福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终5466号 上诉人（原审原告）：厦门方成物业管理有限公司，住所地福建省厦门市翔安区新圩镇马塘村创业路**楼305。 法定代表人：叶长德，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘欣，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何晓忠，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：厦门旭鸣实业有限公司，住所地福建省厦门市集美区新坂路**厂房2。 法定代表人：WUCHUNGWEY，董事长。 委托诉讼代理人：王荣涨，福建斯年律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何旭岚，福建斯年律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：厦门市为与家居有限公司，，住所地福建省厦门市集美区杏林湾运营中心**楼**楼**** 法定代表人：卢俊钱。 被上诉人（原审被告）：卢俊钱，男，1980年1月28日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 上诉人厦门方成物业管理有限公司（以下简称方成公司）因与被上诉人厦门旭鸣实业有限公司（以下简称旭鸣公司）、厦门市为与家居有限公司（以下简称为与公司）、卢俊钱物业服务合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初4394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 方成公司上诉请求：1.维持原审判决第一、二、三项。2.撤销原审判决第四项，并改判被上诉人为与公司、卢俊钱应当共同向上诉人支付自2014年12月至2016年12月期间的自用水费881.95元，自用电费31988.89元，被上诉人旭明公司对被上诉人为与公司、卢俊钱的前述债务向上诉人承担连带清偿责任。3.判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：《水费查询清单》、《福建省电费清单》与缴费通知单及所附水电费明细互为印证，可以证实方成公司确实已代缴园区内所有物业的自用水电费。旭鸣公司多年来都按照方成公司按月送达的缴费通知单进行缴费，若是对于案涉期间抄表数据存有疑问应当于当时提出，而不是在故意拖欠多年后提出，严重违法诚实信用原则。原审判决关于自用水费、自用电费的事实的认定不清、适用法律错误，应当予以改判。原审判决第一、二、三项事实认定清楚，适用法律正确，应予以维持。 被上诉人旭鸣公司答辩称，承租人自用水电费不属于《前期物业服务合同》中约定的物业费范畴。根据《前期物业服务合同》第三章第六条约定：本合同下乙方提供物业服务的收费实行包干制：乙方根据下述约定标准，按产权面积向业主或物业使用人收取物业费、专项维修资金、车位服务费、非机动车位服务费等费用（物业服务费或费用。若业主与使用人对费用负担另有约定的，从其约定，但业主连带承担物业费的缴交义务）包干使用。因此上诉人诉求中自用电费31988.89元，自用水费881.95元与本案不属于同一法律关系，自用水费电费不属于物业管理费范畴，不能与物业管理费一并起诉，应另案起诉，请求法院驳回上诉人的上诉请求。 即使被上诉人为与公司、卢梭钱确实欠上诉人自用水费电费，与被上诉人旭鸣公司之间也不存在连带清偿责任，与被上诉人旭鸣公司无关。一审法院对本案的判决所依据的证据不足。上诉人提交律师函的证据中，《物业缴费通知单签收回执》三性不足以认定，且违反生活常理，在上诉人管理之下，拖欠二年物业费，上诉人都未催收，直到卢俊钱跑路无法联络了，才发催收单，被上诉人旭鸣公司只是连带责任的承担人，不是物业费发生的直接当事人，被上诉人为与公司、卢俊钱未到庭确认，因此该《物业缴费通知单签收回执》签收人的身份不能确认，不足以证明被告卢俊钱、为与公司尚欠上诉人物业费。综上所述，请二审法院依法驳回上诉人对被上诉人旭鸣公司的上诉请求。 方成公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付2014年12月至2016年12月的物业服务管理费32839.89元、公共维修资金14484.22元、公摊电费17906.05元、公摊水费585.61元、自用电费31988.89元、自用水费881.95元，以上拖欠各项物业费用合计98686.61元；2.被告向原告支付违约金（以每月欠物业管理费、公共维修金、公摊水电费金额为基数，自当月8日始，每日按万分之五的利率计至实际付款之日止，暂计至2019年7月28日为54025.97元，以上拖欠各项物业管理服务费用及违约金暂合计152712.58元）；3.诉讼费用由被告承担。 一审法院查明：2011年6月17日，以厦门市杏林建设开发公司为甲方，与方成公司为乙方，双方签订《杏林湾商务营运中心1-6#楼前期物业管理服务合同》一份，约定：方成公司为杏林湾营运中心1-6#楼提供前期物业服务，物业服务的期限为自交房之日起至业主委员会成立且业主委员会代表全体业主与新物业服务企业签订的物业服务合同生效后的两个月（60天）。方成公司按照产权面积向业主或物业使用人收取物业费、专项维修资金等费用；合同履行头三年的收费标准为：办公物业服务管理费6.5元/月·平方米，公共维修金为2元/月·平方米，物业服务区域内共用设施设备（包括但不限于公共照明、电梯设备、消防设施、监控设施、公共空调、二次供水、绿化、保洁等公共及管理用水、电等运行、维护、维修而发生的费用未纳入费用列表中，该等费用应另行计量、核算并由全体业主分摊费用）；业主应于交房之日起按时足额缴纳费用，写字楼物业的物业服务费、公共维修资金按月缴纳，缴纳的时间为每月7号前，在交房时应预交三至六个月物业服务费、公共维修资金。上述合同第十三条乙方权利义务第6点约定：“根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向甲方或业主或使用人收取相关物业费用（含租金、专项维修资金等物业费之外按本合同其他约定收取或代收的费用，下同），通过合法有效方式解决拖欠物业费的问题。”上述合同第二十四条约定：“甲方、业主或物业使用人违反合同约定，自收费通知书发出之日起达30日历天不按时足额交纳物业费、专项维修资金、车位服务费、非机动车服务费、水电公摊或其他应纳费用的，自逾期之日起每天按应交款项3‰的标准计付滞纳金”。上述合同签订后，方成公司依约为杏林湾营运中心1-6#楼提供了前期物业服务并代为向水务、电力部门支付了案涉房屋的电费、水费。厦门水务集团有限公司向方成公司出具了自2013年7月至2017年9月期间的《水费查询清单》，载明杏林湾营运中心1-6号楼每月的用水量及费用，上述清单均加盖厦门水务集团有限公司发票专用章。国网福建省电力有限公司厦门供电公司向方成公司出具了自2014年12月至2016年12月期间的《福建省电费清单》，载明杏林湾营运中心1-6号楼每月用电量及电费金额。 旭鸣公司向厦门市杏林建设开发公司购买了址于杏林湾营运中心1-6#楼1#楼9层901、912单元商品房，双方于2012年就上述房屋签订两份《商品房买卖合同》。两份《商品房买卖合同》第十八条均约定：“本商品房项目由出卖人依法以招标方式选聘厦门市方成物业有限公司提供前期物业服务，服务内容及质量标准等见合同附件四。”《商品房买卖合同》的附件四即前期物业服务合同。2014年11月28日，旭鸣公司与卢俊钱签订《租赁合同》一份，约定由卢俊钱向旭鸣公司租赁位于杏林湾运营中心1-6#楼1楼9层01、12单元房屋作为办公商业使用，建筑面积共364.97平方米，房屋租赁期限自2014年12月1日起至2017年11月30日止，并约定租赁期限内的物业管理费、公共维修金由旭鸣公司向卢俊钱代收后统一交由相关部门。2016年10月1日，旭鸣公司与为与公司、卢俊钱签订《租赁合同》一份，约定由为与公司、卢俊钱向旭鸣公司租赁位于杏林湾运营中心1-6#楼1楼9层01元房屋作为办公商业使用，建筑面积共102.76平方米，房屋租赁期限自2016年10月1日起至2019年9月30日止，并约定物业费、公共维修金由为与公司、卢俊钱支付。 案涉901、912单元房屋自2015年7月1日至2016年12月30日期间按照6.5元/月·平方米、总面积365.06平方米（方成公司主张案涉901、912房屋面积分别按照102.56、262.41平方米计）计算的物业服务费共32839.89元、自2015年1月1日至2016年12月30日期间按照2元/月·平方米计算的公共维修金共14484.22元均未交纳。其中自2016年10月1日至2016年12月31日期间拖欠的物业服务费为1999.92元、公共维修金为615.36元。案涉901、912单元房屋自2014年12月1日至2016年12月31日期间拖欠公摊电费共17906.05元、公摊水费共585.61元。其中自2016年10月1日至2016年12月31日期间拖欠的公摊电费共1415.10元、公摊水费共50.40元。2016年12月12日，方成公司委托律师向旭鸣公司发送《律师函》，向旭鸣公司催讨自2015年9月至发函当日的物业服务费、公共维修金、公摊水电费、自用水电费等物业费用合计80941.5元，该函于同日送达旭鸣公司。 庭审中，方成公司与旭鸣公司一致确认案涉901、912单元房屋的建筑面积分别为102.65平方米、262.59平方米。 一审法院认为，本案系因逾期支付物业服务费、房屋公共维修金等引发的物业服务合同纠纷。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。方成公司依法与案涉房屋的开发建设单位厦门市杏林建设开发有限公司签订前期物业服务合同，并依照合同约定提供了物业服务，旭鸣公司作为业主应按前期物业服务合同约定支付相应的物业服务费、房屋公共维修金及公摊水电费。另，根据旭鸣公司与卢俊钱签订的《租赁合同》以及旭鸣公司与为与公司、卢俊钱签订的《租赁合同》约定，2014年12月1日至2016年12月31日期间卢俊钱承租案涉901、912房屋，2016年10月1日至2016年12月31日期间为与公司与卢俊钱共同承租案涉901房屋，上述租赁合同均约定租赁期间的物业费、公共维修金由承租人负担，根据《物业管理条例》第四十二条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”故方成公司有权按照产权面积和实际使用期间向物业使用人收取物业服务费、公共维修金及公摊水电费，并主张返还代垫的水电费用。 关于方成公司主张的物业服务费、公共维修金及公摊水电费。根据审理查明的事实，2014年12月1日至2016年12月31日期间卢俊钱承租案涉901、912房屋，2016年10月1日至2016年12月31日期间为与公司与卢俊钱共同承租案涉901房屋。则按照物业使用人、物业服务期间区分，为与公司、卢俊钱应当共同向方成公司支付案涉901房屋自2016年10月1日至2016年12月31日期间的相关物业服务费用。自2016年10月1日至2016年12月31日期间案涉901、912房屋拖欠物业服务费共1999.92元、公共维修金共615.36元、公摊电费共1415.10元、公摊水费共50.40元，因方成公司仅提供案涉901、912房屋的欠费总额，未就两处房屋进行区分计算，但方成公司与旭鸣公司一致确认案涉901、912单元房屋的建筑面积分别为102.65平方米、262.59平方米，则按照建筑面积折算，案涉901房屋自2016年10月1日至2016年12月31日期间拖欠的物业服务费为562.07元（1999.92元102.65÷365.24）、公共维修金为172.95元（615.36元102.65÷365.24）、公摊电费为397.71元（1415.10元102.65÷365.24）、公摊水费为14.16元（50.40元102.65÷365.24），为与公司与卢俊钱作为物业使用人应当共同向方成公司支付上述费用，旭鸣公司作为业主对该些费用承担连带清偿责任。扣除上述费用后，案涉901房屋自2014年12月1日至2016年9月30日期间，以及案涉912房屋自2014年12月1日至2016年12月31日期间仍拖欠物业服务费共32277.82元（32839.89元-562.07元）、公共维修金共14311.27元（14484.22元-172.95元）、公摊电费共17508.34元（17906.05元-397.71元）、公摊水费共571.45元（585.61元-14.16元），卢俊钱作为物业使用人应当向方成公司支付上述费用，旭鸣公司作为业主对该些费用承担连带清偿责任。 关于方成公司主张的自用水费、自用电费。方成公司提供物业缴费通知单及所附水电费明细拟证实案涉房屋使用水、电的情况，旭鸣公司对该些材料的真实性、合法性和关联性均不予确认。一审法院认为，方成公司主张其代为垫付案涉房屋的自用水费、自用电费，应当提供证据证明该些费用的数额及其代为垫付的事实，但其提供的物业缴费通知单及所附水电费明细均系自行制作，相关水、电抄表读数未经业主或物业使用人确认，也无法提供证据证明物业缴费通知单已经送达业主或物业使用人，现旭鸣公司亦不予认可，故一审法院不予采信，故对于方成公司主张被告支付案涉房屋自用水费、自用电费的诉讼请求，不予支持。 关于违约金诉讼请求，方成公司主张被告以每月欠物业服务费、公共维修金、公摊水电费金额为基数，自当月8日始，每日按万分之五的利率支付至实际付款之日止。一审法院认为，被告旭鸣公司、卢俊钱、为与公司未支付其实际使用案涉房屋期间的物业服务费、公共维修金、公摊水电费已构成违约，根据《杏林湾商务营运中心1-6#楼前期物业管理服务合同》约定，物业服务费用应于每月7号前交纳，业主或物业使用人违反合同约定，自收费通知书发出之日起达30日历天不按时足额交纳物业服务费用的，自逾期之日起每天按应交款项3‰的标准计付滞纳金，该滞纳金约定的性质实为违约金，方成公司主张违约金自应支付每期物业服务费、公共维修金、公摊水电费当月的8日起按照日万分之五计算，系方成公司对自身权益的合法处分，一审法院予以支持。旭鸣公司的其他辩解，于法无据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告厦门市为与家居有限公司、被告卢俊钱应于本判决生效之日起十日内共同向原告厦门方成物业管理有限公司支付自2016年10月1日至2016年12月31日期间杏林湾营运中心1#楼901单元房屋的物业服务费562.07元、公共维修金172.95元、公摊电费397.71元、公摊水费14.16元，并支付违约金（违约金以每月拖欠的物业服务费、公共维修金、公摊水电费金额为基数，按照日万分之五、从应缴费当月的8日起计至实际支付之日止）；二、被告卢俊钱应于本判决生效之日起十日内向原告厦门方成物业管理有限公司支付自2014年12月1日至2016年9月30日期间杏林湾营运中心1#楼901单元房屋以及自2014年12月1日至2016年12月31日期间杏林湾营运中心1#楼912单元房屋的物业服务费32277.82元、公共维修金14311.27元、公摊电费17508.34元、公摊水费571.45元，并支付违约金（违约金以每月拖欠的物业服务费、公共维修金、公摊水电费金额为基数，按照日万分之五、从应缴费当月的8日起计至实际支付之日止）；三、被告厦门旭鸣实业有限公司对上述第一项、第二项费用向原告厦门方成物业管理有限公司承担连带清偿责任。四、驳回原告厦门方成物业管理有限公司的其他诉讼请求。 经审理查明，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为方成公司代缴的自用水、电费应否予以支持。方成公司自管理案涉小区为案涉小区提供物业服务起至今，均是以先代缴案涉小区内物业的自用水电费，再根据每个物业的抄表数据向各业主收取。本案中，方成物业为支持其主张，提交了《水费查询清单》、《福建省电费清单》、物业缴费通知单及其附件水电费明细予以证明，旭鸣公司对此虽不予认可，却未提交证据予以反驳，应承担不利的法律后果。方成公司据此提出的上诉理由依据充分，本院予以采信。 综上，方成物业的上诉理由成立，本院予以支持。原审判决认定的事实及适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、变更厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初4394号民事判决第一项为：厦门市为与家居有限公司、卢俊钱应于本判决生效之日起十日内共同向厦门方成物业管理有限公司支付自2016年10月1日至2016年12月31日期间杏林湾营运中心1#楼901单元房屋的物业服务费562.07元、公共维修金172.95元、公摊电费397.71元、公摊水费14.16元，自用水费3.37元，自用电费106.57元，并支付违约金（违约金以每月拖欠的物业服务费、公共维修金、公摊水电费金额为基数，按照日万分之五、从应缴费当月的8日起计至实际支付之日止）； 二、变更厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初4394号民事判决第二项为：卢俊钱应于本判决生效之日起十日内向厦门方成物业管理有限公司支付自2014年12月1日至2016年9月30日期间杏林湾营运中心1#楼901单元房屋以及自2014年12月1日至2016年12月31日期间杏林湾营运中心1#楼912单元房屋的物业服务费32277.82元、公共维修金14311.27元、公摊电费17508.34元、公摊水费571.45元，自用水费878.58元，自用电费31882.32元，并支付违约金（违约金以每月拖欠的物业服务费、公共维修金、公摊水电费金额为基数，按照日万分之五、从应缴费当月的8日起计至实际支付之日止）； 三、厦门旭鸣实业有限公司对上述第一项、第二项费用向厦门方成物业管理有限公司承担连带清偿责任。 四、撤销厦门市集美区人民法院（2019）闽0211民初4394号民事判决第四项。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一、二审案件受理费各3354元，由卢俊钱、厦门市为与家居有限公司、厦门旭鸣实业有限公司各共同负担43元，由卢俊钱、厦门旭鸣实业有限公司各共同负担3311元。 本判决为终审判决。 审判长 叶 青 审判员 林丽珊 审判员 纪荣典 二〇二〇年十一月三十日 书记员 林斐珺 附：本案所涉及的法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。