北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初29810号原告：陈幼林，男，1956年7月24日出生，天津世纪座标广告有限公司经理，住天津市河**。委托诉讼代理人：曲治，天津创慧律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲磊，天津善川律师事务所律师。被告：吴永奎，男，1986年9月9日出生，汉族，住河北省廊坊市香河县段庄区。原告陈幼林（以下简称原告）与被告吴永奎（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告之委托诉讼代理人曲治、曲磊到庭参加了诉讼。被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告拖欠的租金117000元、违约金117000元并支付利息损失（以234000元为基数，自2019年8月21日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息）；二、判令被告向原告支付房屋占用使用费236000元，清理、腾空费用为22000元；三、判令被告立即将其注册的北京X**电器销售有限公司的注册地址从租赁房屋迁出，并按每月59000元的标准向原告支付自2019年8月21日起至实际迁出之日止的使用费。事实与理由：2018年11月3日，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于北京市朝阳区东四环中路XXX房屋（以下简称涉案房屋），房屋租金为每月59000元，被告应按季度向原告支付租金，各期支付时间为2018年11月7日、2019年2月7日、2019年5月7日、2019年8月7日等。由于被告未按合同约定交纳租金，双方于2019年8月21日另行签订《房屋租赁合同解除协议》，将租赁合同解除。同时，解除协议约定被告应于2019年8月21日前向原告支付欠付的租金及违约金，并将房屋腾空后按原状返还费原告；被告需承担原告自行或委托第三人清理、腾空所产生的费用；按租金标准的2倍向原告支付未腾退期间的占用使用费；按期将公司注册地址迁出，否则从解除协议签订之日开始按原租金每月支付使用费至迁走为止等。协议签订后原告曾多次与被告联系，但被告一直未履行《房屋租赁合同解除协议》中约定的义务。被告没有按期腾空、交还房屋，也未如期将其注册的北京X**电器销售有限公司的注册地址从租赁房屋迁出。被告欠付原告租金、违约金等各项费用、未按期交还房屋并占用租赁房屋注册地址的行为，给原告造成了巨额损失。综上，原告为维护自身的合法权益，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，向法院提起诉讼，望依法判如所请。被告未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：2008年，位于北京市朝阳区东四环中路XXX房屋（即涉案房屋）登记于原告名下。2018年11月3日，原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告，租赁期限为2018年11月10日至2020年11月9日，租金每月59000元，按季支付租金；押金59000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣被告承担的费用、租金以及被告应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给被告；双方协议一致，可以解除本合同；涉案房屋为70年产权公寓，整栋楼均为办公楼，可以注册；合同到期后解除后60日内，被告迁出注册地等。后被告向原告支付了押金及第一期租金共计236000元。2019年2月26日，被告向原告支付了第二期租金177000元。2019年5月6日，被告向原告支付第三期租金中的59000元。2019年7月29日，被告向原告支付第三期租金中的30000元。2019年8月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同解除协议》，载明因被告未按照合同约定的2019年5月7日、2019年8月7日向原告支付各自租金，双方协议一致如下：1、双方确认截至2019年8月21日，被告应向原告支付租金354000元，已付租金89000元，欠付租金265000元，鉴于被告长期拖欠租金，根据合同约定，双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年8月21日解除；2、被告应于2019年8月21日前向原告支付（2019年5月7日至2019年8月21日）欠付的租金117000元，及违约金117000元，原告无需向被告退还押金59000元；3、被告承诺于2019年8月21日前涉案房屋腾空并按原状返还原告，否则原告有权自行或委托第三方清理、腾空，因此产生的全部费用均由被告承担等；4、如被告不按协议约定的时间将上述租赁物腾空并按原状返还原告，应当按照合同约定的租金标准的2倍向原告支付2019年8月21日起至实际腾退日止的占有使用费；5、按原租赁合同约定合同解除后60日内，被告迁走注册地，如果被告不按合同约定迁走，从本协议签订之日开始被告按照原租赁每月向原告支付使用费直至被告迁走为止等。庭审中，原告表示被告于8月底、9月初将家具、文具搬走，未将房屋恢复原状；原告表示其通过微信催促被告将房屋恢复原状，但是被告一直未将恢复，故原告于2019年12月27日委托案外人付克胜房屋清退完毕，将房屋重新刷漆及做了简单装修。就房屋清理整修费用，原告向本院提交了房屋清理整修前后的照片、付克胜身份证复印件、微信聊天记录及付克胜于2019年12月27日出具的收条（今收到原告交来涉案房屋清理整修费22000元）。经查询工商登记信息，被告作为法定代表人的北京X**电器销售有限公司的注册地址仍为涉案房屋。经询，原告表示其于2020年6月将涉案房屋另行出租，但是因被告作为法定代表人的北京X**电器销售有限公司的注册地址未迁出涉案房屋，涉案房屋无法另行注册公司，且加上疫情等因素，租金价格降低了很多，为每月35000元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同解除协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同全面履行各自的义务。当事人对其自己提出的诉讼请求的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。现原告举证证明被告欠付租金117000元及违约金117000元，被告需承担将房屋恢复原状的费用22000元，原告的上述主张符合协议约定，在被告经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院视为被告放弃答辩、举证、质证权利的情况下，本院对于原告的上述请求予以支持。原告主张的利息没有合同及法律依据，本院不予支持。针对原告房屋占有使用费的主张，本院认为当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。现被告未按照解除协议约定的时间将房屋恢复原状，原告有权自行恢复或者委托第三方恢复房屋而未及时采取措施，扩大的损失部分由原告自行承担。在被告承担相当于两个月租金的违约金的情况、不退还相当于一个月租金的押金，且判令被告承担了恢复原状发生的费用的情况下，本院对于房屋占有使用费的主张不再予以支持。针对原告要求被告迁出注册地址的主张，不属于法院管辖，本院不予处理。针对原告要求被告支付逾期迁出注册地址的房屋占有使用费的主张，本院认为解除协议中对于被告逾期迁出注册地址时按照原月租金的标准支付占有使用费系对被告违约责任的约定。现被告迟延迁出注册地址，违反了合同约定，应当承担相应的违约责任，但违约责任的赔偿标准约定过高，本院结合合同的实际履行情况、被告的过错程度、原告的实际损失以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴永奎于本判决生效之日起七日内支付原告陈幼林租金十一万七千元、违约金十一万七千元；二、被告吴永奎于本判决生效之日起七日内支付原告陈幼林清理整修费二万二千元；三、被告吴永奎于本判决生效之日起七日内支付原告陈幼林逾期迁出注册地址的使用费（自二〇一九年八月二十一日起至实际迁出之日止，按每日一百元的标准支付）；四、驳回原告陈幼林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费12906元，由被告吴永奎负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。案件公告费560元，由被告吴永奎负担（原告陈幼林已预交，被告吴永奎于本判决生效之日起七日内支付原告陈幼林）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  石海朝二〇二〇年十一月二十七日书记员  王丽娜