北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初56244号原告(反诉被告)：北京八方一鸿科贸有限公司，住所地北京市朝阳区百子湾路**百子园**楼****706内2。法定代表人：马立华，总经理。委托诉讼代理人：王**，北京乾木文辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：田鑫，北京乾木文辰律师事务所律师。被告(反诉原告)：段雅君，女，1956年6月6日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：崔淼，北京市中同律师事务所律师。原告（反诉被告）北京八方一鸿科贸有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）段雅君（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告之委托诉讼代理人田鑫、被告之委托诉讼代理人崔淼参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告返还租房押金15423．52及资金占用利息(以15423．52为基数，自2020年5月24日至实际返还之日，按同期全国银行间同业拆借中心公司的贷款市场报价利率计算)。事实与理由：2018年8月10日，原、被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告向原告承租位于北京市朝阳区百子湾路XXX号房屋，用途办公，租赁期限自2018年5月8日至2020年5月7日，月租金13530元，2019年5月后租金递增5%，押金23000元。合同到期后，原告于2020年5月23日腾空租赁房屋，并交还被告，租赁期内原告未拖欠租金，但被告拒不退还租房押金。故原告诉至法院，望判如所请。被告辩称，不同意退还押金23000元，不同意支付利息。首先，租赁期间原告存在多项违约行为，给被告造成巨大损失。1．原告不按照约定时间支付租金。2020年2月8日，原告应付租赁期内最后一笔租赁费用，但经被告多次催促，原告于2020年4月3日才付款，逾期55天，应按月租金的200%向被告支付违约金；2．被告不按照约定时间返还房屋。2019年9月25日，因原告表示要连续承租三年，被告给与原告优惠价格。2020年4月，双方重新商议续签事宜，经被告多次催促，原告作出续约的意思表示，但是于5月8日选择了别的房屋。此后，被告多次催促，原告始终拒不迁出，直至2020年5月25日，才将房屋返还给被告；且直至2020年6月3日，原告才告知被告将注册地迁出。原告逾期迁出房屋，应该按照23000元的200%支付违约金。其次，原告的违约行为导致被告再次租赁时产生各种困难，造成了巨大损失。1．直到租赁期满的最后一天，即2020年5月7日，原告仍作出“继续续约”的意思表示，并且没有任何搬出的迹象。这些行为均让被告有理由相信，原告将要继续续租，被告没有时间去及时寻找下一个承租人。2．原告于2020年5月25日才搬走，6月3日才将工商登记地址迁出，严重影响被告与其他承租人谈判。3．原告返还房屋时，未将房屋恢复原状。原告将606室与607室之间的墙打通，将606室房门封死，但交房时房间里仍滞留很多隔断没有拆除，屋内杂乱，导致被告在寻找下一个承租人时需寻找共同承租606室、607室的承租人，租赁价格因此大大降低。综上所述，被告不但不应该返还原告押金，还要提起反诉：一、判令原告支付被告2020年5月8日至2020年6月3日的租金12311．78元；二、判令原告支付被告逾期支付租金的违约金28412元；三、判令原告支付被告未按约定返还房屋的违约金46000元。原告针对反诉答辩称，2020年2月8日，原告应该支付最后一期房租，但因疫情影响，国家强制企业停工停产，期间无法走财务流程，以对公账户支付租金。双方已就租金的支付时间进行了沟通，被告对此知情且同意。原告在复工之后于4月3日即将租金支付给了被告。所以原告不应就此承担违约责任。合同到期后，因为北京市有政策，房租相应可以减免，双方一直在洽谈续租租金标准问题，但是双方没有谈妥，所以原告于5月24日搬走了。双方一直处于协商状态，被告也没有明确要求原告限期搬出，所以原告不构成违约。对于补充租金的问题，原告是在5月23日搬出，故同意将房租补充到5月23日。原告于6月3日迁出营业执照，但并未无恶意。现在北京房屋空置率很高，租金也大幅度下降，原告的行为并未导致被告产生损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月10日，原告与被告（委托代理人刘某）签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告承租被告名下位于XXX房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限自2018年5月8日至2020年5月7日。合同期满后，被告有权收回房屋，原告应按照原状返还及其附属物品、设备设施。原告续租承租的，应提前60日向被告提出口头续约要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。租金标准为每月13530元/月，2019年5月起至2020年5月每月递增5%，递增后为14206元/月。押金23000元，租赁期满后，押金抵扣原告应承担的费用、租金以及原告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给原告。原告不按约定支付租金达7日的，被告有权单方解除合同，收回房屋，原告应按月租金的200%向被告支付违约金，被告并可要求原告将房屋恢复原状或赔偿相应损失。原告未按约定时间返还房屋的，应该200%标准支付违约金。补充：1．被告配合5A607的房屋注册事宜，合同到期后，房屋注册必须迁走或注销；2．违约金无论那方违约均按23000元支付。同日，原告支付押金23000元，被告出具收据。2020年2月6日，被告之委托代理人刘某联系原告员工，表示如果8号无法给付租金，需提前告知并明确给付租金大致时间；原告员工回复尚未上班，周一上班后申请费用。2020年2月9日，原告员工告知刘某上班时间延迟到2月17日，会计回不了公司，房租继续延迟支付；刘某回复知道了；原告员工询问因疫情影响能否减房租事宜，刘某未予同意。2020年2月24日，原告员工向刘某发送微信，表示尚未上班，房租还得延后，上班后第一时间联系。刘某回复OK。2020年3月26日，刘某通过微信询问原告员工房租3月底前能否支付，原告员工表示月底差不多，复工后第一时间办理。2020年3月31日，刘某询问本月还能否付出，原告员工回复已经复工，已跟领导申请，尽量支付，刘某回复好。2020年4月3日，刘某再次询问租金事宜，原告于2020年4月3日给付了租金。2020年4月22日，刘某通过微信向原告员工发送房屋续租合同PDF版，双方协商争取五一之前出定稿。2020年4月29日，原告员工表示愿意续租，但是租金标准太高，希望降低。2020年5月7日，原告员工询问刘某是否确定以13000元签订2年，第二年不涨价，刘某予以确认；原告员工回复租金底限为12000元，13000元无法接受，且表示4号楼已经挪出来了，要想搬回去随时；双方约定5月8日见面沟通。5月11日，刘某微信联系原告员工，要求原告尽快签订续约合同，并在7天内付款；如果决定不再续租，尽快安排迁出并给出房屋交接计划及约定房屋验收时间、将房屋恢复原状（恢复606与607之间的实体墙等）；按照合同标准支付合同到期后至房屋验收之间的费用；原告未按合同约定通知刘某不续租已经构成违约，应当承担违约责任等。5月19日，原告员工告知刘某其于5月24日搬家完毕，5月25日与刘某交接，租金计算到5月24日，按天结算，5月25日商量恢复房屋事宜。2020年5月24日，双方对涉案房屋办理了交接。2020年6月3日，原告的工商注册地址迁出。2020年7月25日，被告与案外人签订房屋租赁合同，租金标准为每月9500元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同全面履行各自的义务。当事人协商一致可以变更合同。根据双方的微信聊天记录可知，因为疫情影响，双方就2020年2月8日应当支付租金的支付时间进行了协商变更，后原告按约支付了租金，且被告亦未提出异议，现被告主张原告未于2020年2月8日支付租金构成违约并要求赔偿违约金，本院不予支持。被告主张的原告逾期腾退房屋构成违约，但涉案合同仅约定了租赁期限，并未约定返还涉案房屋的具体时间，且在租赁期满前，双方均有续租的意思表示，并对续签事宜进行协商，直至租赁期满时，被告亦未要求原告腾退房屋，在双方未达成一致意见下，原告于2020年5月24日搬离房屋，被告据此要求原告赔偿违约金，于法依约无据，本院不予支持。但租赁期满后，原告继续占有使用涉案房屋至2020年5月24日，原告应按原租金标准应向被告支付2020年5月8日至2020年5月24日期间的房屋占有使用费。2020年5月25日至2020年6月4日期间，原告并未实际占有房屋，仅注册地尚未迁出，且涉案合同对于注册事宜仅约定合同到期后应迁出或者注销，并未约定具体迁出时间及占有使用费标准，原告主张按照原租金标准主张占有使用费，于法依约无据，本院不予支持；但原告未迁出工商注册地期间，势必影响被告利益，本院酌定按照每日100元的标准支付2020年5月25日至2020年6月4日期间的占有使用费。现原告主张押金抵扣占有使用费，符合合同约定，本院不持异议，但原告计算有误，本院予以调整。上述费用抵扣后，本院不在主文另行载明原告应向被告支付的房屋占有使用费，仅载明被告应退还原告的剩余押金。原告主张逾期退还押金的利息无合同及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）段雅君于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）北京八方一鸿科贸有限公司押金一万三千八百四十九元九角三分。二、驳回原告（反诉被告）北京八方一鸿科贸有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）段雅君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费93元，由原告（反诉被告）北京八方一鸿科贸有限公司负担25元（已交纳），由被告（反诉原告）段雅君负担68元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费984元，由被告（反诉原告）段雅君负担959元（已交纳），由原告（反诉被告）北京八方一鸿科贸有限公司负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 高 磊二〇二〇年十一月二十七日书记员 王丽娜