新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0109民初4223号 原告：新市区鲤鱼山北路东工汽车修理厂，经营场所：乌鲁木齐市新市区鲤鱼山北路赛博特汽车城C10-2-02。经营者：尹亮，男，生于1981年7月21日，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：王煊，新疆元正盛业律师事务所律师。委托诉讼代理人：段文文，新疆元正盛业律师事务所律师。被告：新疆一龙印刷有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市米**化工工业园康庄东路支一巷**。法定代表人：谢作领，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘丹，新疆四至律师事务所律师。被告：林芝，女，生于1980年12月6日，无固定职业，住杭州市滨江区。委托诉讼代理人：刘丹，新疆四至律师事务所律师。原告新市区鲤鱼山北路东工汽车修理厂（简称东工修理厂）与被告新疆一龙印刷有限公司（简称一龙印刷公司）、林芝租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告东工修理厂的委托诉讼代理人王煊、段文文、被告一龙印刷公司和被告林芝的委托诉讼代理人刘丹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告东工修理厂最初向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付征迁补偿款（包含房屋装修损失、搬迁补偿、临时安置补偿）20万元；二、判令由被告承担本案诉讼费、送达费等相关费用。后原告将其第一项诉讼请求变更为：判令二被告向原告支付房屋装修补偿款1,441,735元、设备拆装运输补偿375,451元、停产停业损失补偿600,000元，上述合计2,417,186元。事实与理由：原、被告于2014年12月17日签订《工业厂房租赁合同》，租赁被告所有的位于新疆乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）维泰北路49号的工业厂房一栋，租期至2018年1月14日止，年租金60万元。合同签订后，原告在使用厂房的过程中对厂房进行了装修，用于汽车维修。2017年，乌鲁木齐经济技术开发区（乌鲁木齐市头屯河区）房屋征收与补偿管理办公室（土地征收管理办公室）对《工业厂房租赁合同》所涉土地、房屋进行征迁，并将全部征迁款支付给了被告。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。根据《新疆维吾尔自治区实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》，搬迁补偿支付给承租人；被征收人未解除房屋租赁合同，且未向承租人提供周转用房的，临时安置补偿支付给承租人。经了解，原告承租的房屋向被告支付了1,441,735.69元的房屋装修补偿款。另外，征收办还向被告支付了设备拆迁运输补偿、停产停业损失补偿共计5,139,262.53元。原告认为，原告所承租的房屋均由原告装修，因征收导致房屋租赁合同无法继续履行，征收办支付的装修补偿款应由原告享有。同时，因房屋征迁导致原告产生的设备拆装运输费用、停产停业损失也应依据征收办与被告签订的《土地、房屋征收补偿协议》的相应比例得到补偿。为了维护原告的合法权益，现提起诉讼，请求支持原告的上述诉讼请求。被告一龙印刷公司辩称：被告依据补偿协议取得补偿款，被告取得补偿款有合法依据。被告与原告之间的租赁合同于2018年1月14日因租期届满而解除。根据双方租赁合同的约定，租赁期满如未发生搬迁等情况，原告需提交申请，双方另行签订合同。后来因为拆迁，合同根本不可能续签，原告也并没有提交续签申请，所以双方的租赁合同于2018年1月14日已经解除，但涉案厂房实际拆迁日期是在2019年4月底，是在租赁期届满后才进行的拆除。所以，原告租赁期内的租赁权并没有受到任何影响，其要求被告支付补偿款没有依据。被告并没有收到全部征迁款，目前仍有1,000万元未发放。基于上述理由，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告林芝辩称：我同意被告一龙印刷公司的答辩意见，本案的纠纷属于被告一龙印刷公司与原告之间的纠纷，应当在被告一龙印刷公司和原告之间进行解决，请求法庭驳回原告要求被告林芝承担责任的诉讼请求。原告东工修理厂为支持自己的诉讼请求，提交了下列证据，并经质证如下：一、工业厂房租赁合同、房产证、土地证、营业执照。原告以上述证据拟证实租赁期限、租赁厂房的面积为2541.6平方米。质证后，被告对工业厂房租赁合同的真实性予以认可，对其他证据均不予认可。二、照片6张。原告以上述证据拟证实租赁前的房屋是毛坯房，房屋的内装修是由原告完成的。质证后，被告对原告所提供的该据不予认可。三、房地产估价报告与征迁协议（复印件）、乌鲁木齐经济技术开发区征收决定、房地产评估报告。原告以上述证据拟证实征迁办向二被告支付了设备拆迁运输补偿以及停产停业补偿，由于征收决定，自政府发放征收决定时租赁合同解除以及具体房屋评估的情况。质证后，被告对征收补偿协议、房地产评估报告的真实性认可，对征收决定不予认可，认为约定的搬迁时间为2017年11月，实际搬迁的时间为2018年4月底，拆除的时间为2019年4月，该征迁协议并不影响原、被告之间的租赁合同的履行。四、三名证人证言。第一名证人杜映华的主要证言内容为2016年7月、8月，因消防不合格，证人到维泰北路东工汽车印刷厂的厂房内进行装修，给他们做了玻璃门和烤漆车间的骨架，搭建了一个二层烤漆车间。第二名证人胥先全的主要证言内容为2015年1月，证人给东工修理厂做装修，第一次是毛坯房，改水改电、木工、油漆，第二次是因为消防不合格，拆车间内二层房屋的地板，证人第一次装修时，房屋除了暖气包，就是堆的杂物、卫生间可以用，就没有什么装修。第三名证人万昌明的主要证言内容为：证人以前负责特警车辆审批工作，2015年一季度证人去了东工修理厂两次，第一次看到施工队在打玻璃房，第二次看到在做挖地沟。被告对原告所提供的上述证言均不予认可。五、行政处罚决定书、发票、入账通知书、支付装修款的客户交易记录。原告以该组证据拟证实装修是由原告进行的以及所支出的部分装修款项。质证后，被告认为上述证据可以说明原告未经被告同意对房屋进行隔挡，在被处罚后，又将房屋恢复了原状，装修补偿与其无关。至于客户交易记录则不予认可，无法体现出与本案的装修事宜有关。对原告东工修理厂所提供的证据，本院认证如下：对原告提供的工业厂房租赁合同、房地产估价报告与征迁协议、房地产评估报告、行政处罚决定书、发票、入账通知书，被告对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据均予以确认。对原告提供的征收决定、房产证、土地证、营业执照，被告虽然提出异议，由于征收本身是事实，因此对原告出具的征收决定予以确认，对原告提供的相关证照手续本院亦予以确认。对原告所提供的照片、证人证言、客户交易记录等证据，本院结合其他证据进行综合认定。为支持自己的抗辩意见，被告一龙印刷公司提供了下列证据，并经质证如下：一、租赁合同（复印件）。被告一龙印刷公司以该证据拟证实被告向原告租赁的房屋并不是毛坯房，厂房内的所有设备归被告所有，被告并不允许原告在租赁房屋内进行装修，涉案的装修和设施是出租时固有的。质证后，原告对该租赁合同无异议，认为按照租赁合同的约定，原告需要装修和添加设备由原告自行实施，按照房产证对应的房屋为印刷车间，原告租赁后需要装修才能正常使用，被告在签订协议后20日内已经取得了征迁补偿款，说明双方的租赁合同在征收补偿前已被解除。二、征收补偿协议书、补偿方案、评估报告。被告一龙印刷公司以该组证据证据拟证实进行补偿的方案以及评估报告情况，同时，协议约定腾迁工作于2017年11月30日完成，实际腾空的时间为2018年4月底，涉案厂房的补偿款剩余部分至今没有支付。质证后，原告认为被告在签订协议后20日内已经取得了征迁补偿款，说明双方的租赁合同在征收补偿前已被解除，解除时间为2017年4月26日。对被告所提供的其他证据未提出异议。对被告一龙印刷公司所提供的证据，本院认证如下：对租赁合同、征收补偿协议、补偿方案、评估报告，由于被告对上述证据的真实性本身无议，且上述证据原告也予以提供，故本院对被告所提供的该组证据予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月17日，原告东工修理厂（作为乙方）与被告一龙印刷公司（作为甲方）签订一份工业厂房租赁合同。该合同所约定的主要内容为：一、租赁期限：1、厂房租赁期限为参年，自2014年12月15日起至2015年1月14日为免费租用期，2015年1月15日至2018年1月14日止为有偿租赁期。2、租赁期满，甲方租赁厂房没有发生变性、搬迁、土地征购等情况，乙方在同等条件下有优先承租权；但需要本租赁期结束前30日内向甲方提出书面申请，双方另行签订租赁合同，租金按当时周边价格收取；如双方不能就新的租赁合同达成一致，则本合同到期时将自行终止。3、本合同期限届满前，乙方应提前做好腾空厂房的准备，并保证将在租赁期满时将租赁厂房完全按交接时的标准移交甲方。二、租金及支付方式：1、每年租金为人民币60万元整，不包括水、电、暖、租赁税金、院落卫生及安全保卫（免费使用监控摄像）。2、乙方在租赁厂房前需安装独立水、电表、水电费每月按实际使用金额交甲方财务部代缴；网络及通讯由乙方自行安装；暖气费：30元/平方米×2542＝76,526元（如政府原因使天然气价格上调，则暖气费价格随之上调）。3、合同签订当日缴纳7万元押金，待租赁期满，经甲方检查房屋完好无损后退还。三、厂房的装修及改造：1、厂房内所有设施（如暖气、配电箱、消防栓全部属甲方不动产）经双方签字确认，作为本合同有效附件，租赁期间，该附件所列附属设施与厂房一并出租给乙方使用。2、乙方如需对所租厂房进行改造、装修、安装设施设备的，改造及装修工程由乙方自行实施，乙方应在施工前将改造或装修设计方案及图纸提交甲方，在征得甲方同意后方得施工，其工程所发生的一切费用由乙方自行承担。3、如政府任何主管部门对租赁厂房后期装修提出整改要求，乙方须依法修改其装修，并承担整改装修费用。4、乙方未征得甲方书面同意或超出甲方书面同意的范围，擅自装修房屋或者增设附属设施的，乙方经甲方通知后应尽快恢复原状，并承担由此造成的实际损失与责任。5、本合同期满或提前终止时，乙方对厂房实施的改造、装修及安装的设备设施等，应在向甲方交还房屋之前进行拆除并恢复原状，如因拆除给甲方财产造成损失的，乙方应予以赔偿。在签订上述租赁合同后，原告为了自己的经营使用对该房屋进行了装修，但未向被告上报装修方案。2017年4月26日，乌鲁木齐经济技术开发区管理委员会（头屯河区人民政府）作出乌鲁木齐经济技术开发区二期“退二转三”项目土地、房屋及附着物征收决定。2017年8月25日，新疆方夏房地产土地评估有限公司出具一份方夏估价字（2017）0608号房地产估价报告，该评估明细表对一龙印刷公司于2017年5月8日的评估结果为：房产20,943,528.86元、土地20,072,637.96元、构筑物8,573,135.13元、设备拆装运输1,501,804.53元、停产停业期限6个月，租金（2倍）3,637,458元，合计54,728,564.49元。在该估价报告中，对原告租赁被告一龙印刷公司的印刷车间所记载的内容为：建筑面积2,541.6元平方米，原值1,696,159.63元，成新率85%，净值1,441,735.69元，同时备注：部分木地板及环保胶地面。2017年9月8日，乌鲁木齐经济技术开发区（乌鲁木齐市头屯河区）房屋征收与补偿管理办公室（土地征收管理办公室）（作为甲方，简称经济开发区征收办）与被告新疆一龙印刷有限公司（作为乙方）、被告林芝（作为丙方）签订了开发区二期“退二转三”金融城项目土地、房屋征收补偿协议。该协议所约定的主要内容为：一、甲方征收乙、丙双方土地、房屋位于××区。二、房屋补偿：甲方征收乙、丙双方有产证房屋3幢，共计征收房屋面积7926.44平方米，房屋及其他附着物补偿款共计18,304,160.1元。三、构筑物及其他辅助设施补偿：甲方征收乙、丙双方场地平整拉运土方、水泥地坪、铁艺围墙、装修、绿化等附着物，附着物补偿款共计8,573,135.13元。四、设备拆装运输补偿：甲方一次性补偿乙、丙双方设备拆装运输费1,501,804.53元；五、停产停业损失补偿：甲方一次性补偿乙、丙双方6个月2倍（12个月租金）的停产停业损失3,637,458元；六、搬迁期限：经甲、乙、丙三方协商，乙、丙双方于2017年11月30日前完成搬迁工作，并将房屋腾空交付甲方；七、补偿款支付方式：甲方给予乙、丙双方实行一次性全货币补偿，土地、房屋补偿款共计54,728,564.49元。根据新疆一龙印刷有限公司提供的《征收补偿分配协议》，一是甲方向乙方支付土地、房屋征收补偿款24,728,564.49元；二是甲方向丙方支付土地、房屋征收补偿款30,000,000元；甲方在本协议签订后20个工作日内先行向乙方支付14,728,564.49元，向丙方支付30,000,000元，剩余10,000,000元暂不支付，待乙、丙双方于2017年11月30日前完成搬迁工作，并将房屋腾空交付甲方后，甲方在10个工作日之内向乙、丙双方支付。八、双方责任与义务：若乙、丙双方未能按照本协议中约定的时限将土地、房屋腾空交付甲方，甲方根据乙、丙双方逾期时间，每日按照乙、丙双方总补偿款的1%收取违约金，甲方可直接从乙、丙双方补偿款中扣除。甲、乙、丙三方如任何一方有本协议其它违约事项，将承担本协议补偿总额5%的违约金。另外，该协议中所涉及的相关补偿事项是依据新疆方夏房地产土地评估有限公司出具的方夏估价字（2017）0608号评估报告作出。本院认为，原告东工修理厂与被告一龙印刷公司所签订的工业厂房租赁合同系双方当事人的真实意思表示形成，且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同。本案双方所争执的焦点问题是：一、原告东工修理厂所主张的装修补偿款的支付问题；二、原告东工修理厂所主张的停产停业损失和设备拆装运输补偿款的支付问题。一、关于装修补偿款的支付问题。原告东工修理厂要求被告一龙印刷公司支付装修补偿款1,441,735元，被告一龙印刷公司拒绝支付，在涉案房屋被征收的情况下，由于该房屋被征收导致双方的租赁合同不能正常履行，该原因是不可归责于双方的事由造成，因此，对剩余租期内的装修残值损失，应当按照公平原则在双方之间进行分担。就本案举证的情况来讲，原告所租赁的房屋最初为印刷车间，原告为了自己的经营需要对涉案的房屋进行了装修，结合相关照片及证人证言，涉案房屋的装修应当主要由原告予以完成，因此，本院酌定被告一龙印刷公司向原告支付装修补偿款的70%，即1,441,735元×70%＝1,009,214.5元。二、关于停产停业损失和设备拆装运输补偿款的确定问题。《新疆维吾尔自治区实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》第三十六条规定：“……被征收房屋的生产经营者不是被征收人的，停产停业损失补偿应当支付给生产经营者，需要提供停产停业损失证明材料的，由生产经营者承担……”。从本案所查明的情况来看，被告一龙印刷公司和被告林芝与经济开发区征收办签订征收补偿协议的日期为2017年9月8日，协议约定的搬迁完毕日期为2017年11月30日前。被告一龙印刷公司辩解原告实际使用房屋至2018年4月底，但并未提供相应的证据予以证实，根据本案目前所掌握的证据，结合征收补偿协议所确定的履行期限，同时考虑原告合理的搬迁时间，本院酌情确定由被告一龙印刷公司向原告支付2个月的停业损失，具体为双倍租金，即60万元÷12个月×2×2＝20万元。由于房屋征收，使原告丧失了在租赁合同正常履行时所享有的同等条件下的优先续租权，且原告所提供的征收评估报告中也补偿了一定数额的设备拆装运输补偿款，因此，对原告所主张的合理的设备拆装运输补偿款也应当予以支持。在具体的支持数额上，由于原告所提供的评估报告和征收协议，是针对一个整体而作出，针对原告的设备拆装运输款尚不明确，在此情形下，本院根据原告自身的经营特点并结合评估报告，酌情确定设备拆装运输补偿款为3万元。关于被告林芝在本案中的责任承担问题。由于被告林芝与原告东工修理厂并未签订租赁合同，被告林芝并不是本案租赁合同的相对人，故对原告东工修理厂要求被告林芝承担责任的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告新疆一龙印刷有限公司向原告新市区鲤鱼山北路东工汽车修理厂支付房屋装修补偿款1,009,214.5元，于本判决生效后十日内付清；二、被告新疆一龙印刷有限公司向原告新市区鲤鱼山北路东工汽车修理厂支付停产停业损失20万元，于本判决生效后十日内付清；三、被告新疆一龙印刷有限公司向原告新市区鲤鱼山北路东工汽车修理厂支付设备拆装运输补偿款3万元，于本判决生效后十日内付清；四、驳回原告新市区鲤鱼山北路东工汽车修理厂要求被告林芝承担责任的诉讼请求；五、驳回原告新市区鲤鱼山北路东工汽车修理厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,137.49元，原告负担12,737.63元，被告一龙印刷公司负担13,399.86元；邮寄送达费110元，原告负担80元，被告一龙印刷公司负担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   龚永胜人民 陪 审员   聂雪花人民 陪 审员   吴俊霞二 〇 二 〇 年 十 一 月 十 二 日书  记  员   汪晓燕