重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0156民初1018号原告：李来明，男，1952年8月30日出生，住重庆市武隆区。委托诉讼代理人：应远华，重庆剑直律师事务所律师。被告：重庆英郎房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆区芙蓉街道芙蓉西路**，统一社会信用代码91500232MA5U3EKF83。法定代表人：龚宬钺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张璇，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：石启宁，重庆坤源衡泰（两江新区）律师事务所律师。第三人：重庆市武隆区规划和自然资源局，住，住所地重庆市武隆区芙蓉街道白杨路一社会信用代码115002320086905019。法定代表人：王加红，该局局长。委托诉讼代理人：张仲文，重庆星空律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄剑波，系该局仙女山所所长。原告李来明与被告重庆英郎房地产开发有限公司（以下简称英郎公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李朝宾独任审判。审理过程中，经被告英郎公司申请，本院依法追加重庆市武隆区规划和自然资源局（以下简称武隆规自局）作为本案第三人参加诉讼。本院于2020年7月3日依法公开开庭审理了本案。原告李来明及其委托诉讼代理人应远华，被告英郎公司的委托诉讼代理人石启宁、张璇及第三人武隆规自局的委托诉讼代理人张仲文、黄剑波到庭参加了诉讼。因本案案情疑难复杂，不宜适用简易程序进行审理，本院于2020年9月7日作出(2020）渝0156民初1018号民事裁定，裁定将本案转为普通程序进行审理。本案由审判员李朝宾担任审判长，与人民陪审员李波燕、李世兵组成合议庭，于2020年10月12日第二次公开开庭进行了审理。原告李来明及其委托诉讼代理人应远华，被告英郎公司的委托诉讼代理人石启宁、张璇及第三人武隆规自局的委托诉讼代理人张仲文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李来明向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告立即支付原告补偿费用1088000元、利息169728元(以1088000元为基数，按月息0.3%，从2016年1月1日计算至2020年4月30日)，并以1088000元为基数，支付从2020年5月1日起按月息0.3%计算至补偿费用1088000元付清为止的利息；2.请求人民法院依法判决被告立即支付原告违约利息1577280元(以1088000元为基数，按约定每日千分之一，从2016年1月1日计算至2020年4月30日)，并以1088000元为基数，支付从2020年5月1日起按每日千分之计算至补偿费用1088000元付清为止的违约利息；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年期间，因原武隆县公安局东侧片区实施危旧房改造工程，原武隆县国土资源和房屋管理局需征收该片区地块上的房屋及建(构)附属物。原告在该片区XX号有空地533.81m2、混凝土地坝106.76m2、条石堡坎2246.4m3、片石堡坎120m3，还有三相电、烤漆房举重机等。因原告的坝子原是长期租赁给他人作修车厂之用，每月有固定的租金经营收入，在原武隆县国土资源和房屋管理局（现更名武隆规自局）对原告地块上的建构物进行征收时，经过武隆县拆迁指挥部的领导协调下，也为了支持拆迁指挥部领导的工作，原告同意当地领导决定的地坝与建构筑物补偿金额为188万元。其中，原武隆县国土资源和房屋管理局与原告签订的《房屋征收货币补偿协议书》载明：补偿由原武隆县国土资源和房屋管理局补偿给原告部分金额，差额部分由被告自愿对原告进行补偿。2016年1月5日，原、被告签订《补偿协议》，约定：被告因房地产开发需占用原告的坝子，由被告补偿给原告1088000元；补偿方式为一次性付款，付款时间为2016年1月1日起付清补偿款止，暂定10个月；从2016年1月1日起至付清为止，利息按月息为0.3%计算；如果被告未按约定时间付款给原告，被告承担补偿总金额本息每日千分之一的利息。该《补偿协议》由被告的实际控制人杨备福盖章，并由杨备福和被告的法定代表人陈江红签字。在《补偿协议》约定的付款时间到期后，杨备福、陈江红又签字承诺在2017年5月30前支付。2016年2月7日，杨备福向原告支付2万元利息。2016年8月，被告向原告支付10万元利息。之后，原告多次找过被告公司的杨备福，要求支付《补偿协议》约定的补偿费用，可被告一再拖延。为了维护原告的合法权益，原告特提起前述诉请。被告英郎公司辩称：1.原告并非涉案空地的使用权人，未向被告交付涉案空地，被告不应当交付补偿款。双方签订的补偿协议应以占用原告使用权的土地为基础，但本案原告并不享有空地的使用权，协议并没有履行之基础。即便补偿协议合法有效，法律性质也只能认定为被告加入第三人对原告的债务或者是在第三人的行政压力下签订的赠与合同，那么该协议违反法律法规的效力性强制性规定，应当认定为无效协议；2.根据原告与第三人武隆规自局签订的补偿协议来看，原告基于涉案空地可以获得补偿款仅为104万元，并非原告所称的领导决定的188万元。目前，第三人早已履行完毕，原告不应当重复享受补偿款的权利；3.被告取得包含案涉空地在内的芙蓉西路（县公安局东侧）范围内宗地的建设用地使用权，是基于与第三人签订的《国有建设用地使用权出让合同》，并已全额支付了出让款。原告针对涉案空地的全部产权已由第三人征收，那么原告未向被告让渡或者转移任何权益，被告取得涉案空地的建设用地使用权与原告无关；4.根据房屋征收安置方案，原告获得土地补偿的前提是经过土地评估，那么原告诉称的由领导决定是没有依据的，并且原告的诉请即便有依据，但停产停业损失按《重庆市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿办法》的规定，只能按空地评估价值的6%的计算，而协议约定的补偿金额明显超过此标准，合同约定的违约金也过高，不应得到支持；5.涉案空地属于划拨用地，依照法律规定，划拨土地未达到法定条件并履行法定手续的，禁止出租，那么涉案空地并不存在出租的事实，故原告主张的涉案空地租赁收益也就不存在。因此，应当驳回原告的全部诉讼请求。第三人武隆规自局辩称：1.原告与第三人于2014年12月30日签订的《房屋征收货币补偿协议书》已对原告所有的房屋、空地及附属设施进行了补偿，其中涉案空地面积533.81m2，补偿款为400376元；2.征收过程中，原告以空地对外出租为由，征收会给其造成巨大的经营损失。为了尽快完成征收拆迁工作，原、被告双方经过多次协商，于2016年1月签订了《补偿协议》，认可对原告的空地经营损失予以补偿，第三人认为该协议是真实的。经审理查明，原武隆县国土资源和房屋管理局经政策调整等原因更名为武隆规自局。2014年2月20日，武隆县国土资源和房屋管理局办公室印发《县公安局东侧片区危旧房改造项目房屋征收补偿安置方案》，明确了征收范围、征收补偿安置政策、征收实施单位和评估机构、被征收房屋评估价格、征收补偿安置办法和标准等，由武隆县国土资源和房屋管理局委托武隆县土地和房屋统一征收中心承担房屋征收和补偿的具体工作，房屋征收评估机构选定为重庆展华房地产土地估价与资产评估有限公司，原告李来明所有的房屋及本案讼争的“空地”（实际在空地上添附有附着物及设施，以下成为“空地”）在征收的范围内。2014年12月30日，第三人武隆规自局（甲方，原为武隆县国土资源和房屋管理局）与李来明（乙方）签订《房屋征收货币补偿协议书》，协议主要约定：“被征收房屋及建（构）附属物位于武隆县XX号空地；实物数据指标以双方实物调查签字认可的资料为准，补偿依据以房地产价格评估机构的估价为准；乙方自愿选择货币补偿安置方式，甲方对乙方合计补偿金额1044184元”（含XX号空地的项目名称包括空地面积533.81m2,评估价值400376元，混凝土土坝106.76m2,评估价值44840元，条石堡坎2246.4m3,评估面积494208元，片石堡坎120m3,评估面积17760元，三相电评估价值30000元，烤漆房举重机57000元）。该空地的建设用地使用权类型为划拨用地。2015年，原告与重庆隆和房地产开发有限公司就原告空地的租金损失达成了补偿协议（据当事人陈述，第三人的拆迁工作人员参与了协商）。之后，因重庆隆和房地产开发有限公司经营上的原因，不参与项目地块竞拍，由实际投资人杨备福新成立的被告英郎公司继续来履行和承接重庆隆和房地产开发有限公司对该项目的权利和义务，对该危旧房拆迁项目地块竞拍并实施开发。2016年1月5日，原、被告就空地租金损失签订《补偿协议》，该协议载明：因政府实施公安局东侧片区危旧房改造项目，被告需要占用原告坝子（空地），考虑到原告将坝子长期出租给他人做修车厂之用，造成原告经济损失，原、被告双方达成本协议；坝子（空地）面积为533.81m2；补偿金额为1100000元，其中应扣除被告多支付的12000元及利息；付款方式为一次性付款；付款时间为2016年1月1日起付清补偿款止，暂定10个月；计息方式为从2016年1月1日起按月息0.3%计算至付清为止；违约责任为被告未按约定时间付款给原告，被告承担补偿总金额本息每日千分之一的利息。2016年2月5日，被告英郎公司的实际控制人杨备福支付原告20000元，又于2016年8月2日支付原告100000元。付款时间到期后，原、被告将付款时间展期到2017年6月30日。2020年4月16日，因被告迟迟未支付剩余补偿款，原告提起本案诉讼。另查明，武隆县圣达汽车修理厂于2013年3月4日在工商局登记注册。2012年9月27日，原告与武隆县圣达汽车修理厂签订《租房协议》，该协议对租用期限、租用金额和付款方式等进行了约定，其中租赁物为位于武隆县XX号的7间门面及院坝；租用期限为2012年9月1日至2017年8月31日，如在租用五年合同期未满时，政府对所租用房屋及场地进行改造占用，双方应配合政府的搬迁事宜，在搬迁时属武隆县圣达汽车修理厂装饰或搭建的厂棚和机械设备安装费用以及搬迁费用由汽修厂所有；租金每年15万元，包括七间门面年租金3万元，9间职工住房及厂伙食团2万元，地，地镇场地年租金10万元款方式为按季度付款，每季度付款3.75万元。2014年12月30日，武隆县圣达汽车修理厂与第三人武隆规自局签订《房屋征收货币补偿协议书》，该协议载明：被征收房屋位于武隆县XX号附2栋1层，征收补偿金额为80657元，征收项目具体包括不锈钢管铝合金雨棚、钢条暗沟、汽车考漆房、钢条防盗网、钢条防盗门、举升机、空调移机费。再查明，2014年12月30日，原告与第三人武隆规自局分别就位于武隆县XX号附2-3-1号、附临街号、附厕所与露台号、附背街1楼号签订了补偿协议书，第三人武隆规自局也分别按补偿协议已经向原告履行了补偿义务。2016年2月3日，被告英郎公司的法定代表人陈江红经公司工商登记变更为龚钺宬。同年5月4日，被告与第三人武隆规自局签订《国有建设用地使用权出让合同》，载明：出让地宗地编号为WL2015-1-6号，宗地面积12972m2,宗地坐落于武隆县X路（县公安局东侧），出让价款160952800元。庭审过程中，被告陈述“原、被告签订协议的原因是当时政府招商引资，被告到武隆开发时，行政部门告知需要征收原告的土地，但是需要被告代付一部分款项，政府未告知具体的支付金额”。上述事实，有原、被告和第三人的陈述及辩解，房产证、国有土地使用权证、证明、门楼牌号证明、《补偿协议》、《房屋征收货币补偿协议书》、武隆县公安局东侧征收片区室内装修及设施评估明细表、房屋征收货币补偿安置表（附表）、实物调查变动情况表、武隆县被拆迁人房屋基本情况表、《房屋征收产权调换协议书》、（2018）渝0156民初4311号民事判决书、《县公安局东侧片区危旧房改造项目房屋征收补偿安置方案》、重庆隆和房地产开发有限公司与重庆英郎房地产开发有限公司的关联情况说明、对私客户账户明细、租房协议、《国有建设用地使用权出让合同》等证据在案为凭，以上证据内容真实、来源合法，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，本案争议的焦点是：1.原、被告签订的《补偿协议》是否有效。如被告履行了《补偿协议》，原告是否因拆迁安置获得重复补偿；2.原告所出租用的空地是否合法，是否应当获得补偿。关于《补偿协议》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，被告因房地产开发拟依法使用包括原告在内的被拆迁人的土地。在前期拆迁工作中，原告在所拥有的房屋及土地安置补偿方面，对其出租使用的空地未获得过渡安置补偿而存在争议，该争议若按《县公安局东侧片区危旧房改造项目房屋征收补偿安置方案》中关于“合法建筑有营业执照的安置内容”之规定，第三人武隆规自局针对原告的涉案空地可以不支付安置过渡费。但为了提高拆迁安置效率，缩短被告获得拟使用土地的时间成本，避免强制交付土地带来的其他成本增加，保障社会的和谐稳定，通过协商解决争议并不违反法律的规定。故原、被告之间在拆迁主管部门的组织协商下，自愿签订的《补偿协议》并不违背法律的禁止性规定，是合法有效的。至于被告辩称其不是该讼争空地的使用人，是在行政压力下签订的赠与合同的辩解，因被告作为继受取得的拟使用包括原告在内的被拆迁人的土地用于商业开发建设，是为了获取商业开发利益。虽然在通过法定程序取得竞拍土地前尚未成为土地的使用权人，但为了及时取得土地，获取更大的商业价值，其自愿与原告签订《补偿协议》的行为既不违法，又对自身的房地产开发有一定的益处，且被告至今未提供系受政府行政压力而签订协议的依据，并结合被告在庭审中自述的“原、被告签订协议的原因是当时政府招商引资，被告到武隆开发时行政部门告知需要征收原告的土地，但是需要被告代付一部分款项，政府未告知具体的支付金额”的情形，可以证明协议的签订行为是被告自愿的。至于被告辩称该行为是赠与的理由，与该协议明确载明的“补偿”意思不符，又与原告及第三人在庭审中所陈述的事实经过不符，故被告的该辩称理由不能成立，本院不予采信。从原告及涉案空地承租人与第三人就空地及构建筑物签订的《拆迁安置补偿协议》来看，原告并未获得该空地的其他租赁过渡预期利益的补偿，因此，根据合同约定及法律规定，被告应当依法履行合同义务，支付原告相应的补偿款。关于原告出租空地是否合法的问题。虽然原告所使用的空地系划拨性质的国有土地，且该空地上的建筑物也未取得合法的物权，但是从现有证据可以证明其具有将涉案空地出租给有营业执照的企业经营的行为，也能享受出租利益的收入。原告在属于自己使用权的土地上搭建建筑物和出租的行为并未受到相关政府机关的禁止和处罚，根据私权利“法无禁止即可为”的原则，该行为应视为合法，且即便涉及其他行政违法行为，也不是本案的调整范围。关于补偿金及利息，双方在《补偿协议》中明确约定利息按月息0.3%（年利率3.6%）计算，那么在2016年1月1日至2016年2月5日（支付20000元）期间，扣除被告应付利息3755.84元（1088000元×3.6%×35天÷365天）后，应视为已付本金16244.16元（20000元-3755.84元），截止2016年2月5日尚欠补偿本金1071755.84元；在2016年2月5月至2016年8月2日（支付100000元）期间，应扣除被告应付利息18921.63元（1071755.84元×3.6%×179天÷365天），应视为已付补偿本金81078.37元（100000元-18921.63元），截止2016年8月2日尚欠补偿本金990677.47元。故本院认定被告尚未支付给原告的本金为990677.47元，并按照合同的约定，应当由被告以上述金额为基数，从2016年8月3日起按月利率0.3%计付利息至付清时止。关于逾期付款违约金。本案中，原、被告在合同履行过程中将付款时间展期至2017年6月30日，现约定的付款时间已过，故被告除依法应给付补偿本金及利息外，还应承担逾期付款的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”可见，违约金具有“补偿和惩罚”双重性质，但系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。本案中，在原告未提供证据证明其他损失的情况下，原告的实际损失也就是未付款对应的同期贷款利息，且双方在协议中已约定被告按月息0.3%支付资金占用利息，另一方面是被告是为加快城市建设，预防拆迁安置过程中与业主矛盾加深而自愿承担的民事义务，不宜过分加重被告的该义务。故被告要求调减违约金的理由成立，本院予以支持。因此，本院依法认定违约金的计算方式为：以990677.47元为基数，从2017年7月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至补偿款付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，较为合理。综上所述，特依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告重庆英郎房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付给原告李来明下欠的补偿费990677.47元及利息（利息的计算方式：以本金990677.47元为基数，从2016年8月3日起按照月利率0.3%标准计算，利随本清）、逾期付款违约金（逾期付款违约金的计算方式：以本金990677.47元为基数，从2017年7月1日起至2019年8月19日止的期间按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至补偿款付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，利随本清）；二、驳回原告李来明的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费29480.06元（原告已预交），由被告重庆英郎房地产开发有限公司承担16182.36元，原告李来明自行承担13287.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  李朝宾人民陪审员  李波燕人民陪审员  李世兵二〇二〇年十一月九日法官 助理  何开亮书 记 员  胡陶燕