北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初6478号原告（反诉被告）:北京富华铂荣房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北路****楼****。法定代表人：王彦山，董事长。委托诉讼代理人：刘吉薇，北京市中闻律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京平宇中泰科技有限公司，住所，住所地北京市海淀区高里掌路**院**楼**201-140div>法定代表人：潘志明，经理。委托诉讼代理人：唐春林，北京市荣博律师事务所律师。原告北京富华铂荣房地产开发有限公司（以下简称富华铂荣公司）与被告北京平宇中泰科技有限公司（以下简称平宇中泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告富华铂荣公司委托诉讼代理人刘吉薇，被告平宇中泰公司委托诉讼代理人唐春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富华铂荣公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2016年8月31日签署的《北京市商品房预售合同》（编号：Y1940215)包括补充协议；2.请求判令解除通州区运河核心区III-07地块F3其他类多功能用地项目7-1号商务办公及商业楼x房屋的联机备案登记；3.请求判令被告支付原告违约金595009元；4.请求判令被告支付原告律师费140000元；5.请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2016年8月31日签署《北京市商品房预售合同》(编号为Y1940215),原告将位于通州区运河核心区Ⅱ-07地块F3其他类多功能用地项目7-1号商务办公及商业楼x出售给被告,商品房套内面积109.81平方米,套内每平米单价54185.32元,总价款:5950090元。合同附件五第1条约定,买受人在签订合同当日支付房款2980090元,剩余房款2970000元采用银行按揭贷款支付,应于商品房所在楼栋取得竣工验收备案表后30日内支付完毕,但被告一直未支付剩余房款。2019年6月23日原告与被告签署《补充协议》,第三条第3项约定:如乙方于2019年12月31日前未付清剩余房款,则乙方同意自2020年1月1日起双方之间原合同自动解除,乙方按照总房款10%向甲方支付解除合同的违约金。截止至起诉之日被告仍有2970000元没有支付。根据《北京市商品房预售合同》附件八第三十条,如买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务(包括但不限于注销该商品房的相关登记、备案等)出卖人有权通过诉讼方式解决,买受人除需根据本合同的约定承担违约责任外,还需承担出卖人由此而产生的费用(包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）。综上，原告提起本次诉讼，请求法院查明案件事实，支持原告诉请。被告平宇中泰公司辩称，同意1、2项诉讼请求，3、4、5都不同意，同意解除的同时，购房款及团购费应一起返还，平宇中泰公司没有实际违约的行为，即便法院认为平宇中泰公司有违约责任，平宇中泰公司也认为违约金过高，适当调整，律师费不属于必须支付的费用。理由如下：一、平宇中泰公司同意解除《商品房预售合同》及备案登记，但要求法院就返还2980090元的购房款及50000元的团购费的问题一并处理；二、平宇中泰公司在签订《商品房预售合同》时约定剩余50%的购房款通过银行贷款。银行不批贷的原因系平宇中泰公司以外的原因导致，因不可归责于平宇中泰公司的原因导致不能贷款，平宇中泰公司在主观上没有过错，客观上没有违约的实际行为，富华铂荣公司却以此为由要求平宇中泰公司支付595009元的违约金，有失公正。平宇中泰公司于2016年8月31日与富华铂荣公司签订《商品房预售合同》，并约定采取银行贷款的方式支付剩余50%的购房款。首付款之后，平宇中泰公司一直配合富华铂荣公司准备办理银行贷款的各项手续，并多次到银行提交相关贷款手续，但是银行贷款的时侯，却被告知公司系空壳公司，没有银行流水，不能办理银行贷款。富华铂荣公司签订购房合同之后至2018年10月多次交涉均无果。因银行贷款无法办理，平宇中泰公司无法交纳剩余的50%的购房款，导致合同无法履行，平宇中泰公司认为购买房屋时开发商对于平宇中泰公司的公司经营情况已经有足够的了解，而且作为开发商，针对现行的有关银行的贷款政策的掌握处于主导地位，在这种情况下，因不可归责于平宇中泰公司的原因导致不能贷款，平宇中泰公司在主观上没有过错，客观上没有违约的实际行为，银行不批贷的原因系平宇中泰公司以外的原因导致，富华铂荣公司却以此为由要求平宇中泰公司支付595009元的违约金，无事实依据也无法律依据。三、退一步来讲，即便法院认定平宇中泰公司有违约行为，应当负违约责任，平宇中泰公司也认为违约金过高，请求法院依法调整。违约金应以实际损失为前提，本案中，平宇中泰公司已支付50%的购房款，而且富华铂荣公司并没有向平宇中泰公司交付房屋，富华铂荣公司没有实际损失，要求平宇中泰公司支付595009元违约金过份高于其实际损失，依法应予降低。四、富华铂荣公司主张的140000元律师费，不应由平宇中泰公司来承担：1、富华铂荣公司未提供法律服务委托协议书，未提供律师费支付凭证，也未提供律师费发票，不能证明有该笔费用支出，且数额约定不符合相关的收费标准，大大超出了正常标准。2、该《商品房预售合同》是富华铂荣公司拟定的格式合同，签订合同时富华铂荣公司从未提醒或向平宇中泰公司说明过该相关内容，未履行提示和说明义务，该约定不应约束平宇中泰公司。综上所述，请求法院依法驳回原告不合理的诉讼请求。被告平宇中泰公司针对原告富华铂荣公司的本诉提出反诉请求：1.请求贵院判令富华铂荣公司向平宇中泰公司返还2980090元购房款；2.请求贵院判令富华铂荣公司向平宇中泰公司支付迟延交房违约金61985.87元（按日支付已付购房款万分之一的违约金，自2018年6月1日至2018年12月25日共计208天）；3.请求贵院判令富华铂荣公司向平宇中泰公司返还50000元团购费；4.本案反诉诉讼费由富华铂荣公司承担。事实和理由：平宇中泰公司与富华铂荣公司于2016年8月31日签订了《北京市商品房预售合同》（编号为Y1940215），约定，富华铂荣公司将位于北京市通州区运河核心区Ⅲ-07地块F3其他类型多功能用地项目7-1号商务办公及商业楼x出售给平宇中泰公司，商品房屋套内面积109.81平方米，总价款5950090元。第十二条第（一）“出卖人应当于2018年3月31日前向买受交付该商品房。”；附件八补充协议第五项1、2，如出卖人不能按照本合同第十二条规定期限交房，买受人同意给予出卖人2个月的交房宽限期（即至2018年5月31日止），出卖人未在宽限期届满日后6个月内（即至2018年11月30日，含该日）交房的，自宽限期届满日次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金”。合同签订后平宇中泰公司依约支付了2980090元购房款，富华铂荣公司应按照合同约定于2018年3月31日前将涉案房屋交付给平宇中泰公司，但直至2018年12月24日富华铂荣公司才发出房屋交付通知书。综上，平宇中泰公司认为富华铂荣公司预期交房明显违反了双方约定，依约定应承担违约责任，现富华铂荣公司诉平宇中泰公司商品房预售合同纠纷案贵院已受理，为了维护平宇中泰公司的合法权益，特提起反诉，望贵院支持平宇中泰公司的反诉请求。原告富华铂荣公司针对被告平宇中泰公司提出反诉请求辩称，购房款在扣除违约金、律师费等费用后同意返还，2、3、4项诉讼请求不同意，对方在知道不能申请的贷款的情况下签订了补充协议，应该在2019年12月31日之前支付购房款，被告认定房屋具备交付条件，办齐手续，双方通过补充协议的形式对交房节点进行变更，应该以补充协议为准，第三项诉求根据对方提交的证据显示对方所指的服务费是与上海科技有限公司签订的协议书，所以是跟两个案外人签署的协议，团购费不是给了原告，如果想要应该另外诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月31日，富华铂荣公司（出卖人）与平宇中泰公司（买受人）签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同），富华铂荣公司将位于通州区运河核心区Ⅲ-07地块F3其他类多功能用地项目7-1商务办公及商业楼x出售给了平宇中泰公司，房屋按照套内建筑面积计算价款，单价为每平方米54185.32元，房屋总价款为5950090元。关于付款方式及期限，预售合同第六条约定：买受人采取第4种方式付款4、其他方式具体付款方式及期限的约定见附件五。附件五付款方式及期限的约定：1、买受人按下列第（2）种方式按期付款：（2）贷款方式付款：签订《商品房预售合同》当日支付房价款（含定金）2980090元；剩余房价款2970000元采用银行按揭贷款支付，并应该于该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表后30日内支付完毕。3、买受人以申请贷款（包括银行按揭贷款或/公积金贷款）方式支付购房款的特别约定如下：（1）买受人确认已充分知悉目前相关的房地产调控及房贷政策，同时意识到其贷款申请存在不能通过银行审查的风险，买受人所能获得的贷款条件（包括但不限于按揭成数、利率、年限等）以贷款机构审批为准，买受人承诺已具备按揭贷款所需条件。买受人须及时向贷款机构咨询按揭贷款申请事宜及准备相关贷款资料，并应在签订本合同当日或之前向其他选定的贷款机构提交符合贷款机构要求的、完整、真实、合法有效的全部贷款资料，并按贷款机构的要求签署相关贷款文件，完成有关手续的办理，缴齐相关费用（包括但不限于按揭保险费、抵押登记费等）。买受人逾期递件或逾期签署贷款文件，导致买受人不能按照本补充协议约定的期限支付房价款余额的，均视为买受人逾期付款，须按照本合同正文第十条的约定承担违约责任。（2）买受人选择贷款方式付款的，无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，本合同继续履行。买受人应自该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表之日起30日内全额付清该商品房总价款或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表之日后的第31日起按照本合同正文第十条的约定承担违约责任。（3）因买受人责任（包括但不限于未按时还贷等），致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还贷通知后15日内（以较早日期为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）或未向出卖人支付代垫款项及其利息（利息按照代垫款项每日万分之五的标准计算）的，出卖人有权单方面解除合同，买受人须向出卖人支付该商品房总价款3%的违约金、出卖人代为偿还的款项及日万分之五的利息、出卖人重新出售该商品房可能造成的房价款损失以及因此所产生的费用（包括但不限于评估鉴定费、诉讼费、出卖人律师费、税费等）。在履行完毕合同注销手续后，出卖人将剩余房款（若有）退还买受人，房款不足抵扣的，买受人应于收到出卖人的通知后7日内补足。（4）买受人应自行办理按揭贷款手续，出卖人仅限于协助义务，买受人对此表示理解并接受，同时买受人承诺不以此为由要求解除合同或要求出卖人承担违约或赔偿责任。6、买受人逾期付款的，出卖人有权选择是否向买受人催告，且有权在买受人逾期付款90日后2年内行使单方解除权。预售合同第十一条逾期付款责任规定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起5日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际应付款之日起5日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指第六条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。预售合同第十条设计变更的约定：（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。详见附件补充协议。预售合同第十条的补充协议系附件八补充协议，该协议第三条关于本合同第九条、第十条的约定:1、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到该商品房质量或使用功能是指该等规划变更、设计变更导致该商品房无法满足本合同第三条所约定的使用用途。即使发生本合同第十条第一款所列举的情形，但依据该等规划变更，设计变更建造的商品房符合本合同约定的商品房使用用途标准，则该等规划变更，设计变更不视为影响到买受人所购商品房质量或使用功能，出卖人无需另行通知买受人，同时买受人也不得就此提出退房要求。2、买受人不得附条件的接受变更或附条件的要求退房，否则所附条件无效且视为买受人接受变更。3、在不降低小区绿化及规划品质，不影响买受人所购商品房质量及使用功能的前提下，买受人同意出卖人无需另行通知买受人即可对小区平面布局和单体平面等进行调整和修改，此不视为出卖人违约，且出卖人不承担违约责任。由于政府规划原因致使小区平面布局变化，出卖人亦无需承担违约责任。4、由于出卖人为配合法律、法规、规章、政府部门的命令、通知以及其他不可抗力因素而对小区平面布局所作出的变更，不构成违约。5、若买受人已对该商品房办理验收交接（或视为交付的情况下），无论何种原因，均视为买受人已接受该商品房及小区的所有规划和设计（包括任何变更）和该商品房建筑现状。6、买受人退房的，应于本合同约定的书面答复期限届满之日前向出卖人书面提出,否则视为买受人同意有关规划、设计的变更，并放弃单方解除合同的权利，出卖人不承担任何违约或补偿责任，本合同继续履行。关于交付条件与逾期交房责任。预售合同第十二条交付条件约定：（一）出卖人应当在2018年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房实测技术报告书。第十四条逾期交房责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：2、详见附件补充协议。附件八补充协议第五条关于本合同第十四条约定：1、如出卖人不能按照本合同第十二条规定期限交房，买受人同意给予出卖人2个月（即至2018年5月31日，含该日）的交房宽展期（下称“宽展期”，宽展期自合同第十二条约定的商品房交房期限届满次日开始计算：若发生本合同、及本合同补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人而不视为出卖人延期交付。买受人同意宽展期内合同继续履行，且出卖人不承担违约责任，若该商品房提前符合本合同约定的交付条件，出卖人亦有权提前交付，此不构成出卖人违约，买受人同意根据出卖人通知接收该商品房并承担自交付日之首日起应由买受人承担的相关费用。2、出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后6个月内（即至2018年11月30日，含该日）交房的，自本条第1款约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。3、出卖人超过本条第1款约定的宽展期届满日6个月（即至2018年12月1日）仍未交房的，买受人应书面催告出卖人交房，出卖人自收到买受人书面催告交房通知后三十日仍未交付的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出，出卖人于解除和注销本合同各项登记手续（包括但不限于撤销本合同及所涉及的登记、备案及买受人自行在该商品房上设定的抵押等任何限制）之日起六十日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房价款的1%向买受人支付违约金，若在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前，买受人未书面提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应于本条第1款约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金。4、若因国家政管、法律法规调整，导致商品房实际交付时及其后买受人办理房屋交接手续和房地产权证的税、费（包括但不限于契税、印花税，专项维修资金等）调整的，买受人均应按届时的政策、法律法规相关规定自行足额支付。5、买受人同意出卖人除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任。6、买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担违约责任起始日的，如遇该商品房延期交付或执行宽展期的，则上述起始日均据实顺延。附件八补充协议第二十条约定：买受人应确保截止房屋交付日，不存在任何违反合同、本补充协议及按揭借款合同等所有与购买、交付该商品房有关的协议条款的行为，并应于出卖人交房书面通知规定的交房日前向出卖人付清该商品房所有应付房款及由出卖人代收代缴费用（包括但不限于：该商品房所有应付房款、专项维修资金、违约金和/或赔偿金、契税、印花税、测绘图表费、产权代办费等应由买受人承担的费用），否则出卖人有权拒绝交付商品房或履行合同约定的其他义务（同样适用于买受人逾期支付按揭贷款的情形），且不承担任何逾期交付的责任，但该商品房涉及的费用、风险、责任等自出卖人通知的交房日首日起由买受人承担。关于争议解决方式，预售合同第二十六条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按照下列第2种方式解决：2、依法向人民法院起诉。第二十七条规定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。附件八补充协议第三十条约定：如买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务（包括但不限于注销该商品房相关登记、备案、完成/注销该商品房正式/或预抵押登记等），出卖人有权通过诉讼方式解决。买受人除需要根据本合同的约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费、手续费、差旅费等）。附件八补充协议第三十四条约定：《北京市商品房预售合同》上印刷、手写、加注的内容与本合同补充协议中约定的内容不一致的，以本合同补充协议的内容为准。2016年8月23日，该预售合同进行了联机备案，联机备案编号为17166250。预售合同签订后，平宇中泰公司于2016年8月17日交付定金10万元，溢缴款500090元，于2016年8月30日交付溢缴款238万元，以上共计2980090元。2019年6月23日富华铂荣公司（甲方）与平宇中泰公司（乙方）签订了《补充协议》，内容为“甲方与乙方于2016年8月签订了《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）（合同编号：【Y1940215】，简称“原合同”），乙方购买甲方开发的位于北京市通州区运河核心区Ⅲ-07地块F3其他类多功能用地项目7-1商务办公及商业楼1406号（预售房号）房屋（下简称该房屋）。现双方经友好协商，一致同意对原合同达成如下补充协议，共同遵守：第一条原合同“附件5第1条买受人按下列第（2）方式按期付款：（2）贷款方式付款：签订《商品房预售合同》当日支付房价款2980090元；剩余房价款2970000元采用银行按揭贷款支付，并应该于该商品房所在楼栋取得竣工验收备案表后30日内支付完毕。”但截至本协议签署之日，乙方尚未支付的购房款金额为人民币2970000元；第二条现经甲乙双方协商一致，变更如下付款方式：乙方应于2019年12月31日前向甲方一次性支付购房款人民币2970000元。如乙方于2019年3月31日前付清前述款项的，则甲方同意免除乙方自原合同约定的应付款期限届满之次日起算的逾期付款违约金。第三条违约责任：1、如乙方于2019年6月30日前付清第二条约定款项的，则乙方同意自2019年4月1日起至实际付款日（即2019年6月30日前的实际付款日），每日按照应付未付房款万分之一的标准向甲方支付违约金，前述违约金乙方应在支付第二条约定的款项当日付清。2、如乙方于2019年12月31日前付清第二条约定款项的，则乙方同意自2019年1月21日起至实际付款日（即2019年12月31日前的实际付款日），每日按照应付未付房款万分之一的标准向甲方支付违约金，前述违约金乙方应在支付第二条约定的款项当日付清。3、如乙方于2019年12月31日前未付清第二条约定的款项，则乙方同意自2020年1月1日起双方间原合同自动解除，乙方同意按照总房款的10%向甲方支付解除合同的违约金，乙方同意甲方直接从乙方已付购房款中扣除前述违约金和因解除合同、办理预售注销备案手续所产生的相关费用后（如有），甲方于乙方配合办理完毕预售注销备案手续之日起的【60】个工作日内将剩余款项（如有）退还给乙方。第四条乙方认可在本协议签订之日前，该房屋已经具备了原合同约定的交付条件。乙方应于付清全部购房款及其他任何应付款项当日，办妥该房屋的收楼手续；即便甲方未向乙方发出书面交付通知或乙方未收到书面交付通知，乙方也应在前述期限内持有效身份（主体）证明文件／证件及相关文件到甲方办理收楼手续并缴纳办理收房手续所需的全部费用。同时，乙方应承担的物业服务费及其他公共能源费等相关费用、该房屋所涉的风险、责任，也从乙方付清全部购房款及其他任何应付款项当日起算由乙方全部承担。第五条在订立本补充协议时，双方已就本协议条款的内容进行了充分协商，双方对其中约定的内容完全知恶和理解，并完全同意受其约束。本补充协议是原合同的有效组成部分，本协议约定内容与原合同不一致之处，以本补充协议为准；除本补充协议约定的条款外，其余条款仍按原合同履行。第六条本补充协议经双方签字盖章后即生效，一式三份，甲方持二份，乙方执一份，具有同等法律效力。庭审过程中，关于贷款问题，平宇中泰公司陈述按照富华铂荣公司的要求，其向多家银行申请了贷款，但由于富华铂荣公司未提供相关手续，而且对于空壳公司和缺乏银行流水的公司，银行不进行批贷。关于竣工验收备案问题，富华铂荣公司提供了一份《工程竣工验收备案表》，载明7-1号商务办公及商业楼的备案日期为2018年12月21日。2018年12月24日，富华铂荣公司向平宇中泰公司发送了《房屋交付通知书》，载明涉案房屋已于2018年12月26日前具备交付条件。关于律师费用，富华铂荣公司提交了委托代理合同和2万元的律师发票，平宇中泰公司对此不认可并称双方签订合同时并没有向公司明示律师费用由谁承担，且律师费用亦不属于必要费用。关于补充协议，平宇中泰公司称在多次协调贷款不下来的情况下，其仍然想要涉案房屋，别无选择的情况才签订的。关于团购费用，平宇中泰公司称当时在售楼处要买房子必须交5万元团购费才能购买，当时交到了开发商的pos机里，收款人系上海穆润信息科技有限公司，系富华铂荣公司委托的机构；富华铂荣公司称其公司并未收到上述款项，收取款项的公司与其仅系合作关系，参加团购可享受房款9.5折优惠，购房人是否参加团购系其自愿选择。关于违约金，平宇中泰公司称违约金过高，公司一直配合富华铂荣公司办理相关手续，并不存在违约行为；富华铂荣公司称现在房价下跌了，所以平宇中泰公司不愿意继续履行，该房屋在预售合同解除后面临再出售的问题，肯定会有相关损失，也有相关的资金压力，补充协议中约定了很长时间来支付尾款，对方认为过高的话应予以举证。另查，2020年4月14日，本院向平宇中泰公司送达了起诉材料（包括起诉书）。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据本案查明的事实，预售合同和补充协议系双方真实意思表示应属合法有效，现平宇中泰公司未按照补充协议约定的期限支付剩余购房款，已构成违约，富华铂荣公司要求解除预售合同和补充协议，符合合同约定条件，并无不当，本院对此予以支持，具体解除时间应为起诉书送达之日即2020年4月14日。关于富华铂荣公司要求解除通州区运河核心区III-07地块F3其他类多功能用地项目7-1号商务办公及商业楼x房屋的联机备案登记的诉讼请求，由于办理备案登记，作为买受人仅负有协助义务，预售合同解除后，买受人的义务为协助出卖人办理备案登记注销手续，现平宇中泰公司对此无异议，故本院对此予以支持。关于富华铂荣公司主张的违约金的诉讼请求，双方在补充协议中约定了违约金条款，故其该项诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持，平宇中泰公司认为违约金过高应予以调整，本院认为，预售合同约定付款方式为贷款，从平宇中泰公司的经营情况、双方预售合同的签订以及贷款审批的相关政策来看，虽有一定的客观原因，但富华铂荣公司对于平宇中泰公司未能办理贷款具有一定的过错，最终导致了付款方式的变更，且从预售合同签订到房屋实际具备交付条件长达两年多时间，存在逾期交房的违约情形，极大地增加了买受人的负担，且富华铂荣公司亦未对其实际损失进行初步举证，因此对于平宇中泰公司认为违约金过高应予以调整的主张，本院予以采纳，具体数额，本院根据双方的过错程度、预售合同签订及履行情况以及富华铂荣公司的相关损失，本院酌情确定30万元，对其主张的过高部分，本院不予支持。关于富华铂荣公司主张的律师费用的诉讼请求，附件八补充协议第三十条虽有相关约定，但该约定系富华铂荣公司单方制定的格式条款，未尽相应的提示说明义务，且该条款仅约定了买受人违约的情况，出卖人的权利，但并未约定出卖人违约的情形下买受人亦享有该权利，因此该条款加重了买受人的责任，减轻了自身的责任，根据预售合同主文第二十七条的约定，应以预售合同主文约定为准，但预售合同主文中并未有相关律师费用的约定，故富华铂荣公司的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于平宇中泰公司主张返还购房款2980090元的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。关于平宇中泰公司主张的逾期交房的违约金，由于预售合同已解除，平宇中泰公司的该项诉讼请求，缺乏合同依据，本院对此不予支持。关于平宇中泰公司要求返还5万元团购费的诉讼请求，该项费用，并非富华铂荣公司收取，富华铂荣公司不负有返还义务，同时考虑到在预售合同解除系由于平宇中泰公司违约所致，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告北京富华铂荣房地产开发有限公司与被告北京平宇中泰科技有限公司于2016年8月31日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》于2020年4月14日解除；二、被告北京平宇中泰科技有限公司于本判决生效之日起七日内协助原告北京富华铂荣房地产开发有限公司办理联机备案注销登记；三、被告北京平宇中泰科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京富华铂荣房地产开发有限公司违约金30万元；四、原告北京富华铂荣房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还被告北京平宇中泰科技有限公司已付购房款2980090元；五、驳回原告北京富华铂荣房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告北京平宇中泰科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5575元，由原告北京富华铂荣房地产开发有限公司负担3300元（已交纳），由被告北京平宇中泰科技有限公司负担2275元，于本判决生效之日起七日内交纳。案件反诉费7885元，由被告北京平宇中泰科技有限公司负担286元（已交纳），由原告北京富华铂荣房地产开发有限公司负担7599元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐宪龙二〇二〇年十一月二十六日法官助理 李熹明书 记 员 陈坤钰-20--1-