安徽省高级人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)皖民再79号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：厉新，男，1970年11月30日出生，汉族，住安徽省祁门县。 委托诉讼代理人：程林，安徽汉合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李浩瀚，安徽汉合律师事务所（实习）律师。 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：汪红莲，女，1971年1月17日出生，汉族，个体户，住安徽省祁门县。 委托诉讼代理人：程林，安徽汉合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李浩瀚，安徽汉合律师事务所（实习）律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈昌海，男，1954年9月26日出生，汉族，住安徽省祁门县。 委托诉讼代理人：张媛媛，安徽坤志律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈勇，男，1981年3月3日出生，汉族，住安徽省祁门县，系陈昌海之子。 委托诉讼代理人：张媛媛，安徽坤志律师事务所律师。 一审被告：陈文喜，男，1980年2月11日出生，汉族，住安徽省祁门县，系陈昌海之子，现下落不明。 一审被告：全海燕，女，1972年1月17日出生，汉族，住安徽省祁门县，系陈文喜之妻，现下落不明。 再审申请人厉新、汪红莲因与被申请人陈昌海、陈勇以及一审被告陈文喜、全海燕确认合同无效纠纷一案，不服安徽省黄山市中级人民法院（2014）黄中法民一终字第00192号民事判决，向本院申请再审。本院作出（2015）皖民申字第01073号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。厉新、汪红莲的委托诉讼代理人程林、李浩瀚，陈昌海、陈昌海及陈勇的委托诉讼代理人张媛媛到庭参加诉讼；陈勇、全海燕因下落不明，经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 厉新、汪红莲再审请求：撤销一、二审判决，依法判决；一、二审诉讼费由陈昌海、陈勇承担。事实与理由：（一）有新的证据足以推翻原判决。1、陈昌海向产权登记机关提交的产权登记申请书足以证明其将涉案房产赠与陈文喜。申请书载明“自愿提请由长子陈文喜登记”、“原产权人为陈昌海，现产权人为陈文喜”，登记机关审查认为，陈文喜“分家析产取得房屋产权，产权来源明确，同意确认产权，准予发给权证”，登记申请表及权证均无共有产权人记录。2003年11月24日，该房产变更登记，陈文喜仍为唯一产权人，2004年进行国有土地使用权登记，陈文喜为唯一产权人，此时陈文喜已满24岁。2、陈昌海第一次起诉时具状及庭审一致陈述房产以陈文喜名义登记、有生之后归陈文喜所有，自认房产不是家庭共有财产。第二次起诉时主张涉案房产为家庭共有财产，显为恶意诉讼。陈昌海曾有三处房产，其自行登记使用的房产以外，另两处以分家析产方式由陈文喜、陈勇登记所有权。涉案房产具备赠与的条件和可能，新证据足以证明赠与事实。原审判决违背物权登记的基本事实、陈昌海自认事实以及陈勇与本案毫无关联等事实，推定涉案房产是家庭共有财产，有悖事理、法理。（二）原判决认定陈昌海并无赠与意思、涉案房产系家庭共有财产，违背事实。1、陈昌海自愿将房产所有权由陈文喜登记，且陈文喜实际经营使用房屋，公示的物权所有人是陈文喜。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第128条规定“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”涉案房产已经登记于陈文喜名下，未记载共有权之事实，且房产在转让前由陈文喜经营管理，陈文喜为涉案房产登记及事实上的物权所有人。根据最高人民法院2002年2月8日《关于中国信达资产管理公司福州办事处与张景宗、雷姗姗、张瑱瑱、厦门正丰源保税有限公司借款合同纠纷一案请示的复函》[（2001）民一他自字第34号]指出“张景宗在购房合同的买方一栏除署上自己的名字外，还署上其未成年女儿张瑱瑱的名字，是将所购房屋的一部分权利赠与给张瑱瑱的行为……”，可见，最高人民法院持赠与的观点。涉案房产由陈昌海代为登记时明确写明原产权人为陈昌海、现产权人为陈文喜，应当是其将房屋所有权利都赠与陈文喜。2、陈昌海第一次诉讼时并未否认将涉案房产赠与陈文喜之实质，只是认为其与陈文喜口头约定在其有生之年由原告管理、使用和收益，不实际交付而已，赠与尚未发生法律效力，待原告百年之后才实际分归陈文喜实际所有。故涉案房产本非家庭共有财产，与陈勇毫无瓜葛。陈昌海称与陈文喜口头约定，但陈文喜未到庭，陈文喜使用管理房产的事实足以抗辩陈昌海的上述主张。3、《安徽省私有房屋所有权申请登记表》中的家庭成员与产权无关联，该记载不是认定产权关系的依据。该表为统一格式，申请表仅记载分家析产所有权人为陈文喜，未记载其他共有人，房产证也未记载，因登记申请表中有“共有人姓名”、“各占比例”栏，故“家庭常住成员”填写与否与产权主张无关。（三）原判决认定厉新、汪红莲购买涉案房产未尽审慎注意义务，违背事实和法律。１、《物权法》第16条明确规定了登记簿的推定效力，除非取得人明知登记簿错误，否则应认定其为善意。厉新、汪红莲已审查相应权证、登记簿，权证记载陈文喜成年后取得房产及土地使用权，推定陈文喜为唯一产权人，属善意，不存在恶意情形。2、陈文喜、全海燕使用涉案房产，经营烟酒、住宿，并能与厉新、汪红莲交接房产，厉新、汪红莲有理由相信其为涉案房产唯一产权人。现有证据不能充分证明厉新、汪红莲明知涉案房产可能存在其他权利人却执意购买房产。陈文喜出售房产时已31岁，有相应的民事法律行为能力。３、陈文喜未告诉厉新、汪红莲涉案房产有产权纠纷，厉新、汪红莲与陈昌海并不熟识，不知道陈昌海与涉案房产有瓜葛，原判决认定厉新、汪红莲明知涉案房产有纠纷，证据不足。（四）在涉案房产登记簿未撤销的情况下，原判决认定涉案房产为家庭共有财产，违反《物权法》规定。一、二审法院沿袭《民法通则》以贡献力分配财产份额的思维，会使物权归属和内容无从确定。陈昌海如认为登记有错误，应依据《物权法》规定解决。（五）一、二审法院认为“亦可认定陈昌海并无赠与的意思”为主观臆断。厉新、汪红莲购买涉案房产后，投资进行装修改造，设立立兴酒业公司进行经营，员工20余人，原判决损害厉新、汪红莲的合法权益。（六）二审开庭后，根据案情需要，法庭向陈昌海释明对涉案房产2011年2月的市场价值进行鉴定，并委托安徽省中信房地产土地资产价格评估有限公司评估。陈昌海得知评估初稿对其不利，拒绝支付鉴定费用并撤回鉴定申请。二审法院不通知陈昌海预缴鉴定费，不告知鉴定情况，程序违法。 陈昌海、陈勇再审答辩称：一、二审判决认定事实清楚、证据充分，应予维持。（一）不动产物权的登记应区分外部效力与内部效力，对内效力应探究当事人的真实意思表示以确定真正权利人，表面的名义登记不实质改变家庭内部的财产关系。从案涉房屋的历史沿革看，案涉房屋系陈昌海离婚后带长子陈文喜、次子陈勇共同生活时建造并以其名义登记的，在建造和登记之初，陈文喜为中学在读的未成年人。该房屋的报建、申请登记（包括2013年变更登记）等所有手续（包括使用陈文喜名义签字）均由陈昌海一手办理。房屋建成后直至被偷卖前，对房屋的修缮、管理和出租等事宜也均由陈昌海办理。况且，当时包括案涉房产在内的两处房产分别以陈文喜、陈勇两兄弟名义登记，因承包工程及家庭生活需要，陈昌海自主决定变卖了陈勇名下的房产，剩下的房产即案涉房产不可能仅归陈文喜一人所有。上述事实表明，家庭内部的房产均由陈昌海作为父亲统一管理处置，并非名义登记人陈文喜的个人财产。（二）厉新、汪红莲不构成善意取得。物权法中的善意取得必须符合善意和合理价格受让两个条件，厉新、汪红莲受让案涉房屋不符合前述两个要件。首先，陈昌海因与陈文喜关于案涉房产处理上的分歧多次报警，厉新在一审庭审中也认可2011年购买案涉房屋时与陈文喜认识两三年，同时认识陈昌海本人，其作为买受人在交易时已经明确知悉案涉房屋存在家庭纷争，知悉权利争议发生于陈文喜父子之间。另，案涉房屋长期处于他人租赁使用的状态，标的物上无论存在共有权或租赁权，都是潜在的交易风险，但厉新、汪红莲在完全有条件核实的情况下，却未核实且有意回避相关权利人，迅速私下完成签约过户，主观上并无善意可言。其次，按照厉新、汪红莲自述及其提交的付款凭证，其实际支付房屋价款为125万元，转让标的除案涉房产还包括装修、空调、物品设备等相关动产在内，房屋本身的成交价格低于125万元。事实上，案涉房屋的实际市场价格远远高于125万元，厉新、汪红莲前后两次抵押贷款的银行估价也充分说明这一问题：2011年祁门县农村信用社贷款抵押认可房屋价值为145万元；2014年黄山邮储银行贷款抵押认可房屋价值为344.4万元。结合厉新、汪红莲均为祁门县本地人且常年经商，其二人不可能不知道案涉房屋的市场价值，其已远低于市场价格的125万元受让案涉房屋，目的不言而喻。综上，陈文喜擅自将共有房产转让给厉新、汪红莲，陈昌海有权依法追回，且厉新、汪红莲不构成善意取得。因此，陈文喜与汪红莲就案涉房屋签订的二手房买卖合同以及陈文喜与厉新以其之子厉达垚名义签订的房屋过户合同均无效，厉新、汪红莲应依法将案涉房屋返还给陈昌海和陈勇。 陈文喜、全海燕再审未予答辩。 本院再审认为：（一）本案一审于2013年6月14日受理，根据2012年7月1日起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，一、二审法院以陈文喜不具有案涉房屋的处分权为由认定房屋买卖合同无效，缺乏依据。且一、二审法院在认定房屋买卖合同无效的情形下，未判决陈文喜承担合同无效的法律责任，也属不当。（二）案涉房屋的房地产权证登记的所有权人是陈文喜且未记载共有人，出售房屋时陈文喜已成年并居住在案涉房屋内，厉新、汪红莲购买案涉房屋时已审查了房地产权证，因房地产登记对外具有公示效力，厉新、汪红莲有理由相信陈文喜有处分权；厉新在一审庭审中称认识陈昌海但不熟，陈昌海一审庭审中认可与厉新没有近距离接触过，厉新、汪红莲作为房屋买受人也无从得知出卖人家庭内部纷争；故厉新、汪红莲已尽一般注意义务，即使其知道陈文喜与陈昌海对卖房有纠纷、未询问承租人、未通知陈昌海，也不构成重大过失。一、二审法院以厉新未尽到善意相对人的审慎注意义务为由认定不构成善意，加重了交易外部相对方的审查义务，缺乏法律依据。案涉房屋是否以合理的价格转让既是善意取得的构成要件之一，也是综合判断厉新、汪红莲是否善意的因素之一，陈昌海也主张案涉房产以不合理的低价成交，一、二审法院在认定案涉房屋属陈昌海、陈文喜、陈勇共有的情形下，未对案涉房屋是否以合理的价格转让这一事实予以查明，应查明该事实后依法裁判。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下： 一、撤销安徽省黄山市中级人民法院（2014）黄中法民一终字第00192号民事判决及安徽省祁门县人民法院（2013）祁民一初字第00241号民事判决； 二、本案发回安徽省祁门县人民法院重审。 审判长  贾庆霞 审判员  章 勇 审判员  袁玉清 二〇二〇年十一月十六日 书记员  宋 爽