北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初2359号原告：北京盛泰嘉欣投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李左铭，总经理。委托诉讼代理人：谭金浩，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京百旺奇利投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：牛建培，总经理。委托诉讼代理人：瞿艳，北京立品律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘钢，男，1971年12月5日出生，汉族，北京百旺奇利投资管理有限公司职员，住北京市朝阳区。第三人：北京市孙河物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：金春水，总经理。委托诉讼代理人：戚文扬，北京市盈科律师事务所律师。第三人：北京盛泰伟业资产运营管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：吴晖，总经理。委托诉讼代理人：戚文扬，北京市盈科律师事务所律师。原告北京盛泰嘉欣投资管理有限公司（以下简称原告）与北京百旺奇利投资管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案后，依法追加北京市孙河物业管理有限公司（以下简称孙河物业公司）、北京盛泰伟业资产运营管理有限公司（以下简称盛泰伟业公司）作为本案第三人参加诉讼，本院依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谭金浩、被告委托诉讼代理人瞿艳、刘钢、孙河物业公司、盛泰伟业公司委托诉讼代理人戚文扬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除双方于2013年7月30日签订的《租赁合同》、2014年2月26日、2014年8月25日签订的《补充协议》以及2019年4月30日签订的《某家园商业用房租赁合同主体变更三方协议》，要求被告在本合同解除之日起三日内将承租的房屋腾空交还我公司；2、被告支付我公司租金3727818.73元，并按照合同约定的标准支付我公司自合同解除之日至被告腾退之日止的房屋使用费；3、被告支付我公司逾期付款违约金605758.57元；4、被告支付我公司诉讼代理人236000元；5、案件受理费由被告负担。事实和理由：2013年7月30日，盛泰伟业公司与被告签订了一份《租赁合同》，约定被告承租盛泰伟业公司出租的位于某家园部分底商。2014年2月26日，盛泰伟业公司、孙河物业公司与被告签订了一份《补充协议》，约定2013年7月30日盛泰伟业公司与被告签订的《租赁合同》中盛泰伟业公司的权利、义务转移给孙河物业公司。后孙河物业公司与被告又变更了部分租赁标的物的范围，确定被告承租房屋面积为4292.883平方米。因被告违约支付租金，孙河物业公司依法起诉被告，案件经审理作出了（2016）京0105民初3017号民事调解书。2019年4月30日，我公司、被告和孙河物业公司签订了《某家园商业用房租赁合同主体变更三方协议》，约定孙河物业公司的权利、义务由我公司承继。该协议就具体事项重新作出调整。现被告拖欠我公司2018年2月1日之后的租金，经催要拒绝支付。现我公司诉至法院，请求判决支持我公司的上述诉讼请求。被告辩称：我公司不同意原告解除租赁合同的诉讼请求。我公司认可拖欠原告租金，但双方在2105年8月签订过一份《补充协议》，确定租金价格为每天每平方米2元。原告起诉后，北京某投资管理有限公司曾替公司向原告支付租金100万元，我公司认为该款项应当从原告向我公司主张的租金数额中扣除。目前我公司和被告正就租金事项进行协商，我公司希望继续履行合同，我公司事实上也有履行合同的能力。我公司认为原告无权解除我公司与盛泰伟业公司签订的租赁合同，也无权要求解除三方主体变更协议。关于原告主张的违约金，我公司认为违约金标准过高。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。孙河物业公司述称：我公司同意原告的全部诉讼请求。盛泰伟业公司述称：我公司同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2013年7月30日，盛泰伟业公司与被告签订了一份《租赁合同》，约定被告承租盛泰伟业公司出租的位于北京市朝阳区某家园的部分底商，租赁期限自2013年8月1日至2033年7月31日。该合同的附件对租赁房屋的面积、租金标准进行了约定。该合同第十八条第5款约定：“乙方（被告）违反本合同约定提前终止本合同的，应赔偿甲方（盛泰伟业公司）由此造成的经济损失，赔偿额度以当年租金的20％为上限，并支付当年度租金的5％作为违约金。双方按实际租用天数即时结清租金及其他费用，保证金不予返还乙方。”2014年2月26日，盛泰伟业公司、孙河物业公司与被告签订了一份《补充协议》，约定将上述合同中盛泰伟业公司的主体变更为孙河物业公司，孙河物业公司取得上述合同出租人的地位。2014年8月25日，孙河物业公司与被告签订了一份《补充协议》，对原承租房屋的面积进行了调整。2015年8月1日，孙河物业公司与被告再次签订了一份《补充协议》，确定被告退租部分房屋，继续承租4292.883平方米的房屋，该合同第2条约定：“经甲（孙河物业公司）乙（被告）双方商议，乙方退租面积11100.237㎡（详见附件2），继续承租4292.883㎡（详见附件3）原合同底商租赁价格变更为每天每平方米2元。”2019年4月30日，原告、孙河物业公司、被告签订了一份《某家园商业用房租赁合同主体变更三方协议》，该合同第一条约定：“1、本协议各方同意甲方（原告）取代丙方（孙河物业公司）成为“既有合同”的一方（出租人）。……3、经乙（被告）、丙双方对账确认，截止2019年1月31日止，乙方欠付丙方房屋租金（大写）：贰佰陆拾叁万叁仟捌佰零肆元五角玖分（小写）2633804.59元、履约保证金：无。上述款项丙方转让给甲方享有，详情见（附件一：某家园商业用房还款协议），由甲方向乙方履行债权追索之权利。4、乙方未按租赁合同约定，按期足额向甲方缴纳租金的，视为乙方违约。乙方同意甲方可采取单方解除合同措施（包括停止向租赁房提供相关服务、停办证明手续、让承租方限期搬离租赁房屋等）收回租赁房屋。4.1、乙方逾期缴纳房屋租金十日后，甲方将采取单方解除合同措施，向乙方下达《单方解除合同通知书》，告知乙方于通知下达三日内动产搬迁，收回租赁房屋，三日后乙方仍未搬迁，则视为乙方同意放弃租赁房屋内所有动产及装修、装饰部分，无偿由甲方处置，乙方不得因此要求甲方赔偿或折抵租金、履约保证金等费用。4.2、因乙方违约导致甲方采取单方解除合同措施给乙方或第三方造成的经济损失及法律责任，由乙方全部承担。同时甲方依照租赁合同约定追究乙方违约责任，因甲方主张权利所产生的各项费用（包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费、评估费、拍卖费、诉讼代理费、执行费）由乙方承担。”在原、被告双方于2019年4月30日签订的《北京百旺奇利投资管理有限公司租金计算表》中约定了租金的支付日期和租金计算标准，在2019年2月1日以前，租金标准为每天每平方米2元，从2019年2月1日开始至2024年2月1日，租金按照每天每平方米2.06元的标准计算。庭审中，被告对该计算表的真实性提出异议，认为该计算表只有第二页有被告的签章，第一页没有被告的签章，也没有骑缝章。原、被告以及孙河物业公司签订上述合同后，原告认为自2018年8月至2019年11月被告向原告支付了2633804.59元的租金，截至2020年1月31日，被告应当支付2018年2月1日至2020年1月31日期间的租金总额为6361623.32元，故被告拖欠上述期间的租金总额为3727818.73元。庭审中，被告称案外人北京某投资管理有限公司（以下简称某公司）在2019年11月1日替被告向原告支付了100万元的租金。原告认为收到某公司的该款项，但原告认为，其与某公司之间存在租赁合同关系，且某公司因拖欠原告租金，目前已经成诉于北京市朝阳区人民法院，原告向某公司开具了其支付上述100万元租金的发票，该发票载明该款项均用于支付某拖欠原告的租金，因此不应当在本案中折抵被告拖欠原告的租金。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，盛泰伟业公司与被告签订的《租赁合同》、盛泰伟业公司、孙河物业公司与被告签订的《补充协议》、孙河物业公司与被告于2014年8月25日、2015年8月1日签订的《补充协议》以及原、被告和孙河物业公司签订的《某家园商业用房租赁合同主体变更三方协议》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，原、被告、盛泰伟业公司、孙河物业公司应当按照合同的约定履行各自的义务。关于原、被告双方于2019年4月30日签订的《北京百旺奇利投资管理有限公司租金计算表》的真实性，本院认为，庭审中，原告提交了该计算表的原件，被告虽对该证据的真实性不予认可，但该计算表的第二页有被告的签章，且该计算表的前后两页具有合理、正常的连贯性，故本院对该计算表的真实性予以采信。被告基于2015年8月1日其与孙河物业公司之间签订《补充协议》中约定的每天每平方米2元的租金标准主张涉案合同租金标准在此以后不再变化的答辩意见，没有相应的事实和法律依据，本院不予采信。因被告逾期支付租金构成严重违约，原告要求解除上述的租赁合同、补充协议以及主体变更协议的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于合同解除的时间，本院将按照本案中起诉状副本送达被告之日，即2019年12月12日予以确定。在合同解除的情况下，原告要求被告腾退房屋以及在合同解除前拖欠租金的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告按照合同约定的租金标准支付自合同解除之日至被告实际腾退之日止期间房屋占有使用费的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于被告应付的拖欠租金数额，本院认为，案外人某公司向原告支付的一百万元款项已由另案处理，本院在本案中不认定该款项系某公司替被告向原告支付的应付租金。关于原告主张的违约金，本院将根据被告与盛泰伟业公司签订的《租赁合同》第十八条第5款的约定，即年租金的5％予以确定。关于原告主张的委托代理人，虽有合同依据，但原告仅提交了《委托代理合同》，但原告并未提交相应的代理费发票，故原告的该项诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、确认第三人北京盛泰伟业资产运营管理有限公司与被告北京百旺奇利投资管理有限公司于二〇一三年七月三十日签订的《租赁合同》、第三人北京盛泰伟业资产运营管理有限公司、第三人北京市孙河物业管理有限责任公司与被告北京百旺奇利投资管理有限公司于二〇一四年二月二十六日签订的《补充协议》、第三人北京市孙河物业管理有限责任公司与被告北京百旺奇利投资管理有限公司于二〇一四年八月二十五日签订的《补充协议》、二〇一五年八月一日签订的《补充协议》以及原告北京盛泰嘉欣投资管理有限公司、第三人北京市孙河物业管理有限责任公司、被告北京百旺奇利投资管理有限公司于二〇一九年四月二十五日签订的《某家园商业用房租赁合同主体变更三方协议》于二〇一九年十二月十二日解除；二、被告北京百旺奇利投资管理有限公司于本判决生效之日起十五日内将依据《某家园商业用房租赁合同主体变更三方协议》承租原告北京盛泰嘉欣投资管理有限公司的所有房屋（面积为4292.883平方米）腾空交还原告北京盛泰嘉欣投资管理有限公司；三、被告北京百旺奇利投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京盛泰嘉欣投资管理有限公司自二〇一八年二月一日至二〇一九年十二月十二日期间的租金三百二十八万五千六百五十一元七角八分；四、被告北京百旺奇利投资管理有限公司于履行完毕第二项判决义务之日起七日内以总面积4292.883平方米为基础按照每天每平方米二元六分的标准向原告北京盛泰嘉欣投资管理有限公司支付自二〇一九年十二月十三日至实际腾退之日止的房屋占有使用费；五、被告北京百旺奇利投资管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京盛泰嘉欣投资管理有限公司违约金十六万一千三百九十元九角四分；六、驳回原告北京盛泰嘉欣投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告北京百旺奇利投资管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四万三千三百五十七元，由原告北京盛泰嘉欣投资管理有限公司负担八千九百八十一元（已交纳），由被告北京百旺奇利投资管理有限公司负担三万四千三百七十六元（于本判决生效之日起七日内给付原告北京盛泰嘉欣投资管理有限公司元）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  乔红星二〇二〇年十一月二十四日书记员  唐 哲