广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初5018号原告：中山市世光创建物业管理有限公司一分公司，住所地广东省中山市。法定代表人：郑子雄,系该公司董事长。委托诉讼代理人：郑润泉，系该公司物业经理助理。被告：周彬和，女，1981年1月8日出生，汉族，住广东省中山市************。委托诉讼代理人：袁达愉，男，1979年1月14日出生，汉族，住广东省中山市************，系被告的丈夫。原告中山市世光创建物业管理有限公司一分公司（以下简称世光创建物业一分公司）与被告周彬和物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序），公开开庭进行了审理。原告世光创建物业一分公司的委托诉讼代理人郑润泉，被告周彬和的委托诉讼代理人袁达愉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。世光创建物业一分公司向本院提出诉讼请求：1.周彬和向世光创建物业一分公司支付2011年10月1日至2017年9月30日期间共72个月的物业管理费，房屋每月122.37元；2017年10月1日至2018年12月31日期间共15个月的物业管理费，房屋每月146.83元，合计11012.9元；2.违约金计算方法：分别从欠费次日1日起按3‰利率计算至清偿之日止，2011年10月1日至2017年9月30日期间共188个月的物业管理费，房屋每月122.37元；2017年10月1日至2018年12月31日期间共15个月的物业管理费，房屋每月146.83元为基数，共产生违约金10285.6元。第一、二项诉请合计21298.5元。诉讼过程中，世光创建物业一分公司变更诉求2中的违约金计算标准为：违约金计算方法按中国银行同业拆借中心公布的同期贷款利率的双倍进行计算。事实和理由：2011年8月18日，世光创建物业一分公司与周彬和签订《格林美域前期物业服务协议临时管理规约》（以下简称物业临时规约），约定：世光创建物业一分公司为周彬和位于中山市******2*格林美域*******（建筑面积81.57㎡）提供物业服务。合同期限从2009年起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止，合同通知交楼时间为2011年8月30日。该物业临时规约对物业费计收标准约定如下：1.在《商品房买卖合同》约定交楼之日前前来办理手续收楼的，以乙方收楼之日起计收;在发展商不负逾期交楼责任的情况下，乙方逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定的交楼之日起计收，在发展商负有逾期交楼责任的情况下，以乙方实际收楼之日起计收；2.物业费按建筑面积每月每平米1.50元（不含公共能源及耗损分摊，公共水电费按实际产生向业主分摊）。双方同意：在该物业取得权属证明之前，按乙方与开发企业签订的合同约定面积计算物业费，取得证书之后，以确权的实测面积计算物业费，确权前的物业服务费差异，甲乙双方互不退补；3.因乙方原因空置房屋的，乙方应按建筑面积全额支付物业费；4.乙方出租物业，乙方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，乙方负物业费的连带交纳责任；乙方与物业使用人之间的交费约定及租赁协议，乙方应及时书面告知甲方并提供；5.乙方转让物业时，须交清转让前的物业费，同时提前书面通知告知物业服务企业，并要求物业继受人签署本管理规约；6.物业费交费时间为每季度初（5日之前），乙方向甲方预交三个月费用。本规约还约定，乙方不按本协议交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应交费用的千分之三交纳违约金。2011年10月1日至2017年9月30日期间共188个月，房屋每月122.37元，2017年10月1日至2018年12月31日期间共15个月，房屋每月146.83元，物业管理费共计11012.9元；原告从2012年1月起通过缴费催收单、快递信件、电话通知等方式催收未果。周彬和辩称，案涉房屋该房产周彬和没有入住，所以周彬和认为物业管理费不合理，并且违约金过高。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:2011年8月18日，世光创建物业一分公司（甲方）与周彬和（乙方）签订《前期物业服务协议临时管理规约》，约定甲方为乙方购买的位于中山市********，建筑面积81.57平方米的房屋提供物业服务。合同期限从案涉房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理合同》生效时止。该物业临时规约约定：1.第一条第二款第4项：乙方“依据本协议向甲方缴纳物业服务费、车位租赁费用、公摊能源费用等费用”；2.第一条第二款第7项：乙方“转让房屋时，事先通知甲方，并有义务告知受让方与甲方签订本协议”；3.第四条第一款：乙方交纳费用时间为在商品房买卖合同约定交楼之日前前来办理手续收楼的，以乙方收楼之日起计收;在发展商不负逾期交楼责任的情况下，乙方逾期收楼的以《商品房买卖合同》约定的交楼之日起计收，在发展商负有逾期交楼责任的情况下，以乙方实际收楼之日起计收；4.第四条第二款：物业费按建筑面积每月每平米1.50元（不含公共能源及耗损分摊，公共水电费按实际产生向业主分摊）；在该物业取得权属证明之前，按乙方与开发企业签订的合同约定面积计算物业费，取得证书之后，以确权的实测面积计算物业费，确权前的物业服务费差异，甲乙双方互不退补；5.第四条第三款：因乙方原因空置房屋，乙方应按建筑面积全额支付物业费；6.第四条第四款：乙方出租物业，乙方与物业使用人约定由物业使用人交纳物业费的，乙方负物业费的连带交纳责任，并就出租事宜应及时书面告知甲方，同时向甲方提供租赁协议；7.第四条第五款：乙方转让物业时，需交清转让前的物业费；8.第四条第六款：物业费交费时间为每季度初（5日之前），乙方向甲方预交三个月费用；9.第十一条第四款：乙方不按本协议交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应交费用的千分之三交纳违约金。前述规约还对其他内容作出了约定。庭审中，世光创建物业一分公司称周彬和自2011年10月1日起至2018年12月31日止一直欠缴物业费，直到世光创建物业一分公司在2018年12月31日撤离该案涉小区。世光创建物业一分公司称从2017年10月1日起，案涉小区物业费从1.50元/㎡/月变更为1.80元/㎡/月。周彬和则称其因生意失败，目前案涉房产已被法院查封，不是其不愿意给物业，而是暂时没有能力支付。世光创建物业一分公司催收未果，遂形成本诉。根据《中山市商品房销售登记备案表》显示，案涉房屋坐落于中山市横栏镇格林美域B5座702房，建筑面积80.67平方米。案涉房屋商品房买卖合同签订于2008年3月28日，买卖合同销售登记备案日期为2008年4月1日。又查明，2011年8月18日，周彬和在《房屋交接书》上签字确认同意收楼。本院认为,世光创建物业一分公司与周彬和之间形成合法有效的物业服务合同关系，在世光创建物业一分公司向其房屋提供了物业服务后，周彬和理应及时足额支付物业服务费用，现其怠于支付物业费的行为构成违约。但世光创建物业一分公司所主张的物业管理费自2017年10月1日起从1.5元/平方米变更为1.8元/平方米，其虽在发改委进行了备案，但并没有物业管理公司和小区业主之间的合同约定，世光创建物业一分公司也未提交其他证据证明物业费更改经过业主大会的表决通过，故本院认定租金应以案涉物业合同所约定的1.5元/平方米确定收费标准。案涉房屋的计费面积应以《中山市商品房销售登记备案表》登记的80.67平方米为准，周彬和自2011年10月1日至2018年12月31日共计87个月所欠缴的物业管理费共计10527.44元（80.67㎡×1.50元/月×87月）。关于世光创建物业一分公司主张的物业管理费违约金的诉请，物业协议约定违约金标准为按每日3‰计算，诉讼过程中，世光创建物业一分公司主张违约金按中国银行同业拆借中心公布的同期贷款利率的双倍进行计算，因周彬和拖欠物业管理费的行为给世光创建物业一分公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且世光创建物业一分公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故世光创建物业一分公司主张的违约金过分高于造成的损失，应予以调整。本院考虑到协议履行情况、周彬和违约事实给世光创建物业一分公司造成的实际损失及协议完全履行后世光创建物业一分公司的预期利益等因素，依据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定周彬和应分别以每月欠付物业服务费为基数从欠费次月1日即2011年11月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告周彬和于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市世光创建物业管理有限公司一分公司支付物业管理费10527.44元，并支付违约金（分别以每月欠付物业服务费为基数，自2011年11月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计算）；二、驳回原告中山市世光创建物业管理有限公司一分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费332元，减半收取计166元，由原告中山市世光创建物业管理有限公司一分公司负担81元，周彬和负担85元，（该费用中山市世光创建物业管理有限公司一分公司已预交，本院不予退还，被告于履行中迳付原告）。本判决为终审判决。审判员 朱 鹏二〇二〇年十月二十二日书记员 廖静怡