北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初7224号原告：邹广，女，1984年2月6日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告邹广与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹广之委托诉讼代理人林琳、被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹广向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令解除2015年12月13日，原、被告之间签订的关于绿地朗山X-X、X-X1、X-X2、X-X3、X-X4、X-X5、X-X6、X-X7、X-X8室的合同关系；2．依法判令被告退还原告房款共计830313元（以830313元为基数，自2015年12月18日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率计算利息；自2019年8月20日至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；3．依法判令被告退还原告更名费18万元；4．请求依法判令被告赔偿原告房屋差价194598元；5．诉讼费由被告负担。事实及理由：2015年12月13日，绿地公司在没有预售许可证的情况下，与原告签订X-X、X-X1、X-X2、X-X3、X-X4、X-X5、X-X6、X-X7、X-X8室房屋的《绿地密云朗山选房确认单》，建筑面积均为56．51平方米，成交单价均为15789．37元，原告交纳每套房屋的房款92257元，后原告将房屋出售给其他购房人，并向被告支付了每套房屋2万元更名费，因绿地公司原告未更名成功，2017年3月份，因北京市限购政策，其他人房人与原告均丧失购房资格，其他购房人将原告诉至法院，要求解除与原告之间的合同关系。现原告要求解除与被告之间的合同关系，因被告违规销售给原告造成了损失，同时要求被告退还更名费和赔偿损失。绿地京纬公司辩称，1．在解除双方合同关系的前提下同意退还原告X、X1、X2、X3、X4、X5、X6、X7、X8房屋每套房款92257元，不同意支付利息，不同意其他诉讼请求；2．双方签订的选房确认单系双方真实意思表示，合法有效，属于商品房预约合同，约定待具备签订正式预售合同的条件后由双方另行签订网签预售合同，绿地公司并没有隐瞒相关事实；3．选房确认单约定能否签订正式的网签预售合同，具备不确定性，且约定了救济手段，说明绿地公司并没有恶意、没有过错，双方合同无法继续履行是受北京市限购政策影响，双方均无过错，因此，法院如认定需要支付利息，应从合同解除之日的第二日起算，不应从款项交纳之日起算；4．本案涉诉房屋价格发生了贬损，原告不存在房屋差价损失，如法院认定存在损失，应按照原告所交纳款项占总房款的比例进行确定损失；由于各房屋的坐落、位置、楼层、朝向均不相同，本案应对房屋价值进行价格评估，其他房屋的评估价格在本案中不具有参照性；5．密云法院于2020年7月17日作出的（2020）京0118民初336号民事判决书驳回原告关于房屋差价损失的诉讼请求，密云法院应遵循该判决确定的裁判理由和结果，做到同案同判；6．原告向案外人出售涉案房屋与被告绿地公司无关，相应的不利后果均由原告自行承担，生效判决已做出认定；7．对于涉诉房屋，被告从未进行过更名操作，原告也从未要求被告进行过更名，原告主张的每套房屋更名费2万元，不是被告收取，被告方也从没有委托其他第三方收取，被告方没有向原告退还或赔偿该更名费的义务。如实际收取方涉嫌合同诈骗或其他刑事犯罪，建议人民法院移交公安机关进行处理，但确与被告方无关。本院经审理认定事实如下：2015年12月13日，邹广与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，该协议载明买受人为邹广，销售房号X-X、X-X1、X-X2、X-X3、X-X4、X-X5、X-X6、X-X7、X-X8，建筑面积均为56．51平方米，成交单价均为15789．37元/平方米。2015年12月18日，邹广向绿地京纬公司支付购房款830313元。后邹广将涉案房屋售予案外人，并向绿地京纬公司支付18万元更名费。2019年3月14日，密云区人民法院作出（2019）京0118民初799号民事判决书判决邹广返还张建购买X-X房屋房款及利息。2019年5月15日，密云区人民法院作出（2019）京0118民初1993号民事判决书判决邹广返还平莉购买17-103房屋房款及利息。2019年5月20日，密云区人民法院作出（2019）京0118民初4950号民事判决书判决邹广返还李博楠购买17-104房屋房款及利息。2018年9月11日，密云区人民法院作出（2017）京0118民初8788号民事判决书判决邹广返还刘立松购买17-105房屋房款及利息。2019年8月19日，密云区人民法院作出（2019）京0118民初460号民事判决书判决邹广返还吴海新购买17-106房屋房款及利息。2019年3月7日，邹广与季晓玉达成和解协议，邹广退还季晓玉购买17-107房屋的购房款。2019年3月12日，邹广与张博伟达成和解协议，邹广退还张博伟购买17-108房屋的购房款。2019年3月14日，密云区人民法院作出（2019）京0118民初801号民事判决书判决邹广返还曹阳购买17-110房屋房款及利息。2019年4月24日，密云区人民法院作出（2019）京0118民初4948号民事判决书判决邹广返还宗雪梅购买17-111房屋房款及利息。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取744套房屋的预付款，总金额17370．6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068．54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863．84元。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。在本院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，本院委托北京华天通房地产评估有限公司对密云区绿地朗山13-1519号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地朗山13-1519号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。13-1519号房屋与本案涉案房屋相类似。上述事实，有当事人陈述、绿地密云朗山选房确认单（公寓）、收据、中国建设银行个人活期账户交易明细、民事起诉状、开庭笔录、渠道押房名单、退房协议、转账凭证、和解协议、（2019）京0118民初4913号民事判决书、（2019）京0118民初799号民事判决书、（2019）京0118民初1993号民事判决书、（2019）京0118民初4950号民事判决书、（2019）京0118民初8788号民事判决书、（2019）京0118民初460号民事判决书、（2019）京0118民初801号民事判决书、（2019）京0118民初4948号民事判决书等证据材料在案佐证。本院认为，邹广与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3．26”购房政策，邹广丧失购买涉案房屋的资格，该协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现邹广向绿地京纬公司支付购房款830313元，对于邹广要求绿地京纬公司退还购房款830313元并支付利息的诉求，正当合理，本院予以支持。利息的起算本院根据邹广实际给付购房款的时间予以确定。关于邹广要求绿地京纬公司退还每套房屋更名费2万元的主张，邹广向本院提交了向丁海清支付更名费的转账手续，在本案中绿地京纬公司称没有委托丁海清收取过更名费，该笔款项没有支付到绿地京纬公司账户，但在本院审理的（2019）京0118民初4913号案件中，被告认可收到过更名费2万元，绿地京纬公司未提交其他相关证据加以证明，故对被告的辩解本院不予采纳。关于房屋差价损失，绿地京纬公司在销售涉案房屋过程中，将商业办公类房屋宣传为居住用途，存在虚假宣传，对《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》履行不能存在明显过错，其应就邹广因该协议履行不能遭受的损失承担赔偿责任。故邹广要求绿地京纬公司赔偿房屋差价损失的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持，具体数额参照与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值，由本院根据选房确认单记载的建筑面积及成交单价予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条规定，判决如下：一、解除邹广与绿地集团北京京纬置业有限公司就绿地朗山X-X、X-X1、X-X2、X-X3、X-X4、X-X5、X-X6、X-X7、X-X8房屋形成的商品房预约合同关系；二、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还邹广购房款八十三万零三百一十三元并支付利息（利息以八十三万零三百一十三元为基数，自二○一五年十二月十八日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内退还邹广房屋更名费十八万元；四、绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿邹广房屋差价损失十九万四千五百九十八元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千八百二十二元，由绿地集团北京京纬置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张福军二〇二〇年十一月二十二日法官助理 周 悦书 记 员 单丽超