山东省昌乐县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0725民初2500号 原告（反诉被告）：高学起，男，1956年7月16日出生，汉族，住昌乐县。 委托诉讼代理人：杨海涛，山东联合诚信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李晓杰，女，1983年2月16日出生，汉族，住昌乐县宝石山庄**。 被告（反诉原告）：罗海波，男，1983年1月24日出生，汉族，住昌乐县宝石山庄**。 二被告共同委托诉讼代理人：房克团，五莲明辨法律服务所法律工作者。 原告高学起与被告李晓杰、罗海波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年9月8日、10月14日两次公开开庭进行了审理。原告高学起的委托诉讼代理人杨海涛，被告李晓杰、罗海波及其委托诉讼代理人房克团均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高学起向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告李晓杰、罗海波偿还原告高学起欠款40117.39元；2.本案由此产生的诉讼及其他费用由被告李晓杰、被告罗海波承担。事实与理由：高学起与李晓杰、罗海波从2009年10月15日至2020年6月8日签订房屋租赁合同，被告租赁原告房屋从事餐饮经营，截止现在，二被告仍欠原告房屋租赁费、物业、水电费、供热费等共计40117.39元。后经原告多次追要，二被告拒不偿还。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判决，以实现原告的诉讼请求。 被告李晓杰、罗海波共同辩称并反诉称，一、原告应当返还自2020年1月25日至3月20日期间终止租赁所交的房屋租赁费16263元（共交房租45000元，疫情发生至终止租赁共56天）。1、本次疫情爆发，公众无法预见、医学专家也无法预见，是一件突发性事件，符合法律所规定的不可抗力的定义，根据《民法总则》、《合同法》等相关规定应当予以免除房租；2、2020年3月20日双方解除了租赁，原告高学起在2020年3月20日在涉案房屋的门上张贴了出租广告，并断水断电与被告终止了租赁。二、原告所收取的电费过高，多收取部分应予退还。原告高学起自2009年起共收取被告电费约394256元，按国家规定每度电为0.8743元，原告按每度1.4元、每度1.15元收取，已超出了国家规定的电费收取标准。三、自2009年使用房屋以来，原告收取了房屋租金、电费没给被告出具发票，要求原告为被告出具发票；四、原告应退还房屋租赁押金5000元，房屋租赁税1391.30元；五、原告对物业费、供热费的主张诉讼主体不适格。物业费、供热费是有物业部门、供热费部门按国家规定定价，向使用人收取的费用，原告并非该两部门的工商登记人，向被告收取物业费、供热费无事实及法律依据，请求法院依法予以驳回。为此，二被告向本院提出反诉请求：一、判令原告返还被告自2020年1月25日至3月20日终止租赁期间所交的房屋租赁费16263元（共交房租45000元，疫情发生至终止租赁共56元天）；二、判令原告返还自2018年1月1日至2020年3月20日期间多收取的电费16239元；三、判令原告返还被告房屋租赁押金5000元，房屋租赁税1391.20元。上述费用共计38893.30元。四、判令被告给原告出具自2009年使用房屋以来收取房屋租金、电费的发票；五、反诉费由原告承担。事实与理由同答辩意见。 原告针对被告的反诉辩称，被告的反诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回被告的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：自2009年10月15日开始，二被告租赁原告的房屋从事餐饮经营，租赁合同有时三年一签，有时两年一签，有时一年一签。双方最后一次签订书面租赁合同的时间为2018年10月10日，该合同约定，原告将自己所用的华普8号、9号、10号、11号门头房一处（建筑面积524平方米）租赁给被告使用，每年租金106000元，合同期满时，如被告继续使用，经双方协商后重新签约；付款方式：分两次付清，2018年10月16日付50000元、2019年4月16日再付56000元；被告须交给原告5000元押金，作为房屋损坏或电费的押金，如不使用，退还押金是扣除物品损坏或电费，多退少补；被告经营期间的水电气等一切费用自理；被告经营期间有权转让或转租，因不可抗力因素提前终止合同，需提前一个月通知原告，征得原告同意方可终止合同，双方任何一方违约时，须赔偿另一方损失。该合同签订当日，被告向原告转账支付房屋押金5000元。原、被告双方均认可该合同的到期时间为2019年10月10日，合同到期后，双方未再签订新的房屋租赁合同，但被告继续使用该房屋，并分别于2019年10月15日向原告转账支付房屋租金25000元（转账注明系2019年10月15日至2020年10月15日期间的房租）、于2019年11月18日转账支付原告租金10000元、于2019年12月1日转账支付原告租金10000元，上述共计45000元。2019年11月20日，二被告缴纳个人出租房屋所得税、房屋租金收入税等共计1357.55元，被告认为该费用应由原告承担，要求原告予以返还。 2020年6月1日，被告罗海波与案外人李某签订了《转让合同》一份，该合同约定，经原告同意，被告将位于××路××号商铺（原小厨娘）转让给李某使用，转让费用34000元（该费用包括店铺内装修、装饰及相关费用）。2020年6月8日，原告与案外人李某签订了《房屋租赁合同》，约定原告将涉案8、9、10、11号商铺的空房店铺出租给案外人使用。 另查明，被告租赁原告房屋期间的水电费、物业费、供暖费等费用系由被告缴纳。双方在租赁合同中并未约定电费的单价。2020年1月7日，原、被告双方抄电表数为2160.41；2020年3月18日，原、被告双方抄电表数为2338.98；2020年6月8日，原告与案外人李某抄电表数为2340.47。受疫情影响，根据昌乐县人民政府发布的相关文件规定，被告在2020年1月25日至3月13日期间为停业状态。 被告使用涉案商铺期间，2013年至2015年未缴纳供暖费，共计8589元，该费用原告已垫付。2020年7月8日，涉案商铺的物业管理公司出具收据一份，载明2019年7月1日至2020年5月31日期间的物业费、水费共计5841.20元，该费用原告已垫付。双方对用电的基数均无异议，即2020年1月7日抄电表数为2160.41,2020年3月18日抄电表数为2338.98，在被告的笔记本上记载该期间电费数额为3080.23元，原告诉称该电费被告未予支付，被告辩称该费用已经现金支付给被告，但未书写凭证。 2020年2月24日，被告罗海波与原告电话通话中与原告商量因疫情期间未营业的房租问题，让原告夫妻商量一下，如果房租不合适便打算与原告解除合同。2020年4月9日，被告李晓杰与原告电话通话中协商将涉案房屋转租等问题。 审理中，原告申请证人李某出庭作证，证明2020年6月1日被告将涉案房屋的部分设备转让给他，双方签订了设备转让合同，并于2020年6月8日与原告签订了房屋租赁合同，在该合同签订当日，罗海波将房屋钥匙交给了他。被告申请证人于某出庭作证，证明原告在2020年3月20日在涉案房屋处张贴了出租广告，此时房屋断电且被告已经开始拆空调。 上述事实，有租赁合同、物业公司证明、收费收据、录音、银行转账明细、证人证言等证据证明，本院予以确认。 本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。2018年10月10日，原、被告签订的合同到期后（2019年10月10日），双方虽未再签订书面合同，但被告继续使用房屋，且自2019年10月15日开始向原告转账支付租赁房屋的费用，截止2019年12月1日，分多次转账支付原告租金共计45000元，故双方之间已形成不定期租赁合同。依据之前双方租赁合同的交易习惯，房屋租金为每年106000元，分两次付清，合同签订当月的16日支付50000元，转过年的4月16日支付56000元。关于双方不定期租赁合同的解除时间，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案被告曾在2020年2月24日与原告在电话中协商房屋租金及是否继续承租的事宜，但并未明确与原告解除房屋租赁合同；被告申请证人出庭证明原告于2020年3月20日张贴了房屋出租广告，并提交了房屋张贴出租广告的照片，并称已经开始拆空调等，但无法确定该广告即为原告张贴，在2020年4月2日双方的通话中亦未明确解除房屋租赁合同，且从2020年6月1日被告与李某签订的设备转让合同及李某的证人证言可以看出，房屋钥匙系由被告交付李某，二被告系在房屋租赁期间将涉案房屋进行了转租，而非解除房屋租赁合同，故原、被告解除房屋租赁合同的时间应为被告转租该房屋的时间，即2020年6月1日。自2019年10月11日至2020年6月1日，共计234天，被告应缴纳房屋租金68900元（106000元÷12÷30＊234），扣除原告已支付的45000元，剩余租金为23900元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力影响，部分或者全部免除责任。疫情系不可抗力，受疫情影响，政府文件规定被告自2020年1月25日至2020年3月13日期间不得营业，故该期间的租金14133.33元（106000元÷12÷30＊48）应予扣除。综上，二被告应支付原告剩余房屋租金9766.67元。关于供暖费8589元，物业费、水费5841.20元，在房屋租赁期间该费用应由被告承担，因原告已垫付，被告应予偿还。关于电费3080.23元，被告称已经现金支付给原告，但原告并不认可，因无其他证据佐证，故对被告的辩解，本院不予采信。因原告在庭审中主张的电费数额为2376元，系对自身民事权利的合法处分，本院予以确认。 关于被告反诉要求原告返还自2020年1月25日至3月20日期间终止租赁所交的房屋租赁费16263元，因在本诉部分本院计算被告应支付原告租赁费时已经扣除，故对原告的该部分主张，本院不予支持。关于被告主张的自2018年1月1日至2020年3月20日期间多收取的电费16239元，因该电费系双方协商一致后被告自愿缴纳，其要求原告返还无事实和法律依据，本院不予支持；关于被告主张的返还房屋租赁押金5000元，因双方已经解除合同，故原告应予返还；关于房屋租赁税1391.20元，双方合同中并未约定由谁负担，但根据国家相关部门的规定，房屋租赁税应由收取房屋租金的出租人缴纳，故该费用应由原告承担。关于被告要求原告开具房屋租赁费、电费发票的主张，因双方合同并无约定，且无法律、行政法规的强制性规定，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款的规定，判决如下： 一、被告李晓杰、罗海波自本判决生效之日起十日内支付原告高学起房屋租金9766.67元、供暖费8589元，物业费、水费5841.20元，电费3080.23元，共计27277.10元； 二、原告高学起自本判决生效之日起偿还被告李晓杰、罗海波房屋押金5000元及房屋租赁税1391.20元，共计6391.20元； 三、驳回原告高学起的其他诉讼请求。 四、驳回被告李晓杰、罗海波的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费802元，减半收取计401元，保全费420元，共计821元，由原告高学起负担263元，由被告李晓杰、罗海波负担558元；反诉费386元，由原告高学起负担63元，由被告李晓杰、罗海波负担323元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  张丽伟 二〇二〇年十一月九日 书记员  田 帅