北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初23113号原告：王鹏程，男，1983年11月2日出生，汉族，中国北方工业有限公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵瑾（原告王鹏程之妻，同原告赵瑾），女，1983年5月31日出生，汉族，中冶置业北京公司职员，住北京市西城区。原告：赵瑾，女，1983年5月31日出生，汉族，中冶置业北京公司职员，住北京市西城区。被告：马宗华，男，1954年7月4日出生，汉族，北京英特塑料机械总厂退休，住江苏省苏州市。原告王鹏程、赵瑾与被告马宗华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王鹏程委托诉讼代理人兼原告赵瑾，被告马宗华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王鹏程、赵瑾向本院提出诉讼请求：1．要求被告按原告所付房款总额日万分之五标准，支付暂计算至2013年12月27日的违约金299545元，原告将视被告处理态度，保留追加违约金的权利，直至将户口迁出之日为止；2．要求被告将其本人及其女儿马怡婷的户口从北京市西城区新安中里**楼****迁出；3．被告承担本案所产生的案件受理费和其他所有诉讼费用。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：要求被告支付截至2019年12月31日的未迁移户口产生的户口产生的违约金20万元（以所付房款总额139万元为基数，五的利率计算，因计算金额较高，我方主动将金额调整为20万元，后续将视被告的处理态度，保留追加被告在2020年1月1日之后相应违约金的权利）。事实和理由：被告马宗华系北京市西城区新安中里8号楼X单元XXX号原业主。2012年原告二人通过北京我爱我家房地产有限公司从被告马宗华手中购买了该房产，于2012年10月12日完成过户交易。根据买卖双方签订并提交北京市住房和城乡建设委员会的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版，合同编号C613670）第十条“权属转移登记”中规定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的户口迁出的，之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”原告按合同约定向被告支付了人民币1390000元房款，于2012年10月12日完成过户登记。被告未能按约定在2012年10月22日前将原户口(即马户口(即马怡婷和马宗华的户口)城区新安中里X号楼XX单元XXX号迁出。原告赵瑾曾多次电话联系被告马宗华，并委托北京我爱我家房地产有限公司的置业顾问焦起亮出面协调，对被告马宗华好言相劝请其将被告二人的户口迁出，户口迁出，华态度强硬拒绝迁户。原告认为被告行为已经构成违约且持续至今，应自2012年10月22日起计算并支付违约金，直至被告履行约定将原户口迁出之户口迁出之日止。原告为保护自身的合法权益诉至贵院，请贵院依法审理，判如所请。原告向本院提交了以下证据：1．房屋买卖合同；2．购房发票；3．契税缴款书；4．土地出让金缴款书；5．原房屋所有权证；6．现房屋所有权证。马宗华辩称，认可原告所述事实，但不同意原告的诉讼请求。具体理由如下：1．当初卖房交付时，我曾向原告明确房子有户口暂时无户口暂时无法迁出，复他们也不着急把户口迁到北户口迁到北京，我的要求。有中介公司的工作人员可以证明。2．从卖房到现在已经过去8年，原告仅在5年前联系过我一次迁出户口，后来没在联系过我。我认为原告主张权利已经过了法律期限。3．关于迁户口的问题户口的问题，相关部门，如果在北京没有房子，无法接收户口。且我没有其他的亲属、人力资源部门接收我的户口。如果有部门可以接收我与女儿马怡婷的户口，我们可以立即迁出户口。4．我现在的经济困难，无力负担原告主张的违约金及案件受理费。本院经审理认定事实如下：2012年8月6日，赵瑾、王鹏程作为买受人与出卖人马宗华签订了《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，合同编号为C613670，约定马宗华将北京市西城区新安中里8号楼X层X-X-XXX号房屋（以下简称涉案房屋）出售与赵瑾、王鹏程，并约定房屋成交价格为139万元。合同第十条第三款规定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机户籍管理机关办理原有户口迁出手续。自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的户口迁出的，人支付相当于已付房屋价款千分之五的违约金；逾期超过10日未迁出的，自期限届满之次日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2012年10月12日，赵瑾、王鹏程取得涉案房屋的不动产登记证书，登记为二人共同共有。至庭审当日，马宗华仍未将涉案房屋与其相关的户口迁出。户口迁出。>庭审中，原告述称，从未同意过不让被告迁出户口。房子实际成交价格为190万元，在签订合同时，被告说拿到房屋首付款后在北京买一个小房子就迁出户口，被告承诺会在原告办理完毕房屋产权转移登记前将户口迁出，户口迁出，纳首付款与办理完毕产权转移登记之间间隔了六个月，但被告一直未迁走户口，中介多次与被告联系迁户口问题，户口问题，履行。被告述称没有注意到合同中关于未迁出户口违约金户口违约金的约定。>庭审后，马宗华向本院补充提交了《补充协议》及《声明》复印件，证明二原告曾同意被告在办理产权转移之日起的1年内将户口迁出涉户口迁出涉案房屋。认为《补充协议》载明的日期为2012年4月28日，早于《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的签订时间，签字处只有赵瑾一人签字、无经纪公司人员签字，赵瑾笔迹与马宗华笔迹也深浅不一，故不认可被告补充提交的证据。上述事实，有房屋买卖合同、房产证及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，赵瑾、王鹏程与马宗华签订的房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。涉案房屋于2012年10月12日完成房屋转移登记，根据双方约定，马宗华应在完成转移登记之日起10日内即2012年10月22日前办理原有户口迁出手户口迁出手续。明事实，涉案房屋内仍存有马宗华及其女儿户口，故马宗华未按合同约定迁出涉案房屋全部相关户口的行为户口的行为构成违约，违约责任。同时，即便被告马宗华庭后提交的《补充协议》证据属实，也不影响马宗华违约责任的承担。马宗华辩称二原告曾答应其不着急将户口迁出北户口迁出北京，应证据。鉴于被告认可原告曾在5年前联系迁移户口事宜，户口事宜，确对合同条款进行变更的情况下，双方之间关于迁移户口的约定户口的约定仍应以双方房屋买卖合同相应条款为准。提出的原告主张过了法律保护期限的抗辩，因涉案房屋内马宗华相关户口一直未户口一直未迁出，直处于持续状态，故对马宗华诉讼时效之抗辩，本院不予采信。马宗华提出的经济困难抗辩不足以阻碍原告要求被告承担违约责任。综上，赵瑾、王鹏程起诉要求马宗华支付逾期迁户违约金之请求，理由正当，本院予以支持。根据相关法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。马宗华经本院释明，请求法院对违约金数额予以调整。原、被告双方虽在合同中约定逾期不超过10日，以已付房屋总价款的千分之五计算违约金，逾期超过10日未迁出的，以已付房屋总价款的万分之五的标准按日计算违约金，但综合全案的证据来看，赵瑾、王鹏程已取得涉案房屋的所有权登记证书，赵瑾、王鹏程未能举证证明马宗华逾期迁出户口的违约户口的违约行为给其造成的具体损失金额，赵瑾、王鹏程主张的违约金明显过高。本院将以实际损失为基础，兼顾合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定马宗华向赵瑾、王鹏程支付逾期迁出户口违约金户口违约金50000元。>关于二原告要求被告迁出涉案房屋相关户口的诉讼户口的诉讼请求，法院民事案件审理范围，本院对此不予处理。马宗华应积极解决相关户口迁出事户口迁出事宜，任的进一步扩大。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于〈适用中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告马宗华给付原告赵瑾、王鹏程未迁出户口产生的户口产生的违约金50000元。>二、驳回原告赵瑾、王鹏程的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2150元，由原告赵瑾、王鹏程负担1612元（已交纳），由被告马宗华负担538元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 高中营二〇二〇年十一月二十三日法官助理 刘思敏书 记 员 侯雅晖