北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初864号原告（反诉被告）：北京久品香飘餐饮有限责任公司，住所地北京市丰台区马家堡东路**。法定代表人：张玉领，总经理。委托诉讼代理人：单文豪，北京市瑞得律师事务所律师。委托诉讼代理人：王岩，北京市瑞得律师事务所律师。被告（反诉原告）：叶晓燕，女，1974年6月28日出生，汉族，北京合盛居餐饮管理有限公司经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李冰，北京市维泰律师事务所律师。原告（反诉被告）北京久品香飘餐饮有限责任公司（以下简称久品香飘公司）与被告（反诉原告）叶晓燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。久品香飘公司的委托诉讼代理人单文豪、王岩，叶晓燕委托诉讼代理人李冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。久品香飘公司向本院提出诉讼请求：1.给付2019年6月至2019年9月欠付租金54600元；2.按照约定将北京合盛居餐饮管理有限公司的法定代表人变更为张玉领；3.给付违约金30万元。事实与理由：2013年10月1日，我司与北京三兴利达信息咨询部（以下简称三利信息部）签订《商用经营类房屋租赁合同》，约定租赁房屋位于丰台区洋桥西里35号楼，租期自2013年10月1日至2016年9月30日。合同期满后，双方又续签了2016年10月1日至2019年9月30日的租赁合同，约定我司可以与他人联营，合同期满后原告在同等条件下享有优先承租权。2015年5月23日，我司与叶晓燕签订《房屋租赁合同书》，将涉案房屋转租给叶晓燕用于经营餐厅，并提供了经营餐饮企业的营业执照，将我司实际控制的北京合盛居餐饮管理有限公司（以下简称合盛居公司）法定代表人变更为叶晓燕，双方约定，租赁关系解除或终止后，叶晓燕无条件将合盛居公司的法定代表人变更回转给我司。此外，《房屋租赁合同书》中明确我司是房屋承租人，租赁期采取“4+3”的模式，即叶晓燕租期至2019年9月30日，如我司在2019年9月30日后与三利信息部续签合同，则叶晓燕与我司续签合同至2022年9月30日。2019年8月7日，三利信息部通过张贴告知函的方式，通知与我司合同届满不再续签。我司知悉后即于2019年8月30日回函表示愿按同等条件继续承租，但未得到三利信息部的反馈。现得知，三利信息部与叶晓燕重新签订了租赁合同。叶晓燕通过我司的转租行为获得涉案房屋的用益物权，利用了我司商业信息和劳动成果，且知晓我司的经营模式和获利方式；而且，我司为协助经营还提供了营业执照，并将法人代表变更为叶晓燕。叶晓燕不仅拖欠2019年6月至2019年9月的租金，且直接越过我司与三利信息部签订合同，严重违反商业道德，违背市场规律，属于违约行为。故诉至法院，望判如所请。叶晓燕辩称，不同意久品香飘公司的诉讼请求。1.“4+3”的第一租赁期于2019年9月30日到期，与对方协商一致，同意再付19.5万元结清租金，此款项已于6月9日分四笔转账完毕，因此不欠租金。2.久品香飘公司与三利信息部之间的合同于9月30日到期后未能续签，以致“4+3”的第二租赁期无法实现，给我造成经济和装饰损失。3.合同第六条第4项约定，“甲方提供现有证照用于乙方变更延续使用，如法人或证照变更在合同到期后，乙方无条件变更跟甲方”。该条款适用于七年的合同，七年后才变更甲乙双方共同持有。此外，即使七年到期后，工商变更也可能涉及房屋所有权人提供各种证照配合才能完成。4.违约金约定过高，要求调整。叶晓燕向本院提出反诉请求：1.确认双方于2015年5月22日签订的《房屋租赁合同》和2017年1月16日签订的《补充协议》于2019年9月30日解除；2.返还保证金55000元；3.本案诉讼费由对方负担。事实与理由：2015年5月22日，我与久品香飘公司签订《房屋租赁合同书》，合同第三条第2.3款约定：租赁模式为4年加3年，即甲方现有合同期限截至2019年9月30日后合同期限顺延3年，第一租赁期为2015年5月21日至2019年9月30日，第二租赁期为2019年10月1日至2020年9月30日；合同第六条第4款约定：甲方提供现有证照用于乙方法人证照变更或延续使用，如法人或证照变更在合同到期后，乙方无条件变更给甲方。2017年1月16日，双方在原合同基础上签订了《补充协议》，明确保证金5.5万元。合同签订后，我于2019年8月7日收到“房屋租赁合同于2019年9月30日到期，合同终止，限于2019年9月30日前腾房”的通知。时至今日，对方在2019年9月30日后未能与大房东续签合同，导致“4+3”的合同目的无法实现，租赁关系应予解除；而且，未能续签合同的责任不在我，保证金5.5万元亦应退还。久品香飘公司对反诉答辩称，同意租赁合同及补充协议于2019年9月30日解除，但原因系对方违约致使合同无法履行，按照约定，保证金不予退还。本院经审理认定事实如下：2014年3月13日，三利信息部（甲方、出租方）与张玉领（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同书》，第一条：甲方房屋位于丰台区洋桥西里35号，共三层，建筑面积870.7平米。第二条：乙方用于餐饮业。第三条：租赁期限2013年10月1日至2016年9月30日。第十一条：乙方利用该房屋与第三方联营，必须征得甲方同意并就联营合作收益分配等问题协商签订补充协议后方可实施。第十三条：合同期满前三个月，乙方如愿意延长租赁期，同等条件下乙方优先。2015年5月22日，久品香飘公司（甲方、出租方）与叶晓燕（乙方、承租方）签订《租赁合同书》，第一条：甲方房屋位于丰台区洋桥西里35号楼，建筑面积600平米。第二条：乙方用于餐饮业。第三条：租赁模式为“4+3”，即甲方现有房屋合同期限截止到2019年9月30日后合同顺延三年。第一租赁期为2015年5月23日至2019年9月30日，第二租赁期为2019年10月1日至2022年9月30日，甲方与大房东续签合同后，本租赁合同期限顺延三年到2022年9月30日，租金按大房东与甲方递增比例与乙方递增。第四条：2015年5月23日至2018年5月22日期间租金为每年66万元，2018年5月23日至2019年9月30日为68万元；付六押一，押一个月租金为保证金。第五条：乙方须向甲方交纳5.5万元作为保证金，本合同终止，如乙方无欠付水电暖气天然气费用情况，甲方将在合同结束后七个工作日内将保证金全额退还给乙方。第六条：甲方提供现有证照用于乙方法人证照变更或延续使用，如法人或证照变更在合同到期后，乙方无条件变更跟甲方；如乙方不配合甲方变更营业执照，需向甲方赔偿违约金30万元。2017年1月16日，久品香飘公司与叶晓燕签订《补充协议》，1.双方同意将租金66万元/年涨至78万元/年，自2016年12月10日起执行…2019年6月10日支付租金24.96万元…。2.第一合同期2019年9月30日到期后，甲方如与大房东签约成功，期限顺延到2022年9月30日；如因甲方原因导致第二合同期不能顺利顺延和执行，不算乙方违约，甲方无条件返还乙方保证金5.5万元…2019年6月10日，叶晓燕分四次向久品香飘公司转款19.5万元。2019年8月11日，久品香飘公司出具《关于申请续签房屋租赁合同的函》，大意为“主张在同等条件下优先续签房屋租赁合同”，函中显示收件人为三利信息部。2019年8月30日，久品香飘公司发出《合同终止及催款通知书》，大意为：“双方协议于2019年9月30日到期，三日内给付截至2019年8月30日租金54600元，配合办理营业执照，逾期给付违约金30万元”。叶晓燕不认可，久品香飘公司无法证实交付了通知书。庭审中，双方确认：1.合盛居法定代表人原为张玉礼（张玉领之兄），2015年6月变更为叶晓燕；2.三利信息部未与久品香飘公司续签合同；3.截止2019年6月10日前的租金，叶晓燕已经付清。庭审中，久品香飘公司提交合盛居公司于2020年5月12日开具的发票和现场照片，佐证叶晓燕至今一直以合盛居公司名义正常经营。叶晓燕称仅是为疫情防控提供餐饮服务，同时提交微信记录和录音，佐证经协商对方同意给付19.5万元结清租金。经审查，微信和录音没有拟证内容，久品香飘公司也不认可。本院认为，久品香飘公司与叶晓燕签订的《房屋租赁合同》《补充协议》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，久品香飘公司交付了租赁物，叶晓燕应当按照约定支付租金。诉讼中，对于2019年6月10日前的租金，双方认可已经付清，本院不持异议。对于2019年6月10日至9月30日的租金，按照《补充协议》，叶晓燕应付24.96万元，其无法证实与久品香飘公司存在“给付19.5万元结清租金”的约定，由此认定欠付5.46万元（24.96万元-19.5万元）。久品香飘公司要求给付该项租金，具有合同基础，本院予以支持。关于变更法定代表人一节，涉及案外人，且不属于民事案件的受理范围，本院不予准许。另据合同约定，“如法人或证照变更在合同到期后，乙方无条件变更跟甲方；如乙方不配合甲方变更营业执照，需向甲方赔偿违约金30万元”，现合同已经期满，叶晓燕未能履行该项义务，且不能证实违约金约定过高，应当按此执行。故对久品香飘公司要求叶晓燕给付违约金30万元之请求，本院予以支持。双方认可涉案合同和补充协议于2019年9月30日解除，本院对此不持异议。合同到期后，久品香飘公司未能续签合同，按照《补充协议》约定，应将保证金5.5万元退还给叶晓燕。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条及《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，判决如下：一、北京久品香飘餐饮有限责任公司与叶晓燕于2015年5月22日签订的《租赁合同书》和2017年1月16日签订的《补充协议》于2019年9月30日解除；二、叶晓燕于本判决生效之日起十日内给付北京久品香飘餐饮有限责任公司2019年6月10日至同年9月30日的租金54600元；三、叶晓燕于本判决生效之日起十日内给付北京久品香飘餐饮有限责任公司违约金300000元；四、北京久品香飘餐饮有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还叶晓燕保证金55000元；五、驳回北京久品香飘餐饮有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6619元、反诉案件受理费587.5元，由北京久品香飘餐饮有限责任公司负担587.5元（已交纳）、叶晓燕负担6619元（已交纳587.5元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  韩文川二〇二〇年十一月五日书记员  王菲菲