湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0105民初5881号原告（反诉被告）湖南省妇女儿童活动中心，住所地长沙市东风路**。法定代表人黄平。委托代理人王海波，北京德和衡（长沙）律师事务所律师。被告（反诉原告）湖南省藏福美术馆，住所地湖南省长沙市开福区东风路**。法定代表人沈秀英，该馆馆长。委托代理人陈洋，湖南环海律师事务所律师。委托代理人李可人，湖南环海律师事务所律师。原告湖南省妇女儿童活动中心诉被告湖南省藏福美术馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，被告湖南省藏福美术馆提起了反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告湖南省妇女儿童活动中心的委托代理人王海波，被告湖南省藏福美术馆的法定代表人沈秀英及其委托代理人陈洋、李可人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖南省妇女儿童活动中心向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的不定期房屋租赁合同；2、判令被告支付未支付的2019年末拖欠租金6533元及从2020年1月1日起暂计至2020年7月8日止的租金57927元（已减免疫情防控期间一个半月租金）共计64450元，和按每月12174.3元计算至腾退房屋之日止的租金；3、判令被告支付租赁房屋期间应支付而未支付的水电费共计1104.27元；4、判令被告搬离原告所有的位于湖南省长沙市开福区××路××号××楼××楼××楼；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2013年3月8日签订《房屋租赁合同》，租赁位于湖南省长沙市开福区××路××号××楼××楼××楼，约定合同期限至2017年9月8日。《房屋租赁合同》到期后，因国家政策性要求，涉案房屋不得对外出租。由于其他原因，被告一直租赁该房屋。2020年4月3日，原告正式发《律师函》通知被告，终止原被告之间的不定期房屋租赁合同，被告接到原告的《律师函》后拒不搬出涉案房屋。综上所述，原告为了维护合法的权利，特诉至贵院，请贵院在查明客观事实的基础上，依法支持原告的诉讼请求。因起诉后被告结清了水电费，原告在庭审中放弃了第3项诉讼请求。被告湖南省藏福美术馆辩称，双方就原告的第一项及第四项诉讼请求已达成一致，并签订书面协议。被告已付清2019年全部租金，2019年度未拖欠原告租金。2020年度减去原告按政策应减免的租金，被告实欠租金为9674.26元，而非原告主张数额。反诉原告湖南省藏福美术馆向本院提出以下反诉请求：1、判令反诉被告退还租房押金10000元；2、判令反诉被告赔偿地面、墙面、摄像头及电路维修费9920元以及误工损失90000元；3、判令反诉被告支付房屋占用费90000元；4、反诉被告承担本案诉讼费用；以上合计199920元。事实和理由：反诉原、被告分别于2012年9月12日、2013年3月8日签订2份《房屋租赁合同》，约定反诉被告将湖南省长沙市开福区××路××号××楼××楼××楼（以下简称“涉案房屋”）出租给反诉原告。前述《房屋租赁合同》签订后，反诉原告依约支付租房押金共计1万元整给反诉被告。《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满，双方并未终止房屋租赁合同关系，亦未另行签订书面房屋租赁合同，而是继续按照原租赁合同继续履行。双方房屋租赁合同关系存续期间，反诉原告依约按时、足额支付了房屋租金。但是，自反诉原告承租涉案房屋以来，涉案房屋漏水问题从未得到解决，即使反诉原告无数次催促反诉被告进行维修，反诉被告都是置若罔闻，致使反诉原告在雨天根本无法维持正常的经营，由此给反诉原告造成了误工损失。更有甚者，反诉被告于2018年7月底至同年10月中旬维修涉案房屋其他楼层时，损坏了涉案房屋管道、摄像头，管道中的水又渗入涉案房屋致使涉案房屋地板、墙面、电路等被损坏；对此，反诉被告均拒绝予以修缮，无奈之下，反诉原告只得自行聘请人员维修且支付了维修费用。此外，反诉被告于2019年在涉案房屋内开展会，装饰、展会期间共计90余天且反诉被告未向反诉原告支付分文费用，反诉被告曾承诺以此抵扣租金，但亦未兑现其承诺。鉴于前述情况，加之2020年1月疫情暴发且反诉被告应按照湖南省政府相关文件减免疫情期间租金，反诉原告遂再未向反诉被告支付自2020年1月起的租金。反诉原告认为，双方房屋租赁合同关系存续期间，反诉被告怠于履行房屋修缮义务给反诉原告造成的损失，以及反诉被告修缮其他楼层给反诉原告造成的损失，反诉被告均应当予以赔偿；在此期间，反诉原告作为涉案房屋的使用权人，反诉被告使用涉案房屋即应向反诉原告支付费用；双方房屋租赁合同关系终止，反诉被告应当退还租房押金。反诉被告湖南省妇女儿童活动中心针对反诉辩称，一、反诉原告诉请赔偿地面、墙面、摄像头及电路维修费9920元及误工损失90000元没有事实及法律依据。首先、反诉原告地面、墙面、摄像头及电路维修损失的9920元与本案无关。反诉原告所诉的维修是反诉被告根据湖南省省直机关职工住宅区“三供一业”改造工作协调小组办公室【2018】7号文件的精神，承包给案外人长沙春华建筑有限公司进行的。该损失如果是工程施工过程中因施工原因造成的损失，反诉原告应该找施工方主张。根据反诉被告与长沙春华建筑有限公司所签《工程承包合同》约定，工程施工内容包含反诉原告所主张的地面、墙面、及电路维修，不存在反诉原告所主张的事后自行找人维护的可能。其次、反诉被告的“三供一业”改造工程期间是2018年9月13日到2018年10月23日，全部工期为40天。与反诉原告所主张的从2018年7月底到2018年10月中旬明显存在着严重的时间差，2018年7月底到2018年9月13日期间不是工程施工期间，反诉原告提交的两份合同的履行时间是2018年的8月5日到8月19日及8月26日到9月9日，该两份合同的履行时间也不在本案改造工程的工期内。二、反诉原告诉请的房屋占用费90000元更是没有事实及法律依据。首先、反诉原告主张的房屋占用，指的是2018年5月26日到2018年6月4日，由反诉被告与今日女报主办，长沙市开福区花城小学、长沙市湖湘自然科普中心及留芳书画交流中心协办的一场公益活动，全部的活动经费仅有两万余元，不存在反诉原告主张的房屋使用费9万元的预算。其次、该活动的期限是9天，从布置到撤出全部时间不超过10天，与反诉原告主张的共计90余天明显不符。再次，结合该次活动是一次公益活动，使用场地是反诉被告出租给反诉原告的，协助单位中的留芳书画交流中心是反诉原告负责人沈秀英女士提出的。反诉原告在没有任何证据的情况下，主张房屋占用费9万元，明显不符合当时的实际情况。综上，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。经审理查明，2012年9月12日，湖南省妇女儿童活动中心（出租方、甲方）与藏福阁文化中心（承租方、乙方，后登记为湖南省藏福美术馆）签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：1、甲方将其位于长沙市开福区东风路19号办公楼附二楼以北全部租赁给乙方作开展艺术沙龙之用，除双方另有约定，乙方不得改变房屋用途，合同期内不得转租；2、租赁期限自2012年9月8日起至2017年9月8日止；3、每年租金7万元，合同期内按每年3%递增。租金每半年支付一次，合同签订之日需提前预付半年租金35,000元，以后需提前10天预付下半年租金；4、乙方自本合同签订之日向甲方支付相当于1个月租金计5,000元作为押金，合同期内，如乙方不按期交纳租金，视为自动解除合同，押金不退。合同期满，如不续约，甲方向乙方无息退还押金。5、任何一方违约，需向对方交纳3个月租金作为违约金。合同签订后，湖南省妇女儿童活动中心向湖南省藏福美术馆交付了房屋，湖南省藏福美术馆向湖南省妇女儿童活动中心支付了押金5,000元和当期租金，并接收房屋用为其经营场地。2013年3月8日，湖南省妇女儿童活动中心（出租方、甲方）又与藏福阁文化中心（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：1、甲方将其位于长沙市开福区东风路19号办公楼附二楼以南全部租赁给乙方作开展艺术家艺术品展览、交流、洽谈、创作之用，除双方另有约定，乙方不得改变房屋用途，合同期内不得转租；2、租赁期限自2013年3月8日起至2017年9月8日止；3、每年租金6万元。租金每半年支付一次，合同签订之日需提前预付半年租金30000元，以后需提前10天预付下半年租金；4、乙方自本合同签订之日向甲方支付相当于1个月租金计5,000元作为押金，合同期内，如乙方不按期交纳租金，视为自动解除合同，押金不退。合同期满，如不续约，甲方向乙方无息退还押金。5、任何一方违约，需向对方交纳3个月租金作为违约金。合同签订后，湖南省妇女儿童活动中心向湖南省藏福美术馆交付了房屋，湖南省藏福美术馆向湖南省妇女儿童活动中心支付了押金5,000元和当期租金，并接收房屋用为其经营场地。前述两份合同于2017年9月8日到期后，双方未续签合同，仍按原合同维持事实租赁关系,湖南省藏福美术馆仍按原合同约定租金标准支付租金。自2020年1月1日起，湖南省藏福美术馆未向湖南省妇女儿童活动中心支付租金。后因政策调整，涉案租赁房屋作为党政机关及事业单位办公用房应予收回，双方就协商解除不定期租赁协商未成，2020年4月3日，湖南省妇女儿童活动中心向湖南省藏福美术馆发出《律师函》，告知湖南省藏福美术馆：因“中心”为一类公益事业单位，不能对外出租，无法继续签订租赁协议，且之前多次通知解除租赁并要求腾交房屋，但你方拒不履行。截至2020年3月底，你尚欠租金共计43,046元，现同意免除2019年展会期间50天房租20,290.5元，及新冠肺炎病毒疫情一个半月房租18,261.45元，应付租金4,494.05元。并要求湖南省藏福美术馆在收到《律师函》后15天内支付拖欠租金，搬离租赁房屋，逾期将依法维权。湖南省藏福美术馆收到《律师函》后，双方仍未就租赁关系解除等事项达成协议，湖南省妇女儿童活动中心遂诉至本院。本案在审理过程中，双方于2020年9月1日签订《协议》一份，约定：湖南省妇女儿童活动中心同意湖南省藏福美术馆在2020年10月10日前搬出房屋，如湖南省藏福美术馆按期搬出房屋，则湖南省妇女儿童活动中心免除2020年9月1日至2020年10月10日期间租金。后湖南省藏福美术馆实际于2020年10月30日向湖南省妇女儿童活动中心移交租赁房屋。庭审中，双方认可2017年9月9日至2019年12月31日期间，湖南省藏福美术馆欠交租金6,523元，但湖南省藏福美术馆该租金当时已协商减免。湖南省妇女儿童活动中心则主张当时协商减免及《律师函》所载明的租金减免均是以双方以此达成协议并履行为前提，而双方未达成协议，故实际没有减免。另查明，2018年，湖南省妇女儿童活动中心对其家属楼进行了“三供一业”分离改造，改造内容为厨房、卫生间、阳台及外墙排水管的改造，卫生间防水处理，楼道照明改造，墙壁粉刷、楼梯扶手防锈处理、一楼宿舍大门扩建等，改造虽未包括租赁房屋，但管道改造需经过租赁房屋，庭审中，湖南省妇女儿童活动中心认可管道施工期间，湖南省藏福美术馆停止了营业。另湖南省藏福美术馆主张南栋房屋交付后不久开始漏水，反映后维修过一次但未解决，湖南省妇女儿童活动中心认可漏水事实，但主张只是在连续下雨的雨季才会发生，因漏水原因未查明未彻底解决。再查明，2018年，由湖南省妇女儿童活动中心与今日女报主办，长沙市开福区花城小学、长沙市湖湘自然科普中心及留芳书画交流中心协办，利用湖南省藏福美术馆的经营场地举办了一场公益活动，湖南省藏福美术馆据此向湖南省妇女儿童活动中心反诉主张场地使用费90000元。上述事实，《房屋租赁合同》、律师函及快递单、押金收据、租金支付凭证、《工程承包合同》、现场施工照片、视频、《劳动派遣合同》、公益活动照片、《协议》等证据及当事人陈述庭审笔录在案佐证。本院认为，一、租赁关系解除问题。就涉案房屋租赁双方签订的《房屋租赁合同》到期后，双方未续签合同，仍按原《房屋租赁合同》履行义务，合同到期后，双方形成了不定期的事实租赁关系，湖南省妇女儿童活动中心有权随时解除租赁。湖南省妇女儿童活动中心2020年4月3日向湖南省藏福美术馆发出《律师函》通知租赁解除后，双方又于2020年9月1日就房屋交还达成了《协议》，应认定双方形成的事实租赁已于2020年9月1日协商解除，湖南省妇女儿童活动中心诉请解除事实租赁关系，予以支持。因在案件审理过程中，湖南省藏福美术馆已向湖南省妇女儿童活动中心交还房屋，湖南省妇女儿童活动中心要求搬离房屋的诉讼请求已经实现，本院不再处理。事实租赁经协商解除后，湖南省妇女儿童活动中心应退还湖南省藏福美术馆所交押金10000元。二、租金及占用费的支付问题。湖南省藏福美术馆欠交2019年12月31日前的租金6,523元，及湖南省藏福美术馆自2020年1月1日起未向湖南省妇女儿童活动中心的事实已经本院查证属实，湖南省妇女儿童活动中心主张支付，具有事实依据，予以支持。经本院核算，其中附二楼以南部分按年租金60,000元的标准，从2020年1月1日起计算至2020年10月30日交还房屋之日止的租金和占用费为50,000元。附二楼以北部分，按合同的递增约定，2020年1月1日至2020年9月8日期间为合同履行的第八个年度，递增后年租金标准为86,093元，计算该期间的租金及占用费为59308元（86,093元÷12个月×8个月＋86,093元÷12个月÷30天×8天）；2020年9月9日起至2020年10月30日交还房屋之日止的期间为合同履行的第九个年度，递增后年租金标准为88676元，计算该期间的租金及占用费为12562元（88676元÷12个月÷30天×51天）。因双方未就2019年12月31日前所欠租金6523元减免达成协议，故湖南省藏福美术馆主张该租金已减免没有事实依据，不予采信。湖南省妇女儿童活动中心虽在《律师函》告知湖南省藏福美术馆应交2020年3月底之前的应付租金为4,494.05元，但前提是湖南省藏福美术馆应当在收到《律师函》后15天内支付拖欠租金和搬离租赁房屋，而湖南省藏福美术馆并未接受湖南省妇女儿童活动中心提出的上述方案，故双方未按上述方案达成协议，湖南省藏福美术馆将此作为租金支付依据，与本案事实不符，不予采信。2020年9月1日双方虽在《协议》中约定由湖南省妇女儿童活动中心免除湖南省藏福美术馆2020年9月1日至2020年10月10日期间的租金，但约定免租的条件湖南省藏福美术馆在2020年10月10日前按期搬出房屋，而湖南省藏福美术馆未按约定搬出房屋，其约定的免租条件未成就，故湖南省藏福美术馆仍应向湖南省妇女儿童活动中心支付上述期间的租金及占用费。综上，湖南省藏福美术馆仍应向湖南省妇女儿童活动中心支付租金及占用费的总额为128,393元。但是，本案中还存在依法应当减免租金的情形，对湖南省藏福美术馆抗辩的租金减免事由，本院评析如下：第一、因新型冠状肺炎病毒疫情防控的不可抗力影响应减免租金。本案出租的房屋属于国有房屋，根据国家发改委等8部委《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规【2020】734号）有关实施房屋租金减免的规定，湖南省妇女儿童活动中心应免除湖南省藏福美术馆2020年上半年3个月租金，即附二楼以南部分租金15,000元和附二楼以北部分租金21523元（86,093元÷12个月×3个月），合计36,523元。第二、经本院查明，湖南省妇女儿童活动中心于2018年对其家属楼进行了“三供一业”分离改造时，因管道改造施工需经过湖南省藏福美术馆租赁的经营场所，因此导致湖南省藏福美术馆停业期间，应免除湖南省藏福美术馆的租金支付义务。本案中，因双方均未就工程改造致湖南省藏福美术馆的实际停业时间进行举证，本院酌情依据《工程承包合同》约定的工期时间（2018年9月13日-2018年10月23日）作为计算免除租金的依据，即附二楼以南部分为6667元（60000元÷12个月÷30天×40天），附二楼以北部分按合同履行的第七年度递增后年租金标准为83,585元计算租金为9,287元（83,585元÷12个月÷30天×40天），共计15954元。第三、租赁过程中，租赁房屋虽存在漏水，但湖南省藏福美术馆未就漏水影响其经营的时间、程度、范围等进行举证证明，故对湖南省藏福美术馆以房屋漏水为由提出的租金减免的抗辩理由不予采信。综上，湖南省藏福美术馆应向湖南省妇女儿童活动中心支付租金及占用费的总额为128393元，减去湖南省妇女儿童活动中心应免除湖南省藏福美术馆租金52477元，湖南省藏福美术馆应向湖南省妇女儿童活动中心支付租金及占用费75916元。三、起诉后因湖南省藏福美术馆已结清了水电费，湖南省妇女儿童活动中心自愿放弃该项诉讼请求，本院予以准许。四、湖南省藏福美术馆反诉的因工程改造的维修费用赔偿及停业损失问题。经本院查明，湖南省妇女儿童活动中心实施“三供一业”分离改造工程施工工期为2018年9月13日-2018年10月23日，而湖南省藏福美术馆提供的大理石护理费的发票时间是2019年3月6日，购买墙漆等墙面维修用品的单据时间是2019年7月7日，上述费用发生均不在上述施工工期期间或施工结束后的合理期间，不能证明其费用发生与湖南省妇女儿童活动中心的施工影响相关，至于其主张的摄像头及电路维修费，未举证证明，故对其要求赔偿上述费用的反诉请求不予支持。另湖南省藏福美术馆提供了其与他人签订的两份展览合同，拟证明其在2018年8月26日至9月9日和2020年8月5日至19日期间本有两场展出，按合同约定应有90,000元展览收入，而因湖南省妇女儿童活动中心实施“三供一业”分离改造工程致其合同取消，据此反诉主张90,000元营业损失赔偿。经本院审查，两份展览合同约定的展览时间均不在改造工程的施工工期内，不能证明其取消展览与湖南省妇女儿童活动中心的施工有关联，故对其要求赔偿上述营业损失的反诉请求不予支持。五、湖南省藏福美术馆反诉的场地使用费问题。经本院查明，湖南省妇女儿童活动中心和今日女报作为主办方，确实利用其经营场地开展了公益活动，但属于其与公益活动举办方所形成的另一事实上场地使用合同关系，不在本案审理范围，湖南省藏福美术馆可依据相关事实向事实场地使用合同的相对方另案主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）湖南省妇女儿童活动中心与被告（反诉原告）湖南省藏福美术馆就位于长沙市开福区东风路19号办公楼附二楼以北、以南全部房屋形成的事实租赁关系于2020年9月1日协商解除；二、被告（反诉原告）湖南省藏福美术馆于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）湖南省妇女儿童活动中心支付租金及占用费人民币75916元；三、反诉被告（原告）湖南省妇女儿童活动中心于本判决生效后十日内退还反诉原告（被告）湖南省藏福美术馆押金人民币10,000元；四、驳回原告（反诉被告）湖南省妇女儿童活动中心的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告（被告）湖南省藏福美术馆的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费719元（已减半收取），反诉受理费2149元（已减半收取），合计2,868元，由原告（反诉被告）湖南省妇女儿童活动中心承担50元，由被告（反诉原告）湖南省藏福美术馆承担2818元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  陈辉伟二〇二〇年十一月二十日代理书记员  刘倩妮