黑龙江省林甸县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0623民初504号原告：龙江银行股份有限公司大庆林甸支行（以下简称龙江银行林甸支行），住所地黑龙江省大庆市林甸县鹤乡路西二段路南(西南街)。统一社会信用代码91230623551322743T。负责人：宣利洲，职务行长。委托诉讼代理人：朱丽，女，1983年10月1日出生，汉族，银行职员，住所地黑龙江省大庆市让胡路区。被告：刘继成，男，1966年5月19日出生，汉族，个体，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区纬三路**3门**，现住林甸县。被告：王美丽，女，1965年10月27日出生，汉族，个体，住所地黑，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区v>原告龙江银行股份有限公司大庆林甸支行诉被告刘继成、王美丽租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙江银行林甸支行委托诉讼代理人朱丽、被告刘继成到庭参加诉讼、被告王美丽经本院依法传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。龙江银行林甸支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原告与被告签订的《房屋租赁协议书》；2.请求法院判令二被告偿还拖欠原告的2019年房屋租金280000.00元；3.要求二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：龙江银行林甸支行按照龙江银行股份有限公司2016年底31次董事长会议纪要，采取公开招标的方式将支行面积为2696.76平方米闲置资产出租给刘继成用于经营阳光洗浴，租期5年，约定第一年租金430000.00元，第二年至第五年如果总行准入评估公司评估的出租价格高于430000.00，按照评估的出租价格收取，如果公司评估的价格低于430000.00元，按照430000.00元收取。按照龙江银行林甸支行与承租人刘继成签订的《房屋租赁协议》第四条租赁期限及费用中（一）约定，“租赁期五年，并给予装修期2个月，装修期自2017年1月1日到2017年2月28日止，租赁期自2017年3月1日起至2022年2月28日止，合同期满，甲方有权依照招投标方式面向全社会招租，同等条件下，乙方享有优先承租权”。（二）租赁费用：“以后每年租金均在当年的租赁期起始日一次性付清”。第五条双方权利和义务（二）乙方的权利和义务第1条规定:“乙方（承租方）应依法使用租赁房屋，依法经营，不得在出租屋内从事非法活动。否则，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任。”第7条约定：“承租期间，乙方（承租方）应以甲方为第一受益人为租赁房屋办理财产保险，包括盗险、火灾险和不计免赔等险种。保单交由甲方收执保管”。也就是说承租人刘继成应依法经营并与每年的3月1日一次性结清当年房租，同时以龙江银行林甸支行为第一受益人办理所承租房屋保险。而承租人刘继成未按约定时间交纳租金，2018年的房租拖欠至2019年3月才交，2019年的房租仍欠280000.00元未交，且未按约定缴纳房屋财产保险，经多次催收无果，2019年8月在催收过程中得知阳光洗浴因存在违法活动，法人刘继成被林甸公安机关收押。终上所述，龙江银行林甸支行与承租人刘继成签订《房屋租赁协议书》是合法有效的，龙江银行林甸支行向承租人刘继成提供符合合同要求的房屋，承租人刘继成应根据约定及时支付租金并及时缴纳保险，并在承租的房屋内从事违法活动也违背了与龙江银行林甸支行签订的《房屋租赁协议》的约定，刘继成的行为损害了龙江银行林甸支行的合法利益，申请法律诉讼清收。庭审后，原告自认被告又支付房租200000.00元，故诉讼请求变更为：1.请求法院依法解除原告与被告签订的《房屋租赁协议书》；2.请求法院判令二被告偿还拖欠原告的2019年房屋租金80000.00元；3.要求二被告承担本案诉讼费用。刘继成辩称，无异议。王美丽未出庭无辩解，也未在法定期间内向我院递交书面答辩状。龙江银行林甸支行围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.2016年12月15日房屋租赁协议复印件一份（与原件核对无异）、龙江银行林甸支行机打凭证5张，欲证明租赁合同合法有效，2019年被告已付150000.00租金，尚欠280000.00元租金;2.出租房屋所有权证4张、土地使用权证1张、房屋位置平面图2张复印件各一份，欲证明原告是涉案房屋的所有权人，有权利对外出租房屋。房屋总面积为3736.06平方米，出租给被告2696.76平方米。被告刘继成质证称均无异议。本院对上述证据的真实性及欲证明的事实予以采信。刘继成依法提交了如下证据：刘继成与王美丽离婚证复印件各一份（与原件核对无异），欲证明不应该起诉王美丽，二被告于2009年1月12日已离婚，合同中也没有王美丽签字。原告质证称，对证据真实性没有异议，但催收租金时王美丽一直在，她是实际经营者之一，坚持向王美丽主张权利。本院对上述证据的真实性及欲证明的事实予以采信。被告王美丽经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未在法定期间内向我院递交书面答辩状及证据，视为其放弃当庭陈述、举证和质证权利。经审理查明，2016年12月15日，原告龙江银行林甸支行与被告刘继成签订房屋租赁协议书，约定原告将其所有的位于林甸县××、面积为2696.76平方米的房屋出租给被告刘继成。租赁期限5年，并给予2个月装修期（自2017年1月1日起至2017年2月28日止），租赁期自2017年3月1日起至2022年2月28日止。约定的房屋租金及给付方式为：第一年租金430000.00元，第二年至第五年，根据龙江银行准入评估公司评估的出租价格为参考，并不低于430000.00。第一年租金在本合同签订之日一次性支付330000.00元，剩余100000.00元由黑龙江省产权交易中心将被告在该中心交纳的100000.00元招标保证金转给原告作为房租款。以后每年租金均在当年的租赁期起始日一次性付清。第一年、第二年（2017年3月1日至2019年2月28日）租金被告已支付给原告，但2019年3月1日起第三年的租金被告仅支付了150000.00元，下欠280000.00元直至2020年4月原告向本院起诉时，被告仍未支付。庭审后，原告龙江银行林甸支行向本院提交了被告庭审后支付的200000.00元房租款的机打凭证两张，并将诉讼请求减少至80000.00元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告龙江银行林甸支行与被告刘继成签订房屋租赁协议书，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法、有效。双方均应按照合同约定，履行自己的义务。原告已将租赁房屋交付被告刘继成使用，被告刘继成理应支付租金。根据租赁协议约定，原告本应在2019年3月1日支付第三年度（2019年3月1日至2020年2月28日止）租金，但直至2020年4月原告起诉时，被告仍未付足上一年度租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的致使原告的合同目的根本不能实现，当事人可以解除合同”及第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，故本案原告有权解除案涉合同。根据《合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，故案涉合同自2020年5月25日被告刘继成收到起诉状副本之日解除。合同解除后，原告仍应支付合同已经履行期间的租金，但原告明确表示暂时只请求第三年度未付租金80000.00元，其后租金双方另行协商或另行起诉，故本院对原告要求被告刘继成给付第三年剩余未付租金80000.00元的诉讼请求予以支持。因被告王美丽并非案涉合同相对人，案涉租赁合同关系又非发生在二被告婚姻关系存续期间，虽原告称王美丽为实际经营者，但并未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故本院对原告要求被告王美丽支付租金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第一百零七条、二百二十七条、二百一十二条、二百二十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告龙江银行股份有限公司大庆林甸支行与被告刘继成签订的房屋租赁协议书；二、被告刘继成于本判决发生法律效力之日给付原告龙江银行股份有限公司大庆林甸支行房屋租金80000.00元；三、驳回原告龙江银行股份有限公司大庆林甸支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500.00元，由被告刘继成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  刘春芳审 判 员  武艳波人民陪审员  孙立新二〇二〇年十一月十九日书 记 员  姜文玲注：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。