广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6044号上诉人（原审原告）:钟新宏，男，汉族，1964年4月4日出生，住址：广东省深圳市罗湖区*********，公民身份号码：440************119。委托诉讼代理人：郭君，广东九麟律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市银泰达实业有限公司，住所地：博罗县*******************（二楼），统一社会信用代码：914***********049A。法定代表人：康某1。委托诉讼代理人：林xx、邹xx，公司员工。上诉人钟新宏与被上诉人惠州市银泰达实业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院作出的(2020)粤1322民初107号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人钟新宏上诉请求：1、请求撤销原审判决，依法改判支持被上诉人向上诉人支付迟延交房违约金588725.44元（自2016年8月19日起每日总房价1344122元的万分之四计算至实际交付验收合格的商品房之日止，现暂计至2019年8月19日为588725.44元）；2、请求被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：原审法院认定被上诉人已经履行了合同约定的交房义务属于认定事实不清。第一、根据上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”而被上诉人自房屋验收合格之后，并末按约向上诉人出示工程竣工验收报告等证明文件，也未出示住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等材料。“交房”是商品房买卖合同中的重要环节，是具有显著的合同程序性及专业技术性的活动，开发商的交房义务实际上是由书面通知义务、交付房屋的主义务、提示必要文件资料的随附义务组成构成的义务群。凡不具备完备形式、程序的行为均不属于合格的“交房”。本案中，属于开发商未按约定期限交房，被上诉人应当承担延期交房的责任。第二、根据上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第九条约定“．．．(2)逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0．5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。”本案被上诉人未在合同约定期限内交房，应当按照上述条款承担违约责任。因2016年8月19日之前的延期交房违约金已过诉讼时效，故上诉人主张2016年8月19日之后的延期交房违约金。综上，恳请二审法院查清事实，依法改判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人惠州市银泰达实业有限公司未提交答辩意见。原审原告钟新宏向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同，并限期被告将验收合格的房屋交付给原告使用；2、判令被告给付原告因延迟交房的违约金1794134.05元（自2010年6月30日起按总房价1344122元的万分之四支付违约金至实际交付验收合格的商品房之日止，现暂计至起诉之日即2019年8月19日为1794134.05元）；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：2009年10月20日，原告钟新宏与被告惠州市银泰达实业有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》，主要约定以下内容：原告购买被告开发的位于博罗县******上头塘、下头塘组三丫浪倒角山地段江xxx房，建筑面积225.29平方米，总价款为人民币1344122元。其中合同第八条约定：出卖人应当在2010年6月30日前将经验收合格，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人如未本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之四的违约金。另外，原、被告双方于签订商品房买卖合同当天同时签订了《合同补充协议书》，补充协议第一条约定：买受人签定主合同所列的地址和买受人委托代理人地址，为双方约定的买受人联系地址，出卖人的通知或其他文件以挂号方式邮寄至该地址，即视为送达。买受人如需变更约定的联系地址，应以书面形式通知并送达出卖人后，方对出卖人发生效力。第三条约定：“买受人应在收到出卖人以电话、邮寄或登报方式发出的收楼通知之日起十日内办理收楼手续，收楼以满足基本交楼标准为准。买受人同意，买受人逾期不办理上述手续，则自收楼通知发出后第十日起，视为买受人已对该住宅验收合格并交付使用，买受人应按国家规定交纳住房维修资金及物业公司规定收取的其它费用等”。涉案房屋工程已经于2009年12月25日办理完成竣工验收备案手续。被告提交了《工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》、《房物建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》佐证上述事实。被告在房屋验收合格后于2010年6月25日向原告住所地邮寄送达入伙通知。因原告未到现场办理收楼手续，被告遂于2012年12月初再次向原告住所地寄送《收楼函告》，邮寄快件回单显示要求退回。原告认为被告没有在合同约定时间内交付涉案楼房，该行为侵犯其合法权益，遂诉至本院，请求被告支付延期交房违约金并承担本案诉讼费。另查明，原告已经如约支付购房款，被告亦向原告出具相应的发票。再查，经被告提交的《业主房屋接管查验移交表》显示，原、被告分别于2013年5月19日、2013年9月10日、2014年4月8日、2014年8月25日、2015年4月13日对涉案房屋项目进行查验。查验存在问题的项目有顶棚渗水、墙面脱落、护栏锈蚀、门窗等问题，未涉及到房屋主体结构等影响安全问题。后经被告予以修复均得以解决。一审法院认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》以及《合同补充协议书》均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方应依照约定履行。本案争议焦点为：被告是否存在延期交房情形以及是否需要支付延期交房违约金？本院认为，涉案房产已通过竣工验收合格及进行了备案，符合购房合同约定的房屋交付条件，且被告依照合同约定向原告住所地邮寄送达收楼通知书，且均邮寄至原告住所地并填写了原告的联系方式。根据约定，上述行为应当视为履行了合同义务。另，原告称《合同补充协议书》约定邮寄送达其住所地地址即视为送达属于格式条款。从被告提交的两份EMS回单显示，送达的地址以及收件人联系方式即为合同签订时原告所写地址以及联系方式，且从2012年被要求退回发件方的EMS回单亦可认定原告对被告方送达的邮件系知情的。本院认为该格式条款并未明显增加原告方之义务，不应认定无效。综上，本院认定涉案房产不存在延期交房之情形，被告无须承担延期交房之责任。关于原告要求被告支付延期交房违约金问题？原告仅要求被告支付延期交房违约金，故本院仅就该问题进行依法处理。虽然原告以房屋存在质量问题为由认为涉案房屋未达到交付标准，但其未就上诉主张提交相应证据证实房屋主体结构存在严重问题致使无法安全使用，反而从被告提交的《业主房屋接管查验移交表》显示，被告依照合同约定为原告提供修缮服务，且原告亦在表上签字予以认可。综上，涉案房屋已经竣工验收且办理备案手续，符合交付标准，且原告亦未提交证据证实涉案房屋存在无法居住之情形，应当自行承担举证不能的法律后果，原告诉请被告支付延期交房违约金，无事实和法律依据，本院予以驳回。另，即使认定原告实际收楼时间为2015年4月13日（最后一次业主房屋接管查验移交表签字确认日期）。原告现主张自2010年6月30日至2015年4月13日的延迟交房违约金，该请求均已经超过法定诉讼时效，丧失胜诉权。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，本院判决如下：驳回原告钟新宏的全部诉讼请求。案件受理费10474元（已预交），由原告钟新宏负担。本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案争议焦点是：被上诉人是否存在延期交房情形。本院分析如下：根据涉案合同约定，被上诉人应于2010年6月30日前交付涉案商品房。现涉案房产已于2009年12月25日通过竣工备案，符合房屋交付条件，且被上诉人依照合同约定于2010年6月25日向上诉人住所地邮寄送达收楼通知书。根据约定，上述行为应当视为被上诉人履行了交房义务。上诉人未按通知约定时间收楼，亦未在房屋验收交接时查看被上诉人的《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，并不影响被上诉人交房义务的完成。因此，一审法院认定被上诉人已经履行了合同约定的交房义务，不存在逾期交房情形并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9687元，由上诉人钟新宏负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十一月十八日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮