江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1081民初4238号原告：仪征市恒昇房地产开发有限公司，住所地在江苏省仪征市经济开发区闽泰大道西侧-1。委托诉讼代理人:周鹏，总经理。委托诉讼代理人:徐晓捷（该公司员工）,女，1992年7月12日生，汉族，住江苏省南京市六合区。被告：陶进，男,1987年1月5日生,汉族,住江苏省仪征市。原告仪征市恒昇房地产开发有限公司（以下简称：恒昇公司）与被告陶进商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐晓捷、被告陶进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒昇公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订《商品房买卖合同》；2、判令被告无条件配合原告到仪征市住房城乡建设局及仪征市不动产登记中心办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续需要的费用由被告承担；3、判令被告支付违约金101184.5元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年10月6日签订了《商品房认购协议》，并于2020年4月3日办理了《商品房买卖合同》备案，被告购买原告开发的仪征恒大桃园天境恒璟园6-403号房屋，总价1011845元。其中首期房价款311845元，余款70万元由银行提供按揭贷款，被告需在2019年10月17日前办理完毕银行按揭贷款申请手续并签署抵押贷款合同。被告因在法院有未履行判决列入失信执行人员名单，经原告多次催促，至今仍未办理完毕银行按揭贷款申请手续并签署抵押贷款合同，构成根本违约。根据合同附件四补充协议第三条第三款规定，逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10%作为违约金。出卖人无须通知买受人，可另行销售该商品房。故原告提起本案诉讼。原告向本院提交的证据有：1、仪征恒大桃源天境商品房认购书，商品房买卖合同及附件补充协议；2、收据1份、poss单1份、发票1份；3、催收办理商品房抵押贷款通知书及快递记录1份；4、解除通知书及快递记录1份。经质证，被告主张解除合同通知书我没有收到，其他证据被告没有意见，除了解除合同书被告没有见过。被告陶进辩称，对于原告的诉讼请求我方不同意，被告不同意解除合同；即使被告同意解除合同，也不同意支付10%的违约金。被告有继续履行合同的能力，但是需要时间，被告之前在法院有一个官司，要等这个案子结掉，被告的征信才可以恢复。其未向本院提交证据。经审理查明，2019年10月6日，原、被告签订《仪征市恒大桃园天境商品房认购书》1份，协议约定：被告向原告认购恒大桃园天境恒璟园6幢403。2020年4月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同备案号为：128480635816d005，备案时间为2020年4月3日）一份，合同约定：原告向被告购买仪征市国民路南侧、东园路东侧恒璟园6幢4单元403号房，建筑面积115.57平方米，每平方米单价8755.26元，总价1011845元（房价款不包含公共维修基金）。被告于2019年10月12日向原告支付首期房价款311845元。原告于2020年3月12日向被告寄送催收通知书1份（签收时间为2020年3月13日），于2020年3月18日向被告发送解除合同通知书1份（签收时间为2020年3月19日）。上述事实，有原、被告当庭认可一致的陈述及原告提供的《仪征市恒大桃园天境商品房认购书》、《商品房买卖合同》、催款通知书、解除合同通知书等证据予以证实，本院对上述事实与证据均予以认定。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案《商品房买卖合同》附件四第三条约定：买受人必须在《认购书》约定日期（最长不超过缴纳首期款5天内）内办理完毕银行、公积金按揭申请手续并签署抵押贷款合同（协议），并提供银行、公积金按揭所需的全部真实资料，如逾期办理或逾期提供相关自理的，逾期20天以上视作买受人单方解除本合同。被告当庭陈述，自2019年10月11日开始向银行提交贷款申请材料……陆陆续续我一直到过年之前手续还没有弄齐。另外，今年4、5月份银行告诉我必须把失信人名单处理完才可以放款……我把这个事情在征信上处理完，依然没办法放款。本案中，被告未能按照《商品房买卖合同》的约定及时办理完毕银行按揭申请手续，其贷款申请也因自身征信问题未能得到银行审批同意，也未能按照《商品房买卖合同》的约定给付剩余购房款70万元，原告有权行使解除权。原告主张解除原、被告所签《商品房买卖合同》的主张，本院予以支持。被告至今也仍未给付剩余房款，故对于被告要求继续履行合同的主张，本院不予采纳。原告主张合同解除日期为2020年3月18日的意见，本院认为，根据原告对本院的书面回复载明：2020年3月18日我司向被告发出《解除合同通知书》。因2020年4月，被告再次承诺还清2万元，解除执行信息，故我司与被告签订了商品房买卖备案合同。本院认为，原告向被告发送解除合同通知后又与被告签订了商品房买卖备案合同，本院对原告主张解除日期依旧为2020年3月18日的意见不予采纳。原告于2020年10月12日向本院提起诉讼，被告于2020年11月2日收到本院发送传票、诉状等材料，涉案《商品房买卖合同》的解除日期应为2020年11月2日。原告要求被告配合其办理涉案房屋的买卖合同备案注销手续的诉讼请求，本院予以支持。原告明知被告已经违约，于2020年3月18日向被告发送解除合同通知书后又于2020年4月3日将涉案商品房买卖合同备案，其自身存在过错，因办理相关手续需要的费用应由原告自行承担。原告要求被告按合同约定承担商品房总价款10%的违约金101184.5元；被告主张，如果当时原告告诉我贷款批不了，我就不买了，我主张违约金按照房屋总价款1%。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，因被告亦主张对违约金进行调整，且原告亦陈述：目前同类型房价没有下跌，故本院酌情确定被告承担违约金20236.9元（房屋总价款1011845元*2%）。因原、被告之间的《商品房买卖合同》已解除，扣除上述违约金的被告已付购房款，原告应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、原告仪征恒昇房地产开发有限公司与被告陶进签订的《商品房买卖合同》于2020年11月2日解除；二、被告于本判决生效之日起十日内协助原告办理仪征市国民路南侧、东园路东侧恒璟园6幢4单元403号商品房买卖合同备案注销手续（合同备案号：128480635816d005），因办理注销手续所需费用由原告自行负担；三、被告给付原告违约金20236.9元，原告返还被告购房款311845元，两项给付义务相冲抵，原告于本判决生效之日起十日内返还原告291608.1元；四、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2324元，依法减半收取1162元，由原告自行负担1010元，被告负担152元；此款原告已垫付，由被告于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员 刘 洁二〇二〇年十一月二十七日书记员 徐铭晨