河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初7634号原告：祁妍，女，1988年3月5日出生，汉族，住河南省汝南县。委托诉讼代理人：黎亮亮，河南发时达律师事务所律师。被告：驻马店市天鸿房地产开发有限公司。住所地：西平县未来大道东段康馨佳苑15号楼。统一社会信用代码：914117007241394115。法定代表人：张作义，总经理。委托诉讼代理人：林辉，河南成盛律师事务所律师。被告：殷华伟，男，1969年11月4日出生，汉族，户籍地为河南省驻马店市驿城区。现住河南省驻马店市驿城区。原告祁妍与被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司（以下简称天鸿公司）、殷华伟商品房预售合同纠纷一案。本院受理后，依法由审判员肖静适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祁妍及其委托诉讼代理人黎亮亮，被告天鸿公司的委托代理人林辉、被告殷华伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祁妍诉称，原告于2012年通过环保局得知殷华伟挂靠天鸿公司开发建设锦桂苑项目，就向殷华伟交纳了首付款，后该项目迟迟没有开工，经业主多次上访，殷华伟于2016年5月14日作出承诺，承诺锦桂苑项目于2016年6月30日全面开工，2016年11月30日前交钥匙。但该项目仍没有进展。后该项目于2017年7月五证才办理齐全，被告通知原告更换了收据，将收据日期新开为2017年8月10日首付款202638元，于2017年9月26日签订正式购房合同并在房管局备案。合同约定原告购买被告天鸿公司开发的锦桂苑住宅小区1号楼A604房，房屋总价352638元整，××首付202638元，剩余150000元办理银行按揭贷款。出卖人于2017年12月31日前交房，逾期交房的按日万分之一承担违约金。合同附件四第一条约定：××除了房款以外，还应缴纳以下费用：1、房屋维修基金，2、天然气安装费，3、水、电网改造费，4、有线电视初装费，5、暖气管道设施配套费，6、国家规定的有关税费及其他应当由××承担的费用。合同签订前，原告交齐了所有房款。但被告的项目一直进展缓慢，至今没有办理完备交房手续，并且于2019年11月28日被告发布公告可以交房，但需再缴纳以下费用：1、暖气管道、设备、开口费：120元/平方米，2、自来水管道、设备、开口费：5500元/户，3、电网改造、管道、开口费：14500元/户，4、天然气、管道、开口费：3000元/户。原告认为，被告殷华伟挂靠天鸿公司开发锦桂苑项目，为锦桂苑小区实际开发商，并且殷华伟出具有承诺书，应当共同承担责任。由于被告已逾期交房，应当承担逾期交房的违约责任，违约金标准应按《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任之规定：出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。自2017年12月31日至2020年7月31日已逾期两年另七个月计943天，违约金为352638×0.0001×943=33253.76元。以后每月按352638×0.0001×30=1057.91元计算至验房合格后实际交房之日止。合同附件四第一条的约定违反政府的法律法规的规定，应属无效约定。同时，这些费用也没有实际发生。税费应当交给政府部门，也不应当交给出卖人。确认被告2019年11月28日的交费公告内容明显违法、违反合同公平公定的原则。违反了驻马店市人民政府驻政【2014】84号、驻政办【2015】94号文件、河南省发改委豫价字（2000）077号《河南省新建商品房交易价格行为规则》的相关规定。因天鸿公司存在违约，原告为此聘请律师提供专业法律服务而支出的合理费用2000元，属于违约方违约给守约方造成的损失，应由违约方天鸿公司承担。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求：1、判令二被告继续履行2018年8月10日签订的商品房买卖合同，向原告交付合同约定的房屋；2、判令二被告支付延期交房违约金22216.19元（截止2020年7月31日前），以后每月按1057.91元计算延期交房违约金直至按合同约定交房；3、判决房屋买卖合同附件十一：合同补充协议第一条约定无效；4、确认被告2019年11月28日的交费公告内容违法、违约；5、判决二被告向原告支付房屋买卖合同文本及贷款合同文本；6.本案诉讼费用由二被告承担。被告天鸿公司辩称，1、关于逾期交房问题，由于原告违约不履行合同行为，是造成逾期交房的主要原因。天鸿公司的行为符合双方所签订的合同及补充合同的规定，不承担逾期交房责任。2、合同补充协议十一第一条约定符合相关法律法规及文件的规定，应予以保护支持。综上，被告天鸿公司履行了合同义务，应依法驳回原告对天鸿公司的诉讼请求。被告殷华伟辩称，1、其本人不应当承担民事责任，被告作为天鸿公司锦桂苑项目的负责人，被告就锦桂苑项目作出的行为属于职务行为，应当由天鸿公司承担责任；2、原告诉状中所称补充协议十一第一条是在公平、公正、公开的情况下签订的，符合法律规定，应当予以支持。经审理查明，2018年8月10日，原告祁妍（××）与被告天鸿公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：1、出卖人以出让方式取得位于河南省××开发区××路、××支路交叉口西南地块的建设用地使用权。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为锦桂苑住宅小区1号楼。建设工程规划许可证号为驻规建字第411701201700007号，施工许可证号为412801201706080101。2、××购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为驻马店市住房管理中心，商品房预售许可证号为驻房预字第20170132号。3、××购买的商品房位于第1号楼A楼东2单元6层604号，建筑面积为123.3平方米。4、计价方式与价款。该商品房单价为2860元/平方米，总金额为352638元。5、付款方式为××应当于2018年8月10日前支付首期房价款202638元，余款150000元申请贷款支付。6、出卖人应当在2018年10月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：①该商品房经验收合格……。7、出卖人逾期交房的违约责任：①逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之一的违约金；②逾期超过90日后，××有权解除合同。××解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还××已付全部房款，并自××付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的X%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之X%（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。8、商品房相关设施设备交付条件：①供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并于城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；②供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；③供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；④燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；⑤电话通信：交付时线路敷设到户；⑥有线电视：交付时线路敷设到户；⑦管带网络：交付时线路敷设到户；以上第①②③项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第④⑤⑥⑦项需要××自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意由出卖人负责协调相关部门办理。9、对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重××责任，排除××主要权利内同的，仍以本合同为准。10.本合同附件共30页，一式5份，其中出卖人2份。××1份，驻马店市房产交易所1份，银行1份。合同附件与本合同具有同等法律效力。《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》显示：合同双方当事人协商，就本合同未尽事宜，补充如下条款……第一条、××除合同约定的房价款外，还应交纳下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应的逾期交房责任：1、房屋维修基金；2、天然气安装费；3、水、电网改造费；4、有线电视初装费；5、暖气管道设施配套费；6、国家规定的有关税费及其他应由××承担的费用……。上述《商品房买卖合同》及附件十一《补充协议》的出卖人落款处加盖有被告天鸿公司印章，××落款处由原告祁妍署名。原告祁妍依约向被告天鸿公司交纳首付款并办理了银行贷款。后原告以被告天鸿公司未将诉争房屋交付给原告使用为由起诉来院，酿成纠纷。庭审中，原告祁妍向本院提交以下证据：1.2016年5月14日，被告殷华伟向锦桂苑小区业主出具承诺书一份，载明：“锦桂苑项目，我承诺2016年6月30日前全面开工，2016年11月30日前交钥匙。承诺人：殷华伟。2016年5月14日”。2.2016年8月20日，被告殷华伟向中原银行驻马店风光支行出具的共管资金授权书一份，载明：“我叫殷华伟，身份证，我在贵行开立个人账户，支取方式：凭证件支取，该账户资金用于锦桂苑项目手续办理，后续建设属驻马店市天鸿房地产开发有限公司与业主共管的资金……”3.中原银行业务委托书，该委托书显示：2016年12月27日，殷华伟以其个人名义通过中原银行开发区支行向驻马店市财政局非税收入归集专户转入锦桂苑规划费5991655.50元。4.被告殷华伟向环保局出具的收条一份，内容为：“今收到环保局转来团购房屋手续名单……”,该收条未加盖天鸿公司公章。5.中原银行个人活期存入凭证及户口本复印件，证明：赵军伟与王会英系夫妻关系，2017年8月20日，锦桂苑业主赵军伟通过其妻子王会英将购房款尾款转入殷华伟在中原银行的个人账户。6.支付宝转账电子回单、户口本复印件；证明：王保卫与王虎系父子关系。2020年3月26日，锦桂苑业主王保卫通过其儿子王虎将燃气、水电开口费共计35489.60元转入殷华伟姐姐殷华丽的个人银行账户。原告提交第1-6项证据用于证明被告殷华伟不仅以个人名义出具相关手续，还通过自己账户转出相关建设资金，又通过个人账户及其亲属账户收取相关费用，其资金流向与天鸿公司无任何关系，被告殷华伟系锦桂苑项目实际负责人。被告殷华伟质证称，以上证据不能证明系被告殷华伟的个人行为，系职务行为。被告天鸿公司质证称，对证据一、证二是被告公司行为，证据三不能代表被告公司的行为，是业主自己发布的信息，证据四由殷华伟解释，证据五与本案无关，证据六与本案无关，不能代表被告公司行为。7.陈玉娟与殷华伟的手机通话录音一份，原告用以证明：2019年6月18日，殷华伟自认其为锦桂苑小区的老板（负责人）的事实。8.赵军伟与丁亚明的电话录音一份，原告用以证明：锦桂苑项目开工建设时，丁亚明为天鸿公司的法定代表人，2016年6月23日变更为丁娟。2019年9月3日，锦桂苑业主赵军伟与丁亚明手机通话时，丁亚明明确承认天鸿公司与殷华伟系挂靠关系，殷华伟向天鸿公司交纳管理费，借用天鸿公司资质开发了锦桂苑项目。原告提交第7-8项证据用于证明被告殷华伟系锦桂苑项目实际责任人，其与天鸿公司系挂靠关系，殷华伟与天鸿公司应对开发锦桂苑项目所产生的相关法律关系承担共同的法律责任。被告殷华伟质证称，证据七不能证明我是锦桂苑项目的实际老板；证据八不能证明我是挂靠行为。我是天鸿公司的员工而且是公司的副经理。被告天鸿公司质证称，证据七该录音与被告公司无关，公司不予认可；证据八关于通话内容被告公司不清楚，丁亚明不能代表公司行为。9.2019年11月28日，被告天鸿公司发出公告一份，内容为“锦桂苑小区业主：锦桂苑小区作为问题楼盘在上级领导的大力支持和广大业主的共同努力下，现小区已基本具备交付条件。因部分业主急需住房，经请示问题楼盘领导小组决定，急需用房业主可交齐相关费用后先行装修。现将应交费用明细公布（附后）。请广大业主相互转告，有需装修业主到小区办公室办理相关手续。已先行装修业主如需开通水、电、气可到小区办公室办理”。后附交费明细内容为“公司应收款：暖气管道、设备、开口费：120元/㎡；自来水管道、设备、开口费：5500元/户；电网改造、管道、开口费：14500元/户；天然气、管道、开口费：3000元/户。物业公司应收款：装修保证金2000元/户；预交装修电费300元/户；垃圾清运费㎡×4元/户；电梯使用保护费㎡×1元/户；物业费：高层住宅1.2元/平方米/月；电梯洋房1.1元/平方米/月；多层住宅0.6元/平方米/月。物业费按照房管部门核定，自2020年1月1日起开始收取”。被告殷华伟、天鸿公司质证称，真实性无异议。庭审中，被告天鸿公司向本院提交以下证据：1.驻马店经济开发区违法建设领导小组于2015年12月22日出具的《关于“锦桂苑”项目正常收费的请示》（驻开制违办【2015】72号）及批复各一份；2.驻马店市人民政府于2012年4月28日发布的《驻马店市人民政府关于调整中心城区建设项目收费优惠政策的通知》（驻政【2012】49号）；3.驻马店市人民政府于2014年9月26日下发的《驻马店市人民政府关于进一步规范市中心城区建设项目收费政策的通知》（驻政【2014】84号）；4.驻马店市人民政府于2015年8月25日下发的《驻马店市人民政府办公室关于印发的通知》（驻政办【2015】94号）；第1-4项证据综合证明锦桂苑项目收费是经过驻马店市人民政府相关管理部门的批示，收费是合理的。城区基础设施配套收费区分红线内和红线外，我方收取的是红线内的费用。附件四格式合同是双方意思真实表示，收费是在政府规定的范围收取的，被告公司没有违法收费，违约是由原告造成的，公司不承担逾期交房责任。原告祁妍质证称，以上证据是政府对开发商的相关收费规范，不是对业主的收费管理制度。5.驻马店市行政服务中心于2016年12月30日出具的《关于对驻马店市天鸿房地产开发有限公司锦桂苑项目综合收费资金进行分配的通知》（驻行服〔2016〕58号），证明被告天鸿公司交纳城市配套费用为5991655.5元，其中包括：城市基础设施配套费1908942元、人防办易地建设费2290730.1元、散装水泥专项资金127263元、建筑噪声超标排污费190894元、防雷装置施工技术检测费127263元、社会捐赠款1346563.4元；6.翟庄居委会的锦桂苑小区总平面布局图，证明：公司的通知业主应承担的费用及天鸿公司开发小区的总建筑面积及总户数。7.2016年3月26日公司和张改明签订的合同工程承包合同一份，证明配合费是按照每平方米20元收取。8.2017年9月28日公司与驻马店市天然气公司签订的供应气合同一份及安装天然气合同一份和收据一张；证明：说明共计交纳金额1736000元。9.天鸿公司与驻马店兴源水务工程有限公司签订供水施工协议及补充协议各一份、天鸿公司与青岛三利中德美水设备有限公司签订的合同一份，证明：水网改造支付的费用给驻马店兴源水务工程有限公司共计金额为2609360.06元，给青岛公司为45万元，第三方张改明收取水网配合费215563.15元。10.天鸿公司和驻马店市华光电力设备安装有限公司签订的“锦桂苑”住宅小区项目供配电工程承包合同（复印件已核对）及微信转账凭证一份，证明：电网改造费用860万元。11.公司与河南风凯机电工程有限公司签订的锦桂苑小区热力一次网及换热站设备采购合同书、郑州恒兴科技工程有限责任公司漯河分公司和公司签订的安装合同、天鸿公司与国电驻马店热电公司的合同。证明：公司的暖气管道设施配套河南风凯机电工程有限公司收取价款为476万元，郑州恒兴漯河分公司收取暖通安装费用298万元。占用地下室费用建热交换站24万，配合费实际收取按每平方2.5元，以上共计8946227.65元。12.天鸿公司转给电业局双电源使用费76000元微信转账凭证，证明：天鸿公司转给电业局双电源使用费76000元。被告天鸿公司提交第5-12项证据证明公司相关费用收费的真实性和合法性，合同违约是由于原告拒不履行合同规定造成的，被告公司不承担逾期交房责任。原告祁妍质证称，对于证据六没有异议；证据七至证据十二，根据合同相对性原则，是开发商与施工方存在的施工关系，与业主无关，且上述费用应当包含在房价内，不应分摊给业主。13.被告天鸿公司另提交了相关水、电、天然气、暖气交纳票据及张改明于2018年9月16日、2019年12月26日出具的收条两张，用于证明水费分摊到每户为5513元/户，电费分摊到每户为1.49万元/户，天然气分摊到每户为3147元/户（实际按3000元/户收取），暖气分摊为120元/平方米，路面、下水、配合费等费用230万元。原告质证称，对被告提供的该组水、电、气、暖证据的真实性、关联性均有异议，被告虽与第三方签订了施工合同，但被告未提供必要的银行转账凭证或转账记录及发票等证据予以证明锦桂苑小区的相关建设是否施工或者是按合同约定施工，故对该组证据不应予以采信。被告殷华伟对被告天鸿公司提交的上述证据均无异议。另查明，一、2014年10月21日，驻马店市人民政府下发《驻马店市人民政府关于进一步规范市中心城区建设项目收费政策的通知》（驻政〔2014〕84号），该通知载明：城市基础设施配套费：按照《财政部关于城市基础设施配套费性质的批复》（财综函〔2002〕3号）、省政府常务会议〔2007〕21号规定，我市征收标准定为90元/平方米。根据我市实际情况，资金分配比例为：供水、供气、供热配套设施建设各15元／平方米；其余45元／平方米用于其他市政基础设施配套，由市政府统筹安排使用。本通知自2014年10月1日起执行。二、2015年8月27日，驻马店市人民政府办公室关于印发《驻马店市中心城区城市基础设施配套费征收管理实施细则》的通知，（驻政办〔2015〕94号）（以下简称《实施细则》）。该《实施细则》第一条规定：为规范城市基础设施配套费（以下简称城市配套费）的征收、使用和管理，促进城市基础设施建设，根据《驻马店市人民政府关于进一步规范市中心城区建设项目收费政策的通知》（驻政〔2014〕84号），制定本细则；第二条规定：城市配套费是市政府有关部门强制征收用于城市基础设施建设的专项资金，属于政府性基金；第三条、凡在中心城区新建、扩建和改建建设项目（含临时建设项目）的单位和个人，均应按照本细则缴纳城市配套费。第六条规定：城市配套费的征收标准按90元/平方米；第十二条规定：城市配套费纳入政府性基金预算管理，专款专用。每平方米90元的配套费中，供水、供气、供热配套设施建设各15元，其余45元由市政府统筹安排使用；第十三条规定：供水、供气、供热配套费专项用于补助项目规划红线以外新建、老旧管网改造、自来水生产工艺和化验室的升级改造等城市公用配套设施建设；第十四条规定：供水、供气、供热配套费使用原则：供水、供气、供热主管网建设（不含小区规划红线内庭院管网和户内设施建设）坚持专业经营单位投资为主、政府补助为辅的原则。专业经营单位对供水、供气、供热主管网建设，应满足城市规划建设需要。政府补助应控制在城市配套费当年收入分配总额以内，当年结余城市配套费结转下年继续使用；第十七条规定：建设项目缴纳的城市配套费，应计入建设工程造价。商品房项目，应计入房屋销售价格，开发商不得在房价外向购房者另行加收；第十八条规定：供水、供气、供热企业必须凭建设项目缴纳的城市配套费财政收据或政府批准的减免文件，办理入网手续。本办法实施前已取得《建筑工程规划许可证》的已建和在建项目，以及驻政〔2014〕84号文件实施前的建设项目，未缴纳燃气和热力配套费用，现需要集中供气、供热的，建设单位或个人与燃气企业、热力企业协商解决。本办法自发布之日起开始执行。三、《河南省新建商品房交易价格行为规则》（豫价房字[2000]077号）第五条规定：商品房销售价格以开发成本基础，加法定税金和合理利润，结合市场供求状况和国家有关规定制定。商品房销售价格由下列项目构成：（一）土地征用及拆迁补偿费；（二）勘察设计及前期工程费；（三）建筑安装工程费；（四）开发建设区内基础设施建设费（含区内非营业性配套公建费）：指小区规划红线以内与住房同步配套建设的道路、供水、供电、供气、供热、通讯、照明、排污、排洪、消防、绿化、环卫等公共基础设施建设费用，以及经政府批准按规划要求建设的物业管理用房、公共非机动车车棚、公测等非营业性公共配套设施建设费用；（五）开发建设单位管理费；（六）贷款利息；（七）税金；（八）利润。第六条规定：下列费用不得计入商品房成本：小区内营业性用房及设施的建设费用；对社会的集资、赞助、捐赠支出及其它与开发经营成本无关的费用；各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；国家规定不得进入成本的其他费用。第九条规定：商品房销售必须按国家规定明码标价。经营者必须向购房者公开标明商品房销售价格，并不得在公开标明的商品房价格外加收任何费用，也不得在商品房交付使用时委托物业管理单位追加房价外的任何费用。政府依法调整税费的除外。第十二条规定：售房合同签署后，经营者不得自行决定增加新的收费项目或提高收费标准。四、关于原告诉请的第3项请求：确认房屋买卖合同附件十一：合同补充协议第一条约定无效，原告陈述无效的理由为：“被告提供的合同是格式条款，原被告双方在合同附件四中是被告单独制作的合同，合同第一条明显不利于原告，被告至今未向原告交房，其应承担逾期交房的责任，但是被告方根据条款可以随时要求原告方履行该条款义务，进而免除其承担逾期交房的违约责任，依据合同法第39条，采用格式条款的订立的合同，应当遵守公平原则，确认当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式，提醒对方注意免除或者其责任的条款，按照对方要求对该条款予以说明以及第40条规定，提供格式条款一方免除其责任加重对方责任，排除对方主要责任的该条款无效的规定，应当认定该条款附件十一第一条无效。”五、被告天鸿公司称，因原告没有交纳相关费用，故涉案房屋没有交付，且本案诉争房屋至今尚未竣工验收合格。还查明，2020年6月10日，张军令以天鸿公司、殷华伟为被告诉至本院，案号为（2020）豫1702民初4992号。在该案的庭审中，天鸿公司称“殷华伟挂靠天鸿公司进行锦桂苑小区的房地产开发项目，锦桂苑项目的实际出资人是殷华伟，天鸿公司收取的仅是管理费”，被告殷华伟对此予以认可。上述事实，有原、被告提交的相关证据及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，一、被告天鸿公司与原告祁妍签订《商品房买卖合同》，约定将尚未建成的锦桂苑小区1号A楼东2单元6层604号房屋出售给原告，原、被告之间系商品房预售合同关系。该合同系双方自愿签订，合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。关于原告请求继续履行双方签订的商品房买卖合同，向原告交付合同约定的房屋。法律规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告天鸿公司签订《商品房买卖合同》后，原告已足额支付了购房款，故原告请求继续履行该份合同，本院予以支持。但因本案诉争房屋未经竣工验收合格，不符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，故原告祁妍请求交付该房屋，本院不予支持。但被告天鸿公司应积极办理各种验收手续，争取早日将符合合同约定交房条件的本案诉争房屋交付于原告使用。二、关于原告请求判决《商品房买卖合同》附件十一：合同补充协议第一条的约定无效问题。1、原、被告签订的《商品房买卖合同》附件十一《合同补充协议》第一条约定“××除合同约定的房价款外，还应交纳下列费用，否则出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应的逾期交房责任：①房屋维修基金；②天然气安装费；③水、电网改造费；④有线电视初装费；⑤暖气管道设施配套费；⑥国家规定的有关税费及其他应由××承担的费用”，但该条款中约定××除交纳房款外，还应交纳房屋维修基金、天然气安装费、水、电网改造费、有线电视初装费、暖气管道设施配套费、国家规定的有关税费及其他应由××承担的费用，不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，应为有效。2、在该条款中同时约定“否则出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应逾期交房责任”，该约定系原告未交纳补充协议约定相关费用的责任承担方式。该条款内容系为重复使用而预先拟定，且被告天鸿公司未采取合理方式提请买房人注意，属格式条款。关于该责任承担方式的效力，买房人与出卖人签订合同的主要目的是为取得房屋所有权，主要义务为交纳房款；出卖人与买房人签订合同的主要目的为取得房屋价款，主要义务为按约定交付房屋。本案中，原告已足额支付了购房款，被告天鸿公司的主要目的已实现；若被告天鸿公司仅以原告未交纳该条款中的部分费用为由，拒绝将房屋交付使用，原告的合同目无法实现，故该约定免除了被告天鸿公司的交房责任，排除了原告取得房屋的权利。故《补充协议》第一条中的违约责任承担方式部分，属于免除己方责任，加重对方责任，排除对方主要权利的条款，故第一条中载明的“否则出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应逾期交房责任”应属无效。综上，《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第一条所约定内容属部分无效、部分有效。三、关于原告请求逾期交房违约金问题。根据有关法律规定，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约向被告天鸿公司支付全部购房款，已完全履行了自己的合同义务，而被告天鸿公司未按合同约定的期限即2018年10月31日前履行交房义务，且天鸿公司未提交符合合同约定的延期交房事由的相关证据，构成违约。现原告请求被告天鸿公司支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。合同中约定“合同继续履行，出卖人按日计算向××支付全部房价款万分之X%（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金”，又因本条第1（1）项中的比率约定为日万分之一。故原告主张按日万分之一计算逾期交房违约金，本院予以支持。经核算，截止2020年7月31日，被告天鸿公司应向原告支付逾期交房违约金数额为22533.57元（352638元×0.0001×639天），原告请求被告天鸿公司支付逾期交房违约金22216.19元，本院予以支持。关于原告请求从2020年8月1日至交房之日止的违约金，每月按1057.91元计算，因交房时间尚未确定，本院不作处理。原告可另行主张权利。四、关于原告请求确认被告天鸿公司于2019年11月28日发布的缴费公告内容违法，庭审中，被告天鸿公司明确表示其公告收取的暖气管道、设备、开口费；自来水管道、设备、开口费；电网改造、管道、开口费；天然气、管道、开口费系小区规划红线以内的基础设施建设费，但对该费用如何缴纳以及缴纳数额的标准尚未明确，又因该公告仅系被告天鸿公司的单方告知行为，故该公告对原告不产生法律效力。五、关于原告请求被告交付房屋买卖合同文本及贷款合同文本，本院认为，原告与被告天鸿公司签订的《商品房买卖合同》约定：“本合同附件共30页，一式5份，其中出卖人2份。××1份，驻马店市房产交易所1份，银行1份。合同附件与本合同具有同等法律效力。”因该合同中已约定由××持有1份，故现原告请求被告天鸿公司交付房屋买卖合同文本及贷款合同文本，于法无据，本院不予支持。六、关于原告请求被告殷华伟承担共同责任问题。庭审中查明：1、2016年5月14日，被告殷华伟以个人名义向锦桂苑小区业主出具承诺书；2、2016年8月20日，被告殷华伟以个人名义与业主代表和环保局代表三方设立了共管账户；3、2016年12月27日，殷华伟通过其个人账号向驻马店市财政局非税收入归集专户交纳锦桂苑规划费5991655.5元；4、锦桂苑小区部分业主将购房款直接转入到被告殷华伟及其亲属的个人银行账户中。同时，原告提交的赵军伟与天鸿公司原法定代表人丁亚明的通话录音中显示，丁亚明认可殷华伟系挂靠天鸿公司开发了锦桂苑小区；在（2020）豫1702民初4992号案件的庭审中，天鸿公司也称殷华伟挂靠天鸿公司进行锦桂苑小区的房地产开发项目，锦桂苑项目的实际出资人是殷华伟，天鸿公司收取的仅是管理费，且殷华伟在该庭审中对其挂靠天鸿公司投资建设了锦桂苑小区的事实予以认可。综上，原告主张本案诉争的锦桂苑小区系殷华伟挂靠天鸿公司进行开发建设，殷华伟系实际投资人，本院予以支持。但原告以被告殷华伟为实际投资人为由要求殷华伟承担共同责任，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告祁妍与被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司继续履行双方于2018年8月10日签订的《商品房买卖合同》。二、确认原告祁妍与被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司于2018年8月10日签订的《商品房买卖合同》中合同附件十一：合同补充协议第一条约定的“出卖人有权拒绝将商品房交付××使用，并不承担相应的逾期交房责任”内容无效。三、限被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告祁妍支付逾期交房违约金22216.19元。四、驳回原告祁妍的其他诉讼请求。如被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3559元（已减半收取），由被告驻马店市天鸿房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员 肖 静二〇二〇年十一月九日书记员 赵玉晓