北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初59663号原告：姜薇，女，1971年6月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王庆，北京市一法律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄海，北京市一法律师事务所实习律师。被告：北京美晨房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区枣营北里**楼****。法定代表人：葛文建，经理。委托诉讼代理人：王洪海，男，1980年11月28日出生，汉族，北京美晨房地产经纪有限公司总经理。原告姜薇与被告北京美晨房地产经纪有限公司（以下简称美晨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。姜薇的委托诉讼代理人王庆、黄海，美晨公司的法定代表人葛文建、委托诉讼代理人王洪海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜薇向本院提出诉讼请求：1.确认姜薇与美晨公司签订的《房屋出租委托合同》于2020年4月15日解除；2.美晨公司支付姜薇2020年3月1日至2020年4月15日期间的房屋租金19650元、支付2020年4月16日至2020年5月6日期间的房屋占用使用费9170元、支付违约金26200元、支付迟延付款违约金9170元；3.美晨公司支付姜薇律师费20000元。事实与理由：2018年11月29日，姜薇与美晨公司签订《房屋出租委托合同》，约定姜薇将位于北京市朝阳区农展南路北麦子店西京达花园x单元x的房屋（以下简称涉诉房屋）委托给美晨公司全权代为出租，期限为36个月，即自2018年12月1日起至2021年11月30日，租金为每月13100元，美晨公司按季度将各期租金转入姜薇账户。合同签订后，姜薇按约定向美晨公司交付房屋。根据合同约定，美晨公司应于2020年3月1日支付姜薇下一季度的租金，但美晨公司一直拒绝支付。2020年4月15日，姜薇向美晨公司发出《解除合同通知函》，通知美晨公司解除合同。2020年4月28日，姜薇又向美晨公司发出《再次通知函》，通知美晨公司解除合同，美晨公司虽同意解除合同，但一直未与姜薇结清费用以及交接房屋。综上，美晨公司拒不支付房屋租金，经催告后在合理期限内仍未履行，构成根本违约。为维护自身权益，故诉至法院。美晨公司辩称，1.认可《房屋出租委托合同》已于2020年4月15日解除，系经双方协议解除，姜薇主动找我公司协商解除事宜。2.不认可拖欠租金，姜薇主张拖欠租金的期间正值疫情，除了业主和租户，物业不允许其他人员进入涉诉房屋所在小区，我公司与姜薇协商将房屋退还姜薇，但姜薇不接收。3.关于占用使用期间的租金，我公司同意支付，因相关政策规定2020年4月16日之后中介、保洁人员可以进入了。4.不同意支付违约金，因疫情导致中介人员不能进入小区，姜薇也未配合协调，导致我公司无法将房屋出租。我公司在2020年2月4日通知姜薇退房，此时房屋租金已经支付至2020年2月29日，并且提出将三部新空调、室内家具等留给姜薇作为赔偿，姜薇不同意，我公司希望其能考虑疫情期间造成的影响。5.不认可迟延付款违约金，双方一直在进行协调，姜薇也表示别着急等等政策。6.不同意支付律师费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月29日，姜薇作为委托人与美晨公司作为受托人签订《房屋出租委托合同》，约定姜薇委托美晨公司全权出租涉诉房屋，姜薇委托美晨公司进行委托出租和代收租金的特约服务，服务费用为120天房租（三年内4个月的定租期），此费用在首次付款中扣除；期间共36个月，即2018年12月1日至2021年11月30日，姜薇给美晨公司120天免租期，即起租为2018年12月1日；租金为每月13100元，美晨公司按季度将各期租金转入姜薇账户，首次付款日期为2018年11月30日，第二期付款日期为2019年3月1日。合同第十条违约责任中约定：1.任何一方不遵守本合同约定要求提前解约的视为单方违约，守约方有权选择要求继续履行本合同，或同意终止合同，但违约方须向守约方支付相当于两个月租金作为违约金。2.有下列行为之一的视为姜薇违约，美晨公司有权终止本合同，由姜薇赔偿美晨公司相关损失，并支付房屋委托期间两个月的租金作为违约金：……（3）出现严重降低房屋居住质量问题，影响美晨公司对外出租或承租人居住的……。3.有下列行为之一的视为美晨公司违约，姜薇有权终止本合同，并由美晨公司赔偿姜薇相关损失：（1）美晨公司未按照约定划转租金达10日以上的……。5.美晨公司逾期划转房租且不满10日的，每逾期一天，须向姜薇支付月租金的0.5%作为迟延违约金。6.违约方须赔偿守约方因主张权利而产生的合理费用，包括但不限于交通费、误工费、通讯费、律师费、诉讼费等。合同第十一条合同解除中约定，有下列情形之一的双方可以变更或者终止本合同，互不承担相应责任，但姜薇应按照实际出租时间计算房屋租金，并将剩余租金退还美晨公司：1.因不可抗力致使本合同不能继续履行的；……。2018年11月29日，姜薇与美晨公司另就涉诉房屋装修事宜签订《补充协议》。2020年4月15日，姜薇向美晨公司作出《解除合同通知函》，称因美晨公司未于2020年3月1日前向姜薇支付房屋租金的情形已构成违约，故姜薇要求于函件到达美晨公司之日终止《房屋出租委托合同》，并要求美晨公司七日内支付拖欠租金及迟延违约金，完成房屋交接。2020年4月28日，姜薇向美晨公司作出《再次通知函》，催促美晨公司履行付款以及交接房屋的义务。2020年5月6日，姜薇与美晨公司经京达物业参与签署涉诉房屋交接单，交还钥匙、门禁卡，结清水电。交接单中另载有“费用未结（房租+解约等费用未结），依法走法院程序”。经询，双方认可房屋租金已支付至2020年2月29日，美晨公司未支付此后的租金；美晨公司认可收到了上述《解除合同通知函》及《再次通知函》；美晨公司于2020年5月6日将涉诉房屋返还姜薇。本案审理过程中，美晨公司提交了其法定代表人葛文建与姜薇的微信聊天记录，用以证明美晨公司于2020年2月就向姜薇提出协商解约，姜薇直至同年4月才表示让美晨公司与社区联系进出小区事宜，并要求按照合同约定解约，拖延双方解除合同的时间，具体内容为：2020年2月4日，葛文建发“姐！日子一天一天过！疫情加重；我一直努力找客户；每天看着疫情表数字全国已达到20535人；北京已经没有找房客户了。而且经多方面了解我判断此次疫情影响之后房屋将持续空置状态2-3个月，2003非典6个月才缓过来！故上报公司说明情况。面临3月1日支付下三个月租金；一直赔钱；这个损失公司也不能全部承担；由于疫情扩大我公司判断无法在疫情期间找到客户故无法承担空置期间所产生的费用。还请您的理解，我公司希望与您共同度过此次难关，免去疫情期间房租2-3个月；若您觉得此次疫情对北京租房屋无影响，我公司也可以把房子交还给您，您退还我公司2月4至2月29日剩余租金解除合同。三部新空调；沙发床餐桌餐椅留给您；之后由您直接出租，我们作为中介方给您寻找客户！谢谢理解”，姜薇答复“疫情发生，大家都处在一样的状态。咱们互相理解吧！还有一段时间，等等政策，再看看合约。别急！”。2020年3月2日，葛文建发“2月2日我就通知您了；房子一直空着；我们现在看房不好进入；是一方面；现在疫情期间没有客户租；恳请您给两个月免租期；让我们度过难关；房子现在也不好租；公司没有足够的资金来支付租赁租金！我们也投入很多；家具三部新空调；换窗户；智能马桶盖、窗帘等；没有免租期一直赔着钱；我们只能把房还给您了；家具电器送给您！谢谢理解！”，当日双方进行了语音通话。2020年3月3日，葛文建发“姐！因疫情原因造成房子空租；没有客户；我们无法履行合同！如没有免租；公司现金流严重不足；我们无法承受！只能退租了！”，姜薇回复“退租也要按合约履行”。2020年4月20日，葛文建发“姐！京达物业到现在为止都不让带客户进园区看房；如果能进去我们开始算租金；眼睁睁看着赔钱；着急上火；房子您还是收回去吧；家具家电；两台全新的空调都送给您了；公司实在是撑不下去了！”，姜薇回复“北京市政府要求加强入境疫情管控，严防境外疫情输入。京达是涉外公寓，你要和社区联系，按规定出入。另外，退房要依据合约。”2020年5月1日，姜薇提出让葛文建帮忙为其寻找大户型的房源，葛文建表示收到。对微信聊天记录，姜薇认可真实性，但不认可证明目的。法庭另询问，姜薇认可涉诉房屋所在小区因疫情在2020年4月16日之前，除业主和租户外的其他人员不得进入；关于涉诉房屋自2020年2月起空置的原因，美晨公司称上一个租户于2020年1月租期届满自然退组，之后因过年租客较少，此后又因疫情原因，导致房屋未能另行出租；关于120天房租的服务费，双方一致表述系通过折抵租金方式支付，从每个租赁年度的首季度租金中折抵，已分别从2018年11月30日起算的一期租金以及2019年12月1日起算的一期租金中各抵扣一个月的租金。就律师费，姜薇未提交相应证据。经释明，美晨公司主张姜薇主张的违约金过高，请求予以酌减。本院认为，本案中，姜薇与美晨公司签订的《房屋出租委托合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，系合法有效，现双方均认可《房屋出租委托合同》已于2020年4月15日解除，本院不持异议并予以确认。针对2020年3月1日至2020年4月15日期间的房屋租金，美晨公司现以新冠肺炎疫情防控措施造成其无法将涉诉房屋另行出租，进而导致合同履行困难为由进行抗辩，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但合同另有规定的除外，故是否减免租金应当综合考虑疫情对涉诉合同履行的实际影响，从是否具有因果关系以及原因力大小予以判断。根据本案已查明的事实，美晨公司系一家专业的房地产经纪公司，其经营方式之一即承租房屋进行维护管理后再行出租，通过收取租客租金、服务费等用以填补成本、获取利润，其中即包括向房客支付租金的成本。涉诉房屋所在小区因疫情防控要求自2020年2月起至2020年4月15日止无法畅通出入，美晨公司称该期间涉诉房屋无法出租造成空置损失，但事实上涉诉房屋空置的初始原因系前租客租期自然届满又恰逢春节租赁淡季，因此房屋空置并非完全系疫情原因造成的，合同中也约定了120天的空置期，一定期间的房屋空置损失应属于美晨公司可预见的经营成本，《房屋出租委托合同》约定的履行期限为36个月，而限制人员进入小区的疫情防控措施的实施期间尚不足3个月，美晨公司作为专业的房地产经纪公司，其可供调配的资金储备、对经营风险的预判能力以及对市场不确定因素造成房屋空置的抗风险能力理应高于一般的承租人，现美晨公司未就因受疫情影响导致其资金周转困难进行举证，本院认为虽然疫情对合同履行产生了一定影响，但尚未达到令美晨公司的合同目的无法实现的程度，不足以导致合同直接或根本不能履行，但美晨公司于2020年2月初即向姜薇提出退租解约，此时美晨公司不享有合同解除权，已构成违约，结合微信聊天记录可见，双方并未对解除合同或免除租金达成合意，该涉诉房屋也一直由美晨公司实际占有控制。综上，美晨公司应当按约定支付姜薇2020年3月1日至2020年4月15日期间的房屋租金，本院对美晨公司的抗辩意见不予采纳。针对2020年4月16日至2020年5月6日期间的房屋占用使用费，美晨公司同意支付，本院不持异议，但姜薇主张的金额计算有误，本院按照租金标准计算后确定为9035元。针对姜薇主张的违约金以及迟延付款违约金，虽然美晨公司迟延支付租金、提前要求退租等行为构成违约，但造成违约确与受新冠肺炎疫情影响导致部分经营活动不能正常进行具有一定关系，美晨公司自身也遭受了一定的经济损失，现请求对违约金予以酌减，本院兼顾疫情对合同履行的影响大小、当事人的过错程度等因素，另考虑姜薇已通过折抵一个月租金支付了第二租赁年度全年的服务费以及美晨公司对涉诉房屋的实际投入等相关事实，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金为3000元。针对姜薇主张的律师费，姜薇并未提交委托合同、支付律师费的票据等证据证明律师费已实际发生，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、确认姜薇与北京美晨房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托合同》于2020年4月15日解除；二、北京美晨房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付姜薇自2020年3月1日起至2020年4月15日止的租金19650元；三、北京美晨房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付姜薇自2020年4月16日起至2020年5月6日止的房屋占用使用费9035元；四、北京美晨房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付姜薇违约金3000元；五、驳回姜薇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费838元，由姜薇负担542元（已交纳），由北京美晨房地产经纪有限公司负担296元（于本判决生效后七日内交纳）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 李 珑二〇二〇年十一月二十七日书记员 王振宇