北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初15072号原告：屈立京，女，1971年10月1日出生，汉族，无业，住北京市海淀区，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：周雷，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洁，北京市盈科律师事务所实习律师。被告：王文，男，1969年6月25日出生，汉族，无业，住重庆市万州区，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：张文中，重庆高山律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭亮，重庆渝万律师事务所律师。第三人：廖先芬，女，1963年6月16日出生，汉族，住北京市海淀区，公民身份号码：×××。第三人：黄干劲，男，1960年1月15日出生，汉族，住北京市海淀区，公民身份号码：×××。原告屈立京与被告王文、第三人廖先芬、第三人黄干劲案外人执行异议之诉一案，本院于2019年2月1日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告屈立京的委托诉讼代理人周雷、陈洁、被告王文及其委托诉讼代理人张文中、郭亮到庭参加了诉讼，第三人廖先芬、黄干劲经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。屈立京向本院提出诉讼请求：判令对位于北京市海淀区XXX房屋停止执行，并解除对该房屋的查封。事实和理由：2015年6月6日，屈立京与廖先芬签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，由屈立京购买廖先芬名下位于北京市海淀区XXX房屋。合同签订后，屈立京按照合同约定支付了购房款，廖先芬于2015年6月30日向屈立京交付了该房屋，屈立京占有该房屋并居住至今。由于王文与廖先芬存在纠纷，王文向北京市海淀区人民法院申请保全廖先芬的财产并查封该房屋，贵院于2015年7月7日查封该房屋，屈立京得知后向贵院提出执行异议，贵院于2019年1月9日作出(2018)京0108执异240号执行裁定书，裁定驳回了屈立京的异议，屈立京认为该裁定认定事实错误，遂向贵院提起执行异议之诉。一、屈立京系涉案房屋权利人，该权利足以排除对该房屋的执行。2015年6月6日，屈立京与廖先芬签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，合同中约定屈立京购买廖先芬名下廖先芬位于北京市海淀区XXX房屋，房屋价款、家具家电、装饰装修及配套设施共计620万元。合同还约定屈立京应于2015年6月6日向廖先芬支付定金5万元，2015年6月30日前支付购房款195万元，2015年9月1日前支付购房款230万元，剩余190万元购房款于双方办理房屋过户手续时，通过办理银行资金托管的方式支付。上述合同签订后，屈立京按照合同约定陆续向廖先芬支付了购房款437万元，廖先芬最终于2015年6月30日将房屋交付给屈立京，并且双方办理了物业交割手续，其后屈立京对房屋进行装修后便与家人入住该房屋，并一直居住至今，因此屈立京系涉案房屋权利人。屈立京与廖先芬签署房屋买卖合同时，廖先芬还未取得该房屋的产权证，因此双方约定在廖先芬取得该房屋产权证后三个工作日内办理房屋过户手续，但是屈立京向廖先芬支付房款并合法占有该房屋后，王文向法院申请保全廖先芬的财产，即将该房屋予以查封，以致该房屋无法办理房屋过户手续。本案中，屈立京与廖先芬于2015年6月6日签订房屋买卖合同，6月30日屈立京实际入住该房屋，合法占有该房屋，并且房屋未办理过户也非屈立京的过错，而法院查封该房屋的时间是2015年7月7日，因此根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，法院不应查封该房屋，应当解除对该房屋的查封。二、该房屋查封的时间是2015年7月7日，并非是2015年6月10日，贵院对该房屋的查封时间认定错误。廖先芬、黄干劲与王文的民间借贷纠纷己由贵院及北京市第一中级人民法院审理终结，一、二审判决廖先芬、黄干劲归还王文借款本金，判决作出后王文向贵院申请强制执行，屈立京得知后向贵院提出执行异议，贵院作出(2018)京0108执异240号执行裁定书，裁定驳回了屈立京的异议，裁定依据是贵院认为贵院对该房屋查封的时间是2015年6月10日，而屈立京未提供证据证实贵院查封该房屋前，屈立京已合法占有该房屋。在本案中，贵院是2015年6月10日作出的(2015)海民（商）初字第21832号民事裁定书裁定查封涉案房屋，查封期限三年（自2015年7月7日期起至2018年7月6日止），因此根据该裁定，涉案房屋的查封时间应是从2015年7月7日起，而并非裁定作出之日起。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称通知）的规定，法院在作出执行裁定书后，应当向房地产管理部门办理查封手续，由房地产管理部门办理查封登记。从这一点来讲，查封措施需要得到相相关国家机关的配合才能办理，并不是裁定书本身当然具有实际查封的效果，查封期限是从实际查封之日，而不是查封裁定书落款日期，结合到《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：在人民法院“查封”之前已合法占有该不动产，很显然也是指向实际办理查封。综上该房屋查封登记时间是2015年7月7日，而非2015年6月10日，因此，法院在裁定书中认定该房屋查封时间显属错误。三、涉案房屋属于屈立京及家人唯一住房，如法院强制执行该房屋，会给屈立京家庭带来严重困难。屈立京为购买该房已经倾尽所有，生活本身就已经很拮据，如今，屈立京与父母、配偶及子女均居住在涉案房屋中，居住时间将近4年之久，这期间，房屋所有水、电、物业、采暖等费用均由屈立京交纳。该房屋是屈立京全家赖以生存的唯一生活住房，如贵院对该房屋强制执行，屈立京将无处可住，全家老少将无家可归，再加上屈立京的父母年事已高，身体状态不佳，需定期到涉案房屋附近的医院诊断治疗，而从情感上，屈立京父母更是无法承受自己的房屋被查封的结果，精神上受到了严重伤害，考虑到屈立京家庭的特殊情况，该房屋也不具备强制执行的条件，应终止对该房屋的执行。四、屈立京对该房屋享有物权请求权，该请求权的效力优先于被上诉人依据的普通金钱债权，并足以阻却执行。(1)从内容上看，屈立京的请求权系针对涉案房产特定的请求权，而被上诉人的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，涉案房产只是作为责任财产成为被上诉人的债权的一般担保。(2)屈立京的请求权即使排除对王文债权的执行，也并未对王文债权的实现形成不利的影响，从(2017)京01民终9360民事判决书及离婚协议书中可以看出，除了涉案房屋以外，廖先芬、黄干劲还有财产如下：北京市昌平区XXX房屋；四川省XXX房屋；重庆XXX房屋；庆开县XXX;湖北利川苏马荡林海云天房屋等等，王文要实现其债权完全可以通过执行其他财产获得救济。(3)从功能上看，该房产是为了保障屈立京的基本生存权益，与王文的金钱债权相比，屈立京享有的请求权在伦理上具有一定的优先性。综上所述，涉案房屋的权利人实际属于屈立京，王文无权申请强制执行，望贵院查清案件事实，停止对该房屋的执行，维护屈立京的合法权益。王文辩称，屈立京的主张不符合法律规定，请求驳回其诉讼请求。廖先芬、黄干劲在答辩期内未向本院提交答辩意见及证据材料。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年5月26日，王文向本院提起诉讼,要求廖先芬、黄干劲偿还借款，并提出财产保全申请。本院于2015年6月10日作出（2015）海民（商）初字第21832号民事裁定书，裁定查封廖先芬名下位于北京市海淀区XXX房屋，查封期限三年，自2015年7月7日起至2018年7月6日止。2015年6月6日，廖先芬、屈立京与北京尚诚置地房地产经纪有限公司（以下简称尚诚公司）签订《房屋买卖居间合同》，约定在尚诚公司的居间服务下，廖先芬与屈立京于当日签订了位于北京市海淀区XXX房屋的《北京市存量房屋买卖合同》，居间服务费15.5万元，签约助理董凌云、穆振宇。同日，廖先芬与屈立京签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定廖先芬将其名下坐落为北京市海淀区XXX房屋出售给屈立京，房屋建筑面积166.26平方米，房屋租赁情况为：出卖人已将该房屋出租，承租人已放弃优先购买权，双方通过北京尚诚置地房地产经纪有限公司，房地产经纪执业人员姓名：穆振宇、董凌云。成交价格合计620万元，其中房屋成交价格400万元，房屋所含装饰装修及固定附属配套设施等作价为人民币220万元。购房定金5万元，买受人采取直接支付给出卖人，经纪机构见证方式付款。在买受人支付全部定金后，双方于2016年5月1日之前到所在区县建委办理产权过户受理手续。房屋的交付约定为：出卖人应当在2015年6月30日前将房屋交付给买受人。合同还对其他内容进行了约定，其中合同附件一共有权人声明（到场版本）处，黄干劲作为廖先芬配偶及共有权人声明已充分商定同意出售共有产权的房产，认可出卖人对外所签订的一切该房屋出售相关文件，保证房产没有产权纠纷，未被法院查封，并签字确认。同日，廖先芬与屈立京、尚诚公司签署《补充协议》，确认房屋权属情况：廖先芬购买该房屋时于2012年7月1日与开发建设单位北京强佑房地产开发有限公司就房屋签订商品房买卖（预售）合同，该房屋目前已经竣工并且廖先芬已经收房，廖先芬确认已经按全款方式向开发建设单位支付购房款。廖先芬承诺在2016年5月1日取得房屋所有权证，且必须在取得房屋所有权证后5日内通知屈立京及尚诚公司，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。屈立京于2015年6月6日向甲方支付购房定金5万元，于2015年6月30日前支付购房款195万元，于2015年9月1日前支付购房款230万元，剩余房款按以下方式支付：1.如按改底单流程，则由屈立京承担办理本房屋产权证的相关费用（契税、公共维修基金、印花税等）办理改底单前一日乙方将购房款190万元与廖先芬共同到银行办理资金托管，改底单完毕双方共同到银行将该笔款项转入廖先芬账户。2.如按二手交易流程，税费约定见本补充协议第三条，屈立京于办理产权过户前一日将购房款190万元与廖先芬共同到银行办理资金托管，过户完毕，双方共同到银行将该笔款项转入廖先芬账户。产权过户：双方同意，在廖先芬名下《房屋所有权证》取得后3个工作日内，双方共同办理房屋所有权转移登记手续。补充协议还对其他内容进行了约定。前述合同签订后，屈立京于合同签订当日向廖先芬支付房屋定金5万元，于2015年6月30日支付195万元。2015年6月30日，屈立京与廖先芬、尚诚公司职员武学谦共同对涉案房屋办理了交接手续，并签署收据及物业交验单。屈立京于当日支付尚诚公司居间服务费10万元。2015年7月8日，屈立京对涉案房屋进行装修。2015年8月28日，屈立京支付廖先芬购房款230万元。2016年11月14日，屈立京支付廖先芬购房款7万元。同时，屈立京先后缴纳了涉案房屋2015年度至2018年度供暖费、物业费，可以认定涉案房屋确系由屈立京实际占有并使用。2018年4月19日，屈立京对本院执行前述房屋提出书面异议，经审查本院认为屈立京与廖先芬均称涉案房屋与2015年6月6日签订合同当日交付，但未能提供办理物业交割手续的相关证据，且屈立京所提交的物业公司的证明及交纳物业费的证据时间均在涉案房屋被查封之后，且屈立京未将剩余价款交付执行法院，故本院对其异议主张不予支持。2019年1月9日，屈立京向本院提起诉讼，要求确认其与廖先芬于2015年6月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议合法、有效。经审理本院认定屈立京与廖先芬于2016年11月4日前往房屋管理部门办理涉案房屋所有权证书时，因该房屋被法院查封而未能办理。2019年7月4日，本院作出（2019）京0108民初7937号民事判决书，确认前述合同及补充协议合法、有效。2020年11月11日，屈立京将剩余购房款183万元汇入本院账户。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中，屈立京与廖先芬签订《北京市存量房屋买卖合同》的时间为于2015年6月6日，涉案房屋交付屈立京实际占有的日期为2015年6月30日，均早于涉案房屋被查封的日期（2015年7月7日），且屈立京已按照《北京市存量房屋买卖合同》中约定的付款期限支付购房款437万元，剩余购房款183万元亦已支付至执行法院。涉案房屋未能办理过户登记的原因为廖先芬出售房屋时，其本人亦未取得房屋产权证书，在2016年11月廖先芬至房屋管理部门办理房屋产权证书时，涉案房屋已被查封故无法办理，因此未能办理过户登记并非屈立京自身原因导致。综上所述，屈立京对涉案房屋所享有的权利应当能够阻却对本案涉案房屋的执行。屈立京对该房产享有合法权利，对其要求解除对涉案房屋的查封的诉讼请求，本院亦予以支持。综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、停止对北京市海淀区XXX房屋的执行；二、解除对北京市海淀区XXX房屋的查封。案件受理费35元，由王文负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  武 祎人民陪审员  梁铭全人民陪审员  彭振义二〇二〇年十一月十八日书 记 员  赵 跃