广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初15504号原告：黄金都，男，1960年6月19日出生，汉族，住广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：胡莲娣，广东金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔荣欣，广东金鹏律师事务所律师。被告：邱树林，男，1966年9月30日出生，汉族，住广东省海丰县，原告黄金都与被告邱树林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理。本院依法适用简易程序，2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告黄金都的委托诉讼代理人胡莲娣、崔荣欣到庭参加诉讼。被告邱树林经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄金都向本院提出诉讼请求：1.确认黄金都与邱树林签订的《厂房、商铺租赁合同》终止；2.判令邱树林立即向黄金都腾还交付物业；3.判令邱树林向黄金都支付自2019年2月1日起至2020年9月30日的物业场地使用费210949元以及自2020年10月1日起的物业占有使用费（以每月17300元为基数，自2020年10月1日起，计至腾房交付之日止）；4.案件受理费由邱树林负担。事实和理由：黄金都与广州市花都区狮岭镇新庄村新西经济合作社（以下简称新西经济社）于2004年8月13日签订《土地租赁合同》，约定：新西经济社向黄金都出租土名新庄尾的16亩空地。黄金都与广州市花都区狮岭镇新庄村新南经济合作社（以下简称新南经济社）于2004年8月23日签订《土地租赁合同》，约定：新南经济社向黄金都出租土名新庄尾的8亩空地。上述两份《土地租赁合同》均约定租赁期限自2005年6月1日至2035年5月31日，由黄金都在空地上出资兴建厂房、商铺及负责安装水电配套等设施。黄金都签订《土地租赁合同》后，在空地上建成厂房、商铺。黄金都与邱树林于2018年12月20日签订《厂房、商铺租赁合同》，约定：邱树林向黄金都承租位于广州市花都区芙蓉新庄××芙蓉大道旁××座独立厂房作为经营场所，租赁期限自2019年1月1日起至2021年12月30日止，每月租金16800元，每月5日前交付当月租金及水电费。黄金都按照约定向邱树林交付物业。邱树林于2019年4月起因加装吊机另行占用其他场地，经黄金都与邱树林协商确认吊机场地使用费每月500元。邱树林自此应每月向黄金都支付物业使用费17300元。邱树林在租赁初期，经黄金都催收，不定期支付部分物业使用费，后开始无故拖延。经多次催收，黄金都与邱树林于2020年6月4日对账，确认邱树林至2020年6月尚欠缴物业使用费159049元。邱树林同日出具欠条确认，但仍未交付应付物业使用费用，且一直占用物业至今。原告黄金都为证明主张，提供证据：1.《土地租赁合同》；2.《厂房、商铺租赁合同》；3.《欠条》；4.《对账确认函》；5.《追讨欠款通知书》和快递凭证。被告邱树林没有提交书面答辩意见及证据。原告黄金都围绕诉讼请求提交证据，没有影响证据效力因素及相反证据予以反驳，且保证陈述事实及提交证据真实，本院依法核证、确认并在卷佐证。本院据证审理认定事实如下：案外人新西经济社、新南经济社（出租方，甲方）与黄金都（承租方，乙方）分别于2004年8月13日及23日签订《土地租赁合同》，约定：新西经济社、新南经济社分别向黄金都出租土名新庄尾的土地16亩及8亩，租赁期限自2005年6月1日起至2035年5月31日止，乙方负责出资兴建厂房、商铺、安装场地内的水电配套，排水、排污、消防、环保等设施。黄金都（甲方）与邱树林（乙方）于2018年12月20日签订《厂房、商铺租赁合同》，约定：邱树林向黄金都租用位于广州市花都区芙蓉新庄××芙蓉大道旁××座独立厂房作为生产经营场所，租赁期限自2019年1月1日起至2021年12月30日止，每月租金16800元，乙方签订合同之日缴纳按金33600元并交清当月租金16800元，每月5日前交付当月租金及上月水电费。合同另约定其他事项。邱树林于2020年6月4日出具欠条，“本人邱树林租芙蓉大道旁新庄村厂房B幢场地，自2019年2月至2020年6月止，至今结欠黄金都场地使用费159049元”。邱树林于2020年9月11日签字捺印确认《对账确认函》，“本人邱树林与黄金都于2018年12月20日签订《厂房、商铺租赁合同》，约定本人承租黄金都位于芙蓉新庄××芙蓉大道旁××座厂房作为经营场地，合同约定物业使用费为每月16800元。自2019年4月起，因本人加装吊机另行使用了黄金都其他场地，故双方协商一致，自该月起本人每月应向黄金都支付的场地使用费调整为17300元。截至本月（即2020年9月），本人尚欠黄金都上述物业使用费210949元。本人对上述物业租赁使用事实及所欠租赁使用费总金额予以确认，无任何异议”。黄金都于2020年9月13日通过快递方式向邱树林发出《追讨欠款通知书》，2020年9月16日签收。在诉讼过程中，黄金都主张，其出资建设土地上的房屋，邱树林仍占用厂房至今，确认厂房没有取得建设工程规划许可证。本院认为，黄金都主张的诉讼请求，可归纳及评判如下：一、合同效力的认定经查：《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称城镇房屋租赁合同解释）第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。黄金都确认，其租赁土地后投资建设厂房，没有取得建设工程规划许可证。黄金都与邱树林于2018年12月20日签订《厂房、商铺租赁合同》，该厂房在法庭辩论终结前没有取得建设工程规划许可证，违反效力性强制法律规定，系无效合同。黄金都主张确认《厂房、商铺租赁合同》终止，于法不符，本院不予支持。二、合同无效后的法律后果（一）腾空交付厂房的问题经查：合同法第五十八条规定，合同无效……后，因该合同取得的财产，应当予以返还。《厂房、商铺租赁合同》无效，邱树林不具有继续占有使用涉案厂房的依据，应当向黄金都返还涉案厂房。黄金都主张邱树林腾空、交付厂房，符合法律规定，本院予以支持。（二）房屋占有使用费的问题经查：城镇房屋租赁合同解释第五条第一款、第十八条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”。《对账确认函》证明，邱树林确认自2019年4月起每月应付占有使用费17300元，截至2020年9月已拖欠黄金都物业使用费210949元。黄金都主张邱树林应当支付自2019年2月1日起至2020年9月30日的占有使用费210949元以及自2020年10月1日起按照每月17300元的标准支付至腾房交付之日止的占有使用费，符合法律规定，没有相反证据予以反驳，本院予以支持。邱树林经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第九十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款的规定，判决如下：一、被告邱树林于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告黄金都腾空、交付位于广州市花都区芙蓉新庄五队芙蓉大道旁B座独立厂房；二、被告邱树林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄金都支付2019年2月1日至2020年9月30日的占有使用费210949元；三、被告邱树林于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄金都支付自2020年10月1日起的占有使用费（按照每月17300元的标准，计至腾房、交付之日止）；四、驳回原告黄金都的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4122元，由原告黄金都负担945元，被告邱树林负担3177元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二〇年十一月三十日书记员  曹国阳