江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0103民初8255号原告：熊秋华，女，1977年8月7日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。原告：李英，女，1983年8月29日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。两原告委托诉讼代理人：王国强，江西英华律师事务所律师，执业证号：13601200810149120。两原告委托诉讼代理人：熊凌，江西英华律师事务所律师，执业证号：13601200310715057。被告：江西新力置地投资有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区金环路**新力大厦（办公楼）**，统一社会信用代码：913600005508932100。法定代表人：邓金琳，该公司董事长。委托诉讼代理人：周军燕，江西帝衡律师事务所律师，执业证号：13601201411596462。委托诉讼代理人：甘霞，江西帝衡律师事务所律师，实习证号：36012006210209。原告熊秋英、李英与被告江西新力置地投资有限公司（以下简称新力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。二原告委托诉讼代理人王国强，被告新力公司委托诉讼代理人周军燕、甘霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊秋英、李英向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告新力公司立即向原告支付逾期办理不动产证的违约金人民币3212元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月10日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》。根据该合同约定，原告购买被告开发的位于南昌市西湖区金环路300号新力大厦（办公楼）501室房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积300.49平方米（预测面积），商品房单价为每平方米10689.77元，总金额3212169元；另外合同约定，被告应当在2018年7月10日前将商品房交付给原告使用，并应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。上述合同签订后，原告依约履行完全部义务，但是被告并未按照合同约定，办理权属登记，原告并未在规定的时间内取得房产权属证书。根据双方的《商品房买卖合同》补充协议第十条关于产权登记的约定，买受人如未按照出卖人通知时间提交所需由买受人提供的办理产权证的资料，买受人自行承担延期办证的责任。根据双方约定办理产权证所需的资料由被告通知，但截至今日被告未提交任何资料给原告。为此，原告为维护自身合法权利，依法提起诉讼，恳请人民法院予以支持。被告新力公司辩称：一、原告一直未向我司支付2452169元购房款，我司由此主张先履行抗辩权，符合法律规定。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，案涉房屋的购房款总金额为3212169元，原告应于合同签署时（即2018年4月10日）向被告支付购房款2452169元，剩余价款76万元由原告向银行申请按揭贷款支付给被告。截至今日，被告仅收到原告通过江西银行按揭支付的76万元购房款，尚有2452169元购房款仍未收到。基于合同的相对性，原告作为合同的相对方，应当先向我方履行案涉合同项下的付款义务，但原告一直未向我方支付案涉房屋的剩余购房款，系原告违约在先。基于原告的违约行为，因此我方根据《合同法》第六十七条的规定行使先履行抗辩权符合法律规定，且我方已按照合同约定将案涉房屋交付至原告使用，不存在违约行为。2、至今为止，案涉房屋办理产权证需要缴纳的契税、维修基金、产权登记费原告均未缴纳，也未提供契税发票等，原告既未向被告支付全部购房款，也未缴纳办理产权证需要缴纳的契税、维修基金、产权登记费，导致无法办理案涉房屋的产权证的过错方在于原告自身，其无权向被告主张违约金。综上所述，我司对于原告提出的请求支付逾期办理不动产证的违约金3212元的诉讼请求不能认可。原告熊秋英、李英为支持其诉讼请求，依法提交了如下证据：证据一、原告身份信息、被告企业信息。证明：原、被告诉讼主体适格。证据二、《商品房买卖合同》。证明：原、被告双方于2018年4月10日签署了案涉房屋的商品房买卖合同，所涉价款3212169元。根据该合同第15条约定：被告应当在商品房交付使用后540天内向产权登记机关提交由出卖人应提交的相关资料，否则应按已付房款的千分之一付违约金。根据补充协议附件4第10条：原告所需提供的资料应当是以被告通知为准，被告应通知原告交纳相关的办证资料及税费。证据三、工程款抵房款三方协议、收据一份、江西银行个人房产借款及抵押合同一份。证明：案涉房屋的购房款原告已支付完毕，不存在拖欠。证据四、江西天岑装饰工程有限公司（以下简称天岑公司）的营业执照及情况说明、工商企业信息一份。证明：两原告是天岑公司的股东，案涉房屋是由新力公司同意后由两原告与被告签订的商品房买卖合同，该房屋归其两人所有。被告新力公司为支持其答辩请求，提交了如下证据：第一组证据：1、《南昌市商品房买卖合同》一份；2、《个人房产借款及抵押合同》一份；3、江西银行网上银行电子回单一份。证明：1、原告向被告购买了其开发的位于南昌市西湖区金环路300号新力大厦（办公楼）501室房屋；2、原告通过江西银行以按揭的方式向被告支付了76万元购房款，剩余2452169元购房款至今未支付。第二组证据：4、《工程款抵房款三方协议》一份；5、《民事调解书》一份；6、中国建设银行网上银行电子回执一份。证明：江西安唐建筑工程有限公司（以下简称安唐公司）未代原告以工程款抵购房款的方式向被告支付2449518.7元，被告已将欠付安唐公司的工程款按调解书的内容支付给安唐公司。第三组证据：7、新力中心商品房点交单、客户钥匙/物品签收单各一份；8、照片两张。证明：被告已将案涉501室房屋于2018年7月9日交付至原告使用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月10日，新力公司（甲方）与天岑公司（乙方）及安唐公司（丙方）签订《工程款抵房产三方协议》，约定甲方和丙方于2015年7月签订了《新力帝泊湾工程合同》，丙方承包甲方发包的该工程三期公共区域室内装饰工程项目，暂估总价为5042432.06元。乙方拟购买甲方开发建设的案涉房屋，房价款共计3212169元。丙方同意依照甲方双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议向甲方支付本协议约定房价款。丙方确认并同意为乙方向甲方代付房价款总计2449518.7元，其中现已审核或结算并具备抵扣条件的工程款为2449518.7元，该款项在丙方开具合规工程款发票后，直接确认抵扣。抵扣完成后，即视为甲方已支付相应的工程款，丙方已代乙方支付相应的定金及房价款，即使《商品房买卖合同》被解除、终止或定金被没收，丙方亦不得再次向甲方主张支付工程款，或向甲方主张返还房价款。甲方按其销售商品房的流程为乙方开具购房发票（收据），甲乙双方的权利义务以双方签署的《商品房买卖合同》及补充协议为准。丙方确认对于工程款2449518.7元抵扣，为无条件且不可撤销等内容。此后，安唐公司向新力公司出具委托书，载明2017年6月10日签订的三方协议，安唐公司同意以应收新力公司的工程款代付买受人应支付给新力公司的房价款。2018年3月25日，被告收取了原告支付的2651元购房款，被告出具了收据给原告。2018年4月10日，二原告与被告签订《南昌市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买案涉房屋，建筑面积300.49平方米（预测面积），商品房单价为每平方米10689.77元，总价款3212169元。被告应当在2018年7月10日前将商品房交付给原告使用，并应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由原告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。合同签订后，2018年6月21日，二原告及其配偶与江西银行南昌高新支行签订了《个人房产借款及抵押合同》，向该银行办理了按揭贷款76万元，被告作为保证人在该合同加盖印章。此后，该银行向被告支付了76万元贷款。2018年7月9日，二原告与被告办理了案涉房屋交接手续，该房屋由二原告使用至今。但案涉房屋至今未办理不动产权属证书，被告至今也未通知二原告办理。另查明，2019年，安唐公司在南昌经济技术开发区人民法院立案起诉了新力公司，要求新力公司支付剩余工程款4768679.17元及资金占用费。2019年12月24日，经该人民法院主持调解，双方达成了调解协议，该法院制作了（2019）赣0192民初1599号民事调解书，该调解书第一项内容为由于与新力公司签订《南昌市商品房买卖合同》的实际购房人为案外人李英、熊秋华并非天岑公司，安唐公司不同意代李英、熊秋华支付上述房屋的购房款，故安唐公司、新力公司与天岑公司签订的《工程款抵房款三方协议》中约定的代付购房款2449518.7元不以“工程款抵房款”的形式在新力公司应付给安唐公司的工程款中扣除，相应工程款2449518.7元仍由新力公司直接向安唐公司支付，李英、熊秋华欠付的购房款由新力公司自行向李英、熊秋华主张。2019年12月26日，新力公司向安唐公司转账支付了该调解书所确定的债务5201366.18元。再查明，天岑公司现有两名股东系本案二原告。2020年11月11日，天岑公司出具情况说明，主要内容为天岑公司于2014年3月18日在南昌市红谷滩新区市场监督管理局注册登记，自2016年2月5日至今公司股东为李英和熊秋华。2017年6月10日三方协议签订后，安唐公司同意以其应收的新力公司工程款代我公司支付案涉房屋购房款2449518.7元。抵扣完成后，即视为新力公司已支付相应的工程款。2018年4月10日，我公司与新力公司协商，最后同意由我公司股东李英和熊秋华个人与新力公司签订案涉房屋的《南昌市商品房买卖合同》。该房产归李英和熊秋华共同所有。本院认为：新力公司、天岑公司与安唐公司三方于2017年6月10日签订的《工程款抵房款三方协议》系三方的真实意思表示，该协议不违反相关法律、行政法规的强制性规定，亦不违反公序良俗，应认定为合法有效。协议签订后，安唐公司与新力公司还出具了委托书，均载明用新力公司应支付给安唐公司的工程款2449518.7元作为天岑公司购房案涉房屋的购房款，抵扣完成后，即视为新力公司已支付安唐公司相应的工程款，且该抵扣行为为无条件和不可撤销。2018年4月10日，经原、被告双方同意，由天岑公司变更为二原告与被告签订案涉房屋的《南昌市商品房买卖合同》，包括抵扣的工程款2449518.7元在内，二原告还另行向被告支付了购房款2651元以及通过银行按揭贷款方式支付的76万元（被告还为该银行按揭贷款提供了担保），已全部支付了购房款3212169元。二原告已按约履行了支付购房款的义务，被告也于2018年7月9日与二原告办理了案涉房屋的交接手续。至于被告新力公司与案外人安唐公司于2019年12月24日在南昌经济开发区人民法院主持达成的（2019）赣0192民初1599号民事调解书，虽然该调解书第一项内容为与新力公司签订《南昌市商品房买卖合同》的实际购房人为案外人李英、熊秋华并非天岑公司，双方同意撤销上述工程款2449518.7元用于抵扣购房款的行为。但《三方协议》中原系天岑公司对安唐公司享有债权，安唐公司对新力公司享有债权，该协议履行过程中，被告新力公司已同意将购房人由天岑公司变更为二原告，且案涉房屋商品房买卖合同的履行在前，该调解书生效在后，该调解书已不能改变商品房买卖合同的购房款已全部履行的事实。故被告的抗辩意见，本院不予采纳。按照商品房买卖合同的约定，被告如未在交房后540日内为二原告办理不动产权属证书，则被告应按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。故原告诉请要求被告支付逾期办理不动产证的违约金人民币3212元，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告江西新力置地投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李英、熊秋华逾期办理不动产权属证书的违约金人民币3212元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告预交的案件受理费50元，由被告江西新力置地投资有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  张世民人民陪审员  罗娟昱人民陪审员  程 红二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  邹 洁