湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初783号原告：武汉致盛集团有限公司，住所地武汉市江汉区长江日报路**。法定代表人：林彬煌，董事长。委托诉讼代理人：赵轶民，男，1989年9月29日出生，汉族，武汉致盛集团有限公司员工，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：谢娟，女，1984年8月31日出生，汉族，武汉致盛集团有限公司员工，住江西省宜春市靖安县。被告：何涛，男，1970年4月4日出生，汉族，住四川省平武县。委托诉讼代理人：阎斌，湖北得伟君尚律师事务所律师。原告武汉致盛集团有限公司（以下简称致盛公司）与被告何涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告致盛公司委托诉讼代理人赵轶民、谢娟、被告何涛的委托诉讼代理人阎斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。致盛公司向本院提出诉讼请求：1.确认致盛公司与何涛签订的《商铺租赁合同书》于2019年7月31日解除；2.判令何涛依据《商铺租赁合同书》约定撤出并返还租赁商铺；3.判令何涛支付2018年8月1日至2019年7月31日期间拖欠的租金617400元，并每日按照欠付金额万分之三的标准支付逾期付款违约金（自付款期限届满后一日起计算至何涛付清全部租金之日止，暂计至2019年8月31日金额为49922.18元）；4.判令何涛支付2018年8月1日至2019年7月31日期间拖欠的运营管理费166698元,并每日按照欠付金额万分之三的标准支付逾期款违约金（自付款期限届满后一日起计算至何涛付清全部运营管理费之日止，暂计至2019年8月31日金额为12960.50元）；5.判令何涛按照3430元/日的标准支付商铺占用期间的占有使用费（自2019年8月1日起计算至何涛撤出并返还租赁商铺之日止，暂计至2019年8月31日金额106330元）；6.判令何涛按照514.50元/日的标准支付商铺占用期间的运营管理费（自2019年8月1日起计算至何涛撤出并返还租赁商铺之日止，暂计至2019年8月31日金额15949.50元）；7.判令致盛公司不退还何涛支付的保证金221235元；以上费用暂共计1190495.18元；8.本案诉讼费用由何涛承担。事实与理由：2017年11月14日，致盛公司与何涛签订了《沿海·菱角湖壹号（壹号天地）商铺租赁合同书》，约定何涛向致盛公司承租C2-11、C2-12号商铺用于商业经营，商铺面积1022平方米。租金自2018年5月1日起以102900元/月为基数按合同约定递增收取。何涛应按照每月每平米15元的标准支付运营管理费。合同签订后，致盛公司依约向何涛交付了商铺，何涛对商铺进行装修后开始经营。但自2018年8月1日起，何涛未依约支付租金、运营管理费。2019年7月1日，致盛公司向何涛寄送了《通知函》，要求何涛在指定的期限内支付拖欠的租金及运营管理费，但何涛仍未支付租金及运营管理费。2019年7月31日，致盛公司向何涛寄送了《终止租赁合同告知函》，通知其双方签订的《商铺租赁合同书》于2019年7月31日解除，要求何涛依约撤场、返还商铺、支付拖欠的租金及运营管理费并承担合同约定的违约责任。截止2019年7月31日，何涛拖欠致盛公司租金617400元、运营管理费166698元。为此，致盛公司诉至法院，请求判如所请。何涛辩称，1.何涛不构成根本违约，致盛公司先期违约。何涛租金缴纳时间和致盛公司不同，是因为致盛公司自始至终没有按照合同约定通知何涛开业日，2020年12月23日是致盛公司在官网上标明的开业日；2.何涛实际经营和缴纳租金是2019年8月1日，案涉商铺位于二楼，未配备电梯消费者无法上楼，致盛公司不具备租赁条件；3.合同是格式条款，格式条款里开业日和起租日对何涛不公平，根据合同法的规定应作出对格式条款提供方不利的解释；4.致盛公司收取了运营管理费，但没有提供任何运营管理的辅助，导致何涛经营亏损严重；5.本案是致盛公司起诉何涛，但何涛并不想解除合同。本院查明，2017年11月14日，致盛公司（甲方）与何涛（乙方）签订《沿海·菱角湖壹号（壹号天地）商铺租赁合同书》（以下简称《商铺租赁合同》），约定甲方同意将位于（壹号天地）的C号楼C2-11、C2-12号商铺，面积共计1029平方米的物业出租给乙方；该物业经营业态为餐饮，乙方经营（品牌）胃典火锅，合作方式为租金租赁；有效期为8年，自2018年5月1日起至2026年4月30日止；在本合约期满而双方未续约或提前终止时，乙方应于本合约终止日前，将经营场地恢复原状及甲方所提供的配置的设备设施以清洁良好的外观、能正常使用的状态交还甲方；免租装修期内，乙方无需承担租金，但应承担该商铺发生的水、电、燃气、热力能源费及装修施工清洁费（15元/平方米）等费用；装修保证金为每户10000-20000元，乙方在进场装修之前缴纳，装修完毕经甲方验收合格后无息退还；租金按计租面积计付，乙方自计租日开始承担该房屋的租金，实际按照：第一个租约年每月每平方米100元，即每月租金为102900元；综上，乙方第一个租约年实际应交租金为617400元；第二、三个租约年每月每平方米100元，即每月租金为102900元；第四个租约年每月每平方米105元，即每月租金为108045元；第五个租约年每月每平方米110.25元，即每月租金为113447.25元；第六个租约年每月每平方米115.76元，即每月租金为119117.04元；第七个租约年每月每平方米121.55元，即每月租金为125074.95元；第八个租约年每月每平方米127.63元，即每月租金为131331.27元；自计租日起算，第十二个日历年为一个租约年。租金支付方式为：以一个季度（三个月）为一个交租期，除第一期租金外，其他租金均按自然季度交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个交租期租金；本合同项下第一期租金应于本合同签订后进场装修之前支付，租金期间为2018年5月1日至2018年7月31日，应交租金为154350元；租金支付优惠政策：第一年、第二年免租6个月，第三年无免租无递增，第四年至第八年无免租递增5%；乙方应当自计租日起向甲方交纳该房屋的物业服务及运营管理费，收费标准为按面积计算每平方米每月15元（备注：本合同开业日六个月内统一优惠期按每平方米每月9元收取）；支付方式：以一个季度（三个月）为一个交费期，除第一期运营管理费外，其他费用均按自然季度交纳，乙方应当在每个交费期最后一个月的15日前向甲方一次性足额支付下个交费期费用；本合同项下第一期物业管理费及运营管理费，即2018年5月1日至2018年7月31日期间的运营管理费27783元，应于本合同签订后进场装修之前支付。本合同签署当日，乙方应当向甲方支付205800元，相当于第一个租约年的2个月租金作为履约保证金；支付15435元，相当于第一个租约年的1个月运营管理费作为运营管理费保证金。开业日预计为2018年5月1日，开业之日起即起租日；甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准；乙方应当于该日开业经营。双方约定，该房屋应达到的交付条件为框架、毛坯交付；如乙方不能按本合同约定及时、足额交纳租金和运营管理费，甲方第一次书面催告后给予乙方15日的宽限期，乙方在宽限期届满后缴纳租金及运营管理费的，需额外承担每日万分之三的滞纳金；如乙方仍不能交纳的，甲方有权单方解除本合约，同时甲方有权向乙方追索乙方未交纳的款项及相应的经济损失。合同还约定，乙方逾期支付租金、运营管理费的，每逾期一日应按逾期金额的万分之三支付违约金；因乙方原因导致甲方解除合同的，扣除保证金。合同签订后，何涛向致胜集团缴纳了履约保证金205800元、运营管理保证金15435元、垃圾清运费15435元、3个月的租金154350元及运营管理费27783元。致盛公司向何涛交付了商铺，何涛对商铺进行装修后开始经营。合同履行中，自2018年8月1日起何涛未缴纳租金及运营管理费。2019年7月1日，致盛公司向何涛发出《通知函》，要求何涛收到通知后15日内支付拖欠的租金及运营管理费，但何涛未支付。同年7月31日，致盛公司向何涛发出《终止租赁合同告知函》，通知何涛《商铺租赁合同》于2019年7月31日终止，并要求何涛依约自行撤场、返还商铺、支付拖欠的租金及运营管理费并承担合同约定的违约责任。因何涛既未支付相关费用，又未返还商铺，导致本案的诉讼。庭审中，何涛提供了网页截图、微信聊天记录、《工作联系函》及照片等证据，以证实致盛公司违约在先，其主要表现为：1.案涉租赁商铺位于二楼，2019年8月1日前致盛公司未提供通往二楼的电梯致消费者无法上楼消费；2.合同约定有开业日，致盛公司没有通知开业日，商街也没有如期开业，且未书面通知新的开业日；3.商街环境差，现场无人管理，且反映的问题无人解决。质证中，致盛公司对上述证据不予认可，合同约定了双方权利义务，网页内容是进行宣传，开业日应以双方合同约定为准，聊天记录并未对合同内容进行变更；《工作联系函》系单方提出，无证据证实公司收到；照片只能证明拍摄时的状况，不能证明项目长期无人管理。何涛坚持认为开业日应确定为2019年8月1日，之前的租金不应缴纳，对2019年8月1日以后按合同约定缴纳租金不持异议。何涛表示不同意解除合同，本院向其释明：如请求继续履行合同，应在本院指定的期限内向致盛公司缴纳没有争议部分的费用即2019年8月1日以后的租金及相关费用，在此之前的租金等费用由本院裁判。但何涛在指定的期限内并未向致盛公司缴纳相关费用。本院认为，致盛公司与何涛签订的《商铺租赁合同》真实合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。合同约定“开业日预计为2018年5月1日，开业之日起即起租日；甲方另行书面通知乙方开业日的，以甲方通知为准”，且多处约定“本合同项下第一期租期为2018年5月1日至2018年7月31日”，致盛公司并未另行通知开业日，故合同项下的起租日应确定为2018年5月1日。合同约定“该房屋应达到的交付条件为框架、毛坯交付”，房屋实际交付时电梯未开通何涛是明知的，合同也未明确约定电梯安装保证运营的具体时间，且经本院现场勘察，有较宽敝的楼梯通往二楼的经营场所。因此，何涛称致盛公司违约在先的抗辩理由，本院不予采纳。何涛未按期缴纳2018年8月1日之后的租金和运营管理费，经致盛公司催要后仍未缴纳，致盛公司于2019年7月31日向何涛发出《终止租赁合同告知函》，通知何涛双方签订的租赁合同自2019年7月31日终止并要求何涛支付租金和运营管理费，具有合同和法律依据。致盛公司请求确认其与何涛签订的《商铺租赁合同》于2019年7月31日解除并撤出并返还租赁商铺，本院予以支持。致盛公司主张2018年8月1日至2019年7月31日欠付的商铺租金617400元及运营管理费166698元，因何涛向致盛公司缴纳了履约保证金205800元、运营管理保证金15435元，该保证金是何涛履行按期缴纳租金和运营管理费等合同主要义务的担保，当何涛欠付费用时应用该保证金抵扣。抵扣后，何涛应向致盛公司支付租金411600元（617400-205800）、运营管理费151263元（166698－15435）。致盛公司不退还保证金的主张，于法无据，本院不予支持。关于致盛公司请求判令何涛承担逾期缴纳租金和运营管理费的违约责任的主张，本院认为，针对何涛提供的证据，结合致盛公司与菱角湖壹号其他商户租赁合同纠纷中提交的材料，致盛公司在商业街的管理、配套设施的建设、对经营者的支持力度等方面尚有不足，故本院对致盛公司的该项主张依法不予支持。关于致盛公司主张2019年8月1日以后的商铺占有使用费以及商铺占用期间的运营管理费。本院认为，合同约定第一、二年免租6个月，故2019年8月1日至2020年4月30日共9个月的租金标准应为51450元/月（1029×100÷2），疫情期间应参照相关政策酌情免除3个月的租金。因此，2019年8月1日至2020年4月30日期间的占有使用费为308700元[51450×（9-3）]。2020年5月1日以后的占有使用费应参照租金标准102900元/月（1029×100）计算至商铺返还之日止。2019年8月1日以后的运营管理费应参照合同约定按15435元/月（1029×15）的标准计算至商铺返还之日止。故致盛集团公司的上述主张，本院予以部分支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条第四项、第九十七条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告武汉致盛集团有限公司与被告何涛签订的《沿海·菱角湖壹号（壹号天地）商铺租赁合同书》于2019年7月31日解除；二、被告何涛于本判决生效之日起十日内腾退菱角湖壹号（壹号天地）C号楼C2-11、C2-12号商铺交给原告武汉致盛集团有限公司管理；三、被告何涛于本判决生效之日起十日内向原告武汉致盛集团有限公司支付租金411600元；四、被告何涛于本判决生效之日起十日内向原告武汉致盛集团有限公司支付运营管理费151263元；五、被告何涛于本判决生效之日起十日内向原告武汉致盛集团有限公司支付商铺占有使用费（2019年8月1日至2020年4月30日期间为308700元；自2020年5月1日起按102900元/月的标准计算至商铺实际返还之日止）；六、被告何涛于本判决生效之日起十日内向原告武汉致盛集团有限公司支付商铺占用期间的运营管理费（自2019年8月1日起按15435元/月的标准计算至商铺实际返还之日止）；七、驳回原告武汉致盛集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费7757元，由原告武汉致盛集团有限公司负担1974元，被告何涛负担5783元（此款原告武汉致盛集团有限公司已预付本院，被告何涛于本判决生效之日起十日内支付给原告武汉致盛集团有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  余文庆二〇二〇年十一月十日法官助理杨静书记员杨静