大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初7601号原告：大连玖恒物业管理有限公司，统一社会信用代码91210211MA0Y131592，住所地辽宁省大连市甘井子区祥龙南园17-库**。法定代表人：李俊鑫，系该公司经理。委托诉讼代理人：金辉，男，系该公司员工，1968年7月20日生，汉族，住址辽宁省大连市西岗区。委托诉讼代理人：李俊辉，系该公司员工，男，1974年10月28日生，满族，住址辽宁省大连市甘井子区。被告：汪赫，男，1970年5月2日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连玖恒物业管理有限公司与被告汪赫物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连玖恒物业管理有限公司的委托诉讼代理人金辉、李俊辉，被告汪赫均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付物业费14,290元（从2009年1月1日开始至2019年4月30日止）；2、请求被告承担违约金14,290元整（约定按日千分之三计算，从2009年1月1日起开始计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。原告受大连市甘井子区和润佳园小区业主大会和大连市甘井子区和润家园小区第一届业主委员会的委托，对大连市甘井子区和润佳园小区进行物业管理。被告系原告所管理的和润佳园小区业主，被告在接受物业时（和润佳园小区XXX）按《物业管理条例》的相关规定与大连房地产开发有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，并约定按建筑面积1.00元/月/平方米支付物业管理服务费。同时原告与大连房地产开发有限公司和大连益佳物业管理有限公司签订前期物业服务合同补充协议，被告从2009年1月1日开始拖欠物业费至2019年4月30日，在被告欠费期间，原告对其物业的管理、清洁、维修、养护以及公共、共用设施设备等进行了系列的物业管理和服务工作，经原告多次催促未果，为了更好地进行物业管理和服务，为了维护全体业主（交费业主）的合法利益，根据相关法律规定，特向贵院诉讼，要求被告支付物业费和违约金。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告与原告之间没有合同，违约金从哪里产生的；2、被告对时效有异议；3、物业服务缺失，物业卫生管理、电梯、其他的设备的维护都存在问题。原告聘用的所有的人员都是60岁以上的；4、物业的服务从程序上是否合法，被告等找一个律师落实一下，是否是房地产公司就可以随意委托物业，被告后期再了解一下；5、被告家住在二楼，楼下从4点开始炸鱼，做药品，天天车辆进来拉药品，楼下的食堂邻居也报案过，消防局还是消防科都有记录，都去过几次了。被告是受害最深的，被告及其他业主向原告反映很多次，原告说管不了；6、补充协议只补充了原告负责催缴物业费，他们的事是否能立住，事都由原告来承担，还是只负责物业费，要求法院给被告一个明确的答复，被告再委托律师进行研究；7、正常业主交物业费应当给开发票，被告了解了其他的邻居也没有开发票，帐和票的真实性被告有异议，被告到时候委托律师去甘井子税务局核查一下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，自2018年8月30日开始为被告所居住的大连市甘井子区和润佳园小区提供物业管理服务。2007年12月28日，被告与大连房地产开发有限公司签订《和润佳园前期物业管理服务协议》。约定由大连房地产开发有限公司委托物业管理企业为被告所有的位于“和润佳园”项目3B号楼2单元201号房屋提供物业服务，房屋面积为119.11平方米，合同约定物业费按建筑面积1元/月/平方米标准缴纳物业费。2007年6月28日，大连房地产开发有限公司与大连明远物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定大连房地产开发有限公司选聘大连明远物业管理有限公司对和润家园实行前期物业服务，住宅部分的物业服务费为每月每平方米1元，合同期限为自2007年6月28日起至业主委员会选聘物业管理公司之日止。合同签订后，大连明远物业管理有限公司在和润佳园小区实际进行物业服务。2014年6月20日，大连明远物业管理有限公司现大连房地产开发有限公司发出《告知函》，告知双方的合同已于2014年6月28日到期，根据实际情况，到期后将和润佳园物业服务移交给大连房地产开发有限公司。大连明远物业管理有限公司撤出小区后，大连房地产开发有限公司选聘大连益嘉物业管理有限公司继续为和润佳园小区提供物业服务。2014年9月29日，大连房地产开发有限公司与大连益嘉物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》，约定合同期限自2014年8月7日起至业主委员会选聘新的物业管理公司止。住宅部分物业费标准为每月每平方米1元。2014年10月12日，双方签订《补充协议》，约定：由于第一任大连明远物业管理有限公司因各种原因退出和润家园小区的管理和经营，小区业主及物业使用人欠缴的物业管理费用由大连益嘉物业管理有限公司负责收取和催缴。收取和催缴上来的费用归大连益嘉物业管理有限公司所用，该笔费用主要用于物业管理区域内相关设施设备的维修以及养护。合同签订后，大连益嘉物业管理有限公司实际为和润佳园小区提供了物业服务。2018年大连益嘉物业管理有限公司撤出案涉小区。2018年8月30日，大连房地产开发有限公司与原告大连玖恒物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，约定合同期限自2018年9月1日起至业主委员会与新选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效之日止，合同自动终止。2018年9月10日，大连房地产开发有限公司（甲方）、原告大连玖恒物业管理有限公司与大连益嘉物业管理有限公司（丙方）签订《前期物业服务合同补充协议》，约定大连玖恒物业管理有限公司与、大连益嘉物业管理有限公司负责物业小区现场的工作交接，大连益嘉物业管理有限公司退出“和润佳园”小区项目的管理和收费工作，业主及物业使用人欠缴的物业管理费用由大连玖恒物业管理有限公司负责收取和催缴，收取和催缴上来的该笔费用归大连玖恒物业管理有限公司所有，相关的备案手续由大连玖恒物业管理有限公司负责办理。后，和润佳园小区成立了第一届业主委员会。原告与大连市甘井子区和润佳园小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定物业服务期限为五年，自2019年5月1日起至2024年4月30日止，待五年后和下一届业委会续签。住宅部分的物业费标准为1元/月/平方米。被告欠缴2009年1月1日至2019年4月30日期间的物业服务费。原告于2019年12月30日向被告发出律师函，催收被告欠缴的物业费。被告在本案中提出了诉讼时效抗辩，原告除律师函外，未提供向被告催缴物业费的其他证据。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故原告与大连房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》以及原告与大连市甘井子区和润佳园小区业主委员会签订《物业服务合同》对原、被告双方均有约束力。原告自2018年8月30日为被告所在小区提供物业服务，被告理应向原告缴纳2018年8月30日至2019年4月30日期间的物业费。对于原告主张的该段期间的物业费请求本院予以支持。至于2018年8月30日之前的物业费，因提供服务的物业公司并非原告，故原告应就其系权利主体提供相应的证据。就2014年9月29日至2018年8月29日大连益嘉物业管理有限公司提供服务期间的物业费，因原告、大连房地产开发有限公司、大连益嘉物业管理有限公司于2018年9月10日签订的《前期物业服务合同补充合同》对于该段时间业主及物业使用人欠缴的物业费的归属问题作出了明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条之规定，系大连益嘉物业管理有限公司将其对被告享有的债权转让给了原告，且原告通过诉讼的行为告知了被告。被告应向原告缴纳2014年9月29日至2018年8月29日期间的物业费。根据《中华人民共和国合同法》第八十二条之规定，被告对大连益嘉物业管理有限公司的抗辩权可以向原告行使，被告当庭提出了诉讼时效抗辩，原告理应就本案存在诉讼时效中止、中断的情形提供证据。因原告提供证据证明其于2019年12月30日以律师函的形式向被告催缴物业费，故自2016年12月30日至2018年8月29日期间的物业费未超过法定的诉讼时效。2016年12月30日之前的物业费业已超过法定诉讼时效，本院不予保护。综上，被告应向原告缴纳2016年12月30日至2018年8月29日期间的物业费。就2009年1月1日至2014年9月28日即大连明远物业管理有限公司提供服务期间的物业费，因原告未就该段期间存在债权转让之情形提供相应的证据，故本院对于原告主张的该段期间的物业费请求不予支持。综上，被告应交纳2016年12月30日至2019年4月30日期间的物业费3,335.08元（1元×119.11平×28个月），对于原告诉讼请求合理部分本院予以支持。关于被告辩解的楼下公司食堂严重影响被告生活的问题，本院认为，因被告未举证证明该公司具体在被告楼下经营的时间，无法确认本院认定的2016年12月30日之后该公司还持续在被告楼下进行经营，故，被告的该项抗辩意见本院不予采纳。关于被告所称的卫生不到位、电梯设备未维护、物业管理不到位等物业服务未达到相关标准的问题，本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数交费业主的权益和小区整体利益。关于逾期交纳违约金一节，虽然案涉《物业服务协议》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第七十九条、第八十二条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条之规定，判决如下：一、被告汪赫于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连玖恒物业管理有限公司物业服务费3,335.08元（自2016年12月30日至2019年4月30日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连玖恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币257元（原告已预交，已减半收取），由被告负担25元，由原告自行负担232元。被告负担部分，自本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  李晓男二〇二〇年十一月九日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十二条债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。