四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初4894号 原告：朱群，女，1963年10月24日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：刘明，男，1961年12月25日出生，汉族，住成都市龙泉驿区，系朱群配偶。 委托诉讼代理人：陈璐璐，四川方舟达律师事务所律师。 被告：司木旺，男，1972年1月11日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县。 原告朱群与被告司木旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱群及其委托诉讼代理人陈璐璐、刘明和被告司木旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱群向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的租赁合同；2.判令被告将承租的房屋恢复原状、腾空房屋并交还给原告；3.判令被告支付原告的租赁费50400元（暂计算至2020年7月底，后续租赁费从2020年8月1日起按月租金6300元计算至被告将房屋交还给原告之日止）及违约金3万元。诉讼过程中，原告放弃了判令被告将承租的房屋恢复原状的诉讼请求。事实和理由：2018年10月18日，原、被告签订一份《房屋租赁协议》。合同约定，原告将其所有的位于成都市龙泉驿区××路××号自有门面租给乙方使用，月租金6000元，以后每年在原来租金的基础上按5%上调租金。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告支付部分租金，但自2019年12月起至今被告未支付原告租赁费。被告拒不支付租金的行为严重侵犯了原告的合法权益，望支持原告诉请。 司木旺辩称，被告从未见过原告，被告仅签过一份房屋租赁协议，但该协议由刘明提供。在租赁期间，由于生意不景气，加上受××疫情影响，被告决定在2020年5月份转让租赁的商铺，之前也征得过刘明的同意。至于所欠房租，被告自始至终都没有说过不付，只因被告经济出现困难，同刘明商量过，等到商铺转让费来支付房租，刘明表示同意并规定时间，受××疫情的影响商铺迟迟没有转让出去。刘明再次催缴房租，被告确实拿不出钱，再次请求刘明宽限一段时间，刘明未同意，并提出要中止租赁协议。期间有两位商家联系被告，被告推荐给了刘明，因刘明不肯配合导致转让未达成。原告恢复原状的主张并不明确，这是故意刁难。我国在2019年12月份就发现了××，随后四川省也启动了疫情防控应急响应。在疫情期间，商铺基本处于关门歇业状态，在全国人民患难与共、团结一致、齐心抗疫期间，原告非但没有降租却索要疫情期间的租金，没有同情心。之前刘明要求支付3个月的租金，被告一直都表示可以接受。租赁期间被告曾想增加经营项目，但因案涉商铺没有产权，无法办理相关的经营许可，很大程度上影响了生意。 本院经审理认定事实如下：2016年12月，成都市龙泉驿区人民政府龙泉街道办事处和龙泉街道广场社区共同出具《证明》，载明：兹有位于龙泉××路××号的房屋属于朱群1993年购买，该房屋属合法建筑，未办理相关房产手续。2018年10月18日，原告作为甲方、被告作为乙方，双方签订了《房屋租赁协议》，协议约定：甲方将驿都东路47-49号自有门面租给乙方使用，租期2018年10月21日至2021年10月20日共三年；房租每月6000元整，次年及第3年较上年上浮5%，第一年房租押一付三月，第二年起每年3月底或9月底前预付半年房租，逾期15天本协议自动中止并由乙方承担违约责任；租赁未到期单方要求中止协议按违约处理，租赁期间乙方若停止经营可将房屋转租给第三方至租赁期满；违反上述条款，违约方支付对方违约金3万元整。《房屋租赁协议》上原告的名字系由其丈夫刘明代签，原告在诉讼中对刘明的行为进行了追认。2020年6月7日，刘明通过微信给被告发送消息“商铺转让可以在58同城网上免费公布。可以试一下。”“如果转让困难，考虑考虑终止合同。”被告回复只能等转让来支付房租。刘明再次建议被告，如果转让困难，建议考虑终止合同。被告回复“这两天都有人给我打电话，再等等看，随着复工复产复市的不断推进！应该会有下家接手！感谢您的理解！”刘明建议免被告三个月房租，被告把房子退出来，双方中止合作，被告认为自己装修花了很多钱而未同意。被告次日又向原告发消息“房租先欠到！也确实拿不出钱！只有等转了付房租”“随便你！我必须等转让费付房租”另查明，被告于2018年10月开始使用案涉商铺，支付了2018年10月至2019年11月的租金共计84000元，并交纳了押金6000元。 上述事实，有原、被告双方的陈述以及《房屋租赁协议》《证明》、微信聊天记录等证据在案证实。 本院认为，《房屋租赁协议》虽然是刘明代原告签订，但原告已追认，该合同属于有效合同，双方应当按照该合同约定履行自己的义务。原告按约将案涉商铺交付给被告使用，被告应按约支付租金。被告长期未缴纳租金，原告配偶的刘明曾多次催要，被告至今未付。根据《房屋租赁协议》的约定和《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，原告有权解除双方签订的《房屋租赁协议》，故本院对原告解除合同、腾空并返还房屋的诉讼请求予以支持。双方曾经就租金支付事宜进行过协商，且刘明表示可以免除3个月的租金同时终止租赁协议，但被告一直表示等商铺转让后再支付租金，双方对此未达成一致意见。被告作为商铺的经营者，负有承担商铺经营亏损的责任，若将该责任转嫁给出租人，则会破坏市场经济秩序，改变租赁合同的目的，加重出租人的责任，对被告以××疫情抗辩的意见不予采纳。按照合同约定，被告第二年应向原告支付的月租金为6300元，第三年的月租金为6615元，双方同意将被告交纳的6000元押金抵扣租金，本院予以确认。被告明确表示不同意提前解除合同，坚持要将所承租的商铺转让，被告自称将商铺的钥匙放在了隔壁商家，并不是为了将商铺交还给原告，而是为了方便商铺转让，不能视为已将案涉商铺返还给了原告，而且被告没有证据证明商铺转让未成功系原告造成，被告除依法应将拖欠的租金支付给原告外，还应向原告支付合同解除后至房屋实际返还期间的房屋占有使用费。原告要求按每月6300元的标准计算租金，符合双方的约定。双方约定的违约金过高，而且原告对于被告违约所造成的损失未举证，本院酌定被告向原告支付一个月房屋租金作为违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、在本判决生效之日解除原告朱群和被告司木旺于2018年10月18日签订的《房屋租赁协议》； 二、被告司木旺于本判决生效之日起十日内向原告朱群返还位于成都市龙泉驿区××路××号××商铺； 三、被告司木旺于本判决生效之日起十日内按每月6300元的标准向原告朱群支付自2019年12月1日起至案涉房屋返还之日止的房屋租金和房屋占有使用费（押金6000抵扣租金）； 四、被告司木旺在本判决生效后十日内支付原告朱群违约金6300元； 五、驳回原告朱群的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计905元，由被告司木旺负担(此款已由原告预交，被告在履行上述给付义务时将此款一并付给原告)。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  谢贤云 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  曾 莉