贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0402民初4730号原告：陈德兴，男，1966年11月18日生，汉族，贵州省安顺市人，农民，住贵州省安顺市西秀区。原告：张杰，女，1966年4月4日生，汉族，贵州省安顺市人，农民，住贵州省安顺市西秀区。被告：安顺合力房地产开发有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区华西办事处玉碗井村（清黄高速南出口旁），统一社会信用代码：91520400082781196P。法定代表人：李林法，系该公司总经理。委托诉讼代理人：金家伦，贵州联通律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告陈德兴、张杰诉被告安顺合力房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈德兴、张杰，被告安顺合力房地产开发有限公司的委托诉讼代理人金家伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈德兴、张杰向本院提出诉讼请求：1、判令被告将原告购买的位于安顺市合力城Ａ区房屋所有权证书交付给原告。2、判令被告以原告已付购房款总额282169元为基数，按日万分之二支付原告从2017年6月28日起至2019年11月1日逾期办证857天的违约金48363.77元，并判令被告支付剩余逾期办证违约金直至被告交付原告房屋产权证之日止。3、判令被告一个月内办理房产证。4、判令被告负担本案诉讼费用。事实及理由：2015年12月17日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号:ＨＬＤＣ-2015-00141）,双方约定被告将安顺市合力城Ａ区房屋售予原告，该房建筑面积21.30平方米，成交总价282169元。同时，合同还约定“被告应于2017年6月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；如出卖人不能在前述前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定办理：约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”。合同签订后，原告按照合同约定一次性向被告交付了全部购房款，同时也缴纳了相关办证税费。可时至今日，被告仍未为原告办理房屋产权证，原告曾多次催促，但是被告均置之不理。综上所述，被告逾期办理房屋产权证的行为已严重违反双方的合同约定，已严重侵害到原告的合法权益，构成根本违约。原告为维护其合法权益，特向人民法院提起诉讼。被告安顺合力房地产开发有限公司辩称，案涉房屋所在地块现因其他案件被安顺市中级人民法院查封，现不具备办证条件。原告诉请的违约金过高，要求调减至4000-5000元范围。原告陈德兴、张杰围绕其诉讼请求依法向本院提交了二原告身份证复印件、“合力城瀑乡驿站”置业计划书复印件、商品房买卖合同复印件、收款收据复印件3张、网签备案信息表复印件、安顺合力城交房标准承诺书复印件、合力城接铺费清单复印件、交铺手续确认单复印件、安顺合力城商铺验收表复印件；被告提交了营业执照复印件、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件等证据在卷佐证。上述证据经庭审举证、质证，本院予以确认。根据原、被告的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告于2015年12月17日签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买被告开发的位于安顺南出口安紫公路与龙宫大道交叉口东南角“安顺南出口棚户区，建筑面积21.30平方米，套内建筑面积20.70平方米，房屋价款按套（单元）计算，该商品房总价款为282169元，在2015年12月23日前一次性全部付清，并约定交房时间为2016年4月30日，出卖人承诺于2017年6月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期起180日以后出卖人仍不能交付办理房屋转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。原告于2015年12月23日向被告支付购房款282169元、开户款4025元；后又支付了契税款8465元。该房屋现已交付原告。同时查明：双方争议房屋尚未申请办理商品房现房备案手续，目前尚不具备办理不动产权证书条件。审理中被告自认该房屋所涉土地使用权证已被安顺市中级人民法院查封。本院认为，被告承认原告已全部支付完毕购房款及被告尚未办理房屋所有权证的事实，故对原告陈述的事实予以确认。经本院向安顺市房屋产权管理处查询，该商品房尚未办理现房备案手续，尚不具备办理不动产权证的条件，且何时能达到办理条件无法确定，故对于原告现在提出要求被告为其办理案涉房屋不动产权证书的诉请，本院暂不予支持。待该商品房符合办理不动产权证书条件时，原告可另行主张权利。对于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉请：双方在《商品房买卖合同》中对于“房屋登记”明确约定了：出卖人承诺于2017年6月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。然而被告至今未履行该义务，已构成违约，应向原告承担违约责任。故对原告的该项诉请，本院予以支持。关于逾期办证违约金的计算标准问题：双方在合同中约定的逾期办证违约金的计算方式及标准为：出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。被告辩称违约金约定过高，要求调整。本案中被告违约的事实客观存在，该违约行为系因被告尚未办理现房备案导致，但是原告未提供证据证实因被告未办理并交付不动产权证书而给其造成的实际损失依据及损失数额，结合房屋已交付给原告使用的事实，加之被告提出违约金约定过高要求调整，本院依据公平与诚实信用原则，结合本地的经济水平、物价、收入的实际情况，本院酌情调整为由被告按日万分之0.15计算支付逾期办证违约金给原告。经核算从2017年6月28日起计算至2019年11月1日共计857天，逾期办证违约金为人民币3627元（282169元×857天×日万分之0.15）。为减少诉累，本院对2019年11月2日起至被告办理商品房转移登记的有关文件交付原告之日止的逾期办证违约金一并处理，由被告从2019年11月2日起，以282169元购房款为基数，按照每日万分之0.15标准计算支付原告逾期办证违约金至商品房转移登记的有关文书交付原告时止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、由被告安顺合力房地产开发有限公司在本判决生效后五日内支付原告陈德兴、张杰从2017年6月28日起至2019年11月1日止的逾期办证违约金人民币3627元。二、由被告安顺合力房地产开发有限公司从2019年11月2日起，以282169元购房款为基数，按照日万分之0.15标准计算支付原告陈德兴、张杰逾期办证违约金至商品房转移登记的有关文书交付原告陈德兴、张杰时止。三、驳回原告陈德兴、张杰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1010元，减半收取人民币505元，由原告陈德兴、张杰承担人民币25元，由被告安顺合力房地产开发有限公司承担人民币480元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。权利人可在判决生效履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  付蓉二〇二〇年十一月二十日法官助理高静书记员姜俊亮