上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初17217号原告：张先泽，男，1986年1月16日生，汉族，住上海市宝山区。原告：常丽，女，1985年4月27日生，汉族，住山东省新泰市。两原告共同委托诉讼代理人：陈巍，上海骏丰律师事务所律师。被告：上海世盟置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：万本和。被告：上海壹若资产管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张凤梅。原告张先泽、常丽与被告上海世盟置业有限公司(以下简称世盟公司)、上海壹若资产管理有限公司(以下简称壹若公司)间房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈巍到庭参加诉讼。被告世盟公司、壹若公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告张先泽、常丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告壹若公司向原告赔偿租金收益损失90,829元；2、判令被告壹若公司支付律师费2,700元；3、判令被告世盟公司对上述租金收益损失、律师费承担连带责任。事实和理由：2015年9月1日，原告在购买上海市嘉定区槎溪路XXX弄XXX号XXX室商铺(以下简称系争商铺)时，与二被告签订《上海世盟置地广场商铺返租使用合同》(以下简称《商铺返租使用合同》)，约定将该商铺返租给二被告使用，租金为商铺销售价格的5%，即每年86,579元。后因二被告拖欠租金，原告将二被告起诉至上海市嘉定区人民法院。经该院(2018)沪0114民初9978号《民事判决书》：《商铺返租使用合同》于2018年11月3日解除，二被告支付租金收益至2018年11月3日。该院认为《商铺返租使用合同》解除后商铺的实某租金收益，原告可另行向实某承租人主张；如实某获取的租金收益与《商铺返租使用合同》约定租金收益存在差额，该差额部分原告可作为合同解除所致损失向违约方二被告另行主张。上述判决生效后，原告与商铺实某承租人上海瑞号投资咨询有限公司(以下简称瑞号投资公司)协商，双方于2019年7月29日签订《租赁合同补充协议书》，该协议书约定自2019年5月1日起，瑞号投资公司每月向原告支付房租以及房屋使用费4,193元。截止今日，原告已收到自2019年5月1日起至2020年9月30日(其中2020年3月免租)的租金67,088元。现原告按《商铺返租使用合同》约定的租金收益计算，2018年11月4日至2020年9月30日(其中2020年3月免租)租金应为157,917元，差额为90,829元。故诉至法院，请求判如所请。被告世盟公司、壹若公司未作答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张先泽、常丽为系争商铺的权利人，房屋建筑面积为32.06平方米。2015年9月1日，张先泽、常丽(甲方、返租方)与世盟公司(乙方、承租方)、壹若公司(丙方、承租方)签订一份《商铺返租使用合同》，约定甲方将系争商铺返租给世盟公司和壹若公司，返租期限自2016年1月1日至2025年12月31日，2016年度的租金收益已提前支付。甲方就其所拥有的该商铺的全部使用管理权返租给乙方及丙方，由乙、丙方在法律规定的范围内进行合法使用。乙方将其所建造物业世盟置地广场名下商业用房(含已售返租部分及未售部分)委托丙方进行整体招租。甲方同意并授权乙方或丙方对外与租户签订租赁合同。自2017年1月1日至2020年12月31日间，乙方和丙方承诺该物业的保底租金收益为该物业销售价格即1,731,577元的5%即86,579元，超出5%部分双方按比例分成，甲方收取90%，乙方收取10%。如实某租金收益不足该物业合同销售价格的5%，差额部分由乙方和丙方予以补足。自委托经营管理5-10年之间(即2021年1月1日至2025年12月31日)，甲方收入(年收益含税)=该物业实某年租金收益×90%，甲方收入中涉及到税收由甲方自行负担，该物业实某年租金收益×10%作为乙方的经营管理报酬。在本合同有效期内，丙方按7.5元/天/平方米税前租金为标准，每年向甲方支付租金86,579元。丙方应于租期开始前15日内向甲方支付六个月的租金43,289元，以后在下六个月租期开始前15日内支付六个月的租金。如丙方无正当理由逾期支付租金，逾期时间在一个月内的，丙方应按逾期金额的10%支付违约金。如超过一个月，则甲方有权终止本合同，甲方由此产生的相关损失(包括但不限于直接损失、诉讼费、律师费等损失)由丙方承担。乙方监督丙方按期足额向甲方支付租金并承担连带责任。丙方承担系争商铺的物业管理及使用管理费用。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，壹若公司租金付至2017年12月31日，之后未再付款。张先泽、常丽向本院提起诉讼，要求解除其与世盟公司、壹若公司签订的关于系争商铺的《商铺返租使用合同》，要求世盟公司、壹若公司将系争商铺恢复原状后返还并按每天237.20元的标准支付自2018年1月1日起至实某返还之日止的租金及违约金8,657.90元并赔偿律师费2,700元。本院审理后认为，系争商铺由张先泽、常丽同意并授权世盟公司、壹若公司对外与租户签订租赁合同，现系争商铺由案外人实某承租使用，未有证据表明张先泽、常丽曾就此提出异议，应视为张先泽、常丽对案外人承租系争商铺知晓且同意，故张先泽、常丽与壹若公司、世盟公司间《商铺返租使用合同》的解除，不影响案外人继某承租系争商铺，因此，张先泽、常丽基于《商铺返租使用合同》解除而要求将系争商铺恢复原状并返还的诉请，于法无据，本院不予支持。《商铺返租使用合同》解除后系争商铺的实某租金收益，张先泽、常丽可另行向实某承租人主张；如实某获取的租金收益与《商铺返租使用合同》约定租金收益存在差额，该差额部分，张先泽、常丽可作为合同解除所致损失向违约方世盟公司、壹若公司另行主张。本院遂于2018年12月27日作出(2018)沪0114民初9978号民事判决，确认张先泽、常丽与世盟公司、壹若公司签订的《商铺返租使用合同》于2018年11月3日解除；判令壹若公司向张先泽、常丽支付自2018年1月1日至2018年11月3日的租金收益72,820.40元、逾期付款违约金7,282.04元、律师费2,700元；世盟公司对壹若公司的付款义务承担连带责任；张先泽、常丽的其余诉讼请求不予支持。该判决已生效。2019年7月24日，张先泽(乙方)与瑞号投资公司(甲方)签订一份《租赁合同补充协议书》，约定：乙方自愿将系争商铺继某作为一个整体租赁给甲方经营，双方同意继某履行甲方与世盟公司、壹若公司签订的《租赁合同》，期限为10年，自2015年11月1日起至2025年10月31日止。甲方考虑到乙方与世盟公司签订的《商铺返租合同》的租金利益，同意按照甲乙双方确认的金额就《租赁合同》的租金以及超出部分即双方认可代付的房屋使用费两部分进行代付，关于甲方按照《租赁合同》多支付的房屋使用费由甲方向世盟公司、壹若公司主张。《租赁合同》约定的租金标准为1.73元/平方米/天，乙方确认甲方代付的房屋使用费为2.57元/平方米/天，合计为4.3元/平方米/天，执行的期限自2019年5月1日起至2025年10月31日止。2019年4月1日至4月30日的租金乙方自行向世盟公司追讨。2019年3月31日之前的乙方返租租金和房屋使用费由乙方与世盟公司结算，与甲方无关。2019年5月1日以后的租金和房屋使用费由甲方按照本协议的约定直接将租金支付至乙方指定的银行账户。合同另对租金金额、支付方式等作了约定。另查明，张先泽、常丽为本次诉讼花费律师费2,700元。庭审中，张先泽、常丽陈述，瑞号投资公司向其支付了2019年5月1日至2020年9月30日的租金，共计67,088元。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张先泽、常丽与世盟公司、壹若公司间的《商铺返租使用合同》因世盟公司、壹若公司违约于2018年11月3日解除，解除《商铺返租使用合同》必然会给张先泽、常丽造成较大可预期损失，且合同约定的违约金尚不足以弥补该损失，故张先泽、常丽作为合同守约方有权要求违约方赔偿因合同解除所导致的损失。关于损失，张先泽、常丽认为根据《商铺返租使用合同》的约定，2017年1月1日至2020年12月31日间，世盟公司、壹若公司承诺该物业的保底租金收益为86,579元/年，如实某租金收益不足，差额部分由世盟公司、壹若公司予以补足。2018年11月4日至2020年9月30日(其中2020年3月免租)的租金应为157,917元，现其已收到瑞号投资公司支付的2019年5月1日至2020年9月30日(其中2020年3月免租)的租金67,088元，故主张自2018年11月4日起至2020年9月30日止的租金损失为90,829元。对此，本院认为，张先泽、常丽主张的上述损失为张先泽、常丽因合同履行可获得的利益，且不超过世盟公司、壹若公司订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故该诉请于法有据，且计算标准亦较为合理，本院予以支持。另，张先泽、常丽主张的律师费符合合同约定且尚属合理，应予支持。世盟公司作为担保人应对壹若公司的付款义务承担连带担保责任。诉讼中，世盟公司、壹若公司经本院合法传唤，无正当理由未参加开庭审理，其放弃答辩、质证、举证、辩论等诉讼权利的法律后果自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海壹若资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告张先泽、常丽租金损失人民币90,829元；二、被告上海壹若资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张先泽、常丽律师费人民币2,700元；三、被告上海世盟置业有限公司对上述一、二项承担连带支付责任。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,138元，减半收取1,069元，由被告上海壹若资产管理有限公司、上海世盟置业有限公司负担(两被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 孙 倩二〇二〇年十一月三十日书记员 施娇娇附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。