北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初21211号原告（反诉被告）：贾林男，男，1983年6月23日出生，汉族，内蒙古西贝餐饮有限公司副总裁，住北京市西城区。委托诉讼代理人：周杨帆（贾林男之妻），女，1982年12月26日出生，汉族，央视发现之旅频道揽胜神州栏目组制片，住北京市西城区。被告（反诉原告）：张红梅，女，1970年9月11日出生，汉族，北京奇凯华客科贸有限公司员工，住山东省威海市。原告（反诉被告）贾林男与被告（反诉原告）张红梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）贾林男的委托诉讼代理人周杨帆、被告（反诉原告）张红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾林男向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告租房押金13000元及押金所产生的利息（以13000元为基数，自2020年4月1日起计算至2020年10月15日，按同期人民银行活期存款利息计算）。2.被告赔偿原告精神损失8000元。3.被告赔偿原告中介费12000元。4.判令案件受理费由被告承担。事实和理由：原告从被告租赁位于北京市西城区XXXX室房屋，租期从2019年7月1日到2021年6月30日，月租金13000元，押金为13000。租金缴纳方式为押一付三。合同签订后原告按照合同约定交付了租金和押金。租赁期间隔壁邻居房屋暖气漏水，导致原告租赁房屋泡水，严重影响居住。原告也及时把漏水情况反映给被告，原告既没有按照合同约定维修房屋，也不同意原告减少租金或延长租赁期限的要求，被告行为违反双方合同约定，最后双方协商，被告同意不按照原合同履行，并让原告去重新找房。双方于2020年4月1日解除合同，原告从涉案房屋搬出。原告多次联系被告要求退还押金被告均未退还。原告认为隔壁邻居跑水与自己无关，合同解除在原、被告之间客观上是房屋出现问题导致的，原告没有过错，原告不应该承担责任。合同的解除也是双方协商一致。原告亦没有违约。至于被告与邻居之间纠纷与原告无关，现多次协商未果，原告无奈，只能依法起诉到贵院，请贵院支持原告诉求。张红梅辩称，不同意原告的诉讼请求，涉案房屋泡水是因第三方原因造成的，原告提出的退房租等事情我并没有同意。涉案房屋的地板没有影响原告使用，尚未达到解除合同的条件。原告搬家是自行决定的，按合同约定，原告应当提前一个月告知我搬家，原告只是在3月25日时告诉我的。原告4月1日搬家时门禁卡、遥控器、床垫、燃气卡都没有给我，原告4月14日才将上述物品返还给我，燃气费至今没有结算。所以涉案租赁合同尚未解除，原告应当支付我4月份整月的房租。精神损失费不应由我承担，房屋泡水是暖气水，并不是污水，原告所述新冠病毒与我无关。中介费也与我无关，不同意赔偿。我不存在谩骂原告的的情况。张红梅向本院提起反诉诉讼请求：1.反诉被告支付反诉原告2020年4月份租房拖欠款人民币13000元。2.反诉被告退还反诉原告燃气费151.17元。3.判令反诉被告更换涉案房屋内损坏斯林百兰牌床垫，恢复华日牌纯实木书柜喷漆恢复原貌。4.反诉被告赔偿漫骂、诽谤、侮辱、恐吓等造成的精神损失费人民币1元。5.反诉被告当面或书面向被告赔礼道歉。6.诉讼费由反诉被告承担。反诉事实和理由：2020年2月18日晚上，邻居XXX房屋业主暖气漏水造成涉案XXXX房屋地板被泡，此事件发生在不可抗拒的疫情期间，保险公司工作人员由于疫情放假，不能上门定损，疫情期间北京管控非常严格，卖地板的商店全部关门，小区不允许装修等施工，非本小区人员一律禁止进入小区，在这种情况下，原告天天咄咄逼人向被告、被告代理人及中介公司工人员提出要求赔偿经济损失，要求及时更换地板，同时要求降房租、减房租、退房搬离该房屋、延长租赁期限等等要求，按照合同第七条第二款约定，该房子漏水事件不属于自然属性和合理使用导致的，被告没有任何过错，在合同期间原告有义务看管好被告房屋及附属品，暖气漏水属于第三方责任造成的事件，原告本应与第三方1101业主协商解决，因此被告拒不赔偿、不退租、不降租、不减租、不延长租赁期等要求。合同是否到期，原告应归还给被告完好无损的房子及附属品。自发生漏水事件后，原告始终强调，地板被泡影响生活，不能居住、那么即便降房租、减房租、延长房租期限，同样会影响生活，不能居住，很显然原告的目的是为减房租、降租金、延长租房期限等等夸大事实、无理取闹，而向被告提出了不切实际、不合理、不合法等种种要求。租房合同有效期至2021年6月30日，3月25日被告接到原告已经找到房子及4月1日搬家的微信信息，按照合同第十条第二款约定，原告并没有提前30天告知被告解约合同，原告违约，因此合同是否到期，押金人民币13000元被告不予退还。原告在起诉状中认定4月1日解除合同，原告于4月1日只把自己的物品搬走，并未归还被告床、床垫、遥控器、门禁卡，直至4月14日原告将被告的床、床垫、遥控器、门禁卡归还被告，燃气费至今未结清，归还的床垫已破烂不堪，任何人也无法使用，原告未经被告同意将被告的书柜搁置朝南阳台，由于长期受到太阳照晒，导致书柜漆面颜色变白，原告均狡辩、拒不承认并多次辱骂、恐吓被告，按照合同第十条第二款和第七条第二款第二项约定，被告要求原告不但要支付4月份的租房拖欠款人民币13000元，并承担更换损坏的床垫及书柜的维修责任。按照合同第九条第四款第一项和第五项，原、被告合同已经解除，原告认为与被告之间有经济纠纷，可以起诉法院裁决，但原告于4月17日到牛街派出所报案，派出所致电与被告核实情况之后，原告从派出所出来打电话、发短信，辱骂、威胁、恐吓被告，言辞极其恶劣，不得已被告将原告拉黑，（由于被告常年在外地生活，故将XXXX的房子全权委托给被告代理人处理），4月18、19日原告分别到链家、我爱我家、二十一世纪等房屋中介公司，出言不逊、阻挠、干涉中介公司不允许出租被告该房屋，此性质、行为及其恶劣，已构成严重的违法行为，根据《刑法》第三百四十六条规定被告追究原告其刑事责任及精神损失赔偿责任，链家及我爱我家因避免此事受到牵连和麻烦，打电话告知被告该事实经过并下架了该房屋的租赁信息，导致该房屋至今没能出租，被告要求原告赔偿由该行为造成的4、5、6月份房子空置的直接经济损失。针对反诉，贾林男辩称，原告所述不属实，合同是原、被告与中介三方签署的，中介于2月28日时告诉我被告同意我随时搬家，并把剩下的押金、租金退给我。3月31日时我结清了所有费用并搬走，只有燃气费没有结清，故燃气费115.17元我同意退还。4月份的租金不同意支付，不存在赔偿的事由，且被告的房子在4月中下旬已装修完毕并另行出租给他人。我方入住涉案房屋的时候不想用书柜，于是中介就帮助把书柜放在了阳台上。床垫是二手的，我方同意折价后赔偿500元。不同意被告主张的精神损失费及赔礼道歉的诉讼请求。因被告的床垫存放在我家，时值疫情管控期间，房屋所在小区不让搬家车辆进入，我等到4月14日才将床垫搬回被告家中。不同意承担诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，2019年6月27日，经德源中鑫（北京）房地产经纪有限公司（以下简称德源公司）居间，张红梅（出租人、甲方）与贾林男（承租人、乙方）、德源公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市西城区XXXX号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方居住使用。租期自2019年7月1日至2021年6月30日。租金每月13000元，按季度交纳租金。押金为13000元。除物业费、供暖费外，其他费用由乙方承担。对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用造成的损耗，乙方应及时通知甲方修复，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，合同自行解除。合同其他条款约定“房间里的两个床头柜拉走，保险柜和卧室阳台的椅子小茶几拉走，客厅阳台餐桌拉走。双人床客户拉走两年到期后拉回来”。关于合同履行情况，贾林男如约向张红梅交纳押金13000元，并交纳截至2020年3月30日的房屋租金。贾林男将涉案房屋内床垫拉回其自有房屋保存。2020年1月下旬，新冠肺炎疫情在全国范围内出现。2020年1月24日，北京市启动突发卫生公共事件一级响应机制。2020年2月18日，邻居暖气漏水导致涉案房屋地板被泡，此后双方就房屋维修，解除合同及搬家事宜协商未果。贾林男于2020年3月31日搬离涉案房屋。张红梅于2020年4月1日收到房屋钥匙。庭审中，张红梅称其于2020年4月14日收到门禁卡、遥控器及床垫。原告对此不予认可，主张仅有床垫因疫情原因没有及时归还，其他物品均及时归还，且床垫于4月14日亦归还给被告。针对床垫更换事宜，原告主张赔偿被告500元损失，被告对此表示认可。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于退还押金，因涉案房屋泡水维修问题未能解决，房屋缺乏使用条件，在原告搬离房屋且被告实际收房的情况下，涉案租赁合同中有关承租人与出租人之间的权利义务关系处于解除状态。故在原告无其他违约行为的情况下，被告应将押金予以返还。关于原告主张利息及精神损失一节，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。关于原告主张赔偿中介费损失一节，考虑到房屋泡水的原因系外力因素所致，不属于合同约定的正常磨损范围，且房屋泡水时正值疫情期间，缺乏维修条件，不应过分苛责被告的维修义务，故涉案租赁合同因其他原因导致房屋不具备使用条件而无责解除，原告要求赔偿中介费缺乏合同及法律依据，本院不予支持。关于反诉支付4月份租金一节，因被告已于4月1日拿到房屋钥匙，且基于上述分析的合同解除原因，双方系无责解除合同，被告主张4月份租金缺乏法律依据，本院不予支持。关于燃气费一项诉讼请求，原告同意支付燃气费，本院不持异议，并予以支持。关于更换床垫，因被告认可原告提出的赔偿方案，本院不持异议一并予以处理。关于反诉恢复木柜喷漆、赔偿精神损失及赔礼道歉，缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，本院判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，张红梅退还贾林男押金13000元。二、自本判决生效之日起七日内，贾林男支付张红梅燃气费151.17元。三、自本判决生效之日起七日内，贾林男赔偿张红梅床垫损失500元。四、驳回贾林男的其他诉讼请求。五、驳回张红梅的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费313元，由张红梅负担123元（自本判决生效之日起七日内交纳），由贾林男负担190元（已交纳）；反诉案件受理费64元，由贾林男负担7元（自本判决生效之日起七日内交纳），由张红梅负担57元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 高磊二〇二〇年十一月二十五日法官助理 姚岚书 记 员 王溪