四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初8203号 原告：遂宁银行股份有限公司成都简阳支行，营业场所：四川省简阳市东城新区雄州大道南段176号。 负责人：陈晓霞，该行行长。 委托诉讼代理人：张锡涛，四川亚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马杰薪，男，系公司员工。 被告：锦江区锦城摩尔生活超市，营业场所：四川省成都市锦江区水杉街201号1栋1单元-1楼1号、2号。 经营者：赵燕。 被告：赵燕，女，1988年5月5日出生，汉族，住四川省盐亭县。 原告遂宁银行股份有限公司成都简阳支行（以下简称遂宁银行简阳分行）与被告锦江区锦城摩尔生活超市（以下简称摩尔超市）、赵燕返还原物纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。遂宁银行简阳分行的委托诉讼代理人张锡涛到庭参加诉讼，摩尔超市、赵燕经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案现已缺席审理终结。 遂宁银行简阳分行向本院提出诉讼请求：1．判令摩尔超市、赵燕从遂宁银行简阳分行所有的位于成都市锦江区水杉街201号1栋1单元-1层1号、2号营业房中迁出并向遂宁银行简阳分行返还该房屋（当庭撤回该项诉讼请求）；2．判令摩尔超市、赵燕向遂宁银行简阳分行赔偿2018年8月10日至2020年6月9日期间占用成都市锦江区水杉街201号1栋1单元-1层1号、2号营业房的租金收益损失1,637,064元及2020年6月10日至该房屋返还之日的租金收益损失，按照74,412元/月的标准计算（当庭变更该项诉讼请求：赔偿2018年8月10日至2020年8月5日期间占用成都市锦江区水杉街201号1栋1单元-1层1号、2号营业房的租金收益损失共计1,773,486元）；3．判令摩尔超市、赵燕承担2018年8月10日至2020年6月9日期间因使用成都市锦江区水杉街201号1栋1单元-1层1号、2号营业房而应交纳的物业费136,454.34元及2020年6月10日至该房屋返还之日的物业费（当庭变更诉讼请求：承担2018年8月10日至2020年8月5日期间因使用成都市锦江区水杉街201号1栋1单元-1层1号、2号营业房而应交纳的物业费共计154,940.25元）；4．本案诉讼费由摩尔超市、赵燕承担。 事实与理由：2014年8月18日，遂宁银行简阳分行与成都鑫嘉宏科技有限公司（以下简称鑫嘉宏公司）签订了《流动资金借款合同》，并与成都强福商贸有限公司（以下简称强福公司）、成都迪艾商贸有限公司（以下简称迪艾公司）签订了《最高额抵押合同》，强福公司、迪艾公司自愿以其所有的位于成都市锦江区水杉街201号1栋1单元-1层1号、2号营业房为鑫嘉宏公司的上述借款在最高额限额内提供抵押担保，并于2014年8月20日办理了抵押登记。因借款人鑫嘉宏公司未按时偿还借款，遂宁银行简阳分行诉至资阳市中级人民法院（以下简称资阳中院），资阳中院于2017年2月28日作出（2017）川20民初2号民事调解书，确认遂宁银行简阳分行对上述抵押房屋享有优先受偿权。因摩尔超市、赵燕未按期履行生效法律文书确定的义务，遂宁银行简阳分行向资阳中院申请强制执行。案件执行中，因被执行人未自动履行义务，资阳中院依法对上述抵押房屋以网络竞价的方式在司法拍卖网络平台进行了两次公开拍卖，均因无人竞买而流拍。资阳中院于2018年8月8日作出（2018）川20执恢25号之一执行裁定书，将上述房屋裁定抵偿给遂宁银行简阳分行，并于2018年8月10日向遂宁银行简阳分行送达了（2018）川20执恢25号之一执行裁定书。摩尔超市从2017年9月开始占用上述1号、2号营业房至今。遂宁银行简阳分行认为，案涉房屋于2014年8月20日办理了抵押登记，遂宁银行简阳分行为抵押权人，未经抵押权人同意，抵押期内在该房屋上设立的任何权利负担（出卖、出租、以物抵债等）均对抵押权人无效；在抵押期内，摩尔超市与他人签订的租赁合同，因未经遂宁银行简阳分行同意，对遂宁银行简阳分行无效（先抵后租）。资阳中院于2018年8月10日将案涉房屋裁定抵偿给遂宁银行简阳分行，即日起该房屋的所有权属于遂宁银行简阳分行。房屋属于遂宁银行简阳分行所有后，房屋的租金收益等物权已属于遂宁银行简阳分行，他人无权享有和处分属于遂宁银行简阳分行的该权利（需要说明的是，无论原房主与摩尔超市签订的房屋租赁合同对租金支付如何约定，原房主仅能处分房屋所有权属于自己期间的房屋租金收益，原房主无权对房屋所有权转移后的租金收益作出处分，因租金收益权已随房屋所有权的转移而转属现所有权人＜所有权包含占有、收益、处分等物权＞，原房主的租金收益权自房屋所有权转移时终止，摩尔超市仅有向原房主请求返还预付租金的权利）。摩尔超市占用属于遂宁银行简阳分行所有的案涉房屋，既未与遂宁银行简阳分行签订租赁合同，也未向遂宁银行简阳分行交纳租金，侵害了遂宁银行简阳分行的合法权益，给遂宁银行简阳分行造成了租金收益等损失，依法应当返还房屋并赔偿占用期间的租金收益损失，还应承担占用期间的物业管理费用。赵燕作为个体工商经营户摩尔超市的经营者，应对摩尔超市的债务承担清偿责任。故提起诉讼，请求支持遂宁银行简阳分行的诉讼请求。 摩尔超市、赵燕未作答辩。 本院经审理查明：成都市锦江区水杉街201号1栋1单元-1层1号、成都市锦江区水杉街201号1栋1单元-1层2号房屋（以下简称案涉房屋）原所有权人分别为强福公司和迪艾公司。摩尔超市系2017年9月6日登记注册的个体工商户，经营者为赵燕。 2013年9月24日，迪艾公司作为委托方之一与成都中环物业管理有限公司（以下简称中环物业）签订《授权委托书》，约定委托中环物业代迪艾公司对案涉房屋与承租方签订租房合同，并代为收取租金、行使维修管理事务，委托期限截至2020年12月9日止。 2014年8月18日，强福公司与迪艾公司自愿用其所有的案涉房屋为鑫嘉宏公司在遂宁银行简阳支行处的借款提供抵押担保，并办理了抵押登记。 2017年1月4日，遂宁银行简阳支行以鑫嘉宏公司未返还借款为由向资阳中院提起诉讼，并要求迪艾公司等承担担保责任。经调解各方达成协议，资阳中院于2017年2月28日作出（2017）川20民初2号民事调解书对达成的协议确认，其中确认遂宁银行简阳支行对强福公司和迪艾公司所有的案涉房屋享有抵押的优先受偿权。该裁判文书生效后，遂宁银行简阳支行依法申请法院执行。资阳中院对案涉房屋委托评估，并先后于2018年4月18日、7月6日在淘宝网两次拍卖未成交。 2017年6月28日，中环物业作为出租方（甲方）与赵燕作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为乙方承租甲方位于成都市锦江区水杉街201号1栋1单元-1楼2号房屋，建筑面积2067平方米，用作超市；租赁期自2017年9月1日至2027年8月30日；租金为74,412元/月，三个月支付一次，房屋保证金为200,000元；首次租金对应租赁期限为2018年1月1日至2018年3月30日；租金缴纳为每季度末，提前一个月缴纳下季度租金；如甲方房屋产权发生变更，本合同仍具有法律效力新业主继续执行；任何一方违反合同约定须向对方交纳年租金20%作为违约金并赔偿对方全部损失（包括但不限于律师费等）。合同签订后，摩尔超市对案涉房屋进行了装修，并用于经营超市。期间，摩尔超市向中环物业支付了保证金200,000元及2018年1月至9月的租金669,708元。 2018年8月8日，资阳中院作出（2018）川20执恢25号之一执行裁定书，裁定将案涉房屋交付遂宁银行简阳支行抵偿债务，所有权自本裁定送达买受人时起转移。同月10日，资阳中院执行人员到案涉房屋对遂宁银行简阳支行、迪艾公司进行询问，遂宁银行简阳支行、迪艾公司均陈述收到（2018）川20执恢25号之一执行裁定书。 2019年1月2日，摩尔超市因房屋租赁合同纠纷事由向本院提出民事诉讼，要求解除与中环物业的租赁合同，本院于2020年5月20日作出（2019）川0104民初106号一审民事判决书，后摩尔超市不服一审判决，上诉至成都市中级人民法院（以下简称市中院），市中院于2020年10月30日作出（2020）川01民终13394号民事判决书，二审期间，市中院认定摩尔超市于2020年8月5日将案涉房屋交还遂宁银行简阳分行，双方一致确认搬离时商铺内已无设施设备物品，摩尔超市向遂宁银行简阳分行出具了《商铺交接单》。 认定上述事实有双方的身份信息、（2017）川20民初2号民事调解书、（2018）川20执恢25号之一执行裁定书、案涉房屋房产证复印件、抵他项权证复印件、（2019）川0104民初106号民事判决书、（2020）川01民终13394号民事判决书、《房屋租赁合同》、《商铺交接单》等证据材料以及遂宁银行简阳分行的当庭陈述在案佐证。遂宁银行简阳分行提交的由成都威德物业公司出具的《情况说明》以及《前期物业管理委托合同》因与本案无关联性，本院不予采信。 本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物，并可以就侵害物权请求损害赔偿。本案中，遂宁银行简阳分行提出，中环物业与摩尔超市的租赁关系经（2020）川01民终13394号民事判决书确认已实际解除，摩尔超市在没有与遂宁银行简阳分行达成房屋租赁合意的情况下，持续占有遂宁银行简阳分行所有的房屋，造成了遂宁银行简阳分行对案涉房屋租金收益的损失。摩尔超市与赵燕无正当理由拒不到庭，视为放弃对遂宁银行简阳分行主张和证据进行抗辩和质证。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十九条规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人，有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人。结合（2020）川01民终13394号民事判决书中已认定：“中环物业与赵燕签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，后赵燕作为经营者在案涉房屋内开办个体经营户摩尔超市，故摩尔超市应为案涉租赁合同的相对方”，据此，摩尔超市作为个体工商户的字号，即应为本案当事人，故本院对遂宁银行简阳分行起诉经营者赵燕赔偿租金收益损失不予支持。关于租金收益损失。摩尔超市占用本案案涉房屋，影响了遂宁银行简阳分行对该房屋的占有、使用、收益及处分的权利，结合（2020）川01民终13394号查明情况：“2018年12月12日遂宁银行简阳分行向赵燕和摩尔超市发出了《搬离告知书》，2019年初遂宁银行简阳分行代表与摩尔超市代表的微信聊天记录可知，遂宁银行简阳分行在取得案涉房屋的所有权后要求摩尔超市搬离，在双方的协调过程中，摩尔超市未能就新的租赁合同与遂宁银行简阳分行达成一致意见”，由此可见，遂宁银行简阳分行已履行了向摩尔超市告知搬离的要求，但摩尔超市却未实际将房屋返还遂宁银行简阳分行。现遂宁银行简阳分行主张参照摩尔超市之前就案涉房屋与中环物业签订的《房屋租赁合同》中关于租金的标准赔偿房屋租金收益损失，即74,412元/月，本院认为该租金请求标准基本符合遂宁银行简阳分行实际收回案涉房屋后可能取得的收益，故对遂宁银行简阳分行要求摩尔超市赔偿案涉房屋租金损失收益的计算标准（即74,412元/月）予以支持。结合本案查明情况，遂宁银行简阳分行于2018年8月10日取得案涉房屋的所有权，2020年8月5日摩尔超市将案涉房屋交还给了遂宁银行简阳分行，双方进行了商铺交接，故摩尔超市应向遂宁银行简阳分行赔偿的租金收益损失对应期间为2018年8月10日至2020年8月5日。经核算，上述对应期间的租金收益损失合计为：1,773,486元。 关于物业费。遂宁银行简阳分行主张的物业费与本案不属于同一法律关系，且遂宁银行简阳分行并未提供证据证明其垫付了物业费，故本院对遂宁银行简阳分行该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条、第九十条第一款之规定，判决如下： 一、被告锦江区锦城摩尔生活超市应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告遂宁银行股份有限公司成都简阳支行赔偿租金损失收益1,773,486元； 二、驳回原告遂宁银行股份有限公司成都简阳支行的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计9,767元，保全费5,000元，两项合14,767元，由被告锦江区锦城摩尔生活超市负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  徐瑞梅 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  王渭雨