重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初18841号原告：广东中奥物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市九龙坡区黄杨路**（杨坪一社）奥园康城**负**，统一社会信用代码：91500107559037496N。负责人：刘娟。委托诉讼代理人：周桂生，重庆坤驷律师事务所律师。被告：高世建，男，汉族，1975年4月8日生，住重庆市长寿区。原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司（以下简称“中奥物业重庆分公司”）与被告高世建物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告中奥物业重庆分公司的委托诉讼代理人周桂生，被告高世建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中奥物业重庆分公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付2017年9月1日至2020年12月31日拖欠的物业服务费、水电公摊共计6039.8元。2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告陈述被告缴纳了部分费用并自愿变更第一项诉讼请求为判令被告支付从2018年9月1日至2020年9月30日期间的物业服务费3232.5元，及同期的公摊费250元，共计3482.5元。事实与理由：原告系重庆市九龙坡区黄杨路奥园康城小区的物业服务企业，被告系重庆市九龙坡区谢家湾黄杨路X号Ｘ幢X单元X-X房屋的业主，从2017年9月1日开始，被告未向原告缴纳物业服务费及公摊水电费等费用。嗣后，经原告多次催要无果，现诉至法院。被告高世建辩称：认可欠付时间及物业服务费收费标准为1.3元/月/平方米，被告不缴纳物业服务费的原因是原告未对顶楼进行管理，垃圾成堆未清扫且其他业主在顶楼种菜，严重影响被告生活。另，被告此前房屋面积按照99.47平方米缴纳的物业服务费。经审理查明，被告高世建与傅高菊系九龙坡区谢家湾黄杨路******房屋的登记权利人，该房屋建筑面积94.67平方米。被告高世建当庭表示愿意由其个人承担本案给付责任，原告对此予以认可。本院审理广东中奥物业管理有限公司重庆分公司诉王建平、黎安平物业服务合同纠纷一案，于2019年10月31日依法作出（2019）渝0107民初16751号民事判决书中，载明：广东雅博物业服务有限公司重庆分公司诉杨琴物业服务合同纠纷一案，（2011）九法民初字第9750号已生效民事判决书中载明：“2010年9月1日，广东中奥物业管理有限公司发出物业公司的更名通知，因公司业务发展需要，即日起公司正式更名为广东中奥物业管理有限公司重庆分公司。……审理中，原告提出当时原告与广东中奥物业管理有限公司重庆分公司正在商谈合并事宜，故原告使用了广东中奥物业管理有限公司重庆分公司的名称，但实际仍是原告人员在提供服务。”本院遂在该案中判决杨琴向广东雅博物业服务有限公司重庆分公司给付2010年1月至2011年7月期间的物业服务费及水电公摊费。2015年11月12日，原告向奥园康城B区全体业主发出《奥园康城B区闭路监控系统改造项目物业专项紧急维修资金使用方案》，针对B区闭路监控设备改造需紧急动用小区维修资金发出通知，其后又以其名义向重庆市九龙坡区物业专项维修资金管理中心发出《物业专项维修资金使用申请承诺书》，该中心于2015年12月2日向原告发出《告知书》，就原告申请动用奥园康城B区的物业专项维修资金的事宜进行了告知，实际支付维修资金154167.39元。2015年12月2日，原告向奥园康城B区1栋全体业主发出《奥园康城B区1栋客梯物业紧急专项维修资金使用方案》，针对该栋房屋电梯控制柜P1板损坏需紧急动用小区维修资金问题发出通知。2015年12月9日，九龙坡区物业专项维修资金管理中心向原告发出《告知书》，就原告申请动用奥园康城B区16号1栋的物业专项维修资金的事宜进行了告知，实际支付维修资金12020.02元。为维修前述客梯，原告与案外人重庆渝迅电梯有限公司签订《电梯修理换件合同》。2018年5月12日，原告向奥园康城B区1栋全体业主发出《奥园康城B区1栋外墙排危维修物业紧急专项维修资金使用方案》，针对该栋房屋外墙砖开裂存在脱落危险需紧急动用小区维修资金问题发出通知，2018年7月6日原告又以其名义向重庆市九龙坡区物业专项维修资金管理中心发出《物业专项维修资金使用申请承诺书》，其后九龙坡区物业专项维修资金管理中心向原告出具《告知书》，就原告申请动用奥园康城B区1栋的物业专项维修资金的事宜进行了告知，实际支付维修资金641435.16元。为维修前述外墙，原告与重庆市三兄弟清洗有限公司签订了《外墙排危维修合同》。2019年2月20日，原告与重庆市九龙坡区谢家湾街道杨坪社区居民委员会、上海三菱电梯有限公司重庆分公司共同向重庆市九龙坡区质量技术监督局（重庆市九龙坡区市场监督管理局）共同发出《电梯部件现场查勘申请》，申请对重庆奥园康城B区3栋货梯存在严重事故隐患进行实地查勘，2019年5月16日，九龙坡区物业专项维修资金管理中心向原告出具《告知书》，就原告申请动用奥园康城B区3栋的物业专项维修资金的事宜进行了告知，实际支付维修资金113298.37元，为维修前述货梯，原告与上海三菱电梯有限公司重庆分公司签订了《奥园康城B区3栋货梯修理合同》。2019年6月24日，广东雅博物业服务有限公司出具《广东雅博物业服务有限公司关于奥园康城小区提供物业服务情况说明》，称其公司于2010年8月31日因公司内部问题退出奥园康城小区，同年9月1日，原告开始在小区提供物业服务，2009年3月左右，其公司与原告商讨合并事宜，2010年5月8日起公司形成股东会决议，确定其公司与广东中奥物业管理有限公司合并，但最终没有合并成功，其公司撤销了奥园康城小区重庆分公司物业服务项目部，公司原班物业工作人员一并并入广东中奥物业管理有限公司。2010年9月1日，原告开始以分公司名义正式在奥园康城小区提供物业服务，广东雅博物业服务有限公司与原告最终于2011年10月16日完成了奥园康城小区物业交接以及工作人员人事交接。另，该民事判决书明确《证明》复印件来源于本区谢家湾街道杨坪社区居民委员会，内容是自2016年5月从九龙镇接手杨坪社区后就知晓原告向奥园康城小区提供物业服务，物业标准为1.5元/月/平方米。九龙镇物管科工作人员称自2012年1月到杨坪社区工作时，就知晓原告在奥园康城小区提供物业服务。谢家湾街道办事处人大办公室工作人员称自2016年5月九龙镇代管杨坪社区时，原告即在奥园康城小区提供物业服务。后王建平和黎安平提出上诉，经重庆市第五中级人民法院审理，依法作出（2020）渝05民终586号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。被告认可前述生效判决书的真实性，否认证明目的，因案涉小区的现状是无人管理。原告举示重庆市九龙坡区谢家湾接到杨家坪社区居民委员会出具《证明》一份，出具时间2020年11月5日，载明广东中奥物业管理有限公司重庆分公司自2019年1月1日以来至今，一直在辖区奥园康城小区提供物业服务。被告认可该材料的真实性，认为居委会并未案涉小区业主，无法作出此证明。审理中，原告陈述曾采取上门催收、电话催收、2020年7月15日、2020年9月28日分别邮寄过律师函的方式向被告催收过物业服务费，最后一次催收是2020年9月28日，原告通过邮寄律师函的方式向被告催收2018年9月1日至2020年9月30日期间拖欠的物业服务费及违约金，该邮件状态已签收，协议信箱。被告否认接到催费电话及收到律师函。现原告明确按照生效文书中认定的标准：物业服务费按1.3元/平米/月要求被告支付2018年9月1日至2020年9月30日期间的物业服务费3076.78元（即1.3元/月/平方米×25个月×94.67平方米），公摊水电费按10元/户/月要求被告支付2018年9月1日至2020年9月30日期间的公摊水电费250元（即10元/户/月×25个月），并提出对于被告此前按照房屋建筑面积99.47平方米多缴纳的物业服务费由原、被告双方庭外另行协商处理。对此，被告对物业服务费、公摊费的欠费时间、收费标准、计算方式均无异议，并举示照片18张，拟证明被告居所位于顶楼，楼顶有其他业主种菜、蚊虫多、垃圾无人清扫。原告对照片的真实性无异议，提出确有其他业主在楼顶种菜，原告曾多次协调，也向社区报备。本院认为，根据法院生效判决认定及居委会出具《证明》，虽然原告进入案涉小区提供物业服务未经过多数业主同意并与业主之间建立正式物业管理合同关系，其管理案涉小区缺乏法律依据，但在原告请求期间原告事实上在奥园康城小区提供了物业服务，原告与业主之间形成了事实上的物业服务关系，案涉小区全体业主没有依照法律规定形成业主多数决议正式通知原告退出小区，因此，根据权利义务相一致性的原则，被告应当向原告支付相应的物业服务费、公摊水电费。被告提出楼顶种菜的辩解理由，原告庭审中明确该情况属实，本院认为该顶楼属于全体业主共有，种菜系部分业主的个人行为，且原告接到反映后进行沟通、协商，被告不能以此辩解理由拒交物业服务费等费用。故本院对被告的该项辩解理由不予采信。对于被告提出其曾缴纳的多出的物业服务费，双方均未明确多出具体金额且未表示在本案中予以抵扣，应由原、被告双方另行协商或双方另案处理。现原、被告均明确欠费期间、标准及计算方式，被告也未举示证据证明其缴纳了原告诉请期间的费用，故被告应向原告缴纳2018年9月1日至2020年9月30日的期间物业服务费3076.78元、公摊水电费250元。综上所述，本案原告诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。综依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告高世建于本判决生效之日起十日内向原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司支付2018年9月1日至2020年9月30日期间的物业服务费3076.78元及水电公摊费250元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取为25元，由被告高世建担。本判决为终审判决。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员  张 雪二〇二〇年十一月十六日法官助理  罗开红书 记 员  刘宏伟