北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初10305号原告：张春香，女，1960年10月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。身份证号：×××原告：李明（兼张春香之委托诉讼代理人），男，1960年1月4日出生，汉族，住北京市朝阳区。身份证号：×××被告：徐小耕，男，1964年3月7日出生，汉族，住北京市西城区。身份证号：×××被告：徐小晶（兼徐小耕之委托诉讼代理人），男，1963年3月23日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××原告张春香、李明与被告徐小晶、徐小耕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李明（兼张春香之委托诉讼代理人），被告徐小晶（兼徐小耕之委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张春香、李明向本院提出诉讼请求：1、判令徐小晶、徐小耕共同履行承诺向张春香支付共计100万元，另在三环路内给李明提供住房一套（面积60至65平方米内，期限30年，所需租金由徐小晶、徐小耕承担）；2、判令徐小晶、徐小耕共同将2012年我们交纳的2000元房屋出租管理费罚款支付给我们；3、诉讼费由徐小晶、徐小耕承担。事实与理由：原先案件中的被告孙某于2019年7月去世，故变更被告为孙某之子徐小晶、徐小耕。根据生效判决，我们请求判令徐小晶、徐小耕履行《承诺协议》，因他们违反了《承诺协议》及《转让合同》中的约定违约出租×××房屋，应承担违约责任。徐小晶要求对《承诺协议》进行鉴定，但是法院早就鉴定过了，法院判决也提到了。徐小晶不认可承诺协议，称并非孙某本人意思。后来在2019年4月9日徐小晶还给了我们一个短信，他说马上就给我们100万元，每年给10万元，之后联系他，他就不承认了，他也不给我们房屋住，只同意把他的三居室给我们一个小间住，我们要求他在三环路内给李明租一个房屋住，他当时也同意了。我们找了他好几次。这100万元是给张春香的，张春香分房时有未达标的25平米的房屋指标，这是房屋未达标面积的补偿款。现该房屋被徐小晶占有。孙某过世后，徐小晶、徐小耕就不履行《承诺协议》，也不履行自己对我的承诺。所有的法律程序都已经走过了，徐小晶、徐小耕都以不承认协议签名为由，拒绝承认2019年4月9日确定的方案和承诺，因此我们只能诉至法院。徐小晶辩称，不同意张春香、李明的诉讼请求，张春香、李明把我们位于×××号的房屋强占了，这个房屋就是张春香、李明卖给我们家的房屋，他们把门锁翘掉了，把老太太搬进去，我们没办法，就让他们在这里住了一二年。如果确实是孙某给他们写的承诺书，我就认可，但实际上这个签名不是老太太签字，是张春香、李明描的，是他们伪造的，孙某不糊涂的时候她也说没有过这个事情，张春香、李明的承诺书我不认可。我与李明之前是同事，关系不错，因此张春香名下的×××号房屋就转让给了孙某，我们之前也有公证书。之后所有的尾款都交齐了，额外还给过李明一部分钱，他写了一个条就是协助我们过户，后来房价上涨，张春香、李明就心理不平衡了，就想要点儿钱，徐小耕就给了他一部分钱，李明他们还出具了收条。因为上述房屋是央产房，需要张春香、李明配合过户，张春香、李明就拿这个让我们给钱，而且还把房屋门锁翘掉了。后来我向法院申请强制执行，李明出于面子考虑，在2019年2-3月份说想让我把强制执行撤掉，撤掉了他就搬走把房屋钥匙给我，他把钥匙给我的时候拿着若干年前的短信让我给他钱，让我签字按手印。我发短信的前提是承诺书鉴定出来是老人写的，我签字按手印不能说明任何问题，这只是一个假设。我母亲去世后我住着上述房屋，因此张春香、李明就起诉了我，而且把我弟弟也起诉了，张春香、李明的诉讼请求我不认可，是无稽之谈。出租管理费罚款这个事情我不记得了，张春香、李明需要证明确实有罚款，需要提交罚款的收据或者发票，而且张春香、李明强占我们的房屋，这段时间的费用张春香、李明需要支付给我们。徐小耕辩称，徐小晶的意见代表我的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2004年10月10日张春香与××研究总院（原名称××研究院）签订经济适用房买卖合同，由张春香购买北京市海淀区×××号房屋（以下简称涉案房屋）。2004年12月8日，张春香、李明（甲方）与孙某（乙方）签订转让合同，约定甲方同意以676164元转让经济适用房买卖合同项下的全部权利，乙方自愿承接该合同及经济适用房买卖合同所载甲方全部权利；在甲方办理房屋所有权证期间，未办理产权过户手续之前，乙方仅有居住权，而不得将此住房转让或出租给他人，否则所造成的一切后果乙方自负。转让合同还约定了购房款、涉案房屋交付、过户等各项内容。上述转让合同签订后，双方于同日到北京市××公证处就该转让合同进行了公证，北京市第二公证处依法出具了×××号公证书。后双方按照转让合同约定履行了支付购房款、交付房屋等义务，但涉案房屋至今仍未办理过户手续。张春香、李明主张其与孙某于2010年2月3日签订《承诺协议》一份，记载张春香、李明（甲方）与孙某（乙方）就转让涉案房屋的补充协议如下：因房价近几年上涨几倍，乙方承诺，自愿补偿给甲方60万元，在上市交易过户前一次支付给甲方；甲方在收到乙方全款时，应协助乙方办理过户手续；乙方不能在未过户房屋产权证之前出租，转让此房；乙方未能履行以上承诺，甲方有权收回房屋所有权，解除转让合同。该《承诺协议》乙方签字处有“孙某”签字。徐小晶对该《承诺协议》不予认可，认为并非是孙某本人所签，其签字系张春香、李明伪造。对此，张春香、李明在庭审中提交2020年9月5日徐小耕的《声明》一份，记载：本人徐小耕认可李明于2010年2月3日签订的承诺协议，特此证明。该声明落款处有“徐小耕”签字及手印。李明称其于2020年9月5日找到徐小耕，徐小耕认可《承诺协议》，但因徐小耕生病无法写字，故上述声明由徐小耕的护工代写并由徐小耕按手印确认。徐小晶对该声明不予认可。本院现场联系徐小耕，徐小耕表示孙某没有与李明签署过承诺协议。另查，2012年，张春香、李明以房屋买卖合同为由，将孙某诉至本院，要求确认上述转让合同及承诺协议无效。在该案件审理过程中，徐小晶作为孙某的委托代理人出庭应诉，不认可承诺协议中孙某的签字系其本人所签，并申请笔迹鉴定，后因样本数量不足不满足鉴定条件而终止鉴定。本院经审理认为转让合同具有法律约束力，承诺协议如系孙某所签则有效，如非孙某所签则承诺协议未成立，故驳回了张春香、李明的诉讼请求。张春香、李明上诉后，北京市第一中级人民法院作出×××号民事判决书，法院在该判决中认定张春香、李明与孙某所签订的转让协议及承诺协议均未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，上诉人所称房屋未取得上市出售登记表、占用土地以行政划拨方式等理由均未能构成确认转让协议及承诺协议无效的依据。2017年9月3日，孙某由徐小晶代理，以排除妨害纠纷为由在本院起诉张春香、李明，要求张春香、李明腾空涉案房屋，交还孙某使用，本院判决支持了孙某的诉讼请求。2018年9月6日，张春香、李明再次以房屋买卖合同为由起诉孙某，要求解除转让合同，本院在该案中认定涉案房屋系央产房，产权单位系××研究总院，房屋性质为经济适用住房，房屋所有权证登记于2014年4月29日。现涉案房屋尚不能上市交易。在转让合同履行过程中，孙某自2012年3月起就陆续出租涉案房屋，违反了合同约定，同时因物业公司也不允许对外出租房屋，对出租房屋亦需加收物业管理费，张春香、李明对此知情，还为孙某缴纳了2012年的管理费。本院认为双方未约定解除权的行使期限，张春香、李明应在合理期限内行使，现已时过数年，张春香、李明才提出解除合同之请求，已丧失了合同解除权，故驳回了张春香、李明的诉讼请求。上述案件宣判后，张春香、李明不服，均提出上诉，二审法院均判决驳回上诉，维持原判。现孙某已去世，其育有徐小晶、徐小耕二个子女，故张春香、李明起诉徐小晶、徐小耕，表示徐小晶、徐小耕已承诺向张春香支付100万元，并承诺在三环路内为李明租一套房屋用于居住。为此提交短信记录一张，短信内容为：“由于7月3日李明拍胸脯说按老爷们儿办事儿！如有权威机构鉴定所谓孙某愿给付60万元的承诺协议的签字是伪造的话就无条件解决此事。而鉴定结果确为孙某所亲笔签名：诚愿以100万元永久性解决×××室的问题。即日起每年向张春香支付10万元，期间如遇可以过户，即付清全部尾款。（张亦将房本与保证书交于我方）另：我承诺在三环内给李明找一个临时住所，所需租金由我给付。若李明不需使用此房，我方愿再多付25万元”。李明称该短信是2016年或者2017年徐小晶向其发送的，但上述短信内容已在2019年4月9日经过了徐小晶的确认，在上述排除妨害纠纷案件判决后，双方于2019年4月9日交接房屋时，徐小晶让其拿着笔、纸、印泥到场，徐小晶现场在上述短信记录上签字按手印，表示事情永久解决了。徐小晶认可该短信系其所发送，亦短信记录上系其本人的签字及手印，但表示该短信是双方协商的其中一种方案，为了在2019年4月9日顺利交接房屋才签字，而且其中付款及租房义务的前提是承诺协议经鉴定系孙某所签订，其签字按手印不能说明任何问题。另，张春香、李明称因孙某违约出租涉案房屋，导致其承担了管理费罚款2000元，故要求孙某的继承人徐小晶、徐小耕承担该笔款项。为此张春香、李明提交收据一张。徐小晶、徐小耕对该收据不予认可，表示收据上记载为管理费，没有任何罚款的字样，而且徐小晶表示李明亦应该支付强占房屋期间的费用。本院认为，法院生效判决已经认定孙某与张春香及李明签订的房屋转让协议及承诺协议合法有效，双方应该按照协议约定履行相应义务。现张春香、李明依据徐小晶给其发送的一条短信要求徐小晶、徐小耕给付其100万元，并提供住房，徐小晶认可该短信是其发送的，但表示仅是双方协商的过程。本院认为徐小晶在该短信截图上签字，不能代表徐小晶同意按照该短信履行，亦不能说明双方在转让协议及承诺协议之外，又重新达成了新的协议。故对张春香、李明的上述请求，本院不予支持。根据转让合同及承诺协议的约定，孙某不能在未办理产权过户手续之前出租、转让涉案房屋，否则所造成的一切后果其自负。但孙某在占有房屋期间，违反约定将房屋出租，导致张春香、李明支付了2000元的物业管理费，孙某理应将该费用返还给张春香、李明。孙某去世后，其继承人徐小晶、徐小耕继承遗产时，应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。故孙某拖欠的2000元的管理费应由其继承人徐小晶、徐小耕在所继承的遗产范围内负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下：一、徐小晶、徐小耕在遗产继承范围内连带偿还张春香、李明2000元；二、驳回张春香、李明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13818元（张春香、李明已预交），由张春香、李明负担13790元，已交纳；由徐小晶、徐小耕负担28元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王利丹人民陪审员  李蜀晋人民陪审员  石亚华二〇二〇年十一月三十日书 记 员  汤思淼