福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽03民终2597号 上诉人（原审被告）：莆田恒耀置业有限公司，住所地福建省莆田市荔城区北高镇尚德东路**，统一社会信用代码91350300MA2YQ2666U。 法定代表人：倪可铨，总经理。 委托诉讼代理人：马悦，该公司员工。 委托诉讼代理人：郑白玲，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：林德芳，男，1976年10月3日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县。 被上诉人（原审原告）：张文美，女，1986年10月20日出生，汉族，住江西省吉安市遂川县。 上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：翁庆燕，福建骁腾律师事务所执业律师。 上列二被上诉人的共同委托诉讼代理人：梁映雪，福建骁腾律师事务所实习律师。 原审被告：恒大地产集团有限公司，，住所地广东省深圳市南山区海德三道**卓越后海金融中心**统一社会信用代码91440101231245152Y。 法定代表人：甄立涛，总经理。 委托诉讼代理人：刘学铨，该公司员工。 原审第三人：兴业银行股份有限公司莆田城厢支行，住所地福建，住所地福建省莆田市城厢区霞林街道荔华东大道**用代码91350302855342428K。 法定代表人：李源，行长。 委托诉讼代理人：许国德，福建莆中律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张秀容，福建莆中律师事务所实习律师。 上诉人莆田恒耀置业有限公司（以下简称“恒耀置业公司”）因与被上诉人林德芳、张文美、原审被告恒大地产集团有限公司（以下简称“恒大地产公司”）、原审第三人兴业银行股份有限公司莆田城厢支行（以下简称“兴业银行”）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省莆田市荔城区人民法院（2020）闽0304民初1484号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒耀置业公司上诉请求：1、撤销一审判决第三、五、六项中关于恒耀置业公司应当支付利息的判决内容，改判驳回林德芳、张文美要求恒耀置业公司支付利息的诉讼请求；2、改判恒耀置业公司退还的购房款中先扣除恒耀置业公司已支出的佣金奖励10702元；三、判令林德芳、张文美承担一审、二审全部诉讼费及保全费。事实和理由：一、原审法院判决恒耀置业公司支付利息，属于事实认定和法律适用错误。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定适用的前提是“出卖人违约程度达到解除条件的”，立法本意是处理因出卖人违约时合同被解除的情形，而本案恒耀置业公司作为出卖人按合同约定履行义务，并未违约，且本案为约定解除情形，故不适用该条款，一审法院法律适用错误。2、林德芳、张文美作为完全民事行为能力人，购买房屋系重大资产处置，其应尽必要的注意义务。无理由退房是恒耀置业公司推出的有利于业主的独有政策，林德芳、张文美与恒耀置业公司签订了《无理由退房协议书》对双方的权利义务进行了明确约定，林德芳、张文美也以此约定享有解除权，说明其对签订合同的预期和交易风险已有充分的认识。林德芳、张文美在市场房价出现下跌情况下选择退房，应是其对得失利弊、整体价值的综合考量所作出的决定，其在选择退房时就应知道自己应承担的责任。3、林德芳、张文美依据《无理由退房协议书》的约定解除合同，协议同时明确约定恒耀置业公司退还楼款本金后即视为权利义务全部履行完毕。同时，协议约定林德芳、张文美选择无理由退房的，恒耀置业公司退还的购房款中应优先扣除恒耀置业公司支出的佣金奖励。根据权利义务的对等、诚实信用和公平原则，恒耀置业公司主张无理由解除合同的亦需要受到协议约定的约束。4、在双方均未违约的情况下，林德芳、张文美要求解除合同，按照公平合理的原则，林德芳、张文美向银行支付的贷款利息系林德芳、张文美单方提出解除合同造成的后果，应由其自行承担，仅退还本金符合权利和义务相对等的原则。同时，林德芳、张文美有配合办理买卖合同备案注销手续的义务，其未配合办理合同备案注销手续前，恒耀置业公司有权不予退款，故恒耀置业公司不存在需支付利息事由。5、从资金的占有和使用的目的看，恒耀置业公司收取购房款系用于案涉项目的建设，积极履行合同，为房屋交付而使用购房款。根据合同约定，案涉房源已备案至林德芳、张文美名下，恒耀置业公司无法另行销售房屋，受到了合同的约束，购房款未给恒耀置业公司带来履行合同的额外利益，林德芳、张文美也未因支付购房款造成任何损失，所以恒耀置业公司无需支付利息。同时、林德芳、张文美支付的借款利息，属于其与银行间的合同关系，不属于必须产生的费用，更不属于损失，也不应由恒耀置业公司承担。二、恒耀置业公司没有过错，林德芳、张文美要求解除合同而产生的费用应由其自行承担，一审法院判决保全费由恒耀置业公司支付的事实认定、法律适用错误，理应予以撤销、改判。1、关于保全费：根据《民事诉讼法》第一百条规定，只有在将来的生效判决因为主观或者客观的因素导致不能执行或者难以执行时，才符合申请财产保全的条件，其中主观因素有当事人有转移、毁损、隐匿财物的行为或者可能采取这种行为，客观因素有诉讼标的物是容易变质、腐烂的物品，如果不及时采取保全措施将会造成更大损失。而本案诉讼标的为商品房，房屋已备案在林德芳、张文美名下，足以保障林德芳、张文美权利，恒耀置业公司没有恶意转移财产的行为，林德芳、张文美实际属于恶意保全，所以保全费更应当由其自行承担，并且恒耀置业公司认为其不符合申请保全的条件，应当驳回其保全申请或解除保全措施。2、关于诉讼费：因商品房买卖属于特殊的产品交易，需要接受政府部门的监督和管理，解除合同需要符合房管部门的要求或通过诉讼途径确认。林德芳、张文美选择无理由退房，恒耀置业公司没有过错，因林德芳、张文美不符合房管部门的退房条件，其选择诉讼属于其自己原因造成的结果，诉讼费用应由其自行承担。综上所述，一审法院无故遗漏合同约定及对司法解释条款的理解严重错误，最终导致一审判决事实认定错误、适用法律错误，恒耀置业公司为维护自身合法权益，特依法提出上诉，望贵院判如所请。 林德芳、张文美答辩称：原审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，恳请二审法院驳回恒耀置业公司的上诉请求，维持原审判决。理由如下：1、根据《合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，林德芳、张文美有权要求恒耀置业公司支付利息。2、恒耀置业公司认为《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款规定适用的前提是“出卖人违约程度达到解除”是对法条的错误理解，根据最高人民法院民事审判第一庭编著的《关于审理商品房买卖合同司法解释的理解与适用》分析，该条款的其立法的本意是为了避免当事人之间的讼累，为了保护当事人的权利。原因在于，货币的所有权和现实占有合二为一，货币的占有即为所有。出卖人获得银行的付款和买受人的付款即为所有，买受人对所支付的货款和银行对其划付的贷款均不再享有所有权，此处不会发生返还请求权和占有回复请求权的问题。银行与出卖人之间没有任何交易关系，其向出卖人付款是基于买受人的指令，实则是买受人为履行商品房买卖合同所支付的货款。基于此，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，根据《合同法》第五十八条、第九十七条的规定，出卖人应将获取的购房款和购房贷款返还给买受人，这也是合同相对性的体现。结合本案林德芳、张文美在第三人处办理贷款后，第三人将款项直接汇入恒耀置业公司账户内，恒耀置业公司系贷款的使用者、受益者。而林德芳、张文美在支付了大额的购房款、装修款并办理银行按揭，每月偿还银行本金和利息，但在未实际交接房屋时，是没有享受到任何利益，在没有享受到任何利益情况下，如果判决让林德芳、张文美承担无理由退房所带来的法律后果，明显显失公平。因此，一审法院判决由恒耀置业公司偿还林德芳、张文美支付的银行利息符合法律规定。3、房地产是属于专业性较强的领域，林德芳、张文美虽然是完全民事行为能力人，但作为普通人不能够预知退房的一系列法律问题，林德芳、张文美之所以购买涉案房产不仅是对恒大地产集团品牌的信任，更重要的是恒耀置业公司在销售过程中以恒大名义对外宣传无理由退房，但是恒耀置业公司在与林德芳、张文美签订合同时故意将双方签订的无理由退房协议书收取，只向林德芳、张文美提供了一份由恒大集团出具的《无理由退房承诺书》，导致林德芳、张文美完全不知道协议签订的主体是恒大集团还是恒耀置业公司，更不知道协议签订的具体内容。恒大作为房地产企业的龙头老大在作出无理由退房营销方案前，已经知道一旦购房者提出解除购房合同，所要面临的是一系列权利恢复、权利赔偿问题，包括返还银行的贷款本息及违约金问题。但其为规避法律责任，一方面以其子公司名义或者子公司下的关联公司名义与业主签订购房合同、无理由退房协议书等相关购房材料，另一方面又以格式合同的方式将退房带来的一切经济损失转移到林德芳、张文美身上，免除其自身责任，加重购房者的责任，协议第二条严重损害了林德芳、张文美的财产权益，违背了公平原则，恒耀置业公司也没有证据证明其在签协议前已采取合理的方式提请林德芳、张文美注意，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，该格式条款应属无效。4、恒耀置业公司要求在退还的款项中扣除佣金没有事实依据。恒房通APP平台系恒耀置业公司提供，案外人陈秋琴的佣金也系恒耀置业公司发放，同时恒耀置业公司也无法证明林德芳、张文美曾经亲自或授意他人通过“恒房通”购房或由老业主推荐认购，恒耀置业公司作为“恒房通”的开发管理一方，未经认真审核，仅凭系统信息就认定案外人陈秋琴系林德芳、张文美的委托中介人并支付了销售佣金，据此要求林德芳、张文美承担合同解除后的佣金损失，明显不公。5、诉讼费、保全费按照法律规定应当由恒耀置业公司承担。 恒大地产公司答辩称：恒耀置业公司与林德芳、张文美之间就无理由退房相关事宜签订了无理由退房协议书，协议书明确约定双方权利义务的处分。1、恒耀置业公司承诺让渡合同的解除权给林德芳、张文美，恒耀置业公司作出以只退还购房款本金而无需支付其他任何利息，且抵扣佣金的条件达成该协议。协议是相互统一的整体，而不能断章取义的理解和适用。2、商品房买卖合同约定，若恒耀置业公司存在违约导致合同解除的，所负的违约责任是按照已付购房款的万分之一支付违约金。但本案中恒耀置业公司在守约的情况下，却承担了高于违约情况下所应承担的责任，明显不合理。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款不适用于本案，双方是约定解除，双方对权利义务已明晰。该条文是适用于一方违约情形下造成合同解除的，而不适用于本案情形。本案优先适用约定，应充分适用意思自治原则。 兴业银行述称：案涉的商品房买卖合同与贷款合同是相对独立的合同，虽然关系密切，但并非从属关系，不能据此免除购房人按照借款合同向银行偿还贷款本息的义务。购房人和开发商应当连带向银行偿还剩余的借款本息。 林德芳、张文美向一审法院起诉请求：1.解除林德芳、张文美与恒耀置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：L201806074）和《室内装修委托合同》，由恒耀置业公司配合林德芳、张文美在莆田市房管局撤销备案；2.解除林德芳、张文美、恒耀置业公司与兴业银行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：嘉AJ20180060）；3、判令恒耀置业公司立即返还林德芳、张文美已付款项共计377856.8元（其中包括首付款254682元、装修款112688元、住宅专项维修资金10486.8元），并支付该款自起诉之日起至还清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；4.判令恒耀置业公司立即向林德芳、张文美支付已偿还的贷款本金及利息共计82304.32元（暂计自2018年12月11日至2020年4月11日本金36942.82元，利息45361.5元）；5.判令由恒耀置业公司向兴业银行结清贷款本金余额及相应贷款利息（以银行实际结算明细为准）；6.判令恒大地产公司对上述债务承担共同偿还责任；7.本案诉讼费用、保全费、律师费由恒耀置业公司、恒大地产公司共同承担。 一审法院认定本案事实如下：恒大地产公司对外宣传无理由退房，并向每位购房者出具《无理由退房承诺书》。2018年9月12日，林德芳、张文美与恒耀置业公司签订《莆田恒大悦府商品房认购协议》、《商品房买卖合同（预售）》、《室内装修委托合同》及《无理由退房协议书》。《商品房买卖合同（预售）》约定：“林德芳、张文美向恒耀置业公司购买莆田恒大悦府楼盘6幢1902单元的商品房，建筑面积共116.52平方米，房屋总价款844682元，林德芳、张文美应于2018年9月12日前支付首期房款244682元（不含定金），余款59万元由银行提供按揭贷款”；《室内装修委托合同》约定：“林德芳、张文美委托恒耀置业公司对其购买的房屋进行装修；包干价为128172元”；《无理由退房协议书》约定：“乙方已履行到期义务，且不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利”。2018年11月12日，林德芳、张文美、恒耀置业公司与兴业银行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：嘉AJ20180060），贷款金额为59万元，兴业银行依约向恒耀置业公司支付了购房借款59万元。之后，林德芳、张文美要求行使无理由退房权利，与恒耀置业公司就退房事宜未能达成一致意见，认为恒耀置业公司与恒大地产公司违背无理由退房承诺。 一审另查明，林德芳、张文美于合同约定期限内交纳了购房首付款254682元、住宅专项维修资金10486.8元、装修款112688元；截至2020年4月11日，林德芳、张文美已偿还涉案房屋贷款本金36942.82元、利息45361.5元，共计82304.32元。另，林德芳、张文美于2020年6月19日向一审法院申请财产保全并提供担保，一审法院依法采取保全措施，对恒耀置业公司名下财产进行冻结保全。 一审法院对本案的争议焦点分析认定如下：一、关于《商品房买卖合同（预售）》解除后，《个人购房抵押（保证）借款合同》是否应当一并解除，若解除则剩余贷款如何清偿的问题。一审法院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，因本案林德芳、张文美申请且双方均同意解除《商品房买卖合同（预售）》，故《个人购房抵押（保证）借款合同》应予解除。同时，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，本案中，恒耀置业公司作为商品房出卖人，当《商品房买卖合同（预售）》解除之后，应当返还林德芳、张文美已支付的购房贷款本息，并向兴业银行清偿剩余的案涉贷款本息。同时，因《个人购房抵押（保证）借款合同》中约定：“如房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，本合同也被解除的，债务人应积极配合债权人向售房者追索其所收受的购房借款本金及利息”，该约定属于清偿条款，故林德芳、张文美也应配合兴业银行向恒耀置业公司追索尚未归还的借款本息。二、若《商品房买卖合同（预售）》解除后，返还的购房款、装修本金是否需要支付利息的问题。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的适用并不以一方违约导致合同解除为前提，其包含本案所涉及的约定解除。因双方对《无理由退房协议书》中“楼款”产生歧义，系恒耀置业公司提供的格式条款规定，故依照《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提供格式条款一方的解释”，故“楼款”应包含装修款，故林德芳、张文美有权请求返还已支付的购房款及装修款。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案系林德芳、张文美提出解除申请并要求从起诉之日起计息，因双方关于退房退款并未约定履行宽限期，且案涉金额较大，资金占用成本较高，林德芳、张文美向恒耀置业公司协商退房事宜无果后起诉，故其主张自起诉之日起的逾期解除合同的资金占用利息，一审法院予以支持；同时，考虑到商品房预售对房地产行业项目开发的特殊性，大额退款将对企业造成较大的短期资金兑付压力，故综合各项因素，一审法院酌定恒耀置业公司退款的合理期限为《商品房买卖合同（预售）》解除之日起30日内。三、退还的购房款是否需要扣除佣金奖励的问题。一审法院认为，《商品房买卖合同（预售）》解除后，恒耀置业公司应将收取的购房款项予以退还，而其依据《无理由退房协议书》第三条约定“如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励”主张应将佣金从购房款项中扣除，但本案中恒耀置业公司无法证实林德芳、张文美曾亲自或授意他人通过“恒房通”购房或由老业主推荐认购，恒耀置业公司未经认真审核，认定并支付了自定比例的销售佣金，据此要求林德芳、张文美承担合同解除后的佣金损失，有失公平，故对恒耀置业公司的抗辩理由，一审法院不予采纳。四、住宅专项维修资金是否应该由恒耀置业公司返还及是否应当支付利息的问题。一审法院认为，住宅专项维修资金系恒耀置业公司代林德芳、张文美向房管部门缴纳，实际受益人也系房屋使用者，恒耀置业公司并不直接占有或使用，因本案系林德芳、张文美申请退房且该款项申请退还流程具有特殊性，故不应由恒耀置业公司返还，而应为恒耀置业公司协助林德芳、张文美办理退还住宅专项维修资金手续；至于住宅专项维修资金的利息请求则缺乏事实与法律依据。五、恒大地产公司是否应承担共同偿还责任的问题。一审法院认为恒大地产公司非为本案合同相对方，仅出示一份构成要约邀请的《无理由退房承诺书》，并未参与到本案合同的签订过程中，故依据合同的相对性，林德芳、张文美应当向恒耀置业公司主张权利。六、关于本案保全费、律师费承担的问题。一审法院认为，林德芳、张文美与恒耀置业公司并未对律师费的负担进行约定，亦不属于法律规定由对方承担的案件类型，故在本案中缺乏律师费由对方承担的事实与法律依据，不予支持；保全费系本案当事人为维护自身合法权利支出的合理诉讼费用，符合申请保全条件，该诉讼费用应由恒耀置业公司承担。综上所述，一审法院认为，林德芳、张文美的诉讼请求部分成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除林德芳、张文美与莆田恒耀置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Ｌ201806074）和《室内装修委托合同》；二、解除林德芳、张文美、莆田恒耀置业有限公司与兴业银行股份有限公司莆田城厢支行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：嘉ＡＪ20180060）；三、莆田恒耀置业有限公司应于本判决生效之日起30日内返还林德芳、张文美已付款项共计367370元（含首付款254682元、装修款112688元）并支付以该款为基数自2020年4月29日起至还清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；四、莆田恒耀置业有限公司应于本判决生效之日起30日内配合林德芳、张文美在莆田市房××商品房撤销备案手续及住宅专项维修资金退还手续；五、莆田恒耀置业有限公司应于本判决生效之日起30日内向林德芳、张文美支付已向兴业银行股份有限公司莆田城厢支行偿还的借款本金及利息（暂计至2020年4月11日本金为36942.82元，利息为45361.5元，具体以银行实际结算明细为准）；六、莆田恒耀置业有限公司应于本判决生效之日起30日内向兴业银行股份有限公司莆田城厢支行结清本案《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：嘉ＡＪ20180060）项下的借款本金余额及相应借款利息（以银行实际结算明细为准）；七、驳回林德芳、张文美对莆田恒耀置业有限公司的其他诉讼请求；八、驳回林德芳、张文美对恒大地产集团有限公司的诉讼请求。案件受理费10402元，减半收取计5201元，保全费2594元，合计7795元，由莆田恒耀置业有限公司负担。 本院二审期间，恒耀置业公司与林德芳、张文美、恒大地产公司、兴业银行均没有提供新的证据。 经审理查明，恒耀置业公司对一审认定的事实中“之后，林德芳、张文美要求行使无理由退房权利，与恒耀置业公司就退房事宜未能达成一致意见”有异议，认为恒耀置业公司在林德芳、张文美起诉前从未收到过林德芳、张文美要求退房的信息；恒耀置业公司对一审认定的其他事实没有异议，但认为一审遗漏认定《无理由退房协议书》第二条、第三条的约定。恒大地产公司同意恒耀置业公司的上述异议意见。林德芳、张文美、兴业银行对一审认定的事实没有异议。对一审认定的事实中各方当事人均没有异议的部分，本院予以确认。 本院认为，恒耀置业公司与林德芳、张文美签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件、《室内装修委托合同》、《无理由退房协议书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性、效力性规定，是合法有效的。双方当事人均应按照约定行使权利、履行义务。因案涉《无理由退房协议书》中约定林德芳、张文美享有无理由退房的权利，恒耀置业公司同意退房且未对一审法院判决其退还购房款（含按揭款）、装修款本金并配合林德芳、张文美办理撤销案涉商品房的备案手续及住宅专项维修资金退还手续等提起上诉，本院对一审的上述判项予以确认。现本案争议的焦点是恒耀置业公司是否应承担支付其已收取的购房款（含按揭款）、装修款相应的利息问题。案涉《无理由退房协议书》第二条约定：林德芳、张文美行使无理由退房权利的，在双方办理完毕有关手续，恒耀置业公司将林德芳、张文美所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。根据该约定，在林德芳、张文美行使无理由退房权利的情况下，恒耀置业公司的义务为办理完毕有关手续后退还楼款本金。恒耀置业公司在本案中没有违约行为，也不存在过错，一审法院判决恒耀置业公司承担购房款（含按揭款）、装修款的利息并不恰当，也与双方的约定不符，本院予以纠正。恒耀置业公司主张退还的购房款应扣除其已支出的推荐认购佣金奖励10702元，但恒耀置业公司提供的证据无法证实林德芳、张文美购买案涉房屋是通过“恒房通”平台或老业主推荐认购的，应承担举证不能的不利后果，故一审法院判决驳回恒耀置业公司要求在退还的购房款中扣除佣金奖励10702元并无不当。 综上所述，恒耀置业公司上诉请求合理的部分，本院予以支持，不合理的部分，本院予以驳回；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、维持福建省莆田市荔城区人民法院（2020）闽0304民初1484号民事判决第一项、第二项、第四项、第八项； 二、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2020）闽0304民初1484号民事判决第三项、第五项、第六项、第七项； 三、莆田恒耀置业有限公司应于本判决生效之日起30日内向林德芳、张文美支付已向兴业银行股份有限公司莆田城厢支行偿还的借款本金（暂计至2020年4月11日本金为36942.82元，具体以银行实际结算明细为准）； 四、莆田恒耀置业有限公司应于本判决生效之日起30日内向兴业银行股份有限公司莆田城厢支行结清本案《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：嘉AJ20180060）项下的借款本金余额及相应借款利息（以银行实际结算明细为准）； 五、莆田恒耀置业有限公司应于本判决生效之日起30日内返还林德芳、张文美已付款项共计367370元（含首付款254682元、装修款112688元）； 六、莆田恒耀置业有限公司因结清本案《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：嘉AJ20180060）所支出的借款利息在莆田恒耀置业有限公司应返还林德芳、张文美已付款项367370元中予以直接抵扣； 七、驳回林德芳、张文美一审的其他诉讼请求； 八、驳回莆田恒耀置业有限公司的其他上诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费10402元，减半收取计5201元，由林德芳、张文美负担357元，由莆田恒耀置业有限公司负担4844元，保全费2594元，由莆田恒耀置业有限公司负担；本案二审案件受理费1310元，由莆田恒耀置业有限公司负担68元，由林德芳、张文美负担1242元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王鹏程 审 判 员 许秋红 审 判 员 李 忠 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 黄周翔 书 记 员 黄慧萍 附注：相关主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。