广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初7090号原告：上海浦东发展银行股份有限公司惠州分行，住所地：广东省惠州市××××××德威大厦首层101、二层201号房、十七层1702、1706、1707号房。负责人：周俊。委托诉讼代理人：鲁阳阳、石春华，广东东方昆仑律师事务所律师。被告：王志庆，男，汉族，1967年9月26日出生，公民身份号码：442××××××××××××216，住址：广东省罗定市×××××××××××××。被告：惠州市煌地置业有限公司，住所地：广东省惠州大亚湾南山国际大厦A座11层15室。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：刘海芳，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朋威，北京德恒（深圳）律师事务所实习律师。原告上海浦东发展银行股份有限公司惠州分行与被告王志庆、惠州市煌地置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。案件事实一、合同签订时间：2014年3月17日。二、合同当事人：借款人、预抵押人被告王志庆，贷款人、预抵押权人原告上海浦东发展银行股份有限公司惠州分行，保证人被告惠州市煌地置业有限公司。三、合同名称：《个人购房担保借款合同》（编号：400××××4×××038130301）。四、借款金额、期限：借款金额为320000元，借款期限为15年。五、还款方式：等额本息还款。六、借款利率：浮动利率，在中国人民银行公布的同档期的贷款基准利率的基础上上浮10%；对于逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）的罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮50%执行；罚息自上述行为发生之日起按罚息率计收，直至清偿本息为止；对不能按时支付的利息，按罚息率计收复利。七、违约条款：借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用，贷款人有权宣布本合同项下的贷款本息立即部分或全部提前到期，主动从借款人开立在上海浦东发展银行各营业机构的任一存款账户（含可透支账户）中扣划款项以清偿债务，并通过各种形式向借款人及担保人追索；借款人在本合同有效期内，不能依照本合同规定履行还本付息及其他有关责任义务，致使贷款人决定通过其他途径采取补救或追索措施的，由此引起的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用概由借款人承担。八、担保方式：1.保证：保证方式为阶段性连带责任保证，保证期间为自本合同签订之日起，至借款人的债务履行期届满之日起两年止，如借款人已办妥本合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，保证人的保证责任自收到他项权证正本之日解除；2.预告抵押，抵押物位于惠州大亚湾澳头中心北区中环路3号红树东郡名苑2栋2001号房［预购商品房抵押权预告登记证号：粤房地预登惠州字第3300119340号］；3.担保范围为借款人在本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息（包括逾期及挪用罚息以及复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管及实现担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用以及其他的合理费用）。九、合同履行：2014年6月26日，原告与被告王志庆签订《个人贷款借款凭证》，约定借款年利率为7.205%，借款期限自2014年6月26日起至2029年6月26日止。同日，原告向被告指定账户发放了贷款人民币320000元。十、被告欠款情况：截止至2018年9月11日，尚欠借款本金263065.72元、利息5306.86元、罚息107.57元。十一、原告诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《个人购房担保借款合同》；2.被告一立即归还贷款本金263065.72元及利息5306.86元、罚息107.57元（本金余额暂计至2018年9月10日，2018年9月11日起的利息、罚息按《个人购房担保借款合同》的约定计付至全部欠款还清之日）；3.被告一偿付原告为追索上述贷款本息而支付的律师费10739元；4.原告对处分被告1提供的抵押物【惠州大亚湾澳头中心北区中环路3号红树东郡名苑2栋2001号房】所得价款享有优先受偿权；5.被告二对上述债务承担连带清偿责任；6.两被告承担本案的受理费、保全费、公告费等全部诉讼费用。十二、其他：原告提交的《上海浦东发展银行诉讼业务法律服务委托合同》、《广东增值税专用发票》、收款回单显示，原告因本案诉讼产生律师代理费2000元。十三、被告惠州市煌地置业有限公司辩称：1.涉案房屋未能办理不动产权证，进而未能办理抵押登记手续的事由应归责于被告王志庆，浦东银行惠州分行要求答辩人承担连带清偿责任有违公平原则。《个人购房担保借款合同》（以下简称“借款合同”）中约定答辩人对被告王志庆的债务承担阶段性连带责任保证，自借款人已办妥抵押物的抵押登记手续并且贷款人巳收到其为第一顺序抵押权人的他项权正本之日起，保证人的保证责任解除。答辩人已按《商品房买卖合同》的约定通知被告王志庆申请办理不动产权证，但由于被告王志庆未提供大亚湾地税局开具的契税完税证，导致答辩人至今无法进行不动产权证的办证手续。答辩人已分别于2019年2月28日、2019年6月18日向被告王志庆邮寄《关于完善办理不动产权证资料的通知》，并于2019年8月8日向被告王志庆邮寄《催告函》，要求被告王志庆缴纳办证费及其它款项和其它办理转移登记的必要文件，但被告王志庆未给予任何回复。因此，涉案房屋未能办理不动产权证，进而未能办理抵押登记手续的事由应归责于被告王志庆，浦东银行惠州分行要求答辩人承担连带保证责任有违公平原则。2.浦东银行惠州分行应当先就被告王志庆名下房产行使抵押权以实现债权。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。本案中，对于涉案贷款既有被告王志庆名下房产的担保，又有答辩人提供连带责任保证，然而浦东银行惠州分行在贷款合同中对如何实现债权未做明确约定，因此，被答辩人应当先就被告王志庆的抵押房产实现债权。3.被告王志庆提供的抵押物完全足以清偿其债务，答辩人无需就涉案债务向浦东银行惠州分行承担保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条之规定，同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。被告王志庆以人民币462004元向答辩人购买涉案房产并将此房产抵押给浦东银行惠州分行为32万元的贷款作担保。抵押房产完全足以清偿被告王志庆的债务，答辩人无需就涉案债务向浦东银行惠州分行承担保证责任。综上所述，答辩人请求贵院判决浦东银行惠州分行先就被告王志庆的抵押房屋实现债权，以维护答辩人之权益。裁判理由和结果本院认为，原告与被告王志庆之间的借款合同关系成立、有效，双方均应依约履行。被告王志庆未按时足额偿还贷款本息构成违约，依法应承担相应的违约责任。故，原告请求解除其与被告王志庆之间签订的《个人购房担保借款合同》，并请求被告王志庆偿还所欠借款本金263065.72元及支付相应的利息、罚息（暂计至2018年9月11日利息为5306.86元、罚息为107.57元），具有相应的事实及法律依据，本院予以支持，此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际清偿之日止，以年利率24%为限，且罚息不得计收复利。原告提交的《上海浦东发展银行诉讼业务法律服务委托合同》、《广东增值税专用发票》、收款回单显示，原告因本案诉讼产生律师代理费2000元，故，对原告主张的律师费，本院支持2000元，超出该2000元部分，因无事实依据，本院不予支持。被告惠州市煌地置业有限公司自愿为被告王志庆的上述借款提供连带保证担保，并在保证期间内，应对被告王志庆的上述债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，可知预售商品房办理抵押权预告登记与抵押权登记的法律性质及法律效力并不相同。抵押权预告登记所体现的是债权请求权，而抵押权在本质上是优先受偿权。本案中，涉案房产虽已办理抵押权预告登记，但原告尚未取得他项权证，不能行使抵押权，即对涉案房产不享有优先受偿权。因此，原告请求对被告王志庆用于抵押的上述房产的处置款享有优先受偿权的主张，本院不予支持。被告王志庆经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦不向本院提交相应的证据材料，应视为其放弃答辩、举证、质证的权利，不影响本案的审理，依法应作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告上海浦东发展银行股份有限公司惠州分行与被告王志庆、惠州市煌地置业有限公司于2014年3月17日签订的《个人购房担保借款合同》（编号：400××××××××038130301）；二、被告王志庆应于本判决生效之日起十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司惠州分行偿还借款本金人民币263065.72元及支付利息、罚息（暂计至2018年9月11日利息为5306.86元、罚息为107.57元，此后的利息、罚息、复利按合同约定计至欠款还清之日止，上述利息、罚息、复利同时段的利率总计不得超过年利率24%，且罚息不得计收复利）；三、被告王志庆应于本判决生效之日起十日内向原告上海浦东发展银行股份有限公司惠州分行支付律师费2000元；四、被告惠州市煌地置业有限公司对上述第二、三项判决承担连带清偿责任；五、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司惠州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5588元（原告已预交），由原告上海浦东发展银行股份有限公司惠州分行负担375元，由被告王志庆负担5213元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长  苏绿琴审判员  赵顺喜审判员  叶珊珊二〇二〇年十月二十日书记员  古杏蓓