贵州省荔波县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2722民初2037号 原告（反诉被告）：潘化光，男，1975年9月6日出生，水族，住贵州省荔波县。 被告（反诉原告）：荔波县鑫典桥隧物资供应有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州荔波县玉屏街道樟江国际城******商铺，统一社会信用代码91522722MA6E4J83XX。 法定代表人：林菊英，系该公司经理。 委托诉讼代理人：陈谨舟，男。 委托诉讼代理人：何树均，荔波县玉屏法律服务所法律工作者。 原告潘化光与被告荔波县鑫典桥隧物资供应有限公司（以下简称鑫典公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月9日公开开庭进行了审理，原告潘化光、被告鑫典公司的委托诉讼代理人陈谨舟、何树均到庭参加诉讼。庭审中，被告鑫典公司向本院提起反诉，本院受理后于2020年11月27日再次公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理，原告（反诉被告）潘化光、被告（反诉原告）鑫典公司的委托诉讼代理人何树均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘化光向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付商铺租金1万元；2、及时修复损坏房屋；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2019年4月30日与原告签订承租商铺合同，承租原告位于荔波县，建筑面积190.81平方米（以商品房买卖合同中标示为准），租赁期间三年，商铺押金1万元，被告将1万元作为保证金在两间商铺租满三年后该押金退回，租金支付方式为一年一付，被告付清当年度租金后再使用房屋。商铺租金第一年度起算时间为2019年9月1日至2020年8月31日，租金为132300元；第二年度时间为2020年9月1日至2021年8月31日，租金为138915元；第三年度时间为2021年9月1日至2022年8月31日，租金为145860元。合同签订约半年后，被告以生意不好做为由，要求原告降低房租，经双方协商一致原告同意降低租金为每年12万元，原合同约定其他条款不变。但被告不按合同履行支付租金义务，经原告多次催要被告至今只支付租金11万元，尚欠1万元。2020年9月4日，被告已将门市货物转移到其它地方经营。被告严重违反了合同约定，不再继续租赁商铺，也不付清当年租金，并且在使用商铺期间将大门墙面损坏三个洞，原告多次要求被告付清当年租金及修复房屋，至今无果。为维护自身合法权益，请法院查清事实依法判决。 被告鑫典公司辩称：一、被告还有1万元押金（即保证金）在原告处，完全可以充抵1万元的租赁费，故被告不存在拖欠商铺租赁费。二、原告没有证据证实房屋的损坏是被告承租期间造成，该房屋的损坏程度也不得而知，且原告已终止合同并于2020年8月27日让被告搬出商铺，现该商铺已转租他人。因此，请依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告鑫典公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告返还预先收取反诉原告第二年度租赁费5万元；2、判令反诉被告承担本案诉讼费和反诉代理费共计3000元。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2019年4月30日签订《商铺租赁合同》，承租位于荔波县，租期三年，交纳押金1万元。特别约定租金支付方式为现金支付。同时约定如果要求续租的，应在本合同期满前3个月提出书面申请。2019年8月31日，双方又重新签订《商铺租赁合同》，仅约定降低租金，其余不变。在优惠和降低租金情况下，反诉原告为了能继续承租该商铺，在第一年租期届满前，分别于2020年7月20日、8月4日通过网上银行向反诉被告预交第二年度承租的定金3万元、2万元，共计5万元。而反诉被告却于2020年9月2日将涉案商铺转租给第三人，其行为已经构成违约，反诉原告考虑到涉案商铺转租已成事实（同时也说明反诉被告已经终止本合同），也就同意终止合同，但反诉被告对已经收取反诉原告预交第二年度承租的定金5万元，应当如数退还。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请支持反诉原告的上述请求事项。 反诉被告潘化光辩称：一、反诉原告提出已预交第二年度租赁费5万元不是事实，该5万元是用来支付第一年度下半年租赁费。在合同签订约6个月，反诉原告称生意不好做和资金周转困难，要求降低租金为每年度12万元，付款方式改为半年一付，后来反诉原告称要到外地做工程，要求解除合同，并强行用1万元押金充抵当年度还欠的1万元租金，再打款5万元，作为支付下半年的6万元租金，并且从反诉原告下半年两次打款时间看，其也有明显违约行为，应按合同约定承担1万元的违约责任。二、反诉原告要求反诉被告支付反诉代理费3000元，没有法律依据，应予驳回。三、反诉原告称反诉被告违反合同约定将涉案商铺租给第三人，也自相矛盾。反诉原告称生意不好做，并且要去外地做工程，不能继续履行商铺租赁合同，愿意承担违约金1万元解除合同，但后来又称提前一个月交房，少付一个月的租金1万元，就用押金1万元充抵租金。由于是反诉原告要求解除合同，反诉被告才将涉案商铺出租给第三人，为此给反诉被告造成了近13万元的经济损失，现反诉被告又低价出租给第三人每年损失4万多元的租金，故反诉原告称反诉被告违约自相矛盾，也明显不符合逻辑和基本常理。四、反诉被告认可收到反诉原告的1万元押金，但反诉原告并未提出退还押金1万元，从此可以证明是反诉原告要求解除合同，强行用押金1万元充抵最后一个月的商铺租金，现其又称已向反诉被告预付第二年度租金没有事实依据。综上，反诉原告提出的反诉理由和证据自相矛盾，请法院查清事实，依法驳回其全部请求。 本院经审理认定事实如下： 2019年4月30日，原告（反诉被告）潘化光（甲方）与被告（反诉原告）鑫典公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同主要约定：甲方将位于荔波县方；租赁期限三年，商铺押金1万元，租期满后，乙方无任何水电费、物业管理费、政府相关税费拖欠，无房屋损坏，甲方退押金给乙方；第一年（2019年9月1日至2020年8月31日）租金132300元、第二年（2020年9月1日至2021年8月31日）租金138915元、第三年（2021年9月1日至2022年8月31日）租金145860元；租金支付方式：由乙方当年付清本年度租金，现金形式支付给甲方；在租赁期内，乙方在不租的情况下，必须找到下一位，续租者不得低于本合同的租金，如有转让费产生该笔费用由甲乙双方平分；乙方延迟交付房租超过十天以上的，每天按应付金额同银行贷款利息支付违约金，甲方有权在房屋使用保证金中扣除，不够的可向当地人民法院提起诉讼，在乙方支付房租及违约金后，本合同继续履行；乙方在未违反租约且同等租金条件的前提下，有权优先续租该房屋，如乙方要求续租，应在本合同期满前3个月书面向甲方提出申请，再由双方另行协商续租事宜；本合同除发生以下情形外，合同期内完全有效，不得单方解除：1、租赁期满；2、因一方过错严重造成房屋损毁的；3、出现不可抗力造成房屋损毁，达不到使用目的的；4、政府强制征收或拆除该房屋的。合同签订后，双方另行约定每年租金为12万元，合同其他内容不变。2020年5月14日，鑫典公司分两次向潘化光各转账3万元，共计6万元房租，2020年7月20日、8月4日，鑫典公司又分别向潘化光转账3万元、2万元房租，同时以上共计11万元。后因鑫典公司表示不再继续租赁涉案商铺，经与潘化光协商一致，同意解除合同。2020年8月27日，鑫典公司从涉案租赁商铺中搬出，同年9月2日，潘化光已将该商铺另行出租他人。 另查明：涉案租赁商铺系潘化光从他人处购买，其在购买前鑫典公司已经租赁了该商铺，并向原房主交纳了1万元押金，潘化光购买该商铺并与鑫典公司重新签订租赁合同后，原房主已将鑫典公司原交纳的1万元押金转交给潘化光。 本院认为，原告（反诉被告）潘化光与被告（反诉原告）鑫典公司签订的《商铺租赁合同》，是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。在合同履行过程，因鑫典公司表示不再继续租赁涉案商铺，经与潘化光协商一致，同意解除合同，故双方签订的涉案《商铺租赁合同》已经实际解除。 关于潘化光要求鑫典公司支付商铺租金1万元并及时修复损坏房屋的问题。本案中，潘化光主张鑫典公司在使用涉案商铺期间将大门墙面损坏而要求修复，但其提供的照片并不能证实其主张成立，鑫典公司亦不予认可，故对潘化光的该项主张，本院不予支持。对于潘化光主张鑫典公司支付商铺租金1万元，庭审中，鑫典公司提出双方协商解除合同后，已将潘化光收取的1万元押金折抵租金，现不再拖欠租金。根据庭审查明的事实，涉案《商铺租赁合同》实际履行一年，租金为12万元，鑫典公司已支付租金11万元，尚欠租金1万元，根据双方合同约定并结合潘化光在庭审中的陈述，可以认定双方在解除合同后，已将潘化光收取的1万元押金折抵尚欠1万元租金的事实，至于潘化光提出当时1万元押金是折抵违约金，未能提交任何证据证实，并且双方在合同中亦未对提前解除合同支付违约金进行约定，因此在双方已将1万元押金折抵尚欠的1万元租金后，鑫典公司已不再欠潘化光租金，潘化光再次主张租金无事实和法律依据，本院不予支持。 关于鑫典公司要求潘化光返还预先收取第二年度租赁费5万元并承担代理费3000元的问题。经庭审核实，鑫典公司所述上述5万元是第一年度租金，该公司并不存在向潘化光预交租赁费的事实，故鑫典公司的上述主张，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）潘化光的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）荔波县鑫典桥隧物资供应有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由原告（反诉被告）潘化光负担；反诉案件受理费减半收取562元，由被告（反诉原告）荔波县鑫典桥隧物资供应有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提出上诉，本判决则发生法律效力。 审判员  费树燕 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  龙建顶