浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终4813号 上诉人（原审原告）：杭州市居住区发展中心有限公司，住所地浙江省杭州市上城区之江路**安居临江大厦**。 法定代表人：吴鉴，董事长。 委托诉讼代理人：蒋天霞、张樱，浙江君安世纪律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：郝浦江，男，1972年3月26日出生，汉族，户籍所在地贵州省贵阳市花溪区，现住浙江省杭州市西湖区。 原审被告：郑祥密，男，1976年12月28日出生，汉族，住浙江省苍南县。 委托诉讼代理人：林珊珊，浙江瓯南律师事务所律师。 上诉人杭州市居住区发展中心有限公司（以下简称发展中心）因与上诉人郝浦江、原审被告郑祥密房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初1723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2010年11月5日，郝浦江与郑祥密为承租方（乙方）与杭州庆隆园林工程有限公司（以下简称庆隆公司）为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》。合同约定甲方将位于××路××号××层商铺建筑面积215.34平方米，文三西路120、122、124、126、128号商铺的第二层建筑面积705.68平方米，总计建筑面积921.02平方米出租给乙方。乙方向甲方承诺，租赁房屋用于健康养生经营使用。租赁期限自2011年2月1日至2019年1月31日。第一年租金为1008000元，其中底层租金416000元，第二层租金592000元。从第四年开始，底层租金按上年度租金递增5%，第二层租金按上年度租金递增3%，此后每年依此类推。支付方式：合同签订之日乙方向甲方支付三个月租金作为定金并在进入租期时折抵首期租金。第一年租金每季度支付一次；第二年、第三年租金每半年支付一次；第四年开始租金每年支付一次。每期租金需提前三十日支付。乙方在租赁期内使用的水费、电费、物业费等由乙方承担。合同签订之日乙方应支付甲方保证金84000元。乙方逾期支付租金的，应按实际逾期天数加收以月租金全额的千分之四十的滞纳金，逾期超过30天的，甲方有权解除合同。租赁期限内，如房屋存在质量问题，甲方负责修复，造成乙方不能正常营业的，由甲方赔偿给乙方造成的经济损失。合同签订后，庆隆公司将房屋交付承租人使用。郝浦江将案涉房屋进行装修，以郑祥密的名义开办了兰凯美容。2011年9月30日，郑祥密出具一份声明，明确其已退出兰凯美容的经营，由郝浦江一人经营，此前两人与庆隆公司所签订的房屋租赁合同项下的权利义务与其无关，均由郝浦江独立承担。2011年9月16日，案涉房屋供水主水管爆裂造成郝浦江经营的商铺停业，部分房屋内财物因水淹受损。后经维修，2011年9月23日，商铺恢复对外经营。2012年7月16日，案涉房屋供水主水管再次爆裂造成郝浦江经营的商铺停业，部分房屋内财物因水淹受损。郝浦江自述案涉商铺因消防通道问题，2012年7月18日至2012年12月31日被消防部门查封。2013年1月1日，查封被解除，商铺开始对外经营。2013年3月至2016年6月期间，因房屋内楼上住户共用排污主管经常破裂，或脱落，导致案涉房屋常被生活污水渗漏受损，经郝浦江、杭州华元物业管理有限公司（以下简称华元物业）等多次维修均未能彻底修复，郝浦江的经营因此受到影响。2016年5月18日后，郝浦江关闭商铺，未再对外经营。 2013年9月16日，郝浦江起诉庆隆公司，要求庆隆公司赔偿因2011年9月16日水管爆裂对郝浦江所承租经营房屋造成的经营损失、装修损失等466000元，赔偿2012年7月16日水管爆裂对其所承租经营房屋造成的经营损失、装修损失等计1388000元，并主张因消防楼梯拆除被消防部门查封所产生的损失242万元。因郝浦江未缴纳件受理费，该案于2013年9月25日按自动撤诉处理。 2016年5月23日，郝浦江以侵权责任纠纷为由向原审法院起诉发展中心、庆隆公司及华元物业，要求该三被告共同赔偿郝浦江装修损失、经营损失、重新修建消防通道损失、违约金、精神损害抚慰金及承担鉴定费、诉讼费等，并同时主张2013年3月以来因房屋排污主管多次破裂所产生的装修损失及经营损失。原审法院经审理后于2018年6月21日作出（2016）浙0106民初4671号民事判决：一、发展中心、庆隆公司及于判决生效之日起十日内共同赔偿郝浦江装修损失751580元、评估费24637元；二、庆隆公司于判决生效之日起十日内赔偿郝浦江2013年3月至2016年1月期间的经营损失4080000元；三、发展中心于判决生效之日起十日内赔偿郝浦江2016年1月至2016年5月18日期间的经营损失540000元；庆隆公司对该部分损失承担共同赔偿责任；四、驳回郝浦江的其他诉讼请求。该判决二审予以维持，现已经生效。 另查明，案涉房屋的建设单位为发展中心，于2009年2月10日通过竣工验收。浙江省杭州市中级人民法院于2014年9月15日作出的（2013）浙杭刑初字第192号刑事判决书认定，案涉的文三西路120号、122号、124号、126、128号商业用房为张新、董一麟贪污所得赃物，应发还被害单位即本案发展中心。2016年1月12日，浙江省杭州市中级人民法院作出（2015）浙杭执刑财字第35-1号执行裁定书，裁定将包括案涉房屋在内的商业用房归发展中心所有，发展中心可持裁定办理相关权属登记手续。后发展中心办理了案涉房屋的所有权登记。期间，发展中心多次要求郝浦江退还房屋，双方因损失赔偿未达成一致，郝浦江拒绝退还。郝浦江未支付案涉房屋2016年1月12日之后的房租。 发展中心的诉讼请求为：1.判令郝浦江、郑祥密立即腾退并交还位于杭州市××路××号××层商铺××号商铺的第二层；2.判令郝浦江、郑祥密支付发展中心2016年1月12日起至2019年1月31日止的房屋租金3574200.53元，支付延迟付款违约金（按照银行同期贷款利率自起诉之日起计算至实际支付之日止）；3.判令郝浦江、郑祥密按前述租金标准向原告支付房屋占有使用费50025元（按照3335元／日自2019年2月1日计至2019年2月15日止，应计算至实际腾退之日止）；4.判令郝浦江、郑祥密支付发展中心2016年1月12日至2019年1月31日期间的物业费50044.07元；5.本案诉讼费用由郝浦江、郑祥密承担。 原审法院认为：郝浦江、郑祥密与庆隆公司签订《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示。虽生效判决书认定案涉房屋系张新、董一麟犯罪所得，但承租人在签订合同时对此并不知情，故承租人系善意第三人，其与庆隆公司就案涉房屋所签订的《房屋租赁合同》并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。案涉房屋裁定归发展中心后，发展中心依法承继案涉租赁合同的相关权利义务。 关于郑祥密的主体资格问题，原审法院认为：案涉《房屋租赁合同》的承租方虽为郝浦江与郑祥密。但郑祥密于2011年9月30日出具声明，明确其已退出兰凯美容的经营，由郝浦江一人经营，此前两人与庆隆公司所签订的房屋租赁合同项下的权利义务与其无关，均由郝浦江独立承担，该承诺系其真实意思表示。根据证人房某于2019年1月12日的证明，庆隆公司的实际控制人董一麟知道郑祥密退出租赁并要求该证人配合郝浦江和郑祥密办理工商登记变更，而变更工商登记需要出租方提供房产证等材料，现当事人实际已经重新办理了工商登记，说明庆隆公司对郑祥密退出租赁合同的事实是明知并默许的。此后郝浦江多次单独作为原告起诉并提交了郑祥密的声明，庆隆公司均未对此提出异议。故原审法院认定郑祥密已经于2011年9月30日退出租赁合同，并得到原出租人庆隆公司的同意，郑祥密已不是本案适格当事人。发展中心要求郑祥密承担责任，依据不足，原审法院不予支持。 案涉租赁合同已经于2019年1月31日到期，发展中心要求郝浦江归还房屋的诉请符合法律规定，原审法院予以支持。 《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，要求支付租金的诉讼时效期间为一年。本案中，双方合同约定租金提前一个月支付，则发展中心主张的2016年2月1日至2017年1月31日期间的租金支付时间为2016年1月1日之前，至2017年1月1日诉讼时效期间届满，至发展中心起诉时已经超过诉讼时效期间，该部分诉请原审法院不予支持。2017年2月1日之后的诉讼时效届满之日在我国《民法总则》施行之后，应适用《民法总则》规定的三年诉讼时效期间，发展中心的诉请未超过诉讼时效，郝浦江应当支付。根据合同约定和法律规定，出租人负有对房屋本身存在的质量问题进行修缮的义务。案涉房屋因管道多次爆裂等原因导致郝浦江无法使用房屋，发展中心作为继受的房屋权利人，应当承担相应的责任。因郝浦江已经另案起诉要求出租方承担赔偿责任，故其辩称因房屋质量不合格，发展中心无权主张租金的意见，原审法院不予采信。但因房屋确实存在质量问题导致承租方无法正常使用房屋，故对于房屋租金应当予以适当减免。原审法院根据本案的实际情况，酌情确定郝浦江按照合同约定的租金标准的60%支付租金，则郝浦江应支付发展中心2017年2月1日至2019年1月31日的租金1433501元。因发展中心存在违约行为，故其主张的利息损失，原审法院不予支持。因郝浦江在发展中心违约后，未通知对方解除合同，而是选择继续履行合同。合同到期后，郝浦江应当主动将案涉房屋腾空并交付给发展中心，虽然郝浦江在合同到期前后多次提出要求办理房屋交接手续，但其以装修等损失未确定等理由未将房屋腾空并交付给发展中心，应当支付相应的房屋占有使用费。考虑到房屋存在质量问题及该段时间处于诉讼期间，对房屋占用费的具体标准原审法院酌情确定按2018年度租金标准1217219元的50%计算，直至原审法院判决确定的郝浦江腾退之日止。此后若郝浦江仍未腾退房屋并交付给发展中心的，系其故意不履行合同约定和法律规定，则应按2018年度租金标准1217219元的标准全额支付房屋使用费。2016年5月28日后，因房屋质量问题，郝浦江一直未使用案涉物业，不应支付物业费。发展中心诉请的物业费依据不足，原审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第一款第（三）项、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、郝浦江于判决生效之日起一个月内腾空位于杭州市西湖区××路××号××楼××路××号××号××号××号××号××楼商铺并交付给杭州市居住区发展中心有限公司。二、郝浦江于判决生效之日起十日内支付发展中心租金1433501元。三、郝浦江于判决生效之日起十日内支付发展中心房屋占用费710044元（按每年608609.50元的标准自2019年2月1日计算至2020年3月31日止），此后至判决确定的腾退房屋之日止的房屋占有使用费按同样标准另行计付，自判决确定的房屋腾退之日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费按每年1217219元的标准另行计付。四、驳回发展中心的其他诉讼请求。 案件受理费35794元，由发展中心负担14624元，由郝浦江负担21170元。 宣判后，发展中心、郝浦江均不服，分别向本院提起上诉。发展中心上诉称：一、一审判决第15页第13-16行认定发展中心主张的2016年2月1日至2017年1月31日期间的租金诉讼时效期间至2017年1月1日即己经届满属于适用法律错误，该期间的租金郝浦江应当按约承担。1、虽然案涉《房屋租赁合同》约定租金分期支付，但租赁合同是一个连续履行的过程，租金系租赁合同项下的整体债务，因此一审判决根据每一期租金的付款时间分别计算诉讼时效属于适用法律错误，而根据合同约定的最后一期租金应付之日即2018年1月31日起计算，至发展中心起诉时并未超出3年诉讼时效。此外，一审判决认定2016年2月1日至2017年1月31日期间的租金诉讼时效从2016年1月1日起算，而2016年1月1日时发展中心尚不是案涉房屋的权利人。2、诉讼时效的起算时间是从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起算，而发展中心虽然自2016年1月12日依据生效裁判文书成为案涉房屋权利人，发展中心取得案涉房屋系杭州市中级人民法院刑事案件中返还赃物所得，因此并非为发展中心主动取得，发展中心亦是被认定为受害单位。但涉案《房屋租赁合同》并非发展中心签署，发展中心也从未追认《房屋租赁合同》，因此发展中心自始至终都认为租赁合同无效并且一直联系郝浦江要求腾退交还（该等内容在一审判决第14页第7-9行已做出认定），直至4671号民事判决书及杭州市中级人民法院（2018）浙01民终6380号民事判决书认定《房屋租赁合同》有效且发展中心应当受租赁合同约束，发展中心才得知郝浦江未按约付款的行为系对自身合同项下的权利侵害，因此本案的诉讼时效应当自2019年1月即4671号案件民事判决书生效之日起算，至发展中心起诉时同样并未超出3年诉讼时效。因此，2016年2月1日至2017年1月31日期间的租金郝浦江应当按约承担。二、一审判决第16页倒数第7行认定2016年5月28日后郝浦江一直未使用案涉物业，不应支付物业费属于认定事实不清。一审判决第16页第10行已认定郝浦江一直未将案涉房屋腾空交付给发展中心，因此需要承担房屋占有使用费，在一审判决已认定郝浦江实际占用案涉房屋并需支付房屋占有使用费的情况下，又认为其未使用案涉物业不需支付物业费明显属于内容矛盾。此外，《房屋租赁合同》第五条明确约定郝浦江承租期间的物业费等费用由郝浦江自行承担，在该合同已经被杭州市西湖区人民法院（2016）浙0106民初4671号生效民事判决书认定为有效的情况下，一审判决认为郝浦江无需支付物业费既违背有效租赁合同的在先明确约定，同时也违背了郝浦江一直实际占用案涉房屋的客观事实。三、一审判决第16页第1-3行认定因房屋存在质量问题导致承租方无法正常使用房屋，故对于房屋租金应当予以适当减免，并酌情确定按照原约定标准的60%支付，以及租赁合同期满后至法院判决确定的腾退之日期间的房屋占用使用费按照原约定标准的50%支付属于认定事实不清。1、案涉房屋本身不存在任何质量问题，郝浦江主张的消防通道问题完全由其自身行为导致。案涉房屋原本存在相应的消防楼梯，但是郝浦江、郑祥密在承租房屋后由于装修需要，拆除了原楼梯及除承重墙外的所有隔墙，该事实在《房屋租赁合同》第十条第3款约定已经十分明确。因此郝浦江主张的该部分房屋质量问题完全是由其自身装修行为所导致，不仅与发展中心无关，且将导致承租人不能按照合同第十条第5款约定将案涉房屋完好归还给发展中心，进一步构成《房屋租赁合同》项下的违约。2、郝浦江主张的几次漏水均是出租房屋楼上的公共管道爆裂导致，而公共管道属于共有部分，而非案涉房屋专有部分的质量问题，因此其修复也不在发展中心《房屋租赁合同》项下的义务范围之内，发展中心也无需因此承担任何责任。3、《房屋租赁合同》对于房屋租金己有明确约定，此后双方也从未变更过关于租金标准的约定内容。而按照郝浦江的说法，合同目的早已经不能实现，但其始终未解除合同，由此导致损失的扩大。基于合同未解除以及郝浦江实际至今未腾退返还房屋，其理应按约支付租赁期间的相关费用并付清至实际腾退之日止的房屋占有使用费，同时承担逾期支付的违约责任，一审判决酌定支付属于认定事实不清且缺乏依据，并违背公平原则。综上，请求：1、撤销杭原审判决第四项，并依法改判支持发展中心的一审全部诉讼请求；其中第二项判决的租金金额应当从1433501元提高至3574200,53元；第三项中房屋占有使用费自2019年2月1日起应当按照3335元/日支付，计算至实际腾退之日止；2、本案的一、二审诉讼费用由郝浦江承担。 针对发展中心的上诉，郝浦江发表答辩意见称：一、根据前置侵权案（2018）浙01民终6380号生效终审判决认定，即，因房屋质量瑕疵导致郝浦江经营的美容会馆停业的停业损失，是可预见的损失，发展中心应承担赔偿责任。发展中心根据《中华人民共和国合同法》第113条的规定，本案的房屋租金、物业费，依法属于郝浦江停业的实际损失范围，造成本案的房屋租金、物业费的损失，明显是发展中心不履行修缮责任的违约行为造成，应由发展中心自行承担，郝浦江依法无任何过错责任。二、发展中心主张的本案房屋租金不符合诉讼时效的规定，依法无权主张本案的房屋租金。其以所谓并非主动取得本案房屋产权、不知晓本案房屋的《房屋租赁合同》对其具有约束力、以不知晓郝浦江不按约定支付本案房屋租金系对其权利侵害、以2016年1月1日起不是案涉房屋的产权人、以按年度支付的租金属于合同项下的整体债务等为由，证明其主张的本案房屋租金未超过诉讼时效，该荒谬理由不符合客观事实，也不符合诉讼时效中止或中断的法定构成要件，该不符合客观事实的时效主张的荒谬理由于法无据。三、发展中心以“郝浦江使用本案房屋”为由，于本案《房屋租赁合同》终止后的2019年9月26日当庭主张本案房屋从2016年1月开始的物业费，该物业费是按年度提前交纳，不符合时效规定。并且，本案证据足以证明，本案房屋根本不具备使用条件，郝浦江对本案房屋并未使用，其也无证据证明郝浦江使用本案房屋，而且，本案房屋的物业费损失，是发展中心的违约责任造成，应由其自行承担，并且属于郝浦江停业损失的赔偿范围，请求驳回发展中心的该项上诉请求。四、发展中心以“郝浦江始终未接触合同致使损失扩大”为由，认为责任在郝浦江，实属违背客观事实的、蛮横无赖行为。根据《中华人民共和国合同法》第107条、第108条规定，郝浦江分别于2016年1月26日的《申请报告》中、2016年3月17日的《协商函》中、2016年5月23日的（2016）浙0106民初4671号案件第四项诉求中、2018年6月的（2018）浙0106民初5252号合同之诉中、2018年10月18日的浙江0106民初9542号合同之诉中，多达五次明确提出“请求终止合同，由发展中心以合同约定承担装修损失赔偿责任和违约责任”，发展中心为了推脱修缮责任，为了推脱因提前终止合同应依法承担的装修损失赔偿责任和违约责任，拒不承认其法定继受出租人地位，也不履行修缮责任，反而要求郝浦江无条件腾退本案房屋，并威逼郝浦江采无条件腾退本案房屋。西湖区人民法院明显为了帮助发展中心推脱因提前终止合同应依法承担的装修损失赔偿责任和违约赔偿责任，前置侵权案严重审结超限长达26个月，直至2019年1月31日即本案合同终止之日，郝浦江才收到前案终审生效判决（2018）浙江01民终6380号民事判决。合同期内提出的合同之诉案，又遭受西湖区人民法院以“前案审理不明”为由，阻止郝浦江起诉，又多次以“构成重复诉讼”为由，驳回郝浦江的起诉，历经两次上诉后，经杭州市中院（2018）浙01民终9758号、（2019）浙01民终3117号两次终审裁定后，郝浦江的诉求才得以进入实质性审理。相反，发展中心为了达到推脱因提前终止合同应依法承担的装修损失赔偿责任和违约赔偿责任的不法目的，既不主张房租权利也不履行修缮义务，更不依法要求终止合同。致使损失扩大的根本原因明显是发展中心的不法目的和恶意违约行为造成，其诉求于法无据，请求二审法庭驳回发展中心的上诉请求。五、发展中心以“郝浦江至今未腾退本案房屋”为由，主张本案房屋的全额占有使用费，实属违背客观事实、违背法律法规的恶意讹诈行为。后续合同之诉受损害的设施设备，并不在前案的鉴定范围内，并且，牵涉到后案的损失事实、损害原因鉴定，牵涉到是否存在占有使用等事实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第81条证据保全的法律规定，郝浦江于2019年1月18日合同终止前、2019年3月20日、2019年6月26日，依法多次向原审法院提交了证据保全申请及免责声明，并请求原审法院事实证据保全措施后及时先予组织当事人双方交接本案房屋，以减少双方损失；郝浦江又于2019年1月30日合同终止前、2019年3月13日等日企，多次向发展中心发函，请求其依法依规实事求是与郝浦江共同进行证据保全、共同清点损害设施设备、先予交接本案房屋，以减少双方损失，无果后，为了防止发展中心的不法讹诈行为，2019年2月21日、3月20日，郝浦江将本案房屋的所有钥匙交到原审法院，并明确由原审法院依法处置本案房屋的交接问题。然而，直至原审判决作出，原审法院既不依法履行证据保全职责，也不依法组织当事人双方先予交接本案房屋。该事实足以证明，郝浦江对本案房屋既未占有也未使用。原审法院证据保全审判程序明显违法，却判决郝浦江支付本案房屋的占有使用费，并判决限期腾退本案房屋，实属王法裁判。发展中心同样也不依法依规实事求是与郝浦江进行证据保全，同样不与郝浦江先予交接本案房屋，反而认为郝浦江占有使用本案房屋，实属蛮横无理的恶意讹诈行为。原审判决作出后，2020年5月2日，郝浦江向原审法院、发展中心发函，明确表示要对该枉法裁判提起上诉，并再次请求原审法院依法履行证据保全职责并及时组织双方当事人先予交接本案房屋、再次请求发展中心与郝浦江共同进行证据保全并先予交接本案房屋，以避免损失扩大，至今未果。迫于无奈，2020年5月13日，郝浦江再次向原审法院、发展中心及华元物业发函，明确表示将在2020年5月15日被迫采用强行方式撤离设施设备租赁库房保管等待鉴定，并先予交接本案房屋。2020年5月15日，被华元物业以“郝浦江既不是产权人，也不是现承租人，未经产权人发展中心统一，郝浦江不得进入本案房屋内撤离任何物品”为由进行阻止。郝浦江与发展中心现场处理人员协商未果，只好报警处理，警方到达现场后了解情况后，也采纳了华元物业的意见。华元物业要求发展总新签署同意郝浦江进入本案房屋撤离设备设施的书面意见，却遭到发展中心现场处理人员拒绝。直至2020年6月6日，经华元物业告知发展中心已经同意先行撤除本案房屋内属于郝浦江的设施设备后，郝浦江才在华元物业管理人员的共同见证下，由专业开锁人员另行换锁进入本案房屋撤除不在本案鉴定范围内的属于郝浦江的设施设备。因郝浦江银行账户被发展中心申请冻结至今未予解封，导致郝浦江无经济能力支付库房租金，拆除的被损毁的设备设施只能集中堆放在本案房屋楼梯底下，留待依法鉴定，已经不影响本案房屋的正常使用。所更换的本案房屋的所有钥匙，郝浦江已经随同函件全部邮寄送达至发展中心。至此，对本案房屋的证据保全问题、对先予交接本案房屋较少损失的问题，在发展中心的恶意讹诈目的并得到西湖区法院不依法履行证据保全职责的枉法维护下，明显，郝浦江已经无路可走。该不法行为不应受到法院保护，并且，其诉求于法无据，请求二审法庭予以驳回，并指令一审西湖区人民法院及时进行证据保全和组织双方先予交接本案房屋。综上，请求驳回发展中心的全部上诉请求。 郑祥密发表意见称：原审判决已经认定郑祥密属于案外人，已经于2011年的9月30日，退出了涉案租赁合同的权利义务关系。本案中发展中心也将郑祥密列为了原审被告，并且在事实和理由里面，也未对郑祥密系案外人提出任何的意见，但是在上诉请求要求郑祥密对本案的租金以及占有使用费承担相应的责任，是自相矛盾的。一审法院认定郑祥密是案外人，具有事实与法律基础，并且有多个前置生效判决予以认可。因此，发展中心的诉讼请求不应得到法庭的支持。同时针对发展中心提出的关于2016年年度的租金以及涉案物业管理费以及房屋租金的情况，与郑祥密方无关。 郝浦江上诉称：一、案涉房屋属于发展中心开发建设的拆迁安置房，所属嘉绿文苑（西苑）的供水主管管壁厚度仅为6毫米，严重低于国标要求的8.4毫米；排污主管管壁厚度仅为1.8毫米，严重低于国标要求的3.2毫米及垂直转弯弯头为4毫米，纯属偷工减料的豆腐渣工程。并且，架设在案涉房屋二楼顶面的住户公用排污主管有48根，供水主管有6根。从2011年9月16日开始，至2016年5月18日彻底停业后，郝浦江租赁案涉房屋并借债投资的美容会馆，长期遭受该排污主管、供水主管爆裂漏水甚至漏粪便损毁侵害。产生侵害的部位，属于案涉房屋的主体结构，质量瑕疵担保责任和修缮责任依法由作为建设方和出租方的发展中心承担，郝浦江无权也无力对该主体结构自行更换或重置，导致郝浦江无法自行彻底修复并恢复正常经营止损；因案涉商铺又牵涉到原杭州市××林公司实际控制人董一麟与发展中心相关人员共谋串通的贪腐刑案，从2012年6月贪腐刑案爆发开始，至2016年1月12日执行刑案裁定为止的四年多时间，因案涉房屋的产权不明，处于无主状态，造成无人主张权利，也无人承担修缮责任，郝浦江只能勉强维持经营等待，根本无法转让止损；2016年1月13日，发展中心房屋租赁部负责人徐斌和法务人员刘睿安依据杭州市中院的刑案执行裁定，向郝浦江主张案涉房屋的产权，并与郝浦江商议后续的修缮事宜和继受出租事宜。2016年1月至2016年5月，郝浦江以《申请报告》、《回函》、短信、微信、网络邮件等的形式，依理依法向发展中心提出“提前终止合同，并由其承担违约赔偿责任和装修损失赔偿责任；或许，由其依法履行质量瑕疵担保责任和依合同约定履行彻底修缮责任，让郝浦江及时恢复正常营业”。但是，发展中心为了推脱因提前终止合同应承担的违约赔偿责任和装修损失赔偿责任，为了推脱质量瑕疵担保责任和修缮责任，拒不承认其继受出租人的否定地位，拒不履行修缮责任，并将修缮责任推给原出租人庆隆公司和维保单位华元物业，并采用“如果郝浦江不腾退房屋，也不采用诉讼方式解决，发展中心将予以强制腾退”的强硬态度，威逼郝浦江无条件腾退案涉房屋。郝浦江己经釆取多次措施自行修缮，自行重新拆除装修，但是，案涉房屋内的供水主管和排污主管还是反复持续爆裂漏水，存在电路短路的火灾消防隐患和人身安全隐患，2016年5月17日，郝浦江只能发函告知发展中心“因其不依法履行修缮责任，郝浦江美容会馆损毁严重且存在火灾消防隐患和人身安全隐患，只能彻底停业，所造成的所有损失，一律由发展中心依法赔偿。”并同时发函告知维保单位华元物业，2016年5月18日彻底停业。因发展中心将修缮责任推给原出租人庆隆公司和维保单位华元物业，郝浦江被迫选择侵权之诉2016年5月23日，将发展中心、庆隆园林、华元物业诉至西湖区法院。在前置侵权之诉中，郝浦江再次请求提前终止合同，并由发展中心承担装修损失赔偿责任和违约赔偿责任，以及其他赔偿责任。发展中心为了达到推脱因提前终止合同应依法承担的装修损失和违约赔偿责任的不法目的，以该诉求不属于侵权之诉为由，请求西湖区法院驳回郝浦江的该诉求，西湖区法院亦采纳该意见，并要求另案起诉。并且，为了维护发展中心的该不法目的，从郝浦江于2016年5月23日提起侵权之诉，至2018年7月10日收到西湖区法院的一审判决，该案的一审审结期已经长达近26个月时间，审结严重超限长达十几个月，直至2019年1月31日合同终止之日，郝浦江才收到前置侵权案的生效终审判决。在前置侵权案一审审理期间，郝浦江向西湖区法院提起浙01**民初5252号合同之诉，再次提出“终止合同，赔偿装修损失和违约损失”的诉求，同样，为了维护被上诉人安居中心推脱因提前终止合同应承担的装修损失赔偿责任和违约赔偿责任的不法目的，西湖区法院以“前案审理不明，无事实依据”为由，劝阻郝浦江按自动撤诉处理；前置侵权案一审判决作出后，郝浦江再次向西湖区法院提起浙01**民初9542号合同之诉，再次提出“终止合同，赔偿装修损失和违约损失”的诉求，又被西湖区法院以“构成重复起诉”为由，作出驳回郝浦江的起诉的错误裁定，经杭州市中院杭州市中院（2019）浙01民终9758号终审裁定，明确否定了西湖区法院认为构成重复起诉的理由；2019年1月18日，郝浦江再次提起本案原审（2019）浙0106民初464号合同之诉，并提交了原出租人庆隆公司的原具体租赁事宜负责人房某出具的《证明》、以及工商部门出具的工商营业执照注销及经营负责人更换证明，为了维护发展中心合并审理的另案（2019）浙0106民初1723号案的不法诉求，西湖区法院适用简易程序却不开庭审理，在违法剥夺郝浦江的陈述申辩权利的情况下，再以“构成重复起诉”为由，于2019年3月4日，再次作出“驳回郝浦江的起诉”的错误裁定，经杭州市中院作出（2019）浙01民终3117号终审裁定，再次否定郝浦江构成重复起诉，并撤销西湖区法院（2019）浙0106民初464号“驳回郝浦江的起诉”的民事裁定书，并指令西湖区法院审理，2019年6月19日，西湖区法院重新对本案立案审理，直至2020年4月28日，郝浦江收到本案原审判决。明显，在西湖区法院故意错误的违法违规的审判行为的帮助下，发展中心故意推脱因提前终止合同应承担的装修损失赔偿责任和违约赔偿责任的不法目的已经达到。即使郝浦江多次提出提前终止合同的诉求，发展中心的不法目的、西湖区法院为了维护发展中心的不法目的所实施的违法违规行为，却导致直至合同期终止，案涉房屋均无法提前终止合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的法律规定，如果发展中心认为郝浦江无正当理由未支付或者迟延支付租金，应依法要求郝浦江在合理期限内支付。郝浦江逾期未支付的，发展中心应依法在合同期届满前提出解除合同。但是，发展中心为了达到推脱提前终止合同应依法承担的违约赔偿责任和装修损失赔偿责任，无视法律法规的规定，拒不承认其法定继受出租人的法律地位，也不主张房屋租金，致合同期满，该不法目的已经达到后，再以法定继受出租人的法律地位起诉郝浦江，主张房屋租金。该别有用心的不法行为，不应受到法律保护。案涉房屋的租金损失，一律由发展中心依法自行承担，与郝浦江无关。以上事实足以证明，案涉房屋内的供水主管、排污主管以及露台屋面均属于案涉房房屋的主体结构，郝浦江无权也无力对该主体结构自行彻底修复并恢复正常营业止损；如果转让，发展中心又不承认其法定继受出租人的地位，明显无出租人与接转人签订房屋租赁合同，郝浦江也不能转让止损；如果自行撤离腾退，将导致损害证据灭失，对诉讼所涉及的损害事实、损害原因、损害财物的认定及鉴定明显不利；并且，前置侵权案（2018）浙01民终6380号的生效终审判决已经明确认定发展中心应承担停业损失赔偿责任，郝浦江无任何过错责任。并且，导致郝浦江的美容会馆从2016年5月18日彻底停业至合同期终止，完全是发展中心不履行案涉房屋的质量瑕疵担保责任和修缮责任的违法违规行为所致；完全是发展中心为了推脱因提前终止合同应承担的装修损失赔偿责任和违约赔偿责任的不法目的所致；完全是西湖区法院为了维护安居中心的不法目的，前置侵权案故意严重审结超限和后案故意作出多次错误裁定的违法行为所致，郝浦江无任何过错责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条【租赁物的灭失】“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的法律规定，因发展中心不履行彻底修缮责任，并且，郝浦江多次提出提前终止合同均无法实现，致使案涉房屋从2016年5月18日停业至2019年1月31日合同期终止，郝浦江无任何过错责任，依法不承担案涉房屋的任何租金，并且依法有权不支付案涉房屋的任何租金，所有案涉房屋的租金损失，一律由发展中心依法自行承担，与郝浦江无关。同时，我国《民法通则》对主张房屋租金的诉讼时效期作了“为一年”的专门规定，并且，《民法通则》并未废止；《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”的法律规定，属于合同纠纷诉讼时效的专门规定。该房屋租金诉讼时效的专门规定，该房屋租金合同纠纷的诉讼时效的专门规定，依法均优于《民法总则》三年诉讼时效期的一般规定，并且，《民法总则》对三年诉讼时效期的一般规定，已经再明确了“法律另有规定的除外”的规定。依案涉房屋的《房屋租赁合同》的租金缴纳的约定，发展中心2018依法主张2016年2月1日至2017年1月31日、2017年2月1日至2018年1月31日、2018年2月1日至2019年1月31日的房屋租金的诉讼时效期，分别为2016年1月1日至2016年12月31日、2017年1月1日至2017年12月31日、2018年1月1日至2018年12月31日，或在合同期届满前提出。显然，发展中心在2019年2月26日向西湖区法院主张2016年1月12日至2019年1月31日的本案房屋租金，已经超出了本案房屋租金的诉讼时效期的专门规定，也超出了本案合同纠纷诉讼时效期的专门规定，发展中心依法无权主张本案房屋租金。再根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八条当事人平等原则“民事诉讼当事人有平等的诉讼权利，人民法院审理民事案件，应当保障和便利当事人行使诉讼权利，对当事人在适用法律上一律平等”的法律规定，郝浦江提出发展中心履行合同的违约赔偿责任，必须在合同期届满前提出，相应，发展中心主张本案房屋租金支付，也应在合同期届满前提出，而不是在合同终止后的2019年2月26日才提出主张本案房屋租金。并且，如果郝浦江不支付租金，发展中心可依照合同法第二百二十七条的规定主张终止合同，不可能为了达到推脱因提前终止合同应依法承担的装修损失和违约赔偿责任的不法目的，拒不承认其法定继受出租人的地位，致使合同期终止后，该不法目的达成后，又要以法定继受出租人的地位，主张本案房屋租金，该违法违规的不法目的和不法行为，不应受到法律保护。以上事实和法理依据足以证明，西湖区法院判决认定郝浦江按60%支付发展中心自2017年2月1日至2019年1月31日的本案房屋租金1433501元，认定事实错误，适用法律错误，于法无据，实属故意错误的枉法判决，应依法撤销该判决。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第八十一条证据保全“在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下，当事人可以在诉讼过程中向人民法院申请保全证据，人民法院也可以主动采取证据保全措施。因情况紧急，在证据可能灭失或者以后难以取得的情况下，厉害关系人可以在提起诉讼或者申请仲裁前向证据所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请保全证据。”的法律规定，因牵涉到后续诉讼事实的认定，郝浦江及发展中心均应依法向西湖区法院申请证据保全后，先予交接案涉房屋，或依法依规、实事求是共同对本案证据进行保全后，先予交接案涉房屋，减少双方损失。同时，西湖区法院应依法主动履行证据保全职责，让当事人先予及时交接案涉房屋，减少双方损失。如果郝浦江自行腾退案涉房屋，将导致后续诉讼证据灭失，对案涉房屋2016年5月18日后的损害事实、停业至合同期终结的停业事实、后续损害的设施设备的损害原因及损害情况认定，将缺乏证据证明，对郝浦江明显不利。在合同期即将届满前的2019年1月18日、本案举证期间的2019年3月20日、杭州市中院指令审理的浙01**民初6046号案举证期间的2019年6月26日，郝浦江多次依法向西湖区法院提交证据保全申请及免责声明，并提交了对被损害的设施设备损失的委托鉴定及免责声明，多次请求对案涉房屋进行证据保全后，先予及时交接案涉房屋；同时，郝浦江已经依法于2019年1月30日合同期届满前、2019年3月5日至4月3日、2019年3月13日、2019年3月26日，多次以书面发函形式、短信形式，请求发展中心实事求是、依法依规，与郝浦江共同确认损害事实、共同清点后续损毁财物，进行证据保全后，先予交接案涉房屋，诉讼纠纷待法院后续依法审理认定。并且，2019年1月30日合同期届满前，郝浦江已经将与本案合并审理的浙01**民初6046号案的原审（2019）浙0106民初464号案的《立案受理通知书》、证据保全申请及免责申明、委托鉴定申请及免责声明，随同回函邮寄给发展中心，告知其案涉房屋已经存在的后续诉讼事实及需要进行证据保全和委托鉴定的事实。但是，直至合并审理的（2019）浙0106民初6046号案和本案判决作出，西湖区法院仍未依法履行证据保全职责，仍未依法履行组织委托鉴定职责，证据保全和委托鉴定的审判程序明显违法，事实认定错误，应依法撤销。同时，发展中心也不依法依规、不实事求是与郝浦江共同采取证据保全措施，也不依法向西湖区法院申请证据保全并先予交接案涉房屋，西湖区法院伙同发展中心的违法违规行为，直接导致案涉房屋不能依法进行证据保全、不能依法委托鉴定、不能及时先予交接，郝浦江依法无任何过错责任。在郝浦江依理依法向西湖区法院申请证据保全并请求先予交接案涉房屋无果后，向发展中心发函请求共同进行证据保全并先予交接案涉房屋无果后，迫于无奈，为了防止发展中心的不法讹诈行为，郝浦江分别于2019年2月21日、2019年3月20日，将案涉房屋的两把钥匙全部交到西湖区法院，并明确告知，由西湖区法院依法处置案涉房屋的交接问题，同时，西湖区法院在与本案合并审理的浙01**民初6046号案中，已经明确认定，从2016年5月18日停业至一审判决作出，案涉房屋始终处于不能使用的停业状态，郝浦江对案涉房屋既未占有，也未使用，郝浦江何来的占有使用费，西湖区法院认定郝浦江占有使用案涉房屋，明显不符合郝浦江既未占有也未使用的客观事实，该认定明显错误。同时，在浙01**民初6046号案中，西湖区法院又认定案涉房屋内的设施设备应连同案涉房屋一并返还出租人发展中心，判决认定郝浦江无权主张该项损失赔偿，该判决明显说明郝浦江无权撤离案涉房屋内的设施设备，却又在合并审理的本案中，判决认定郝浦江限期撤离案涉房屋内的设施设备腾退案涉房屋，并判决认定郝浦江应支付该未撤离的设施设备对案涉房屋的占有使用费，实属自相矛盾的枉法判决，郝浦江依法无任何过错责任，应依法撤销该项判决。西湖区法院合并审理的（2019）浙0106民初6046号案及该案原审浙01**民初464号案，与本案实属同一房屋的租赁事实纠纷，两案证据应依法共用，两案证据所证明的事实，均应依法互为两案判决的依据。在浙01**民初464号案、（2019）浙0106民初6046号案中，郝浦江依法向西湖区法院提交的证据保全及及时先予交接案涉房屋的申请及免责声明、鉴定申请及免责声明、案涉房屋钥匙己经交到西湖区法院并明确由西湖区法院依法及时处置等证据，郝浦江依法向发展中心送达的告知案涉房屋涉及后续诉讼事实、证据保全及及时先予交接案涉房屋的请求等证据，明显属于因涉及后续诉讼纠纷的履行房屋租赁合同的房屋交接的问题，西湖区法院在本案证据认定中，却以“与本案无关”、“不属于履行房屋租赁合同”为由，故意将该证据与本案撇开，同样以“不属于履行房屋租赁合同”为由，将郝浦江在本案提交的证据保全请求、案涉房屋钥匙已经交到西湖区法院并明确由西湖区法院依法及时处置等证据撇开，并且，该证据保全申请、请求所证明的事实，直接牵涉到本案房屋交接及过错责任的认定，西湖区法院却故意不予采纳并不予认定，实属证据认定错误，并直接导致案涉房屋的占有使用费和限期腾退的判决错误，应依法撤销该判决。以上事实和法理依据足以证明，导致案涉房屋不能先予交接所造成的根本不存在的所谓占有使用费，完全是发展中心不与郝浦江共同履行证据保全措施并先予交接案涉房屋的违法违规行为所致；完全是发展中心故意利用不共同交接案涉房屋并对郝浦江实施讹诈的不法目的所致；完全是西湖区法院为了维护发展中心的不法讹诈目的，故意不依法履行证据保全职责和委托鉴定职责并故意审结超限的违法违规行为所致。郝浦江无任何过错责任，所造成的根本不存在的所谓占有使用费，一律由发展中心自行承担，与郝浦江无关。西湖区法院不依法履行证据保全职责、不依法履行委托鉴定职责，审判程序违法，致使案涉房屋不能先予交接，却判决认定郝浦江限期腾退案涉房屋，并按五折房租计算，支付发展中心自2019年2月1日至2020年6月12日的占有使用费，并判决2020年6月12日后至实际腾退之日期间的占有使用费，按每年1217219元的标准另行计付。实属违法违规的、赶尽杀绝的枉法判决，应依法撤销。本案原审判决明显错误并违法，郝浦江依法不承担任何案件受理费。综前所述，西湖区法院合并审理的本案“一、郝浦江于本判决生效之日起一个月内腾空位于杭州市西湖区××路××号××楼××路××号××号××号××号××号××楼商铺并交付给杭州市居住区发展中心有限公司。二、郝浦江于本判决生效之日起十日内支付杭州市居住区发展中心有限公司租金1433501元。三、郝浦江于本判决生效之日起十日内支付杭州市居住区发展中心有限公司房屋占用费710044元（按每年608609.5元的标准自2019年2月1日计算至2020年3月31日止），此后至本判决确定的腾退房屋之日止的房屋占有使用费按同样标准计算另行计付，自本判决确定的房屋腾退之日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费按每年1217219元的标准另行计付。案件受理费由郝浦江负担21170元”的判决认定，证据认定错误，事实认定错误，审判程序违法，适用法律错误，于法无据，判决认定错误，并与合并审理的浙01**民初6046号案的判决认定自相矛盾，实属故意错误的枉法判决，请求二审法庭依法撤销西湖区××号的前述判决，并依法驳回发展中心的所有诉讼请求。二、郝浦江无任何过错，本案所有案件受理费，由发展中心依法全部承担。三、因西湖区法院合并审理的浙01**民初6046号案和（2019）浙0106民初1723号案，实属同一房屋的租赁事实纠纷，两案证据应依法共用，两案证据所证明的事实，均应依法互为两案判决的依据，请求二审法庭将郝浦江同时提起上诉的浙01**民初6046号案和浙01**民初1723号案依法合并审理，并依法作出公正判决。四、因本案所属的租赁合同纠纷事实，已经经历多次错误裁定，多次上诉，现再次出现违法违规的判决，请求杭州市中级人民法院依法直接审理判决本案，不能再发回西湖区法院重审，以免郝浦江再次遭受枉法压制，再次陷入久拖不决的诉讼中。五、在合同终止前，前置侵权案生效判决已经明确认定，因案涉房屋的质量瑕疵导致郝浦江停业的停业损失，是可预见的损失，发展中心应承担郝浦江2016年5月18日后的停业损失赔偿责任；根据本案所述事实、法理依据，根据合并审理的浙01**民初6046号案的基本事实认定2019年2月26日，发展中心已无权以主张房屋租金，和占有使用费为由向西湖区法院提起诉讼，也无任何理由向西湖区法院对郝浦江申请诉讼保全。2019年3月1日，西湖区法院作出浙01**民初1723号保全裁定，并到农行古荡支行查封冻结郝浦江的6228450328009105371的1317366.47元银行账户资金，实属裁定错误。至今，已经14个多月，导致郝浦江及家人无法正常生活、无法正常就医、无法维持两个未成年小孩的教育费用，并且，疫情之下，极其艰难，因无钱续交郝浦江借债经营的餐馆的房屋租金，2020年4月30日，该餐馆已经被房东锁门出租，发展中心的无理行为，再次给郝浦江造成了重大损失。请求二审法庭及时指令西湖区法院迅速解除浙01**民初1723号保全裁定，及时解封郝浦江被冻结的银行账户资金。六、发展中心与郝浦江有多次函件往来，明知郝浦江的电话号码和准确的送达地址，同时，在前置浙01**民初464号案的起诉状中，郝浦江已经明确提供了准确的送达地址和电话号码。但是，发展中心的诉讼人员向西湖区法院提交的本案起诉状中，却故意不留郝浦江的电话号码，故意提供错误的送达地址，其目的，显然是意欲制造郝浦江无法收到本案诉讼材料，以达到制造缺席判决和致使郝浦江丧失后续诉权的不法目的，进而致使郝浦江承担其明知是无理诉求的几百万房屋租金及占有使用费，其用心明显极其险恶，手段极其卑劣，应依法追究其违法责任。西湖区法院在2019年2月26日立案受理本案后，2019年3月1日，郝浦江银行账户被保全冻结后，既不依法送达被诉告知书及相关诉讼材料，也不依法告知郝浦江被申请保全事宜及申请复议权利。2019年3月6日，郝浦江发现银行账户被冻结，却无法在银行系统查询到执行冻结的法院以及冻结案号，也未收到任何诉状副本和开庭传票。2019年3月7日，郝浦江自行查询到本案信息后，仍未收到本案的任何诉讼材料，2019年3月10日，只能自行到西湖区法院强行要求自己领取本案的诉状副本，并发现西湖区法院早已编造好的2019年3月5日已经将本案诉状副本、开庭传票邮寄送达郝浦江的虚假的送达回证。如果郝浦江不警觉，不费尽周折一步步自行查询到该案信息，不自行到西湖区法院强行要求领取诉状副本及发现开庭传票，发展中心与西湖区法院明显共同串通，意欲制造缺席判决的阴谋也许己经得逞。本案的诉讼程序，明显类似于天津市河东区法院枉法制造的“空中开庭”冤案。在高举依法治国大旗的当今社会，作为审判机关的西湖区法院，作为杭州市政府下属国企的发展中心，作为依法诉讼的本案代理律师，出现如此违法违规的枉法行为，的确令人难以想象，的确让人痛恨至极。西湖区法院在立案当天即出具了于2019年4月17日开庭的《开庭传票》，但是，因郝浦江警觉并自行到西湖区法院索取到本案诉讼材料后，该意欲制造本案缺席判决的阴谋不能得逞后，西湖区法院对本案却不开庭、不审不判，2019年8月21日，离本案审结期仅剩4天时间时，才不得不依法将本案与（2019）浙0106民初6046号案合并审理，此时，本案已经不具备审限延长的法定条件，导致本案审结严重超限长达8个月零2天。并且，郝浦江已经依法提交证据保全申请及免责声明、提交委托鉴定申请及免责声明，并请求进行证据保全后先予交接案涉房屋，减少双方损失。然而，西湖区法院为了继续维护被发展中心利用不交接案涉方对郝浦江实施讹诈的不法目的，故意强行违反审判程序，直至合并审理的两案的判决作出，仍未依法履行证据保全和委托鉴定职责，却强行违法违规并无依无据判决郝浦江支付发展中心的房屋租金，以及限期腾退案涉房屋和支付案涉房屋的占有使用费和案件受理费。实属故意错误的枉法判决，如果西湖区法院伙同发展中心故意不依法实施证据保全措施，并故意拿占有使用费逼迫郝浦江自行腾退案涉房，其目的显然就是使郝浦江丧失合并审理的两案的诉讼证据并导致败诉，如果该不法目的100年不能达成，西湖区法院100年不审结本案，郝浦江就要承担100年的占有使用费？显然不合理。并且，本案判决作出后，西湖区法院明知该判决实属违法违规的枉法判决，2020年4月30日上午10点，本案合并审理后的书记员周瑾通知郝浦江到西湖区××楼××室，审判法官庞邦彩告知郝浦江“二审维持原判，占有使用费继续扣下去，你损失更大”，劝阻和威胁郝浦江不要上诉。本案如此明显违法违规的、错误的一审判决，不应该是杭州市中院先行授意作出，杭州市中院也应该会维持如此明显违法违规的、错误的一审判决。再说，上不上诉，是由当事人自己决定的权利，西湖区法院劝阻和威胁郝浦江不要上诉的违法行为，的确令人难以理解。在本案审理中，西湖区法院维护发展中心的不法诉求的意图极为明显，发展中心的诉讼人员伙同西湖区法院的审判人员共同串通并实施的枉法行为，极为明显，请求二审法庭依法追宄其法律责任。综上，请求：1、撤销原审判决，改判驳回发展中心所有诉讼请求。2、本案案件受理费由发展中心承担。3、指令撤销对郝浦江的保全裁定。 针对郝浦江的上诉，发展中心发表答辩意见称：一、案涉房屋租赁合同已经于2019年1月31日到期。郝浦江一经丧失占有案涉房屋的权利基础，因此应当腾退返还案涉租赁物。2、杭州市西湖区人民法院判决明确发展中心于2016年1月12日成为房屋的所有权人，并且房屋租赁合同的项下的权利。因此，郝浦江应当向发展中心支付相应的租金，房屋占有使用费、物业费等，对于租金、物业占有使用费物业费房屋占有使用费物业费的标准发展中心已经提起上诉，以上诉的事实和理由为准。 郑祥密表示没有意见。 二审举证期限内，发展中心、郑祥密未提交属于二审程序的新的证据。郝浦江提交如下证据材料： 1、汇款凭证，证明：向原产权人董一麟支付了押金84000元。 2、合并审理通知书，证明：一审法院1723号案件不符合延长审理规定。 3、转账说明两份，证明：押金转账给董一鸣麟的过程。 4、告知函（2020.5.13），证明：郝浦江已经告知一审法院郝浦江将拆拆除属于郝浦江的设施设备。 5、华元物业告知函（2020.5.20），证明：物业公司阻止郝浦江撤出设备设施。 6、情况说明，证明：请求派出所与物业协调，让郝浦江拆除设施设备。 7、收款收据，证明：在物业公司见证下，郝浦江请了开锁公司打开案涉房屋，更换锁芯。 8、照片一组，证明：物业安保与郝浦江进入案涉房屋，更换锁芯。拆除设施设备，集中堆放在楼梯底下。 9、照片一页，证明：郝浦江已经将案涉房屋的所有的锁芯、钥匙随同函件（证据10）一并邮寄给发展中心。 10、告知函（2020.6.15），证明：郝浦江已经告知杭州市中院、西湖区法院、发展中心，本案房屋钥匙已经全部交给发展中心，然后本案房屋内的设施设备已经拆拆除，集中堆放在楼梯底下已经不影响本案房屋的使用。 11、申请报告及申明，证明：郝浦江已经再次请求西湖法院进行证据保全。再次请求发展中心与郝浦江共同确认损害证据并先行交接案涉房屋。 12、经济困难证明，证明：拆除设施设备后，郝浦江无法支付租金，无法转移设施设备。 13、病历，证明：郝浦江一直患有心脏疾病，无法租赁仓库，也无法找工作。 上述证据材料经出示，发展中心发表意见称：对证据1，郝浦江未提供证据原件，该款项也并非向发展中心支付，发展总新无法核实真实性，因此对该证据三性均不予认可，且该款项对应的上诉请求与发展中心也无关联。对证据2真实性、合法性认可，对其关联性、证明目的不予认可。发展中心认为两案都是基于同一份房屋租赁合同引发的纠纷，原审法院对两案合并审理符合法律规定。对证据3的意见同对证据1的意见。对证据4、5、6的三性均不予认可，证明目的不予认可。案涉房屋的钥匙一直在郝浦江处，郝浦江从未将案涉房屋的钥匙移交给发展中心，郝浦江可以自由进入案涉房屋进行腾空交还。根据郝浦江发送的函件，可以证明郝浦江每次发函都是有条件的要求发展中心配合其共同进行证据保全，始终未向发展中心腾退交还房屋。对证据7、8的三性均不予认可，证明目的不予认可，如果是真实的，那与郝浦江提供的2020年5月20日的告知函内容相矛盾，物业公司并未阻拦郝浦江进入案涉房屋腾空设施设备。对证据9的三性均不予认可，证明目的不予认可，且在郝浦江未腾空房屋又主张发展中心对其房屋内遗留设施设备损失进行赔偿的情况下，即使向发展中心提供了钥匙，也不能构成案涉房屋的有效腾退交还，发展中心无法在郝浦江有争议的情况下擅自清理使用该房屋。对证据10三性不予认可，证明目的不予认可。截止二审开庭之日，郝浦江都始终在强调房屋内的设施设备并未完全拆除，需要在法庭的见证下，发展中心配合其进行清点后再行拆除交还房屋，郝浦江在函件中所述的案涉房屋可以正常清理使用不实。对证据11的意见同对证据4、5、6的意见。对证据12、13三性均不予认可，且与本案无任何关联。 郑祥密未发表意见。 本院经审核认为：证据1、3，只能证明黄彩毅向董一麟支付336000元的事实，该证据与发展中心无关，与本案缺乏关联性，本院不予采信。证据2真实性予以确认。证据4、5、6、7、8将结合证据9、10、11一并认定。证据9、10、11的真实性予以确认，但根据证据10、11并结合原审庭审情况以及二审调查情况，可以认定郝浦江所称提前交接房屋附有进行证据保全、与发展中心共同清点等条件，因此郝浦江所称的交还钥匙的行为不能认定为房屋已经实际交还，也不能认定发展中心已可实际使用案涉房屋。对证据12、13，本院认为该两组证据与本案缺乏关联性，不予确认。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院另查明：二审中，法庭两次欲组织双方当事人交接房屋，双方当事人均表示原意，第一次法庭调查中，郝浦江表示需要清点房屋内的设备设施，该设备设施需要发展中心进行赔偿，发展中心认为其不需要参与清单；在第二次法庭调查中，发展中心明确表示不愿意继续出租，双方均表示原意直接交接房屋，郝浦江表示可以自行交接，发展中心则主张对方要求清点。至今，双方均未提交已经自行交接的证据材料。 本院认为：案涉租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。租赁合同系出租人提供租赁标的物供承租人使用，承租人支付租金的合同。案涉合同至2019年1月31日期限届满，发展中心并明确表示不愿意继续出租，故发展中心要求郝浦江归还房屋符合法律规定，原审法院予以支持正确，本院予以维持。案涉房屋所有权于2016年1月12日变更于发展中心名下，而郝浦江未支付2016年1月12日之后至案涉合同期满之日2019年1月31日的租金的事实已经生效判决及原审法院审理查明，双方对此亦未提出异议，发展中心有权要求郝浦江支付其未支付的租金，但应符合法律关于诉讼时效的规定。双方于合同中约定了租金的支付时间，故诉讼时效的起算时间应从双方约定应支付租金之日起算，在《中华人民共和国民法总则》施行之前，按照法律规定适用1年的诉讼时效，之后适用3年的诉讼时效，原审法院据此支持关于发展中心2017年2月1日之后租金符合法律规定。关于租金和占有使用费的标准问题，根据已经发生法律效力的（2018）浙01民终6380号判决，案涉房屋因质量瑕疵导致难以正常经营使用，并因此导致郝浦江产生的停业损失，故而原审法院斟酌本案情形，确定在租赁合同期限内按照约定租金的60%支付，判决确定的腾退日之前的占有使用费按2018年度租金的50%支付，判决确定的腾退之日至实际腾退之日间的租金全额支付并无不当，本院予以维持。原审法院进一步确认郝浦江无需支付2016年5月28日之后的物业管理费亦属妥当，本院亦予以维持。因郝浦江在另案中已经另行提出了要求发展中心赔偿损失等请求，上述租金减免以及（2018）浙01民终6380号案件已经支持装修损失、经营损失等的情形应在另案中予以考虑。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费42453元，由杭州市居住区发展中心有限公司负担24526元，由郝浦江负担17927元。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  姚丽萍