河南省沈丘县人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1624民初5432号原告（申请执行人）：中原银行股份有限公司周口分行，住所地：周口市庆丰东路昌建MOCO新世界商务写字楼**，统一社会信用代码91410000735499025R。负责人：周朝阳，该分行行长。委托诉讼代理人：王大伟，该分行员工。委托诉讼代理人：宋军魁，河南众望律师事务所律师。被告（案外人）：张素梅，女，1963年2月28日出生，汉族，住沈丘县。委托诉讼代理人：周正，河南恪信律师事务所律师。被告（被执行人）：沈丘县富盈置业有限公司，住所地：沈丘县沙南产业集聚区，统一社会信用代码91411624680763043Y。诉讼代表人：北京德恒（郑州）律师事务所、河南裕恒律师事务所，该公司管理人。委托诉讼代理人：李明运、黄迪，河南裕恒律师事务所律师。原告中原银行股份有限公司周口分行（以下简称：中原银行周口分行）与被告张素梅、沈丘县富盈置业有限公司（以下简称：富盈公司）执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中原银行周口分行的委托诉讼代理人王大伟、宋军魁，被告张素梅的委托诉讼代理人周正，被告富盈公司的委托诉讼代理人黄迪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中原银行周口分行向本院提出如下诉讼请求：一、准许执行位于沈丘县兆丰大道东侧、金光大道南侧的“御景国际小区”2#AB座住宅38套（计4679.88平方米，房权证号:沈房字第**）中2#AB幢2单元23A01号房产;二、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告富盈公司、常亚鹏、姬会霞、赵娄、杨玉荣借款合同纠纷一案中，周口中院作出（2020）豫16执233号执行裁定，查封被告富盈公司名下位于沈丘县兆丰大道东侧、金光大道南侧的“御景国际小区”2#AB座住宅38套（计4679.88平方米，房权证号:沈房字第**）房产。后被告张素梅对查封其中的2#AB幢2单元23A01号房屋提出异议。2020年5月18日，周口中院听证后作出（2020）豫16执异38号执行裁定，裁定中止对位于沈丘县兆丰大道东侧、金光大道南侧的“御景国际小区”2#AB座住宅38套（计4679.88平方米，房房房权证号:沈房字第**）2#B幢2单元23A01号房产的执行。原告认为周口中院作出的（2020)豫16执异38号执行裁定程序不当，依据不足，具体理由如下:1.被告富盈公司为借款将涉案房屋自在建开始就抵押给了中原银行周口分行,并办理了抵押登记手续，中原银行周口分行作为涉案房屋的抵押权人,对涉案房屋享有对抗案外人的担保物权。2.被告张素梅提交的购房收据不足以证实其实际购买,并足额支付了涉案房屋的购房款。被告张素梅在听证中所提供的商品房买卖合同中没有签订时间,用以证明支付购房款凭证仅有收款收据。对购房人支付购房款等事实依照最高院民事审判指导案件第75辑载明的指导观点应从严审查。在没有提供资金来源、及转账凭证等客观证据予以证实情况下,被告张素梅提交的购房收据不足以证实其实际购买，并足额支付了涉案房屋的购房款，也不排除二被告恶意串通，通过倒签商品房买卖合同的方式对抗执行。3.被告张素梅消极不行使登记权利,长时间未办理房屋过户登记手续，是其自身原因造成的。涉案商品房买卖合同约定了交房时间，约定了交房后办理房产证的期限。若按照被告于听证中自认的交房时间推算,现已超过约定办理期限多年，但被告张素梅作为购房者并未依照合同约定及时行使并主张自己的权利。由此可知，涉案房屋长时间未办理房屋过户登记手续，是被告消极不行使登记权利造成的。被告张素梅依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，要求排除执行的理由不应当得到支持。根据该条规定，可归责于买受人自身的原因在三个层面，一是对他人权利障碍的忽略，二是对政策限制的忽略，三是消极不行使登记权利。本案就属于第三种消极不行使登记权利的情况。4.法院所采取的查封等执行措施合法有据。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。第十七条规定，执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。因此，人民法院以上述规定作出(2020)豫16执233号执行裁定，查封涉案房屋合法有据,所采取的执行等查封措施不应中止。5.2020年7月14日，周口中院受理了中原银行股份有限公司周口分行民事诉讼，因富盈公司破产清算，周口中院下发(2020)豫16民初85号民事裁定书，将该案移送沈丘县人民法院。综上，请求贵院依照最高院对执行异议案件证据审查从严把握的要求，查明案件事实，依法支持原告的诉讼请求。被告张素梅辩称，一、张素梅与富盈公司签订有《商品房买卖合同》，并支付了全部价款，涉案房屋不应当执行。根据《最高人民法院办理人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院査封之前己合法占有该不动产；（三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。张素梅8年前与富盈公司签订《商品房买卖合同》，约定富盈公司将其位于沈丘县御景国际小区的房屋出售给张素梅，张素梅按照合同约定履行了全部付款义务，并缴纳了相关税费、办理房产所需要的费用，也占用了查封的房屋，之后因富盈公司的原因没有办理房产登记手续。张素梅与富盈公司签订的《商品房买卖合同》不违反国家有关法律法规的强制性规定，真实有效。张素梅对该商品房的权利是优先权的范畴，而中原银行周口分行起诉富盈公司系基于贷款合同借贷关系，属于典型的债权。根据物权的效力明显大于债权的规定，张素梅享有优先权的商品房，人民法院不应采取查封措施。二、中原银行周口分行在发放贷款时，没有尽到注意审查义务。涉案房屋位于御景国际小区，该小区内的房屋多年前就已经大部分居住人家，有完整的物业管理，张素梅2012年受让该涉案房产，中原银行周口分行在2017年10月份发放贷款时如果到现场进行勘察，也就不会出现本次的纠纷。结合在执行异议庭审中中原银行周口分行的答复“其未完全进行现场查看”，说明了中原银行周口分行没有依照放贷审查要求，履行职责。张素梅受让涉案房产后，多次要求富盈公司办证，在周口市中级人民法院查封之后，方才知富盈公司与周口银行存在担保抵押手续。该抵押手续形成于2017年，远远延迟于张素梅购买的时间，说明了银行在发放货款前未尽到审查义务。张素梅得知查封消息后，依法提出查封异议，周口中院经审查确认张素梅受让并支付全部房款的事实，张素梅也不存在任何过错，中止对涉案房屋的执行，符合法律。请求依法驳回中原银行周口分行的诉讼请求。被告富盈公司辩称，一、张素梅向管理人提供的债权申报材料显示，其与富盈公司签订了《商品房买卖合同》，约定由其购买富盈公司开发的御景国际小区2幢2单元23A01号房屋。2020年8月12月,管理人进驻并接管富盈公司后，根据《企业破产法》之规定，开始接收债权申报材料并进行登记造册。在债权申报期内，张素梅向管理人申报了债权，要求管理人为其办理房产证。张素梅提供的债权申报资料显示，富盈公司与其签订了《商品房买卖合同》，约定由张素梅购买富盈公司开发的御景国际小区2幢2单元23A01号房屋，购房款总额为471074元。二、富盈公司记账凭证显示,张素梅已向富盈公司交纳全部购房款471074元。接收张素梅提交的债权申报材料后，管理人对其债权进行了审核。根据债权申报资料，结合富盈公司向管理人移交的财务账册,管理人查询富盈公司(御景国际)2020年1-6月记账凭证1册2020年5月25日第11号“其他应付款姬会霞预收账款售房款”显示张素梅向富盈公司交纳全部购房款471074元。三、张素梅的债权已初步确认，并提交富盈公司第一次债权人会议核查，异议期内无债权人、债务人向管理人提交书面异议。针对张素梅的债权，管理人根据初步审核结果制作了债权表，并提交富盈公司第一次债权人会议进行核查。在债权核查异议期内，无债权人、债务人向管理人提交书面异议，也未有债权人、债务人向沈丘县人民法院提起债权确认诉讼。根据当事人陈述、举证、质证，本院认定事实如下：2017年10月27日，被告富盈公司与原告中原银行周口分行签订借款合同，约定，被告富盈公司向原告中原银行周口分行借款1000万元，贷款期限自2017年10月27日至2018年10月27日，被告富盈公司以其名下位于沈丘县兆丰大道东侧、金光大道南侧的“御景国际小区”2#AB座住宅38套（房号3-A01、3-A03、4-A03、4-A08、5-A02、5-A07、6-A02、6-A07、7-A07、8-A01、9-A01、9-A08、10-A03、12-A04、13-A01、13-A02、15-A02、15-A07、16-A03、16-A05、16-A06、16-A07、16-A08、20-A02、21-A01、21-A02、21-A03、22-A08、23-A01、23-A04、23-A06、25-A02、26-A01、27-A07、28-A05、30-A08、30-A01、32-A01，计4679.88平方米，房房权证号为沈房字第**作抵押，并办理了抵押登记。因被告富盈公司未按约定时间偿还借款，中原银行周口分行提起仲裁，周口仲裁委员会经调解作出（2019）周仲调字第207号调解书。后被告富盈公司未按约定时间还款，中原银行周口分行向河南省周口市中级人民法院申请执行。河南省周口市中级人民法院于2020年3月10日作出（2020）豫16执233号执行裁定，查封了上述涉案房屋。被告张素梅对案涉查封的2单元23A01号房屋提出执行异议。河南省周口市中级人民法院于2020年5月18日作出（2020）豫16执异38号执行裁定，中止对位于沈丘县兆丰大道东侧、金光大道南侧的“御景国际小区”2#AB座住宅38套（计4679.88平方米，房权房权证号为沈房字第**2单元23A01号房产的执行。原告中原银行周口分行不服该裁定，向河南省周口市中级人民法院提起执行异议之诉。因富盈公司申请破产清算，本院2020年6月22日作出（2020）豫1624破申1号民事裁定，裁定受理富盈公司的破产清算申请，河南省周口市中级人民法院裁定将该案移送本院审理。张素梅2012年开始与富盈公司协商购买富盈公司所开发的上述案涉御景国际小区2#AB座23A01号(抵押登记房号为23-A01号)房屋，总价471074元。张素梅陆续交付了全部购房款，并与富盈公司签订商品房买卖合同。2015年3月张素梅相继交纳天然气费、物业费等，实际占有使用案涉房屋。本院认为，案涉御景国际小区2#AB座23-A01号房屋是富盈公司开发的商品房，中原银行周口分行虽然在2017年与富盈公司签订借贷合同时就案涉房屋设定了抵押，2020年申请人民法院查封了案涉房屋，但张素梅早在2012年就与富盈公司协商购房，就案涉房屋签订了买卖合同，依约交付了全部购房款，并于2015年实际占有该房屋，并非张素梅的原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定精神，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，原告申请执行登记在富盈公司名下但已经销售给张素梅的案涉房屋，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：驳回原告中原银行股份有限公司周口分行的诉讼请求。本案受理费100元，由原告中原银行股份有限公司周口分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于周口市中级人民法院。审 判 长  赵 欣人民陪审员  王炳蔚人民陪审员  刘家发二〇二〇年十一月三十日书 记 员  刘晓静