北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初4182号原告：康艳宇，女，1979年4月28日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：张景广（康艳宇之夫），住北京市延庆区。被告：北京宝业恒基投资有限公司，住所地北京市延庆区延庆镇妫水北街******。法定代表人：钟青青，董事长。委托诉讼代理人：赵建宇，北京赵建宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁海荣，男，北京宝业恒基投资有限公司职工。原告康艳宇与被告北京宝业恒基投资有限公司（以下简称宝业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告康艳宇、被告宝业公司的委托诉讼代理人赵建宇、梁海荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康艳宇向本院提出诉讼请求：1.判令宝业公司向康艳宇支付逾期办理房屋产权证的违约金150346元；2.判令宝业公司因不能办理独立产权证书造成康艳宇的损失274856元。事实与理由：2006年10月27日，康艳宇购买宝业公司开发的位于北京市延庆区××中心××座××号独立商铺，建筑面积39.96平方米，总价款549713元。2010年11月24日，宝业公司将商铺交付使用。按照合同的约定，宝业公司应当在房屋交付使用后90日内办理房产证，现宝业公司已经逾期办证，应当支付违约金。2017年3月31日，康艳宇将宝业公司起诉到延庆法院，经法院执行康艳宇于2018年8月23日取得产权证。在办理产权证后，康艳宇得知宝业公司没有将涉案商铺进行独立测绘，造成康艳宇只能与宝业公司共有状态。该共有状态造成康艳宇的商铺不能办理出售、抵押贷款等，宝业公司属于虚假欺骗行为，应当退还康艳宇一半的购房款。宝业公司辩称，关于康艳宇的第一项诉求，北京市一中院的生效判决中已经明确，民法总则生效时间是2017年10月1日，康艳宇首次起诉是在民法总则生效之前，违约金的计算应该是不超出两年诉讼时效期间内的可以支持，超出两年期限的不予支持。关于第二项诉讼请求，宝业公司将房屋交付给康艳宇，康艳宇将房屋出租，并没有实际损失，所以不同意第二项诉求。本院认定事实如下：1.2006年10月27日，康艳宇与宝业公司签订商铺预售合同，康艳宇购买宝业公司开发的位于北京市延庆区××商业中心××号商铺，面积约29平方米，价款296345元，康艳宇预付59269元。2.后因宝业公司逾期交付房屋，且宝业公司在交付房屋时双方因房屋位置产生纠纷。经协调，2010年11月24日，宝业公司再次与康艳宇签订《商铺买卖合同》，双方将原商铺位置调整至××座××号，建筑面积39.96平方米，超出预售面积10.557平方米，双方按照每平方米24000元的价格计算超出面积的购房款，同时扣除宝业公司应当支付的逾期交房违约金34257元、补偿金6187元后，康艳宇合计补交购房款450000元，即商铺总价款549713元。该合同第五条约定：面积确认及面积差异处理，根据约定的计价方式，双方同意以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商铺交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按产权登记面积，商铺款多退少补方式进行处理。第十二条约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商铺交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按日万分之一支付违约金处理。2010年11月25日，宝业公司与康艳宇签订委托书一份，内容为：康艳宇委托宝业公司将涉案商铺委托宝业公司出租，期限一年。该委托书及《商铺买卖合同》由延庆区商业局保存。3.后因宝业公司未能为康艳宇办理产权证书，2017年3月31日，康艳宇将宝业公司诉至本院，康艳宇要求宝业公司办理产权登记并给付逾期办证的违约金。在审理该案过程中，宝业公司提供2015年的测绘报告，该报告显示，康艳宇购买的商铺坐落于延庆区××镇××街××号××幢××层××号（建筑面积433.27平方米，套内建筑面积403.03平方米，分摊面积30.24平方米）。因同类要求办证的涉诉人员众多，且该系列案件涉及历史遗留问题和对相关房地产政策的理解与适用问题，经本院2018年7月25日调解，本院于2018年8月1日出具（2017）京0119民初1914号民事调解书，双方暂时先解决办证问题，对于违约金问题双方另行解决。该调解书主文为：一、位于北京市延庆区××镇××街××号××幢××层××号房屋（建筑面积433.27㎡，套内建筑面积403.03㎡，分摊建筑面积30.24㎡）由原告康艳宇及被告北京宝业恒基投资有限公司按份共有，其中原告康艳宇占10%的份额、被告北京宝业恒基投资有限公司占90%的份额。被告北京宝业恒基投资有限公司协助原告康艳宇于本调解书生效后三天内办理上述房屋的产权登记手续；二、原告康艳宇与被告北京宝业恒基投资有限公司对上述房屋的使用以现有的界墙为限。后经本院强制执行，康艳宇于2018年8月23日取得不动产权证书。4.为了解康艳宇上述不动产权证书可能给其商铺造成的影响，本院咨询了延庆区不动产登记中心，因为涉案商铺没有完整的产权，康艳宇如要将自己的部分产权出售，要与宝业公司协调进行。上述事实，有双方当事人的陈述、《商铺买卖合同》、收据、委托书、民事调解书、调解笔录、不动产登记证书等在案佐证。本院认为，康艳宇与宝业公司签订的《商铺买卖合同》不违反法律强制性规定，为合法有效合同，双方均应当按合同约定履行各自的权利义务。宝业公司没有按合同约定的日期协助康艳宇办理产权登记，应当按合同约定的违约金支付标准即按已付购房款的日万分之一向康艳宇支付违约金；宝业公司以诉讼时效抗辩，康艳宇没有证据证实其在购房后至第一次起诉前曾向宝业公司主张过迟延办证违约金，未能证实该项诉求的诉讼时效发生中断、中止的情形，故对康艳宇主张的2017年2月22日第一次起诉前两年的违约金予以支持，在此之前的违约金不予支持。康艳宇于2017年2月22日起诉后至2018年7月25日就办证问题达成调解协议，该期间是康艳宇主张逾期办证违约金期间，也应当计算违约金。另外，双方未就违约金一并处理的目的是，先就办证问题通过司法强制执行的方式实现，违约金问题待办证后另行解决，康艳宇据此也取得了产权证，故双方达成调解协议至实际办证期间不应再计算违约金。综上，逾期办证的违约金计算方式为：1248日×549713元×0.0001＝68604.18元。关于康艳宇主张因涉案房屋与宝业公司处于共有状态，没有办理独立完整的产权证造成的损失一节，虽然双方对此没有合同约定，但按照一般的交易习惯以及宝业公司在合同上注明康艳宇单独的房号，且康艳宇的商铺在使用上独立于其他共有的面积，本院认定双方的本意是为康艳宇办理独立的产权证书。但宝业公司在2015年测绘时并未将康艳宇的商铺进行独立测绘，且根据相关房地产登记政策，该事实已经不可逆转，故宝业公司在该问题上存在欺诈情节。另外，房屋作为当事人重要的生活和生产资料，其价值体现在使用价值和交换价值，虽然康艳宇的商铺独立成间，没有独立的不动产权登记证书并不影响该房屋的使用价值，但根据现有的不动产登记政策，该情节严重影响其交换价值，包括不能单独抵押，交易不便导致丧失交易机会等，因该损失较为抽象，难以具体进行确定，本院结合当前的房地产政策，房地产在一般人生活中的重要作用，近年来房地产市场的变化，并考虑已经判处一定的逾期办证违约金等因素，酌情按照总房款的20%计算，即549713元×20%＝109942.6元。对此，本院需要说明的是，本院判处的该项损失，是对康艳宇持有涉案房屋期间损失的一次性补偿，考虑到将来房地产政策可能发生的变化，如果将来康艳宇需要出售房屋，因涉案房屋不动产登记的特殊性在交易过程中造成的实际损失不在本次损失的计算之内，届时该损失根据具体的交易情况和不动产政策予以确定。另外，对于康艳宇主张的过高的上述违约金以及损失，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、北京宝业恒基投资有限公司于本判决生效后七日内给付康艳宇逾期办理不动产权证书违约金68604.18元；二、北京宝业恒基投资有限公司于本判决生效后七日内赔偿康艳宇因未能办理独立不动产权证书造成的经济损失109942.6元；三、驳回康艳宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7678元，由康艳宇负担3808元（已交纳），由北京宝业恒基投资有限公司负担3870元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  赵永攀人民陪审员  刘 玮人民陪审员  宋学斌二〇二〇年十一月三十日法官 助理  王希希书 记 员  池水源