福建省莆田市荔城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0304民初1111号 原告：宋金桃，男，1976年11月12日出生，汉族，居民，住福建省莆田市荔城区。 被告：张光辉，男，1980年5月29日出生，汉族，居民，住河北省保定市。 被告：张小梅，女，1982年9月16日出生，汉族，居民，住河北省保定市。 原告宋金桃与被告张光辉、张小梅因买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋金桃到庭参加诉讼，被告张光辉、张小梅经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋金桃向本院提出诉讼请求（明确后的诉讼请求）：1.解除宋金桃与张光辉、张小梅签订的《商品房买卖合同》；2.张光辉、张小梅共同返还宋金桃购房款400000元及该款自起诉之日起至还清之日止按照年利率6%计算的利息；3.张光辉、张小梅支付宋金桃违约金400000元；4.本案诉讼费由张光辉、张小梅承担。事实与理由：张光辉、张小梅系夫妻关系。2017年12月25日，宋金桃向张光辉、张小梅购买位于福建省莆田市荔城区××镇××街××号××号楼××梯××室××商品房，买卖双方约定房款交易总价为570000元。之后，因张光辉、张小梅延迟办理过户手续，宋金桃与张光辉、张小梅于2018年2月6日再签订一份《商品房买卖合同》一份，该合同约定：1.房屋总价570000元，买卖双方各自承担契税，过户费用由宋金桃承担，张光辉、张小梅须配合完成过户手续；2.张光辉、张小梅确认宋金桃分别于2017年12月25日、2018年2月6日分别向其支付了房款100000元、100000元，共计200000元；3.原合同约定张光辉、张小梅须最迟在2017年12月底完成过户，但因张光辉、张小梅的原因迟迟未予办理过户，合同双方约定过户手续延至2018年4月15日以后办理，于过户当天宋金桃再支付张光辉、张小梅200000元，尾款于过户后60日内付清；4.若因张光辉、张小梅变故种种原因不能买卖成功的，张光辉、张小梅应双倍赔偿宋金桃；5.2017年12月25日双方签订的商品房买卖合同作废，以本合同为准。2018年9月29日，为了尽快办理过户，宋金桃再次向张光辉、张小梅支付购房款200000元，用于张光辉还清房贷解押并办理过户手续，但张光辉、张小梅收到房款后仍迟迟没有办理过户手续，一直拖延。后经宋金桃了解，张光辉、张小梅已经负债累累，被多人起诉执行，张光辉、张小梅出售给宋金桃的房屋于2018年1月15日就已被莆田市涵江区人民法院查封，该房屋之后又因其他合同纠纷的债务未履行而被莆田市荔城区人民法院轮候查封。在本案交易的房屋已经被法院查封的情况下，宋金桃的合同目的（如过户等）根本无法实现，但张光辉、张小梅仍欺骗宋金桃于2018年2月6日签订《商品房买卖合同》。 张光辉、张小梅未作答辩，也未向本院提供证据。 宋金桃围绕诉讼请求向本院提交如下证据：证据1.《商品房买卖合同》一份、《收条》二份、中国建设银行股份有限公司莆田黄石支行出具的《中国建设银行个人活期账户交易明细》二份、微信转账记录截图六份、张光辉本人的微信信息截图一份，以证明：宋金桃向张光辉、张小梅购房，并已支付购房款总计400000元的事实；证据2.全国法院被执行人信息查询系统中张光辉、张小梅的被执行人信息情况打印件、《不动产登记薄》复印件、（2019）闽0304民初16号《民事调解书》复印件、（2018）闽0304民初3980号《民事判决书》复印件各一份，中国裁判文书网下载的（2018）闽0304民初204号《民事判决书》打印件、（2019）闽03民终709号《民事裁定书》打印件、（2019）闽0304执1332号之一《执行裁定书》打印件、（2019）闽0304执1600号之一《执行裁定书》打印件各一份，以证明：张光辉、张小梅已被列为被执行人失信名单，本案买卖交易的房屋在2018年1月15日已被查封，之后又被轮候查封，张光辉、张小梅存在销售欺诈，致宋金桃的合同目的无法实现，须按合同约定返还房款及承担赔偿责任的事实。 本院经审查认为，上述证据来源合法，证据内容与本案具有关联性，可以作为认定本案案件事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。宋金桃于举证过程中自认，《商品房买卖合同》中“出卖方家属”处的签名“张小梅”是张光辉本人所签，宋金桃向本院提供的证据并不能直接证明张小梅是《商品房买卖合同》中的合同相对方，对宋金桃依据上述证据主张的与张小梅相关的部分证明对象内容，本院不予采纳。张光辉、张小梅经公告送达传票未到庭参加诉讼，视为自行放弃对宋金桃所称事实的抗辩权和诉称证据的质证权。 本院经审理认定事实如下：2017年12月25日，宋金桃向张光辉购买位于福建省莆田市荔城区××镇××街××号××号楼××梯××室××商品房××（不动产权证号：2××4号），买卖双方约定房屋交易价格为570000元，于2017年12月月底办理房屋过户手续，并签订房屋买卖合同一份。同日，宋金桃向张光辉支付购房款项100000元。2018年2月6日，宋金桃再次向张光辉支付购房款项100000元，并与张光辉就上述买卖房屋事宜重新签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：1.张光辉出让位于福建省莆田市荔城区××镇××街××号××号楼××梯××室，面积88.24平方米市场化商品房，房屋总价570000元；2.买卖双方各自承担契税，过户费用由宋金桃承担，张光辉配合完成过户手续，物业的过户手续所有的一切由张光辉承担；3.确认宋金桃于2017年12月25日支付购房款100000元，于2018年2月6日支付购房款100000元，共计200000元；4.双方约定于2018年4月15日以后去办理过户手续，期间政府有过户政策变化事件，各自承担各自费用；5.过户当日宋金桃支付张光辉购房款200000元，尾款于过户完60天内付清，未付清张光辉收回房屋，不退房款；6.张光辉如有变故种种原因不卖，张光辉应双倍赔偿给宋金桃；7.双方于2017年12月25日签订的买卖合同作废，以本合同为准等。2018年9月29日，宋金桃支付给张光辉购房款项200000元，张光辉就该笔款项出具《收条》一份交宋金桃收执。《商品房买卖合同》重新签订后，张光辉至今未按照约定将上述交易的商品房过户至宋金桃名下，致讼。另查明，因张光辉作为债务人的其他民事案件采取诉讼保全与执行措施，本案买卖双方交易的商品房即位于福建省莆田市荔城区××镇××街××号××号楼××梯××室的房屋（不动产权证号：2××4号）于2018年1月17日被莆田市涵江区人民法院以（2018）闽0303民初204号《民事裁定书》查封登记，于2019年4月10日被本院以（2019）闽0304执1332号之二《执行裁定书》轮候查封登记。 本院认为，宋金桃与张光辉于2018年2月6日签订《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同签订各方均应按照约定全面履行自己的义务。本案中，张光辉作为买卖交易房屋的产权人及出售方，在与宋金桃达成买卖房屋意向并签订合同后，应保证出售的房屋不存在影响过户交易的限制，使宋金桃可以通过买卖交易取得交易房屋产权，但本案买卖交易的房屋却因张光辉未履行其他案外债务而被查封登记并限制交易，至今无法过户登记至宋金桃的名下，导致宋金桃通过交易获取房屋产权的合同目的无法实现，张光辉的行为已经构成违约，现宋金桃于本案中要求解除其与张光辉签订的《商品房买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的“有其他违约行为致使不能实现合同目的”当事人可以解除合同的情形，理据充分，本院予以支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，宋金桃于本案中要求张光辉返还其已经支付的购房款400000元，事实及法律依据充分，本院予以支持。本案系因为张光辉的违约行为导致宋金桃无法取得交易房屋的产权，根据《商品房买卖合同》的约定“出卖方如有变故种种原因不卖，出卖方应双倍赔偿给买方。”，宋金桃于本案要求张光辉向其支付违约金以弥补其经济损失合理合法，但根据宋金桃的主张上述约定中的“双倍赔偿”是按照已付购房款项的双倍计算的违约金，该“双倍赔偿”的400000元违约金具有惩罚性质，宋金桃已于本案中提出诉讼请求要求张光辉返还其已支付的购房款项400000元，现宋金桃又提出诉讼请求要求张光辉支付其违约金400000元，两项诉讼请求的总额已经远超本案《商品房买卖合同》的总交易价570000元，买卖双方约定的违约金惩罚标准明显过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，若双方当事人约定的违约金过分高于造成的损失，当事人是可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少的，同时违约金作为一种“以补偿性为主，以惩罚性为辅”的违约救济方式，若以上述过高的惩罚标准让张光辉承担违约责任，明显违背“公平原则”。据此，为了平衡合同双方当事人的利益，结合宋金桃并未在本案中提供证据证明张光辉的违约行为造成其实际损失具体数额的情况，本院酌情对宋金桃提出的违约金诉求计算方法调整为按照本案《商品房买卖合同》交易总价款570000元的20%计算为114000元，对宋金桃的违约金诉求中超出114000元的部分，不予支持。宋金桃已经于本案中向张光辉主张违约金，且违约金诉求已经部分得到支持，宋金桃因张光辉违约行为造成的经济损失可以得到补偿，现宋金桃于本案中再要求张光辉支付其以购房款400000元为基数至起诉之日起至还清之日止按照年利率6%计算的利息，于法无据，本院不予支持。宋金桃主张，其于本案中要求张光辉返还的购房款及支付的违约金系张光辉与张小梅的夫妻共同债务，但上述购房款及违约金系张光辉因房屋买卖交易违约所产生的债务，并非是张光辉、张小梅因家庭日常生活所需及夫妻共同生活、共同经营而产生的债务，且宋金桃在审理过程中也自认《商品房买卖合同》中“出卖方家属”处的签名“张小梅”是张光辉本人所签，张小梅并未参与签订《商品房买卖合同》，宋金桃仅以张光辉、张小梅是夫妻关系从而要求张小梅对其主张的购房款及违约金承担返还及支付责任，事实及法律依据不足，本院不予支持。张光辉、张小梅经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权利。 综上所述，为保护债权人的合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除宋金桃与张光辉于2018年2月6日签订的《商品房买卖合同》； 二、张光辉应在本判决生效之日起10日内返还宋金桃购房款400000元； 三、张光辉应在本判决生效之日起10日内支付宋金桃违约金114000元； 四、驳回张光辉对张小梅的诉讼请求； 五、驳回张光辉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11800元，由宋金桃负担2860元，张光辉负担8940元；公告费560元，由张光辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  李 峙 人民陪审员  朱清鸿 人民陪审员  林美玉 二〇二〇年十一月十八日 书 记 员  林华钦 相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。