云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1445号上诉人（原审原告）：李宗成，男，1972年9月5日生，汉族，山西省河津市人，住山西省河津市铝基地吉祥区。上诉人（原审原告）：陈萍，女，1976年8月7日生，汉族，四川省德阳市，住天津市河**。二上诉人共同委托诉讼代理人：程荣兴，云南兴祥（大理）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审被告）：汪青元，男，1964年2月9日生，汉族，四川省眉山市，住四川省眉山市东坡区。委托诉讼代理人：杨天相，代理权限为特别授权代理。上诉人李宗成、陈萍因与被上诉人汪青元房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初2079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。李宗成、陈萍上诉请求：1、撤销一审判决，改判解除被上诉人与董朝举之间签订的《房屋租赁合同》，并承担违约金60600元；2、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人未在每年的8月16日前支付60600元的租金，已经构成违约。被上诉人提供租金35430元收条没有计算依据，也与通常交易习惯不符，真实性有待查实。该收条收款时间为2018年8月16日，与2018年5月30日的评估报告中载明“据承租人汪青元介绍，2019年房租已付35430元”存在明显矛盾。被上诉人自始不存在无法确定租金交付对象的问题，其只需按约定按时足额支付董朝举租金即可。被上诉人在2019年4月已经知晓上诉人，具备支付租金条件，而被上诉人一直到2019年7月5日才进行提存，属于逾期支付。2、拍卖公告仅仅是人民法院进行形式审查所得，并不具有绝对的证明效力，有证据足以推翻公告内容的前提下，公告不能作为本案证据加以采信。在上诉人决定拍下案涉房产前，曾经致电大理市人民法院执行局，执行局承办人在回复上诉人的电话中，明确表示案涉房产的租赁合同早已到期，本案中涉案的协议是在法院查封以后才签订的，被上诉人不能对抗腾房要求，具备向上诉人交付的条件。此外，上诉人与大理市执行局工作人员的通话录音并非证人证言，应当属于电子数据，属于直接证据，可以作为定案依据。在上诉人拍下房屋后，被上诉人陈述将其中的部分房屋转租他人，有相应的录音予以证实，在未经房产所有人同意的情况下的转租，也是明显的违约行为。上诉人至今未办理营业执照，属于非法经营。3、上诉人提交了《承租人暨出租人（抵押人）共同抵押承诺书》，该材料来源于执行案卷，被上诉人主张上面的签字并非其签署，应当由被上诉人举证加以证实。如确系董朝举伪造签字的行为损害了被上诉人的合法权益，被上诉人应当向董朝举另行主张权利。本案租赁合同继续履行有失公平。汪青元辩称，1、被上诉人自2013年8月租赁使用该院房屋以来，一直按年向原房屋产权人董朝举交付租金，双方从未发生争议。2014年4月董朝举为帮助他人贷款，向银行抵押房产，后因贷款人无法归还贷款，银行申请拍卖房产。法院受理后，通知被上诉人把拍卖前的租金付清，因此被上诉人才根据大概的拍卖时间支付董朝举35430元，大概计算至2019年3月。2018年9月，被上诉人未董朝举垫付化粪池和冲水桶费用6000元。2019年4月，上诉人通过拍卖取得该院房产产权证后，被上诉人及时联系上诉人，要求付清剩余房租，但上诉人夫妻不愿意接收，而是要求腾房。2019年7月，被上诉人采取公证提存的办法交付2019年剩余租金21800元。后上诉人通过公证提存方式交付了直至2021年8月16日的租金。2、上诉人不仅在报名购买房产时就已经知晓房屋租赁情况，在购买过程中，人民法院已经告知上诉人全部租赁情况及承租人可能要求继续承租的情况，被上诉人申请调阅执行卷宗以证实该事实。此外，电话录音是否符合事实，应当有相应的证据佐证。被上诉人并没有转租房屋，即使转租房屋，也没有违反合同约定。3、《承租人暨出租人（抵押人）共同抵押承诺书》系银行为了实现拍卖而制作的文书，被上诉人并未在其中签字，该份证据不足以推翻租赁合同和法院公告。李宗成、陈萍向一审法院起诉请求：1、判决解除被告与董朝举于2013年8月16日签订的《房屋租赁合同》，被告将位于大理市房屋返还原告；2、判决被告向原告支付违约金60600元；3、被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：案外人董朝举是位于大理市房屋的原所有人。2013年8月16日，被告与董朝举签订一份《房屋租赁合同》，董朝举将该房屋出租给被告，合同主要约定：房屋租赁期为十年，时间从2013年8月16日至2023年8月16日；租金每年60600元，租金一年一付；甲方保证乙方房屋不低于十年的使用时间，期满仍出租，乙方有优先权利；租用期间如因违约，由违约方赔偿对方未到期的房屋租金。合同签订后，董朝举即将房屋交付给被告使用。2014年4月，董朝举将案涉的房屋抵押给中国工商银行股份有限公司大理龙溪支行（抵押的期限自2014年4月21日起至2019年4月20日止），为大理市顺达摩托车销售有限公司的债务提供最高额抵押担保，最高担保限额为380万元。2018年8月15日前，董朝举和汪青元双方均已按约履行。因大理市顺达摩托车销售有限公司、董朝举未能如期归还中国工商银行股份有限公司大理龙溪支行的贷款，该银行向本院申请对案涉房屋进行变卖，本院于2018年4月17日作出（2016）云2901执998号之一民事裁定书，对上述房屋进行评估拍卖。并于2019年1月24日在“淘宝网司法拍卖网络平台”登载了变卖公告。其中备注栏载明“优先购买人”为汪青元，其中的《大理市法院网拍标的物情况说明表》载明：“（房屋）有租赁，经营大理石。租赁期限10年，2013年8月16日至2023年8月16日。租金60600元一年，一年一付。2019年房租已付35430元。承租人汪青元，现住大理市租房内，联系电话135××******。”2018年8月16日，被告向董朝举支付2018年的租金35430元，董朝举出具了收条。2019年2月12日，原告通过司法拍卖购买了该房屋，并于2019年4月8日取得大理市国土资源局核发的云（2019）大理市不动产权第××号不动产权证书。此后原告以自己需居住该房屋为由要求被告予以交付，被告以其具有合法的租赁关系为由拒绝交付，双方进行了协商，但未达成一致意见。原告于2019年5月8日诉至法院，诉讼期间，2019年6月19日，被告向原告发出律师函，表示愿意向原告支付剩余租金。后被告将租金经公证机关进行提存。一审法院认为，本案的争议焦点为：第一，被告与案外人董朝举签订的租赁合同的期限问题？第二，被告是否逾期支付租金？第一，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，原告提交《承租人暨出租人（抵押人）共同抵押承诺书》复印件证明被告和董朝举之间的租赁期限届满日期为2016年11月12日。被告对此予以否认，提出该“承诺书”中的签名并非被告本人所为，并提交了《房屋租赁合同》证明租赁期限为2013年8月16日至2023年8月16日。本院认为，《承租人暨出租人（抵押人）共同抵押承诺书》与《房屋租赁合同》的内容相互矛盾，对此原告并未提交证据证明该“承诺书”中的签名是被告本人所为，又未能提交相关证据予以佐证，被告提交的合同原件的证明力明显大于原告提交的“承诺书”。且本院拍卖公告中也载明房屋存在租赁关系，对此原告应当明知。原告还提供了证人证言证实被告提供的《房屋租赁合同》非原始合同，但该证言无其他的证据予以印证。原告对该项主张属举证不能，应承担相应的不利后果，即不能认定租赁期限届满日期为2016年11月12日，故原告的主张不予采纳。被告与案外人董朝举签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，形式和内容均不违反法律、行政法规的强制性规定，且合同已实际履行，合同合法有效，该租赁合同的期限应为2013年8月16日至2023年8月16日。第二，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《房屋租赁合同》约定：“房屋租赁期为十年，时间从2013年8月16日至2023年8月16日，租金每年60600元，租金一年一付。”租金的支付期限一年一付，并未明确一年内的具体时间，即被告在一年内支付租金即可。在合同约定的支付租金期限内，发生案涉房屋被拍卖的情形，被告又于2018年8月16日向被告董朝举支付2018年的租金35430元，此后被告已不能确定租金的交付对象，故被告并不存在逾期交付租金的违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”亦即被告与原房屋所有人董朝举签订的《房屋租赁合同》应当由原、被告继续履行。综上，原告要求解除合同的诉请不能成立，不予支持。同理，原告主张返还房屋及由被告承担违约金的诉请亦不能成立，亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条之规定，判决：驳回原告李宗成、陈萍的全部诉讼请求。案件受理费1315元，由原告承担。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交光盘一张，欲证明案涉房屋存在部分转租的事实。经质证，被上诉人对该证据及证明方向不予认可。被上诉人提交《公证书》复印件一份，欲证明被上诉人按时交纳房租，房租由公证处提存。经质证，上诉人认为该证据与本案并无关联性。本院认为，上诉人提交的证据属于视听资料，被上诉人对录音内容并不认可，上诉人亦无其他证据印证，对该证据不予采信；被上诉人提交的证据符合证据“三性”，予以采信，本院对被上诉人将2020年8月16日至2021年8月16日的房租向公证处提存的事实予以确认。二审中，被上诉人提交《申请书》一份，申请调取案涉房产执行卷宗，以查明大理市人民法院是否告知上诉人夫妻案涉房产存在长期租赁关系以及上诉人夫妻的意见。本院认为，大理市人民法院在网拍标的物情况说明表中已经对案涉房产存在租赁关系明确告知，对于被上诉人的调卷申请，不予准许。对一审认定的事实，除上诉人认为《房屋租赁合同》载明的内容以及大理市人民法院网拍标的物情况说明表载明的“2019年房租已付35430元”与在案证据不符外，双方当事人对一审认定的其他事实均无异议。本院认为，上诉人异议与在案证据不符，亦未提交合法有效的证据证明其异议主张，上诉人异议不成立。对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。本案中，汪清元与董朝举（曾用名赵朝举）于2013年8月16日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。董朝举于2014年将案涉房产进行抵押，抵押权设立在租赁关系之后，抵押权人实现抵押权后，案涉房产的受让人为李宗成、陈萍，现《房屋租赁合同》依然在有效期内，故《房屋租赁合同》对李宗成、陈萍继续有效。况且，大理市人民法院在网拍标的物情况说明表中关于案涉房产存在租赁关系以及租期、租金的说明，能够与《房屋租赁合同》相互印证。李宗成、陈萍关于《房屋租赁合同》不真实，且认为租赁合同已经到期的主张，与上述事实相悖，本院不予支持。在李宗成、陈萍取得案涉房产不动产权证后，汪清元已经通过向公证机关提存租金的方式缴纳租金，汪清元并不存在逾期和未足额支付租金的违约行为。李宗成、陈萍主张汪清元存在转租的情形，亦无证据予以证实，不予采纳。故李宗成、陈萍关于解除《房屋租赁合同》的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。综上所述，李宗成、陈萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1315元，由上诉人李宗成、陈萍负担。本判决为终审判决。审判长  马明纳审判员  谷荣华审判员  杨晓钟二〇二〇年十一月十七日书记员  李裕昌