北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初25977号原告：北京恒远基业房地产开发有限公司，住所地北京市西城区安德路**。法定代表人：张辉，执行董事。委托诉讼代理人：姜伏波，北京市响宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟昭耘，北京市响宇律师事务所实习律师。被告：北京世纪洁龙物业管理有限公司，，住所地北京市西城区北滨河路****法定代表人：王静，执行董事。委托诉讼代理人：杨晓刚，北京中勉律师事务所律师。委托诉讼代理人：严丽，北京中勉律师事务所实习律师。被告：北京市公交房地产开发公司，住所，住所地北京市海淀区紫竹院路**div>法定代表人：温宇，董事长。委托诉讼代理人：马逸群，北京百朗律师事务所律师。原告北京恒远基业房地产开发有限公司（以下简称恒远基业公司）与被告北京世纪洁龙物业管理有限公司（以下简称世纪洁龙公司）、北京市公交房地产开发公司（以下简称公交房产公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒远基业公司委托诉讼代理人姜伏波、孟昭耘，被告世纪洁龙公司委托诉讼代理人杨晓刚、严丽，被告公交房产公司委托诉讼代理人马逸群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒远基业公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告之间于2014年6月28日签署的《物业管理委托合同》无效；2.判令二被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：坐落于北京市海淀区车公庄西路**院**楼的“逸升轩”小区，系原告与被告公交房产公司所共同开发建设的，小区房屋（共计140套）及配套设施由原告与被出所共有，其中61套房屋归属被告公交房产公司所有，剩余的79套房屋及配套设施归属原告所有。根据相关法律规定，在业主、业主大会未选聘物业服务企业前，建设单位有权选聘物业服务企业，并签署前期物业服务合同。涉案小区的建设单位为原告和被告公交房产公司，如选聘前期物业公司，也应由二单位共同选聘并签署相关前期物业服务合同，且历史上也一直由原告与被告公交房产公司共同与相关物业管理公司签署物业服务合同。但是，原告于2020年5月自小区业主委员会处获知，被告公交房产公司在既没有告知原告也没有取得原告同意的情况下，与被告世纪洁龙公司恶意串通，于2014年6月28日签署了《物业管理委托合同》，私自委托被告世纪洁龙公司管理小区全部物业。二被告签署合同的行为，损害了原告的合法利益。故，该合同应属无效。综上所述，请求贵院依法审理并支持原告之全部诉讼请求。世纪洁龙公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：公交房产公司与世纪洁龙公司签订的物业管理委托合同真实合法有效。该合同已由北京市第一中级人民法院民事判决书（2020）京01民终1750号予以确认。故已生效的法律文书确认的客观事实，在没有其他证据推翻的情况下，应属真实有效，这是第一。第二、涉案小区由本案被告世纪洁龙公司提供物业管理服务，该服务受到广大业主、业主委员会、街道办事处、小区居委会的认可。公交房产公司委托世纪洁龙公司提供物业管理服务，是为小区整体利益着想，不存在损害本案原告合法权益的事实和依据。截止目前，本案被告世纪洁龙公司提供物业管理服务受到小区广大业主的认可，该合同也已实际履行且在履行当中，不存在无效问题。公交房产公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1、案涉逸升轩小区是北京公交集团所属项目，由北京公交集团指定下属全民所有制企业公交房产公司具体负责开发建设，公交房产公司是合法的开发建设主体，有权签订物业管理委托合同。2、2014年北京公交集团要求下属企业不能参与非公益性项目经营，逸升轩小区原物业管理单位北京鸿运达物业管理有限责任公司应集团要求撤场，而当时恒远基业公司陷入严重的股权和债务纠纷，无法取得联系。为了保证小区正常物业管理，维护广大业主的合法权益，公交房产公司与世纪洁龙公司签订《物业管理委托合同》，委托世纪洁龙公司为逸升轩小区提供服务至今。3、北京市第一中级人民法院（2020）京01民终1750号判决书已确认：公交房产公司与世纪洁龙公司签订的《物业管理委托合同》合法有效，因此原告主张没有事实和法律依据，诉讼请求不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：位于海淀区车公庄西路38号院4号楼的花园村住宅楼项目为公交房产公司与恒远基业公司联建项目。2000年6月15日，公交房产公司与恒远基业公司就该项目的房屋分割及房屋销售问题签订《补充协议（一）》，约定：该项目建筑面积为28065.2平方米，其中地上建筑面积24525.2平方米，地下建筑，地下建筑面积3540平方米地局确认的面积为准）。其中公交房产公司实际所得建筑面积为12553.23平方米；恒远基业公司实际所得建筑面积15511.97平方米。2005年4月6日，公交房产公司与恒远基业公司签订《关于花园村住宅楼地下室分割的说明》，约定恒远基业公司分得此楼地下室东侧部分，公交房产公司分得此楼地下室西侧部分，双方各占地下室面积的50%。同年，恒远基业公司取得38号院4号楼，建筑面积14447.94平方米的房屋（其中包括679.19平方米的地下室）的所有权证书。2006年9月1日，公交房产公司、恒远基业公司（甲方）与鸿运达物业公司（乙方）签订《逸升轩小区物业管理委托合同》，约定由甲方委托乙方就位于38号院的逸升轩物业（建筑面积27600平方米）实行物业管理。后鸿运达物业公司在合同履行过程中从该小区撤出。2014年6月28日，公交房产公司（甲方）与世纪洁龙公司（乙方）签订《物业管理委托合同》（本案争议的合同），约定由世纪洁龙公司为38号院4号楼逸升轩小区（计费面积24571平方米）提供物业服务，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理期限为10年，自2014年7月1日起至2024年6月30日止。2014年11月22日，逸升轩业委会在北京市海淀区甘家口街道办进行了备案。审理中，恒远基业公司主张该公司与公交房产公司均是案涉小区的建设单位，应由两个公司共同选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同，但公交房产公司未经该公司同意擅自与世纪洁龙公司签订前期物业服务合同，侵犯了该公司的权利，世纪洁龙公司也应当知晓该公司为案涉小区的建设单位，在未取得该公司同意的情况下与公交房产公司签订物业服务合同，属于恶意串通，损害了该公司的权利，公交房产公司与世纪洁龙公司签订的物业服务合同应属无效。公交房产公司主张该公司系案涉小区的开发建设单位，有权签署前期物业服务合同，由于签订合同时，恒远基业公司存在严重的股权和债务纠纷，该公司无法联系恒远基业公司，该公司与世纪洁龙公司签订物业服务合同，是为了维持小区正常的物业管理，维护广大业主的利益，未侵犯恒远基业公司的权利。世纪洁龙公司主张公交房产公司系案涉小区的建设单位，有权与该公司签订前期物业服务合同，签订合同时该公司并不清楚存在联建的恒远基业公司，该公司与公交房产公司之间不存在恶意串通，而且物业服务合同中并未约定恒远基业公司的权利义务，也未侵犯恒远基业公司的权利。本院认为，恒远基业公司以公交房产公司与世纪洁龙公司之间存在恶意串通且损害其权利为由主张合同无效，恒远基业公司应当对此承担举证责任。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，公交房产公司系案涉小区的建设单位，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，公交房产公司选聘物业服务企业并签订前期物业服务合同，对案涉小区进行物业管理，符合法律规定，并无法律规定在联建的情况下，需由全体联建单位共同签订前期物业服务合同。而且，恒远基业公司并未举证证明世纪洁龙公司在签订合同时知晓该公司系联建单位，世纪洁龙公司基于公交房产公司的建设单位身份，与公交房产公司签订前期物业合同，现有证据不足以证明双方存在恶意串通的事实。综上所述，恒远基业公司提供的证据不足以证明公交房产公司与世纪洁龙公司存在恶意串通的事实，恒远基业公司亦未提供证据证明合同存在其他无效情形，故恒远基业公司要求确认合同无效的诉讼请求，于法有据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零九条规定，判决如下：驳回北京恒远基业房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费29119.6元，由北京恒远基业房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  李 俊二〇二〇年十一月十九日法官助理  王 甘书 记 员  张晓奕