北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初36998号原告：常凌杰，男，1984年9月9日出生，汉族，现住北京市朝阳区。被告：山水文园凯亚房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区小武基村****院**楼****。法定代表人：李艳敏，董事长。委托诉讼代理人：姜涛，男，1977年8月5日出生，汉族，山水文园凯亚房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：肖瑶，女，1986年12月6日出生，满族，山水文园凯亚房地产开发有限公司职员。第三人：五矿国际信托有限公司，住所，住所地青海省西宁市城中区创业路**南川工业园区投资服务中心**楼**div>法定代表人：王卓，总经理。委托诉讼代理人：刘海屏，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：张新苗，北京大成律师事务所律师。原告常凌杰（下称原告）与被告山水文园凯亚房地产开发有限公司（下称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，并经原告申请，追加五矿国际信托有限公司为第三人（下称第三人），公开开庭进行了审理。原告、第三人之委托诉讼代理人张新苗到庭参加了诉讼。被告经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令第三人注销位于北京市朝阳区弘燕山水文园X3号楼X2单元X1号房屋的抵押登记；2、被告于抵押登记注销后协助原告将位于北京市朝阳区弘燕山水文园X3号楼X2单元X1号房屋过户登记至原告名下；3、判令被告向原告支付延期办理房屋所有权证违约金10.7万元。事实与理由：2016年5月，原告与被告签订编号为XXXXXX的《北京市商品房预售合同》，合同约定：原告向被告购买位于北京市朝阳区弘燕山水文园X3号楼X2单元X1号房屋（下称X1号房屋），X1号房屋总价款1071.69万元。被告应于2016年10月31日前向原告交付X1号房屋。并于X1号房屋交付之日起1080天内为原告办理房屋所有权证书；如届时未能办理房屋所有权证，被告应当按日向原告支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起90日内向原告支付。经原告多次催促被告至今未将X1号房屋的所有权证办理至原告名下，现原告诉至法院，望判如所请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。第三人述称：关于原告在起诉状中陈述的购买房屋的基本事实认可。X1号房屋未能顺利办理所有权转移登记是被告未及时归还贷款，导致抵押手续未能解除。第三人并非房屋买卖合同的相对方，并不负有为原告办理房屋所有权证的义务。网签合同的第四条，明确约定了X1号房屋已经设定了抵押，原告应当能够预期并且也应该能够接受涉案房屋的抵押。希望法院在查清事实的基础上合理判决，第三人尊重法院的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月7日，原、被告就X1号房屋（所在楼栋房屋所有权证号为京（2015）朝阳区不动产权第XXXX号）签订了《北京市商品房现房买卖合同》（下称合同），约定原告购买X1号房屋，总房款为10716949元，付款方式为首期房款加银行贷款。双方还约定：X1号房屋已经设定抵押，抵押权人为第三人和汉口银行股份有限公司；被告应于2016年10月31日前向原告交付X1号房屋；原告未能在商品房交付之日起1080日内取得房屋所有权证书的，如因被告责任，原告有权选择退房或要求被告自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起90日内向买受人支付，实际支付违约金比例不高于原告已付房款的1%。合同附件三系第三人和汉口银行股份有限公司分别出具的《同意函》，第三人出具的《同意函》载有：“我司同意山水文园凯亚房地产开发有限公司名下上述弘燕山水文园X3号楼在抵押状态下销售”。汉口银行股份有限公司出具的《同意函》，载有：“我行同意山水文园凯亚房地产开发有限公司名下上述弘燕山水文园X3号楼在抵押状态下销售”。原告已将全部购房款支付完毕，被告于2016年10月31日向原告交付了X1号房屋。该房屋现由原告居住，但尚未办理房屋所有权证。经原告申请，本院发函向北京市朝阳区不动产登记事务中心进行了查询。经查，X1号房屋现存一项抵押登记，抵押权人为第三人，不动产登记证明号为京（2016）朝阳区不动产证明第XXXXX号，登记时间为2016年1月14日，债务履行期限3年。除上述抵押登记外，无其他未解除的抵押登记。庭审中，原告提交合同及附件、付款凭证、发票、《专项维修基金专用收据》等，欲证明原告已按照约定履行了全部合同义务，被告逾期办理房屋所有权证已经构成违约，应当承担违约责任。第三人对上述证据的真实性及证明目的均予以认可。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告就X1号房屋签订的合同系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，系合法有效。根据本院查明的事实，各方对于合同的履行程度和履行情况并无异议，争议焦点在于第三人同意X1号房屋在抵押状态下销售是否意味着其放弃了抵押权和被告是否应当承担逾期办理房产证的违约责任、违约金的标准。第三人同意X1号房屋在抵押状态下销售即意味着其对抵押物丧失了物上追及效力，在抵押物的交换价值实现之后，抵押权的效力仅及于转让所得的价金，而非抵押物本身。理由如下：第一，所谓“销售”，必然意味着所有权在购房人与出售者之间的变动和流转，第三人同意被告销售抵押财产，意味着其对抵押财产所有权可能会转移至购房人手中明知且同意，事实上，通过财产流转获得价金以使债务能够获得清偿也正是其同意销售的目的。第二，原告作为普通购房人，其在抵押权人明确表示同意销售的情形下才与被告签订了购房合同，并已按照合同约定将购房款支付完毕，取得房屋所有权是其基于合同约定和交易惯例所抱有的正当、合理期待。第三，原告作为普通消费者与作为专业金融机构的第三人在认知水平、风险防范意识和能力等方面均存在较大的差异，综合本案实际情况，在原告是善意且支付了全部对价的情况下，其合同期待权应优先于第三人的债权获得保护。综上，本院认为，本案第三人已同意被告转让X1号房屋，在此情况下，其已丧失对X1号房屋的物上追及效力。故关于原告在合同约定的过户登记条件已经成就的情形下，要求第三人注销抵押登记，协助被告将X1号房屋过户至原告名下的诉讼请求，本院应予支持。关于违约金，原、被告双方在合同中约定“被告应于2016年10月31日前向原告交付X1号房屋；原告未能在商品房交付之日起1080日内取得房屋所有权证书的，如因被告责任，原告有权选择退房或要求被告自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起90日内向买受人支付，实际支付违约金比例不高于原告已付房款的1%。”被告应当就逾期办理房产证的行为向原告支付违约金，双方在合同中明确约定了违约金的计算方式。本院经审查发现，原告主张的违约金计算有误，本院予以调整。被告经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩以及举证质证的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、第三人五矿国际信托有限公司于本判决生效之日起十五日内注销位于北京市朝阳区弘燕山水文园X3号楼X2单元X1号房屋的抵押登记；二、被告山水文园凯亚房地产开发有限公司于抵押登记注销之日起十五日内协助原告常凌杰将位于北京市朝阳区弘燕山水文园X3号楼X2单元X1号房屋过户登记至原告常凌杰名下；三、被告山水文园凯亚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告常凌杰支付延期办理房屋所有权证违约金（以购房款10716949元为基数，按照日利率万分之零点一，自2019年10月15日计算至过户登记实际完成之日止，但不得超过107169.49元）；四、驳回原告常凌杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2440元，由原告常凌杰负担440元（已交纳），由被告山水文园凯亚房地产开发有限公司负担2000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 罗 淼二〇二〇年十一月九日书记员 赵海鹏