杭州市富阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0111民初2892号原告：余峰，男，1979年1月7日出生，汉族，住上海市卢湾区。原告：陈琼，女，1982年6月9日出生，汉族，住浙江省杭州市上城区。二原告共同委托诉讼代理人：乐喜川、宋丹,北京盈科（杭州）律师事务所律师。被告：杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司，住所地：杭州市富阳区银湖街道九龙大道**，统一社会信用代码：9133018369707800XC。法定代表人：杨平，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：阙正伟，上海市九汇律师事务所律师。原告余峰、陈琼诉被告杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司（以下简称“野风公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月10日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序审理，并于2020年11月11日再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人乐喜川、宋丹到庭参加两次庭审；被告野风公司的委托诉讼代理人李婉璐到庭参加第一次庭审；被告野风公司的委托诉讼代理人阙正伟到庭参加第二次庭审。审理中，被告野风公司解除对李婉璐、陈韵锦的授权。本案现已审理终结。原告余峰向本院提出诉讼请求，要求判令：1、被告向原告支付自2019年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，暂计算至具状日为103626.43元（719628×3／10000×480＝103626.43元）;2、被告向原告支付自2019年3月31日起至实际交付办理产权登记权属证书或登记证明给原告之日止的逾期违约金，暂计算至具状日为28137.45元（719628×1／10000×391＝28137.45元）;以上两项合计131763.88元;3、被告继续向原告履行交房及交付办理产权登记权属证书或登记证明给原告办理涉案商品房的转移登记；4、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第3项诉讼请求为要求被告交付房屋，并交付房屋初始登记证明。事实和理由：2018年1月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）双方签订合同编号为×××71的《浙江省商品房买卖合同》，约定：被告向原告销售位于杭州市富阳区受降镇九龙××道××商品房“银湖街道九龙大道170-4号214室”,该商品房建筑面积共40.98平方米.单价每平方米17560.46元，房屋总价款为719628元。购房合同对该商品房销售依据、基本情况、面积确认及误差处理、规划设计变更、交付期限及条件、交接、关于装饰、设备标准承诺的违约责任、关于产权登记、争议解决等进行相应的约定。关于交房，购房合同约定的交付时间为2018年12月31日前，对于被告逾期交房超过90日的，原告对被告逾期交房违约责任有选择权，原告要求继续履行合同的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。关于办证，购房合同约定被告负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用证书》或土地使用证明。被告负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房的《房屋所有权证》。被告承诺于2019年3月31日前取得前述规定的土地、房屋权属证书，交付给原告办理该商品房的转移登记。对于被告不能交付权属证书或登记证明的超过约定日期90日的，原告对被告违约责任亦有选择权，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。该购房合同签订后，原告已按约定以全额付款方式向被告支付房屋总价款。但被告至今未向原告交房及交付办理产权登记权属证书或登记证明给原告办理涉案商品房的转移登记，违反双方的购房约定。原告为购房，向被告支付大额购房资金，但被告却迟迟未交房也未办证，损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告野风公司答辩称：1、对于逾期交付房屋及产权证的事实没有异议。但是2020年1月至3月期间，因疫情影响，导致工程停工，属于不可抗力，被告也告知了原告，故停工期间的违约金请求予以扣除。2、合同约定买受人应于2018年1月3日前一次性付清全部房款，但原告直至2019年6月6日才交付房屋尾款350000元，故要求按日万分之三的标准扣除原告违约的逾期付款违约金。3、合同约定万分之三的赔付标准过高，两项违约金存在重复计算，且政府已经监管相关资金，资金用于专款专用，如判罚违约金，会对案涉项目的完成产生不利影响。原告也没有举证证明具体损失，故要求驳回或者降低违约金标准。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经庭审质证，本院认证如下：对于原告提交的证据1、《浙江省商品房买卖合同》一份，以证明原、被告订立商品房买卖合同，双方对房屋总价、付款期限、违约责任、办证、争议解决等作出约定的事实。证据2、杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司正式收据、中国农业银行个人交易明细各一份，以证明原告向被告全额支付房屋总价款的事实。被告质证后对证据1、2的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为《浙江省商品房买卖合同》第七条第二款约定，原告应于2018年9月5日前支付尾款，但原告在2018年9月23日才交付尾款440000元，故再此期间的逾期付款违约金，应当由原告支付给被告，或者在本案中予以扣除。本院对该两组证据均予以确认。证据3、《浙江省商品房买卖合同》一份，以证明打印时间为2018年1月3日的本合同为原、被告双方首次签订的涉案商品房买卖合同，双方当时约定付款方式为当日支付首付款，余款350000元采用银行按揭方式，具体支付时间未定的事实。被告质证后对其真实性、合法性、关联性予以确认，但被告不认可原告主张的内容，合同约定“按揭的，应在本合同签订之日起3个工作日内向贷款银行申请”，并非为原告所述，未约定具体的支付时间。本院对房款的付款方式双方进行过变更的事实予以确认。证据4、微信聊天记录一份，以证明原告陈琼与销售人员多次协商对于房款350000元予以支付；因双方对余款350000元的原银行按揭支付方式实际变更为全部支付完毕，双方联系更改合同对应支付条款；“2018年1月3日前一次性付清全部房款”字样的合同，包括上面签字时间及一次性付款时间，均为被告提前打印好的格式文本条款，原告仅配合签字；更改后的合同上打印的“2018年1月3日前一次性付清全部房款”是为适应房产合同格式文本要求，并非双方实际约定的时间，也与双方实际联系确定的支付时间不符；2019年10月30日，被告将更改后合同盖好章，邮寄给原告的事实。被告质证后有异议，认为因相关人员调动，无法核实聊天记录，对于原告主张的内容不予认可，全文没有提到因被告原因或双方合意修改合同及付款方式，且聊天记录第4页“泰禾销售朱”说“你改合同不是要来的吗”，以上两点与原告主张不符，且与常理相悖。从双方聊天记录中，也可以看出合同是可以更改的，而非原告所说的只是配合签字。修改付款条件也是商品房销售中常见的内容。聊天记录中提到2019年5月30日会去付款，但并未去支付，且一直在变动付款日期。所以，2019年6月6日付款日并非是双方合意调整的付款日期，被告亦未有合意调整合同内付款日期及放弃逾期违约金的意思表示，更能说明原告逾期支付剩余房款，因承担违约责任。本院审核后对该证据的真实性予以确认。证据5、邮政EMS面单及查询页各一份，以证明被告于2019年10月30日对更改后的合同盖好印章邮寄给原告；该邮寄快件自2019年10月30日从杭州发出于2019年10月31日达到上海给原告陈琼；案涉合同约定2018年1月3日前一次性支付房款的合同，系倒签合同；因合同倒签，原告并未逾期支付房款，被告至今未能交付房屋及办证，故原告不应承担违约责任。被告质证后认为该证据与本案无关。本院审核后对于双方变更付款方式的事实予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2018年1月3日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：×××71），约定：买受人购买的商品房为银湖街道九龙××道××号××室，建筑面积40.98平方米。按建筑面积计算，每平方米17560.46元，总价款719628元。买受人在本合同签订当日支付369628元，余款350000元采用银行按揭贷款的，应在本合同签订之日起3个工作日内向贷款银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭贷款手续须由买受人签署的合同及其他全部文件，缴纳办理按揭贷款所需的费用。贷款额度及年限以银行按买受人个人资信情况确定为准。买受人如未按合同规定的时间付款，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。出卖人应当在2018年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；用水、用电、用气、道路、电梯、排屋等，具备商品房正常使用的基本条件。出卖人逾期交房的违约责任，出卖人如未按本合同规定的情形将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的3%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。关于产权登记约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人如不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；等等。二、2019年10月，原、被告重新签订《浙江省商品房买卖合同》，合同编号仍为×××71，合同仅对付款方式进行变更，变更为：一次性付款，买受人于2018年1月3日前一次性付清全部房价款719628元。合同其他条款不变，落款日期仍为2018年1月3日。三、原告于2017年12月9日、2017年12月30日、2019年6月6日向被告交付购房款分别为20000元、349628元、350000元，合计719628元。四、案涉工程现已经竣工验收，并已办理房产初始登记手续。本院认为：原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，被告未能按约交付房屋、交付房屋初始登记证明，显系违约，应承担相应的民事责任。故对于原告要求被告支付逾期交房及逾期交付房屋初始登记证明之日起至实际履行日止，按合同约定的分别按日万分之三、日万分之一计算的违约金，于法有据，本院予以支持。但因原告至2019年6月6日才付清余款350000元，故按合同约定，违约金应分段计算，2019年6月6日前以已经支付的房款369628元为基数计算，2019年6月6日后以房款719628元为基数计算。经核算，逾期交房违约金自2019年1月1日起至2020年4月25日为87135.54元，逾期交付房屋初始登记证明的违约金自2019年3月31日起至2020年4月25日止为25755.49元。被告承担逾期履约的违约责任后，仍不能免除履行合同的义务，故对于原告要求被告交付房屋，并交付房屋初始登记证明的诉请，于法有据，本院亦予以支持。对于被告主张的应当扣除疫情期间的违约金及违约金过高的抗辩意见，本院不予采信。对于被告认为原告逾期付款应承担违约金的主张，因被告未提起反诉，故本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告余峰、陈琼交付位于杭州市富阳区银湖街道九龙大道170-4号214室房屋；二、被告杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告余峰、陈琼交付杭州市富阳区银湖街道九龙大道170-4号214室房屋的房屋初始登记证明；三、被告杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告余峰、陈琼自2019年1月1日起至实际交房日止的逾期交房违约金（暂算至2020年4月25日为87135.54元，2020年4月26日后以719628元为基数，按日万分之三计算）；四、被告杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告余峰、陈琼自2019年3月31日起至实际交付房屋初始登记证明日止的违约金（暂算至2020年4月25日为25755.49元，2020年4月26日后以719628元为基数，按日万分之一计算）；五、驳回原告余峰、陈琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2935元，保全费1179元，合计4114元，由原告余峰、陈琼负担590元，被告杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司负担3524元。原告余峰、陈琼于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费，被告杭州富阳野风乐多房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  颜燕香人民陪审员  施瑞初人民陪审员  周佳伦二〇二〇年十一月二十日法官 助理  张云花书 记 员  章靖宇