上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初13538号原告(反诉被告)：上海蕊鑫文化传媒有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：姜超，执行董事。委托诉讼代理人：周某某。委托诉讼代理人：李崝，上海市申房律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海圣虹企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：洪烈，执行董事。委托诉讼代理人：丁曙光，上海久远律师事务所律师。原告上海蕊鑫文化传媒有限公司与被告上海圣虹企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提出反诉，本院予以合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人周某某、李崝，被告的委托诉讼代理人丁曙光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海蕊鑫文化传媒有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除；2.被告返还原告房屋租赁押金46,000元；3.被告返还原告免租期物业费8,500元；4.被告支付原告违约金46,000元。事实与理由：2020年1月，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将上海市徐汇区漕溪北路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告使用，房屋租赁期限自2020年2月1日至2022年1月31日，其中2020年2月1日至2020年3月31日为免租期，原告于签约当日支付押金46,000元，并支付免租期物业费8,500元，被告无任何交房手续。合同签订后，原告因考虑到房屋设计、装修等问题曾找物业，物业表示消防通道被挪作他用，存在安全隐患，而在签约时，原告对此并不知情。此后原告与被告就此多次协商，但被告均以种种理由搪塞。此后又逢国内疫情爆发，原告多次联系被告，表示在疫情结束后，就装修、租金等事宜再行协商，但原告于2020年4月13日前去系争房屋时，发现系争房屋已由被告转租给他人使用。被告的行为违反了合同约定，故原告诉至法院，请求判如所请。上海圣虹企业管理有限公司辩称，原告所诉并非事实，由于原告未按合同约定支付相应的租金，其行为已经构成违约，故被告同意双方的合同于2020年4月30日解除，因原告违约，其因承担相应的违约责任，故不同意的诉讼请求。上海圣虹企业管理有限公司向本院提出反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》因反诉被告违约于2020年4月30日解除；2.反诉原告不退还反诉被告租赁保证金46,000元，抵作逾期支付房租违约金；3.反诉原告不退还物业管理费8,500元；4.反诉被告支付2020年4月1日至4月30日的租金(含物业管理费)23,000元。事实与理由：2012年1月17日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，反诉原告将系争房屋出租给反诉被告使用，租赁期限自2020年2月1日至2022年1月31日，其中2020年2月1日至2020年3月31日为免租期，合同订立当日支付租赁保证金46,000元，2020年2月1日前支付四个月租金92,000元，逾期不支付房屋租金累计超过15天，反诉原告有权解除合同，并要求反诉被告支付相当于月租金2倍的违约金。合同订立当日，反诉原告即将门禁密码告知反诉被告，完成交房。反诉被告支付了押金46,000元和物业费8,500元，此后则未再支付租金。故向法院提出如上反诉请求。上海蕊鑫文化传媒有限公司辩称，确认双方的租赁合同于2020年4月30日解除，由于系争房屋存在安全隐患，反诉被告实际从未使用过系争房屋，根据租赁合同的约定，反诉原告应当退还保证金及物业管理费，反诉原告擅自转租，其无权向反诉被告主张4月份的租金，故不同意反诉原告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：上海市漕溪北路XXX号房屋产权人为天主教上海教区。其同意被告对系争房屋进行转租。2020年1月，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方作为办公/经营使用，房屋建筑面积170平方米。房屋租赁期限自2020年2月1日起至2022年1月31日止，该房屋租金自2020年4月1日起至2022年1月31日止，2020年2月1日至2020年3月31日为免租期，乙方只需支付物业费25元每平方米每月。月租金(含物业费)为23,000元。乙方于2020年1月17日支付房屋租赁押金46,000元，于2020年2月1日支付四个月租金92,000元。由于乙方原因逾期支付的，在不影响甲方权利或补救的前提下要求乙方支付日租金千分之三的滞纳金。之后于2020年8月1日前支付8月、9月两个月租金46,000元，以后每两月支付租金46,000元。租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复。甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。合同约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知甲方解除本合同。甲方应按月租金的2倍支付违约金，支付的违约金不足抵付乙方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的。有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方应按月租金的2倍支付违约金，支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方逾期不支付租金累计超过15天的。合同另就其他事项作了约定。合同订立后，原告向被告支付了押金46,000元，物业费8,500元。被告将房屋密码告知了原告。后因疫情原因，原告实际并未使用系争房屋。庭审中，原告提供一份2020年6月1日由上海华太物业管理有限公司发出的整改通知，证明系争房屋存在消防隐患。被告对该份证据真实性不予认可，认为该通知系复印件，且通知内容亦只表示存在烟感、喷淋缺少配置，并非不能使用。因该通知系发给被告，被告并未提供其他证据否认该份整改通知，故对该通知的证明力本院予以确认。原告另提供一组照片，证明被告此前将房屋转租给他人使用，被告对该证据的真实性不予认可。因照片无法证明拍摄时间及地点，故对其证明力本院不予确认。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有租赁合同、付款凭证、转租同意书、收费确认书等证据证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的房屋租赁协议及补充协议内容合法有效，双方均应恪守履行。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告认为被告提供的房屋存在消防安全隐患，但就原告提供的证据来看，仅能证明有部分消防设施缺少配置，其程度尚不构成不符合安全状态和正常使用，且原告也未提供证据证明其要求被告进行维修，而被告予以拒绝的相关证据。原告此后未按约支付租金，违反了合同义务，构成违约，其应承担相应的违约责任。原告无权要求返还已支付的押金和物业管理费。鉴于原、被告双方都不再要求履行租赁合同，一致确认要求合同于2020年4月30日解除，对此本院予以准许。原告认为被告将系争房屋转租给他人使用，但原告提供的证据不足以证明被告转租房屋的事实，且原告也未提供证据证明系争房屋有案外人而影响其使用。对于原告所主张的租赁房屋正值疫情期间，被告已经给予原告两个月的免租期，后原告也未就房屋租金减免等与被告进行协商，而径行要求解除合同，原告也未与被告办理房屋交接手续，现被告要求原告支付4月份租金的诉讼请求，尚属合理，对被告的该项反诉请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、确认上海蕊鑫文化传媒有限公司与上海圣虹企业管理有限公司就上海市徐汇区漕溪北路XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年4月30日解除；二、上海蕊鑫文化传媒有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海圣虹企业管理有限公司2020年4月1日至4月30日的租金(含物业管理费)共计23,000元；三、上海圣虹企业管理有限公司不退还上海蕊鑫文化传媒有限公司已支付的租赁保证金46,000元及物业管理费8,500元；四、上海蕊鑫文化传媒有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,155元，由上海蕊鑫文化传媒有限公司负担842元；反诉案件受理费减半收取计869元，由上海蕊鑫文化传媒有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇二〇年十一月十日书记员  李洪阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。……