广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤03民终7176号上诉人（原审原告）：金培南，男，汉族。上诉人（原审原告）：罗月清，女，汉族。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：刘明亮，北京市康达（深圳)律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：聂沛，北京市康达（深圳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：深圳市水指实业发展有限公司，住所地深圳市罗湖区翠竹街道水田一街88号典雅居406房，统一社会信用代码91440300279350365G。法定代表人：林水弟，执行董事。委托诉讼代理人：付桂梅，北京市东元（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾令刚，广东两辞修真律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市绿都投资有限公司，住所地深圳市龙华区大浪街道华宁中路嘉义源8栋532,统一社会信用代码914403000834343809。法定代表人：庄嘉民。委托诉讼代理人：曾令刚，广东两辞修真律师事务所律师。原审被告：深圳市市场建设基金会，住所地深圳市福田区香蜜湖街道深南大道7010号工商物价大厦，统一社会信用代码11440300398538336H。法定代表人：邝兵。上诉人金培南、罗月清因与上诉人深圳市水指实业发展有限公司（以下简称“水指公司”）、被上诉人深圳市绿都投资有限公司（以下简称“绿都公司”）、原审被告深圳市市场建设基金会房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初12414号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金培南、罗月清上诉请求：1.撤销一审判决第六项；2.改判水指公司赔偿金培南、罗月清涉案房屋升值利益损失3999808.4元，绿都公司承担连带责任；3.绿都公司对一审判决第二、三、四、五项承担连带责任；4.本案诉讼费、保全费、鉴定费由水指公司、绿都公司承担。水指公司、绿都公司辩称，1.金培南、罗月清提交的证据不足以证明其与水指公司之间存在真实的房屋买卖合同关系，亦不能证明其真实的支付了涉案房产的购房款，一审法院认定双方存在真实买卖合同关系以及金培南、罗月清通过现金方式足额支付购房款没有事实基础和证据支持；2.即使一审法院所认定的认购书合法有效，且已经足额支付了购房款，一审判决应当优先适用破产法的有关规定；3.水指公司将涉案房产登记在绿都公司名下，并非恶意的违约行为；4.退一步讲，金培南、罗月清与水指公司之间存在真实的房屋买卖合同关系，根据水指公司的破产重整计划，金培南与罗月清的购房款应当按照重整计划中的清偿比例进行清偿。水指公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回金培南、罗月清一审全部诉讼请求；2.金培南、罗月清承担本案诉讼费、保全费和鉴定费。金培南、罗月清辩称，1.水指公司与金培南、罗月清签订的认购书是水指公司的真实意思表示，认购书具备商品房买卖合同的基本内容且不存在合同无效的情形，罗月清也依约付清全部购房款，水指公司与罗月清存在真实、合法且有效的商品房买卖合同关系，一审法院关于该部分事实认定清楚；2.水指公司与罗月清就涉案房屋签订商品房买卖合同后，将该涉案房屋一房二卖，并将涉案房屋过户登记至绿都公司名下，水指公司的恶意违约行为导致金培南、罗月清无法取得涉案房屋的所有权，一审法院判决水指公司承担返还购房款及利息和惩罚性赔偿责任，适用法律正确；3.本案未过诉讼时效，金培南、罗月清于2018年5月22日通过代理人查询涉案房屋档案信息才知道涉案物业已过户至绿都公司，本案诉讼时效应从2018年5月22日起算；4.本案并不能适用水指公司提出的重整计划约定的普通债权的清偿规定；5.绿都公司基于购买取得涉案房屋的所有权，并非基于破产重整取得涉案房屋的所有权，本案符合出卖人又将涉案房屋出卖给第三人的情形；6.水指公司承担的返还购房款利息、赔偿损失以及购房款一倍的赔偿责任不应按照重整计划普通债权的清偿方式清偿债务。金培南、罗月清向一审法院起诉请求：1.判令金培南、罗月清与水指公司解除房屋买卖合同关系，水指公司返还金培南、罗月清已购房款，并支付已购房款一倍金额的赔偿，共计710290元（即355145×2=710290）；2.判令水指公司、绿都公司向金培南、罗月清支付已付购房款的利息269421.28元（以金培南、罗月清支付的购房款355145元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率，从款项支付之日计算至实际暂计至起诉之日，实计至付清之日）；3.判令水指公司、绿都公司赔偿金培南、罗月清涉案房屋升值利益之损失3999808.4元（涉案房产面积为48.65平方米，按每平方米市价89516元计算）；4.水指公司、绿都公司承担本案诉讼费、律师费、保全费、鉴定费。一审法院判决：一、解除罗月清与水指公司签订的《认购书》；二、水指公司应于判决生效之日起十日内向罗月清、金培南返还购房本金355145元；三、水指公司应于判决生效之日起十日内向罗月清、金培南支付以355145元为基数的利息（该利息从2006年5月15日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计至款项还清之日止）；四、水指公司应于判决生效之日起十日内赔偿罗月清、金培南经济损失355145元；五、水指公司应于判决生效之日起十日内向罗月清、金培南支付律师费20000元；六、驳回罗月清、金培南的其他诉讼请求。案件受理费人民币46636元，保全费5000元，鉴定费用10751元，罗月清、金培南负担52074元，水指公司负担10313元，上述费用罗月清、金培南已预付，水指公司应在判决生效之日起十日内迳付罗月清、金培南。金培南、罗月清在二审期间提交的证据如下：链家网站查询截图、乐有家网站查询截图、房产评估价格系统查询截图、不动产权资料电脑查询结果表，拟证明涉案房产在相应时间节点的市场价值。水指公司和绿都公司对上述链家网站查询截图、乐有家网站查询截图、房产评估价格系统查询截图以及金培南、罗月清主张的涉案房产的市场价值均不予认可，且水指公司和绿都公司主张绿都公司基于破产重整取得涉案房屋，双方不存在买卖关系，故不动产资料电脑查询结果表中显示的2017年12月29日的登记价格亦不具有参考性。另，金培南、罗月清申请对涉案房产的市场价值进行评估，且其已经在一审期间提交了评估申请。另查明，2005年7月15日涉案房产被本院查封[查封文号：（2005）深中法立裁字第12号]，查封期限至2007年1月9日。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。《中华人共和国民法总则》第六十一条第二款规定，法定代表人以法人名义从事民事活动，其法律后果由法人承受。本案中，虽然《认购书》落款处水指公司的公章与样本印章不一致，但陈伙金作为水指公司法定代表人亦签字确认，陈伙金该代表行为的法律后果应当由水指公司承担。该认购书已经具备了当事人的基本情况、房屋的位置、面积、价格等商品房买卖合同的主要内容，且水指公司已经以出具《收款收据》的方式确认收到金培南、罗月清按约支付的购房款，故该《认购书》应当认定为商品房买卖合同。综上，《认购书》系金培南、罗月清和水指公司的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条第一款第（六）项规定，尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。本案中，金培南、罗月清未在破产案件受理前占有涉案房产，双方亦未就涉案房产办理预售登记，且2006年5月15日签订《认购书》时涉案房产已经被司法查封，故涉案房产并不属于《中华人民共和国企业破产法》第三十八条规定的“债务人占有的不属于债务人的财产，该财产的权利人可以通过管理人取回”的情形，涉案房产属于水指公司破产期间的破产财产，金培南、罗月清并不依法享有取回权，其就涉案房产享有的债权为普通债权。因水指公司的破产管理人自破产申请受理之日起二个月内即2012年5月15日前未通知金培南、罗月清继续履行合同，故应视为涉案《认购书》依法解除，在无证据证明金培南、罗月清存在过错的情况下，金培南、罗月清有权在合同解除后向水指公司主张返还购房款，并要求水指公司承担赔偿截至2012年5月15日（破产申请受理之日起二个月期满之日）的房屋升值损失的违约责任。在双方对该损失数额存在争议的情况下，应当委托鉴定机构对相应的市场价值进行评估，在此基础上认定损失大小，原审未予评估，属于事实查明不清。《中华人民共和国企业破产法》第九十二条第一款、第二款规定，经人民法院裁定批准的重整计划，对债务人和全体债权人均有约束力。债权人未依照本法规定申报债权的，在重整计划执行期间不得行使权利；在重整计划执行完毕后，可以按照重整计划规定的同类债权的清偿条件行使权利。（2012)深中法破字第5-4号民事裁定书中亦明确载明“按照重整计划减免的债务，自重整计划执行完毕之日起水指实业不再承担清偿责任”。本案中，金培南、罗月清未在法定期限内申报债权，其已经丧失普通债权人享有的表决权、异议权等程序法上的权利，在水指公司的破产程序已经终结的情况下，金培南、罗月清所主张的购房款的返还以及违约损失赔偿数额的确定，应当按照本院批准的重整计划中规定的未申报债权以及同类债权的清偿方式予以处理。一审法院未充分考虑水指公司破产重整的相关情况，未对经本院批准的水指公司重整计划中未申报债权以及同类债权的清偿方式进行审查，亦属于基本事实查明不清。综上，一审判决未予查明房屋升值的损失数额及本院批准的水指公司重整计划中未申报债权以及同类债权的清偿方式，认定事实不清，本案应当发回重审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项的规定，裁定如下：一、撤销广东省深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初12414号民事判决；二、本案发回广东省深圳市罗湖区人民法院重审。上诉人金培南、罗月清二审案件预交的二审案件受理费39798元予以退回。审判长  吴心斌审判员  杨 莹审判员  朱作平二〇二〇年十一月十九日书记员  罗莎莎