广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终2712号上诉人（原审被告）：黎金燕，女，汉族，1989年1月16日出生，住广东省信宜市******。委托诉讼代理人：林新，广东高凉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁启武，男，汉族，1949年8月12日出生，住广东省信宜市************。委托诉讼代理人：梁晖，男，汉族，1978年1月21日出生，住广东省信宜市*************。系被上诉人梁启武的儿子。上诉人黎金燕因与被上诉人梁启武租赁合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2020）粤0983民初1827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黎金燕及其委托诉讼代理人林新，被上诉人梁启武及其委托诉讼代理人梁晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎金燕上诉请求：1.撤销广东省信宜市人民法院（2020）粤0983民初1827号民事判决，改判解除黎金燕与梁启武签订的《租赁合同》，梁启武退还租赁保证金20000元，准许黎金燕尚欠租金78400元（该租金从2019年10月6日至2020年6月5日租期）可减交和缓交，准许黎金燕以其店铺内的服装估价变现抵交尚欠梁启武的租金；二、本案的一、二审受理费由黎金燕和梁启武共同负担。事实和理由：一、黎金燕尚欠的租金78400元，应当依法准予减交部分或缓交。原审判决中认定黎金燕实际拖欠从2019年10月6日至2020年6月5日租期的租金78400元是事实，但是尚欠的租金78400元并不是黎金燕有资金不肯支付给梁启武，而是确实有不可抗力的客观原因。2020年2月份至2020年6月份，各行业都受到新型冠状病毒肺炎疫情影响，黎金燕经营的服装生意的，营业额明显减少，甚至有时无顾客光顾。所以黎金燕不交租金是基于不可抗力的客观事实，依法可减交部分和缓交。二、黎金燕请求判决准予解除《租赁合同》。梁启武向原审法院提出诉讼请求中包含解除双方签订的《租赁合同》。原审根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，对梁启武要求解除《租赁合同》的请求不予支持，该认定是维护承租人（黎金燕）的权益，并且黎金燕在原审时也表示过不同意解除合同。但是，黎金燕根据目前的疫情形势和自己的经营状况，本身就难以经营及赚钱支付尚欠的租金的，何况还积压较多的服装无法销售，肯定会导致黎金燕资金周转困难或营业收入明显减少，黎金燕无法继续履行合同至期满。因不可抗力导致合同目的无法实现时，出租方和承租方都可提出解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，法院应当依法判决准予解除租赁合同，况且梁启武原审起诉请求解除租赁合同、收回店铺。可见，判决解除《租赁合同》已是黎金燕与梁启武的共同愿望和诉求，是双方的真实意思表示。现在黎金燕上诉请求解除租赁合同不但对双方有利，而且完全符合梁启武的诉讼请求。三、由于黎金燕的经营受到疫情的极大冲击和影响，不但导致营业额明显减少，而且致使黎金燕的库存服装无法在合同期满前销售出去，为了黎金燕的资金周转可支付尚欠的租金，黎金燕同意将其店铺内积压的服装由有关部门估价抵作尚欠的租金给梁启武。据上述情况，特向法院提出上诉，请求判决支持上诉请求。梁启武辩称：一、原审判决符合法律程序，判决明确。二、黎金燕不按签订的《租赁合同》约定支付铺租。于2019年9月6日至2020年1月5日，已拖欠梁启武4个月的铺租。2020年1月6日至11月5日（黎金燕于2020年6月30日转帐铺租2000元、7月1日转帐铺租7800元给梁启武），仍拖欠梁启武9个月的铺租。双方约定租赁商铺经营期限为3年，至2020年11月5日黎金燕已经营2年零3个月，却拖欠梁启武1年零1个月的铺租。按照双方签订的《租赁合同》约定，梁启武有权不予退还租赁保证金20000元并收回铺厅和房屋的租赁权。三、2019年8月后，梁启武曾多次致电黎金燕催收铺租、多次到店铺与黎金燕协商、多次请黎金燕写下逾期的情况和交租的承诺，黎金燕总是找借口推托。因此，黎金燕在2019年9月6日至2020年1月5日，已拖欠梁启武4个月的店铺租金，2020年1月6日至11月5日，又拖欠梁启武9个月的店铺租金，给梁启武造成了很大的经济损失。黎金燕诉说的“生意不好”没有事实证据，“经营额减少”不可以作为违反《租赁合同》约定、拒交店铺租金的理由。因此，请求法院判决黎金燕立即付清拖欠的铺租127400元（该租金从2019年9月6日至2020年11月5日租期，此后另计）及电费2615元（2020年6月至10月电费）给梁启武。四、梁启武只按《租赁合同》的约定收取租金。黎金燕诉称以服装抵偿租金，梁启武不予认可。五、原审判决不予支持梁启武滞纳金请求不当。收取或交纳一定数额的滞纳金，是经济活动中防止违约行为发生的经济手段，是合理合法的行为。梁启武收取黎金燕逾期交租日计3%的滞纳金，是双方的意愿。2020年1月23日我国发生了新型冠状病毒肺炎疫情；2020年2月19日，茂名市人民政府发出了《关于推进企业有序复工复产工作的通知》；2020年3月30日，茂名市人民政府发出了《关于进一步恢复正常生产生活秩序的通知》。信宜市属疫情低风险的三类以下地区，疫情对信宜市的生产生活没有造成很大的影响，服装业在疫情期间的经营属低风险的经营行业。在此期间，黎金燕一直在开门营业，顾客来往，晚上经营到11点多钟，每月使用的水电费支出四百元左右，与平时的水电使用量差不多。2020年1月6日至4月5日，黎金燕又拖欠梁启武3个月的铺租。原审期间，黎金燕通过网络转账2000元、7800元给梁启武，应为后续的租赁经营，交2020年7月6日至8月5日的店铺租金。但原审判决后，黎金燕拒绝与梁启武再行协商。因此，从2020年的8月份起，梁启武只能用手机发短讯给黎金燕，继续催交铺租和电费。黎金燕在原审庭审辨称“2020年5月份以来，生意很好，月收入16000元或17000元以上”。但是，黎金燕从2020年5月6日至2020年11月5日，又继续拖欠梁启武6个月的铺租，拖欠5个月的电费。黎金燕这样不按合同约定支付店铺租金、长期拖欠租金的行为，严重损害出租人的合法权益。经商投资有风险，不可以作为违反《租赁合同》约定、迟延拒交租金的理由。因此，请求法院认定黎金燕不按合同约定支付店铺租金、长期拖欠租金的行为属违约行为，应支持逾期、拖欠店铺租金的滞纳金38000元。原告梁启武向原审法院起诉请求：1.判决解除原告与被告签订的《租赁合同》，判决被告立即交回店铺给原告；2.判决被告立即付清拖欠的租金人民币98000元和滞纳金（租金已从2019年8月6日起计至2020年5月5日，此后另计；滞纳金按日3%计算至被告付清为止）给原告；3.本案诉讼费由被告承担。原审法院认定事实：2018年8月5日，原告和被告签订《租赁合同》。合同约定：原告将位于信宜市区***********的铺厅和二楼北面套房出租给被告经营服装成品和商品储存仓使用；租赁期限为三年，自2018年8月6日起至2021年8月6日止；租金以月计收，每月纯租金9800元。先交租金后使用，被告每月5日前将下个月的租金存入原告指定的银行账户，原告查收后在被告设定的账本上签名确认；被告逾期不交租金，原告则按逾期每天以租金总额为基数向被告加收3%的滞纳金；一个月内，被告逾期累计15天以上（含15天），原告除加收3%的滞纳金外，有权收回铺厅和房屋的租赁权、不退还租赁保证金；租赁期内，被告逾期累计25天以上（含25天），原告除加收3%的滞纳金外，有权收回铺厅和房屋的租赁权、不退还租赁保证金；被告使用水电费用，由其自行到有关收费部门按规定缴交。被告交给原告租赁保证金20000元整。租赁期满，原告收取的租赁保证金除用于抵消被告应承担的费用外，剩余部分无息归还给被告。2018年8月6日，原告按租赁合同将楼房一楼北面的铺厅和二楼北面套房交付给被告使用，被告也依约支付租赁保证金人民币20000元给原告。被告租用原告的房屋后经营信宜市深东浩时装店，应于2018年10月5日前支付2018年10月6日至2018年11月5日的租金，超期25天才付清；应于2018年11月5日前支付的2018年11月6日至2018年12月5日的租金，超期24天才付清；应于2018年12月5日前支付2018年12月6日至2019年1月5日的租金，超期25天才付清。尽管如此，被告也已交清2018年的租金，原告和被告双方确认已无异议。被告交2019年租金情况如下：2019年1月31日网银转9800元，为2019年1月6日至2019年2月5日的租金；2019年2月28日网银转9600元和2019年3月1日网银转200元，合9800元，为2019年2月6日至2019年3月5日的租金；2019年4月1日网银转7500元、500元和1800元，合9800元，为2019年3月6日至2019年4月5日的租金；2019年4月30日网银转9800元，为2019年4月6日至2019年5月5日的租金；2019年6月1日网银转9800元，为2019年5月6日至2019年6月5日的租金；2019年7月1日网银转3000元，同月4日转2000元，同月7日转4800元，合9800元，为2019年6月6日至2019年7月5日的租金；2019年9月12日网银转9000元，2019年11月8日转6000元，2019年12月24日转3300元，2020年1月1日转1300元，合19600元（9800元×2），为2019年7月6日至2019年9月5日的租金。此后，被告拖欠从2019年9月6日至2020年6月5日租期的租金未付，拖欠的租金共计88200元。2020年1月23日发生新冠肺炎疫情，各级政府要求市民配合做好防控工作。2020年2月份至2020年5月份，被告经营的服装生意营业额明显减少。期间，原告多次通过电话、到店等方式向被告催交租金无果。原告于2020年5月29日诉至原审法院，提出前述的诉讼请求。在原告起诉后，被告于2020年6月30网银转2000元和2020年7月1日转7800元，合计9800元。原审法院认为，本案争议有三个争议焦点：焦点一是原告请求解除《租赁合同》理由是否充分；焦点二是被告尚欠原告多少租金；焦点三是被告是否应支付多少滞纳金给原告。对于焦点一是否解除《租赁合同》的问题。虽然《租赁合同》中约定：一个月内被告逾期累计15天以上（含15天）或租赁期内被告逾期累计25天以上（含25天），原告有权收回铺厅和房屋的租赁权。被告拖欠原告的租金有部分是在疫情发生之前的，有部分是在疫情发生之后的。原告和被告之间产生纠纷，主要原因是由于被告的经营受到疫情影响，被告不能按合同约定交纳租金引起。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条第一款规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”，所以，原审法院对原告请求解除《租赁合同》的请求不予支持。对于焦点二，被告尚欠原告多少租金的问题。被告拖欠从2019年9月6日至2020年6月5日租期的租金共计88200元。在原告起诉后，被告又转了9800元租金给原告。这可抵减一个月即2019年9月6日至2019年10月5日的租金。所以，被告实际尚欠原告租金78400元（从2019年10月6日至2020年6月5日租期的，此后的另行计算）。被告未支付或者迟延支付租金的，原告可以要求被告在合理期限内支付。对于焦点三被告是否应支付多少滞纳金给原告的问题。被告迟延交纳租金主要原因是由于被告的经营受到疫情影响，同本案焦点一的道理一样，对原告该项请求原审法院也不予支持。综上所述，原告要求解除《租赁合同》和支付滞纳金不符合法律规定，要求被告支付拖欠租金78400元有理有据。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、限被告黎金燕在本判决生效后十日内支付拖欠的租金78400元（该租金从2019年10月6日至2020年6月5日租期，此后的租金由原告和被告按合同约定另行计算）给原告梁启武；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1125元，由被告黎金燕负担（该受理费原告已预交，由被告迳付给原告）。二审中，梁启武提交新证据：1.电费通知单和中国建设银行账户交易明细，拟证明黎金燕2020年1月以来继续正常使用水电并拖欠水电费2515元；2.广东信宜开源股份有限公司预收款收据，拟证明其代黎金燕缴交水电费。黎金燕质证意见：一、每月是产生水电费，但不代表黎金燕生意盈利；二、黎金燕预存2000元给梁启武代扣电费，是否拖欠电费、水费不清楚。本院认证：黎金燕承认其正常营业，必然产生水电费，至于拖欠多少水电费，不属本案处理范围。二审查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据本案查明事实及诉辩双方的主张，本案争议焦点为：1.是否应解除合同；2.是否应退还保证金20000元；3.黎金燕要求减交、缓交租金或用服装抵偿租金是否有理由。关于是否应解除合同的问题。梁启武与黎金燕签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同。梁启武请求解除合同，黎金燕在原审中抗辩不同意解除合同，原审法院认为黎金燕拖欠租金是因疫情期间营业收入受到影响而拖欠租金，判决不解除合同。但黎金燕上诉请求解除合同，梁启武同意解除合同，双方对解除合同达成合意，本院确认梁启武与黎金燕于2020年11月6日起解除合同。解除合同后，黎金燕应返还房屋给梁启武，并应支付至返还房屋之日止的租金。因原审判决租金计至2020年6月5日，此后租金由梁启武和黎金燕按合同约定另行计算，梁启武服判，本院不作调整。关于是否应退还保证金20000元的问题。黎金燕拖欠梁启武的租金有部分是在疫情发生之前的，有部分是在疫情发生之后，证明黎金燕在疫情发生前就已存在违约行为。根据黎金燕与梁启武签订的《租赁合同》第3点“租金逾期不交，梁启武按每天加收乙方应交月租金总额3%的滞纳金。一个月内，黎金燕逾期累计15天以上（含15天）不交，梁启武除按实际天数加收3%的滞纳金外，并有权收回铺厅和房屋的租赁权、不退还租赁保证金；租赁期内，黎金燕逾期累计25天以上（含25天），梁启武除按实际天数加收3%的滞纳金外，并有权收回铺厅和房屋的租赁权、不退还租赁保证金”约定，梁启武有权没收保证金，但梁启武没有诉请，本院不作处理。黎金燕称应退还保证金20000元，缺乏证据，不予支持。关于黎金燕要求减交、缓交租金或用服装抵偿租金是否有理由的问题。今年受疫情影响，各行业的生意都受到一定影响，但信宜市是疫情低风险地区，黎金燕是经营服装生意，不是经营餐饮行业，受影响程度较小。黎金燕只是2020年2月没有开门经营生意，其余月份开门经营生意，疫情造成黎金燕的经营损失较小，且梁启武不同意减交、缓交租金或用服装抵偿租金，故黎金燕请求减交、缓交租金或用服装抵偿租金没有理由，故对其诉称不予支持。综上所述，黎金燕上诉请求解除合同，黎金燕、梁启武同意解除合同，本院确认解除合同，对黎金燕请求解除合同的请求予以支持，其他上诉请求无理，予以驳回。原审对拖欠租金作出处理正确，应予维持。因双方同意解除合同，本院应对梁启武请求解除合同后返还房屋的请求进行处理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持广东省信宜市人民法院（2020）粤0983民初1827号民事判决第一项；二、撤销广东省信宜市人民法院（2020）粤0983民初1827号民事判决第二项；三、确认上诉人黎金燕与被上诉人梁启武于2018年8月5日签订的《租赁合同》从2020年11月6日起解除，限上诉人黎金燕于本判决生效之日起三十日内返还位于信宜市区***********的铺厅和二楼北面套房给被上诉人梁启武；四、驳回被上诉人梁启武其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费1125元，由上诉人黎金燕负担；二审案件受理费2260元，由上诉人黎金燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 艳审 判 员  徐忠圣审 判 员  罗 文二〇二〇年十一月三十日法官助理  董世宁书 记 员  赖桢桢附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。