湖南省慈利县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0821民初1633号 原告：慈利县鸿泰物业服务有限公司，住所地慈利县零阳镇荷花路。 法定代表人：尤日河，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨平宇，湖南风云律师事务所律师。 被告：庹军，男，1980年4月20日出生，土家族，住湖南省慈利县。 原告慈利县鸿泰物业服务有限公司（以下简称“鸿泰物业公司”）与被告庹军物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨平宇到庭参加诉讼。被告庹军于第一次公开开庭时到庭参加了诉讼，因其可能提出反诉需要合并审理，本院决定延期开庭审理。第二次开庭审理时被告庹军经本院传票传唤无正当理由拒绝到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告鸿泰物业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告给原告支付物业服务费5759.70元；2、判令被告给原告支付3‰逾期违约金。事实及理由：2010年9月25日，被告庹军与湖南日泰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司位于慈利县××镇××小区××栋××号房，建筑面积111.30㎡，于2012年3月5日签署《房屋交接单》。同日，原、被告签订《前期物业管理服务合同》，双方约定了物业服务内容、服务费用、违约责任等权利义务。合同签订后，原告依约履行合同义务，但被告自2012年9月30日前给原告交付物业服务费后至2020年3月31日长达90个月未给原告交纳物业服务费，显属违约。故被告除应付原告物业服务费5759.70元外，还应向原告支付3‰的逾期违约金。原告多次采取电话、上门等方式催收，均因被告拒绝交纳未果。现为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼请求依法判决。 被告庹军未出庭应诉，但通过微信向本院工作人员递交了书面答辩状，辩称如下： 一、签订《前期物业管理服务合同》原告未告知被告，是在被告不知情的情况下签订的，且合同签订后原告并未履行合同义务；二、被告所购商品房屋顶公共区域漏水，造成被告家中洗手间吊顶装饰被破坏、灯具和电气设备受到损害，直接经济损失达到4500元整，且影响了被告的日常生活。被告向原告多次报修、沟通，原告均未派工作人员进行修缮处理；三、屋顶阳台作为公共区域从收房前就一直积水严重，业主多次和物业公司及开发商协商均不能解决，导致屋面漏水直至6楼住户，至今没有彻底解决此问题；四、根据《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》，房屋的共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、厅门、楼梯间、走廊通道等。因此对以上部位的管理和维修，属于物业管理单位；五、根据国家税收法律规定，物业公司在收费后必须提供税务发票给业主，被告于2012年9月30号之前所交物业费原告一直没有开具发票；六、原被告之间的争议产生是由于原告的不作为，没有履行服务内容，同时也未能积极解决业主所反映的问题；七、原告鸿泰物业公司法人尤日河通过不正当竞争方式要求业主必须统一缴费办理房产证才能办理收房手续，费用上交后被挪用业主一直没能办理房产证。综上所述，被告没有缴纳物业服务费的原因是原告鸿泰物业公司未能履行应尽职责，给业主的生活带来很多不便，且造成了业主的损失，原告应当对多处屋面公共区域出现漏水、积水问题进行修复，并为业主开具相关服务费发票。 本院经审理认定事实如下： 2010年9月25日，被告庹军与湖南日泰房地产开发有限公司签订《慈利县商品房买卖合同》，购买该公司位于慈利县××镇××小区××栋××单元××号房，建筑面积111.30㎡，并于2012年3月5日双方签署《房屋交接单》。同日，原告鸿泰物业公司（甲方）与被告庹军（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，由原告鸿泰物业公司向被告提供相关物业服务。《前期物业管理服务合同》约定：“根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就物业管理服务达成如下协议：第一条双方的权利义务一、甲方的权利义务1、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；……。二、乙方的权利义务4、依据本合同向甲方交纳物业服务费及其他费用；……。第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理是指对一幢房屋内由该幢房屋的业主共同使用的门厅、楼梯间、走廊通道、天井、房屋承重结构、室外墙面等部位的维护和管理。……。第三条物业管理服务质量一、房屋外观1、房屋外观完好整洁；……。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理1、物业管理区域内共用部位、共用设施设备完好；……。九、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修小修：1、新建房屋在保修期内，如有工程质量所导致的问题，应由承建单位和开发单位为业主免费维修。但是如因使用不当所导致的问题，则由乙方自行支付维修费用；2、小修自报修后，在24小时内处理完毕；……。第四条物业服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造和公共能耗费）……二、乙方交纳物业服务费标准：住宅按每月每平方米0.5元，……。第九条违约责任一、甲方违反本合同，未达到管理服务质量目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；……；四、乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日收取乙方应缴纳费用千分之三的滞纳金。……。”合同签订后，原告鸿泰物业公司聘请了多名安保、清洁等工作人员提供相应的物业服务，对公共部分电梯维修及报障处理均有记录，履行了一定的管理服务职责。被告庹军的房屋位于7层（系顶楼物业），楼顶公共区域出现漏水现象后，开发商曾多次进行修缮处理，但最终未能修好。被告庹军签订合同后一年内按照合同约定交纳了物业管理服务费，但自2012年9月30日起被告庹军遂以楼顶公共区域漏水导致房屋卫生间天花板、灯具、电气设备等受损而原告鸿泰物业公司未对此进行妥善、彻底处理为由拒绝交纳物业服务费。原告鸿泰物业公司采取电话催收、上门催收等方式均未果。至2020年3月31日，被告庹军累计90个月未向原告鸿泰物业公司交纳物业服务费。另查明，原告鸿泰物业公司已于2020年3月31日撤出所服务的澧江·水岸人家小区。 以上事实，有原告提交的《慈利县商品房买卖合同》、《前期物业管理服务合同》、《房屋交接单》、《电梯维修记录》、《业主报修记录》、《工资表》、《物业费催缴通知单》、《欠费明细》及本院庭审笔录在卷佐证。被告庹军未到庭举证质证，对其微信发送的证据照片3张本院不予采信。 本院认为，原、被告双方签订《前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。原告鸿泰物业公司应当按照合同约定向全体业主提供相应物业管理服务，被告庹军应当按约按时足额交纳物业服务费。房屋楼顶属于业主共用部位，根据合同约定以及相关法律规定应属于物业公司管理服务的范围内，原告鸿泰物业公司应当做好相关共用部位的维护和管理工作。被告庹军所购房屋楼顶出现漏水现象，属于房屋质量问题，原告在保修期内接到业主报修后应当积极联系开发商进行修缮处理，恢复业主的正常生活；在保修期外接到报修则应当通过业主委员会申请动用维修基金来进行相关修缮处理。至原告撤出所服务的澧江·水岸人家小区之日止，该小区并未成立业主委员会，原告鸿泰物业公司原则上无法向慈利县房管部门申请动用专项维修基金对9栋1单元漏水楼顶进行维修管理。但该问题已经影响到小区业主的基本生活，原告鸿泰物业公司在管理服务范围内应当积极履行职责，可以自有收益先行修缮处理，待小区成立业主委员会后再行结算，原告鸿泰物业公司在管理服务上存在一定的过失，依法应当承担相应违约责任。但是，原告鸿泰物业公司的过失行为并不能成为被告庹军拒不交纳物业服务费的理由，按照合同约定交纳物业服务费并非附条件的义务，无论原告是否尽到全部管理职责，业主均有义务按时足额交纳物业服务费，至于原告的违约责任，被告经本院释明并未在本案中提出独立的诉讼请求，相关主张应当另案解决。被告庹军拒不交纳物业服务费已构成违约，应当承担违约责任。至于被告庹军主张签订《前期物业管理服务合同》系原告单方所为，自己并不知情以及未向业主开具物业服务费发票的抗辩，被告庹军并未提出相关证据证明其本人签名系原告伪造，未开具发票也不能构成其拒绝交纳物业服务费的正当理由，对该抗辩理由本院不予采纳。双方在《前期物业管理服务合同》中明确约定，住宅按每月每平方米0.5元的标准交纳物业服务费，被告庹军购买的商品房面积为111.30㎡，每年应交物业服务费即为668元，计算至2020年3月31日未交纳的物业服务费总额为5008.5元，故对原告鸿泰物业公司要求被告交纳物业服务费5008.5元的诉讼请求，本院依法予以支持，超出部分不予支持。但对原告要求被告庹军支付公共能耗费749.70元的诉讼请求，由于双方并未在合同中约定公共能耗费计算标准、原告鸿泰物业公司也未提交相关凭证证明确有公共能耗实际支出，本院不予支持。原告鸿泰物业公司要求被告庹军按照日3‰的标准支付逾期违约金，本院经计算总额达到了40568.85元，过分高于未交纳的物业服务费总额。双方在《前期物业管理服务合同》中约定若业主未按约交纳物业服务费及其他相关费用的，甲方有权从逾期之日起按日收取乙方应交纳费用千分之三的滞纳金。滞纳金是属于国家行政处罚方面的事项，原告鸿泰物业公司作为企业并无行政处罚权，双方的约定应视为违约金约定事项。被告虽未对违约金数额提出调整请求，但本院经计算原告主张的违约金金额过高，双方利益严重失衡，本院依法予以调整违约金至未交纳物业服务费总额的30%。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告庹军向原告慈利县鸿泰物业服务有限公司支付物业服务费5008.5元。限本判决生效之日起十日内履行完毕； 二、被告庹军向原告慈利县鸿泰物业服务有限公司支付相应逾期违约金1502.55元。限本判决生效之日起十日内履行完毕； 三、驳回原告慈利县鸿泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告庹军负担。 如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审判员 朱 正 二〇二〇年十一月十九日 书记员 韩莉莉 援引法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律 若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。