北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初14145号原告（反诉被告）：王立军，男，1967年6月10日出生，汉族，住北京市昌平区。原告（反诉被告）：许俊茹，女，1967年4月29日出生，汉族，住北京市昌平区。二原告（反诉被告）之共同委托诉讼代理人：杨明利，北京市易行律师事务所律师。被告（反诉原告）：朱广全，男，1961年3月7日出生，汉族，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：朱广和，男，1963年1月24日出生，汉族，住北京市西城区。被告（反诉原告）：朱广平，男，1968年4月15日出生，汉族，住北京市宣武区。被告（反诉原告）：朱玉玲，女，1959年7月19日出生，汉族，住北京市宣武区。被告（反诉原告）：朱玉红，女，1965年3月25日出生，汉族，住北京市宣武区。五被告（反诉原告）之共同委托诉讼代理人：张永杰，北京天驰君泰律师事务所律师。原告王立军、许俊茹与被告朱广全、朱广和、朱广平、朱玉玲、朱玉红合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王立军、许俊茹及其委托诉讼代理人杨明利、被告朱广和及五被告之共同委托诉讼代理人张永杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王立军、许俊茹向本院提出诉讼请求：1.确认王立军、许俊茹与朱世禄签订的《租房协议》于2016年10月解除；2.判令被告立即腾退涉案房屋；3.判令被告向原告支付自2016年10月2日至实际腾退之日期间的占有使用费20万元；4.判令诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与朱世禄于1999年12月签订《租房协议》，原告将自己名下房屋租赁给朱世禄使用，后朱世禄于2016年10月2日去世，原告遂向被告表示需要收回房屋。但被告一直将涉案房屋大门紧锁，不让原告进入，并且未经原告同意，擅自在涉案房屋院内自建房屋。现被告擅自占用原告房屋，未实际居住在涉案房屋内且擅自在院内自建房屋，侵害了原告合法权益。为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，望依法公正判决，判如所请。五被告共同答辩：不同意原告的诉讼请求，具体理由如下：首先，原告要求收回房屋无事实和法律依据，且有违诚信和公平。第一，《租房协议》名为租赁，实为买卖。涉案房屋本属于*村村民王久奇所有，王久奇配偶早逝，也无子女，其与原告系叔侄关系，王久奇去世时将该房屋留给了原告。被告的父母朱世禄夫妇本来也是该村村民，后迁居到城里居住，与王久奇、原告也算亲属关系。1999年，朱世禄夫妇为了照顾老家患病的大姐（即原告的母亲），决定从城里搬回*村居住，就打算在村里买房。当时原告夫妇已经有一处宅基地房，且涉案房屋破烂不堪，就同意以15000元的价款卖给朱世禄，并任由朱世禄翻建。朱世禄支付了15000元的房款，并拆除原5间房屋，另新建5间。因当时国土资源部等部门严禁城镇居民购买农村私有住房，出于变通考虑，双方同意以长期租赁的形式完成房屋交易，故1999年12月，原告夫妇与朱世禄在村民的见证下，另签订了《租房协议》，约定原告将涉案房屋租赁给朱世禄60年，期满后继续使用，并约定旧房由朱世禄自行拆除重建。后朱世禄夫妇一直居住、修缮，二人去世后该房屋一直由被告共同打理。以上情况，《租房协议》中所列见证人、书写人均可证实。从以上协议背景、协议内容、协议目的和协议的履行情况来看，双方的本意为原告夫妇将房屋出售给朱世禄，二者之间并非租赁关系。第二，双方的买卖交易20年前就已完成，原告反悔有违诚信。原告夫妇与朱世禄于1999年达成交易，之后朱世禄立即支付了15000元购房款，并接收房屋，于1999年12月即拆除原房，重建了现有房屋，居住、打理房屋至今。因此，双方的交易在20年前就已经完成，原告现在反悔，要收回房屋，实在有违诚信，对被告也不公平。且原告夫妇与被告的父母本来就是亲属，房屋交易是在多名村民、亲友的见证之下达成，原告的行为也有违乡村习俗，伤及亲情。第三，被告对房屋投入巨大，若原告收回房屋显失公平。涉案房屋最开始破烂不堪，不适宜居住，自1999年以来，朱世禄妇先是拆除原有的5间旧房，新建了5间房屋，又投入大量资金维修、维护。朱世禄夫妇去世后，被告也投入了大量人力、物力进行改建，目前累计投入已远超60万元。若原告收回房屋，将凭空获益，被告将遭受巨大损失，显失公平。且房屋系被告父母遗留，被告一家在此居住生活已经快20年，原告凭空收回，被告从情感上也难以接受。第四，原告收回房屋违反“一户一宅”的规定。原告本身在*村拥有一处宅基地房屋，且其出售给朱世禄的房屋早在20年前就已经被拆除，假设原告收回该房屋，实际上也仅仅是收回宅基地，这与《土地管理法》《物权法》等法律规定的“一户一宅”的原则相悖。其次，原告要求被告支付占有使用费，无事实和法律依据。第一，原告与被告之间是房屋买卖关系，且朱世禄已经支付了全部购房款15000元，双方的买卖已经完成，故原告无权要求占有使用费。第二，就算认为原告与被告之间存在房屋租赁关系，朱世禄也已经提前支付了全部的租金，不存在占有使用费的问题。第三，原告起诉占有使用费的诉讼请求已过诉讼时效。综上，原告的起诉无任何事实和法律依据，且有违诚信，应当依法驳回其全部诉讼请求。为此，五被告提出反诉请求：1.确认王立军、许俊茹于1999年12月19日与朱世禄签订的《租房协议》无效；2.判令王立军、许俊茹退还反诉人购房款1万元及相应的利息损失（以1万元为基数，自1998年9月23日起至实际退还之日止，按照同期银行贷款利率计算）；3.判令被反诉人王立军、许俊茹赔偿反诉人损失，包括诉争房屋的现值273662元，涉案宅基地区位补偿价2002692元，共计2276354元。事实和理由：虽然被反诉人与朱世禄签订了《租房协议》，但从收条反映的情况、双方的本意、协议的内容以及协议履行情况来看，双方签订的《租房协议》名为租赁，实为买卖，因此二者之间存在事实上的房屋买卖合同关系。因朱世禄属于城镇居民，根据《土地管理法》《合同法》等法律法规的规定，该房屋买卖合同无效。合同无效后，因合同取得的财产应当返还，存在过错的一方应当赔偿无过错方的损失，故反诉被告应当向反诉人返还购房款，并赔偿反诉人的损失，该损失包括购房款利息损失，房屋现值与原购房款之间的差额以及该地块的区位补偿价。另外，反诉被告本身在*村拥有一套宅基地住房，在其经济困难之时，将涉案房屋卖给了亲舅舅朱世禄，在反诉人家辛苦经营了20年后，被反诉人出于经济利益又反悔，有违诚信和道义，此种行为应当予以遏止。综上，请求法院依法裁判，支持反诉人的全部反诉请求。被反诉人王立军、许俊茹辩称：王立军、许俊茹和朱世禄双方之间是房屋租赁合同法律关系，不是房屋买卖合同法律关系。1、房屋来源合法，涉案房屋是王立军继承王久奇的所得，经过村委会的遗赠抚养协议，经过见证，房屋有红本，房屋交给王立军居住使用。2.双方签订的法律文书是租房协议，签租房协议的时候，房屋已经由朱世禄翻建完，之后朱世禄也认可房屋所有权人是王立军，由于双方是舅舅和外甥的关系，租赁期限约定到朱世禄百年之后，不包括别人使用，只是限制朱世禄使用，意味着到朱世禄去世为止。租金约定的是旧房拆除，建新房由朱世禄负责，百年之后新房归王立军是租房条件，合同体现了新房归王立军。3.李国印证实了1999年，国家禁止居民买农村房屋，村里明确说你们是租房我们才参与，买卖房屋就不参与，双方都认可是租房的法律关系。4.被告的反诉不成立，被告要求原告赔偿价格损失，被告主张的前提是双方是买卖的合同关系，房屋的所有权人在买卖房屋之后进行的翻建，而本案在双方签订租房合同时已经翻建，租房协议是房屋翻建后签订的，所以被告认可房屋的所有权人是王立军，此时被告主张没有事实和法律依据。5.房屋在双方签订租房协议前，双方没有关于买卖合同的法律文件。租房签订协议隆重是因为本案租房和普通的租房不一样，因为租期长至百年，朱世禄也翻建了房屋有投入，保证房屋能住到百年。朱世禄于2016年10月2日去世，双方的租赁合同到期，被告占有使用房屋拒不腾退，应该支付占用使用费到腾房日止。被告的反诉请求不成立，理由是双方不是房屋买卖合同关系，依据双方的租房协议，房屋在签协议时就已经约定了房屋归原告王立军所有。综上所述，原告王立军是涉案房屋的所有权人，王立军和朱世禄之间是房屋租赁合同关系，为了维护原告的合法权益，请法院支持原告的诉讼请求，依法作出公正的裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王立军与许俊茹系夫妻关系，朱世禄系五被告朱广和、朱广全、朱广平、朱玉玲、朱玉红之父亲，系王立军之舅舅。朱世禄于2016年10月2日去世。王立军户籍为北京市昌平区*镇*村农业户口，朱世禄生**籍为城镇居民。1999年12月19日，王立军、许俊茹与朱世禄签订了《租房协议》，约定：王立军家有旧房五间于1999年12月租给朱世禄，经双方协商拆除旧房，由朱世禄投资重建新房五间，现已投入使用，言明使用期六十年，期满后继续由朱世禄使用。恐后无凭，协议为证。见证人：李国印、王久昌、王宏魁，乔书然、朱玉玲、朱广和、朱广平。代字人：陈东旭。庭审中，王立军、许俊茹提交《赡养契约》及北京市昌平区*镇*村民委员会的《证明》一份，证明北京市昌平区*镇*村387号宅基地（案涉宅基地）原登记在王久奇（王立军的叔叔）名下，因王久奇丧偶并身患半身不遂、生活不能自理，且无子女，故双方签订《赡养契约》，由王立军负责王久奇的生养死葬，王久奇百年后，其财产归王立军所有。五被告对《赡养契约》的真实性认可，但认为王立军已经拥有一处宅基地，根据一户一宅的原则，其不能再继承案涉宅基地上的房屋，不能享有案涉宅基地使用权。王立军、许俊茹提交《集体土地建设用地使用证》一份，证明案涉宅基地原登记在王久奇名下，现使用权人变更为王立军。五被告对该证据的真实性认可，但认为村委会将土地使用权人涂改为王立军并加盖公章，并非法定变更土地使用权人的程序，对其证明目的不予认可。庭审中，被告提交《收据》一份并陈述朱世禄与王立军于1998年口头达成购房协议，约定由朱世禄以13000元的价格购买案涉宅基地上原有房屋。朱世禄在支付1万元购房款后将原有房屋拆除翻建为北房五间，王立军出具收取1万元的收据，因双方均知城镇居民购买农村房屋不受法律保护，故双方为规避法律，签订《租房协议》，名为租赁，实为买卖，签订协议当天支付王立军剩余购房款3000元。王立军对该《收据》的真实性认可，但认为该1万元系折抵朱世禄拆除原有房屋的款项，王立军认可在双方签订《租房协议》时收取了朱世禄支付的3000元现金，但该3000元系写《租房协议》的费用，并非购房款。双方均认可，朱世禄于1999年至2016年一直居住在案涉宅院，并对院内房屋进行维修、加建，现院落内有北房4间、西房2间，北房西侧耳房1间，东棚子2间。案件审理过程中，被告申请对案涉宅基地的区位补偿价、院内房屋及装修附属物价值进行评估鉴定，经仲量联行（北京）土地房地产评估顾问有限公司评估，涉案宅基地的区位补偿价为2002692元，房屋及装修、附属物重置成新价为273662元。为此，被告支付评估费1万元。本院认为，本案的争议焦点系1999年12月19日王立军、许俊茹与朱世禄签订的《租房协议》的性质及其效力。从该《租房协议》的内容看，双方并未约定租赁合同应有的租金标准、租金的给付方式，虽约定了使用期限为60年，但明确期满后继续由朱世禄使用，并未有截止时间，更符合房屋买卖的特点。从《租房协议》的形式看，有立协议人、见证人、代字人，体现了双方对该协议的重视程度，更符合农村房屋买卖的形式要件。结合原告收取的13000元符合当时农村房屋买卖的价格，朱世禄翻建、新建房屋，并一直占有使用的情形，本院认为双方签订的《租房协议》名为租赁合同，实为农村房屋买卖合同。宅基地使用权作为农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案买卖合同的标的物为农村房屋，农村房屋是建筑在宅基地上的附着物，从我国目前房地一体的格局来看，双方在房屋买卖的同时必然涉及宅基地使用权的问题。而宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理，与特定的身份关系相联系，不允许任意向非集体经济组织成员转让。王立军、许俊茹与朱世禄签订的协议书名为租赁合同，实为农村房屋买卖合同，双方签订的房屋买卖合同必然涉及相应宅基地使用权的变更。朱世禄在购房时不是诉争房屋所在地集体经济组织成员，不享有相应的宅基地使用权。双方签订的合同违反了法律的强制性规定，应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因朱世禄已经去世，该合同的权利义务应由其继承人依法承继。双方签订的协议无效，王立军、许俊茹要求五被告腾退返还387号院内房屋的诉讼请求，理由正当，本院应予支持。王立军、许俊茹已将房屋出卖给朱世禄，其要求五被告给付房屋占有使用费20万元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。王立军、许俊茹将涉案宅院出卖给非集体组织成员的朱世禄，故对于合同无效，王立军、许俊茹应承担主要责任，对五被告的信赖利益造成的损失，应予赔偿。根据双方当事人的陈述，朱世禄明知其购买农村房屋不受法律保护，仍坚持购买并意图从形式上使其合法化，故其对于合同无效，应承担相应的责任。关于朱广和、朱广全、朱广平、朱玉玲、朱玉红反诉主张房屋及装修、附属物重置成新价，本院酌情参照评估报告确定价值予以确认，同时被告要求原告返还购房款及相应利息一节，本院不予支持。关于五被告反诉主张区位补偿价一节，本院考虑买卖双方过错程度、案件的实际情况，酌情确定由王立军、许俊茹按照区位补偿价的70%进行赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王立军、许俊茹与朱世禄于1999年12月19日签订的《租房协议》无效；二、朱广和、朱广全、朱广平、朱玉玲、朱玉红于本判决生效之日起六十日内返还王立军、许俊茹位于北京市昌平区*镇*村387号宅院房屋及装修附属物；三、王立军、许俊茹于本判决生效之日起六十日内赔偿朱广和、朱广全、朱广平、朱玉玲、朱玉红房屋及装修、附属物重置成新价273662元，区位补偿价1401884.4元，共计1675546.4元。四、驳回王立军、许俊茹的其他诉讼请求。五、驳回朱广和、朱广全、朱广平、朱玉玲、朱玉红的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4300元，由王立军、许俊茹负担（已交纳）。反诉案件受理费12505元，由朱广和、朱广全、朱广平、朱玉玲、朱玉红负担2565元（已交纳），由王立军、许俊茹负担9940元（于本判决生效后七日内交纳）。评估鉴定费10000元，由王立军、许俊茹负担7000元（于本判决生效后七日内交纳），由朱广和、朱广全、朱广平、朱玉玲、朱玉红负担3000元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  田 倩人民陪审员  张金华人民陪审员  王俊辉二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  崔 琪