广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22084号原告：张素洁，女，汉族，住广东省吴川市。委托诉讼代理人：李嘉靖，广东瀛真律师事务所律师。被告：佛山市南海区欧泰置业有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：彭某1。委托诉讼代理人：田野，女，公司员工。原告张素洁与被告佛山市南海区欧泰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序于同年11月9日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李嘉靖、被告的委托诉讼代理人田野到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交付房屋的违约金38736元（以房屋总价款2436244元为基数，自2020年1月1日起至2020年6月7日止按日万分之一的标准计算）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告在2017年9月30日签订《商品房买卖合同》，由原告购买位于佛山市南海区***2号铺。该商品房单价为每平方米10288.19元，按照套内建筑面积计算，总价款为2436244元。在合同签订后，原告支付了1226244元，剩余房款121000元向银行办理按揭手续，并以按揭付款方式，已向被告支付了全部房款。2020年1月8日，被告通知原告办理交付房屋的手续，原告到了现场办理交付手续时，发现2号商铺存在以下情况：（1）整排商铺被围蔽围着，不能通路，无法进行收铺经营；（2）整排商铺的路面没有铺好地板砖，路面还没有修好；（3）2号铺门口玻璃没有清理，地脚墙砖没铺好；（4）2号铺内墙脚没有修理好，铺内没有通自来水；（5）2号铺内地面没有处理好，铺内楼梯没有安装简易扶手；（6）2号铺内的梁柱钢筋外露；（7）2号铺内二楼消防栓被他人动用；（8）2号铺内二楼房门没有上锁；（9）被告不能出示建设工程竣工验收备案证明文件，包括《单位工程质量竣工验收记录》《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格书》。鉴于上述客观事实，被告并没有按《商品房买卖合同》约定的交房条件交付，违反了《商品房买卖合同》第九条、第十条及第二十四条第4点：出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用情况告知买受人、附件十：出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明显示并不存在任何遮挡物和妨碍使用情况。于是，原告在向被告表明房屋不符合交付条件的情况下，拒绝办理交付手续。并于2020年1月9日向被告发出拒绝收楼说明书。之后，被告安排施工人员对商铺进行整改、修复。在2020年3月30号，被告的施工人员电话通知原告去验收，但原告到了之后，发现商铺还存在二楼地面漏水、卫生没有清理、消防门没有完成等问题，遂拒绝办理交付手续。2020年5月21日，被告的施工人员电话通知原告，声称2号商铺已整改、修缮完毕，叫原告安排时间过来验收。2020年5月27日，原告到了现场办理验收、交付手续时，被告的工作人员要求原告交付3个月（1月份至3月份）的物业管理费，才能办理交付手续，否则不能办理交付手续。对于工作人员这种无理的要求，人为的设置限制交付条件，违反了《商品房买卖合同》第十一条第三款查验交房第1项约定：办理交楼手续时，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。原告遂拒绝这种无理的要求，被告因原告不肯缴纳物业管理费，遂拒绝与原告办理房屋交付手续。2020年6月1日，原告委托广东瀛真律师事务所李嘉靖律师向被告及被告所属的恒大地产集团发出律师函，要求被告不能人为的设置房屋交付手续的条件，双方应依法依约办理交付手续。2020年6月4日，被告安排该楼盘的管家李本昌联系原告，经李本昌与原告多日沟通，确定不收取物业管理费这个事实后，原告在2020年6月8日与被告办理了交付手续。综上，被告的行为已违反了《商品房买卖合同》第十一条的规定：（一）出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后。出卖人就当在交付期间届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。依据《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任第1款第（1）项的约定：逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。经原告计算，从2020年1月1日至2020年6月7日，被告逾期交付商铺的时间为159日，应向原告支付违约金38736元（2436244元×0.0001×159日）。被告辩称，1.被告已按约向原告寄送收楼通知书，原告也予签收；2.涉讼商铺已按约取得相关证照，符合交楼条件；3.原告所述的房屋问题并无充分证据予以证明，即使存在质量瑕疵问题，按照商品房买卖合同第11条第3款及补充协议第4条、第6条第5款等约定，也不符合属于逾期交楼情形；4.原告所述的主要问题在主合同第10条中也有约定，不符合逾期交楼情形；5.原告曾多次承认在原告拒绝收楼后，被告曾多次电话通知其收楼，在2020年2月22日至2020年3月30日之间正值疫情及春节假期期间，被告公司无法正常经营，亦不能通知原告收楼并按原告要求整改修复，在公司恢复正常运营后，被告已第一时间通知原告收楼；6.对原告后期所述因物业费不予收楼的情形，原告并无提供相关证据予以证明。综上，请求法院驳回原告全部诉求。诉讼中，原告举证如下：1.商品房买卖合同（预售）、发票原件各1份，用以证明被告应当在2019年12月31日前按合同约定的条件交付房屋，逾期交付的，被告应按全部房款为基数，按日万分之一向原告计付违约金；2.照片打印件1份[有电脑核对，创建日期是2020年1月9日]、拒绝收楼通知书原件1份、邮政快递回执单原件3份，用以证明原告在2020年1月8日到了被告现场办理交付手续时，该房屋没有达到交付标准，遂拒绝收楼，并于2020年1月10日向被告发出拒绝收楼通知书；3.律师函原件1份、邮政快递回执单原件2份，用以证明2020年5月27日，原告到现场办理收房手续，但工作人员要求原告交付3个月的物业管理费才能办理交付手续，原告于2020年6月1日委托广东瀛真律师事务所李嘉靖律师向被告发出律师函，要求被告依合同约定交房；4.结婚证复印件1份、微信聊天记录打印件1份[有手机原本核对]，用以证明被告收到律师函后，联系原告声称不用交付物业管理费也可以交房，原告于2020年6月8日办理了交付手续。被告举证如下：1.收（验）楼通知书复印件1份、邮单原件1份、邮单查询结果打印件1份，用以证明被告按约通知原告收楼，寄送收楼通知书，原告已签收；2.竣工验收备案表复印件1份、测绘报告复印件1份、建设工程消防验收意见书复印件1份，用以证明涉讼商品房已符合交楼条件，在规定时间内取得相关证照；3.《商品房买卖合同》合同补充协议原件1份，用以证明原被告已达成合意，签订补充协议，补充协议中对约定的交楼条款进行变更。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告的证据2，照片所示位置为涉讼商铺，邮寄单为原件且载明文件为拒绝收楼通知书，本院采信该组证据的真实性；原告的证据4，结婚证来源合法，客观真实，微信聊天记录提供了原本予以核对，本院采信该证据的真实性；被告的证据2，来源合法，客观真实，本院采信其真实性。本院经审理确认如下事实：2017年9月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉讼合同），约定原告向被告购买位于佛山市南海区***2号铺（以下简称涉讼商铺），总价2436244元；原告在签订本合同前已支付定金5万元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款，自本预售合同网上签订之日起1日内支付首期款1226244元，剩余房款121万元应于2017年9月30日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；逾期付款在180日之内，原告按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金；被告应于2019年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告的房屋交付予原告；办理交付手续前，原告有权对该商品房进行查验，被告不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为原告查验和办理交付手续的前提条件；原告查验的商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由被告按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起90日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：（1）屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，（2）管道堵塞，（3）门窗翘裂、五金件损坏，（4）灯具、电器等电气设备不能正常使用；如原告未按约定办理交付手续，买卖合同约定的最后交付时间或被告书面通知的最后交付时间届满（以日期较前者为准）即视为交付；逾期在180日之内交付，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；等等。原告与被告还签订《合同补充协议》，约定：原告在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题严重影响正常使用的情形外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，从被告书面通知的原告办理房屋交接手续之日起，视为被告已经交付房屋，但原告接收房屋的，不视为被告所应当承担的保修义务予以免除，被告仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修；逾期超过180日后，原告要求继续履行协议的，逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%；等等。签署上述合同后，原告向被告支付了购房款2436244元。涉讼商铺所在楼宇于2019年11月29日办妥竣工验收备案手续，于2019年12月3日取得测绘报告。2019年12月30日，被告向原告邮寄《收楼通知书》，通知原告于同月31日收楼。邮件于2020年1月1日被签收。2020年1月8日，原告前往收楼，涉讼商铺门前堆放施工材料及器具，门前存在围蔽，墙脚部分钢筋外露。2020年1月10日，原告向被告的住所地、涉讼商铺所在楼盘销售中心邮寄《拒绝收楼说明书》，认为涉讼商铺存在以下情况：1.整排商铺被围蔽围着，不能通路，无法进行收铺经营；2.整排商铺的路面没有铺好地板砖，路面还没有修好；3.2号铺门口玻璃没有清理，地脚墙砖没铺好；4.2号铺内墙脚没有修理好，铺内没有通自来水；5.2号铺内地面没有处理好，铺内楼梯没有安装简易扶手；6.2号铺内的梁柱钢筋外露；7.2号铺内二楼消防栓被他人动用；8.2号铺内二楼房门没有上锁；9.被告不能出示建设工程竣工验收备案证明文件，包括《单位工程质量竣工验收记录》《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格书》，被告没有按合同约定的交楼条件交楼，违反了合同约定，故原告拒绝收楼。寄向被告住所地的邮件被退回，寄向涉讼商铺所在楼盘销售中心的邮件被签收。2020年6月1日，原告委托律师向被告邮寄《律师函》，认为被告要求原告支付2020年1月至3月的物业管理费才能办理收楼手续违反合同约定，被告已逾期交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。2020年6月8日，原告收楼。诉讼中，被告陈述：原告2020年1月8日收楼后，被告有记录原告因铺内问题、围蔽问题及路面未铺好问题拒绝收楼。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》《合同补充协议》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。涉讼合同约定被告应于2019年12月31日前交付涉讼商铺予原告，而被告向原告邮寄的《收楼通知书》于2020年1月1日才送达予原告，已构成违约，被告应按合同约定标准承担逾期交房违约责任。原告以涉讼商铺存在《拒绝收楼说明书》的9项问题为由而拒绝接收涉讼商铺并要求被告支付逾期交房违约金至2020年6月7日。对此，本院具体分析如下：涉讼商铺已办妥竣工验收备案手续并取得测绘报告，被告已发出收楼通知，被告已履行合同约定的交楼义务，原告主张的问题并不属于主体结构安全等严重影响使用的质量问题，双方签订的合同对交付使用后房屋质量问题的保修责任作出了约定，原告不能据此拒绝接收符合双方约定交付条件的房屋，本院据此确认涉讼商铺于2020年1月8日交付予原告。原告于2020年1月1日收到收楼通知，故被告应支付2020年1月1日一天的逾期交楼违约金243.62元（2436244元×0.0001×1天）予原告。但被告交付给原告的房屋应符合使用条件，现有证据证明涉讼商铺确实存在墙体钢筋外露的问题，需整改、修复。原告主张被告整改、修复后于2020年3月30日通知原告验收，而被告未举证证明其何时整改、修复完毕并通知原告，故本院采信原告的上述主张。原告主张此次验收仍存在二楼地面漏水的问题，但未提供证据予以证实，本院不予采信。因整改、修复导致原告无法实际使用涉讼商铺，原告产生租金损失，被告应赔偿原告收楼之日即2020年1月8日起至2020年3月30日期间的租金损失。结合涉讼商铺的修复时间、地理位置、面积及参照周边租金水平，本院酌情确定本案租金损失按5000元/月计算，即本案中被告应赔偿损失13870.97元（5000元/月×2个月24天）予原告。原告请求的逾期交房违约金超出核定部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市南海区欧泰置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金243.62元、租金损失13870.97元予原告张素洁；二、驳回原告张素洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费768.4元，减半收取计384.2元（原告已预交），由原告负担308.2元，被告负担76元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年十一月二十四日书记员  余宝儿