河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终8634号上诉人（原审被告）:徐栋，男，1989年5月18日出生，汉族，住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：何早，北京大国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：洛阳师范学院。住所地：河南省洛阳市伊滨区吉庆路**。法定代表人：梁留科。委托诉讼代理人：张继承、蒋为国，河南大进律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宋炎斌，男，1970年4月16日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：赵克强、王治国，河南晟阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳新东方学校。住所地：洛阳市西工区中州中路**邮政大厦。法定代表人：周成刚。委托诉讼代理人：叶一帆、马瑜骏，河南大鑫律师事务所律师。原审被告：徐敬超，男，1968年4月28日出生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：何早，北京大国律师事务所律师。上诉人徐栋因与被上诉人洛阳师范学院（以下简称师范学院）、宋炎斌、洛阳新东方学校（以下简称新东方学校）及原审被告徐敬超房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院(2020)豫0302民初937号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。徐栋上诉请求：撤销一审判决，本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院查明的事实有遗漏。师范学院的原黄梅路校区涉案房产，其前身是洛阳市教育学院的房产。根据1996年10月14日洛阳市计划委员会洛市计资发（1996）第85号文件，涉案房产系洛阳市利用世界银行贷款投资建设，已报送市政府、建管委、规划局等部门审批，属于洛阳市1996年基本建设项目中计划中的续建项目之一。上述事实原审法院没有予以查明。二、原审法院适用法律错误。1、涉案房产建设工程规划许可证问题。（1）2008年1月1日开始施行的《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府签订的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。2009年9月1日开始施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。该司法解释所指向的效力性强制性规定即《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，而本案所涉房产取得涉案房屋所有权证均在《中华人民共和国城乡规划法》施行之前，已经履行相应的建设规划报批手续，应视为已取得了相应的相关主管部门的凭证，故应认定相关租赁合同有效。（2）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定主要是指就违法建筑签订的房屋租赁合同无效。本案房屋租赁合同不属于上述司法解释规定的无效情形。原审判决认定《房屋租赁合同》无效，适用法律不当。2、被上诉人洛阳师范学院不是涉案房屋的所有权人，不是适格原告，无权要求返还房屋。三、原审法院审理程序有瑕疵。原审法院查明涉案房屋未取得建设工程规划许可证，没有经过法庭的质证、辩论程序，违反法律相关规定。师范学院辩称：原审判决认定师范学院与宋炎斌的两份房屋租赁合同无效，是缺乏法律依据的。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，经主管部门批准建设的，人民法院也应当认定有效。本案租赁的房屋系世界银行贷款项目，也是洛阳市计委审批的重点建设项目，详见洛市计资发（1996）第85号文件，该项目是洛阳市的重点建设项目，是经过了政府相关部门批准的。所以说一审认定该两份租赁合同无效，缺乏事实和法律根据。我们与宋炎斌的两份租赁合同于2017年11月23日就已解除，宋炎斌及其次租赁人等就有返还房屋的合同附随义务，师范学院多次催要无果引发本案诉讼，所以上诉人和被上诉人等均应当承担返还房屋的责任。宋炎斌辩称：与徐栋上诉意见一致。新东方学校辩称：一、一审法院认定事实不清。2017年12月8日，我方与徐栋签订《房屋租赁合同》，我方在承租涉案房屋前，要求徐栋提供其有权出租案涉房屋的相关证明，徐栋提供了一份其本人与师范学院签于2017年3月17日签订的《黄梅院教学楼租赁合同》，该合同明确反映徐栋是直接从师范学院承租的房屋，并且师范学院于2017年10月25日出具了两份证明且提供了国有土地使用证，证明师范学院对案涉房屋享有所有权，且允许徐栋进行转租。而一审法院认定的事实为：师范学院将房屋出租给宋炎斌，宋炎斌将房屋转租给徐栋，徐栋又将房屋转租给我方，明显与事实不符。二、我方承租案涉房屋是用于办公及教学经营活动使用，但在2019年11月中旬，案涉房屋被断水断电，我方已无法开展正常经营活动，我方从2019年11月中旬开始已经无法使用承租的房屋。三、我方作为本案的实际受害人，相关责任人应当赔偿我方损失。我方与徐栋签订《房屋租赁合同》后，依约向徐栋支付了租金及押金，并投入了大量资金对案涉房屋进行了装饰装修，逐步开展经营活动，从2019年11月案涉房屋被断水断电无法使用，导致我方无法开展正常的办公及教学经营活动，大量生源流失，严重损害了我方的良好声誉并给我方造成了巨大的经济损失，相关责任人应当赔偿我方损失。综上，请求二审法院查明事实，依法维护我方的合法权益。徐敬超述称：同意徐栋的上诉意见，徐敬超与本案无关。师范学院向一审法院起诉请求：判令四被告立即向原告返还租赁的黄梅路41号院内教学楼一层西北2间（120平方米）和三层（1020.80平方米）。一审法院认定事实：2011年洛阳市人民政府筹资为师范学院建新校区，师范学院应将黄梅路校区等处的土地及地面附属建筑交市政府处置。2015年9月师范学院与洛阳市新区管委会签订协议，师范学院于2015年10月搬迁后将黄梅路校区等处土地使用权及地上建筑物交市政府处置。2016年12月26日和2017年6月28日师范学院物业服务中心与宋炎斌签订了“黄梅院教学楼租赁合同”和“黄梅小区原餐厅租赁合同”，分别约定宋炎斌承租黄梅路41号院教学楼及一楼地面附属物和餐厅及多功能厅；租期自合同签订之日起至市政规划用地或其他不可抗力因素导致无法继续使用时，合同解除；租金为每年50万元和5万元，水费每吨4元，电费每度0.568元等内容。宋炎斌共支付租金55万元，并将承租房屋全部转租给徐栋。徐栋于2017年11月8日将教学楼一层西北2间和三层转租给新东方学校。2017年11月25日师范学院通知宋炎斌终止两份租赁合同。2018年1月12日洛阳城乡建设投资集团有限公司（曾用名洛阳市新区建设投资有限公司，以下简称城投公司）给宋炎斌、徐栋发通知称，师范学院黄梅路校区于2016年6月30日移交城投公司，该处资产已归城投公司所有，师范学院于2016年将该处房产出租无依据。要求其3日内与城投公司商谈租赁费用事宜，商谈无果应在一个月内搬出。2018年1月18日师范学院与城投公司签订了“黄梅路校区实物交接证明”确定黄梅路校区所有实物移交给城投公司。因涉案房屋未返还给师范学校，2019年11月中旬涉案房屋被断水断电。2019年12月12日师范学院告知宋炎斌要求其清退商户。涉案房屋至今未返还。另查明，涉案房屋未取得建设工程规划许可证。一审法院认为，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，师范学院与宋炎斌，宋炎斌与徐栋，徐栋与新东方学校之间签订的房屋租赁合同均因违反法律、行政法规的强制性规定应依法认定为无效；因合同取得的财产，应予返还。师范学院作为出租方有权要求返还房屋，不受其与城投公司之间交接的影响。徐敬超是受徐栋委托与新东方学校签订合同，师范学院要求其返还房屋无事实依据。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决：一、宋炎斌、徐栋、洛阳新东方学校应当在判决生效后10日内向洛阳师范学院返还租赁的黄梅路41号院内教学楼一层西北2间（120平方米）和三层（1020.80平方米）；二、驳回洛阳师范学院的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，宋炎斌负担50元，徐栋负担25元，洛阳新东方学校负担25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实一致。本院认为，师范学院经城投公司同意负责处理黄梅路校区遗留问题，故师范学院具有本案原告的诉讼主体资格。师范学院在从黄梅路校区搬迁后、实际向城投公司进行实物交接前，将其实际管理的原黄梅路校区部分房产租赁给宋炎斌，本案所涉宋炎斌与师范学院之间签订的两份租赁合同系双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，均应为有效合同。上述合同中对于租期的约定表明双方对于租赁物状态均知情，鉴于涉案租赁物已由城投公司接收，师范学院与宋炎斌之间的两份租赁合同中约定的合同解除条件已成就，故宋炎斌及其转租承租人徐栋、新东方学校应向师范学院返还租赁物。上诉人徐栋认为师范学院无权要求其返还房屋的上诉请求，本院不予采信。一审判决适用法律有误，但处理结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人徐栋负担。本判决为终审判决。审判员  蔡美丽二〇二〇年十一月三十日书记员  王洋洋