北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0101民初10023号原告：北京凯恒房地产有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街**朝外****。法定代表人：潘石屹，董事长。委托诉讼代理人：李毅，女，1979年10月7日出生，该公司职员。委托诉讼代理人：李梦璇，女，1992年2月8日出生，该公司职员。被告：北京大卫山道体育文化有限公司，注册地北京，注册地北京市东城区东直门外大街******>法定代表人：魏斌。原告北京凯恒房地产有限公司（以下简称凯恒公司）与被告北京大卫山道体育文化有限公司（以下简称大卫公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月9日公开开庭审理了本案。原告凯恒公司的委托诉讼代理人李梦璇到庭参加诉讼。被告大卫公司经公告送达起诉状副本及开庭传票，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告凯恒公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方就东城区南竹竿胡同×号的朝阳门SOH0×期×室（以下简称涉诉房屋）签订的《店铺租赁合同》于2020年4月30日解除；2.要求被告向原告支付所欠租金179740.5元；3.要求被告支付拖欠租金的滞纳金（以59913.5元为基数，按照日千分之三的标准，分别自2020年1月26日、2020年2月26日、2020年3月26日起计算至实际支付租金之日）；4.要求被告向原告支付违约金147731.94元；5.要求被告向原告双倍支付从2020年3月23日至实际腾退之日期间延期返还房屋的占用费；6.要求被告向原告支付迟延办理房屋交付手续导致的违约金（以147731.94元为基数，按每延迟一日3‰的标准，从2020年4月30日起算至实际腾退之日；7.被告向原告支付装修复原费用35183.46元；8.被告向原告补交免租期租金295463.88元。事实与理由：2014年7月10日，原、被告订立《店铺租赁合同》（合同编号：×），约定原告向被告出租涉诉房屋，租赁期限自2014年7月10日至2021年7月9日止，租赁面积为269.83平方米。被告支付租金至2020年1月31日。此后未再支付租金。2020年4月29日，原告依据合同约定向被告发送《终止函》，告知其双方的租赁合同于2020年4月30日解除。根据合同约定，在租赁期内，由承租方原因致使本合同无法履行或因被告违约导致原告解除本合同，被告已经支付的保证金不予退还，并且被告应向原告支付相当于保证金金额的违约金。同时被告应按照合同约定，拖欠租金每延迟一日，应向原告支付相当于欠付租金金额的千分之三作为滞纳金等违约责任。免租期系为原告之损失。为维护原告合法权益，现原告起诉至法院，诉如所请。被告大卫公司未应诉答辩。本院认定事实如下：2014年7月10日，原、被告订立《店铺租赁合同》（合同编号：×），约定原告向被告出租涉诉房屋，租赁期限自2014年7月10日至2021年7月9日止，租赁面积为269.83平方米，免租期自2014年7月10日至2015年1月9日（包括头尾两日）。被告以大卫山道商号经营大卫山道的品牌，且仅将该店铺用于下列经营活动：健身俱乐部、培训、会员服务、医疗美容项目、商品销售（健身健康食品、健身健康器械、日用百货及化妆品）。被告应支付的保证金金额等于第一租赁年度月租金三倍加三个公历月的管理费之和（计170397.66元），被告应向原告支付相当于第一租赁年度月租金三倍金额的租金保证金（计147731.94元），并向管理公司支付相当于三个公历月管理费的管理费保证金计22665.72元）。合同期内第一个租赁年度（自2014年7月10日起至2015年7月9日止）的日租金为6元/日/平方米，而月租金为49243.98元……合同期内第六个租赁年度（自2019年7月10日起至2020年7月9日止）的日租金为7.3元/日/平方米，而月租金为59913.5元；合同期内第七个租赁年度（自2020年7月10日起至2021年7月9日止）的日租金为7.67元/日/平方米，而月租金为62950.21元。在合同期内，除首期租金及首期管理费外，被告应于每一个公历月第25日或之前向特别账户一次性足额存入下一个公历月的租金、管理费及其他一切在本合同项下应当支付的款项。若被告迟延支付本合同项下任何应付款项，包括但不限于本合同项下应付未付之租金、保证金、管理费及任何其他费用）的，则在不影响原告于本合同项下任何其他权利的前提下，被告应按日息0.3%的标准向原告及/或管理公司支付滞纳金。滞纳金自相关应付未付款项应付之日起计算，至原告指定银行成功划扣本合同项下被告应付未付款项及其滞纳金之日止。合同17.2条在不影响原告根据本合同约定行使任何其他权利的前提下，原告有权在下述任何一种情况发生后的任何时间合法地单方面解除本合同并提前收回该店铺的全部或其任何部分，并且在该等情况下，原告无需对被告承担任何责任：（1）被告单次拖欠本合同项下的租金、管理费或保证金金额超过十四个工作日；（2）被告累计拖欠本合同项下任何一项应付款项超过六十个工作日……合同第17.3条当发生本合同第17.2条项下任一情况时，被告已经支付的保证金不予退还，并且被告应承担如下违约责任：（1）被告应向原告支付相当于保证金金额之违约金；（2）被告应在原告提前单方面解除本合同后七个工作日之内向原告一次性支付本合同第17.3条第（1）项的款项。根据本合同发出的通知、单据等均应采用书面形式，并用挂号信或快递方式发至本合同约定的联系地址。挂号信发出或快递投送后第三个工作日即视为送达。任何一方之地址如有变更，该一方应及时以书面形式通知另一方。一方因其疏于通知另一方其地址变更而遭受的损失由该一方自行承担。自交付日起至租期届满日或提前解除日止，该店铺地址亦应成为乙方联系地址。合同就承租人违约后免租期租金是否应当补交并无约定。合同订立后，被告向原告支付租金保证金147731.94元，向物业公司支付管理费保证金22665.72元。被告向原告支付租金至2020年1月31日。被告就涉诉房屋进行了装修。2020年4月29日，原告向涉诉合同中约定的被告地址邮寄发送《终止函》，其上载明租赁合同于2020年4月30日终止；被告应自终止日起三个工作日内向原告一次性全额支付应付未付费用；请被告于终止日当日下午五时之前按照租赁合同的约定返还该房屋，否则原告将收回该房屋并处置该房屋内的一切物品。同日，原告在涉诉房屋处张贴该终止函。该函件于2020年5月1日因无此单位且无法联系收件人未妥投，并退回原告。关于涉诉房屋实际使用情况一节，原告称其已长期无法联系到被告，由于被告进行了转租，次承租人向被告账户支付租金，原告通过合同约定银行扣款的方式收取了租金，但原告与次承租人并未建立租赁合同关系；次承租人在此经营餐饮，自春节后闭店不再经营。至庭审之日，被告及次承租人均未腾退涉诉房屋，但不请求法院处理腾退事宜。本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。原、被告所签订的《店铺租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按合同约定全面履行相应义务。被告应当支付租期内的租金。鉴于涉诉房屋实际经营健身餐饮，其经营受疫情影响，如继续按照租赁合同支付租金对被告明显不公平，故本院对租金予以调整。被告欠付租金，构成根本违约，应当承担违约责任。故原告要求解除合同支付合同解除违约金、支付滞纳金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。滞纳金的实质为违约金。根据合同约定，被告出现违约解除合同情况时，已交纳的保证金不予退还并应支付相当于保证金金额的违约金。考虑到上述“保证金不予退还”已具有违约金性质，本院在考虑合同履行情况、当事人过错程度、转租情况、疫情情况及原告因被告违约造成的损失等因素对违约金数额依法酌定，认为被告向原告已支付的租金保证金足以冲抵其应当承担的违约责任，故以该租金保证金抵扣被告应支付的违约金及滞纳金。原告要求被告支付房屋使用费一项，其请求的部分期间与请求支付租金的期间重合，本院不予支持。鉴于涉诉房屋并未腾退，且原告不要求在本案中处理腾退问题，故本院仅处理已实际发生，即开庭之日前的使用费，此后的损失原告可另行主张；原告主张的使用费标准远高于租金标准，带有违约金性质，故本院对于使用费标准予以调整。需要指出的是，原告对于此亦有避免损失扩大的义务。免租期系合同签订时，基于合同能够按照租期全面履行情形下原告给予被告一定的优惠，本案中因被告的原因提前解除租赁合同，该等免租实为原告之损失。故本院根据合同未履行部分的期限，确定应当赔偿的免租期租金。关于装修复原费一项，合同虽有约定，但原告并未进入该房屋，费用亦尚未发生，数额并不确定，故对此本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、确认原告北京凯恒房地产有限公司与被告北京大卫山道体育文化有限公司就位于北京市东城区南竹竿胡同×号的朝阳门SOH0×期×室签订的《店铺租赁合同》于2020年4月30日解除；二、被告北京大卫山道体育文化有限公司于本判决生效后七日内向原告北京凯恒房地产有限公司支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金89870.25元；三、被告北京大卫山道体育文化有限公司于本判决生效后七日内向原告北京凯恒房地产有限公司支付违约金147731.94元（以被告北京大卫山道体育文化有限公司已向原告北京凯恒房地产有限公司交纳的租金保证金147731.94元抵扣）；四、被告北京大卫山道体育文化有限公司于本判决生效后七日内向原告北京凯恒房地产有限公司支付从2020年5月1日至11月9日期间延期返还房屋的占用费30万元；五、被告北京大卫山道体育文化有限公司于本判决生效后七日内向原告北京凯恒房地产有限公司支付免租期租金2.5万元；六、驳回原告北京凯恒房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5190元，由原告北京凯恒房地产有限公司负担757元（已交纳）；被告北京大卫山道体育文化有限公司负担4433元（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费560元，由被告北京大卫山道体育文化有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  崔 赟二〇二〇年十一月二十七日法官助理  黄碧珍书 记 员  郑梦彤