四川省自贡市沿滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0311民再1号 原审原告：自贡市创兴投资有限公司，住所地四川省自贡市沿滩区卫坪镇卫里街。 诉讼代表人：龚旺，系自贡明川联合会计师事务所执行事务合伙人，自贡市创兴投资有限公司破产重整管理人负责人。 委托诉讼代理人：肖强，四川亚峰（自贡）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭小龙，四川亚峰（自贡）律师事务所律师。 原审被告：宋世强，男，1988年7月25日出生，汉族，住四川省富顺县。 委托诉讼代理人：肖正友，四川富邑律师事务所律师。 原审原告自贡市创兴投资有限公司（以下简称自贡创兴公司）与原审被告宋世强房屋买卖合同纠纷一案，本院（2018）川0311民初632号民事判决书已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，作出（2020）川0311民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告自贡创兴公司诉讼代表人的委托诉讼代理人肖强，原审被告宋世强的委托诉讼代理人肖正友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审原告自贡创兴公司称，1．请求判令解除原、被告双方于2014年1月7日签订的《商品房买卖合同》；2．请求判令被告宋世强支付违约金99,775元；3．请求判令被告宋世强承担律师代理费；4．本案诉讼费用由被告宋世强承担。事实与理由：2014年1月7日，原告自贡创兴公司与被告宋世强签订了《商品房买卖合同》，被告宋世强购买原告自贡创兴公司开发的位于四川省自贡市沿滩区××栋××层××号房屋一套，该房屋单价每平方米6,698.11元，总金额为498,875元。被告宋世强在购买房屋时向原告自贡创兴公司支付首付款149,875元，剩余349,000元向中国工商银行自贡分行（以下简称工行自贡分行）办理按揭贷款，由原告自贡创兴公司担保。从2017年2月起被告宋世强未向银行偿还贷款本息，工行自贡分行也从2017年2月开始从原告自贡创兴公司账户上扣款。被告宋世强的违约行为给原告自贡创兴公司造成了巨大影响和经济损失。故原告提起诉讼。 原审被告宋世强辩称，1．宋世强与自贡创兴公司于2014年1月7日签订《商品房买卖合同》是事实，同一天与工行自贡分行办理按揭贷款也是事实，同一天也办清了房屋贷款手续交了费用，因此宋世强已经按照《商品房买卖合同》履行了全部的义务；2．自贡创兴公司于2016年4月将房屋移交给宋世强，按照《商品房买卖合同》的约定应当自2016年4月29日之前由自贡创兴公司将房屋的产权证移交给宋世强，但是自贡创兴公司没有按照合同的约定履行自己的义务，导致宋世强于2017年2月起向工行自贡分行停付了8个月的按揭款，但8个月之后宋世强继续将按揭款缴纳至今，宋世强没缴纳8个月按揭款的原因系自贡创兴公司应该在2016年4月29日之前交付房权证给宋世强，但是经多次催交后自贡创兴公司仍然没有交付房权证，自贡创兴公司没有按照合同约定交房产证构成违约，因此自贡创兴公司要求支付其违约金理由不成立，如果解除双方《商品房买卖合同》，那么应该适用双返原则，自贡创兴公司退还购房款，宋世强退还房屋，宋世强的房屋终身领不到房产证成为无证财产，综上请求法院查清事实，驳回原告的诉讼请求。 原告自贡创兴公司向本院起诉请求：1．请求判令解除原、被告双方于2014年1月7日签订的《商品房买卖合同》；2．请求判令被告宋世强支付违约金99,775元；3．请求判令被告宋世强承担律师代理费；4．本案诉讼费用由被告宋世强承担。本院原审认定案件事实：2014年1月7日，原告自贡创兴公司与被告宋世强签订《商品房买卖合同》，合同备案号：201401070000064，合同约定，被告宋世强购买原告自贡创兴公司位于四川省自贡市沿滩区××栋××层××号房屋一套，该房屋单价每平方米6,698.11元，按照套内建筑面积计算购房总价为498,875元；付款方式为支付首付款和向银行按揭贷款；逾期付款责任约定为：“逾期超过30日后出卖人有权解除合同”。合同还约定了逾期交房责任等。同日，原告自贡创兴公司与被告宋世强签订《商品房买卖合同补充协议》，对《商品房买卖合同》中付款方式进行补充，银行按揭其他事宜第四项约定为：“在出卖人保证期内，因买受人未能依贷款合同约定，按时足额偿还每期贷款本息，导致银行从出卖人在其开立的账户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚息和复利）代买受人偿还贷款本息的，买受人须在接到出卖人通知后七日内归还出卖人代买受人偿还之款项（以银行扣款凭证为准）并从出卖人代还之日起至买受人还款之日止，按贷款金额的万分之二按日向出卖人支付违约金”；第五项约定为：“在出卖人承担保证责任期间，如因买受人未按时如数偿还贷款本息，导致银行解除与买受人借款合同，并从出卖人在其开立的账户中扣除相应款项的，出卖人有权选择直接或会同银行依法处分买受人抵押房产，并要求买受人承担出卖人所支付的诉讼费、鉴定费、评估费、聘请律师所支付的一切费用，以及向出卖人支付合同总房款20%的违约金，在抵扣上述费用外，如有剩余归还买受人所有”。上述合同及补充协议签订后，被告宋世强于2014年1月7日向原告自贡创兴公司支付首付款149,875元，向工行自贡分行按揭贷款349,000元后付清了购房款。被告宋世强向工行自贡分行按揭贷款，由原告自贡创兴公司担保。被告宋世强支付按揭款至2017年1月，从2017年2月起被告宋世强未向银行偿还贷款本息，原告自贡创兴公司从2017年2月起为被告宋世强代偿银行按揭贷款至2017年9月，共代偿8期金额为19,136.41元（包括本金、利息、罚息）。本院原审认为，原告自贡创兴公司与被告宋世强签订的《商品房买卖合同》及补充协议均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行。被告宋世强未按补充协议约定按期偿还银行按揭贷款，已构成违约，应当承担合同约定的违约责任。原告自贡创兴公司依据与工行自贡分行签订的《按揭贷款业务合作协议》承担了担保义务后，依据与被告宋世强签订的《商品房买卖合同》“逾期超过30日后出卖人有权解除合同”的约定，要求解除与被告宋世强签订的《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本院予以支持。在原告自贡创兴公司与被告宋世强签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中均有违约金的计算方法，且约定不一致，根据双方合同的意思表示，被告宋世强承担的违约金以原告自贡创兴公司代为偿还的按揭款为基数，按20%的标准计算更具有合理性，即被告宋世强承担的违约金为19,136.41元×20%＝3,827.28元。原告自贡创兴公司诉请被告宋世强承担律师费用，虽有合同约定，但原告自贡创兴公司未提供支付律师费的相关依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，本院原审判决：一、自本判决生效之日起，解除原告自贡市创兴投资有限公司与被告宋世强于2014年1月7日签订的《商品房买卖合同》；二、被告宋世强于本判决生效后十日内支付原告自贡市创兴投资有限公司违约金3,827.28元；三、驳回原告自贡市创兴投资有限公司的其他诉讼请求。 本院再审认定案件事实如下：2014年1月7日，原审原告自贡创兴公司与原审被告宋世强签订《商品房买卖合同》，合同备案号：201401070000064，合同约定，原审被告宋世强购买原审原告自贡创兴公司位于四川省自贡市沿滩区××栋××层××号房屋一套，该房屋单价每平方米6,698.11元，按照套内建筑面积计算购房总价为498,875元；付款方式为支付首付款和向银行按揭贷款；逾期付款责任约定：逾期超过30日后出卖人有权解除合同。同时约定，出卖人自贡创兴公司应当在2015年4月30日前向买受人交付案涉房屋，如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书，双方同意继续履行合同，每逾期一日，出卖人按照已付款金额的万分之一向买受人支付逾期办证违约金。同日，原审原告自贡创兴公司与原审被告宋世强签订《商品房买卖合同补充协议》，对《商品房买卖合同》中付款方式进行补充，银行按揭其他事宜第二项约定：合同签订后，如因买受人的原因导致不能签订贷款合同，买受人不能履行《商品房买卖合同》及本协议的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，买受人应向出卖人支付房屋总价款20%的违约金；第四项约定：在出卖人保证期内，因买受人未能依贷款合同约定，按时足额偿还每期贷款本息，导致银行从出卖人在其开立的账户中扣款（包括但不限于贷款本息、罚息和复利）代买受人偿还贷款本息的，买受人须在接到出卖人通知后七日内归还出卖人代买受人偿还之款项（以银行扣款凭证为准）并从出卖人代还之日起至买受人还款之日止，按贷款金额的万分之二按日向出卖人支付违约金；第五项又约定：在出卖人承担保证责任期间，如因买受人未按时如数偿还贷款本息，导致银行解除与买受人借款合同，并从出卖人在其开立的账户中扣除相应款项的，出卖人有权选择直接或会同银行依法处分买受人抵押房产，并要求买受人承担出卖人所支付的诉讼费、鉴定费、评估费、聘请律师所支付的一切费用，以及向出卖人支付合同总房款20%的违约金，在抵扣上述费用外，如有剩余归还买受人所有。 另查明，2012年9月28日，原审原告自贡创兴公司与工行自贡分行签订《按揭贷款业务合作协议》，由工行自贡分行对自贡创兴公司开发的龙湖时代项目的借款人提供按揭贷款，自贡创兴公司对借款人的借款提供阶段性连带责任保证，如借款人未履行还款义务，由自贡创兴公司在接到工行自贡分行催款通知7日内履行还款义务，若未履行还款义务，即表示自贡创兴公司授权工行自贡分行从其开立的账户中扣收；2014年1月22日，原审被告宋世强与工行自贡分行签订《个人购房借款／担保合同》，原审被告宋世强以案涉房产作抵押，向工行自贡分行贷款349,000元，原审原告自贡创兴公司对该贷款作保证，《个人购房借款／担保合同》中约定：宋世强授权工行自贡分行将贷款金额349,000元一次性划入自贡创兴公司在工行自贡分行账号为2303××××7228的账户。上述合同及补充协议签订后，原审被告宋世强于2014年1月7日向原审原告自贡创兴公司支付首付款149,875元，向工行自贡分行按揭贷款349,000元并由工行自贡分行直接支付至原审原告自贡创兴公司账户，原审被告宋世强按月向工行自贡分行偿还按揭贷款至2017年1月。由于案涉房屋交付后，原审原告自贡创兴公司未按照《商品房买卖合同》约定按期为原审被告宋世强办理房屋产权证，原审被告宋世强从2017年2月起未向工行自贡分行偿还贷款本息，原审原告自贡创兴公司在2017年10月1日代原审被告宋世强向工行自贡分行偿还8期贷款，金额为19,136.41元（包括本金、利息、罚息）。 再查明，2019年7月29日，原审被告宋世强向工行自贡分行偿清了从2017年10月起欠付的按揭贷款；2020年7月30日，原审被告宋世强向原审原告自贡创兴公司偿清了原审原告为其垫付的2017年2月至9月按揭款19,136.41元。 又查明，原审被告宋世强曾向自贡市中级人民法院申请再审，案号为（2020）03民申17号。2020年7月29日，自贡市中级人民法院组织原审原、被告谈话，并形成《谈话笔录》，双方一致确认：对本院原审判决中被告宋世强向原告自贡创兴公司支付违约金3,827.28元无异议，该《谈话笔录》经原、被告双方质证予以确认。 还查明，原审原告自贡创兴公司于2018年10月23日向自贡市中级人民法院申请重整，自贡市中级人民法院于2018年10月25日作出（2018）川03破14号民事裁定书，受理了自贡创兴公司的重整申请。2018年11月16日，自贡市中级人民法院作出（2018）川03破9号之一决定书，指定自贡明川联合会计师事务所担任自贡创兴公司破产重整管理人。 本院再审认为，原审原告自贡创兴公司与原审被告宋世强签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效，双方应当按照合同的约定履行义务。案涉房屋金额498,875元，原审被告宋世强已通过支付首付款149,875元及向工行自贡分行贷款349,000元的方式向原审原告自贡创兴公司按期履行了购房付款的义务，并不存在双方约定的逾期付款责任中自贡创兴公司有权直接解除《商品房买卖合同》的情形；原审被告宋世强未按照《个人购房借款/担保合同》的约定向工行自贡分行按月偿还银行贷款，系工行自贡分行与宋世强金融借款合同纠纷履行的问题，原审原告自贡创兴公司于2017年10月代原审被告宋世强代偿8个月的银行贷款19,136.41元，系自贡创兴公司履行《个人购房借款/担保合同》中保证义务的问题。原审原、被告签订的《商品房买卖合同》中并未约定原审原告自贡创兴公司承担保证责任后即有权直接解除该合同，且双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第一条银行按揭其他事宜中第五项中约定出卖人承担保证责任期间处分案涉抵押房产的前提条件系“买受人未按时如数偿还贷款本息，导致银行解除与买受人的借款合同，并从出卖人在其开立的账户中扣除相应款项”，而工行自贡分行并未解除与原审被告宋世强签订的《个人购房借款/担保合同》，因此，原审原告自贡创兴公司无权直接解除原《商品房买卖合同》并处分案涉房产。综上，对原审原告自贡创兴公司要求解除与原审被告宋世强签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院不予支持。 关于原审原告自贡创兴公司主张的违约金问题。虽双方签订的《商品房买卖合同补充协议》中对原审被告宋世强逾期向银行偿还贷款，导致担保人即原审原告自贡创兴公司承担保证责任后，原审被告宋世强应当按照按贷款金额的万分之二按日向出卖人支付违约金。但介于该约定违约金明显过高，原审被告宋世强请求按照双方于2020年7月29日在自贡市中级人民法院形成的《谈话笔录》中双方确定的违约金即原审判决确定的违约金额3,827.28元进行调整，原审原告自贡创兴公司予以同意，因此，双方对违约金已达成一致意见，本院予以确认。 对于原审原告自贡创兴公司主张的律师费，由于其并未举示证据予以证明，本院不予支持。 综上，经本院审委会讨论决定，原审判决确有错误。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）川0311民初632号判决； 二、原审被告宋世强于本判决生效之日起十日内支付原审原告自贡市创兴投资有限公司违约金3,827.28元； 三、驳回原审原告自贡市创兴投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,294元，由原审原告自贡市创兴投资有限公司负担1,294元，由被告宋世强负担1,000元（原审原告自贡市创兴投资有限公司已于立案时预交，原审被告宋世强于本判决生效后十日内一并支付原告自贡市创兴投资有限公司1,000元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  李 涛 人民陪审员  张雪梅 人民陪审员  苏荣宏 二〇二〇年十一月三十日 法官 助理  勾廷凤 书 记 员  陈世瑜