辽宁省鞍山市铁东区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0302民初3722号原告：贺俊然，男，1990年7月12日出生，汉族，住址：辽宁省鞍山市铁**。被告：鞍山万科物业服务有限公司，住所地：鞍山市铁**营城路**。法定代表人：张会，该公司董事长。委托诉讼代理人：芮雪，该公司职员。委托诉讼代理人：杨阳，该公司职员。诉讼请求1、判令被告支付违约金1000元；2、判令被告向原告公开其经营收入的来源、数额和用途；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是购买了产籍号42-108-81-2202的房屋及地下车库，该房屋的物业服务由被告提供。被告与鞍山万科房地产开发有限公司，签订《前期物业服务合同》，约定月物业费标准为1.6元平方米，电梯费30元月，地，地上车位100元/月，地下车库50元/月上述合同中约定了物业服务内容与服务标准:“物业负责共用设施设备的运行、维修、养护、管理”“车辆停放服务”“公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理”等，在合同的“附件”内，双方列明了被告提供的服务内容标准，包括“设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录”“安全岗位24小时值班和巡逻制度”“楼道清洁：清扫2次/天，拖擦1次/2天，清洁巡视1次/天”“报修服务时间：24小时，急修：30分钟到达或按约定时间到达。”“向业主公布紧急联系电话，日常服务电话和公司投诉电话”“设立客户意见箱，每半年召开一次客户恳谈会，每年进行一次客户满意度调查”“客户投诉：收到投诉2个工作日内反馈处理意见，每月公布共性投诉处理情况”“社区文化活动：每季度一次”。原告作为业主，每月按时足额缴纳物业费，但是被告却没有按照约定提供服务。被告具体违约情况如下：1、经常有车辆停放在地下车库出入口附近，影响原告车辆进出车库。原告向被告多次反映该情况，被告均无动于衷，既不设置警示牌也不设置巡逻岗，造成原告出行不便；2、原告购买，被告管理的地下车库卷帘门损坏，有时候，卷帘门打不开，造成原告车辆无法出行；有时卷帘门关不上造成严重的安全隐患。原告向被告多次反映，被告百般拖延，屡次搪塞，就是不采取措施修理。2019年11月至今，原告先后7次向万科全国客户服务热线反应卷帘门问题，均石沉大海；3、车库内的照明、视频监控设备形同虚设，安全岗位24小时值班、巡逻没有实行，根本无法实现安全服务的目的；4、由业主在消防通道、楼道、走廊放置大量私人物品，阻塞通信和安全出口，造成重大安全隐患，原告向被告反应情况，被告熟视无睹，不予处理；5、骚扰业主，2020年6月22日17时许，原告在小区内停车，被告工作人员在夜间22时10分、21分、43分连续给原告打电话，要求原告挪车；同一情况又在6月30日发生，被告先后于21时51分、22时27分，给原告打电话挪车，22时30分，被告工作人员直接到原告住宅处，粗暴砸门，态度蛮横，造成原告一家人受到惊吓。至今，无任何直接责任人员道歉。原告对此十分不解，如果被告确实有24小时巡逻服务，为什么不能早一点通知原告？原告出门以后，也没有发现自己的车辆阻挡道路或其他车辆，被告是否真的有必要在深夜打扰别人休息？更重要的是原告反应有车辆堵住车库门的问题，被告从来不予解决。为什么偏偏针对原告的停车问题？6、被告在《前期物业服务合同》中承诺的客户意见箱、每半年召开一次客户恳谈会、每年进行一次客户满意度调查等均从未举办；7、小区内的广告收入没有公示，也没有用于补充专项维修基金或用来减免物业服务费。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》《物权法》第72条、73条，《物业管理条例》第6条第8款和第55条规定，被告应当向原告其瑕疵履行合同的违约金，告知原告广告费、车位租赁费的数额和用途。如果被告没有用于补充专项维修基金，还应承担私自挪用经营收入的责任。就以上问题，原告多次找到被告协商，被告均不予理睬。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告辩称：不同意原告的诉求，请求法院驳回原告请求。违约金不具有法律依据，依据鞍山万科房地产开发有限公司和原告签订的物业合同，合同中没有约定违约金条款，原告要求我方支付违约金于法无据。原告没有任何实际损失。原告主张我方违约没有事实依据，我方作为万科服务单位，按照物业服务合同约定提供服务并按照合同约定公示财务报告和服务报告，针对原告所述物业违约情形，我方均可提供证据证明履行己方职责，无违约情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提供《前期物业服务合同》证明原被告之间存在合同关系，真实性、合法性、关联性予以采信；原告提供微信截图一组证明起诉状主张的内容，真实性予以采信，但与被告后面提供证据相矛盾，不能证明被告没有尽到维修、养护、管理的义务，与本案关联性无法确定；被告出示了鞍山万科物业服务有限公司万科城服务中心《物业服务财务收支情况表》两份（2018年、2020年1-6月）及《服务报告》两份（2020年1、2季度），被告不予认可，认为没有流水，但承认被告在园区张贴公示，故对真实性、关联性予以确认；被告提供照片8页，巡查记录2页，证明物业尽职尽责，车辆违停有夜间巡逻，微信群、公众号均已经提示，卷帘门早已修复完毕，小区内设备不存在损坏情况。物业定期清理楼道，和社区、派出所定期清理。物业曾经获得小区业主认可，得到锦旗一枚，说明没有不尽责的地方，对真实性、关联性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月28日，鞍山万科房地产开发有限公司与鞍山万科物业服务有限公司签订《前期物业管理服务合同》一份，原告贺俊然购买产籍号为42-108-81-2202的房屋及车库，该房屋的物业服务为被告提供。本院认为：依法成立的合同受法律保护。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，被告与鞍山万科房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》对原、被告具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，何俊然主张判令被告支付违约金1000元的一节，从现有证据看,本案物业公司对该小区履行了物业服务义务，在物业服务管理上虽有一定的瑕疵存在，未能达到令全体业主都满意的程度,但物业公司基本履行了物业服务合同中约定的应履行的义务，未构成根本违约，且在《前期物业管理服务合同》中没有违约金的约定，故原告的此项请求没有事实和法律依据，不予支持。对于原告请求被告向原告公开其经营收入的来源、数额和用途一节，当庭被告出示了鞍山万科物业服务有限公司万科城服务中心《物业服务财务收支情况表》及《服务报告》，以上材料在诉前被告已在园区内张贴公示，且原告找到被告时，被告也向原告出示过，现原告不予认可收支情况内容。本院认为，原告虽对上述材料不予认可，但没有提供充分有效的证据予以反驳，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”故对原告的此项请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《物业管理条例》第六条之规定，判决如下：驳回原告贺俊然对鞍山万科物业服务有限公司的诉讼请求。受理费50元，减半收取25元，由贺俊然承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  宋扬二〇二〇年十一月二十三日书记员  丁吟