浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终4120号 上诉人（原审被告）：杭州浙尊实业有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区留下街道屏峰******,统一社会信用代码91330106352459851G。 法定代表人：张兴国。 委托诉讼代理人：戚晓光，浙江凯旺律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：朱彩云，女，1995年12月30日出生，汉族，住安徽省安庆市岳西县。 委托诉讼代理人：邵云舟，浙江奇墨律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江亿泽房地产开发有限公司，住所地，住所地浙江省诸暨市陶朱街道宝利路**亿泽新疆大厦（**）会信用代码91330681683143675L。 法定代表人：蒋国泽。 诉讼代表人：浙江浣纱律师事务所，系该公司管理人。 委托诉讼代理人：范永兴，浙江浣纱律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州众友房地产营销策划有限公司，住所地，住所地浙江省杭州市萧山区萧山经济技术开发区建设二路**会信用代码91330109MA2AXXKQX5。 法定代表人：李庆。 上诉人杭州浙尊实业有限公司（以下简称浙尊公司）与被上诉人朱彩云、浙江亿泽房地产开发有限公司（以下简称亿泽公司）、杭州众友房地产营销策划有限公司（以下简称众友公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2019）浙0681民初17351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 浙尊公司上诉请求：撤销原判，改判由亿泽公司归还朱彩云购房款36万元、浙尊公司无需承担归还购房款的义务，也无需承担诉讼费，一、二审诉讼费用由亿泽公司、朱彩云承担。事实与理由：浙尊公司不是房屋买卖合同的相对方，无需承担返还购房款的义务。在本案中朱彩云和亿泽公司签订房屋买卖合同，朱彩云是买家，亿泽公司是卖家，而浙尊公司是接受亿泽公司的委托代为收款，所以浙尊公司的收款视为亿泽公司的收款，因此在合同解除后亿泽公司负有返还全部购房款的义务。一审法院说理部分前后矛盾。二、一审法院在判决书第6页第7行至11行认可了浙尊公司收取房款所产生的法律后果依法应由亿泽公司承担，故应由亿泽公司承担返还房款的法律责任。但是因为浙尊公司尚有173785元未交付给亿泽公司，故应由其承担该部分房款的退还责任。该部分表述前后矛盾，浙尊公司的购房款是否交付给亿泽公司是浙尊公司与亿泽公司的事情，亿泽公司可以向浙尊公司起诉要求归还购房款，而且浙尊公司之所以没有把购房款归还给亿泽公司是因为双方还没有结算，亿泽公司还欠浙尊公司保证金100万元。因此让浙尊公司承担173785元购房款的归还责任适用法律上逻辑混乱，没有法律依据，对浙尊公司来说也是不公平的。 朱彩云辩称，浙尊公司的上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。浙尊公司应对36万元房款承担连带支付责任，亿泽公司与浙尊公司存在欺诈行为，明知该房产有抵押查封还进行出售。 亿泽公司辩称，亿泽公司实际收到本案房款186215元，朱彩云已向管理人申报债权，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。同时再次通知浙尊公司及时向管理人申报债权。 众友公司未发表答辩意见。 朱彩云向一审法院起诉请求：1.判令被告交付2018年12月21日签订的亿泽大厦B幢604号商品房一套，如不能交付则解除合同并赔偿损失；2.判令亿泽公司、众友公司、浙尊公司赔偿原告损失同类型房屋三套（或折价赔偿）；3.判令被告支付原告自2018年12月25日起至交付止按每月2300元计算的租房损失；4、本案诉讼费、律师费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年12月21日，朱彩云（买受方）与亿泽公司（出卖人）订立《浙江省商品房买卖合同》一份，协议约定：出卖人经批准建设商品房暂定名亿泽新疆大厦，买受方购买亿泽新疆大厦B幢604号房，建筑面积74.57平方，房款合计四十八万元整。签订本合同时首付款二十四万元，余房款二十四万元整由买受人负责在合同签订之日起3日内将银行按揭贷款手续办理完毕。如果由于买受人自身原因不能及时办妥银行按揭贷款手续的，或者在本协议签订后由于国家宏观调控，出台新的政策等原因导致买受人无法办理按揭贷款手续的，买受人应当接到出卖人通知之日起15天内以现金的方式付清剩余房款。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。2018年12月14日，朱彩云在浙尊公司设立的POS机上向上海灿儒房地产经纪有限公司刷卡50000元，协议签订当日，朱彩云又向浙尊公司支付310000元。后因亿泽公司银行授信问题，导致朱彩云无法办理银行按揭贷款手续，致余款至今无法支付。经该院释明，朱彩云在合同无法履行的情况下，同意解除合同，并要求退还首付款，其余诉请不变。审理中，该院于2020年6月4日作出（2020）浙0681破申16号民事裁定书，裁定受理申请人吴小节、程忠焱对被申请人亿泽公司的破产清算申请。另查明，2018年8月17日，亿泽公司和浙尊公司签订了《诸暨〈新疆亿泽大厦〉项目独家全案营销代理合同》一份，亿泽公司委托浙尊公司全案独家代理新疆亿泽大厦的营销工作，亿泽公司一次性释放本案所有可售房源及价格表给浙尊公司，房源由浙尊公司进行销售，亿泽公司负责房屋销售中的定金及房款的收款工作，浙尊公司负责房屋销售中的团购费/认筹金的收款工作。销售代理期间，购房者交付的购房款由亿泽公司收取，并出具收据，亿泽公司按实际房款到账金额向浙尊公司结算佣金。实际销售过程中，销售房款和定金由浙尊公司代收，再由浙尊公司转账给亿泽公司，事后再进行对账结算佣金。本案中，亿泽公司收到浙尊公司转账的房款为186215元。众友公司是浙尊公司的合作单位，朱彩云是其介绍给亿泽公司的客户。 再查明，2018年4月19日，该院作出了（2018）浙0681执保395号民事裁定书，对浙江亿泽房地产开发有限公司名下坐落在诸暨市陶朱街道宝利路9号亿泽新疆大厦（B座）000603、000604、000605的房地产予以查封，查封的房屋包含朱彩云诉称的B座604号房屋。 一审法院审理认为，朱彩云与亿泽公司签订的商品房买卖合同,系当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定,依法成立并生效。现因案涉房屋在商品房买卖合同签订前已被人民法院依法查封,至今亿泽公司也未能解除案涉房屋查封手续，致使朱彩云的购房目的不能实现，故朱彩云在合同不能履行的情况下，主张解除合同的诉讼请求，该院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后,尚未履行的,终止履行。已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状,采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，朱彩云提供了付款凭证证明其已支付浙尊公司购房款360000元，浙尊公司也认可收到该房款，浙尊公司在亿泽公司销售现场代理销售，并在商品房买卖合同签订当日收取所售商品房房款，且在涉案楼盘销售过程中，亿泽公司对浙尊公司代收房款的行为也是认可的。因此浙尊公司收取房款所产生的法律后果依法应由亿泽公司承担，故应由亿泽公司承担退还房款的法律责任。但审理中查明，浙尊公司尚有收取的款项173785元未交付给亿泽公司，故应由其承担该部分房款的退还责任。 至于朱彩云要求按照消费者权益保护法要求亿泽公司承担同类型房屋三套或折价三倍的赔偿责任和《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同解释）第八条、第九条的规定，承担返还房款和利息，并赔偿已付购房款一倍的赔偿责任。该院认为，消费者权益保护法保护的是“消费者为生活消费需要购买、使用商品或接受服务”的权益，就本案事实而言，消费者权益保护法中规定的商品概念不应当包括房屋，故本案不宜适用消费者权益保护法。至于商品房买卖合同解释采取列举的方式，不仅明确规定了适用惩罚性赔偿的五种具体情形，而且规定必须是在由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的前提下，买受人才可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中亿泽公司虽然未告知朱彩云房屋已被法院查封的事实，有违诚信行为，导致朱彩云签订的合同目的不能实现而使合同解除，但亿泽公司的行为并不符合商品房买卖合同解释的相关规定，故朱彩云无权要求亿泽公司承担惩罚性的赔偿责任。至于朱彩云主张的租房损失、律师费损失，未提供相应证据，该院不予支持。另朱彩云认为浙尊公司和亿泽公司恶意串通，实施欺诈行为，应共同承担赔偿责任，但其提供的证据不足以证明浙尊公司与亿泽公司存在恶意串通损害原告利益的情形，故朱彩云主张浙尊公司承担共同赔偿责任缺乏事实依据，该院不予支持。至于众友公司并非买卖合同的相对方,其仅为买卖交易之居间人,故对于朱彩云基于房屋买卖合同关系要求众友公司作为居间人承担赔偿责任之诉讼请求,该院亦不予支持。综上所述，朱彩云主张诉讼请求中的合理部分，该院予以支持，不合理部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、朱彩云与浙江亿泽房地产开发有限公司于2018年12月21日签订的《浙江省商品房买卖合同》于判决生效之日解除；二、浙江亿泽房地产开发有限公司应归还朱彩云购房款186215元〔针对本判项，朱彩云仅能在浙江亿泽房地产开发有限公司破产程序中依法申报债权，不得据此获得个别清偿〕，款限判决生效之日起十日内付清；三、杭州浙尊实业有限公司应归还朱彩云购房款173785元，款限判决生效之日起十日内付清；四、驳回朱彩云的其余诉讼请求。如果被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22266元，由朱彩云负担12000元，浙江亿泽房地产开发有限公司负担5266元，杭州浙尊实业有限公司负担5000元。 浙尊公司在二审中提交关于《亿泽新疆大厦》营销代理的相关事项处理备忘录1份，拟证明亿泽公司同意于2019年1月31日前全额退还100万元保证金，但亿泽公司至今未退还，浙尊公司与亿泽公司之间有经济纠纷尚未结算。朱彩云质证认为，形式真实性无异议，关联性有异议，该备忘录签订时间为2019年1月20日，退还时间为2019年1月31日前，朱彩云于2018年12月交付房款，故与涉案房款无关联性。亿泽公司质证认为，对真实性无异议，但不能达到证明目的，该证据仅能证明亿泽公司与浙尊公司有100万保证金未结算，管理人已通知浙尊公司申报债权。众友公司未发表质证意见。本院认证认为，该备忘录系浙尊公司与亿泽公司就亿泽新疆大厦营销代理达成的协议，与本案不具有关联性，依法不予认定。 其他当事人在二审中均未提交相应的证据。 本院对一审法院查明的事实依法予以确认。 本院认为，合同一方当事人已经履行合同义务后合同被解除，取得财产的依据不复存在，而无合法根据取得财产属于不当得利，不当得利以返还为原则，因此因合同取得财产的不当得利者应当返还财产，直至财产归属情况恢复至合同生效前的状态。本案朱彩云系向浙尊公司履行了支付购房款360000元的义务，浙尊公司在实际取得购房款后仅向亿泽公司支付186215元，尚有收取的款项173785元未交付给亿泽公司，故由实际取得购房款173785元的浙尊公司向朱彩云返还此款体现了返还不当得利的本旨。浙尊公司在合同解除后承担返还责任的义务，与合同尚未解除时其不承担合同义务并不相悖。 综上所述，浙尊公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3776元，由杭州浙尊实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑森轶 审判员  茹赵鑫 审判员  张百元 二〇二〇年十一月三十日 书记员  陶钿钿