广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1303民初4945号原告：程必锋，男，汉族，1987年11月20日出生，住址：广东省东源县*****************，身份证号码：441************731。委托诉讼代理人：谢芳，广东九剑律师事务所律师。被告：惠州市惠阳区城市建设投资有限公司，住所地：惠州市惠阳区************。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：刘秀娟，系公司律师。第三人：惠州市惠阳区国有资产管理办公室，住所地：惠州市惠阳区**********。法定代表人：严某1。委托诉讼代理人：张雪冬，广东广法律师事务所律师。原告程必锋与被告惠州市惠阳区城市建设投资有限公司（以下简称惠阳城建投公司）、第三人惠州市惠阳区国有资产管理办公室（以下简称惠阳国资办）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，本院依法适用简易程序于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告程必锋委托诉讼代理人谢芳、被告惠阳城建投公司委托诉讼代理人刘秀娟、第三人惠阳国资办委托诉讼代理人张雪冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程必锋向本院提出如下诉讼请求：1、判决确认原告与第三人于2016年10月19日签订的《商铺租赁合同》无效；2、判决被告立即向原告返还履约保证金426171元以及利息（以426171元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算，从起诉之日开始计算至实际清偿时为止）；3、判决本案诉讼费用由被告承担。以上暂合计：426171元。事实和理由：原告与第三人于2016年10月19日就位于惠州市惠阳区**********（崇雅中学正门左侧）的出租、使用签订了《商铺租赁合同》（以下简称“合同”)。合同第一条第二款约定，租期从2016年12月1日起到2022年11月30日止。合同第三条第三款约定，原告签订租赁合同时，应向第三人缴纳相当于三个月租金的履约保证金共计426171元。2017年3月20日，第三人通知原告，根据区政府常务会议纪要（惠阳府纪[2016]35号）要求，第三人出租的物业按现状移交给了被告，通知内容部分如下：自2017年4月1日起，原告所承租物业的租赁合同中的出租房主体将变更为被告，租赁合同中的其他条款不变。在原告与第三人签订合同当日，原告即按约定向第三人缴纳了履约保证金共计426171元，后在合同履行过程中，因第三人及被告出租的物业无合法产权导致原告相关牌照一直无法办理，原告无法正常开展经营活动，原告迫于无奈于2019年11月1日将承租物业退回给了被告，但被告却不退还原告缴纳的履约保证金。原告认为，被告出租的物业，没有建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定以及相关法律法规规定，原告与被告签订的合同无效，因合同取得的财产，应当予以返还，故被告应当返还原告缴纳的履约保证金，多次协商未果，原告无奈，只得提起诉讼，望贵法院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。原告程必锋向本院提交如下证据：1、物业租赁合同；2、关于变更出租方主体的通知、区政府工作会议纪要；3、收款收据。被告惠阳城建投公司辩称，一、租赁物业是得到惠阳县人民政府的批准而建设，并具备《临时许可证》《惠阳县建筑许可证》《建筑工程施工许可证》《申请安排施工报告》《单位工程开工报告》及图纸，获得相应主管部门批准。1990年4月21日，惠阳县人民政府出具惠阳府办函〔1990〕27号文，批准建设租赁物业。惠阳县城镇规划局于1990年4月27日出具《临时许可证》，于1990年5月9日出具《惠阳县建筑许可证》；惠阳县建设委员会于1990年5月19日出具《建筑工程施工许可证》[惠施证（A138号）]。租赁物业于上述许可证有效期内施工建设，并具有《申请安排施工报告》《单位工程开工报告》及图纸。本案中，被答辩人主张2016年10月19日与区国资办签订的《商铺租赁合同》无效的理由是所涉租赁物业没有建设工程规划许可证。但答辩人提交的证据显示，租赁物业于1990年5月9日已获得惠阳县城镇规划局出具《惠阳县建筑许可证》等建筑所需的获批资料，且在有效期限内施工建设。租赁物业的建设具备当时法律、法规及政策所规定的条件，是合法有效的。故《商铺租赁合同》亦合法有效。二、答辩人具有经营管理租赁物业的合法权利。1990年2月27日，深圳宝丰企业贸易公司惠阳分公司向惠阳县人民政府报送《关于与崇雅中学合作开发“崇雅公寓”商品楼房的请示报告》。1990年3月25日，惠阳县淡水镇人民政府、惠阳县淡水经济发展公司联合向惠阳县人民政府报送《关于建设“宝丰花园”、“崇雅公寓”有关问题的请示》。1990年4月21日，惠阳县人民政府作出《关于建设“宝丰花园”和“崇雅公寓”有关问题的批复》（惠阳府办函〔1990〕27号），同意惠阳县淡水经济发展有限公司和惠阳宝丰公司合作建设崇雅公寓。其中，《关于与崇雅中学合作开发“崇雅公寓”商品楼房的请示报告》《关于建设“宝丰花园”、“崇雅公寓”有关问题的请示》均约定崇雅公寓底层全部永久归崇雅中学资产。根据《关于区级部门预算单位物业实行统收统管的通知》（惠阳府办〔2008〕268号）、《关于同意区新信资产管理办公室更名等问题的通知》〔惠编字〔8〕号),第三人在签署《商铺租赁合同》时具有合法的主体资格。根据《区政府工作会议纪要》（惠阳府纪〔2017〕1号）、《物业移交协议》《物业权属凭证交接明细表》《关于变更出租方主体的通知》，答辩人获得经营管理租赁物业的合法权利。三、被答辩人在租赁期限内书面申请提前解除《商铺租赁合同》且承诺自愿放弃履约保证金，该合同已于2019年9月25日解除。2016年12月1日，区国资办根据《商铺租赁合同》的约定将上述商铺移交给被答辩人使用，在被答辩人使用了接近3年之后的2019年9月5日，被答辩人向答辩人提交了书面的《关于崇雅路12间商铺提前解除合同的申请书》，该申请书申请事项的第1条为“我承诺自愿放弃本物业合同履约保证金共426171元”。2019年9月25日，被答辩人和答辩人的相关工作人员人员对解除租赁合同事宜进行了协商，并形成了书面的《会议签到表》，被答辩人在该签到表上签名确认。租赁物业移交时，双方还签署了《物业现场移交确认书》。根据《商铺租赁合同》第八条之规定，在租赁期间，被答辩人申请解除合同的，经答辩人同意后，被答辩人原交纳的履约保证金作为违约金归答辩人所有，双方对履约保证金早已通过协商一致方式处理完毕，被答辩人作为完全民事行为能力人，作出了真实的、不违反法律和社会公益的真实意思表示，其行为是有效的。四、被答辩人的行为违反了诚实信用原则。根据《商铺租赁合同》第二条约定可知，答辩人出租权凭证为《关于区级部门预算单位物业实行统收统管的通知》(惠阳府办〔2008〕268号)，被答辩人对此无异议，并承诺将来绝不以答辩人未取得租赁标的合法产权或没有出租权等理由主张合同无效或无权签订租赁合同，否则，答辩人或相关司法机构均可不予采纳，届时，被答辩人也同意放弃该权利。被答辩人作为完全民事行为能力人理应对所作承诺承担责任。在被答辩人的《民事起诉状》中提及的“因第三人及被告出租的物业无合法产权导致原告相关牌照一直无法办理，原告无法正常开展经营活动”及“多次协商未果”均不属实，被答辩人未能提供证据予以证明，被答辩人的行为违反诚实信用原则。综上，被答辩人的诉求没有事实依据，亦没有法律支撑，不应得到支持。被告惠阳城建投公司向本院提交如下证据：1、临时许可证、惠阳县建设许可证、建设工程施工许可证、申请安排施工报告图纸；2、请示报告、有关问题的请示、有关问题的批复；3、关于区级部门预算单位物业实行统收统管的通知、关于同意区新信资产管理办公室更名等问题的通知；4、交易公告、产权交易竞价结果通知书；5、区政府工作会议纪要、物业移交协议、物业权属凭证交接明细表；6、《关于崇雅路12间商铺提前解除合同的申请书》、会议签到表、物业现场移交确认书。第三人惠阳国资办述称，被答辩人的诉求没有法律及事实依据，不应被支持，理由如下：一、答辩人在签订《商铺租赁合同》时，具有相应主体资格及对租赁物业管理等权益。深圳宝丰企业贸易公司惠阳分公司于1990年2月27日向惠阳县人民政府（现惠州市惠阳区人民政府）提出《关于崇雅中学合作开发“崇雅公寓’商品楼房的请示报告》，后惠阳县淡水镇人民政府、惠阳县淡水经济发展公司又于1990年3月25日向惠阳县人民政府提出《关于建设“宝丰花园”、“崇雅公寓”有关问题的请示》，惠阳县人民政府于1990年4月21日作出《关于建设“宝丰花园”和“崇雅公寓”有关问题的批复》惠阳府办函[1990]27号，同意淡水经济发展公司与深圳宝丰企业贸易公司惠阳分公司合作建设崇雅公寓。此外，《关于崇雅中学合作开发“崇雅公寓”商品楼房的请示报告》及《关于建设“宝丰花园”、“崇雅公寓”有关问题的请示》对建成后的崇雅公寓底层资产（含本案租赁物业）权益约定归惠州市惠阳区崇雅中学。2009年6月，答辩人根据《关于区级部门预算单位物业实行统收统管的通知》惠阳府办[2008]268号的要求，由惠州市惠阳区崇雅中学将本案租赁物业交接给答辩人实行统收统管。此外，根据《关于变更出租方主体的通知》，自2017年4月1日起，本案租赁物业由被告统一经营管理，答辩人也已于2017年3月20日向被答辩人履行了变更出租方主体及与合同后续履行相关的告知义务。故，答辩人在2016年10月19日签订《商铺租赁合同》时，具有相应主体资格及对租赁物业管理等权益。二、租赁物业已取得《惠阳县建筑许可证》、《建筑工程施工许可证》，并具备《申请安排施工报告》、《单位工程开工报告》，获得了相应主管部门批准建设。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被答辩人主张《商铺租赁合同》无效的理由是所涉租赁物业没有建设工程规划许可证，但依据答辩人提供的证据可以清楚显示：本案所涉租赁物业早已于1990年5月9日取得(〈惠阳县建筑许可证》，再于1990年5月19日取得《建筑工程施工许可证》，并于证件有效期内施工建设，具备当时法律、法规及政策所规定的条件并进行了报备、获得了相应主管部门批准建设，是合法、合规的，且《商铺租赁合同》已被被答辩人在长达3年之久的时间里所实际履行而没有对此提出异议，属合法、有效。三、《商铺租赁合同》具备其他生效要件且详细约定了各方权利义务。根据《商铺租赁合同》第二条约定可知，答辩人出租权凭证为：《关于区级部门预算单位物业实行统收统管的通知》（惠阳府办【2008】268号文），且答辩人在签订《商铺租赁合同》时已向被答辩人告知租赁物业的基本情况，被答辩人知晓且无异议，并承诺将来绝不以答辩人未取得租赁标的合法产权或没有出租权等理由主张合同无效或无权签订租赁合同，否则，答辩人或相关司法机构均可不予采纳，届时，被答辩人也同意放弃该权利。故，被答辩人作为完全民事行为能力人理应对所作承诺承担责任。此外，被答辩人主张租赁商铺因无合法产权导致相关牌照一直无法办理的理由也是不成立的。根据《商铺租赁合同》第四条可知：被答辩人需自行负责办理工商、税务登记手续及严格执行消防部门的有关规定。此外，根据答辩人提交的《证明》里的内容，也能清楚的体现出答辩人已在2017年2月23日向被答辩人出具《证明》，履行了协助办理相关营业执照的义务的事实。四、本案所涉《商铺租赁合同》早已于2019年9月25日解除，相关问题早已处理完毕，彼此间早已不存在任何争议。根据《关于崇雅路12间商铺提前解除合同的申请书》及《会议签到表》可知:2019年9月5日，被答辩人单方主动向被告提出书面申请，要求提前解除2016年10月19日签订的《商铺租赁合同》，同时自愿放弃合同履约保证金共426171元并对后续事宜做了具体约定。后，2019年9月25日，由被告主持会议，确认同意被答辩人单方主动要求提前解除2016年10月19日签订的《商铺租赁合同》、自愿放弃合同履约保证金共426171元的申请并由参会人贝（包括被答辩人）签名确认。故，有关《商铺租赁合同》及履约保证金事宜早已通过协商一致方式处理完毕，且不存在欺诈、胁迫等无效或可撤销情形，为自愿达成，真实、合法有效并已履行完毕。故，被答辩人的诉求违背了意思自治、诚实信用原则，不应被支持。综上所述，被答辩人的诉求于法无据、于理不合，不应被支持。第三人惠阳国资办向本院提交如下证据：1、请示报告、有关问题的请示、批复、惠阳府办函[1990]27号；2、惠阳府办[2008]268号、惠阳区实行部门预算单位土地、房产交接登记表、惠编字[2009]8号；3、关于变更出租方主体的通知；4、惠阳县建筑许可证、建筑工程施工许可证、图纸、申请安排施工报告、单位工程开工报告；5、交易公告；6、证明；7、提前解除合同的申请书、会议签到表。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月5日，第三人惠阳国资办通过报纸发布涉案商铺等租赁的《交易公告》；2016年10月17日，惠州市惠阳区********出具《产权竞价结果通知书》，确认原告程必锋通过网络竞价为惠州市惠阳区**********的租赁受让方。2016年10月19日，第三人惠阳国资办（甲方，出租方）与原告程必锋（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》，约定，原告将位于惠州市惠阳区**********（崇雅中学正门左侧，面积约429平方米）出租给原告使用；甲方出租权凭证，根据《关于区级部门预算单位物业实行统收统管的通知》（惠阳府办[2008]268号）文统收的商铺；对甲方前列出租凭证，乙方无异议，并确认前列凭证足以证明甲方拥有本合同租赁标的的合法出租权；将来绝不以甲方未取得租赁标的合法产权或没有出租权等理由主张合同无效或甲方无权签订租赁合同；租赁期限6年即从2016年12月1日至2022年11月30日止，2016年12月1日至2016年12月31日为装修期，装修期内免收租金，计租时间为2017年1月1日起；租赁标的交付时间为2016年12月1日；月租金142057元，第四年起增加10%；租金按月支付；签订本合同时，乙方应向甲方交纳相当于三个月租金的履约保证金426171元；乙方没有违约或合同期满乙方缴清所有款项的，在乙方清场迁出一个月后，履约保证金以不计息方式全额退还；租赁期间如乙方申请解除合同的，经甲方同意后，乙方原缴纳的押金作为违约金归甲方所有等等。合同签订当天，第三人惠阳国资办已按约定将租赁商铺交付给原告程必锋使用，原告程必锋依约向第三人惠阳国资办支付履约保证金426171元及后续租金，第三人惠阳国资办于2016年10月19日向原告程必锋出具《收款收据》，收程必锋租房押金426170元。涉案商铺属于崇雅公寓的商铺之一，建设单位为深圳宝丰企业贸易公司惠阳分公司和惠阳县经济发展公司。建设单位为“崇雅公寓”和“宝丰花园”的建设于1990年4月21日得到惠阳县人民政府的书面批同意复。其时的惠阳县城镇规划局于1990年4月27日出具《临时许可证》“同意崇雅公寓基建工程，费用已收取，占地面积陆仟柒佰平方米…此证可作放线开工使用”；并于1990年5月9日出具《惠阳县建筑许可证》：建设单位为惠阳宝丰实业公司，工程名称为“崇雅各种大楼”，建筑面积为23000平方米。1990年5月19日，崇雅公寓的建设取得其时的惠阳县建设委员会的《建筑工程施工许可证》。建设单位惠阳县经济发展公司和深圳宝丰企业贸易公司惠阳分公司分别于1990年2月、3月向其时的惠阳县人民政府提交的关于建设“崇雅公寓”的请示，均明确“崇雅公寓”底层全部永久作为校方资产，归校方所有。2008年12月，惠州市惠阳区人民政府办公室出台《关于区级部门预算单位物业实行统收统管的通知》，各预算单位物业的产权收归区政府所有，委托新信资产管理办公室统收统管。2009年9月，惠州市惠阳区机构编制委员会下发文件《关于同意区新信资产管理办公室更名等问题的通知》，同意惠阳区新信资产管理办公室更名为“惠阳区国有资产管理办公室”即第三人惠阳国资办，主要负责区国有资产的管理工作。2017年1月3日惠州市惠阳区人民政府出台《会议纪要》（惠阳府纪[2017]1号），要求第三人惠阳国资办将其管理的包括涉案商铺在内的国有资产转由被告惠阳城建投公司统收统管。2017年1月20日，被告惠阳城建投公司根据区政府会议纪要通知，接受包括涉案商铺在内各国有资产的管理。2017年3月20日，第三人惠阳国资办向原告等租户发出《关于变更出租方主体的通知》，通知自2017年4月1日起，本案租赁物业由被告惠阳城建投公司统一经营管理。被告惠阳城建投公司确认已收取原告程必锋向第三人惠阳国资办交纳的履约保证金426171元。2019年9月5日，原告程必锋以“生意难做且竞价远远超出市场价格”为由向被告惠阳城建投公司提交《关于崇雅路12间商铺提前解除合同的申请书》。被告城建投公司经研究同意提前解除合同、没收原告自愿放弃的保证金426171元，并于2019年9月25日主持召开会议，原告在《会议签到表》上签名。2019年11月1日，原被告签订《物业现场移交确认书》，原告程必锋承诺所交纳的保证金不予退还、租金交至2019年10月31日并交清水电、管理费等费用。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。与原告程必锋签订《商铺租赁合同》的另一方虽是第三人惠阳国资办，但经主体变更且告知原告后，出租方主体已变更为被告惠阳城建投公司。涉案商铺的建设，其时的惠阳县城镇规划局已出具《临时许可证》和《惠阳县建筑许可证》，已取得建设工程规划许可证。原告认为涉案工程未取得建设工程规划许可证，应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定请求确认《商铺租赁合同》无效，没有事实依据，本院不予支持。原告程必锋与第三人惠阳国资办签订的《物业租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应认定合同合法有效，对原、被告均具有法律约束力；原告程必锋向被告惠阳城建投公司提交的《关于崇雅路12间商铺提前解除合同的申请书》，已征得被告惠阳城建投公司的同意，且双方以召开会议形式确定后办理了涉案物业的移交手续，故应认定原被告商铺租赁合同已经解除。原被告协商解除涉案商铺租赁合同是原被告真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力；原告承诺放弃履约保证金，现请求被告返还履约保证金及利息，有违诚实信用原则，其请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告程必锋的全部诉讼请求。案件受理费3846元（已减半），由原告程必锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  詹俐儒二〇二〇年十一月九日书记员  郭晓燕吴泽苑