上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初603号原告：上海金珩房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：阳侃，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：邵万权，上海市建纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴迪，上海市建纬律师事务所律师。被告：魏薇，女，1974年1月25日出生，汉族，住上海市徐汇区。第三人：中国工商银行股份有限公司上海市卢湾支行，住所地上海市淮海中路**。主要负责人：余璟，行长。委托诉讼代理人：陈佳，中国工商银行股份有限公司上海市分行公司律师。委托诉讼代理人：过某某，男。原告上海金珩房地产发展有限公司(以下简称金珩公司)与被告魏薇商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案，审理中，本院依法追加中国工商银行股份有限公司上海市卢湾支行(以下简称工行卢湾支行)为本案第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，分别于2020年7月1日、2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告金珩公司委托诉讼代理人邵万权、吴迪及第三人工行卢湾支行委托诉讼代理人陈佳、过某某到庭参加诉讼，被告魏薇经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。金珩公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认解除原被告双方就上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄《金地天境城》XXX号XXX层XXX室房屋签订的《上海市商品房预售合同》；2.请求判令被告完成办理系争预购房屋登记和预售合同网签备案的注销手续；3.请求判令被告完成办理系争预购房屋抵押权预告登记的注销手续；4.请求判令被告按系争房屋交付时的状态向原告返还系争房屋；5.请求判令被向原告支付其因迟延返还房屋给原告造成的经济损失，按照2万元/月计算，从2015年5月26日起，计算至系争房屋实际返还之日即2020年5月25日止，共计120万元。审理中，因房屋已经收回，故原告申请撤回第4项诉讼请求。事实和理由：2013年5月23日，原告与被告双方就上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄《金地天境城》XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订了《上海市商品房预售合同》。原告在被告支付了系争房屋房价款(其中822万系被告以银行贷款方式支付)后，依约向被告交付了系争房屋。2013年7月，被告办理了系争房屋的预购商品房预告登记和抵押权预告登记，其中登记主要内容包括预购房屋权利人为被告，抵押权人为第三人中国工商银行股份有限公司上海市卢湾支行，债权数额为822万，债务履行期限从2013年9月4日至2043年9月4日。2015年1月22日，被告向原告提出退房申请，并提交填写了《退定、退房申请书》及《退定、退房审批单》，经原告内部审批，同意了被告的退房申请。2015年3月27日，被告向原告出具《承诺书》，再次表明申请退掉系争房屋，并要求被告将系争房屋购房款中的134万和822万元退至其账户。原告同意了被告上述要求，于2015年4月、2015年5月分别将134万元、822万元房价款退至被告的账户，被告确认收款且向原告返还了购房款的发票。至此，原被告双方已对系争房屋预售合同的解除达成了一致意见，且已实际履行合同解除所涉相关事宜。但被告在收取原告退还的购房款后，并未履行合同解除后其所需履行的相关义务，包括限期结清系争房屋的银行贷款，撤销系争房屋预告登记及预购房屋抵押权预告登记等。在被告拖延履行上述义务，导致原告对系争房屋无法出售或进行占用使用的情况下，2019年9月18日，原告向被告出具《催告函》，提出要求被告结清银行贷款，撤销系争房屋的抵押权预告登记与网签备案，并返还系争房屋等事项。但截至目前，被告仍未予以任何实质反馈，其行为已给原告造成了巨大的经济损失。原告认为，原被告双方已就预售合同的解除达成了一致的情况下，依据《合同法》第九十七条之规定以及被告向原告所做的承诺，被告负有履行返还系争房屋，注销房屋预告登记及预购房屋抵押权预告登记等手续的义务。被告的上述行人为有违诚实信用原则，严重损害了依法守约原告的合法权益。故原告诉至法院，要求判如所请。魏薇未作答辩。工行卢湾支行辩称，原告诉请对工行卢湾支行权益造成重大侵害，故不同意原告的全部诉请。2013年9月11日，工行卢湾支行与被告魏薇签订个人购房借款合同一份，约定了被告作为借款人向第三人工行卢湾支行申办贷款822万元，期限360个月。同年9月23日，第三人按照被告授权的受托支付方式将被告申请的贷款822万元足额划入了原告公司名下指定的账户。后被告又以系争房屋为第三人设定了预购商品房的抵押权，第三人已取得上海市相关的房地产登记证明。后因为被告欠第三人贷款未还，工行卢湾支行于2020年1月向上海市黄浦区人民法院起诉，同年6月29日黄浦法院作出了2020沪01**民初1351号民事判决书，支持了工行卢湾支行全部的诉讼请求。现判决书已发生法律效力。根据黄浦法院生效民事判决书，被告和第三人签订的借款合同依法成立并生效，民事判决书确认的银行各项权益应受法律保护。原被告就系争房屋解除争议，工行卢湾支行事先不知情，如果原告确已向被告全额退还购房款，退款中大部分款项源自于银行的贷款而非被告自有资金。原告对其收取的822万元系工行按照被告授权的受托支付方式是明知的。所以在此情况下，原告并未采取任何措施通知银行或是与被告共同向银行退款，而直接导致被告有侵占资金恶意不还的机会。所以第三人认为原、被告在本案中均存在过错。希望法院充分保障第三人合法权益。本院认定事实如下：上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄小区开发商为金珩公司。2013年5月23日，金珩公司(甲方、卖方)与魏薇(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定，甲方经批准投资建造《金地天镜城》商品房并已取得预售许可证，乙方向甲方购买上海市青浦区赵巷镇嘉松中路XXX弄金地天镜城XXX号XXX层XXX室，暂测房屋建筑面积为252.26平方米，总房价款暂定为11,750,218元。合同还对交房、付款、解约、违约责任等事项进行了约定。当日，金珩公司向魏薇开具3,330,218元售房款发票。2013年6月29日，系争房屋权利人登记为金珩公司。同年7月4日，系争房屋登记预购房屋权利人为魏薇。2013年9月11日，魏薇(借款人、抵押人)与工行卢湾支行(贷款人、抵押权人)签订《个人购房借款/担保合同》，约定，借款人向贷款人借款822万元用于购买系争房屋，贷款期限自2013年9月4日起至2043年9月4日止，借款人以系争房屋作抵押担保，借款人授权贷款人发放贷款至金珩公司账户。9月13日，工行卢湾支行取得系争房屋预告登记(预购商品房抵押)，预购商品房抵押权人为工行卢湾支行，债权数额为822万，债务履行期限自2013年9月4日至2043年9月4日。9月23日，工行卢湾支行依约发放了贷款。2015年1月22日，魏薇向金珩公司提交《退定、退房申请书》，内容为“本人于2013年5月23日购买金地天镜嘉松中路XXX弄XXX号XXX室，并签署《商品房预售合同》，现由于房屋质量影响居住申请换房。”同年2月11日，金珩公司同意了魏薇的换房申请。2015年3月27日，魏薇出具承诺书，内容为“本人魏薇购买嘉松中路XXX弄金地天境XXX号XXX室，由于房屋质量问题，申推掉XXX号XXX室，用家人或朋友名义购买本案XXX号XXX室、XXX号XXX室，此两套房屋已于2014年10月31日付10%签约，目前由于资金紧张(①已付134万两套房屋首付款，②须对XXX#XXX室的822万贷款结清)，请如下处理方式：1.贵司先退本人134万至本账户。2.将本人XXX号XXX室中的134万房款转至XXX#XXX室做首付款，本人承诺在首笔134万款项到账后的3个工作日内亲至天境项目售楼处签订《上海市商品房出售合同》，同时本人承诺在签订XXX#XXX室《上海市商品房出售合同》后的90天内全款到账。3.尚有822万元退款到本人账户后，本人承诺在收到该笔退款后的3个工作日内亲至天境项目售楼处签订《上海市商品房出售合同》(XXX#301室)。4.另有850,218元转至XXX#XXX室，全款到款于90天后到账。2015年4月23日，金珩公司将134万元退入魏薇招商银行账户。2015年5月25日，金珩公司将822万元退入魏薇招商银行账户。2019年9月18日，金珩公司向魏薇合同披露地址(上海市长宁区镇宁路XXX号XXX号楼XXX室)以快递方式发送催告函，内容为，双方已于2015年就系争房屋退房退款达成合意，金珩公司已退还956万元，魏薇单方承诺于2016年1月结清该房屋按揭贷款、撤销该房屋抵押登记与网签备案和向金珩公司返还房屋，但经金珩公司多次催告，至今未办理相关手续，特致函要求魏薇在收到函件之日起30日内，全额归还该房屋剩余按揭贷款和撤销该房屋抵押登记与网签备案；向金珩公司完整归还该房屋，并按照2万元/月的标准向金珩公司支付房屋占用费，如逾期未办理，将采取诉讼、财产保全等措施。上述邮件显示“地址无人、电话关机，退回”。2020年1月7日，工行卢湾支行至上海市黄浦区人民法院起诉魏薇[案号：(2020)沪0101民初1351号]，要求判令魏薇：1.偿还贷款本金7,325,023.94元及期内利息203,645.99元及截止2020年6月23日的逾期利息5,576.01元；2.偿还自2020年6月24日期至贷款本息实际清偿之日止的逾期利息(以7,528,669.93元为基数，按LPR下浮15%的基础上再上浮40%为利率计算)。魏薇未到庭应诉。2020年6月29日，上海市黄浦区人民法院判决支持了工行卢湾支行的全部诉讼请求。工行卢湾支行称该判决已生效。2020年5月，因无法联系上魏薇，金珩公司自行收回系争房屋。审理中，金珩公司主张系争房屋目前租金标准为每月2万元，并提供了系争房屋同一小区类似房屋的出租网页截图，显示200多平米的房屋出租价格在2万至2.7万。审理中，工行卢湾支行主张关于解除合同退房事宜，第三人在收到本案诉状前并不知情；金珩公司明知其收到822万元是第三方受托发放至金珩公司账户的，故退还该笔款项应事先告知工行卢湾支行，未提前告知损害了第三人的利益。金珩公司则主张因为与第三人之间不存在合同关系，无法直接将钱款退还给第三人，金珩公司无责任与第三人对接。以上事实，除有当事人陈述，另有不动产登记簿、商品房预售合同、退房退定申请书、承诺书、房款退还付款回单、催告函、个人购房借款/担保合同、借款凭证、预告登记证明、(2020)沪0101民初1351号民事判决书、同一小区租金截图等证据证明，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。原、被告签订了商品房预售合同，被告向原告购买系争房屋，后被告提出退房申请，原告同意并退还了就系争房屋收取的房款，双方就诉争商品房预售合同的解除达成了一致意见。第三人工行卢湾支行辩称原告诉请侵犯其权益，首先，第三人并非商品房预售合同当事方，其次，第三人就系争房屋取得的是预告抵押登记非抵押登记，预告抵押登记不发生物权担保的效力，原、被告解除商品房预售合同并不损害第三人的合法权益，对第三人的抗辩意见，本院不予采信。合同当事方对于合同的意思表示受法律保护，故本院确认原、被告就系争房屋签订的商品房预售合同予以解除。预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。现预售合同解除，债权消灭，预告登记也失效，因此原告诉请要求注销系争房屋上的预购预告登记和网签备案手续，于法有据，本院予以支持。鉴于第三人就系争房屋取得的系预告抵押登记，所谓预告抵押登记系指在在被告取得系争房屋的所有权后，第三人享有在系争房屋上设定抵押的债权请求权，预告抵押登记并非现实的抵押权，现被告与原告解除合同，被告不再购买系争房屋，被告不可能取得系争房屋所有权，第三人也无法实现将预告抵押登记转变为抵押登记的目的，故原告诉请要求注销预购房抵押权预告登记的诉请，本院予以支持。关于被告迟延还房给原告造成的经济损失，原告2015年与被告解除合同，再次之后的四年内原告未采取积极措施收回房屋，直到2019年9月才发函给被告，2020年5月才自行收回房屋，原告在长达四年的时间内不采取积极措施导致损失的扩大应自行承担相应责任，故对原告要求被告支付从2015年5月26日起至2020年5月25日未及时返还房屋给原告造成的损失的请求，本院不予支持。考虑到被告确有合同解除后未及时返还房屋的行为，本院酌情认定被告应支付原告迟延返还房屋给原告造成的损失20万元。被告魏薇经合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第五条、第六条、《中华人民共和国物权法》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、解除上海金珩房地产发展有限公司与魏薇于2013年5月23日就上海市青浦区嘉松中路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市商品房预售合同》；二、魏薇于本判决生效之日起十日内配合上海金珩房地产发展有限公司办理注销上海市青浦区嘉松中路XXX弄XXX号XXX室房屋预购房屋预告登记及预售合同网签备案登记；三、魏薇于本判决生效之日起十日内配合上海金珩房地产发展有限公司办理注销上海市青浦区嘉松中路XXX弄XXX号XXX室房屋预购房屋抵押预告登记；四、魏薇于本判决生效之日起十日内向上海金珩房地产发展有限公司支付经济损失200,000元；五、驳回上海金珩房地产发展有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,600元，保全费5,000元，共计20,600元，由上海金珩房地产发展有限公司负担3,433元，由魏薇负担17,167元。如不服本判决，上海金珩房地产发展有限公司和魏薇可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈向红人民陪审员  许国华人民陪审员  周全红二〇二〇年十一月九日法官 助理  胡歆婷书 记 员  李洪阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。二、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。