广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初7092号原告：陈惠卿，女，1962年11月19日出生，汉族，住广东省广州市越秀区,委托诉讼代理人：蔡剑辉，广东期待律师事务所律师。被告：夏金辉，男，1985年3月19日出生，汉族，住广东省连州市，委托诉讼代理人：钟健、宋燕静，均系广东合慧益律师事务所律师。原告陈惠卿与被告夏金辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，适用简易程序进行审理，因本案案情复杂，本案转为普通程序，并依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员李晓琳独任审理。本案于2020年9月2日、10月10日两次公开开庭进行了审理。原告陈惠卿的委托诉讼代理人蔡剑辉，被告夏金辉的委托诉讼代理人钟健、宋燕静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈惠卿向本院提出诉讼请求：1.确认陈惠卿与夏金辉在2019年5月21日签订《租赁合同》解除，夏金辉立即向陈惠卿交还租赁物业；2.夏金辉按照合同约定的租金标准向陈惠卿支付2020年1月起至租赁物业交还给陈惠卿期间的租金；3.夏金辉向陈惠卿支付的租赁按金60000元不予退回；4.夏金辉向陈惠卿支付2020年1-4月租赁物业水电费500元；5.夏金辉承担本案全部的诉讼费用。事实和理由：陈惠卿、夏金辉于2019年5月21日签订《租赁合同》，约定将陈惠卿名下位于广州市花都区新华镇公园前路******的商铺租赁给夏金辉，租赁期限为五年，即自2019年7月1日起至2024年6月30日止。其中，2019年7月1日起至2020年6月30日期间租金为每月人民币28800元。夏金辉应于每月5日前支付陈惠卿当月租金。如夏金辉未依约支付租金且超过一个月的，陈惠卿有权解除《租赁合同》、收回租赁物业、没收租赁按金。合同签订后，陈惠卿依约向夏金辉提供租赁物业，但夏金辉自2020年1月份起无故拒付租金。就此，陈惠卿多次催告夏金辉交纳租金，但夏金辉均不予理会。综上所述，夏金辉的行为已经构成违约并且给陈惠卿造成了重大的经济损失。鉴于此，陈惠卿为维护自身合法权益，现特向贵院提起诉讼，望贵院依法判如所请。夏金辉辩称：1.针对第一项诉请，我方不同意解除租赁合同，解除租赁合同是应当存在严重的违法行为，我方1-5月没有交租是事实，但是因为夏金辉本人在2019年12月22日因涉嫌犯罪被刑事拘留，至今仍在羁押中，导致案涉合同迟延履行。由于夏金辉手机是被扣押的，因此陈惠卿发送的短信我方无法收到，1月份时夏金辉未聘请律师，2月份为疫情期间，律师会见也存在障碍，直至6月才得知租赁合同的内容，并及时补缴了租金和水电费，9月份才得知租金上调了标准，7月至10月上调的租金差额我方庭审后会尽快补交。从今年6月份开始，夏金辉的家人及其朋友已经协助了涉案场地的经营，在6月份开始已经正常经营，涉案场地目前是正常的经营状态，且我方投入较大，若解除合同，将导致我方巨大损失。另外，疫情期间生意难做，轻易解除合同不利于经营，影响了市场的秩序，不利于日后的复工复产，因此我方认为合同并不具备解除条件，我方不同意解除合同。2.针对第二项诉请，受疫情影响，游戏厅无法正常营业，继续按照原租金支付违背了公平原则。参考粤卫函4号附件二的规定，因此我方请求减免2月份的租金，3-5月份的租金调为原来一半。2月至5月的租金我方并非拒绝履行，而是希望法院认定减免金额，我方会按照法院判决认定租金标准进行缴纳。3.针对第三项诉请我方不同意，因不可抗力的因素解除合同的，双方免除承担责任。针对第四项诉请，我方在庭前已经提交了电费的缴纳凭证，目前电费已经足额缴纳，并不存在拖欠情况。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉商铺位于广州市花都区新华镇公园前路*****权属人为陈惠卿，首层建筑面积均为171.68平方米，二层建筑面积为375.37平方米，房屋用途均为非居住用房，土地批准用途为商业。2019年5月21日，陈惠卿（出租人、甲方）与夏金辉（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定乙方向甲方承租案涉商铺作经商使用，租赁期限自2019年7月1日起至2024年6月30日止，首年租金为每月28800元，第二年租金为每月30240元，第三年租金为每月31752元，第四年租金为每月33339.6元，第五年租金为35006.58元；租金支付时间为每月5日前支付当月租金至陈惠卿的工商银行账户内；签订合同时乙方支付租赁按金6万元。合同第五条第（5）款约定，租赁期内，乙方必须在国家政策允许下进行依法经营，并要按规定向有关部门办理相关手续和经营许可证等。合同第七条第2款约定，乙方要按时足额缴交本合同规定的租金，如乙方逾期缴交，每逾期一日，按月租金总额以每日千分之四的滞纳金计付给甲方，如乙方逾期累计超过一个月仍未足额交付租金的，甲方有权单方面提前解除合同，收回场地，并没收租赁按金。合同另对双方的其他权利义务进行了约定。双方当事人均确认合同约定的“按金”性质为履约保证金。陈惠卿称，由于夏金辉与案涉房屋的上一手承租人为亲戚关系，因此，上一手承租人租期届满后将案涉商铺直接转由夏金辉承租使用，因此双方没有准确的交付商铺的时间。案涉商铺系用于经营游戏厅。案涉合同签订后，夏金辉向陈惠卿支付了合同约定的按金6万元，并支付租金至2019年12月（含当月）。2020年1月7日至4月17日期间，陈惠卿通过其配偶廖展良向夏金辉多次拨打微信语音电话、发送微信消息，均未获回复。其中，4月2日发送消息“夏老板：你本应在2020年1月5日前交付该月铺租，但到目前为止你仍没付款，严重违约。期间我多次微信电话及信息给你，你既不接我电话又不回我信息，你到底想怎样需明确复我，否则，我按《租赁合同》中的违约方法处理：收回商铺及追责你应负的经济与法律责任。”因未收到租金且无法联系夏金辉，陈惠卿于2020年4月24日提起本案诉讼。案涉场地现仍未交还给陈惠卿。夏金辉称，其于2019年12月22日因涉嫌犯罪被刑事拘留，无法与外界联系，且受疫情影响，2020年5月后才能将案涉房屋租赁的信息传递给家属及朋友，除2020年1月至5月期间租金未支付需等待法院判决认定外，其已付清租金和水电费。结合陈惠卿与夏金辉提交的支付凭证及《广州供电局欠费停电通知书》显示，案外人龙有锌分别于2020年6月1日、7月1日、8月1日、9月1日向陈惠卿银行转账支付28800元，并备注“公园前路七号租金”，在庭审后于2020年10月10日转账支付了5760元并备注“补7-10份租金”，于2020年11月9日转账支付72000元并备注“1-5月租金”。夏金辉主张该笔款为1月份租金28800元及3至5月按每月14400元计算的租金。案涉商铺前张贴的缴费主体“花县大胡子有限公司”已向广州供电局缴纳电费，具体为2020年4月7日支付235.12元，4月30日支付121.06元，5月18日支付111.08元，6月23日支付1199.94元，7月7日支付3295.87元，8月5日支付4257.03元，9月5日支付3959.69元。陈惠卿确认已收齐1月、6月至10月的租金及占有使用费。本院通过“广州法院综合业务系统”检索夏金辉的关联案件，查得夏金辉因涉嫌犯罪于2020年6月24日刑事诉讼立案审理。2020年8月14日，本院向夏金辉送达本案起诉状副本，2020年9月28日，本院向夏金辉的委托诉讼代理人送达本案起诉状副本。再查明，广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部于2020年2月7日发布第3号《关于进一步加强社区和农村疫情防控工作的通告》，通告第二条要求，所有居住××××）实施封闭管理。加强人员（车辆）出入管理，限制非本小区××）业主、住户或使用人及车辆进入物业管理区域。后于2020年3月2日发布第4号《关于进一步加强疫情防控工作的通告》，通告第四条要求，严格居住××××）管理。实施居住××××）进出人员体温检测、通行认证管理等措施。……第六条要求，严格商业服务区防控。商场、写字楼、超市、餐馆、酒店、农贸市场、会展等商业单位在落实清洁、消毒、通风的基础上，严格实施出入人员体温检测、戴口罩等措施，对有发热（体温超过37.3摄氏度）、干咳等症状的人员，不得入内，建议其到就近发热门诊就医。各商业单位制定合理的人员路线和分流措施，视情况适当控制进入人员的数量，单位内外避免出现人群聚集……。后于2020年3月21日发出第6号《关于继续做好疫情防控工作的通告》，通告第四条要求，持续做好居住××××）、住宅楼宇、酒店管理。实施进入人员体温检测、“穗康码”认证管理，进入人员凭“穗康码”绿码或蓝码通行，对红码人员按有关指引规范处置。后于2020年5月16日发布第9号《关于做好新冠××疫情常态化防控工作的通告》，通告第六条载明“稳步恢复生产生活秩序。在落实防控措施前提下，全面开放商场、写字楼、超市、宾馆、餐馆、农贸市场等工作生活场所……”。诉讼中，经本院释明，陈惠卿坚持要求解除合同。本院认为：陈惠卿与夏金辉签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，无违反法律、法规强制性规定，依法成立且有效，合同当事人均应依约履行合同义务。关于案涉合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《租赁合同》第七条第2款约定，如夏金辉逾期累计超过一个月仍未足额交付租金的，陈惠卿有权单方面提前解除合同，收回场地，并没收租赁按金。夏金辉未按时足额支付1月至5月及7月至10月期间的租金，陈惠卿据此要求解除案涉合同并收回商铺。对此，本院认为，第一，案涉合同正处于履行期的前期，当事人需审慎行使合同解除权。案涉房屋租赁合同的租赁期为2019年7月1日至2024年6月30日，为期五年，现案涉合同正处于履行期的前期，当事人双方为履行合同均付出了较多的前期交易成本，需审慎行使解除权。第二，夏金辉的违约程度较为轻微，合同具备继续履行的基础，并不影响合同目的的实现。夏金辉确实存在逾期支付租金的违约行为，但在其因涉嫌刑事犯罪被采取限制措施后，在合理期间内已由案外人代为支付了案涉商铺在1月、6月至10月的全部租金及2月至5月疫情防控戒严期间的部分租金，并表明了继续履行合同的意愿，合同具备继续履行的基础，不影响合同目的的实现。第三，当事人行使权利、履行义务应遵循公平原则和诚实信用原则。案涉合同的继续履行，符合陈惠卿与夏金辉签订合同的预期利益，并不会对陈惠卿不公平，也有利于维护平等主体间交易的稳定。基于平等保护各方当事人的合法权益，秉承公平原则、诚实信用原则，维护市场交易秩序和市场交易安全，本案合同不宜解除。陈惠卿以夏金辉拒付租金为由要求解除合同、收回商铺，理据不足，本院不予支持。关于60000元按金的处理问题。依照《租赁合同》第四条的约定，陈惠卿向夏金辉收取的60000元按金应在租赁期满后扣除应交未交、复原等费用后如数无息退还给夏金辉，该笔款项属于履约保证金，现案涉合同租赁期尚未届满，合同仍在履行，陈惠卿要求没收该笔款项，理据不足，本院不予支持。关于夏金辉欠付的租金金额问题。陈惠卿要求夏金辉支付2020年1月至交还商铺之日止的租金及占有使用费，因案涉合同尚未解除、商铺并未交还，故本院对2020年1月至庭审当月即2020年10月期间的租金欠付情况进行审理。一、陈惠卿已收到2020年1月及6月至10月的租金178560元（28800元×2个月+30240元×4个月），本院予以确认。二、关于2020年2月至5月的租金金额。案涉房屋系用于商业用途，疫情或疫情防控措施会导致承租人营业收入减少，继续按照原合同约定支付租金对承租人而言并不公平。结合2020年2月小区封闭管理和3月、4月严格商业服务区防控，以及2020年5月16日才全面放开工作生活场所的情况，基于公平原则，2020年2月至5月期间的风险由出租人与承租人共同承担，本院据此酌定2月至3月的租金按50%计算，4月的租金按70%计算，2020年5月仍应按合同约定支付。经计算，2020年2月至5月的租金应为77760元（28800元×50%×2个月+28800元×70%×1个月+28800元×1个月），夏金辉已支付43200元，还应支付34560元。综上，夏金辉还应向陈惠卿支付案涉商铺租金34560元。夏金辉抗辩主张2020年2月租金应予免交、4月至5月租金减半支付的意见，理据不足，本院不予采信。关于水电费。陈惠卿要求夏金辉支付商铺的水电费500元，但未能提交证据证明其已实际代夏金辉垫付该笔费用，且夏金辉亦提交证据证明其已支付了部分电费，陈惠卿的主张理据不足，本院不予支持。关于案件受理费。因陈惠卿系在夏金辉逾期支付2020年1月至4月租金且无法与夏金辉取得联系的情况下，于2020年4月提起本案诉讼，而夏金辉于2020年6月始才开始缴纳租金，本案诉讼系由于夏金辉的违约行为而引发，陈惠卿提起本案诉讼并无过错，案件受理费21986元应由夏金辉负担。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告夏金辉自本判决生效之日起十日内向原告陈惠卿支付2020年1月1日至2020年10月31日期间欠付的租金34560元；二、驳回原告陈惠卿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21986元，由被告夏金辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二〇年十一月二十四日书记员  高 波陈晓敏附本判决适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。