河北省武强县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀1123执异22号 案外人：陈继华，男，1973年2月8日出生，汉族，住安徽省黄山市屯溪区。 申请执行人：武强县双盛建材有限公司，住所地：武强县镇平安路北头与307国道交叉口。 统一社会信用代码：911311233989982226C。 法定代表人：王亮，公司经理。 申请执行人：河北时代豪庭房地产开发有限公司，住所地；河北省衡水市武强县护城堤东侧。 统一社会信用代码：91131123563214061D。 法定代表人：张艳平，公司经理。 被执行人：杜班建设有限公司，住所地：浙江省东阳市城北工业新区。 统一社会信用代码：913307837045838736。 法定代表人：王忠孝，公司总经理。 被执行人：黄山西湖投资发展有限公司，住所地：安徽省黄山市屯溪区齐云大道**。 统一社会信用代码：91341000762778572Q。 法定代表人：杜加行，公司执行董事。 在本院执行申请执行人武强县双盛建材有限公司（以下简称双盛公司）与被执行人黄山西湖投资发展有限公司（以下简称黄山西湖公司）买卖合同纠纷一案和申请执行人河北时代豪庭房地产开发有限公司（以下简称时代豪庭公司）与被执行人杜班建设有限公司（以下简称杜班公司）民间借贷纠纷一案中，案外人陈继华于2011年11月10日对法院查封其房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人陈继华称，对法院查封安徽省黄山市屯溪区齐云大道8号黄山桃花源碧水苑Ｆ56号房产有异议，要求解除各项保全与执行措施。针对该房产，异议人陈继华具有法定排除执行的情形。异议人陈继华于2008年8月7日与被执行人黄山西湖公司签订《商品房买卖合同》。异议人分别于2010年11月15日、2014年5月30日按照被执行人黄山西湖公司的要求向叶朝明个人账户支付全部购房款共计人民币贰佰贰拾肆万壹仟元整，完全履行合同义务。相关房产于2015年8月13日由被执行人交付给异议人并办理房屋钥匙、水电卡、电视卡等交接手续，异议人对该房产实际占有居住使用。并且，异议人名下无其他用于居住的房屋。因被执行人黄山西湖公司属于房地产开发企业,应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”鉴于此，异议人的行为完全符合该法律规定，具有排他的效力。综上所述，申请执行人对属于异议人的房产申请执行于法无据，恳请法院查明事实，立即解除对安徽省黄山市屯溪区齐云大道8号黄山桃花源碧水苑Ｆ56号【不动产权证号：皖（2016）黄山市不动产权第××号】房产的各项保全与执行措施，解除查封并中止执行。 时代豪庭公司和双盛公司辩称，一、案外人提交的《商品房买卖合同》不是合法有效的书面买卖合同。根据我国现行的法律及行政法规，房地产开发公司的《商品房买卖合同》是由中华人民共和国住房和城乡建设部、国家工商行政管理总局制定，房产当地的住房和城乡建设局监制，按照开发房产的数量制作，由开发商到当地住建局领取，每份合同都有固定的编号，不能修改或者变更，合同签订后必须到房地产市场管理处备案并加盖备案公章。现案外人提交给法院的《商品房买卖合同》不具备上述特征，明显系伪造，且合同第二十四条约定30日内到黄山市产权处登记备案，根据案外人提交的黄山市自然资源和规划局出具的查询结果证明显示，案外人至今在黄山市无不动产，证明并未办理备案，而购买房产多年不办理备案有悖常理。因此，答辩人认为：案外人提交的商品房买卖合同不具备合法的要件，极有可能是案外人与黄山西湖公司为提起执行异议伪造，其伪造行为涉嫌伪证罪，以伪造证据提起诉讼涉嫌虚假诉讼。一经查实，应承担相应的刑事责任。二、案外人提交的黄山市自然资源和规划局出具的查询结果证明不能证实其名下无其他用于居住的房屋。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”之规定，不能将无其他用于居住的房屋限定于黄山市，根据案外人的身份证登记住址，并非黄山市居住生活的居民，其身份证登记住址即为其他居住的房屋，故案外人不符合该条法律规定。三、案外人提交的银行流水不足以证实系购房款，常规的商品房交易，均由买受人到房地产开发公司刷卡支付购房款，不存在转账交易的情况。况且转账款项时并未备注购房款，甚至转账相对人并非黄山西湖公司。商品房的销售价格均为有整有零，不存在案外人提交的大额整数的情况合同签订日期与款项转账支付日期也存在不符的情况，案外人主张支付的款项系购买房屋过于牵强。案外人提交其已经实际占有该房屋的证据并非其个人名下，系黄山西湖投资发展有限公司，不能证明案外人实际所有。综上，案外人主张购买了查封房产，无事实及法律依据。且购买多年不办理备案及产权登记，不动产权至查封之前仍登记在黄山西湖公司名下，不合常理。案外人提起的执行异议申请涉嫌伪造证据、虚假诉讼，请法院依法审查，驳回案外人提出的异议申请。 本院查明，2018年12月7日申请执行人双盛公司申请保全黄山西湖公司银行存款1400万元或查封、扣押同等价值财产。2018年12月10日，武强县人民法院作出（2018）冀1123财保41号民事裁定书，并于2019年1月22日作出（2018）冀1123执保139号协助执行通知书，查封安徽省黄山市屯溪区房产，不动产权证号：皖（2016）黄山市不动产权第××号。本院在执行时代豪庭公司与杜班公司民间借贷纠纷一案中，2019年4月19日武强县人民法院作出（2018）冀1123执147号之四执行裁定书，裁定查封、冻结、扣押被执行第三人黄山西湖公司的建筑工程款23884203.58元或等价值财产，并于2019年4月23日作出协助执行通知书第二轮查封上述房产。 另查明，案外人陈继华于2010年11月15日向叶朝明银行账户转账200万元，2014年5月30日转账300015元。2020年10月20日黄山市自然资源和规划局出具证明：陈继华名下在黄山市市本级无不动产登记信息。 本院认为，案涉房产登记在房地产开发企业黄山西湖公司名下，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。案外人虽提交了向黄山西湖公司代理人叶朝明的转账记录，两次转账款项之和为2300015元，与合同价款2241000元不符，也没有提交黄山西湖公司出具的购房票据，不能证明转账记录与本案的关联性，因此其主张该转账款项系购房款和已支付给黄山西湖公司证据不足，黄山市自然资源和规划局出具的证明，不能证明案外人所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，故本院对案外人的异议主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人陈继华的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘立杰 审判员  许 梅 审判员  鲍国辉 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  胡英姿