广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初19804号原告：孙晓文，女，1968年10月5日出生，汉族，身份证登记住址浙江省永嘉县。委托诉讼代理人：赵宗羽，广东仁利律师事务所律师。委托诉讼代理人：向晋成，广东仁利律师事务所律师。被告：宋韩汕，男，1958年1月2日出生，汉族，现住广州市天河区。原告孙晓文与被告宋韩汕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵宗羽、被告宋韩汕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商用房屋租赁合同》，被告将承租的房屋交还原告；2.被告向原告支付拖欠的租金（其中2019年6月1日至2020年4月30日租金按41196元/月计算，2020年5月1日起至交还房屋之日按43255元/月计算）；3.被告向原告支付迟延给付租金的违约金（每月租金的违约金自当月2日开始计算，每日按欠付租金的0.5%计付）；4.被告向原告支付物业管理费14418.60元；5.被告承担本案受理费、财产保全申请费及担保费1500元。事实和理由：2019年3月26日，原被告双方签订《商用房屋租赁合同》，约定：原告将广州市越秀区新天地街xx号1xx房的物业出租给被告作商业用途使用，租赁期限为5年，租期从2019年5月1日起至2024年4月30日止，月租金为人民币41196元；租金按月支付，每月租金应当在每月1号缴付给出租方，逾期每日按当月租金额的0.5%向出租方支付违约金；租赁期内，该物业产生的租赁税、水、电、管理费等一切费用由承租方承担等。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，但被告自2019年6月1日起拒不履行缴付租金的合同义务，经原告多次催告仍未履行。因此，为保护合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告辩称，原被告签订《商用房租赁合同》后，被告依约向原告支付了两押一租。2019年4月17日，被告正式加盟湖南刘先生餐饮管理有限公司，支付了加盟费11万元。5月20日，被告的装修设计方案出来后，在报街道备案和物管审批时才知道该店铺电量负荷不够，被告马上联系原告的代理人请她协调增容。同时，被告咨询物业负责水电的冻工程师，冻工回答涉案商铺不可能有60个千瓦的用电负荷。6月中旬，装修方案批复后在准备装修的时候发现该店没有排水口，这对被告的餐饮业来说是绝对不可以接受的。6月28日，被告约中介和原告代理人一起讨论如何解决排水问题，因为无法进行装修。7月1日正式通知原告方租金暂停，要求原告方拿出整改方案。7月3日，原告方提出更换另一间商铺给被告以解决排水问题，被告认为那间不合适而且装修备案很麻烦故没有同意。7月17日，由于排水用电达不到被告的要求，被告决定退掉该店铺，通知了原告方，但原告方坚持要物业来解决排水问题。物业告知该店铺在小区配电房的正上方，无法直穿楼板补装排水管，要挖地沟埋管把污水接出到市政地下排污主管，而且最大管径只能给到75mm，还要经过数个弯头才能接到市政地下主排水管。因为这个方案埋下了很多隐患，加上用电的问题，被告决心退掉店铺。原告代理人郭总说向原告汇报，表示理解。以上事实说明涉案商铺还没装修使用就出现了因为没有排水而需要修缮，是不符合出租条件不可以出租的。根据租赁合同，出租方应保证房屋结构和设备设施符合建筑消防、治安、卫生和环保等方面的安全条件，可是最基本的排水都没有，无法保证符合卫生环保。承租方的餐饮废水无处排放。合同还约定，甲方应在接到乙方通知后三个工作日内启动维修。但原告迟迟未履行修缮责任，造成被告不能装修及正常营业，以致重大损失。因此，被告同意解除合同，但不同意原告的其他诉讼请求。经审理查明，广州市越秀区新天地街xx号1xx房登记所有权人为原告，房屋用途为商业，面积137.32平方米。2019年3月26日，原告（出租方）与被告（承租方）及广东合富房地产置业有限公司（经纪方）共同签订《商用房屋租赁合同》。其中约定：出租方同意将上址房屋出租给承租方作商业用途使用，建筑面积137.32平方米。该出租房屋具备商业用途，可进行租赁登记，能办理营业执照，否则，双方可以解除合同，责任互免。租赁期限自2019年5月1日起至2024年4月30日止，其中2019年5月1日至2020年4月30日期间月租金额为41196元，2020年5月1日至2021年4月30日期间月租金额为43255元。租金按月结算，由承租方在每月的第1日前按银行转账方式缴付给出租方。承租方向出租方交纳82392元保证金，出租方应在租赁期满或解除合同之日将保证金82392元（退回承租方、抵押租金）。租赁双方同意交付该房产使用之日期为2019年5月1日。出租方的权利和义务：1.依照合同约定将房屋及设备交付承租方使用。未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的0.05%向承租方支付违约金……3.出租方应负的修缮责任：出租方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生、环保等方面的安全条件，不得危及人身安全。对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损坏，甲方应及时修复。甲方应在接到乙方通知后3个工作日内启动维修，逾期不启动维修的，乙方可代为维修，维修方案经甲方同意后，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应减少影响天数的租金或增加相应天数的免租期限。承租方的权利义务：1.依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，承租方须按当月租金额的0.5%向出租方支付违约金。2.承租方不得擅自拆改变动房屋结构及设施，不得增加外墙荷载，不得超载使用，不得堆放易燃易爆及危险物品，不得擅自装修。若承租方需要对房屋进行室内装修或者增加设备的，必须征得出租方书面同意，且出租方有权对工程进行监督……该物业每月之租金系出租方实收价格，在租赁期间，该物业所产生的租赁税、水、电、管理费等一切费用由承租方承担等。同日，被告向原告支付了保证金82392元及首月租金41196元。次日，原告将上述房屋交付被告使用。被告接收房屋后在准备装修的过程中发现该房屋电量荷载不足及无排水口，无法满足其经营餐饮的需求，故与原告代理人郭某通过微信多次进行沟通。具体情况如下：2019年5月21日，被告要求原告以业主身份与管理处说一下，被告需要60个千瓦的用电量，请管理处帮做增容申请。2019年6月28日，被告告知郭某涉案商铺没有排水口，希望一起商量一下。2019年7月1日，被告要求郭某与原告说一说，需要多少时间暂缓一下。郭某回复：“好的，明天跟孙总再沟通一次（孙总一直建议从店铺直接做下水从根本上解决问题）”。被告答：“是的，不堵则已，一堵就很大问题”。2019年7月17日，被告：“按照冻工昨天那个说法，102的用电增容很难达到我的需求，如果这样我想退掉这间铺，你们作为其它功能出租也不用花那么大的成本去改排水了，你认为呢？你们商量一下，我等你们答复。”郭某：“宋总：今天中午跟冻工沟通了你的电量增容事项把你的顾虑及后续准备退铺的想法，冻工表示再联系他们的主管再进行电量测试，争取能给到你最大电量。”被告表示知道了。2019年7月31日，被告：“用电增容他（指冻工）说的弹性好大，我真担心，唉，这个物业把我搞怕了。关于排水问题，也是临时解救措施，埋下许多后患，要我们定期通水管，我最怕排水管线拉得太长中间有渗漏就大麻烦了”。郭某：“收到，理解的！管理处的问题我们共同对接，争取满足你营运的需求。排水问题，我跟孙总汇报下，后续问题争取业主来负责，你安心经营。”2019年9月5日，郭某：“宋总：如果延长一个月的免租期（6月），看你是否能先安排7月及8月的租金？”被告微信中未明确答复，表示要面谈。2019年10月8日，郭某继续催问被告租金安排计划。被告：“我在谈另外一家排渣比较少的饮食，谈不成功那个店考虑不要了，等多两天，他们刚刚上班。”郭某：“好的，或者你适当考虑先给一部分租金，我是担心累计太多对前行不利。”2019年10月15日，郭某再次催问。被告：“我要加那个新品牌的老板在出差，后天回来，我们确定后行不行都会给你们一个答复。”2019年11月4日，郭某通过微信向被告转发了律师函（催收租金）。2019年11月8日，郭某：“102铺租金收取事项（免租期给多2个月，11月15日之前给清8月、9月、10月三个月的铺租）董事会给了最后的时限，超过这个时限将移交给法务部处理，辛苦你抓紧时间运作回复。”被告未在微信中答复，继续约定面谈。2019年11月14日，郭某：“关于102铺租金优惠事项董事会已经批准，但要求9月、10月、11月的租金在20号之前要给清，辛苦你抓紧时间安排。”之后郭某又几次催问被告有无付款。2019年11月29日，被告：“还没汇呢，在外地。我让一点股给别人，约了这两天到现场实看，之后就决定怎么做，稍等等。”2019年12月19日，郭某：“法务部今天给了通知：富力新天地102铺欠租限2019年12月25日之前付清，否则将会走法律程序！辛苦你考虑安排，多谢！”2020年1月9日，郭某：“财务一直没有收到款项，法务今天会安排走法律流程，请知悉！”被告除租赁保证金和首月租金外，还按照每月2059.8元的标准向物业管理公司支付了涉案房屋截止至2019年12月31日的物业管理费。2020年7月21日，被告将涉案房屋钥匙交还给原告代理人郭某。双方签署《越秀区新天地街xx号1xx房交接记录》，载明房屋状况正常，无家具和电器，无水电表读数。原告向物业管理处支付了涉案房屋2020年1月1日至2020年7月31日的物业管理费14418.60元（每月2059.8元）。本案审理过程中，关于涉案商铺电量增容及排水问题，原告陈述：在与被告签订租赁合同时被告说过是用来做餐饮，但合同仅约定做商业用途，涉案房屋也符合商业用途，租赁合同未约定原告有义务保证电量增容及增设排水设施。原告出租涉案房屋给被告是“首租”，因此也未发现该商铺没有排水口，原告在该地址共有8间商铺，其中2间没有排水口，被告在签订租赁合同前到涉案商铺现场看过，因此原告不存在隐瞒，且经营餐饮多年的被告自己也没有发现这一问题。事实上，关于电量增容和增设排水设施，原告均已积极协调，并且已有解决方案，电量增容由被告出资，管理处同意增容到45千瓦，剩下的15千瓦从其他地方调剂，管理处最终同意电量增容；增加排水设施原告同意出资，管理处要求该项施工与被告的装修一起进行，但被告一直没有进行装修，所以排水设施的施工也就没有开始。被告称，其签订租赁合同前到涉案房屋现场看过，当时没有留意也未发现没有排水口的问题，后来原告同意负担排水设施的施工费用，告诉过被告需要和被告的装修一起搞，但被告认为这是不可行的，因为装修就需要用水，而且一起进行会拖延装修进度，此外被告也不同意施工方案，因为非常容易堵塞；关于电量增容，签订合同时被告不知道涉案房屋电量是多少，当时只是说如果不够可以申请增容，费用被告负担。此外，原告本案申请财产保全，本院已作出（2020）粤0104民初19804号民事裁定书。原告向本院交纳财产保全申请费4305.91元，向担保人天安保险股份有限公司广东省分公司营业部支付保险费1500元。另，原告表示，同意将被告已付保证金82392元抵扣欠付的租金。本院认为，原被告自愿签订《商用房屋租赁合同》，该合同是双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。被告于2020年7月21日将涉案房屋交还原告，双方办理了交接手续，故原被告之间的租赁合同关系事实上已解除，不需再行判决，本案争议焦点在于造成合同解除的责任及相关费用的负担问题。关于合同解除的责任，原告以被告迟延支付租金达到合同约定的解除条件而行使解除权，被告则抗辩认为原告提供的租赁房屋不符合出租条件因此暂停支付租金。因此，首要问题在于，涉案房屋是否符合出租条件。原告是涉案房屋的所有权人，其房屋权属证书记载的规划用途与双方租赁合同约定的租赁用途一致，故租赁物符合基本的出租条件。虽然原告签订租赁合同前清楚被告承租房屋系准备做餐饮使用，但在合同无特殊约定的情况下，租赁房屋电量负荷及排水设施是否符合拟开业餐厅要求的注意义务主要在承租人即被告一方，被告应在慎重考虑房屋适用性后再作出是否承租房屋的决定，故因上述原因导致合同解除的主要责任在被告。本案特殊之处在于，原告在签订租赁合同前也未发现涉案房屋没有排水口这一情况，即双方并非在明知没有排水口的情况下签订租赁合同，意思表示存在瑕疵。虽然原告同意出资安装排水设施，但对于安装方式及安装时间双方未能协商一致，最终合同解除。可见，原告作为出租人对租赁物了解不足，因此未能对被告作出相应提示，对合同解除应负次要责任。除此以外，在双方无法就排水设施安装问题达成补充协议时，均未及时采取措施避免损失的扩大。原告仅提出减免租金及催促履行，但未明确通知被告解除合同、交还房屋；被告亦于2019年10月8日、10月15日及11月29日几次提出要原告等一等，并且直至2020年7月21日才将房屋交还原告，故双方对于合同解除及损失扩大均有一定责任。结合原告曾经提出的免除部分租金的意愿、被告占用房屋但未进行任何经营的实际情况，并考虑2020年因新冠疫情房屋租赁市场受到的影响，本院酌情认定租金减半计收（被告已付的1个月租金相当于减半后的2019年5月及6月的租金），对原告要求被告支付迟延支付租金的违约金的诉讼请求不予支持。同时，基于被告的占用行为，其应支付截止至交还涉案房屋前的物业管理费。本案受理费、财产保全申请费由双方按责任比例负担（原告负担30%、被告负担70%），原告因申请财产保全而向案外人支付的担保费用属其诉讼成本，由原告自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告宋韩汕在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告孙晓文支付2019年7月1日起至2020年7月21日的租金（其中2019年7月1日起至2020年4月30日止按20598元/月计算，2020年5月1日起至2020年7月21日止按21627.5元/月计算，被告宋韩汕已付保证金82392元可从中扣减）；二、被告宋韩汕在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告孙晓文支付2020年1月1日起至2020年7月21日止的物业管理费13754.15元；三、被告宋韩汕在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向原告孙晓文支付财产保全申请费3014.14元；四、驳回原告孙晓文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31414元，由原告负担9424元，被告宋韩汕负担21990元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜轶群二〇二〇年十一月六日书记员  梁 涛唐嘉仪