鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0304民初3900号原告：鞍山爱家物业服务有限公司，住所地：鞍山市铁**三道街**。法定代表人：李影，系该公司经理。委托代理人：周聪，系该公司员工。被告：高振发，男，汉族，1980月8月29日出生，住址：鞍山市高新区。原告鞍山爱家物业服务有限公司（以下简称“爱家物业公司”）与被告高振发物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法由审判员付玉独任审判，公开开庭进行审理。原告爱家物业公司委托代理人周聪到庭参加诉讼。被告高振发经本院依法送达开庭传票未到庭，缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付拖欠2018年1月6日至2020年1月5日的车库物业服务费525元，滞纳金374元，合计：899元。2、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系鞍山市立山区运通叁號第小区C5-11车库业主，车库面积为29.18平方米，被告在入住该小区前与原告签署了《前期物业管理服务协议》。双方在协议中规定物业服务费标准为每月每平方米0.75元。但被告从2018年1月6日至2020年1月5日，一直拖欠物业服务费。无奈起诉至法院，请法院判决被告支付物业费及总额30%的滞纳金。被告未到庭参加庭审，其已提交书面答辩意见。被告辩称：原告的物业服务未完全履行原告违反根据《合同法》第60条的规定,没有适当履行自己的合同义务。依据签订的《前期物业服务合同》相关约定,①物业共用部位的维修,养护和管理;②物业共用设施设备的运行、维修和管理;③物业共用部位和相关场地得清洁卫生、垃圾收集,清运及雨、污水管道的疏通;④公共绿化养护和管理;⑤车辆停放管理;⑥公共秩序维护、安全防范等事项的协助和管理;⑦装饰装修管理服务;⑧物业档案资料管理。原告连基本的维修、管理、维护、安全都没有做到,没有履行合同义务,明显属于只收费,无服务。至今对答辩人车库失修漏雨置之不理,已经给答辩人造成极大的经济损失与精神损害。因此,原告违约在先,没有完全履行合同义务,至少属于不完全履行。二、原告违反《物业管理条例》第三十六条的规定物业管理条例》以及《物业管理条例实施细则》第三十六条:物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。原告基本的维修、管理、维护、安全都没有做到，没有履行合同义务,明显属于只收费不服务,第一：到今天为止,车库一直漏水,有照片为证,由于一直无人维护车库漏水,我还投诉到了民心网(有证可查),但事情到今天还未解决彻底。第二：车库门前每到雨过天晴,门前淤水严重每次进车库鞋子都会浸水,跟物业提出过让其维修直推脱到现在,第二车库房的排水管,常年流水,雨天流水大晴天流水小,从未停止过,曾一度提出维修,至今未果,第三：排水管现状是用软连接,一直延伸到马路上,一条长约4-5米,粗约15cm口径的管子,直接横在车库前的路面上给过往的行人带来了安全隐患,我本人晚上回家就被绊到过多次,如果老年人就更危险。第四：C5-11和C5-12两车库之间的外墙面破损严重,打电话到物业告知维护,回应就是先排上,就没有下文了。第五：车库本属私人产权,这两年来很多次回家后,车不能入库,工作一天带孩子上课回来体乏无力,只希望快速洗漱就寝,但事与愿违,还要等别的车从自家车库挪开后,才能停车,更有甚者,电话不接的违停车主,我的车只能停到马路侧边,导致车子被刮,无人负责,有车库和无停车位的车子都能入院,我想问物业就只坐等收钱吗?这不就是典型的只收费无服务吗?第五：我的物业服务费为525元,30%的滞纳金额为157.5元,哪来的374元,又哪来的899元，我想问物业服务公司以你们这种松懈,不严谨的工作态度,简单的计算都会出现错误,可想而知,我们运通三号第二期的业主是享受什么样的服务。第六：由于以上原因，我的车库一直不能装修，每次进车库，都是一层灰尘，放置的东西也是一样，崭新的东西上灰尘满满，我这两年的损失谁来买单。第七：C5-11车库在交付时并没有达到交付使用标准，车库墙体和顶棚漏水，但交付人员使用欺骗手段让我们业主签字，说会以最快速度修复好，不会耽误以后使用，从2018年至今也没完成修复，不达交付标准，我就不必交付物业费用。三、原告违反《物业管理条例》相关规定：业主每户一次性缴存专项维修资金。可是,原告只收费、不维修也不退回业主的专项资金,显然违法违约。四、原告违反《物业管理条例》第四十一条、《物业收费管理服务办法》以及合同约定《物业管理条例》第四十一条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。《物业收费管理服务办法》第十二条：物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。原告把服务当作官员的行政管理。对收支情况,没有按照法律法规规定和协议规定去履行,没有公布收支情况,业主无法监督其工作。原告收支是否合理,收费项目没有透明公开。至今没有向业主公布任何收支。五、原告所谓物业费及其违约金依法无据在本案中,案涉费用仅为车库部分(其他均不存在欠费)但原告不仅没有任何收费依据,同时其计算方式等均依法无据。经审理查明：原告为运通叁號第小区的物业服务公司，被告系运通叁號第小区C5-11车库的业主，车库面积29.18平方米。被告买房时，原告与被告签订《前期物业服务合同》二份及《业主入住资料资料》。协议主要约定：原告物业公司对被告居住的小区提供物业服务。物业服务期限为自商品房交付使用之日起5年。物业费标准为住宅每平方米1.5元/平方米/月，电梯费30元/户/月，单体车库0.75元/平方米/月。合同签订后，原告对小区实施了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等管理及服务，被告自2018年1月6日至2020年1月5日未向原告交纳车库物业服务费。上述事实有原告起诉状,原告当庭陈述在卷为凭，原告提交的证据有：《前期物业服务合同》二份、《入住资料确认单》一份、催交函一份、照片一组、资质证书一份。被告未提交证据。本院认为：依法成立的合同受法律保护。被告入住之日起，原告与被告签订的《前期物业服务合同》及《入住资料确认单》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为运通叁號第小区提供了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。关于原告主张被告支付欠缴的车库服务费525元一节，本案中物业合同及入住确认书中明确约定单体车库0.75元/平方米/月，被告对《前期物业服务合同》真实性及欠费事实无异议，故本院对被告欠缴物业费的事实予以确认。被告欠缴时间为2018年1月6日至2020年1月5日，被告应缴纳车库物业费0.75元/平方米/月×29.18平×24个月=525元。故本院对原告要求被告车库物业服务费525元的诉讼请求予以支持。关于原告主张被告支付374元的逾期付款滞纳金一节，本院认为，原告要求被告按照欠费总额30%支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持，应自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金为宜。关于被告辩称车库未达交付标准、车库门前积水、车库漏雨及造成损失一节，本院认为物业公司应当尽到沟通协调的职责，努力积极为业主解决问题，但被告未提交证据证明物业公司系造成房屋设施质量问题的直接责任主体。如被告有证据，可另行主张权利。故本院对被告的该项辩称不予采信。关于被告辩称物业公司未公示收支情况一节，如业主对原告服务期间的收支情况有异议，可通过业主委员会实施管理权利。现被告以不交纳物业费来对抗原告实际提供的服务，显系不妥。故本院对被告该项辩称不予采信。关于被告辩称物业公司不退回专项维修基金一节，专项维修基金的维修范围、使用申请程序、资金管理需严格遵循《住宅专项维修资金管理办理》相关规定。在业主大会成立前，专项维修基金由物业所在地直辖市、市、县政府建设主管部门代管。故本院对被告该项辩称不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，判决如下：一、被告高振发于本判决发生法律效力后十日内给付原告鞍山爱家物业服务有限公司自2018年1月6日至2020年1月5日止的车库物业服务费525元及滞纳金（自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，原告已预交，减半收取25元，由被告高振发承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员 付 玉二〇二〇年十一月十九日书记员 高广君