文书内容重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0115民初1804号原告：周含涵，男，1986年10月28日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人（特别授权）：何成坤，重庆派瑞律师事务所律师。被告：张莉，女，1994年1月6日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告周含涵与被告张莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。后原告增加并变更了部分诉讼请求，本院于2020年11月23日再次适用普通程序公开开庭进行了审理。两次庭审中原告周含涵的委托诉讼代理人何成坤到庭参加诉讼，被告张莉因下落不明，经本院依法公告送达开庭传票，公告期满未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告周含涵向本院提出诉讼请求，判令：1.解除原、被告之间就北碚区XXX镇XX路XX号XXX幢X-X-X号房屋的房屋买卖合同关系；2.被告赔偿原告损失暂定20万元（具体损失金额以涉案房屋市值评估与合同成交金额的差价为准）；3.诉讼费用由被告承担。第一次庭审后，原告将诉讼请求变更为：1.解除原、被告就北碚区XXX镇XX路XX号XXX幢X-X-X号房屋的买卖合同关系；2.被告支付原告违约金30.2万元；3.被告返还原告定金2万元及支付居间费1万元；4.本案案件受理费、公告费由被告承担。事实和理由：2018年1月8日，原告经重庆XX房地产咨询有限公司居间与被告就北碚区XXX镇XX路XX号XXX幢X-X-X号房屋签订了《房屋买卖居间成交合同》。合同约定，案涉房屋的成交总价为151万元；违约方需向守约方支付合同约定房屋成交价的20%作为违约金；被告从银行取回产权证后7个工作日内双方共同到不动产登记中心办理过户手续，在过户当日由原告支付首期的房款，首期房款金额71万元。合同签订当日，原告向被告支付定金2万元，向重庆XX房地产咨询有限公司支付居间费1万元。案涉房屋系被告与其前夫杨江湖共同所有，由于被告无权处分后一直未得到杨江湖的追认，且被告在签订合同后拒不接房并要求涨价，导致合同无法履行。2018年10月30日，重庆市渝北区人民法院依法作出（2018）渝0112民初16831号民事判决，判决确认原、被告及重庆XX房地产咨询有限公司之间签订的《房屋买卖居间成交合同》有效。现被告已将案涉房屋另行出售，要求被告承担合同违约责任并返还原告已支付的定金、居间费等。被告张莉未答辩。原告周含涵围绕其诉讼请求提交了以下证据：《房屋买卖居间成交合同》、购房定金收条、收款收据、（2018）渝0112民初16831号民事判决书、微信聊天截图、重庆市房屋买卖合同（简版）。对原告提交的微信聊天截图，因该截图系打印件，也无其他证据互相佐证，本院无法确定微信聊天的相对人及聊天内容的真实性，故本院对该证据不予采信。对原告提交的其他证据，本院予以确认并在卷佐证。被告张莉未到庭应诉，应视为其放弃质证、答辩等权利。根据原告周含涵的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告张莉与案外人杨江湖原系夫妻，双方于2014年7月21日登记结婚，于2017年11月3日登记离婚，离婚时约定案涉房屋产权归男女双方共同所有，剩余按揭款由男女双方各自承担50%。2018年1月8日，被告张莉与其前夫杨江湖作为售房人（甲方）经重庆XX房地产咨询有限公司（丙方）居间与原告周含涵（乙方）签订了《房屋买卖居间成交合同》一份。该合同约定，甲方将位于北碚区XXX镇XX路XX号XXX幢X-X-X号房屋（建筑面积202.14平方米）出售给乙方，成交价151万元；本合同签订当日乙方向甲方交付购房定金2万元；购房选择银行按揭贷款方式，乙方向银行申请贷款80万元，首付金额71万元（含定金）；甲乙双方应于银行贷款审批通过后，甲方从银行取回产权证后7个工作日内共同到不动产登记中心办理过户手续，乙方应在过户当日付清首付款，定金自动转为首付款；房屋交易过程中，如因单方违约导致合同无法履行，由违约方支付居间服务费1.5万元；若甲乙任何一方未在约定期限内办理相关手续或未按照合同中的约定及时全面履行自己的义务，均视为对守约方违约，则守约方可以解除合同，并追究违约方责任；违约方需向守约方支付本合同约定的房屋成交价的20%违约金，若乙方违约则无权要求甲方返还定金，若甲方违约则需向乙方双倍返还定金；任何一方违反合同约定致使在签订本合同后该房屋交易不能最终完成，则视为相关责任方违约，违约方应向守约方支付合同约定的违约金，对守约方造成直接经济损失的应依法赔偿其损失；合同还特别约定了自合同签订之日起后期房屋涨价不得反悔，房屋契税发票满2年后过户，甲方全力配合等事项；合同还约定了房屋解押、税费缴纳、免责条款等其他事项。合同签订当日，原告向被告支付了购房定金2万元及向重庆XX房地产咨询有限公司支付居间服务费1万元。合同签订时，案涉房屋尚未取得产权证，被告的前夫杨江湖未到场，也未出具同意出售案涉房屋的相关委托手续，合同尾部甲方处杨江湖的签字由被告代签，原告未直接向杨江湖核实其本人意见。庭审中，原告选择适用违约金条款，同时，原告认为自身未尽到一定的合同审慎义务，愿意承担部分违约责任，但要求被告至少承担80%以上的违约责任。另查明，原、被告后因履行案涉合同发生纠纷，原告于2018年8月1日向重庆市渝北区人民法院起诉，要求确认案涉合同有效。重庆市渝北区人民法院于2018年10月30日作出（2018）渝0112民初16831号民事判决书，认为当事人未举示证据证明杨江湖对被告代其在案涉合同上签订的行为进行了追认，被告的无权处分行为并不影响合同的效力，只涉及到合同能否履行的问题，判决确认案涉合同有效。2020年3月18日，被告与其前夫杨江湖将案涉房屋另出售给案外人成秀娟、黄念庆。本院认为，案涉房屋为被告张莉与其前夫杨江湖共同共有，案涉合同签订时杨江湖未在场，被告也无杨江湖出具的同意出售案涉房屋的相关委托手续，案涉合同甲方处杨江湖签字也系被告代签。本案中原告也未举示证据证明杨江湖对被告代其在案涉合同上签订的行为进行了追认，故被告将案涉房屋出售给原告周含涵构成无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”同时，案涉房屋已由被告另出售他人，已构成根本违约。故原告要求解除与被告之间关于案涉房屋的房屋买卖合同关系并要求被告承担违约责任，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金的金额，本案房屋买卖协议约定违约金为房屋成交额的20%，该协议有原、被告的签名，系双方真实意思表示，但原、被告签订房屋买卖协议过程中，原告在被告未出示案涉房屋共同权利人杨江湖同意出售案涉房屋的相关委托手续，在杨江湖不在场的情况下原告也未亲自核实杨江湖的真实意思表示，原告自己也认为其存在未尽到审查及注意义务的情形，对案涉合同最终无法履行存在一定的过错。根据公平原则和诚实信用原则，衡量双方的过错程度，本院将违约责任分配为被告负担80%、原告负担20%，即被告应支付原告违约金24.16万元（151万元*20%*80%）。关于原告要求被告返还定金2万元并支付其居间服务费1万元，原告举示了购房定金收条、收款收据，经本院核实金额无误。根据原、被告合同约定，如因单方违约导致合同无法履行，由违约方支付居间服务费1.5万元。本案中，被告作为违约方，居间服务费应由被告承担，现原告已实际支付的居间服务费1万元可以要求被告支付给原告。根据相关法律规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施等。现原告要求被告返还定金2万元并支付其居间服务费1万元符合合同约定，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告周含涵与被告张莉于2018年1月8日就北碚区XXX镇XX路XX号XXX幢X-X-X号房屋的买卖合同关系；二、被告张莉于本判决生效后十日内支付原告周含涵违约金24.16万元；三、被告张莉于本判决生效后十日内返还原告周含涵定金2万元并支付原告周含涵居间服务费1万元，合计3万元；四、驳回原告周含涵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6280元，由原告周含涵负担1142.51元，由被告张莉负担5137.49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  刘付兵人民陪审员  刘 济人民陪审员  孔庆辉二〇二〇年十一月二十三日法官 助理  吕纯凤书 记 员  张文亚