广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初39874号原告：广东肯大贸易有限公司，住所地佛山市顺德区大良街道办事处五沙社区居民委员会新悦路**之八，统一社会信用代码91440606MA4WB5HQ84。法定代表人：张鲁元，执行董事。委托代理人：刘红民，广东聚理律师事务所律师。委托代理人：李爔，广东聚理律师事务所律师。被告：广州时代芳华文化传播有限公司，，住所地广州市天河区兴民路**之**统一社会信用代码91440101MA5AWCFQ0U。法定代表人：刘荣。被告：刘荣，男，1978年9月13日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。原告广东肯大贸易有限公司（以下简称肯大公司）诉被告广州时代芳华文化传播有限公司（以下简称时代公司）、被告刘荣租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告肯大公司的委托代理人李爔，被告时代公司法定代表人刘荣及被告刘荣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肯大公司诉称：肯大公司与时代公司于2018年8月29日签订《广州市房屋租赁合同》（以下简称案涉合同）及该合同补充协议，约定由时代公司承租原告所有的位于广州市天河区兴民路222号之三4003号房产（以下简称案涉房屋），合同已明确约定租金支付标准、支付时间以及逾期支付租金的违约责任，合同并约定时代公司应承担肯大公司因维权所产生的律师费及其他费用。时代公司自2019年6月份起逾期支付租金，后经原告催收，被告支付2019年6月租金，但其间产生的租金、滞纳金尚未付清。时代公司自2019年7月起，拒绝支付租金，至今尚欠原告2019年7月及2019年8月的租金未付，且被告尚欠2019年6月及7月的电费、供电线损费，以及2019年8月的物管费。鉴于时代公司的违约行为，肯大公司已于2019年8月14日正式发函通知时代公司解除合同，并于2019年8月15日对账，刘荣作为时代公司的法定代表人，在对账的《费用明细》表中确认上述债务，并作为保证人承诺对上述债务承担连带清偿责任，但刘荣至今仍未履行付款义务。原告为维护自己的合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：一、确认2018年8月29日肯大公司与时代公司签订的《广州市房屋租赁合同》已于2019年8月14日解除。二、确认肯大公司没收时代公司所支付的押金87344元。三、时代公司立即支付拖欠的2019年7、8月份租金87344元。四、时代公司立即支付拖欠租金的滞纳金17032.08元(其中，2019年6月租金的滞纳金为3275.4元；2019年7月租金的滞纳金自2019年7月14日起，以43672元为本金，按日利率千分之五计算；2019年8月租金的滞纳金自2019年8月14日起，以43672元为本金，按日利率千分之五计算)。五、时代公司立即支付拖欠的2019年6月份电费167.4元、供电线损费13.39元；7月份电费109.38元、供电线损费8.75元；8月份物管费6504.28元，合计6803.2元。六、时代公司支付肯大公司律师费16000元。七、刘荣对时代公司的上诉债务承担连带清偿责任。八、本案诉讼费由两被告承担。被告时代公司、刘荣共同辩称：1.关于原告的第一项诉讼请求，时代公司同意解除案涉合同，即便被告有迟延支付租金的情况，但双方应当友好协商，而不是由原告恶意终止、强行锁门，造成案涉合同无法继续履行，合同解除的责任应该由原告方承担。2.关于原告的第二项诉讼请求，认为案涉合同是原告强行终止的，故押金应用于抵扣时代公司所欠付的相关费用。3.关于原告的第三项诉讼请求，时代公司认为案涉合同约定当月13日前支付下月租金，故时代公司2019年6月已支付2019年7月的租金，且2019年8月只有14天。4.关于原告的第四项诉讼请求，时代公司已经支付了2019年6月份的租金，确实逾期了几天，也同意支付滞纳金，但认为原告主张的滞纳金标准过高，应予以调整。5.关于原告的第五项诉讼请求，时代公司对原告方该项诉讼请求的费用及金额无异议，确认没有交付上述期间的相关费用，但时代公司已向物管公司交付了相当于两个月管理费的管理费押金，由于原告方强行锁门赶走时代公司人员，这部分拖欠的费用应用于补偿时代公司上述管理费押金的损失。6.关于原告的第六项诉讼请求，时代公司不同意支付原告律师费损失。7.关于原告的第七项诉讼请求，不同意被告刘荣对被告时代公司的债务承担连带清偿责任。原告方发出通知函后就立刻于2019年8月14日当天中午对案涉租赁房屋锁门并扣留了被告方的的财产，被告刘荣是在受到员工情绪影响及无法进入租赁场所的情形下才在《费用明细》表中签名。经审理查明：2019年10月22日查询的《广州市不动产登记查册表》中显示案涉房屋的权属人为广东肯大贸易有限公司，不动产权证书号：粤（2018）广州市不动产权第00015092号，建筑面积185.8366平方米，共有情况为单独所有，规划用途为办公。2018年8月29日，原告肯大公司（出租人/甲方）与被告时代公司（承租人/乙方）签订了案涉合同，约定：第二条甲方同意将案涉房屋出租给乙方作办公用途使用。建筑（或使用）面积185.8366平方米。第三条甲乙双方协定的租赁期限、租金情况为2018年8月29日至2018年9月12日是免租期，月租金额0元；2018年9月13日至2019年9月12日月租金额为人民币43672元；2019年9月13日至2020年9月12日月租金额为人民币45856元；2020年9月13日至2021年9月12日月租金额为48149元。租金按月结算，由乙方在每月的第13日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方。第四条乙方向甲方交纳人民币87344元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金无息退回乙方（退回乙方、抵偿租金）。第六条甲方的权利和义务。1.依照合同约定将房屋及设备交付给乙方使用。未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的0.3%向乙方支付违约金。3.租赁期间转让该房屋时，须提前3个月（不少于3个月）书面通知乙方；抵押该房屋须提前60日书面通知乙方。4.发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金达15天，甲方可单方解除合同，收回房屋，乙方所交纳的保证金不予退还，并要求赔偿损失。第七条乙方的权利和义务。1.依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.5%向甲方支付违约金。5.如乙方违约，乙方应承担甲方为维权或实现债权所支出的一切费用，包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费、申请财产保全措施所支付的保函费。第八条其他约定见双方补充协议。第九条甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等内容。此外，原告肯大公司（甲方）与被告时代公司（乙方）就案涉房屋还签订了一份“《广州市房屋租赁合同》补充协议”（以下简称补充协议），约定：1.租赁期内房屋的管理费、水电费及乙方应缴纳费用由乙方向相关部门自行缴交并遵守物业管理处规定，甲方同意给乙方（15）天免租期由2018年8月29日至2018年9月12日止，免租期内乙方仍要缴交相关的管理费、水电费等费用。如乙方逾期交纳物业管理费或水电费及其他乙方应缴的费用，或未遵守物业管理处的规定，或与其他业主产生纠纷而乙方负有责任的，导致甲方权利受损或受他人起诉、投诉、行政处罚等，由此产生的责任及损失由乙方承担，甲方可以要求解除合同并没收押金。4.在租赁期内，甲乙双方不能擅自解除本合同，如乙方提前解除该合同的，甲方有权没收乙方所交保证金，如甲方提前收回该房屋，则须双倍退还乙方所交保证金。5.在租赁期内，乙方依时每月向甲方交纳租金，甲方收到后乙方出具租金发票。（甲方收款账户为：开户银行：中国农业银行顺德大良支行，户名：广东肯大贸易有限公司，账号：44×××59）。7.在租赁期届满或解除合同时，乙方必须保留室内装修间隔、天花、地板、电线、、地板设备、设施的完好交还给甲方（电脑、可移动的办公桌椅及用品除外），不得造成人为的损坏，否则乙方所交纳的保证金不予退还，同时仍需支付修复费用。乙方不得以装修投入为理由收取业主或新租户装修顶手费。8.在租赁期届满或解除合同时，乙方应在3天之内搬迁完毕，否则视乙方放弃对房屋内属乙方所有的设施设备及其它物品的各项权利，甲方有权自行处理，乙方不得要求返还及索取赔偿，无法拆除或拆除会对房屋造成损害的添附物或装修，如甲方同意，归甲方所有，乙方不得要求补偿，如甲方不同意，则乙方负责拆除并对损害部分承担赔偿责任。10.租赁期满，乙方需结清该房屋所有的费用（租金、管理费、水电费及网络费等相关费用），并将注册的工商登记及时迁出该物业，上述事项完成后三个工作日内甲方无息退回乙方所交的保证金等内容。2018年8月31日，原告肯大公司收取了被告时代公司押金87344元。2019年8月14日，原告肯大公司向被告时代公司发出的《通知函》及其附件《费用明细》，函称：贵公司与我方于2018年8月29日签订《广州市房屋租赁合同》及该合同的补充协议，约定由贵公司承租我方所有的位于广州市天河兴民路222号之三4003号房产，合同已明确约定租金支付标准、支付时间以及逾期支付租金的违约责任。但贵公司自2019年6月份起未及时支付租金，经我方催收后，仍欠我方2019年6月产生的滞纳金，及2019年7月至8月的租金及滞纳金，贵公司的行为已经构成严重违约，我方除有权要求贵公司支付拖欠的租金及滞纳金外，并有权按照合同约定，解除合同、没收贵公司支付的保证金。现我方正式通知贵公司，我方于本函件发出之日解除贵公司与我方于2018年8月29日签订《广州市房屋租赁合同》及《广州市房屋租赁合同补充协议》，并请贵公司于收到函3日内：1.支付所拖欠的租金、滞纳金及物管费、水电费等费用（费用明细见附件一）；2.清缴所欠费用后立即清空租赁物场内的个人物品，将租赁物恢复至出租时的状态并归还租赁物。否则我方将就本次纠纷向人民法院提起诉讼，届时贵公司将产生本可避免的较大经济损失及信誉影响。《费用明细》载明：6月滞纳金3275.4元、7月租金43672元、7月滞纳金按7月租金付清之日为止计算、8月租金43672元、8月滞纳金按8月租金付清之日为止计算、6月电费167.4元、6月供电线损费13.39元、7月电费109.38元、7月供电线损费8.75元、8月物管费6504.28元。在《费用明细》下方有手写内容：确认以上欠款，保证支付，保证人：刘荣，日期：2019年8月15日。被告刘荣确认该《费用明细》中刘荣签名及捺印的真实性。在庭审中，原、被告均确认在案涉合同签订后被告时代公司向原告支付了押金（保证金）87344元。被告时代公司确认于2019年8月14日收到原告肯大公司的上述《通知函》，但称原告实际上于当天就将案涉房屋锁门，并强行霸占被告时代公司的物品，导致被告无法正常办公并于当日撤场；原告对此予以否认，称被告刘荣签收的《费用明细》落款时间是2019年8月15日，说明2019年8月15日被告时代公司仍在使用案涉房屋，并且2019年8月21日发出的《回复函》仍有关于要求被告时代公司清空返还租赁物的内容，被告时代公司的撤场时间是2019年8月25日撤场。原告肯大公司还提供了以下证据：1、微信群名为“4003#时代芳华”的聊天记录、《回复函》及《催款通知书》，拟证明时代公司自2019年6月逾期支付租金等费用后，肯大公司陆续向时代公司催收2019年6月、7月及8月的租金情况，其中2019年6月的租金于同年6月28日支付，7月及8月的租金未有支付。被告确认上述微信聊天记录中的罗媚是被告时代公司的员工，但被告刘荣称其不在该聊天群中，故对微信聊天内容的真实性、合法性、关联性均不确认；对《回复函》的真实性无法确认；对《催款通知书》真实性予以认可。2、《民事委托代理合同》及所附发票，拟证明原告肯大公司就本案所支付的律师费为16000元。被告对该证据不予认可。本院认为：在本案审理过程中，原告肯大公司撤回了起诉状中原第七项关于要求被告时代公司办理迁出工商登记地址的诉请，属于对其自身权利的处分，本院予以照准。原告肯大公司与被告时代公司签订的案涉合同及补充协议均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。关于本案合同解除的问题。（1）关于原告行使合同解除权的效力认定。原告主张被告时代公司逾期支付2019年6月租金及拖欠7、8月份租金，并提供了原告与被告时代公司员工之间的微信记录、催缴材料等证据佐证，而被告时代公司既未能举证证明其有按时缴纳上述期间的租金，亦在庭审中对其有逾期支付租金不持异议，故本院对原告的上述主张予以采信。现原告以被告时代公司拖欠租金达到15天以上为由向被告时代公司发出要求解除合同的通知，符合案涉合同第六条第4款的约定，具有解除案涉合同及所附补充协议的法律效果。并鉴于庭审中原被告均确认原告的上述解除通知于2019年8月14日送达了被告时代公司，故可认定案涉合同及补充协议于当日被依法解除，故原告的第一项诉请合理有据，本院予以支持。至于两名被告所提出原告在收回场地过程中侵犯其财产权益的问题，属于其他法律关系，可另循途径主张。（2）关于合同解除的归责问题。如上所述，被告时代公司拖欠租金导致原告经多次催缴后单方行使合同解除权，故被告时代公司构成根本违约，应对本案合同的解除承担违约责任。对于两被告所提出的当月已经预交下月租金（其中2019年6月的租金已经于5月预交，7月的租金已经于6月预交）的抗辩意见，在案涉合同明确约定租金是按月支付，并且应在当月13日前缴纳当月租金的情况下，被告未举证证明其与原告另行协商过对上述支付方式予以修改并予以实际支付，且原告亦明确予以否认，并提供证据证明原告每次开始催收的均是针对当月租金，不存在预交租金的情况，故被告的上述抗辩意见依据不足，本院不予采纳。（3）关于撤场时间的认定。撤场交接时间的举证责任应由作为承租人的被告时代公司承担，现虽然被告时代公司称原告于2019年8月14日强行锁门，其被迫于当日停工并撤场，但并未提供相关证据证明，故本院不予采纳；现原告主张被告的撤场是2019年8月25日，本院予以采信。关于原告肯大公司的第二项诉请。如上所述，被告时代公司拖欠租金构成违约，原告依据案涉合同第六条第4款的约定，有权没收押金，故本院对原告的该项诉请予以支持。关于原告肯大公司的第三项诉请。上述在案证据可证实被告时代公司仍拖欠2019年7月及8月租金，其中8月的租金应计算至被告时代公司实际撤场的8月25日（即8月的实际租用时间为25日），结合案涉合同关于租金的约定，被告时代公司应向原告支付2019年7月租金为43672元，8月的租金为35219元（43672元/31天*25天），合计78891元。关于原告肯大公司的第四项诉请。原告主张被告时代公司支付迟延履行租金的滞纳金具有合同依据，本院予以支持。但鉴于案涉合同约定的滞纳金标准过高，被告时代公司亦当庭提出抗辩，基于公平原则，本院酌情调整为按照中国人民银行的同期同类贷款利率（2019年8月20日之后为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计付：（1）关于2019年6月租金，被告时代公司于6月28日才支付该月租金，迟延了15天，应以43672元为本金，按照中国人民银行的同期同类贷款利率计付；（2）关于2019年7月租金，应以43672元为本金，自2019年7月14日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行的同期同类贷款利率（2019年8月20日之后为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计付；（3）关于2019年8月租金，应以35219元为本金，自2019年8月14日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行的同期同类贷款利率（2019年8月20日之后为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计付。关于原告肯大公司的第五项主张被告时代公司支付拖欠的电费、供电线损费、物管费共计6803.2元的诉请，经查，被告时代公司对该项诉请的费用及金额并无异议，故本院予以支持。至于被告时代公司所提出的用其向物管公司支付的管理费押金冲抵上述款项的抗辩意见，涉及不同法律关系主体，并不在本案处理范围之内，其可另循途径主张。关于原告肯大公司第六项关于律师费16000元的诉请。经查，原告的该节诉请有案涉合同第七条第5款作为合同依据，并提供了相关委托合同及发票佐证，本院予以支持。关于原告肯大公司第七项关于要求被告刘荣对被告时代公司上述债务承担连带责任的诉请。经查，被告刘荣在《费用明细》上承诺“确认以上欠款，保证支付，保证人：刘荣”，故被告刘荣作为被告时代公司就所拖欠的租金、滞纳金及电费、供电线损费、物管费的连带保证人应向原告承担连带清偿责任，但超过上述租金、滞纳金及电费、供电线损费、物管费的部分被告刘荣不需要承担保证责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告广东肯大贸易有限公司与被告广州时代芳华文化传播有限公司于2018年8月29日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》已于2019年8月14日解除；二、被告广州时代芳华文化传播有限公司支付给原告广东肯大贸易有限公司的押金87344元不用返还；三、被告广州时代芳华文化传播有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东肯大贸易有限公司支付拖欠的租金共计78891元。四、被告广州时代芳华文化传播有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东肯大贸易有限公司支付迟延支付租金的滞纳金【其中：关于2019年6月租金的滞纳金，应以43672元为本金，迟延15天，按照中国人民银行的同期同类贷款利率计付；关于2019年7月租金的滞纳金，应以43672元为本金，自2019年7月14日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行的同期同类贷款利率（2019年8月20日之后为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计付；关于2019年8月租金的滞纳金，应以35219元为本金，自2019年8月14日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行的同期同类贷款利率（2019年8月20日之后为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计付；上述滞纳金总额以各月迟延支付的租金为限】；五、被告广州时代芳华文化传播有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东肯大贸易有限公司支付电费、供电线损费、物管费共计6803.2元。六、被告广州时代芳华文化传播有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东肯大贸易有限公司支付律师费16000元。七、被告刘荣对上述判决主文第三项、第四项、第五项所确定的被告广州时代芳华文化传播有限公司的债务承担连带清偿责任，被告刘荣承责后有权就其承责部分向被告广州时代芳华文化传播有限公司追偿。八、驳回原告广东肯大贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18100元，由被告广州时代芳华文化传播有限公司、刘荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  郑文怡人民陪审员  林 艳二〇二〇年十一月十六日书 记 员  梁怡筠李愿