北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初21548号原告（反诉被告）：北京颢岚华泰酒店管理有限责任公司，住所地北京市丰台区西四环中路**汉唐国际大厦****。法定代表人：刘剑，经理。委托诉讼代理人：蒋浩，北京市两高律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京宇航时代科技发展有限公司，住所地，住所地北京市海淀区金沟河路****楼**iv>法定代表人：王海燕，总经理。委托诉讼代理人：宋军霞，北京市中通策成律师事务所律师。原告北京颢岚华泰酒店管理有限责任公司（以下简称颢岚华泰公司）与被告北京宇航时代科技发展有限公司（以下简称宇航时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告颢岚华泰公司的委托诉讼代理人蒋浩，被告宇航时代公司的委托诉讼代理人宋军霞均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。颢岚华泰公司向本院提出诉讼请求：1.双方的租赁合同于2020年6月9日解除；2.判令被告向原告支付2020年3月1日至2020年7月30日止房屋租金259380元及空调使用费15408元；3.被告支付原告违约金239942.53元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月12日，原、被告双方签订《写字楼租赁合同》，约定原告将位于北京市丰台区靛厂路汉唐大厦二层的物业租赁给被告作为办公场所使用，年租金为57万，租赁期限自2017年1月12日至2022年2月28日，免租期47天，计租日为2017年2月28日；租金每年递增3%，2020年2月28日至2021年2月27日之间的年租金为622854元。2019年8月27日原、被告签订补充协议，将租赁房屋调整至汉唐大厦二层东侧，并约定了新的违约金。租赁合同第3.1.2条约定，租金分期支付，首期租金计28.5万元，于签订合同之日支付，以后每半年支付一次租金，每期租金应于上一期期满15日前支付。按照合同约定被告应于2020年2月13日之前向原告支付下一期的租金和空调使用费，但被告没有支付。截至2020年7月1日，已欠付租金及空调使用费长达123天。经原告催告，被告无正当理由拒不支付租金，严重违反合同约定，依据《写字楼租赁合同》9.1.1条、9.1.2条之约定，原告于2020年6月9日告知被告解除合同，并在15日内将租赁场地腾退给原告。2020年7月30日被告腾退房屋。现诉至法院。宇航时代公司辩称，签订合同情况属实，年租金数额认可。宇航时代公司租赁汉唐大厦东边部分，2019年8月27日因原告自身经营调整，双方签订租赁合同将原承租位置调整到大厦西侧，设备布局发生了大量人力、物力财力，当时约定给我方租金缓一缓。2020年2月13日之前应该交下一期租金，因为上一年度房屋场所变更，电线、网络没有正常运行，第二年就是疫情。大楼一段时间属于封闭状态，租金我们一直与原告沟通减免，后来原告就强行断水断电，我们于2020年7月30日搬离。现我方认为合同解除时间是2020年7月30日，欠租金的时间认可，但是可以用押金折抵，我们交了95000元押金。因国家出台政策，2月租金应免除，3月、4月减免一半，再同意支付1个月的租金51904.5元。不同意支付违约金。合同无法履行是疫情原因，被告不想解除合同的，原告不该引用补充合同第3条。宇航时代公司向本院向提出反诉请求：1.请求确认原、被告解除租赁合同的时间为2020年7月30日；2.反诉被告赔偿反诉原告2020年7月14日、15日强行断水断电造成的停工、差旅费损失83311.78元；3.判令反诉被告支付反诉原告解除合同违约金10万元、赔偿反诉原告装修损失费85010元、搬家费15960元；4.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年1月12日，反诉原、被告签订《写字楼租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定反诉被告将坐落于北京市丰台区靛厂路汉唐大厦二层的物业（以下简称“涉案房屋”）出租给反诉原告作为办公使用，合同期限自2017年1月12日至2022年2月28日，计租日为2017年2月28日，年租金57万元／年，每年递增3%，其中2020年2月28日至2021年2月27日的年租金为622854元。合同签订后，反诉原告投入17万元用于办公装修。2019年8月27日，为配合反诉被告经营便利，双方签订补充协议，将租赁房屋调整至汉唐大厦二层西侧。该协议第三条约定“租赁期内，若甲方提前解除合同，应支付乙方违约金人民币10万元”。另外，此次变更租赁房屋地址是为配合反诉被告经营便利，反诉被告对于租赁房屋装修残值损失、搬家费应给予赔偿。自2020年1月以来，我国各地突发疫情，国家为帮助中小型企业度过难关，也出台了房屋租赁业租金减免政策。涉案房屋产权人是一家国有企业，反诉被告应根据北京市政策规定免收2020年2月房租，3月和4月应给予租金不低于50%的减免。6月份，反诉原告又经历了北京疫情，涉案房屋地处新发地附近，属疫情的中高风险区，疫情期间，反诉原告无任何收入，同时还需支付五六十个员工的工资、社保等各项费用，使得反诉原告举步维艰。反诉原告与反诉被告虽进行多次沟通，先是以公司领导在国外等理由拖延，之后，反诉被告坚持不减免房租。更令人感到气愤的是，双方在协商过程中且疫情当下，反诉被告要求解除合同、腾退房屋，反诉原告不同意。反诉被告竟然私自断水断电，致使反诉原告2020年7月14日、15日两个工作日停工、停产，由此给反诉原告造成了严重的经济损失，该事件已报警。多方沟通之下，反诉原、被告定于2020年7月30日办理完毕腾退交接。停电期间，反诉原告两天的被迫停工损失39056.78元，停止对某些客户项目的远程技术支持服务工作，不得不派遣工程师出差现场提供服务，造成差旅损失44255元。基于以上事实，反诉原告曾多次将经营困难的状况告知反诉被告，积极协商减租或缓交等事宜，但反诉被告拒绝按照国家及地方政策引导进行减租或者免租执行且要私自解除合同。为维护反诉原告的合法权益，提出反诉。颢岚华泰公司对宇航时代公司的反诉辩称，疫情给很多企业都造成损失，被告不能拿疫情作抗辩理由。根据合同约定，被告应于2019年12月支付下一期房租，是在发生疫情之前。即便是2020年2月，被告的企业也不是餐饮、教育业，并不享受3、4月份租金减免的政策。原告也不是产权人，也要向上一级出租人支付完整的租金，如果被告认为应该减免租金，可以另案起诉，追加产权人参加诉讼。原告多次向被告发出书面通知要求其支付租金，被告收到通知后未提出过任何异议，也没有和原告协商如何支付租金，被告辩称公司经营困难，但反诉称停水停电2天损失多达8万多元，说明被告经营效益非常好，且一直经营，故不同意被告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年1月12日出租方颢岚华泰公司与承租方宇航时代公司签订《写字楼租赁合同》，约定承租方所租用的物业单元为北京市丰台区靛厂路汉唐大厦二层，租赁物业的用途为办公。租期为五年，即自2017年1月12日至2022年2月28日止，其中免租期47天截至到2017年2月28日。租赁物业按建筑面积计算租金，年租金为57万元。租金分期支付，第一期为28.5万元，应于本合同签署之日支付给出租方，以后每半年支付1次租金，每期租金应于上一期应交租金期满15日前支付。在双方签署本合同之日，承租方应向出租方支付相当于2个月租金的押金，总计9.5万元，以保证承租方遵守执行本合同项下承租方应遵守的规定和应履行的义务，该押金不计收利息。若承租方出现违反、不遵守或不履行本合同的情况，包括但不限于拖欠租金、赔偿费、滞纳金、水电燃气费用、通讯及其他费用，出租方有权直接以押金充抵，而无需事先书面通知承租方。承租方应在收到出租方的充抵通知之日起10日内将该充抵金额补足。在装修期内，承租方必须遵守规定并应支付因装修所实际产生的、由出租方和承租方双方共同确认的费用。出租方不承担任何装修费用。如果租赁物业由于不可抗力的原因而造成毁坏或致使租赁物业不适于使用或租用时，或一方因为不可抗力的原因不能履行本合同所约定的部分或全部义务时，应在不可抗力发生后的15日内通知对方。由于不可抗力而导致合同无法继续履行时，双方互不承担违约责任。不可抗力之内容和范畴以《中华人民共和国合同法》的规定为准。如果承租方拖欠出租方租金超过一个月，则出租方有权解除本合同而无需承担任何违约责任，由此造成的全部损失均应由承租方自行承担。出租方依据本合同第9.1条之约定行使解除权，则本合同于出租方通知承租方解除合同之日终止。出租方有权以预付租金及押金直接充抵承租方所欠款项，若有剩余，出租方应于租赁物业交还之日起10日内将余额返还承租方，若不足充抵，承租方最迟应于租赁物业交还之日补足。承租方从第二年开始，租金在上一年度租金基础上每年递增3%。承租期内，承租方每年向出租方交纳空调使用费3.7万元。2019年8月27日颢岚华泰公司与宇航时代公司签订《补充协议》，约定甲乙曾于2017年1月12日签署了《写字楼租赁合同》。租赁期限自2017年1月12日起至2022年2月28日止。现因甲方提出原合同租赁房屋不能继续使用，故在同层调整租房位置。原合同租赁物业为北京市丰台区靛厂路汉唐国际大厦二层东侧房屋面积，现将该房屋调整到同楼二层西侧南向的房屋（调换的条件：1、同等面积、同样装修；2、双方共同确认装修公司、装修方案，甲方和装修公司签订合同，因装修产生的所有费用，由甲方和装修公司直接结算；3、装修过程中乙方负责和装修公司沟通、监督施工工作，甲方予以配合）。甲方同意，因房屋调换给乙方造成的误工损失114942.53元、搬家费用10000元，以上合计124942.53元，上述费用从乙方下次应交纳的房屋租金中扣除。租赁期内，若乙方提前解除合同，应支付甲方违约金239942.53元。合同履行过程中，宇航时代公司已向颢岚华泰公司支付押金95000元及截止到2020年2月29日的全部房屋租金。2020年6月9日，颢岚华泰公司向宇航时代公司发出《通知》，载明：根据我司与贵司签订的《写字楼租赁合同》第3.1.2条的约定，贵司应于2020年2月15日前向我司交纳下半年租金31.1427万元、半年空调使用费1.85万元（2020年3月1日至2020年8月31日）；但贵司在没有合理理由的情况下，至今未交纳，逾期已超过三个月。根据《写字楼租赁合同》第9.1.1条、9.1.2条之约定，贵司已经构成根本违约，我司有权解除合同并收回房屋。限贵司于收到本通知之日起15天内将租赁房屋腾空并交还给我司交纳房租及空调使用费18.259万元。2020年7月2日，颢岚华泰公司再次向宇航时代公司出具《通知》，载明：贵司拖欠房租数月已经构成根本违约，我司于2020年6月9日以书面通知的方式告知解除与贵司签订的《房屋租赁合同》，限贵司于收到通知之日起15天内将租赁房屋腾空并交还给我司。同时，合同已于贵司收到通知之日终止；贵司应按照合同第11条的约定将租赁房屋腾退给我司。请贵司于2020年7月10日前将租赁房屋腾空交付给我司，逾期我司将依据合同约定采取措施收回租赁房屋，且不承担任何责任；贵司于2020年7月10日向我司足额支付欠付的房屋租金。2020年7月10日宇航时代公司向颢岚华泰公司发出《回函》，载明：2020年6月10日，我公司突然收到贵司要求我公司缴纳房租、解除合同的通知，7月3日再次收到足额支付租金、要求7月10日腾退房屋的通知。我公司不同意解除合同、腾退房屋，租金数额根据国家政策文件减免结算后分期分批支付。为配合贵公司经营便利，我公司进行了一场大的房屋置换，工作人员付出了时间、精力，现在电话线不能用、网线不稳定，去年年底跟贵公司商量过，缓缓年后交租金，贵公司表示同意给予理解。年后出现疫情，国家采取多种措施，控制人员流动，工作不能正常开展，给我公司造成了较大的经济损失。我公司要求按政府规定2、3、4月份免租。2020年7月14、15日颢岚华泰公司停止向宇航时代公司供水供电。2020年7月30日双方交接，宇航时代公司将租赁房屋腾退给颢岚华泰公司。宇航时代公司提供《北京市房屋建筑修缮及装修工程施工合同》，证明其公司2017年3月对房屋进行装修，工程款17万元，使用不到2年半，调整办公地点后装修由颢岚华泰公司出资，视为宇航时代公司出资，现残值85010元。宇航时代公司提供银行电子回单、支出凭单、差旅费报销单等证据，证明颢岚华泰公司停水停电，造成工资损失39056.78元及差旅费损失44255元。本院认为，颢岚华泰公司与宇航时代公司签订的《写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。受疫情影响，宇航时代公司自2020年3月1日起未向颢岚华泰公司支付租金，并非无故拖欠租金，故颢岚华泰公司以宇航时代公司拖欠租金，要求确认2020年6月9日双方合同解除并要求宇航时代公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。2020年7月30日双方就租赁房屋进行了交接，故本院确认交接当日为双方合同解除之日。故对宇航时代公司要求确认2020年7月30日双方合同解除的反诉请求，本院予以支持。2020年3月1日至2020年7月30日宇航时代公司应当向颢岚华泰公司支付租金，但宇航时代公司向本院提出因疫情影响，要求减免租金，符合相关法律规定，本院予以准许，具体给付金额本院考虑北京市重大突发公共卫生事件响应等级的变更时间予以酌定。宇航时代公司主张可用已经交纳的押金抵扣租金，符合双方合同约定，本院予以支持。宇航时代公司应当将扣除押金后的剩余房屋租金给付颢岚华泰公司。宇航时代公司同意支付空调使用费，本院不持异议。宇航时代公司向颢岚华泰公司主张因停水停电，导致公司业务人员无法远程工作，只能出差到现场工作，发生的差旅费损失。审查其提供的住宿费发票、差旅费报销单等证据，无法证明支出与颢岚华泰公司停电之间存在直接的因果关系，故对宇航时代公司该项反诉请求，本院不予支持。宇航时代公司主张的停工损失，未提供证据，本院不予支持。合同解除，并非因颢岚华泰公司违约造成，故对宇航时代公司要求颢岚华泰公司支付违约金的反诉请求，本院不予支持。合同租赁期限尚未届满，剩余期限对应的装修投入系宇航时代公司的实际损失，考虑受疫情影响，导致双方合同解除，故对于剩余装修部分的损失，由双方各承担50%的责任。具体金额由本院结合双方租赁合同的期限、装修总价值及实际使用年限予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条规定，判决如下：一、2017年1月12日北京颢岚华泰酒店管理有限责任公司与北京宇航时代科技发展有限公司签订的《写字楼租赁合同》于2020年7月30日解除；二、北京宇航时代科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京颢岚华泰酒店管理有限责任公司房屋租金52608元；三、北京宇航时代科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京颢岚华泰酒店管理有限责任公司空调使用费15408元；四、北京颢岚华泰酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付北京宇航时代科技发展有限公司装修损失25500元；五、驳回北京颢岚华泰酒店管理有限责任公司其他诉讼请求；六、驳回北京宇航时代科技发展有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4474元，由北京颢岚华泰酒店管理有限责任公司负担（已交纳）；反诉费2780元，由北京宇航时代科技发展有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  丁 颖二〇二〇年十一月三十日法官助理  王梦璇书 记 员  刘晓伟