广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初7196号原告：惠州市天益物业管理有限公司。住所：惠州市仲恺高新区****办事处仲恺五路金湖路1-2号。法定代表人：陈某1。委托代理人：吴颖锋，男，汉族，1976年7月25日出生，身份证号码：441************715，地址：广东省紫金县*************，系原告公司员工。被告一：谢新雄，男，汉族，1979年12月6日出生，身份证号码：430************839，户籍住址：广东省惠州市**************天益广场2单元1602房。被告二：周力军，女，汉族，1979年10月11日出生，身份证号码：430************125，户籍住址：湖南省新邵县***********。原告惠州市天益物业管理有限公司与被告谢新雄、周力军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告委托代理人吴颖锋、被告谢新雄到庭参加诉讼，被告周力军经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告起诉称，2015年，两被告共同购买位于惠州仲恺高新区陈江街道金湖路1号天益广场3#商住楼2单元16层02号房（不动产登记证明号分别为：粤（2018）惠州市不动产权第5016927号和5016928号）（见证据一），同年12月28日，两被告与原告签订了《前期物业服务协议》（见证据二），约定：物业服务费及其他相关代收代缴费用的缴纳期限为每月15日前，逾期，物业公司有权从逾期之日起按所欠费用每日加收1‰的滞纳金。两被告入住后，前期均按时缴纳各项相关费用，但自2018年11月开始，两被告开始拒绝缴纳，截至2020年4月，共计拖欠物业服务费、水费、公摊电费、公摊水费及相应的滞纳金（滞纳金暂计至2020年4月20日）达到￥3471.4元（见证据三）。综上所述，为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起民事诉讼，恳请人民法院判如所请。1、判令两被告除立即向原告偿还自2018年11月至2020年4月所拖欠的物业服务费、水费、公摊电费、公摊水费及相应的滞纳金（滞纳金暂计至2020.4.20日止）共计￥3471.4元外，还应当根据拖欠金额按照每日千分之一的标准自2020年4月21日始继续支付滞纳金至所欠款项全部付清之日止；2、判令两被告承担本案诉讼费。被告一谢新雄答辩称，原告拒绝为我办理露天停车场开始就拒绝缴纳管理费，和违法违建物没有完全拆除，我的人身安全没有得到保障的情况下是拒绝缴纳物业管理费的。公摊水电费没有明细、蜂巢用电、沃尔玛广告用电、电梯广告用电没有明细表公布，城市执法局对已拆除部分确定的违建物，已产生的收益和现在正在产生的收益的几处来源也没有公示出来，我想知道整个小区产生收益的情况，因是小区的公共收益，虽然业委会没有成立，当时原告并没有把小区收益公布出来。2018年反映公共部位墙砖脱落直到今天为止还在维修，原告消极对待。收楼时发现绿化不达标，一直反映和诉讼，目前我掌握1600多平方米的绿化并未完善，绿化养护费用我不认同，绿化的管理费没有明细，不知道需要缴纳多少绿化费用。原告对小区安保问题也并没有尽责，业主的人身安全得不到保障。被告二周力军为到庭参加诉讼，亦未提交答辩状。本院查明的案件事实经审理查明，被告一谢新雄、被告二周力军是惠州仲恺高新区陈江街道金湖路1号天益广场3#商住楼2单元16层02号房的业主，房屋建筑面积为80.05平方米。2015年12月28日，两被告（甲方）与原告（乙方）签订了《前期物业服务协议》约定：物业服务费由乙方根据物业不同类型，按产权建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：住宅物业服务费：1.65元/月/平方米（不含公共用水电分摊）；公共用水电费用，包括公共照明、设备房、智能电子监控、电梯、二次供水电费及公共用水、清洗地面、绿化、自来水损耗费用等；代收代缴收费服务：受有关部门或单位委托，乙方可提供水费、电费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定，具体标准：住宅水费：4.3元（即基本价格3.3元+加压费0.5元+排污费0.5元）/立方；物业服务费，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日加收1‰的滞纳金。《前期物业服务协议》签订后，两被告因拖欠2018年11月至2020年4月物业服务费2245.7元、公摊电费223.6元、公摊水费0.5元、自用水费393.43元，合计2863.23元，原告经催缴未果，遂诉至本院。以上事实，有原告营业执照、被告一、被告二身份信息、《不动产权证书》、《前期物业服务协议》、欠费明细、《催款通知书》、微信催收记录、发送催缴短信记录、图片、违法建设的复函、信访事项处理意见书、咨询函复函、报警回执及庭审笔录在案佐证。裁判理由和结果本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告惠州市天益物业管理有限公司与被告谢新雄、周力军签订的《前期物业服务协议》系当事人之间的真实意思表示，且涉案的协议内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该协议合法有效，应受法律保护，各方当事人均应严格按照协议约定履行各自义务。根据《物业管理条列》第四十二条“业主应当根据物业合同的约定交纳物业服务费用”的规定，两被告应当向原告支付拖欠的2018年11月至2020年4月物业服务费2245.7元、公摊电费223.6元、公摊水费0.5元、自用水费393.43元，合计2863.23元。虽然原、被告在《前期物业服务协议》约定被告应于每月15日前交纳物业管理费，每逾期一日按当月物业管理费金额的千分之一计付滞纳金。但物业服务企业和业主之间存在服务与支付报酬的特殊关系，发生纠纷后适宜协调解决，且该滞纳金的标准明显过高，该物业管理费的滞纳金自2018年11月至2020年4月期间，应以当月应付物业服务费132.08元为基数，分别自当月16日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告辩称违建问题、办理露天停车场问题、小区绿化问题，这些问题已通过另案诉讼，本案不作处理。被告二周力军经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃质证与抗辩的权利，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告谢新雄、周力军应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告惠州市天益物业管理有限公司支付2018年11月至2020年4月的物业服务费2245.7元及滞纳金（计算方式：自2018年11月至2020年4月期间，应以当月应付物业服务费132.08元为基数，分别自当月16日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、被告谢新雄、周力军应在本判决法律效力之日起七日内向一次性原告惠州市天益物业管理有限公司支付公摊电费223.6元、公摊水费0.5元、自用水费393.43元。三、驳回原告惠州市天益物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交25元），由被告谢新雄、周力军负担20元，由原告惠州市天益物业管理有限公司负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 邱伟光二〇二〇年十月二十八日法官助理 刘文娟书 记 员 骆华威