山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初6651号 原告：王梅，女，1977年2月23日出生，汉族，户籍地济南市历城区，现住济南市天桥区。 委托诉讼代理人：乔清山（系王梅之夫），男，1974年10月24日出生，汉族，住济南市天桥区。 被告：山东麦田友家公寓管理有限公司，住所地山东省济南市历城区，统一社会信用代码91370112MA3QB31M00。 法定代表人：张存金，主管。 委托诉讼代理人：冯华南，男，1998年11月1日出生，汉族，该公司员工，住公司宿舍。 委托诉讼代理人：齐猛，男，1992年7月4日出生，汉族，该公司经理，现住济南市历城区。 第三人：吴金富，男，1992年3月4日出生，汉族，户籍地河北省沧州市肃宁县，现暂住济南市历城区。 第三人：李丹，女，1992年11月29日出生，汉族，户籍地山东省单县，现暂住济南市历城区。 第三人：李亭亭，女，1996年4月11日出生，汉族，户籍地内蒙古丰镇市，现暂住济南市历城区。 原告王梅与被告山东麦田友家公寓管理有限公司（以下简称山东麦田友家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案。本院依法适用简易程序于2020年10月22日公开开庭进行审理。因吴金富、李丹、李亭亭与本案有利害关系，本院依职权追加该三人为第三人。后本院依法适用简易程序于2020年11月25日公开开庭进行审理，原告王梅的委托诉讼代理人乔清山，被告山东麦田友家公司的委托诉讼代理人齐猛，第三人李丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王梅向本院提出诉讼请求：1.解除与山东麦田友家公司的委托关系。2.拆除房屋内临时隔断，移走山东麦田友家公司添置的物品，恢复原貌。3.赔偿因迟延交房产生的2020年10月15日至11月14日房屋租金3650元，水费184.8元，门锁150元及误工费；4.要求山东麦田友家公司赔偿违约金7300元。事实和理由：2019年9月14日，王梅与山东麦田友家公司的法定代表人张存金就位于济南市历城区黄台南路14号福润康城小区6号楼1单元202室签订房屋出租委托代理合同，约定张存金于2019年9月15日和2020年1月8日向王梅中国银行账户打款10950元作为2019年9月14日至2020年4月14日的房租。2020年4月3日，催收房租时，张存金以疫情原因要求减免1个月房租，王梅未同意，但同意可以按照季度缴纳房租，并于2020年4月8日支付了一个月房租3650元。因山东麦田友家公司一直未支付剩余房租。2020年5月28日，王梅与山东麦田友家公司的法定代表人张存金协商，协商结果如下：5月14日至8月14日三个月的租金减免一半，张存金于2020年8月15日之前归还房屋（详见补充协议），6月7日山东麦田友家公司打款2个月房租7300元。2020年8月8日，王梅通知张存金要于8月15日收房，要求张存金安排租户搬离。但王梅前往房屋查看时租户未接到搬走的通知，并于8月初才刚搬进来。后联系张存金未果，山东麦田友家公司一名姓齐的工作人员通知王梅说不知15号收房的事情，不承认张存金与王梅签订的补充协议，拒不交房，故诉至法院，要求山东麦田友家公司搬离涉案房屋，并赔偿经济损失。 山东麦田友家公司辩称，王梅与山东麦田友家公司签订的出租委托合同期限自2019年10月15日起至2022年10月14日止，合同第十二条约定，委托期间，王梅允许山东麦田友家公司隔断优化出租，并收取优化房租租金。在合同期内，山东麦田友家公司正常履行合同义务，不存在违约行为，受疫情影响，按照合同约定第三次支付房租的时间至2020年4月15日，房租共计10950元，公司先支付了一个月的房租，并于6月7日通过支付宝转账的方式向其支付剩余两个月的房租。第四次应支付房租时间为2020年7月15日，并已向王梅支付。2020年8月9日，租户通知公司说自称房东的人在门口张贴通知，通知载明8月15号到期10点前清房，如果不搬走，强制执行。通过电话联系王梅得知王梅已将房屋出卖给他人，并答应8月15日之前腾房交接给买房人。因买卖不破租赁，公司有权继续居住至合同期止。但王梅强行房间停水停电，故意毁坏房屋内设施隔断，防盗密码锁亦强行更换，造成退赔客户违约金、搬家费11800元。 本院经审理认定事实如下： 2019年9月14日，王梅（甲方）与山东麦田友家公司（乙方）签订《济南市房屋出租委托代理合同》，约定王梅将位于济南市历城区黄台南路14号福润康城6-1-202室交给山东麦田友家公司对外委托出租，建筑面积126.14平方米，出租代理期自2019年10月15日至2022年10月14日，共计叁年36个月。甲方应于2019年9月14日之前将房屋交付给乙方。该房屋租金为3650元，租金共计131400元整。乙方将各期租金划入甲方账户的日期：1.2019.10.1510950元；2.2020.1.1510950元；3.2020.4.1510950元；4.2020.7.1510950元；5.2020.10.1510950元……出租代理期内，其中30日作为乙方免租期，具体日期为2019.9.14-2019.10.14。第九条合同的解除，经甲乙双方协议一致，可终止合同。第四款规定乙方有下列情形的，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理，未按约定划付租金达7日以上的又无正当理由的。第十条违约责任，乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。该合同下方在租赁代理机构处（乙方）加盖有山东麦田友家公司的公章，在经纪人签字处写有张存金的手写签名，联系电话xxx,xxx。 合同签订后，山东麦田友家公司分别于2020年4月8日、2020年6月7日、2020年7月15日向王梅支付房租3650元、7300元、10950元。王梅于2020年7月31日缴纳水费184.8元。 2020年5月28日，王梅之夫乔清山代表王梅（甲方）与山东麦田友家的法定代表人张存金（乙方）签订补充协议一份，约定经双方友好协商就福润康城6号楼1单元202室房屋的托管协议解除等事宜达成如下协议：1.乙方在2020年8月15日前将房屋归还甲方，并保证恢复甲方房屋原貌。2.2020年5月14日至8月14日的房租共计：10950元，甲方予以免除一半。乙方需在6月14日前支付甲方房屋租金：5475元。3.乙方在8月15日归还房屋并结清水、电、物业等一切在租赁期间产生的额外费用后，甲方给乙方400元用以报销乙方前期的房屋维修费用。4.甲乙双方在解除托管协议后，乙方负责协调处理租客的问题，因此而产生的任何问题与甲方无关。在该协议下方甲方与乙方处分别有乔清山、张存金的手写签名，并有张存金手写的日期2020.5.28。 协议签订之后，山东麦田友家公司并未于2020年8月15日前将涉案房屋腾空返还给王梅。2020年9月2日，山东麦田友家公司将涉案房屋的B间出租给李丹，李丹支付了三个月的房租及押金、管理费、电费等共计4220元。山东麦田友家公司于2020年9月9日将涉案房屋的A间出租给了李亭亭，李亭亭支付了半年的房租等共计7000元。山东麦田友家于2020年9月23日将涉案房屋的C间出租给吴金富，吴金富支付了三个月房租、押金、钥匙押金及遥控器共计4150元。 另查明，涉案房屋已由王梅出卖给周涛，双方已于2020年7月份办理完房屋产权变更登记手续，王梅述称其与周涛约定交付房屋之前使用权归王梅所有。 本院认为，王梅与山东麦田友家公司签订的《济南市房屋出租委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利和履行义务。合同履行期限内，王梅与山东麦田友家公司的法定代表人张存金协商解除委托出租合同，遂王梅之夫乔清山代表王梅与张存金签订的补充协议一份，约定解除《济南市房屋出租委托代理合同》。山东麦田友家公司认可该协议系张存金签署，但辩称与王梅签订出租委托代理合同的主体系公司，是公司行为，补充协议没有公章，不予认可。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定，依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。本案张存金系山东麦田友家公司的法定代表人，据此王梅有理由相信张存金与其签订解除委托出租协议的行为系代表山东麦田友家公司作出的，山东麦田友家公司辩称张存金未告知公司王梅退租的事情及张存金不再管理济南业务等属于山东麦田友家公司内部管理问题，故本院认定王梅与山东麦田友家公司已于2020年5月28日解除了涉案房屋的委托出租代理关系。山东麦田友家公司在与王梅签订解除协议后应按照协议约定于2020年8月15之前将涉案房屋腾空，并返还给王梅。但山东麦田友家公司并未按照协议约定及时将房屋返还给王梅，还在9月份将涉案房屋分别出租给吴金富、李丹、李亭亭三人，违反了补充协议中的约定，故王梅关于要求山东麦田友家公司将涉案房屋腾空并向其返还的诉讼请求，本院予以支持。第三人李丹与李亭亭已从涉案房屋内搬走，吴金富尚在涉案房屋内居住，至于李丹、李亭亭、吴金富因不能继续使用租赁房屋造成的损失，依据该三人与山东麦田友家公司签订的济南房屋租赁合同，可以另案要求出租人山东麦田友家公司承担责任。因山东麦田友家公司未按约将房屋返还给王梅，故应向王梅支付房屋占有使用费，山东麦田友家公司已支付房租至2020年10月14日，故王梅关于要求山东麦田友家公司支付2020年10月15日至2020年11月14日即一个月房租3650元的诉讼请求，本院予以支持。山东麦田友家公司同意支付王梅水费184.8元，并将涉案房屋内的三台空调、四个晾衣架予以拆除，同意归还门锁，同意恢复厕所玻璃，本院予以确认。 关于违约金，涉案《济南市房屋出租委托代理合同》已经解除，山东麦田友家公司未搬离涉案房屋，王梅应依据双方签订的解除协议主张违约责任，但该协议中并未约定违约责任的承担问题，王梅亦未举证证明因山东麦田友家公司违约给其造成的实际损失，故关于王梅要求山东麦田友家公司承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。涉案房屋内的隔断已由王梅拆除，王梅要求山东麦田友家公司赔偿拆除费1000元，但王梅仅提交收条一张予以证实，未提交发票或其他支付凭证予以佐证，本院无法核实该收条的真实性，故对王梅的该项诉讼请求，本院不予支持。关于门锁费150元，庭审中山东麦田友家公司同意将门锁归还给王梅，故对王梅的该项诉讼请求，本院不予支持。因王梅未提交证据予以证实在委托出租之前涉案房屋内即存在凳子，王梅关于要求山东麦田友家公司更换的凳子的诉讼请求，本院不予支持。因王梅未提交证据证实厕所门框系山东麦田友家公司损坏，故王梅关于要求山东麦田友家公司更换门框的诉讼请求，本院不予支持。关于误工费，因王梅未提交证据予以证实，本院不予支持。山东麦田友家公司辩称：1.王梅应赔偿其隔断的费用，但未向本院提交民事反诉状，且王梅与张存金签订的补充协议中约定由山东麦田友家公司负责恢复房屋原貌，对该辩称意见，本院不予采信；2.赔偿其公司两个月的违约金，山东麦田友家公司未向本院提交民事反诉状，且山东麦田友家公司未按照协议约定将房屋退还给王梅，其公司本身存在违约行为，对该辩称意见，本院不予采信；3.提交的诊所证明、门诊收费票据与本案不具有关联性，亦不属于同一法律关系，相关权利人可另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认王梅与山东麦田友家公寓管理有限公司签订的《济南市房屋出租委托代理合同》于2020年5月28日解除。 二、判令山东麦田友家公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内将济南市历城区黄台南路14号福润康城6号楼1单元202室腾空（将房屋内的三台空调、四个晾衣架予以拆除，恢复厕所玻璃，门锁双方互换），并返还给王梅。 三、判令山东麦田友家公寓管理有限公司于本判决生效之日起十日内向王梅支付自2020年10月15日起至2020年11月14止日的房屋租金3650元、水费184.8元，共计3834.8元。 四、驳回王梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计54元，由山东麦田友家公寓管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 徐 肃 二〇二〇年十一月二十六日 书记员 刘亚楠