河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初5324号原告：新乡市华中置业有限公司，住所地新乡市金穗大道**华中首座**楼**。法定代表人：王**。委托诉讼代理人：姜静、范文娟，河南三多律师事务所律师，特别授权。被告：娄渊常，男，汉族，1986年4月29日出生，住河南省延津县。委托诉讼代理人：娄渊尚，男，系被告娄渊常兄弟，特别授权。第三人：中国建设银行股份有限公司新乡分行，住所地新乡，住所地新乡市新飞大道与金穗大道交叉口福兴国际广场>负责人：杨中迅。原告新乡市华中置业有限公司（以下简称华中公司）与被告娄渊常、第三人中国建设银行股份有限公司新乡分行（以下简称建行新乡分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华中公司委托诉讼代理人姜静,被告娄渊常委托诉讼代理人娄渊尚到庭参加诉讼，第三人建行新乡分行经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，现已审理终结。原告华中公司向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2016年6月20日签订的《商品房买卖合同（预售)》(合同编号为2016-0620010)(包括合同附件)及2016年6月17日签订的《商品房买卖合同》补充协议;2、依法判令被告返还原告位于新乡市红旗区劳动南街华中公园道1号9号楼2单元18-19层21801号的房屋,并协助原告办理上述房屋的预告登记注销等相关手续;3、依法解除原告、被告、第三人于2016年8月8日签订的《新乡市预购商品房抵押合同》,并判令被告、第三人协助原告办理位于新乡市红旗区劳动南街华中公园道1号9号楼2单元18-19层21801号的房屋的抵押权预告登记注销手续;4、依法判令被告支付原告代其偿还第三人的款项69000元(代偿款暂计至2020年3月16日,之后按建设新乡分行出具的扣划清单为准);5、依法判令被告支付原告违约金172788元;6、依法判令被告支付原告律师费30000元;7、本案全部诉讼费用由被告承担。庭审前，华中公司增加一项诉讼请求：依法解除娄渊常、建行新乡分行于2016年8月8日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号201602684）。事实和理由:2016年6月20日,原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》(合同编号为2016-0620010)(包括合同附件)，合同约定被告购买原告开发的位于新乡市红旗区劳动南街华中公园道1号9号楼2单元18-19层21801号房屋,预测建筑面积为216.81平方米,总房款为863940元,自合同签订之日起首付263940元，其余房款600000元申请办理银行按揭贷款。2016年6月17日,原、被告签订《商品房买卖合同》补充协议,该补充协议第三条第4款约定“××应按月向银行支付月供,如后期出现违约情况,造成公司损失或者银行扣除我司保证金代为支付的,××接到银行或出卖人的通知后三日内补齐月供或欠款;如超出三十日××还未补齐欠款,即:从欠款开始的第一天算起按日向××记收已欠金额百分之二十的违约金直至补齐欠款为止,合同继续履行;如超出90天仍未补齐欠款的,出卖人有权解除合同,房屋另行出售,××应无条件配合办理退房手续,退房中所产生的一切费用由××自行承担,同时,按照总房款的百分之二十向出卖人支付违约金（合同解除）。在出卖人回购乙方购置的房产过程中,如出现争议,由此产生的诉讼费、执行费用、律师费用、过户费及税收等一切费用由××承担。2016年8月8日,被告与第三人签订个人住房贷款合同,合同约定,被告向第三人借款600000元,借款时间自2016年8月8日起至2046年8月8日止,被告以委托扣款的方式还款,还款方法为等额本息还款,被告用位于华中公园道1号9号楼2单元18-19层21801号房屋为第三人设立抵押权预告登记。合同签订后,双方于2017年10月13日办理了豫(2017)新乡市不动产证明第0053670号不动产登记证明,对案涉房屋抵押权进行了预告登记。2016年8月8日,原、被告与第三人签订《新乡市预购商品房抵押合同》，合同约定原告为被告在第三人处的借款承担连带保证责任,被告在贷款期间如不能履行还款责任,由原告承担还款责任,原告承担保证责任后有权向被告追偿并依法处分抵押物。合同签订后,由于被告未按合同约定还款,致使第三人要求原告履行保证责任,截至2020年3月16日,原告代被告共偿还第三人款项69000元。综上,由于被告不按时履行归还银行贷款义务，导致原告多次承担保证责任,严重影响了原告的正常经营，为维护自身合法权益,原告特提起诉讼，望判如所请。被告娄渊常答辩称：不同意解除商品房买卖合同，因为到目前我方手里也无合同，公司和银行相互推诿都不给我们合同。关于原告称代偿款项，到目前我也没有接到原告和银行的通知。关于违约金，我不知道哪里违约了，我都是按照我手里的合同履约。第三人建行新乡分行在答辩期内未向本院提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、对于原告提交的《商品房买卖合同（预售）》，被告认为字虽然是本人所签，但是合同第九页第七条第三项内容与自己的合同不一样，鉴于被告并未能向本院提交其所称的版本，故本院对原告提交的该份证据予以确认。2、对于原告提交的《商品房买卖合同》补充协议，被告认为和其手中的不同，经核实，两份补充协议签订时间不同，但均系当事人签订，故本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：华中公司（出卖人）与娄渊常（××）签订合同编号为2016-0620010的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定娄渊常购买华中公司开发的华中公园道1号9号楼2单元18-19层21801号房产，总价款863940元。付款方式为自合同签定之日起付首付263940元，其余房款600000元申请办理银行按揭贷款。2016年6月17日，华中公司与娄渊常签订《补充协议》，约定××于2016年6月17日交纳73940元房款，另外19万元房款由华中公司代为支付，即××欠华中公司19万元，××于2016年12月15日前归还10万元欠款，于2017年6月15日前归还9万元欠款，剩余房款60万元采取银行按揭贷款的方式支付并承担相关费用。××在未还清欠款前不得领取该房屋钥匙。××未能按期全额偿还所欠华中公司代为支付的房款前或××在按揭贷款无法办理的情况下未能按期交清全额房款的，出卖人有权不交付上述房屋给××。××逾期偿还所欠华中公司代为支付的房款或××在按揭贷款无法办理的情况下未能按期交清全额房款超过三十日后，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及本协议并有权回购在协议中体现的××所购置的房产。××应按月向银行支付月供，如后期出现违约情况，造成公司损失或者银行扣除公司保证金代为支付的，买卖人接到银行或出卖人通知后三日内补齐月供或欠款，如超出三十日××还未补齐欠款，即从欠款开始的第一天算起按日向××记收已欠金额百分之二十的违约金直至补齐欠款为止，合同继续履行；如超出90天仍未补齐欠款的，出卖人有权解除合同，房屋另行出售，××应无条件配合办理退房手续，退房中所产生的一切费用由××自行承担，同时按照总房款的百分之二十向出卖人支付违约金。在出卖人回购购置的房产过程中，如出现争议，由此产生的诉讼费、执行费用、律师费用、过户费及税收等一切费用由××承担。2016年6月20日，娄渊常出具借款条，借款10万元，借款条上载明归还日期为2017年6月15日，并注明分次分批还清。2016年8月3日，娄渊常出具借款条，借款9万元，借款条上载明归还日期为2017年6月15日。2016年8月3日，华中公司与娄渊常签订另一份《补充协议》，该补充协议与2016年6月17日的补充协议不同的地方是××欠华中公司的19万元，第一次付款时间是2016年12月15日前归还10万元，第二次付款时间是2018年8月2日前归还9万元，其他内容一致。庭审中，华中公司称2016年8月3日的补充协议因没有经过其公司总经理审批，在原告处是无效的。2016年8月8日，娄渊常与建行新乡分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定娄渊常向建行新乡分行借款60万元用以购买新乡市华中公园道1号9号楼2单元18-19层21801号房产，借款期限为360个月，从2016年8月8日起至2046年8月8日止。2016年8月8日，娄渊常（××）、建行新乡分行（××）、华中公司（保证人）签订《新乡市预购商品房抵押合同》，约定××因购买商品房需要资金，同意将新乡市华中公园道1号9号楼2单元18-19层21801房屋抵押给××。××在贷款期间如不能履行还款责任，由保证人承担还款责任。保证人在接到××要求其承担保证责任后，应在约定期限内，清偿××所欠之款项，并有权向××追偿所支付的款项。2016年8月16日，建行新乡分行受托将60万元打入华中公司账户。2017年10月13日，建行新乡分行申请办理了案涉房屋的预告登记，证书号为豫（2017）新乡市不动产证明第0053670号。2018年8月2日，娄渊常向华中公司归还10万元欠款。娄渊常庭审时称，因其归还10万元时华中公司称应该再还20万元借款就到底，不然不给房屋钥匙，因无法缴纳契税，房产证也无法办理，故其不再偿还银行贷款。案涉房屋华中公司尚未向娄渊常交付房屋钥匙。截至2020年3月31日，华中公司替娄渊常向建行新乡分行就案涉房屋还贷69000元。另查明，华中公司因本案诉讼支出律师费30000元。本院认为,华中公司与娄渊常之间签订了合同编号为2016-0620010的《商品房买卖合同（预售）》及两份《补充协议》,双方约定,××逾期偿还所欠华中公司代为支付的房款超过三十日后,出卖人有权解除商品房买卖合同及补充协议，并有权回购××所购置的房产。现娄渊常对于华中公司代为支付的房款仍未完全偿还，且从2018年8月2日起未再偿还银行贷款，故娄渊常存在违约行为，华中公司依合同约定有权解除合同。两份商品房买卖合同补充协议虽然日期不同，但均系双方当事人签订，因主合同解除，补充协议也应一并解除。故对华中公司要求解除《商品房买卖合同（预售)》及《商品房买卖合同》补充协议的诉请，本院予以支持。对于华中公司主张返还案涉房屋的诉请，因案涉房屋钥匙华中公司仍未向娄渊常交付，房屋仍处于华中公司的控制之下，所以不存在返还问题。对于华中公司主张的办理案涉房屋预告登记注销手续、解除《新乡市预购商品房抵押合同》、解除《个人住房（商业用房）借款合同》的诉请，虽然华中公司与娄渊常签订的商品房买卖合同和补充协议解除，但是存在华中公司向娄渊常回购案涉房屋的义务，同时建行新乡分行作为有独立请求权第三人在本案中并未提出诉讼请求，而《新乡市预购商品房抵押合同》中华中公司仅是保证人，《个人住房（商业用房）借款合同》又系第三人与娄渊常签订，华中公司无权直接行使解除权，故本院对该诉请不予支持。对于华中公司主张娄渊常支付其代偿的69000元及后续代偿款的诉请，因其提交的证据显示截止起诉时实际产生的代偿款为69000元，本院仅对实际发生的代偿数额予以支持。对于华中公司主张的172788元违约金的诉请，补充协议中虽然约定××未按约支付月供，造成银行扣除公司保证金代为支付的，出卖人有权解除合同的，××按照总房款的百分之二十向出卖人支付违约金，但是该违约金约定明显过高，本院酌定按照69000元的10%计算，即6900元。对于华中公司主张的律师费的诉讼请求，属于华中公司的合理支出，故本院予以支持。综上所述，本院对华中公司的诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、解除新乡市华中置业有限公司与娄渊常签订的合同编号为2016-0620010《商品房买卖合同（预售）》（含合同附件）及两份《补充协议》；二、娄渊常于本判决生效之日起五日内向新乡市华中置业有限公司支付代偿款69000元；三、娄渊常于本判决生效之日起五日内向新乡市华中置业有限公司支付违约金6900元；四、娄渊常于本判决生效之日起五日内向新乡市华中置业有限公司支付律师费30000元；五、驳回新乡市华中置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5377元，因适用简易程序减半收取2688.5元，由娄渊常负担1047.5元，由新乡市华中置业有限公司负担1641元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员 吕 菲二〇二〇年十一月二十三日书记员 徐亚新