江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初82号原告（反诉被告）：孙时银，住南京市雨花台区。委托诉讼代理人：李红洋，江苏众盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李箕龙，江苏众盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：侯军，户籍地江苏省宝应县，现住南京市雨花台区。第三人：南京市雨花台区人民政府铁心桥街道办事处，统一社会信用代码1132011401304378XR，住所地南京市雨花台区大周路59号。负责人：赵某。委托诉讼代理人：包少蓉，江苏海越律师事务所律师。原告（反诉被告）孙时银与被告（反诉原告）侯军、第三人南京市雨花台区人民政府铁心桥街道办事处（以下简称铁心桥办事处）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月1日立案后，侯军向本院提出反诉，本院决定合并审理，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年4月23日、11月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙时银及其委托诉讼代理人李红洋、李箕龙，被告（反诉原告）侯军，第三人铁心桥办事处的委托代理人包少蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孙时银向本院提出诉讼请求：1.判令被告搬出案涉房屋并将房屋返还给原告；2.判令被告向原告支付电费928.52元和房屋使用费（按照58000元/年即4833.33元/月的标准，从2019年3月15日计算至实际交还房屋之日止）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年3月11日，原告与被告就南京市雨花台区铁心桥街道xx号（南京市雨花台区xx园艺中心）门面房签订《房屋租赁合同》。该合同约定房屋用途为经营汽修，年租金58000元，租期3年，每月1日支付房租。2019年3月开始，被告因经营不好，希望迟延支付租金，原告同意可以迟一些，没有追的太紧。2019年6月份开始，案涉房屋面临政府拆迁，双方多次协商无法达成一致，被告不再支付租金与电费，也不搬出。2019年9月28日，原告与拆迁办签订拆迁协议，被告拒不搬出案涉房屋。原告认为双方之间租赁合同签订后，应当按约履行，被告拖欠租金与电费的行为是违约行为。另外案涉房屋已经被政府拆迁，该合同无法继续履行。被告（反诉原告）侯军辩称，同意支付到断水断电时的房屋使用费和电费，标准同意原告的标准。被告在断电断水后即无法经营，原告赔偿了损失就搬走物品并交房。反诉原告侯军向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告停业损失160359元（2019年7、8、9月份），装饰装修损失48640元，搬迁费10000元，设备损失141998元，员工补偿工资23000元，合计383997元；2.判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：承租的房屋办理了营业执照，经营汽车维修和养护，进行了装修装饰，共计投入260000余元。拆迁以来，营业受到较大影响。要求赔偿2019年3个月的因经营汽修产生的合理收入及为了经营设置的各种设备。反诉被告孙时银辩称，驳回反诉原告的诉讼请求。本案所争议的被拆迁房屋的性质系住宅，拆迁协议所依据的规定是南京市征收集体土地涉及房屋补偿安置办法，不涉及到自有营业用房或连家店等非住宅，反诉要求的停业损失无事实基础。房屋拆迁不可预知，原告没有任何过错。原、被告签订的租赁合同约定的房屋建筑面积300平方米，拆迁部门的房屋现场调查情况表中，明确了涉案维修车间已经超过300平方米，之外的房屋面积不应该计算被告主张的装修损失、搬家损失等，之外的面积系原告给被告无偿使用的。第三人铁心桥办事处述称，对与原告之间的拆迁补偿安置协议内容没有异议。第三人仅就知晓的向法庭进行说明，由法庭依法裁决原、被告之间的纠纷，同意案涉房屋返还给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年3月11日，原告（反诉被告）孙时银与被告（反诉原告）侯军签订《房屋租赁合同》，合同约定孙时银将坐落于xx村××号的房屋（建筑面积300平方米）出租给侯军作为汽车修理厂，租赁期限为2018年3月15日至2021年3月15日，房屋租金58000元／年。原告孙时银又另提供被告侯军同地址内有建设工程规划许可证的相关房屋证书，侯军因此登记设立了王娟汽车修理厂，为个体工商户，王娟为侯军的妻子，系二人共同经营。侯军在租赁房屋内进行了相关汽车修理的装修及设备添置，生活设施装潢及用品添置。2019年9月28日，原告配偶张某与雨花台区人民政府铁心桥办事处、雨花台区征收拆迁安置办公室签订《雨花台区集体土地房屋搬迁补偿安置协议》，约定孙时银将雨花台区铁心桥街道xx号房屋（建筑面积570.71平方米）交出拆除，得到房屋补偿款总计2140673元。依据拆迁协议明细，针对侯军的烤漆房、沉淀池、光氧催化废弃处理设备等，拆迁补偿了40560元，孙时银愿意支付给侯军。双方确认《房屋租赁合同》涉及的房屋300平方米未取得建设工程规划许可证，故认可双方间的租赁合同无效，并确认房屋使用费已支付至2019年3月15日。孙时银提交7张电费票据欲证明侯军应付电费为928.52元，但认可侯军单独使用的三相电表，同意侯军认可的203.5元。上述事实有双方当事人的陈述、《房屋租赁合同》、《雨花台区集体土地房屋搬迁补偿安置协议》及明细材料、结婚证、电费票据等证据予以证实。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.孙时银主张被告支付房屋使用费到交房之日，但提交的电费单显示截止到2019年9月16日电表移除；侯军认为2019年7月10日就停电（未能提交证据），之后不应该计算房屋使用费。本院认定2019年9月16日后停电的事实，侯军经营到2019年9月16日，但之后侯军的物品仍然存放，未能腾空交出房屋，故应酌情支付费用。2.侯军提交了物品明细单，认为除拆迁给予补偿的烤漆房等外，还有不能搬走的物品应予以补偿（侯军申报约32556元），能搬走的物品应给予搬家费；孙时银到现场核对后，表示其中的汽车净化池、118平方米的地坪、场地防护墙（侯军申报该三项约6800元）为孙时银提供，风管20节、电控箱3台、布线开关插座、举重机地基5个（侯军申报该四项约14030元）可以搬走；孙时银还认为即使按侯军的报价，搬不走的剩余全部物品价值约11720元，在出租范围内的只有5220元，给侯军无偿使用的范围内不应计入，愿意按3000元计物品搬迁费；侯军曾申请评估，但因未交评估费，又撤回申请。本院认定被告侯军的添附物存在，应当在损失中计入，但因双方对意见不一的添附物品的来源、价值及可否搬迁均未能举证，本院将酌情认定赔偿价值。3.侯军提交了2019年1-6月的微信转账明细、2019年1-3月的支付宝转账明细、聊天记录等证据，欲证明自己的净收入在每月50000余元，主张3个月的损失；原告不予认可侯军的举证，认为无纳税证明，还认为侯军因经营困难2019年3月15日后拖欠房租，不可能有这么多经营净收入。本院认定，侯军因搬迁会产生一段时间的停业损失，即侯军夫妻的净收入应计入赔偿范围之内，但员工工资补偿不应再重复计入，且侯军提交的支付宝明细等证据不能证明其实际收入。双方意见不一，调解未成。本院认为，合同签订不得违反法律、行政法规的强制性规定，出租人未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效；合同无效后，因该合同取得的财产应予返还，不能返还的应当折价补偿，按租金标准给付房屋使用费应予准许，因此受到的损失，按过错各自承担相应的责任。本案中，1.原告孙时银将不具备建设工程规划许可证的房屋出租给被告侯军，租赁合同应为无效。2.租赁合同无效后，被告侯军应当将房屋及时返还给原告孙时银，同时给付房屋使用费及电费203.5元；房屋使用费自2019年3月16日计算至9月16日参照租金标准为29000元（58000元/年÷2），自2019年9月17日起侯军虽无法经营但仍长期占有房屋，孙时银无法向第三人交房，侯军应支付孙时银房屋使用费，本院酌情每日20元（每月酌情600元），计算至房屋交还给孙时银之日止；另原告孙时银应将拆迁所得与被告相关的补偿费40560元给付被告侯军。3.孙时银将不符合法律规定的房屋出租负有主要责任，被告侯军未能尽到注意义务，亦负有责任。孙时银的过错较大，酌情负70%的责任，侯军为30%责任，双方应按上述分责承担损失。被告侯军的损失为未得到拆迁补偿的添附物，包括不能拆除的部分（含物品移动受损）、搬迁费用及搬迁停业产生的损失。其中添附不能移动的部分结合被告的报价（约32556元）、设立修理厂的时间（有争议的物品与汽车修理有关，原告孙时银承担举证不能的后果）本院酌定按30000元计算（即使孙时银提供的房屋超出300平方米，视为实际履行中的自愿行为，在没有另行约定的情况下，物品损失仍应计入）；能移动的汽车修理物品、生活用品等，考虑物品存在一定的特殊性，搬迁费酌情按8000元计；搬迁过程考虑到被告无法进行经营，侯军夫妻存在经营净收入损失，本院参照2019年江苏省城镇私营单位就业人员中技术服务业的年平均工资标准（61918元/年），酌情以3个月认定二人损失31000元。原告孙时银应按责任赔偿48300元[（30000元+8000元+31000元）×70%]。原告孙时银诉请中超出上述酌定的房屋使用费部分予以驳回，反诉原告侯军诉请中超出上述酌定的装修装潢损失、搬迁费、经营损失部分及主张的员工补偿工资等均予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）孙时银与被告（反诉原告）侯军于2018年3月11日签订的《房屋租赁合同》无效。二、被告（反诉原告）侯军自本判决生效之日起十日内将位于南京市雨花台区的房屋腾空并返还给原告（反诉被告）孙时银；侯军同时支付孙时银电费203.5元、2019年3月16日至9月16日的房屋使用费29000元，合计29203.5元；侯军再同时按每日20元支付孙时银房屋使用费（自2019年9月17日起计算至房屋交还孙时银之日止）。三、原告（反诉被告）孙时银自本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）侯军拆迁补偿款40560元。四、原告（反诉被告）孙时银自本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）侯军各项损失48300元。五、驳回原告（反诉被告）孙时银的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）侯军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费682元（原告已预交），由原告孙时银负担477元，被告侯军负担205元；本案反诉受理费3530元（已减半，反诉原告已预交），由反诉原告(本诉被告)侯军负担1060元，反诉被告(本诉原告)孙时银负担2470元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 陈丛蓉二〇二〇年十一月二十四日法官助理 袁晓珺书 记 员 张 琰