河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0725民初3126号原告：新乡市蓝光鎏源置业有限公司住所地：新乡市平原示范区农商新天地**楼**。统一社会信用代码：91410700MA4506F27P法定代表人：李海阳委托诉讼代理人：侯涛，泰和泰律师事务所律师。被告：李剑波，男，1982年2月28日出生，汉族，住河南省，住河南省邓州市原告新乡市蓝光鎏源置业有限公司与被告李剑波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案现已审理终结。新乡市蓝光鎏源置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方于2020年4月9日签订的“王府井商业小镇项目一号院”《商品房买卖合同》及其补充协议。2、请求判令能够按照《商品房买卖合同》及其补充协议的约定，向原告支付购房合同总额10%的违约金，即70201.9元。前述被告应支付给原告的违约金直接从被告已向原告支付的购房款中扣减。3、请求判令被告在《商品房买卖合同》及其补充协议解除之日起10日内配合原告办理完毕本案商品房的撤销备案手续（备案号：2020-0409042），否则按总房款每日万分之五承担违约金。4、本案律师费7500元及差旅费（暂定3000元，具体以实际发生的票据为准）由被告承担。5、本案的全部诉讼费等均由被告承担。事实与理由：2019年4月9日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》及其补充协议（以下统称：合同），约定由被告购买原告开发建设的“王府井商业小镇项目一号院”5号楼1单元4层1404号房屋（以下简称：该房屋），该房屋总价702019元。根据约定，被告采用按揭贷款方式付款，××应当于2020年4月9日前支付首期房价款142019元，余款560000元向银行申请贷款支付。合同签订后，原告为被告该房屋的合同办理了备案登记（备案号：2020-0409042）。合同第八条第2款明确约定：“（2）逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还××扣除违约金后的剩余已付房款。”合同附件四第三条第（二）款明确约定：“2.导致××未能获得银行贷款的，××在收到出卖人或银行电话或书面通知之日起15日内一次性补齐全额房款。到期未补足的，××按合同第八条规定承担逾期付款的违约责任。”第三条第（四）款约定：“不论××办理贷款过程中出现何种情形，××承诺自本合同签订之日起【60】日内取得按揭贷款并将该款项支付给出卖人，否则出卖人有权解除合同，并要求××承担合同总价款10%的违约金。”合同附件十一补充协议第十八条明确约定：“（二）按照法律规定或合同约定解除合同的，××应在签订合同解除协议之日起10日内配合出卖人办理《商品房买卖合同》备案注销、抵押登记注销及按揭合同解除手续（在××已接房的情况下）将该商品房的占有转移给出卖人，否则按总房款每日万分之五承担违约金。”“（四）××违反商品房买卖合同及补充协议约定，××除按照约定向出卖人承担违约金外，还应当承担甲方因此遭受的全部损失，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、差旅费、公证费等。出卖人有权在应退还××的任何款项中直接扣除上述费用。”合同签订后，被告因自身原因一直未能办妥按揭贷款手续也未向原告全额补齐购房款。2020年4月29日、2020年5月16日，原告分别向被告发函，告知被告应按照合同约定向原告补齐剩余购房款，并支付因逾期付款而产生的违约金。但至原告起诉之日，被告始终未履行付款义务。综上所述，现原告根据《民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求贵院在查明案件事实的基础上判如所请。被告李剑波未到庭进行答辩。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：第一组证据：1、商品房买卖合同及其补充协议；2、关于按合同约定尽快履行付款义务的函0428-01号及其快递底单、投递记录；律师函（泰律函（2020）第00737号）及其快递底单、投递记录；证明原被告双方签订了合法有效的商品房买卖合同及其补充协议，被告应按照合同约定履行义务，但被告未按照合同约定履行义务，且经原告催告后仍不履行义务，为此原告有权解除合同并要求被告承担违约金，支付诉讼费、律师费、差旅费。第二组证据：1、《2019年度战略法律服务合同》及其补充协议；2、蓝光发展股份有限公司与新乡市蓝光鎏源置业有限公司的股权结构图；3、发票；证明原告属于蓝光发展股份有限公司的控股关联子公司，泰和泰律师事务所依据与蓝光发展股份有限公司签订的战略法律服务合同的约定向原告本案提供代理服务，并依约应收取7500元的代理费，结合原被告双方签订的商品房买卖合同及其补充协议的合同附件十一补充协议第十八条明确约定，原告因该案需要委托了泰和泰律师事务所代理该案并产生了7500元的代理费应该由被告承担。庭审质证中，被告李剑波未到庭对原告提供的证据进行质证,视其对质证权利的放弃。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，对原告提供的证据的证明效力本院予以确认。经审理查明：2020年4月9日，原告蓝光公司（出卖人）与被告李剑波（××）签订了编号为2020-0409042的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议。合同载明（主要内容）：1、房屋位于规划环路以东，峨眉山路以西，黄浦江路以南，规划东路以北王府井商业小镇项目一号院5号楼1单元4层1404号；2、房屋总价款为702019元；3、付款方式为：××应当于2020年4月9日前支付首期房价款142019元，占全部房价款的20%，余款560000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。被告已向原告支付142019元的首付款，根据合同约定，被告应最迟在2020年6月8日前将房屋尾款560000元支付原告，但被告至今未向原告支付该笔款项。2020年5月16日，泰和泰律师事务所受原告蓝光公司委托向被告发出律师函，告知其已经违约，并要求被告在收到该函后立即向原告支付剩余房款。2020年5月19日，被告李剑波收到该函，截止起诉之日，被告仍未向原告履行合同义务。本院认为，合同当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人有权解除合同。本案中，原被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据涉案合同，原被告双方已经明确约定了合同解除的条件，由于被告未依约向原告支付剩余560000元房款，并在催告后仍未在限定期限内履行合同义务，构成违约，原告蓝光公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，理由充分，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，原告蓝光公司诉请被告配合其办理涉案商品房买卖合同撤销备案手续，于法有据，本院予以支持。关于原告蓝光公司诉请被告支付违约金问题，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系、民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。案涉合同附件四对《商品房买卖合同》第七条补充约定：三、对第二款第3项贷款方式付款补充约定（四）“不论××办理贷款过程中出现何种情形，××承诺自本合同签订之日起【60】日内取得按揭贷款并将该款项支付给出卖人，否则出卖人有权解除合同，并要求××承担合同总价款10%的违约金。”该条款为原告蓝光公司单方制作合同中的格式条款，明显加重被告李剑波的责任，排除了被告如不能获得银行贷款可选择解除合同的主要权利，故该违约责任条款对被告不产生法律效力。且原告蓝光公司也并未提交证据证明因被告违约对其造成的实际损失，故对原告主张按照违约责任条款要求被告向其支付违约金70201.9元的诉讼请求本院不予支持。但被告对不能按期履行合同义务存在过错，结合本案，本院酌定被告向原告赔偿5000元。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：当事人互负到期债务，债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。本案中，合同解除后，原被告双方互负金钱债务，同时，双方在涉案合同第八条第2.（2）约定“逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××应当自解除合同通知送达之日起三十日内按照购房合同总额的10%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还××扣除违约金后的剩余已付房款。……”为减轻当事人诉累，节约司法资源，原告蓝光公司应从被告已支付的购房款中将违约金5000元予以扣除后将剩余款项予以返还。关于原告要求被告承担其支出的律师费，根据合同附件十一补充协议第十八条、（四）的约定及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，对原告的该项诉请予以支持。关于原告要求被告支付差旅费的诉请，因原告未提供相关票据予以证明，本院对此诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告新乡市蓝光鎏源置业有限公司与被告李剑波于2020年4月9日签订的编号为2020-0409042的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；二、被告李剑波于本判决生效后十五日内支付新乡市蓝光鎏源置业有限公司违约金5000元，律师费7500元。原告新乡市蓝光鎏源置业有限公司应于本判决生效后直接从应予退还被告李剑波的购房款中将该款项予以扣除；三、被告李剑波于本判决生效后十日内配合原告新乡市蓝光鎏源置业有限公司办理撤销商品房的备案手续（备案号：2020-0409042），否则按总房款每日万分之五承担违约金；四、驳回原告新乡市蓝光鎏源置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费871.26元，由被告李剑波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  毛贻国二〇二〇年十一月九日书记员  赵 娟