贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初14981号原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行，住所地：贵州省黔东南州苗族侗族自治州凯里市永乐路**。统一社会信用代码：91522600215900356W。负责人：刘志勇，该分行行长。委托代理人（特别授权）：李勇、刘俊（实习律师）。被告张远枝，女，1968年8月28日出生，汉族，住凯里市。被告凯里市利保房地产开发有限责任公司，住，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市北京东路**（利保商住楼）一社会信用代码：91522601730963941Y。法定代表人：姜兵，该公司执行董事。原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行(以下简称“建行黔东南州分行”)诉被告张远枝、凯里市利保房地产开发有限责任公司（以下简称“利保公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行黔东南州分行委托代理人李勇、刘俊到庭参加诉讼，被告张远枝、利保公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告建行黔东南州分行向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告张远枝签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：520660088-2032-20150352231，合同标的247000元）；2、判令被告张远枝立即向原告偿还贷款余额17620.13元，支付借款利息及罚息1845.84元（暂算至2020年8月4日），并按照借款合同约定的借款利息、罚息利率向原告支付自2020年8月5日至付清本金及利息之日止的借款利息、罚息；以上款项合计248845.84元。3、判令被告凯里市利保房地产开发有限责任公司对上述借款本息、利息、罚息承担连带保证责任；4、判决确认原告对被告张远枝提供的抵押物，即位于凯里市房屋，在抵押范围内享有优先受偿权；5、由被告承担本案案件受理费。事实和理由：一、2012年9月18日，原告与被告凯里市利保房地产开发有限责任公司签订《个人住房借款最高额保证合同》，约定由该公司对购房人因购买其开发的房地产与原告发生的借贷关系承担连带保证责任。二、2015年4月9日，原告与被告张远枝因被告购买房屋所需签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》。1.借款合同第二十九条约定借款金额为247000元；2.借款合同第三十条约定借款期限为2015年4月22日至2020年4月22日止；3.借款合同第三十一条约定贷款利率为浮动利率；4.借款合同第三十四条约定还款方法为等额本息，每月归还本息金额4980.24元；5.借款合同第三十一条第二款约定：本合同项下借款逾期的，罚息利率为合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，同时，借款合同第四十一条还约定原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由被告承担。另外，被告张远枝以其购买的凯里市房屋为此笔借款提供了抵押担保，并办理了抵押权预告登记。2015年4月22日，原告足额发放了贷款，但被告多次未按期履行偿还贷款的义务，已构成违约。鉴于上述事实，原告认为，合同一经成立，即对合同各方具有法律约束力，借贷双方应严格遵守，张远枝有义务按时偿还原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行贷款本金及利息，利保公司应在张远枝未按时履行还款义务的范围内承担连带保证责任。同时，原告对于张远枝抵押的涉案房屋经变卖或拍卖的价款在抵押范围内享有优先受偿权。根据《合同法》、《担保法》及《物权法》等相关法律的规定，特诉请人民法院判允前列诉讼请求。被告张远枝、凯里市利保房地产开发有限责任公司在举证期限内未向本院提交书面的答辩意见亦未提交证据材料。经审理查明，2012年9月18日，利保公司（甲方）与建行黔东南州分行（乙方）签订《个人住房借款最高额保证合同》，甲方愿意为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证，债务人为因购置坐落于凯里市东侧，凯莱酒店北侧“富丽园商住楼”项目所属住房而与乙方发生借贷关系的全部债务人。被保证的债权是指自2012年9月18日至2015年9月18日期间因乙方向债务人发放的个人住房贷款而形成的一系列债权，其最高额人民币伍仟万元。如甲方根据本合同履行保证义务的，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。保证债权包括借款本金、利息、违约金和乙方为实现债权发生的诉讼费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等。保证期间，按乙方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与债务人签订贷款合同之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。2015年4月9日，建行黔东南州分行与张远枝签订《个人住房（商业用房）借款合同》，由建行黔东南州分行向张远枝购买位于凯里市所需资金提供贷款。贷款金额247000元，贷款期限60个月，即2015年4月22日至2020年4月22日，还款方式为等额本息，每月偿还本息4980.24元。借款逾期的，双方并约定了罚息利率为执行利率的水平上上浮50%。借款合同还约定贷款人为实现债权而实际发生的诉讼费、律师费、执行费等由借款人负担。2015年4月21日，双方进行了抵押预告登记，预告登记权利人建行黔东南州分行，预告登记义务人张远枝，抵押房屋位于凯里市。2015年4月22日，受张远枝的委托，建行黔东南州分行将该笔借款24.7万元支付给利保公司。2018年7月26日之后，张远枝未继续履行过还本付息的义务，截止2020年11月27日止，尚欠建行黔东南州分行本金13010.48元，利息716.57元，罚息1726.22元。案件审理过程中，因被告未到庭参加诉讼，本院未能组织双方当事人进行调解。上述事实，有原告的起诉状以及本院采信原告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，本院依法审查，可以认定。本院认为，建行黔东南州分行与张远枝签订的借款合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同有效，双方均应约定履行义务。建行黔东南州分行依约向张远枝发放借款后，张远枝应按约定返还借款本金及利息。张远枝未按合同约定履行还本付息的义务，建行黔东南州分行主张解除借款合同有事实和法律依据，本院予以支持。利保公司是否应当承担保证责任的问题，保证合同明确约定保证期间至办妥他项权证之日止，张远枝在办理抵押预告登记后，并未办妥他项权证，现仍在保证期限内，利保公司仍应当承担保证责任。建行黔东南州分行是否对抵押物享有优先受偿权的问题，《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，建行黔东南州分行作为债权人，为保证其金融债权的安全，办理了涉案房产的抵押预告登记，而至诉讼期间仍未办理抵押登记，其原因在于利保公司开发的涉案抵押物未能办理房产证，导致无法办理抵押登记，并非抵押预告登记权利人的过错，亦非其主观意愿。抵押预告登记虽不是正式的抵押登记，但权利人享有物权的排他权及物权的请求权，应可在一定条件下赋予权利人享有优先受偿权。故，建行黔东南州分行主张对抵押物享有优先受偿权，本院予以支持。被告张远枝、凯里市利保房地产开发有限责任公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既可视为放弃自己的抗辩权利，也可视为对原告诉请及所举证据的默认，本院依法予以缺席审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行与被告张远枝于2015年4月9日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告张远枝于本判决生效后五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行借款本金13010.48元及2020年11月27日止的利息（包括罚息）2442.79元，2020年11月28日之后的利息（包括罚息）按照双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算至结清贷款本息时止。三、原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行对位于凯里市房屋折价或拍卖、变卖所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权。四、被告凯里市利保房地产开发有限责任公司对上述判决第二项债务承担连带保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为2516.00元，由被告张远枝、凯里市利保房地产开发有限责任公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 杨 辉二〇二〇年十一月三十日书记员 左陈成