北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初10499号原告：黎欣，女，1971年3月22日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王忠（系黎欣之夫），1968年10月21日出生，汉族，无业，住北京大兴区。被告：北京德鸿基房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇兴盛园**楼**。法定代表人：吴焕德，总经理。委托诉讼代理人：曹建影，女，1978年11月13日出生，汉族，德鸿基房地产开发有限公司员工，住北京市大兴区。被告：北京金地名苑物业管理有限公司，住所，住所地北京市大兴区黄村镇兴盛路西侧兴盛园**楼div>法定代表人：吴素珍，董事长。委托诉讼代理人：芦杰，男，1964年7月12日出生，汉族，北京金地名苑物业管理有限公司副经理，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李光勤，北京光勤律师事务所律师。原告黎欣与被告北京德鸿基房地产开发有限公司（以下简称：德鸿基公司）、被告北京金地名苑物业管理有限公司（以下简称：金地物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。黎欣的委托诉讼代理人王忠，德鸿基公司的委托诉讼代理人曹建影，被告金地物业公司的委托诉讼代理人芦杰、李光勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎欣向本院提出诉讼请求：1.判令德鸿基公司、金地物业公司退还黎欣2004年11月4日到2017年11月4日多收每年物业服务费196.01元，13年合计2548.13元；2.判令德鸿基公司、金地物业公司提供2017年11月以后单方面涨价“从0.88元/平米/月涨到1.69元”的351户业主同意涨价合同给黎欣查询核实真伪；3.诉讼费由德鸿基公司、金地物业公司承担。事实和理由：关于第一个诉讼请求：黎欣于2004年8月6日与德鸿基公司签订购房合同，购买北京市大兴区兴盛园小区4-1-601室，于2004年10月31日办理入住手续，于2004年12月14日缴纳房屋公共维修基金7187元。德鸿基公司于2003年11月27日和金地物业公司签订《北京市物业服务委托合同》，德鸿基公司把兴盛园小区物业服务委托给了金地物业公司。实施前期物业委托管理，物业的正式管理权还在德鸿基公司。金地物业公司是目前兴盛园小区的物业服务企业，黎欣物业费也一直缴纳给金地物业公司。但金地物业公司的律师不承认黎欣的购房合同，不承认黎欣应该享受的物业维修服务，该律师让黎欣起诉德鸿基公司讨论索赔屋顶漏雨，外墙脱落物业维修。该律师建议黎欣申请成立业主委员会召开业主大会讨论投票通过正式物业服务合同。该律师动情地解释：“虽然没有物业合同，但是物业提供了事实上的物业服务，业主恰好居住在这间屋子里，所以业主应该缴纳物业费”，所以“事实上居住在这里面的业主就必须老老实实缴纳涨价物业费”。这确实是世界上最厉害的物业企业，收费的时候是物业，服务的时候就不是物业。德鸿基公司、金地物业公司一直不按照双方购房合同中约定物业维修标准即“北京市住宅物业管理服务标准”修理黎欣家屋顶漏雨状况，从2009年一直到2019年9月10日下雨时屋顶依然漏雨，给黎欣的家庭正常生活带来极大危害和精神伤害，黎欣已经按照物业律师的建议另案起诉德鸿基公司和金地物业公司，街道领导也到黎欣家慰问调查。在德鸿基公司委托物业服务合同第三章物业服务费用中明确物业服务价格为“0.84元／平米／月，0.88元含税”，而且第五章物业服务期限中第十五条明确“本合同至业主大会成立业主委员会后与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同方可终止”。在2004年黎欣和金地物业公司签订的《业主公约》中，双方约定物业收费标准为“0.88元／平米／月”，其中第六章附则中第三条双方约定“在业主大会成立前，不得对本公约进行修改，业主大会成立后，由业主大会重新审议制定业主公约”。截止到2019年10月22日，金地物业公司在兴盛园小区南门公示牌上公示的物业收费标准仍然是购房合同中规定的0.88元／每月／每平米。黎欣一直相信德鸿基公司和金地物业公司是守法讲诚信的，可是直到这次和金地物业公司计算物业费才发现从2004年11月4日至2017年11月4日，金地物业公司暗中多收取黎欣每年196.01元。按照购房合同规定物业费0.88元＊147.67*12个月=1559.39元，金地物业公司实际收取1755.40元”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其己收取的违规费用的，人民法院应予支持。关于第二个诉求请求：金地物业公司经理刘静2019年10月14日在街道政府主持的物业服务协调会上已经答应提供所谓“业主同意涨价合同”给黎欣审核调查真伪，直到现在也没有给黎欣。德鸿基公司作为小区的实际物业服务提供者和监督者，应该向黎欣作出合理合法的解释。街道政府己经同意黎欣关于召开业主大会成立业主委员会的申请，2020年1月3日和9日街道领导分别到业主高淑琴和黎欣家视察慰问，通知街道己经审核通过我们业主提交的召开业主大会成立业主委员会请求，希望业主和金地物业公司2020年在党建引领下和平共处，共建和谐社区。2020年1月15日连续三天，金地物业公司刘静经理到黎欣家协商，表态愿意服从街道领导安排，和业主友好协商，支持召开业主大会成立业主委员会，愿意撤销在大兴法院关于物业费涨价的诉讼，由全体业主在街道政府领导下，协商投票决定正式丰瑞物业合同及服务收费、服务内容、服务质量保证。刘静违背自己的承诺，没有基本的诚实诚信契约精神。根据《北京市物业管理办法》第四条、第八条、第二十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，德鸿基公司和金地物业公司的行为己经严重违反《合同法》《北京市物业管理办法》《北京市物业收费管理办法》《消费者权益保护法》，为维护自身合法权益，故提起诉讼。德鸿基公司辩称，本案与我公司无关，是黎欣与金地物业公司之间的纠纷。黎欣要求返还物业费，和我公司没有关系，物业费也不交给我公司。金地物业公司辩称，不同意黎欣的全部诉讼请求，黎欣所陈述的事实没有法律依据。黎欣第一项诉讼请求所说的多收2548.13元我公司不予认可，2004年11月4日黎欣入住以后，和黎欣有签署过相关物业服务合同，向黎欣收取物业管理费是合同约定，合同中约定一部分是按照平米收取，每月每平米0.88元;还有一部分是按户收取，每户每年196.04元，物业管理费是由这两部分构成的。黎欣入住时，在双方签订的物业服务的相关文件中，是有约定的，因此，不存在黎欣所说所谓多收费的情况。关于黎欣的第二项诉讼请求，我公司不存在所谓单方涨价的情况，我公司收取物业管理费是依据物业管理条例的有关规定收取的，并且调价是《物业管理条例》所规定的，符合二分之一以上业主同意，且所代表的建筑面积达到二分之一以上的条件。因为黎欣没有交纳2007年11月以后的物业费，我公司于2019年向大兴法院提起了民事诉讼，要求黎欣交纳2017以后的物业费，法院经过审理后认为，我公司的收费符合相关的事实与法律依据，于2019年9月29日作出了（2019）京0115民初17968号民事判决，并支持了我公司的诉求。黎欣不服该判决，向大兴法院提出了申诉。大兴法院在（2020）京0115民申22号民事裁定中认为，我公司按照调整后的物业收费价格收取物业管理费有充分的事实与法律依据，因此驳回了黎欣的再审请求。我公司认为，一是我公司不存在所谓单方涨价，涨价是按照《物业管理条例》的规定调整的，至于黎欣本人同意与否，并不影响调价的法律效力，因为只要符合《物业管理条例》的规定即可；二是调价行为的合法性已经得到了大兴法院的有效判决认可，并且黎欣在诉讼中也提交了相关的证据，其第二项诉讼请求要求提交调价的公示缺乏事实与法律依据，请法院依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：2003年11月27日，德鸿基公司与金地物业公司签订《北京市物业服务合同》，该合同第九条物业服务费价格约定：“物业服务费价格为建筑面积每月每平方米0.84元（不含固定收费项目、不含税金）。固定费用构成；包括物业区域内保洁费、保安费、生活垃圾清运费、城市生活垃圾处理费；物业费包括；小区公共设施维修费、绿化费、化粪池清掏费、管理费、小修费；由乙方按年/季向业主收取。物业服务费价格的调整按政府规定或国家有关标准调整。”2004年8月6日，黎欣与德鸿基公司签订《商品房买卖合同》，约定黎欣购买位于大兴区兴盛家园4幢1单元601号房屋，该合同第十九条前期物业服务约定：“本物业由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业管理服务，服务内容及质量等见附件四；前期物业管理期间，物业服务收费价格为×/月·平方米（建筑面积），由物业管理企业按年（半年、季）收取。价格包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、按物业合同的约定、×。”该合同第二十条物业服务的内容和本物业业主临时公约约定：“买受人已详细阅读本合同附件四有关物业服务的全部内容和本物业业主临时公约，买受人同意由出卖人依法选聘物业管理企业提供前期物业服务，同意按照本合同第十九条约定的价格和方式交纳物业服务费用；并同意遵守业主临时公约。”合同签订后，黎欣于2004年10月31日办理入住。2004年11月4日，黎欣签署《业主公约》，约定业主应按规定或约定向物业管理企业交纳物业服务费。黎欣于当日另签署《业主入住手册》，该手册中《兴盛园物业管理费和其他费用标准及收取办法》载明：“为了方便您的日常生活，管理处现将涉及到的相关费用标准及收取办法告之如下：一、物业管理费：1.兴盛园小区物业管理费收费标准:（1）根据京价（房）字［1997］第196号文规定:保洁费60元/户/年;保安费60元/户/年;统收服务费12元/户/年;生活垃圾清运费35元/户/年;根据京政办发［1999］68号文规定:城市生活垃圾处理费36元/户/年。小计203元/户/年。（2）根据京价(房)字［1997］196号文第12条:本办法规定的收费标准中不含营业税。凡按国家有关规定需交纳营业税的，物业管理单位可在本办法规定的收费标准基础上向产权人收取，即加税后：203元/年/户×1.054=214元/户/年。（3）根据京价(房)字［1997］第196号文规定:小区共用设施维修费1元/年/平方米；绿化费0.55元/年/平方米；化粪池费0.3元/年/平方米；管理费3.5元/年/平方米；小修费4.72元/年/平方米。小计10.07元/年/平方米。（4）根据京价(房)字［1997］196号文第12条:本办法规定的收费标准中不含营业税。凡按国家有关规定需交纳营业税的，物业管理单位可在本办法规定的收费标准基础上向产权人收取，即加税后:10.07元/年/平方米×1.054=10.61元/年/平方米=0.88月/平方米。”庭审中，金地物业公司称涉案小区物业费的构成包括两部分：一是按照上述《兴盛园物业管理费和其他费用标准及收取办法》中所载明的标准，保洁费每年每户60元；保安费每年每户60元；城市垃圾处理费每年每户36元；生活垃圾处理费按合同约定每年每户为36元，但实际只收取30元；以上四项合计每年每户186元，根据相关文件规定及上述合同约定，加税后费用合计每年每户196.04元（186元×1.054）。二是按上述合同约定的标准，每月每平方米物业费0.88元。金地物业公司认可黎欣向其公司交纳了2010年11月4日至2017年11月4日期间的物业费共计12287.8元。2019年7月9日，金地物业公司起诉至我院，要求黎欣给付自2017年11月4日至2019年11月4日的物业费5989.4元，滞纳金5989.4元。2019年9月29日，我院作出（2019）京0115民初17968号民事判决，该判决查明：“2019年2月3日，北京市大兴区物业服务指导中心针对金地物业公司物业服务合同变更事项出具办理结果通知书，认定物业服务标准变更为1.69元每月每平米（无电梯）。2017年11月4日至2019年11月4日的物业费标准为每月每平米1.69元。……庭审中，金地物业公司提交了向大兴区建委小区办出具的《关于兴盛园小区物业费变更备案的证明》，写明根据物业公司提供的证据，目前兴盛园小区已缴费户数为432户，占总户数的70%，面积48040.52平方米，占总面积的70%；物业费调整后物业公司与业主进行了重新签约，大兴区高米店街道办事处、兴盛园社区居委会盖章证明。”该判决认定：“金地物业公司为黎欣所在的兴盛园小区提供了物业服务，黎欣在实际享受了物业服务后，应向金地物业公司交纳相应费用，具体时间本院支持到本案立案之日2019年7月9日。金地物业公司主张的收费标准不违反法律强制性规定，故对金地物业公司要求黎欣给付自2017年11月4日至2019年11月4日欠缴物业费的诉讼请求，本院部分予以支持。黎欣提出金地物业公司物业服务质量没有保障，未提供充分的证据予以证明，本院不予采信。由于黎欣未交纳物业管理服务费并非恶意欠交，故金地物业公司主张的滞纳金，本院不予支持。”判决：一、黎欣给付金地物业公司2017年11月4日至2019年7月9日期间的物业费共计5040.48元（于判决生效后七日内履行）；二、驳回金地物业公司其他诉讼请求。黎欣不服上述判决，向我院申请再审。2020年3月20日，我院作出（2020）京0115民申22号民事裁定书，该裁定认为：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。金地物业公司已经举证证明，其价格调整，经过涉案小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且其在物业服务合同签订后及时将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门登记备案，其调价行为并无不当。”我院据此裁定驳回黎欣的再审申请。黎欣不服上述（2019）京0115民初17968号民事判决，向北京市大兴区人民检察院申请监督。2020年8月24日，北京市大兴区人民检察院作出京大检民监[2020]110XXXXXXXX号不支持监督申请决定书，决定不支持黎欣的监督申请。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。黎欣所签署的《兴盛园物业管理费和其他费用标准及收取办法》是其真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，应属合法有效，其应按合同约定履行义务。根据《兴盛园物业管理费和其他费用标准及收取办法》对兴盛园小区物业管理费收费标准的约定，第（1）项为保洁费、保安费、统收服务费、生活垃圾清运费、城市生活垃圾处理费的收费标准；第（3）项为小区共用设施维修费、绿化费、化粪池费、管理费、小修费的收费标准；第（2）第（4）项分别系关于第（1）第（3）项收费项目加税后的收费金额的约定。从上述约定来看，该收费办法对物业管理费所陈列的收费项目之间并不存在重复，黎欣应按合同的约定交纳物业管理费，即除了第（3）第（4）项中所约定的加税后的小区共用设施维修费、绿化费等共计0.88元/月/平方米以外，还应交纳第（1）第（2）项中所约定的加税后的保洁费、保安费等费用，该项费用根据金地物业公司的陈述，实际收取金额为每年每户196.04元。综上，黎欣关于金地物业公司多收取物业管理费并要求退还的主张没有法律及合同依据，本院依法不予支持。关于黎欣诉请德鸿基公司与金地物业公司出示相关业主就2017年11月以后变更物业费标准为每月每平米1.69元所签署的物业服务合同供其核查真伪一节，因该项诉讼请求属于业主知情权纠纷，与本案物业服务合同纠纷不是同一法律关系，本院在本案中不予处理，黎欣对此可依法另行解决。本案为物业服务合同纠纷，合同相对人为黎欣及金地物业公司，德鸿基公司并非合同主体，故对于黎欣要求德鸿基公司承担相应责任的诉讼请求，本院依法亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回黎欣的全部诉讼请求。案件受理费50元，由黎欣负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 赵 志二〇二〇年十一月二十一日书记员 莫嘉敏书记员 华 琳