北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初59383号原告：北京中楚友家物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝新嘉园东里****楼**110。法定代表人：马秀荣，总经理。委托诉讼代理人：李远芳，女，1981年6月27日出生，汉族，北京中楚友家物业管理有限公司经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张德林，男，1989年9月2日出生，汉族，北京中楚友家物业管理有限公司经理，住北京市朝阳区。被告：樊广学，男，1967年3月12日出生，汉族，农民，住山西省临猗县。原告北京中楚友家物业管理有限公司（下称原告）与被告樊广学（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李远芳、张德林，被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2020年4月23日至2020年7月22日的房屋租金18300元、违约金12200元、逾期支付房租滞纳金10600元、水费1670元；2.判决被告赔偿原告租赁房屋设施损坏维修费2000元及家具家电折价款2400元（分别为洗衣机折价2000元、双人床床体折价款300元、两把餐椅折价100元）。事实与理由：原告与被告于2019年10月25日就北京市朝阳101号房屋（以下简称涉案房屋）签订租赁合同，租赁期限自2019年10月22日至2020年10月21日，租金每月6100元，按季交付。被告第二次交纳租金时拖延了29天，且在2020年4月21日应当支付下一季度租金时，被告未支付并于2020年5月15日自涉案房屋搬离。被告的行为构成违约，应当支付房屋租金、违约金、迟延支付房租滞纳金。被告租赁期间造成屋内壁纸、门锁、水龙头、浴霸、吊灯、洗衣机损坏，造成餐椅、双人床床体丢失，应当赔偿相应的损失。此外，被告还拖欠部分水费没有缴纳。综上，为了维护原告合法权益，故起诉至法院。被告辩称，被告自2016年承租涉案房屋以来一直与张德林即原告本次诉讼的代理人沟通。2020年5月5日，被告与张德林就退租事宜达成口头协议，被告当月15日搬走，押金折抵租金。之后被告按照约定陆续搬家并于5月15日搬离并交还了涉案房屋及电卡、气卡，在此期间被告也配合原告带其他租户看房。涉案房屋内的壁纸损坏与被告无关，系楼上住户漏水造成，该住户也是原告的租户。被告自2016年承租涉案房屋以来就没有餐椅，而且被告一直就用自己的洗衣机，洗衣机损坏也与我无关。2019年续签合同时，被告并未仔细查看合同内容，该份合同属于格式合同。原告起诉被告属于恶意诉讼，除了2020年5月15日之前发生的水费外，其他的诉讼请求均不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月至2019年10月期间，原告自北京中楚置地房地产经纪有限公司处承租涉案房屋，原告除交付租金外，另支付押金6300元。2019年10月25日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《北京市房屋租赁合同》继续承租涉案房屋并约定：1.租赁期限自2019年10月22日至2020年10月21日，租金每月6100元，租金支付方式为押一付三，支付时间分别为2019年10月21日，2020年1月21日，2020年4月21日，2020年7月21日，如逾期支付，每天按200元收取滞纳金。2.押金6100元，租赁期满或合同解除后，押金抵扣应由乙方承担的相关费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分返还乙方。3.租赁期内的水费、电费、室内设施维修费等费用由乙方承担。4.因乙方保管不当和人为损坏或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。5.乙方不按约定支付租金达5日，甲方有权单方解除合同，收回房屋。乙方应按月租金200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。上述合同附件一《房屋物品交割清单》载明屋内有双人床2张、餐桌1张、椅子4把等物品。合同签订后，双方约定将被告支付给北京中楚置地房地产经纪有限公司的押金6300元中的6100元转为原、被告合同的押金，200元转为租金，当日被告支付原告租金18100元，原告向被告出具18300元的租金收据及6100元的押金收据。经双方沟通，被告于2020年5月15日从涉案房屋处搬走。关于搬走的原因，原告称系被告迟延支付租金为了避免损失扩大便同意对方搬走，但仍要追究被告的违约责任。被告称因疫情影响无法继续承租，双方协商押金折抵租金后，被告才搬走。庭审中，原告向本院提交2020年5月7日催款通知书、被告于2020年2月19日支付租金的记录、张德林与被告的微信聊天记录及《自来水交费通知单》。其中微信聊天记录中显示2020年5月15日张德林告知被告餐桌和椅子是原告的，别拉错了，另在2020年5月24日张德林将欠付水费1673元的查询记录发送给被告。被告称未见到催款通知书，第二次支付租金的时间记不清了，双方在2020年5月15日已交接完毕，涉案房屋内的餐桌椅是被告的。被告提交《备忘录》一份，内容为：因5月份房客原因二层漏水严重，造成一层损害严重，经中介公司张德林的努力，取得了樊先生的谅解，下一年度续租租金标准为月6100元，中楚置地公司保证在后续工作中积极配合所应该需要的服务，最大限度达到樊先生的满意。2019年9月27日，北京中楚置地经理张德林。原告认可《备忘录》的真实性。被告提交其交付租金及押金的收据若干，其中2020年1月22日至4月21日租金收据显示时间为2020年3月31日。原告称实际支付时间为2月19日，开具收据的时间为3月31日。经询，双方均同意押金折抵租金等费用。经本院释明后，被告称其不构成违约，不申请酌减违约金。本院认为：依法成立并生效的合同对当事人具有拘束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案，原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自义务。原告承租被告房屋应当支付租金，但经双方协商一致后被告于2020年5月15日自涉案房屋搬走，双方租赁合同于该时间已解除，原告主张自此之后租金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。双方均同意押金折抵租金等费用，本院不持异议。关于违约金，被告虽称双方已协商由押金折抵租金，其不构成违约，但原告对此不予认可，被告亦未提交证据予以证明，本院无法采信。被告提前解除合同构成违约，原告据此主张违约金，合法有据。关于逾期支付房租滞纳金，双方约定的该滞纳金实质为迟延履行合同的违约金。法律规定当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。双方约定被告支付第二笔租金的时间为2020年1月21日，而根据在案证据及当事人陈述可以认定被告实际支付第二笔租金的时间为2020年2月19日，被告迟延支付租金的时间为29天，原告按照合同约定主张逾期支付房租违约金，本院予以支持。另，双方关于逾期支付租金导致合同解除约定了租金200%的违约金，在此情形下不应继续适用迟延履行的违约金约定，且该违约金亦已包含了对逾期履行情况的赔偿，故原告主张2020年4月21日至5月15日期间的迟延履行违约金的诉讼请求，本院不予支持。经本院释明，被告坚持其不构成违约进而不申请违约金酌减，本院按照双方合同约定对违约金数额进行确定。关于水费，被告愿意承担2020年5月15日之前的水费，结合原告提交的水费查询单，及张德林在2020年5月24日的微信聊天记录中向被告发送了相应的查询记录，本院对于原告主张的水费金额予以确认。关于房屋设施设备损失，双方合同附件中载明涉案房屋内有椅子4把，原告主张相应折价损失本院酌情予以支持。被告的相应抗辩意见，本院不予采信。涉案房屋曾因楼上漏水造成损失，对此原告亦进行过协调沟通，本案中，原告未就壁纸受损原因以及壁纸、门锁、水龙头、浴霸、吊灯、洗衣机等损失情况提交任何证据，本院对其相应诉讼请求不予支持。关于双人床床体丢失情况，被告对此不予认可，鉴于双方已于2020年5月15日进行了交接，原告亦未就此提交证据，其相应诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告樊广学于本判决生效之日起七日内支付原告北京中楚友家物业管理有限公司房屋租金4677元、违约金12200元、迟延支付房租违约金5800元、水费1670元，以押金6100元抵扣后剩余款项为18247元；二、被告樊广学于本判决生效之日起七日内支付原告北京中楚友家物业管理有限公司餐椅折价款60元；三、驳回原告北京中楚友家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费467元，由原告北京中楚友家物业管理有限公司负担338元（已交纳），由被告樊广学负担129元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 楠二〇二〇年十一月五日书记员 李国龙