北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初15602号原告(反诉被告)：上海拉谷谷时装有限公司，住所地上海市嘉定区江桥镇华江路**第**。法定代表人：康华珂，总经理。委托诉讼代理人：张引娟，上海尊丰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京嘉德新源置业有限公司，住所，住所地北京市大兴区华佗路**div>法定代表人：朱文环，董事长。委托诉讼代理人：李思洋，北京市通商律师事务所律师。原告（反诉被告）上海拉谷谷时装有限公司（以下简称拉谷谷公司）与被告（反诉原告）北京嘉德新源置业有限公司（以下简称嘉德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告拉谷谷公司的委托诉讼代理人张引娟，被告嘉德公司的委托诉讼代理人李思洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。拉谷谷公司向本院提出诉讼请求：1.判令拉谷谷公司与嘉德公司签订的《房屋租赁合同》、《三方转让协议》于2020年4月30日解除；2.判令嘉德公司向拉谷谷公司退还租赁保证金155625元、公用事业保证金10000元、POS机保证金2000元、装修保证金46250元，以上共计213875元；3.本案诉讼费由嘉德公司承担。事实和理由：嘉德公司与上海奕多服饰有限公司（以下简称奕多公司）签订《房屋租赁合同》一份，嘉德公司将北京市大兴区生物医药基地东配套区12、13、14号地，被称为凯德MALL天宫院02层09号房屋，计125平方米出租于奕多公司。合同签订后，奕多公司交付了租赁保证金、公用事业保证金、POS机保证金和装修保证金，合同履行至2019年5月8日，经双方及案外人三方协商，由原租赁合同主体奕多公司变更为拉谷谷公司，其权利义务由拉谷谷公司承担，并达成了三方转让协议。第3条约定：原案外人奕多公司交付租赁保证金人民币155625元、装修押金人民币46250元及公用事业保证金10000元、转为拉谷谷公司名下，案外人不再要求嘉德公司退回，《租赁合同》终止时，嘉德公司将按照《租赁合同》和本协议上的约定直接退还给拉谷谷公司。因受今年疫情影响，拉谷谷公司的店铺无法复工复产的情况下，店铺一直处于关闭状态，造成拉谷谷公司一定的经济损失，于是，拉谷谷公司于2020年3月6日向嘉德公司申请减免租金自2020年2月10日至2020年2月29日，但未得到同意；于是，拉谷谷公司为减少经济损失扩大化，于2020年4月30日撤柜，并要求嘉德公司退还所押的全部保证金。为此，拉谷谷公司为保护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法给予保护。嘉德公司辩称，一、案涉《租赁合同》的主要内容以及履行情况2018年4月24日，嘉德公司与奕多公司签订了编号为LEAS-1808-A-2018-POS0014的《凯德MALL??天宫院-商场房屋租赁合同》，约定嘉德公司向奕多公司出租坐落在北京市大兴区生物医药基地东配套区12号地块被称为“凯德MALL天宫院-商场”02层09号的房屋，租赁期间为2018年12月30日至2021年12月29日，房屋面积为125平方米。2019年5月8日，嘉德公司、奕多公司与拉谷谷公司签订了《三方转让协议》(编号：1808/9000001019，证据2)，约定自2019年5月1日起，拉谷谷公司作为《租赁合同》的承租人，承担《租赁合同》项下的所有义务并享有权利。然而，拉谷谷公司在租赁期内多次向嘉德公司提出提前解除合同，并未经嘉德公司同意擅自于2020年4月24日撤场。此外，拉谷谷自2020年4月起欠付嘉德公司租金等各项费用。由于拉谷谷公司的上述违约行为，嘉德公司无奈之下依据《租赁合同》第12.2条的约定，于2020年7月20日向拉谷谷公司发出《关于租赁合同解除事宜的函件》，通知拉谷谷公司《租赁合同》于7月31日起解除，其应向嘉德公司支付包括但不限于租金、违约金、滞纳金等费用并于8月7日之前将案涉房屋恢复原状交还给嘉德公司。截止到嘉德公司提交答辩状之日起，拉谷谷公司仍未支付任何费用、未将案涉房屋恢复原状交还给嘉德公司。二、对拉谷谷公司诉讼请求的意见(一)拉谷谷公司无权主张《租赁合同》于2020年4月30日终止1.疫情并未影响拉谷谷公司正常使用案涉房屋，不存在合同目的不能实现的情况，拉谷谷公司无权以疫情为由主张解除合同《合同法》第九十四条第(一)项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的。”，即只有在新冠肺炎疫情(“疫情”)导致承租案涉房屋的合同目的不能实现的情况下，拉谷谷公司才有权解除《租赁合同》。北京市第一中级人民法院在《疫情期间房地产纠纷相关法律问题分析及司法应对》一文中认定：“……疫情未能显著影响合同的正常履行的，则不应当将不可抗力纳入考量范围。”北京市第二中级人民法院在《“疫情”对房屋租赁合同履行及相关审判工作的影响及建议》中认定：“如果承租人因疫情防控原因完全无法使用租赁房屋，其租赁房屋的合同目的不能实现，承租人可以不可抗力为由要求解除合同，但此时需严格审查疫情防控与合同目的不能实现之间的因果关系。如果承租人仅以疫情防控导致收益下降为由要求解除合同的，需要谨慎对待。”根据前述规定，在《租赁合同》项下，只要疫情未导致承租人无法使用案涉房屋的，承租人就无权以不可抗力为由要求解除合同。疫情期间，嘉德公司一直积极对凯德商场进行疫情监测，采取每日多次消毒、加强新风排风空调系统等的清洁维护工作，维持商场处于正常的可经营状态。而且，凯德商场实际上也一直在开业经营，从未闭店或暂停营业，服装服饰销售行业的经营活动未受到政府的管控，商场中其余服装服饰销售行业租户也始终维持正常的经营状态，拉谷谷公司主张“店铺无法复工复产，一直处于关闭状态”没有任何事实依据。此外，自4月以来疫情已在我国各省市内得到有效控制。4月18日，北京市城市管理综合行政执法局等五部门联合发布了《关于做好复工复产疫情防控常态化工作的通告》；4月30日起，北京市新冠肺炎疫情的应急响应由一级调至二级，上述均说明北京市的疫情已得到了有效控制，商业活动已不再受疫情及其防控工作的影响。嘉德公司与拉谷谷公司签订的是长期租赁合同，租期为3年，至2021年12月29日才结束，因此疫情及其防控措施并不会对《租赁合同》的长期履行造成实质性障碍。事实上，凯德商场的客流量、营业收入仅在2020年1月25日至2020年2月9日期间受到较大的影响，此后商场的经营情况一直恢复较好，商场客流呈现稳步增长态势。5月25日，在疫情已得到有效控制的情形下，拉谷谷公司仍以疫情为由主张解除《租赁合同》并经嘉德公司发函督促仍未恢复营业，明显属于故意不履行合同义务。由此可知，新冠肺炎疫情并不会对拉谷谷公司的经营造成持久性阻碍，更没有导致其无法通过该房屋开展经营业务，其在《租赁合同》项下的合同目的仍可正常实现，拉谷谷公司无权以疫情为由要求于4月24日解除《租赁合同》。2.即便拉谷谷公司的经营受到疫情的影响，也属于其应自行承担的商业风险北京市第一中级人民法院在《疫情期间房地产纠纷相关法律问题分析及司法应对》中认定：“如商铺承租人短期停业后又开业经营营业额下降的、商铺因与居民衣食住行关系密切保持营业仅客流量降低的，属于正常的商业风险范畴。且随着当前国民经济发展水平的总体提升，各行业抵御商业风险的能力不断增强，因此对于以上的经营障碍，不应当认定为无法克服的情况。”根据上述规定，在租赁房屋可以正常使用的情形下，疫情对承租人经营的影响属于承租人应当自行承担的商业风险。本案中，如前所述，凯德商场在疫情期间始终正常营业，疫情及防控措施未影响拉谷谷公司对案涉房屋的正常使用、收益，也不存在合同目的不能实现的情况。即使拉谷谷公司的经营受到疫情影响，该影响也属于拉谷谷公司应自行承担的商业风险，其无权解除《租赁合同》。此外，疫情期间嘉德公司在承担着商场运营巨大成本的同时始终本着友好合作、相互扶持的精神，通过减免租金这一减损自身利益的措施，来尽可能填补商场租户可能受到的风险损失。2020年2月10日，为配合政府部门的疫情防控工作，保障商场租户的利益，嘉德公司主动向包括拉谷谷公司在内的租户发送了《关于减租的函》(证据3)，对拉谷谷公司在2020年1月25日至2020年2月9日期间的租金、市场推广费和物业管理费进行减半收取。在此情形下，拉谷谷公司实际上并未因疫情而受到损害。3.《租赁合同》约定的拉谷谷公司享有解除权的条件均未成就，其无权解除合同《租赁合同》对拉谷谷公司享有单方解除权的情形作出了如下约定：1)第2.1条约定：“……但如果甲方交付该房屋逾期超过150日，则乙方有权终止本合同，甲方除全额退还乙方租赁保证金(不计利息)外，不承担任何责任。”2)第12.3条约定：“甲、乙双方同意，因甲方原因造成下列情形之一的，乙方可书面通知甲方解除本合同，且甲方应承担由此给乙方造成的直接损失：12.3.1该房屋被司法机关或者主管行政机关依法查封的；12.3.2该房屋权属有争议，且异议人提出了必要的证据的；12.3.3该房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况，经主管行政机关查处，在规定期限内甲方仍未整改完毕的。”嘉德公司已如期向拉谷谷公司交付了案涉房屋。而且，案涉房屋自《租赁合同》生效以来，也从未出现过上述第12.3条中约定的任一情形。因此，拉谷谷公司不享有《租赁合同》约定的单方解除权。事实上，嘉德公司在租赁期内始终积极履行各项义务。为减轻租户在装修和准备开业期间的经营压力，嘉德公司通常会主动给与租户一定的免租期。本案中，拉谷谷公司即享受了2018年11月30日至2018年12月29日的免租期优惠，嘉德公司免除了上述期间内拉谷谷公司的全部租金、物业管理费、市场推广费。该等免租期的约定是嘉德公司考虑了《租赁合同》履行期限为3年后权衡的结果，如果拉谷谷公司在短时间内即违约解除租赁合同，给予如此长时间的免租期对于嘉德公司而言亦会产生严重的经济损失。商业租赁招租周期普遍较长，拉谷谷公司违约解除租赁合同，案涉房屋将处于闲置状态，嘉德公司产生大量租金损失。除大量租金损失外，嘉德公司还需缴纳该房屋的相关税费，承担该房屋的维护费用。并且，即便嘉德公司能够找到新的承租人，其也将向新的租户提供免租期，期间嘉德公司同样不会获得任何租金等费用。综上，无论依据法律规定抑或是合同约定，拉谷谷公司均不享有解除《租赁合同》的权利，并且拉谷谷公司违约解除合同将会给嘉德公司造成巨大损失，拉谷谷公司无权主张《租赁合同》于2020年4月30日解除。(二)由于拉谷谷公司存在擅自中途退租、拖欠费用等违约行为，嘉德公司根据合同约定于2020年7月31日解除了《租赁合同》《租赁合同》第12.2条约定：“甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。……12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；12.2.5按照本合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的……”据此，拉谷谷公司逾期支付租金等费用超过一个月或者超过十日以上未正常营业的，嘉德公司有权单方解除《租赁合同》。1.拉谷谷公司在租赁期内多次提出提前撤场，并长期擅自停止营业根据《租赁合同》第10.5条：“若乙方需于本合同19.4条约定的商场营业时间内暂停或停止营业，乙方应事先书面通知甲方并在获得甲方书面同意后方可暂停或停止营业。乙方擅自停止营业达到十天(含)以上的，视为乙方擅自中途退租，须按本合同12.2条承担违约责任。”的约定，拉谷谷公司暂停或停止营业需经嘉德公司书面同意。然而，拉谷谷公司在租赁期内多次向嘉德公司提出将提前退租，在嘉德公司明确拒绝其无理要求的情形下拉谷谷公司仍擅自停止了案涉房屋的正常营业。2020年4月7日，拉谷谷公司向嘉德公司发来《申请函》表示将于2020年4月15日提前撤场。4月14日，嘉德公司回函明确表示不同意拉谷谷公司单方解除合同并督促拉谷谷公司按照《租赁合同》的约定继续履行合同义务。然而，拉谷谷公司未经嘉德公司同意擅自于4月24日停止营业，并于5月25日发来《公函》再次表示其已于4月30日撤铺。6月22日嘉德公司再次向拉谷谷公司发函，督促其继续履行合同义务，但拉谷谷公司始终未恢复营业。由于拉谷谷公司擅自停业远远超过十日以上，根据《租赁合同》第10.5条、12.2条的约定，嘉德公司有权解除《租赁合同》。此外，根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，由于拉谷谷公司通过多次提出提前撤租、长期擅自停止营业等行为明确表示拒绝履行《租赁合同》项下的主要义务，嘉德公司也有权解除合同。2.拉谷谷公司在租赁期内拖欠租金、物业管理费、市场推广费用、能源费及POS租金等费用《租赁合同》第3.1条约定，乙方应向甲方支付：合同价款，包括租金、物业管理费、市场推广费及本合同约定的其他费用……第3.3条约定，乙方应按本合同21.1.1条约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金(但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金)……其后各月预付的租金，应由乙方于每月的第一个工作日或之前向甲方付清。《租赁合同》第4.2.2条约定，……其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清。第4.2.4条约定，……其后各月预付的市场推广费，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清。《租赁合同》第4.3条约定，租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和/或使用的费用(本款各项费用合称“能源费用”)均应由乙方承担。《租赁合同》第21.8条约定，收银方式为租用甲方POS机的，则POS机的租用费自实际租用之日起计算，每个月租用费为人民币400.00元(即肆佰圆)/台，保证金为人民币2000.00元(即贰仟圆)/台。根据上述约定，拉谷谷公司应当于每月第一个工作日或之前向嘉德公司支付当月的租金、物业管理费及市场推广费、POS机租用费，并承担案涉房屋产生的能源费用拉谷谷公司在享受嘉德公司提供的减免优惠政策时，也承诺将按照《租赁合同》的约定按时支付租金、物业管理费等各项费用。然而，自2020年4月起，拉谷谷公司开始拖欠等各项费用，并至今仍未支付嘉德公司任何欠款，嘉德公司亦有权依据《租赁合同》第12.2条解除合同。拉谷谷公司擅自中途退租、长期拖欠费用以及明确表示拒绝履行合同义务的违约行为，给嘉德公司造成了巨大损失。商场店铺开业率对于商场整体经营状况有很大影响，如果租户擅自停止营业，将对商场整体形象、环境服务、消费者印象产生很多负面影响，导致商场客流量下降，进一步影响商场收入。此外，拉谷谷公司有义务按照约定的期限向嘉德公司支付租金、市场推广费、物业管理费、能源费用等款项，如果迟延或拒绝按期履行付款义务，不仅会使嘉德公司无法获得关于应付资金的期限利益(包括利息损失、流动资金减少等)，还需要垫付资金提供物业服务、为商场提供宣传和推广以及支付管理成本、人员工资等款项，给嘉德公司造成大量的资金占用成本和流动资金困境。鉴于拉谷谷公司的违约行为已给嘉德公司造成了巨大损失，嘉德公司迫于无奈依据《租赁合同》第12.2条的约定，向拉谷谷公司发出《关于租赁合同解除事宜的函件》，通知拉谷谷公司《租赁合同》于2020年7月31日起解除。3.嘉德公司有权不予退还租赁保证金、公共事业费保证金、POS机保证金及装修保证金《租赁合同》第4.1.1条约定：“如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应付款项(但乙方无权用租赁保证金抵扣应付租金以及其他费用)，和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同规定不予返还。如租赁保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内补交该等差额。”《租赁合同》第12.2条约定：“甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。……12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；12.2.5按照本合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的……”《租赁合同》附件二-物业收费标准约定，租户需在装修进场开工前按租赁面积一次性缴纳公用事业费保证金，租户退租时，在结清所有应交纳的费用后无息退还。根据上述约定，由于拉谷谷公司存在擅自中途退租、欠付租金等费用的违约行为，嘉德公司有权解除《租赁合同》，并不予退还拉谷谷公司支付的租赁保证金、公共事业费保证金及POS机保证金。此外，关于装修保证金的退还，《租赁合同》第21.10条约定：“……装修押金于该房屋二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还(扣除相应费用后后的剩余部分，如有)”；《租赁合同》附件二约定，装修保证金于拉谷谷公司装修完成并经嘉德公司验收后退还。但案涉房屋的装修并未经嘉德公司验收，嘉德公司有权不予退还装修保证金。综上，拉谷谷公司提出的各项诉讼请求均缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法予以驳回。嘉德公司向本院提出反诉请求：1.判决拉谷谷公司向嘉德公司支付欠付的2020年4月1日至2020年7月31日租金142195.45元、物业管理费33826.72元、市场推广费5625元及POS机租用费1558.64元；2.判决拉谷谷公司向嘉德公司支付因欠付合同款项而产生的违约金292043.18元；3.判决拉谷谷公司向嘉德公司支付自欠付之日起至嘉德公司实际付清拖欠合同款项之日止的逾期利息(暂计至2020年9月24日的金额为23111.26元)；4.判决拉谷谷公司向嘉德公司支付自2020年8月7日起至实际恢复原状之日止的房屋占用费(暂计至2020年9月24日的金额为250696.25元)；5.判决拉谷谷公司向嘉德公司支付将案涉房屋恢复原状的费用41250元；6.判决拉谷谷公司向嘉德公司赔偿因本案支出的律师费10000元；7.判决被告承担本案诉讼费。(本起诉状所列金额之币种均为人民币，截至2020年9月24日，以上第1至第6项诉讼请求金额暂合计为800306.51元)事实和理由：同嘉德公司的本诉答辩意见。拉谷谷公司对嘉德公司的反诉辩称，拉谷谷公司不同意嘉德公司的反诉诉求，根据租赁合同和三方转让协议，拉谷谷公司从2020年2月起一直与嘉德公司沟通减免租金，及拉谷谷公司已损失850000元的情况下，多次向嘉德公司发函，请求解除租赁合同，并在2020年4月30日前已撤柜，房子交付嘉德公司。拉谷谷公司不同意原因根据国务院政策“4月21日，国务院召开国务院常务会议，确定推动对承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月租金，而非国有房屋出租人减免租金可按规定同等享受相关政策。”涉案涉及不可抗力之原因“不可抗力条款属于法定免责条款，根据法律规定，凡发生不可抗力事故，当事方已尽力采取补救措施，但仍未能避免损失的情况下，可不负赔偿责任。”根据以上事实和法律依据，请求法院驳回嘉德公司反诉诉求，支持拉谷谷公司的答辩意见。本院经审理认定的事实如下：2018年4月24日，上海奕多服饰有限公司（以下简称奕多公司，乙方）与嘉德公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定嘉德公司向奕多公司出租坐落于北京市大兴区生物医药基地东配套区12、13、14号地块被称为“凯德MALL(天宫院”02层09号的房屋，房屋面积为125平方米。租赁期自甲方同意的装修期届满次日起3年的时间，即2018年12月30日至2021年12月29日。甲方同意给予乙方自该房屋之日起1个月的装修期，即2018年11月30日至2018年12月29日。双方约定该房屋的交付日为2018年11月30日。《租赁合同》第3.3条约定，乙方应按本合同21.1.1条约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金(但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金)。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)，向甲方预付该房屋第一个月的租金；其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。《租赁合同》第4.2.2条约定，乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费；其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清。《租赁合同》第4.2.3条约定，乙方应于租赁期内向甲方或管理公司支付该房屋的市场推广费。市场推广费是指甲方用于整个商场开展市场推广和公关活动的费用。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前(以日期在先者为准)，向甲方或管理公司支付该房屋第一个月的市场推广费；其后各月预付的市场推广费，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清……《租赁合同》第4.3条约定，租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和/或使用的费用(本款各项费用合称“能源费用”)均应由乙方承担。《租赁合同》第10.1条约定，乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除合同并按本合同12.2条处理。《租赁合同》第10.2条约定，乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用(包括未补足租赁保证金不足部分)的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。其中，《租赁合同》第四条约定的各项费用包括租赁保证金、物业管理费、市场推广费、能源费用等。《租赁合同》第12.2条约定，甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；12.2.5按照本合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的。《租赁合同》第13.1条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日满或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品(下称“不可移动的物品”)拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用。《租赁合同》第21.1.1.1条第一款约定，第一个租金计收年度的含税月保底租金额为每平米人民币265元。含税月保底租金为人民币33125元，由不含税租金额29842.34元,加上增值税税额人民币3282.66元构成。《租赁合同》第21.2条约定，乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金人民币155625元。《租赁合同》第21.3条约定，甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月人民币90元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为人民币11250元，由不含税物业管理10613.21元,加上增值税税额636.79元构成。本合同签订时物业管理费的适用增值税税率为6.00%。《租赁合同》第21.5条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋。乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照合同13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米人民币40.93元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。《租赁合同》第21.8条约定，若收银方式为租用甲方POS机的，则POS机的租用费自实际租用之日起计算，每个月租用费为人民币400.00元/台，保证金为人民币2000元/台。《租赁合同》第21.9条约定，甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月人民币15元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为人民币1875元。《租赁合同》第21.10条约定，乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付装修押金。装修押金的金额为46250元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还（扣除相应费用后的剩余部分，如有）。《租赁合同》第21.13条约定，乙方应于交付日或之前甲方和/或管理公司支付公共事业保证金10000元。奕多公司按照合同约定向嘉德公司支付了房屋租赁保证金155625元、装修押金46250元、公共事业保证金10000元、POS机保证金2000元。2019年5月8日，嘉德公司（甲方）、奕多公司（乙方）与丙方（拉谷谷公司）签订《三方转让协议》，约定：鉴于甲乙双方已于2018年4月24日签订了关于02层09号房屋的《房屋租赁合同》，现乙方欲将《房屋租赁合同》项下的权利义务转让给丙方经营。经甲、乙、丙三方协商，特达成以下协议：1、甲方同意乙方将其在《租赁合同》中的全部权利义务转让给丙方，即自2019年5月1日起丙方作为《租赁合同》的承租人，承担租赁合同项下的所有义务幷享有权利，而乙方则不再承担租赁合同项下的任何义务，亦不享有任何权利；3、甲乙双方同意，将乙方根据《租赁合同》已经支付的租赁保证金155625元、装修押金46250元及公共事业费保证金10000元转为丙方名下，乙方不再要求甲方退回，《租赁合同》终止时，甲方将按照《租赁合同》和本协议的约定直接退还给丙方；4、甲乙双方同意，将乙方跟《POS专用收银系统租用协议书》已经支付的POS保证金2000元转为丙方名下，乙方不再要求甲方退回，《租赁合同》终止时，甲方将按照《租赁合同》和本协议的约定直接退还给丙方。2020年3月6日，拉谷谷公司向嘉德公司发送《关于免除2020年2月租金费用申请函》，载明：现因非常时期，愿贵我两司共同奋战、共同面对来自疫情期间的经济压力，特此我司申请2020年2月10日至2020年2月29日期间免除租金、物业及推广费，请贵司支持。嘉德公司未予批准。2020年4月3日，拉谷谷公司发出《申请函》，载明：1、首先感谢贵司在疫情期间减免2020年1月25日至2月9日期间租金物业费减半；疫情期间我司保持营业状态，但无可客流无销售，运营损失巨大，远超2月部分降租部分；2、直至今日，贵司开业率依旧极低，客流稀少，小数无改善，我司仍处于持续的巨额亏损中；加上开业以来受限客流等综合因素影响，我司累计亏损逾85万，难以为继；3、我司一直与贵司，就上述问题磋商，但始终得不到确认的回复。鉴于上述损失巨大远超我司支付能力，且亏损无任何改善趋势，特提出：2020年4月15日我司品牌撤场；4、由于疫情严重，导致客流稀少，且一直未得到贵司2月10日以后的减免政策，导致经营困难，特此我司要求：撤柜后，返还我司租赁保证金155625元、公共事业保证金10000元、POS保证金2000元、装修保证金46250元，共计213875元。2020年4月14日，嘉德公司向拉谷谷公司发送《回函》，载明：贵司《撤店申请函件》收悉，我司回复如下：就贵司提出因新冠肺炎疫情原因要求解除房屋租赁合同，我司认为贵司单方面解除合同缺乏依据，无权解除房屋租赁合同。我司不同意贵方单方面解除房屋租赁合同，并要求贵方严格遵守合同约定，继续履行房屋租赁合同。2020年5月25日，拉谷谷公司再次向嘉德公司发送《公函》，载明：自2020年1月开始，因全国新型冠状病毒感染的肺炎疫情不断蔓延，对商业冲击非常巨大。根据目前情况，影响期间可能持很长的一段时间，特种情况属于不可抗力且最高人民法院对此予以确认。由于疫情影响，贵司客流受到极大影响，从疫情开始以来我司店铺几乎没有任何业绩产生，造成我司从赢转亏，实在难以生存，故非常痛心地提出撤出申请，万望理解支持。现通知贵司我司将于2020年4月30日正式撤出，铺位由贵司接受。望贵司做好相应安排，避免损失。同时，基于新型冠状病毒属于不可抗力和不能避免的不可抗力事件，遭遇不可抗力的双方所产生的损失应由双方各自承担，自此我司已经承担了在疫情期间（包括闭店期间）店铺人员及管理人员工资，店铺货品采购成本，物料损耗及能源的各项费用。故鉴于以上所述，我们特别向贵商场提出申请，返还我司已经支付的保证金及各项押金费用。若贵司不予返回以上费用，我司会就此问题提起诉讼。2020年6月17日，嘉德公司向拉谷谷公司发送《关于的回函》，载明：贵司提交的《公函》我司已收悉，就贵司因新冠疫情提出提前撤店一事，我司深表遗憾。然而，疫情并不影响贵司占有使用该房屋，也并未致使《租赁合同》目的无法实现，因此贵司无权以疫情构成不可抗力为由提前终止合同，贵司仍应按照《租赁合同》的约定继续履行合同亦未。此外，贵司未经我司同意已擅自停止营业，严重违反了《租赁合同》的如下约定……我司不同意贵司关于提前撤店、退还保证金的申请，请贵司按照《租赁合同》的约定继续履行合同义务，共同创造商场良好的营销环境，否则，我司有权行使《租赁合同》约定的解除合同的权利并要求贵司承担相应的违约责任。本函之内容仅为我司向贵司发出的回函，不得被解释为我司同意或认可贵司的任何行为或请求。我司特此保留我司的租赁合同项下的所有权利，包括但不限于依据租赁合同或法律规定要求贵司赔偿给我司造成所有损失的权利。2020年7月17日，嘉德公司向拉谷谷公司邮寄送达《关于租赁合同解除事宜的函件》，载明：由于贵司在租赁期内多次向我司申请提前车场，我司曾回函拒绝了贵司的请求并督促贵司按照《租赁合同》的约定继续履行合同义务。然而，贵司未经我司同意擅自于2020年4月30日起停止营业且自2020年4月起欠付租金等费用至今，已严重违反了合同约定及法律规定，我司特此致函贵司通知如下：1、贵司与我司之间的租赁合同于2020年7月31日解除；2、贵司应承担因解除合同而产生的一切后果，包括但不限于：a）贵司已支付的所有租金、租赁保证金和其他费用均不予退还；b）于2020年7月31日前支付自2020年4月1日至2020年7月31日期间应付未付的租金等费用共计183206.55元；c）请贵司于2020年7月31日前支付六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金，共计292043.16元；d）请贵司于2020年7月31日前向我司支付因欠付款项而产生的滞纳金；3、贵司自行清理租赁铺位，于2020年8月7日10:00前将贵司承租的该房屋交还我司。贵司向我司交还房屋前，贵司应自负费用对该房屋进行打扫和清理，办理房屋内一切设备设施、拆除装修并将房屋恢复原状交付我司。若逾期未拆除，我司有权自行拆除，并要求贵司承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除，且贵司应当向我司支付房屋占用费并承担因占用房屋给我司造成的一切损失赔偿责任。……拉谷谷公司称其公司未收到该解除函。嘉德公司认可收到租赁保证金155625元、公用事业保证金10000元、POS机保证金2000元、装修保证金46250元，且未返还上述费用。双方均认可拉谷谷公司交付租金及各项费用至2020年3月31日。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。嘉德公司与奕多公司之间签订的《房屋租赁合同》，嘉德公司、奕多公司和拉谷谷公司之间签订的《三方转让协议》均系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。嘉德公司和拉谷谷公司之间形成租赁合同关系，双方均应按照《房屋租赁合同》的约定履行各自的义务。虽然疫情防控对房屋租赁合同的履行造成一定影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度。拉谷谷公司主张疫情防控措施导致其商铺收益大幅下降，继续履行合同对其显示公平，且拉谷谷公司实际已经撤店，继续履行合同已经无法实现，故本院根据实际情况，确认拉谷谷公司与嘉德公司之间的租赁合同已经解除。关于解除的时间，因为拉谷谷公司于2020年4月30日撤店，故本院确认解除的时间为2020年4月30日。关于各项保证金及违约金问题。拉谷谷公司不享有单方解除权，其公司撤店行为系违约行为。但因为疫情影响，按照公平原则，拉谷谷公司须承担一定的违约责任。根据《租赁合同》第12.2条违约责任约定，拉谷谷公司已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，还须支付给嘉德公司相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。该违约金约定过高，按照公平原则，本院依法酌情判决扣除60%的租赁保证金、公用事业保证金、POS机保证金、装修押金作为违约金，嘉德公司应退还拉谷谷公司租赁保证金、公用事业保证金、POS机保证金、装修押金共计85550元。对拉谷谷公司要求嘉德公司退还85550元各项保证金的诉讼请求，本院予以支持，超出部分的诉讼请求，本院不予支持。拉谷谷公司向嘉德公司支付的各项保证金128325元作为违约金不予退还。对嘉德公司要求拉谷谷公司另行支付违约金的反诉请求，本院不予支持。关于租金问题。承租人应当按照约定的期限支付租金。拉谷谷公司未支付2020年4月1日之后的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费，因租赁合同于2020年4月30日解除，故对嘉德公司要求拉谷谷公司支付2020年4月1日至2020年4月30日期间的租金35875元、市场推广费1875元、物业管理费11250元、POS机租赁费389.66元的诉讼请求，本院予以支持。对超出期间的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期支付各项费用的逾期利息。按照合同约定，乙方逾期支付各项费用，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。因拉谷谷公司未按合同约定按期支付2020年4月1日至2020年4月30日期间的租金、物业管理费、市场推广费等费用，故对于嘉德公司提出的欠付款项的逾期利息的诉讼请求，本院予以支持。因嘉德公司主张的违约金标准过高，故本院依法酌情予以调整。关于房屋占用费问题。拉谷谷公司于2020年4月30日撤店，之后并未实际占有涉案房屋，故对嘉德公司要求拉谷谷公司支付2020年8月7日起至实际恢复原状之日止的房租占用费的诉讼请求，本院不予以支持。关于恢复原状费用问题。《租赁合同》第13.1条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日满或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品(下称“不可移动的物品”)拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用。因拉谷谷公司撤店后并未对涉案房屋恢复原状，根据合同约定，嘉德公司恢复原状的费用应由拉谷谷公司承担，故对该笔费用本院予以支持。但考虑拉谷谷公司支付嘉德公司的违约金足以弥补恢复原状的损失，故拉谷谷公司无需另行支付恢复原状费用。关于律师费。嘉德公司要求拉谷谷公司支付因诉讼产生的律师费，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、上海拉谷谷时装有限公司与北京嘉德新源置业有限公司之间签订的《三方转让协议》于2020年4月30日解除；二、北京嘉德新源置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还上海拉谷谷时装有限公司租赁保证金、公用事业保证金、POS机保证金、装修押金，共计85550元；三、上海拉谷谷时装有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司2020年4月1日至2020年4月30日期间的租金35875元、市场推广费1875元、物业管理费11250元、POS机租赁费389.66元，共计49389.66元；四、上海拉谷谷时装有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司欠付2020年4月1日至2020年4月30日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费的逾期利息（以49389.66元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2020年4月1日至实际付清之日止）；五、驳回上海拉谷谷时装有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京嘉德新源置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2254元，由上海拉谷谷时装有限公司负担1127元（已交纳），由北京嘉德新源置业有限公司负担1127元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费5900元，由北京嘉德新源置业有限公司负担4595元（已交纳），由上海拉谷谷时装有限公司负担1305元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年十一月三十日法官助理 常欣月书 记 员 宋爱芹