浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初5517号原告：林合敬，男，1974年10月22日出生，汉族，住苍南县。被告：温州市蓝天房地产开发有限公司，统一社会信用代码91330327742937687W，住所地苍南县灵溪镇康和嘉园商务楼。法定代表人：陈舜多。委托诉讼代理人:施孔全、潘忠胜,浙江瓯南律师事务所律师。原告林合敬与被告温州市蓝天房地产开发有限公司（以下简称蓝天公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理，原告林合敬及被告蓝天公司的委托诉讼代理人潘忠胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林合敬向本院提出诉讼请求：1.确认原告于2019年3月13日交给被告的《承诺书》无效。2.判令被告立即向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月27日，原告因向被告蓝天公司购买××镇××幢××室房屋，而与被告签订了《商品房买卖合同》（备案号20149402463），合同约定：被告蓝天公司应予2017年6月30日前交付合格房屋，应于2017年12月31日交付房屋权属证书，合同第十二条约定“所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”等内容。约定的交付日期到期后，被告蓝天公司一直拒绝交付房屋、拒绝办理原告购买的房屋产权证。后原告经多次催促后发现，被告蓝天公司实际系以故意拖延交房和办证为要挟，胁迫各购房人必须先签署其设置好的单方免责的格式“承诺书”，且被告蓝天公司自称公司面临破产，负债累累，已无履行能力，要么签掉承诺书，要么就拖着。原告家人迫于被告之要挟，代签了承诺书并交付给被告。被告接收该“承诺书”后，仅仅为原告办理了产权登记手续并将房屋产权证交付原告，至今拒绝履行交房义务，包括继续侵占原告房屋钥匙（已另案起诉），拒绝交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。原告曾经于2019年9月就该“承诺书”提起撤销诉讼，该案一审判决说理部分认为：“行使撤销权的前提是民事法律行为合法有效，经本院释明后，原告仍坚持其诉讼请求，故本院依法予以驳回”，原告上诉人后，二审维持一审判决。原告认为原、被告之间签订的《商品房买卖合同》是被告方出具的格式合同，被告作为开发商，在办理房屋交付和产权登记方面占有天然的绝对优势，其利用优势地位，在事实上违反交房办证的约定期限后，为免除其违约责任，故意在行为上以拖延交付办证为要挟，利用其设定好的格式文本，强迫原告及其他购房消费者签署“承诺书”，单方面免除自己的违约责任，严重侵害了消费者的合法权益，应认定该“承诺书”无效。民事合同无效，则自始无效，不因原告曾经主张可撤销而改变其无效的性质。综上所述，本案承诺书属于无效的格式条款，且被告至今拒绝向原告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，已属违法。对于被告应承担的赔偿责任，原告将在另案中主张。原告现据此起诉，恳请支持原告的诉讼请求。被告蓝天公司辩称，1.承诺书是双方协商一致的结果。经过前面诉讼开庭审查，本案案情清楚，对于承诺书的效力也是均认定为有效的，本案中不存在合同无效情形。2.对于原告要求被告提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告可随时前往被告工作场所领取。原告围绕其诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.工商登记公示信息，证明被告企业登记信息；2.《商品房买卖合同》，证明原告向被告购买商品房，该合同对交房、办证时间及被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等进行了约定；3.《承诺书》，证明被告提供免除单方责任的格式文本承诺书；4.不动产证书，证明被告逾期后仅交付不动产登记证书；5.微信截屏、短信截屏，证明原告主张权利的过程；6.金豪名苑业主群聊天记录截屏，证明被告以拒绝办理产权证据为要挟，胁迫所有购房户签署单方免责《承诺书》的事实；7.录音、视频光盘和录音文字稿，证明被告为单方免除自己违约责任，以“不签承诺书，就不交房不办证”为由，胁迫申请人及其他购房户签署《承诺书》，诉争房屋至今未交付；8.前案庭审笔录，证明被告对上述证据的真实性均无异议；9.(2019)浙0327民初8949号民事判决书、(2020)浙03民终3152号民事判决书，证明原告曾经法院释明仍主张撤销《承诺书》，但法院驳回了原告诉讼请求。被告蓝天公司未提供证据材料。原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，被告蓝天公司质证认为，对原告的证据1、2三性没有异议，对于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的交付，被告已告知原告可前往被告办公地点自行领取；对原告的证据3三性没有异议，承诺书是双方协商一致后形成的，承诺书中载明房屋已经交付，只是现在原告拒不前往领取钥匙；对原告的证据4、5三性没有异议；对原告的证据6、7三性没有异议，但不能证明承诺书的签订是胁迫，承诺书内容是经过与所有业主充分协商的；对原告的证据8、9三性没有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，其能够证明本案相关事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买其开发的坐落苍南县××镇××幢××室房屋一间。双方同时约定：涉案房屋建筑面积82.5平方米，总价549945元；被告应当在2017年6月30日前将符合约定条件的商品房交付原告使用；被告承诺于2017年12月31日前取得合同规定的土地及房屋权属证书交付原告；同时，双方也约定了逾期付款、交房、办证等情况下的违约责任。协议签订后，原告支付了首期购房款，并以按揭贷款方式支付了剩余购房款。2019年3月13日，原告向被告出具由被告提供的打印版填空式承诺书一份。该承诺书载明：本人林合敬与贵公司签订××镇××幢××室购房合同，现已交房，产权证已在办理，本人对该房屋质量已验收无任何异议，对交房时间和办证时间的逾期表示同意并承诺不予追诉赔偿。2019年3月29日，涉案房屋过户登记至原告名下。2019年9月18日，原告起诉被告商品房预售合同纠纷，诉讼过程中，原告以受胁迫为由主张撤销《承诺书》，经法院释明行使撤销权的前提是民事法律行为合法有效，原告仍变更全部诉讼请求为撤销2019年3月13日以原告名义出具给被告的《承诺书》。2020年3月23日，法院作出（2019）浙0327民初8949号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求。后原告将该判决书上诉于温州市中级人民法院，该院于2020年7月27日作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判。现原告以该承诺书系格式条款免除一方责任为由，主张无效，并以被告违反《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条的法定义务或《商品房买卖合同》第十二条约定为由，主张被告向其交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。本院认为，关于承诺书效力问题。1.于(2019)浙0327民初8949号案件审理中，法官向原告释明行使撤销权前提是确认《承诺书》有效，经法官明确释明，原告仍坚持主张《承诺书》可撤销，应视为原告认可《承诺书》真实有效，而现又主张该《承诺书》无效，前后矛盾。2.根据我国《合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”之规定，应定义格式条款系未与对方协商的条款。本案中，原告虽否认《承诺书》系其本人所签，但依据其提供的2018年9月份至2019年2月份的金豪名苑业主群聊天信息，可判断原告于2019年3月13日前对《承诺书》内容即有充分的认识，根据2019年3月13日当天原告与被告员工的谈话录音内容，以及原告于(2019)浙0327民初8949号案件的起诉状中自认“2019年3月13日，原告向被告提前支付房屋面积差款及办证税费合计21865元”，于(2020)浙0327民初3297号案件中自认向被告出具《承诺书》，可综合反映原告于2019年3月13日当天与被告就承诺书内容进行交涉后，同意出具《承诺书》并办理了补交房屋面积差价等交房手续的事实。即便如原告所述该《承诺书》系其前妻所签，仍有理由根据上述事实认定原告对其知情且无异议。《承诺书》出具后，被告于当月29日即取得了房屋不动产权属证书。本院认为，原告自认于《承诺书》签订之前未曾就被告逾期交房、逾期办证的行为提起诉讼或向有关行政职能部门反映，且原告出具《承诺书》之后确实不久即获得不动产权属证书，以上诸事实可证实原告系为了尽快取得涉案房屋及房屋权属证书，在利弊权衡的情况下选择向被告出具《承诺书》。结合上述分析，《承诺书》虽系被告提供的填空式文本，但系经原告充分理解并在权衡利弊之后出具的，在签订时原告仍是具备拒绝签订并另行主张权利的余地的，故应认定《承诺书》系原告充分考虑后与被告协商一致的结果，故本案《承诺书》并不属于我国《合同法》第三十九条第二款定义的“格式条款”。同理分析，《承诺书》虽约定“对交房时间和办证时间的逾期表示同意并承诺不予追诉赔偿”，但系原告对自己民事权利所作的自由处分，现原告未举证证明《承诺书》存在法定的无效情形，应承担举证不能的法律后果。综上所述，原告主张《承诺书》无效，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告主张被告交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。本院认为，本案系原告就《承诺书》的效力问题提起的确认之诉，但根据原告主张，原告系基于《商品房买卖合同》或建设部相关规章规定向本院主张该诉请，并非基于《承诺书》所主张的给付内容，故该诉请所依据的法律关系与本案不属同一法律关系，故不宜于本案中一并处理，应由原告另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款，和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回林合敬的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由林合敬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 董小美二〇二〇年十一月二十七日代书记员 陈 瑾法律法规链接：《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……