北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初11376号原告：徐颖，女，1990年2月10日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：陈思远（徐颖之夫），男，1985年8月16日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街**。法定代表人：杨蕾。被告：天洋文化发展有限公司，，住所地北京市朝阳区建国路**天洋运河壹号********法定代表人：杨蕾。被告：北京道合晟宇传媒广告有限公司，住所地北，住所地北京市密云区西大桥路**密云区投资促进局办公楼**-677v>法定代表人：王淑敏，总经理。委托诉讼代理人：阎宇航，男，1982年11月20日出生，汉族，该公司职员，住辽宁省锦州市凌河区。原告徐颖与被告北京天洋基业投资有限公司（以下简称天洋投资公司）、天洋文化发展有限公司（天洋文化公司）、北京道合晟宇传媒广告有限公司（道合公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐颖及其委托诉讼代理人陈思远，被告道合公司的委托诉讼代理人阎宇航到庭参加了诉讼。被告天洋投资公司、天洋文化公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐颖向本院提出诉讼请求：1.判令天洋投资公司向徐颖支付截至2020年8月25日的逾期办理不动产权证书违约金34203元，并自2020年8月26日起每半年向徐颖支付一次逾期办理不动产权证书违约金（违约金数额以1276233元为基数，按日万分之一计算），直至天洋投资公司协助徐颖办理完毕不动产权证书各项手续为止；2.判令天洋投资公司向徐颖提供办理不动产权证书所需全部材料，协助徐颖办理不动产权证书各项手续，并向徐颖退还契税、印花税、产权代办费、登记费等费用共计38035元，并自2019年12月2日起按日万分之一向徐颖支付资金占用费，直至天洋投资公司向徐颖退还前述全部费用；3.判令天洋投资公司向徐颖支付截至2020年8月25日的逾期实现正式供电的违约损失16500元，并自2020年8月26日起每半年向徐颖支付一次逾期实现正式供电的违约损失（按每半年3000元计算），直至天洋投资公司将小区临时用电变更为市政正式用电；4.判令天洋文化公司、道合公司就上述第一项至第三项诉讼请求承担连带责任；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、徐颖与天洋投资公司签订《北京市商品房预售合同》等相关协议，并已向被告支付购房款和代办不动产权证书所需费用，但天洋投资公司未如约按期为徐颖办理不动产权证书，依法应当承担相应违约责任并向徐颖退还其为办理不动产权证书所付费用。（一）徐颖已如约向被告支付全部购房款共计1276233元，并已向天洋投资公司支付代办不动产权证书所需费用38035元。2016年12月31日，徐颖与天洋投资公司、道合公司签订《网易购房易房券确认函》，该确认函明确规定，本次销售活动系由网易房产和超级蜂巢楼盘项目及其所属公司（即天洋投资公司）联合推出，道合公司全权代理网易开展活动执行，徐颖缴纳80000元作为天洋投资公司及道合公司的服务费用。2016年12月28日和2016年12月31日，徐颖在天洋投资公司的售楼处向工作人员分两笔足额支付80000元，并取得相应金额收据。由上述事实可知，房屋销售活动由天洋投资公司、道合公司联合开展，徐颖已支付的80000元费用系由天洋投资公司、道合公司在天洋投资公司的经营场所共同收取，因此，徐颖已支付的80000元所谓“服务费用”，应为购房款的组成部分。2017年1月21日，徐颖与天洋投资公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y2011651）。该合同约定，徐颖购买天洋投资公司开发的位于北京市房山区房山新城良乡组团X地块X#楼X层5914室房屋一套（以下称“目标房屋”）。2017年12月2日，徐颖与天洋投资公司签订《面积确认及房款结算协议》，作为前述《北京市商品房预售合同》的补充协议，与其具有同等法律效力。该补充协议确认，经北京市公安局房山分局核准，目标房屋的正式地名和楼号为北京市房山区翠枫路7号院8号楼9层914室，目标房屋实测建筑面积为41.79平方米，实测套内建筑面积为28.63平方米，买卖双方同意最终以1196233元为立契价款。上述协议签订后，徐颖已通过首付加银行贷款的方式，如约向天洋投资公司支付价款1196233元，并取得相应金额发票。加上前述已经支付的80000元，至此徐颖已如约向被告足额支付全部购房款，共计1276233元。此外，徐颖还向天洋投资公司支付了契税、印花税、产权代办费、登记费等费用共计38035元，并取得相应金额收据。（二）天洋投资公司未如约按期为徐颖办理不动产权证书，依法应当承担相应违约责任并向徐颖退还其为办理不动产权证书所付费用。《北京市商品房预售合同》第二十条约定，“出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。出卖人办理不动产首次登记并办理完毕不动产转移登记备案手续后，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。”“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理”，该第（2）种方式为“双方另行约定”。此外，如前所述，徐颖向天洋投资公司支付了代办不动产权证书所需费用。2017年12月2日，天洋投资公司向徐颖交付了目标房屋。由上述事实可知，天洋投资公司依约最晚应于2019年12月1日为徐颖办理完毕不动产权证书，但是，天洋投资公司至今仍未为徐颖办理不动产权证书，理应承担相应违约责任。关于违约赔偿标准，业主代表于2019年5月12日在天洋投资公司售楼处与天洋投资公司进行协商，天洋投资公司承诺向未如期办理不动产权证书的全体业主支付违约金；2019年6月4日，天洋投资公司实际按照每日万分之一的标准、以全部购房款为基数向部分业主支付了违约金。上述违约赔偿标准，在北京市第二中级人民法院的多份生效判决书中亦已经得到支持。比如，在（2020）京02民终6783号民事判决书中，贵院及北京市第二中级人民法院均支持以已付购房款总额为基数、按照每日万分之一的标准计算天洋投资公司逾期办理不动产权证书的违约金，且该案案涉《北京市商品房预售合同》第二十条的约定内容与徐颖签订的前述《北京市商品房预售合同》第二十条约定的内容完全一致。综上，天洋投资公司应当以徐颖已支付的购房款总额1276233元为基数、按日万分之一的标准向徐颖支付逾期办理不动产权证书的违约金，直至被告协助徐颖办理完毕不动产权证书各项手续为止。为提高可执行性、彻底息诉止纷，请求贵院判令天洋投资公司按照上述计算标准，立即向徐颖支付自2019年12月2日起至徐颖起诉之日（即2020年8月25日）的逾期办理不动产权证书违约金34203元，并自2020年8月26日起每半年向徐颖支付一次逾期办理不动产权证书的违约金，直至被告协助徐颖办理完毕不动产权证书各项手续为止。同时，恳请贵院判令天洋投资公司向徐颖提供办理不动产权证书所需全部材料，协助徐颖办理不动产权证书各项手续，并向徐颖退还契税、印花税、产权代办费、登记费等费用共计38035元，并自2019年12月2日起按日万分之一向徐颖支付上述费用的资金占用费，直至被告向徐颖退还上述全部费用。二、天洋投资公司未按《北京市商品房预售合同》约定如期实现市政正式供电，致使徐颖蒙受损失，依法应当对徐颖予以赔偿。徐颖与天洋投资公司签订的《北京市商品房预售合同》第十条约定，目标房屋“交付时纳入城市供电网络并正式供电”，“由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用”。但是，目标房屋至今仍未纳入城市供电网络并正式供电，天洋投资公司仅以临时供电措施代替，供电质量极不稳定，频繁出现断电事故，徐颖由此蒙受巨大损失，天洋投资公司理应按照每年6000元的标准对徐颖承担违约损害赔偿责任。北京市第二中级人民法院在多份生效判决书中已对上述事实和赔偿标准予以确认。比如，在（2020）京02民终6783号民事判决书中，贵院及北京市第二中级人民法院均支持按照每年6000元的标准计算天洋投资公司逾期实现市政正式供电的违约赔偿金。综上，恳请贵院判令天洋投资公司立即向徐颖支付自2017年12月2日起至徐颖起诉之日（即2020年8月25日）的逾期实现正式供电的违约损失赔偿16500元，并自2020年8月26日起每半年向徐颖支付一次逾期实现正式供电的违约损失（按每半年3000元计算），直至被告将小区临时用电变更为市政正式用电。三、天洋文化公司作为天洋投资公司的唯一股东，与天洋投资公司存在财产混同，应当与天洋投资公司共同就徐颖诉请承担连带责任。天洋投资公司为一人有限责任公司，天洋文化公司为天洋投资公司的股东。天洋投资公司与天洋文化公司的执行董事、法定代表人均为杨蕾，二被告财产混同，借此逃避债务、损害债权人利益。恳请贵院判令天洋文化公司就徐颖各项诉讼请求承担连带责任。四、《网易购房易房券确认函》、《北京市商品房预售合同》、《面积确认及房款结算协议》共同构成了本案中的商品房预售法律关系，天洋投资公司、道合公司应对上述三份协议中相关义务的履行负有连带责任。（一）目标房屋系由天洋投资公司、道合公司共同销售给徐颖。《网易购房易房券确认函》系由天洋投资公司、道合公司与徐颖三方共同签订，如前所述，该《确认函》明确规定，目标房屋的销售活动系由天洋投资公司、道合公司联合开展，徐颖支付的80000元费用系由天洋投资公司、道合公司在天洋投资公司的经营场所共同收取，上述事实证明天洋投资公司、道合公司已清楚表明、并足以令徐颖相信，目标房屋系由天洋投资公司、道合公司共同销售给徐颖。（二）徐颖系基于对天洋投资公司、道合公司的共同信赖，方才同意签订案涉一系列协议，徐颖基于合理信赖所生利益理应受到法律保护。《网易购房易房券确认函》明确规定，道合公司全权代理网易同天洋投资公司联合开展目标房屋销售活动，徐颖基于对网易品牌以及天洋投资公司的共同信赖，方才同意购买目标房屋，并与天洋投资公司、道合公司共同签订《确认函》，后又与天洋投资公司签订《北京市商品房预售合同》。综上，目标房屋系由天洋投资公司、道合公司共同销售给徐颖，徐颖基于对天洋投资公司、道合公司的共同信赖，才同意与天洋投资公司、道合公司共同签署《网易购房易房券确认函》，后又与天洋投资公司签订《北京市商品房预售合同》及其补充协议。可见，《网易购房易房券确认函》、《北京市商品房预售合同》及其补充协议共同构成了本案中的商品房预售法律关系，目标房屋销售行为系由天洋投资公司、道合公司共同实施，二被告应对上述协议中相关义务的履行负有连带责任。综上所述，天洋投资公司未如约按期为徐颖办理不动产权证书，未如约按期实现市政正式供电，依法应当承担相应违约赔偿责任，天洋文化公司、道合公司依法应当就此承担连带责任。现徐颖依据《合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《公司法》第六十三条等规定，提起本案诉讼，恳请贵院判如所请，以维护徐颖的合法权益。天洋投资公司、天洋文化公司均未作答辩。道合公司辩称：我公司是团购组织方，80000元是我公司收取，目的是为业主争取80000元抵150000元的优惠。80000元不是购房款，是一个优惠活动，徐颖系自愿加入，加入后可以扣减150000元房款后向天洋投资公司支付剩余房款。徐颖如未享受到该优惠可以申请退还。但现徐颖购买了房屋，且享受了该优惠，我公司不应承担相应责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月31日徐颖与道合公司签订《网易购房易房券确认函》，约定内容如下：“1.本人已完全了解本活动为网易房产和超级蜂巢楼盘项目及其所属公司（以下简称为“该项目”）联合推出的优惠活动（以下简称为“本活动”）。2.本人已完全了解本活动服务执行方为：如：北京道合晟宇传媒广告有限公司（以下简称“该公司”），全权代理网易进行本活动所有的执行与服务本人购房享受该项目优惠的各项工作，该公司拥有正规的营业执照。3.本人因购买该项目所需要享受本活动的优惠政策，自愿缴纳80000元RMB（大写：捌万元整）（以下简称“该费用”）作为该项目以及该公司的服务费用，本人也理解无需缴纳该费用也可以购买该项目，但是不能享受网易本活动的优惠政策……5.本人已完全了解本人在成功购买并享受网易本活动所有的优惠活动之后，该费用将不退还于本人。6.本人因任何原因没有购买本活动中的该项目，也未使用本活动中的任何优惠，该公司无条件将于本活动结束之后1个月之内全额退还本人缴纳的该费用……”。2017年1月21日徐颖（买受人）与天洋投资公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定徐颖购买天洋投资公司开发的位于房山区X广场X#楼第X层5914号房屋一套，商品房规划性质为商务办公，预测建筑面积共41.73平方米，与该商品房有关的抵押情况为未抵押，房屋总价款为1194980元。出卖人应当于2017年5月1日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明；2.该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书（实测绘）》；3.满足出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》《房屋建筑使用说明书》。商品房相关设施设备交付条件中约定供电交付时纳入城市供电网络并正式供电。供电由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。出卖人办理不动产首次登记并办理完毕不动产转移登记备案手续后，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的，双方另行约定处理方式。该预售合同还对双方其他的权利义务进行了约定。2017年12月2日徐颖与天洋投资公司签订《面积确认及房款结算协议》，约定房屋坐落为房山区房山新城良乡组团X地块X#楼X层5914，经北京市公安局房山分局核准该套商品房的正式地名和楼号为北京市房山区X路X号院X号楼X层914，房屋实测建筑面积为41.79平方米，实测总价为1196233元。徐颖向天洋投资公司支付了全部购房款1196233元，并交纳了契税35887元、产权代办费1000元、印花税598元、登记费550元等共计38035元。天洋投资公司于2017年12月2日向徐颖交付了涉案房屋。涉案房屋至今未能办理不动产权权属转移登记。另查明，现涉案项目供电方式属于临时供电，接入市政正常供电的工程正在施工中，尚未施工完成，目前尚不具备市政正常供电的条件。经本院查询，现涉案房屋登记房屋坐落为房山区X路X号院X号楼X层5914，登记类型为初始登记，所有权人为天洋投资公司，规划用途为商务办公。天洋基业公司为法人独资有限责任公司，天洋文化公司为天洋基业公司的唯一法人股东。本案审理中，经本院询问，天洋投资公司称：一、关于违约金，徐颖所购房屋总价款为1193233元、日违约金为119.62元。徐颖系2017年12月2日办理交房手续，应自2019年12月2日产生违约金，截至2020年11月4日（开庭日）共计338天，合计违约金40432.68元。二、关于要求提供产权资料并退还契税等费用的意见，因徐颖为北京银行商业贷款客户，我公司在此期间，为其承担阶段性担保责任，且根据合同附件十补充协议第九条的约定，买受人在《预售合同》中办理房屋权属转移登记及代交税费的委托不得撤销，故请求驳回徐颖该诉讼请求。三、关于临电违约金答辩意见，目前，项目北区虽处于临时用电阶段，但自2019年增容后，未出现跳闸断电等现象，业主可正常用电。关于徐颖主张的临电赔偿问题，因已有多起判决案例，故我公司请求法院按照同案同判原则进行审理裁决。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，徐颖与天洋投资公司签订的《预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据双方合同约定，现徐颖要求天洋投资公司协助办理涉案房屋的不动产权权属转移登记，理由正当，予以支持。对于徐颖要求天洋投资公司退还契税、印花税、产权代办费、登记费等费用的诉讼请求，因现涉案房屋尚未办理不动产权属转移登记，徐颖可待办理完不动产权属转移登记后另行解决。因天洋投资公司确未在合同约定的期间内为徐颖办理不动产权属转移登记，已构成违约，天洋投资公司应当承担违约责任。现徐颖要求天洋投资公司支付逾期办理不动产权属转移登记的违约金，天洋投资公司亦同意支付，本院不持异议。关于违约金的计算方式，双方对违约金起算日期为2019年12月2日以及按照日万分之一的利息计算均无异议，本院亦不持异议，现双方争议的焦点为房屋价款的数额，本院认为，根据双方预售合同和《面积确认及房款结算协议》的约定，以及房款发票所载，涉案房屋的房屋价格应为1196233元，故本院确定违约金应当以1196233元为基数计算。对于违约金计算的截止日期，因涉案房屋不动产权属转移登记的办理时间尚不确定，故本案违约金暂计算至本案开庭审理之日即2020年11月4日止，此后逾期办理不动产权属转移登记的违约金，双方可根据实际情况另行解决。对于供电问题，根据查明的事实，徐颖购买的房屋自交付至今，未能实现合同约定的纳入城市供电网络并正式供电。天洋投资公司向徐颖提供了临时用电的替代性履行方式，虽使房屋达到了交付条件，但仍存在不符合合同约定的情形。鉴于临时用电相比正式供电存在不稳定的问题，对徐颖确实会造成一定影响，本院综合考虑徐颖遭受的损失情况、合同履行情况、当事人过错程度等因素，酌情确定2017年12月2日至2020年11月4日期间天洋投资公司向徐颖给付逾期实现正式供电违约损失的数额。此后的逾期实现正式供电违约损失的数额问题，当事人可另行解决。综上，对于徐颖合理的诉讼请求予以支持，对于徐颖过高的诉讼请求不予支持。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。天洋投资公司为一人有限责任公司，天洋文化公司为天洋投资公司的唯一股东，天洋文化公司未提供证据证明天洋投资公司的财产独立于天洋文化公司的财产，现徐颖要求天洋文化公司对天洋投资公司的债务承担连带责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于徐颖要求道合公司承担连带责任的诉讼请求，理由欠缺，不予支持。天洋投资公司、天洋文化公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、北京天洋基业投资有限公司于本判决生效之日起十日内协助徐颖办理位于房山区X路X号院X号楼X层5914（房山区新城良乡组团X地块X#楼X层5914号）房屋一套的不动产权属转移登记手续，将房屋过户至徐颖名下；二、北京天洋基业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向徐颖支付截至2020年11月4日的逾期办理不动产权属转移登记违约金40552.3元；三、北京天洋基业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向徐颖赔偿截至2020年11月4日的逾期实现正式供电的损失费17550元；四、天洋文化发展有限公司对本判决第二项、第三项承担连带给付责任；五、驳回徐颖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1009元，由徐颖负担383元（已交纳），由北京天洋基业投资有限公司负担626元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 冯 淼二〇二〇年十一月三十日书记员 张雨琪