重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初19300号原告：重庆市上实实业发展有限公司，住所地重庆市渝中区新华路**平街**A-H、2-9附1、5#，统一社会信用代码91500103771796035F。法定代表人：严爱其，董事长。委托诉讼代理人：刘建晶，上海段和段（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭健行，上海段和段（重庆）律师事务所实习律师。被告：刘长怀，男，1956年10月20日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆市上实实业发展有限公司（以下简称上实公司）与被告刘长怀房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上实公司的委托诉讼代理人刘建晶及被告刘长怀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上实公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的2019年9月1日至2019年12月31日的房屋租金21502元；2.判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金，按照日利率万分之六的标准，以5376元为基数自2019年7月1日起计算至付清时止，以16126元为基数自2019年10月1日起计算至付清时止；3.判令被告向原告支付2020年1月1日至2020年3月26日的房屋占有使用费15230元；4.本案产生的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年2月26日，原被告双方签订了《雅兰电子城L1层商铺租赁合同》，约定原告将重庆市渝中区新华路220号雅兰电子城L1层XX-X号商铺出租给被告作电子产品经营;租金支付方式为季付，于每季度的1日之前缴纳，每季度应缴纳租金金额为16126元;逾期支付租金或保证金或其他约定金额，每逾期一日，按未付金额万分之六支付违约金;逾期超过十五日，原告有权除合同，被告所交的保证金不予退还，并要求被告支付三个月的租金作为违约金。从2019年7月1日起，被告长期拖欠租金，经原告多次催缴亦未足额补缴。2020年3月25日，原告向被告发出解除合同通知函，被告已经于2020年3月26日收到该通知。原告认为，被告拖欠租金的行为已构成严重违约，故依法提起诉讼。被告刘长怀辩称，被告向原告租赁房屋长达十多年，大约在四、五年前，一场暴雨水往商场倒灌，因原告房屋外场修建不合理，造成被告的音响设备严重受损无法销售，地，地板浸泡拱凸无法使用告向原告提出赔偿损失音响设备3000元、地、地板整改2200元计5200元，原告没有向被告提出反馈意见，同意认可赔付，但是至今未赔付。因商场管理混乱，造成被告经营严重亏损，被告曾于2019年向原告提出解除租赁合同。被告经营场所墙壁严重浸透又造成两对音响设备损坏无法销售，价格合计6700元，原告经办人查看了事实存在，提出回去后向公司老板如实汇报情况。原告经办人来收取2019年三季度房屋租金时，被告再次提出终止租赁合同，退回房屋保证金8000元和支付两次的损失索赔资金，原告经办人回答及时向公司老板汇报终止合同，给予赔偿退还保证金。被告在无奈的情况下，为了收回房屋保证金和两次损失赔偿资金将三季度7-8月的租金支付给原告经办人。之后原告对被告的诉求置之不理，被告只有停止经营，为了经营场所不损坏和退还保证金及两次的赔付资金，安排了工人看守经营场所6个月，每月工资2500元/月，产生了看守费用15000元。在这期间原告置之不理，由于疫情严重导致封城，政府解令后，被告无法承受看守人员工资，无奈才于2020年3月24日撤出经营场所。被告认为，原告应当向被告退还保证金并赔偿损失，合计34900元，由于原告没有向被告支付，被告才继续占用房屋，不应向原告支付租金及违约金，请求驳回原告的诉求。本院经审理认定事实如下：2019年2月26日，上实公司（甲方）与刘长怀（乙方）签订《雅兰电子城L1层商铺租赁合同》，主要约定：甲方将渝中区新华路220号雅兰电子城L1层XX-X号商铺租赁给乙方用作电子产品经营；合同期限为壹年，自2019年1月1日至2019年12月31日止；第一期交租时间为2019年1月1日前，第二期交租时间为2019年4月1日前，第三期交租时间为2019年7月1日前，第四期交租时间为2019年10月1日前，每期交租金额均为16126元；乙方逾期支付租金或保证金或其他约定金额的，每逾期一日，按未付金额万分之六支付违约金，逾期超过十五日，甲方有权解除合同，其所交的保证金不予退还，并要求乙方支付三个月的租金作为违约金。该合同签订前，上实公司已将该商铺出租给刘长怀多年，并于2005年收取了8000元保证金，故该合同未约定刘长怀应向上实公司支付保证金。合同履行中，刘长怀向上实公司支付租金至2019年8月31日，之后未再支付租金。2020年3月24日，刘长怀搬离租赁商铺。2020年3月25日，上实公司向刘长怀邮寄《租赁合同解除函》，载明：本公司于2019年2月26日与您签订了《商铺租赁合同书》，该合同约定本公司将其自有的位于渝中区新华路220号雅兰电子城L1层XX-X号商铺出租于您，租赁期限为一年，租金每三个月支付一次，季度租金为16126元，按季度缴纳。您实际使用该商铺至2020年3月24日，并于2020年3月24日未与我公司事前沟通、未协商办理退租手续且未结清应交租金就强制搬离门面。为维护本公司合法权益，现本公司根据双方签订的《商铺租赁合同书》约定，正式向您发出以下函告：一、解除与您签订的《商铺租赁合同书》，并依照《商铺租赁合同书》规定扣除您实际缴纳的合同保证金。二、您拖欠本公司的租金约36412元（截止2020年3月24日）请于2020年3月31日前交清。三、请您自接到此函当日来我公司办理退租手续，清空场地，否则我公司将按实际空置时间继续计算应收租金及滞纳金。四、逾期我司将保留追究法律责任的权利。特此函告！刘长怀于2020年3月26日收到该邮件。本院认为，上实公司与刘长怀签订的《雅兰电子城L1层商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。上实公司按约将租赁商铺提供给了刘长怀使用，刘长怀应当按时足额支付租金。刘长怀欠付2019年9月1日至2019年12月31日的租金，已构成违约，上实公司有权请求刘长怀支付欠付的租金及相应的逾期付款违约金。但上实公司请求按每日万分之六计算违约金标准过高，本院酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。租金按照合同约定计算为21501元，相应的逾期付款违约金应分别以5375元为基数自2019年7月1日起计算，以16126元为基数自2019年10月1日起计算。合同期满后，刘长怀继续占用租赁商铺至2020年3月24日，应向上实公司支付房屋占有使用费，参照合同约定的租金标准计算2020年1月1日至2020年3月24日的房屋占有使用费为14912元。刘长怀辩称上实公司应向其退还房屋保证金并赔偿损失，可以另行提起诉讼主张权利，不构成不支付租金及房屋占有使用费的正当理由，本院对其辩解不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘长怀于本判决生效之日起十日内向原告重庆市上实实业发展有限公司支付2019年9月1日至2019年12月31日的房屋租金21502元，并以5375元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付自2019年7月1日起至付清时止的逾期付款违约金，以16126元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付自2019年10月1日起至付清时止的逾期付款违约金；二、被告刘长怀于本判决生效之日起十日内向原告重庆市上实实业发展有限公司支付2020年1月1日至2020年3月24日的房屋占有使用费14912元；三、驳回原告重庆市上实实业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计359元，由被告刘长怀负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  李宁二〇二〇年十一月二十四日书记员  杨婷