北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初21358号原告：沈小梅，女，1968年9月1日出生，汉族，自由职业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张炜，北京市天沐律师事务所律师。被告：恒天创投投资管理有限公司，住所地天津市自贸试验区（东疆保税港区）重庆道以南，呼伦贝尔路以西铭海中心5号楼-4、10-707（天津东疆商服商务秘书服务有限公司滨海新区分公司托管第942号），实际经营地北京市朝阳区亮马桥光明饭店11层1102室。法定代表人：贺玉峰，董事长。委托诉讼代理人：戈翠玲，北京汉腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓迎欣，北京汉腾律师事务所律师。被告：恒天创投（天津）资产管理有限公司。法定代表人：贺玉峰，经理。原告沈小梅（以下简称姓名）与被告恒天创投投资管理有限公司、恒天创投（天津）资产管理有限公司（以下同时表述时简称为二被告，分别表述时简称为恒天创投公司、恒天创投天津公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张炜，恒天创投公司委托诉讼代理人卓迎欣到庭参加了诉讼。恒天创投天津公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令二被告向原告支付欠付的2019年7月28日至2020年7月27日的房屋租金168000元及违约金14000元。2．判令二被告赔偿因保管使用不当给原告房屋造成价值贬损的损失504000元。事实与理由：2017年7月26日，原告与恒天创投公司通过北京链家房地产经纪有限公司居间服务签订了《北京市房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市朝阳区东四环北路XX号XX楼XX层XX号房屋（以下简称XX号房屋）出租给恒天创投公司用于员工居住使用。年租金为15万元，合同签订当日双方进行了房屋租赁交接，恒天创投公司依约提交居住的3名员工身份证复印件并进行了相关备案登记。2018年7月24日，恒天创投天津公司与原告签订《租赁合同补充协议》，约定续租房屋一年。2019年7月18日，恒天创投天津公司于租期届满前再次与原告签订《租赁合同补充协议》续租一年，租赁期限至2020年7月27日，约定年租金为168000元。两份《租赁合同补充协议》均约定原《北京市房屋合同》其他条款不变，仍按照原约定条款和方式执行。2019年7月22日，在双方第三次租赁合同签订4日后，发生了二被告员工亲属（非合同约定居住人员）从租赁房屋跳楼身亡的严重事件，致使XX号房屋价值贬损，出售、出租都收到严重影响。XX号房屋从收房至今已经十余年，一直作为出租使用，房屋地理位置优越，紧邻使馆区和北京中央商务区，交通方便，楼下直通地铁，出租非常抢手，在十余年间一直连续出租，更换租客间隔从未超过一个月，目前情况下没有客户愿意承租，给原告造成极大损失，目前同类房屋实际租金每年18万元，由于该事件的发生，房屋在3至4年内都难以出租，因此给原告造成的损失是长久且严重的。如果有买受人愿意购买XX号房屋，合同中也要做同样的注明，房屋价值同比会显著降低80万元至100万元。因此无论房屋出租还是出售都会给原告造成显著的损失。根据《北京市房屋租赁合同》第七条第（二）项第2点的约定，因承租人保管不当或不合理使用致使房屋及其附属品发生损坏或故障的，承租人应承担赔偿责任。因此二被告应依据合同约定承担因其承租期间管理不当发生非正常死亡事件，对原告房屋造成不良影响致使房屋价值贬损，至少五年内无法正常出租所造成损失的赔偿责任，以每年房屋租金168000元为标准，计取3年共计504000元。双方签订的租赁合同期限为2019年7月28日至2020年7月27日，二被告至今未向原告支付房屋租金，且依据合同约定二被告应承担逾期支付房屋租金的违约金14000元。原告为了维护自己的合法权益，故将二被告诉至法院，请依法判如所请。恒天创投公司辩称：1．我公司认为原告与我公司之间的租赁合同及补充协议已于2019年7月27日双方协商一致解除，不存在继续履行的可能性。合同已经解除了，我公司不需要支付房屋的租金及违约金。2．原告要求我公司赔偿房屋价值贬损的损失请求没有法律依据。恒天创投天津公司经本院依法传唤无正当理由未到庭，但向本院提交了书面的答辩意见，主要内容为：第一，我公司不应该承担任何责任，因为我公司在房屋租赁合同盖章及签字，完全是基于恒天创投公司对我公司的授权，且我公司并没有超出授权范围内，所以一切责任都应该由恒天创投公司承担。第二，《房屋租赁合同》合同编号为：100001053460及两份房屋租赁合同补充协议已经根据合同第十条第一款双方协商一致可以解除本合同这一条款于2019年7月27日解除，虽然补充协议上约定了房屋的租期为2019年7月28日至2020年7月27日，但双方达成了解除租赁合同的合意并且我公司还按照原告的要求雇佣保洁人员彻底打扫清理了房屋，经过了原告口头的同意后，我公司腾退了涉案房屋，双方完成了XX号房屋的交割手续。第三，因为双方的《房屋租赁合同》已经解除，剩余租赁合同期限未实际履行，所以我公司不应该承担相应的租金。第四，非自然原因死亡事件对XX号房屋使用价值并无影响，原告在诉状中称的赔偿责任等说法没有任何法律依据。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告就其主张向本院提交以下证据：1．原告与恒天创投公司于2017年7月26日签订的《房屋租赁合同》；2．原告与恒天创投天津公司于2018年7月24日签订的《租赁合同补充协议》；3．原告与恒天创投天津公司于2019年7月18日签订的《租赁合同补充协议》以及恒天创投公司的营业执照副本复印件与居住人员吴利霞、赵丽、陈璐三人的身份证复印件；4．报警时间为2019年7月22日的将台派出所“110”接警单；5．原告与北京链家房地产经纪有限公司以及原告与北京麦田房产经纪有限公司工作人员的微信聊天记录；6．北京市天沐律师事务所受原告委托向二被告发送的落款日期为2019年8月20日的律师函；7．行政处罚交款通知书；8．网络截图。恒天创投公司对原告提交证据的质证意见如下：对证据1的真实性及证明目的均认可；对证据2的真实性及证明目的也予以认可，但恒天创投天津公司是代恒天创投公司签订的租赁合同；对证据3的真实性认可，但对其证明目的不认可，并称在2017年租赁合同的入住名单里就有员工杨某某，赵某、陈某，赵某是在2018年7月以后搬离XX号房屋的，此后入住的是员工吴某某，杨某某，陈某；对证据4的真实性认可，但对其证明目的不认可；对证据5的真实性及证明目的均不认可；对证据6的真实性认可，恒天创投公司确实收到了该律师函，但对律师函的内容不予认可；对证据7的真实性认可，但对其证明目的不认可；对证据8的真实性和证明目的均不予认可。恒天创投公司就其主张向本院提交以下证据：1．吴某某与恒天创投天津公司签订的劳动合同书和税收完税证明及查询截图；2．杨某某给原告的转账截图和短信截图及微信支付转账电子凭证；3．北京市公安局朝阳公安分局关于杨某某死亡的调查结论复印件；4．恒天创投公司的文件《关于调整外派人员福利发放形式的通知》；5．恒天创投公司的工作人员与陈某的微信聊天记录；6．视频（共计4段：其中两段视频拍摄于2019年7月27日XX号房屋已经按照原告要求交涉完毕之后拍摄的视频；第三段视频是2019年7月27日拍摄的内容为XX号房屋内的房间布局不合理，房屋存在风险；第四段视频是2019年7月26日原告在恒天创投公司拍摄的原告要求交接房屋的情况）；7．陈某于2019年7月27日向原告支付费用的凭证截图。原告对上述证据的质证意见如下：对证据1的真实性、关联性均不认可，并称劳动合同不管真假均不能支持恒天创投公司的主张；对证据2的真实性无异议，并称无法核实真实性，且与本案没有关联，对其证明目的也不认可，因为原告是出租了恒天创投天津公司的，至于是谁居住这个房屋，原告不知道；对证据3的真实性认可，但对其证明目的不认可，死者杨某是杨某某的父亲，而杨某某并不在原告与二被告签订的租赁合同约定的登记人员范围内，杨某某在XX号房屋中坠楼死亡，二被告存在过错；对证据4和证据5的真实性无法核实，且与本案无关，通知的印章是何时加盖的也不能确定；对证据6中前三段的视频真实性无法确认，对第四段视频的真实性认可，首先拍摄的时间地点和对话的人员都不能明确说明是在哪儿，因为这个视频是截取的，无法确定前因后果，该证据不能支持恒天创投公司的主张，原告每年都要和二被告进行水电燃气费用的结算，也是以往的惯例；对证据7的真实性认可，该费用就是每年度租赁期限内费用的结算，在2019年7月的时候双方是在履行合同过程中。恒天创投天津公司经本院依法传唤无正当理由未到庭，但向本院寄送了委托人为恒天创投公司、受托人为恒天创投天津公司，落款日期为2017年12月1日的授权委托书1份。原告称对该证据的真实性无法核实，且对证明目的不予认可，并称原告从未见过该授权委托书，恒天创投天津公司就是合同的主体，其以自己名义与原告签订的合同，应当承担法律责任。恒天创投公司对该授权委托书的真实性予以认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将依法作出认定。本院根据现有证据依法确认如下事实：2017年7月26日，原告与王某某作为出租人（甲方）与恒天创投公司作为承租人（乙方）在北京链家房地产经纪有限公司作为居间人（丙方）的居间下签订了《北京市房屋租赁合同》，合同约定房屋坐落于北京市朝阳区东四环北路XX号xx楼xx层X-XX，建筑面积117．82平方米；租赁用途为居住，居住人数为3人；甲方应自与乙方订立本合同之日起7日内，到房屋所在地的社区来京人员和出租房屋服务站办理房屋出租登记手续。对多人居住的出租房屋，乙方应将居住人员情况告知甲方，甲方应当建立居住人员登记簿，并按规定报送服务站；……在本合同有效期内，居住人员发生变更的，乙方应当自变更之日起2日内告知服务站，办理变更登记手续，居住人员中有外地来京人员的，甲方应提供相应证明，督促和协助乙方到当地公安派出所办理暂住证；房屋租赁期自2017年7月28日至2018年7月27日，乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同；租金每月12500元，租金按照季支付；……因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。此外，《北京市房屋租赁合同》第十条第四款约定，不按照约定支付租金达10日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。第十一条第一款与特定，乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋回复原状并赔偿相应损失。王某某未在该《北京市房屋租赁合同》上签字。同日，原告将XX号房屋交付给恒天创投公司。2018年7月24日，原告与王某某作为出租人（甲方）同恒天创投天津公司作为承租人（乙方）签订了《租赁合同补充协议》，约定：甲乙双方于2017年7月26日所签房屋租赁合同，合同编号为：100001053460，房屋地址：朝阳区东四环北路XX号XX号楼X层XXX，该合同于2018年7月27日到期，经双方充分协商一致，现就该合同做如下变更与补充：一、乙方继续租赁该房屋1年，续约租期为2018年7月28日到2019年7月27日。二、续约租金为每叁个月为40000元整，付款方式为季付，上年度房屋押金12500元自动顺延至本年度，作为本年度押金使用。三、原房屋租赁合同中其他条款不变，仍按原约定条款及方式执行。王伊菲未在该补充协议上签字。2019年7月18日，原告与王伊菲作为出租人（甲方）同恒天创投天津公司作为承租人（乙方）签订了《租赁合同补充协议》，约定：甲乙双方于2017年7月26日所签房屋租赁合同，合同编号为：100001053460，房屋地址：朝阳区东四环北路XX号XX号楼XX层XX，该合同于2019年7月27日到期，经双方充分协商一致，现就该合同做如下变更与补充：一、乙方继续租赁该房屋1年，续约租期为2019年7月28日到2020年7月27日。二、续约租金为每叁个月为42000元整，付款方式为季付，上年度房屋押金12500元自动顺延至本年度，作为本年度押金使用。三、原房屋租赁合同中其他条款不变，仍按原约定条款及方式执行。王伊菲未在该补充协议上签字。原告及恒天创投公司均确认二被告未向原告支付过2019年7月28日起的租金。2019年7月22日上午11时，恒天创投公司员工杨某某的父亲杨某某从XX号房屋坠楼身亡。2019年7月26日北京市公安局朝阳分局出具了《关于杨进辉死亡的调查结论》，调查结论为：1．该人系高坠致颅脑损伤合并创伤性休克死亡。2．该人死亡不属于刑事案件。公安机关并未认定杨进辉高坠死亡系其本人跳楼自杀的性质。庭审期间，就XX号房屋何时办理交接手续一节，恒天创投公司称2019年7月27日就将XX号房屋交还给原告，当时有交接视频，钥匙也已经交还给原告，但是双方没有办理书面的房屋交接手续。原告对恒天创投公司的主张不予认可，并称二被告没有将XX号房屋交还给原告，也没有将钥匙交还给原告，原告一直在找二被告，但是并没有人回复原告，在2020年6月20日我持备用钥匙将XX号房屋的门打开，收回的房屋。因为二被告始终不给原告解决房屋租金及赔偿的事情。原告主张其于2020年6月20日收回房屋。庭审中，王某某向本院提交了书面声明一份，表示其不要求参加本案的诉讼，并同意由原告独立处理。另，经询，恒天创投公司当庭表示其公司同意就恒天创投天津公司所应负的法律责任承担责任。关于租金支付金额及支付时间一节，原告及恒天创投公司均确认：租金为每月14000元，每年是168000元，每季度一付，提前一个星期支付，例如：9月底需要支付10月份至12月份的租金。关于租赁合同是否提前解除一节，原告称双方并未协商一致提前解除合同。恒天创投公司主张原告已经与二被告协商提前解除租赁合同。另，原告及恒天创投公司当庭表示就合同解除的时间同意法院依法予以认定。原告就其主张的违约金依据和计算标准表述为依据租赁合同的第10条第4款的第1项和第11条第1款之约定。经释明及询问，恒天创投公司表示其公司不同意向原告支付违约金，即便法院判决需要支付违约金也认为违约金约定的过高，要求法院予以减少。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案恒天创投天津公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了当庭质证和辩论的权利。本院可依据查明的事实，依法缺席判决。此外，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告虽然于2017年7月26日签订了《北京市房屋租赁合同》，但此后恒天创投天津公司以自己的名义分别在2018年7月24日和2019年7月18日与原告签订了《租赁合同补充协议》，并安排恒天创投天津公司的员工在XX号房屋中居住，故本院依法认定《租赁合同补充协议》系原告与恒天创投天津公司所签订之协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，依法成立并生效，并对原告及恒天创投天津公司具有约束力，双方均应全面履行。此外，恒天创投公司并未举证证明在恒天创投天津公司与原告签订《租赁合同补充协议》时向原告提交了授权委托书且原告对此知情并同意，故本院对恒天创投公司所述其委托恒天创投天津公司签订协议的主张不予采纳。关于原告与恒天创投天津公司于2019年7月18日签订的《租赁合同补充协议》是否解除的问题。恒天创投公司虽主张原告已经与二被告于2019年7月27日协商提前解除《租赁合同补充协议》，并提交了视频以及微信记录等证据，但上述证据均不足以证明恒天创投天津公司已经与原告就《租赁合同补充协议》解除达成了一致意见，且被告未提供双方就解除协议达成一致意见的协议以及将XX号房屋钥匙交还给原告的证据，故本院对恒天创投公司的主张不予采信。但庭审中，原告主张其于2020年6月20日持备用钥匙将XX号房屋的门打开，并收回房屋。因原告对该主张未提供充分的证据，故本院对原告该主张亦不予采纳。根据案件的实际情况，因双方的《租赁合同补充协议》于2020年7月27日到期，且双方未续签协议，故应当以认定原告与何处他提交所签订的《租赁合同补充协议》于2020年7月27日到期终止。因原告及恒天创投公司均确认二被告未向原告支付过自2019年7月28日起的租金，故原告要求恒天创投天津公司支付2019年7月28日至2020年6月20日期间租金的诉讼请求于法有据，本院予以支持，关于原告要求恒天创投天津公司支付2020年6月21日至2020年7月27日期间租金的诉讼请求，因原告自述从2020年6月20日即将XX号房屋收回，并对外进行出租，故本院对原告该部分诉讼请求不予支持。关于原告要求恒天创投天津公司支付违约金的诉讼请求，因恒天创投天津公司确实未能按时向原告支付租金，故恒天创投天津公司应当向原告承担违约责任，据此本院对原告的该项诉讼请求亦予以支持，但庭审中，恒天创投公司表示原告所主张的违约金过高并要求降低，本院认为根据案件查明的事实和在案证据，违约金的数额确实存在较高的情况，因此本院对违约金的数额予以适当调整，具体数额本院予以酌定。关于原告要求二被告赔偿因保管使用不当给原告房屋造成价值贬损的损失的诉讼请求，因缺乏事实与法律依据，故本院对此不予支持。此外，恒天创投公司当庭表示其公司同意就恒天创投天津公司所应负的法律责任承担责任。故恒天创投公司应当对上述恒天创投天津公司所承担的义务承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告恒天创投（天津）资产管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告沈小梅二○一九年七月二十八日至二○二○年六月十九日期间的租金150586．3元；二、被告恒天创投（天津）资产管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告沈小梅违约金10000元；三、被告恒天创投投资管理有限公司对被告恒天创投（天津）资产管理有限公司的上述付款义务承担连带责任；四、驳回原告沈小梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10660元，由原告沈小梅负担7148元（已交纳）；由被告恒天创投（天津）资产管理有限公司、恒天创投投资管理有限公司负担3512元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 史 震审判员 白星晖审判员 谷培培二〇二〇年十一月十二日书记员 姚梦娜