安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0705民初2729号 原告：铜陵国元小额贷款有限责任公司，住所地安徽省铜陵市铜井西段**。统一社会信用代码91340700698982383T。 法定代表人：刘俊，董事长。 委托诉讼代理人：陈西,安徽景旺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹仁姐,安徽景旺律师事务所律师。 被告：铜官区小俞儿海鲜店，住所地安徽，住所地安徽省铜陵市铜官区翠湖二路3346/3346-1/3332/**用代码92340705MA2UJ3CA8Y。 经营者：葛永梅，女，1980年12月21日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：冯小海，安徽陵阳律师事务所律师。 第三人：曾照才，男，1963年1月8日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。 第三人：张晓云，女，1965年4月21日出生，汉族，住安徽省铜陵市郊区。 原告铜陵国元小额贷款有限责任公司与被告铜官区小俞儿海鲜店物权保护纠纷一案，本院立案受理后，被告铜官区小俞儿海鲜店申请追加曾照才、张晓云为第三人，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告铜陵国元小额贷款有限责任公司（以下简称国元小贷公司）委托诉讼代理人陈西、曹仁姐，被告铜官区小俞儿海鲜店（以下简称小俞儿海鲜店）经营者葛永梅及委托诉讼代理人冯小海、第三人曾照才到庭参加诉讼，第三人张晓云经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 国元小贷公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退铜陵市（证号：20××98、20××96）房屋，并将该房屋交予原告；2.判令被告向原告支付上述房屋使用费暂计算为20000元（自2020年3月12日起至2020年6月1日止），2020年6月2日后的房屋使用费暂按每月10000元计算直至房屋实际交付之日（以上月租金为暂估，根据法院委托鉴定租金结论进行调整］（庭审中，该项请求明确表述为：判令被告向原告上述房屋使用费，暂计算为19202元（自2020年3月12日起计算至2020年6月30日止），2020年7月1日后的房屋使用费按照评估报告所载明的每天每平方米0.85元以被告占有房屋面积205.37平方米为基数计算至房屋实际交付之日止）；3、本案诉讼费和律师代理费由被告承担。事实与理由：2015年4月1日国元小贷公司与铜陵市曾氏餐饮管理有限公司、铜陵通大商贸有限公司、铜陵金马糖酒有限公司、曾照才、张晓云借款合同纠纷一案经铜陵市中级人民法院作出（2015）铜中民二初字第00037号《民事调解书》，确认原告对曾照才、张晓云位于翠湖二路西段3324号编号为20××98-1、20××98-2、20××96-1、20××96-2号房产享有优先受偿权。上述民事调解书生效后，铜陵市曾氏餐饮管理有限公司等未依约履行付款义务，原告向铜陵市中级人民法院申请强制执行。2017年7月15日铜陵市中级人民法院出具（2015）铜中执字第00167-3号《执行裁定书》，裁定如下：一、将曾照才、张晓云所有的位于铜陵市（证号：20××98、20××96）作价2757241.80元，交付原告抵偿部分债务。二、原告可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。据此，原告依法享有铜陵市房屋所有权。2020年3月底，原告在巡查铜陵市房屋时，发现被告未经原告许可，非法侵占该屋并擅自装修改造开展海鲜经营。原告多次与其交涉要求腾退房屋，并分别于2020年4月14日、2020年5月8日向被告送达《告知函》，要求其尽快清空房屋内所有设施及物品，恢复原状，但被告拒绝搬出，原告通过派出所协调解决然未果。原告现为铜陵市的合法所有权人，被告非法占有房屋的行为侵犯了原告的房屋所有权，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条“不动产、有登记的特定动产或者其他贿产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移”；《物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”、第三十五条“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”之规定，原告诉至贵院，请求依法处理。 小俞儿海鲜店辩称：请求法庭依法驳回原告的诉请，并对原告提出的鉴定报告申请重新鉴定。第一，原告主张其系案涉房屋的权利人，但一直未向不动产中心申请不动产变更信息，没有发生物权公示的法律效力，房地产权证显示案涉房屋的权利人为第三人共同共有，且在被告承租时第三人一直占有使用并从事经营行为，原告怠于行使权利强制第三人移交，为第三人欺骗被告提供便利和条件，故原告明显存在过错，应当为其自身的过错承担相应的责任。第二，第三人与被告于2020年3月1日签订房屋租赁合同，并向被告交付房产证复印件一套和房屋，被告向第三人交付了租金和押金，故被告是善意的，第三人构成无权处分或无权代理，应当由第三人承担相应的法律责任。第三，鉴定报告的鉴定依据与客观事实不符，因为案涉房屋的装修装饰及设施设备均由被告投资，原告鉴定时应当以毛坯房为鉴定依据。因此鉴定的价格明显过高。综上，依据最高院的规定，本案完全是因原告未及时向人民法院申请强制执行第三人移交房屋所致，故请求法庭依法驳回原告的全部诉请。 曾照才辩称：原告起诉被告不合理，执行部门的房屋的裁定书在2018年给我看的，2017年12月份原告带了很多人到我那收房子，当时我把房子全部委托原告进行出租，是口头的。所有房子的押金是给我，房屋的租金用来偿还原告的债务。原告在2017年12月份挂了横幅对外出租，将近一年时间没有租出去，后来我多次找原告协商我自己要干，原告也不让我干，同时2017年12月15日我和原告达成一份协议，这份协议愿意拿别人欠周佑兰的300余万元的借据，委托原告去追讨，追讨的这些资金用于偿还我所欠原告的借款。原告迟迟没有把房产过户也是其中原因之一。今年3月份以后，房子闲置时间长，出于我自身利益考虑，在这两年时间中，我也找过原告单位的领导很多次找不到，我在没有办法情况下将房屋出租给了被告并不存在欺骗。 张晓云未做答辩。 国元小贷公司为证明其主张向本院提供以下证据：1、被告工商公示信息电脑打印件一份，证明被告主体适格。2、（2015）铜中民二初字第0037号民事调解书一份（出示原件，提交复印件）、（2015）铜中执字第00167-3号执行裁定书（出示原件，提交复印件），证明原告对铜陵市翠湖二路西段3324号、3332号享有优先受偿权，并经铜陵市中级人民法院于2017年7月15日执行裁定享有所有权。3、告知函两份（出示原件，提交复印件）、接处警情况登记表复印件一份，证明被告非法侵占铜陵市翠湖二路西段3332-1号房屋，并擅自装修改造开展海鲜经营事实；原告分别于2020年4月24日、2020年5月8日向被告送达告知函，要求其尽快清空房屋内所有设施，恢复原状的事实，原告报警处理未果。4、房产证权证两份（出示原件，提交复印件），证明铜陵市翠湖二路西段3324号房产面积为130.31平方米，翠湖二路西段3332-1号房产面积75.06平方米，两处房产总面积为205.37平方米。5、关于收回房产的函及回执，证明2018年10月29日，原告通知曾照才尽快将案涉两处房产腾空退还给原告，并曾照才在函上签字确认的事实。6、资产评估报告书一份，证明被告侵占原告两处房产、计算房租费依据。 对于原告证据，被告小俞儿海鲜店质证意见为：对于证据1三性无异议。对于证据2三性无异议，但是达不到原告的证明目的，因为原告未在法定期限内申请强制第三人移交，也没有在房地产中心办理过户手续，原告明显存在过错。对于证据3告知函均有异议，达不到原告的证明目的，因为第三人将正在使用的房屋出租给被告，被告也向第三人支付了租金，因此被告是善意有偿的承租案涉房屋。对于接处警登记表三性有异议，没有公安机关的公章，也达不到原告的证明目的。对于证据4三性没有意见，对房屋的建筑面积也没有意见，但被告是向第三人有偿租赁，并且支付合理的租金。对于证据5不知情。对于证据6部分真实性有异议，达不到原告的证明目的，因为房屋评估应当以装饰装修和增添设施设备前的状态为鉴定依据。 第三人曾照才质证意见为：对于证据1无异议。对于证据2调解书无异议，对于执行裁定书我没有收到，原告是在2018年10月份给我看的。对于证据3告知函不清楚，对于报警记录恰恰说明我前面所讲我店开不起来的原因。对于证据4没有意见，是真实的。对于证据5只能证明我收到，但不代表我就同意这样做。对于证据6评估价格高了，装潢装饰和设备都是一起租赁的，评估的是现状，如果要评估应当评估毛坯房。 小俞儿海鲜店为证明其主张向本院提供以下证据：房屋租赁合同复印件一份和部分房产证复印件四份（编号499-1、501-1、503-1、494-1），证明2020年3月1日曾照才、张晓云将其所有约1000平方米的房产出租给被告从事海鲜餐饮经营。该房屋位于翠湖二路西段，租期2020年3月1日到2023年3月1日。押金5万元和半年租金通过银行转账方式已经交付给第三人。以转账记录为准。合同签订后第三人将租赁房屋的房产证复印件一套和财产清单一份一同交付给被告。 对于被告证据，原告国元小贷公司质证意见为：对于房屋租赁合同真实性不予认可，这是一份无效的协议，甲方就案涉房屋无权对外出租，该合同结合后附的四份房产证复印件进一步证实了本案争议的房屋不属于出租的范围，被告非法侵占房屋的事实是成立的，该租赁合同已经明示甲方房屋在交付乙方时状态是装修尚好，厨房设备良好，而本案争议的房屋即属于厨房及两个包厢，进一步佐证本案关于房屋占有使用费的鉴定报告的鉴定结论是有充分依据的，被告方提出按照毛坯房标准进行鉴定不能成立。对于四份房产证复印件质证意见为房屋租赁合同甲方曾照才所有的房屋均设置抵押，房产证原件均在抵押权人处，本案被告租赁房屋时并未审查房产证原件，就租赁合同无效存在直接过错；被告主张的租赁房屋不包括本案争议的经法院执行裁定属于原告所有的厨房和两个包厢（房产证号20××98、20××96）。进一步证明被告非法侵占原告房屋的事实。第三人曾照才质证意见为：对于租赁合同和房产证没有意见。 第三人曾照才为证明其主张向本院提供以下证据：债权资料移交清单复印件一份，证明第三人和原告协商，把别人（周佑兰）欠我的钱，由周佑兰把债权委托原告来追讨。2017年—2020年一直没有过户是有原因的。 对于第三人曾照才提供的证据，原告国元小贷公司质证意见为：该证据与本案无关。小俞儿海鲜店质证意见为：对于证据三性无异议，对证明目的也没有异议。这恰恰说明了原告迟迟没有办理过户登记是因为第三人一直在偿还对原告的债务。第三人通过房屋出租的租金和对外享有的债权用于支付对原告的债务，因此，原告和第三人没有办理产权过户，没有申请法院强制移交是双方共同协商的结果，从而更能说明被告是善意的，是受害者，是无辜的。 第三人张晓云未提供证据。 针对原、被告及第三人曾照才提供的证据，本院认证如下：原告提供的证据1、2、4、5予以认定，证据3中的告知函予以认定，对于接处警情况登记表因其系复印件，无法证明其真实性，故不予认定。对于证据6评估报告书，系原告申请评估，由本院委托铜陵华城资产评估有限责任公司评估，该评估报告书予以认定。对于被告小俞儿海鲜店予以认定。第三人曾照才提供的证据的真实性予以认定，仅凭该证据无法证明与本案具有关联性。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告国元小贷公司与铜陵市曾氏餐饮管理有限公司、铜陵通大商贸有限公司、铜陵金马糖酒有限公司、曾照才、张晓云借款合同纠纷一案，2015年4月1日经铜陵市中级人民法院（2015）铜中民二初字第00037号《民事调解书》确认原告国元小贷公司对曾照才、张晓云位于翠湖二路西段3324号编号为20××98-1、20××98-2、20××96-1、20××96-2号房产享有优先受偿权。原告国元小贷公司在申请执行过程中，2017年7月15日铜陵市中级人民法院出具（2015）铜中执字第00167-3号《执行裁定书》，裁定如下：一、将曾照才、张晓云所有的位于铜陵市（证号：20××98、20××96）作价2757241.80元，交付原告抵偿部分债务。二、原告可持本裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。 原告国元小贷公司对于该房产一直未能办理产权过户登记手续。 2020年第三人曾照才（甲方）与俞红海（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，曾照才将上述部分房屋3324号（产权证号：铜房2009字第001498-××号，一层建筑面积130.31平方米）和3332-1号（产权证号：铜房2009字第001496-××号，一层建筑面积75.06平方米）对外出租，合同约定“甲方现有房产1000平方米（实际面积），装修尚好，部分餐桌椅较全，厨房设备良好（见清单）一并租给乙方使用，具体协议如下：一、租期：2020年3月1日起至2023年3月1日止为三年。……五、租赁期内，乙方不得未经甲方同意改变房屋装修，清单上的物品不得损坏，否则赔偿。……”。曾照才同时将房产证复印件交予对方。 2020年3月12日葛永梅作为“铜官区小俞儿海鲜店”的经营者在铜陵市铜官区市场监督管理局办理登机手续，在该承租的房屋内对外从事餐饮经营。 2020年4月14日和5月8日原告国元小贷公司向被告发出《告知函》，要求被告办理该房屋。另，2018年10月29日原告国元小贷公司向第三人曾照才、张晓云发出《关于收回房产的函》，要求收回位于，第三人曾照才签字确认。 2020年6月30日原告国元小贷公司向本院提出鉴定申请，要求对被告占用的房屋自2020年3月12日起至2020年6月30日期间占有使用费进行鉴定，经本院委托铜陵华城资产评估有限责任公司评估，2020年9月1日铜陵华城资产评估有限责任公司评估结果为19202.10元【205.37平方米（130.31平方米+75.06平方米）×占用期110天（2020年3月12日至2020年6月30日）×租金0.85元/平方米/天】。 本院认为，物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。物权的取得和行使,应当遵守法律,不得损害公共利益和他人合法权益;妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险，侵害他人物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿。本案中，原告国元小贷公司依据铜陵市中级人民法院出具（2015）铜中执字第00167-3号《执行裁定书》，其依法对第三人曾照才和张晓云所有的位于铜陵市享有所有权，原告国元小贷公司其后未能及时办理房产过户登记手续，虽然原告国元小贷公司怠于行使相关权利，但依据法律的规定并不能改变其对该房屋享有的所有权，以及由此产生的其他权利。 第三人曾照才在对上述房产所有权已经转移的情况下，将其中部分房屋出租给被告小俞儿海鲜店，其行为应当属于无权处分，由此被告小俞儿海鲜店作为该房屋的实际占有者，其占有缺乏法律依据，本案原告国元小贷公司基于物权要求被告小俞儿海鲜店将其占用的房屋进行退还，符合法律规定，本院予以支持。 原告国元小贷公司向房屋占有人即被告小俞儿海鲜店主张房屋使用费，基于原告国元小贷公司是该房屋的权利人，其主张的权利符合法律规定，本院予以支持。对于房屋使用费的计算方式，被告小俞儿海鲜店及第三人曾照才对评估报告提出异议，认为房屋应当按毛坯房进行评估，该主张不予支持，其理由为：其一，从第三人曾照才出租房屋签订的租赁合同内容看，该房屋属于已经装修的房屋，而此时原告国元小贷公司对该房屋享有所有权；其二，被告小俞儿海鲜店也未提供改变原有室内装修的证据，亦即对承租的房屋进行了重新装修的证据，故评估机构根据实际状况作出的评估结论并无不当，原告主张2020年3月12日至2020年6月30日期间房屋使用费19202元以及后期房屋使用费的请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第七条、第三十五条、第三十七条之规定,判决如下: 一、被告铜官区小俞儿海鲜店于本判决生效后十日内搬出位于铜陵市（证号：20××98、20××96）房屋，并将该房屋交给原告铜陵国元小额贷款有限责任公司。 二、被告铜官区小俞儿海鲜店于本判决生效后十日内支付原告铜陵国元小额贷款有限责任公司自2020年3月12日起至2020年6月30日止期间房屋占用费19202元；自2020年7月1日起至上述房屋实际交付之日止期间的房屋使用费，被告铜官区小俞儿海鲜店按每天每平方米0.85元×房屋面积205.37平方米×占用天数为标准支付给原告铜陵国元小额贷款有限责任公司。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费895元，减半收取447.50元，由被告铜官区小俞儿海鲜店负担（于判决生效后三日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审判员  凡宗雨 二〇二〇年十一月十八日 书记员  程 艳 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。