浙江省诸暨市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0681民初13082号 原告：陈超，男，1993年7月23日出生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区。 委托诉讼代理人：陆凯烨，浙江际洲律师事务所律师。 被告：浙江瑞庭房地产营销策划有限公司，住所地浙江省舟山市定海区舟山港综合保税区企业服务中心**（自贸试验区内）。 法定代表人：倪赛锋，公司总经理。 委托诉讼代理人：吴宏丽，浙江浙元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石钢，浙江浙元律师事务所律师。 被告：诸暨璟石置业有限公司，住所地浙，住所地浙江省诸暨市陶朱街道环城北路**v> 法定代表人：纪志远，公司董事长。 委托诉讼代理人：杨梦晓，女，公司员工。 原告陈超与被告浙江瑞庭房地产营销策划有限公司（以下简称瑞庭公司）、诸暨璟石置业有限公司（以下简称璟石公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈超的委托诉讼代理人陆凯烨、瑞庭公司的委托诉讼代理人吴宏丽、璟石公司的委托诉讼代理人杨梦晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈超向本院提出诉讼请求：判令瑞庭公司、璟石公司共同返还陈超125702元，并支付利息损失(以125702元为基数，自2018年10月26日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。庭审中，陈超将利息损失的计算方式变更：以125702元为基数，自2018年10月26日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算，自2019年8月20日起至款付清日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 事实与理由：2018年下半年，陈超想购买住宅。瑞庭公司主动联系陈超，询问是否需要购买住宅，随后推荐了璟石公司开发的位于浙江省诸暨市××路××路××的房屋。瑞庭公司为璟石公司合作的房屋中介公司。随后，陈超欲购买璟石公司名下中南珑悦花园020502室房屋（以下简称案涉房屋）。经瑞庭公司介绍，若陈超预先支付150000元团购费即可抵200000元该房屋首付款，并告知陈超该优惠仅其公司获得。陈超与瑞庭公司协商后，瑞庭公司同意陈超以125702元团购费抵200000元房屋首付款。在瑞庭公司的劝说下，陈超于2018年9月1日以支付宝转账的方式向瑞庭公司缴纳20000元团购费并开具发票，2018年9月22日又向瑞庭公司缴纳80000元团购费并开具发票。2018年10月25日，陈超与璟石公司签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》，该合同载明由陈超购买璟石公司名下的案涉房屋，预测建筑面积共124.46平方米，其中套内建筑面积106.39平方米，分摊共有建筑面积18.07平方米；案涉房屋总价款1324298元，陈超需在2018年10月25日前支付首期房价款404298元，剩余房款920000元等。合同签订后，陈超向瑞庭公司缴纳剩余团购费25702元，又向璟石公司缴纳合同约定的首付款404298元，瑞庭公司、璟石公司分别出具收据。之后，陈超按约定在中国邮政储蓄银行诸暨市支行办理贷款业务，款项920000元，由银行打入璟石公司账户。现案涉房屋已过户至陈超名下，瑞庭公司、璟石公司对原告原先缴纳的125702元团购费只字不提。陈超所缴款项远远超出合同约定的房屋总价款1324298元，瑞庭公司、璟石公司也未将原告缴纳的125702元抵作房款200000元，也不愿归还。陈超认为，依照《关于在全省开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》文件精神，严厉打击房地产“黑中介”违法违规行为，重点查处包括“强制提供代办服务、担保服务，或者以捆绑服务方式乱收费”在内的房地产乱象。本案中，瑞庭公司强制以捆绑服务方式收费，未按政府备案价格和明码标价规定销售商品房，变相实行价外加费，以规避限价政策，已经违背了《通知》所主张的精神，违反了公平交易原则。同时按照市场惯例，房屋中介费用一般按照总价值的1%-1.5%计取，且一手房屋中介费用基本都由开发商支付给中介，若瑞庭公司、璟石公司以该款项为中介服务费用为由拒绝返还，亦违背了市场规律，严重损害陈超的合法权益。 瑞庭公司答辩称：1.陈超陈述的团购事项及125702元抵扣200000元属实，陈超对实际价格也是明知的，支付团购服务费合法有效。2.签订合同时，陈超已享受了抵扣200000元的优惠，不需要退还。 璟石公司答辩称：陈超和璟石公司签订商品房买卖合同，售卖的房屋价格符合规定，不存在超额收费的情况。陈超所述的案涉款项不是交付给璟石公司的，和璟石公司无关。 经审理，本院查明： 2018年8月21日，瑞庭公司和璟石公司签订《诸暨中南新悦府渠道总代代理合同》，约定璟石公司就诸暨中南新悦府（备案名珑悦花园），委托瑞庭公司进行中介分销独家代理服务，委托期限为2018年8月21日至2018年11月30日。 2018年下半年，瑞庭公司主动联系陈超，向陈超推售璟石公司开发的中南珑悦花园（新悦府）小区的房产。后陈超拟购买该小区020502室房屋。经陈超与瑞庭公司协商，瑞庭公司同意陈超以支付125702元团购费方式抵房款200000元。陈超于2018年9月1日、9月22日分别支付瑞庭公司团购费20000元和80000元。 2018年10月25日，陈超在诸暨市中南珑悦花园售楼处签署了《签约确认单》，载明：房号3幢2单元502室，建筑面积124.46㎡；购房人陈超；认购总价1603181元，认购单价12881.09元／㎡；优惠9.9折、9.8折、9.8折，存15万抵20万，折后总价1324298元，折后单价10640.35元／㎡；签约总价1324298元等内容。同时，陈超作为乙方（买受方）与璟石公司作为甲方（出卖方）签订《认购合同》一份，载明：乙方认购坐落于诸暨市××花园××幢××单元××室，房屋建筑面积为124.46平方米，认购的单价为12881.09元／平方米，总房价为1603181元；乙方应于2018年10月27日前至售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》等内容。同日，陈超作为买受方与璟石公司作为出卖方又签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》一份，约定：房屋为中南珑悦花园3幢020502室，建筑面积124.46平方米，房屋单价10640.35元，总价1324298元，首付款404298元，剩余房款920000元申请贷款支付。该合同签订后，陈超支付给璟石公司房款404298元，随即又支付给瑞庭公司团购费25702元。 2018年11月20日，陈超办理了房屋抵押贷款，由银行直接支付给璟石公司剩余房款920000元。现案涉房屋已登记至陈超名下。 上述事实，除陈超和瑞庭公司、璟石公司的庭审陈述外，还有陈超提供的《浙江省商品房买卖合同（预售）》、收款收据、POS签购单、支付宝收支明细证明、借记卡账户历史明细清单、《个人购房借款及担保合同》、浙江增值税电子普通发票等证据，瑞庭公司提供的《签约确认单》复印件、《诸暨中南新悦府渠道总代代理合同》等证据，璟石公司提供的《签约确认单》、《认购合同》等证据予以证实。瑞庭公司、璟石公司对陈超提供的上述证据均无异议。陈超对《诸暨中南新悦府渠道总代代理合同》无异议，对《签约确认单》、《认购合同》上签名真实性无异议。本院经审核，对上述证据的真实性均予以确认。陈超为证明已委托律师向瑞庭公司、璟石公司发送律师函要求返还125702元的事实，提交了律师函一份，但瑞庭公司、璟石公司均未认可已收到该律师函，陈超也未提交可以证明已送达该律师函的证据，故本院不予确认。庭审后，陈超又对《签约确认单》上的签名予以否认，并申请司法鉴定。本院认为，民事诉讼有“禁止反言规则”，陈超在庭审中已对其签名的真实性予以认可，庭审结束后又无充分理由和依据而予以反言，本院对其反言不予采信，对其要求司法鉴定的申请亦不予准许。 本院认为，陈超签署的《签约确认单》以及其与璟石公司签订的《认购合同》和《浙江省商品房买卖合同（预售）》，均系当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，各方当事人应当按照约定履行各自义务。在《签约确认单》和《认购合同》中明确的房屋单价均为12881.09元/平方米，总房价均为1603181元，而在之后签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》中房屋单价已变更为10640.35元/平方米，总价变更为1324298元，且庭审中，瑞庭公司、璟石公司已陈述该单价和总价系以《签约确认单》和《认购合同》上载明的单价和总价为基础，按照9.9折，再9.8折，再9.8折，再扣减200000元的方式计算所得，此处扣减200000元的原由即为陈超和瑞庭公司之前协商的由陈超支付团购费125702元。再者，陈超在签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》，先支付了合同约定的首付款404298元，后又支付了团购费余款25702元（之前已支付100000元），可见，陈超也明知《浙江省商品房买卖合同（预售）》载明的房款已享受了由团购费125702元产生的200000元优惠，否则，陈超在支付首付款后，也没有必要再支付25702元。综上分析，可以认定陈超支付团购费125702元后已享受了约定的优惠，故陈超再诉请返还该团购费及支付利息损失，于法无据，也有违民事活动诚信原则，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告陈超的诉讼请求。 案件受理费2814元，减半收取计1407元，由原告陈超负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员  韩 华 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理  郭芳琼 书 记 员  陈 兰 ·2· ·7·