内蒙古自治区阿尔山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内2202民初525号 原告（反诉被告）：赵静兰，女，1960年8月17日出生，蒙古族，阿尔山林业局退休工人，现住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。 委托诉讼代理人：刘美玲，内蒙古圣泉（阿尔山）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：冯美平，女，1981年9月4日出生，蒙古族，个体，现住内蒙古自治区兴安盟乌兰浩特市。 委托诉讼代理人：戴逸玫，内蒙古天厚律师事务所律师。 原告（反诉被告）赵静兰诉被告（反诉原告）冯美平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵静兰及委托诉讼代理人刘美玲；被告（反诉原告）冯美平委托诉讼代理人戴逸玫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵静兰向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告继续履行《宾馆出租协议》，即期支付房屋租金120000.00元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年6月16日，原告与被告经协商签订一份《宾馆出租协议》，协议约定原告将阿尔山市林海街林海宾馆出租给被告，租期为5年，自2019年6月16日起至2024年6月16日止，每年4月至10月中旬使用，冬季不得使用；租金每年120000.00元；房屋及设备用品保证金10000.00元；下一年度房租在每年的6月1日之前交付当年租金；租赁期间的水、电、电话等费用由被告承担；合同签署后任何一方均无权擅自提前解除合同，违约方赔偿未履行期间房屋租金25%的损失。合同签订后，双方应各自履行合同义务。按照合同约定被告应于2020年6月1日之前交付租金120000.00元，现约定付款时间已过，原告多次催要，被告借故一再推脱。故原告诉至法院，请求依法支持原告诉请，维护其合法权益。 被告冯美平辩称，不同意原告的诉讼请求。被告不同意继续履行合同，被告要求与原告解除合同，因为今年新冠病毒疫情和修路的原因，导致被告承租的旅馆今年游客较少，收入也较少，所以被告不同意继续履行合同及支付原告房屋租金。 反诉原告冯美平向本院提出反诉请求：1、请求依法解除反诉原告与反诉被告签订的《宾馆出租协议》；2、要求反诉被告返还保证金10000.00元；3、要求反诉被告给付装修费用40000.00元；4、诉讼费由反诉被告负担。事实与理由：2019年6月16日，反诉原告冯美平与反诉被告赵静兰签订了《宾馆出租协议》，反诉被告将位于阿尔山市林海街的林海宾馆出租给反诉原告，租期自2019年6月16日起至2024年6月16日止，每年4月-10月使用，冬季不使用。每年租金120000.00元，房屋及设备保证金10000.00元。反诉原告承租后对该房屋进行装修和增添设备，支出约80000.00元。2020年爆发的新型冠状病毒疫情导致全国人民都不出门旅游，阿尔山市是旅游城市，靠旅游带动经济，没有游客就没有收入，新型冠状病毒疫情蔓延属于不可抗力。依据《宾馆出租协议》第六条约定，因不可抗力因素造成合同不能履行的可以解除合同，双方不承担责任。因此，反诉原告要求与反诉被告解除合同并要求反诉被告返还反诉原告保证金10000.00元，给付室内的装修费40000.00元。 反诉被告赵静兰辩称，不同意反诉原告的诉讼请求，双方签订的《宾馆出租协议》，租赁期限为2019年6月16日至2024年6月16日（每年的4月至10月中旬使用，冬季不使用）。双方签订的协议是双方真实意思表示，双方都应该履行合同义务，现在合同未到期，反诉原告要求解除合同，没有任何事实依据和法律依据。1、2020年年初发生的新型冠状病毒疫情，没有相应的法律依据来说明本次疫情属于不可抗力，该疫情发生在2020年2月份和3月份，影响十分有限。2020年4月份就开始复工复产，《宾馆出租协议》中明确约定，宾馆的使用时间是每年的4月至10月中旬，疫情并没有对涉案合同的履行造成影响。众所周知阿尔山市今年的旅游业也没有受到疫情的影响，新型冠状病毒疫情并不是法律意义上的不可抗力，反诉原告以此来解除合同，没有任何的法律依据及事实依据。2、反诉原告要求反诉被告返还保证金及装修费没有任何事实依据及法律依据，在整个合同的租赁履行期间，反诉被告并没有存在违约事实，反而是反诉原告没有按照合同约定给付租金，并且还无故要求解除合同，反诉原告存在诸多违约事实。反诉被告认为本案反诉原告无任何理由可以要求解除合同，合同中约定保证金是在租赁期满后未给反诉被告造成任何损失的情况下，反诉被告才可以返还保证金给反诉原告，现合同正在继续履行过程中，因此反诉原告要求反诉被告返还保证金的诉请不符合合同的约定。3、合同约定反诉原告不得改变宾馆内的结构，反诉原告未经反诉被告的同意改变宾馆的内部结构，所花费的费用应由反诉原告自己承担。诉讼费也应该由反诉原告自行承担。 根据本诉、反诉原告的陈述及被告的答辩，法庭总结本案的争议焦点如下：一、原告与被告签订的合同是否应继续履行，是否存在法定的解除事由；二、本诉原告诉请金额的事实依据和法律依据是什么；三、反诉原告诉请金额的事实依据和法律依据是什么。 当事人围绕着争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）赵静兰向本院提交证据如下： 《宾馆出租协议》复印件一份（出示原件提交复印件），证明合同约定房屋租期为5年，租赁期限为2019年6月16日至2024年6月16日，每年的4月至10月中旬使用，冬季不使用，房屋租金为每年120000.00元，合同签订后双方不得无故解除合同，违约方应当赔偿对方的损失为未履行完期间房屋租金25%的损失，房屋的结构不得任意改变。本案合同并未到期，双方应当继续履行合同，被告冯美平在今年的6月1日前就应给付原告房租120000.00元。 被告质证认为对《宾馆出租协议》的真实性无异议，对证明内容部分有异议，对租期和租金无异议，但对解除合同的约定有异议，因涉案合同在履行过程中出现了法定的解除合同事由。 被告（反诉原告）冯美平向本院提交证据如下： 1、《宾馆出租协议》复印件一份，依据合同第二条约定，被告已经给付原告保证金，被告虽对房屋进行装修，但是未改变房屋整体结构，仅对房屋中的用品和一些装饰进行装修这个是在合同中有约定的，所以被告并没有违反合同的约定，被告为涉案房屋装修花费80000.00元，现被告要求原告给付其装修费40000.00元。每年的房租应是在当年的6月1日前给付，但是因疫情和修路的原因导致涉案宾馆至今未能营业，被告已经用实际行动表明不继续履行合同，所以双方应该解除合同。《宾馆出租协议》第六条明确约定，因不可抗力的原因解除合同，双方互不承担责任，依据合同法第一百一十七条的规定，新型冠状病毒疫情属于不可抗力，涉案合同的解除是符合法律规定的。 原告质证认为对《宾馆出租协议》真实性无异议，对证明内容部分有异议，对保证金的金额无异议，但是本案被告要求原告返还保证金并不符合合同约定的条件。合同中明确约定在使用过程中的损耗和费用都应由被告冯美平承担。原告不认可被告关于新型冠状病毒疫情属于不可抗力的主张。宾馆租用的时间是每年的4月份至10月份，在2020年4月份已经开始复工复产，疫情发生期间是合同约定中原告不能使用涉案房屋的期间，所以说疫情并不影响宾馆的经营，亦未对承租方造成任何影响。 2、2020年7月6日和2020年8月24日的照片复印件11张，证明涉案的宾馆因修路一直未能营业。 原告质证认为对照片的真实性、合法性、关联性都有异议。照片是复印件，不能确认照片中拍摄的是涉案宾馆。被告一直强调因为疫情和修路的原因导致宾馆不能正常营业，但是修路与本案没有关联性。 本院认定本案事实如下：2019年6月16日，原告（反诉被告）赵静兰与被告（反诉原告）冯美平签订了《宾馆出租协议》，协议中约定，原告将位于阿尔山市伊尔施电视台对面林海宾馆出租给被告冯美平使用，租赁期限为5年，自2019年6月16日起至2024年6月16日止（每年的4月至10月中旬使用，冬季不使用），房屋租金每年120000.00元，另交付房屋以及设备用品保证金10000.00元，租赁到期后如有损失从保证金扣除剩余退还，下一年度房租在每年的6月1日之前交清当年房租。合同还约定，合同签署后，任何一方均无权擅自提前解除合同。违约方赔偿未履行完期间房屋租金25%的损失（如遇到政府拆迁征用本年度不能经营，本年度租金退回合同终止，不可抗力因素造成合同不能履行的，双方互不承担责任）。被告不得擅自改变宾馆内结构，并爱惜使用宾馆设施，若人为损坏被告要原价赔偿原告，被告不得转换、转移、处理原告设施，否则由保证金中扣除。在使用过程中如有损耗由被告自行添置和维修。 2020年6月1日前被告未按照合同约定按期交付当年房屋租金120000.00元，因此原告赵静兰于2020年7月7日诉至法院要求被告冯美平继续履行《宾馆出租协议》，即期支付房屋租金120000.00元。被告（反诉原告）冯美平于2020年7月8日针对本案本诉提起反诉，要求与原告（反诉被告）赵静兰解除《宾馆出租协议》并要求原告（反诉被告）给付其保证金10000.00元及装修费40000.00元。 以上事实有《宾馆出租协议》、照片、原告及反诉原告的当庭陈述、被告及反诉被告的当庭答辩予以证实。 本院认为，原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合同依法成立，合法有效，双方应按合同约定履行义务。原告已按照合同约定将涉案房屋交付被告租用，被告应按照约定交付租金。2020年6月1日前被告未按照约定将当年房租给付原告，被告冯美平主张本案适用不可抗力因素全部免责并要求解除合同。新冠疫情或疫情防控措施是否属于不可抗力，不能一概而论，要看具体案情而定。本案中，阿尔山市并未出现新冠疫情病例，而被告未能举证证明涉案房屋在2020年4月-10月中旬出现因疫情或者疫情防控措施导致被告不能履行合同义务的情形发生，因此，在本案中新冠疫情不能成为被告不交付租金及解除合同的不可抗力因素。现被告在合同到期前单方提出解除合同并迟延交付租金的行为已构成违约，但考虑到履行租赁合同，该承租义务性质不宜强制履行，租赁合同目的无法实现，本院对双方的租赁关系予以解除。解除合同日期，因被告之前未向原告提出书面解除租赁合同通知，那么本院根据本案租赁合同的租用期限酌情定为合同解除日期为2020年被告应使用涉案房屋的到期日为10月中旬即2020年10月15日。被告应向原告交付2020年度的房屋租金120000.00元，但考虑被告承租原告的宾馆系针对阿尔山市夏季旅游提供服务进行经营的现实情况，因全国各地政府及卫生防控部门采取了新冠疫情的防控措施及阿尔山市修路施工封路对阿尔山市旅游服务业造成了一定的影响，因此,根据案件实际情况，为了平衡各方当事人的利益,根据公平原则,按照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》(一)和(二)的规定精神及兴安盟发展改革委、住房城乡建设局等10部门关于印发《兴安盟应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力实施方案》的通知鼓励、号召出租人适当减免租金,本院酌定将案涉房屋租金减免10000.00元，那么被告冯美平应向原告赵静兰给付房屋租金110000.00元。 关于反诉原告冯美平要求反诉被告赵静兰返还保证金10000.00的诉讼请求，因反诉被告赵静兰未提供证据证明房屋以及设备用品有损失，其应将保证金予以退还反诉原告冯美平。关于反诉原告要求反诉被告给付其装修费40000.00元的诉请，因反诉原告冯美平未提供有效证据予以证实其主张，因此本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）赵静兰与被告（反诉原告）冯美平于2019年6月16日就坐落在阿尔山市伊尔施电视台对面的林海宾馆租赁事宜签订的《宾馆出租协议》于2020年10月15日解除； 二、被告（反诉原告）冯美平在本判决书生效后五日内给付原告（反诉被告）赵静兰房屋租金110000.00元； 三、原告（反诉被告）赵静兰于本判决生效后五日内返还被告（反诉原告）冯美平保证金10000.00元； 四、驳回原告赵静兰的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告冯美平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1350.00元（原告赵静兰已缴纳）由原告赵静兰负担100.00元、被告冯美平负担1250.00元；反诉案件受理费525.00元（反诉原告冯美平已缴纳）由反诉原告冯美平负担500.00元、反诉被告赵静兰负担25.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代理人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决/调解，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  王海景 审判员  白 茹 审判员  马彬彬 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  呼日查 判决依据的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。