河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终4350号 上诉人（原审原告）：生耀辉，男，1981年3月12日出生，汉族，户籍所在地：河北省沧州市东光县，现住东光县。 上诉人（原审原告）：郑兰妮，女，汉族，1981年12月16日出生，住址同上。 委托诉讼代理人：生耀辉，系郑兰妮丈夫。 被上诉人（原审被告）：河北惠华房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市晋州市健康路东，统一社会信用代码：9113018367416508XM。 法定代表人：郑建志，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张颖、韩永正，河北衡泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北惠华房地产开发有限公司东光分公司，住所地：河北省东光县东兴路东侧、普济医院北侧东光城市广场项目商业S10（4号、5号、6号商铺），统一社会信用代码：91130923084972949P。 负责人：赵春彩，该公司经理。 上诉人生耀辉、郑兰妮因与被上诉人河北惠华房地产开发有限公司（以下简称惠华公司）、河北惠华房地产开发有限公司东光分公司（以下简称惠华东光公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省东光县人民法院（2019）冀0923民初993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人生耀辉，被上诉人惠华公司的委托诉讼代理人张颖、韩永正到庭参加诉讼，被上诉人惠华东光公司经本院依法传唤，未到庭参加 2 诉讼。本案现已审理终结。 上诉人生耀辉、郑兰妮的上诉请求：请求二审法院撤销东光县人民法院出具的(2019)冀0923民初993号民事判决，改判被上诉人给付上诉人逾期办证违约金31683元及至实际办理产权登记之日止的违约金。事实及理由：原审判决认定事实以及适用法律错误，主要理由为：一、在原审中被上诉人提交的证据《收款条》明显属于格式条款合同。根据合同法第三十九条的规定“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，纵观该证据形式，是被上诉人提前拟定并打印，以返还实测面积与预测面积差的形式，向业主返还面积差款，但另行标注了业主免除“办理房产证事宜”的责任。本次类型向人民法院起诉的案件就达十余件，证据形式均一致，完全符合重复使用而预先拟定并未与业主协商构成格式条款的法律特征。二、同上述法律规定，被上诉人在让业主签字时，并未采取合理的方式提请业主注意放弃自己权利的条款，也未对该条款予以说明。同时，该所谓的“免除责任条款”实质内容与收到条的收面积差价款的内容没有联系，被上诉人人为、机械的把两项内容强结合在一起，格式条款形式明显且生硬。三、根据《合同法》第四十条、三十九条的规定，“格式条款提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”；“提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。在本案中，被上诉人利用格式条款排除了自己逾期办理房产证的责任，并且在庭审中，被上诉人并未举证证实已经向业主着重释明该免责条款。上诉人认为，关于该条款的提醒提示义务应比照《保险法》的举证责任规定，由提供条款方举证已向对方签订者明确着重释明，而不应像原审判决中根据其位置就简单的认定。结合本案，被上诉人就限制业主方权利的条款不仅没有做到上述提醒义务，相反隐藏在收款条之中，用收款条的抬头和格式迷惑业主， 3 不是怕业主看不见，而是怕业主看得见，同时还具无条件免除自身责任的情况，结合上述两点该条款应属于无效条款。四、根据《合同法》第四十一条的规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”。上诉人认为，按照被上诉人提供的证据，免除不了其逾期办证违约金的责任，即按照该证据所谓免责条款的字面意思理解，对业主一方并无不妥，所谓的免责只是被上诉人一方的自己认识。该句话描述为“买受人自愿对房屋的面积差事宜以及办理房产证事宜无其他争议”，业主的解释是：业主对面积差事宜无争议，对被上诉人办理房产证事宜也无争议，开发商给业主们办理房产证，业主们有什么异议啊？所以这句话起不到免除被上诉人责任的作用。如果被上诉人欲达到其免责目的，应当描述为“业主对未办理房产证事宜再无争议”。综上，对该所谓免责条款有两种解释方法，上诉人认为应当按照合同法第四十一条的规定，作出不利于被上诉人一方的解释，该条款起不到免责的效力。五、该收到条的最终签字并非是夫妻双方，仅为一方签署，该行为也无法代表是上诉人双方二人的意愿。同时一方是无权对另一方的权利作出处分的，即在夫妻一方不知情的前提下，任何人不应也不能为其设定义务（免除开发商责任）。综上，请求撤销原审判决，改判如上诉请求。 被上诉人惠华公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，涉案上诉人方签署的《收款条》不属于我国合同法规定的格式条款，上诉人的上诉理由依法不能成立。首先，本案上诉人签署的《收款条》是涉案小区交房后，因存在房屋实际面积与合同约定面积差异及延期办理产权证的问题，由业主与上诉人就该两项问题的解决方式，经双方充分协商后所达成的一致合意。故，该收款条是双方当事人真实意思表示一致的产物，与合同法第三十九条中“在订立合同时未与对方协商的条款”的格式条款特征明显不符。其次，就小区存在的面积差与延期办证问题，被上诉人方分别与小区的 4 全部业主进行了逐一的协商，但仅拿今天开庭的38户来说，只有其中4户签署了《收款条》，而绝大部分业主都因未能就该两问题与被上诉人方达成一致，故而没有签署《收款条》。由此可见，虽然涉案《收款条》是被上诉人事先准备好打印出来的，但业主们最终是否同意收款条的内容是需要经业主认可后，业主方才会签字捺印。而作为完全民事行为能力人的上诉人方，对其已同意的合同条款，现又反悔并起诉，实在是有违诚实信用原则。另外，上诉人方错误理解格式条款的法定含义，甚至还在上诉理由中要求涉案《收款条》比照《保险法》的举证责任，要求被上诉人方承担所谓的释明义务，这一切都是上诉人方混淆格式条款定义，强行套用格式条款规定的结果。若按上诉人的法律逻辑，将由一方事先准备的合同条款都理解为格式条款，那么是不是上诉方与被上诉人方签订的《商品房买卖合同》条款，民间广泛存在的各类合同，甚至是双方当事人发生纠纷乃至起诉法院后所达成的和解协议等，只要合同条款是一方起草，只要条款中有免除一方责任的条款将来都可以以“格式条款”为由来主张撤销或无效？显然，这样的理解不但于法相悖，有违法理，更不利于社会的交易稳定。综上，原审法院对本案认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。 生耀辉、郑兰妮向一审法院起诉请求：1、判令惠华公司、惠华东光公司立即为生耀辉、郑兰妮办理房屋产权登记手续，办理不动产证书；2、判令惠华公司、惠华东光公司支付违约金31683元及至实际能办理产权登记之日止的违约金；3、诉讼费由惠华公司、惠华东光公司承担。 一审法院认定事实：生耀辉、郑兰妮系夫妻关系，2015年12月18日生耀辉、郑兰妮与惠华公司签订商品房买卖合同，购买惠华公司开发的东光县商品房，建筑面积138.92平方米，每平方米3203.2元，合同总价款为444989元，合同约定交房日期为2016年5月30日。合同第十五条同时约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料 5 报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、由于买受人的原因未能及时取得产权的，出卖人不承担责任”。合同签订后，生耀辉、郑兰妮分两次向惠华公司支付了合同约定的购房款，由惠华东光公司出具购房发票两张。2018年11月30日，惠华东光公司将房屋面积差额款4932.93元汇至生耀辉账户。截至2019年1月16日，惠华公司在东光县不动产登记中心完成该楼房的首次登记。 一审法院认为，本案审理焦点主要为惠华公司提交收款条是否有效。生耀辉、郑兰妮主张签字时出卖人并未告知免责条款，但该收条系惠华公司与存在面积差的业主所作的单独约定，惠华公司提交收款条的内容“买受人自愿对该房屋面积差事宜及办理房产证事宜无其他任何争议，不得再向出卖人追究所有责任”的条款位于收款条的中间位置，收款人签字的上方，内容较为简单，收款人签字时能够注意到该内容，生耀辉、郑兰妮在该收款条上签字系其真实意思表示，且不违反法律规定，生耀辉、郑兰妮已收取惠华公司向其返还的面积差额款，其内容有效，生耀辉、郑兰妮应遵循诚实信用的原则遵守约定，故对生耀辉、郑兰妮的诉讼请求，依法不予支持。生耀辉、郑兰妮请求人民法院判令惠华公司立即为其办理房屋产权登记手续，办理不动产证书。因双方合同中未约定惠华公司应当履行该义务，对生耀辉、郑兰妮主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回生耀辉、郑兰妮的诉讼请求。案件受理费592元，由生耀辉、郑兰妮负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。 本院认为，上诉人于2018年11月22日在收款条上签字按手印，该收款条真实、合法、有效，并不违反法律法规的强制性规定，本院予以确认。上诉人主张收款条中“买受 6 人自愿对该房屋面积差事宜及办理房产证事宜无其他任何争议，不得再向出卖人追究所有责任”的内容无效，但该内容位于收款条的中间位置，且上诉人在该内容上方金额及下方签字部分均按了手印，因此，上诉人在签字时是能够注意到该内容的。上诉人签字亦是其真实意思表示，且上诉人在签署该收款条后已实际收取了面积差价，双方已经实际履行了该收款条，原审判决依据该收款条的内容驳回其诉讼请求并无不当，本院亦不持异议。上诉人要求被上诉人承担给付违约金的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费592元，由上诉人生耀辉、郑兰妮负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘晓莉 审判员  穆庆伟 审判员  毕文娟 二〇二〇年十一月三十日 书记员  孙 伟