辽宁省法库县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0124民初1738号 原告：张永恒，男，1974年5月4日出生，汉族，农民，住辽宁省法库县。 被告：王万龙，男，1987年10月3日出生，蒙古族，个体，户籍地辽宁省法库县，现住辽宁省沈阳市于洪区。 被告：郭磊，男，1992年3月22日出生，汉族，农民，住辽宁省法库县。 原告张永恒与被告王万龙、郭磊申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张永恒、被告王万龙到庭参加诉讼，被告郭磊经公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张永恒向本院提出诉讼请求：一、要求对（2019）辽0124执1577号执行裁定中位于法库县继续采取查封等强制执行措施；二、案件受理费由二被告负担。 事实与理由：原告与郭某、李国兰、被告郭磊民间借纠纷一案，贵院于2019年4月18日作出（2018）辽0124民初2675号民事判决书，判决：一、被告郭某于本判决生效后十五日内支付原告借款本金合计100,000.00元；二、被告郭磊对上述借款承担连带清偿责任。判决发生法律效力后，郭某、李国兰、被告郭磊未履行义务，原告申请强制执行，贵院于2019年8月26日以（2019）执1577号立案执行。2019年9月20日，贵院作出（2019）执1577号执行裁定书，裁定：查封郭磊位于法库县，查封期限为三年。2020年7月8日，被告王万龙作为案外人对贵院作出的（2019）执1577号执行裁定书裁定的查封郭磊位于法库县不服，向贵院提出执行异议。2020年7月16日贵院以（2020）辽0124执异98号执行裁定书，裁定：中止对位于法库县房产的执行。原告认为，被告王万龙与被告郭磊签订的《商品房买卖合同》行为，不能排除法院“对位于法库县房产”的强制执行，应继续采取查封等强制执行措施。理由如下：1.二被告签订的《商品房买卖合同》实为民间借贷合同的担保，只有在被告郭磊不履行生效判决确定的金钱债务，被告王万龙可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。2018年4月18日，郭某向被告王万龙借款100,000.00元；2018年5月10日，郭某再次向被告王万龙借款120,000.00元。2018年6月6日，郭某、被告郭磊向被告王万龙共同出具《债权确认书》，郭某向被告王万龙合计借款220,000.00元，确认上述借款及利息由郭某、被告郭磊共同连带偿还。同日，被告郭磊与王万龙签订《商品房买卖合同》，约定：郭磊将位于法库县楼房转让给王万龙，房屋面积88.30平方米，转让价格为220,000.00元，付款方式为以郭磊欠王万龙220,000.00元欠款抵付房价款。2019年6月20日，被告王万龙与郭某、被告郭磊民间借贷纠纷一案，贵院作出（2018）辽0124民初2521号民事判决书，判决：判决郭某、郭磊共同连带偿还王万龙借款本金22万元并支付自2018年4月18日起至实际给付之日止利息。可见，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。”之规定，被告郭磊、王万龙签订的《商品房买卖合同》并非是真实的案涉法库县楼房的买卖合同关系，实际上是郭某、郭磊向王万龙借款的担保法律关系，只有在被告王万龙按民间借贷纠纷起诉郭某、郭磊，法院作出的判决生效后，被告郭磊不履行生效判决确定的金钱债务，被告王万龙可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务；但被告王万龙在郭某、被告郭磊民间借贷纠纷一案未一并提起诉讼，故该被告不能对案涉房屋进行申请拍卖以偿还其债务。而且，只有存在真实的买卖合同关系的情况下，才能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定。因此，二被告签订的《商品房买卖合同》不符合排除法院“对位于法库县房产”强制执行的法定理由，应继续采取强制执行措施。2.从时间上看，原告与郭某、被告郭磊民间借贷纠纷案判决在先，被告王万龙与郭某、被告郭磊民间借贷纠纷案判决在后，原告申请强制执行及查封案涉房屋在先。如前述，原告与郭某、被告郭磊民间借贷纠纷一案，贵院于2019年4月18日作出（2018）辽0124民初2675号民事判决书；被告王万龙与郭某、被告郭磊民间借贷纠纷一案，贵院于2019年6月20日作出（2018）辽0124民初2521号民事判决书。贵院于2019年8月26日依据原告申请以（2019）执1577号立案执行，并于2019年9月20日作出（2019）执1577号执行裁定书，裁定：查封郭磊位于法库县，查封期限为三年。而且被告郭磊于2019年还在交纳该房屋的物业费、电梯费、采暖费。综上所述，二被告签订的《商品房买卖合同》并非是真实的案涉法库县楼房的买卖合同关系，实际上是郭某、郭磊向王万龙借款的担保法律关系，只有在被告王万龙按民间借贷纠纷起诉郭某、郭磊，法院作出的判决生效后，被告郭磊不履行生效判决确定的金钱债务，被告王万龙可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。而且，只有存在真实的买卖合同关系的情况下，才能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定。因此，原告认为贵院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条之规定，裁定中止对位于法库县房产的执行，明显认定事实不清，适用法律错误。故此，原告向你院提起诉讼，要求贵院在（2019）辽0124执1577号执行裁定中对位于法库县应当继续采取查封等强制措施的执行，并由二被告承担本案诉讼费用，以维护原告的合法权益。 王万龙辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告所谓王万龙与郭磊签订的《商品房买卖合同》实为民间借贷合同担保的说法与事实不符，于法无据。被告于2018年4月18日、5月16日先后合计借给郭某22万元；2018年6月6日，郭磊（系郭某儿子）与郭某共同向被告出具《债务确认书》，郭磊自愿加入债务，共同承担向被告的还款义务；当天，郭磊自愿以自己购买的法库县房产抵付所欠被告的借款债务，双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定“付款方式为以郭磊欠王万龙22万元欠款抵付房价款”。合同签订后，郭磊将其持有的该房屋《商品房买卖合同》《发票》、房屋钥匙等相关手续给付被告，被告实际接收并使用该房屋。由此可见，本案中郭磊将该房产以抵顶债务的方式出售给被告，该行为是双方真实意思表示、属于偿还债务的自然方式；因此，原告所谓房屋买卖合同只是民间借贷合同的担保、只有不履行生效判决才可以拍卖的说法不能成立。二、被告合法取得该法库县房产后，咨询房产部门准备申请变更登记，由于该房产没有办理完初始登记备案手续、无法变更登记，此后郭磊和郭某联系不上、下落不明，致使该房产至今没有办理更名过户。被告合法取得该房屋后，并在2018年8月将该房产出售给张静，张静购买后居住至今，并交纳该房产相应的物业费、取暖费、水电费等。原告所谓郭磊于2019年还在交纳该房屋的物业费、电梯费、采暖费的说法与事实不符。上述事实，进一步认证被告与郭磊商品房买卖合同系以房抵债、而非民间借贷担保的事实。综上所述，法库县人民法院（2020）辽0124执异98号执行裁定书，认定事实清楚、适用法律准确，裁定中止执行公正合法。原告所谓“被告王万龙与被告郭磊签订的、《商品房买卖合同》行为不能排除法院对位于法库县房产的强制执行”，应继续采取查封等强制执行措施的理由，违背事实和相关法律规定，依法不能成立；被告请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告郭磊未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下： 2015年5月5日，郭磊与辽宁乾德集团有限公司签订《鸿福嘉名都花园认购书》，认购法库县（案涉房产），并在法库县不动产登记中心办理认购登记。后，郭磊签订《商品房买卖合同》，房屋建筑面积88.3平方米，单价2,600.00元每平方米，总价款229,580.00元，郭磊支付全部购房款。2016年5月16日，辽宁乾德集团有限公司鸿福嘉分公司为郭磊开具了《销售不动产统一发票（发票联）》《销售不动产统一发票（办证联）》。 2017年10月，郭某（郭磊之父）向原告张永恒借款100,000.00元，2018年6月20日郭某为原告张永恒出具《借条》一份，载明：“借人民币100,000.00元，用途：资金周转，借款人：郭某”。 2018年4月18日郭某向被告王万龙借款100,000.00元、2018年5月10日向被告借款120,000.00元，并为被告出具《借据》两份，借款人郭某签名并按捺手印。 2018年6月6日，郭某、郭磊共同为被告王万龙出具《债务确认书》，载明：郭某共计向王万龙借款220,000.00元，月息1%，现郭磊确认对上述借款及利息共同连带偿还，债务人郭某、郭磊签名并按捺手印。 同日，郭磊（甲方）与王万龙（乙方）签订《房屋买卖合同》，郭磊将案涉房产转让给王万龙。合同约定：该房屋未取得不动产权属证书，甲方提供的权属凭证包括：《鸿福嘉名都花园认购书》《商品房买卖合同》《销售不动产统一发票》，转让价格220,000.00元，因甲方欠付乙方借款220,000.00元，同意以该欠款抵付房价款。待甲方取得不动产权属证书后，根据乙方指定的期限办理二手房交易手续。甲方郭磊签字并按捺手印，乙方王万龙签字并按捺手印，见证人郭某、赵某签字并按捺手印。 2018年6月22日，郭磊为原告张永恒出具《担保书》一份，载明：“郭某于2018年向张永恒借款100,000.00元，现因不能偿还，郭磊自愿为其担保100,000.00元，并承诺于2018年6月28日一次性偿还，担保人：郭磊”。 2018年7月24日，王万龙起诉至本院，要求郭某、郭磊偿还借款本金220,000.00元及利息；2018年7月30日王万龙向本院提出财产保全申请，申请保全案涉房产；2018年7月31日，本院作出（2018）辽0124民初2521之一号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结案涉房产，期限一年（2018年7月30日起至2019年7月29日止）；2019年6月20日，本院作出（2018）辽0124民初2521号民事判决书，判决郭某、郭磊共同偿还王万龙借款本金220,000.00元及利息。 2018年8月，王万龙将案涉房屋出售给案外人张静，房屋出售后由张静占有使用，并交纳物业费、电梯费、采暖费。 2018年8月3日，张永恒起诉至本院，要求郭某、李国兰（郭某妻子）偿还借款本金100,000.00元、郭磊承担联连带保证责任。2019年4月18日，本院作出（2018）辽0124民初2675号民事判决书，判决郭某偿还原告借款100,000.00元，郭磊承担连带保证责任。 2018年11月13日，案涉房屋开发商辽宁乾德集团有限公司向本院申请破产，本院于2018年11月29日作出（2018）辽0124破5号民事裁定书裁定受理，2020年8月31日本院裁定宣告辽宁乾德集团有限公司破产。 2019年9月20日，本院依据申请执行人张永恒的申请，作出（2019）辽0124执1577号执行裁定书，裁定查封郭磊位于法库县（案涉房产），查封期限三年。 2019年10月14日，案外人张静对本院作出的（2019）辽0124执1577号执行裁定书提出书面异议。2019年10月27日，本院作出（2019）辽0124执异220号执行裁定书，裁定驳回案外人张静的异议请求。 2020年7月8日，王万龙对本院作出的（2019）辽0124执1577号执行裁定书提出书面异议。2020年7月16日，本院作出（2020）辽0124执异98号执行裁定书，裁定中止对案涉房产的执行。张永恒对裁定结果不服，于2020年7月8日向本院提起申请执行人执行异议之诉。 另，本院根据被告王万龙申请，至法库县不动产登记中心查询，案涉房屋已于2016年5月19日由郭磊办理签约登记，但郭磊至今尚未办理产权登记。 本院认为，本案争议焦点为王万龙就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。被告王万龙若要排除对案涉房产的查封，其应举证证明主张的权利符合上述规定的四项构成要件。（1）在法院查封之前已与郭磊签订合法有效的书面房屋买卖合同；（2）在法院查封之前已合法占有案涉房屋；（3）已向郭磊支付全部购房款；（4）非因王万龙自身原因未办理过户登记。 经查，2015年5月5日，郭磊与辽宁乾德集团有限公司签订《鸿福嘉名都花园认购书》，认购法库县（案涉房产），支付全部购房款229,580.00元，并在法库县不动产登记中心办理签约登记；2018年6月6日，郭某、郭磊共同为被告王万龙出具《债务确认书》，确认对郭某欠付王万龙借款220,000.00元承担连带责任；同日，郭磊与王万龙签订《房屋买卖合同》，郭磊将案涉房产转让给王万龙。即2019年9月20日我院作出（2019）辽0124执1577号执行裁定书裁定查封案涉房产前，郭磊购买案涉房屋并将案涉房屋出售给被告王万龙，双方签订了合法有效的《房屋买卖合同》，此其一；其二，郭磊与王万龙签订的《房屋买卖合同》第三条房屋价款及支付方式中明确约定：“因甲方（郭磊）欠付乙方（王万龙）借款220,000.00元，同意以该欠款抵付房价款”，因王万龙以借款220,000.00元抵顶购房款，故其已向郭磊支付全部购房款；其三，2019年9月20日本院查封案涉房产前，郭磊将案涉房屋钥匙及购房手续（《商品房买卖合同》《销售不动产统一发票（发票联）》《销售不动产统一发票（办证联）》）一并交付给王万龙，王万龙于2018年8月将案涉房屋出售给案外人张静，该房屋至今一直由张静占有使用并交纳物业费、电梯费、采暖费；其四，本院根据被告王万龙申请，至法库县不动产登记中心查询，案涉房屋于2016年5月19日由郭磊办理签约登记。虽郭磊已将购房手续一并交付给王万龙，但因郭磊已办理签约登记，郭磊不在场情况下王万龙无法办理房产登记；且2018年11月13日案涉房屋开发商辽宁乾德集团有限公司向本院申请破产，至今法库县鸿福嘉名都花园小区房产均无法办理过户登记，故王万龙系非因自身原因未办理过户登记。综上，王万龙主张的事实符合上《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四项条件，其权利主张可以排除辽宁省法库县法院（2019）辽0124执1577号执行裁定书对执行标的为法库县的查封。 综上所述，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下： 驳回原告张永恒诉讼请求。 案件受理费3,200.00元，由被告郭磊负担。 公告费800.00元，由被告郭磊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 本院（2020）辽0124执异98号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  陈 林 人民陪审员  乔丽华 人民陪审员  史艳杰 二〇二〇年十一月四日 法官助理王艺诺 书记员李博 本判决所适用的相关法律 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。