浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初12964号 原告：义乌市义金物业管理有限公司，住所地：浙江省义乌市福田街道诚信五街****。 法定代表人：卫峰子，总经理。 委托诉讼代理人：王俊，北京盈科（义乌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王升，北京盈科（义乌）律师事务所律师。 被告：浙江义乌祥鹏日用品有限公司，住，住所地：浙江省义乌市苏溪镇苏新街**/div> 法定代表人：黄晓鑫，执行董事。 被告：黄晓鑫，男，1984年5月16日出生，中国澳门公民，现住浙江省义乌市，证件号码：××。 原告义乌市义金物业管理有限公司与被告浙江义乌祥鹏日用品有限公司（以下简称祥鹏公司）、黄晓鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依照原告的申请，本院依法查封被告祥鹏公司在本院（2020）浙0782执2664号案件中房屋拍卖所得款项扣除银行抵押优先的款项外的230万元。本案依法适用普通程序并组成合议庭，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告义乌市义金物业管理有限公司的法定代表人卫峰子及其委托诉讼代理人王俊到庭参加了诉讼。被告祥鹏公司、黄晓鑫经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告义乌市义金物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告祥鹏公司之间签订的《工业厂房租赁协议》；2.判令被告祥鹏公司返还租金1426722元及押金10万元，共计1526722元并赔偿利息损失（利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从起诉之日计算至实际履行之日止）；3.判令被告祥鹏公司赔偿损失80万元（装修损失60万元，腾退房屋损失20万元，具体以鉴定为准）；4.判令被告黄晓鑫对第2、3项债务承担连带清偿责任。庭审中，原告当庭撤回第3项诉讼请求并变更第4项诉讼请求为：判令被告黄晓鑫对第2项债务承担连带清偿责任。事实和理由：原告与两被告经过协商，被告祥鹏公司与原告于2019年4月22日签订《工业厂房租赁协议》一份，约定被告祥鹏公司把坐落于义乌市××镇××街××号××楼厂房租赁给原告；租期为5年，自2019年4月22日至2024年4月21日；租金每年713361元，共计3566805元；原告应于2019年4月22日付清三年租金共2140083元；2021年4月22日付清剩余两年租金共1426722元；原告应当交付押金10万元，租赁期满后退还。双方还对其他的权利和义务进行了约定。合同签订后，被告祥鹏公司把房屋交付给原告，原告也交清了前三年的租金，其中部分租金汇入被告黄晓鑫个人账户。2020年5月18日，义乌市人民法院发出公告，要求原告腾退房屋。经原告了解，原告租赁的房屋在租赁前已办理了抵押登记。原告认为其与被告祥鹏公司之间的合同已无法继续履行，应当予以解除。被告祥鹏公司应返还租金并赔偿原告由此造成的经济损失。被告黄晓鑫用个人账户收取原告租金，与被告祥鹏公司财务混同，应承担相应的连带清偿责任。 被告祥鹏公司、黄晓鑫未作答辩，亦未向本院提供证据。 为证明自己的主张，原告向本院提供如下证据： 证据1，工业厂房租赁协议一份，证明原告与被告祥鹏公司签订厂房租赁协议并约定权利和义务的事实。 证据2，交易流水明细清单、转账记录打印件各一份，证明原告按合同约定向被告祥鹏公司支付了租金。 证据3，公告照片打印件一份，证明原告与被告祥鹏公司签订的租赁协议无法继续履行。 被告祥鹏公司、黄晓鑫经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃抗辩及质证的权利。本院对上述证据的真实性均予以确认。 根据上述有效证据及原告的庭审陈述，本院认定案件事实如下： 被告祥鹏公司为被告黄晓鑫独资的有限责任公司。 2019年4月22日，原告（承租方、乙方）与被告祥鹏公司（出租方、甲方）签订《工业厂房租赁协议》一份，约定：甲方出租给乙方的厂房坐落在义乌市××镇××街××号××楼；租赁期限为2019年4月22日至2024年4月21日止，租赁期五年；厂房总建筑面积为6066㎡，每年年租金共计人民币713361元，其中1043㎡的综合楼面积以实际清空时间开始计算租金；甲方向乙方收取定金人民币60万元，乙方第一次租金应于2019年4月22日付清三年房租人民币2140083元；乙方第二次租金应于2021年4月22日付清剩下两年房租人民币1426722元；甲方向乙方收取押金人民币10万元，租赁期满后如没有拖欠水电费及设施，房屋无人为破坏的情况下，甲方应无偿退还押金，如合同期内乙方终止合同甲方不予退还押金等。2019年1月20日、1月21日，原告方向被告祥鹏公司各支付定金30万元，共计60万元。2019年4月22日至2019年6月1日，原告又通过银行转账、微信、支付宝等方式共计向被告祥鹏公司支付租金1121000元（其中包括押金10万元）。 另查明，2019年1月10日，中国农业银行股份有限公司义乌分行（以下简称农行义乌分行）与被告祥鹏公司签订编号为33100620190002121的《最高额抵押合同》一份，约定被告祥鹏公司为其与农行义乌分行形成的债权提供担保，担保债权最高余额为8005万元，期间为2019年1月10日至2022年1月9日，担保物为被告祥鹏公司位于义乌市××镇××街××号房地产。2019年1月17日，双方办理了抵押权登记，登记证明编号为浙（2019）义乌市不动产证明第0001516号。因被告祥鹏公司未按期归还借款，未按约支付利息，经农行义乌分行申请，本院于2020年3月24日作出（2020）浙0782民特56号民事裁定：“对被申请人浙江义乌祥鹏日用品有限公司坐落于义乌市××镇××街××号房地产【不动产权证号：浙（2015）义乌市不动产权第0××7号】准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中国农业银行股份有限公司义乌分行对变价所得款项在借款本金2890万元及利、罚息、复利（按合同约定计付，自2019年12月21日起至实际履行完毕之日止）范围内以最高额8005万元为限优先受偿。”2020年4月10日，农行义乌分行向本院申请执行，本院于同日立案执行，并向祥鹏公司发出执行通知书，责令其限期履行生效法律文书所确定的义务，但祥鹏公司未主动履行。为此，本院依法裁定拍卖祥鹏公司坐落于义乌市××镇××街××号房地产，并于2020年5月18日发出公告。2020年8月7日，浙江跃嘉纺织科技有限公司以106320000元的最高价竞得。2020年8月18日，本院作出（2020）浙0782执2664号执行裁定书，裁定义乌市苏溪镇苏新街29号的房地产的所有权及相应的其他权利归买受人浙江跃嘉纺织科技有限公司所有。义乌市苏溪镇苏新街29号的房地产的财产权自本裁定送达买受人浙江跃嘉纺织科技有限公司时起转移。该执行裁定书于2020年8月19日送达浙江跃嘉纺织科技有限公司。原告于2020年8月20日腾退案涉房屋。 本案审理过程中，原告陈述《工业厂房租赁协议》中1043㎡的综合楼自2019年5月22日起实际使用；年租金系按9.8元/㎡/月计算得出。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”本案中，被告祥鹏公司与原告签订《工业厂房租赁协议》之前，祥鹏公司已经将案涉房产抵押给农行义乌分行并办理了不动产抵押登记手续。因此，租赁关系不得对抗已登记的抵押权。现案涉房屋已依法拍卖，财产权已转移至浙江跃嘉纺织科技有限公司，原告的合同目的已无法实现，故原告请求解除其与被告祥鹏公司签订的《工业厂房租赁协议》，应予支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告支付给被告祥鹏公司的押金10万元，应予返还。另，厂房总建筑面积为6066㎡，其中5023㎡的实际使用时间为2019年4月22日至2020年8月20日，产生的租金为787606.4元；另外1043㎡的综合楼实际使用时间为2019年5月22日至2020年8月20日，产生的租金为153321元。以上租金共计940927.4元。故被告祥鹏公司应予返还的租金为680072.6元（1621000元-940927.4元）。 《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”被告祥鹏公司为一人有限责任公司，被告黄晓鑫未提供证据证明公司财产独立于其个人财产，故被告黄晓鑫对被告祥鹏公司所欠债务依法承担连带责任。综上，原告诉请中合法有据的部分，本院予以支持。被告祥鹏公司、黄晓鑫经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩和质证等权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告义乌市义金物业管理有限公司与被告浙江义乌祥鹏日用品有限公司于2019年4月22日签订的《工业厂房租赁协议》。 二、被告浙江义乌祥鹏日用品有限公司于本判决生效后十五日内返还原告义乌市义金物业管理有限公司租金680072.6元及押金10万元，共计780072.6元，并赔偿利息损失（自2020年8月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至实际履行完毕之日止）。 三、被告黄晓鑫对上述债务承担连带清偿责任。 四、驳回原告义乌市义金物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25414元，由原告义乌市义金物业管理有限公司负担13813元，由被告浙江义乌祥鹏日用品有限公司、黄晓鑫负担11601元。保全费5000元，由原告义乌市义金物业管理有限公司负担580元，由被告浙江义乌祥鹏日用品有限公司、黄晓鑫负担4420元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长 舒 怡 人民陪审员 周 京 人民陪审员 张婷媛 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员 金倩倩