云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初4640号原告：明智，男，1978年2月7日出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区。委托诉讼代理人：何黎，云南法阳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：茶凤智，云南法阳律师事务所律师，特别授权代理。被告：大理轩远房地产开发有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市海东镇海东临时建材市场内，统一社会信用代码91532900MA6KN96X4R。法定代表人：高金永，职务总经理。委托诉讼代理人：李俊，云南天外天（大理）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李俊杰，云南天外天（大理）律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：三河市泛洋房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区规划路南侧天洋城商业楼**，统一社会信用代码91131082MA096QT89R。法定代表人：赵长林，职务总经理。原告明智与被告大理轩远房地产开发有限公司（以下简称大理轩远公司）、被告三河市泛洋房产经纪有限公司（以下简称泛洋经纪公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明智的委托诉讼代理人何黎，被告大理轩远公司的委托诉讼代理人李俊、李俊杰到庭参加诉讼。被告泛洋经纪公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明智向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告大理轩远公司退还原告购房意向金6万元，并支付自2020年3月31日起至清偿之日止的资金占用费（以未退还的意向金6万元为基数，按一年期贷款市场报价利率（LPR）四倍计算）；2.判令二被告退还原告购房团购费3万元，并支付自2020年3月31日起至清偿之日止的资金占用费（以未退还的团购费3万元为基数，按一年期贷款市场报价利率（LPR）四倍计算）；3.判令被告大理轩远公司向原告支付6000元的退房补助金；4.本案诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：2018年5月30日，原告了解被告大理轩远公司开发的山海云著项目后，向被告大理轩远公司支付了5万元的购房定金。2018年6月1日，原告经被告工作人员的引导交纳了3万元的团购费，并与被告大理轩远公司签订了《大理山海云著项目购房意向协议》。协议签订后，原告又于当日交纳了预付款7万元，至此原告共向被告交纳了12万元购房款及3万元团购费，被告向原告出具了收款收据。因项目未取得商品房预售许可，被告大理轩远公司无法按时向原告交付房屋。2019年8月6日，被告大理轩远公司向原告出具了《关于山海云著项目恢复施工建设承诺》，承诺该项目将于2019年12月31日前正式复工，若项目未能如期复工建设，被告大理轩远公司将为原告办理退房业务，并向原告支付意向金额度5%的补助金。2019年12月27日，因山海云著项目未能在其承诺的期限内复工，被告大理轩远公司与原告签订了《退款协议》，约定被告大理轩远公司于2019年12月24日至2020年3月31日期间，每月月底退还原告全部意向金的25%。协议签订后，被告大理轩远公司仅向原告退还了两期的意向金共6万元，剩余6万元意向金、3万元团购费及6000元补助金二被告至今未退还。被告大理轩远公司辩称，1.双方签订的意向协议是合法有效的，根据双方签订的协议约定，我方并无违约行为，不应退还原告购房意向金及其利息；2.原告主张的3万元团购费为中介服务费，系被告泛洋经纪公司收取，我方不应承担支付责任；3.我方不存在违约行为，故原告主张的6000元补助金我方不应支付。被告泛洋经纪公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2018年6月1日，原告明智与被告大理轩远公司签订《大理山海云著项目购房意向协议》，约定原告认购被告大理轩远公司开发的大理“山海云著”项目公寓3号楼1单元1411号房（面积46.75㎡，总价351714元），协议约定买受人须于本意向协议签订之日一次性缴纳预付款12万元，买受人所交预付款在协议期内不予退还；协议有效期自本意向协议签订之日起至双方签订《商品房买卖合同》之日止；签订《商品房买卖合同》时，首付款在预付款的基础上多退少补；买受人自愿签署意向协议并缴纳预付款，本意向协议在双方签字盖章后正式生效；签订《商品房买卖合同》后本意向协议自动作废。原告于2018年5月30日向被告大理轩远公司支付了预付款5万元，又于2018年6月1日向被告大理轩远公司支付剩余预付款7万元、向被告泛洋经纪公司支付中介服务费3万元。被告大理轩远公司、泛洋经纪公司分别于收款日向原告出具收据。自2019年2月起，大理山海云著项目一直处于停工状态。2019年8月6日，被告大理轩远公司承诺案涉项目将于2019年12月31日前复工建设，若未能如期复工建设，将为原告办理退房业务，并特别给予原告已交意向金额度5%的补助金。2019年12月27日，原告（乙方）与被告大理轩远公司（甲方）签订《退款协议》，约定如乙方要求退意向金，甲方承诺协议生效后下月开始每个月底前退给乙方所交全部意向金的25%（2019年12月24日退25%，2020年1月31日退25%，2020年2月29日退25%，2020年3月31日退25%），四个月内全部退清；如乙方收到全部意向金后，所有签订的协议、合同将彻底终止；如乙方要求退中介费或团购费，甲方应协助乙方追回中介费或团购费。被告大理轩远公司向原告退还预付款6万元后，剩余6万元一直未退还。被告泛洋经纪公司收取的3万元中介服务费也未退还原告。因被告大理轩远公司至今未取得该项目的预售许可证，原告与被告大理轩远公司一直未签订商品房买卖合同。本院认为，商品房预售许可制度是针对商品房这一特殊商品在建成前，为保证交易顺利进行而作出的特殊制度安排，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》及《城市商品房预售管理办法》的规定，预售商品房需要符合特定条件，且经批准，销售所得款项受到监管，只能进行相关工程建设。同时，法律也允许开发商在取得预售许可前通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保，但通过上述形式签订预约合同的目的仅限于开发商锁定客户，购房者锁定房源。本案中，被告大理轩远公司通过与原告签订意向协议的形式收取原告每套房屋的预付款12万元，占约定房款的34%，实现了未经预售许可，收取高比例预付房款的目的，客观上违反了预售许可制度。故双方签订的《大理山海云著项目购房意向协议》是以合法的形式掩盖违反商品房预售许可制度的非法目的，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，该协议应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故被告大理轩远公司应当退还原告剩余购房意向金6万元，被告泛洋经纪公司亦应当退还向原告收取的中介服务费3万元。中介服务费系被告泛洋经纪公司单方收取，故原告要求被告大理轩远公司对该款项承担连带清偿责任的诉请，本院不予支持。因双方未对资金占用利息作出约定，原告主张利率按一年期贷款市场报价利率（LPR）的四倍计算过高，本院仅支持利率按一年期贷款市场报价利率（LPR）计算。鉴于原告主张的资金占用利息已足以弥补其损失，故原告要求被告大理轩远公司支付退房补助金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十八条规定，判决如下：一、确认原告明智与被告大理轩远房地产开发有限公司于2018年6月1日签订的《大理山海云著项目购房意向协议》无效；二、被告大理轩远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告明智预付房款6万元，并承担该款自2020年3月31日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用利息；三、被告三河市泛洋房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告明智中介费3万元，并承担该款自2020年3月31日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用利息；四、驳回原告明智的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2350元，减半收取1175元，由原告明智负担125元，被告大理轩远房地产开发有限公司负担700元，被告三河市泛洋房产经纪有限公司负担350元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到大理白族自治州中级人民法院。审判员  赵建城二〇二〇年十一月三十日法官助理李童捷书记员张涵