北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初57998号原告（反诉被告）：东方家园津通（北京）装饰建材有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：王军东，董事长。委托诉讼代理人：徐波，男，该公司员工。委托诉讼代理人：马宇环，女，该公司员工。被告（反诉原告）：北京信达百纳企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路******。法定代表人：李劲槟，总经理。委托诉讼代理人：张丽丽，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秋桑，北京市京师律师事务所实习律师。原告（反诉被告）东方家园津通（北京）装饰建材有限公司（以下简称东方家园公司）与被告（反诉原告）北京信达百纳企业管理有限公司（以下简称信达百纳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。东方家园公司委托诉讼代理人徐波、马宇环，信达百纳公司委托诉讼代理人张丽丽、黄秋桑到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。东方家园公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2019年3月1日签订的《北京将台星泰中心租赁合同》无效；2.判令信达百纳公司退还押金105485元；3.判令信达百纳公司赔偿临时租赁他处产生的租金12000元及撤场搬运费700元。事实和理由：2019年3月1日，双方签订《北京将台星泰中心租赁合同》，约定：东方家园公司承租北京市朝阳区酒仙桥路甲16号北京将台10**号房屋（以下简称涉案房屋），面积为170平方米，租金为6.8元/天.平方米，月租金35161.67元，租期24个月（2019年3月4日至2021年3月3日）。合同签订后，东方家园公司向信达百纳公司支付了押金105485元。后东方家园公司了解到，涉案房屋所在的星泰中心一直未能取得建设工程规划许可证等手续，故涉案房屋应为违章建筑，合同应为无效，信达百纳公司应返还已取得的财产。信达百纳公司辩称，第一，双方签订的合同不应无效。北京市朝阳区酒仙桥路东侧将台商业综合楼属于北京市规划委员会联合市规划委员会朝阳分局等单位召开第225期会议后建设的项目，星泰中心所在的该项目是由北京市规划委员会牵头决定建设的项目，视为已经获得主管部门批准建设。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同案件可以参照本解释处理，以及第二条规定，在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，应认定合同有效。故本案合同应为有效。第二，东方家园公司构成根本违约，根据合同约定，其无权要求信达百纳公司退还押金，其所缴纳的押金应作为违约金，直接进行抵扣。第三，东方家园公司作为违约方，其无权主张搬运费及临时租赁他处产生的租金，其应向信达百纳公司支付拖欠的房屋租金、占有使用费及物业费，并承担违约金。信达百纳公司提出反诉，要求：1.判令东方家园公司支付2020年3月4日至4月2日的租金（含物业费）32368元；2.判令东方家园支付2020年4月3日至4月9日的房屋占有使用费（含物业费）8092元；3.判令东方家园公司支付违约金105485元，直接用押金进行折抵；4.判令东方家园公司赔偿空置损失35161.67元。事实和理由：2019年3月1日，双方签订租赁合同，约定东方家园公司承租涉案房屋，租金支付方式为应于上期租金的最后一个月的二十五日前支付。2019年，东方家园公司未能按约定支付2020年3月4日至2020年6月3日的租金，经多次催要，仍未支付。2020年3月30日，信达百纳公司通知东方家园公司解除合同，双方于2020年4月9日办理房屋交接手续。因东方家园公司构成违约，给信达百纳公司造成损失，其应承担违约责任。东方家园公司对信达百纳公司的反诉发表辩论意见，辩称，涉案房屋所在的星泰中心无任何规划手续，涉案合同应为无效。根据法律规定，合同无效后，其中关于租金、押金、违约金、空置期赔偿的约定均为无效，东方家园公司无需依据无效合同向信达百纳公司支付任何费用，而信达百纳公司应向东方家园公司退还押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月1日，信达百纳公司作为甲方与东方家园公司作为乙方签订《北京将台大厦写字楼租赁合同》，约定东方家园公司承租涉案房屋，建筑面积170平方米，租期24个月（2019年3月4日至2021年3月3日），日租金为6.8元/平方米（含物业管理费），月租金35161.67元（含物业管理费），押金105485元。合同签订后，东方家园公司向信达百纳公司支付了押金105485元。经询，双方均认可东方家园公司支付至2020年3月3日的租金，东方家园公司于2020年4月9日从涉案房屋搬离。庭审中，东方家园公司主张涉案房屋未取得建设规划许可证，并以此为由主张双方签订的租赁合同无效。信达百纳公司对此不予认可，称涉案房屋所在的星泰中心的建设已获北京市主管部门批准。为此，信达百纳公司提交《北京市规划委员会会议纪要》，其中载明，关于朝阳区将台乡集体产业用地项目，将2处已批复的将台乡控规中2847-01、2848-07中的部分现状集体建设用地调整为集体产业用地，会议决定：原则同意上述2处用地中约1.6公顷建设用地调整为集体产业用地，地上总建筑，地上总建筑规模约6......结尾处有“下一步按程序由用地处组织公示并上报市政府”，落款处载明：“2011年8月4日印发”。东方家园公司对会议纪要的真实性、关联性及证明目的均不予认可。信达百纳公司主张东方家园公司逾期支付租金，构成根本违约，并以此为由要求确认双方签订的租赁合同于2020年4月2日解除。经询，东方家园公司认可其公司应于2020年2月25日前支付2020年3月4日至2020年6月3日的租金，但未支付的情况。信达百纳公司提交催款通知及律师函，证明其公司向东方家园公司催要相关款项及行使合同解除权的情况。庭审中，东方家园公司提交发票证明搬运费，并称因信达百纳公司对涉案房屋进行断水断电导致其公司临时租赁他处产生租金12000元，要求信达百纳公司对上述款项进行赔偿。信达百纳公司对此不予认可。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，信达百纳公司虽提交会议纪要，但不足以证明涉案房屋所在的星泰中心属于“已经取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设”，故双方签订的《北京将台大厦写字楼租赁合同》应为无效。同理，信达百纳公司要求确认双方合同解除并要求东方家园公司支付违约金的诉求，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，东方家园公司已支付的押金105485元，信达百纳公司应予返还。同时，东方家园公司至2020年4月9日从涉案房屋搬离，而其公司支付租金至2020年3月3日，故2020年3月4日至2020年4月9日的房屋占有使用费，东方家园公司应予支付，即40460元。关于双方主张的各项损失，因双方对合同无效均有过错，故本院对双方要求对方赔偿损失的诉求，均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）东方家园津通（北京）装饰建材有限公司与被告（反诉原告）北京信达百纳企业管理有限公司于2019年3月1日签订的《北京将台大厦写字楼租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）北京信达百纳企业管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）东方家园津通（北京）装饰建材有限公司押金105485元；三、原告（反诉被告）东方家园津通（北京）装饰建材有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京信达百纳企业管理有限公司2020年3月4日至2020年4月9日的房屋占有使用费40460元；四、驳回原告（反诉被告）东方家园津通（北京）装饰建材有限公司其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京信达百纳企业管理有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2660元，减半收取1330元，由原告（反诉被告）东方家园津通（北京）装饰建材有限公司负担130元（已交纳），被告（反诉原告）北京信达百纳企业管理有限公司负担1200元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1990元，由被告（反诉原告）北京信达百纳企业管理有限公司负担1590元（已交纳），原告（反诉被告）东方家园津通（北京）装饰建材有限公司负担400元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吴 彬二〇二〇年十一月二十五日书记员 张晓明书记员 慕婷婷