湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1002民初4467号原告刘志成，男，1973年9月15日出生，汉族，住湖南省郴州市。原告李琴，女，1978年8月20日出生，汉族，住湖南省郴州市。以上两原告共同委托诉讼代理人，雷洁林，郴州市北湖区天剑法律服务所法律工作者。被告郴州君联房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市七里洞村高湾组五岭公园管理处办公楼**。法定代表人段钬，系该公司董事长。委托诉讼代理人李昌希，湖南星河律师事务所律师。委托诉讼代理人黄朱璇，湖南星河律师事务所律师。原告刘志成、原告李琴与被告郴州君联房地产开发有限公司（以下简称君联公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告刘志成与原告李琴的共同委托诉讼代理人雷洁林、被告君联公司的委托诉讼代理人李昌希到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘志成、原告李琴共同向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付违约金25987.25元（延期交房从2015年11月1日算至2016年4月30日）：355017.00元×0.0001×182天=6461.31元；延期办证从2017年10月12日算至2019年4月15日:355017.00×0.0001×550天=19525.94元）；2.本案诉讼费由被告承担。被告君联公司辩称：1.原告主张交房违约金没有任何事实依据，原告自己在2018年3月10日签署的收房确认书，以明确双方对之前的权利和义务没有争议；2.原告主张通知交房时间2016年4月30日为实际交付使用时间，系主张事实错误的；3.原告主张支付延期办证违约金没有任何事实依据和法律依据，被告办理不动产登记的时间在2019年3月29日，该时间并没有超过合同约定的办理产权证的时间；4.双方《商品房买卖合同》约定的系房产证的初始登记，并不是不动产制度改革后的首次登记。由于国家的政策原因调整，属于合同法的情势变更，按照合同法司法解释二第二十六的规定，被告并不需要承担原合同约定办理初始登记的违约责任，原告主张的初始登记时间为办理不动产权证的时间，为主张法律关系及事实错误；5.原告的实际收房时间在2018年3月10日，有收房确认书为准，并不是其主张的2016年4月30日。综上所述，恳请法院依法驳回原告的全部诉请。查明的事实根据原告、被告的举证，相互间的质证，以及本院的认证，并结合当事人的陈述，本院查明本案的事实如下：2014年11月15日，以被告君联公司作为出卖人，原告刘志成作为买受人，原告李琴作为共有人，双方签订一份《郴州市商品房买卖合同》，合同约定主要内容：出卖人以出让方式，取得位于郴州市骆仙铺寒溪路（编号为郴国用（2012）第0052号）的地块的土地使用权，经批准，在上述地块上建设商品房，项目名称为君联名都；买受人购买的商品房为预售商品房；买受人购买的商品房为君联名都项目中的第3[栋]701号房；该商品房合同约定建筑面积共134.07平方米；出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2648元，总金额355017元；买受人以公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）155017元，余款200000元向郴州市公积金中心申请贷款。买受人于本合同签署后15天内自行向公积金中心申请贷款的，应保证所贷款项在签订本合同后90日付至出卖人。逾期按本合同第六条处理。买受人通过出卖人向公积金中心申请贷款，应向出卖人出具授权委托书，同时，买受人应在接到出卖人通知之日起15日内，将申请公积金贷款所需的全部资料提交，在接到通知后15日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第六条处理；因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起30日内，以自有资金或其他贷款方式支付，不承担本合同第六条约定的违约责任；逾期，出卖人在30日内有权解除合同，合同解除后30日内扣除10%的房款作为违约金后将已付款退还给买受人；买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；出卖人应当在2015年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等；由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；由于买受人原因，未能按期接受房屋的，视同买受人已经合格验收，出卖人按逾期每天15元向买受人收取房屋管理费，买受人并承担从出卖人通知买受人交房起的物业管理费，项目物管处有权向买受人催缴，且该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担；自本合同生效之日起30日内，出卖方应向郴州市房产管理局办理合同备案。在合同备案后，买卖双方同意一起向郴州市房产管理局申请预告登记。逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理；出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记，买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本客户签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的0.01%的违约金。2015年3月25日，以原告李琴作为借款人（甲方），郴州市公积金北湖区管理部作为委托贷款（抵押权）人（乙方），中国建设银行股份有限公司郴州南大支行作为受托贷款人（丙方），原告刘志成、原告李琴作为担保人（丁方），四方签订一份《住房公积金职工住房委托贷款合同》，该合同约定主要内容：贷款用于甲方购买自住住房；贷款金额200000元；贷款期限180个月，即从2015年4月15日至2030年4月15日止……。《郴州市商品房买卖合同》、《住房公积金职工住房委托贷款合同》签订后，原告刘志成、原告李琴共同向被告君联公司支付购房款354832元。郴州市自然资源和规划局于2019年3月29日向被告君联公司颁发“君联名都”项目3栋商品房不动产首次登记权属证书。2019年4月15日，被告君联公司向君联名都业主发送《办理房屋权属通知书》，该通知书载明：“我公司已按合同约定完成整个项目的权属证书登记，现特通知您可自行办理所购房屋不动产权证的相关手续。需由我公司配合提供的相关资料，请在本通知书发出之日起30日内到我公司办公室领取。同时我公司郑重提醒，如您未能如约前来领取相关资料，由此产生的一切法律责任及费用由您自行承担，我公司不承担任何责任。”2018年3月10日，原告李琴向被告君联公司出具一份《收房确认书》，该确认书载明：“本人李琴，购买了“君联名都”3栋701号房，现郴州君联房地产开发有限公司已将符合双方签订的《郴州市商品房买卖合同》约定的前述房屋交付于我，并已办理完毕相关收房手续，本人对该现房无任何异议，特此确认，确认人：李琴”。另查明，被告君联公司成立于2011年10月12日，注册资本30000000元，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。被告君联公司于2016年4月29日在《郴州日报》刊登《交房通知书》。判决的理由与结果本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案中，原告刘志成、原告李琴与被告君联公司签订的《郴州市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案争议焦点是：一、被告君联公司应否承担逾期交房违约金；二、被告君联公司应否承担迟延办证逾期违约金。针对争议焦点，本院评判如下：一、被告君联公司应否承担逾期交房违约金原告刘志成、原告李琴与被告君联公司于2014年11月5日签订的《郴州市商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2015年10月31日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。被告君联公司开发销售的“君联名都”项目商品房，于2016年4月30日才达到交付使用条件并在《郴州日报》刊登交房通知。故被告君联公司逾期交付房屋期间为合同约定最后交房期限的次日即2015年11月1日至2016年4月30日，逾期天数182天，被告君联公司应按合同约定承担违约责任。根据双方签订的《郴州市商品房买卖合同》约定，被告君联公司逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告君联公司应支付原告刘志成、原告李琴逾期交房违约金6457.94元（354832元×0.0001×182天）。二、被告君联公司应否承担迟延办证逾期违约金原告刘志成、原告李琴与被告君联公司签订的《郴州市商品房买卖合同》约定出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。被告君联公司于2019年3月29日完成“君联名都”项目3栋商品房不动产首次登记权属证书，而原告李琴出具的《收房确认书》明确收房时间为2018年3月10日，即从原告李琴接受购买的“君联名都”3栋701号房之次日起365个工作日内，被告君联公司已完成该幢商品房的初始登记，故对原告刘志成、原告李琴提出的要求被告君联公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告郴州君联房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘志成、原告李琴逾期交房违约金6457.94元；二、驳回原告刘志成、原告李琴的其他诉讼请求。如果被告郴州君联房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费449元，减半收取225元，由原告刘志成、原告李琴共同承担169元，被告郴州君联房地产开发有限公司承担56元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  李健毛二〇二〇年十一月五日法官助理卢青清书记员张婷附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。