浙江省金华市婺城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0702民初7395号 原告：朱婷，女，1989年10月3日出生，汉族，户籍在浙江省兰溪市，现租住浙江省金华市金东区 委托诉讼代理人：温小敏，浙江思大律师事务所律师。 被告：虞惠妹，女，1982年9月20日出生，汉族，户籍在浙江省金华市婺城区，现住浙江省金华市婺城区 委托诉讼代理人：宋悦，北京盈科（金华）律师事务所律师。 原告朱婷与被告虞惠妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，于同年9月28日公开开庭进行了审理。原告朱婷及其委托诉讼代理人温小敏，被告虞惠妹及其委托诉讼代理人宋悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱婷向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的金华市房产（居间）买卖合同；2.判令被告向原告退还定金5万元，并支付违约金5万元，共计10万元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2020年6月27日，原告向被告购买位于金华市××路××号××幢××单元××室房屋，双方签订金华市房产（居间）买卖合同，约定房屋总价款194.8万元，首付款84.8万元于2020年7月30日前付给被告，同时被告协助原告在2020年7月30日前办理房产相关过户手续，剩余房款由商业贷款与公积金贷款组合方式支付给被告。合同签订当天，原告向被告支付5万元定金，被告出具了收条。原告在合同约定的期限内，准备向被告支付首付款。但在2020年7月21日，被告明确告知原告及中介，表示房屋不卖了。被告的行为已严重违约，也给原告造成了重大损失。根据金华市房产（居间）买卖合同第九条约定，被告中途悔约的，被告应在悔约之日起3日内将定金退还原告，另支付相应于定金数的违约金。在被告悔约后，原告要求被告承担退还定金责任及支付违约金，但被告并未履行。原告请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告虞惠妹答辩称：一、被告没有违约行为，反而是原告怠于履行合同义务在先。原告称被告严重违约，没有事实依据。根据双方签订的金华市房产（居间）买卖合同第三条约定，房屋总价款194.8万元，原告分2期付款，首付款84.8万元于2020年7月30日前支付给被告，同时被告协助原告于2020年7月30日前办理房产过户手续。合同第十七条双方约定的其他事项（手写部分），第1款约定，被告承诺该房内所有户口于该房交房前全部迁出；第3款约定，被告目前该房自住，但有公积金贷款约30万元未还清，双方约定由原告部分首付款给被告提前还贷用。根据合同第三条、第十七条的内容可知，虽然合同条款订立得不够明确，把付款时间和过户时间都约定在2020年7月30日前，但在具体履行过程中，理清并确定时间节点是实现合同目的的重要因素。被告应于2020年7月30日前交房过户，而过户义务的履行应当以首付款付清为前提。那么，在交房过户之前，双方应当将各自的义务履行完毕，主要包括：1.原告提前支付30万元，被告用这30万元清偿剩余的公积金贷款；2.被告负责清除该房屋上的抵押；3.被告迁出户口；4.原告向被告支付剩余的首付款54.8万元。被告也正是考虑到在房屋过户前需要做的事情比较琐碎，还可能因为银行、不动产登记中心等单位的一些不确定因素延误进度，所以希望提早做好准备，以便双方在7月30日前都能顺利履行自己的合同义务。在这样的考虑下，在6月27日签完合同后，被告主动联系原告，希望能针对合同内容约定更加明确的时间节点。7月3日，原、被告双方和中介员见面协商付款、过户等事宜。被告提出，希望原告在7月中旬先支付30万元、用于清偿公积金贷款，剩余54.8万元可在30日前支付。从保障合同顺利履行的角度出发，这样的要求是合情合理的。但是，原告直接拒绝了被告的要求。7月3日以后，被告还继续通过中介员与原告协商，希望能再见面谈谈案涉房屋买卖的情况。但原告以有事为由一直拖延、逃避，且在被告多次催要后，拒绝沟通，原告始终要求按照合同约定的7月30日来确定付款时间。直到7月21日，原告仍未支付30万元。而被告作为承担在30日之前将房屋过户义务的一方，在半个多月的沟通过程中，看到原告始终拒绝任何协商，且直至21日仍无法支付首付款的其中一小部分。被告有理由怀疑原告的履行能力，也有理由怀疑原告是否足够诚信去履行完全部合同义务。毕竟这30万元在全部房屋转让价款中只是一小部分，后期还有54.8万元，还有110万元。在长期的沟通过程中，被告对这次交易失去了信心，不得不向原告行使不安抗辩权。而原告在此之后也未以任何友好的态度与被告沟通，反而直接向被告主张赔偿，要求被告赔偿4万元。二、双方虽然共同签署了定金收条，但定金并未实际交付，定金条款未生效。原告要求双倍返还定金，没有法律依据。双方于房产买卖合同签订当日，除了签订了原告提交的定金收条，还签订了1张定金保管收条，这2份收条原本是连在一起的。定金保管收条由买方朱婷、卖方虞惠妹、居间方金华市安居房产经纪有限公司三方签署。收条载明，定金由居间方金华市安居房产经纪有限公司代为保管。案涉房屋买卖合同第二条，也约定了定金委托居间方保管。根据收条内容可知，定金5万元暂时交由居间方金华市安居房产经纪有限公司保管。交付定金的方式，应当是买方将定金存入或转账至金华市安居房产经纪有限公司账户。无论是定金收条，还是定金保管收条，都是在签订买卖合同当时一起签署的。也就是签收条的时候还没有交付定金。定金合同从实际交付定金之日生效。而原告并未提交定金已经支付至金华市安居房产经纪有限公司银行账户的证据。定金未交付，买卖合同中的定金条款未生效。现原告要求按照定金金额承担违约责任，没有法律依据。综上，本案中，被告既不构成解除合同的根本违约，也不符合返还定金并支付违约金的约定。被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 针对被告虞惠妹抗辩，原告朱婷补充陈述：在签合同当日，原告就已经将定金转账给房产中介公司经办人余丽燕的支付宝账号。被告的答辩，是在歪曲事实。签订合同后，原告在积极履行。签合同时，被告及其丈夫、中介员余丽燕、小胡（自称被告表弟）都在场。合同约定在2020年7月30日前支付首付款84.8万元，原告有资金实力，在庭后可补交证据。合同签订后，被告对首付款支付时间反悔，要求提前到2020年7月15日支付。原告不同意，要求按合同为基础进行适当协商。在协商过程中，原告也说过，如果因为首付款问题、适当延迟办理房产过户时间几天，原告也不会追究被告的逾期过户违约责任。在2020年7月21日，原告准备了首付款，通过中介员问被告收款账号。被告明确答复，房子不卖了。在7月22日晚上，中介员组织双方到中介门店进行协商。当时，被告及其丈夫明确表示不卖房了。被告所称“不安抗辩权”并不成立。履行合同过程中，原告积极配合，并未无故推脱。 当事人围绕诉讼请求及抗辩依法提交了证据。原告朱婷向本院提交的证据有：1.身份证复印件1张，证明原告主体资格；2.金华市房产（居间）买卖合同、定金收条各1份、支付宝转账截图2张（当庭出示手机验看），证明双方权利义务约定、原告已按约支付定金；3.被告与中介员余丽燕的手机短信聊天记录截图1张，证明被告在2020年7月21日向中介员余丽燕明确表示房子不卖了，余丽燕将该聊天截图转发给原告；4.录音光盘1张、录音文字整理1份，证明双方于2020年7月22日晚上在中介门店进行协商（原告及丈夫章康，被告及丈夫汤登峰都在场），被告再次表示房屋不卖了；5.不动产权属查询结果单1张，证明被告是本案所涉房产的所有权人；6.原告在金华银行账户2020年7月流水单1份，证明原告有履行能力，不存在被告所称原告没钱、被告行使不安抗辩；7.余丽燕身份证复印件、金华市安居房产经纪有限公司营业执照复印件、余丽燕情况说明、余丽燕支付宝收款账单详情各1份，证明余丽燕系该中介公司的法定代表人，余丽燕已实际收到购房定金5万元，结合中介公司的收条，原告已向该中介公司支付定金5万元，不存在被告所称未收到定金，更不存在被告所称不是公司账号、收款无效问题，被告观点、逻辑严重错误。 被告虞惠妹向本院提交的证据有：定金保管收条1张，证明定金保管收条由买卖双方及中介公司三方共同签署，三方确认定金5万元由中介公司代保管，故应当支付到中介公司账号。 在审理过程中，本院依法组织到庭当事人、委托诉讼代理人对上述证据进行了当庭质证（其中对原告证据6、7在浙江移动微法院平台进行补充质证）。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下： 1.对原告证据1、5，被告无异议。本院确认其证明力。 2.对原告证据2，被告提出：对房产（居间）买卖合同无异议；对定金收条的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，这张定金收条是在签订买卖合同时一起签署的，虽然名称是收条，但在签署时该定金并未交付，定金合同未生效，不适用定金罚则；对转账记录的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，定金保管收条和房产买卖合同中都写明，定金保管方是中介公司，现原告提供的转账给不明身份主体的记录（收款人“燕子”的身份无法明确），不能视为原告已经实际交付了定金。原告解释：定金在合同签订当日就支付了；支付好后，中介员才出具定金收条。“燕子”就是中介员余丽燕，原告在庭后会补交余丽燕相关证明；被告称定金要打入中介公司账号，但余丽燕的收款行为是履行职务行为，合同也未约定定金必须打入中介公司账号；中介公司出具定金收条的行为，表示定金已由该公司收到；本案开庭前，中介员余丽燕曾在法庭外等候，说到短信聊天记录的事；被告说她手机中也有短信聊天记录的，余丽燕不来也可以的；余丽燕有事先走了。本院认为：被告异议不成立。本院确认原告证据2的证明力。 3.对原告证据3，被告提出：对合法性无异议；对真实性有异议，截图无法确认该短信聊天双方的主体；对关联性和证明目的有异议，这张短信聊天记录截图是原告断章取义，只截图了7月21日、22日的被告回复，而在7月21日之前被告曾多次提出让原告先付30万元，原告一直拒绝答复，称其会在30日前支付；而到了7月中旬，原告仍然拒绝见面协商；在此情况下，被告有理由怀疑原告的履行能力，也有理由质疑原告是否足够诚信履行合同，被告并不存在恶意违约行为。原告解释：原告已在2020年7月21日、早于合同约定时间准备了首付款90万元；签订合同时被告及其丈夫都在场，都是完全民事行为能力人，并未说过要分期支付首付款、先付30万元。本院认为：被告异议不成立。本院确认原告证据3的证明力。 4.对原告证据4，被告提出：对真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议；合同签订后，被告一直在主动和原告沟通，录音里被告说的话，不能证明被告恶意违约，反而证明被告始终是积极协商的，要求原告7月中旬先行支付30万元、而非84.5万元；录音不全，后面的对话没录进去。原告解释：录音里，被告及其丈夫明确表示不履行合同；录音不完全，是因为原告当时不小心，手机按到了停止键。本院认为：被告异议不成立。本院确认原告证据4的证明力。 5.对原告证据6，被告提出：对真实性、合法性无异议；对关联性和证明目的有异议，银行流水显示7月21日以后原告银行账户有资金转入，与本案无关；被告从2020年6月27日签完合同后，便与原告协商先行支付30万元事宜，原告一直拒绝答复，称其会在30日前支付；到了7月中旬，原告仍然拒绝见面协商；在这种锖况下，原告的支付能力是不确定的，被告在未收到任何款项的情况下，已经等待了将近1个月，有理由怀疑原告的履行能力，也有理由质疑原告是否足够诚信履行完合同；不能因原告账户在7月21日以后有资金转入的事实，就倒推原告始终是有履行能力的。本院认为：被告异议不成立。本院确认原告证据6的证明力。 6.对原告证据7，被告提出：对真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议；在案涉居间合同中，合同主体为原告、被告、金华市安居房产经纪有限公司，被告委托居间方金华市安居房产经纪有限公司代为保管定金；定金合同是实践合同，实际交付后才生效；但目前始终没有证据证明居间方的对公账户已经收到了原告交付的定金，故本案中的定金合同未生效，不适用定金罚则；如果如原告所称，向中介公司工作人员转账5万元，那么在未告知被告的情况下，原告擅自将定金打入工作人员的个人账户，而没有选择中介公司的对公账户，是违反双方约定的；这样的行为给交易埋下了极大的隐患；试想，在房屋买卖过程中，卖方委托居间方保管定金，而买方将定金交给了居间方以外的其他方，此时若买方违约，卖方主张适用定佥罚则、不予返还定金，却发现定金并未交付到受托方手中，那么卖方的合法权益如何保障呢；在本案中，原告和中介公司工作人员余丽燕私下进行资金往来的行为，将扰乱房屋买卖市场秩序，给每一个诚信信用履行合同的人带来极大风险，是不应当被认可的。本院认为：被告异议不成立。本院确认原告证据7的证明力。 7.对被告证据，原告提出：对真实性、合法性无异议；对证明目的有异议，不能证明被告待证目的，反而证明原告已经支付5万元定金，且中介公司已收到；否则，中介公司不可能出具收条并加盖公章；中介公司从未口头及书面要求原告将定金汇入中介公司账户，且该保管收条并未体现出定金需打入中介公司账户。被告解释：定金保管收条中的内容，在房产买卖合同中也写到了，虽然上面未写必须打入中介公司账户，但中介公司是法人，既然中介公司在保管收条上盖章，定金就应当打入该公司账户。本院认为：原告异议成立。本院确认被告证据的部分证明力（原告已履行支付定金的义务）。 根据本院确认证明力的上述证据及到庭当事人、委托诉讼代理人当庭陈述，本院确认本案事实如下： 2020年6月27日，被告虞惠妹（甲方）、原告朱婷（乙方）、金华市安居房产经纪有限公司（居间方）签订金华市房产（居间）买卖合同，约定：甲方保证对本合同项下的房产享有合法出售权利，乙方对该房屋的现状及权属情况已经充分了解并愿意受让。若因甲方不享有完整的出让权或未经所有权人合法授权出让该房产，所引起的一切法律后果及损失均由甲方承担。甲乙双方均确认签订本合同时居间方已对该房屋的相关情况作出必要提示，现甲、乙、居间三方自愿签订本协议，今后各方愿共同遵守。一、甲方同意将其享有合法转让权、坐落在金华丹溪路********房屋（建筑面积124.32平方米，房产证号0××0，土地使用性质为出让、住宅用地）的房屋所有权及土地使用权转让给乙方。甲方将房产证、土地证委托居间方保管至产权过户手续办理完毕。二、签订此协议当天，由乙方付给甲方5万元作为购房定金，并委托居间方保管至产权过户手续办理完毕；如甲乙双方均履行协议，该款即用来抵充房屋尾款；如悔约，甲乙双方仍应按本合同约定时间、数额支付中介费，由居间方直接从定金中扣除甲乙双方应付佣金后，剩余部分支付给守约方，不足部分由违约方支付给守约方。三、房价与付款方式：经双方商定，该房总价为194.8万元，分2期付款；首付款84.8万元（含定金），由乙方在2020年7月30日前付给甲方（或甲方用于此房产还贷款），同时甲方协助乙方在2020年7月30日前办理该房产相关房产过户（或委托公证）手续；余款110万元，乙方以商业与公积金组合贷款方式支付给甲方，付款时间以公积金管理办和商业银行放贷时间为准。四、居间方及甲方协助乙方办理银行按揭贷款手续。乙方承诺，乙方确保无银行信用问题并提供国家允许购房、银行及公积金部门认可的贷款有效资料，贷款额度、利率及贷款到位时间等由银行、公积金部门确认。若有贷款不足部分，由乙方自行用现金补足。贷款相关费用由乙方承担。五、上述约定的过户时间若因居间方引起不能及时过户，过户日顺延，并于房款结清3天内由甲方将该房交付乙方使用。六、甲方应在房屋交付使用时协助乙方办理好有关该房屋的土地证、水、电、煤气、闭路电视、户口过户等手续。交付乙方使用前，该房屋应交纳的有关费用如物业管理费、水电费、煤气、数字电视维护费等由甲方承担（双方另有约定的除外）。七、甲方应保证该房产权归属清楚，转让时该房未设置任何担保抵押。若发生与甲方有关的产权纠纷或债务等相关费用，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任；由此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。若该房有按揭贷款未还清，还贷款所产生的费用由甲方自行负责。八、本合同售房款包括开发商交房时的各项配套设施，如房屋维修基金、煤气开通费、数字电视机顶盒等及下列家具、家电：大衣柜、固定装修及厨卫、油烟机、1台燃气热水器、2台彩电、3台空调挂机。九、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起3日内将定金退还乙方，另支付乙方相当于定金数的违约金。同时，违约方须承担双方应支付的佣金。乙方不能按期付款或甲方不能按期向乙方过户或交付房产，每逾期1日，由违约方向守约方支付上述房产未收房款万分3的滞纳金。逾期超过15天后违约方仍未付款或过户或交房，守约方可单方解除合同，并由违约方承担赔偿责任，每日赔偿金额为应收款或总房款的万分之3。十、甲乙双方在履行本协议中若发生争议，应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。十一、上述房产土地使用权办理过户手续，所需缴纳的税费用由乙方全部承担。上述房产甲方承诺非自建房，如属满5年的自建房，全额营业税由甲方承担（双方另有约定除外）。十二、住宅、写字楼、店面、商铺出售的，甲方承诺已提早3个月通知承租方，并且确定承租方已承诺放弃该房产的优先购买权。写字楼、店面、商铺过户前的租赁税由甲方承担。若甲方未尽该条义务，由此产生的损失由甲方承担。十三、在该房产权过户当天，由甲方、乙方按约定向居间方支付佣金。如延期支付中介费，居间方将顺延办理流程，并收取佣金总额每日千分之5的滞纳金。由此引起的违约责任和居间方向法院提起诉讼时产生的诉讼费、律师费、交通费、误工费等费用均由违约方承担。十四、甲乙双方结清房款后，7天内甲方将在该房的所有户口迁出（双方另有约定除外），如因甲方在该房未迁出户口原因所造成乙方的损失由甲方承担。十五、甲乙双方均同意从购房定金中扣除3万元，交由居间方当作交房押金。在甲方交付该房给乙方使用，并迁出所有户口和结清水费、电费、煤气费、数字电视使用费、物业管理费等相关费用后，由居间方将该押金一次性退还给甲方。十六、本协议未尽事项，甲乙双方另行议定，其补充议定书经双方签字或盖章后与本协议具有同等效力。上述合同条款如遇不可抗力因素除外。甲乙双方过户时，在金华市房产交易中心签署的“金华房地产买卖契约”与本合同内容有不相符的，以本合同约定内容为准。十七、双方约定的其他事项：①甲方承诺该房内所有户口于该房交房前全部迁出。②甲方收到乙方房屋尾款后，将房屋使用权一并交付给乙方。鉴于甲方目前新房正在装修事宜，乙方付清尾款后，甲方以反租方式继租此房居住，每月租金为2500元，租期不得超出2020年12月31日止。③甲方目前该房自住，但有公积金贷款约30万元未还清，甲乙双方约定好，由乙方部分首付款给甲方提前还贷用。甲方承诺需专款专用，若因还款涉及违约金，均由甲方自行承担。特别声明：居间方除居间活动的必要费用外，不承担甲乙双方在执行本合同过程中产生的任何其他费用或损失。本合同1式3份，自甲乙双方签字及居间方盖章之日起生效。甲方、乙方、居间方各保存1份。 签订合同后当日，原告通过支付宝转账方式向余丽燕（金华市安居房产经纪有限公司法定代表人，本案房屋买卖的中介员）支付定金5万元。被告在定金收条的具收人栏内签名、按指印。余丽燕将定金收条交给原告。原、被告在定金保管收条的买方、卖方栏内分别签名、按指印，双方同意委托金华市安居房产经纪有限公司保管该定金。余丽燕将加盖金华市安居房产经纪有限公司印章的定金保管收条交给被告。 此后，被告曾要求原告在2020年7月中旬先支付30万元，用于被告归还该房屋的抵押贷款。原告未同意。2020年7月21日，原告准备了首付款，通过余丽燕问被告收款账号。同月21日、22日，被告明确告知余丽燕、原告，表示不卖该房屋了。双方协商未果。 本院认为：诚实信用是民事活动的基本原则。根据现有证据，原、被告及金华市安居房产经纪有限公司自愿签订的金华市房产（居间）买卖合同，是各方当事人真实意思表示，除了逾期支付中介佣金的滞纳金（违约金）约定过高外，其他主要内容不违反法律禁止性规定，合法有效。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定，但是不得超过主合同标的额的20%。债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。本案中，原告已按合同约定支付定金；定金数额未超过主合同标的额的20%，合法有效。此后，双方在履行合同过程中发生首付款时间、数额争议，被告已明确表示拒绝继续履行合同。在此情形下，原告有权要求解除房产买卖合同，由被告双倍返还定金。原告主张的违约金，实际是定金数额的违约金。综上所述，原告诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告抗辩依据不充分，本院难以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等规定，判决如下： 一、解除原告朱婷与被告虞惠妹于2020年6月27日签订的金华市房产（居间）买卖合同； 二、被告虞惠妹应当于本判决生效之日即返还给原告朱婷定金5万元，并支付定金数额的违约金5万元，合计10万元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1150元（适用简易程序已减半收取，原告朱婷已预交），由被告虞惠妹负担（本判决生效之日即向本院交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员  方 明 二〇二〇年十一月十六日 代书记员  卢梦青