惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初3986号原告：深圳市华鼎物业管理顾问有限公司惠州大亚湾分公司，住所地：惠州大亚湾**上扬翡翠山城，统一社会信用代码：914×××××××××××133H。法定代表人：任晓洁，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨婉怡，广东宝晟（大亚湾）律师事务所律师。被告：张燕开，女，汉族，1971年10月12日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区×××××××××××，身份证号码：440×××××××********。被告：吕洋，女，汉族，1981年8月25日出生，住所地：山西省大同市城区朱衣阁**，身份证号码：140××××***********。原告深圳市华鼎物业管理顾问有限公司惠州大亚湾分公司（下称华鼎物业公司）与被告张燕开、吕洋物业服务合同纠纷一案，本院2020年9月7日立案受理后，依法由审判员谢学炎适用简易程序，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告华鼎公司的委托诉讼代理人杨婉怡，被告张燕开、吕洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉辩意见原告华鼎物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付2017年6月至2018年9月期间的物业管理费12829.44元及违约金（从2017年7月1日起每月以801.84元为基数、按每日万分之五的利率标准累计至款项付清之日止）；2、判决被告立即向原告支付2017年6月至2018年9月期间的代缴水费1342.5元、分摊水费94.7元、分摊电费445.7元及利息（以1882.9元为基数，自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至款项付清之日止）；3、本案的诉讼费、保全费、保全担保费、公告费等均由被告承担。事实和理由：被告与惠州市宏业投资开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买了位于大亚湾西区上杨翡翠山城33栋01号的房屋，建筑面积为211.01平方米，约定的前期物业服务单位为惠州市宾利物业管理有限公司（以下简称“宾利物业”）。签订上述买卖合同后，惠州市宏业投资开发有限公司亦已向被告邮寄送达了《入伙通知书》，根据约定，业主或使用人收到入伙通知书后在限定期限内未办理相应手续的，视为入伙。2012年10月17日，原告与惠州市宏业投资开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定：物业管理服务费用为按建筑面积每月每平方米3.80元（不含公摊水电费）；如业主违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日万分之五的标准向华鼎物业支付违约金。自签订上述《前期物业服务合同》开始，原告就成为了翡翠山城的实际物业管理人，该事实有惠州市中级人民法院作出的（2018）粤13民终3121号民事判决书予以认定，该判决书第8页最后一句载明“原告自2012年10月17日与第三人（即惠州市宏业投资开发有限公司）签订上述《前期物业服务合同》开始，成为涉案小区翡翠山城爱丁堡的实际物业管理人”、第12页第7行载明“对一审中查明的事实，本院予以认定”，据此可知，原告系翡翠山城的实际物业管理人经过了法院的合法认定。根据上述事实，被告已正式入伙，应按月向实际的物业管理人，即原告缴纳物业管理费及水电费，但拖欠2013年3月起至2018年9月的物业费，原告已在（2018）粤13民终3121号案件中提起对2013年7月至2017年5月的物业费40893.84元，法院也已依法判决，但是被告至今仍拖欠2017年6月至2018年9月的物业管理费12829.44元；从2017年6月起至2018年9月止，已拖欠代缴水费1342.5元、分摊水费94.7元、分摊电费445.7元未予支付。原告曾多次以书面形式向被告催收物业管理费及水电费，但被告均未予以理睬。另，关于水电费的问题，惠州市中级人民法院已在（2018）粤13民终3121号民事判决书中予以认定，判决书第12页最后一行载明“在本案一审中涉案房屋能够正常使用而没有被停水停电的事实说明，华鼎惠州分公司所称的已经代付涉案房屋水电费的说法属实。……关于分摊的水电费部分，相关合同有明确的计算方式，且该部分费用在实务中是确实存在而无法一一出具票据的，应当予以支持”。综上所述，被告拖欠物业管理费及水电费的行为已严重侵犯了原告的权益。因此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告张燕开、吕洋辩称，因深圳市华鼎物业顾问管理有限公司惠州大亚湾分公司起诉答辩人一案，答辩人自行答辩如下：一、答辩人认为被答辩人因“2017年6月至2018年9月期间的物业管理费”相关问题将答辩人作为被告向法院提起诉讼，属于滥用法律资源，恶意侵害答辩人权利。1．答辩人自2013年7月30日正式办理入伙手续后，每月均按时将管理费都交予当时为翡翠山业主提供前期物业服务的宾利物业管理公司，即便同年（2012年8月开始）装修期间本人在翡翠山名下的物业“爱丁堡3301”出现房屋渗漏水事件时，本人依然积极主动沟通，尽管每周数次奔波于深惠两地，也未有拖欠过物业管理费的情况发生。直至2013年3月发生了更严重的渗漏问题，同时期，物业因道闸失修砸坏我的车辆，当时与管理处沟通无果，而后报警报保险，管理处工作人员态度恶劣，自那次开始，物业管理服务处在担绝赔偿车辆损失的同时，也不再接收任何关于我们家房屋渗漏修补方案建议和车辆损失赔偿建议的书面形式的文件，综合种种事由才是导致之后矛盾升级的关键。2．华鼎物业服务公司拒绝将我家房屋渗漏问题向宏业开发商反映，也不主动联系我们协调解决方案，我们的房屋在连续暴雨后终于出现短时间内多点同时渗漏和屋内大面积积水的情况，装修被严重破坏，至此，作为业主一方，我们的损失已经无法单单用金钱来衡量，更是对物业明明应为业主提供合理服务却一直利用自身社会优势不作为，打击报复业主的此种行为的抗议和抵制。在不得己的情况下，我们选择采用“延缴管理费，直至物业将工作上报完成，我们就会第一时间补上管理费”这一抗辩权方式，也是考虑到诉讼成本的问题，这是我们作为弱势群体面对权力方时，唯一的，也是仅有的低成本解决事情的办法。但当时我们并不知道华鼎物业服务公司的负责人（董事长）同宏业开发商一边有着千丝万缕联系。因此我们的诉求并没有被物业重视，直至在同小区业主帮助下，在任小洁董事长来翡翠山探察华鼎物业工作时，被业主们合力拦住车辆，小区诸多房屋亟待解决的渗漏问题方有进展。3．于法律而言，我们的确是拖欠了华鼎物业的管理费用，这一事实，我们不会否认，是因为至此时我依然相信法律存在的意义就是保证公平。作为社会个体、作为在举证方面处于弱势地位的业主而言，华鼎（更名前叫宾利物业）物业可以在公司专业工作人员的指导下回避服务质量的监管和验收，无视业主因无法通过物业服务业公司提供的有效服务及时联系开发商，导致房屋渗漏家装受损，更要独自承受重大损失，并在事后不沟通不联系不通知的前提下，直接起诉业主获取全额物业费，甚至要求法院支持其索要额外补偿，这诉求已经超出了社会道德底线，违背社会公序良俗认知，不应该为情理所容，更不应该被法理允许。二、华鼎物业在提供物业服务期间，并没有严格按照合同约定尽到“善良管理人”的注意义务。此事体现在两处：1．房屋非人为原因造成漏水的，在房屋保修期内，华鼎物业在明知开发商要承担全部修复责任的前提下，无视业主正当权利，放任员工与业主对立，给业主造成诸多困扰，阻扰业主与华鼎物业高层负责人和宏业开发商进行及时有效的沟通。房屋渗漏等问题虽不是华鼎物业直接造成的，但在答辩人多次反映同栋的3302号未装修，两屋相连共用一道墙）天台和阳光房渗漏雨水倒灌入我家后，华鼎物业依然没有及时检查和处理问题。此种种皆因为华鼎物业在服务期间存在疏于管理的情况，并在出现问题后没有及时处理，导致损失加大并因此直接引发了物业与业主间更严重矛盾，华鼎物业于此有不可推卸的责任。1．因此，在物业没有完全履行服务合同内容的情况下，作为业主一方，我们既不希望蒙受更大经济损失也不愿主动将问题更加复杂化，在出于经济成本和时间成本等综合因素的考虑下，在迫于无奈中履行抗辩权。2．再者，物业服务范围也绝不仅仅只包含被答辩人起诉状中所提出的“代缴纳水电费”这一单一服务业务，华鼎物业在履行合同不符合约定的前提下，诬蔑答辩人恶意拖欠费用令其蒙受损失这一诉讼理由与实际情况有巨大偏差，（本人在可以申请个人缴纳电费的情况下，第一时间就申请解除了物业托管转为个人账户扣款，足以证明本人延交管理费的初衷是为敦促物业履行自己的合同，而不是恶意侵害华鼎物业的权利。至于物业长期代扣水费这一问题，则是因为大亚湾水务公司不提供个人缴费服务的客观条件所限，不得已情况下才由华鼎物业继续暂为代扣），既与事实真相不符，亦非本人主观所想目的所在，其态度与从前在服务期内的姿态一样那么高高在上．不可一世，根本没有将业主的权益放在眼内。3．华鼎物业在起诉状中提出的“自2017年6月至2018年9月为止，原告多次以书面形式向被告催收物业管理费及水电费，但被告均未予以理睬”这一说法答辩人无法认同。答辩人每周大约有三至四日留在翡翠山爱丁堡33号1栋，华鼎物业有答辩人一和答辩人二的诸多不同的联系方式，包括手机号码以及深圳住址和惠州住址，亦有答辩人二的网络邮箱地址，但在此其间我们并未签收过任何催缴物业管理服务费的通知。4．关于华鼎物业的此次诉讼事由，本答辩人亦是在接到法院电话通知后方得知。翡翠山爱丁堡小区在2017年至2018年12月左右，实际上是处于一个管理十分混乱的时期，此期间原本为翡翠山爱丁堡业主提供物业服务的华鼎物业已经甚少参与日常管理服务，小区内服务项目和联络基本上由碧桂园接手，业主诉求亦是通过业主群向碧桂园物业服务公司一名为刘雨的女士担任服务顾问反馈，同时由碧桂园物业服务公司另一名为李国珍的女士对接爱丁堡管家服务给业主解决小区内出现的各种问题。在2018年10月我从美国回来时，小区已不见华鼎物业踪影，华鼎物业工作人员也没再出现过，作为爱丁堡业主，我也没有接到任何形式的通知。因此他们双方究竟是何时开始交接工作，更换物业服务公司，作为业主的我们一无所知，只是被动接受一切安排。直到同年12月接在本小区业主委员会通知并确认后，于2018年12月向碧桂园物业服务公司交物业费。而又至2020年7月15日碧桂园也退场了，小区物业服务公司更换为惠州金迪物业，在此期间，我们没有拖欠过任何物业费用。根据以上事实可以证明两点，第一，作为业主，我们并没有以给对方造成损失为主观恶意去拒绝履行合同义务；第二，在跟华鼎物业的所有矛盾中，华鼎物业的服务态度和其履行合同内容不符合约定的事实行为存在主观过错，应当承担违约责任。三、根据上述事实，答辩人认为被答辩人先是无视自身违反合同约定在先，又在没有进行良好沟通的情况下，利用被答辩人作为举证弱势群体一方的劣势条件，只为给答辩人造成更大的经济损失和精神压力，达到报复目的，将答辩人作为被告起诉，既是侵害答辩人合法权益，更是滥用当地法律资源。答辩人提出以上答辩，请求法院查明事实真相，维护答辩人合法权益，依法驳回被答辩人的起诉。查明的事实经审理查明：原告华鼎物业公司登记成立于2012年10月17日，经营范围包括物业管理；经济信息咨询（不含限制项目）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；园林绿化工程；家政服务；清洁服务。2012年10月17日，被告华鼎物业公司作为乙方与惠州市宏业投资开发有限公司作为甲方签订一份《前期物业服务合同》，约定的主要内容如下：一、物业基本情况，物业名称为翡翠山城爱丁堡别墅，类型为商住，坐落于惠州大亚湾**大亚湾大道**，建筑面积109945.48平方米，物业管理区域东至淡澳河、南至市政规划路、西至大亚湾大道、北至淡澳河、星河丹堤；二、服务内容与质量，在物业管理区域内，乙方提供物业管理服务主要有公用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的运行、维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管理的疏通，公共绿化的养护和管理，车辆停放管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，装饰装修管理服务，物业档案资料管理，其他服务有便民服务、有偿维修服务、甲方委托给乙方的配套设施和场所的经营与管理服务，等等；三、服务费用，物业管理区域内物业服务收费选择包干制，由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，别墅按3.8元/月·平方米（不含公摊水电费），业主应于开发商通知业主入伙之日起交纳物业服务费用，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由甲方全额交纳，物业服务费用按月交纳，但业主或物业使用人首次物业管理费按三个月预交，业主或物业使用人应按期履行缴纳义务；四、违约责任，甲方、业主或者物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金，乙方违反合同约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还；五、合同期限，本合同期限自2012年10月17日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。2012年7月11日，被告张燕开、吕洋购买惠州市宏业投资开发有限公司开发的位于惠州市大亚湾西区上杨翡翠山城爱丁堡第33幢1号房，该商品房属于别墅，建筑面积为211.01平方米，前期物业服务企业为惠州市宾利物业管理有限公司。2012年8月23日，第三人向原告交付涉案房屋。同日，被告张燕开、吕洋与案外人惠州市宾利物业管理有限公司签订一份《前期物业管理服务协议》就前期物业管理事宜进行了相关的约定。原告自2012年10月17日与第三人签订上述《前期物业服务合同》开始，成为涉案小区翡翠山城爱丁堡的实际物业管理人。被告自2017年6月份开始，未再向原告交纳物业服务费、代缴水费1342.5、分摊水费94.7元、分摊电费445.7元，原告催款未果，遂向本院起诉，提出上述诉讼请求。判决理由及结果本院认为，原告华鼎物业公司具备物业管理的资质，其与惠州市宏业投资开发有限公司签订的前期物业服务合同，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告张燕开、吕洋购买惠州市宏业投资开发有限公司开发的翡翠山城爱丁堡第33幢1号房成为该小区业主，惠州市宏业投资开发有限公司与原告签订的前期物业服务合同依法对被告具有约束力，原告、被告应依约履行合同义务。被告张燕开、吕洋已于2012年8月23日办理涉案房屋收楼手续后，但2017年6月至2018年9月期间未缴纳物业费，存在逾期交纳物业管理费的违约行为，应承担违约责任。因此，原告华鼎物业公司要求被告张燕开、吕洋支付2017年6月份至2018年9月份的物业管理费及逾期付款违约金的诉讼请求，符合合同的约定，没有违反法律规定，本院予以支持。被告辩称其之所以不交管理费，是华鼎物业公司提供的服务存在问题、未处理好其房屋渗漏问题，所以拖延缴纳物业费。对于被告所主张的该方面问题,属于被告与开发商之间房屋质量方面的纠纷，被告可根据其与开发商所订商品房买卖合同另循法律途径进行解决处理，不属本案处理范畴。故被告以其房屋存在质量瑕疵未得解决为由拒付物业费理由不足,依法本院应当不予采纳。关于物业管理费问题。前期物业服务合同约定，物业管理费按照被告的房屋建筑面积每月每平方3.80元的标准计算，即被告每月应缴纳的物业管理费为801.84元（3.80×211.01）。因此，被告应向原告支付2017年6月至2018年9月共计16个月的物业管理费共计12829.44元（801.84元×16）。前期物业服务合同约定，“甲方、业主或者物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金”。因此，原告诉请被告按照每日万分之五的标准，自2017年7月1日起每月以801.84元为基数向其支付违约，具有事实及法律依据，依法予以支持。关于代缴水费、分摊水电费问题。涉案房屋能够正常使用而未被停水停电的事实说明，华鼎物业公司所称的代缴水费的说法属实，且被告在答辩状中也承认水费系由华鼎物业公司暂为代扣。因此，原告诉请被告向其支付代扣的水费具有事实及法律依据，本院予以支持。关于分摊的水电费部分，相关合同有明确的计算方式，且该部分费用在实务中是确实存在而无法一一出具票据的，也应当予以支持。被告逾期交纳分摊的水电费，实际给原告造成了利息损失，原告诉请被告向其支付逾期缴纳分摊水电费的利息应予支持，但原告诉请的利息标准不当，本院调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的标准计算利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告张燕开、吕洋自本判决生效之日起五日内，向原告深圳市华鼎物业管理顾问有限公司惠州大亚湾分公司支付2017年6月至2018年9月的物业管理费12829.44元及违约金（每月违约金从当月24日起，以801.84元为基数按每日万分之五的标准计至款项还清之日止）；二、被告张燕开、吕洋自本判决生效之日起五日内，向原告深圳市华鼎物业管理顾问有限公司惠州大亚湾分公司支付代缴水费1882.9元、分摊水费94.7元、分摊电费445.7元及利息（利息以1882.9元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率自2020年9月7日计至实际清偿之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费83.91元，由被告张燕开、吕洋负担。原告已向本院预交该款，由被告于本判决生效后迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  谢学炎二〇二〇年十一月十七日书记员  张肇晓