北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初4304号原告：李俊峰，男，1966年11月7日出生，汉族，住河南省许昌市魏都区。委托诉讼代理人：刘奇奇，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：訾妍妍，北京市京师律师事务所实习律师。被告：北京金阳置业有限公司，住所地北京市房山区长阳镇水碾屯一村村南150米。法定代表人：许广震，经理。委托诉讼代理人：洪绍荣，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓雨，北京大成律师事务所律师。原告李俊峰与被告北京金阳置业有限公司（以下简称金阳公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李俊峰的委托诉讼代理人刘奇奇、訾妍妍，被告金阳公司的委托诉讼代理人洪绍荣、刘晓雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李俊峰向本院提出诉讼请求：1．确认双方签订的《北京市商品房预售合同》（住宅类）（合同编号：Y1926508）第十四条第2项格式条款无效，即确认“买受人按前款规定要求继续履行合同的，出卖人累计向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人全部已付房款的1%……放弃追究出卖人的违约责任，合同继续履行”无效；2．判令被告自2017年3月31日起至实际交付房屋之日止，按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，支付逾期交房违约金，暂按照每月10000元租金，至2020年2月29日，共35个月计算，计350000元；3．判令被告赔偿原告因配电室所致采光、通风等原因造成的房屋使用价值损失100000元；4．判令被告赔偿因房屋院内有配电室及地井造成的房屋市场贬值损失150000元；5．判令本案的诉讼费由金阳公司承担。事实和理由：原告于2016年9月23日与金阳公司签订了《北京市商品房预售合同》（住宅类）（合同编号：Y1926508）（以下简称预售合同），购买了房山区长阳镇房屋，合同约定房屋于2017年3月31日交付，但房屋至今仍未交付，依据双方签订的预售合同第十四条约定，金阳公司应当承担逾期交房的违约责任。依据法律规定，预售合同第十四条第二项系格式条款，该条款免除了金阳公司逾期交房下原告作为买受人享有的退房及要求违约赔偿的主要权利，应确认无效。金阳公司在逾期交付房屋的情况下构成违约，应当承担违约责任，向原告支付违约金。另外，房屋施工完成后，原告经现场查看，发现房屋院内建有配电室，严重影响原告通风、采光等正常使用，并且小院内有五处地井严重影响美观，金阳公司在售房时从未向原告说明以上设施，由此造成的房屋使用价值损失及房屋贬值损失应当由金阳公司进行赔偿。原告为维护自身权益，故诉至法院。金阳公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，涉案商品房预售合同第14条是有效合同，而且相关其他业主也都是按照相同的标准执行的，所以第一项、第二项诉讼请求不能成立。第二，造成的使用价值损失没有事实和法律依据，面积并不在商品房预售合同的范围内，所以第三项、第四项诉讼请求也不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月30日，李俊峰与金阳公司签订编号为Y1926508的《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），约定李俊峰向金阳公司购买位于房山区长阳镇102，该商品房的用途为普通住宅，该商品房单价每平方米47079．58元，总价款6531821元。买受人采取贷款方式付款，买受人在签署认购书时向出卖人支付定金50000元，在买受人支付首付款时，定金抵作房价款。买受人应于签署预售合同当日向出卖人支付房价款的30%即1961821元，剩余房价款4570000元由买受人以贷款方式支付。出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房。预售合同第十二条“交付条件”，约定除出卖人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋）外，商品房交付时应当符合下列条件：1．该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅，必选）。预售合同第十四条“逾期交房责任”，约定除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（(1)和(2)不作累加）。（1）逾期在60日之内（该时限应当不小于第十一条第(1)项中的时限），自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金(该违约金比率应当不小于第十一条第(1)项中的比率)，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第(1)项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第(1)项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。2、买受人按前款规定要求继续履行合同的，出卖人累计向买受人支付的逾期交房违约金最高不超过买受人全部已付款的1%。买受人按前款约定退房的，应于约定的逾期60日的期限届满之日起十五日内将解除合同的书面通知送达至出卖人，如果买受人未在上述期限内将解除合同的书面通知送达出卖人，则视为买受人放弃解除合同的权利，放弃追究出卖人的违约责任，合同继续履行。预售合同第十六条“交接手续”，约定因买受人原因未能按时办理交接手续，自通知约定的交付之日起，视为出卖人已按时向买受人交付了符合本合同约定的商品房，自该日起与该商品房有关的一切风险、责任和义务均由买受人自行承担，与出卖人无关。预售合同附件十第十六条“通知送达”，约定出卖人及买受人双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话、传真均真实有效。如有变更，变更方应自变更之日起五日内以书面形式通知对方。否则，因此发生的投递错误、延迟、不能送达等不利后果，均由变更方承担，发送方不承担任何责任。该预售合同及附件还对双方的其他权利义务进行了约定。关于房屋交付情况，金阳公司称房屋已经交付，于2017年3月27日向李俊峰发了收房通知，但李俊峰一直没来办交接。对此，李俊峰不予认可，并称房屋尚未交付，也没有收到收房通知。经查，金阳公司向李俊峰发出的快递单上载明的联系电话与预售合同附件十中双方约定的联系电话不一致，该快递被退件。另查，房屋所在住宅楼于2018年1月24日通过建设工程规划核验（验收）。本院认为，李俊峰与金阳公司在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。本案中，李俊峰购买的房屋未能按照预售合同约定的期限办理交房，且金阳公司未提供证据证明逾期交房系由于李俊峰自身原因造成的，金阳公司应当按照合同约定向李俊峰承担违约责任。依据预售合同约定的违约责任承担方式，金阳公司应当向李俊峰给付逾期交房违约金65318．21元。关于预售合同中第十四条逾期交房责任第2项的约定，不符合相关法律对于条款无效情形的规定。李俊峰认为该约定为格式条款，免除了金阳公司逾期交房下李俊峰作为买受人享有的退房及要求违约赔偿的主要权利，该条款应为无效的主张，本院不予采信。关于李俊峰要求金阳公司赔偿因配电室所致采光、通风等原因造成的房屋使用价值损失及因配电室、地井造成的房屋市场贬值损失的诉讼请求，因配电室及地井的配置并不影响房屋的正常使用，故本院不予考虑。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京金阳置业有限公司于本判决生效后十日内给付李俊峰逾期交房违约金65318．21元；二、驳回李俊峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由李俊峰负担4367元（已交纳），由北京金阳置业有限公司负担533元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘洪刚二〇二〇年十一月十三日书记员  祁海营