河南省商丘市梁园区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1402民初9672号原告：张振涛，男，汉族，1979年11月17日出生，住商丘市。委托诉讼代理人：孟令东，河南永秀律师事务所律师。被告：河南民建置业有限公司，住所地：郑州市**京广南路天宇国际**楼**，统一社会信用代码：91410100698725301R。法定代表人：翟盼盼，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵方莉，上海方锐律师事务所律师。被告：河南民建置业有限公司商丘市梁园分公司，住所，住所地：商丘市梁园区王楼乡政府院内社会信用代码：91411400567285342N。负责人：魏伟，职务：经理。委托诉讼代理人：蒋伟涛，河南安靖律师事务所律师。原告张振涛与被告河南民建置业有限公司(以下简称民建置业公司）、河南民建置业有限公司商丘市梁园分公司(以下简称民建置业梁园分公司）房屋预售合同纠纷一案，原告于2020年10月26日诉至本院，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年11月23日在李庄法庭公开开庭进行了审理，原告及其委托代理孟令东，被告民建置业公司的委托代理人赵方莉，被告民建置业梁园分公司的委托代理人蒋伟涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张振涛向本院提出诉讼请求并变更为：1、请求被告返还购房款160000元，并赔偿同等数额赔偿；2、请求被告支付以160000元为基数，从2017年4月28日交款之日起至实际支付之日，按中国人民银行全国银行同业拆借中心市场报价利率计算利息；3、本案受理费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年4月28日，原告与被告民建置业梁园分公司签订《商品房买卖协议书》。被告民建置业梁园分公司将其开发的位于商丘市梁园区产业集聚区新兴路南、忠民河东金瀚小区南楼东单元10楼西户出售给原告。协议约定：房屋建筑面积118平方米，房屋单价每平方米3500元，房屋总价款413000元。原告于协议签订之日支付购房款160000元，签订正式《房屋买卖合同》付清余款。被告民建置业梁园分公司承诺在商品房预售许可证下发之日起30日内通知原告签订正式《商品房买卖合同》，同时承诺自签订本协议之日起24个月交房。《商品房买卖协议书》签订后，原告按约支付购房款。现原告得知，被告民建置业梁园分公司于2018年1月26日取得涉案房屋的商品房预售许可证，但至今没有通知原告签订正式《商品房买卖合同》，也没有通知原告何时交房。被告民建置业公司梁园分公司作为民建置业公司的分支机构，应当共同承担合同责任。为维护合法权益，原告特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持诉请。被告民建置业公司辩称：首先，原告与民建分公司签订的《商品房买卖协议书》本公司完全不知情，且也没有对民建分公司授权销售涉案房产。其次，《商品房买卖协议书》完全是原告与魏伟之间恶意伪造的协议，答辩人要求对该协议形成的时间进行鉴定。第三，即便协议是真实有效，该协议也仅为预约合同，双方并未签订正式的《商品房买卖合同》。因此该预约合同只是赋予了权利方要求义务方签订本约的请求权，如义务方不履行或履行不能，那么权利一方除了可以要求解除预约合同外，还可以要求承担违约责任。第四，如果法院认为该商品房预约协议真实有效，我公司亦将面临履行不能的违约情形。合同中并未约定违约条款，而是支付了“购房定金”16万元。根据担保法司法解释，当事人约定的定金数额不能超过合同标的额百分之二十之规定，我公司愿意承担法律规定范围内二倍定金，但同时保留追究负责人魏伟的民事责任以及刑事责任。被告民建置业梁园分公司辩称：原、被告之间的商品房买卖协议真实合法，支付16万元购房款真实，分公司代收的房款用于项目的开发支出，造成涉案房屋不能签订正式的商品房买卖合同及不能交付的原因不在于分公司，因此，分公司不承担返还购房款及赔偿的义务。根据当事人提交的相关证据及法庭审理查明：原告（张振涛）与民建置业梁园分公司（甲方）协商一致，于2017年4月29日签订《商品房买卖协议书》。该协议约定：一、乙方购买甲方开发的位于商丘市××区××瀚××小区××东单元××楼西户，建造面积约118平方米。房屋单价3500元/平方米，房屋总价款为：￥413000元（以住建部门实际测量面积多退少补）。二、乙方于本协议签订之日，支付购房定金壹拾陆万元整（小写：￥160000元），签订正式《商品房买卖合同》之日付清余款。三、甲方承诺商品房预售许可证下发之日起30日内通知乙方签订正式《商品房买卖合同》。四、甲方承诺自签订本协议之日起24个月内交付房屋等。落款处由双方当事人分别盖章、签名。该协议签订当天，原告通过河南省农村信用社，向被告民建置业梁园分公司负责人魏伟汇付购房款160000元整。且该分公司向原告出具盖有该公司财务专用章的收据一份。2018年1月26日，被告取得案涉开发小区的商品房预售许可证。但被告却未按协议约定通知原告签订正式《商品房买卖合同》。另查明：经原告向本院申请调查，案涉房屋经被告二次出售，于2020年11月13日，在房产交易中心登记备案在他人名下。2010年12月21日，本案两被告签订“挂靠协议书”，被告民建置业公司于2018年3月20日，将该公司法定代表人变更为翟盼盼。上述事实由原告身份证复印件、商品房买卖协议、银行转款凭证、收款收据、证明等及庭审笔录在卷予以佐证。本院认为，最高人民法院关于审理《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照预定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。原告与被告民建置业梁园分公司签订的商品房买卖协议，约定了案涉房屋的具体位置、建筑面积、购房价款、房屋交付条件等事项，完全具备了商品房买卖合同的条件，符合相关法律法规的商品房买卖合同的主要内容，并且原告按照协议约定向被告支付了相应的购房款。因此，案涉“商品房买卖协议”系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，对双方具有法律约束力。被告民建置业公司是否授权被告民建置业梁园分公司销售案涉房屋，属于其公司内部行政管理问题，并不能因此对抗原告所签署的房屋买卖协议效力。变更后的法定代表人依法应当对变更前公司法人的职务行为承担相应民事责任。为此，被告民建置业公司辩称，本公司完全不知情，且也没有对民建分公司授权销售涉案房产的理由不能成立；本案中，被告民建置业梁园分公司只享有了收取原告购房款的权利，而未履行相应合同义务，且在被告取得商品房预售许可证后，未及时通知原告签订正式《商品房买卖合同》，又对案涉房屋擅自二次出售的行为，以导致原告签订购买房屋的目的无法实现，该行为严重的侵害了原告的合法权益。根据最高人民法院关于审理《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付价款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人”。据此，原告请求解除购房协议并返还购房款以及给予同等数额赔偿的诉请，理由正当，符合法律规定，本院依法予以支持；鉴于被告已经承担了惩罚性的赔偿民事责任，故，对原告要求被告以160000元为基数，按相关规定计算并承担利息的诉请，本院不予支持；被告民建置业公司提出，当事人约定定金不得超过主合同标的额的20%的辩称，与本案被告承担双倍返还购房款的责任无关，本院不予采信；被告民建置业梁园分公司系被告民建置业公司的分支机构，且系案涉买卖协议的当事人和收款方，其以“交付的原因不在于分公司，不承担返还购房款及赔偿的义务”的理由不能成立，且并不能对抗或否定应对原告应承担的履行不能的民事法律责任；被告民建置业公司提出对案涉“商品房买卖协议”形成时间进行司法鉴定的申请，以证明案涉协议是后补的，本院认为，不仅案涉买卖协议签署的时间系2017年4月29日，同时，原告提供的当日通过河南省农村信用社的转款凭证，以及被告民建置业梁园分公司向原告出具的N0080478的收据（收款方式：转款。收款事项：金瀚苑南楼东单元10楼西户单价3500元），其记载的时间均相互一致，能够证明原告当时购房的客观真实性，据此，可以认定案涉房屋买卖协议的签订时间为2017年4月29日。故对被告民建置业公司的鉴定申请，本院不予准许。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十三条、第一百一十五条，最高人民法院关于审理《商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：解除原告张振涛与被告河南民建置业有限公司商丘市梁园分公司于2017年4月29日签订的《商品房买卖协议》。被告河南民建置业有限公司商丘市梁园分公司，于本判决生效之日起十日内向原告张振涛赔偿损失160000元；被告河南民建置业有限公司商丘市梁园分公司，于本判决生效之日起十日内向原告张振涛返还购房款160000元；被告河南民建置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告张振涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6100元，减半收取3050元，保全费2585元，共计5635元，由被告河南民建置业有限公司和被告河南民建置业商丘市梁园分公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  庞万**二〇二〇年十一月二十六日书记员  张 佳