山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0213民初2085号原告：绿城物业服务集团有限公司青岛分公司，住所地青岛市李沧区。负责人：张某某，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘颖颖，山东加舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙翔，山东加舜律师事务所律师。被告：宋某1，女，汉族，住青岛市李沧区。委托诉讼代理人：宋某2（系宋某1之父），住青岛市李沧区。原告绿城物业服务集团有限公司青岛分公司与被告宋某1物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘颖颖、被告委托诉讼代理人宋某2均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿城物业服务集团有限公司青岛分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付给原告物业服务费31286.7元、车位管理费2520元、违约金17925.46元，共计51732.16元；2、本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求第一项中的违约金请求变更为5806.81元，并明确违约金计算方式为：以物业服务费31286.7元乘以逾期天数464天（自2019年4月16日至2020年7月23日止）乘以合同约定的日万分之四。事实与理由：被告购买了青岛市李沧区灵川路3号《绿城理想之城-蓝庭》某户房屋，房屋面积为177.36平方米，房屋已交付给被告。根据被告与绿城物业服务集团有限公司青岛分公司签订的《前期物业服务协议》。原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，提供完善的物业管理服务。但被告自2012年6月1日至2019年6月30日期间一直拖欠物业管理费、2012年7月1日至2019年6月30日拖欠车位管理费，根据双方签订的《前期物业服务协议》及《中华人民共和国合同法》第107条规定，向法院提起诉讼，请求依法判决。被告辩称，被告不会支付上述费用。我家的房屋从2012年就开始出现问题了。房屋漏水严重，墙体也出现裂缝，原告带着开发商曾经到我家去过，也拍过照片，答应了给处理，但是至今没有解决。房屋一直空着，没法住也没法卖。另外被告也没有跟物业签订合同，车位是我买的，不应该再交纳使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交（2019）鲁0213民初2273号民事判决书、（2019）鲁02民终6538号民事判决书，前期物业服务协议、房产认购合同、库房车位使用权转让协议、青岛市不动产登记信息查询明细各一份。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交书面催缴函照片打印件1张，证明原告向被告书面催缴过物业服务费。被告经质证认为，对该证据有异议，没有见过催缴物业服务费的函。原告心中有愧，2012年7月份之后被告没再交物业服务费，原告也没向其催收过。本院认为，该证据无法确认物业服务费催缴函是否通知被告，故本院对该份证据不予采信。2、被告提交照片1宗、理想之城蓝庭F区8-2-1302维修施工方案1份、网上下载材料1份，证明其答辩的事实。原告经质证认为，对照片的真实性无异议，对证明事项不予认可，房屋质量维修问题责任承担主体系开发商而非物业，涉案房屋出现质量问题，被告应向开发商主张权利，不能因此拒交物业服务费。对维修施工方案、网上下载材料真实性及证明事项均不予认可，施工方案上并无相关单位盖章确认，无法确认该材料的真实性，网上下载的材料无原始载体。本院认为，原告对照片的真实性予以认可，故本院对该组照片予以采信，但能否达到拒交物业服务费的程度，本院于后进行评述。经审查，被告提供理想之城蓝庭F区8-2-1302施工方案的编制方为绿城理想家房屋科技服务有限公司，该公司非本案原告，且被告未提供网上下载的材料的原始载体，故本院对理想之城蓝庭F区8-2-1302维修施工方案、网上下载材料均不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告宋某1系青岛市李沧区灵川路**《绿城理想之城-蓝庭》某户房屋业主及该小区**地下**车位使用人，涉案房屋建筑面积177.36平方米。涉案房屋及车位系被告从林淑萍、朱晓刚处购买。2010年3月23日，浙江绿城物业管理有限公司青岛分公司（甲方）与林淑平（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定甲方为物业管理区域内全体业主和使用人提供前期物业服务，服务期限自2008年12月31日起至2010年12月30日止；本协议期限届满，但本物业尚不具备成立业主大会条件的，本协议自动延续至本物业具备成立业主大会条件之日。物业服务费标准为高层住宅每月每建筑平方米2.1元，地下车位每月每个30元；物业服务费每三个月预收一次，预收时间为每三个月的第一个月上旬，乙方或物业使用人应在约定的交费时间内按时交费。乙方逾期支付物业服务费的，甲方有权要求乙方支付，并按应付金额每日万分之四支付违约金。2010年6月25日宋某1与林淑萍、朱晓刚签订涉案房产认购合同，购买了位于青岛市李沧区灵川路3号某户房屋及该小区F区地下083号车位，同日被告在上述《前期物业服务协议》上签字确认，按照协议享受权利履行义务。后被告宋某1取得了青岛市李沧区灵川路3号某户房屋所有权及该小区F区地下083号车位使用权。2011年5月25日，浙江绿城物业管理有限公司青岛分公司名称变更为绿城物业服务集团有限公司青岛分公司。原告自涉案小区建成后至今一直为该小区提供物业服务，被告未向原告交纳2012年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费、车位管理费。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务协议》合法有效，对原、被告均具有约束力。被告主张未与原告签订合同，但未提供相关证据证明，本院不予支持。原告作为物业服务企业，按照上述合同及协议约定为涉案小区提供了物业服务，被告作为该小区业主，实际接受了原告的服务，根据权利义务对等原则，亦应履行按时交纳物业服务费、车位管理费的义务。根据合同约定，被告应向原告交纳2012年7月1日至2019年6月30日的物业服务费31286.3元（177.36平方米×2.1元×84个月）。原告主张被告支付上述期间的物业服务费31286.7元，超出合同约定部分，本院不予支持。被。被告系该小区**地下**车位使用人，按照合同约定向原告交纳2012年7月1日至2019年6月30日的车位管理费2520元（30元×84个月）。被告购买车位仅是车位使用权，而车位管理费是物业对车位管理、维护收取的费用，其交纳标准在《前期物业服务协议》中有明确约定，被告签署该协议，视为被告同意按照协议交纳车位管理费，故本院对被告因购买车位后不需要交车位管理费的抗辩意见不予支持。关于原告主张的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。虽《前期物业服务协议》对物业服务费的缴纳方式、期限及违约责任进行了约定，但按日万分之四计算违约金明显超过原告的实际损失，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，酌定被告支付原告所主张的2019年4月16日至2020年7月23日期间的违约金（计算方式为：以被告应缴物业服务费31286.3元为基数，2019年8月20日前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率、之后按照全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率计算）。关于被告辩称涉案房屋存在质量问题的抗辩意见，本院认为，房屋质量问题不属于物业服务合同内容，被告对此可另行处理，不能作为其拒交物业服务费的理由，故对其抗辩意见，本院不予支持综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告宋某1于本判决生效之日起10日内支付原告绿城物业服务集团有限公司青岛分公司2012年7月至2019年6月的物业服务费31286.3元、车位管理费2520元；二、被告宋某1于本判决生效之日起十日内支付原告绿城物业服务集团有限公司青岛分公司违约金（以31286.3元为计算基数，自2019年4月16日起至2020年7月23日止，2019年8月20日前按照中国人民银行同期同类贷款基准利率、之后按照全国银行间同业拆借中心每月公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告绿城物业服务集团有限公司青岛分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费790元（原告预交1093元），减半收取395元，由原告负担41元，被告负担354元，剩余698元予以退还原告。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本,上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  毛国宏二〇二〇年十一月二日法官助理张栋书记员沈佳妮