浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6364号 上诉人（原审原告）：朱海峰，男，1976年11月8日出生，汉族，住浙江省湖州市吴兴区。 委托诉讼代理人：陈妤希，浙江银湖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州多信实业有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区西斗门路**第****。 法定代表人：宋海华，经理。 诉讼代理人：胡华辉，北京中伦文德（杭州）律师事务所律师。 上诉人朱海峰因与被上诉人杭州多信实业有限公司（以下简称多信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初6545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2011年6月19日，多信公司（承租方／乙方）与沈锦鹏、丘静（出租房／甲方）签订了《房屋租赁合同》，约定：1.甲方自愿将坐落于杭州市滨江区江南大道3688号潮人汇大厦1××1、201室共二套物业（以下简称“前述二套物业”），不包括屋顶部分，共建筑面积2616.96平方米，按现状出租给乙方使用，房产证号分别为1××1室（1××114359、1××114360）、201室（1××130368、1××130369）；2.租赁期限为9年半，自2011年7月1日至2020年12月31日止；3.租金标准：第七年为2824686元、第八年为2965920元、第九年为3114216元；4.乙方有下列违约情形的，甲方有权终止合同：（1）乙方逾期支付租金或物业管理费或其他应缴费用的时间超过30天的……；5.乙方逾期支付租金的违约责任为乙方逾期支付租金的，每逾期一日，乙方应向甲方支付日万分之七的违约金。逾期支付时间超过30日的（无论甲方是否正式催款）每逾期一日，乙方应向甲方支付日万分之八的违约金。且乙方承认该违约金没有过高，并承诺：放弃“违约金过高，请求减少”的抗辩意见；6.守约方要求解除合同的，违约方应支付守约方当年度年租金额的50%的违约金。合同还约定了其他内容。 2014年7月30日，沈锦鹏、丘静与多信公司签订《租金预付确认书》一份，载明：沈锦鹏、丘静确认已收到多信公司预付的1800万元租金（其中1200万元由杭州伴景酒店管理有限公司于2014年7月11日汇至指定的绍兴县睦联进出口有限公司账户、600万元由陈钢枫汇至指定的许婉玲账户）。考虑到多信公司应出租方要求提前预付租金，出租方同意该提前预付的租金全部冲抵剩余租期内（即自2015年1月1日—2020年12月31日）的全部租金，即视为承租方已付清《房屋租赁合同》中确认的剩余租期全部租金。2014年7月11日，杭州伴景酒店管理有限公司向绍兴县睦联进出口有限公司名下账户汇款1200万元。2014年7月25日陈钢枫向许婉玲名下账户汇款600万元。 后因案涉房屋的原所有权人丘静、沈锦鹏未按生效判决履行给付义务，案涉位于杭州市滨江区通策广场2幢的1××1室和201室房屋分别被绍兴市越城区人民法院和杭州市西湖区人民法院执行司法拍卖。 绍兴市越城区人民法院于2017年12月29日在淘宝网司法拍卖网络平台上发布竞买公告，载明拍卖标的为案涉杭州市滨江区通策广场2幢1××1室房屋，并载明了租赁情况：本品是带租赁的拍卖。租赁期限十年（2011年1月1日起至2020年12月31日止），租金已全部付清。拍卖成交后，由买受人与承租人自行协商交付事宜。 杭州市西湖区人民法院于2019年5月29日在淘宝网司法拍卖网络平台上发布竞买公告，载明拍卖标的为案涉杭州市滨江区××广场××幢××室房屋，并载明了租赁情况：一、多信公司就位于杭州市滨江区××广场××幢××室享有租赁权（租赁期自2011年7月1日起至2020年12月31日止），多信公司就剩余未到期租金按照《房屋租赁合同》（编号：×××08）、《房屋租赁合同》（编号：×××09）向受让人支付；二、南洋商业银行（中国）有限公司杭州分行就位于杭州市滨江区××广场××幢××室房屋享有租赁权（租赁期限自2012年4月1日至2020年3月31日止）；三、杭州市滨江区××广场××幢××室房屋和1××1室房屋已打通整体由南洋商业银行（中国）有限公司杭州分行使用；四、多信公司、南洋商业银行（中国）有限公司杭州分行关于剩余租金存在其他协议，建议竞买人竞买前联系杭州多信实业有限公司……房屋收益由买受人在成交后自行解决。 2018年2月6日，绍兴市越城区人民法院作出（2017）浙0602执297号之二的执行裁定书，载明：杭州市滨江区通策广场2幢1××1室不动产所有权及相应的其他权利归买受人朱海峰所有。2019年7月8日，杭州市西湖区人民法院作出（2015）杭西执民字第2906、2907号之三的执行裁定书，载明：杭州市滨江区××广场××幢××室不动产所有权及相应的其他权利归买受人朱海峰所有。前述不动产所有权均自裁定书送达原告朱海峰之日起转移。 朱海峰的诉讼请求为：一、判令多信公司立即支付朱海峰房屋租金8180742.66元，并按年利率6%支付自起诉之日起至多信公司实际清偿履行之日止的逾期付款违约金；二、本案诉讼费用由多信公司承担。审理过程中，朱海峰将诉讼请求变更为：一、判令解除与多信公司之间的《房屋租赁合同（编号：H-2011.008）》；二、要求多信公司支付朱海峰房屋租金4832026元（暂计算至2020年3月31日，次日起至多信公司腾空并返还房屋之日止的房屋占有使用费，参照房屋租赁合同约定的租金3114216元/年标准给付）；三、本案诉讼费用由多信公司承担。 原审法院认为：本案的争议焦点主要在于朱海峰行使合同解除权的条件是否成就，即多信公司在履行合同过程中是否因未按约支付房租构成违约，进而朱海峰是否享有其诉称主张的约定解除权或法定解除权。 首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”原房屋所有权人沈锦鹏、丘静与多信公司签订的《房屋租赁合同（编号：H-2011.008）》和《租金预付确认书》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应遵照履行。朱海峰通过司法拍卖程序分别于2018年和2019年取得对案涉房屋的所有权及相应的其他权利，在成为案涉房屋租赁合同相对人的同时，也应当受前述《租金预付确认书》之约束。 其次，朱海峰认为根据（2016）浙0603执异111号、（2017）浙0603民初997号民事判决书、（2017）浙06民终2220号民事裁定书及（2017）浙0106民初5958号民事裁定书，多信公司提交的《租金预付确认书》及国内跨行大额汇款凭证和交通银行回单不足以证明多信公司已实际支付了案涉房屋的租金，故其有权在取得案涉房屋所有权后向多信公司主张租金。然而，（2016）浙0603执异111号民事裁定书审理涉及房屋并非本案案涉房屋，与本案并无关联性；（2017）浙0603民初997号民事判决书已被（2017）浙06民终2220号民事裁定书所撤销，且该两级法院审理的为执行异议之诉，并未对本案案涉租金是否支付作出实体审查或事实认定；（2017）浙0106民初5958号民事裁定书审理认为多信公司“要求确认2015年1月到2020年12月的租金已经支付不属于异议审查范围”，故上述生效裁判文书实际上均未对本案案涉租金是否支付作出实体审查或事实认定。在多信公司已提交《租金预付确认书》及相应付款凭证的情况下，朱海峰未提供足够相反证据支持其主张。 最后，绍兴市越城区人民法院和杭州市西湖区人民法院均在各自拍卖公告中明确了带租拍卖情况。绍兴市越城区人民法院在案涉1××1室房屋拍卖公告中明确载明：租赁期限十年（2011年1 月1日起至2020年12月31日止），租金已全部付清。杭州市西湖区人民法院在案涉201室房屋拍卖公告中明确载明：房屋收益由买受人在成交后自行解决。朱海峰通过司法拍卖程序取得案涉房屋之所有权，应当视为朱海峰知悉并认可上述公告内容，亦愿意承担相应之风险。 综上，朱海峰的诉讼请求原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回朱海峰的全部诉讼请求。 案件受理费45456元，保全费5000元，由朱海峰负担。 宣判后，朱海峰不服，向本院提起上诉称：本案已经查明的事实是：涉案房屋杭州市滨江区通策广场2幢1××1室、102室，2011年6月19日，多信公司（承租方）与原房主沈锦鹏、丘静（出租方）签订《房屋租赁疔同》（编弓：9-2011.008〉，多信公司租赁两套房屋，租赁期限为9年半，自2011年7月1口至2020年12月31日止，租金标准：第五年2562074元、第六年2690177元、第七年为2824686元、第八年为2965920元、第九年为3114216元，第十年3269927元，租金支付方式为：先付后租，提前半年支付，即在每年的6月15日，12月15日支付下一个半年的租金。同日，就与涉案房屋同幢的301室、401室、501室，多信公司与沈锦鹏、丘静签订《房屋租赁合同》（编号：Ｈ2011.009），租赁期限：自2010年10月1日起至2020年12月31日止，合同约定了每年的租金标准，租金支付时间、付款方式等内容与前述合同一致。上述两份租赁合同订立后，沈锦鹏、丘静依约将包括201室房屋、401室房屋在内的五套房屋交付给多信公司使用至今。多信公司按二份《房屋租赁合同》约定方式支付租金至2014年。因案外人沈锦鹏、丘静到期不能履行债务，上述5套房屋均先后进入法院执行程序。朱海峰通过司法网拍分别拍得上述1××1室、201室，法院裁定的房屋所有权转移的日期分别为2018年2月6日和2019年7月8日。上述5套房屋的处置法院分别为1××1室越城法院，201、401室西湖法院，301、501室柯桥法院，目前均已经通过淘宝网司法拍卖成交。本案争议的焦点是：涉案房屋2015年1月1日起至2020年12月31日6年的租金是否己经一次性付清，朱海峰是否有权主张拍得房屋后的剩余租金。多信公司主张6年租金己经一次性提前付清，提供了2014年7月11日杭州伴景酒店管理有限公司汇付给绍兴县睦联进出口有限公司人民币1200万元、2014年7月25日陈钢枫汇付给许婉玲600万元，合计1800万元，以及2014年7月30日，沈锦鹏、丘静、多信公司、杭州伴景酒店管理有限公司、绍兴县睦联进出口有限公司共同出具租金预付确认书，试图证明上述与房租出租人、承租人完全无关的第三人、第四人之间的1800万元往来款即为一次性提前支付上述5套房屋6年的租金。对此，朱海峰一审己经充分举证并论证了多信公司的主张不符合事实，但一审法院不仅没有支持，而且根本未对上述争议事实进行实质性审查即驳回朱海峰的诉讼请求，系严重错判。具体理由如下：一、对于与本案争议的1××1室、201室同一幢的301室房屋，绍兴两级法院先后均认定多信公司提交的关于租金一次性提前付清的证据不足，主张不能成立，对上述生效裁判，一审法院在认定上明显失当。同时，二审中朱海峰补充提供绍兴中院的执行复议裁定，以及关于同幢501室的执行裁定书，进一步证实多信公司关于租金一次性提前付清的证据不足，该主张与事实不符。首先，柯桥法院口（2016）浙0603执异111号所涉及的房屋为通策广场301室，尽管不是本案争议的1××1、201室，但是系同一幢的不同楼层，出租人、承租人均相同，同一天签订租赁合同，除了租期开始时间、每年的租金不同，其他合同条款约定基本相同。最关键的是，多信公司主张的一次性支付的1800万元房租对应的是包括通策广场1××1、201、301、401、501室这五套房屋，因此法院裁定中对于1800万转账是否系一次性租金支付的认定，显然是对同一证据审查和判断，对同一事实的认定，只要否定其效力，则就足以证明上述5套房产任何一套的租金提前付清的主张均不能成立。一审法院仅以不是同一套房屋，直接就对生效裁判结果以及认定的事实不予采信，明显失当。其次，从上述几份关联裁判文书内容看，均明确否定了多信公司已经提前付清了2015年至2020的全部租金，对于其提交的1800万元的转账凭证、确认书等均不予采信。柯桥法院（2016）浙0603执异111号系案外债权人针对租赁关系提出的执行异议，法院裁定驳回申请，确认租赁关系有效，但同时确认多信公司对于未到期的租金应按照合同约定向受让人支付。为此，多信公司不服该裁定起诉至柯桥法院，请求确认租金已经付清，对未到期的租金无需向拍卖受让人支付。法院经审查作出。（2017）浙0603民初997号民事判决，认为“多信公司对其请求确认的已支付全部租金应当承担举证责任，其提交的交通银行个人回单、国内跨行大额汇款凭证的付款人及收款人均不是涉案房屋租赁合同双方，付款金额也与租赁合同约定不一致，且根据其提交的国内跨行大额汇款凭证来看，该凭证的付款人和收款人之间不只存在一笔金额为1200万的业务往来。因此，该两份证据均无法作为支付租金的依据。同时，其提交的租金预付确认书，没有其他有效的证据加以佐证，不能形成完整的证据链，不符合民事证据规则高度盖然性的要求，无法作为本案的定案依据。综上，因其未能提供确切证据证明其己支付涉案房屋自2015年1月1日至2020年12月31日的全部租金，故应承担相应不利的法律后果。”驳回了多信公司的诉讼请求。多信公司不服提起上诉，绍兴中院审查后作出口（2017）浙06民终2220号民事裁定，认为鉴于执行异议之诉解决的是执行标的权属问题，（2016）浙0603执异111号执行裁定指令多信公司“对未到期的租金应按该合同的约定向受让人支付”，属执行行为，不属执行异议之诉解决范围。如对该指令不服，多信公司可在收到本裁定后，依法另行解决，故驳回了多信公司的起诉。而一审法院关于“（2019）浙0603民初997号民事判决书已被浙06民终2220号民事裁定书所撤销，且该两级法院审理的为执行异议之诉，并未对本案案涉租金是否支付作出实体审查或事实认定”的认定显然系错误解读，绍兴中院是基于程序原因撤销了一审判决，但并未否定一审法院认定的事实，更没有否定（2016）浙0603执异111号执行裁定的效力，而是认为多信公司可以另行解决。事实上，多信公司收到绍兴中院二审裁定后，又提起了执行复议，绍兴中院审查后作出（2018）浙06执复3号执行裁定书，认定：“拍卖时执行法院应当对拍卖财产权属状况、占有使用情况等调查清楚，并在拍卖公告中予以说明。柯桥法院（2016）浙0603执2194号案件中拟拍卖标的物为房屋，在认定房屋有租赁的情况下，同时应当对租赁的期限及租金的支付情况予以查明，并在拍卖公告中进行说明，使竞买人对拍卖标的物有清晰的了解。对于案外人主张的已付清全部租金，提供的交通银行个人回单、国内跨行大额汇款凭证，付款人、收款人均不是租赁合同双方，付款金额与租赁合同约定也不一致。柯桥法院对案外人提供的证据未予认定，裁定案外人对未到期的租金应按合同约定向受让人支付，并无不当。”据此裁定“驳回多信公司的异议申请，维持柯桥法院（2017）浙0603执异111号执行裁定。”因此，上述裁判文书足以证明多信公司主张的通策广场5套房屋的租金已经一次性提前付清的证据不能采信，事实不能成立，法院生效裁判明确要求多信公司应当就剩余租金向买受人支付。另外，在通策广场501室的执行过程中，多信公司向柯桥法院提出执行异议申请，要求确认租赁有效，剩余租金已经一次性付清。柯桥法院于2019年12月22日作出（2019）浙0603执异242号执行裁定书，认为“多信公司提前支付租金所依据的交通银行回单、国内跨行大额汇款凭证中，付款人、收款人均不是租赁合同双方，付款金额与租赁合同约定也不一致，对其主张已付清全部租金的请求不予支持。”裁定多信公司对未到期的租金按该合同的约定向受让人支付。所以上述已经生效的两级法院的执行裁定以及柯桥法院一审民事判决对于本案所涉关键事实的认定中，均否定了多信公司提供的用于证明租金一次性付清的证据效力，裁判主文均明确要求多信公司应当根椐租赁合同约定向买受人支付剩余租金。二、一审法院对本案争议的通策广场201室，以及相关的同幢401室的杭州两级法院的生效裁判文书的认定同样明显失当，应当予以纠正。西湖法院浙01**执异34号，对于多信公司要求确认租金己经一次性提前付清的请求，认为：“多信公司提供证明租金支付的款项往来双方与案涉房屋租赁合同的主体不一致，实际款项所支付的对象亦与合同约定的付款方式以及案外人多信公司此前支付租金的方式均不一致。该1800万元的付款行为仅以租金预付确认书不足以证明系案外人多信公司支付201室房屋、401室房屋租金的事实。其次，按照案涉房屋租赁合同所约定的租金计算，2015年至2020年期间，案外人多信公司需支付包括201室房屋、401室房屋在内五套房屋的租金合计30307828元。但在租金支付确认书中，沈锦鹏、邱静确认收到多信公司预付的1800万元，并全部冲抵剩余租期2015年至2020年期间的全部租金。该预付1800万元与合冋约定需支付的租金数额相差巨大，提前一次性支付租金的行为显然不符合交易习惯及常理。再者，沈锦鹏、邱静作为本案抵押人，明知201室房屋、401室房屋系抵押物，其放弃可收取抵押物法定孳息的行为，并未经抵押权人认可且导致抵押财产价值明显减少，损害了抵押权人的债权。沈锦鹏、邱静与多信公司2014年7月30日所达成的多信公司预付1800万元，全部冲抵剩余租期2015年至2020年期间的全部租金的行为不符合法律规定，依法不予确认。多信公司主张确认其支付租金至2020年12月31日的请求，依法予以驳回。裁定多信公司就剰余未到期租金按照《房屋租赁合同》向受让人支付。多信公司不服该执行哉定，向西湖法院起诉请求就确认己付清案涉两套房屋的全部租金，且无须向受让人支付自拍卖成交之日起至2020年12月31日期间的租金。西湖法院以及杭州中院就该案先后作出裁定，认为不属于执行异议之诉审查范围，驳回了多信公司的起诉，但并未否定西湖法院浙01**执异34号执行裁定的效力。因此，在西湖法院201室、401室拍卖公告中均明确：多信公司就剩余未到期租金按照《房屋租赁合同》（编号：9-2011.08）、《房屋租赁合同》（编号：×××09）向受让人支付。一审法院却故意回避生效的执行裁定，对于执行异议之诉裁定又作出曲解，进而认定法院的裁判文书没有对涉案租金是否支付作出实体审查或者事实认定，系明显的错误理解。三、退一步讲，本案朱海峰起诉要求多信公司支付租金，争议的焦点就是要确认租金是否已经付清这个事实，这是需要在本案进行实体裁判的，一审法院应当对该事实进行实质性审查，而不应回避审判，更不当不经审查就轻易采信具有明显瑕疵的证据材料。一审法院认为“（2017）浙0106民初5958号民事裁定书审理认为多信公司要求确认剩余租期租金已经支付不属于异议审查范围，故上述生效裁判文书实际上均未对本案案涉租金是否支付作出实体审查或事实认定。在多信公司己提交《租金预付确认书》及相应付款凭证的情况下，朱海峰未提供足够相反证据支持其主张。”该节认定，不仅对西湖法院的生效裁判理解错误（上文己经论述），而且前提错误、逻辑混乱。首先如果一审法院认为已生效裁判未对租金是否支付作出实体审查或者事实认定，在本案就应当对该事实进行实体审查，因为这本来就是本案争议的主要问题，但一审法院却没有实质审查，明显没有尽到查明事实的责任。其次，按照一审法院的裁判思路“在多信公司已提交《租金预付确认书》及相应付款凭证的情况下，朱海峰未提供足够相反证据支持其主张”这句话隐含的前提就是一审法院未经任何审查，直接采信多信公司提交的存在重大瑕疵的《租金预付确认朽》、付款凭证的证据效力，直接将举证责任强加给朱海峰。实际朱海峰在一审中己经提交了多份生效裁判作为证据，绍兴柯桥法院、绍兴中院、西湖法院均对多信公司提交的《租金预付确认书》、付款凭证不予认可，但一审法院却不经任何审查就确认了确认书和付款凭证，反而认为朱海峰没有提供足够证据，不仅错误地适用举证责任，而且对其他法院生效裁判的更是完全无视。四、越城区法院的拍卖公告内容不足以否定朱海峰作为买受人在查清事实后要求多信公司支付通策广场1××1室租金，西湖区法院的拍卖公告更是明确了多信公司就剩余未到期租金按照应向201室的买受人支付。一审法院在对拍卖公告的理解判断上明显具有倾向性，显失公正。首先，处置1××1室的越城区法院在拍卖公告中确实写了租金已全部付清，但相比其他同幢的4套房产的处置法院都在执行异议程序或执行异议之诉中进行了实质性审查，绍兴、杭州两地的执行法院均未采信多信公司提交的证据材料，否定了多信公司关于租金已经全部提前付清的主张。唯独1××1室，没有经过异议程序，越城区法院仅仅在执行中作了形式审查，显然其效力远远不及生效裁判确认的事实。朱海峰作为买受人，在取得房屋之后发现真实情况后当然有权要求法院进行实质审查并要求支付租金。1××1室房屋的评估报告，很明确房屋评估价并没有扣除预期租金。多信公司一审中提供的证据6《报告》申请执行人只是确认2幢1××1室房产存在租赁关系及申请带租拍卖，并没有对预期租金已支付的情况予以确认；证据8终结执行报告只是对阶段执行结果进行确认，也没有明确预期租金是否已支付。在执行程序中，申请执行人基于及早实现债权，放弃查明事实以换取高效率执行，是很常见的。因此，朱海峰作为房屋买受人，当然有权在取得充分证据后要求法院在本案中予以查明，并根据查明的事实主张未付租金。同样201室的评估价也没有扣除预期租金（见一审提供的《致估价委托人函》）。其次，多信公司关于同幢的201、301、401、501室房产的房屋剩余租金提前付清的主张，各法院审查后均不予支持。这四套房屋的拍卖公告均明确：多信公司就剩余未到期租金按照《房屋租赁合同》向受让人支付。然而对于绍兴、杭州两地法院的多份生效裁判文书以及拍卖公告确认的相同事实，一审却选择性失明，只采信了对朱海峰不利的也是唯一不利的越城法院公告中的一句话，存在强烈倾向性，显失公正。最后，对于201室房屋，西湖区人民法院执行异议裁定以及拍卖公告中明确多信公司就剩余未到期租金按照《房屋租赁合同》（编号：9-2011.08）、《房屋租赁合同》（编号：×××09）向受让人支付。房屋收益由买受人在成交后自行解决。而一审法院在判词中却选择性忽视“剩余未到期租金向受让人支付”这一节，仅摘取了“房屋收益由买受人在成交后自行解决”这句话，便莫名其妙得出朱海峰自愿承担风险的结论。退一步讲，即使朱海峰接受带租拍卖，对剩余租金选择在成交后自行解决，在多信公司拒绝支付的情况下，当然有权向法院起诉主张权利，一审法院应当进行实质审查并作出裁判。五、请求二审法院对于本案的关键证据，多信公司提交的《租金预付确认书》、银行转账记录进行实质性审查，查明两笔共1800万元的转账是否系一次性提前上述通策广场五套房产6年的租金。朱海峰认为，上述《租金预付确认书》、银行转账记录存在重大瑕疵，完全不能证明多信公司主张的一次性提前付清了租金。具体理由如下：1、多信公司提交的所谓用于证明1800万租金支付的银行转账记录的收、付款人，均不是租赁合同的当事人，明显与交易习惯和常理不符。《租金预付确认书》上的签字真实性无法确认，即便假设是真实的，这些收、付款人也是多信公司找来的，属于多信公司的密切关联人，从证据类型上应归属于当事人陈述的范畴，证据效力很弱，至少不能直接采信。此外，柯桥法院（2017）浙0603民初997号民事判决认定了银行转账记录的收、付款人之间不只存在一笔金额为1200万元的业务往来，更加说明该笔款项实际是收、付款人之间的其他交易款项，恰好多信公司利用来证明租金支付。对此一审法院均未予以核实。作为朱海峰，无法调取案外人之间的转账记录，但一审法院为查明事实，完全可以贵令多信公司提供或者直接依职权调取。2、租赁合同约定租金的支付方式是半年一付，而多信公司主张一次性提前支付6年租金，1800万元的金额巨大，与合同约定的付款方式以及通常租赁合同租金支付方式不同差异巨大，明显不符合交易惯例以及常理。3、本案所涉通策广场1××1、201、301、401、501室五套房屋从2015年1月1日至2020年12月31日的租金一共是3030万，而多信公司陈述一次性提前支付1800万元，差距巨大，明显不合常理。4、原房主沈锦鹏、丘静因多起巨额债务不能履行成为被执行人，且房屋均用于抵押融资，在这种情形下，通过恶意串通、虚假陈述来逃避执行的可能性很大。因此，对于租金支付明显不合常理，证据存在重大瑕疵的情形法院更应该严格审查，审慎对待。但是一审法院对于上述疑点，均没有进行审查，甚至对于朱海峰在一审中提出的上述主张也都没有任何回应，导致最终认定事实错误。六、关于朱海峰主张的租金数额计算。一审中，朱海峰主张的1××1室、201室租金是暂计算至2020年3月31日，实际计算至多信公司交还房屋之日。现提起二审上诉时已经是6月21日，根据租赁合同约定，即6月15日前多信公司应支付下半年的租金，故二审中将主张租金计算至2020年12月31日。2020年12月31日之后，租赁合同到期，朱海峰有权自行收回房屋，租金或者房屋占用费届时由朱海峰根据与多信公司人交接情况自行处理。综上，请求撤销原审判决，改判支持朱海峰要求多信公司支付房租7249143.94元的诉讼请求（一审暂时计算至2020年3月1日，实际计算至房屋腾空日，因提起上诉时已经是6月21日，根据租赁合同，2020年下半年的租金已经可以主张，故计算至2020年12月31日），并由多信公司承担本案一、二审诉讼费用。 针对朱海峰的上诉，多信公司发表答辩意见称：一、根据拍卖公告，朱海峰无权直接向多信公司主张租金。本案朱海峰是通过司法拍卖的方式取得案涉房屋的所有权，有关房屋的状况以及带租情况，在司法拍卖公告中，已经有明确的披露，朱海峰在拍卖前自己实地查看过，朱海峰正是基于对公告内容的接受和认可，对带租事实以及付租金的认可并愿意承担相应的风险，才会将案涉的房屋拍下。首先，绍兴越城区人民法院区法院在处置1××1室房屋的时候，房屋分别在2017年11月17日、2017年12月4日以及2018年12月4号在淘宝网进行了三次的公开司法拍卖，三次的竞拍公告中均明确告知“本品是带租的拍卖。租赁期限十年（2011年1月1号至2020年12月31号止），租金已经全部付清。拍卖成交后，由买受人与承租人自行协商交付事宜。”故朱海峰无权再向多信公司主张租约剩余的租金。其次，杭州市西湖区人民法院在处置201室房屋的时候，分别在2019年5月24日、2019年6月14号在淘宝网也进行了公开司法拍卖。在竞拍公告中明确注明“一、多信公司就位于杭州市滨江区××广场××幢××室享有租赁权（租赁期从2011年7月1号起至2020年12月31号止），多信公司就剩余未到期租金按照，按照《房屋租赁合同》（编号：×××08）、《房屋租赁合同》（编号：×××09）向买买受人支付。”、“四、多信公司、南洋商业银行（中国）有限公司杭州分行关于剩余租金存在其他协议，建议竞买人竞买前联系多信公司、南洋商业银行（中国）有限公司杭州分行。房屋收益由买受人在成交后自行解决。”而事实上，朱海峰在拍得房屋后，在起诉权从未联系过多信公司房屋交割及租金的问题。而且实际上，杭州市西湖区人民法院在2018年6月27号向多信公司发出《协助执行通知书》，要求停止支付租金，而且目前该租通知书至今尚未撤销，依然有效。故在此情况下，一审法院径直驳回朱海峰对201室房屋的租金诉讼请求，完全合理合法。二、多信公司此前的各项执行异议诉求是否获得支持与朱海峰没有关系，更不能作为朱海峰向多信公司主张租金的理由。因为案涉房屋合同涉及到涉及的5套房屋，有多名的债权人，多信公司此前向西湖、越城、柯桥的法院以及杭州中院、绍兴中院提起过多次的执行异议，以及案外人执行异议之诉，甚至还向浙江省高级人民法院也反映过。因为各债权人的态度不一样，有的债权人为了尽快处理，同意带租约带租金拍卖，故各家法院的处理方式以及裁决的结果也存在差异。但不管房屋拍卖之前的债权情况怎么复杂，法院对债权异议之诉是怎么判定，这些都是多信公司跟房屋原所有权人以及债权人之间的债权债务关系，与本案朱海峰无关。对朱海峰而言，其所能主张租金的基础是基于物权的请求权，以及取得物权时的依据即拍卖公告。很显然，按照拍卖公告的描述，1××1室在租赁期内、201室在西湖区法院撤销止付通知之前，朱海峰的请求权基础都是不存在的。三、案涉房屋公告带租拍卖，朱海峰在拍卖价格中已经获益，多信公司提前支付了租金，不应当再重复支付。从司法拍卖的网页中可以看到，1××1室房屋的评估价格是4225.71万元，单价是33288元／平方米，成交价仅为评估价格的56%。201室房屋的评估价格为2761.05万元，单价为20490元／平方米，实际成交价为1700万元，成交价也仅为评估价格的61.57%。正是因为受到了带租约的因素的影响，成交价格远远是低于评估价。这种带租约拍卖实际上系申请执行人放弃了自己的部分利益，为了尽快处理而妥协的结果。因此朱海峰实际上是以更低的价格取得了房屋，这个价格包括了因为房屋由租约带来的损失。因此，即使要主张租金损失亦应当由债权人提出。朱海峰享受了低价的利益，还将债权人已放弃的租金利益来向现已支付租金的多信公司主张，明显有违诚实信用。另外，本案一审判决之后，因为1××1室、201室的房屋实际使用人南洋商业银行杭州分行已于2020年7月份搬离，多信公司已于2020年7月27日函告了朱海峰，同意解除关于201室的租赁合同并通知其过来收楼。朱海峰亦在2020年8月4日过来看了现场，并让物业公司工程部的人员将现场拆除。房屋目前实际上处于朱海峰控制的状态。综上，请求驳回朱海峰的全部上诉请求，维持原判。 二审举证期限内，多信公司未提交属于二审程序的新的证据。朱海峰向本院提交如下证据材料： 1、浙江省绍兴市中级人民法院浙06执复3号； 2、绍兴市柯桥区人民法院浙06**执异242号； 1-2拟证明：绍兴两级法院均认定多信公司提交的关于租金一次性提前付清的证据不足，与其主张的租金己支付事实不符，裁定多信公司应向买受人支付剩余租金，—审法院对事实认定明显错误。 3、西湖区人民法院（2017）浙0106执异34号； 拟证明：西湖区人民法院已确认多信公司应对201、401房室未到期租金按约定向买受人支付，一审法院故意回避己确认事实，做出错误裁判。 4、杭州市滨江区××广场××幢××室拍卖公告； 5、杭州市滨江区通策广场2幢301室拍卖公告； 6、杭州市滨江区通策广场2幢401室拍卖公告； 7、杭州市滨江区通策广场2幢501室拍卖公告； 4-7拟证明：多信公司对未到期租金应向按《房屋租赁合同》的约定向买受人支付。 8、评估报告；证明：评估报告并没有明确租赁情况。 上述证据材料经出示，多信公司发表意见称：均不属于二审新证据。在此基础上发表如下：真实性都认可，但对证明目的有异议。1××1是带租金的，201的止付通知尚未核销，对方也未提出异议；这是多信公司跟债权人以及原来的房东之间的关系，跟买受人是没有关系，应按照拍卖公告执行。 本院经审核认为，对于上述证据材料，多信公司对其真实性均予以认可，故对上述材料的真实性予以确认。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院另查明：多信公司与原产权人租赁合同约定的第十年租金标准为3269927元，约定的租金支付时间为半年一付，每年的6月15日、12月15日之后支付半年的租金。2020年7月27日，多信公司向朱海峰发函同意从南洋商业银行杭州分行办理之日解除201室房屋的租赁关系，要求朱海峰接到通知后3日内与多信公司联系，并自行与物业、南洋商业银行办理交接事宜。朱海峰于2020年7月30日回函，认为多信公司应当于2020年6月15日前付清至2020年12月31日的租金，要求多信公司支付租金并继续履行租赁合同。 本院再查明：本案审理过程中，双方当事人明确可以进行交接，并于2020年11月1日前往现场进行交接。交接过程中，朱海峰拍摄现场照片三张，认为现场垃圾堆积如山且住有农民工，暂时无法收房，要求多信公司将垃圾清理干净、清退民工后双方再办理收房手续。多信公司对现场情况予以确认，并表示不是多信公司造成的，是实际使用人南洋银行走的时候拆成这样的，也没有交接给多信公司。 双方已于2020年11月17日就案涉1××1室、201室房屋移交完毕。 本院还查明：双方二审中均确认，以1××1室、201室房屋的评估总价的比例分别计算两套房屋的租金。双方确认，按照评估总价的比例，201室房屋的租金占年租金的39.5%。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案所涉房屋虽系朱海峰以司法拍卖取得，但符合上述法律所规定租赁物所有权变动的形式之一，因而朱海峰在取得案涉房屋所有权后，依照上述规定取得案涉租赁合同出租人的地位，享有法律规定和合同约定的出租人的权利，并承担相应的义务。通过司法拍卖方式取得房屋所有权的，执行法院于拍卖公告上对标的物具体的描述，包括标的物的权利、负担以及瑕疵等，对买受人构成重要的影响，是买受人决定是否参与拍卖、以何种价格参与拍卖，以及拍卖后的权利范围何在等的依据，故而应当以拍卖公告上的内容来确定买受人的权利范围，若拍卖公告上载明的事项有误，或者生效的判决、裁定等推翻拍卖公告上的事实描述的，买受人因此受到权利的损害，可申请撤销该拍卖行为。本案中，案涉1××1室房屋，拍卖公告上明确载明案涉房屋系带租拍卖，租赁期限十年（2011年1月1日至2020年12月31日），租金已全部付清。朱海峰在其取得案涉1××1室房屋所有权后，又向多信公司主张租金，即缺乏事实依据和法律依据，原审法院依法予以驳回正确，本院亦持同一意见。案涉201室房屋，拍卖公告中载明，多信公司对该房屋享有租赁权，租赁期限自2011年7月1日起至2020年12月31日止，多信公司就剩余未到期租金向买受人支付。故而朱海峰有权要求多信公司向其支付自其取得该房屋所有权之日（2019年7月8日）之后的租金。案涉租赁合同两套房屋第九年的租金标准为3114216元，双方确认按评估价的比例计算租金，201室房屋租金占年租金比例的39.5%，故201室房屋年租金为1230115.32元。多信公司虽于2020年7月27日发函同意解除201室房屋的租赁关系，同意移交房屋，但其并未直接移交房屋，而是要求朱海峰自行与次承租人及物业单位交接，且根据二审中本院新查明的事实，案涉房屋存在大量垃圾以及人员居住等问题，故多信公司发函的行为不能视为有效的移交，但朱海峰在本案中起诉要求解除双方之间的租赁合同，但在多信公司明确表示同意解除合同的情形下，本应基于诚实信用的原则现行协商移交房屋，以防止损失的扩大、减少社会财富的损耗，但其2020年7月30日回函要求多信公司继续履行合同，故本院认为其在此节问题的处理上亦有不当。综合以上，本院认为对于2019年7月9日至2020年6月30日期间的租金，多信公司应支付1226745.14元。2020年7月1日之后的租金，本院虽经审查查明合同约定的第十年租金为1291621.17元／年，但朱海峰原审中要求支付的租金自腾退之日，其要求参照的标准为3114216元／年（即201室房屋为1291621.17元／年），该要求不损害多信公司的利益，且系朱海峰自行行使自己的权利，本院予以照准，对于其诉讼过程中自行以1291621.17元／年为标准计算的结论，本院不予采信。2020年7月1日至2020年7月30日的租金，多信公司应支付97735.19元。2020年7月31日至2020年11月17日的租金，因双方对此均有过错，故本院确定以约定租金的50%计付，应为183674.75元。综上，多信公司应支付朱海峰案涉201室房屋自2019年7月9日至2020年11月17日的租金为1508155.08元。 朱海峰另要求多信公司承担迟延支付租金的损失，经查明，对于2019年7月9日至2019年12月31日的租金，多信公司应当于2019年6月15日支付，朱海峰主张自起诉之日，即2019年12月5日计算，本院予以准许。对于2020年1月1日至同年6月30日的租金，多信公司应当于2019年12月15日支付，逾期付款利息应当于2019年12月16日起算，对于2020年7月1日至同年7月30日的租金，2020年7月31日至同年11月17日的租金，多信公司应当于2020年6月15日支付，逾期付款利息应当自2020年6月16日起算。逾期支付租金利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计付。因双方已经移交案涉1××1室、201室房屋，故对朱海峰要求解除合同的请求，已无判决的必要。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市滨江区人民法院（2019）浙0108民初6545号民事判决。 二、杭州多信实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向朱海峰支付租金1508155.08元。 三、杭州多信实业有限公司支付朱海峰逾期支付租金的利息损失（2019年12月5日起至2019年12月15日，以616742.75元为基数，2019年12月16日至2020年6月15日，以1226745.14元为基数，2020年6月16日至实际付清之日，以1508155.08元为基数，逾期利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）。 四、驳回朱海峰的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费45456元，保全费5000元，合计50456元，由朱海峰负担34708元，由杭州多信实业有限公司负担15784元。 二审案件受理费45456元，由朱海峰负担31268元，由杭州多信实业有限公司负担14188元。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  姚丽萍