北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初34402号原告：北京侨福置业有限公司，住所地北京市朝阳区东大桥**。法定代表人：伍镇城，经理。委托诉讼代理人：王宪礼，男，1983年5月23日出生，汉族，北京侨福置业有限公司职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张守凤，女，1987年3月5日出生，汉族，北京侨福置业有限公司职员，住北京市通州区。被告：璞非餐饮管理（北京）有限公司第二分公司，住所地北京市朝阳区东大桥**楼**（01）101内**。负责人：黄雯翠。委托诉讼代理人：闫川，破产管理人成员，北京市金台律师事务所律师。被告：璞非餐饮管理（北京）有限公司，住所地北，住所地北京市房山区v>诉讼代表人：璞非餐饮管理（北京）有限公司破产管理人北京市金台律师事务所，住所地北，住所地北京市西城区v>负责人：方芳。委托诉讼代理人：闫川，北京市金台律师事务所律师。原告北京侨福置业有限公司（以下称侨福公司）与被告璞非餐饮管理（北京）有限公司第二分公司（以下称璞非二分公司）、被告璞非餐饮管理（北京）有限公司（以下称璞非公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告侨福公司的委托诉讼代理人王宪礼、张守凤，被告璞非二分公司、璞非公司的共同委托诉讼代理人闫川到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。侨福公司向本院提出诉讼请求：1．判决璞非二分公司向侨福公司支付欠付的租金、物业服务费、宣传推广费、电费、水费及热水费，共计人民币164882．93元；2．判决璞非二分公司向侨福公司支付因欠付租金、物业服务费、宣传推广费、电费、水费及热水费产生的滞纳金，滞纳金从前述款项应支付之日计算至实际付款之日，截至2019年3月31日产生的滞纳金为人民币116073．94元，自2019年4月1日至实际付款之日期间的滞纳金据实计算；3．判决璞非二分公司向侨福公司支付装修期内租金差额234293．95元；4．判决璞非二分公司将注册地址自租赁房屋内迁出；5．判令璞非二分公司向侨福公司支付未按时将注册地址迁出产生的违约金，自2019年2月3日起算至璞非二分公司注册地址实际迁出之日，每日违约金标准为人民币100元；6．判决璞非二分公司向侨福公司支付自2018年12月4日起至2018年12月8日期间的房屋使用费人民币16271．13元；7．判决璞非二分公司向侨福公司支付自2018年12月9日计算至2019年2月22日期间的房屋占用使用费，共计人民币244626元；8．判决璞非二分公司赔偿侨福公司将租赁房屋（含露台位置的旋转楼梯）恢复原状而产生的费用，人民币321515．15元；9．判决璞非二分公司向侨福公司支付因璞非二分公司违约导致租赁合同提前解除的违约金，人民币606671．28元；10．判决璞非二分公司向侨福公司支付侨福公司向中介公司支付的与租赁合同有关的佣金及税费，人民币73548．39元；11．判决璞非二分公司向侨福公司支付侨福公司因公证送达产生的公证费，人民币1100元；12．请求确认侨福公司对璞非公司享有诉讼请求1至11项璞非二分公司应向侨福公司支付款项的债权。事实和理由：侨福公司与璞非公司于2017年3月30日签署了编号为xxxx-x-xxxx的《租赁合同》，根据租赁合同的约定：璞非公司承租侨福公司位于北京市朝阳区xxx路x号楼x层(xx)xx-xx单元房屋；租赁期限为5年，自2017年3月31日至2022年3月30日；租赁期限内，璞非公司应按时向侨福公司支付租金、宣传推广费等费用，如未按时支付，璞非公司构成违约，璞非公司应向侨福公司支付滞纳金，此外，侨福公司还有权根据租赁合同的约定解除租赁合同；租赁期内，未经侨福公司事先书面同意，璞非公司不得擅自中断、停止其业务，否则，璞非公司构成违约，侨福公司有权解除租赁合同；租赁期限内，如璞非公司违约的，侨福公司有权按照租赁合同的约定追究违约责任。侨福公司与璞非公司于2017年3月30日签署了编号为xxxx-xxx-xxxx的《物业服务合同》，根据物业服务合同的约定，璞非公司委托侨福公司为租赁房屋及租赁房屋所在大厦提供物业服务。因经营需要，璞非公司要求拆除租赁房屋露台位置的旋转楼梯一部，就此，璞非公司向侨福公司提供落款日期为2017年7月19日的《承诺函》，承诺于租赁合同约定的租赁期限届满时或租赁合同提前解除时将旋转楼梯恢复至侨福公司向璞非公司交付时的原状，并承担因此产生的一切费用。侨福公司与璞非公司于2017年9月11日签署了编号为xxxx-x-xxxx（x）的《租赁合同之补充协议》，根据补充协议的约定，自2017年8月12日至租赁期限届满之日或租赁合同提前解除之日，侨福公司将位于北京市朝阳区xxx路x号楼x层x座的私人卫生间提供给璞非公司使用，璞非公司应向侨福公司支付因使用私人卫生间而产生的水电费及相应增值税。侨福公司与璞非公司、璞非二分公司于2018年01月11日签署了《北京侨福芳草地大厦》，根据租赁合同转让协议的约定，璞非公司将其于租赁合同及补充协议项下享有的全部权利及承担的全部义务均转让给璞非二分公司；侨福公司与璞非公司、璞非二分公司于2018年1月11日签署了《北京侨福芳草地大厦》，根据物业服务合同转让协议的约定，璞非公司将其于物业服务合同项下享有的全部权利及承担的全部义务均转让给璞非二分公司。自租赁合同、补充协议、物业服务合同、租赁合同转让协议及物业服务合同转让协议签署以来，侨福公司一直按照该等协议的约定积极履行相关义务，但是，自2018年11月1日起，璞非二分公司开始欠付租金、物业服务费、宣传推广费、水费、热水费及电费。此后，璞非二分公司向侨福公司发送落款日期为2018年11月9日的《关于Cova侨福芳草地店撤店的函》，告知侨福公司其决定撤店并计划于2018年11月12日在租赁房屋内停止营业。侨福公司于2018年11月9日当天向璞非二分公司发送了《关于“关于Cova侨福芳草地店撤店的函”的回函》，告知侨福公司不同意璞非二分公司提前撤店并停止营业的要求，亦不同意解除租赁合同，要求璞非二分公司继续履行租赁合同并向侨福公司支付所有欠付款项。收到侨福公司前述回函后，璞非二分公司仍然自2018年11月12日起在租赁房屋内停止营业，并且，一直未向侨福公司支付欠付款项。鉴于此，侨福公司于2018年11月30日以EMS邮政速递方式向璞非二分公司发送了落款日期为2018年11月30日的《解约通知函》，并对该份解约通知函及其送达过程进行了保全证据公证。根据租赁合同第13．7条的约定，解约通知函应当于送交快递服务机构后第三天，即2018年12月3日，视为已实际送达璞非二分公司。因此，租赁合同、补充协议、物业服务合同、租赁合同转让协议及物业服务合同转让协议均于2018年12月3日正式解除。但璞非二分公司一直未向侨福公司支付欠付款项、未向侨福公司返还租赁房屋、亦未将租赁房屋及租赁房屋露台位置的旋转楼梯恢复原状。为了防止损失进一步扩大，侨福公司于2019年2月22日收回租赁房屋。侨福公司认为，租赁合同、补充协议、物业服务合同、租赁合同转让协议及物业服务合同转让协议均系缔约方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，均合法有效，对缔约方均具有法律约束力。璞非二分公司的行为已严重违反了租赁合同等协议的约定，且给侨福公司造成了重大经济损失。为维护合法权益，侨福公司依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，特向贵院提起诉讼，望贵院判为所请。璞非公司、璞非二分公司辩称：对于第一项诉讼请求，我方对于租金、物业服务费、宣传推广费没有异议，对于电费、水费及热水费2018年11月12日以后的费用我方不同意承担，因为璞非二分公司在2018年11月12日以后就搬离了。对于第二项诉讼请求滞纳金我们不同意支付。对于第三项租金差额我方同意支付。第一、第二、第三项诉讼请求应视为与我方交纳的保证金相抵扣，而且也足以抵扣，我方已经支付了387221元保证金。第四项诉讼请求我方同意迁出，破产管理人会尽快推进二分公司的注销。迁出注册违约金裁定破产清算之前我们同意支付，不同意裁定破产清算后的日期，因为二分公司不独立核算。第六、七项诉讼请求我方不同意，与违约金相冲突，而且计算金额算的含税金额，这个金额不应当含税。对于第八项诉讼请求，我们只同意承担恢复楼梯的部分，拆除应该由下一家承担。对于第九项诉讼请求我方认可支付违约金，但是数额要按照税前计算，侨福公司提出来的都是含税金额。对于第十项诉讼请求，我方同意支付。对于第十一项诉讼请求，我方不同意支付，属于侨福公司自身扩大损失，我们之间沟通渠道一直很顺畅。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月30日，甲方、出租人侨福公司与乙方、承租人璞非公司签订《租赁合同》，对出租房屋情况、租赁用途、租赁期、交付日、装修期及开业日、租金及支付、其他费用、预付款、保证金及增值税、房屋使用要求和维修责任、房屋返还时的状态、转租、转让和交换、提前解除本合同的条件、违约责任、保险及赔偿、双方的其他权利和义务、其他条款等内容进行了约定。其中部分内容约定如下：1．1甲方租赁给乙方的房屋坐落在北京市朝阳区xxx路x号楼x层（xx）xx-xx单元（以下称涉案房屋）。1．2该房屋的租赁面积合计为150平方米。……3．6甲方同意给予乙方自交付日起3个月22天的装修期，即自2017年3月31日起至2017年7月22日止。乙方应于该房屋交付后七（7）日内进场开始进行装修。装修期内，因乙方尚未在该房屋内营业，无营业收入，乙方仅需按人民币11850．00元/月的标准向甲方支付基本租金。若乙方在装修期内开始在该房屋内经营业务，须经甲方事先书面同意，且自乙方实际开业之日起至本合同约定的开业日前一日，除支付前述基本租金外，乙方还应按自乙方实际开业之日起至本合同约定的开业日前一日期间营业额的20%向甲方支付提成租金，该提成租金由乙方于收到甲方付款通知之日起三（3）个工作日内支付；如乙方自本合同约定的开业日起开始在该房屋内经营业务的，则自开业日起，乙方应按租期第一年装修期后剩余期间的租金标准（即人民币480元/平方米/月或10%之月总营业额，取较高者）向甲方支付租金；如乙方自本合同约定的开业日后开始在该房屋内经营业务的，则乙方应按本合同第3．7条约定向甲方支付租金。装修期是甲方基于乙方会全面履行本合同而给予的特别优惠，如本合同因乙方原因解除的，则乙方应向甲方补足其已支付的装修期内的租金与按租期第一年装修期后剩余期间基本租金标准计算的装修期内租金的差额部分。……4．1基本租金或提成租金不包括物业服务费、公用事业费及其他费用。该房屋的租金按照下述方式按月计收：第一年（自2017年3月31日至2017年7月22日），人民币11850．00元/月；（自2017年7月23日至2018年3月30日）人民币480元/平方米/月，或10%之月总营业额，取较高者；第二年（自2018年3月31日至2019年3月30日）人民币480元/平方米/月，或11%之月总营业额，取较高者；第三年（自2019年3月31日至2020年3月30日）人民币530元/平方米/月，或11%之月总营业额，取较高者；第四年（自2020年3月31日至2021年3月30日）人民币530元/平方米/月，或12%之月总营业额，取较高者；第五年（自2021年3月31日至2022年3月30日）人民币580元/平方米/月，或12%之月总营业额，取较高者。……4．3除本合同另有约定外，乙方应于每个日历月1日之前向甲方支付该日历月的基本租金。……5．1自装修期届满之次日起，乙方应向甲方支付项目宣传推广费。宣传推广费是指用于该物业整体宣传、节庆装饰、各类自办活动、媒体公关、顾客关系维护、VIP活动等推广营销方面的费用。目前宣传推广费收费标准为人民币79．00元/平方米/月，乙方每月应支付的宣传推广费为人民币11850．00元，价税合计人民币12442．50元。甲方有权根据其实际运作成本调整宣传推广费，但前提是该等调整的幅度对商场租户统一适用。除本合同另有约定外，乙方应于每个日历月1日或之前支付该日历月的的宣传推广费。……5．3服务费（下称“物业服务费”）。目前物业服务费的收费标准为人民币159．00元/平方米/月（不含增值税），甲方或甲方指定的物业公司有权根据其实际运作成本调整物业服务费标准，前提是该等调整的幅度对大厦内的商业租户统一适用。因乙方使用水、电、燃气、通讯及网络等产生的公用事业费由乙方承担。……5．7如果乙方违反本合同的任何约定或条款，拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、其他费用、租金及/或其他费用相应的增值税等，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权以该保证金或其任何部分抵付任何欠款或甲方因乙方违约而可以要求其承担的任何其他款项。同时甲方有权要求乙方按逾期天数,每逾期一日支付所欠款项5‰的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日开始计算，直至乙方结清所有拖欠款项及滞纳金之日为止。在甲方以此方式使用该保证金或其任何部分的情形下，乙方应在收到甲方通知的七(7)日内向甲方支付一笔款项，以补足该保证金，若不补足，则构成乙方违约。乙方不得将保证金转让或抵押，未经甲方事先书面同意亦不得将保证金用于抵销本合同项下任何应付款项。5．8乙方应于本合同终止或提前解除之日起十五（15）日内将注册地址自该房屋内迁出，否则每逾期一日，乙方应按其已支付的最高月租金计算的日租金及按最高月物业服务费计算的日物业服务费之和的两倍向甲方支付违约金。在不影响本合同项下甲方其他权利的前提下，本合同租赁期满或本合同提前解除时，甲方应于以下条件均满足之日起的四十五（45）日内将保证金原数无息退还乙方：（1）乙方按本合同约定将该房屋返还甲方；（2）乙方按本合同约定将注册地址自该房屋内迁出；（3）乙方结清本合同项下乙方应付的所有款项。7．1除双方同意续签本合同外，乙方应在本合同到期日当日或本合同根据第9条、第10条提前解除之日起五（5）日内，将该房屋连同其所有的附属物、装置和附加物，在与原状一致或者符合甲方书面认可的标准的可租用及良好的使用状态下，交还甲方（租赁期内的自然损耗除外）。返还时，应经甲方验收认可，乙方结清其应当承担的费用。乙方须将通向该物业及该房屋各部分的钥匙（如有）交还甲方。因甲方原因导致本合同提前解除的，乙方无须支付上述交还期内的该房屋使用费；因乙方原因提前解除本合同的，则乙方应向甲方支付上述交还期内该房屋使用费，每日的使用费为本合同解除时的日基本租金及物业服务费之和。交还期内，乙方不得在该房屋内继续营业，只能将该房屋恢复原状。7．2若乙方未按约定的时间将该房屋返还予甲方，则乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、甲方为寻找新租户而支付的中介费、甲方为解决与乙方之间的纠纷而产生的律师费及为解决与新租户之间的纠纷而产生的律师费等，及该房屋占用使用费，每逾期一日，该房屋占用使用费为按乙方已支付的该房屋最高月租金计算的日租金及按最高月物业服务费计算的日物业服务费之和的两倍。……10．1甲、乙双方同意，在发生下列情形之一时，违约方应向守约方支付相当于六（6）个月租金及六（6）个月物业服务费的金额作为违约金；违约金不足以抵付守约方实际损失的，违约方还应向守约方赔偿实际损失与违约金的差额部分。如守约方还要求解除本合同，本合同自守约方将解除合同通知书送达违约方之日或守约方在该通知书中规定的其他日期起即行解除：10．1．5乙方未能按本合同约定在租金及其他费用以及相应增值税到期后的七（7）天内支付该等费用的。10．210．1条中所述的六（6）个月租金及六（6）个月物业服务费金额的违约金的计算方法为：本合同10．1条项下的事项或其他违约行为发生之日前乙方已支付的最高月租金及最高月物业服务费之和乘以6；如截至本合同10．1条项下的事项或其他违约行为发生之日，乙方尚未向甲方支付租金及/或物业服务费，或本合同10．1条项下的事项或其他违约行为发生在装修期内的，则前述“月租金”按人民币580元/平方米/月计算，“月物业服务费”按人民币159．00元/平方米/月计算（若本合同中乙方应向甲方支付的其他款项亦以“乙方已支付的最高月租金及最高月物业服务费”为计算标准，但截至导致乙方应按本合同约定向甲方支付其他款项的行为发生时乙方尚未向甲方支付租金及/或物业服务费，或导致乙方应按本合同约定向甲方支付其他款项的行为发生在装修期内的，则“最高月租金”及“最高月物业服务费”的计算标准与前述“月租金”及“月物业服务费”的标准相同）。10．3若本合同因乙方原因提前解除的，则乙方应向甲方支付甲方支付给中介公司的与本合同有关的佣金及税费（如有）。10．6．4本合同因乙方违约（含乙方擅自中途退租）而提前解除的，甲方不予退还乙方已支付的保证金及预付租金（如有）。同时，甲方除有权依据本合同相关条款追究乙方的其他违约责任外，还有权要求乙方承担以下违约责任：A）因乙方原因导致本合同提前解除而形成的该房屋空置期的租金、物业服务费、宣传推广费的损失；B)在本合同租赁期剩余的期间该房屋另行出租的租金、物业服务费、宣传推广费收入与如果乙方不违约甲方根据本合同本可取得的租金、物业服务费、宣传推广费收入之间的差价（如有）；C)因乙方未经甲方事先书面同意擅自改变该房屋结构，或损坏该房屋使甲方支出的全部修缮费用；D)本合同由于乙方违约而提前解除给甲方造成的其他损失和使甲方支出的合理费用，包括但不限于律师费、保全费、诉讼费。……附件二该房屋将按无装修状态交付乙方。2017年3月30日，甲方侨福公司与乙方璞非公司签订《物业服务合同》，对合同有效期、物业服务内容、与物业服务有关的费用及支付方式、甲方的权利及义务、乙方的权利及义务、责任免除、违约责任等内容进行了约定。约定，如果乙方拖欠支付本合同约定的任何款项，包括但不限于物业服务费、公用事业费及非常规物业服务费用等，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，甲方有权要求乙方按逾期天数,每逾期一日支付所欠款项5‰的滞纳金。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日开始计算，直至乙方结清所有拖欠款项及滞纳金之日为止。2017年8月，甲方侨福公司与乙方璞非公司签订《租赁合同之补充协议》（以下称《补充协议》），对乙方对私人卫生间的使用等内容进行了补充约定。2018年1月11日，甲方侨福公司、乙方璞非公司、丙方璞非二分公司签订《商场租赁合同权利义务转让协议》，约定：甲方同意乙方将《租赁合同》及《补充协议》下的全部权利及义务转让予丙方，丙方同意接受这一转让。三方同意，乙方于《租赁合同》及《补充协议》项下全部的权利及义务转让予丙方。为了避免混淆，丙方同意完全接受《租赁合同》及《补充协议》的约束，并履行《租赁合同》及《补充协议》条款，犹如其是一个原本的立约人并取代了乙方对该房屋的承租人地位。乙方对《租赁合同》及《补充协议》项下全部权利及义务的转让为自始转让，即自《租赁合同》及《补充协议》生效之日起，乙方根据《租赁合同》及《补充协议》享有的全部权利及承担的全部义务均转由丙方享有及承担；乙方尚未履行的义务及尚未享有的权利，由丙方继续履行或享有；乙方因其在本协议生效前的行为，在本协议生效后造成的结果，该责任或利益由丙方承担或享有。2018年1月11日，甲方侨福公司、乙方璞非公司、丙方璞非二分公司签订《商场物业服务合同权利义务转让协议》，约定，甲方同意乙方将《物业服务合同》下的全部权利及义务转让予丙方，丙方同意接受这一转让。现三方同意，乙方于《物业服务合同》项下全部的权利及义务转让予丙方。为了避免混淆，丙方同意完全接受《物业服务合同》的约束，并履行《物业服务合同》条款，犹如其是一个原本的立约人并取代了乙方在《物业服务合同》中的委托方地位。乙方对《物业服务合同》项下全部权利及义务的转让为自始转让，即自《物业服务合同》生效之日起，乙方根据《物业服务合同》享有的全部权利及承担的全部义务均转由丙方享有及承担；乙方尚未履行的义务及尚未享有的权利，由丙方继续履行或享有；乙方因其在本协议生效前的行为，在本协议生效后造成的结果，该责任或利益由丙方承担或享有。诉讼中，双方当事人均认可璞非公司、璞非二分公司已经支付侨福公司保证金387221元。2018年11月30日，侨福公司通过公证方式通过EMS向璞非二分公司发送《解约通知函》，该函件于2018年12月3日被退回，侨福公司支出公证费1100元。侨福公司主张其依照合同约定行使解除权，于2018年11月30日解除涉案《租赁合同》、《补充协议》、《物业服务合同》，璞非公司、璞非二分公司认可侨福公司享有合同解除权，亦认可合同解除时间为2018年11月30日。诉讼中，双方当事人一致确认璞非二分公司欠付侨福公司2018年11月1日至2018年12月3日基本租金82916．13元，2018年11月1日至12月3日物业服务费27727．55元，2018年11月1日至2018年12月3日，宣传推广费13646．61元。璞非公司、璞非二分公司认为应当从保证金中直接扣除上述费用。双方当事人确认，基本租金含税是每月75600元，物业费含税每月25281元，最高租金含税每月75830．88元。2019年2月22日，侨福公司收回涉案房屋。关于水费、电费、热水费，侨福公司主张璞非二分公司尚欠侨福公司2018年9月电费15538．78元、10月电费10778．72元，11月电费7478．52元、12月电费1880．36元、2019年1月电费1885元、2019年2月1日至22日电费433．84元。2018年9月水费833．62元，10月水费599．8元、11月水费81．33元、12月水费406．65元、2019年1月1日至2月22日水费182．99元。2018年9月热水费123．26元、10月热水费205．43元，11月、12月热水费164．34元。为证明上述主张，璞非公司向本院提交了《关于：调整电价的通知》、电表读数登记单、水表读数登记单、中国工商银行业务回单（付款）凭证等证据证明。璞非公司、璞非二分公司认可支付有被告工作人员签字确认的2018年11月之前电费、水费及热水费，2018年11月13日之后因为已经不再经营所以不应当承担这部分费用。双方当事人均认可装修期内的租金差额234293．95元，璞非公司、璞非二分公司认可应当支付该笔费用，但认为应当从保证金中直接扣除上述费用。关于璞非二分公司未迁出注册地址一节，璞非公司、璞非二分公司同意支付未迁出注册地址的违约金，但不同意支付璞非公司裁定破产之后的未迁出违约金，现在客观上无法迁出，正在对璞非二分公司进行注销。侨福置业公司主张，如果璞非二分公司注销，未迁出注册地址的违约金应计算至注销之日止。关于涉案房屋恢复费用321515．15元，侨福公司向本院提交《工程施工合同》、发票、转账支票存根、进账单予以佐证。璞非公司、璞非二分公司认可上述证据的真实性，但主张其仅应当承担该装修合同中恢复楼梯部分的费用，不认可应当支付拆除厨房的费用。侨福公司主张向中介公司支付的与租赁合同有关的佣金及税费73548．39元。璞非公司、璞非二分公司认可应当支付，亦认可该数额。本院认为：侨福公司与璞非公司签订的《租赁合同》、《物业服务合同》、《补充协议》，侨福公司、璞非公司、璞非二分公司之间签订的《商场租赁合同权利义务转让协议》、《商场物业服务合同权利义务转让协议》均是各方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。璞非二分公司负有向侨福公司支付租金、物业服务费、宣传推广费的合同义务。侨福公司负有将涉案房屋依照合同约定交付璞非二分公司的合同义务。根据查明的事实，璞非二分公司欠付侨福公司租金、物业服务费、宣传推广费共计124290．29元，违反合同约定，侨福公司依约享有解除《租赁合同》、《物业服务合同》、《补充协议》的权利，双方当事人均认可上述涉案合同于2018年11月30日解除，本院不持异议。侨福公司要求璞非二分公司支付欠付的租金、物业服务费、宣传推广费，符合法律规定，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。璞非二分公司在合同解除后未搬离涉案房屋，其应当依法向侨福公司支付占有使用费，侨福公司参照合同约定的租金标准请求璞非二分公司支付占有使用费符合法律规定，经本院核算，璞非二分公司应支付侨福公司2018年12月4日至2018年12月8日房屋占有使用费16271．13元，2018年12月9日至2019年2月22日房屋占有使用费244625．52元。以上合计260896．65元。该房屋占有使用费系璞非二分公司未搬离涉案房屋实际产生的费用，璞非公司、璞非二分公司主张该房屋占有使用费与提前解约违约金相冲突，缺乏事实和法律依据，本院对其该抗辩意见不予采信。璞非公司主张应该按照税后标准计算，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于水费、电费、热水费一节，璞非二分公司、璞非公司虽对2018年11月13日之后的水费、电费、热水费不予认可，但合同解除后，璞非二分公司未搬离涉案房屋，侨福公司要求璞非公司向其支付侨福公司收回涉案房屋之前，涉案房屋产生的水费、电费、热水费于法有据，本院依法予以支持，侨福公司向本院提交的《关于：调整电价的通知》、电表读数登记单、水表读数登记单、中国工商银行业务回单（付款）凭证等证据形成完整的证据链，璞非二分公司、璞非公司亦未提交相反证据予以反驳，本院对侨福公司提交的上述证据予以确认，其主张的要求璞非二分公司向其支付水费、电费、热水费40592．64元有事实和法律依据，本院予以支持。关于侨福公司要求璞非二分公司支付其向中介公司支付装修期内的租金差额234293．95元。璞非公司、璞非二分公司认可应当支付，本院不持异议。关于侨福公司主张的违约金，本案诉讼中，侨福公司主张的违约金包括四项，其一为租金、物业服务费、宣传推广费、水费、电费、热水费产生的滞纳金，其二为璞非二分公司未按时将注册地址迁出产生的违约金，其三为违约导致租赁合同提前解除的违约金，其四为与租赁合同有关的佣金及税费。上述违约金系不同性质的违约金，侨福公司同时申请符合合同规定及法律规定，可予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。侨福公司主张的违约损失赔偿额，不应超过因违约所造成的损失数额。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《租赁合同》、《物业服务合同》约定，如每逾期一日支付所欠款项5‰的滞纳金。璞非公司、璞非二分公司主张滞纳金过高，本院认为，每逾期一日支付5‰的滞纳金显属过高，本院依法予以酌减。璞非公司、璞非二分公司已经向侨福公司支付保证金387221元，虽使用保证金抵扣欠付的租金等费用系侨福公司的权利，但侨福公司在2019年2月22日已经将涉案房屋收回，侨福公司不应使得滞纳金持续扩大，本院认定滞纳金计算至该日止。据此，本院综合考虑侨福公司因租金等费用迟延支付产生的损失、当事人约定的滞纳金标准、璞非公司、璞非二分公司的实际违约情形，酌情认定璞非二分公司向侨福公司支付滞纳金8493元。双方《租赁合同》、《物业服务合同》、《补充协议》等解除，合同约定乙方应于本合同终止或提前解除之日起十五日内将注册地址自该房屋内迁出，否则每逾期一日，乙方应按其已支付的最高月租金计算的日租金及按最高月物业服务费计算的日物业服务费之和的两倍向甲方支付违约金。据此，侨福公司关于要求璞非二分公司将注册地址迁出的诉讼请求于法有据，本院予以支持，其要求璞非二分公司向其支付未将注册地址迁出的违约金数额较为恰当，应予支持。璞非二分公司主张不应支付璞非公司裁定破产之后的违约金缺乏法律依据，本院不予支持，即使璞非二分公司无法迁出注册地址，其亦应采取其他方式保证其实际不在涉案房屋内注册，如璞非二分公司最终注销，则璞非二分公司应向侨福置业公司支付截至注销之日止的违约金。关于违约导致租赁合同提前解除的违约金以及与租赁合同有关的佣金及税费。该请求符合合同约定，璞非二分公司亦认可应当给付，本院对此不持异议。璞非二分公司虽主张提前解除的违约金应当以税后进行计算，但该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持，据此，本院确认璞非二分公司应向侨福公司支付与租赁合同有关的佣金及税费73548．39元、因璞非二分公司违约导致租赁合同提前解除的违约金606671．28元。关于璞非公司、璞非二分公司已向侨福公司支付的保证金一节，本案璞非公司、璞非二分公司主张应以保证金抵扣租金、物业服务费、宣传推广费、水费、电费、热水费及滞纳金等，但侨福公司不予认可，不同意以保证金进行抵扣。《租赁合同》约定：“本合同因乙方违约（含乙方擅自中途退租）而提前解除的，甲方不予退还乙方已支付的保证金及预付租金（如有）。同时，甲方除有权依据本合同相关条款追究乙方的其他违约责任外，……”该约定既赋予了侨福公司不予退还保证金的权利，亦赋予了侨福公司依照其他条款追究违约责任的权利，对此本院认为，不予退还保证金的约定亦属于对因璞非公司、璞非二分公司违约导致合同解除而产生的违约条款，该不予退还的保证金亦属于违约金范畴，鉴于本院已支持了侨福公司所主张的因违约导致租赁合同提前解除的违约金，该保证金不予退还显然会导致双方权利义务失衡，故对于侨福公司主张的该保证金不应退还的主张本院不予支持。综上，本院依法在璞非二分公司应支付侨福公司的租金、物业服务费、宣传推广费124290．29元、水费、电费、热水费40592．64元、装修期内的租金差额234293．95元中予以扣除，经本院核算，璞非二分公司仍需支付侨福公司装修期内的租金差额11955．88元。关于将租赁房屋恢复原状产生的费用一节，双方合同约定，璞非二分公司应将涉案房屋恢复到与原状一致或者符合甲方书面认可的标准的可租用及良好的使用状态下交还。璞非公司、璞非二分公司认可应当恢复原状，但不认可拆除厨房的费用，其关于拆除厨房费用应当由下一家租户承担的主张缺乏合同依据，本院不予采信。侨福公司向本院提交的《工程施工合同》、发票、转账支票存根、进账单等证据于法有据，本院对侨福公司关于璞非二分公司应向侨福公司支付恢复原状费用321515．15元的主张予以支持。关于因公证送达产生的公证费，该费用缺乏合同依据，亦不属于必然应当产生的费用，本院依法不予支持。《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定，法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。据此，本案侨福公司以璞非公司、璞非二分公司均作为本案共同被告符合法律规定，璞非公司应对璞非二分公司前述应承担的债务负给付责任。根据查明的事实，璞非公司已进入破产程序，本院依法确认侨福公司对璞非公司上述应承担的债务享有债权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告璞非餐饮管理（北京）有限公司第二分公司于本判决生效之日起十日内将被告璞非餐饮管理（北京）有限公司第二分公司的工商注册地址从北京市朝阳区xxx路x号楼x层（xx）xxx内xx-xx单元迁出；二、被告璞非餐饮管理（北京）有限公司第二分公司于本判决生效之日起十日内支付原告北京侨福置业有限公司装修期内的租金差额11955．88元；三、被告璞非餐饮管理（北京）有限公司第二分公司于本判决生效之日起十日内支付原告北京侨福置业有限公司因欠付租金、物业服务费、宣传推广费、水费、电费、热水费产生的滞纳金8493元；四、被告璞非餐饮管理（北京）有限公司第二分公司于本判决生效之日起十日内支付原告北京侨福置业有限公司未按时将注册地址迁出产生的违约金（以每日100元为标准，自2019年2月3日起算至被告璞非餐饮管理（北京）有限公司第二分公司履行本判决第一项义务或办理完毕注销手续之日止）；五、被告璞非餐饮管理（北京）有限公司第二分公司于本判决生效之日起十日内支付原告北京侨福置业有限公司2018年12月4日至2019年2月22日期间的房屋占有使用费260896．65元；六、被告璞非餐饮管理（北京）有限公司第二分公司于本判决生效之日起十日内支付原告北京侨福置业有限公司将租赁房屋恢复原状而产生的费用321515．15元；七、被告璞非餐饮管理（北京）有限公司第二分公司于本判决生效之日起十日内支付原告北京侨福置业有限公司因违约导致合同提前解除的违约金606671．28元；八、被告璞非餐饮管理（北京）有限公司第二分公司于本判决生效之日起十日内支付原告北京侨福置业有限公司向中介公司支付的与租赁合同有关的佣金及税费73548．39元；九、被告璞非餐饮管理（北京）有限公司对本判决第二项至第八项规定的被告璞非餐饮管理（北京）有限公司第二分公司应承担的给付责任负连带给付责任，原告北京侨福置业有限公司对被告璞非餐饮管理（北京）有限公司的前述应负担金钱债务享有债权；十、驳回原告北京侨福置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由被告璞非餐饮管理（北京）有限公司、被告璞非餐饮管理（北京）有限公司第二分公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。案件受理费20862元，由被告璞非餐饮管理（北京）有限公司、被告璞非餐饮管理（北京）有限公司第二分公司负担14999．5元（于本判决生效后七日内交纳），由原告北京侨福置业有限公司负担5863．5元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  胡震霄二〇二〇年十一月三十日书记员  詹焕昱-2--1-