福建省建瓯市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0783民初1023号 原告:卓小芬（执行案外人），女，1970年1月12日出生，汉族，住建瓯市。 委托诉讼代理人：严国峰，建瓯市瓯宁法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：邱绍红，建瓯市瓯宁法律服务所法律工作者。 被告:福建建瓯农村商业银行股份有限公司（申请执行人），住所地建瓯市中山路**，统一社会信用代码:91350700MA32CNHC90。 法定代表人:范建华，董事长。 委托诉讼代理人：蔡白露，福建元天和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林芳萍，福建元天和律师事务所实习律师。 第三人:胡旭斌（被执行人），男，1990年3月17日出生，汉族，住建瓯市。 第三人:张婉莹（被执行人），女，1989年8月12日出生，住建瓯市。 原告卓小芬诉被告福建建瓯农村商业银行股份有限公司（以下称建瓯农商银行）、第三人胡旭斌、张婉莹案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告卓小芬的委托诉讼代理人严国峰、邱绍红，被告建瓯农商银行的委托诉讼代理人蔡白露、林芳萍到庭参加诉讼，第三人胡旭斌、张婉莹经传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 卓小芬向本院提出诉讼请求：1、依法撤销建瓯法院（2020）闽0783执异13号执行裁定书。2、依法确认卓小芬与第三人胡旭斌在2015年3月11日签订的房屋租赁合同合法有效，并享有优先购买权。事实与理由：第三人胡旭斌、张婉莹因结欠建瓯农商银行（原系建瓯市农村信用合作联社）贷款本息，遂诉至建瓯法院，建瓯法院经审理做出（2017）闽0783民初2839号民事判决:胡旭斌、张婉莹应偿还建瓯市农村信用合作联社借款本金40万元及相应利息。胡旭斌、张婉莹未按前款项判决履行，建瓯市农村信用合作联社有权申请对所有权人登记为胡旭斌的座落于建瓯市××广场××＃楼××房（3层）（瓯房权证字第2××2号、瓯国用2010字第3××2号）的抵押房地产进行拍卖、变卖，所得价款信用联社享有优先受偿权。不足部分，仍由胡旭斌、张婉莹继续偿还。判决生效后，胡旭斌、张婉莹未履行判决书所确定的义务，建瓯农商银行向建瓯法院申请执行，建瓯法院于2019年5月23日立案执行。2019年7月2日作出（2019）闽0783执1176号之二执行裁定书，裁定拍卖、变卖胡旭斌所有坐落在建瓯市××广场××＃楼××房的房产。卓小芬在得知法院拍卖胡旭斌已出租的案涉房产后，遂向建瓯法院执行局出示2015年3月11日胡旭斌与卓小芬签订的房屋租赁合同以及一次性交纳房租的银行流水等相关证据，并主张优先购买权。2020年4月21日建瓯法院作出（2020）闽0783执异13号执行裁定书，以卓小芬以其对上述房屋享有租赁权为由，请求中止对上述房产的执行，以及同等条件下对上述房屋的竞拍其享有优先购买权，但胡旭斌就上述房屋办理抵押贷款，已书面声明上述房产未出租他人，且卓小芬一次性向胡旭斌支付50万元巨额租金的行为有违常理为由驳回卓小芬的异议。该执行裁定在认定事实和程序上均存在错误:1、卓小芬仅是主张优先购买权，未申请中止建瓯农商银行与第三人之间金融借款合同纠纷案件的执行。2、租金的支付方式是合同双方当事人的意思表示，执行裁定以有违常理为由，来否定案涉房屋租赁合同的合法性法律依据显然不足。3、未组织案涉当事人公开听证，严重剥夺了卓小芬的陈述权、申辩权，程序上存在错误。 建瓯农商银行辩称，一、卓小芬与胡旭斌之间无租赁合同关系，其不享有优先购买权。1.卓小芬自称其与胡旭斌就被执行房产签订了租赁合同，且租赁关系早于建瓯农商银行的抵押登记时间，应保留其租赁权并享有优先购买权，卓小芬如此主张毫无事实根据。建瓯法院执行局出具的《情况说明》和随附的通话录音证明，卓小芬提供的租赁合同系其为索债而胁迫被胡旭斌签订的虚假合同，被执行房屋并未实际出租；2.早在2012年，胡旭斌向建瓯农商银行申请贷款办理房屋抵押登记之前，胡旭斌已明确声明涉案房屋并未出租于他人。3.2016年5月30日，在胡旭斌逾期未还贷款的情况下，建瓯农商银行派工作人员上门催收，催收点便是本案被执行房屋，工作人员在屋内所见仍由胡旭斌岳母居住，并无他人居住或出租给他人使用；以上足以说明被执行房屋并不存在租赁关系，租赁合同乃是卓小芬一手炮制，租赁事实也是卓小芬捏造的，其并不享有基于租赁关系而产生的优先购买权，卓小芬提供虚假租赁合同在于恶意干扰法院执行。 二、执行法院作出（2020）闽0783执异13号执行裁定书驳回卓小芬执行异议的结果正确，应依法驳回卓小芬的不当诉请。如前所述，卓小芬与被执行房屋之间并无租赁事实，其所谓租赁权及优先购买权更无从谈起，这是其一。其二，而卓小芬在法院强制执行房屋之时提出异议要中止拍卖行为，拍卖即属于执行措施，中止拍卖即中止执行，卓小芬却在诉状中声称其“仅是主张优先购买权，并没有申请中止执行案件的事实和主张。”，那其大可配合法院的执行附带提出优先购买被拍卖房屋便是，何必多此一举提执行异议之诉。如其并未申请中止执行，则是对法院的执行行为提出异议，而非对执行标的提出异议，卓小芬又何必提起本案之案外人执行异议之诉，卓小芬对本案所涉及的法律关系事实都不能理清楚，也不能自圆其说，更如何以本诉要求撤销执行法院的裁定，故其请求撤销法院（2020）闽0783执异13号执行裁定书的理由不能成立，应予以驳回。综上，卓小芬以虚假合同捏造租赁事实来主张租赁权及优先购买权的行为，请求驳回其全部诉讼请求。 第三人胡旭斌、张婉莹未做述称。 本案主要争议焦点问题在于：卓小芬与胡旭斌对于建瓯市××广场××＃楼××房（3层）是否存在真实租赁关系。卓小芬认为，其与胡旭斌于2015年3月11日签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，所签订房屋租赁合同的时间早于第三人胡旭斌向建瓯农商银行申请贷款，具有优先购买权。为此提供：1.房屋租赁合同。2.历史交易对手查询情况参考（银行流水）。3.第三人胡旭斌居民身份证复印件。4.瓯房权证字第2××2号房权证、瓯国用（2010）第3××2号土地使用权证。5.《协议》、缴交案涉房屋水电费票据。6.证人胡某证言。建瓯农商银行认为，卓小芬与胡旭斌之间无租赁合同关系，其不享有优先购买权。卓小芬提供的租赁合同系其为索债而胁迫被胡旭斌签订的虚假合同，被执行房屋并未实际出租。胡旭斌早于2012年向银行提供案涉房屋未出租于他人的声明。为此提供：1.未出租声明。2.照片、微信截图。3.录音、录音整理文字材料以及情况说明。 本院分析认为，房屋租赁合同是指出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人缔约目的是取得房屋使用权，出租人则是收取租金。本案中卓小芬与胡旭斌签订《房屋租赁合同》，约定租期20年，且一次性支付租金50万元。从常理和一般交易习惯来看，双方按法律规定的房屋最长租赁期限20年签订合同，承租人应考虑期间房屋租赁价格变动、货币贬值等因素，以利于减小风险，降低成本。卓小芬一次性支付50万元所谓租金，有违常理和一般社会经验认知。卓小芬述称其于2016年8月即合同签订一年半后才实际占有案涉房产，而租赁合同如系双方当事人真实自愿的行为，胡旭斌应主动履行交付房产义务，而不存在卓小芬再与胡旭斌岳母严彩珍、第三人张婉莹签订腾房协议。卓小芬亦无可能在未收到房屋情况，仅凭租赁合同一次性支付50万元租金给胡旭斌。在案涉房产执行过程中，执行人员与胡旭斌通话录音，执行人员所做的《情况说明》以及诉讼过程中本院对胡旭斌所做询问笔录，胡旭斌至始至终陈述其在2015年3月11日向卓小芬借款50万元，后因无力偿还，在被逼迫情况下与卓小芬倒签《房屋租赁合同》，以租赁房屋方式偿还债务，当时卓小芬已明知案涉房屋已抵押给建瓯农商银行，之后卓小芬以暴力方式收房。综合上述分析，卓小芬不能证实其转账50万元系租金，所签订租赁合同内容以及收房存在诸多不符合客观常理和社会常识，且胡旭斌亦承认因结欠卓小芬款项，双方为达到以租代偿目的而倒签《房屋租赁合同》的事实。由此卓小芬并非为取得房屋使用权而支付50万元，胡旭斌所收取50万元也并非租金性质，故卓小芬与胡旭斌对于案涉房屋不存在真实租赁关系。 本院经审理认定事实如下：2015年3月11日，卓小芬通过银行转账支付胡旭斌50万元，后因胡旭斌无力偿还债务。胡旭斌与卓小芬遂签订落款时间为2015年3月11日的《房屋租赁合同》，主要内容为：胡旭斌（甲方）将坐落于建瓯市××广场××＃楼××房（3层）（瓯房权证字第2××2号、瓯国用2010字第3××2号）房屋出租给卓小芬（乙方），租期20年，每年租金25000元，合计50万元，于签订合同之日十五日内一次性支付（二十年内不递增不计息，使用权归乙方）。合同签订后，因胡旭斌家人尚居住案涉房屋，卓小芬要求其腾房未果。2016年3月21日，卓小芬与胡旭斌岳母严彩珍、第三人张婉莹签订腾房协议书，2016年8月，卓小芬占有案涉房屋至今。 2015年4月2日，胡旭斌向建瓯农商银行（原系建瓯市农村信用合作联社）借款40万元，还款期限一年，胡旭斌以案涉房屋作为抵押房产担保，因无力偿还，建瓯农商银行遂起诉要求胡旭斌、张婉莹偿还贷款本息。2018年6月12日，本院经审理做出（2017）闽0783民初2839号民事判决:胡旭斌、张婉莹应偿还建瓯市农村信用合作联社借款本金40万元及相应利息。胡旭斌、张婉莹未按前款项判决履行，建瓯市农村信用合作联社有权申请对所有权人登记为胡旭斌的坐落于建瓯市××广场××＃楼××房（3层）（瓯房权证字第2××2号、瓯国用2010字第3××2号）的抵押房地产进行拍卖、变卖，所得价款建瓯市农村信用合作联社享有优先受偿权等内容。判决生效后，胡旭斌、张婉莹未履行判决书所确定的义务，建瓯农商银行向本院申请执行。本院于2019年5月23日立案执行。2019年7月2日作出（2019）闽0783执1176号之二执行裁定书，裁定拍卖、变卖胡旭斌所有的案涉房产。卓小芬遂向本院提出执行异议，请求：1.中止对案涉房产的执行；2.拍卖案涉房屋公告中载明：“本标的物已出租，租赁期限自2015年3月11日起至2035年3月10日止，计二十年。有优先购买权人。”的提示。2020年4月21日，本院做出（2020）闽0783执异13号执行裁定，驳回卓小芬的异议请求。卓小芬遂向本院提起诉讼。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，应审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的权益。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。案涉房屋系胡旭斌用于向建瓯农商银行借款的抵押房产，并办理抵押登记。建瓯农商银行对于案涉房屋享有抵押权益，并经人民法院生效判决确定。本院依据建瓯农商银行强制执行申请，依法裁定拍卖案涉房屋，并无不当。在执行过程中，卓小芬作为案外人明确向本院提出中止对案涉房产的执行的异议申请，其在本案审理过程中却表示未要求中止执行，与事实不符，而且该异议申请亦无法律依据。卓小芬提出第一项诉请要求撤销本院（2020）闽0783执异13号执行裁定，该项诉请不属于其所提起案外人执行异议之诉纠纷的审理范围，于法无据，故不予支持。卓小芬要求确认与胡旭斌签订房屋租赁合同合法有效，对案涉房屋享有优先购买权。对此，基于上述焦点问题分析，卓小芬并非案涉房屋法律意义上的承租人，胡旭斌也非出租人，双方所签订《房屋租赁合同》不能反映真实的租赁关系，其真实目的是胡旭斌以租赁房产方式代偿卓小芬债务，其行为客观上阻碍案涉房屋处置变现，损害包括抵押权人等其他合法债权人的利益，因此，故卓小芬诉请确认其与第三人胡旭斌在2015年3月11日签订的房屋租赁合同合法有效，并享有优先购买权的诉讼请求，没有事实与法律依据，不予支持，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回卓小芬的诉讼请求。 本案受理费8800元，由卓小芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人及代表人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。 审 判 长  梅文侃 人民陪审员  穆美英 人民陪审员  徐灵芝 二〇二〇年十一月六日 书 记 员  王晓蓉 本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。