宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初1044号原告：马来付，男，1974年5月1日出生，回族,住宁夏固原经济开发区福馨园**楼****。被告：何良福，男，1972年4月14日出生，回族,住宁夏,住宁夏固原市西南新区金桔苑**楼****iv>被告：固原天和置业有限公司，住所地：宁夏，住所地：宁夏固原市原州区西兰银物流园区法定代表人：吴继传，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张岳，宁夏平朔律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告马来付与被告何良福、固原天和置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何良福于2020年5月21日申请对固原市西兰银物流园区（国际）汽车城21号楼101号房屋的装修造价进行鉴定，本院依法对外委托进行了鉴定，鉴定程序于2020年10月9日结束。原告马来付、被告何良福、被告固原天和置业有限公司的委托诉讼代理人张岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马来付向本院提出诉讼请求：l.解除原告与二被告之间的商品房买卖合同；2.二被告一次性向原告返还购房款664952元及利息(按照银行同期贷款利率从2016年12月1日计算至购房款返还之日)；3.二被告一次性向原告赔偿房屋装修费20万元、房屋差价损失417528元;4.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2016年10月20日，被告固原天和置业有限公司以欠被告何良福工程款7l0052元为由，双方签订了协议，以顶抵工程款的方式将固原市西兰银物流园区(国际)汽车城21号楼10l号房屋（以下简称21号楼10l号房屋）抵顶给被告何良福(该房屋有两层，即101、20l号)。2016年12月1日，原告按照每平方米300元(实测面积为l54.64平方米)的标准，以现金方式一次性向被告何良福支付了21号楼101号房屋的购房款664952元。后原告与二被告签订了三方协议。2016年12月2日，原告与被告固原天和置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，随即被告何良福将21号楼101号房屋的钥匙交给原告。后原告对21号楼101号房屋进行了装修饰装，支出了20多万元。20l9年4月30日，原告得知固原市原州区人民法院、固原市中级人民法院先后判决21号楼101号房屋归固原银雪混疑土有限责任公司所有，随即原告向固原市中级人民法院提起第三人撤销之诉，该院于20l9年11月2日作出(2019)宁04民撤l号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。原告基于该次诉讼了解到，被告固原天和置业有限公司就21号楼101号房屋进行了两次房屋抵顶，即先抵顶给陕西庆豪实业发展有限公司宁夏分公司，并与固原银雪混疑土有限责任公司签订了《固原国际汽车城订购房屋协议书》，后又抵顶给被告何良福，并与原告签订了《商品房买卖合同》。因被告固原天和置业有限公司的一房二抵行为，导致原告无法正常居住、使用所购房屋，并给原告造成了极大的经济损失，故原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条等规定向你院提起诉讼。何良福辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告三方达成协议，约定被告固原天和置业有限公司将21号楼101号房屋抵顶给原告。当时被告固原天和置业有限公司向原告和被告何良福承诺在一周内能够办理房屋产权登记手续。三方签订协议后，被告何良福又与原告签订了一份协议。上述协议签订后，21号楼101号房屋就与被告何良福没有关系了。固原天和置业有限公司辩称，不同意原告的第二、三、四项诉讼请求。被告固原天和置业有限公司并未直接收取原告的购房款，如合同解除，则应当由陕西庆豪实业发展有限公司、被告何良福向原告退还购房款及承担相应的损失。被告固原天和置业有限公司将21号楼101号房屋抵顶给陕西庆豪实业发展有限公司，陕西庆豪实业发展有限公司又将该房屋抵顶给被告何良福，被告何良福将该房屋出售给原告。被告固原天和置业有限公司就该房屋通过抵顶工程款的方式出售给陕西庆豪实业发展有限公司，因陕西庆豪实业发展有限公司、被告何良福、原告为了节省向税务机关缴纳的房产过户税费，经陕西庆豪实业发展有限公司、被告固原天和置业有限公司、被告何良福、原告协商，由原告直接与被告固原天和置业有限公司签订购房合同。另外，原告所说的被告固原天和置业有限公司一房二卖没有事实根据，被告固原天和置业有限公司通过抵顶工程款的方式将21号楼101号房屋出售给原告，与原告签订了正式的买卖合同。被告固原天和置业有限公司只认该份合同，固原银雪混凝土有限责任公司主张被告固原天和置业有限公司将包含21号楼101号房屋在内的五套房产顶抵给陕西庆豪实业发展有限公司，陕西庆豪实业发展有限公司又抵顶给固原银雪混凝土有限责任公司的事实是不能成立的。如固原银雪混凝土有限责任公司的主张成立，则法院应当判决将固原银雪混凝土有限责任公司主张的五套房产均办理过户给该公司，但一、二审法院仅判决了21号楼101号房屋，因此，原一、二审法院的判决是错误的。原、被告依法向本院提交了证据。本院对证据认定如下：原告提交的《协议书》1份来源合法，内容真实，能够证明二被告于2016年10月20日签订协议，约定被告固原天和置业有限公司将21号楼101号房屋抵顶给被告何良福，予以采信；原告提交的证明1份来源合法，内容真实，能够证明原告向被告何良福支付了21号楼101号房屋的购房款664952元，予以采信；原告提交的《商品房买卖合同（预售）》1份来源合法，内容真实，能够证明原告与被告固原天和置业有限公司签订合同，约定固原天和置业有限公司将21号楼101号房屋出售原告等事项，予以采信；原告提交的《室内装修合同》1份、收据1张、收款收据2张、鸿博电动卷闸门订单合同1份来源合法，内容真实，证明原告对21号楼101号房屋进行了装饰装修，予以采信；被告何良福提交的证明1份（与原告提交的证明系同一证据）来源合法，内容真实，能够证明原告向被告何良福支付了21号楼101号房屋的购房款664952元，予以采信；被告固原天和置业有限公司提交的（2019）宁04民终253号民事判决书1份来源合法，内容真实，能够证明该民事判决书判决被告固原天和置业有限公司协助将21号楼101号房屋的产权办理登记到固原银雪混凝土有限责任公司名下，对此予以采信，但不能证明该民事判决书是错误的，达不到被告固原天和置业有限公司的证明目的，对此不予采信；被告固原天和置业有限公司提交的（2019）宁04民撤1号民事判决书1份来源合法，内容真实，能够证明该民事判决书判决驳回了原告要求撤销（2019）宁04民终253号民事判决书第三项诉讼请求的诉讼请求，对此予以采信，但不能证明该民事判决书是错误的，损害了原告马来付的权利，达不到被告固原天和置业有限公司的证明目的，对此不予采信；宁夏期奥建设工程造价咨询有限公司作出的工程造价鉴定报告书1份、出具的收据1张来源合法，内容真实，能够证明鉴定确定21号楼101号房屋的装修造价为163385.05元，原告预交了鉴定费13000元，予以采信。本院经审理认定事实如下：2016年10月20日，二被告签订了《协议书》（甲方为固原天和置业有限公司，乙方为何良福），其中约定：甲方现代替陕西庆豪实业发展有限公司支付乙方工程款40万元，以抵房款共计1337448元；甲方将西兰银（国际）汽车城21#101-201号房屋以541240元作为工程款支付给乙方。2016年12月1日，被告何良福向原告出具证明1份，其中载明：何良福无法给工人发工资，就以现金方式将西兰银汽车城21号楼门面房101、201卖给马来付，每平米4300元×154.64=664952元；马来付以现金方式一次性付给何良福，何良福当场把钱付了工人工资。后原告与被告固原天和置业有限公司于2016年12月上旬签订了《商品房买卖合同（预售）》（出卖人固原天和置业有限公司，买受人为马来付），约定被告固原天和置业有限公司以541240元将西兰银汽车城21幢二层210101号、210201号出售给原告，原告应当在2016年12月2日前支付全部价款。原告入住后对21号楼101号房屋进行了装饰装修。本案审理中，经本院依法委托宁夏期奥建设工程造价咨询有限公司鉴定，确定装修造价为163885.05元。另查明：被告固原天和置业有限公司与陕西庆豪实业发展有限公司签订协议，约定被告固原天和置业有限公司将固原市西兰银物流园区（国际）汽车城19号楼、21号楼、32号楼商品房作为工程款抵顶给陕西庆豪实业发展有限公司。固原市中级人民法院于2019年4月1日作出的（2019）宁04民终253号民事判决书判决被告固原天和置业有限公司协助将21号楼楼101号房屋的产权办理登记到固原银雪混凝土有限责任公司名下。本院认为，本案中，被告固原天和置业有限公司将21号楼楼101号房屋以541240元抵顶给被告何良福，后被告何良福将该房屋以664952元出卖给原告，后原告与被告固原天和置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》约定被告固原天和置业有限公司将该房屋以541240元出售给原告，根据以上事实，能够认定被告固原天和置业有限公司最后将该房屋以541240元出售给原告，购房款541240元以被告固原天和置业有限公司以该房屋抵顶所欠被告何良福工程款541240元抵充。原告马来付与被告固原天和置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系其真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告要求解除与被告固原天和置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，因（2019）宁04民终253号民事判决书判决被告固原天和置业有限公司协助将21号楼101号房屋的产权办理登记到固原银雪混凝土有限责任公司名下，被告固原天和置业有限公司不能向原告交付该房屋，双方之间的合同已不能履行，故原告该诉讼请求于法有据，予以支持。合同解除后，原告支付的购房款应当返还，21号楼101号房屋则应当返还给被告固原天和置业有限公司。被告固原天和置业有限公司将21号楼101号房屋以541240元抵顶给被告何良福，原告向被告何良福支付了购房款664952元，而被告固原天和置业有限公司将21号楼101号房屋以541240元出售给原告，因此，被告固原天和置业有限公司应当向原告返还购房款541240元，被告何良福应当向原告返还购房款123712元。原告要求二被告支付购房款利息，因原告已使用了21号楼101号房屋，不宜再向二被告主张购房款利息，故对原告该诉讼请求不予支持。原告要求被告固原天和置业有限公司支付装修损失20万元，因（2019）宁04民终253号民事判决书确定21号楼101号房屋属固原银雪混凝土有限责任公司所有，被告固原天和置业有限公司已不能向原告交付21号楼101号房屋，故该房屋装修损失应当由被告固原天和置业有限公司承担。经有资质机构鉴定，21号楼101号房屋的装修造价为163385.05元，故被告固原天和置业有限公司向原告支付装修损失163385.05元，对原告主张的超出部分的装修损失不予支持。鉴定费13000元系为确定21号楼101号房屋的装修造价支出的必要的合理的费用，因被告固原天和置业有限公司已不能向原告交付21号楼101号房屋导致双方签订的《商品房买卖合同（预售）》解除，故该费用应当由被告固原天和置业有限公司负担。原告要求二被告赔偿房屋差价损失417528元，因原告未提交证据证明存在房屋差价损失，故其该诉讼请求证据不足，不予支持。虽然原告与被告何良福签订了关于被告何良福将21号楼101号房屋出卖给原告的协议，但在原告与被告固原天和置业有限公司签订房屋买卖合同后，原告与被告何良福之间的房屋买卖合同实际已自行终止，故不存在解除的情形。原告要求被告何良福支付装修损失的诉讼请求理由不能成立，不予支持。被告固原天和置业有限公司关于不同意向原告返还购房款、不同意向原告支付装修损失的辩称理由不能成立，不予采纳。被告何良福关于不同意向原告返还购房款的辩称理由不能成立，不予采纳。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第四十四条第一款、第九十四条第五项、第九十七条、第一百三十条规定，判决如下:一、解除原告马来付与被告固原天和置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告固原天和置业有限公司于本判决书生效后十日内向原告马来付返还购房款541240元；三、被告何良福于本判决书生效后十日内向原告马来付返还购房款123712元；四、被告固原天和置业有限公司于本判决书生效后十日内向原告马来付支付房屋装修损失163385.05元；五、原告马来付于本判决书生效后十日内将固原市西兰银物流园区（国际）汽车城21号楼101号房屋返还给被告固原天和置业有限公司；六、驳回原告马来付的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16342元，由原告马来负担5787元，被告固原天和置业有限公司负担10555元。鉴定费13000元，由被告固原天和置业有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判长 刘汉龙审判员 马文娜人民陪审员 马正刚二〇二〇年十一月十九日书记员 金小荣附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》：第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》：第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。