北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初12241号原告：庞甦鹏，男，1992年4月5日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：杨贺辉，北京市律通律师事务所律师。被告：北京天苑物业管理有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇天通东苑****楼****105。法定代表人：史倩倩，总经理。委托诉讼代理人：杨瑞鑫，男，1984年4月4日出生，汉族，该公司业务员，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：宋维欢，男，1987年8月7日出生，汉族，该公司业务员，住北京市昌平区。原告庞甦鹏与被告北京天苑物业管理有限公司（以下简称天苑公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庞甦鹏及其委托诉讼代理人杨贺辉，被告天苑公司的委托诉讼代理人杨瑞鑫、宋维欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庞甦鹏向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告的房屋押金21667元；2.被告退还电卡押金400元；3.被告退还电费2139.5元；4.被告减免2020年2-4月份租金；5.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年1月23日，原告与天苑公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，天苑公司将其合法拥有的坐落于昌平区××小区××号楼3层部分的房屋出租给原告，作为办公使用（舞蹈培训）。合同约定承租期自2018年2月15日起至2021年2月14日止，同时合同5.2约定原告向杨瑞鑫支付房屋押金21667元。之后，原告每月按时足额向天苑公司支付了租赁期间的租金。2020年2月开始，因新冠疫情原因，原告一直未开展经营，期间无任何收入。后期，天苑公司提出解除合同，双方遂解除了《房屋租赁合同》，原告办理了腾退房屋手续。但天苑公司一直拒不退还房屋租赁押金、电卡押金以及原告预交的剩余电费。原告租赁房屋用于舞蹈教室教学使用，该行业属于人员密集型行业，2020年1月起，受新冠疫情及防控措施政策影响，房屋无法经营使用，租赁房屋已经不符合约定用途，租金交付义务受直接影响导致合同客观履行不能，合同目的无法实现，故原告诉至法院。审理过程中，原告增加一项诉讼请求，确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年6月21日解除。天苑公司辩称，同意原告第2、3项诉讼请求，其他不同意。原告提出退房的时间是2020年6月底，已拖欠房租1个月，按照合同约定应支付所欠房租0.5%的滞纳金。原告拖欠水费、物业费、保洁费、网费，一直未交纳。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月23日，天苑公司（甲方）与庞甦鹏（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方将位于昌平区××小区××号楼3层部分房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方用于办公，房屋建筑面积约为140平方米；租赁期限自2018年2月15日起至2021年2月14日止。该房屋年租金为人民币130000元，第二年起逐年递增百分之五，支付方式为押二付三。乙方在租赁期内使用的水、电费、电话、网络使用、物业管理费、取暖费由乙方按甲方相关规定自行承担。如遇国家政策调整，按国家新政策执行。本合同签订之日乙方应支付甲方房屋押金人民币21667元。待租赁期满结清费用后，甲方应于结清当日将押金全额退还乙方。乙方如未按规定结清相关费用，甲方有权拒还押金，并有权要求乙方按照相关规定结清所有费用。合同尾部备注“合同期内甲方承诺不出租和乙方冲突的行业（舞蹈），甲方知情情况下允许乙方转租”。合同签订后，庞甦鹏向天苑公司交纳押金21667元，电卡押金400元，并按照合同约定交纳租金。2020年2月26日，庞甦鹏向天苑公司的杨瑞鑫支付宝转账35831元，交纳2020年2月15日至2020年5月14日租金。2020年6月，双方就租金交纳无法达成一致意见，庞甦鹏提出退租。庞甦鹏称，2020年6月22日与天苑公司的委托人郭子阳办理了交接，并当场将钥匙交付郭子阳。天苑公司称，2020年6月23日收到了钥匙，但并非与庞甦鹏解除合同，只是试着将房屋转租，如果转租出去可退庞甦鹏押金。2020年1月，我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称疫情）这一突发公共卫生事件。为了应对这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施。2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年4月30日，北京市政府将突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应。上述案件事实，有《房屋租赁合同》、收据、支付凭证、微信聊天记录及本案当事人当庭陈述记录在案证明。本院认为：庞甦鹏与天苑公司签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定善意、全面履行合同约定的义务。我国《民法总则》第一百八十条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。我国《合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。具体到本案，疫情对不能履行合同具有直接的因果关系，疫情的发生、发展在空间、时间上都有一个变化的过程，政府的管控措施也随之进行调整，新型冠状病毒疫情对于不同类型合同履行的影响也表现不同。结合上述法律规定和我国新型冠状病毒疫情发生、蔓延发展情况，本院认定确因疫情直接导致庞甦鹏与天苑公司之间租赁合同的履行出现重大障碍，可以构成不可抗力。本案中，在不可抗力事由发生后，庞甦鹏在租赁场所不能经营的情况下，租赁合同的目的无法实现，且天苑公司已收回涉案房屋，本院确认《租赁合同》已于2020年6月22日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《租赁合同》解除后，天苑公司应退还庞甦鹏押金21667元，庞甦鹏此项诉讼请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于电卡押金、电费，天苑公司同意退还，本院不持异议。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。因此，对2020年2月15日至2020年5月14日期间的租金，本院根据本案的实际情况予以酌定。对2020年5月15日至2020年6月21日的租金，双方当事人均未提出明确的诉讼请求，本院在本案中不予处理，当事人可以另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条第二款之规定，判决如下：一、确认庞甦鹏与北京天苑物业管理有限公司于2018年1月23日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月22日解除；二、北京天苑物业管理有限公司于本判决生效后七日内退还庞甦鹏押金21667元；三、北京天苑物业管理有限公司于本判决生效后七日内退还庞甦鹏电卡押金400元，电费2139.5元；四、北京天苑物业管理有限公司于本判决生效后七日内退还庞甦鹏租金17915.5元；五、驳回庞甦鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费651元，由庞甦鹏负担224元，已交纳；由北京天苑物业管理有限公司负担427元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  张 俊二〇二〇年十一月二十七日法官助理  周忠会书 记 员  李 杰书 记 员  姜 帆书 记 员  丁晓影