江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0213民3306号原告：无锡亿百置业有限公司，住所地江苏省无锡市中山路**，统一社会信用代码913202006763522764。法定代表人：卢小娟,该公司总经理。委托诉讼代理人：智虹，女,该公司职员。被告：无锡申诗健身管理有限公司，住，住所地江苏省无锡市清扬路128-A层15＼16＼17＼18)，统一社会信用代码91320213MA1NAJ9701。法定代表人：李望秋。被告：上海申诗投资管理有限公司，住，住所地上海市宝山区罗芬路********一社会信用代码91310113301667538W。法定代表人：罗细容。原告无锡亿百置业有限公司（以下简称亿百公司）与被告无锡申诗健身管理有限公司（以下简称无锡申诗公司）、上海申诗投资管理有限公司（以下简称上海申诗公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告亿百公司的委托诉讼代理人智虹到庭参加诉讼，被告无锡申诗公司、上海申诗公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亿百公司向本院提出诉讼请求：1、判令无锡申诗公司向亿百公司支付欠付租金26796.01元、设施服务费人民币4871.4元；2、判令无锡申诗公司向亿百公司支付违约金90053.4元（按照三个月租金的标准计算）；3、判令无锡申诗公司向亿百公司支付房屋占有使用费（自2019年12月8日起至实际返还房屋之日止,以每月30017.8元计算）；4、判令无锡申诗公司迁出无锡市中山路618号茂业天地5F503-1、504铺位；5、判令上海申诗公司对无锡申诗公司的上述债务承担连带责任。事实和理由：2017年10月1日，亿百公司与无锡申诗公司签订《配套项目租赁合同》一份，约定亿百公司将位于无锡市中山路618号茂业天地5F503-1、504铺位租赁给无锡申诗公司使用，租赁期限自2017年10月1日至2022年9月30日，租金交纳方式为租赁期间每月向亿百公司交纳租金27767.2元，从第三年起，每两年按每月租金的8%上调递增，按月缴清租金，同时合同还约定了其他权利义务。合同签订生效后，亿百公司积极履行合同，无锡申诗公司自2019年10月起拖欠租金及设施服务费等费用。经亿百公司多次口头催缴，无锡申诗公司拒不缴纳租金等费用，亿百公司于2019年10月28日向无锡申诗公司送达了催款函，无锡申诗公司签收后仍拒绝交付租金及设施服务费，并于2019年11月15日逃场，将涉案铺位大门锁上。期间，亿百公司多次联系无锡申诗公司未果，后于2019年11月22日通过ems快递向无锡申诗公司法定代表人李望秋的户籍所在地邮寄“关于恢复正营通知函”函件一份，要求无锡申诗公司立即恢复正常营业，又于2019年12月6日向无锡申诗公司法定代表人李望秋的户籍所在地邮寄“关于解除租赁合同通知事宜”函件一份。至今，无锡申诗公司仍未将案涉房屋清空、恢复毛坯状态并返还。双方签订《配套项目租赁合同》后，无锡申诗公司未能按照合同约定向亿百公司支付租金及设施服务费，导致合同目的不能实现，无锡申诗公司的行为损害了合法权益。后百货分公司与上海申诗公司、无锡申诗公司签订《合同权利义务的转让协议》一份，约定将上述合同中的权利义务，由上海申诗公司转让给无锡申诗公司，期间产生的一切债权债务由无锡申诗公司承担；上海申诗公司承诺对上述合同承担连带担保责任。因为此，亿百公司诉至本院。无锡申诗公司、上海申诗公司未到庭答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月1日，无锡亿百置业有限公司百货分公司（甲方，以下简称百货分公司）与上海申诗公司（乙方）签订《配套项目租赁合同》一份，约定，一、乙方租赁场地位置、经营范围、租赁期限与装修期：甲方将位于无锡市中山路618号茂业天地5F503-1、504铺位租赁给乙方使用；经营范围限于瑜伽；租赁期限自2017年10月1日至2022年9月30日；甲方于2017年7月3日将租赁场地交付乙方，甲方给予上乙方90天的装修免租期，装修免租期自租赁场地交付之日起至2017年9月30日止；二、租赁条件与费用：合同签订后三日内乙方以现金或转账方式向甲方交纳租赁保证金80000元；租赁期内，乙方应严格按照法律法规规定及本合同(含补充协议、附件等)约定履行，否则，因乙方的违法、违规、违约行为给甲方造成损失或乙方依法依约应向甲方支付租金、设施服务费、水电费、违约金、赔偿金或其他费用的，甲方有权直接从租赁保证金中予以扣除，若租赁保证金不足以支付的，甲方有权就不足部分继续向乙方追偿；租金交纳方式为租赁期间每月向乙方交纳租金27767.2元，从第三年起，每两年按每月租金的8%上调递增，按月缴清租金：自2017年10月1日至2019年9月30日，月基本租金为27767.2元；自2019年10月1日至2021年9月30日，月基本租金为30017.80元；自2021年10月1日至2022年9月30日，月基本租金为32403.44元；租赁期内，乙方同意向甲方或商场管理方（如有）交纳设施服务费，按10元/㎡/月的标准支付，即乙方每月应交纳的设施服务费为9742.8元；甲方将不定时向乙方进行商业推广活动，乙方同意接受甲方的推广活动并承诺向甲方支付品牌推广服务费5000元/年，该费用不包括临时推广活动相关费用及商场重大庆典活动赞助费用；三、合同的解除：如乙方出现下列任一情况的，甲方有权单方面解除合同，租赁保证金80000元不予退还，乙方所拖欠的费用仍需交纳，甲方有权提前收回租赁房屋或其任何部份，同时甲方有权选择要求乙方按照剩余租赁期间租金的总和的30%支付违约金或要求乙方支付三期月租金[若采用本合同2.2条第(2)种计租方式或第(3)种计租方式，前述三期月租金指本合同解除前乙方已经支付的最高三期月租金]总和作为违约金。给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1、拖欠租金以及本合同约定的应由乙方向甲方支付的任何一项费用累计超过20日以上(含20日的)；2、本方未按照本合同条款第2.1.2条约定及时补足租赁保证金，每逾期一日，应按欠补足金额的1%支付违约金。若乙方逾期补足保证金超过30日的，且甲方有权选择解除本合同的，乙方除承担提前解除合同违约责任和赔偿责任外，前述违约金应当由乙方支付至本合同解除之日止……租赁期间，若乙方未经甲方事先书面同意擅白提前终止本合同的，则甲方有权不予返还乙方之保证金，此外乙方必须向甲方支付其实际使用该商铺期间根据本合同应付而未付的一切款项并按照剩余租赁期间租金总和的30%支付违约金，并赔偿甲方因此遭受的一切直接损失和间接损失，包括但不限于装修免租期的租金及律师费用、诉讼费用及其他费用；四：履约保证：租赁期届满或发生本合同提前解除的情形，甲方提前发函告知乙方，并有权收回租赁房屋，乙方须于租赁期届满或发生本合同提前解除之前的10日内，与甲方联系交回租赁房屋事宜，且乙方应于本合同终止之后15日之内将租赁房屋恢复至租赁房屋交付时本合同条款附件一中所列明的且甲方书面认可的状态，交还甲方。乙方将租赁房屋交还甲方后，对于乙方遗留的不可移动的增添物、附着物，经甲方确认允许后，乙方放弃相应所有权，甲方有权予以处置，如乙方未放弃所有权的，则应当在租赁房屋归还甲方前予以拆除，将租赁房屋恢复至租赁房屋交付时本合同条款附件一中所列明的且经甲方书面认可的状态；若乙方未能如上述约定或甲方的要求及时办理租赁房屋返还手续的，则视为乙方已经放弃该租赁房屋内文任何物品(包适装修、设施设备等)的处置权利、甲方有权以拍卖、变卖、作价等方式处置上述物品，并以处置上述物品之所得扣除甲方由此支出的所有费用后无息返还乙方，不足扣除的部分，甲方有权向乙方追偿，同时，甲方有权通知商场管理方停止向该租赁房屋提供水、电、煤气、中央空调及其他管理服务，由此对乙方产生的任何影响，甲方不承担任何责任。后百货分公司与上海申诗公司、无锡申诗公司签订《合同权利义务的转让协议》一份，约定将上述《商铺租赁合同》中的权利义务，由上海申诗公司转让给无锡申诗公司，期间产生的一切债权债务由无锡申诗公司承担；上海申诗公司承诺对上述《商铺租赁合同》承担连带担保责任。百货分公司又与无锡申诗公司、亿百公司签订《合同主体变更协议》一份，约定三方一致同意自2018年10月1日起百货分公司将原合同项下的相关权利和义务全部转让给亿百公司，此后与百货分公司无关。2019年10月20日，亿百公司向无锡申诗公司出具《催款函》一份，载明：截至2019年10月20日，无锡申诗公司拖欠亿百公司费用共计40498.60元及违约金；要求无锡申诗公司在收到本函三日内清偿全部款项，逾期不履行，亿百公司将依约单方解除合同。同年11月18日，亿百公司向无锡申诗公司出具《关于恢复正常营业通知函》一份，载明，要求无锡申诗公司收函后立即恢复正常营业；出面妥善处理大量会员投诉事件；截至2019年11月18日，拖欠租赁费、设施服务费、推广宣传费等费用共计人民币75997.2元……后又出具《关于解除租赁合同通知事宜》一份，通知无锡申诗公司因其违约行为亿百公司已单方解除案涉《配套项目租赁合同》，双方的租赁合同自无锡申诗公司收到本函件时解除。2019年12月6日，亿百公司将上述函件及通知以邮寄的方式发送至无锡申诗公司法定代表人李望秋的户籍所在地，邮件于同年12月7日到达，但未妥投。另，亿百公司主张2019年12月7日解除合同。诉讼中，亿百公司向本院陈述，无锡申诗公司实际在案涉商铺经营至2019年11月15日。2019年11月份，无锡申诗公司仅支付租金10000元，尚欠租金20017.8元。截至2019年12月7日，无锡申诗公司欠付租金26796.01元、设施服务费4871.4元（2019年11月1日至11月15日）。诉讼中，亿百公司向本院确认，百货分公司已注销，案涉合同的权利义务均由亿百公司承担。以上事实，有《配套项目租赁合同》、《合同主体变更协议》、《合同权利义务的转让协议》、《催款函》、《关于恢复正常营业通知函》、《关于解除租赁合同通知事宜》、欠付款项明细等证据及当事人陈述在卷佐证。本院认为，本案中，因履行了合法的债权转让及债务承担，亿百公司、无锡申诗公司取得与案涉《配套项目租赁合同》项下的权利义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。无锡申诗公司未按合同约定履行己方义务，应当承担违约责任。故按合同约定亿百公司有权单方解除合同。亿百公司主张与无锡申诗公司之间的租赁合同关系于2019年12月7日解除，符合法律规定，本院予以支持。无锡申诗公司应立即迁出房屋并将房屋返还给亿百公司，且截至2019年12月7日应向亿百公司支付拖欠的房屋租金26796.01元、设施服务费4871.4元（2019年11月1日至11月15日）。合同解除后，无锡申诗公司仍未搬离案涉房屋，应当向亿百公司支付房屋占有使用费。本案中，亿百公司主张按照合同约定要求无锡申诗公司支付三个月租金标准的违约金，考虑到亿百公司已收取无锡申诗公司80000元保证金，故本院调整为自2019年11月1起至实际返还房屋之日止，以31667.41元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。亿百公司主张要求上海申诗公司承担连带清偿责任的诉讼请求有合同明确约定，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、无锡申诗健身管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内迁出承租的无锡市中山路618号茂业天地5F503-1、504铺位，并将房屋返还给无锡亿百置业有限公司。二、无锡申诗健身管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日向无锡亿百置业有限公司支付租金26796.01元、设施服务费4871.4元，合计31667.41元。三、无锡申诗健身管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日向无锡亿百置业有限公司支付违约金（自2019年11月1起至实际返还房屋之日止，以31667.41元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）。四、无锡申诗健身管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日向无锡亿百置业有限公司支付房屋占有使用费（自2019年12月8日起至实际返还房屋之日止,以每月30017.8元计算）。五、上海申诗投资管理有限公司对无锡申诗健身管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任。六、驳回无锡亿百置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3080元，公告费600元，合计3680元，由无锡亿百置业有限公司、上海申诗投资管理有限公司负担。该款已由无锡亿百置业有限公司预交，无锡亿百置业有限公司、上海申诗投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给无锡亿百置业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  李 涛人民陪审员  薛崇恩人民陪审员  俞筱钰二〇二〇年十一月二十五日法官 助理  杨 静书 记 员  刘 璇本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。法信超链：国家法律7篇地方法规9篇案例406篇裁判300261篇期刊248篇×第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。-