河南省新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0702民初4829号原告：新乡市美大物业管理有限公司，统一社会信用代码914107007678306325，住所地新乡市开发区**街坊隆基枫华源会所。法定代表人：陈强，总经理。委托诉讼代理人：贠海河，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：秦晓帅，河南龙健律师事务所律师。被告：李保卫，男，1970年10月27日出生，汉族，住新乡市。委托诉讼代理人：许虹（李保卫之妻），女，1972年4月6日出生，汉族，住新乡市。原告新乡市美大物业管理有限公司（以下简称“美大物业公司”）与被告李保卫物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。美大物业公司的委托诉讼代理人贠海河、秦晓帅，李保卫的委托诉讼代理人许虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美大物业公司诉称，其受原新乡隆基房地产开发有限责任公司聘请，为隆基枫华源小区提供物业管理服务。2007年3月23日，被告李保卫与公司签订前期物业管理服务协议并在隆基枫华源小区居住，享受了美大物业公司提供的各项服务，但其自2017年1月1日至今未按时交纳物业管理费，经公司人员多次催交无果。李保卫的违约行为严重影响了美大物业公司的正常工作，且在小区内造成不良影响，同时也侵害了其他业主享受正常服务的权益。为维护自身合法权益，美大物业公司现依法提起诉讼，请求判令：1、李保卫交清所欠物业管理费12327元（2017年1月1日至2020年6月30日）2、李保卫按协议约定支付违约金3975元；3、本案诉讼费用由李保卫承担。被告李保卫辩称，其之所以没有交纳2017年和2018年的物业费，是因为原告美大物业公司提高物业费收费标准后没有按照同一标准收费，主要是对地下室的收费标准不统一。一种是与地上房屋采用同一标准收取，即每月每平方米0.90元，另一种是对地下室单独按照每月每平方米0.35元收取。美大物业公司对此给出的解释是小区内部分地上房屋的所有权证上记载的房屋面积包含地下室面积，另有部分地上房屋的所有权证上记载的房屋面积不包含地下室面积，而是地下室单独取得了房屋所有权证，因此，物业公司针对该两种情况采取了不同的收费办法，但这样的解释不能让人信服。另外，小区的物业服务存在脏乱差现象，也达不到提高物业费收费标准后应有的服务水平。从2019年至今不交物业费是因为小区业主在此期间成立了业主委员会，并与美大物业公司终止了物业服务合同，但该公司拒不撤离小区。原告美大物业公司向本院提交的证据材料有：1、2007年3月23日前期物业管理服务协议1份；2、2017年3月16日、2020年9月15日河南增值税普通发票（№13686688、№27977184）各1张；3、2020年6月26日催缴通知单1份、EMS邮政特快专递寄件单1份、照片1张；4、枫华源巡逻签到表1套、照片15页、微信截图71张；5、枫华源小区2016年涨物业费调研统计表1份、2016年12月15日关于新乡隆基枫华源物业服务费调价的公示照片1张；6、2014年10月16日新乡网“我市部分楼盘物业信息展示”截图1份；7、2019年7月15日本院（2019）豫0702民初3218号民事判决书1份、2019年12月13日新乡市中级人民法院（以下简称“新乡中院”）（2019）豫07民申505号民事裁定书1份、2020年6月18日新乡市红旗区人民检察院（以下简称“红旗检察院”）新红检民（行）监[2020]41070200002号不支持监督申请决定书1份；8、2020年3月12日本院（2019）豫0702民初4957号之一民事裁定书1份、2020年6月18日新乡中院（2020）豫07民终1834号民事裁定书1份，上述证据共同证明本案事实及其诉讼请求。被告李保卫向本院提交的证据材料有：1、2016年12月15日关于新乡隆基枫华源物业服务费调价的公示照片1张；2、枫华源物业费收费标准照片1张；3、房屋所有权证（新乡市开发区21号街坊隆基枫华源26号楼西1单元1-2层东户下和地下室）2份；4、2020年8月21日河南增值税普通发票（№27965755）1张；5、房屋共有权证（新乡市开发区21号街坊隆基枫华源3号楼K3下户）1份；6、2020年8月12日起诉状1份；7、隆基枫华源小区物业费征询函的实际调查情况1份、“不是本人签字造假”统计表及说明1份、2019年9月6日声明书1份、意见征询函29份；8、“不同意涨九角”统计表1份、意见征询函55份；9、2018年12月27日河南省新乡市豫新公证处（2018）豫新新证内民字第5083号公证书1份；10、2019年4月24日辉县市人民法院（2019）豫0782行初15号之一行政裁定书1份、2019年5月30日新乡中院（2019）豫07行终122号行政裁定书1份；11、2020年3月12日本院（2019）豫0702民初5556号民事裁定书1份、2020年6月18日新乡中院（2020）豫07民终1835号民事裁定书1份；12、河南省业主大会业主委员会备案证书（编号：2019410705003）1份；13、2020年8月10日新乡高新技术产业开发区振中街办事处情况说明1份；14、2018年11月29日新乡市隆基枫华源业主委员会（以下简称“隆基枫华源业委会”）公告（FY2018-11）1份；15、2018年12月17日隆基枫华源业委会公告（FY2018-16）1份；16、2018年12月30日隆基枫华源业委会公告（FY2018-20）1份；17、2018年12月30日隆基枫华源业委会中标通知书1份；18、2019年1月5日物业服务合同1份；19、视频光盘1张；20、2019年1月6日隆基枫华源业委会撤离通知1份；21、照片2张；22、证人于某、苏某当庭证言各1份，上述证据共同证明其答辩意见。庭审期间，被告李保卫对原告美大物业公司提交的证据1无异议。对证据2中的2017年3月16日增值税发票无异议；对2020年9月15日的增值税发票有异议，主张该发票记载的是为其父亲房屋所交纳的物业费。对证据3的真实性无异议，但仍坚持其答辩意见。对证据4有异议，认为美大物业公司是在作秀，且部分内容显示的时间为2020年，与小区物业在2017年、2018年管理混乱无关。对证据5有异议，认为其不真实、不全面。对证据6有异议，认为每个小区的情况不同，其不能证明美大物业公司要求提高物业费收费标准的合理性。对证据7有异议，认为其不能证明美大物业公司在入户调查中没有造假。对证据8有异议，认为其不能证明人民法院支持了美大物业公司的诉讼请求。美大物业公司对李保卫提交的证据1、2的真实性均无异议，认为其可以证明公司及时向小区公示了调整物业费收费标准的结果，李保卫对此知情。对证据3、5、6均无异议。对证据4表示需要核实，如果出现错误，公司将予以纠正。对证据7、8有异议，认为其均系复印件，来源无法查明，且美大物业公司提高物业费收费标准的行为已在其他民事案件中被认定为合法有效。对证据9有异议，认为其不能全面、客观反映小区的现状。对证据10、11、12的真实性均无异议，但认为其并不能证明隆基枫华源业委会合法成立。对证据13有异议，认为其系复印件，且与李保卫提交的证据10相矛盾。对证据14、15、16有异议，主张通过其提交的相关法律文书可以证明隆基枫华源业委会不仅组成人员不符合法律规定，而且其发出的公告等均没有法律效力。对证据17、18有异议，认为隆基枫华源业委会成立不合法，其成员存在在小区私搭乱建现象，后经有关部门调查认定隆基枫华源小区在筹备召开业主大会、选举成立业主委员会、解聘、选聘物业服务企业等方面均存在违法、违规行为，因此，隆基枫华源业委会发出的中标通知、与其他物业公司签订的物业服务合同均没有法律效力。对证据19有异议，认为该视频并不能证明隆基枫华源业委会的成立履行了相关合法手续。对证据20、21的质证意见同证据14、15、16。对证据22有异议，认为证人于某系隆基枫华源业委会成员，自身也拖欠物业费，其证言不属实，不应采信，同时表示如果存在物业费收取错误的情况，公司将及时纠正，对欠交的物业费予以追交。经庭审质证，原告美大物业公司提交的证据1、2、3客观真实、形式合法、相互印证，足以证明相关事实，故本院均予以认证。对证据4、5、6的真实性予以确认。证据7、8系生效法律文书，故本院均予以认证。被告李保卫提交的证据1、2客观真实、形式合法、相互印证，故本院均予以认证。对证据3、4、5、6、9、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21的真实性予以确认。证据7、8、22与生效法律文书所认定的事实相矛盾，故本院不予认证。证据10、11系生效法律文书，故本院均予以认证。根据上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：李保卫为隆基枫华源小区3号楼03A号业主，其妻子许虹与美大物业公司于2007年3月23日签订前期物业管理服务协议，双方约定：住宅按建筑面积每月每平方米0.55元计算物业费，李保卫家交纳费用的时间为每月20日以前；如违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，美大物业公司有权要求李保卫家补齐并从逾期之日起按每天0.5‰交纳违约金。自2017年1月1日至2020年6月30日李保卫家拖欠物业费未交。现美大物业公司诉至法院，要求李保卫交纳物业费并支付违约金。另查明，隆基枫华源小区3号楼03A号房屋的建筑面积为326.13平方米（含地下室面积87.88平方米）。2016年11月至12月，美大物业公司向隆基枫华源小区业主发放意见征询函，后自2017年1月1日起将复式、别墅的物业费收费标准调整至每月每平方米0.90元，普通多层住宅的物业费收费标准调整至每月每平方米0.58元。2018年9月16日，隆基枫华源小区召开业主大会，选举成立隆基枫华源业委会。同年10月15日，隆基枫华源业委会办理备案登记。2018年11月29日，隆基枫华源业委会发出公告，对小区物业服务企业进行招标。同年12月30日，隆基枫华源业委会再次发出公告，宣布大连皓宇物业管理有限公司（以下简称“皓宇物业公司”）中标，并向该公司发出中标通知。2019年1月6日，隆基枫华源业委会向美大物业公司发出撤离通知，称已与皓宇物业公司签订物业服务合同，要求美大物业公司于2019年1月9日前撤离隆基枫华源小区。同年8月16日，隆基枫华源业委会向本院提起诉讼，要求美大物业公司撤离隆基枫华源小区并移交业主档案、物业用房、值班岗等财产。2020年3月12日，本院作出（2019）豫0702民初4957号之一民事裁定，认为在无法确定隆基枫华源业委会成立是否合法有效的情况下，对其提出的上述诉讼请求不宜作为民事案件受理，裁定驳回隆基枫华源业委会的起诉。隆基枫华源业委会不服，提起上诉。同年6月18日，新乡中院作出（2020）豫07民终1834号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，美大物业公司系隆基枫华源小区的物业服务企业，而李保卫作为该小区3号楼03A号的业主与美大物业公司签订物业服务协议（李保卫妻子许虹具体签订协议），并在小区居住，接受美大物业公司提供的物业服务，因此，在李保卫长期拖欠物业费的情况下，本院对美大物业公司要求李保卫交纳物业费的诉讼请求予以支持。根据前述查明的事实可知，李保卫所在的隆基枫华源小区3号楼03A号房屋自2017年1月1日至2020年6月30日应交物业费326.13平方米×0.90元/平方米·月×42个月＝12328元。同时，李保卫还应当按照前述物业管理服务协议的约定向美大物业公司支付违约金，即326.13平方米×0.90元/平方米·月×0.5‰×30天×（1＋2＋3＋……＋42）＝3976元。美大物业公司分别只请求其中的12327元和3975元，属于对自身权益的合法处置，本院予以支持。李保卫辩称美大物业公司在2017年提高物业费收费标准后对小区物业费的收取并不统一，但本案系物业服务合同纠纷，李保卫家与美大物业公司签订的前期物业管理服务协议所记载的房屋面积与李保卫在本案庭审时提交的房屋所有权证记载的房屋面积一致，美大物业公司以此作为计算物业费的基础，并不违反合同约定，故本院对李保卫的上述意见不予支持。李保卫还辩称美大物业公司上调物业费收费标准不合法，该公司在其他物业服务合同纠纷案件中提交的部分意见征询函存在伪造业主签名等情形，因此，美大物业公司无权按照每月每平方米0.90元收取物业费，但从本案现已查明的事实来看，美大物业公司曾就调整物业费收费标准向李保卫所在的隆基枫华源小区业主发放意见征询函，另一方面，本院在已经生效的（2019）豫0702民初3218号美大物业公司与孙金民（隆基枫华源小区业主）物业服务合同纠纷一案的民事判决中已经认定该公司上述调整物业费收费标准的行为合法有效，孙金民不服，先后向新乡中院及红旗检察院申请再审及监督，但后者均认为美大物业公司关于上调物业费收费标准的意见已经得到隆基枫华源小区过半数业主的同意并已实际履行，该公司自2017年起调涨小区内复式、别墅的物业费收费标准为每月每平方米0.90元也在合理范围之内，故本院对李保卫的上述意见也不予支持。李保卫还辩称美大物业公司并未完全履行物业服务合同的约定，导致小区在安保、环境、卫生等方面存在诸多问题，但从其提交的证据材料来看，虽然美大物业公司提供的物业服务存在瑕疵，但其并未达到小区物业严重损坏或环境卫生、绿化、安保、公共秩序等方面持续严重恶化，严重影响全体业主正常生活的程度，尚不能以此为由减免物业费，李保卫对其相关损失可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，另行要求美大物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，其以拒付物业费对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举，本院不予支持。李保卫还辩称皓宇物业公司已经中标成为隆基枫华源小区新的物业服务企业，美大物业公司应当按照隆基枫华源业委会及业主的要求撤离小区，但从前述已查明的事实可知，隆基枫华源业委会曾就该问题向本院提起诉讼，要求美大物业公司撤离隆基枫华源小区并移交相关财产，后经本院及新乡中院先后审理，最终驳回了隆基枫华源业委会的起诉，故本院对李保卫的上述意见也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：李保卫于本判决生效之日起十日内支付新乡市美大物业管理有限公司物业费12327元及违约金3975元，共计16302元。如果李保卫未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费104元（已减半收取），由李保卫承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 员  李 琦二〇二〇年十一月三十日代书记员  曹纪珂