甘肃省兰州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)甘01民终3607号上诉人（原审被告）：中国建设银行股份有限公司甘肃省分行，住所地甘肃省兰州市城关区广武门街道秦安路**。负责人：宋涛，该分行行长。委托诉讼代理人：汤东阳，甘肃中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓敏，甘肃中天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘艳蓉，女，1966年6月5日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。委托诉讼代理人：杨军，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦建明，甘肃正天合律师事务所律师。上诉人中国建设银行股份有限公司甘肃省分行（以下简称：建行甘肃省分行）因与被上诉人刘艳蓉确认合同有效纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初1601号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。建行甘肃省分行上诉请求：1.撤销一审判决，查明事实并依法改判驳回刘艳蓉的起诉；2.本案一、二审诉讼费由刘艳蓉承担。事实和理由：一审判决认定本案双方系基于平等主体资格形成的房屋买卖关系属认定事实错误。建行甘肃省分行在职工集资建设经济适用房中行使的是行政管理权，分配对象为企业内部职工，具备身份的特殊性、针对性、排他性，是企业员工集体享有的单位内部利益分配,并非平等主体间的财产关系，不属于民法调整范围。刘艳蓉与建行甘肃省分行并未形成房屋买卖法律关系，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定，合同成立需具备当事人的名称或姓名、标的、数量三要素，但是2007年建行甘肃省分行制定的房屋分配方案中并无上述合同成立的必备要素，且无法确定标的物，该方案不能认定为双方签订的房屋买卖合同，双方也未形成事实法律关系。一审法院认为“建行甘肃省分行无权单方解除与刘艳蓉之间的房屋买卖合同关系”错误。合同解除应以合同成立为前提，本案中的建房分房系持续履行的行为，故集资资格与分房资格并非当然重合。刘艳蓉虽然2007年集资建房时是建行甘肃省分行的员工，但2013年3月因个人原因申请调离后，便不再具有分房资格。建行甘肃省分行履行管理行为取消刘艳蓉的分房资格属企业职工的自治范畴，根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，本案不属于人民法院管辖。刘艳蓉辩称，其基于职工身份递交购房申请表经建行甘肃省分行同意后双方即成立房屋买卖合同关系，不能以单位内部管理行为解释平等主体间的房屋买卖关系。2007年《职工置房方案》为建行甘肃省分行发出的要约邀请，刘艳蓉据此提交购房申请表为要约，建行甘肃省分行要求刘艳蓉交付置房保证金1万元应为承诺。双方的名称或姓名、标的、数量确定，标的物为508套房屋中“抓阄选房”中的一套，根据相关法律规定，成立房屋买卖合同关系。建行甘肃省分行并非行政管理单位，没有行政管理权限，1998年后甘肃省即停止住房实物分配，其关于行使行政管理权的上诉请求没有事实及法律依据。案涉集资建房行为系职工出资，100%转移产权，不存在单位内部利益分配问题。而且，案涉房屋为经济适用房，应受民事法律调整。本案不存在约定解除合同的事由，一审法院认定建行甘肃省分行无权单方解除与刘艳蓉之间的房屋买卖合同正确。2014年及2017年即使建行甘肃省分行制订方案规定调离人员不参与此次分房，但是其也未要求刘艳蓉退房，其关于刘艳蓉不具备购房资格的理由于法无据。本案非因单位内部建房、分房等引起的占房、腾房等房地产纠纷，一审法院认为属于人民法院受案范围适用法律正确，建行甘肃省分行应当依约全面履行合同义务。请求驳回上诉，维持原判。刘艳蓉向一审法院起诉请求：1.请求判决确认建行甘肃省分行与刘艳蓉形成的事实购房合同法律关系合法有效；2.请求判令建行甘肃省分行履行其与刘艳蓉形成的事实购房合同；3.本案全部诉讼费用由建行甘肃省分行承担。一审法院认定事实：2004年7月7日，建行甘肃省分行出让取得甘国用（2004）第1401号国有土地使用权证，土地位于兰州市城关区××开发区××号区（机关服务中心），面积为18752平方米，，地类用途为城镇混合住宅使用权类型为出让。2004年9月6日，兰州高新技术产业开发区国土规划局下发编号为二00四一七0四的建设用地规划许可证，用地单位为甘肃省建行机关服务中心，用地位置位于兰州高新区雁滩新建区内，总用地为215107.849平方米，用地项目名称为省分行机关计算机管理中心及职工住房。建行甘肃省分行属于兰发改﹝2005﹞282号文件载明的兰州市2005年第一批企业单位集资建设经济适用房计划内的单位。2009年7月7日，兰州市发展和改革委员会兰发改投资函（2009）73号文件，将经兰发改投资﹝2005﹞282号批准立项的建行甘肃省分行集资建设经济适用房同意结转为2009年建设计划。2007年12月27日，建行甘肃省分行公布《中国建设银行甘肃省分行本部职工置房分配方案（修改稿）》，第一部分“建房项目基本情况”载明，“此次置房建设地点位于兰州雁滩高新技术开发区××＃道路北侧，设计建设4幢板式楼（其中：13层1幢、22层1幢、26层2幢），房屋共计562套（其中建筑面积130平方米左右78套，建筑面积90平方米左右484套）。房屋分配：中国信达资产管理公司兰州办事处48套，兰州信通房地产开发公司6套；省分行本部（含甘肃总审计室、离退休人员）508套”；第二部分房屋购置原则载明，“第二条：此次购房完全实现全额成本价（包括土地费用、前期费用、建设成本、附属配套设施等费用），凡自愿购置住房的职工需全额支付房款。”第三部分“购房范围及条件”载明，“第三条购房范围：省分行本部2002年12月31日在册正式员工、离退休人员（从省分行本部工作岗位离退休人员）和甘肃总审计室员工（即：综合审计处、系统管理处、审计一办、审计二办），信达资产管理公司兰州办事处，兰州信通房地产开发公司职工。第四条：2003年1月1日至2007年10月31日，系统内由兰外交流到省分行本部或者由省分行本部交流至基层机构的人员均可参与此次购房。第五条：2002年12月31日前已在省分行本部连续工作满3年、交流到兰内，之后又交流回省分行本部的人员可参与此次购房。第九条：下列人员不予参加购房：1、出国逾期未归的；2、未经单位批准擅离工作岗位的；3、已与建行甘肃省分行解除或终止劳动关系的。”第四部分“购房价格”载明：“第十条购房按成本价出售给员工。根据2007年建设成本估算，高新技术开发区购房均价约2300元／平方米左右（见附件），最终以决算为准。”第五部分“购房分配原则”载明：“第十二条：凡参加购房员工，一律采用抓阄选房的办法。”第六部分“购房程序”载明，“第十三条：入围人员根据本办法的有关规定确认自己是否参与购房，并按要求填写省分行机关购房申请表，由职工所在部室领导负责核实并签注意见，提交省分行本部职工置房委员会审核后公布购房人员名单。第十四条：参加购房的职工在选房前均须交纳1万元保证金，在选定楼栋、楼层和房型后，不得更改。否则，保证金不予返还。第十五条：选定房屋后，先按购房面积预交40%的购房款，已缴纳保证金和员工住房补贴纳入首付款，待项目主体完工后，再缴纳40%的购房款；最后在领取住房钥匙时一次性交清所有剩余房款。”第七部分“购房要求”载明：“第十九条：凡已缴纳购房款的职工，都必须签订购房协议，不得中途退出，违约者将处以应缴购房款总额10%的罚金。第二十一条：职工购房的住房享有100%的产权，按规定五年内不许上市交易，如弄虚作假，违反有关规定取得不了产权证的自负其责。”刘艳蓉于2008年3月17日向建行甘肃省分行交纳置房保证金1万元，于2009年6月18日向建行甘肃省分行交纳购房款5万元，于2010年3月29日向建行甘肃省分行交纳房款14万元，于2012年1月15日向建行甘肃省分行交纳车位订金8万元，于2013年1月向建行甘肃省分行交纳房款2万元，于2013年1月8日向建行甘肃省分行交纳车位款3万元。2013年3月1日，建行甘肃省分行批复同意刘艳蓉调入建行四川省分行。2013年3月14日，建行甘肃省分行向建行四川省分行开具员工刘艳蓉调配介绍信。2014年11月11日建行甘肃省分行《建设银行甘肃省分行本部职工置房分配方案》载明，“参与房屋分配人员范围按既定方案执行”，“2012年10月集资房建成交付，可分配房屋共计564套”，“已缴房款置房人员共计527人。其中……其他人员19人。其中，调外省建行系统内人员5人；辞职3人；已提交辞职，正在脱密期1人；解除劳动合同1人；后期缴款交流人员9人”，“其他人员19人不在此次分房范围内。对调往外省建行系统内人员不参与分配”。2017年1月17日，建行甘肃省分行召开本部职工集资建房业主代表大会，审议并一致通过了《建设银行甘肃省分行本部职工置房分配方案》，该方案载明，“参与房屋分配人员范围按既定方案执行”，“2012年10月集资房建成交付，可分配房屋共计564套”，“截止目前，每位集资人员总共缴纳集资房款27万元，已缴房款置房人员共计521人。其中，有227人每人额外缴纳11万元车位款”，“本次分配集资人员范围为经省分行置房委员会2008年2月会议审批通过的符合分房条件、且目前仍与建行甘肃省分行保留劳动关系的人员”，“下列人员无论是否退款均不予参加本次分房：……2）已与建行甘肃省分行解除或终止劳动关系人员；3）省分行本部员工调离或辞职人员；……”。一审法院认为，本案争议的焦点问题为，刘艳蓉与建行甘肃省分行之间所涉纠纷是房屋买卖法律关系还是单位内部管理关系，刘艳蓉离职时建行甘肃省分行是否通知刘艳蓉退房，本案是否属于人民法院受理范围。关于刘艳蓉与建行甘肃省分行之间所涉纠纷是房屋买卖关系还是内部管理关系，本案中，2007年，建行甘肃省分行组织职工在兰州雁滩高新技术开发区××号道路北侧集资建设“建行甘肃省分行机关计算机管理中心及职工住宅楼”项目，根据2007年12月27日《建设银行甘肃省分行本部职工置房分配方案》，第二条：此次购房完全实现全额成本价（包括土地费用、前期费用、建设成本、附属配套设施等费用），凡自愿购置住房的职工需全额支付房款。第十条：购房按成本价出售给员工，最终以决算为准。第二十一条：职工购房的住房享有100%的产权。从上述规定，可以看出建行甘肃省分行此次职工集资建设的经济适用房的土地费用、前期费用、建设成本、附属配套设施等费用均由职工承担，单位以成本价出售给职工，职工对购置的房屋享有100%的产权，建行甘肃省分行在职工集资建设经济适用房的过程中形式的并非行政管理权，不存在单位内部利益分配，双方是基于平等主体资格形成的房屋买卖法律关系。关于刘艳蓉离职时建行甘肃省分行是否通知刘艳蓉退房的问题。刘艳蓉2013年离职时，建行甘肃省分行未通知刘艳蓉解除房屋买卖合同关系，未办理退还购房款手续。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”在刘艳蓉已履行房屋买卖合同关系的主要义务、交纳大部分购房款后，建行甘肃省分行应按照约定全面履行自己的合同义务，依据2007年12月27日《职工置房方案》约定程序通知刘艳蓉参与选房。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”2007年12月27日《职工置房方案》第十七条约定经举报查实未真实反映情况或出具假证明的取消购房资格条件，第十八条约定缴纳购房款拖延者超过5个工作日的取消购房资格条件。这些合同解除条件，在本案中均未成就，2007年12月27日《职工置房方案》第三部分“购房范围及条件”第九条内容清晰明了，建行甘肃省分行收取刘艳蓉的房款的行为也表明刘艳蓉通过了购房范围及条件的审查，建行甘肃省分行无权单方解除与刘艳蓉之间的房屋买卖合同关系。关于本案是否属于人民法院受理范围的问题。首先，本案符合民法意义上的合同特征，应认定为平等主体之间签订的民事合同，是民事行为，应当属于人民法院民事案件的受案范围。其一，在行政关系上，虽然建行甘肃省分行与刘艳蓉是单位和职工、管理和被管理的关系。但是，在集资修建职工住房的活动中，单位与职工的法律地位是平等的，不存在行政命令，也不存在谁服从谁的问题。职工参不参加集资建房由职工自主决定，不是由单位依职权或命令决定。其二，单位作为集资建房活动的组织者，与集资建房参与者之间的关系，也不是管理与被管理的关系，双方的关系以方案的形式确定，方案对房屋价格、购房程序、购房要求进行了明确约定，双方当事人自愿用约定的条款来规范自己的行为，体现了民事主体间权利义务对等的特征。其三，刘艳蓉与建行甘肃省分行在购房过程中没有受到任何行政手段的干预，建行甘肃省分行虽然是单位内部职工集资建房，其修建的房屋亦不具有商品房的性质，双方在集资建房活动中的行为，符合民事活动的特征，应当受民事法律法规的调整。其次，最高人民法院《关于房地产案件受理问题的通知》（法发［1992］38号）具有时代性，当时并没有商品房与经济适用房，该通知中并无单位内部集资建房纠纷不属于人民法院民事案件管辖范围的明文规定，该《通知》第三条规定的是“因在单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围”。很明显，适用该条规定的前提应是“因占房、腾房”而引发的纠纷。因为，在这类案件中，单位作为管理方，职工作为被管理方，双方之间是管理与被管理的、领导与服从的关系。占房、腾房涉及单位内部的行政管理活动，而非平等主体之间进行的权利义务对等的民事活动，故此类纠纷不属于人民法院主管的范围，本案并不属于这种类型的案件。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第十三条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、确认被告中国建设银行股份有限公司甘肃省分行与原告刘艳蓉形成的事实购房合同法律关系合法有效。二、判令被告中国建设银行股份有限公司甘肃省分行履行其与原告刘艳蓉形成的事实购房合同。案件受理费100元，由被告中国建设银行股份有限公司甘肃省分行负担。本院审理查明，2007年12月27日，建行甘肃省分行制订《中国建设银行甘肃省分行本部职工置房分配方案（修改稿）》，载明“为改善省分行本部职工住房困难的现状，进一步调动员工投身建行事业的积极性，根据国家相关规定，省分行本部将组织符合购房条件的职工，在兰州高新技术开发区进行住房建设，解决和改善职工住宅条件。”第三部分“购房范围及条件”载明，“第三条购房范围：省分行本部2002年12月31日在册正式员工、离退休人员（从省分行本部工作岗位离退休人员）和甘肃总审计室员工（即：综合审计处、系统管理处、审计一办、审计二办），信达资产管理公司兰州办事处，兰州信通房地产开发公司职工。第四条：2003年1月1日至2007年10月31日，系统内由兰外交流到省分行本部或者由省分行本部交流至基层机构的人员均可参与此次购房。第五条：2002年12月31日前已在省分行本部连续工作满3年、交流到兰内，之后又交流回省分行本部的人员可参与此次购房。第九条：下列人员不予参加购房：1、出国逾期未归的；2、未经单位批准擅离工作岗位的；3、已与建行甘肃省分行解除或终止劳动关系的。”第五部分“购房分配原则”载明：“第十二条：凡参加购房员工，一律采用抓阄选房的办法。”第六部分“购房程序”载明，“第十三条：入围人员根据本办法的有关规定确认自己是否参与购房，并按要求填写省分行机关购房申请表，由职工所在部室领导负责核实并签注意见，提交省分行本部职工置房委员会审核后公布购房人员名单。第二十一条：职工购房的住房享有100%的产权，按规定五年内不许上市交易，如弄虚作假，违反有关规定取得不了产权证的自负其责。”刘艳蓉于2008年3月17日向建行甘肃省分行交纳置房保证金1万元，于2009年6月18日向建行甘肃省分行交纳购房款5万元，于2010年3月29日向建行甘肃省分行交纳房款14万元，于2012年1月15日向建行甘肃省分行交纳车位订金8万元，于2013年1月向建行甘肃省分行交纳房款2万元，于2013年1月8日向建行甘肃省分行交纳车位款3万元。2013年3月1日，建行甘肃省分行批复同意刘艳蓉调入建行四川省分行。2014年11月11日建行甘肃省分行制定《建设银行甘肃省分行本部职工置房分配方案》载明，“参与房屋分配人员范围按既定方案执行”，“已缴房款置房人员共计527人。其中，调外省建行系统内人员5人；辞职3人；已提交辞职，正在脱密期1人；解除劳动合同1人；后期缴款交流人员9人”，“其他人员19人不在此次分房范围内。对调往外省建行系统内人员不参与分配”。2017年1月17日，建行甘肃省分行召开本部职工集资建房业主代表大会，审议并一致通过了《建设银行甘肃省分行本部职工置房分配方案》，该方案载明，“参与房屋分配人员范围按既定方案执行”，“下列人员无论是否退款均不予参加本次分房：……2）已与建行甘肃省分行解除或终止劳动关系人员；3）省分行本部员工调离或辞职人员；……”。后建行甘肃省分行以刘艳蓉2013年已调离为由未向其分房，刘艳蓉诉至法院。本院认为：本案二审中的争议焦点为本案是否属于法院受案范围。根据双方当事人的陈述及法院查明的事实，诉争房屋系建行甘肃省分行为改善本单位职工住宅条件，由本单位职工集资建设的经济适用房。刘艳蓉于2013年调离建行甘肃省分行，根据建行甘肃省分行2007年、2014年及2016年制定的《中国建设银行甘肃省分行本部职工置房分配方案》规定“已与建行甘肃省分行解除或者终止劳动关系及对调往外省建行系统内人员不在此次分房范围内。不参与分配”，建行甘肃省分行据此取消刘艳蓉的分房资格。现刘艳蓉请求确认其与建行甘肃省分行间的事实购房合同有效，必然涉及确认分房资格，而是否具备分房资格应由建行甘肃省分行本部职工置房管理委员会讨论通过并经建行甘肃省分行本部职工代表大会审议通过的《中国建设银行甘肃省分行本部职工置房分配方案》确定。因此，对分房资格的确认系建行甘肃省分行企业内部管理事务。《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”本案系单位内部建房、分房引起的纠纷，不属于人民法院主管范围，一审判决认为本案系平等主体之间的民事法律关系故应予受理不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2020）甘0102民初1601号民事判决；二、驳回刘艳蓉的起诉。一审案件受理费100元，退回刘艳蓉。中国建设银行股份有限公司甘肃省分行预交的二审案件受理费100元予以退回。本裁定为终审裁定。审判长  谷元元审判员  白丽娟审判员  李文军二〇二〇年十一月二十四日书记员  段鸿燕