肖艺、徐建明自2016年1月1日起拒绝向深圳市花样年成都分公司支付物业费，截止2019年12月31日，肖艺、徐建明共计欠缴费用100600.8元。肖艺、徐建明拒绝支付物业费的行为损害了深圳市花样年成都分公司的合法权益。 肖艺、徐建明辩称，其未在《前期物业服务协议》上签字，根据合同相对性原则，其不是适格主体；肖艺、徐建明未物业费的原因是深圳市花样年成都分公司未协助办理土地，双方与开发商多次协商，至今未取得土地证；《前期物业服务协议》没有约定违约金，只约定了滞纳金，深圳市花样年成都分公司不是行政机关，其无权收取滞纳金，且主张的违约金已经超过法律规定的上限；肖艺、徐建明没有在案涉房屋居住，没有享受到深圳市花样年成都分公司提供的物业服务，应当适当减少物业费。 本院经审理认定事实如下：2009年9月30日，成都新津友帮房地产开发有限责任公司（以下简称友帮公司）与肖艺、徐建明签订了《商品房买卖合同》，约定肖艺、徐建明购买友帮公司开发的位于成都市新津县××小区××幢××号房屋，测绘建筑面积494.26平方米。 2009年9月30日，深圳市花样年物业管理有限公司成都分公司（甲方）与肖艺（乙方）签订了《前期物业服务协议》，约定：乙方所购物业为成都市新津县××路××号21幢1号，类型为住宅，建筑面积494.26平方米，位于成都市新津县××路××号，别墅按建筑面积每月每平方米3.8元收取；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交，并可采取对乙方进行公示和停止相应服务的措施，直至向法院起诉并保留从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金的权利。 2015年9月25日，友帮公司（甲方）与深圳市彩生活物业管理有限公司（乙方）签订了《关于花样年·君山物业调整的协议书》，约定深圳市彩生活物业管理有限公司不再担任花样年·君山小区的物业管理。 2015年9月30日，甲方友帮公司与乙方深圳市花样年成都分公司签订《前期物业服务合同》，约定：甲方与物业买受人订立物业服务买卖合同时，将《临时管理规约》与本合同作为物业买卖合同的附件，物业交付前，乙方提供服务的受益人甲方，甲方享有本合同约定的权利，履行本合同约定的义务；物业交付后，乙方提供服务的受益人为业主（包括物业实际使用人），业主享有本合同约定的相关权利，履行本合同约定的相关义务；委托物业项目为花样年·君山，该物业收费标准为别墅5.0元/月/平方米，公寓为2.15元/月/平方米；自本合同生效之日起，甲方尚未出售或尚未交付的物业，物业服务费由甲方足额承担，已经交付的物业，物业服务费由业主承担；物业服务费按季度交纳；甲方、业主于每个缴费周期起始日起7日内交纳物业服务费，逾期未交纳的，乙方以通知书、电子邮件、手机短信等形式催告甲方、业主在合理期限内交纳，经催告后无正当理由仍未交纳的，承担违约责任；甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，自逾期之日起，每日加收应收费用0.3%的滞纳金；合同履行期限截止，本合同终止，业主大会仍未成立的，甲方与乙方可续订合同，经本物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数且占总人数过半的业主要求，续聘或重新选聘物业服务企业；本合同自2015年9月30日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘的物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。 根据新津县不动产登记中心查询的《成都市不动产登记信息》，载明：肖艺、徐建明系位于成都市新津县××镇××路××号××栋××楼××号房屋（建筑面积为493.27平方米）以及位于成都市新津县××镇××路××号××栋××楼××号房屋（建筑面积为58.27平方米）的产权人。 因肖艺、徐建明未缴纳物业费，深圳市花样年成都分公司通过发送短信和寄送《律师函》的方式向肖艺、徐建明进行了催收。 庭审中，深圳市花样年成都分公司明确：物业费按《前期物业服务协议》约定的3.8元/月/平方米计算，从2016年1月1日计算至2019年12月31日，房屋建筑面积共计551.54平方米(493.27平方米+58.27平方米)，每月应缴物业费为2095.85元。肖艺、徐建明对深圳市花样年成都分公司主张的物业费按3.8元/月/平方米计算无异议。 上述事实，有深圳市花样年成都分公司提交的公司工商信息、肖艺和徐建明的身份信息、《商品房买卖合同》、不动产登记信息、《前期物业服务协议》、《前期物业服务合同》、及律师函、快递单、短信等证据以及当事人的一致陈述在案佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，深圳市花样年成都分公司与开发商友帮公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，该合同对花样年·君山小区的业主具有约束力。肖艺、徐建明作为花样年·君山小区21栋（-1）-3楼1号房屋和21栋1楼2号房屋的业主，应受上述合同的约束，徐建明辩称其不是本案适格被告的理由不能成立。深圳市花样年成都分公司作为物业管理企业为花样年·君山小区持续提供物业管理服务至今，肖艺、徐建明未按《前期物业服务合同》约定缴纳物业费，深圳市花样年成都分公司主张肖艺、徐建明支付2016年1月1日至2019年12月31日期间欠缴的物业费100600.8元，于法有据，本院予以支持。肖艺、徐建明辩称其未缴纳物业费的原因是深圳市花样年成都分公司没有协助其办理案涉房屋的土地证，本院认为，关于案涉房屋办理土地证的问题，肖艺、徐建明可另向开发商主张相关权利，但与本案不属于同一法律关系，本院对此不予审查。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持，故肖艺、徐建明辩称其没有居住案涉房屋，未享受到深圳市花样年成都分公司提供的物业服务，要求减少支付物业费的理由不能成立，本院不予采纳。 关于违约金。肖艺、徐建明逾期缴纳物业费已构成违约，应当承担违约责任。《前期物业服务合同》约定未按期缴纳物业费的，自逾期之日起，每日加收应收费用0.3%的滞纳金。本案中深圳市花样年成都分公司主张的违约金虽然低于合同约定的滞纳金计算标准，但本案违约金应兼顾肖艺、徐建明的违约程度、深圳市花样年成都分公司的损失情况等因素，根据诚实信用原则和公平原则，本院酌情确定肖艺、徐建明应向深圳市花样年成都分公司支付违约金12000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告肖艺、徐建明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司支付2016年1月1日至2019年12月31日的物业费100600.8元； 二、被告肖艺、徐建明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司支付违约金12000元； 三、驳回原告深圳市花样年国际物业服务有限公司成都分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3090元，减半收取1545元，由被告肖艺、徐建明承担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何理 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  王尹