北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初21962号原告：杨海英，女，1957年11月6日出生，汉族，退休职工。委托诉讼代理人：陈朋，北京市中友律师事务所律师。被告：杨建萍，女，1962年3月19日出生，汉族，退休职工。被告：杨文平，女，1959年6月6日出生，汉族，退休职工。被号：徐鸣，男，1992年5月21日出生，汉族，×××职工。被告兼被告徐鸣委托诉讼代理人：杨兰萍（系徐鸣之母），女，1963年9月12日出生，汉族，退休职工。原告杨海英诉被告杨建萍、杨文平、徐鸣、杨兰萍确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告杨海英的委托诉讼代理人陈朋，被告杨建萍、杨文平、被告兼被告徐鸣的委托诉讼代理人杨兰萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨海英向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认王翠琢与被告徐鸣之间的房屋买卖合同无效；2、请求法院判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原告的父亲为杨殿荣，母亲为王翠琢。在1986年，杨殿荣、王翠琢获得并入住丰台区×××的房屋，此房系×××18号拆迁分得的房屋。2009年杨殿荣、王翠琢由房管局处购买此房屋，取得所有权。原告父亲杨殿荣于2010年2月去世，去世前没有留下关于此房的遗嘱。原告母亲王翠琢于2012年12月30日去世。在2011年，被告杨兰萍与王翠琢将丰台区×××的房屋以买卖名义过户到被告徐鸣的名下。杨殿荣、王翠琢育有四个女儿：杨海英、杨建萍、杨文平、杨兰萍，被告徐鸣系杨兰萍之子。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院。被告徐鸣、杨兰萍辩称：不同意原告诉讼请求。涉案房屋系王翠琢独自所有，于2011年9月19日卖给徐鸣，她的出卖行为系有权处分，父亲杨殿荣于2011年1月23日去世，因其名下有两套房屋，故其本人在生前从未提出其他权利；合同签的32万房款，但徐鸣实际给了1000块钱，这是王翠琢的真实意思表示，涉案房屋是徐鸣的合法所得；原告杨海英无权起诉本案的合同纠纷，不符合法定的起诉条件；根据法律规定，向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告起诉已过诉讼时效；诉讼费应由原告承担。被告杨文平辩称：认可原告的诉讼请求，涉案房屋是我父母买的，用我父亲42年工龄，我母亲9年工龄，我去办理的手续，不到7万块买的，房款是我爸妈出的，父母这边基本都是我在照顾，一直到去世，杨海英夫妇也照顾了一些。我母亲是文盲，父母也都有病，母亲糖尿病还失明，我姐带我妈去调理，后来聋了。如果房屋卖给徐鸣，是不可能的，我父亲在养老院去世，当时都去了医院，母亲在家去世的，即涉案房屋系夫妻共同财产，我母亲也不能一个人处理。被告杨建萍辩称：我没意见，我听法院的。这个买卖合同以我理解，当时拆迁给了两套房，我和杨文平分了一套，我俩共有，我后来因为生孩子把户口迁出来了，后来我就不要了，分给杨兰萍和母亲的那一套，我妈说那就把涉案房子给徐鸣。我就认为我母亲的意思是那房屋给徐鸣，我认为合同是母亲的真实意思表示。签合同的事情我不知道，公证完了才知道，杨兰萍跟我说的，我以为大家都知道。不记得具体时间了，当时我母亲还活着，但我不关心，所以我也没问。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：王翠琢与杨殿荣系夫妻，二人婚后育有四女，分别是杨海英、杨文平、杨建萍、杨兰萍，杨兰萍婚后育有一子徐鸣。杨殿荣于2011年1月23日去世，王翠琢于2012年12月30日去世，杨殿荣与王翠琢父母均先于其去世。2005年10月18日，王翠琢（购房人，乙方）以其个人名义与北京市丰台区房屋经营管理服务中心（售房单位，甲方）签订《房改出售直管公有住宅楼房协议书》，约定：甲方将坐落在丰台区×××号两居室壹套，总建筑面积60．7平方米，按2001年成本价出售给乙方，经计算实际成交价为33570元，乙方应交纳公共维修基金1894元，两项合计乙方应付金额35464元；甲方根据有关规定，给予乙方工龄折扣，现住房折扣、并对旧楼给予成新折扣；乙方成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。2005年11月30日，王翠琢取得京房权证丰私成字第XXXX号房屋产权证书，并将坐落于北京市丰台区×××号房屋（以下简称“506号房屋”）登记在其名下。2011年9月19日，王翠琢（出卖人）与徐鸣（买受人）签订《存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定：出卖人所售房屋为楼房，坐落为丰台区×××，房屋建筑面积共60．7平方米；该房屋性质为已购公有住房；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为321163．7元；该合同中关于具体付款方式及期限的约定见附件四，但附件四处未填写内容；房屋交付条款处、违约责任条款处、权属转移登记条款处均未填写内容；合同附件五为《存量房交易结算资金自行划转声明》，载明王翠琢与徐鸣双方协商决定自行划转交易结算资金，均为本人亲自办理转移登记手续。合同尾部有出卖人王翠琢签字，买受人处有徐鸣签字。同日，王翠琢将506号房屋转移登记至徐鸣名下，载明由徐鸣单独所有，房屋产权证号为X京房权证丰字第XXXX号，当日徐鸣缴纳房屋买卖契税3211．64元、房屋登记费1032元。后原被告因对王翠琢与徐鸣签订的房屋买卖合同效力产生争议，故诉至法院。审理中，经询问，双方均认可购买506号房屋用了王翠琢与杨殿荣的工龄，也是二人出的购房款，杨海英、杨文平均认为涉案房屋系父母的夫妻共同财产，杨兰萍认为房屋是王翠琢的个人财产，杨建萍表示不清楚归属，因为拆迁太早了。审理中，关于房屋买卖合同上的签字，杨兰萍、徐鸣均表示系王翠琢本人书写，房产中心有录像，原告不认可其陈述，并表示房产中心没有录像，杨文平与杨建萍均表示王翠琢是文盲，不会写字。关于购房款的支付，杨兰萍及徐鸣均表示徐鸣仅向王翠琢给付1000元购房款，其认为合同中约定的32万多元的房款系王翠琢的真实意思表示，但因为王翠琢知道徐鸣没钱，所以只要求徐鸣给1000块钱，就把房子卖给徐鸣了，并表示1000元房款直接就给了王翠琢，也没写收条。对于以上陈述，双方当事人均未提交证据。关于诉讼时效问题，杨兰萍表示买卖合同是2011年9月签完的，同年10月在一个表姐刘文英的儿子张峰婚礼上，其就和本案当事人都说了房子已经卖给徐鸣这件事情了，原告杨海英表示不认可，其是2018年5月与被告杨兰萍吵架才知道卖房这件事情，故提起此次诉讼，杨文平对杨兰萍所述也不认可，其不在婚礼现场，是接到法院关于此次诉讼的通知才知道房屋卖给徐鸣了，杨建萍表示已经不记得了。本院认为：本案的争议焦点为王翠琢与被告徐鸣签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》是否有效以及原告杨海英的起诉是否已经超过诉讼时效。结合查明事实及当事人陈述，506号房屋系王翠琢与杨殿荣婚姻关系存续期间以成本价购买，使用了双方工龄且购房款由其夫妻二人支付，虽登记在王翠琢一人名下，但依据相关法律规定应认定为夫妻共同财产。2011年1月23日杨殿荣因病死亡后，未对其所占涉案房屋份额进行分割继承。2011年9月19日，王翠琢以其个人名义与杨兰萍之子徐鸣签订房屋买卖合同，将506号房屋以约定的321163．70元的价格卖给徐鸣并办理了房屋转移登记。但庭审中，杨兰萍及徐鸣自认其实际仅支付了1000元的购房款。本院认为，王翠琢与被告徐鸣虽于2011年9月19日签订了房屋买卖合同，双方就房屋买卖的事实作了相关约定，但双方在房屋交付、违约责任及权属登记等重要事项上均未作出明确约定；关于徐鸣自认的其向王翠琢仅支付1000元购房款的事实，虽无收条予以证明，但本院认为，无论是否支付该1000元，均不仅远低于合同约定的购房金额，甚至低于2005年王翠琢夫妇购买涉案房屋的价格，明显属于以不合理的低价转让出卖标的物的行为；此外，王翠琢在其丈夫杨殿荣去世后以其个人名义对涉案房屋所有权进行处分，以出卖方式将房屋转移登记至徐鸣名下，实质上剥夺了杨殿荣其他继承人即本案原告杨海英、被告杨建萍、杨兰萍、杨文平的继承利益，系对其利益的损害。故，结合王翠琢与徐鸣签订的房屋买卖合同内容、购房款支付、剥夺其他当事人继承利益等情形，可以判断双方签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》并非双方真实的意思表示，双方的行为属于以虚构房屋买卖的事实掩盖真意，以将房屋转移登记至被告徐鸣名下，将房屋归徐鸣个人所有。该行为既不符合民事法律行为应当意思表示真实的必要条件，也存在恶意串通，损害第三人利益的情形，应属无效。关于诉讼时效的问题，依据相关法律规定可知，诉讼时效仅适用于对债权请求权的抗辩，确认合同无效的诉讼请求系形成权之诉，不适用诉讼时效的规定。故对于杨兰萍、徐鸣主张506号房屋系王翠琢个人所有、房屋买卖合同系双方真实意思表示、原告杨海英的起诉已超过诉讼时效的答辩，均无事实与法律依据，本院均不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十六条之规定，判决如下：确认王翠琢与被告徐鸣于二〇一一年九月十九日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》无效。案件受理费3059元，由被告徐鸣负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 金 滢二〇二〇年十一月二十日书记员 胡星星