苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0508民初3488号原告：祁悦，女，1997年7月28日出生，汉族，住昆山市。委托诉讼代理人：贾文峰，江苏万拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：羊婷婷，江苏万拓律师事务所律师。被告：苏州禾发房地产开发有限公司，住所地苏州市西环路****楼**。法定代表人：李兆荣，董事长。委托诉讼代理人：吴莉莉，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘诗乡，江苏尚韬律师事务所实习律师。原告祁悦与被告苏州禾发房地产开发有限公司（以下简称禾发公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理后，依法适用简易程序于2020年8月3日、11月23日公开开庭审理。原告祁悦的委托诉讼代理人贾文峰、羊婷婷（仅到庭参加第一次庭审），被告禾发公司的委托诉讼代理人吴莉莉到庭参加审理。本案现已审理终结。原告祁悦向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即交房。2、判令被告支付自2019年7月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（违约金以被告收取原告购房价款为基础，按每日万分之三计算）；3、判令被告立即向原告支付律师代理费1万元；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2016年6月15日与被告签署苏州市商品房买卖合同，购买被告开发的位于苏州市姑苏区，房屋总价款为6217568元，原告已付清购房款。购房合同约定被告交房时间为2019年6月30日，虽经原告多次催促，被告至今仍拒绝交房。购房合同第20条约定，出卖人(即被告)延期交房按照房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人(即原告)支付已交付房价款万分之三的违约金,故被告应支付原告延期交房违约金624865元。为维护原告合法权益，提起诉讼。被告禾发公司辩称，1、本案项目迟延交付是因为古墓挖掘导致的，因古墓挖掘造成的工期延误应当在延期交付期间内扣除。2、被告已经通知原告于2020年4月27日交房，因原告原因未能按时收房的责任应由原告承担。该房屋应视为自然日2020年4月27日交付。3、原告诉请主张的延期交房违约金过高，且没有证据证明其因延期交房受到损失，法庭该违约金予以调整。4、原告迟延支付房款，根据合同约定应当于2018年11月23日支付全部房款，但原告实际于2019年6月5日付清房款，因此产生的迟延付款违约金应在逾期交房违约金中抵扣。本院经审理查明：祁悦（买受人）于2018年10月24日与禾发公司（出卖人）签订《苏州市商品房买卖合同》，约定：祁悦以6217568元价格购买禾发公司开发的位于苏州市的毛坯商品房（建筑面积255.75平方米，以下简称案涉房屋）；禾发公司应于2019年6月30日前将上述全装修商品房交付给原告，逾期交付，禾发公司按购房款每日万分之三承担违约金。合同第12条、第13条对房屋的保修责任作出约定。合同第18条约定，出卖人应至少提前15日书面通知买受人办理商品房交付手续。买受人应在书面通知书中确定的交付日起十五日内会同出卖人对该商品房进行验收交接。验收交接时，出卖人应向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。合同补充条款10.1.1条约定，在祁悦（乙方）向禾发公司（甲方）付清全部房款、代垫款项（如有）及违约金（如有）、缴纳办理产权的契税和专项维修资金等按国家相关规定和双方约定的所有应缴费用之前，甲方有权拒绝向乙方交付房屋且不构成违约。上述合同签订后，祁悦按约向禾发公司支付了全部购房款。2019年9月30日，禾发公司取得市住建局颁发的商品房交付通知书，其中载明被告建设开发的苏地2016-WG-×号地块北区一期工程25#、30-32#、37-44#楼通过商品房交付使用备案。其后，禾发公司将案涉房屋交由第三方进行室内精装修施工。2020年4月27日，禾发公司通知祁悦案涉房屋已具备交付条件，通知于2020年4月30日办理交付手续。祁悦至案涉房屋项目现场，因禾发公司要求祁悦另行签订装修改造协议才能交付房屋，而协议中涉及延后交付时间、排除祁悦主要权利条款，故祁悦未接收房屋。2020年5月23日，禾发公司的工作人员联系祁悦一方，询问不收房的原因并坚持要求祁悦一方签署装修改造协议。2020年7月9日，禾发公司向祁悦寄送《温馨函》，通知祁悦于2020年7月15日前收房。该信函于7月10日投递至快递超市自提点。案件审理过程中，祁悦称在收到该快递后前去收房，但至现场查看后发现房屋的地下室渗水、一块玻璃损坏，要求禾发公司修复完毕后再收房。另外，禾发公司未出具《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等，故无法收房。本院经审查祁悦提交的证据，未见双方在进行本次交房沟通时禾发公司要求祁悦签署装修改造协议才能收房。庭后，禾发公司向本院邮寄了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》复印件，本院向祁悦转寄，祁悦于2020年8月6日收到。祁悦收到《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》复印件未联系禾发公司要求收房。另查明：案涉房屋（施工编号为40#楼）所在小区的2016-WG-3号地块开发初期（2016年）现古墓，因古墓勘探需要，工程施工受影响，主要涉及该地块内26-29#、33-36#共计八栋建筑。禾发公司建设地块受考古发掘影响的面积在1000平方米左右，发掘期为2016年7月至2017年6月，文物搬迁工作于2018年4月11日完成。根据规划局对建设项目涉及考古调查、勘探审核意见书，2016年7月20日要求禾发公司项目北地块东南角区域的土墩墓葬群（约1000平方米）进行抢救性发掘，待考古发掘清理结束后方可施工，已探明无地下文化遗存区域或考古勘探清理完毕区域可以先期开工。2018年4月28日，规划局明确考古搬迁工作于2018年4月11日完成，该地块可以施工作业。案件审理过程中，禾发公司提交常熟市住房和城乡建设局的关于转发苏州市大气办“关于采取果断措施应对重污染天气的紧急通知”等停工情况及通知材料复印件，欲证明2018年1月至2019年1月期间，出于应对污染天气等原因，相关部门要求工地全部停工，导致涉案项目停工共计40天；然祁悦认为，禾发公司作为房地产开发企业，对项目施工中可能存在的政府要求停工或恶劣天气等不利因素应有预见，不能作为逾期交付房屋的免责事由。再查明：祁悦为本案诉讼，聘请律师，支出律师费1万元。以上事实，由原告提交的商品房买卖合同、收据、个人购房借款合同、借款借据、装修改造验收通知书、交付通知书、改造协议、EMS退件、电话录音、微信聊天记录、委托代理合同及律师费发票，被告提交的建设项目涉及考古调查、勘探审核意见书、建设项目涉及考古发掘意见书、苏州虎丘路新村土墩考古发掘工作情况报告、停工情况及通知、房屋交付通知书、温馨函及邮寄凭证、住宅使用说明书、住宅质量保证书及双方当事人庭审陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定合同合法有效。本案系被告未按约定时间向原告交付房屋所致，被告抗辩称其在开发过程中因考古发掘给施工带来不利影响的观点，因被告在销售案涉房屋时考古发掘已一年有余且发掘已结束、处于文物搬迁期，被告对于考古发掘给工程施工带来的不利影响应当知晓,然其仍在合同中约定交付时间为2019年6月30日，故合同约定的交付时间对双方均具拘束力。被告现因逾期竣工导致后期迟延交付，按约应当承担违约责任。至于被告辩称政府要求停工及恶劣天气影响施工合计40天的不利因素，因被告作为房地产开发商，对于施工期间内可能存在的降雨、高温天气及政府管制措施均应有所预见，在施工期内被告应可以合理消化上述不利于施工的因素，故上述不利因素不可作为被告向原告逾期交房免于承担违约责任的合法事由，本院对被告前述抗辩意见不予采纳。关于房屋交付，因案涉房屋已经取得了交付使用通知书，被告也制作了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，故案涉房屋符合交付的基本条件。虽然被告在最初通知原告收房时附加了不合理的条件，但被告在此后的沟通过程中未再附加前述条件且同意交付房屋，故原告可自行与被告联系收房，本院对原告要求被告交房的请求不予支持。对于地下室漏水、玻璃维修等，因原告未以漏水问题导致其购买房屋的目的不能实现，故前述问题可由被告进行维修，但不能成为原告拒绝收房的理由。关于违约金的认定。原告主张按合同约定，按实际逾期天数以总房款每日万分之三计算；被告则主张违约金过高，应参照实际损失即租金标准进行调整。鉴于合同约定的万分之三折合年利率为10.95%，而被告逾期交付房屋给原告造成的实际损失系迟延利用房屋的收益损失或相应未能入住房屋而额外支出的租金损失。因案涉房屋总价较高，参考同类市场租金行情比较，合同约定的每日万分之三的计算违约金确显高于前述实际损失，故本院对被告提出调整违约金的抗辩意见予以采纳。鉴于本案系被告违约所致，故在确定违约金时除考虑违约金弥补损失的作用之外，亦应考虑违约责任的惩戒功能。本院综合考虑原告的购房支出、房屋租金损失、违约方的过错程度等因素，酌情确定被告应承担的逾期交房违约金以购房款总价的每日万分之1.7计算。关于违约金的计算时间，起始点应以合同约定的交付日期次日起算，即2019年7月1日；关于截止时间，因被告开发的房屋已经取得交付使用通知书且被告已通知原告交房，此时，被告具备了向原告交付房屋的基本条件。因被告通知原告交房时附加了不合理的条件且未提供合同约定的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，故原告有权拒绝接收房屋。案件审理过程中，被告向原告提交了前述保证书、说明书的复印件，原告于2020年8月6日收到。又因被告应提前15日通知交房（合同第18条），故本院认定原告最迟应于2020年8月21日收房。逾期收房的，无权要求被告支付逾期交房违约金。经核算，被告应向原告支付逾期交房违约金441820元（6217568元×1.7/10000×418天）。如原告认为地下室漏水、玻璃维修等给原告造成不能按期使用房屋的损失的，原告可另案主张。关于原告主张的律师费，亦因合同对被告逾期交付房屋情形下应赔偿原告律师费没有明确约定，且本院判定的违约金亦足以弥补原告的律师费损失，故本院对该项诉请，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告祁悦支付逾期交房违约金441820元。二、驳回原告祁悦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10112元、减半收取5056元，由原告祁悦负担1516元、被告苏州禾发房地产开发有限公司负担3540元。被告负担部分于本判决生效之日起十日内直接向本院交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  张花锋二〇二〇年十一月二十七日书记员  闫高阳