河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终6288号 上诉人（原审原告）：北京万科物业服务有限公司唐山分公司，住所地：唐山路**盛翔里金玉华府A-17商业。统一社会信用代码：911302035648865722。 负责人：邹明，该公司经理。 委托诉讼代理人：孟璐璐，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓侠，河北冀华（唐山）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：马立山，男，1964年5月1日生，汉族，住唐山市路**。 上诉人（原审被告）张凤奇，女，1966年1月17日生，汉族，住唐山市路**。 委托诉讼代理人：许永欣，河北正一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐姝雅，河北正一律师事务所实习律师。 上诉人北京万科物业服务有限公司唐山分公司（以下简称万科物业唐山分公司）、马立山、张凤奇因物业服务合同纠纷一案，不服河北省唐山市路南区人民法院（2020）冀0202民初1470号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万科物业唐山分公司上诉请求：1.撤销河北省唐山市路南区人民法院（2020)冀0202民初1470号的民事判决书，依法改判支持上诉人全部诉请或将本案发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，理应予以撤销。上诉人没有怠于行使权力，首先，根据《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定产生诉讼时效中断效力的情形包括：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的。自2014年4月26日至今，上诉人一直通过物业管家电话、微信以及起诉、邮寄信函等各种方式向二被上诉人催交物业服务费。2016年12月23日上诉人给被上诉人邮寄过律师催告函。2017年8月4日，上诉人向唐山市路南区人民法院就本案事由提起过诉讼，2018年11月16日，上诉人给被上诉人邮寄过律师催告函，上诉人主张的2014年、2015年的物业费并没有超过诉讼时效。《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，分期履行各期物业服务费的独立性不足以否认物业服务费的整体性。从每一期物业费的债务履行期限届满日起分别计算诉讼时效，割裂了同一合同的整体性，导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁主张权利，动摇了双方之间的合同基础，也背离了诉讼时效制度的价值目标。综上，请法院支持上诉人上诉请求。 马立山、张凤奇答辩称：上诉人主张其一直通过物业管家电话、微信通知以及起诉，邮寄信函等各种方式向答辩人催交物业服务费，该主张并没有事实依据。本案中，答辩人从未收到过上诉人的任何形式的缴费通知，上诉人主张其在2016年12月23日向答辩人邮寄的律师催告函，答辩人并未收到，其提交的快递单上没有答辩人的签名，也没有与答辩人同住的具有完全行为能力的亲属或被授权主体的签名，能够证明答辩人并未收到该催告函。而且，被答辩人也没有证据证明快递袋内所装函件与其提交法院的《缴费通知书》内容一致。根据民事诉讼谁主张这举证的原则，上诉人应当对其主张提供证据，本案中上诉人并没有提供任何能够支持其主张的证据，足以说明其主张全无事实依据。本案不属于当事人约定同一债务分期履行的情况，不应适用《最高人民法院关于审理民事诉讼时效制度若干问题的规定》第五条。综上所述，答辩人认为上诉人主的张完全没有事实和法律上的依据，请求法院依法驳回上诉人的诉讼请求。 马立山、张凤奇上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由:1.万科物业唐山分公司不是本案的适格当事人，《南湖别墅前期物业服务合同》（以下简称合同）是北京万科物业服务有限公司（以下简称万科公司）与唐山万科房地产开发有限公司签订的，被上诉人与万科公司是一家单位，不存在权力让渡的情形。被上诉人不是合同相对人无权就案涉合同提起诉,或应当与合同主体万科公司一起作为原告提起诉讼。原审判决违背了合同相对性原则。2.案涉合同应为无效合同，合同双方的签字代表人为同一人毛大庆，合同写明合同是在双方协商的基础上订立，根据物业管理条例第24条，住宅类物业项目应当通过招投标的方式选聘物业企业，即便需要用协议方式选聘，必须经过县级人民政府、房地产行政主管部门批准，案涉合同应为无效合同，对上诉人没有拘束力。即便上诉人因为不了解客观情况而缴纳了一年的物业费，在该合同约定的2014年12月31日到期之后，业主也有权拒绝承认该物业合同的效力。3.合同在约定的期限届满之后失去了效力，合同内容对业主不再具有拘束力。根据唐山市物业管理条例第36条，合同自动延续的条件是物业管理区域是否具备成立业主大会的“条件”，根据2015年度季度服务报告，至2015年末红郡园区早已具备成立业主大会的条件，超期后的前期物业服务合同不具备自动延续的条件，应当与业主直接签订后续的物业服务合同。原审判决免除了物业公司应当与业主重新订立物业合同的义务，不符合法律规定。4.根据唐山市物业管理条例第34条及物业管理条例第28条之规定，物业公司在接收物业管理时，应当对物业共用部位设施设备进行查验，发现问题应当书面告知建设单位，建设单位及时进行整改。现实状况是房屋存在设计或施工及质量缺陷，位于公共部位的一个集水坑和排水泵至今无法找到，导致屋内返水严重，上诉人自房屋交付之日起一直无法入住。上诉人就此事提起了与开发商的（2020）冀0202民初676号诉讼，如该案确定房屋共用部位或设施设备存在问题，那么物业公司应当承担相应责任。综上所述，原审判决认定事实和适用法律均有错误，望二审法院查清事实，依法改判。 万科物业唐山分公司答辩称：1、被上诉人与上诉人之间有前期物业服务协议合法有效，上诉人应按期缴纳物业服务费。本案中的《前期物业服务协议》为被上诉人总公司所签，但实际上该协议的权利人系被上诉人，被上诉人负责提供唐山市南湖别墅“万科红郡小区”业主物业服务，并行使向业主收缴物业费，这在后期的物业服务手册以及物业服务报告及给上诉人邮寄的物业费催收函中均有体现。且被上诉人作为原告行使权利通过起诉向业主收缴物业费已经有生效法律文书可以证实。2、《南湖别墅前期物业服务合同》系开发商和被上诉人总公司之间的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。3、《南湖别墅前期物业服务合同》虽然期限界满，但因为涉案小区并没有成立业委会，也没有选聘新的物业公司，前期物业服务合同对业主继续适用。4、涉案房屋已经通过竣工验收合格，符合商品房交付条件，且上诉人已经收房，其没有实际入住根本原因在于装修时擅自改变房屋结构，将地下室接天窗的墙面擅自打通，导致地下室渗水，是其私自拆建导致的质量问题，与开发商及被上诉人无关，上诉人应按时缴纳物业费。请求驳回上诉人的上诉请求。 万科物业唐山分公司向一审法院起诉请求：1.判决二被告向原告支付物业费139599.28元（自2014年4月26日起至2019年12月31日止）；2.判决二被告向原告支付违约金27919.856元。 一审法院认定事实：2010年10月15日，本案所涉房屋的开发建设单位唐山万科房地产开发有限公司与原告总公司北京万科物业服务有限公司签订了《南湖别墅前期物业服务合同》，唐山万科房地产开发有限公司将案涉房屋所在的南湖别墅项目的物业管理及服务委托给本案原告。合同约定物业服务收费标准为由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，别墅为5.98元每月每平方米，物业服务费按年交纳。2012年11月13日，二被告与唐山万科房地产开发有限公司签订了《商品房认购书》，二被告认购唐山南湖项目（后定名为万科红郡小区）第E12-231-1-1号房，合同约定建筑面积343.26平方米。后经实测面积实为342.46平方米。2013年3月22日，二被告与唐山万科房地产开发有限公司签订《补充协议二》，协议约定：买受人持交付使用通知书办理商品房交付手续，并交接商品房钥匙后，即为合同项下商品房已交付买受人。如买受人在出卖人通知的交付期限内仍未收房（买受人未收到交付通知的，以合同约定的交付时间为交付期限），则视为合同项下商品房在交付使用通知书中通知的交付期限的最后一日已交付买受人。自交付（或视为交付）之日起，该商品房的风险责任转由买受人承担，此后有关商品房的所有费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、暖气费、物业管理费等）全部由买受人负担。二被告于2013年4月办理了入住手续。二被告欠缴自2014年4月26日起至2019年12月31日止的物业费。北京万科物业服务有限公司出具情况说明，说明中载明前期物业服务合同的实际权利人系本案原告，涉案小区的物业服务由本案原告提供，相关权利（包括但不限于催缴、起诉、申请、执行等）由本案原告行使。2017年8月4日，北京万科物业服务有限公司曾向本院提起诉讼，要求被告马立山支付2014年4月26日至2017年12月31日的物业服务费。另查明，涉案小区尚未成立业主委员会。上述事实，有当事人的陈述和当庭出示的《商品房认购书》、《不动产房屋所有权证书》、《补充协议二》、《前期物业服务合同》、《交付使用通知书》、情况说明、《交付使用通知书》、《面积差补充协议》、河北省建设工程竣工验收备案表、《物业费收款收据》、快递单、《物业季度服务报告》、民事裁定书、情况说明等证据予以证实，本院予以确认并在卷佐证。 一审法院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，小区的建设单位与原告签订了《南湖别墅前期物业服务合同》，该合同合法有效，对作为该小区业主的二被告具有约束力。涉案小区实际提供物业服务的单位为本案原告，且北京万科物业服务有限公司出具了情况说明，故万科物业可作为原告提起诉讼。现原告依约为被告所在的小区提供了清洁、养护、秩序维护等约定的物业服务，被告作为小区业主应按时履行向原告支付物业费的义务。虽然现已过前期物业服务合同的合同期限，由于涉案小区未成立业主委员会，业主亦未明确表示与原告签订物业服务合同或办理退出手续，而物业公司继续提供物业服务，原、被告之间形成了事实上的物业服务合同关系。二被告应当按照原标准缴纳相应物业费用。对于被告提出的物业费标准过高，服务质量与物业服务费不成正比的答辩意见，被告提交的证据不足以证明该意见，本院不予采纳。对于被告提出的2017年5月15日前的物业费已过诉讼时效的意见，经查，时至2017年8月4日，北京万科物业服务有限公司才向本院提起诉讼，主张被告交纳物业服务费，现原告要求被告支付2014、2015年物业费已过诉讼时效。原告怠于行使其诉讼权利导致超过诉讼时效，对其主张二被告支付2014、2015年物业费的请求，本院不予支持。对原告要求二被告支付自2016年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业服务费的请求，本院依法应予支持，共计48个月的物业费用98299.72元（5.98元×342.46平方米×48个月）。关于原告要求被告支付违约金的请求，因合同中已有约定，属于当事人意思自治的体现，理应遵守，但考虑到所涉房屋确因建设单位建设质量问题，导致诉讼，且被告并非恶意违约，原告尚存在与业主沟通不够充分等不足之处，为缓和物业与业主之间矛盾、构建双方和谐关系，结合本案案情，本院酌定违约金3000元。关于二被告辩称小区物业服务存在问题，其未提交相应证据，本院不予支持。关于二被告辩称房屋质量存在严重缺陷的意见，与本案不属于同一个法律关系，被告可与相关方另行解决。遂判决：被告马立山、张凤奇于本判决生效后十日内向原告北京万科物业服务有限公司唐山分公司支付自2016年1月1日至2019年12月31日拖欠的物业费98299.72元、违约金300元，共101299.72元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1825元，由被告马立山、张凤奇负担1104元，由原告北京万科物业服务有限公司唐山分公司支付721元。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为：关于上诉人万科物业唐山分公司主张的2014、2015年物业费未超过诉讼的问题，因北京万科物业总公司上次起诉主张权利的时间是2017年8月4日，超过了最晚主张权利的日期2017年5月15日，且其未提供充分的证据证明其主张成立，故上诉人万科物业唐山分公司的该项上诉理由本院不予支持。关于上诉人马立山、张凤奇主张的主体问题，因唐山万科房地产开发有限公司将案涉房屋所在的南湖别墅项目的物业管理及服务委托给万科物业唐山分公司，且北京万科物业服务有限公司出具了情况说明，万科物业唐山分公司实际为该项目进行了物业服务管理，提供了清洁、养护、秩序维护等约定的物业服务，马立山、张凤奇作为小区业主应按时履行向万科物业唐山分公司支付物业费的义务，故上诉人马立山、张凤奇的该项上诉主张不成立。本案所涉房屋的开发建设单位唐山万科房地产开发有限公司与北京万科物业服务有限公司签订了《南湖别墅前期物业服务合同》，唐山万科房地产开发有限公司将案涉房屋所在的南湖别墅项目的物业管理及服务委托给万科物业唐山分公司，《南湖别墅前期物业服务合同》合法有效，对作为该小区业主的上诉人马立山、张凤奇具有约束力，《南湖别墅前期物业服务合同》虽然期限界满，但因为涉案小区并没有成立业委会，也没有选聘新的物业公司，前期物业服务合同对业主继续适用，上诉人马立山、张凤奇已经实际接收房屋，理应交纳物业服务费，对于其提出的房屋质量存在严重缺陷的问题，与本案不属于同一个法律关系，本案不予涉及。综上所述，北京万科物业服务有限公司唐山分公司、马立山、张凤奇的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4151元，由北京万科物业服务有限公司唐山分公司负担1825元，由马立山、张凤奇负担2326元。 本判决为终审判决。 审判长  高贺莉 审判员  姚春涛 审判员  许永委 二〇二〇年十一月二十日 书记员  王 玫 ——