新疆维吾尔自治区和静县人民法院行 政 裁 定 书（2020）新2827行初1号 原告：冶维清，男，1948年2月26日出生，回族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和静县。委托诉讼代理人：王峰，系新疆梨城律师事务所律师。被告：和静县住房和城乡建设局，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和静县。法定代表人：韩宪国，系该局局长。委托诉讼代理人：罗代国，系新疆凡而卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘杰，男，系该局工作人员。第三人：新疆华洋实业（集团）有限公司和静房地产开发分公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和静县。主要负责人：张明，系该公司经理。第三人：新疆华洋实业（集团）有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。法定代表人：杨建中，系该公司总经理。委托诉讼代理人：魏邦成，系新疆云力律师事务所律师。第三人：艾孜孜江·依明，男，1990年6月8日出生，维吾尔族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州。委托诉讼代理人：孙建平，系新疆阳光律师事务所律师。第三人：吾守尔·买买提，男，1977年10月5日出生，维吾尔族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和静县。委托诉讼代理人：马忠义，系新疆西昭律师事务所律师。委托诉讼代理人：阿布都热西提·吾甫力，系新疆诺启律师事务所律师。第三人：艾力·牙生，男，1963年5月5日出生，维吾尔族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州和静县。原告冶维清不服被告和静县住房和城乡建设局（以下简称和静住建局）办理的住建××县平方米（由东往西）及二楼250平方米门面房备案登记的行政行为，于2018年11月6日向本院提起行政诉讼。本院经审理作出（2018）新2827行初2号行政判决。第三人吾守尔·买买提不服判决，提出上诉。经新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院审理作出（2020）新28行终10号行政裁定，发回重审。本院于2020年5月21日立案后，依法另行组成合议庭，于2020年7月16日公开开庭审理了本案，现已审理终结。原告冶维清诉称，请求撤销被告和静住建局办理的位于紫金名城二号楼一楼500平方米（由东往西）及二楼250平方米门面房的备案登记。事实与理由：2013年5月，第三人华洋和静分公司开发和静紫金名城房地产项目，和原告签订了《和静县棚户区改造拆迁补偿安置协议书》，将原告位于和静县阿尔夏特南路的房屋及院落进行征迁，约定将紫金名城二号楼一楼500平方米及二楼250平方米门面房和该小区内800平方米住宅楼安置补偿给原告。2016年8月25日，华洋和静分公司的负责人张明以巴州华渝房地产开发有限公司（以下简称华渝公司）的名义和原告签订了800平方米住宅楼的《商品房买卖合同》，但拆迁安置协议中约定的500平方米及250平方米门面房未向原告交付，原因是上述房屋已被张明以华渝公司的名义安置补偿给了第三人艾孜孜江·依明、吾守尔·买买提、艾力·牙生，并在被告处备案登记。（2017）新28民终1099号民事调解书认定原告享有紫金名城二号楼一楼500平方米（由东往西）及二楼250平方米门面房的优先权。但上述房屋已被被告备案登记在第三人名下，第三人也不同意退出备案房屋，导致（2017）新28民终1099号民事调解书经裁定终结执行。被告在没有查明事实的情况下，错误适用法律和认定事实。涉案房屋的备案登记必须依法予以撤销。现提起诉讼，请求支持原告诉请。被告和静住建局辩称，我局在办理紫金名城二号楼一楼门面房商品房预售合同网签备案的行为并无过错，原告要求撤销我局备案行为不能成立。网签备案不属于《房屋登记办法》中规定的所有权登记、预告登记等。商品房预售合同网签备案的行为不是行政许可，只是行政管理手段，不具有物权效力，不能以网签备案认定房屋的所有权。原告完全可以通过人民法院的强制执行程序取得涉案房屋的优先权。第三人华洋和静分公司述称，涉案房屋的开发商是华渝公司，华渝公司如何给其他第三人备的案，华洋和静分公司不清楚也没有参与。备案房屋没有实际的买卖行为，只是应买受人的要求作为民间借贷的担保方式做了备案。第三人华洋公司述称，我公司意见与华洋和静分公司意见一致。第三人艾孜孜江·依明述称，⒈我与华渝公司的商品房买卖合同合法有效。被告住建局对涉案房屋的网签备案登记也合法有效。⒉涉案房屋是华渝公司开发的，原告与华渝公司没有任何法律关系，本案涉及的房产也与华洋公司没有任何关系。⒊原告与华洋和静分公司的拆迁协议损害了其他投资人的合法权益，应属无效合同。原告所拿到的补偿已经远远超过和静县地区的补偿标准，原告与华洋公司的两审裁判文书涉嫌虚假诉讼。本案其他第三人已经申请再审。综上，和静住建局的备案登记行为合法，请求驳回原告的诉讼请求。第三人吾守尔·买买提述称，⒈原告与华洋和静分公司签订的拆迁补偿协议无效，涉案房屋是四方合作开发的，签订的是合作协议书，协议第三条负责范围中约定负责拆迁的不是华洋和静分公司，其无权与原告签订拆迁补偿协议书。⒉开发商是华渝公司，被告住建局的备案合法有效。⒊我方已经对原告与华洋公司之间的民事裁判文书申请再审。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。第三人艾力·牙生述称，⒈原告与华洋和静分公司签订的拆迁补偿协议无效，涉案房屋是四方合作开发的，签订的是合作协议书，协议第三条负责范围中约定负责拆迁的不是华洋和静分公司，其无权与原告签订拆迁补偿协议书。⒉开发商是华渝公司，被告住建局的备案合法有效。⒊我方已经对原告与华洋公司之间的民事裁判文书申请再审。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，⒈2014年8月，华渝公司依法取得了和静县和静镇阿尔夏特南路涉案房屋所在地段的建设用地行政许可，批准文号为静政函（2014）306号，获得建设和静县阿尔夏特南路紫金名城小区1号楼、2号楼的建设工程施工许可和紫金名城2号商业住宅楼的建设工程规划许可，并自2014年9月25日起取得紫金名城小区2号楼的商品房预售许可证。⒉2014年4月22日，华渝公司作为发包人将位于××县、2号楼及一期地下车库建设项目工程发包给新疆九州建设集团有限公司承建。⒊第三人华洋和静分公司成立于2011年4月，负责人为张明，性质为自然人投资或控股的有限责任公司分公司；华渝公司成立于2013年8月，法定代表人为张明，性质为自然人投资或控股的有限责任公司。这两家公司的负责人及法定代表人张明系同一人。华洋和静分公司与华渝公司目前仍处于存续状态。庭审过程中，华洋和静分公司及华洋公司均未出示证据证实其享有涉案楼盘即和静县阿尔夏特南路紫金名城2号楼的房地产开发经营行政许可证明。⒋2013年5月13日，冶维清与华洋和静分公司签订《和静县棚户区改造拆迁补偿安置协议书》，约定华洋和静分公司给冶维清安置门面房750平方米，门面房安置在紫金名城小区1楼500平方米，2楼安置250平方米，住宅安置在小区800平方米，楼层和楼号由冶维清优先选择，冶维清有由东往西选择权。2017年冶维清诉至本院，请求确认冶维清与华洋和静分公司拆迁安置补偿协议书中房屋的优先权，要求华洋和静分公司交付上述拆迁安置门面房并赔偿损失。2017年4月13日，本院经审理作出（2017）新2827民初116号民事判决，就冶维清诉华洋和静分公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，判决认定华洋和静分公司及华洋公司向冶维清交付《和静县棚户区改造拆迁补偿安置协议书》中约定的紫金名城2号楼1楼500平方米（由东往西优先补偿安置）及2楼250平方米门面房（优先补偿安置）。冶维清不服提出上诉后，新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院作出（2017）新28民终1099号民事调解，维持了上述判决内容。⒌被告和静住建局于2016年3月24日、2017年2月20日、6月28日办理了第三人艾力·牙生位于××县、04室、05室《商品房买卖合同登记备案证明》3份；于2015年8月25日办理了第三人艾孜孜江·依明位于××县、07室、08室、09室、010室、011室《商品房买卖合同登记备案证明》6份；于2015年11月9日办理了艾海麦提江·艾力木江、祖日皮热·依明位于××县《商品房买卖合同登记备案证明》1份；于2015年5月13日办理了第三人吾守尔·买买提位于××县、01室《商品房买卖合同登记备案证明》1份。和静住建局依据的是华渝公司提交的商品房预售许可申请报告、建设用地批准书、建设工地规划许可证、房地产开发企业暂定资质证书、建筑工程施工许可证、巴州西域房地产价格评估事务所有限责任公司和静县紫金名城2号楼预售房产面积测绘计算书、建设工程施工合同等材料而作出上述备案登记行政行为。本院认为，本案的争议焦点是被告和静住××县备案登记在第三人艾孜孜江·依明、吾守尔·买买提、艾力·牙生名下房屋的备案登记是不是可诉行政行为，该登记备案行为是否违法。首先，被告和静住建局对本案第三人艾孜孜江·依明、吾守尔·买买提、艾力·牙生基于预售房屋买卖合同而作出的登记备案行为的法律属性如何认定的问题。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条第二款规定，房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。这种登记备案行为是房地产管理部门基于管理的需要对房地产开发企业所设的程序性行政管理措施，其目的是通过行政管理的手段加强对商品房预售的管理，这种备案登记既不会改变原有的法律关系，也不设定新的权利义务，也不会对他人权利义务产生实质性影响。并非行政机关所做的所有的行政行为都具有可诉性。登记备案行为与《不动产登记暂行条例》中所规定的房屋权属登记具有本质的不同，登记备案行为并不产生物权变动的效力，对原告冶维清向被告华洋和静分公司及华洋公司主张房屋优先安置权及交付房屋不产生实际影响。依据《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款第十项的规定，对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为，不属于人民法院行政诉讼受案范围。其次，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，房地产开发经营企业在依法取得相关行政许可的情形下，有权对其开发的房地产进行销售。本案中，依法取得和静县紫金名城小区2号楼的土地使用、建筑、预售行政许可的是华渝公司，而非本案第三人华洋和静分公司或者华洋公司。本案第三人艾孜孜江·依明、吾守尔·买买提、艾力·牙生是与华渝公司签订《商品房买卖合同》后，由和静住建局办理了所购房屋的备案登记，该行为没有违反预售房屋备案登记的相关规定，和静住建局对上述《商品房买卖合同》上载明的房屋依法进行备案登记系履行行政管理职责的程序性行政行为。第三，从查明的涉案事实看，自2013年起，和静县和静镇阿尔夏特路进行房地产建设和开发过程中有多家房地产开发公司参与。其中华渝公司在2014年5月取得紫金名城1号楼、2号楼及一期地下车库建设行政许可，并在同年9月取得紫金名城2号楼商品房的预售许可。本案中，被告华洋和静分公司及华洋公司均没有出示证据证实其在2013年取得了紫金名城2号楼的上述行政许可证明，并且华洋和静分公司及华洋公司在庭审过程中自述现备案登记在第三人艾孜孜江·依明、吾守尔·买买提、艾力·牙生名下的商品房与华洋和静分公司及华洋公司无任何法律关系。故原告冶维清主张现登记在第三人艾孜孜江·依明、吾守尔·买买提、艾力·牙生名下的商品房就是华洋和静分公司承诺给其应当优先安置的房屋而被被告违法登记的观点没有充分的证据证实，本院不予采信。综上所述，被告和静县住建局就涉案商品房预售合同的登记备案行为不属于行政诉讼的受案范围。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条第四项、《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款第十项的规定，裁定如下：驳回原告冶维清的起诉。案件受理费50元（原告已预交），予以退还。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。审  判  长   董  瑞审  判  员   依巴代提人民 陪 审员   道 尔 吉二 〇 二 〇 年 十 一 月 二 十 六 日书  记  员   曹 贺 霞