湖南省永兴县人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1023民初1859号原告郴州市景天房地产开发有限公司，住所地湖南省永兴县便江街道滨河路126号。法定代表人曹先友，该公司董事长。委托诉讼代理人陈郁庆，湖南楚瑞律师事务所律师。被告许强，男，汉族，湖南省永兴县人，住永兴县。委托诉讼代理人李飞，湖南金鸥律师事务所律师。第三人贺武文，男，汉族，湖南省永兴县人，户籍地永兴县。住广东省东莞市。原告郴州市景天房地产开发有限公司（以下简称景天公司）诉被告许强、第三人贺武文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告景天公司法定代表人曹先友及其诉讼代理人陈郁庆，被告许强及其诉讼代理人李飞，第三人贺武文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。景天公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认2020080700010号网签商品房买卖合同无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年案外人王丽萍与原告景天公司签订了商品房买卖合同，购买原告景天公司开发的永兴便江美景天城（二期）3栋20层3-2101号房，并一次性支付了房款436817元，合同备案号60620508。因案外人王丽萍向便江美景天城项目的股东贺武文借款了叁佰万元，由于案外人王丽萍犯罪被判刑不能偿还第三人贺武文的借款，双方达成了和解协议，以案外人王丽萍购买的美景天城3-2101房抵债。2020年7月14日第三人贺武文在永兴县不动产登记中心工作人员的见证下到郴州市看守所获得了王丽萍的书面授权委托书，授权内容为：撤销备案合同，备案号60620507、60620508，代签字、接受询问。2020年7月17日第三人贺武文代理王丽萍与原告共同到永兴县不动产登记中心办理撤销60620508商品房买卖合同备案，但王丽萍与原告的商品房买卖合同并未解除，也未申明作废（见撤销申请书）。在王丽萍的房屋买卖合同未解除的情况下，原告景天公司不能再与他人订立买卖合同。2020年8月7日第三人贺武文在未取得原告景天公司授权委托的情况下，指示美景天城项目部管理网签系统的经办人曹某以原告的名义与被告许强网签商品房买卖合同（现售），合同网签号为2020080700010，但被告的商品房销售款未汇入原告景天公司账户，原告景天公司也不知情。嗣后不久，第三人贺武文要求原告法定代表人曹先友将王丽萍的购房增值税发票更换为被告许强的增值税发票，并要求在许强网签的商品房买卖合同上加盖原告的行政公章，原告才知道这一情况。原告获知此情况后坚决不同意更换发票及在买卖合同上盖章，也不认可该（现售）商品房买卖合同的效力，这完全是第三人贺武文为了逃避个人向国家交纳的税款，指示项目部网签经办人曹某私自将案外人王丽萍购买的3-2101房又以原告的名义与被告签订（现售）网签商品房买卖合同，以达到不交契税和个人所得税。综上所述事实：便江美景天城项目部股东贺武文未取得原告的书面授权下，指示项目部网签经办人员曹某私自与被告网签订2020080700010号商品房买卖合同，且该买房款也未汇入原告账户，该买卖合同是在无权代理的情况下签订的，违犯《合同法》第48条的规定，该合同对原告不发生效力，其责任由第三人贺武文承担。另外该（现售）网签商品房买卖合同是以合法形式掩盖非法目的，损害了国家利益，违犯了《合同法》第52条的规定，合同无效。许强辩称：一、《永兴县商品房买卖合同（现售、网签号为2020080700010）》是景天公司与许强双方真实意思表示，景天公司的盖章和许强的签名足以证实，且此合同在永兴县不动产中心进行了备案登记，即网签。二、景天公司已将涉案房屋交付许强管理、使用，许强已经实际占有、控制房屋。三、《永兴县商品房买卖合同（现售、网签号为2020080700010）》没有违反法律、行政法规的强制性规定。如果景天公司认为此买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，请景天公司向法庭举证。四、2011年4月26日，财政部和国家税务总局联合颁布的《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》明确规定“对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税”。本案涉案房屋，原为王丽萍购买，因特殊原因，王丽萍退房，解除了《商品房买卖合同》，申请撤销了网签，在景天公司未退回房款给王丽萍的情况下，将涉案房屋出售给自己，自己将购房款付给王丽萍的债权人即本案第三人贺武文（王丽萍出具授权委托书），要求景天公司为许强办理房屋买卖相关手续，没有损害国家利益和社会公共利益，也没有损害景天公司的利益。五、在美景天城同一项目上，原购房人曹社平与景天公司解除《商品房买卖合同》，申请撤销网签，在景天公司未退回房款给曹社平的情况下，将涉案房屋出售给李林华，李林华将房款付给曹社平，景天公司为李林华办理了房屋买卖相关手续。为此，景天公司也同样应为许强办理购房相关手续并为许强办理房屋不动产证。总之，景天公司与美景天城项目部之间的挂靠纠纷以及美景天城项目合伙人之间的内部纠纷，不能牵扯到许强与景天公司之间的房屋买卖，景天公司与许强签订的《永兴县商品房买卖合同（现售、网签号为2020080700010）》没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，请求人民法院判决驳回景天公司的诉讼请求。贺武文辩称：一、景天公司与本案被告签订的《永兴县商品房买卖合同（现售）》合法有效。二、景天公司不履行挂靠合同义务与购房者签订房屋买卖合同、为购房者办理房产证，反而起诉购房者，属于典型的恶意诉公。请求法庭对其行为予以彻底否定。三、景天房产应承担此次恶意诉讼所造成的一切损失，包括但不限于诉讼费、律师费、本案第三人的一切损失、本案第三人与新业主达成商品房买卖合同所造成的不良影响和精神损失、以及后续持续办理不动产网签费用、取消再次变更的相关不动产登记等一切费用。经审理查明：2018年12月11日案外人王丽萍与原告景天公司签订《商品房买卖合同》，预购原告景天公司开发的永兴便江美景天城（二期）3栋20层3-2101号房，并一次性支付了房款436817元，合同备案号60620508。因案外人王丽萍需偿还美景天城项目股东即第三人贺武文的债务，2020年7月14日王丽萍与贺武文签订《抵债协议》，将案涉房屋和美景天城3栋2001号号两套房屋作价1100640元抵偿给贺武文还债。同时，案外人王丽萍因人身自由受限，委托贺武文办理案涉房屋撤销备案合同、代签字、接受询问等事项，同年10月22日，案外人王丽萍又向原告景天公司出具《授权委托书》：“委托人王丽萍已将美景天城3栋20层3-2001号、3栋21层3-2101号两套房屋抵押给了贺武文。因委托人人身自由受限，不能前往贵公司办理解除商品房买卖合同手续（包括网签手续）以及委托人将房屋转让给其他人的相关手续、签订合同、收取房款等一切手续，现依法委托贺武文前去办理，请贵公司予以接洽”。2020年7月17日，贺武文代王丽萍和原告景天公司向永兴县不动产登记中心递交《商品房买卖合同撤销申请书》和《商品备案合同撤销审批表》，该申请主要内容为：“甲方郴州市景天房地产开发有限公司与乙方王丽萍于2018年12月11日签订了坐落于永兴县××镇××路的美景天城项目的《永兴县商品房买卖合同》，合同备案号为60620508，经甲乙双方协商一致，现特向永兴县不动产登记中心共同申请撤销商品房买卖合同备案（网签），同时共同申明双方所签定的《永兴县商品房买卖合同》作废，并承诺本申请书填写内容是真实意思表达，保证提交材料的真实、合法、有效。如因隐瞒真实情况、提供虚假材料或因撤销（变更）所发生的任何不良后果及所引起法律责任，均由双方申请人承担”。2020年8月18日，被告许强与景天公司美景天城项目部就案涉房屋签订《永兴县商品房买卖合同（现售）》，合同网签号为2020080700010号，被告许强以每平方米3810元的单价购买案涉房屋，被告许强通过他人于2020年3月13日向贺武文银行账户转款300000元作为购房首付款，同日，美景天城项目部向许强出具收到300000元房款收据。合同双方就合同当事人、商品房基本状况、商品房价款、商品房交付条件与交付手续、商品房质量及保修责任、房屋登记、物业管理、其他事项等进行了具体约定，合同尾部出卖人处盖有原告景天公司美景天城项目部公章，买受人处由许强签名捺印。被告许强依合同约定收到案涉房屋。尔后，因案涉房屋买卖合同未盖原告景天公司公章无法办理房屋产权证书，双方发生纠纷，原告景天公司遂诉至本院。另查明：1、原告郴州市景天房地产开发有限公司经永兴县市场监督管理局登记成立的非公有制企业，法定代表人曹先友，注册资本叁仟万元，经营范围为房地产开发、销售；物业管理服务等。原告景天公司为开发永兴县城沿江东路“便江?美景天城”项目，设立“郴州市景天房地产开发有限公司便江?美景天城项目部。”该项目由第三人贺武文、案外人刘某及曹艳三大股东（景天公司法定代表人曹先友女儿）均等出资合伙经营。2014年11月9日，原告景天公司作为甲方与乙方贺武文、刘某、曹艳三大股东代表“景天公司美景天城项目部”，就案涉房地产开发项目签订《房地产开发合作协议》。甲乙双方就项目概况、合作形式、权利义务、项目相关资料手续的移交、其他约定及其他事宜进行了具体约定。其中合作形式第3项约定，“乙方负责项目的开发建设、投资与房屋销售等具体，事项承担与项目相关的全部土地出让金及税费，并独立享有项目销售的收益”。2、本案证人曹某系美景天城项目部工作人员，负责网签合同和房产证代办等工作。其陈述，案涉房屋是她经手办理的网签合同，是先撤销旧业主王丽萍的网签合同后，再与新业主许强签订案涉房屋买卖合同，且网签成功了，像这类房屋变更业主的情况，以前也发生过，她是得到项目部股东贺武文等人的同意按程序办理许强的网签房屋买卖合同的。证人许某、刘某的陈述与曹某的陈述基本相吻合。上述事实，有原、被告及第三人当庭陈述，王丽萍授权委托书、照片、贺武文的身份证复印件，永兴县不动产登记中心商品房买卖合同撤销申请书、撤销审批表、郴州市景天房地产开发有限公司授权委托书，王丽萍60620508备案的商品房买卖合同，许强与景天公司签订的（现售）商品房买卖合同，王丽萍增值税发票一份，中国工商银行业务回单一张，增值税普通发票三份，抵债协议、授权委托书、合作协议、收据、中国建设银行个人活期账户交易明细及证人曹某、许某、刘某当庭陈述等证据予以证明，上述证据符合法律规定，相互印证，具有证明力，本院予以确认。本案认为，本案系房屋买卖合同纠纷。争议焦点：一、原告景天公司与案外人王丽萍的房屋买卖合同是否解除；二、被告许强的房屋买卖合同是否无效。关于焦点一。本案中，案外人王丽萍购得原告景天公司预售的房屋后，因需偿还第三人贺武文的债务，委托贺武文办理解除案涉房屋买卖合同或将案涉房屋转让他人并收取房款等事宜，尔后，景天公司与案外人王丽萍虽未签订书面解除房屋买卖合同，但根据本案查明的事实，尤其是景天公司与案外人王丽萍双方于2020年7月17日共同向永兴县不动产登记中心提交的《商品房买卖合同撤销申请书》中的内容表明，景天公司要求撤销其与王丽萍之间的房屋买卖合同，并申请明该合同作废，此后，其与王丽萍的买卖合同被撤销网签合同，并与许强网签成功。至此，景天公司要求解除与王丽萍的房屋买卖合同的意思表示已明确，因此，本院确认景天公司与案外人王丽萍已解除房屋买卖合同。关于焦点二。《中华人民共和国合同法》第五十二条对无效合同作了明确规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规强制性规定”，原告景天公司主张被告许强的房屋买卖合同无效，则该合同应当符合合同法第五十二条规定的情形。景天公司主张合同无效认为贺武文是在无权代理的情况下签订2020080700010号商品房买卖合同，违反了合同法第四十八条的规定，该合同对原告不发生效力。本院认为，景天公司为开发美景天城项目，成立美景天城项目部。2014年11月9日，景天公司与项目部及三大股东贺武文、曹艳、刘某签订的《房地产开发合作协议》约定，美景天城项目部负责项目的开发建设、投资与房屋销售等具体事项，承担与项目相关的全部土地出让金及税费，并独立享有项目销售的收益。根据该约定，第三人贺武文作为项目的三大股东之一，与其他股东共同经营管理该项目，其指示项目部相关工作人员将案涉房屋出售给被告许强，并与许强签订《商品房买卖合同（现售）》，是其职权范围内的职务行为，被告许强有理由相信美景天城项目部的行为是代表原告景天公司的行为。因此，原告主张该理由不能成立。景天公司还认为，该（现售）网签商品房买卖合同为了逃避缴纳国家税款，是以非法形式掩盖非法目的，损害了国家利益，违反了合同法第五十二条的规定，合同无效。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”，现有法律、法规未明确禁止办理房屋更名，案涉《商品房买卖合同（现售）》约定的权利义务本身并未违反法律法规规定，被告许可实际已经支付大部分房款，且许强亦已接受房屋，因此原告主张《商品房屋买卖合同（现售）》违反法律法规规定为由主张合同无效的理由不成立。综上所述，案涉《商品房买卖合同（现售）》，应视为原告景天公司与被告许强之间签订的合同，系双方真实意思表示，不具有合同无效的情形，应认定有效。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决如下：驳回原告郴州市景天房地产开发有限公司的诉讼请求。本案案件受理费减半收取80元，由原告郴州市景天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  马朝晖二〇二〇年十一月十九日书记员  陈丹英附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第(五)项规定的"强制性规定"，是指效力性强制性规定。