北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初9178号原告（反诉被告）：李静，男，1977年3月15日出生，汉族，住河北省定州市北城区。委托诉讼代理人：徐世超，北京融开律师事务所律师。被告（反诉原告）：王鑫，男，1973年5月9日出生，汉族，住陕西省洛南县。委托诉讼代理人：史晗，河北航岳律师事务所律师。委托诉讼代理人：李航，河北航岳律师事务所律师。原告（反诉被告）李静与被告（反诉原告）王鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李静的委托诉讼代理人徐世超，王鑫的委托诉讼代理人史晗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李静向本院提出诉讼请求：1、判令双方签订的《商铺租赁合同》于2020年2月18日解除；2、判令王鑫返还李静房屋押金91753元；3、判令王鑫返还李静缴纳的物业费29290．37元；4、判令王鑫赔偿李静房屋装修损失5万元。事实与理由：李静与王鑫于2016年8月10日签订《商铺租赁合同》，约定由李静承租王鑫位于北京市通州区北苑一路的房屋（以下简称涉案房屋）。合同签订后李静向王鑫支付了房屋押金91753元。自2016年8月10日开始使用房屋后，无论是夏天下雨还是冬天下雪，房屋一直存在漏水情况。李静多次告知王鑫进行修理。王鑫只是口头答应进行修理，没有从根本上解决房屋漏水的问题。房屋漏水的位置正好在员工办公的位置，每当下雨或下雪均需要停止办公。直至2020年，北京下雪，房屋漏水更加严重。无奈之下，李静于2020年2月18日以书面的形式通知王鑫解除合同，并要求王鑫交接房屋，王鑫拒绝。另外，在2019年12月3日，根据王鑫的要求，李静替王鑫缴纳了涉案房屋的物业费29290．37元。王鑫口头告知李静其缴纳的物业费可折抵房屋租金，也可由王鑫归还。在李静通知王鑫解除房屋后，王鑫对已经缴纳的物业费也不再做任何处理。综上，李静诉至法院，望判如所请。王鑫辩称，只同意返还物业费，其他诉讼请求不认可。理由如下：第一，李静诉称我违反合同约定针对漏水问题未进行维修与事实不符。根据聊天记录和物业保修单，两个漏水点均涉及房屋以外的问题，而且症结隐秘，物业需要多次排查维修，才出现同一个地方多次维修的状况，在此过程中，我始终积极与维修方进行联系，要求及时维修，尽到了应尽的义务。另外，漏水没有影响到正常使用房屋，不构成李静单方解除合同的条件。根据物业维修记录，两个漏水点报修排查五次，北侧只是渗漏性滴水，影响面积不到1平米，南侧会议室漏水影响面积1平米左右，根本达不到李静所称的无法正常使用的程度，不构成合同第十三条约定的情形。第二，李静于2020年2月16日向王鑫发送《解除合同的通知》要求于2020年2月18日解约违反了《商铺租赁合同》第十四条的约定，构成违约。第三，由于李静单方面违约解除合同，对其主张的装修费，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第2款之相关规定，请法庭驳回其诉讼请求。王鑫向本院提出反诉请求：1、请求判令李静违约解除合同，按照合同第十五条之规定赔偿王鑫违约金91753元；2、请求判令李静向王鑫支付2020年2月18日至2022年4月18日的房租105048元、滞纳金18909元，共计123957元；3、请求判令李静向王鑫赔偿因提前解除合同造成的损失127808元；4、请求判令李静向王鑫支付拖欠的水费81元；5、请求判令李静向王鑫支付未交接的遗留物品垃圾清理搬运费1200元；6、本案诉讼费用由李静承担。事实与理由：李静未按照《商铺租赁合同》第十四条的约定提前终止合同，构成违约，根据《商铺租赁合同》第十二条、第十五条之约定，王鑫有权终止合同收回房屋，并要求李静赔偿因此给王鑫造成的损失。针对王鑫提出的反诉请求，李静辩称：不同意全部反诉请求。理由如下:第一，我解除合同并要求王鑫返还押金及赔偿损失是依据合同第十三条，基于涉案房屋长期存在漏水但王鑫一直未予以解决，造成我无法正常使用房屋，王鑫构成违约，我不存在任何违约行为，故不同意支付反诉请求第1-3项；第二，关于反诉请求第4-5项，王鑫未提供相关证据，亦不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月10日，李静（承租方，乙方）与王鑫（出租方，甲方）就涉案房屋签订《商铺租赁合同》，约定：第一条房屋基本情况：出租房屋位于北京市通州区北苑一路，建筑面积294．08平方米。第三条租赁期限：5年，自2016年8月18日至2021年8月18日止。第四条租金：该房屋租金为人民币5．2元/平/天，付款方式为押二付六，第一年半年租金为279082元，第二年半年租金为279082元，第三年半年租金为298618元，第四年半年租金为319521元，第五年半年租金为341887元；甲、乙双方自签订本协议之日起，乙方即付给甲方相当于两个月房租的押金即91753元，半年租金279082元，之后，每半年到期前支付下一期的租金。第五条房屋用途：该房屋用途为商业。第七条维修养护责任：租赁期间，日常的房屋维护由乙方承担，因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用由乙方承担责任并赔偿损失，如因房屋漏水给乙方造成的损失由甲方承担。第九条关于房屋租赁期间的有关费用：物业、取暖费用由甲方承担，水、电费由乙方承担；如乙方垫付了应由甲方支付的房屋费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相关费用。第十二条因乙方责任终止合同的约定：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，对造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、拖欠租金累计达10天；2、利用承租房屋进行违法活动的、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；3、擅自拆改、变动或损坏主体结构的。第十三条因甲方责任终止合同的约定：甲方有下列情形之一的，乙方可终止合同，对造成乙方损失的，由甲方负责赔偿：1、因产权有纠纷的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全健康的；3、不承担维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第十四条提前终止合同：租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书（在终止合同书签订前本合同仍有效）。第十五条违约责任：租赁期间，如乙方违约，已交房租及押金不退；如甲方违约，甲方双倍返还乙方所交押金及剩余房租，并赔偿乙方装修费用及损失；乙方逾期未交付租金的，甲方按每日应交租金的千分之三向乙方加收滞纳金。《商铺租赁合同》签订后，王鑫如期将涉案房屋交付李静。李静依约向王鑫支付押金91753元，租金交至2020年2月18日。2019年12月3日，李静帮王鑫代缴物业费29290．37元。自2017年至2020年2月，涉案房屋使用过程中存在漏水情况，李静多次和王鑫沟通，未得到根本解决。万达物业因未有效解决漏水问题赔偿6577元，李静用这笔钱抵扣了2019年2月18日至2019年8月18日租金。2020年2月15日，李静通过微信向王鑫发送《解除合同的通知》，并于当日将该通知纸质版按王鑫要求通过门缝塞进万达广场C座1424房间，该通知载明：尊敬的王鑫先生：我自承租您的房屋以来，每年夏季都会发生房屋漏水情况，其漏水位置为办公位置。我已经多次通知您进行维修，但您一直未能给予彻底维修，现在马上进入夏季，漏水情况还将会继续发生。这种漏水情况已经严重影响了我对房屋的正常使用。根据我和您签署之合同第七条“如因房屋漏水给乙方造成的损失，由甲方承担”和第十三条“甲方有下列情形之一的，乙方可终止合同，对乙方造成损失的，由甲方负责赔偿：3、不承担维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的”之规定，我郑重通知您如下：1、我方决定于2020年2月18日和您解除上述合同；2、我将于2020年2月18日搬离所租赁之房屋，双方办理房屋交接手续；3、请您于2020年2月18日前将已经收取的房屋押金合计91753元支付到我的账户内，户名李静，开户行农业银行北京通州东关支行，账号×××。通知人：李静，2020年2月15日。2020年2月16日，王鑫通过微信向李静发送《关于“解除合同的通知”的复函》，载明：尊敬的李静先生，我方于2020年2月16日收到你方的《解除合同的通知》，我方认为：一、你方提出“因为房屋漏水，我方不承担维修义务”突然主张按照13条要求解除合同的理由不成立，我方不予接受。我方不存在漏水不维修情况，只要有问题，均已配合对方要求维修。你方一直在正常使用，不存在任何合同约定的违约情形。2020年2月14日收到漏雨通知后，我方立即当天积极与物业联系维修，正在维修中。二、根据你我签订的上述合同之第十四条提前终止合同：租赁期间，任何一方提出终止合同需要提前两个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书（在终止合同书签订之前，本合同仍有效）之规定，你方2020年2月15日通知我方，18日就要搬离，我方提醒你方注意，这属于不负责任的单方违约行为。你方如要求提前解除合同，可根据14条规定，提前两个月通知，即2020年2月15日通知，2020年4月16日合同可正式解除。回复人：王鑫，2020年2月16日。李静回复“王哥，收到，相关房屋设施已经准备好，您可以于2月18日收回房屋。”2020年2月18日，李静向王鑫发送微信“王哥，您啥时候过来交接房子，等了您一上午了。您大概什么时候能过来”，王鑫没有回答。随后王鑫向李静发送微信“刚才李玲写了个终止协议，写上不退押金”，李静回复“王哥，咱们上次不就说了吗，您先收了房，以后的事，以后说，这样可以避免咱们双方的损失进一步增大”。后，李静又向王鑫发送微信“王哥，您看您什么时候过来，钥匙给您放哪”，王鑫回复“解约协议的事，定金不退写上，就可以了，我过去签个字，疫情严重就别过去了又扯皮。没意义！是吧？”李静回复“您看吧”。庭审中，李静陈述自2017年至2020年2月房屋持续漏水影响正常使用，王鑫持续未履行房屋修缮义务，未解决房屋漏水问题，故李静有权解除合同，李静于2020年2月18日腾空房屋，将《房屋接收通知》张贴在涉案房屋门口，并微信联系王鑫要王鑫接收房屋被王鑫拒绝。为此其提供房屋漏水视频、漏水照片、《房屋接收通知》及张贴照片佐证。其中，《房屋接收通知》载明：尊敬的王鑫先生您好：我是您的租户李静，我租赁您北京市通州区北苑一路2号院1号楼1层1-14房屋，现在屋内设备已经腾空，您可以来交接房屋，特此通知。并且也根据您的要求于2020年2月15日把解除合同送达到通州万达广场C座1424，为避免双方损失进一步增大，请您及时接收房屋。此函交接人：李静，2020年2月18日。王鑫认可房屋漏水视频和漏水照片，不认可《房屋接收通知》及张贴照片，称没有收到该通知。王鑫称涉案房屋出现漏水是第三方房屋造成的，王鑫无权维修他人房屋破损之处，漏水不影响涉案房屋正常使用，且其积极配合联系物业维修，尽到了相应义务。为此其提供与万达物业经理刘瑞雪的微信聊天记录及物业维修记录佐证。李静对上述证据均不认可，认为上述证据如果真实的话，恰好证明涉案房屋持续漏水，王鑫怠于履行房屋维修义务，并且认为不管什么原因造成房屋漏水，王鑫作为产权人应尽到维修义务。王鑫陈述其2020年7月1日才将房屋另行出租，2020年2月18日至2020年6月30日涉案房屋处于空置状态，李静一直未彻底搬离涉案房屋，2020年2月、3月李静使用涉案房屋产生81元水费，王鑫代为缴纳。为此其提供租赁合同、房屋照片、缴费单予以佐证。李静对此表示不予认可，认为其于2020年2月18日就已搬离涉案房屋，钥匙也早已交给被告。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款，当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，李静与王鑫自愿签订《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约定履行各自义务。经查，涉案房屋自2017年起至2020年2月，同一位置多次发生漏水情况，导致李静无法正常使用涉案房屋。根据《商铺租赁合同》第十三条第三项，李静享有单方合同解除权，其于2020年2月16日向王鑫送达《解除合同的通知》，要求《商铺租赁合同》于2020年2月18日解除，故关于李静主张《商铺租赁合同》于2020年2月18日解除的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。在此情形下，李静要求王鑫退还房屋押金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于李静要求王鑫赔偿房屋装修损失的诉讼请求，李静并未提供证据佐证，考虑合同约定及合同履行程度，本院不予支持。对于李静要求王鑫退还李静代其缴纳的物业费的诉讼请求，王鑫予以认可，结合《商铺租赁合同》第九条、微信聊天记录，本院予以支持。在《商铺租赁合同》于2020年2月18日解除的情形下，王鑫要求李静支付2020年2月18日至2020年4月18日房租和滞纳金、2020年3月份水费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。王鑫要求李静支付2020年2月份水费和未交接的遗留物品垃圾清理搬运费的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。王鑫主张李静解除合同的方式不符合《商铺租赁合同》第十四条的约定，对此，本院认为《商铺租赁合同》第十四条是在双方均不存在违约的情况下关于提前终止合同的约定，现王鑫存在不承担维修义务、导致李静无法正常使用房屋的违约行为，不应适用该条规定，故对王鑫该项主张本院不予支持。在李静不存在违约解除合同情形下，王鑫要求李静赔偿违约解除合同违约金及损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李静与被告（反诉原告）王鑫签订的《商铺租赁合同》于2020年2月18日解除；二、被告（反诉原告）王鑫于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）李静押金91753元、物业费29290．37元；三、原告（反诉被告）李静于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）王鑫水费63元、垃圾清理搬运费1200元；四、驳回原告（反诉被告）李静的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王鑫的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1860元，由原告（反诉被告）李静负担500元（已交纳），由被告（反诉原告）王鑫负担1360元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费4332元，由原告（反诉被告）李静负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳，由被告（反诉原告）王鑫负担4307元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王爱农二〇二〇年十一月十九日书记员  杨月兰