天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初9396号原告：北京金地格林物业管理有限公司天津酒店管理分公司，住所地天津市河**龙涵道与沙柳南路交口紫乐名邸配建**202。负责人：刘涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：落焱芳，天津景贤律师事务所律师。被告：崔海林，男，1986年8月23日生，汉族，住天津市武清区，现住天津市武清区。委托诉讼代理人：耿慧（系崔海林之妻），女，1986年6月6日生，汉族，住天津市武清区，现住天津市武清区。被告：耿慧，女，1986年6月6日生，汉族，住天津市武清区，现住天津市武清区。原告北京金地格林物业管理有限公司天津酒店管理分公司（以下简称“金地格林物业天津分公司”）与被告崔海林、耿慧物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告金地格林物业天津分公司的委托诉讼代理人落焱芳、被告崔海林的委托诉讼代理人耿慧以及被告耿慧均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金地格林物业天津分公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付原告2018年1月25日起至2019年12月31日的物业费8875.74元、违约金1532.17元（按日万分之五计算，自2018年1月25日起至2019年12月31日），共计10407.91元；2.诉讼费由二被告负担。事实和理由：原告自2014年12月27日与天津恒信远大实业有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，为二被告所拥有的天津市武清区杨村镇强国道与建设南路交口沐景园房产提供物业服务。根据合同约定，高层住宅物业管理服务费用按建筑面积每月每平方米3.21元由相应购房业主承担。业主应在每月5日前履行交纳义务，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之五比例交纳违约金。合同生效后，原告依约向二被告提供了完善的物业管理服务，二被告应该根据合同的约定交纳物业管理费，但二被告一直拒绝支付。原告先后多次派人上门催收，二被告仍然拒绝缴纳。截止至2019年12月31日，二被告共欠物业服务费8875.74元（所涉房屋面积119.05平方米，月物业费382.15元），产生违约金1532.17元。2016年底至2018年1月24日之前的物业费都已交纳完毕，在实际履行中，原告要求二被告按每平米2.86元交纳物业费。因二被告未及时交费，所以按合同约定的每平方米3.21元交纳物业费。二被告拒绝缴纳物业服务费的行为严重违反合同约定，损害原告利益，侵害了小区其他已缴费居民的正当合法权利。故原告依据相关法律法规诉至法院，请求判如所请。被告崔海林、耿慧辩称，同意按每平方米2.86元交纳物业费，因原告已起诉过本被告一次，在前一次诉讼中双方达成口头协议，本被告按八折交纳物业费，每平方米按2.86元计算，原告撤诉，后本被告去原告处交费，原告均以系统调试无法收费为由拒绝接收。另原告的绿化管理不到位、门禁管理不到位，有业主的私家车占用消防通道；地面有杂物，清理不到位，未按合同约定的超一级标准提供物业服务；没有对业主进行满意度测评；对工作人员管理不到位，保洁人员私自拿走本被告家地垫、茶具（物业保洁主管及保洁员已给本被告写了道歉信），保洁人员未着装在大厅睡觉。卫生死角常年无人清理；存在地上停车、垃圾未及时清理及外溢现象；电箱未上锁、电线乱接，存在安全隐患；消防箱玻璃存在破损；小区围墙有一个大洞，原告未及时修补；草坪未及时补种。安全出门标识脱落；入户门上有广告；物业公司张贴的通知上没有负责人签字；保洁人员未对楼道进行消杀，只是按时抄写消杀记录；大厅灯具不是100%全覆盖达到照明要求；水池一年只喷水一次。综上，原告未按合同约定提供符合标准的物业服务，且收费标准不统一，不同意按原告主张的标准交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：金地格林物业天津分公司系依法注册的物业服务企业，崔海林、耿慧系坐落于天津市武清区××道××高层住宅4-1-604房屋业主。2014年12月27日，金地格林物业天津分公司与开发建设单位天津恒信远大实业有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，该合同约定天津恒信远大实业有限公司将沐景园委托金地格林物业天津分公司进行前期物业管理服务，物业服务内容及标准为按照《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》一级标准执行，超一级部分服务内容及标准在合同附件中进行约定；合同期限自2014年12月27日开始，至业主大会与物业服务企业签订物业管理服务合同生效之日终止；物业管理服务费采取包干制，标准为高层住宅每月每平方米2.74元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平米高层0.47元（含机电每月每平方米0.27元、能源每月每平方米0.2元），共计3.21元；业主于每月5日前向金地格林物业天津分公司交纳物业管理服务费；业主逾期交纳物业管理服务费的，自逾期之日起每天按应交物业管理服务费的日万分之五交纳违约金。崔海林、耿慧所有的沐景园高层住宅4-1-604房屋的建筑面积为119.05平方米，合同实际履行中，金地格林物业天津分公司要求包括崔海林、耿慧在内的全体业主按每月每平方米2.86元计收物业服务费，崔海林、耿慧每月应交340.48元。崔海林、耿慧按月物业服务费340.48元的标准向金地格林物业天津分公司交纳了2016年底至2018年1月24日期间的物业服务费。另查，金地格林物业天津分公司在履行前期物业管理服务合同过程中，确实出现对设施维护不及时、对工作人员管理不到位的情况，其提供的物业服务未达到合同约定的一级物业服务标准。本院认为，金地格林物业天津分公司与天津恒信远大实业有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，该合同有效。该合同对金地格林物业天津分公司与崔海林、耿慧双方具有约束力。金地格林物业天津分公司为崔海林、耿慧提供了物业管理服务，崔海林、耿慧应交纳物业管理费用。关于物业费收费标准，虽然上述前期物业管理服务合同中约定按每月每平方米3.21元计收，但实际履行中金地格林物业天津分公司一直按每月每平方米2.86元向全体业主计收，且崔海林、耿慧亦按每月每平方米2.86元的标准缴纳了2016年底至2018年1月24日期间的物业服务费。视为双方对前期物业合同中关于收费标准的变更达成一致协议并以事实行为对前期物业管理服务合同约定的收费标准由“每月每平方米3.21元”变更为“每月每平方米2.86元”，应按变更后的收费标准计算物业服务费，故崔海林、耿慧应按每月340.48元（119.05平方米×2.86元）交纳自2018年1月25日起至2019年12月31日的物业服务费计8001.28元；关于崔海林、耿慧提出的金地格林物业天津分公司提供的物业管理服务不到位的答辩意见，崔海林、耿慧提供的证据显示金地格林物业天津分公司提供的物业管理服务确有瑕疵，其物业服务未完全达到合同约定的一级物业服务标准，故应适当酌减崔海林、耿慧交纳的物业服务费数额，以酌减20%为宜，即崔海林、耿慧交纳自2018年1月25日起至2019年12月31日的物业服务费的实际数额应为6401.02元（8001.28元×80%）。鉴于金地格林物业天津分公司提供的物业管理服务未达到合同约定的一级物业服务标准，存在违约行为，故对其主张的要求崔海林、耿慧交纳自2018年1月25日起至2019年12月31日的违约金1532.17元的请求，不予支持。综上所述，本院对原告北京金地格林物业管理有限公司天津酒店管理分公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、被告崔海林、耿慧于本判决生效之日起5日内给付原告北京金地格林物业管理有限公司天津酒店管理分公司物业管理服务费6401.02元；二、驳回原告北京金地格林物业管理有限公司天津酒店管理分公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告北京金地格林物业管理有限公司天津酒店管理分公司负担20元，由被告崔海林、耿慧负担5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  薛长军二〇二〇年十一月五日书记员  张文博附本裁判文书所引用的具体法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。