北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初8272号原告（反诉被告）：北京忠轩物业管理有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇站前路**。法定代表人：王迎艳，经理。委托诉讼代理人：陈雨萌，北京安太律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖俊，北京安太律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：冯安生，男，1949年8月20日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：郭世伟，男，1974年8月15日出生，汉族，住四川省宜宾县。二被告委托诉讼代理人：高健，北京海町蓝律师事务所律师。原告（反诉被告）北京忠轩物业管理有限公司（以下简称：忠轩物业公司）与被告（反诉原告）冯安生、被告郭世伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员张焱独任审判，公开开庭进行了审理。忠轩物业公司的委托诉讼代理人陈雨萌、肖俊，郭世伟及郭世伟与冯安生的委托诉讼代理人高健到庭参加诉讼，本案现已审理终结。忠轩物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与冯安生于判决生效之日起解除房屋租赁合同；2、判令二被告连带支付2019年12月1日至2020年10月27日止的房屋租金，共计139500.67元；3、判令二被告连带支付原告实际使用的水、电费18285元；4、判令冯安生已支付的保证金30000元不予返还；5、判令二被告连带支付原告因其违约行为导致合同解除的违约金30000元；6、判令二被告连带支付原告对标的餐厅的经营和原始投资损失赔偿10万元；7、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2019年5月21日原告与冯安生签订了租赁合同，双方约定：冯安生承租原告具有出租权的北京市昌平区沙河镇站前路X门房（标的餐厅），出租面积138平方米，用于经营餐饮，租期自2019年6月1日至2024年5月31日，第一年租金150000元／年（本合同所涉款项均不含税，原告向冯安生开据发票，同时冯安生需按标的物地方税务政策补足税款由原告代收代缴），第二年年租金157500元。付款方式：租金一年分四次付清，首期租金自2019年6月1日起至2019年8月31日金额37500元，应于合同签订当日支付，以后的租金以此类推，应在前一个付款时段到期之日前十日内支付。后冯安生按合同交纳了30000元保证金和首期房租。原告与冯安生又于2019年5月21日签订了附加条款，约定了冯安生租房范围内的水、电费用由被告按实际用量付费。同时双方于2019年5月21日签订了补充协议，双方约定：原告将投资的45余万元人民币的标的餐厅交给冯安生，工商执照、卫生许可证等餐饮所需证照手续齐全，符合餐饮经营要求，自2019年6月1日至2024年5月31日止冯安生拥有房屋的使用权及经营权，实行自负盈亏。由于原告以无转让费形式将房屋租赁给冯安生使用，原告实际退出经营，故因冯安生原因造成合同约定项违约或不能正常履行完毕，会给原告正常经营标的餐厅造成实际经营和原始投资损失。故冯安生除支付租赁合同约定的违约金外还另需支付原告10万元人民币，以对原告标的餐厅的经营和原始投资损失赔偿。租赁合同签订时冯安生出具了经营授权书，委托郭世伟作为全权代理人办理有关房屋租赁与饭店使用期间的所有事务。合同签订后，二被告对现有装修进行增项改造后，使用原告的营业证照在甲方配合下进行必要变更后开展了经营活动，取店名“蜀鲜鱼”。二被告在合同履行过程中未按合同约定于11月20日支付2019年11月30日至2020年2月合同租金，并拖欠已产生的水电费18285元，郭世伟分别于2019年11月14日和4月7日对上述欠费签字确认。原告分别于2020年1月10日通过微信催缴，2020年4月13日将关于催缴2019年11月30至2020年5月31日房租的催款函张贴于标的餐厅门上，于2020年5月30日通过微信催缴2020年6月1日至2020年8月31日的房租39375元，二被告均已表示收到但仍以各种理由不予支付。综上所述，二被告拖欠房租和水电费的行为已经侵犯了原告的合法权益，根据双方签署的租赁合同及附加条款、补充协议的约定，请求贵院支持原告的诉讼请求。冯安生、郭世伟共同辩称，1、被告认可水电费未结和截止到2020年3月底之前约有4个月的租金未交。未交的原因是被告提出要么免除疫情期间2个月的租金要么终止合同而原告不同意，双方产生纠纷故此未交。全球全国爆发的百年不遇的新冠疫情属于不可抗力，导致涉案合同履行不能。原告应当响应北京市政府减租号召而不响应，被告只能提出解除合同，于4月6日书面告诉原告房屋已清空，交还钥匙终止合同。因不可抗力造成合同履行不能被告不承担违约责任。2、原告提供的合同预先写明了房屋出租面积为138平米，被告使用后测量的面积约100平米。原告未向被告出示房权证加以证明。被告请求法庭查清该事实节点，如有欺诈，请求撤销该合同。3、涉案合同以同时出租转让麦肯基餐厅使用权和经营权并存而成立。经营权对应原告的营业执照和食品卫生许可证等。《公司登记管理条例》和《个体工商户条例》均规定：任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照。《合同法》规定这样违法的合同无效。4、根据合同相对性原则，郭世伟不是适格主体。综上，请法庭查明案件事实，依法裁判。冯安生向本院提出反诉请求：1、请求确认反诉人与被反诉人于2019年5月21日签订的《租赁合同》、《租赁合同》附加条款、《租赁合同》补充协议无效；2、判决被反诉人退还反诉人三万元保证金；3、本诉、反诉、测量费等均由被反诉人承担。事实和理由：被反诉人转让经营权、营业执照、卫生许可证是违法的，租赁面积不符合实际面积，存在欺诈，因被反诉人违反合同法第52条的规定，我们主张合同无效。忠轩物业公司对冯安生的反诉辩称，我们认为合同是有效的，我们没有转让营业执照的行为，合同约定乙方证照办理我方积极配合，在补充协议中，我们说有营业执照是为了证明我们符合经营要求，对方可以重办，但是对方没有办照一直在使用我们的营业执照，我们也没有要转让费，保证金因为冯安生违约了，不同意退还。郭世伟对冯安生的反诉述称，同意冯安生的反诉意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月21日，忠轩物业公司（甲方）与冯安生（乙方）签订《租赁合同》，约定：冯安生承租忠轩物业公司的房屋位于北京市昌平区沙河镇站前路X门房（现店名“麦乐基”以下简称标的餐厅），出租面积共计138平方米；甲方从2019年6月1日起将出租房屋交付乙方使用至2024年5月31日，第一年税前租金为150000元，第二年年租金为157500元……从第2年开始，每年在前一年度租金基础上递增5%，租金一年分四次付清，第一次支付时间为签订合同之日，金额37500元，第二次支付时间为2019年8月31日，金额为37500元，以后的租金以此类推，应在前一个付款时段到期之日前十日内支付；乙方应在本合同签订的同时向甲方交纳保证金30000元，保证金不计利息，因乙方原因在租赁期内中止合同，保证金不予退还。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装修，但应与甲方另签《客户装修公约》，在得到甲方书面同意后方可施工，且只能保持或增加建筑面积，其费用由乙方负担。合同第十二条约定违约责任，甲乙双方任何一方违约致使本合同无法履行时，应向对方支付30000元违约金。合同第十四条第（三）项约定，由于自然灾害、各种拆迁或其他不可抗力，使建筑物的全部或一部分遭到毁灭或破损，出租房屋无法使用时，本合同即终止，双方都不承担责任……第（四）项约定乙方如有下列各种严重违约行为之一且经甲方一次书面敦促仍未按期纠正违约行为，甲方有权不再经任何敦促即可书面通知乙方废除本合同，乙方接到书面通知24小时内不作反应，即视为认同。若因此而使甲方遭受损失时，乙方应予赔偿全部损失。1、拖欠支付租金和由乙方负担的任何费用，以及其它本合同中规定应由乙方负担的任何债务达5天以上……合同第十六条第（一）款约定乙方自租用甲方房屋起三个月内，应向房屋所在辖区内政府职能机构申请并取得政府证照、文件、资质证书等合法营业手续，甲方应积极配合，能否申请成功由乙方自行负责，费用乙方自担。该合同还对其他内容进行了约定。同日，忠轩物业公司（甲方）与冯安生（乙方）签订《租赁合同》附加条款，其中第（一）项约定，乙方租房范围内的水、电费由乙方按实际用量付费，电1.5元/度，水10元/吨。第（四）项约定甲方提供的装修及设备由于乙方使用不当造成损坏之维修及恢复费用由乙方支付，乙方自行装修及增加的设备之维修费用由乙方负责。该附加条款还对其他事项进行了约定。同日，忠轩物业公司（甲方）与冯安生（乙方）签订《租赁合同》补充协议，其中第1条约定甲方正常营业加盟连锁品牌“麦乐基”西式快餐餐厅，原始投资45余万元，工商执照、卫生许可证等餐饮所需证照手续齐全，符合餐饮经营要求。第2条约定经甲乙双方同意达成标的餐厅房屋租赁事宜，自2019年6月1日至2024年5月31日止乙方拥有标的餐厅和房屋的使用权及经营权，实行自负盈亏。第5条约定由于甲方无转让费形式将正常营业标的餐厅房屋租赁给乙方使用，甲方实际退出经营，故如因乙方原因造成本合同约定项违约或不能正常履行完毕，再或合同到期未按约定对标的餐厅所有改动处进行必要的恢复（含证照手续发生的变更改动），均会给甲方正常经营标的餐厅造成实际经营和原始投资损失，故乙方除支付《租赁合同》约定的违约金外还另需支付甲方10万元，以对甲方标的餐厅的经营和原始投资损失赔偿。该协议还对其他事项进行了约定。2019年5月30日，冯安生向郭世伟出具站前路11号饭店经营授权书，委托授权郭世伟全权代理冯安生与甲方办理有关房屋租赁与饭店使用期间的所有事务。合同签订后，冯安生交纳了保证金30000元和2019年6月1日至2019年11月30日期间的租金共计75000元，后未再交纳过租金。关于忠轩物业公司主张的水电费18285元，被告表示同意支付。庭审中，忠轩物业公司向本院分别提交了2019年8月13日由客户郭军签字确认、2019年11月14日客户“郭”签字确认、2020年4月7日客户郭世伟签字确认的北京蜀鱼鲜餐饮中心的物业缴费通知单，证明二被告已经知悉未缴纳房租、水电费的数额。二被告只认可有郭世伟签字确认的缴费通知，其他均不认可。后忠轩物业公司于2020年5月30日通过微信向郭世伟发送了缴费通知，郭世伟表示收到，但称自己已经提出终止合同，后面的款项不同意支付。2020年4月13日，忠轩物业公司向冯安生、郭世伟发出《房屋费用催缴通知》，内容为“贵方所租我物业门房X房屋两期租金及其他费用已于2019年11月30日及2020年2月29日到期，经多次催缴至今未向我物业缴纳任何费用，根据《租赁合同》贵公司已经构成失信欠费，现我公司正式通知贵公司请尽快联系物业办理缴纳欠款事宜，否则我物业有权暂停有关服务，由此造成的损失由贵公司负责。我公司将保留足额收取所有欠费及滞纳金的权利。”冯安生、郭世伟认可收到该催缴通知。另查一，冯安生、郭世伟表示因疫情从2020年2月开始无法正常经营，故在2020年4月6日就将涉案房屋的钥匙、银行卡等交还忠轩物业公司，并向其发送了告知书：“甲方由于多种原因，房屋已清空，我不在使用你的房屋，钥匙交还，合同终止，请你验收。”忠轩物业公司认可收到房屋钥匙、银行卡、告知书，但不同意已经解除合同和办理完交接，并称冯安生、郭世伟在2019年12月9日就表示无法继续经营，并提供录音。冯安生、郭世伟对录音的真实性认可，称确实在2019年12月9日明确表示不想经营了。另查二，合同签订后，冯安生对涉案房屋进行了装修并开始经营餐厅。庭审中，双方当事人达成一致意见，涉案房屋内的所有装修归忠轩物业公司，忠轩物业公司于2020年10月27日收回涉案房屋和屋内的所有物品，撤回要求二被告在合同解除之日起24小时内办理房屋和设施设备的交接手续的诉讼请求，冯安生亦撤回要求忠轩物业公司赔偿餐具及装修损失的诉讼请求。另查三，冯安生在庭审中称实际租赁面积小于合同约定的租赁面积，忠轩物业公司存在欺诈行为，且忠轩物业公司转让经营权、营业执照、卫生许可证的行为违反了法律法规的强制性规定，主张双方签订的《租赁合同》、《租赁合同》附加条款、《租赁合同》补充协议无效。忠轩物业公司表示在签订合同之前冯安生、郭世伟就问过面积的事情，双方系确认过面积后再行签订的合同，后亦未提出过异议，故不存在欺诈的问题，也不认可合同无效。另查四，涉案房屋所有权人为北京市煤炭总公司昌平县公司，该公司于2004年5月19日经北京市工商行政管理局昌平分局核准变更为北京昌煤同鑫商贸有限公司。北京昌煤同鑫商贸有限公司将涉案房屋委托忠轩物业公司管理，委托期限10年（自2015年4月1日起），在委托期内，由忠轩物业公司全权负责地上建筑物的使用、经营、转租、装修、改造及相应配套设施的建设。上述事实，有《租赁合同》、《租赁合同》附加条款、《租赁合同》补充协议、交接物品清单、经营授权书、照片、物业缴费通知单、《房屋费用催缴通知》、微信截图、告知书、视频光盘、录音及当事人陈述等相关证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，忠轩物业公司与冯安生签订的《租赁合同》、《租赁合同》附加条款、《租赁合同》补充协议系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。冯安生辩称面积不符，存在欺诈，但本案房屋是双方当事人认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，忠轩物业公司依约交付了房屋，冯安生并未提供充分的证据证明在合理期限内提出异议，且冯安生已经按时交纳了2019年6月1日至2019年11月30日期间的租金，故本院对其辩解不予采信。冯安生又辩称忠轩物业公司违法转让经营权、营业执照、卫生许可证，违反法律及行政法规的强制性规定，主张双方签订《租赁合同》、《租赁合同》附加条款、《租赁合同》补充协议无效，本院认为冯安生实际经营的餐饮行业不属于国家限制经营、特许经营或特殊资质行业，故对于其主张，于法无据，本院不予支持。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，虽然冯安生在2020年4月6日向忠轩物业公司发送了合同终止的告知书，但根据审理中查明的事实，冯安生对于涉案合同不具有解除权。冯安生辩称根据《租赁合同》的第十四条第（三）项提出终止合同，但涉案房屋仍然能正常使用，故对于其辩解本院不予采信。另忠轩物业公司在合同履行过程中亦不存在违约行为，故冯安生亦不享有法定解除权。因双方就解除合同事宜未达成一致意见，现忠轩物业公司因冯安生未按时交纳租金和水电费，根据《租赁合同》第十四条第（四）项要求解除合同，经核实，冯安生、郭世伟于2020年9月2日收到本院送达的起诉书、开庭传票、证据等诉讼材料，故本院确认忠轩物业公司与冯安生签订的《租赁合同》、《租赁合同》附加条款、《租赁合同》补充协议已于2020年9月2日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于忠轩物业公司主张的房屋租金，因双方在2020年10月27日的庭审中确认正式办理完交接，故对于忠轩物业公司主张的2019年12月1日至2020年9月2日期间的租金，以及2020年9月3日至2020年10月27日期间的房屋占有使用费，本院综合考虑合同约定的租金、承租人是否占有房屋从事实际经营、疫情原因、当事人过错程度等因素酌情确定为107000元。关于忠轩物业公司主张的水、电费18285元，被告同意支付，本院对此不持异议。关于忠轩物业公司主张的冯安生已经支付的保证金30000元不予返还，根据《租赁合同》中第四条第（五）项的约定，现因冯安生的原因导致合同解除，故对于忠轩物业公司不予退还的请求，于法有据，本院予以支持，对于冯安生主张要求忠轩物业公司退还3万元保证金的请求，于法无据，本院不予支持。关于忠轩物业公司主张支付违约金的请求，根据《租赁合同》第十二条关于违约责任的约定，于法有据，本院予以支持。关于忠轩物业公司主张对标的餐厅的经营和原始投资损失赔偿的请求，因忠轩物业公司未提交充分的证据证明该项损失，于法无据，本院不予支持。关于忠轩物业公司主张冯安生和郭世伟承担连带责任的主张，因涉案合同的相对人为冯安生，其要求郭世伟承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京忠轩物业管理有限公司与冯安生于2019年5月21日签订的《租赁合同》、《租赁合同》附加条款、《租赁合同》补充协议已于2020年9月2日解除；二、冯安生于本判决生效后十日内给付北京忠轩物业管理有限公司2019年12月1日至2020年9月2日期间的租金以及2020年9月3日至2020年10月27日期间的房屋占有使用费共计107000元；三、冯安生于本判决生效后十日内给付北京忠轩物业管理有限公司水、电费共计18285元；四、冯安生已向北京忠轩物业管理有限公司交纳的保证金30000元不予退还；五、冯安生于本判决生效后十日内给付北京忠轩物业管理有限公司违约金30000元；六、驳回北京忠轩物业管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回冯安生的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6067元，由北京忠轩物业管理有限公司负担2661元，已交纳；由冯安生负担3406元，于本判决生效后七日内交纳。反诉受理费550元，由冯安生负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  张焱二〇二〇年十一月三十日书记员  田媛