河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初4927号原告（反诉被告）：刘婷婷，女，汉族，1986年1月13日出生，住河南省获嘉县。委托诉讼代理人：陈玲玲，河南普建律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：赵晓云，河南普建律师事务所实习律师，特别授权。被告（反诉原告）：新乡市银港置业有限公司，住所地新乡市新科·状元城小区物业服务用房**，统一社会信用代码914107006871247464。法定代表人：王广银,该公司总经理。委托诉讼代理人：吴伟，河南宇华大众律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：徐宝帅，河南宇华大众律师事务所律师，特别授权。本诉第三人：徐一林，女，汉族，1963年3月18日出生，住河南省新乡市红旗区五普家属院鸿翔小区**楼******，身份证号4107111963********。委托诉讼代理人：常莉莉，河南正安律师事务所律师，特别授权。反诉第三人：徐粉娟，女，汉族，1985年10月22日出生，住所地新乡市获嘉县城区南干道**院**楼****，身份证号。原告刘婷婷诉被告新乡银港置业有限公司(以下简称银港公司)商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。银港公司提起反诉,本院依法合并审理。本院追加徐一林作为本诉第三人、徐粉娟作为反诉第三人参加诉讼。原告刘婷婷及其委托诉讼代理人陈玲玲、赵晓云，被告银港公司的委托诉讼代理人吴伟、徐宝帅，第三人徐一林及其委托诉讼代理人常莉莉、第三人徐粉娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘婷婷向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间签订的《内部认购协议》为有效的商品房买卖合同；2、判令被告按协议履行合同义务：收取房屋余款330000元，并将位于新科·状元城项目的4号楼东单元16层西户的房屋交付于原告，及协助原告办理不动产权证（房产证）；3、依法判令被告向原告支付逾期交房违约金，违约金以总房款472095元为基数，按照中国银行同期同类贷款利率的标准从起诉之日计算至实际交房之日止；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由:2014年年初，原告向被告购买了其开发的新科·状元城项目一套房，约定：原告购买位于新科·状元城项目2号楼东单元22层中户的一套房屋，房价为3580元/㎡等。原告按约向被告支付了5万元的定金。后经原被告双方协商又达成一致意见：原告购买的房屋由原约定“2号楼东单元22层中户的房屋”变更为“4号楼东单元16层西户的房屋”，及支付首付款为“142095元”、房价仍为3580元/㎡等。之后，原告按约定共向被告支付了142095元，被告也据此向原告出具了《收据》。后双方于2017年2月14日补签订了书面的《内部认购协议》，该协议明确约定：“原告购买新科·状元城项目4号楼东单元16层西户的房屋，房价3580元/㎡，建筑面积为131.87平方米，房屋总价款为472095元，且该价格为最终价格，协议签订后双方均不得因房价的涨落而改变上述价款，交房日期为2017年6月30日前”等内容。后到协议约定的交房日期，被告未能按约交房，并让原告等其通知。但被告在案涉房屋办理过《商品房预（销）售许可证》之后，却没有按照协议约定通知原告来办理按揭贷款手续及交付房屋、办理房屋（备案）手续等，且在原告得知可以办理房屋手续时，而被告却以各种理由推脱不予以协助办理，并拒绝接受原告支付剩余房款的请求。被告早就应2017年6月30日交付房屋，并应在2019年1月份前给原告办理不动产证（房产证），但至今原告无法入住案涉房屋，其行为已构成严重违约。现原告为了维护自己的合法权益，根据双方的协议及相关法律规定向贵院提起诉讼，请判如所求！被告银港公司在答辩期间内未向本院提交书面答辩状，其当庭辩称，一、原被告2017年2月14日签订的内部认购协议未生效，不应当继续履行，应当予以解除。原被告2017年2月14日签订的内部认购协议第九条约定卖方盖章且买方第一次房款交纳卖方后生效。第三条约定本协议订立时，买方向卖方交纳该房屋的首付款即总房款的30%142095元，余款30万元待卖方具备办理银行按揭贷款手续时，买方提供相关手续，共同到有关部门进行办理。根据上述约定原告向被告交纳142095元首付款合同生效，否则合同不生效。双方之所以有这样的约定，就是为了尽快回笼资金进行项目开发建设。但原告仅交纳了92095元，并未足额交纳第一次房款，故根据协议约定，该协议并未生效。另外由于原告迟延履行债务导致合同目的无法实现，根据《合同法》第九十四条规定应当解除该协议。二、案涉商品房已有第三人徐一林合法占有使用，且已办理备案手续，应驳回原告的第二项诉讼请求。由于原告并未按约定交纳第一次房款，且多次通知也未能履行，为防止损失扩大，答辩人于2020年4月27日将案涉商品房出卖给第三人徐一林，徐一林已交纳全部房款，房屋已交付徐一林占有使用且已办理备案登记。根据第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要第15条规定，由于房屋已交付徐一林，合同已全部履行，应当驳回原告交纳房屋的诉讼请求。三、答辩人不存在违约，不应支付逾期交房违约金。内部认购协议第四条约定暂定2017年6月30日将所选房屋建好并不是该日交房，原告起诉状中称2017年6月30日为交房时间是不对的。同时第四条还约定了交房的前提条件是买方的全部房款到达卖方账户后即为交房日期（以卖方开出的收款收据日期为准），原告并没有在起诉前将房款全部交清，故并未达到双方约定的交房条件，被告不存在逾期交房，应驳回原告违约金的诉讼请求。四、原告所述不属实，应当驳回原告的全部诉讼请求。原告在诉状中描述的购房经历及付款等均不属实，原告之前购买的被告开发的案涉项目2号楼东单元22层中户商品房及所交纳的定金5万元与原告主张的房屋无关。由于原告没有在2号楼东单元22层中户商品房认购协议书约定时间交纳首付款11余万元而仅交纳了定金5万元，根据认购协议书约定条款部分第3条的约定，5万元定金不予退回，该定金不能计算到后期原告又购买的4号楼东单元16层西户房款中。原告称4号楼东单元16层西户房款已交纳142095万元是不对的，原告仅交纳了92095元。五、答辩人与原告签订的“内部认购协议”不属于商品房买卖合同。内部认购协议只是商品房买卖双方在签署预售合同或买卖合同前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步约定并不是最终约定。该认购协议并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的核心内容即付款时间和交房时间，原告也没有按约定交纳房款，因此不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，不应当认定为商品房买卖合同。六、原告不是本案的实际购房人，应驳回原告的起诉。上述两份套商品房及5万元定金作为违约金事宜均是徐粉娟与被告进行洽谈的，并且徐粉娟也自称是其购买的房屋，故原告不是本案适格主体，应驳回原告起诉。第三人徐一林在答辩期间内未向本院提交书面答辩状，其当庭辩称，刘婷婷主张案涉房屋权利，毫无理由，应予驳回。一、原告诉状内容违背常理，不应采信。原告诉状称其在2014年和2017年与银港公司签订内部购房协议，并交付十余万元，至今无法入住案涉房屋，该说法不符合常理。众所周知，银港公司由于土地手续问题导致预售证办理推迟，业主多次向政府反映，根据业主意愿，银港公司承诺，若业主愿意退房，可直接与公司联系，退还已收订金，解除认购协议。此情况，在案涉房屋小区内是公开的信息。因各种原因，案涉房屋小区多数业主入住时间少则半年多则两三年不等，本次诉讼前，若按原告所述已交款已定房，那么她完全可以向其他业主一样用各种形式处理此事，事实上，答辩人购买案涉房屋时，多次到现房查看，该房有明确的房号，却未见也未听说有他人对该房主张权利的情况。普通居民巨款购买房屋，小区已交房且有多数业主居住，原告却不去所买房屋处打听或有啥说法，原告的反常行为，让答辩人非常怀疑其所述的真实性。二、原告所称《内部认购协议》已不能产生法律效力，不能对抗答辩人网签的商品房买卖合同的效力。原告诉状称其2017年2月14日与银港公司签订《内部认购协议》，银港公司于2019年5月10日才取得新科状元小区的商品房预（销）售许可证，显然，原告所称协议发生在许可证取得之前，其协议并不具备法律效力。而且，原告称其仅是支付部分房款，其协议并未完全履行，没有全额交付房款也不符合交付房屋条件。而答辩人是在银港公司取得预售许可证之后网签的商品房买卖合同，并且已支付全部房款且实际占有房屋。所以，答辩人认为，原告所称的认购协议不能对抗正式备案且实际履行的商品房买卖合同，仍应以正式商品房买卖合同作为案涉房屋产权登记的依据。三、答辩人与银港公司买卖合同合法有效，应受法律保护。答辩人与银港公司达成购买协议后，依约交付房款，在新乡市不动产交易中心网签了商品房买卖合同，确定了合同的合法性，该不动产依法备案在答辩人名下。后银港公司向答辩人交付房屋，答辩人按小区物业公司要求缴纳各种费用，占有并使用该房屋至今。答辩人与银港公司均对合同有效及履行无异议，且该合同已经备案，已具有排他性，故原告请求交付案涉房屋并办理产权证侵犯我方权利且不符合房产登记程序，不应支持。四、答辩人依法拥有案涉房屋产权。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”本案中，答辩人已向银港公司支付了全部房款，银港置业公司也已将涉案房屋交付给答辩人，答辩人对涉案房屋占有使用至今。令参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”的精神要旨，答辩人已经合法占有涉案房屋，故答辩人取得优先履行涉案房屋债权和优先保护的权利，现原告要求银港置业有限公司履行合同义务协助其办理不动产证的诉讼请求，没有事实与法律依据，应予驳回。银港公司反诉时向本院提出诉讼请求：1、依法解除反诉人与刘婷婷签订的内部认购协议及与徐粉娟签订的新科状元城内部认购书。2、反诉费用由被反诉人及第三人承担。事实与理由：2017年2月14日反诉人与被反诉人签订内部认购协议一份，约定：被反诉人认购反诉人位于新乡市××与××交叉口××状元城××楼东单元××西××商品房××套，房屋总价472095元，协议签订后被反诉人仅支付了92095元，已经严重违反了协议的约定，后反诉人多次通知其缴纳房款，但是被反诉人却一直拒绝缴纳，以至于后来一直联系不上被反诉人。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；故被反诉人的行为已经构成了根本违约，应当予以解除。2015年8月5日反诉人与徐粉娟签订内部认购书一份，约定：2015年9月5日前应交纳首付款115458元，签订认购书同时交纳5万元定金，如逾期支付首付款，定金作为违约金不予退回，出卖方有权单方解除合同且将房屋另行出售。合同签订后，徐粉娟仅交纳5万元定金，并未按照合同约定支付剩余首付款，反诉人根据合同约定已将房屋另行出售，故要求解除该认购书，且5万元不予退回。综上所述，为了保护反诉人的合法权益，特具文反诉，主贵院明断。反诉被告刘婷婷在答辩期内未向本院提交书面答辩状，其当庭辩称，反诉状充分证明反诉人认可双方签订的内部认购协议是合法有效的，被反诉人已按内部协议支付142095元，有被告出具的收据可以证实，本案不存在第三人徐粉娟购买涉案房屋事宜，第三人徐粉娟曾代理被反诉人，与本案无关。反诉第三人徐粉娟在答辩期内未向本院提交书面答辩状，其当庭辩称，一、被答辩人向法院提交的《新科·状元城内部认购书》复印件上明确记载了购买方是刘婷婷，而答辩人仅仅是受刘婷婷的委托而代理其签字，且从该材料的下方“代理人”处签名即可证实，另从原告向法院提交的被告出具的收据也显示购买方是刘婷婷，所以答辩人在本案中曾经系原告刘婷婷的代理人，那么根据《民法总则》第一百六十二条：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”的规定，本案的双方当事人是原告刘婷婷与被告，与答辩人无关。二、原告刘婷婷从被答辩人处购买房屋，都是由原告刘婷婷先交费，后由被告与原告补签协议，且原被告双方于2017年2月14日补签订了《内部认购协议》（以下简称协议），双方均已按该协议履行义务，即已合法有效，应受法律保护。而在签订该协议之前，被答辩人已收回并销毁了答辩人代签的《新科·状元城内部认购书》，即答辩人代签的协议已作废，因此该代签协议与本案无关，也与答辩人无关，被答辩人应该按照其与原告补签的《内部认购协议》约定履行义务，即配合刘婷婷办理网签及银行贷款手续。因被告方的法人代表系答辩人的姑父，而原告刘婷婷以是答辩人的朋友，鉴于这双重关系，答辩人为了能够让被告方顺利地协助原告刘婷婷办理房屋手续（如网签、预告登记、按揭贷款等），答辩护人曾参与协调原、被告双方间的购房事宜，且在协调查过程中，被告方想提高房屋价款而原告不同意，在这种情况下被告方找各种借口来拖延协助原告办理房屋相关手续，并不存在原告违约、答辩人本人购买房屋的事宜。且从被答辩人向法院提交追加申请的时间来看，也可以得知，被答辩人应在收到《民事起诉状》后十五日内提出，而其却远远超出法定期限，并在开庭的前几天才提出“追加第三人的申请”，这明显又是被告恶意拖延时间。因此，请法院公平公正审理本案，并追究被告方的违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2015年8月5日，银港公司（甲方）和刘婷婷（乙方）签订了《新科.状元城内部认购书》，主要约定：1、刘婷婷购买新科.状元城2号楼东单元22层中户，面积99.29㎡，单价3580元/㎡，总房款355458元；2、乙方在签订本认购书的同时，向甲方缴纳认购定金5万元；3、付款方式为银行按揭付款，签订本认购书之日起30日内，即2015年9月5日前，乙方须向甲方支付首期房款115458元（含定金），余款240000元乙方须向甲方指定的银行提交符合要求的按揭贷款材料，根据甲方的要求配合甲方到指定的银行按揭贷款相关手续。4、乙方如未按照本认购书付款方式条款的约定时间及金额履行义务的，则视为乙方违约，房屋优惠取消，甲方有权单方面解除本认购书，并将该物业另行出售，且乙方所缴纳的认购金不予退回。该认购书下方银港公司经办人处有王莹签字，乙方代理人处有徐粉娟签字。当日，刘婷婷缴纳了定金5万元。银港公司向刘婷婷出具《收据》，载明：今收到刘婷婷支付的2号楼东单元22层中户99.29㎡定金5万元。但欠条日期填写的是2014年1月8日。之后，银港公司和刘婷婷协商将新科.状元城2号楼东单元22层中户换购成4号楼东单元16层西户。2015年12月20日，刘婷婷支付房款92095元。银港公司向刘婷婷出具《收据》，载明：今收到刘婷婷支付的4号楼东单元16层西户（131.78㎡）款项92095元。2017年2月14日，银港公司与刘婷婷签订了《内部认购协议》一份，主要约定：1、买方购买卖方开发的位于新科.状元城项目的4号楼东单元16层西户，面积131.87㎡；2、因该项目暂时不具备办理相关手续的条件，经双方协商该商品房按3580元/㎡；3、房款总额472095元。本协议订立时，买方向卖方交纳该房屋的首付款即总房款的30%142095元，余款33万元待卖方具备办理银行按揭贷款手续时，买方提供相关手续，共同到有关部门进行办理，待该房屋贷款金额全部到达卖方账户时，视为买方将房款全部交清。4、暂定2017年6月30日前按照约定的交房标准将所选房屋建好，待买方的全部房款到达卖方账户后即为交房日期（以卖方给买方开出的收款收据日期为准）。若因卖方原因导致该房屋贷款不能办理的，买方可以选择退房或补缴剩余房款；若选择不交房款，卖方收到全部房款后应立即将房屋交于买方；在买方房款没有全部到达卖方账户之前，卖方有权不予交房。5、房产证待卖方具备签订正式的商品房买卖合同后18个月内办理，买方提供相关证件。6、本协议一式两份，买方签字，卖方盖章且买方第一次房款交给卖方后生效。本协议有刘婷婷签字和银港公司的公章。2019年5月10日，新科.状元城小区取得了商品房预售许可证。2019年11月22日，银港公司向刘婷婷寄送了一份邮件，收件地址为河南省获嘉县中和镇西小吴村行政路西段19号，收件人为刘婷婷。该邮件因“迁移地址不明，且无法联系收件人”未妥投，被退回。2020年4月25日，河南书豪律师事务所向刘婷婷出具《律师函》，主要内容为：您与银港公司于2017年2月14日签订的《内部认购协议》，认购位于新科.状元城的4号楼1单元16层西户。该项目于2019年5月具备签订正式商品房买卖合同（网签）的条件。期间，银港公司多次通知您前来办理网签、银行按揭贷款等手续，但你的电话一直处于无人接听状态，现又处于关机状态，造成网签手续至今未能办理。2019年12月15日我们用特快专递的方式给你下达了律师函被退回。现再次致函如下：请您于5月1日前到银港公司办理房屋的网签及银行按揭贷款手续。逾期未到引港公司办理，银港公司将依法解除《内部认购协议》。2020年4月26日，银港公司的经理毛选峰向刘婷婷邮寄了该《律师函》，收件地址为河南省获嘉县中和镇西小吴村行政路西段19号，刘婷婷于4月27日收到。之后刘婷婷通过电话、微信等方式和毛选峰就案涉房屋进行网签进行沟通，双方未达成一致意见。2020年8月26日，银港公司和徐一林签订了编号为2020-0826014的《商品房买卖合同》，主要约定：徐一林购买引港公司开发的新科.状元城小区4号楼1单元16层11603号房屋，建筑面积131.49㎡，单价6500元/㎡，总价854685元。付款方式为分期付款：2020年4月24日已付房款18万元，剩余房款674685元以分期付款的方式在2020年8月31日前付清。合同签订之前，2020年4月27日，徐一林向银港公司转账180000元；合同签订之后，8月27日、8月31日，徐一林分别向银港公司转账500000元、174685元。银港公司和徐一林签订的2020-0826014号《商品房买卖合同》于2020年8月26日在新乡市房地产交易中心进行备案。2020年8月27日，徐一林向小区物业交纳了物业费1890元、装修押金1000元、垃圾清运费394元，并签订了《消防安全责任书》和《新科.状元城业主手册》。本院认为，关于刘婷婷和银港公司签订的《内部认购协议》是否为有效的商品房买卖合同。被告抗辩称原告未按约交齐房款，不具备合同约定的生效条件。首先，双方签订的《内部认购协议》中对当事人情况、案涉房屋基本情况、房屋价款、付款方式等进行了明确，具备了商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。其次，签订《内部认购协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，但《内部认购协议》约定：买方第一次房款交给卖方后生效。故协议是否生效的关键在于第一次房款原告是否交齐。按照约定买方应向卖方交纳首付款142095元。原告称其于2015年12月20日向银港公司支付房款92095元，同时之前其订购了新科.状元城2号楼东单元22层中户，并交纳定金5万元，后经双方协商换购成了4号楼1单元16层西户，之前交纳的定金5万元计入4号楼1单元16层西户的房款。被告抗辩称其没有承诺过可以将原告2号楼东单元22层中户的定金计入4号楼1单元16层西户的房款，按照其和原告于2015年8月5日签订的《新科.状元城内部认购书》约定，原告没有按时支付2号楼东单元22层中户的剩余首付款，原告支付的5万元定金是不予退还的。故原被告双方争议的焦点为原告支付的5万元定金是否可以计入4号楼1单元16层西户的房款。第一，原告支付房款数额的特殊性。双方约定4号楼1单元16层西户的首付款为142095元，按照常理买方首期支付定金或者房款的数额通常为整数或者全款。若如被告所述，原告首期支付的房款为95095元，该数额有整有零，不符合常理。若如原告所述，其之所以支付95095元，是因为之前支付的定金5万元计入该套房的房款，加在一起正好是首付款142095元，该解释符合常理。第二，若如银港公司所述，原告支付的5万元定金不予退还，但被告银港公司并未就此通知过原告。第三，在2020年4月26日，银港公司的经理毛选峰向刘婷婷邮寄了的《律师函》中，银港公司催促刘婷婷于5月1日前到银港公司办理房屋的网签及银行按揭贷款手续，逾期银港公司将依法解除《内部认购协议》。说明银港公司也是认可《内部认购协议》是有效的。综上，刘婷婷和银港公司于2017年2月14日签订的《内部认购协议》性质为商品房买卖合同，合法有效。关于原告刘婷婷要求银港公司收取房屋余款、交付房屋、协助办理产权证的诉请。首先，银港公司是否收取房款是其自由，本院无权干涉。其次，交付房屋及协助办理产权证是银港公司应当履行的合同义务。但银港公司于2020年8月26日就新科.状元城小区4号楼1单元16层11603号房屋又和徐一林签订了《商品房买卖合同》，该合同并不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。关于原告刘婷婷称银港公司和徐一林恶意串通签订合同的意见。第一，刘婷婷称案涉房屋的备案价格为120多万元，但徐一林签订的《商品房买卖合同》的合同价格为85万元。经查，房屋备案价格是开发商在房地产主管部门备案的该房屋销售时的最高价格，实际销售价格不得超过该备案价格，故实际销售价格低于备案价格不违反法律规定。第二，《商品房买卖合同》的签订日期为2020年8月26日，但合同中约定的交房日期却为2019年12月31日。银港公司称合同为格式合同，交房日期系工作失误，并提交了案外人的两份《商品房买卖合同》予以佐证，对此本院予以认可。原告刘婷婷对银港公司和徐一林恶意串通签订合同的意见无其他证据予以支持，本院不予采信。最后，徐一林支付了全部房款，银港公司交付了房屋，双方已经履行了合同的主要权利义务，案涉房屋现有徐一林合法占有，在此情况下，银港公司已经没有向刘婷婷交付房屋和协助办理房产证的现实可能性。故对原告刘婷婷的该项诉讼请求不予支持。关于原告刘婷婷要求银港公司支付逾期交房违约金的诉请。双方在《内部认购协议》中约定：待买方的全部房款到达卖方账户后即为交房日期，若因卖方原因导致该房屋贷款不能办理的，买方可以选择退房或补缴剩余房款。原告刘婷婷没有支付全部房款，故银港公司不存在逾期交付房屋的行为。即便系银港公司原因导致案涉房屋未办理贷款手续，致使刘婷婷没有支付全部房款，刘婷婷可以选择退房和补缴剩余房款。原告要求被告支付逾期交房违约金的诉请缺乏事实依据，依法不予支持。如前所述，银港公司已经不具备交付房屋的现实条件，原告刘婷婷可另行主张银港公司不能交付房屋的责任。关于反诉原告银港公司主张的解除其与刘婷婷签订的《内部认购协议》以及其与徐粉娟签订的《新科.状元城内部认购书》。首先，如前所述，刘婷婷已经按照约定支付了首付款，不存在违约，银港公司以刘婷婷未交齐首付款构成违约为由，要求解除双方签订的《内部认购协议》的主张缺乏事实依据，依法不予支持。其次，徐粉娟不是《新科.状元城内部认购书》的合同当事人，在该认购书上载明的买方为刘婷婷，徐粉娟只是以代理人的身份签订的合同，且该认购书中约定的定金实际由刘婷婷支付。最后，如前所述，刘婷婷支付的定金5万元已经转入更换后的房款内，双方并未实际履行该认购书，且刘婷婷当庭称该认购书已经被银港公司收回，故该认购书无法院再行确认解除的必要。综上所述，本院对原告刘婷婷的诉讼请求部分予以支持，对反诉原告银港公司的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告刘婷婷和被告新乡市银港置业有限公司于2017年2月14日签订的《内部认购协议》为有效的商品房买卖合同。二、驳回原告刘婷婷的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告新乡市银港置业有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费8381元,因本案适用简易程序减半收取计4190.5元,由原告刘婷婷承担；反诉案件受理费100元由反诉原告新乡市银港置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  高飞二〇二〇年十一月十三日书记员  娄晴