安徽省岳西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0828民初2347号 原告：陈立凡，男，1992年7月27日出生，汉族，住安徽省岳西县。 委托诉讼代理人：刘晓倩，女，系陈立凡妻子。 被告：安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司，住所地安徽省岳西县天堂镇,统一社会信用代码913408286941362784。 法定代表人：张杰，董事长。 委托诉讼代理人：储晓东，安徽明一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王建闽，公司员工。 原告陈立凡与被告安徽盛世天源国际养生文化发展有限公司（以下简称盛世天源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈立凡及其委托诉讼代理人刘晓倩，被告盛世天源公司的委托诉讼代理人储晓东、王建闽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈立凡向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行合同，在原告所购商品房与隔壁商品房中间砌一面墙隔开，形成一梯一户，并安装德国科希曼地暖空调一体机；2.判令被告赔偿原告因被告违约未能如期收房的违约金41739.456元（自2020年3月31日起按合同约定日万分之三计算至交房之日止）及损失（自2020年4月1日起按未能如期收房期间的租房费用每月3000元计算至交房之日止）；3.判令被告返还多收的房票款49415.7元，并支付以房票款164719元为基数计算的利息，其中115303.3元自2018年7月9日起至2018年10月25日止按同期银行贷款利率计算，49415.7元自2018年7月9日起按同期银行贷款利率计算至款清之日止；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年，天悦·域荣房地产开发商盛世天源公司将天悦·域荣房产对外预售，其宣传广告提到天悦·域荣十二大亮点，其中包括一户一梯配置，安装德国科希曼地暖空调一体机，且有详细明确的介绍。在2016年12月9日天悦湾报纸第四版也提到天悦·域荣十二大保障利好，其中第四点、第五点也提到了“一户一梯配置，尊贵私密保障；地暖空调一体机，科技养生保障”。也正因如此，原告选择了当时每平方米高于市场房价1000多元的天悦.域荣房产。原告于2018年7月4日与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于岳西县，合同中明确约定了双方的权利义务，商品房平面图中也标明原告所购商品房与同号楼2-18层相同，为一梯一户，交房日期不迟于2020年3月30日。原告依据合同的约定履行了自己作为一个买受人应尽的义务，但被告存在严重违约，原告所购商品房与隔壁商品房中间没有一面墙隔开，不是一梯一户，也未安装德国科希曼地暖空调一体机，严重损害了原告利益，原告因此未能如期收房，造成不能及时装修入住等损失。被告于2018年7月9日收到原告房票164719元，原告实际已经支付全额房款，被告于2018年10月25日返还原告房票款115303.3元，还剩房票款49415.7元未返还，期间被告未支付利息。原告现根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条规定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，提起诉讼，望判如所请。 盛世天源公司辩称，原告在我公司购买“天悦·域荣（一期）”7号楼二单元1701室商品房属实，购房款已全部付清，签约时间为2018年7月4日。1.关于一梯一户和中间隔墙问题。我公司出售的7号楼房屋，一个单元有两户，有两个电梯和一个步梯，符合合同约定的一梯一户。至于一单元两户之间的隔墙，双方并没有约定要建造隔墙，只能根据施工图纸施工，7号楼共18层，其中12层、17层设计为安全疏散通道，同一单元两户之间没有隔墙，其他楼层有隔墙，公司施工时只能按图纸施工不能增加隔墙，房屋交付后也有业主自行装修隔开，与我公司无关，原告所购房屋17层在设计时就没有隔墙。2.关于安装德国科希曼地暖空调一体机问题。“天悦·域荣（一期）”共有6栋楼宇，7号楼盘销售时间与第一批楼盘销售时间中间间隔了一年时间，我公司在销售7号楼盘时没有做任何宣传，7号楼盘的销售是在一个半小时内全部结束。原告提到的十二大亮点宣传，是在第一批楼盘销售时代理公司做的宣传，跟7号楼盘销售毫无关系。2017年8月底，社会上对此宣传已经产生争议，电视媒体进行了报道，并经过市场主管部门调查处理，在2017年9月后我公司或者代理销售公司未再宣传过包括地暖空调一体机在内的十二大亮点，更没有人就此作出说明和允诺，故不属于商品房买卖合同司法解释规定的情形。3.关于逾期交房违约金问题。7号楼合同约定的交房时间是2020年3月31日，我公司在3月29日完成了竣工验收备案，具备了交房条件，由于时间的关系，我公司来不及书面通知，故采取电话通知业主交房，有电话记录为证。正是因为考虑书面通知签收和电话通知内容难以确定等容易引起争议的因素，合同就交房的时间地点有特别约定：“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。”在3月31日前因买受人的自身原因未办理收房，不是我公司不与其交房，故不存在逾期交房违约问题。在这之后，我公司及其小区物业还多次催促原告方办理交房，原告仍未收房。4.关于房票问题。原告在我公司购房后，确实向我公司提交了权利人为陈献忠的房票，金额为164719元，房票与本案购房合同没有关系，因为原告购房款已全额付清，我公司收取房票，仅是配合协助将房票价值变现然后支付给权利人。根据岳西县有关房票安置的规定，在签订商品房预售合同备案后，拨付房票金额的60%，房屋交付后再拨付剩余的40%，目前实际操作是按70%、30%两个阶段拨付。该房票的70%部分拨付到我公司账户后已经支付给原告，30%部分需要交房后才能办理拨付手续，原告方至今尚未收房，未提交房票提款的相关资料，30%部分目前无法办理，我公司承诺30%部分房票款拨付到我公司后，我公司会及时支付给原告，目前我公司未收到这笔房票款，故无法支付，更不会承担利息。 本院经审理认定事实如下：盛世天源公司在岳西县开发天悦·域荣房产项目。2016年，盛世天源公司将其开发的天悦·域荣房产对外进行广告宣传，在其制作的宣传单中宣传天悦·域荣有十二大亮点，其中包括一户一梯配置，安装德国科希曼地暖空调一体机等。2016年12月9日盛世天源公司制作的天悦湾报纸宣传广告中有“一户一梯配置，尊贵私密保障；地暖空调一体机，科技养生保障”等广告用语，引发居民涌跃购买。2016年12月28日，陈立凡父亲陈献忠向盛世天源公司交纳购房意向金（定金）50000元。2017年7月23日，“天悦·域荣（一期）”1、2、3、5号楼盘正式开盘，因购房户众多，盛世天源公司采取摇号方式进行销售，陈立凡未能取得第一批1、2、3、5号楼盘的购房资格。后摇号取得购房资格的购房户在与盛世天源公司签订购房合同后，得知最大亮点安装德国科希曼地暖空调一体机属于选装项目，并不包含在房价内，如需安装还需另外加钱。购房者认为十二大亮点缩水成十一大亮点，广告不实，涉嫌欺诈，投诉到岳西县信访局、岳西县市场监督管理局，并投诉到安徽电视台科教频道法治时空栏目。法治时空栏目记者专程来岳西进行了采访报道，并在2017年8月科教频道法治时空栏目对此做了专题报道。岳西县市场监督管理局对购房者的投诉进行了调查核实，于2018年10月29日作出岳市监罚字（2017）3058号行政处罚决定书，认为盛世天源公司违法发布广告含有房地产升值承诺和利用规划的教育设施误导购房者的行为，违反了《广告法》的相关规定，责令停止发布违法广告，在相应范围内消除影响，罚款20580元。 2018年7月第一期7号楼开盘，陈立凡采取摇号方式摇中7号楼二单元17层1701号住房一套。双方于2018年7月4日签订《商品房买卖合同》，房屋建筑面积119.01平方米，单价为每平方米5313.97元，总价款为632416元。除前期交纳的50000元定金外，陈立凡于当日交纳了下剩房款582416元。《商品房买卖合同》第九条约定交房条件为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”、“该商品房已取得房屋测绘报告”，“该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十条还对商品房相关设施设备交付条件作了约定；第十一条交付时间和手续第（一）项约定“出卖人应当在2020年3月31日前向买受人交付该商品房”，第（二）项约定“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”；合同第十二条逾期交付责任约定，逾期交房在60日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之叁的违约金。 2019年9月27日，盛世天源公司取得了案涉楼盘的测绘面积表，2020年3月29日，盛世天源公司取得了案涉楼盘的竣工验收备案表。2020年3月30日，盛世天源公司电话通知陈立凡交房，陈立凡以房屋不符合约定的交付条件为由至今未收房。7号楼建筑总层数18层，其中12层、17层规划设计为安全疏散通道，未像其他楼层单元两户之间进行隔断封闭。 另查明：岳西县人民政府办公室于2016年3月8日下发岳政办（2016）5号《关于印发岳西县城镇房屋征收房票安置办法（试行）的通知》，其中第十一条规定，房地产开发企业与征收人结算房票，需提交商品房买卖合同及备案证明、交房手续等相关资料，每月结算一次。房地产开发企业签订商品房合同预（销）售合同并按规定备案的，首期拨付房票金额的60%；将房屋交付被征收人后再拨付余款。房票兑现款直接拨付到该房地产开发企业预（销）售资金监管账户。陈立凡父亲陈献忠因原岳西县米机分厂（缸套）棚户区改造项目，于2017年7月24日取得岳西县房票安置资金凭证计164719元。陈立凡于2018年7月9日，将该房票及安置协议交付盛世天源公司用于兑现房票款，盛世天源公司按文件规定办理并返还首笔70%房票款115303.3元，下剩49415.7元因陈立凡至今未收房，县财政未拨付，故盛世天源公司未返还。 上述事实，有当事人提交的商品房买卖合同、天悦·域荣广告宣传材料、视频光盘、《关于印发岳西县城镇房屋征收房票安置办法（试行）的通知》、房票、收条、购房发票、设计图纸、测绘面积表、竣工验收备案表、电话记录及当事人的当庭陈述在卷佐证，可以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照法律规定和合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效。双方因本案诉讼引发争议，存在以下争议焦点： 一、关于17层未像其他楼层两户之间进行隔断封闭，所购商品房未安装德国科希曼地暖空调一体机，盛世天源公司是否构成违约的争议。陈立凡认为17层两户之间未进行隔断封闭，与广告宣传“一户一梯配置，尊贵私密保障”不符，构成违约。盛世天源公司认为7号楼就是一户一梯配置，17层虽两户之间未进行隔断封闭，但规划设计为安全疏散通道，一户一梯并不代表每个楼层两套住房之间都要进行隔断封闭，故不构成违约。本院认为，百度百科中所谓一户一梯又称电梯入户，是指在同一单元楼里，配有一部电梯，且同个单元内每层只有一户，业主乘坐电梯直达所在楼层后，出门便可以进入自己的私家空间。陈立凡所在的房屋17层在规划设计时没有两户之间进行隔断封闭的设计，为了公共利益安全的需要设计为安全疏散通道，盛世天源公司按规划设计进行施工，在12层、17层两户之间未进行隔断封闭，并不因此构成违约，故陈立凡要求盛世天源公司在其单元两户中间砌墙隔开的诉讼请求，无事实依据及合同依据，本院不予支持。 关于安装德国科希曼地暖空调一体机，虽然盛世天源公司在前期1、2、3、5号楼盘广告宣传中作为十二大亮点之一予以宣传，但在前期购房户签订合同后，发现不实，并进行了投诉，安徽电视台科教频道法治时空栏目于2017年8月对此作了专门报道。陈立凡与盛世天源公司于2018年7月4日签订《商品房买卖合同》时，应当知道安装德国科希曼地暖空调一体机并不包含在房屋价款内，此时其可以选择采取退还定金、拒签合同或其他方式予以解决，但其仍与盛世天源公司签订《商品房买卖合同》，应视为其已默认认可，且亦未提交证据证明在双方签订《商品房买卖合同》时，盛世天源公司仍在将安装德国科希曼地暖空调一体机作为十二大亮点之一继续进行广告宣传，在此情形下，盛世天源公司不构成违约。 二、关于逾期交房的争议。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定交房条件为“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”，“该商品房已取得房屋测绘报告”，“该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质理保证书》；第十一条交付时间和手续第（一）项约定“出卖人应当在2020年3月31日前向买受人交付该商品房”，第（二）项约定“该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”。2020年3月29日，盛世天源公司在取得了案涉楼盘的竣工验收备案表后，于2020年3月30日电话通知陈立凡交房，陈立凡认为盛世天源公司只是拨打了其电话，不能证明通话内容为通知交房。本院认为，即使陈立凡的主张成立，但双方同时约定“买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点”，故可以认定盛世天源公司已按合同约定履行了通知交房义务，并未逾期交房，至于陈立凡以房屋不符合约定的交付条件为由至今未收房，不应视为盛世天源公司逾期交房，故陈立凡主张盛世天源公司赔偿因违约未能如期收房的违约金及相应租房损失，无事实和合同依据，本院不予支持。 三、关于尚未返还的房票款49415.7元返还条件是否成就及房票总价款164719元是否应支付利息的争议。本院认为，按照《关于印发岳西县城镇房屋征收房票安置办法（试行）的通知》的文件规定，“房地产开发企业签订商品房合同预（销）售合同并按规定备案的，首期拨付房票金额的60%；将房屋交付被征收人后再拨付余款。房票兑现款直接拨付到该房地产开发企业预（销）售资金监管账户”。盛世天源公司已按规定将首期拨付房票金额115303.3元支付给陈立凡，现因房屋至今未交付，余款49415.7元的支付条件尚未成就，且双方并未约定利息，陈立凡诉请盛世天源公司返还房票余款49415.7元及按返还时间段支付相应利息的请求，无事实和合同依据，本院不予支持。 案经调解不成，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回陈立凡的诉讼请求。 案件受理费1105元，由陈立凡负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长 傅 彬 人民陪审员 申 健 人民陪审员 王诗中 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员 胡婷云