广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3489号上诉人（原审被告）：罗燕清，女，汉族，1965年7月25日出生，公民身份号码：441************065，住惠城区**。委托诉讼代理人：钟xx，系上诉人的丈夫。被上诉人（原审原告）：惠州市百合物业管理有限公司，统一社会信用代码：914**********060X5，住所地：惠州**。法定代表人：范某1。委托诉讼代理人：魏展谦，广东扬鼎律师事务所。上诉人罗燕清与被上诉人惠州市百合物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院作出(2019)粤1302民初18309号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本系列案现已审理终结。上诉人罗燕清上诉请求：一、请求撤销惠城区人民法院作出的(2019)粤1302民初18309号民事判决，依法改判上诉人罗燕清向被上诉人惠州市百合物业管理有限公司支付物业管理费2835元，水费59.40元，公用照明费922.70元。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：一、惠城区人民法院一审判决没有查清事实，明显偏袒被上诉人。上诉人于2Ol6年1月13日与开发商惠州市南天大新置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》(预售)，上诉人购买惠州市南天大新置业有限公司开发的位于惠州市惠城区****办事处龙湖东四路10号南贸花园9栋701房屋一套(建筑面积为132.2平方米)，该合同约定，2016年6月30日前交房，由于开发商的原因，延期交房，直到20l6年11月，上诉人才收到收楼的通知，上诉人收楼时发现房间外墙漏水，大门地板烂了，阳台玻璃坏了，当时拒绝收楼。到2017年11月8日上诉人才从被上诉人手上收楼，且与被上诉人签订了《前期物业服务协议》。二、上诉人与被上诉人之间签订的《前期物业服务协议》没有约定一方违约时，相关违约金的具体计算方式，依法应为约定不明，被上诉人主张的违约金不能支持。综上所述，上诉人认为依据《物业管理条例》第42条之规定，从2017年11月8日之后的物业管理费才由上诉人承担，2017年11月8日之前的物业管理费应由开发商惠州市南天大新置业有限公司承担。一审法院没有查清楚。为此，特向贵院提出上诉，请贵院依法改判，支持上诉人的请求。被上诉人惠州市百合物业管理有限公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院予以维持。关于违约金的问题，上诉人未按照前期物业服务协议的约定，交纳物业管理费，实际上构成了违约，且双方当事人约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，因此上诉人应当支付违约金。《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第八条第一款规定，业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金，《中华人民共和国合同法》第114条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。上诉人所称的房屋质量问题，不影响被上诉人依据前期物业服务协议的约定收取物业管理费，涉案房屋有无质量问题，应该属于上诉人与开发商之间的纠纷。本案上诉人与本案原告主张的物业管理费属不同的法律关系，并不影响被上诉人依据前期物业服务协议的约定收取物业管理费。原审原告惠州市百合物业管理有限公司向一审法院起诉请求：一、请求判令被告向原告支付拖欠的物业管理费5670元、水费59.4元、公用照明费1457.8元、违约金5470.2元，合计12657.4元（自2016年11月计算至2019年8月，以后实际发生费用另行计算)；二、本案诉讼费由二被告承担。一审法院查明的事实：被告罗燕清为惠州市惠城区****办事处xxxx业主，上述房屋建筑面积为132.2㎡。2017年11月8日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》（以下称物业协议），物业协议第十一条第一款约定物业管理费标准为：住宅：住宅按建筑面积每月1元/㎡、商业物业按建筑面积每月4元/㎡收取。物业管理区域内公用水电费分摊实行独立计量，按实际用量向全体业主分摊。被告每月应交物业管理费189元。自2016年11月起至今，被告未交纳物业服务费及相关分摊水电费用。截至2019年8月，被告共计拖欠物业管理费5670元、水费59.4元、公用照明费1457.8元。物业协议违约责任部分未约定一方违约时，相关违约金的具体计算方式。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业服务协议》为原被告双方的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制规定，应为合法有效。鉴于案涉小区物业服务仍由原告提供，被告应按照《前期物业服务协议》的相关约定交纳物业管理费、水费及公用照明费。被告所称的房屋质量问题，其应与小区开发商另循法律途径解决。关于被告因违约产生的违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。鉴于物业协议违约责任部分未约定一方违约时，相关违约金的具体计算方式，结合原告实际受到的损失，本院酌情认定违约金以每月欠款为基数，按年利率6%计算至物业管理费水费及公用照明费清偿之日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告罗燕清应自本判决生效之日起七日内向原告惠州市百合物业管理有限公司支付物业管理费5670元、水费59.4元、公用照明费1457.8元及违约金（违约金自2016年11月起，以每月欠款为基数，按年利率6%计算至物业管理费水费、公用照明费清偿之日）。二、驳回原告惠州市百合物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为35元（原告已预交），由原告惠州市百合物业管理有限公司负担10元，被告罗燕清负担25元。被告罗燕清应在本判决生效之日起七日内将其负担的受理费35元直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。本案二审期间，上诉人罗燕清总共提交以下证据：一、上诉人罗燕清的身份证复印件，二、《前期物业服务协议》，三、南贸花园9栋全体业主会议纪要及解决方案，四、收款凭证，证明上诉人所交的相关物业管理费费用，五、商品房买卖合同及补充协议，六、住建、住建局关于房屋不合格的证据div>被上诉人惠州市百合物业管理有限公司对上诉人罗燕清提交的证据进行质证：一、上诉人在二审开庭时提交证据，依照证据规则的规定，已经过了举证期限了，所以二审法院不予采信这些证据，二、对证据一没有异议。对证据二，真实性、合法性没有异议，但是协议虽然是在2017年的10月8日签订，但实际上被上诉人在2016年11月份就为上诉人进行管理，而且上诉人也是已经实际收楼。证据三，真实性、合法性以及关联性均不予认可，上诉人与开发商之间的纠纷跟本案的物业服务关系是没有关系的。质量纠纷是另外一种法律关系。对证据四，被上诉人暂不予认可，但是我们庭后会核实到底有没有交费用。证据五，真实性、合法性以及关联性均不认可，被上诉人认为跟本案的物业服务关系的费用是没有关联性。本院经审理查明：除了未查明上诉人已缴纳的部分物业管理费外，一审认定事实基本清楚，本院予以确认。二审另查明：2017年11月13日，上诉人罗燕清向被上诉人缴纳2017年10月及11月物业管理费378元。同日，上诉人罗燕清预交2017年12月至2018年5月物业管理费1134元（945元+189元），共计缴纳8个月的物业管理费1512元（1134元+378元）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：一、上诉人拖欠的物业管理费、水费及公用照明费的数额问题；二、上诉人是否应当承担违约金的问题。关于物业管理费的具体数额问题。根据二审查明的事实，被上诉人诉请的为2016年11月计算至2019年8月期间的物业费，但上诉人罗燕清已经缴纳2017年10月至2018年5月共8个月的物业管理费1512元，在计算拖欠物业管理费时应予扣除，经本院核算上诉人罗燕清仍应缴纳物业管理费为4914元【具体计算方式：132.2平方米×1.43元/月/平方米×（34-8）个月＝4914元】。原审认定上诉人罗燕清应缴纳2016年11月起至2019年8月的物业管理费5670元计算有误，本院应予纠正。对水费59.40元以及公摊照明费1457.8元核算正确，本院予以支持。关于上诉人是否应当承担逾期缴纳物业管理费的违约金的问题。因双方在《前期物业管理服务协议》中对违约金并未进行约定，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，结合被上诉人实际受到的损失，酌定上诉人罗燕清应向惠州市百合物业管理有限公司支付违约金，以每月欠款为基数，按年利率6%计算至物业管理费、水费以及公摊照明费清偿之日止，并无不当，本院予以支持。综上，上诉人的上诉请求有理部分，本院予以支持，无理部分，本院应予驳回。一审判决认定事实部分不清，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初18309号民事判决第一项为：上诉人罗燕清应自本判决生效之日起七日内向被上诉人惠州市百合物业管理有限公司支付物业管理费4914元、水费59.4元、公用照明费1457.8元及违约金（违约金自2016年11月起，以每月欠款为基数，按年利率6%计算至物业管理费水费、公用照明费清偿之日）。二、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初18309号民事判决第二项。三、驳回惠州市百合物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费35元，由惠州市百合物业管理有限公司负担10元，罗燕清负担25元。本案二审案件受理费55元，由上诉人罗燕清负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十一月十一日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮