山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0403民初652号原告：卢其云，男，1962年12月3日出生，汉族，居民，住山东省枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：高明，山东舜天（枣庄）律师事务所律师，代理权限特别授权。被告：张大帅，男，1996年3月9日出生，汉族，居民，住山东省枣庄市薛城区。委托诉讼代理人：崔忠信，山东为众律师事务所律师，代理权限特别授权。原告卢其云与被告张大帅返还原物纠纷一案，本院于2020年3月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢其云及委托诉讼代理人高明，被告张大帅及委托诉讼代理人崔忠信到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢其云向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即迁出现强行占用的房屋；2、要求被告向原告支付房屋使用费3万元（自2017年1月1日起至被告迁出为止，每月按照1,000元计算）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年3月5日，原告与枣庄伟超房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，购买薛城区怡然花苑4号楼3单元201室房屋（即被告现占用的房屋），并于2011年5月20日交清了全部购房款。原告因另有房屋居住，未入住该房。2020年2月初，原告去查看该房时，发现该房屋被被告占用，经和被告交涉，得知其是因为和他人的经济纠纷而强行破门入住该房。经原告要求，被告拒不迁出，因此诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告张大帅辩称,一、原告诉状中所述争议房屋系于2011年3月5日与枣庄伟超房地产开发有限公司购买，被告不知情，被告不认识原告，原告也从未找过被告要房。原告对涉案房屋长达9年不予过问，也未向物业管理部门登记深表不理解。因此，被告有理由怀疑其购房事实的真实性是否存在，要求原告做出合理解释，并就支付房屋款做出举证，被告对原告购房的事实不予认可。二、被告是在2016年7月16日与李忠全签订了房屋买卖协议书，并支付购房款56万元，李忠全从枣庄伟超房地产开发有限公司法定代表人殷宪伟处抵偿所得，而且李忠全带着被告看了争议房屋并确认后，经物业部门也确认此房无人购买登记后安排被告装修。被告从2016年7月后花费81,320元装修费、安装窗帘2,300元，马桶浴霸1,000元、物业支配设施费15,000元、天然气开口费3,000元、暖气开口费8,400元，总计108,720元。如法院最终确认此房购买事实存在，被告要求原告返还装修等费用108,720元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2010年5月20日，原告向枣庄伟超房地产开发有限公司交纳购房款10万元，交款事由载明怡然小区4号楼3单元201室，该公司在给原告出具的收据上加盖其公司财务专用章。2011年3月5日，原告向该公司交纳购房款323,621元，交款事由载明怡然小区4号楼3单元201室，该公司在给原告出具的收据中加盖其公司的财务专用章。2011年3月5日，原告（买受人，乙方）与枣庄伟超房地产开发有限公司（出卖人，甲方）签订怡然小区商品房认购书，原告向甲方购买位于山东省枣庄市薛城区永福北路西侧松江路北侧怡然小区4号楼3单元201室商品房，建筑面积约118.33平方米（以最终产权登记部门核准面积为准），多退少补。单价3,580元/平方米，总价423,621.4元。原告交纳认购金323,621.40元，双方签订本认购协议。双方对付款方式及期限约定，甲方取得销售许可证7天内，甲方与原告签订商品房买卖合同。签订合同时，如原告一次性付款，则付其全款。如乙方需办理按揭贷款，并在15日内，将相关材料提供给按揭银行。关于房屋配套，双方约定：小区水、电、暖气、燃气、有限电视、宽带、太阳能全部敷设到位，与之相关的费用均有乙方交纳。房屋不含公建配套费，公建配套费150元/平方米，与其他配套费用一起交纳。关于竣工日期，小区计划于2011年3月施工，2014年6月30日竣工。本协议双方签订后，在签订正式商品房买卖合同后，本协议自行终止。本协议书作为甲乙双方权利义务的约定，双方应严格执行。本协议书，经双方盖章签字后生效。合同最后，枣庄伟超房地产开发有限公司加盖公章并加盖殷宪伟的个人私章，原告签字并按指纹印。被告提交的2012年9月10日孟海涛与枣庄伟超房地产开发有限公司的商品房买卖合同显示，该房屋系4号楼3单元202室，建筑面积110.33平方米，商品房单价3,290.1元/平方米，价款362,997元。合同签订时，枣庄伟超房地产开发有限公司已经取得商品房预售许可证、工程规划许可证、施工许可证。2016年5月30日，殷宪伟出具证明，证明其欠赵宏军款项100万元，有李中全担保，并由他偿还。以怡然小区1号楼东单元3楼东户、四楼东户、西户和西单元3楼东户、四楼东户、西户共六户归李中全所有（自2013年6月开始）。2016年7月16日，出卖方李中全与买受方张厚芬签订房屋买卖协议书，张厚芬购买李中全所有的位于薛城区怡然小区4号楼3单元201室房屋一套（面积110平方米）及4号楼6号车库一间（18平方米），总价56万元，李中全收到张厚芬交来房屋款共计56万元。后张厚芬进行装修并入住。2018年5月5日，被告提交关于怡然小区后续工程建设使用账户的情况说明，开发单位为殷宪伟，业主代表有被告张大帅。2020年4月30日，被告张大帅申请对原告提交的认购书的形成时间进行鉴定,同年10月15日，西南政法大学司法鉴定中心出具终止鉴定告知书，因送检材料的落款时间距今近十年，属于较为陈旧性材料，无法判断材料具体的形成时间。2020年11月9日，原告提交枣庄渴望房产经纪有限公司出具的证明，证明薛城区城区范围内2019年度住宅平均租金每月900元，2020年度截止10月30日住宅平均租金1,000元每月。另查明，原怡然小区现更名为怡然花苑。本院认为，原告与枣庄伟超房地产开发有限公司签订的怡然小区涉案房屋商品房认购书，系双方真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效,因此本院对该认购书的真实性予以认定，原告虽没有与枣庄伟超房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，但其已交纳足额购房款，因此该认购书应视为原告与枣庄伟超房地产开发有限公司之间签订的商品房买卖合同，因此原告依法享有涉案房屋的所有权。被告提交2016年5月30日殷宪伟出具的证明，该证明载明殷宪伟已将怡然小区的1号楼东单元三楼东户、四楼东、西户及西单元三楼东户、四楼东西户共六户抵账归李中全所有，因该证明不是枣庄伟超房地产开发有限公司出具，且该证明中抵账房产并不包括涉案的怡然小区4号楼3单元201室，另被告在庭审中也未提交证据证明其及李中全依法享有涉案房屋的所有权，因此被告主张对涉案房屋拥有所有权与事实不符。综上，原告依法享有涉案房屋的所有权，被告居住该房无事实依据及法律依据，理应从涉案房屋迁出。原告要求房屋使用费，因未提交涉案房屋同一小区同一时间或相近时间的租金标准，其主张本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张大帅于本判决生效之日起30日内返还原告卢其云所有位于山东省枣庄市薛城区永福北路西侧松江路北侧怡然花苑4号楼3单元201室的房屋一套；二、驳回原告卢其云的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4,052元，由被告张大帅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  薛兆永二〇二〇年十一月十三日书记员  顾宸源