广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初4296号原告：陈小梅，女，1961年1月10日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。委托诉讼代理人：叶秉光，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈凯琳，广州金鹏律师事务所实习律师。被告：广州一德中兴房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区一德路****。法定代表人：高卫平。第三人：中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行（原中国工商银行广州高新技术开发区支行），住，住所地广州市天河区中山大道**/div>法定代表人：吴丽玲，职务行长。委托诉讼代理人：伍雨晴、刘清鑫，该行职员，通讯地址。第三人：深圳市富海宏基投资有限公司，住所，住所地深圳市福田区南园街道锦龙社区滨河大道**上步工贸楼634div>法定代表人：陈宋孟。原告陈小梅与被告广州一德中兴房地产开发有限公司，第三人中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行（以下简称工行高新支行）、深圳市富海宏基投资有限公司（以下简称富海公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶秉光到庭参加诉讼；被告及两第三人经送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即协助原告办理越秀区一德路390号一德大厦XXX（C20XX）号商铺的房地产权证；2.被告向原告支付逾期办证违约金3733.71元；3.判令被告及两第三人共同为原告办理广州市越秀区一德路390号一德大厦XXX（C20XX）号商铺的涂销抵押权登记手续。事实和理由：2005年11月25日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，其中约定：原告向被告购买广州市越秀区一德路390-426号一德市场大厦XXX（C20XX）商铺，该商品房价格为人民币373371元。被告应在商品房交付使用后360日内，协助原告办理权属登记。原告已依约付清房款以及契税、物业维修基金等费用，被告也于付清款后将物业交付予原告占有使用，但被告至今未为原告办理该物业的房地产权证。原告认为，原被告之间商品房买卖合同关系合法有效，被告未依约为原告办理房地产权证，应承担相应的法律责任。此外，涉案房屋存在再建工程抵押登记，原抵押权人为第三人工行高新支行，现变更为第三人富海公司。经过广州市中级人民法院（2014）穗中法审监民再字第56号及广东省高级人民法院（2016）粤民终1059号民事判决书判决，确认第三人富海公司对涉案房屋不享有优先受偿权。因此，两第三人应担配合原告办理涉案房屋的抵押登记涂销手续。综上所述，为维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告及第三人富海公司没有作答辩。第三人工行高新支行述称：一、我方已于2005年7月20日与中国东方资产管理公司签订了债权转让协议，并在羊城晚报刊登了债权转让的相关信息等，债权已经全数剥离，完成转让手续。后根据相关判决文书中法院查明的事实得知，该债权后续由中国东方资产管理公司转让给深圳市富海宏基投资有限公司。我方债权剥离后，现无留存资料和当时经办人员。且根据相关判决文书内容，该债权后已经过几轮转让，虽无需强制变更抵押权人，但鉴于我行已经将相关债权转让给东方资产公司，故应以东方资产公司的意见为准。无法对原告提供的证据及事实发表质证意见，请法院依法核实。二、对于原告判令办理相关商铺产权登记手续的诉讼请求，我方与中国东方资产管理公司意见一致。若法院判决文书支持该诉讼请求，请法院依法依职权强制涂销。三、我方不应承担本案诉讼费用。经审理查明：原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（穗房合字××号）及《补充协议》，其中约定：原告向被告购买广州市越秀区一德路390-426号海珠路87-113号一德市场大厦二层XXX（C20XX）号房，该商品房的用途为商业，建筑面积10.76863平方米。该商品房总金额为373371元。原告第一期房款373371元（包括定金）须于签署认购书后十天内付清，并签署《商品房买卖合同》。广州一德中兴（国际）玩具文具精品广场已通过消防安全检查，商场已具备交付使用条件。被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金等。2005年11月25日，原告向被告支付10000元定金、13180元契税及363371元购房款，被告并向原告开具《收款收据》。原告于同日签署《商铺验收交铺书》接收涉案商铺。另查明，被告因拖欠他人的债务造成涉案商铺被广州市中级人民法院查封，原告为此向广州市中级人民法院提出异议，广州市中级人民法院于2018年11月29日作出（2018）粤01执异931号裁定中止对涉案商铺的执行，并于2020年7月1日解除了对涉案商铺的查封。再查明，据2020年7月3日的房产登记号：荣字4004号《广州市不动产登记查册表》记载：一德路390-426号；海珠路87-113号一德市场大厦的所有权人为被告，抵押权人为第三人工行高新支行，权利部位为首层C12-C64，D9-D59面积为1119.2平方米，第二层F31-F108，F180-F192，F204，G8-G62面积为1648.1平方米。据已生效的（2014）穗中法审监民再字第56号民事判决的查明，第三人工行高新支行的上述债权，经过多次转让后由第三人富海公司成为新债权人，该判决还认定：第三人工行高新支行出具了《关于同意出售‘一德市场大厦”商场的证明》，抵押权人对因原抵押权人同意出售的陈小梅XXX（C20XX）等23间商铺不享有抵押物优先受偿权。2020年6月3日，广州市公安局越秀区分局在原告《请求出具门牌地址证明申请书》中加盖了“一德市场大厦的门牌号码为广州市越秀区一德路390号”的意见。本院认为：根据已经发生法律效力的法律文书的认定，抵押权人工行高新支行同意被告出售涉案大楼已抵押的房屋，即被告是经抵押权人工行高新支行同意出售涉案商铺的，故被告将涉案商铺转让给原告的行为是有效行为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是有效合同，对双方均有约束力。生效的（2014）穗中法审监民再字第56号民事判决已确认抵押权人对商铺不享有抵押物优先受偿权，即工行高新支行对涉案商铺不享有抵押权。原告向被告购买涉案商铺并支付了全部房款，被告及工行高新支行不办理涉案商铺的涂销抵押登记手续，妨碍了原告办理房产证，据此，原告要求被告及工行高新支行办理涉案商铺的涂销抵押登记手续合法有理，予以支持，同时，富海公司也应提供必要的协助。被告作为出卖人，负有依约协助原告办理产权登记的合同义务，原告现要求被告继续履行办证义务合法有理，予以支持。被告交付原告所购之房屋后，未能按《商品房买卖合同》确定的期限为原告办理领取所购房产产权证的手续，已构成违约，应当承担违约责任，原告据此要求被告办理涉案商铺的产权证并支付逾期办证违约金合法有理，故本院予以支持。被告两第三人没有到庭应诉，视为放弃对原告的陈述及所举证据进行质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广州一德中兴房地产开发有限公司及第三人中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行应于判决发生法律效力之日起十日内，共同到房屋登记机关办理广州市越秀区一德路390-426号、海珠路87-113号一德市场大厦第二层XXX（C20XX）［即广州市越秀区一德路390号二层XXX（C20XX）］商铺的涂销抵押登记手续；第三人深圳市富海宏基投资有限公司应提供必要的协助；二、于广州市越秀区一德路390-426号、海珠路87-113号一德市场大厦第二层XXX（C20XX）［即广州市越秀区一德路390号二层XXX（C20XX）］商铺的抵押登记涂销之日起十日内，被告广州一德中兴房地产开发有限公司应协助原告陈小梅到房屋登记机关办理广州市越秀区一德路390-426号、海珠路87-113号一德市场大厦第二层XXX（C20XX）［即广州市越秀区一德路390号二层XXX（C20XX）］商铺的产权过户登记手续和领取房地产所有权证手续；三、被告广州一德中兴房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈小梅支付逾期办证违约金3733.71元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6957元，由被告广州一德中兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  黎景欣人民陪审员  王 勇二〇二〇年十一月六日书 记 员  陈佳璇