江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0505民初3927号原告：陈庆刚，男，1983年10月19日出生，汉族，住苏州。被告：苏州乐客房地产经纪有限公司，住所地苏州市。法定代表人：谢家玉，该公司执行董事。原告陈庆刚与被告苏州乐客房地产经纪有限公司（以下简称“乐客房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日受理后，依法适用小额诉讼程序审理，后本案转为简易程序审理。本院于2020年11月16日对本案进行了公开开庭审理，原告陈庆刚到庭参加诉讼，被告乐客房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈庆刚向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付未缴纳的房租及违约金12400元；2、诉讼相关的所有费用由被告承担。事实和理由：原告与被告乐客房地产公司于2019年8月26日签署了一份房屋租赁委托合同，内容可见证据，按照合同约定，原告把XX花园X区XX幢XX的个人房产委托给被告租赁，合同的起始日期为2019年8月26日，为期三年，实行季付，第一年的租金按照每月2400元，第一年的第一个季度免除2个月的房租，但后续支付情况具体如下：第一季度：支付2400元(与合同一致)；第二季度：支付7200元(与合同一致)；第三季度：支付4400元(被告因为以疫情为由，与原告协商少支付了2800元，但前提是后续租金还要按照合同执行)；第四季度：未支付(在第四季度开始时，即2020年5月26日，原告与被告协商，他们表示暂时已无力支付费用，希望能够降低最后一个季度的租金并终止合同至2020年8月26日，于是原告与被告签署了解除协议，具体内容见证据，原合同被被告收回，被告承诺在2020年7月5日支付5000元，但实际到期后电话沟通还是不予支付)。由于被告多次逾期失信，并且未能按照合同支付租金，同时因为房屋被他们租给租客至2020年8月26日，所以在这之前原告无法收回房屋，对原告个人造成了一定的经济损失，故请求法院按照原合同执行，要求被告赔偿原告第三季度的2800元，第四季度的7200元，及违约金2400元，共计12400元。被告乐客房地产公司未答辩。经审理查明：2019年8月26日，原告陈庆刚（出租委托方、甲方）与被告乐客房地产公司（出租代理方、乙方）签订《房屋出租委托合同》一份，约定：甲方同意将坐落苏州市XX区XXX花园X区XX幢XXX室的房屋委托乙方代理出租，房屋格局为2室1厅1卫，面积为63平方米；出租代理期自2019年8月26日至2022年8月25日，共计3年零天；甲方应于2019年8月26日前将房屋交付给乙方；租金标准为第一年每月2400元、第二年2500元、第三年2600元，按季度缴付，具体付款日期为第一次2019年8月26日（￥2400元），第二次2019年11月26日（￥7200元），第三次2020年2月26日（￥7200元），第四次2020年5月26日（￥7200元），第五次2020年8月26日（￥5000元）….;甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金;出租代理期内甲方同意预留出90个工作日不计租金，作为乙方接洽承租的工作期，工作日后于2019年8月26日开始计算租金，即自出租代理期起，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除；乙方未按约定支付租金达30个工作日以上且无正当理由的，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理；出租代理期内甲方需提前终止合同收回房屋，无论转租自用或自身原因造成本合同不能正常履行的，应提前30日通知乙方，并支付两个月租金作为违约金，并赔偿乙方及给乙方代理出租客户造成的经济损失；出租代理期内乙方需提前终止合同，应提前30日通知甲方，并支付一个月租金作为违约金。同日，原告按约将上述房屋交付给被告。嗣后，被告分别向原告支付租金2400元、7200元、4400元。诉讼中原告陈述其与被告于2020年2月协商，如果后续被告租金按照合同执行，则第三季度（2020年2月26日至2020年5月25日）租金可以减少2800元。此后，原被告又于2020年5月26日签署解除协议，诉讼中原告通过起诉、举证的方式对2020年5月26日双方签订的解除协议效力予以认可。解除协议约定原被告双方于2019年8月26日签订的房屋出租委托合同，因各种原因，双方需解除房屋出租委托合同，双方友好协商一致后，自愿达成解除协议。房屋出租委托合同于2020年5月26日提前终止，双方均不承担违约责任及经济损失。原告保证被告租户居住到2020年8月26日，被告于2020年7月5日支付原告2020年5月26日至2020年8月25日期间的租金共计5000元，如被告到期未支付，原告有权按原合同走法律途径维权。嗣后，被告并未按照双方解除协议约定于2020年7月5日支付原告租金5000元。庭审中，原告陈述称：其主张的租金计算至2020年8月26日，即2020年2月26日至2020年5月25日期间的剩余租金2800元以及2020年5月26日至2020年8月25日期间的租金7200元，合计10000元。上述事实，有房屋出租委托合同、房屋附属设备交接单、解除协议以及本院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，原告陈庆刚与被告乐客房地产公司之间签订的《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，应为合法有效。《解除协议》原告也以起诉、庭审举证的形式对效力予以认可，因此解除协议亦对原被告发生效力。本案中关于被告拖欠的租金金额，解除协议约定原被告之前签订的房屋出租委托合同于2020年5月26日提前终止，且双方均不承担违约责任及经济损失。对于原告主张因被告第三季度（2020年2月26日至2020年5月25日）后未按照房屋出租委托合同支付租金，所以要补交第三季度租金2800元，因原被告已于2020年5月26日签订解除协议，之前签订的房屋出租委托合同于2020年5月26日提前终止，且解除协议上约定双方均不承担违约责任及经济损失。因此对原告请求被告补交第三季度租金2800元的主张，本院不予支持。对于原告主张被告支付2020年5月26日至2020年8月25日期间租金7200元，解除协议约定若被告未按照解除协议约定于2020年7月5日向原告支付2020年5月26日至2020年8月25日期间的租金5000元，则原告有权按原合同走法律途径维权，因被告逾期支付租金，所以原告有权依据房屋出租委托合同第六条约定向被告主张2020年5月26日至2020年8月25日期间租金7200元，本院予以支持。关于原告主张的违约责任，本院认为，本案中根据双方解除协议、房屋出租委托合同约定，在被告逾期支付2020年5月26日至2020年8月25日期间租金的情形下，适用房屋出租委托合同关于违约责任的相关规定，因房屋出租委托合同仅就单方解除的违约责任进行约定，本案房屋出租委托合同已于2020年5月26日双方协商签署解除协议时效力终止，因此对于被告逾期支付2020年5月26日至2020年8月25日期间租金的违约责任视为未约定，在未约定违约责任的情况下，原告主张违约金的，以未付租金7200元为基数，按解除协议成立时，即2020年5月26日时适用的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍标准，从2020年7月6日起计算至实际履行之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告苏州乐客房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈庆刚支付拖欠的租金7200元以及违约金（违约金以7200元为基数，按解除协议成立时，即2020年5月26日时的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍标准，从2020年7月6日起计算至实际履行之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费110元，减半收取55元，公告费600元，共计655元，由被告苏州乐客房地产经纪有限公司负担。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：中国XX银行苏州XXX支行，开户账号：62×××62。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户户名江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76；开户行中国XX银行苏州XX支行。审 判 员 王耀华二〇二〇年十一月十七日法官助理 刘晓惠书 记 员 叶圣娅