文书内容广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初52221号原告深圳融汇鼎诚科技发展有限公司,住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******(入驻深圳市前海商务秘书有限公司),统一社会信用代码91440300311893379W。法定代表人崔殿君,总经理。委托诉讼代理人赵光,广东嘉得信律师事务所律师。委托诉讼代理人方晓敏,广东嘉得信律师事务所实习律师。被告唐冯露,男,汉族,1989年5月18日出生,住址四川省遂宁市安居区。原告深圳融汇鼎诚科技发展有限公司（以下简称融汇公司）与被告唐冯露租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。原告融汇公司委托诉讼代理人赵光到庭参加了诉讼，被告唐冯露经本院合法传唤未到庭，本院依法按缺席审理。本案现已审理终结。原告融汇公司向本院提出诉讼，请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年8月23日解除；2、被告向原告支付租金差额15000元（2019年5月8日至2019年6月8日租金差额5000元；2019年6月8日至2019年7月8日租金差额10000元）；3、被告向原告支付租金240000元和物业服务费60000元（2019年7月8日至2019年8月8日租金120000元,物业服务费30000元;2019年8月8日至2019年9月8日租金120000元,物业服务费30000元）,之后租金按每月120000元、物业服务费每月30000元的标准计算至被告将涉案房屋交还给原告之日止；4、被告立即向原告支付电费5810元；6、被告承担原告为主张债权而支付的律师费15000元；6、被告承担本案一切诉讼费用。（包括但不限于受理费、公告费等）；7、被申请人向申请人支付暂计至2020年3月27日的租金差额违约金4890元（2019年5月8日至2019年6月8日租金差额5000元,按日利率1‰的标准,自2019年4月16日起暂计至2020年3月27日为1730元;2019年6月8日至2019年7月8日租金差额10000元,按日利率1‰的标准,自2019年5月16日起暂计至2020年3月27日为3160元），之后违约金按日利率1‰的标准算至费用及违约金还清之日止；8、被申请人向申请人支付暂计至2020年3月27日的租金、物业服务费违约金81000元（2019年7月8日至2019年8月8日租金、物业服务费150000元,按日利率1‰的标准,自2019年6月16日起暂计至2020年3月27日为42750元;2019年8月8日至2019年9月8日租金、物业服务费为150000元,按日利率1‰的标准,自2019年7月16日起暂计至2020年3月27日为38250元）,之后违约金按日利率1‰的标准算至费用及违约金还清之日止。事实与理由:原、被告双方于2018年12月9日签订《房屋租赁合同》,约定由被告承租原告位于深圳市福田区XXXX中心11楼01-0X单位房屋,房屋自2019年3月9日起租至2024年5月12日止。其中2019年3月9日至2020年3月8日期间租金为每月120000元,物业服务费为每月30000元,被告须在每月15日前预交下月租金、物业服务费,每月15日结清上月水、电、污水处理等费用。后因被告拖欠租金、物业服务费、水电费,原告多次通过微信向被告发送缴款通知书,并于2019年6月27日向被告寄送催告通知书以敦促被告履行相关义务,但被告均未予以履行。根据《房屋租赁合同》的约定,被告拖欠租金等费用的行为已构成违约,故原告向被告发送书面《解除合同通知书》,通知被告正式解除双方《房屋租赁合同》,并要求被告支付所拖欠的费用,配合办理退租手续,被告已于2019年8月23日收到该《解除合同通知书》,但至今未履行相关义务。综上,为维护原告合法权益,特向法院提起诉讼,望法院支持原告诉讼请求。被告唐冯露未作答辩。经审理查明，2018年12月9日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田区的房屋出租给乙方使用。租期为2019年3月9日至2024年5月12日。2019年3月9日至2020年3月8日期间的月租金总额为120000元。2019年3月9日至2024年5月12日期间物业服务费（含管理费、空调费、维护费、服务配套费）为每月30000元。乙方应于2019年3月9日前交付首期租金及免租期内空调、管理费等各项费用90000元。每月15日前预交下月租金、物业管理费、空调费及空调维护费等费用，结清上月水电、污水处理等费用。乙方逾期缴纳三天以上，甲方有权停水停电、锁门等处理，逾期五天以上，甲方有权解除合同并不予退还租赁保证金并可采取强制措施收回房屋并转租于第三方，室内财物视为乙方放弃所有权，无偿收回甲方所有。逾期超过五天的，乙方还须从逾期当日起按日向甲方支付逾期费用总额的5‰的违约金，计至实际缴纳日止。甲方应实现债权而产生的费用（包括律师费、诉讼费、差旅费等）均由乙方承担。双方确认该物业整体备案面积为1000平方米，双方无异议。乙方应于2018年12月9日前向甲方支付房屋租赁保证金200000元，另外250000元于当月（12月11日）交付。租赁期满或租赁合同解除后当日，乙方应返还出租房屋。乙方未按期缴纳租金及其它费用达5天以上的或金额达2万元的，甲方有权单方解除合同收回房屋，没收租赁保证金，并要求乙方赔偿全部损失，乙方仍需结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用。乙方须按约定日期缴付租金、物业管理费、电费、水费等，如逾期缴付，每逾期一天按照逾期金额的3‰支付违约金。乙方提前退租的，甲方有权没收租赁保证金，并要求乙方赔偿甲方装修损失及两个月租金金额的房屋空置损失。违约方赔偿损失范围包括诉讼费、财产保全费、律师费等。2018年12月9日，被告分四笔共向原告支付200000元，附言均为“XXXX中心11楼01.02.03.04定金”。原告称该四笔金额为租赁保证金。2018年12月25日，被告分四笔共向原告支付了190000元（三笔50000元、一笔40000元）。原告称该四笔款项中40000元为租赁保证金，30000元为物业服务费，120000元为房屋租金。2018年12月25日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《房屋租赁补充协议》，确认案涉租赁房屋为毛坯状态，由乙方对该物业自行装修。2019年4月9日，原告向被告送达了《物业费催缴通知书》，称被告共拖欠物业费押金60000元，要求被告收到本通知书后三日内结清所有拖欠费用。2019年4月13日，被告向原告支付了210000元。原告称其中60000元为物业服务费保证金，30000元为物业服务费，12万元为房屋租金。2019年5月9日，被告向原告支付了146171.25元，附言为“文创中心11楼5月租金”。原告称其中1171.25元为水电费用，30000元为物业服务费，115000元为租金，被告尚欠5000元租金。2019年5月9日，被告向原告指定的账户支付了203350元。2019年5月28日，被告向原告指定的账户支付了200000元，附言为“文创中心11楼租金”。原告称该两笔款项为被告缴纳承租广电大厦11楼5-7单元的租赁保证金，在（2019）粤0304民初48189号案件中已查明该事实。2019年6月17日，被告分三笔向原告指定的账户支付了140000元。原告称其中30000元为物业服务费，110000元为租金，被告尚欠10000元租金。2019年7月9日，原告向被告送达了《催告通知书》，称被告应于2019年6月15日前向原告补齐6月份租金差额12656.25元，要求被告收到本通知书后三日内支付该差额，否则将追究违约责任。2019年8月9日，原告通过微信向被告发送了《缴款通知书》，载明被告需交纳：2019年5月8日至6月8日的租金差额5000元，2019年6月8日至7月8日的租金差额10000元，2019年7月8日至8月8日的租金及管理费150000元，2019年8月8日至9月8日的租金及管理费150000元，2019年4月30日至5月30日的电费2656.25元，2019年5月30日至6月30日的电费2905元，2019年6月30日至7月31日的电费248.75元。2019年8月23日，原告向被告送达了《解除合同通知书》，要求被告收到本通知书后5日内结清截至2019年8月20日之前所拖欠的费用共计235810元并返还出租房屋搬离物品；收到本通知书之日正式解除与被告所签《房屋租赁合同》。如不按通知书履行义务将按照原合同约定标准计收房屋占有使用费、物业服务费直至返还房屋之日止。租赁保证金不予退还。2019年12月30日，原告与被告签订了《房屋交接确认书》，确认被告于该日将房屋交还房屋。租赁房屋内的物品由被告处理，如不处理，被告同意原告当废品处理。另查明，本院审理的（2019）粤0304民初48189号案件中已查明被告与原告于2019年5月9日签订了关于承租深圳市福田区XX花园XXXX中心11楼05-07单位房屋的《房屋租赁合同》。原告在该案审理时自述，被告于2019年5月9日向原告支付了该承租房屋的部分租赁保证金403350元，之后未支付任何费用，被告承租后开始装修但随即停工，因被告与股东之间因经营发生分歧，因此未能向原告支付租金等费用。另查明，原告为提起本案的诉讼，委托广东嘉得信律师事务所为其代理人，原告为此支付了律师费15000元。上述事实有《房屋租赁合同》《房屋租赁补充协议》《缴款通知书》《催告通知书》《解除合同通知书》《房屋交接确认书》、快递单、委托代理合同、发票、中国建设银行网上银行电子回执及微信聊天记录等证据以及原告当庭陈述予以证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签署的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告作为承租人未按约定足额支付租金、物业服务费用，在原告发函催告后，被告仍未缴纳，被告已构成根本违约，原告有权依据合同约定单方解除合同，涉案合同应于被告收到解除合同通知书之日即2019年8月23日解除。依据原告提交的租赁期间被告转账支付记录，被告确实未足额支付2019年5月8日至6月7日的租金差额5000元，2019年6月8日至7月7日的租金差额10000元，上述期间被告仍承租案涉房屋，故被告应当足额支付上述差额15000元。原告请求逾期付款的违约金按每日1‰计算，该标准过高，本院酌情调整至0.5‰，故被告还应分别以5000元、10000元为基数，按照每日0.5‰的标准，分别从2019年5月16日、6月16日起支付租金差额的违约金直至被告全部清偿之日止，截至2020年3月27日，被告应支付的该部分违约金合计2222.5元。原告已经通过微信向被告送达了《缴款通知书》，被告对此未提出异议，故被告应按该通知书载明内容，向原告支付2019年4月至7月的电费5810元（2526.25+2905+248.75）。按照合同约定，租赁合同解除后，被告应当在解除当日将出租房屋返还给原告，但被告直至2019年12月30日才与原告签订《房屋交接确认书》，将租赁房屋返还给原告，故被告应当按照原合同约定的租金及物业服务费标准支付解除合同后至返还房屋之日的占用使用费和物业服务费。依据原告提交的转账记录，被告未支付案涉房屋2019年7月至合同解除之日（2019年8月23日）的房屋租金和物业服务费用，以及合同解除后至返还房屋的占用使用费和物业服务费用，故原告请求被告支付2019年7月8日至2019年9月8日的房屋租金240000元和物业服务费用60000元，本院予以支持。被告还应支付2019年9月9日至2019年12月30日的房屋占用使用费441290元（120000×3+120000×21/31）和物业服务费用110322元（30000×3+30000×21/31）。被告未及时足额支付，本院酌情确定被告按照每日0.5‰的标准分别从每月16日起计付违约金。经计算，截至2020年3月27日，被告应支付的该部分违约金合计78133元（计算过程见附表），此后的违约金以851613元（240000+60000+441290+110322）为基数，按照每日0.5‰的标准，从2020年3月28日起计付至被告实际清偿之日止。租赁合同已约定违约金应赔偿包括律师费在内的损失，原告因本案支出了律师费15000元，被告应当向原告支付该笔费用。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳融汇鼎诚科技发展有限公司与被告唐冯露于2018年12月9日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月23日解除；二、被告唐冯露应于本判决生效之日起十日内向原告深圳融汇鼎诚科技发展有限公司支付2019年5月、6月的租金差额15000元及违约金（截至2020年3月27日，违约金合计2222.5元，此后以15000元为基数，按照每日万分之五的标准，从2020年3月28日计算至被告实际清偿之日止）；三、被告唐冯露应于本判决生效之日起十日内向原告深圳融汇鼎诚科技发展有限公司支付2019年4月至7月的电费5810元；四、被告唐冯露应于本判决生效之日起十日内向原告深圳融汇鼎诚科技发展有限公司支付2019年7月8日至2019年12月30日的房屋租金和物业服务费合计851613元及违约金（截至2020年3月27日，违约金合计78133元，此后以851613元为基数，按照每日万分之五的标准，从2020年3月28日计算至被告实际清偿之日止）；五、被告唐冯露应于本判决生效之日起十日内向原告深圳融汇鼎诚科技发展有限公司支付律师费15000元；六、驳回原告深圳融汇鼎诚科技发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7625.5元（已由原告预交8284元），由被告唐冯露负担7542元，由原告深圳融汇鼎诚科技发展有限公司负担83.5元。原告多预交的658.5元，在本判决生效后由本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  田静静人民陪审员  李招荣人民陪审员  蔡凌芬二〇二〇年十一月十七日书 记 员  叶连根附表：违约金计算表             月份              租金及物业服务费              违约金      起算日期              违约金      截至日期              违约      天数              违约金每日标准              违约金数额                  2019年7月              150000              2019/7/16              2020/3/27              256              0.0005              19200                  2019年8月              150000              2019/8/16              2020/3/27              225              0.0005              16875                  2019年9月              150000              2019/9/16              2020/3/27              194              0.0005              14550                  2019年10月              150000              2019/10/16              2020/3/27              164              0.0005              12300                  2019年11月              150000              2019/11/16              2020/3/27              133              0.0005              9975                  2019年12月              101613              2019/12/16              2020/3/27              103              0.0005              5233                  合计              851613                                                                          78133      附本判决所适用法律及司法解释：一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。