广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初2544号原告：刘新球，男，汉族，1969年11月14日出生，广东省惠东县人，住惠东县**********，公民身份号码442************539。委托诉讼代理人:魏展谦、曾景威，广东扬鼎律师事务所律师。被告：林加奎，男，汉族，1985年2月15日出生，住广东省陆丰市**************，公民身份号码441************574。原告刘新球与被告林加奎租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘新球向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2.请求判令被告向原告支付房屋租金445000元及逾期付款违约金6383元（以445000元为基数，按年利率4.05%为基础，参照逾期罚息利率加收50％，从2020年1月16日起计算至实际履行完毕之日止，暂计至起诉之日为6383元=（13万+31.5万）×85天×4.05%÷360×1.5）；3.请求判令被告向原告支付2019年3月至2020年2月其生产所产生的电费12967.57元；4.请求判令被告向原告支付律师代理费8000元；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年7月28日，双方签订了《租赁合同》，约定原告将位于惠东县*******皇墩厂房出租给被告办厂使用，租赁期限为5年，每月租金为3.5万元。2019年1月开始，被告以资金周转不灵为由拖欠房租。为帮助被告渡过难关，原告同意给予被告适当优惠，经双方协商一致，被告于2019年6月5日向原告出具《欠款条》一张，约定若被告能在2019年9月5日还清拖欠的房租，则免租5万元，逾期则继续按13万元支付。然而，被告却未按上述约定支付房租。由于被告一直未履行支付2019年1月至2019年5月拖欠租金的承诺，2019年11月29日，被告再向原告出具《欠条》一张，双方约定若被告能在2020年1月15日还清拖欠的房租，则免租5万元，逾期则继续按13万元支付。如原告因此产生的维权费用（包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、执行费等）则由被告承担。然而，被告还是没按上述约定支付房租。经原告多次合理催讨，被告均以各种理由拒绝支付租金。从2019年1月开始，被告就一直拖欠原告房租。原告多次合理请求被告搬离厂房，但被告都不予理会，直至今日被告仍占用厂房堆放机器设备，导致原告不能使用厂房。同时，被告在此期间使用厂房所产生的电费也是由原告代为垫付。原告认为，被告拒不支付房租的行为已侵犯原告的合法权益，被告不仅应当按照约定支付2019年1月至2019年5月拖欠的房租（13万）并承担违约责任，还应继续支付2019年6月至2020年2月拖欠的租金（31.5万=3.5万×9个月）。为了维护原告的合法权利，现根据《民事诉讼法》及《合同法》的相关规定特具状诉至贵院，请求贵院依法支持原告以上诉讼请求。被告林加奎答辩称：因为我这里我只欠了他一个80000元钱，13万的欠款那里只要欠条，但是后面那些都是说不真实的，其他的我也是对这些我不懂。欠条我写了两次，我第一次签欠条给他的时候。因为我那时候已经退租了，我退出的情况下是在因为我在5月份退出，我第一次签欠条给他的时候是在6月份，这第一次的就签了也是13万，然后在第二次欠条是在11月份，这是我第二次因为我没钱，刚好我厂已经开始卖了，说破产了，然后我第二次再跟他私下协商之后。年底那时候就1月份在还清的，所以我签了第二次之后，因为我已经在5月份已经停产了，已经跟他说不要了，所以他根本就子虚乌有的。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人的质证、陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月28日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，内容为“为了充分利用房产、发展经济，甲方同意将位于梁化镇新民村地皇墩厂房出租给乙方办厂使用，为明确双方的权利义务关系，经双方协商特订立如下合同条款：一、租赁地点：位于梁化镇惠紫路文化站侧边原国登厂厂房、宿舍，占地面积约7000平方米。二、租赁期限：租赁期限为5年，即从2018年7月28日至2023年7月28日止。三、租赁款：租赁款为每月人民币叁万伍仟元整（￥35000.00元），合同期满前三个月再约定租金，租金按市场价格调整。租赁期满三年后，即从第四年起租金上调10%。四、本合同签订时，乙方应预付人民币伍万元（￥50000.00元），做押金（不计息）此押金在合同期满完好交回房屋和处理原有事宜后，如数退回。乙方如中途终止合同，甲方不退还押金。五、付款时间和方式：租赁款逐月给付，即在当月5日前付清当月的租金，不得拖欠，如超过1个月没付清租金，甲方有权终止合同，乙方无条件服从。六、本合同签订后，乙方依法自主使用租赁房产，依法经营，自负盈亏，自担风险。七、租赁期间，乙方办厂所需的手续、证件、税务全部由乙方负责，与甲方无关。租赁期间，甲方自行支付房产税，与乙方无关。八、租赁期间，乙方有义务保持房屋结构的一致性，乙方如需要更改厂房须经得甲方同意，一切费用由乙方负责。九、租赁期满，如再出租，在同等条件下，乙方有优先权。十、本合同未尽事宜，双方另行协商。十一、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，签字之日起生效，双方不得违反，同具法律效力。备注：2018年9月1日起算租”2019年6月5日，被告向原告出具《欠款条》，内容为“本人林加奎，身份证号：441************574欠刘新球梁化镇文化站侧边原国登厂厂房租金壹拾叁万圆整（￥130000.00元）本人承诺于三个月内付清（即2019年9月5日付清厂租），如在三个月付清，可收厂租捌万元整，免伍万元。在三个月内未付清厂租应收壹拾叁万元整。特此立据。”2019年11月19日，被告再次向原告出具《欠条》，内容为“本人林加奎（公民身份号码：441************571）作为承租人向刘新球租赁其位于梁化镇文化站侧边（原国登厂）厂房”，至今，本人结欠刘新球租金人民币壹拾叁万圆整（小写：130000元）。本人承诺，本人所结欠租金130000元于2020年1月15日前付清，若在约定期限内付清该笔款项，租金可免50000元，按照80000元收取；若在约定期限内未付清该笔租金，租金仍按照130000元收取。如刘新球因此产生的维权费用，包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、执行费等由本人承担。若产生无法协调的纠纷，本人及刘新球均可向租赁场所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。”对案涉租赁房屋权属。原告主张案涉租赁房屋的所有人为毕传铭，原告与毕传铭存在租赁合同关系，并提交了租赁合同及房地产权共有（用）证复印件。上述租赁合同复印件显示，原告与毕传铭于2010年5月3日签署租赁合同，约定毕传铭将梁化镇惠紫路文化站侧边原国登厂厂房、宿舍出租给原告，租赁期15年，自2010年5月3日起至2025年5月2日止。房地产权共有（用）证复印件显示座落于惠东县*******边的厂房（层数二层、建筑面积壹仟捌佰零陆平方米，来源为2007年与惠东县顺顺升贸易有限公司购买）的权属人为毕传铭、毕嘉裕。被告对该两份证据的真实性及案涉租赁房屋权属均表示不清楚，并述称：因为原告也是本地这边的，然后我刚好就租的厂房，原告说这个厂房是他的，然后跟他签订的合同，毕传铭这个我就不清楚了。对拖欠租金及垫付电费情况。原告主张被告租赁房屋至2020年2月，拖欠2019年1月至5月13万元租金，拖欠2019年6月至2020年2月租金31.5万元，合计445000元。同时，原告主张垫付了2019年3月至2020年2月的电费12967.57元，并提交了电费电子发票。电费发票载明的购买方名称均为惠东县顺顺升贸易有限公司（国登厂），显示计费时段2019年3月1日至4月1日的电费价税合计为1017.54元，4月1日至5月1日为1156.16元（含违约金18.09元），5月1日至6月1日为1354.44元（含违约金11.87元），6月1日至7月1日为1411.26元（含违约金26.88元），7月1日至8月1日为965.17元（含违约金1.71元），8月1日至9月1日为1177.33元（含违约金18.42元），9月1日至9月30日为1096.58元，10月1日至10月31日为982.36元（含违约金5.19元），11月1日至11月30日为965.17元（含违约金1.71元），12月1日至12月31日为963.24元；2020年1月1日至1月31日为963.42元，2月1日至2月29日为915.08元；2019年3月至1日至2020年2月29日的电费（含违约金）合计为12967.57元。被告对租赁期间不予认可，辩称已在2019年5月停租，同时认可2019年4月、5月份的电费其没有缴纳，向本院提交了微信聊天记录。微信聊天记录均为语音对话，经当庭播放后，被告未在本院指定期限内提交语音副本。庭审中，针对何时退租，原告述称：我们是不管你是不是停产，我们认为厂房是给了你，你没有把厂房归还给我们，也没有把东西搬离，那么就应该是一直计算电费，电费实际产生多少，就要交多少租金，你只要一天不把设备清空，你要把厂房交还给我们，有生产跟没生产你是否停产或者断断续续审查，我们也没有权利过问了。被告对此辩称：我在厂房那里有部分东西还在那里，我说我已经退出，我里面东西全不要了，还有那些铁架子，我已经跟刘新球他说通过电话，因为我们只口头上停止租赁合同，所以说我跟他说不要那些我的东西，但你还说我在那租赁的情况下，我已经口上跟他说了。对上述《欠款条》、《欠条》中13万元租金是否包含5万元押金问题，被告主张该13万元租金包含了5万元押金，如没有在约定时间还款则押金都不退；原告对此不予认可，该免除的5万元不是被告所付的押金。对律师代理费。原告主张为此次纠纷支持律师代理费8000元，提交了增值税普通发票，显示广东扬鼎律师事务所向原告开具8000元的增值税普通发票。被告对此表示不知道。本院认为：原、告之间存在转租合同关系，本案的争议焦点在于案涉转租合同何时终止。原告主张被告在2020年2月前一直未交回房产，被告则辩称已在2019年5月停租。结合原、被告陈述及提交的证据，本院对被告的上述辩称予以采信，理由如下：被告先后于2019年6月、11月就2019年5月份前拖欠的租金向原告出具租金结欠凭据，均载明结欠的租金为13万元，显示双方并未对2019年6月后的租金进行结算。在被告未缴纳2019年6月后续租金的情况下，原、被告在2019年11月期间仍未对2019年6月至11月期间的租金进行约定，不符合常理，而被告辩称双方已在2019年5月终止案涉租赁合同，较为合理可信，故本院予以采信。因原、被告双方已在2019年5月终止案涉租赁合同，故原告诉请判决解除案涉租赁合同，缺乏事实依据，本院不予支持。同时，原告诉请被告支付2019年5月之前的租金13万元，有被告出具的结欠凭据为据，理由充分，本院予以支持；但租金诉请超出部分，本院不予支持。至于被告辩称上述13万元已包含5万元押金，因原告不予认可，被告亦未举证证实此前的租金支付情况，故本院不予采信。对利息计付诉请，原、被告双方在最后一次结算中未约定计付利息，但被告未在约定的期限内支付，确实造成了原告相关租金的孳息损失。参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，原告诉请计付的利息，理由充分，本院予以支持，酌定自逾期之日起即2020年1月16日起至付清款日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。对电费诉请。原告主张代被告垫付了2019年3月至2020年2月的电费12967.57元，但原告提交的为电子发票，并不能体现实际缴费人，故本院对其是否垫付2019年5月的电费情况无法核实，至于2019年6月案涉租赁合同解除后的电费支付情况则与被告无关。因被告对其中2019年4月、5月电费予以认可，本院予以确认，被告需向原告支付2019年4月电费1156.16元、5月电费1354.44元，合计2510.6元。对律师代理费诉请。原、被告已在上述《欠条》中明确约定律师费等维权费用由被告负担，且相关律所亦派员履行律师代理服务，原告也提交相应的律师代理费发票。同时，该律师代理费用亦不违反《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》的相关规定。因此，原告诉请被告支付律师代理费8000元，理由充分，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告林加奎于本判决发生法律效力之日起7日内向原告刘新球支付租金130000元及其利息（自2020年1月16日起至付清款日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）。二、被告林加奎于本判决发生法律效力之日起7日内向原告刘新球支付电费2510.6元。三、被告林加奎于本判决发生法律效力之日起7日内向原告刘新球支付律师代理费8000元。四、驳回原告刘新球的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8386元，由原告刘新球负担5900元，被告林加奎负担2486元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  练新贵人民陪审员  何丽雅人民陪审员  胡秀连二〇二〇年十一月九日法官 助理  温惠珊书 记 员  林妙儿