北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初5035号原告：董建武，男，1965年8月24日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：张延红，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓娜，北京市京师律师事务所实习律师。被告：李林森，女，1986年10月31日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：宋克鑫，北京天琅律师事务所律师。原告董建武与被告李林森房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董建武及其委托诉讼代理人张延红、张晓娜和被告李林森委托诉讼代理人宋克鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董建武向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2019年1月21日签订的房屋买卖合同有效；2.要求被告依法履行合同，协助原告办理位于北京市怀柔区雁栖镇雁舞园×号楼×层×单元×楼房的不动产权过户手续，将房屋所有权人变更为董建武；3.要求被告支付原告自应当取得不动产权证书的期限届满之日次日2020年4月26日起至实际取得之日的违约金，每日按100元计算；4.本案诉讼费和保全费5000元由被告承担。事实和理由：2019年1月21日，原被告双方经友好协商订立房屋买卖合同，约定被告将位于北京市怀柔区雁栖镇雁舞园×号楼×单元×号房屋自愿出售给原告，价款为两百万元人民币；双方同意自该合同签订之日起460日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产权转移登记手续，如因被告原因，导致原告未能在办理产权转移登记10个工作日内取得不动产权证书的，在不解除合同的情况下，被告自原告应当取得不动产权证书的期限届满之次日即2020年4月26日起至实际取得不动产权证书之日止，每日向原告支付其已付房屋的百分之五的违约金，并于原告实际取得不动产权证书之日起15日内支付。2019年1月21日原告已向被告支付购房款两百万元人民币，但自该合同签订之日起460日内即2020年4月26日期满至今，被告仍未依法履行合同约定，为协助原告办理不动产权过户手续。目前，原告已经实际居住涉案房屋，被告的行为损害了原告的合法权益。故，原告依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第三十二条及第三十四条相关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。李林森辩称，本案买卖合同并不是双方真实意思表示，在签订本案买卖合同前，被告李林森的父亲李庆丰对外欠款需要偿还，所以李庆丰找到原告，希望原告借钱给自己清偿借款，董建武答应李庆丰借款200万元，并且要求提供担保，这样李林森作为李庆丰的女儿以本案涉案房屋提供了担保，当时房屋价值260万元左右，提供担保打了一个折200万元，以200万元的价值提供担保，由于当时房屋属于回迁房，无法办理网签无法办理抵押登记，又因为双方是自然人，所以签订了本案的房屋买卖合同，以房屋买卖为名行担保之实，双方还有口头约定，如果到期李庆丰无法偿还董建武200万元的本息，李林森愿意把房屋过户给原告，但是需要原告按照市价补偿房屋的价值，如果李庆丰按期偿还了200万元的本息，房屋买卖合同作废。借款到期后，李庆丰还款有困难，所以找到张某协调补差价过户的事情，本案开庭前双方沟通过，原告口头答应愿意补差价，但是后来就没有结果了，本案的房屋买卖合同不是双方的真实意思表示，只是为了达到担保的目的。所以本案应该以担保为实际的法律关系来审理。同时原告所主张的买卖合同相当于流押的目的，应当是买卖合同无效的，在买卖合同无效的情况下，原告的主张不成立。本院经审理认定事实如下：2019年1月21日，出卖人李林森与买受人董建武双方订立北京市存量房屋买卖合同。该房屋买卖合同约定：李林森将位于北京市怀柔区雁栖镇雁舞园×号楼×单元×号房屋出售给董建武，价款为两百万元人民币。（二）转移登记：1.出卖人和买受人同意自本合同签订之日起460日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产权转移登记手续。2.因出卖人的原因，买受人未能在办理转移登记10个工作日内取得不动产权证书的，双方同意按照下列方式处理：（2）买受人不解除合同的，出卖人自买受人应当取得不动产权证书的期限届满之次日起至实际取得不动产权证书之日止，按日计算向买受人支付买受人已付房价款万分之五的违约金，并于买受人实际取得不动产权证书之日起十五日内向买受人支付。合同签订后，董建武支付给李林森购房款200万元。在审理过程中，董建武与李林森关于房屋属于买卖还是抵押产生了争议，董建武称诉争房屋属于双方合意的买卖合同关系，而李林森称诉争房屋是抵押给董建武，为此，李林森申请证人张某出庭作证。张某陈述：李林森之父李庆丰称需要用钱将李林森的房子抵押给董建武，因李庆丰没空，遂让张某接董建武办理房子手续，后董建武电话联系不到李庆丰，董建武几次电话找张某让他找李庆丰，后李庆丰给张某回电说跟董建武商量好了，董建武同意退回200万元，并给董建武10%利息补偿或者由董建武获得房屋但是补差价。本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据查明的事实，董建武与李林森签订的房屋买卖合同，未违反法律规定，应属合法有效。故，对于董建武要求确认原告与被告于2019年1月21日签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持；房屋买卖合同签订后，双方均应严格履行各自的合同义务。董建武依约将房屋价款200万元已交付李林森，李林森应当履行合同的义务。因此对于董建武要求被告依法履行合同，协助原告办理位于北京市怀柔区雁栖镇雁舞园×号楼×层×单元×楼房的不动产权过户手续，将房屋所有权人变更为董建武的诉讼请求，本院予以支持；对于违约金一节，双方签订的合同中明确约定“出卖人和买受人同意自本合同签订之日起460日内，共同向不动产登记机构办理不动产转移登记手续，因出卖人原因，买受人未在能办理产权转移登记10个工作日内取得不动产权证书的，双方同意按照下列方式处理：2.买受人不解除合同的，出卖人自买受人应当自取得不动产证书的期限届满之日起至实际取得不动产权证书之日止，按日计算向买受人支付买受人已付房价款的万分之五的违约金，并于买受人实际取得不动产权证书之日起15日内支付。”对于董建武要求被告支付原告自应当取得不动产权证书的期限届满之日次日2020年4月26日起至实际取得之日的违约金，每日按100元计算的诉讼请求，结合双方约定的购房款数额、董建武全额支付购房款和李林森的违约情况，本院予以支持，但起始时间以双方合同约定为准，给付时间应按照双方房屋买卖合同的约定于买受人实际取得不动产权证书之日起15日内支付；对于保全费，本院不予支持。李林森要求违约金调整的意见，因该违约金的标准结合双方约定的购房款数额、董建武全额支付购房款和李林森的违约情况，不存在过高的情况，本院不予采纳。李林森辩称房屋买卖合同系抵押行为,但提供的证据不足以证实其主张,本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：一、确认董建武与李林森于二〇一九年一月二十一签订的北京市存量房屋买卖合同有效；二、李林森继续履行董建武与李林森于二〇一九年一月二十一签订的北京市存量房屋买卖合同；李林森于本判决生效后十五日内协助董建武办理位于北京市怀柔区雁栖镇雁舞园×号楼×层×单元×楼房的不动产权过户手续，将房屋所有权人变更为董建武；三、李林森在董建武实际取得北京市怀柔区雁栖镇雁舞园×号楼×层×单元×楼房不动产权证书之日起十五日内支付董建武违约金(自二〇二〇年五月十二日起至董建武实际取得不动产权证书之日止，每日按100元计算);四、驳回李林森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，减半收取计11400元，由董建武负担400元（已交纳），由李林森负担11000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王银龙二〇二〇年十一月二十七日书记员  张 琪