文书内容重庆市大渡口区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0104民初3401号原告：重庆国顺物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区新华路46号（三峡大厦）3号楼2-9房，统一社会信用代码91500103784228790X。法定代表人：徐国耀，系公司董事长。委托诉讼代理人：田维红，女，系公司员工。委托诉讼代理人：庞思祺，重庆睿尚律师事务所律师。被告：洪孝琼，女，1986年8月6日出生，汉族，住址重庆市永川区。委托诉讼代理人：左毅，重庆立万律师事务所律师。原告重庆国顺物业管理有限公司（以下简称“国顺物业公司”）诉被告洪孝琼物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员曾继川适用简易程序公开开庭进行了审理。原告国顺物业公司委托诉讼代理人田维红、庞思祺，被告洪孝琼及其委托诉讼代理人左毅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1.判令被告洪孝琼向原告支付自2016年6月至2020年6月的物业管理费8492.08元及违约金（违约金以每月欠缴物管费为基数，自欠缴之日起按年利率24%的标准计算至本金付清之日止，暂算至起诉之日为3826.83元）；2.判令被告向原告支付水电公摊欠费487.51元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系重庆市大渡口区山河路9号中豪·公园尚城小区3-*-*房屋的业主，建筑面积103.56平方米。原被告双方于2014年6月25日签订了《前期物业管理服务协议》，协议主要约定原告为被告的房屋所在小区提供物业管理服务，物业服务费的费用标准为1.8元/平方米·月，按房屋建筑面积计收；交房2年内由建设单位提供0.2元/平方米·月的优惠，即在此期间物管费标准暂定为1.6元/平方米·月；被告应于每月15日前向原告缴纳当月的物管费，逾期按日加收缴纳费用3‰的违约金。原告按照《前期物业管理服务协议》的约定为被告所在小区提供了物业管理服务，但被告拒绝缴纳物业服务费并产生违约金。原告经多次催缴无果，为维护原告的合法权益，诉至法院。被告洪孝琼辩称，原告未按照前期物业管理服务协议的约定提供标准的物业服务，被告建议和投诉后，采取拒交物业费的方式迫使原告按约提供物业服务，于约有据；在原告没有采取达标的物业服务前，被告有权拒缴物业费。本院经审理认定事实如下：被告洪孝琼为重庆市大渡口区山河路9号中豪·公园尚城小区3幢*-*号房屋的所有权人，房屋的建筑面积为103.56平方米。2014年6月25日，原告国顺物业公司作为建设单位委托的物管公司（甲方）与被告洪孝琼作为业主（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，该协议主要约定：1.物业类型：商业、住宅；座落位置：重庆市大渡口区八桥镇山河路9号；2.物业管理服务内容主要包括：房屋共用部位的维护和管理，共用部位是指房屋主体称重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、公共门厅、楼梯间、走廊通道、设备机房等；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、电梯、照明、燃气管道、消防设施、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；环境卫生；秩序维护；交通秩序与车辆停放；房屋装饰装修管理等；3.物管费（含电梯费）：1.8元/平方米▪月，交房2年内由建设单位提供0.2元/平方米·月的优惠，即在此期间住宅物管费标准暂定为1.6元/平方米·月；入伙时（接房时）乙方预缴3个月物管费和50元公摊能耗费（公摊能耗费按月按实交付，多出顺延少则补交）；4.乙方或使用人于每月15日前向甲方缴纳当月的物管费，逾期将按每日3‰计收滞纳金；5.甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。后被告洪孝琼入住中豪·公园尚城小区，原告至今为小区提供物业管理服务。2016年6月至2020年6月，被告洪孝琼未向原告交纳物管费、公摊水电费，经原告催收，被告仍未交纳。审理过程中，原告国顺物业公司确认：2016年6月至2018年12月每月按1.6元/平方米收取被告洪孝琼物管费165.7元，2019年1月至2020年6月每月按1.8元/平方米收取被告物管费186.41元。上述事实，有原、被告陈述、《前期物业管理服务协议》、律师函等证据载卷为凭，均经查证属实，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方应严格按照合同履行自己的义务。本案中，原告国顺物业公司和被告洪孝琼签订的《前期物业管理服务协议》，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。该合同对被告洪孝琼具有约束力，被告洪孝琼应按照合同的约定履行相应的义务。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，根据《前期物业管理服务协议》约定，被告洪孝琼应于每月15日前向原告国顺物业公司缴纳当月的物管费。对于被告洪孝琼举示照片、视频、聊天记录等证据，拟证明原告提供的清洁环境卫生，维护消防通道等服务不到位。因原告国顺物业公司的物业服务包括小区物业共用部分、共用设施、设备的日常维修、养护、管理，公用绿地、花木等养护、管理及小区公共场所的清洁卫生、垃圾的清运、小区内的安全预防工作等内容，其提供的物业服务具有整体性和连续性，某一个时间点并不能代表整个物业服务的水平和状况，被告所举示的照片、视频等证据虽能反映原告服务过程中的一些瑕疵和不足，但不足以证明原告提供的物业服务存在严重瑕疵或存在根本违约的行为；另小区的共用部分、共用设施属于全体业主使用，需要全体业主共同维护小区的卫生及共用设施，被告举示的部分证据能看出，原告在规范公共区域的物品摆放方面及建筑垃圾的堆放、清理方面，还存在着不足，原告作为小区管理方，需要进一步加强管理；对于消防通道的管理、景观池安全等问题，被告可以向相关归口管理部门进行投诉反映处理。故对被告提出的拒缴物业服务费的理由，于法无据，本院依法不予采纳。但被告洪孝琼举示的视频反映的其车位旁水槽存在漫水问题属实，且水已漫延至被告车辆旁，原告国顺物业公司以被告的车位与原告修建的水槽之间相隔4米，未对被告车位的正常使用产生实质性的妨害为由，未能及时地进行处理，存在不当；原告作为物业服务企业，应更加积极妥善的处理该问题，尽到应尽的义务，保证物业服务的品质，让业主居住安心放心。综上，为督促物管企业更好履职，本院对原告国顺物业公司主张被告应付的自2016年6月至2020年6月的物业管理费8492.08元酌情调减5%，则被告洪孝琼应支付2016年6月至2020年6月期间物业服务费为8492.08元×95%=8067.48元；公摊电费487.51元，属于合同中约定的能源消耗，被告应予以支付。故对原告国顺物业公司诉请被告洪孝琼支付2016年6月至2020年6月期间物业服务费8067.48元，公摊电费487.51元，本院予以支持，超出部分，不予支持。此外，原告作为物业服务企业，也需自省自查，对于被告反映的问题，要积极整改，不断加强管理、提升服务质量，保障业主利益。被告洪孝琼虽至今仍未交纳相关物业服务费，但被告未交纳费系因对原告物业服务的不足引起，原告对于一些问题也未能及时沟通和处理，被告非恶意拖欠物管费用，故本院对原告关于以每月欠缴物管费为基数，自欠缴之日起按年利率24%的标准计算至本金付清之日止主张违约金的诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、被告洪孝琼于本判决生效之日起十日内向原告重庆国顺物业管理有限公司支付自2016年6月至2020年6月期间物业服务费8067.48元，公摊电费487.51元，共计8554.99元；二、驳回原告重庆国顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取60元（原告已预交），由被告洪孝琼负担25元（在支付上述款项时一并迳付原告），原告重庆国顺物业管理有限公司负担35元。如果被告洪孝琼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  曾继川二〇二〇年十一月九日书记员  韩定芬