北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初11363号原告（反诉被告）：刚锋，男，1971年10月8日出生，汉族，住北京市房山区。被告（反诉原告）：中铁嘉业（北京）投资有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：王旭，总经理。委托诉讼代理人：范鑫，男，该公司法务专员。原告（反诉被告）刚锋与被告中铁嘉业（北京）投资有限公司（以下简称中铁嘉业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刚锋、被告中铁嘉业公司的委托诉讼代理人范鑫到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。刚锋向本院提出诉讼请求：请求判令中铁嘉业公司向刚锋支付逾期办理房屋所有权证书违约金11576.46元。事实与理由：刚锋与中铁嘉业公司于2015年3月签订了《北京市商品房预售合同（自住型商品房）》（合同编号：Y1715626）（以下简称《预售合同》），刚锋购买了中铁嘉业公司开发的北京市房山区城关街道福宁街的商品房一套，房价款1006649元。按照双方签订合同第二十二条第二款转移登记的约定，中铁嘉业公司应在2018年12月17日前完成产权转移登记，因中铁嘉业公司责任逾期时，自应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，中铁嘉业公司应按日计算向刚锋支付全部已付款万分之一的违约金。案涉房屋办理不动产权证书的日期为2019年4月11日，比合同约定晚了115天，按照合同约定，中铁嘉业公司应当支付违约金11576.46元。因中铁嘉业公司拒绝支付违约金，刚锋诉至法院，望判如所请。中铁嘉业公司辩称，不同意刚锋的诉讼请求。2015年3月28日，刚锋填写确认了《家庭购房申请表（A类）》，表中显示刚锋家庭名下已拥有住房0套。根据有关购房契税政策的规定，个人购买家庭唯一住房，面积在90㎡以上的，按1.5%的税率征收契税。刚锋购买的房屋是95.76㎡，在2016年11月28日交纳房屋契税时享受了1.5%的契税减免。在为业主开具契税发票和办理不动产权登记的过程中，政府部门核查到刚锋名下已有一套住房，不应享受契税优惠政策，需要补交契税，刚锋在2019年3月18日补交了契税，中铁嘉业公司在2019年4月11日完成了房屋产权转移登记。转移登记办理迟延是因为刚锋填写信息错误需补交契税所致，与中铁嘉业公司无关，中铁嘉业公司不应承担违约责任。中铁嘉业公司向本院提出反诉请求，判令刚锋向中铁嘉业公司给付违约金27783元。事实和理由：2015年3月28日，中铁嘉业公司与刚锋签订了《预售合同》，刚锋购买中铁嘉业公司开发的位于房山区城关街道燕房片区FS00-YF05-0010、FS00-YF05-0013地块FS00-YF05-0010地块14#住宅楼16层1单元1601房屋（以下简称1601号房屋），房款总计1006649元。根据《预售合同》第二十二条（二）转移登记规定，双方应于2018年12月20日前完成转移登记。《预售合同》附件十《北京市商品房预售合同补充协议》（以下简称《补充协议》）第十一条约定，买受人应积极配合产权代办机构办理房屋产权登记及产权抵押登记手续，非因出卖人责任导致买受人未在规定期间内取得房屋所有权证书的，出卖人无须承担任何责任。买受人在办理房屋入住手续时，应签订办理房屋产权登记和抵押登记的授权委托书、提交相应资料。因买受人原因未能办理上述手续和签署相关文件，导致延期取得所购商品房的房屋所有权证，出卖人不承担违约责任。由于买受人原因导致产权证及抵押登记未能及时办理的，出卖人未能及时解除保证责任的，买受人应按日向出卖人支付全部购房款万分之一的违约金，超过30日的，应按日向出卖人支付全部购房款万分之三的违约金。2015年3月28日，在刚锋提交相关网签材料时，其填写了《家庭购房申请表（A类）》，根据填表说明第四条，“家庭名下已拥有住房套数”是指家庭成员名下独自拥有或与他人共有的成套住房的套数。（一）居民家庭已拥有住房包括已经取得房屋产权的住房和已完成网上签约的但尚未取得产权证书的住房；（二）非同一居民家庭的2名及以上个人共同拥有一套住房的，各计一套已拥有住房。刚锋填写家庭名下已拥有住房套数为0套，并进行了签字确认。因刚锋确认其家庭名下已拥有住房套数为0，本次购买房屋面积为95.76㎡，2016年11月28日，刚锋在交纳商品房契税时，根据有关契税减免政策享受了1.5%的契税减免。在为业主开具契税发票和办理不动产权登记的过程中，政府部门核查到刚锋名下已有一套住房，不应享受契税优惠政策，需要补交契税，刚锋在2019年3月18日补交了契税，中铁嘉业公司在2019年4月11日完成了房屋产权转移登记。由于刚锋的原因，房屋产权登记耽误了112天，在此期间，中铁嘉业公司为刚锋向贷款银行提供担保责任。中铁嘉业公司多次提醒、催促刚锋如实填写并及时补充材料，刚锋依然将重要信息填写错误导致过户时间延误。刚锋的违约行为，严重违反了双方合同约定，应依约承担违约责任。刚锋对中铁嘉业公司的反诉辩称，不同意中铁嘉业公司的反诉请求。2015年3月28日填写购房申请表时，刚锋名下无房，申请表是如实填写。刚锋名下另有一套回迁房，如果中铁嘉业公司办理房屋初始登记不出现逾期，就不会构成两套房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月1日，刚锋（买受人）与中铁嘉业公司（出卖人）签订《北京市商品房认购书》，约定刚锋向中铁嘉业公司认购1601号房屋。2015年3月28日，刚锋填写了《家庭购房申请表（A类）》，该表中“家庭名下已拥有住房套数”一栏显示为0套。该申请表的填表说明中载明：家庭名下已拥有住房套数指家庭成员名下独自拥有或与他人共有的成套住房的套数；居民家庭已拥有住房包括已经取得房屋产权的住房和已完成网上签约但尚未取得产权证书的住房；非同一居民家庭的2名及以上个人共同拥有一套住房的，各计一套已拥有住房。2015年3月28日，刚锋（买受人）与中铁嘉业公司（出卖人）签订了《预售合同》并办理了网上签约备案手续。《预售合同》约定：刚锋向中铁嘉业公司购买1601号房屋，该房屋为自住型商品房，预测建筑面积95.76㎡，按照套内建筑面积计算，单价为12987.35元/㎡，总价1005480元，买受人在合同签署当日向出卖人支付首期房款305480元（含定金），余款70万元通过向银行申请商业贷款的方式支付，出卖人应当在2016年11月30日前向买受人交付该商品房。《预售合同》第二十二条产权登记条款约定：出卖人应当在2018年5月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人或其指定的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行公布的同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。《预售合同》附件十《补充协议》第十一条约定：买受人同意委托出卖人或出卖人委托的代办机构代为办理房屋产权证，并在取得房屋产权证后，由贷款机构或贷款机构指定的机构代为办理抵押登记手续。买受人在办理房屋入住手续时，应签订办理房屋产权证和抵押登记的授权委托书、提交相应资料，向出卖人交付办理产权证和抵押登记所需缴纳的各项费用，包括契税、印花税、住宅专项维修资金、产权代办费等，具备办理抵押登记的条件后，如需补充材料的，买受人应当在贷款机构或出卖人发出书面通知后15日内提供办理抵押登记所需买受人提供的全部资料和相关手续。因买受人原因未能办理上述手续和签署相关文件，导致延期取得所购商品房的房屋所有权证，出卖人不承担违约责任。由于买受人原因导致产权证及抵押登记未能及时办理完毕，出卖人未能及时解除保证责任的，买受人应按日向出卖人支付全部购房款万分之一的违约金，逾期超过30日的，应按日向出卖人支付全部购房款万分之三的违约金。《预售合同》还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，刚锋依约向中铁嘉业公司履行了付款义务，房屋价款合计1006649元。中铁嘉业公司于2015年3月28日就首付款305480元开具发票，于2016年4月12日就发放的银行贷款70万元开具发票，于2016年11月2日就补交的面积差价款1169元开具发票。2016年11月28日，中铁嘉业公司向刚锋交付了房屋。房屋交接当日，刚锋向中铁嘉业公司交纳契税15099.74元、公共维修基金19294元、向中铁嘉业公司委托的产权代办机构北京凯利门房地产经纪有限公司（以下简称凯利门公司）交纳代办费1000元、登记费80元。案涉房屋所在楼栋于2018年8月30日办理了初始登记。2018年8月21日，凯利门公司的工作人员与刚锋添加为微信好友。双方的微信聊天记录显示：2018年8月21日，凯利门公司的工作人员告知刚锋提供回迁房安置房购房合同；2018年12月4日，凯利门工作人员告知刚锋“需要你到建委开拆迁许可证和拆迁办开免税证明，要不然的话就得等到一月份，他在协查”；2019年1月22日、2019年3月14日，凯利门工作人员与刚锋进行了语音通话；2019年3月15日，凯利门工作人员告知刚锋“将剩下的1.5万元交到原香的财务”。2019年3月18日，刚锋向中铁嘉业公司交纳契税15099.73元。2019年3月22日，案涉1601号房屋取得契税完税证明，契税实缴金额为30197.8元，入库时间2019年3月21日。2019年4月11日，1601号房屋办理了房屋所有权转移登记。另查明，2013年7月8日，北京市丰台区综合投资公司（房屋出卖人、安置人）与刚锋（房屋买受人、被安置人）签订《北京丽泽金融商务区定向安置房（C9地块）房屋安置合同》，刚锋购买位于丰台区益泽路1号院第3幢1单元11层1103号的房屋一套。2018年9月6日，刚锋取得该定向安置房的不动产权证。再查明，刚锋以商品房预售合同纠纷为由诉至本院，要求中铁嘉业公司给付逾期办理初始登记违约金。本院作出（2020）京0111民初7175号民事判决，判决中铁嘉业公司向刚锋给付逾期办理初始登记违约金4700元、驳回刚锋的其他诉讼请求。该判决已生效。在案件审理中，本院就违约金调整问题向双方进行了释明。中铁嘉业公司称不认可其存在违约行为，不作要求调低违约金的答辩；刚锋称如认定其有违约行为，同意按照合同约定标准承担违约责任。本院认为，刚锋与中铁嘉业公司在自愿基础上签订的《预售合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。《预售合同》约定，中铁嘉业公司应在2016年11月30日前向刚锋交付房屋，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起750日内取得房屋所有权证书，受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。依据该约定，案涉房屋如果基于中铁嘉业公司的原因未能在2018年12月20日前取得所有权证书，中铁嘉业公司应按照刚锋全部已付款日万分之一的标准向刚锋支付自2018年12月21日至房屋所有权证书实际办理之日的违约金。本案中，刚锋购买的房屋在2019年4月11日取得所有权证书。刚锋要求中铁嘉业公司给付2018年12月18日至2019年4月11日的逾期办证违约金。中铁嘉业公司认为办证迟延系基于刚锋的原因，并主张由于中铁嘉业公司为刚锋向贷款银行提供担保责任的时间延长，要求刚锋给付2018年12月20日至2019年4月11日期间的违约金。就双方对所有权证书办理迟延的责任和原因力问题，本院分析如下：首先，从双方的合同交涉能力和对风险的预估能力看。刚锋作为房屋买受人，其在确定有关履行期限条款时的交涉能力和谈判机会明显不足。而中铁嘉业公司是专业的房地产开发企业，《预售合同》对于初始登记办理和转移登记办理时间等的约定，系中铁嘉业公司在对项目性质、小区规模、材料收集、事项办理周期等众多因素进行系统评估后作出的理性决定。初始登记和转移登记之间近6个月周期的约定，也体现了其对自身履约能力的合理预期。而在履行期限的确定中，中铁嘉业公司应当考虑到办理周期可能会因受相关政策影响的税费缴纳等事项而延长。在案涉房屋的初始登记办理已经迟延3个月的情况下，中铁嘉业公司未提供证据证明，其依然确定性地能够在合同约定的转移登记办理期限内完成所有转移登记手续。其次，从《家庭购房申请表》的填报来看。刚锋在2015年3月28日填写《家庭购房申请表》，表示其“家庭名下已拥有住房套数”为0套。依据填表说明，刚锋此时作出的该表述并未与其家庭拥有住房的情况不符。中铁嘉业公司提供的证据不能证明刚锋存在故意隐瞒其家庭住房情况而影响产权转移登记办理的事实。最后，从补交契税的过程来看。中铁嘉业公司在房屋交付时提前代收契税，契税的最终缴纳金额须经税务部门审核后确定。产权代办机构自2018年8月21日起与刚锋联系，双方就转移登记办理的问题进行沟通。依据中铁嘉业公司提供的证据和双方陈述，不能证明刚锋拒不配合产权转移登记的办理。产权代办机构工作人员2019年3月15日告知补缴金额和地点，刚锋于2019年3月18日即按要求补缴了相应契税，亦不存在拖延的情形。综上所述，中铁嘉业公司未能按照合同约定在2018年12月20日前为刚锋办理房屋所有权转移登记，其提供的证据不能证明办证迟延系由于刚锋自身原因所致而与中铁嘉业公司无关，中铁嘉业公司依约应承担逾期办证的违约责任。经本院释明，中铁嘉业公司明确表示不作违约金过高而要求降低违约金的抗辩。本院依据合同约定的标准，同时酌情扣减因契税补缴事项所需的合理办理周期，确定逾期办证违约金为9000元。刚锋诉讼请求的合理部分，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。中铁嘉业公司要求刚锋承担逾期办证导致保证责任承担时间延长的违约责任的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：一、中铁嘉业（北京）投资有限公司于本判决生效之日起十日内向刚锋给付逾期办理房屋所有权证书违约金9000元；二、驳回刚锋的其他本诉请求；三、驳回中铁嘉业（北京）投资有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费45元，由刚锋负担20元（已交纳），由中铁嘉业（北京）投资有限公司负担25元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费247元，由中铁嘉业（北京）投资有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 桓二〇二〇年十一月三十日法官助理  冯瑞卿书 记 员  陈 悦