贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8965号上诉人（原审被告）：李兴武，男，1976年12月10日出生，布依族，住贵州省册亨县。被上诉人（原审原告）：深圳市住宅物业管理有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人：李东升，职务：董事长。委托诉讼代理人：赵腾飞，男，1988年8月20日生，汉族，住贵州省盘州市，系公司员工。委托诉讼代理人：余政海，河北英利律师事务所律师。上诉人李兴武因与被上诉人深圳市住宅物业管理有限公司（以下简称：深圳住宅物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初3309号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李兴武上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、上诉人购买房屋后并未实际进行居住，不会用到公共活动空间，而且被上诉人提供管理物业不合格，导致上诉人住宅门锁被撬，屋内堆满垃圾，故上诉人不应该承担物业费和违约金。物业费标准不应该超过政府指导价，被上诉人诉请的物业费标准过高，应当予以调整。二、本案的诉讼时效已过，上诉人对经过诉讼时效部分的物业费和违约金不应该承担责任。被上诉人主张向上诉人的房屋张贴过物管催收单，但因上诉人并未实际入住，被上诉人不能证明其所张贴的催收单已经送达。被上诉人出具的采用“第三方智能平台”向上诉人发送的催收短信，系其单方制作的表格，并不能证明已经送达了上诉人。即使采信被上诉人提交的“第三方智能平台”向上诉人发送的催收短信证据，发生诉讼时效中断的时间应当为2017年9月25日，上诉人只应该承担2017年9月25日之后的物业费。被上诉人深圳住宅物业公司辩称，上诉人以没有实际入住及未提供服务等原因拒绝缴纳物业管理费，不仅损害了已缴费业主的利益，还导致了物业质量下降，形成恶性循环，最终损害的是全体广大业主的利益，故上诉人的该上诉理由不能成立。其次，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。在于绿地联盛国际业主委员会这个案件，在终审法院未判决之前，实际上一直由我公司提供服务，关于诉讼时效的问题，一审我方已经提交了相关证据，并且有诉讼中断的情形，不存在已经过期。绿地联盛国际业主委员会发出解除合同的通知，在2020年10月5日正式离开绿地联盛国际小区，故在此之前的物业费我方有权收取。深圳住宅物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2014年5月1日至2020年2月29日的物业管理费65,177元，并按每日0.3％支付违约金至支付完毕之日止。2、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第1项诉讼请求变更为：判令被告向原告支付2014年5月1日至2020年7月31日的物业管理费69,832.5元，并按每日0.3%支付违约金至支付完毕之日止。一审法院经审理认定事实如下：2013年1月15日，被告李兴武与绿地集团签订了商品房买卖合同，购买了绿地集团开发的绿地联盛国际10号楼10-0405号房（建筑面积206.9㎡），该合同中约定物业服务企业为上海科瑞物业管理发展有限公司（以下简称上海科瑞公司），物业费标准为4.5元/㎡。2014年3月21日被告李兴武办理了收房手续，签署了深圳住宅物业公司领取资料表，填写了业主资料表，在该资料表中预留了自己的联系电话：13****＊6100，并在《业主临时公约》承诺人一栏签字。从收房至今，被告未办理装修入住，也从未向原告交纳过物业管理费。2013年3月19日，原告深圳住宅物业公司与绿地集团签订《前期物业服务合同》，约定由原告为绿地联盛国际小区提供物业管理服务。同时合同约定物业服务收费选择包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准为办公楼4.9元／月/㎡（不含能耗）、公寓式办公楼1.98元／月/㎡、商业4.9元／月/㎡（不含能耗）、公寓式办公楼裙房3.9元／月/㎡（不含能耗），未能按时缴纳物业服务费用的按欠费金额0.3％/日支付违约金。之后，原告入场开始为案涉物业提供物管服务。庭审中，原告出示了照片一张，该照片显示拍摄于2015年5月12日，原告表示其于当日将物业费催收单张贴在案涉门牌边，诉讼时效中断。另外，原告还提交了富其软件截屏一份，以证实其从2017年9月25日起每隔二至三月就会向被告138＊＊＊＊6100号码发送催收短信，系统还会显示是否发送成功的状态并返回结果。催收短信内容为：“尊敬的10-0405业主，您累计欠物管费XX元，电费（欠）XX元，请到管理处缴纳或致电87989087咨询，谢谢！”。2017年9月25日所发送催收短信状态为“发送成功”，发回结果为“提交成功”。2019年6月28日发送时状态为“发送失败”，返回结果为“剩余条数不足”。一审法院认为：本案的争议焦点在于：一、原告主体资格问题？二、物业费、违约金标准问题？三、诉讼时效是否中断的问题？关于焦点一：被告称其与房开公司签订的商品房合同上约定的是上海科瑞公司，并非原告，故原告主体不适格。经查，原告表示科瑞公司因故未能接手案涉物业的物管工作，后房开公司重新招标，原告竞标成功，并与房开公司签订前期物业服务合同，此解释合理，原告此后也确实为案涉物业提供了物业服务。被告在接收案涉房屋时，还签署了领取资料表，该表格已经明确表示物业服务企业就是本案原告。综上，原告主体适格。关于焦点二，原告称自己并未使用案涉物业、楼道、电梯等公共面积，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”以及第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，被告应当及时足额缴纳费用。前期物业服务合同对全体业主具有约束力。被告所签署的《商品房买卖合同》和《业主临时规约》中均明确记载案涉房屋的物管费标准为4.5元/月/㎡。故被告应当按此标准支付物管费。关于违约金标准，原告要求按照合同约定的0.3%日之标准计算，该标准高达108%/年，超过了合理的范围，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，一审法院酌情按照6%/年之标准予以计算。焦点三，2015年5月12日，原告将物管费催收单张贴在案涉房屋门上，但案涉房屋至今未装修入住，原告并无确切证据证实该催收单已经送达被告，故不发生诉讼时效中断的效力。2017年9月25日起，原告开始用第三方智能办公平台，向原告发送催收短信，短信内容已经明确包含了催收物管费金额内容，该系统反馈中有成功也有失败，可信度较高。被告称该短信为原告单方制作，三性均不予认可，但其本人是非常容易调取自己的短信记录的，其反驳对方主张，却未提供有效证据予以证实，故一审法院认定原告在2017年9月25日发送短信催收物管费用导致诉讼时效中断。综上，2014年5月1日至2015年9月25日期间的物管费用，因已经超过了诉讼时效，不予支持。2015年9月26日至2020年7月31日期间的物管费为：4.5元/月/㎡×206.9㎡×58个月=54,000.9元。违约金为：4.5元/月/㎡×206.9㎡×（0+57）÷2×58×6%÷12=7,695.13元（通过等差数列求和公式计算）。2020年8月1日后的违约金，以未付款为基数，按照6%/年之标准，计算至款项付清为止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李兴武于本判决生效之日三日内向原告深圳市住宅物业管理有限公司支付2015年9月26日至2020年7月31日的物业管理费54,000.9元及违约金7,695.13元，并以未付款为基数，从2020年8月1日起，按照6%/年之标准继续计算违约金直至款项付清为止。二、驳回原告深圳市住宅物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取714元，由被告李兴武负担。二审中，上诉人与被上诉人均向本院提交了证据，本院组织双方进行了质证，并记录在卷。一、上诉人向本院提交了（2019）黔0115民初12426号、（2020）黔01民终3378号民事判决书，拟证明绿地联盛国际业主委员已于2018年9月17日与被上诉人终止了物业服务关系，并且已得到法院的认可，从通知到达之日起被上诉人没有权利再收取物业管理费。被上诉人质证称，真实性合法性予以认可，但是关联性不予认可，被上诉人在该组证据未终审判决结果未出之前，一直持续对该小区提供物业服务，因此上诉人的证据达不到其证明目的。二、被上诉人向本院提交了：化粪池清理服务合同、装修垃圾清运合同、消防设施保养合同、电梯保养合同、地下停车场防水维保合同、银行流水电子回单，拟证明：1、被上诉人在2020年10月5日之前一直持续对观山湖区绿地联盛国际公共区域的设施设备的进行维护和保养；2、证明被上诉人在2020年10月5日之前一直持续对观山湖区绿地联盛国际提供物业管理服务。上诉人质证称，对本组证据三性不予认可，因为该协议上诉人并没有享受到服务而且有些合同是在业委会已经向被上诉人送达终止服务合同通知书之后签订的，所以我认为该组合同是无效的，而且上诉人于2013年购买了该物业，之后也提交一年的物管费，由于被上诉人没有提供相应的服务，上诉人多次要求被上诉人对该物业进行维修维护，再入住，但是由于物业管理严重混乱导致其他业主将上诉人的门锁全部敲坏，将所有装修垃圾清理在上诉人的物业里面，导致上诉人无法进行装修入住。双方有矛盾，之后也没有进行装修入住，物业管理也没有进行清理，之后在上诉人收到被上诉人起诉书以后，才接到隔壁一家企业电话，询问是否装修入住，实际上装修垃圾是在被上诉人起诉以后，物业才请人把里面的装修垃圾进行清运的，因此我方认为我们并没有享受到任何物业管理服务。而且被上诉人行为导致上诉人的损失，上诉人购买该物业花了一百六十多万，闲置这么多年而是因为被上诉人行为导致不能入住，因此我方有权要求对方承担相应损失，根据合同相对性原则，我方没有享受到该等服务，对一系列防水、清运等合同三性不予认可。三、被上诉人向本院提交了观山湖区金华园街道办事处关于要求深圳市物业服务有限公司贵州分公司履行管理义务的通知。证明：观山湖区金华园街道办事处要求被上诉人在绿地联盛国际业委会物业服务合同纠纷案件未有最终判决之前继续履行绿地联盛国际小区内物业服务管理义务。事实上证明了为小区提供了物业服务。上诉人质证称，对第二组证据，对合法性。关联性不予认可，首先该贵阳市观山湖区金华园街道办事处对被上诉人下的通知，是要求被上诉人对该小区进行服务，1、物业服务是物业管理公司和业主之间达成的权利义务关系，而不是行政干预，是否由被上诉人进行维修管理和提供服务，应该是上诉人和被上诉人之间的约定，所以该通知是严重违法的，侵害了上诉人的合法权益，剥夺了上诉人选择物业管理公司的权益，再次，被上诉人是否提供相应的服务，上诉人并没有感受到，双方之间从2014年发生争议至今，从来没有装修入住，没有享受到任何服务，所谓的物业管理服务是由物业管理公司对业主方提供服务以后才能享受到相应的权利也就是收取物业费的权利。四、被上诉人向本院提交了关于绿地联盛国际小区电费缴纳问题专题会议纪要、关于绿地联盛小区电费调价及公共区间整治问题专题会议纪要【观信专议（2019）2号】、观山湖区金华园街道办事处关于要求深圳市住宅、观山湖区绿地联盛居委会发给关于整改辖区所有楼栋环境卫生及完善硬件设施的工作联系函、金华街道绿地联盛国际创文整改工作专题会议纪要（2020年7月24日）、贵阳市公安局观山湖分局新世纪派出所工作联系函、观山湖区金华园街道办事处工作联系函、贵阳欣和逸居物业管理有限公司致业主公开信，拟证明：1、在2018年10月1日至2020年9月30日期间，针对绿地联盛国际小区出现的问题，观山湖区有关政府部门多次组织绿地联盛业委会与深圳市住宅物业管理有限公司召开专题协调会议，根据双方协商一致达成的结果，被上诉人有权继续按照前期服务合同履行物业管理服务的义务，被上诉人与绿地集团（贵阳）置业有限公司签订的《前期物业服务合同》并未终止。依据绿地联盛国际业委会与被上诉人之间在政府部门主持协调下达成的意见，可以佐证绿地联盛国际小区业主业委会代表全体业主对被上诉人继续提供物业管理职责是认可的，对双方在（2020）黔01民终3378号终审判决生效前继续履行合同义务达成了合意，双方之间的权利义务并没有终止。2、为避免被上诉人与联盛业委会在诉讼期间无物业服务公司管理造成绿地联盛国际小区出现管理混乱，垃圾无人清扫、安保无人值守、消防无人监管等情形的出现，观山湖区金华园街道办事处也多次要求被上诉人在与联盛业委会物业服务合同纠纷案件未有最终判决之前继续履行绿地联盛国际区城内物业服务管理义务。3、在2020年10月5日，在观山湖区金华园街道办事处主持下根据贵阳市中级人民法院作出的（2020）黔01民终3378号民事判决被上诉人正式退出绿地联盛国际区城内物业服务管理服务，同日，新的物业公司贵阳欣和逸居物业管理有限公司进驻绿地联盛国际小区开展物业服务。4、被上诉人并无拒绝退场行为，而是在相关政府机构协调和指示下，在政府部门、绿地联盛国际小区业主委员会、绿地联盛国际小区业主多方认可同意的情况下，为保障民生以及小区管理秩序运行平稳，继续履行物业管理职责，被上诉人在在2018年10月1日至2020年9月30日期间履行该管理职责过程中也投入了大量的人力、物力、财力，因此，上诉人作为联盛业主应当按照约定支付物业管理费。上诉人质证称，对于第一组证据不予认可，与本案无关，因为该证据证明的是电费的催缴以及街道办事处与深圳市住宅物业管理有限公司之间的关系，但是街道办事处不能以行政行为影响上诉人与被上诉人之间的合同关系，且上诉人并没有实际入住，没有享受到被上诉人所提供的服务，反而因为被上诉人没有尽到管理职责导致上诉人所购置的物业存在脏乱差的行为。不仅墙壁渗水，导致房间被其他物业装修的垃圾填满，因为上诉人并没有实际入住，所以所谓的电费催缴与本案无关，对被上诉人提交的证据证明目的不认可。五、被上诉人向本院提交使用申请（表一）、住宅专项维修资金使用申请表（表二）、绿地联盛国际小区业主委员会民事起诉状和法院开庭传票，拟证明2019年12月30日，因绿地联盛国际小区9号楼3层（37）户给排水问题需要使用维修基金进行维修，请求被上诉人履行物业管理职责，协助该部分业主向绿地联盛国际小区业主委员会和贵阳市住房和城乡建设局申请维修基金，亦可佐证绿地联盛国际小区业主和绿地联盛国际小区业主委员以及相关政府部门均认可并要求被上诉人的按前期物业合同约定履行物业管理职责。上诉人质证称，与本案无关，其申请维修的是与本案无关的其他物业，所以不能作为本案的证据使用，对被上诉人提交的证据证明目的不认可。六、被上诉人向本院提交绿地联盛国际小区业主委员会民事起诉状和法院开庭传票，拟证明绿地联盛国际小区业主委员会于2020年7月16日起诉被上诉人履行物对联盛小区的消防整改义务。联盛业委会因在被上诉人在与其物业服务合同纠纷案件终审判决未有判决之前，达成了继续履行前期物业服务合同的合意，仍然认可被上诉人的物业管理资格，故要求被上诉人继续履行物业管理义务。被上诉人亦始终履行相关物业管理义务以及消防设施维保义务，未曾有恶意占场管理之行为。七、被上诉人向本院提交了化粪池清理服务合同、装修垃圾清运合同、消防设施保养合同、电梯保养合同、地下停车场防水维修合同、被上诉人对绿地联盛国际公共区域的设施设备提供维修保养和垃圾清理所支付款项部分银行流水电子回单、被上诉人向贵阳金阳供电局支付电费明细表及银行流水回单（14804584.40元）、被上诉人向贵阳北控水务有限责任公司支付税法明细表及银行流水回单（979867.06元），拟证明被上诉人在2020年10月5日撤场之前一直依约持续对涉案小区公共区域的设施设备的进行维护和保养，依约履行物业管理义务。并对此期间的物业管理投入了大量的资金成本、人力成本。被上诉人在观山湖区金华园街道办事处的指示下，为维护联盛小区管理稳定、保障小区住户、商户民生，垫付了大量的公共区域电费，水费，在贵阳市创建文明城市期间还加大了对物业管理的投入。上诉人质证称，从该起诉状可以看出，被上诉人的管理水平和质量相当差，而且在2018年5月14日，被省人民政府办公厅作出挂牌整改，在整改是在业委会发出解除与被上诉人服务合同之前发生的，该起诉状不能证明被上诉人有权向上诉人收取物管费。对被上诉人提交的证据证明目的不认可。经质证，对于双方提交的证据，因无反证证明该证据不实，本院对真实性予以认定。经二审审理查明，本院（2020）黔01民终3378号民事判决于2020年9月25日作出。贵阳欣和逸居物业管理有限公司于2020年10月16日作出《致业主公开信》，载明该公司自2020年10月5日进驻涉案小区开展物业服务管理工作。其余查明的事实与一审判决认定事实一致，本院予以确认。本院认为，依据最高人民法院《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，涉案《前期物业服务合同》对上诉人具有约束力，上诉人应履行交纳物业服务费的合同义务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，上诉人以自己未实际居住为由拒交物业服务费的理由不成立，本院不予采纳。对于上诉人称其住宅门锁被撬等问题，涉及侵权责任纠纷，上诉人应依法主张权利。被上诉人物业费定价标准是否过高，涉及涉案小区全体业主利益，应由涉案小区权利机构依法主张权利。故，上诉人所持相应上诉理由，本院不予采纳。对于本案诉讼时效问题，一审法院认定被上诉人于2017年9月25日向上诉人发送催收短信产生了诉讼时效中断的法律效力并无不当，故，自该日之前两年期间即2015年9月26日至2017年9月25日期间的物业服务费，因诉讼时效的中断，应自2017年9月25日起重新计算诉讼时效，至被上诉人2020年5月9日提起诉讼，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”之规定，未满三年诉讼时效，一审法院对自2015年9月26日起的物业服务费予以支持符合法律规定，依法应予维持。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费收取1428元，由上诉人李兴武负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 姜彦宏审判员 颜 云二〇二〇年十一月二十四日书记员 彭良久