北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初24065号原告：北京华星嘉业房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：张雅，执行董事。委托诉讼代理人：韩冬，北京市中产律师事务所律师。委托诉讼代理人：李顺涛，北京市中产律师事务所律师。被告：郑州一起学教育科技有限公司，住所地郑州市。法定代表人：刘育涛，总经理。委托诉讼代理人：张凌燕，浙江泽大律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴丹红，浙江泽大律师事务所律师。原告北京华星嘉业房地产经纪有限公司（以下简称华星嘉业公司）与被告郑州一起学教育科技有限公司（以下简称一起学公司）居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，使用电子诉讼平台公开开庭进行了审理。原告华星嘉业公司的委托诉讼代理人韩冬，被告一起学公司的委托诉讼代理人张凌燕通过电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。华星嘉业公司向本院提出诉讼请求：1.判令一起学公司支付我公司佣金101924.79元；2.一起学公司承担本案诉讼费。事实和理由：2019年9月，一起学公司欲承租办公场地，故要求我公司提供居间服务。后我公司根据自身的房源筛查及派业务员进行寻找合适房源，并最终寻找到多套房屋，其中包括北京市西城区西环广场T216C5、C6、C12的房屋。之后，我公司带一起学公司考察该房屋，该公司考察房屋后表示愿意承租上述房屋，并签署了《租赁客户看房登记表》，约定“代理公司佣金费用最终由开发商或者业主方支付。如客户或其关联方以任何形式与代理公司介绍的出租方或其关联方自行交易，客户应支付代理公司的全额佣金费用（标准为本确认书标注的一个月租金金额）”。之后，我公司继续提供居间服务，但一起学公司在此期间却私自利用我公司提供的看房成果及我公司提供的房源信息，跳过我公司私自与业主方签订租赁合同，构成违约并给我公司造成重大损失。我公司认为，一起学公司的行为已严重违反合同的约定，构成违约，理应按约支付相当于一个月租金的违约金，故起诉。一起学公司辩称，我公司无需向华星嘉业公司支付佣金。第一，《租赁客户看房登记表》对我公司不生效。华星嘉业公司提供的《租赁客户看房登记表》，签字人为李鹤靓。该人员既不是我公司的法定代表人也不是我公司的委托代理人，所以该看房登记表对我公司不生效，华星嘉业公司以该看房登记表为依据，向我公司主张佣金不能成立。第二，我公司租赁该房产，系通过北京远行房地产经纪有限公司提供的居间服务，与华星嘉业公司无关，我公司无需向华星嘉业公司支付佣金。2019年8月初开始，我公司就一直与北京远行房地产经纪有限公司对接，接洽房产租赁事宜，后于2019年9月27日确定承租西城区西环广场西直门外大街房产，商定承租房产月租金为89184元，一年一付，同时我公司需支付两个月的押金，租金及押金共计1248576元。同日我公司向房产所有人高晓飞支付宝账户支付租赁定金10000元整，并由我公司、产权人高晓飞、北京远行房地产经纪有限公司三方签订北京市房产租赁合同。合同签订后，我公司于2020年9月30日向高晓飞支付一年租金及两个月押金共计1238576元（前期10000元定金抵房款），收到租金后，高晓飞向北京远行房地产经纪有限公司支付了居间费用71347.2元（1个月租金基础上打了8折）。自此租赁居间服务完成。因此，我公司本次租赁房产与华星嘉业公司无关，我公司无需向华星嘉业公司支付违约金或居间费用。第三，华星嘉业公司以看房登记表主张佣金的依据不成立。从看房登记表的条款来看，第三条规定：代理公司的佣金费用最终由开发商或者业主方支付。如客户或其关联方以任何形式与代理公司介绍的出租方或其关联方自行交易，客户应支付代理公司的全额佣金费用（标准为本确认书标注的一个月租金金额）。从这一条能够确认以下几点：1.佣金支付主体为开发商或者业主方，而我公司既不是开发商也不是业主方，故我公司无需向华星嘉业公司支付佣金费用。2.关于自行交易或华星嘉业公司所谓的跳单，是出租方与承租方在享受居间方提供服务后，私自跨过居间方建立租赁关系，以规避支付居间费为目的直接损害居间方的行为。我公司系通过北京远行房地产经纪有限公司与房产所有人签订北京市房屋租赁合同，合法合规，并未自行交易。华星嘉业公司向我公司主张佣金没有依据。且根据行业习惯，相关的中介费用实际由出租人承担，华星嘉业公司却要求我公司单方承担违约金，也与常规居间服务的交易习惯不符。3.退一步论，华星嘉业公司并非出租房产的独家代理，出租人通过多个中介公司挂牌出租，而我公司通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，我公司当然有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋租赁合同，该行为并没有利用华星嘉业公司的房源信息。该交易行为已经明确由最高院公布的指导案例确认合法。综上，我公司认为，华星嘉业公司不享有独家出租房源的资格，我公司通过其他中介机构获得房源并承租房产合情合法合理，华星嘉业公司无权干涉，更无权向我公司主张违约金，华星嘉业公司未经核实直接认定我公司自行交易并提起诉讼，系浪费司法资源，请求法院驳回华星嘉业公司的全部诉讼请求，以维护我公司的合法权益。本院经审理认定事实如下：2019年3月13日，一起学公司经华星嘉业公司居间服务，与出租方签订《写字楼租赁合同》，一起学公司承租北京市西城区西直门外大街1号院2号楼18C12房屋，租赁期自2019年3月21日至2021年3月20日。2019年9月6日，华星嘉业公司与李鹤靓签订《租赁客户看房登记表》，在客户资料中写明公司名称一起学公司，业务性质教育行业，需求面积400-600平方米，客户签名李鹤靓，现场视察日期2019年9月6日，带看房源具体情况西环广场T216C5、C6、C12，面积465.41平方米，租金标准每天每平方米7.5元（含物业）。声明：双方对本看房登记表打印及手写内容已经详细阅读并无任何异议，同意签署。1.客户对上述物业地址及相关环境通过代理公司进行了现场考察，对此中介服务行为，客户均予以认可，并承诺在此之前没有通过其他中介或是代理公司及个人看过上述物业。2.代理公司承诺看房不收费。3.代理公司的佣金费用最终由开发商或者业主方支付。如客户或其关联方以任何形式与代理公司介绍的出租方或其关联方自行交易，客户应支付代理公司的全额佣金费用（标准为本确认书标注的一个月租金金额）。庭审中，华星嘉业公司向本院提交该公司业务人员苏成与一起学公司张明辉、李鹤靓、宋颖的微信聊天记录及苏成、宋颖、业主代理人的录音，上述证据中显示2019年9月5日，张明辉给苏成发微信，写明“帮我们在T2再找一个办公室吧”“看看现在有啥”并推送了李鹤靓的微信名片，后苏成与李鹤靓联系带其看房，并带领业主代理人与宋颖一起就承租房屋事宜洽谈，双方口头约定租期两年，价格为每日每平方米7.2元，华星嘉业公司表示2019年3月一起学公司系通过苏成的居间服务承租北京市西城区西直门外大街1号院2号楼18C12房屋，当时与华星嘉业公司对接的为一起学公司的经理张明辉。2019年9月，当张明辉在微信里让华星嘉业公司再次找房并推送李鹤靓的微信名片时，华星嘉业公司对此比较信任，后一直与李鹤靓联系此事，未要求一起学公司出具李鹤靓的委托书。而一起学公司表示张明辉是该公司负责语文课题优化组的小组长，并不负责房屋租赁的事情，称李鹤靓于2019年9月刚入职，该公司不认识宋颖。庭审中，一起学公司向本院提交其与出租方高晓飞、居间方北京远行房地产经纪有限公司于2019年9月27日签订的《北京市房屋租赁合同》、收款回单，表示其系经北京远行房地产经纪有限公司居间、以每月租金89184元的价格承租北京市西城区西直门外大街1号院2号楼16C5、C6、C12房屋，高晓飞按月租金80%的标准向北京远行房地产经纪有限公司支付居间服务费71347.2元。华星嘉业公司认可一起学公司确已与房屋所有权人签订租赁合同，但否认系通过北京远行房地产经纪有限公司居间。庭审中，华星嘉业公司、一起学公司均表示北京市西城区西直门外大街1号院2号楼与西环广场T2为同一地址。华星嘉业公司亦表示其并非拥有北京市西城区西直门外大街1号院2号楼16C5、C6、C12房屋的独家代理权。本院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案争议焦点为华星嘉业公司与李鹤靓签订的《租赁客户看房登记表》能否约束一起学公司，华星嘉业公司能否据此要求一起学公司支付佣金。根据双方提供的证据和本案查明的事实，李鹤靓与华星嘉业公司签订《租赁客户看房登记表》时，未有一起学公司出具的授权，现一起学公司对李鹤靓签字的行为不予追认，华星嘉业公司作为专业从事房地产经纪业务的公司，应在《租赁客户看房登记表》签字前审核代表租赁客户签字的代理人的相关委托手续，现华星嘉业公司表示其基于信任未让一起学公司出具对李鹤靓的授权委托书，故华星嘉业公司基于未有一起学公司授权的李鹤靓签字的《租赁客户看房登记表》要求一起学公司支付居间服务费，没有法律依据。且根据一起学公司提供的相关证据可见，该公司系通过其他居间方获得同一房源信息，其有权选择报价低的中介公司促成房屋租赁合同的成立。现华星嘉业公司称其履行了居间服务、北京远行房地产经纪有限公司未履行居间服务，但未向本院提供充足、有效的证据予以证明，故对华星嘉业公司要求一起学公司支付佣金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四百二十六条、第四百二十七条规定，判决如下：驳回北京华星嘉业房地产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费1169元，由北京华星嘉业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刁 彤二〇二〇年十一月二十日法官助理  焦语晨书 记 员  王 琪