河南省周口市川汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1602民初6388号原告（执行案外人）：闫金泉，男，汉族，1955年3月14日生，住河南省周口市川汇区。委托诉讼代理人：金彬，河南锦实律师事务所律师。被告（申请执行人）：周口农村商业银行股份有限公司,住所地：周口市文昌大道与人和路交叉口东北角，统一社会信用代码：91411600719107554A。负责人：徐晓峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐军涛，该单位员工。委托诉讼代理人：刘慧玲，该单位员工。第三人（被执行人）：周口裕华房地产开发有限公司，住所地：周口市八一路中段，统一社会信用代码：91411600753860259R。法定代表人：吕永广，该公司董事长。委托诉讼代理人：高晓华，该公司会计。委托诉讼代理人：刘宝海，该公司法律顾问。原告闫金泉与被告周口农村商业银行股份有限公司、第三人周口裕华房地产开发有限公司执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫金泉及其委托诉讼代理人金彬，被告周口农村商业银行股份有限公司委托诉讼代理人徐军涛、刘慧玲，第三人周口裕华房地产开发有限公司的委托诉讼代理人高晓华、刘宝海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告闫金泉向本院提出诉讼请求：1、依法判决对原告所购买的位于周口市工农××段西侧裕华都市森林的2间门面房不得执行；2、依法确认原告对位于周口市工农××段西侧裕华都市森林的2间门面房享有所有权；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告认为贵院作出的（2020）豫1602执异89号执行的裁定事项，缺乏事实与法律依据。原告与第三人周口裕华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，对涉案房屋享有所有权，并实际居住使用，被告周口农村商业银行股份有限公司无权执行案涉房屋。1、原告早于法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。原告2010年9月28日与第三人签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，且双方实际履行，而案涉查封时间为2018年11月28日，故原告早于查封之前已与第三人签订合法有效的书面合同。2、原告早在法院查封之前已合法占有案涉房屋。第三人早已将案涉房屋交付给原告，并实际使用。故原告早于法院查封之前已经合法占有案涉房屋。3、原告已按合同约定支付全部价款。根据原告与第三人签订的《商品房买卖合同》第四条约定，原告完全按照合同约定履行付款义务，故原告无任何违约行为。4、非因原告自身原因未办理过户登记。根据原告与第三人签订《商品房买卖合同》第十五条，第三人应向原告提供全部办理产权登记所需资料，协助原告办理房屋权属登记。且客观上未办理案涉房屋过户登记手续，是因第三人未能提供产权登记所需资料，导致原告无法办理案涉房屋产权变更登记。综上，执行裁定书驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。为了维护原告的合法权益，根据相关法律规定起诉法院，望判如所请。被告周口农村商业银行股份有限公司辩称：一、我行对涉诉房屋享有抵押权，并由贵院正在执行中。二、原告与第三人签订的书面买卖合同无效。三、原告使用涉诉房屋是基于与第三人的租赁关系而非基于买卖关系所产生的合法占有。四、原告并没有实际向第三人支付购房款项。第三人周口裕华房地产开发有限公司述称：原告诉称属实，原告与第三人合同真实有效，收取全部购房款，并交付房屋给原告使用至今，因客观原因不能办理手续与原告无关，现商品房预售许可证已办理，庭后提交，该房具备交付条件，义务履行完毕，不存在借贷关系。原告闫金泉向本院提供的证据材料有：证据一、身份证复印件，证明闫金泉作为原告主体资格；证据二、商品房房屋买卖合同一份、票据两份、账单记录两份、证明一份，证明1、原告早于法院查封之前已签订真实、合法、有效的商品房买卖合同。2、原告已按合同约定支付超过92%的购房款；证据三、营业执照一份、房屋租赁合同两份、收条三份、借记卡账户历史明细单一份，证明原告于2011年4月1日至今已合法占有涉案房屋；证据四、情况说明一份，证明涉案房屋至今未办理房屋过户登记手续过错在第三人周口裕华房地产开发有限公司，由于第三人的原因未能办理，原告对此没有任何过错。补充证据：王桂香6017660010200059605购房流水（红线标注）被告周口农村商业银行股份有限公司对原告闫金泉提供的证据材料质证意见为：对第一组证据无异议，对第二组证据有异议，商品房买卖合同对商品房的单间，房屋面积，违约责任，交付期限，签订时间等重要事项均未填写，不符合一般房屋买卖的形式要件，不是真实的商品房交易。裕华公司所提供的明细和证明因裕华公司与本案有利害关系，此证据为内部出具，此证据不能证明其买卖关系真实性，原告声称其手提60万现金交付裕华公司，不符合事实常规，因其不能提供事实证明，因此，对其所述交付购房款项事实不能认定。第三组证据只能证明原告占有房屋是基于与裕华公司的租赁关系，原告又作为二房东将此房租赁给王**，不能实际证明是非基于买卖关系所产生的合法占有，第四组证据，因裕华公司与本案的利害关系，其出具的情况说明不具有真实性。原告所提交证据（补充证据）不能证明此款项原告向第三人缴纳购房款项。第三人周口裕华房地产开发有限公司对原告闫金泉提供的证据材料质证意见为：对原告提供的证据均无异议，关于付款方式，是分期付，会计出的是总条。被告周口农村商业银行股份有限公司向本院提供的证据材料有：证据一、民事裁定书、执行裁定书，证明周口裕华房地产开发有限公司向周口农村商业银行股份有限公司借款未还，已由法院下发生效裁定，我银行对裕华公司享有合法债权，现已申请执行；证据二、借款借据、借款合同、借款展期协议，证明周口裕华房地产开发有限公司向周口农村商业银行股份有限公司借款真实有效；证据三、最高额抵押合同、房产（土地）抵押清单、抵押物清单、在建工程抵押登记证明，证明我行已经办理抵押登记，对裕华公司提供的抵押物享有抵押权；证据四、裕华公司承诺书、周口百利达物业服务有限公司承诺书，证明裕华公司与百利达物业公司都向我行承诺20间门面房已出租11间，9间未出租，并保证不在对外出租。证明裕华公司对其名下20间门面房并未对外出售；证据五、宗地图、商品房预售许可证、信息、建设工程审批书2页，证明根据执行法官柳二在周口市规划管理局查询到的本案房屋预售信息，裕华公司办理的预售证号：2007018-102，属于1#-7#幢楼预售证，本案所涉门面房（商店）迄今为止并未办理预售证；证据六、测绘报告书5页，证明根据周口市川汇区人民法院委托周口市正鑫测绘有限公司对裕华公司20间商业门面房进行的房屋面积测绘报告书，证明裕华公司从未对其名下20间门面房进行测绘，从未取得房产测绘成果报告书，申请商品房预售许可证的材料不全，不可能取得商品房预售许可证。原告闫金泉对被告周口农村商业银行股份有限公司提供的证据材料质证意见为：第一组证据真实性无异议，但是，周口农商行不应对涉案房屋申请执行。第二组证据，该组证据全部为复印件，周口农商行应向法庭提供原件。第三组证据，该组证据全部为复印件，其真实性无法判定，即使该复印件真实，但体现出该抵押时间是2014年6月23日，此时，原告对涉案房屋与已具有所有权并合法占有。第四组证据，裕华公司承诺书为复印件，真实性有待考证，即使属实，对原告没有任何约束力。周口百利达物业承诺书也为复印件，该承诺书时间为2014年6月20日，此时原告已对涉案房屋合法占有，具有所有权，该承诺书承诺内容不包括原告所有房屋，且其对被告的承诺对原告也没有约束力。第五组证据，该组证据全部为复印件，但该组证据无法证明第三人没有预售资格，如第三人所述，第三人现已具备预售资格，原告与第三人买卖合同真实有效。第六证据，该证据为复印件，即使该组证据真实但第三人具体撤回时间与原告没有任何关系。原告与第三人签订的合同真实合法有效。第三人周口裕华房地产开发有限公司对被告周口农村商业银行股份有限公司提供的证据材料质证意见为：对于农商行证据同原告意见，预售许可证号：周房预售证**，发证日期为2007年7月5日，在买卖关系发生之前。第三人周口裕华房地产开发有限公司未向本院提交证据材料。本院经审理认定事实如下:2010年9月28日，第三人周口裕华房地产开发有限公司与原告闫金泉签订《商品房买卖合同》一份，原告购买了涉案位于工农××段西侧裕华都市森林门面房从南向北数第五、六间（也就是案涉房屋），商品房预售许可证号为周房预售证第102号2007018,出让给原告闫金泉，合同约定房产总价款为人民币700000元整，签订合同当日原告闫金泉交付现金600000元，又于2011年3月23日交付现金100000元，共计700000元。购房款交付后，2011年4月15日原告闫金泉将涉案房屋租赁给王**，王**并支付了租赁费。另查明，2015年1月5日，周口市市区农村信用合作联社作为申请人，周口裕华房地产开发有限公司作为被申请人，向本院提出实现担保物权申请，本院立案并受理，2015年3月12日作出（2015）川民特字第00001号民事裁定书。周口市市区农村信用合作联社作为申请人向本院申请执行依据已经发生效力的（2015）川民特字第00001号民事裁定书，本院于2015年5月6日向被执行人周口裕华房地产开发有限公司送达了执行通知书，并于2016年3月21日作出（2015）川执字第00367-1号执行裁定书，裁定查封、扣押、查询、冻结、划拨、扣留、提取、拍卖被执行人周口裕华房地产开发有限公司价值2150万元的相应财产或银行存款。本院原告闫金泉作为（案外人）向本院提出执行异议，本院于2020年8月25日作出（2020）豫1602执异89号执行裁定书，裁定驳回异议人闫金泉的异议。原告闫金泉收到上述执行裁定书后在法院期限内向本院提起执行异议之诉。本院认为，周口农村商业银行股份有限公司及第三人周口裕华房地产开发有限公司纠纷为借贷纠纷，周口农村商业银行股份有限公司申请强制执行（2015）川民特字第00001号民事裁定书，应属于金钱债权的执行，作为对涉案房产买受人的原告闫金泉对登记在第三人周口裕华房地产开发有限公司名下的涉案房产提出异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个情形，原告闫金泉对涉案房屋的权利能够排除人民法院的执行行为。原告闫金泉请求判决对原告所购买的位于周口市工农××段西侧裕华都市森林的2间门面房不得执行的诉请，本院予以支持。具体到本案，原告闫金泉与第三人周口裕华房地产开发有限公司之间签订《房屋买卖合同书》的时间2010年9月28日。本院作出（2015）川民特字第00001号民事裁定书是在法院受理之后。从原告提交的证据来看，原告闫金泉已合法占有该房产。原告已经按照《房屋买卖合同书》全部支付合同约定的购房款。涉案房屋未办理过户登记原因不在原告，本院应予采信。原告请求依法确认原告对位于周口市工农××段西侧裕华都市森林的2间门面房享有所有权的诉请，与本案不是一个法律关系，可另案主张。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、不得对位周口市工农路南段西侧裕华都市森林的2间门面房（从南向北数第五、六间）的查封执行。二、驳回原告闫金泉的其他诉讼请求。案件受理费11400元，由被告周口农村商业银行股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。本院（2015）川民特字第00001号民事裁定书（所确定的涉案两间房屋）于本判决生效时自动失效。审 判 长  唐玉吉审 判 员  陈 东人民陪审员  刘冬梅二〇二〇年十一月十一日书 记 员  夏香莉