广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5664号上诉人（原审原告）：黄桂，男，汉族，1965年3月26日出生，身份证住址：广东省阳西县×××××××××××××××，身份证号码：441×××××××********。委托诉讼代理人：徐林海，广东旭利律师事务所律师。被上诉人（原审被告一）：刘志佳，男，汉族，1978年6月23日出生，身份证住址：广东省博罗县×××××××委会XX小组，身份证号码：441×××××××********。被上诉人（原审被告二）：刘志广，男，汉族，1969年10月8日出生，身份证住址：广东省博罗县×××××××委会XX小组，身份证号码：442×××××××********。被上诉人（原审被告三）：刘志坚，男，汉族，1971年7月25日出生，身份证住址：广东省博罗县×××××××委会XX小组，身份证号码：442×××××××********。上列三被上诉人的共同委托诉讼代理人：冯计明，广东宇伦律师事务所律师。上列三被上诉人的共同委托诉讼代理人：邝艳霞，广东宇伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告四）：崔维枝，男，汉族，1970年12月30日出生，身份证住址：广东省博罗县×××××××××××××××，身份证号码：442×××××××********。委托诉讼代理人：吴珏，广东鸿峰律师事务所律师。上诉人黄桂因与被上诉人刘志佳、刘志广、刘志坚、崔维枝确认合同无效纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初3412号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：一、请求贵院撤销（2020）粤1322民初3412号民事判决书的判决；二、请求贵院确认上诉人与被上诉人之间签订的《租地协议》无效；三、请求贵院判决四位被上诉人连带赔偿上诉人400000元；四、请求判令四位被上诉人返还上诉人押金、租金55388元；五、本案诉讼费、鉴定费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人与被上诉人确认合同无效纠纷一案，一审法院于2018年1月29日作出（2018）粤1322民初民事判决书。上诉人与被上诉人均提起上诉后，惠州市中级人民法院认为“对该建筑物拆除后是否存在残值应予以进一步查明”，作出（2019）粤13民终82号民事裁定书，撤销原判，裁定发回重审。博罗县人民法院于2020年4月20日作出的（2020）粤1322民初3412号民事判决书，判决合同无效，却驳回上诉人要求赔偿的诉讼请求。上诉人认为，一审法院的判决认定事实错误，适用法律错误。一、一审法院认定“被告刘志佳、刘志广、刘志坚和崔维枝不存在过错”“未实施侵权行为”，认定事实错误，适用法律错误。上诉人认为，上诉人与被上诉人之间的纠纷是合同纠纷，适用合同法的规定，并不适用侵权责任法的规定。上诉人与被上诉人之间讨论的“过错”，应该是合同法的层面的缔约过失的责任。就本案而言，上诉人与被上诉人双方签订的《租地协议》无效的原因是被上诉人将农业用地出租给上诉人用于非农业用途。所以，看待上诉人与被上诉人的过错，应当考虑的是，“将农业用地出租给上诉人用于非农业用途”的这一行为，谁存在过错。上诉人认为，被上诉人显然是存在过错的。对于被上诉人一、二、三而言，上诉人与他们签订的《租地合同》第一条约定“租给乙方（上诉人）做瓷砖仓库用途使用”。显然，被上诉人一、二、三都知道被上诉人租地是用于非农业用途。同时，被上诉人一、二、三应当知道其出租给上诉人适用的土地是农业用地，不能出租给他人用于非农业用途。但是，他们却仍将该土地出租给被上诉人用于非农业用途，理所当然存在过错。对于被上诉人四而言，介绍上诉人租赁被上诉人一、二、三的土地，且在《租地协议》中签名见证，却没有提醒上诉人核实被上诉人一、二、三的土地的性质是否是农业用地，显然存在过错。所以，一审法院认定四位被上诉人不存在过错，认定事实有误，适用法律错误，希望贵院予以纠正。二、四位被上诉人应当赔偿上诉人的损失。上诉人在仓库被拆除后，已经请求有资质的机构对上诉人的损失进行了鉴定。经鉴定，被上诉人的损失为79.2万，接近80万。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。就本案而言，对于合同无效的原因，四位被上诉人显然是存在过错的，考虑到上诉人并没有主动核实被上诉人一、二、三的土地权属证明，也存在过错，所以，上诉人只要求被上诉人一、二、三、四连带赔偿原告400000元损失，符合合同法的规定。综上所述，四位被上诉人显然存在缔约过失责任，应当对上诉人的损失承担赔偿责任。上诉人要求赔偿上诉人400000元，符合法律规定。为此，上诉人向贵院提起上诉，希望贵院撤销（2020）粤1322民初3412号民事判决书，支持上诉人的请求。被上诉人刘志佳、刘志广、刘志坚答辩称：一、本案答辩人与被答辩人签订合同过程中，答辩人不存在任何恶意磋商、故意隐瞒案涉土地性质或其他违背诚实信用的过错行为，被答辩人主张答辩人承担缔约过失责任，没有事实和法律依据。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。答辩人在与被答辩人签订合同前，已经与村合作社签订有《村民自留地有偿使用合同》，合同明确约定，案涉土地是经村民代表大会通过分配给答辩人建设房屋使用的。并且，案涉土地前后都是已经硬化的水泥路面，同一地块分给不同村民的部分，其他村民均已经通过报建手续建设成了厂房或房屋，目前同地块中仍然有人在施工建设。答辩人始终认为案涉土地为集体建设用地，答辩人不存在任何隐瞒或违背诚实信用的行为。因此，被答辩人称答辩人“明知”案涉土地为农业用地与事实不相符合。事实上，答辩人在被答辩人起诉后，为了能够利用案涉土地，已经逐步完成了各项报建手续，协议有效。被答辩人与答辩人签订案涉《租地协议》前，答辩人将与土地有关的材料提供给被答辩人，被答辩人也经过了实地考察并对周边情况进行调查后，才签订了案涉《租地协议》，从该层面分析，答辩人与被答辩人签订《租地协议》的意思表示不存在任何瑕疵。被答辩人主张答辩人承担缔约过失责任应以证明答辩人在缔约过程中存在过错为前提，但是，被答辩人也并未提供证据证明答辩人在签订合同过程中存在故意隐瞒的行为，被答辩人依法应当承担举证不利后果。更何况，答辩人根本不存过错，答辩人也不存在上述规定的行为，被答辩人主张答辩人承担缔约过失责任，没有事实和法律依据。二、原审法院认定答辩人不存在过错正确，被答辩人未按照合同约定将建筑物设计方案交给答辩人并经答辩人同意，违反合同约定，未经报建被责令拆除建筑物，与答辩人不存在因果关系，被答辩人应当自行承担后果，其主张答辩人赔偿损失依法无据。答辩人与被答辩人的签订《租地协议》明确约定，被答辩人搭设临时简易铁棚设计方案需经过答辩人同意，以便于办理相关水电等报建手续。答辩人与被答辩人签订协议后，依法将案涉土地交付给被答辩人使用。然而，被答辩人在没有经过答辩人同意、没有报建的情况下，擅自建设铁棚，导致被答辩人被有关部门责令改正拆除违章建筑，被答辩人行为显然违反合同约定，答辩人对此并不存在过错，原审法院认定事实清楚。根据XX镇村镇建设管理所做出的《关于拆除违法、违章建筑物通知》内容可见，案涉建筑物被拆除的根本原因在于被答辩人未报建。而由于被答辩人一直没有交还案涉土地，答辩人为了能够及时利用案涉土地建设房屋，已经通过报建取得建设项目岩土勘察通知书、规划设计建筑通知书、住宅楼工程拟建场地岩土工程勘察报告和设计文件。如果被答辩人像答辩人一样办理好报建手续，像案涉土地周边村民一样办理好报建手续，被答辩人的铁棚根本不会被责令拆除。被答辩人应当知道建筑应当先报建而没有报建，擅自建设简易铁棚，因违法而被责令拆除，与答辩人不存在因果关系，其违法后果应当自行承担。因此，原审法院认定答辩人不存在过错正确，被答辩人损失与答辩人无关，被答辩人主张答辩人赔偿损失于法无据。三、钢结构建筑拆除后钢材可以再利用，而案涉简易铁棚即为钢结构建设，分别由相关部门及被答辩人拆除，被答辩人对拆除的材料进行了再利用和处分，被答辩人没有任何损失，其主张答辩人赔偿损失，没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。案涉建筑为钢结构建设，钢结构的经妥善拆除根本不会影响再次使用。本案中，被答辩入在原审中陈述，其搭建的简易铁棚分两次拆除，第一次为博罗县石湾国土所拆除，拆除的材料由被答辩人通知卖出；第二次为被答辩人自行拆除，大件的由被答辩人自己堆放好。两次拆除的材料均没有委托评估。那么根据被答辩人的陈述，案涉钢结构材料显然由被答辩人进行了再利用和处分，被答辩人显然不存在损失被答辩人单方委托的评估公司做出的《房地产估价报告》所评估的钢结构价值为钢结构全部毁损时价值或损失，与被答辩人进行妥善拆除再利用的事实不相符合，无法作为定案依据。因此，即使被答辩人存在损失，其也没有提供有效证据证明其损失，其依法应当承当举证不利的后果。更何况，本案答辩人没有过错，而案涉建筑被责令拆除的根本原因就是被答辩人未遵守与答辩人的约定，未经过有关部门批准建设，导致出现违法建筑，而违法建筑其本身就是不合法的财产，依法不能得到保护，对违法建筑赔偿或者补偿是助长违法行为，故任何人对违法建筑均不应也不宜赔偿或者补偿，否则，将与我国法律相违背，也不符合我国现有的国情。因此，被答辩人主张答辩人赔偿损失，没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。四、答辩人在本案不存在过错，答辩人对案涉土地已经逐步完成报建手续，协议有效，答辩人依法不应当退还押金。案涉土地已经交付被答辩人使用，被答辩人实际使用了案涉土地，其请求答辩人返还押金和租金缺乏事实和合同依据，原审法院对租金及水电费不予返还的处理正确。综上，被答辩人提出的上诉请求没有事实和法律依据，依法应当予以全部驳回。被上诉人崔维枝答辩称：答辩意见与被上诉人答辩意见的一、二、三要点一致。另补充：因为崔维枝只是房产中介，并非合同的缔约主体，在合同上只是作为见证方存在，因此对于该合同是否无效，以及所带来的任何的法律后果，均不应该承担任何法律责任。上诉人向一审法院起诉请求：一、请求确认原告与被告签订的《租地协议》无效；二、请求被告返还原告押金、租金合计55388元；三、请求判令被告赔偿原告损失400000元；四、诉讼费、鉴定费由被告承担。一审法院认定事实：被告刘志佳、刘志广、刘志坚是兄弟关系。2017年12月12日，在被告四崔维枝的介绍下，原告（乙方）与被告刘志佳、刘志广、刘志坚（甲方）签订了一份《租地协议》，约定：一、甲方将位于XX村桥西二路地皮面积约1650平方米，租给乙方做瓷砖仓库用途使用，如乙方要搭建临时简易铁棚，其设计方案须得到甲方同意（甲方要全力协助办理水电手续，费用由乙方负责）。二、租期为8年：2018年1月-2025年12月止（免租期2018年1月份）租赁期间所有税费由乙方负责。三、租金缴付：每月5号前交付甲方，并不可借故拖延，超期每天按未付金额千分之5收取滞纳金，超过20天作乙方违约处理。租金：（1至2年）2018年1月至2019年12月，5000元／月；（3至4年）2020年1月至2021年12月，7500元／月；（5至6年）2022年1月至2023年12月，9900元／月；（7至8年）2024年1月至2025年12月，12000元／月。四、甲方先收取乙方30000元押金款，待协议期满后乙方付清所有税费及交还土地日应即退还押金款。等等。被告四崔维枝作为见证方在该《租地协议》上签名。该《租地协议》上抬头甲方一栏打印的是刘志佳，在甲方代表一栏签名的是刘志广。本案中，原、被告均确认在签订《租地协议》时，被告刘志佳、刘志广、刘志坚均在现场。被告刘志佳、刘志广、刘志坚均明确表示，该《租地协议》是被告刘志佳、刘志广、刘志坚三人与原告签订的，由刘志广作为代表在《租地协议》签名。签订该《租地协议》后，原告于2017年12月17日通过银行转账向被告刘志佳、刘志广、刘志坚支付了押金30000元，被告刘志佳、刘志广、刘志坚已将涉案的土地交付给原告使用，原告在没有报建的情况下，违反法律规定擅自在涉案的土地上搭建了钢结构的简易铁棚，作为堆放瓷砖的仓库。同时，原告已按每月租金5000元的约定向被告刘志佳、刘志广、刘志坚支付了2018年2月、3月、4月、5月、6月的租金，共计支付了租金25000元，另支付了水电费388元。本案中，原告陈述其是在2018年1月开始动工搭建钢结构的简易铁棚，有经得被告二刘志广现场同意挖可土地给其搭建。被告刘志佳、刘志广、刘志坚陈述不清楚原告是在何时搭建钢结构的简易铁棚，也没有经过被告刘志佳、刘志广、刘志坚的同意，涉案土地的四至范围在签订合同的时候已经告诉原告了，不存在原告陈述的被告刘志佳、刘志广、刘志坚挖开土地给原告搭建的事实。2018年7月4日，博罗县国土资源局向原告发出《责令改正违法行为通知书》，通知原告自收到本通知书之日起三日内改正违法用地行为。同日，博罗县××××镇建设管理所向原告发出《关于拆除违法、违章建筑物的通知》，通知原告在2018年7月6日前自行拆除违法、违章建筑物。本案中，原告陈述其搭建的简易铁棚是分两次拆除的，第一次是约在2018年7月25日，是博罗县石湾国土所派人拆除了750平方米左右，由挖机直接拆除将拆除的材料堆放在地上，由原告通知收废品的收购走了，卖了3000元；剩余的是由原告自己在2018年8月11日拆除的，拆除的材料堆放了三天，小件的被他人偷走了，大件的由原告自己堆放好了，价值一万元左右。原告陈述两次拆除的材料没有委托评估鉴定。本案中，原告自行委托广东广量土地房地产评估与规则有限公司对涉案建筑物的市场价值进行评估，该司于2018年7月19日作出《房地产估价报告》，评估结论为：涉案建筑物的评估总值79.2万元。原告为此支付鉴定费6000元。本案重审时，一审法院依法向博罗县自然资源局发送了调查函，请求该局调查涉案土地的性质。2020年3月31日，博罗县自然资源局复函一审法院，根据该局现场核查及套核地类调查数据，涉案的土地属于农用地。一审法院认为，本案系确认合同无效纠纷。本案的争议焦点是：1、涉案的合同是否有效？2、原告已支付的押金、租金及水电费是否应当由被告予以返还？3、原告违法搭建的简易铁棚被拆除所造成的损失是否应当由被告承担？关于涉案的合同是否有效的问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案中，博罗县自然资源局复函一审法院，根据该局现场核查及套核地类调查数据，涉案的土地属于农用地。而原告与被告刘志佳、刘志广、刘志坚签订的《租地协议》，明确约定将涉案的土地出租给原告作瓷砖仓库用途使用，属于用于非农业建设，并非用于农业用途，且签订该《租地协议》后，原告已在涉案的土地上搭建了钢结构的简易铁棚，作为堆放瓷砖的仓库。据此，原告与被告刘志佳、刘志广、刘志坚签订的《租地协议》，违反了法律的强制性规定，属于无效合同。关于原告已支付的押金、租金及水电费是否应当由被告予以返还的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原告与被告刘志佳、刘志广、刘志坚签订的《租地协议》无效，原告已支付的押金30000元，应由被告刘志佳、刘志广、刘志坚予以返还。据此，现原告请求被告刘志佳、刘志广、刘志坚返还押金30000元，有事实和法律依据，故一审法院予以支持。被告四崔维枝并非涉案土地的出租人，且原告已支付的押金30000元并非由被告四崔维枝收取，据此，原告请求被告四崔维枝返还押金30000元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。签订《租地协议》后，被告刘志佳、刘志广、刘志坚已将涉案的土地交付给原告使用，原告也已经实际使用了该租赁土地，据此，现原告请求返还已支付的租金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。至于原告请求返还水电费，因该水电费属于原告的经营成本，在双方对该费用没有约定的情况下，一审法院不予支持。关于原告违法搭建的简易铁棚被拆除所造成的损失是否应当由被告承担的问题。第一，原告应当知道建筑应先向有关部门报建，只有在取得有关部门的审批同意后才能建筑，但是，原告在没有报建的情况下，违反法律规定擅自在涉案的土地上搭建了钢结构的简易铁棚，其在搭建简易铁棚时，应当预料到违法、违章建筑而被拆除的风险及不利后果，原告应对自己的违法搭建行为承担责任。第二，该《租地协议》明确约定，原告要搭建临时简易铁棚，其设计方案须得到被告刘志佳、刘志广、刘志坚同意。本案中，原告并未能向一审法院提供证据证明其已经向被告刘志佳、刘志广、刘志坚提交了搭建简易铁棚的设计方案，并得到被告刘志佳、刘志广、刘志坚的同意后在涉案的土地上搭建简易铁棚。对于原告违法搭建的简易铁棚被拆除所造成的损失，被告刘志佳、刘志广、刘志坚及被告四崔维枝并不存在过错，不应承担赔偿责任。第三，原告违法搭建的简易铁棚并非由被告刘志佳、刘志广、刘志坚及被告四崔维枝拆除的，被告刘志佳、刘志广、刘志坚及被告四崔维枝并未实施侵权行为，对于原告违法搭建的简易铁棚被拆除所造成的损失，被告刘志佳、刘志广、刘志坚及被告四崔维枝不应承担赔偿责任。据此，原告请求四被告赔偿损失40万元，缺乏事实和法律依据，故一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条和《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，一审法院判决如下：一、确认原告黄桂与被告刘志佳、刘志广、刘志坚于2017年12月12日签订的《租地协议》无效；二、被告刘志佳、刘志广、刘志坚应于本判决发生法律效力之日起七日内退回押金30000元给原告黄桂；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8130元，由原告负担5000元，被告刘志佳、刘志广、刘志坚负担3130元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人以被上诉人将农业用地出租给其用于非农业用途，存在过错为由，要求被上诉人赔偿损失40万元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，上诉人应当举证证明其损失的存在，并对实际损失的数额予以举证。上诉人虽然提交了广东广量土地房地产评估与规划有限公司出具的《房地产估价报告》，但该估价报告系上诉人单方委托作出，且该份报告的评估结果认定的损失是建筑物全部毁损时的损失，而涉案建筑物的建筑结构是钢结构，建筑物拆除后仍存在残值，该估价报告不能作为认定上诉人实际损失的依据。而对于残值，经本院询问，上诉人称无法举证证明，也无法再申请鉴定。因此上诉人提供的证据不足以证明已造成实际损失的数额大小，应当承担举证不能的法律后果。一审判决驳回上诉人要求被上诉人赔偿40万元损失的诉请正确，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8130元，由上诉人黄桂负担。本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  刘艳妹审 判 员  黄**锋二〇二〇年十一月十八日法官助理  翟婧文书 记 员  王威立