福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0403民初1753号 原告（反诉被告）：三明市三元区城关街道凤岗社区居民委员会，住所地福建省三明市三元区，统一社会信用代码5535040351277240XJ。 法定代表人：严艳红，主任。 委托诉讼代理人：杨森礼，三明市三元区永恒法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）：吴爱云，女，1970年11月1日出生，汉族，个体工商户，住福建省三明市三元区。 委托诉讼代理人：邓少荣，福建邱宁江律师事务所执业律师。 原告三明市三元区城关街道凤岗社区居民委员会（以下简称凤岗居委会）与被告吴爱云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案，同年9月29日，吴爱云向本院提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）凤岗居委会的委托诉讼代理人杨森礼、被告（反诉原告）吴爱云的委托诉讼代理人邓少荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凤岗居委会向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方不定期房屋租赁合同关系；2.判令吴爱云支付2020年9月11日之前所欠房屋租金3000元，2020年9月12日至实际退房时租金另计，支付使用的水费667.2元；3.判令吴爱云限期腾空房内物品，恢复房屋原状后返还给凤岗居委会。事实和理由：2017年1月11日，吴爱云与凤岗居委会重新续订有效期至2018年7月11日止的房屋租赁合同，租赁房屋现位于三元区××路××幢××层（原地址名为龙船巷4幢附6号），该房屋租赁合同期满后，双方虽未续订新的房屋租赁合同，但双方同时默认该合同延续履行。可是至2020年3月31日止，吴爱云以种种理由拒不支付拖欠的房屋租金，为此，凤岗居委会于2020年4月26日以书面形式通知吴爱云于2020年5月31日前腾空房内物品，将房屋占有使用权归还给凤岗居委会，吴爱云拒不履行，故诉至法院。 吴爱云辩称，1.凤岗居委会诉状所述与事实严重不符。凤岗居委会2020年3月11日开具的房租收据表明，吴爱云租金已交至2020年2月，并不存在严重拖欠的问题，且吴爱云在凤岗居委会发出《通知书》之后二天通过微信交纳租金，但凤岗居委会拒收，随后，吴爱云先后于2020年4月29日、5月13日、6月23日三次支付租金都被拒收，足以证明吴爱云不存在严重拖欠租金的问题，不能作为解除或终止合同的理由；2.凤岗居委会以吴爱云拖欠租金为由要求解除合同，与法相悖。吴爱云从2005年起租赁诉争房屋用于经营日杂用品，期间多次续签《租赁合同》。2017年1月11日双方再次签订《租赁合同》，期满后双方虽未续签租赁合同，但默认依原合同继续履行。因年初爆发新冠疫情，吴爱云的经营情况受到严重影响，适逢三明市人民政府发布《三明市人民政府关于积极应对新型冠状病毒感染肺炎疫情全力支持中小微企业共渡难关十二条措施的通知》，对承租全市国有资产类经营性用房的中小微企业以及个体工商户，2020年2月份、3月份、4月份房租（含摊位费）减半（后于2020年5月9日改为免除3个月租金），吴爱云认为凤岗居委会出租的房产符合减租条件，遂与其协商要求减租，凤岗居委会不仅不同意减租，反而以吴爱云拒交租金为由提出不再出租要收回自用，之后多次拒收吴爱云交付的租金，要求吴爱云腾房搬迁，同时拒绝吴爱云提出在社区附近为其提供相同面积的房屋进行置换的要求，坚决要求解除租赁合同。吴爱云认为，根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第一条第5项的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任，人民法院不予支持。凤岗居委会的诉求明显与司法解释的规定相悖，依法不应支持。 吴爱云向本院提出反诉请求：1.判令继续履行双方于2017年1月11日签订的《租赁合同》；2.判令凤岗居委会依政策减免2020年2月至4月的租金1800元。事实和理由：吴爱云从2005年起租赁凤岗居委会位于三元区××路××幢××层（即龙船巷4幢附6号）房屋，用于经营日杂用品，期间多次续签《租赁合同》。2017年1月11日，双方再次签订《租赁合同》，合同约定期限为一年半，期满后双方虽未续签租赁合同，但默认依原合同继续履行。因年初爆发新冠疫情，吴爱云的经营状况受到严重影响，适逢三明市人民政府发布《三明市人民政府关于积极应对新型冠状病毒感染肺炎疫情权利支持中小微企业共渡难关十二条措施的通知》，对承租全市国有资产类经营性用房的中小微企业以及个体工商户，2020年2、3、4月份房租（含摊位费）减半，后于2020年5月9日改为免除3个月租金，吴爱云认为凤岗居委会出租的房产符合减租条件，遂与其协商要求减租，凤岗居委会不仅不同意减租，反而以吴爱云拒交租金为由提出不再出租要收回自用，之后多次拒收吴爱云交付的租金，要求其腾房搬迁。同时拒绝吴爱云提出在社区附近为其提供相同面积的房屋进行置换的要求，坚决要求解除租赁合同。 凤岗居委会辩称，1.吴爱云承租案涉房屋多年，每次都没有按时交纳房租；2.凤岗居委会系居民自治组织，不属于《三明市人民政府关于积极应对新型冠状病毒感染肺炎疫情权利支持中小微企业共渡难关十二条措施的通知》中的减免租金的国有资产主体，国家对于疫情减免租金的规定，其是否需要减免并不清楚，因此暂时不收取租金，待法院判决，若符合条件必须减免则减免房租，该收取的就收取；3.老旧城区改造过程中，凤岗居委会需要用到案涉房屋，故要求吴爱云腾房。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、凤岗居委会（甲方）与吴爱云（乙方）于2017年1月11日签订《租赁合同》，主要内容有：甲方同意将龙船4栋附6号办公室（原凤岗居委会办公室），楼梯间、室内水表、电表及办公桌、壁橱租给乙方使用，每月租金600元，乙方须在每季度15日之前缴清当季度的房租，如有拖欠租金甲方可提前解除合同并收回房屋，并有权追回所欠租金，合同有效期从2017年1月12日至2018年7月11日止。合同到期后，双方未续签书面租赁合同，但依然按照前述《租赁合同》履行。 2、2020年4月27日，凤岗居委会通过微信向吴爱云发出《通知书》，内容为：贵、我双方所签订的《房屋租赁合同》已到期，现社区居委会不再出租并收回自用。限贵方于2020年5月31日前将房屋内属于贵方的一切财物清理搬走，逾期不清理，视作贵方放弃财物所有权，我方有权将其作为废弃物处理。特此通知！ 3、双方租赁期间，吴爱云通过微信将房屋租金及电费转账给凤岗居委会工作人员高嵘。2020年4月28日吴爱云将电费257元及房租600元微信转账给高嵘，高嵘收取电费257元，未收取房租。自2020年4月27日凤岗居委会向吴爱云发出终止租赁的《通知书》后，凤岗居委会采用不收取或退回等方式未再收取吴爱云交纳的房屋租金。 4、2020年3月11日，吴爱云支付2019年8月至2020年2月11日共计6个月的房屋租金3600元，后凤岗居委会未再收取吴爱云租金。 5、2020年2月6日，三明市人民政府发布《三明市人民政府关于积极应对新型冠状病毒感染肺炎疫情全力支持中小微企业共渡难关十二条措施的通知》，其中第9条：引导降低小微企业房租成本。对承租全市国有资产类经营性用房的中小微企业以及个体工商户，2020年2月份、3月份、4月份房租（含摊位费）减半。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。 6、另查明，龙船巷4幢附6号（3层）自2002年建成都由凤岗居委会使用，原为社区办公用房，该房屋水表登记在林继英名下，自2014年8月起，截至2016年12月结欠水费646.1元，因欠费已停止供应用水。 综上所述，本院认为，凤岗居委会与吴爱云签订的书面《租赁合同》已于2018年7月11日租赁期限到期，吴爱云继续租赁该房屋，凤岗居委会未提出异议，双方形成不定期租赁合同关系。依据《中华人民共和国合同法》相关规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现凤岗居委会明确表示不再将房屋租赁给吴爱云，且于2020年4月26日向吴爱云发出终止租赁关系的通知，要求其在5月31日前搬离，已经给予了吴爱云一个月的合理期限，故凤岗居委会要求解除与吴爱云租赁关系并要求吴爱云将房屋腾空返还给凤岗居委会、支付拖欠租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；凤岗居委会要求吴爱云支付拖欠水电费667.2元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。吴爱云要求继续履行双方于2017年1月11日签订的《租赁合同》，因该《租赁合同》已于2018年7月11日期满，凤岗居委会明确表示要解除双方间的租赁关系，故吴爱云的该项诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持，吴爱云要求凤岗居委会减免2020年2月至4月的租金1800元，《三明市人民政府关于积极应对新型冠状病毒感染肺炎疫情全力支持中小微企业共渡难关十二条措施的通知》中可予以减免租金的房产为国有资产类经营性用房，案涉房屋不属于该情形，故吴爱云要求减免相关租金的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除三明市三元区城关街道凤岗社区居民委员会与吴爱云的房屋租赁合同关系； 二、吴爱云应于本判决生效之日起三十日内按每月600元的标准，向三明市三元区城关街道凤岗社区居民委员会支付2020年2月12日起至房屋实际腾空交付之日止的租金及房屋占有使用费； 三、吴爱云应于本判决生效之日起三十日内搬离位于三明市三元区××路××幢××层的房屋，并将房屋返还给三明市三元区城关街道凤岗社区居民委员会； 四、驳回三明市三元区城关街道凤岗社区居民委员会的其他诉讼请求； 五、驳回吴爱云要求继续履行双方于2017年1月11日签订的《租赁合同》的诉讼请求； 六、驳回吴爱云要求三明市三元区城关街道凤岗社区居民委员会凤岗居委会减免2020年2月至4月租金1800元的诉讼请求。 本诉案件受理费50元，减半收取计5元，由三明市三元区城关街道凤岗社区居民委员会负担5元，由吴爱云负担20元，反诉案件受理费25元，由吴爱云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 员 周永熙 二〇二〇年十一月十一日 法官助理 潘丽萍 书 记 员 庄美婷 附相关法条： 1.《中华人民共和国合同法》 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。