四川省蓬溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0921民初1319号 原告：周光明，男，1973年5月18日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 原告：岳苗玲，女，1977年9月15日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 委托诉讼代理人（特别授权）：周光明（系岳苗玲之夫），基本情况同上。 委托诉讼代理人（特别授权）：周锦熙（系岳苗玲之女），女，1999年12月12日出生，住四川省蓬溪县。 被告：四川涌岷置业有限公司。住所地：四川省蓬溪县赤城镇北街**。统一社会信用代码：915109215656661762。 法定代表人：李燕，该公司董事长。 诉讼代表人：四川涌岷置业有限公司破产管理人。 负责人：蒋安兵。 委托诉讼代理人：陈卓，四川同载律师事务所律师。执业证号：××。 原告周光明、岳苗玲与被告四川涌岷置业有限公司（以下简称涌岷公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年4月26日作出裁定：驳回周光明、岳苗玲起诉；原告不服，上诉至遂宁市中级人民法院，中院于2020年6月1日作出裁定：撤销原审裁定，指令我院审理。本院于2020年6月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月21日，公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2020年7月21日裁定转为普通程序，于2020年7月24日进行了第二次公开开庭审理。原告周光明、原告岳苗玲的委托诉讼代理人周光明、周锦熙及被告四川涌岷置业有限公司破产管理人的委托诉讼代理人陈卓到庭参加诉讼，原告岳苗玲及被告四川涌岷置业有限公司诉讼代表人的负责人蒋安兵经本院传票传唤未到庭。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告周光明、岳苗玲向本院提出诉讼请求：一、判决确认原告对被告四川涌岷置业有限公司开发的位于香榭城第4幢17层17-2号、第4幢20层20-××1号、第4幢20层20-2号房屋享有购房户债权；二、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告四川涌岷置业有限公司因开发香榭城房地产项目需要，向原告借款。原告周光明于2014年1月17日将500000元人民币转给被告，因被告未能归还原告借款本息，双方协商以被告开发的香榭城的商品房来抵偿原告的借款本金。经协商，被告同意以二套商品房抵偿原告的借款本金，原告并再以支付现金的方式购买一套商品房。2017年5月12日，原被告双方遂签订了合同编号分别为2017002121、2017002122、2017002123号的三份《商品房买卖合同》，并在房管部门办理了商品房预售合同登记备案。购房总价款为729781元，借款本金抵偿后，原告遂以现金的方式向被告找补了229781元。 被告因不能清偿到期债务，遂向蓬溪县人民法院申请重整，蓬溪县人民法院于2018年7月26日受理了被告的重整申请。2018年9月8日，原告向被告申报了购房户债权。管理人以原告与被告之间实为借贷关系、签订的《商品房买卖合同》是为借款提供担保为由错误的向蓬溪县人民法院申请注销三份《商品房买卖合同》。2019年8月12日，蓬溪县人民法院作出了（2018）川0921破1-43号民事裁定书，裁定将原被告双方签订的合同编号分别为2017002121、2017002122、2017002123号的《商品房买卖合同》予以注销。2019年10月10日，管理人向原告制作了《债权审核通知书》，以原告未实际支付三套房屋的购房款，所以与被告签订的购房合同无效为由，认定原告申报的债权不成立。综上所述，原告将借给被告的借款本金已经用于抵偿了二套商品房的购房款，并又以支付现金的方式购买了一套商品房，已完成购房款的支付义务。因此，原告对被告享有案涉三套商品房的购房户债权。为此，根据法律规定，特向人民法院起诉，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告四川涌岷置业有限公司辩称，原告的诉讼请求不成立。1、原告起诉被告要求确认其购房户优先债权，在原审一审中原告并未就其与被告的债权债务关系逐一达到证明目的而举证，原告主张的因其对涌岷公司享有债权从而进行以物抵债的基础，是建立在其与涌岷之间存在客观的债权债务关系，而具有举证义务的原告在庭审中并未就其证明目的履行充分的举证义务。2、原告提供的证据不能证明其对涌岷公司有现金交款的购房事实。3、原告不属于商品房消费者优先权人，无权享有商品房消费优先权。在原审一审庭审中被告出示了在不动产登记中心调取的相关证明文件，被告在当时的庭审中摘选了两套房屋的相关证明文件，该部分不动产权情况表证明了原告在本县辖区之内已经拥有远远超过居住需求的房屋。因此根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题》的规定第29条、九民会议纪要第125条、最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定中的精神，被告认为原告不属于前述规定中的商品房消费者。4、在前称基础上，如果被告与原告之间确实客观存在债权债务关系，在此假设前提之上，要讨论的是原告与涌岷公司签订的商品房买卖合同的效力问题，被告认为原告与被告所达成的以房抵债协议与签订的商品房买卖合同已经视为解除，原告无权再依据该约定要求被告履行义务。根据破产法第18条第一款人民法院受理破产申请之后管理人对破产申请受理前债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，管理人至破产申请受理之日起两个月内未通知对方当事人或者至收到对方当事人催告之日起30日内未答复的视为解除合同。本案中作为被告涌岷公司的管理人依照法定程序履行相关职能后对于原告所申报的债权当中依据的以房抵债协议和商品房买卖合同均以书面形式予以了否认，是通过事实行为明确表达了相应的合同不再继续履行。其申报的债权不予认可，除此之外管理人并未通知原告履行合同的继续事务，依照前述法律规定案涉商品房买卖合同在当前的效力应当是已经被解除的状态，虽然商品房买卖合同以及以房抵债协议对双方已经不再具有约束力，但是若因管理人解除案涉合同给原告造成损失的，原告可以提交相应的证据予以证明并以该损失内容向管理人申报相应的债权，以维护自身的合法权益。5、首先本案的案由是债权确认纠纷，也就是本案是破产法下破产程序过程当中所衍生出来的诉讼，破产法作为特别法应当在其所保护的法益范围之内优先于其他一般法进行适用。而破产法保护的法益在本案当中就是涌岷公司真实的债权人，管理人在对债权人申报的债权信息甄别的过程当中对债权人是否享有债权、其债权类别是何种债权以及其债权金额具体是多少等问题上进行了严格的审核，本案中原告如果对涌岷公司真实享有借贷债权，如果我方枉顾破产法相关之规定仅仅依照九民纪要，物权法等相关法律法规规定导致的后果是使涌岷公司对外所应承担的普通债权变成清偿优先级靠前的优先债权，进而使债权人的利益受到损失，对原告所主张的诉讼请求被告认为应当在保护绝大多数真实债权人的利益之下对其是否享有债权以及债权的类别和金额进行严格的审核。认定个别清偿行为无效的关键之一是该清偿行为是否损害了其他破产债权人的合法权益。依照该标准在本案中若原告获得了购房户债权，那么相应的清偿行为则是法律规定的无效个别清偿行为。综上我方认为原告就其主张的诉讼请求不能达到充分的证明，同时即便相关的债权债务关系得到充分的证明，原告依法对被告享有的也应当是普通债权而非商品房消费者优先权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交的证据：一是工商银行个人业务凭证填单，工商银行电子银行回单，个人活期明细信息，借记卡账户历史明细清单，证明借款500,000元的事实。被告方质证对真实性、合法性无异议，对关联性有异议。合议庭认为，结合双方签订的三份《商品房买卖合同（预售）》，当庭作证的证人证言，可以证明被告是认可了该500,000元的借款事实，本院对该组证据的三性予以认可。二是三份商品房买卖合同、收据、电子回单。被告质证对该组证据的真实性、合法性认可，关联性不予认可，商品房买卖合同是双方的真实意思表示，对该证据合议庭予以采信；收据的金额与我院查明的事实不符，周光明主张应李勇的要求还给付了125,000元现金给黄超，但是黄超否认收到了该笔现金，而周光明未提交证据证明已支付完收据上的房款金额，对该陈述意见不予采信；电子回单证明周光明向黄超转账的事实，但是只能证明周光明向黄超转了104781元，对该证据本院予以确认。三是债权通知书和（2018）川0921破1-43号裁定书两份。被告质证认为债权通知书作出的审核意见答复错误，不应是合同无效，而是依法解除了合同，但不影响结果。对该组证据，合议庭认为债权审核通知书内容存在错误，双方存在债权债务关系，双方签订的三份房屋买卖合同不是无效而是依法解除。四是（2018）川0921破1-43号民事裁定书和（2018）川0921破1-88号民事裁定书。被告质证对证据的真实性和合法性不认可。合议庭认为系（2018）川0921破1-88号民事裁定书对（2018）川0921破1-43号民事裁定书进行了撤销，该证据只能证明我院的一个纠错程序。五是蓬溪县住房和保障局出具的证明，证明涉案房屋已被转卖。被告质证认为关联性有异议，不能达到原告的证明目的。该证据合议庭认为证明涉案三套房屋已转卖的事实，原告的证明目的也是证明案涉房屋被转卖，该证据合议庭予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理确认以下事实：2014年1月16日，周光明通过银行转账的方式转给庞波200000元，原告在胥泽兰处借款300000元，要求胥泽兰直接转给庞波，周光明请庞波将该笔500000元代转给李勇（四川涌岷置业有限公司的实际控制人），2014年1月17日，庞波转账1000000元给本案被告四川涌岷置业有限公司，其中包括了周光明的500000元。2017年5月12日，原告周光明、岳苗玲与被告四川涌岷置业有限公司签订了三份《四川省商品房买卖合同（预售）》合同编号分别为：2017002121、2017002122、2017002123，约定原告购买被告开发的位于蓬溪县××路××，分别为4幢17层17-2号、4幢20层20-××1号、4幢20层20-2号，建筑面积分别为66.64平方米、66.66平方米、66.64平方米，单价都是3650元，房屋总价分别为243236元、243309元、243236元，买受人在2017年5月12前支付该商品房全部价款，出卖人在2019年6月30日前交房。合同签订后于2017年5月26日，被告给原告周光明出具了三份收据，载明：收到周光明4-1-1702、4-1-2002、4-1-2001购房款分别为243236元、243236元、243309元。实际上，周光明以对被告享有的借贷债权500000元及利息125000元（利息以500000元为基数，从2015年4月12日至2017年5月11日止，按月利率1%计息，共25个月）抵偿部分购房款，另于2017年6月20日，周光明按照李勇的要求向黄超转账104781元（因李勇在黄超处借款，需支付黄超利息），该笔是支付的购房款。 2018年7月17日，四川涌岷置业有限公司向蓬溪县人民法院申请重整，2018年7月26日，本院作出（2018）川0921破申1号民事裁定书，裁定受理四川涌岷置业有限公司的重整申请。并于2018年7月27日，以（2018）川0921破1号决定书，指定北京德恒（成都）律师事务所担任四川涌岷置业有限公司管理人。2019年8月12日，蓬溪县人民法院作出（2018）川0921破1-43号民事裁定书，裁定：注销被申请人周光明在蓬溪县住房保障和房屋管理局就“涌岷·香榭城”房屋3份《四川省商品房买卖合同（预售）》所作的网签及登记备案（房号分别为4-1-20-2、4-1-17-2、4-1-20-1；合同编号分别为2017002123、2017002121、2017002122）。2019年10月10日，管理人向原告出具了《债权审核通知书》（编号：848-850），认定原告未实际支付涌岷香榭城房号为4-1-20-2、4-1-17-2、4-1-20-1的购房款，2017年5月12日双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》合同无效。合同编号为2017002123、2017002121、2017002122网签备案将依法撤销。原告与涌岷公司不存在债权债务关系，申报的债权不成立。2019年10月29日，原告周光明、岳苗玲向本院起诉，本院于2020年4月26日以（2019）川0921民初2038号之一民事裁定书裁定驳回原告的起诉。原告不服，提起上诉，遂宁市中级人民法院于2020年6月1日以（2020）川09民终569号民事裁定书裁定：撤销四川省蓬溪县人民法院（2019）川0921民初2038号之一民事裁定书；指令四川省蓬溪县人民法院审理。于2020年5月13日，本院以（2018）川0921破1-88号民事裁定书裁定：撤销本院（2018）川0921破1-43号民事裁定书。 另查明：1、于2020年5月15日本院以（2018）川0921破1-6号通知书通知：要求管理人对周光明的债权重新审核。管理人于2020年7月28日作出了对周光明的债权重新审核的说明，管理人认为周光明对四川涌岷置业有限公司依法不享有购房户债权（商品房消费者优先权），其对涌岷公司依法享有普通债权，但其涉及债权事实不清，管理人依法未予认定。管理人未出具《债权重新审核通知书》。 2、原告在蓬溪县赤城镇城东新区（山语涧）拥有15幢-1-1-1、15幢-1-2-1有两套住房，建筑面积均为77.35平方米，产权证书号分别为房权证蓬溪县字第2××8号、-××1号、房权证蓬溪县字第2××6号、-××1号。 3、本院于2020年8月11日询问黄超笔录一份，证明周光明通过银行转账给黄超10万余元属实，黄超表示该笔款属于李勇支付他的利息，但是黄超表明未再收到周光明给付的现金。 本院认为，原告请求确认其就争议房屋享有购房户债权，故本案应为普通破产债权确认纠纷。 解决本案争议，需要明确以下几项事实： （一）、二原告与四川涌岷置业有限公司是否存在债权债务关系。 管理人向周光明出具的《债权审核通知书》，认为周光明与涌岷公司不存在债权债务关系，周光明向管理人申报的债权不成立。但，2014年1月16日，周光明通过银行转账的方式转给庞波200,000元，周光明在胥泽兰处借款300,000元，要求胥泽兰直接转给庞波，庞波收到周光明和胥泽兰两笔转账共计500,000元，周光明委托庞波将这500,000元代转给李勇（被告的实际控制人），2014年1月17日，庞波转账1,000,000元给本案被告四川涌岷置业有限公司，其中包括周光明要求代转的500,000元。2017年6月20日，周光明应李勇的要求向黄超转账104,781元。尽管周光明未直接将款项转入四川涌岷置业有限公司，但结合证人证言及双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》，可以证实四川涌岷置业有限公司认可了周光明对其享有债权，属于因借贷关系产生的债权债务关系。在周光明、岳苗玲与被告结算后，四川涌岷置业有限公司出具了三张房款的收据（4-1-1702、4-1-2002、4-1-2001购房款分别为243,236元、243,236元、243,309元)，其实质不属于通常的商品房买卖合同，该商品房买卖合同是建立在以物抵债的前提下，如果没有以物抵债这个前提，原告从被告处购买商品房，则需向被告支付相应的购房款，因此，才会出现原告不用付款就从被告处获得房款收据的情形。案涉合同异于一般的商品房买卖合同之处在于当事人当初签订合同的目的是实现以物抵债。据此能够确认被告下欠原告借款500,000元及其利息125,000元并用于折抵购房款，以及原告支付了104,781元购房款的事实。 （二）、当事人间发生的交易及其原因。 1、借贷关系如何与本案房屋买卖合同相关联。由于周光明与四川涌岷置业有限公司具有借贷关系，双方选择以房抵债来解决双方之间的债务纠纷，按通常的交易，四川涌岷置业有限公司将用于抵债之物转移给周光明则可完成以物抵债，但本案并非如此，其原因是用于抵债之物具有特殊性，系不动产，其权利转移不像动产那样简便易行，需要履行相应的手续，且为在建房产，办理需要一个过程。借贷关系因以物抵债与房屋买卖合同的签订建立联系。 2、关于以物抵债概念。以物抵债并不是一个规范的法律术语，只是人们在交易中采取的一种交易安排，根据交易的具体约定，对其效力分别进行认定。对于单纯的以物折价偿债，理论上有将其归纳为代物清偿，即当事人间达成协议，以他种给付代替原定给付，实际是将原契约约定作了相应变更，债的关系仍然保持同一性。 3、以物抵债与本案房屋买卖合同间的关系。由现有事实可推知，在周光明与被告之间达成了以物抵债的共识，周光明以对被告享有的债权抵偿购房款。被告当初认可了以房产抵偿债务，具体到本案，就是以房号4-1-1702、4-1-2002、4-1-2001的三套房屋抵偿相应债务，原告另再付了104,781元购房款。但因标的物本身具有特殊性，系不动产，且为在建工程，双方便以签订房屋买卖合同的形式进行操作，被告虽然出具房款收据，但原告实际只向被告付购房款104,781元，开具收据只是完成购房付款的形式，由此，签订房屋买卖合同系为实现以物抵债所采取的方法。 4、本案房屋买卖合同与通常的房屋买卖合同的差异。从形式上看，并无差异。但透过前面的分析可知，本案的房屋买卖合同是建立在以物抵债的前提之下，如果没有以物抵债这个前提，原告从被告处购买房屋，则须向被告支付相应的购房款，正因为存在以物抵债这个合议，才会出现原告不用支付全部房款就从被告处获得房款收据的情形。因此，案涉合同异于一般房屋买卖合同之处就在于当事人当初签订合同的目的是抵债，而不是购房，只是借助房屋买卖的形式去实现偿债的目的。 综上，原、被告用签订房屋买卖合同的形式实现以物抵债，房屋买卖合同便成为了载体和工具。 （三）、三份《四川省商品房买卖合同（预售）》合同是否有效？ 2017年5月12日，原告周光明、岳苗玲与被告四川涌岷置业有限公司签订了三份《四川省商品房买卖合同（预售）》合同，合同编号分别为：2017002121、2017002122、2017002123。且被告向原告出具了三份收款收据，应当认定双方建立了商品房买卖合同关系。根据《合同法》合同效力的规定，依法成立的合同，自成立时生效，案涉以物抵债合同系双方自愿达成，意思表示一致，且无证据证明该合同具有合同法第五十二条规定的无效的情形，以物抵债不影响该合同的生效。因此，该三份合同应认定为有效。 （四）、管理人解除周光明的三份《四川省商品房买卖合同（预售）》是否正确？ 2019年10月10日，管理人向原告出具了《债权审核通知书》（编号：848-850），认定原告未实际支付涌岷香榭城房号为4-1-20-2、4-1-17-2、4-1-20-1的购房款，2017年5月12日双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》合同无效。合同编号为2017002123、2017002121、2017002122网签备案将依法撤销。本院认为，双方的三份商品房买卖合同有效，破产管理人书面通知原告三份商品房买卖合同予以撤销，且被告将案涉房屋转卖他人的行为已经表明，被告选择行使合同解除权。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。周光明与四川涌岷置业有限公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，根据三份商品房买卖合同（预售）的合同内容，该三套房屋的总价款为729,781元，根据我院查明的事实可以证明周光明通过以物抵债的方式给付的500,000元及利息125,000元及购房合同签订一个多月后应被告的实际控制人李勇的要求转给黄超的104,781元，原告以抵偿债权和银行转账的方式支付了三套房屋的价款。但该房屋为在建工程，不具备交付房屋及办理所有权转移登记的条件，四川涌岷置业有限公司未履行完毕自己的合同义务。破产法的立法宗旨在于保护全体债权人公平受偿的权利，管理人对此类合同具有法定的合同解除权，管理人有权解除该三份《四川省商品房买卖合同（预售）》。那么，案涉合同虽然有效，但是属于未履行完毕的合同，管理人选择解除该三份合同有法可依，并且符合破产法的立法精神。 （五）、关于以物抵债的履行。双方达成以物抵债的合意，并把签订房屋买卖合同作为载体以实现以物抵债，但由于标的物系不动产，且为在建工程，要移转标的物权利，实现以物抵债需要一个过程并办理相关手续。自签订房屋买卖合同至今，所涉标的物尚未完工交付，所有权更未移转。因此，以物抵债并未完成，现在也无法立即完成，房屋买卖合同约定事项系将来履行，属于期待利益，由此涉及到以物抵债是否继续履行的问题。在破产重整中，对被告的债权人来说，其核心是公平受偿，禁止个别清偿，以实现对债权人的平等保护，这从《中华人民共和国企业破产法》多个法条的规定中均可清楚地看到。就本案以物抵债而言，本质上是个别清偿。当然，这种个别清偿如果发生在被告正常生产经营期间，基于合同自由和权利处分原则，他人无权干涉，但本案情形是以物抵债至今没有完成，还要等待将来完成，其结果就是在破产重整期间对个别债权人进行清偿，显然与法律规定相违背。本案以物抵债之债来源于借贷，而非房屋买卖，故基础法律关系是借贷。如果允许部分借贷关系的债权人以债务人将来成就之物抵偿债务，其余同样是借贷关系的债权人未以物抵债，其债权就只能通过普通破产债权申报、确认程序加以保护，其结果是同类债权未同等保护，违反《中华人民共和国企业破产法》的相关规定，不应支持。 （六）、关于购房户债权的说明。所谓的购房户债权并不是一个法律上的规范术语，也不是标准的债权分类，在破产债权分类中并无购房户债权之说。只是在实践中对于一般签订商品房买卖合同并实际支付了购房款的债权人，管理人在分类处置债权过程中，将此类债权确定为购房户债权。其实际意义在于签订的商品房买卖合同继续履行，将来按照合同约定向购房户交付房屋，转移所有权，这是管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定决定继续履行合同，实质是将此类债权确定为优先债权，即消费者购房户债权，而非普通破产债权。 综上所述，双方签订的三份《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号分别为：2017002121、2017002122、2017002123）虽然合法有效，但是管理人已经解除，该解除行为符合法律规定，合同由此终止履行；以物抵债仅为债的清偿方式，不能改变债的属性，原来的普通债权不能因此变为优先债权，且本案以物抵债在被告破产重整前的法定期间未完成。原告要求破产重整期间继续履行，则属于个别清偿行为，违反法律规定，不应支持。原告因以物抵债与被告签订商品房买卖合同，从而主张三套房屋的优先债权即购房户债权，本院不予支持。但原告支付的104781元是购房款，不在以物抵债的范畴内。因此确认原告拥有的500,000元及利息125,000元为普通债权，104,781元为优先债权即购房户债权。 依照《中华人民共和国破产法》第十六条、第十八条、第五十八条的规定，判决如下： 原告周光明、岳苗玲对被告四川涌岷置业有限公司享有的500,000元及其利息125,000元（利息以500,000元为基数，从2015年4月12日至2017年5月11日止，按月利率1%计息，共25个月）为普通债权，104,781元为优先债权即购房户债权。 本案受理费11,098元，由原告周光明、岳苗玲承担8,702元，被告四川涌岷置业有限公司承担2,396元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 审 判 长  张建军 人民陪审员  吕 勇 人民陪审员  张 君 二〇二〇年十一月四日 书 记 员  黎宇菲