北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初18295号原告：刘冬梅，女，1968年7月28日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：夏微观，北京市致宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：栾菲菲，北京市致宏律师事务所律师。被告：北京五龙新村开发有限公司，住所地北京市通州区永顺镇焦王庄村。法定代表人：张军，总经理。委托诉讼代理人：赵彬，男，1965年12月31日出生，汉族，该公司职员。第三人：德爱军，女，1957年9月25日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨琨，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。原告刘冬梅与被告北京五龙新村开发有限公司（以下简称五龙公司）、第三人德爱军商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案刘冬梅及其委托诉讼代理人夏微观，五龙公司的委托诉讼代理人赵彬，德爱军的委托诉讼代理人杨琨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘冬梅向本院提出诉讼请求：1．请求判决被告向原告返还购房款66万元及利息（以66万元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率自2017年3月8日起计算至2019年8月19日止，以66万元为基数，按照同期全国银行间同类同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际支付之日止）；2．判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告于2003年4月1日与第三人德爱军签订《商品房买卖合同》，约定将位于北京市通州区永顺镇焦王庄的枫露苑**房屋出卖给第三人，总价款230万元。因房产证无法办理，第三人要求被告退还已付房款，被告提出以原告购买同幢房屋的方式，用原告支付的购房款退还第三人已支付的购房款，并取得了第三人的同意。2017年3月8日，原告以在上述《商品房买卖合同》买受人处签名的方式加入合同，同时与被告签订了《房屋买卖协议》，购买位于枫露皇苑xxx房屋，并依据被告指示将购房款66万元转账给第三人。现原告发现涉案房屋登记他人名下，双方订立合同的目的根本不能实现，且被告拒绝返还原告购房款，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法裁决。五龙公司答辩称，不同意原告的诉讼请求。原告出示的房屋买卖协议是虚假的，不成立的，商品房买卖合同也不成立，购房协议书的签约人隗京生没有代理权，他无权代表公司签订协议，他和原告之间系民间借贷关系，想通过虚假诉讼将责任转嫁给被告，同时被告要求法院将本案移交公安机关处理。德爱军述称，因为原告的诉讼请求没有涉及第三人利益，第三人认可原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月8日，五龙公司（卖方、甲方）与刘冬梅（买方、乙方）签订《房屋买卖协议》，约定：甲方房屋坐落于枫露皇苑xxx号，房屋结构为砖混结构，建筑面积195平方米；房屋价格为300万元整；乙方于本协议签订之日一次向甲方支付70万元购房款后，甲方将房屋钥匙交付给乙方，该房屋产权即归乙方所有；在乙方首付甲方房款70万元后，三个月甲方提供该房屋相关手续给乙方，由乙方负责办理房屋产权登记过户手续，办理该房产过户登记的所有税费由乙方承担；甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，没有按揭贷款、抵押债务、租金等，甲方均在交易前办妥，交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任；产权交易同时，乙方付清房款，产权交易完成。此外，协议还约定了其他内容。合同上加盖了五龙公司的公章并有“隗京生”签名字样。同时，刘冬梅还提供了一份由五龙公司（出卖人）与第三人德爱军（买受人）签订的《商品房买卖合同》，约定：德爱军购买位于北京市通州区永顺镇焦王庄的枫露苑xx号房屋，总价款230万元，合同还约定了其他内容。出卖人处有五龙公司的盖章并由隗京生的签字，买受人处有被告的签字，合同签订时间显示为2003年4月1日。德爱军称该合同实际是2015年签订的，当时签订合同的时候，五龙公司的副总经理隗京生提供的合同是填好日期的，并称日期不影响合同的效力。在签订合同后，德爱军支付了部分房款。后因五龙公司无法为德爱军办理房产证，隗京生向其表示刘冬梅想购买该房，于是刘冬梅在上述《商品房买卖合同》签字，刘冬梅的签字位于买受人处，在德爱军签字的后方，刘冬梅的签字上加盖了五龙公司的公章。在该合同尾部，写有“情况属实，现金全款转让，隗京生”的字样，该字样上加盖了五龙公司的公章。上述协议及签字完成后，刘冬梅向德爱军支付了66万元，德爱军于2017年3月8日出具了收条，载明：今收到房款转让款66万元。德爱军对此解释称，因五龙公司无法为其办理房产证，故隗京生称自己的一个朋友（即指刘冬梅）想购买该房屋，于是刘冬梅在上述《商品房买卖合同》签字，五龙公司在刘冬梅的名字上盖章确认更名的事实，于是房屋买受人由德爱军变更为刘冬梅，刘冬梅向德爱军转款66万元，视为五龙公司返还给德爱军购房款，德爱军还出具收款收据。另查，刘冬梅曾以德爱军为被告起诉至本院，请求判决德爱军退还刘冬梅购房款66万元（案号：（2018）京0112民初10519号）。本院经审理在本案中查明的相关事实与上述案件中查明的事实基本一致，在刘冬梅起诉德爱军的案件中本院另查明涉案房屋即位于北京市通州区永顺镇焦王庄的枫露苑xx号楼1至2层全部房屋，自2018年2月5日至2018年7月24日（查询之日）的房屋所有权人登记为陈建庭。经对刘冬梅起诉德爱军买卖合同纠纷一案的审理，本院认为刘冬梅称其与德爱军之间存在买卖合同关系，依据是《商品房买卖合同》及66万元款项的支付情况，但是《商品房买卖合同》中的出卖人是五龙公司，无论之前或之后均未变更过，买受人处在被告名字后面增加了原告的名字，从常规操作上看，即便是为了方便过户，该行为也与转卖的行为相异，更类似于合同的更名行为，而该行为性质则与德爱军的说法基本一致，因此刘冬梅的该证据证明力度不足，无法达成高度可能性。对于款项的支付情况，德爱军虽承认收到了66万元，但称该款项是刘冬梅代五龙公司支付的，因此刘冬梅支付给德爱军的66万元具体属于何种性质不能从支付行为本身直接判断出来，需要其他证据予以佐证。因刘冬梅无证据证明其与德爱军存在买卖合同关系，无法证明德爱军具有退还款项的合同义务，故本院依法判决驳回刘冬梅的诉讼请求。一审判决后，刘冬梅不服一审判决上诉至北京市第三中级人民法院（案号：（2019）京03民终10042号）。二审法院经审理认为，首先，从《商品房买卖合同》的签订主体看，出卖人为五龙公司，刘冬梅、德爱军军在买受人处签字，而且在刘冬梅签名上特意加盖了五龙公司的公司印章，而刘冬梅与德爱军之间就合同中约定的标的房屋并未签订过书面协议也未有过其他约定。其次，刘冬梅认可在《商品房买卖合同》签订时，德爱军对标的房屋并不享有所有权，合同签订时房屋所有权人为五龙公司，即德爱军对于标的房屋不具有独立的权属更不具有向刘冬梅交付合同标的物的能力，此种情形无法认定五龙公司与德爱军之间以及德爱军与刘冬梅之间存在两个独立的买卖合同关系，亦与常规的商品房转卖交易习惯不符。…从《商品房买卖合同》的签订情况及双方的陈述，刘冬梅在原有合同买受人处签字的行为无法认定其与德爱军之间成立单独的买卖合同关系，该行为更符合德爱军的陈述，即原合同的买受人发生变更，由五龙公司与刘冬梅之间按照原合同约定的条款成立新的买卖合同关系。最后，对于66万元房款转让款的性质，德爱军主张因德爱军与五龙公司原合同解除，德爱军已付给五龙公司的购房款应予退回，故该笔款项系刘冬梅代五龙公司向德爱军支付的，即五龙公司将其对刘冬梅的部分债权转让给德爱军以抵消五龙公司所欠德爱军的债务。二审法院认为，结合上述合同签订情况德爱军的说法具有一定的合理性，刘冬梅支付给德爱军的66万元虽写明为“房款转让款”，但因为欠缺基础的合同依据和双方的一致确认，仅凭支付行为本身难以认定刘冬梅与德爱军之间存在买卖合同关系。故二审法院判决驳回上诉，维持原判。再查，2017年10月11日，本院作出（2017）京0112民初27191号民事调解书，原告陈建庭与被告五龙公司自愿达成协议如下：2017年10月26日前，五龙公司协助陈建庭将北京市通州区枫露苑xxx房屋过户至陈建庭名下。后涉案房屋xxx过户登记至陈建庭名下。同日，本院作出民事裁定书，裁定：查封被申请人五龙公司名下的坐落于北京市通州区枫露苑xxx房屋。查封期限为2017年10月11日至2019年10月10日。本院认为：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据查明的事实并结合生效判决认定的事实，刘冬梅系通过在五龙公司与德爱军签订的《商品房买卖合同》上的买受人处添加刘冬梅的姓名，并由五龙公司盖章确认的更名方式从五龙公司处购买xxx房屋，且刘冬梅与五龙公司还另行签订了一份《房屋买卖协议》对合同的价款、付款方式及产权登记作了约定。这足以证实刘冬梅与五龙公司达成了关于xxx房屋的买卖协议。而根据《商品房买卖合同》落款处书写的“情况属实，现金全款转让，隗京生”，可以证实德爱军不再购买涉案房屋，并由刘冬梅代替五龙公司将德爱军此前交纳的购房款66万元返还，故才会有上述文字的表述。刘冬梅此前认为自己与德爱军建立房屋买卖合同关系，并要求德爱军返还66万元的主张也被法院驳回，没有得到法院的认定。五龙公司在本案中不认可隗京生代理出售房屋及收取款项的事实，不认可与刘冬梅建立了商品房买卖合同关系。本院认为，在此前法院处理的涉及五龙公司与他人房产纠纷的案例中，法院认定隗京生曾在五龙公司就职，并代理过五龙公司房屋销售的事务，五龙公司还曾经任命隗京生为常务副总经理，也是刘冬梅在庭审中说的听销售人员称隗京生为“副总”，在其他法院作出的生效裁判中也认定过隗京生曾以其个人账户代表五龙公司收取购房款的事实。故综合上述情况，本院认可刘冬梅与五龙公司达成关于xxx房屋买卖合同关系的事实，隗京生的代理行为成立，其法律后果由五龙公司承担，刘冬梅曾以代替五龙公司退还德爱军66万元购房款的行为，实际上向五龙公司交纳了购房款66万元。因在合同履行过程中，五龙公司将涉案房屋xxx过户给了他人，这通过陈建庭起诉五龙公司过户登记并经由法院出具调解书可以得到确认。事实上，五龙公司以其行为表明不再继续履行合同，无法实现刘冬梅购买房屋的目的。故刘冬梅提出本案的诉求的前提是包含了解除与五龙公司达成的《商品房买卖合同》及《房屋买卖协议》，因合同事实上已经无法履行了，涉案房屋已经过户登记到了陈建庭名下。故双方的合同在2017年10月11日已实际无法继续履行。合同解除后，五龙公司应将收取的66万元购房款退还给刘冬梅，对于刘冬梅该项诉讼请求，本院予以支持。关于刘冬梅主张的利息损失，因五龙公司明知在2017年10月11日与陈建庭达成了调解，并同意将房屋过户登记给陈建庭，且涉案房屋也由法院进行了查封。故五龙公司应在2017年10月11日明知无法继续履行与刘冬梅的房屋买卖协议后，在合理期间内将收取的款项退还给刘冬梅，五龙公司至今仍未退还，造成了刘冬梅利息损失。故关于刘冬梅主张的利息损失，应从2017年10月18日开始计算（给予7天合理的退款期限），2019年8月19日之前的利息损失按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日开始的利息损失按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算至实际给付之日止。对于刘冬梅主张的利息损失的诉讼请求予以支持，对于起算时间及标准依法进行调整。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六十三条、第六十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十七条之规定，判决如下：一、北京五龙新村开发有限公司退还刘冬梅购房款66万元，于本判决生效之日起七日内给付清；二、北京五龙新村开发有限公司给付刘冬梅利息损失（计算方式：以66万元为本金，自2017年10月18日计算至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2020年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款利率计算至实际退还之日止），于本判决生效之日起七日内给付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，由北京五龙新村开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 何杨彪二〇二〇年十一月三十日法官助理 张津铭书 记 员 刘 仙