山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终5675号上诉人（原审原告）：孔建利，男，1960年2月12日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：李明臣，山东晟宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：司楠，北京市东卫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台福瑞房地产开发有限公司，住所地山东省烟台市福山区门楼镇朝阳路**。法定代表人：段琦，总经理。委托诉讼代理人：贾俊才，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：曹舒臻，山东滨海正大律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台开发区万润置业有限公司，，住所地烟台开发区五指山路**内**法定代表人：刘润兰，总经理。委托诉讼代理人：曹舒臻，山东滨海正大律师事务所律师。原审第三人：烟台金进混凝土有限公司，住，住所地山东省蓬莱市大柳行镇马格庄村/div>法定代表人：张虎，经理。委托诉讼代理人：吕宗武，男，该公司工作人员。上诉人孔建利因与被上诉人烟台福瑞房地产开发有限公司（以下简称福瑞公司）、烟台开发区万润置业有限公司（以下简称万润公司）、原审第三人烟台金进混凝土有限公司（以下简称金进公司）合同纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院（2019）鲁0611民初2551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孔建利上诉请求：一、依法撤销烟台市福山区人民法院(2019)鲁0611民初2551号民事判决第二项；二、依法改判被上诉人福瑞公司返还上诉人已付的购房款人民币491227.2元及相应利息(利息以491227.2元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2015年11月16日计算至实际给付之日止)并向上诉人承担购房款一倍的赔偿金即人民币4912227.2元，被上诉人万润公司在未认缴出资的范围内与被上诉人福瑞公司承担连带赔偿责任；或者依法发回重审。三、因一、二审产生的诉讼费、保全费、担保费等费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院对《房屋抵顶租赁款协议书》的事实与法律性质认定错误，最终判决的内容与案件认定的事实严重相违背，存在明显误判。1、一审法院将《房屋抵顶租赁款协议书》认定为“上诉人、被上诉人及第三人就货款的支付方式达成的协议，系主合同的补充”明显不当。《房屋抵顶租赁款协议书》确是上诉人、被上诉人及第三人三方之间为清除相互之间的债权债务而达成的协议，该协议并非任何合同的补充，第三人没有出现在合同中，是因为第三人的债权、债务已经全部消除，只需要被上诉人及上诉人之间相互履行合同权利义务即可。该《房屋抵顶租赁款协议书》可以说是一种简化了的三方抵顶协议，通过一审的调查情况可知，上诉人与被上诉人之间在签署《房屋抵顶租赁款协议书》之前并不存在债权债务关系，协议中的“租赁款”是第三人向上诉人所负债务，“混凝土”款是被上诉人向第三人所负债务。而清偿所有债务的方式就是被上诉人将自己开发的福瑞福海门2-2-2103号房产交付上诉人。该协议中完全能够体现出上诉人、被上诉人及第三人之间的权利义务情况，不存在主合同补充的问题。2、《房屋抵顶租赁款协议书》虽然不是独立签署的商品房买卖合同，但该协议中约定的房屋的位置、面积、价格、房款支付方式、配套设施及产权登记等方面内容，上述内容完全符合《商品房销售管理办法》第六条规定的商品房买卖合同的主要内容。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”规定，本案中《房屋抵顶租赁款协议书》具备了《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且通过免除被上诉人向第三人所负债务的方式支付了购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。至于《房屋抵顶租赁款协议书》是否是独立签署的并不影响商品房买卖合同性质的认定。3、一审法院已经确认《房屋抵顶租赁款协议书》合法有效，对此上诉人并无异议。被上诉人既然签署该协议，就应当按照协议的约定履行其义务，而不能只享受协议带来的利益。《房屋抵顶租赁款协议书》的解除究其根本原因在于被上诉人的违约行为，结果被上诉人还通过违约行为获得了利益，被上诉人因违法行为获得利益严重有违法理。一审法院给出的上诉人主张权利的方式也完全脱离了实际情况，上诉人免除了第三人的债务，第三人免除了被上诉人的债务并且都免除的行为都已经完成。如果按一审法院的处理方式，上诉人向第三人主张权利、第三人再向被上诉人主张权利，这只会增加诉累。4、一审法院适用法律错误。在最高人民法院指导案例《汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚诉新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案》中，最高人民法院表明“民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。”“本案双方经协商一致终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期彦海公司难以清偿债务时，通过将彦海公司所有的商品房出售给汤龙等四位债权人的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。……尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之意。”就本案而言，“协议”在非正文部分就抵顶事项的说明只是合同签订原因的简单叙明，表明本协议签订起源于合法有效的债权让与行为而非赠与合同，房屋买卖合同是双方意思表示一致变更、建立新民事法律关系的体现。待合同签订之时，上诉人与被上诉人协商一致，第三人已经退出本民事法律关系，法律关系已经变更为被上诉人与上诉人之间的房屋买卖关系。在本协议非正文部分的原因法律关系，就成为了被上诉人与其他第三人之间的法律关系，相关纠纷应由被上诉人自行追索，不得拘束本案房屋买卖合同法律关系。此外，本案协议中明确表明合同签订，上诉人与被上诉人便就相应事项达成意思表示一致，上诉人即取得房屋所有权。这种民事法律关系的变更与前述最高法院对待房屋买卖合同的立场相一致。5、一审法院认定事实严重违背事实，枉法裁判。按照一审法院的思路，本案房屋买卖合同是否有效需要审查与第三人法律关系是否有效、是否履行，那么就意味着任何纠纷都可能影响双方合同的有效性。在签订所有双方合同时都要查明双方之间甚至与第三方之间是否有其他关联合同，合同是否有效。那么任何关联第三人与当事人一方的法律关系（应当另案处理的纠纷）都可以干预合法有效的经当事双方意思表示一致成立的合同。这一做法严重违背合同相对性原则，无疑是承认当事双方永远不得经合意变更法律关系，严重违反民法意思自治原则，侵蚀民法基本精神。综上，上诉人认为一审判决不合理也不合法，也完全背离了案件实际情况，请求二审法院依法予以纠正。烟台福瑞房地产开发有限公司、烟台开发区万润置业有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。烟台金进混凝土有限公司述称，同意上诉人孔建利的上诉意见。孔建利向一审法院起诉请求：1、判令依法解除原告与被告福瑞公司于2015年11月16日签署的《房屋抵顶租赁款协议书》；2、判令被告福瑞公司双倍返还原告购房款共计982454.4元及相应利息，被告万润公司在未认缴出资的范围内与被告福瑞公司承担连带赔偿责任；3、因诉讼产生的诉讼费、保全费、担保费等费用由被告承担。事实和理由：因第三人金进公司拖欠原告装载机及配件款等货款，而被告福瑞公司又拖欠第三人混凝土等货款。原告与被告福瑞公司及第三人三方协商：被告福瑞公司以自己开发的福瑞福海门2-2-2103号房产以491227.2元价格抵顶出售给原告；原告需要向第三人补齐房产价格491227.2元与第三人拖欠的装载机及配件款等货款的差价款；第三人向被告福瑞公司出具收款收据，至此，三方之间的债权债务相互得以清偿。2015年11月16日，三方达成一致意见后，第三人为被告福瑞公司出具收款收据。原告与被告福瑞公司签署了《房屋抵顶租赁款协议书》，被告承诺房屋产权无争议，过户前不以任何理由重复出售。协议签订后，被告一直未为原告办理房产过户手续。后经原告了解并查实被告早在2017年11月1日就将该房出售给他人。被告福瑞公司的行为严重侵犯了原告的合法权益，理应给予原告赔偿。由于被告万润公司是被告福瑞公司的出资股东，但其并未足额缴纳其认缴的注册资本出资款。原告为此诉至法院，望法院判如所请。一审法院认定事实：原告孔建利（乙方）与被告福瑞公司（甲方）于2015年11月16日签订《房屋抵顶租赁款协议书》，约定：双方确认，乙方为甲方开发的福瑞福海门项目供应混凝土建材，甲方以2-2-2103号房产抵顶租赁费的形式支付乙方租赁款。甲方按以上房产合计价抵顶乙方租赁款，房产位置、价格不再变更，同时乙方享有甲方开盘时的各项优惠政策。第三条第四项约定，本协议签订后，乙方即拥有上述房屋的所有权（包括但不限于自用、出租、转让、抵押等）。福瑞公司系福瑞福海门房地产项目的开发企业，青岛建工烟台分公司系福瑞福海门房地产项目的施工企业，金进公司为青岛建工烟台分公司和魏思田供应混凝土，孔建利为金进公司提供装载车及配件租赁服务。被告福瑞公司于2017年11月1日为案外人迟尚誉、姜晓娜办理涉案房产预售商品房买卖预告登记。一审法院审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，法院组织当事人进行了证据交换和质证。原告孔建利为证明其诉讼请求向法院提交了以下证据：1、房屋抵顶租赁款协议书，系孔建利与福瑞公司于2015年11月16日签订，证明福瑞公司将福瑞福海门2-2-2103号房产抵顶给原告，以清偿福瑞公司与第三人以及第三人与原告之间的债务，该协议于合同签署当日就实际履行。2、烟台市福山区不动产登记查询结果，证明福瑞公司将抵顶给原告的房产另行出售给他人。3、收款收据复印件，系金进公司出具，证明第三人已经实际收到福瑞公司混凝土款491227.2元。4、工商登记信息，证明万润认缴出资1000万元，实际出资100万元。被告福瑞公司对原告孔建利提交的上述证据发表以下质证意见：1、对房屋抵顶租赁款协议书的真实性无异议，但对证明内容有异议，协议明确约定原告为被告福瑞公司开发的福瑞福海门提供混凝土建材，福瑞公司以房产抵顶租赁费的形式支付原告租赁款，但是原告既没有向福瑞公司供应水泥，也未提供租赁器材，事实上该合同自始至终就没有履行。2、对烟台市福山区不动产登记查询结果的真实性无异议，但该结果与原告无关。3、对第三人出具的收款收据的真实性有异议，不予认可。4、对工商登记信息的真实性不予认可，万润公司出资已经到位。被告万润公司质证意见同被告福瑞公司质证意见。第三人金进公司对原告孔建利提交的上述证据发表以下质证意见：1、对房屋抵顶工程款协议书的真实性无异议，当时是协商后所签，三方都在场。2、对烟台市福山区不动产登记查询结果的真实性无异议。3、对第三人出具的收款收据的真实性无异议，是我方出具的，证明内容无异议。4、对工商登记信息的真实性不清楚。被告福瑞公司为证明其诉讼主张向法院提交了以下证据：1、第三人向福瑞公司供应水泥的结算单、2017年4月3日第三人共同结算表、付款流程表、第三人开具的增值税普通发票及福瑞公司给第三人的银行打款记录，共4940元已经支付完毕。2、第三人结算单、付款申请表、第三人出具的增值税普通发票以及福瑞公司给第三人付款的转账凭证，共计2470元，证明福瑞公司确实使用过第三人的水泥，价值4940元和2470元，福瑞公司已经将水泥款足额支付给第三人，与第三人再无债权债务纠纷，不存在欠其水泥款的情形。原告孔建利对被告福瑞公司提交的上述证据发表以下质证意见：对证据的真实性无异议，但是该证据不能全部反映出第三人与被告之间供应混凝土的关系，另外，该证据也证明被告与第三人之间确实存在供应混凝土的买卖关系，这一点与原告提供的房屋抵顶协议书约定的供应混凝土建材内容相一致。实际上，该合同条款中约定的供应混凝土是第三人，而抵顶租赁费是发生在原告与第三人之间，第三人从原告处购买、租赁的装载机配件款在合同中以租赁费的方式体现，并不是被告答辩中所称的原告为其提供混凝土建材等。被告万润公司对被告福瑞公司提交的上述证据发表以下质证意见：对证据的真实性及证明事项均无异议。第三人金进公司对被告福瑞公司提交的上述证据发表以下质证意见：对证据的真实性无异议，这仅是2017年、2018年的付款凭证，而福瑞福海门从开始动工到付款间隔很长时间，具体时间记不清，2017年、2018年房产已经开始买卖，供应关系在2017年之前就开始了。2015年11月16日双方签订协议，我方供应混凝土在此之前。被告万润公司未提交任何证据。第三人金进公司为证明其主张向法院提交了以下证据：1、第三人出具的收据原件，证明被告福瑞公司以协议上约定的房产抵顶我方的混凝土款，我方出具该收据。2、供货单二份、合同备案证明两份，证明我方与福瑞公司之间有大额的业务往来。3、房屋抵顶租赁款协议书三份，三份协议中王汝华、王晓军的合同已经实际履行，抵顶的房产已经办理相关手续，说明相同合同条款下福瑞公司与原告之间的合同是真实合理的，原告项下的合同至今没有履行，不存在被告在答辩时所称的合同未履行的情况。4、购销合同两份，证明第三人向青岛建工集团有限公司提供混凝土，青岛建工与福瑞公司存在直接的合同关系，送货一直送到被告的工地，结账时由被告与我方直接结算，提供的混凝土的数量远远超过房产的价值以及被告庭审时所提到的几千元的结算价格。结合被告提供的结算票据足以说明福瑞公司与我方之间存在直接结算混凝土款的情况。5、第三人给青岛建工出具的发票打印件一张，证明第三人与青岛建工有业务往来，我方与福瑞公司之间有口头约定，约定福瑞公司与我方结算，我方给青岛建工出具发票。6、第三人与案外人魏思田供货明细表一宗，证明我方给魏思田供应混凝土2014年至2017年共计9022889元。魏思田支付现金3645000元，抵顶钢筋55120元，转入车140万及两套房产2-2-2103（价值491227.2元），2-2-2101（价值538136元），工地罚款1万元。7、魏思田对账单一份，时间为2017年7月19日，证明魏思田欠我方混凝土款2883405.8元。8、商品房买卖合同一份、收据一份，福瑞公司抵顶给我公司的是福瑞福海门2-2-2101，我公司又抵顶给成路轮胎，该套房产也是由福瑞公司直接抵顶给了成路轮胎，已实际抵顶并过户。邢会红为成路轮胎的老板娘。原告孔建利对第三人金进公司提交的上述证据发表以下质证意见：对第三人出具的收据的真实性无异议，该收据记载的时间与房屋抵顶协议的时间为同一天，可以证明该协议与收据真实可靠，能够反映整个案件事实，可以相互印证。当时在签订抵顶协议时，原告向第三人补齐了欠款。对其他证据真实性及证明内容均无异议。通过证据显示混凝土是全部供往福瑞公司的工地，抵顶的房屋也位于福山福瑞福海门，说明原告与福瑞公司之间的抵顶合同是真实有效的。通过商品房买卖合同及收据可以证明魏思田或青岛建工跟福瑞公司之间，以抵顶房屋作为工程款结算的一种惯用方式，是双方之间的一种交易习惯，同时根据第三人的陈述，该抵顶房屋与原告签署的抵顶协议是同一批债务，证明原告所提交的抵顶协议是真实有效。被告福瑞公司对第三人金进公司提交的上述证据发表以下质证意见：1、对第三人出具的收据的真实性无法确认，与第三人所称的我方欠其水泥款无关，第三人应出示我方欠其水泥款的相关证据，第三人也未提供给我方开具的发票。2、对供货单、合同备案证明的真实性有异议，系复印件，没有原件，况且该明细表中也没有福瑞公司盖章或工作人员签字。3、对孔建利的房屋抵顶租赁款协议书真实性无异议，但是该协议签订后并未实际履行，对王晓军合同的真实性有异议，系复印件，没有原件，与本案无关。4、对购销合同无法确认真实性，而且合同当中既没有福瑞公司盖章，也没有工作人员签字，综合三份证据，说明原告主张的福瑞公司欠第三人水泥款的事实根本不存在，其诉讼缺乏依据。5、对第三人给青岛建工出具的发票真实性无法确认，但是该发票并非出具给福瑞公司，而是出具给青岛建工的，该发票与福瑞公司无关。6、对第三人与案外人魏思田供货明细表，魏思田不是被告员工，与被告没有关系，从明细表来看需方名称魏思田（青岛建工第二项目部），没有证据表明该明细表与被告有关，且上面仅有第三人的盖印，青岛建工二项目部签名，我方对于上面签名的人员也不认识，真实性无法确认。7、对魏思田对账单，无法确认该对账单的真实性，从证据内容来看，是魏思田与第三人的对账单，没有证据表明该对账单与被告有关。8、对商品房买卖合同及收据的真实性无异议，该合同是2-2-2101号房屋的合同，而本案所涉房屋是2-2-2103，两者之间没有关系；从收据来看，该收据是福瑞公司盖印的抵房收据，但是本案原告所诉的2-2-2103号房屋并没有福瑞公司开具的抵房收据。被告万润公司质证意见同被告福瑞公司质证意见。原告申请法院向被告福瑞公司调取第三人于2015年11月16日向福瑞公司开具的491227.2元的收据在福瑞公司的入账情况，调取王汝华、王晓军的抵账合同在福瑞公司的抵账情况，调取第三人与福瑞公司提供混凝土备案情况，调取福瑞公司与青岛建工供货合同及付款情况。被告福瑞公司向法院提交了王汝华、王晓军的抵账合同在福瑞公司的抵账情况，并发表以下意见：对第三人于2015年11月16日向福瑞公司开具的491227.2元的收据，福瑞公司没有该账目，也没有见过；对王汝华和王晓军的抵房协议书的真实性无异议，上述五套房产均已抵顶给青岛建工，提交抵顶的账目凭证；对其余需要提交的证据我方均没有，无法提交。我方是与青岛建工结算工程款，与魏思田个人无付款记录。原告对法院调取的证据发表以下质证意见：对证据真实性无异议，该凭证可以证实福瑞公司与青岛建工之间存在业务往来，而青岛建工将资质借由魏思田使用，该业务的实际发生人是魏思田与福瑞公司，由魏思田向福瑞公司提供混凝土。被告万润公司对法院调取的证据无异议。第三人对法院调取的证据发表以下质证意见：福瑞公司支付我公司混凝土款均是以这种方式来进行的，王晓军、王汝华抵顶房产就是因为我公司向青岛建工及魏思田提供混凝土，福瑞公司向我方支付混凝土款。一审法院认为，原告孔建利与被告福瑞公司签订的《房屋抵顶租赁款协议书》系双方真实意思表示，约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”规定，因涉案房屋已由被告福瑞公司卖与案外人并已经办理商品房买卖预告登记，原告孔建利签订的合同目的已不能实现，因此，双方签订的《房屋抵顶租赁款协议书》应予解除,法院对原告的该诉请予以支持。根据法律规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。从孔建利与福瑞公司签订的协议的形式和内容来看，该协议是福瑞公司、金进公司、孔建利三方就货款的支付方式达成的协议，系主合同的补充，不是独立的商品房买卖合同，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不应当将其看作是商品房买卖合同，故原告要求被告福瑞公司双倍返还购房款，无事实和法律依据，法院不予支持。原告孔建利与被告福瑞公司签订的《房屋抵顶租赁款协议书》解除后，原告孔建利应当向其租赁合同关系或买卖合同关系的相对方主张权利，故法院对原告要求被告福瑞公司和万润公司承担连带赔偿责任的主张不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条之规定，于2020年5月30日作出民事判决：一、解除原告孔建利与被告烟台福瑞房地产开发有限公司于2015年11月16日签订《房屋抵顶租赁款协议书》；二、驳回原告孔建利的其他诉讼请求。案件受理费6812元，由被告烟台福瑞房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院查明的事实与一审查明的相关事实一致。本院认为，上诉人孔建利与被上诉人福瑞公司签订的《房屋抵顶租赁款协议书》合法有效，但在协议履行过程中，被上诉人福瑞公司将协议约定的房屋出卖与案外人并已经办理商品房买卖预告登记，孔建利请求解除上述协议，原审法院依据合同法第九十四条规定认为孔建利不能实现合同目的，判决支持孔建利的该项诉讼请求，是正确的。上诉人孔建利上诉称，《房屋抵顶租赁款协议书》是上诉人孔建利、被上诉人福瑞公司及原审第三人金进公司三方之间为清除相互之间的债权债务而达成，孔建利免除金进公司的债务，金进公司免除福瑞公司的债务都已经完成，清偿方式是福瑞公司将其开发的福瑞福海门2-2-2103号房产交付孔建利，协议明确约定房屋位置、面积、价格、房款支付方式、配套设施及产权登记等方面内容，完全符合《商品房销售管理办法》第六条规定的商品房买卖合同的主要内容，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，《房屋抵顶租赁款协议书》具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容。经审理认为，《房屋抵顶租赁款协议书》系福瑞公司、金进公司、孔建利就各自间的货款支付所达成的履行方式协议，原审法院认为该协议不是独立的商品房买卖合同、不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并判决不予支持孔建利要求福瑞公司双倍返还购房款的诉讼请求，并无不当。在《房屋抵顶租赁款协议书》解除后，孔建利应当向其债权债务相对方主张权利。因此，上诉人孔建利的上诉所称理由不能成立，本院依法不予支持。综上所述，孔建利的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13625元，由上诉人孔建利负担。本判决为终审判决。审判长  王吉昌审判员  张婷婷审判员  王汝娟二〇二〇年十一月十九日书记员  王 元