贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0115民初939号原告：贵阳新世界房地产有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金朱路**，统一社会信用代码：9152010078548813X6。法定代表人：刘长波，职务：总经理。委托诉讼代理人：周礼湲，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号：1520120211174969，特别代理。被告：罗茂明，男，1993年1月17日出生，汉族，住所地贵州省瓮安县。本院受理的原告贵阳新世界房地产有限公司（以下简称新世界公司）诉被告罗茂明商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告新世界公司的委托诉讼代理人周礼湲到庭参加诉讼，被告罗茂明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。原告新世界公司诉请：1、解除原告与被告于2017年12月9日签订的《室内装修委托合同》及2017年12月13日签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2、被告立即协助原告办理《商品房买卖合同》（编号：黔契合字32-17-3070号）的备案注销及所有权预告登记注销手续；3、原告应返还被告购房款为821,333.7元（此金额为被告已付购房款912,593元扣减应付原告违约金91,259.3元而得）。事实及理由，原被告于2017年12月9日签订《商品房认购书》及《室内装修委托合同》，被告向原告认购恒大金阳新世界观澜组团（4C地块）项目18，19号楼18单元20层1号房，并同意由原告安排具有资质的装修单位负责该房屋的装修，房屋装修总价款为381,930元，双方同意该笔装修款由被告分期支付。同日，被告向原告出具承诺书，承诺如单方解除装修合同，视为自愿解除《商品房认购书》及《商品房买卖合同》。被告与原告于2017年12月13日就涉案房屋签订了《商品房买卖合同》（编号：黔契合字32-17-3070号）。装修合同约定，被告逾期付款超过180日的，视为单方面解除装修合同，现被告逾期未付款已超过180日，损害了原告合法权益，特向人民法院起诉。被告罗茂明未向本院提交书面答辩意见，亦未出庭答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，现依据依法确认的证据，认定事实如下：2017年12月9日，在被告向原告认购涉案房屋后，原告（乙方）、被告（甲方）之间签订《室内装修委托合同》，合同第一条约定：“乙方受甲方委托并安排具有资质的装修单位全权负责该房屋的装修，委托服务包干总价（以下简称‘该款项’）为￥381,930元（大写叁拾捌万壹仟玖佰叁拾元整），该款项包括但不限于乙方为实施本合同所需的设计费、报建费、招标代理费、工程费、管理费、监理费、检测费、质监费、品牌经营费、税金等全部服务费用，双方同意费用一次性包干，不再另行结算费用”。合同第二条约定：“甲乙双方约定按照附件一装修交付标准进行交付，交付时间为2021年7月31日，若提前交付，乙方另行通知”。合同第三条约定：“甲方选择以下第贰种付款方式缴纳该款项：……2、分期付款。甲方分5期支付该款项，在2017年12月11日前向乙方交纳￥38,193元（大写叁万捌仟壹佰玖拾叁元整）部分款项，在2018年3月9日前向乙方交纳￥38,193元（大写叁万捌仟壹佰玖拾叁元整）部分款项，在2018年6月9日前向乙方交纳￥38,193元（大写叁万捌仟壹佰玖拾叁元整）部分款项，在2018年9月9日前向乙方交纳￥38,193元（大写叁万捌仟壹佰玖拾叁元整）部分款项，剩余款项（229,158元）于2018年12月9日前付清”。合同第五条约定：“1、合同双方应严格履行本合同约定义务，任何一方不得单方解除本合同，否则违约方对向方支付与合同约定包干总价等额的违约金。2、甲方未按照约定时间付款的，双方同意按以下方式处理（①和②不作累加）①自约定的应付款期限届满至次日起至实际支付应付款之日止，甲方按日计算向乙方支付逾期付款万分之一的违约金，合同继续履行。②逾期超过180日（该日期应当与第①项中的日期相同）后，视为甲方单方面解除本合同”。第六条约定：“1、甲方确认本合同地址与联系方式真实有效，乙方依本地址向甲方发送有关信函文件，因甲方所留地址有误或变更地址未通知乙方的责任由甲方承担，乙方向甲方所发送的信函文件等视为已送达乙方”。其中在《附件一：4C观澜组团16-34楼栋豪装（2017版）交楼标准》中约定了装修标准和配套设施。同日，原告向被告出具《承诺书》：“本人罗茂明……本人自愿委托贵公司负责本人购买的……商品房（以下称‘该房屋’）装修服务等事宜，本人如单方解除与贵公司签订的该房屋《室内装修委托合同》，则视为本人同时自愿解除该房屋认购书及《商品房买卖合同》，并同意按该房屋《认购书》和《商品房买卖合同》约定承担相应的违约责任”。其后，被告罗茂明按约支付了装修代理费152,772元，尚有229,158元未支付。2017年12月13日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（编号：黔契合字32-17-3070号）及补充协议，约定原告以912,593元的总价向被告购买其开发的位于贵阳市观山湖区金朱路1号恒大金阳新世界4C地块18，19号楼18单元20层1号房（建筑面积127.31平方米，套内建筑面积102.78平方米）。合同第八条约定：“买受人采取下列第3种方式付款。……3、贷款方式付款。买受人以【√银行按揭】【公积金贷款】付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计372,593元，余款（小写）540,000元以【√银行按揭】【公积金贷款】支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理”。合同第二十五条约定：“出卖人承诺商品住宅不分割拆零销售”，合同附件六对于装饰、设备标准进行了约定。前述合同签订后，原告按照合同约定支付了首期购房款372,593元，并与银行签订贷款合同按揭贷款540,000元，支付了剩余房款，前述合同办理了商品房预售合同备案登记（预售合同登记号：Y17138084），备案登记房价为912,593元。2019年7月13日，原告向被告在《室内装修委托合同》上约定的地址邮寄《催款通知书》，其上载明：“……请阁下在2018年12月9日前支付完毕逾期房款229,158元，否则依据合同的约定，每日按未交房款的万分之一向我司支付违约金……”被告于7月16日签收；7月20日，原告又向被告邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，其上载明：“……截止发函之日，阁下已逾期付款221日。为此，我司郑重函告如下：解除我司与阁下签署的《商品房买卖合同》及补充协议”，被告于7月23日签收。认定上述事实的证据有：当事人陈述、《商品房买卖合同》（编号：黔契合字32-17-3070号）及补充协议、付款凭证、收款记录、（预售合同登记号：Y17138084）、《室内装修委托合同》、《承诺书》、《催款通知书》、《解除商品房买卖合同通知书》、邮寄记录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，《商品房买卖合同》（编号：黔契合字32-17-3060号）及补充协议、《室内装修委托合同》系原被告双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。原告在充分考察后与被告签订了上述《商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》、《承诺书》，应当明知被告销售的房屋为精装房。虽然双方分别签署了《商品房买卖合同》和《室内装修委托合同》，但从双方签订的《承诺书》及买卖过程中可以看出，涉案房屋为带装修房屋，《室内装修委托合同》约定的装修费用应为房价款的一部分，《室内装修委托合同》并非独立于《商品房买卖合同》之外的单个合同，《商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》、《承诺书》应为双方精装房买卖合同的组成部分。因此《商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》、《承诺书》属双方真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同。考察原被告之间的交易情况，原告提交的收款记录显示被告尚有229,158元装修款未支付，故被告逾期支付装修款，构成违约。但原告于2018年7月13日向被告催款，称截止日期为12月9日，但是在7月20日就向被告邮寄《解除商品房买卖合同通知书》，违反了自己之前关于催款截止日期的承诺，故原告于2018年7月23日送达的《解除商品房买卖合同通知书》因在原告给予被告的履行期间内而不产生导致合同解除的法律效果。但被告在2018年12月9日之后依然未按期足额支付装修款，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，被告逾期支付装修款，满足《室内装修委托合同》第五条约定的合同解除条件，原告诉请解除与被告签订的《室内装修委托合同》本院予以支持，又根据《承诺书》的约定，《商品房买卖合同》因《室内装修委托合同》的解除而解除。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，原告诉请被告配合其办理《商品房买卖合同》（编号：黔契合字32-17-3070号）的备案注销及所有权预告登记注销手续本院予以支持。关于返还购房款及装修款的问题，原告主张购房款应当扣除违约金91,259.3元、装修款，依照《室内装修委托合同》第五条的约定因被告原因导致合同解除，被告作为违约方应当对原告支付与合同该约定包干总价等额的违约金，故装修款不予退还。本院认为，虽然《商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》、《承诺书》总体构成了商品房预售合同交易合同组，但《商品房买卖合同》并未约定因《室内装修委托合同》解除而导致《商品房买卖合同》解除违约方的违约责任，且若违约方因一个违约行为导致在《商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》分别承担违约责任，加重了违约方的负担，所以原告诉请扣除违约金91,259.3元再行返还购房款的意见本院不予支持；原告自行支付的购房首期款372,593元被告应当予以返还，另有按揭购房款540,000元系原告向银行申请按揭贷款获取并支付相应利息，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，由于该笔贷款的退还问题涉及第三人利益，本案中不予处理；关于装修款的问题，原告在诉请解除合同后返还被告购房款时并未将装修款包含在内，故装修款的返还问题经本院释明后一并处理，关于被告逾期支付装修款是否应当承担违约责任、违约责任具体承担方式的问题，因原告并未在本案中提起相关诉请，其可另行处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告贵阳新世界房地产有限公司与被告罗茂明于2017年12月9日签订的《室内装修委托合同》，于2017年12月13日签订的《商品房买卖合同》（编号：黔契合字32-17-3070号）及补充协议；二、被告罗茂明于本判决生效后三日内配合原告贵阳新世界房地产有限公司办理《商品房买卖合同》（编号：黔契合字32-17-3070号）的备案注销（预售合同登记号：Y17138084）及位于贵阳市观山湖区金朱路1号恒大金阳新世界4C地块18，19号楼18单元20层1号房屋的所有权预告登记注销手续；三、原告贵阳新世界房地产有限公司于本判决生效后三日内向被告罗茂明返还购房款首期372,593元、装修代理费152,772元；四、驳回原告贵阳新世界房地产有限公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,340元(原告预交)，由原告贵阳新世界房地产有限公司负担1,040元，由被告罗茂明负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在本判决书规定的履行期间最后一日起两年内，向本院或与本院同级的可供执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  龙珊珊二〇二〇年十一月二十八日书记员  周殷丽