广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终3719号 上诉人（原审被告）：柳州市某某房地产经纪有限公司，住所地：柳州市鱼峰路。 法定代表人：何某洁，公司执行董事兼总经理。 上诉人（原审被告）：柳州市某某房地产经纪有限公司，住所地：柳州市桂中大道。 法定代表人：何某洁，公司执行董事。 以上两位上诉人共同委托诉讼代理人：杨明，广西典哲律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蒋某丽，女，1982年2月3日出生，汉族，住广西柳州市柳**。 委托诉讼代理人：欧秀玲，广西同望（柳州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗乐，广西同望（柳州）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：吴某，女，1979年6月2日出生，汉族，住广西柳州市柳**。 委托诉讼代理人：廖祎，广西万然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李鸿，广西万然律师事务所律师。 上诉人柳州市某某房地产经纪有限公司（以下简称某某公司）柳州市某某房地产经纪有限公司（以下简称某某公司）因与被上诉人吴某、蒋某丽合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初XX号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。 上诉人某某公司、某某公司上诉请求：一、依法撤销（2020）桂0204民初822号民事判决书第一项，发回重审或者改判《房地产买卖及居间合约》不予解除。二、依法撤销（2020）桂0204民初822号民事判决书第三项，发回重审或者改判上诉人某某公司无须向被上诉人吴某退还居间服务费16000元及按揭代理服务费8000元，发回重审或者改判上诉人某某公司无须向被上诉人吴某退还权证代办费2000元。三、依法撤销（2020）桂0204民初XX号民事判决书第四项，发回重审或者改判上诉人某某公司无须向被上诉人吴某支付律师费2500元。四、二审案件受理费由被上诉人吴某承担，改判二上诉人不承担一审案件受理费。事实与理由:一、一审法院判决认定事实错误。（一）一审法院判决认定上诉人存在《房地产买卖及居间合约》约定条款内的违约行为没有事实和法律依据。1、上诉人出示给被上诉人的涉案房屋查档信息己经确定涉案房屋存在预抵押登记情况。2、上诉人己经在签订合同之前明确告诉被上诉人涉案房屋不动产权证未满2年且非唯一。3、《房地产买卖及居间合约》第八条第2项足以证实上诉人已经如实告诉所掌握的信息单包括但不限于房地产交易政策等。4、《房地产买卖及居间合约》第六条明确约定，上诉人的义务为买卖双方提供房产信息咨询服务或者为其推荐房产经纪公司，促进双方交易。涉案房屋能否正常交易过户及限售政策的披露并非上诉人的义务，上诉人己经促成买买双方签订了《房地产买卖及居间合约》，上诉人的义务己经履行完毕，至于涉案房屋是否能顺利过户，取决于原审被告蒋某丽能否解除抵押登记，能否做到涉案房屋是其本人唯一住房，被上诉人能否及时支付首期款。5、《房地产买卖及居间合约》第一条第6项明确约定，原审被告蒋某丽保证涉案房屋对该房屋拥有完全、合法的处置权，提供的材料真实有效，可上市交易并能够将房屋交易转让登记给被上诉人，蒋某丽应告知被上诉人和上诉人房屋抵押的事实，同时与被上诉人就解押有关事项协商一致。因此，涉案房屋真实材料的提供、能否上市交易、能否解押等均是原审被告蒋某丽的义务。6、《房地产买卖及居间合约》第一条第3项明确约定，该物业处于抵押状态无查封，由原审被告蒋某丽向抵押权人申请还款。被上诉人愿意待蒋某丽物业注销抵押后再办理过户手续。由于蒋某丽迟迟没有向抵押权人申请还款，没有办理注销抵押手续，导致涉案房屋后续过户不可能，蒋某丽才是真正的违约方。7、2017年11月4日，柳州市房地产市场调控工作领导小组办公室下发的《关于执行柳州市地产市场调控工作方案的通知》仅仅是柳州市的临时性政策文件，并非法律、法规、规章，不能对抗行政法规《不动产登记暂行条例》。《不动产登记暂行条例》第二十二条明确规定，登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人:（一）违反法律、行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的;（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。本案中，不存在违反《不动产登记暂行条例》第二十二条之规定，柳州市不动产登记机构依法应当为被上诉人办理不动产登记手续。柳州市住房和城乡建设局等五部门于2020年3月27日联合下发了《关于印发进一步促进柳州房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》柳建房字（2020）X号，其中第七条规定，取消个人不动产转移限制。鼓励支持居民家庭或者个人开展改善型购房需求，取消对居民家庭或者个人己购的商品住宅需取得不动产权证满2年后才允许转让的限制。8、2017年11月4日，柳州市房地产市场调控工作领导小组办公室下发的《关于执行柳州市地产市场调控工作方案的通知》是面向全国公开的，互联网上均有此通知信息，被上诉人作为一个成年人，一个完全民事行为能力人，不可能不知道上述通知关于限售规定。买房子这么重要的事情，被上诉人不可能不向上诉人及原审被告了解涉案房屋是否限制转让等详细信息。再结合《房地产买卖及居间合约》没有约定解押及过户时间这一不合常理的约定可以确定，被上诉人对于涉案房屋的限售情况是知晓的、明知的。（二）一审法院判决认定确认上诉人与被上诉人、原审被告签订的《房地产买卖及居间合约》解除没有事实和法律依据。1、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原审被告蒋某丽己经将涉案房屋交付给被上诉人使用，被上诉人己经实际占有该房屋，享有该房屋的所有权利。是否办理过户手续并不影响被上诉人使用，而且《房地产买卖及居间合约》第一条第3项明确约定，被上诉人愿意待原审被告物业注销抵押后再办理过户手续，因此，被上诉人没有解除《房地产买卖及居间合约》的法定事由。2、房屋买卖最基本的目的是出卖人获得购房款，买受人获得房屋所有权，是否办理过户并不必然导致买受人无法获得房屋所有权。涉案房屋未能及时办理过户是由于原审被告蒋某丽未能及时办理涉案房屋注销抵押手续及被上诉人未能及时支付首期款以及偶遇新冠病毒疫情等因素导致。上述因素消失后，《房地产买卖及居间合约》依然可以继续履行。3、按照《房地产买卖及居间合约》第十条的约定，被上诉人除支付40000元定金之外，还必须再支付首期款560000元后方可要求办理涉案房屋过户手续。直到现在，被上诉人仅仅只支付了40000元，被上诉人违约严重，因此，被上诉人无权催促上诉人、原审被告办理过户手续，更无权主张解除合同。4、由于原审被告与被上诉人没有约定解押时间、过户时间及被上诉人未能按合同及时支付首期款也存在严重违约。因此，被上诉人无权要求解除合同。（三）一审法院判决认定上诉人未披露告知房屋真实情况的违约行为也足以致使被上诉人无法获得涉案房屋所有权，过错较大，故收取的居间服务佣金16000元、按揭代理费8000元及权证代办费2000元应全部退还给被上诉人没有事实依据和法律依据。1、依据《房地产买卖及居间合约》第六条之约定，披露告知房屋真实情况的义务并非上诉人，依据《房地产买卖及居间合约》第一条第3项、第6项之约定，披露告知房屋真实情况的义务依法应当是原审被告蒋某丽。2、依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。上诉人己经促成被上诉人与原审被告蒋某丽签订了《房地产买卖及居间合约》。上诉人依法应当按照约定取得居间服务佣金16000元。3、上诉人严格依据《房地产买卖及居间合约》的约定履行义务，不存在任何过错。4、被上诉人无法获得涉案房屋所有权的根本原因是原审被告蒋某丽没有按照《房地产买卖及居间合约》的约定及时办理涉案房屋的注销抵押手续以及被上诉人没有及时按合同缴纳首期款所导致，与上诉人无关。二、一审法院适用法律错误。由于一审法院判决认定事实不清，导致适用法律错误，本案中，由于被上诉人未能及时按合同的约定支付首期款及原审被告未能及时办理解押手续及新冠病毒导致合同履行暂时中止，被上诉人与原审被告均存在违约行为，因此，一审法院判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条解除合同属于适用法律错误。同时本案法律事实事实方面除了买卖合同关系之外还有居间合同关系。因此，依法还应当适用《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定。综上所述，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，导致作出对上诉人错误的判决，请二审法院依法予以纠正并支持上诉人的上诉请求。上诉人在二审中补充以下意见，原审被告在签订合同以后一直未将涉案房屋的房产证交付给上诉人，原审被告认为房价过低，以出差为由不想履行合同，不愿意将房屋卖给被上诉人导致上诉人无法进行后续的工作，上诉人不存在任何违约。 被上诉人吴某辩称，一审法院认定事实清楚，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回，并且支持被上诉人一审的全部诉讼请求。在本案房屋买卖合同关系中上诉人和原审被告故意隐瞒涉案房屋的真实情况，在涉案房屋尚未达到房屋所在地的房地产政策条件的情况下，就将该房屋出售给被上诉人，最后无法办理房屋过户的手续，因此合同的目的无法实现。上诉人和原审被告均具有过错，均应当承担赔偿的责任，被上诉人有权依据三方签订的涉案合同第五条的约定以及合同法94条的规定来形式合同的解除权。因此一审法院确认合同解除的理由合法充分。其次，涉案合同第六条均明确规定了上诉人作为经纪方和管理方应当负有促成双方买卖房产交易，确保双方买卖房屋过户，并且提供房产成交后续相关的服务。本案上诉人没有尽到作为房屋中介机构特别审慎义务而导致了涉案房屋无法变更在被上诉人的名下，其存在重大过错，应当负有退还服务佣金按揭代理费和权证代办费的义务，一审法院适用法律正确。涉案合同第八条明确约定了违约方应当承担对方处理纠纷产生的费用包括了律师费，本案上诉人和原审被告均具有违约的行为，因此一审法院判决律师费的承担符合法律的规定。 被上诉人蒋某丽辩称，1、原审被告认为《合约》应当予以解除，在合同履行过程中，买卖双方已经达成合意解除合同，也有证据证明二上诉人曾表示过配合双方解决问题退还款项，只不过未能履行；另外，上诉人引用《不动产登记暂行条例》第二十二条的规定，该条规定是对不动产登记条件做出的规定，而《通知》是对不动产转让做出限制的规定，与《条例》的性质不一样，《通知》是在国家针对遏制部分城市房价过快上涨，切实的解决城镇居民住房问题的环境产生的，《通知》是对国办发（2011）1号《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》的细化规定，地方应当执行，现实中柳州市不动产登记中心也是这样操作的，并且3月27出台的《通知》已于3月31日已经取消，目前柳州市房屋买卖仍受两年限售政策限制，所以《合约》无法继续履行，应当予以解除，二上诉人的主张不成立。原审被告在签订房屋买卖合同前，从未与被上诉人进行沟通，都是上诉人与我方联系。上诉人是否告知被上诉人涉案房屋未满两年尚未能够出售，我方不知道。但是根据上诉人在上诉状中所称其在签订合同之前房屋不动产权未满两年。原审被告只是听信了上诉人的承诺相信上诉人。原审被告已经履行自己的义务，上诉人作为专业的中介机构对于房地产的相关法律和政策应有充分的了解，应当在居间服务过程中尽到提示的义务。况且限售政策对于双方买卖交易有重大的影响，然而二上诉人不仅未告知新政策还欺骗原审被告可以通过私人关系将房屋顺利过户，待合约签订之后上诉人才告知因政策原因房屋无法过户。并且提出让原审被告离婚的方式来办理过户的无理要求，本案酿成诉讼完全是二上诉人在履约过程当中存在过错，违反了诚实信用原则，理应退还中介费和产权代办费。原审被告没有向抵押权人申请还款，是上诉人的原因导致的，上诉人在为我方提供居间服务时就向我方承诺自己有关系可以为我方从房开处将房产证拿出来，并且提供相应的房产抵押服务顺利为原审被告办理全部买卖事宜，上述的主张可以在一审的提供的证据可以证明。但是需要注意的是合约的解除是限购的政策导致房屋无法过户，无法实际履行与房屋是否能抵押无关并不是上诉人所称的原审被告价格变动原因不想买卖房屋。根据合同法第39条的规定，该购房合同是格式条款，对于免除上诉人的条款上诉人应当做出提示但是并未提示，该条款应当视为未定义，故不能认定为信息披露义务已经履行完毕。 吴某向一审法院起诉请求：1.请求法院确认吴某与蒋某丽、某某公司、某某公司签订的《房地产买卖及居间合约》（编号:0002936）解除；2.判令蒋某丽、某某公司、某某公司向吴某双倍返还定金人民币80000元；３.判令柳州市某某房地产经纪有限公司和柳州市某某房地产经纪有限公司退还吴某居间服务佣金人民币24000元和权证代办费用2000元；４.判令蒋某丽、某某公司、某某公司赔偿因未将房屋过户给吴某，吴某因此承受的房屋差价损失28559元；５．判令蒋某丽、某某公司、某某公司承担吴某为实现债权而支出的律师费5000元；6．判令蒋某丽、某某公司、某某公司承担本案诉讼费和鉴定费。 一审法院认定事实：2019年10月9日，吴某（买方）蒋某丽（卖方）某某公司（经纪方）及某某公司（管理方）共同签订了《房地产买卖及居间合约》（编号：000XX36）一份，合同约定由吴某购买蒋某丽名下位于柳州市柳南区房屋一套，房屋总价为1600000元整，某某公司作为经纪方为买卖双方提供房产居间服务，某某公司作为管理方为买卖双方提供房产成交后续相关服务，该合约对房屋情况、交易过程、各方权利义务及违约责任均进行了详细约定。吴某及蒋某丽均在该合约落款处分别签字加盖手印，某某公司、某某公司均在该合约落款处加盖公章。 2019年10月9日，蒋某丽出具收款收据载明收到吴某交来40000元，某某公司出具两张收款收据分别载明收到吴某交来权证过户费2000元及中介佣金24000元，三份收款收据原件均由吴某收执。 2019年10月9日，某某公司出具收款收据载明收到蒋某丽交来出售案涉房屋的托管定金40000元，该收款收据原件由蒋某丽收执。 另，自2019年10月9日签订《房地产买卖及居间合约》后，吴某、蒋某丽、某某公司及某某公司的员工均通过微信及电话多次就案涉房屋买卖、纠纷解决等问题相互进行了交流沟通。 另查明，吴某与广西万然律师事务所签订《委托代理合同》约定由广西万然律师事务所律师廖祎律师作为本案诉讼代理人参与诉讼，吴某支付律师服务费5000元，广西万然律师事务所于2020年1月8日收到该款并向吴某开具了收据予以确认。本案立案时，案卷材料中含有吴某委托廖祎律师作为诉讼代理人的授权委托书，廖祎律师亦在本案开庭时到庭参加诉讼并发表了庭审意见。 本案审理过程中，吴某申请对案涉现属蒋某丽名下位于柳州市柳南区的房屋在2020年1月期间的市场价值申请评估，柳州市中级人民法院司法技术管理科委托广西金土资产房地产不动产评估有限公司进行该事项的评估，2020年5月25日广西金土资产房地产不动产评估有限公司出具（柳州市）金土（2020）估字第桂Ｂ200XXX15号《房地产估价报告》，该报告评估结果为：房地产总价1628559元。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力，当事人应当严格按照约定履行自己的义务。本案中，双方签订的《房地产买卖及居间合约》是双方真实意思表示，合法有效，该院予以确认。 根据双方提交的证据及庭上发表的意见显示，蒋某丽、某某公司及某某公司三者在与吴某就案涉房屋达成买卖合意之前，就知晓或应当知晓该案涉房屋当时的全部限售情况，即：1、权利人为蒋某丽的不动产证书获证不满两年且案涉房屋并非蒋某丽唯一住房；2、该房屋存在预抵押登记。而蒋某丽、某某公司、某某公司提交的证据均不足以证明在吴某有意购买案涉房屋至签订案涉《房地产买卖及居间合约》当天，蒋某丽、某某公司、某某公司对以上两点房屋限售情况对吴某进行了充分和完全的披露。吴某查看的案涉房屋查档信息内容亦无法看出除了存在预抵押登记之外的限售情况存在。根据吴某与某某公司员工肖某微信聊天记录显示，直至2019年12月29日，某某公司才首次披露案涉房屋的全部限售情况。且经法庭询问，至今该案涉房屋仍然处于上述两点限售状态下，仍无法进行正常的房屋过户。房屋买卖作为日常生活中较为特殊和重要的买卖类型，作为卖方的蒋某丽更应当负有在与吴某建立合同关系之前如实告知出售房产的信息及自身基本情况的责任，且从双方约定来看也确实违反了中的第一条第6项及第四条第2项。蒋某丽主张某某公司及某某公司亦存在过错并不能当然的免除自身作为出卖人的审慎义务。另，某某公司作为基于对房屋交易政策和过程的熟知从而通过为买卖双方提供居间服务从而获取一定利益的房屋中介服务机构，应当对案涉房屋是否能正常交易过户及限售政策的披露均具有如实向买卖双方进行及时而全面的告知义务，而某某公司并未提交相应证据对此加以证实。故该院认定蒋某丽及某某公司均存在《房地产买卖及居间合约》约定条款内的违约行为。 对于吴某第一项诉请要求确认解除与蒋某丽、某某公司、某某公司签订的《房地产买卖及居间合约》。该院认为，房屋买卖的最基本目的是在于房屋的所有权由出卖人变更至买受人名下，买受人享有对标的房屋的完全物权，而房屋作为不动产而具有一定特殊性，其所有权的变更根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，直观体现为发生了相应的物权变更登记即不动产权证书中的权利人发生变更。吴某与蒋某丽、某某公司、某某公司自2019年10月9日签订《房地产买卖及居间合约》至今，案涉房屋仍然处于限售无法过户状态，虽该合约并未约定具体解押及过户时间，吴某与蒋某丽、某某公司、某某公司进行微信沟通的记录中显示吴某就房屋解押及过户事项进行了催促，蒋某丽、某某公司、某某公司均未给出何时进行下一步的回复，结合案涉房屋现状，吴某与蒋某丽、某某公司、某某公司签订合约意在达成在可预见的合理期限内获得案涉房屋所有权的合同目的并不能实现，故吴某有权解除与蒋某丽、某某公司、某某公司签订的《房地产买卖及居间合约》，现吴某于2020年1月16日诉至该院时要求解除《房地产买卖及居间合约》，该院于2020年3月3日已经向蒋某丽、某某公司、某某公司全部送达了包括吴某要求解除合同诉请在内的应诉材料，蒋某丽未提出异议，某某公司及某某公司虽不同意解除但其半年内可以过户之主张并未提交证据加以证实，结合蒋某丽、某某公司、某某公司在吴某催促后仍怠于履行合约，该院对该主张不予采纳。故该院确认吴某与蒋某丽、某某公司、某某公司签订的《房地产买卖及居间合约》（编号:00XXX36）于2020年3月3日解除。 对于吴某第二、三项诉请，根据吴某及蒋某丽提交的四份收款收据可知，吴某已经按照合约履行了交付定金的义务，该40000元定金现由经纪方即某某公司持有（《房地产买卖及居间合约》第十条第3项约定代为托管），且某某公司也向吴某收取了16000元居间服务佣金及8000元按揭代理服务费，权证代办费2000元亦是由某某公司持有。《房地产买卖及居间合约》第五条约定如作为卖方的被告违约，则除退还支付的定金之外，还应当支付同等数额的款项作为违约赔偿。现前述内容已经认定蒋某丽存在违约，故作为卖方应当适用定金罚则，向吴某按照支付定金数额进行赔偿。另，某某公司作为中介公司也在前述内容认定存在违约，该未披露告知房屋真实情况的违约行为也足以致使吴某无法获得案涉房屋所有权，过错较大，故其收取的居间服务佣金16000元应全部退还吴某。合约至解除时按揭代理及权证代办均尚未发生，故该两笔费用也应一并退还。综上，蒋某丽应向吴某双倍返还定金80000元（其中40000元由某某公司代蒋某丽向吴某支付），某某公司向吴某退还居间服务佣金16000元及权证代办费8000元，某某公司向吴某退还权证代办费2000元（该款由某某公司代某某公司向吴某支付）。 另外，蒋某丽主张某某公司及某某公司均存在过错应承担相应责任之主张，该院认为应由作为卖方的蒋某丽按合同约定对善意的合同相对人即作为买方的吴某承担合同责任后，再另行向某某公司及某某公司主张过错责任，不宜在本案中一并处理。对于吴某第四项诉请，虽然根据广西金土资产房地产不动产评估有限公司出具（柳州市）金土（2020）估字第桂B20XX***号《房地产估价报告》的评估结果以及《房地产买卖及居间合约》中买卖双方达成合意的房屋价格，两者存在的差价为28559元（1628559-1600000），但吴某要求蒋某丽、某某公司、某某公司承担的该差价损失亦属于违约责任的赔偿，且未超出吴某在适用定金罚则要求双倍返还定金中属于惩罚部分40000元的范围，定金罚则的支持足以弥补该损失的发生，故对于吴某该项诉请，该院不予支持。另，由吴某支付的鉴定费16286元亦应由其自行承担。对于吴某第五项诉请，《房地产买卖及居间合约》第八条第3款约定律师费应由违约方承担，现吴某为本案诉讼支出律师费5000元，因蒋某丽与某某公司均存在违约行为，故对该项诉请，该院酌情按照蒋某丽承担2500元及某某公司承担2500元予以支持。另，引起本案讼争系被告违约所致，故应按照败诉比例承担相应的诉讼费用。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第八十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认吴某与蒋某丽、柳州市某某房地产经纪有限公司、柳州市地产经纪有限公司签订的《房地产买卖及居间合约》（编号：00XX36）于2020年3月3日解除；二、蒋某丽应向吴某双倍返还定金80000元（其中40000元由柳州市某某房地产经纪有限公司代蒋某丽向吴某支付）；三、柳州市某某房地产经纪有限公司向吴某退还居间服务佣金16000元及权证代办费8000元，柳州市某某房地产经纪有限公司向吴某退还权证代办费2000元（该款由柳州市某某房地产经纪有限公司代柳州市某某房地产经纪有限公司向吴某支付）；四、蒋某丽向吴某支付律师费2500元，柳州市某某房地产经纪有限公司向吴某支付的律师费2500元；五、驳回吴某其他诉讼请求。案件受理费19883元（吴某已预交），由吴某承担533元，由蒋某丽承担14380元、柳州市某某房地产经纪有限公司承担4620元、柳州市某某房地产经纪有限公司承担350元并迳付给吴某。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院认定如下：案外人房屋买卖过户时间均在本案当事人起诉之后，所以该证据无法反映在本案当事人履行合同过程中可以办理过户。对上诉人提交证据的证明目的，本院不予认可。双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。 本院认为，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案各方当事人在2019年10月9日签订《房地产买卖及居间合约》时，涉案房屋仍然处于限售状态，上诉人作为房屋中介公司应当向被上诉人吴某如实告知涉案房屋的真实情况。上诉人称其已经明确告知被上诉人吴某涉案房屋不动产权证未满2年且非蒋某丽唯一住房，但其未能提供证据证明其已明确告知该情况。因上诉人未能提供充足证据证实，其应承担举证不能的法律后果。房屋作为不动产其所有权的变更直观体现为发生了相应的物权变更登记即不动产权证书中的权利人发生变更。因本案涉案房屋限售导致房屋所有权无法从出卖人蒋某丽名下变更至买受人吴某名下，《房地产买卖及居间合约》的交易目的最终无法实现。因蒋某丽和某某公司的过错导致合同目的无法实现，吴某要求解除《房地产买卖及居间合约》符合合同约定及法律规定。因上诉人某某公司在中介服务过程中存在过错，所以应当向吴某退还居间服务佣金16000元、权证代办费8000元及律师费2500元，某某公司向吴某退还权证代办费2000元。 综上所述，柳州市某某房地产经纪有限公司、柳州市某某房地产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费512.5元（上诉人柳州市某某房地产经纪有限公司、柳州市某某房地产经纪有限公司已预交），由上诉人柳州市某某房地产经纪有限公司、柳州市某某房地产经纪有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 曾庆斌 审 判 员 赵舒颖 审 判 员 侯海丽 二〇二〇年十一月十一日 法官助理 翁春亚 书 记 员 廖靖康