安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初4007号 原告：安徽君虹贸易有限公司,住所地安徽省淮南市山南新区淮河大道以西纬二路、纬三路之间山南印象售楼部，统一社会信用代码9134040005445012XJ。 法定代表人:朱永良,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李瑞，安徽美林律师事务所律师。 被告:安徽省华蓝福超市连锁有限公司,住所地安徽省淮南市山南新区山南印象**楼第**，统一社会信用代码91340400328105981R。 法定代表人：蓝欢欢，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈思良，安徽思正律师事务所律师。 第三人:淮南飞扬体育文化推广有限公司山南分公司,住所安徽省淮南市山南新区山南印象**商业**，统一社会信用代码91340400MA2T4B3B83。 负责人:熊作伟,该分公司经理。 原告安徽君虹贸易有限公司（以下简称君虹公司）诉被告安徽省华蓝福超市连锁有限公司（以下简称华蓝福超市）、第三人淮南飞扬体育文化推广有限公司山南分公司（以下简称飞扬体育文化山南分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案，依法适用简易程序，于2020年10月28日公开开庭进行审理，原告君虹公司的委托诉讼代理人李瑞、被告华蓝福超市的委托诉讼代理人陈思良、第三人飞扬体育文化山南分公司的负责人熊作伟到庭参加诉讼。原告君虹公司的法定代表人朱永良、被告华蓝福超市的法定代表人蓝欢欢经本院依法送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告君虹公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告之间位于淮南市山南新区房屋的不定期租赁合同;2、请求判决被告及第三人将该房屋腾空并交付给原告;3、请求判决被告按照每平方10元的标准支付2020年8月1日后的房屋占用费到房屋实际交付之日止;4、案件受理费由被告负担。事实与理由:2015年7月31日,原告与安徽省华蓝福超市连锁有限公司签订一份《租房协议书》,协议约定:原告将淮南市北侧的房屋出租给被告使用,租赁面积按实际使用面积计算。租赁期限为2015年8月1日至2029年1月31日第二层的房屋原告留着他用。租金的支付方式约定在2017年2月1日至2022年1月31日按照每月每平方10元计算,每年提前半年交付半年租后的房屋占用费到房屋实际交付之日止按照每月每平方10元计算,每年提前半年交付半年租金及费用。上述租赁协议签订后,被告又占用了原告的51栋商业201号房屋,双方对于该201号房屋没有签订书面的租赁合同。2017年9月26日,被告将该201号房屋中310平方米面积转租给熊作伟开办淮南飞扬体育文化推广有限公司山南分公司,该房屋的租赁费用交至2020年7月31日只。现因原告需要自行使用51栋商业201号房屋,原告于2020年4月6日向被告发出书面通知,要求解除该201号房屋的租赁关系,被告于2020年4月9日进行回复,不同意解除该201号房屋的不定期租赁合同关系。原告认为,根据我国《合同法》规定,双方没有签订书面房屋租赁合同的,视为不定期租赁合同关系,出租人可以随时解除合同,并在合理期限内通知承租人。原告将51＃楼一层北侧的房屋租赁给被告使用,并签订了书面的《租赁协议》,在协议履行过程中,被告在未签订书面租赁合同的情况下,又占用了原告51栋商业201号房屋,并将该房屋中310平方米的部分转租给他人使用。现原告需要自行使用51栋商业201号房屋,为此,原告根据我国《合同法》、《民事诉讼法》相关规定,依法提起诉讼,请求人民法院判如所请。 被告华蓝福超市辩称，一、关于原告要求解除原、被告之间租赁山南印象51栋201号房屋的不定期租赁合同问题。答辩人认为201号房屋的租赁是包含在原、被告双方于2015年7月31日签订的租房协议书内的部分，虽然“租房协议书”只写上了“准南市山南印象51＃一楼北侧”未写明二楼，但同时约定房屋租赁面积为按实际使用面积计算，而答辩人实际使用的面积为7658.67平方米(包含了一楼和二楼部分)，对此有田区法院(2019)皖0403民初650号生效民事判决书在审理查明的事实中已经确认答辩人实际使用山南印象51＃楼一层、二层共计7658.67平方米并按此面积交纳了租赁费和物业费，因而对于原告诉称的201号房屋的租赁是包含在双方于2015年7月31日的租房协议内的，为定期租赁合同，租期至2029年1月31日止，现租期未到，原告不得提前解除租赁合同。二、关于第三人从答辩人处转租201房屋的事实，原告一直是知情和认可的。对此有田家庵区人民法院(2019)皖0403民初515号生效民事判决书确认第三人从答辩人处转租房屋应视为原告知情并同意转租，答辩人的转租行为有效。第三人的承租行为不构成侵权。三、关于答辩人支付租金(含第三人转租部分的租金)至按约定的2021年1月31日。答辩人租赁原告面积为7658.67平方米按照约定每半年支付一次，每平方米10元，故自2020年8月1日至2021年1月31日共应交459520.20元，答辩人己将此租金转至毕盛林和袁世萍账户，支付租金(含第三人转租部分)至2020年1月31日。综上，请求人民法院依法驳回，原告的诉讼请求。 第三人飞扬体育文化山南分公司辩称，我们的承租期是2017年9月26日是2022年9月25日，租赁期还未届满，房屋租赁费用已经支付给被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院依法组织当事人进行举证质证。对原告提交的原告营业执照、被告及第三人的企业登记信息、淮田字第13××49号房产证，因被告与第三人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1、原告提交的2015年7月31日双方签订的《租房协议书》复印件，证明被告租赁的房屋仅仅为山南印象51#一楼北侧，并不包括51栋商业201号房屋的事实。被告华蓝福超市对该份证据的三性均无异议，房屋坐落虽写的是山南印象51#一楼北侧,但是房屋面积是按照实际面积计算的，房屋租期是到2029年1月31日，租赁期限未满，我们实际承租面积包含二楼的201的部分。第三人飞扬体育文化山南分公司对此无异议，质证意见同被告。本院认为，因被告及第三人对该份证据无异议，故本院对该份证据予以确认。 2、原告提交的被告与第三人签订的《租赁协议》一份、工商登记信息材料5份，证明被告于2017年9月26日将原告51栋商业201号房屋部分面积转租给第三人，第三人的工商登记注册地为51栋商业的201号房屋的事实。被告华蓝福超市对该份证据的三性无异议，我们在转租给第三人时原告是认可的，租金是按照与原告签订的租赁合同交付的。第三人飞扬体育文化山南分公司同意被告的质证意见，案涉房租已经交付。本院认为，因被告及第三人对该份证据无异议，故本院对该份证据予以确认。 3、原告提交的《解除房屋租赁合同通知书》及《回复函》一份，证明原告提前通知被告解除51栋商业201号房屋的不定期租赁合同关系，被告回函不同意解除的事实。被告华蓝福超市对该份证据的真实性无异议，我们回函是讲涉案房屋包含在之前的合同之中，并不是不定期租赁合同，我们不同意解除。第三人飞扬体育文化山南分公司同意被告的质证意见。本院认为，因被告及第三人对该份证据的真实性无异议，故本院对该份证据予以确认。 4、被告提交的田家庵区人民法院（2019）皖0403民初650号民事判决书，证明原被告双方此前的房屋租赁合同纠纷已经田区法院生效判决认定：安徽省华蓝福超市连锁有限公司承租的实际面积为7658.67平方米，包含十三本房产证中的201号2717.37平方米的房屋，此房屋的租赁期限、价格等约定均包含在原告与被告之间2015年7月31签订的《租房协议书》内，因而双方对于二楼的租赁是有期限的租赁合同，并非无限期租赁合同。原告君虹公司对该份证据的真实性、合法性无异议，但是对证明观点有异议，该判决书仅仅确认被告租赁房屋的面积并没有确定也无权确定双方于2015年7月31签订的租房协议书房屋面积包括201室，该租房协议书明确确定房屋坐落为51号楼1楼北侧并不包括201室，201室虽然给被告实际使用但双方没有签订书面的租赁合同，根据合同法第215条、232条规定应当为不定期租赁合同，出租人有权随时解除201租赁关系。第三人飞扬体育文化山南分公司对该份证据的无异议。本院认为，因原告及第三人对该份证据的真实性无异议，本院对真实性予以确认。 5、被告提交的田家庵区人民法院作出的（2019）皖0403民初515号民事判决书，证明原被告及本案第三人此前就第三人租赁使用山南印象51#楼二层房屋系从华蓝福超市处承租取得，君虹公司收取了包含第三人承租使用的二层面积的租金。第三人与华蓝福超市的租赁也是有期限的合同，且尚未到期，因而第三人系依法承租使用山南印象51#二层310平方米房屋。原告对该份证据的真实性、合法性无异议，但不能证明被告的证明观点，第三人所使用的房屋系其从被告处转租的，该房屋原被告并未直接签订书面租赁合同，出租方有权解除不定期租赁关系，并且在解除之前已经书面通知承租方，符合合同法232规定。第三人飞扬体育文化山南分公司对此无异议。本院认为，因原告及第三人对该份证据的真实性无异议，本院对该份证据的真实性确认。 6、被告提交的付款通知复印件，证明与原告的租赁合同包含二层部分，该通知否定被告讲不包含二层的事实。原告对该份证据真实性无异议，对证明观点有异议，原被告双方对于案涉房屋一层的租赁是签订了书面的租赁合同，对二层由被告实际使用，但双方并没有签订书面租赁合同，出租人有权随时解除不定期租赁关系。第三人飞扬体育文化山南分公司对该份证据无异议。本院认为，因原告及第三人对该份证据的真实性无异议，本院对该份证据的真实性确认。 7、被告提交的徽商银行清算中心转账电子回单打印件二张，证明我方承租面积是生效文书上的面积，且我们已经将相应房租按期交付。原告君虹公司对2020年7月31日转账321520.2元电子回单真实性无异议，被告交付的租金也已经违反《租赁协议书》约定的交付期限。根据《租赁协议书》第二条第（二）项约定“每年提前半年交付半年租金”，被告应当于2020年1月31日前交付2020年8月1日至2021年1月31日期间的租金，但被告直到2020年7月31日才交付该租金，也违反了合同的约定。同时，原告收到该租金后，已经于当日将201号房屋的租金119586.2元返还给被告，仅仅收取了《租赁协议书》约定的一楼2775.81平方米的租金数额。2018年5月9日的付款通知书和2020年8月4转账138000元电子回单，真实性无异议。该部分房屋不包括在《租赁协议书》范围之内。该部分房屋是2018年2月1日交付给被告使用的，双方另行签订了租赁合同，与本案无关联。第三人飞扬体育文化山南分公司对该份证据无异议。本院认为，因原告与第三人对该份证据的真实性无异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查认证的证据，本院认定事实如下：2015年7月31日，原告君虹公司（甲方）与淮南市蓝氏绿谷超市连锁有限公司（乙方）签订《租房协议书》一份，约定如下：“房屋坐落于淮南市北侧；租赁面积：按实际使用面积；第一条租赁期限：自2015年8月1日至2029年1月31日；第二条（一）租金标准：第一阶段①出租方给予承租方壹年免租金;②由于前期筹备、室内外设计、装潢施工、设备安装等,出租人给予承租人6个月的准备时间。③2017年2月1日至2022年1月31日按照每个月10元／平方（其中房屋租金6元／平方,房屋、设备维修保养费用4元／平方）;......（二）租金支付方式:现金,2016年8月1日前支付,每年提前半年交付半年租金及费用；（三）押金:合同签订日乙方应向甲方支付押金400000元整。在免租期和装修期后抵扣租金及费用；（四）免租期满，房租及费用按半年期结算......第四条转租：除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先告知甲方，在原合同不变的情况下取得甲方同意，同时办理好各项转租手续和相关的交接工作”。另查明，淮南市蓝氏绿谷超市连锁有限公司于2016年9月2日将名称变更为安徽省华蓝福超市连锁有限公司。 2017年9月26日，被告华蓝福超市（甲方）与熊作伟（乙方）签订《租赁协议》，约定如下：“甲方出租给乙方的场地坐落于淮南市山南高新区其中的建筑面积约310平方。……二租赁期限及用途1、该场地租赁期共54个月，自2017年9月26日起至2022年9月25日止。其中免租期为6个月。……三、租金、物业费及支付方式1、租金及物业费总额为人民币235760元。（大写贰拾万零捌佰捌拾肆元），物业费1.8元／平方。2、租金和物业费支付方式：采取年度预付租金方式给付。具体支付方式：本协议签订之日，乙方将三十六个月内租金人民币111600元（壹拾壹万壹仟陆佰圆整）、物业费人民币10044元（一万零肆拾肆圆整）。全额汇入本协议指定账户……”。 2019年1月22日，君虹公司向淮南市田家庵区人民法院提起诉讼，要求华蓝福超市及飞扬体育文化山南分公司立即停止侵害，从君虹公司所有的房屋内搬出并将房屋恢复原状；要求被告赔偿占用房屋给原告造成的损失暂定为40000元，该案经审理后，于2019年9月30日作出（2019）皖0403民初515号民事判决书，判决驳回原告安徽君虹贸易有限公司的全部诉讼请求。该案当事人均未上诉，该民事判决书已于2019年11月6日生效。判决书中认定“再查明，华蓝福超市租金起交时间是2017年2月1日，承租山南印象51#楼B座一层、二层的实际使用面积为7658.67平方米。根据被告华蓝福超市提供转账凭证和交易明细显示……。经计算，华蓝福超市实际向君虹公司支付自2017年2月1日至2018年7月31日期间的租金合计1380360元；……经计算，华蓝福超市向君虹公司支付自2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金合计919040.4元（7658.67平方米×10元/平方米×12个月）。” 另查明，2019年8月6日华蓝福超市向袁世萍支付租金138000元，附言：华蓝福超市2019年8月1日至2020年1月31日租金。2019年12月31日华蓝福超市向毕盛林支付租金321520.2元，附言：付安徽华蓝福超市山南店2019年8月1日至2020年1月31日租金清。2020年1月20日，华蓝福超市向毕盛林支付租金321520.2元，附言：华蓝福超市租金2020年2月1日到2020年7月31日。2020年3月6日，华蓝福超市向袁世萍支付租金138000元，附言：华蓝福付租金2020年2月1日至2020年7月31日。经计算，华蓝福超市向君虹公司支付自2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金合计919040.4元（7658.67平方米×10元/平×12个月）。”2020年7月31日，华蓝福超市向毕盛林支付租金321520.2元，附言：2020年8月1日至2021年1月31日租金5358.67平×10元。2020年8月4日，华蓝福超市向袁世萍支付138000元租金，附言：付华蓝福超市2020年8月1日-2021年1月31日租金2300平方。即截至2021年1月31日，被告华蓝福均是按照实际租用的房屋面积7658.67平方米全额支付租金。2020年8月2日，原告君虹公司股东毕盛林向华蓝福超市退还119586.2元，附言：扣除少支付的费用后退回2楼未签约房租合计119586.2元。 本院认为，原、被告双方所签订的《租房协议书》不违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务,承担责任。根据当事人的诉辩意见，双方的争议焦点在于：一、被告实际承租的房屋面积；二、本案山南印象51号楼201室是否属于不定期租赁；三、原告是否有权解除山南印象51号楼201室的租赁关系。 关于本案被告实际承租的房屋面积的问题。本院认为，原告与被告签订的《租房协议书》中约定“房屋坐落：淮南市山南印象51#一楼北侧租赁面积：按实际使用面积计算”。另，依据（2019）皖0403民初515号民事判决书中认定“经审理查明，华蓝福超市实际使用山南印象51#楼B座一层、二层共计7658.67平方米，并按此面积支付了2017年2月1日至2019年7月31日期间的全部租金合计2299400.4元（1380360元+919040.4元）。在承租期间，飞扬体育公司向华蓝福超市支付了相应的租金，华蓝福超市向君虹公司实际支付了51#号楼B座一层、二层使用面积为7658.67平方米的租金2299400.4元，君虹公司实际也如数收取了租金。”故本案中被告实际承租原告房屋面积为山南印象51号楼B座一层、二层实际面积为7658.67平方米。 二、关于本案山南印象51号楼201室是否属于不定期租赁合同。原告主张2017年9月份被告擅自占用201号房屋，未签订书面租赁合同，故视为不定期租赁。被告辩称商业201号房屋的租赁是包含在原、被告于2015年7月31日签订的租房协议书内的部分，被告按照合同约定支付的是包含201号房屋的租赁费及物业费，是定期租赁合同，租期截止至2029年1月31日止。本院认为，对原告称被告系在2017年9月份占有使用201室房屋，但原告自2017年2月1日起开始计算收取201室房屋的租金，原告所述与商业习惯不符，故对原告的该项意见不予采纳。原、被告于2015年7月31日签订的《租房协议书》中虽明确了房屋坐落为“淮南市山南印象51#一楼北侧”，但同时约定“按实际使用面积计算”，被告自合同约定的支付租金的期间均是按照51#号楼B座一层、二层的实际使用面积7658.67平方米支付的租金，原告君虹公司的股东毕盛林、袁世萍均按照原告实际使用的面积收取相应的租金，故被告对51#号楼B座二层的租赁是包含在2015年7月31日签订的《租房协议书》中，该合同对租赁期约定明确，故对原告主张51号楼商业201号未签订书面租赁合同，系不定期租赁合同的诉请不予支持。 三、关于原告是否有权解除山南印象51号楼201室的租赁关系。本院认为，当事人协商一致可以解除合同，本案中对原告要求解除51#号楼B座201号房屋的请求被告表示不同意解除合同；其次，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。本案中，虽原告主张存在被告存在逾期交付租金的情形，但在原告的催告后被告均已履行支付租赁费的义务，故本案不属于法定解除的合同。综上，对原告要求解除山南印象51号楼商业201号房屋的不定期租赁合同并腾空房屋的诉讼请求，依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告安徽君虹贸易有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费80元，依法减半收取计40元，由原告安徽君虹贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  崔化冰 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理王丽梦 书记员陶梦梦 附1：本案相关证据 一、原告安徽君虹贸易有限公司提交的证据 1、原告的营业执照,证明原告的诉讼主体资格。 2、被告及第三人的企业登记信息,证明其诉讼主体资格及信息。 3、淮田字第13××49号房产证,证明51栋商业201号房屋的具体方位以及所有人为原告的事实。 4、2015年7月31日双方签订的《租房协议书》复印件,证明被告租赁的房屋仅仅为山南印象51#一楼北侧,并不包括51栋商业201号房屋的事实。 5、被告与第三人签订的《租赁协议》一份,工商登记信息材料5份,证明被告于2017年9月26日将原告51栋商业201号房屋部门面积转租给第三人,第三人工商登记注册地为51栋商业201号房屋的事实。 6、《解除房屋租赁合同通知书》及《回复函》一份,证明原告提前通知被告解除51栋商业201号房屋的不定期租赁合同关系,被告回函不同意解除的事实。 二、被告安徽省华蓝福超市连锁有限公司提交的证据。 1、田家庵区人民法院（2019）皖0403民初650号民事判决书。证明原被告双方此前的房屋租赁合同纠纷已经田区法院生效判决认定：安徽省华蓝福超市连锁有限公司承租的实际面积为山南印象51#楼一层、二层共计7658.67平方米，包含十三本房产证中的201号2717.37平方米的房屋，此房屋的租赁期限、价格等约定均包含在安徽君虹贸易有限公司与安徽省华蓝福超市连锁有限公司于2015年7月31日签订的《租房协议书》内，因而双方对于二楼的租赁是有期限的租赁合同，并非无期限合同。 2、田家庵区人民法院（2019）皖0403民初515号民事判决书。证明原被告及本案第三人此前就第三人租赁使用山南印象51#楼二层房屋系从安徽省华蓝福超市连锁有限公司处承租取得，安徽君虹贸易有限公司均收取了包含第三人承租使用的二层面积的租金。第三人与华蓝福超市的租赁也是有期限的租赁合同，且尚未到期，因而第三人系依法承租使用山南印象51#二层310平方米房屋。 3、付款通知复印件。证明我们与原告的租赁合同包含二层部分，该通知否定原告讲不包含二层的事实。 4、转账徽商银行清算中心电子回单打印件二张。证明我方承租面积是生效文书上的面积，且我们已经将相应房租按期交付。 三、第三人淮南飞扬体育文化推广有限公司山南分公司未提交证据。 附2：本案法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。