北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初43071号原告：张和国，男，1972年5月26日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：王小华，北京懋华律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵德阳，北京懋华律师事务所实习律师。被告：北京和家福房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台乡驼房营将府家园北里****03内**。法定代表人：陈海涛，总经理。委托诉讼代理人：李增义，男，1982年4月16日出生，汉族，北京和家福房地产经纪有限公司经理。原告张和国（以下简称原告）与被告北京和家福房地产经纪有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员史震独任审判，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人王小华、赵德阳，被告的委托诉讼代理人李增义到庭了参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《北京和家福房地产经纪有限公司委托代理合同》于2020年4月28日解除；2.被告支付违约金95700元；3.被告支付欠缴租金8216元；4.被告支付房屋占有使用费28497元；5.被告支付水电燃气费2805元；6.被告支付律师费10000元；7.被告支付交通费3000元。事实与理由：2019年7月19日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《北京和家福房地产经纪有限公司委托代理合同》，约定原告将位于北京市朝阳区xx号房屋出租给被告，合同有效期自2019年7月22日起至2022年7月21日止，租金标准为14500元/月，总租金为478500元，房租分别于2019年7月22日、2019年10月22日、2020年1月22日、2020年4月22日、2020年7月22日、2020年10月22日、2021年1月22日、2021年4月22日、2021年7月22日、2021年10月22日、2022年1月22日、2022年4月22日前支付。合同约定乙方有未按约定划付租金达5日的情形，甲方有权单方解除合同，乙方应按合同期内总租金的20%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。原告已于2019年7月22日前将房屋按合同条件交付给被告。被告于2020年1月22日前应付租金43500元，但被告直至2020年3月11日才支付部分租金，被告构成违约。被告于2020年4月22日前应付租金43500元，但被告至今未支付任何费用，被告已构成违约。原告多次与被告协商，被告均不予配合。无奈之下，原告于2020年4月28日委托律师向被告发送律师函，函告原被告间的合同于2020年4月28日解除，并通知被告腾空房屋等。但被告至今未支付任何费用。故原告起诉至法院。被告辩称：2020年1月22日时应该付第二次租金，当时房子已经有空置的房间，所以被告和原告协商，希望因为疫情影响能够减免一些租金。当时原告也同意免几天，但是由于疫情防控被告公司没有人上班所以没有立刻支付。等到被告公司上班后就付给原告当期的租金38667元。到2020年4月22日的时候就只有一户在里面住了，所以被告再和原告联系再次降低租金的事情，原告不同意，说不支付租金的话就是被告违约，4月28日就发给被告合同解除函，要求把房屋收回。那时还有租户在里面住，被告和原告都想要把租户清走，但租户就是不走，一直拖到6月20日以后才走。被告没有想要违约，同意向原告支付2020年4月22日直到6月27日的租金，但是不能按照正常的价格，我方主张标准为每月11000元。原告主张的水电燃气费双方做过交割，被告认可这部分费用。被告不同意支付违约金及其他费用，认为合同约定的违约金高于正常标准了，希望能够降低。被告认可合同于2020年4月28日解除，但被告的本意不是想解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将依法作出认定。本院根据现有证据依法确认如下事实：原告系北京市朝阳区xx号房屋（以下简称xx号房屋）的所有权人。2019年7月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋出租委托代理合同》，约定甲方委托乙方出租xx号房屋；出租委托代理期限自2019年7月22日起至2022年7月21日止；租金标准为14500元/月，乙方将各期租金划入甲方账户的日期分别为于2019年7月22日、10月22日、2020年1月22日、4月22日、7月22日、10月22日、2021月22日、4月22日、7月22日、10月22日、2022年1月22日、4月22日前；出租委托代理期限内，甲方不承担水费、电费、燃气费；押金金额为10000元，出租委托代理期限届满或合同解除时，押金除扣除应由乙方或承租方承担的费用，除租金或违约赔偿金外，甲方应于退房当日如数退还给乙方；经甲乙双方协商一致，可以终止本合同；出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自动解除；乙方未按约定划付租金达5日，甲方有权单方解除合同，乙方应按合同期内总租金的20%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。2020年3月11日，被告向原告转账合同约定应于2020年1月22日前支付的租金，支付金额为38667元。2020年4月28日及4月30日，原告委托律师向被告及xx号房屋的租客发出律师函，称因被告未按期支付租金，故原告与被告签订的合同于2020年4月28日解除，要求被告及租客腾空xx号房屋，并要求被告承担相应违约责任。2020年6月27日，原告与被告办理xx号房屋的交接手续，房屋交接单上双方确认被告共欠原告水电燃气费2805元。原告主张其在天津居住，为处理本案自驾车来北京产生了交通费用，并提交行驶证、机动车登记证书、房地产权证、户口本、物业证明等为证。被告称其不了解相关情况。被告主张其曾与原告就降低应于2020年1月22日前支付的租金数额至38677元口头上达成一致；原告不认可同意降低租金标准，仅是同意被告延迟交付租金。经询，原、被告均认可被告向原告交纳押金1万元，该笔费用尚未退还，并同意折抵被告向原告支付的费用。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告与被告签订的《房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行各自义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。根据双方合同约定，被告未按时向原告支付租金的行为已经构成违约，原告有权依照合同约定解除合同。此外，被告亦认可双方合同于2020年4月28日解除。故对于原告要求确认合同于2020年4月28日其向被告发出律师函时解除的诉讼请求，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告之间的合同于2020年4月28日解除，而双方于2020年6月27日办理房屋交接手续，故原告有权要求被告支付合同解除日之前未缴纳的租金以及合同解除后直至办理交接期间的房屋占用费。关于租金和房屋占用费的数额以本院核算为准。被告主张双方曾就降低租金标准达成一致，但其未就此提交任何证据，故对其抗辩意见本院不予采纳。双方在交接清单上就欠缴的水电燃气费用进行了确认，被告亦同意支付这部分费用，本院不持异议。原、被告亦同意以押金折抵欠付的费用，本院将在判决中予以确认。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告未按约定支付租金的行为构成违约，原告有权要求被告支付违约金。结合本案实际情况，合同约定的违约金标准偏高，本院予以酌减。原告要求被告支付交通费及律师费的请求依据不足，且本院已经支持了原告违约金的请求，故对于原告相关主张本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告张和国与被告北京和家福房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》于二〇二〇年四月二十八日解除；二、被告北京和家福房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向原告张和国支付违约金20000元（其中已扣除押金10000元）、租金8172元、房屋占有使用费28143元、水电燃气费2805元，共计59120元；三、驳回原告张和国的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3264元，由原告张和国负担1986元（已交纳）；被告北京和家福房地产经纪有限公司负担1278元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 史 震二〇二〇年十一月三十日书记员 邓嘉男