咸阳市渭城区人民法院 咸阳市渭城区人民法院民 事 判 决 书(2020)陕0404民初2952号原告（反诉被告）：何某某，男，汉族，住陕西省咸阳市渭城区。委托诉讼代理人：周某，陕西某某某律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅某，陕西某某某律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：刘某，女，汉族，住陕西省咸阳市渭城区。委托诉讼代理人：赵某某，男，汉族，住陕西省咸阳市渭城区，与被告刘某为夫妻关系。原告何某某（反诉被告）诉被告刘某（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告何某某的委托诉讼代理人周某，被告刘某及委托诉讼代理人赵某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告在2019年9月19日签订的《租赁合同》；2、依法判令被告支付从2020年3月19日至搬走之日的房租16667元（暂计算到2020年7月18日）；3、依法判令被告支付结算从2019年9月开始至今的水电费（水费按每吨6元、电费按每度1.5元计算）。事实与理由：原、被告双方2019年9月19日签订房屋租赁合同，双方约定，咸阳市某某某某某售楼部南侧第X间的商铺约30平方米的房屋租赁给被告经营某某熟食，合同期限2019年9月20日-2021年9月19日，共计24个月，租金为一年5万元，共计10万元。租金的支付方式为半年一交，金额为25000元，第二年的交房时间为2020年8月20日前，金额为50000元，水电按实际使用计量，按月缴纳，电费1.5元/度，水费6元/吨。合同签订后，被告缴纳了半年房费25000元，按合同约定被告在2020年3月19日用交纳房费，由于疫情影响到4月份原告与被告沟通是否继续经营，被告未答复。2020年5月21日被告将商铺的门锁了，影响其他商户的经营，报警后才得到解决。现被告既不继续经营也不交纳房租。在租赁合同第七条约定了水电费的承担方式、计算标准，因此被告应该按实际计量支付水电费。故诉至法院，诉如所请。被告辩称：一、被告严格按照《租赁合同》约定履行义务，原告要求解除双方之间的合同无事实及法律依据，应当予以驳回。2019年9月19日被告与原告签订了《租赁合同》，约定由被告承租原告位于咸阳市某某某某某售楼部南侧第X间的商铺，用于经营某某熟食，合同期限自2019年9月20日至2021年9月19日，共计24个月，租金为5万元/年。租金支付方式为第一年半年一交，金额为25000元；合同并约定经营保证金5000元。上述合同签订后，被告按照上述约定向原告支付了2019年9月至2020年3月的租金及经营保证金，共计30000元。后被告一直严格按照约定进行经营活动。2020年1月初，全国爆发新冠病毒疫情，导致全国各行各业停工，被告也被迫关门停业，后在政府政策的监管和引导下，新冠疫情在我省已基本受控。直至2020年5月，被告才开始开业经营，但由于本案涉案房屋位于高校周边，主要人流为学生，但疫情导致高校不能开学，即使开学也是处于封闭状态，给被告的经营带来了巨大的冲击。而期间原告也曾表示因疫情影响，停业期间的租金愿给予被告减免至2020年6月底，且原告也给予了其他商户该租金减免政策。期间其从未主动要求被告支付房租，也从未对被告进行任何催告，原告的主张与客观事实不符，因此其依据本案并不适用《合同法》九十四条的规定，原告要求解除合同无法律依据。后于2019年底，原告更是将一家与被告经营品类完全相同的商户引入，原告给与其2万元以下的低廉房租，蓄意制造恶意竞争给被告造成了巨大的经济损失，对被告造成毁灭性打击。而原告之前已向被告承诺不会引进经营品类相同的商户入驻，但原告违反约定又低价引进，明显违反了双方之间的约定。该商户自入驻后，一直进行低价促销，给被告的经营造成了极大的影响，举步维艰。被告多次与原告沟通解决此次问题，但原告多次推诿，故意拖延，直至警方出面又承诺会解决此事，但直到今日其相关负责人依然未出面解决。原告的种种行为违背了我国《社会主义核心价值观》，作为商人连最起码的诚信都不能保证，对此被告感到惋惜，原告的行为给被告造成了极大的损失和伤害。被告与原告签订的租赁合同虽系双方真实意思表示，但该租赁合同中仅约定了被告的义务，对原告的义务并未进行任何约定，依据合同法上公平、平等原则中权利义务的对等，要求当事人在取得权利的同时，履行相应的义务，权利与义务间的大体相等，依据租赁合同第十四条第六款的约定，原告在享受权利的同时也应当维护被告的合法权益，而原告的上述行为已侵犯了被告的合法权益。且原告作为出租方应当考虑优化商户的经营环境，而其恶意以低价引进与被告相同品类的商户，势必造成被告的经营恶化，原告对此应当承担责任。本案中，原告主张因被告未支付租金要求解除合同，但被告未支付租金是因为疫情影响，导致被告无法开业，且原告的上述行为也给被告造成了巨大的损失，双方因此问题产生分歧，且原告拖延解决问题。因此被告刘某虽未支付租金有正当理由，且并未有明显不愿履行合同义务的表示，因此并不能达到根本违约的程度，因此被告认为合同应当继续履行。二、由于2020年1月至今发生的全国疫情属于法定免责的不可抗力情形，被告也一直未开业经营，被告认为原告应当免除被告1月23日至6月30日的租金。自2020年1月中下旬，全国爆发新型冠状病毒肺炎疫情后，全国各地延长复工时间，商业性经营场所暂停营业，被告也被迫于1月23日开始暂停营业。后2020年2月1日，咸阳市人民政府发布《关于延迟企业复工上班的通知》，决定市内各类企业不早于2月9日24时前复工。因涉案房屋位于高校周边且被告经营的品类，被告一直未能正常开业。依据相关法律规定及全国人大法工委意见，新冠肺炎疫情应属不可抗力。且该不可抗力情形发生后被告暂停经营，已经造成了极大的经济损失。事实上，被告已向原告支付了6个月的租金，而被告实际上只经营了4个月，由于疫情影响被告已经无法正常支付租金，因此依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项和一百一十七条的规定及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定及最高院关于审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见，依据公平原则，被告认为应当免除2020年1月23日至6月30日无法正常经营期间的房屋租金。另，原告主张支付水电费应当按照实际使用金额计算。综上所述，被告按照合同约定严格按照履行，但由于不可抗力情形的出现，导致被告无法正常经营，因此原告要求解除合同无事实及法律依据，且依据相关法律法规规定，被告有权要求原告减免疫情期间的租金，若仍按照合同约定正常支付租金明显显失公平，依据相关法律法规的规定，因此被告的请求依法应予支持。被告向本院提出反诉请求：1、判决被反诉人向反诉人赔偿损失41563.8元。2、判决被反诉人向反诉人赔偿商铺装修及加盟费用45203.2元。事实与理由：2019年9月19日，反诉人刘某和被反诉人何某某签订《租赁合同》。2019年9月19日反诉人与被反诉人签订了《租赁合同》，约定由反诉人承租被反诉人位于咸阳市某某某某某售楼部南侧第X间的商铺，用于经营某某熟食，店面名称为某某某，合同期限自2019年9月20日至2021年9月19日，共计24个月，租金为5万元/年。租金支付方式为第一年半年一交，金额为25000元；合同并约定经营保证金5000元。上述合同签订后，反诉人按照上述约定向被反诉人支付了2019年9月至2020年3月的租金及经营保证金，共计30000元。后反诉人对房屋进行装修改造花费45203.2元。反诉人一直严格按照约定进行经营活动，同时被反诉人也多次承诺其不会引进与反诉人相同品类的商户入驻。2020年1月初，全国爆发新冠病毒疫情，导致全国各行各业停工，反诉人也被迫关门停业，后在政府政策的监管和引导下，新冠疫情在我省已基本受控。直至2020年5月，反诉人才开始开业经营，但由于本案涉案房屋位于高校周边，主要人流为学生，但疫情导致高校不能开学，即使开学也是处于封闭状态，给反诉人的经营带来了巨大的冲击。于2020年1月，反诉人了解到被反诉人即将引进该商户入驻，因被反诉人承诺不会引进相同品类商户入驻，反诉人多次与被反诉人沟通，被反诉人也多次明确表示该商户经营猪肉系列与反诉人的经营品类完全不同。直至该商户开业，反诉人发现该商户经营品类与反诉人经营品类完全相同，原告给与其2万元以下的低廉房租，蓄意制造恶意竞争，给反诉人造成巨大的经济损失，对反诉人造成毁灭性打击。后反诉人便多次联系被反诉人要求解决，但被反诉人仍然矢口否认，且后拒绝与反诉人沟通，最终双方发生纠纷，经咸阳市公安局渭城分局XX路派出所民警出警才得以解决。因被反诉人之前已向反诉人承诺不会引进经营品类相同的商户入驻，但被反诉人明知该商户与反诉人经营品类相同，又故意隐瞒并低价引进，明显违反了双方之间的约定，侵害了反诉人的合法权益。该商户自入驻后，一直进行低价促销，给反诉人的经营造成了极大的影响，举步维艰，导致反诉人实在无力经营，直至6月反诉人无奈暂停营业，并联系被反诉人沟通解决此次问题，但被反诉人多次推诿，故意拖延，被反诉人的行为给反诉人造成了极大的损失。被反诉人作为出租方应当考虑优化商户的经营环境，而其违反双方之间的约定又以低价引进与反诉人相同品类的商户，势必造成反诉人的经营恶化，被反诉人对此应当承担责任。因被反诉人的违约行为，反诉人有权要求被反诉人赔偿实际损失。综上所述，为维护反诉人的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》及《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，特向贵院提起反诉请求，望贵院判如所请，维护反诉人的合法权益。对被告的反诉，原告辩称：反诉请求没有事实及法律依据，被反诉人没有违反合同约定的情形，也没有法律规定的情形，应依法驳回反诉人的诉请。经审理查明事实如下：原、被告双方2019年9月19日签订房屋租赁合同，合同约定：“第三条  咸阳市某某某某售楼部南侧第X间的商铺约30平方米的房屋租赁给被告（乙方）经营某某熟食。第四条 本合同有效期自2019年9月20日至2021年9月19日止。第五条 本合同租金从2019年9月20日起，至2021年9月19日，共计24个月，租金为5万元一年，共计10万元。第六条 本合同租金的支付方式为第一年半年一交，金额为25000元，第二年的租金的交付时间为2020年8月20日前，金额为50000元。第八条 自甲（原告）、乙双方签字之日起，乙方需向甲方支付经营保证金5000元整。第九条  乙方在甲方通过的场地内的所有装修，其标准应当符合《装修协议》之约定，修改、变更、增设该场地有关的装修及任何设备，双方需签订书面协议。无论双方合作中途终止或合同期满，所有活动的货架及其他活动部分，乙方可在甲方拖延的情况下进行替换或合同终止时搬走，固定装修部分应视为甲方财产，乙方不得拆除或移动；乙方若拖欠甲方的应收款项，乙方同意甲方扣下其在经营场地内的所有财产冲抵其应缴款项。”合同签订后，被告缴纳了半年房租25000元和保证金5000元，开办“某某某某某店”进行经营。2020年3月19日被告应交纳2020年3月19日至2020年9月19日房屋租金25000元，但被告未缴纳。2020年1月20日至2020年4月30日因新冠肺炎疫情影响，被告开办“某某某某某店”停业。2020年5月1日至2020年5月13日被告正常经营，2020年5月14日被告自行停止经营。另查明，被告经营“某某某某某店”期间用电2320度，电费1.5元/度，拖欠原告电费3480元。又查明，陕西省咸阳市渭城区XX路某某某某X#-X-X商铺建筑面积1551.07平方米（以下简称某某某某X#-X-X商铺），所有权人为咸阳某某企业管理有限公司。2019年7月16日咸阳某某企业管理有限公司与何某某签订《商铺租赁合同》，约定将某某某某X#-X-X商铺租赁与何某某开办某某某大型超市，租赁期限自2019年9月20日至2024年9月19日。2020年9月19日何某某与何某某签订《房屋租赁合同》，约定将某某某某南侧第X间商铺租赁给何某某，租赁期限2019年9月19日至2021年9月19日，2019年9月20日经何某某认可，何某某于刘某签订《租赁合同》，将某某某某南侧第X间商铺租赁给刘某。以上事实，有商铺租赁合同、房屋租赁合同、租赁合同、电表照片及庭审笔录证实，记录在卷。本院认为：当事人应按照合同约定履行自己的义务。被告未按照租赁合同约定履行交纳租金义务，构成违约，应承担民事责任。原告要求被告支付2020年3月19日至搬走之日房屋租金之请求，本院依法予以支持。合同约定每年租金50000元，每月租金平均为4167元，2020年1月20日至2020年4月30日被告开办“某某某某某店”停业，新冠肺炎影响停业期为2020年1月20日至2020年3月20日，故2020年1月20日至2020年3月20日两个月租金可酌情减免，本院酌情将新冠肺炎疫情期间每月租金确定为2000元，故原告应退还被告多交两个月租金差额4334元。2020年5月14日起案涉商铺停业至今，庭审中经询问，原、被告双方均同意解除租赁合同，故原告诉请解除双方2019年9月19日签订的《租赁合同》之请求，本院予以支持，该合同自本判决生效之日起解除。被告经营期间拖欠电费3480元，原告要求被告支付电费3480元之请求，予以支持。综上，被告应支付原告2020年3月19日至2020年9月19日租金25000元，扣减两个月租金差额共计4334元及5000元保证金，再付15666元，2020年9月20日至交付商铺之日租金按照每年50000元另行计付。被告辩称原告引进经营品类相同的商户入驻，明显违反了双方之间的约定，侵害了被告的合法权益，反诉请求原告赔偿损失86767元，证据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、2019年9月19日何某某与刘某签订的《租赁合同》于本判决生效之日起予以解除。二、刘某于判决生效之日起支付何某某2020年3月19日至2020年9月18日租赁费15666元（2020年9月19日至交付商铺之日租金按照每年50000元另行计付）。三、刘某支付何某某电费3480元。四、驳回刘某反诉诉讼请求。如未按上述期限履行给付义务，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费222元， 减半收取111元，反诉费985元由刘某承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状及副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。                                                               审  判  员  沙咸云                           二O二0年十一月十日                              书  记  员  亓玉敏                 附相关法律条文：第六十条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。  当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条  有下列情形之一的，当事人可以解除合同：  （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条  承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租 人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》  第六十四条  当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。