四川省成都市青白江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0113民初1076号 原告：杨巍，男，1988年10月21日出生，汉族，住四川省蒲江县。 原告：陈锐，男，1977年1月15日出生，汉族，住四川省蒲江县。 二原告共同诉讼代理人：肖林，四川英鼎律师事务所律师。 被告：成都中铁运龙物流有限公司，住所地：成都市青白江区城厢镇清泉大道一段**。 法定代表人：何官燕，执行董事。 委托诉讼代理人：张智，男，系公司员工。 第三人：成都市青羊区建筑工程总公司管理人，住，住所地：成都市青羊区三多里**/div> 法定代表人：李显之。 委托诉讼代理人：许国美，四川盛豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张婷婷，四川盛豪律师事务所律师。 原告杨巍、陈锐诉被告成都中铁运龙物流有限公司（以下简称“中铁运龙公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案。原告杨巍、陈锐向本院申请追加成都市青羊区建筑工程总公司（以下简称“青羊建工公司”）为本案第三人，本院经审查予以准许。本院依法适用简易程序，于2020年6月11日公开开庭进行了审理，杨巍、陈锐的委托诉讼代理人肖林、中铁运龙公司的委托诉讼代理人张智、青羊建工公司管理人的委托诉讼代理人许国美、张婷婷到庭参加诉讼。诉讼中，杨巍、陈锐申请司法鉴定，本院经审查予以准许。后本院于2020年10月26日公开开庭进行了审理，杨巍、陈锐的委托诉讼代理人肖林、中铁运龙公司的委托诉讼代理人张智到庭参加诉讼，青羊建工公司管理人无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 杨巍、陈锐向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2016年6月2日签订的《商品房认购协议书》为有效协议；2、责令被告为原告办理并完善位于青白江区××镇××市场××组××栋××单元××号商品房备案手续，并承担相关费用；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年6月2日签订《商品房认购协议书》，认购书确定原告购买被告开发的位于青白江区××镇××市场××组××栋××单元××号商品房，房屋面积为133.38平方米，认购单价为每平方米8748元，认购总价为1166808元。杨巍、陈锐系中益吉城劳务班组并完成劳务，上述认购合同总价款为原告以青羊建工公司修建案涉项目时中铁运龙公司欠付的建设工程款予以品迭支付。签订认购协议时，双方办理了工程款抵房款的结算手续，中铁运龙公司对商品房买卖合同条款予以认可。中铁运龙公司一直未通知杨巍、陈锐办理购房手续和备案、不动产权登记。中铁运龙公司在认购协议签订并交纳房款后，拒绝办理案涉房屋的备案及登记系违约行为，应承担违约责任，还应当按照认购协议继续履行。现杨巍、陈锐为维护其合法权益，诉至法院，请求支持诉请。 中铁运龙公司辩称，杨巍、陈锐于2016年6月2日签订认购协议书，但其起诉时已经超过诉讼时效；青羊建工公司于2018年重新出具委托书，撤销了其对于杨巍、陈锐的委托，重新委托王燕和中铁运龙公司签订商品房买卖合同，因此客观上无法履行与杨巍、陈锐的协议。 青羊建工公司述称，杨巍、陈锐的诉讼请求不成立，请求法院驳回其诉请；本案中的情况系以工程款抵房款，且本案中没有发生产权变更，协议无效；诉讼时效已过；青羊建工公司已撤销了杨巍、陈锐以工程款抵房款，杨巍、陈锐无权请求为其办理备案手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交了身份证、企业信息、营业执照、商品房认购协议书、委托书、情况说明、房屋备案登记复印件等证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年6月2日，杨巍、陈锐作为认购方、中铁运龙公司作为出卖方，双方签订《商品房认购协议书》。关于认购房屋的状况和认购价格，协议中约定：认购方自愿认购出卖方开发的位于成都市青白江区××镇××市场（即“物联网世纪产业园（中益吉城）”）第一组团的预售商品房Ｂ03栋2单元17号，用途商业，预测建筑面积133.38平方米；认购单价为8748元／平方米，购房总价款为1166808元。关于支付购房款的方式，协议中约定：青羊建工公司向出卖方出具书面的《冲抵工程款委托书》，同时开具收款收据和工程款发票等，办妥抵扣工程款相关法律手续之后，视为认购方向出卖方缴纳等额购房款；本协议自双方签字盖章且认购方向出卖方交清全部购房款之日生效。关于认购房屋后的合同签订，协议约定：认购方认购的商品房户型、面积及面积差异处理、交付使用条件、交接手续、商品房质量标准、产权及违约责任等内容详见商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议及附件并最终以签订的前述文件为准；签订本协议时认购方已仔细阅读出卖方提供的前述文件内容并对各条款全面了解，双方对各条款的意思表示理解一致且无异议；认购方根据出卖方的通知（以书面或手机短信通知均可），到位于成都市青白江区××镇××市场体验中心签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及附件。上述协议无青羊建工公司的盖章或签字，庭审中，青羊建工公司对该协议中涉及其公司的内容不予认可。 杨巍、陈锐与中铁运龙公司均确认上述认购协议所涉“成都市青白江区××镇××市场Ｂ03栋2单元17号”房屋与“青白江区兴业大道1号3栋1-3楼33号”房屋系同一房屋。2019年1月15日，上述案涉房屋合同网签备案信息显示，该房屋买受人为王燕，地，地址为青白江区兴业大道********内面积为118.92平方米，公摊面积为13.58平方米，用途为商业，清水成交价为1097100元（合同备案号为1026769）。案涉房屋已办理不动产权登记。 另，2018年11月14日，成都市青羊区人民法院作出（2018）川0105破申13号民事裁定书，裁定：受理刘娅对成都市青羊区建筑工程总公司的破产清算申请。2019年2月18日，成都市青羊区人民法院作出（2019）川0105破2号决定书，指定四川盛豪律师事务所担任成都市青羊区建筑工程总公司管理人。 本案在审理过程中，杨巍、陈锐申请对中铁运龙公司提交的载明时间为2018年12月12日的《委托书》上“成都市青羊区建筑工程总公司”印章印文同一性进行鉴定，本院经审查予以准许，经摇号，本院委托四川鼎诚司法鉴定中心进行本案鉴定事项。2020年9月22日，四川鼎诚司法鉴定中心出具《终止鉴定工作告知书》，载明：我中心于2020年9月18日收到贵院微信方式发出《成都市青白江区人民法院询问笔录》根据其反馈信息得知，因鉴定材料检材原件遗失，现仅有复制件。故我中心现无法继续开展相关鉴定工作。经我中心与贵院沟通、确认后，根据中华人民共和国司法部令第132号《司法鉴定程序通则》第二十九条第（一）款中“发现鉴定材料……不充分……”之规定，我鉴定中心决定终止此次鉴定委托。 本院认为，杨巍、陈锐与中铁运龙公司于2016年6月2日签订的商品房认购协议书系双方真实意思表示，该商品房认购协议对杨巍、陈锐与中铁运龙公司发生法律效力。但该协议中加涉了青羊建工公司的履行内容，青羊建工公司未对该协议进行确认，在庭审中对该协议中涉及其公司的内容也未予认可，该协议对其不发生法律效力。《中华人民共和国合同法》第六十五条规定：当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。根据合同相对性，案涉商品房认购协议仅约束杨巍、陈锐与中铁运龙公司，不能约束作为合同以外第三人的青羊建工公司。因此，杨巍、陈锐与中铁运龙公司于2016年6月2日签订的商品房认购协议书对杨巍、陈锐与中铁运龙公司发生法律效力，为有效协议；需要说明的是，该协议对青羊建工公司不发生法律效力。 关于案涉商品房的问题。虽案涉商品房认购协议书对所认购的房屋的房号、认购单价、认购总价等部分事项作出约定，但该认购书不完全具备《商品房销售办法》规定的商品房买卖合同所要求的主要内容，且双方在案涉商品房认购协议书中约定双方还应另行签订商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议及附件，具体事项以签订的商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议及附件为准；至本案审理终结前，双方尚未签订正式的商品房买卖合同等协议。另经本院查询，案涉房屋的不动产权已登记于案外人名下。故杨巍、陈锐要求中铁运龙公司办理案涉房屋备案手续并承担相关费用的诉讼请求，事实与法律依据不足，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条、六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、杨巍、陈锐与中铁运龙公司于2016年6月2日签订的《商品房认购协议书》有效； 二、驳回原告杨巍、陈锐的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取50元，由原告杨巍、陈锐负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 李 佳 二〇二〇年十一月九日 书记员 黄祎婷