广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3527号上诉人（原审原告）:袁爽，女，汉族，1984年9月15日出生，住址：xx省xx深市xx新区卢屋x巷**xx御园**楼xxx，公民身份号码：412************069。委托诉讼代理人：金永峰，男，汉，1980年9月19日出生，住址：xx省xx深市xx新区卢屋x巷**xx御园**楼502，公民身份号码：411************732。被上诉人（原审被告）：惠州市中恒房地产开发有限公司，住所：**xx镇xx大道****。法定代表人：苏某玉，董事长。委托诉讼代理人：蓝应国，被告公司员工。委托诉讼代理人：杨艳，被告公司员工。上诉人袁爽与被上诉人惠州市中恒房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初3460号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告袁爽不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，依法支持上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、根据银行流水显示是10个月的欠租怎么成了7个月，怎么能以被上诉人的做账记录作为依据，上诉人不服。我方提供的银行的流水再次核对依然是欠租10个月，自2016年6月10日至2019年9月30日，累计拖欠房租10个月，共计拖欠房租16835.2元，截止到2019年12月30日滞纳金为5961.01元，合计为22796.21元。另根据合同约定“乙方应在每月5日前将当月租金付至甲方购买该房屋时办理银行按揭的账户”，根据银行流水乙方从未按时支付租金。乙方应重新统计支付月份见附件。二、法院在判决支付五千元设备补偿金，上诉人不同意。在事实面前上诉人本着实际情况实事求是的态度要求被告支付20000元的设备补偿费已经是很少了，房间内设备电器损坏严重，没有达到合同约定的交房标准，损坏情况严重。具体如下：1、房间内马桶不上水，花洒水很少并到处漏水，洗手盆水小，都无热水。2、入户电源线路达不到交房标准6KW。空调和电视损坏不能使用，合同约定的冰箱、电热水器、电磁炉缺失。3、入户门及门框损坏，室内墙纸有脱落，窗户隔音玻璃有漏气情况。4、生活阳台污水管道洞口未封堵，燃气没有安装，交房的床上用品无。虽然我出租有收益，但是也不能作为被上诉人减少合理赔偿的依据，房间内物品缺失设备损坏已不能正常居住。租赁合同约定的第九条“本合同终止后，乙方应在合同终止后10日内不低于双方签订的广东省商品房买卖合同附件三约定的装饰、设备标准将该房屋返还给甲方”。根据约定现在上诉人认为20000元的设备赔偿款都不足以恢复到合同约定的程度。出现的问题见图片。三、惠阳法院判决书内容有“本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的涉案《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，对原被告具有法律约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。”是的，我也这么认为的，租赁合同上写有出租给中恒公司作为酒店使用，租赁期间乙方可以根据其经营的需要，对该房屋进行装修，并未约定和同意中恒公司擅自改造房屋结构。经上诉人现场测量房间内长度为6.89米，与房管局核发的房产证（房产证号：xx100xx9**）上7.5米差了0.61米，上诉人出租房屋虽然含合理装修但不是改造房屋，现在房内布局和测量数据和房管局核发的房产证上图纸布局及数据不符。买房时购房宣传图上布局及数据和房管局在2011年3月10日核发房产证上的一致。对于被上诉人私改房屋的行为，上诉人主张被上诉人支付80000元补偿金由上诉人自行恢复原来布局及数据和房管局登记图纸保持一致，使上诉人购买房屋面积得到国家认可的保障。所以对于惠阳法院判决于法无据、不予支持，上诉不服，测量数据见附件。四、曾在2016年经法院调解被上诉人支付第一次违约拖欠的房租，本根据合同约定上诉人完全可以收房并要求被上诉人支付剩余房租，上诉人考虑到和谐社会被上诉人在法院调解下答应支付房租并未收房，调解费由被上诉人支付。本次的法院受理费1352元，也不应该由上诉人支付。不是被上诉人再次违约，我也绝不会耗费时间和精力来给我家公职人员增加麻烦。应该是让这些违反合约的不良公司承担应有的法律责任。惠阳法院的受理费及本次上诉费用都应该由被上诉人支付。基于以上四点上诉人主张支付拖欠房租、违约金、设备补偿费及房屋主体改动恢复费用共计122796.21元是合理的。本人所认知的社会主义核心价值观前不能理解，被上诉人无契约精神，一再违反合同，前次调解后依然欠租，并对违反合同的行为不感到羞愧。一审判决使我不能信服，为此提起上诉。被上诉人惠州市中恒房地产开发有限公司辩称，我方请求维持原判。原审原告袁爽向一审法院起诉请求：1、终止原被告间的房屋租赁合同，被告向原告支付拖欠房租2016年6月10日至2019年9月30日，共累计拖欠房租10个月，累计拖欠房租13468.16元，违约金为3333.37元，合计为16801.53元；2、支付房屋改造后恢复补偿费用80000元，由我方自行恢复；3、按照合同租赁合同第九条约定，现房间内未发现有合同约定的设备设施，由被告支付2万元设备补偿金。以上共计120168.57元；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2008年12月3日，原告（甲方，出租方）和被告（乙方，承租方）签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方同意将位于xx市xx区********************出租给乙方作商业用途使用，包括但不限于乙方自身或乙方转租给他人用于经营公寓酒店、办公等用途；租赁期限为10年，自该房屋办妥入伙手续之日起算，即自2009年10月1日起至2019年9月30日止；该房屋年租金为该房屋总价款（总价款为人民币269651元）的8%，即人民币21572.08元，乙方分十二个月平均支付给甲方，乙方应在每月五日前将当月租金付至甲方购买该房屋时办理银行按揭的账户；乙方应按时支付租金给甲方，乙方超过15日未支付租金，每迟延一天应按欠付租金万分之八的标准向甲方支付滞纳金；乙方连续三个月未支付租金的，视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，同时乙方应按合同约定支付违约金，违约金的数额为该房屋总价款×租赁剩余年限×8%-甲方在租赁剩余年限应缴税费（即租赁剩余年限的税后全部租金），本合同的租赁剩余年限=（合同约定租赁期限天数-已租赁天数）÷365；租赁期间，乙方可以根据其经营的需要，对该房屋进行装修，本合同终止后，乙方应在合同终止后十日内不低于双方签订的《广东省商品房买卖合同》附件三约定的装饰、设备标准将该房屋返还给甲方；甲乙双方应严格履行本合同规定的各项义务，若有违反，应向守约方承担相应的违约责任。另查明，涉案租赁房屋系原告2008年向被告购买，双方在《广东省商品房买卖合同》附件三约定了门窗、厨房、卫生间、家私电器等装饰、设备标准，该附件三载明的设备、家私、电器有：三洋电磁炉、电热水器、TOTO牌洁具、PHILIP32存挂式液晶电视、一台麦克维尔天花安装式空调、一台小型格力冰箱、相应标准的床上用品、床柜及家具等（甲方保留选择同等品质的材料、设备进行替代的权利而无需通知乙方，房屋价款不作调整）。本案审理过程中，原被告租赁合同期限届满，被告于2019年10月19日将租赁房屋返还给原告，双方签署了《房屋和物品交接表》。该交接表显示，被告移交的物品有：空调一台、电视一台、衣柜一个、床、床垫一套、床头柜一个、办公桌一个、挂画一副、窗帘三幅。本案庭审时，原告确认每月租金为1683.52元。被告辩称其已向原告缴纳2016年6月、2017年1月、2017年6月的租金，并为此提供了四份银行转账回单佐证。该四份银行转账回单显示：1、2016年6月21日，邹某兰向袁爽转账支付13468.16元，备注为“代中恒酒店付2015年11月-12月、2016年1月-6月租金”；2、2017年3月1日，邹某兰向袁爽转账支付3367.04元，备注为“代中恒酒店付2017年1-2月租金”；3、2017年7月1日，被告向原告转账支付租金1683.52元；4、2017年7月29日，被告向原告转账支付租金1683.52元。对原告主张的2019年1月、4月至9月共七个月的拖欠租金，被告予以认可。原告庭审时确认被告已支付2017年1月、6月的租金，但主张被告2016年6月21日支付的款项系用于支付2015年2月、3月、6月、7月、8月及2016年1月至4月共计9个月的欠付租金，2016年6月当月租金未交。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的涉案《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，对原被告均具有法律约束力，双方均应按约履行各自的义务。本案审理过程中，涉案租赁合同约定的租赁期限届满，原被告未进行续租，且被告已将租赁房屋返还给原告，租赁合同已终止。租赁期间，被告未按约定支付租金，原告诉求被告支付拖欠的租金及违约金，理由充分，原审法院予以支持。关于租金数额。原告诉求被告支付2016年6月、2017年1月、2017年6月、2019年1月、4月至9月，共10个月租金合计16835.2元。庭审时，原告确认被告已支付2017年1月、6月的租金；被告对原告主张的2019年1月、4月至9月共七个月的租金即11784.64元不持异议，原审法院予以确认。对于2016年6月的租金，被告已提交银行转账支付回单证明其已支付，故原告诉求被告支付2016年6月的租金，原审法院不予支持，予以驳回。综上，被告应向原告支付拖欠的2019年1月、4月至9月的租金共计11784.64元及相应违约金534.69元。关于原告诉求被告支付房屋改造后恢复补偿费用80000元。原审法院认为，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。而本案原被告签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期间，被告可以根据其经营的需要，对该房屋进行装修，本合同终止后，被告应在合同终止后十日内不低于双方签订的《广东省商品房买卖合同》附件三约定的装饰、设备标准将该房屋返还给原告。即原告允许被告根据其经营的需要，对租赁房屋进行装修，故原告诉求被告支付恢复补偿费用80000元，于法无据，原审法院不予支持。关于原告诉求被告支付2万元设备补偿费。《广东省商品房买卖合同》附件三约定的设备、家私、电器为：三洋电磁炉、电热水器、TOTO牌洁具、PHILIP32存挂式液晶电视、一台麦克维尔天花安装式空调、一台小型格力冰箱、相应标准的床上用品、床柜及家具等。被告向原告返还房屋时，已向原告交付的物品有：空调一台、电视一台、衣柜一个、床、床垫一套、床头柜一个、办公桌一个、挂画一副、窗帘三幅。被告未向原告交付附件三中约定的三洋电磁炉、电热水器、TOTO牌洁具、小型格力冰箱等物品，但该附件三列明的物品未标注有价格。原告也未就上述物品提供相关价格标准，故本院酌情判令被告支付5000元作为上述物品的补偿费。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告惠州市中恒房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付2019年1月、4月至9月租金共计11784.64元及违约金共计534.69元给原告袁爽。二、被告惠州市中恒房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付5000元设备补偿费给原告袁爽。三、驳回原告袁爽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1352元，由被告惠州市中恒房地产开发有限公司负担233元，原告袁爽负担1119元。二审中，上诉人袁爽提交以下新证据：证据一、照片4张，拟证明：房屋内长是6.89米，房产证上的长度是7.5米，加上墙的厚度30公分，也达不到，被上诉人装修的时候把墙后移30公分。被上诉人惠州市中恒房地产开发有限公司针对上述证据发表质证意见：其一可能是有误差，其二双方签订的租赁合同第9条，我方可以根据经营需要对房屋进行装修，而且《广东省商品房买卖合同》附件是有户型图的，交房的时候户型就是这样的。二审中，被上诉人惠州市中恒房地产开发有限公司提交以下新证据：《广东省商品房买卖合同》，拟证明：入门往里面凹进去就是30公分，这就是按照约定的户型交房的。上诉人袁爽针对上述证据发表质证意见：装修一般就是指室内装修，室内面积就是与房产证上的面积不一致，根据买卖合同，我方也是按照房产证上面积付的款，如果按照改造的面积，我是不是就是多付了款项？本院认定如下：一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：1、被上诉人是否拖欠2016年6月、2017年1月以及2017年6月三个月的租金；2、被上诉人是否在承租过程中擅自改变了房屋入口的结构，应否支付恢复补偿费用80000元；第三，终止合同后被上诉人应交还给上诉人的物品，一审酌定补偿5000元是否合理，上诉人主张补偿2万元应否支持。具体评述如下：关于被上诉人是否拖欠2016年6月、2017年1月以及2017年6月3个月的租金，是否应支付相应违约金的问题。民事诉讼围绕当事人的诉讼请求进行审理。上诉人一审诉请要求被上诉人支付的是特定月份的2016年6月、2017年1月、2017年6月、2019年1月、2019年4月—9月共计10个月的租金。经审理，首先，上诉人在一审庭审中确认被上诉人已经支付2017年1月和2017年6月的租金。其次，被上诉人在一审中提交的中国工商银行网上银行电子回单显示，其已支付2017年7月的租金。因此，上诉人诉请的10个月租金，扣除上述3个月租金，一审判决被上诉人支付拖欠的指定7个月租金及相应的违约金，并无不当，本院予以维持。上诉人主张被上诉人拖欠的10个月租金包括但不限于本案诉请的具体月份的租金，因本院仅对其诉请范围内的租金进行审理，超出诉讼请求之外被上诉人是否拖欠上诉人其他的租金，不属于本案审理范围，上诉人可依法另行主张权利。关于被上诉人是否在承租过程中擅自改变了房屋入口的结构，导致房屋减少了面积的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”根据上述法律规定，承租人未经出租人同意而对租赁房屋进行装修改造的，出租人有权要求承租人恢复原状；出租人不要求恢复原状的，可以要求承租人赔偿损失。上诉人主张其房产证中户型图房屋入口处为直线，而目前房屋入口处有凹型。经查，本案双方当事人在《房屋租赁合同》第九条约定：“租赁期间，乙方可以根据其经营的需要，对该房屋进行装修。”此外，双方当事人另行签订的《房屋买卖合同》附件户型图亦显示房屋入口为凹型与房屋目前入口基本相符。被上诉人主张其是根据合同约定对涉案房屋进行装修，因现无证据显示该装修对房屋结构产生不利的影响，且上诉人在收取租金约10年后方才提出异议，应推定房屋装修改造是在上诉人预先同意的范围之内。上诉人主张被上诉人擅自改造房屋结构，依据不足，本院不予采纳。故此，一审对上诉人诉请被上诉人支付恢复补偿费用80000元不予支持，并无不当，二审予以维持。关于终止合同后，被上诉人应交还给上诉人的物品价值，一审酌定5000元是否不合理的问题。双方在《房屋租赁合同》第九条约定：“本合同终止后，乙方应在合同终止后十日内以不低于双方签订的《广东省商品房买卖合同》附件三约定的装饰、设备标准将该房屋返还给甲方。”经一审核实被上诉人未向上诉人交付《广东省商品房买卖合同》附件三约定的三洋电磁炉、电热水器、TOTO牌洁具、小型格力冰箱等物品。因合同附件三同时约定被上诉人保留选择同等品质材料、设备进行替代的权利而无需通知上诉人，且双方未在合同中约定上述物品的具体价格，上诉人亦未提供任何证据证明上述物品价值20000元，结合本案具体情况，一审酌定支持被上诉人向上诉人支付5000元作为上述物品的补偿费，并无明显不当，二审予以维持。本案租赁合同的租赁期限超过十年，跨度时间长，涉案房屋设施在出租使用期间必然会产生自然损耗、折旧，上诉人主张涉案房屋设施电器损坏严重，没有达到合同约定的交房标准，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费2593元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  黄宇乐二〇二〇年十一月二十日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。