天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0104民初14245号原告：天津市东丽区建设开发中心，住所地天津市东丽区利津路**。法定代表人：王富利，主任。委托诉讼代理人：刘凯，男，该中心科员。委托诉讼代理人：杨金钢，天津裕如律师事务所律师。被告：左轶，女，1984年12月8日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：宋恺，天津众磊律师事务所律师。第三人：天津市南开区凯华修脚店，住，住所地天津市南开区三潭东路**/div>经营者：郭春芬，女，1969年4月18日出生，汉族，住天津市南开区。第三人：杨宗华，男，1962年4月8日出生，汉族，住天津市河**。第三人：天津市南开区王艳灶具经营店，住所地，住所地天津市南开区三潭东路**-3iv>经营者：王艳，女，1991年7月12日出生，汉族，住天津市南开区。第三人：天津市南开区三塔烟酒商店，住所地天津，住所地天津市南开区三潭东路**-1>经营者：阎华宇，女，1994年10月7日出生，汉族，住天津市西青区。第三人：天津市南开区豫丰源烩面馆，住所地天津市南，住所地天津市南开区三潭东路**-2div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>经营者：陈钦，男，1989年3月6日出生，汉族，住天津市南开区。第三人：张兵兵，男，1992年10月20日出生，汉族，住天津市南开区。原告天津市东丽区建设开发中心（以下简称东丽开发中心）与被告左轶及第三人天津市南开区凯华修脚店（以下简称凯华修脚店）、杨宗华、天津市南开区王艳灶具经营店（以下简称王艳灶具店）、天津市南开区三塔烟酒商店（以下简称三塔烟酒店）、天津市南开区豫丰源烩面馆（以下简称豫丰源烩面馆）、张兵兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告东丽开发中心委托诉讼代理人杨金钢、被告左轶、第三人凯华修脚店的经营者郭春芬、第三人杨宗华，第三人王艳灶具店的经营者王艳，第三人三塔烟酒店的经营者阎华宇，第三人豫丰源烩面馆的经营者陈钦，第三人张兵兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东丽开发中心向本院提出诉讼请求：1.确认东丽开发中心、左轶于2017年7月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年8月21日解除；2.确认左轶与凯华修脚店、杨宗华、王艳灶具店、三塔烟酒店、豫丰源烩面馆、张兵兵分别签订的《房屋租赁合同》无效；3.判令左轶腾空并返还坐落于天津市南开区××路××号××层××底商；4.凯华修脚店、杨宗华、王艳灶具店、三塔烟酒店、豫丰源烩面馆、张兵兵承担连带腾房义务；5.本案诉讼费用由左轶负担。事实和理由：2017年7月1日，东丽开发中心与左轶签订《房屋租赁合同》，约定东丽开发中心将其所有的位于天津市南开区××路××号××层××底商出租给左轶从事经营活动，租期为5年，自2017年7月1日至2022年6月30日，年度租金为157000元，每六个月的首月支付半年的租金。双方在合同中特别约定“未经甲方同意乙方在租用期间，不得转租、转让房屋，如擅自转租，甲方有权对乙方及第三人提起诉讼，确定转租无效，收回该房屋，解除租赁合同，乙方及第三人所受损失与甲方无关”“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，不承担任何违约责任且不对乙方予以补偿：未经甲方同意擅自将房屋转租给第三人的”。合同签订后，东丽开发中心将房屋交付左轶使用，左轶向东丽开发中心支付租金。2019年7月，东丽开发中心在对房屋使用情况进行检查过程中，发现左轶将房屋隔断为六间，分别转租给他人经营使用，门牌分别显示为顺通汽车维修、河南烩面、三塔烟酒、前锋灶具、电动车行、凯华脚艺术。针对左轶的转租行为，东丽开发中心于2019年8月21日召集房屋相关承租人开会，并向与会承租人送交《解除房屋租赁合同通知函》，告知鉴于承租人存在转租行为，东丽开发中心向承租人发出解除合同通知，并要求承租人于2019年9月30日之前将房屋腾空并交还东丽开发中心。截至起诉之日，左轶仍未交还房屋，东丽开发中心为维护自身合法权益，故成讼。左轶辩称，不同意东丽开发中心的全部诉讼请求。左轶之父左庆生于2003年自东丽开发中心处承租案涉房屋，后左庆生将案涉房屋隔成六间进行转租。在累计16年的租赁期间，转租情况一直存续，并非近六个月内发生的事实，东丽开发中心并未向左轶或左庆生主张过解除合同。2017年7月，东丽开发中心、左轶续签租赁合同，续签时东丽开发中心理应对案涉房屋进行了解，其对案涉房屋隔断及转租事实默示认可。凯华修脚店述称，不同意东丽开发中心的全部诉讼请求，东丽开发中心、左轶签订《房屋租赁合同》，双方应当按照合同约定行使权利和履行义务。杨宗华、王艳灶具经营店、三塔烟酒商店、豫丰源烩面馆、张兵兵述称，不同意东丽开发中心的全部诉讼请求，东丽开发中心每隔2-3个月都到案涉房屋处进行防火安全检查，其对案涉房屋转租的事实清楚，且并未提出异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋坐落于天津市南开区XXX路XXX号，权利人为东丽开发中心。2017年7月1日，东丽开发中心与左轶签订《房屋租赁合同》，约定东丽开发中心为出租方，左轶为承租方，出租房屋为案涉房屋，面积为187平方米；租期自2017年7月1日起至2022年6月30日止，租期为5年；未经东丽开发中心同意，左轶在租用期间，不得转租、转让房屋，如擅自转租，东丽开发中心有权对左轶及第三人提起诉讼，确定转租无效，收回该房屋，解除租赁合同，左轶及第三人所受损失与东丽开发中心无关；左轶未经东丽开发中心同意擅自将房屋转租给第三人的，东丽开发中心有权单方面解除合同，不承担任何违约责任且不对左轶予以补偿。另查，案涉房屋早年被隔成6间房屋，左轶分别进行转租。截至法庭辩论终结，案涉房屋承租人分别为凯华修脚店、杨宗华、王艳灶具经营店、三塔烟酒商店、豫丰源烩面馆、张兵兵，租赁期限分别为2019年7月1日至2021年6月30日、2018年9月1日至2021年8月31日、2018年7月1日至2021年6月30日、2018年7月1日至2020年6月30日、2019年9月1日至2022年8月31日、2018年7月1日至2020年6月30日。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，东丽开发中心请求确认解除合同并返还案涉房屋，其依据是东丽开发中心与左轶关于“未经东丽开发中心同意，不得转租房屋，如擅自转租，东丽开发中心有权收回房屋，解除合同”的约定，但该约定并未就东丽开发中心如何行使解除权予以明确。东丽开发中心、左轶对案涉房屋转租事实无异议。本案争议焦点：一是东丽开发中心对左轶转租事实是否知情；二是东丽开发中心行使解除权是否符合法律规定。关于第一点。本案中，各方当事人均认可东丽开发中心对案涉房屋进行定期或不定期安全检查的事实。本院要求东丽开发中心向法庭提交由其保存的2018、2019年安全检查情况表，但东丽开发中心拒不提交，应承担不利后果。同时，本院对东丽开发中心负责安全检查的职工进行询问，该职工称其于2019年元旦（2019年1月1日）、春节（2019年2月5日）前对案涉房屋进行过安全检查。经本院现场调查，凯华修脚店、杨宗华、王艳灶具经营店、三塔烟酒商店、豫丰源烩面馆、张兵兵承租的案涉房屋外均装饰有明显的店名或字号，部分案涉房屋内显眼位置亦悬挂营业执照。左轶连续多年对案涉房屋进行转租，东丽开发中心在进行安全检查时，应当早已知悉案涉房屋状况及转租事实。关于第二点。东丽开发中心与左轶虽未就行使解除权的期限、方式等进行约定，但东丽开发中心理应在一定期限内及时行使权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。为督促当事人及时保护合法权益，维护交易的稳定性，该规定将出租人知道或者应当知道承租人转租，但在6个月内未提出异议的，推定为出租人同意转租。本案中，案涉房屋虽被左轶隔断成6间，并分别进行转租，但因东丽开发中心与左轶签订的《房屋租赁合同》约定的租赁标的物为案涉房屋整体，而非就6间隔间分别签订租赁合同，故在本案中不宜对案涉房屋割裂认定。从整体事实上来看，截至法庭辩论终结，左轶的系列转租是连续存在的事实；从法律后果上来看，左轶对任何一个隔间的转租均系对案涉房屋的转租。如前文所述，东丽开发中心明知左轶存在转租行为，但其未在法定除斥期间内提出异议，应推定为其同意转租，不能行使解除权。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回天津市东丽区建设开发中心的全部诉讼请求。案件受理费80元，由天津市东丽区建设开发中心负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  翟琛圳人民陪审员  魏 瑁人民陪审员  张振波二〇二〇年十一月十二日书 记 员  班耿齐附：本裁判文书所依据的法律条文的具体规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。