广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初13842号原告：胡志新，男，1962年9月20日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：黄桂芬，广东银德律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋阳慧，广东银德律师事务所律师。被告：中国移动通信集团广东有限公司广州分公司，住所地：广州市天河区天河北路**。负责人：葛磊，总经理。委托诉讼代理人：申桂梅，广东恒益律师事务所律师。原告胡志新诉被告中国移动通信集团广东有限公司广州分公司（以下简称中国移动广州分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胡志新及其委托诉讼代理人黄桂芬，被告中国移动广州分公司的委托诉讼代理人申桂梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡志新向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《明经村微网格综合接入机房2租赁合同》于2019年9月8日解除；2.判令被告立即向原告支付2019年3月10日至2019年9月8日拖欠的租金20727.78元；3.判令被告立即向原告支付违约金86000元；4.本案的全部诉讼费用由被告承担。庭审中，胡志新表示由于中国移动广州分公司已于2020年3月6日支付了2019年3月10日至2019年9月8日的租金，故撤回了上述第2项诉讼请求。事实和理由：2018年2月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《明经村微网格综合接入机房2租赁合同》一份（合同编号为CMGD-GZ-201800507）,合同约定：乙方租用甲方提供的位于广州市番禺区化龙镇××街××号的40平方米房屋作综合接入机房之用。租赁期限自2018年3月10日至2028年3月9日，共计10年。双方约定第一年房屋租金为41000元，每两年租金增加1000元，合同总额为430000元。租金每年结算一次，付款方式为：甲方需在每年3月10日前向乙方提供发票，乙方承诺在收到甲方发票后60个工作日内付款。另外，合同第十条约定：由于一方违约导致合同提前终止或无法继续履行的，守约方有权不再履行未到期义务，违约方应当按合同总金额的20%向守约方支付违约金。租赁合同签订后，原告依约将出租房屋交付给被告使用，被告也支付了第一年即2018年3月10日至2019年3月9日的租金41000元。在第一年的租赁期届满前，原告多次要求被告提供开票资料，被告却以各种理由拖延，一直占用房屋却不交付租金。2019年5月30日，原告向被告邮寄《催租通知》一份，要求被告在限定时间内交付租金，被告不予理会。2019年8月30日，原告向被告发送《关于提供开票资料的通知函》，再次要求被告务必于2019年9月1日向原告提供营业执照副本等资料以便原告开票，无奈被告却于2019年9月8日组织工人将租房内设备、设施等相关物品搬离，租金至今分文未付。原告认为，原、被告之间的租赁合同关系合法，应受法律保护。被告长期拖欠租金，并已于2019年9月8日单方无故解除合同，其行为已违反了我国法律的相关规定和双方的约定，构成根本违约，侵犯了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法裁判。被告中国移动广州分公司辩称：一、根据合同约定，被告在原告未开具发票的情况下延期付款并不构成违约。即便如此，被告亦将未开票时段租金支付完毕。因此，原告关于支付租金的诉求已全部得以实现。1.根据双方合同第六条的约定，原告履行开票义务在先，被告的付款时限应从收到原告发票之日起算，而原告至今未履行开票义务。故被告在此情况下延期付款并不构成违约。尽管如此，被告已向原告支付了2019年3月10日至2019年9月8日的租金20500元，履行了合同期内全部付款义务。原告关于支付租金的诉求已全部得以实现，其无权再向被告主张。2.原告以被告未提供营业执照作为其自身无法提供租金发票的理由，没有事实依据。原告已成功开具首期租金发票，双方已正常结算首期租金，在被告开票信息并未发生变更，营业执照也并非开票的必要条件的情况下，原告无权向被告主张延期付款违约金。二、案涉租赁合同因传输管道建设受村民阻挠，机房无法投产建设而终止，被告已就合同终止及租金支付事宜提前通知，并非违法解除。租赁合同签订后，被告便支付了首期41000元租金，正式开展土建配套和传输管道建设。但是，配套部分建设过程中，明经村村民投诉机房存在辐射并强行阻止施工，传输管道建设因为村委不同意无法建设，主干管道也因为市政污水施工周期长、范围大，不具备新建管道施工条件，外电增容也因业主不予配合无法完成，最终导致机房无法建设使用。根据租赁合同第九条第5款约定，被告已将合同终止事宜提前通知原告，合同解除符合合同约定和法定程序，无需支付违法解除合同的违约金。三、原告拒绝对外电增容和传输管道建设履行协助、配合义务违反了合同约定，应当对合同解除承担一定责任；同时，原告未就实际损失情况进行举证说明，且原告主张的违约金标准过高。1.根据合同第七条第3点和第八条第2点的约定，原告对传输管道建设有协助、配合的附随义务，应负责协助“将消防、电、管线铺设到租赁物”。合同履行中，被告一直就外电增容和传输管线铺设过程中的相邻关系问题与原告沟通，希望取得原告协助，但原告均表示无法配合，因此，原告自身应对合同无法继续履行而终止承担责任。2.根据合同法司法解释二第二十九条规定，本案中，原告主张2019年3月10日至2019年9月8日租金共计20727.78元，但主张的违约金却是本金的2倍，远远超过法定标准，不应得到法律的支持。请法院根据合同实际履行情况，根据公平原则对违约金标准予以调低。综上所述，被告在原告未开具发票的情况下延期付款并不构成违约。被告已支付实际占用期间内全部租金，案涉租赁合同因传输机房无法投产建设而终止，并非被告违法解除。被告支付了首期41000元租金对价并投入了前期大量建设成本后却无法进行机房建设和正常运营，是最大利益受损方。请法院驳回原告诉讼请求，依法维护被告合法权益。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予与确认并在卷佐证。本院查明事实如下：广东省人民政府向胡志新核发了《房地产权证》，房地产权证号为粤房地证字第**，载明房屋地址坐落于番禺市××××队，房屋权属来源为1998年3月新建，三层混合建筑结构，建筑面积为350平方米，权属人为胡志新。2015年8月19日，广州市番禺区化龙镇明经村民委员会出具《证明》，证明房房地产权证号为粤房地证字第**的房地产权证》载明的房屋地址“番禺市××××队”，与广州市番禺区化龙镇××街××号的地址一致。2018年2月28日，胡志新作为甲方，与中国移动广州分公司作为乙方共同签订一份《明经村微网格综合接入机房2租赁合同》，约定：甲方同意将违约广州市番禺区化龙镇××街××号的物业（以下简称涉讼物业）出租给乙方，租赁物内的实际使用面积40平方米，乙方同意依据本合同约定条件承租租赁物；甲乙双方同意乙方按综合接入机房用途租用租赁物，甲方保证租赁物可满足以上用途目的，且具有用于以上用途所需一切合法证明资料；租赁期限自2018年3月10日到2028年3月9日止，使用期限为10年，甲方应当在2018年3月9日将符合合同约定的租赁物交付乙方；双方协定的租金（含管理费、税费等一切费用）和租赁期限如下：2018年3月10日至2020年3月9日年租金为41000元，2020年3月10日至2022年3月9日年租金为42000元，2022年3月10日至2024年3月9日年租金为43000元，2024年3月10日至2026年3月9日年租金为44000元，2026年3月10日至2028年3月9日年租金为45000元；租金付款方式：除首期款外，租金每年结算一次，首期款2018年3月10日至2019年3月9日租金费用41000元，乙方应在收到甲方合规发票且满足本合同约定的付款条件下在60工作日内一次性向甲方付清，其他各期款，甲方需在每年3月10日前向乙方提供发票，乙方承诺在收到甲方发票且满足本合同约定的付款条件下在60个工作日内付款；由于甲方未足额缴纳应缴税款和开具发票不真实、不合格而引起的一切责任（包括商业责任和法律责任）和损失，由甲方承担；双方结算相关信息如下：甲方名称和户名为胡志新，开户行中国银行广州番禺石基支行，账户62×××ＸＸ；乙方名称和户名为中国移动通信集团广东有限公司广州分公司，国税纳税人识别号91440101618652334F，开户行工商银行陵园西办事处，账号36×××ＸＸ；任一方如需改变上述账户，应提前十日以书面通知另一方；甲方需协助乙方从租赁物新建路由传输管道到石化公路，需负责协助管道单位在红线范围内施工，不收取额外费用；甲方按时将租赁物交付给乙方使用，交付房屋时，甲方应负责协助乙方将消防、电、管线铺设到租赁物，且应当符合法律规定对合同用途的要求；租赁期间，如遇乙方上级单位相关政策变动或不可抗力原因造成乙方不能在租赁物上完成互联网接入间建设或不能继续使用，双方可解除合同，甲方应按实退还乙方未租赁期间的已付租金，双方互不承担责任；乙方应依约按时交纳有关费用；乙方负责互联网接入间设施的所有投资并享有相应的物权；合同租赁期间，如由于用电、传输路由管道、维护条件或第三方原因造成乙方不能在租赁物上按合同约定用途完成建设或不能继续使用，乙方可解除合同，甲方应按实退还乙方未租赁期间的已付租金，乙方不承租责任；由于一方违约导致合同提前终止或无法继续履行的，守约方有权不再履行未到期义务，违约方应当按合同总金额的20%向守约方支付违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应当予以赔偿守约方损失；等等。2019年10月29日，胡志新以中国移动广州分公司拖欠租金为由提诉至本院，引致本案纠纷。2020年3月6日，中国移动广州分公司通过网上银行转账方式向胡志新支付了租金20500元。庭审中，双方当事人均确认中国移动广州分公司已向胡志新支付第一期租金41000元及第二期半年租金20500元；并确认胡志新在签订合同后就已交付涉讼物业给中国移动广州分公司，并给予了一个月的装修期，中国移动广州分公司于2019年9月8日搬离涉讼物业，涉讼《明经村微网格综合接入机房2租赁合同》于2019年9月8日解除。但双方对以下问题存在争议：一、对于涉讼物业的使用情况。中国移动广州分公司称其司支付第一期租金后正式开展配套建设和管道建设，在配套建设中其司委托第三方进行现场施工，根据施工人员反馈，村民因反对外电增容问题而强行阻止施工，传输管道因村委不同意而不能施工，主干管道因市政施工周期长而无法施工，另外不具备新建管道的条件，外电增容问题是施工方协调胡志新接电，因胡志新不配合也无法完成，综上导致机房无法建设使用，以上在监理单位中达安股份有限公司作出的施工进度报告中可以反映；且胡志新是当地村民对于自己出租的物业的履行情况应当是知情的，村委也可以证明，因为合同已经进行前期投入，其司没有理由在机房可以建设的情况下终止合同，其司是最大的利益受损方；第一期期限届满即2019年3月9日前其司番禺分公司的员工和选址负责人与胡志新联系沟通终止合同的事宜，胡志新明示同意终止合同，其司希望胡志新继续协助完成施工，但胡志新表示无法配合，之后双方对合同终止和搬迁事宜进行沟通，其司同意支付实际占用期间的租金，并告知胡志新须开具发票，其司的财务才能报款，但胡志新迟迟未能开具发票，最终经双方协调均无法达成，机房终止建设，其司于2019年9月8日搬离涉讼物业，并将涉讼物业交还给胡志新。中国移动广州分公司并提交了《明经村微网格综合接入机房2项目施工进度报告》及委托合同、微信聊天记录及授权委托书、2020年2月1日通话录音拟证实其上述主张，其中微信聊天记录附有微信个人信息主页显示微信号“××××”，授权委托书中受托人名为梁顺昌。胡志新对证据质证认为，施工进度报告是中国移动广州分公司的内部报告，其方不知情，施工情况的问题没有和其方告知，其方没有接到中国移动广州分公司的书面通知；梁顺昌是联系其方出租涉讼物业的中介，梁顺昌收取了相关的代理费，但处理履行合同的事宜中，梁顺昌并不是每件事都与其方沟通传达；其方从没同意过终止合同，其方曾在春节前收到自称是中国移动广州分公司员工的电话，录音中其方也表述要求中国移动广州分公司需提供开票条件，也不同意以补半年租金给其方解除合同，且中国移动广州分公司于2019年9月8日完成搬离，不存在2019年3月9日前其方明示同意终止合同的事情；在中国移动广州分公司使用涉讼物业的过程中，其方已协助中国移动广州分公司办理报装接电问题，是中国移动广州分公司自己拆除了，对于中国移动广州分公司所述村民反对传输管道铺设的问题，其方也只是听说，以及因市政施工周期长及村委会而无法施工的问题，这些问题中国移动广州分公司均没有与其方沟通，其方不知道需要协助，后来其方才知道是村里面要求建设方支付建设方，中国移动广州分公司不愿意支付所以就没有再建设下去了。二、关于中国移动广州分公司支付租金的情况以及胡志新主张的违约金问题。胡志新称在中国移动广州分公司在支付了第一期租金后，一直没有提供开票所需的营业执照中的统一社会信用代码，所以其方无法开具发票，中国移动广州分公司因此亦一直没有支付第二年的租金，而第一期发票是中介代开的；虽然其收到中国移动广州分公司于2020年3月6日支付的半年租金20500元，但是中国移动广州分公司是未经其方同意转入其方账户的，其方并没有同意收半年租金就终止合同；因中国移动广州分公司违约，故应当按照合同总价20%支付违约金。胡志新并提交了《催租通知》《关于提供开票资料的通知函》及相关的邮政快递单和物流查询记录拟予以证实，其中邮政快递单显示收件人地址为中国移动广州分公司的工商登记营业场所的地址，该两份邮件均为妥投件。中国移动广州分公司则认为虽然《催租通知》《关于提供开票资料的通知函》的妥投记录显示有签收，但其司主要办公地点已于2019年1月1日搬至琶洲，剩余的只是其他部门在办公，故对该证据不予确认，且胡志新在未履行开票义务的情况下，催促其司付款是没有合同依据的，其司是否提供营业执照与胡志新是否开票无关；由于合同履行第二期期间，双方对终止合同和开票的事宜一直进行沟通所以其方没有及时支付，后来又因为疫情原因，所以其司在2020年3月6日支付了2019年9月8日止的租金；对于违约金，胡志新未对其损失进行举证，且胡志新主张的违约金超过租金本金三倍，远超过法定的最高标准，不应得到支持。三、对于涉讼《明经村微网格综合接入机房2租赁合同》解除的原因和责任问题。胡志新主张由于中国移动广州分公司拖欠租金，并于2019年9月8日擅自搬离，应属中国移动广州分公司单方违约行为导致合同解除，中国移动广州分公司对此应承担违约责任。中国移动广州分公司则认为在合同履行过程中，机房建设期间因胡志新没有对外电增容传输管道建设在相邻关系协调过程中进行协助，导致合同因第三方原因而无法建设投产，胡志新对此应承担一定责任，故其司有权根据法律规定和《明经村微网格综合接入机房2租赁合同》第九条第5点的约定，在提前通知的情况下单方终止租赁合同的，租赁合同是依法依规于2019年9月8日解除的。本院认为，胡志新与中国移动广州分公司就涉讼物业签订的《明经村微网格综合接入机房2租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应自觉遵照履行。双方当事人在庭审中均确认涉讼《明经村微网格综合接入机房2租赁合同》已于2019年9月8日解除，本院予以采纳。对于合同解除的原因和责任问题。胡志新主张是因中国移动广州分公司逾期支付租金且擅自搬离涉讼物业单方终止合同所致。对此中国移动广州分公司则不予认可。其一，针对胡志新提出的中国移动广州分公司逾期支付租金的主张，本院认为，根据双方签订的《明经村微网格综合接入机房2租赁合同》中关于租金款给付的约定，“甲方需在每年3月10日前向乙方提供发票，乙方承诺在收到甲方发票且满足本合同约定的付款条件下在60个工作日内付款”，胡志新虽然陈述称系因中国移动广州分公司未向其提供统一社会信用代码而无法开具发票，但涉讼租赁合同中已明确载明了中国移动广州分公司的国税纳税人识别号、户名、开户行、账户等相关信息，中国移动广州分公司的统一社会信用代码与国税纳税人识别号一致；而且胡志新在此前已开具过首期租金款的发票，发票内容亦可反映胡志新开票所需信息，胡志新虽然称首期款发票系中介开具，但未能举证证实；此外，对于统一社会信用代码亦可通过网页查询等方式取得。故胡志新以中国移动广州分公司未向其提供营业执照或统一社会信用代码为由主张无法开具发票，理据不成立，本院不予采纳。在胡志新未能按照合同约定向中国移动广州分公司出具发票的情况下要求其支付租金，缺乏理据。因此，对于胡志新主张中国移动广州分公司逾期支付租金的意见，本院不予采纳。其二，对于中国移动广州分公司于2019年9月8日搬离涉讼物业的行为是否构成违约的问题。中国移动广州分公司主张签订租赁合同后，在机房建设过程中，因明经村村民反对以及村委不同意其方进行相关传输管道建设，导致其方无法继续进行建设和使用机房，因此其方在第一期租金到期前与胡志新进行沟通，终止租赁合同并搬离涉讼物业。中国移动广州分公司并提交了《明经村微网格综合接入机房2项目施工进度报告》、微信聊天记录及通话录音等证据拟予证实，对此胡志新在庭审中亦确认曾听说村民反对传输管道建设，并表示后来知道是村里要求建设方支付建设费，而中国移动广州分公司不愿意支付才没有再建设下去。该情况与中国移动广州分公司提出在建设传输管道过程中受阻的主张相呼应，本院对于中国移动广州分公司的该主张予以合理采信。中国移动广州分公司据此主张根据《明经村微网格综合接入机房2租赁合同》中“合同租赁期间，如由于用电、传输路由管道、维护条件或第三方原因造成乙方不能在租赁物上按合同约定用途完成建设或不能继续使用，乙方可解除合同，甲方应按实退还乙方未租赁期间的已付租金，乙方不承担责任”的约定，解除与胡志新的租赁合同，理据充分。从中国移动广州分公司提交的微信聊天记录和通话录音内容反映，胡志新于2019年4月亦应已知悉中国移动广州分公司要终止合同的意见，故胡志新主张中国移动广州分公司擅自搬离涉讼物业单方解除合同构成违约，理据不成立，本院不予采纳。胡志新基于上述理由主张中国移动广州分公司支付违约金86000元，理据不成立，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告胡志新与被告中国移动通信集团广东有限公司广州分公司签订的《明经村微网格综合接入机房2租赁合同》及相应的租赁法律关系于2019年9月8日起解除；二、驳回原告胡志新的其余诉讼请求。如被告中国移动通信集团广东有限公司广州分公司未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7135元，由原告胡志新负担3568元，被告中国移动通信集团广东有限公司广州分公司负担3567元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  刘 奕人民陪审员  马智英二〇二〇年十一月十六日书 记 员  徐倩雯