安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初12714号 原告:姜纪荣,男,1967年12月27日出生,汉族,住上海市宝山区。 委托诉讼代理人：姚炜耀，安徽徽商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙燕，安徽徽商律师事务所律师。 被告:程潘生,男,1989年1月11日出生,汉族,住安徽省桐城市。 原告姜纪荣诉被告程潘生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姜纪荣的委托诉讼代理人姚炜耀、孙燕，被告程潘生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜纪荣向本院提出诉讼请求：一、判令解除原被告之间的房屋租赁合同，被告立即搬离租赁房屋并恢复原状；二、判令被告向原告支付拖欠租金共计714617元人民币（暂计至2020年10月14日，此后租金依照合同约定计算至房屋返还之日止）；三、判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金624313元；四、判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由:2019年2月16日,原告与被告签订《房屋租赁合同》,由被告承租原告合法拥有的坐落于合肥市包河区宏村路1228号文鼎商务中心A座办17层整层(1701-1724室共计24间)及附属设施,共计建筑面积1552.72平方米。双方合同约定:乙方(被告)租用出租房屋的期限为5年,自2019年5月1日至2024年4月30日,第一、二年月租金为48元/月/平方米,第三年月租金为50.4元/月/平方米,第四年月租金为52.92元/月/平方米,第五年月租金为55.57元/月/平方米,每三个月支付一次,除首期租金外,被告应在已付租金到期前15日内向原告支付下期租金。被告支付的租金已于2019年10月31日到期。按照合同约定被告最迟应于2019年11月1日前向原告支付2019年11月1日至2020年1月30日期间的租金223591.68元,已支付14万元,尚欠83591.68元;于2020年2月1日前向原告支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金223591.68元,该期租金未支付;于2020年5月1日前向原告支付2020年5月1日至2020年5月31日期间的租金74530.56元,该期租金未支付。综上,截止至2020年10月14日被告累计拖欠原告租金714617元。此外合同还约定:乙方(被告)逾期支付租金,除及时如数补交外,每逾期一天应支付违约金两倍日租金;乙方(被告)未征得甲方(原告)同意,拖欠租金七日及以上的,除补交租金、违约金外,甲方(原告)有权解除《房屋租赁合同》。 被告程潘生辩称：我不是案涉房屋的承租人，只是代理公司签订的房屋租赁合同，租金支付也是由公司支付的，也是公司使用的房屋。2020年4月份我、公司法定代表人、原告代理人协商解除合同退租事宜，原告代理人也同意了，双方协商我方应支付租金22-24万元，但是该租金我方没有支付。因受疫情影响，不应支付违约金。 经审理查明：姜纪荣系位于合肥市包河区房屋所有权人。2019年2月，程潘生经过与姜纪荣代理人卫劲松的磋商决定承租前述房屋。2019年2月16日，在签订租赁合同时，卫劲松将姜纪荣（甲方）已签名的《房屋租赁合同》交与程潘生（乙方），由程潘生在租赁合同尾部委托代理人栏签名。租赁合同约定：甲方将坐落于合肥市包河区宏村路1228号文鼎商务中心Ａ座办17层整层1701-1724室、建筑面积1552.72㎡房屋出租给乙方办公使用，乙方租赁期限为5年,自2019年5月1日至2024年4月30日,免租期、装修期为合同签订后至2019年4月30日止，前两年月租金为48元／月／㎡,后期租金逐年递增5%,租金每三个月支付一次,首期租金223590元在2019年4月30日前支付给甲方,后期房屋租金，乙方应在已付租金到期前15日内通过银行转账的方式转至甲方指定的银行账号，甲方交付出租房屋向乙方收取租赁保证金74530元，该保证金于租赁关系终止时，房屋经甲方验收符合要求并结清上述应缴费用后，在退房当日内无息退还乙方；根据双方协商，乙方可对出租房屋进行装饰，租赁期限届满或者合同终止或解除之日，乙方应当按照房屋装修方案保留装饰现状，无条件将房屋返还甲方；乙方逾期交付合同期内应付租金或履约保证金，如甲方要求乙方继续履行合同的，除及时如数补交外，每逾期一天应支付违约金两倍租金；乙方未征得甲方同意，拖欠租金或履约保证金七个工作日及以上的，除补交租金、违约金外，甲方有权解除《房屋租赁合同》；合同期前两年内若乙方单方终止合同，甲方有权扣除乙方押金。 合同签订后，姜纪荣的代理人卫劲松将案涉房屋交与程潘生使用。租赁期间，程潘生通过案外人向《房屋租赁合同》指定的收款账号支付租金合计661713.36元（含74530元押金）。2020年4月，程潘生与姜纪荣代理人卫劲松协商解除租赁合同，4月下旬，程潘生将案涉房屋钥匙返还姜纪荣代理人卫劲松，并表示“房屋内物品不要了，由你们处理。” 上述事实，除双方当庭陈述外，还有姜纪荣提供的房屋产权证明、《房屋租赁合同》、交费明细表等证据在卷佐证。 本院认为：本案争议焦点为程潘生应否支付租金；姜纪荣的代理人卫劲松的行为是否构成有权代理；案涉合同解除时间；欠付租金数额；应否承担违约责任。 关于程潘生应否支付租金问题，法律规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案中，程潘生在与姜纪荣的代理人卫劲松磋商及签订租赁合同过程中，从未向姜纪荣或姜纪荣的代理人卫劲松告知其磋商及签订租赁合同系受案外人的委托，即使程潘生确实存在被委托处理磋商及签订租赁合同的事务，作为案涉房屋的出租人姜纪荣依据上述法律规定可以选择程潘生或案外人作为相对人主张权利，现姜纪荣选定程潘生主张权利，符合法律规定，程潘生应依据租赁合同约定支付租金。 关于姜纪荣的代理人卫劲松的行为是否构成有权代理问题，法律规定，公民可以通过代理人实施民事法律行为。本案中,姜纪荣居住在外地。卫劲松在与程潘生就案涉房屋出租进行磋商及履行租赁合同的民事行为过程中,虽未出示姜纪荣的授权委托书，但卫劲松的行为构成了代理的客观表象，无论租赁合同签订前，还是租赁合同签订后，姜纪荣从未与程潘生进行过联系，卫劲松也从未向程潘生提供过姜纪荣的联系方式，合同签订后，由卫劲松与程潘生办理的房屋交接,在程潘生拖欠租金时，也是由卫劲松向程潘生催要租金并与程潘生进行的协商处理，此后卫劲松与程潘生达成一致，收回了程潘生承租的房屋钥匙。卫劲松在收回租赁房屋钥匙时，从未告知程潘生应取得姜纪荣的同意，也未告知姜纪荣的联系方式。卫劲松的一系列行为使程潘生相信其有代理权,能够代表姜纪荣。程潘生的信赖行为，符合一般理性正常人的合理判断能力，与社会通常认知水平一致，不应以法律专业标准苛求。程潘生作为善意相对人，其主观方面应属善意且无过失，卫劲松的代理行为对姜纪荣发生效力。 关于案涉合同解除时间问题，庭审查明，2020年4月下旬，程潘生已将案涉房屋钥匙返还姜纪荣代理人卫劲松，自姜纪荣代理人卫劲松收到钥匙之日起，双方已以行为表明不再履行租赁合同，租赁合同已解除。 关于程潘生欠付租金数额及承担的违约责任问题，租赁合同约定“租金每三个月支付一次,后期房屋租金，应在已付租金到期前15日内支付，逾期交付租金，除及时如数补交外，每逾期一天应支付违约金两倍租金。”庭审查明，租赁期间，程潘生通过案外人向《房屋租赁合同》指定的收款账号合计支付租金661713.36元，该租金中含押金74530元，程潘生实际缴纳租金为587183.36元。对于押金，租赁合同约定“合同期前两年内若乙方单方终止合同，甲方有权扣除乙方押金”。由于租赁合同系应程潘生要求而解除，故根据该约定，姜纪荣在计算租金时，有权扣除押金。经计算，自2019年5月1日计租之日至2020年4月房屋返还之日，程潘生应付租金894366.72元（1552.72㎡×48元/月/㎡×12个月），抵充程潘生已缴纳的租金587183.36元（661713.36－押金74530元）后，程潘生尚欠姜纪荣租金307183.36元，对此程潘生应承担给付义务。合同履行期间因程潘生原因致使合同解除，姜纪荣合同目的不能实现，对此，程潘生应承担违约责任，由于租赁合同约定的违约金标准高于法律规定，且程潘生缴纳的押金已作为解约保证金，承担了一定违约的责任，故本院对程潘生逾期支付租金应承担的责任，酌定自程潘生欠付租金之日起按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款清之日止。 租赁合同约定“乙方可对出租房屋进行装饰，租赁期限届满或者合同终止或解除之日，乙方应当按照房屋装修方案保留装饰现状，无条件将房屋返还甲方。”程潘生承租房屋期间，依据合同约定对案涉房屋进行装饰，现姜纪荣主张程潘生将案涉房屋恢复原状，无事实基础和法律依据，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、确认原告姜纪荣与被告程潘生签订的《房屋租赁合同》于2020年4月解除； 二、被告程潘生于本判决生效后十日内支付原告姜纪荣房屋租金307183.36元； 三、被告程潘生于本判决生效后十日内支付原告姜纪荣逾期付款违约金（按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，以83591.68元为基数，自2019年10月16日计算至2020年1月15日；以307183.36元为基数，自2020年1月16日计算至款清之日止）； 四、驳回原告姜纪荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6927元，由原告姜纪荣负担3877元，被告程潘生负担3050元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  丁文华 二〇二〇年十一月十二日 书记员  汪 觅 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。