广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初15074号原告：惠州市***物业管理有限公司，住所地：惠州市仲恺高新区*******************，统一社会信用代码：914**********750X2。负责人：王莉，职务：总经理。代理人：曾群锋，系广东通用律师事务所律师。被告：蒋春燕，女，汉族，1984年02月23日出生，公民身份号码：430************884，住址：湖南省衡阳县*************。原告惠州市***物业管理有限公司诉被告蒋春燕物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告代理人曾群锋律师到庭应诉，被告蒋春燕未到庭应诉。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市***物业管理有限公司诉称，原告是为惠州市仲恺高新区*******棕榈园小区提供物业管理服务的物业管理公司，被告系惠州市仲恺高新区*******************的业主，该住宅建筑面积为131.74㎡，原被告双方于2009年7月5日签订了《前期物业服务协议》，协议第五条约定：1、住宅按建筑面积每户每月每平方米1.2元（不含公共用水、用电费用；不含电梯电费和维护费），3、公共用水、用电按每月公用水表、电表实际计量按户分摊；从本物业开始交付使用之日起开始收取。住宅用水加压费按惠州市有关规定执行。4、物业管理服务费按季度交纳，乙方应在每季度首月10日前交纳本季度物业管理服务费。被告于2009年7月5日办理收楼及领取锁匙。被告应在每季度首月10日前交纳本季物业费，现被告拖欠2010年1月1日至2020年6月30日的物业服务费19919.09元。被告用水由原告二次加压，原告每三个月抄一次二次加压电表，每月统计公推电费，被告拖欠2009年10月1日至2020年4月30日的公摊电费3399.86元及2013年4月1日至2017年8月31日的二次加压费725.76元，2009年10月1日至2012年8月1日公摊水费23.9元，2009年10月1日至2012年12月1日水费2228.6元。原告多次向被告催讨，被告拒不缴纳，被告还应按协议第十一条第4点的约定向原告支付违约金。原告认为：被告应当按合同履自己的义务，被告非但不交物业管理费，且原告为垫付的二次加压费、公推电费亦没有支付，且经原告多次催讨拒不支付，其行为已严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，特具状起诉，请求法院依法判如所请：1、依法判令被告立即向原告支付2010年1月1日至2020年6月30日的物业服务费19919.09元及违约金（暂计至2020年5月24日止的违约金为19072.76元，违约金以所欠物业服务费为基数，按照按每日万分之五计算至所欠所欠物业服务费付清之日止）。2、依法判令被告立即向原告支付2009年10月1日至2020年4月30日的公摊电费3399.86元及2013年4月1日至2017年8月31日的二次加压费725.76元，2009年10月1日至2012年8月1日公摊水费23.9元，2009年10月1日至2012年12月1日水费2228.6元。3、本案全部诉讼费用由被告承担。以上金额合计：45369.97元。被告蒋春燕经本院合法传唤未到庭应诉，庭后提交民事答辩状称：1、原告在诉状中只陈述了被告没有缴交物业费水电费等费用，却没有陈述物业公司管理上的失误给被告造成的损失；2、在2010年1月中旬，因物业公司的安保工作失职，致使被告放在家门口的一双沙驰皮鞋价值3800元、耐克运动鞋价值1500元、乔丹的篮球鞋价值1600元丢失，同时也丢失了铝楼梯一副，价值450元。当时被告要报警，原物业主任要求被告不要报警，怕物业公司声名受损，影响公司的经济效益，原物业主任提出请被告吃饭以息事宁人，后来被告出于情义，又不想欠人情付了这笔饭钱共600元，请求法院判决原告偿还被告以上物品的损失7950元；3、物业安保工作不尽责尽职，没有起到对业主的安全保护作用，物业公司收费不办事，物业保安经常在上班时间睡觉，无视业主的财产、人身安全，玩忽职守，物业公司管理存在严重缺失，有照片为证；4、物业公司卫生工作马虎应付，到处污水横流发出恶臭，整个小区到处是纸巾和食品包装袋垃圾、枯枝落叶遍地，设施残破无人打理，早己经引起小区业主们的公愤，业主们甚至商讨对物业服务公司提起诉讼，以维护业主合法权益，有聊天记录为证；5、物业公司对小区业主的生命安全不重视，消防设施瘫痪，消防安全通道长期锁住，一旦小区发生火灾，最后的生命通道无法得到保障，有照片为证；6、本案诉讼费用由原告承担，原告在物业管理上严重失职，对小区业主的服务马虎应付，物业工作人员玩忽职守，无视业主的财产安全，人身安全，物业没有尽到对业主的财产和人身安全履行相应的管理职责，存在严重过失，使小区业主无法安居乐业，给被告造成财物损失。审理查明的事实经审理查明，年被告购买位于惠州市仲恺高新区*******************（建筑面积131.74平方米，以下简称“涉案房产”）。原被告双方于2009年7月5日签订了《前期物业服务协议》，协议第五条约定：1、住宅按建筑面积每户每月每平方米1.2元（不含公共用水、用电费用；不含电梯电费和维护费），3、公共用水、用电按每月公用水表、电表实际计量按户分摊；从本物业开始交付使用之日起开始收取。住宅用水加压费按惠州市有关规定执行；4、物业管理服务费按季度交纳，乙方应在每季度首月10日前交纳本季度物业管理服务费。被告于2009年7月5日办理收楼及领取锁匙。原告称被告一直有按时缴交物业服务费及公摊水电费，但自2010年1月至2020年6月30日欠拖的服业管理费19919.09元、2009年10月1日至2020年4月30日的公摊电费3399.86元、2013年4月1日至2017年8月31日的二次加压费725.76元、2009年10月1日至2012年8月1日公摊水费23.9元、2009年10月1日至2012年12月1日的水费2228.6元。上述事实，有身份证、营业执照、《前期物业服务协议》、房屋验收交接表、公摊电费、二次加压费、水费、公摊水费的欠费明细、短信催费记录、律师函、EMS快递单、送达详情、水电费公摊明细表、公共电费、水费缴交发票及记录、照片、聊天记录及庭审笔录在案佐证，可以认定。裁判理由与结果本院认为，物业服务企业与业主之间的物业服务法律关系成立后，物业服务企业应当依约提供服务，业主亦应依据约定缴交物业服务费用。本案中，原、被告于2009年7月5日签订了《前期物业服务协议》是当事人真实意思表示，未违反禁止性法律规定，合法有效。原告提供了物业服务，被告应及时足额缴交物业服务费，但被告自2010年1月起就未缴交物业费及公摊电费，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。故原告要求被告支付物业服务费、公摊费水、电费用、水费及二次加压费的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。虽然原、被告在《前期物业管理服务合同》约定被告应于每季度10日前交纳管理费用，每逾期一日收取欠费金额按所欠的数额为基数的万分之五计算违约金。但物业服务企业和业主之间存在服务与支付报酬的特殊关系，发生纠纷后适宜协调解决。根据本案案情，违约金调整为：以当期应交物业管理费为基数，自逾期之日起至2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于被告称其物业服务不周导致家中财物被盗问题，被告如果认为其财产被盗造成损失，被告应收集证据明确侵权责任主体，另行提起诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：被告蒋春燕应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州市***物业管理有限公司支付2010年1月1日至2020年5月24日的物业服务费19919.09元及违约金（违约金计算方式：以当期应交物业管理费为基数，自逾期之日起至2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。被告蒋春燕应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州市***物业管理有限公司支付2009年10月1日至2020年4月30日的公摊电费3399.86元、2013年4月1日至2017年8月31日的二次加压费725.76元、2009年10月1日至2012年8月1日公摊水费23.9元、2009年10月1日至2012年12月1日的水费2228.6元。三、驳回原告惠州市***物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费467.13元（原告已预交），由被告蒋春燕负担。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 邱伟光二〇二〇年十月二十八日法官助理 刘文娟书 记 员 骆华威