河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初9255号原告：驻马店市星海置业有限公司，住所地：驻马店市交通路西段。法定代表人：谢永飞，经理。委托诉讼代理人：崔建树，男，1995年6月12日出生，汉族，该公司员工，住河南省泌阳县。被告：赵俊,男1991年10月4日出生,汉族,住驻马店市驿城区。原告驻马店市星海置业有限公司(以下简称星海置业公司)诉被告赵俊商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李虎适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告星海置业公司的委托诉讼代理人崔建树，被告赵俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星海置业公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的商品房买卖合同；2、撤销被告在房管局关于诉争房屋的相关登记；3、判令被告支付违约金20301元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由，2016年8月16日，××赵俊与出卖人星海置业公司签订商品房买卖合同，约定赵俊购买星海置业公司开发的红星国际广场的房屋，该房屋位于驿××××大道与交通路交叉口东北侧7号楼独单元1902号，建筑面积100.77平方米。房价总款406020元。合同签订后，原告依约向被告支付购房首付款126020元。余款28万元，赵俊作为借款人与中国银行驻马店分行作为贷款人、星海置业公司作为保证人签订《个人一手住房贷款合同》一份，约定：借款人赵俊向贷款人中国银行驻马店分行借款28万元，用于购买上述房产，由开发商星海置业公司作为保证人承担连带保证责任。借款合同签订后，中国银行驻马店分行依约向星海置业公司支付了剩余房款28万元。但被告多次未能按时还款，中国银行驻马店分行将被告剩余房款及利息260488.11元全部从原告保证金账户中划走。因被告没有履行借款合同的还款义务，致使原告承担了该笔债务的连带清偿责任。被告的行为已经严重违约，依据双方签订的《商品房买卖合同》附件四的《合同补充协议》第二条之规定，原告有权依约解除合同并追究被告的违约责任。被告赵俊辩称：事实属实，其不同意解除合同，其与银行有欠款，不应该还原告钱，原告不能单方面解除合同。违约金是原告单方面计算的。经审理查明，2016年8月16日，被告赵俊（××）与原告星海置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：××购买出卖人开发的位于驿××××大道与交通路交叉口东北侧红星国际广场（商住小区）第7号楼独单元1902号房屋一套；商品房预售许可证号为驻房字第**；该商品房建筑面积共100.77平方米，单价为402918元/平方米，总价款为406020元；付款方式及期限：银行按揭，××于2016年8月16日交纳首付款126020元，余款28万元整，办理银行按揭，同时备齐按揭资料，并在7日内与银行签订借款抵押合同，否则，出卖人有权解除合同。出卖人应当在2018年9月30日前将经验收合格的商品房交付给××使用；出卖人逾期交房的，按逾期时间分别处理：…②逾期超过90日后，××有权解除合同，……；××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金等条款。合同附件四第二条载明：“办理个人住房贷款的，××如果累计三个月未向贷款银行还款，致使银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除商品房买卖合同，并对合同约定商品房另行出售，同时扣除××已支付总房款的5%作为违约金”。合同签订后，原告依约向被告支付购房首付款126020元。2016年9月6日，赵俊（借款人）与中国银行驻马店分行（贷款人）、星海置业公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》一份，约定：借款人赵俊向贷款人中国银行驻马店分行借款28万元，用于购买上述房产，贷款期限240个月，利率按中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，借款人违约事件及处理：1、下列事件之一即构成或视为借款人在本合同项下违约：┈（2）未按期归还贷款本息或应支付的其他费用；2、出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取下列措施：（10）要求保证人承担保证责任；开发商星海置业公司作为保证人承担连带保证责任，如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约向贷款人继续清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任。借款合同签订后，中国银行驻马店分行依约向星海置业公司支付了剩余房款28万元。后原告为案涉房屋办理了网签备案手续。被告将借款清偿至2019年12月份，后未按约定履行还款义务。2020年4月29日，中国银行驻马店分行将被告剩余贷款（房款）及利息257457.8元和违约金3030元，合计260487.8元，全部从原告保证金账户中划走，现原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、银行客户借记回单等及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告星海置业公司与被告赵俊签订的《商品房买卖合同》，双方当事人主体适格，系双方真实意思表示，内容不违反国家法律强制性规定，该合同合法有效，双方应当严格按照合同约定履行义务。按照合同约定按时偿还银行按揭贷款是××的义务。本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同》附件四第二条明确约定：“办理个人住房贷款的，××如果累计三个月未向贷款银行还款，致使银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除商品房买卖合同，并对合同约定商品房另行出售，同时扣除××已支付总房款的5%作为违约金”。根据上述合同约定被告赵俊未按照合同约定履行偿还银行按揭贷款，逾期三个月后，银行要求原告承担担保责任，并从原告的保证金账户扣划了剩余贷款（房款）及利息257457.8元和违约金3030元，原告出售房屋目的是为了及时回笼资金或者实现盈利，被告的违约行为致使原告合同目的不能实现，被告赵俊的行为已构成根本违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同，第（四）项：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的”，原告星海置业公司在承担保证责任后，依据合同约定请求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，证据充分，于法有据，本院予以支持。被告辩称不同意解除合同的理由，缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。合同解除后，被告应当按照合同约定返还合同和发票，收据等原件，并协助原告星海置业公司办理撤销本案《商品房买卖合同》的网签备案手续。关于原告请求被告支付违约金20301元的诉请，被告未按期偿还按揭贷款，已构成违约，按照合同约定应当向原告支付已付总房款5%的违约金，但鉴于被告所交的首付款一直由原告持有使用，可以冲抵原告的经济损失，故原告主张违约金的诉讼请求，本院不再予以支持。至于被告赵俊已交房款的问题，合同解除后，原告应当予以返还，因被告未提出反诉请求，本案不予处理，双方可另行协商或通过法律程序解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告驻马店市星海置业有限公司与被告赵俊于2016年8月16日签订的《商品房买卖合同》。二、限被告赵俊于本判决生效后二十日内协助原告驻马店市星海置业有限公司办理撤销位于驻马店市驿城区铜山大道与交通路交叉口东北侧红星国际广场（商住小区）第7号楼独单元1902号住房的网签备案手续。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2756元，原告负担1256元，由被告负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  李虎二〇二〇年十一月二日书记员  王晓