北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初41357号原告：北京华盛房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区峪口镇工业区。法定代表人：王某2，董事长。委托诉讼代理人：郭良忠，北京市华贸硅谷律师事务所律师。委托诉讼代理人：董然，北京市华贸硅谷律师事务所实习律师。被告：高效东，男，1954年8月4日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王迅，北京市律理律师事务所律师。原告北京华盛房地产开发有限公司（以下简称华盛公司）与被告高效东返还原物纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华盛公司之委托诉讼代理人郭良忠、董然，被告高效东之委托诉讼代理人王迅均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告华盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令高效东立即清空腾退位于北京市海淀区××号房屋，并交还给华盛房地产公司；2、判令高效东支付占用房屋期间的使用费每月5000元，自2002年5月起计算；本案诉讼费由高效东承担。事实和理由：高效东原为我公司高管，在高效东任职期间，我公司将位于北京市海淀区××房屋借用给高效东居住使用，并要求如高效东离职需将房屋立即归还。高效东已于2002年离职，离职后一直占有使用房屋，我公司多次要求高效东返还房屋，但其迟迟不将房屋返还给我公司。我公司作为该房屋的所有权人，依法享有物权，高效东在离职后，长期占有、使用房屋，已构成对我公司房屋所有权的侵犯，给我公司造成了一定的经济损失。被告高效东辩称，我在2000年时任华盛公司副总裁，主管开发部和工程部的工作，当时华盛公司正在开发华盛家园小区项目，因公司要办理小区地上配电室挪移到地下的方案变更，经向海淀区供电局申请，海淀区供电局当时同意该变更方案，但是依据北京市供电局的相关规定，将小区地上配电室挪移到地下必须在配电室附近由开发商提供一套管理用房，以便于供电局工作人员值班居住使用。经协商后海淀区供电局与华盛公司于2000年10月9日签订了协议书，约定由华盛公司在××小区提供建筑面积为75-80平米一套具有永久使用权的居室住宅作为配电室的管理用房。在小区配电室全部竣工后，将配电室管理用房交给海淀区供电局使用。在2000年9月，华盛公司时任董事长王某因涉嫌经济违法被司法机关刑事拘留审查。此事对华盛公司造成了巨大影响，王某的父亲王某2亲自找到我，并表示为了保证公司的正常运作，保证工程顺利完工，请求我接手管理公司的事物，同时还表达了提职、加薪的承诺。经我考虑后同意，在2001年3月2日，由我全面负责管理公司业务。同时，为了能够及时落实此前与海淀区供电局签订的协议，王某2和我协商，希望将我居住的位于××号房屋作为提供给海淀区供电局的管理用房交给公司，公司另行在华盛家园小区给我提供一套更大面积的住房进行房屋所有权置换，在具备办证条件后，互相配合办证。于是，经双方协商后，华盛公司将××号房屋作为置换房交给我，我自2001年4月开始对房屋进行装修，装修后搬入房屋居住至今。同时我将位于××号房屋交给了华盛公司，并由海淀区供电局使用至今。王某于2001年9月出狱，年底接手公司工作，后因我与王某在工作中产生分歧，于是我于2002年6月提出辞职，但是王某不同意，要求我继续工作。在此期间，华盛公司工作人员将办理产权证的人员名单交给王某报批，但是王某指示将我的名字从办证名单中去掉，如果离开公司就不给办证，但我后来还是坚决的离开了华盛公司。自双方置换房屋后，我就××号房屋拥有合法使用权，华盛公司的主张没有任何依据，请求法院驳回其全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明，位于××号房屋（以下简称××号房屋）的房屋所有权人现登记为华盛公司。高效东时任华盛公司高管，在其任职期间，华盛公司将××号房屋交由高效东居住使用，并由高效东实际使用至今。现华盛公司要求高效东返还××号房屋，并承担占有房屋期间的使用费。高效东主张曾与华盛公司达成了房屋置换约定，将高效东名下位于北京市海淀区××号房屋（以下简称××号房屋）交给华盛公司，并由华盛公司提供给海淀区供电局作为管理用房使用，而华盛公司将××号房屋置换给高效东，故而高效东有权占有使用××号房屋。高效东就其上述主张向本院提交证据如下：1、华盛公司作为甲方与海淀区供电局作为乙方于2000年10月9日签订的《协议书》，该协议书为复印件，内容为：甲乙双方经过友好协商就华盛家园小区配电室管理用房一事达成如下协议，乙方协助甲方将华盛家园小区的地上配电室方案改为全地下配电室方案，并配合甲方有关工作及至配电室正式发电使用；甲方同意在××小区提供建筑面积75-80平米的一套具有永久使用权的居室住宅给乙方作为配电室的管理用房；甲方在小区配电室全部竣工后，将配电室管理用房交给乙方使用；配电室管理用房的水、暖、气、电等费用由乙方自理……。华盛公司对该份协议书的真实性不予认可。2、国网北京电力公司海淀供电公司于2019年10月16日开具的《情况说明》，内容为：“华盛公司在2000年开发建设海淀区华盛家园小区时，因要办理地上配电室挪移到地下的方案变更，我单位当时同意该变更方案，但是依据北京市供电局的相关规定，将地上配电室挪移到地下必须在配电室附近由开发商提供一套管理用房，以便于我单位工作人员值班居住使用。经协商后我单位与华盛公司于2000年10月9日签订了协议书，约定由华盛公司在牡丹园小区提供建筑面积为75-80平米一套具有永久使用权的居室住宅作为配电室的管理用房。在小区配电室全部竣工后，将配电室管理用房交给我单位使用。此后，华盛公司于2001年下半年将拥有永久使用权的位于北京市海淀区××号房屋交给我单位使用至今。”华盛公司表示该情况说明无单位负责人签名，且出具单位并非具有独立主体的公司，故不认可该情况说明的合法性。经本院再次向国网北京海淀供电公司进行核实，该公司回函表示其公司系国网北京市电力公司的二级单位，2019年10月16日出具的情况说明是其单位出具。3、证人证言，证人鲍某出庭作证，鲍某于2000年至2003年任华盛公司开发部经理，鲍某称：“2000年我进入公司，当时公司遇到巨大困难，华盛家园无法供电，市政设施没有地方，只能将配电室挪到地下，当时王某被拘留，公司无法运作，王某父亲提出让高效东将××房屋提供给供电局作为管理用房，将华盛家园房屋给高效东，待具备办证条件时办理过户手续。”华盛公司对鲍某在公司任职时间及职务无异议，但不认可证人所述内容。4、《北京市公有住宅租赁合同》，出租方为北京市房屋经营管理公司，承租方为高效东，房屋坐落于海淀区××。华盛公司对该租赁合同真实性无异议，但表示××号房屋已经变更了承租人，华盛公司就其主张未向本院充分举证。庭审中，关于华盛公司为何将房屋交由高效东使用，华盛公司称是在高效东任职期间将房屋借给其使用，华盛公司就借用一事未能提交证据佐证。关于华盛公司在高效东离职后是否要求其返还房屋，华盛公司称曾多次口头要求返还。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。基于合同关系产生的占有，有关不动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定。本案中，华盛公司基于物权请求权提起了返还原物纠纷，而高效东主张双方之间存在房屋置换的约定，因此，本案的争议点为高效东是否有证据证明其有权居住使用涉案房屋。首先，高效东就其主张向本院提交了国网北京电力公司海淀供电公司出具的情况说明，证实该单位曾与华盛公司签订协议，由华盛公司向海淀供电局提供××号房屋作为配电室管理用房，经本院向海淀供电公司核实，该单位证实了情况说明内容的真实性，华盛公司虽然对情况说明提出质疑，但亦未能提交相应反证。其次，××号房屋所有权虽然登记在华盛公司名下，但该房屋自2001年起由高效东装修后居住至今；××号房屋的承租人系高效东，而该房屋自2001年起由海淀供电公司使用至今，根据两套房屋的居住使用情况，可进一步印证高效东所述互换房屋的事实。最后，华盛公司主张××号房屋系借给高效东使用，但未能举证证明借用关系的存在，且高效东离职后仍使用房屋长达十余年，华盛公司却未积极主张权利，明显与常理不符。综上，可以确信双方之间存在互换房屋的约定，高效东占有房屋是基于双方之间的合同关系，并非无权占有，双方应先解决合同纠纷，再行处理房屋的腾退返还问题。在上述争议未解决之前，华盛公司基于物权请求权在本案中提出的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告北京华盛房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币14700元，由原告北京华盛房地产开发有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孙婉仪人民陪审员  程保荣人民陪审员  庞奎玉二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  孟盼盼