重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初5937号原告（反诉被告）：重庆铠恩国际家居名都经营有限公司，住所地重庆市巴**渝南大道**，统一社会信用代码91500113203448470F。法定代表人：张永钻，董事长。委托代理人：何军银，男，1987年10月13日出生，汉族，公司员工，住甘肃省甘谷县。被告（反诉原告）：欧国靖，男，1986年4月1日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：陈杭（被告欧国靖之妻），女，1986年1月12日出生，汉族，住重庆市巴**。被告（反诉第三人）：陈杭，女，1986年1月12日出生，汉族，住重庆市巴**。原告（反诉被告）重庆铠恩国际家居名都经营有限公司（以下简称铠恩公司）与被告（反诉原告）欧国靖、被告（反诉第三人）陈杭租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案，依法适用简易程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。本诉原、被告均到庭参加了诉讼。后因本诉被告欧国靖提起反诉，本院于2020年7月2日受理后，于2020年7月27日公开开庭对本诉与反诉合并进行了审理。本诉、反诉当事人均到庭参加了诉讼。本案又因案情复杂，转为普通程序审理，由审判员杨锐睿担任审判长，与人民陪审员吴洪兰、穆礼芬组成合议庭，于2020年11月12日公开开庭对本诉与反诉合并进行了审理。本诉、反诉当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）铠恩公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告（反诉原告）欧国靖连带支付租金及物业管理费163675元［租金140300元（2020年1月5日至2020年4月30日）、物业管理费23375元（2020年1月5日至2020年4月30日）］、逾期违约金5261元［租金违约金5508元（以应付未付的租金为基数，从逾期之日起，按年利率4.35%的4倍计算到2020年4月30日止）；物业管理费违约金928元（以应付未付的物业管理费为基数，从逾期之日起，按年利率4.35%的4倍计算到2020年4月30日止）］。2.请求被告承担连带担保责任。事实及理由如下：2019年8月15日，铠恩公司与欧国靖、陈杭签订《铠恩国际家居名都租赁合同书》（以下简称《租赁合同》）。《租赁合同》主要约定：欧国靖租赁铠恩公司位于重庆市巴南区XX大道XX号XXX18B号商位经营家具，租赁面积305平方米；租赁期限从2019年9月5日起至2020年9月4日止，欧国靖应交纳保证金42700元；欧国靖每月应向铠恩公司交付租金36600元、物业管理费6100元，商位先交后用，后续租金及费用应提前15日向原告缴纳；若欧国靖未按时缴纳租金及相关费用，每逾期一日按应缴费用总额的1%向铠恩公司交纳违约金，若欧国靖违约导致合同解除的，还应按履约保证金双倍向甲方支付解约违约金，陈杭为欧国靖提供连带保证责任担保。欧国靖从2019年10月5日起再未按约履行义务，铠恩公司多次催告欧国靖、陈杭要求履行义务未果。截止至2020年4月30日，欧国靖已欠付租金、违约金等费用共计169804元。现铠恩公司为维护自身的合法权利，故诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）欧国靖辩称，欧国靖、陈杭系夫妻关系，欧国靖租赁案涉门面后主要由陈杭使用。每月6号至次月5号为租金和物业管理费的一个缴费周期，欧国靖就案涉商位的租金和物业管理费已缴纳至2020年1月5日。铠恩公司于2020年1月5日下午6点将欧国靖案涉门面上锁，导致欧国靖无法经营。被告陈杭曾找铠恩公司工作人员协商，被告知锁门的原因系欧国靖未交纳2020年1月6日至2020年2月5日的租金、物业管理费。虽然就2019年12月6日至2020年1月6日的租金有迟延交纳的情况，但铠恩公司表示在补齐租金的情况下，可以免除滞纳金。由于铠恩公司对商位上锁的行为造成商位至今无法经营，故请求驳回铠恩公司的诉讼请求。被告（反诉第三人）陈杭辩称，同意欧国靖的答辩意见。被告（反诉原告）欧国靖向本院提出反诉请求：1.请求判令解除《租赁合同》；2.请求判令原告（反诉被告）铠恩公司返还保证金42700元。事实与理由：2019年8月15日，铠恩公司与欧国靖、陈杭签订《租赁合同》，约定欧国靖租赁案涉XXX18B号商位；租赁期限从2019年9月5日起至2020年9月4日止，每月租金36600元、物业管理费6100元。合同签订当日，欧国靖除向铠恩公司交纳了2019年8月15日至2019年9月5日的租金、物业管理费外，另行交纳了履约保证金42700元以及12个月的财产保险费641元。此后，欧国靖按约经营商位。2020年1月5日下午6点左右，铠恩公司派出保安以欧国靖未提前交纳2020年1月5日至2020年2月4日的租金为由，将案涉商位强行上锁，至今未恢复。铠恩公司在此前未对上述租金进行任何催收，且案涉商位的租金已足额缴纳至2020年1月5日。现由于铠恩公司的行为，造成商位被锁5个月无法正常经营；现由于租赁的合同目的不能实现，因此请求解除租赁合同，并由铠恩公司返还履约保证金42700元。原告（反诉被告）铠恩公司辩称，不同意解除租赁合同和返还保证金。欧国靖、陈杭未按照《租赁合同》约定履行交纳租金和物业管理费的义务，铠恩公司已分别于2019年12月30日、2020年3月31日履行了催告义务，欧国靖、陈杭迟迟未履行相关的支付义务。综上所述，欧国靖、陈杭的行为已构成违约，请求法院依法驳回欧国靖的反诉请求。被告（反诉第三人）陈杭述称，同意欧国靖的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年8月15日，铠恩公司与欧国靖、陈杭夫妻二人签订《租赁合同》，约定被告欧国靖租赁位于重庆市巴南区XX大道XX号铠恩公司商场XX路XXX18B号商位经营家具销售；租赁面积为305㎡，租期为2019年9月5日至2020年9月4日；租金标准为36600元/月，物业管理费标准为6100元/月，履约保证金为42700元，财产保险费651元；租金采取先交后用原则，首期租金及物业管理费应在合同签订当天支付，其余租金及物业管理费应在当期期限届满前15日向原告缴纳下期租金及物业管理费；欧国靖应当向铠恩公司一次性缴纳履约保证金42700元（按一个月租金和物业管理费的总额计算），合同期限届满或者解除，欧国靖无任何违约行为也无其他拖欠原告的债务，铠恩公司将退还全额保证金，如欧国靖存在拖欠铠恩公司相关费用及其他违约行为的，铠恩公司有权要求欧国靖承担违约责任，不予退还履约保证金，也可直接从履约保证金中扣除违约金及其他损失；陈杭自愿以其全部财产在保证范围内为欧国靖承担连带保证责任；欧国靖如未按时支付铠恩公司相关费用（租金、物业管理费、违约金、滞纳金、水电费等）的，每日应按照本合同所述应缴费总额的1%向铠恩公司支付违约金，同时铠恩公司有权采取停水停电、封闭商位、禁止出货等方式对租户经营进行控制；欧国靖如未按时支付铠恩公司相关费用（租金、物业管理费、违约金、滞纳金、水电费等）的超过10日，铠恩公司有权解除合同并要求欧国靖承担违约责任，租户已支付的租金及履行保证金不予退还等内容。《租赁合同》签订后，陈杭于2019年9月5日向铠恩公司交纳了保证金43400元。2019年12月11日，欧国靖、陈杭向铠恩公司支付9500元。2019年12月21日，欧国靖、陈杭向铠恩公司支付20000元。2019年12月23日，欧国靖、陈杭向铠恩公司支付40000元。2019年12月24日，铠恩公司工作人员李春燕与陈杭通过微信通信，聊天记录内容为“李：财务这边收到的，说还差16600吧，没算滞纳金！陈：楼下嘛，还差16600元。李：对头。陈：刚好遇到这个月生意也不好，在店里来守起，也没开单，没撒信息。”2019年12月25日，铠恩公司工作人员李春燕与陈杭通过微信通信，聊天记录内容为“李：陈姐，刚得到公司通知，喊你30号前要把租金交了哟，本金差16600！陈：嗯嗯，还有几天。李：今天25号。……”2019年12月31日，欧国靖、陈杭向铠恩公司支付16683元（其中83元为手续费）。另查明，2019年8月15日，铠恩公司另与陈杭、欧国靖签订了《铠恩国际家居名都租赁合同书》（商位号XXX17、XXX18A），约定陈杭租赁铠恩公司商位经营家具销售，租赁面积为310㎡，租期为2019年9月5日至2020年9月4日，租金标准为37200元/月，物业管理费标准为6200元/月，履约保证金为43400元。上述合同的其他条款与《租赁合同》一致。2020年1月5日下午6点左右，铠恩公司将欧国靖、陈杭的商位上锁。2020年4月2日，铠恩公司向陈杭送达了《违约告知函》，要求陈杭就商位XXX17支付欠付的2019年10月5日至2020年3月31日的租金及管理费175941元、违约金116199元。其后，欧国靖、陈杭一直未支付2020年1月5日及其之后的租金、物业管理费，双方僵持至今。审理中，铠恩公司、欧国靖、陈杭确认在合同的实际履行中，每月5日前缴纳当月5日至次月4日的租金，双方未对每次支付的款项应抵充哪一个商位的费用作出区分。铠恩公司、欧国靖、陈杭还确认确认欧国靖、陈杭按时支付了2019年9月5日至2019年12月4日的租金和物业管理费。铠恩公司陈述因疫情影响其对未违约商户采取免除2月、3月整月及4月半月租金的优惠政策；欧国靖、陈杭陈述前述优惠政策应惠及全部商户。上述事实，有经庭审质证的《租赁合同》两份、《违约告知函》、房屋产权证书（202房地证2011字第XXXXXX号）、微信聊天记录、会议纪要等证据及当事人在庭审中的陈述在卷为凭，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。铠恩公司与欧国靖、陈杭签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。本院针对本案当事人的诉辩称，归纳本案的争议焦点有三：一、《租赁合同》是否应予解除；二、铠恩公司对案涉商位上锁后，欧国靖是否应该继续支付租金及物业管理费；三、已交纳的履约保证金是否应予退还，欧国靖、陈杭是否应支付违约金。围绕争议焦点，本院作如下评述：一、关于《租赁合同》是否应予解除的问题。首先，欧国靖于本案中提起反诉，要求解除合同，可见欧国靖在铠恩公司对案涉商位上锁后不愿再继续履行《租赁合同》；其次，《租赁合同》中载明的租赁期限已于2020年9月4日届满，该期限届满之后，欧国靖亦无继续租赁案涉商位的意思表示。为此，案涉《租赁合同》的租赁期限已届满，欧国靖与铠恩公司的权利义务已终止；现欧国靖要求解除其与铠恩公司的《租赁合同》已无法律意义，本院对欧国靖的该项反诉请求不予支持。二、关于铠恩公司对案涉商位上锁后，欧国靖是否应该继续支付租金及物业管理费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，铠恩公司通过给案涉商位上锁的形式行使合同中约定的封闭商位的权利，实际系收回了租赁物，未再履行交付租赁物这一基本义务，故在铠恩公司给案涉商位上锁之后，欧国靖再未使用租赁物，不应当向铠恩公司支付其后的租金和物业管理费；若再要求欧国靖支付租金和物业管理费，显然违反公平原则。但是，由于铠恩公司于2020年1月5日下午6点左右将案涉商位上锁，故结合铠恩公司的诉请，欧国靖应向铠恩公司支付2020年1月5日当日的租金和物业管理费即1377.41元（42700元÷31）。因陈杭自愿对欧国靖的上述债务承担连带保证责任，故陈杭对欧国靖应支付的2020年1月5日当日的租金和物业管理费1377.41元承担连带清偿责任。三、关于已交纳的履约保证金是否应予退还，欧国靖、陈杭是否应支付逾期违约金的问题。由于欧国靖、陈杭在2019年12月5日未足额交纳案涉商位2019年12月5日至2020年1月4日期间的租金、物业管理费，亦未按约在2020年1月5日交纳2019年12月5日至2020年1月4日期间的租金、物业管理费，根据《租赁合同》第四条的约定，铠恩公司有权选择不予返还履约保证金；同时，按照合同约定履约保证金还涉及对欧国靖、陈杭所售家具质量的保证，欧国靖、陈杭未举示证据证明其最后一笔销售合同的商品从送装之日起已满一年以上，其应承担举证不能的不利法律后果，故本院对欧国靖要求铠恩公司返还保证金的反诉请求不予支持。就铠恩公司主张的逾期违约金，因违约金是对合同双方因违反合同约定而承担违约责任的形式,应当根据诚实信用、公平原则,以补偿性为主,惩罚性为辅的违约金性质。签订合同的双方既可以约定违约金的具体数额,也可以约定违约金的计算方法,但两种方式不能同时约定和适用。结合本案案情,虽然欧国靖存在未足额和迟延交纳租金和物业服务费的情形,但由于交纳的履约保证金不予返还,其已承担了相应的违约责任；若铠恩公司再要求欧国靖支付逾期违约金，显然有失公平，故本院对铠恩公司的该项诉讼请求不予支持。为此，据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）欧国靖、被告（反诉第三人）陈杭于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）重庆铠恩国际家居名都经营有限公司连带支付租金及物业管理费合计1377.41元；二、驳回原告（反诉被告）重庆铠恩国际家居名都经营有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）欧国靖的反诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4564元（本诉案件受理费3696元、反诉案件受理费868），由原告（反诉被告）重庆铠恩国际家居名都经营有限公司负担3671元，被告（反诉原告）欧国靖、被告（反诉第三人）陈杭负担893元（限于本判决生效之日起十日内缴纳入库）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  杨锐睿人民陪审员  穆礼芬人民陪审员  吴洪兰二〇二〇年十一月十八日书 记 员  秦 梅