成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初2220号 原告：刘桂芳，女，1957年1月2日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 委托诉讼代理人：贾国伟，四川思诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗勇，四川思诚律师事务所律师。 被告：成都红福莱云房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市双流区东升街办荷塘南街**。 法定代表人：胡云清。 第三人：胡颖，女，1985年12月30日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 原告刘桂芳诉被告成都红福莱云房地产开发有限公司（以下简称“红福公司”）以及第三人胡颖商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，根据第十三届全国人大常委会第十五次会议作出《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》（人大常委会字[2019]42号），本院属于《最高人民法院关于印发〈民事诉讼程序繁简分流改革试点方案〉的通知》中的试点法院，且本案符合试点内容中扩大简易程序独任制审理的范围，故本案由本院审判员刘宇飞适用简易程序公开开庭进行了独任审理。原告刘桂芳及其委托诉讼代理人贾国伟到庭参加诉讼；被告红福公司、第三人胡颖经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘桂芳向本院提出诉讼请求：1.确认刘桂芳与红福公司签订的《商品房买卖合同》合法有效。2.判令红福公司所售的鸿福名苑小区X栋X单元X号房屋归刘桂芳所有。3.撤销胡颖对前述房屋的备案登记。4.判令红福公司为刘桂芳办理1栋2单元1302号房屋的备案登记。事实和理由：2009年4月12日，刘桂芳与红福公司签订《商品房买卖合同》，约定由刘桂芳以241753元的价格向该司购买其位于成都市双流区东升街道西南巷鸿福名苑小区X栋X单元X楼X号商品房一套。同时，该合同和附件对款项支付、房屋交付和产权办理等进行了约定。该司在刘桂芳付清全部房款后出具收款收据。刘桂芳拿到房屋后装修入住至今。后因红福公司涉嫌刑事案件，刘桂芳才知晓该司将案涉房屋备案至胡颖名下。根据2016川01刑终1053号刑事判决，红福公司将该房备案至胡颖名下系基于其向胡颖的借款而进行的抵押，双方并无真实的买卖行为。该行为直接影响了刘桂芳的权益。因此，为维护自身的合法权益，故提出如上诉请。庭审中，刘桂芳放弃第二项诉讼请求。 红福公司未作答辩，也未提交证据。 胡颖未作陈述，也未提交证据。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 2009年4月12日，刘桂芳与红福公司签订《商品房买卖合同》和补充协议。该合同约定，1.刘桂芳购买红福公司开发的鸿福名苑楼盘X栋X单元X楼X号住宅，刘桂芳一次性支付房款241753元。2.红福公司应当在2010年2月28日前交付该商品房。该房交付时应当已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，以及若该商品房为住宅的，红福公司还应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》。3.刘桂芳同意委托红福公司代交专项维修资金、契税、产权办理的手续费和登记费以及共有人登记费、其他办理房屋登记所需费用。4.刘桂芳无偿委托红福公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因该司的责任以致刘桂芳未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，该司按《中华人民共和国合同法》关于无偿委托的规定承担法律责任。5.本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行，买卖双方应保持合同联机备案文本与合同书面实物文本内容的一致性。 补充协议约定，红福公司自商品房交付使用之日起184日内将办理商品房权属登记的资料报送产权登记机关备案。该司在取得商品房所有权证（大产权）之日起的181日内按政府规定程序协助或按委托办理房屋过户手续。 上述协议签订后，刘桂芳付清房款241753元。后，刘桂芳使用该房至今。 另查明，红福公司向刘桂芳出售的鸿福名苑X栋X单元X楼X号住宅于2010年11月5日签约备案至胡颖名下，签约备案号为：X。 再查明，原四川省双流县人民检察院于2013年10月25日以胡云清犯合同诈骗罪向本院提起公诉后，又以红福公司为该案单位犯罪补充起诉。本院于2016年10月19日作出（2015）双流刑初字第01277号刑事判决，认定红福公司和其法定代表人胡云清在鸿福名苑楼盘的销售过程中犯合同诈骗罪。后，胡云清不服，提起上诉。2017年12月18日，四川省成都市中级人民法院作出（2016）川01刑终1053号刑事判决，判决红福公司和胡云清无罪。 （2016）川01刑终1053号刑事判决中的二审审理查明部分载明，红福公司因修建鸿福名苑楼盘时因资金不足而在百联安公司、杨红、孙飞宇等处融资借款，将出售给购房者的51套住房作为抵押备案登记给兰发盛、胡志正、周洪蓉、胡颖、吴均、李艳冰、杨红、孙飞宇、杨春伟、庞俊以及成都傣家风情餐饮娱乐中心。 并且，本院依职权调取（2015）双流刑初字第01277号刑事案件的卷宗材料。建筑面积为：64.33㎡,单价为2500元/㎡）共计7套房屋的商品房买卖合同签约备案至胡颖名下，签约备案对应的房屋价款分别为：219975元、383875元、226700元、222025元、222025元、222025元、160825元，红福公司和胡颖未就上述房屋办理预告登记。 上述事实，有《鸿福名苑认购书》、《商品房买卖合同》及其补充协议、收据、成都家和业好物业管理有限公司费用收取单据、（2016）川01刑终1053号刑事判决书和本院依职权调取的（2015）双流刑初字第01277号刑事案件的卷宗材料等证据，以及双方当事人的庭审陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，刘桂芳与红福公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，属于有效合同。刘桂芳放弃第二项诉讼请求，体现了权利自由处分原则，本院对此予以确认和支持。 根据案涉备案情况表，鸿福公司于2010年11月5日将案涉的建筑面积为90.68㎡的X栋X单元X楼X号房屋备案登记至胡颖名下，而刘桂芳与鸿福公司于2009年4月12日签订商品房买卖合同及补充协议，刘桂芳先于胡颖签订合同，并且红福公司与胡颖也仅办理了商品房买卖合同的签约备案登记，并未办理《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定的预告登记，不能产生物权公示效力。就此而言，胡颖也仅享有债权，而不享有物权。刘桂芳就案涉房屋先于胡颖与红福公司签订商品房买卖合同和使用房屋，从优先保护先购者权利的角度出发，胡颖所购的案涉房屋的商品房买卖合同签约备案登记应当予以撤销。并且，（2016）川01刑终1053号刑事判决中的二审审理查明部分也表明红福公司将案涉楼盘的部分房屋作为抵押担保备案至胡颖名下，即使该判决未载明具体的房号，但根据本院依职权调取的证据材料显示，胡颖就其备案的全部房屋进行了打包付款，收据上不能区分每一房屋的实际付款金额，因此，本院认为备案至其名下的案涉房屋为该刑事判决所涉的红福公司作为抵押担保的房屋。由此，红福公司和胡颖并无真实的商品房买卖合同关系，案涉房屋的商品房买卖合同签约备案登记亦应被撤销以保护刘桂芳的合法权益。 虽然商品房买卖合同的签约备案属于行政职能部门的行政管理范围，但红福公司和刘桂芳在合同中约定了“本合同的备案采用网上签约联机备案的方式进行，买卖双方应保持合同联机备案文本与合同书面实物文本内容的一致性”，从而使该签约备案成为红福公司的合同义务。现案涉房屋的商品房买卖合同至今未签约备案至刘桂芳名下，红福公司构成违约，应承担相应的违约责任。故鸿福公司应当在履行完毕与胡颖协助办理撤销双方签订的《商品房买卖合同》的签约备案登记（备案号为：X）义务后，协助办理其与刘桂芳于2009年4月12日签订的《商品房买卖合同》的签约备案登记。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十五条、第四十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下： 一、原告刘桂芳与被告成都红福莱云房地产开发有限公司于2009年4月12日签订的《商品房买卖合同》有效； 二、被告成都红福莱云房地产开发有限公司与第三人胡颖自本判决生效之日起五日内，协助原告刘桂芳办理撤销该司和胡颖于2010年11月5日进行的商品房买卖合同签约备案登记（签约备案号为：X）； 三、被告成都红福莱云房地产开发有限公司在履行完毕前述第二项判决义务后五日内，协助原告刘桂芳办理与其于2009年4月12日签订的《商品房买卖合同》的签约备案登记； 四、驳回原告刘桂芳的其他诉讼请求。 案件受理费2463元，由被告成都红福莱云房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 刘宇飞 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 付 静 书 记 员 陶悦瑞