山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1083民初2946号原告：山东银滩物业服务有限公司。住所地：山东省乳山市银滩旅游度假区。法定代表人：王密，执行董事。委托诉讼代理人：常大杰，山东北斗星辰律师事务所律师。被告：王小鸽，男，1955年6月7日出生，汉族，户籍地为山东省青岛市开发区，现住山东省乳山市银滩旅游度假区。原告山东银滩物业服务有限公司（以下简称“银滩物业公司”）与被告王小鸽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银滩物业公司委托诉讼代理人常大杰、被告王小鸽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银滩物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求王小鸽付清自2018年5月1日起至2020年9月30日止的物业费2，321元；2、要求王小鸽支付2018年欠付的物业费自2019年1月1日起至2020年9月30日止的违约金532元；3、诉讼费用由王小鸽承担。事实和理由：2012年10月23日，银滩物业公司与乳山市银河花园小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定将乳山市银河花园小区的物业管理服务委托给银滩物业公司。王小鸽系该小区21号楼1单元302室业主，长期在该小区居住接受银滩物业公司的服务，但自2018年1月1日至今拒不支付物业费，经多次催交置之不理。为维护合法权益，现具状起诉，请求依法裁判。王小鸽辩称，1、银滩物业公司与乳山市银河花园小区业主委员会签订的《物业服务合同》已在2017年9月30日到期，因没有合同，故不欠物业费，更不欠违约金。2、乳山市银河花园小区经占总户数27.4%的161名业主选取成立了新一届业主委员会，因社区收走业主委员会公章且未予备案，故在《物业服务合同》到期前的9月10日张贴了由5名业主委员会成员签名的议标竞票公告，但因银滩物业公司未退出小区，故没有其他物业公司参与竞聘，银滩物业公司系强迫交易、强制服务并收费。3、银滩物业公司擅自乱涨物业费，既没有批文备案，也没有业主签名，且省、市文件规定空置房空置半年以上的最高按60%收取物业费，但银滩物业公司拒不执行，王小鸽每年居住不足半年，即便缴纳也应执行上述文件规定。本院经审理认定事实如下：王小鸽系乳山市银河花园小区21号楼1单元302室业主，其名下房屋建筑面积为140.67㎡。2012年10月23日，乳山市银河花园小区业主委员会（甲方）与银滩物业公司（乙方）签订《物业服务委托合同》，约定甲方将乳山市银河花园小区委托于乙方施行物业管理服务，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，合同期限为5年，自2012年10月1日起至2017年9月30日止。合同第22条约定，1.本物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为多层住宅0.40元/月·㎡、别墅0.60元/月·㎡（以后政府部门对物业服务费进行调价，按政府规定执行），物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在每年交费对应日期履行交纳义务。2.业主或物业使用人应按时足额缴纳物业服务费，如无正当理由逾期不交纳的，从逾期之日起按年欠费用的1‰收取违约金（违约金计算公式：年物业服务费×1‰×违约天数），经乙方和业主委员会协助催交后仍无理拒交的，乙方可停止其全部服务或对欠费业主向人民法院提起诉讼。第39条约定，合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在合同期满三个月前向对方提出书面意见。2015年9月18日，乳山市银河花园小区业主委员会（甲方）与银滩物业公司（乙方）签订补充协议一份，第11条约定涨价0.10元的收费日期按2015年7月份起，物业公司提前收取涨价部分应转下半年物业费。第12条约定，本合同有效期在前合同期末止。另查，乳山市银河花园小区第二届业主委员会的任期自2012年9月3日至2017年9月3日。2017年7月26日，王小鸽主持召开乳山市银河花园小区业主委员会换届选举大会，发出选票161张，收回选票161张，选举王小鸽、刘文昌、张庆祥、王宪峰、李水昌为乳山市银河花园小区第三届业主委员会成员，王小鸽为业主委员会主任。2017年9月16日，王小鸽在乳山市届业主委员会公告，载明：银河花园小区第三届业委会经2017年7月26日业主大会选举成立，第二届业委会原主任栾吉祥至今尚未交出原先由他保管的档案资料、印章及其他属于业主所有的财务，经2017年9月16日业主委员会讨论决定，自本公告发布之日起，凡与小区业主利益有关的一切文书、合同，没有王小鸽主任的亲笔签名一概无效。另于当日在乳山市届业主委员会公告，载明：在广泛征求小区业主意见的基础上，银河花园小区第三届业委会2017年9月9日会议研究决定，2017年10月23日以后我小区的物业服务公司采用议标竞票的方式选聘，本届业委会已在日前将这一决定当面（给小区物业部）和电话（给银滩物业公司马永胜）通知了小区现在的物业服务公司。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，小区业委会友情提示银滩物业公司，若不想参与议标或竞标未中，请提前做好退出的相关准备工作，以免给小区的业主权益和贵公司信誉带来不必要的损失！小区业委会将依法行使维护小区业主权益的职责。2017年12月1日，乳山市银滩旅游度假区观海苑社区居民委员会在乳山市银海花园小区张贴公告，载明：银河花园上一届业主委员会自2012年9月3日成立至2017年9月3日任期届满，在履职期间原业委会未按照《山东省物业管理条例》所规定的程序组织换届选举。自2017年9月4日起，该业委会职权终止，公章暂停使用，由观海苑社区代收封存，自此签订的任何合同、协议均无效。小区业主王小鸽等人在未按程序申请并接受社区监督指导、未经乳山市物业管理部门指导监督情况下，擅自组织的换届选举，不符合《山东省物业管理条例》相关规定，由此成立的所谓“业主委员会”，各级不予认可。在新一届业委会成立之前，由观海苑社区居民委员会负责协调小区当前物业企业不断提升物业服务质量，与广大业主一道共同管理小区日常事务，共创幸福和谐家园。再查，上述《物业服务委托合同》到期后，银滩物业公司未再签订物业服务合同，亦未退出乳山市银河花园小区，现仍继续提供物业服务。王小鸽自2018年1月1日起未再向银滩物业公司缴纳物业服务费用。但王小鸽所主张的银河花园小区第三届业主委员会成员中的副主任刘文昌（银河花园小区19号楼2单元102室业主）、委员张庆祥（银河花园小区17号楼2单元101室业主）、委员王宪峰（银河花园小区22号楼1单元101室业主）、委员李水昌（银河花园小区18号楼1单元501室业主）均已向银滩物业公司缴纳2018年至2020年的物业费。另根据银滩物业公司提交的部分收据，银河花园小区20号楼1单元101室业主、102室业主、24号楼1单元202室业主、19号楼2单元201室业主亦均已向银滩物业公司缴纳了2018年至2020年的物业费。本案经调解无效。本院认为，本案争议的焦点问题是王小鸽是否应当向银滩物业公司支付自2018年1月1日至2020年9月30日的物业费并承担违约金。首先，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款规定，下列事项由业主共同决定：……（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。第二款规定，决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，王小鸽辩称旅游度假区的选举只需占业主人数的25%即达标，于法无据，本院不予采信。乳山市银滩银河花园小区共588户业主，第二届业主委员会至2017年9月3日任期届满，王小鸽等161名业主于2017年7月26日自行选举成立“第三届业主委员会”，并在2017年9月9日由“第三届业主委员会”会议研究决定选聘物业服务企业，因选举业主委员会及选聘物业服务企业系涉及业主重大共同利益的事项，但参与选举的人数并未达到上述法律规定的专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主标准，选聘物业服务企业的决定也仅是由上述选举产生的第三届业主委员会会议作出，亦不符合上述法律规定的标准，故不能确认上述成立乳山市银河花园小区第三届业主委员会选举结果的法律效力及其作出的选聘物业服务企业公告的法律效力。其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预交，但尚未提交物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，乳山市银滩银河花园小区业主委员会与银滩物业公司签订的《物业服务委托合同》及《补充协议》因合同期限于2017年9月30日到期而终止，双方未再续签物业服务合同，新的物业服务企业尚未被选任或进驻。王小鸽辩称银滩物业公司在合同终止后与其不再存在合同关系，另辩称银滩物业公司拒不退出银河花园小区并强迫交易、强制服务。因现并无具备法律效力的业主委员会要求银滩物业公司退出物业服务区域但其拒不退出，也无生效法律文书认定双方产生物业管理交接纠纷并判决银滩物业公司应当予以退出，而银滩物业公司仍在银河花园小区提供物业服务，且大部分业主包括王小鸽主张的第三届业主委员会其余四名成员也已向银滩物业公司缴纳了物业服务费，王小鸽亦未提交相关证据证实银滩物业公司提供物业服务合同过程中存在重大瑕疵及不符合《物业管理服务质量标准》等不达标现象，应由王小鸽承担举证不能的法律后果，故王小鸽的上述抗辩主张，于法无据，本院不予支持。再次，王小鸽抗辩主张根据第317号山东省人民政府令即《山东省物业服务收费管理办法》及乳山市发改局、文件局的文件规定，空置房空置半年以上的最高按60%收取物业费，其每年居住的时间不足半年，即便缴纳也应执行上述文件规定。《山东省物业服务收费管理办法》第十七条规定，普通住宅交付后空置六个月以上的，其前期物业公共服务费应当减收；办理空置的程序和具体减收比例由设区的市、县（市、区）人民政府价格主管部门会同物业主管部门规定，但收取的费用最高不得超过百分之六十。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业公共服务费收费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人另行约定。本案中，因银滩物业公司提供的并非前期物业服务，且银河花园小区业主委员会或业主在涉案《物业服务合同》及《补充协议》到期后并未与银滩物业公司另行约定或协商确认物业费的收费标准，大部分业主仍系按照原约定的物业服务收费标准缴纳物业费。另外，即便王小鸽并未长期居住使用涉案房屋，但王小鸽对其建筑物专有部分权利的行使离不开共有部分的辅助，其作为业主已经从银滩物业公司对于其共有部分的管理与保养中获得利益，故其上述抗辩主张，无事实及法律依据，本院不予采信。综上，因银滩物业公司已提供合理的物业服务，故其有权请求参照《物业服务委托合同》及《补充协议》的约定要求王小鸽给付物业费及逾期付款违约金。自2018年1月1日至2020年9月30日，王小鸽欠付物业费的具体数额为2，321.06元（140.67㎡×0.50元/月?㎡×33个月），银滩物业公司要求王小鸽给付物业费2，321元，系对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。银滩物业公司主张的2018年欠付物业费自2019年1月1日至2020年9月30日的逾期付款违约金具体数额为539.33元（140.67㎡×0.50元/月?㎡×12个月×1‰×639天），银滩物业公司要求王小鸽给付逾期付款违约金532元，系对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条的规定，判决如下：被告王小鸽于本判决生效之日起十日内给付原告山东银滩物业服务有限公司物业费2，321元及违约金532元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王小鸽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  孙文星二〇二〇年十一月二十七日书记员  孙 艳