青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初4576号原告：青海尺度房地产营销策划有限公司，住所地：青海省西宁市。法定代表人：黄韶江，该公司总经理。委托诉讼代理人：王力，甘肃王力律师事务所律师。被告：青海百力房地产开发有限公司，登记住所地：西宁市，现营业地：西宁市。法定代表人：马有华，该公司总经理。委托诉讼代理人：马燕黎、高丽娟。原告青海尺度房地产营销策划有限公司与被告青海百力房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院于2020年10月23日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告青海尺度房地产营销策划有限公司的法定代表人黄韶江及委托诉讼代理人王力，被告青海百力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人马燕黎、高丽娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青海尺度房地产营销策划有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付商品房销售代理费余额80000元；2.依法判决被告向原告支付商品房销售高于底价部分代理费2003643元；3.依法判决被告向原告支付违约金150022元，并按照未付金额每日万分之四支付至余款全部清偿为止，以上总计：2233665.00元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告在西宁市城东区开发了百力住宅小区，为加快销售，于2017年3月21日与原告签订了《房屋销售代理合同》，将剩余的约210套住宅委托原告售卖，并承诺原告，原告代理费按照销售合同底价总金额的2.5%+超出底价的30%，由被告支付，一号楼平均底价为6200元/平方米，二、三号楼平均底价为6100元/平方米。自项目销售以来，截至2020年4月30日，原告实现销售住宅206套（不含退订），实现销售产值1.49亿元，实现全部销售回款1.49亿元，实际销售均价达6404.58元/㎡，超额完成了被告与原告制定的所有既定目标。但是，被告在支付了部分代理费之后，开始拖延，并拒绝支付剩余代理费，被告的行为已经构成违约。原告多次催促无果，故依法提起诉讼，请求判如所请。被告青海百力房地产开发有限公司辩称，1.原告要求被告支付商品房销售代理费余额80000元的请求理由不足，该80000元不是欠付的代理费，而是依据合同约定暂扣的提留款。根据《房屋销售代理合同》第四条的约定，原告需完成合作计划中的年度销售和回款任务，我公司每月扣除应结佣金的5%作为保证金，待原告完成年度销售任务时统一一次性结算给原告，若原告连续三个月未能完成销售任务，连续三个月的提留款不予退还。但事实上，原告仅完成了前两个月的销售任务，此后一直未能按照计划时限完成，被告有理由认为合同可以终止，提留款不予退还；2.原告要求支付商品房销售高于底价部分代理费的主张没有依据。双方签订合同后，一直是在按照合同第三条第1项的第一段，即代理费按销售成交总额的收取提成，即2.5%履行，合同虽约定了超出底价的30%代理费，但在合同实际履行过程中都是按照前述第一段的约定进行按月结算，原告从未要求结算超出底价的30%。事实上，不要求结算该30%的代理费是原告一直以来宣讲的与我公司合作的优惠条件。现原告要求结算该30%的代理费没有依据；3.因被告在履行合同过程中，不存在违约行为，故不应承担违约金。据上，请求法院作出公正判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据1.《房屋销售代理合同》1份，意在证明原、被告于2017年3月21日签订了房屋销售代理合同，被告将其开发的百力小区剩余的210套房屋委托原告代为销售，约定原告的代理费收取分为两部分，一是按照销售合同底价总金额的2.5%计取，另一部分是超出底价部分的30%计取，并约定被告不按时足额向原告支付销售代理佣金，应当按照未付代理佣金每日万分之四向原告支付违约金。经质证，被告对该份证据的真实性不持异议，对证明方向持有异议，提出原告未按合同约定完成销售计划，双方实际结算时一直是依据合同第三条第1项第一段“乙方代理费按销售成交总额的收取提成，即2.5%”进行结算，从未按照该条第二段“代理费等于销售合同底价总金额×2.5%+超出底价的30%”结算过代理费；本院对该份证据的真实性予以确认；原告提交的证据2.房源交接明细1份、楼盘表3份，意在证明销售代理合同签订当天，被告将载有房屋数量、楼号、房号的清单交给原告，该清单由被告代表高丽娟、原告代表桑彩霞签字确认，原告于2017年3月21日开始策划销售前述剩余房屋的事实；经质证，被告对该组证据的真实性及证明方向均不持异议，本院对该组证据确认为有效证据。原告提交的证据3.“百力小区”1、2、3号楼价格表1份，意在证明原告接手楼盘后，按照一房一价的方式，向被告提交了原告制定的预售价格表，即销售底价，被告同意该售价，并由财务主管马南轩、会计马燕黎签字确认的事实，以及双方确认1号楼平均底价为6200元/平方米，2、3号楼为6100元/平方米，原告按约完全履行了合同的事实；经质证，被告对该组证据的真实性不持异议，对证明方向持有异议，提出该价格表为代理合同签订时所形成，但在销售过程中，被告根据市场情况对底价进行了多次调整，原告依据该价格表确认的底价主张权利依据不足；原告提交的证据4.百力小区2017年4月-2020年4月结算汇总表1份、月结算表30张、意在证明原告接手开始销售房产以来，按照代理合同的约定和双方确定的销售底价完全履行了合同，并形成月结算表由双方签字确认，且截至2020年4月30日，被告尚欠原告提留金80000元的事实；经质证，被告对该组证据的真实性不持异议，对证明方向持有异议，提出该80000元是提留金中部分未付的提留金，销售佣金已全部付清；原告提交的证据5.百力小区销售明细表1份，意在证明截至2020年4月30日，原告充分履行合同义务，共计销售房屋206套，按照合同约定的代理费计算方式及双方签字确认的销售总额，第二部分销售代理佣金总额应当计算为：房屋售价高于1号楼底价6200元/平方米、2、3号楼6100元/平方米的部分，按照实际回款金额30%计取，总计为2003643元，被告拖延拒付的事实；经质证，被告对该份证据的真实性不持异议，对证明方向持有异议，提出代理费是按照房屋销售成交总额为基数计算，合同约定的超出底价的30%我们从未实际履行过，且房屋的底价有过几次变动，1号楼底价6200元/平方米、2、3号楼6100元/平方米6100元不是最终确认的底价；被告提交的证据1.2017年4月-2018年3月的月结算表12张，意在证明合同约定的超过底价的30%的溢价佣金我们没有实际履行过，双方每月结算代理费均系按销售成交总额的2.5%计算的事实；经质证，原告对该证据的真实性不持异议，对证明方向持有异议，提出因为合同约定2.5%的佣金按月结算，所以该部分能体现在月结算单上，30%的部分是按年结算，所以未能体现在月结算单上。本院对原告提交的证据3-5的真实性予以确认，对被告提交的证据的真实性予以确认。根据原、被告双方的陈述和辩解及确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月21日，原告青海尺度房地产营销策划有限公司与被告青海百力房地产开发有限公司签订《房屋销售代理合同》，被告将其开发建设的“百力小区”剩余的约210套房屋交由原告代理销售，约定“乙方（原告）代理费按销售成交总额的收取提成，即2.5%，代理费=（销售合同底价总金额×2.5%）+超出底价的30%”，并约定原告销售任务以附表合作中的年度销售和回款任务为准，被告每月扣除应结佣金的5%作为保证金，此部分待原告完成年度销售任务时统一一次性结算给原告，若原告连续三个月未完成约定的销售任务，被告有权解除合同，连续三个月的提留款不予退还。合同签订后，被告将“百力小区”可售房源共208套移交原告代理销售，原告逐月制作结算表交由被告确认。现原告以其已完成销售任务，但被告欠付部分提留款，且未按合同约定足额支付代理费为由诉至法院。本案争议焦点为：1.原告要求被告支付剩余提留款80000元的主张是否有事实及法律依据？2.原告要求被告支付超出底价的30%部分代理费的主张有无事实依据？3.原告要求被告支付逾期付款违约金的主张是否成立？本院认为，一、关于原告要求被告支付剩余提留款80000元的主张是否有事实及法律依据的问题。被告对欠付提留款80000元的事实不持异议，但提出合同签订后，原告仅完成了前两个月的销售任务，此后每月的销售任务均未按期完成，根据合同约定，被告可不予退还提留款。因被告提交的证据不能证实原告存在未完成销售任务的事实，对被告此项抗辩理由，本院不予采信，原告要求被告支付欠付的提留款80000元的主张成立，应予支持。2.关于原告要求被告支付超出底价的30%部分代理费的主张有无事实依据的问题。被告认为，合同实际履行过程中，双方都是按照销售成交总额的2.5%计算代理费，被告也是据此向原告支付代理费，原告亦表示不要求被告支付超出底价的30%代理费，并以此作为与被告合作的优惠条件，现原告要求此项代理费无事实依据。原告称，该部分代理费约定按年度结算，故未在月结算表中注明，但被告一直拒绝结算。根据原告提交的2017年5月至2020年5月的月结算表所载内容，原告的代理费系销售总回款×提成比例2.5%计算。前述三年的月结算表均未反映超出底价的30%代理费，原告亦无证据证实双方就该项代理费进行过结算或原告曾就此项代理费向被告提出支付主张，故被告所持，合同关于此项代理费的约定未实际履行的主张，可以采信，对原告要求被告支付超出底价的30%部分的代理费的主张，不予支持。3.关于原告要求被告支付逾期付款违约金的主张是否成立的问题。根据本院前述对于原告主张的提留款及超出底价的30%代理费的认定意见，被告应付原告提留款80000元，但至今未付，原告要求被告承担违约金的主张符合双方约定，该项滞纳金应计算为：80000元×0.0004×163天（2020年6月1日至2020年11月13日）=5216元。据上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告青海百力房地产开发有限公司向原告青海尺度房地产营销策划有限公司给付提留款80000元、2020年6月1日起至2020年11月13日的滞纳金5216元，两项合计85216元；并按照日万分之四的标准承担2020年11月14日起至前述提留款全部付清之日的滞纳金；二、驳回原告青海尺度房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。案件受理费24670元，减半收取12335元，由被告青海百力房地产开发有限公司承担965元，由原告青海尺度房地产营销策划有限公司承担11370元。上述款项于本判决生效后立即支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 韩梅君二〇二〇年十一月十五日法官助理 王 菲书记员 韩美玲附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。