广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初14262号原告（反诉被告）：王小科，女，1986年9月19日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：朱学成，广东明和理律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯进挺，广东明和理律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市番禺区小谷围街贝岗村股份合作经济社，住所地：广东省广州市番禺区小谷围街贝岗村。法定代表人：邵健良。委托诉讼代理人：黄岩，广东尚之信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈龙，广东尚之信律师事务所实习人员。原告（反诉被告）王小科诉被告（反诉原告）广州市番禺区小谷围街贝岗村股份合作经济社（以下简称贝岗村合经社）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王小科及其委托诉讼代理人朱学成、冯进挺，被告贝岗村合经社的法定代表人邵健良及委托诉讼代理人黄岩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王小科向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《租赁合同》；2.判令被告向原告退还保证金339420元；3.判令被告向原告退还一个月租金113140元；4.判令被告向原告退还公共设施维护费80000元；5.判令被告向原告承担339420元的违约责任；6.判令被告向原告赔偿损失4688610元，包括实际发生的设计费102660元和可得利益4585950元；7.判令被告向原告支付律师费1509177元；8.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，经本院释明，原告主张如认定租赁合同无效，原告撤回上述第1、5项诉讼请求，其余诉讼请求不变更。事实和理由：2019年5月7日，原告在番禺区小谷围街交易中心举办的竞投中竞得被告位于贝岗村××岗村农贸市场（以下简称农贸市场）经营使用权，农贸市场的面积为410.64平方米，租期5年，从2019年6月13日起止2024年6月12日止，起始租金按照113140元／月的标准计算，从第三年起租金在上一年的基础上递增5%。原告按照约定于2019年5月9日向被告支付了2019年6月份的租金113140元、保证金339420元和公共设施维护费80000元。双方于2019年5月14日签订《租赁合同》，合同第五条约约定被告于2019年6月10日向原告交付农贸市场。2019年5月28日，广州市番禺区城市管理和综合执法局小谷围街执法队向被告下达《关于拆除违法建设的通知》，要求被告于2019年6月4日前自行拆除农贸市场的违建部分。最终，农贸市场于2019年6月6日（前后）被部分拆除，拆除面积约100平方米；此外，原告到现场查看发现农贸市场已被上一手承租方围蔽起来，并拒绝原告的商户进场，导致原告无法进场。为此，原告向被告提出异议，要求被告按照合同的约定向原告交付农贸市场，并分别于2019年6月19日和7月8日向被告发函主张权利。时至今日，被告仍未向原告交付市场，导致原告无法接管、使用市场，双方签订的租赁合同无法履行。2019年9月25日，被告擅自接管市场，并从2019年10月1日起对涉案市场的摆摊档位收取费用。原告认为，根据《租赁合同》的约定，被告有义务于2019年6月10日向原告交付农贸市场，被告拒不向原告交付农贸市场及擅自收回市场管业行为已经构成根本违约，应当承担相应的法律责任。为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向人民法院提起诉讼，请法院依法判决如所请。被告贝岗合经社辩称：1.不同意原告提出的第1、2项诉讼请求，根据合同约定，如果原告违约，保证金不退还。不同意第3项诉讼请求，双方签订了《租赁合同》，根据合同约定原告应按期缴纳租金，我方已经交付场地，没有理由退还租金。对第4项诉讼请求，合同继续履行的情况下没有退还的理由，如果法庭判决合同解除，在合同存续期间占用的部分我方不应退还，没有使用的期限相应费用双方可以协商解决。对第5项诉讼请求，我方没有违约，而是原告违约，不存在支付违约金的问题。对第6项诉讼请求，实际发生设计费的102660元不同意赔偿，对可得利益4585950元是没有发生的实际损失，该费用没有法律依据。对第7项诉讼请求，合同约定违约方向守约方支付律师费，但我方认为我方不存在违约，所以不同意支付。2.原告的陈述的合同第1点面积和租赁合同没有异议，存在拆除违建的事实，但原告扩大违建的事实，拆迁的部分不影响原告对场地的使用，拆除的六个部分不属于招拍挂的范围，而是由于村民考虑因为市场外的六个部分是历史遗留下来的，为了统一管理所以就给原告免费使用，但是原告要随时归还的。另外还拆除了六根半高铁柱，是上一手的承租人临时插的。综上原告的诉讼请求和事实理由没有法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。反诉原告贝岗合经社向本院提出以下反诉诉讼请求：1.请求法院判令继续履行双方签订的《租赁合同》；2.请求法院判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的租金791980元（自2019年7月13日起暂计至2020年2月12日，按照每月113140元的标准计算）；3.请求法院判令反诉被告向反诉原告支付违约金（根据租赁合同约定暂计至2020年2月12日，实计至清偿全部租金及违约金之日止）；4.请求法院判令反诉被告向反诉原告支付律师费229234.94元；5.请求法院判令本案本诉与反诉全部诉讼费用全部由反诉被告承担。庭审中，原告变更上述第4项诉讼请求为：请求法院判令反诉被告向反诉原告支付律师费120000元。经本院释明，反诉原告主张如认定租赁合同无效，反诉原告撤回上述第1、3项诉讼请求，并将上述第2向诉讼请求中的租金变更为使用费，使用费主张计至反诉被告交还涉讼场地之日止，其余诉讼请求不变更。事实和理由：反诉原告为广州市番禺区小谷围街贝岗青云坊大街34号贝岗农贸市场（内设摆卖点：固定32个，临时6个）经营使用权人。2019年5月份，反诉原告经法定表决审批程序后通过招投标方式公开交易农贸市场经营使用权。反诉被告于2019年5月7日竞标，并于2019年5月14日与反诉原告签署《租赁合同》，合同就农贸市场相关状况、租赁期限、租金标准及违约责任等内容进行了明确约定。《租赁合同》签订后，反诉被告依约支付了首月租金，反诉原告依约通知反诉被告于2019年6月10日至农贸市场现场进行场地交接，但反诉被告借故拖延，随后反诉原告通过电话及书面多次通知反诉被告入场经营，然反诉被告至今均未予以回应，同时反诉被告自2019年7月13日起至今一直未依约向反诉原告支付租金。综上，反诉原告认为反诉被告在签订《租赁合同》后拒绝入场经营并拖欠租金的行为严重违反了合同约定及诚实信用原则，给反诉原告造成了巨大的经济损失。因此，反诉原告为维护自身合法权益，特此提起反诉，依法请求法院驳回反诉被告的本诉请求，支持反诉原告的反诉请求。反诉被告王小科辩称：不同意反诉原告的诉讼请求。不同意继续履行《租赁合同》，因为现实条件中我方已经无法履行原合同，反诉原告已经接管了涉案农贸市场。反诉原告要求我方支付拖欠的租金没有事实和法律依据，市场的交付责任在于反诉原告，在交付前，反诉原告对市场的毁损、灭失有责任，没有依约交付市场的责任在于反诉原告。因此反诉原告诉请我方支付租金和违约金没有事实和法律依据。对于反诉原告主张的律师费，反诉原告既无提交委托代理合同也没有出具相关的律师费发票，因此请驳回反诉原告的该项请求。双方当事人围绕本案的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2019年5月7日，贝岗合经社（发包方）、王小科（竞得人）及小谷围街农村集体资产资源管理交易中心签署《小谷围街贝岗集体资产交易确认书》，确认2019年5月7日在小谷××街交易中心××贝岗村××农贸市场（以下××岗村农贸市场）竞投中，王小科竞得贝岗农贸市场经营使用权，资产经营用途为商业，资产占地面积和建筑面积均为410.64平方米，交易诚意金10万元；合同年限五年，起止时间为自2019年6月13日至2024年6月12日；成交单价113140元/宗/月，第1、2年租金不变，从第3年起在上一年租金基础上递增5%；竞得人应当于2019年5月16日前，持本成交确认书到街交易中心与发包方签订交易合同，不按期签订的视为竞得人放弃竞得资格，竞得人应承担相应法律责任。同日，贝岗合经社制作《农村集体资产公开交易结果情况表》，公布王小科中标结果等信息。2019年5月9日，贝岗合经社出具《收款收据》四张，分别确认收到王小科缴纳贝岗农贸市场合同保证金100000元、合同保证金239420元、公共设施维护费80000元及2019年6月租金113140元。2019年5月14日，贝岗合经社作为出租方（甲方），与王小科作为承租方（乙方）共同签订《租赁合同》，约定甲方同意将贝岗农贸市场（内设摆卖点：固定32个、临时6个）出租给乙方用于出售蔬菜类、三鸟类、冰鲜类、烧腊、肉类、鱼、水产类、杂货类、冷冻类、糕点，面积约410.64平方米；签订本合同前，乙方已对贝岗农贸市场的面积及周边环境作了充分的调查和了解，不表示任何异议，甲方已明确告知乙方上述贝岗农贸市场没有办理相关报建手续及没有房地产权证、消防合格证，乙方已知悉并对此没有异议、愿意接受该后果并对该租赁贝岗农贸市场作了充分了解并表示满意，愿意按现状承租；租用年限为五年，即从2019年6月13日起至2024年6月12日止，合同租赁期起前3天为贝岗农贸市场交接期免租，交接期满之日，乙方必须按本农贸市场规定的时间开门经营；每月租金为113140元，面积如有差异不影响租金的计算，租金实行从第3年起在上一年租金基础上逐年递增5%；首月租金乙方应于签订合同时向甲方支付，此后乙方应在每月5号前交付当月租金、上月的水费；乙方租赁期间该贝岗农贸市场所产生的一切费用包括但不限于水电费等有关费用均由乙方承担；乙方须在签订合同前向甲方支付租赁保证金339420元，保证金在租用期届满且乙方付清水电费、税费、乙方工人工资、租金及其它有关乙方所承担的费用后7天内由甲方不计利息原额返还给乙方，但如有违约则甲方有权没收保证金；签订合同并且乙方按合同约定足额支付保证金、租金等费用后，甲方于2019年6月10日向乙方交付贝岗农贸市场，贝岗农贸市场一经移交，乙方即承担起本合同约定的相关管理义务；乙方已对该农贸市场的状况做了充分了解和调查，并没有异议，同意按租赁农贸市场现状移交并承租；自移交时起，该贝岗农贸市场即由乙方使用和保管，其损、毁、灭、失等风险均全部转由乙方承担；乙方租赁期内经营使用该农贸市场要负责日常管理以及维修，包括排污管、卫生保洁每天不少于二次，水电费、税费、治安费、环保费、卫生清洁费等产生的一切费用，由乙方承担；如因合同无效，造成乙方损失的，则甲方不承担任何责任；每年按12个月计收租金；公共设施维护费一次性收取80000元；承租期间，乙方在不改变房屋结构、外立面的条件下，根据需要对出租贝岗农贸市场进行装修的，须征得甲方的同意，并且乙方的装修方案必须遵守甲方的规定；甲方按合同约定时间将该贝岗农贸市场按现状交给乙方使用；乙方必须按本合同有关条款按时支付租金及其他费用给甲方；贝岗农贸市场由于乙方的原因而导致停业的，乙方仍需向甲方支付租金、水费等费用；租赁期内，该6个临时摆卖点由乙方临时管理和使用，如遇村集体发展经济需要改变该6个临时摆卖用途时，对此乙方没有异议，同意根据甲方的通知无条件按时搬出，不得提出任何异议；在租赁期内，如乙方逾期向甲方支付租金、税费及其他费用，每逾期一天，按所欠费用的1‰向甲方支付违约金，逾期60天，则甲方有权解除本合同，没收乙方所交的保证金，收回贝岗农贸市场，乙方须即时迁走，并不得破坏员岗村农贸市场，包括设施及装修，否则招架赔偿，如有其它与乙方有关的欠费没有及时付清，员岗村农贸市场内的一切的物品不能迁出；租赁期内，如乙方增建或改建贝岗农贸市场时，必须征得甲方书面同意，如乙方擅自增建或改建贝岗农贸市场，甲方有权要求乙方恢复原状或赔偿损失；乙方已清楚知悉贝岗农贸市场没有房产证、未办理相关报建手续，并承担该一切风险和责任；若本合同因此无效或乙方主张无效，甲方对此不承担任何责任，乙方不得追究甲方任何法律责任，乙方所投入一切的损失由乙方自行承担，贝岗农贸市场使用费按合同约定的租金标准计算至乙方交还贝岗农贸市场之日止；任何一方违约，守约方提起诉讼所产生的一切费用（包括不限于律师费、诉讼费）均由违约方承担；等等。2019年6月19日，贝岗合经社向王小科发出《通知》，称其社于2019年6月9日电话通知王小科到现场进行交接，王小科电话中表示回老家，过两天回来再处理，直至今天也没有到其村进行交接，向再次书面通知，如果在两天内不到其村进行交接，就按照合同起租期进行履行，不进行交接，直接交付使用。2019年6月20日，王小科向贝岗××委发出一份《回复函》，称其于2019年6月19日收到贝岗合经社的交接通知，经其方多次现场查看，贝岗农贸市场现状与招标前的现状以及签订合同时的现状完全不符，包括：面积不符，实际面积只有300平方米左右；外立面的样貌不符，贝岗农贸市场的外围房屋多处被拆除；附属市场的六个商铺被拆除，与招标前的四平面图不相符；原业主把现场围起来，不让其方邀请来的商户经营，也不让原档主经营，到处丢东西；老商户被驱赶走，所有物资被清场。基于以上五点情况，其方有理由拒绝接收商铺，如贝岗不能按合同交付使用，其方有权利向相关部门提起诉讼，有权按合同法要求贝岗给予交付金额的三倍赔偿及相关经济损失，其方强烈要求按照合同实际面积410.64平方米使用面积接收中标商铺。2019年9月25日，贝岗合经社召开村民代表决议，表决内容为贝岗农贸市场摆卖点档位临时按卫生费收取，作为村集体收入，肉类、鱼、水产类每日按230元/档收取，蔬菜、水果、豆制品、河粉类、三鸟、冰鲜鸡、烧腊类、冷冻类、杂货类每日按120元/档收取，同时由村治安队临时负责该农贸市场摆卖点收取卫生费等日常管理，按每月收取卫生费的总额提成20%作为人工补助。该决议无村民代表表决不同意。同日，贝岗合经社另进行了关于贝岗农贸市场的诉求的表决决议，表决内容为：鉴于2019年6月5日小谷围街城管执法队在甲、乙双方签订的合同期内（2019年6月7日合同到期），对贝岗农贸市场实行拆违行动，乙方和经营者权利受到严重损害，造成严重的经济损失，现乙方和经营者向甲方提出以下诉求申请：1.乙方三天无法经营，甲方退还说三天租金7800元；2.乙方的经营者无法经营导致经营期间严重损失，即由甲方补偿乙方的经营者九天租金23400元，共计31200元。该决议无村民代表表决不同意。2019年9月28日，广州市番禺区小谷围街贝岗民委员会向各租户发出《通知》，通知内容为：从2019年10月1日起，贝岗农贸市场摆卖点档位收取临时卫生费，肉类、鱼、水产类每日按230元/档收取，蔬菜、水果、豆制品、河粉类、三鸟、冰鲜鸡、烧腊类、冷冻类、杂货类每日按120元/档收取，由村治安队员进行现场收取。2019年11月6日，王小科以贝岗合经社拒不向其交付贝岗农贸市场以及擅自收回市场管业构成根本违约为由提诉至本院，引致本案纠纷。贝岗合经社在答辩期内提出反诉，要求解决。庭审中，双方当事人均确认王小科已于2019年5月9日向贝岗合经社支付了合同保证金339420元、公共设施维护费80000元和2019年6月13日至2019年7月12日的租金113140元。但双方当事人对以下问题存在争议：一、针对贝岗农贸市场的产权情况以及双方签订的《租赁合同》的合同效力问题。王小科主张贝岗农贸市场是经过政府的招标平台进行租赁，因此其方认为贝岗合经社是对贝岗农贸市场享有合法产权的，双方签订的《租赁合同》有效。贝岗合经社主张贝岗农贸市场所在地块属于贝岗的建设用地，该市场于2006年、2007年已经建成，虽然没有进行报建和产权登记，但属于历史遗留的场地，而且经过多次招拍挂，因此其方认为《租赁合同》是有效的。贝岗合经社对其上述主张，提交了《小谷围街道（街）农村集体资产、资源交易联合预审表》《个体工商户营业执照》《集体土地所有证》《建设用地批准书》拟予以证实。王小科对《个体工商户营业执照》不予确认，认为与本案无关；对其他证据无异议，但认为其中载明的动工日期及竣工日期已经到期，且贝岗合经社没有提供建设工程规划许可证。关于双方当事人签订的《租赁合同》的合同效力问题，经本院释明，王小科称如该《租赁合同》无效，其方撤回第1、5项诉讼请求，其余诉讼请求不变更；贝岗合经社则称如果该《租赁合同》无效，其方撤回第1项反诉诉讼请求，将第2项反诉诉讼请求的租金变更为使用费，使用费计至王小科交还场地之日止，其余反诉诉讼请求不变更。二、关于涉讼贝岗农贸市场的交付和使用情况。王小科主张双方约定贝岗农贸市场按现状移交，交付责任在贝岗合经社；涉讼贝岗农贸市场在招租时是一层星瓦棚的临时建筑，北面有一面约2米高的墙，东面有长约3米的墙，其余地方没有强，是钢结构的建筑物；贝岗合经社至今未将贝岗农贸市场交付给其方使用，贝岗合经社拟交付场地的现状与双方签订《租赁合同》及招标时场地的状况不一致，该市场6个临时摆摊点被拆除，市场内部被拆除约120平方米的面积，已经超过了市场的四分之一面积，会影响其方的正常使用；另外，贝岗农贸市场仍由上一手经营者占用，贝岗合经社没有收回市场的管理权，在此情况下，贝岗合经社无法交付市场；贝岗合经社与前租户的肌肤恩直至2019年9月底10月初才解决，贝岗合经社在2019年9月25日表决向前租户补偿租金及赔偿损失后才把市场的经营权收回，此前的占用和控制与其方无关，后贝岗合经社擅自接管了贝岗农贸市场并以收取卫生费的方式向市场内档口收取租金。王小科对此提交了贝岗农贸市场图片、《回复函》《至贝岗××委的催交付函》《关于收到贝岗农贸市场承租者王小科村民（股东）代表决议》《关于贝岗农贸市场档位临时收取卫生费村民（股东）代表决议》《通知》《关于贝岗农贸市场的诉求申请村民（股东）代表决议》拟予以证实，并申请了证人彭某、潘某出庭作证。其中证人彭某称其系王小科的丈夫，其方投标中标后在等待交接，但交接前2019年6月4日贝岗农贸市场被拆除，之后双方协调交接的问题但未果，原来合同约定市场面积为400多平方米，但拆除后只有300多平方米，不包括六个临时摊点，其方希望贝岗合经社恢复当初的面积或将被拆除的面积进行折扣，贝岗合经社表示要开会决议，但会后说不同意并要求按现状交接，因此其方也不同意；市场被拆除后，前租户将现场围蔽起来，因此其方接手不了，村长称前租户的问题村里面解决，后来听说有赔偿。证人潘某作证称系贝岗光明生产队队长，因彭某、王小科在贝岗经营健身房和酒楼，因此经常到其酒楼喝茶；贝岗农贸市场到期后重新招标，招拍挂面积410.64平方米不包括六个临时档位，后王小科中标，后来城管部门将市场六个临时档口和大概100多平方米的面积拆除，城管拆除后，村里面安排卫生清洁，因为前租户租期尚未到期不肯退出，而且前租户还有3天租期尚未届满，前租户清走了全部档口的物品后就将现场围了起来，大概是被拆除后三天左右围蔽的，2019年6月10日交接时彭某认为和合同约定不一致所以不肯接受；后来村里面开会讨论解决，其也有到场，因为市场被前租户围起来导致村民买菜不方便，所以到街道和村投诉，会议时商讨最好的解决办法是将拆除部分减去租金，但因为有人有异议，所以没有表决通过，导致市场几个月都没有经营；后来2019年9月25日开会表决赔偿前租户3天不收租金并赔偿9天租金，又表决了向市场内的分租户收取租金，表决通过后需要公示七天，大概10月开始收租，因为村询问街道不能以租金名义收取，所以让保安以卫生费的名义收，每天按档口的类别收取费用。贝岗合经社对上述证据中的图片、《回复函》《关于贝岗农贸市场档位临时收取卫生费村民（股东）代表决议》《通知》《关于贝岗农贸市场的诉求申请村民（股东）代表决议》真实性无异议；对《至贝岗××委的催交付函》《关于收到贝岗农贸市场承租者王小科村民（股东）代表决议》不予确认，其方没有收到该函件，也没有开过该表决会议。贝岗合经社并主张，贝岗农贸市场在招租时是一层星瓦棚的临时建筑，北面有一面约2米高的墙，东面有1-2米长的墙，南面原来有6根铁柱，西南角有一块木板，是钢结构的建筑物；根据《租赁合同》约定按现状交付，王小科在签订合同时已经了解贝岗农贸市场的现状；合同签订过后，其方在2019年6月13日前多次要求王小科接收市场，但王小科拒不到场交接，因此其方在2019年6月19日发送《通知》给王小科，告知如果两天内仍未到场交接，视为直接交付，即2019年6月15日交付场地；王小科所述6个临时摆摊点在《租赁合同》中约定是无条件交还且不在招标范围内的；城管部门拆除的只是六根铁柱，和不到一米的木板，铁柱内的面积仍由王小科使用，拆除的六根铁柱不影响王小科使用，且铁柱是属于违章建筑，拆除也不属于违约；其方不确认六根铁柱所在位置有临时铺位，合同约定固定铺位有32个，现贝岗农贸市场内仍有32个固定铺位，且红线范围内的位置可供临时摆摊；前租户只是在市场被拆除后围蔽了三天，后经过其方工作就没有再围蔽了，前租户是在市场东面用帆布围起，而且围蔽时间在涉案租期前，对王小科没有影响；因为王小科一直不接收贝岗农贸市场，导致市场内的经营者乱摆卖，所以其方于2019年9月25日召开股东代表大会，决定对市场收取卫生费，2019年10月1日起由保安向经营者收取，2019年6月至9月其方没有收取任何费用。贝岗合经社对其上述主张，提交了《通知》拟予以证实。王小科对上述证据的真实性无异议，但对其中部分内容不确认，其方在知道市场被部分拆除后已经及时到市场查看，发现市场被前租户围蔽，导致其方无法接收，且从通知最后一句可以推断，知道其方发出通知当天，该市场仍未向其方进行交付。三、关于双方当事人签订的涉案《租赁合同》无效的责任问题。王小科主张导致合同无效的责任在于贝岗合经社，贝岗合经社作为出租人应对租赁场地的产权情况是知悉的，所以应提供合法有效的场地，因租赁场地不符合法律规定导致合同无效，贝岗合经社应赔偿其方因合同无效造成的损失。贝岗合经社则认为根据《租赁合同》约定，王小科对于市场已经充分了解和调查，其方已经履行相关告知义务，双方约定合同无效其方无需承担责任，所有损失由承租方承担，因此导致合同无效的责任在于王小科。四、关于王小科主张赔偿损失4688610元的问题。王小科主张贝岗合经社赔偿损失具体如下：1.设计费102660元，其方委托广州觉乘装饰设计有限公司对贝岗农贸市场进行设计，并已实际向设计方支付了设计费102660元，设计方已为其方制作了贝岗菜市场室内装修工程的设计图和施工图等图纸，并提交了《贝岗农贸市场设计合同》《贝岗菜市场平面图》《贝岗菜市场施工图》及转账凭证拟予证实；2.其方顺利接收市场后可得利益损失4585950元，市场建成投入使用后在扣除应缴租金后预期总收益为4585950元，并提交了市场效果图市场规划方案拟予以证实。贝岗合经社对上述《贝岗农贸市场设计合同》《贝岗菜市场平面图》《贝岗菜市场施工图》及转账凭证认为并非合同当事方，主张由法院认定真实性，装修应经过有关部门批准才能进行，因其方向小谷围街道城建中心提交了王小科对场地设计的申请，但城建中心没有批准，所以设计费责任不在其方，而且王小科支付的设计费是支付给个人，该费用不合法，因此不同意赔偿；对于市场效果图市场规划方案，该设计图1右边是6个临时建筑，该设计是不可能得到批准的，所有设计需经过其方同意，但王小科没有经过其方及城建中心同意，王小科主张的可得利益没有法律和事实依据，而且是因为王小科不接收场地经营所致，与其方无关。贝岗合经社并提交了贝岗农贸市场室内升级装修申请拟证实其上述主张。王小科对该证据无异议，认为其方确实就市场装修向贝岗合经社提出申请，证明其方因为向贝岗合经社及街道城管办申请装修市场而支付设计费用的合理性和合法性。五、王小科主张贝岗合经社退还租金及公共设施维护费以及贝岗合经社主张王小科支付至实际交还场地之日止的使用费的问题。王小科主张因其方无法使用贝岗农贸市场，因此贝岗合经社应退还其方已经支付的一个月租金113140元及公共设施维护费80000元，贝岗合经社没有依约交付市场给其方，因此反诉主张其方支付使用费没有事实和法律依据，其方不同意支付。贝岗合经社则认为其方已经履行通知王小科接收贝岗农贸市场的义务，其方已经向王小科交付了场地，所以无需向王小科退还一个月租金，公共设施维护费计费时间是五年，该费用退还应扣减王小科使用时间后再向王小科返还；其方交付场地后，王小科仅支付了一个月租金，因此应向其方支付自2019年7月13日起至王小科返还场地之日止的使用费，按照每月113140元的标准计算。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”贝岗合经社确认涉讼贝岗农贸市场没有报建和办理产权登记，虽然主张属于历史遗留问题，并提交了《小谷围街道（街）农村集体资产、资源交易联合预审表》《个体工商户营业执照》《集体土地所有证》《建设用地批准书》等证据拟证实农贸市场依法可以出租，但其所提交的证据不足以证实其上述主张，本院对此不予采纳。鉴于涉讼贝岗农贸市场没有进行产权登记或报建，故应认定王小科与贝岗合经社就贝岗农贸市场所订立的《租赁合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能够返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”贝岗合经社应将收取王小科的合同保证金339420元返还给王小科。对于双方所争议的涉讼贝岗农贸市场是否已经交付给王小科使用的问题。贝岗合经社虽然主张其方已发送《通知》要求王小科接收市场，已履行交付场地义务，因此认为其方已在2019年6月15日交付了市场。王小科对此不予确认。根据双方在庭审中的陈述以及提交的证据，双方对涉讼农贸市场交接问题产生争议主要源于市场存在部分被拆除以及前租户围蔽的行为是否影响王小科接收涉讼场地。贝岗合经社虽然主张发生的该两个情况不影响王小科接收涉讼场地，但未能举证证实，亦无法举证证明其已将符合合同约定的场地妥善交付给王小科使用或王小科已实际使用涉讼贝岗农贸市场，故对于贝岗合经社提出的发送通知即交付场地给王小科的主张，理据不成立，本院不予采纳。基于贝岗合经社未将贝岗农贸市场交付给王小科使用，故应将收取王小科的租金113140元及公共设施维护费80000元退还给王小科。对于造成合同无效的过错责任，鉴于贝岗合经社在明知贝岗农贸市场无报建无产权登记的情况下，仍将贝岗农贸市场出租给王小科使用，对导致就租赁场地建立的租赁合同关系无效存在一定的过错，而王小科在承租时已明知贝岗农贸市场未有报建及产权登记，仍然进行承租，对导致合同无效亦存在同等过错，因此双方均应对各自的损失自行承担责任。因此，对于王小科诉请贝岗合经社赔偿设计费损失102660元的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于王小科主张赔偿可得利益损失4585950元的诉请，王小科未能举证证实存在该损失且该损失的金额，且基于前述理由，即使存在该损失也应由王小科自行承担，故对于该诉请本院亦不予支持。至于贝岗合经社反诉主张王小科支付使用费的诉请，基于王小科没有实际接收场地，且同上述理由，贝岗合经社应自担损失，故本院对贝岗合经社的该诉请不予支持。对于王小科、贝岗合经社各自主张的律师费，王小科也未能举证证实该金额为实际产生的律师费金额，且本案并非必须聘请律师进行诉讼的情形，该律师费并不是必须支出的费用，同样基于前述理由，该损失应由双方当事人自行承担，故对于王小科、贝岗合经社各自提出的律师费诉请，本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广州市番禺区小谷围街贝岗村股份合作经济社应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王小科退还合同保证金339420元、租金113140元及公共设施维护费80000元；二、驳回原告王小科的其余本诉诉讼请求；三、驳回被告广州市番禺区小谷围街贝岗村股份合作经济社的全部反诉诉讼请求。如被告广州市番禺区小谷围街贝岗村股份合作经济社未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费65372元（其中本诉受理费58912元，反诉受理费6460元），由原告王小科负担49786元，被告广州市番禺区小谷围街贝岗村股份合作经济社负担15586元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  许广威人民陪审员  陈凤英二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  徐倩雯