北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初28945号原告：北京首开方庄物业服务有限公司，住所地北京市丰台区方庄住宅区芳群园****楼。法定代表人：张德民，董事长。委托诉讼代理人：郭浩，男，该公司员工。委托诉讼代理人：高绪磊，男，该公司员工。被告：张苓，女，1942年10月25日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：寿运昇（张苓之子），住北京市丰台区。原告北京首开方庄物业服务有限公司（以下简称方庄物业公司）与被告张苓物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告方庄物业公司委托诉讼代理人郭浩、高绪磊，被告张苓委托诉讼代理人寿运昇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方庄物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告支付原告2008年1月1日至2019年12月31日物业费38260．51元；2．诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告住在原告管理的丰台区芳城园三区5号楼XX室，建筑面积139平方米，现被告未履行交费义务，拖欠原告2008年1月1日至2019年12月31日的物业费38260．51元。经原告多次联系至今没有结果，故诉至法院请求判如所请。张苓辩称，原告所述事实认可，费用数额认可，我方确未支付原告所述期间的物业费，原因是2008年8月7日原被告双方签订了补偿协定，因厨房下水管道堵塞造成了我方损失，双方约定原告补偿15000元抵扣我方后续的物业费，算清费用后减去15000元剩余的费用我方同意支付。涉案房屋原来登记在被告名下，2019年5月16日变更登记到寿运昇和寿李瑄名下，并由二人实际居住该房屋。经审理查明：张苓原为北京市丰台区方庄小区芳城园三区5号楼XX号房屋（以下简称XX号房屋）的所有权人，该房屋建筑面积139平方米。2019年5月16日，XX号房屋的产权登记变更为寿运昇、寿李瑄。张苓庭审中自述同意代寿运昇、寿李瑄支付XX号房屋2019年5月16日至2019年12月31日的物业费。2007年4月1日，张苓（委托方、甲方）与北京方庄物业管理有限责任公司（受托方、乙方，2019年3月20日经相关部门批准名称变更为方庄物业公司）签订《物业管理合同》，约定：“甲方愿将城三区5#楼，建筑面积139平方米，1套，具体房号XX，委托乙方实行物业管理。委托管理期限为叁年。自2007年4月1日起至2010年3月31日止。根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》京价（房）字[1997]第196号文件、京价（房）字第274号文件、京价（商）字[2001]第372号文件通知，请于每年7月1日以前，按每建筑平方米交纳以下物业管理费：电梯运行维修费9．08元/平方米，年交纳1262．12元。电梯代检费0．14元/平方米，年交纳19．46元。水泵运行维修费1．8元/平方米，年交纳250．2元。管理费3．5元/平方米，年交纳486．5元。小修费1．82元/平方米，年交纳252．98元。中修费3．18元/平方米，年交纳442．02元。小区设施维修费1元/平方米，年交纳139元。绿化养护费0．66元/平方米，年交纳91．74元。税金0．79元，年交纳109．81元（5．5%计收）。费用总计3053．83元。”后由于张苓未依约交纳2008年1月1日至2019年12月31日的物业费用38260．51元，形成本诉。张苓辩称因其在2008年因房屋内部设施损失赔偿问题与方庄物业公司达成过补偿协议，双方达成的15000元补偿款项应在最终物业费的数额中予以抵扣，并同意支付剩余部分。为此，张苓向本院提交2008年8月7日北京方庄物业管理有限责任公司第一分公司（甲方）与张苓及其夫寿玉亭（乙方）签订的《补偿协定》，该协定约定：“2008年6月29日，方庄芳城园三区5号楼XX居室，由于厨房公共下水管道堵塞，洗菜盆反水，使用居室积水水深平均2厘米。这给业主造成了巨大损失：所有的门框套被浸泡的根部，均发生肿胀及开裂，需要更换；门底部被浸泡，其中三个门需要更换；卧室的复合木地板部分被水泡，主卧室靠近门口处尤为严重，已发生上下翘的变形，需要更换；橱柜门及抽屉长时间被流水冲刷，有两个门及一个抽屉变形、开胶，需要更换；疏通污迹无法擦拭干净，墙面受损，需要重新粉刷的面积约为30；大厅的玻璃屏风底座变形，需要修理，各种损失达壹万陆仟元。双方代表即甲方代表一分公司的吴经理及一分公司第三项目部的谢经理，和乙方代表寿玉亭先生，经过几次友好协商，达成如下补偿协定。一、甲方给予乙方人民币壹万伍仟元的经济补偿。二、双方同意，该经济补偿款人民币壹万伍仟元，甲方可不必向乙方支付现金，暂存放在甲方账内。其款项将作为乙方应缴纳的物业费的预付款使用，以后逐年扣抵，直到扣完为止。三、双方认为，芳城园三区5号楼XX居室有关物业费的情况特殊：（1）芳城园三区5号楼，在94年建成后出售时，购房者已经交付了公共维修基金，而且售房合同中已约定该基金的功能之一，就是此款为购房者应交纳物业费的预付款。即业主不必去物业公司缴纳物业费，而是由此基金及其利息中按期扣除。（2）芳城园三区5号楼XX业主张苓（寿玉亭），是在2007年2月通过中介公司购得此物业。由于种种原因，在签订物业管理合同时，一次性缴纳了2007年4月—12月共9个月的物业费约2300元。故而，在此时段内，芳城园三区5号楼XX业主应缴的物业费，并未按本条第一款约定：从公共维修基金中扣除。因此，与芳城园三区5号楼其他各户业主不同，乙方名下的公共维修基金余额要比该楼其他各户业主要多出2300余元。（3）本次管道堵塞跑水淹物事件，甲方赔付给乙方的补偿款人民币壹万伍仟元，也已转为乙方名下的物业费的预付款。鉴于此，双方认定，乙方名下的物业费的预付款应包括以上三笔款项。双方同意，乙方名下的物业费预付款，按以下顺序使用：其应缴纳的物业费，先从本条前两款所产生的物业费预付款中扣除。直到由前两款所产生的物业费预付款余额为零时，再从本条第三款所产生的物业费预付款中扣除，但在开始使用本条第三款列明的补偿款时，甲方应先行通知乙方。此后，双方每年核对账目。四、双方同意，乙方因故将该物业出售给他人时，甲方应将本协议第三条第三款中所涉及的物业费的预付款的余额一次性退还给乙方。五、甲方保证定期疏通公共下水管道，并采取必要措施努力将下水管道堵塞反水的概率下降到最小，以至于为零。甲方保证，乙方提出检查和疏通下水管道时，物业维修中心积极配合。六、本补偿协定一式两份，甲、乙双方各保存一份，具有同等法律效力。”方庄物业公司认可该份《补偿协定》。张苓表示，虽上述《补偿协定》中约定了三种补偿顺序的物业费扣除方式，但其只主张抵扣其中的补偿款15000元，其他约定抵扣钱款不再主张。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。方庄物业公司与张苓签订《物业管理合同》，由方庄物业公司对张苓居住的XX号房屋提供物业服务至今，张苓应按约定向方庄物业公司支付2008年1月1日至2019年5月15日的物业费。张苓自愿代寿运昇、寿李瑄承担房屋产权变更登记即2019年5月16日后至2019年12月31日的物业费，本院对此不持异议。对于张苓辩称的方庄物业公司应按其双方在2008年8月7日达成的《补偿协定》中约定的补偿金额15000元在最终的物业费中予以抵扣的意见，该《补偿协定》系双方当事人的真实意思表示，其中明确约定了15000元补偿金额的支付使用问题，故本院对张苓该项答辩意见予以采纳，本院将在最终物业费数额中予以抵扣。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条规定，判决如下：一、张苓于本判决生效之日起七日内支付北京首开方庄物业服务有限公司2008年1月1日至2019年12月31日的物业费23260．51元；二、驳回北京首开方庄物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费378元，由北京首开方庄物业服务有限公司负担148元（已交纳），由张苓负担230元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审判员 李 蕊二〇二〇年十一月二十六日书记员 赵春阳