贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初13305号原告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路**。社会统一信用代码：915200007143075654。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：王镇、周真恩，贵州宪张律师事务所执业律师。代理权限为一般代理。被告：贵州仁智资产评估有限公司。住。住所地：凯里市北京东路**一社会信用代码：91522601675448663R。法定代表人：龙运斌，总经理。委托诉讼代理人：潘仁智，男，1949年12月2日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。代理权限为特别授权。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司。住所。住所地：凯里市北京东路**社会信用代码：91522600714328809R。法定代表人：杨昌鑫，总经理。原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）诉被告贵州仁智资产评估有限公司（以下简称：仁智资产评估公司）、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院2020年8月28日立案受理后，依法适用普通程序于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告华融贵州分公司委托的诉讼代理人周真恩、被告仁智资产评估公司委托的诉讼代理人潘仁智到庭参加了诉讼，被告大地联创房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告华融贵州分公司请求依法判决：准予执行我公司拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。事实及理由：2014年3月19日，我公司分别与南充银行贵阳分行、中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行（以下简称：农行南明支行）签订一份《债权转让协议》。协议约定：我公司受让南充银行贵阳分行、农行南明支行对大地建筑公司享有的金融债权，南充银行贵阳分行的债权本金为3000万元、农行南明支行的债权本金为5000万元。同日，我公司与大地建筑公司、大地联创房产公司签订了一份《债务重组协议》。协议约定由大地联创房产公司承担大地建筑公司上述债务。大地联创房产公司自愿提供在建工程作抵押担保，并办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。为此，我公司与大地联创房产公司又签订了一份《抵押协议》。债务重组协议履行过程中，我公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初50号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，我公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人大地联创房产公司在凯里市“永乐家园”项目10509.46㎡的房产（包括503号、504号住房在内）。仁智资产评估公司以涉案房屋系其向大地联创房产公司购买，不仅已付清购房款，而且占有使用多年为由提出异议。凯里市人民法院却错误裁定“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封。”我公司认为（2020）黔2601执异122号执行裁定未查清基本事实，导致适用法律错误，应当予以撤销。理由如下：第一、我公司对涉案房屋享有经登记的抵押权，被告仁智资产评估公司不享有“商品房消费者”的权利。第二、被告仁智资产评估公司对涉案房屋的物权期待权不能对抗我公司的优先受偿权，更不能对抗人民法院的执行。综上所述，被告仁智资产评估公司提出的执行异议缺乏事实依据，理由不能成立。为了维护我公司的合法权益，特向法院提起诉讼。原告华融贵州分公司为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、原告的《营业执照》、《金融许可证》、华融公司《关于何斌同志任职的通知》、何斌《居民身份证》、《负责人身份证明书》复印件各一份1页，拟证明（1）华融贵州分公司的企业性质、登记信息及诉讼主体资格；（2）法定代表人何斌的基本身份信息。2、凯房建州字××号《在建工程抵押权证》照片打印件一份2页，2014000236号在建工程抵押权证的《楼盘状态查询表》复印件一份4页，拟证明（1）华融贵州分公司对涉案房屋拥有在建工程抵押权；（2）涉案房屋属于在建工程抵押物的组成部分，且处于查封状态的事实。3、《执行裁定书》及《送达回证》复印件各一份共5页，拟证明华融贵州分公司在法定期间提起申请执行人执行异议之诉的事实。4、《企业信用报告》复印件一份12页，拟证明仁智资产评估公司的企业性质、工商登记信息及诉讼主体资格。被告仁智资产评估公司辩称：一、我公司对涉案房产拥有足以排除法院执行的权利，原告无权要求执行该房产。根据《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产》第十七条的规定，我公司与大地联创房产公司不仅在2013年6月28就签订了商品房买卖合同，而且付清了全部购房款。大地联创房产公司在2013年9月就将涉案房屋交付给我公司管理使用至今，且涉案房屋也办理了商品房预售合同登记备案手续。二、华融贵州分公司与大地联创房产公司签订的抵押合同无效。涉案房产所在的楼盘2013年就竣工，且大部分房屋已经销售，华融贵州分公司2014年3月29日才实施在建工程评估，故其没有尽到实地调查，或明知该楼盘实际情况仍故意为之，恶意取得抵押权。根据我国合同法五十二条的规定，该抵押合同系无效合同。三、虽然涉案房屋目前没有办理房屋所有权证，但我公司已经取得商品房预售合同登记备案手续，且大地联创房产公司2014年1月3日出具了一份证明证实房屋产权证正在办理中。根据物权优于债权的原则，华融贵州分公司不存在优先受偿权，无权要求执行涉案房产。四、华融贵州分公司取得涉案债权的最初债务人是大地建筑公司，债务重组的主体只能是华融贵州分公司与大地建筑公司，而大地联创房产公司在债务重组协议中承担大地建筑公司的债务没有法律依据。实际上是大地建筑公司以债务重组的名义逃避债务，并将债务转嫁给广大的购房消费者。五、（2020）黔2601执异122号《执行裁定书》认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。华融贵州分公司故意错误理解《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，以此主张优先受偿权。综上所述，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告仁智资产评估公司为证明答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、被告的《营业执照》复印件一份1页，拟证明仁智资产评估公司的企业性质、工商登记信息及诉讼主体资格。2、503号和504号房屋的《商品房预售合同登记备案表》复印件各一份1页、编号为：2012-Z-202、2012-Z-206《商品房买卖合同》复印件四份各44页，拟证明（1）仁智资产评估公司与大地联创房产公司之间存在商品房买卖合同关系的事实；（2）仁智资产评估公司购买涉案房屋的时间早于华融贵州分公司取得的在建工程抵押权的时间。3、503号和504号房屋的《交房证明》、《钥匙发放记录》、《商品住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》复印件各一份共16页，拟证明涉案房屋交房时间为2013年9月的事实。4、503号和504号房屋的《销售不动产统一发票》、中国工商银行的《现金存款凭证》《银行交易凭证》复印件各一份共14页，拟证明仁智资产评估公司已支付涉案购房款的事实。5、503号和504号房屋的《收据》复印件四份4页，拟证明仁智资产评估公司交纳涉案房屋的契税、电费、水费、闭路电视费的事实。6、503号和504号房屋的《物业服务合同》、《承诺书》、《区域防火责任协议书》、《收款收据》复印件各一份共28页，拟证明仁智资产评估公司已经装修入住涉案房屋并支付物业费的事实。被告大地联创房产公司既没有递交书面答辩状，在举证期限内也未提供任何证据材料。经审理查明：原告华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司贵州省分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。被告仁智资产评估公司系凯里市永乐路28号永乐家园1幢5层503号和504号住房业主。被告大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。2014年3月19日，华融贵州分公司分别与南充银行贵阳分行、农行南明支行签订一份《债权转让协议》。协议约定：华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行、农行南明支行对大地建工公司享有的金融债权。其中，南充银行贵阳分行的债权本金为3000万元、农行南明支行的债权本金为5000万元。同日，华融贵州分公司与大地建筑公司、大地联创房产公司签订了一份《债务重组协议》。协议约定由大地联创房产公司承担大地建筑公司上述债务。大地联创房产公司自愿提供在建工程作抵押担保，并办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。为此，华融贵州省分公司与大地联创房产公司又签订了一份《抵押协议》。债务重组协议履行过程中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初50号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人大地联创房产公司在凯里市“永乐家园”项目10509.46㎡的房产（包括503号、504号住房在内）。仁智资产评估公司得知自己所购的永乐家园”小区503号、504号住房被查封后，于2020年7月27日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年8月6日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异122号《执行裁定书》，裁定：“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封。”宣判后，华融贵州分公司不服裁定结果并于2020年8月28日向凯里市人民法院提起本案诉讼即申请执行人执行异议之诉。庭审中，因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，本院未能主持到庭双方当事人进行调解。另查明：2013年6月28日，以大地联创房产公司为出卖人、潘仁智为买受人就商品房买卖事宜分别签订了两份编号为：2012-Ｚ-202、2012-Ｚ-206《商品房买卖合同》。合同约定：1、潘仁智购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积（503号）79.86ｍ2、（504号）34.87ｍ2，总价款（503号）307621元、（504号）134319元。2、（503号）买受人在在2012年7月18日支付97621元，在2013年5月31日前支付余款210000元；（504号）买受人在2013年9月30日前支付全部购房款134319元。3、大地联创房产公司在2013年9月30日前交付所售房屋。4、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为华融公司，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。2015年5月6日，仁智资产评估公司与大地联创房产公司就购买凯里市房屋又补签了两份《商品房买卖合同》，合同编号仍为2012-Ｚ-202、2012-Ｚ-206。补签的编号为2012-Ｚ-202合同约定买受人在2014年9月30日前支付全部购房款307621元，合同的其他内容与2013年6月28日签订的《商品房买卖合同》一致。补签的2012-Ｚ-206合同与2013年6月28日签订的合同内容一致。同日，涉案两份商品房买卖合同办理了预售登记备案手续。同时查明：2015年3月12日，仁智资产评估公司向大地联创房产公司支付购房款441940元。2015年8月27日，大地联创房产公司向仁智资产评估公司出具了销售不动产发票，载明503号房屋购房款为307505元，504号房屋购房款为134242元。大地联创房产公司认可收到仁智资产评估公司支付的购房款503号房屋为307505元、504号房屋为134242元。再查明：涉案房屋于2013年11月13日交付给仁智资产评估公司管理使用至今。上述事实，有原告华融贵州分公司的民事起诉状、被告仁智资产评估公司的民事答辩状以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审核，可以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。根据仁智资产评估公司对本院裁定查封涉案房屋提出执行异议的请求，应认定为排除型执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从双方当事人所举证据来看，仁智资产评估公司在法院查封涉案房屋前不仅与房地产开发商即本案被告大地联创房产公司签订了商品房买卖合同，而且全额支付了购房款，甚至装修入住多年。虽然至今未能办理产权过户登记手续，但仁智资产评估公司作为买受人没有过错责任。对原、被告的诉辩主张，本院评析如下：虽然涉案商品房买卖合同第四条约定涉案房屋（“永乐家园”小区1幢5层503号和504商品房）已设置抵押，且抵押权人是华融贵州分公司，但没有载明具体的抵押时间。仁智资产评估公司不仅在2013年11月13日领取涉案房屋钥匙后开始装修，而且装修完毕后入住至今。综上所述，原告华融贵州分公司的诉请缺乏事实依据，理由不能成立，本院依法不予支持。被告仁智资产评估公司的答辩意见与庭审查明的事实相符，本院依法予以采纳。被告大地联创房产公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可视为对到庭当事人的诉辩和所举证据的默认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长 彭    春人民陪审员 肖  光  金人民陪审员 曾  祥  信二〇二〇年十一月四日书 记 员 刘春香（代）