安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖12民终4233号 上诉人（原审原告）：黄璇，女，1998年10月2日出生，汉族，安徽省利辛县人，住安徽省利辛县。 委托诉讼代理人：王朕，安徽皖太律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：界首市厚基置业有限公司，住所地安徽省界首市东城产业园胜利东路**，统一社会信用代码91341282MA2MWQ946D(1-1)。 法定代表人：王东，负责人。 委托诉讼代理人：曹明，安徽法卫律师事务所律师。 上诉人黄璇因与被上诉人界首市厚基置业有限公司（以下简称界首厚基公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省界首市人民法院（2020）皖1282民初355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄璇上诉请求：1.判令界首厚基公司停止侵占绿地的违法行为并恢复原状、支付违约金（自约定交房时间按日万分之一计算至达到规划设计的绿地率之日止）；2.判令界首厚基公司履行赠送3.15平方米储藏室及安装太阳能板额承诺；3.一、二审诉讼费用由界首厚基公司负担。事实与理由：界首厚基公司侵占绿地的事实清楚，证据充分，应判决停止侵权行为并承担违约责任；其已提供充分的证明界首厚基公司向其承诺赠送3.15平方米的储藏室及安装太阳能板的事实。一审判决认定事实及适用法律错误。 界首厚基公司辩称：其公司不存在侵占绿地的行为，黄璇所称的侵权行为与本案不属于同一法律关系；黄璇所称的储藏室，规划没有，合同也未约定，以及各项宣传资料也没有储藏室的说明；关于太阳能板，规划设计及整体效果图、宣传图均没有。综上，黄璇的上诉请求不能成立。 黄璇一审诉讼请求：1.判令界首厚基公司向黄璇出示该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.判令界首厚基公司停止侵占绿地的违法行为并恢复原状支付违约金；3.判令界首厚基公司赠送3.15平方米储藏室；4.判令界首厚基公司为黄璇安装太阳能板；5.判令界首厚基公司支付黄璇延期交房违约金3025元（该违约金暂计至2019年2月12日，之后计算至达到交房条件止）。 一审法院审理查明：2017年9月23日,双方签订商品房买卖合同，界首厚基公司将位于界首市旭路东侧锦华桃源里8幢某单元10层1002号房屋出售给黄璇，房屋总价款703541元。合同第十一条约定界首厚基公司应当在2018年12月31日前向黄璇交付该商品房；合同第九条第一款约定该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件；合同第十二条第一款第一项约定逾期交付在60日之内……出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，黄璇按约向界首厚基公司支付了总房款。2019年2月14日双方办理房屋交接手续，界首厚基公司将涉案房屋交付给黄璇。 一审另查明，涉案房屋于2019年1月25日竣工，2019年3月6日界首市建筑质量安全监督管理局出具了建设工程质量监督报告，对涉案工程质量验收合格，2020年3月23日，涉案工程最终完成了竣工验收备案。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均具有法律约束力。黄璇按约支付房款后，界首厚基公司应于2018年12月31日前交付商品房。然而涉案商品房于2019年1月25日才通过竣工验收，直至2020年3月23日最终完成建设工程竣工验收备案，虽然2019年2月14日双方就办理了房屋交接手续，但因交付时，界首厚基公司尚未完成建设工程竣工验收备案，按照《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，涉案房屋在双方办理交付手续时尚不符合交付条件。按照双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》规定的逾期交房违约责任，界首厚基公司应当承担自2019年1月1日起至2020年3月23日达到交房条件时的逾期交房违约金31448.28元。 黄璇要求界首厚基公司出示该商品房已经取得建设工程验收备案证明的文件，因黄璇已实际取得了竣工验收备案文件且一审法院已交由黄璇方进行了展示，故对于黄璇的该项诉讼请求不予支持。 黄璇要求界首厚基公司停止侵占绿地的违法行为并恢复原状，系基于黄璇所认为的界首厚基公司存在侵权事实提出，但界首厚基公司对此未予认可，认为是部分业主进行圈占。因本案审理的是基于双方之间商品房买卖关系的合同纠纷，黄璇要求界首厚基公司停止侵权并恢复原状的侵权纠纷与本案并非同一法律关系，故本案不予处理，黄璇可另行通过合法途径解决。而黄璇据此主张界首厚基公司绿化率未达标应按购房合同赔偿其违约金的诉讼请求，亦因黄璇所举证据达不到其证明目的，故对该主张不予支持。 黄璇主张界首厚基公司负有赠送3.15平方米储藏室的义务，并在庭审时在涉案房屋“结构示意图”上指出了赠送的储藏室的位置。该位置在黄璇所购买的房间之外，在结构示意图上并未标注有“储藏室”字样，且该位置相对涉案房屋为封闭状态，没有证据证明在规划时将该处设计为储藏室。并且，黄璇仅提供有界首厚基公司销售人员对该位置的使用所作的口头说明，没有提供界首厚基公司在销售广告和宣传资料上也作出了相类似的说明，故黄璇要求界首厚基公司赠送3.15平方米储藏室的证据不足，不予支持。至于黄璇主张判令界首厚基公司为黄璇安装太阳能板的诉讼请求,虽然其提供的电话录音销售人员口头承诺安装太阳能板，其提供的商品住宅质量保证书写有太阳能利用为太阳能生活热水供应，其向一审法院提供的9栋201单元的装修许可证上写有配套太阳能管线，所附的结构示意图上也注明有太阳能集热板，但该装修许可证及所附的结构示意图并非为本案涉案房屋的装修许可证和结构示意图。根据黄璇申请，一审法院调取的黄璇所选购房屋的装修图纸中虽标注有“太阳能集热板”的字样，但该部分设施与该小区的总体外观效果图、宣传图等不符，而且，双方所签的书面合同对此也未作明确约定，故黄璇提供的上述证据尚不能充分证明其主张，因此，对黄璇要求界首厚基公司按照许诺为其安装太阳能板的诉讼请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决： 一、界首市厚基置业有限公司于判决生效之日起十日内支付黄璇逾期交房违约金共计31448.28元。二、驳回黄璇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由界首市厚基置业有限公司负担。 双方当事人所举证据与一审一致，本院认证意见同于一审。 本院对一审查明事实予以认定。 本院认为，本案二审争议的焦点为：黄璇关于界首厚基公司应停止侵占绿地、恢复原状、支付违约金以及履行赠送3.15平方米储藏室、安装太阳能板承诺的上诉请求是否成立。 一、关于黄璇要求界首厚基公司应停止侵占绿地、恢复原状、支付违约金的请求。本案是商品房销售合同纠纷，是指买卖双方就合同履行过程中因交房时间、面积、质量、价款等引起的履行迟延或履行不能的纠纷，处理的是违约责任。而黄璇主张的界首厚基公司侵占绿地，要求恢复原状、支付违约金系因侵权行为发生的纠纷，与本案并非同一法律关系，一审判决对该主张不予处理并无不当，黄璇的该项上诉理由不能成立。 二、关于3.15平方米储藏室及太阳能板。 涉案《商品房买卖合同》应为双方的真实意思表示，合法、有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行义务。黄璇要求界首厚基公司履行赠送3.15平方米储藏室的义务，但该主张依据并非是涉案合同约定的内容，双方也未就此达成补充协议。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，界首厚基公司销售人员对房屋结构示意图上相关位置的使用所作的口头介绍，不足以证明界首厚基公司在销售广告和宣传资料上对3.15平方米的储藏室作出具体明确的说明和允诺，故黄璇要求界首厚基公司履行赠送3.15平方米储藏室的承诺没有事实和法律依据，一审判决对其该项请求不予支持并无不当。同理，黄璇主张界首厚基公司为其安装太阳能板的诉讼请求,既未在涉案合同作出明确约定，亦不是涉案商品房销售广告和宣传资料所做作的具体说明和允诺，且与该小区的总体外观效果图、宣传图等不符，一审判决对其该项请求不予支持亦无不当。故黄璇的上述上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费126元，由黄璇负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年十一月十七日 书记员  李情情 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。