湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0802民初2316号原告：赖琼琳，男，1966年7月8日出生,汉族，居民，住湖南省长沙市岳麓区。原告：邓颖玲，女，1965年10月1日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市岳麓区。两原告共同委托诉讼代理人：周政，湖南方顺联合律师事务所律师。代理权限为特别授权。两原告共同委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。原告赖琼琳、邓颖玲与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告赖琼琳、邓颖玲的共同委托诉讼代理人周政到庭参加诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。现已审理终结。原告赖琼琳、邓颖玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告一支付原告赖琼琳房屋回购款304560元，支付房屋租金和装修改造折旧款116748元，违约金1167元，被告二对房屋租金和装修改造折旧款及违约金承担连带责任；2、判令被告一支付原告邓颖玲房屋回购款304560元，支付房屋租金和装修改造折旧款116748元，违约金1167元，被告二对房屋租金和装修改造折旧款及违约金承担连带责任；3、判令两被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2013年10月15日，就购买被告位于张家界市永定区南庄坪张家界××座××层××号房屋，两原告与被告张家界山水公司签订了一份《张家界市商品房现房买卖合同》，并于当日支付购房款253800元。2013年10月15日，两原告与两被告签订《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，合同约定：两原告将购买的房屋委托给被告张家界大成酒店公司装修，委托装修改造款总额为355320元，原告于当日一次性支付装修改造款355320元。合同第三条第一项约定：委托装修改造期限为最短不少3年，最长不超过5年；第四条约定：委托期限内从本合同生效之日起，被告张家界大成酒店公司第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额15%的折旧比例返还即每年53298元；第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额10%的折旧比例返还即每年35532元。委托装修改造折旧款自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，一次性划入原告指定银行账户。合同第九条第三项约定：逾期按1%支付违约金。合同第八条约定：被告张家界山水公司保证装修折旧款能够按时收取，以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物提供连带担保。2013年10月15日，两原告与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司签订《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》。合同第三条第一项约定：租赁期限最短不少于3年，最长不超过5年。合同第四条约定：第一年、第二年年租金为38070元，第三年至第五年年租金为25380元。合同第六条第2、3项约定：租赁满3年后，两原告可按该房屋原始总价值即购房款和装修款总额之和转让给被告，被告必须接受转让。合同第六条第5项约定：逾期付款按房屋原始总价值5‰支付违约金并赔偿损失。合同第十条第3项约定：逾期3个月未支付租赁收益另支付3%的违约金。合同第九条约定：被告保证租赁收益能够按时收取，以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保提供连带担保。2013年10月15日-2020年8月31日，被告张家界大成酒店公司应付两原告房屋委托装修折旧款和房屋承包租金477144元，实付共计243648元，欠付房屋委托装修折旧款、房屋租金共计233496元。上述款项两原告各享有二分之一的份额，即116748元。依照装修合同第九条第3项约定：逾期按1%支付违约金，被告应承担未按时支付收益款的违约金2334元,违约金两原告各享有一半的份额。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司未到庭参加诉讼，但提交书面答辩状共同辩称：请求依法公正处理本案，降低违约金；因出现新型冠状病毒不可抗力因素请求减免租金；请求驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。对原告计算的已付租金没有异议，被告对于投资收益合同到期之后，原告继续计算的投资收益不予认可。原、被告双方并未对投资收益达成续签协议。现因出现新型冠状病毒不可抗力的情况及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，原告应当选择行使合同权利或继续履行《商品房买卖合同》，或解除《房屋租赁合同》。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。若法庭支持原告回购的诉求，则应确认原告与山水置业公司签订的《商品房买卖合同》于本案起诉之日解除，原告与大成山水酒店、山水置业公司签订的相关合同亦于本案起诉之日解除。本案原告已丧失回购权利，其无权要求被告无条件回购，且尚未达到房屋回购条件，被告有权拒绝回购。原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益属于重复主张权利，且原告主张回购房屋事实上不应成立。被告在目前阶段不同意回购该房屋，也没有经济能力进行回购。原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实。原告起诉要求被告回购涉案房屋，实质是原告解除与山水置业公司签订的《商品房现房买卖合同》，被告愿意继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理过户登记。本案任何争议合同均未约定担保期限，保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期后担保人没有继续履行担保责任的义务。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2013年10月15日，原告赖琼琳、邓颖玲（合同买受人）与被告张家界山水公司（合同出卖人）签订《张家界市商品房现房买卖合同》，在合同中约定：被告张家界山水公司将张家界大成山水国际大酒店山水座第8层856号房，以253800元出卖给原告赖琼琳、邓颖玲。签订合同时，原告赖琼琳、邓颖玲将购房款253800元，一次性支付给被告张家界山水公司。2013年10月15日，被告张家界山水公司（合同甲方）与原告赖琼琳、邓颖玲（合同乙方）签订《商品房买卖补充合同》，合同约定：乙方确认该房屋是张家界大成山水酒店整体经营一部分，由酒店统一管理和经营。2013年10月15日，原告赖琼琳、邓颖玲与两被告签订《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》，合同约定：原告赖琼琳、邓颖玲将购买的房屋委托给被告张家界大成酒店公司装修，委托装修改造款为355320元，两原告于当日一次性支付装修改造款355320元。合同第三条第1款约定：委托装修改造期限为最短不少3年，最长不超过5年；第四条约定：委托期限内从本合同生效之日起，被告张家界大成酒店公司第一年、第二年按该房屋委托装修改造款总额15%的折旧比例返还即每年53298元；第三年至第五年按该房屋委托装修改造款总额10%的折旧比例返还即每年35532元，上述款项两原告各享有50%。委托装修改造折旧款自本合同生效之日起满一周年当月的最后一个工作日内，一次性划入原告赖琼琳、邓颖玲指定银行账户。合同第九条第3款约定：逾期按1%支付违约金。合同第八条约定：被告张家界山水公司保证委托装修改造折旧款能够按时收取，并以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方返还委托装修改造折旧款提供连带担保。2013年10月15日，原告赖琼琳、邓颖玲（合同甲方）与被告张家界大成酒店公司（合同乙方）、被告张家界山水公司（合同丙方）签订《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》，在合同中约定：甲方将其购买坐落于张家界市永定区南庄坪的张家界××层××号房，交由乙方统一管理、经营，租赁期内，乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并委托乙方按五星级酒店客房标准装修后对外统一经营管理。该房屋的租赁期限最短时限不少于3年，最长不超过5年。合同第四条约定：第一年、第二年年租金为38070元，第三年至第五年年租金为25380元。合同第六条第2、3项约定：租赁满3年后，原告赖琼琳、邓颖玲可按该房屋原始总价值即购房款和装修款总额之和转让给被告，被告必须接受转让。合同第六条第5项约定：逾期付款按房屋原始总价值5‰支付违约金并赔偿损失。合同第十条第3项约定：逾期3个月未支付租赁收益另支付3%的违约金。合同第九条约定：被告张家界山水公司保证租赁收益能够按时收取，并以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保。另查明，至2020年8月31日止，被告张家界大成酒店公司应付两原告房屋委托装修折旧款和房屋承包租金477144元，实付共计243648元，欠付房屋委托装修折旧款、房屋租金共计233496元。上述款项两原告各享有二分之一的份额。现涉案房屋由张家界大成酒店公司继续占有、管理和使用。2020年1月下旬以来发生的××疫情，对酒店业的经营确有一定影响。上述事实，有当事人陈述，原告提交的《张家界市商品房现房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》、收据六份、中信银行交易明细等证据予以证实，足以认定。判决的理由与结果本院认为，原告赖琼琳、邓颖玲与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司签订的《张家界市商品房现房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力，双方当事人均应全面履行。现原告赖琼琳、邓颖玲主张要求被告张家界大成酒店公司按照租赁合同约定的回购价款，及时回购涉案房屋，支付房屋回购款。但在合同期满后，两原告未向本院提出证据证明，其依约向被告提出书面转让申请，且与两被告亦未另行签订相关回购合同，两原告要求被告张家界大成公司支付房屋回购款，既无合同依据也无法律依据，故对两原告的该项请求，本院不予支持。通过两原告举证和被告提交的答辩状确认，至2020年8月31日止，被告张家界大成酒店公司应支付原告赖琼琳房屋租金和装修改造折旧款116748元，依约支付违约金为1167元；被告张家界大成酒店公司应支付原告邓颖玲房屋租金和装修改造折旧款116748元，依约支付违约金为1167元。因2020年2月发生的新型冠状肺炎疫情，符合不可抗力的情形，对酒店业的冲击较大，被告辩称应减免部分租金的观点，本院予以采纳，根据××发生的时间及对被告经营影响的程度，本院酌情以减免一个月租金为宜，即对原告赖琼琳的该项诉讼请求本院支持114633元（116748元-25380元÷12月），依约支持支付违约金为1146元。对原告邓颖玲的该项诉讼请求本院支持114633元（116748元-25380元÷12月），依约支持支付违约金为1146元。对于两原告诉请被告张家界山水公司承担支付连带清偿责任的问题。被告张家界山水公司在三方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》中，被告张家界山水公司均以张家界山水公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为被告张家界大成酒店公司提供连带担保，符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，故被告张家界山水公司应在提供担保物的价值范围内承担连带清偿责任。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院视其放弃诉讼权利，应当承担不举证、不质证、不辩论的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内，向原告赖琼琳支付房屋租金和装修改造折旧款114633元，支付违约金为1146元；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内，向原告邓颖玲支付房屋租金和装修改造折旧款114633元，支付违约金为1146元；三、被告张家界山水天下置业有限公司以张家界山水天下置业有限公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业的价值范围内对上述第一、二项确定的被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告赖琼琳、邓颖玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费12250元，减半收取计6125元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司承担2387元，原告赖琼琳、邓颖玲承担3738元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  吴廷杰二〇二〇年十一月二十日代理书记员  陈 斐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承提保证责任。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。