北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民初94号原告：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路**京城大厦。法定代表人：陈一松，董事长。委托诉讼代理人：朱志炜，北京市汉坤律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵之涵，北京市汉坤律师事务所律师。被告：贾彬，男，1991年2月24日出生，汉族。委托诉讼代理人：贾存福，男，1964年12月16日出生，汉族，住呼和浩特市赛罕区。被告：内蒙古科建房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市新城区海东路仁和小区商业楼******。法定代表人：侯跃华。被告：内蒙古金石蒙荣幕墙门窗集团有限公司，住所地呼和浩特市新城区兴安北路**（商品交易中心**）。法定代表人：石晓军。被告：呼和浩特市富源房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区海西路富城家园**商业楼。法定代表人：刘强。被告：内蒙古万合商贸股份有限公司，住所地呼和浩特市赛罕区新桥靠北街青城人家小区**楼****。法定代表人：哈斯青格利。第三人：内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司，住所，住所地呼和浩特市回民区新华西街**区大区服务中心）。法定代表人：石晓军。第三人：石晓军，男，1968年1月7日出生，汉族，住呼和浩特市新城区。第三人：哈斯苏亚拉，女，1969年12月8日出生，蒙古族，住呼和浩特市新城区。原告中信信托有限责任公司（以下简称中信信托公司）与被告贾彬，被告内蒙古科建房地产开发有限公司（以下简称科建公司）、被告内蒙古金石蒙荣幕墙门窗集团有限公司（以下简称金石蒙荣集团）、被告呼和浩特市富源房地产开发有限公司（以下简称富源公司）、被告内蒙古万合商贸股份有限公司（以下简称万合商贸公司），第三人内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司（以下简称金石蒙荣房地产公司）、第三人石晓军、第三人哈斯苏亚拉申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中信信托公司的委托诉讼代理人赵之涵，被告贾彬及其委托诉讼代理人贾存福到庭参加诉讼。科建公司、金石蒙荣集团、富源公司、万合商贸公司、金石蒙荣房地产公司、石晓军、哈斯苏亚拉经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。中信信托公司向本院提出诉讼请求：1.判决撤销（2019）京03执异615号执行裁定书；2.判决恢复执行呼和浩特市新城区呼哈铁路西侧金石·香墅嶺（原名翠海名座）项目S1座××号房屋；3.判令贾彬承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年12月26日，中信信托公司与金石蒙荣集团签订了《信托贷款合同》，约定中信信托公司向金石蒙荣集团发放2.5亿元信托贷款。同日，中信信托公司与科建公司签订了《抵押合同Ⅱ》，并陆续签订多份补充协议，约定：科建公司以其持有的呼国用××号《国有土地使用证》对应的49076.56平方米国有土地使用权及其上金石·香墅嶺项目在建工程提供抵押担保。2014年1月10日，中信信托公司取得了呼他项××号《土地他项权利证明书》，并陆续取得了相应的《在建工程抵押登记证明》。2017年5月11日，根据中信信托公司申请，北京市第三中级人民法院依法作出（2017）京03执407号执行裁定书，依法裁定查封科建公司名下土地使用权及其上金石·香墅嶺项目在建工程。2019年9月，贾彬就案涉房屋提出案外人执行异议，称其与科建公司签署了《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，并支付了购房款。北京市第三中级人民法院随后依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）裁定中止对案涉房屋的执行。中信信托公司认为，贾彬未能举证证明其享有足以排除强制执行的民事权益，贾彬不符合《执行异议和复议规定》规定的有关要件，应恢复执行案涉房屋的执行。主要理由为：一、根据最高人民法院最新裁判，判断案外人的民事权益能否排除担保物权的强制执行，必须适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。根据北京市第三中级人民法院在中信信托公司与金石·香墅嶺项目业主400余宗执行异议之诉的一审判决中所归纳的争议焦点，中信信托公司认为，本案基本事实及争议焦点与最高人民法院（2018）最高法民申6179号民事裁定书及海南省高级人民法院（2018）琼民终15号民事判决书涉及案件情况完全一致。其中，争议焦点为“案涉房屋的买受人就执行标的是否享有民事权益，是否足以排除抵押权人依据抵押权而申请的强制执行。”基本案件事实都包括“（1）抵押权人已依法取得在建工程抵押权；（2）抵押权人曾同意办理案涉房屋预售许可证；（3）设置抵押权后，抵押人与买受人签署了《商品房买卖合同》；（4）在建工程执行程序中，买受人提出案外人异议。”就此类案件，海南省高级人民法院于2018年3月28日作出了（2018）琼民终15号民事判决书，适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，并提出“该司法解释（《执行异议和复议规定》）是基于对消费者生存权这一更高价值的维护，赋予消费者对买受房屋的生活居住权以排除执行之效力。”可见，案外人只有满足《执行异议和复议规定》第二十九条所设定的三项要件，才能获得可以排除执行的生活居住权。只有为保障案外人生活居住权，才能排除抵押商品房或在建工程的执行。最高人民法院于2018年12月20日作出（2018）最高法民申6179号民事裁定书，维持了上述二审判决内容，并重点强调“房屋买受人若要排除建设工程价款优先受偿、担保物权等权利的强制执行，则必须参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。……即便抵押权人在办理抵押之后明确同意抵押人出售案涉房屋，也不能由此认定抵押权人丧失了对案涉房屋享有的抵押权。可见，作为购房者，其现在对抗的是抵押权人针对案涉房屋享有担保物权的强制执行，故本案需参照适用《执行异议和复议规定》第二十九条来判断购房者对案涉房屋是否享有排除强制执行的民事权益。”海南省高级人民法院民事判决书及最高人民法院再审裁定书对于《执行异议和复议规定》第二十九条的理解与适用具有指导意义。就本案而言，对于贾彬的民事权益是否能够排除抵押权人依据抵押权所申请的强制执行，必须适用《执行异议和复议规定》第二十九条规定，必须以审查贾彬的生活居住权（生存权）是否受到妨碍为重点。即便抵押权人在办理抵押登记后明确同意抵押人出售抵押物，也必须适用《执行异议和复议规定》第二十九条之规定，判断买受人是否享有足以排除执行的生活居住权。抵押权人同意销售抵押物既不能使抵押权人的抵押权灭失，亦不能成为不适用《执行异议和复议规定》有关规定的理由，更不能进而成为排除强制执行的依据。《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案贾彬根本不符合上述规定条件，既未提交充分证据证明其已支付购房款，也从未证明其名下无其他可用于居住的房屋。就中信信托公司所知，北京市第三中级人民法院已经向呼和浩特市不动产登记机构调取了相关材料，应当参考以上材料依法作出判决。综上所述，在判断贾彬对执行标的享有的民事权益是否足以排除强制执行时，必须适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定。如果仅以是否具有合法有效的《商品房买卖合同》作为能否赋予贾彬享有能够排除执行的民事权益，则最高人民法院颁布的作为指导审判实践的《执行异议和复议规定》将无任何意义，任何法院均可无视第二十九条的存在，仅需判断合同是否有效进而排除执行。二、在北京市第三中级人民法院查封之前，贾彬没有与科建公司签订合法有效的书面买卖合同。《执行异议和复议规定》第二十九条第（一）款规定：“（案外人应）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。”而贾彬并未签订任何合法有效的书面买卖合同。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”中信信托公司获得呼他项××号《土地他项权利证明书》后，金石·香墅嶺项目在建工程（包括案涉房屋）均属于抵押范围。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产，除非受让人代为清偿债务消灭抵押权。”虽然中信信托公司曾书面同意科建公司办理预售许可证，但仅是代表中信信托公司同意使房屋达到可预售的状态，根据中信信托公司与科建公司等主体的合同约定，具体的销售行为应在中信信托公司逐一审核批准后方可进行。可见，不能将中信信托公司同意办理相关房屋的预售许可证直接理解为同意销售已办理抵押的房产，科建公司在具体销售房地产时应取得中信信托公司的同意。现科建公司未经中信信托公司同意，在案涉房屋设立抵押权后与贾彬签订《商品房买卖合同》，违反了前述法律的强制性规定，应属无效。同时，贾彬可以通过公开信息了解相关抵押情况，而在《商品房买卖合同》签署后又未及时办理网签。故贾彬对《商品房买卖合同》无效也负有过错。三、贾彬没有充分举证证明对案涉房屋采取执行措施将影响其居住权。《执行异议和复议规定》第二十九条第（二）款规定：“（案外人）所购商品房系用于居住且名下无其他用于居住的房屋”。中信信托公司认为，尽管该款没有明确“名下无其他用于居住的房屋”的范围及具体证明方式，但综合考察该规定的立法本意，“名下无其他住房”的范围应至少包括“全部案外人”的居住地、户籍地及身份证上记载的地址。现贾彬仅提交了呼和浩特市不动产登记中心出具的《无房证明》，不符合前述规定，应承担不利后果。四、贾彬没有充分证明其已经实际支付相应购房款。《执行异议和复议规定》第二十九条第（三）款规定：“（案外人）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”贾彬在案外人异议审查阶段仅提交了由科建公司开具的增值税发票、《商品房买卖合同》等证据。中信信托公司认为，科建公司的私售行为是引发当前纠纷的直接原因，同时从科建公司的角度，如其协助贾彬证明已支付了房款，既可减少中信信托公司执行财产，又可避免贾彬对其进行追索。因此，贾彬提交的证据并不足以证明其已经支付了全部或50%以上的购房款。贾彬应当提供完整的银行转账凭证等相关材料。贾彬当前已经提交的材料尚不能证明其符合《执行异议和复议规定》规定的已支付相应购房款的法定情形。贾彬辩称，法院裁定中止执行涉案房产认定事实清楚，适用法律正确；中信信托公司的陈述背离了本案基本事实，且适用法律错误，依法应予驳回。理由如下：一、2016年3月16日，贾彬与科建公司签订了《商品房买卖合同》，科建公司将涉案房屋售予贾彬，该商品房的用途为住宅，贾彬在购房当天以现金一次性支付全部购房款，有合同、收据、发票为证。二、涉案房屋是证照齐全的预售商品房，《商品房预售许可证》是国家核发的准许科建公司向社会公开预售其开发的商品房的行政特许行为，贾彬在购买之时没有收到查封公告或限制出售的任何通知。中信信托公司于2014年12月向呼和浩特市房地产产权市场管理处出具《证明》，同意办理科建公司开发建设的金石·香墅嶺项目2#-8#住宅楼及商业S1、S2、S6号的预售楼许可证。该《证明》有两层法律意义，第一中信信托公司同意科建公司预售抵押土地上建设的商品房；第二没有限制预售房的任何条件。中信信托公司强调“同意办理预售许可证仅代表同意达到可预售的状态，根据中信信托公司与科建公司等主体的合同约定，具体销售行为应在中信信托公司逐一审核批准后方可进行”。但是中信信托公司并没有向核发预售房许可证的机关提交任何声明，且中信信托公司与科建公司的约定并不是国家行政许可行为可否执行的附条件，对无过错的买房人没有法律约束力。中信信托公司两次向呼和浩特市住房保障和房屋管理局、呼和浩特市房地产产权管理处出具《证明》，是其同意转让的意思表示，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，不存在科建公司与贾彬违法买卖商品房的事实。三、贾彬在城市改造中被拆迁原住房时，选择了货币补偿，原有房本由开发商收回，正在作产籍档案处理。故只能由单位与街道办事处分别出具证明证实。而现有法律法规并没有限制单位与街道办事处对此类特殊城区改造现象出现的无住房事实，无权出具证明证实。科建公司、金石蒙荣集团、富源公司、万合商贸公司、金石蒙荣房地产公司、石晓军、哈斯苏亚拉经本院传唤未到庭，亦未提交书面意见。本案审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。中信信托公司向本院提交以下证据：证据1.呼他项××号《土地他项权利证明书》，证明在科建公司与贾彬签署《商品房买卖合同》之前，中信信托公司已于2014年1月10日取得案涉土地使用权的抵押权。未经中信信托公司同意，贾彬与科建公司签署的《商品房买卖合同》应为无效。证据2.商品房预售许可证（20140088、20140089），用以证明中信信托公司同意办理预售许可证并不等于放弃抵押权。证据3.中信信托公司向呼和浩特市房地产产权市场管理处出具的《证明》，用以证明中信信托公司仅同意科建公司办理预售许可证，使房屋达到可预售状态，但并不等于放弃抵押权。贾彬发表质证意见称：对证据1的真实性认可，证明目的不予认可，该证据与本案无关；对证据2的真实性不认可，贾彬作为消费者看到的预售许可证无手写标记内容；对证据3的真实性认可，关联性不认可，证明目的不认可，这份致函消费者是看不到的，这个致函具有相对性，无法证明其主张的证明目的。贾彬向本院提交以下证据：证据1.《商品房买卖合同》，证明贾彬与科建公司签订了书面合同；证据2.收据、购房发票，证明目的为贾彬已付清全部房款；证据3.房屋五证，证明买房时五证齐全；证据4.不动产登记查询结果证明，证明贾彬名下无其他房屋。中信信托公司发表质证意见称：对证据1《商品房买卖合同》真实性、合法性予以认可，对其关联性和证明目的不予认可，贾彬与科建公司签署的《商品房买卖合同》系未经抵押权人同意处分抵押物，合同无效。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”根据上述规定，科建公司在未征得中信信托公司同意的情况下与贾彬签署《商品房买卖合同》的行为违反了前述规定，所签订的《商品房买卖合同》应属无效。2014年1月10日，中信信托公司取得案涉房屋对应土地使用权的《土地他项权利证明书》，随后中信信托公司陆续取得了相应《在建工程抵押登记证明》，抵押范围包括贾彬所提异议的执行标的。现贾彬提交的《商品房买卖合同》签署时间晚于土地使用权抵押权设立时间及在建工程抵押设立时间。科建公司未经抵押权人中信信托公司同意，与贾彬签订《商品房买卖合同》已经违反《中华人民共和国担保法》的强制性规定，应属无效。同时，贾彬可以通过公开信息了解案涉土地使用权的抵押情况，对《商品房买卖合同》无效也负有过错。贾彬没有申请预售备案登记，未行使其合同权利，具有主观过错。《商品房买卖合同》第二十四条约定：“自合同签订生效之日起30天内，由出卖人申请预售登记备案。”但科建公司始终没有申请预售登记备案，贾彬也未能举证证明其曾经催促科建公司办理预售登记，对未办理预售登记存在主观过错。贾彬完全可以通过办理预售登记，了解到案涉房屋已经抵押无法办理预售登记的情况，从而维护自身权益。现贾彬怠于行使自身权利，有关法律风险应自行承担。对证据2发票及收据的真实性、合法性予以认可，对于该证据的关联性、证明目的均不予认可。该证据尚不足以证明贾彬已经支付了相应购房款。考虑到科建公司主观上存在协助贾彬证明已经支付房款的意愿，客观上涉及大量民间借贷，存在以房抵债可能性的实际情况，贾彬当前提交的证据尚不足以证明其已经支付了50%以上购房款。对证据3《商品房预售许可证》真实性、合法性予以认可，关联性、证明目的均不予认可。《商品房预售许可证》上明确记载了案涉房屋设定抵押的信息，贾彬购房时完全可以了解有关抵押情况，仍然“购买”的不是善意相对方，处分行为无效。对于建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等证照文件，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，因案外人未提供相应证照的原件备查，不认可该证据的真实性、合法性，且与本案无关。对证据4不动产登记信息查询结果的真实性、合法性予以认可，对于该证据的关联性、证明目的均不予认可。呼和浩特市不动产登记中心查询的贾彬名下房产情况仅能查询到已经取得了不动产权属证明的房屋，至于已经网签备案等尚未取得不动产权属证明的用于居住的房屋，无法在查询结果中显示。而且仅在呼和浩特市不动产登记中心查询了贾彬名下的房产情况，无法充分证明贾彬在呼和浩特市以外是否拥有其他用于居住的房屋。科建公司、金石蒙荣集团、富源公司、万合商贸公司、金石蒙荣房地产公司、石晓军、哈斯苏亚拉未到庭，亦未提交证据及发表质证意见。对于上述证据，本院认定如下：对于中信信托公司提交的呼他项××号《土地他项权利证明书》及中信信托公司向呼和浩特市房地产产权市场管理处出具的《证明》，贾彬对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认；对于贾彬提交的《商品房买卖合同》、发票、收据、商品房预售许可证、不动产登记信息查询结果，中信信托公司对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。对于其他证据，本院将依法予以核实；对于上述证据的证明能力，本院将结合在案证据和案件事实予以综合认定。对当事人无异议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的证据和事实，本院综合在案证据予以认定。本院经审理认定事实如下：一、中信信托公司的执行依据形成情况2013年12月26日，中信信托公司作为贷款人与借款人金石蒙荣集团签订了《信托贷款合同》，约定该合同项下借款金额总额为2.5亿元，借款总金额以贷款人通过信托计划募集资金和实际发放的贷款金额为准。首笔借款期限为3年，自首笔借款起息日起算；后续分次发放的借款期限为自每笔借款起息日起至首笔借款起息日满3年之日止。提款前提条件包括科建公司已在兴业银行股份有限公司呼和浩特分行营业部开立《账户监管协议Ⅲ》项下监管账户，且预留的印鉴为中信信托公司指定的人名章、咨询公司指定的人名章和科建公司财务专用章。借款人应于每个付息日、还本日和提前还本日之前提前2个工作日将应付利息和本金归集至该合同约定的信托贷款专用账户，同时，借款人应填具上述应付利息和/或本金数额的划款指令及其他文件，并将该划款指令交付至该合同项下的信托贷款专用账户的开户银行。借款人同意，在每个付息日、还本日和提前还本日，有该合同项下的信托贷款专户的开户银行凭上述划款指令及其他文件将借款人按约定存放于信托贷款专户的资金划转至该合同约定的信托财产专户，上述划款无需另行取得借款人同意或另行提供划款凭证。该合同第五条约定借款人开立的信托贷款专用账户名称为金石蒙荣集团，该合同第十条约定借款人应向贷款人支付的贷款本息以及如借款人违反合同需向贷款人支付的罚息、违约金等该合同项下的所有利益，均应汇入贷款人指定的信托财产专户，账户名称为中信信托公司。关于资金监管，合同约定中信信托公司、兴业银行股份有限公司呼和浩特分行将按照《账户监管协议》和/或《委托管理协议》约定，对金石蒙荣集团、金石蒙荣房地产公司、科建公司、富源公司的监管账户进行监管。金石蒙荣集团应遵守《账户监管协议Ⅰ》和《委托管理协议》的约定，并保证金石蒙荣房地产公司、科建公司和富源公司亦遵守《账户监管协议》和《委托管理协议》项下相关约定。同日，中信信托公司作为抵押权人与科建公司作为抵押人签订了《抵押合同Ⅱ》，并陆续签订多份补充协议。约定科建公司愿意为金石蒙荣集团在《信托贷款合同》项下的债务向中信信托公司提供抵押担保，抵押物为呼国用××号《国有土地使用证》项下、位于呼和浩特市新城区呼哈铁路西侧的国有土地使用权，该合同所附《抵押物清单（土地）》显示土地使用权人为科建公司，使用权面积49076.56平方米，在该国有土地上开发的房地产项目即本案所涉金石·香墅嶺项目（原名为翠海名座项目）。该合同第6.1条约定了抵押人对抵押物所属房地产项目开发建设的进度，第6.2条约定了抵押人销售（含预售）该房地产项目的进度。第6.3条约定，在第6.1条、6.2条约定的各期限届满时，如果该房地产项目开发建设、销售进度未达到约定指标，但未对债务人履行主合同项下债务产生实质性影响，则抵押权人有权约谈抵押人，抵押人应向抵押权人说明开发建设、销售进度未达到约定要求的原因，抵押权人有权要求抵押人加快开发建设、销售进度，和/或要求抵押人向监管账户内补足累计存入监管账户内的销售款数额与第6.2条约定的销售收入指标之间的差额，和/或要求抵押人在抵押权人单方确定的期限内纠正违约行为，达到约定指标。如果抵押人未能在抵押权人单方确定的期限内纠正违约行为，使项目开发建设、销售进度达到约定指标，则即使未对债务人履行主合同项下债务产生实质性影响，抵押权人仍有权宣布主合同项下部分或全部贷款余额提前到期，并且提前收回部分乃至全部贷款余额。第6.4条约定，在拟销售该涉案房地产项目时，抵押人应在签约前向抵押权人提供拟采用的不存在未定条款的房屋转让协议（商品房买卖合同）定稿版本，经抵押权人认可后方可使用该合同版本进行销售。第6.5条约定，经双方同意，原则上每半年可以由双方认可的北京康正宏基房地产评估有限公司对抵押物进行一次动态评估。第6.9条约定，如抵押权人拟请求抵押权人出具同意出售相应面积抵押物的书面文件，或者同意解除相应面积抵押物的抵押，则应按下述比例先行、足额向监管账户内存储作为保证金的资金……第6.12条约定，经抵押权人书面同意，抵押人销售涉案房地产项目房屋的，抵押人应将销售款与已向监管账户内存储的该等销售款对应的保证金的差额全部划至监管账户。第6.14条约定，在该合同存续期内，抵押人对抵押物进行其他处分，须经抵押权人事先同意，并按抵押权人要求的期限将处分所得全部存入监管账户。第6.15条规定，划付至监管账户内的款项，仅能按《账户监管协议Ⅲ》约定使用。监管账户内款项中与下述金额之和等额的部分，作为向中信信托公司履行债务保证金……第8条约定，抵押权存续期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得以出售、转让、置换、入资、赠与等方式处分全部或部分抵押物，除非该等处分经由抵押权人书面同意，并且抵押人提供经由抵押权人书面同意的其他担保物或担保，或按约定偿还全部主合同项下债权。第9.1条约定，除非抵押人提供经由抵押权人书面同意的其他担保物或担保，或按抵押权人要求偿还主合同项下债务，否则，如发生债务人在主合同项下违约且未在主合同约定的宽限期之内改正或补救的情形，抵押权人有权要求抵押人补充担保，在抵押人不能如约补足时，抵押权人可行使抵押权，以实现本合同项下的担保权益。第9条约定，如发生全部或部分抵押物不能变现的情况，抵押权人有权要求抵押人另行提供与不能变现的抵押物价值相当的其他担保物作为替代。第10条约定，任何一方违反该合同项下义务的，违约方应赔偿守约方因违约造成的所有损失。2014年1月10日，中信信托公司取得了呼他项××号《土地他项权利证明书》，取得涉案土地使用权的抵押权，抵押面积49076.56平方米，抵押期限2013年12月26日至2018年12月26日。2014年11月20日，中信信托公司作为抵押权人与科建公司作为抵押人签订《抵押合同Ⅳ-1》。约定科建公司为金石蒙荣集团在《信托贷款合同》项下的债务向中信信托公司提供抵押担保，抵押物为该合同附件《抵押物清单》所列抵押人拥有的在建工程及对应的国有土地使用权，即前述呼国用××号国有土地使用权及其地上对应的金石·香墅嶺房地产在建工程，在建工程要素（一）显示金石·香墅嶺（翠海名座）项目办理在建工程抵押共计6栋楼（住宅2#-5#、商业S1-S2），在建工程要素（二）显示金石·香墅嶺（翠海名座）项目办理在建工程抵押共计4栋楼（住宅6#、7#、8#、S6）。2015年7月30日，中信信托公司作为抵押权人与科建公司作为抵押人签订《抵押合同Ⅳ-3》。约定科建公司为金石蒙荣集团在《信托贷款合同》项下的债务向中信信托公司提供抵押担保，抵押物为该合同附件《抵押物清单》所列抵押人拥有的在建工程及对应的国有土地使用权，即前述呼国用××号国有土地使用权及其地上对应的金石·香墅嶺房地产在建工程，在建工程要素显示金石·香墅嶺（翠海名座）项目办理在建工程抵押共计6栋楼（住宅2#-5#、商业S1、S3）。同日，中信信托公司作为抵押权人与科建公司作为抵押人签订《抵押合同Ⅳ-4》。约定科建公司为金石蒙荣集团在《信托贷款合同》项下的债务向中信信托公司提供抵押担保，抵押物为该合同附件《抵押物清单》所列抵押人拥有的在建工程及对应的国有土地使用权，即前述呼国用××号国有土地使用权及其地上对应的金石·香墅嶺房地产在建工程，在建工程要素显示金石·香墅嶺（翠海名座）项目办理在建工程抵押共计4栋楼（6#、7#、8#、S4）。中信信托公司提供的《商品房预销售许可证》复印件记载：金石·香墅嶺项目已经于2014年12月9日在中信信托公司办理在建工程抵押，抵押楼号：2号、3号、4号、5#、S1、S2；抵押期限2014年11月20日至2019年4月3日。另查，2014年4月3日，金石蒙荣集团向中信信托公司出具《借（贷）款凭证》，确认收到中信信托公司发放至信托贷款专用账户中的款项1.94亿元，借款期限为2014年4月3日至2017年4月3日。2014年4月28日，金石蒙荣集团向中信信托公司出具《借（贷）款凭证》，确认收到中信信托公司发放至信托贷款专用账户中的款项0.56亿元，借款期限为2014年4月28日至2017年4月3日。根据银行转账凭证，2014年4月3日、2014年4月28日，中信信托公司分别向开户人为金石蒙荣集团的账户转账1.94亿元、0.56亿元。2016年5月，中信信托公司向科建公司发送《要求纠正违约行为的通知》，称科建公司违反《抵押合同Ⅱ》及其补充协议第6.2.2条约定，即2016年4月30日前，翠海名座项目累计已实现的销售收入不低于1.4亿元。且中信信托公司通知科建公司于2016年5月20日前，完全纠正上述违约行为，否则中信信托公司有权宣布《信托贷款合同》项下信托贷款提前到期。2016年8月，中信信托公司向科建公司发送《关于主债权提前到期的通知》。2016年9月2日，北京市方圆公证处出具（2016）京方圆执字第0107号执行证书。申请执行人为中信信托公司，被申请执行人为金石蒙荣集团、金石蒙荣房地产公司、科建公司、富源公司、万合商贸公司、石晓军和哈斯苏亚拉。该执行证书记载，中信信托公司委托其代理人向该公证处确认，自贷款发放后，金石蒙荣集团已按主合同约定如期偿还了2015年4月3日应付的贷款利息2995万元整；2015年10月30日，借款人按主合同约定提前偿还了贷款本金5000万元整及相应利息350万元；2016年4月14日，借款人按主合同约定偿还了2016年4月3日应付的贷款利息2440万元整。中信信托公司主张，2016年4月30日，抵押人科建公司未完成与中信信托公司签订的《抵押合同Ⅱ》（包括《抵押合同Ⅱ之补充协议》）第6.2.2条约定的翠海名座项目的销售进度指标，已构成违约，且科建公司未在中信信托公司确定的期限内纠正违约行为。中信信托公司决定宣布贷款提前到期，要求金石蒙荣集团于2016年8月16日偿付剩余未偿贷款本金、利息共计212502777.78元，金石蒙荣集团未于2016年8月16日向中信信托公司偿还，各担保人均未于2016年8月16日履行担保义务。2016年8月30日，借款人向中信信托公司偿还了贷款本金200万元及相应利息145638.89元，但仍有本金1.98亿元及相应利息未获清偿。（2016）京方圆执字第0107号执行证书认定执行标的为：1.贷款本金1.98亿元人民币；2.截至贷款提前到期日（2016年8月16日）金石蒙荣集团应付未付的贷款利息人民币12377750元；3.贷款提前到期日（2016年8月16日，含该日）至2016年8月30日（暂计算至2016年8月30日，不含该日）期间金石蒙荣集团应付未付的贷款利息人民币2040500元；4.2016年8月30日（含该日）至借款人实际偿还贷款本金之日（不含该日）期间的贷款利息；5.中信信托公司为实现债权所实际支付的各项费用；6.科建公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任；7.富源公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任；8.金石蒙荣房地产公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保、质押担保、连带保证责任；9.万合商贸公司对主合同项下的全部债务承担质押担保责任；10.石晓军对主合同项下的全部债务承担质押担保、连带保证责任；11.哈斯苏亚拉对主合同项下的全部债务承担质押担保、连带保证责任。可供执行的标的物包括科建公司持有的国有土地使用证编号为呼国用××号的49076.56平方米国有土地使用权及在该国有土地使用权上建设的翠海名座项目（现名称为：金石·香墅嶺项目）在建工程。中信信托公司对该抵押财产享有优先受偿权。二、金石·香墅嶺项目购房人权利取得情况2014年12月10日，中信信托公司向呼和浩特市住房保障和房屋管理局出具《证明》，载明：科建公司用位于新城区呼哈铁路西侧，国有土地使用证编号为呼国用××号，使用权面积为49076.56平方米的土地在中信信托公司做抵押，现中信信托公司同意科建公司办理在上述抵押土地上开发建设的金石·香墅嶺（翠海名座）项目2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#住宅楼及仓储和商业S1、S2、S3、S4、S5、S6号的预售许可证。2014年12月12日，中信信托公司向呼和浩特市房地产产权市场管理处出具《证明》，同意办理科建公司开发建设的金石·香墅嶺项目住宅2#-8#楼及商业S1、S2、S6#楼预售许可证；并特别说明，本证明仅限科建公司用于办理金石·香墅嶺项目住宅2#-8#楼及商业S1、S2、S6#楼预售许可证，不视为中信信托公司同意对已办理在建工程抵押的在建工程进行解押。根据贾彬提交的证据显示，2016年3月16日，贾彬作为买受人与出卖人科建公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋。2019年4月23日，科建公司向贾彬出具金额为529215元的发票，不动产项目名称为金石·香墅嶺，不动产楼牌号为涉案房屋。三、本案诉讼形成过程2017年5月11日，中信信托公司依据公证书和（2016）京方圆执字第0107号执行证书向本院申请强制执行，本院作出（2017）京03执407号执行裁定书，裁定书第六项载明：被执行人科建公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任〔抵押财产为：科建公司持有的国有土地使用证编号为呼国用××号的49076.56平方米国有土地使用权及在该国有土地使用权上建设的翠海名座项目（现名称为：金石·香墅嶺项目）在建工程〕。2017年5月22日，本院依据（2017）京03执407号执行裁定书查封了科建公司名下金石·香墅嶺在建工程，查封期限为三年，自2017年5月22日起至2020年5月21日止。后，贾彬提出执行异议，称其与科建公司签署了《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋，并支付了购房款。本院依据《执行异议和复议规定》第二十九条规定，裁定中止对涉案房屋的执行。据此，中信信托公司提起本案诉讼。上述事实，有《商品房买卖合同》、购房发票等在案证据及当事人陈述予以佐证。本院认为，在执行异议之诉中，主要应当审查提出执行异议的案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益；而对执行标的享有的民事权益是否足以排除强制执行，应根据民事权益的实体法性质和效力进行判断，本质上涉及对双方主张的实体权利的位阶、优先性进行衡量。本案中，根据执行证书和本院出具的裁定书，科建公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任，故中信信托公司主张权利的依据为其对涉案房屋所享有的抵押权，而本案诉争房屋的买受人亦主张对该房屋享有权利。故本案的主要争议焦点为涉案房屋的买受人就执行标的是否享有民事权益，是否足以排除中信信托公司依据抵押权而申请的强制执行。一、关于本案房屋买受人对涉案房屋所享有的权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”本案中，买受人于本院查封涉案房屋之前与科建公司签订了《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未有违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属合法有效。依据该合同的履行情况，科建公司尚未将涉案房屋过户登记在买受人名下，故买受人对涉案房屋尚不享有所有权。但基于合法有效的《商品房买卖合同》，买受人对于其取得房屋的所有权有合法的正当期待，因此，买受人依据《商品房买卖合同》享有债权权利和所有权期待权利。二、关于买受人对执行标的享有的民事权益是否足以排除强制执行。本院认为，贾彬就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，具体理由如下：（一）涉案房屋系经中信信托公司同意而销售。中信信托公司主张，其同意办理预售许可证，仅为同意科建公司申请行政许可，不等于民事法律关系中同意科建公司出售房屋，本案购房人买受房屋未经抵押权人中信信托公司同意。对此本院认为，中信信托公司出具证明同意金石·香墅嶺项目办理预售许可证，对于在该项目办理完成预售许可证后，便可达到公开对外销售的条件，中信信托公司应当有预期；预售许可证系向一般购房人提供、展示的信息，足以令一般购房人产生涉案房屋系经抵押权人同意而销售的信赖，而对于中信信托公司与科建公司以合同等其他形式约定的销售条件，内容并未向购房人披露，如将合同中约定的不公开的条件作为要求一般购房人的已知或应知事项，有违公平；另外，中信信托公司针对科建公司未按照抵押合同约定的销售进度完成销售收入的行为进行了违约通知，并要求科建公司纠正该行为，可见中信信托公司对于涉案房屋的销售不仅明知，而且金石·香墅嶺项目的销售是其所追求的合同履行结果。因此，本院认为，中信信托公司出具《证明》对于购房人而言，系同意转让涉案房屋的意思表示，涉案房屋系经抵押权人同意后而销售。（二）中信信托公司主张行使抵押权缺乏依据。《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。”从该条规定来看，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据该条规定，在抵押权人同意转让抵押物的情况下，抵押人可以处分即转让抵押物，在抵押物的交换价值实现之日抵押权人即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。对于转让价金应向抵押权人提前清偿债务或者提存。本案中，中信信托公司已同意销售作为抵押物的涉案房屋，所以中信信托公司在涉案房屋的交换价值实现之日即丧失了对涉案房屋的物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。而且中信信托公司亦是按照上述规定，作出了相应交易安排，即与科建公司在抵押合同中对销售款的流向进行了约定，明确要求预售资金符合比例地进入指定账户，并由银行对预售资金进行监督，以确保其资金安全，从而保障其就抵押物转让所得价款用于清偿其债务。据此，中信信托公司应当对涉案房屋的转让价金行使权利，其无权就涉案房屋本身行使抵押权，在购房人己经支付对价，并且是善意的情况下，购房人对涉案房屋享有的权利足以排除中信信托公司基于抵押权而申请强制执行。综上所述，对于中信信托公司的诉请请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第一百七十条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回中信信托有限责任公司的诉讼请求。案件受理费70元，由中信信托有限责任公司负担（已交纳）。公告费87.5元，由中信信托有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  侯 军审 判 员  蒙 瑞审 判 员  李 淼二〇二〇年十一月三十日法官助理  王梦琦书 记 员  杜 颖