北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初3054号原告：张涛，男，1993年5月28日出生，汉族，住山东省招远市。原告：靳虹钰，女，1990年3月18日出生，汉族，住北京市房山区**。二原告共同委托诉讼代理人：管爽，北京市常鸿律师事务所律师。被告：北京稻香四季房地产开发有限公司，住所地北京市房山区康泽路**院**楼****408。法定代表人：周鹏，董事长。委托诉讼代理人：王小康，男，该公司法务。原告张涛、靳虹钰与被告北京稻香四季房地产开发有限公司（以下简称稻香四季公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张涛、靳虹钰的委托诉讼代理人管爽，被告稻香四季公司的委托诉讼代理人王小康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张涛、靳虹钰向本院提出诉讼请求：1.要求被告以总房款为基数，按每日万分之二的标准，向原告支付自2019年11月1日至房屋符合交付条件之日止的逾期交房违约金；2.要求被告返还原告自2019年11月1日至房屋符合交付条件之日止的物业费；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月5日，原、被告签订《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》(以下简称预售合同)，约定原告购买位于北京市房山区XX镇XX街区1号楼3层3单元302室房屋。原告向被告支付了全部购房款1578765元，同时缴纳物业费3793.8元。原告入户后发现所购房屋不符合双方所签买卖合同第十二条第（二）款约定的交付条件，被告未按照合同约定和建设方案完成小区内公用基础设施和公用服务设施工程建设，其配套设施未达到《北京市新建商品房住宅小区与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》的要求，无法保障住宅正常使用。时至今日燃气、供暖等设施亦未达到交付条件，致使原告无法正常使用该房屋。被告在未取得竣工验收备案登记，分户验收备案表以及未通燃气、暖气的情况下，欺瞒业主，强制向业主交房的行为，违反法律规定，应属无效交房。综上，被告的行为严重违反法律、法规以及合同约定，给原告造成重大损失。现诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告稻香四季公司辩称：不同意原告的诉讼请求。房屋供暖和燃气未达到合同约定的交付条件非被告自身原因造成，被告不构成违约，亦不应当承担逾期交房的违约责任；被告已经尽最大努力协调相关单位，并积极与原告沟通协商以尽快解决燃气和供暖问题；原告主张返还已缴纳的全部物业费于法无据，且与事实不符；燃气和供暖已于2019年12月19日正式满足合同约定的交付条件，后续供暖和燃气问题应由原告与第三方供暖公司和燃气公司自行解决；原告享受了物业服务，要求退还物业费缺乏事实和合同依据。当事人围绕事实请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了预售合同，约定原告向被告购买位于房山区XX镇XX街区XX-X-02、XX-X-06地块（房山轨道交通XX站X地块）XX-X-02地块1#楼3层3单元-302号房屋一套，预测建筑面积87.58平方米，总价款1576440元。出卖人应当在2019年10月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《住宅工程质量分户验收表》。合同第十三条市政基础设施和其他设施的承诺约定，供暖于2019年10月31日达到使用条件；燃气管道于该商品房交付时，即2019年10月31日铺设完成并达到燃气公司规定的通气条件。如果在约定期限内未达到条件，双方同意由出卖人采取其他方式保证买受人之正常生活使用，使用过程中产生的能源消耗费用按照国家有关部门规定的使用消耗单价标准计算，由买受人承担按照本合同约定标准产生的费用部分，超过部分由出卖人承担。如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件的强制性规定或因政府部门有关机构合法的强制性行为而引起延误的，出卖人可以据实予以延期，并无须承担违约责任。非出卖人自身原因导致上述市政基础设施在房屋交付后不具备使用或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任。出卖人有责任有义务协调相关单位解决存在的问题，直至上述市政基础设施达到使用条件，出卖人已尽到协调义务仍未能解决的，出卖人不承担责任。由于出卖人违约导致逾期未达到使用条件的，按照第十四条第一款处理。合同第十四条逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。签订上述合同后，原告向被告支付了全部购房款1578765元。涉案房屋所在楼栋于2018年12月7日进行了工程竣工验收备案，于2018年11月23日取得了《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》，于2019年4月3日取得了《房屋面积测算技术报告书》。2019年9月6日，涉案房屋所在小区锅炉房施工工程通过了工程验收。原、被告于2019年10月29日办理了房屋交接手续。办理房屋交接手续时，该房屋燃气、供暖未达到合同约定的交付条件。该房屋所涉及的燃气工程于2019年12月19日通过工程竣工验收。涉案房屋所在楼栋于2019年12月23日开始供暖。涉案房屋所在项目系采用BOT锅炉房自供暖，燃气达到通气条件是供暖达到使用条件的前提。诉讼中，被告出示了《工程竣工验收备案表》、《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》、《房屋面积测算技术报告书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》、北京市有线广播电视信号开通单、饮用水检测报告、供电工程竣工验收申请单等，用以证明房屋达到了合同约定的交付条件。此外，被告提交了《北京市房山区XX镇XX街区XX-X-02、XX-X-06地块（房山轨道交通XX站X地块）住宅混合公建及二类居住用地国有建设用地使用权出让挂牌文件》、《轨道交通房山线XX站X地块天然气供应咨询方案》、《北京稻香四季房地产开发有限公司长阳镇综合天然气供应规划方案》、《北京市规划和国土资源管理委员会房山分局关于中粮京西祥云红线外天然气管线工程、房山区轨道交通北广阳城一级开发项目4号地块10千伏军留庄路迁改工程规划设计方案审查会议纪要》、《项目规划变更申请审批表》等用以证明燃气、供暖延期达到合同约定的条件非被告原因所致，原告对此不予认可。本院认为，原告与被告签订的预售合同为双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。根据合同约定，由于出卖人违约导致燃气、供暖逾期达到使用条件的，按照逾期交房责任处理。基于合同相对性原则，现被告存在燃气、供暖方面的逾期，应当按照合同约定的标准向原告支付违约金。由于涉案房屋所涉及的燃气工程于2019年12月19日通过了工程竣工验收，小区锅炉房施工工程已于2019年9月6日通过工程验收，涉案项目系采用BOT锅炉房自供暖，待燃气具备通气条件，供暖即达到使用条件，故2019年12月19日应当为违约金计算的截止日。被告辩称系因供气规划变更导致燃气、供暖的逾期，但被告在取得涉案项目国有土地使用权之前曾于2014年5月向燃气公司咨询过供气方案，该供气方案中写明该供气方案有效期暂定为2年，被告应当知晓供气方案随周边环境变化而存在变更的可能性。被告受让国有土地使用权及开发建设、销售房屋时亦应当充分考虑到红线外市政规划及建设情况。故现供气方案及规划变更不属于被告可以免责的事由，且是其与案外人的法律关系问题，不应当影响本案原告的合同利益。原告要求被告返还物业费的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，对于原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。被告合理的抗辩意见，本院予以采纳；不合理的抗辩意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：一、北京稻香四季房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张涛、靳虹钰给付逾期交房违约金15471.9元；二、驳回张涛、靳虹钰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费283元，由张涛、靳虹钰负担90元（已交纳），由北京稻香四季房地产开发有限公司负担193元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  佟 淑审 判 员  肖金良人民陪审员  张德志二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  孔博浩