福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0181民初5233号 原告：叶才美，女，1972年12月9日出生，汉族，住福建省福清市。 原告：肖海祥，男，1970年11月14日出生，汉族，住福建省福清市。 二原告的共同委托诉讼代理人：卢增禄、林芬，福建融成律师事务所执业律师。 被告：陈胜，男，1974年10月1日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：陈玮、谢廷芳，福建鼎轩律师事务所执业律师。 原告叶才美、肖海祥与被告陈胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告叶才美、肖海祥的共同委托诉讼代理人林芬与被告陈胜的委托诉讼代理人谢廷芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶才美、肖海祥向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年9月23日签订的《店铺委托经营管理合同》；2.判令被告立即将位于福清市石竹街道福清××广场××号楼××号商铺腾空返还给原告；3.判令被告立即向原告支付截至2020年8月10日拖欠的租金460510元及滞纳金（自2016年10月1日起，按每期未付租金为基数，以月2%标准计算至被告还清欠款之日止，暂计至2020年8月10日为224536.7元）；4.判令原告有权对已收取的履约保证金9471元予以没收，无须返还给被告；5.判令被告向原告支付自2020年8月11日起至被告将上述商铺腾空返还给原告之日止的占用费（按月租金11047元标准计算）；6.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告立即将福清红星美凯龙全球家居生活广场Ｂ号楼219、220号商铺腾空返还给原告，返还的商铺应满足《商品房买卖合同》约定的收房条件，否则，被告应按市场装修价格向原告支付装修费用10万元。事实和理由：2015年9月23日原、被告签订《店铺委托经营管理合同》，约定原告将其购买的福清红星美凯龙全球家居生活广场第Ｂ栋219、220号商铺委托给被告经营（双方的权利义务实质为租赁关系），租赁物面积共计135.5平方米，租期自2015年10月9日至2020年10月8日止，租期内2015年10月9日至2018年10月8日被告应按照70元／㎡／月的标准向原告支付租金，每月租金9471元；2018年10月9日至2019年10月8日被告应按照75.6元／㎡／月的标准向原告支付租金，每月租金10228元；2019年10月9日至2020年10月8日被告应按照81.65元／㎡／月的标准向原告支付租金，每月租金11047元。原、被告还约定租金支付时间，每三个月支付一次，首期租金在2015年10月8日前支付，之后每期租金提前十日支付。同时约定被告逾期支付租金按照每日千分之三向原告支付滞纳金，逾期缴租超过一个月，原告有权解除合同并没收履约保证金。之后，原告依约履行合同，但被告支付了履约保证金及一年租金后就不再履行租金支付义务，经原告多次催促，被告以资金周转不灵、经营困难等理由拒不支付租金。至今，被告既不支付租金，也未支付滞纳金。截至2020年8月10日，被告尚欠原告租金460510元和滞纳金224536.7元。被告在庭审前明确表示不按《商品房买卖合同》约定交付商铺，将商铺装修恢复至可使用状态，也不承担原告自行恢复的装修费用，损害了原告合法权益，故原告变更第2项诉讼请求。因被告拒不履行租金支付义务和上述行为，原告请求判如所请，以维护合法权益。 被告陈胜辩称，一、原告要求被告支付租金和滞纳金无事实依据。被告虽签订了本案合同，但租赁物的实际使用人是红星美凯龙的售楼部，本案支付租金的主体应为开发商福清市星融置业有限公司。二、原告诉求的租金超过诉讼时效的部分应不予支持。原告起诉时间为2020年8月10日，故其诉请的2017年8月10日之前的租金已过诉讼时效，依法应不予支持，租金应从2017年8月10日计算至2020年10月8日，2020年10月8日之后的占用费不应当计算，店面已经腾空，被告未实际占用租赁物。三、被告不存在违约行为。因实际使用人及承租人均不是被告，故在租赁合同生效后，被告除了签订合同并先行支付部分租金外从未与原告就租赁事宜有过往来，后期租金均由实际使用人直接与原告联系并支付，而开发商在向原告索要正式发票时，遭到拒绝。根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》相关规定，开具发票是出租者的法定义务，索取发票是承租方的法定权利，在原告不开具发票的情况下，被告或者实际使用人享有先履行抗辩权，可以延迟支付租金，故被告不存在违约行为。四、滞纳金与履约保证金性质均为违约金，原告要求被告承担滞纳金和没收履约保证金，明显过高，有失公平原则，履约保证金应在合同期满后或在法院判项中直接抵扣租金，即使被告要计付滞纳金，亦应当按照银行同类同期贷款利率计算。五、实际使用人已经腾空房屋，原告应按现状交接收。双方签订的合同第六条中约定“商铺以委托期满的现状交还甲方”。双方在2020年10月10日在租赁物现场时可以明确看到，现场已经腾空，且没有上锁，根据协议约定，原告应当直接接收房屋。更重要的是，双方签订合同时，原告交付给被告的房屋即现场状况，故原告要求被告腾空房屋及支付占用费缺乏事实及法律依据。六、关于第1项诉讼请求，因合同期限届满，已经自然解除，原告也未通知被告解除合同。关于变更后的第2项诉讼请求，合同约定商铺以委托期满的现状交还，原告请求支付10万元没有相应证据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据现有证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实：肖海祥与叶才美系夫妻关系。 2014年5月31日，叶才美与福清市星融置业有限公司在福清红星美凯龙售楼部订立2份《商品房买卖合同》，约定叶才美购买位于福清市石竹街道福清××广场××号楼××层××号商铺，福清市星融置业有限公司于2015年10月8日前向叶才美交付符合约定条件的商铺。该两间商铺的权属于2017年7月7日登记在叶才美名下。 2015年9月23日，肖海祥以其与叶才美的名义（甲方）与陈胜（乙方）订立1份《店铺委托经营管理合同》，约定甲方将其购买的福清红星美凯龙全球家居生活广场第B栋2层219、220号商铺委托给乙方经营管理，商铺建筑面积为135.3平方米；委托管理期限5年，自2015年10月9日至2020年10月8日；委托期间2015年10月9日至2018年10月8日乙方按照70元/㎡/月的标准向甲方支付租金，每月租金9471元，2018年10月9日至2019年10月8日乙方按照75.6元/㎡/月的标准向甲方支付租金，每月租金10228元，2019年10月9日至2020年10月8日乙方按照81.65元/㎡/月的标准向甲方支付租金，每月租金11047元，租金每三个月支付一次，首期租金在2015年10月8日前支付，之后每期租金提前十日支付，乙方逾期支付租金按照每日千分之三向甲方支付滞纳金，逾期缴租超过一个月，甲方有权解除合同。合同第5条主要约定“甲方同意全权委托乙方办理该商铺《商品房买卖合同》约定的收房手续”；第6条约定“在委托期间内，乙方或经乙方许可的第三方有权对该商铺进行改造和装修，但不得影响该商铺房屋结构和建筑质量安全，委托期满，商铺以委托期满的现状交还甲方，甲方同意另行给予乙方30个工作日进行交接，甲方在上述交接期间不得向乙方收取任何收益回报”；补充条款约定“签订本合同时乙方向甲方缴纳相当于一个月的租金作为履约保证金，合同期满该保证金由甲方无息退还乙方，若本合同委托期间乙方违约或提前解除合同，该保证金归甲方所有”。 合同订立后，陈胜于2015年10月11日向叶才美支付37884元（包含履约保证金9471元及一个季度租金28413元），之后经案外人林凤茂账户向叶才美三次支付租金计85239元，即支付第一年租金至2016年10月8日。 2020年8月10日叶才美、肖海祥以陈胜未依约支付租金及滞纳金为由诉至本院。 2020年10月10日本院会同原、被告至租赁物现场，并组织双方对租赁物进行交接。因租赁物出卖给原告之前，已被改造和装修作为福清红星美凯龙全球家居生活广场项目售楼部的一部分，现仍保留售楼部的状态。被告要求按现状交付，原告主张租赁物未形成独立空间，无法正常使用，不同意按现状交接。 本院认为，案涉《店铺委托经营管理合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。该合同包含原告委托被告办理收房手续的委托关系和原告向被告出租房屋的租赁关系两部分内容，根据原告的诉讼请求及当事人的诉辩主张，本案法律关系的性质为房屋租赁合同关系。 被告逾期支付租金已超过一个月，原告依约有权解除合同。但合同约定的租赁期限在诉讼中届满，被告也没有继续使用租赁物，双方租赁关系亦自然终止，对原告提出的解除合同诉请再进行裁决已无意义及必要。 关于商铺交还，案涉商铺出卖给原告时，已被改造和装修作为福清红星美凯龙全球家居生活广场项目售楼部的一部分，原告对此明知，被告亦是按照前述现状自约定的交房期限届满之次日起即承租案涉商铺，在租赁期间并未重新改造和装修，根据合同有关“委托期满，商铺以委托期满的现状交还”约定，被告可以按租赁期限届满时的租赁物现状交还，故在2020年10月10日本院组织交接时，被告要求按租赁物现状交还，应视为其当天向原告交还了案涉商铺，原告仍请求被告腾空案涉商铺并返还给原告，不予支持。 关于原告主张商铺不能正常使用，返还的商铺应满足《商品房买卖合同》约定的收房条件，否则应赔偿装修费用10万元，根据合同有关“原告委托被告办理该商铺《商品房买卖合同》约定的收房手续”约定，原告在约定的交房期限之前委托被告收房，若被告未按照《商品房买卖合同》约定的条件收房，造成原告恢复商铺正常使用功能的装修损失，则属于履行委托合同产生的权利义务关系，与本案租赁合同不属于同一法律关系，对原告该部分请求本案不作处理，原告可依法另行主张。 关于房屋租金及占用费，原告诉请中有关房屋租金及占用费的计算标准均按合同约定，仅以起诉之日即2020年8月10日作为计算上述费用的时间分界点，因被告已交还商铺，原告诉请的房屋租金及占用费可一并处理。双方约定的五年租期至2020年10月8日，被告于2020年10月10日交还商铺，根据合同有关“租赁期满后，原告同意另行给予被告30个工作日进行交接，并不得收取任何收益回报”约定，2020年10月9日、10月10日两天租金被告可不予计付，本案租金计算至租期届满之日即2020年10月8日。被告已支付第一年租金至2016年10月8日，未支付2016年10月9日至2020年10月8日期间的租金。 被告抗辩2017年8月10日之前的租金已超过诉讼时效期间，不同意履行该期限之前的义务。本院认为，对于继续性租金分期履行合同的每一期租金发生争议的,因每一期租金的给付具有独立性，诉讼时效期间自每一期租金约定支付之日起分别计算。本案中，合同约定“租金每三个月支付一次，首期租金在2015年10月8日前支付，之后每期租金提前十日支付”，即2016年10月9日至2017年1月8日的租金于2016年9月30日支付、2017年1月9日至4月8日的租金于2016年12月31日支付、2017年4月9日至7月8日的租金于2017年3月31日支付、2017年7月9日至10月8日的租金于2017年6月30日支付。被告未在每一期租金约定支付之日履行义务，已构成对原告相对独立的这部分合同权利的损害，上述每一期租金的诉讼时效期间自相应的支付之日起分别起算，至2020年8月10日原告起诉之日，已超过三年诉讼时效期间，且原告未举证证明上述期间内存在诉讼时效中止、中断的事由，故被告的上述抗辩理由于法有据，予以采纳。被告还抗辩原告负有先开具发票的义务，其享有先履行抗辩权。本院认为，原告交付租赁物和被告支付租金是双方应负的合同对价义务，开票义务通常仅是合同附随义务，况且合同并未约定原告负有先开具发票的义务，被告不能以此阻却其付款义务。故被告的上述抗辩理由不能成立，不予采纳。 综上，被告应向原告支付2017年8月10日至2020年10月8日期间的租金。根据约定，2017年8月10日至2018年10月8日期间每月租金9471元，2018年10月9日至2019年10月8日期间每月租金10228元，2019年10月9日至2020年10月8日期间每月租金11047元，故被告应向原告支付租金计387578.3元。 关于滞纳金和履约保证金，其性质均属违约金。被告在租赁期间未依约支付租金，构成违约，应当承担违约责任。根据约定，被告逾期支付租金按照每日千分之三支付滞纳金，以及被告违约或提前解除合同，履约保证金归原告所有。本案中原告诉请被告按月利率2%支付滞纳金并没收履约保证金，被告抗辩原告诉请的违约金过高。本院认为，因被告未提前解除合同，原告诉请的滞纳金和履约保证金实际均基于被告逾期支付租金的同一违约行为产生的法律责任。从被告违约行为造成原告的实际损失看，原告主要存在资金成本损失，但从合同的履行情况及当事人的过错程度看，被告租赁五年，仅支付第一年租金，之后四年完全不履行合同义务，主观过错较大。根据公平原则和诚实信用原则衡量，原告请求被告以每一期（3个月）租金为基数自被告应支付该期租金之次日起按照月利率2%分别计付的违约金，应足以填补原告的损失，且不违反合同约定，对该诉请予以支持。但对原告提出的同属违约金性质的没收履约保证金之诉请，应认定属于过高请求的违约金，不予支持，该履约保证金9471元可抵充被告应履行的债务。 根据上述认定及合同约定，滞纳金计算如下：2017年8月10日至10月8日的滞纳金以该期间租金18626.3元为基数从应付租金之次日即2017年7月1日起计付；2017年10月9日至2018年1月8日的滞纳金以该期间租金28413元为基数从应付租金之次日即2017年10月1日起计付；2018年1月9日至4月8日的滞纳金以该期间租金28413元为基数从2018年1月1日起计付；（依此类推）……2020年7月9日至10月8日的滞纳金以该期间租金33141元为基数从2020年7月1日起计付，上述均按照月利率2%分别计算至起诉之日即2020年8月10日，共计142836.4元。2020年8月11日起以欠付租金387578.3元为基数按照月利率2%计付滞纳金至款项还清之日止。对原告超过上述部分的诉讼请求，依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告陈胜于本判决生效之日起十日内向原告叶才美、肖海祥支付租金387578.3元及滞纳金（至2020年8月10日滞纳金为142836.4元，2020年8月11日起以欠付租金387578.3元为基数按照月利率2%计算至款项还清之日止），前述欠款中应扣除履约保证金9471元； 二、驳回原告叶才美、肖海祥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10650元，由原告叶才美、肖海祥负担2404元（已交纳），被告陈胜负担8246元（限本判决生效之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  林文挺 二〇二〇年十一月十九日 书记员  何 颖