广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6396号上诉人（原审被告）：惠州市瑞华兄弟实业有限公司，住所广东省博罗县×××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××249A。法定代表人：刘铭章，总经理。委托诉讼代理人：罗乔旋，广东信而立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程佩琴，女，1963年2月14日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号××××××，港澳居民来往内地通行证号码××××××。委托诉讼代理人：谢新志，广东鹏乾律师事务所律师。上诉人惠州市瑞华兄弟实业有限公司（下称瑞华公司）因与被上诉人程佩琴商品房销售合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院作出的（2020）粤1322民初405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人瑞华公司的委托诉讼代理人罗乔旋，被上诉人程佩琴的委托诉讼代理人谢新志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。瑞华公司上诉请求：撤销（2020）粤1322民初405号民事判决，改判瑞华公司支付程佩琴逾期交房违约金9184.8元。事实和理由：程佩琴无证据证明逾期收楼遭受的损失，即使存在瑞华公司逾期交房的事实，亦未对程佩琴产生实际影响。另外，本案的房屋价款不高，根据售房总价306160元计算得到逾期交房违约金高达17083.72元，已经超过5.6%，超出双方在《商品房买卖合同》约定的3%的违约责任，该违约金的标准过高。原审判决违反公平原则及损益相对原则，判决瑞华公司按售房总价日万分之三标准支付逾期交房违约金17083.72元缺乏法律依据，请求二审法院改判瑞华公司仅需支付9184.80元给程佩琴。程佩琴辩称，一，案涉合同的违约金条款属于瑞华公司拟定的格式条款，现瑞华公司请求对该条款约定的违约金标准进行调整，违背了诚实信用原则。二，瑞华公司逾期交房时间累计186天，属于严重违约，因此违约金计得17083.72元的原因是因为逾期时间过长而并非合同约定的标准过高。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回瑞华公司的上诉请求。程佩琴向一审法院起诉：判令瑞华公司向程佩琴支付逾期交房违约金17083.72元（违约金以房价总款306160元为基数，自2017年8月2日起按每日万分之三计算至2018年2月4日）。一审法院认定事实：惠州市瑞华兄弟实业有限公司于2007年12月25日成立，经营范围为：房地产开发、中介、租赁；物业管理，法定代表人为刘铭章。2016年10月23日，程佩琴与瑞华公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定程佩琴购买瑞华公司开发建设的位于博罗县××××××××组莲塘（土名）财富生活广场B栋11层××房，建筑面积共71.2平方米，其中，套内建筑面积53.5平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.7平方米，每平米4300元，总价是306160元。《商品房买卖合同》中约定：出卖人应当在2017年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；除：1、遭遇不可抗力，2、非出卖人原因，3、如买受人未能按合同约定向出卖人支付房款（包括但不限于购房款、违约金、按揭贷款、税费），依法交纳房屋维修资金等费用外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，程佩琴已按约定支付了全部购房款306160元给瑞华公司。2018年2月4日，瑞华公司将已经竣工验收的涉案房屋交付给程佩琴使用，而《商品房买卖合同》中约定交付日期为2017年8月1日前，从2017年8月2日开始计算，计算至2018年2月4日，逾期交房186日。双方由此发生纠纷。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。程佩琴与瑞华公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应按约定履行。按照合同约定，瑞华公司应当在2017年8月1日前将涉案房屋交付给程佩琴使用，逾期超过90日后，程佩琴要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，瑞华公司按日向程佩琴支付已交付房价款万分之三的违约金。本案中，瑞华公司于2018年2月4日才将已经竣工验收的涉案房屋交付给程佩琴使用，而《商品房买卖合同》中约定交付日期为2017年8月1日前，从2017年8月2日开始计算，计算至2018年2月4日，逾期交房186日，显然，瑞华公司的行为已构成违约，依法应承担违约责任。双方约定瑞华公司逾期交房应按每日万分之三计算违约金，标准并未超过月利率2%，符合法律规定，瑞华公司主张双方约定的违约金计算标准过高，请求按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，理由不成立，本院不予采纳。瑞华公司逾期交房，按照合同约定，瑞华公司应以已支付的购房款306160元为基数，按照每日万分之三的标准，从2017年8月2日起计付违约金给程佩琴，计至2018年2月4日止，共计186日。经计算，瑞华公司逾期交房应支付的违约金为17083.72元（306160元×0.0003/日×186日）。现程佩琴请求瑞华公司支付逾期交房违约金17083.72元有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：限惠州市瑞华兄弟实业有限公司在本判决发生法律效力之日起七日内向程佩琴支付逾期交房违约金17083.72元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费227元，由瑞华公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷，根据双方当事人在二审的诉辩意见，本案的争议焦点为：双方当事人约定的逾期交房违约金是否过高并应调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。是否调整，应充分尊重当事人意思自治，保护合同自由，维护交易秩序稳定，倡导诚实守信价值。本案中，瑞华公司与程佩琴签订的《商品房买卖合同》第九条约定：“除本合同第八条约定的特殊情况外，出卖人未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，按下列第1种方式处理……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。”上述约定，是在瑞华公司与程佩琴相比明显有更强的签约能力下拟定的，依法具有法律效力。瑞华公司作为专业的房地产开发公司，在签订合同时应完全清楚自身所负的合同责任及不严格履行可能产生的后果。故在瑞华公司逾期交房的情况下，程佩琴请求按照上述约定支付违约金，有明确的合同依据。瑞华公司上诉认为，应当依据《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项约定的3%的违约责任计算逾期交房违约金为9184.80元，但该项约定是在买受人请求解除商品房买卖合同的情况下适用的违约金计算标准，并非是双方约定的继续履行合同时的计算标准。瑞华公司逾期交付案涉房屋时间达186日，违约程度较高，具有明显的过错。同时，程佩琴期间损失不仅仅为购房款利息的损失，还包括例如租金、装修成本上涨、不动产处分权益、预期利益等方面的损失。瑞华公司认为双方当事人约定的违约责任过高，与事实不符。据此，原审法院判决逾期交房违约金以已交付房款的日万分之三标准计算，既符合当事人的合同约定，也符合违约损失的客观情况，应当予以维持。综上所述，上诉人瑞华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费227元，由上诉人惠州市瑞华兄弟实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 温永宏审 判 员 徐国华审 判 员 刘天贞二〇二〇年十一月十三日法官助理 徐彦怡书 记 员 张丽君附相关法律条文：一、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。