贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初4123号原告：张某某，男，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：杜思恩，贵州大谋律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）：袁黔森，贵州大谋律师事务所律师所实习律师。被告:贵州宏德置业有限公司（以下简称“宏德公司”），住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道**。统一社会信用代码:91520100697502560J。法定代表人:马海峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人（一般代理）:杨小川，贵州丰玺律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般代理）:邹瞳，贵州丰玺律师事务所实习律师。第三人:中信银行股份有限公司贵阳分行（以下简称“中信银行”），营业场所：贵州省贵阳市观山湖区长岭北路贵州金融城BL区北二塔。统一社会信用代码:91520102688413275F。负责人：蒋东明，系该行副行长。委托诉讼代理人（特别授权代理）：卢意，贵州鼎尊律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权代理）：姚钇言，贵州鼎尊律师事务所律师。原告张某某诉被告宏德公司、第三人中信银行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告张某某的委托诉讼代理人杜思恩、袁黔森、被告宏德公司的委托诉讼代理人杨小川、第三人中信银行的委托诉讼代理人姚钇言到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张某某向本院提出的诉讼请求：一、判令解除原、被告2017年12月30日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》；二、判令解除原告与第三人2019年1月7日签订的《中信银行个人购房借款合同》；三、判令被告返还原告首期房款168000元及至判决生效之日原告已偿还第三人的贷款本息（暂计至2020年8月2日原告已偿还第三人贷款本息48911.17元，最终以第三人于判决生效当月出具的还款对账单为准）；四、判令被告向原告支付违约金，违约金以首期房款168000元为基础自2017年12月30日起计算至首期房款全部返还之日止。其中2017年12月30日至2019年8月19日的违约金以中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至首期房款全部返还之日的违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算（违约金暂计至2020年8月17日为21324.34元）；五、判令被告向第三人偿还自判决生效之日起《中信银行个人购房借款合同》的剩余贷款本金及利罚息（以《中信银行个人购房借款合同》的约定计算）；六、判令被告办理乌当区房屋的商品房买卖合同备案登记的注销手续；七、案件受理费由被告负担。事实与理由：2017年12月30日，原告与被告签订编号为201701567《商品房买卖合同》（以下简称合同）及补充协议。合同对商品房的坐落、总价、首付款、交房时间及逾期交房违约责任进行了约定。合同签订当日，原告向被告支付首期房款148000元，加上原告2017年11月26日支付的20000元购房意向金，原告首期房款支付义务履行完毕，被告于当日出具168000元的房款收据。2019年1月7日，原告作为借款人、被告作为阶段性担保人与第三人签订《中信银行个人购房借款合同》（以下简称借款合同），借款合同签订后，第三人于2019年1月23日发放了380000元贷款，该贷款直接支付至被告账户。原告于2019年2月起履行还款义务，截止2020年8月2日共计还本付息48911.17元，被告至今未向原告交付案涉房屋。案涉合同解除原告无过错，合同约定的按已付款的1%支付违约金的标准过低，故违约金应按照中国人民银行同期贷款利率和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告为维护自身合法权益，特诉至法院请求判决如诉所请。被告宏德公司辩称，一、原告未尽书面通知义务，原告未在合理期限内行使合同解除权，其无权要求解除合同；二、原告所诉的标的物即案涉房屋，现在被告是可以交付的，并且在诉讼前已经通知原告收房，但其迟迟未收，被告在2019年12月3日的贵阳晚报上刊登交房通知。第三人中信银行辩称，一、第三人已依约向原告发放了贷款，截止2020年10月20日，原告应还贷款总额364,676.94元；二、关于原告诉请解除合同及补充协议，请法院依法裁判；三、如借款合同一并解除的，原、被告双方需结清我行的该笔贷款本息及利罚息，具体金额以结清当日的数据为准；四、该笔贷款结清以后，才可以办理后续的房屋解除抵押手续，同时，无论借款合同是否解除，贷款逾期未归还而产生不良信用记录的，由原、被告自行承担。经审理查明，2017年12月30日原告张某某与被告宏德公司签订合同编号为201701567号的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：被告宏德公司将位于乌当区房屋出售给原告张某某，该房屋规划用途为住宅，属框混结构。建筑面积98.32平方米，套内建筑面积76.91平方米。房屋总价548000元，原告向被告支付首期房款168000元，余款380000元以按揭贷款方式支付后，双方办理了案涉《商品房买卖合同》的备案登记手续。后因宏德公司未按《商品房买卖合同》约定的交房时间向原告履行交房义务，原告遂诉至本院请求判令准予其如前诉讼请求。另查明，2019年1月7日原告张某某与第三人中信银行签订了借款合同，被告宏德公司作为保证人对该借款合同提供阶段性担保。该借款合同主要约定，原告张某某向第三人中信银行贷款380,000元，贷款利率为年息5.635%，贷款期限共240个月，自2019年1月17日至2039年1月17日止，每月第1日为每期还款日。原告张某某办理完银行按揭手续后，第三人中信银行将380,000元的购房尾款转至被告宏德公司指定账户。原告张某某从2019年2月1日开始偿还按揭贷款，截至本案审理过程中未出现逾期。还查明，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十三条约定出卖人逾期交房超过90日的，买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。合同约定的交房时间为2019年6月30日，该房至今未取得竣工验收资料，尚不具备合同第十一条约定及法律法规规定的交房条件。上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述及原告提交的身份证、《商品房买卖合同》及补充协议、转账凭证、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《借款合同》、银行客户回单等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，原告张某某与宏德公司签订的《商品房买卖合同》第十一条约定原告向被告宏德公司购买的房屋应于2019年6月30日前完成交付。但宏德公司未按约定时间向原告履行交付房屋的义务超过九十日，根据《商品房买卖合同》第十三条的约定，原告享有解除案涉《商品房买卖合同》的权利。故对原告张某某主张解除与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201701567）及补充协议的诉请，本院予以支持。由于原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经解除，原告张某某与第三人中信银行签订的借款合同目的已无法实现，对原告主张要求解除借款合同的请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，予以支持。”的规定，对于原告要求解除与第三人中信银行于2019年1月7日签订的《中信银行个购房借款合同》的诉请，本院亦予以支持。对于原告要求被告返还其已支付的购房首付款168,000元的诉请，因原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，对原告的该诉请，本院亦予以支持。对于原告要求被告宏德公司向第三人偿还自判决生效之日起原告与第三人签订的《中信银行个人购房借款合同》项下剩余贷款本金及利罚息并支付其已向第三人偿还的贷款本息的诉请，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，由于本案中原、被告签订的《商品房买卖合同》及原告与第三人签订的《中信银行个人购房借款合同》均已解除，故被告宏德公司应代原告结清原告与第三人签订的案涉《中信银行个人购房借款合同》项下的剩余借款本息，并将原告基于该借款合同已向第三人支付的贷款本息支付给原告。对于原告要求被告宏德公司以首期房款168,000元为基数，自2017年12月30日起至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算、自2019年8月20日起至首期房款全部返还之日按中国人民同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向其支付违约金的诉请，因双方之间并非借贷关系，原告系基于商品房买卖合同关系向被告宏德公司支付购房款，且双方签订的《商品房买卖合同》中对被告逾期交房的违约责任有明确的约定，该约定对双方当事人具有约束力，故被告宏德公司应按约定以原告支付的全部已付房款1%的标准向原告支付违约金，即5,480元。对于原告要求判令被告办理案涉《商品房买卖合同》的备案登记注销手续的诉请，因该《商品房买卖合同》已解除，基于该合同产生的备案登记已无实际意义，故对原告的该诉请，本院亦予以支持。对于被告宏德公司所提原告未尽到书面通知解除合同义务，未在合理期限内行使合同解除权的抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，虽双方约定原告行使解除权应提前通知被告，但被告在其逾期交房超过九十日的情况下，并未催告原告行使解除权。根据原、被告双方的约定，原告对案涉《商品房买卖合同》的解除权发生之日为2019年10月1日，故原告于2020年8月24日向本院提起本案诉讼，并未超过法定的除斥期间。故对被告宏德公司的该抗辩，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条：，判决如下：一、解除原告张某某与被告贵州宏德置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201701567）及补充协议；二、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告张某某首付购房款168,000元；三、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起30日内代原告张某某向第三人中信银行股份有限公司贵阳分行偿还张某某与中信银行股份有限公司贵阳分行于2019年1月7日签订的《中信银行个人购房借款合同》项下的剩余借款本息（具体金额以中信银行股份有限公司贵阳分行在还款当日出具的金额为准）；四、被告贵州宏德置业有限公司于前述第三项确定的义务履行完毕之日起五日内支付原告张某某基于2019年1月7日签订的《中信银行个人购房借款合同》已向中信银行股份有限公司贵阳分行偿还的按揭贷款本息（具体金额以第三人中信银行股份有限公司贵阳分行出具的还款凭证注明的金额为准）；五、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告张某某违约金5,480元；六、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起协助原告张某某办理案涉《商品房买卖合同》（合同编号201701567）的备案登记注销手续；七、驳回原告张某某的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,437元，由原告张某某负担人民币162元，被告贵州宏德置业有限公司负担人民币2,275元。保全费5,000元，由被告贵州宏德置业有限公司负担。（上述款项原告已预交，被告在履行付款义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审判员  郑六友二〇二〇年十一月六日书记员  龙叙铭