松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0702民初1835号 原告：郝春艳，女，1975年12月26日生，汉族，无职业，住松原市前郭县。 委托诉讼代理人：周宇辉，吉林良伟律师事务所律师。 被告：高立峰，男，1977年3月13日生，汉族，松原路灯亮化管理中心工作人员，住松原市宁江区。 被告：高小斌，男，1971年7月23日生，汉族，住松原市。 被告：王文，男，1963年11月14日生，汉族，松原市植物油厂退休工人，住松原市。 本案被告共计106人，其余103人名单附后。 诉讼代表人：王景辉，男，1969年2月16日生，汉族，吉林油田钻井公司职工，住松原市。 诉讼代表人：高小斌，男，1971年7月23日生，汉族，住松原市。 诉讼代表人：盖凤娥，女，1962年9月5日生，汉族，住松原市。 共同委托诉讼代理人：张丽平（被告高立峰妻子），女，1980年6月20日生，汉族，松原市供热公司工作人员，住松原市宁江区。 第三人：松原市某房地产开发集团有限公司，住所地松原市。 法定代表人：李树武，董事长。 委托诉讼代理人：张长江，该公司法律顾问。 原告郝春艳与被告高立峰、高小斌、王文等106人及第三人松原市某房地产开发集团有限公司（以下简称某公司）执行异议之诉一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郝春艳及其委托诉讼代理人周宇辉，106名被告诉讼代表人王景辉、高小斌、盖凤娥及共同委托诉讼代理人张丽平，第三人某公司委托诉讼代理人张长江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郝春艳向本院提出诉讼请求：1.依法确认坐落于松原市宁江区某小区171幢某公馆B座2223号房屋归原告所有，判决第三人为原告办理产权手续；2.依法停止对上述房屋的执行，要求立即解除对上述房屋的查封；3.诉讼费由原告先行垫付，待判决生效后法院退还给原告。事实和理由：原告通过松原市某投资有限公司（以下简称某公司）借给第三人某公司28万元，某公司以商品房屋抵押保证还款。逾期后某公司未偿还借款。2018年12月4日第三人某公司与原告签订商品房买卖合同一份，出具交款凭证一枚。第三人将其开发的坐落于松原市宁江区某小区171幢某公馆B座2223号51.42平方米房屋抵债给原告。2018年12月5日，原告向松原市某物业管理有限公司（以下简称某物业公司）交纳了取暖费1117.6元，物业费1378元，电费200元，楼道灯费100元，电梯卡扣20元等入住费合计2815.6元后接收房屋钥匙装修后一直占有使用至今。在2019年原告占有使用中继续发生物业费863.86元，取暖费293.09元。2019年11月20日，因第三人某公司与本案被告买卖合同纠纷，申请宁江区人民法院查封了包括原告房屋在内的54套房屋。原告向宁江区法院提出执行异议，2020年5月11日，法院作出（2020）吉0702执异40号民事裁定书，认为原告与某公司所签订商品房买卖合同是否合法有效，需通过实体审理予以认定。该裁定驳回了原告异议申请实属错误。综上所述，被告申请查封时，原告已合法取得了该财产的所有权，原告对上述房屋享有的合法权利足以排除被告对该财产的执行。为此，原告为维护合法权益，诉至法院，请法院支持原告的诉讼请求。 被告辩称：郝春艳的债务是第三方债务，我方不予认可；郝春艳是在法院查封之后的2019年12月4日购买的案涉房屋，要求其提供不动产发票、房屋维修基金发票；某小区2018年1月末就能办理房照了，不属于无籍房；案件所有费用由某公司承担。 第三人某公司述称：某公司作为第三人,愿意协助法院查明案件事实,原告第一项请求判决第三人为原告办理产权手续，第三人有协助义务,但本案中不能判决,与本案执行异议之诉不是同一案由，不能合并审理，请求驳回原告要求第三人办理产权手续的诉讼请求。 经审理查明：被告高立峰、高小斌、王文等106人与第三人某公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月分别作出民事判决书。判决生效后，被告高立峰、高小斌、王文等106人分别申请强制执行，立案后，本院于2019年11月20日作出（2019）吉0702执2445号执行裁定书，查封某公司开发建设的某小区171幢某公馆B座中的房屋，分别为2516号、2517号、2524号、2528号、2422号、2426号、2427号、2428号、2320号、2321号、2226号、2327号、2223号、2224号、2115号、2118号、2121号、2122号、2125号、2126号、2129号、1916号、1922号、1923号、1828号、1829号、1717号、1718号、1719号、1615号、1617号、1627号、1628号、1630号、1515号、1517号、1519号、1527号、1528号、1530号。查封期限三年。本院又于2019年11月27日作出（2019）吉0702执2445号之一执行裁定书，查封某公司开发建设的某小区171幢某公馆B座中的房屋，分别为2628号、2629号、2630号、2631号、1316号、1317号、1318号、1321号、1323号、1324号、1327号、1328号、1329号、1330号。查封期限三年。本院于2019年11月28日对上述查封房屋进行公告，责令于60日内迁出房屋，逾期不自动履行，将依法强制执行。郝春艳以案外人的身份书面提出执行异议，请求停止执行某小区171幢某公馆B座2223号房屋。本院立案后,于2020年5月11日作出（2020）吉0702执异40号民事裁定，认为郝春艳主张其与某公司签订商品房买卖合同，购房款是通过理财公司，理财公司借款给某公司，某公司以房抵债的形式交付的。该事实是否成立及其真实性，以及其与某公司所签订的商品房买卖合同是否合法有效，需通过实体审理予以认定。郝春艳提供的现有证据，不足以证明其享有的不动产民事权利能够排除执行，故裁定驳回案外异议人郝春艳的异议请求。郝春艳不服该裁定，在法定期限内提起执行异议之诉。 又查明：2017年12月6日，张少良经吉林省农村信用社向某公司员工辛丽娜账户转账100万元。2018年3月5日、3月20日、6月4日、6月11日，郝春艳分别经中国建设银行向某公司的法定代表人张秀丽账户转账3万元、3万元、3万元、14万元，合计23万元。2018年3月5日，甲方（转让人）张少良、代理转让单位某公司与乙方（受让人）郝春艳签订债权转让协议，约定甲、乙双方同意，甲方将对某公司的债权3万元全部转让给乙方行使，乙方按照本协议直接向债务人某公司主张债权。同日，郝春艳授权某公司全权代理与某公司办理本人持有的3万元债权转让手续。2018年3月20日，甲方（转让人）张少良、代理转让单位某公司与乙方（受让人）郝春艳签订债权转让协议，约定甲、乙双方同意，甲方将对某公司的债权3万元全部转让给乙方行使，乙方按照本协议直接向债务人某公司主张债权。同日，郝春艳授权某公司全权代理与某公司办理本人持有的3万元债权转让手续。2018年6月4日，甲方（转让人）张少良、代理转让单位某公司与乙方（受让人）郝春艳签订债权转让协议，约定甲、乙双方同意，甲方将对某公司的债权3万元全部转让给乙方行使，乙方按照本协议直接向债务人某公司主张债权。同日，郝春艳授权某公司全权代理与某公司办理本人持有的3万元债权转让手续。2018年6月11日，甲方（转让人）张少良、代理转让单位某公司与乙方（受让人）郝春艳签订债权转让协议，约定甲、乙双方同意，甲方将对某公司的债权14万元全部转让给乙方行使，乙方按照本协议直接向债务人某公司主张债权。同日，郝春艳授权某公司全权代理与某公司办理本人持有的14万元债权转让手续。2018年11月15日，某公司（甲方）与某公司（乙方）签订楼房抵债协议书，约定经共同确认，截止2018年10月末，甲方累计欠乙方本金人民币745万元，所欠利息全部减免。甲方将某小区171幢某公馆B座21层、22层、23层、24层部分房源面积1862.5平方米，用于抵偿某公司债权。楼房以每平方米4000元均价计745万元，抵顶乙方的全部债务。2018年12月4日，郝春艳与某公司签订商品房买卖合同，约定郝春艳购买某公司开发建设的某小区171幢某公馆B座2223号房屋，建筑面积51.42平方米，单价4000元，总价款205,680元，某公司出具收到房款205,680元的交款凭证。同日，某公司、某物业公司及郝春艳签订了房屋交接单。2018年12月5日，郝春艳向某物业公司交纳了卡扣费、楼道灯费、电费、物业费、取暖费等入住费合计2815.6元后领取了房屋钥匙，某物业公司为郝春艳出具收据五枚。郝春艳接收房屋后，对房屋进行了装修后入住，并于2019年10月18日交纳2019-2020年度的取暖费293.09元。 再查明：案涉房屋于2019年7月19日经松原市解决不动产登记历史遗留问题领导小组办公室列入无籍房。 郝春艳为证明异议成立，庭审时提供如下证据：1.商品房买卖合同；2.房屋交接单；3、物业费收据；4.取暖费收据；5.电费数据；6.楼道灯费收据；7.卡扣费收据；8.微信转账凭证；9.某公司出具的已结清物业费、电梯费、取暖费的证明；10.装修材料清单及室内照片；11.2019年交纳取暖费发票；12.交款凭证；13.楼房抵债协议；14.个人委托书、授权委托书、债权转让协议、吉林省农村信用社交易明细、建设银行个人账户交易明细；15.《关于“无籍房”申报和涉及的开发企业限期整改的通知》（2019年7月19日印发）；16.（2020）吉0702执异40号民事裁定书。经质证，被告意见是：对于第三方债务不予认可；某小区的房屋2018年1月末就能办房照了，不属于无籍房；郝春艳应出示不动产发票和维修基金发票；听证会时说房屋是2019年12月4日购买的，与证据相矛盾。某公司对以物抵债，交接手续和买卖合同及收据真实性无异议。被告及第三人未提供证据。上述证据,经庭审质证，认证，本院予以采信。 本院认为，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”吉林省高级人民法院《关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答》问题十九规定：“满足下列条件，以物抵债受让人主张排除执行的，人民法院可以支持：（一）以物抵债受让人提供的证据足以证明该以物抵债行为客观存在，且达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满；（二）在人民法院查封之前签订合法有效的以物抵债协议并合法占有该不动产；（三）以物抵债受让人提供的证据足以证明用以抵债的不动产价值与原债务数额合理对应，且经清算债务数额已确定；但存在高额利息的，视为其未支付全部价款；（四）非因受让人自身原因未能办理过户登记。”本案中，以物抵债受让人郝春艳提供的证据可以证明，某公司以案涉房屋抵顶所欠郝春艳债务的以物抵债行为客观存在，且达成以物抵债协议时原债务履行期限已经届满；郝春艳在本院查封案涉房屋之前的2018年12月4日已与某公司签订合法有效的商品房买卖合同并合法占有该房屋；抵债房屋的价值与原债务数额合理对应，且经清算债务数额已确定；未办理过户登记是因为案涉房屋属无籍房，无法办理过户登记，而非受让人郝春艳自身的原因。综上，郝春艳就执行标的即某公司开发建设的某小区171幢某公馆B座2223号房屋，享有足以排除强制执行的民事权益，故对于郝春艳提出的停止对该房屋的执行的诉讼请求，本院予以支持。对于郝春艳提出的确认某小区171幢某公馆B座2223号房屋归其所有的诉讼请求，系对案涉房屋物权的确认。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，郝春艳可待案涉房屋查封措施解除后，依照办理不动产权登记程序，取得案涉房屋的物权，故在本案中不宜确定案涉房屋的物权，对郝春艳的此项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定，判决如下： 一、不得执行第三人松原市某房地产开发集团有限公司开发建设的某小区171幢某公馆B座2223号房屋； 二、驳回原告郝春艳的其他诉讼请求。 案件受理费4300元，由第三人松原市某房地产开发集团有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 附：其余103名被告名单 审判长  张殿臣 审判员  程景辉 审判员  祝相秋 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  马轶名 书记员  董丽媛 书记员  刘琦琦