贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0502民初16210号 原告：吴桂英，女，汉族，1990年08月11日出生，住贵州省毕节市。 原告：陈益，男，汉族，1989年02月14日出生，住址：贵州省毕节市。 二原告委托诉讼代理人：彭书榕（特别授权代理），系贵州毕节经济律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：周舰（一般授权代理），系贵州毕节经济律师事务所律师。 被告：贵州省毕节福明房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦D栋22楼。统一社会信用代码：91520502055034224B。 法定代表人：李当明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄佳（特别授权代理），系贵州中创联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：万涛（特别授权代理），系贵州中创联律师事务所律师。 原告吴桂英、陈益诉被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司（以下简称“福明房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了速裁审理，二原告共同委托诉讼代理人彭书榕、周舰到庭参加诉讼。被告福明房开公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理位于毕节市七星关区××号（房号为××）商品房转移登记的有关文书，并交付原告。2、判决被告以475864.00元为计算基数，按照中国人民银行公布的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算向原告支付至债务履行完毕之日止的违约金，暂定80807.65元（违约金按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款利率1.3倍，暂计从2017年11月27日起至2020年8月26日止，起诉后的违约金计算至实际以产权证交付原告之日计算为准）。3、请求法院判决被告退还原告已交纳的三通费3410元（即闭路电视开户费、供电局一户一表开户费、燃气公司天然气一户一表开户费）。4、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告申请撤回第三项诉讼请求。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2016年5月26日签订《商品房买卖合同》，购买被告销售的位于毕节市七星关区，建筑面积133.77平方米，房屋总价款为475864.00元。被告应当在2017年8月28日前向原告交付涉案房屋。被告应在商品房交付之日起90日内申请该商品房所有权登记，并取得商品房所有权初始登记的有关文书，交付给原告，但并未约定取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记有关文书交付给原告的时间，被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价0.1%承担违约责任；2、约定日期起360日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）原告有权退房，原告退房的，被告应当自收到退房通知之日起120日内退还原告已付款，并按照银行同期活期贷款利率支付利息；原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由原告承担；其他有关事项约定如下：由原告向被告出具委托办理房屋权属记的委托书，原告没有出具委托书的，被告不承担逾期办证违约责任。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。2017年11月17日涉案商品房实际交付。涉案商品房至今仍未取得商品房所有权初始登记，不具备向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告履行其付款义务，被告亦向原告交付商品房，但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，被告除依约交付房屋外，还负有协助原告办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。《商品房买卖合同》中对转移登记的期限未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于被告的原因，原告在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，被告应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，被告于2017年11月17日向原告交付涉案商品房，则被告应于交房之日起90日（2018年2月15日）内具备办理转移登记的条件，以便原告能取得房屋权属证书。被告至今尚不具备办理涉案房屋转移登记的条件，构成违约，故被告应当自2018年2月16日起，向被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金。因合同约定由被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，故该违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）至办证部门并通知原告之日止。 被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的行为已经超过360日，而双方签订的《商品房买卖合同》中对逾期超过360日的约定，仅勾选了原告选择退房时被告应当承担的违约责任，对原告选择不退房时被告应当承担的违约责任的约定并未进行勾选，应当视为双方未对逾期交付办理商品房转移登记有关文书超过360日后的违约标准进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于被告的原因，原告在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，被告应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，对原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额475864.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。但自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR）,中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。故对于2019年8月20日之后的违约金，本院按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准予以支持。 涉案商品房现尚未取得所有权初始登记，办理转移登记的条件不成就，属于法律规定的事实上履行不能，故对于原告要求被告办理涉案房屋不动产权证书的诉讼请求，本院不予支持。原告可待被告取得涉案商品房所有权初始登记证书以及其他办理转移登记的必要文书之后，另行主张权利。 原告已向本院申请撤回请求被告退还已交纳的三通费的诉讼请求，是原告依法处分自己的民事权利和诉讼权利，故本院应依法予以准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴桂英、陈益支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，该违约金以475864.00元为基数，2018年2月16日起至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，2019年8月20日起至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书（应由被告自身具备的办理商品房转移登记的有关文书）并通知原告之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 二、驳回原告吴桂英、陈益的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费910元，由原告吴桂英、陈益负担288元，被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担622元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  全乾亚 二〇二〇年十一月十一日 书记员  付娟华