四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1521民初3542号 原告:宜宾市乐宜居物业管理有限公司，统一社会信用代码91511500MA62A17A3W,住所地四川省宜宾市翠屏区下江北倒迁小区“三江家园”********。 法定代表人：赵虹，执行董事。 委托诉讼代理人：魏晓岚，四川明炬（宜宾）律师事务所律师，执业证号××。 委托诉讼代理人：竭柯云，四川明炬（宜宾）律师事务所执业律师，执业证号××。 被告：郭敏,女，1963年6月6日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司与被告郭敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告乐宜居公司委托诉讼代理人魏晓岚、竭柯云，被告郭敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乐宜居公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告支付拖欠的物业管理费及违约金，截至2020年6月30日，物业管理费10743元、生活垃圾处置费459元，违约金3361元，共计14563元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月7日，原告与宜宾绿洲家园业主委员会签订了《宜宾绿洲家园物业管理服务合同》，委托原告对“宜宾绿洲家园一期、二期住宅小区（含商业门面）”进行物业管理，合同期限为2013年1月1日-2015年12月31日，物业服务管理费按法定产权建筑面积计算，住宅按每户每月每平方米0.5元标准收取，生活垃圾处置费4.5元/户/月收取，业主于每月10-20日缴纳。由于物价上涨，如按0.5元/平方米/月收取物业费原告难以维持经营，后经绿洲家园业主大会同意并公示，住宅物业服务管理费从2013年7月1日起调整为0.75元/平方米/月。2015年12月28日原告与宜宾绿洲家园业主委员会又续签了物业服务合同，期限为2016年1月1日至2018年12月31日，合同明确了住宅收费0.75元/月/平方米标准是2013年7月1日执行的标准。上述二份合同均对物业管理内容、双方权利业务进行了明确约定，合同还约定业主或物业使用人未按时缴纳相关费用达30日以上，业主或物业使用人应按千分之三每天向原告支付延期支付产生的其他费用，其总额不超过本金。由于原二份合同中关于争议解决方式中约定的“宜宾市翠屏区仲裁委员会”机构不存在，2015年12月29日，双方就2012年12月7日与2015年12月28日签订的物业服务合同分别签订了补充协议，约定争议解决管辖法院为宜宾绿洲家园小区所在地有管辖权的法院。2018年12月5日，绿洲家园小区召开第三届业主委员会第三次业主代表大会，通过了与乐宜居物业管理公司续签合同的议案；2018年12月31日绿洲家园业委会与原告以签字盖章的形式确认延长物业服务合同至2020年12月31日。根据《绿洲家园业主委员会关于调整小区物业费的议案及业主代表有记名表决情况公示》，自2019年7月1日起，住宅部分物业费调整为0.82元/月/平方米。另，原告在接管绿洲家园物业管理服务之前，该小区物业管理服务是由案外人四川宜宾吉星物业有限公司进行的。2012年12月31日，原告与四川宜宾吉星物业有限公司签订《债权转让书》，约定四川宜宾吉星物业有限公司在2009年9月16日-2012年12月31日期间，绿洲家园小区业主拖欠其物业服务费的债权转让给原告，由原告行使追收的权利。绿洲家园业主委员会是绿洲家园业主大会的执行机构，其决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主委员会代表全体业主与原告所签订的物业服务合同是双方真实意思表示，合法有效，原、被告应当恪守诚信，严格履行合同义务。现原告已经按照合同约定提供了物业管理服务，被告身为绿洲家园住宅业主（房号27-1-4,建筑面积147.49㎡），其享受了原告提供的物业服务，却从未向原告交纳物业服务费用。被告自2012.1.1-2020.6.30累计欠付原告物业管理费10743元、生活垃圾处置费459元，违约金3361元，期间经原告多次催收未果，其行为已经严重违反法律规定及合同约定。现原告根据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》七十二条、《物业管理条例》第七条及第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，望依法支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。 被告郭敏辩称，物业费应该交，但是要解决存在的问题才交，1.二楼排水管道有问题，下大雨，雨水不能及时排出、倒灌，损坏我房屋墙体、地板；2.楼下住户的烟管，油烟吹到我家，导致我爱人长期咳嗽，需到医院检查，调理；3.原来小区内有4棵很大的绿化树木，原告方为了扩建停车场，砍伐了树木，影响了绿化，要求恢复绿化。只要解决这些问题我就交物业费。 原被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织双方进行了举证、质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的事实，根据双方当事人的陈述及审查认定的证据，本院认定事实如下： 被告郭敏是宜宾市叙州区南岸七星路以北绿洲家园小区27幢1单元2层4号房屋（建筑面积147.49平方米）的业主。2009年9月16日，绿洲家园业主委员会（甲方）与四川宜宾吉星物业有限公司（乙方）签订《绿洲家园物业服务合同》，约定由四川宜宾吉星物业有限公司为绿洲家园小区提供物业服务，物业服务管理费按法定产权建筑面积计算，每月每平方米0.50元。2012年12月31日，原告与四川宜宾吉星物业有限公司签订《债权转让书》，约定四川宜宾吉星物业有限公司在2009年9月16日-2012年12月31日期间，绿洲家园小区业主拖欠其物业服务费的债权转让给原告，由原告行使追收的权利。2012年12月7日，原告(乙方)与宜宾绿洲家园业主委员会（甲方）签订了《宜宾绿洲家园物业管理服务合同》，约定甲方将宜宾绿洲家园一期、二期住宅小区（含商业门面）物业管理委托乙方管理，委托管理期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止；物业服务费：物业服务管理费按法定产权建筑面积计算，住宅按每户每月每平方米0.5元标准收取，生活垃圾处置费4.5元/户/月收取，业主于每月10-20日缴纳。2013年6月13日，宜宾绿洲家园业主委员会通过《关于调整小区物业管理费的议案》，同意从2013年7月1日起，调整小区物业管理费收费标准，由原来的0.5元/平方米/月从2013年7月1日起调整为0.75元/平方米/月。业主或物业使用人未按时缴纳相关费用达30日以上，业主或物业使用人应按未缴纳部分的千分之三每天支付违约金，其违约金总额不超过本金。2015年12月28日原告与宜宾绿洲家园业主委员会又续签了物业服务合同，期限为2016年1月1日-2018年12月31日，约定内容前述物业管理服务合同一致。2018年12月31日，绿洲家园业主委员会发布《绿洲家园第三届业委会第三次业主代表大会情况公示》，公示情况为经小区业主代表大会表决通过，同意与宜宾市乐宜居物业管理有限公司延长物业服务合同两年，合同执行时间延续至2020年12月31日止。2019年4月27日通过的《绿洲家园业主委员会关于调整小区物业费的议案及业主代表有记名表决情况公示》载明，绿洲家园业委会同意自2019年7月1日起，将住宅部分物业费调整为0.82元/月/平方米。 上述两份合同均载明物业名称：宜宾绿洲家园一期、二期住宅小区（含商业门面），坐落位置：宜宾市翠屏区南广路139号，占地面积：约200亩，建筑面积：约18.89万平方米（包括商铺），物业类型：住宅小区。合同明确载明委托管理事项包含房屋建筑本体共用部位、共用设施设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修养护和管理。本物业规划红线内属物业管理范围的所有公用设施的维修、养护和管理。 协议签订后，被告郭敏未缴纳2012年1月至2020年6月的物业服务费、垃圾处理费。庭审中，被告郭敏提出其房屋下水道设计存在问题，在下雨时存在雨水倒灌的情形，原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司称绿洲家园小区排水系统大部分有缺陷，其他楼栋的排水已经处理好，因为被告所处楼栋启动维修资金业主同意签名没有达到2/3，所以被告楼栋排水系统没有处理，并非物业公司不作为。对被告提出的楼下油烟问题，原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司称物业公司也曾经协调过，但物管公司无执法权，该纠纷系原告的相邻权纠纷。对砍伐4棵树木问题，原告称是业委会同意并经过了公示，因树木影响了排污系统运行。 另查明，原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司系经工商登记的公司法人，其经营范围为物业管理服务，清洁服务。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，并对当事人具有法律约束力。本案被告郭敏是宜宾市叙州区南岸七星路以北绿洲家园小区27幢1单元2层4号房屋（建筑面积147.49平方米）的业主，原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司提供了小区物业服务，被告应当按物业服务合同约定给付物业费。原告提供物业服务的时间为2013年1月1日，故对2013年1月1日之后的物业服务费，原告有权主张。对2012年1月1日至2012年12月31日的物业费，该时段提供物业服务的单位为四川宜宾吉星物业有限公司，该公司与原告签订了债权转让书，约定将2009年9月16日至2012年12月31日期间绿洲家园小区业主拖欠物业费的债权转让给原告，故对2012年1月1日至2012年12月31日期间的物业费，原告由权向被告主张。对被告抗辩称排水管道存在问题，导致雨水倒灌造成被告损失，因下水管道维修需动用维修基金，但该幢业主同意动用维修基金的人数达不到相应比例，无法启动维修基金整改，故该责任不应当由物业公司承担，被告以此抗辩不缴纳物业费，本院不予支持。对被告楼下油烟问题，该油烟的制造者为楼下商户，作为物业公司，仅有协调、劝阻义务，被告认为楼下油烟造成其侵害，应另行向侵权人主张权利。对被告抗辩原告砍伐小区绿化树木问题，小区绿化、公共地段的管理，系物业公司根据实际情况履行合同义务行为，原告陈述砍伐4棵树木是因为树木影响了排污系统运行，且砍伐经过了业委会同意并公示，物管公司并不存在过错，故对被告的该抗辩意见，本院不予支持。原告诉请被告支付2012年1月1日起至2020年6月30日的物业服务费诉请，于法有据，本院予以支持。对原告主张的物业费本院予以核准为10743.17元即[2012年1月至2020年6月物业费：（0.5元/平方米/月×18月+0.75元/平方米/月×72月+0.82元/平方米/月×12月）×147.49平方米]。对原告诉请的垃圾清运费，该费用应当由被告负担，费用为4.5元/月×102月=459元。依据物业服务合同的约定和合同应全面履行的规定，原告未提交足够证据证实原告在提供物业服务已全面履行，导致被告自行负担了部分物业服务义务,按照法律规定，合同一方履行合同义务存在瑕疵，另一方可选择要求其承担减少价款等违约责任，故对原告主张的物业费本院依法予以酌减为8594.54元（10743.17×80%）。关于原告诉请的违约金，虽物业服务合同中有相关约定，但原告在提供物业服务过程中，未能按照合同约定全面履行义务，故原告诉请的违约金，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第七条，《四川省物业管理条例》第十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告郭敏向原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司支付2012年1月至2020年6月期间的物业管理费8594.54元、垃圾处理费459元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告宜宾市乐宜居物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费82元（已减半收取），由被告郭敏负担。 本判决为终审判决。 审判员  袁洪林 二〇二〇年十一月十八日 书记员  易 洁