德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0603民初3581号 原告：谢芝荣，女，1954年8月4日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：盛勇，四川督政律师事务所律师。 被告：赵天齐，男，1979年9月20日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：邹雪琴，四川康伦律师事务所律师。 被告：林珊合，女，1981年3月26日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：王坤，四川康伦律师事务所律师。 原告谢芝荣与被告赵天齐、林珊合房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢芝荣及其委托诉讼代理人盛勇，被告赵天齐（参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人邹雪琴，被告林珊合（参加第一次庭审）及其委托诉讼代理人王坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 谢芝荣向本院提出诉讼请求：1.判决确认德阳市旌阳区××路××段××号商铺归原告所有。2.判决被告十日内协助原告办理德阳市旌阳区××路××段××号商铺的产权过户登记；审理中，经本院释明，原告将该请求变更为，判令将原告登记为案涉房产的按份共有人，共有份额为50%。事实和理由：2010年4月，被告赵天齐与原告谢芝荣就购买被告位于德阳市旌阳区××镇××村××组工业公司住宿楼下底房商业门店（现商铺门牌号为德阳市旌阳区××路××段××号）达成一致。原告谢芝荣于2010年4月19日按约向被告赵天齐支付了全部购房款13.3万元，被告赵天齐也于收款当日交付了商铺，原告一直使用至今。2019年10月前后，漓江西路玉兰段的商铺开始办理正式产权证，原告知晓后便找到被告赵天齐配合办理商铺产权证，但被告赵天齐却以各种理由推诿拒不配合办理产权登记手续。经查，林珊合系物权共有人，依法应当作为被告参加诉讼。被告的不诚信行为损害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。审理中，人民法院认定原告有权请求登记为案涉房产的按份共有人，原告对上述第二项诉请予以变更，之所以请求共有份额为50%的理由如下，1.被告购买案涉房产的合同价款为18.48万元，原告向被告支付的购房款为13.3万元，依据诚信与惯例可以得出原告购买的房产面积为50%的结论；2.被告购买案涉房产的付款期限为2010年4月26日，而原告的付款时间为2010年4月19日，被告用收取原告的购房款去支付被告应付的购房款，亦可印证原告的购房面积为50%；3.案涉房产付款及交房时为一整间，交房后才进行隔断。 赵天齐辩称：1.答辩人与原告于2010年4月达成商铺买卖口头协议，同月19日，答辩人向原告出具收条，载明原告购门面一间，收到原告支付的购房款13.3万元,但未明确出售房屋面积。后双方达成合意以砌墙方式对门面进行了实际隔断，其中一间门面归原告所有及使用，砌墙费用双方各承担一半。交房后原告一直使用至今，双方未就房屋面积发生过争议。2.答辩人出卖该房屋时未征得妻子林珊合同意，购房款也系个人收取，林珊合对此并不知情，之后也未取得其追认，答辩人的卖房行为系无权处分。林珊合至今仍不同意出售该房屋，答辩人与原告间的合同无法继续履行，即无法办理房屋的产权过户。答辩人愿意承担因自身过错导致的缔约过失责任。3.针对原告变更后的诉请，答辩人对原告请求登记为案涉房产的按份共有人没有异议，但共有份额应按现状确定。 林珊合辩称：1.被告赵天齐构成无权处分，案涉合同效力待定。首先，购买房屋是夫妻共同行为，赵天齐处分夫妻共有财产未征得答辩人同意，系无权处分，在答辩人追认前，该合同效力待定。其次，案涉合同签订时，二被告并未取得诉争房屋所有权，即便不考虑答辩人的因素，赵天齐也构成无权处分。2.本案不能适用默示即为有效规则，答辩人是案涉合同外的第三人，有其独立主张。答辩人的沉默，一方面是对丈夫擅自处置夫妻共有财产的无奈和恼怒，另一方面是买受人为街坊邻居，有来自周围人的道德和舆论压力。法律没有规定此种默认直接成立法律规定的后果。同时，原告诉至法院后，答辩人以自己的行为明确表示，对案涉合同内容不予认可，提出了独立主张，法院对此应予必要重视。3.本案不适用善意取得制度，原告要求确认房屋产权归属其名下存在实质性障碍。善意取得应当符合三个条件，（1）受让人受让动产时是善意的，（2）以合理价格受让，（3）受让的动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付受让人。原告受让房屋时很难说是善意的；价格是合同双方当事人认可，不作评价；诉争房屋合同签订时，出卖人赵天齐并未实际取得产权没有也无法做物权变更登记，因此不能适用善意取得制度。再者，诉争房屋已取得产权的当下，在答辩人不予追认的前提下，即便合同有效，物权转移也无法实现。4.原告自身有过错，交易瑕疵的过错不应由赵天齐、林珊合单独承担。合同签订时，原告应当知道被告赵天齐在夫妻关系存续期间，理应找答辩人确认交易事实；本案合同未采用书面形式；交易发生时二被告亦未取得案涉房屋所有权；依法应当认定原告具有重大过失。综上，原告的诉请没有事实及法律依据，请求依法驳回原告全部诉请。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告赵天齐与被告林珊合系夫妻关系（2003年12月30日登记结婚）。2010年3月26日，被告赵天齐（乙方）与四川德阳市孝感股份有限公司（甲方）签订《协议》，主要约定：1.乙方自愿购买甲方位于旌阳区××镇××村××组××楼××房商业门面，面积88㎡，以实际测绘办证的面积为准，双方进行补差。单价2100元／㎡，计人民币184800元。2.按照国家规定，乙方应按房屋总价款的2%缴纳维修基金，计人民币3696元（以实际结算金额为准），合计人民币188496元；签订协议后乙方先支付甲方定金5万元整，余款138496元在2010年4月26日前一次性付清。3.甲方对该门面已对外出租，乙方必须按照原甲方签订的租赁协议或合同执行到租赁期满；否则，因此事给甲方造成的经济损失由乙方全部承担。4.甲方负责为乙方办理房屋产权证及相应的土地证，各种税费及手续费按国家规定各自承担。5.乙方按商住楼的规定收取管理费、水、电费。6.违约责任:甲、乙双方若有一方出现违约，则按房屋总金额的10%支付违约金。7.本协议一式两份，甲、乙双方各持一份。未尽事宜，双方协商解决。协议上有被告赵天齐签字，以及四川德阳市孝感股份有限公司代表人员的签字和加盖的公司印章。 2010年4月，原告与被告赵天齐就案涉商铺买卖达成口头协议，约定原告以13.3万元的价格购买一间商铺。2010年4月19日，原告向被告赵天齐支付了购房款，被告赵天齐出具收条载明：“今收到谢芝荣购工业公司中间门面一间，已付款壹拾叁万叁仟圆（小写133000元），收款人赵天齐，2010.4.19”。原告付款后不久，被告赵天齐将案涉房产隔断后的一间商铺（现位于旌阳区××路××段××号）向原告交付，后该商铺一直由原告占有使用，并进行改造、对外出租、缴纳相关费用。 2019年9月10日，案涉房产办理不动产权利证书［证号：川（2019）旌阳区不动产权第0001457号］，该产权证载明：1.权利人为赵天齐、林珊合；共有情况为房屋共同共有。2.坐落为旌阳区××路××段××号××号。3.权利类型为国有建设用地使用权／房屋所有权；权利性质为出让／商品房；用途为其他商服用地／其他。4.面积为土地使用权面积16.08㎡／房屋建筑面积81.75㎡。5.权利其他状况中载明，房屋总层数为6层，所在层数为1层。6.附记载明，登记事由为转移登记；原产权证号为川（2019）旌阳区不动产权第XX号；原所有权人为四川德阳市孝感股份有限公司。 另查明，审理中，本院到不动产登记管理部门了解，案涉房产为不动产登记所称的不动产单元，不能拆分办理产权登记，但可以办理按份共有登记。经本院释明，原告对其第二项诉请予以变更，主张共有份额为50%，不同意按现状确定共有份额。庭审中，原被告双方一致认可，被告实际占有使用的案涉房产面积大于原告实际占有使用的案涉房产面积。 以上事实，有当事人陈述、《协议》、收条、《建设工程施工合同》、水电费缴费卡、照片、不动产登记证等证据予以证实。 本案经开庭审理，原被告双方进行了当庭陈述、举证、质证及辩论，综合双方的意见和理由，本院对本案争议焦点及原告主张的诉讼请求分析评判如下： 一、关于原告与被告赵天齐就案涉商铺的买卖行为是否合法有效的争议焦点。 原告主张，被告赵天齐购买房屋的《协议》载明的买受人为被告赵天齐，没有被告林珊合，原告有理由相信被告赵天齐对案涉房产享有处分权，双方的买卖行为合法有效。 被告赵天齐抗辩意见为，出卖该房屋时未征得妻子林珊合同意，购房款也系个人收取，林珊合对此并不知情，之后也未取得其追认，答辩人的卖房行为系无权处分。 被告林珊合抗辩意见为，1.被告赵天齐构成无权处分，案涉合同效力待定。首先，购买房屋是夫妻共同行为，赵天齐处分夫妻共有财产未征得答辩人同意，系无权处分，在答辩人追认前，该合同效力待定。其次，案涉合同签订时，二被告并未取得诉争房屋所有权，即便不考虑答辩人的因素，赵天齐也构成无权处分。2.本案不能适用默示即为有效规则，答辩人是案涉合同外的第三人，有其独立主张。答辩人的沉默，一方面是对丈夫擅自处置夫妻共有财产的无奈和恼怒，另一方面是买受人为街坊邻居，有来自周围人的道德和舆论压力。法律没有规定此种默认直接成立法律规定的后果。3.本案不适用善意取得制度。 本院认为，根据合同法的规定，民事合同是民事主体设立、变更、终止民事权利义务关系的协议；依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。根据民事诉讼法的相关规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；未能提供证据或者提供证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，本院认定原告与被告赵天齐就案涉商铺买卖达成的口头协议合法有效。理由为：1.就合同订立而言，（1）关于双方意思表示，虽然买卖双方达成的系口头协议，但被告向原告提供其购买案涉房产的协议载明买受人为被告赵天齐，原告有理由相信被告赵天齐对案涉房产享有处分权，因此，原告与被告赵天齐意思表示真实。（2）关于协议内容是否违反法律规定，一方面虽然双方口头协议未约定案涉商铺面积，庭审中关于商铺隔断的意见亦不一致，但被告赵天齐在原告付款后不久即将隔断后的案涉商铺交与原告占有使用至今，即买卖双方以自己的行为对买卖标的物的面积进行了确定。另一方面，被告赵天齐在签订购买案涉房产《协议》后不久，即将案涉房产的一部分卖与原告，原告支付的对价远高于被告赵天齐的购买价，不存在损害他人利益的可能。因此，就目前证据而言，应当认定买卖双方协议内容未违反法律规定。2.关于被告林珊合辩称对被告赵天齐处分共有财产不知情，对其买卖行为不予追认的问题，虽然被告赵天齐在其与被告林珊合婚姻关系存续期间购买案涉房产，审理中原告亦未提供证据证实被告林珊合明确同意被告赵天齐将案涉商铺卖与原告，但结合庭审查明的事实，原告与二被告系邻居，案涉商铺位置离被告居住地较近（一公里左右），一般而言，被告林珊合对案涉商铺出卖一事应当知晓；同时，原告于2010年4月19日即将购房价款13.3万元支付于被告赵天齐，二被告并未提供证据证实该款未用于家庭共同生活；再者，被告林珊合自述2013年才知道被告赵天齐将案涉商铺卖与原告，但此后被告林珊合亦未就此提出异议。因此，就目前证据而言，可以认定被告林珊合对被告赵天齐将案涉商铺卖与原告一事是知晓并认可的。 二、关于原告请求判令位于德阳市旌阳区××路××段××号××商铺归原告所有诉请。 本院认为，根据物权法的规定，不动产物权的设立经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。本案中，虽然被告赵天齐在原告支付购房款后即将案涉商铺交付原告占有使用至今，但原告并未依法登记为该商铺的权利人，因此，原告的该项诉请缺乏相应的事实及法律依据，本院不予支持。 三、关于原告请求登记为案涉房产的按份共有人，共有份额为50%的诉请。 原告主张共有份额应为50%，理由为：1.被告购买案涉房产的合同价款为18.48万元，原告向被告支付的购房款为13.3万元，依据诚信与惯例可以得出原告购买的房产面积为50%的结论。2.被告购买案涉房产的付款期限为2010年4月26日，而原告的付款时间为2010年4月19日，被告用收取原告的购房款去支付被告应付的购房款，亦可印证原告的购房面积为50%；3.案涉房产付款及交房时为一整间，交房后才隔断。 被告赵天齐抗辩意见为，同意原告登记为案涉房产的按份共有人，但共有份额应按现状确定。理由为，双方买卖商铺时未明确房屋面积，后双方达成合意以砌墙方式对门面进行了实际隔断，其中一间门面归原告所有及使用，砌墙费用双方各承担一半，交房后原告一直使用至今，双方未就房屋面积发生过争议。 被告林珊合抗辩意见为，被告赵天齐系无权处分，原告的诉请应被驳回。 本院认为，根据合同法的相关规定，原告与被告赵天齐就案涉商铺的买卖行为合法有效，原告有权请求登记为案涉房产的按份共有人。关于按份共有份额，原告主张共有份额为50%，被告不予认可，原告应当就此承担相应的举证责任，纵观原告所举证据以及原告的理由，不能证实原告的该项主张，理由为，首先，被告赵天齐向案外人支付的案涉房产对价，以及原告向被告支付的案涉商铺的对价，均是当事人意思自治的结果，二者之间没有法律上的关系，不能因为原告支付的购房对价大于被告支付的购房对价的50%而认定原告购买案涉商铺的面积大于或等于案涉房产面积的50%；同理，被告赵天齐是否将原告向其支付的购房款用于支付其应付案外人的购房款，亦不能得出上述结论。其次，庭审中原被告一致认可，交房时案涉房产为一整间，交房后才隔断，且被告实际占有使用的案涉房产面积大于原告实际占有使用的案涉房产面积。综上，原告与被告赵天齐就案涉商铺交易时未明确商铺面积，原告支付对价后，双方实际接受了隔断后的商铺，并占有使用至今，期间并未就交易面积发生争议，因此，原告就案涉房产享有的共有份额，应当按现状予以确定，由于原告坚持主张共有份额为50%，故对原告的该项诉请，本院不予支持。 综上所述，依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告谢芝荣的诉讼请求。 本案减半征收案件受理费1480元，由原告谢芝荣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 员 陈太金 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 何松满 书 记 员 张 敏