北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初60631号原告（反诉被告）：北京蓝黛文化传播有限公司，住所地北京市朝阳区立清路**院地下**。法定代表人：王晶，执行董事。委托诉讼代理人：崔明，北京惠诚（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：山东鲁信影城有限公司，住所地济南市市中区经十路**。法定代表人：张雨涛，董事张。委托诉讼代理人：张巍，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：吴蒙，国浩律师（济南）事务所律师。原告（反诉被告）北京蓝黛文化传播有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）山东鲁信影城有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人崔明，被告委托诉讼代理人张巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告自2020年4月1日起至实际腾房之日止的租金，按4．01元/天/平方米×1322平方米的标准计算；2、被告给付原告2018年1月1日至6月30日期间的租金66998．96元；3、被告给付原告逾期付款违约金（分两笔计算，第一笔以482411．02元为基数，自2020年4月1日起计算至实际给付之日止，第二笔以487712．24元为基数，自2020年7月1日起计算至实际给付之日止，以上均按每日0．1%计算）；4、被告赔偿原告六个月的房屋空置损失154219．6元；5、被告给付原告广告费67150元。事实和理由：原、被告于2010年11月10日签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于北京市朝阳区立水桥立军路明天第一城XX房屋，租赁面积1322平方米（以下称租赁房屋），租期截止2022年11月9日。现被告已付租金至2020年3月31日。合同履行过程中，受疫情及防控政策影响，双方始终在协商租金减免的问题，未曾涉及解除合同，但被告于2020年5月26日向原告交付解除合同通知书，原告未予同意，被告亦未当场交付钥匙。后被告于当天晚上将钥匙扔在房屋门口，并短信告知原告，原告遂派人于当天将钥匙取回，亦不存在拒绝被告拉走物品的情形。现考虑本案案情，同意合同已于2020年5月26日解除。但不认可被告已腾退交还房屋，被告应支付自2020年4月1日起至腾退之日止的租金。此外，就2018年1月1日至6月30日期间的租金，被告系按每天每平方米3．44元标准支付，未按合同约定的3．72元标准支付，应予补足。就自2020年4月1日起的租金，被告并应按合同约定给付逾期付款违约金。此外，受疫情及防控政策影响，租赁房屋难以出租，就此估算主张房屋空置损失。被告并应按合同约定给付广告费。现被告已付履约保证金80万元，同意以该笔款项折抵被告应付款项，如有剩余履约保证金，同意在本案中一并返还。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告系经营电影院，受疫情及防控政策影响，自2020年1月24日起影院停止营业，直至7月底、8月初才开始营业。被告就此于5月26日向原告送达了解除合同通知书，并于同日将租赁房屋钥匙交付原告工作人员手中，应认定于该日交还房屋。被告确已付租金至2019年3月31日，就4月1日起至5月26日期间的租金，受疫情及防控政策影响，合同履行构成不可抗力，被告不同意再行支付，亦不同意负担逾期付款违约金及房屋空置损失。但认可该期间的租金标准为4．01元，如法院判决被告负担违约金，申请予以减免。就2018年1月1日至6月30日期间的租金，被告确按3．44元标准履行，亦认可合同约定标准为3．72元，但双方系口头协商减免租金标准，被告不存在欠付的问题。且该期间的租金已超过一年的诉讼时效。同意以履约保证金折抵被告应付款项，如有剩余，同意在本案中一并返还。不认可存在欠付广告费。被告向本院提出反诉请求：1、确认原、被告于2010年11月10日签订的《房屋租赁合同》及补充协议两份于2020年5月26日解除；2、原告返还被告2020年1月24日至3月31日期间的房屋租金355181．74元；3、原告给付被告上述已预交租金的利息（以355181．74元为基数，自2019年12月11日起计算至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、原告返还被告租赁房屋内的物品。事实和理由：受疫情及防控政策影响，合同履行构成不可抗力，被告有权行使解除权，应认定合同已于2020年5月26日解除。因被告未曾经营，也没有经营收益，申请免除自1月24日至3月31日期间的租金，原告应予返还，并赔偿相应的利息损失。被告于5月26日向原告交付房屋，但原告因不同意解除合同，亦不同意被告拉走物品，应予返还。就被告反诉，原告辩称：同意合同于5月26日解除。但现合同解除，不同意免除租金。同意被告拉走物品。被告扔下钥匙后，原告虽取回钥匙，但未打开过房门，不清楚物品情况。本院经审理查明事实如下：原、被告于2010年11月10日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告租赁房屋，租赁面积约1322平方米；租赁期共12年，自2010年11月10日起至2022年11月9日止；装修免租期自2010年11月10日起至2011年3月31日，从2011年4月1日起算租金；被告租赁该房屋作为电影城使用；房屋租金：第一、二年租金单价2．95元/天/平方米（此单价包括房屋租金和物业管理费，两者各占50%），第三年起每两年增长8%；租金支付方式：按季度交付，即每季度首月15日前支付本季度租金，若被告逾期支付租金，每逾期一日，按应付款的千分之一支付逾期违约金，逾期超过30日，原告有权单方解除本合同，没收保证金，并要求被告赔偿原告全部经济损失；合同签订后10个工作日内，被告向原告一次性支付装修保证金80万元整；原告在室外预留两处广告位供被告使用，其中甲处广告费3．5万元/年，乙处广告费9万元/年。其中，原告所持《房屋租赁合同》原件约定有“3．4合同押金”条款，约定被告施工进场之日起10个工作日内，向原告支付履约保证金80万元整，如合同到期前被告擅自解除合同或未付清租赁费给原告造成损失的，经双方确认后原告有权直接从保证金中扣除。被告所持《房屋租赁合同》原件未约定上述押金条款。庭审中，原、被告对此均无法解释，但均认可对方合同真实性。后原、被告于2015年7月16日签订《租金调整之补充协议》，约定原告承诺给予被告房租优惠，租金单价维持3．19元/天/平方米不变（此单价包括房屋租金和物业管理费，两者各占50%），该单价执行日期为自2014年11月10日至2016年12月31日，该期限届满后，甲方同意房产租金是否变动根据鲁信影城北京立水桥店营收经营状况予以考虑；原告同意免除被告2011年11月10日至2012年2月9日三个月的房屋租金合计358790．8元，由此，截至2014年11月10日之前的租金，被告已足额支付给原告；租金按每季度支付，每季度月末25日前被告支付下季度租金，原告不再追究被告在此之前的违约责任。后原、被告于2017年5月13日签订《租金调整之补充协议》，约定原告承诺给予被告房租优惠，即自2017年1月1日至2017年6月30日按优惠租金单价3．19元/天/平方米执行，2017年7月1日至2017年12月31日按优惠租金单价3．44元/天/平方米执行，前述此2017年度的优惠租金单价均包括房屋租金和物业管理费，两者各占50%，该期限届满后，甲方同意房产租金优惠是否继续根据鲁信影城北京立水桥店营收经营状况予以考虑。就该两份补充协议，原告表示真实性已无法核实，经本院释明，原告表示不申请对其公章真实性进行鉴定。就此，被告已付装修保证金80万元，原告已向被告返还。原告已付履约保证金80万元。庭审中，原、被告认可被告已付租金至2020年3月31日，亦认可自2018年1月1日至6月30日期间，《房屋租赁合同》约定标准为3．72元，实际履行标准为3．44元。就此，被告主张双方存在减免租金的口头协议，原告对此不予认可。后被告于2020年5月26日向原告送达《关于鲁信影城租赁合同解除及撤场的通知函》，写明因疫情影响已于2020年1月24日停止营业，已无力继续支付租金，合同目的已无法实现，就此通知合同于5月26日解除，并将于5月27日撤场，请原告予以配合。原告于5月27日向被告发送《继续履约通知函》，写明不同意解除合同，并注明“关于贵司扔下的钥匙及清单，属于贵司强行扔下，双方并未进行交接，贵司租赁房屋内的所有物品，我方没有保管义务”，被告于2020年6月2日回函称“由于贵司拒绝我司撤出相关资产，我司将场地钥匙及我司主要资产清单现场交予贵司”。后原告继续分别于6月12日、7月8日回函，被告于6月19日回函，内容与上述一致。庭审中，原、被告现认可合同已于5月26日解除。但就违约责任存争议，原告主张系被告提前解除合同，被告主张系基于不可抗力主张法定解除权。另查，原、被告于2017年9月27日签订《房屋租赁合同之广告费用补充协议》，约定原告同意原合同履行期间给予被告广告费费用优惠，优惠后按3．5万元/年收取；截止2017年9月15日，被告应向原告支付2011年4月1日至2018年3月31日期间的广告费共计24．5万元；具体付款方式：被告分三次支付上述原告广告费用24．5万元，分别为2017年9月支付10万元，2017年10月支付6．3万元，以电影兑换券方式折顶原告广告费8．2万元，被告提供25元/张的鲁信影城电影兑换券3280张给原告。庭审中，原、被告认可被告已付款项16．3万元，并向原告提供电影兑换券1000张计2．5万元，有效期一年已过。就此，原告表示实际使用兑换券594张，被告应予支付2686张兑换券折抵款项67150元。被告表示兑换券票面价值与货币价值不完全相符，不同意更换款项给付方式，且原告自行未领取电影票，亦未及时使用，不利后果应由原告自行承担。庭审中，原、被告均认可租赁房屋的具体指向为：位于北京市朝阳区立水桥立军路明天第一城XX房屋地下**鲁信影城及地上**鲁信影城售票台，租赁面积1322平方米。就被告在租赁房屋内的物品，原、被告亦均同意以被告腾空租赁房屋的可移动物品进行确认。本院认为，原、被告于2010年11月10日签订的《房屋租赁合同》、于2015年7月16日签订的《租金调整之补充协议》、于2017年5月13日签订的《租金调整之补充协议》、于2017年9月27日签订的《房屋租赁合同之广告费用补充协议》均系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现原、被告均认可合同已于2020年5月26日解除，结合本案案情，本院对此予以确认。就合同解除的违约方，考虑到涉案合同属房屋租赁合同，且租赁期限截止2022年，合同目的系在较长期限内使用房屋。受疫情及防控政策影响，合同履行的客观情况确发生了无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，致被告经营、资金周转困难，影响了使用房屋的经营用途，但使用房屋的合同目的本身未至事实上履行不能的程度，被告主张构成不可抗力，本院难以支持。应认定被告提前解除合同致合同终止。就原告第一项诉讼请求，现原告已于2020年5月26日收取房屋钥匙，应认定房屋已经向原告返还。但被告于5月26日主动向原告交付钥匙，应保证交还的房屋达到腾空、适用条件，但被告《关于鲁信影城租赁合同解除及撤场的通知函》中亦写明将于5月27日撤场，显示被告交付钥匙时，其物品仍占有租赁房屋。被告虽主张此后系原告不同意撤走物资，但未就此充分举证，被告应就此支付自2020年4月1日起至腾空之日止的房屋占有使用费，考虑到合同履行发生情势变更，被告亦申请对租金予以减免，就此，本院酌情判定被告给付租金标准为2元。就原告第二项诉讼请求，被告虽主张存在减免租金的口头协议，但未就此举证，原告亦不予认可，本院难以支持。被告应补足给付66628．8元。就原告第三项诉讼请求，考虑情势变更事由，本院对此不予支持。就原告第四项诉讼请求，原告确存在一定的房屋空置损失，就此，本院酌情判定被告给付原告空置期损失10万元。就原告第五项诉讼请求，就原告已领取的1000张电影兑换券，原告在有效期内未能及时使用，相关损失应由原告自行承担，宜认定被告已付该笔款项2．5万元。现被告仅提供电影兑换券1000张，且被告现已无法提供电影兑换、播放服务，被告应给付剩余款项5．7万元。就以上费用，现原、被告均同意以被告已付履约保证金80万元折抵，并同意就剩余履约保证金一并在本案中处理返还，本院对此不持异议。考虑到就被告欠付租金难以明确具体数额，难以折抵，就此，本院判决原告返还履约保证金80万元，双方在执行中进行折抵确认。就被告第一项反诉请求，如上所述，本院予以支持。就被告第二项反诉请求，就被告已付租金，显示被告具备履行能力，被告要求返还，于法无据，本院不予支持。就被告第三项反诉请求，基于上述认定，本院亦难以支持。就被告第四项反诉请求，现双方已达成一致，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零九条、第一百一十四条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京蓝黛文化传播有限公司与被告（反诉原告）山东鲁信影城有限公司于2010年11月10日签订的《房屋租赁合同》及相关协议于二〇二〇年五月二十六日解除。二、被告（反诉原告）山东鲁信影城有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京蓝黛文化传播有限公司房屋租金（合同解除后为房屋占有使用费，自二〇二〇年四月一日起计算至实际腾空房屋之日止，按每日二千六百四十四元计算）。三、被告（反诉原告）山东鲁信影城有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京蓝黛文化传播有限公司自2018年1月1日至6月30日期间的租金六万六千六百二十八元八角。四、被告（反诉原告）山东鲁信影城有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）北京蓝黛文化传播有限公司房屋空置损失十万元。四、被告（反诉原告）山东鲁信影城有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京蓝黛文化传播有限公司广告费五万七千元。五、原告（反诉被告）北京蓝黛文化传播有限公司于本判决生效之日起七日内协助被告（反诉原告）山东鲁信影城有限公司腾空位于北京市朝阳区立水桥立军路明天第一城XX房屋地下一层鲁信影城及地上一层鲁信影城售票台的可移动物品。六、原告（反诉被告）北京蓝黛文化传播有限公司于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）山东鲁信影城有限公司履约保证金八十万元。七、驳回原告（反诉被告）北京蓝黛文化传播有限公司的其他诉讼请求。八、驳回被告（反诉原告）山东鲁信影城有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2750元，由被告（反诉原告）山东鲁信影城有限公司负担2327元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京蓝黛文化传播有限公司）；由原告（反诉被告）北京蓝黛文化传播有限公司负担423元（已交纳）。反诉费3275元，由被告（反诉原告）山东鲁信影城有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇二〇年十一月二十六日书记员  张 茜