太原市小店区人民法院民事判决书（2020）晋0105民初6985号原告：雷某，住太原市。委托诉讼代理人：邢某，山西嘉策律师事务所律师。被告：陕西星喆浩泰设计有限公司太原分公司，统一社会信用代码：×××。负责人：周某,经理。被告：陕西星喆浩泰艺术设计有限公司，统一社会信用代码：×××。法定代表人：周某。二被告共同委托诉讼代理人：韩某，住太原市。原告雷某与被告陕西星喆浩泰设计有限公司太原分公司（以下简称星喆浩泰太原分公司）、被告陕西星喆浩泰设计有限公司（星喆浩泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷某的委托诉讼代理人邢某，被告星喆浩泰太原分公司、被告星喆浩泰公司的共同委托诉讼代理人韩某到庭参加诉讼，经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。雷某向本院提出诉讼请求：1、判令二被告支付原告房租70000元（房租具体金额以评估鉴定结果确定）；2、判令二被告支付原告物业费、暖气费、滞纳金合计10625元；3、判令本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2019年9月29日，原告与被告星喆浩泰太原分公司签订《房屋租赁协议》,约定：被告星喆浩泰太原分公司租用原告位于太原市××区的房屋，租期为一年，被告星喆浩泰太原分公司以对房屋阳台改造和安装全屋窗户的纱窗抵作房租，物业费、水电费、暖气费等房屋产生的费用由被告星喆浩泰太原分公司承担。该协议签订之前，被告星喆浩泰太原分公司已经实际入住、使用该房屋。2020年7月上旬，被告星喆浩泰太原分公司未通知原告即自行搬出房屋。被告星喆浩泰太原分公司既未完成房屋阳台改造、也未给房屋窗户安装纱窗,同时也未交纳房屋的物业费、暖气费等房屋产生的费用。鉴于被告星喆浩泰太原分公司已经违约，其应向原告支付房租（房租具体金额以评估鉴定结果确定)、物业费、暖气费、滞纳金等各种费用。鉴于被告星喆浩泰太原分公司系被告星喆浩泰公司的分公司,就被告陕西星喆浩泰设计有限公司太原分公司的民事责任,应由被告星喆浩泰公司承担。综上,原告为维护自身合法权益，根据《合同法》、《公司法》等相关法律规定诉至贵院，望判如所请。星喆浩泰太原分公司、星喆浩泰公司共同辩称，物业费、暖气费、滞纳金认可，签订的租赁协议认可，房屋租期未到，原告就将房屋收回，我方通知原告继续签合同缴纳物业费等相关费用，但是原告一直没来，该履行的义务无法履行。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋位于太原市××区，建筑面积为184.46平方米，为原告雷某所有。2019年9月29日，原告与被告星喆浩泰太原分公司签订《房屋租赁协议》,约定：被告星喆浩泰太原分公司租用原告涉案房屋，租期为一年；被告星喆浩泰太原分公司以对房屋阳台改造和安装全屋窗户的纱窗抵作房租；物业费、水电费、暖气费等房屋产生的费用由被告星喆浩泰太原分公司承担。合同签订后，原告将房屋交付被告，2020年5月29日，因物业公司通知原告，被告星喆浩泰太原分公司未按时交纳物业费，在已产生滞纳金的情况下，原告妻子陈少慧通过微信与被告星喆浩泰太原分公司本案代理人韩某联系，被告星喆浩泰太原分公司要求重新签订租赁合同，才能缴纳物业费，原告未同意。原告遂在派出所报案，2020年7月14日，原告在楼管的带领下用物业公司备用钥匙进入涉案房屋，更改房屋密码锁，收回房屋。2020年7月16日，原告妻子陈少慧通过电话与被告星喆浩泰太原分公司经理周天伦沟通，指出阳台纱窗有缝、改造未完成、纱窗未安装，被告同意的软装也未安装，原告并指出被告将房子占着、钱也不给。被告认可阳台封闭的纱窗未安装好，但指出原告房屋地板未美缝，影响展示效果，并称太原的负责人已将涉案房屋退还原告。庭审中，双方均认可物业费、暖气费、滞纳金合计10625元未缴纳原告。认可双方合同中约定的吊顶、南阳台石材、镁铝合金推拉4扇已改造完成，11个纱窗、阳台壁布、阳台木地板尚未完成改造。上述事实，有《房屋租赁协议》、微信聊天记录、电话录音及庭审笔录等在案佐证，本院予以确认。双方争议的焦点是：应否返还租金，返还租金具体数额。对于争议焦点，原告提供：证据1、雷某与尤桂新《房屋租赁合同》，证明2020年9月19日，原告将涉案房屋出租给尤桂新使用，年租金65000元；证据2、尤桂新缴费凭证，证明尤桂新向雷某支付租金及押金共计70000元；证据3、2019年7月14日实地拍摄光盘，证明被告未按租赁协议的约定对涉案房屋进行装修，应向原告支付租金；证据4、原告与被告员工经理周天伦的微信聊天记录一份，原告与被告员工韩某的微信聊天记录一份，证明被告明确在7月16日前已退租涉案房屋，租赁期间未缴纳各项费用；证据5、原告妻子陈少惠与被告单位经理周天伦的电话录音，证明装修项目抵房租3万元左右，被告还口头承诺给原告进行软装、灯饰、家具来抵扣房租，价值约4万元；证据6、提供山西众工建筑工程有限公司出具的样板间装修项目询价表，该公司在涉案房屋小区做过装修，装修样板间与涉案房屋阳台结构、面积一致、纱窗一致。星喆浩泰太原分公司、星喆浩泰公司质证认为：证据1、2真实性认可，证明目的不认可，不能说明今年的租金价格就是去年的租金价格，涉案房屋年租金应为3万元；证据3真实性认可，录像时没有通知我们去，不知道录的是什么，我们在屋子里的东西没有拍到，但合同约定的南阳台石材已做好，吊顶已做，踢脚线已装，地板因为原告要改造，所以没装，纱窗及壁纸已做好，因为家里有脏，准备等我们撤场的时候全部弄完，但是后来就进不去了；证据4、5真实性认可；证据6的真实性不认可，单价过高，数量认可，木地板应是5、6平米，我方认为纱窗每个应为110元、客厅阳台应为30平米，装修价值1800元。星喆浩泰太原分公司、星喆浩泰公司未提供证据。本院认为，原告雷某与被告陕西星喆浩泰设计有限公司太原分公司签订《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，各方均应按约履行。原告交付房屋，被告应依约按照合同约定交纳欠付物业费，并以阳台改造、全屋纱窗来抵房租，现原告起诉请求判令被告支付欠缴物业费、暖气费、滞纳金10625元，被告认可，本院予以支持；请求支付欠付租金70000元，被告辩称原告提前将房屋锁密码更改，导致合同未到期就强行终止合同，过错在原告，我方不应承担返还租金、退还房屋的义务，但根据双方均认可的微信聊天记录及通话记录可知，被告未缴纳物业费在先，且被告在认为房屋不符合展示条件的情况未及时和原告沟通解决问题，反而原告在收回房屋后，及时与被告联系，希望通过协商解决纠纷，故被告辩称理由，本院不予支持。被告也认可房屋已于2020年7月由原告收回，合同已解除的事实，合同解除后，被告欠付的租金应予支付。关于租金的具体数额，原告主张涉案房屋年租金65000元，被告主张年租金3-5万元，结合涉案房屋的大小、地理位置、涉案小区的配置、58通城2020年11月份涉案小区同等面积房屋租金价位，原告主张年租金65000元，符合常理。被告庭审中虽坚持完成剩余工程量抵扣房租，但因前期工程质量存在问题，原告对被告方施工质量存疑，故原告请求以现金方式支付房租，本院予以支持。关于已完工部分应抵扣房租的计算，原告提供的样板间装修价目表系涉案房屋所在小区同等户型涉案装修部分报价表，该价目表总报价29970元，结合双方合同约定、被告认可房租为3-5万元的事实，该价目表的定价符合常理，本院以此作为抵扣房租的依据。为节约诉讼成本，在鉴定内容可推算的情况下，不再组织双方当事人鉴定。根据该价目表，结合双方认可的已完工工程量，其中石膏板吊顶3060元、南阳台石材2400元、南阳台包镁铝合金10000元（因被告认可有裂缝，尚未完工，酌减1970元维修费，为10000元）应从房租中抵扣，结合原告提前两个月收房，应减去两个月房租（10833元），被告应返还租金为65000元-10833元-3060元-2400元-10000元=38707元。星喆浩泰太原分公司无独立法人资格，民事责任由总公司星喆浩泰公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告陕西星喆浩泰设计有限公司于本判决生效后十日返还内原告雷某租金38707元；三、被告陕西星喆浩泰设计有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告雷某物业费、暖气费、滞纳金合计10625元；四、驳回原告雷某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取908元（原告已预交），原告雷某负担408元，由被告陕西星喆浩泰设计有限公司负担500元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 安 沛 二〇二〇年十一月二十五日书记员 尹旭芳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条、依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条、当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条、有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条、合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条:被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。