广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初7250号 原告：蒙海龙，女，1975年10月30日出生，壮族，个体户，住址：广西隆安县。 委托诉讼代理人：陆福武，南宁市兴宁法律事务中心法律服务工作者。 被告：广西盛标投资集团有限公司，住所：南宁市青秀区桂春路10号琅西市场综合楼七楼，统一社会信用代码：91450100569062767M。 法定代表人：李应标，董事长。 委托诉讼代理人：郑武贵，广西纵华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马安子，广西纵华律师事务所实习律师。 原告蒙海龙与被告广西盛标投资集团有限公司（以下简称盛标公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日受理后，依法组成合议庭，于2020年9月28日公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人陆福武，被告的委托诉讼代理人郑武贵、马安子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒙海龙向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《盛标·陈东购物中心商铺使用权转让合同》；二、被告一次性返还原告已支付的20年铺面租金506246.4元；三、被告一次性退还原告多支付的5年铺面租金126561.6元；四、被告支付原告资金占用利息（以126561.6元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，自2013年1月20日起暂计至2020年7月1日，即52739.8元；以126561.6元为基数，自2020年7月2日起，按年利率4.35%计算至全额返还之日止）；五、被告支付原告违约金121513.42元（以316404元为基数，按日万分之一，自2014年7月1日起计算至2020年7月1日止，即69291.6元；以158202元为基数，按日万分之一，自2015年7月3日起计算至2020年7月3日止，即28871.5元；以158202元为基数，按日万分之一，自2016年6月15日起计算至2020年7月1日止，即23350.32元）；六、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年1月9日，原告通过广告得知被告处有商铺出售，便来到被告的销售中心，因该栋楼盘当时刚开始建基础，被告只有整栋楼房的效果图和平面图提供给原告参考，经过被告销售顾问的连哄带骗，原告按照被告的要求双方签订了《盛标·陈东购物中心商铺使用权转让合同》。合同签订后，原告依合同约定支付了涉案商铺865号商铺的第一期50%的款项316404元，于2015年7月3日依照被告通知支付了第二期25%的款项158202元，按照合同约定尾款25%在交铺前两个月付清，被告于2016年6月7日通知原告支付尾款，同时要求原告签下收铺承诺书，原告于2016年6月15日支付涉案商铺尾款158202元，过后被告分别给原告出具了三张收据合计金额632808元。合同第四条第1项约定被告应在2014年1月1日前将铺面交付原告使用，被告未能按期交付商铺给原告，已严重违约，原告多次与被告交涉，被告均以各种原因无法正常开工为由要求原告理解，承诺给原告顺延商铺的使用期限，并按合同约定给予原告补偿，原告只好按照被告的通知继续支付商铺款项。2016年8月，被告电话通知原告收铺，原告来到涉案商铺后发现被告交付的商铺没有达到交付条件，整栋楼后排没有通过消防检验，所有后排商铺也没有隔离分铺，拉闸门也没有安装，且整栋楼只建到六层就封顶了，与双方签订的买卖合同约定的效果图完全不符，效果图是地1层，地上18层，后排商铺是多个商场入口和几个宾馆入口。原告提出商铺达不到购买使用目的，要求被告按照出售时的效果图和平面图交铺，待整栋楼建至18层，后排商场通道全部打开再交铺，被告答复称六层以上手续还在办理中，后排商场通道原有紧闭的木门可以拆除敞开便于顾客通行，现在商铺可以使用了。为减少损失，原告只好自己给商铺安装了一个拉闸门，直至今日，被告都没有与原告办理交铺手续，对原告所购买的商铺面积也没有进行测绘、丈量移交确认。综上，根据双方签订的合同第四条第一项、第六条第一项、第八条第三项约定，原告特提起诉讼，望判如所请。 被告盛标公司辩称，一、原、被告双方签订的商铺转让合同是双方真实意思表示，没有违反法律规定，该合同合法有效，双方应当遵守。被告已于2016年1月16日通知原告收铺，原告也依约于2016年1月15日向被告支付尾款，并于2016年2月15日签字确认收铺，至此双方已经依约履行合同义务，原告主张解除合同，但涉案合同既不符合约定解除的条件，也不符合法定解除的条件，合同应当继续履行，不存在返还租金的情况，故其主张不应得到支持；二、原、被告之间签订的是商铺使用权转让合同，其合同内容是将商铺的使用权、经营权、收益权一并转让给原告，由原告自行支配，合同价款也属于一口价，并非是以租赁方式按月收取租金，该合同应为房屋买卖合同，因此合同中约定的年限合法有效；三、被告的逾期交房是由于政府征收强制要求停建所导致的，属于不可抗力，同时被告已于2016年6月17日向原告交付了商铺，至此被告已不存在违约情形，原告于2020年7月向法院提起诉讼，已经超过诉讼时效，因此原告主张的违约金应不予支持。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2013年1月20日，原告与被告签订《盛标·陈东购物中心商铺使用权转让合同》，约定被告将位于南宁市的使用权转让给原告，使用权转让期限为25年（自2014年1月1日至2038年12月31日），商铺转让成交价为632808元，第一期款于合同签订当日支付总款的50%即316404元，第二期款在裙楼封顶前支付总款的25%即158202元，尾款在交铺前两个月支付余下25%款项158208元，使用期满，被告有权收回商铺，原告应如期交还，原告如需继续使用，应于使用期限届满一个月前向被告提出书面申请，同等条件下，原告享有优先使用权；被告应于2014年1月1日前将商铺交付原告使用；原告享有使用权期间，被告不得擅自转让、抵押、租赁该商铺，并保证原告在合同期内正常使用商铺及享受该商铺带来的正当利益；原告享有商铺的使用、收益、担保等权利，在不违反盛标·陈东购物中心整体规划和统一管理的前提下，经被告书面审核同意后，原告可对使用权进行转让、租赁。原告进行使用权转让或租赁的，本协议约定的义务必须同时转移，且不能超出本协议约定的权利范围，否则原告不得进行使用权转让或租赁；商铺使用权到期时，如原告需继续使用的，可提前三个月提出书面申请，在签订新合同并支付商铺使用权出让金后，原告可继续享有商铺的使用权。合同第六条约定被告逾期交房180天以内的，使用期顺延，超过180天的，应按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。第八条约定被告逾期交房达到720天时，原告有权选择追究违约金并继续履行合同，或单方解除合同。2012年1月20日，原告支付商铺第一期款316404元，2015年7月3日，原告支付商铺第二期款158202元。2016年6月7日，原告签下《陈东购物中心收铺承诺书》，并于同年6月15日支付商铺尾款158202元。承诺书中，使用权转让期限顺延为2016年3月1日至2041年3月1日。 另查明，2011年6月28日，被告与南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村三组签订《陈东综合市场承包合同》，约定南宁市西乡塘区上尧街道办事处陈东村三组将南宁集用（2004）字835846号《集体土地使用证》中地号为0108059的地块（使用权类型为：其他商服用地）交给被告承包，承包期限为30年（2011年8月1日至2041年7月31日）,同意被告根据经营需要，在该地块自行规划、设计、建设市场、商业项目等，但建筑面积不能少于7万平方米，主体建筑须有地下停车场，主体建筑必须以陈东村三组名义报建，改造资金由被告自筹（允许被告与第三方合作共建），同意被告采取自营、合营、出租的方式运作、管理、经营陈东综合市场。涉及陈东综合市场改造建设装修的所有规划、勘察、设计、报建、审批、备案、工程验收相关费用全部由被告自筹自责。作为市场配套设施，允许被告在市场内建设一些临时商铺和公寓房等对外出租。合同期内被告对陈东综合市场享有合理规划、建设开发、充分利用、独立经营管理权利。合同期内，被告对承包场地内所有楼层、商铺、摊位、场地等具有使用、出租、收益、经营、管理的权利，被告在行使经营权时可采取转包、出租、合作的方式流转。此外，合同双方还在该合同对其他事项进行了相关约定。 陈东商贸城的工程于2013年1月30日取得基本建设投资项目登记备案证，于2013年6月28日取得建设工程规划许可证，准建层数为地上18层，地下1层，于2013年10月17日取得建筑工程施工许可证。2013年11月13日，被告收到南宁市西乡塘区人民政府《关于商议盛标·陈东购物中心项目建设有关问题的函》，函中载明由被告组织建设的陈东购物中心项目（原陈东农贸市场）已列入陈东村片区综合改造项目范围，要求被告与陈东村委和陈东村“城中村”改造村企合作企业对接洽谈，避免重复建设、资源浪费、减少损失，以便于该片区实行统一规划、统一建设。2014年1月9日，陈东村三组收到南宁市西乡塘区人民政府《关于陈东村片区棚户区改造一期项目征收范围内停止建设的通知》，载明根据南宁市国土资源局2013年12月6日发布的“西乡塘区陈东村片区棚户区改造一期项目征收土地预公告”，位于西乡塘区××办事处××等有关单位共计71.95公顷用地已被列入陈东村片区棚户区改造一期项目征收定点蓝线范围，根据征地预公告要求，“自征收土地预公告发布之日起，位于征收范围内的土地所有权人，地上附着物所有人及他项权利人，须停止永久性建筑物的建设，不得擅自改变土地地类、地貌，如违反上述规定，将不予补偿”，另南宁市人民政府印发的《南宁市集体土地征收与补偿安置办法》第二十三条规定：“被拆迁人已取得用地、建房批准证件，但征收土地预公告发布后，新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建设。”在征地预公告发布后，城区相关执法部门在日常巡查中发现项目征收范围内陈东村三组集体土地上的“陈东商贸城”项目未按公告要求停止建设施工，已属违规，为停止违规抢建行为，要求陈东村三组立即停止“陈东商贸城”项目施工，以避免造成更大的投资损失。该通知也抄送给了被告。陈东商贸城的施工因此暂时停滞于地下1层，地上6层。2018年11月，南宁市西乡塘区人民政府已同意该项目继续办理有关报建手续，南宁高新区管委会也同意就该项目可重新申请核发施工许可。陈东商贸城于2015年12月29日取得地下1层和地上1至4层的《建设工程消防验收意见书》，综合评定消防验收合格，于2016年5月23日取得地上第5至6层的《建设工程消防验收意见书》，综合评定消防验收合格。 本院认为，《盛标·陈东购物中心商铺使用权转让合同》中约定被告向原告转让商铺的使用权，原告向被告支付转让费，到期原告交还商铺或另协商价格继续使用；原告如需继续使用商铺，须于使用期限届满一个月前向被告提出书面申请，同等条件下，原告享有优先使用权；原告对商铺享有“使用、收益、担保”等权利，转让使用权须征得被告同意，原告进行使用权转让或租赁的，合同约定的义务必须同时转移，且不能超出合同约定的权利范围，上述约定反映出原告仅享有使用权而无所有权，该合同特征符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于租赁合同之规定，故《盛标·陈东购物中心商铺使用权转让合同》实为房屋租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”原告与被告签订的《盛标·陈东购物中心商铺使用权转让合同》约定使用权转让期限为25年，根据上述规定，超过20年的部分应为无效。故原告要求被告退还原告多支付的5年租金126561.6元（632808元÷25年×5年）并支付该款的利息，于法有据，本院予以支持。利息本院调整为：以126561.6元为基数，自2016年6月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清该款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 被告已取得陈东商贸城的建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，现南宁市西乡塘区人民政府已同意该项目继续办理有关报建手续，南宁高新区管委会也同意就该项目可重新申请核发施工许可，且至2016年5月23日止陈东商贸城已取得地下1层和地上6层《建设工程消防验收意见书》，综合评定消防验收合格，故《盛标·陈东购物中心商铺使用权转让合同》租赁期前20年部分是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方签订的《盛标·陈东购物中心商铺使用权转让合同》已明确约定了被告应在2014年1月1日之前将涉案商铺交付给原告使用，至2016年6月7日原告签下《陈东购物中心收铺承诺书》时，已超过720天，合同第八条约定被告逾期交房达到720天时，原告有权选择追究违约金并继续履行合同，或单方解除合同，而原告当时未提出解除合同，并于2016年6月15日支付了商铺的尾款158202元给被告，原告的行为表明其已选择了继续履行合同，而非是单方解除合同。鉴于被告不同意解除涉案合同，本案不存在符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形之一，也不存在原告无法正常使用商铺，以及约定解除合同的情形，故原告要求解除《盛标·陈东购物中心商铺使用权转让合同》，本院不予支持。合同第六条约定被告逾期交房180天以内的，使用期顺延，超过180天的，应按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。原告2016年6月7日收铺时被告已逾期交房超过180天，原告最迟于该日起已知道房屋具备交付条件，则逾期交房的违约金诉讼时效自该日起计算三年，现原告于2020年7月才向本院提起诉讼，要求被告支付违约金，已超过法定的诉讼时效期间，故对原告关于违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告未举证证明被告交付给其的商铺存在有与被告提供的平面规划图不符的情形，亦未举证证明涉案商铺存在无法正常使用的情形，应承担举证不能的不利后果。在被告逾期交付涉案商铺后，原告选择要求追究违约金并继续履行合同，现涉案合同在20年有效期限内，无法定解除事由的情形出现的情况下，原告诉请被告退还其20年铺面租金506246.4元，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，判决如下： 一、被告广西盛标投资有限公司退还原告蒙海龙多支付的5年租金126561.6元； 二、被告广西盛标投资有限公司支付原告蒙海龙利息（利息计算：以126561.6元为基数，自2016年6月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清该款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告蒙海龙的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费11871元（原告已预交），由原告负担9568元，被告负担2303元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  何卫萍 人民陪审员  莫志平 人民陪审员  张敏毅 二〇二〇年十一月十八日 书记员薛宁娜