四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0704民初3534号 原告：绵阳市盛康物业服务有限公司，住所地四川省绵阳市经开区三江西路北段富临桃花岛假日公寓******。 法定代表人：张玉明，执行经理。 委托诉讼代理人：李珊，女，汉族，生于1989年12月24日，公司员工。 被告：王燕，女，汉族，生于1972年12月27日，住四川省绵阳市游仙区。 原告绵阳市盛康物业服务有限公司诉被告王燕物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绵阳市盛康物业服务有限公司之委托诉讼代理人李珊，被告王燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告绵阳市盛康物业服务有限公司提出诉讼请求：1、判决被告支付物业服务费7284.19元，车位管理费1008元，垃圾清运费144元，合计8436.19元；2、判令被告向原告支付违约金728元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年9月30日，原告与被告所在小区业委会签订《中国航空发动机集团涡轮研究院航空家园物业服务合同》，合同对服务费用（收取标准：1.28元/平方米/月）、双方权利义务、违约责任等作出了明确约定，并明确约定合同服务期限约定为三年，2018年9月28日，原告与被告所在小区业主委员会签订《中国航空发动机集团涡轮研究院航空家园物业服务补充合同》，约定取消原合同第三章服务费用第一年2017年10月1日-2018年9月30日的优惠价格，恢复原1.28元／平方米·月收费标准。原告按照合同如约履行合同义务，被告未如约支付物业服务费，从2017年10月至2020年9月，欠物业服务费、车位管理费、垃圾清运费共计8436.19元。为维护原告的合法权益，特诉至法院。 被告王燕辩称：1.原告盛康物业应提供经营执照、物业服务资质证书、2017年物业服务备案合同、物业管理人员的资格证书、岗位证书；2.盛康物业2017年10月1日进驻航空家园时营业执照上没有物业服务这一项目，原告直到2019年4月6日才有物业服务项目；3.根据招投标法，航空家园在招投标物业公司时存在作假欺骗行为，评标委员会人数为9人，那么其中专家人数应为6人，而评标委员会的专家只有袁勇1人，属于违法招标行为；4.根据招投标法规定，中标的盛康物业公司与业委会签订的合同内容中单价与中标时的单价不一致，擅自改变中标结果，也与在住建局备案的合同内容不一致，违反招标法，盛康物业公司连续三年签订背离中标合同的协议；业委会的决定侵害业主合法权益的，受侵害业主可以请求法院予以撤销;航空家园业主委员会的选票存在暗箱操作，选举结果未达到过半数业主同意，不符合选举法、物业法人数过半、选票过半的原则，业主从未参与过业主委员会的选举，属侵权行为，业委会在选聘物业公司、和盛康物业服务企业签订的合同属于违反法律、行政法规的强制性规定而无效；5.本人的购房合同面积为166平方米，而盛康物业服务公司收费面积却是170.51平方米；6.盛康物业服务公司的服务内容和质量均不达标，具体表现为治安与安全方面没有做好防范工作，手提式干粉灭火器数量不达标，没有换粉和检验，电梯运营不稳定，卫生清洁不到位，对属于职责范围内的事不作为，乱收停车费，未组织过消防演练，小区绿化不达标，业主因物业服务公司没有履行合同义务的先违约行为才不缴纳物业费，望日后在公开审计后的财务报表、消防整改合格、服务质量达标等方面进行改进，本人在合理范围内缴纳物业费。 本院经审理后查明事实如下：被告王燕购买了位于绵阳市游仙区××镇××小区××幢××单元××楼××号房屋，《房屋面积测绘报告》显示房屋面积为170.51平方米。案涉小区成立了业主委员会。 2017年10月1日，航空家园业主委员会与原告绵阳市盛康物业服务有限公司签订了《中国航空发动机集团涡轮研究院航空家园物业服务合同》，约定选聘原告对“航空家园”小区提供物业管理服务。合同期限三年：自2017年10月1日至2020年9月30日。约定高层住宅：参考前物业天凌公司价格1.28元／平方米·月收取，经双方协商约定，2017年10月1日-2018年9月30日按1.00元／平方米·月的优惠单价收取。生活垃圾清运费属于代收费，按每户每月6.00元收取。第四章第十条第1款：购买车位的，2017年10月1日-2018年9月30日按70%物的优惠单价即28元/个·月向乙方缴纳停车物业管理服务费。物业服务费用按半年度交纳，业主或物业使用人应在每半年第一月的5日前履行交纳义务，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日5‰的标准向乙方支付违约金。2018年9月28日，原告绵阳市盛康物业服务有限公司（乙方）与航空家园业主委员会（甲方）签订《中国航空发动机集团涡轮研究院航空家园物业服务补充合同》，约定：取消原合同第三章服务费用第一年2017年10月1日-2018年9月30日的优惠价格，恢复原1.28元／平方米·月收取标准，购买车位的，2017年10月1日-2018年9月30日按70%物的优惠单价即28元/个·月向乙方缴纳停车物业管理服务费。 庭审中，原告还举出以下证据：1、关于成立业委会的批复、业主委员会申请、政府证明等，拟证明航空家园业委会换届程序合法；2、房屋面积测绘报告，拟证明被告的房屋建筑面积为170.51平方米；3、催缴通知书照片、一般缴款书两份，拟证明因拖欠物业管理费，原告向被告进行了催收，原告实际代缴了垃圾清运费；4、物业公司工作记录、保洁作业巡查签到表、夜间到岗记录表，拟证明物业公司履行了相应的物业服务。被告王燕质证认为：业委会选举我们没有参加过，不承认业委会；测绘报告我不认可；垃圾清运费无异议，催费单我看到过，律师函我没见过；物业服务质量是否达标与工作记录无关，与签到表没有关联性。 庭审中，王燕向法庭举出以下证据：1、政府信息公开告知书、备案通知书、绵阳市住建局提供的盛康物业的备案合同，物业合同上约定的物业费与原告主张不一致，不管签订的合同有几份，应该与备案合同是一致的，我有理由相信原告是在作假，欺骗我们，中标结果也不一致。2、物业公司关于招标过程和中标结果的公示信息、最后竞标的结果打印件、投标竞聘公示报告、项目评标意见表9份，证明物业公司招标不合法，与投标结果不一致。3、盛康物业企业登记情况表，证明2017年入住航空家园时原告的营业执照上没有物业服务这一内容。4、购房协议，证明我的房屋面积。5、航空家园微信群里聊天记录及照片，证明物业服务不达标。6、选票统计情况表，证明业委会不合法，我没有参加过任何会议，没有行使权利。原告质证认为：1、对三份物业合同无异议，被告证明目的有异议，备案合同与向法院提交的合同内容价格一致的，现在履行的合同只是多了一句话。2、对于公示信息无异议，都明确了第一年的价格是优惠价1元，第二年是按原价1.28元收取的。3、第三份企业登记表不予认可，我们经营范围不管是什么时候的都是有物业服务这一内容。4、对购房协议没有异议，业主与单位2012年12月1日签订的购房协议，面积测绘报告是在2017年6月29日出具的，要以我们出具的为准。5、认可照片的真实性，物业服务不可能是十全十美的，也可以业主建议我们及时改正，或者起诉都可以；5、对微信聊天记录，有异议，我们没在群里面。6、对选票统计情况表不认可，与本案无关。 上述事实有营业执照、身份证复印件、中国航空发动机集团涡轮研究院航空家园物业服务合同、中国航空发动机集团涡轮研究院航空家园物业服务补充合同、报告、公示照片、选票、催收通知单照片、缴款书、关于成立业委会的批复、业主委员会申请、政府证明、房屋面积测绘报告、物业公司工作记录、保洁作业巡查签到表、夜间到岗记录表、政府信息公开告知书、备案通知书、备案合同、公示信息、企业登记情况表、微信聊天记录、选票统计情况表以及原告的陈述等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为：被告王燕接收其购买的××镇××小区××栋××单元××楼××号房屋并入住。案涉小区成立了业主委员会，且与绵阳市盛康物业服务有限公司签订的《中国航空发动机集团涡轮研究院航空家园物业服务合同》、《中国航空发动机集团涡轮研究院航空家园物业服务补充合同》，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，该合同对航空家园全体业主均具有约束力。依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定”以及第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”之规定，原告绵阳市盛康物业服务有限公司的收费标准双方在物业服务合同中进行了约定，对原、被告双方具有约束力。现原告举证证实其通过书面方式向被告进行了催收，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催收，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，被告作为小区业主依法应按时交纳物业服务费。故对原告要求被告支付从2017年10月1日至2020年9月期间36个月的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持，计为7284.19元（170.51㎡×1元／平方米×12月＋170.51㎡×1.28元／平方米×24月）。 关于被告王燕的抗辩理由，分项阐述如下：第一，关于被告王燕辩称的原告的物业服务资质问题，从营业执照、企业登记情况表显示，有物业服务这一项；第二，被告辩称2017年9月30日签订的物业服务合同与备案合同中物业费单价不一致，经对比，合同内容基本一致，文字表述上稍有差别，物业服务费单价2017年10月1日至2018年9月30日为1元/平方米/月，合同期限为三年，自2017年10月1日起至2020年9月30日，合同以每年签订为准。第三，被告辩称关于物业公司招标不合法，不属于本案审查的范围；第四，关于房屋面积，被告王燕对房屋面积测绘报告有异议，但未举证予以反驳；第五，被告王燕认为业委会不合法，亦不属于本案审查的范围；第六，关于被告王燕抗辩盛康物业服务公司的服务内容和质量均不达标，本院认为物业服务企业提供物业服务是一个动态持续的过程，其中若存在重大瑕疵或违约，业主可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，向物业服务企业主张继续履行、采取补救措施等相关责任，造成损害的，权利人可另行主张。但是业主若以不交纳物业服务费用的方式应对物业服务企业服务瑕疵，势必进一步导致物业服务质量降低，不仅损害自身利益而且影响全体业主的利益，因此对于被告的抗辩理由，本院不予支持。 关于车位管理服务费,物业服务合同约定为每月28元，计为1008元（28元/月×36月）。 关于垃圾清运费的收取，根据原告举出物业服务合同及缴费单的内容，可证实原告已经代被告缴纳了垃圾清运费，故对原告要求被告支付24个月的垃圾清运费的诉讼请求，本院予以支持，计为144元（6元/户/月×24月）。 上述费用共计8436.19元。 原告还主张了违约金，从被告王燕举出的证据来看，原告的物业服务存在一定的瑕疵，原告是可以有所改进的，被告逾期缴纳物业服务费，不属于恶意违约行为，故对原告该项主张不予支持。 综上所述，判决如下： 一、被告王燕于本判决生效后十日内向原告绵阳市盛康物业服务有限公司支付物业服务费7284.19元、车位管理服务费1008元、垃圾清运费144元，共计8436.19元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告绵阳市盛康物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案减半收取案件受理费25元，由被告王燕承担（该费用原告已预交，被告在履行判决义务时一并向原告支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈慧芳 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  金连英