福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初3107号 原告：融信（福建）物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区津泰路**大院**楼****-A257。 法定代表人：马祥宏。 委托诉讼代理人：商毅，福建三山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓叶，公司员工。 被告：黄成炳，男，1984年9月24日出生，汉族，住福建省永泰县。 原告融信（福建）物业管理有限公司（以下简称“融信物业公司”）与被告黄成炳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员公开开庭独任审理。原告融信物业公司的委托诉讼代理人商毅、陈晓叶到庭参加诉讼，被告黄成炳经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融信物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令黄成炳向融信物业公司支付其所欠融信物业公司的2016年9月至2019年6月期间物业管理费10387元，并自2016年9月起至黄成炳实际全部付款日止按日万分之五标准支付逾期付款违约金，至起诉日止暂计为2604.85元，以上总计12991.85元。2.判令黄成炳负担本案所有诉讼费用。事实与理由：融信物业公司系专业物业管理服务公司，拥有相应的合法资质。2015年12月融信物业公司与融信（福州）置业有限公司签订《前期物业服务合同》，融信物业公司受托对融信湾花园（又称融信.白宫）进行物业管理，委托期为自合同签订之日起至首届业委大会成立并签订新的物业合同生效日止。合同订立后，融信物业公司按约履行合同义务，服务至今。黄成炳系融信湾花园B区2#1401单元业主，融信物业公司物业管理期间，黄成炳2016年9月至2019年6月期间共欠融信物业公司物业管理费10387元。融信物业公司曾多次向黄成炳追讨，但都无果。融信物业公司只好向贵院起诉，望贵院能支持融信物业公司诉求，以维护融信物业公司合法权益。 黄成炳未提交书面答辩及证据。 黄成炳未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩及证据，视为放弃抗辩权利。融信物业公司围绕诉讼请求依法提交的物业资质证书、前期物业服务合同、补充协议及备案证明、商品房买卖合同及附件复印件、业主身份证复印件、业主基本情况登记表、房屋接收通知书、房屋交接单、业主收楼验收记录表、公示照片作为证据，上述证据来源合法，内容真实，互相印证，且当庭核对与原件一致，本院予以确认并在卷佐证。融信物业公司提交的催收函件、邮寄凭证、物流信息，鉴于催收物业费函件上关于黄成炳拖欠物业服务费起始期间的记载前后矛盾，且融信物业公司未能给予合理解释，本院酌定以最后一次催缴行为即2019年12与5日融信物业公司向黄成炳寄送催缴物业服务费律师函载明的欠费时间为准，即本院依法认定黄成炳自2016年12月1日开始拖欠物业服务费。融信物业公司提交的物业费及违约金欠费明细表，系融信物业公司单方制作，本院不予确认。 结合当事人庭审陈述以及经审查确认的证据，本院认定如下事实： 融信（福州）置业有限公司与融信物业公司签订《前期物业服务合同》，约定融信（福州）置业有限公司选聘融信物业公司为融信湾花园提供前期物业服务，合同期限为合同签订之日起至首届业主大会成立并由选举产生的业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同生效日止。高层住宅的物业服务费系2.6元/月.平方米。业主应于每月5日前支付当月的物业服务费。业主违反本合同约定，经融信物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，每逾期一日，业主应按拖欠物业费的日万分之五标准向融信物业公司支付违约金……。2016年1月9日，融信物业公司和黄成炳签订《前期物业服务合同补充协议》，约定就《前期物业服务合同》达成补充协议，约定高层住宅物业服务费2.6元/月.平方米，若今后发生政府指导性收费标准调整，黄成炳同意融信物业公司按照政府指导价的调整幅度相应的调整物业服务费……。另查明，黄成炳系福州市仓山区××镇××南路××侧融信湾花园××#楼××单元的业主，该房产建筑面积117.5平方米。黄成炳自2016年12月1日起未向融信物业公司支付物业服务费。 本院认为，融信物业公司作为物业服务企业与融信（福州）置业有限公司签订的《前期物业服务合同》以及与黄成炳签订的《前期物业服务合同补充协议》，系合同双方真实的意思表示，内容没有违反法律法规的强制规定，合法有效。融信物业公司在诉争房屋小区提供了物业服务，黄成炳亦实际享受了融信物业公司提供的物业服务，故黄成炳应当依照《前期物业服务合同》以及《前期物业服务合同补充协议》支付物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。2019年1月1日起施行的《福建省物业管理条例》第四十八条规定：业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。上述规定主要是考虑到业主欠缴物业费的情况、原因各异，通过物业服务企业的催交，可以提供双方沟通的机会，明确是否欠费的事实，妥善解决欠费纠纷等。因此，依法催交是物业服务企业起诉欠费的前提，物业服务企业须向欠费业主依法进行催交物业费后方可起诉欠费业主。融信物业公司于2019年5月13日向黄成炳寄送催收函催交截止2019年5月31日的物业服务费、2019年12月5日向黄成炳寄送律师函催交截止2019年12月31日的物业服务费，鉴于2019年5月31日之后的物业服务费的催交方式不符合《福建省物业管理条例》第四十八条的规定，故上述期间的物业服务费本案不予处理。结合前述关于黄成炳拖欠物业费起始期间的认定，本院依法认定黄成炳应向融信物业公司支付2016年12月1日至2019年5月31日期间的物业服务费9165元（2.6元/月.平方米*建筑面积117.5平方米*30个月）。此外，融信（福州）置业有限公司与融信物业公司签订的《前期物业服务合同》约定，业主违反本合同约定，经融信物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，每逾期一日，业主应按拖欠物业费的日万分之五标准向融信物业公司支付违约金。根据《前期物业服务合同》的约定，业主应于每月5日前支付当月的物业服务费，故黄成炳逾期交纳费用的违约金应从2016年12月6日起算。 综上，依照《福建省物业管理条例》第四十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《最高院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、黄成炳于本判决生效之日起十日内向融信（福建）物业管理有限公司支付物业服务费9165元及违约金（违约金按每日万分之五的标准，从2016年12月6日起，按每月应缴纳的物业费，分别计算至款项还清之日止）； 二、驳回融信（福建）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费124元，由融信（福建）物业管理有限公司负担15元，黄成炳负担109元，黄成炳负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。公告费（凭票据）由黄成炳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  刘慧慧 二〇二〇年十一月九日 书记员  陈 玲 附：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。