江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初910号原告（反诉被告）：郭道兵，男，1981年3月17日出生，汉族，住安徽省桐城市。委托诉讼代理人：陈秀凤，江苏沉浮律师事务所律师。被告（反诉原告）：王益春，男，1987年2月5日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：陈晓峰，江苏王建华律师事务所律师。原告郭道兵诉被告王益春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理后，依法适用普通程序于2020年5月7日公开开庭进行审理。被告提出反诉，本院依法合并审理。原告郭道兵及其委托诉讼代理人陈秀凤，被告王益春及其委托诉讼代理人陈晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭道兵向本院提出诉讼请求：1.判令解除合同，被告返还押金10000元，被告返还原告转让费90000元；(以90000元为基数，自2017年6月22日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算利息)；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年5月原告欲租一门面房用于办公，经寻找发现被告有一门面欲转租，后原告被告商谈达成租赁协议。原告于2017年5月19日支付定金1万元(签订合同后转为押金)。2017年6月22日双方正式签订租赁协议，约定租金12万元每年，半年支付一次，即6万元每次，租期3年，自2017年5月15日至2020年5月14日止，押金1万元。合同签订当日，原告支付租金48万元(因被告已使用1月7天，折算后原告第一次支付租金48万元)，转让费9万元。之后原告对出租屋进行装修使用。截止至2019年5月2日原告共计支付租金28.8万元。另查明，签订合约当天，原告要求被告将其与房东合约出示，被告推诿，至今未出示。其在签订合约时承诺原告，合约期满后可以继续续租。2019年6月9日，被告通知原告合同期满后搬出出租屋，说是房东要收回房屋，该房屋无法继续承租。原告认为：原告在能够继续承租基础上，才投入资金装修办公。可被告言而无信，导致原告损失，且其在没有合法依据情况下收取高额转让费，明显有失公平，损害原告利益，被告这种利益取得属于不当得利，应当返还原告。现双方协商不成，故原告起诉至法院，望判如所请。被告王益春辩称，1.原告主张返还转让费的请求，于法无据，请求驳回；2.请求诉讼费由原告承担。理由如下：1.原被告于2017年6月22日签订的租赁合同协议中没有约定归还转让费的条款，而且原告在签订租赁合同的时候就知道该转让费是对被告承租的原店面房屋内装璜、家具、空调等一次性补偿款，不是承诺款也不是押金，原告也于签订合同当天就支付该转让费，同时从原告提供的的微信聊天记录中可以看出被告当时花费在承租房屋上的装璜、家具、空调等花费至少12万以上，因为原被告的关系好，被告才同意以9万折扣价格转让给原告。2.租赁合同中第六条第1款中也约定被告为原告提供完好的房屋及设施，此条款是对原告支付转让费后的保护条款，也证明了原告的转让费是用于补偿被告转租时房屋装璜、家具、空调等设施的损失费用。3.原告提出的合同期满后续租的承诺条款在租赁合同中没有约定，被告从没有答应过原告续租的承诺。4.原告提出租后产生的装修费等费用，被告认为此费用产生于租赁之后，属于原告租赁期间的个人行为，与转让费毫无关联性。综上所述，原告在承租时候对转让费没有提出过异议，在承租2年以上期间内都没提出过异议，现在因为经营不景气企图假借2020年5月14日合同期满后房东不再同意续租了(事实上房东同意续租的)，而提出此无理请求，与法何据?与理何据?恳请法院判决驳回原告所有诉讼请求。反诉原告王益春向本院提出反诉请求如下：1.请求解除租赁合同，要求郭道兵于2020年5月15日前搬离涉案房屋。判令被反诉人支付从2019年11月15日至2020年5月14日的租金6万元及利息(自2019年11月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准支付至实际支付之日)；2.判令被反诉人支付违约金1万元；3.判令诉讼费全部由被反诉人承担。事实理由如下：反诉人与被反诉人自2017年6月22日签订租赁合同以来，双方一直按照租赁合同第3条约定(每年120000元，按半年付一次，先付后住，其中第一次付款60000元，在合同签订时付清；第二次付款于房租到期一个月之前付清，依次类推。)支付租金，并且合同约定逾期支付租金时应按租赁合同中第5条规定支付违约金1万元。反诉人分别于2019年10月16日、11月6日分别通过微信聊天和手机短信的方式通知被反诉人支付2019年11月15日至2020年5月14日的半年租金，但被反诉人以种种借口拒绝支付。综上所述，被反诉人的拒付租金的行为已构成根本违约，严重损害反诉人的合法权益，违背诚实信用原则，恳请法院支持反诉人的诉请。反诉被告郭道兵辩称，：对租金，因疫情影响，对未支付的6万元，应当按照苏州市疫情减免政策予以减免；对违约金，原告不存在违约，租赁合同即将到期，且原告已经提出解除合同，双方均同意解除合同，也不存在违约情况。本院经审理认定事实如下：2017年6月22日，郭道兵（乙方）与王益春（甲方）签订厂房租赁合同，约定甲方向乙方出租昆山市XXX号房屋，租赁期限：叁年，即2017年5月15日至2020年5月14日，租金及交纳时间：每年120000元(拾贰万元)，按半年付一次，先付后住，其中第一次付款60000元，陆万元在合同签订时付清；第二次付款于房租到期一个月之前付清，依次类推。租房押金：10000元(壹万元)，并按时结算房租。违约责任：自签订后即产生法律效力，任何一方均不得无故终止合同。如发生违背情况，违约方应支付给守约方违约金10000元(壹万元)，并按时结算房租。租赁期间的其他约定事项：1.甲方提供完好的房屋及设施，并按国家规定办理好有关租赁手续。乙方不得破坏房屋结构及设施，否则按价赔偿。2.水电，闭路、宽带、电话及卫生费用由使用人(乙方)承担。3.乙方不得将房屋转租或供非法用途，外来人员居住必须主动办理暂住户口手续，若发生非法事件，乙方自负后果，并承担违约金责任。4.租期内如因不可抗力的原因导致毁损和造成损失的，协议自然终止，双方互不承担违约责任。5.甲乙任何一方因特殊原因提出解除合同，必须提前一个月通知对方，否则视为违约。6.乙方如不按时交付租金、水电费、电话费等应付费用，甲方有权单方解除协议，收回房屋，并有权向乙方索取违约金。合同签订后，郭道兵支付了押金10000元，转让费9万元，房租支付至2019年11月14日。昆山市XXX号房屋所有权人为XXX。2019年8月王益春告知郭道兵原房东不同意继续出租，双方产生纠纷。2020年5月14日郭道兵与王益春进行交接，交接单中载明：1.上述清单内所有物品已拍照，现承租方郭道兵自愿放弃搬拆上述物品（承租方自愿放弃所有权）。2.双方于5月14日办理交接手续，承租方未付半年租金，出租方未退押金。3.现在店铺水费28.77元及5月1日至5月14日使用期间的电费未付清。注明：电费已交付截止2020年4月30日（电表读数70055.96度），5月1日至5月14日期间的电费因账单未出无法进行交付，待下期账单出单再行交付。4.双方对新冠××疫情期间的房租减免三个月未达成一致。5.承租方交接时交付卷帘门遥控器二个，门禁卡四个。承租方未付租金在先，双方无法达成和解。本院认为：郭道兵与王益春签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。郭道兵要求返还转让费90000元，该转让费合同并无约定，但根据双方陈述，该转让费系对房屋内装修及设施的费用约定，现合同到期，郭道兵也使用了该房屋装修及设施，故郭道兵主张返还，本院不予支持。关于押金，王益春应当退还，本院予以支持。关于王益春提出的未支付的六个月租金，郭道兵提出因疫情减免，因该期间内昆山市确实因疫情停工停产，本院酌情扣除两个月租金，郭道兵应支付王益春40000元租金，利息以40000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年11月15日计算至实际支付之日。关于王益春主张的违约金，因合同并无约定，本院不予支持。关于返还房屋的诉讼请求，因双方已经于2020年5月14日交接，本院对该诉请不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王益春于本判决生效后十日内返还原告郭道兵押金10000元。二、驳回原告郭道兵的其他诉讼请求。三、反诉被告郭道兵于本判决生效后十日内支付反诉原告王益春租金40000元及利息（以40000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年11月15日计算至实际支付之日）。四、驳回反诉原告王益春的其他反诉请求。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院，户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：3220198643605151526049765）如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，由原告郭道兵负担2000元，被告王益春负担50元。反诉案件受理费775元，由原告郭道兵负担400元，被告王益春负担375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  王甜甜人民陪审员  李建川人民陪审员  邓文琦二〇二〇年十一月七日书 记 员  马润斐