浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0481民初2590号 原告：徐建宏，男，1976年11月19日出生，汉族，住江苏省如皋市。 委托诉讼代理人：宋振宇，浙江泰杭律师事务所律师。 被告：杭州姬妤服饰有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区乔司工业区乔莫西路****楼****，统一社会信用代码91330110MA2CEUE25P。 法定代表人：徐继伟。 被告：徐继伟，女，1984年2月15日出生，汉族，住吉林省长春市绿园区。 上述两被告共同委托诉讼代理人：张奕涛，浙江虎良律师事务所律师。 原告徐建宏诉被告杭州姬妤服饰有限公司（以下简称姬妤公司）、徐继伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理，依法由审判员汪永清适用简易程序于2020年7月27日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院于2020年7月28日裁定本案转为普通程序并依法组成合议庭,于2020年9月29日、10月23日、11月2日三次公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告委托诉讼代理人宋振宇，两被告共同委托诉讼代理人张奕涛到庭参加诉讼；第二、三次开庭时，原告徐建宏及其委托诉讼代理人宋振宇，被告徐继伟及两被告共同委托诉讼代理人张奕涛到庭参加诉讼；第四次开庭时，原告徐建宏及其委托诉讼代理人宋振宇，两被告共同委托诉讼代理人张奕涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2019年5月28日，原、被告就海宁市景许路30号2栋5楼220平方米的房屋签订《租房协议》及《租房附件》各一份，约定租金按照22元/㎡/月计算，租赁期限自2019年6月1日起至2020年5月30日止，期间水电费按照工业园区收费标准收取，被告不得损坏房屋硬件装修。合同签订后，原告依约将房屋交付被告占有使用，但被告至今未支付租金及2019年12月至2020年3月期间的物业费等各项杂费。另外，被告已将大部分物品搬离，且拆除了灯具。为此，原告诉至法院，请求判令：一、被告支付租金58080元；二、被告支付物业费、水电费2662.79元；三、被告赔偿灯具损失9800元。庭审中，原告将诉讼请求变更为：一、被告姬妤公司支付原告租金58080元及物业费704元；二、被告徐继伟对上述款项承担连带责任。 原告为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1、《租房协议》1份、《租房附件》1份、视频光盘1张及费用清单（复印件）2份，证明原告将位于海宁市××路××号××栋××楼××平方米的房屋出租给被告姬妤公司，租赁期限自2019年6月1日起至2020年5月30日止，年租金为58080元，水电费由被告姬妤公司承担，被告姬妤公司不得损坏房屋硬件装修；被告姬妤公司于2020年4月27日拆除房屋内全部射灯，造成原告经济损失9800元；被告姬妤公司拖欠水电费等杂费2662.79元的事实。 2、水电、物业费缴费通知书（复印件）、EMS快递底单及邮件查询单（打印件）各1份，证明被告姬妤公司长期拖欠水电费、物业费等各项杂费，上述款项经原告多次催讨均无果的事实。 3、收款收据、微信聊天记录光盘及周代勇出具的情况说明、行政处罚决定书各1份，证明被告徐继伟支付的6000元并非房屋租金，而系因倾倒装修垃圾违法而被处以的罚款的事实。 4、原告、任斌与海宁市金涛丝绸布艺有限公司签订的《厂房租赁合同》、转租情况说明及房屋所有权证（复印件）各1份，证明原告为位于海宁市××镇××路××号××栋××楼房屋的合法使用权人，房屋所有权人同意案涉房屋转租的事实。 5、原告与郭仕勋签订的《厂房租赁合同》1份，证明与案涉房屋同楼层的房屋的出租面积也是按照建筑面积予以计算的事实。 6、微信聊天记录及视频光盘1张，证明被告姬妤公司在2020年5月仍占有其承租的展厅的事实。 7、陈利出具的租房合同情况说明1份，证明被告姬妤公司承租的220平方米的厂房在租赁期满前一直由被告姬妤公司占有使用的事实。 两被告辩称：一、被告姬妤公司承租的220平方米的厂房包括一间展厅、一间设计部及一间办公室，不包含公摊面积部分，但实际只使用了其中的一间面积为120平方米的展厅，其余部分均因原告的霸占而没有交付使用，该部分的租金不应当支付。二、被告徐继伟已经支付了租金6000元。三、被告姬妤公司没有拖欠物业费及水电费，也没有损坏灯具。四、案涉房屋的租赁期限至2020年5月30日止，但自2020年5月1日起，原告已将总计880平方米的厂房全部出租给了案外人陈利，被告仅占用一间展厅至租赁期限届满，故2020年5月除展厅外其余部分租金不应当支付。综上，请求法院依法判决。 两被告为证明其主张，向本院提交了以下证据： 1、被告徐继伟与李志萍（原告妻子）的微信聊天记录3页，证明被告徐继伟已支付房屋押金6000元的事实。 2、被告徐继伟与李志萍的微信聊天记录2页，证明被告姬妤公司实际只使用了120平方米房屋的事实。 3、被告徐继伟与原告徐建宏的微信聊天记录3页，证明原告承认其一直霸占办公室及与被告姬妤公司共用展厅的事实。 经两被告申请，本院向海宁市公安局许巷派出所调取了出警记录及原告与陈利于2020年4月26日签订的《厂房租赁合同》各1份，该租赁合同约定由陈利承租位于海宁市××镇××路××号××栋××楼建筑面积为880平方米（含公摊面积）的厂房，租赁期限自2020年5月1日起至2022年2月30日止，原告应于2020年5月1日前将出租房交付给陈利使用。 本院组织现场勘测形成的确认书1份，内容为：经测量，景许路30号2栋5楼徐建宏所承租的房屋总面积为880平方米。南面三间面积为229平方米，其中办公室70平方米，设计部37平方米，展厅122平方米（套内）。北面四间（出租给郭仕勋）面积为394平方米（套内），公摊面积为166平方米，合计560平方米。总公摊面积为257平方米。 本院刻录的本案承办法官与郭仕勋之间的通话录音光盘、与陈利及赖土明（陈利方现场负责人）之间的通话录音光盘各1张，郭仕勋在电话中陈述,其确实向原告承租了四间厂房及相应公摊面积部分合计560平方米，全部公摊面积部分在被告姬妤公司入驻之前都由其使用，在被告姬妤公司入驻之后，被告姬妤公司在公摊面积部分中间部位隔了墙，郭仕勋就只使用自己相应公摊面积部分了。陈利及赖土明在电话中均陈述，2020年5月1日陈利方除了一间展厅被锁住而未进驻外，其余向原告承租的厂房部分均已进驻，陈利已按880平方米面积支付了半年租金。至于展厅，陈利方于2020年6月1日才进驻。 上述证据材料经庭审举证、质证，本院认证如下： 原告提交的证据1，两被告对其中的《租房协议》及《租房附件》无异议，本院予以认定。对视频光盘，两被告认为与本案无关。本院认为该证据并不能证明原告待证事实。对费用清单，两被告认为该费用清单系原告单方制作，不予认可。本院认为，该证据系原告单方制作，且两被告也不予认可，本院不予认定。 原告提交的证据2，两被告认为确实收到水电、物业费缴费通知书，但该通知书系原告单方制作，两被告不予认可。本院认为，该通知书系原告单方制作，两被告也不予认可，故该组证据并不能证明原告待证事实。 原告提交的证据3，对其中的收款收据、微信聊天记录光盘及情况说明，两被告对其真实性、合法性、关联性均有异议；对其中的行政处罚决定书，两被告认为与本案无关。本院认为，本案审理中，被告徐继伟向本院出具了情况说明1份，承认其所付的6000元确实是用于缴纳罚款的，故该组证据能够证明原告待证事实。 原告提交的证据4、5，两被告对其均无异议，本院予以认定。 原告提交的证据6，两被告对其无异议，本院予以认定。 原告提交的证据7，两被告不认可。本院认为，该证据属于证人证言范畴，因证人无正当理由未出庭作证，故本院不予认定。 两被告提交的证据1，原告认为该证据并不能证明两被告待证事实。本院认为，被告徐继伟向本院出具的情况说明已承认其所付的6000元确实是用于缴纳罚款的，故本院对该证据不予认定。 两被告提交的证据2，原告认为该证据能证明两被告知晓承租房屋面积中包括相应公摊面积的事实，故该证明并不能证明两被告待证事实。本院认为，单凭该证据并不能证明两被告待证事实。 两被告提交的证据3，原告认为根据《租房协议》约定，原告对部分办公室享有使用权，虽然原告曾暂时在办公室堆放了部分货物，但并未影响被告姬妤公司对办公室的使用。本院认为，该证据并不能证明原告霸占整个办公室的事实，庭审中两被告承认实际占有使用面积为120平方米的展厅，故该证据亦不能证明原告与被告姬妤公司共用展厅的事实。 本院向海宁市公安局许巷派出所调取的出警记录及《厂房租赁合同》各1份，原告对其真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议；被告对其无异议。本院认为，该组证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。 本院组织现场勘测形成的确认书1份，原、被告对其均无异议，本院予以认定。 本院刻录的通话录音光盘2张，原、被告对其均无异议，本院予以认定。 通过以上证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定案件事实如下： 2017年1月16日，原告、任斌与海宁市金涛丝绸布艺有限公司签订《厂房租赁合同》一份，约定由原告、任斌承租海宁市金涛丝绸布艺有限公司所有的位于海宁市××镇××路××号××号××房××楼××栋××楼××建筑面积为1760平方米（含公摊面积）的厂房，租赁期限自2017年3月1日起至2022年2月30日止。原告与任斌约定各占有使用东、西面面积为880平方米的一半厂房，原告占有使用部分具体包含2号厂房5楼东面北侧四间厂房、东面南侧3间厂房（一间展厅、一间设计部及一间办公室）及两者中间部分。2019年3月15日，原告与郭仕勋签订《厂房租赁合同》一份，约定由郭仕勋承租原告合法占有的位于海宁市××镇××路××号××号××房××楼东面北侧建筑面积为560平方米（包含四间厂房及相应公摊面积）的厂房，租赁期限自2019年4月1日起至2022年2月28日止。2019年5月28日，原告与被告姬妤公司签订《租房协议》一份，约定由被告姬妤公司承租原告合法占有的位于海宁市××镇××路××号××栋××楼××房，展厅由被告姬妤公司自行负责装修，被告姬妤公司同意给予原告3杆货架陈列当季新款童装展示，租金按22元／㎡／月计算，租赁期限自2019年6月1日起至2020年5月30日止。原告允许被告姬妤公司在厂房内通道或其他公共公用区域进行形象改造和广告使用权。水电费按工业园区收费标准收取。原告办公室给予被告姬妤公司使用期间，双方的水电费用和物业费由被告姬妤公司承担。同日，原告与被告姬妤公司签订《租房附件》一份，约定被告姬妤公司同意原告以现金方式入股公司，若双方达成入股协议后，原告将应收取被告方的租金作为入股资金结算，若未达成入股协议，被告姬妤公司要在2020年5月30日前支付承包租金58080元，被告姬妤公司不得损坏承包场所硬件装修，如有损坏照价赔偿。后双方未达成入股协议，且在租赁期内发生矛盾，被告姬妤公司于2020年4月搬离承租厂房，但仍将展厅一间锁门至租赁期满，双方未办理厂房返还交接手续。2020年4月26日，原告与陈利签订《厂房租赁合同》一份，约定由陈利承租位于海宁市××镇××路××号××栋××楼建筑面积为880平方米（含公摊面积）的厂房，租赁期限自2020年5月1日起至2022年2月30日止，原告应于2020年5月1日前将出租房交付给陈利使用。2020年5月1日，陈利入驻除一间展厅外的其余部分承租厂房。 本院组织原、被告双方进行了现场勘测，经测量，景许路30号2栋5楼原告所承租的房屋总面积为880平方米。南面三间面积为229平方米，其中办公室70平方米，设计部37平方米，展厅122平方米。北面四间（出租给郭仕勋）面积为394平方米，公摊面积为166平方米，合计560平方米。总公摊面积为257平方米。 本院认为，本案中原、被告对租赁厂房面积为220平方米及租赁关系于2020年5月30日终止的事实并无争议，争议焦点在于原告与被告姬妤公司约定的面积为220平方米的租赁厂房具体包含哪些范围。原告陈述，租赁厂房包括一间展厅、半间办公室及其相应公摊面积部分。两被告则认为，租赁厂房包括一间展厅、一间设计部及一间办公室，不包含公摊面积部分。本院认为，对租赁厂房的具体范围，双方均未提交有效的证据予以证明，从本案现有的材料来看，原告的意见较为合理，理由如下：一、根据《租房协议》约定，原告办公室给予被告姬妤公司使用期间，双方的水电费用和物业费由被告姬妤公司承担，由此可以看出原告并未将整间办公室出租给被告姬妤公司。二、从原告与郭仕勋签订的《厂房租赁合同》来看，租赁厂房包含了公摊面积，从被告徐继伟与原告妻子李志萍的微信聊天记录来看，被告方也知晓租赁厂房系包含公摊面积部分的。三、被告方从未要求原告交付设计部及整间办公室，仅至2019年11月才提出物业费收费过高的问题，且在2019年11月之前均按220平方米的面积交纳物业费，如被告姬妤公司确实承租了一间展厅、一间设计部及一间办公室，则被告方的上述行为有悖常理。四、从2020年5月29日原告与被告徐继伟的微信聊天记录来看，被告徐继伟陈述展厅的钥匙已交至法院，办公室的锁已被原告换掉了，交还钥匙也没用，且庭审中两被告也陈述确实占有使用了部分公用面积，故被告方陈述的占有使用厂房部分与原告陈述的租赁厂房范围相一致。五、依据双方确认的现场勘测面积来计算，原告陈述的租赁厂房范围的面积较被告方陈述的租赁厂房范围的面积而言更接近220平方米。综上，本院对两被告的意见不予采纳，基于此，对两被告关于原告未交付整间办公室及设计部的抗辩，本院亦不予以采信。两被告辩称，原告一直霸占了整间办公室，但两被告未能提交有效的证据予以证明，本院亦不予采信。两被告还辩称，2020年5月仅占有面积为122平方米的展厅，其余面积为98平方米的租赁厂房的租金应当予以扣除。本院认为，自2020年5月1日起，原告已将其承租的包含案涉厂房在内的所有厂房出租给了陈利，且陈利也已于同日入驻了除一间展厅外的其余部分承租厂房，被告姬妤公司已无法占有使用除一间展厅外的其余面积为98平方米的租赁厂房，该部分厂房租金2156元（22元/㎡/月×98㎡×1个月）理应予以扣除，故两被告之上述辩称具有事实和法律依据，本院予以采纳。庭审中，双方均承认原告曾于2019年12月6日对展厅上锁一天，并同意扣除相应的租金89.47元（22元/㎡/月÷30天×122㎡），本院予以确认。综上，被告姬妤公司应支付原告租金55834.53元（22元/㎡/月×220㎡×12个月-89.47元-2156元）。对于原告主张的2019年12月至2020年3月的物业费，因庭审中双方均确认被告姬妤公司按0.8元/㎡/月的标准交纳，故本院认定为704元（0.8元/㎡/月×220㎡×4个月），被告姬妤公司理应支付。被告姬妤公司系被告徐继伟独资的一人有限责任公司，被告徐继伟未能举证证明公司财产独立于其自己的财产，故应当对公司上述债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杭州姬妤服饰有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐建宏租金55834.53元及物业费704元。 二、被告徐继伟对上述款项承担连带责任。 三、驳回原告徐建宏的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1270元，保全费725元，合计1995元，由原告徐建宏负担76元，被告杭州姬妤服饰有限公司、徐继伟负担1919元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  汪永清 人民陪审员  曹国杰 人民陪审员  郁建达 二〇二〇年十一月六日 书 记 员  高 英 ? 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。