重庆市高级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝民终552号 上诉人（原审原告、执行案外人）：四川省巴中市中信建筑工程有限公司，住所地四川省巴中市巴州区回风街道江南尚城****，统一社会信用代码91511900744655907P。 法定代表人:刘思美，董事长。 委托诉讼代理人：王志平，男，公司股东。 委托诉讼代理人：辛云海，巴中市诚信法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审被告、申请执行人）：金控担保公司融资担保有限公司重庆分公司，住所地重庆市北部新区星光大道**天王星商务大厦****，统一社会信用代码915000005814739138。 负责人:姚赤,经理。 委托诉讼代理人：李睿，国浩律师（重庆）事务所律师。 委托诉讼代理人：贺伦桓，国浩律师（重庆）事务所律师。 原审第三人（被执行人）：重庆华伦房地产开发有限公司，，住所地重庆市渝**回兴街道双湖路**航空花园**2-4组织机构代码20354217-6。 法定代表人:刘志强。 原审第三人（被执行人）：重庆古华畜产股份有限公司，住所，住所地重庆市綦江区古南街道工业园区**机构代码62190153-0。 法定代表人：杨荣华。 原审第三人（被执行人）：重庆市渝北区物业发展总公司，住所，住所地重庆市渝**两路龙盛街**机构代码20354706-5。 法定代表人：陈先洪。 原审第三人（被执行人）：重庆市綦江区古南猪鬃厂，住所地，住所地重庆市綦江区古南街道工业园区**会信用代码91500222X22082051R。 法定代表人：刘廷兵。 原审第三人（被执行人）：重庆安邦合成纤维有限公司，住所地，住所地重庆市綦江区古南街道工业园区**构代码68393036-1。 法定代表人：刘平。 原审第三人（被执行人）：重庆华上置业发展有限公司，住所地，住所地重庆市綦江区古南街道上升街**构代码74289610-9。 法定代表人：肖永兰。 原审第三人（被执行人）：肖永兰，女，1963年12月30日出生，住重庆市綦江区。 原审第三人（被执行人）：刘平，男，1957年10月1日出生，住重庆市南岸区。 原审第三人（被执行人）：陈矫，女，1968年11月22日出生，住重庆市渝中区。 原审第三人（被执行人）：刘廷兵，男，1963年10月1日出生，住重庆市渝**。 上诉人四川省巴中市中信建筑工程有限公司（以下简称中信建筑公司）与被上诉人金控担保公司融资担保有限公司（以下简称金控担保公司）、原审第三人重庆华伦房地产开发有限公司（以下简称华伦房地产公司）、原审第三人重庆古华畜产股份有限公司（以下简称古华畜产公司）、原审第三人重庆市渝北区物业发展总公司（以下简称渝北物业公司）、原审第三人重庆市湛江区古南猪鬃厂（以下简称古南猪鬃厂）、原审第三人重庆安邦合成纤维有限公司（以下简称安邦合成纤维公司）、原审第三人重庆华上置业发展有限公司（以下简称华上置业公司）、原审第三人肖永兰、原审第三人刘平、原审第三人陈矫、原审第三人刘廷兵案外人执行异议之诉，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月28日进行了询问审理。上诉人中信建筑公司的委托诉讼代理人王志平、辛海云，被上诉人金控担保公司的委托诉讼代理人李睿，原审第三人刘廷兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 中信建筑公司向本院提起上诉，请求：1.依法撤销重庆市第一中级人民法院（以下简称市一中院）（2018）渝01民初569号民事判决书，改判停止对四川省南江县南江镇南门广场A1段二层建筑面积806平方米营业用房（以下简称案涉房屋）的强制执行，并解除对案涉房屋的查封；2.一、二审诉讼费由金控担保公司和原审第三人共同承担。事实和理由：1.一审法院对相关主体身份关系未查明。中信建筑公司委托诉讼代理人王志平在案涉工程实施和案涉房产购置时任中信建筑公司法定代表人，其所实施的签订《内部责任承包合同》、组织工程施工、案涉房屋抵偿工程款差额转付等行为均为职务行为。原审第三人华伦房地产公司与案涉项目承建主体重庆市北湖建筑工程有限公司（以下简称北湖建筑公司）、案涉项目前期物业公司重庆渝北区物业发展总公司（以下简称渝北物业公司）为关联公司，北湖建筑公司为华伦房地产公司的控股公司。华伦房地产公司的原法定代表人刘志强既是渝北物业公司控股股东，又是华伦房地产公司法定代表人、北湖建筑公司控股股东，工程发包、以工程款和履约保证金抵付购房款、由渝北物业公司对物业实施出租管理均是华伦房地产公司直接和授意行为。2.一审法院认定中信建筑公司对案涉房屋不享有排除执行的民事权益错误。依据已经发生法律效力的市一中院（2018）渝01执异451号执行异议裁定书的本院认为部分，可以证明中信建筑公司支付了案涉房屋的全部价款。中信建筑公司已经举示了该公司与岳延菊、何小兵签订的房屋租赁合同，中信建筑公司与华伦房地产公司共同与巴中通宇公司签订的房屋租赁合同及补充协议，足以证明在人民法院查封前占有案涉房屋的事实。2004年11月2日案涉房屋《资产出让协议书》签订后中信建筑公司对华伦房地产公司违约未办理分户产权手续反复催促无果，加之华伦房地产公司法定代表人刘志强突然死亡，该公司陷入管理混乱，无人理事。中信建筑公司于2014年5月向四川省南江县人民法院起诉，请求判令华伦房地产公司依约办理房屋产权手续，中信建筑公司已经尽到维权义务，中信建筑公司对房产证未能登记在中信建筑公司名下并无过错。另外，根据《城市房屋权属登记管理办法》以及四川省南江县不动产登记中心出具的可以分割登记的说明，案涉房屋是可以分割登记的。 金控担保公司答辩称，1.中信建筑公司并非案涉房屋的真实权利人，案涉房屋所在项目由王志平通过内部承包方式承建，并由王志平实际办理了结算，本案中的70万元购房款也是王志平支付。2.案涉房屋用途为非住宅，中信建筑公司为盈利性法人，假设中信建筑公司是案涉房屋的真实权利人，其享有的权利也是一般买受人所享有的债权，而非物权期待权，不能对抗金控担保公司对案涉房屋享有的抵押权。 刘廷兵述称，我是华伦房地产公司的员工，同时也在管理古华畜产公司、古南猪鬃厂、安邦合成纤维公司。王志平代表中信建筑公司修建了南门广西项目，其修建时间早于古华畜产公司向金控担保公司抵押贷款的时间。 中信建筑公司向一审法院起诉请求：1.判决立即停止对案涉房屋的强制执行,并解除对该房屋的查封；2.判决确认中信建筑公司与华伦房地产公司签署的《资产出让协议书》合法有效,确认位于案涉房屋归中信建筑公司所有；3.判决华伦房地产公司协助和配合中信建筑公司办理案涉房屋的产权过户登记手续；4.本案诉讼费由金控担保公司和华伦房地产公司共同承担。 一审法院认定事实：2013年7月16日，金控担保公司为古华畜产公司向兴业银行股份有限公司重庆九龙坡支行的借款提供保证担保并签订《委托保证合同》。同时，作为委托保证的反担保人，华伦房地产公司、渝北物业公司与金控担保公司签订《抵押反担保合同》，为金控担保公司对古华畜产公司所作的担保提供反担保。约定以华伦房地产公司、渝北物业公司共有的坐落于四川省巴中市南江县南江镇南门街的十三处房屋提供抵押并于2013年8月13日办理了抵押权登记及他项权证，其中包括四川省南江县南江镇南门街X号(产权证号:**权证南江县字第**，建筑面积1526.28平方米)房屋，抵押权人为金控担保公司。南房权证南江县字第X号记载：房屋所有权人为华伦房地产公司，共有权人为渝北物业公司。建筑面积、套内面积均为1526.28平方米。 因金控担保公司与古华畜产公司、华伦房地产公司、渝北物业公司等追偿权纠纷一案，市一中院于2017年11月28日作出（2015）渝一中法民初字第638号民事判决书。该判决生效后，金控担保公司向该院申请执行，执行标的为26994845.41元本金及利息。2018年4月27日该院依法立案执行。在执行过程中，该院于2018年5月25日作出（2018）渝01执706之四执行裁定书，裁定如下：一、查封被执行人华伦房地产公司与渝北物业公司共同所有的坐落于四川省巴中市南江县南江镇南门街（南门广场商住楼）1单元负X号房屋（产权证号：**权证南江县字第**）、1单元X号房屋（产权证号：**权证南江县字第**）……1单元X号房屋（产权证号：**权证南江县字第**）、南江县南江镇南门街A1幢2单元X号房屋（产权证号：**权证南江县字第**）。同日，市一中院向四川省巴中市不动产登记中心送达（2018）渝01执706号之四协助执行通知书。 上述案件在执行过程中，中信建筑公司对执行标的提出书面异议。2018年9月26日，市一中院作出（2018）渝01执异451号执行异议裁定书，驳回中信建筑公司的异议请求。2018年10月12日，中信建筑公司对该裁定不服，向市一中院提起本案诉讼，诉请同前。 中信建筑公司在本案中提出诉请基于如下主张的事实：2003年5月30日，甲方北湖建筑公司与乙方王志平签订《南江县南门广场工程A1、A2栋内部经济技术责任承包合同》，约定由乙方对南门广场工程A1、A2栋内部承包。 2004年10月8日，移交方渝北物业公司、华伦房地产公司向接收方中信建筑公司移交南门广场A1栋二层，并形成《房屋交接书》。 2004年11月2日，甲方华伦房地产公司与乙方中信建筑公司签订《资产出让协议书》，约定甲方将南门广场A1段2层营业房（见巴中市建筑勘测设计院设计的施工图纸，包含现南门大桥处未建部分）向乙方出让，单价为2250元/平方米。资产内容为：1.南门广场A1段二层已建好的营业房面积约1700平方米；2.南门大桥处未建的二层营业房面积约300平方米。总金额：2000平方米×2250元=450万元。付款约定：1.甲乙双方必须于2004年11月15日前，完成南门广场的工程决算，以甲方应付工程款作为乙方的首付款；……3.尾款在本合同全面履行，交付乙方营业房时进行结算。 2005年8月18日，华伦房地产公司、北湖建筑公司、渝北物业公司以及王志平共同签订《结算明细表》，载明业主方华伦房地产公司、渝北物业公司欠付南江县南门广场工程A1、A2栋承建人王志平2851079.1元工程款。 2010年7月29日，甲方渝北物业公司与乙方中信建筑公司为解决南门广场A1段二楼1637.97平方米房屋的产权权属，签订《协议》，该协议约定：1.由于南门广场A1段二楼经巴中市中级人民法院（2005）巴中法执字第5-5号民事裁定书裁定以物抵债给南江县集洲农村信用社，经甲方与信用社协商同意，甲方支付以物抵债3243180元本金以及相应利息后，该二楼房屋归甲乙双方共有；2.在2004年购销协议基础上，双方同意按甲方应支付乙方的工程款、往来账款、乙方现另行出资柒拾万元的现金作为乙方的购房总款，并按照2250元每平方米的单价计算乙方购买南门广场A1段二楼的房产面积，其余房产归甲方所有。乙方不得要求甲方再支付南门广场工程款和往来款的利益及其他损失赔偿；3.南门广场A1段二楼归属甲乙双方管理后，由重庆市宝丰实业公司统一包装、经营或出售，其所得利润按房产面积比例分配。 2010年8月11日，王志平通过网银转账70万元至汪良军账户。中信建筑公司主张汪良军是华伦房地产公司南江县项目的出纳。 2015年7月30日，华伦房地产公司人员杨俊（董事长）、苏定跃（常务副总）、毛洪华（南江项目部经理）、中信建筑公司人员王志平（实际控制人）、王旭平（公司总经理、法定代表人）签订《备忘录》，协商内容：1.2002年至2004年期间由华伦房地产公司独立开发建设，由中信建筑公司实际承建完成南门广场A1、A2段工程。华伦房地产公司为确保项目顺利完工，中信建筑公司为保证工程款尾款及时支付解决，双方于2004年11月2日达成资产转让协议。以上情况真实，双方无异议；2.双方按第一条合作的项目于2004年年底完工后，由于政府配套的南门大桥工程未启动，致使双方约定的转让的二层商业资产处于闲置状态。2010年初，经各方利益博弈，政府启动南门大桥重建及南门广场综合楼建设。经双方多次协商2010年7月29日签订补充协议，就2004年11月2日签订的资产转让协议达成最终解决方案，双方均遵照执行并实际履行至今；3.由于原华伦房地产公司法定代表人刘志强于2014年3月31日突然去世。而中信建筑公司购买的资产并未备案登记实际确权。中信建筑公司为保护自身合法权益，于2014年5月经南江县人民法院华伦房地产公司提起了确权之诉，申请人民法院依法保护其合法购买取得的资产免受不法侵害。因刘志强的突然去世，由此给中信建筑公司的合法权益带来了潜在的风险和可能的侵害，华伦房地产公司表示歉意，并对前述1、2条历史内容相关协议的真实性再次确认无疑。并同意按照2010年7月29日协议约定的价格，以中信建筑公司实际缴纳的购房款，广场工程结算尾款等汇总计算中信建筑公司实际购买取得的房产，待条件具备时再另行确权划分。该备忘录由华伦房地产公司、中信建筑公司分别加盖印章，杨俊、王志平分别签字。 2015年11月30日，甲方华伦房地产公司与乙方中信建筑公司签订《补充协议》，内容为：双方就2004年11月2日签订的资产转让协议以及2010年7月29日达成的协议。经双方财务查账核实，就乙方购买甲方南江县南门广场A1、A2（现正在经营的明慧超市所属全部范围）部分房产面积达成以下补充协议：一、乙方承建甲方开发的南门广场A1、A2，面积5007平方米，双方最终结算金额为340万元，建设期间甲方实际支付乙方265.69万元，欠下工程尾款74.31万元以及乙方缴纳的履约保证金37万元作为乙方购房款；二、乙方根据2010年7月29日协议约定，已于2010年8月10日支付公司70万元购房款。工程尾款及乙方实际支付现金两次合计缴纳购房款181.31万元。三、根据双方协议约定的价格，双方最终核定乙方购房面积为806平方米。 2015年12月30日，华伦房地产公司、中信建筑公司对南门广场A1栋二层进行了分割，并形成房屋面积分割图，该分割图由华伦房地产公司与中信建筑公司加盖印章。 中信建筑公司还提交了从2004年12月26日起与案外人岳延菊、何小兵签订的房屋租赁合同以及华伦房地产公司与巴中市通宇商贸有限公司签订的房屋租赁合同。 对于中信建筑公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权益，各方当事人存在争议。其各自主张并举证质证如下： 中信建筑公司提交了如下证据：1.南江县南门广场工程A1、A2栋内部经济技术责任承包合同及房屋交接书，拟证明中信建筑公司系该工程的施工承包主体，工程已经完工交付，华伦房地产公司给付工程款义务，工程款抵扣购房款合法有据；2.结算明细表，拟证明北湖建筑公司、渝北物业公司、华伦房地产公司均认可中信建筑公司为该工程的承建方，业主方华伦房地产公司欠付中信建筑公司工程款；3.资产出让协议书，拟证明A1段二层买卖关系客观存在，购房款以欠付工程款转为首付款和以所购房产抵押贷款、现金方式支付；4、协议、协议现金购房款支付收据及银行转账凭证，拟证明双方再次确认所签订的资产出让协议书，经核算应付工程款、往来账款原告另支付现金购房款70万元，对诉争房产整体打造管理；5.备忘录，拟证明双方协议客观真实并已经实际履行；6、补充协议及房屋面积分割图，拟证明欠付工程款74.31万元和应退保证金37万元转为购房款，加上2010年8月10日已经支付的购房款70万元，合计交纳购房款191.31万元，并按照协议单价和所交购房款折算房屋购买面积为806平方米；7.中信建筑公司与岳延菊、何小兵签订的房屋租赁合同，拟证明中信建筑公司从2004年起对诉争房产进行管理使用；8.中信建筑公司及华伦房地产公司与巴中市通宇商贸有限公司签订房屋租赁合同及补充协议，拟证明中信建筑公司与华伦房地产公司按照约定对案涉房共同对外出租经营管理；9.北湖建筑公司、渝北物业公司、华伦房地产公司营业执照复印件及三家公司工商验资报告，拟证明北湖建筑公司为华伦房地产公司的控股公司，刘志强既是渝北物业公司的负责人，又是华伦房地产公司法定代表人和北湖建筑公司股东，三家企业为关联企业。工程款抵付和购房款收取是关联公司的共同意见，应当认定为华伦房地产公司行为，也与备忘录和补充协议相互印证；10.南江县人民法院传票、民事裁定书、管辖异议申请书等材料，拟证明转让房产纠纷在诉讼中；11.南江县不动产登记中心关于办理房屋产权分割登记情况的说明，拟证明诉争房屋能够分割登记；12.2001建用字第57号建设用地批准书；13.南江县人民政府土（2001）57号批复；14.建设工程许可证；15.建设工程规划许可证；16.（2005）巴中法执字第5-5民事裁定书。证据12-16拟证明华伦房地产公司与北湖建筑公司是关联单位，北湖建筑公司系承建单位，工程真实存在，原告挂靠北湖公司资质承建该工程，系实际施工人。因王志平系法定代表人，将实物资产买到中信建筑公司名下。 金控担保公司提交如下证据：1.股东会决议，拟证明第三人华伦房地产公司申请向尽快担保公司提供信用反担保；2.委托保证合同，拟证明被告古华畜产公司签订委托保证合同；3.抵押反担保合同、房屋他项权证、产权记载情况，拟证明第三人华伦房地产公司、渝北物业公司以其共有的位于四川省巴中市南江县南门广场商住楼13套房产向被告提供抵押反担保，并办理了抵押登记，南江县不动产登记中心明确了产权人为华伦房地产公司，共有人为渝北物业公司，抵押权人为金控担保公司公司；4.抵押公告，拟证明南江县房地产管理局对抵押物进行的抵押公告；5.承诺函、租赁合同、补充协议；6.重庆市第一中级人民法院（2015）渝一中民初字第638号民事判决书及生效证明书，拟证明金控担保公司的追偿权请求得到了法院支持；7.重庆市第一中级人民法院（2018）渝01执706号受理案件通知书，拟证明金控担保公司已经申请执行，法院依法受理。 一审法院对中信建筑公司举示的证据10、11，12-16，金控担保公司举示的证据1、2、3-7，其形式上的真实性均予以确认。至于其关联性和证明力大小，该院将后续评判。对于双方举示的其他证据的认证意见在“本院认为”中表述。 一审法院认为，根据中信建筑公司主张及金控担保公司答辩，本案的争议焦点为：中信建筑公司是否对执行标的享有排除执行的实体权利。 依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议和复议规定）第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，中信建筑公司对案涉房屋不享有排除执行的民事权益，具体评述如下： 一、关于中信建筑公司是否在人民法院查封之前就已案涉房屋签订合法有效的书面买卖合同问题。一审法院认为，2004年11月2日中信建筑公司与华伦房地产公司签订的《资产出让协议书》，约定中信建筑公司以华伦房地产公司应付工程款作为首付款购买案涉房屋，并约定了标的、数量、价款、履行期限等内容，具备了买卖合同的主要条款，应认定为房屋买卖合同。该《资产出让协议书》签订后，中信建筑公司与华伦房地产公司又通过签订《协议》及2015年的《补充协议》，对购买房屋的价款、面积、支付方式等内容进行了变更。一审法院查封案涉房屋的时间为2018年5月25日，故可以认定案涉房屋被人民法院查封之前中信建筑公司与华伦房地产公司已签订合法有效的书面买卖合同。 二、关于中信建筑公司在人民法院查封之前是否已合法占有案涉房屋的问题。中信建筑公司提交了与岳延菊、何小兵签订的房屋租赁合同以及中信建筑公司及华伦房地产公司与巴中市通宇商贸有限公司签订房屋租赁合同及补充协议，认为其已经合法占有案涉房屋。一审法院认为，中信建筑公司仅提交租赁合同，而案涉房屋办理了一个产权证，建筑面积为1526.28平方米，中信建筑公司并不能证明租赁合同系针对其所主张的其中806平方米所签订，同时亦未提交移交手续、租金支付等有效证据予以佐证，不能形成证据链条证明待证事实，该院难以采信。故无法认定中信建筑公司在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。 三、关于中信建筑公司是否已支付房屋全部价款的问题。中信建筑公司主张案涉房屋的价款合计为181.31万元，包括华伦房地产公司欠付的工程尾款74.31万元、未退的履约保证金37万元和另行支付70万元购房款，已经全部支付完毕。一审法院认为，首先，对于欠付工程尾款74.31万元的问题，中信建筑公司主张案涉工程名义上系北湖建筑公司所承建，实际上系中信建筑公司借用北湖建筑公司的资质进行承建，中信建筑公司系实际施工人。一审法院认为，中信建筑公司提交的《内部责任承包合同》系北湖建筑公司与王志平所签订，并非中信公司所签订。同时其提交的《结算明细表》也系北湖建筑公司、渝北物业公司以及王志平签订，亦非中信建筑公司所签订。中信建筑公司主张其为实际施工人，但并未提交有效证据证明其与华伦房地产公司存在真实的施工合同关系，在其未提交工程量确认单、结算依据等有效证据进一步佐证的前提下，依据现有证据一审法院难以认定中信建筑公司系案涉工程的实际施工人。故对于其基于实际施工人而主张的抵扣工程款的事实，亦无法确认。第二，对于中信建筑公司主张的通过银行转账70万元支付购房款，提交了银行转账凭证，但该转款系王志平向汪良军所转，转款凭证上并未注明系仅限于购买本案诉争房屋的房款，华伦房地产公司未到庭参加诉讼，无法核实该转款性质及汪良军的身份，故依据现有证据不能认定该70万元系支付诉争房屋的购房款。第三，对于履约保证金37万元抵扣购房款的问题。中信建筑公司未提交证据证明支付保证金的相关证据，故无法认定。综上，根据现有证据不能认定中信建筑公司已经支付了案涉房屋全部价款。 四、关于是否因买受人原因未办理过户的问题。根据查明的事实，案涉房屋产权证号:**权证南江县字第**，建筑面积1526.28平方米，房屋所有权人为华伦房地产公司，共有权人为渝北物业公司。案涉房屋在2013年7月29日办理产权登记时，办理了一个产权证，建筑面积为1526.28平方米，而中信建筑公司仅对其中806平方米主张享有权属，同时南江县不动产登记中心说明载明在办理分割登记前需满足消防、房屋质量安全且能够独立使用功能的条件。一审法院认为，中信建筑公司在2015年签订《补充协议》并对所购买房屋面积进行最终确认，案涉房屋作为一个整体并在一个权利证书项下，对于物权是否能够分割存在一定权利障碍和瑕疵，同时中信建筑公司并未向一审法院提交证据证明其向华伦房地产公司要求办理过户手续。故应对案涉房屋不能过户承担相应的过错责任。 故，中信建筑公司未能举证证明本案具有执行异议和复议规定第二十八条规定情形，其应当自行承担举证不能的法律后果。退一步讲，依据执行异议和复议规定第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对于案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，本案中，金控担保公司作为案涉房屋的抵押权人并基于生效判决申请执行抵押房产，对该抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因此，基于抵押权具有优先性的基本原则，即便中信建筑公司符合上述四个条件，其并非商品房消费者，其作为一般的房屋买受人所享有的权益也不能对抗金控担保公司对案涉房屋的抵押权，该权利不能排除执行。 至于中信建筑公司请求确认案涉房屋归其所有的问题。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，案涉房屋尚未办理过户登记，故对中信建筑公司请求确认对案涉房屋享有所有权的诉讼请求不予支持。至于中信建筑公司请求解除查封、确认协议合法有效的诉请，并非执行异议之诉的审理范围，一审法院不予评判。 综上，中信建筑公司作为案外人不享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院对其诉讼请求不予支持。依照执行异议和复议规定第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回中信建筑公司的诉讼请求。一审案件受理费21121.5元，由中信建筑公司负担。 本院二审期间，中信建筑公司提交了如下新证据：1.2005年12月25日何小兵与中信建筑公司达成的《协议》，何小兵装修案涉房屋所开支的费用票据，拟证明中信建筑公司购买并接收案涉房屋后，将房屋出租并收取租金，在与何小兵签订租赁合同后，因案涉房屋被南江县信用联社集洲分社申请法院查封并进行拍卖，中信建筑公司赔偿了承租人何小兵算是56000元。2.吴永秀个体工商户设立登记审核表；王志平与吴永秀签订的《房屋租赁合同》《收据》，拟证明中信建筑公司接受案涉房屋后，将房屋出租给吴永秀经营中餐餐厅。吴永秀租赁后，设立字号为南江山城酒家南门口店。吴永秀支付租金后，中信建筑公司的财务任显明出具了收据，收取了房租8万元。3.中信建筑公司与华伦房地产公司签订的《四川省南江县南门广场A1段二层超市运营费用分摊及租金分配的协议》，拟证明《资产出让协议》及两份《补充协议》的效力，同时对租金的分配也达成了相关约定。4.中信建筑公司职工任显明自书的案涉房屋租金记账，拟证明案涉房屋交付给中信建筑公司后，中信建筑公司一直合法占用并收取租金。5.《企业法人申请开业登记注册书》《公司变更登记申请书》《企业法定代表人证书》，拟证明2002年10月21日申请设立中信建筑公司时，王志平系该公司法定代表人，王旭平系公司监事。2004年8月1日修改公司章程，王旭平担任法定代表人。直到2016年10月17日，王志平仍占有该公司49%的股权。6.部分施工日志、部分工程验收文件、签证记录，拟证明虽然王志平以个人名义借用北湖建筑公司名义施工，但实际施工人是中信建筑公司。中信建筑公司的监事王旭平、法定代表人王志平等均在施工、竣工资料上签字。7.关于支付70万元至汪良军账户的证据，拟证明汪良军为华伦房地产公司财务负责人，王志平转给汪良军的70万元最终进入了华伦房地产公司的账户。 金控担保公司质证认为，对证据1的真实性无法核实，《房屋租赁合同》上的出租方为王志平，并非中信建筑公司，仅凭协议和费用票据不能证明中信建筑公司向何小兵赔偿了装修损失。对证据2《个体工商户设立登记表》形式上的真实性无异议，但将房屋出租给吴永秀的是王志平而非中信建筑公司。对收据的真实性不予认可，该收据上没有中信建筑公司的财务专用章，也没有证据证明收款方经手人任显明是中信建筑公司员工。对证据3的真实性无法核实，仅凭该证据也不能证明华伦房地产公司向中信建筑公司分配了租金。对证据4的真实性不予认可，该证据上并无中信建筑公司所述的任显明签字，也没有收取租金的银行回单佐证。对证据5形式上的真实性无异议，但根据该资料显示王志平于2004年8月1日已不再担任中信建筑公司法定代表人。对证据6施工日志的真实性不予认可，该证据并无王志平签字，也无记录员签字，不能证明中信建筑公司是实际施工人。对竣工资料形式上的真实性予以认可，但竣工资料上载明的施工单位是北湖建筑公司。签证资料有些是复印件，签证记录第一页没有甲方签字，第二页建设单位、施工单位均未签字，且为复印件。对证据7该组证据均为复印件，不能证明汪良军收了70万元。 原审第三人刘廷兵质证认为对证据1、2、3、5、6、7的真实性无异议，对证据4不清楚。 本院认为，中信建筑公司举示的新证据系为了证明中信建筑公司系实际施工人，中信建筑公司实际占有并使用了案涉房屋，中信建筑公司向华伦房地产公司支付了70万元，因金控担保公司又不认可中信建筑公司举示的新证据，中信建筑公司拟证明的事实并非影响本案处理的基本事实，故没有进一步举证证明的必要，本院对中信建筑公司举示的新证据不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是中信建筑公司对案涉房屋享有的权利能否排除强制执行。 本院认为，中信建筑公司享有的权利不足以排除人民法院强制执行，事实和理由如下：根据执行异议和复议规定第二十七条即“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，金控担保公司对案涉房屋享有抵押权，该公司对案涉房屋享有优先于普通债权人受偿的权利。中信建筑公司要排除执行除非享有法律、司法解释另外规定的可以对抗优先受偿权的权利。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。但案涉房屋系营业用房，中信建筑公司并非商品房消费者，即使中信建筑公司系实际施工人，用其应当收取的工程款抵扣应当支付的案涉房款，并在一审法院查封之前合法占有了案涉房屋，其对案涉房屋享有的权利也仅仅系普通债权，不能对抗抵押权人的优先权。 综上所述，中信建筑公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21121.5元，由四川省巴中市中信建筑工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐渝梅 审判员  李 震 审判员  郭 勇 二〇二〇年十一月四日 书记员  李思琪