四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初4077号 原告：成都光业投资有限责任公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉镇中街**。 法定代表人：龙志平，董事长。 委托诉讼代理人：张思笈，四川元绪（龙泉驿）律师事务所律师。 被告：胡珈，男，1988年2月11日出生，汉族，住四川省营山县。 原告成都光业投资有限责任公司（以下简称光业公司）与被告胡珈商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告光业公司的委托诉讼代理人张思笈到庭参加诉讼。被告胡珈经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 光业公司向本院提出诉讼请求：1.解除光业公司与胡珈于2016年10月9日签订的编号为Ｂ-0031的《四川省商品房买卖合同（预售）》及该合同补充协议；2.胡珈向光业公司给付违约金100045元，庭审中光业公司将该项诉请调整为50000元；3.胡珈将案涉房屋返还给光业公司，并协助光业公司办理该房屋的合同登记备案解除手续；4.胡珈支付代偿款377053.1元及以377053.1元为基数产生的利息（暂计至2020年6月30日为2056.7元）；5.胡珈承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年10月9日，光业公司与胡珈签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定胡珈购买光业公司开发的位于成都市龙泉驿区××道××号××栋××单元××号住房，房屋总价为470045元，其中首付100045元，其余370000元为商业贷款。后胡珈与兴业银行股份有限公司成都分行签订《个人房屋抵押（保证）借款合同》，约定胡珈向银行贷款370000元，光业公司就该借款合同承担连带担保责任。因胡珈未按借款合同约定按时足额还款，经银行催告后仍拒绝还款。2018年12月6日至2020年6月8日期间，兴业银行多次向光业公司发出《履行担保责任通知书》，光业公司共计代胡珈支付逾期房贷48980.84元。因胡珈长时间恶意逾期，2020年6月17日，兴业银行向光业公司发出《履行担保责任通知书》，宣布借款合同项下贷款提前到期，光业公司因此承担担保责任，代胡珈向银行支付贷款本金、利息等费用共计328072.72元。根据光业公司与胡珈所签订的补充协议第3.4条、第3.4.1条等约定，现诉至法院，要求胡珈承担相应责任。 被告胡珈未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年10月9日，胡珈（买受人）与光业公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》补充协议，约定：胡珈购买光业公司开发建设的位于成都市龙泉驿区××镇××村××组××幢××单元××层××号商品房，房屋总价款为470045元；买受人采用按揭贷款方式付款购房，须在合同签订前付清首付款100045元，首付款付清当日内由买受人向兴业银行申请按揭贷款370000元，买受人委托按揭银行将取得的按揭贷款全部一次性转付出卖人指定的账户。补充协议第3.4条约定：“在买受人所购商品房《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了担保责任的，出卖人享有下列权利：3.4.1有权单方解除本《商品房买卖合同》及本补充协议，收回该商品房，买受人所交的全部款项作为违约金，不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后10天内，协同出卖人到房产管理部门办理有关解除合同备案的手续”。 2020年5月18日，兴业银行股份有限公司成都分行（以下简称兴业银行）出具《还款证明》，载明：“因担保期间内借款人胡珈多次出现违约，我行要求光业公司履行担保责任，光业公司分别于2018年12月6日、2019年2月28日、2019年5月29日、2019年9月4日、2019年12月5日、2020年3月6日对相应逾期贷款欠款履行了担保责任，共计代胡珈向我行支付欠款41949.87元”。 2020年5月28日，兴业银行向光业公司发出《履行担保责任通知书》，载明因借款人胡珈未按约还款，要求光业公司于2020年6月10日前代偿借款人胡珈全部尚欠的贷款本金3346.01元、利息（含罚息、复利）3676.4元及相应费用等。2020年6月8日，光业公司委托案外人胡筱代胡珈向兴业银行偿还7030.67元。 2020年6月17日，兴业银行向光业公司发出《履行担保责任通知书》，载明因借款人胡珈未按约还款，要求光业公司代偿借款人胡珈全部尚欠的贷款本金326346.66元、利息（含罚息、复利）1482.2元及相应费用等。2020年6月23日，光业公司代胡珈偿还合同号431649830801000贷款本金及利息328072.72元。 后兴业银行出具《个人贷款结清证明》，载明借款人胡珈在兴业银行的个人住房贷款（长期）的全部贷款本息于2020年6月23日结清，该笔贷款抵押物地址××街道××道××号金山·御景南湾（一期）3-2-12-1204。 以上事实，有《四川省商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同》补充协议、《履行担保责任通知书》、《还款证明》、银行汇款回单、个人贷款结清证明及当事人陈述等证据在案佐证，本院予以采信。 本院认为，一、关于合同解除的问题。根据查明的事实，胡珈未按约偿还兴业银行的按揭贷款，致使光业公司承担相应的担保责任，胡珈的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。光业公司现依据补充协议第3.4条的约定主张解除双方所签订的合同符合双方约定，本院予以支持。二、关于违约金的问题。双方约定该情形下解除合同时“买受人所交的全部款项作为违约金，不予退还”，本院认为，合同签订后，买受人胡珈已通过支付首付款100045元以及银行贷款370000元的方式支付完毕所有房屋价款，光业公司实际占有、使用该款项，且合同解除后，光业公司可以另行依法处理案涉房屋。现光业公司主动调减违约金至50000元，本院予以支持。三、关于代偿款及利息的问题。光业公司作为保证人，代胡珈向兴业银行承担相应的保证责任，现光业公司主张胡珈支付代偿款377053.1元于法有据，本院予以支持。光业公司基于胡珈未按约定还款致使其承担保证责任，同时主张解除合同违约金及代偿款利息，因违约金与代偿款利息均属于违约损害赔偿，在违约金已足以弥补其损失，光业公司要求支付代偿利息的主张，本院不予支持。另，合同解除后，光业公司应当返还胡珈支付的购房款470045元，该款项与光业公司主张的代偿款及违约金品迭后，余款为42991.9元。同时，品迭后，胡珈在本案中不再支付光业公司主张的代偿款、违约金。四、关于房屋的返还及注销备案的问题。合同解除后，胡珈应将案涉房屋返还给光业公司，但庭审中光业公司自认案涉房屋尚未交付，故对光业公司诉请交还房屋本院不予支持。对光业公司诉请协助办理解除备案登记手续，本院在法律规定范围内予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告成都光业投资有限责任公司与被告胡珈于2016年10月9日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》补充协议； 二、被告胡珈于本判决生效后十日内协助原告成都光业投资有限责任公司办理位于成都市龙泉驿区××镇××村××组××幢××单元××层××号商品房的合同备案解除手续； 三、驳回原告成都光业投资有限责任公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费8487元、保全费2916元，公告费600元，由被告胡珈负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  蒲彦仪 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  邓 莎