广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1302民初5509号原告：邓登峰，男，汉族，1965年7月1日出生，公民身份号码：440************714，住址：广东省深圳市宝安区**************。委托诉讼代理人：洪虹，广东增华律师事务所律师。委托诉讼代理人：许泳珊，广东增华律师事务所律师。被告：周炳辉，男，汉族，1962年1月14日出生，公民身份号码：442************176，住址：广东省东莞市***********。委托代理人：彭长虹，广东一粤律师事务所律师。第三人：惠州市时代光耀房地产有限公司，住所：惠州市江北世****。法定代表人：岑某1。原告邓登峰诉被告周炳辉、第三人惠州市时代光耀房地产有限公司案外人执行异议之诉一案，本院2020年4月2日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告邓登峰的委托诉讼代理人洪虹、许泳珊，被告周炳辉的委托代理人彭长虹到庭参加诉讼，第三人惠州市时代光耀房地产有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告邓登峰诉称，原告邓登峰与第三人惠州市时代光耀房地产有限公司于2014年10月23日签署《车位使用权销售协议》（以下简称“销售协议”），约定原告以人民币100000.00元购买第三人位于荷兰水乡第四期地下负一层***车位专有使用权，该车位使用权年限同该住宅使用权年限一致。原告在销售协议签订后向第三人支付了所有销售款并一直使用至今。2013年，东莞市第三人民法院对周炳辉与惠州市时代光耀房地产有限公司其他合同纠纷一案作出（2013）东三法民一初字第5720号民事调解书，该份民事调解书已经发生法律效力。在执行过程中，法院作出（2019）粤1302执恢385号之一执行裁定书，裁定：一、查封被执行人惠州市时代光耀房地产有限公司名下位于惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B2层01号【产权证书号：粤房地权证惠州字*****、建筑面积：1801.09平方米】；二、查封被执行人惠州市时代光耀房地产有限公司名下位于惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B1层01号【产权证书号：粤房地权证惠州字******、建筑面积：17906.06平方米】。2019年8月6日，法院向被执行人及相关住户发出搬迁通知书，通知上述财产相关住户（用户）在本通知之日起30日内迁出该标的物。2019年8月，原告对执行标的提出书面异议。惠州市惠城区人民法院于2019年9月25日作出(2019)粤1302执异333号执行异议裁定，驳回异议人邓登峰的异议。原告认为：1、原告与第三人惠州市时代光耀房地产有限公司于2014年10月23日签订的销售协议是双方真实意思的表示，该协议不违反国家法律法规的强制性规定，是合法有效。根据协议对涉案车位使用年限的约定，车位的使用年限是永久的，即原告实际上购买的是车位所有权；2、原告在法院查封前一直占有使用涉案车位；3、原告已向第三人支付全部销售价款；4、原告购买涉案车位时对车位的抵押情况并不知情，原告是善意取得涉案车位的。综上，原告根据《物权法》第15条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等法律规定，特提起诉讼，请求判决：1、请求判令停止对惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室负一层***车位的执行，并解除对上述车位的查封；2、请求判令原告与第三人于2014年10月23日签订的两份《车位使用权销售协议》合法有效，《车位使用权销售协议》继续履行，原告继续使用惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下负一层***车位（车位购买款项：100000元）；3、请求判令确认原告对惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室负一层***车位享有所有权；4、本案案件受理费由被告承担。被告周炳辉辩称，一、被答辩人诉请确认位于惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室负一层***车位（以下简称“涉案车位”）的不动产所有权为被答辩人所有，没有事实及法律依据，依法应当予以驳回。1、被答辩人上述诉讼请求有违物权公示原则以及不动产登记制度。根据《物权法》第六条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。涉案车位的不动产产权之权属，应当以不动产登记为准。根据不动产登记，惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B1层01号以及B2层01号不动产所有权归第三人所有，抵押权归答辩人所有。被答辩人请求确认其不动产产权的涉案车位，为前述B1层01号以及B2层01号之部分，根据不动产登记簿记载，该车位不动产所有权应当归第三人所有。被答辩人请求确认其对该不动产享有不动产产权，没有事实及法律依据。2、被答辩人上述诉讼请求有违“一物一权”的物权法原则。根据不动产登记簿记载，惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B1层01号以及B2层01号不动产所有权归第三人所有，被答辩人请求确认不动产产权的涉案车位，为前述B1层01号、B2层01号之部分。根据“一物一权”的物权法原则，不得在同一不动产上设立两个不动产所有权，因此，被答辩人请求确认其对涉案不动产享有所有权，依法不应当予以支持。二、本案不符合法律规定的可以排除执行的情形，被答辩人请求停止对涉案不动产的强制执行及解除查封，没有法律依据。1、被答辩人与第三人之间所签署的并非不动产买卖合同。根据被答辩人所提交的《车位使用权销售协议》第一条记载，第三人向被答辩人所转让的标的为涉案车位的使用权，结合该《车位使用权销售协议》第三条第3款、第4款的内容可以进一步确定，该协议并非买卖涉案车位不动产产权的合同，第三人完全没有向被答辩人转移不动产所有权的意思。因为第三人从来没有向被答辩人转移涉案不动产之物权的意思表示，故被答辩人不享有物权期待权。2、涉案车位因被答辩人自身原因未办理不动产过户登记。根据被答辩人所提交的《车位使用权销售协议》记载，第三人与被答辩人之间转让的是涉案车位的使用权，第三人不将涉案车位的不动产产权过户登记至被答辩人名下是被答辩人明知并同意的。在该种情形下，第三人在涉案车位上设立抵押权不违反法律规定，对于该不动产上设立的抵押权及其后果，被答辩人应当自行承担。3、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，答辩人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权，被答辩人提出的排除执行的异议应当不予支持。4、被答辩人与第三人签署《车位使用权销售协议》时间为2014年10月23日，晚于被告对涉案车位享有的抵押权设立时间（2012年7月26日）。答辩人所享有的抵押权经依法设立及公示，足以对抗被答辩人时间在后的合同权利。因此，被答辩人提出的排除执行的异议应当不予支持。三、案涉《车位使用权销售协议》应为无效合同，被答辩人无权根据该《车位使用权销售协议》享有涉案车位的使用权，应当在限期内搬迁。1、第三人与被答辩人签署的《车位使用权销售协议》应为无效合同。涉案《车位使用权销售协议》约定转让相关车位使用权年限同该项目住宅使用权年限一致，有违一般车位使用权转让交易，实际上是意图在该车位上设立新型的用益物权。《物权法》仅仅规定了建设用地使用权、宅基地使用权及土地承包经营权等用益物权，并不包括该《车位使用权销售协议》所设立的车位使用权。因此，该《车位使用权销售协议》与《物权法》第五条规定的物权法定原则相悖，应为无效合同。被答辩人依据该《车位使用权销售协议》主张对涉案车位享有所有权以及使用权，均缺乏法律依据。2、倘若被答辩人根据《车位使用权销售协议》对涉案车位享有的权利在性质上属于债权，则该权利应当具有相对性，只能请求第三人履行，不能约束答辩人。答辩人对涉案车位享有抵押权，经登记公示具有对世效力。被答辩人根据《车位使用权销售协议》所享有的债权不能对抗答辩人的抵押权，不能妨害答辩人通过拍卖等方式实现抵押权。因此，贵院作出（2019）粤1302执恢385号之一的《搬迁通知书》，要求被答辩人限期搬迁，是完全符合法律规定的。综合以上所述，涉案车位的不动产产权应当依据不动产登记簿之登记确定为第三人所有，答辩人依法享有抵押权。被答辩人对该车位不享有所有权及合法的使用权。本案情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关条文的规定，被答辩人请求排除对涉案车位的强制执行及解除查封，依法应当不予支持。第三人惠州市时代光耀房地产有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见及证据材料。本院查明的事实经审理查明，2014年10月23日，原告与案外人惠州市光耀物业服务有限公司签订《车位使用权销售协议》，合同约定原告购买位于荷兰水乡第四期组团负一层***车位的专有使用权，售价为100000元。在《车位使用权销售协议》中，附有停车位的图纸，原告在图纸中签名确认停车位的位置。原告称车位款100000元是原告通过现金的方式向第三人支付的。原告邓登峰于2020年10月21日向本院提交了案外人庄某1出具的情况说明，载明：“本人庄某1，是深圳市望事达投资有限公司的法人，2010年3月起供钢筋给光耀集团下属公司惠州市民乐福投资有限公司的工地，至2013年4月止民乐福公司欠货款合计二仟八佰多万元。2013年12月本人在荷兰水乡八期预订房屋一套（合同签在我弟庄良候名下），光耀集团同意以民乐福公司对深圳万事达公司的欠款抵为该房产的定金拾万元（此款民乐福投资公司已开出抵扣我公司货款），并向本人开具10万元房产定金收据。后来因荷兰水乡八期房屋被查封不能网签，该房产无法继续交易，光耀集团未将该房产定金拾万元退回本人，直接抵回荷兰水乡四期负一层***车位使用权给我。我就按该车位原价拾万元现金转让给邓登峰，邓登峰于2014年10月17日向本人支付了10万元现金，其后本人与邓登峰一起到惠州市时代光耀房地产有限公司办理车位手续，由惠州市时代光耀房地产有限公司与邓登峰签订车位使用权销售协议并直接开具10万元的车位款收据给邓登峰，并将本来的荷兰水乡八期房屋10万元定金收据收回。特此证明。说明人：庄某1，2020年10月20日”。原告同时提交了惠州市民乐福投资有限公司与深圳市望事达投资有限公司签订的《还款协议》及收据为证。第三人于2014年10月17日向原告出具《收据》，确认收到原告支付的荷兰水乡第四期组团负一层***车位使用权全款。第三人出具《委托书》，载明委托方为第三人，受托方为惠州市友润物业服务有限公司，第三人委托惠州市友润物业服务有限公司代为办理光耀·荷兰水乡四期项目所有车位使用权销售的有关手续、签署所有车位的《车位（使用权）认购书》、《车位使用权销售协议》、办理所有车位的更名手续、收取销售车位的款项。具体委托期限及受托方为：2013年12月10日至2015年5月8日授权惠州市光耀物业服务有限公司（受托方惠州市友润物业服务有限公司的“前身”）、2015年5月9日至2018年12月31日授权受托方惠州市友润物业服务有限公司。2019年8月12日，惠州市友润物业服务有限公司翡翠湾物业服务中心出具《停车位使用权证明》，证明的内容如下：我司是服务荷兰水乡翡翠湾的物业公司，自该楼盘建成至今，均由我司在提供服务，我司能够证明开发商将荷兰水乡翡翠湾负一层***停车位的专有使用权转让给业主邓登峰，身份证号码440************714，转让时间为2014年10月。自2014年10月23日起，公司与业主就该停车位签订了《物业服务协议》，同时每月缴纳车辆管理费60元。原告儿子邓凯维是惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期2号楼****的业主，2013年6月18日已取得房屋的产权证书。2012年7月26日，第三人将惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B1层01号房、B2层01号房抵押给被告。被告与第三人之间的基础法律关系是抵押，被告与债务人之间的基础法律关系发生在2012年。本案被告向东莞市第三人民法院起诉本案第三人其他合同纠纷一案。东莞市第三人民法院作出（2013）东三法民一初字5720号民事调解书，双方达成如下协议：一、深圳市光耀地产集团有限公司确认，2013年10月30日止，尚欠周炳辉借款本金人民币5000万元，利息1000万元，合计人民币6000万元；二、深圳市光耀地产集团有限公司于2013年11月20日之前支付利息1000万元；三、深圳市光耀地产集团有限公司付清周炳辉利息1000万元后，周炳辉同意向法院申请解除所有的诉讼保全措施；四、惠州市时代光耀房地产有限公司以位于惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B1层01号及B2层02号，面积共19707.15平方米物业提供抵押担保，并办理抵押登记手续。深圳市光耀地产集团有限公司付清周炳辉利息1000万元后，周炳辉同意解除该物业的抵押担保。五、深圳市光耀地产集团有限公司欠周炳辉借款本金5000万元及相应的利息，分三期偿还；六、本案诉讼费由深圳市光耀地产集团有限公司负担。因当事人未按（2013）东三法民一初字第5720号民事调解书协议的还款期限偿还债务，被告向本院申请强制执行【（2019）粤1302执恢385号】。2019年7月5日，本院作出（2019）粤1302执恢385号之一执行裁定书，裁定如下：一、查封被执行人惠州市时代光耀房地产有限公司名下位于惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B2层01号的房产【房产证号：粤房地权证惠州字*****，建筑面积1801.09平方米】；二、查封被执行人惠州市时代光耀房地产有限公司名下位于惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地室B1层01号房的房产，【房产证号：粤房地权证惠州字******，建筑面积17906.06平方米】。2019年8月6日，本院向原告发出搬迁通知书，通知原告30日内迁出标的物。原告提出执行异议，原告提出如下异议：第一、依法中止对第B1层01号地下停车库、B2层01号地下停车库的执行；第二、解除对B1层01号地下停车库、B2层01号地下停车库的查封。本院作出（2019）粤1302执异333号执行裁定书，裁定：驳回异议人邓登峰的执行异议请求。原告因而提起执行异议之诉。在诉讼过程中，本院向惠州市自然资源管理局询问如下问题：粤房地权证惠州字******（惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B1层01号）及粤房地权证惠州字*****产权证书（惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B2层01号，产权证注明竣工时间为2011年5月30日），是否涵盖了惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期房产的全部地下停车库，上述房产证是否有相应的图纸明确其实际范围？惠州市惠城区自然资源管理局回复如下：经查，位于惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B1层01号（房地产权证号为粤房地权证惠州字******，建筑面积为17906.06平方米），惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B2层01号（房产证号为粤房地权证惠州字*****，建筑面积1801.09平方米）。除上述两本房产证范围外，光耀荷兰水乡花园第四期地下室还有位于B2层的人防区域。本院再问，粤房地权证惠州字******（惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B1层01号）及粤房地权证惠州字*****产权证（惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B2层01号）是否可以根据开发商实际出售的停车位分割独立的小产权证？惠州市惠城区自然资源局回复如下：关于惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室B1层01号、B2层01号地下室的车位分割问题，须持规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、竣工图等资料向测绘部门申请权籍调查，经测绘部门对相关资料和实施地测量是否符合规划设计后方可确定。庭审结束后，本院到惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期查看了现场，别墅地下一层与房屋相通，是小业主家庭的组成部分，地下**是地下停车库，停车库的车位与通过一扇门与地下一层相通。整个小区的大停车库相通。以上事实有原、被告的身份证，第三人的企业信息查询结果、车位使用权销售协议、停车位使用权证明、收据、房产证、委托书、搬迁通知书、执行裁定书、不动产登记结果、函件、付款凭证、情况说明、还款协议、收款收据及庭审笔录等在案佐证。（2018）最高法民再450号案【广西恒冠建议集团有限公司与王某某、北海尚源居房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案】，确定的裁判规则：从法律逻辑上看，房屋买受人若要排除普通债权的执行，既可以选择适用执行异议和复议规定第28条，也可以选择适用第29条，但房屋买受人若要排除建设工程款优先受偿权、担保物权等权利的强制执行，必须符合执行异议和复议规定第29条的规定。（2019）最高法民终56号案（杨某与谭某、云南金冠源房地产开发有限公司等案外人执行异议之诉案），中国法制出版社出版的《最高人民法院执行异议之诉裁判规则与典型案例》以此案为例，对车位、储藏室的种类及归属延展分析：第一种车位、储藏室，经过规划审批，并缴纳了相应的土出让金，可以办理所有权证、与普通商品房的性质相同。第二种车位、储藏室，经过规划审批，规划用途即为储藏室，未缴纳相应的土地出让金。第三种车位、储藏室，未经审批，但规划用途为备用间等公共用途，已纳入公摊面积之内。第四种车位、储藏室，未经规划审批，但规划性质为人防工程，未计入公用建筑空间。第五种车位、储藏室，未经规划审批，未经缴纳土地出让金。（2020）最高法民申1498号案（再审申请人建银国际资本管理（天津）有限公司与被申请人王得鑫及一审第三人大连中天房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉）确定的裁判规则：消费者在已经支付或者部分购房款时其购房债权权利要优先于银行抵押权受到保护。本院判决理由和结果本院认为，本案争议焦点是：一、原告享有的权益是否足以排除被告对被执行标的物的强制执行？二、原告请求对被执行标的物进行确权是否具有合法条件？三、原告请求确认继续使用被执行标的物是否属于本案的审理范围？对于争议的第一个问题，参考（2019）最高法民终56号案的延展分析、（2018）最高法民再450号案及（2020）最高法民申1498号案确定的裁判规则，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。对照上述条件，本案争议的是地下停车库，但其性质类似房产，已成为小业主生活的基础设施，在本院查封之前，原告与第三人签订了车位转让合同，并支付了车位款，停车位作为小区生活的基础设施，并无其他替代方案。2012年7月26日，第三人将地下停车库的大产权抵押给被告，2014年10月23日，第三人又将车位的使用权出让给原告。经本院向自然资源局询问，在具体条件的情况下，大产权可分割成小产权证，未办理产权证的过错不能归咎于原告。第三人将同一标的既抵押给被告，又出售给原告，原告基于对物权的期待向第三人购买停车位的使用权，原告享有的权益可排除被告的强制执行。是否是解除查封的问题，在停止执行之后，在执行程序中解决。对于争议的第二个问题，原告受让了地下负一层***停车位的使用权，所有权包括占用权、使用权、收益权、处分权，原告享有的使用权只是所有权中的一部分权益，故原告请求确认其对地下负一层***停车位享有所有权没有事实及法律依据，不予支持。对于争议的第三个问题，本案是执行异议之诉，审查的重点是原告的权利是否足以排除被告申请强制执行，原告对地下负一层***停车位享有的使用权本身就包括了继续使用的权利，无须单独诉讼，亦不属于执行异议之诉的审理范围，不予支持原告这一部分诉讼请求。综上所述，原告享有的权益足以排除（2019）粤1302执恢385号对地下负一层***停车位的执行，原告其他的诉讼请求没有事实依据，不予支持。第三人经本院传票传唤未到庭参加诉讼，不影响本案公开审理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条的规定，缺席判决如下：一、本院（2019）粤1302执恢385号执行案不得对原告邓登峰享有使用权的位于惠州市********光耀荷兰水乡花园第四期地下室负一层***停车位进行执行；二、驳回原告邓登峰其他的诉讼请求。本案受理费2300元（原告已预交），由第三人惠州市时代光耀房地产有限公司负担。第三人惠州市时代光耀房地产有限公司应负担的费用，应于本判决生效之日起七日内直接向本院缴纳，逾期本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 赖素霞审 判 员 黄链生审 判 员 刘 娟二〇二〇年十一月十九日法官助理 郑 慧书 记 员 张莉茱附法律条文：1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。