河南省汝阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0326民初1002号原告：李丹丹，女，汉族，1984年5月18日生，住汝阳县。委托诉讼代理人：丁文伟，汝阳县公证法律服务所法律工作者，一般代理。委托诉讼代理人：林爱珍，女，1967年4月26日生，住汝阳县，特别授权代理。被告：洛阳兴城置业有限公司，住所地：汝阳县新大桥南半岛国际销售中心。统一社会信用代码：9141032657761367XA。法定代表人：刘道荣，董事长。委托诉讼代理人：陈运，河南荟智源策律师事务所律师，特别授权代理。原告李丹丹与被告洛阳兴城置业有限公司合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李丹丹及其委托诉讼代理人丁文伟、林爱珍，被告洛阳兴城置业有限公司的委托诉讼代理人陈运到庭了参加。本案现已审理终结。原告李丹丹向本院提出的诉讼请求：1、依法判令变更原被告所签订的《商品房预售合同》第十五条2.条款的内容为：买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。2、依法判令被告返还一次性暖气管网费4238元，支付原告基础设施违约金、逾期交房违约金、逾期办理产权登记违约金（从2017年2月28日起按日向原告支付已交总房款40.3万元的万分之一计算直到上述违约事项之日止）。3、依法判令被告继续履行《商品房预售合同》。4、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告于2016年3月9日与被告签订商品房预售买卖合同，购买了被告开发的半岛国际小区34号2单元402室住房。合同签订后，原告发现与被告签订的《商品房预售合同》第十五条2.条款的内容的违反了公平原则，应变更为买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。原告按照约定支付了403000元购房款。然而，被告未按照合同约定的期限交付住房、办理产权登记，基础设施设备未达到合同约定的标准，后原告多次与被告沟通，被告以履行了合同义务为由对原告的要求置之不理，为维护当事人的合法权益，特诉诸贵院请求依法判决。被告洛阳兴城置业有限公司辩称，一、被答辩人李丹丹以违反公平原则为由，诉请变更《商品房预售合同》第十五条第2项的内容，无事实和法律依据。二、被答辩人李丹丹诉请答辩人兴城公司返还一次性暖气管网费4238元，无事实和法律依据。（一）双方合同约定的供暖方式为浅层地下水源热泵特定供暖方式，而暖气管网建设费系因市政集中供暖而产生，依据《商品房预售合同》的约定和汝阳县政府的规定，暖气管网建设费应由暖气用户李丹丹自行承担。李丹丹作为用户，如需开通市政暖气，则应按照规定与热力公司签订协议并缴纳入网费，该费用是由政府规定、热力公司最终收取的。（二）兴城公司与李丹丹签订《商品房预售合同》以后，汝阳县人民政府于2016年通知实施市政集中供暖，政府政策的重大变化导致双方约定的地源热泵供暖方式客观上无法继续履行，且由兴城公司承担市政集中供暖而产生的暖气一次性管网建设费，既与合同不符，也对兴城公司显失公平，应属情势变更。（三）李丹丹作为暖气的实际用户，是供暖方式变更为市政集中供暖的直接受益者，不仅没有遭受损失，反而获得了更具优势的市政集中供暖方式，再判决由兴城公司承担本应由用户本人承担的暖气一次性管网建设费，对已遭受巨大损失的兴城公司显失公平。（四）李丹丹已自愿缴纳了暖气管网建设费，其缴纳暖气管网建设费系完全自愿行为，无欺诈、胁迫等情况，且实际收取暖气管网建设费的是热力公司，而非兴城公司，故李丹丹要求兴城公司返还暖气管网建设费，无事实和法律依据。三、被答辩人诉请支付基础设施违约金、逾期交房违约金、逾期办理产权登记违约金（从2017年2月28日起按日向其支付已交总房款40.3万元的万分之一计算直至上述违约事项履行之日止），无事实和法律依据。综上所述，请求贵院驳回李丹丹的全部诉讼请求。经审理查明，2016年3月9日，原被告签订《商品房预售合同》，原告购买被告开发的半岛国际城市花园小区第34号楼2单元402室住房一套，总房款403000元，原告按照约定支付了购房款。被告公司于2017年3月4日向原告交付钥匙，原告于2018年3月实际入住。庭审中，原被告双方均同意继续履行合同。原告要求对《商品房预售合同》第十五条2.条款内容：“买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金”(变更为：“买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金”。在原被告签订《商品房预售合同》时，汝阳县没有开始市政集中供暖项目建设，被告开发的半岛国际城市花园小区拟采取自建供暖设施供暖，后由于汝阳县开始市政集中供暖建设，被告没有再自建供暖系统。住户使用集中供暖，需要与热力公司签订合同，交纳暖气一次性管网建设费用。同样开发商也需要交纳一定数量的管网建设费用。现原告依据《商品房预售合同》第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。第二款如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”的约定，原告认为被告采用城市集中供暖且不达标，从而向本院提出的诉讼请求为：判令被告返还原告暖气管网费4238元，从2017年2月28日起到基础设施供暖履行达到合同约定标准之日止，按房款403000元的日万分之一(每日40.3元)的违约金。合同第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文书，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”原告认为被告应当于2017年2月27日前向原告交付房屋，而被告在2017年3月4日交接房屋至今一直没有向原告出示涉案房屋验收合格的有关文件。应按照合同第九条：合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。出卖人应当支付原告逾期交房违约金：从2017年2月28日起达到合同约定交付条件至房屋验收合格之日止，按房款403000元的日万分之一(每日40.3元)的违约金。原被告签订的《商品房预售合同》第十五条“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。原告至今没有取得房地产权属证书，具体取得时间没有确定，出卖人应当支付原告逾期办理房产登记违约金。原告依据该约定及事实，向本院提出的诉讼请求为：从2017年2月28日起到为原告提供办理房产登记的相关材料文件之日止，按房款403000元的日万分之一(每日40.3元)的违约金。本院认为，原被告双方签订《商品房预售合同》，系当事人双方的真实意思表示，不违反法律的规定，应当认定为有效。原告要求变更合同第十五条2条款内容，无合同及法律依据，本院不予支持。本案原告按照《商品房预售合同》的约定，全额支付了购房款，被告按照《商品房预售合同》的约定，完成了交付房屋的合同义务。庭审中双方均表示同意继续履行合同，本院予以认定。但在合同履行过程中，出现了情势变更，即半岛国际城市花园小区按要求施行市政集中供暖，原告要开通暖气，需要和热力公司签订供暖合同，向热力公司交纳一定的管网建设费用，原告要求判令被告返还原告交付的暖气管网费4238元及基础设施违约金，没有合同根据及法律依据，本院无法予以支持。关于原告要求被告承担支付原告逾期交房违约金的请求（从2017年2月28日起达到合同约定交付条件至房屋验收合格之日止，按房款403000元的日万分之一(每日40.3元)的违约金），庭审中双方均认可，原告于2017年3月4日收到房屋钥匙。合同约定被告应当在2017年2月27日前，按照国家及地方政府将该商品房验收合格文件及符合合同约定的商品房交付原告；合同第十一条约定，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。案涉房产交付钥匙即为原被告对房产的交付，被告未向原告提交合同约定的证明文件，原告可以拒绝交接，由被告承担延期交房的责任，但本案原告未收到相关证明文件，亦接收了房屋钥匙，故原告的该项请求，无合同及法律依据，本院不予支持。关于原告要求判令被告支付原告逾期办理房产登记违约金的请求（从2017年2月28日起到为原告提供办理房产登记的相关材料文件之日止，按房款403000元的日万分之一(每日40.3元)的违约金）。按照《商品房预售合同》第十五条的约定。被告应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用证）登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取房地产权属证书的，被告应按已付房价款的0.01%向原告支付违约金。约定明确，原告已付总房款403000元，被告应向原告支付的违约金为40.3元。原告要求按日0.01%支付违约金没有合同依据，本院只能按照合同的约定予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告洛阳兴城置业有限公司在判决书生效后十日内向原告李丹丹支付的逾期办证违约金40.3元。二、驳回原告李丹丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由被告洛阳兴城置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  申山虎二〇二〇年十一月二十五日书记员  李亚鑫