北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初6984号原告：王维华，男，1979年1月6日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：北京青创空间资产管理有限公司，住所地北京市昌平区景兴街**院**楼**1803，现住所地不详。法定代表人：高富。原告王维华与被告北京青创空间资产管理有限公司（以下简称青创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王维华到庭参加诉讼。被告青创公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王维华向本院提出诉讼请求：1．请求确认双方于2019年6月5日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月20日解除；2．请求判令青创公司返还2019年11月27日至2020年6月4日（6个半月）预付租金27300元（4200元×6．5个月）、房屋押金4200元、注册押金8000元；3．请求判令青创公司支付王维华违约金4200元。事实及理由：在2019年6月5日，双方签订了为期1年的定期租赁合同。房屋位于北京市昌平区X小区2-1203,房租的支付方式是按年支付，每年支付50400元。王维华是承租人，青创公司是出租人。合同约定，一方违约，违约方需支付损害赔偿金。为维护我方合法权益，故诉至法院。被告青创公司未出庭答辩，亦未提交书面的答辩状。经审理查明：2019年6月3日，王维华与青创公司签订《房屋租赁定金协议》，约定青创公司将位于北京市昌平区X小区2-1203（以下简1203房屋）出租给王维华。2019年6月4日，王维华与青创公司签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：青创公司为出租方（甲方）；王维华为承租方（乙方）。1．标的房屋基本情况。甲方同意将位于北京市昌平区X小区2-1203的标的房屋租给乙方，作为办公使用，标的房屋建筑面积60．87平方米。2．租赁期限：2019年6月5日至2020年6月4日，共计1年。甲方于2019年6月5日将标的房屋交付给乙方。3．租金及押金。月租金4200元，于2019年6月5日交纳12个月租金50400元。租金支付方式为，乙方直接汇至甲方指定银行账户，账号62259801********，开户行招商银行北京清河支行；押金4200元，于合同签订时支付；如需使用标的房屋办理工商注册的，需向甲方支付工商注册保证金8000元。租期内物业费、供暖费由甲方承担，其余费用由乙方承担。4．甲方的权利及义务。4．5租赁期满后，乙方不再续约且已使用标的房屋办理了工商注册的，如乙方于租赁期限到期日后5日内完成工商注册地址的变更登记并提交相关证明文件，甲方应将全额工商注册保证金无息退还乙方，乙方不得要求工商注册保证金冲抵标的房屋租金；4．6租赁期满后，甲方应与乙方共同清点室内设备设施，如设施设备良好，且标的房屋的状态与甲方向乙方交房时一致，且乙方已经结清因使用标的房屋所产生的各项费用、完成注册迁出、将标的房屋房门钥匙归还甲方后，甲方应将全额押金无息退还给乙方，乙方不得要求押金冲抵标的房屋租金。6．合同解除。6．1甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同：（1）甲方不能提供有权出租标的房屋的相关凭证或所提供的标的房屋及各项设备设施严重不符合约定条件，使得乙方无法使用标的房屋的；（2）经乙方通知后，甲方仍未尽标的房屋维修义务，使得乙方无法继续使用标的房屋的。6．3甲乙双方如因自身原因需单方解除合同，需提前一个月书面通知对方并按本合同项下标的房屋届时月租金的二倍向守约方支付违约金，方可解除合同。如因乙方自身原因需单方解除合同的，乙方在提前一个月书面通知甲方后续配合甲方在约定时间内带潜在租户看房。6．5其他法定的合同解除情形。7．违约处理。7．1因6．1款约定的原因，乙方与甲方解除本合同的，在乙方已经结清因使用标的房屋所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按实际使用天数结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并按本合同项下标的房屋届时月租金的二倍向乙方支付违约金。合同中还约定了其他权利义务。合同签订后，2019年6月5日，王维华向青创公司支付工商注册保证金8000元、租房押金4200元、一年期租金50400元。青创公司将1203号房屋交付王维华使用。合同履行期间因1203房屋无法继续使用，2019年11月27日双方协商，王维华搬入青创公司为其提供的位于北京市昌平区振兴路35号院1号楼436（即水晶屿436房屋，简称436房屋）。2019年12月初双方再次协商，王维华再次搬至青创公司为其提供的北京市昌平区振兴路35号院1号楼435号房屋（即水晶屿435房屋，以下简称435房屋）。后因435房屋所有权人要求收回房屋，2020年1月30日，王维华与435房屋权利人重新签订租赁合同，自2020年2月1日起租。2020年1月6日，王维华诉至法院，诉请如上。因青创公司下落不明，本院通过公告送达方式向青创公司送达起诉状，公告登载时间为2020年7月21日，视为送达之日为2020年9月20日。王维华称，其未在承租房屋地址注册公司。上述事实，有当事人的当庭陈述、王维华提交的收入票据、《房屋租赁合同》《房屋租赁定金协议》、短信聊天记录、微信转账记录等证据在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法规定，当事人有答辩、举证、质证的权利，青创公司经本院合法传唤，未出庭应诉，应视为其放弃答辩、举证、质证的权利，对此，青创公司应承担对自己未出庭应诉的法律后果。王维华与青创公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。法律规定当事人协商一致，可以变更合同。根据本院查明的事实，王维华与青创公司在合同履行过程中，双方协议将租赁物先后从1203房屋更换至436房屋，后又更换至435房屋，该行为应视为对原合同租赁物的变更。关于违约责任及合同解除。法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人依据上述规定主张解除合同的，应当通知对方。本案中，双方在合同6．1条约定，因青创公司不能向王维华交付符合条件的标的房屋导致合同解除的，青创公司应退还王维华已经支付但没有使用的租金及押金，并按本合同项下标的房屋届时月租金的二倍向乙方支付违约金。双方在合同履行中因青创公司与房屋所有权人存在争议，双方虽协商变更了承租房屋，但此后仍导致王维华自2020年1月30日起丧失变更后的房屋使用权，致使双方合同无法继续履行，青创公司构成违约，王维华依法享有合同解除权。但王维华在起诉前并未通知青创公司要求解除合同。故王维华主张双方租赁合同于2019年11月20日解除，依据不足，本院不予支持。依据上述法律规定，双方合同解除时间应以青创公司收到起诉书之日确认，本院通过公告向青创公司送达起诉书的时间为2020年9月20日，双方租期届满日为2020年6月4日，因此，青创公司收到起诉书时双方的合同期限已界满，故不涉及解除合同问题。根据双方合同的约定，租赁期间届满后，青创公司应退还租房押金及注册押金应予退还，故王维华要求退还两项押金的请求，依据充足，本院予以支持。关于违约金一节，本案中，虽未涉及合同解除，但原因是青创公司收到起诉书时合同已经届满所致，而非王维华不享有解除权所致，因此，不影响王维华依据上述约定向青创公司主张违约金，现王维华要求青创公司支付的违约金，未超出合同约定的标准，本院予以支持。关于退还房屋租金一节。根据法律规定，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因青创公司违约，导致王维华自2020年2月1日起无法继续使用租赁房屋，现其要求退还2020年2月1日至2020年6月4日期间的租金（4200元×4个月+4200元÷30日×4日=17360元），本院予以支持。2020年2月1日前，王维华已经实际使用了青创公司为其提供的房屋，并未给其造成损失，故对其要求退还2019年11月20日至2020年1月31日租金的请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京青创空间资产管理有限公司退还王维华租金17360元（二〇二〇年一月三十日至二〇二〇年六月四日）、房屋押金4200元、注册押金8000元，以上共计29560元，于本判决生效后十日内执行；二、北京青创空间资产管理有限公司支付王维华违约金4200元，于本判决生效后十日内执行；三、驳回王维华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费893元，原告王维华负担249元，已交纳，被告北京青创空间资产管理有限公司负担644元，于本判决生效后七日内交纳。公告费（以实际票据为准），由北京青创空间资产管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李保清人民陪审员  黄文利人民陪审员  翟军英二〇二〇年十一月三十日书 记 员  刘婷婷