江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初5006号原告：冉小青，女，1994年5月7日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：褚夫兴，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。被告：徐州得正物业管理有限公司，住所地江苏省徐州市泉山区淮海西路延长段41号305室。法定代表人：王谦，总经理。被告：上海铂生建设管理咨询有限公司，住所地上海市崇明区城桥镇秀山路8号3幢1层K区2003室（上海市崇明工业园区）。法定代表人：罗琼，总经理。以上两被告共同委托诉讼代理人：魏德志，江苏彭邦律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：石亭亭，江苏彭邦律师事务所实习律师。原告冉小青与被告徐州得正物业管理有限公司（以下简称得正公司）、上海铂生建设管理咨询有限公司（以下简称铂生公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冉小青及其委托诉讼代理人褚夫兴，被告得正公司、铂生公司的共同委托诉讼代理人魏德志、石亭亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冉小青向本院提出诉讼请求：1.判令两被告赔偿虚假宣传的租金差价22840元、围栏施工所致损失4459元、因经常性停电所致损失4459元；2.判令被告得正公司返还租赁保证金20643.2元、商业营运管理费保证金7251元及预交电费707元；3.本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2019年8月21日，原告与被告得正公司签订《徐州淮海天地商业广场商铺租赁合同》。双方约定原告租赁该广场X号商铺，建筑面积为120.85平方米。被告铂生公司在招商期间，以墙体广告、宣传图片、平面设计图片、网络平台宣传等方式承诺有多家国际、国内知名企业已进驻徐州淮海天地商业广场，该广场为高端商业综合体。因被告铂生公司的虚假宣传，原告以远远高于周边同类商业街区二倍以上的租赁价格与被告得正公司签订租赁合同。但在租赁合同履行期间，被告铂生公司所宣传的众多知名企业并未进驻，造成该广场的知名度与预期差距较大，客流量极小。由于两被告的虚假宣传，导致原告投入巨额资金但入不敷出，未获多少收入，确承担巨额租金，目前亏损四十余万元，经营难以为继。被告的虚假宣传给原告造成极大的经济损失，因此原告主张被告得正公司、铂生公司赔偿原告经营期间因虚假宣传造成的租金过高的损失。在日常水电管理中，被告得正公司、铂生公司没有完全履行管理义务，导致商场经常性停电，原告在经营期间经常遭遇停电，严重影响正常经营，造成原告经营损失，因此原告主张被告对此进行赔偿。两被告在合同履行期间多次在商业街区内进行大范围施工，造成广场无法进入正常经营状态，造成原告经营损失。请求人民法院判如所请。被告得正公司辩称，1.原告发生经营困难后为减少损失，以书面方式向被告得正公司申请退房。鉴于原告主动解除合同，被告得正公司也予以同意，但双方就相应纠纷并未达成一致意见。原告主张的虚假宣传、围栏施工、经常性停电与被告得正公司无关。2.原告与被告得正公司之间系租赁合同关系，双方只能依据租赁合同中约定的具体条款，享有权利，履行义务。原告目前拖欠免租期及2020年5月1日至6月9日的租金、管理费合计55035.09元，已经违约在先。租金系原告与被告得正公司协商一致的结果，也是原告经过市场调查后作出的决定，原告在签订租赁合同后又主张租金过高没有任何依据。3.租赁合同第14.2条明确约定保证金须原告办理退租手续方可退回。现原告并未按照正常程序退租，且欠付租金等费用，故被告得正公司现可不退还保证金。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告铂生公司辩称，被告铂生公司与原告之间不存在合同关系，没有实施虚假宣传、围栏施工的行为，原告主张的停电与被告铂生公司无关。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：被告铂生公司受被告得正公司委托就徐州市新淮海路淮海新天地商业广场对外招商，该公司在制作的招商手册中对外宣传相关知名品牌企业将入驻广场，但部分品牌实际并未入驻。2019年8月21日，原告与被告得正公司签订HS-201908010号《徐州淮海新天地商业广场商铺租赁合同》。双方主要约定：1.原告承租被告得正公司所有的商铺用于经营“37度生活美学”，建筑面积为120.85平方米，租赁期间自2019年10月1日起至2022年9月30日止。2.被告得正公司提供四个月装修免租期，即2019年10月1日起至2020年1月31日止，如原告于租期未届满时撤场，被告得正公司保留主张装修免租期租金的权利。3.第一年固定租金为91036.31元（月固定租金7586.36元），第二年固定租金为136741.78元（月固定租金为11395.15元），第三年固定租金为143799.42元（月固定租金为11983.29元），首期租金为33717.15元（2019年10月1日至2020年4月30日）。4.商业营运管理费按照每月每平方米30元收取，每月合计3625.5元，租赁期内合计为130518元，首期商业营运管理费为25378.5元（2019年10月1日至2020年4月30日）。5.原告还应于缔约之日起五日内交纳租赁保证金20643.2元、商业营运管理费保证金7251元。双方缔约后，原告向被告得正公司交纳租赁保证金20643.2元、商业营运管理费保证金7251元，此后陆续交纳相应租金及商业营运管理费。2020年1月23日上午10时，湖北省武汉市因新型冠状病毒感染的××疫情而封城。2020年1月24日（农历除夕），江苏省人民政府决定自2020年1月24日24时起，启动突发公共卫生事件一级响应。2020年3月27日，江苏省人民政府决定自2020年3月27日24时起，将新型××疫情防控应急响应级别由省级二级响应调整为省级三级响应。2020年4月8日零时起，武汉市解除离汉离鄂通道管控措施，有序恢复对外交通，离汉人员凭湖北健康码“绿码”安全有序流动。疫情期间，原告与被告得正公司签订《商铺租赁补充协议》，约定被告得正公司减免原告2020年2月的租金，但原告应按约支付商业营运管理费等其他费用。2020年6月初，原告向被告得正公司书面申请退租，被告得正公司于2020年6月10日予以同意。但被告得正公司认为，原告于2019年1月1日至2020年6月9日期间应支付租金83918.24元，已付租金及租赁保证金54360.35元，尚欠租金29557.89元，原告于上述期间内应支付商业营运管理费30212.5元，已付商业营运管理费及保证金32629.5元，可退商业营运管理费2417元。原告对此不予同意，双方就退款金额未能达成一致。2020年9月8日，原告以诉称理由将两被告诉至本院。本院认为，合同具有相对性；行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案中，原告与被告得正公司签署涉案《商铺租赁合同》，该合同合法有效，对双方具有约束力。原告就该合同履行过程中产生的纠纷应向被告得正公司主张权利。被告铂生公司与原告不存在合同关系，并且原告就其主张的围栏施工实际、持续存在及系两被告所为并未完成举证证明责任。故对于原告关于被告铂生公司应在本案中承担民事责任及被告得正公司应赔偿围栏施工所致4459元损失的主张，本院不予支持。原告主张被告得正公司在缔约期间存在虚假宣传而应赔偿租金差价22840元。对此本院认为，涉案《商铺租赁合同》合法有效，其约定的租金标准系原被告真实意思表示，原告主张变更租金标准依据不足，本院不予支持。但是，被告铂生公司受被告得正公司委托对外宣传、招商，而原告也向被告得正公司交纳商业营运管理费，故被告铂生公司对外宣传所产生的相应法律后果应由被告得正公司予以承担。原告于本案中所举证据并不能证明被告铂生公司存在扩大宣传的主观恶意，但能够证明被告铂生公司确实存在不实宣传的行为，对原告的经营活动造成一定影响，故被告得正公司作为出租人及对外宣传的委托方，应当对原告承担一定的赔偿责任。原告对因不实宣传而导致的损失举证不足，本院结合被告铂生公司宣传的品牌实际入驻情况、原告的租赁面积、交费标准及其实际租赁仅四月余（2020年2月至6月初）等因素，并考虑到被告得正公司已减免相应租金及新冠疫情本身对经营所造成的影响，酌定确认被告得正公司向原告赔偿损失8000元。原告主张被告得正公司因经常性停电而应赔偿损失4459元并返还预交电费707元。对此本院认为，原告对其确因停电受有损失及数额以及超交电费均未完成举证证明责任，故本院对该两项主张均不予支持。原告主张被告得正公司应返还租赁保证金20643.2元、商业营运管理费保证金7251元，被告得正公司则主张原告提前解除合同，按约应支付免租期2019年10月1日起至2020年1月31日止的租金及后续欠付的租金及商业营运管理费，上述保证金不应退还或应予以扣减。对于免租期租金，本院认为，涉案《商铺租赁合同》相关条款的含义应为，如因原告违约导致合同于约定的租赁期间未届满前解除，则被告得正公司有权依约要求原告赔偿免租期租金。而事实上，被告铂生公司受被告得正公司对外招商时存在不实宣传，给原告带来相应损失，加之原告承租期间发生新冠疫情，合同履行受到较大影响。故原告对涉案《商铺租赁合同》于约定的租赁期间未届满前解除并无过错，被告得正公司无权以免租期租金为由拒绝退款或予以抵扣。对于欠付租金及管理费，本院认为，被告得正公司于双方解除合同时书面自认已收到原告支付的租金33717.15元（54360.35元-20643.2元）、商业营运管理费25378.5元（32629.5元-7251元），折算为三个月的租金及七个月的商业营运管理费。按照双方约定，免租期及2020年2月均不支付租金但应支付商业营运管理费，故原告应自2020年3月1日起支付租金、自2019年10月1日起支付商业营运管理费，而涉案《商铺租赁合同》于2020年6月9日解除，故原告尚欠2020年6月1日至9日的租金及2020年5月1日至6月9日的商业营运管理费，经核算欠付数额合计8084.87元。涉案《商铺租赁合同》解除后，在扣除上述欠费后，被告得正公司应向原告返还租赁保证金及商业营运管理费保证金合计19809.33元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条规定，判决如下：一、被告徐州得正物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冉小青返还租赁保证金及商业营运管理费保证金合计19809.33元，并赔偿损失8000元，前述共计27809.33元；二、驳回原告冉小青的其他诉讼请求；如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1309元，减半收取654元，由被告徐州得正物业管理有限公司负担（该款应按期交至本院送达的诉讼费催缴通知书所载明的账户内,逾期不交，将移交本院执行部门强制执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 杨 瑞二〇二〇年十一月二十七日书记员 赵子瑶