四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初3040号 原告：张毅，男，1989年8月20日出生，汉族，住四川省通江县。 原告：张秀琼，女，1991年12月5日出生，汉族，住四川省通江县。 以上二原告共同委托诉讼代理人：严魏，四川彰明律师事务所律师。 被告：成都懿鼎商贸有限公司，住所地：成都市武侯区机投镇祥和街**。 法定代表人：娄长兴，执行董事。 委托诉讼代理人：商洋，四川时代经纬律师事务所律师。 被告：成都新同瑞资产管理有限公司，，住所地：成都市锦江区总府街******** 法定代表人：廖俊萍，执行董事兼总经理。 原告张毅、张秀琼与被告成都懿鼎商贸有限公司（简称懿鼎公司）、成都新同瑞资产管理有限公司（简称新同瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张秀琼及原告张毅的共同委托诉讼代理人严魏，被告懿鼎公司的委托诉讼代理人商洋到庭参加诉讼，因被告新同瑞公司下落不明，本院依法于2020年6月30日在《人民法院报》公告向其送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书、开庭传票等法律文书，公告期届满，被告新同瑞公司未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本案进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告张毅、张秀琼向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》；2、判决被告向原告退还租金60000元（自2015年5月1日至2015年8月，共计三个月租金）、租赁保证金60000元，赔偿损失40000元（加盟损失），以上金额合计160000元；3、判决被告向原告支付租赁违约金48000元；4、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：二原告为兄妹关系，俩人在2015年春节后一起到成都寻找商铺准备开甜品铺面，参观完“鸿德春熙中心”项目后，在2015年4月15日与项目的运营方成都懿鼎商贸有限公司签订《租房诚意金协议》，承租位于锦江区××巷××号××楼部分房屋做甜品铺面，签订协议后，向成都新同瑞资产管理有限公司账户内支付20000元的租赁诚意金，成都新同瑞资产管理有限公司向原告出具了收据。后于2015年4月22日，原告与成都新同瑞资产管理有限公司签订正式的《商铺租赁合同》，合同约定原告承租位于成都市锦江区××巷××号××层部分房屋用于甜品铺面经营，房屋产权面积100平方米，租赁期限2年，从2015年5月1日起至2017年4月30日止。该铺面的租金为人民币20000元／月（包含物管费），租金支付方式为季度支付，房屋租赁保证金人民币60000元，暂定于2015年5月1日交付房屋。租赁合同签订后，原告向合同约定的收款账号支付了100000元，加上前期支付的20000元合计120000元（含3个月租金和60000元的租赁保证金）。在合同约定的交房日期到期后，原告积极与被告协商交房事宜，但被告告知原告承租商铺因为消防问题不能交付，要等消防改造合格后才能交付使用。后续原告又多次询问交房事宜，但被告都未能向原告交付房屋。目前，原告承租的案涉商铺已经由被告租赁给第三人，导致原被告之间的租赁合同已无法继续履行下去。被告拒不履行合同义务，恶意违约，已经严重侵犯了原告的合法权益，原告为维护自身的合法权益，根据我国《民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼，请求法院查明事实，判如所请。 被告懿鼎公司辩称，同意解除双方签订的商铺租赁合同，因原告租赁的商铺确实因商场未开业导致合同目的无法实现，故我方同意退还已收取的租金60,000元及租赁保证金60,000元。关于违约金，我方认为主张过高，即使按照合同约定违约金最高为24,000元，故请求按照法律规定酌情调减。 被告新同瑞公司未到庭，也未提交证据材料。 本院经审理认定事实如下：2014年2月8日，新同瑞公司（甲方，地址为，地址为成都市锦江区总府街********公司（乙方，地址为成都市武侯区××镇××街××号××签订一份《委托经营协议书》，约定：第一条商铺情况1、位于成都市锦江区××路××号××层，建筑面积为45605.32平方米的春熙大厦一期房产；2、位于成都市锦江区××巷××号××层，建筑面积为14800平方米的春熙大厦二期房产。乙方为上述商铺的合法所有权人，乙方同意将自有的上述商铺（下称“受托商铺”）交由甲方全权经营和管理。第二条甲方具有独立的法人资格，同意接受乙方的委托经营，对商位号的商业用房享有占有、使用、经营管理和收益的权利。第三条本合同自签订之日起生效，有效期为20年，自2014年8月1日起至2034年7月31日止。第四条甲方享有对受托商位完全自主经营管理的权利，甲方有权在委托经营的全部商位面积内统一招商，按照经营要求统一安排品牌……第十一条乙方不得将受托商位出租、委托经营给除甲方以外的第三方。第十二条在合同有效期内，任何一方都不得无故终止合同。第十四条任何书面通知或图文传真按本合同所述的双方注册地址或双方正式告之的变更地址投送通知后，即应视为送达。 2015年4月22日，新同瑞公司（出租方、甲方）与张毅（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：第一条甲方同意将享有出租权的本协议项下房屋出租给乙方使用，乙方愿意依照本协议的规定承租该出租房屋，并支付甲方相应的租金。第二条房屋概括甲方出租给乙方的物业坐落于成都市锦江区××巷××号××层部分房屋（详见平面图），房屋面积为100平方米。第三条房屋用途乙方向甲方承诺，租赁用途为甜品。第四条租赁期限租赁期限2年，从2015年5月1日起至2017年4月30日止。甲方给予乙方3个月装修免租期。第五条租金该铺面的租金为每月20000元（包括物管费）。第七条付款方式租金的支付方式为按季度支付，首期租金的支付日为2015年4月26日前，之后乙方按合同约定付款日期提前十五日支付租金给甲方。第八条保证金乙方应在2015年4月26日前，一次性向甲方支付房屋租赁保证金60000元……合同终止或解除时，如果乙方的所有费用均已结清，甲方通知或乙方归还房屋并经甲方验收后五个工作日内无息足额退还其保证金，否则甲方有权从保证金扣划乙方所欠费用……。第十一条房屋的交付与返还甲方暂定于2015年5月1日将房屋交付于乙方，如前述日期前无法交付，乙方同意以甲方实际交房日为准，租期相应顺延，但超过3个月未交付的，乙方有权选择解除合同，甲方退还乙方已支付的全部费用。第十六条违约责任若甲方逾期超过3个月未交付出租房屋，甲方构成违约，乙方可选择解除合同，甲方应在乙方通知后7日内退还乙方已支付租金、保证金等全部费用；也可选择继续等待交房屋，甲方自此时间起，支付乙方违约金，违约金为乙方已支付租金的千分之五／天。如甲方提前解除合同或另行租赁给第三方的，甲方构成违约，应当支付乙方违约金，违约金为本合同租赁期限内租金总额的10%；乙方违反本合同项下相关条款或义务，均应按本合同租赁期限内租金总额的10%向甲方支付违约金。第十八条其他事项合同履行过程中的各项文件、通知或其他材料可以采用以下方式送达：（1）当面送达的，以收件人签收为准；（2）不能当面送达的，可以向扉页双方的通信地址邮寄送达，寄出后五日视为已经送达。改变通信地址的，须及时书面通知对方。 2015年4月15日，张毅、张秀琼向新同瑞公司交纳了租赁房屋的诚意金20,000元，新同瑞公司向张毅、张秀琼出具相应金额的收据。2015年4月27日，张秀琼向新同瑞公司转款100,000元。上述费用共计120,000元。庭审中，懿鼎公司明确张毅、张秀琼已支付的120,000元为第一季度房屋租金60,000元及租赁保证金60,000元。 张毅（乙方）与宏达创建实业有限公司（甲方）签订《“茗记甜品”经销商合同》，约定：乙方在四川省成都市锦江区××巷××号××楼部分房屋开设“茗记甜品”经销店，经销“茗记甜品”系列产品，甲方强调该店系甲方产品指定经销店；授权及合同期限自2015年4月5日至2017年4月4日止，本合同经乙方同意设定合同期限为2年；乙方只限于在本合同授权地点经营，乙方未经甲方书面同意不得擅自变更经营地址；乙方应于签约时支付甲方服务投资费用79800元；乙方在支付相应的全部费用后，享有甲方提供的服务：品牌使用、经营技术培训、管理技术培训、产品配方制作秘方培训、信息支持、产品支持、营销支持、人力支持、商圈评估服务、店面设计等的权利，因乙方自身原因或其他不可抗力因素而无法开店时，如甲方已提供了以上服务之一项，乙方所付费用不退还。合同签订后，张毅支付预付款20000元，2015年4月24日，张秀琼向陈建江个人账户转款54800元。 另查明，懿鼎公司与新同瑞公司之间的法律关系为委托关系。案涉商铺所处的春熙荟商场至今未能正式营业。 上述事实，有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：二原告身份证复印件、被告企业信用信息、户口簿、租房诚意金协议、商铺租赁合同、收据、转账凭证、民事判决书、商铺现状照片、经销商合同、收据、转账记录。 本院认为，本案各方当事人的争议焦点：一是《商铺租赁合同》的责任主体如何确定；二是《商铺租赁合同》是否应解除；三是张毅、张秀琼要求退赔的项目及范围是否合法有据。 一、关于《商铺租赁合同》的责任主体如何确定 （一）懿鼎公司与新同瑞公司的法律关系。懿鼎公司与新同瑞公司签订的《委托经营协议书》约定，懿鼎公司将其所有的受托商铺交由新同瑞公司全权经营和管理；新同瑞公司同意接受懿鼎公司的委托经营，对商位号的商业用房享有占有、使用、经营管理和收益的权利；新同瑞公司享有对受托商位完全自主经营管理的权利，并有权在委托经营的全部商位面积内统一招商；懿鼎公司不得将受托的商位出租、委托经营给新同瑞公司以外的第三人。上述约定内容均表明新同瑞公司同意接受懿鼎公司的委托，经营管理懿鼎公司受托商铺的事实。懿鼎公司出具的《承诺书》中亦明确其作为出租房屋的产权人，委托新同瑞公司经营管理涉案出租房屋的内容。同时《委托经营协议书》也未有租金标准的约定。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第三百九十六条“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同”的规定，《委托经营协议书》不具备租赁合同的构成要件，更符合委托合同的法律特征，故懿鼎公司与新同瑞公司之间的法律关系为委托关系。 （二）《商铺租赁合同》的出租人责任主体。根据上述认定，懿鼎公司与新同瑞公司之间系委托人与受托人的关系，且张毅、张秀琼自认新同瑞公司在与其前述《商铺租赁合同》时向其提交了新同瑞公司与懿鼎公司签订的《委托经营协议书》及懿鼎公司出具的《承诺书》，以上事实表明张毅、张秀琼在签订《商铺租赁合同》时已知道懿鼎公司与新同瑞公司存在委托关系。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”的规定，《商铺租赁合同》直接约束懿鼎公司和张毅、张秀琼，故懿鼎公司系《商铺租赁合同》的相对方，应享有和承担《商铺租赁合同》约定的权利和义务。新同瑞公司接受懿鼎公司的委托，与张毅、张秀琼签订合同，系处理懿鼎公司的委托事务，本案出租人的责任应由委托人懿鼎公司承担。 二、关于《商铺租赁合同》是否合法解除 张毅、张秀琼基于对新同瑞公司享有案涉商铺出租权的信任而与之签订《商铺租赁合同》，新同瑞公司在合同签订后未向张毅、张秀琼交付商铺。现根据查明的事实，案涉商铺所处的春熙荟商场在新同瑞公司承诺的开业时间，未能正式营业，且至今未开业，而致张毅、张秀琼租赁商铺从事经营的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，张毅、张秀琼主张解除《商铺租赁合同》，于法有据，本院予以支持。 三、关于张毅、张秀琼主张的退赔项目及范围是否合法有据 张毅、张秀琼因新同瑞公司违约行使合同解除权，懿鼎公司应承受相应的法律后果，向张毅、张秀琼退还已支付款项和赔偿损失。张毅、张秀琼主张的退赔项目如下： （一）租金、保证金。新同瑞公司未在承诺期限整体开业，且至今未开业，导致张毅、张秀琼自始至终未能有效利用租赁商铺，其已支付的租金60,000元、租赁保证金60,000元，均属应予以退还的范围。 （二）加盟损失。《商铺租赁合同》对承租人是否使用案外人的商标及是否委托案外人代办餐饮许可证未作约定，商标许可使用费、营运管理费、履约保证金、代办餐饮许可证费用等依租赁合同性质不在当事人可预见范围。故对张毅、张秀琼主张赔偿加盟损失的诉讼请求，本院不予支持。 （三）违约金。《商铺租赁合同》中关于“如甲方提前解除合同或另行租赁给第三方的，甲方构成违约，应当支付乙方违约金，违约金为本合同租赁期限内租金总额的10%”的约定，本案中，新同瑞公司因未保证商场如期整体开业致使合同提前解除，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，故张毅、张秀琼要求支付违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于违约金的数额，懿鼎公司认为违约金过高，本院认为，根据公平原则和诚实信用原则，综合考虑承租方的损失、合同中对双方权利义务的约定及履行情况，确定违约金以应退还费用120,000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从本案受理之日即2020年4月7日起计算至实际付清之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第三百九十六条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决如下： 一、解除原告张毅与被告成都新同瑞资产管理有限公司于2015年4月22日签订的《商铺租赁合同》； 二、被告成都懿鼎商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张毅、张秀琼退还租金60,000元、租赁保证金60,000元，合计120,000元； 三、被告成都懿鼎商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张毅、张秀琼支付违约金（以120,000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年4月7日起计算至实际付清之日止）； 四、驳回原告张毅、张秀琼其他诉讼请求。 如果被告成都懿鼎商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6,700元，由原告张毅、张秀琼负担1,675元、被告成都懿鼎商贸有限公司负担5,025元。本案公告费300元和后续因送达本裁判文书发生的公告费由被告成都懿鼎商贸有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李玉佳 人民陪审员  费福来 人民陪审员  陈 雨 二〇二〇年十一月五日 书 记 员  梁 杰