北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初26298号原告：北京信科联物业管理有限公司朝阳分公司，营业场所北京市朝阳区北辰绿色家园天月园1号楼202号。负责人：王大山，经理。委托诉讼代理人：陈方杰，河北昌宁律师事务所律师。被告：中达电通股份有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区北辰东路6号院7号楼3层。负责人：李应龙，经理。委托诉讼代理人：王阳，北京市君商律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静，北京市君商律师事务所实习律师。被告：北京瑞富德投资有限公司，住所地北京市朝阳区光华路****。法定代表人：苏文源，董事长。委托诉讼代理人：王阳，北京市君商律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静，北京市君商律师事务所实习律师。原告北京信科联物业管理有限公司朝阳分公司（以下简称信科联朝阳分公司）与被告中达电通股份有限公司北京分公司（以下简称中达电通公司）、北京瑞富德投资有限公司（以下简称瑞富德公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告信科联朝阳分公司的委托诉讼代理人陈方杰，被告中达电通公司、瑞富德公司的委托诉讼代理人王阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。信科联朝阳分公司向本院提出诉讼请求：1.判令中达电通公司、瑞富德公司支付2012年7月1日至2019年9月30日期间的物业费2550234.888元；2.判令中达电通公司、瑞富德公司支付滞纳金598848.6元。事实和理由：瑞富德公司和中达电通公司系北京市朝阳区北辰东路6号院某某号楼（以下简称涉案楼栋）的买受人和使用人，信科联朝阳分公司系涉案楼栋所在小区的物业服务企业。2009年11月25日，信科联朝阳分公司与案外人中国科学院某某研究所（以下简称地理所）签订《前期物业服务合同》，约定物业费按建筑面积交纳，其中商业物业费标准为每月每平方米9.5元。2013年，瑞富德公司和中达电通公司与信科联朝阳分公司协商，三方签订《博世祥园前期物业管理服务协议》，约定由信科联朝阳分公司为涉案楼栋提供物业服务，物业费按建筑面积交纳，建筑面积为13202.13平方米，物业费第一年为每月每平方米1.8元，第二年物业费双方协商确定收费标准，物业费由中达电通公司向信科联朝阳分公司支付。逾期交纳物业费的，按日千分之三支付滞纳金。物业服务期限从本合同签订之日起至本物业业主委员会与物业公司签订的《物业服务合同》生效时为止。合同签订后，中达电通公司于2012年10月18日交纳了第一年物业费285166元。此后，信科联朝阳分公司发现涉案楼栋的实测面积为16408.57平方米，与合同约定的建筑面积相差3206.44平方米，瑞富德公司和中达电通公司作为涉案楼栋的买受人和使用人应该按照实测的建筑面积向信科联朝阳分公司交纳物业费，现瑞富德公司和中达电通公司未支付2012年7月1日至2019年9月30日的物业费，信科联朝阳分公司为维护自身合法权益，故诉至本院。中达电通公司、瑞富德公司共同辩称：不同意信科联朝阳分公司的诉讼请求，请法院依法驳回。第一,信科联朝阳分公司不具备合法的物业管理人的身份，其同中达电通公司、瑞富德公司签订的前期物业协议不具有法律效力。首先，按照物业管理条例的规定，从事物业管理的企业应具备独立的法人资格，信科联朝阳分公司不具有独立的法人资格；其次，前期物业服务合同应该由房屋的建设单位委托有资质的物业管理企业，涉案楼栋的建设单位是中国科学院，不是地理所，因为该房屋的初始产权登记在中国科学院名下，所以地理所没有权利和信科联公司签订前期物业服务合同；再次，建设单位选聘有资质的物业服务企业应当通过招投标的方式，只有符合相关规定的情况下，才能经过朝阳区房地产行政管理部门的批准，采用协议方式选聘有资质的物业服务企业，信科联朝阳分公司没有通过招投标的方式或经有关部门批准的协议方式获得物业管理的服务资格，建设单位亦没有将物业管理的权利授予信科联朝阳分公司。而采取招投标的方式或经有关部门批准的协议方式获得物业管理的服务资格是强制性的。信科联朝阳分公司的资质和委托提供物业服务的建设单位及信科联朝阳分公司取得物业管理的资格，违反了国家的强制性规定，故信科联朝阳分公司与中达电通公司、瑞富德公司签订的前期物业协议不具有法律效力。第二，中达电通公司、瑞富德公司不是涉案楼栋交纳物业费的主体。按照物业管理条例的规定，交纳物业费的法定义务人为房屋所有人，只有在房屋使用人和所有权人约定由房屋使用人交纳物业费的前提下，房屋使用人才是交费主体，本案中，瑞富德公司并非涉案房屋的所有权人，瑞富德公司虽然是涉案楼栋的买受人，但是无法取得涉案房屋的所有权证，涉案楼栋登记的所有权人是中国科学院，故瑞富德公司并无交纳物业费的义务。中达电通公司虽然是房屋使用人，但是物业费交纳的前提是约定义务，不是法定义务。中达电通公司就物业费的交纳并没有和产权人达成约定。故也不应该交纳物业费。第三，信科联朝阳分公司与中达电通公司、瑞富德公司签订的物业管理服务协议明确约定了信科联朝阳分公司向法院起诉应经过行政部门调解的前置程序，该对争议解决的约定对双方有约束力，但是信科联朝阳分公司并未经过行政部门进行调解直接提起诉讼，违反了双方合同的约定。第四，信科联朝阳分公司起诉主张的房屋面积有误，其现在主张的面积是依据中国科学院的产权证核算的，该产权证的面积范围包括涉案楼栋的1至5层及地下1、2层，但瑞富德公司购买的房屋是地上1至5层及相关的附属面积，并不包括地下两层，面积为13202.13平方米，面积是经过朝阳区测绘事务所实测后的面积。中达电通公司作为房屋使用人，虽然其实际使用的面积为16408.57平方米，包括涉案楼栋的1至5层及地下1、2层，但是地下1、2层是由地理所交付给中达电通公司的，没有签订书面交付协议，只是口头协商交付中达电通公司使用，且地理所承诺不需要承担任何费用。第五，双方对于2013年7月1日之后的交费标准没有进行约定，所以信科联朝阳分公司主张的标准没有事实依据。第六，关于滞纳金，因为信科联朝阳分公司与中达电通公司、瑞富德公司对于2013年7月1日之后的交费标准没有进行约定，所以不能确定欠付的本金数，且对于2013年7月1日之后的交费时间没有约定，所以不能确定逾期的时间，信科联朝阳分公司主张滞纳金没有事实依据。第七，信科联朝阳分公司未按照其同中达电通公司、瑞富德公司签订的前期物业服务协议的约定提供完整物业服务，无权主张全部费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年11月25日，地，地理所作为甲方与北京信科联物业管理有限公司下简称信科联公司）作为乙方签订《某某小区前期物业服务合同》，约定由信科联公司为某某小区提供物业服务，前期物业服务期限自2010年3月15日起至业主委员会成立后代表业主大会与物业服务企业签订物业服务合同生效时止。住宅收费标准为每月每平方米1.6元，商业物业收费标准为每月每平方米9.5元，住宅底商物业收费标准为每月每平方米5元。2012年2月15日，地，地理所作为转让方与瑞富德公司作为受让方签订《房屋转让合同》明：中国科学院以（划拨）方式取得坐落于朝阳区某某地块的国有土地使用权。转让方作为项目建设法人单位经批准在上述地块上建设的项目（地（地名核准名称：北辰东路6号院，（推广名）为：博世祥园。转让方转让的朝阳区北辰东路6号院某某号楼地上一层至五层及附属用房用途为公建，转让方委托实测该房屋面积的房产测绘机构是北京市朝阳区测绘事务所，该房屋实测建筑面积共计13202.13平方米。该房屋转让总价款为贰亿玖仟万元整。同日，地，地理所作为甲方与瑞富德公司作为乙方签订《补充合同》，写明：鉴于**楼地下**层房屋（实测建筑面积为3206.44平方米）与《房屋转让合同》约定转让的某某号楼地上一层至五层及附属用房相毗连，甲方同意由乙方使用四十年。某某号楼地下一层、二层在乙方使用期间如发生税费、物业管理费等均由乙方承担支付。甲方负责办理某某号楼地上一层至五层及附属用房的房屋所有权转移登记手续，将房屋所有权证办至乙方名下。期间乙方有权使用房屋，无需支付房屋租金或者房屋使用费。2013年，信科联朝阳分公司作为甲方与中达电通公司、瑞富德公司作为乙方签订《博世祥园前期物业管理服务协议》，约定由信科联朝阳分公司为涉案楼栋提供物业服务，第一年物业管理服务费为每月每建筑平方米1.8元，物业费总计：285166.01元。首次入住时应交纳一年的物业管理服务费。2012年7月1日至2013年6月30日。第二年按照实际情况双方进行友好协商确定次年物业服务费用，次年物业费需在第一年物业费到期前一个月确定，物业费采取预付费的形式。本协议中所有乙方应向甲方缴纳的费用由中达电通公司统一支付。乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补齐并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。本协议期限从签订之日起至本物业业主委员会与物业公司签订的《物业服务合同》生效时止。庭审中，信科联朝阳分公司表示中达电通公司交纳了2012年7月1日至2013年6月30日期间的物业费285166元，2012年10月17日，信科联朝阳分公司向中达电通公司开具发票，载明物业费285166元。2019年12月30日，北京市规划和自然资源委员会出具的不动产登记信息查询结果告知单写明：朝阳区北辰东路6号院某某号楼-2至5层101,建筑面积为16408.57平方米，用途为商业、配套用房。庭审中，瑞富德公司表示因为地理所未协助其办理涉案房屋的产权登记手续，故于2015年向北京仲裁委员会申请仲裁，申请地理所协助办理涉案房屋的转移登记手续，将涉案房屋的权属登记办理至瑞富德公司名下。北京仲裁委员会于2016年3月22日出具裁决书，裁决地理所继续履行其与瑞富德公司于2012年2月15日签订的《房屋转让合同》及《房屋转让补充合同》，地，地理所协助办理瑞富德公司购买的北京市朝阳区北辰东路**院某某号楼地上****及附属用房权属转移登记手续北京市朝阳区北辰东路6号院某某号楼地上一层至五层及附属用房的房屋权属登记办理至瑞富德公司名下。后瑞富德公司向北京市第三中级人民法院申请强制执行，在执行过程中，执行法院告知其涉案房屋已经被登记至案外人中国科学院名下，无法办理过户手续。瑞富德公司表示因出现上述情况，至今未取得涉案房屋的所有权证。庭审中，经询，瑞富德公司认可涉案楼栋于2012年3月8日交付其使用。关于涉案楼栋的使用情况，经询，双方均认可目前涉案楼栋地上部分以及地下部分均由中达电通公司使用。并均认可该部分的建筑面积共计16408.57平方米，其中地上一至五层13202.13平方米，地下，地下两层3206平方米。庭审中，经询，信科联朝阳分公司表示其主张的物业费的欠费期间分两段，涉案楼栋地上一至五层房屋的物业费的欠费期间为2013年7月1日至2019年9月30日，涉案楼栋地下一至二层的物业费的欠费期间为2012年7月1日至2019年9月30日。并表示上述房屋的收费标准均为1.8元每建筑平方米每月。庭审中，经询，中达电通公司、瑞富德公司认可信科联朝阳分公司为涉案楼栋所在小区的物业服务企业，针对涉案楼栋的地上一至五层，中达电通公司、瑞富德公司亦认可2012年7月1日至2013年6月30日的收费标准为每月每建筑平方米1.8元，但是表示因双方就2013年7月1日之后的物业费标准未作出约定，故对于信科联朝阳分公司主张的收费标准不予认可。针对涉案楼栋的地下一至二层，瑞富德公司表示地理所仅是允许其使用40年，亦无法为其办理房屋所有权证，故对于地下1、2层的物业费不同意承担。而针对地下两层，双方并未签订合同，而瑞富德公司并非产权人，不应当承担物业费。中达电通公司未与产权人作出承担物业费的约定，亦不应当继续承担物业费。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。关于中达电通公司、瑞富德公司提出的信科联朝阳分公司没有物业管理资质、不具有独立的法人资格、地理、地理所无权和信科联公司签订物业合同联公司未通过法定的招投标方式取得物业服务权利，违反了《物业管理条例》的规定的而不具有法律效力的抗辩意见，上述规定并不属于效力性强制性规定，不影响合同的效力，亦不影响信科联朝阳分公司提供物业服务的事实，故本院对其该项抗辩意见不予采纳。中达电通公司、瑞富德公司与信科联朝阳分公司签订的《博世祥园前期物业管理服务协议》合法有效，本院予以确认。各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。信科联朝阳分公司为涉案楼栋提供了物业服务，其有权收取物业费。关于中达电通公司、瑞富德公司主张的本案纠纷应当经过行政部门先行调解的抗辩意见，行政部门的调解并非信科联朝阳分公司提起诉讼的法定的前置程序，故本院对其该项抗辩意见亦不予采纳。按照规定，尚未登记取得所有权，但是基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专有部分的单位或者个人视为业主。针对涉案楼栋的地上一至五层，地理，地理所与瑞富德公司签订了《房屋转让协议》经将涉案楼栋交付瑞富德公司使用，故瑞富德公司应当承担支付物业费的义务。中达电通公司作为涉案楼栋的使用人，与瑞富德公司与信科联朝阳分公司签订了物业管理服务协议，故中达电通公司亦应当支付物业费。虽然瑞富德公司和中达电通公司抗辩各方对于2013年7月1日之后的物业费标准未做约定，但是信科联朝阳分公司在该日之后按照约定提供了物业服务，其按照之前的标准主张物业费，并未提高物业费价格，不违反法律规定，故对于2013年7月1日之后的物业费，瑞富德公司和中达电通公司亦应当按照1.8元每月每建筑平方米的标准支付。关于涉案楼栋的地下一至二层，虽然瑞富德公司主张仅取得房屋使用权，未取得房屋所有权，但是《房屋转让补充合同》中明确约定该部分的物业费由瑞富德公司承担，故对于该部分房屋的物业费，瑞富德公司应当承担支付义务。因该部分与涉案楼栋的地上部分属于同一区域，对于该部分房屋的物业费，信科联朝阳分公司主张按照1.8元每月每建筑平方米的标准支付，不违法律规定，本院予以支持。关于信科联朝阳分公司要求中达电通公司对涉案楼栋的地下一至二层部分的物业费承担连带责任的主张，按照规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，因信科联朝阳分公司未提供证据证明中达电通公司与瑞富德公司对此有明确约定，故对其主张本院不予采信。关于中达电通公司、瑞富德公司提出的信科联朝阳分公司未按照前期物业服务协议的约定提供完整的物业服务的抗辩意见，因其并未提供证据予以佐证，本院不予采信；综上，故中达电通公司、瑞富德公司应当支付欠付的物业费。但根据涉案楼栋的建筑面积、收费标准及欠费期间，经本院核算，信科联朝阳分公司主张的物业费数额有误，本院根据核算数额依法予以调整。关于信科联朝阳分公司主张的滞纳金，中达电通公司、瑞富德公司系房屋产权问题与信科联朝阳分公司进行沟通，并非恶意欠费，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《北京市物业管理条例》第二十五条之规定，判决如下：一、被告中达电通股份有限公司北京分公司、北京瑞富德投资有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京信科联物业管理有限公司朝阳分公司关于北京市朝阳区北辰东路6号院某某号楼地上一至五层房屋2013年7月1日至2019年9月30日期间的物业费1782287.55元；二、被告北京瑞富德投资有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京信科联物业管理有限公司朝阳分公司关于北京市朝阳区北辰东路6号院某某号楼地下一至二层房屋2012年7月1日至2019年9月30日期间的物业费502128.50元；三、驳回原告北京信科联物业管理有限公司朝阳分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31993元，由原告北京信科联物业管理有限公司朝阳分公司负担6918元（已交纳），由被告中达电通股份有限公司北京分公司、被告北京瑞富德投资有限公司共同负担19563元，由被告北京瑞富德投资有限公司单独负担5512元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  刘 鹏审判员  柯 岩二〇二〇年十一月三十日书记员  卢伟明