广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初3265号原告惠州丽港实业有限公司，住所地：博罗县**********。统一社会信用代码：91441322MA4WPX6164。法定代表人童某1。诉讼代理人童伟锋、李建芬，该公司员工。被告朱惠兴，男，汉族，1973年5月18日出生，住广东省博罗县*********芯队。身份证号码：441************536。原告惠州丽港实业有限公司诉被告朱惠兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告惠州丽港实业有限公司诉讼代理人童伟锋、李建芬到庭参加诉讼，被告朱惠兴缺席。本案现已审理终结。原告诉称，2019年3月7日，被告与其合作伙伴周文浩因店铺经营需要而与原告签订《龙溪万润城购物中心租赁合同》，承租人为周文浩，实际经营人及店内主要负责人为被告。该租赁合同约定：原告将旗下项目位于惠州市博罗县***********“万润城购物中心”B栋一层03号（以下简称“1号商铺”）出租给被告；1号商铺的租期为3年，自2019年3月7日起至2022年3月6日止；1号商铺月租金为3640元，租赁期自第3年起，月租金每租约年递增8%；1号商铺综合服务费为每月455元；月租金的支付方式为：被告于本合同签订当日支付首期租金，一次性交纳10920元租赁保证金；租赁期间，使用该商铺所发生的水、电等费用均由被告承担；相应费用按每月为一期支付，被告须将当期费用在每月5日前支付给原告，被告逾期支付的，逾期一日，则每日按迟延总额的2‰支付逾期违约金。2019年6月期间，被告因与周文浩合作关系终止，该商铺变成由被告独立经营，2019年7月2日，被告以其本人名义，向博罗县**监督局申请了更改相关经营信息的更改，重新办理了营业执照；原告多次催促被告及时办理相关租赁合同主体变更手续时，被告以“业务繁忙，无暇顾及”或“周文浩本人不在龙溪，不便办理”为由拖延。2019年9月16日，被告因进一步扩大店铺经营需要又与原告签订《龙溪万润城购物中心租赁合同》，承租人、实际经营人及店内主要负责人均为被告，合同约定：原告将旗下项目位于惠州市博罗县***********“万润城购物中心”D栋一层01和02号（以下简称“2号商铺”）出租给被告；2号商铺的租期为5年，自2019年10月1日起至2024年9月30日止；2号商铺月租金为13420元，租赁期自第3年起，月租金每租约年递增8%；2号商铺综合服务费为每月1220元；月租金的支付方式为：被告应于本合同签订当日支付首期租金13420元及部分租赁合同履约保证金26840元（全额为40260元），剩余13420元保证金须在开业前交清；租赁期间，使用该商铺所发生的水、电等费用均由被告承担；相应费用按每月为一期支付，被告须将当期费用在每月5日前支付给原告，被告逾期支付的，逾期一日，则每日按当期费用总额的1%每日支付逾期违约金。2019年9月底，2号商铺相关租赁合同及装修手续办理妥当之后，原告要求被告按照相关租赁合同约定支付履约保证金26840元及首月租金时，被告均以“餐厅尚未营业，收入有限”为由，拖延履行交费义务。原告因考虑到商场整体运营情况，结合被告自身实际情况，准予被告在餐厅实际开业前交清2号商铺剩余保证金及首月租金，2号商铺的每月应交租金、管理费、水费、电费及1号商铺的每月应缴等仍按租赁合同约定的时间交付。同时为减缓被告的经济压力，对2号商铺租赁合同中关于逾期违约金的标准从“当期费用总额的1%每日”调整为“迟延费用总额的3‰每日“。2019年10月4日，原告工作人员向被告派发1号商铺的《万润城购物中心应缴费通知单(B1-03)》及2号商铺的《万润城购物中心应缴费通知单(D1-01+02)》，被告及时签署确认后表示会按期完成交费义务；但遗憾的是被告一直以各种理由搪塞原告及原告工作人员，从而怠于履行租赁合同约定的各项交费义务。2019年11月底，被告完成2号商铺的装修，开始筹备开业；2019年12月10日，2号商铺正式开业，原告工作人员向被告派发《催促履行合同义务通知书(B1-03)》及《催促履行合同义务通知书(DI-01+02)》，要求被告限期履行交费义务；被告签收当日，作出“2020年12月31日交清两家商铺所有费用”及“关于调整P号商浦经营的计划书”。2020年1月20日，被告在未通知原告商场管理人员的情况下，擅自暂停营业，原告工作人员在联系被告时，被告给出了“回老家过年”的答复。2020年1月24日，疫情影响到龙溪，原告商场内大型娱乐场所被市防疫部门紧急关停，整个春节期间，新冠状病毒疫情爆发，为控制疫情蔓延，全国范围内推行“民众管控出行”，商业环境因此受到重创。原告深切体谅场内所有商户经营的不易，主动免除所有商户2020年2月份的全部租金及管理费，直接经济损失高达百万元。2020年2月中旬，原告工作人员在日常巡场时发现有陌生人士出入1号商铺(B1-03)，并且夜间有反锁大门的情况出现，原告在有合理依据怀疑被告存在“将商铺私下转租给他人使用”的情形，通过沟通联系后，被告也承认了其确实存在将该商铺临时转租给朋友当仓库使用。原告在“被告1号商铺欠费近两万元不予积极支付，且私下转租商铺”的情况下，按照相关法律规定及《租赁合同》约定，为保障自身合法利益，依法行使合同解除权，于2020年2月24日向被告下发《解除合同通知书》，宣布即日起与被告解除《租赁合同》，收回商铺，并郑重声明将按《租赁合同》约定及相关法律规定追究被告的违约责任。2020年3月，全国范围内疫情都得到很好地控制，商业环境也开始逐渐好转，全国各地纷纷开始复工复市，原告多次催促被告恢复经营，但被告均以“深处湖南，受控无法顺利返粤”为由推辞经营，对原告的催促缴费通知置若罔闻，甚至多次拒接电话、拉黑微信联系方式。2020年5月，被告勉强恢复营业，但隔三差五便暂停营业，经营态度十分消极，原告再次发出催费要求，且提出要求被告即时结清1号商铺欠款时，均被其无理拒绝。2020年5月22日，被告突然再次暂停营业，原告工作人员联系时，被告告知“餐厅厨师罢工导致无法开业”，并承诺过两天立即恢复营业。2020年5月24日起，陆续有自称”被告供应商”、“被告员工”、“被告民间借款债权人”等人到原告商场投诉”被告欠款或欠工资等”；原告工作人员随即立马联系被告，无奈被告拒接电话，甚至将原告工作人员的微信拉黑。因被告的多次欠费、长期欠费、恶意拖欠、经常性暂停营业等行为按及相关法律规定及《租赁合同》约定，已经属于严重迟延履行租赁合同主要债务，原告为保障自身合法利益，依法行使合同解除权，于2020年5月26日向被告下发《解除合同通知书》，宣布即日起与被告解除《租赁合同》，收回商铺，并郑重声明将按《租赁合同》约定及相关法律规定追究被告的违约责仕。据此，请求法院判令：1、被告支付尚未支付的商铺租金（截至2020年5月26日）共54820元；2、被告支付尚未支付的综合服务管理费（截至2020年5月26日）共10360元；3、被告支付尚未支付的使用承租房屋产生的水电费（截至2020年5月26日）共1574.1元；4、被告支付拆迁、情理B1-03商铺所产生的服务费共2000元；5、被告支付迟延支付租金、综合服务管理费、水费等产生的逾期违约金共17354.54元（此数额计算至2020年5月26日，实际应计算至被告付清相关费用之日）；6、本案诉讼费用由被告承担。原告对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1、《租赁合同(B1-03)》复印件；2、博罗县龙溪卡迪佰味店营业执照复印件；3、《个体户机读档案登记资料》（博罗县龙溪卡迪佰味站餐饮店）复印件；4、《租赁合同(D1-01+02)》复印件；5、《催促履行合同交费义务通知书》复印件；6、《催促迟延履行缴费义务》（朱惠兴）复印件；6、《关于“朱惠兴申请迟延履行交费义务”的答复》复印件；8、《解除合同通知书复印件(B1-03)》复印件；9、《解除合同通知书复印件（Dl-01+02）》复印件；10、《欠费总表》；11、《应缴费通知单(B1-03)》复印件；12、《应缴费通知单(D1-01+02)》复印件。被告朱惠兴经本院依法公告送达起诉状副本、应诉通知书及开庭传票后，在法定期限内未作书面答辩及提交有关证据。经审理查明，2019年3月7日，案外人周文浩因店铺经营需要而与原告签订《龙溪万润城购物中心租赁合同》，合同约定：原告将旗下项目位于惠州市博罗县***********“万润城购物中心”B栋一层03号（以下简称“1号商铺”）出租给周文浩；1号商铺的租期为3年，自2019年3月7日起至2022年3月6日止；1号商铺月租金为3640元，租赁期自第3年起，月租金每租约年递增8%；1号商铺综合服务费为每月455元；月租金的支付方式为：承租人于本合同签订当日支付首期租金，一次性交纳10920元租赁保证金；租赁期间，使用该商铺所发生的水、电等费用均由承租人承担；相应费用按每月为一期支付，承租人须将当期费用在每月5日前支付给原告，承租人逾期支付的，逾期一日，则每日按迟延总额的2‰支付逾期违约金。上述合同签订后，原告将案涉商铺交予案外人周文浩装修、经营。2019年6月26日，被告与案外人周文浩签订转让协议，约定案外人周文浩将上述商铺租赁、经营权转让给被告朱惠兴，被告向案外人支付转让费87500元，营业执照变更登记完成后，该店面的一切账务与周文浩无关。2019年7月2日，被告以上述商铺作为经营场所向博罗县**监督局申请登记设立“博罗县龙溪卡迪佰味站餐饮店”（个体工商户）并办理了营业执照，该营业执照上载明的经营者为本案被告朱惠兴。之后，该商铺的租金、水电费、管理费等费用就一直由被告按合同约定向原告交纳。2019年9月16日，被告因进一步扩大店铺经营需要又与原告签订《龙溪万润城购物中心租赁合同》，合同约定：原告将旗下项目位于惠州市博罗县***********“万润城购物中心”D栋一层01和02号（以下简称“2号商铺”）出租给被告；2号商铺的租期为5年，自2019年10月1日起至2024年9月30日止；2号商铺月租金为13420元，租赁期自第3年起，月租金每租约年递增8%；2号商铺综合服务费为每月1220元；月租金的支付方式为：被告应于本合同签订当日支付首期租金13420元及部分租赁合同履约保证金26840元（全额为40260元），剩余13420元保证金须在开业前交清；租赁期间，使用该商铺所发生的水、电等费用均由被告承担；相应费用按每月为一期支付，被告须将当期费用在每月5日前支付给原告，被告逾期支付的，逾期一日，则每日按当期费用总额的1%每日支付逾期违约金。合同签订后，原告依约向被告交付商铺进行装修、经营，被告向原告交纳相关费用。2019年10月4日，原告工作人员向被告派发1号商铺的《万润城购物中心应缴费通知单(B1-03)》及2号商铺的《万润城购物中心应缴费通知单(D1-01+02)》，被告及时签署确认，但此后被告一直以各种理由拒不支付上述费用，此后的产生的费用亦未支付。根据原告提供的被告前面确认的缴费通知单显示，截止2020年1月份，被告拖欠原告1号商铺租金11648元、管理服务费1820元、水费549.4元；截止2020年5月份，被告拖欠原告2号商铺租金40260元、服务管理费8540元、水费1024.65元。以上拖欠费用共计63842.05元。另查明，原告因被告拖欠费用及未能正常开业经营，于2020年5月26日向被告发出书面解除合同的通知，但因无法联系到被告而送达未果。本院认为，2019年3月7日签订的《龙溪万润城购物中心租赁合同》虽非被告签订，但被告于2019年6月26受让该份租赁合同涉及的商铺租赁、经营权后，经原告追认并同意，该转让行为有效。因案涉两份租赁合同及转让协议系各方真实意思表示，亦未违法法律、法规效性禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。现被告经原告多次催要后仍拒不支付相关租金、管理费、水费等，其行为已构成违约。鉴于案涉商铺已停业倒闭且被告亦已无法联系，合同已无法继续履行，故原告主张的请求解除合同并要求被告支付拖欠的相应租金、服务管理费、水费等共计63842.05元，理据充足，本院予以支持。至于原告主张的拆迁、清理商铺费用，因其未提供有效支付凭证，本院不予支持。关于逾期付款违约金，因合同约定计算标准略高，本院酌情予以支持，以63842.05元为基数，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。被告朱惠兴经传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理和判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》的六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告惠州丽港实业有限公司与被告朱惠兴关于惠州市博罗县***********“万润城购物中心”B栋一层03号商铺的租赁关系；二、解除原告惠州丽港实业有限公司与被告朱惠兴于2019年9月16日签订的《龙溪万润城购物中心租赁合同》。三、被告朱惠兴在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告惠州丽港实业有限公司支付租金、服务管理费、水费等共计63842.05元并支付违约金（违约金以63842.05元为基数，自2020年7月3日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至被告还清款日止）；四、驳回原告惠州丽港实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1903元（原告预交1903元），由被告朱惠兴负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  卢东明审 判 员  纪汉雄人民陪审员  钟 巍二〇二〇年十月三十一日法官 助理  欧辉娟书 记 员  童春梅