北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0117民初5964号原告：张洋，男，1988年9月13日出生，汉族，北京市朝阳区人，住北京市朝阳区。公民身份号码：×××。原告：王云，女，1987年11月11日出生，汉族，北京市平谷区人，住北京市平谷区。公民身份证号码：×××。被告：北京中弘弘庆房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区。法定代表人：何礼萍，总经理。委托诉讼代理人：郎敬禹，男，1983年5月23日出生，现任北京中弘弘庆房地产开发有限公司法务经理。原告张洋、王云与被告北京中弘弘庆房地产开发有限公司（以下简称中弘弘庆公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。张洋、王云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张洋、王云向本院提出诉讼请求：1、依法解除双方于2017年11月12日签订的《北京市商品房预售合同》；2、被告返还购房款833177元并支付利息（自2017年11月5日起至款实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3、被告支付违约金71195.31元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年11月12日签订了《北京市商品房预售合同》（合同编号Y2065534），购买被告开发项目商品房一套，具体位置为平谷区。该商品房建筑面积131.18平方米，套内建筑面积108.98平方米，按照套内建筑面积计价，每平方米人民币21776.26元，房屋总价款人民币2373177元。合同约定，原告采用商业贷款方式付款。商品房预售合同签订之前，原告已于2017年11月5日向被告支付首期房价款833177元，并积极配合被告办理该商品房银行贷款手续。合同签订当日，被告向原告开具了首期房价款发票。按照该合同约定，该商品房交付时间为2019年5月30日。但该商品房主体工程在建期间，因诉讼所涉土地被查封，2017年底停工至今，该商品房具备交付条件存在履行不能情形，被告无法按约定交付商品房已构成严重违约。根据合同约定，逾期交付房屋超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。为了维护自身的合法权益，原告遂起诉至法院，请法院查明事实后依法支持原告的全部诉讼请求。被告中弘弘庆公司辩称，一、不同意要求解除合同的诉请。因客观原因涉案房屋所在项目处于停工状态，但答辩人一直积极寻求投资方，待资金到位后项目仍会继续施工。答辩人也未表示过不再履行合同义务，且涉案合同附件十二【补充协议】第十五条【解除合同、退房的补充约定】2、“买受人未及时行使解除权利时，应视为买受人放弃解除买卖合同的权利。”所以原告解除合同的诉请无合同依据，也不满足法定解除条件，请求法院驳回原告该项诉请。二、不同意返还购房款及承担利息的诉请。因涉案合同仍在履行，且涉案房屋已经办理网签手续，登记在原告名下，原告无权单方要求解除合同及返还购房款，若法院判决答辩人返还购房款，利息也应自起诉之日起开始计算。三、不同意原告主张的违约金的诉请。涉案合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容对双方均具有约束力，依据涉案合同附件四第2条【商业贷款方式付款】约定，原告应在签订合同当日交纳首期房款，剩余房款需在商品房预售合同联机备案手续完成后15日内交纳；合同附件十二【补充协议】第五条【以贷款方式付款的补充约定】第5款约定，原告选择按揭贷款的并不影响其按期付款义务，自合同签订后60日内若银行未发放贷款、或批准的额度不足、或贷款未及时发放的，原告应在上述期限届满后10日内付清剩余房款；合同附件十二补充协议第八条【交付房屋的补充约定】第1款约定，原告未付清全部房价款（含面积差价款）及其他应付费用的，答辩人有权迟延交付房屋且不承担逾期交房违约责任。涉案房屋已办理网签手续，但原告只交纳了首付款【833177】元，尚未交纳剩余房款。依据《合同法》第六十七条【先履行义务】“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”所以无论合同约定还是法律规定，答辩人均不存在逾期交付房屋的违约情形，亦不应该支付违约金。原告未交纳全部购房款违约在先，依据合同约定还应承担逾期付款责任。若法院认为答辩人应承担逾期交房违约责任，答辩人请求法院依据《合同法》第九十九条【债务的抵销及行使】的约定，抵销原被告之间的债务。四、原告提交的证据有答辩人印章的均认可，没有答辩人印章的均无法核实。综上所述，原告未按合同约定先于履行付清房款义务，答辩人有权迟延交付房屋且不承担违约责任，原告以未交付房屋为由解除涉案合同并要求返还购房的诉请无事实及法律依据，恳请法院驳回原告诉请，维护答辩人合法权益。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院经审理认定事实如下：2017年11月12日，原告（买受人）与被告中弘弘庆公司（出卖人）签订商品房预售合同，约定有：原告购买平谷区房屋；计价方式和价款，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米21776.26元，总价款2373177元；剩余房价款为154万元，买受人以银行贷款方式在商品房预售合同联机备案手续完成之日起15日内向出卖人支付；出卖人应当于2019年5月30日前向买受人交付该商品房。逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（一）、按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加），1.逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第⑴项中的比率）。2.逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金；等。2017年11月12日，买受人向出卖人支付首期房价款833177元。该房地产项目主体工程在建期间，停工至今。原告交付首付房款后，剩余房款未付，也未与被告协商变更付款协议。以上事实有商品房预售合同、发票、银行业务凭证等证据及当事人陈述意见、庭审笔录等在案佐证。本院认为，原被告签订的商品房预售合同，合法有效，双方均应各自履行约定义务。该商品房主体工程在建期间停工至今，且该商品房具备交付条件存在履行不能情形，被告无法按约定交付商品房已构成违约。根据合同约定，逾期交付房屋超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。张洋、王云于2020年10月13日向本院起诉，本院将本案起诉书等诉讼材料于2020年11月3日送达给中弘弘庆公司，即视为书面通知了中弘弘庆公司，因此中弘弘庆公司以涉案合同附件十二补充协议第十五条约定“买受人未及时行使解除权利时，应视为买受人放弃解除买卖合同的权利”为由，主张张洋、王云已放弃解除买卖合同的权利，本院不予采信；中弘弘庆公司依据涉案合同附件十二补充协议第八条，主张张洋、王云在未付清购房款时无权向中弘弘庆公司主张逾期交房责任，因中弘弘庆公司已经无法履行诸多合同义务而导致房屋买卖的目的无法实现，如要求张洋、王云继续履行付清房款义务将显失公平，因此中弘弘庆公司的该项主张，本院不予采信，故张洋、王云解除涉案合同并要求返还购房款的请求，本院予以支持；至于利息，本院按照中弘弘庆公司向张洋、王云出具的购房款发票的时间2017年11月12日作为利息的起算时间，利息计算标准，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故利息应以2019年8月20日为界分别计算；至于违约金，张洋、王云主张按照全部房价款的3%支付违约金于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、原告张洋、王云与被告北京中弘弘庆房地产开发有限公司于2017年11月12日签订的《北京市商品房预售合同》，于2020年11月3日解除；二、被告北京中弘弘庆房地产开发有限公司返还原告张洋、王云购房款833177元并支付利息（利息以833177元为基数，从2017年11月12日起计算至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月20日起计算至款实际付清之日止，按照全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于本判决生效后七日内付清；三、被告北京中弘弘庆房地产开发有限公司支付原告张洋、王云违约金71195.31元，于本判决生效后七日内付清；四、驳回原告张洋、王云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6066元，由被告北京中弘弘庆房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李辉二〇二〇年十一月二十四日书记员  许骁