安徽省阜阳市颍泉区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1204民初4137号 原告:安徽新天地商业管理有限公司，住所地阜阳市颍泉区中市办人民东路**阜阳香港财富广场**。统一社会信用代码91341200550166857N（1-1） 法定代表人:闻杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘丽涛，安徽丽涛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘子绫，安徽丽涛律师事务所律师。 被告:刘锋，男，1975年9月25日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 原告安徽新天地商业管理有限公司（以下简称新天地公司）与被告刘锋合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告新天地公司委托诉讼代理人刘丽涛、刘子绫，被告刘锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新天地公司向本院提出诉讼请求：一、请求依法判决被告腾退场地并将场地恢复原状;二、请求依法判决被告向原告支付地使用费用255625元与违约金574715.625元，水电费5505.9元，合计835846.525元（场地使用费与违约金暂时计算至2020年9月30日，之后的费用按照合同约定的计付，被告应付至场地腾退当日）;三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月3日，原、被告双方签订《经营场地使用合同》，刘锋租赁原告管理的位于阜阳市人民路香港财富广场四层区域经营“心动香辣虾”，场地使用期限为2019年5月6日至2022年5月5日，合同对场地使用费用、费用支付方式、双方责任、违约事项等进行明确约定。合同签订后，原告交付该场地，被告支付场地使用费用至2020年2月12日，并且长期拖欠水电费。因被告未按照合同约定按时履行支付场地费义务，未及时缴纳水电费，一直拖欠费用至今，经原告多次催促被告缴纳场地使用费，被告以经营困难为由拒绝给付，被告的根本违约行为导致合同无法继续履行，合同目的无法实现。为了避免原、被告的损失继续扩大，原告请求解除合同，被告应当对撤离场地之前的费用予以给付。原、被告双方的损失继续扩大，综上，原告为了维护自身的合法权益，依法诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。 刘锋辩称：1、因新冠疫情导致店铺无法经营，我不应承担违约金。2、由于疫情造成商场关门3个月，导致年关二十多万的货品全部坏掉，且根据往年店铺营业情况，3个月的营业额为3万元左右，该损失应由商场赔偿。3、7月1日上午商场人员将我店铺停电；7月8日，我已写了撤店申请书交给商场人员张涛。4、我交纳2020年2-4月份租金2.7万，扣除商场免的租金，欠1.8万元租金，加上5、6两个月租金7万元，合计欠8.8万元，扣除交给商场6.8万元的保证金，现仅欠商场2万元。 本院经审理认定事实如下：2019年5月3日，新天地公司（甲方）与刘锋（乙方）签订《经营场地使用合同》一份，合同编号为“四楼心动香辣虾”，合同约定：第2条经营场地位于阜阳市人民东路香港财富广场四层东区，用于经营香辣虾。4.1经营场地使用期限为3年，从2019年5月6日至2022年5月5日。5.1第1年场地使用费为42万元，第2年场地使用费为44.1万元，第3年场地使用费为46.2万元。5.6履约保证金合同签署时，乙方须向甲方支付履约保证金88000元人民币。履约保证金在整个使用期限内保持不动。使用期限内，如根据本合同，乙方因在履行本合同义务时对甲方负债务，或因乙方违反本合同，或由乙方的过失而对甲方造成损失，甲方可从中扣除实际欠款额或甲方所蒙受的损失的赔偿等。16.1在本合同到期或提前终止前，乙方应在至期满或终止前30日内，自费将其所有的可移动物品搬离，将经营场地交回甲方……若乙方未能按时搬出物品、将经营场地的占用全交还甲方，应视为乙方放弃相关物品的所有权，甲方可随意清理，此外，乙方还应赔偿甲方因此而遭受的一些损失等内容。协议签订后，刘锋在上述场地经营香辣虾，并支付至2020年2月5日前的场地使用费。2020年5月29日，刘锋支付2020年2月6日至4月5日的场地使用费17000元，新天地公司免除刘锋该期间一个月的场地使用费3.5万元。此后，刘锋未再支付场地使用费。 2020年1月25日，阜阳市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部发布《第一号通告》，要求取消全市群体性集会活动，所有人群聚集场所暂停营业等。新天地管理公司按照要求于2020年2月4日至3月7日期间，对阜阳市人民东路香港财富广场停止营业33天。疫情缓解后，刘锋虽进行营业，但因疫情影响无法正常经营，导致其未能按时足额支付场地使用费及6月份水电费5502.4元、7月份水电费3.5元，新天地公司向其催要未果于2020年7月1日对刘锋经营的香辣虾店铺进行停电停水，造成香辣虾店铺无法营业。当月8日，刘锋以疫情原因无法继续经营为由向新天地公司递交了撤铺申请，新天地公司未予答复，刘锋亦未将场地退还新天地公司。新天地公司因刘锋未支付场地使用费等诉至本院。庭审中，刘锋提出其于2020年3月8日开始营业，但商场受疫情影响人员寥寥无几，造成店铺无法继续经营，要求新天地公司予以免除3个月的场地使用费，新天地公司未予同意。 另查明，刘锋于2014年即向新天地公司租赁涉案场地。2014年4月3日，刘锋支付新天地公司履约保证金6.8万元。2019年5月3日，双方再次签订《经营场地使用合同》后，该费用继续作为履约保证金使用。 本院认为，新天地管理公司与刘锋签订的《经营场地使用合同》不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，当事人均应按照约定及法律规定履行各自的义务。本地自2020年1月份至3月份期间，受新冠病毒疫情影响,餐饮、商场等人员密集行业被要求歇业。2020年3月8日以后，阜阳市人民东路香港财富广场虽恢复营业，但受疫情及防控措施影响，刘锋经营的香辣虾未能正常经营,新冠病毒疫情及防控措施系不可归责于当事人双方的事由,属于不可抗力，根据公平原则及相关法律规定,该期间的租金应予以减免。自2020年2月6日至2020年6月30日期间的场地使用费，新天地公司已免除一个月费用3.5万元，其他期间的场地使用费亦应予以适当减少，结合本案实际情况,本院酌定减少其他期间20%的场地使用费。新天地公司于2020年7月1日以刘锋欠水电费为由对其场地进行停电停水，造成刘锋经营的香辣虾完全停业，新天地公司该行为并没有合同约定及相关法律规定予以授权，有所不当。2020年7月8日，刘锋因疫情影响无法继续经营向新天地公司递交撤铺申请，系因不可抗力不能实现合同目的原因提出解除合同的主张，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，应认定双方签订的《经营场地使用合同》已于2020年7月8日解除。新天地公司要求刘锋腾退场地并将场地恢复原状的诉讼请求，本院予以支持。根据双方合同第16条“乙方未能按时搬出物品、将经营场地的占用全交还甲方，应视为乙方放弃相关物品的所有权，甲方可随意清理”的约定，双方合同解除后，刘锋未在合理期限内搬出物品、返还经营场地时，新天地公司可自行清理收回场地。新天地公司长期未对场地进行清理造成其损失的扩大，不得就扩大的损失要求赔偿。对刘锋搬出场地的期间，本院酌定为15天，刘锋仍应承担该期间的场地使用费。刘锋因疫情影响未及时足额支付场地使用费，不宜认定为违约行为，新天地公司要求支付违约金的请求，本院不予支持。新天地公司提出刘锋应支付水电费、刘锋提出履约保证金6.8万元应从欠付的场地租赁费中扣除的主张，对方均予以认可，本院予以支持。 综上，刘锋应将涉案场地恢复原状后返还给新天地公司，并支付2020年2月6日后的场地使用费用128275元【（2020年2月6日至5月5日105000元+2020年5月6日至6月30日67375元-3.5万元）*80%+15天清理场地期间18375元】，水电费5505.9元，扣除其已付的17000元及履约保证金6.8元，尚应支付48780.9元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十七条、第一百一十九条的规定，判决如下： 一、被告刘锋将位于阜阳市人民东路香港财富广场四层东区的经营场地恢复原状后返还给原告安徽新天地商业管理有限公司； 二、被告刘锋支付原告安徽新天地商业管理有限公司场地经营费48780.9元； 三、驳回原告安徽新天地商业管理有限公司其他诉讼请求。 上述第一、二项判决内容于本判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6079元，由原告安徽新天地商业管理有限公司负担5500元，被告刘锋负担579元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  任晓慧 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  赵康丽