云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0702民初1816号原告：丽江市古城区山雄商贸有限公司。法定代表人：贾丽润，男，汉族，1961年12月7日生，住址云南省丽江市古城区。住所：云南省丽江市古城区南门古佑巷**。委托代理人（特别授权代理）：和笋萍，云南泰联律师事务所律师。被告：海南鑫豪雅养老产业投资有限公司。法定代表人：陈国军。住所：海南省海口市龙华区/div>委托代理人（特别授权代理）：王辉富，海南椰城律师事务所律师。被告：陈国军，男，汉族，1971年12月22日生，住，住址浙江省安吉县/div>委托代理人（特别授权代理）：王辉富，海南椰城律师事务所律师。第三人：云南傣鑫楼餐饮文化有限公司。法定代表人：赵志恒，男，汉族，1978年3月4日生，住，住址云南省丽江市玉龙纳西族自治县/div>住所：云南省丽江市古城区/div>原告丽江市古城区山雄商贸有限公司（以下简称“丽江山雄商贸公司”）诉被告海南鑫豪雅养老产业投资有限公司（以下简称“海南鑫豪雅养老产业公司”）、第三人云南傣鑫楼餐饮文化有限公司（以下简称“云南傣鑫楼餐饮公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日受理后，在案件审理过程中，原告丽江山雄商贸公司申请追加陈国军作为共同被告参加诉讼，本院予以受理后，依法适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理，原告丽江山雄商贸公司之法定代表人贾丽润、委托代理人和笋萍，被告海南鑫豪雅养老产业公司及被告陈国军的共同委托代理人王辉富、第三人云南傣鑫楼餐饮公司之法定代表人赵志恒均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告丽江山雄商贸公司向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告双方签订的《补充协议》，责令被告及第三人立即返还租赁房屋；2、请求依法判令被告向原告支付自2020年6月1日至实际返还之日止的房屋占用费（按7万÷365日的标准计算）；3、请求依法判令被告向原告支付违约金2.1万元（以年租金30%计算）；4、请求依法判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月27日，原、被告双方签订《丽江邦恒大酒店房屋出租合同》，约定由被告承租原告所有的位于邦恒大酒店中49间客房，租期五年，自2017年6月1日起至2022年5月31日止。2018年5月6日，原、被告双方法定代表人代表双方签订《补充协议》，由被告承租原告所有的位于古城南门内东面三大间约150㎡的房屋（以下简称“商铺”），租期自2018年6月1日起至2022年5月30日止，与《丽江邦恒大酒店房屋出租合同》承租时间一致（如酒店承租时间延长，该房屋租赁期同步延长），租金为每年7万元，每两年支付一次，与酒店租金同时支付。合同签订后被告并未按约履行租金支付义务，本应于2020年4月1日前支付的酒店租金及商铺租金均未支付，且《补充协议》所涉商铺已由被告对外转租给第三人云南傣鑫楼餐饮公司。为此，双方曾诉至人民法院，法院依法受理并于2020年7月15日作出（2020）云0702民初1007号《民事调解书》，但只处理了酒店客房部分：解除了《丽江邦恒大酒店房屋出租合同》，而本案所涉《补充协议》不在该案中进行处理，双方另行处理。原告认为，《补充协议》系双方法定代表人代表原被告双方作出的真实意思表示，合法、有效，虽然《丽江邦恒大酒店房屋出租合同》已解除，但本《补充协议》未明确约定的内容仍应适用《丽江邦恒大酒店房屋出租合同》相关条款，被告应于2020年4月1日前一次性付清自2020年6月1日至2022年5月31日期间的租金14万元，然而经原告多次催告并给予合理期限，被告仍拒不履行足额支付租金的义务，被告的行为已严重违约。无奈之下，原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的全部诉求为谢！被告海南鑫豪雅养老产业公司和被告陈国军共同辩称：一、被告不是《补充协议》签订主体，原告起诉被告主体不适格，依法应当驳回原告的起诉。在（2020）云0702民初1007号《民事调解书》中，贵院已经审理查明，《补充协议》系陈国军与贾丽润于2018年5月6日签订。虽然《补充协议》签订时陈国军与贾丽润分别是被告与原告的法定代表人，但其签订《补充协议》的行为并非被告与原告的企业行为，且事后被告对陈国军的行为也没有进行追认，事实上租金的支付也没有从被告的企业账户支出，也就是说《补充协议》的签订以及履行都与被告无关。根据合同相对性原则，原告对被告提起诉讼没有事实根据和法律依据，依法应当驳回原告对被告的起诉。二、《补充协议》并非《丽江邦恒大酒店房屋出租合同》的补充协议，两者不具有关联性和延续性。在（2020）云0702民初1007号案调解过程中被告明确向贵院提出将《补充协议》纳入该案调解范围以便一次性解决纠纷，但原告以《补充协议》不是原告与被告签订与《丽江邦恒大酒店房屋出租合同》无关为由拒绝贵院调解，在此种情况下才有调解协议的第三项即“贾丽润与陈国军于2018年5月6日签订的补充协议，不在本案中进行处理，双方另行处理”。由此也说明原告已经认可《补充协议》不是《丽江邦恒大酒店房屋出租合同》的补充协议，《补充协议》的合同双方不是本案的原告与被告。因此，原告在《民事起诉状》中述称“虽然《丽江邦恒大酒店房屋出租合同》已解除，但本《补充协议》未明确约定的内容仍应适用《丽江邦恒大酒店房屋出租合同》相关条款”是没有任何依据的。三、退一步讲，既然原告认为《丽江邦恒大酒店房屋出租合同》的相关条款适用于《补充协议》，那么《补充协议》也予以2020年4月28日解除，原告主张2020年6月1日之后房屋占用费没有依据。原告在《民事起诉状》中述称《补充协议》未明确约定的内容仍应适用《丽江邦恒大酒店房屋出租合同》相关条款，也就是说原告认为《补充协议》系《丽江邦恒大酒店房屋出租合同》的补充协议，那么既然是补充协议，根据《补充协议》第二条约定“租赁期时间为2018年6月1日至2022年5月30日，与邦恒大酒店承租时间一致”。在（2020）云0702民初1007号案中贵院已经审理查明原告于2020年4月28日起对邦恒酒店进行管理，原告与被告之间的《丽江邦恒大酒店房屋出租合同》经确认于2020年4月28日解除。鉴此，既然《补充协议》是《丽江邦恒大酒店房屋出租合同》的补充协议，那么主合同解除补充协议理应随之解除，原告主张2020年6月1日之后房屋占用费没有依据。综上所述，原告要求被告立即返还租赁房屋和支付违约金没有事实根据和法律依据，被告请求贵院依法查明事实驳回原告对被告的请求。补充：1、原被告于2017年4月27日签订了酒店出租合同，合同签订后被告向原告支付了2年的租金共计160万元，起止时间是2018年6月1日-2020年5月31日，同时缴纳了租赁合同保证金25万元，因2020年1月23日出现了新冠疫情的不可抗力，涉案合同已实际上不履行。在2020年4月27日，双方多次协商就该合同的后续履行部分未能达成一致。于2020年4月28日原告强行收回了涉案酒店，导致第一个诉讼，该案在古城法院审理过程中双方达成和解，和解过程中就补充协议因涉及到第三人的押金等部分，所以在该调解书中未处理。2、就涉案铺面，原告于2018年5月6日签订补充协议，租金为7万元/年，该协议签订后被告方投入了装修费30万元，将该铺面进行整体装修、合同物品的配备。于2019年7月23日，丽江邦温大酒店以原告的名义与第三人签订了餐厅承包协议书，该协议甲方为本案的原告进行签订，该行为视为原告委托或者同意被告将涉案商铺租赁给第三人的客观事实，但是因为疫情原因及大酒店被原告收回的客观事实，该商铺也并未实际经营，被告认为涉案商铺已经于2020年4月27日已经事实解除了双方的协议，且被告及第三人自始至终均未实际使用经营该铺面，不存在返还租赁房屋的客观事实，涉案铺面已经在原告的占有之下，原告的诉请没有事实及法律依据。3、原告主张的房屋占用费，事实上房屋原告不存在占有的事实，被告及第三人客观上未使用房屋。4、原告主张的违约金2.1万元没有事实及法律依据，涉案的租赁合同及补充协议，因为疫情的不可抗力，客观上已经解除了协议，该协议不再履行，被告不存在违约的情形。第三人云南傣鑫楼餐饮公司陈述称：到现在为止一头雾水，当时是跟陈国军租的房子，打款也是打到被告一的账上，打了两次，第一次是3万元的押金和6万的半年租金，第二次是后半年的房租6万元。疫情的时候，政府要求店铺不能开，要配合就停了，后面就收到酒店方王姐的电话，说如果后续承租的话，来找我们酒店商谈。大概7月中旬的时候原告的贾总给我打电话让我来酒店谈事情，在监控下谈话，贾总的意思是7月31日的房租已经到期，说当时原告跟被告的合同已经解除，里面的东西一根牙签都不能拿走，押金可以去找陈总商谈。我们装修花了20多万，仓库里也有东西。贾总说我跟被告一公司的官司与你们一点关系也没有，可告知可不告知，接下来就是房子使不使用的问题。实际上没有使用过商铺，当时陈国军在疫情以后跟我说过，这段时间酒店跟房东在打官司，得到官司完后具体怎么样就等通知，直到7月中旬等到贾总的电话。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告丽江山雄商贸公司向本院提交了如下证据：证据1：《企业信用信息公示报告》，拟证明原告丽江山雄商贸公司的主体资格。证据2：《企业信用信息公示报告》，拟证明被告海南鑫豪雅养老产业公司的主体资格。证据3：《企业信用信息公示报告》，拟证明第三人云南傣鑫楼餐饮公司的工商登记情况，原为丽江傣鑫楼餐饮公司，赵志恒系公司法定代表人，其名片中记载的南门店位置即本案诉争的铺面的事实。证据4：《房屋租赁合同》，拟证明原、被告双方于2017年4月27日签订了《丽江邦恒大酒店房屋出租合同》，约定由被告承租原告所有的位于邦恒大酒店中49间客房，租期五年，自2017年6月1日起至2022年5月31日止。合同还就租金支付、违约金责任等相关事宜作了明确约定的事实。证据5：《补充协议》，拟证明原、被告双方法定代表人于2018年5月6日签订了《补充协议》，约定由被告承租原告所有的位于古城南门内东面三大间商铺，租期自2018年6月1日起至2022年5月30日止，与《丽江邦恒大酒店房屋出租合同》承租时间一致，租金为每年7万元，每两年支付一次，与酒店租金同时支付。即被告应于2020年4月1日前一次性付清自2020年6月1日至2022年5月31日期间的租金14万元，被告逾期未付租金的行为已构成违约，原告有权解除协议收回铺面的事实。证据6：（2020）云0702民初1007号《民事调解书》，拟证明原、被告双方之间的房屋租赁合同纠纷经贵院依法受理后，在贵院主持下达成调解，《丽江邦恒大酒店房屋出租合同》予以解除，但未对《补充协议》进行处理的事实。证据7：《微信截图》，拟证明：①被告应于2020年4月1日前履行交纳14万元租金的义务，但至今仍未交纳；②原告多次催告并给予合理期限甚至发送解除合同通知告知将收回房屋，但被告仍无动于衷，其行为已严重违约的事实。当庭补充提交陈国军的微信回复，拟证明：①补充协议与帮恒大酒店之间息息相关的，之所以签订补充协议是为了经营酒店的需要，补充协议与酒店的租赁合同并非是独立的；②陈国军认可商铺并没有由原告收回，并要求原告向第三人致函要求第三人支付12万元的租金，继续履行餐厅承包合同，同时提出租金差额部分作为被告的装修补偿。经审查：对被告及第三人质证均无异议的证据1、2、3本院予以确认。证据4系原、被告双方经协商一致签订的合同，该合同在本院主持调解下，已解除，故对其真实性、合法性，本院予以确认。证据5系原、被告双方的真实意思表示，本院予以确认，并作为认定案件事实的依据。证据6系人民法院生效法律文书，本院予以确认。证据7和当庭提交的陈国军的微信回复，真实性、合法性本院予以确认，证明力综合全案予以评判。被告海南鑫豪雅养老产业公司和被告陈国军当庭共同提交一份《微信回复》，拟证明涉案的铺面，被告在原告委托被告或者代理被告将铺面租给第三人，但后续的租金第三人也没有交给被告的事实；该铺面因为客观情况，事实上已被原告收回占有，被告不存在占有使用铺面的客观事实。经审查：两被告提交的《微信回复》与原告提交的陈国军的微信回复相一致，故对该组证据的真实性、合法性予以确认，证明力综合全案予以评判。第三人云南傣鑫楼餐饮公司当庭向本院提交一份《餐厅承包协议书》，拟证明甲方是丽江邦恒大酒店，乙方是我们公司，承包期限是3年，租金是一年12万元，押金3万元，付款方式里面上半年的6万元房租及押金3万已经支付，合同里面约定甲方如果违约退还双倍押金。经审查，第三人云南傣鑫楼餐饮公司提交的《餐厅承包协议书》的真实性、合法性本院予以确认。根据有效证据的认定和当事人的当庭陈述，本院确认如下法律事实：原告丽江山雄商贸公司与被告海南鑫豪雅养老产业公司经协商一致，于2017年4月27日签订了《丽江邦恒大酒店房屋出租合同》，约定由原告将其所有的位于邦恒大酒店中的49间客房出租给被告海南鑫豪雅养老产业公司经营使用，出租期限为五年，自2017年6月1日起至2022年5月31日止。该合同对租金的支付方式、合同的变更和解除、违约金责任等事项进行了约定。2018年5月6日，原告丽江山雄商贸公司法定代表人贾丽润（协议甲方）与被告海南鑫豪雅养老产业公司法定代表人陈国军（协议乙方）签订了《补充协议》，约定由甲方将位于古城南门内东面三大间约150㎡的商铺出租给乙方，租赁时间为2018年6月1日起至2022年5月30日止，与《丽江邦恒大酒店房屋出租合同》承租时间一致，租金为每年7万元，每两年支付一次，与酒店租金同时支付。如酒店承租时间延长，该房屋租赁期同步延长。租金为每年7万元，每两年支付一次，与酒店租金同时支付。《补充协议》还对其他事项进行了约定。上述《补充协议》签订后，被告向原告支付了2018年6月1日至2020年5月30日的租金14万元。2019年7月23日，抬头为“丽江邦恒大酒店”（加盖的印章为丽江山雄商贸公司邦恒大酒店）作为合同甲方与作为合同乙方的第三人云南傣鑫楼餐饮公司签订了《餐厅承包协议书》，约定将丽江邦恒大酒店餐厅（即本案诉争的房屋）承包给第三人云南傣鑫楼餐饮公司，承包期限为3年，自2019年7月23日至2022年7月23日。该《餐厅承包协议书》末尾签署的银行账号及开户行均为被告陈国军的银行账户信息。《餐厅承包协议书》还对租金的支付方式、违约责任等事项进行了约定。原告丽江山雄商贸公司与被告海南鑫豪雅养老产业公司之间的房屋租赁合同纠纷，本院于2020年5月29日立案受理后，在本院主持下，双方达成调解协议，本院于2020年7月15日作出（2020）云0702民初1007号《民事调解书》确认原告丽江山雄商贸公司与被告海南鑫豪雅养老产业公司于2017年4月27日签订的《丽江邦恒大酒店房屋出租合同》予以解除，贾丽润与陈国军于2018年5月6日签订的《补充协议》双方另行处理。为此，双方就《补充协议》产生纠纷，经协商无果后，原告遂诉本院要求解除《补充协议》、腾退房屋、支付房屋占用费和承担违约责任等。而被告海南鑫豪雅养老产业公司则认为“《补充协议》系陈国军与原告签订，原告起诉被告海南鑫豪雅养老产业公司主体不适格，本院于2020年7月15日作出（2020）云0702民初1007号《民事调解书》确认邦恒大酒店自2020年4月28日起已由原告管理，如《补充协议》与《丽江邦恒大酒店房屋出租合同》具有关联性和延续性，则在《丽江邦恒大酒店房屋出租合同》（主合同）已解除的情况下，《补充协议》已随之解除。现被告及第三人客观上未使用房屋，《补充协议》已于2020年4月28日实际解除，被告亦未违约，故不应当承担房屋占用费和违约金”。本院认为，本案的主要争议焦点为：1、《补充协议》签订的主体是谁的问题；2、《补充协议》是否已于2020年4月28日实际解除的问题；3、原告主张的房屋占用费和违约金能否得到支持的问题。关于第1个争议焦点。本案中，根据原告丽江山雄商贸公司法定代表人贾丽润与被告海南鑫豪雅养老产业公司法定代表人陈国军于2018年5月6日签订的《补充协议》中所载明的“租赁时间为2018年6月1日起至2022年5月30日止，与《丽江邦恒大酒店房屋出租合同》承租时间一致，租金为每年7万元，每两年支付一次，与酒店租金同时支付。如酒店承租时间延长，该房屋租赁期同步延长”之内容来看，该《补充协议》与《丽江邦恒大酒店房屋出租合同》具有关联性和延续性，且庭审中，被告亦认可涉案铺面的装修系两被告共同投资装修，而本案被告陈国军作为被告公司的法定代表人，其无论是否以个人名义还是以公司名义与原告签订《补充协议》，均无法对抗原告丽江山雄商贸公司对此产生的信赖利益，原告作为善意相对方，有充分理由相信陈国军系代表被告海南鑫豪雅养老产业公司与其签订的《补充协议》，至于被告海南鑫豪雅养老产业公司认为其作为被告不适格的抗辩意见，本院不予采纳。同理，对被告陈国军认为系其以个人名义与原告签订《补充协议》的辩解意见，本院亦不予采纳，故被告陈国军与原告签订《补充协议》的行为对被告海南鑫豪雅养老产业公司具有法律约束力，相关责任应当由被告海南鑫豪雅养老产业公司承担，被告陈国军系履行职务行为，在本案中不承担责任。关于第二个争议焦点。现两被告认为“本院于2020年7月15日作出（2020）云0702民初1007号《民事调解书》已确认邦恒大酒店自2020年4月28日起已由原告管理，如《补充协议》与《丽江邦恒大酒店房屋出租合同》具有关联性和延续性，则在《丽江邦恒大酒店房屋出租合同》（主合同）已解除的情况下，《补充协议》已随之解除，现被告及第三人客观上未使用房屋，《补充协议》已于2020年4月28日实际解除”。庭审中，原、被告双方均认可在本院主持调解时，因涉及第三人押金等利益问题，并未对《补充协议》进行处理。从原告提交的微信聊天记录来看，原告于2020年8月19日仍与被告协商交纳租金和收回房屋事宜，且被告及第三人未能提交证据证明《补充协议》中所涉商铺已由原告收回，故本院对两被告认为《补充协议》已于2020年4月28日实际解除的辩解意见不予采纳。《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。本案中，原告主张解除《补充协议》，而被告则认为《补充协议》已于2020年4月28日实际解除，原、被告双方分歧较大，继续履行合同已不可能，现房屋也一直处于闲置状态，为避免双方的损失的进一步扩大，本院对原告主张解除双方签订的《补充协议》并责令被告及第三人立即返还租赁房屋的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。对于被告辩称的装修等损失及第三人云南傣鑫楼餐饮公司的相关权益，由被告和第三人分别按各自签订的合同协商解决或另案处理。关于第3个争议焦点。本案中，因被告未能提交其他有效证据证明案涉铺面的租金应当由第三人向原告支付。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，现因本院判决解除《补充协议》，按照《补充协议》的约定，每年租金为70000元，故被告应当向原告支付自2020年6月1日至实际返还之日止按70000元/年÷365日/年的标准计算的房屋占用费。但因新型冠状病毒疫情系不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。结合丽江疫情实际情况和古城区相关部门的倡议及被告经营范围，本院酌情减免3个月租金，减免租金计算标准为：70000元/年÷12月/年×3月=17500元。关于违约金的问题。《补充协议》中虽未约定违约责任条款，但《补充协议》不能与《丽江邦恒大酒店房屋出租合同》割裂开来进行处理，相关违约条款，按《丽江邦恒大酒店房屋出租合同》约定进行判定，按照《丽江邦恒大酒店房屋出租合同》之约定，不履行或者不完全履行合同的，应负违约金20万元，而被告未按约定向原告支付租金，且原告起诉至今仍未向原告支付租金，其行为已构成违约，应当承担违约责任，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，本案中，虽原告没有提供“实际造成损失”的证据，但违约金具有惩罚性和补偿无过错方的性质，故原告主张由被告承担违约金的诉讼主张本院予以支持，鉴于被告提出违约金过高的辩解意见，本院综合被告的过错程度和原告预期利益以及新型冠状病毒疫情影响等因素，本院酌情支付违约金按20%的比例计算，即70000元×20%=14000元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告丽江市古城区山雄商贸有限公司与被告海南鑫豪雅养老产业投资有限公司于2018年5月6日签订的《补充协议》；二、由被告海南鑫豪雅养老产业投资有限公司及第三人云南傣鑫楼餐饮文化有限公司于本判决生效之日起十日内向原告丽江市古城区山雄商贸有限公司腾退位于古城南门内东面三大间约150㎡的房屋（丽江邦恒大酒店餐厅）；三、由被告海南鑫豪雅养老产业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告丽江市古城区山雄商贸有限公司支付按70000元/年÷365日/年的标准计算自2020年6月1日至实际腾退房屋之日止的房屋占用费（该费用中应当扣除17500元的租金）；四、由被告海南鑫豪雅养老产业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告丽江市古城区山雄商贸有限公司支付违约金人民币14000元；五、驳回原告丽江市古城区山雄商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务占用费。案件受理费325元，减半收取为162.5元，由原告丽江市古城区山雄商贸有限公司承担54.5元，由被告海南鑫豪雅养老产业投资有限公司承担108元。如不服本判决，可在送达判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判员  李玉良二〇二〇年十一月三十日书记员  和建英【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】