北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初21363号原告：北京卡普世纪酒店管理有限公司，住所地北京市西城区西直门外南路****楼**。法定代表人：晋小明，经理。委托诉讼代理人：杨尚英，北京市隆平律师事务所律师。被告：北京汇京柯曼汽车贸易发展有限公司，住，住所地北京市丰台区丰管路**/div>法定代表人：冯际，董事长。委托诉讼代理人：刘涛，北京汇京柯曼汽车贸易发展有限公司职员。委托诉讼代理人：闫薛涛，北京汇京柯曼汽车贸易发展有限公司职员。原告北京卡普世纪酒店管理有限公司（以下简称卡普世纪公司）与被告北京汇京柯曼汽车贸易发展有限公司（以下简称汇京柯曼公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卡普世纪公司的委托诉讼代理人杨尚英，被告汇京柯曼公司的委托诉讼代理人刘涛、闫薛涛通过电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。卡普世纪公司向本院提出诉讼请求：1.要求变更双方签订的《租赁合同》中租金标准与支付方式条款：免除2020年6月1日至2020年8月31日期间3个月期间的租金724893.75元；自2020年9月1日至2021年8月31日每月减收5天租金；2.诉讼费依法承担。事实和理由：2010年10月21日，我公司与汇京柯曼公司签订《租赁合同》，约定汇京柯曼公司将坐落于北京市丰台区丰管路16号院11号楼出租给我公司，用于商业经营，租期自2010年11月1日至2029年8月31日，计租日从2011年9月1日起算，其中，2011年9月1日至2014年8月31日期间，年租金2630000元，第四年起，租金每三年递增5%，租金为半年支付二分之一，应在每期租金到期日前15日，足额支付下期租金；因自然灾害或国家地区规划拆迁等不可抗力因素的影响，致使租赁经营无法按照本合同规定执行时，甲乙双方有权要求变更或解除合同，且互不承担违约责任等。合同签订后，我一直严格遵守合同，按期支付租金，与汇京柯曼公司的合作顺畅愉快。2020年1月，新冠肺炎疫情发生以来，宾馆酒店、饭店文旅等行业，因受疫情影响，客源严重萎缩，出现了停业亏损、开业更赔钱的风险与困境。单向支出各类成本，几乎无资金回流，一个月下来就损失惨重，无力承担。我公司及我公司租赁11号楼部分面积的商户经营的业务，恰都属于上述列举的受疫情影响最严重的行业领域。疫情发生后，因履行合同过于艰难，我公司多次向汇京柯曼公司申请疫期免租、疫情结束后一定时间内减租，汇京柯曼公司未同意。6月11日北京疫情再次升级以来，因租赁房屋所在地风险等级，我公司及我公司租赁11号院的商户全部停业。租赁11号楼部分面积的商户，多次向我公司申请减免。因涉及数额巨大，需要参照汇京柯曼公司对我公司的减免方案进一步变更。我公司继续向汇京柯曼公司申请减免，未获准许。我公司认为，受疫情这一因素的较重影响，租赁经营的客观情况确实发生了双方订立合同时无法预见的重大变化，继续按原合同价款履行，对我公司一方明显不公平。但是，汇京柯曼公司不同意我公司的减免要求，故现诉至法院。汇京柯曼公司辩称，1.卡普世纪公司以不可抗力造成停业为由要求减免租金，与事实不符。“新冠”肺炎疫情发生后，无论是北京市相关政府部门，还是我公司，均未要求其公司停业，涉案租赁房屋同楼宇、同地段其他商户疫情期间也基本正常营业，且均按照合同约定向我公司缴纳租金；2.卡普世纪公司以“情势变更”为由请求减免租金没有事实和法律依据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。该条款即为“情势变更”。本案中，卡普世纪公司要求变更合同条款的理由并不符合“情势变更”的构成要件。租赁合同签订于2010年，租赁期限20年，卡普世纪公司作为已经经历2003年非典和2009年甲型HIN1流感疫情的专业酒店管理公司，在订立合同时应当预见合同履行期间可能出现类似“非典”的公共卫生事件对合同履行的影响，且“新冠”肺炎疫情对于卡普世纪公司的实际影响也不过一个月左右的时间，相对于20年的租赁期限，并不属于当事人在订立合同时无法预见的“重大变化”；即使“新冠”肺炎疫情对于卡普世纪公司的经营活动有一定的影响，但继续履行合同并未达到“对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的”的程度。租赁合同签订时，我公司已经给予卡普世纪公司近一年的免租期，已经充分考虑其公司的经营风险和前期支出成本。卡普世纪公司承租房屋价格明显低于同等情况下市场平均水平，且其以低价承租涉案房屋后将涉案房屋租赁面积的约50%转租给金百万公司，并向金百万公司收取巨额租金差价，收益丰厚；卡普世纪公司承租房屋后加盖了第5层，我公司从未就加盖面积向卡普世纪公司收取过任何费用，且其在未经我公司同意的情况下将5层中的30多平米出租给一家旅行社，赚取租金收益。我公司认为，卡普世纪公司以明显优于市场正常水平的条件承租房屋，即使受到疫情的短期影响，也并未达到对其明显不公平或者不能实现合同目的的程度，其以“情势变更”为由请求减免租金没有事实和法律依据；3.截至目前，卡普世纪公司仍欠缴2020年6月1日至8月31日租金，考虑到其资金压力，我公司从未催缴欠付租金且未追究其违约责任，为卡普世纪公司减轻了重大经营压力。我公司作为中小企业目前仍处于亏损状态，也承受了巨大的资金压力，卡普世纪公司再要求免除租金，有违公平。综上，卡普世纪公司的诉讼请求无合法依据，有违公平，应当予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年10月21日，汇京柯曼公司（出租方、甲方）与卡普世纪公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方出租的房屋地址：北京市丰台区丰管路16号院11号楼，甲方以11号楼以下区域以现状租赁给乙方使用，具体面积约为：地上：地上**面积约为163米，地上，地上**面积约为4125平米。屋顶立柱范围内全部归乙方自建房屋使用，产权归甲方。乙方承租上述房产后自行装修、自行经营、自负盈亏，自行负责乙方与商户以及工程队伍之间的债权、债务，在任何情况下必须严格履行合同义务，交纳租金。租赁期限：自2010年11月1日至2029年8月31日止，甲方给予乙方10个月免租期，自2010年11月1日至2011年8月31日止，计租日期从2011年9月1日起算。租金标准：前三年2011年9月1日至2014年8月31日，租金为每年263万元，其中包括四层楼顶使用费。从第四年起开始，租金每三年递增5%。乙方应于本合同签订之日向甲方支付303万元，包括：租赁押金40万，作为其全面、适当履行本合同的担保，本合同非因乙方原因终止或解除时，乙方交清租金和其他应付费用，并将各项设施完好的承租房屋交还甲方后，甲方将押金金额无息返还给乙方，上述押金不可抵扣租金或其他乙方应支付的任何费用。从第二期应付租金日起，即2012年9月1日乙方每半年一次支付给甲方租金，半年租金标准为当年年租金的二分之一，乙方应在每期租金到期日前15日足额支付下期租金。甲乙双方均不得随意要求变更或解除合同，本合同内容若需要变更的，双方在协商一致的情况下，可另有签订书面协议。合同终止或解除：合同期满；因违约解除；甲乙双方经友好协商，一致同意终止本合同；因自然灾害或国家、地区规划、地区规划拆迁等不可抗力因素的影响经营无法按本合同规定执行时，甲乙双方均有权要求变更或解除合同；且互不承担违约责任；如解除合同，租金可按当期租金标准以实际使用天数计算，多退少补，且根据国家、地区的相、地区的相关补偿政策执行效期内，任何一方如需提前解除本合同，必须同时符合以下条件：提出方无任何违约情况或已妥善解决违约事宜、提出方提前六个月（180天）书面通知对方、对方的书面同意，否则视为违约。免租期优惠系以本合同规定的租赁期限如期全面履行为前提条件的。本合同非因甲方过错不能满足上述前提条件时，乙方则无权获得未履行期间的免租期优惠，乙方应按租金260万的标准补交给甲方；违约责任：在本合同履约过程中，对乙方逾期交纳租金，乙方应自本协议约定租金缴纳日至其实际支付之日，按应缴租金的日千分之五向甲方缴纳滞纳金，乙方逾期交纳租金超过45日，甲方有权单方面解除合同，并由乙方按本协议第十七条约定的标准承担违约责任，并没收押金。乙方延期相关费用超过45日，甲方有权不向乙方所承租的房屋供应水、电、冷气、暖气、燃气等，且甲方此举不属于违约，亦不承担由此带来的任何赔偿责任。庭审中，双方均认可卡普世纪公司租金交纳至2020年5月31日。卡普世纪公司主张受疫情影响导致其经营的京奇连锁酒店损失惨重，提交了旅店业信息系统于2020年2月至6月及2019年2月至6月关于入住人员的统计表及京奇连锁酒店丰益桥店2020年与2019年2月至6月在营业收入、出租率、人数等方面对比图；经质证，汇京柯曼公司对该证据的真实性、合法性、关联性均有异议，统计表中显示软件使用期限已过，对卡普世纪公司使用权限存疑，数据的真实性、合法性存疑，且该数据均为卡普世纪公司自行录入，无第三方相关证明文件，入住情况的真实性、合法性存疑，对比图系卡普世纪公司提供，没有第三方的相关证明文件。汇京柯曼公司提交其公司分别与车永林、中国工商银行股份有限公司之间签订的房屋租赁合同、卡普世纪公司与北京金百万餐饮管理有限公司之间的租赁协议，欲证明卡普世纪公司以低于市场水平的租金承租涉案房屋，且卡普世纪公司将第三层转租，赚取租金差额。经质证，卡普世纪公司对汇京柯曼公司与车永林、中国工商银行之间签订的房屋租赁合同的真实性不认可，认为与涉案合同无可比性，不能证明其以低于市场水平租金承租涉案房屋；其承租后做了大量的基础建设以及配套装修、资金投入，对原始租赁物形成添附，汇京柯曼公司用其出租原始租赁标的物与添附后的租金水平作比较，不合理。经询问，卡普世纪公司表示承租房屋一层用于自用，三层转租给北京金百万餐饮管理有限公司，四层由其经营京奇连锁酒店，五层由其自建简易房，部分为员工宿舍，部分转租给一旅行社。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，卡普世纪公司与汇京柯曼公司就涉案房屋签订的《租赁合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。现卡普世纪公司认为疫情原因导致其经营的京奇连锁酒店丰益桥店受损失，故要求变更合同中关于租金支付条款，对此，首先，疫情虽不能预见、不能避免，但考虑到卡普世纪公司与汇京柯曼公司之间签订的租赁合同租期长达近20年之久，疫情期间并不必然导致双方合同不能继续履行，或合同目的无法实现；其次，根据卡普世纪公司的庭审陈述，其租赁涉案房屋后仅将第4层用于经营酒店，且汇京柯曼公司作为出租人，对卡普世纪公司因疫情欠缴的租金，既未催缴亦未追究违约责任，现继续按照原租赁合同租赁标准支付租金对卡普世纪公司并非明显的不公平；最后，关于2020年9月1日至2021年8月31日期间的租金标准，该期间并未涉及到疫情，且涉及到合同条款的变更应经合同主体双方协商予以变更，故，卡普世纪公司主张变更租金标准与支付方式条款，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：驳回北京卡普世纪酒店管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费5524元，由北京卡普世纪酒店管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郭聪聪二〇二〇年十一月二十六日书记员  王跃佳