北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0107民初9148号原告(反诉被告):张洪昆，男，1987年5月12日,住北京市西城区。被告（反诉原告）:徐芬，女，1982年9月26日出生，住北京市石景山区。原告(反诉被告)张洪昆与被告（反诉原告）徐芬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)张洪昆、被告（反诉原告）徐芬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)张洪昆向本院提出诉讼请求:1.要求判令被告支付房租13800元，从2020年6月1日至实际搬离房屋之日止(8月20日止)；2.要求判令被告支付违约金4600元;3.本案诉讼费用及原告维护权利的一切费用由被告承担。事实和理由：2019年8月31日，被告因住房需要而与原告签订《房屋租赁合同》，合同约定:原告将其位于石景山区石景山街道办事处八角中里X房屋(以下简称“该房屋”)出租给被告。该房屋的租期为2019年9月1日至2020年9月2日止，月租金为人民币4600元，且租金自合同签订之日起12个月内不变。合同约定被告应于2019年9月1日、2019年12月1日、2020年3月1日、2020年6月1日向原告支付租金，按每三个月为一期进行支付。被告逾期支付租金超7天的，原告有权单方解除合同收回房屋，被告应向原告支付一个月房租(4600元)作为违约金。2020年6月1日，原告依约向被告催要剩余3个月的房租，被告一直没有支付房租，截至起诉已经逾期11天之久。原告多次与被告沟通协商，被告在沟通过程中泼辣蛮横、找茬生事、无理取闹，一直拒绝支付房租，且明确表示将不再交纳租金。原告要求其退房解除合同，被告亦予以拒绝。原告认为，已经无法通过双方沟通协商解决此事。原被告系房屋租赁合同法律关系，双方均应依照《中华人民共和国合同法》、《房屋租赁合同》的规定及约定履行合同义务。原告履行了合同中的各项义务，为被告提供了安全、舒适的住房，尽到了守约责任，而被告在约定的履行期限届满之后，逾期11天尚未缴纳房租，且明确表示不履行剩余房租的交付义务，原告在此基础上要求其退房，被告亦拒不退房，其行为已构成根本违约和对原告房屋所有权的严重侵犯，严重损害原告合法权益。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《房屋租赁合同》第七条第四项之约定，原告已经具有法定解除和约定解除合同的权利，有权依此要求被告立即搬离、支付房租及相关费用的权利。综上，原告为维护自己的合法权益，根据民事诉讼法的相关规定，特诉至贵院，请依法支持原告全部诉请，作出公正的判决。被告（反诉原告）徐芬辩称，同意解除合同。同意搬离，我现在还在居住，同意腾退。房租不同意支付，我住进来一个多月就开始漏水，原告明知漏水还租赁给我，我和原告说不想承租了，但是原告不退我的房租和押金，我只能居住，我想找好房屋之后起诉原告，然后就疫情了；违约金不同意，是原告房屋有问题，我不想租赁但是原告不退我的钱，不是我违约。被告（反诉原告）徐芬向本院提出反诉请求：1.请求法院判令被反诉人张洪昆因合同违约赔付违约金4600元；2.请求法院判令被反诉人张洪昆退还反诉人房屋押金4600元；3.请求法院判令被反诉人张洪昆赔付赔偿金18400元；4.请求法院判令被反诉人张洪昆赔付维修期间4天的费用613元；5.请求法院判令被反诉人张洪昆赔偿破坏门锁费用870元；6.请求法院判令被反诉人张洪昆合同欺诈；7.请求法院判令本案本诉与反诉的诉讼费用全部由被反诉人张洪昆承担。反诉事实和理由:2019年9月1日反诉人与被反诉人签订房屋租赁合同一式两份，房屋坐落于北京市石景山区八角中里11号楼1单元503，当时双方约定合同期限为1年(2019年9月1日至2020年9月2日)。房屋地下管道漏水好几年，被反诉人在知道漏水这种情况的时候把房屋租给反诉人。这个房子是个两居室，一直存在漏水问题，因房屋漏水导致其中一间一直空着，无法住人，反诉人损失比较大。反诉人搬进去之后才知道房屋漏水，当时通知被反诉人维修，被反诉人称工程太大，不同意维修让反诉人搬走，当时反诉人已经交了一个月押金和三个月租金，反诉人让被反诉人按合同来，把该给反诉人的押金、剩余租金等给反诉人，反诉人搬走。被反诉人不同意，2019年10月17日楼下业主反映房屋漏水，期间多次找反诉人维修，反诉人让其业主找被反诉人，楼下业主说被反诉人每个月给反诉人减免了一半多的房屋租金，所以只好找反诉人。被反诉人要求反诉人洗衣机停止使用、厨房废水需用盆接往厕所人为倒掉，导致反诉人已无法正常使用，已经失去了原有的居住功能。紧接着后面就疫情了，直到2020年4月13日，楼下业主多次找反诉人，最终报物业检修，经物业排查因为地面下水管道问题，需刨地维修，但因费用问题被反诉人拒绝让物业维修。2020年4月20日在楼下业主和警察的施压下，被反诉人才找外面的修理工接明管处理。(维修期间耽误2天不能使用，不到一个月期间，水槽积水又让其停止2天不能使用)根据合同的第六条的第二项的第一条设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修，影响到乙方使用的，应减少租金或延长租赁期限。从2019年9月1日至2020年4月20日下水管道坏，长达七个月零十九天被反诉人不维修，反诉人无法正常使用水，无法用洗衣机，应赔偿四个月租金或延长四个月租赁期限。还有合同第九条违约责任的第一条不承担约定的维修义务，应按月租金的100％支付违约金。另外从住进来厕所坏、被反诉人一直就拖延到现在都不维修，按维修义务需应按月租金的100％支付违约金，因被反诉人不履行合同约定，态度恶劣，还带人上门威胁反诉人，逼得反诉人报警。2020年7月3日被反诉人已经去法院起诉，2020年7月15日被反诉人在同意等待法院判决的时候还故意破坏(用胶水封死)反诉人居住房屋的门锁，使得反诉人无法进屋，情节恶劣，希望法院依法严处。综上所述，1.租房签约时被反诉人没告知反诉人房屋漏水，房东涉嫌合同欺诈;2.房屋地下管道漏水没尽维修义务是违约;3.半年多无法正常用水，无法用洗衣机洗衣服等，造成房屋无法正常使用，应给予赔偿；4.厕所漏水从住进了到现在没有维修是违约；5.带人强闯并辱骂和威胁反诉人，是恐吓;6故意破坏门锁，情节恶劣追究其法律责任。原告(反诉被告)张洪昆辩称，根据合同7、8条的约定，我没有违反约定，但被告欠付3个月的租金，应支付1个月的违约金；关于押金，被告腾退后我会返还押金；诉讼请求3只是在被告使用期间，从10月开始被告在厨房用水过多，流到楼下，房屋的用途是居住，不影响被告使用。10月漏水被告和我说之后，我找了物业，物业说要修理地面，但是被告不同意搬离，我说可以出具搬家费，但被告也不同意搬离，我说耽误了被告使用我可以给被告300元补偿，被告可以少用点水。被告之后就不同意了，又不搬离又不支付房租；诉讼请求4，2020年4月被告再次提出耽误被告使用，物业无法维修，我找人维修，4天的费用不是被告拿的维修费用，修理了两个半天，维修的费用是我支付的，经过被告同意我才找人维修的；诉讼请求5，被告在我不知情的情况下把我原有的门锁更换了，我和被告签订合同没有通过中介，我没有把钥匙给中介。门锁没有损害，是被告把我的门锁更换了；诉讼请求6我是2016年购买的房屋，4年我都出租，没有任何租户反馈漏水的情况，我有理由相信漏水是被告使用不当导致的，我没有欺诈。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月31日，出租人(甲方)张洪昆与承租人(乙方)徐芬签订北京市房屋租赁合同，双方约定：房屋坐落于北京市石景山区八角中里X（以下简称涉案房屋），建筑面积58.59平方米，房屋所有权人张洪昆。租赁用途为居住。租赁期限自2019年9月1日至2020年9月2日，共计1年。甲方应于2019年9月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。(二)租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条租金及押金：房屋租金每月4600元。押1付3，各期租金支付日期2019年9月1日，2019年12月1日，2020年3月1日，2020年6月1日，按季支付。押金4600元。租赁期满或合同解除后房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。供暖费、物业管理费、卫生费、车位费由甲方承担；水费、电费、燃气费由乙方承担。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。第六条房屋维护及维修:(二)租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态:1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第七条合同解除：(一)经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。(三)甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达15日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。(四)乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的；2、欠缴各项费用达月租金额100％的；3、擅自改变房屋用途的；4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；5、利用房屋从事违法活动、损害公共利益。违约责任：(一)甲方有第七条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100％向乙方支付违约金;乙方有第七条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100％向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。(二)租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100％向对方支付违约金;甲方还应退还相应的租金。(三)因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。(四)甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月4600元/月标准支付违约金。合同签订后，徐芬向张洪昆支付押金4600元，张洪昆将涉案房屋交付徐芬。徐芬按约定向张洪昆支付房屋租金至2020年5月31日。2019年10月17日，涉案房屋楼下业主反映厨房下水管道漏水，徐芬查看属实后便用水盆盛接生活废水，然后再倒入卫生间坐便器，不能使用洗衣机洗衣。张洪昆曾找物业公司维修，因物业公司表示工程量较大，维修未果。张洪昆承认涉案房屋存在漏水情况并提出给徐芬300元作为补偿，徐芬拒绝。2020年4月15日，徐芬通过微信通知张洪昆：“……要求给予减免当日至以后剩余合同租住期间的一半房租，并且对以前不能用洗衣机洗衣服，不能正常做饭用水造成的不便予以每月租金的一半作为补偿。”张洪昆回复：“在租期开始的时候，我确实不知道这个问题，目前对于这个问题给你带来的不便，我可以自本月起至合同终止，每月给200元补偿”，徐芬对此不同意。2020年4月23日，张洪昆对涉案房屋管道进行维修，用时2天，后恢复正常。5月28日，徐芬发现水槽积水，通知张洪昆后，张洪昆再次进行了修理，徐芬表示因打胶等导致2天不能用水。2020年5月31日，徐芬通过微信通知张洪昆：“因房屋漏水而导致我无法正常使用房屋问题，你对我的赔偿一直未履行。我们房屋租期是2019年9月1日至2020年9月2日，房屋租期还剩三个月。从2019年10月份跟你反应有漏水情况到2020年4月份你才给维修，这期间有6个多月我无法正常使用。故我按2300元/月的标准从下季度房租中自行抵扣，按6个月收取赔偿，共计三个月房租。特此通知你。”张洪昆回复：“补偿问题你可以找仲裁或者起诉我，但你明天不按照合同约定支付房租，立马给我搬走!不搬走我立马报警!”审理中，双方确认于2020年8月20日解除租赁合同。徐芬于8月22日将涉案房屋腾退给张洪昆。徐芬入住涉案房屋后自行更换了门锁，支出550元。徐芬表示张洪昆于2020年7月15日向其提出搬离，后发现涉案房屋门锁被涂胶不能正常使用，支出换锁费320元。上述事实，有北京市房屋租赁合同、微信记录及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为，张洪昆与徐芬签订的北京市房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案争议焦点系被告停止支付租金是否存在合理抗辩，能否视为违约行为。徐芬提出涉案房屋厨房上下水不能正常使用，存在漏水等情况。根据合同约定，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。在案证据证实，涉案房屋在徐芬承租一个月左右即出现了漏水，造成徐芬不能正常使用，张洪昆在接到徐芬的通知后于2020年4月才进行维修，张洪昆应当按照约定相应减少租金或延长租赁期限。徐芬提出按每月2300元标准从下期房租中自行抵扣即要求赔偿三个月房租，但张洪昆未同意，双方就此未能达成合意。虽漏水问题不直接影响涉案房屋的整体使用，但出租方应保障屋内设备设施处于适用状态，漏水问题对徐芬的正常使用造成一定程度的妨碍。徐芬以此为由抗辩减付租金从而未按约支付，不应构成违约。张洪昆请求徐芬给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。因涉案房屋出现漏水问题并非徐芬的责任，对张洪昆辩解徐芬可以代为维修的意见，本院不予采纳。对于徐芬提出的相应减少租金问题，本院结合双方合同履行情况，考虑徐芬不能正常使用屋内设备设施等因素，对尚欠付的租金酌减为每月3500元，徐芬应支付所欠租金。徐芬要求张洪昆每月赔偿半个月租金18400元的诉讼请求，没有合同和法律依据，本院不予支持。徐芬请求张洪昆赔付维修4天导致不能用水的损失613元，因该损失已包含在酌减的房租内，故本院不予支持。双方确认涉案合同已于2020年8月20日解除，徐芬已于2020年8月22日搬离涉案房屋。合同解除后，张洪昆应当按照约定将押金4600元退还徐芬。徐芬自愿更换涉案房屋门锁，费用应当自理。徐芬并未提供证据证明因张洪昆原因导致损坏，请求张洪昆赔偿破坏门锁费用870元的诉讼请求，因无确凿证据证实，本院不予支持。徐芬提出张洪昆存在欺诈的行为，并非具有诉的利益，对此项诉讼请求，不予处理。徐芬主张张洪昆故意将漏水房屋向其出租主张违约金的诉讼请求，因无证据证实，且涉案房屋并非全部丧失居住功能，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、徐芬于本判决生效后七日内给付张洪昆自2020年6月1日至2020年8月20日的房屋租金9333元；二、张洪昆于本判决生效后七日内退还徐芬房屋押金4600元；三、驳回张洪昆的其他诉讼请求；四、驳回徐芬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，由张洪昆负担62元（已交纳），由徐芬负担63元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费262元，由徐芬负担221元（已交纳），由张洪昆负担41元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  王 旸二〇二〇年十一月十九日法官助理  周炳旭书 记 员  刘 曦