北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初21263号原告（反诉被告）：刘贵兰，女，1976年11月8日出生，汉族，住四川省遂宁市船山区。委托诉讼代理人：赵海娇，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丛丛，北京市炜衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：高远，男，1965年10月1日出生，汉族，住湖北省黄冈市黄州区。原告刘贵兰与被告高远房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵海娇、王丛丛，被告高远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，1.确认原、被告于2019年7月19日签订的《餐饮店铺租赁合同》无效；2.判令被告向原告返还押金42.5万元及利息（自2019年11月1日至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）；3.判令被告向原告返还房屋租金85万元及利息（自2019年10月16日至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）；4.判令被告赔偿原告各项损失979774.5元（含加盟费、设计费、装饰装修损失、企划费、交通费、人工费、施工费、运营损失等）；5.判令被告返还租赁房屋内台式机电脑1台（含主机、显示器）。事实和理由：2019年7月19日，原、被告签订《餐饮店铺租赁合同》（以下简称涉案合同），被告承诺拥有合法出租权，并负责承租方正常经营所需证照等。被告出租的房屋系违建、自建房屋、未取得建设工程规划许可证，涉案合同系无效合同。被告系过错方，应向原告返还押金、租金，并赔偿原告各项经济损失。被告辩称，2019年12月9日，被告口头答辩意见：不同意原告的全部诉讼请求。位于北京市东城区东直门内大街×号房屋（以下简称涉案房屋）正在正常经营。2019年7月19日，原告找到被告要求承租涉案房屋，被告向原告出示了6个房本原件并告知其地下室及二层是自建，并告知原告2016年簋街整改将三层拆除，保留了二层及地下室，整个簋街的整改是通过法院判决的形式进行的。原告表示已经通过中介看过多次，原告明知涉案房屋只有一楼有房本，其他都是自建。原告明知房屋有自建的情况下，依然与被告签订了涉案合同。原告经营一个月后，因经营不好，故原告要求解除合同。被告要求原告支付保证金，原告未缴纳。被告要求原告支付保证金时，原告才提出自建问题，原告还威胁找城管对自建房屋进行拆除。被告告诉原告该情况不是只有被告一家，所有簋街都是这样的。合同中明确约定不能转让，被告表示如果原告经营不下去，被告同意其转让出去；如果有人承租，被告同意将保证金及押金退还原告。2019年10月25日，原告给被告发信息要求10月28日交接房屋。2019年10月30日，原告与被告员工进行了交接，交接时中介公司的人也在场。涉案房屋于2019年7月30日交付给原告，原告实际占用房屋3个月。涉案房屋空置了一个半月后，由被告继续经营。原告的损失与被告无关，被告的房屋可以正常经营。涉案房屋里有装修，原告应赔偿被告厨房及装修损失。2020年8月28日，被告书面答辩意见：1、原告未按涉案合同约定支付押金20万元，违约在先；2.被告于2019年7月29日将涉案房屋交付原告，原告于2019年10月30日因经营不善，单方违约撤走；3.原告单方违约，造成被告房屋空置7个月，造成被告巨大经济损失；4.原告将经营不善的商业风险全部转嫁给被告，严重影响社会正常商业运行及簋街餐品品牌形象；5.原告等人多次以拆除违建威胁被告；6.涉案房屋证照齐全，可以正常经营；7.原告生意亏损，故意毁约；8.原告明知涉案房屋状况，因生意不好，单方毁约；9.原告在告知书中主张的费用与起诉状主张的金额不一致，系无理要求；10.原告明知涉案房屋大部分是自建房屋的情况下，原告的经营好坏与涉案房屋本身没有任何关系。被告向本院提出反诉诉讼请求，1.判令原告向被告支付租金及房屋占用费424999元；2.判令原告向被告支付7个月房屋空置损失991666元；3.判令原告向被告交纳押金20万元；4.判令原告赔偿被告装修及设备费126万元；5.判令原告恢复被告正常经营状态。事实和理由：2019年7月19日，原告在明知涉案房屋大部分为自建的情况下，与被告签订涉案合同，约定原告租赁被告涉案房屋，租金为每年170万元，租赁期自2019年8月15日至2024年8月14日。2019年7月29日，原告接收涉案房屋。经营期间，原告未经被告允许擅自将涉案房屋内的设备及厨房设备予以拆除，造成原告损失。原告至今欠付被告租金及保证金20万元。针对被告的反诉，原告辩称，1.涉案合同违反法律强制性规定系无效合同，原告已将涉案房屋返还被告，被告无权主张租金及押金；2.原告于2019年8月16日至2019年10月30日实际使用涉案房屋，但被告系过错方，无权要求原告支付租金及房屋占用费；3.被告收房后对涉案房屋重新装修后对完经营至今，被告主张房屋空置损失以及恢复正常经营状态没有事实及法律依据；4.原告对涉案房屋重新装修，未损害装修及设备。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下，被告系坐落于北京市东城区东直门内大街×号****及****房屋所有权人，建筑面积共计65.2平方米，房屋产权证号为X京房权证东字第XXXX号及XXXX号。2019年7月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订涉案合同约定：甲方将拥有合法所有权的涉案房屋出租给乙方作为餐饮店铺经营使用；商铺坐落于北京市东城区东直门内大街×号，涉案房屋建筑面积400平方米；租期5年，自2019年8月15日至2024年8月14日；甲方应于2019年8月1日前将房屋腾空交付乙方，甲方给与乙方15天装修免租期；乙方应付押金42.5万元（相当于三个月租金），证照保证金20万元；第一年租金为170万元，逐年递增；租金每6个月支付，首期租金于2019年8月1日前付清；合同到期或解除，甲方应于租赁关系终止且房屋交割清楚、乙方结清经营期间费用后，2天内退还押金和证照保证金；甲方按合同签署时房屋现状交付乙方，乙方按合同期满时现状交付甲方，不必恢复原状。合同签订后，被告依约向原告交付涉案房屋。2019年7月20日，原告向被告支付证照保证金20万元、三个月租金（押金）42.5万元。2019年8月1日，原告向被告支付房租65万元。原告于2019年8月1日开始对涉案房屋进行装修、改造，后原告在涉案房屋经营班花串串香餐饮。2019年10月15日，原告向被告发送解约通知书。2019年10月30日，原、被告交接涉案房屋，被告将涉案房屋收回，双方签署交接清单。2019年12月中旬，涉案房屋由被告继续经营。2019年11月1日，原告以租赁合同纠纷为由起诉被告；2020年8月25日，被告以租赁合同纠纷为由反诉原告。本院认为，原、被告签订的涉案合同，名为餐饮店铺租赁合同，根据合同条款约定的权利义务关系，本院认定涉案诉争合同属于房屋租赁合同，并依职权变更本案案由为房屋租赁合同纠纷。根据审理查明的事实，涉案房屋包括正式产权房屋建筑面积共计65.2平方米，其余300余平方米均为自建房。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。一审法庭辩论终结前，被告未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故涉案合同因租赁标的违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。原告要求确认涉案合同无效，有事实及法律依据，本院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告明知房屋大部分为自建房，仍对外出租涉案房屋，存在明显过错；原告在双方签订合同过程中，应对涉案房屋的产权性质有所了解，但原告未尽注意义务并盲目装修经营涉案房屋，亦应承担相应的过错责任。原告要求判令被告向原告返还押金42.5万元，有事实及合同依据，本院予以支持；原告要求被告支付相应利息，依据不足，本院不予支持。原告要求判令被告向原告返还租金85万元，其中含证照保证金20万元，鉴于原告已经实际占用房屋并实际经营3个月，租金应折抵房屋占用费，本院将根据原告实际使用房屋及双方过错程度等情况酌定；原告要求被告支付相应利息，依据不足，本院不予支持。原告主张被告赔偿各项损失，本院对原告的上述诉讼请求予以支持，但原告主张金额过高，本院将结合证据、合同剩余期限、双方过错程度并考虑涉诉房屋的后续使用等情况酌定。原告要求判令被告返还租赁房屋内台式机电脑1台，证据不足，本院不予支持。被告要求判令原告向被告支付房屋占用费424999元，被告主张金额并无不当，本院予以支持；被告的其他反诉请求，与涉案合同的约定不符，与被告答辩意见中自认事实相悖，且依据不足，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百一十三条，第二百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告刘贵兰与被告高远于二Ｏ一九年七月十九日签订的《餐饮店铺租赁合同》无效；二、被告高远于本判决生效后七日内返还原告刘贵兰押金42.5万元；三、被告高远于本判决生效后七日内返还原告刘贵兰租金（含证照保证金）42.5万元；四、被告高远于本判决生效后七日内赔偿原告刘贵兰各项损失42.5万元；五、原告刘贵兰支付被告高远房屋占用费424999元（已折抵租金）；六、驳回原告刘贵兰的其他诉讼请求；七、驳回被告高远的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24838.2元，由原告刘贵兰负担12419.1元（已交纳）；被告高远负担12419.1元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内支付给原告）。反诉案件受理费14907元，由反诉原告高远负担7453.5元（已交纳）；反诉被告刘贵兰负担7453.5元（被告已交纳，原告于本判决生效后七日内支付给被告）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵飞二〇二〇年十一月六日书记员  邵蕾