湖南省慈利县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0821民初1579号 原告：赵新利，男，1975年12月10日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。 委托诉讼代理人：唐西富，湖南省张家界市慈利县通津铺法律服务所法律工作者。 被告：张家界宝居置业有限公司，住所地湖南省张慈利县零阳镇白公城社区官桥路与白公城路交汇处。 法定代表人：陈明流，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：戴秋桂，湖南金旅律师事务所律师。 第三人：周红霞，女，1980年1月28日出生，土家族，住广东省珠海市香洲区。 委托诉讼代理人：朱胜辉，湖南澧滨律师事务所律师。 原告赵新利与被告张家界宝居置业有限公司（以下简称“宝居置业公司”）、第三人周红霞民间借贷纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵新利及其委托诉讼代理人唐西富、被告宝居置业公司委托诉讼代理人戴秋桂到庭参加了诉讼。第三人周红霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，但向本院邮寄提交了书面答辩状。本案现已审理终结。 原告赵新利向本院提出如下诉讼请求：判令被告偿还原告借款100万元并支付占用期间的利息（按照银行同期贷款利率计算）。事实及理由：2018年7月10日，被告宝居置业公司因资金周转向原告借款壹佰万元，双方立有借款协议。2019年9月30日，双方又进行了结算确认。事后，被告宝居置业公司未按照协议和结算确认履行自己的义务。现为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼请求法院依法判决。 被告宝居置业公司辩称：原告赵新利未实际出借资金给被告宝居置业公司，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人周红霞向本院提交了书面答辩状，述称：第三人周红霞因筹建慈利宝居世纪名城项目于2011年至2013年期间先后向原告借款合计40万元，约定月利率3%。2014年张家界宝居投资有限公司登记设立，后更名为张家界宝居置业有限公司（即本案被告）。以上借款均用于支付项目工程款，为支持后期项目建设，又于2014年4月向原告追加借款19.5万元，约定月利率3%。因项目处于封顶关键期未能向原告按期支付利息，其后原告与第三人周红霞进行多次洽谈进行了口头结算，第三人周红霞以控股经营的被告宝居置业公司开发建设的“世纪新城”项目中的商铺（1幢1单元1层11012号）抵偿原告借款本息中的1164148元，双方为此签订了《慈利县商品房预售合同》（合同编号为20179038110129），第三人经手下欠原告的其他款项待办理该房产产权登记后原告予以豁免。被告宝居置业公司还据此开具了房屋销售发票，现存于被告财务处。原告将此借款债权转化为购房款，双方关于该商品房订立的买卖合同是真实意思表示，并不违反法律禁止性规定，应属合法有效。原告赵新利现提起诉讼要求偿还债务，属于撤销原有的债务结算，理应通过其他诉讼程序进行。本案原告的诉请已经结算完毕，没有事实依据，不应支持，请求依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 原告赵新利提交的第一组证据：借款协议1份，拟证明：1、被告宝居置业公司因资金周转于2018年7月10日向原告赵新利借款100万元的事实；2、借款期限为12个月，自2018年7月10日起至2019年7月10日止；3、被告宝居置业公司以慈利县世纪新城未售商铺（110129号铺面）担保该笔借款；4、双方对该笔借款约定了利息。被告宝居置业公司对该组证据的真实性有异议，同时认为不符合合同的形式要求，乙方的落款系第三人周红霞的个人签名，而被告宝居置业公司的合同专用章是落在丙方的签章处，从实体内容上可知实际借款人是第三人周红霞。本院认为，该借款协议签订于被告宝居置业公司存续期间，第三人周红霞作为被告法定代表人，其对外的职务行为所产生的法律效果应当由法人承担。虽然被告宝居置业公司的公章加盖在丙方的位置，其形式存在瑕疵，但不影响第三人周红霞作为被告的法定代表人对外所作出职务行为的效力。对该组证据，本院予以采信。 原告赵新利提交的第二组证据：结算确认书1份，拟证明：1、原告与被告宝居置业公司于2019年9月30日对该笔借款进行了确认，被告对借款本金为100万元予以认可，利息日期结算至2019年12月30日；2、原告自愿将本金100万元转为案涉商铺的购置款；3、双方还约定由被告方完善交房和办理产权登记等相关手续。被告宝居置业公司对该组证据的真实性有异议，认为该份合同系虚假合同，如果是真实的合同一定会经过被告财务的登记以及住建局监管的买卖系统办理网签。原告赵新利并未办理网签手续。本院认为，该证据形式、来源均具有合法性，且与本案争议事实具有关联性。被告质证意见实质上是对证据指向的事实内容进行评价。本院确认该证据符合“三性”要求，本院予以采信。 原告赵新利提交的第三组证据：借款本金及利息计算明细表1份，拟证明：被告欠款的由来。被告宝居置业公司对该组证据的关联性有异议，认为是第三人周红霞个人签署的，与公司没有关系。本院认为，该证据关联本案争议事实，能说明债务金额的计算方式，符合证据“三性”，本院予以采信。 原告赵新利提交的第四组证据：慈利宝居世纪新城认筹书1份，拟证明：1、该笔100万元的借款用于慈利县宝居世纪新城开发建设；2、双方在此借款上约定了利息，以红利的方式展现。被告宝居置业公司对该组证据的关联性有异议，认为加盖的公章系张家界宝居投资有限公司，不是宝居置业公司，属于两个不同的公司。本院认为，被告宝居置业公司系张家界宝居投资有限公司变更登记后的名称，该事实有相关工商信息佐证，应属于同一公司，对被告宝居置业公司的抗辩意见本院不予认可。对该组证据，本院依法予以采信。 原告赵新利提交的第五组证据：工商登记信息查询表3份，拟证明：1、2020年4月3日前周红霞、陈明流等三人属于张家界宝居置业有限公司的股东；2、张家界宝居置业有限公司的前身就是张家界投资有限公司。被告宝居置业公司质证称：张家界宝居置业有限公司是在2020年4月3日以后才变更登记到陈明流和陈荣欢名下的，张家界宝居置业有限公司注册登记的时间是2014年10月28日，张家界宝居投资有限公司这一名称是否登记过及公司主体我方均不清楚。本院认为，该工商信息查询表可以证明被告宝居置业公司的曾用名为张家界宝居投资有限公司，2020年4月3日后股东由周红霞、夏慈徽变更为陈明流、陈荣欢二人。对该组证据，本院依法予以采信。 原告赵新利提交的第六组证据：收据1张，拟证明：张家界宝居投资有限公司向原告收款100万的收据并盖有财务专用章。被告宝居置业公司质证称：张家界宝居投资有限公司的财务专用章不是张家界宝居置业有限公司的财务章，且函头是广东省珠海市物业代理有限公司，所以对该收据的真实性、关联性提出质疑。本院认为出具该份收据的时间为2014年10月20日，该收据可证明周红霞代表张家界宝居投资有限公司对所借原告款项予以确认，并转化为投资款。与原告前述举证《VIP专属尊席认筹书》互相印证。不论公司的筹资行为是否合法，该证据与本案争议事实有关联，故本院对该证据予以采信。 原告赵新利提交的第七组证据：银行流水28页、转账小票8张、转账记录汇总1份，拟证明：原告给被告借款转账59.5万元的事实。被告宝居置业公司对该组证据的关联性有异议，认为转账时间处于2011年7月5日—2014年4月28日，收款人为周红霞、钟飞（周红霞前夫）二人及珠海市宝居物业代理有限公司，并非被告宝居置业有限公司，与原告起诉的事实对不上。本院认为，该组证据与原告向第三人周红霞交付出借资金的事实存在关联，本院予以采信。 原告赵新利提交的第八组证据：合同审批单1份、《慈利县商品房预售合同》1份、购房发票2张（发票原件在被告公司里，财务说发票原件公司需要办理房产证使用），拟证明：1、原告借给被告的借款已进入被告公司的财务账中；2、借款100万元，通过商品房预售合同开具发票的方式，将房屋以100万元的价格预售给原告；3、该100万元借款与被告公司存在一定的关联性的事实。被告宝居置业公司质证称：1、该增值税专用发票的原件须经查询公司财务档案才知道是否真实存在，原告出示的复印件无法确认其真实性；2、合同审批单是周红霞签署的；3、2019年7月10日签订的《慈利县商品房预售合同》加盖的公章尾数是5472，系周红霞伪造的公章，正常使用的公章尾数是4966，这是周红霞为了应付个人债务在未通过住建部门监管的网签系统所签订的预售合同。所有的预售合同都需要经过住建局的预售系统办理网签才是真实有效的。另外，该预售合同对应的商铺号已经在2020年9月9日由案外人林锦潮办理了网签。因此对该预售合同的真实性不予确认。本院认为，《慈利县商品房预售合同》签订时，周红霞系被告公司法定代表人，有权代表公司签约；合同相对方无法辨识公章真伪，开发商不能以公章的内部管理问题对抗购房人的合理主张；网签是管理性规定，不是商品房买卖合同的生效要件。被告的质证意见不成立，本院对该组证据依法予以采信。 原告赵新利提交的第九组证据：周红霞于2020年7月2日出具的《证明》1份，拟证明：案涉商铺已经通过协议的方式卖给了原告赵新利，购房款为100万元，被告宝居置业公司为其开具了湖南省增值税专用发票，并在被告财务留有存档。被告宝居置业公司对该组证据的真实性有异议，认为《证明》上的“公司”不是指张家界宝居置业有限公司。本院认为，被告的质证意见不能排除该书面文件为第三人周红霞出具，本院将其视为第三人的陈述。 被告宝居置业公司提交的第一组证据：《慈利县人民政府关于世纪新城项目有关问题的专题会议纪要》1份，拟证明：会议决定成立世纪新城项目有关问题协调处理工作组，针对被告宝居置业公司民事纠纷、前法定代表人周红霞涉嫌违法行为等问题设立工作专班，被告委托诉讼代理人是实际执行人，对债务的审查负有实际职责。原告赵新利对该份会议纪要的真实性、合法性无异议，但与本案不存在关联性。本院认为，该文件是政府履行行政监管职责中形成的内部文件，与本案审理的民事案件中的法律事实无关联，对于案件事实无证明效力，故不作为证据采信。 被告宝居置业公司提交的第二组证据：工商查询信息1份，拟证明：张家界宝居置业有限公司最早成立的时间为2014年10月28日，与原告给周红霞借钱的日期滞后6个月。原告赵新利对该组证据的真实性、合法性无异议，恰好能证明被告宝居置业公司的前身是张家界宝居投资有限公司，对于借款时间与公司成立时间不符的问题，原告已经出示了相关证据证明。本院认为，该组证据能够证明被告宝居置业公司的曾用名为张家界宝居投资有限公司，属于同一公司；借款时间与公司成立时间具有时间差并不当然成为抗辩理由，被告前法定代表人周红霞在公司成立前以筹设世纪新城项目的名义向原告赵新利借款，公司成功设立的情形下，原告可以要求公司承担还款义务，对该抗辩理由本院不予采纳。对该组证据，本院依法予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下: 2011年—2013年期间，第三人周红霞以筹备慈利宝居世纪新城项目为由向原告赵新利借款人民币40万元，双方未签订书面借款协议，所借资金由原告赵新利汇入周红霞及其前夫钟飞的个人账户、广东省珠海市宝居物业代理有限公司（周红霞时任该公司法定代表人）。2014年4月，周红霞又向原告赵新利追加借款19.5万元，共计借款人民币59.5万元。2014年4月20日，原告赵新利向宝居集团（张家界）投资有限公司申请了《至尊荣誉客户（VIP）专属尊席认筹书》，自愿以100万元作为慈利宝居世纪新城项目投资款，并享受相应投资收益。2014年10月20日，周红霞以张家界宝居投资有限公司的名义向原告赵新利出具了该100万元投资款收据，加盖有张家界宝居投资有限公司的公章。2014年10月28日，张家界宝居投资有限公司依法成立，后更名为张家界宝居置业有限公司，第三人周红霞时任该公司法定代表人。2018年7月10日，被告宝居置业公司与原告赵新利达成《借款协议》，约定赵新利给宝居置业公司借款人民币100万元，借款期限为12个月，自2018年7月10日起至2019年7月10日止，并约定以世纪新城110129号未售商铺网签作抵押担保。但并未实际进行抵押登记，该抵押权也未有效设立。借款期限内，被告宝居置业公司未向原告履行还款义务。2019年7月10日，原告赵新利与被告宝居置业公司签订《慈利县商品房预售合同》，约定由原告赵新利作为买受人购买世纪新城项目中的第1幢1单元1层110129号房，房屋总金额为1164148元。当日，被告宝居置业公司为原告赵新利开具了2张合计金额为1164148元的不动产商铺增值税专用发票。《预售合同》成立生效后，原、被告未向慈利县房产管理局、慈利县国土资源局办理合同备案和申请预告登记。2019年9月30日，原、被告双方将此前签订的《借款协议》再次结算，补充签订了《结算确认书》，约定被告宝居置业公司认可先前借款100万元，结息截止日期至2019年12月30日；赵新利自愿将借款本金100万元转为购铺款；被告宝居置业公司应在该结算确认签订日之前按约履行办理《慈利县商品房预售合同》未完善手续、交房、办理产权登记等合同义务。2020年4月3日，被告股东由夏慈徽、周红霞变更为陈明流、陈荣欢。至起诉之日止，被告宝居置业公司仍未按照《预售合同》及《结算确认书》中的约定履行协助办理预售合同备案、产权登记等义务。 本院认为，第三人周红霞在公司设立前为筹设公司项目、以公司名义向原告赵新利借款，公司设立后，债权人有权向公司主张债权。在周红霞任职于张家界宝居投资有限公司期间内，原、被告双方已经就借款本金及利息转化为投资款100万元达成了合意，原告与第三人周红霞代表的被告宝居投资公司达成了《至尊荣誉客户（VIP）专属尊席认筹书》，相关投资权益包括认购一套住宅或者商铺。而所谓“楼花认购”符合当时房地产行业的通行做法。2018年7月20日，原、被告双方签订《借款协议》，明确约定了借款本金为100万元、借款期限截至2019年7月30日。因未办理不动产抵押登记，双方约定的担保物并不产生法律效力，抵押权未有效设立。也未签订相关商品房买卖合同担保该借款。借款期限届满后，被告宝居置业公司仍未履行还款义务。至此，原、被告双方于2019年7月10日达成合意签订了《商品房预售合同》，由被告宝居置业公司将慈利世纪新城项目110129号商铺出售给原告赵新利。双方于2019年9月30日补充签订的《结算确认书》进一步确定了原告赵新利自愿将100万元借款转化为购房款系双方真实意思表示，且符合双方于2014年4月20日签订的《认筹书》中给予原告赵新利作为VIP客户的投资权益。该《慈利县商品房预售合同》系原、被告双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，自签订之日起成立并生效，双方应该按照约定全面履行合同义务。而关于被告宝居置业公司未协助原告赵新利办理网签、产权登记等手续并不影响商品房买卖合同的效力，只是暂时不能产生物权变动的效力。至此，原、被告双方借贷关系已经转化为商品房买卖合同关系。借贷合同已经因权利义务内容的转化而终止。原告赵新利坚持依照原法律关系请求被告宝居置业公司偿还借款本息，故对该诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 驳回原告赵新利的全部诉讼请求。 案件受理费13800元，减半收取6900元，由原告赵新利负担。 如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审判员 朱 正 二〇二〇年十一月十三日 书记员 韩莉莉 援引法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。