北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初27302号原告：赵秀兰，女，1941年10月17日出生，汉族，北京市丰台区南苑农机厂退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：付寅飞（赵秀兰女婿），住北京市丰台区。被告：北京天涯伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区马家堡西路**院**楼****。法定代表人：杨志勇。委托诉讼代理人：王玉枫，男，北京天涯伟业房地产经纪有限公司员工。原告赵秀兰与被告北京天涯伟业房地产经纪有限公司（下称天涯伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告赵秀兰委托诉讼代理人付寅飞到庭参加诉讼，被告北京天涯伟业房地产经纪有限公司委托诉讼代理人王玉枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵秀兰向本院提出诉讼请求：1、请求解除双方针对北京市丰台区马家堡嘉园三里13号楼637室所签订的房屋租赁合同，天涯伟业公司腾退房屋；2、要求被告支付原告拖欠的房租，即2020年2月3日至2020年5月2日期间租金12000元及2020年8月3日至实际腾退之日止的房屋租金，按照每月4000元标准；3、要求被告支付违约金即两个月房屋租金8000元。事实与理由：原告于2019年10月11日将北京市丰台区马家堡嘉园三里13号楼637室以每月4000元标准以季付方式租给被告，并约定被告将租金支付到原告农商银行账户内，合同期为2019年11月3日至2021年11月2日。2019年11月10日，被告支付房租8000元。2020年2月被告以新冠疫情为由不支付房租，要求退房并支付违约金。原告不同意被告的不合理要求，经协商原告同意延后支付。2020年5月，被告支付12000元房租。今年8月被告又以房屋空置及周边房租降价为由拒绝支付房租并要求原告降房租。2020年9月，原告妥协并与被告签订了新的租赁合同，被告承诺于9月9日前按新合同支付8月2日-9月7日租金共计4000元及9月9日-12月8日房租8750元。至今，原告未收到钱款，并电话联系被告，被告又毁约，承诺先支付9月9日-12月8日房租8750元，8月房租4000元2021年再行支付，之后多次沟通无果。原告在准备起诉材料时发现被告亦未支付2020年2月至4月的房租12000元。天涯伟业公司辩称，不同意原告的诉讼请求，之前租金差了3000多元，双方后来签订了新的合同，标准是3500元每月。签订新合同后未给付房租，我说先把房租给他，过段时间再把之前欠的房租给了，原告不同意，所以我们就一分没给。现在房屋我们用着。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月11日，赵秀兰（委托人，甲方）与天涯伟业公司（受托人，乙方）签订《北京市房屋委托出租合同》，甲方将坐落于北京市丰台区嘉园三里13-637号房屋（下称637号房屋）委托乙方对外出租，使用面积50平方米，委托期限2019年11月3日至2021年11月2日，每月租金4000元，按季支付。租金支付日期：第一次2019年11月2日，金额8000元；第二次2020年2月2日，金额12000元；第三次2020年5月2日，金额12000元；第四次2020年8月2日金额12000元，以此类推。合同签订后，甲方同意每年预留出30天不计算租金，作为乙方工作期。如乙方在此期间将房屋出租，其间的收益视为乙方应得佣金，在第一次付款中扣除。合同第八条约定：1、合同有效期内单方解除合同视为违约，违约方应提前30日书面通知对方，并由违约方支付守约方两个月租金额作为违约金。如因甲方的违约造成乙方对客户的违约超出甲方赔偿违约金的部分，甲方应再赔偿超出部分的损失。该合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，赵秀兰依约交付房屋。天涯伟业公司于2019年11月10日支付租金8000元，2020年5月4日支付租金12000元，此后未再支付租金。因受新型冠状肺炎疫情影响，2020年9月9日，赵秀兰（委托人，甲方）与天涯伟业公司（受托人，乙方）再次签订《北京市房屋委托出租合同》，将637号房屋委托天涯伟业公司出租，租期自2020年9月9日至2021年9月8日止，每月租金3500元，按季支付。租期付款日为：第一次2020年9月9日，金额8750元，第二次2020年12月8日金额10500元……。合同签订后，甲方同意每年预留出15天不计算租金，作为乙方工作期。违约责任条款约定同2019年10月11日双方签订的《北京市房屋委托出租合同》相同。合同尾部双方手书约定：协议书乙方于2020年9月10日前支付8月2—9月8日房租共计人民币4000元整，9月9日-12月8日房8750整，钱款到账旧合同失效，新合同嘉园三里13号637房租3500生效。合同签订后，天涯伟业公司一直未支付租金。637号房屋一直由天涯伟业公司控制、出租。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，赵秀兰与天涯伟业公司签订的《北京市房屋委托出租合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应依约履行。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以主张解除合同。天涯伟业公司未按照第一次所签合同约定支付租金，双方签订新的协议后，天涯伟业公司仍不依约履行合同义务，致使赵秀兰无法实现合同目的，属于根本违约，故对赵秀兰要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。具体解除时间，本院以本案立案之日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方于2019年10月11日签订《北京市房屋委托出租合同》后，赵秀兰依约交付房屋，天涯伟业公司未能依约付清房屋租金。后考虑新型冠状肺炎等因素，双方于2020年9月9日再次签订合同，赵秀兰降低了房屋租金，天涯伟业公司仍不支付房屋租金，且根据双方约定，如天涯伟业公司未在2020年9月10日前支付房租，双方2020年9月9日签订的《北京市房屋委托出租合同》不生效，现天涯伟业公司仍未依约支付租金，双方2020年9月9日签订的《北京市房屋委托出租合同》不生效，天涯伟业公司应按照2019年10月11日签订的合同约定的租金标准支付所欠租金及合同解除后的占有使用费。违约金一节，双方未有明确约定，同时考虑到新型冠状肺炎疫情确对经营产生影响，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、赵秀兰与北京天涯伟业房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋委托出租合同》于2020年10月26日解除；二、北京天涯伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内将北京市丰台区马家堡嘉园三里13号楼637室腾退交付赵秀兰；三、北京天涯伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付赵秀兰2020年2月3日至2020年5月2日期间的房屋租金12000元；四、北京天涯伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内按照每月4000元标准支付赵秀兰2020年8月3日至2020年10月26日期间的房屋租金11200元；五、北京天涯伟业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内按照每月4000元标准支付赵秀兰2020年10月27日至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费；六、驳回赵秀兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费237元，北京天涯伟业房地产经纪有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审判员  李桂华二〇二〇年十一月二十七日书记员  刘祉琦