北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0113民初9925号原告（反诉被告）：孙一，男，1991年10月28日出生，汉族，户籍所在地吉林省公主岭市，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：许振海，北京大成律师事务所律师。被告（反诉原告）：董洁民，女，1964年2月20日出生，汉族，户籍所在地西安市碑林区，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：沈小丽，北京市炜衡律师事务所律师。原告（反诉被告）孙一与被告（反诉原告）董洁民房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）孙一及其委托诉讼代理人许振海，被告（反诉原告）之委托诉讼代理人沈小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙一向本院提出诉讼请求：1.确认原告和被告签订的《商铺租赁合同》于2020年5月17日终止；2.判令被告返还押金30000元和2020年1月26日至4月19日的房租共计人民币72000元及利息(以72000元为基数，自2020年5月17日起至实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3.判令被告支付原告922元垃圾清理费；4.判令被告支付原告维权合理费用6000元；5.判令被告给付原告装修残值26626元；6.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年6月20日，原告和被告签订《商铺租赁合同》，合同约定原告租赁被告位于顺义区×镇×庄村东×#商业用房×层×房屋(以下简称出租屋)，面积115.11平方米，租赁期限为2018年7月20日至2023年7月20日，租金每年18万元，房屋用于美术馆经营。合同签订后，原告支付了3万元押金。房租交到2020年4月19日。2020年1月16日北京市教委通知暂停校外培训机构线下培训活动。2020年1月30日，原告通过微信联系被告，申请北京市政府暂停校外培训机构线下培训活动这段期间的租金免除，被告同意。2020年3月4日晚8点，因北京市政府未恢复北京市校外培训活动，导致美术馆无法经营，原告微信通知被告终止《商铺租赁合同》，费用结算，接着原告与被告电话沟通了终止合同的事宜，被告说有时间再谈结算费用的事。2020年3月9日，被告微信通知原告3月10日配合新租户看房，并同意原告在3月10日面谈结算费用。2020年3月10日当天，原告向被告提出结算费用的事情，被告提出要回去确认下费用，当天并未结算。因被告之前同意免租金，原告并未腾空出租屋，被告也未要求原告支付租金。原告发现被告在出租屋玻璃上贴了出租房屋的信息。2020年3月14日原告再次约被告结算费用，被告答复没有时间，会提前约原告时间，但被告一直未联系原告。2020年5月13日，被告通过微信发给原告费用结算表，告知原告只免除了一个月租金，押金抵了租金，仅同意退还7500元。5月17日原告搬离，被告上锁。因被告在1月30日时同意免除政府通知暂停校外线下培训活动期间的房租。合同终止后，被告应退还3万元押金和2020年1月26日至4月19日期间的租金约42000元。原告无奈提起诉讼。被告董洁民辩称：一、原告2020年5月17日系单方强行搬离承租房屋，原告与答辩人双方所签订的《商铺租赁合同》并没有因此而解除。双方签订的《商铺租赁合同》解除期限应为2020年6月4日。1.根据原告与答辩人签订的《商铺租赁合同》第二条可知，原告租赁房屋的用途（目的）系商铺使用，租赁期限为五年，新冠疫情的发生并没有导致原告不能使用商铺，因此原告不具有《商铺租赁合同》的单方解除权。2.原告于2020年3月4日向答辩人提出解除合同的请求，答辩人根据双方签订的《商铺租赁合同》第四条第5项“乙方提前不租需至少提前3个月口头告知甲方”的约定，于2020年5月13日晚通过费用结算方式回复原告，合同于2020年6月4日终止，因此双方签订的《商铺租赁合同》解除期限为2020年6月4日。二、答辩人出于善意，同意给了原告1个月的免租期。原告所支付的租金和押金除去已经使用完毕的费用外，尚不足于赔偿答辩人的实际损失，对此答辩人将提起反诉。1.2020年1月30日原告与答辩人商议的疫情期间免租的前提是“待政府政策解禁，美术馆可以正常营业后再开始计算”，即双方商谈疫情期间免租的前提是《商铺租赁合同》的继续履行。而原告于2020年3月4日即向答辩人提出终止合同的请求，因此，免租的前提已不存在，原告已无权要求答辩人免租。另，原告所提出的“政府政策解禁”“美术馆可以正常营业”已经具备条件，北京市人民政府于2020年1月31日即出台了《北京市人民政府关于在新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间本市企业灵活安排工作的通知》，在做好防护的条件下，自2020年2月10日即可灵活安排工作，鼓励线上办公，据答辩人了解到，美术培训也完全可以由线下培训转为线上培训。综上，答辩人给原告1个月的免租期，完全是出于善意。2.自原告3月4日向答辩人提出解除合同请求时，答辩人为了防止损失扩大，即开始招租，然至今房屋仍没有出租出去。答辩人的实际损失应由原告承担，详见答辩人《反诉状》。三、垃圾清理费系原告装修期间自行承担的费用，和答辩人无关。根据《商铺租赁合同》第六条第1项的约定可知，“出租房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮有承租方自行负责”，因此，垃圾清理费应由原告自行承担。四、原告请律师所支出的费用系原告自行选择，非双方合同约定亦非必要费用，应由原告自行承担。反诉原告董洁民向本院提出反诉请求：1.判令反诉原告和反诉被告签订的《商铺租赁合同》于2020年6月4日解除；2.判令反诉被告支付反诉原告违约金15000元整；3.判令反诉被告支付反诉原告三个月的房屋空置期损失45000元；4.判令反诉被告支付反诉原告租赁期间欠付的暖气费人民币8588.32元整5.判令反诉被告支付反诉原告物业摄像头线路维修费104元整。事实与理由：2018年6月20日，反诉原告与反诉被告就位于北京市顺义区后沙浴镇吉祥庄村东SO3#商业用房2层221号商铺（以下称：涉案房屋）签订了《商铺租赁合同》，合同约定租赁期限为五年，租赁用途为商铺使用，装修免租期为2018年6月20日-2018年7月19日。同时合同第四条第5项及第九条就合同的终止进行了书面约定。2020年1月13日，反诉被告注销了登记在涉案房屋地址的“北京橙长故事文化艺术有限公司”。2020年1月30日，反诉被告以新冠疫情暂时不能营业为由要求反诉原告免除部分租金，并表示待政府政策解禁，美术馆可以正常营业后再开始计算（合同继续履行）。反诉原告为了使《商铺租赁合同》更好的继续履行下去，出于善意，同意免租一个月。然而，2020年3月4日，反诉被告就违反约定与承诺，向反诉原告提出了终止合同的请求，反诉原告认为按照合同第四条第5项约定，提前终止合同至少提前3个月告知，不得已勉强同意合同终止时间为2020年6月4日。2020年5月16日，反诉被告恶意剪断了物业安装在涉案房屋门口的摄像头，并于2020年5月17日强行搬离了涉案房屋，且未交付水卡与电卡。反诉原告为了防止损失扩大，自2020年3月4日反诉被告提出终止合同请求后，经过反诉被告同意后开始招租，目的是希望在6月4日反诉被告搬走时有下一个租户承租，然时至今日，涉案房屋仍没有出租出去，仍处于空置状态，反诉被告的违约行为给反诉原告造成了很大的经济损失，且损失仍在继续。综上，反诉原告为维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，特向贵院提起反诉，恳请贵院判如所请。反诉被告孙一辩称：一、答辩人与董洁民签订的《商铺租赁合同》于2020年5月17日终止。（一）答辩人承租房屋用于经营美术馆，做线下美术培训，新冠肺炎疫情期间，北京政府疫情防控政策原因导致答辩人不能线下营业，租赁房屋的目的不能实现，且无任何收入，无法继续履行合同，依据《商铺租赁合同》第九条第1款约定和《合同法》94条第一款之规定，答辩人享有合同解除权。（二）免租期间，2020年3月4日晚8点，因北京市政府未恢复北京市校外培训活动，导致美术馆仍无法经营，答辩人很早就微信通知被告终止合同，因为尚在免租期间，答辩人未搬走（期间配合新租户看房）。5月13日董洁民反悔收取租金并单方扣押金，答辩人才于2020年5月17日搬走，董洁民将房屋上锁，应视为董洁民以实际行动收回房屋，双方房屋租赁合同实际终止。二、答辩人没有违约行为，无需支付违约金，也无需支付损害赔偿金。（一）如前所述，答辩人是有理由解除租赁合同的，答辩人没有违约行为。（二）因新冠疫情原因导致商铺租赁市场不景气，董洁民房屋出租不出去，有关损失应当自己承担，无权要求答辩人承担。（三）答辩人及时通知了董洁民房屋解除事宜，且为了能使房屋出租出去，配合董洁民新租户看房，答辩人无任何过错。三、即便答辩人违约，根据法律规定，答辩人也无需支付违约金。退一步讲，答辩人从董洁民处租赁的房屋为毛坯房，答辩人花费41500元进行了装修，如答辩人需要赔偿，答辩人的装修款可算作赔偿。（一）根据《最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知》第5.条，“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”之精神，答辩人在免租金期间，因疫情防控政策原因解除合同的，无需支付违约金。（二）答辩人花费了41500元对毛坯房屋进行装修。包含：1.全屋铺地砖。2.全屋刮腻子。3.改电路，增加插口，增加灯具线路，马桶水路，洗手盆的水路。4.卫生间整屋隔断安装。5.顶部喷漆，灯具安装。如若法庭认为答辩人应当赔偿董洁民的，以上装修董洁民可继续使用，可视为对董洁民的赔偿。四、答辩人无需支付暖气费。（一）商铺租赁合同并未约定暖气费由答辩人承担。（二）无法确认董洁民缴纳的供暖费期间是答辩人承租期间。（三）即便应由答辩人缴费，但因租赁房屋内暖气不合格，无需支付采暖费，董洁民曾要求答辩人无需支付暖气费。1、董洁民提供的《北京市非居民供热采暖合同》第六条第1款约定，应当按温度标准向甲方提供供热服务。第七条（二）款1条约定，未按约定供热的，应当退还采暖费。2、因供热温度不达标，答辩人有权拒缴暖气费，董洁民也是让答辩人不缴纳暖气费。在供暖违约的情况下，董洁民可不交暖气费的情况下，仍然缴纳暖气费，无权要求答辩人支付暖气费。五、2020年5月7日，答辩人将电卡和水卡返还，同意支付维修摄像头线路的费用。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年6月20日，董洁民（出租方、甲方）与孙一（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于北京市顺义区×镇×村东×#商业用房×层×商铺。租赁期限五年，2018年7月20日至2023年7月20日，2018年6月20日至2018年7月19日为装修期，不收取租金，期间本合同约定2020年7月20日后，租金将在原租金基础上上调6%到租赁期满。租金金额每年18万元，甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付押金三万元，以及四个月的房租6万元，今后五年中租金每次提前缴纳四个月租金，到期不交视同违约，违约金扣除押金及三万元违约金，合计六万元违约金。甲方在合同到期前不租，同样需支付乙方三万元违约金，押金全部退还。乙方提前不租需至少3个月口头告知甲方，并支付一个月房租15000元作为违约金，方可终止租赁。第五条房屋的附属设施及费用的承担1.承租区域内设施的使用由乙方向第三方物业管理者支付水、电费、房产、土地使用税及其他产生的直接费用；2.使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方缴纳。第六条租赁期间房屋修缮1.出租方房屋交给承租人后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责。第九条违约责任和合同终止的赔偿措施1.若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁和造成承租人的任何损失和无法使用房屋时，双方互不承担责任，合同终止。2.若甲乙双方在没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约、应赔偿对方一切经济损失，并有壹拾万元的违约金。合同签订后，董洁民向孙一交付了租赁房屋，孙一房租交至2020年4月20日。2020年1月30日，孙一通过微信与董洁民协商，因疫情影响暂停全市校外培训活动，希望待政府政策解禁，美术馆可以正常营业后在开始计算租金。董洁民回复：“可以”。2020年3月4日，孙一通过微信向董洁民告知：目前，疫情结束和可恢复营业时间都不确定，经过考虑，想终止合同。2020年5月13日，董洁民向孙一发送了租房合同结算说明，2020年3月4日收到通知终止租赁，按合同终止需要提前三个月，所以此合同终止租赁日期为2020年6月4日。2020年5月17日，孙一将涉诉房屋腾空，董洁民将该房屋上锁。2020年7月19日，董洁民向北京金房暖通节能股份有限公司支付了8588.32元的供暖费，根据《北京市非居民供热采暖合同》约定，暖气期为每年11月15日至次年3月15日。2020年10月22日，经本院现场勘验，涉诉房屋位于北京市顺义区裕安路34号院3号楼221室，屋内房顶有黑色涂料，四周墙壁涂有彩色涂料，屋内做有隔断，屋内北侧有一隔断厕所，其余有三个隔断，房屋目前为空置状态。董洁民提交了工程维修单、录像、微信截屏，证明孙一方恶意剪短涉诉房屋门上方由物业公司安装的摄像头。孙一认可该证据，表示该费用由其承担。庭审中双方当事人对以下证据和事实存在争议。孙一提交了《北京市大小中幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训》的通知和照片，证明北京市教育委员会通知因疫情原因暂停校外培训机构线下培训活动，孙一经营美术培训属于校外培训线下培训活动，依政策不得营业。董洁民不认可该证据的证明目的，认为教育培训暂停了线下培训，但是没有暂停线上培训，不影响营业，甜贝贝一直在营业，跟原告在同一栋楼。孙一提交了微信聊天记录，证明董洁民同意免除暂停线下培训活动期间的租金，并且于2020年3月4日通过微信通知董洁民终止租赁合同，多次提出结算费用，2020年3月9日董洁民通知其配合新租客看房，2020年5月13日董洁民反悔之前免除租金的约定。董洁民不认可该证据的证明目的，认为其并没有同意免除疫情期间的租金，通知新租户看房也是止损，退房也应该提前三个月通知，我们是希望尽快有新租户承租，为了双方止损，其跟孙一协商免租的前提是疫情结束合同要继续履行，合同没有到期原告就提出要求解除合同，免租的前提不存在了。孙一提交了照片，证明其向董洁民发送了终止合同通知后，被告在出租房屋上贴上出租信息。董洁民认为照片看不清楚，不知道是否实际贴过。孙一提交了协议和交易明细，证明其为维权支付了律师费6000元。董洁民认为该费用由孙一自行承担，合同没有约定。孙一提交了微信聊天记录，证明因冬天房屋温度不达标，董洁民不让其缴纳取暖费用。董洁民不认可该证据，认为供暖后期是达标的，即便是停暖按照供暖合同也是要交60%的供暖费。孙一提交了装修费支付证据和装修内容明细，证明其为毛坯房进行了装修，支付41500元的装修费。董洁民不认可该证据，认为按照合同约定装修是孙一自己决定与其无关。孙一提交了营业执照和小区商户群照片，证明其并未注销所经营公司，2020年上半年因疫情原因小区物业也是不让营业，直至2020年8月15日北京政府才逐步允许线下培训机构营业。董洁民不认可该证据，认为培训机构是可以线上营业的，疫情期间都是线上营业的。董洁民提交了北京橙长故事文化艺术有限公司工商登记信息，证明孙一方于2020年1月13日即注销了北京橙长故事文化艺术有限公司，其经营不下去和疫情无关。孙一不认可该证据，认为其经营使用的公司不是该公司。董洁民提交微信聊天记录，证明双方商谈疫情期间部分免租的前提是合同继续履行，且疫情期间是2020年1月26日至2月10日，疫情不影响美术班营业，和孙一在同一幢楼的甜贝贝画室就是线上正常营业。被告不认可该证据。董洁民提交了增值税发票，证明孙一在租赁期间欠缴供暖费8588.32元。孙一不认可该证据。董洁民提交了照片，证明涉诉房屋一直处于空置状态。孙一不认可该证据，认为该损失与其没有关联。关于垃圾清运费。孙一称：垃圾清运费是装修期间的费用，应由董洁民承担，我们先垫付。董洁民称：数额属实，该费用应由孙一自行承担，这个费用是我方替对方支付，后其向我方进行了支付。关于涉诉房屋装修情况。孙一称：2018年6月20日开始装修，7月19日装修完成，当时收房的时候是毛坯房，装修共花费了41500元，董洁民是知情的。董洁民称：具体装修项目不清楚，确实装修了，我方给了其装修免租期。上述事实，有租赁合同、电子回单、《北京市大小中幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训》的通知和照片、微信聊天记录、协议和交易明细、装修费支付证据和装修内容明细、营业执照和小区商户群照片、增值税发票及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：通过庭审，本院根据各方当事人诉辩基础中的要件事实，排除无争议事实后，确定本案的核心争议焦点有以下几个方面：案件争议焦点一是涉诉房屋租赁合同关系的解除问题。根据我国合同法的相关规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。具体到本案中，孙一与董洁民于2018年6月20日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实、自愿的意思表示，不违反法律的强制性规定，故双方所签租赁合同应属合法有效，双方应按照涉诉租赁合同的约定和相关法律规定履行各自的义务。按照我国合同法的相关规定，合同解除分为约定解除和法定解除。合同法对合同约定解除和法定解除的具体情形均有明确之规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”具体本案中，根据双方提交的证据及陈述，孙一租赁涉诉房屋是用用于经营画室开展线下教育培训，合同履行过程中，由于新冠疫情的影响以及严格的疫情防控措施，孙一无法开展线下经营，无法实现签订该租赁合同的目的，而该影响又不可归责于孙一方，新冠疫情对双方而言属于不能预见、不能避免和不能克服的客观情况，属于不可抗力，因此孙一有权主张解除合同。关于合同解除的时间，2020年5月17日孙一搬离了涉诉房屋且董洁民将涉诉房屋上了锁处于其实际控制中，因此涉诉租赁合同于2020年5月17日解除。案件争议焦点二是涉诉房屋租赁合同解除后，后续事项的处理问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。本案因不可抗力导致合同解除，可以部分或者全部免除孙一的责任。根据双方提交的证据及陈述，2020年1月30日，孙一通过微信与董洁民协商免租事宜，董洁民表示可以减免租金，但未明确说明减免的时间，2020年3月4日，孙一告知董洁民解除合同后，于2020年5月17日，将涉诉房屋腾空。2020年3月4日通知终止合同后，孙一明知不再租赁涉诉房屋仍未腾空涉诉房屋，导致损失的进一步扩大。因此关于2020年3月4日至2020年5月17日的租金应由孙一承担。关于孙一主张的退还押金30000元和2020年1月26日至4月19日的房租共计人民币72000元，孙一需要支付2020年3月4日至2020年5月17日的租金37000元，因此扣除该费用后，董洁民应向孙一退还35000元。关于孙一主张的利息无事实和法律依据，本院不予支持。关于孙一主张的垃圾清运费922元，合同约定承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责，该费用应由孙一方承担，因此对其请求本院不予支持。关于孙一主张的维权费用6000元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于孙一主张的装修残值损失26626元，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装修残值损失，由双方按照公平原则分担。根据双方提交的证据及现场勘验情况，就该装修残值，由董洁民向孙一补偿10000元。关于董洁民主张的违约金和三个月的房屋空置损失，无事实和法律依据，本院不予支持。关于董洁民主张的暖气费8588.32元。根据租赁合同第五条约定，承租区域内设施的使用由孙一向第三方物业管理者支付水、电费、房产、土地使用税及其他产生的直接费用以及使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由孙一缴纳。因此根据合同约定该供暖费应由孙一方承担，孙一实际上于2020年5月17日搬离了涉诉房屋，在供暖期结束后搬离涉诉房屋，已实际享用了供暖期，因此该项请求本院予以支持。关于董洁民主张的摄像头线路维修费用104元，孙一予以认可，本院不持异议。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）孙一与被告（反诉原告）董洁民所签订的《商铺租赁合同》于二〇二〇年五月十七日解除；二、被告（反诉原告）董洁民于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）孙一退还押金和房租共计三万五千元；三、被告（反诉原告）董洁民于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）孙一支付装修残值损失一万元；四、原告（反诉被告）孙一于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）董洁民支付供暖费用八千五百八十八元三角二分；五、原告（反诉被告）孙一于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）董洁民支付物业摄像头维修费用一百零四元；六、驳回原告（反诉被告）孙一的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）董洁民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一千二百零六元，由原告（反诉被告）孙一负担一千二百零六元（已交纳）；反诉案件受理费七百五十九元，由原告（反诉被告）董洁民负担七百五十九元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张鹏飞二〇二〇年十一月二十三日法官助理 孙 鹏书 记 员 赵文鑫