新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初7438号 原告：王财，男，1960年7月25日出生，系温泉县人民武装部退休职工，住乌鲁木齐市。原告：李玉慧，女，1966年7月22日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市，系王财的妻子。二原告共同委托诉讼代理人：臧连胜，新疆智瑞律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：桂芦斌，新疆智瑞律师事务所律师。被告：新疆百富房地产开发有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市。法定代表人：张志强，该公司总经理。委托诉讼代理人：马建萍，北京德恒（乌鲁木齐）律师事务所律师。第三人：王鑫硕，男，1989年11月30日出生，无固定职业，住乌鲁木齐市，系王财、李玉慧的长子。原告王财、李玉慧与被告新疆百富房地产开发有限公司（以下简称百富房地产公司）、第三人王鑫硕房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年12月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王财、李玉慧及委托诉讼代理人臧连胜、被告百富房地产公司的委托诉讼代理人马建萍、第三人王鑫硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王财、李玉慧向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间于2013年5月6日签订的《房屋置换协议书（楼房）》及《补充协议》有效；2、请求确认被告开发的××苑房屋属于原告王财、李玉慧所有，确认明苑小区4号楼1单元2502号房屋属于第三人王鑫硕所有；3、依法判令被告立即向原告及第三人交付上诉拆迁置换房屋两套（向原告王财、李玉慧交付被告开发的××苑房屋，建筑面积87.29平方米，向第三人王鑫硕交付被告开发的××苑房屋，建筑面积103.12平方米），房屋价值暂定761,640元；4、依法判令确认原告应补缴的前述房屋的差价款为190,000元；5、依法判令被告向原告支付房屋过渡费用86,100元（原告51,600元，第三人34,500元）；6、依法判令被告承担办理置换房屋的产权证及相关费用（面积测绘费、契税、房产证登记工本费、天然气初装费、水电暖的安装费用及材料费）；7、依法判令被告支付装修补偿款94,500元；8、依法判令被告支付违约金151,200元，以上合计1,093,440元；九、依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告王财与李玉慧系夫妻，第三人系二原告的长子。二原告原有位于××区办事处古牧地中路市政府住宅楼第8栋20510号房屋1套，建筑面积80.38平方米。2013年5月6日，二原告和被告签订《房屋置换协议书（楼房）》及《补充协议》各1份，约定，原告置换的总建筑面积189平方米，分别为103平方米和86平方米两套房屋，均简装。原告以4,000元/平方米向被告支付超出置换面积47.5平方米的房屋差价，计190,000元。二原告指定103平方米房屋的产权人为其长子王鑫硕。86平方米的房屋产权人为二原告。被告向原告交付置换房屋的期限为12个月。按每月1,000元向原告补偿房屋周转过渡费。办理置换房屋的产权证及相关费用由被告承担。被告如不能按时交房，应承担总协议价款20%的违约金。合同签订后，原告履行了合同义务，腾空并搬离涉案房屋。被告未履行交房义务，给原告造成了损失。原告所主张的过渡费具体计算方式为：原告51,600元，第三人34,500元。被告方从2013年5月6日开始按照1,000元/月，支付过渡费至2017年7月30日。2017年8月3日至2018年8月3日，租金1,000元/月，计12,000元。2018年8月3日至2019年8月3日，租金2,200元/月，计26,400元。2019年6月1日至2020年6月1日，租金1,100元/月，计13,200元，共51,600元。第三人自2018年7月14日承租紫荆公馆小区房屋，截至2020年7月14日支出租金34,500元。原告主张的违约金计算方式为：151,200元（4,000元/平方米×189平方米×20％）。为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。被告百富房地产公司辩称，涉案房屋目前无法确认所有权，无法交付。二原告其他诉讼请求，由法院依法判决。第三人王鑫硕辩称，对原告诉请无异议，由法院依法判决。本院经审理查明，确认如下事实：2013年5月6日，原告王财、李玉慧（乙方）与被告百富房地产公司（甲方）签订《房屋置换协议书（楼房）》1份。该协议书的主要内容为：1、甲方需在××区，08栋20单元501室，建筑面积80.38平方米，整体拆除。甲方依据相关法律规定，按照同楼层建筑面积为1：1的比例置换。置换的新建楼房位于本小区内。乙方要求置换6层以下楼层，甲方不收取楼层差价。甲方拆除乙方的楼房地下室，甲方同意给予乙方建筑面积15平方米的优惠条件，补助其损失。由于甲方置换给乙方的新楼房没有地下室，故补助给乙方地下室的15平方米建筑面积增加在乙方置换的新建楼房建筑面积中。超出置换面积10平方米以内，按照每平方米4,000元收取，10平方米以外按照市场销售价格收取。2、甲方向乙方交付置换土地房屋的期限暂定为12个月，从乙方交付土地房屋之日起暂定甲方移交新房的期限（乙方向甲方交钥匙时视为房屋交付），甲方补偿给乙方每月1,000元的周转房屋过渡费，共计12,000元，并一次性补助搬家费300元。3、①甲方与乙方置换的土地房屋乙方享受与其他购房户同等权利，房屋产权的办理为新建房竣工验收交付，甲方6个月内办理完毕。②关于办理置换房屋的产权证及相关费用（面积测绘费、契税、房产证登记工本费、天然气初装费、有线电视初装费、水电、暖的安装及材料费），均由甲方承担，但超出置换面积契税的费用由乙方自行承担。③超出面积的房款，乙方必须在甲方交付房屋前一个月，一次性付清或由乙方办理按揭贷款支付。因乙方未按上述约定履行，造成置换房屋不能按时或迟延交付，乙方自行承担责任。④甲方给乙方所置换的房屋面积最终以房管所权威机构测算为准，双方依据测算确定的面积互补差价，甲方保证向乙方提供的置换房屋符合国家质量标准。甲方交付乙方的新建置换房屋为毛坯房。4、双方签订本协议时，乙方需出具房产证、身份证，并将复印件留存甲方。乙方必须保证所置换的房屋没有产权纠纷、经济纠纷、没有抵押，否则乙方承担全部责任。5、甲方需拆除万和街716号的全部房屋835户，在每栋楼的最后一份协议签订之日起20日内，乙方搬离腾空被置换的拆除房屋，并将房屋完整的移交给甲方，如不按期搬离移交视为其违约，要求承担违约责任，违约金为协议总价款的20%，协议继续履行。6、本协议一式四份，双方签字生效，双方均不得擅自修改，如有未定事宜，协商解决，并作出补充条款规定，补充协议与本协议具有同等的法律效力。甲方处加盖被告百富房地产公司拆迁办公室印章，乙方处有二原告签名、按手印。同日，二原告（乙方）与被告百富房地产公司（甲方）又签订《补充协议》1份，该补充协议的主要内容为：乙方置换的总建筑面积为189㎡，分别为103㎡和86㎡共两套，乙方同意支付超出置换面积为47.5㎡的房屋差价，差价以4,000元/㎡计算，共计190,000元整。新建5号楼房楼层面积定为103平方米16层，86平方米5层，两套均由甲方提供简装，并承担费用。103平方米产权人为王鑫硕，86平方米产权人为王财、李玉慧。甲方如不能按期交付乙方入住或以种种理由造成乙方不能按时入住，甲方应承担协议总价款20%的违约金。补充协议内容上加盖有被告百富房地产公司拆迁办公室印章。合同签订后被告将二原告所有的房屋拆除，并开始开发房产，建设了明苑小区的高层住宅。2017年12月6日，被告在报纸上发布通知，告知明苑小区安置户被告开发的明苑小区4、5号楼已达入住条件，要求安置户自通知之日起30日内来被告公司办理入住手续。二原告为夫妻，第三人王鑫硕为二原告的长子。另查明，涉案小区有部分业主办理了入住，二原告由于与被告之间就房屋补差价达不成一致意见等原因至今未能办理入住。在外租房居住。涉案房屋所在楼栋已办理消防验收，并进行了建筑工程质量检测鉴定。但至今仍未取得竣工验收合格的证明，被告公司也未取得涉案房屋所在土地的土地使用权属证明，未能提交涉案小区的建设规划手续。被告向原告支付过渡费至2017年7月30日。以上事实有《房屋置换协议书（楼房）》、《补充协议》、通知、户口本、结婚证、《房屋租赁合同》、居住证明、《工程质量检测（鉴定）合同书》、《建设工程消防设计审核意见书》、《建设工程消防验收意见书》、调查笔录，以及各方当事人陈述等在卷为证。本院认为，二原告与被告百富房地产开发公司签订的《房屋置换协议书（楼房）》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示形成，且不违反法律、法规的强制性规定，均属有效合同，双方当事人均应按照合同约定内容全面履行各自的合同义务。故本院认定二原告与被告签订的《房屋置换协议书（楼房）》及《补充协议》合法有效。对原告要求被告交付涉案房屋及与交付房屋相关部分的诉讼请求，因二原告与被告百富房地产公司所签订的《房屋置换协议书（楼房）》及《补充协议》中对涉案房屋的交付条件未进行约定，涉案房屋的交付使用条件应当符合法律、法规的规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行。本案中涉案房屋未取得法律规定的建设规划手续，未进行竣工验收，涉案房屋因不具备法律规定的交付条件，属于法律上不能履行的情形。现原告主张要求确认被告开发的××苑房屋属于二原告所有，要求确认明苑小区4号楼1单元2502号房屋属于第三人王鑫硕所有，要求判令被告立即向原告及第三人交付上诉拆迁置换房屋两套，要求确认原告应补缴的前述房屋的差价款为190,000元，以及要求判令被告承担办理置换房屋的产权证及相关费用（面积测绘费、契税、房产证登记工本费、天然气初装费、水电暖的安装费用及材料费等），要求判令被告支付装修补偿款94,500元的诉讼请求，由于涉案房屋不具备法律规定的交付条件，导致合同未能实际履行。对于合同实际履行过程中涉及的交付的具体房屋、面积、应补缴的差价、费用数额及承担，以及是否存在装修差价等，目前均无法确认，故，本院对原告的前述诉讼请求，在本案中不予支持。原告可待房屋交付条件成就后，另行主张。关于房屋周转过渡费的问题。原告要求判令被告支付86,100元（原告方51,600元，第三人34,500元）。被告对此不予认可，要求按照合同约定判决。本院经审查现有证据认为，双方合同约定，交付置换房屋的期限暂定为12个月，每月1,000元房屋周转过渡费。置换协议及补充协议中对超出12个月后的过渡费均未再进行约定。并且在双方约定置换房屋为两套的情况下，亦未对过渡费是否按两套房屋分别进行补偿再做新的约定。在协议履行实际履行过程中，被告也是按照协议约定的1,000元/月实际支付过渡费至2017年7月30日。故，对原告主张的过渡费，本院认为，不宜超出合同约定的标准。对原告该项诉讼请求，本院予以支持34,000元【1,000元/月×34个月（2017年8月3日至2020年6月1日）】。对于原告要求被告支付违约金151,200元（4,000元/平方米×189平方米×20％）的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方在《补充协议》中约定了违约金的计算方法，即甲方如不能按期交付乙方入住或以种种理由造成乙方不能按时入住，甲方应承担协议总价款20%的违约金。虽然该协议书未明确涉案房屋总价值，但考虑协议书的约定，以及协议履行过程中，被告实际未交付涉案房屋，进而给原告造成的实际损失等综合因素，本院对此予以支持。对于原告要求被告承担诉讼费用，因被告百富公司在合同履行过程中存在严重违约行为，未能按照合同约定向原告交付合格房屋。本案有关交付房产部分的诉讼费用应当由被告承担，其他部分的诉讼费用应按原告胜诉比例进行分担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告王财、李玉慧与被告新疆百富房地产开发有限公司于2013年5月6日签订的《房屋置换协议书（楼房）》及《补充协议》有效；二、被告新疆百富房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告王财、李玉慧支付过渡费34,000元【1,000元/月×34个月（2017年8月3日至2020年6月1日）】；三、被告新疆百富房地产开发有限公司于本判决生效后三日内向原告王财、李玉慧支付违约金151,200元（4,000元/平方米×189平方米×20％）；四、驳回原告王财、李玉慧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,640.96元（原告已预交），由被告新疆百富房地产开发有限公司负担95.16%，即13,932.85元。原告王财、李玉慧负担4.84%，即708.11元。邮寄送达费120元，由被告新疆百富房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   张亚丽人民 陪 审员   潘花琴人民 陪 审员   马桂红二 〇 二 〇 年 十 一 月 二 十 日书  记  员   刘 伟