北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初885号原告：北京华成国泰物业管理有限公司，住所地北京市密云区溪翁庄镇环湖路**镇政府**楼**—2270（溪翁庄镇集中办公区），统一社会信用代码91110228MA00CPYX7F。法定代表人：汤春宝，总经理。委托诉讼代理人：张明哲，北京市国汉律师事务所律师。被告：潘卓，女，X84年5月3日出生，汉族，住北京市昌平区。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李戈（被告潘卓之夫），X72年9月13日出生，汉族，住址同上。公民身份号码×××。第三人：北京市溪水花园物业管理有限公司，住所，住所地北京市丰台区右安门外大街**楼**B段-101社会信用代码91110228560393332X。法定代表人：陈万庆。原告北京华成国泰物业管理有限公司（以下简称：华成国泰物业）与被告潘卓，第三人北京市溪水花园物业管理有限公司（以下简称溪水花园物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华成国泰物业之委托诉讼代理人张明哲，被告潘卓的委托诉讼代理人李戈到庭参加诉讼，第三人溪水花园物业经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本案依法缺席审判，本案现已审理终结。华成国泰物业向本院提出诉讼请求：1.判令潘卓给付华成国泰物业2018年2月21日至2020年2月20日期间的物业费46448.06元；2.判令潘卓给付华成国泰物业违约金（以46448.06元为基数，按日千分之三计算，自20X年2月21日起算至实际给付之日止）；3.本案诉讼费由潘卓承担。事实及理由：溪水花园小区的前期物业公司是溪水花园物业，因溪水花园物业不具备服务能力，与华成国泰物业签订了债权转让协议，将服务期间的物业费债权进行转让，溪水花园物业所属工作人员也重新入职到华成国泰物业，双方账目非常清楚，溪水花园物业的服务期限截止到2017年5月3日。2017年5月4日，华成国泰物业与开发商北京市某房地产开发有限公司（以下简称某房地产公司）签订了前期物业服务合同，接受开发商委托为溪水花园小区提供物业服务，并按之前标准收取物业费用。2017年至2020年，华成国泰物业也和业主重新签订了前期物业服务协议，追认了和开发商签订的前期物业服务合同。潘卓系溪水花园某X号楼业主，建筑面积为372.2平方米，物业费为5.2元/月/平方米，经华成国泰物业多次催缴，潘卓尚欠2018年2月21日之后的物业费，故起诉至法院。潘卓辩称：1.我系溪水花园小区业主，在购房时与开发商某房地产公司委托的前期物业公司即溪水花园物业签订了前期物业服务协议，溪水花园物业的服务期限至业委会成立选聘新的物业公司时止，华成国泰物业不是本案适格主体；2.华成国泰物业和溪水花园物业签订债权转让协议，将物业管理工作全部委托是违法的，根据《物业管理条例》第40条的规定，物业服务企业不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；3.华成国泰物业和某房地产公司签订的前期物业服务合同无效，因为根据物权法第76条的规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，溪水花园小区房屋在2017年5月已经销售过半，开发商无权代表业主跟华成国泰物业签订前期物业服务合同；4.华成国泰物业主张其作为前期物业公司进驻小区，既没有对公共部分的承接查验，也没有在密云区住建委进行招投标和备案，不符合法律规定；5.华成国泰物业服务不到位，对小区的篮球场被开发商肆意占用视而不见，对业主反映的消防问题和房屋倒灌问题称没有义务提供服务；6.我已于2017年2月21日缴纳了2017年2月21日至2018年2月20日期间的物业费24000元，溪水花园物业未经我同意进行债权债务转让无效。综上，华成国泰物业承担溪水花园小区的物业服务管理工作和收取物业服务管理费用没有合法依据，不同意华成国泰物业的全部诉讼请求。第三人溪水花园物业未到庭应诉和提供相应书面材料。本院经审理认定事实如下：2016年12月17日，潘卓、李戈与某房地产公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，购买了坐落于密云县溪水花园某X号楼X层至X全部房屋，房屋所有权证号为X京房权证密字第XXXX号，建筑面积为372.18平方米。2017年2月4日，溪水花园物业（甲方）与潘卓、李戈（乙方）签订《溪水花园某物业管理服务协议》，约定：“甲方为乙方提供前期物业管理服务，服务期自房屋出售之日起至园区业主委员会成立后与物业服务企业签订《物业管理服务合同》生效时止；乙方所购房屋坐落为溪水花园某别墅X号，建筑面积为372.18平方米，物业管理服务费标准为5.2元/月/平方米（建筑面积）；甲方可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；甲方自本协议终止时7个工作日内，与业主委员会选聘的物业服务企业办理本物业移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。”2017年5月4日，溪水花园物业（甲方，出让方）和华成国泰物业（乙方，受让方）签订了《物业费债权协议书》，双方约定：“1.甲方在2017年5月3日之前系彼岸香醍小区的物业管理单位，该小区存在部分业主未按时足额缴纳物业费的情况；2.乙方自2017年5月4日起从甲方公司接管该小区的物业管理工作，自乙方接管物业管理工作之日起，风险、收益全部由乙方单独承担。现甲、乙双方经平等协商一致，就业主在甲方提供服务期间未交纳的物业费达成如下协议，共同遵守。一、甲方将在彼岸香醍小区中收取物业费的相关权利（包括但不限于催缴、收取、采纳法律程序等）转让给乙方，甲方放弃相应权利的行使；二、未交费的具体业主详情由双方确认。三、该协议自双方盖章之日起生效。该协议另就违约责任等进行约定。”溪水花园物业和华成国泰物业在该协议盖章。后，某房地产公司（甲方）和华成国泰物业（乙方）签订《北京市前期物业服务合同》，约定：“甲方以公开招投标方式选聘乙方提供前期物业服务，物业项目为溪水花X区、某、X区的住宅及商业，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅5.2元/月/平方米，商业5.5元/月/平方米，物业服务期限为自本合同签订之日起至本物业管理区域内的业主委员会成立选聘新物业公司签订合同之日止。”某房地产公司和华成国泰物业在该合同盖章，合同签署日期为2017年5月7日。另查一，截止到2020年5月25日，坐落于密云区溪水花园某****全部房屋所有权人为某房地产公司，建筑面积372.18平方米，不动产权证书号为X京房权证密字第XXXX号。另查二，华城国泰物业自2017年5月4日为前述的住宅及商业提供物业服务至今，大部分业主重新与华城国泰物业签订了前期物业服务协议并如期交纳物业服务费。另查三，北京市密云区溪水花园小区未成立业主大会和业主委员会，溪水花园小区另称为彼岸香醍小区。上述事实，有当事人陈述，《北京市商品房现房买卖合同》《物业服务协议》《北京市前期物业服务合同》《溪水花园七、某物业服务费用评估报告》《物业费债权协议书》《债权转让通知》《商品房预售合同》《合同权利义务转让协议》《前期物业服务协议》，办理结果通知书、明细统计表、照片、北京市社会保险个人权益记录（单位职工缴费信息）、北京增值税普通发票、密云住建委答复和住建委关于公布废止和不再执行的物业管理规范文件目录等在案佐证。本院认为，建设单位某房地产公司选聘溪水花园物业为溪水花园小区提供前期物业服务，溪水花园物业与包括潘卓在内的业主签订了《物业服务协议》，协议系双方的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。根据法律规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力；物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。溪水花园物业和华成国泰物业签订《物业费债权协议》，将收取物业费的相关权利转让给华成国泰物业，该协议系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力；溪水花园物业将债权转让通知张贴在小区公告栏，应视为已经通知债务人，对债务人即包括潘卓在内的小区业主发生法律效力；溪水花园物业和华成国泰物业在《物业费债权协议》中约定将全部物业管理工作一并转让给华成国泰物业，违反了行政法规的强制性规定，应属无效，但该部分无效不影响合同其他部分的效力，其他部分仍然有效。根据法律规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。建设单位某房地产公司选聘溪水花园物业作为溪水花园小区的前期物业服务企业，溪水花园物业亦和业主签订了《物业服务协议》，后某房地产公司又与华成国泰物业签订《北京市前期物业服务合同》，选聘华成国泰物业为溪水花园小区的前期物业服务企业，溪水花园物业和华成国泰物业均未提供证据证明解聘和选聘经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意，故华成国泰物业和某房地产公司签订《北京市前期物业服务合同》，违反了法律的强制性规定，应属无效；溪水花园小区至今未成立业主大会和业主委员会，溪水花园物业仍为溪水花园小区合法的前期物业服务企业。华成国泰物业自2017年5月4日至今为溪水花园小区提供了物业服务，虽未与潘卓等少数业主重新签订物业服务协议，但双方形成了事实上的物业服务合同法律关系，故对于华成国泰物业要求潘卓交纳物业管理服务费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于潘卓以华成国泰物业主体不适格、权利转让未经业主同意、未提供证据证明合法被业主聘用，未进行公共部分的承接查验、未到住建委进行招投标和备案为由拒付物业管理服务费的答辩意见，因华成国泰物业已经实际为其提供相应期间的物业服务，依据合同事实和公平原则，为保障物业企业正常运转和整体服务质量，业主应当向物业服务企业支付物业管理服务费，故对其上述答辩意见本院不予采纳。对于潘卓主张小区篮球场被开发商肆意占用、消防问题和房屋倒灌问题，与本案不属同一法律关系，不能作为潘卓拒绝缴纳物业管理服务费的理由。潘卓提供证据证明其已缴纳2018年2月21日前的物业管理服务费，现华成国泰物业要求潘卓交纳2018年2月21日至2020年2月20日期间的物业管理服务费46448.06元的诉讼请求，不存在时间重叠；关于华成国泰物业的违约金主张，因其与潘卓并无合同约定，且潘卓并非恶意拖欠，故本院不予支持。应当指出，在溪水花园小区业主委员会成立并与物业服务企业签订《物业管理服务合同》生效之前，华成华泰公司在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，主动与业主交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主创造一个整洁、安全、文明、优雅的生活环境，以优质的物业服务迎接全体业主选聘。溪水花园物业作为无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第七十九条、第八十条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《物业管理条例》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告潘卓给付原告北京华成国泰物业管理有限公司二〇一八年二月二十一日至二〇二〇年二月二十日期间的物业服务费四万六千四百四十八元零六分；二、驳回原告北京华成国泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四百八十一元（原告北京华成国泰物业管理有限公司已预交），由被告潘卓负担，限本判决生效之日起七日内交纳，如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  吴学波二〇二〇年十一月八日书记员  杨聪哲