江苏省南通市崇川区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0611民初4478号 原告：李瑞炎，男，汉族，1967年10月3日出生，住南通市崇川区。 委托诉讼代理人：曹春妍，江苏清心律师事务所律师。 被告：严海燕，女，汉族，1979年11月30日出生，住如皋市。 被告：南通通达房地产开发有限公司，住所地南通市港闸开发区城港路**。 法定代表人：王华云，总经理。 委托诉讼代理人：殷晓蔚，北京汉卓（上海）律师事务所律师。 第三人：南通市城镇房地产开发有限公司，，住所地南通市城港路**统一社会信用代码91320611138529521Y。 法定代表人：杨坚，总经理。 委托诉讼代理人：季娅南，江苏崇诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞汉成，男，该公司员工。 第三人：江苏南通港闸经济开发区城市建设发展有限公司，住，住所地南通市城港路**一社会信用代码91320611138529097C。 法定代表人：朱琦，总经理。 委托诉讼代理人：胡烨，男，该公司职工。 第三人：招商银行股份有限公司海安支行，住所，住所地海安市海安镇中坝南路******社会信用代码913206215986176106。 负责人：李峰，行长。 委托诉讼代理人：徐燕，女，该公司员工。 原告李瑞炎与被告严海燕、南通通达房地产开发有限公司（以下简称通达公司），第三人南通市城镇房地产开发有限公司(以下简称城镇公司）、江苏南通港闸经济开发区城市建设发展有限公司（以下简称城建公司）、招商银行股份有限公司海安支行（以下简称招商银行海安支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原、被告及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李瑞炎向本院提出诉讼请求：1.确认两被告签订的南通市鸿运城市花苑10幢504室《商品房购销合同》无效，要求两被告办理关于南通市鸿运城市花苑10幢504室房屋不动产权撤销登记手续；2.依法确认原告对南通市鸿运城市花苑10幢504室享有房屋所有权；3.判令被告通达公司协助原告办理房屋产权登记手续；4.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：被告通达公司系案涉鸿运城市花苑10幢504室房屋的开发商。1997年5月9日，被告通达公司因欠第三人城建公司钱款，将鸿运城市花苑2#、4#、10#楼共33套、总建筑面积5029.55平方米房屋，以一次性买断价2000元/平方米含营业税（不含契税）给城建公司偿债。城建公司在拆迁补偿安置中欠第三人城镇公司拆迁补偿安置费用，故由通达公司将上述33套房屋钥匙交给城镇公司，城镇公司负责卖房收款，由通达公司开具房屋买卖发票。1997年9月8日，城镇公司作为拆迁实施单位与被拆迁人即原告李瑞炎签订《南通市城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定因外环西路延伸段拓宽工程建设需要，对原告所有的永兴乡节制闸村1组房屋进行拆迁，城镇公司以产权调换的方式，将曙光新村二小区一特房屋补偿安置给原告。后经双方协商又将拆迁安置房屋变更为鸿运城市花苑10幢504室，因该房屋与原协议约定的拆迁安置房屋曙光新村二小区一特房屋面积差异较大，原告需支付对应差价。1998年4月1日，城镇公司又出具《二〇四国道越闸段工程拆迁、调房结算联系单》，明确原告拆迁安置地点楼号为鸿运城市花苑10幢504室，安置建筑面积为123.44m2,原告应付差价款130964元（110505.61元+20456.39元)及过渡费980元，共计应付131944元，原告如数缴纳上述全部款项，双方于同日签订房屋移交单。1999年5月26日原告又向通达公司购买鸿运城市花苑10号楼29号车库，并缴纳车库款20580元。原告一直使用居住该房屋至今，但由于缺少房屋买卖发票，故至今未能取得房屋产权证。2019年7月1日，被告通达公司于案涉房屋所在小区内张贴公告，称“因管理不善，被社会黑恶分子抢夺了部分房产，要求所有鸿运城市花苑小区商品房相关购房及交款手续尚未办理完善的住户在本公告发出后十日内持相关手续到鸿运城市花苑2号楼14号车库本公司鸿运城市花苑项目部对接，核实并完善买卖手续，同时要求所有非法侵占鸿运城市花苑小区商品房的人员自本公告发出之日起将侵占的房产退还。”原告至南通市不动产登记中心查询，被告知鸿运城市花苑10幢504室房产已于2019年1月登记至被告严海燕名下，证书号为苏（2019)南通市不动产权第0002389号。经原告了解后得知系被告严海燕与被告通达公司签订了《商品房购销合同》，合同显示的签订时间为1998年9月20日，但案涉房屋已于1997年5月9日交付至城镇公司，通达公司已无权再对案涉房屋进行售卖，两被告间就案涉房屋的买卖及产权登记行为显然是非法无效的，严重损害了原告的合法利益。 被告严海燕辩称，两被告之间的房屋买卖合同合法有效且已履行完毕，严海燕合法取得了涉案房屋产权证，严海燕不清楚原告与被告通达公司的纠纷，请求驳回原告的诉讼请求。 被告通达公司辩称，原告无权要求确认两被告签署的买卖合同无效，两被告签订的合同属于有效合同，且被告严海燕已经领取了房屋产权证。被告与城镇公司签署的协议是以房抵款，但是该协议实际履行必须以过户变更登记为前提，不可以直接根据该协议确定房屋所有权变成城镇公司，之后城镇公司与被告通达公司签署的协议是将抵款房退还，因此原告认为其是基于城建公司拆迁安置获得该房屋，但是不论城镇公司还是城建公司均无权取得该房屋的所有权，因此不存在处置给原告的处分权。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人城镇公司、城建公司述称，原告陈述的涉案房屋的来源是事实，该房确系城镇公司作为拆迁安置房安置给原告户，当时同类型的房源共有33套，安置给原告的是其中的一套，双方在协商确定好将拆迁安置房变更为涉案房屋后，于1998年4月1日办理了结算和房屋交接手续。出于办证的需要，根据新出台的规定要求，申请产证时需要房屋面积的测定，2001年7月，产权监理处对33套房屋进行了面积测定，此后在我公司通知下，各购房户安置户均办理了房产登记，但是原告未办理。被告通达公司于2019年7月1日在小区张贴公告后，原告前来城镇公司询问办理产权证的事宜，但因无法联系到被告通达公司提供相应的手续，所以未能完成。对于两被告之间的房屋买卖及产权登记行为的真实性有疑问。被告通达公司在1997年5月已经将涉案房屋抵偿给了城建公司，同时也将相应的房源交接给城镇公司，实现了交房。在被告通达公司将房源抵偿给城建公司并实现交房后，无权将涉案房屋卖给被告严海燕，而且两被告的购销合同上，明确注明交房的时间为1998年10月，但涉案房屋一直是原告居住，被告严海燕在购房后20余年一直没有去收房，显然不符合客观常理。本案涉案房屋是处于特定时期、特定历史环境下将实际的权利进行的转让，而且登记生效仅限于善意的买卖合同，不应保护恶意串通行为，综上，请求法院在依法查清两被告之间的有关涉案合同的买卖行为，在此基础上依法作出认定和裁决。 第三人招商银行海安支行述称，被告严海燕是房屋登记的所有权人，第三人依照主借款合同和抵押合同办理抵押登记，根据《物权法》第一百零六条规定，第三人已经善意取得涉案房屋抵押权，如原告存在相应损失，可向被告进行追偿，与第三人无关。 本院经审理认定事实如下：南通市鸿运城市花苑10幢504室所在楼盘原系通达公司开发建造，并取得商品房销售许可证。1997年5月9日，通达公司与城建公司签订《协议书》一份，约定：城建公司向通达公司购买33套房屋，面积为5029.55平方米，单价为2000元/平方米，计10059100元，购房款用通达公司在城建公司投资兴办实体过程中，未结清的客车总厂地价尾款、借款本金及银行利息抵算；办理有关购房手续时，城建公司委托城镇公司具体实施，请通达公司予以配合（含商品房销售发票等手续的办理工作）。因城建公司拖欠城镇公司拆迁安置补偿费用，故其将包括案涉房屋在内的33套房屋委托城镇公司处置，由城镇公司负责卖房收取购房款，用以抵偿其拖欠城镇公司的拆迁安置费用。同日，被告通达公司（甲方）与第三人城镇公司（乙方）及第三人城建公司（鉴证单位）签订《房屋交接协议书》一份，约定如下：1、乙方受城建公司委托，向甲方接受“鸿运城市花苑”住宅钥匙；2、乙方接受的房屋为“鸿运城市花苑”2#、4#、10#楼（具体楼层附后），总建筑面积5029.55㎡，共约叁十叁套（每套建筑面积以南通市房管局审核批准为准），一次性买断价2000元/㎡含营业税（不含契税），总值壹仟零伍万玖仟壹佰元整，房款由城建公司负责结算；3、甲方在5月10日前将钥匙交给乙方，房屋面积必须精确，产权明晰，不影响房屋办理产权手续，如发生问题，一切后果由甲方处理解决；4、在钥匙交接后，甲、乙双方相互合作，乙方负责卖房收款，由甲方开具房屋买卖发票。 1998年10月25日，被告通达公司（甲方）与第三人城镇公司（乙方）签订《协议书》一份，载明：“甲方在南通港闸经济开发区内购置生地兴办丽都水产养殖场，土地、拆迁安置等费用与港闸经济开发区管委会结算，拆迁安置工作委托乙方办理。现甲乙双方就安置在鸿运花苑拆迁户的房屋产权事宜，协议如下：1、甲方提供给乙方拆迁安置房为鸿运城市花苑2#、4#、10#楼，共33套；2、如拆迁户不愿意安置在鸿运城市花苑的，由乙方另行安置；3、拆迁户的产权证领取，由甲乙双方出具手续，共同办理；4、未尽事宜，另行协商解决；5、本协议一式肆份，甲乙双方各执贰份。” 1997年9月8日，城镇公司作为拆迁实施单位与被拆迁人李瑞炎签订《南通市城市房屋拆迁补偿安置协议》，约定因外环西路延伸段拓宽工程建设需要，对李瑞炎所有的永兴乡节制闸村1组房屋进行拆迁，城镇公司以产权调换的方式，将曙光新村二小区房屋补偿安置给李瑞炎，建筑面积为86.31m2，使用面积为63m2。后经双方协商又将拆迁安置房屋变更为鸿运城市花苑10幢504室。1998年4月1日，城镇公司又出具《二〇四国道越闸段工程拆迁、调房结算联系单》，明确李瑞炎拆迁安置地点为鸿运城市花苑10幢504室，安置建筑面积为123.44m2,李瑞炎应付差价款131944元，李瑞炎缴纳上述全部款项，双方于同日签订房屋移交单，将房屋钥匙交付给李瑞炎。1999年5月26日，李瑞炎又向通达公司购买鸿运城市花苑10号楼29号车库，并缴纳车库款20580元。之后李瑞炎一直使用居住该房屋至今。 2011年5月12日，城镇公司、城建公司共同出具《情况说明》一份，其上载明：“一九九七年南通通达房地产开发公司在港闸经济开发区购土地投资兴建丽都水产养殖场，资金来源请南通港闸经济开发区总公司担保，由于养殖场管理不善，资不抵债。一九九七年七月总公司为追回担保贷款，通达公司同意将鸿运城市花苑2、4、10幢共33套，建筑面积5029.55㎡抵押给开发总公司。由于总公司尚欠南通市城镇房地产开发公司拆迁补偿安置费用，故将上述房产交由城镇公司安排或处置，处置结算费用与总公司所欠拆迁补偿安置费用抵算。” 2018年8月1日，通达公司向何春兰出具《委托书》一份，其上载明：“南通通达房地产开发有限公司王华云，授权何春兰为我单位全权代表，代表我单位全权处理公司遗留问题，及遗留房产的清理和处置。”落款处有王华云签名并盖有通达公司公章。 后严海燕与通达公司签订《商品房购销合同》一份，约定通达公司将案涉房屋出售给严海燕，商品房一次性售价195786元（建筑面积108.77m2），通达公司暂定于1998年10月将房屋交付严海燕使用，其上载明的签订时间为1998年9月20日。通达公司亦向严海燕开具金额为195786元的收据（No.4318459）一份，收款方式为现金，收款事由为购房，其上载明的入账时间为1998年9月20日，并盖有通达公司财务专用章。严海燕陈述上述合同及收据的实际形成时间为2018年。 2019年1月9日，严海燕向国家税务总局南通市税务局第三税务分局缴纳了案涉房屋买卖契税2936.79元并取得税收缴款书（税务收现专用）。2019年1月11日，严海燕取得案涉房屋苏（2019）南通市不动产权第0002389号不动产权证书，上述《商品房购销合同》及收据予以备案。2019年8月2日，严海燕就案涉房屋办理抵押登记，将案涉房屋抵押给招商银行海安支行。 另查明，通达公司系于1993年4月20日经江苏省人民政府批准设立，经营年限11年，投资者为湖南省岳阳市云达房地产开发公司、香港信宜商行。2002年12月5日，江苏省南通工商行政管理局作出通工商案字（2002）第2509号行政处罚决定书，决定吊销通达公司的营业执照，该决定已生效。 因房屋产权问题，李瑞炎向原南通市公安局港闸分局报警，该局向严海燕询问时，严海燕陈述，2015年至2016年间，何春兰陆续向严海燕借款100多万元未能归还。2018年，何春兰表示暂无还款能力，可以用案涉房屋以房抵款，严海燕同意后，所有的房屋买卖合同签订、房屋产权登记等均是由何春兰一手解决，严海燕只负责签字。严海燕陈述何春兰当时称案涉房屋内有租赁户居住，到期后会搬走，严海燕办理房屋登记后并未实际接收、居住该房屋。 本案的争议焦点是：严海燕与通达公司签订的房屋买卖合同是否合法有效？ 本院认为，《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”在本案中，严海燕在与通达公司签订房屋买卖合同时明知有人居住在房屋内而不核实房屋实际权属状况，签订合同后既没有实际支付房款，也没有实际占有房屋，明显不符合购房者的特征。虽然严海燕认为以其对何春兰的债权抵作了房款，但房屋的出卖方为通达公司而非何春兰，无法产生抵偿的法律效果。结合合同签订时间倒签，房屋价款明显低于市场价，未收到购房款而出具收款收据等事实，足以认定两被告签订的《商品房购销合同》属于双方恶意串通的意思表示，损害了原告的利益，违反了法律的强制性规定，故该《商品房购销合同》当属无效。原告请求确认该合同无效的诉讼请求于法有据,本院予以支持。 至于原告的其他诉讼请求，合同被确认无效后,因合同而取得的财产,应当予以返还。由于涉案房屋上目前设定有抵押权人招商银行海安支行的抵押权，在抵押权注销之前无法办理过户手续，原告在本案中要求确认所有权并办理房屋过户手续没有法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下： 一、严海燕与南通通达房地产开发有限公司签订的南通市鸿运城市花苑10幢504室《商品房购销合同》无效； 二、驳回李瑞炎的其他诉讼请求。 案件受理费14610元，减半收取计7305元，保全费5000元，合计12305元，由严海燕、南通通达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费14610元（户名：江苏省南通市中级人民法院账号：46×××65开户行：中国银行南通市濠南路支行）。 审 判 员 肖红波 二〇二〇年十一月十日 法官助理 戴夕雨 书 记 员 顾 琳