北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初46561号原告（反诉被告）：刘翔，女，1979年4月29日出生，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马翠霞，北京默合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萦，北京默合律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京蓝黛文化传播有限公司，住所地北京市朝阳区立清路**院地下**，统一社会信用代码911101057614234898。法定代表人：王晶，执行董事。委托诉讼代理人：崔明，北京惠诚（天津）律师事务所律师。原告（反诉被告）刘翔（以下称刘翔）与被告（反诉原告）北京蓝黛文化传播有限公司（以下称蓝黛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘翔委托诉讼代理人马翠霞、蓝黛公司委托诉讼代理人崔明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘翔向本院提出如下诉讼请求：1、确认刘翔与蓝黛公司于2007年底签署的《商铺租赁合同》自2020年7月1日起解除;2、判令蓝黛公司承担逾期交还房屋产生的房屋占用费（按照2879.67元的月租金计算，自2020年8月1日起至腾退交还房屋）;3、判令蓝黛公司支付拖欠刘翔的房租36754元;4、判令蓝黛公司支付拖欠刘翔房租产生的违约金(每延迟一天按照日租金的0.5‰计算,直至付清房租；起算时间分别为：①2018年第一期8639元，自2018年3月26日起算；②2018年第三期2198元，自2018年9月26日起算；③2019年第一期8639元，自2019年3月26日起算；④2019年第三期8639元，自2019年9月26日起算；⑤2020年第一期8639元，自2020年3月26日起算);5、判令蓝黛公司赔付刘翔解除合同的违约金332971.6元。事实和理由:刘翔系朝阳区立水桥明天第一城B02娱乐城B02-33(以下称33号商铺)的业主。2007年底,刘翔作为出租方,与蓝黛公司签署了《商铺租赁合同》,约定蓝黛公司承租33号商铺,租赁期限为15年,自2008年1月1日起至2022年12月31日止,开业时间为2008年1月1日,免租期为一年,自2008年1月1日起至2008年12月31日止。租赁合同第4.1条约定了具体的租金标准;第5.1条约定租金应以先付后租的方式,采用押三付三的形式向刘翔支付租金,除免租期外每年按如下时间定期向刘翔支付房租:分别于每年的03月25日前、06月25日前、09月25日前、12月25日前支付下三个合同月的租金。根据租赁合同第9.3条约定,蓝黛公司应根据本合同第四、五、六、七条的规定按时足额缴纳租金及各项相关费用。自2016年起,每期(三个月)房租为8639元,但是自2018年1月1日起,蓝黛公司未再按时足额向刘翔支付房租,具体为:2018年仅于5月5日支付第二期(2018年7-9月)房租8639元，8月22日支付第三期(2018年10-12月)房租6441元(未足额支付)，2019年1月24日支付第四期(2019年1-3月)房租8639元,至今托欠刘翔2018年第一期(2018年4-6月)房租8639元(应当于2018年3月25日前支付)、第三期房租2198元(应当于2018年9月25日前支付);2019年仅于6月7日支付第二期(2019年7-9月)房租8639元、12月13日支付第四期(2020年1-3月)房租8639元,至今拖欠刘翔2019年第一期(2019年4-6月)房租8639元(应当于2019年3月25日前支付)、第三期(2019年10-12月)房租8639元(应当于2019年9月25日前支付),2020年未曾支付刘翔任何房租,至今拖欠刘翔2020年第一期(2020年4-6月)房租8639元(应当于2020年3月25日前支付),蓝黛公司至今拖欠刘翔房租共计36754元。根据租赁合同第4.5条约定,蓝黛公司未能按时足额支付租金的,每延迟一天按日租金的0.5%支付违约金给刘翔。超过1月的,除由蓝黛公司补足已产生的租金、违约金外,刘翔有权选择解除合同,蓝黛公司已缴纳的租赁保证金不予退还;根据第13.2条约定,若蓝黛公司未按合同约定按时足额缴纳租金,在刘翔通知后7个工作日内仍未履行的,刘翔有权直接扣除蓝黛公司已交的租赁保证金并有权要求蓝黛公司支付相当于120个月租金的违约金。刘翔已于2020年5月26日书面通知蓝黛公司解除房屋租赁合同。综上所述,刘翔认为,蓝黛公司多次拖欠租金的行为已经构成严重违约,且经刘翔多次催要后仍以各种理由拒绝支付,现为维护自身合法权益，特诉至法院。蓝黛公司辩称，不同意解除租赁合同。我公司与所有业主签署的整体租赁合同，不可拆分。不同意腾退刘翔的房屋，刘翔的商铺没有开放空间，各业主所得的商铺属于按份共有性质，无法腾退。2019年第三季度起因为分歧我方才停止支付租金，停止原因是发现刘翔的房本显示其为地下二层，且房屋用途不是商业，导致我方无法完成空间备案。不同意支付刘翔主张的逾期支付房租违约金和解除合同违约金。蓝黛公司向本院提出如下反诉请求：判令刘翔返还房屋租金324701元。事实和理由:2007年底蓝黛公司与B02娱乐城地下一层的所有商铺业主签订《商铺租赁合同》,约定将位于朝阳区立清路7号院地下一层总建筑面积为9379.58平方米的商铺,只可作为经营商业租赁给蓝黛公司使用。刘翔之诉成立的必要前提,首先是证明其所主张的法律关系存在,其次是证明刘翔是权利人;但刘翔的房屋是在地下二层,蓝黛公司并未实际租赁、使用其租赁物,所以蓝黛公司与刘翔之间不存在实际的租赁关系,即刘翔不是本诉适格的诉讼主体,更不是蓝黛公司的业主,刘翔应将已收取的房屋租金予以返还。刘翔针对反诉辩称，我和全体业主与蓝黛公司于2007年底签署商铺租赁合同，该合同是各方真实意思表示，合法有效，双方建立了房屋租赁关系。关于我的房屋是地下一层还是地下二层的问题。第一，根据我与开发商签署的商品房预售合同显示我购买的房屋位置是地下一层。第二，商铺租赁合同除了我之外的其他业主，关于房屋位置基本也是类似的称呼，蓝黛公司认为的地下一层和地下二层属于实际称呼和规划称呼的区别，房产证上的地下二层是根据规划图表明的地下二层。第三，根据商品房预售合同，我购买的房屋层高为6米，而正常房屋层高在3米左右，说明我购买的是大通层，不存在地下一层和地下二层的区别。综上，双方存在真实的房屋租赁合同关系，我已经将房屋交付给蓝黛公司使用，蓝黛公司也按照合同自2009年起支付租金，不可能不存在房屋租赁合同关系。本院查明如下事实：2007年8月12日，刘翔作为买受人与出卖人北京中联亚国际会展中心有限公司签订《北京市商品房预售合同》，购买坐落于北京市朝阳区立水桥明天中心B-02地块13号楼-1层B02-33号房屋。包括刘翔在内的B02娱乐城全体业主共同作为出租人（甲方）、蓝黛公司作为承租人（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意出租、乙方同意承租位于朝阳区立水桥明天第一城B02娱乐城地下一层商业物业共60间商铺，总建筑面积为937.58平方米（以实测面积为准，多退少补），租赁房屋只可作为经营商业使用，乙方还有权使用由甲方指定的所租物业公共区域；租赁期为15年，自2008年1月1日起至2022年12月31日止，开业时间为2008年1月1日；免租期为一年，自2008年1月1日起至2008年12月31日止，乙方在免租期内免付租金，双方约定免租期结束的次日为起租日；租金采用递增方式缴纳，具体内容见下表：年限年租金月租金2009年2363654.16元196971.18元2010年3444181.78元287015.15元2011年4322110.46元360175.87元2012年4322110.46元360.175.87元2013年4322110.46元360.175.87元2014年4322110.46元360.175.87元2015年4322110.46元360.175.87元2016年4592242.37元382686.86元2017年4592242.37元382686.86元2018年4592242.37元382686.86元2019年4592242.37元382686.86元2020年4592242.37元382686.86元2021年5098739.69元424894.97元2022年5098739.69元424894.97元乙方未能按时足额支付租金的，每延迟一天按日租金的0.5‰支付违约金给甲方；乙方迟延支付超过1月的，除由乙方补足已产生的租金、违约金外，甲方有权选择解除本合同，乙方已交纳的租赁保证金不予退还；租金应以先付后租的方式，采用押三（3个月租金）付三（3个月租金）的形式向甲方支付租金，应在甲乙双方全部签订正式合同后向甲方交付；于3月25日前、6月25日前、9月25日前、12月25日前支付下三个合同月的租金；乙方应付的租金及租赁保证金（已付中联亚的租金及租赁保证金）应于全部业主签订本合同后由中联亚转付给各业主（甲方）相应比例的租金及租赁保证金；甲方应提供乙方办理证照所需的相关文件；甲方承诺出租给乙方的租赁物产权清晰，无争议，甲方拥有该租赁房屋的出租权，乙方享有租赁期内不因租赁物产权纠纷影响乙方占有使用的权利；乙方未按合同约定按时足额缴纳租金、租赁保证金及其他费用在甲方发出书面通知七个工作日后仍未履行的，届时甲方有权扣除乙方已支付的租赁保证金、并有权要求乙方缴付乙方已享用的免租期租金，乙方发生上述行为时，甲方在书面通知乙方后，甲方有权立即单方解除合同，且视为乙方违约，甲方有权扣除乙方已交的租赁保证金并有权要求乙方支付相当于120个月租金的违约金。合同签订后，各方依约履行，蓝黛公司根据各业主房屋面积所在比例分别向每个业主支付租金，根据蓝黛公司实际按每季度8639元向刘翔支付租金。2009年1月6日，刘翔取得所购房屋的产权证，实际登记为北京市朝阳区立清路7号院2号楼-2层B02-33，建筑面积96.96平方米，套内建筑面积41.15平方米，房屋性质为商品房，规划用途为库房。刘翔提交其北京银行个人账户对账单，证明蓝黛公司已支付房租情况，截至2020年6月尚欠房租36754元，拖欠时间3个月至两年3个月余不等。蓝黛公司称自2019年7月1日开始未再向刘翔支付租金，此前一直没有拖欠租金。蓝黛公司提交银行账户对账单，证明其每季度按合同约定支付刘翔租金，自2009年至2018年的房租均正常发放，2019年第三季度起停止发放租金，截至2019年共计发放租金324701元。经查，蓝黛公司提交的对账单显示的自2018年1月支付租金的情况与刘翔统计一致。刘翔以蓝黛公司多次拖欠租金为由于2020年5月26日向蓝黛公司邮寄《解除通知》，通知自2020年7月1日起解除租赁合同，并要求蓝黛公司于2020年7月31日前腾退并交还房屋。刘翔另将上述通知通过微信发送给蓝黛公司工作人员。蓝黛公司称刘翔的房产证上规划用途不属于商业用途，无法完成空间备案，且房产证显示刘翔的房屋坐落在负二层，并非蓝黛公司租赁房屋的业主。蓝黛公司提交微信截图，证明刘翔对于办理房产证变更商业用途收取2000元代办费和198元测图费是知情且同意的。蓝黛公司提交商铺租赁合同补充协议，证明其已与共计57家商铺业主中的46家签订了续约协议，超过了全体业主的大多数。本院认为：刘翔与多名业主共同与蓝黛公司签订《商铺租赁合同》，该合同系各方真实意思表示，合法有效，各方应依约履行。根据刘翔的统计，截至2020年6月蓝黛公司累计欠付租金36754元，蓝黛公司虽称2019年7月1日前未拖欠租金，但其提交的银行对账单显示其支付情况与刘翔统计一致，其未能充分证明截至2020年6月共欠租金不足36754元，故本院对刘翔要求支付上述拖欠租金36754元的诉讼请求予以支持。根据合同约定，蓝黛公司未能按时足额支付租金的，每延迟一天按日租金的0.5‰支付违约金给甲方。现刘翔按上述约定标准主张违约金（起算时间分别为：1、2018年第一期8639元，自2018年3月26日起算；2、2018年第三期2198元，自2018年9月26日起算；3、2019年第一期8639元，自2019年3月26日起算；4、2019年第三期8639元，自2019年9月26日起算；5、2020年第一期8639元，自2020年3月26日起算），符合双方约定，本院予以支持。蓝黛公司采取此种方式统一安排经营，故承租的整体性系其签订合同的目的，刘翔在未征得占份额三分之二的业主同意的情况下，以个人名义解除合同，本院不予支持，并对刘翔主张逾期交还房屋的占用费及解除合同违约金亦不予支持。蓝黛公司主张刘翔并非租赁房屋权利人，其与刘翔不存在租赁合同关系，事实依据不足，本院对蓝黛公司要求返还租金的反诉请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京蓝黛文化传播有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）刘翔截至2020年6月30日欠付租金36754元；二、被告（反诉原告）北京蓝黛文化传播有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）刘翔延迟支付租金的违约金(每延迟一天按照日租金的0.5‰计算,直至付清之日，共分五笔：1、以8639元为基数，自2018年3月26日起算；2、以2198元为基数，自2018年9月26日起算；3、以8639元为基数，自2019年3月26日起算；4、以8639元为基数，自2019年9月26日起算；5、以8639元为基数，自2020年3月26日起算)；三、驳回原告（反诉被告）刘翔的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京蓝黛文化传播有限公司的全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3478元，由原告（反诉被告）刘翔负担1478元（已交纳），由被告（反诉原告）北京蓝黛文化传播有限公司负担2000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费3085元，由被告（反诉原告）北京蓝黛文化传播有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 蔡 峰二〇二〇年十一月三十日书记员 嵇姣龙书记员 马 悦