吉林省长春市宽城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0103民初4423号 原告：长春市吉均房地产开发有限责任公司，住所地长春市宽城区万龙北斗星城C-3幢507号房。 法定代表人：王殿均，总经理。 委托诉讼代理人：刘晓明，吉林大华铭仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘莹，该公司职员。 被告：李淑英，女，1980年2月15日出生，汉族，住所地吉林省农安县。 被告：罗启福，男，1989年8月17日出生，汉族，住所地广西玉林市玉州区。 被告：陈金刚，男，1980年12月9日出生，汉族，住所地湖北省随州市曾都区。 原告长春市吉均房地产开发有限责任公司（以下简称吉均公司）与被告李淑英、罗启福、陈金刚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告吉均公司的委托诉讼代理人刘晓明、刘莹到庭参加诉讼。被告李淑英、罗启福、陈金刚经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告一签订的编号为0000000001127105号的《商品房买卖合同》；2.《商品房买卖合同》解除后七日内，判令被告一按照原告通知的时间及时协助原告到长春市房地产交易中心办理撤销编号为0000000001127105号的《商品房买卖合同》（万龙十五城A区第A9幢2单元304号房）的备案手续；3.《商品房买卖合同》备案撤销七日内，被告一将万龙十五城A区第A9幢2单元304号房屋完好无损的交还给原告，如交还时装修未拆除则装修无偿归原告所有；4.判令三被告向原告支付违约金63107.8元；5.判令三被告支付2018年7月27日起至2020年8月31日时止的利息2915元（12500元×4.8%÷360天×1749天），以及2020年9月1日时起至《商品房买卖合同》解除备案时止的利息（利率：中国人民银行同期同类贷款利率计算）；6.判令三被告向原告支付原告代其垫还的月供款49706.17元；7.判令三被告向原告支付律师费10000元；8.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年10月18日被告与原告长春市吉均房地产开发有限责任公司（以下简称吉均公司）签订了《商品房买卖合同》（编号为0000000001127105号），购买原告开发建设的万龙十五城A区A9幢2单元304号房屋，该房屋建筑面积为95.14平方米，成交总价593578元。2017年7月27日被告与原告签订了《协议书》，被告一分期向甲方交纳首付款，被告二作为被告一履行《协议书》的担保人。依据该《协议书》的约定：1.被告一以按揭贷款的方式购买上述房屋，其中首付款全额为119578元。二被告以现金方式分期向原告交付首付款：于协议书签订后7日内应交纳第一笔首付款69578元；2018年1月27日付首付款12500元；2018年7月27日付首付款12500元；2019年1月27日付首付款12500元；2019年7月27日付首付款12500元。2.被告二、被告三自愿为被告一履行《协议书》提供连带保证担保，在保证期间的担保范围包括：主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、差旅费、律师代理费等）。《协议书》签订后，经原告多次催要，被告一至今拖欠2018年7月27日到期的首付款12500元、2019年7月27日到期的首付款12500元。因被告一逾期支付首付款已超过30日，基于该违约事实原告要求：原告与被告一解除《商品房买卖合同》；被告一按照《协议书》的要求办理解除合同备案手续；被告一按照《协议书》的要求及时向原告交还房屋；三被告向原告支付利息、违约金、律师费、本案的诉讼费。依据《商品房买卖合同》附件四第一条的约定：被告一未能履行向银行应尽的义务导致原告承担担保责任的，被告应向原告赔偿损失并支付总房款10%的违约金。截止至2020年6月30日，原告代被告偿还银行月供款共计人民币49706.17元。基于此违约事实，原告要求被告向原告偿还月供款49706.17元并支付违约金59357.8元。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告李淑英、罗启福、陈金刚未到庭，亦未提交答辩意见。 经审理查明，2017年10月18日，原告与被告李淑英签订《商品房买卖合同》，编号为0000000001127105号，约定被告李淑英购买原告吉均公司开发建设的位于宽城区凯旋路以西、甲五路以北、丙八路以东、丙三十二路以南，万龙十五城A区第A9幢2单元304号房，建筑面积为95.14平方米，房屋总价为593578元。付款方式为按揭付款。《商品房买卖合同》附件四第一条第二款约定：买受人未能履行其向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月供款）导致出卖人作为保证责任人而承担担保责任的，买受人应向出卖人赔偿损失并支付总房款10%的违约金。2017年7月27日，原告与被告李淑英、陈金刚、罗启福签订《协议书》，约定被告李淑英以按揭贷款的方式购买案涉房屋，其中首付款共计69578元，被告李淑英在签订该协议书七日内，交付69578元，剩余50000元被告李淑英在2年内分4期交付完毕，每期应偿还12500元。《协议书》第七条第1款约定：“逾期30日以内的，乙方（被告李淑英）按应付款额的10%支付甲方（原告）违约金，本协议继续履行，甲方可自乙方逾期之日起，要求乙方支付剩余全部首付款并按首付款全额承担利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利息计算）”，第七条第2款约定：“逾期超过30日的，乙方除按应付款额的10%给付甲方违约金外，甲方有权选择要求乙方继续还款，或者甲方有权选择单方解除《商品房买卖合同》，乙方将该房屋交回甲方……”第九条约定：“丙方（被告陈金刚、罗启福）自愿为乙方（李淑英）履行本协议提供连带保证担保，保证期间为主债务履行期限届满之日起两年内，保证担保的范围包括主债权及利息，违约金、损害赔偿金和实现债权（包括但不限于诉讼或仲裁相关的所有费用、差旅费、律师代理费等）的费用。”该协议书签订后，被告李淑英并未按照约定及时偿还原告首付款，尚欠37500元未履行，在签订《商品房买卖合同》后，李淑英亦未及时向银行偿还月供款，截止到2020年6月29日，原告作为被告李淑英的担保方，代李淑英向中国建设银行垫还月供款共计49706.17元。原告多次催要未果，诉至法院。 以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、《协议书》、收据及个人信贷还款凭证在卷佐证，足资认定属实。 本院认为，一、关于原告与被告签订的《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。原告与被告李淑英签订的编号为0000000001127105号的《商品房买卖合同》及《协议书》是双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。原告与被告签订的《协议书》中约定，若被告李淑英未按照约定及时支付首付款，超过30日的原告有权要求解除合同。现被告李淑英未按约定给付首付款已经构成违约，符合双方约定的解除条件，故对于原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》并撤销备案登记及返还房屋的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。 二、关于被告李淑英是否应当返还原告垫还的月供款49706.17元并支付违约金及具体数额的问题。本案中，被告未按照合同约定及时偿还银行的月供款，导致原告作为担保方履行了担保义务偿还欠款，被告已经构成违约，故对于原告要求被告返还代垫月供款并支付违约金的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。对于违约金的具体数额问题。依据原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件四第一条第2款约定，若被告未按照约定及时向银行支付月供款，导致原告承担保证责任向银行代偿，则应按照购房款总额10%支付违约金，但依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的实际损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。庭审中，原告并未提供证据证明因代垫月供款导致的实际损失，依据公平原则，本院认为按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金足以弥补其遭受的损失，故对于原告要求按照总房款10%支付违约金的诉讼请求，本院不予支持，应以原告垫还的数额为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金。 三、关于被告是否应当支付逾期偿还首付款违约金及具体数额的问题。原告与被告在《协议书》中约定被告应在两年内分四期向原告支付首付款分期，但被告未按照协议约定及时足额支付首付款分期，已经构成违约，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合双方合同约定及相关法律规定，本院予以支持。但因原被告双方签订的《协议书》在前，《商品房买卖合同》签订在后，约定的违约责任不一致的，应视为《商品房买卖合同》对《协议书》的变更。因此，对原告主张要求被告按照《协议书》约定的违约条款承担违约责任，不予支持。被告应按照《商品房买卖合同》约定的按累计应付款额的1%支付违约金，数额为375元（37500元×1%）。 四、关于被告是否应当支付律师代理费的问题。依据原告与被告签订的《协议书》第七条第2款的约定，若被告违约导致解除《商品房买卖合同》，由被告承担因解除合同所产生的仲裁费、律师费、中介服务费等相关费用，故对于原告要求被告支付律师费10000元的诉讼请求，本院予以支持。 五、关于被告是否应当支付利息的诉讼请求。原告与被告李淑英关于利息的约定是为继续履行合同而设立，并不适用本案解除合同的约定，且原告主张的违约金足以弥补其经济损失，故该项诉讼请求，本院不予支持。 六、关于被告罗启福、陈金刚是否应当承担连带担保责任的问题。原告与被告签订的《协议书》第九条约定，被告罗启福、李金刚自愿为被告李淑英履行本协议承担连带保证责任，保证的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权（包括但不限于诉讼费或者仲裁费、差旅费、律师代理费等），且在保证期间内，故对于原告要求被告罗启福、陈金刚对被告李淑英的债务承担连带给付责任的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告长春市吉均房地产开发有限责任公司与被告李淑英于2017年10月18日签订的编号为0000000001127105号的《商品房买卖合同》； 二、被告李淑英于本判决生效后七日内协助原告长春市吉均房地产开发有限责任公司办理上述《商品房买卖合同》撤销备案登记手续； 三、被告李淑英于本判决生效后七日内将位于长春市宽城区万龙十五城A区A9栋2单元304号房屋返还原告； 四、被告李淑英于本判决生效后七日内向原告长春市吉均房地产开发有限责任公司支付逾期支付首付款分期违约金375元； 五、被告李淑英于本判决生效后七日内返还原告长春市吉均房地产开发有限责任公司垫还的月供款49706.17元及违约金（以49706.17元为基数，自2020年6月30日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 六、被告李淑英于本判决生效后七日内给付原告长春市吉均房地产开发有限责任公司律师代理费10000元； 七、被告罗启福、陈金刚对本判决的第四项、第五项及第六项中的给付内容承担连带给付责任； 八、驳回原告长春市吉均房地产开发有限责任公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9740元，减半收取为4870元，由被告李淑英负担4000元，由原告长春市吉均房地产开发有限责任公司负担870元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  颜美华 二〇二〇年十一月三十日 书记员  谭雨池