北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初59737号原告：北京利康搬家有限责任公司，住所地北京市朝阳区北苑路****楼**。法定代表人：于清州，董事长。委托诉讼代理人：刘丽欣，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王铁生，男，1951年2月9日出生，汉族，北京利康搬家有限责任公司后勤保障科科长，住北京市朝阳区。被告：陈绍伟，男，1952年2月8日出生，汉族，北京铜牛集团有限公司退休干部，住北京市西城区。委托诉讼代理人：薛辰，北京声驰律师事务所律师。被告：于秀明，男，1974年4月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孟晓海，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：浦康宁，北京市京师律师事务所实习律师。第三人：李洪运，男，1970年11月1日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。第三人：付乾翠，女，1972年3月25日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原告北京利康搬家有限责任公司（以下称利康公司）与被告陈绍伟（以下称陈绍伟）、被告于秀明（以下称于秀明）、第三人李洪运（以下称李洪运）、第三人付乾翠（以下称付乾翠）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告利康公司的委托诉讼代理人刘丽欣，被告陈绍伟及其委托诉讼代理人薛辰，被告于秀明及其委托诉讼代理人孟晓海、浦康宁，第三人李洪运，第三人付乾翠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。利康公司向本院提出诉讼请求：1.判令利康公司与陈绍伟于2011年8月15日签署的《地下室租赁合同》及2016年4月19日签署的《补充协议》自2017年9月1日解除；2.陈绍伟、于秀明腾退北京市朝阳区xxxxx楼xxxx侧所有房屋；3.陈绍伟向利康公司支付占用费暂计116666.66元（按照每年10万元的标准，自2018年4月15日起暂计至2019年6月14日期间116666.66元，应计算至陈绍伟、于秀明实际腾退之日止）；4.陈绍伟向利康公司支付因其逾期支付租金产生的利息（利息按中国人民银行同期同类贷款的利率计算，暂计至2019年6月14日为2807.7元，计算至实际支付之日）；5.于秀明向利康公司支付未依约腾空房屋违约金30万元。事实和理由：2011年8月15日利康公司与陈绍伟签署《地下室赁合同》，约定利康公司将北京市朝阳区xxxxxxx楼地下室（东西侧共计60间房屋）交由陈绍伟承租和管理使用，租期为10年，自2011年8月15日起至2021年8月14日止，年租金为14.5万元，陈绍伟按月以现金形式支付相应租金。2016年4月19日利康公司与陈绍伟签署《补充协议》，约定将租期后5年（即2016年8月15日起至2021年8月14日止）的年租金调整为20万元。租赁合同签署后，利康公司积极履行合同约定义务，按约定将涉案房屋交付给陈绍伟使用，陈绍伟支付房屋租金至2017年8月14日。2017年8月9日，北京市朝阳区房屋管理局联合北京市朝阳区六里屯街道办事处，向涉案房屋所有权人下发了《关于改正违规使用普通地下室行为的通知书》，因陈绍伟存在违规使用涉案房屋的情形，被要求改正。鉴于此种情况，利康公司多次要求陈绍伟按照规划用途使用涉案房屋，后陈绍伟停止使用涉案房屋一段时间。至2018年4月份，陈绍伟未经利康公司的同意，又将西侧30间房屋交由于秀明使用，且未再交过租金。2019年3月，为实现陈绍伟、于秀明腾退房屋，基于与陈绍伟沟通未果，又考虑西侧的30间房屋当时是于秀明在使用，遂利康公司与于秀明签署《协议书》，协议约定于秀明在2019年3月20日之前搬离涉案房屋，并做到人空物净，同时利康公司愿意向于秀明一次性支付15万元作为腾房补偿。协议签署后，利康公司如约向于秀明支付了补偿款，但陈绍伟、于秀明却未搬离和清空西侧房屋，至今仍在占用。利康公司认为:利康公司与陈绍伟之间的租赁合同、补充协议，以及利康公司与于秀明之间的协议书分别系协议签署方的真实意思表示，未违反国家法律法规强制性规定，具有法律效力。本案陈绍伟违反租赁合同约定长期拖欠房屋租金，且在陈绍伟、于秀明占用西侧房屋期间，长期从事公寓出租业务，严重与涉案房屋规划用途不符，陈绍伟的行为已构成根本违约，根据《合同法》第九十四条，利康公司依法具有解除权；另，于秀明在获得利康公司的补偿款后仍与陈绍伟共同占用西侧30间房屋至今，继续侵犯利康公司合法权利。遂，为维护利康公司的合法权益，请求贵院支持利康公司的诉讼请求。陈绍伟辩称：陈绍伟与利康公司签订《房屋租赁合同》，约定由陈绍伟承租利康公司享有管理权的北京市朝阳区xxxxxxx层东西两侧（以下简称312号楼地下室），2016年4月19日，利康公司为提高租金又与陈绍伟签订《补充协议》，租期届满日期至2021年8月14日，（提租后的计租日期为2016年8月15日）。2016年8月15日，陈绍伟与李洪运、于秀明签订《承包协议》，将312号楼地下室东、西两侧分别交由2人承包管理。2017年9月14日，陈绍伟与李洪运签订《确认书》，双方同意解除《承包协议》，陈绍伟退还押金，李洪运交还钥匙。后陈绍伟将312号楼地下室东西两侧的钥匙交给西侧承包人于秀明保管，陈绍伟就住院就医。六里屯街道办事处后将312号楼地下室东西两侧更换了大门及钥匙。以上事实，为本案法律事实的概况。一、利康公司主张解除与陈绍伟签订的《租赁合同》及《补充协议》没有法律依据，利康公司应继续履行该合同。（一）312号楼地下室已被案外人李洪运无权占用，陈绍伟丧失了该地下室的控制、使用及收益权。2017年12月12日，六里屯街道办事处通知利康公司到场签订《地下室使用管理承诺书》、并领取312号楼新更换的地下室7把钥匙。但利康公司经办人王铁生并未实际到场，而是李洪运最终实际签署承诺书，并领走了钥匙。但李洪运经利康公司同意，占有钥匙，由此不难看出李洪运、付乾翠名为管理实为对外出租。后朝阳区六里屯街道房管科多次下达的整顿通知，不允许李洪运将地下室对外出租人员住宿。鉴于利康公司先期违约，将地下室交由李洪运及付乾翠管理，且李洪运、付乾翠将312号楼地下室对外出租，无形中剥夺了陈绍伟对该地下室的承租权、使用权、经营权、收益权。（二）陈绍伟多次要求利康公司行使排除妨碍权利，将李洪运清出312号楼地下室，但利康公司均不予理睬。陈绍伟拒付租金系行使同时履行抗辩权。《物权法》第34条、35条，物权人可以请求排除妨碍和返还原物，李洪运系无权占用人，故利康公司有权将李洪运及其出租的用户清除出312号楼地下室。适租义务是利康公司法律、合同责任，利康公司拒绝提供适租条件，致使陈绍伟无法对出租物合理占有、使用、收益，故依《合同法》第六十六条，陈绍伟享有同时履行抗辩权，在利康公司违约在先，致使陈绍伟无法取得房屋的情况下，以不支付租金进行合法抗辩是合情合理的。陈绍伟无需支付租金及迟延支付租金产生的利息。故此，利康公司第三、四项诉讼请求不成立。（三）利康公司主张依据《合同法》94条解除《租赁合同》的条件不成立。根据《合同法》94条，迟延履行经催告后仍未履行的，当事人可以解除合同，在本案中，陈绍伟租金已缴至2017年8月14日，后续因配合地下室清理整改，地下室，地下室暂停使用17年12月，地下室，地下室恢复使用利康公司的乱作为，陈绍伟丧失对312号楼地下室的掌控、管理、收益，故陈绍伟以不支付租金的行为行使同时履行抗辩权，符合法律规定。陈绍伟并不构成迟延履行主要债务的情形，另外，根据《民事诉讼证据的若干规定》第五条，主张合同关系解除的一方当事人对引起合同关系变动的事实应承担举证责任。利康公司并未履行催告义务，又不能提供相关证据予以证明，故利康公司主张的依迟延履行解除合同的理由不成立。综上，利康公司主张的依据《合同法》第94条解除《租赁合同》，事实不清，证据不足，有违相关法律规定。因此利康公司第一项诉讼请求不成立。二、陈绍伟仍系312号楼地下室的合法承租人，对312号楼地下室有占有、使用、收益的权利，利康公司主张腾退312号楼地下室的诉求不成立。根据《合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《租赁合同》及《补充协议》分别于2011年及2016年成立并生效，是双方真实意思的表示，该合同仍在履行期内，并未届满，至今仍未解除，故陈绍伟仍系312号楼地下室的合法承租人，对该地下室依法有占有、使用、收益的权利。故利康公司主张的第二项诉讼请求即要求陈绍伟腾退312号楼地下室不应被贵院支持。补充意见：一、要求继续履行合同，租期尚未到期，二者之间没有任何约定协议解除，利康公司期间从未通知陈绍伟解除合同。也不同意法定解除，不存在不可抗力、明确表示或不履行主要义务、迟延履行及催告履行的情形，二、针对利康公司第二项诉讼请求不同意，我是承租人，具有涉案房屋使用权；第三，针对第三项、第四项诉讼请求也不同意，不应当由我支付，在2019年4月18日利康公司起诉于秀明，案由是排除妨碍，诉求的第二项是向于秀明索要2018年4月至2019年3月的占有使用费，又在本案向我主张相同期间的占有使用费，前后矛盾。其他诉讼请求与我无关。于秀明辩称：不同意利康公司对于秀明的诉讼请求，于秀明与陈绍伟签订承包协议，依法享有对涉案房屋使用权。2019年3月13日，利康公司以地下室腾空为由，与于秀明签订协议书，约定利康公司一次性补偿于秀明15万元，要求2019年3月20日办理。协议签订后，于秀明就开始腾退所占用的房屋，并于2019年3月20日前腾退完毕，2019年3月20日联系利康公司王铁生过来交接。王铁生借故不来，故意造成于秀明未完成交接的事实。于秀明多次联系无果的情况下，将钥匙交于陈绍伟。于秀明已经依约履行了协议书，不存在任何违约行为。李洪运、付乾翠述称：本案与我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年11月15日，出租方北京利康搬家有限责任公司（甲方）与承租方陈绍伟（乙方）签订《租赁合同》，约定：1.甲方将享有使用权的，位于朝阳区**半地下室全部出租给乙方经营管理使用。2.租赁期：暂定为10年（自2010年11月15日起至2020年11月14日止），租期届满前一个月，本合同是否续签双方另行协商。在同等条件下，乙方享有优先权。3.乙方如对房屋装修，不能改变和破坏房屋主体结构，对甲方的地下室设施负责保护和维修，装修费由乙方自行承担。在雨季期间，乙方应做好防护措施，保障地下室人身财产安全。4.甲方租给乙方供暖、供电、煤气设备供乙方使用。有关水电费、供暖费、燃气费、排污费、有线电视收视费等相关费用由乙方向相关部门承担。5.租赁期内，如地下室墙面及地面反潮反水等问题发生，由甲方负责维修，并承担相应损失。6.租赁期内，乙方应做好地下室的安全、消防、治安、防火、防盗、卫生及经济纠纷等问题的保障防护工作。发生问题自行负责。7.乙方在此经营期间，应遵纪守法、合法经营，维护好地下室的各项设施，直至合同终止。8.免责条件：乙方经营期间，如遇不可抗力因素导致合同无法履行，双方互不承担责任。租赁费用计算截至合同终止日。9.乙方在此经营期间，如遇政府或开发商征用拆迁，有关未到租赁期限的相关经营损失和经济补偿金归乙方享有。10.租金及支付方式：年租金为15万元，乙方按月以现金支付相应租金，甲方出具收据。11.违约责任：甲乙双方严格遵守上述合同条款约定，违约方承担相应违约责任。2011年8月15日，出租方北京利康搬家有限责任公司（甲方）与承租方陈绍伟（乙方）签订《地下室租赁合同》，约定：甲方鉴于原承租人主体资格丧失（被工商局吊销）和租赁关系已经法院判决解除。故此出租人寻求新承租人或承包人。甲乙双方经友好协商，并依据合同法的相关规定，特签订本合同，具体条款内容和权利义务关系如下：1.甲方将位于朝阳区xxxxxx楼地下室，交由乙方承租和承包，现有条体由乙方管理使用。2.甲方对原承租人的租金债权，将委托乙方全权代为追偿。3.房屋租赁期限：暂定为10年（自2011年8月15日起至2021年8月14日止），租期届满前一个月，本合同是否续签双方另行协商。在同等条件下，乙方享有优先权。4.乙方如对房屋装修，不能改变和破坏房屋主体结构，对甲方的地下室设施负责保护和维修，装修费乙方自行承担。在雨季期间，乙方应做好防护措施，保障地下室人身财产安全。5.甲方租给乙方供暖、供电、煤气设备供乙方使用。有关水电费、供暖费、燃气费、排污费、有线电视收视费等相关费用由乙方向相关部门交纳。6.租赁期内，如地下室墙面及地面反潮、反水等问题发生，由甲方负责维修，并承担相应损失。7.租赁期内，乙方应做好地下室的安全、消防、治安、防火、防盗、卫生及经济纠纷等问题的保障防护工作。发生问题自行负责。8.乙方在此经营期间，应遵纪守法、合法经营，维护好地下室的各项设施，直至合同终止。9.免责条件：乙方经营期间，如遇不可抗力因素导致合同无法履行，双方互不承担责任。租赁费用计算截至履行终止日。10.乙方在此经营期间，如遇政府或开发商征用拆迁，有关未到租赁期限的相关经营损失和经济补偿金归乙方享有。11.租金及支付方式：年租金为14.5万元，乙方按月以现金形式支付相应租金，甲方出具收据。12.违约责任：甲乙双方严格遵守上述合同条款约定，违约方承担相应违约责任。13.争议的解决方式：协商，调解、诉讼。14.本合同如遇未尽事宜，由双方友好协商签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。2016年4月19日，出租方北京利康搬家有限责任公司（甲方）与承租方陈绍伟（乙方）签订《补充协议》。约定：甲乙双方经友好协商，并根据2011年8月签订的《地下室租赁合同》对其中部分内容进行变更和补充，具体变更和补充内容如下:1、鉴于乙方承租期内投资不少，租期未届满。前五年租金不变，后五年租金每年提高至20万元整至合同期届满。2、提租履行期：自2016年8月15日起至2021年8月14日止。（乙方还是按照原协议每月支付租金）。3、合同期届满，乙方将承租期内投入的固定资产和地下室一并交付甲方。（如续租，乙方具有优先权）。4、鉴于双方原合作关系，故甲方如需乙方提供法律咨询和法律服务，乙方一如既往，全力以赴。5、在乙方后五年的承租期内，乙方应做好地下室的安全、消防、治安、防火、防盗、卫生及经济纠纷等问题的保障防护工作。如出现外人干扰，甲方应尽力配合乙方排除和抗辩，保证后五年内安定和谐，不出意外。2016年8月15日，发包人：陈绍伟（甲方）与承包人：李洪运（乙方）签署《承包协议》，约定：一、承包标的：朝阳区xxxxx楼东部半地下室，面积约为:平方米，大房间19间，小房间13间，楼道间4间，洗手间和卫生间各一间，共计38间。二、承包期限：2016年8月15日至2020年8月14日止。三、承包费用：每年15万元（每年8月份乙方向甲方支付该年度的承包费，其中每年包含取暖费1万元）。四、承包收益：经双方初步核算，乙方每年收益在578400元以上。五、特别约定：1、乙方在承租期，确保电器安全（电磁炉、电表电路等）、确保人身安全（身体损害、伤亡事故等）、确保防汛安全（雨季水倒灌、准备好沙袋）、确保治安安全（防盗、打架斗殴、禁止赌博和疑犯入住）、确保传染疾病安全（防止各种卫生疾病的发生）。2、乙方每年与当地办事处签订责任书，如发生上述事故，乙方自愿承担法律和经济责任。3、乙方每半年支付租金5万元，由甲方代乙方向产权人利康公司缴纳。4、有关重要事宣，乙方应及时与甲方通报，甲方有权监督检查乙方的不到位的经营管理行为。5、乙方承租期届满或政府强制性关停，乙方应无条件腾退。2016年8月15日，发包人：陈绍伟（甲方）与承包人：于秀明（乙方）签署《承包协议》，约定：一、承包标的：朝阳区xxxxxx楼西部半地下室，面积约为:平方米，大房间18间，小房间11间，楼道间4间，洗手间和卫生间各一间，共计33间。二、承包期限：2016年8月15日至2020年8月14日止。三、承包费用：每年15万元（每年8月份乙方向甲方支付该年度的承包费，其中每年包含取暖费1万元）。四、承包收益：经双方初步核算，乙方每年收益在530400元以上。五、特别约定：1、乙方在承租期，确保电器安全（电磁炉、电表电路等）、确保人身安全（身体损害、伤亡事故等）、确保防汛安全（雨季水倒灌、准备好沙袋）、确保治安安全（防盗、打架斗殴、禁止赌博和疑犯入住）、确保传染疾病安全（防止各种卫生疾病的发生）。2、乙方每年与当地办事处签订责任书，如发生上述事故，乙方自愿承担法律和经济责任。3、乙方每半年支付租金5万元，由甲方代乙方向产权人利康公司缴纳。4、有关重要事宣，乙方应及时与甲方通报，甲方有权监督检查乙方的不到位的经营管理行为。5、乙方承租期届满或政府强制性关停，乙方应无条件腾退。2017年9月14日，陈绍伟与李洪运签订《确认书》，约定：双方于2016年8月15日签订的《承包协议》在2017年8月底因（北京市政府令第236号的规定）而无法再继续履行，故此双方无奈只得提前解除该协议，特此对善后的有关事宜，确认如下：1、承包人将承包协议原件及押金收条，归还发包人。2、承包人将312号楼地下室房门钥匙一串，归还发包人。3、发包人将押金壹万元整人民（现金）返还承包人，承包人确认已收取。4、双方对上述条款内容事实认可，双方签字后加以确认。2019年6月28日，利康公司出具《委托书》，载明：本公司因2017年8月接到《关于改正违规使用普通地下室行为的通知书》后，因无法实现租赁合同目的，故解除相关合同后，清空所有房屋。于2017年10月1日起委托李洪运、付乾翠代看管北京朝阳xxxxxxx楼地下室东西两侧至今，要求李洪运、付乾翠两人对北京朝阳xxxxxx楼地下室东西两侧进行管理与维护，及时排除安全隐患等问题。陈绍伟向利康公司支付租金至2017年8月14日。各方当事人一致认可，《关于改正违规使用普通地下室行为的通知书》2017年8月9日下达，2017年9月3日开始整顿，2017年9月份按要求全部腾空，政府对地下室的大门进行更换。2017年12月12日李洪运代王铁生签字领取更换后的东西两侧的钥匙。李洪运述称其领取钥匙后，一直保管至今。各方当事人一致认可2018年4月王铁生让于秀明进驻312号楼地下室西侧，并让于秀明更换西侧门锁。于秀明述称，其于2019年3月20日搬离312号楼地下室西侧，其开始通过微信、短信联系王铁生，王铁生一直不收，为避免违约才将房屋钥匙交给了陈绍伟。陈绍伟述称，2019年3月20日，于秀明将312号楼地下室西侧房屋钥匙交给我，我恢复对312号楼地下室西侧的控制权。王铁生系利康公司工作人员，亦为本案利康公司委托诉讼代理人。经本院2019年12月23日现场勘验，312号楼地下室东侧有一部分房屋有人居住，一部分房屋大门上载有“库房”二字；312号楼地下室西侧大部分已出租供他人居住使用。2020年6月16日本案最后一次开庭时，各方当事人认可现场情况并未发生变化。关于解除《地下室租赁合同》及《补充协议》的依据，利康公司主张，依照《中华人民共和国合同法》第219条，陈绍伟将涉案房屋违规使用，没有按照涉案房屋的非居住使用性质使用。根据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用规范》第10条以及《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第8条、第14条，陈绍伟严重违反了上述法律规定，未按照租赁物的性质使用租赁标的物，利康公司可以要求解除合同，并且主张赔偿损失。陈绍伟自2017年8月之后未缴纳租金，已累计逾期长达两年之久，构成根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》第94条，利康公司有权解除合同。利康公司向本院提交2019年10月25日北京市朝阳区房屋管理局出示的《行政处罚事先告知书》《责令改正通知书》《谈话通知书》，其中《行政处罚事先告知书》载明：经查你公司作为北京市朝阳区**普通地下室的产权人，出租上述普通地下室作为居住场所使用，未依法向普通地下室所在地区住房城乡建设行政主管部门登记备案的行为，违反了《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第十五条第一款的规定。依据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第二十四条的规定，本机关拟决定给予你公司处1万元以上3万元以下罚款的行政处罚。《责令改。《责令改正通知书》载明：你单位作为北京市朝阳区八里庄北里**楼普通地下室的产权人，通地下室作为居住场所使用，未依法向普通地下室所在地区住房城乡建设行政主管部门登记备案的行为，违反了《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第十五条第一款的规定。本机关依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条以及《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第二十四条的规定，现责令你单位于2019年11月4日前改正该行为，并接受复查。具体改正内容及改正方式：在本通知书规定时限内，依法到北京市朝阳区房屋管理局办理普通地下室登记备案。本院向北京市规划和自然资源委员会送达《协助调查函》，查询312号楼地下室的规划用途，是否可以用于居住使用。北京市规划和自然资源委员会向本院出具回函，载明：经查，xxxx里312号楼已取得原北京市城市规划管理局核发的建设工程规划许可证（85建市字2633号），项目性质为住宅，地下部，地下部分在原规划许可存档图纸中具体使用功能。未有建设单位向我单位申报规划变更手续。陈绍伟向本院提交《北京市普通地下室使用（出租）登记备案表》、《普通地下室登记表》、《北京市普通地下室使用（租赁）登记备案授权委托书》，证明312号楼地下室是合法合规，可以对外出租的。其中《北京市普通地下室使用（出租）登记备案表》规划用途一栏为住宅，实际用途一栏为居住类；《普通地下室登记表》规划用途一栏为住宅，实际用途一栏为居住。利康公司认可上述证据的真实性，不认可证明目的，主张载明的时间为2007年，自2017年后被要求停止居住使用。利康公司与于秀明于2019年3月13日签署《协议书》，约定于秀明归还312号楼地下室西侧房屋，利康公司向于秀明支付15万元，如于秀明没有做到协议中职责或者违约，将赔偿利康公司双倍金额（即30万元人民币）和期间利康公司所受到的一切损失。利康公司工作人员王铁生于2019年3月13日向于秀明转账150000元。利康公司向本院提交2019年4月16日《录音文件整理》，内容包括：王铁生：不是你交我不来，我没去你把那个门锁上，里边没有人没有东西，是你东西都拿走，这也可以，是不是，我什么时候接都没关系，你得保证空啊，你现在空不了，我怎么接呀。于秀明：空不了跟我没关系呀。于秀明认可该录音的真实性，但主张录音能够证明其向利康公司进行交接的事实，是王铁生故意不来，并向本院提交其与王铁生短彩信详单及内容截图予以证明。短信内容包括：于秀明：铁哥我已经按我们的协议，把位于朝阳区xxxxx楼地下室，西侧腾出来了。按协议约定于2019年3月20日正式交接。如果不能完成正式交接，一切责任有甲方负责。王铁生：你们提的要求无法接受，当初是你们私自强占，私自换锁的，现在给你那么多钱了，还提要占两间房还要三四年这不可能。房现在接不了，倒不起那个乱。与其这样不如走正规的法律途径。于秀明：我有合同呵呵，告诉你我没有要房，我要交房。利康公司认可短信聊天的真实性，但认为于秀明没有做到人空物尽，王铁生无法办理交接手续。关于于秀明与利康公司之间签订的签署的《协议书》，陈绍伟称，我认为双方签订的协议损害了我的利益，是瞒着我背地里签的协议，我是承租人，有什么事应该跟我说，这是有意隐瞒。这个协议对我来讲是无效，至于他们之间有无效力与我无关，但这个协议确实损害了我的利益。诉讼中，经本院释明，利康公司主张，如法院认定其与于秀明之间签订的签署的《协议书》无效，其主张要求于秀明退还已支付的腾房补偿金150000元。于秀明主张，如法院认定其与于秀明之间签订的签署的《协议书》无效，应当另案处理。诉讼中，经本院释明，利康公司主张，如法院驳回其关于解除《地下室租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求，则变更诉讼请求第三项为要求陈绍伟向其支付租金（按每年10万元标准，自2018年4月15日起计算至陈绍伟、于秀明实际腾退之日止）。陈绍伟主张因其对312号楼地下室西侧使用过程中存在新冠肺炎疫情因素，要求对312号楼地下室西侧其应支付的租金予以酌减。本院认为：利康公司与陈绍伟于2010年11月15日签订《租赁合同》，于2011年8月15日签订《地下室租赁合同》，该两份合同均是以312号楼地下室为标的的租赁合同，《地下室租赁合同》签订在后，且租赁期限结束时间在后，双方之间于2016年4月19日签署的《补充协议》亦是针对《地下室租赁合同》的补充，故本案应以《地下室租赁合同》为双方之间的基础权利义务关系。《地下室租赁合同》、《补充协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照《地下室租赁合同》及《补充协议》的约定全面履行自己的义务。一、《地下室租赁合同》及《补充协议》是否应当于2017年9月1日解除。利康公司主张合同解除，其理由为陈绍伟没有按照312号地下室的非居住使用性质使用及陈绍伟没有按期缴纳房屋租金。根据北京市规划和自然资源委员会向本院出具的函件，312号楼项目性质为住宅，而312号楼地下室在原规划许可存档图纸中，未标注具体使用功能，未有建设单位申报规划变更手续。根据查明的事实，《北京市普通地下室使用（出租）登记备案表》规划用途一栏为住宅，实际用途一栏为居住类；《普通地下室登记表》规划用途一栏为住宅，实际用途一栏为居住。上述证据结合北京市规划和自然资源委员会函件中“未有建设单位申报规划变更手续”，足以形成完整证据链条。利康公司主张陈绍伟没有按照312号地下室的非居住使用性质使用，其应当向本院提交充分有效证据证明312号地下室的使用性质，其向本院提交的2019年10月25日行政处罚事先告知书、责令改正通知书中明确载明，312号地下室违规之处在于未进行登记备案，而非作为居住场所使用。综上所述，利康公司未向本院提交充分有效证据对其关于312号地下室系非居住性质的主张进行佐证，其应当承担不能充分举证的法律后果，本院对利康公司关于其以陈绍伟没有按照312号地下室的非居住使用性质使用为由解除双方《地下室租赁合同》及《补充协议》的主张不予支持。关于陈绍伟缴纳房屋租金情况，《关于改正违规使用普通地下室行为的通知书》于2017年8月9日下达，陈绍伟向利康公司支付租金至2017年8月14日并无不当，直至2017年12月12日，李洪运代王铁生签字领取更换后的312号地下室东西两侧的钥匙。这段时间内，312号地下室的使用存在较大瑕疵，利康公司要求陈绍伟支付该期间的租金于法无据。利康公司以陈绍伟没有及时缴纳房屋租金构成根本违约为由主张双方之间《房屋租赁合同》及《补充协议》于2017年9月1日解除缺乏依据，本院不予支持。根据查明的事实，2017年12月12日至2018年4月，李洪运代利康公司管理312号地下室，2018年4月起，于秀明在王铁生的允许下进驻管理312号地下室西侧，利康公司不应在未与陈绍伟解除租赁关系的情况下将312号地下室西侧的管理权交予于秀明，而陈绍伟直至2019年3月20日起，才开始取得312号楼地下室西侧的管理权，且2017年12月12日至今，王铁生一直管理312号地下室东侧。故陈绍伟只应对其实际占有使用312号地下室期间承担租金给付义务，即对2019年3月20日起的312号楼地下室西侧的租金承担给付义务。利康公司在《房屋租赁合同》及《补充协议》合同履行期间未能妥善履行将租赁标的妥善交付承租方的合同义务，系违约行为。当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。基于此，利康公司不能因陈绍伟未按照合同约定如期向利康公司支付2019年3月20日起312号楼地下室西侧的租金而取得合同解除权，亦不能取得要求陈绍伟支付逾期支付租金产生利息的请求权，本院对利康公司要求陈绍伟支付逾期支付租金产生利息的主张不予支持。利康公司无权解除与陈绍伟之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》，其关于要求陈绍伟腾退312号楼地下室西侧、陈绍伟向利康公司支付占用费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。双方《房屋租赁合同》及《补充协议》应当继续履行，陈绍伟应向利康公司支付2019年3月20日起的312号楼地下室西侧的租金，按照双方《房屋租赁合同》及《补充协议》约定，312号楼地下室东西两侧共为20万元每年，支付方式为按月支付，据此计算，陈绍伟自2019年3月20日起，应向利康公司支付每月8333元租金。诉讼中，关于陈绍伟主张因其对312号楼地下室西侧使用过程中存在新冠肺炎疫情因素，要求对租金进行酌减一节，本院认为，312号楼地下室使用用途系居住使用，不符合新冠肺炎疫情下应当酌减房屋租金的情形，本院对陈绍伟该抗辩意见不予支持。关于利康公司与于秀明签订的《协议书》一节，人民法院依法应当审核当事人签订合同的效力。根据查明的事实，利康公司与陈绍伟之间的《房屋租赁合同》及《补充协议》尚未解除，陈绍伟依法享有对312号楼地下室的使用权，利康公司与于秀明之间签订的合同系利康公司及于秀明越过房屋合法承租人建立的法律关系，该合同显然损害了陈绍伟对312号楼地下室的承租人权利，故利康公司与于秀明签订的《协议书》属于恶意串通，损害第三人利益的合同，应属无效合同。故利康公司要求于秀明支付未依约腾空房屋违约金30万元、要求于秀明腾退北京市朝阳区八里庄北里312楼地下室西侧房屋的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。于秀明因无效合同取得利康公司支付的150000元，应当予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第六十六条、第一百一十四条、第二百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陈绍伟于本判决生效之日起七日内支付原告北京利康搬家有限责任公司朝阳区八里庄北里小区312号楼地下室西侧房屋租金（自2019年3月20日起计算，每月租金8333元）；二、被告于秀明于本判决生效之日起七日内，返还原告北京利康搬家有限责任公司补偿款150000元；三、驳回原告北京利康搬家有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7592元，由原告北京利康搬家有限责任公司负担4859元（已交纳）；由被告于秀明负担2733元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  胡震霄审判员  于 婷审判员  宋晓佩二〇二〇年十一月二十九日书记员  詹焕昱