湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初3808号原告（反诉被告）：叶小兰，女，1987年9月15日出生，汉族，居民身份证住址湖北省安陆市，委托诉讼代理人：胡权，湖北弘愿律师事务所律师。委托诉讼代理人：程静，湖北弘愿律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王莉，女，1972年1月21日出生，汉族，居民身份证住址湖北省武汉市洪山区，委托诉讼代理人：孙望胜，男，系王莉之夫，1966年7月13日出生，汉族，居民身份证住址湖北省武汉市洪山区，原告叶小兰与被告王莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，被告王莉于2020年7月27日提起反诉，本院依法合并审理，分别于2020年9月22日、2020年9月29日适用简易程序公开开庭进行了审理，两次庭审原告叶小兰及其委托诉讼代理人胡权、被告王莉及其委托诉讼代理人孙望胜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）叶小兰诉称并反诉辩称：2017年2月18日，原、被告签订《商铺租赁合同》，合同约定被告将位于武汉市武昌区风华天城桃花林4-107号商铺出租给原告，2017年2月18日至2019年2月17日，租金为10000元/月。2019年2月18日至2020年2月17日，租金为11000元/月，押金为3万元，租期自2017年2月18日至2020年2月17日止；后因经营困难，经双方协商一致，租金标准变更为10000元/月，按月缴纳租金。合同签订后，原告及时足额缴纳租金和押金，履行自身义务，2020年2月17日，涉案租赁合同期满，原被告双方没有重新签订续约的租赁合同。根据合同约定，原被告租赁关系自然终止，被告应将房屋押金3万元全额退还给原告。后原告与被告多次协商要求返还押金，被告均拒绝返还押金，严重侵害了原告合法权益。2020年1月19日，原告缴纳最后一个月即2020年1月18日至2020年2月17日期间的房屋租金，但武汉市自2020年1月23日至2020年4月8日期间，因疫情封城，在此期间原告无法使用承租房屋对外经营，原告签订涉案房屋租赁合同的主要目的无法实现，且对原告经营产生了巨大影响，为维护原告自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令（系变更后诉讼请求）：1、被告向原告返还已经收取的房屋押金30000元，并支付利息275元（以30000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2020年2月17日暂计算至2020年5月11日，实际利息计算至全额履行完毕之日止），以上共计30275元；2、被告向原告退还已经缴纳的最后一个月房屋租金10000元（2020年1月18日至2020年2月17日租金）；3、本案诉讼费用由被告承担。对于叶小兰的反诉请求，合同上约定最后一年度租金标准为11000元/月，但是实际履行过程中双方协商一致变更为10000元/月，且一月一付；案涉合同在2020年2月18日已经到期终止，后由于发生新冠疫情，导致原告不能搬离相关设备设施，2020年4月14日，叶小兰第一时间返还武汉后，就与王莉联系沟通搬离、进行交接事宜，4月16日王莉在网站上发布了招租广告，4月17日王莉在案涉店铺门口张贴了招租公告，说明叶小兰已经及时履行了通知王莉我们要搬离设备设施、要求退还押金的义务，同时王莉也以各种方式减损，避免损失的扩大，故王莉的第二项诉请不予认可，没有法律依据；在三年的合同期内，叶小兰均是按期足额缴纳了租金，王莉的第三项诉请没有事实依据；2020年5月5日双方进行交接时，叶小兰已经全额结清物业费、垃圾费、水电费等所有费用；案涉房屋的装修本身是叶小兰提供的，交接后叶小兰自行搬离相关设备设施是符合法律规定的，王莉也未举证证明维修费用的计算方式以及相关依据；对于王莉主张叶小兰支付2020年5月6日至7月5日房租22000元、支付违约金30000元的诉请，合同租赁期内，叶小兰及时按期足额支付房租，没有任何违约行为，而且双方也没有续签合同的意思表示，王莉主张提前两个月书面形式续约，且应当支付3万元违约金没有法律依据；对于房租，案涉合同在2020年2月18日已经到期终止，叶小兰也在2020年5月5日搬离了案涉房屋，王莉主张5月6日至7月5日的房租没有法律依据。被告（反诉原告）王莉辩称并反诉诉称：一、叶小兰称“2019年2月18日至2020年2月17日因经营困难，经双方协商一致，租金标准变更为月租金1万元，按月缴纳”，表述不属实，王莉多次催促叶小兰缴纳房租，叶小兰总找各种理由不按合同约定按时足额缴纳房租，王莉考虑有3万元押金可以从中扣除，没有采取合同约定的收回商铺或者收取滞纳金等强制手段，从2018年10月17日以来双方短信记录可以看出，王莉对叶小兰不按时足额缴纳房租非常不满；叶小兰称“月租金调至1万元，按月缴纳”，从2019年6月17日至2020年1月19日的短信记录可看出，叶小兰与王莉沟通的是2020年2月18日续签商铺租赁合同的租金和缴纳方式；二、叶小兰称“合同签订后，原告及时足额缴纳租金和押金，履行自身义务”，从王莉的银行凭证可以看出，叶小兰不仅仅2019年2月18日至2020年2月17日未按时足额缴纳房租，从签订合同之后的第二笔开始至今，从未按时缴纳房租，第三笔开始至今从未足额缴纳房租；三、叶小兰称“2020年2月17日租赁合同期满，原被告双方没有重新签订续约租赁合同。依据合同约定，原被告租赁关系自然终止，被告应将房屋押金3万元全额退还给原告”，表述不实，从双方2019年6月17日至2020年1月19日短信记录中可以看出，叶小兰不断催促王莉提前续签合同，续约3年，多次沟通后，王莉答应续租给叶小兰3年，月租金降至1万元。2020年1月17日，王莉催叶小兰缴纳房租，说好近日去商铺现场续签合同，顺便做美甲，去外地过年，如果春节前时间来不及，春节后（春节放假7天）来商铺现场续签合同。因新冠疫情武汉小区封闭，无法续签合同，王莉与叶小兰疫情期间一直保持沟通，催缴2月至4月房租，叶小兰说解禁后见面再谈。王莉多次要房租无果，通过电话、微信、短信通知叶小兰租商铺请付房租，不租商铺请交清房租、水电费、物业费等费用，迁移或者注销营业执照，归还商铺。叶小兰在武汉已购买商品房，她与家人长住武汉。王莉要求与叶小兰见面，她以各种理由推脱。在王莉的催促下，至2020年4月15日双方在商铺门口见面，叶小兰要求房屋按每月5000元续签3年，王莉不同意，让叶小兰交还商铺，叶小兰匆匆离开。叶小兰在王莉商铺附近找商铺，自己找，委托中介找，市场上没有月租5千元的商铺。直至2020年4月25日，在王莉反复催促下，双方在商铺进行当面沟通，叶小兰要求2020年减免60天房租，2021年预计会有疫情，要求2021年再减免60天房租。王莉了解到本条街商铺房东对租户关于疫情减免租金之事，有的没有减免，有的减免20天，有的减免30天，王莉做出最大让步，同意2020年减免60天房租，2021年1月1日后月租1万元，如果2021年有疫情再减免。双方没有达成一致。王莉要求叶小兰立即搬走物品、交还商铺，叶小兰拖欠房租、水电费、物业费、垃圾费等达46694元，押金3万元不够抵扣，叶小兰拒不退铺，恶意侵占至2020年5月5日才交铺。根据叶小兰2019年6月17日以来强烈的续签意愿及事实占用房屋至2020年5月5日的实情，王莉主张对疫情期间的房租，应首先以合同中的免责条款处理，不可抗力造成房屋损毁，房东损失，租户不承担责任，因不可抗力造成租户损失，房东不承担责任，免责，不是免去房租！按照国家政策，私人房屋的减免租金，遵照双方友好协商一致妥善解决，私人房屋是受法律保护的私有财产。因叶小兰一系列行为严重伤害了王莉的经济和感情，王莉坚持主张2020年2月18日至2020年5月5日房租按上一个合同最后一个月的标准租金1.1万元执行，即28600元。综上，叶小兰提出的退还押金之事，押金扣除应付的房租，没有结余，不够抵扣，无法退款，叶小兰缴纳的是合同约定期内的房租，不应该退还。关于反诉，2020年4月25日，叶小兰及家人要求警察出面调解，王莉同意，警察出警后告知可通过法院解决；2020年5月1日王莉约叶小兰到武昌区南湖街司法所调解，她委托的律师到场，未调解成功；2020年5月5日，叶小兰在她的律师劝说下，退铺，现场交接，一片狼藉，墙壁、地面、顶、卫生间、门头人为损坏，2017年2月17日，王莉把商铺交给叶小兰时是无任何问题的商铺，过分的是，叶小兰还将商铺内灯具、卫生间水龙头等全部拆走，卫生间漏水，墙大面积渗水，渗水也破坏了隔壁的装修，商铺防盗网被剪断，导致不具备防盗功能，门头扣板拆走21片。2020年疫情，政府的指导政策是鼓励银行给贷款客户延期还款，减免利息，鼓励个人房东给租户减免房租，王莉之前考虑双方感情，同意免去2个月房租，但叶小兰还要求2021年再减2个月，导致合作关系破裂，并且人为损坏房屋。王莉的商业贷款每月必须要还，压力很大，本想息事宁人收回商铺就算了，没想到叶小兰恶人先告状，王莉无奈只有提起反诉，请求判令（系变更后的反诉请求）：1、判决叶小兰支付：2017年2月18日至2020年2月17日合同期内所欠房租12000元（2019年2月18日至2020年2月17日应该每月缴纳租金11000元，但是叶小兰每月只缴纳10000元，故欠付房租12000元）、2020年2月18日至2020年5月5日房租28600元、逾期滞纳金37683元（按合同约定滞纳金每日5%计算为1770.77万元，经查询政策，利率超过36%以上的部分不受法律保护，故按36%计算的逾期滞纳金为37683元）、2020年5月物业费及垃圾费130元、房屋损坏维修费用7000元（灯1300元、卫生间1500元、墙壁2000元、防盗网1500元、顶700元），合计85413元，因押金3万元，故实际应支付55413元；2、叶小兰支付2020年5月6日至7月5日房租22000元、支付违约金30000元；3、诉讼费用由反诉被告叶小兰承担。经庭审举证、质证，综合原、被告陈述，本院查明本案事实如下：2017年2月18日，王莉（甲方）与叶小兰（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定甲方出租风华天城桃花林4-107号商铺，租期3年，自2017年2月18日至2020年2月17日止；租金：2017年2月18日至2019年2月17日每月1万元、2019年2月18日至2020年2月17日每月11000元；乙方前半年按3个月付房租，之后按6个月付房租；先付款后使用，自签订之日缴纳。以后缴纳时间为房租到期之日提前20天，逾期未交视为拖欠租金处理，每逾期一天，甲方按乙方实欠租金总额的5%加收滞纳金；乙方应缴纳30000元押金；合同终止后，乙方交清租金及水电费、物业管理费、电话费等相关费用后，甲方即可退还乙方押金；若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用；物业管理费、水电费由乙方自行缴纳；租赁期间，由于乙方导致租赁房屋的质量或房屋的内部设施损毁，包括门窗、水电等，维修费由乙方负责。该商铺垃圾费50元/月、物业费约80元/月。叶小兰在租赁期间将王莉商铺原防盗网切割破坏。合同签订后，叶小兰向王莉支付押金30000元。叶小兰2017年2月18日至2019年2月17日承租期间已按照合同约定向王莉缴足租金，但并未严格按照双方合同约定的缴纳方式向王莉按期支付，2019年2月18日至2020年2月17日叶小兰每月向王莉支付租金10000元。2019年6月17日起双方多次协商续租事宜，但均未达成一致意见，当日双方短信聊天记录中王莉曾表示“前不久谈过呀，降了一千，离到期时间还长呢”、“我对你已经很照顾了，房租下调，半年付，现在月付了，你还要换位置吗？别的房东会每月半月收房租吗？相互理解，相互支持”。2020年4月15日，双方再次就退租事宜沟通协商未果。2020年4月16日，中介公司在网上发布被告商铺招租广告并在商铺门面上张贴招租信息，王莉对此知晓。2020年5月3日，叶小兰告知王莉已搬离商铺并要求退租金、王莉要求叶小兰5月5日当面收房。2020年5月5日双方在涉案商铺内交接收房。本院认为,叶小兰与王莉签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。该合同于2020年2月17日到期后，双方虽多次协商续租事宜，但均未达成一致意见，故本院认定上述合同已于2020年2月17日终止。因新冠疫情影响，武汉市从2020年1月23日起采取管控措施，2020年1月23日至2020年2月17日双方合同租赁期限届满期间，叶小兰未能正常使用涉案房屋，属不可抗力，双方当事人均无法预见，不能避免，在此期间双方均遭受了损失，本院综合考虑上述情况，根据公平和诚实信用原则，本院酌情减半处理叶小兰该期间的房租（该期间房租叶小兰已实际支付）；合同期满后，叶小兰未能及时腾退涉案房屋并交付王莉，显属违约，但至合同租赁期限届满之日，武汉市仍处于新冠××疫情防控措施实施过程中，叶小兰未能及时搬离案涉房屋属不可抗力，2020年4月8日武汉市防控措施解除后，叶小兰应及时搬离案涉房屋，且中介公司已于2020年4月16日对外发布招租广告，王莉应及时通知叶小兰搬离房屋，但直至2020年5月5日双方才完成房屋交接，故2020年4月9日至2020年5月5日期间的房屋占用使用费，双方各承担一半。综上，为减少计算，本院将叶小兰2020年1月23日至2020年2月17日已实际全额支付、但本院酌情减半处理的房租，与叶小兰应支付2020年4月9日至2020年5月5日期间一半的房屋占用使用费予以抵扣，故叶小兰主张王莉向其退还2020年1月18日至2020年2月17日已经缴纳的房屋租金10000元、王莉主张叶小兰向其支付2020年2月18日至2020年5月5日房租28600元，本院均不再予以支持。关于垃圾费、物业费，同理双方应各承担一半，故叶小兰应向王莉支付2020年5月1日至5月5日垃圾费、物业费11元（130元/月÷30天×5天÷2），王莉主张5月份全月的垃圾费、物业费依据不足，本院不予支持。关于王莉反诉主张的2017年2月18日至2020年2月17日合同期内所欠房租12000元及逾期滞纳金37683元，合同签订后，叶小兰未严格按照合同约定的缴纳方式支付租金，自2019年2月起，叶小兰向王莉缴纳租金每月10000元，但在此期间王莉未对租金的缴纳方式及金额提出异议，且2019年6月17日王莉与叶小兰的短信聊天中有明确的意思表示，可见双方已就合同中约定的租金缴纳方式及自2019年2月起的租金标准的变更协商一致，故王莉的该两项反诉主张，均违反诚实信用原则及双方约定，本院均不予支持。关于押金，双方合同签订后叶小兰已向王莉支付押金30000元，现双方合同已终止，王莉应向叶小兰退还押金30000元。关于王莉主张的房屋损坏维修费用7000元，其中防盗网的损坏可以认定与本案关联性，本院酌情判令叶小兰赔偿王莉防盗网损失1500元，王莉其余房屋损坏的主张无充分证据证明其真实性、合法性及与本案的关联性，本院不予支持。王莉主张叶小兰支付2020年5月6日至7月5日房租22000元，因双方已于2020年5月5日完成房屋交接，其后叶小兰并未实际占用房屋，本院不予支持。王莉主张叶小兰支付违约金30000元，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：被告（反诉原告）王莉向原告（反诉被告）叶小兰退还押金30000元；原告（反诉被告）叶小兰向被告（反诉原告）王莉支付2020年5月1日至2020年5月5日期间的物业费、垃圾费11元；原告（反诉被告）叶小兰赔偿被告（反诉原告）王莉防盗网损失1500元；上述应付款，应于本判决生效之日起十日内一次性给付，逾期未付按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金”的规定办理。驳回原告（反诉被告）叶小兰的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）王莉的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费已减半收取403.5元由被告（反诉原告）王莉负担270元（此款叶小兰已预交，由王莉连同上述款项一并支付给叶小兰）、其余本诉受理费133.5元由叶小兰自行负担；本案反诉费已减半收取1224元，由原告（反诉被告）叶小兰负担50元（此款王莉已预交，由叶小兰连同上述款项一并支付给王莉）、其余反诉费1174元由被告（反诉原告）王莉自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员  王葵二〇二〇年十一月二日法官助理杨冠乔书记员李文君