广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初7851号原告：张仲君，女，1968年1月11日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：吴嘉豪，男，1994年4月22日出生，汉族，住广州市越秀区。两原告共同委托诉讼代理人：何毅铭，广东达熙律师事务所律师。被告：深圳市皇室堡酒店公寓有限公司，住所地深圳市罗湖区翠竹街道东门中路与文锦中路交汇处**怡泰大厦****。法定代表人：候悠珠，职务执行董事。被告：深圳市唐鋆酒店投资管理有限责任公司，住所地深，住所地深圳市福田区深南大道**NEO大厦**21ABv>法定代表人：候悠珠，职务执行董事。被告：深圳市本真行贸易有限公司，住所地深圳市福，住所地深圳市福田区梅林街道梅都社区中康路**卓越梅林中心广场（**）**楼**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：羊远春，职务总经理。被告：羊远春（曾用名羊树贤），男，1978年8月21日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。四被告的共同委托诉讼代理人：韦荣革，广东源通律师事务所律师。被告：广州大坊阁物业管理有限公司，住所地广州市番禺区市桥街，住所地广州市番禺区市桥街坑口路**首层局部（自编108）及**tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王海勇。张仲君、吴嘉豪与深圳市皇室堡酒店公寓有限公司（以下简称皇室堡公司）、深圳市唐鋆酒店投资管理有限责任公司（以下简称唐鋆公司）、深圳市本真行贸易有限公司（以下简称本真行公司）、羊远春、广州大坊阁物业管理有限公司（以下简称大坊阁公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法立案受理后适用普通程序，公开开庭进行了审理。张仲君及其与吴嘉豪的共同委托诉讼代理人何毅铭，皇室堡公司、唐鋆公司、本真行公司及羊远春的共同委托诉讼代理人韦荣革到庭参加诉讼，大坊阁公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张仲君、吴嘉豪向本院提出诉讼请求：1.五被告连带向原告支付2019年8月至2020年5月共10个月的租金28215元（2821.5元×10个月）及逾期付款违约金暂计100元（逾期违约金自2019年8月11日起，以28215元为本金逐月叠加每天按所欠租金的万分之二计算，计至实际付款之日止，暂计100元）；2.五被告负连带向原告支付违约金50000元；3.五被告承担本案诉讼费用。诉讼中，张仲君、吴嘉豪明确第一项诉讼请求的计费期间为2019年8月至2020年4月，共计9个月，合计25393.5元。事实和理由：原告是广州市番禺区坑口路**第****的产权人。2015年9月1日，原告与被告皇室堡公司签订了《酒店式公寓租赁协议》，约定原告将该房屋出租给被告皇室堡公司经营酒店式公寓，租赁期限为10年，租期从2015年8月1日至2025年7月31日，前两个月为免租期（2015年8月1日至2015年10月1日）用于被告皇室堡公司办理证照，完善经营条件；首期租金于2015年10月1日始计；租赁期间，被告承担与该房屋有关的包括物业费、水电费等在内的各项费用；租金标准按租赁房屋的建筑面积计算，租金为每月2700元，租金在第四年（结满36个月）开始，逐年递增4.5%。根据合同约定，租约已结满36个月，每月租金变为2821.5元；交付租金的时间为每月10日前交付当月租金；逾期支付租金的，每逾期一日，按应付租金的万分之二支付逾期付款违约金。协议签订后，原告将该房屋出租给被告皇室堡公司经营使用。但从2018年5月至今，被告皇室堡公司就没有主动向原告支付过租金。2018年5月至2019年7月租金，已另案诉讼处理。被告皇室堡公司尚欠2019年8月至2020年5月共10个月的租金合计28215元及逾期违约金。根据租赁协议第十一条第1、2项约定：如遇单方违约在守约方书面提出其违约行为后，违约方在20日内仍未履行协议的视为合同违约，需承担守约方赔偿责任，赔偿金额为50000元。因被告皇室堡公司未按照租赁协议约定租满10年，也未按协议约定支付原告租金，所以被告皇室堡公司需要支付该项损失的违约金；而且被告皇室堡公司也未按照租赁协议第九条的约定，将该房屋转租事宜事先书面通知原告，并保证第三人无条件继承本协议所约定的甲方全部权利和义务的情况下，将承租权私自交予大坊阁公司，致使原告与大坊阁公司之间的关系不明，存在重大的安全隐患。被告多次欠缴租金，原告在催收租金时才知晓广州市番禺区坑口路100号皇室堡酒店公寓牌匾已更换为大坊阁酒店公寓。依照《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。因皇室堡公司是一人有限责任公司，其股东是唐鋆公司，而唐鋆公司在原告催租期内亦为一人有限责任公司，其股东为本真行公司（于2020年4月27日变更股东），本真行公司的股东是自然人羊远春独资。且唐鋆公司、本真行公司均不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对皇室堡公司的债务承担连带清偿责任。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。另，原告与被告皇室堡公司签订的酒店式公寓租赁协议有明确的支付租金期限，由于被告皇室堡公司长期拖欠租金，原告已经向法院提起多次诉讼，案号分别为（2018）粤0113民初2471号、（2018）粤0113民初11692号、（2019）粤0113民初9380号，且（2019）粤0113民初9831号经法院判决后，原告向法院申请强制执行，被告皇室堡公司未履行生效判决。被告长期拖欠租金，导致原告不能按期收取租金，被告已经构成根本违约，原告就被告拖欠租金问题通过邮寄以及邮箱等方式向被告主张拖欠的租金。被告违反双方的协议，其应当及时支付拖欠的租金并支付违约金5万元。被告皇室堡公司、唐鋆公司、本真行公司、羊远春共同辩称，1.对原告要求支付相应租金的请求没有异议，不同意原告要求支付延期付租违约金及违约金5万元。被告并没有恶意违约，是次承租人即被告大坊阁公司因经营不善，拖欠原告租金，才导致被告违约；被告大坊阁公司拖欠租金的事由除经营不善外，还遇到疫情的情况，导致没有客源，无法经营、没有收入；由于疫情是突发及不可抗力，因此，合同的违约不应归责于双方的过错，再加上违约金5万元的约定属于明显过高，该违约金远高于租金本金，依法应予减免。2.被告唐鋆公司、本真行公司、羊远春与被告皇室堡公司之间并不存在办公场地、人员、财产上的混同，因此依法不应承担连带支付义务。本案诉讼费由法院依法处置。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据以及庭审陈述，本院查明事实如下：1.位于广州市番禺区市桥街XX路XX号XX的房屋（以下简称涉讼房屋）登记为张仲君、吴嘉豪共同所有，建筑面积为41.65平方米，用途为商业。2.2015年9月1日，张仲君、吴嘉豪作为出租方（甲方）与皇室堡公司作为承租方（乙方）签订《酒店式公寓租赁协议》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方作为统一经营管理的酒店式公寓使用；租赁期限为10年，自2015年8月1日起至2025年7月31日止；月租金为2700元，首期租金于2015年10月1日始计；租金在第四年（结满36个月）开始，逐年（对比前一年）递增4.5%；乙方于正式交楼之日起三个工作日内向甲方交纳相当于首期二个月租金的费用作为租赁保证金即5400元；乙方应于每月10日前向甲方交付当月租金；如乙方不按时向甲方支付租金，则每逾期一日，按应付而未付租金的万分之二向甲方支付逾期付款违约金，超过半年未付，甲方有权解除本协议；本协议有效期内，发生下列情形之一的，视为违约行为，违约方须向守约方承担经济赔偿责任，赔偿金额为50000元：（1）一方不履行协议内容的约定，守约方书面提出其违约行为后，违约方在20日内仍未履行协议；（2）由于一方的过失，造成本协议不能履行或不能完全履行时，由过失的一方承担违约责任；（3）一方直接或间接恶意阻挠对方履行协议，并严重影响房屋正常经营管理事务的行为；（4）协议期限未满，单方提前解除协议的行为；等等。3.因皇室堡公司未按时缴纳涉讼房屋2018年1月10日至2018年3月10日的租金，张仲君、吴嘉豪于2018年3月12日以皇室堡公司为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷之诉，案号为（2018）粤0113民初2471号。诉讼中，张仲君、吴嘉豪称皇室堡公司已于4月4日、5月12日交纳了2018年1月至4月的租金，遂变更诉讼请求所主张的租金为2018年5月的租金2700元。该案中皇室堡公司未到庭参加诉讼，亦未提交任何证据，本院依法进行缺席审理，于2018年7月11日作出民事判决书，依法判决皇室堡公司向张仲君、吴嘉豪支付2018年5月的租金2700元。该判决已发生法律效力。4.因皇室堡公司未按时缴纳涉讼房屋的租金，张仲君、吴嘉豪于2018年12月4日以皇室堡公司为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷之诉，案号为（2018）粤0113民初11692号，请求皇室堡公司支付2018年6月至2018年12月的租金及逾期违约金。该案中皇室堡公司未到庭参加诉讼，亦未提交任何证据，本院依法进行缺席审理，于2019年4月17日作出民事判决书，依法判决皇室堡公司向张仲君、吴嘉豪支付2018年6月至2018年12月的租金18900元及逾期违约金。该判决已发生法律效力。5.因皇室堡公司未按时缴纳涉讼房屋的租金，张仲君、吴嘉豪于2019年7月24日以皇室堡公司为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷之诉，案号为（2019）粤0113民初9380号，请求皇室堡公司支付2019年1月至2019年7月的租金及违约金。该案中皇室堡公司未到庭参加诉讼，亦未提交任何证据，本院依法进行缺席审理，于2019年10月19日作出民事判决书，依法判决皇室堡公司向张仲君、吴嘉豪支付2019年1月至2019年7月的租金18900元及逾期违约金。该判决已发生法律效力。6.庭审中，张仲君、吴嘉豪确认已于2020年4月29日收回涉讼房屋以及于当日与皇室堡公司签订的《酒店式公寓租赁协议》解除。皇室堡公司对与张仲君、吴嘉豪签订的《酒店式公寓租赁协议》于2020年4月29日解除未提异议。另，张仲君、吴嘉豪确认已收取租赁保证金5400元。另查明，唐鋆公司是皇室堡公司的一人法人股东。本真行公司是唐鋆公司的一人法人股东。本真行公司是自然人独资有限责任公司，羊远春是本真行公司的自然人股东。2020年4月27日，唐鋆公司股东由本真行公司变更登记为候悠珠和林锦毓。2020年，唐鋆公司委托利安达会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所对唐鋆公司与股东及子公司三方从成立至2020年6月30日止的独立性进行专项审计，该所于2020年7月22日作出专项审计报告，审计结果为未发现本真行公司、唐鋆公司与皇室堡公司之间从成立至2020年6月30日止组织机构、财产及业务等方面存在混同情况，确认三家公司间相互独立。本院认为，张仲君、吴嘉豪与皇室堡公司签订的《酒店式公寓租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵照履行。张仲君、吴嘉豪已确认于2020年4月29日收回涉讼房屋，《酒店式公寓租赁协议》已于该日实际解除，皇室堡公司对此不持异议，张仲君、吴嘉豪主张按合同约定，自2019年8月起租金按2821.5元（2700元+2700元×4.5%）计收，故皇室堡公司应支付拖欠的自2019年8月1日至2020年4月29日的租金25299.45元（2821.5元/月×8个月+2821.5元/月÷30天×29天），对于张仲君、吴嘉豪主张的超出部分，本院不予支持。皇室堡公司未能举证证实其已向张仲君、吴嘉豪支付了上述期间的租金，应承担举证不能的不利后果。关于张仲君、吴嘉豪已收取的保证金5400元，合同并未对保证金如何处理进行约定，张仲君、吴嘉豪应予返还，为免当事人诉累，本院予以抵扣，扣除保证金后，皇室堡公司还应支付拖欠的租金19899.45元。关于张仲君、吴嘉豪要求皇室堡公司支付违约赔偿金50000元的诉请，根据《酒店式公寓租赁协议》约定，一方不履行协议内容的约定，守约方书面提出其违约行为后，违约方在20日内仍未履行协议的；协议期限未满，单方提前解除协议的行为，均视为违约行为，违约方须向守约方承担经济赔偿责任，赔偿金额为50000元。皇室堡公司长期迟延支付租金，经张仲君、吴嘉豪诉讼催讨到期租金后，继续拖欠自2019年8月1日至2020年4月29日的租金，构成根本违约。张仲君、吴嘉豪有权依据合同约定要求皇室堡公司支付赔偿金50000元。皇室堡公司抗辩拖欠租金系因受新冠××疫情影响，本院不予采纳。因本院已支持了张仲君、吴嘉豪诉请的赔偿金50000元，张仲君、吴嘉豪的损失得以弥补，故对于张仲君、吴嘉豪主张皇室堡公司支付拖欠租金的逾期违约金，本院不再予以支持。唐鋆公司是皇室堡公司的一人股东，本真行公司于2020年4月27日前是唐鋆公司的一人股东，唐鋆公司委托利安达会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所对唐鋆公司与本真行公司及皇室堡公司三方从成立至2020年6月30日止的独立性进行专项审计，审计结果为未发现本真行公司、唐鋆公司与皇室堡公司之间存在组织机构、财产及业务等方面混同情况，确认三家公司间相互独立。故根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，唐鋆公司可以证明皇室堡公司的财产独立于自己的财产，本真行公司可以证明唐鋆公司的财产独立于自己的财产，因此唐鋆公司、本真行公司无需对皇室堡公司上述债务承担连带责任。基于本真行公司无需对皇室堡公司的债务承担连带责任，故张仲君、吴嘉豪主张羊远春对皇室堡公司的涉案债务承担连带责任的诉请，理据不成立，本院不予支持。而大坊阁公司并非《酒店式公寓租赁协议》的合同相对方，且张仲君、吴嘉豪未举证证明大坊阁公司与皇室堡公司存在关联，故张仲君、吴嘉豪主张大坊阁公司对皇室堡公司的涉案债务承担连带责任的诉请，缺乏依据，本院不予支持。大坊阁公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩、答辩及质证的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、深圳市皇室堡酒店公寓有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向张仲君、吴嘉豪支付广州市番禺区市桥街XX路XX号XX的房屋自2019年8月1日至2020年4月29日的租金19899.45元（已抵扣保证金）；二、深圳市皇室堡酒店公寓有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向张仲君、吴嘉豪支付赔偿金50000元；三、驳回张仲君、吴嘉豪的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1685元，由张仲君、吴嘉豪负担138元，深圳市皇室堡酒店公寓有限公司负担1547元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  王小敏人民陪审员  谢海明二〇二〇年十一月三十日书 记 员  杜嘉华