北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初25259号原告：张珂，男，1982年2月14日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：卓涛，北京肇文律师事务所律师。被告：北京联郡餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区中关村大街**F1-R133、R137、R138。法定代表人：赵亨，执行董事。委托诉讼代理人：白龙会，女，北京联郡餐饮管理有限公司职员。原告张珂与被告北京联郡餐饮管理有限公司（以下简称餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告张珂及其委托诉讼代理人卓涛、被告餐饮公司的委托诉讼代理人白龙会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张珂向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付房屋租金124950元；2.被告立即向原告支付逾期未付房屋租金的违约金124950元；3.被告立即向原告支付提前退租房屋的违约金124950元。事实和理由：原告与被告签订房屋租赁合同，原告将北京市西城区新街口大七条X号院房屋出租给被告作为公司员工宿舍使用。按房屋租赁合同约定，2020年2月28日前被告应当向原告支付6个月的房屋租金，被告逾期至今未付。原告多次向被告催要未果，2020年5月26日，被告给原告留下10把钥匙后离开房屋，被告的违约行为致使原告遭受损失。餐饮公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。我们之前有10万元押金，从双方此前签订的合同的转入，合同还约定租赁期满或合同解除后押金可以抵扣租金。违约金的金额不认可，两项违约金都不同意，我们未支付的租金实际损失是利息，应当按照银行同期贷款利率计算，因为疫情的影响，作为餐饮行业，我们的经营状况受到影响，没有能力再去支付租金，违约金是月租金的两倍，远远高于银行同期银行贷款利率，原告主张违约金高于实际损失，申请法院减少。有10万元押金在原告处，同意用押金抵扣租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：自2017年9月25日始，张珂将位于北京市西城区新街口七条X号院X幢等X幢房屋中的幢号X幢房屋（以下简称租赁房屋）出租给餐饮公司作为员工宿舍使用。张珂经中介公司收到餐饮公司支付的押金10万元。2019年9月25日，出租人张珂（甲方）与承租人餐饮公司（乙方）就上述租赁房屋再次签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》（以下简称租赁合同），约定餐饮公司承租租赁房屋用于宿舍使用，租赁期限自2019年9月25日起至2020年9月24日止每月租金为62475元，押10万元付六个月房租，租金支付日期为2019年9月29日、2020年2月28日。上述租赁合同的其他条款内容有：“第四条租金及押金。押金100000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应于7个工作日内如数返还给乙方。此押金已在原合同2017年9月25日至2019年9月24日租期内已支付，本次转入此合同无需在支付。第八条违约责任。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，1.不按照约定支付租金达7日的。第九条（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200％向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200％向甲方支付违约金。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200％向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。”餐饮公司最后一次向张珂付款是在2019年9月份，支付的半年租金，张珂收到餐饮公司支付的截至2020年3月24日以前的全部租金。自2020年3月25日至2020年9月24日租赁期间的租金，餐饮公司没有给付张珂。2020年5月26日，餐饮公司搬离租赁房屋并交还钥匙。2020年初，我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施。2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月30日，北京市政府将重大突发公共卫生事件一级响应转为二级响应。2020年6月6日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应调整为三级响应。2020年6月17日，北京市政府将重大突发卫生事件三级响应调至二级响应。2020年7月20日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应转至三级响应。诉讼中，本院就相关问题进行询问，餐饮公司称“我们租赁房屋用作宿舍，疫情期间宿舍没住满，但是一直有人住。因为疫情影响，我们店面做了一些分割出租出去了，房价在当地比较高，我们店面减小，没有能力继续租这么大的房子了。我们于2020年5月26日向原告交还钥匙，但是在之前已经搬空了，租赁房屋内没有我们的财产，我们搬走就表示合同解除”。张珂称“被告于2020年5月26日将钥匙交还我们，但是当时被告物品没有腾空，一共17把钥匙被告只交还了10把，原告催要，白龙会把原告微信删了，我们后来自行换锁。我们认为被告在2020年5月26日搬走，其行为表示退租，合同解除。在2020年8月1日将涉案房屋重新出租”。本院认为，张珂与餐饮公司签订的租赁合同，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定履行各自的合同义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，诉讼中，张珂与餐饮公司对合同已经解除没有争议，本院予以确认。餐饮公司承租租赁房屋是用于员工宿舍，其诉讼中提出受疫情影响导致违约，但根据查明的事实，疫情期间餐饮公司员工使用租赁房屋未受影响，故餐饮公司应支付租金，张珂要求餐饮公司支付租金的诉讼请求，存在合同依据，本院予以支持，诉讼中，餐饮公司同意以押金10万元抵销，符合合同约定，本院准许，以张珂收取的押金10万元折抵后，餐饮公司须再给付张珂租金24950元。餐饮公司未按照合同约定的期限支付租金，并于合同约定的租赁期间搬离租赁房屋，均构成违约，应当按照合同约定的方式承担违约责任，对张珂要求餐饮公司偿付违约金的主张，本院予以支持。张珂在本案主张的违约金包括逾期支付租金的违约金及提前退租的违约金，主张的违约金计算标准均为两个月的租金，总金额达249900元，现尚无证据证明餐饮公司的违约行为造成张珂的实际损失，故张珂主张的违约金数额过高，本院依法予以调整，两项违约金数额合计调整为一个月租金标准足以弥补张珂的实际损失。对张珂超出本院确认违约金数额的部分诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，北京联郡餐饮管理有限公司给付张珂租金124950元，以押金10万元折抵后，北京联郡餐饮管理有限公司实际给付张珂24950元；二、本判决生效之日起五日内，北京联郡餐饮管理有限公司偿付张珂违约金62475元；三、驳回张珂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6922.75元，由张珂负担2874.25元（已交纳）；由北京联郡餐饮管理有限公司负担4048.50元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  周 斌二〇二〇年十一月二十五日法官助理  陈 欢书 记 员  苏晓明