上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0101民初25409号原告：上海新弘业房地产发展有限公司，住所地上海市黄浦区。诉讼代表人：黄俊，清算组组长。委托诉讼代理人：程钟，北京市通商律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：缪大伟，北京市通商律师事务所上海分所律师。被告：上海市黄浦区豫园街XXX委员会，住所地上海市黄浦区。法定代表人：丁黎，主任。委托诉讼代理人：和法礼，上海欧森律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺佳谊，上海欧森律师事务所律师。被告：上海市黄浦区人民政府豫园街道办事处，住所地上海市黄浦区。负责人：邵泉，主任。委托诉讼代理人：和法礼，上海欧森律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺佳谊，上海欧森律师事务所律师。上海新弘业房地产发展有限公司(以下简称新弘业公司)与上海市黄浦区豫园街XXX委员会(以下简称果育居委会)返还原物纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，适用普通程序，并依法组成合议庭，于2020年1月16日公开开庭进行了审理。因突发重大公共卫生事件，本院于2020年2月3日裁定中止本案审理，于2020年9月1日恢复审理并依法追加上海市黄浦区人民政府豫园街道办事处(以下简称豫园街道办事处)作为被告参加诉讼，并于2020年9月22日公开开庭进行了审理。新弘业公司的委托诉讼代理人程钟、缪大伟以及果育居委会、豫园街XXX委托诉讼代理人和法礼、贺佳谊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新弘业公司向本院提出诉讼请求：1、要求果育居委会迁出并返还本市黄浦区复兴东路XXX弄XXX号一层房屋(面积247.38平方米)；2、要求果育居委会支付自2006年1月1日起至2019年11月7日止的房屋占用费人民币XXXXXXX.35元(以下均为同种货币)，按每日1541.18元的标准支付自2019年11月8日起至实际返还之日止的房屋占用费；3、要求果育居委会以每年年租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付自2007年1月1日起至2019年8月19日止的占用费利息XXXXXXX.48元；以XXXXXXX.33元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付自2019年8月20日起至实际支付之日止的占用费利息。事实和理由：新弘业公司系本市黄浦区复兴东路XXX弄XXX号一层房屋(以下简称系争房屋)的产权人，自2006年1月1日起，果育居委会占用系争房屋并作为其办公场所，新弘业公司于2013年1月16日经法院裁定进入破产清算程序，并指定上海九威清算事务有限公司担任新弘业公司的破产管理人，经查，上述房屋登记于新弘业公司名下，物权属于新弘业公司，属于新弘业公司的破产财产，果育居委会占用上述房屋，自始至终未经新弘业公司和破产管理人的同意，亦未签订过书面协议，属于无权占有，期间，亦未支付过相应费用。2017年8月25日，新弘业公司发函给果育居委会的上级单位豫园街XXX委会予以搬离，并于2019年7月1日在果育居委会以张贴公告的方式要求其停止占用上述房屋。但果育居委会在收到上述通知后未搬离并返还上述房屋，亦未支付相应的房屋占用费，故果育居委会的行为侵害了新弘业公司的合法权益，新弘业公司有权要求进行赔偿。果育居委会、豫园街道办事处辩称，一、新弘业公司作为开发商，应该按照规划建设居委会用房，新弘业公司在开发涉案小区时没有建设居委会用房，因此由新弘业公司、街道及相关部门协调，同意将本市黄浦区复兴东路XXX弄XXX号一层部分房屋作为居委会用房，并约定无偿使用；二、果育居委会并未全部使用4号一层247.38平方米房屋，只使用了1号、2号房间，未使用3号房间，政府相关系统中登记的居委会用房面积仅为100平方米，因此果育居委会、豫园街道办事处无法向新弘业公司返还3号房间；三、新弘业公司主张房屋占用费与利息的诉请无事实和法律依据，居委会使用系争房屋是各方协商的结果，新弘业公司对此清楚。新弘业公司在起诉前从未向果育居委会、豫园街道办事处主张过支付使用费，因此果育居委会、豫园街道办事处认为新弘业公司的诉请已过诉讼时效；四、关于房屋使用费的标准，鉴于果育居委会、豫园街道办事处的单位性质，使用房屋是公益性质，即使新弘业公司有权主张使用费，该使用费也不应按照相同区域底层商铺的租金标准计算，根据城市居民委员会组织法的规定，新弘业公司作为开发商提供居委会用房是承担社会责任的表现，而豫园街XXX委会办公用房的租金标准约为每日每平方米1.5元左右，希望法院参照上述价格；五、果育居委会认为，即便法院要求居委会支付占用费用，也应当由豫园街道办事处承担。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、系争的本市黄浦区复兴东路XXX弄XXX号底层房屋属于新弘业公司所有。根据《上海市房地产权证》记载，701弄4号底层建筑面积247.38平方米，其中独用面积168.50平方米、公用面积78.88平方米。上述事实，由新弘业公司提供的沪房地市字(2000)第002295号《上海市房地产权证》、《房屋土地测绘技术报告书》予以证明。二、2013年1月16日，新弘业公司经本院裁定进入破产清算程序，并指定上海九威清算事务有限公司担任新弘业公司的破产管理人。上述事实，由新弘业公司提供的(2013)黄浦民二(商)破字第2-1号《民事裁定书》、(2013)黄浦民二(商)破字第2号《指定管理人决定书》予以证明。三、果育居委会自述自2006年1月1日起即使用系争房屋，但仅限于100平方米，并未使用房屋的全部面积。审理中，新弘业公司、果育居委会、豫园街道办事处均未提供双方对系争房屋使用的相关书面协议，新弘业公司亦未提供果育居委会曾支付房屋使用费的相关证据。上述事实，由新弘业公司、果育居委会、豫园街道办事处的当庭陈述予以证明。四、2017年8月25日，新弘业公司破产管理人向豫园街道办事处发出《通知》称：新弘业公司已经进入破产程序，原属于新弘业公司名下的系争房屋(建筑面积247.38平方米)被纳入破产财产，现上述财产将进行拍卖清理，请豫园街XXX委会在管理人处置破产资产前搬离该房屋。上述事实，由新弘业公司提供的《通知》予以证明。五、2019年7月1日，新弘业公司破产管理人在果育居委会粘贴《告示》称，系争房屋属于新弘业公司所有，系新弘业公司的破产财产，为维护债权人合法权益，平稳推进破产程序，要求一切占用人员和单位立即停止占用并即刻迁出占用房屋，如逾期未迁出将承担一切不利后果，且本管理人保留采用法律手段追究责任的权利。上述事实，由新弘业公司提供的《告示》予以证明。六、2019年5月8日，上海申威资产评估有限公司对复兴东路XXX号底层、复兴东路XXX号二层房地产自1998年11月1日起至2019年5月31日止的市场租金价格进行评估，结论为，以2019年5月31日为评估基准日，复兴东路XXX号底层房屋评估单价为每日每平方米7.6元、复兴东路XXX号二层房屋评估单价为每日每平方米5.32元。上述房屋由上海银行实际使用。上述事实，由新弘业公司提供的《房产市场租金资产评估报告》予以证明。七、根据《黄浦区“三资”管理信息系统》登记显示，果育居委会办公房屋性质属于“租借”，建筑面积100平方米，租金一栏无登记信息。另查，豫园街XXX委会向其他单位租借办公用房的租金标准自每日每平方米0.85元至每日每平方米2.84元不等。上述事实，由果育居委会、豫园街道办事处提供的《黄浦区“三资”管理信息系统》、《协议》、《房屋租赁合同》、发票等证据予以证明。八、审理中，经现场测量，果育居委会现实际使用的房屋面积约为79.11平方米，另有实际使用面积39.51平方米面积的房屋于2020年9月25日由新弘业公司收回。九、审理中，新弘业公司不要求对系争房屋的租金标准进行评估，由法院酌情确定。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以要求损害赔偿。本案的争议在于：一、果育居委会是否应当返还系争房屋。本案中，系争房屋登记在新弘业公司名下，属于新弘业公司的财产，现新弘业公司进入破产程序，系争房屋亦属于新弘业公司的破产财产，对此，双方当事人均无异议。果育居委会虽自2006年起无偿使用系争房屋，但其与新弘业公司之间未签订任何书面合同，亦无证据证明其与新弘业公司之间存在永久使用系争房屋的约定，现新弘业公司拟将上述房屋收回后用于破产清算，于法有据，本院应予支持。果育居委会以及豫园街XXX委会用房，故经有关部门协调同意无偿使用系争房屋的意见，因系争房屋仍登记在新弘业公司名下，其房屋性质和归属未发生改变，故果育居委会以及豫园街道办事处的上述意见本院不予采信，至于双方关于居委会用房的争议，并不属于本案处理范围，二、果育居委会是否应当支付房屋使用费，从何时开始支付；新弘业公司要求从2006年1月1日起计算房屋使用费是否应当支持，上述主张是否超过诉讼时效。果育居委会自2006年起即使用系争房屋，期间从未支付过房屋使用费，新弘业公司既未提出过异议，亦未主张过房屋使用费，但由于双方并不存在永久无偿使用系争房屋的约定，故新弘业公司进入破产清算后，新弘业公司破产管理人于2017年8月25日向豫园街道办事处发出《通知》要求豫园街XXX委会搬离上述房屋，该要求合理，应当予以支持，但是新弘业公司应当给予合理的搬离期限，超过合理期限不予搬离的，即属于侵犯所有权人合法权益的行为，所有权人可以通过法律途径主张权利，并要求侵害人支付实际使用费。本案中，新弘业公司提出主张的时间为2017年8月25日，搬离的合理期限本院酌定为三个月，因此，自2017年11月25日起，果育居委会仍使用系争房屋的，应当支付实际使用费，现新弘业公司在2019年11月7日向法院起诉，要求果育居委会支付实际使用费的诉讼请求，并未超过诉讼时效，本院应予支持，但新弘业公司要求支付2006年1月1日起至2017年11月24日期间房屋使用费的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。三、使用费标准如何确定，果育居委会使用面积如何核定。因双方从未约定和支付过房屋使用费，亦考虑到果育居委会系基层群众性自治组织，具有一定的特殊性，因此实际使用费不能按照商业地产的租金标准予以确定。审理中，新弘业公司亦表示实际使用费标准由法院酌情确定，故本院参考豫园街XXX委员会办公地点的租金标准、果育居委会所在地段、环境、房屋本身标准等因素，酌情确定房屋使用费标准为每日每平方米1.8元。同时，双方对于果育居委会的使用面积存在异议，果育居委会认为其使用了部分面积的房屋，而新弘业公司未提供证明果育居委会使用了全部面积房屋的证据，故应当按照果育居委会实际使用的面积计算使用费，经本院释明及现场勘验，果育居委会现实际使用的房屋面积约为79.11平方米，另有实际使用面积39.51平方米的房屋于2020年9月25日由新弘业公司收回，本院予以确认。因测量的面积为套内实际使用面积而非建筑面积，故本院以实际使用面积与产权证建筑面积之比换算果育居委会所使用房屋的建筑面积为164.98平方米，并以此酌情确定实际使用费标准为每月9000元。四、支付使用费的主体应当是果育居委会还是豫园街道办事处。根据法律规定，居委会虽系基层群众性自治组织法人，但其性质具有特殊性，不具有独立法人资格，其办公经费来源于政府的财产划拨，居委会也没有独立的账户，政府将居委会的办公经费划在街道办事处的账户下，因此本案中，房屋实际使用费的给付应由豫园街道办事处承担。至于新弘业公司要求支付使用费利息的诉讼请求，因之前双方均未约定使用费，新弘业公司在2017年致函要求交还房屋时亦未要求支付使用费，故不存在使用费支付时间的约定，直至新弘业公司于2019年11月7日向本院起诉，故新弘业公司要求支付使用费的利息起算点应该在2019年11月7日之后，为便于计算，本院酌情以自2017年11月25日起至2019年11月24日止的房屋使用费作为基数，自2019年11月25日起计算利息；以自2019年11月25日起至2020年11月24日止的房屋使用费作为基数，自2020年11月25日起计算利息；至于2020年11月25日起至果育居委会实际搬离之日止的房屋使用费利息，因本金金额目前无法确定，故对于这部分利息，本案暂不处理，待本金确定后，可由双方自行协商或另行诉讼。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百零一条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条的规定，判决如下：一、被告上海市黄浦区豫园街XXX委员会应于本判决生效之日起三个月内返还原告上海新弘业房地产发展有限公司本市黄浦区复兴东路XXX弄XXX号一层(使用面积79.11平方米)房屋；二、被告上海市黄浦区人民政府豫园街道办事处应于本判决生效之日起十日内支付原告上海新弘业房地产发展有限公司上述房屋自2017年11月25日起至2020年11月24日止的房屋使用费人民币32.4万元；三、被告上海市黄浦区人民政府豫园街道办事处应于本判决生效之日起三个月内按照每月人民币9000元的标准支付原告上海新弘业房地产发展有限公司上述房屋自2020年11月25日起至实际返还之日止的房屋使用费；四、被告上海市黄浦区人民政府豫园街道办事处应于本判决生效之日起十日内以人民币21.6万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付原告上海新弘业房地产发展有限公司自2019年11月25日起至实际支付之日止的房屋使用费利息；五、被告上海市黄浦区人民政府豫园街道办事处应于本判决生效之日起十日内以人民币10.8万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准支付原告上海新弘业房地产发展有限公司自2020年11月25日起至实际支付之日止的房屋使用费利息；六、原告上海新弘业房地产发展有限公司的其他诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费人民币61605元，由原告上海新弘业房地产发展有限公司负担人民币58575元，由被告上海黄浦区人民政府豫园街道办事处负担人民币3030元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  石志仁二〇二〇年十一月二十七日法官 助理  施 雯书 记 员  施 雯附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百零一条居民委员会、村民委员会具有基层群众性自治组织法人资格，可以从事为履行职能所需要的民事活动。未设立村集体经济组织的，村民委员会可以依法代行村集体经济组织的职能。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。