四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初11138号 原告：刘玲，女，1980年2月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。 委托诉讼代理人：严剑宏，四川财邦律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：四川东华机械集团有限公司。住所地：成都市高新区九兴大道**。 法定代表人：杨永东，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张强，四川公生明律师事务所律师。特别授权代理人。 委托诉讼代理人：贺晓薇，四川公生明律师事务所律师。特别授权代理人。 被告：成都富途股份有限公司。住所地：成都市金牛区二环路北一段******。 法定代表人：刁波。 委托诉讼代理人：罗彬，四川益州律师事务所律师。特别授权代理人。 原告刘玲与被告四川东华机械集团有限公司（以下简称东华公司）、成都富途股份有限公司（以下简称富途公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，被告东华公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院于2019年9月20日作出（2019）川0191民初11138号民事裁定书，裁定驳回东华公司对本案管辖权提出的异议。东华公司不服该裁定，上诉至成都市中级人民法院，成都市中级人民法院作出（2019）川01民辖终1183号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序，公开开庭进行审理，原告刘玲的委托诉讼代理人严剑宏、被告东华公司的委托诉讼代理人张强、被告富途公司的委托诉讼代理人罗彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘玲向本院提出诉讼请求：1．解除刘玲与东华公司所签订的《东华电脑城房屋买卖合同》及《东华电脑城房屋买卖合同补充协议》；2．东华公司、富途公司立即共同返还刘玲购房款272764元（其中应由富途公司返还54553元）；3．东华公司赔偿刘玲购房款272764元；4．东华公司支付刘玲利息（从2018年11月17日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2019年7月16日为8638元）；5．本案诉讼费用（含保全费、保全担保费）由东华公司、富途公司承担。事实和理由：2018年11月17日，刘玲与东华公司签订《东华电脑城房屋买卖合同》，约定由刘玲购买东华公司位于成都市武侯区××路××段××号××楼××号房，商业用途，建筑面积14.06平方米。当日，刘玲向东华公司支付购房款218211元，向富途公司支付购房款54553元。2019年6月10日，刘玲与东华公司签订《东华电脑城房屋买卖合同补充协议》，合同约定由东华公司于2019年12月31日前办理完毕该房屋的产权过户手续。2019年6月20日，刘玲经过查询得知，东华公司出卖给刘玲的商铺，已于2014年10月13日和2015年4月23日抵押给平安银行成都分行，且该房已由成都市中级人民法院于2019年5月30日以（2019）川01执887号查封，目前该房正在进行执行拍卖。因此，该商铺的产权已经无法过户给刘玲，刘玲购买商铺的合同目的将不能实现，现已面临重大损失，故诉至法院。 被告东华公司辩称：本案不存在可以解除房屋买卖合同及补充协议的情形。即使房屋买卖合同及补充协议解除，东华公司向刘玲退还的购房款应当以房屋买卖合同载明的购房款为准。刘玲诉请的购房款一倍的赔偿金没有事实及法律依据，本案涉案房屋系东华公司自有房屋，系二手房，不应适用一倍赔偿金的相关解释。刘玲诉请支付利息没有相关事实和法律依据。刘玲已将涉案房屋出租给了案外第三人，假设房屋买卖合同得以解除，不仅涉及购房款的退还，还应当涉及涉案房屋的腾退返还义务，而刘玲将涉案房屋出租给了案外第三人五年期限，系无法向东华公司履行腾退返还的义务，因此，涉案合同不应得到解除。 被告富途公司辩称：富途公司向刘玲与东华公司之间的房屋买卖合同提供居间服务，居间行为已经在刘玲与东华公司签署合同当日全部完成，富途公司是销售代理公司，提供的居间服务不因买卖合同是否解除而无效。涉案房屋并非商品房，不应当适用商品房买卖司法解释，该房屋在出卖之初已经存在抵押，刘玲在购房时也已知晓，因此，也不存在欺诈行为，出售房屋的行为合法有效。 经审理查明，2018年10月19日，东华公司（甲方、委托方）与案外人成都隆聚德房地产营销策划有限公司（受委托方、乙方1）、富途公司（受委托方、乙方2）签订《东华电脑城整合营销服务合同》，约定东华公司现委托受托方担任东华公司东华电脑城房源独家整合营销服务商。受托方将为本项目提供全程媒介推广及渠道运用、销售代理整合性服务。项目名称：东华电脑城，项目位置：武侯区一环路南二段15号，物业形态：商铺、公寓，东华电脑城物业面积：格子铺约4200㎡公寓5800㎡，招待所1820㎡，独立商铺255㎡。服务内容：营销策划、媒介推广及渠道运用、销售代理。受托方对本项目的服务期限自2018年10月12日起至2019年10月31日。服务期内，东华公司支付受托方该物业售出单位之销售佣金，销售佣金依据销售合同金额按相应比例计提。双方同意，受托方佣金结算为次日结算，购房者签订完成《商品房买卖合同》后，受托方提交支付佣金申请表，东华公司审核无误次日支付至受托方指定账户，受托方开具合法有效收据。双方根据市场及销售情况前期定价策略为：格子商业一楼均价24000元/平，二楼均价12000元/平，后期根据回款情况及东华公司资金需求为前提调整销售价格。东华公司收取客户购房定金和房款及其他与购房相关的税、费等款项。受托方根据本合同的约定，在东华公司授权范围内，开展相关策划工作、媒介推广、渠道管理和代理销售事务。受托方负责指导并协助甲方催收购房客户应交纳的各项资料和费用（包括但不限于定金、房款、税、费等）。 2018年10月29日，东华公司向富途公司出具《授权书》，载明：授权人东华公司，受托人富途公司。授权人委托受托人就项目进行销售及推介事宜，兹授权受托人有权以自己的名义从事下列事务：受托人以自己名义与第三方渠道公司进行分销合作、签署分销或推介服务合同，整合渠道资源，分销或推介服务合同中需要授权人予以配合的工作，授权人承诺积极配合（包括但不限于客户确认、成交确认通知等事宜）。委托期限自本授权书出具之日起至2019年10月31日。 2018年11月11日，富途公司（甲方）与刘玲（乙方）签订《房屋认购合同》，约定富途公司与开发商东华公司系合作单位，已获得东华电脑城商铺的独家处置权，富途公司愿意将该房屋销售给刘玲。双方在本协议签订后，刘玲还应与东华公司（开发商）签订《商品房买卖合同》，关于房屋交付、现状、税费负担、交房等以刘玲与开发商签订的《商品房买卖合同》为准。项目坐落于××路××段××号××财富汇，国有土地使用证号为成国用（2004）第2××9号，用途为商业用房，双方交易的房屋位于成都市××路××段××号，商铺房号为2-3-12，开发商东华公司承诺该房屋产权清晰明确，若因开发商原因造成该房屋不能办理产权转移登记或发生债权债务纠纷的，由开发商东华公司承担违约责任。经双方协商一致同意该房屋成交单价19400元／平方米，成交总价为272764元。刘玲于本合同签订当日支付定金50000元，于2018年11月18日之前支付剩余购房款222764元，至此全部房款支付完毕，并在该时间内签订《商品房买卖合同》以及《房屋租赁合同》。收取款项由富途公司或者富途公司指定的收款人（包括但不限于开发商），由于该商铺办理产权证需要刘玲与开发商签订《商品房买卖合同》，富途公司仅仅作为开发商指定的房款收取人，其向刘玲出具的收款有效凭证应当视为开发商向刘玲出具的收款有效凭证，刘玲与开发商东华公司签订《商品房买卖合同》后，本合同自动作废，原件由富途公司收回。若刘玲拒绝按合同约定将各款项支付给富途公司或富途公司指定人，富途公司有权取消刘玲的购买权，并追究刘玲不按照约定付款的责任。 2018年11月17日，东华公司（出卖人）与刘玲（买受人）签订《东华电脑城房屋买卖合同》（合同编号ＤＨ203012），约定买受人购买的房屋为成都市××路××段××号××楼××号房，该房屋的用途：营业房，属框架结构。该房屋出让总面积为14.06平方米，按出让总面积计算，该房屋单价为每平方米15519.99元，总金额为218211元整。买受人于2018年11月17日之前付清。办理产权过户登记产生的税费，按国家相关规定办理。出卖人保证出让的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在本合同签订后协助买受人在180天内办理完毕该房屋过户的产权登记手续。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不退房，出卖人按已付房价款的金额及期间，按照银行同期贷款利率赔偿买受人违约金并继续办理产权登记手续。 2018年11月17日，东华公司出具《收据》，载明收到刘玲房号2-3-12购房款218211元。2018年11月17日，富途公司出具《收据》，载明收到刘玲房号2-3-12房款54553元，收款方式：换票。 2018年11月17日，刘玲（出租方、甲方）与案外人四川东华科技发展有限公司（承租方、乙方）签订《东华电脑城房屋租赁合同》，约定刘玲将案涉房屋出租给四川东华科技发展有限公司，自本合同签订之日起7日内，刘玲应向四川东华科技发展有限公司交付上述商铺，租期从2018年11月24日至2023年11月23日。每月租金为1454.74元。四川东华科技发展有限公司首次于2018年12月24日向刘玲缴纳半年租金8728元，之后每半年缴纳一次租金。 2018年12月24日、2019年5月24日，四川东华科技发展有限公司分别向刘玲转账支付租金8728元、8728元。 2019年6月10日，东华公司（甲方、卖方）与刘玲（乙方、买方）签订《东华电脑城房屋买卖合同补充协议》，约定双方就《东华电脑城房屋买卖合同》（合同编号：DH203212）达成以下补充协议：双方同意东华公司在2019年12月31日前为刘玲办理完成房屋（房屋坐落：成都市武侯区一环路南二段15号）产权过户手续。若东华公司在上述期限内未为刘玲办理过户登记手续，或遇银行强制执行，东华公司按刘玲实付款272764元（包括东华公司收款218211元及富途公司收款54553元）的金额及逾期天数，按照银行同期贷款利率向刘玲支付违约金，同时刘玲享有对原合同的解除权。若刘玲申请解除合同，东华公司须将实付款和违约金在刘玲向其提出合同解除通知后7个工作日内退还给刘玲。 案涉房屋地址为成都市武侯区××路××段××号××层××号，规划用途商业，建筑面积14.06平方米，案涉房屋于2009年2月13日通过私产买卖（交易）登记至东华公司名下，于2014年10月13日抵押给平安银行股份有限公司成都分行，债务人东华公司，被担保债权数额50000000元，抵押件号2×0，于2015年4月23日抵押给平安银行股份有限公司成都分行，债务人四川东华科技发展有限公司，被担保债权60000000元，抵押件号2×5，于2019年5月30日被四川省成都市中级人民法院限制登记，限制登记文书文号：（2019）川01执887号。 刘玲对成都市中级人民法院执行案涉房屋不服，向成都市中级人民法院提出书面异议，2019年12月23日，成都市中级人民法院作出（2019）川01执异1635号执行裁定书，对刘玲要求中止案涉房屋执行的请求不予支持，裁定驳回刘玲的异议请求。 上述事实，有原、被告的当庭陈述《东华电脑城整合营销服务合同》《授权书》《房屋认购合同》《东华电脑城房屋买卖合同》《收据》《东华电脑城房屋租赁合同》《东华电脑城房屋买卖合同补充协议》转账凭证、房屋信息查询记录、（2019）川01执异1635号执行裁定书等证据予以证明。 本院认为，刘玲与富途公司签订的《房屋认购合同》、刘玲与东华公司签订的《东华电脑城房屋买卖合同》及《东华电脑城房屋买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方当事人具有拘束力。 对刘玲主张解除与东华公司签订的《东华电脑城房屋买卖合同》及《东华电脑城房屋买卖合同补充协议》的诉讼请求，本院认为，刘玲与东华公司在《东华电脑城房屋买卖合同》中约定东华公司应当在本合同签订后协助买受人在180天内办理完毕该房屋过户的产权登记手续，后双方在《东华电脑城房屋买卖合同补充协议》中约定东华公司在2019年12月31日前为刘玲办理完成房屋产权过户手续，若东华公司未为刘玲办理过户登记手续，东华公司按刘玲实付款272764元（包括东华公司收款218211元及富途公司收款54553元）的金额及逾期天数，按照银行同期贷款利率向刘玲支付违约金，同时刘玲享有对原合同的解除权。案涉房屋在销售前存在抵押，东华公司未按照合同约定于2019年12月31日前为刘玲办理过户手续，已构成违约，刘玲有权按照合同约定解除合同，故对刘玲主张解除案涉合同及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。案涉合同及补充协议于东华公司收到起诉状副本之日即2019年9月3日解除。 案涉合同及补充协议解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，刘玲有权要求东华公司返还购房款并支付利息。对东华公司应当退还刘玲购房款金额的问题，本院认为，东华公司与富途公司之间系委托代理销售关系，富途公司作为受托人其销售代理行为实际代表的是东华公司的行为，富途公司收取购房款54553元的行为应由东华公司承担责任，且刘玲与东华公司在《东华电脑城房屋买卖合同补充协议》中对合同解除后，东华公司应向刘玲退还的购房款也进行了明确约定，刘玲购买案涉房屋支付共计272764元，应由东华公司全额予以返还，对东华公司辩称案涉合同解除后，东华公司向刘玲退还的购房款以房屋买卖合同载明的购房款为准的辩解意见，本院不予采纳。对东华公司应向刘玲支付的利息损失，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率已取消，故东华公司应向刘玲支付的利息计算方式为：以272764元为基数自2018年11月17日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 对刘玲主张东华公司赔偿一倍的购房款272764元的诉讼请求，本院认为，案涉房屋并不是商品房，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，故对刘玲的该项诉讼请求，本院不予支持。 对刘玲主张富途公司共同返还购房款54553元的诉讼请求，本院认为，刘玲与富途公司签订《房屋认购合同》明确约定富途公司仅仅作为开发商指定的房款收取人，其向刘玲出具的收款有效凭证应当视为开发商向刘玲出具的收款有效凭证，故刘玲应清楚并认可富途公司是代表东华公司收取购房款，结合东华公司与富途公司之间系委托代理销售关系，富途公司实施的代理行为的法律后果应由东华公司承担，故对刘玲要求富途公司共同返还购房款54553元的诉讼请求，本院不予支持。 对刘玲主张的保全费、保全担保费，刘玲未提供证据证明该费用已实际产生，故本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告刘玲与被告四川东华机械集团有限公司于2018年11月17日签订的《东华电脑城房屋买卖合同》及于2019年6月10日签订的《东华电脑城房屋买卖合同补充协议》于2019年9月3日解除； 二、被告四川东华机械集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘玲返还购房款272764元及利息（利息的计算方式为：以272764元为基数自2018年11月17日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告刘玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9342元，由被告四川东华机械集团有限公司负担4598元，由原告刘玲负担4744元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  徐永红 审 判 员  李荣芳 人民陪审员  张 荣 二〇二〇年十一月十六日 书 记 员  韩金利