广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终7492号上诉人（原审被告）：惠东县康伦房地产开发有限公司，住所地惠东县**********边。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：郭显康，广东汇和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何伟，男，1988年5月25日出生，汉族，广东省惠东县人，住广东省惠东县****陈塘地段佳境天成花园6号楼1单元12层01号房，公民身份号码441************510。委托诉讼代理人：蔡幸增，广东仁康律师事务所律师。上诉人惠东县康伦房地产开发有限公司与被上诉人何伟因商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初3321号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠东县康伦房地产开发有限公司的上诉请求：1、请求依法撤销（2019）粤1323民初3321号民事判决书第一判项；2、依法改判上诉人无需支付该逾期交房违约金6531元，驳回被上诉人该项诉讼请求；3、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、原审原告第一项诉求已经超过法定诉讼时效，依法应驳回其相关诉讼请求。本案中，被上诉人于2019年6月12日向人民法院立案诉请迟延交房的诉请，从被上诉人的诉求支付逾期交房违约金的截止时间的2016年4月3日来看，已超过法定三年的诉讼时效，不存在时效中断事由。上诉人在一审审理过程中已提出诉讼时效抗辩，一审法院对此适用法律有误，判决上诉人承担逾期交房违约金6531元是处理结果不当，依法应驳回被上诉人该项诉讼请求。综上，一审法院对此适用法律有误，处理不当，请求贵院在查明本案事实和正确适用法律的基础进行改判，依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人何伟答辩称，1、双方《商品房买卖合同》第八条约定的交房条件是“该商品房经验收合格”。被答辩人于2016年6月22日取得惠东县住房和城乡规划建设局颁发证件编号惠东规验字（2016）X号《建设工程规划验收合格证》。2015年修改的《城乡规划法》第四十五条“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”。根据该规定建设工程规划验收合格是商品房验收的前置条件，因此，涉案商品房验收合格时间在2016年6月22日后。由于被答辩人自始至今没有将涉案商品楼房的验收情况进行公告，也没有通知答辩人，被答辩人于何时将涉案商品房验收合格，或没有验收合格，答辩人至今不知道。二、答辩人申请网上立案时间为2019年04月09日，被答辩人认为答辩人于2019年6月12日向人民法院立案诉请错误。广东法院诉讼服务网于2017年12月18日上线运行。一审法院于2018年下半年开始实行网上立案。答辩人申请网上立案时间为2019年04月09日。网上立案是指人民法院对当事人及其诉讼代理人通过网上立案平台提出符合法律规定的起诉进行登记立案。基于以上事实，答辩人认为，双方约定交房条件为“该商品房经验收合格”，应以涉案商品房的验收合格时间界定诉讼时效。由于答辩人一直不知道涉案商品房是否经验收合格，如经验收合格，也不知道其验收合格时间。至于答辩人应当知道的商品房验收合格时间，至少应当在涉案商品房验收合格6个月之后。综上所述，答辩人的起诉没有超过法律规定的3年诉讼时效。请求二审法院查清事实后依法维持原判。何伟向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2016年1月31日至2016年6月22日每日345566元万分之三的逾期交房违约金。2、判令被告向原告支付从2017年1月26日至2018年8月14日每日345566元万分之零点五的逾期产权登记违约金。3、判令被告返还1104元白蚁防治费给原告,并从2014年10月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至返还之日止。4、判令被告赔偿三倍白蚁防治费3312元给原告。5、诉讼费由被告承担。于庭审中变更第二项诉讼请求为，第二项请求的逾期产权登记违约金截止日期计算到被告取得原告房屋的权籍调查回执的前一天。一审法院查明的事实：被告康伦公司系于2007年10月10日成立的有限责任公司，营业执照：914***********969E，经营范围：房地产开发。涉案房产位于惠东县****陈塘地段佳境天成花园6号楼1单元12层01号房，登记权利人何伟，不动产证（明）号：粤（2019）惠东县不动产权第0013545号，建筑面积91.97平方米，套内面积74.84平方米。2014年10月27日，原告何伟与被告康伦公司签订（合同编号：HT0000338）《商品房买卖合同》及附件一、附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三：装饰、设备标准，附件四：补充协议。商品房买卖合同约定，“……该商品房作为在建商品房，已取得《商品房预售许可证》，证号：惠**预许字第**，颁发机关为惠东县房产管理局。……第三条买受人所购买商品房的基本情况。买受人购买的商品房为预售商品房，其房屋平面图经惠东县规划部门批准，房屋坐落：惠东县****陈塘地段佳境天成花园6号楼1单元12层01号房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土，层高为3米，建筑层数地上18层，地下**。该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式3个。该商品房合同约定建筑面积共91.97平方米，其中套内建筑面积74.84平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.13平方米。……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下列第2种方式计算该商品房价款：2、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3757.38元，总金额（人民币）345566元（大写叁拾肆万伍仟伍佰陆拾陆元整）。……第六条付款方式及期限。买受人按下列第3种方式付款：3、贷款方式付款买受人于2014年10月27日支付30%房款计人民币105566元，余款70%房款计人民币240000元，由买受人向中国工商银行惠东支行（贷款机构）申请货款支付。……第八条交付期限。出卖人应当在2016年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、双方同意本条款按合同附件四补充协议第五条执行。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际付款之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三〔该比率不小于第（1）项中的比率〕的违约金。……第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付，双方同意按以上方式处理：双方同意按本条款按合同附件四补充协议第七条执行。……第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、双方同意本条款按合同附件四协议第八条执行。第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水、供电在该商品房交付使用时达到交付标准；2、其他部分详见附件三。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、确属出卖人责任的，由出卖人在90天内完善。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、双方同意按合同附件四补充协议第九条执行。……注：是否委托出卖人代办预告登记，【是】。注：是否委托出卖人代办房地产权证，【是】。”原告何伟在买受人处签名并捺印，被告康伦公司在出卖人处加盖合同专用章，并加盖法定代表人李小武私人印章。2014年11月6日,该合同办理房屋预售登记备案。附件四《补充协议》约定：“……五、关于交付期限的约定（对合同第八条的补充）：1、如遇到以下特殊原因，出卖人可据实予以延期：如在合同约定的交付期限届满前，买受人未按合同约定支付房价款、违约金、税费（包括律师服务费、公证费、抵押登记费、维修基金等）或按揭贷款未支付至出卖人指定的监控账户、因买受人原因导致合同未备案的。2、合同第八条所指的不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、政府政策发生新的变动，法律法规变化、政府主管部门、测量机构原因导致等出卖人不可预见、控制、避免的事件。3、双方同意合同规定的交付期限为基准交付时间，由于施工周期受政府职能部门工作程序、工作时间及天气等不确定因素影响，以及众多非出卖人过错造成的延期，基于互谅的原则，买受人同意出卖人可以延迟60天交付使用该商品房，不视为违约。……七、对合同第十一条的补充。1、除非有法律明确规定的拒绝接收理由，买受人不得拒绝接收本合同项下的房屋。如买受人认为该商品房存在严重影响正常居住的质量问题，应由买受人出具有资质的检测机构的检测报告，如检测报告认定确实存在严重影响正常居住的质量问题，买受人有权拒绝收楼，其他质量问题，买受人应接受该商品房，由出卖人承担保修责任，买受人因此原因拒绝接收的，视为出卖人已交付该商品房。2、在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房款外，出卖人应以按合同约定的地址向买受人发出书面收楼通知书，或在当地报纸上发布入伙公告的方面通知买受人办理交付使用手续，以该通知发出之日起的第十一天（或在当地报纸上发布入伙公告的第十一天）即视为出卖人已将该商品房交付给买受人，商品房毁损、灭失的风险自此由买受人承担。相关的物业管理费用同时以该日期起，由买受人向指定的小区物业管理公司交付。3、购买现房的，出卖人不再书面通知买受人办理交接手续，买受人应按合同约定日期自行到出卖人处办理收楼手续。4、如买受人未付清房款（或未完善银行按揭及放款手续）及相关税费的，出卖人有权拒绝交付该商品房直至买受人付清房款为止。……九、关于产权登记的约定（对合同第十五条的补充）：1、买卖合同第十五条中360日仅指出卖人负责提供该期商品房项目资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）而非办妥房产证的时间；同时，本备案办妥的时间最终以房管部门办理的时间为准。2、出卖人对买受人的办理权属登记义务为协助买受人办理该商品房权属登记的附随义务，在该商品房具备办理商品房权属登记条件时，能够为买受人提供办理商品房所有权证书的必要资料，即可认定出卖人在本合同第十五条的义务已经完成，其承担的转移商品房所有的义务已履行完毕。3、在出卖人书面通知买受人提供相应办证资料后，若买受人在30天内未能提供完备办证资料并配合办理相关手续的，则出卖人的协助办理义务将予以解除，且出卖人不用承担违约责任。若买受人在此规定期限内（出卖人书面通知书后30天内）提供了完备资料，出卖人应于本合同正文第八条约定的交付日期次日起18个月内（以下称“此期限”，但如因买受人方面的原因导致延误的，则该期限相应顺延）协助买受人办理产权证；如因出卖人责任导致买受人未能在此期限内取得产权证的，买受人有权解除合同。无论买受人是否解除合同，出卖人均应自此期限届满之次日起至实际取得产权证之日（后商品房合同解除之日）止，按已付房款的每日万分之零点五向买受人支付违约金。4、如出卖人和买受人共同委托律师事务所代为办理本合同项下商品房房地产权属证书的，律师服务费由买受人承担。5、如因下列原因导致买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书，出卖人无须承担责任：⑴买受人尚拖欠出卖人房款的（无论何种付款方式）；⑵买受人不按期缴纳相关办证税费、及填报相关申请、签订面积差异确认文件等；⑶贷款银行不同意办理的；⑷政府相关部门原因造成的；⑸买受人未按规定足额缴纳维修基金的；⑹买受人未能协助办理的。”被告向原告出具《楼盘代收代缴各项税费一览表》，列明应缴维修基金5519元、合同登记备案费80元、预告登记费80元、预抵登记费（按揭）80元、转移登记费80元、办他项权查档费（按揭）45元、他项权登记费（按揭）80元，有偿服务项目中的房屋装饰装修（白蚁防治费）（按房屋建筑墙体实际面积计算，参考市场价格12元/㎡）1104元，总计7068元，已交7068元。2014年9月21日，被告康伦公司出具编号为NO：0004291的《收据》给原告收执，收据内容，“何伟购买佳境天成花园6栋1单元1201住宅维修资金款5519元合同登记备案费80元预告登记费80元，预告登记费（按揭）80元，合计人民币：伍仟柒佰伍拾玖元￥5759.00元。备注：缴款方式：POS”。被告康伦公司在单位盖章处加盖收款专用章。2014年9月21日，被告康伦公司出具编号为NO：0004292的《收据》给原告收执，收据内容，“何伟购买佳境天成花园6栋1单元1201住宅转移登记费80.00元转办他项权查档费（按揭）款45.00元他项权登记费（按揭）款80.00元房屋装饰装修（白蚁防治）款1104.00元。合计人民币：壹仟叁佰零玖元￥1309.00元。备注：缴款方式：POS”。被告康伦公司在单位盖章处加盖收款专用章。2014年9月21日，被告康伦公司出具编号为NO：0004293的《收据》给原告收执，收据内容，“何伟购买佳境天成花园6栋1单元1201住宅首期房款，合计人民币：壹拾万伍仟伍佰陆拾陆元￥105566.00元。备注：缴款方式：POS”。被告康伦公司在单位盖章处加盖收款专用章。2019年1月22日，被告康伦公司出具1104元的发票给原告何伟。2016年2月3日，惠东县公安消防大队出具惠东县公消验字〔2016〕第0005号《建设工程消防验收意见书》，评定佳境天成花园2、3、4、5、6#建筑工程消防验收合格。2016年3月9日，惠东县规划测量队在《竣工测量图》上加盖公章，测量图记载建设单位惠东县康伦房地产开发有限公司，项目名称2、3、4、5、6#及地下室（佳境天成花园）。2016年3月23日，原告何伟在《收楼通知书》业主签名处签名，通知书告知原告于2016年4月2日9时办理涉案房屋的收楼手续。2016年4月3日，原告何伟签署6栋1单元1201房《客户收楼书》，验收情况为:1、门牌号脱落、2、大阳台……。同日，原告在《交楼办理会签表》业主接收签字处签名。2016年6月22日，惠东县住房和城乡规划建设局颁发证件编号惠东规验字（2016）0069号《建设工程规划验收合格证》，记载：建设单位惠东县康伦房地产开发有限公司，建设项目名称佳境天成花园（2、3、4、5、6#楼及地下室），建筑面积85366㎡，占地面积6132㎡，本建设工程符合《建设工程规划许可证》核定的内容。2016年6月22日，惠东县住房和城乡规划建设局颁发证件编号惠东规验字（2016）0068号《建设工程规划验收合格证》，记载：建设单位惠东县康伦房地产开发有限公司，建设项目名称佳境天成花园（7、8、9、10、11、11、31#楼），建筑面积76868㎡，占地面积2874㎡，本建设工程符合《建设工程规划许可证》核定的内容。就被告提出对惠东县****陈塘地段佳境天成花园确权（商品房首次登记）权籍测绘申请，惠东县不动产登记局于2016年10月20日出具三份《惠东县不动产权籍测绘受理回执（过渡期）》，其中2号楼受理编号201********0266、3号楼受理编号201********0269、5号楼受理编号201********0275，于2016年10月21日出具六份《惠东县不动产权籍测绘受理回执（过渡期）》，其中6号楼受理编号201********0268，7号楼受理编号201********0270，8号楼受理编号201********0273，9号楼受理编号201********0276，10号楼受理编号201********0277，11号楼受理编号201********008，于2016年10月24日出具4号楼《惠东县不动产权籍测绘受理回执（过渡期）》，受理编号201********0208。2017年11月6日，惠东县国土资源局向被告出具编号GZ174074、GZ174073、GZ174070、GZ174069、GZ174075、GZ174071、GZ174076《惠东县商品房首次登记告知书》共七份，记载权利人：惠东县康伦房地产开发有限公司，不动产坐落惠东县****陈塘地段佳境天成花园4号楼、6号楼-11号楼。2017年11月7日，惠东县国土资源局向被告出具编号GZ174072《惠东县商品房首次登记告知书》，记载权利人：惠东县康伦房地产开发有限公司，不动产坐落惠东县****陈塘地段佳境天成花园5号楼，首次登记面积11481.57㎡，首次登记总套数117套，规划用途住宅，竣工日期2016年6月22日，土地使用期限2008年12月25日起2078年12月24日止。2018年7月18日，惠东县国土资源局向被告出具编号GZ180116《惠东县商品房首次登记告知书》，记载权利人：惠东县康伦房地产开发有限公司，不动产坐落惠东县****陈塘地段佳境天成花园2、3号楼，首次登记面积16191.07㎡，首次登记总套数145套，规划用途住宅，竣工日期2016年6月22日，土地使用期限1993年1月15日起2063年1月14日止。九份告知书均附《不动产清单》，清单记载不动产权证号、房屋编码、坐落、建筑面积、套内面积、分摊面积、规划用途。2019年7月4日，惠东县自然资源局根据本院致函作出《关于调查取证函的回复》，回复记载涉案房产取得权籍测绘受理回执时间为2018年4月19日。2019年7月12日，惠东县自然资源局根据本院致函作出《关于调查取证函的回复》，记载：“惠东县康伦房地产开发有限公司位于平山街道陈塘地段的佳境天成花园4、5、6、7、8、9、10、11号楼于2017年5月22日完成权籍调查;佳境天成花园2、3号楼于2018年5月8日完成权籍调查，以此份为准。”另查，安信公司系成立于2004年2月24日的有限责任公司（法人独资），其全资股东为惠东县房屋白蚁防治管理所，经营范围：对新建、改建、装修房屋的白蚁预防和对原有房屋的白蚁检查与灭治的综合防治工作，于2019年5月14日注销。建利公司系于2015年9月25日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），统一社会信用代码：91441323MA4UHPYGX5，法定代表人周永良，经营范围房屋白蚁防治、水库堤坝白蚁防治，除四害。2014年8月14日，被告康伦公司与案外人惠东县安信房屋白蚁综合防治有限公司（以下简称安信公司）签订惠房蚁合NO0002601《惠州市房屋白蚁防治合同》，合同约定：康伦公司以470080元的合同价款将佳境天成花园2#-6#（含地下室），7#-11#、30#、31#、32#，共13栋，层数1-32层的土建工程白蚁防治工程发包给安信公司。2016年11月1日，被告康伦公司与安信公司、惠东县建利白蚁防治有限公司（以下简称建利公司）共同签订《惠东县*******期土建白蚁防治合同》【合同主体变更三方协议，合同编号：0002611补（1）】，该合同载明安信公司因经营业务调整合并，从2016年4月1日起不再经营房屋白蚁防治业务，为保障上述0002611号白蚁防治合同的全面履行，约定由建利公司继受安信公司在该合同的全部权利义务，取代安信公司成为“既有合同”的当事人一方，继续履行“既有合同”的各项权利义务。2016年5月30日，被告康伦公司与案外人建利公司签订合同编号惠康工合字〔2016〕107《惠东县康伦·佳境天成花园项目一期室内装饰白蚁防治工程施工承包合同》，合同约定被告康伦公司将佳境天成花园一期2-11#楼内装饰工程白蚁防治工程以12元/平方（建筑面积）的价款承包给案外人建利公司。2016年12月16日、12月28日，建利公司向被告康伦公司出具7张白蚁防治发票。《惠东县建利白蚁防治有限公司施工表》显示，建利公司于2016年1月27日完成了涉案佳境天成花园（山湖海·上城）2、3号楼装饰装修的白蚁防治工程，2016年3月1日完成4、5、6号楼装饰装修的白蚁防治工程，2016年4月25日完成7号楼、4月27日完成8号楼、9号楼、4月30日完成11号楼、5月4日完成10号楼装饰装修的白蚁防治工程，2016年10月27日完成12、13、14号楼、10月28日完成15、16、17、25号楼装饰装修的白蚁防治工程。2017年1月20日，建利公司向被告康伦公司出具三张合计为235040元的白蚁防治发票。2017年3月15日，中华人民共和国财政部、中华人民共和国发展和改革委员会联合作出财税〔2017〕20号《财政部国家发展改革委关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》，通知要求：“一、自2017年4月1日起，取消或停征41项中央设立的行政事业型收费（具体项目见附件），……”附件：取消或停征的行政事业型收费项目的第6项为“白蚁防治费”。2017年5月10日，建利公司出具《关于装修工程白蚁防治合同签订与实施的情况说明》，说明如下：“惠东县康伦房地产开发有限公司的防疫防治工程分为两部分（土建工程和装修工程），惠东县安信房屋白蚁综合防治有限公司承担了改项目的土建工程白蚁防治；我司承担了装修工程白蚁防治并且还担负了惠东县安信房屋白蚁综合防治有限公司注销后的善后工作。我司与康伦房地产开发有限公司对接洽商一二期装修白蚁防治工程是2015年底，当时康伦房产一期工程2-6#楼急于交付业主使用，装修白蚁防治工程实施任务紧迫。但是当时白蚁防治工程市场已经有说要开放，但是还没有正式文件下达。惠东县安信房屋白蚁综合防治有限公司是惠东县房屋管理局对白蚁防治的指定单位，但该公司已经在计划撤销注册之中，已不便于再继续承揽相应业务，我司在此种情况下，派施工班组完成了康伦地产开发的佳境天成一期2-6#楼的施工，满足了施工进度及质量要求。惠东县********于2016年4月份正式开放，此时我司与康伦房地产正式补签了康伦房地产开发的佳境天成一二期装修白蚁防治工程合同，并严肃认真的履行了各项合同义务。”2017年9月11日，被告康伦公司出具《关于惠东县******退还业主“白蚁防治费”的通告》，通告记载：“现我司开发的惠东县******项目向本小区业主发出退还‘白蚁防治费’的通告。2017年9月11日起业主可持相关证件至项目营销中心办理退费手续。”2018年5月16日，广东省惠东县房产管理局出具《告知函》给被告康伦公司，告知康伦公司根据相关通知精神，退还已收取的房屋装饰装修白蚁防治费。2018年6月21日，被告康伦公司出具《关于代收取装修工程白蚁防治费用的情况说明》给惠东县房管局，说明称，1、引起争议的白蚁防治费是装饰装修工程白蚁防治费，对该费用康伦公司与业主可以根据法律规定精神通过合同或其他文件约定该费用由谁负担。2、康伦公司是按照带装修标准交付房屋给业主，对房屋所有应交付的装修、设备标准，康伦公司已与业主签订的《商品房买卖合同》的附件三列明，其中未含装饰装修工程白蚁防治费。而在签订合同前已经出具的《楼盘代收代缴各项费用一览表》列明装饰装修工程白蚁防治费由业主承担，广大业主也都在该表上签名确认，且在康伦公司出具的《收据》上列明收取该款，业主支付该费用时未提异议。证明各业主购房前，已通过行为同意并认可承担装饰装修工程白蚁防治费，现主张退还无事实及证据支持，且违反合同约定，且康伦公司已经实施白蚁防治工作并支付费用。3、部分业主所争议的是康伦公司应根据《关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》的要求，退还文件执行后（即2017年4月1日后）收取的白蚁防治费，该通知文件规定的取消费用并非是因聘请市场上的白蚁防治公司进行白蚁防治工作而产生的费用。2018年6月23日，被告康伦公司向山湖海·上城一期广大业主出具《关于装修工程白蚁防治费用的公告》，公告记载“1、白蚁防治共分土建和装饰装修工程两部分。土建工程白蚁防治是我司与惠东县安信房屋白蚁综合防治有限公司签订，装饰装修工程白蚁防治是我司与惠东县建利白蚁防治有限公司签订。对于土建白蚁防治的费用，已由我司按照法律规定承担，而我司在商品房销售时向广大业主收取的是装饰装修工程白蚁防治费。2、虽然我司按照带装修标准交付房屋给业主的，但是交付的装修标准，并不包含白蚁防治，对此商品房销售合同附件三中已有清楚列明。而且，在签订商品房买卖合同之前，我司出具了《楼盘代收代缴各项税费一览表》，也列明装修白蚁防治费是需要向广大业主收取，广大业主也都在此表上签名确认；而在我司出具《收据》上也清楚写明了收取‘装饰装修工程白蚁防治费’，业主对此并未提出异议。就此说明业主在购买商品房的同时，已经同意并认可我司收取装饰装修白蚁防治费。3、我司收取了装饰装修的白蚁防治费以后，也已经委托惠东县建利白蚁防治有限公司实施了白蚁防治工程，对此我司都有保存现场施工记录和照片、也有工程款支付收取凭证。有传言说没有施工，是不符合事实。4、据说部分业主请求退费的理由，是根据国家财政部发改委联合下发的《关于清理规范一批行政事业性收费有关政策的通知》。该份文件当中总共清理停止收费41项行政事业性收费，其中就有一项是白蚁防治费，该文件的执行日期是2017年4月1日。起初我司对该文件的解读也不深刻，并秉持依法依规的精神将在2017年4月1日以后收取的装修工程白蚁防治费全部给予退还相关业主。但因退还给部分费用给我司带来负面影响以及造成未得到退还业主的误解，故我司咨询了相关政府部门及法律顾问，得知该文件是针对行政事业单位收取的行政事业性收费，并不适合市场上的白蚁防治公司向我司收取白蚁防治费的行为，也不适用我司与业主之间关于白蚁防治费承担的行为。对此，我司也向惠东县房管局提出异议，要求该局重新给我司公平公正的意见。就此希望广大业主不要对此产生误解。”2019年1月25日，惠东县**********作出《证明》，内容为：“经查，惠东县****陈塘地段佳境天成花园房屋装饰装修合同未在我房屋白蚁防治服务中心备案。”再查，2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》开始起实施。2015年3月30日，国土资源部作出《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》（国土资发〔2015〕41号），对《不动产登记暂行条例》实施后的不动产权籍调查工作的施行作出规定。一审法院认为，被告康伦公司具备房地产开发的资质，原告何伟向被告购买涉案房产，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应依约履行。一、关于原告主张被告康伦公司逾期交房及支付逾期交房违约金有无事实和法律依据的问题。《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应在2016年1月30日前将经验收合格商品房交付买受人使用，交房条件为经验收合格。涉案房产于2016年6月22日取得惠东县城乡和规划建设局颁发的建设工程规划验收合格证，原告据此诉请被告自逾期交房之日起即从2016年1月31日起至2016年6月22日止的逾期交房违约金。对此，分析如下:涉案房产于2016年2月3日取得消防验收合格意见，于2016年3月9日取得竣工测量图，被告通知原告涉案房产具备使用条件可收楼，原告已于2016年4月3日实际收楼，故逾期交房的时间应自2016年1月31日起至2016年4月2日止，逾期交房期间共计63天，依合同第九条“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之叁的违约金”之约定，被告应向原告支付的逾期交房违约金为6531元（345566元×0.03%×63天，四舍五入）。合同附件四补充协议第五条第3点约定“双方同意合同规定的交付期限为基准交付时间，由于施工周期受政府职能部门工作程序、工作时间及天气等不确定因素影响，以及众多非出卖人过错造成的延期，基于互谅原则，买受人同意出卖人可以延迟60天交付使用该商品房，不视为违约”。该条款说明康伦公司作为房地产开发企业，考虑到涉案房屋的施工受到多种因素影响而可能导致房屋迟延交付，在对建设施工及办理房屋验收所需时间进行预判后，与买受人签署合同时在其预留的交房时间之外还额外要求买受人再给予其60天的缓冲期间。根据上述条款，出卖人逾期交房时间在60天以内的，不视为出卖人违约；出卖人逾期交房时间超过60天的，并没有明确约定仍然给予60天的宽限期，因此不能根据本条款主张免除60天的违约期间的责任。本案中，作为出卖人的康伦公司逾期交房的时间已经超过60天的缓冲期间，故康伦公司不能根据本条款主张免责，对于被告的抗辩意见本院不予支持。二、关于原告主张被告逾期办理产权登记及支付逾期产权登记违约金有无事实和法律依据的问题。本院认为，合同第十五条（产权登记）约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。被告于2016年4月3日将涉案房屋交付原告使用，依照上述约定，被告应于2017年3月29日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。故此，计算本案逾期办理权属转移登记违约金的时间本应从2017年3月29日起，计算至原告诉请的涉案房屋取得权籍测绘受理回执时间的前一天即2018年4月18日止，共计386天。被告主张根据《补充协议》第九条第3款约定，被告提交办理产权登记资料时间为18个月，故不构成违约。原告认为该条款系格式条款。关于该条款是否无效格式条款问题，1、根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”的规定，结合本院同期受理的被告康伦公司的商品房销售合同纠纷案件，本院确认第九条第3款是被告康伦公司为重复使用而预先拟制的格式条款。2、根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’”的规定，被告未举证证明其对附件四《补充协议》第九条第3款的内容采取合理的方式提醒原告注意该条款并进行说明，被告未尽到提醒说明义务；3、根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本条第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条无效。”的规定，《商品房买卖合同》及《补充协议》对逾期付款违约责任未作相应延期，第九条第3款系减轻被告责任，排除对方主要权利，被告未采取合理的方式提醒原告注意该条款且对该条款进行说明，本院认定附件四《补充协议》第九条第3款为无效格式条款。关于被告主张权籍调查期间应予扣除的问题。2016年1月1日施行的《不动产登记暂行条例实施细则》明确规定不动产登记需要进行权籍调查，本案合同签订在前，该细则施行在后，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，权籍调查属办理房产权属转移登记过程中增加的程序，属情势变更，并非订立合同时当事人可以预测。在此情况下，因完成该权籍调查程序而产生的时间应当在双方约定的转移登记时间内予以相应顺延，即办理该权籍调查的时间应当在被告的办证时间中予以相应的扣减。涉案房屋于2016年10月21日申请确权（首次登记）的权籍调查，至该权籍调查的完成时间2017年5月22日共计214天，该时间应在上述385天的逾期办证时间中予以扣减。即被告在本案中应向原告计付的逾期办理权属转移登记的违约金时间为172天（386天-214天），原告主张被告违约，本院予以采纳。综此，依据附件四补充协议第九条第3点“按已付房款的每日万分之零点五向买受人支付违约金”的约定，被告应向原告支付的逾期办理权属转移登记的违约金为2972元（345566元×0.005%×172天，四舍五入）。三、关于装饰装修白蚁防治费的问题。为加强城市房屋的白蚁防治管理，控制白蚁危害，保证城市房屋的住用安全，《城市房屋白蚁防治管理规定》第二条第三款规定：“凡白蚁危害地区的新建、改建、扩建、装饰装修的房屋必须实施白蚁预防处理”。本县属白蚁危害地区，故在辖区内的新建房屋的土建工程及其装饰装修依法应当进行白蚁防治。依据《城市房屋白蚁防治管理规定》第七条“建设项目依法批准后，建设单位应当将白蚁预防费用列入工程概预算”的规定，涉案商品房的建筑主体土建工程的白蚁防治费用依法应由建设单位即被告康伦公司负担，原、被告双方对此均无异议，本院不再赘述。原、被告签订的《商品房买卖合同》及相关附件约定涉案商品房是带装修交付，故在其交付使用前，被告康伦公司应当履行对涉案房屋进行装饰装修的合同义务。依照上述规定，涉案商品房装饰装修的白蚁防治理应由被告康伦公司负责。被告主张其已委托建利公司对涉案商品房的装饰装修进行了白蚁防治，并就此提交了《惠东县康伦•佳境天成花园项目二期室内装饰白蚁防治工程施工承包合同》、《惠东县建利白蚁防治有限公司施工表》及建利公司开具的白蚁防治费发票等证据予以佐证，依据充分，本院予以采信。对于由此产生的白蚁防治费用，在目前没有法律法规强制性规定应由哪一方承担的情况下，依法应遵循合同当事人的意思自治予以处理。本案原、被告虽在《商品房买卖合同》及其附件中无明确约定该装修装饰白蚁防治费用的负担问题，然而，在双方签订的涉案《商品房买卖合同》前，被告已向原告出示了《楼盘代收代缴各项税费一览表》，该一览表已列明了需由原告负担的包括装饰装修白蚁防治费在内的各项税费，结合该一览表下方所备注的内容：“客户按应缴税费的金额由我公司代收代缴，相关业务办理完成后，提供对应税票和发票，据实结算。本表的税费项目是按现行的收费标准进行计算预收，税费收费标准如有变动，以当时标准的缴交额结算”，以及原告在签订合同之时已按该一览表如数缴交费用，被告亦开具了相关收据的事实，足以认定双方已达成案涉的装饰装修白蚁防治费由原告负担的约定。据此，在被告已按实际向原告收取的12元/㎡的价格，委托建利公司对涉案商品房的进行装饰装修白蚁防治的情况下，原告诉请被告返还白蚁防治费并承担三倍赔偿，无事实和法律依据，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告惠东县康伦房地产开发有限公司于判决生效之日起7日向原告何伟支付逾期交房违约金6531元。二、被告惠东县康伦房地产开发有限公司于判决生效之日起7日向原告何伟支付逾期产权登记违约金2972元。三、驳回原告何伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费386元（原告何伟已预交），由原告何伟负担50元，被告惠东县康伦房地产开发有限公司负担336元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：被上诉人主张的逾期交房违约金的诉讼请求是否超过诉讼时效。对此分析如下：根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”。因上诉人在一审期间未就逾期交房违约金的诉讼请求提出诉讼时效的抗辩，仅就白蚁防治费用的诉请提出时效的抗辩，故其在二审期间提出逾期交房违约金诉讼请求超过法定诉讼时效的主张，没有事实和法律上的依据，本院不予支持。综上，上诉人惠东县康伦房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由惠东县康伦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十月二十日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧