贵州省兴仁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2322民初2205号 原告：贵州东湖新城市建设投资有限公司，住所地：兴仁市经济开发区办公大楼A栋10层。统一社会信用代码：91522322587261903D。 法定代表人：杨玖，系董事长。 委托诉讼代理人：陈厚文，贵州旺明律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：贵州义诚房地产开发有限公司兴仁分公司，住所地：贵州省兴仁市东湖街道办事处文笔路。统一社会信用代码：91522322085654061D。 法定代表人：谭波。 委托诉讼代理人：张仕疆、岑晶（实习），贵州权衡律师事务所律师。代理权限：一般代理。 原告贵州东湖新城市建设投资有限公司（以下简称“东湖城投公司”）与被告贵州义诚房地产开发有限公司兴仁分公司（以下简称“义诚公司”）民间借贷纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告东湖城投公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告偿还原告借款1035.96815万元，并按年利率9.2%从借款之日向原告支付利息至借款偿还完毕时止；2.判决原告对兴仁市人民法院（2020）黔2322号财保11号民事裁定书查封的被告房产享有优先受偿权；3.案件受理费及诉前财产保全费用由被告承担。事实及理由：兴仁商城项目是兴仁县重点招商引资项目，该项目自开工建设以来，由于遭遇宏观经济下行，融资环境发生改变，工程项目因资金问题已实际处于半停工状态，为保障该工程项目的推进实施，确保早日建成投入使用，促进经济发展，在被告的申请下，原告决定实施救助。根据兴仁县政府会议精神，由被告义诚房地产开发有限公司兴仁分公司作为甲方与原告城投公司作为乙方签订资产购买协议，约定由原告筹集4000万元购买被告兴仁商场项目部分资产，支持项目建设。被告作为甲方与原告作为乙方签订了《资产购买协议书》、《资产回购协议书》及兴仁商城项目首期、第二批、第三批、第四批、第五批《资产购买协议书》。以上协议约定：甲方回购价格按乙方购买价格每年溢价1%执行，不足一年按月计算，为确保国有资产实现增值，甲方回购资产时按年化8.2%年利率支付乙方资金占用费。甲方付清乙方购房资金本息后，乙方应及时到房屋产权部分办理备案注销手续，无条件解除对该资产的控制权。乙方购买的资产甲方可进行销售，实行逐套本息及溢价后逐套解押。合同签订后，原告对兴仁商城项目支付了1035.96815万元。两年期满后，原告向被告发出回购资产的要求，被告至今未回购资产。综上，由于被告未按双方签订的《资产购买协议书》、《资产回购协议书》履行回购义务，本案虽为资产购买，实为让与担保的借款行为。为此，原告特提起诉讼。 被告义诚公司辩称，第一、原告所起诉的基础事实不清，根据原告诉状所述经过，借款的有关情形基本事实不清楚；第二、本案的资产购买协议书是用合法的形式掩盖原告在没有放贷资质条件等法定要求，为逃避有关主管部门监管和法律的相关规定，进行的实质放贷行为，应属无效合同，根据合同法的规定，无效的合同自始没有约束力，因此，原告要求按照借款合同由被告承担所谓的年化率利息的诉讼请求于法无据，不应予以支持；第三，原告对本案所查封的被告房屋依法没有优先受偿权，查封只是作为一种保全措施，其目的是防止被查封人转移财产，原告不能基于保全措施的实施，而对被保全财产享有优先受偿权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的营业执照、法定代表人身份证明，被告对其真实性无异议，本院予以采信。对原告提交的《借条》十三张及《单位借款协议》与付款申请书、记账凭证、代付工程款委托书、银行结算业务申请书、转账凭证能够相互印证，被告对其银行交易凭证无异议，故本院予以采信；对原告提交的2015年11月26日的《借款协议》，被告质证意见为，无法体现出与本案的关联性及义诚公司缴纳的具体数额。该协议系被告出具，结合原、被告双方的陈述及调解笔录上被告法定代表人谭波的自认，本院对该《借款协议》予以采信。对原告提交的仁府专议（2016）92号会议纪要，本院结合案件事实及其他证据材料予以综合认定。 本院经审理认定事实如下：被告贵州义诚房地产开发有限公司兴仁分公司因其兴仁商城项目建设需资金周转，与原告东湖城投公司约定，将“兴仁商城”A区3楼37个商铺为抵押借款800万元，被告并原告出具了付款申请书。2015年11月26日，被告义诚公司作为借款人向原告东湖城投公司借款2359681.5元，双方签订了《单位借款协议》，借款期限从2015年11月26日至2015年12月31日，双方约定逾期不还款，按同期存款定期利率计付利息。原告东湖城投公司于2015年11月27日通过中国建设银行转账2359681.5元至被告指定的“待报解预算收入专户”上。2017年10月23日，被告义诚公司向原告东湖城投公司借款2040238元用于支付电梯款，并出具借条一份，原告于2017年10月24日通过贵阳银行转账2040238元至被告指定的贵州国通电梯工程有限公司账户上。2017年11月13日，被告义诚公司分三次向原告东湖城投公司借款314641元、100万元，50万元，用于支付工程款、消防进度款，并分别原告出具借条一份，原告2017年11月14日通过银行转账至被告指定的王华兵、陈启飞、高国洪账户上。同日，被告又向原告借款50万元，并委托原告于2017年11月24日打款至贵州汇源建筑工程有限公司的账户上。2017年12月1日、12月5日，被告向原告东湖城投公司借款共计130万元用于支付工程款，并向原告出具了借条及代付工程委托书，原告于2017年12月4日通过建设银行、于2017年12月6日通过农村商业银行转账交付了借款。2017年12月10日，被告向原告借款80万元用于支付工程款，于2018年1月18日向原告借款30万元用于支付设备款，并分别于借款当日向原告出具了借条及代付工程委托书，原告于2018年1月22日通过中国农业银行向被告交付了借款110万元。2018年2月13日，义诚公司向原告东湖城投公司借款1245121元用于支付工程款，并向原告出具了借条及代付工程委托书，原告于借款当日通过银行转账至被告指定的张雄、王华兵、高国洪账户上。上述借款共计10359681.5元。 2016年2月3日，义诚公司作为甲方与原告城投公司作为乙方签订了《资产回购协议书》，约定由原告筹集4000万元购买被告兴仁商场项目部分资产，支持项目建设。协议约定：甲方回购价格按乙方购买价格每年溢价1%执行，不足一年按月计算，为确保国有资产实现增值，甲方回购资产时按年化8.2%年利率支付乙方资金占用费。甲方付清乙方购房资金本息后，乙方应及时到房屋产权部分办理备案注销手续，无条件解除对该资产的控制权。乙方购买的资产甲方可进行销售，实行逐套本息及溢价后逐套解押。合同签订后，原告对兴仁商城项目支付了10359681.5元。事后，原告东湖城投公司将双方协议抵押的资产在房地产交易中心办理了商品房预告登记，即：A区第三层商业用房，具体房号如下：3-1号（预告登记证号：201601224）、3-2号（预告登记证号：201601225）、3-3号（预告登记证号：201601226）、3-4号（预告登记证号：201601227）、3-8号（预告登记证号：201601228）、3-10号（预告登记证号：201601230）、3-12号（预告登记证号：201601231）、3-13号（预告登记证号：201601232）、3-21号（预告登记证号：201601234）、3-22号（预告登记证号：201601235）、3-24号（预告登记证号：201601236）、3-25号（预告登记证号：201601237）、3-28号（预告登记证号：201601238）、3-29号（预告登记证号：201601239）、3-30号（预告登记证号：201601240）、3-31号（预告登记证号：201601241）、3-32号（预告登记证号：201601242）、3-33号（预告登记证号：201601420）、3-43号（预告登记证号：201601243）、3-44号（预告登记证号：201601244）、3-45号（预告登记证号：201601245）。两年期满后，被告义诚公司未清偿债务，也未回购资产，原、被告双方协商未果，故原告诉至法院。 另查明，原告东湖城投公司于2020年3月16日向本院申请诉前保全，请求依法对被告义诚公司位于兴仁市环城南路北侧的兴仁商城项目A区第三层商业用房予以查封，我院于2020年3月16日作出（2020）黔2322财保11号民事裁定书，查封了被告义诚公司的上述房产。 本院认为，原告东湖城投公司与被告义诚公司在平等、自愿的基础上签订的借款合同，未违反法律的强制性规定，是合法有效的合同，合同的双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”的规定，本案中，原、被告双方约定由原告筹集4000万元购买被告兴仁商场项目部分资产，双方均有权在两年期满前提出回购要求，并约定回购资产时按年化8.2%利率支付资金占用费。被告义诚公司从2015年11月26日起陆续向原告城投公司借款共计10359681.5元，原、被告之间借贷关系成立，故原告东湖城投公司主张被告偿还借款的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称原告不具有放贷资质条件，其放贷行为不属于其经营范围。根据《最高人民法院关于适用若干问题解释（一）》第十条规定：“当事人超出经营范围订立合同的，人民法院不因此认定合同无效，但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”根据本案查明的事实，原告向被告出借资金，原告并非通过向社会不特定对象提供资金以赚取高额利息，其出借行为不具有营业性，也不属于从事非法金融业务活动，并未违反法律的强制性规定，故对被告的辩称不予支持。关于借款本金一节，依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十七条：“借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。”的规定，原告提交的《借条》十三张及《单位借款协议》与付款申请书、记账凭证、代付工程款委托书、银行结算业务申请书、转账凭证能够相互印证，且被告对其银行交易凭证无异议，能够证实本案的借款本金为10359681.5元。关于利息一节，根据原告东湖城投公司与被告义诚公司签订的《资产回购协议》第一条“……一方提出甲方回购要求应在该协议签订并完成支付之日起两年期满前30日内以书面形式向另一方提出，超过该时限未向对方书面提出的视为自动放弃甲方回购要求”、第三条“本协议签订前三个月乙方到位资金平均融资成本为年化7.97%，甲方回购上述资产时按年化8.2%利率支付乙方资金占用费。”的约定，本案原告虽未以书面形式向被告提出回购要求，但双方约定按年化8.2%利率支付乙方资金占用费实际上是对借款利率进行了约定。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。”的规定，故对原告主张的利息，本院按照年利率8.2%予以支持，对超出的部分不予支持，利息起算时间以原告实际转款即完成交付时间的次日开始计算。关于原告对涉案资产是否享有优先受偿一节，原、被告双方基于真实意思表示签订的《资产购买协议》和《资产回购协议》约定，原、被告双方对涉案房产办理预告登记，形式上将涉案房产转让至原告名下，被告到期按约定回购涉案房产。上述协议内容意义不是以涉案房屋实体利用为目的，而是注重其价值交换，以确保债权的实现，形式上是被告对债务提供的担保。现被告到期没有清偿债务，原告请求按照担保物权的规定对涉案房产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权，本院予以支持。本案中，原告东湖城投公司就双方协议约定购买的资产在房地产交易中心办理了商品房预告登记，被告不能按时归还原告10359681.5元的情况下，原告可对涉案标的物拍卖、变卖、折价确保其能够实现债权，故原告请求对被告位于兴仁市环城南路北侧的兴仁商城项目A区第三层商业用房进行拍卖、变卖、折价优先偿还其债权，本院予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百一十条，最高人民法院关于适用若干问题解释（一）》第十条，《中华人民共和国担保法》第五十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、由被告贵州义诚房地产开发有限公司兴仁分公司于本判决生效后十日内偿还原告贵州东湖新城市建设投资有限公司借款本金10359681.5元及利息（利息计算方式为：1.从2015年11月28日起，以本金2359681.5元为基数，按年利率8.2%支付至全部款项付清之日止；2.从2017年10月25日起，以本金2040238元为基数，按年利率8.2%支付至全部款项付清之日止；3.从2017年11月15日起，以本金1814641元为基数，按年利率8.2%支付至全部款项付清之日止；4.从2017年11月25日起，以本金50万元为基数，按年利率8.2%支付至全部款项付清之日止；5.从2017年12月5日起，以本金30万元为基数，按年利率8.2%支付至全部款项付清之日止；6.从2017年12月7日起，以本金100万元为基数，按年利率8.2%支付至全部款项付清之日止；7.从2018年1月23日起，以本金110万元为基数，按年利率8.2%支付至全部款项付清之日止；8.从2018年2月14日起，以本金1245121元为基数，按年利率8.2%支付至全部款项付清之日止；）。 二、被告贵州义诚房地产开发有限公司兴仁分公司未按本判决指定的期间履行上述还款义务时，原告贵州东湖新城市建设投资有限公司可就位于兴仁市环城南路北侧的兴仁商城项目A区第三层商业用房，具体房号如下：3-1号（预告登记证号：201601224）、3-2号（预告登记证号：201601225）、3-3号（预告登记证号：201601226）、3-4号（预告登记证号：201601227）、3-8号（预告登记证号：201601228）、3-10号（预告登记证号：201601230）、3-12号（预告登记证号：201601231）、3-13号（预告登记证号：201601232）、3-21号（预告登记证号：201601234）、3-22号（预告登记证号：201601235）、3-24号（预告登记证号：201601236）、3-25号（预告登记证号：201601237）、3-28号（预告登记证号：201601238）、3-29号（预告登记证号：201601239）、3-30号（预告登记证号：201601240）、3-31号（预告登记证号：201601241）、3-32号（预告登记证号：201601242）、3-33号（预告登记证号：201601420）、3-43号（预告登记证号：201601243）、3-44号（预告登记证号：201601244）、3-45号（预告登记证号：201601245）拍卖、变卖、折价所得价款优先受偿。 三、驳回原告贵州东湖新城市建设投资有限公司的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费83958元元，减半收取计41979元，由被告贵州义诚房地产开发有限公司兴仁分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长 令狐芳芳 审 判 员 王 光 梅 审 判 员 何 厚 高 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理 蒙 慰 卫 书 记 员 毕 英 霖