北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初7935号原告（反诉被告）：林丕，男，1983年9月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：周碎芬，北京乾成律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋刚，男，1980年11月10日出生，汉族，住武汉市洪山区。原告（反诉被告）林丕与被告（反诉原告）宋刚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林丕及其委托诉讼代理人周碎芬、被告（反诉原告）宋刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告林丕向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告之间的不定期租赁关系；2.判令被告支付自2020年3月1日至2020年8月10日期间的租金19649元；3.判令被告支付违约金3700元及没收一个月的押金；4.判令被告支付拖欠的水费共计185元，水费折抵剩余的燃气费88.6元后支付为96.4元；5.判令被告支付开锁公司上门的费用100元；6.判令被告返还水卡、电卡、燃气卡等生活必须的卡；7.诉讼费由被告负担。事实和理由：2015年6月1日，原告与被告签订了为期一年的房屋租赁合同，支付方式是押一付三，自2016年5月30日为期一年的租赁期满后，双方未再续签合同，但被告继续使用该房屋并交纳相应的租金。在2018年5月6日，双方就继续租赁口头达成了一致协议，该口头协议于2019年5月31日到期；到期后，原告继续使用该出租标的，双方形成了不定期租赁合同的意思表示；根据我国《合同法》第215条、第232条规定：不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因原告对出租标的物另有他用，在2020年1月21日时提前一个月告知被告于2020年2月20日解除双方的不定期租赁关系，返还出租标的物；因疫情原因，被告又系武汉返京人员的特殊性，原告又宽限了相应的时间，在被告返京后与其友好沟通，要求其隔离期满后，即5月15日到期后10天内搬离该房屋，但被告仍然对此置之不理且没有搬离出租标的物的明确计划，且至起诉止被告仍然非法占有原告的出租标的物及拖欠该房使用费。2020年8月10日被告才办理房屋交接手续，且未就拖欠的租金及水费等生活费用进行清算。综上，原告尽到了合理期间的通知义务，仍然不能达到解除不定期租赁关系的目的，为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，诉至法院，请法院支持原告的诉讼请求。被告宋刚辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告的起诉与事实不符，没有事实依据，其应在要求被告提前10天搬离房屋后支付多收取的租金及退还押金。双方签订的《租赁合同》中“第九条违约责任（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金”的约定，支付一个月的违约金。二、鉴于原告2020年1月21日提出的解约要求，合同已于2020年2月20日解除，原告需退还已经提前支付的2月20日至2月29日的房租及一个月的房屋租赁押金。（微信聊天记录显示，在1月20日钟南山院士在央视公布武汉疫情情况严重后，1月21日原告明知被告在武汉，害怕传染风险，不顾被告实际情况要求2月20日限期搬离出租房，并强调“总之我已经提前一个月书面通知你了，到期了我就收房”）三、由于新冠肺炎不可抗力，被告第一时间返回租住地进行搬家，并于解除隔离后（2020年5月5日中午）搬离租住地，鉴于房屋早已归还原告，原告需退还被告一个月的押金3700元、燃气费88.63元、电费差额32.64元、宽带费（原告要求搬离日期到合同截止日期期间的宽带费）880元每年，2月20日合同终止期至5月31日，101天共计243.51元。有关水费，被告2019年12月20号左右就出差在外地，然后直接返回武汉父亲家，直至2020年4月12日按国家要求返回北京，期间的85元水费不予认可（房屋水管老旧导致长期漏水，另外原告及其朋友有房屋钥匙，房锁从未更换，故不排除其本人或朋友在此期间进入房屋使用过水造成的费用，否则房屋居住隔离期间又是盛夏用水高峰期，产生的水费不足20元，而被告没有居住期间却产生了85元的水费，极为可疑。另外，原告并未列出4月12日至5月5日被告实际居住期间的水费。对其提供的证据真实性、准确性、关联性均不予认可。）即使按照社区居委会开具的证明，只认可2020年4月12日至2020年5月5日的水费，但前提条件是由原告提供相关收费依据（该日期内的水费清单，如不能证明则无法支付）。根据国家疫情防控相关要求，鉴于湖北省及北京市各地实际防控规定，被告在武汉做完核酸检测后于2020年4月12日抵达北京进行14天的居家隔离，并于4月26日再次进行核酸检测，结果正常后于4月27日解除隔离，但由于武汉疫情严重性，又按相关要求居家隔离，五一期间由于疫情可控，根据相关要求北京市解除对武汉人员14天以外的隔离要求，被告第一时间联系搬家公司并给社区报备后，于5月5日中午搬离租住地，有搬家公司系统记录及北街家园第三社区居委会证明并盖章。由于防疫相关规定，社区居委会要求搬离小区的隔离人员没有租赁合同证明不得开具证明出入小区，再加上更换工作照顾即将临产的夫人和81岁的老父亲，再加上原告出国等原因，双方无法协商适合时间进行当面移交。也考虑当时疫情并未结束，减少传染风险，故希望原告提供快递地址进行视频交接。但原告拒绝提供快递地址，并告知物业不得代为接受房屋钥匙等，在特殊时期只得委托朋友把钥匙交与物业公司对面21世纪不动产中介公司代为保管，并留了房东电话，让其当天联系。但由于迟迟无法联系上原告，只得告知其房间内被告物品均已搬离并打扫完毕，可随时自行处理其房产，并尽快退还押金协商后续事宜。四、免除被告3月1日至5月5日期间因不可抗力不能搬家导致的租赁费用。原告明确到2月20日后不再续租，但由于疫情不可抗力，被告不能及时搬家，请求原告减免房租，退还押金，并进行友好协商，但遭到原告拒绝。《民法总则》规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。很显然新冠肺炎应该属于不可抗力。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。这里的不可抗力导致的结果是无法按个人意愿返回租住处进行搬家，故期间物品在租住房内不是被告本意，被告无法违反国家、交通部及北京市疫情防控相关规定按照原告要求进行搬家行为。原告提到的要求转账的方式支付不确定的费用是歪曲事实。原告已经在1月份告知被告2月底必须搬离的情况下，被告也第一时间联系到其他住所，并打算按原计划2月20日前搬离，并购买了火车票。但由于疫情原因无法搬离，这才是不可抗力导致的结果。如果没有疫情按时搬离了，应该由原告退还房屋一个月的押金3700元及相应违约金。另外原告提到的“据交易习惯可知”、“不符合交易习惯”，不知道出自哪个国家的法律法规的哪一条。疫情期间防控第一，被告本着尽快返回租住处搬离完行李，尽快配合原告的要求，希望其能退还押金的考虑，向北京市社区居委会和武汉市相关部门申请，才第一批返回北京。可原告回国后，只顾个人私利和所谓的交易习惯，提出一些无理要求，不考虑实际防疫情况拒不配合提供快递地址，并且在明知相关钥匙、电卡、燃气卡已经在中介公司的情况下，具备收房条件却执意不收房。并且通过电话和发信息（原告提供的给中介公司的短信截图为证）威胁物业及中介公司不得接受和配合接受钥匙及卡，为交房设置重重障碍。五、免除原告与开锁公司之间的私人行为产生的100元费用。被告已经于5月5日搬离租住房屋，且不在昌平区附近工作生活，由于疫情管控要求，避免造成不必要的疫情管理风险，被告在原告拒绝提供快递地址并阻止物业接受房门钥匙、水电卡等相关资料的情况下，委托中介公司与其联系。钥匙也在法院现场监督下从中介公司获取并成功打开房门，不存在上门开锁的行为，原告邀请相关人员上门开锁是其个人行为与本案无关，不予认可。针对原告不认可的社区居委会证明材料及搬家公司系统证明材料，均有原件，并可以向相关部门确认，事实不容置疑。综上，原告应向被告支付一个月的违约金3700元。原告需退还已经提前支付的2月20日至2月29日的房租1148元及一个月的房屋租赁押金3700元，共计4848元。燃气费、电费差额、宽带费，共计4064.78元。以上共计12612.78元。反诉原告宋刚向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人履行《租赁合同》中“第九条违约责任（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金”的约定，支付一个月的违约金3700元；2.鉴于被反诉人1月21日提出的解约要求，合同已于2020年2月20日解除，被反诉人需退还已经提前支付的2月20日至2月29日的房租1276元，及一个月的房屋租赁押金3700元；3.由于新冠肺炎不可抗力，反诉人第一时间返回租住地进行搬家，并于解除隔离后（2020年5月5日中午）搬离租住地，鉴于房屋早已归还被反诉人，被反诉人需退还反诉人一个月的押金，燃气费、电费差额、宽带费（被反诉人要求搬离日期到合同截止日期期间的网费）；4.免除反诉人3月1日至5月5日期间因不可抗力不能搬家导致的租赁费用；5.在反诉人明确告知已经不在北京并更换电话号码，并搬离租住地后，被反诉人依旧对反诉人进行骚扰，判令要求其进行书面道歉；6.判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：与本诉答辩意见一致。反诉被告林丕辩称：不同意反诉人的所有反诉请求。一、驳回反诉人要求原告支付违约金及退回2月20日至29日的租金以及返还押金的请求，该请求于理无据。首先，据《合同法》第215条、236条的规定，原、被告双方的租赁系不定期租赁关系。不定期租赁合同双方具有法定的任意解除权，本案原告提前一个月通知反诉人，于2020年2月20日搬离系行使法定的权利，于法于理有据。其次，由于双方未就搬离的事宜达成一致意见，又因疫情爆发，因此原告予以相应的宽限时间，双方的租赁关系并未解除，反诉人在2020年2月29日租金到期后应继续向原告支付租金，自2020年3月1日起至2020年8月10日交房止，反诉人共拖欠租金19649元。二、不可抗力系指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中原告的诉求第二项是要求反诉人在租金到期后支付租金，反诉人可通过转账的方式支付，不属于不能克服的情形；其次，原告与反诉人多次交谈中表示，反诉人可通过让其朋友代为办理完成退房事宜，交付房屋结清押金事宜，双方未达成一致意见。后反诉人于2020年5月8日联系原告，让其朋友代为交接，原告也同意，但因原告提出支付拖欠的租金及结清水费、电费、燃气费等生活日常费用时，反诉人变卦为要以邮寄方式交钥匙。这种方式既不符合约定也不符合交易习惯，原告有权拒绝。因此，反诉人并未完成退房交接手续及结清租金及水费等费用。因此，反诉人有能力克服办理退房手续及结清拖欠租金及水电煤等费用，却故意推托，拒不办理手续，因此不能免除反诉人的租金。三、第五项请求与本案无关。综上，请求法院驳回反诉人的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院经审理认定事实如下：2015年6月1日，林丕（出租人，甲方）与宋刚（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市昌平区×；房屋租赁期自2015年6月1日至2016年5月30日；乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出书面、口头续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同；租金为每月2300元，押一付三；押金2300元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。林丕与宋刚的微信聊天记录显示，林丕于2018年5月6日称“这一年就从6月1算到明年5月31”；根据双方微信聊天记录显示，双方自2018年6月1日起约定的租金为每月3700元，宋刚已支付租金至2020年2月29日。根据双方微信聊天记录显示，林丕于2020年1月21日通知宋刚于2020年2月底退房，宋刚未予同意，并要求居住至2020年6月份。2020年3月2日，林丕通过微信告知宋刚交纳租金，宋刚称房屋自2020年1月18日起就无人居住，要求林丕支付一个月违约金并退还押金后搬走。2020年3月9日，林丕向宋刚发出《限期搬离房屋通知》，宋刚未收到快递。2020年3月15日，林丕通过微信向宋刚发了文件扫描件。2020年4月17日，宋刚自武汉返京，开始居家隔离。2020年5月8日，宋刚与林丕协商办理房屋交接手续，双方约定于2020年5月10日办理房屋交接手续，后宋刚称其已搬走并离开北京，需要朋友帮忙交接钥匙，因朋友时间无法确定，故要求林丕提供地址将房屋钥匙邮寄交付。林丕认为交接房屋需要当面确认房屋情况，故未提供收件地址。林丕还提供了短信记录，称宋刚未经其同意于2020年5月21日将涉案房屋钥匙寄存在房屋中介处。宋刚称其于2020年5月5日即将钥匙寄存在房屋中介处，并将林丕电话告知房屋中介人员，并请房屋中介人员将钥匙交付林丕。宋刚称其电话告知林丕已将钥匙寄存在房屋中介处，但未提供证据。2020年8月10日，本院工作人员与林丕之委托诉讼代理人、宋刚一起到房屋中介处取到涉案房屋钥匙，并对房屋情况进行了勘验。经双方当事人确认，燃气费剩余88.6元，电费剩余32.64元；水费欠费数额为185元，但宋刚对其应付水费数额提出异议。另，林丕表示不再主张交还水卡、电卡、燃气卡的诉讼请求。以上事实，有北京市房屋租赁合同、微信聊天记录等证据及双方当事人陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，林丕与宋刚签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方合同约定的期限为2015年6月1日至2016年5月30日，合同到期后，双方并未签订书面合同，但宋刚仍继续承租涉案房屋。根据双方微信聊天记录，双方仅就2018年6月1日至2019年5月31日的租赁期限达成了一致意见。2019年6月1日后，宋刚仍按每月3700元的标准向林丕支付租金，但双方未再就租赁期限进行约定，亦未签订书面合同。故本院认定宋刚与林丕就涉案房屋成立不定期的租赁合同关系。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照相关规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。林丕虽于2020年1月21日提出与宋刚解除合同，但宋刚并未同意，亦未在林丕提出的搬离房屋的时间搬离涉案房屋；根据双方微信聊天记录，宋刚于2020年3月15日收到林丕发出的解除合同通知，故本院确定合同解除时间为2020年3月15日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据双方微信聊天记录，双方协商确定于2020年5月10日办理房屋交接手续，但实际并未办理。宋刚虽称其已于2020年5月5日即搬离涉案房屋，并将钥匙交由中介保管，且告知了林丕，但根据林丕提交的证据，林丕实际于2020年5月21日得知涉案房屋的钥匙存放于中介处，故本院确定宋刚交房的时间为2020年5月21日。因此，宋刚应该支付自2020年3月1日起至2020年5月21日期间的租金和房屋占有使用费，本院参照双方口头约定的租金标准予以核算。关于宋刚要求林丕退还2月20日至2月29日的房租1276元的反诉请求，本院不予支持。关于宋刚主张免除2020年3月1日至5月5日期间租赁费用的请求，本院认为，新冠肺炎疫情期间，宋刚确在武汉未能返京，因疫情或防控措施导致其确实无法返回房屋并正常居住，故根据公平原则，确定减免宋刚一个月的租金，并在宋刚应当支付林丕的租金中予以扣除。关于林丕主张宋刚支付2020年5月22日至2020年8月10日期间的租金，因林丕已于2020年5月8日知道宋刚已搬离涉案房屋，双方仅对钱款结算、房屋实地验看、钥匙交付时间等不能达成一致意见，其于2020年5月21日得知宋刚已将钥匙存放于中介处时应当第一时间验看涉案房屋，故其主张该期间的租金，本院不予支持。因本案所涉房屋租赁合同为不定期租赁，双方并未签订书面合同，对违约情形未进行约定，且双方系协商解除合同，故对于林丕和宋刚分别主张对方承担违约责任的请求，本院均不予支持。因宋刚承租涉案房屋时交纳了押金，现合同已经解除，林丕应予退还。关于押金的具体数额，宋刚主张为3700元，林丕认可为2300元，双方均未提交证据，故本院确定押金为2300元，由林丕予以退还。关于剩余的燃气费、电费，因双方均已对数据进行了核对，本院对此不持异议，确定由林丕退还宋刚。关于涉案房屋欠付的水费185元，宋刚虽认可该数额，但称其仅应负担其居住使用房屋期间的水费，但因水费均系使用后收费，宋刚并未提交证据证明其已交纳水费至何时，且其将房屋钥匙存放于中介处后，实际由法院与双方当事人共同至中介处取出钥匙并打开涉案房屋，故亦无证据证明其搬离涉案房屋后有他人在涉案房屋内用水，故本院确定由宋刚负担该笔费用。关于林丕主张宋刚支付开锁费用100元的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。关于宋刚主张林丕退还宽带费的请求，本院不予支持。关于宋刚要求林丕书面道歉的反诉请求，因本案系合同纠纷，在本案中不予处理。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、林丕与宋刚就位于北京市昌平区沙河镇高教新城一区13号楼2单元802的租赁合同关系于2020年3月15日解除；二、宋刚支付林丕自2020年3月1日起至2020年5月21日止的租金及占有使用费共计9906元，扣除减免的一个月房租后，由宋刚实际向林丕支付6206元，于本判决生效后十日内支付；三、林丕于本判决生效后十日内退还宋刚押金2300元；四、宋刚在扣除电费、燃气费余款后，支付林丕水费63.76元，于本判决生效后十日内支付；五、驳回林丕的其他诉讼请求；六、驳回宋刚的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费223元，由林丕负担（已交纳）。反诉案件受理费25元，由宋刚负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 敏二〇二〇年十一月二十六日书记员 吕萍萍