安徽省灵璧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1323民初2794号 原告：侯立东，男，1964年6月23日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 被告：灵璧县灵城艺想天橙美术画苑（艺想天橙创想艺术学校），住所地宿州市灵璧县状元府****，统一社会信用代码92341323MA2QBEYY72。 经营者：王耀武，男，1983年2月23日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 委托诉讼代理人：杨夫让，安徽山石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李帅，安徽山石律师事务所律师。 被告：陈豪波，男，1992年7月16日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 原告侯立东因与被告灵璧县灵城艺想天橙美术画苑、陈豪波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序于2020年8月31日公开开庭进行了审理。原告侯立东、被告灵璧县灵城艺想天橙美术画苑的委托诉讼代理人杨夫让、李帅到庭参加诉讼。被告陈豪波经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 侯立东向本院提出如下诉讼请求：1.依法判决灵璧县灵城艺想天橙美术画苑支付2020年房租人民币20000.00元（当庭修改为10000元），陈豪波承担连带责任；2.赔偿被拆除的44米×3米=132平方墙壁损失20000元（当庭修改30000元包括楼梯损毁）；3.判决两被告承担本案诉讼费。当庭增加诉请4.解除与被告之间的租房合同。事实与理由：在2018年4月20日陈豪波与原告签订了灵璧县星河湾3期126号商铺租赁合同。合同约定每年5月1日支付房屋租金。现租金到期后艺想天橙学校拒不支付租金，陈豪波也联系不上。两被告共同承租原告房屋,本着盈利共分风险共担的原则,两被告应该共同支付2020年该房租金。现两被告拒不支付,在租赁期间被告将租赁的房屋墙壁拆除,至今没有恢复原状,两被告行为严重损害原告的合法权益,根据合同法,等相关法律,特具状起诉。请求依法判决两被告支付2020年房租48000元（当庭修改房屋租赁费10000元，房屋毁损30000元），依法保护原告的合法权益。 灵璧县灵城艺想天橙美术画苑（艺想天橙创想艺术学校）辩称：2018年4月20日，原告与被告艺想天橙创想艺术学校的陈豪波签订一份《租房合同》，约定原告将星河湾3期126号商铺出租给被告艺想天橙创想艺术学校使用，租赁期限3年。租金按年结算。第一年度2018年5月1日至2019年4月30日，租金为肆万捌仟元；第二年度2019年5月1日至2020年4月30日，租金为肆万捌仟元；第三年度2020年5月1日至2021年4月30日，租金为肆万捌仟元。每年5月1日，乙方向甲方支付租金，乙方须向甲方缴纳房屋押金2000元，作为第二年房租抵用。租期满三年后，租金按周边市场行情确定，双方协商房租，达成协议续签合同。合同还就双方的权利义务等内容做了详细的约定。合同签订后，被告艺想天橙创想艺术学校按约向原告交付了定金5000元，2018年5月2日，原告向被告艺想天橙创想艺术学校出具了收条，明确其收到了被告第一年度的房屋租金48000元及房屋押金2000元。2019年4月29日，被告向原告支付了第二年度租金48000元。由于新冠疫情的影响，2020年2月28日，被告按合同第四条的约定委托岳崇贵给原告打电话表达了不能继续租用房屋的想法，原告同意了被告的建议，开始寻找新的承租人，2020年6月1日，原告与百特英语达成新的房屋租赁协议，重新出租了房屋。本案陈豪波不是适格的被告。陈豪波系被告学校所聘任的教师，其签订本案所涉租房合同的行为系职务行为，原告要求判令两被告承担连带支付租金的请求没有法律依据。原告的诉讼请求均不能成立。首先，原告的诉讼请求前后不一。原告在诉讼请求中表述为：“1.请求依法判决被告一支付2020年房租人民币20000元，被告二承担连带责任；2.赔偿被拆除的44米×3米=132平方墙壁损失20000元；3.判决两被告承担本案诉讼费。”而诉状结尾“综上，请求判决两被告支付2020年房租48000元和占用资金利息，利息按年6%自2020年5月1日起至支付租金完毕。”其次，支付2020年的房租表述不准确。再次，原告表述被告为艺想天橙创想艺术学校是错误的。最后，原告至今没有出示其有权出租合同约定的标的物的证据。侯立东并非适格原告。故应驳回原告起诉。 陈豪波辩称：2018年被告在艺想天橙创想艺术学校担任行政职务，2018年4月底代表学校与原告侯立东签订了房屋租赁合同，因个人原因，2019年3月份辞职，离开灵璧。租赁原告房屋行为系职务行为。 本院经审理，认定事实如下：星河湾3期126商铺系张阿雷、胡晓静所有，2018年4月12日张阿雷父亲张得超与侯立东签订商铺租赁合同，约定将该商铺租给原告侯立东，租期五年，自2018年4月12日至2023年4月12日，前三年每年租金4万元，后2年每年租金为4.5万元。 艺想天橙创想艺术学校的工商登记名称为灵璧县灵城艺想天橙美术画苑（以下简称艺想天橙学校），经营者王耀武。2018年被告陈豪波受聘于艺想天橙艺术学校担任行政职务。 2018年4月20日，陈豪波代表学校与原告侯立东签订租房合同，双方约定：一、原告侯立东将位于星河湾3期126商铺出租给被告使用，租赁期限三年。按年结算。第一年度2018年5月1日至2019年4月30日，租金为肆万捌仟元；第二年度2019年5月1日至2020年4月30日，租金为肆万捌仟元；第三年度2020年5月1日至2021年4月30日，租金为肆万捌仟元。每年5.1号，被告向原告支付租金，被告需向原告缴纳房屋押金2000元，作为第二年房租抵用。租期满三年后，租金按周边市场行情确定，双方面协商房租，达成协议续签合同。三、……租期已满，被告不在租用，上述设施损坏或者更换，改建或者装潢部分，恢复原貌。……四、房屋租赁期间，被告不能继续使用房屋或者转租，必须提前三个月告知原告。侯立东、陈豪波分别在合同上签字，并加盖艺想天橙创想艺术学校印章。 艺想天橙学校同时租赁了三家商铺，星河湾3期126商铺位于中间，该校为办学需要，在装修时将案涉商铺与左右两家商铺之间共用的墙体部分打通，并拆除了楼梯，方便教学和出入。后因疫情影响，2020年2月28日，艺想天橙学校委托岳崇贵与侯立东协商减免房租或不再租赁该房屋等事宜，并将房屋租金支付至2020年4月30日。房屋押金2000元一直未作为房租抵用，也未归还给被告。2020年6月1日，侯立东将该商铺租赁给百特英语学校。 对被告毁损的墙体和楼梯，原告要求鉴定，被告艺想天橙学校同意，并共同选定评估机构，后经安徽新安资产评估有限公司评估其楼梯价值为2079.34元，墙体价值为13777.64元（其中包括被告未签字确认的二楼北边4.3米墙体）。 本院认为：涉案商铺的所有权人为张阿雷、胡晓静，张得超作为张阿雷的父亲将该商铺租给侯立东，基于表见代理制度，双方租赁合同应为合法有效。侯立东将该房屋转租于艺想天橙学校，合同已经实际履行，艺想天橙学校也实际使用了该商铺，侯立东作为合同相对人，与本案具有直接利害关系，属适格原告。故，被告关于原告主体资格的辩解意见，本院不予采纳。 被告陈豪波与原告侯立东签订房屋租赁合同时，是被告艺想天橙学校的工作人员，其行为系履行工作职务的行为，且合同约定的房屋被学校实际使用，被告艺想天橙学校亦认可该事实，本院予以确认。故原告主张陈豪波承担租赁合同相关法律义务，依据不足，本院不予支持。 关于房屋租金，原被告约定房屋租金为每年度48000元，即每月4000元。被告艺想天橙学校已将房屋租金支付至2020年4月30日，原告认可，本院予以确认。因为新冠疫情影响，学校无法正常开学招生，被告艺想天橙学校辩称已委托岳崇贵于2020年2月28日告知原告侯立东不再租赁该房屋，岳崇贵出庭证实，结合原告2020年6月1日已将房屋出租给百特英语，故对被告辩解意见予以采信。又，原被告在《租房合同》第四条约定：房屋租赁期间，被告不能继续使用房屋或者转租，必须提前三个月告知原告。故，双方租赁合同自被告通知原告后三个月即2020年5月28日解除。关于5月份房屋租金，被告辩称应当免除，因新冠××疫情属于不可抗力，且直接影响被告营业收入，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五、六条规定，对被告辩解意见予以采纳。 关于楼梯及墙体的损失。原被告在《租房合同》第三条约定：“租期已满，被告不在租用，上述设施损坏或者更换，改建或者装潢部分，恢复原貌”。被拆除墙体、楼梯的恢复亦属于合同中“恢复原貌”的内容。鉴于双方对恢复原貌的方式方法没有约定，被告将墙体、楼梯的重置成本支付原告，由原告自行恢复亦属于“恢复原貌”的方式，故原告主张赔偿其墙体与楼梯损失，本院予以支持。被告艺想天橙学校明知现该房屋已租给百特英语办学，不便直接进入百特英语学校将墙垒起，仍表示只同意垒墙，属逃避履行的一种方式，本院对其辩解意见不予采纳。且原告主张赔偿损失，并要求对墙体和楼梯损失进行评估，被告既同意评估，又共同选择了鉴定机构，视为对原告主张的认可。 安徽新安资产评估有限公司评估墙体价值为13777.64元，其中包括二层北边4.3米墙体。因被告艺想天橙学校不认可该4.3米墙体系其拆除，现租户张兴峰证言证明其租房时该4.3米墙为石膏板墙，并不能必然推定该墙系被告艺想天橙学校拆除，原告主张该4.3米墙体损失，证据不足，本院不予支持。鉴定报告表明该4.3米墙体体积为2.99m3，墙体重置单价为693.04元/m3，重置成本为2072.19元（2.99m3×693.04元/m3），扣除该部分后，墙体的重置成本为11705.45元。因案涉商铺处于中间户，其与左右商铺毗邻的墙体系共有。评估公司出具的评估说明表明商铺内个人墙体价值为1304.02元，故与左右毗邻的共有墙体价值为10401.43元（11705.45元-1304.02元）。原告墙体损失为6504.74元（10401.43元÷2+1304.02元）。楼梯损失为2079.34元。以上合计8584.08元。被告缴纳房屋押金2000元要求抵扣，本院予以支持，故被告尚需支付6584.08元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告灵璧县灵城艺想天橙美术画苑于本判决生效后十日内赔偿原告侯立东墙体及楼梯损失合计6584.08元； 二、解除原告侯立东与被告灵璧县灵城艺想天橙美术画苑之间租房合同； 三、驳回原告侯立东的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取400元，鉴定费8000元，原告侯立东负担7017元，被告灵璧县灵城艺想天橙美术画苑负担1383元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  李娟 二〇二〇年十一月十三日 法官助理蒋高尚 书记员卓梦珠 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人由理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。