山东省东营市东营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0502民初3778号 原告：方玉兰，女，X年X月X日出生，汉族，住东营市东营区。 委托诉讼代理人：周军，山东胜东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：成卫恒，山东胜东律师事务所律师。 被告：徐立，女，X年X月X日出生，汉族，无业，住东营市东营区。 委托诉讼代理人：谢树光，山东鲁北律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任东明，男，X年X月X日出生，汉族，无业，住东营市东营区。系被告丈夫。 原告方玉兰与被告徐立房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告方玉兰的委托诉讼代理人周军、成卫恒，被告徐立及其委托诉讼代理人谢树光、尚志远到庭参加诉讼。后被告徐立解除了对尚志远的授权委托，并委托任东明为其诉讼代理人。第二次庭审及第三次庭审，原告方玉兰的委托诉讼代理人周军、成卫恒，被告徐立及其委托诉讼代理人谢树光、任东明到庭参加诉讼。第四次庭审，原告方玉兰的委托诉讼代理人周军、成卫恒，被告徐立的委托诉讼代理人谢树光、任东明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 方玉兰向本院提出诉讼请求：1、依法判令徐立支付方玉兰购房款531750元及利息（利息计算方式：以531750元为基数，自起诉之日至徐立实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的1年期贷款利率计算）；2、方玉兰协助徐立办理涉案房屋过户手续；3、诉讼费用由徐立承担。事实和理由：2016年5月19日，方玉兰与徐立签订《房屋买卖合同》，根据合同约定，方玉兰将其所有的位于东营区××街××号××幢××号房屋出卖给徐立。合同签订后，方玉兰将房屋交付给徐立，但徐立至今仍欠方玉兰531750元购房款未付。方玉兰多次要求徐立支付剩余购房款，徐立一直以各种理由拒绝。 徐立辩称，方玉兰诉请与事实不符，请求依法驳回其诉讼请求。第一，方玉兰与徐立于2016年5月19日签订《房屋买卖合同》，房屋及占用范围内的土地使用权及与该房屋的相关权益一并转让给徐立，涉案房产总价为655600元，扣除已付的260000元，剩余房款395600元。此外，还应扣除徐立建造墙体及改造房屋所发生的其他费用。第二，虽然徐立已经按合同约定支付方玉兰定金200000元，首付款60000元，但因方玉兰原因致使涉案房屋被法院查封冻结、拍卖，导致徐立无法从银行办理按揭贷款，也无法继续交易、过户，无法实现合同的目的，付款条件不成就。第三，为经营方便，方玉兰将涉案房屋原钢混结构拆除改为大房间，后为销售方便又用石膏板填充、细木工板框架，间隔为小房间，办证时方玉兰又隐瞒事实未将真相告知房产部门，签订合同前方玉兰给徐立出示房产证，明确为钢混结构，2019年底，徐立拟装修房屋发现房内东墙系石膏板填充，细木工板框架，该墙体存在严重火灾安全隐患且影响徐立正常居住使用，徐立与方玉兰交涉，方玉兰同意将隔墙修复为钢混结构，但至今没有修复，达不到房产交付条件。方玉兰应当将涉案房产的隔墙修复为钢混结构，如不能，则方玉兰应赔偿徐立损失。综上，因涉案房屋未办理过户手续及相关房屋改造费用未清算，购房款支付条件尚不成就。 本院经审理认定事实如下： 2016年4月22日，方玉兰（甲方）与徐立的丈夫任东明（乙方）签订购房定金协议1份，该协议载明：今乙方购买甲方房屋一套，上下两层，房号105，院子带院，房屋单价8000元，院子单价3500元，预付定金贰拾万元整。购房合同签订时，交清房款的50%。方玉兰及任东明分别在该购房定金协议的甲方及乙方处签字捺印，王某在该协议的甲方处以代办人身份签字捺印。 2016年5月19日，方玉兰（甲方）与徐立（乙方）签订《房屋买卖合同》，甲方将其坐落于东营区××街××号××幢××号房（房屋所有权证号为东房权证东营区字第2××2号）出售给乙方。合同约定，该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益随该房屋一并转让；按房产证建筑面积计算价款，建筑面积81.95平方米，房屋单价每平方米8000元，房款总额为655600元；合同签订之日起付清首付60000元，其余房款由乙方银行按揭支付，甲方收到首付款及按揭款后，与总房款产生差额部分，多退少补；甲、乙双方定于甲方房屋产权及土地使用权过户给乙方后正式交付该房屋，该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方，该房屋正式交付时，水、电、等相关杂费，协商处理；甲、乙双方同意，双方接到银行放款通知后，即日内到房地产主管部门办理房屋产权过户手续；甲方收到银行按揭款后，双方即日内到房地产主管部门办理土地使用权过户手续。合同约定，在办理房屋产权及土地使用权移转过户登记时，甲方应出具申请房屋产权移转给乙方的书面报告及主管部门要求的其它文件，如需要甲方出面处理的，甲方应予协助，如因甲方的延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任，如甲方原因而不能办理过户登记，乙方有权解除合同，解约时，甲方除返还全部房价款外，并承担违约责任；在办理房屋产权及土地使用权移转过户登记时，乙方应积极配合予以协助，如因乙方的延误，致影响过户登记，因而遭受的损失，由乙方负赔偿责任，如乙方原因而不能办理过户登记，甲方有权解除合同，解约时，乙方承担违约责任；办理以上手续应当缴纳的税费及各项杂费，由甲、乙双方平均承担。方玉兰及徐立分别在该合同的甲方及乙方处签字捺印。 签订上述《房屋买卖合同》之后，方玉兰、任东明、邱国花、邱国礼、盖长胜共同确认房屋及院落归属土地附图1份，该图载明：徐立的院落长10米、宽3.89米。 徐立于2016年4月22日向方玉兰支付购房定金200000元，于2016年5月19日向方玉兰支付购房首付款60000元。 2016年5月15日，任东明与案外人冯某某签订房屋租赁合同，合同约定，任东明将涉案房屋租赁给冯某某，租赁期限为2016年5月25日起至2017年5月25日止，租金为52000元。 涉案房屋所有权证书载明的登记时间为2016年2月3日，房屋结构为钢混。 上述事实，有方玉兰提交的房屋所有权证书、《房屋买卖合同》、购房定金协议、房屋及院落归属土地附图，徐立提交的收款收据等证据在卷佐证。 为查明案件事实，本院依法传唤王某出庭作证，王某陈述，方玉兰系其岳母，王某负责涉案房屋的出售事宜。2016年3月，涉案房屋与其他房屋一起对外销售，所有出售房屋价格一致，均为房屋每平方米8000元，院落每平方米3500元，院落按实际占有面积测量，在金大地附近进行销售宣传。徐立是当年3月看房，于4月20号左右交纳定金，其准备贷款购房，因贷款购房需要合同，方玉兰便与徐立签订了涉案《房屋买卖合同》，徐立想要院落，但因当时无法确定面积，签定金合同和《房屋买卖合同》时没有载明院落面积。徐立在院落中建设楼房后，根据实际测量的院落面积制作分割图，确定院落的位置和面积，此时房屋因方玉兰的原因被查封而交易暂停。2019年10月，房屋解封后，王某通知徐立过户，徐立认为房价回落让方玉兰降价，方玉兰不同意，后徐立又提出墙体存在问题。涉案房屋东邻房屋系方玉兰过户给其儿子杨某某后由杨某某出售，方玉兰系将涉案院落出售给徐立，徐立是否建房与方玉兰无关。 方玉兰陈述，2016年，方玉兰将包括涉案房屋在内的若干套房屋统一对外出售，徐立在多次看房后，双方达成了买卖的一致意见，签订了购房定金协议，方玉兰将涉案房屋交付徐立。后因徐立急于贷款，双方签订了涉案《房屋买卖合同》。因院落面积尚未确定，同时也因徐立办理贷款需要房屋买卖合同，所以在涉案《房屋买卖合同》中未体现院落。后大概在涉案房屋买卖发生两三个月之后，徐立与其他三家买主共同在院落中搭盖新房完毕后，进行共同丈量，出具了涉案房屋及院落归属土地附图。涉案房屋已取得所有权证书，房屋符合国家规定，涉案房屋屋内东墙墙体是木龙骨加细木工板和石膏板制作而成，在购买房屋之前，方玉兰已告知徐立该情况，且徐立也多次到场看房，徐立在收到房屋及院落后，又在院落内进行了施工，其不可能不知悉涉案房屋墙体情况。涉案《房屋买卖合同》签订后，因方玉兰有遗产纠纷，涉案房屋被法院查封，2019年11月解封。涉案房屋解封后，方玉兰向徐立催要房款，从交付房屋至催要房款期间，徐立从未提起过墙体问题。徐立交纳定金后与商户直接联系，并于2016年5月15日又重新与承租人签订了房屋租赁合同。 徐立陈述，签订涉案《房屋买卖合同》后一个月签署了涉案房屋及院落归属土地附图。涉案房屋一直是由方玉兰长期租赁给商户，双方签订《房屋买卖合同》后，方玉兰签订的租赁合同无法解除，就把商户转让给了徐立，因商户一直租赁使用，徐立一直未对房屋进行验收，2016年5月25日之后涉案房屋的房租系由徐立收取。关于院落问题，徐立先陈述，在购房定金协议中双方约定了院落价格，但因涉案院落由木板和彩钢板围挡需要改造，徐立建设改造院落花费了250000元，所以双方签订合同时将购房定金变更为房屋单价，院落不再另行计价，徐立后又陈述，购房定金协议中之所以约定院落单价，是因为院落可以多买，该价格是指超出涉案土地使用权证书所载明的85.7平方米之外部分面积予以收费，徐立并没有多购买院落。涉案《房屋买卖合同》中系徐立本人签字，其他购房相关事宜均系徐立的丈夫任东明经办。 徐立主张其改造涉案房屋楼梯和前门花费8800元应由方玉兰承担、其建造后院北墙费用应由方玉兰承担8000元，其建造后院东墙费用应由方玉兰承担23495元，房内东墙改造需花费120000元，该款项亦应由方玉兰承担。方玉兰认可徐立改造楼梯和前门花费7000元，并同意就房内东墙补偿徐立20000元；关于后院北墙，方玉兰主张其曾提出负担8000元，徐立未同意，该墙体现已为案外人高某某所有。徐立提交微信聊天记录1份，拟证明王某承诺分担后院东墙费用23495元。方玉兰质证认为，后院东墙费用是徐立在院落建房后与邻居产生的纠纷，与方玉兰无关，方玉兰不同意承担相关费用。该微信聊天记录中，任东明让王某将后院东墙建设费用转发给任东明的邻居。 方玉兰提交房屋买卖合同4份，拟证明涉案院落系单独计费。该4份房屋买卖合同所涉房屋均为涉案房屋及院落土地附图中的房屋。其中，方玉兰分别与霍某某、崔某某签订的房屋买卖合同不含院落，合同格式与涉案《房屋买卖合同》一致，房屋单价均为每平方米8000元，该2份合同中亦约定“该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益随该房屋一并转让”。方玉兰的儿子杨某某与王某甲于2016年8月19日签订房屋买卖合同，方玉兰与徐某某于2016年6月5日签订房屋买卖合同，该2份合同格式一致，王某甲购买房屋3套（房屋面积共246.09平方米）及院落1个（68平方米），双方约定院落单价为每平方米3500元，合同总价款为2206720元；徐某某购买房屋2套（房屋面积共145.32平方米）及院落1个（123.2平方米），合同总价款为1593760元。徐立质证认为，其不清楚其他购买人的购买价格，该4份合同与涉案合同无可比性。 本院认为，根据当事人当庭陈述，能够认定任东明签订涉案购房定金协议、在涉案房屋及院落归属土地附图捺印等与涉案房屋买卖相关的行为均系代表徐立。方玉兰与徐立签订的涉案购房定金协议及《房屋买卖合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应严格按照约定履行各自义务。本案的争议焦点为：一、涉案购房款金额应如何确定；二、涉案房屋购房款支付条件是否已成就。关于争议焦点一，首先，根据双方签订的房屋买卖合同能够认定房屋自身价格为655600元（每平方米8000元×81.95平方米），本院对此予以确认。其次，关于涉案院落是否单独计费的问题，徐立主张涉案院落非单独计费，其在庭审中先陈述虽然双方在购房定金协议中约定了院落单价，但因院落需要改造，故双方在签订《房屋买卖合同》时对购房定金协议进行变更，院落不再收费，徐立后又陈述，购房定金协议中约定的单价系指超出土地使用权证所载明面积之外的院落才按该标准收费，土地使用权证载明的面积之内的院落不收费，涉案院落并未超出土地使用权证所载明的土地面积，徐立的上述陈述前后矛盾。方玉兰主张涉案院落系单独计费，并主张涉案《房屋买卖合同》未体现院落价格的原因系因徐立需要合同办理按揭贷款，签订合同之时院落面积尚未确定，综合分析方玉兰、徐立关于涉案房屋及院落归属土地附图形成时间的陈述，结合其他房屋购买人所签订的合同内容及证人王某的证言，本院对方玉兰关于涉案院落系单独计费的主张予以采纳。根据方玉兰、徐立等人共同确定的房屋及院落归属土地附图能够认定涉案院落面积为38.9平方米（长10米×宽3.89米），故院落价格应为136150元（每平方米3500元×38.9平方米）。综上，涉案房屋总价款应为791750元（655600元＋136150元）。关于争议焦点二，首先，关于涉案房屋的过户问题。涉案《房屋买卖合同》约定房屋过户后由徐立向银行申请贷款以支付剩余房款，但因方玉兰存在其他纠纷涉案房屋被查封而导致该房屋在三年多的时间里无法过户及办理贷款手续。涉案房屋一直为商户所租赁，根据任东明与冯某某签订的房屋租赁合同，并结合当事人的当庭陈述能够认定徐立已收取涉案房屋租金达四年之久，且徐立在签订房屋买卖合同后也已对房屋进行改造及建设，应视为方玉兰履行了房屋交付义务。方玉兰将涉案房屋交付徐立已达4年之久，涉案房屋现已解除查封措施，方玉兰亦同意将房屋过户至徐立名下，为实现合同目的，双方应互相配合将涉案房屋变更登记至徐立名下，徐立亦应将剩余房款支付方玉兰。对于徐立以房屋未过户为由主张房款支付条件不成就的抗辩事由，本院不予采纳。其次，徐立主张涉案房屋楼梯和前门改造费用8800元、房内东墙改造费用120000元，后院东墙建造费用23495元、后院北墙建造费用8000元应由方玉兰承担，方玉兰认可徐立楼梯和前门改造花费7000元、并同意就房内东墙补偿徐立20000元，且表示其曾同意负担后院北墙建造费用8000元，但不同意负担后院东墙建造费用23495元。如前文所述，涉案房屋所有权证书颁发于涉案《房屋买卖合同》签订之前，方玉兰也已将涉案房屋交付徐立多年，徐立以屋内东墙墙体需改造为由主张购房款付款条件不成就，其理由明显不能成立，方玉兰就该墙体自愿补偿徐立20000元，系其对自身权利的自由处分，本院对此予以确认。涉案房屋后院东墙系徐立的邻居与徐立共用，徐立提交的微信聊天记录显示，方玉兰的代理人王某系在徐立及其邻居之间对该墙体费用进行协调，并不能据此认定应由方玉兰承担相应的费用，本院对徐立主张的后院东墙费用23495元不予支持。综上，就涉案房屋楼梯及前门改造费用、房内东墙改造费用、后院北墙改造费用，根据双方的陈述，并结合案件实际情况，本院酌情认定40000元，该费用应从应付房款中予以扣除。此外，徐立已支付的购房定金200000元及购房首付款60000元亦应从房款中予以扣除。综上所述，徐立尚欠方玉兰房款491750元（791750元-200000元-60000元-40000元）。对于方玉兰要求将涉案房屋过户至徐立名下并要求徐立支付购房款491750元的诉讼请求，本院予以支持，对于方玉兰主张的超出部分购房款及利息，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告方玉兰、被告徐立于本判决生效之日起三十日内将位于东营市东营区××街××号××幢××号房屋变更登记至被告徐立名下，原告应对被告予以协助； 二、被告徐立于本判决生效之日起三十日内支付原告方玉兰购房款491750元； 三、驳回原告方玉兰其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4559元，由原告方玉兰负担2279.5元，由被告徐立负担2279.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审 判 员 任爱娟 二〇二〇年十一月十三日 法官助理 刘 楠 书 记 员 杨 欣