上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初20443号原告：上海山鹰环保科技有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：屠庆模，总经理。委托诉讼代理人：周俊华，上海博和律师事务所律师。被告：上海裕项防水装饰材料有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：邱拥军，执行董事。委托诉讼代理人：徐可意，上海首伦律师事务所律师。原告上海山鹰环保科技有限公司(以下简称山鹰公司)与被告上海裕项防水装饰材料有限公司(以下简称裕项公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山鹰公司的委托诉讼代理人周俊华、被告裕项公司的委托诉讼代理人徐可意到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山鹰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还租金12,812元；2、判令被告承担违约金29,565元；3、判令被告赔偿原告装修费损失15,000元、搬迁费损失18,000元。事实和理由：2019年10月10日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告向被告承租上海市宝山区钱陆路XXX号院内大门北一间和厂里西里面大棚(面积约540平方米)(以下简称系争厂房)，租金每年177,390元，每半年支付一次，任何一方违约，将以两个月租金违约金赔偿给另一方。2020年4月，被告陆续通知要求所有承租人限期搬迁退出厂房。但被告直至原告交完2020年4月10日至2020年10月9日的房租后，才通知原告，并威胁原告如若不退出厂房，将不予退还租金及押金。迫于无奈，原告花费一个多月寻到新的厂房后搬离。原告认为，被告恶意违约，致使原告产生重大损失，故提起诉请如上。被告裕项公司辩称，不同意原告全部诉请。系争厂房系彩钢结构大棚，无房产证，院内大门北一间也无产证，建造时均未取得审批手续，涉案合同应为无效合同。2020年6月10日原告搬离系争厂房当天双方已协商，被告向原告退回2020年5月6日至10月9日期间的占有使用费，作为补偿，被告免除了原告2020年5月6日至6月10日实际使用期间的占有使用费及期间全部水电费。原告早已收取了上述款项，之前也未提出过任何异议，也再未要求被告给付过任何费用，现原告就此事再起诉缺乏依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2019年，裕项公司(甲方、出租方)与山鹰公司(乙方、承租方)签订《厂房租赁合同》，约定，甲方将上海市宝山区钱陆路XXX号院内大门北一间和厂里西里面大棚(面积约540平方米)出租给乙方使用，使用期限从2019年10月10日至2020年10月9日止。租金每年合计177,390元，租金应以6个月支付一次，每次支付租金须提前10天，应支付现金88,695元，先缴费后用房。乙方应向甲方支付14,700元作为使用保证金。乙方完成支付租金外，每月5日前还须支付水费每吨5元、电费每度以1.5元计算。任何一方违约，将以两个月租金违约金赔偿给另一方，此外双方将不再做其他任何赔偿。如遇战争、自然灾害、国家建设政府征地，市政规划等不可抗力因素，致使合同无法履行的，甲方应提前二个月通知乙方，同时甲方退还乙方已交租金中但未使用阶段的租金费和保证金，乙方同意无条件搬离。2020年10月12日，上海市宝山区月浦镇人民政府向裕项公司出具《限期拆除违法建筑决定书》：“经查，你单位在场地搭建的占地面积为1,800平方米，结构为彩钢结构的建筑物，系未经批准擅自搭建的违法建筑物。限你单位于2020年11月10日前改正违法行为并自行拆除上述违法建筑物”。同日，宝山区月浦镇沈家桥村村民委员会另出具《情况说明》：“宝山区钱陆路XXX号，原为宝山区建新小学，房屋产证建筑面积600平方。后该学校因故关闭后交由本村管理使用。2003年左右出租给裕项公司，该公司在实际使用中存在转租、违章搭建等情况。因违章搭建存在严重的消防、安全等隐患，且该区域已被纳入‘美丽乡村’建设范围，故按上级要求在今年3月份通知裕项公司及时拆除相关违章建筑，恢复原状，解除原租赁合同，收回该地块，按‘美丽乡村’要求重新规划。”2020年6月10日，裕项公司向山鹰公司退还租金及押金共计90,583元。审理中，双方均确认2020年5月6日之后的房租裕项公司已经全部退还山鹰公司。山鹰公司为证明己方主张，另向本院提供了以下证据：1、2020年7月13日开具的金额为15,000元的涂料、装修材料发票及18,000元的装卸运输费发票，发票出具人均为上海黔宝环保新材料有限公司，证明山鹰公司存在装修损失及搬迁损失。2、证人证言，系山鹰公司员工彭国太出具，写明“2020年5月6日上午由邱总在仓库内口头告知，钱陆路XXX号厂房拆迁，终止租赁合同，给与一个半月过渡期”。证明裕项公司擅自解除租赁合同。裕项公司对上述证据的质证意见为：证据1，真实性及关联性均不予认可，山鹰公司未提供合同及其他证据予以佐证，该发票与本案无关。即使存在搬迁费，该费用并非山鹰公司实际损失，且搬迁费价格过高。发票开具时间均在搬迁之后，与装修时间不符，且山鹰公司承租后实际不存在任何装修。证据2，证人未出庭作证，根据该证人陈述2020年5月6日系第一次告知山鹰公司搬离。裕项公司为证明己方主张，另向本院提供了以下证据：照片4张，证明系争厂房为彩钢结构大棚，租赁合同应为无效合同，厂房内不存在装修等任何搭建。山鹰公司对上述证据的质证意见为：无法确认是否是现场照片，代理人未去过现场。审理中，山鹰公司称根据合同的约定看承租物应为大棚，对于实际承租房屋的结构代理人并不清楚。山鹰公司承租系争厂房后对地面、墙面进行过粉刷，其他装修情况代理人也不清楚。搬迁时一共搬运了6车涂料、材料等。关于装修损失及搬迁损失，除了发票外，无法提供其他证据。关于搬离时间，山鹰公司称其于2020年4月24日收到搬离通知，2020年5月底搬离，裕项公司称通知搬离时间为2020年5月6日，山鹰公司实际于2020年6月10日搬离。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建造的房屋与承租人订立的合同无效。本案根据双方签订的《厂房租赁合同》中对租赁物的描述以及裕项公司提供的《限期拆除违法建筑决定书》等证据，可以认定系争厂房系违章建筑，故裕项公司与山鹰公司签订的《厂房租赁合同》应为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。关于租金返还，审理中双方均确认2020年5月6日之后的房租及押金裕项公司均已经退还山鹰公司，现山鹰公司要求裕项公司再返还2020年4月10日至2020年5月5日期间的租金，但根据审理查明的情况，山鹰公司自认其实际于2020年5月底才搬离，山鹰公司提供的证人证言中亦写明接到搬离通知的时间为2020年5月6日，故本院认为山鹰公司要求返还2020年5月6日前其仍占用系争厂房期间的租金缺乏依据，本院不予支持。因《厂房租赁合同》为无效合同，山鹰公司要求裕项公司支付违约金，亦缺乏依据，本院不予支持。关于山鹰公司主张的各项损失，因搬迁对其确有损失，山鹰公司主张搬迁费并无不当，但山鹰公司提供的发票不足以证明其实际损失，裕项公司也不予认可，本院综合本案承租面积、搬迁设备情况等因素、同时考虑双方签订无效合同的过错程度，酌情确定裕项公司支付山鹰公司搬迁损失5,000元。对于装修损失，因山鹰公司未能提供相应证据证明其实际存在装修，根据裕项公司提供的照片系争厂房内目前也不存在任何装修及搭建，裕项公司亦否认山鹰公司存在装修搭建，故对于该项损失本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告上海山鹰环保科技有限公司与被告上海裕项防水装饰材料有限公司就上海市宝山区钱陆路XXX号院内大门北一间及厂内大棚(面积约540平方米)所签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告上海裕项防水装饰材料有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告上海山鹰环保科技有限公司支付搬迁损失5,000元；三、驳回原告上海山鹰环保科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取842元，由原告上海山鹰环保科技有限公司负担817元，被告上海裕项防水装饰材料有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 郑霄含二〇二〇年十一月二十六日法官助理 张紫嫣书 记 员 冯 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。