广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初4535号原告（反诉被告）：陈汉平，男，1979年7月16日出生，汉族，住河南省息县*******陈中队7，公民身份号码为413************717。委托诉讼代理人:卢苇丛,广东君谋律师事务所律师。委托诉讼代理人:曾璐,广东君谋律师事务所律师。被告（反诉原告）：祝静怡，女，1980年11月16日出生，土家族，住湖北省恩施市************，公民身份号码为422************227。委托诉讼代理人：余江，重庆市开州区临江法律服务所法律服务工作者。原告陈汉平与被告祝静怡房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院予以受理，并将本诉和反诉合并审理，于2020年6月9日适用简易程序进行了公开开庭审理；后于2020年6月28日进行了司法鉴定笔录，并于2020年9月21日再次公开开庭进行了审理。原告陈汉平（仅参加第一次庭审）、委托诉讼代理人曾璐，被告的委托诉讼代理人余江到庭参加了诉讼。调解及鉴定期间不计入审限，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房租及水电费（从2019年4月起支付至搬出房屋为止，暂计至2019年12月为130131元）；2.判令被告支付原告搬迁费用2255元；3.判令被告承担本案诉讼费用。后原告提交书面情况说明，确认第一项诉讼请求的房租及水电费支付至2019年12月31日，之后的不再主张。事实和理由：原、被告双方于2016年7月1日签订了《租赁协议书》，约定原告将虎门镇博头工业区15号（即利来大厦五楼）出租给被告使用，租金为每月9500元，水电费按实际用量缴纳，租赁期为五年，从2016年7月15日起至2021年7月15日止。合同签订后，原告按合同约定向被告交付了房屋，被告初期也如约向原告支付租金及水电费，但从2018年开始被告经常拖延、迟付租金，原告考虑到经济不景气，对被告一再宽限。然而被告后期变本加厉，从2019年4月开始未再支付过租金，连水电费也是原告帮其垫付，基于此种情况，原告于2019年9月30日与被告协商一致，确认将《租赁协议书》作废，但被告却未将房屋内设备等搬走，致使原告一直无法正常使用房屋，原告多次与其沟通协商，要求其搬迁，但被告就是不予处理。为防止损失进一步扩大，原告在通过《律师函》、《公告》、打电话、发信息等多种方式要求被告搬迁无果的情况下，于2020年1月12日将其设备迁出了房屋，放于一楼保存（有保安看管）。原告认为，被告使用了租赁物却一再拖延给付租金和水电费，在原告给予了其足够时间准备资金的情况下仍然不支付房租、与其协商了解除合同却占用房屋不还，其行为给原告造成了严重的经济损失。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。针对原告的起诉，被告辩称，1.本案为房屋租赁纠纷，原告提供的证据显示房屋产权人为苏智晓，在没有授权依据的条件下，原告与马伟红签订《租赁协议书》以及原告诉被告在主体资格上有问题，不能作为适格原告。2.原告诉求不成立。原告主张2019年9月30日终止租赁关系，因此再主张2019年10月至12月租金没有事实和法律依据。水电费没有提供水电部门的清单不能作为认定根据，即使原告主张租金为57000元，根据被告2019年4月至9月通过银行转账及微信转账已支付54000元，再加上房屋押金19000元，合计73000元，因此被告并没有拖欠原告2019年4月至9月租金。原告主张搬迁费2255元，没有经过被告同意且不是为被告利益，不具备合理性，不能由被告承担。3.被告在租赁期间进行装修添附投入资金415200元，根据权利义务一致原则和利益补偿相适公平原则，原告中途终止租赁，被告投入资金41万余元并没有得到相应补偿，这与法律公平正义相悖的，因此我方主张支付260000元是综合考虑使用折价后的价值。原告没有征得被告同意将机器设备及办公用品搬至露天空地上放置，在今年多雨季节经常遭到雨淋，导致受损造成原价值35万的财产明显降低，直接经济损失达20万以上，因此原告对此重大过错应予以赔偿。被告向本院提出反诉请求：1.判令原告退还被告房屋租赁押金19000元；2.判令原告支付被告装修费和添附房屋费用260000元；3.判令原告赔偿被告机器设备损失200000元；4.判令原告承担本案诉讼费用。后被告增加一项反诉请求为：确认原告与被告之间2016年7月1日签订的租赁协议书无效。事实和理由：被告与原告于2016年7月1日签订了《租赁协议书》，约定原告将虎门镇博头村工业区15号利来大厦五楼（产权证实际只有四楼，五楼属于违法搭建的铁皮房）租赁给被告，租金为每月9500元，押金19000元，租期为五年，从2016年7月15日至2021年7月15日。合同签订后，被告向原告缴纳押金19000元，并经原告同意，被告投资400000元进行了厂房功能隔断、电线安装、车间和办公室装修以及厂房和厕所的添附。2019年1月12日原告未经被告同意，擅自将被告的机器设备搬出车间放置在露天空地上且没有进行遮挡保护，造成机器设备价值明显降低，造成直接经济损失200000元，因此原告违反了先合同义务和后合同义务，被告提起反诉，请求判如所请。针对被告的反诉，原告辩称，1.《租赁协议书》并非完全无效，被告要返还全部押金并不完全合理。案涉租赁标的除了厂房外，还有2间宿舍，宿舍有《房屋所有权证》，即使厂房因未经批准建设认定无效，宿舍部分租赁协议书应属有效。即便认定合同无效，但鉴于签订协议时被告已明知厂房系搭建铁皮房，双方对于合同无效应承担同等责任。因此合同并非完全无效，原告无须返还全部押金。2.双方签订合同时，案涉房屋的结构已经是房屋的现状，被告主张花费400000元装修和添附的事实并不存在。厂房、办公室、厕所、厨房和宿舍都是可以直接使用，被告宣称花费400000元装修不是事实。原告当时只将总电线安装到5楼，被告安装了电线分线，后又安装了6台空调和20台吊扇，对此原告予以确认，这部分装修原告同意以10000元的价格折价使用。若被告对此价格不认可，亦可以将上述物品中未形成附合的部分拆除。3.原告已尽到相关义务，被告主张机器设备损失没有任何依据。双方已于2019年9月30日签字确认终止合同，意味着被告已经没有再占有使用房屋的基础，其有义务将房屋清空，但原告多次催告要求其腾空房屋，其不予理会。被告的行为致使房屋有3个月时间无法被正常使用，侵犯了原告合法权益。为了减少损失，2020年1月2日在口头沟通无果的情况下，原告通过多种方式催告被告，要求其支付房租并在7日内腾空房屋，但被告仍然置之不理，无奈之下，原告只得于2020年1月14日请人将相关设备搬至一楼，请保安看管，并以雨布将其覆盖妥当。至此原告已经仁至义尽。被告故意放任自己的物品侵犯原告权益，对自己物品置之不理，却要求原告赔偿所谓损失，实在毫无道理。经审理查明，2016年7月1日，原告与被告签订《租赁协议书》（以下简称协议一），约定原告将位于东莞市虎门镇博头工业区第五栋厂房（利来大厦）的五楼和博头工业区第五栋宿舍的二楼两间宿舍出租给被告使用，租金合计9500元/月，租金没有区分厂房租金和宿舍租金。原告主张厂房面积为700多平方米，两间宿舍共70-80平方米，被告称厂房面积为800平方米，两间宿舍共40-50平方米。协议约定租赁期为2016年7月15日至2021年7月15日，被告需向原告缴纳2个月租金作为押金，共19000元。原告提交了两份《房屋所有权证》，所有权人均为苏智晓，一份为厂房的权属证，显示建筑结构及层数为混合四层，基底面积为864平方米。另一份为宿舍的权属证，显示建筑结构及层数为混合五层，基底面积250平方米。原告提交了其与案外人马伟红于2017年9月19日签订的《租赁协议书》（以下简称协议二）及补充协议，约定马伟红将东莞市虎门镇博头工业区第五栋厂房（利来大厦）整幢厂房、宿舍及饭堂租赁给原告用于经营使用，租赁期为2016年6月1日至2024年5月31日，每月租金52620元，前五年免升租，第六年开始即2021年10%。马伟红同意原告可在四楼安装铁棚做防水或轻放货物使用（注：不得做工场使用），但在安装时必须先要拟份安装材料和安装方案给马伟红了解并得到同意方能安装，若安装以后发生任何事情，全部由原告负担。原告后又提交苏智晓的委托书，证明其将案涉房屋委托给马伟红出租、收租及与此相关的事宜。原告主张案涉租赁物厂房的五楼是原告搭建的，未进行相关报建手续，也没有产权登记，被告对此予以确认，确认租赁的厂房是临时搭建的铁棚。双方确认原告收取被告押金19000元。2019年9月30日，原、被告签名确认“合同已收回作废，工厂已停工，在等货款回来发工资”。原告主张被告一直未搬走厂房内机器设备，被告确认因经营不善拖欠工人工资，工人不许其搬走机器，被告无法搬走。原告曾向被告发送律师函，要求被告支付房租和水电费130131元，并在收到函件3日内将房屋的所有设备用品搬出，否则原告有权自行处理，造成损失由被告自行承担，该律师函原告邮寄至被告身份证地址，并于2020年1月7日被签收。原告同时于2020年1月8日向被告微信发送贴在厂房上的公告，公告内容为要求其一周内搬出设备，否则原告自行收回房屋。原告主张2019年4月至12月的租金及水电费130131元，提交了收款收据显示：2019年4月房租9500元、污水处理费200元、厂电2915元、水395元、宿舍304元，共计13314元；2019年5月房租9500元、污水处理费200元、厂电3705元、水870元、宿舍316元，共计14951元；2019年6月房租9500元、污水处理费200元、厂电5075元、水1130元、宿舍277元，共计16182元；2019年7月房租9500元、污水处理费200元、厂电6102元、水930元、宿舍270元，共计17002元；2019年8月房租9500元、污水处理费200元、厂电6426元、水990元、宿舍330元，共计17446元；2019年9月房租9500元、污水处理费200元、厂电4645元、水900元、宿舍350元，共计15595元；2019年10月房租9500元、污水处理费200元、厂电3744元、水760元、宿舍178元，共计14382元；2019年11月房租9500元、污水处理费200元、厂电1066元、水360元、宿舍75元，共计11201元；2019年12月房租9500元、污水处理费200元、厂电208元、水510元，共计10418元。上述收款收据合计130131元。原告提交了租金计算表格，列明了被告租金缴纳记录显示自2017年2月16日至2019年9月22日期间被告共支付433025元（包含了2019年4月至9月22日共支付了54000元），还列明了2016年7月15日至2019年12月31日被告应缴纳租金水电费汇总的表格，被告应缴纳的2016年7月15日至2019年3月31日应付租金水电费金额为554254元，2019年4月1日至12月的金额与原告提交的收款收据金额一致。原告确认被告已缴纳完毕2019年3月31日前的租金及水电费。被告对原告制作的该表格真实性确认，但认为表格中没有包含被告现金支付情况，但被告无法举证证明其支付现金给原告的时间及金额。被告另主张2019年4月至9月22日共支付了54000元是支付2019年4月1日之后的部分租金及水电费。原告主张搬迁费用2255元，提交机器设备清单以及搬运工人签名捺印的工资共2000元及工人的伙食费205元、购买雨布费用470元，共计2675元。被告承租后对案涉厂房进行了装修，被告主张装修及添附房屋的费用为260000元。被告申请了证人出庭作证，主张证人为装修时的看管人员及装修的负责人，证人对装修情况进行了陈述，称厂房的电线、灯是被告安装，并隔开了5间办公室，做了一个厨房和卫生间，装修金额为415200元。就装修现值问题本院委托鉴定机构进行了鉴定，鉴定机构作出的鉴定结论是按照现场测量的工程量,执行当地施工时期现行定额计价方式进行造价鉴定,鉴定报告第3页列明了计价依据,载明:鉴定机构及双方当事人一起到现场进行实测的工程量,进行造价鉴定;人工、材料价格：材料价按2016年8月东莞建设工程造价信息结合市场进行计算。第四点分析说明中载明由于当事人无法提供任何装修工程资料，所有装修做法我司根据施工现场情况结合常规装修做法考虑进行造价鉴定。第五点鉴定机构作出了造价鉴定结论为造价102224.88元。鉴定结论是基于鉴定资料，根据相关资料和施工时期当时的定额水平、价格水平得出的鉴定结论。鉴定结论中包含了玻璃门3493.5元、风扇3224.4元（20台），双方确认上述为未形成附和可以由被告拆走。原告主张该鉴定报告明显作出的是2016年装修时的价格，而并不是经过三年多使用后现在的装修现值，不能作为定案依据。被告予以认可鉴定结论，主张鉴定报告的价格现已经被原告占有使用，原告应支付给被告。被告另主张机器设备损失费用，提交了厂房机器设备被放置在一楼区域的照片以及法院资产评估报告，主张原告没有将其机器设备放置好，造成经济损失200000元，该价格是其根据购买价格结合折旧以及法院评估结果估算出来的。被告提交的法院资产评估报告显示资产持有人东莞市固业服饰有限公司，被告主张其与该公司共同经营。原告则称合同终止后原告通过各种途径通知被告要求其腾空房屋，但被告均置之不理，原告为了避免更大损失才请人将房屋搬空，原告搬出的机器设备不但要求保安看管，还以雨布将机器设备覆盖妥当，原告已尽到合理善意的注意义务。以上事实有原告提交的《租赁协议书》、补充协议、押金收据、房屋所有权证、授权委托书、合同终止协议、收据、律师函、邮单查询、搬运清单、微信聊天、银行流水记录、微信账单详情，被告提交的微信聊天记录、证人证言、厂房现场图片、结构及装修示意图、销售单及企业信息、机器设备清单、法院资产评估报告以及本院委托鉴定机构作出的司法鉴定意见书、本院的庭审笔录、司法鉴定笔录等附卷为据。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于原告是否有出租权的问题，原告已提交了房屋所有权证、原告与案外人马伟红的《租赁协议书》、补充协议、押金收据、马伟红受苏智晓委托的委托书予以佐证，可以证明原告有权对外出租房屋，且被告一直向原告缴纳房屋的租金及水电费。因此被告对于原告出租人身份提出的异议不能成立，本院不予采纳其主张。由于案涉厂房为第五层，房屋所有权证显示厂房仅有四层，原告主张案涉租赁厂房是原告自行加建，并未取得建设工程规划许可证也没有产权证，被告亦确认原告主张。而宿舍两间是在二楼，有房屋所有权证，但双方在《租赁协议书》中并未具体约定两间宿舍的租金是多少，关于厂房及宿舍的面积也未有明确的记载，双方也无法确定，因此宿舍的租金无法从总的租金中区分，且宿舍面积占比较小。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告请求确认案涉租赁协议书无效，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告确认其已于2020年1月14日搬出被告的机器设备等物品，案涉厂房已归还原告。原告确认收到被告两个月押金共19000元，因此原告应予以返还19000元。对于原告的本诉请求及被告的反诉请求，本院具体分析如下：关于房屋占有使用费及水电费。案涉《租赁协议书》无效，但被告在返还租赁房屋前对房屋占有使用，应该支付房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的金额，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，可以依据《租赁协议书》中约定的金额确定，且被告之前的缴纳亦是按照《租赁协议书》约定缴纳，每月为9500元（厂房及两间宿舍）。原告主张被告自2019年4月至2019年12月31日未缴纳房屋占有使用费，被告则主张其2019年4月至9月期间支付了的54000元是支付该段期间的占有使用费及水电费。但被告对原告提交的租金计算明细表真实性予以确认，该明细表列明了被告自2017年2月16日至2019年9月22日期间共支付433025元，而被告应付租金明细表中列明了2016年7月15日至2019年3月31日被告应支付占有使用费及水电费为554254元，两者相差121229元，再结合被告每月应支付的租金水电费金额大概在10000至22000之间不等，列明的缴纳月份相差6个月等情况，被告主张支付的现金部分虽然没有提交证据，但原告确认被告已缴纳完毕2019年3月31日之前的占有使用费及水电费，由此可见原告主张的被告缴纳费用至2019年3月31日是合理有据的，且原告仍提供了2019年4月至2019年12月的租金收款收据原件予以佐证，本院予以采纳原告的意见。被告主张2019年4月至9月期间支付的款项是支付2019年4月之后的占有使用费及水电费依据不足，本院不予支持。根据原告的计算及提交的收款收据可以证明被告尚欠原告占有使用费及水电费共计130131元。该费用支付期限早已届满，原告亦通过律师函等方式催要，未有证据显示被告已支付，因此被告应立即向原告支付2019年4月至12月期间的占有使用费及水电费130131元。关于原告搬迁被告机器设备的费用。原告已通过发送律师函、微信等方式告知被告要求其搬迁机器设备，被告未能搬出，影响了原告使用房屋，原告请工人搬出机器设备并购买雨布将被告设备遮挡，该费用均为合理的开支，且是为被告利益所做出的，因此被告应支付上述费用，原告提交的搬迁清单列明了搬迁的设备名称及工人工资、工人餐费及雨布的费用共计2675元，原告主张该费用2255元，是原告对自身权利的自由处分，依据充分，本院予以支持。关于被告主张的装修费和添附费，经本院委托的司法鉴定机构鉴定金额为102224.88元。但根据鉴定报告可以看出该鉴定的价格依据的人工材料是2016年8月的东莞建设工程造价的价格，并非2016年当时的装修在现在鉴定时的价格，该价格并没有扣除使用年限的折旧等因素，不是装修的现值价格。且鉴定价格中包含了未形成附和的玻璃门3493.5元和风扇3224.4元应予以剔除，剔除后为95506.98元。本院认为被告诉请的装修费及添附房屋的现值应在该金额基础上结合房屋使用年限的折旧情况予以酌定，本院酌情认定为62000元。再根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，导致案涉《租赁协议书》无效，双方均有过错，被告并未认真审核原告的出租房屋的有效证件，因此本院认为双方应各承担50%责任，即原告应向被告支付装修费及添附费用31000元。关于被告主张的机器设备损失费。本院认为，被告提交的法院资产报告显示的机器设备持有人并非被告，且被告并未有直接证据证明机器设备因放置在一楼导致了损失的程度及金额，再退一步讲，原告已尽到合理通知义务，被告未能将设备及时搬出，原告自行搬出放置且覆盖雨棚，并未有明显的过失，被告要求原告支付机器设备的损失费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告陈汉平与被告祝静怡于2016年7月1日签订的《租赁协议书》无效；二、限被告祝静怡于本判决发生法律效力之日起五日内支付房屋占有使用费及水电费共130131元；三、限被告祝静怡于本判决发生法律效力之日起五日内支付搬迁费用2255元；四、限原告陈汉平于本判决发生法律效力之日起五日内返还案涉房屋押金19000元给被告祝静怡；五、限原告陈汉平于本判决发生法律效力之日起五日内赔偿装修费及添附费31000元给被告祝静怡；六、驳回被告祝静怡的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序收取本诉受理费1474元（原告已预交），由被告祝静怡负担；减半收取反诉受理费4242.5元（被告已预交），由原告陈汉平负担443元，由被告祝静怡负担3799.5元。鉴定费4219元（被告已预交，鉴定机构的工作联系函显示收取方式是按照被告提交的装修金额351600元按比例收取），应由原告陈汉平负担615元，由被告祝静怡负担3604元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  单晓丽二〇二〇年十一月六日书记员  李敏仪罗戍娜强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。