广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初12981号原告：余军昌，男，1968年5月20日出生，汉族，住广东省大埔县,委托诉讼代理人：文毅，广东育资律师事务所律师。被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市花都区颐和盛世五街****，统一社会信用代码91440101618755886F。法定代表人：何建信，该公司经理。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张哲，男，该公司员工。第三人：广州珠江实业开发股份有限公司，住所地广，住所地广州市越秀区东风中路**颐德中心**信用代码9144010119048157XD。法定代表人：张研，该公司董事长。委托诉讼代理人：何彩霞，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：石璐，广东四端律师事务所实习人员。原告余军昌与被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司），第三人广州珠江实业开发股份有限公司（以下简称珠江实业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告余军昌的委托诉讼代理人文毅、被告东湛公司的委托诉讼代理人杨栩锋，第三人珠江实业公司的委托诉讼代理人何彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余军昌向本院提出诉讼请求：1.判令东湛公司解除广州市花都区颐和盛世五街15号703房上设立的抵押权，判令珠江实业公司协助东湛公司解除上述抵押权；2.判令东湛公司及时协助余军昌办理广州市花都区颐和盛世五街15号703房的房屋网签及过户手续；3.判令东湛公司承担余军昌为本案所支出的合理开支即律师费8000元；4.判令东湛公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：余军昌与东湛公司于2013年12月24日签订了《颐和盛世认购书》，约定：1、余军昌认购东湛公司开发的颐和盛世E区12栋703房（查册的标准地址为广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园五街15号703房，以下简称“案涉房屋”），建筑面积163.04平米；2、房屋总价款为945632元人民币；3、认购书与《商品房买卖合同》具同等法律效力；4、其他约定。此后，余军昌陆续向东湛公司支付了全部购房款945632元，东湛公司向余军昌出具了收款收据。余军昌与东湛公司于2017年9月20日就案涉房屋买卖签订了《协议书》，约定的房屋位置、面积及总价款与前述《颐和盛世认购书》相同。《协议书》还进一步约定：1、东湛公司须在2018年6月30日前向余军昌交付案涉房屋；2、余军昌满足广州市购房资格后，东湛公司需在10日内配合余军昌办理网签合同。余军昌还缴纳了专项维修基金17119.20元，并向小区所在的物业公司支付了物业服务费用。在余军昌已支付全部房款后，东湛公司在未告知余军昌的情况下，于2018年6月29日将案涉房屋抵押给东湛公司自己的股东之一，也即珠江实业公司广州珠江实业开发股份有限公司。该珠江实业公司不仅为大型国企，也是一家上市公司，其在2018年6月21日（该日期由证监会信息披露公开可查）收购东湛公司股份前必须进行详细的尽职调查。珠江实业公司作为从事房地产开发多年的公司，其尽调范围必然会重点关注土地使用权、房屋存货等核心资产现状，余军昌与东湛公司之间的认购书、协议书等销售资料必然属于财产情况调查的核心内容之一。因此，珠江实业公司对案涉房屋抵押前已出售的事实明显知情，但仍在案涉房屋上设置了抵押权，其在维护自身投资利益的同时罔顾诸多业主的合法权益。东湛公司与珠江实业公司恶意的抵押行为，使得余军昌购买的案涉房屋无法办理网签及过户。其间，余军昌多次与东湛公司沟通试图解决上述事宜，亦在满足购房资格后立即通知了东湛公司，但均未获响应，只得诉诸法院以维护自身合法权益。东湛公司及珠江实业公司的行为严重损害了余军昌基于合法房屋买卖行为的物权期待权，余军昌有权要求东湛公司继续履行《颐和盛世认购书》及《协议书》的卖方义务，在解除案涉房屋上设立的抵押后立即配合余军昌办理案涉房屋的网签、过户等手续。并且，东湛公司还应向余军昌支付因维护自身权益所支出的必要费用（律师费）8000元。为维护余军昌的合法权益，特向法院提起本诉，望法院依法支持余军昌的全部诉讼请求。东湛公司辩称，案涉房屋网签及过户手续需待珠江实业公司解除案涉房屋的抵押权后才能办理，余军昌要求我方支付的律师费没有合同和法律依据，并且余军昌并无合同及付款流水等证据证明这笔费用的产生。珠江实业公司述称，一、余军昌在认购时明知其自身不符合广州市购房政策仍与东湛公司签订《认购书》，对案涉房屋不能办理网签及产权登记存在重大过错。第一，余军昌在起诉状中自认其本人在2013年12月24日认购时明知其自身不符合广州市购房政策、无法办理网签及产权登记的情况下仍与东湛公司签订《认购书》，余军昌对案涉房屋至今不能办理网签及产权登记存在重大过错，且余军昌明知其不具备购房资格仍购买房屋的行为表明其可以预见并愿意承担将来可能发生的交易风险。第二，即使余军昌于2013年12月24日与东湛公司签订了《认购书》，但由于余军昌认购时不具备购房资格才导致案涉房屋至今未能网签、办理预告登记，余军昌不符合广州市购房政策，不属于消费者购房人。第三，在余军昌具备购房资格前，余军昌不享有物权期待权。余军昌在认购时不具备购房资格且至今未能提供证据证明其已具备购房资格，即便余军昌现具备购房资格，但珠江实业公司与东湛公司早已于2018年6月底已办妥抵押登记，抵押登记时间远远早于余军昌具备购房资格的时间。在办理抵押前，案涉房屋全完具备网签、办证的条件，由于余军昌违反广州市购房政策，才导致至今未能网签、办证，余军昌自身存在重大过错，应承担相应的责任。第四，案涉房屋于2018年8月1日才交付给余军昌，珠江实业公司与东湛公司于2018年6月底已办妥案涉房屋在建工程抵押登记（后于2018年12月29日转为持证抵押），抵押登记时间先于房屋交付时间。第五，余军昌未提供购房款转账流水，仅提供购房款收据，并不足以证明余军昌已支付全部购房款，且余军昌提供的收据均盖有广州颐和房产策划代理有限公司公章，即余军昌将全部购房款支付给了广州颐和房产策划代理有限公司，余军昌违反了《广东省商品房预售管理条例》第三十条、第三十一条关于商品房预售款须直接存入商品房预售款专用账户内的规定，存在重大过错。正是由于余军昌未按规定将案涉购房款汇入商品房预售款专用账户、不网签等过错，才导致珠江实业公司对涉案房屋已出售行为完全不知情。二、珠江实业公司与东湛公司已依法办理抵押登记并取得他项权证，珠江实业公司作为抵押权人的合法权益应受法律保护，余军昌无权要求涂销抵押登记。余军昌仅与东湛公司签订了认购书，未办理任何的网签、预告登记及产权登记，余军昌、东湛公司之间系因合同履行产生的债权债务关系，并非物权关系。但珠江实业公司于2018年6月底已办理抵押登记，依法已取得案涉房屋的抵押权，余军昌无权要求涂销案涉房屋的抵押登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给珠江实业公司，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失。珠江实业公司已依法取得案涉房屋的抵押权，如导致余军昌无法办理产权证，余军昌可通过其他途径救济，无权要求涂销抵押登记。三、珠江实业公司不清楚余军昌与东湛公司之间的买卖关系，案涉房屋一直登记在东湛公司名下，珠江实业公司善意取得案涉房屋抵押权，对案涉房屋享有的抵押权合法有效。《物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。案涉房屋一直登记在东湛公司名下，产权登记上未出现任何已出售的信息，珠江实业公司基于信赖房屋登记中心物权登记的公信力，付出了相应的对价（向东湛公司提供3.35亿元借款），并经过合法的抵押权登记，符合善意取得抵押权的法定条件，已依法取得抵押权。综上，珠江实业公司对案涉房屋享有合法有效的抵押权，余军昌无权要求解除案涉房屋的抵押。本院经审理认定事实如下：2013年12月24日，东湛公司（甲方、卖方）与余军昌、唐源莲（乙方、买方）签订《颐和盛世协议书》，约定，乙方向甲方购买位于花都区炭步镇文二村颐和盛世花园E区自编12栋703房,该商品房的总价款为945632元，甲方同意乙方按分期付款的方式支付房款。2017年9月20日，东湛公司（甲方、卖方）与余军昌、唐源莲（乙方、买方）签订《协议书》，约定，乙方向甲方购买位于花都区炭步镇文二村颐和盛世花园五街15号12栋703房，乙方购买的商品房作为在建商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，该商品房的总价款为945632元。甲方同意乙方按一次性付款支付房款。甲方须将经过甲方、施工方、监理方和设计方四方共同验收合格的商品房于2018年6月30日前向乙方交付该商品房，鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证，乙方对该商品房只有使用权。如果在广州市取消限购政策后，乙方应在十天内同甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本。否则，乙方每逾期一天，按总房价款万分之五的比例向甲方支付违约金，超过三十日，甲方享有解除本协议的权利，且乙方应按总房价的20%向甲方支付违约金。甲乙双方在签订广州市房管局规定的网签合同版本时，房屋总价款与本协议约定的价款一致，双方均不得再提高或降低。协议书并对其他权利义务进行了约定。庭审中，余军昌与东湛公司致确认余军昌已经于2017年9月20日付清全部房价款。2018年8月1日，余军昌办理了涉案房屋的收楼手续。2018年6月29日，涉案房屋办理了在建工程抵押，2018年12月29日，涉案房屋办理了抵押登记，抵押权人是珠江实业公司。东湛公司确认涉案房屋于2018年7月13日办理初始登记至其名下。诉讼中，余军昌陈述其签订认购书和协议书时不具备购房资格，其不具有广州市户籍，名下在广州市从未登记过房产，余军昌认为其是消费者购房人，现在已经通过在广州购买社保连续5年的方式获得广州市购房资格，因其与配偶唐源莲在广州市白云区租有档口，开设药店，一名未成年子女随夫妻二人居住在档口内，因此为了保障一家人的居住，购买了涉案房屋。余军昌向本院提交查询时点为2020年9月25日的《购房资格证明》、广州市个人名下不动产登记结果查询证明及社保缴费历史明细表，《购房资格证明》显示截至2020年9月25日止，余军昌具备广州市住房限购区域内住房购买资格。广州市个人名下不动产登记结果查询证明显示余军昌、唐瑞莲、余里在广州市名下查无房产情况记录。缴费历史明细表显示余军昌自2013年12月份开始至2020年4月份在广州市缴纳社保，其中2014年1月份、5月份为补收，其余月份为正常。余军昌向本院主张律师费，未向本院提交代理合同及发票，余军昌陈述主张律师费没有合同依据。另查，2018年6月21日，东湛公司（甲方、借款人）与珠江实业公司（贷款人、乙方）签订《借款合同》，约定乙方向甲方提供借款本金3.35亿元。同日，珠江实业公司（抵押权人、甲方）与东湛公司（抵押人、乙方）签订《抵押合同》，约定，乙方所担保的主债权为甲方依据其与东湛公司于2018年6月21日签订的主合同（名称：《借款合同》）而享有的对债务人的债权，抵押物详见《抵押物清单》，《抵押物清单》中载明了包含涉案房屋在内的279套房屋。唐源莲是余军昌的配偶，唐源莲于诉讼中前来本院陈述，因为余军昌案件起诉的时候我在外地不在广州，因此我并未作为本案的当事人参加诉讼，现在我才回来广州，前来陈述关于本案的相关情况，我与余军昌购房之后，已经付清了全部购房款，作为买方我们已经履行完毕全部的义务，因为当时我无法参加诉讼，且我们是夫妻关系，对余军昌就本案的起诉我是知情并同意的，我认为由余军昌一个人提起诉讼主张权利就可以了，也可以视为我主张权利了，我不再就位于广州市花都区颐和盛世五街15号703房主张权利，我同意上述房屋直接过户至余军昌一个人名下。本院认为，余军昌与东湛公司签订的《颐和盛世认购书书》、《协议书》均是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，成立有效。余军昌向本院提交了购房资格证明及广州市个人名下不动产登记结果查询证明，显示余军昌在广州市无房产记录，余军昌在签订认购书购买案涉房屋的当月开始在广州市购买社保，其主张购买涉案房屋用于居住符合常理，故余军昌属于消费者购房人。余军昌和东湛公司签订《颐和盛世认购书》、《协议书》，向东湛公司支付了全部购房款，上述行为均发生在东湛公司将涉案房产抵押给珠江实业公司之前，东湛公司作为涉案物业的开发商，在明知该物业已经出售给余军昌、其已经收取余军昌全部购房款并将房屋实际交付给余军昌的情况下，仍将该房屋抵押给珠江实业公司，且在珠江实业公司登记成为其股东之后为珠江实业公司办理抵押登记手续，东湛公司的行为严重不诚信。参考《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，在优先于抵押权的建筑工程承包人的优先受偿权尚不能对抗买受人的情况下，本案珠江实业公司作为抵押权人对涉案房屋的优先受偿权更不能对抗余军昌对涉案房屋的物权期待权，余军昌现主张登记产权人东湛公司和抵押权人珠江实业公司办理涉案房屋的抵押登记涂销手续有理，本院予以支持。东湛公司作为房屋的出售方具有为余军昌办证的义务，故余军昌请求东湛公司为其办理权属证书，合理有据，本院予以支持。余军昌主张东湛公司向其支付律师费8000元，并无合同依据，本院不予支持。综上，余军昌诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。由于网签商品房买卖合同涉双方的权利义务约定，属于双方意思自治范畴，法院作为公权力机构不宜干涉此类民事法律行为，故对余军昌请求办理网签手续，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州东湛房地产开发有限公司与第三人广州珠江实业开发股份有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内为原告余军昌办理广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园五街15号12栋703房的涂销抵押手续；二、被告广州东湛房地产开发有限公司在本判决第一项确定的涂销抵押义务完成后三十日内协助原告余军昌办理广州市花都区炭步镇文二村颐和盛世花园五街15号12栋703房的产权登记手续；三、驳回原告余军昌的其他诉讼请求。案件受理费25元，由原告余军昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年十一月十三日法官助理李诗琪书记员孙诗韵