河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初4723号原告：李伟娜，女，1982年1月15日出生，汉族，住所地：新郑市。委托诉讼代理人：王鹏飞，河南豫龙律师事务所律师。被告：苏平，女，1972年10月2日出生，回族，住所地：新郑市。委托诉讼代理人：郭刚，河南卓方律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩蕊，河南卓方律师事务所律师。第三人：卢云霞，女，1964年1月15日出生，汉族，住所地：新郑市。第三人：张水英，女，1967年10月2日出生，汉族，住所地：新郑市。原告李伟娜与被告苏平、第三人卢云霞、第三人张水英案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李伟娜及其委托诉讼代理人王鹏飞，被告苏平的委托诉讼代理人郭刚、韩蕊、第三人卢云霞到庭参加诉讼，第三人张水英经本院传票传唤未有到庭。本案现已审理终结。李伟娜向本院提出诉讼请求：1、请求判令位于新郑市××小区××楼××单元××房产归原告所有；2、请求判令不得对原告所有的新郑市××小区××楼××单元××房产的执行程序；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：新郑市人民法院在被告苏平与第三人卢云霞、张水英民间借贷纠纷一案中，对原告已经占有使用并享有所有权的新郑市××小区××楼××单元××房产进行了查封。在涉案房屋被查封之前，原告已与第三人张水英签订《按揭房屋买卖合同》，原告从签订合同之日起，一直占有并使用该房屋，涉案房屋产生的物业费、水电费、燃气费均由原告缴纳至今。在此期间，原告多次向第三人张水英主张办理过户登记，张水英因在外地一直拖延未协助原告办理。原告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，为维护自身合法权益，原告诉至贵院，望判如所请。苏平辩称，房屋所有权的变更，未经登记不发生物权变动的效力。答辩人苏平和第三人卢云霞、张水英民间借贷纠纷一案中，新郑市人民法院对第三人张水英享有所有权的新郑市畅鑫苑小区A8号楼3单元202房产进行了查封。现被答辩人李伟娜提出该房产在被查封之前已经与第三人张水英签订了《按揭房屋买卖合同》，根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，被答辩人李伟娜与第三人之间的房屋买卖合同，未经登记，不发生物权变动的效力。故案涉房屋仍属于第三人张水英所有，答辩人可以依法对该房屋申请执行，被答辩人的一项诉讼请求不成立。涉案房产已经办理了抵押登记，未经抵押权人同意，该房产不能出售。根据被答辩人提供的《按揭房屋买卖合同》第三条可以看出，张水英在购买涉案房屋是办理了房屋抵押贷款，根据《担保法》第四十九条之规定，第三人张水英与被答辩人李伟娜抵押人未通知抵押权人，故该《按揭房屋买卖合同》应属于无效合同。被答辩人对该房屋属无权占有，且存在过错，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，被答辩人李伟娜和第三人张水英然签订了书面的购房合同，但是该《按揭房屋买卖合同》应属无效合同，且被答辩人李伟娜虽然在人民法院查封涉案房屋时已经占有该不动产，但是因合同无效其占有应属无权占有，不符合法律规定，另外虽然被答辩人支付了部分购房款，但被答辩人并未将剩余购房款按照人民法院的要求交付执行，被答辩人李伟娜与第三人张水英与2016年12月19日已经签订了《按揭房屋买卖合同》，现在时间已经过去三年之久，仍然未房屋办理过户手续，这也能证明被答辩人在未办理过户手续过程中存在过错综上所述，答辩人认为被答辩人的诉讼请求不成立，答辩人因民间借贷纠纷在法院判决生效后，向法院申请执行，新郑市人民法院对涉案房屋进行查封，符合法律规定。第三人张水英未作答辩，亦未向本院提交相应的证据材料。第三人卢云霞述称，涉案房屋不是我的，我与本案无关。本院经审理查明，本案被告苏平与第三人张水英、卢云霞民间借贷纠纷一案，本院于2019年11月29日，作出（2019）豫0184民初12010号民事判决书，判决卢云霞、张水英应于本判决生效后十日内偿还原告苏平借款550000元，并支付利息（以550000元为基数，自2019年11月18日起至还清之日止，按年利率6%计算）。该判决生效后，苏平向本申请执行，本院于2020年3月24日立案执行，执行过程中，本院于2020年5月8日作出（2020）豫0184执1010号执行裁定，冻结，划拨被执行人卢云霞，张水英银行存款65万元或扣留、提取、查封、扣押其相应价值的财产；并依据该裁定于次日查封被执行张水英名下位于新郑市××北侧、溱水路西侧××房小区××楼××单元××层××房产（产权证号：15××**）。在（2020）豫0184执1010号案件执行过程中，李伟娜提出执行异议，认为张水英已于房屋查封前将屋转让给李伟娜，请求本院中止强制执行。本院于2020年7月7日作出（2020）豫0184执异83号执行裁定书，裁定：驳回李伟娜的异议请求。李伟娜在收到本院驳回其异议的（2020）豫0184执异83号执行裁定书后，在规定的期限内向本院提起案外人执行异议之诉。审理中，本院对李伟娜提出异议所依据的事实查明：李伟娜提交的《按揭房屋买卖合同》显示：2016年12月19日，约定张水英将其涉案按揭经济适用房以20万元的价格卖给李伟娜，房屋下余的按揭贷款由李伟娜负责偿还。账户对账单及张水英出具《收到条》显示：合同签订当日，李伟娜向张水英转账支付20万元，张水英向李伟娜出具收到其购房款20万元的《收到条》，李伟娜另提交了银行流水和支付宝转账记录，证明其买受涉案房之后其通过向张水英转账的方式按月支付月供；李伟娜还提交了物业公司出具的物业费缴纳《证明》以及水费，电费，燃气费的缴费凭证，证明其在本套封之前已实际占有涉案房屋，并进行了相应的装修并实际进行居住。另查明，1、新郑市××北侧、水路西侧××经济××房小区××楼××单元××房产的产权证号为：新郑房权证字第**，房屋所有权人为张水英，共有情况为单独所有，房屋性质为经济适用房，登记时间为2015年11月11日，附记：经济适用房有限产权；2014年1月17日，张水英为该房缴纳了契税。2、李伟娜与宋伟杰系夫妻关系，根据李伟娜提交的李伟娜、宋伟杰新郑市个人房屋权属信息表，双方在新郑市无登记住房。以上事实，有原、被告双方陈述，新郑市人民法院（2019）豫0184民初12010号民事判决书，（2020）豫0184执异83号执行裁定书，（2020）豫0184执1010号执行裁定、《按揭房屋买卖合同》，收到条，银行流水，物业收款票据、电费、水费、燃气费发票、新郑市个人房屋权属信息表等相关证据证明。本院认为，执行异议之诉主要是审查异议人对标的物所享有的权利能否排除申请执行人对该标的物的执行。本案中，李伟娜与张水英之间签订了《按揭房屋买卖合同》，是双方真实意思表示，本案所涉房屋为经济适用房，虽政府部门对经济适用房买卖有一定的限制性规定，但是对于经济适用房屋买卖合同的效力并无效力性强制性规定认定其无效，至于李伟娜是否具有购房资格是否能办理过户登记，均不影响合同本身效力。李伟娜提交的证据可以证明，2016年12月19日李伟娜按《按揭房屋买卖合同》约定向张水英支付购房款200000元的事实，张水英对涉案房屋在扣除尚欠银行贷款部分以外的权益已经全部转让给李伟娜，此后由李伟娜偿还银行按揭贷款。在李伟娜按约履行义务的情况下，张水英不再享有购房款的请求权或其他权利，故对于张水英就涉案房屋应有的份额而言，李伟娜已支付了全部对价。涉案房屋存在抵押贷款，过户条件并未成就，对于李伟娜是否对不能过户承担责任的问题，本院认为，李伟娜在购买房屋时知晓该房屋设有银行按揭贷款但未重新办理抵押，该交易安排不具有违法性，因而李伟娜并不因此而具有法律上的可责难性。李伟娜对涉案房屋的风险预期，应限于如未按时、足额偿还按揭贷款而产生的抵押权人主张权利的风险，不应扩大至抵押贷款未还清前房屋仍登记在原权利人名下、因权利人的行为而产生的一切风险。故不应当认定未办理过户登记系因李伟娜的过错。据此根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定：“案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。综合考虑李伟娜已实际支付涉案房屋绝大部分房款，自2016年底即占有使用，且该房屋是李伟娜及其家庭在新郑市××一住房因素，相较于苏平基于张水英、卢云霞欠款而享有的金钱债权，对李伟娜就涉案房屋享有的权利给予优先保护，符合法律保障生存权、居住权的精神，更具有正当性和合理性。故本院对李伟娜提出停止对涉案房屋强制执行的请求予以支持。李伟娜提出确认房屋所有权非本案处理范畴，本院不予处理。因张水英、卢云霞不履行人民法院生效判决确定的义务，是产生本次诉讼的原因所在，故本案案件受理费由苏平与张水英、卢云霞共同承担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、在本院（2020）豫0184执1010号执行裁定执行案件中不得执行位于新郑市茨山路北侧、水路西侧畅馨苑经济适用房小区A8号楼3单元2层202房产。二、驳回原告李伟娜的其他诉讼请求。案件受理费4300元，被告苏平负担2150元，第三人张水英、卢云霞负担2150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  潘龙峰审 判 员  孙旭东人民陪审员  唐挥文二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  张大可