四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1623民初2288号 原告:冯么妹，女，1967年07月23日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：汪崇光，四川亚美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严光华，四川亚美律师事务所律师。 被告：杨加友，男，1969年01月10日出生，汉族，住四川省邻水县。 被告：胡学芬，女，1971年05月18日出生，汉族，住四川省邻水县。 二被告共同委托诉讼代理人：胡道明，邻水县义正法律服务所法律工作者，特别授权。 第三人：李志权，男，1969年12月16日出生，汉族，住四川省邻水县。 原告冯么妹与被告杨加友、胡学芬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年09月17日立案后，原告冯么妹于2020年09月21日申请财产保全，本院受理审查后作出（2020）川1623民初2288号民事裁定书，裁定对被告杨加友、胡学芬名下的坐落于邻水县城南镇（现为鼎屏镇）邻西春城安置房2栋9楼1号房屋予以查封。本院依法适用简易程序，于2020年10月15日对本案公开开庭进行了审理，原告冯么妹及其委托诉讼代理人汪崇光、被告杨加友、胡学芬的共同委托诉讼代理人胡道明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 冯么妹向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告之间签订的房屋买卖合同有效；2、请求判令二被告继续履行合同义务，按照房屋买卖合同约定向原告交付房屋并履行过户义务；3、本案诉讼费、保全费用由被告承担。事实及理由：被告杨加友、胡学芬系夫妻关系，二人原为邻水县××镇××村××组村民，因政府征地拆迁共获得5套安置房，二被告遂决定进行转卖部分房屋。原告冯么妹与甘立平系夫妻关系，二人于2016年11月06日以第三人李志权的名义与被告签订《房屋买卖合同书》，约定将其位于邻水县城南镇邻西春城2栋9楼1号拆迁安置房出售给原告。合同约定房屋总价款30万元，原告需在签订本合同时预付2万元订金，剩余款项在接房时一次性付清28万元。原告在签订合同当天支付购房订金2万元，后又于2017年04月04日支付预付房款3万元，于2018年02月22日再次支付购房款10万元，已共计支付15万元。双方约定，政府交房时甲方必须通知乙方接房子钥匙，办理房产证手续所产生的有关税费由原告承担。现合同约定的房屋已经建成，政府已经通知接房，但被告一直拒不履行交房义务。被告的行为已构成严重违约，损害了原告的合法权益，现原告根据合同法和民事诉讼法等法律法规之规定，依法向法院提起诉讼，恳请依法支持原告的诉讼请求。 被告杨加友、胡学芬共同辩称，1、本案的原告不是适格主体，被告没有与原告签订房屋买卖合同；2、假如原、被告之间是合同相对人，双方签订的房屋买卖合同也是无效合同；3、由于原、被告未签订房屋买卖合同，根据合同相对性原则，被告没有义务向原告履行交房义务，同时因房屋无不动产权证，被告更没有义务将房屋过户登记到原告名下。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 原告冯么妹围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告的身份证复印件、户口本复印件、结婚证复印件及被告的户口本复制件、第三人李志权的身份证复印件；2、原告冯么妹与甘立平代表第三人李志权和案外人彭明华与被告杨加友、胡学芬签订的《房屋买卖合同书》；3、被告杨加友与城南镇政府签订的《邻水县建设项目征地房屋拆迁安置补偿协议书》；4、2016年11月06日被告杨加友向李志权出具的收到李志权购房订金2万元的收条、2017年04月04日被告胡学芬向李志权和彭明华出具的收到其购安置房2栋9楼1号预付款及定金3万元的收条、2018年02月22日被告杨加友、胡学芬向原告冯么妹出具的其购买安置房2栋9楼1号的购房款10万元的收条，收条注明“原合同购房人变更为冯么妹；5、原告冯么妹通过微信四次转款给被告胡学芬每笔1万元的转款记录、甘立平在建行转款5万元给刘某的个人活期账户交易明细，该款由刘某收取后转交给了二被告；6、邻西春城接房流程、邻西春城安置房接房通知；7、（2020）川1623民初2288号民事裁定书、原告交纳保全申请费2020元的收据。 被告杨加友、胡学芬围绕答辩意见依法提交了以下证据：1、出庭证人刘某的证言，证明内容：①、原告冯么妹与丈夫甘立平代表李志权、彭明华与二被告签订《房屋买卖合同书》的事实；②、刘某帮二被告代收甘立平通过银行转账转来的5万元购房款和约定购房定金为2万元的事实；③、先证明合同主体变更为原告冯么妹，后又否认合同主体进行了变更的事实；2、被告杨加友、胡学芬的身份证复印件；3、被告杨加友、胡学芬的离婚证复印件；4、被告杨加友、胡学芬持有的《房屋买卖合同书》。 上列证据经庭审质证，对无争议的证据，本院予以确认，对有争议的证据，本院认证如下：二被告证据1，证人刘某的证言中，关于房屋买卖合同主体未变更的事实，与其在2018年02月22日二被告出具的收条中作为在场人在收条上签注的“情况属实”不符，也与客观事实不符，对此部分证言不予采信；证据4，二被告手里的《房屋买卖合同书》中，虽然只有原告冯么妹和在场人在合同上签字，二被告未在合同上签字，但不能达到证明二被告没有与原告冯么妹订立房屋买卖合同的目的。 本院经审理认定事实如下：二被告原系夫妻关系。2014年09月23日，甲方邻水县城南镇人民政府与乙方杨加友签订《邻水县建设项目征地房屋拆迁安置补偿协议书》，甲方对乙方坐落于邻水县××镇××村××组的砖混、砖木结构房屋予以拆迁后，安置房屋五套，基本住房登记表载明记载在被告杨加友名下的两套，即邻西春城2栋8层1号105.25㎡、2栋9层1号105.25㎡。第三人李志权和彭明华要购买房屋，委托原告及其丈夫甘立平帮其购买。二人得知二被告要出售安置房后，于2016年11月06日，原告夫妇代表李志权、彭明华（乙方、买方）与被告杨加友、胡学芬（甲方、卖方）签订《房屋买卖合同书》，约定：一、甲方自愿将名下的安置房2栋9楼1号建筑面积105.25平方米房地产出卖给乙方，并将与所出卖该房产的相关土地使用权同时出卖给乙方；二、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为30万元；三、乙方在签订本合同时，预付订金2万元，余款在接房时一次性付清28万元；四、政府交房时，甲方必须通知乙方接房子钥匙；……七、乙方支付款后，甲方应积极配合乙方办理有关过户手续，直到办理全部房产手续为止；八、本合同签订后，如一方违反本合同条款，该方应向对方支付30万元的违约金；九、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日生效。甲方杨加友、胡学芬在合同上签字，乙方代表冯么妹、李志权（甘立平代签）在合同上签字，在场人刘某、彭万成在合同上签字。二被告持有的那份《房屋买卖合同书》中，二被告自己未在合同上签字。签订合同当日，原告冯么妹为第三人李志权支付了2万元订金，被告杨加友出具了收条。2017年04月04日，原告冯么妹为李志权、彭明华支付了购房预付款及定金3万元（其中定金2万元），被告胡学芬向原告冯么妹出具了收条，在场人刘某在收条上签字。第三人李志权和彭明华决定不买该房后，原告冯么妹想买该房，第三人李志权叫原告冯么妹自行与二被告联系，原告冯么妹与二被告协商一致后，原告冯么妹向二被告支付了10万元购房款。2018年02月22日，二被告共同向原告冯么妹出具收条一张，收条载明：“今收到冯么妹交来购杨加友、胡学芬名下安置房2栋9楼1号购房款壹拾万元整（小写100000），余款150000元（大写壹拾五万元整）交房办证时一次性付清。注：原合同购房人变更为冯么妹。”。在场人刘某在收条上签字，并签注“情况属实”。邻水县鼎屏镇人民政府于2020年09月01日发出《邻西春城安置房接房通知》，接房起止时间为2020年09月07日起至2020年09月18日止，二被告接房后未将房屋交付给原告冯么妹。鼎屏镇邻西春城安置房2栋9层1号房屋还未办理不动产权首次登记。二被告于2019年04月11日在民政部门办理了离婚登记。 本院认为，《房屋买卖合同书》虽然是原告冯么妹夫妇代表李志权、彭明华与被告杨加友、胡学芬签订，但在原买受人李志权、彭明华决定不买后，原告冯么妹与被告杨加友、胡学芬协商后由原告冯么妹购买案涉房屋，原买受人李志权、彭明华并无异议。原告冯么妹与被告杨加友、胡学芬双方为了简化部分购房手续，未再签订新的房屋买卖合同，只对原合同主体进行了变更。2018年02月22日二被告向原告出具收取购房款10万元的收条中，特别注明“原合同购房人变更为冯么妹”，能证明原合同主体变更的事实。《房屋买卖合同书》约定房屋价款为30万元，2016年11月06日原告冯么妹为李志权代交2万元，2017年04月04日原告冯么妹为李志权代交3万元，在2018年02月22日的收条中确认二被告收取原告冯么妹支付的购房款10万元后还剩余购房余款15万元未付，显然双方协商一致，原告冯么妹代李志权支付的5万元购房款转为了原告冯么妹支付的购房款，也再次证明了原合同主体变更的事实，即将《房屋买卖合同书》中的乙方（买方）主体由李志权、彭明华变更为冯么妹，也就是将《房屋买卖合同书》中买方的权利义务概括转让给了原告冯么妹，由冯么妹享有和承担《房屋买卖合同书》中买方的权利和义务。 本案系房屋买卖合同纠纷，冯么妹作为房屋买卖合同一方主体，系本案适格原告。原告冯么妹与二被告订立房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。国务院令第656号《不动产登记暂行条例》第三条“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。”，自然资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”。因案涉房屋未进行首次登记，原告冯么妹请求将房屋产权转移登记至自己名下的条件尚未成就，其可在条件成就后另行主张。原告冯么妹请求交付房屋的条件已成就，被告杨加友、胡学芬应当将案涉房屋交付给原告冯么妹。原告冯么妹在接房时应将购房余款15万元支付给二被告。二被告的辩称理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、国务院令第656号《不动产登记暂行条例》第三条、自然资源部《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条之规定，判决如下： 一、原告冯么妹与被告杨加友、胡学芬订立的房屋买卖合同有效； 二、被告杨加友、胡学芬于本判决生效之日起十日内将坐落于邻水县鼎屏镇邻西春城安置房2栋9层1号房屋交付给原告冯么妹； 三、原告冯么妹在接房当日将购房余款人民币15万元支付给被告杨加友、胡学芬； 四、驳回原告冯么妹的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；同时，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人可以申请执行，申请执行期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 案件受理费5800元，减半收取计2900元，由被告杨加友、胡学芬共同负担1930元，原告冯么妹负担970元；保全申请费2020元，由被告杨加友、胡学芬共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后负有履行义务的当事人应当依法按期履行，逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 谢 诚 二〇二〇年十一月二十日 书记员 李秋芹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 国务院令第656号《不动产登记暂行条例》 第三条不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。 自然资源部《不动产登记暂行条例实施细则》 第二十四条不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的应当支付迟延履行金。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。