北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初29664号原告:仟雪(北京)国际贸易有限公司,住所地北京市朝阳区雅宝路**楼503。法定代表人：国雅丽，总经理。委托诉讼代理人：闫喜刚，北京市京师律师事务所律师。被告:郑坚文，女，1967年7月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭经纬，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯成伟，北京大成律师事务所实习律师。原告仟雪(北京)国际贸易有限公司（以下简称原告）与被告郑坚文（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人闫喜刚，被告委托诉讼代理人郭经纬、侯成伟均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告租房押金180万元及利息（自2018年8月21日至实际付清之日按同期人民银行贷款利息计算）；2、判令被告返还原告多支付的房屋租金1808219元及利息（自2018年8月21日至实际付清之日按同期人民银行贷款利息计算）和房屋租金220万元及利息（自2019年6月18日至实际付清之日按同期人民银行贷款利息计算）；3、判令被告支付原告投保的火灾险2万元。事实和理由：2010年3月9日，原告和被告签订《房屋租赁合同》，2016年6月23日签订《补充合同》约定原告按期给被告交纳火灾险。原告在2016、2017年7月底前按期投保火灾险，投保金额1万元保值5000万元。因2018年8月20日被告通知原告未续保欲解除合同，虽原告在2018年8月21日办理续保，但被告还是在2019年1月10日向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，主张确认自2018年8月21日双方签订的合同及补充协议解除，并要求被告自2018年8月21日起支付房屋占用费。一审法院判决支持被告的诉求，北京市第三中级人民法院维持一审判决，该判决已生效，但对原告已交纳的保险费、多支付的租金、押金及利息等其他款项认定另案处理。因此原告多次向被告主张返还租房押金、保险费、多支付的租金等款项，被告置之不理，无奈原告提起诉讼。被告辩称：一、原告并未完全履行《房屋租赁合同》所约定的义务，原告要求返还押金180万元的条件尚未成就，再者，原告未如期交付租金，按照《补充合同（2018)》的约定，押金应予以没收，况且，原告一直未完全履行生效判决所确定的腾房义务，原告所交付的押金也应用以抵扣房屋占用费。首先，根据《房屋租赁合同》第七条第4款约定，乙方租期结束，退还给甲方房产时，必须保证建筑及设施设备及乙方装修完备、完好，包括建筑物、水、电、暖、电梯设备完好（不包括正常损耗）。如发现人为破坏现象，乙方应按原价赔偿；第七条第6款约定，租赁“标的物”押金180万元（租期结束，经双方验收房产，符合第七条第4款规定后，由甲方返还乙方）。2019年9月9日，北京市第三中级人民法院作出（2019)京03民终10033号民事判决书,解除《房屋租赁合同》，要求原告将位于北京市朝阳区雅宝里甲16号楼的房屋（下称“涉案房屋”）腾空并交还给被告，同时向被告支付房屋占用费。本案中，《房屋租赁合同》业已解除，原告要求返还押金的成就条件是涉案房屋及相关设备完好，但原告不仅未完全腾退房屋，而且涉案房屋的电梯设备当时亦处于故障状态，因此，原告要求返还押金180万元的条件始终未成就。其次，根据《补充合同（2018)》第三款约定“如果逾期至3月19日未能足额付清租金即为违约，则按房屋租赁合同第六条第1款执行，即甲方有权解除乙方房屋租赁合同，已付的定金不予退还”，原告本应最迟于2018年3月19日前交付租金，却拖延至2018年6月5日，其行为已违反合同约定，被告有权没收原告所交付的押金（定金即为押金）。最后，上述判决生效后，原告一直未完全履行腾房义务，被告有权要求原告支付房屋占用费，暂计至2020年5月25日，房屋占用费的金额4,045,445元（具体计算方式：(1)自2018年8月21日至2019年6月17日期间，1,121,098.5×301/365=924,522元；(2)2019年6月18日至实际腾退交还房屋之日，暂计至2020年5月25日，按每日每平方米五元，共计1819.78平方米计算，1819.78×5×343=3,120,923元）,也因如此，本案中，为维护被告的正当权益，原告所交纳的押金180万元应用以抵扣房屋占用费。二、原告不存在多支付房屋租金人民币1808219元的情况，其诉请没有事实依据，不仅如此，2019年6月15日原告向被告支付的房屋租金应用于抵扣房屋占用费。首先，生效判决第8页确认“对于合同解除后占用费问题，双方均认可每平方米5元，法院不持异议，但需扣除原告已缴纳的2018年8月21日至2019年6月17日期间的租金”；第9页确认“三、原告于判决生效后七日内支付被告房屋占用费，其中2018年8月21日至2019年6月17日期间，按每年一百一十二万一千零九十八元五角的标准计算”。据此，生效判决不仅已对原告于2018年8月21日至2019年6月17日期间的租金进行了扣除，而且原告仍需要支付被告房屋占用费。故，原告要求返还多支付的房屋租金没有事实依据。其次，如前所述，暂计至2020年5月25日，原告应支付被告房屋占用费4,045,445元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，被告有权要求原告按照《房屋租赁合同》约定的租金标准支付房屋占用费，因此，该房屋租金均应用于抵扣房屋占用费。三、原告于2018年8月21日投保2018年8月22日至2019年8月21日财产险业已退保；原告于2019年7月26日投保2019年7月27日至2020年7月26日财产险系在原告与被告诉讼进程中产生，不仅未征得被告同意，而且具有明显的主观恶意。首先，根据中国平安财产保险的官方网站查询可知，原告所投保的2018年8月22日至2019年8月21日的财产险业已退保，原告要求被告支付在此期间的火灾险没有事实依据。其次原告所投保2019年7月27日至2020年7月26日的财产险，不仅未征得被告同意，且其目的并不在于使被告成为被保险人，而是为拖延原告与被告之间的民事诉讼，具有明显的主观恶意，被告不应对原告的上述行为承担任何责任。综上，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告原名称为千雪（北京）国际贸易有限公司，2014年3月31日变更为现名称。2010年3月9日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租北京市朝阳区雅宝里甲16号楼6层建筑，共2183.74平方米，乙方承租1-5层。承租期限为2010年6月18日至2030年6月17日；2010年6月18日至2012年6月17日期间，年租金180万元；2012年6月18日至2014年6月17日期间，年租金200万元；2014年6月18日至2020年6月17日期间，年租金220万元。乙方每年3月9日前向甲方支付下年度租金，2020年6月18日至2030年6月17日租金待定。乙方应对标的物投保（至少有火灾险），属于甲方财产范围的，包括但不限于建筑物及配套设施、设备等，保险受益人必须是甲方。乙方租期结束，退还给甲方房产时，必须保证建筑及设施、设备及乙方装修完备、完好，包括建筑物、水、电、暖、电梯完好（不包括正常损耗）。如发现有人为破坏现象，乙方应按原价赔偿。租赁标的物押金为180万元。2016年6月23日，被告（甲方）、原告（乙方）及王新春、张春荣、屯宝物业公司（担保人）签订《补充合同》，约定“2、在2016年7月前，乙方必须按原租房合同规定，足额投保雅宝里甲16号房产的火灾保险（保额不低于5000万元人民币），如在规定时间前不能完成该楼的火灾投保，甲方有权解除与乙方的原租房合同，乙方按原租房合同规定承担所有的违约责任。以后每年乙方必须如期按时足额投保雅宝里甲16号房产的火灾保险（保额不低于5000万元人民币），如乙方不能如期按时足额投保，甲方马上解除与乙方的原租赁合同，乙方按原租房合同规定承担所有的违约责任。3、乙方必须严格执行原合同和补充合同及承诺，如果乙方一旦发生违约，甲方即终止与乙方的租房合同，乙方按原租房合同规定承担所有的违约责任……5、担保人为本补充合同提供无限担保责任”。原告称因次承租人民生银行要求直接向被告支付租金，被告以扣押民生银行租金为由迫使原告及案外人签订《补充合同》。另查，原告于2017年7月21日投保2017年7月26日至2018年7月25日财产险。原告于2018年8月21日投保2018年8月22日至2019年8月21日财产险。被告以房屋租赁合同纠纷为由起诉原告至北京市朝阳区人民法院，主张原告未依约投保保险构成根本违约，诉请要求解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求原告腾退涉案房屋、支付租金及使用费。北京市朝阳区人民法院于2019年6月19日作出（2019）京0105民初26829号民事判决书判定：“一、原告郑坚文与被告仟雪（北京）国际贸易有限公司于2010年3月9日签订的《房屋租赁合同》、2016年6月23日签订的《补充合同》、2018年2月8日签订的《补充合同（2018）》均于2018年8月20日通知解除；二、被告仟雪（北京）国际贸易有限公司于本判决生效后十日内将位于北京市朝阳区雅宝里甲16号楼的房屋腾空并交还原告郑坚文；三、被告仟雪（北京）国际贸易有限公司于本判决生效后七日内支付原告郑坚文房屋占用费，其中2018年8月21日至2019年6月17日期间，按每年一百一十二万一千零九十八元五角的标准计算；2019年6月18日至实际腾退交还房屋之日，按照每日每平方米五元，共计1819.78平方米计算；四、被告北京屯宝物业管理有限公司、被告王新春就上述第四项与被告仟雪（北京）国际贸易有限公司承担连带给付责任；五、驳回原告郑坚文的其他诉讼请求”。原告不服前述判决提起上诉，北京市第三中级人民法院于2019年9月9日作出（2019）京03民终10033号民事判决书判决“驳回上诉，维持原判”。庭审中，被告提交江苏瑞迅电梯有限公司出具的《电梯修缮工程报价书》、《北京市电梯日常维护保养合同》欲证明原告未履行租赁合同中关于房屋返还条件的约定，其支付电梯维修费22800元和电梯养护费用，故押金退还条件尚未成就。庭审中，被告提交《中国平安财产保险股份有限公司批单》欲证明原告在2018年8月21日投保的2018年8月22日至2019年8月21日财产险业已退保。原告提交保险单若干及通话录音，欲证明其在2018年8月21日交纳保费1万元为涉案房屋投保火灾险，对应保险期间为2018年8月22日至2019年8月21日止，后于2019年7月26日申请更换保单以变更保险期间为2018年7月25日至2019年8月21日，并补交保费1000元；2019年7月26日交纳保费1万元为涉案房屋投保火灾险，对应保险期间为2019年7月27日至2020年7月26日止。庭审中，原告提交《屯宝中心交接单》欲证明已经在2019年12月16日将涉案房屋交还被告。被告对于交接单的真实性认可，证明目的不认可，主张因二层次承租人拒绝腾退，原告尚未完成返还义务。《屯宝中心交接单》记载电梯：1把（损坏），涉案房屋的所有钥匙交接完毕（备注：消防步梯门钥匙、七楼（楼顶）钥匙未交接）。依原告申请，本院调取（2019）京0105民初26829号民事案件执行笔录，2019年12月11日笔录中原告方代表王新春表示房屋占用费应截止至2019年11月18日，被告代表表示使用费需要支付，但可以协商，双方约定2012年12月16日进行钥匙交接。经询，原告主张根据一事不再理原则，占用费法院已经处理，本案只处理押金、租金，不应再处理占有使用费的问题，如果本案到执行阶段，可以由两案的执行法官进行结算。被告认可在2019年6月15日收到原告支付的租金220万元，但主张前述款项应抵扣生效判决确认的房屋占用费。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告与被告签订的《房屋租赁合同》、《补充合同》及《补充合同（2018）》真实有效，已经生效判决确认前述协议均于2018年8月20日解除。关于原告主张返还押金的诉讼请求，现原告已将其可控制的房屋全部交还被告，虽然因为次承租人原因承租房屋未能完全腾退，但原告已尽到协助义务，故被告应返还押金。需要说明的是，根据《屯宝中心交接单》可以确认电梯确实存在损坏，故电梯维修费22800元应从1800000元押金中扣除，正常维护费用不应扣减。关于被告抗辩原告在履行《补充合同（2018）》时存在违约、定金不予退还一节，该约定应理解为赋予被告特定情形下的合同解除权，因被告未在合理期限内行使该解除权，故应排除该条款的适用。综上，被告应退还原告1777200元。关于原告要求返还多支付租金及利息的诉讼请求，因生效判决已对原告应支付房屋占用费的起止期间及计费标准予以确定，原告应主动履行生效判决，未有证据证明原告已另行支付判决中确定应支付的房屋占用费，故其已支付的租金可用于抵扣执行阶段的房屋占用费；且尚有房屋未完全腾退，最终应支付的占用费金额尚无法确认；综上，对于原告要求返还多支付的租金及利息的诉讼请求，本院不予支持，待房屋占用费金额确定且履行完毕后，如仍有多支付的房屋租金，原告可另行主张。关于原告要求被告支付火灾险保费20000元的诉讼请求，原告在2018年8月21日投保保险，可以理解为原告对其违约行为的补救，系属合理，虽然其曾在保险临近期满后变更保险期限，但是足以对经过期间对涉案房屋提供风险保障，现生效判决确认合同于2018年8月20日解除，故原告无义务承担2018年8月21日至2019年8月21日的保费，对于相应的保费10000元，应由被告给付原告。对于原告于2019年7月26日交纳的火灾险保费10000元，此时（2019）京0105民初26829号案件一审判决已经做出，被告已经在诉讼前、诉讼中明确表示解除双方的租赁合同关系，且一审判决也确认双方合同于2018年8月20日解除，虽然一审判决尚未生效，但原告对于双方租赁合同关系难以继续有明确预知，故其未经被告同意，自作主张的投保保险应自行承担相应费用，故对于该部分费用，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条之规定，判决如下：一、被告郑坚文于本判决生效后七日内退还原告仟雪(北京)国际贸易有限公司押金一百七十七万七千二百元；二、被告郑坚文于本判决生效后七日内给付原告仟雪(北京)国际贸易有限公司保险费一万元；三、驳回原告仟雪(北京)国际贸易有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26270元，由原告仟雪(北京)国际贸易有限公司负担16270元（原告仟雪(北京)国际贸易有限公司已预交），由被告郑坚文负担10000元（原告仟雪(北京)国际贸易有限公司已预交，被告郑坚文于本判决生效后七日内给付原告仟雪(北京)国际贸易有限公司）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张玉倩二〇二〇年十一月十日书记员  纪太恒