浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0703民初2012号 原告：朱育成，男，1965年7月3日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 原告：冉启君，女，1970年12月16日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 二原告共同委托诉讼代理人：赵鹏，浙江红太阳（金华）律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：叶楚楚，浙江红太阳（金华）律师事务所实习律师。 被告：黄元杰，男，1988年1月5日出生，汉族，住浙江省金华市金**。 被告：黄蓓蕾，女，1988年11月19日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。 二被告共同委托诉讼代理人：黄宝银，系被告黄元杰父亲。 二被告委托诉讼代理人：汪峥，浙江金奥律师事务所律师。 原告朱育成、冉启君与被告黄元杰、黄蓓蕾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序于2020年7月6日、8月20日公开开庭进行审理。原告朱育成及二原告共同委托诉讼代理人赵鹏、叶楚楚到庭参加二次庭审，二被告共同委托诉讼代理人黄宝银到庭参加第一次庭审，被告黄元杰、黄蓓蕾经本院依法传唤后未到庭参加第二次庭审，依法缺席审理。因案件疑难复杂，本案转为普通程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告朱育成及二原告共同委托诉讼代理人赵鹏、被告黄元杰及二被告共同委托诉讼代理人汪峥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱育成、冉启君向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的房屋转让协议有效；2、判令被告名下位于黄泥山社区金都美地三期安置小区的住房归原告所有，并立即交付给原告；3、被告支付原告违约金128万元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、确认原告与被告签订的房屋转让协议有效；2、判令被告名下位于黄泥山社区金都美地三期安置小区13-1-2302号的住房归原告所有并立即交付给原告，由二被告退还房屋实际平方与协议约定平方相比减少所导致多支付的购房款202320元；3、被告支付原告违约金128万元。事实和理由：2017年10月15日，原告与二被告签订房屋转让协议，约定二被告将位于黄泥山社区金都美地社区三期安置小区的安置住房转让给原告。之后，原告按约定支付了房屋转让价款。现该房已建成交付给被告，但被告未按约定履行房屋交付的义务。为此，原告为维护自身合法权益诉至法院，望判如所请。 被告黄元杰辩称，一、被告黄元杰与原告签订的《房屋转让协议》已事实上不能履行。2017年10月15日，被告黄元杰与二原告签订了《房屋转让协议》，该合同是双方真实意思表示，合法有效，但有二点要着重说明。一是转让金额不是合同中写的128万元，而是88万元，并且原告实际支付被告的款项也是88万元，这些从转账记录、双方通话录音可以证明。二是合同中明确标的物为“甲方位于黄泥山社区金都美地三期安置小区，名下安置住房110平方米转让给乙方”，但实际上被告没有符合双方签订合同中交易物的房子，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款“当事人一方不履行非金钱债务或者履行金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，现在被告不具备合同履行的条件，没有符合合同条件的房屋，被告已事实上不能履行。二、被告并未与二原告达成新的协议。在上述《房屋转让协议》被告已事实上不能履行后，双方确实有过口头商讨而且不止一次，时间也很长，但是十分明确的是双方并未达成新的合意，形成新的合同。合同法第十三条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。不能因为有商讨的要约行为，就认为已经订立了合同。事实上，双方并未就合同的“标的、数量、质量、价款及履行期限、地点和方式”达成一致，意思表示没有一致，更没有形成新的合同。因此，原告变更诉讼请求后要求“判令被告名下位于黄泥山社区金都美地三期安置小区的住房13幢1单元2302室归原告所有”没有事实和法律依据。三、关于违约责任的承担。被告黄元杰与二原告签订上述《房屋转让协议》时，二原告明确知道被告只有分配安置房的资格，但具体的房号、房型及面积都不是被告黄元杰可以自主决定的，而是由金华市金东区多湖中央商务区征迁指挥部组织安置户抽签的方式决定。实际上，二原告在签订合同时对被告“事实上不能履行”的可能是有充分预见的。同时，原告也自认合同约定的128万元中的40万元是多写的违约金，想增加违约成本。事实上，被告自知事实上不能履行时，同原告进行协商，只是因为各种原因双方未达成新的合意，未形成新的合同，被告黄元杰在整个过程中没有恶意违约的行为，因此被告承担的违约责任应当以适当合理补偿二原告的形式来确定。《房屋转让协议》约定的违约金算法不准确且明显畸高，也并非双方真实意思表述，建议法院根据公平原则，根据实际情况调整。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，被告因2017年10月15日签订的《房屋转让协议》履行不能愿意承担合理的责任，请求驳回原告的诉讼请求。 被告黄蓓蕾辩称，2017年10月15日《房屋转让协议》中黄蓓蕾的签字是由被告黄元杰签的，黄蓓蕾事先不知道合同情况，事后也没有追认同意，且对黄蓓蕾未签字、没有表示同意的情况，二原告在2017年10月15日签订《房屋转让协议》时就是明知的。因此，黄蓓蕾不是2017年10月15日《房屋转让协议》的合同主体，该合同对黄蓓蕾没有约束力。同时，在对金都美地13幢1单元2302室的合同商讨中，黄蓓蕾没有参加，更没有做出过任何口头或书面的承诺。原告起诉黄蓓蕾没有任何事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 原告朱育成、冉启君向本院提交了以下证据：1、《房屋转让协议》，证明双方达成房屋转让的合意；2、银行客户回单，证明原告已向被告支付房屋转让价款；3、《多湖中央商务区房屋拆迁补偿安置协议》及《黄泥山黄元杰第三期选房房款计算表》（向多湖中央商务区征迁指挥部调取），证明被告黄元杰户实际取得安置房情况；4、照片，证明被告黄元杰让原告朱育成参与安置房抽签，并由原告抽取了13幢1单元2302室；5、申请证人张某出庭作证，证明原、被告双方经协商达成合意的事实。 被告黄元杰、黄蓓蕾向本院提交了以下证据：1、被告黄元杰与原告的通话录音，证明二被告只交付了88万元房款的事实；2、短信，证明双方未形成合意。 本院调取了《多湖中央商务区房屋拆迁补偿安置协议》及《黄泥山黄元杰第三期选房房款计算表》、被告黄元杰户安置房抽签视频，对多湖中央商务区征迁指挥部办公室主任何小民进行询问并制作了询问笔录。 对原告提交的证据，被告质证如下：对证据1的真实性认可，但房屋价款实际为88万元而非协议上载明的128万元，协议约定交付的房屋为110平方米；对证据2的真实性、合法性、关联性均无异议，也证明了房款为88万元；对证据3的真实性无异议，但与本案没有关联性，该组证据恰恰可以证明被告事实上已经不能履行2017年10月15日签订的《房屋转让协议》；对证据4的真实性无异议，但与本案没有关联性，不能证明双方意见形成合意；对证人张某的证言，张某是原告朱育成多年的朋友，同原告关系非常密切，其证言证明力较弱，不能证明双方已经形成了合意。 对被告提交的证据，原告质证如下：对证据1的真实性无异议，原告也认可实际购房款是88万元，之所以协议多写40万元约定128万元，是为了防止被告恶意违约，增加被告的违约成本，对此被告也是认可的，被告也承诺不会违约，如果违约愿意承担违约金；对证据2的真实性无异议，短信内容的前提条件是双方当时已经形成了合意，对于交付13幢1单元2302室房屋的事实是没有争议的，只不过被告取得房屋后迟迟不愿意交付给原告，原告迫于无奈发了短信，是希望通过司法途径解决这个问题，根据诉讼请求，原告也是希望被告能够履行交付房屋的义务的，原告并没有解除合同的意思表示，并不是如被告所称的双方没有达成合意。 对本院调取的证据，双方质证如下：对《多湖中央商务区房屋拆迁补偿安置协议》及《黄泥山黄元杰第三期选房房款计算表》，原、被告无异议；对抽签视频，原告对其真实性、合法性、关联性均无异议，被告对真实性无异议、合法性无异议，但认为与本案没有关联性，事实上，原告朱育成对于何时抽签的消息比被告黄元杰知道的更早，黄元杰是被其逼迫带其去抽签现场的，黄元杰并没有将房屋卖给朱育成的意思，双方并没有就13幢1单元2302室的买卖合同形成合意；对询问笔录，原告对其真实性、合法性、关联性均无异议，被告对其真实性、合法性无异议，但认为与本案没有关联性，不能证明双方已经形成新合同的合意。 对当事人提交的证据，本院认证如下：1、对原告提交的证据1、2、3、4，经质证，被告对其真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认，并认定双方约定的实际房屋价款为88万元而非《房屋转让协议》载明的128万元；2、对证人张某的证言，本院对原、被告双方曾协商的事实予以确认；3、对被告提交的证据1、2，经质证，原告对其真实性均无异议，本院对证据的真实性予以确认；4、对本院调取的证据，原、被告双方对其真实性均无异议，本院对证据的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下： 被告黄元杰、黄蓓蕾原系夫妻关系，双方婚后生育二子黄裕清、黄裕淳。2015年12月1日，被告黄元杰以户主的身份与金华市金东区人民政府多湖街道办事处签订《多湖中央商务区房屋拆迁补偿安置协议》，约定黄元杰户可享受金都美地二、三期小区公寓式安置面积合计447.20平方米。2017年10月15日，原告朱育成、冉启君与被告黄元杰签订《房屋转让协议》，协议载明出卖人（甲方）为黄元杰、黄蓓蕾，买受人（乙方）为冉启君、朱育成，其中黄蓓蕾签名为黄元杰所签，协议约定：甲方将位于黄泥山社区金都美地三期安置小区110平方米安置住房转让给乙方，转让金额128万元；协议双方签字生效后，乙方分两次付款，第一次于2017年10月16日转账付20万元，第二次于2017年10月23日转账付68万元，现金支付40万元；转让房屋110平方米，所产生的安置价由乙方支付，该房屋所产生的其他费用（过户、契税等）由乙方承担，甲方应在限定时间内（根据金都美地拆迁安置房统一办理产权证时间前后十五个工作日内），将房屋产权及相关产权证书变更为乙方；土地性质为国有出让；交房日期以政府交房日为准，具体位置由乙方自行抽签为准；乙方选房超出平方米面积或不足面积，双方同等价格多退少补；甲方未按协议规定时间将房屋交付给乙方使用，产权变更为乙方使用，乙方有权向甲方追究违约责任，甲方按转让金额加倍赔付乙方；乙方违约放弃所付款项，归还甲方房产。协议还对其他事项作出了约定。 原、被告均确认实际转让价格为88万元而非协议约定的128万元。协议签订后，原告于2017年10月16日向被告黄元杰转款20万元，于2017年10月23日向被告黄元杰转款68万元。 2019年9月12日，原告朱育成随同被告黄蓓蕾抽签选取黄元杰户金都美地三期安置房，黄蓓蕾抽取75户型一套即3幢1单元1803室，85户型一套即8幢2单元2302室，朱育成抽取85户型一套即13幢1单元2302室。金华市金东区多湖中央商务区征迁指挥部于2019年11月26日出具的《黄泥山黄元杰第三期选房房款计算表》载明，黄元杰户第三期选房情况为：3幢1单元1803室，面积为73.67平方米，单价1360元/平方米，金额100191.20元；8幢2单元2302室，面积84.54平方米，单价1460元/平方米，金额123428.40元；13幢1单元2302室，面积84.71平方米，单价1420元/平方米，金额120288.20元；另需支付每平方米70元的物业维修基金计17004.40元；抵扣过渡费等费用后，黄元杰户共需支付房款443709.84元。2020年1月23日，被告黄元杰通过银行转款方式向金华市多湖中央商务区建设投资有限公司支付了房款443709.84元,金华市金东区多湖中央商务区征迁指挥部向其交付了上述房屋。 本院认为，原告朱育成、冉启君与被告黄元杰于2017年10月15日签订的《房屋转让协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。对原告请求确认《房屋买卖协议》有效的诉讼请求，本院予以支持。被告黄蓓蕾作为涉案金都美地三期13幢1单元2302室房屋的共有人之一，虽未在《房屋转让协议》上签名，但根据本院查明的事实，原告朱育成与被告黄蓓蕾于2019年9月12日一同抽签选取黄元杰户的安置房，涉案房屋由原告朱育成抽取，应视为黄蓓蕾对房屋转让事宜是知晓且认可的，《房屋转让协议》对黄蓓蕾具有法律约束力。 原、被告双方2017年10月15日签订的《房屋转让协议》虽约定了转让标的物为黄泥山社区金都美地三期安置小区110平方米安置住房，但同时也约定了具体位置、房屋面积以原告自行抽签为准，故可认定在双方签订《房屋转让协议》时，标的物并未确定，而是要待原告自行抽签选房后方能确定转让标的物。结合原告朱育成与被告黄蓓蕾一同抽签选房并由原告朱育成抽取85户型房屋即本案诉争的金都美地三期13幢1单元2302室房屋的事实，本院认定双方最终确定的转让标的物为金都美地三期13幢1单元2302室房屋。 根据《房屋转让协议》的约定，被告应将该房屋交付给原告，现被告至今未履行交房义务，属违约行为，对原告要求被告交付房屋的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告要求确认该房屋归原告所有的诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力；依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。本案中，原告虽然与被告签订了《房屋转让协议》并付清了房款，但双方因房屋买卖合同产生的法律关系是债权债务法律关系，原告作为合同当事人享有的是要求相对方履行合同的债权请求权，案涉协议有效并不必然发生物权变动的法律效果，现涉案房屋并未完成不动产登记，原告要求确认案涉房屋归其所有，缺乏法律依据，本院不予支持。 关于原告要求被告退还购房款202320元的诉讼请求。本院认为，双方签订的《房屋转让协议》约定转让价为8000元/平方米，而案涉金都美地三期13幢1单元2302室房屋的实测面积为84.71平方米，《房屋转让协议》也约定了“乙方选房超出平方米面积或不足面积，双方同等价格多退少补”，故被告应向原告退还不足面积25.29平方米的房款202320元。同时，《房屋转让协议》还约定了房屋安置价及其他费用应由原告承担，根据《黄泥山黄元杰第三期选房房款计算表》记载，案涉房屋安置价为120288.20元，还需交纳物业维修基金5929.70元（70元/平方米×84.71平方米），以上款项合计126217.90元应由原告承担，现被告已向有关单位支付了上述款项，相互抵充后被告还应向原告退款76102.10元。 关于原告要求被告支付违约金128万元的诉讼请求。本院认为，虽然《房屋转让协议》约定了被告未按期交房的违约责任，但该约定明显过高，违背了违约金填补损失的立法目的，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定被告应支付的逾期交房违约金以实际房款677680元为基数，按日万分之三的标准计算。对于违约金的起算时间，本院认为，被告2020年1月23日向有关单位交纳了房款以后方能收房，综合考虑春节假期、疫情影响等因素，本院酌定逾期交房违约金自2020年3月1日起算。 综上，原告诉讼请求中的合法合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条之规定，判决如下： 一、被告黄元杰、黄蓓蕾于本判决生效后十日内向原告朱育成、冉启君交付金都美地三期13幢1单元2302室房屋； 二、被告黄元杰、黄蓓蕾于本判决生效后十日内退还原告朱育成、冉启君房款76102.10元； 三、被告黄元杰、黄蓓蕾于本判决生效后十日内支付原告朱育成、冉启君逾期交房违约金（以677680元为基数，按日万分之三的标准自2020年3月1日起计算至实际交房之日止）； 四、驳回原告朱育成、冉启君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18140元，由原告朱育成、冉启君共同负担6340元，由被告黄元杰、黄蓓蕾共同负担11800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  金 坚 审 判 员  章城伟 人民陪审员  朱颖微 二〇二〇年十一月二十七日 代书 记员  郑 靓