北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初17447号原告：北京信卫物业管理有限公司，住所地北京市顺义区空港街道丽来花园******，统一社会信用代码91110113671701529T。法定代表人：徐建东，董事长。委托诉讼代理人：赵博，北京市博融律师事务所律师。委托诉讼代理人：马雪玲，1986年8月20日出生，汉族，北京信卫物业管理有限公司员工。被告：武言博，男，1981年10月27日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，公民身份号码×××。被告兼被告武言博之委托诉讼代理人：李惟，女，1982年11月25日出生，汉族，户籍地哈尔滨市南岗区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告北京信卫物业管理有限公司（以下简称信卫物业公司）与被告武言博、被告李惟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员胡小静独任审判，公开开庭进行了审理。原告信卫物业公司之委托诉讼代理人赵博、马雪玲，被告武言博、被告李惟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信卫物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付2016年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费133410.24元；2.被告向原告支付逾期交纳物业服务费的违约金（每逾期一日按每月应缴费用的万分之一计算，计算至实际履行之日，截止2020年1月31日该违约金为7073.93元）；3.被告向原告支付律师费2000元；4.案件受理费由被告承担。事实与理由：原告系北京市顺义区的物业管理公司，被告系北京市顺义区房屋业主。被告与北京市顺义区开发商北京长乐房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同》（包含附件七《前期物业管理服务合同》）。原告依《前期物业管理服务合同》的约定，向被告提供了相应的物业服务，但被告一直没有交纳2016年7月1日起至2020年6月30日期间的物业管理服务费，共计133410.24元人民币。期间，原告多次催要未果。根据《前期物业管理服务合同》，第五章第九条第3款之约定，原告对业主逾期交纳物业管理服务费的收取违约金，违约金自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴纳费用之万分之一计算，截止2020年1月31日，该违约金为7073.93元人民币。被告的上述欠费行为严重违反了《前期物业管理服务合同》的约定，损害了原告的利益，也对丽来花园小区正常的物业管理活动产生了极为不利的影响，为维护原告自身的合法权益和丽来花园小区全体业主的整体利益，现依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告的各项诉讼请求。被告武言博、被告李惟共同辩称：涉诉房屋面积267.22平方米，车库面积84.6平方米，登记在二被告名下。原告主张的收费标准及未缴纳物业费的期限认可。不同意原告的诉讼请求。具体意见同书面答辩意见。物业服务存在的主要问题包括：1.2015年至2017年前信卫物业公司管理人员杜小兴、张兴、郑雅文、查清林等在职期间收受贿赂，导致物业管理混乱，涉诉小区内违建情况严重，且被告多次向相关部门反映，被告隔壁违章加建给被告房屋造成损害；2.小区内绿化不好；3.小区内流浪狗管理问题，被告家的猫被流浪狗咬死，李惟也被流浪狗咬伤，被告就流浪狗问题也多次报警；4.小区内的垃圾清运不及时。经审理查明：2009年5月26日，本案涉诉房屋的原业主李大海与北京长乐房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》（合同编号：Y794596）及《车库赠与协议》，购买北京长乐房地产开发有限公司位于北京市顺义区，即本案涉诉房屋。该房屋建筑面积267.22平方米，所赠车库建筑面积84.6平方米。在上述协议中明确约定物业费的标准为每月每平方米7.9元。每半年缴费一次。后李大海将上述房屋卖与武言博、李惟，武言博于2013年12月4日签署了物业管理确认函，确认认可北京长乐房地产开发有限公司与信卫物业公司签署的《长乐宝苑项目长乐第一期前期物业管理服务合同》，接受信卫物业公司为其提供物业管理服务并向信卫物业公司支付物业服务费。前期物业管理服务合同第九条中，规定每半年的第一天或之前预缴下一个半年的物业管理服务费；逾期交纳物业管理服务费，收取违约金，违约金自逾期之日起满两个月之日起计，每逾期一日按每月应缴费用之万分之一计算。武言博、李惟入住后于2014年4月28日办理了房屋产权变更登记手续。信卫物业公司依约为武言博、李惟提供了相应的物业服务，但武言博、李惟自2016年7月1日至2020年6月30日欠缴信卫物业公司物业费共计133410.24元。李惟、武言博向本院申请调取（2020）京0113刑初2号刑事判决书，证明前信卫物业公司管理人员杜小兴、张兴、郑雅文、查清林等在职期间收受贿赂，导致物业管理混乱，涉诉小区内违建情况严重，同时提交照片及视频，证明上述情况，李惟、武言博也就涉诉小区内的房屋违建情况向城管、媒体等部门反映情况。信卫物业公司认可杜小兴、张兴、郑雅文、查清林系其公司员工，认为刑事判决书是国家司法机关对相关人员的刑事处罚，与物业管理存在的瑕疵、漏洞有无因果关系，应由人民法院的民事判决予以认定，该份判决与本案无关，小区内违建现象确实存在，然而物业公司对违建现象无权阻止，仅能举报或向城管反映，且我公司已经多次履行了该义务，并提交了违法建设报告书（含城管现场执法照片）等证据予以证明，物业公司已经履行了物业管理职责。李惟、武言博同时提交视频和照片证明涉诉小区内绿化不合格、流浪狗管理问题以及垃圾堆放等问题。上述事实，有《商品房预售合同》及《车库赠与协议》《前期物业服务合同》、（2020）京0113刑初2号刑事判决书、（2017）京0113民初22114号民事判决书、《临时管理规约》、武言博及李惟提交的视频材料、照片以及本院庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：信卫物业公司依约为武言博、李惟提供了相应物业服务，武言博、李惟作为业主应当按照合同约定向原告信卫物业公司交纳物业管理服务费。在车库赠与协议中已经明确约定车库建筑面积计收物业管理服务费，故信卫物业公司要求武言博、李惟给付物业费，有事实依据和法律依据。根据双方陈述以及相关证据，信卫物业公司在提供物业服务过程中确实存在瑕疵，其中2015年至2017年存在严重瑕疵，本院根据相关证据对物业费数额酌情予以扣减。武言博、李惟迟延交纳物业费并非恶意拖欠，信卫物业公司要求武言博、李惟支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。信卫物业公司要求武言博、李惟支付律师费2000元，缺乏法律依据，本院不予支持。针对本案诉讼过程中所反映出相关物业服务问题，本院建议物业公司加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持，让业主享受宜居有序的生活环境。同时，小区业主也应换位思考，按时交纳物业费用，使物业服务进入良性循环状态，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。同时物业管理人员也应当加强法律意识，依照法律规范自己的行为，切勿触碰法律的底线。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告武言博、被告李惟给付原告北京信卫物业管理有限公司二○一六年七月一日至二○二○年六月三十日期间物业费十二万一千七百三十六元七角五分，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京信卫物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千五百七十五元（原告北京信卫物业管理有限公司已预交），由原告北京信卫物业管理有限公司负担二百零八元，被告武言博、被告李惟负担一千三百六十七元，于本判决生效之日起七日内直接给付原告北京信卫物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 胡小静二〇二〇年十一月二十六日法官助理 周家辉书 记 员 姚武男