浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初14785号 原告：浙江天森服饰有限公司，住所地：浙江省义乌市苏溪镇苏新街**。 法定代表人：吴嘉锐，经理。 委托诉讼代理人：夏君，浙江现代阳光律师事务所律师。 被告：浙江义乌祥鹏日用品有限公司，，住所地：浙江省义乌市苏溪镇苏新街** 法定代表人：黄晓鑫，执行董事。 原告浙江天森服饰有限公司与被告浙江义乌祥鹏日用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告浙江天森服饰有限公司的委托诉讼代理人夏君到庭参加了诉讼。被告浙江义乌祥鹏日用品有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告浙江天森服饰有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2018年9月19日签订的《工业厂房租赁合同》于2020年8月18日解除；2.判令被告退还原告房屋租金216000元并支付逾期利息（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至实际履行之日止）；3.判令被告退还原告押金10万元并支付逾期利息（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至实际履行之日止）；4.判令被告退还原告变压器出资15万元并支付逾期利息（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至实际履行之日止）。事实和理由：原、被告于2015年9月4日签订《工业厂房租赁合同》，约定原告承租被告坐落于××工业区××街××号××房××整栋，总建筑面积15591.2㎡，租金为每月每平方米10.8元，第一年总租金共计199万元；租金每年一付，第二年开始租金按市场行情双方协商再定；租赁期内，甲方向乙方收取房屋押金10万元，租赁期满后如乙方没有拖欠水电费及房屋设施无人为破坏的情况下，甲方应无条件退还押金，押金10万元在2015年9月21日前一次性付清。原告依约支付了租金199万元、押金10万元。2016年8月23日，双方签订协议，约定2016年9月21日至2017年9月20日的租金为185万元，原告依约支付租金185万元。2017年9月28日，双方签订协议，约定2017年9月21日到2018年9月20日的租金为180万元，原告依约支付租金180万元。2018年9月19日，双方重新签订《工业厂房租赁合同》，约定租期为2018年9月21日至2020年9月20日，租金为12.5元／㎡／月，租金每年一付，第二年（2019年9月21日至2020年9月20日）租金为13元／㎡／月。合同还约定了其他事宜。原告依约支付了两年全部租金。另，双方于2015年12月4日签订《申办变压器费用协议》，约定被告申请变压器所产生的费用由原告出资15万元，被告承诺在厂房租赁合同解除后，原告将厂房腾空搬迁完毕，无条件退还给原告。协议签订后，原告依约支付被告15万元。现租赁厂房已经法院执行拍卖，并于2020年8月18日下达（2020）浙0782执2664号执行裁定书，裁定：义乌市苏溪镇苏新街29号的房地产的所有权及相应的其他权利归买受人浙江跃嘉纺织科技有限公司所有。义乌市苏溪镇苏新街29号的房地产的财产权自本裁定送达买受人时起转移。原告认为，被告房屋被法院执行拍卖，房屋所有权及相应其他权利已经自2020年8月18日转移至买受人，故原、被告签订的房屋租赁合同已经于2020年8月18日解除，未到期部分的租金应由被告退还给原告，同时应当一并退还原告押金、变压器安装费。 被告浙江义乌祥鹏日用品有限公司未作答辩，亦未向本院提供证据。 为证明自己的主张，原告向本院提供如下证据： 证据1，2015年9月4日的工业厂房租赁合同、2016年8月23日的协议、2017年9月28日的协议各一份，证明原告依约支付了2015年至2017年的房租及押金10万元的事实。 证据2，银行转账凭证十七份、收条一份，证明原告依约支付了2015年至2017年房租及押金10万元的事实。 证据3，2018年9月19日的工业厂房租赁合同一份，证明原、被告重新签订协议，对2018年至2020年租金进行了约定并对部分租赁事宜进行变更约定的事实。 证据4，银行转账凭证十一份、借条四份、收据一份，证明原告依约支付了2018年至2020年全部租金的事实。 证据5，申办变压器费用协议一份，证明双方约定由原告代为出资申请变压器费用15万元，被告承诺租赁解除后退还的事实。 证据6，银行转账凭证二份，证明原告向被告支付变压器费用15万元的事实。 证据7，义乌市人民法院执行裁定书复印件一份，证明案涉房产被义乌法院拍卖，房产所有权自2020年8月18日转移至买受人。原、被告的租赁合同已经于2020年8月18日解除的事实。 被告浙江义乌祥鹏日用品有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃抗辩及质证的权利。本院对上述证据的真实性均予以确认。 根据上述有效证据及原告的庭审陈述，本院认定案件事实如下： 2015年9月4日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《工业厂房租赁合同》，约定：甲方出租给乙方的厂房及综合楼坐落于××工业区××街××号××房××整栋，总建筑面积为15591.2㎡，第一年总租金共计199万元；第二年开始租金按市场行情双方协商再定；租赁期内，甲方向乙方收取房屋押金10万元，租赁期满后如乙方没有拖欠水电费及房屋设施无人为破坏的情况下，甲方应无条件退还押金等。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约支付了租金（其中于2015年9月14日支付押金10万元）。2016年8月23日，原、被告双方签订协议，约定2016年9月21日至2017年9月20日的租金为185万元。协议签订后，原告依约支付了租金。2017年9月28日，原、被告双方签订协议，约定2017年9月21日至2018年9月20日的租金为180万元。协议签订后，原告依约支付了租金。 2018年9月19日，原、被告双方重新签订《工业厂房租赁合同》，约定租期为2018年9月21日至2020年9月20日，租金为12.5元/㎡/月，第一年租金为233万元，租金每年一付，第二年开始房租递增方式为2019年9月21日至2020年9月20日租金为13元/㎡/月。合同还对其他事项进行了约定。后，该两年租金共计476万元，部分系原告以转账方式支付，部分由原、被告达成合意，以被告向原告的借款抵偿租金。 2015年12月4日，原、被告签订《申办变压器费用协议》，约定被告将位于××街××号××房××栋租赁给原告办厂使用，租赁期间被告需申请400千瓦变压器一个供原告单独使用；被告申请变压器所产生的费用由原告出资15万元；原告出资的变压器安装费用，被告承诺在厂房租赁合同解除后，原告将厂房腾空搬迁完毕，被告无条件退还原告申请变压器的出资款15万元。协议签订后，原告分两次转账给被告变压器垫资款共计15万元。 另查明，2019年1月10日，中国农业银行股份有限公司义乌分行（以下简称农行义乌分行）与被告签订编号为33100620190002121的《最高额抵押合同》一份，约定被告为其与农行义乌分行形成的债权提供担保，担保债权最高余额为8005万元，期间为2019年1月10日至2022年1月9日，担保物为被告位于义乌市××镇××街××号房地产。2019年1月17日，双方办理了抵押权登记，登记证明编号为浙（2019）义乌市不动产证明第0001516号。因被告未按期归还借款，未按约支付利息，经农行义乌分行申请，本院于2020年3月24日作出（2020）浙0782民特56号民事裁定：“对被申请人浙江义乌祥鹏日用品有限公司坐落于义乌市××镇××街××号房地产【不动产权证号：浙（2015）义乌市不动产权第0××7号】准予采取拍卖、变卖等方式依法变价，申请人中国农业银行股份有限公司义乌分行对变价所得款项在借款本金2890万元及利、罚息、复利（按合同约定计付，自2019年12月21日起至实际履行完毕之日止）范围内以最高额8005万元为限优先受偿。”2020年4月10日，农行义乌分行向本院申请执行，本院于同日立案执行，并向被告发出执行通知书，责令其限期履行生效法律文书所确定的义务，但被告未主动履行。为此，本院依法裁定拍卖被告坐落于义乌市××镇××街××号房地产，并于2020年5月18日发出公告。2020年8月7日，浙江跃嘉纺织科技有限公司以106320000元的最高价竞得。2020年8月18日，本院作出（2020）浙0782执2664号执行裁定书，裁定义乌市苏溪镇苏新街29号的房地产的所有权及相应的其他权利归买受人浙江跃嘉纺织科技有限公司所有。义乌市苏溪镇苏新街29号的房地产的财产权自本裁定送达买受人浙江跃嘉纺织科技有限公司时起转移。该执行裁定书于2020年8月19日送达浙江跃嘉纺织科技有限公司。原告于2020年8月20日腾退案涉房屋。 关于案涉押金10万元，原告陈述2015年9月14日支付的79万元中包含10万元押金，此后10万元押金一直延续到后面的合同当中。 本院认为，原、被告签订的《工业厂房租赁合同》、《协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”又根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，被告将案涉房产抵押给农行义乌分行并办理不动产抵押登记手续之前，原、被告即已形成租赁关系，因此，原告租赁的标的物被法院强制执行时，并不必然导致原告租赁权的消灭。原告未主张其享有足以排除强制执行的租赁权，视为放弃相关权利，本院不予干涉。但其以案涉房屋被强制执行，房屋所有权及相应其他权利自2020年8月18日转移至买受人为由，要求确认案涉《工业厂房租赁合同》已于2020年8月18日解除并要求被告返还剩余租金216000元，于法无据，本院不予支持。但根据合同约定，案涉房屋的租赁期限至2020年9月20日届满，故案涉《工业厂房租赁合同》于2020年9月20日因租赁期届满而终止，无需另行确认解除。租赁期届满后，根据双方约定，被告应返还原告押金10万元并退还变压器出资款15万元。综上，原告诉请中合理合法的部分，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃相关诉讼权利，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告浙江义乌祥鹏日用品有限公司于本判决生效后十五日内退还原告浙江天森服饰有限公司押金10万元并支付利息（自2020年9月17日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至实际履行完毕之日止）。 二、被告浙江义乌祥鹏日用品有限公司于本判决生效后十五日内退还原告浙江天森服饰有限公司变压器出资款15万元并支付利息（自2020年9月17日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计付至实际履行完毕之日止）。 三、驳回原告浙江天森服饰有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8290元，由原告浙江天森服饰有限公司负担3240元，由被告浙江义乌祥鹏日用品有限公司负担5050元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长 舒 怡 人民陪审员 周 京 人民陪审员 张婷媛 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员 金倩倩