北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初24334号原告：三亚中铁置业有限公司，住所地海南省三亚市吉阳区迎宾路**中铁置业广场**。法定代表人：王六生，执行董事。委托诉讼代理人：王璞，北京大成律师事务所律师。被告：巨宝春，男，1970年3月28日出生，汉族，北京空港传媒广告有限公司员工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘久利，北京市君商律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛子牙，北京市君商律师事务所律师。原告三亚中铁置业有限公司（以下简称三亚中铁公司）与被告巨宝春商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，由审判员郭云燕独任审判，公开开庭进行了审理。原告三亚中铁公司之委托诉讼代理人王璞、被告巨宝春之委托诉讼代理人刘久利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三亚中铁公司向本院提出诉讼请求：判令巨宝春赔偿三亚中铁公司11365931.64元。事实和理由：1．巨宝春构成违约。2014年9月3日，三亚中铁公司、空港传媒、巨宝春签订《确认函》。巨宝春与三亚中铁公司对购买中铁置业广场房屋进行了约定，并对部分购房款的支付方式进行了约定，构成了预约合同。结合巨宝春在先收到的销售方案、未盖章的《房屋买卖合同》可以认定双方已经确定了房屋销售的全部条件。但巨宝春因个人资金原因不能购买房屋，从而拒绝签署已经敲定的《房屋买卖合同》构成违约。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，巨宝春应当承担违约赔偿责任。2．巨宝春应承担赔偿责任。三亚中铁公司作为房地产开发企业，经营的目的就是开发房屋后进行销售。由于开发房屋的资金量较大，一般来讲开发房屋的资金都是需要通过银行贷款获得。如巨宝春能如约在2014年9月3日签署《房屋买卖合同》并如约支付购房款，三亚中铁公司就可以在2014年9月3日获得房屋的全部价款45，486，407.48元，该笔价款就可以偿还三亚中铁公司为开发楼盘的贷款，三亚中铁公司可以少支出贷款利息。但直至2018年9月25日，吴立建发送债权转让通知书时，因巨宝春的违约和缔约过失行为使三亚中铁公司的房屋未能及时出售，导致的资金占用长达4年，巨宝春应当赔偿三亚中铁公司资金占用损失，具体计算公式为以房屋总价45，486，407.48为本金，以2014年9月3日3-5年期贷款利率为6.15%为利息，从2014年9月3日至2018年9月25日，损失合计11365931.64元。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，巨宝春仍然应当按照同期贷款利率赔偿损失，计算方式以及结果与上述公式计算一致。综上，请求支持三亚中铁公司的诉讼请求。巨宝春辩称，不同意三亚中铁公司的诉讼请求。一、三亚中铁公司所述的事实与真实情况不符，巨宝春方不存在任何的过错。巨宝春系案外人北京空港传媒广告有限公司（以下简称空港广告公司）的股东。2014年8月，三亚中铁公司为了完成房屋销售业绩，向空港广告公司发送电子邮件《中铁置业广场写字楼16层整层销售方案》销售其开发的房产，根据三亚中铁公司设计的销售方案，三亚中铁公司委托空港广告公司发布六期广告（2014年10月至2015年3月），广告费总价为人民币4716000元，广告费可以折抵购买人将来购买巨宝春房产的部分房款。房款首付款在2014年9月20日前支付500万元，其余首付款1392483元由三亚中铁公司出借给购买人，然后签订《买卖合同》，其余款项18900000元由购买人办理银行按揭，并于2014年11月1日前还清借款13925483元及按揭贷款到账。根据三亚中铁公司方的销售方案，2014年9月3日，三亚中铁公司（甲方）和空港广告公司（乙方）及巨宝春（丙方）共同签订《确认书》，确认三亚中铁公司委托空港广告公司发布六期广告，费用共计471.6万元，并且甲、乙双方确认该费用从巨宝春购房款里面直接抵扣。《确认函》主要确认了广告发布的细节，并没有关于巨宝春购买三亚中铁公司房产的任何约定。《确认函》签订后，空港广告公司按照三亚中铁公司的要求发布广告。但巨宝春在与三亚中铁公司推进购房事项时发现销售方案中的整层房产为八套房屋组成，需要签订八份购房协议，因受限购限贷政策的限制，巨宝春无法购买八套房产并办理八套房产的按揭贷款。因此，巨宝春无法按照三亚中铁公司出具的销售方案购买标的房产。为此，三亚中铁公司、巨宝春及空港广告公司解除《确认函》，同意未发布的广告不再发布，三亚中铁公司也不再向巨宝春提供13925483元的购房借款，已经发布的四期广告费用由三亚中铁公司以其他房产予以抵偿。此后，三亚中铁公司与空港广告公司协商广告款结算事宜。2016年6月，三亚中铁公司拟以位于三亚中铁于天悦郡1-3-17aa的价值199万元的面积99.63平方米的房屋折抵空港广告公司的广告费314.4万元，并委派三亚中铁公司的营销部长与空港广告公司联系折抵事宜，空港广告公司同意后，三亚中铁公司迟迟不愿履约。后空港广告公司将对三亚中铁公司享有的广告费债权转让第三人后，债权受让人起诉三亚中铁公司，经终审判决，债权受让人胜诉。从以上事实可见，三亚中铁公司与巨宝春之间仅仅是对购买16层整层房屋进行了协商，因为客观原因没有达成任何协议或者意向，巨宝春根本不存在缔约过失的行为。在整个事件过程中，巨宝春不存在任何的过错。销售方案是三亚中铁公司方提出的，包括以广告费抵偿首付款，三亚中铁公司另行借款给巨宝春作为首付，剩余部分按揭贷款。巨宝春未对三亚中铁公司的销售方案做出承诺。三亚中铁公司作为专业的房地产开发企业，对于所销售房产的状态以及是否符合海南的银行按揭政策应当非常清楚，所以三亚中铁公司理应对于销售方案无法实施执行承担全部的责任。巨宝春没有任何的过错，缔约过失责任没有任何依据。二、三亚中铁公司虚构事实，没有任何证据，属于滥用诉权。首先，三亚中铁公司所提交的证据，均为空港广告公司的债权人起诉其广告合同纠纷案所提交的证据。在该案一审开庭中，巨宝春对《确认函》《16层销售方案》均不能确认。说明三亚中铁公司在另案的一审诉讼之前，对巨宝春曾经可能购买16层房屋事宜毫不知情，那么其起诉书中所述双方达成初步意向、反复催促签约等事宜纯属无稽之谈。其次，三亚中铁公司因巨宝春无法办理按揭贷款后，就不再发布剩余2期广告，并单方改变了《确认函》中的折抵房款的金额，说明三亚中铁公司不再履行折抵房款的约定，并且对于巨宝春不再购买16层房产是认可的。否则，三亚中铁公司已经表示不再遵守折抵房款的约定的情况下，凭什么让巨宝春继续购买房产？因此，巨宝春不应承担缔约过失责任。再次，其所称三亚中铁公司起诉书中所称其在2014年9月到2018年9月期间，巨宝春一直声称正在筹措借款等事宜，属于凭空捏造。三亚中铁公司未对其主张的事实提供相应证据证明，应当承担不利后果。现巨宝春有相反证据证明，在此期间，巨宝春代表空港广告公司一直在与三亚中铁公司协商广告费支付事宜，三亚中铁公司已经准备以价值199万元的房屋折抵广告费，但因三亚中铁公司迟迟不愿履行而未能达成一致。最后，三亚中铁公司声称该房屋闲置导致大量资金被占用，给三亚中铁公司造成巨大损失，属于虚假诉讼，请求追究三亚中铁公司虚假诉讼的法律责任。本案所涉及房屋，三亚中铁公司至少在2017年3月已经全部出租给海南华侨城全城旅游发展有限公司等三家公司在此办公。三、缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中，因过错违反依诚实信用原则负有的先合同义务，导致合同不成立，或者合同虽然095成立，但不符合法定的生效条件而被确认无效、被变更或被撤销，给对方造成损失时所应承担的民事责任。先合同义务属于法定义务。《中华人民共和国合同法》第四十二条确定了缔约过失的行为。在本案中，三亚中铁公司与巨宝春对于购买16层房屋的合同主要条款未能进行协商，也未达成任何意向条款；在《确认函》中更没有任何购买房产的约定，且巨宝春单方变更折抵费用金额，故巨宝春对于三亚中铁公司不存在任何先合同义务，也未违反法律规定的诚实信用原则。因此，巨宝春不应承担缔约过失责任。综上所述，三亚中铁公司起诉巨宝春缔约过失责任纠纷，起因就是因为其与空港广告公司债权受让人在另案中败诉的报复行为，其罔顾事实，编造谎言、弄虚作假，企图利用法律达到其不法目的。鉴于三亚中铁公司所述事实前后矛盾、没有任何事实依据和法律依据，故巨宝春请求法院依法驳回三亚中铁公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于巨宝春提供的与三亚中铁公司人员赵彬、单子琳的微信聊天记录，三亚中铁公司认可该公司有上述两位员工但因离职无法核实微信真实性，巨宝春当庭提供微信聊天记录的原始载体，三亚中铁公司也核对一致性，结合微信聊天内容，巨宝春与三亚中铁公司工作人员沟通事实具有高度可能性，三亚中铁公司未就相关事实与其公司原工作人员核实，无法使本院否定巨宝春所举事实之真实性，故此，本院对巨宝春提供的微信沟通记录真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月3日，三亚中铁公司、空港广告公司、巨宝春签订《确认函》，内容是：经三方协商确认，自2014年10月至2015年3月，三亚中铁公司在空港广告公司所代理的航空杂志《云端商旅生活》上共计投放6期的跨版广告，发布费用共471.60万元。由于巨宝春购买中铁置业广场16层整层写字楼，三方约定并确认，此471.60万元广告费从巨宝春购房款里直接抵扣，三亚中铁公司不需要再支付空港广告公司广告发布费。附：广告具体排期。发布媒体：《云端商旅生活》。发布期刊：2014年10月至2015年3月。广告发布形式及版面：硬广，投放版面为封二跨页。广告金额，封二跨页定价为1048000元/期，总价为6288000元，折扣为75折，折后总价4716000元，即每月786000元。确认函底部有三亚中铁公司和空港广告公司盖章，以及巨宝春签字。合同签订后，空港广告公司分别于2014年10月10日、2014年11月10日、2014年12月10日、2015年1月10日在《云端商旅生活》上为三亚中铁公司发布广告。2016年6月，巨宝春与三亚中铁公司赵彬沟通，确认空港广告公司仅为三亚中铁公司发布四期广告。后，三亚中铁公司拟以天悦郡1-3-17aa（面积99.63平方米）按199万元折抵已发布广告的广告费，巨宝春与三亚中铁公司赵彬、单子琳就此微信沟通，但巨宝春、空港广告公司与三亚中铁公司未签订合同。2018年9月25日，空港广告公司作出债权转让通知书，通知三亚中铁公司上述广告发布合同的广告费314.4万元的债权转让给吴立建，请三亚中铁公司向吴立建履行付款义务。2018年12月7日，三亚中铁公司向空港广告公司回函，称对空港广告公司所称尚欠广告费314.4万元不予认可，双方不存在未履行的债权债务。另查，吴立建起诉三亚中铁公司索要广告费314.4万元及利息，北京市东城区人民法院于2019年1月18日立案。北京市东城区人民法院经审理，于2020年5月27日判决：三亚中铁公司于判决生效后十日内向吴立建支付广告费314.40万元并支付利息（以314.40万元为基数，自2018年12月7日起实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。三亚中铁公司不服，提出上诉。北京市第二中级人民法院以“确认函约定的用房款折抵广告费的事实要件并未成就，在空港传媒公司履行了广告发布义务后，按照公平原则，中铁置业公司作为实际受益人，理应支付实际发生的广告费用，具体价格应按照合同约定予以确定”等为由，于2020年8月28日作出（2020）京02民终7497号民事判决，驳回上诉，维持一审判决。三亚中铁公司不服该终审判决，向北京市高级人民法院提出再审申请。北京市高级人民法院作出（2020）京民申4676号民事裁定，驳回三亚中铁公司的再审申请。2020年6月3日，三亚中铁公司向海南省三亚市城郊人民法院起诉巨宝春，请求巨宝春赔偿11365931.64元。该法院于2020年6月23日作出（2020）琼0271民初5591号民事裁定，将案件移送本院审理，形成本案。本院审理中，三亚中铁公司主张巨宝春在与其达成初步购房意向后，恶意终止磋商，属于缔约过失，后其调整理由，主张与巨宝春达成预约合同，巨宝春违反预约合同的约定，应承担违约责任；三亚中铁公司主张如巨宝春如期购房，其原本贷款开发房屋的款项就能及时偿还，因房屋处于闲置，从2014年9月3日到2018年9月25日贷款一直产生利息，该部分损失应由巨宝春负责赔偿。经询问，三亚中铁公司表示：将部分房屋对外出租；从2014年8月26日到2018年另售房屋，三亚中铁公司没有证据证明与巨宝春进行过磋商催告；巨宝春表示与三亚中铁公司已沟通过原有购房计划不再进行，三亚中铁公司未进行催告缔约。三亚中铁公司提供证据，显示其拟将十六层房屋出售给巨宝春价格为42541483元，上述房屋实际出售价格为44344687元。本院认为，结合当事人诉讼请求及庭审情况，本案争议焦点为：巨宝春与三亚中铁公司是否达成预约合同；如构成预约合同，巨宝春是否违反预约合同的约定；如有违约，如何赔偿损失。关于焦点一，巨宝春与三亚中铁公司未达成预约合同。当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。《确认函》明确了款项抵扣事宜，但该抵扣事实应建立在巨宝春与三亚中铁公司达成房屋买卖合同的基础上。事实上，广告发布未如《确认函》所列步骤如约发布，生效判决已作出认定，并判令三亚中铁公司支付已发布部分的广告费用，所以款项抵扣之约定不再具有拘束力。同时《确认函》并未约定巨宝春与三亚中铁公司此后另行签订正式房屋买卖合同，所谓预约合同无从谈起。综上，本院无法认定巨宝春与三亚中铁公司形成购房的预约合同。双方曾达成初步购房意向，《确认函》载明内容可予以佐证，但此后双方并未签订正式合同，三亚中铁公司亦未催告签订正式合同。结合巨宝春与三亚中铁公司工作人员的微信往来，可知意欲另行达成合意，虽最终并未形成合同，但足以佐证此前的购房意向不再履行。关于焦点二、焦点三，巨宝春与三亚中铁公司未达成预约合同，相应地，违约责任以及基于对预约合同的违约赔偿责任，便无法成立。三亚中铁公司并未及时催告巨宝春签订正式合同，其自行闲置房屋，即使产生损失，也无法归责于巨宝春。并且，结合三亚中铁公司将房屋另行出租之事实以及实际出售价格与此前拟出售巨宝春的价格相比，无法认定三亚中铁公司存在损失。综上所述，三亚中铁公司的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，判决如下：驳回三亚中铁置业有限公司的诉讼请求。案件受理费44998元，由三亚中铁置业有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 郭云燕二〇二〇年十一月九日法官助理 高 磊法官助理 王 甘书 记 员 高 雅