福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终2567号 上诉人（原审原告、反诉被告）：陈志，男，1985年8月12日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：傅伟仙，福建升恒律师事务所执业律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：福建宏晟房地产开发有限公司，住所地福建省仙游县鲤城街道南桥社区公园街******，统一社会信用代码91350322310722201A。 法定代表人：董美武。 委托诉讼代理人：黄胜红，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：伍敏智，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 上诉人陈志与上诉人福建宏晟房地产开发有限公司（以下简称“宏晟公司”）商品房预售合同纠纷一案，双方不服福建省仙游县人民法院（2020）闽0322民初652号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈志上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项，改判宏晟公司向陈志支付按中国人民银行同期贷款利率计算的逾期交房违约金（基数、时间按一审）及陈志支付给宏晟公司自2018年5月10日至2018年7月17日止的违约金（基数及利率可按一审）。事实和理由：1、宏晟公司应支付给陈志的逾期交房违约金在合同中虽然没有明确约定，但根据公平原则，宏晟公司支付给陈志的逾期交房违约金应与陈志支付的逾期付款违约金相同，一审法院差异化对待显然违反了公平原则，是错误的。2、陈志应支付给宏晟公司的逾期付款违约金只能计算至宏晟公司提起解除合同诉讼的2018年7月17日，陈志在宏晟公司起诉解除合同后实际上无法交纳剩余购房款，故2018年7月17日之后不能认定为陈志逾期付款的违约时间。 针对陈志的上诉，宏晟公司辩称：陈志的上诉缺乏事实和法律依据，应予以驳回。陈志未按合同约定办理按揭贷款手续，存在违约情形，在陈志未承担违约责任的情况下无权要求宏晟公司交房，宏晟公司不存在违约行为，无需向对方支付违约金。2、陈志在宏晟公司起诉解除合同（2018年7月17日）之前从未向宏晟公司告知其愿意一次性支付剩余款项，其违约状态一直持续，故违约金应从其违约之日即2016年7月16日起计算至剩余款项付清之日止。 宏晟公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈志一审的诉讼请求，并支持宏晟公司一审的反诉请求。事实和理由：1、陈志迟延履行支付剩余房价款的义务，且至今未支付违约金，宏晟公司作为后履行一方有权拒绝交房，并不存在违约。一审法院未审查交房条件是否成就的情况下即认定宏晟公司迟延交房并支付违约金缺乏事实和法律依据，是错误的。2、陈志未在案涉合同签订之日起7日内及时办理按揭贷款手续，已构成违约，应按陈志构成违约之日起支付违约金，而一审法院却以宏晟公司发函之日起计算陈志逾期办理按揭贷款的违约金缺乏事实和法律依据。3、案涉合同违约金标准的约定系双方真实意思表示，不存在过高，也不存在可变更、可撤销或无效情形，对双方均具有约束力，一审法院径直将逾期付款违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算是错误的，存在有意对陈志一方的偏袒，请求二审法院查清事实后予以纠正。 针对宏晟公司的上诉，陈志辩称：1、陈志已将剩余的全部房款交至法院账户，宏晟公司也领取了该款项，陈志不存在拖欠房款的事实。宏晟公司以其有权行使后履行抗辩权为由拒绝交房是不能成立的，且构成违约。2、2018年5月2日，宏晟公司才通知陈志在收到函件7日内到销售现场补齐所有按揭手续。故一审法院认定2018年5月10日起为陈志给宏晟公司造成损失的违约时间起算点是正确的，但截止点只能计算至2018年7月17日，因为宏晟公司在该日提起了解除合同的民事诉讼，导致陈志欲交剩余购房款而交不得。3、一审法院对违约金的调整并无不当，且符合公平原则。宏晟公司未能及时收到按揭款42万元，其损失也仅为该款的利息，一审法院将该款调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，不存在偏袒。 陈志向一审法院起诉请求：1．判令宏晟公司立即将编号为201604929的商品房买卖合同项下的，坐落于仙游县鲤南镇玉田村兰溪××＃楼××号商品房移交给陈志；并将该商品房产权证办理至陈志名下。2、判令宏晟公司支付逾期交房违约金，逾期交房违约金计算方法是按日500元计自2019年7月19日起至交房之日止。 宏晟公司反诉请求：判令陈志向宏晟公司支付违约金233,900元（其中2016年7月16日至2018年5月17日共计670天，每天违约金200元；2018年5月18日至2019年4月16日计333天，每天违约金300元）。 一审法院认定本案事实如下：2016年7月8日，宏晟公司与陈志签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定陈志购买宏晟公司开发的坐落仙游县鲤南镇玉田村兰溪××＃楼××号商品房一套，预测建筑面积121.29㎡，总价款为534646元，首付114646元，余款420000元向银行或公积金中心申请贷款手续。双方签订的补充协议第六条第1项第（3）目约定：“买受人应按照下列第（4）项约定及时办理银行贷款相关手续，逾期办理的，应每天支付200元违约金；经出卖人书面催告后15天，买受人仍未履行的，应每天支付300元违约金；经出卖人书面催告后60天买受人仍未履行的，出卖人有权解除买卖合同，没收买受人已付定金或者要求买受人按总购房价款的10%支付违约金（选二者之价高者），出卖人还有权将上述商品房另售他人，若因此造成出卖人另售他人的差价损失，买受人还应据实赔偿；出卖人不解除买卖合同的，买受人每日应每天支付500元违约金直至义务正确履行”。第（4）目约定：ａ、买受人应当自买卖合同签订之日起7日内按贷款银行（包括商业性贷款、公积金贷款）要求提供完整资料供审查，并对提交资料的完整性、真实性及合法性负责（以贷款银行认定为依据）。ｂ、买受人应在接到贷款银行或出卖人通知后7日内积极配合贷款银行及时办理贷款的有关手续，该等手续包括但不限于依贷款银行要求补充提交按揭材料、追加首付款、追加共同还款人、到银行面签贷款文件、足额缴纳办理按揭贷款所需的全部费用，直到银行发放贷款。如面签银行贷款文件等手续无法在买受人的经常居住地（以主合同的通讯地址认定）办理且买受人的经常居住地在福建省外的，则买受人的办理期限可以在约定的基础上顺延7日而不视为违约。宏晟公司于2018年5月2日通知陈志在收到函件7日内到销售现场补齐所有按揭材料，并办理银行面签手续，但没有通知陈志、刘芳芳在收到通知后30日内一次性付清未付的房价款。陈志与刘芳芳于2016年6月27日登记结婚，于2017年4月26日协议离婚，双方约定本案涉案房屋归陈志所有。2018年7月17日，宏晟公司起诉与陈志、刘芳芳商品房预售合同纠纷一案，宏晟公司向一审法院提出的诉讼请求解除宏晟公司与陈志、刘芳芳签订的编号为201604929的商品房买卖合同（预售）并按合同约定支付违约金84000元等，在该案中，一审法院认为，宏晟公司与陈志签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方具有约束力，双方在合同附件第六条第（1）项第（5）目约定的条件未成就，宏晟公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，并请求陈志、刘芳芳协助宏晟公司办理商品房预售登记注销手续、备案登记注销手续及支付违约金84000元、律师费8000元无理，应予驳回，故一审法院于2018年12月18日作出（2018）闽0322民初5644号民事判决，判决驳回宏晟公司的诉讼请求。宏晟公司不服一审法院判决，向莆田市中级人民法院提出上诉，莆田市中级人民法院于2019年5月26日作出（2019）闽03民终1249号民事判决，驳回上诉，维持原判；2019年4月16日，陈志将剩余购房款42万元一次性支付至莆田市中级人民法院代保管账户，（2019）闽03民终1249号民事判决中认为，合同继续履行后，如果宏晟公司认为存在其他损失，可以另行主张权利。陈志与宏晟公司在商品房买卖合同（预售）及补充协议中未约定符合交房条件的逾期交房违约金，宏晟公司至今没有向陈志交房。2019年7月9日，陈志通过中国邮政速递向宏晟公司邮寄催房函，通知宏晟公司在收到催房函后三日内交房，宏晟公司于2019年7月16日收到陈志的催房函。2019年10月28日，宏晟公司有向陈志送达剩余房款及违约金催款通知书，要求陈志支付剩余房款42万及违约金182784元。 一审法院对双方的争议焦点分析认定如下：1、双方是否有违约行为？2、双方请求的违约金能否成立？一审法院审查认为，双方签订的补充协议第六条第1项第（3）目约定：“买受人应按照下列第（4）项约定及时办理银行贷款相关手续，逾期办理的，应每天支付200元违约金；经出卖人书面催告后15天，买受人仍未履行的，应每天支付300元违约金；经出卖人书面催告后60天买受人仍未履行的，出卖人有权解除买卖合同，没收买受人已付定金或者要求买受人按总购房价款的10%支付违约金（选二者之价高者），出卖人还有权将上述商品房另售他人，若因此造成出卖人另售他人的差价损失，买受人还应据实赔偿；出卖人不解除买卖合同的，买受人每日应每天支付500元违约金直至义务正确履行”。第（4）目约定：a、买受人应当自买卖合同签订之日起7日内按贷款银行（包括商业性贷款、公积金贷款）要求提供完整资料供审查，并对提交资料的完整性、真实性及合法性负责（以贷款银行认定为依据）。b、买受人应在接到贷款银行或出卖人通知后7日内积极配合贷款银行及时办理贷款的有关手续，该等手续包括但不限于依贷款银行要求补充提交按揭材料、追加首付款、追加共同还款人、到银行面签贷款文件、足额缴纳办理按揭贷款所需的全部费用，直到银行发放贷款。如面签银行贷款文件等手续无法在买受人的经常居住地（以主合同的通讯地址认定）办理且买受人的经常居住地在福建省外的，则买受人的办理期限可以在约定的基础上顺延7日而不视为违约。本案中，陈志与宏晟公司于2016年7月6日签订了《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，之后，陈志的信用报告显示贷记卡逾期一次、有为他人提供担保信息，有与他人离婚，但宏晟公司提供的证据无法证明自2016年7月6日至2018年5月1日期间，银行或出卖人有通知陈志配合银行及时办理贷款手续，直至2018年5月2日宏晟公司才通知陈志在收到函件7日内到销售现场补齐所有按揭材料，陈志收到函件后，未能在7日内到销售现场补齐所有按揭材料，也未联系宏晟公司商讨如何付清房款事宜，直至宏晟公司起诉后，在二审期间的2019年4月16日才将剩余购房款42万汇至莆田市中级人民法院代保管账户，故2018年5月10日至2019年4月15日（计342天），应认定为陈志违约时间。违约金兼具补偿性和惩罚性两种功能，本案双方的商品房买卖合（预售）及补充协议规定了逾期付款违约金，但对符合交房条件的逾期交房违约金未作约定，根据合同公平原则，一审法院认为，补充协议第六条第（1）项第（3）目之约定偏高，应调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。陈志于2019年4月16日已全部交清房款，但宏晟公司至今未向陈志交付房屋及办理不动产登记手续，因双方没有约定符合交房条件但逾期交房的违约金，一审法院酌情确定逾期交房违约金按已付款的日万分之一计算，自2019年7月19日起计至实际交房之日止。综上所述，一审法院认为，宏晟公司与陈志签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方具有约束力，双方约定了逾期付款违约金，但对符合交房条件的逾期交房违约金未作约定，根据合同公平原则，补充协议第六条第（1）项第（3）目之约定偏高，应调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。一审法院酌情确定逾期交房违约金按已付款的日万分之一计算，自2019年4月17日起计至实际交房之日止。双方的其他不合理诉讼请求应于驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决：一、福建宏晟房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内将坐落于仙游县鲤南镇玉田社区居委会兰溪国际9#楼1102号商品房［商品房买卖合同（预售）编号：201604929］移交给陈志，并在交房后30日内将该商品房不动产登记证办理至陈志名下；二、福建宏晟房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付给陈志逾期交房违约金，违约金计算方法：自2019年7月19日起计至实际交房之日止，以购房总款534,646元为基数，按日万分之一计算；三、陈志在本判决生效之日起十日内支付给福建宏晟房地产开发有限公司逾期付款违约金，违约金计算方法：自2018年5月10日至2019年4月15日，以逾期付款420,000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；四、驳回陈志的其他诉讼请求；五、驳回福建宏晟房地产开发有限公司的其他反诉请求。本案受理费1150元，由陈志负担1000元，福建宏晟房地产开发有限公司负担150元；反诉费2404元，由陈志负担25元，福建宏晟房地产开发有限公司负担2379元。 本院二审期间，陈志没有提供新的证据。宏晟公司提供如下证据：1、业务回单，欲证明宏晟公司于2020年5月才收到陈志的剩余房价款42万元。2、客户回单凭证，欲证实陈志在一审申请的证人林某于陈志之后购房，但林某于购房后两个月就已经办理了银行贷款，可以证实陈志未配合办理按揭贷款手续，其违约事实客观存在。陈志质证认为：1、宏晟公司何时领取陈志的剩余房款是宏晟公司的行为，陈志于2019年4月16日就将42万元交至法院账户，应以此时间认定陈志交款时间。2、对客户回单的真实性没有异议，但不能证明宏晟公司主张的内容，林某的贷款获批是事实，但陈志的贷款没有获批也是事实，不能证明陈志没有配合办理按揭手续，不能以此主张陈志存在违约情形。 本院经审查认为：宏晟公司提供的业务回单、客户回单凭证可以证明宏晟公司收取案涉42万元房价款的事实以及林某办理按揭贷款的情况，但不能证明陈志未配合办理案涉房屋的按揭贷款手续。 经审理查明，陈志与宏晟公司对一审认定的事实均没有异议，但宏晟公司认为一审遗漏认定陈志的违约事实，事实上陈志自2016年7月16日起就已开始违约。对一审认定的事实，本院予以确认。 本院认为，根据陈志与宏晟公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，双方之间形成商品房预售合同关系，双方均应按照约定行使权利、履行义务。陈志在支付了案涉房屋的首付款后，于2019年4月16日将剩余购房款42万元支付至莆田市中级人民法院代保管账户，宏晟公司也已收取了该款项，故陈志已经履行了其支付购房款的义务，宏晟公司应当向陈志交付符合合同约定条件的房屋，但宏晟公司至今未交付案涉房屋，已经构成违约，应当承担相应的违约责任，一审法院判决宏晟公司将案涉房屋移交给陈志并办理相关权属证书是正确的。一审法院在陈志将剩余购房款支付给法院后预留合理期限，从2019年7月19日开始按全部购房款534646元为基数计算逾期交房违约金并无不当。至于逾期交房违约金的标准，一审法院根据公平原则认定该违约金按日万分之一计算亦无不当。陈志未按约付清所有购房款，亦构成违约，也应当承担相应的违约责任。案涉合同《补充协议》第六条第一项第5目条款约定，在银行按揭贷款未能办理的情况下，买受人即陈志应在出卖人即宏晟公司通知后30日内一次性付清未付的房价款，否则视为逾期付款。宏晟公司提供的证据不足以证明其有明确通知陈志一次性付清剩余购房款，一审法院以宏晟公司通知陈志补齐按揭材料的期限届满之日即2018年5月10日开始计算陈志逾期付款违约金并不恰当，但陈志对此未提出上诉，其在答辩状中也同意以该时间为起算点，故本院不予调整。因陈志于2019年4月16日才将剩余购房款42万元支付至法院代保管账户，故陈志的逾期付款违约金截止日期应当计算至2019年4月15日。因案涉合同约定的逾期付款违约金过高，一审法院酌情调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率计算并无不当。陈志与宏晟公司的上诉理由均依据不足，本院不予采信。 综上所述，陈志与宏晟公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决虽不恰当，但陈志并未提起相应的上诉请求，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回陈志、福建宏晟房地产开发有限公司的上诉，维持原判。 本案二审案件受理费3554元，由上诉人陈志负担1025元，由上诉人福建宏晟房地产开发有限公司负担2529元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王鹏程 审 判 员 许秋红 审 判 员 李 忠 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 黄周翔 书 记 员 黄慧萍 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。