松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0702民初1844号 原告：刘金良，男，1971年10月9日生，汉族，住松原市。 委托诉讼代理人：屈长春，吉林良伟律师事务所律师。 被告：高立峰，男，1977年3月13日生，汉族，松原路灯亮化管理中心工作人员，住松原市宁江区。 被告：高小斌，男，1971年7月23日生，汉族，住松原市。 被告：王文，男，1963年11月14日生，汉族，松原市植物油厂退休工人，住松原市。 本案被告共计106人，其余103人名单附后。 诉讼代表人：王景辉，男，1969年2月16日生，汉族，吉林油田钻井公司职工，住松原市。 诉讼代表人：高小斌，男，1971年7月23日生，汉族，住松原市。 诉讼代表人：盖凤娥，女，1962年9月5日生，汉族，住松原市。 共同委托诉讼代理人：张丽平（被告高立峰妻子），女，1980年6月20日生，汉族，松原市供热公司工作人员，住松原市宁江区。 第三人：松原市某房地产开发集团有限公司，住所地松原市。 法定代表人：李树武，董事长。 委托诉讼代理人：张长江，该公司法律顾问。 原告刘金良与被告高立峰、高小斌、王文等106人及第三人松原市某房地产开发集团有限公司（以下简称某公司）执行异议之诉一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘金良的委托诉讼代理人屈长春，106名被告诉讼代表人王景辉、高小斌、盖凤娥及共同委托诉讼代理人张丽平，第三人某公司委托诉讼代理人张长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘金良向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于某公司某小区171幢某公馆B座2422号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.判决确认原告与第三人于2018年12月19日签订的商品房买卖合同合法有效，确认位于某公司某小区171幢某公馆B座2422号房屋归原告所有；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年12月19日，原告从某公司购买房屋一座，双方签订商品房买卖合同一份，合同约定原告购买某公司某小区171幢某公馆B座中2422号房屋，价款177,120元。合同签订后，原告交付了房款，原告与某公司于2019年1月16日签订了房屋交接单，同时，原告还交付了卡扣费、楼道灯费、入住费、取暖费、物业费等，并领取了该房屋的钥匙。原告接受房屋后实际占有至今，后因开发商的原因，未能办理产权过户手续。上述事实说明，原告购买房屋后已实际占有管理使用，虽未办理产权过户手续，责任不在原告，因此，原告依据相关法律规定提起本案诉讼。 高立峰等106名被告辩称：刘金良在听证会上说是因某公司欠其设计费以案涉房屋抵账，第三方债务与我方无关；案件所有费用由第三人承担。 某公司述称：对原告的请求没有异议。 经审理查明：本案被告高立峰、高小斌、王文等106人诉第三人某公司买卖合同纠纷案，本院于2019年9月分别作出民事判决书。各判决生效后，被告高立峰、高小斌、王文等106人分别申请强制执行，本院立执行案件后，于2019年11月20日作出（2019）吉0702执2445号执行裁定书，查封某公司开发建设的某小区171幢某公馆B座中的房屋，分别为2516号、2517号、2524号、2528号、2422号、2426号、2427号、2428号、2320号、2321号、2226号、2327号、2223号、2224号、2115号、2118号、2121号、2122号、2125号、2126号、2129号、1916号、1922号、1923号、1828号、1829号、1717号、1718号、1719号、1615号、1617号、1627号、1628号、1630号、1515号、1517号、1519号、1527号、1528号、1530号。查封期限三年。本院又于2019年11月27日作出（2019）吉0702执2445号之一执行裁定书，查封某公司开发建设的某小区171幢某公馆B座中的房屋，分别为2628号、2629号、2630号、2631号、1316号、1317号、1318号、1321号、1323号、1324号、1327号、1328号、1329号、1330号。查封期限三年。本院于2019年11月28日对上述查封房屋进行公告，责令于60日内迁出房屋，逾期不自动履行，将依法强制执行。刘金良以案外人的身份书面提出执行异议，请求停止执行某小区171幢某公馆B座2422号房屋。本院立案后,于2020年5月11日作出（2020）吉0702执异68号民事裁定，认为刘金良主张其与某公司签订商品房买卖合同，所购案涉房屋系某公司以房抵偿欠其设计费，该抵账事实以及其与某公司所签订的商品房买卖合同是否合法有效，需通过实体审理予以认定，刘金良提供的现有证据，不足以证明其享有的不动产民事权利能够排除执行，故裁定驳回案外异议人刘金良的异议请求。刘金良不服该裁定，在法定期限内提起执行异议之诉。 又查明：2018年，因某公司拖欠刘金良设计费732,741元无力偿还，经双方约定，某公司以其开发建设的某小区171幢B座2422号住宅（即本案案涉房屋，建筑面积54.28平方米）、某小区171幢A座1806号住宅（建筑面积75.94平方米）、某小区5幢1单元30号车库抵顶所欠刘金良的设计费，三套房屋总价款为758,544元。2018年12月14日，刘金良为某公司出具支取设计费732,741元的收据一枚。2018年12月19日，刘金良与某公司签订三份商品房买卖合同，刘金良于当日将三套房屋价款与设计费的差价25,803元通过中国建设银行转账至某公司工作人员辛丽娜的账户内，某公司为刘金良出具收取房款的交款凭证。2019年1月16日，刘金良与某公司就本案案涉房屋签订房屋交接单与房屋销售确认单，刘金良当日向松原市某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）交纳了卡扣费、楼道灯费、物业费、取暖费，并领取了房屋钥匙，某物业公司为刘金良开具收据四枚。 再查明：案涉房屋经松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组办公室列入无籍房。 刘金良为证明异议成立，庭审中提供如下证据：1.商品房买卖合同；2.交款凭证及银行流水；3.卡扣费、楼道灯费、物业费、取暖费收据；4.房屋交接单；5.房屋销售确认单；6.某物业公司出具的证明材料；7.通化市建筑设计院有限责任公司松原分公司出具的证明材料。被告方质证意见为：听证会上刘金良说某公司欠其设计费80万元，庭审中证据显示是73万余元，相互矛盾；刘金良提供的都是物业开的收据，要求提供正式发票。第三人某公司对证据无异议。被告及第三人未提供证据。上述证据经庭审质证、认证，本院予以采信。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”吉林省高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》问题十九规定：“满足下列条件，以物抵债受让人主张排除执行的，人民法院可以支持：（一）以物抵债受让人提供的证据足以证明该以物抵债行为客观存在，且达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满；（二）在人民法院查封之前签订合法有效的以物抵债协议并合法占有该不动产；（三）以物抵债受让人提供的证据足以证明用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应，且经清算债务数额已确定；但存在高额利息的，视为其未支付全部价款；（四）非因受让人自身原因未能办理过户登记。”本案中，以物抵债受让人刘金良提供的证据可以证明，某公司以包含案涉房屋在内的三套房屋抵顶所欠刘金良设计费的以物抵债行为客观存在，且达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满；刘金良在本院查封案涉房屋之前的2018年12月19日已与某公司签订合法有效的商品房买卖合同并合法占有该房屋；刘金良支付25,803元差价款后，抵债房屋的价值与所欠设计费的数额合理对应，且经清算债务数额已确定；未办理过户登记是因为案涉房屋属无籍房，无法办理过户登记，而非受让人刘金良自身的原因。综上，刘金良就执行标的即某公司开发建设的某小区171幢某公馆B座2422号房屋，享有足以排除强制执行的民事权益，故对于刘金良提出的对该房屋停止执行及确认刘金良与某公司于2018年12月19日签订的商品房买卖合同合法有效的诉讼请求，本院予以支持。对于刘金良提出的确认某小区171幢某公馆B座2422号房屋归其所有的诉讼请求，系对案涉房屋物权的确认。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，刘金良可待案涉房屋查封措施解除后，依照办理不动产权登记程序，取得案涉房屋的物权，故在本案中不宜确定案涉房屋的物权，对刘金良的此项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下： 一、不得执行第三人松原市某房地产开发集团有限公司开发建设的某小区171幢某公馆B座2422号房屋； 二、原告刘金良与第三人松原市某房地产开发集团有限公司于2018年12月19日签订的商品房买卖合同有效； 三、驳回原告刘金良的其他诉讼请求。 案件受理费3842元，由第三人松原市某房地产开发集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 附：其余103名被告名单 审判长  张殿臣 审判员  程景辉 审判员  祝相秋 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  马轶名 书记员  董丽媛 书记员  刘琦琦