北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初14548号原告:闫钟洋，男，1989年2月25日出生，汉族，增长引擎（北京）信息技术有限公司职工，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王鑫，北京市博友律师事务所律师。被告：山西尧都农商银行股份有限公司，住所地山西省临汾市尧都区向阳西路。法定代表人：李**，董事长。委托诉讼代理人：陈增辉，山西德辩律师事务所律师。第三人：杨蕊，女，1985年1月8日出生，汉族，北京景艺商贸有限公司职工，住北京市通州区。原告闫钟洋与被告山西尧都农商银行股份有限公司（以下简称尧都农商银行）及第三人杨蕊案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告闫钟洋及其委托诉讼代理人王鑫，被告尧都农商银行的委托诉讼代理人陈增辉及第三人杨蕊到庭参加诉讼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫钟洋向本院提出诉讼请求：1．停止对北京市通州区群芳一园x的房屋强制执行；2．诉讼费由被告承担。事实与理由：原告对被告尧都农商银行与第三人杨蕊的(2019)京0112执9248号执行案件提出案外人执行异议请求,并于2020年5月25日收到(2020)京0112执异271号《执行裁定书》,因不服该裁定书，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定,提出案外人执行异议之诉。一、基本事实：2018年12月15日,原告与第三人杨蕊通过北京市博友园房地产经纪中心签订《房屋买卖合同》及《补充协议》,约定原告以445万元的价格购买北京市通州区群芳一园x房屋(以下简称涉案房屋)。涉案房屋登记在杨蕊名下,为单独所有。按照合同约定,原告在合同签订当日交付定金10万元；2019年3月15日前,原告已将除拟贷款的120万元以外的全部房款均支付给了杨蕊。2019年4月4日,杨蕊与原告的妻子薛桂清就涉案房屋办理存量房网上签约手续。薛桂清申请公积金贷款未果后转为商业贷款,且同年6月6日,北京农商银行批准了贷款手续,只要杨蕊偿还向被告的贷款,就可以办理房产过户手续。期间,原告又向杨蕊支付了房款15万元,至此,剩余房款只剩105万元,《裁定书》对此认定有误。此后,原告一直催促杨蕊还贷办理房产过户,在此过程中发现涉案房屋已被采取保全措施,被告就与杨蕊的公证债权文书一案申请执行,北京市通州区人民法院于2019年9月5日对涉案房屋采取了查封措施。原告对该案提出案外人执行异议申请,异议程序中,执行案件承办人未组织涉案人员进行任何谈话程序,仅致电当时案件的原告代理人,询问是否同意将涉案房屋剩余价款交付执行,原告代理人表示同意交付执行,但可能需要申请贷款。2020年5月25日,原告收到（2020）京0112执异271号《执行裁定书》,法院以原告称没有付款能力为由,驳回原告的异议请求。二、本案中原告可以按照法院要求随时将款项交付至法院认可的收款账户中,原告的情形符合法律规定的排除执行措施的条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,原告的情形完全符合第(一)、(二)、(四)项规定的要求,裁定书对这一点亦已确认。而针对第(三)项,原告已向杨蕊支付了除贷款外的全部房屋价款340万,拟贷款105万,且该贷款请求已在本案采取执行措施前就已被北京农商银行批准,只要房屋办理完过户就可通过贷款偿还。可见,原告主观上从没有不付款的意思,未能支付全部价款亦并非原告的原因。另外,执行异议过程中,执行承办人没有安排法院谈话程序,只是通过电话简单询问,又未告知原告任何付款方式及时间要求,原告还一直在等待执行承办人的具体要求,没想到却等来了驳回的噩耗。原告一直都愿意依照法律规定将涉案房屋剩余价款105万元按照法院要求交付案件执行,只是执行案件承办人从未对原告提出明确的还款时间及方式的要求,导致原告未能付款。这种简单粗暴的办案方式严重损害了原告的合法权益!综上,本案中原告可以按照法院要求随时将款项交付至法院认可的收款账户中,完全符合前述第（三）项的要求,依法可以排除执行措施。三、原告支付剩余价款后,人民法院不应再对涉案房屋采取查封措施。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定了:被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中,原告在2018年就以市场价购买涉案房屋,房屋属杨蕊单独所有,购房手续通过房产中介办理,原告及薛桂清具备购房资格,相关房屋买卖合同合法有效,原告对于房屋未能按时办理过户没有任何过错。且原告在查封前已经将除银行贷款外的全部价款均支付完毕,且实际占有该房屋,故原告支付全部剩余价款后,人民法院不应再对该房屋做查封措施。四、原告与杨蕊的房屋买卖合同有效,杨蕊应履行房屋过户义务,原告支付剩余价款后,请求法院将涉案房屋判归原告所有。原告在2018年就以市场价购买涉案房屋,房屋属杨蕊单独所有,购房手续通过房产中介办理,原告及薛桂清具备购房资格,该房屋买卖合同未违反任何法律法规规定,系双方真实的意思表示,属合法有效的合同,杨蕊作为房屋卖方应当履行合同义务。原告在支付剩余价款后,完全履行了合同义务,涉案房屋应当判归原告所有。五、停止对涉案房屋的执行符合执行异议程序设置的立法初衷及最高法院司法解释维护交易安全的宗旨。本案中,原告已经按照购房合同的约定,支付了除贷款外的全部房款,付款比例已经达到76．4%,贷款105万元已审批成功。原告的大半身家均投入到房产之中,如果房产被法院拍卖,势必会导致原告与杨蕊之间的合同违约之诉,要求杨蕊退还房款并支付违约金,增加了当事人的诉累。而且到那个时候如果杨蕊没有其他财产,原告可能根本无法得到实际赔偿,拿不到房甚至付出的房款也打了水漂,可谓“赔了夫人又折兵”,是本案中最大的利益受损方。六、本案属涉军案件,根据最高法院规定,应当切实维护国防利益和军人军属的合法权益,而非使用简单粗暴的办案方式损害军人军属的合法权益。原告的妻子薛桂清系网签购房合同登记的房屋买受人,亦是房屋贷款申请人,其身份系中国人民解放军66325部队现役军官,军官证号:军字第XXXXXXX，原告系军属。根据最高人民法院《关于进一步加强人民法院涉军案件审判工作的通知》及最高人民法院、解放军总政治部《关于认真处理涉军纠纷和案件切实维护国防利益和军人军属合法权益的意见》,军人及军属的合法权益更应当得到切实维护。本案中,原告夫妇购房就为了孩子出生后有个稳定良好的生活环境,然而现在孩子七个月大了,仍然没有得到理想中的自己的“家”，恳请法院考虑原告的实际情况,依法维护原告夫妇的合法权益。被告尧都农商银行辩称，原告对于买受涉案房产的民事权益，并不能排除被告基于在先成立的抵押权的强制执行。理由如下：一、原告在签订房屋买卖合同之前明知涉案房产设立了抵押权，其对不能办理过户登记的事项存在过错，不符合《执行异议和复议规定》第28条第四项的规定；二、《执行异议和复议规定》第28条是为了解决物权期待权和一般金钱债权相冲突的问题，而本案被告对涉案房产享有担保物权，并非一般金钱债权。本案应当适用《执行异议和复议规定》第27条的规定，即“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”依法驳回原告的诉讼请求。第三人杨蕊述称，同意原告的诉讼请求，但对于原告的事实和理由有意见，是原告没有按照合同的时效完成付款的义务，原告买的时候我就告诉他们我在法院有官司，因为原告没有按时付款才导致被查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认事实如下：尧都农商银行与杨蕊公证债权文书非诉执行一案，本院于2019年8月12日以（2019）京0112执9248号立案执行，在执行过程中，本院于2019年9月5日对涉案房屋采取了查封措施。尧都农商银行基于上述公证债权文书在涉案房屋上设立抵押权，抵押登记的日期为2018年6月7日，不动产登记证明其他事项中载明“（1）不动产权证号码：京（2017）通不动产权第xx号（2）抵押权种类：一般抵押（3）被担保数额：3100000（人民币）”，附记中载明“债务履行期限：12个月债务人杨蕊。”2018年12月15日，闫钟洋与杨蕊通过北京市博友园房地产经纪中心签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定杨蕊将涉案房屋以445万元的价格卖于闫钟洋，合同签订当日闫钟洋需交付定金10万元，2019年1月30日前交付购房款280万元，过户当日且办理过户手续前交付购房款35万元，余款120万元向公积金管理中心申请按揭贷款，如未获得批贷，买受人可另行向其他贷款机构申请贷款。同日，闫钟洋向杨蕊通过银行转账方式支付定金10万元，后又通过手机银行、银行转账等方式陆续向杨蕊支付购房款330万元。2019年4月4日，杨蕊与薛桂清就涉案房屋办理存量房网上签约手续。经核实，闫钟洋与薛桂清系夫妻关系。2019年1月5日，杨蕊将涉案房屋交付给闫钟洋。庭审过程中，关于抵押权的问题，闫钟洋表示已支付杨蕊购房款330万元，剩余房款同意交到法院，但自己目前无能力直接解除抵押，必须与杨蕊共同进行才可以。关于闫钟洋享有的权利性质，闫钟洋表示其名下无房，其应享有消费者的物权期待权。本院认为，担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。本案中，尧都农商银行针对涉案房屋享有抵押权，且该抵押权设立在闫钟洋与杨蕊签订房屋买卖合同之前，尧都农商银行依法享有优先受偿权，闫钟洋与杨蕊签订了房屋买卖合同，支付部分购房款并占有的涉案房屋，但未办理过户登记，闫钟洋并不享有涉案房屋的所有权，另外根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，闫钟洋系从杨蕊手中购房，涉案房屋登记在杨蕊名下，闫钟洋不符合该条规定中购房者的身份，其不享有对抗抵押权执行的权利。综上分析，闫钟洋要求停止对北京市通州区群芳一园x的房屋强制执行的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告闫钟洋的诉讼请求。案件受理费70元，由原告闫钟洋负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐宪龙人民陪审员  薛永英人民陪审员  陈 晶二〇二〇年十一月二十五日法官 助理  李熹明书 记 员  张博森