浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初13241号 原告：浙江志勤光学科技有限公司，住所地：浙江省义乌市稠江街道城店路****楼****。 法定代表人：柳明，执行董事。 委托诉讼代理人：陈斌，浙江杰正律师事务所律师。 被告：胡顺玉，男，19××年××月××日出生，汉族，住义乌市。 原告浙江志勤光学科技有限公司（以下简称“志勤公司”）为与被告胡顺玉排除妨害纠纷一案，于2020年9月1日向本院提起诉讼，本院同日立案受理后，依法由审判员吴功君适用简易程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告志勤公司的委托诉讼代理人陈斌和被告胡顺玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告志勤公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将其侵占的原告所有的位于义乌市××街道××路××号××号楼××单元××楼××,2号楼五单元4楼房屋腾空并返还给原告；2、判令被告按市场价格（租金每平方米每月18元，物业费每平方米每月2元）支付原告从2020年4月7日至腾空并返还房屋之日的租金及物业费。事实和理由：2020年2月25日，原告经阿里拍卖，以人民币127200000元的价格竞得浙江义乌丰臻工艺品有限公司（以下简称“丰臻公司”）坐落于义乌市××街道××路××号的全部房产及土地。2020年4月7日，义乌市人民法院作出了（2017）浙0782破51-18号民事裁定书确认原告为上述房产及土地的所有人。在接收房产及土地的过程中，原告了解到上述房产中的部分房屋被被告等人以租赁等为由占用且拒不返还，但相关租赁协议已被义乌市人民法院确认无效。其中被告胡顺玉占用3号楼五单元16楼中1802和2号楼五单元4楼，面积326平方米的房屋。因此在2020年4月15日，原告在被告侵占的房屋外张贴了《告知书》一份，要求其在10日内搬离并腾空其所侵占的房屋，但被告至今未腾空并归还房屋。综上，原告认为被告非法侵占的行为已侵害原告的合法权益，根据法律规定，特向贵院起诉，请求判如所请。 被告胡顺玉辩称：1、我从2012年便租赁义乌市稠江街道城店路778号2幢4单元4楼用于办公室使用，营业执照注册地也是这里，租赁3幢4单元17楼1702室是用于员工住宿使用。我曾经三次打款给老房东，有充分符合电商园的租赁协议，事实清晰。2、我的姐姐胡顺娟全家居住在3幢4单元17楼1702室为我公司办公，从2018年丰臻公司破产到2020年三年来，原本对一个弱势家庭有一个生存保障，但被告几经起诉，几经收回，让人内心疲惫，产生恐慌恐惧，对于月收入只有几千元家庭产生绝望。我姐姐已有抑郁症倾向，要经常寻死寻活，还有一个孩子在稠江中学上学。3、新房东原告和老房东认识很久，老房东曾说新房东去和浙商资产公司谈判拿回房屋，新房东曾是我们的维权者，现在变成了对立者，我认为两个房东之间关系不清。4、10月17日是中国扶贫日，因为这个案子多次从义乌法院到金华法院，甚至到省高院去合理合法维权，也得到了义乌市委、街道社区等多种工作人员的积极有效协助。在我们的判决书里法院给予合理装修补偿和安置，但迄今为止，没有房东出面来沟通过这个事情，甚至不断地通过法律逼迫，我认为是侵占公共资源。我背后是16户家庭，原本安定的家庭已经脱贫了，现在要变成一无所有，当人居无定所时，会发生什么？而原告还在不断要求搬离，又不给解决方案。要搬离不算，还要拿房租，我认为这是欺压老百姓。5、我的房屋实际租赁面积是293平方米，而原告写的有300多平方米。6、迄今为止三年都相信法律公平公正，按照指引依法诉求，相信政府妥善处理16户的居住问题、办公问题。这不是个人事件，而是群体事件，当对方一味逼退我们的时候，也是我们向公共媒体维权的时候。请求法庭合理维护居住办公者权益，妥善安置民生。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告志勤公司提供的（2019）浙0782民初10868号民事判决书和（2019）浙07民终5514号民事判决书（均为复印件）各一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 1、原告志勤公司提供的（2017）浙0782破51-18号民事裁定书、浙（2020）义乌市不动产权第0××2号不动产权证书（均为复印件）各一份，拟证明涉案房屋已归原告所有的事实。 被告胡顺玉认为其对该组证据不清楚。 本院认为，原告志勤公司提供的（2017）浙0782破51-18号民事裁定书系生效的裁判文书，而浙（2020）义乌市不动产权第0××2号不动产权证书系不动产登记部门制作的产权证书，本院对这两份证据予以确认并在卷佐证。 2、原告志勤公司提供的《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》（复印件）一份、照片（打印件）两份，拟证明房产被被告侵占，且原告已向被告要求搬离并腾空的事实。 被告胡顺玉对该组证据有异议，认为破产管理人天马律师事务所经审查确认这16户属于长期租赁关系，保护了我们，在法院判决时明确指出16户应妥善解决赔付装修和安置费用，而对方房东一直没有解决，而只是出了一个告示。 本院认为，被告胡顺玉虽对该组证据提出异议，但对现仍在占有使用案涉房屋的事实并未提出异议，本院对被告胡顺玉仍占有使用案涉房屋的事实予以确认。 3、原告志勤公司提供的编号为ZQ20-C034租赁合同及安全生产及消防安全协议书（复印件）各一份、编号为ZQ20-C026租赁合同及安全生产及消防安全协议书（复印件）各一份、浙江增值税专用发票（复印件）和浙江增值税电子普通发票（复印件）各一份、网上银行电子回单（打印件）两份，拟证明目前房租价格每平方米18元的事实。 被告胡顺玉对该组证据有异议，认为没有这么高，大概在每平方米15元左右。 本院认为，该组证据系原告志勤公司与案外人签订的协议书和往来的票据，因案外人未到庭作证，其真实性无法确认；退一步讲，即使是真实的，仅凭该组证据也不能达到原告志勤公司所称的证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年4月23日，丰臻公司与胡顺玉签订《房屋租赁协议书》一份，约定胡顺玉承租丰臻公司位于义乌市××路××号××幢××层××单元××房，建筑面积58.33平方米；租赁房房款为每平方米3200元，合计186656元；租赁套房使用期限为40年。2013年4月23日，丰臻公司向胡顺玉出具收到156656元的收款收据一份。 同日，丰臻公司又与胡顺玉签订《房屋租赁协议书》一份，约定胡顺玉承租丰臻公司位于义乌市××路××号××单元××楼，建筑面积233平方米；租赁套房使用期限为20年，自2014年6月30日至2034年8月31日止；租赁房款为每年2万元，合计40万元。2014年6月30日，丰臻公司再与胡顺玉签订《房屋租赁补充协议书》一份，约定在2014年6月30日丰臻公司房屋落成交付给胡顺玉时，经胡顺玉确认，胡顺玉承租的房屋为园区内第六栋五单元四楼，房屋面积233平方米。 2018年1月2日，依据债权人浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称“浙商资产公司”）申请，本院作出（2017）浙0782破申51号民事裁定书，裁定受理丰臻公司的破产清算案件。2018年10月11日，丰臻公司管理人作出（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》，决定保护相关租赁关系，自签订合同之日起计算，期限不超过20年，其中胡顺玉承租地址为3号楼五单元16楼中1802,2号楼五单元4楼，面积291.33平方米。债权人浙商资产公司不服此决定于2019年5月30日向本院提起诉讼，要求判令上述决定和丰臻公司与胡顺玉签订的《房屋租赁协议书》无效。本院于2019年6月3日立案受理后，经审理，于2019年8月30日作出（2019）浙0782民初10868号民事判决，判决确认丰臻公司与胡顺玉于2013年4月23日签订的两份《房屋租赁协议书》无效，确认丰臻公司管理人作出的（2018）丰破管字36号《浙江义乌丰臻工艺品有限公司管理人保护以下租赁合同的决定书》中“决定保护第三人胡顺玉的租赁关系，自签订之日起计算，期限不超过20年”的内容无效。胡顺玉对该判决不服，上诉至浙江省金华市中级人民法院，该院经审理后认为，丰臻公司与胡顺玉签订的两份《房屋租赁协议书》真实意思是建立买卖关系而非租赁关系。丰臻公司未经依法审批改变土地用途，采用签订租房协议形式将工业用地上建造的房屋分割出售，违反法律禁止工业用地分割转让的强制性规定，扰乱了城市房地产市场顺序。一审法院认定丰臻公司与胡顺玉之间以租代售的房屋买卖行为无效并无不当。据此，该院于2019年12月25日作出（2019）浙07民终5514号民事判决，判决驳回上诉、维持原判。 在丰臻公司破产清算过程中，志勤公司在淘宝网司法拍卖网络平台上以12720万元最高价竞得丰臻公司所有的坐落于浙江省义乌市××路××号的房地产。2020年4月7日，本院作出（2017）浙0782破51-18号民事裁定书，裁定位于浙江省义乌市××路××号房地产的所有权即相应的其他权利归买受人志勤公司所有。2020年4月15日，志勤公司在胡顺玉使用的案涉房屋门口张贴《告知书》，告知胡顺玉志勤公司已成为案涉房屋的所有人，并要求胡顺玉十日内搬离腾空该房屋。但胡顺玉未搬离，仍继续占有使用至今。2020年5月11日，志勤公司取得上述案涉房屋的浙（2020）义乌市不动产权第0××2号不动产权证书。 本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。依据本院已生效的（2017）浙0782破51-18号民事裁定书和浙（2020）义乌市不动产权第0××2号不动产权证书，原丰臻公司所有的坐落于浙江省义乌市××路××号的不动产业已归志勤公司所有，志勤公司系该不动产的所有权人。胡顺玉租赁占有使用案涉房屋的依据是其与丰臻公司签订的两份《房屋租赁协议书》，而该两份《房屋租赁协议书》业已被已生效的（2019）浙0782民初10868号民事判决书和（2019）浙07民终5514号民事判决书所确认无效，合同无效则自始没有法律约束力，故胡顺玉无权对案涉房屋占有使用。志勤公司要求胡顺玉腾空案涉房屋的诉请，于法有据，应予支持。因案涉房屋被胡顺玉侵占，作为案涉房屋所有权人志勤公司有权要求胡顺玉赔偿，故志勤公司主张胡顺玉赔偿侵占期间的租金损失合理合法，应予支持，租金可参照同类似案件酌定按每平方米13元计付，并从志勤公司告知腾空期限届满后即2020年4月26日起开始计付至实际腾空之日止。志勤公司主张租金自2020年4月7日按每平方米每月18元及物业费按每平方米每月2元计付，因依据不足，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条规定，判决如下： 一、被告胡顺玉于本判决生效后十日内腾空义乌市城店南路778号3号楼五单元16楼中1802和2号楼五单元4楼房屋并交付给原告浙江志勤光学科技有限公司； 二、被告胡顺玉赔偿原告浙江志勤光学科技有限公司自2020年4月26日起以上述房屋建筑面积291.33平方米按每月每平方米13元计付至实际腾空之日止的房屋租金损失； 三、驳回原告浙江志勤光学科技有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费226元（已减半），保全费281元，由被告胡顺玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  吴功君 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  俞 姣