中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民再101号 再审申请人（一审被告、二审上诉人，申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司。住所地：重庆市江北区海尔路178号美全22世纪写字楼A1座。 负责人：郭继平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龙耀，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：闵雪，北京市中银（重庆）律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人，案外人）：张安礼，女，1963年4月7日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：雷宇，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 一审第三人（被执行人）：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司。住所地：重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路。 法定代表人：肖**安，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张炼，重庆丽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹云松，重庆丽达律师事务所律师。 再审申请人中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融公司）因与被申请人张安礼及一审第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）案外人执行异议之诉一案，不服重庆市高级人民法院（2018）渝民终583号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年12月30日作出（2019）最高法民申3240号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 华融公司申请再审称，请求撤销（2018）渝民终583号民事判决，改判对重庆市石柱县土家族自治县黄水镇迎宾北路77号6幢2单元6楼3号房屋许可执行；一审、二审诉讼费用由张安礼承担。事实和理由：（一）二审判决认定事实错误。1.根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款之规定，查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。华融公司向石柱县国土房管局调取的查封冻结情况统计表，以及重庆市高级人民法院在（2019）渝民终280号、170号、259号、216号等案件中向重庆市第四中级人民法院（以下简称重庆四中院）调取的送达回证均显示，案涉房屋查封时间最迟为2017年7月14日，而非二审法院认定的2017年8月2日。2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条规定的“人民法院查封之前”应指首轮查封时间即2015年6月8日，而非本案查封时间。此外，在权利顺序上，华融公司抵押债权应优先于首轮查封的另案普通金钱债权，亦应优先于首轮查封后购买房屋的张安礼。若适用本案二审认定的查封时间，华融公司权利将劣后于张安礼，而张安礼的权利劣后于另案普通金钱债权，最终导致华融公司的权利劣后于另案普通金钱债权，在法律逻辑上存在悖论。（二）二审判决适用法律错误，本案不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形。1.张安礼不符合“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的情形。张安礼于2015年8月3日与盛景公司签订《重庆市商品房买卖合同》，而案涉房屋自2015年6月8日至今始终处于查封状态。2.张安礼不符合“买受人名下无其他用于居住的房屋”的情形。首先，《执行异议和复议规定》第二十九条的规定在于保护生存权。案涉房屋为度假房，非为满足生存所需。其次，参照《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（建房〔2010〕83号）的规定，应将张安礼及其配偶、未成年子女名下是否有用于居住的房屋纳入审查范围;另一方面，因重庆市内房屋查询已全市联网，故审查范围应当定位于重庆市全区，故张安礼应当提供重庆市范围内的无房证明。 张安礼辩称，（一）本案是因重庆四中院对案涉房屋的执行而提起的案外人执行异议之诉。对于“查封时间节点”的认定，应以本案查封时间，即2017年8月2日抑或2017年7月14日为准。张安礼就案涉房屋签订合同、占有、支付购房款是在2015年8月至9月，均早于2017年7月14日。重庆四中院对案涉房屋的查封时间，无论是在2017年7月14日还是在2017年8月2日，均是在张安礼签订合同、占有案涉房屋之后，不影响张安礼主张排除执行的权利。 （二）张安礼名下无其他住房，符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项的规定。房屋按用途分类，可分为住宅、商业用房、工业用房等，并无“度假房”与“非度假房”之分，度假房也仅属于开发商为达到宣传目的的一种分类，本案案涉房屋的性质仍然属于“住宅”范畴。《执行异议和复议规定》第二十九条规定是对购房人的特殊保护。案涉房屋系商品房，张安礼也举示了证据证明在户籍所在地和案涉房屋所在地无其他住房。华融公司认为应当将审查范围扩大到“全重庆市范围内”以及“包括配偶及未成年子女名下”无法律依据。（三）张安礼购买案涉房屋系善意，且购买目的是用于居住。而华融公司以低价购买重庆银行股份有限公司建新北路支行（以下简称重庆银行建新北路支行）的债权，是一种营利行为。无论从权益的大小、先后的角度，还是从公平的角度看，华融公司均无权否定张安礼对案涉房屋享有的民事权益。 张安礼向一审法院起诉请求：（一）停止对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号6幢2单元6-3号房屋的执行；（二）本案的诉讼费由华融公司负担。 一审法院认定事实：重庆市海丰控股集团有限公司、重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）与盛景公司的法定代表人均为肖**安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年11月27日，盛景公司取得该小区商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。因海丰建设公司向重庆银行建新北路支行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局（以下简称石柱县国土房管局）办理了抵押登记，案涉房屋的具体抵押时间为2015年3月。 2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院（以下简称渝中区法院）作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。2017年7月5日，重庆银行建新北路支行向重庆四中院申请强制执行，重庆四中院于2017年7月12日作出（2017）渝04执55号、57号、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封。重庆四中院于2017年8月2日向石柱县国土房管局送达该裁定并对案涉房屋进行了查封登记。经重庆四中院去函，渝中区法院依法将案涉房屋移送重庆四中院执行。在执行期间，重庆银行建新北路支行将债权转让给了华融公司，重庆四中院依法裁定变更申请执行人为华融公司。 再查明，张安礼与盛景公司于2015年8月3日签订了《重庆市商品房买卖合同》约定张安礼向盛景公司购买重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号6幢2单元6-3号房屋，张安礼于2015年8月3日向盛景刷卡支付了购房款394650元，2015年8月17日，向盛景公司支付了税款、大修基金共计17438元，并向海丰建设公司支付了装修款68020元。2015年9月4日，张安礼为“明月绿洲”的房屋订购了榻榻米软床、鞋柜、床垫等居家用品。张安礼在得知案涉房屋已被重庆四中院查封后，向重庆四中院提出执行异议。重庆四中院经审查后，作出（2018）渝04执异143号执行裁定书，裁定驳回张安礼的执行异议申请。 一审法院认为，本案的争议焦点为：张安礼能否依据《执行异议和复议规定》第二十八条或第二十九条的规定排除申请执行人华融公司申请对其所购房屋的执行。 （一）关于《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的适用问题（分段）《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融公司受让了重庆银行建新北路支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新北路支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定，但符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。 （二）关于本案能否适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定排除执行问题首先，张安礼是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，张安礼向一审法院提起的为案外人执行异议之诉，一审法院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即重庆四中院在执行阶段对案涉房屋的查封时间为准，而不能以渝中区法院对案涉房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”重庆四中院于2017年8月2日向石柱县国土房管局送达查封裁定并对案涉房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，张安礼与盛景公司签订《重庆市商品房买卖合同》的时间为2015年8月3日，符合人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。 其次，张安礼在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。盛景公司出售的“明月绿洲”小区房屋属精装修房屋，不能根据张安礼与海丰建设公司签订的《黄水“明月绿洲”室内装修工程合同》认定其实际合法占有案涉房屋。从张安礼提交的证据来看，张安礼于2015年9月4日为其购买的“明月绿洲”的房屋订购了榻榻米软床、鞋柜、床垫等居家用品，足以证明其于2015年9月4日前已合法占有了案涉房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。 再次，关于购房款的支付问题。从张安礼提供的证据来看，张安礼于2015年8月3日向盛景公司刷卡支付了购房款394650元，盛景公司向其出具了购房款收据，故符合已支付全部价款的条件。 最后，本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。张安礼在购买案涉房屋时，盛景公司已取得案涉房屋的预售许可证，取得商品房预售许可证则开发商可以销售房屋，在盛景公司为海丰建设公司的贷款向重庆银行建新北路支行提供案涉房屋的抵押担保后，仍持商品房预售许可证对外进行销售，买受人基于对开发商销售行为的合理信赖，完全有理由相信所购房屋不存在任何权利瑕疵，且双方在合同中约定，张安礼委托盛景公司办理房地产权证，故盛景公司将案涉房屋为他人抵押担保的行为，过错不在于买受人，而在于盛景公司，且盛景公司对此也予以认可，符合未办理所购房屋的过户登记原因非买受人张安礼自身原因的条件。 据此，张安礼在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因张安礼自身原因未办理过户登记，符合《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，张安礼享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行，张安礼的诉讼请求应予支持。一审法院判决：不得执行重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号6幢2单元6-3号房屋。案件受理费7219.75元，由华融公司重庆分公司负担。 华融公司重庆不服一审判决，上诉请求：（一）撤销一审判决，改判对重庆市石柱县土家族自治县黄水镇迎宾北路77号6幢2单元6-3号房屋许可执行；（二）一审、二审诉讼费由张安礼承担。 二审法院认定事实：2018年7月9日，石柱土家族自治县不动产登记中心出具《住房登记信息查询结果》载明，截至2018年7月9日，张安礼在石柱土家族自治县除案涉房屋外无其他房屋。2018年7月23日，渝北区不动产登记中心出具《住房登记信息查询结果》载明，截至2018年7月23日，张安礼在重庆市渝北区无住房登记信息记录。 二审法院认为，本案争议焦点为张安礼对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 首先，《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”其中，《执行异议和复议规定》第二十八条对不动产无过错买受人所享有的物权期待权、第二十九条对商品房消费者所享有的物权期待权所作的规定均属于第二十七条的例外性规定。在执行异议之诉案件中，案外人有证据证明其符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定情形的，即可排除申请执行人的执行。在本案中，案涉房屋已被盛景公司于2015年3月6日抵押给重庆银行建新北路支行，并在石柱土家族自治县不动产登记中心办理了抵押登记，该登记具有公示效力。而张安礼于2015年8月3日才与盛景公司签订《重庆市商品房买卖合同》，该合同签订时案涉房屋上设定有他人的抵押权登记，张安礼没有履行合理的注意义务，导致案涉房屋因存在他人抵押权而无法办理过户登记手续，张安礼明显有过错，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第四款关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，一审判决根据《执行异议和复议规定》第二十八条之规定认定张安礼享有足以排除执行的权利，属于适用法律不当。 其次，《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条对买受人完成相应义务的时间节点明确为“在人民法院查封之前”，对于该查封时间的认定，当事人存在分歧。对此，二审法院认为，在执行异议之诉案件中，当事人的执行异议均针对具体的执行措施而提出，而具体的执行措施均是因各自独立的案件而引起，故在认定人民法院采取执行措施的时间时均应根据不同的案件而单独进行认定，人民法院在他案中采取的执行措施仅对当事人就相应的不动产不能办理过户登记手续是否存在过错产生影响，而不能作为认定“本案”查封时间的事实依据。因此，华融公司虽举证证明渝中区法院于2015年6月8日即作出(2015)中区法民保字第00305号民事裁定，并向石柱土家族自治县不动产登记中心送达，但该时间不能作为认定本案相关事实的查封时间。华融公司系作为债权受让人替代重庆银行建新北路支行参加执行，而案涉房屋系重庆四中院于2017年8月2日依据重庆银行建新北路支行的申请而查封，故应以2017年8月2日作为认定本案相关事实的查封时间。 最后，《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋：（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”在本案中，张安礼于2015年8月3日与盛景公司签订《重庆市商品房买卖合同》，早于重庆四中院对案涉房屋采取查封措施的时间；案涉房屋系盛景公司开发的用于居住的商品房，且张安礼举示了案涉房屋所在地的石柱土家族自治县不动产登记中心以及其户口所在地的渝北区不动产登记中心出具的《住房登记信息查询结果》，证明其在上述两地均无其他可用于居住的房屋；此外，张安礼在一审中已举证证明其通过刷卡的方式向盛景公司支付了购房款394650元的事实，华融公司在二审中对张安礼的付款事实亦无异议。因此，张安礼符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的情形，应当认定其对案涉房屋享有足以排除执行的权益。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7219.75元，由华融公司负担。 本院再审查明，渝中区法院于2020年5月28日作出（2016）渝0103执2630号之十执行裁定，解除对盛景公司位于重庆市石柱县黄水镇迎宾北路77号房屋的查封。 本院再审认为，本案审查的重点是：张安礼对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。首先，张安礼在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。虽然案涉房屋已于2015年6月8日被渝中区法院查封，但该查封已经该法院裁定解除。故依照该项新事实，二审法院未将《执行异议和复议规定》第二十九条第一项规定的“在人民法院查封之前”中的查封时间认定为2015年6月8日，在实际结果上并无不当。因张安礼与盛景公司于2015年8月3日签订了《重庆市商品房买卖合同》，故无论将本案一审法院查封案涉房屋的时间认定为2017年7月14日还是2017年8月2日，对张安礼在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的事实认定均不会产生影响。其次，张安礼名下无其他用于居住的房屋。张安礼在二审中举示了案涉房屋所在地的不动产登记中心以及户籍所在地不动产登记中心出具的《住房登记信息查询结果》证明其在上述两地均无其他用于居住的房屋，符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项关于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的规定。华融公司再审主张应审查张安礼及其配偶、未成年子女名下是否有用于居住的房屋以及将审查的地域范围扩大到重庆市全市区域范围内的理由于法无据。此外，张安礼亦按照合同约定支付了购房款。故二审法院适用《执行异议和复议规定》第二十九条认定张安礼对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益并无不当。 综上所述，华融公司的再审请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 维持重庆市高级人民法院（2018）渝民终583号民事判决。 审判长  冯文生 审判员  叶 欢 审判员  叶 阳 二〇二〇年十一月二日 法官助理铁晓松 书记员夏樱