山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初7184号 原告：杨承霞，女，1975年9月5日出生，汉族，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：肖习科（系杨承霞之夫），男，1977年7月2日出生，汉族，住济南市历城区。 被告：山东宏海卓邦置业有限公司，住所地济南市历城区，统一社会信用代码91370100307220657Q。 法定代表人：张爱华，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李国际，山东平正大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张欣雨，山东平正大律师事务所实习律师。 被告：山东宏海物业管理有限公司，住所地山东省济南市历城区，统一社会信用代码91370112MA3CGJHL24。 法定代表人：陈龙，经理。 委托诉讼代理人：尹文崇，男，1992年1月10日出生，汉族，住济南市槐荫区。 委托诉讼代理人：李国际，山东平正大律师事务所律师。 原告杨承霞与被告山东宏海卓邦置业有限公司（以下简称宏海卓邦置业）、被告山东宏海物业管理有限公司（以下简称宏海物业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告杨承霞的委托诉讼代理人肖习科，被告宏海卓邦置业的委托诉讼代理人李国际、张欣雨，宏海物业公司的委托诉讼代理人尹文崇、李国际到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨承霞向本院提出诉讼请求：1.判令宏海卓邦置业、宏海物业公司赔偿杨承霞因不能正常使用2914室房屋所造成的损失15000元；二、判令宏海卓邦置业、宏海物业公司返还杨承霞已缴纳的物业费用1899元；三、本案诉讼费用、鉴定费用由宏海卓邦置业、宏海物业公司负担。事实和理由：2016年10月24日，杨承霞与宏海卓邦置业签订《商品房买卖合同》，杨承霞购买了宏海卓邦置业开发的聚隆广场公寓4号楼2914室房屋。2018年12月29日，宏海卓邦置业委托宏海物业公司向杨承霞交付房屋，并办理交房手续。因交房时发现2914室南向卧室落地窗有一块玻璃破碎，宏海物业公司在物业登记本上载明：“2914房间有块玻璃破碎，要求及时维修更换，并留下一把房间钥匙方便维修。”2019年1月5日，杨承霞与宏海物业公司签订了《前期物业管理服务协议》。涉案房屋位于高层，一旦破碎玻璃从高空坠落，易产生不堪后果。杨承霞多次与宏海物业公司人员联系，并以发出书面通知的方式函告宏海物业公司，宏海物业公司工作人员多次承诺维修，并声称已向第三方订购玻璃，但至今未维修，导致涉案房屋存在租金损失（可参照同地段同类型房屋租金确定损失金额）。宏海物业公司未全面履行物业管理义务，应退还杨承霞已交纳的物业费，故诉至法院。 宏海卓邦置业、宏海物业公司共同辩称，杨承霞的诉讼请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下： 2016年10月24日，杨承霞与宏海卓邦置业签订《商品房买卖合同》，约定杨承霞购买宏海卓邦置业开发的聚隆广场商务公寓4号楼1单元2914室，建筑面积69.58平方米，合同第十一条约定，商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十三条第二款约定，在交楼日如果装饰、设备存在质量问题，买受人可以提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续。 2018年12月29日，宏海卓邦置业委托宏海物业公司向杨承霞交付涉案房屋，并办理交房手续，在聚隆广场房屋验收表中记载杨承霞的房屋存在卧室窗户玻璃破损等问题。因玻璃存在破损，杨承霞于2018年12月31日将房屋钥匙交付给宏海物业公司，方便该公司派人上门更换玻璃。同日，杨承霞与宏海物业公司签订《前期物业服务协议》，约定由宏海物业公司为杨承霞提供物业服务，协议第四章第三条第（一）款中约定，保修期内，凡因施工原因所引起的质量问题（不包括人为损坏），由开发建设单位履行保修责任。保修内容参照建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的有关规定。第五章第八条第（五）款中约定，杨承霞如遇房屋质量、延期交房、房产证等问题，宏海物业公司负责督促有关责任单位处理，但业主不得以此为理由迟交或不交物业管理服务费等相关费用。 因房屋卧室窗户破损，杨承霞分别于2019年5月9日、2019年6月4日、2019年7月6日、2019年8月12日多次联系宏海物业公司的工作人员，沟通更换卧室玻璃事宜，但宏海物业公司与宏海卓邦置业一直未派人上门更换玻璃。杨承霞于2020年6月29日向宏海卓邦置业和宏海物业公司发送告知函，催促宏海卓邦置业和宏海物业公司上门更换卧室破损玻璃。在本案诉前调解阶段，宏海卓邦置业于2020年8月26日给杨承霞更换了涉案房屋内的破损玻璃。2020年6月22日，杨承霞将涉案房屋出租给了案外人范秀莲，每月租金为3000元。 杨承霞主张因涉案房屋卧室内玻璃破损，宏海卓邦置业和宏海物业公司一直未进行维修，导致其无法将涉案房屋在2019年1月至5月进行出租，造成其五个月的租金损失15000元。为此提交链家网价格查询单一份，看房客、中介通话录音五份，光盘一张，涉案房屋用水用电记录单一份予以证实。其中链家网价格查询单中显示聚隆广场面积在43㎡-50㎡之间的公寓，均价在2300元-2900元左右；通话录音中显示因涉案房屋的卧室玻璃破损，部分承租者考虑到安全隐患，不愿意租赁涉案房屋，其中中介的工作人员亦表示涉案房屋存在安全隐患，无法进行出租。 宏海卓邦置业与宏海物业公司辩称杨承霞收房后一直在使用涉案房屋，玻璃破损并未影响杨承霞使用涉案房屋。为此提交水电费缴费明细一份予以证实。其中水表明细中显示涉案房屋在2019年5月25日之前无用水量记录，2019年5月25日-2019年7月1日之间的用水量为1；电费明细表中显示2018年12月31日涉案房屋内电费充值500元，第二次充值时间为2019年7月20日，充值300元。 本院认为，杨承霞与宏海卓邦置业签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效。宏海卓邦置业于2018年12月29日向杨承霞交付房屋时，经双方确认涉案房屋内卧室的玻璃存在破损，合同中约定在交楼日如果装饰、设备存在质量问题，宏海卓邦置业承诺在30日内解决，但宏海卓邦置业于一年多以后即2020年8月26日才为杨承霞更换了涉案房屋内的破损玻璃，故宏海卓邦置业存在违约行为。关于租金损失，宏海卓邦置业提供的水表显示2019年1月至2019年5月25日涉案房屋内未用水，电费表仅能显示杨承霞在2018年12月31日充值500元，宏海卓邦置业亦述称电费系预先充值，但未提供证据予以证实2019年1月至5月份涉案房屋的用电量。根据用水明细表，可以确定2019年1月至5月涉案房屋内确实无人居住。根据杨承霞与看房客、中介的电话录音显示，因涉案房屋内存在玻璃破损，存在安全隐患，导致看房客均拒绝承租涉案房屋，故本院认定因涉案房屋内存在破损玻璃确实给杨承霞造成了租金损失。关于租金的具体数额，因双方在《商品房买卖合同》第十三条第二款约定，若装饰存在质量问题，宏海卓邦置业承诺在30日内解决，双方在2018年12月29日交付房屋，故2019年1月29日前系宏海卓邦置业维修破损玻璃的期限，杨承霞的租金损失应自2019年2月份开始计算，本院酌情支持杨承霞4个月的租金损失。根据租赁市场行情并结合本案具体案情，杨承霞按照每月3000元的标准计算租金尚属合理。综上，本院认定杨承霞的租金损失共计12000元（4个月×3000元/月）。因涉案房屋玻璃破损属于因施工原因所引起的质量问题，应由建筑开发单位即宏海卓邦置业进行更换，宏海物业公司不负有更换玻璃的义务，仅有督促有关责任单位处理的义务，杨承霞未提供其他证据予以证实宏海物业公司在涉案小区物业服务方面确实存在重大瑕疵，使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现，故杨承霞要求宏海物业公司承担租金损失及要求宏海物业公司返还物业费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限山东宏海卓邦置业有限公司于本判决生效之日起十日内日向杨承霞支付2019年2月至5月的租金损失12000元。 二、驳回杨承霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计111元，由山东宏海卓邦置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 徐 肃 二〇二〇年十一月三日 书记员 刘亚楠