山东省成武县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1723民初958号原告：杨忠，男，1969年7月16日出生，汉族,住山东省成武县。委托诉讼代理人（特别授权）：王忠成、冯海萌，山东敬人律师事务所律师。被告：成武城投置业有限公司，住所地山东省菏泽市成武县，统一社会信用代码91371723MA3CMPFB73。法定代表人：徐华标，董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：油民，山东晟韵律师事务所律师。第三人：山东通德锦华房地产开发有限公司，住所地山东省德州经济技术开发区，统一社会信用代码9137140075352663XQ。法定代表人：史庆东，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：潘海鹏，北京市康达（菏泽）律师事务所律师。原告杨忠与被告成武城投置业有限公司（以下简称成武城投公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法适用简易程序进行了审理。2020年6月20日，第三人山东通德锦华房地产开发有限公司（以下简称山东通德锦华公司）申请参加诉讼，本院予以准许并转为普通程序，于2020年8月19日、9月18日两次公开开庭进行了审理。原告杨忠委托诉讼代理人王忠成、被告成武城投公司委托诉讼代理人油民、第三人山东通德锦华公司委托诉讼代理人潘海鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨忠向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告委托被告成武城投置业有限公司销售房屋、车位及储藏室的协议；2.请求判令被告成武城投置业有限公司返还房屋销售款人民币401866元；3.请求判令被告成武城投置业有限公司停止销售锦华·锦绣园5号楼1单元的储藏室一间及车位一处；4.本案诉讼费等其他涉案费用由被告成武城投置业有限公司承担。事实和理由：2014年5月3日，杨忠购买了山东通德锦华公司开发的锦华·锦绣园5号楼1单元8层802号房屋及一处车位、5号楼1单元的储藏室一间，同日双方签订了认购书，杨忠将款项打给了山东通德锦华公司，公司为其开具了收据。之后山东通德锦华公司的开发项目全部由成武城投公司接盘。2019年1月4日杨忠与成武城投公司达成了口头协议，之后又签订了书面协议，委托成武城投公司代杨忠出售上述房屋、车位及储藏室。2019年12月12日，成武城投公司将锦华?锦绣园5号楼1单元8层802号房屋（不包含车位及储藏室）卖给了案外人魏蕊、祝传标，并已交付使用，案外人共支付房屋价款401866元。杨忠知晓后多次向成武城投公司要求返还销售所得的房款，但成武城投公司均以种种理由拒绝返还，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。成武城投公司辩称，第三人因资金链断裂无力开发涉案房屋所在小区，在成武县造成巨大的负面影响，在县政府的支持下，将1.58亿元的资产转让给我公司，但转让资产中并不包括涉案房产，我公司作为国有企业单位为了社会的稳定，又投入了大量的人力、物力对涉案小区进行建设，王爱军持九份认购书到我公司要求将房屋出卖，根据成武县城乡建设领导小组文件的规定，我公司明确告知，需按照1500元/平方的标准支付后续建设资金，王爱军表示同意，并表示对九套房屋需要支付的资金在最后一块算总账。因王爱军与第三人仍存在资金纠纷，故，我公司在扣除1500元/平方后，根据王爱军与第三人的协议或者判决支付房屋销售款。山东通德锦华公司陈述称，1、原告诉请不明确，储藏室及车位未指明位置或编号。2、原告未与第三人签订房屋买卖合同，也未向第三人交纳购房款，其没有诉讼主体资格。3、涉案财产属于第三人财产，非被告财产，其无权出售。4、第三人曾因借款向王爱军等人出具过认购书，作为借款的担保，而非真实的房屋买卖。综上，请求驳回原告起诉，并判决被告出售房屋的行为无效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房产所在小区系第三人山东通德锦华公司开发，因在开发过程中出现资金困难，第三人的工作人员李振要求案外人王新刚（李振的亲戚，跟着李振帮忙）筹集资金，王新刚遂向原告等人筹借资金，并将筹借的资金借给第三人，其中，王新刚向原告借款30万元。借款到期后，王新刚未向原告偿还借款，第三人亦未向王新刚偿还借款。2014年5月3日，第三人就上述借款向王新刚出具了以原告杨忠等为购买人的认购书，杨忠的认购书约定杨忠购买山东通德锦华公司开发的锦华?锦绣园5号楼1单元8层802号房屋及一处车位、5号楼1单元的储藏室一间，总价款为323294元，第三人财务部门出具了收据。王新刚将该认购书交于原告。后双方未签订正式房屋买卖合同及其他手续。另查明，山东通德锦华公司因资金链断裂，其开发的锦华?锦绣园小区于2014年停工。2017年2月份，成武城投公司受让涉案工程五家建筑公司的工程款债权158895051.46元，由山东通德锦华公司清偿，因山东通德锦华公司无力偿还，其自愿将锦华?锦绣园小区现存量资产158044900元以物抵债，转让给成武城投公司，在山东通德锦华公司向成武城投公司提供的5#楼房源表中显示5号楼1单元8层802号房屋已出售给杨忠，即该房产不在转让资产范围内。后，杨忠与成武城投公司签订房屋委托出售协议书，委托成武城投公司代杨忠出售上述房屋。2019年12月12日，成武城投公司将锦华?锦绣园5号楼1单元8层802号房屋（不包含车位及储藏室）卖给了案外人魏蕊、祝传标，并已交付使用，魏蕊、祝传标向成武城投公司支付房屋价款401866元，成武城投公司拒绝将上述房屋销售款全额交付原告杨忠。又查明，2018年4月17日，成武县城乡建设领导小组形成的关于城投?御景华府（水利局片区）后期开发建设有关问题的会议纪要第四条确定前期借款抵房且无争议、有购房合同者应支付后续工程款，其中六层及以上1500元/平方，上述房产的业主委托成武城投公司销售房屋，成武城投公司从售房款中扣除后续建设成本，余款归还给委托人。2017年7月1日，成武城投公司在涉案小区就上述内容张贴了公告。本院认为，以物抵债，系债务清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，故对以物抵债的效力、履行等问题的认定，应以尊重当事人的意思自治为基本原则。一般而言，除当事人明确约定外，当事人于债务清偿期届满后签订的以物抵债协议，并不以债权人现实地受领抵债物，或取得抵债物所有权、使用权等财产权利，为成立或生效要件。只要双方当事人的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同即为有效。本案中案外人王新刚向被告山东通德锦华公司提供的借款中含有原告提供的30万元借款，因山东通德锦华公司无力向王新刚偿还借款，亦无力向原告偿还借款，山东通德锦华公司向原告出具认购书，虽山东通德锦华公司当庭陈述该认购书系对借款的担保，但在其向成武城投公司转让资产时提供的5#楼房源表中显示5号楼1单元8层802号房屋已出售给杨忠，故本院认定该认购书为债务清偿期届满，并由山东通德锦华公司、王新刚、杨忠三方对债权债务进行概括性转移后，山东通德锦华公司与原告签订的以物抵债协议，该协议合法有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案原告依据合法有效的以物抵债协议与被告成武城投公司签订《房屋委托出售协议书》，委托成武城投公司出售涉案房屋，参照上述法律规定，该《房屋委托出售协议书》有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”虽然原告可以随时解除委托合同，但原、被告签订《房屋委托出售协议书》后，被告已将涉案房屋出售，该协议书并未显示委托出售的房产包括储藏室和车位，且原告主张的储藏室及车位亦指向不明确，该委托合同的主要委托事务已经完成，已无解除合同的必要，故对原告要求解除与成武城投公司签订的房屋委托出售协议书并要求成武城投公司停止销售锦华?锦绣园5号楼1单元的储藏室一间及车位一处的诉讼请求，本院依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案被告成武城投公司接受原告委托后将涉案房产出售，并收取了房屋销售款，但拒绝向原告支付房屋销售款，被告的行为已构成违约，依法应承担违约责任，故对原告要求被告成武城投公司支付房屋销售款401866元的诉讼请求，本院依法应予支持。关于第三人山东通德锦华公司要求确认成武城投公司出售房屋的行为无效的请求，如前所述，原告与第三人之间就涉案房产已达成合法有效的以物抵债协议，成武城投公司接受原告委托已将涉案房产出售给善意的案外人，第三人该请求无事实和法律依据，本院不予支持。关于被告成武城投公司辩称涉案房产每平方应扣除1500元后续建设费的问题，本院认为，被告成武城投公司并未提供证据证明原告认可涉案房产每平方应扣除1500元后续建设费，原告与成武城投公司签订的房屋委托出售协议书中也未约定扣除1500元/平方，且被告成武城投公司也未提供证据证明涉案房产进行后续建设的工程量及工程款，被告成武城投公司的该主张没有法律依据，本院不予采信；被告成武城投公司对涉案房产进行后续建设的工程量确定后，其可收集证据，另行向义务承担人主张权利。综上所述，原告的诉讼请求部分正当，应予支持；第三人的请求不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决如下：一、被告成武县城投置业有限公司于判决生效后五日内支付原告杨忠房屋销售款401866元；二、驳回原告杨忠的其他诉讼请求；三、驳回第三人山东通德锦华房地产开发有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7328元，由被告成武城投置业有限公司负担，第三人参加诉讼案件受理费减半收取50元，由第三人山东通德锦华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  张 旭人民陪审员  朱岱亚人民陪审员  孟亚丽二〇二〇年十一月十日书 记 员  张文婷