福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0211民初5255号 原告：陈洲明，男，1978年6月3日出生，汉族，住江西省赣州市大余县。 委托诉讼代理人：黎建新，福建汇丰联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨凡，福建汇丰联盟律师事务所实习律师。 被告：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区兑英一里****。 法定代表人：胡永旭，总经理。 委托诉讼代理人：沈星，男，系公司员工。 原告陈洲明与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称“恒大置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈洲明委托诉讼代理人黎建新，恒大置业公司委托诉讼代理人沈星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈洲明向本院提出诉讼请求：1.解除陈洲明、恒大置业公司之间的《厦门市商品房买卖合同》（编号06064514）；2.恒大置业公司退还车位购置款350000元；3.恒大置业公司支付自2018年7月30日起至实际退还购置款之日止的利息损失（2018年7月30日至2019年8月19日按中国人民银行同类同期贷款利率的标准计取，自2019年8月20日起，利率按同期LPR利率标准计取，暂计至2020年6月22日为28588.05元。详见《陈洲明已付厦门恒大帝景车位款利息计算表》）。以上两项合计378588.05元；4.恒大置业公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：陈洲明与恒大置业公司于2018年9月28日签订《厦门市商品房买卖合同》（编号：06064514），购买厦门恒大帝景项目首期地块地下室地下一层号称“无障碍停车”的第328号车位，停取车比一般车位方便安全，售价350000元，比其他同位置车位贵200**多元。陈洲明于2018年10月12日付完全款，被告于2019年12月12日出具增值税发票。2019年1月16日恒大置业公司业务员杨裕飞通知陈洲明改变已购买车位的结构，擅自变更328号车位位置，原设计2个车位的空间，增设一个车位，变为3个车位，降低原设计的适用功能，且变更没有原设计单位及批准单位批准，328号车位原位置离柱边有1.2米的距离，变更后车位移至柱边，车位使用的安全性和便捷性明显降低。陈洲明当即表示“差太远了，不同意，要退货”。2019年1月22日，杨裕飞表示“因为是我们的原因导致你退车位，所以在跟集团走流程”，但后一直没有答复最终结果。根据《厦门市商品房买卖合同》第十条约定“下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。”328号车位位置变更批准时间及批准单位，恒大置业公司至起诉之日均未告知原告，变更结果也没有书面通知。 恒大置业公司拒绝陈洲明退款要求，拒绝退还车位购置款350000元。根据《厦门市商品房买卖合同》第十条约定：出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。杨裕飞于2019年1月16日微信告知陈洲明妻子蔡春莲328号车位有变更，蔡春莲当即表示不接受变更，要求退回车位和退还车位款。恒大置业公司一开始说车位不存在无理由退房，退车位要扣钱，后来承认陈洲明要求退车位是自己的原因造成的，说是在走流程。陈洲明多次主动和恒大置业协商无果，于2020年4月20日投诉到厦门市集美区市场监督管理局。在调解过程中恒大置业公司仍然拒绝全额退还车位购置款和补偿利息，并声称根据“公司规定，车位只能按照原价的50%进行退款”，2020年5月11日确认调解失败。 2020年6月24日，陈洲明实地丈量得328号车位的宽仅217厘米，长530厘米，面积仅为11.5平方米，远小于约定的车位面积12.72平方米，使用功能发生了根本改变，恒大置业公司违约。请求法院支持陈洲明的全部诉讼请求。 恒大置业公司辩称，一、案涉商品房的车位实测面积为12.72㎡，符合双方签订的《厦门市商品房买卖合同》的规定。恒大置业公司委托厦门闽矿测绘院对厦门恒大帝景地块一地下室进行初始登记测量，厦门闽矿测量院于2020年3月2日出具《厦门市房产测绘成果报告书》（编号FC01201911611）一份，该报告书显示厦门恒大帝景地块一地下室328号车位的套内面积为12.72平方米，符合《厦门市商品房买卖合同》第三条的规定；二、案涉车位并没有被实质变更，并不影响合同继续履行。《厦门市商品房买卖合同》第十条规定：下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购买商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；（2）变更小区总体规划设计和基础设施、公共配套设备设施；（3）变更房屋节能措施及指标。陈洲明认为案涉车位所在区域从原先的两个车位调整为三个车位，结构形式已经被改变，但恒大置业公司认为该调整并不符合《厦门市商品房买卖合同》第十条规定的三种情形，因为案涉车位的结构形式、空间尺寸大小及形状、朝向并未被改变；同时恒大置业公司是在未改变案涉车位原有结构、尺寸大小、形状等前提下，仅仅是将车位的空间位置往旁边迁移而已；三、即使车位存在规划或设计变更，案涉车位也已经经过施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、监督单位验收合格，并于2019年11月11日取得《建设工程竣工验收备案证明书》。2018年9月份，陈洲明与恒大置业公司签订案涉车位的《厦门市商品房买卖合同》；2019年1月，陈洲明被告知案涉车位被进行调整，即使陈洲明认为该调整设计规划、设计方面的变更，但被告于2019年11月11日取得竣备证明，也就意味着已经经过相关部门的同意，否则恒大置业公司就不会取得《建设工程竣工验收备案证明书》；四、陈洲明实际支付购房款为233712元，根据《厦门市商品房买卖合同》第四条约定，案涉车位的合同价为350000元；第六条约定：陈洲明采取分期付款的方式：2018年7月31日前支付全部购房款的15%，计人民币52500元；2019年7月28日前支付全部购房款的15%，计人民币52500元……2023年7月28日前支付全部购房款的25%，计人民币87500元。但陈洲明实际上于2018年10月12日改为一次性付款，根据恒大置业公司的销售政策，若业主提前付款，将给予价格优惠，陈洲明于2018年10月12日实际付款金额为181212元。陈洲明支付上述款项后，恒大置业公司向其开具了《收款收据》（编号D1002958）一份，载明车位款（含优惠金额）297500元，意味着这297500元中包含提前还款优惠116288元。加上陈洲明于2018年7月30日支付的首期款52500元，合计共支付的车位款为233712元。陈洲明未提供350000元车位款的支付凭证，且其提供的编号为D1002958的收据包含优惠金额，不足以证明陈洲明已经实际缴纳了350000元的车位款。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年9月28日，陈洲明（买受人）与恒大置业公司（出卖人）签订一份《厦门市商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”），买卖合同约定，陈洲明向恒大置业公司购买厦门恒大帝景项目首期地块一地下室地下一层第328号车位，建筑面积为12.86平方米，其中，套内建筑面积12.72平方米，总价款为350000元，陈洲明采取分期付款的方式，2018年7月31日前支付全部购房款的15%，计人民币52500元……2023年6月30日前支付全部购房款的25%，计人民币87500元。买卖合同第十条约定，下列经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到买受人所购的商品房质量或使用功能的，出卖人应该在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）变更该商品房结构形式、户型、空间尺寸及形状、朝向；……，买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日未作书面答复，视同接受变更不退房。陈洲明于2018年7月30日前向恒大置业公司刷卡支付车位首期款52500元，同日，恒大置业公司向陈洲明出具《收款收据》一份，载明其收到陈洲明328号车位款（含首期款）52500元。陈洲明于2018年10月12日更改付款方式为一次性付款并享受恒大置业公司的价格优惠政策，当日向恒大置业公司刷卡、转账支付车位款181212元。同日，恒大置业公司向陈洲明出具《收款收据》一份，载明其收到陈洲明328号车位款（含优惠金额）297500元。2019年12月12日，恒大置业公司向陈洲明开具厦门增值税普通发票，发票载明，价税合计350000元。 另查明，2019年1月16日，恒大置业公司业务员杨裕飞通过微信方式告知陈洲明的配偶蔡春莲案涉车位规划变更情况，将变更前后的车位布局情况发送给蔡春莲，从该布局图可见，案涉车位处在地下室承重柱之间，原规划为327、328二个车位，车位旁边各有宽1.2米的空闲区域，后规划变更为275、327、328号3个车位，该空闲区域被挤占。蔡春莲当即微信答复“差太远了，不同意，退货吧”。2019年11月11日，恒大置业公司取得厦门恒大帝景首期-厦门市恒大帝景项目首期一标段（6-7）号楼及地下室、独立商业1、独立商业2工程的厦门市建设工程竣工验收备案证明书。经双方当事人确认，买卖合同签订时，案涉车位较同区域其他车位售价高出20000元多。 2020年4月20日，蔡春莲向厦门市集美区市场监督管理局投诉恒大置业公司更改图纸致案涉车位格局改变一事，2020年5月11日，因双方分歧较大，未能达成协议，集美区市场监督管理局作出厦集市监消终【2020】04200254号消费者投诉终止调解书，陈洲明、蔡春莲在该调解书上签字，恒大置业公司亦予盖章确认。 恒大置业公司提交厦门闽矿测绘院出具的《厦门市房产测绘成果报告书》，显示案涉车位的套内面积12.72平方米。 本院认为，陈洲明与恒大置业公司签订的《厦门市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定全面履行义务。首先，关于陈洲明已付购房款的金额。陈洲明主张350000元并提供发票证明，恒大置业公司抗辩陈洲明实际仅支付233712元并提供POS机签购单、交通银行交易回单证明，本院认为，第一，陈洲明诉请解除合同返还价款，其应举证证明已支付房价款的金额；第二，开具发票行为仅是证明双方经营业务发生的凭证，并不必然具有证明款项支付的功能，在恒大置业公司已提供POS机签购单、交通银行交易回单等证据的情况下，陈洲明未提供反驳证据证明其主张；第三，双方均认可陈洲明变更付款方式为一次性付款以取得价款优惠，可见恒大置业公司开具高于实际付款金额的发票具有可能性。综上，本院认可陈洲明实际付款金额为233712元。其次，蔡春莲关于退房的意思表示是否属于行使家事代理权的范畴。恒大置业公司对此持有异议。本院认为，虽然蔡春莲未在商品房买卖合同上签字，但是蔡春莲系陈洲明的配偶，其与陈洲明共同去看房，并通过POS机刷卡支付购房款，与陈洲明共同参与市场监督管理局的调解，且恒大置业公司在变更规划之后也是直接通知蔡春莲，故本院认为，蔡春莲在收到通知后关于退房的意思表示可以代表陈洲明的意思，属于行使家事代理权的行为。再次，陈洲明解除合同的诉求应否支持。陈洲明已按照合同约定履行了支付车位款的义务，恒大置业公司也应按合同约定履行交房义务。陈洲明主张案涉车位规划设计的变更已导致车位结构形式、空间、朝向等方面发生变化，并影响到车位的使用功能，恒大置业公司构成根本违约，其依法享有合同解除权。恒大置业公司辩称，案涉车位的规划设计变更并非商品房买卖合同第十条约定的结构形式等方面的变更，仅是车位空间位置的迁移，且已取得竣备证明，可见已取得相关部门的同意，故不同意解除合同。本院认为，原车位因旁边有宽为1.2米的空闲区域被称为无障碍车位，停车较普通车位便利，价格也比普通车位高出20000元多，陈洲明配偶蔡春莲亦是基于方便停车的考虑选择该车位，变更后该空闲区域被挤占，失去原有的停车便利，与其他普通车位无异，虽然车位的面积不变，但在结构形式、空间、便利性等方面发生变化，影响到该车位的使用功能，恒大置业公司于2019年1月16日将上述规划设计变更情况以微信方式通知了蔡春莲，蔡春莲当即以微信回复的对等方式明确表示要求退房，符合商品房买卖合同第十条约定的情形，故对陈洲明请求解除案涉商品房买卖合同的主张，予以支持。关于陈洲明请求恒大置业公司退还车位购置款350000元及相应利息损失的主张，本院认为，恒大置业公司的违约行为导致买卖合同的解除，其作为违约方应承担恢复原状、赔偿损失等违约责任，陈洲明实际支付购房款为233712元，故对陈洲明请求恒大置业公司退还车位购置款233712元的主张，予以支持；超出部分，缺乏证据证明，不予支持。关于陈洲明主张的利息损失，系因恒大置业公司违约行为给其造成的合理损失，予以支持，但应以陈洲明实际支付的购车款为基数，从付款之日起计算。关于陈洲明提出的案涉车位面积不足合同约定面积的意见，恒大置业公司提供厦门闽矿测绘院于2020年3月2日出具的测绘成果报告书予以证明，陈洲明未提供相反证据推翻，故本院对其陈述不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、解除陈洲明和厦门恒大置业有限公司于2018年9月28日签订的《厦门市商品房买卖合同》（编号06064514）； 二、厦门恒大置业有限有限公司应于本判决生效之日起十日内返还陈洲明车位款233712元并赔偿资金占用期间的利息损失（一笔以52500元为基数，自2018年7月30日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至厦门恒大置业有限公司实际履行还款义务之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；一笔以181212元为基数，自2018年10月12日起至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至厦门恒大置业有限公司实际履行还款义务之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回陈洲明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6978.8元，减半收取3489.4元，由陈洲明负担1086.4元（已预缴），厦门恒大置业公司负担2403元，该款应于本判决生效之日起七日向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。 审 判 员 洪娟娟 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 黄月兰 书 记 员 黄勇婷 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。 对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。 法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”