北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初40871号原告：侯靖，女，1976年6月30日出生，汉族，国际商业机器（中国）有限公司经理，住北京市东城区。委托诉讼代理人：郭辉，北京元合律师事务所律师。被告：北京广盈房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄北里**楼****。法定代表人：林开桦，董事长。委托诉讼代理人：陈爱巍，女，1976年9月25日出生，汉族，北京广盈房地产开发有限公司法务总监，住天津市和平区。原告侯靖（以下简称原告）与被告北京广盈房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人郭辉，以及被告委托代理人陈爱巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告依据漏水原因鉴定报告书的鉴定结论所指出的漏水相关部位，对于涉案房屋以及相关楼体建筑主体进行维修直至质量合格为止，以国检中心出具质量合格鉴定报告为准；交付房屋按照2014年3月23日《北京市商品房预售合同》及《住宅质量保证书》的约定标准；2、请求判令被告支付原告逾期交房违约金，以8493958为基数，按日万分之三的标准，自2015年7月2日起至实际交付合格房屋之日止（依据合同第14条第2款及附件十第9条第3款，合同约定2015年6月30日前交房，但实际是2015年7月1日交房，该交房日期是双方协商一致同意的；8493958元是全部房款）；3、请求判令被告赔偿原告未能居住房屋的租金损失，按照房屋租金价格每月人民币25000元的标准，自2015年7月2日起计算至实际交付合格房屋之日止（租金标准高于评估报告的金额是因为评估报告是按照毛坯房的标准进行评估的，我方认为应当调高）；4、请求判令被告承担原告物业服务费355422.21元（物业费为交房之日至2021年1月2日，其中原告已实际交纳12544.29元，其余22997.92元原告已收到交费通知尚未交纳）、供暖费33721.22元（供暖费为交房之日至2021年3月15日，其中原告已实际交纳5620.20元，其余28101.02元原告已收到交费通知尚未交纳）、原告自购地砖费用人民币5000元（因房屋漏水已经更换）、更换新风系统费用人民币15700元（物业服务费和供暖费见证据12、证据19；新风系统费用在证据7、11；地砖费；地砖费用票据丢失没有证据产生）。事实和理由：2014年3月23日，原告与被告签署了《北京市商品房预售合同(住宅类)》(以下简称“预售合同”)，约定原告以人民币8493958元的价格购买被告开发的北京市朝阳区来广营乡土地储备项目A4地块二类居住用地7#住宅楼18层1801(以下筒称涉案房屋)，预测建筑面积187.51平方米，套内建筑面积154.74平方米，交房时间为2015年6月30日前(见预售合同第3、5、12条)。合同签订后，原告按照《预售合同》的约定及时、足额地履行了付款义务。2015年7月1日，原告根据被告的通知，现场办理收房手续，为顺利收房，原告先行支付了物业费12544.29元、供暖费5620.20元。然而在查验涉案房屋时，原告发现房屋内存在多处墙体渗水、墙体湿软、墙面发霉、新风设备失灵等严重影响居住的质量问题，遂当即与被告进行交涉，要求被告尽快对房屋进行免费维修，直至向原告交付质量达标、适宜居住的房屋。包括对房屋地面、地板、、地板纸、门、柜子、阳台地面、卫生间等以及由于漏水及维修造成的直接或间接损害予以赔偿或者更换或维修直至达到承诺的标准，并要求相关保修期自维修验收合格之日起顺延，如不能满足，则应按房屋销售时宣传承诺的每平米6000元精装修标准予以赔偿。此后，被告经漫长的“维修”,涉案房屋仍严重漏水。期间经历几次雨中检验，发现墙体渗雨严重，可以说“屋外下大雨、星内下小雨”，严重不符合正常的居住条件。而且由于修复管理不善造成房屋内其他设施设备二次污染和损坏，房屋已由承诺提供的精装房变为毛坯房。期间虽经原告多次催促，但直到原告起诉之日，房屋的质量问题仍未能得到全部解决，严重影响了原告入住及使用。根据《预售合同》附件十补充协议第九条“3、除非该商品房存在正常人无法居住的质量问题或存在对人身和财产安全构成威胁的危险，否则不应视为出卖人延期交付该商品房。”《预售合同》第十四条“(2)逾期超过60日，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。综上，原告认为被告提供的房屋存在正常人无法居住的质量问题，墙体渗水、发软存在对人身和财产安全构成威胁的危险，且未及时妥善修复，严重影响原告正常居住使用，应当认定被告延期交付了涉案房屋。为维护原告合法权益，特恳请法院查明本案全部事实，支持原告的全部诉讼请求。被告辩称，1、同意维修并出具检验报告，但不同意重新交付房屋，被告于2015年7月1日已经向原告完成了交付房屋的义务，该房屋在原告实际控制下，被告无法重新交付。2、关于第2-4项诉请，原告称被告应承担违约责任，其计算的违约金至2020年已经高达500余万元，原告系针对同一事项、同一房屋提出诉讼，被告不能按照原告要求既承担违约金又承担相关的赔偿责任。根据商品房买卖合同补充协议第55页附件十第9条第1款及第10条第4、5款的规定，因被告多次向原告表示可以对涉案房屋进行维修，遭到原告多次拒绝，因此产生的扩大损失应由原告自行承担。关于地砖费用，根据合同第10条第5款的规定，属于原告自行拆除的，被告不对其承担赔偿责任。根据商品房买卖合同，新风系统不在双方约定的交付标准之内，开发商不承担任何更换或赔偿义务。原告在诉讼中以及鉴定中多次表示原告购买房屋用于居住，对于开发商交付的精装修标准严重不满意，原告购买涉案房屋的用途不是用于出租，故应以原告在外租房实际花费为准，不应以涉案房屋对外出租标准要求赔偿。并且，我方认为交付时精装修的更改破坏应由原告承担责任。对于本案的鉴定费被告愿意承担，但对于原告超出诉请部分对应的诉讼费应由原告自行承担。当事人围绕本案诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2014年3月23日，原、被告双方签订《预售合同》，约定：原告购买被告开发的涉案房屋（预测建筑面积187.51平方米），总价款8493958元，被告应当在2015年6月30日前向原告交付涉案房屋。该房屋交付时应当已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表和有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；市政基础设施：上水、下水：2015年6月30日达到使用要求，市政双路供电：2015年6月30日达到使用要求，供暖：2015年11月15日达到北京市相关要求，燃气：2015年6月30日达到使用要求。同时，被告还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。除不可抗力外，被告未按照约定期限和条件将该商品房交付原告的，逾期超过60日后，原告有权退房。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向原告支付违约金。该商品房交付时，如原告认为该商品房的装饰、设备不符合本合同附件六（装饰和设备标准的约定）规定的标准，或存在其他质量问题，原告应立即书面通知被告，对于装饰、设备与本合同不符合之处或存在的质量问题，被告应于收到买受人通知之日起30个工作日内派人进行免费修理或更换。如被告与原告对该商品房的装饰、设备是否符合本合同的约定或是否存在质量问题存在争议，双方应共同委托一家质量鉴定机构进行鉴定。如果鉴定结论认定该商品房的装饰、设备不符合本合同的约定或存在质量问题，则鉴定费用由被告承担，被告应于鉴定结论作出之日起30个工作日内派人对与本合同不符之处或存在质量的问题进行免费修理或更换。如鉴定结论认定装饰、设备与本合同的约定相符或不存在质量问题，则鉴定费用由原告承担。除非该商品房存在正常人无法居住的质量问题或存在对人身和财产安全构成威胁的危险，否则，不应视为被告延期交付该商品房。原告应在被告维修该商品房时给予被告一切必要的配合，如因原告不予配合而导致维修延误或者损失扩大，被告不承担任何责任。合同签订后，双方开始履行各自合同义务。原告向被告支付购房款8493958元，被告于2015年7月1日将涉案房屋交付原告。交付时，原告提出涉案房屋存在以下问题：“1、地板不、地板不平和样板间不一样，主卧窗户有裂痕；2、主卧窗户框缺角，窗户开的方向不对，主卧、露台有一洞，主卧门框胶打的不好，主卧软包有划痕（多处）；3、主卫柜门里面有裂纹，柜门需要调一下（关不上），主卫水池下柜体有问题，主卫浴缸石材有裂纹，衣帽间抽屉封条开裂，衣帽间门有划痕（多处）；4、客厅窗户掉角、缝大，划痕多处，客厅石材有缝，石材有裂痕，客厅柜门有划痕，书房壁纸有污染，书房窗台石材有裂痕，书房门有划痕；5、北向卧室窗户缺角，密封条有问题，壁纸起翘，接缝明显，踢脚线有污染，石材有色差，多处裂痕，厨房柜子里面墙插不正，地砖勾，地砖勾缝柜缝大；6、次卫台面有裂痕，马桶砖坏，台面上方玻璃有划痕，地面石，地面石材裂痕div>审理中，原告申请就涉案房屋的漏水原因进行鉴定。经双方当事人共同选择确定，由国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所作为本案鉴定机构。2020年9月15日，国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所做出《鉴定检验报告书》，鉴定意见如下：“1、渗漏水状况检查：朝阳区来广营乡土地储备项目A4地块二类居住用地7号住宅楼18层1801号房屋客厅、主卧、南次卧、北次卧、餐厅的窗边存在漏水痕迹，厨房屋顶存在渗漏水痕迹。2、淋水检查：朝阳区来广营乡土地储备项目A4地块二类居住用地7号住宅楼18层1801号房屋位于建筑顶层，外墙面和屋面女儿墙顶为石材或金属板幕墙，参照《屋面工程质量验收规范》(GB50207-2012)、《建筑外墙防水工程技术规程》(JGJ/235-2011)的相关规定，对朝阳区来广营乡土地储备项目A4地块二类居住用地7号住宅楼18层1801号房屋渗漏部位相关屋面和外墙顶进行现场淋水试验，11点10分开始淋水，11点14分客厅窗外顶部金属板打孔处开始漏水，11点32分餐厅窗边漏水，11点35分，厨房顶板烟道处滴水，11点45分，南次卧窗边出现漏水，11点50分主卧窗上框滴水，由于淋水使1701室出现渗漏水，11点55分停止淋水，淋水过程中北次卧未见明显渗漏水，客厅、主卧、南次卧餐厅窗侧墙漏水不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001)的相关规定，厨房顶板烟道漏水不符合《屋面工程质量验收规范》(GB50207-2012)的相关规定。3、渗漏水相关部位检查：(1)客厅落地窗下框与阳台地面边条石材之间密封胶开裂，厚15mm的边条石材空鼓，沿长边方向开裂，裂缝内有锈蚀的金属条，石材背面有加强网和埋金属条开槽，槽深6mm，边条石材背面与阳台地面瓷砖上表面齐平，石材与瓷砖间接缝没有密封，下附框向外突出主框9mm，下附框外壁锈浊穿孔，主附框间宽3mm缝隙没有密封，内部潮湿，附框顶向下约5mm为0.5mm-1mm厚聚氨酯防水层收头；窗东侧主框与幕墙石材之间及幕墙石材与阳台地面之间密封胶开裂，打开幕墙石材发现内部底面有积水，窗主附框间缝宽6mm,缝深28mm没有填充发泡聚氨酯，内部有水，侧附框外防水涂料开裂，侧附框突出于主框7mm；阳台西侧排水管未见地面排水口，不符合《建筑地面工程质量验收标准》(GB50209-2010)和《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001)的相关规定。(2)主卧落地窗下框与阳台地面边条石材之间密封胶开裂，边条石材空鼓，沿长边方向开裂，裂缝内有锈蚀的金属条，石材背面有加强网和埋金属条开槽，边条石材背面与阳台地面瓷砖上表面齐平，石材与瓷砖间接缝没有密封，下附框锈蚀严重，主附框间缝隙没有密封；窗上框与顶面石材之间密封胶不严密、有多处孔洞，窗口顶面石材中部裂缝修补处有渗漏水痕迹；阳台排水不畅，阳台中部排水管未见地面排水口，阳台西侧地漏管径20mm，阳台东侧地面积水，不符合《建筑地面工程质量验收标准》(GB50209-2010)和《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001)的相关规定。(3)南次卧窗上框与混凝土梁之间70mm宽的水泥砂浆抹灰层开裂，有渗漏水痕迹，混凝土梁与水泥砂浆抹灰层之间裂缝，附框距混凝土梁50mm，窗外顶面石材与窗上框之间的空隙内有水；窗下框距混凝土墙之间41mm宽的水泥砂浆抹灰层潮湿，主附框间约2mm宽没有密封的缝隙有明显渗漏水痕迹，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001)的相关规定。(4)餐厅窗上框距混凝土梁55mm，主附框间约2mm宽没有密封的缝隙有明显渗漏水痕迹，附框与梁之间空腔；窗侧附框距主框内表面33mm；窗外顶面和侧面为金属板，金属板位于窗框外，窗框上部为空腔，打开顶面金属板接缝密封胶有大量水流出，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001)的相关规定。(5)客厅阳台落地窗与出屋面窗之间安装的是金属板幕墙，幕墙金属板与幕墙石材之间接缝密封胶有孔洞；出屋面窗位于屋面混凝土矮墙的外面，混凝土矮墙和窗玻璃之间的空隙采用密封胶封堵，封闭的下面玻璃有水流痕迹，外露的窗侧框与有保温板的墙洞口之间开裂，打开裂缝发现窗侧附框与混凝土墙体之间8mm宽的宽缝隙没有密封，窗上梁有保温板的立面上边裂缝，梁上面石材和金属板接缝密封胶有孔洞或缺少密封胶；屋面防水卷材上返380mm，阳角处卷材未包角，未进行收头处理，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001)的相关规定。(6)南次卧窗外顶面和凸出外墙面的石材接缝缺少密封胶，出屋面窗位于屋面混凝土矮墙顶小石块支垫空腔的石材台上面，窗框边裂缝，窗上梁有保温板的立面上边裂缝梁上面石材和金属板接缝密封胶有孔洞、裂缝或缺少密封胶，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》的相关规定。(7)主卧窗上面幕墙石材之间接缝缺少密封胶或密封胶有孔洞，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-2001)的相关规定。(8)餐厅窗与出屋面窗之间及窗顶面、侧面安装的是金属板幕墙；出屋面窗位于屋面混凝土矮墙的上面，外露的窗侧框与有保温板的墙洞口之间开裂，打开裂缝发现窗侧附框与混凝土墙体之间14mm宽的宽缝隙没有密封；窗东侧外立面上边裂缝，保温板及外饰面层起鼓，窗顶上面裂缝、松动的硅钙板内空腔，空腔内积水深18mm；顶面石材和金属板接缝缺少密封胶，密封胶多处有孔洞，金属板顶避雷针孔没有密封胶，不符合《建筑装饰装修工程质量验收规范》(GB50210-201)的相关规定。(9)出屋面烟道旁边积水，切角的烟道顶板与幕墙立面石材交接处有缝隙，抹灰层开裂，交接缝位于烟道口内，接缝顶上立面石材阳角密封胶裂缝，下部砖砌体有湿痕，不符合《屋面工程质量验收规范》(GB50207-2012)的相关规定。4、渗漏水原因分析：根据朝阳区来广营乡土地储备项目A4地块二类居住用地7号住宅楼18层1801号漏水状况检查、淋水检查、渗漏水相关部位检查结果，造成1801号房屋渗漏水的主要原因如下：(1)石材、金属幕墙接缝密封不严密，密封胶开裂、有孔洞，水可以通过不严密的接缝进入幕墙内部；(2)出屋面露天墙保温板顶边裂缝，水可以通过外露的裂缝进入保温板和幕墙内部；(3)窗主框与附框之间、附框与墙体之间缝隙未密封或密封不严，进入幕墙内部的水可以通过窗框边不严密的缝隙进入室内；(4)露天阳台排水不畅、积水，阳台落地窗下边的防水层很薄，防水密封不严，导致水进入客厅、南次卧室内地面；(5)出屋面烟道旁边积水，切角的烟道顶板与幕墙立面石材交接处有缝隙，交接缝位于烟道口内，接缝顶上立面石材阳角密封胶裂缝，雨水可以通过露天的道顶板与幕墙立面石材交接缝渗漏的底下烟道口内。”原、被告均认可鉴定报告的真实性和鉴定结论。为此，原告支付鉴定费9万元。就涉案房屋的租金损失，原告申请评估。经北京市高级人民法院随机确定，由北京华天通房地产评估有限公司作为本案的评估机构。2018年9月29日，北京华天通房地产评估有限公司做出《房地产估价报告》，载明涉案房屋2017年1月1日至12月31日期间租金水平为254498元，2018年1月1日至8月27日租金水平为173793元。原、被告均认可估价报告的真实性和鉴定结论。为此，原告支付评估费2.4万元。经询，双方当事人均表示，由上述数字可以得出涉案房屋租金浮动比例为2%/年，鉴于本案涉案房屋的水平评估报告出具时间较早，并不足以覆盖原告全部诉讼请求的区间，双方均同意按照上述金额及比例作为本案裁判的依据与原、被告其他相关证据一并作为法院判决的依据。就原告的其他损失，其一，就物业费，原告于2015年7月1日交纳物业费12544.29元，并收到2019年3月至2021年1月期间的物业费收费通知单，金额共计22997.92元（已于庭外交纳）；其二，就供暖费，原告于2015年7月1日交纳供暖费5620.2元，并收到2016年7月至2021年3月期间的供暖费收费通知单，金额共计28101.02元（已于庭外交纳）；其三，就自购瓷砖费用，原告主张为5000元，但未举证；其四，就更换新风系统费用，原告提交新风系统买卖及安装合同、支付宝转账记录，显示支付金额为15700元，被告则主张新风系统更换费用过高，且新风系统并未在房屋装修标准中承诺。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《预售合同》及其附件均系双方真实意思表示，各方均应按照约定履行自己的义务。因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。从本案鉴定结论可以看出，涉案房屋多处存在漏水问题，且部位、数量、程度已影响原告正常居住使用涉案房屋，故原告要求被告修复鉴定结论中存在漏水问题，并按照合同约定装饰装修标准重新向原告交付房屋，本院予以支持。被告同意在交付前需经鉴定机构重新鉴定合格，本院不持异议。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。现双方在《预售合同》中已就逾期交房的违约金作出约定，故原告要求被告支付违约金，本院予以支持。就违约金标准，考虑到原告实际的房屋租金损失、物业费及供暖费损失，以及被告违约的期间、原因、程度以及维修情况等，本院酌定本案逾期交房违约金标准以每日万分之1.2为宜。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。现原告已依约向被告主张违约金，其房租、物业费、供暖费等损失相应已获弥补，原告在此之外主张被告另行就其损失再行赔偿，本院不予支持。基层人民法院审理的因送达等程序性事项超过审限而转为普通程序审理的简单案件，可以由法官一人适用普通程序独任审理。故本案适用普通程序由审判员一人独任审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京广盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起一百八十日内依据国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所做出的《鉴定检验报告书》之鉴定结论，对位于北京市朝阳区来广营乡土地储备项目A4地块二类居住用地7#住宅楼18层1801号房屋以及相关楼体建筑主体进行维修，并按照《北京市商品房预售合同》及《住宅质量保证书》约定的标准向原告侯靖交付房屋（房屋质量合格以国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所出具质量合格鉴定报告为准）。二、被告北京广盈房地产开发有限公司于第一项维修交房义务履行完毕之日起七日内向原告侯靖支付逾期交房的违约金（以八百四十九万三千九百五十八元为基数，按照每日万分之一点二的标准，自2015年7月2日起计算至上述第一项履行完毕之日止）。三、驳回原告侯靖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费114000元，由被告北京广盈房地产开发有限公司负担（原告侯靖已交纳，被告北京广盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告侯靖）。案件受理费59744元，由原告侯靖负担37055元（已交纳），由被告北京广盈房地产开发有限公司负担22689元（原告侯靖已交纳，被告北京广盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告侯靖）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 阳二〇二〇年十一月十九日书记员 刘菁菁书记员 张晨璐