山东省青岛市李沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0213民初3778号 原告：王彩英，女，1967年4月1日出生，汉族，无业，住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：韩显刚，山东建檩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈玮，山东建檩律师事务所律师。 被告：青岛万科生态城置业有限公司，住所地青岛市李沧区。 法定代表人：曹江巍。 委托诉讼代理人：贾国栋，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闫金泉，山东德衡律师事务所律师。 原告王彩英与被告青岛万科生态城置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王彩英及其委托诉讼代理人韩显刚、陈玮，被告青岛万科生态城置业有限公司的委托诉讼代理人贾国栋、闫金泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王彩英向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告之间的《青岛市商品房预售合同》；2、被告返还原告房价款2882100元及利息35万元(其中，①以10万元为基数，自2018年3月7日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；②以134.21万元为基数，自2018年3月21日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；③以144万元为基数，自2018年6月20日起至实际付清之日止，按原告实际履行的银行贷款合同计算)；3、被告支付原告住宅专项维修资金5038.29元；4、本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：2018年3月21日，原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买被告位于青岛市李沧区房屋一处，建筑面积98.79平方米，建筑层高5.6米，总房价款2882100元；合同并约定了甲方不得擅自变更房屋的建筑设计等条款。原告依约向被告支付了全部房价款2882100元。2019年6月30日，原告如约到被告处办理交房手续，却发现房屋套内面积仅有78.70平方米，层高5.4米，部分墙体为空心墙。原告多次与被告沟通，要求被告就房屋面积存在巨大差异部分依照法律规定返还房价款，并解决房屋存在的质量问题。被告非但拒不解决，还擅自拆除了部分墙体，变更了合同约定的房屋建筑设计，并明确表示无法交付符合《青岛市商品房预售合同》约定的房屋，致使原告购房目的无法达到。另外，原告支付了住宅专项维修资金5038.29元。被告的行为给原告造成了巨大经济损失，为了维护原告的合法权益，特诉诸法院，望判如所请。 青岛万科生态城置业有限公司辩称，涉案房屋不存在面积严重缩水的问题。合同约定该房屋暂测建筑面积为98.79平方米，实测建筑面积为98.76平方米，并非原告所称的78.70平方米，面积误差比绝对值在0.5%以内，被告没有违约；合同约定的房屋平面结构的确与实际交付的存在一定差异，但实际交付的户型平面结构比合同约定的更优，更有利于原告使用，因此该变化不应视为被告违约；综合来看，本案被告的履约的确存在一定的瑕疵，该瑕疵表现为房屋局部层高不足约定的5.6米，但仍然符合国家规范要求；该瑕疵并非根本性违约，不足以导致原告的合同目的无法实现。原告仅有权就层高损失部分要求相应的赔偿，但无权要求解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1、《青岛市商品房预售合同》；2、《中信银行个人购房借款合同》及中信银行客户回单各1份；3、中国银联转账凭证及收款回执各2份；4、山东省住宅专项维修资金专用票据。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、被告提交涉案房屋现场照片及容积损失说明各1份，证实涉案房屋局部层高不足约定的5.6米，但是仍符合国家规范的要求；按照合同约定的层高计算，原告的房屋容积损失约为25.31m3，房屋容积损失比例约为5.18%。 原告称，涉案房屋交付时与现场照片并不相符，而是与预售合同所附平面图一致，层高不足5.6米的部分是全封闭的；原告收房时感觉房屋面积较小，就找被告的工作人员张建一起对房屋面积进行了测量，测量结果套内面积78.7036平方米；原告找被告协商处理，之后被告将层高不足5.6米部分的封闭围墙拆除，涉案房屋即为被告提交的现场照片所示。原告对该主张向法庭提交张建手绘图纸1张予以为证。 被告对手绘图纸为其工作人员张建所绘没有异议，但称，交付的房屋确实与合同所附平面图存在差异，但被告并未进行设计变更；涉案房屋最初设计时即为完整的长方形，层高不足部分亦计入建筑面积，但由于工作人员失误，导致合同所附平面图与涉案房屋平面结构不相符；涉案房屋交付之前被告没有做好内部检查，将层高不足部分用中空材料包裹，原告提出问题后，被告发现与实测报告面积的差异，进行了整改。 上述手绘图纸与房屋现状照片的真实性原、被告双方均不持异议，本院予以采信。原、被告一致确认，层高不足5.6米部分长4.44米，宽2.86米。 2、原告提交涉案房屋视频及照片4组，证实涉案房屋于2019年6月30日交房时，房屋户型与预售合同所附平面图一致，2019年12月18日被告未经原告同意，私自将涉案房屋部分墙面拆除，以此方式多计量房屋面积。 被告对上述证据的真实性没有异议，称2019年6月30日交付房屋时，层高不足的部分被空心墙包裹，原告提出异议后，被告进行了整改。 被告对视频资料的真实性没有异议，本院予以采信。 3、原告提交与被告工作人员张建的电话录音3份，证实发现房屋面积与合同约定严重不符后，原告多次与被告工作人员沟通，但被告一再推脱，被告工作人员表示房屋不能交付的责任在于被告。 被告对上述录音证据的真实性没有异议，但称，张建无权代表被告在逾期交房等相关责任方面进行确认。 被告对录音证据的真实性没有异议，本院予以采信。 4、原告提交（2020）鲁0213民初807号庭审笔录，证实被告于该案审理过程中明确表示不能交付符合《青岛市商品房预售合同》约定的房屋，致使原告购房目的无法达到，所以原告撤诉，另行起诉解除合同。 被告对上述证据的真实性没有异议，但称，原告购买的商铺用于自营或出租，合同所附平面图显示，涉案房屋并非完整的长方形，现被告交付的房屋是完整的长方形，从户型结构来看对原告使用房屋更加有力，不存在合同目的无法实现的情形。 被告对庭审笔录的真实性没有异议，本院予以采信。 5、被告提交调取自青岛市不动产登记中心的涉案房屋实测报告1份，证实涉案房屋暂测建筑面积98.79平方米，实测建筑面积98.76平方米，面积误差比绝对值在0.5%以内。 原告对实测报告的真实性没有异议，称测绘报告为被告单方委托测绘，没有相应的测绘依据，无法证明被告于2018年6月30日向原告交付的房屋是否为98.76平方米。 上述实测报告虽调取自青岛市不动产登记中心，但为被告提交于青岛市不动产登记中心备案所需，结合被告工作人员张建就涉案房屋的手绘图纸及被告的陈述，上述实测报告不能作为涉案房屋实测建筑面积的有效证据，被告以该实测报告证实涉案房屋实测建筑面积为98.76平方米本院不予采信。 6、被告提交商品房交付使用通知书1份，证实被告在约定的交付日期前向原告发出了交付通知。 原告对该证据的真实性没有异议，但称，因房屋实测面积误差太大，双方没有交接成功。 原告对上述证据的真实性没有异议，本院予以采信。 7、被告提交房屋交接催告函、房屋现场照片、邮件查询单各1份，证实原告拒不接收房屋，被告发函催告其办理房屋交接，因原告拖延收房导致的损失扩大应由原告自行承担。 原告对上述证据的真实性没有异议，确认收到上述催告函。但称，被告发现房屋面积严重不足后，拆掉部分墙面，改变原有建筑设计，不符诚实信用原则；涉案房屋未交付的责任在被告。 原告对上述证据的真实性没有异议，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月21日，原告王彩英与被告青岛万科生态城置业有限公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买被告位于青岛市李沧区地块《万科如园》地下一层商业网点，房屋建筑面积暂测98.79平方米，房屋建筑层高为5.6米，每平方米房屋建筑面积单价29174.01元，总价款暂定为2882100元。该合同附件二为房屋建筑设计及平面图，载明涉案商业网点的户型结构为不规则矩形。原、被告双方并在合同所附《万科如园项目商业补充协议》第八条约定，如该房屋暂测面积与实测面积不一致时，面积误差比绝对值大于0.5%的，双方据实结算房价款，任何一方不得因面积差异（无论面积误差比绝对值是否超过±3%）解除合同。 原告依约向被告支付了全部房价款2882100元。其中，2018年3月7日支付定金10万元，2018年3月21日支付房价款134.21万元，2018年6月20日通过中信银行股份有限公司贷款支付144万元。 原告按月向中信银行股份有限公司偿还涉案贷款本息，截至2020年10月1日，已付贷款本金264739.6元，利息176000.28元，本息合计440739.88元。被告对上述贷款承担阶段性担保责任。 原告并于2018年3月20日支付涉案房屋住宅专项维修资金5038.29元。 2019年6月14日，被告向原告送达《商品房交付使用通知书》，通知原告于2019年6月30日办理涉案房屋的交接手续。2019年6月30日原告办理交接手续时，被告交付的房屋户型结构与《青岛市商品房预售合同》所附平面图一致，为不规则矩形，但房屋面积与合同约定不符，原告未接收房屋。 之后，被告将涉案房屋不规则部分墙体拆除，不规则部分呈阶梯状，其上为二层的楼梯。原、被告一致确认，不规则部分长4.44米，宽2.86米。 2019年12月25日，被告给原告送达《房屋交接催告函》，再次通知原告于2019年12月31日之前办理房屋交接手续。原告未接收房屋。 原告于2020年3月10日向本院提起诉讼，所立案号为（2020）鲁0213民初807号。原告于该案中主张被告返还因预售面积与实际面积巨大差异产生的房屋差价款及违约金，并主张被告交付符合平面图约定的房屋。原告于该案中并申请就涉案房屋的实际面积进行测绘，被告明确表示不同意测绘，且明确表示不能交付与平面图结构一致的房屋。后原告于2020年6月18日撤回起诉，并于2020年7月22日再次提起本案诉讼。 本院认为，原告王彩英与被告青岛万科生态城置业有限公司就青岛市李沧区地块《万科如园》地下一层商业网点签订的《青岛市商品房预售合同》为双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。 本案双方当事人争议的焦点为原告能否以合同目的不能实现为由解除涉案商品房买卖合同。 合同的目的是指合同双方当事人通过合同的订立和履行，期望最终得到的物品、结果或者达到的状态。合同目的通常表现为一种经济利益。关于合同目的的确定，应当结合合同约定的具体内容，以及合同相对方订立合同时所要达到的预期效果进行综合认定。 本案中，原、被告双方在合同中约定涉案房屋的建筑面积为98.79平方米，平面图显示房屋结构为不规则矩形，被告将上述房屋交付原告之时，交付房屋的状态与平面图结构一致，但面积与合同约定不符，后被告拆除不规则部分墙体，将不规则部分扩充至涉案房屋，涉案房屋现状为规则矩形。但拆除的不规则部分呈阶梯状，其上为二层楼梯。原、被告一致确认，涉案房屋不规则部分长4.44米，宽2.86米。粗略计算，该部分面积约为12平方米，约占合同约定建筑面积的12%，即被告交付原告的房屋面积误差比约为12%。 被告主张，其未进行房屋设计变更；涉案房屋最初设计时即为完整的矩形，层高不足部分亦计入建筑面积，但由于工作人员失误，导致合同所附平面图与涉案房屋平面结构不相符。对此，本院认为，被告交付原告的房屋面积不符合合同约定时，本应遵循诚实守信的商业准则，按照双方合同的约定，将房屋面积差异部分的房价款退还原告，但被告却采取拆除墙体，改变房屋结构的方式，将根本不符合合同约定，且根本不属于涉案商铺的不规则部分，强行计入涉案房屋面积，以对抗房屋面积的严重缩水，被告的行为既违背了商事交易中的等价有偿原则，又严重违反民事主体从事民事活动所应遵循的诚实信用原则。 原告第一次向本院提起诉讼时，主张被告补足房屋差价款，同时交付符合合同约定的户型结构的房屋，但被告拒绝就涉案房屋的实际面积进行测绘，且明确表示不能交付符合合同约定的户型结构的房屋，以致原告的合理诉求无法实现，被告之行为已构成根本性违约，致使原告通过订立合同所要预期达到的合同目的不能实现。原告主张解除与被告签订的《青岛市商品房预售合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一条第（四）项之规定，本院予以支持。 原、被告一致确认，原告于2018年3月7日向被告支付定金10万元，2018年3月21日支付房价款134.21万元，原告主张被告返还上述款项144.21万元，并主张被告承担自付款之日起的利息损失本院予以支持。 原告并于2018年6月20日通过中信银行股份有限公司贷款向被告支付购房款144万元，截至2020年10月1日，原告已偿还贷款本金264739.6元，利息176000.28元，本息合计440739.88元。原告主张被告返还上述本息合计440739.88元本院予以支持。剩余银行贷款本息，原告尚未偿还完毕，且被告对上述贷款承担阶段性担保责任，案外人中信银行股份有限公司对剩余贷款本息亦享有独立请求权，因此，原、被告双方可于另案中处理。 原告所缴纳的住宅专项维修资金5038.29元，亦可于涉案商品房预售合同解除后另行主张权利。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条规定，判决如下： 一、解除原告王彩英与被告青岛万科生态城置业有限公司就青岛市李沧区地块《万科如园》地下一层商业网点签订的《青岛市商品房预售合同》； 二、被告青岛万科生态城置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告王彩英购房款144.21万元。被告于2018年3月7日起向原告支付本金10万元、于2018年3月21日起向原告支付本金134.21万元至本判决书生效之日止的利息损失；2019年8月20日之前的利息损失按中国人民银行同期贷款利率计算；2019年8月20日起的利息损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 三、被告青岛万科生态城置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告王彩英已偿还的银行贷款本息合计440739.88元。 四、驳回原告王彩英的其他诉讼请求。 如被告未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32697元，由被告负担。被告青岛万科生态城置业有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告王彩英32697元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  韩雪梅 人民陪审员  胡 雪 人民陪审员  宋秀芝 二〇二〇年十一月三日 法官助理孔佳薇 书记员王妍 书记员刘亚君