广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初34937号原告：刘锋，男，1977年8月30日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：黎玉琼，女，1958年9月10日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：莫财杰，男，1979年12月24日出生，汉族，住广东省恩平市。原告刘锋诉被告黎玉琼房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘锋，被告黎玉琼及委托代理人莫财杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘锋诉称：案外人伍朝荣于2011年5月25日与被告签订租赁合同，约定伍朝荣将坐落在广州市天河区员村二横路昌乐园12号101房阳台部位（以下简称案涉场地）的房屋出租给被告使用，租赁期限自2011年5月25日至2018年5月24日止。后经伍朝荣同意在合同租赁期间内可以转租，故被告于2017年10月23日将上述房屋转租给原告，约定租赁期限为2017年10月23日至2020年10月23日止，租金为每个月2600元，原被告并约定原告向被告交纳5200元押金。2018年5月24日伍朝荣与被告的租赁合同期满后，一直没有续签合同，但截至2019年5月被告均有每月向伍朝荣交纳租金，形成不定期租赁合同关系，2019年5月伍朝荣与被告矛盾爆发，决定不再把上述房屋继续租给被告，同时勒令原告立即腾空清退所有物品，在此情况下，原告已无法再在上述房屋继续租用，原告与被告签署的租赁合同已无继续履行的可能性。原告为了维护自身的合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告返还押金5200元及利息（利息以5200元为本金，自起诉之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际付清为止）；2、被告提前解除合同令原告损失惨重，要求被告赔偿5200元的违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。被告黎玉琼不同意原告的诉讼请求，辩称：一、案涉合同无法继续履行的原因在于原告。原被告在2017年10月23日签订案涉合同，约定将案涉场地出租给原告，为期三年，期限自2017年10月23日至2020年10月23日。被告转租合同期限明确得到案外人伍朝荣的妻子朱某（实际上房屋的控制人）口头承诺同意，在2019年5月24日，被告与案外人朱某就房屋转租合同期限进行沟通，在沟通过程中案外人朱某明确表示房屋转租合同期限为三年（有双方录音为证）。被告虽然没有与案外人伍朝荣续签房屋出租书面合同，但也是形成一种实际的定期租赁合同关系。2019年3月30日，原告经营的锋记蒸饭饭店和案外人伍朝荣把房屋外面的墙和雨棚进行装修，楼上的邻居有意见直接投诉城管科，城管相关人员到场地进行处理，最后出了两张名为责令限期改正通知书单据，一张是给原告经营的锋记蒸饭饭店，一张是给案外人伍朝荣，需要他们各自带齐相关资料到城管科处理，后来原告和案外人朱某把情况告诉被告，案外人朱某和原告经营的锋记蒸饭饭店（租约至今都没办理相关牌照，无证经营）要求被告提供其女儿关咏君注册的潮记猪脚饭饭店营业执照、身份证给他去处理，被告没答应。被告解释称案外人伍朝荣和原告等行为，是被告不知情的情况下私自进行的行为，被告没理由也没责任去配合案外人伍朝荣与原告提供被告女儿等相关资料。后续原告还是一如既往的正常营业。到2019年4月份案外人朱某突然推翻之前的承诺，突然发一条短信给被告说案外人伍朝荣的房屋租赁合同期限5月24日就到了，要收回场地。原告借此机会说案外人朱某要他马上搬走等理由，要求被告赔偿，但事实上案外人朱某并没有作出任何驱赶原告的行为，反而原告一直正常营业。原告拖欠2019年5月、6月、7月的租金和水电费，被告多次的电话方式，微信短信方式催缴付款，结果原告没有支付，也没回复信息，完全不理会被告，被告去租约场地跟原告商议租金的事也被拒绝门外。事后被告与案外人朱某就合同期限起止日期一直在进行沟通，最终结果还没达成一致，还在为此正处于纠纷时。在2019年6月原告把场地的阳台进行二次装修，改造，把整个阳台结构改变了，更是把阳台四周围装修成封闭性，最终楼上的邻居有意见直接投诉城管科，在2019年7月11日城管相关人员到场地再次进行处理，把阳台四周围装修全拆掉，这也是导致原告无法继续经营的直接原因。原告拖欠租金、水电费，和擅自将案涉场地进行二次装修，视为单方面违约。二、原告提交的《房屋租赁合同》是虚假的。原告提交了一份被告与案外人伍朝荣签订的《房屋租赁合同》，该合同不是被告亲笔签名，是冒签的，且该合同没有被告的手印。这是一份虚假的《房屋租赁合同》。三、原告在2019年7月21日通过微信知会被告女儿要到档口搬走设备，被告在2019年7月30日叫人到档口搬走属于自己的设备，比如：台子、货架、消毒柜。反而有些属于被告的设备，比如：冰箱、风扇、电磁炉、电饭锅等设备己经被原告搬走，这些设备在《房屋租赁合同》上注明每年要交给被告200元使用费。经审理查明：广州市天河区员村路员村新街昌乐园12号101房权属人为伍朝荣，房屋用途为居住用房，与伍慧峰共有，建筑面积为51.85平方米。2011年5月25日，伍朝荣（出租人、甲方）与被告黎玉琼（承租人、乙方）签订《租赁合约》，约定了甲方同意将案涉场地出租给乙方等内容，其中租赁期限自2011年5月25日至2018年5月24日止。2017年10月，被告黎玉琼（出租人、甲方）与原告刘锋（承租人、乙方）签订《租赁合同》（以下简称案涉合同），约定：1、甲方同意将案涉场地出租给乙方，用途是用于做饭生意，每月租金为2600元，租赁期限自2017年10月23日至2020年10月23日，租金按月结算，乙方在每月25日前将租金缴付给甲方。2、乙方向甲方交纳二押一租（保证金）共5200元。3、在合同租约期间，如果政府行为此位置不能再经营的情况下，乙方有权解除合同，甲方必须退回押金和租金给乙方。……4、合同期满后…….则解除合同，甲方将押金全部退回给乙方，中途不经营押金不退等内容。2017年10月13日，原告刘锋向被告黎玉琼交纳押金5200元。在庭审中，原告刘锋提出被告与业主之间的租期比原、被告之间的案涉合同租赁期短，被告属于超期出租房屋；被告黎玉琼则称2017年10月其通过微信及口头的方式征得伍朝荣的妻子朱某的同意后在2018年5月24日期满后再续签三年租赁合约，并提供了其与朱某的录音，但证人朱某当庭作证予以否认，称与被告黎玉琼的租赁合约只是到2018年，之后没有与被告黎玉琼再续签合同。在本案审理过程中，就案涉场地是否存在违章建筑的问题，经本院发函查询，员村街道办事处出具《关于协助调查函的回复》，函称：关于员村二横路昌乐园12栋101房阳台部分是否存在违法违章搭建的问题。经查，2019年7月9日，当事人对上述房屋外的旧铁棚四周进行围蔽施工，执法队员巡查发现后，责令其限期自行拆除，但当事人逾期未拆。同年7月11日，执法队员会同其他部门人员对该址新增的围蔽物进行了拆除，目前未有新增搭建的情况；未有发现上址的历史违建记录。为此，被告亦提供了由城管部门针对案涉场地出具的《责令限期改正通知书》。本院认为：在本案审理过程中，原告刘锋撤回了其起诉状中第四项关于财物损失的诉讼请求，是对其自身权利的处分，本院予以照准。关于效力的认定。经查，被告黎玉琼与业主就案涉场地签订的租赁合同约定期限是至2018年5月24日，业主代表朱某还出庭作证称没有与被告续约，被告黎玉琼目前提供的证据不足以证明其与业主另有约定或者就续约达成一致意见。现原被告之间的案涉合同的租赁期限为2017年10月23日至2020年10月23日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条中关于“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”的规定，案涉合同自2018年5月25日开始应认定为无效。关于原告刘锋主张被告黎玉琼返还押金5200元及支付利息的诉请。如上所述，案涉合同自2017年10月23日开始履行，但从2018年5月25日开始应认定为无效，故原告主张被告返还因该合同所取得的押金合法有理，本院予以支持。并且，因被告一直未返还该笔押金款项，也给原告造成相应的资金占用损失，故原告主张被告自起诉之日支付利息（以上述押金本金为限）本院亦予以支持。关于原告刘锋主张“被告提前解除合同令原告损失惨重，要求被告赔偿5200元的违约金”的诉请，缺乏合同及事实依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：一、被告黎玉琼自本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘锋返还押金5200元并支付利息（以5200元为本金，自2019年8月16日起计至2019年8月19日，按照中国人民银行的同期同类贷款利率计付；2019年8月20日起至实际履行之日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，总额以押金5200元本金为限）；二、驳回原告刘锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费200元，由原告刘锋负担150元，被告黎玉琼负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  李婉君人民陪审员  杨慧芬二〇二〇年十一月十六日书 记 员  梁怡筠李愿