浙江省文成县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0328民初2129号 原告：游余多，男，1966年3月1日出生，汉族，住浙江省文成县。 委托诉讼代理人：朱小宝。 委托诉讼代理人：周可流。 被告：游培余，男，1956年1月1日出生，汉族，住浙江省文成县。 被告：吴小红，女，1960年10月22日出生，汉族，住浙江省文成县。 第三人：陈知亮，男，1966年3月24日出生，汉族，住浙江省文成县。 第三人：苏孝抗，男，1959年11月30日出生，汉族，住浙江省文成县。 委托诉讼代理人：黄丽余，浙江震瓯（文成）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡焕，浙江震瓯（文成）律师事务所律师。 原告游余多与被告游培余、吴小红、第三人陈知亮、苏孝抗确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年10月16日及11月3日公开开庭进行了审理。原告游余多及其委托诉讼代理人周可流、被告吴小红、第三人陈知亮、第三人苏孝抗委托诉讼代理人胡焕到庭参加诉讼。被告游培余经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告游余多向本院提起请求：1.确认两被告与第三人签订的房屋买卖合同无效；2.判令被告偿还第三人购房款3.88万元并补偿损失；3.本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告游余多变更诉讼请求，对第二项诉讼请求予以撤回。事实与理由：1991年10月，在原告两舅父的主持下，进行了分家析产，东边第一间分给被告（大儿子）游培余，第二间分给原告（三子）游余多，西边两间分给二儿子，并当面立有分书，父母、舅父、兄弟都在分书上签名、捺印。此后，原告前往云南做服装生意至2005年才回家居住在分得的房子里。2012年间原告对房子进行了装修，并于同年5月份办理房屋集体土地使用权证和房屋所有权证。2013年8月原告扩建厨房时，第三人陈知亮前来阻碍施工，并出示卖契说是该房屋是他卖下，双方发生争吵，经民警制止平息。为此，原告询问被告，被告承认因负债过多无法偿还，只好将原告所有的房子作为己有卖房还债。2016年涉案房屋列入政府旧房改造，但由于第三人陈知亮向规划部门出示了买房合同，导致该房屋仍未能批建。综上所述，原告的房子具有分家析产的分书和房屋所有权证，应受法律保护。被告未经原告许可和委托，私下与第三人签订了房屋买卖合同，事后又没有得到原告的认可应属无效。第三人非本村村民购买原告集体土地地基及房产应不受法律保护，请支持原告的诉求。 原告为证明其主张的事实，向本院提供了以下证据： 1.原、被告的身份证复印件及第三人户籍信息各一份，以证明原、被告及第三人的身份情况； 2.分书复印件一份，以证明原告、被告游培余及兄弟三人已对房屋进行分家析产的事实； 3.土地使用权证、房产证复印件各一份，以证明原告房屋两证齐全，应受法律保护； 4.民间《卖契》复印件一份，以证明被告与第三人签订房屋买卖合同，私下出售原告所有房屋的事实； 5.规划图会议纪要复印件一份，以证明政府已将涉案房屋列入改造范围的事实。 被告吴小红辩称，被告游培余因赌博输钱，强迫被告吴小红签字出卖涉案房屋，涉案房屋系原、被告父母的祖业，分给原告所有。被告吴小红未参加写分书，对写分书的事不清楚，被告吴小红一直住东边第一间，第二间由原告居住，第三人陈知亮未入住涉案房屋。 被告吴小红未向本院提供证据材料。 被告游培余未提交答辩状，也未提供证据材料。 第三人陈知亮辩称：涉案房屋是其在2003年以3.88万元向两被告购买，双方是自愿签订卖契，并没有强迫两被告签名，涉案房屋是被告两夫妻所有，分书是原告事后伪造的，买房后将房屋出租给吴某至2009年，之后其偶有到涉案房屋中居住，并在2017年有将床（席梦思）放在涉案房屋中，之后被原告丢到路上。2004年其将涉案房产出卖给第三人苏孝抗，苏孝抗委托其管理涉案房屋。 第三人陈知亮未向本院提供证据材料 第三人苏孝抗答辩称：2004年2月26日，第三人陈知亮将其从两被告处购买的坐落于樟台乡鹤东村（原下门村）房屋以7.2万元价格出售给苏孝抗，双方签订《房屋转让协议》一份，苏孝抗购买涉案房屋后又委托第三人陈知亮管理，未有对该房屋进行管理。该房屋四至明确，东至游余多屋，也就是东边第一间是原告游余多的房屋，涉案房屋为两被告所有。原告提供的“分书”系其事后伪造，原告在2012年办理产权证时也未提供该“分书”，涉案房屋原系原、被告父母祖屋。 第三人苏孝抗为证明其主张的事实，向本院提供了以下证据： 1.公证书复印件一份，以证明原告提供的“分书”不属实，其在2016年仍进行公正声明，放弃对其父母共有的坐落于文成县大峃鹤东村的房屋（《私人房屋建筑面积测绘成果表》地号：2-120-12-2）的房屋放弃继承的事实： 2.《房屋转让协议》复印件各一份，以证明第三人陈知亮将涉案房屋已出售给苏孝抗的事实； 3.文成县自然资源和规划局出具的土地使用权登记审批材料、房屋登记申请材料复印件各一份，以证明原告游余多在2012年申请办理产权登记中，未有提交“分书”，说明该“分书”系原告之后伪造的事实； 4.申请证人王某、吴某、陈某，以证明被告游培余、吴小红出售其所有的房屋给第三人陈知亮，陈知亮购买房屋后出租给吴某的事实。 本院依法对双方当事人提供的证据进行审查、核实，并经当庭质证，本院认证如下： 一、对原告提供的证据1、4、5，经各方当事人质证无异议，对其证明效力本院予以认定； 证据2，经质证，被告吴小红认为其未到场签字，详细情况不清楚，但分书的内容属实。两第三人认为，分书是原告方伪造，在1991年并没有写分书，原告在2012年办理产权证时也未提供分书。本院认为，该份证据原、被告兄弟之间未对其的效力提出异议，原告虽在2012年申请办理土地使用权证时未提交该“分书”，但与其在办证时提交的“协议书”内容相符。因此，该证据的内容真实性可予以采信； 证据3，被告吴小红无异议，两第三人对该证据的真实性无异议，但认为该证据是涉案房屋出售之后办理，不符合事实。本院认为，该证据能证明涉案房屋现所有权人登记为原告的事实。 二、对第三人苏孝抗提供的证据1，原告及被告吴小红认为，该证据不属实。本院认为，该证据并不是办理涉案房屋出具的材料，与本案无关联性，对其证明效力不作认定； 证据2，原、被告认为，其不清楚该事实，与本案无关；本院认为，该份证据系两第三人之间签订的合同，与本案无关联性，对其证明效力不作认定； 证据3，原、被告对真实性无异议，办证时未提交分书，不能证明“分书”不真实。本院认为该证据能证明涉案房屋在办理该产权证之前系原、被告父母所有的事实。 证据4，原告和被告吴小红认为，三证人证言不属实。本院认为，该份证据能证明两被告与第三人陈知亮存在涉案房屋买卖的事实，但无法证实涉案房屋由第三人陈知亮长期出租给证人吴某的事实。 根据上述认定的证据及双方当事人的陈述，本院认定的事实如下： 原告游余多与被告游培余系兄弟关系，原、被告与第三人陈知亮并非同村村民。原告父亲游爱榜于1997年6月21日去世，母亲王彩梅于2008年11月8日去世。原告父母在世时有坐落于文成县××镇××村（下门）四间房屋。2003年6月16日，被告游培余、吴小红与第三人陈知亮签订房屋《卖契》一份，约定：被告游培余将坐落于文成县樟台乡下门村（大峃镇鹤东村（下门）四间房屋中从东往西第二间）一间房屋及闲基地以3.88万元出卖给第三人陈知亮。2004年2月26日，第三人陈知亮将涉案房屋及闲地基以7.2万元出售以给第三人苏孝抗。2012年，原告对坐落于文成县××镇××村（下门）原系原告父母四间房屋中从东往西第二间即涉案房屋申请办理了产权证，土地使用权证号：文集用（2012）第1-92号，产权证号：温房权证文成县字第1××6号，其土地使用权人、房屋所有权人为游余多，四至：东至游培余房屋，西至游培远房屋。现涉案房屋由原告居住管业。 本院认为，在2003年6月16日被告游培余、吴小红与第三人陈知亮签订房屋《卖契》时，涉案该房屋所有权人为原、被告母亲王彩梅及其父亲游爱榜的法定继承人共同所有。被告游培余、吴小红未经原告游余多及其他所有权人同意擅自处分共有财产，即使不存在“分书”，两被告行为也系无权处分。现原告游余多诉至本院要求确认被告游培余、吴小红与第三人陈知亮签订的房屋买卖合同无效，据此，原告对被告的处分并没有追认。且在2012年原告对涉案房屋办理了产权证，在办理该产权证时，原告提供的“协议书”中也证实涉案房屋原系其父母所有并进行继承析产，现涉案房屋由原告居住管业，相关部门对产权登记进行了公告，第三人陈知亮至今未提出异议，两被告对涉案房产也未取得所有权。依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，两第三人未提供证据证实对涉案财产接管，也未办理产权转让变更登记手续。因此，第三人陈知亮也不符合善意取得。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案的被告游培余、吴小红作为原告游余多及其他共有人的亲属，在明知其无权处分的情况下，与第三人签订房屋买卖合同，该行为损害了原告的利益。且两被告向第三人陈知亮转让本村集体宅基地，系向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地，违反了集体经济组织的成员权属性，不符合法律强制性规定，故该《卖契》无效。综上，原告的诉请符合法律规定，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 确认被告游培余、吴小红与第三人陈知亮于2003年6月16日签订的《卖契》无效。 案件受理费4770元，减半收取2385元，由被告游培余、吴小红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 员 林绍搜 二〇二〇年十一月九日 代书记员 洪黎明