上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初14132号原告：黄某1，女，汉族，住上海市闵行区。被告：上海好德便利有限公司，住所地上海市。法定代表人：蔡琼慧，董事长。委托诉讼代理人：孙琳。被告：黄某2，男，汉族，住上海市。原告黄某1诉被告上海好德便利有限公司(以下简称好德公司)、黄某2房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告黄某1、被告好德公司的委托诉讼代理人孙琳、被告黄某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄某1向本院提出诉讼请求：判令被告上海好德便利有限公司支付原告2015年12月1日至2018年1月31日共计26个月的租金，累计金额为208,000元(年租金192,000元/12个月*26个月*50%)。审理中，原告变更诉请为要求被告好德公司与被告黄某2共同支付上述款项。事实和理由：黄某1与黄某2系兄妹关系。1998年4月，双方共同购买了上海市龙水南路XXX号XXX层XXX室商品房(以下简称涉案房屋)。作为投资，黄某1与黄某2于2003年12月1日将涉案房屋出租给好德公司经营。由于黄某1与黄某2一直存有经济纠纷，所以黄某1与黄某2在2004年1月共同与好德公司签订了三方《租赁合同补充协议》，约定黄某1与黄某2各收取租金收益50%，如需调整租金比例，三方另行约定。在上海法院审理了多起与涉案房屋相关的租赁合同纠纷案件，最终经一审及二审法院审理后，一致相同认定“2004年1月19日三方所签订的《租赁合同补充协议》及2013年1月21日的续约协议合法有效，对签约各方均具有法律约束力，在三方当事人未重新约定的情况下，各自的权利义务应延续原合同的约定”。从2015年12月1日起，好德公司一直未支付黄某1应得租金，多次催讨未果。直至2019年，在黄某2与好德公司的另案诉讼中发现好德公司与黄某2已于2018年2月5日签订了《租赁续约协议》，好德公司将2015年12月1日至2018年1月31日黄某1应得的租金收益，累计金额为208,000元一并全部支付给黄某2。多起案卷中，经法院审理认为“至于黄某1和黄某2所共同出资的商铺，可在办理相关产权登记后，再由双方另行约定租金相关事宜。”因此，好德公司与黄某2显然违背了合法有效的租赁合同条款，互相窜通，在黄某1不知情的情况下私自签订续约协议，侵犯了黄某1的合法权益。故诉至法院，望判如所请。好德公司辩称，不同意原告诉请。好德公司已经按照年租金192,000元，将2015年12月1日至2018年1月31日的租金全部付给黄某2，按照《租赁续租协议》规定，若该笔租金产生纠纷由黄某2自行解决。黄某2辩称，不同意原告诉请。2015年12月1日至2018年1月31日的全部租金，按年租金192,000元，由好德公司全部实际支付给黄某2。涉案房屋购买时是黄某1、黄某2两人名字，但黄某1未支付房款，且20年前黄某1就放弃对涉案房屋产权。黄某1通过很多诉讼来主张权利，2017年11月27日上海市第一中级人民法院终审判决确认房屋产权归黄某2一人，后黄某2据此办理产权变更登记手续。即便在法院判决房屋归黄某2一人所有前，黄某1也不应获得百分之五十的租金收益。本院经审理认定事实如下：黄某2与黄某1系兄妹关系。涉案房屋位于上海市徐汇区龙水南路XXX号乙(即上海市龙水南路XXX号XXX层XXX室)。2003年7月24日，黄某2与好德公司签订《房屋租赁合同》，约定黄某2将涉案房屋底层与二层商铺出租给好德公司，租期自2003年8月28日起至2011年8月27日止，年租金9.6万元，每半年为一个付款期，好德公司在每个付款期前7天内向黄某2支付一期房租。租金自第四年起递增2%。2004年1月19日，黄某2(甲方)、好德公司(丙方)、黄某1(乙方)签订《租赁合同补充协议》，内容为：“甲方与丙方曾就涉案房屋底层与二层商铺签订房屋租赁合同，因乙方为该房屋共有人，现甲乙丙三方就原租赁合同作如下补充约定：1、甲方与乙方同意将该房屋出租给丙方；2、原甲方与丙方所签房屋租赁合同继续有效条款不变，乙方表示认可；3、甲方与乙方同时享有并承担出租方的权利与义务，双方各收取租金的50%；4、待甲乙双方就该房屋的产权明确各自所占比例后，如需调整租金收取比例，三方另行约定。”2005年1月19日，黄某2因其与黄某1财产所有权纠纷一案诉至本院[案号：(2005)徐民三(民)初字第171号]，要求确认涉案房屋归黄某2所有。本院于2005年12月8日作出判决：驳回黄某2的诉讼请求。一审判决后，黄某2未上诉。2009年9月17日，黄某2因其与黄某1债权转让合同纠纷诉至本院[案号：(2009)徐民三(民)初字第2630号]，要求确认涉案房屋中黄某2的出资额为100%。本院于2010年4月26日作出判决，确认涉案房屋黄某2出资251,306元、占72%，黄某1出资97,759元、占28%。判决后，双方均不服，提起上诉。二审法院审理后，于2010年7月6日作出改判，确认涉案房屋黄某2出资255,220.32元、占65%，黄某1出资139,201.82元、占35%。2010年8月26日，黄某2因其与黄某1财产损害赔偿纠纷一案诉至松江区人民法院[案号：(2010)松民一(民)初字第6654号]，认为黄某1明知自己出资较少，却多收取房屋租金，故要求黄某1归还多收取的房屋租金101,952元，支付利息107,906.01元。松江法院审理后，认为黄某2和黄某1按各自50%的比例收取租金符合合同约定，黄某1并未多收取租金，故于2010年11月判决驳回黄某2的诉讼请求。一审判决后，黄某2不服提起上诉，后又撤回上诉。该案已发生法律效力。2013年1月21日，黄某2与好德公司签订续约协议(以下简称续约协议一)，甲方：黄某2、黄某1，乙方：上海好德便利有限公司，内容为：1.续约期为24个月，自2011年12月1日到2013年11月30日；2.续约期内该商铺年租金为102,000元；3.合同其他条款不变。黄某1虽未在该协议上签字，但曾在另案[即(2014)徐民四(民)初字第2005号]审理中，对该份协议予以追认。2014年6月，黄某1起诉至本院[案号：(2014)徐民四(民)初字第2005号]，要求好德公司向黄某1支付2011年12月1日至2014年3月31日的租金119,000元及利息6,466元。法院经审理认为，黄某2与好德公司签订的续租协议，黄某1予以追认，该协议合法有效，租期应至2013年11月30日，租赁合同到期后，好德公司继续使用该商铺，黄某1与黄某2未表示异议，双方构成不定期租赁关系，好德公司应向黄某1支付相应租金。根据补充协议约定，黄某1和黄某2各自收取50%的租金，待黄某1和黄某2就该房屋的产权明确各自所占比例后，如需调整租金收取比例，三方另行约定，同时，续租协议又约定合同其他条款不变，至该案开庭时黄某1和黄某2未就该商铺办理产权登记，黄某1、好德公司和黄某2也未重新约定租金收取比例，故好德公司仍应按照补充协议的约定向黄某1支付50%的租金。本院于2014年9月16日作出判决，好德公司支付黄某12011年12月1日至2014年3月31日的租金119,000元。嗣后，当事人均未上诉，现该案已生效。2014年9月29日，好德公司向黄某1支付153,000元。2015年8月11日，好德公司向黄某1支付51,000元。(注：好德公司称，上述204,000元为2011年12月1日至2015年11月30日四个年度的租金，年租金102,000元，好德公司将其中的50%即每年51,000元支付给黄某1。)2016年2月，黄某2因其与黄某1确认合同有效纠纷一案诉至本院[案号：(2016)沪0104民初27672号]，该案审理查明2000年3月16日，黄某2、黄某1签订《协议书》，约定：原黄某2、黄某1兄妹二人共同投资购售现龙水南路XXX号XXX幢XXX室100平方米商业用房(实际80平方米)店名为御饺阁、特别特理发店，现经双方协议同意，法人改为黄某2担任，房产权、经营权归黄某2一人所有，特此立证。本院于2017年8月14日判决确认黄某2与黄某1于2000年3月16日签订的《协议书》有效；确认上海市龙水南路XXX号XXX层XXX室房屋产权归黄某2所有；上海汇峰房地产开发有限公司、黄某1协助黄某2办理产权登记变更手续，将上海市龙水南路XXX号XXX层XXX室房屋产权过户登记至黄某2名下。后黄某1不服提起上诉，2017年11月27日，上海市第一中级人民法院作出二审判决，驳回上诉，维持原判。黄某1不服二审判决，向上海市高级人民法院申请再审，上海市高级人民法院于2019年9月30日作出(2018)沪民申1919号民事裁定书，驳回黄某1的再审申请。另查明，2017年2月20日，徐汇法院向好德公司发送协助执行通知书[案号：(2011)徐执字第2748号]，其中记载，关于黄某1、黄某2其他所有权纠纷一案的民事判决书已经发生法律效力，黄某1向法院申请执行，本院曾于2014年9月29日向你司送达执行裁定书、协助执行通知书，要求你司停止支付黄某2的租金和使用费。因黄某2至今未履行法律文书确定的义务，现请协助执行以下事项：提取你司应支付黄某2的租金和使用费，以人民币272,013.75元为限，相关款项请汇入我院代保管款专用帐户。2017年，黄某2(甲方)、黄某1(乙方)、好德公司(丙方)签订《情况说明》，载明：“……黄某2从2013年12月1日至2015年11月30日的(2014)徐民四(民)初字第2005号民事判决书判决执行，黄某2应收房屋租赁费用102,000元，黄某2暂存在上海好德便利有限公司。这一期间黄某1已收取了这段时间的房屋租赁费用。2016年黄某2就此房屋纠纷向徐汇区人民法院提起诉讼，故上海好德便利有限公司因黄某2与黄某1有争执，2016年4月28日，徐汇区人民法院下发(2016)沪0104民初4453号判决书，但该案向中院上诉及重返回徐汇区人民法院重审仍在审理期。故从2015年12月1日至今的房屋租赁费用无法支付给黄某2及黄某1。以上情况属实！”黄某2、黄某1分别于2017年3月31日、2017年4月5日签字，好德公司签字并盖章。(注：好德公司称因为收到法院上述协助执行通知书，需与黄某2确认一下好德公司还需支付给黄某2的租金金额，故形成上述《情况说明》，当时也已告知了黄某2有关法院要求协助执行一事。)2017年5月25日，好德公司将102,000元汇入徐汇法院代管款专用帐户。2018年1月30日，黄某2登记为涉案房屋的所有权人。2018年2月5日，黄某2与好德公司签订关于涉案房屋的续约协议(以下简称续租协议二)，约定：1.续约期为五年，2015年12月1日至2020年11月30日；2.续约期内该商铺年租金为192,000元；3.付款方式：半年一付；4.2015年12月1日至2018年1月31日的租金都归甲方所有，若该笔租金产生纠纷由甲方自行解决；5.合同其他条款不变。2018年6月，黄某2起诉至本院[案号：(2018)沪0104民初12723号]，要求好德公司支付2013年12月1日至2015年11月30日的租金及利息损失909,849.60元。法院经审理认为，根据补充协议之约定，黄某2与黄某1同时享有并承担出租方的权利和义务，双方各收取租金的50%。2013年1月21日，黄某2与好德公司签订续约协议，约定租期至2013年11月30日，年租金102,000元，合同其他条款不变。对此，黄某1予以追认，故原、被告及第三人均应诚信履行。上述租赁合同到期后，即2013年12月1日起，好德公司继续租赁系争商铺，黄某2、黄某1均未表示异议，双方构成不定期租赁关系。好德公司作为承租人应当向出租人支付相应的租金。在当事人并未就租金金额达成新的合意前，租金金额仍为原合同约定的102,000元/年。根据2017年原、被告及第三人均签署《情况说明》可知，黄某2对于2013年12月1日至2015年11月30日期间年租金金额102,000元以及黄某2、黄某1各分得50%租金均予以认可。嗣后，好德公司按法院要将应支付给黄某2的102,000元租金汇入法院代保管专用帐户，于法无悖。黄某1也确认已收到好德公司支付的上述期间的租金。故好德公司已按照三方约定全面履行了2013年12月1日起至2015年11月30日的租金支付义务。因此，本院一审判决驳回黄某2的诉讼请求。后黄某2不服提起上诉，二审法院判决维持原判。2018年2月24日，好德公司通过银行转账将2015年12月1日至2018年5月31日的涉案房屋租金共计480,000元转至黄某2账户名下，黄某2对此表示认可。以上事实，除当事人陈述外，另有房屋租赁合同、租赁合同补充协议、续约协议一、续约协议二、协议书、民事判决书、民事裁定书、不动产权证书、银行转账凭证等证据证明，本院予以确认。本院认为，依法成立合同受法律保护，当事人均应恪守。2004年1月19日租赁合同补充协议、2013年1月21日续约协议一(黄某1事后追认)，均系三方真实意思表示，合法有效，各方均应受其约束。合同到期后，好德公司继续承租房屋，且黄某1、黄某2未有异议，三方形成不定期租赁关系，各自权利义务仍延续原合同约定。故结合三方2017年出具的情况说明，前案生效判决确认黄某1有权按50%的比例收取2013年12月1日起至2015年11月30日的租金。2018年2月5日，黄某2作为涉案房屋的产权人与好德公司签订续租协议二，对续租期限、租金进行重新约定，并约定其中2015年12月1日至2018年1月31日的租金由好德公司支付黄某2，若该笔租金产生纠纷由黄某2自行解决。鉴于好德公司在黄某2取得房屋产权后，与其订立续租协议二并嗣后按约履行全部租金支付义务，双方也明确约定黄某2取得产权之前的租金若有纠纷由黄某2自行解决，黄某1再行要求好德公司向其重复支付租金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。至于黄某1本案诉请期间的租金收益分配，在其与黄某2就涉案房屋的产权明确前或重新协商调整租金收取比例前，仍应根据在先协议之约定，由双方各自享有50%。2017年11月27日，上海市第一中级人民法院作出终审判决确认涉案房屋产权归黄某2所有，故对黄某1诉请黄某2按50%比例、年租金192,000元，向其支付2015年12月1日至2017年11月26日期间的租金，本院予以支持。根据法律规定，因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。黄某2根据生效判决于2017年11月27日已取得涉案房屋所有权，并据此嗣后办理产权变更登记，其作为所有权人自该日起有权就涉案房屋行使占用、使用、收益等权利，在当事人双方对租金分配方式并未重新协商一致的情况下，黄某1按原合同主张自2017年11月27日起的50%租金收益，并无依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条的规定，判决如下：一、黄某2于本判决生效之日起十日内支付黄某12015年12月1日至2017年11月26日的租金190,933元；二、驳回黄某1的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,210元，由黄某1负担181元，黄某2负担2,029元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 黄晨辰二〇二〇年十一月六日法官助理 胡歆婷书 记 员 李洪阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……二、《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。……第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。……