浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3989号 上诉人（原审原告）：诸暨市蓝曌健身服务有限公司，住所地绍兴市诸暨市店口镇万安北路**,统一社会信用代码91330681MA2BEJL965。 法定代表人：喻彬，系公司总经理。 委托诉讼代理人：马诗铭，浙江海浩律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州赛途资产管理有限公司，，住所地杭州市拱墅区长滨街********统一社会信用代码91330105MA28MKEW37。 法定代表人：邵雪珍，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人:刘佳跃，浙江汉普律师事务所律师。 原审第三人：蓝堡（福建）体育投资有限责任公司杭州萧山分公司，住所地，住所地萧山区萧山经济技术开发区建设二路以南以东，统一社会信用代码91330109082138504L。 负责人：陈书兵。 委托诉讼代理人：马诗铭，浙江海浩律师事务所律师。 上诉人诸暨市蓝曌健身服务有限公司（以下简称蓝曌公司）与被上诉人杭州赛途资产管理有限公司（以下简称赛途公司），原审第三人蓝堡（福建）体育投资有限责任公司杭州萧山分公司（以下简称蓝堡公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2020）浙0681民初7241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蓝曌公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持蓝曌公司全部诉讼请求。事实与理由:一、一审判决对于租赁合同主体认定错误，蓝曌公司蓝曌公司系本案租赁合同相对人，与蓝堡公司无关。案涉租赁合同的权利义务已转移给蓝曌公司，原审第三人蓝堡公司已非合同相对方。一审判决突破合同相对性，将本案租赁合同的相对方认定为既可以是蓝堡公司也可以是蓝曌公司，显然违背了事实与法律规定，应当予以纠正。二、赛途公司违背合同义务，未能保障蓝曌公司正常修建成人泳池，致使蓝曌公司被迫变更泳池设计，并在此后遭到客户投诉，赛途公司应当对此承担赔偿责任。1.本案合同中已明确约定设立游泳馆，一审判决依据承诺书中“增设”两字作出相反的认定，显然认定事实错误。2.赛途公司未能保障蓝曌公司正常修建泳池，相应损失应当由其承担。(1)依据房屋租赁合同第二条规定：“甲方保证乙方租用该物业可用于乙方该门店营业执照核定范围的经营。”第六条第5项：“甲方应确保房屋具备持续的，不间断的、能满足乙方经营合理负载运转的要求。”由此可见，赛途公司作为出租人，在双方已明确约定建设泳池的情况下，应当保证蓝曌公司能够正常修建泳池。（2)一审判决认定“被告提供的场地符合约定”与事实不符，相关证据认定也存在错误。首先，一审判决仅以赛途公司未反对泳池建设以及相关政府部门未做处罚为由认为赛途公司提供的场地符合约定，这显然属于对赛途公司责任的偏袒。蓝曌公司在正常进行泳池加固时，遭到业主的反对，而作为出租人的赛途公司当然有义务协调处理该事宜，并保证蓝曌公司能够正常施工。其次，本案涉及的两份承诺书，结合其承诺的内容，针对的是蓝曌公司在泳池建造过程中对第三方产生损害的赔偿责任承担问题。而本案是赛途公司提供的场地无法进行正常建设问题。蓝曌公司认为该两份承诺书恰恰可以证明，本案蓝曌公司一开始就设计建造成人泳池，迫于业主的外在压力，加上赛途公司迟迟无法协调处理，导致被迫变更为儿童泳池。此外，蓝曌公司办理的《高危险性体育项目经营许可证》发证时间为2019年7月29日，针对的系儿童泳池，一审判决以此证据得出赛途公司提供的场地能够建造成人泳池错误。3.蓝曌公司已充分举证证明因被迫变更设计造成的损失，一审判决却未予以认定，显然违背法律规定，应当予以纠正。蓝曌公司对于相关的工程变更均提供了情况说明、转账记录以及合同，用以证明变更设计给蓝曌公司造成的损失。以上证据足以形成完整的证据链，能够充分证明损失情况。一审判决以无法核实真实性为由不予认定，违背法律对于证据认定的相关规定。综上，蓝曌公司认为一审判决认定事实不清，适用法律错误请求对事实予以重新认定并依法改判，支持蓝曌公司的全部诉讼请求。 赛途公司辩称，一、原审判决对于蓝曌公司主体适格的认定符合本案的实际情况，赛途公司尊重原审的判决，蓝曌公司的第一条上诉理由不成立。二、赛途公司全面履行了合同义务，没有任何违约行为。增设泳池、修建泳池以及变更泳池均是蓝曌公司自主经营行为，与赛途公司无关，赛途公司更没有实施任何影响其增设、修建泳池的行为。1.合同中提到游泳馆不能等同于蓝曌公司明确要修建游泳池，是否修建还需要蓝曌公司在修建时进行确认，况且房屋租赁合同中未注明游泳池是成人的还是儿童的。正因此，在合同签订后蓝曌公司提出要增设游泳池时才向赛途公司出具了书面的承诺:对“增设”泳池的建设施工风险和对原结构的安全风险由其承担，对其他业主造成的任何影响，一切与被承诺人无关。该承诺书对增设的泳池是成人泳池还是儿童泳池也没有说明。因此修建什么样的泳池是蓝曌公司自身经营行为决定的，赛途公司无法确定蓝曌公司是否会修建泳池，原审的相关认定是正确的。2.在蓝曌公司增设泳池的建设过程中因为侵害了其他业主的权益，遭到其他业主阻挠，原因就是施工过程中侵占了其他业主的地下停车位。在蓝曌公司闹出事情后，虽然赛途公司没有合同义务，但赛途公司仍积极的联系万安公司出面居中协调，并非蓝曌公司所称的只提供场地其他就不管了。结合两份承诺书以及泳池建设的实际情况，证明赛途公司提供的租赁场地是完全符合建设泳池的要求的。首先签订合同前蓝堡公司就考察过租赁场地的情况，完全符合其经营需要;其次，租赁场地对经营业态没有特殊要求，可以建设泳池，同样也可以建设影院、KTV等;第三蓝曌公司实际上建设了泳池，没有任何行政机关因场地问题而禁止其建设。因此，原审认定赛途公司提供场地符合约定是正确的。3.蓝曌公司的损失主张没有事实和法律依据，况且其主张的损失与赛途公司无关。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求驳回蓝曌公司的上诉请求。 蓝堡公司未发表意见。 蓝曌公司向一审法院起诉请求：一、判令被告返还租金35798.76元，物业费5966.46元，物业管理费19888.2元，合计61653.42元；二、判令被告支付因泳池设计变更而另行支出的费用266500元及利息损失（以266500元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至实际清偿之日止）；三、判令被告赔偿因泳池无法正常开放导致的会员费损失454960元；四、判令被告支付原告律师代理费10000元。 一审法院认定事实：2017年10月，原告向案外人浙江万安置业有限公司承租了诸暨市店口镇万安北路98号一至四楼商业房（除万安大药房），租赁期限为2017年10月1日至2037年9月30日止。2018年3月，蓝堡分公司（甲方）与被告赛途公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：甲方同意将位于诸暨市店口镇万安北路98号的万安·煦途广场(以下简称房屋)出租给乙方，房屋建筑面积为贰仟零肆拾叁点伍(2043.5)平方米，其中一层陆佰陆拾贰点玖肆（662.94）平方米，三层壹仟叁佰捌拾点伍陆（1380.56）平方米(具体以双方红线标明的平面图为准)。双方明确：租金计算按双方确认的租赁范围(红线标明的平面图建筑面积)为准；乙方租赁房屋将用于开设蓝堡健身（游泳馆）（名称以工商登记为准）项目，并根据本合同的约定合理使用和维护房屋的公共区域和公用设施。甲方保证乙方租用该物业可用于乙方该门店营业证照核定范围的经营。双方同意在本合同有效期内，乙方该店（公司）设立后，乙方在本合同项下的全部权利义务由该店(公司)履行，甲方在公司设立后，甲方在本合同项下的全部权利义务由公司履行；本合同租期为11年，具体时间(2018年5月1日至2029年4月30日)，租金单价0.6元/天/平，物业费单价为0.1元/天/平，乙方不得以任何理由拖欠租金；甲方同意将房屋由乙方为现状交付；乙方可按其标准对房屋内部布局进行设计和装修，该设计和装修费用由乙方承担，若乙方改变房屋基本结构，则应事先征得甲方同意。乙方涉及房屋结构或泳池的加固设计经甲方审核认可该位置，同时加固及泳池施工由乙方负责，但需报政府相关部门审批并盖章，确保房屋结构安全等。合同还对其他权利义务进行了约定。2018年5月，原告在案涉租赁地设立了有限责任公司（自然人独资），名称为诸暨市蓝曌健身服务有限公司。原告对案涉房屋进行了装修且决定修建成人泳池，在原告修建泳池前，蓝堡分公司向原告出具了一份承诺书，其中载明“拟建游泳池位于本物业1楼，容量约为270立方米；承诺增设的泳池的建设施工风险和对原结构的安全风险均由承诺人承担，承诺泳池对建筑的原结构安全不造成任何影响，相关的建筑施工均应符合国家、地方相、地方相关的安全标准对于其他业主造成的任何影响，一切与被承诺人无关。由于泳池的增设原因产生的任何纠纷给甲方（赛途公司）带来任何不利影响或损失的，承诺向甲方承担全部赔偿责任（包括但不限于直接损失、预期利益损失、诉讼费、代理费）。”此后，原告开始修建泳池，在加固施工过程中遭到业主方的阻扰无法继续施工。因无法达成一致意见，原告决定改变修建泳池的尺寸。蓝堡分公司又向被告出具承诺书一份，载明“拟建儿童游泳池位于本物业1楼，承诺该泳池水深不超过1米、长22.3米、宽7.1米的专用儿童泳池建造，严格做好地面防渗漏以及防腐蚀（按照国家标准施工），避免对原建筑物以及地下车库造成影响；承诺人在施工之前向被承诺人提供全套完整的实际计算书以及施工图纸，经过被承诺人以及政府相关部门审核并书面同意后进行施工”。此后，原告在案涉租赁地改修建了儿童游泳池，且已正常营业。后因原告未按时缴纳租金，被告起诉来院，要求蓝堡分公司支付剩余租金和承担违约责任，一审判决蓝堡分公司承担给付责任。后原告上诉，在二审期间，双方达成调解，且蓝堡分公司已履行完毕相应的给付义务。另查明，原告为实现自身的权利，委托浙江海浩律师事务所律师代为诉讼，支付律师代理费1万元。庭审中，原告明确表示对于第三人蓝堡分公司对被告所作的承诺予以认可。 一审法院审理认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案的第一个争议焦点即原告主体是否适格。被告抗辩认为，签订合同的系第三人蓝堡分公司，原告并非合同的相对方，其无权根据合同要求被告承担违约责任。因被告与第三人签订的合同第二条约定“乙方租赁房屋将用于开设蓝堡健身（游泳馆）（名称以工商登记为准）项目，并根据本合同的约定合理使用和维护房屋的公共区域和公用设施。甲方保证乙方租用该物业可用于乙方该门店营业证照核定范围的经营。双方同意在本合同有效期内，乙方该店（公司）设立后，乙方在本合同项下的全部权利义务由该店(公司)履行，甲方在公司设立后，甲方在本合同项下的全部权利义务由公司履行”，结合已查明的事实，原告的设立地在案涉租赁地，健身房的实际经营者也为原告，案涉蓝堡分公司也同意由原告享有合同的权利，虽之前支付租金、出具承诺书等均为蓝堡分公司，但是原告对于第三人蓝堡分公司的对外行为均予以认可，从该条约定和查明确认的事实可知，合同所谓的乙方的权利义务承担者和享有者既可以系乙方，也可以系在该地设立的公司，因此，原告主体适格。本案的第二个争议焦点即原告从修建成人游泳池变更为修建儿童游泳池，被告是否存在违约？根据签订的租赁合同内容和之后蓝堡分公司出具的第一份承诺书用“增设”字眼看，在一开始签订租赁合同时，原告并没有明确要修建游泳池，且合同中跟游泳池有关的条款也仅是约定“乙方涉及房屋结构或泳池的加固设计经甲方审核认可该位置，同时加固及泳池施工由乙方负责，但需报政府相关部门审批并盖章，确保房屋结构安全等”，从这一条可以看出，游泳池会涉及到加固工程，而加固工程只需要被告审核位置，施工均是原告自身负责的，且之后蓝堡分公司出具的承诺书中也表明，因施工对其他业主造成的任何影响，均有原告自行承担。且从第二次出具承诺书也可以看出，修建儿童游泳池系原告自身所作出的经营性的变更。原、被告之间系租赁合同，被告的合同义务即提供合适的场地给原告，原告最初要修建成人游泳池，被告并没有反对，相关部门也没有因为场地问题作出要求原告停止修建游泳池等方面的处罚，原告也办理了经营健身房的高危险性体育项目经营许可证，可见，被告提供的场地是符合约定的。原告无法修建成人游泳池的原因仅是因加固工程遭到了业主方的反对，该原因系外在的原因，与被告履行合同义务并没有关联性，即使如原告所诉，被告在提供场地上存在着瑕疵，但是原告在修建成人游泳池前也作出相应的承诺，对于因施工对于其他业主造成的任何影响由其自行承担，也就是说，原告对于无法修建成人游泳池有过专业的预期判断，也明白当中的经营风险，且也承诺由其自行承担。原告选择继续修建成人游泳池，后因业主的原因导致其对修建游泳池作出相应的变更而产生了额外的损失，对于该经营性的风险损失应当由原告自行承担。综上所述，原告无法修建成人游泳池并非被告违约造成，原告由此要求被告承担违约责任的全部诉请，于法无据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告诸暨市蓝曌健身服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费11731元，由原告诸暨市蓝曌健身服务有限公司负担。 各方当事人在二审中均未提交新的证据。 本院对一审法院查明的事实依法予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点为赛途公司有无违反合同义务，提供的经营场地是否符合合同约定。蓝曌公司认为赛途公司未能提供能建设成人泳池的场地，违反了合同义务，故要求其承担违约责任。对此，根据庭审查明的情况，蓝曌公司认可其系在对案涉场地进行初步评估认为可以建设泳池后租下场地的，后在建设过程中遭到物业和其他业主的反对未能建成成人泳池，蓝曌公司无法修建成人游泳池的原因仅是因业主的反对及在施工过程中的阻挠，并非因建筑结构等客观原因导致无法修建泳池，故业主的反对系外在的原因，与赛途公司履行合同义务并没有关联性。且根据蓝堡公司出具的承诺书，其已承诺因施工对于其他业主造成的任何影响与赛途公司无关。故蓝曌公司要求赛途公司承担违约责任的理由不成立，本院不予支持。 关于合同主体的问题，蓝曌公司认为案涉房屋租赁合同主体已变更为蓝曌公司与赛途公司，与蓝堡公司无关。对此，案涉房屋租赁合同第二条约定蓝曌公司设立后，蓝堡公司在本合同项下的全部权利义务由蓝曌公司履行，但合同对于蓝堡公司是否需继续承担责任的约定不明，故一审法院将此推定为并存的债务承担，合同中乙方的权利义务承担者和享有者既可以系蓝堡公司，也可以系蓝曌公司并无不当。 综上所述，蓝曌公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11731元，由诸暨市蓝曌健身服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑森轶 审判员  茹赵鑫 审判员  张百元 二〇二〇年十一月三十日 书记员  陶钿钿