四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1521民初5083号 原告：邓祖英，女，1944年11月15日生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：刘应巧，四川胜邦律师事务所律师，执业证号××。 委托诉讼代理人：徐杨清，四川胜邦律师事务所实习律师。 被告：宜宾天金金属材料有限公司，住所地宜宾市翠屏区二二四东风居委会**，统一社会信用代码91511502720852703T。 法定代表人：魏常金,执行董事。 委托诉讼代理人：黄泽辉，四川宏成律师事务所律师，执业证号××。 原告邓祖英与被告宜宾天金金属材料有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓祖英及其诉讼代理人刘应巧、徐杨清、被告宜宾天金金属材料有限公司的诉讼代理人黄泽辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓祖英向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告向原告支付被告尚欠的房屋租金79000元（2020年1月尚欠7800元，2、3、4、5月每月均欠17800元，合计79000元）及按照每月37800元支付至被告腾房完毕之日；2.请求人民法院依法判决被告支付原告违约金23700元；3.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更诉讼请求，要求支付租金到2020年8月份，一共116400元，违约金变更为34920元。事实与理由：2015年7月5日，原告邓祖英与被告宜宾天金金属材料有限公司签订《房屋出租协议》。前述协议约定：1.租金支付方式，2015年5月1日起至2015年10月31日止前三个月租金按25300元月计算，签订协议后一次付清，共计75900元。2015年11月起每月租金按36000元/月计算，租金以后每三个月支付一次，先交后用，在每月底前支付。根据情况经双方协商每满三年涨租金5%。2.以上条款双方共同遵守，违约以上条款，按本协议执行租金金额双倍赔偿。在协议履行过程中，双方达成口头协议，租金月付，先付后用。按照前述协议的约定（租金每三年涨5%），2020年的租金为37800元/月（36000元/月×5%+36000元/月=37800元/月）。自2020年1月起，被告宜宾天金金属材料有限公司多次以资金周转困难为由，多次未足额支付每月租金。2020年1月的租金仅支付了30000元整，2020年2月、3月、4月、5月的租金均仅支付了20000元整，原告多次要求被告补齐应交的租金，被告均口头承诺等资金周转后，将一并补齐。原告基于对被告的信任，也多次给予了被告一定宽限期，但被告至今未将欠交的租金补齐。综上所述，被告的行为己严重损害原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，具状起诉。 被告宜宾天金金属材料有限公司辩称，原告未将租房协议内的全部房屋交付被告，现被告要求原告交付其余房屋。在双方签订租赁合同时，原告与其女儿陈翠华、被告一起签订的租房协议。此后租金是由陈翠华收取后交付给原告，原告在收据上签字后再返回给被告。租房过程中协商事宜都是被告与陈翠华代理处理的。2020年新冠肺炎疫情期间，被告向陈翠华提出减少房租，陈翠华同意按20000元/月计算房租。陈翠华每月收取20000元后交付给原告，原告也在收据上签字表示收到房租，且未提出异议。故双方达成的协议是按20000元/月收取房租，被告实际履行了给付义务。关于三年过后涨5%房租，前提是要经双方协商，现双方没有协商涨5%房租，故原告要求涨房租没有事实依据。根据协议约定租金实行先交后用约定，被告于2019年12月已向原告交了2020年1月租金36000元，其后于2020年1、2、3、4、5、6已向原告交付了2-7月租金130000元，其中2月租金为30000元，其余个月为20000元。请求驳回原告的诉讼请求。 原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了举证质证，对双方无争议的证据，本院予以确认。对双方有争议的证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年7月5日，邓祖英（甲方）与宜宾天金金属材料有限公司（乙方）负责人魏常金签订《房屋租赁协议》，约定：一、甲方同意将位于南岸商贸路117号，注：翠屏区人民法院民事调解书“（2000）翠屏民初字第759号”的财产分割协议中的门面、厂房、院坝场地，属邓祖英分得的财产出租给乙方经营使用；二、租赁期从2015年8月1日起租至2025年7月30日止；三、租金支付方式：2015年8月1日起至2015年10月31日止前三个月租金按25300元／月计算，签订协议后一次性付清，共计75900元。从2015年11月份起每月按36000元计算；租金以后每三个月支付一次，先交后用，在每月底前支付。根据情况经双方协商每满三年涨租金5%；四、甲乙双方的权利义务：1.甲方在合同规定的租赁期限起，将三间门面及厂房院坝交付给乙方使用；2.甲方为乙方协调办理注册手续及相关证明文件……。房租租赁协议尾部双方签名下面注明“附：法院调解书，财产分割协议、南龙公司分房产简易图、土地证、规划建设证复印件各1份，以上复印件由甲方提供”。协议附件四川省宜宾市翠屏区人民法院（2000）翠屏民初字第759号民事调解书协议内容为：陈高贵与邓祖英自愿离婚。协议附件“财产分割协议”载明：一、陈高贵在宜宾市××龙实业有限公司的股权由邓祖英分得，南龙公司的所有资产属邓祖英所有；二、高县南龙塑料泡沫制品厂的所有资产属邓祖英所有；三、坐落在宜宾市北通道民航××楼××号住房、别克轿车（川Ｑ0××××）由陈高贵分得；四、坐落在宜宾市××岸商贸路的房屋作如下分割：1.陈平分得三楼一号住房一套，临街门面三间（一、二、三）；2.陈翠华分得××楼××号住房一套，临街门面一间（九号）；3.陈万平分得××楼××号住房一套，临街门面一间（八号）；4.陈万洪分得四楼一号住房一套，临街门面一间（十号）；5.陈万军分得××楼××号住房一套，临街门面一间（六号）；6.其余房屋全部属邓祖英所有；五、本协议及商贸路房屋分配示意图经双方按印侯生效。在协议附件分房示意图中载明：1、陈高贵投资四十万元，分二套住房、三间门市；邓祖英投资三十五万元，分住房一套、二间门市和楼梯间门市；陈玉华投资三十五万元，分住房一套、门市三间……。签订房屋租赁协议时，邓祖英的女儿陈翠华在场，天金公司负责人魏常金将首期租金75900元交付给邓祖英。签订协议后，邓祖英将相应房屋交付给乙方宜宾天金金属材料有限公司使用。关于后期租金的收取，邓祖英让女儿陈翠华代收，由陈翠华收取后交付邓祖英，由天金公司先出具收据，陈翠华将租金和收据交付邓祖英，邓祖英收到租金后，因其不识字，就在收据上按手印表示收到租金，再由陈翠华将收据返回后交给天金公司。双方协商确定，天金公司按月将房租交付给陈翠华，由陈翠华转交给邓祖英后，由邓祖英在收条上按手印表示收到房租。2019年12月，天金公司给付2020年1月房租36000元。2020年1月，天金公司给付2020年2月的房租30000元。2020年2月28日，天金公司给付2020年3月的房租20000元，在收款收据上载明：宜宾天金金属材料有限公司3月份房租，说明：经双方协商，因房屋面积未交完和疫情原因，房租降为2万元／月，邓祖英在收款收据上按了手印。2020年3月31日、4月30日、5月30日、6月30日，天金公司按2万元／月的标准支付给邓祖英2020年4、5、6、7月的房租费，邓祖英在3月31日、4月30日、5月30日的收款收据上按了手印。审理中，天金公司提出已按2万／月的标准支付了2020年8月、9月的租金，邓祖英确认已收到8、9月租金各2万元。 另查明，2012年12月29日，四川省宜宾市××龙实业有限公司、陈高贵、邓祖英、陈玉华、陈翠华、陈万洪、陈万平签订《南龙实业公司分配房屋财产情况》，对南龙公司的门市及房屋进行分配，载明：门市分配情况如下：陈玉华门市三间、邓祖英门市两间、陈万军门市一间、陈万平门市一间、陈翠华门市一间、陈万洪门市一间、陈高贵门市三间；房屋分配情况如下：院子中间坝子公用，坝子周围的底楼（除陈翠华北楼通道左手办公室和西楼楼梯间）属于邓祖英所有。 2015年12月13日，宜宾天金金属材料有限公司向邓祖英发出逾期交房催收函，要求邓祖英将商贸路117号临街面一幢的二楼一层（约250多平方米）、该楼后面老二楼一层（约200平方米左右）、进院坝左手二楼一层（约280平方米左右）的房屋交付在2016年1月1日前给宜宾天金金属材料有限公司。陈翠华在该逾期交房催收函上签字，但邓祖英未在该签收函上签字或按手印。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告邓祖英与被告宜宾天金金属材料有限公司签订的《房租租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行合同义务。双方于2015年7月签订房屋租赁协议，在签订协议后，原告邓祖英将房屋交付给了被告使用。被告宜宾天金金属材料有限公司抗辩称其没有得到全部的租赁房屋，但从其提交的证据看，在2015年12月13日，其向邓祖英发出逾期交房催收函，要求邓祖英在2016年1月1日交付剩余房屋，但邓祖英并未按照逾期交房催收函上的要求交付房屋，被告宜宾天金金属材料有限公司没有采取其他措施，要求交房或者变更合同内容。从2016年1月到2020年1月疫情爆发之前，双方均是按照原本交付的房屋及合同约定的租金履行的合同。被告宜宾天金金属材料有限公司并未向原告邓祖英提出房屋未完全交付，故对其抗辩称原告邓祖英未交付完房屋的抗辩意见，本院不予采纳。本案争议焦点在于，被告宜宾天金金属材料有限公司在收款收据上注明“经双方协商，因房屋面积未交完和疫情原因，房租降为2万元/月”，原告邓祖英在收到房租2万元后，在收款收据上按手印的行为，是否构成双方在涉疫情期间对租赁合同内容的变更。2020年2月新冠肺炎疫情已经爆发，各种商业活动受到限制，服务业、商品零售业等受到的影响较大，被告宜宾天金金属材料有限公司在此情形下提出减免部分房租，符合客观实际。虽原告邓祖英称自己并不识字，不知道收款收据上的内容，但被告天金金属材料有限公司将收款收据和房租2万元交付陈翠华，由陈翠华交付给邓祖英时，邓祖英应当明知房屋租金是按照2万元收取的，其并未明确表示不同意，至少其应当向陈翠华表达不同意减少租金的意见，由其将意见转达给被告宜宾天金金属材料有限公司。但原告邓祖英在收到2万元房租后，在收款收据上按惯例按了手印，由陈翠华将收款收据交还给了被告宜宾天金金属材料有限公司，并未让陈翠华转达其不同意减租的意见。且在其后的3、4、5月份，双方均是按照2万元/月房租执行，邓祖英并未向被告宜宾天金金属材料有限公司提出异议。故可以推定双方对涉疫情期间房租协商为按2万/月标准支付。因房租租赁协议明确载明“根据情况经双方协商每满三年涨租金5%”，在双方未协商达成协议前，房租租金不应当上涨。故对原告邓祖英要求被告宜宾天金金属材料有限公司按37800元的标准补齐房租的诉讼请求，本院不予支持。对原告邓祖英要求被告承担违约责任的问题，因被告并未存在违约行为，故对该诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第七十七条规定，判决如下： 驳回原告邓祖英的诉讼请求。 案件受理费1177元（已减半收取），由原告邓祖英负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  袁洪林 二〇二〇年十一月十六日 书记员  易 洁