河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终9479号 上诉人（原审被告）：徐立杰，男，1973年8月19日出生，汉族，住石家庄市。 委托诉讼代理人：周英斌，河北合乾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：包雅丽，女，1966年3月9日出生，汉族，住天津市河北区。 委托诉讼代理人：王士坡，河北世纪联合律师事务所律师。 原审被告：李向腾，男，1990年1月16日出生，汉族，住石家庄市元氏县。 上诉人徐立杰因与被上诉人包雅丽及原审被告李向腾房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初1608号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 徐立杰上诉请求：一审判决认定事实错误，适用法律不当，特提起上诉，请求撤销一审判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定“总房款123万元整”错误。（一）一审中，上诉人提交了包雅丽另一套房屋的购房合同，能够证实同一地段、同一时间、面积相同的另一套房屋售价为73.4万元，该合同足以证实本案所涉的房价不是123万元。（二）上诉人提交《石家庄市存量房买卖合同》能够证实房屋价款为73.4万元，并非123万元。（三）包雅丽虽然否定不动产登记中心的《石家庄市存量房买卖合同》真实性，但在其他案件的庭审中出庭作证，包雅丽另一套房屋“卖一百零几万”，因此123万元的价格根本不存在。二、一审判决认定“2015年7月28日、7月30日、9月1日向包玉族转款共计30万元的性质为房款”错误。上诉人提交了与包雅丽的短信，包雅丽多次催促上诉人还款，能够证实该款项是偿还借款。一审判决以上诉人对“李升华向包雅丽转款30万元不能进行合理说明”而否定该款项为偿还借款不能成立。按被上诉人在一审中提交的证据，当时上诉人被拘留，根本不可能与家属沟通，家属在不知情的情况下向包雅丽转款30万元不影响以前上诉人偿还借款的事实。三、在本案中对房价多少的认定应当综合全部的证据进行认定，在石家庄市不动产登记中心的两份《石家庄市存量房买卖合同》均为73.4万元，包雅丽其他案件的庭审中出庭作证，包雅丽另一套房屋“卖一百零几万”，而一审判决认定房价为123万元，显然证据不足。综上，请求支持上诉人的请求。 包雅丽答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求。具体理由是：一、双方真实的交易价格为123万元，一审认定的事实正确，上诉人的上诉理由不能成立。上诉人提供房管局的《石家庄市存量房买卖合同》是交易当天应房管局要求备案所用，该合同的价格是该区域的平均价格，并非双方真实的交易价格，并且该合同在前，欠条出具在后，从法律上讲是对备案合同的变更，欠条约定的内容是双方真实的成交价格。欠条上的签字是上诉人的真实签字。在欠条上书写的总房价123万元整，是双方的真实意思表示，也有上诉人徐立杰按的手印。上诉人徐立杰一审当庭也认可双方实际履行也是按照约定的123万元履行的。根据被上诉人提供的转账记录，可以证实上诉人实际支付112万元房款。至于上诉人提交的包雅丽与姜峰、李楠的房屋买卖合同实际成交价是一百零几万，也不是合同上约定的73.4万元，且是一次性支付的房价款，有原庭审笔录包雅丽的证言为证。该合同与本案没有任何关系。至于包雅丽高价出售还是低价出售另外一套房产，甚至是赠与别人，是包雅丽的权利。两份备案合同一致，且出售价格均不是按照备案合同履行，恰恰证明双方实际成交价为123万元，并非备案合同的73.4万元。另外涉案房屋是被上诉人于2010年11月26日购买，当时合同价款是689908元，加上税费远不止这个价格，且石家庄的房价一直在上涨，被上诉人是在2015年5月20日将房屋卖给上诉人的。被上诉人以远低于市场价且赔钱的价格卖给上诉人显然是不可能的。被上诉人提交的证据足以证明双方的实际成交价是123万元。上诉人的上诉理由不能成立，应依法驳回其上诉请求。二、一审判决认定上诉人支付的112万元均是房款是正确的，上诉人的上诉理由不能成立。上诉人购买被上诉人房屋支付的房款有三部分，其一是向孟庆波支付35万元，该部分没有争议；其二是徐立杰向被上诉人儿子包玉族账户转款73万元，上诉人称2015年7月28日、2015年7月30日、2015年9月1日支付的30万元为借款，其他没有争议；其三是向包雅丽账户转账4万元，这个是没有争议的。也就是支付3人款项共计112万元，这个事实是没有争议的。关于支付的30万元，根据双方提供的转账记录显示，上诉人共计转账112万元，上诉人称该费用包括借款30万元，这完全与事实不符。关于借款30万元的经过如下：上诉人徐立杰是2015年6月9日向被上诉人借款30万元，被上诉人通过其儿子包玉族的银行账户于当天转账给徐立杰，以包玉族的银行转账让徐立杰给其儿子出具的借条。上诉人支付被上诉人房款和支付借款30万元是分开支付。上诉人迟迟未支付借款，且抵押的支票是空头支票，所以天津市公安局河西分局于2016年12月20日，以诈骗罪立案。上诉人徐立杰被采取措施之后，为获得受害人的谅解争取取保候审，其家属通过李升华的银行卡于2018年3月22日，分两次向被上诉人支付了30万元的借款，该借款已经还清，与本案没有关系。就该30万元借款并未包括在上诉人支付的112万元房款当中，被上诉人认可上诉人支付的房款多，上诉人却称只支付了82万元，而双方的转账记录显示是112万元，上诉人称包括30万元的借款，而30万元借款又单独有李升华支付给被上诉人转账记录，证实其借款已经还清。上诉人称112万元含30万元借款的目的，实际上有两个：首先，82万元与备案合同上的73.4万元相差不多，虽然与欠条上的88万元和123万元总房款对不上，但可以说多给了被上诉人一点利息和补偿，在原庭审中上诉人也是这么说的；其次，如果法院能将上诉人支付的房款里的其中30万元认定偿还是借款的话，那么天津市河西分局立的诈骗案实际上就是错误的，就应该撤销，这就是说上诉人称30万元借款是包含在112万元当中的一个想法。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉人的上诉请求。 李向腾经依法传唤未到庭亦未提交书面答辩意见。 包雅丽向一审法院起诉请求：一、判令二被告共同偿还原告欠款11万元，并支付自2015年6月21日至2019年12月5日的利息23454.11元，以上共计：133454.11元。自2019年12月6日被告全部给付欠款之日止按同期银行贷款利率支付原告利息；二、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：对于双方无争议的事实，一审法院认定如下：原告包雅丽与被告徐立杰及案外人孟庆波均系朋友关系。石家庄市桥西区维明南大街225号恒大城首二期6-1-2803房屋原登记在孟庆波名下，该房屋的实际出资人为原告包雅丽。2015年5月20日，被告徐立杰与原告包雅丽协商购买上述房产，被告徐立杰以其侄子李向腾名义与孟庆波签订了《石家庄市存量房买卖合同》。当日，被告徐立杰通过张燕辉向孟庆波转款22万元，原告将房屋过户至被告徐立杰指定的李向腾名下，作为挂名户主。同日，二被告向原告出具《欠条》一张，载明：今欠孟庆波房款捌拾捌万元正（购买桥西区住房）。此款由徐立杰（身份证1301021973××××××××）做担保。所欠房款李向腾、徐立杰承诺于2015年6月20日前归还。（2015年5月21日还款壹拾叁万元正）（总房款壹佰贰拾叁万元正）。落款为欠款人李向腾、担保人徐立杰。2015年5月21日，被告徐立杰通过张燕辉向孟庆波转款13万元。 被告徐立杰分别于2015年7月28日、2015年7月30日、2015年9月1日、2015年9月23日、2015年9月25日、2015年10月10日、2015年10月28日、2015年10月30日、2015年11月2日、2015年11月27日向包玉族转款10万元、10万元、10万元（两笔，每笔5万元）、10万元、6万元、10万元、5万元、3万元、1万元、8万元。共计73万元。被告徐立杰分别于2017年7月21日、2017年8月15日、2017年11月23日向包雅丽转款1万元、1万元、2万元，共4万元。 另查明，2015年6月9日，被告徐立杰因经营需要向原告包雅丽借款30万元，当日原告通过其子包玉族以银行转账方式转给徐立杰30万元。被告向原告出具借条一张，载明“今借包玉族现金人民币叁拾万元正。借款期限2015年6月30日前还款（月息贰分还款）抵押石家庄盛恩泰商贸有限公司支票号10401330。借款人：徐立杰2015年6月9日”。 2016年12月20日，天津市公安局河西分局出具立案告知书，载明“包雅丽：你报被骗一案，我局认为犯罪事实成立，符合立案条件，且属我单位管辖，现依法立为刑事案件侦查。特此告知。”。2018年3月22日，被告徐立杰妻弟李升华向原告包雅丽名下工商银行账户共转入30万元。 对原、被告双方有争议的证据和事实，一审法院认定如下： 1、关于原告提交的二被告出具的欠条。被告徐立杰对该欠条真实性无异议，但称该欠条中括号内容“总房款壹佰贰拾叁万元正”是其受原告胁迫在事后加上的，未提交证据证实其主张，不予采信；被告李向腾否认欠条中的签名系其本人所签，但未提交书面鉴定申请，亦未提交证据证实，亦不予采信。 2、关于被告徐立杰于2015年7月28日、2015年7月30日、2015年9月1日向包玉族转款共计30万元的性质。根据原告提交的银行转账凭证，被告徐立杰自2015年7月28日至2015年11月27日共向包玉族转款73万元。被告对此予以认可，但称2015年7月28日、2015年7月30日、2015年9月1日共30万元系偿还包雅丽的借款，其余43万元系偿还所欠的房款，根据上述转款凭证，上述30万元的付款时间系在被告陆续向原告支付房款的期间内，付款的对象、支付房款的方式均一致，且银行转账凭证中也未对该30万元标注为借款。根据被告提交的借条及银行转账凭证，能够证实被告徐立杰向原告借款的事实，且原告对此认可，予以认定。关于该30万元的处理，原告提交立案告知书、李升华向包雅丽的银行转款凭证，认可李升华已向原告包雅丽名下银行账户转入30万元。被告对银行转账凭证无异议，但对于李升华向包雅丽转款事宜不能进行合理说明，也未举证证明其主张，不予采信。综上，关于被告徐立杰于2015年7月28日、2015年7月30日、2015年9月1日转款共计30万元应认定为向原告支付的房款。 3、关于被告徐立杰于2017年11月22日转款的2万元。被告徐立杰提交其名下的中国建设银行个人活期账户交易明细，证明被告徐立杰于2017年11月22日向包雅丽转款2万元。原告不认可，为此提交包雅丽名下中国光大银行对私活期账户对账单和徐立杰名下的中国建设银行个人活期账户交易明细，证明包雅丽名下中国光大银行天津广东路支行62×××69账户已于2014年12月22日显示个人卡销卡。一审法院认为，徐立杰提交的银行转款明细显示其于2017年11月22日向包雅丽转款的账户与原告提交的已销卡的银行账户为同一账户，且根据徐立杰中国建设银行个人活期账户交易明细中2017年11月23日的交易明细显示包雅丽转给徐立杰20000元，并显示“账户状态异常已销户”，当日徐立杰向包雅丽6217000060032549808账号内转入20000元。该20000元系退回后又重新向原告其他账户转款，因此徐立杰于2017年11月22日所转款项与23日所转20000元系同一笔款项。 —8— 一审法院认为，本案争议的焦点为1、案涉房屋的总价款；2、案涉房款是否已付清；3、关于被告李向腾是否承担共同还款责任。关于案涉房屋总价格，根据欠条载明的“总房款壹佰贰拾叁万元正”，与案外人孟庆波与被告李向腾签订的石家庄市存量房买卖合同约定的734000元价格不一致，被告仅依据该石家庄市存量房买卖合同，不能证实其主张。本案中，实际上是被告徐立杰购买原告包雅丽的房屋，该石家庄市存量房买卖合同系为实现过户交易需要而根据房管部门的管理规定签订的合同。该欠条中已明确载明总价款为123万元，且该欠条系在签订石家庄市存量房买卖合同当天形成，应为原被告对房屋买卖价格的真实意思表示，故案涉房屋总价款应为123万。双方应当按照其真实交易价格履行相关的税费缴纳义务。 原告向被告履行了房屋交付及协助办理过户的义务，如前所述，双方约定的房屋总价款应为123万元，被告未足额支付，截至2017年11月23日被告已向原告支付房款112万元，故原告要求二被告支付剩余房款11万元的主张，应予支持。关于原告主张的利息。二被告未按欠条约定的还款期限内清偿房款，构成违约，因此应当向原告支付逾期付款的利息损失。原告主张自2017年11月24日起至付清之日止，以11万元为基数，其中2019年8月19日前的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，不违反法律的相关规定，予以支持。 关于被告李向腾是否承担共同还款责任。本案，李向腾虽系借名买房，但案涉房产已登记在其名下，其作为名义买房人签订了石家庄市存量房买卖合同，并在欠条中作为欠款人签字，其作为完全民事行为能力人对房屋买卖合同及欠条产生的法律意义和后果应当是明知的，欠条是其与被告徐立杰的真实意思表示，因此原告主张被告李向腾承担共同还款责任的主张，应予支持。一审判决：一、被告徐立杰、李向腾于本判决生效后十日内向原告包雅丽支付房款11万元及利息（以11万元为基数，自2017年11月24日起至付清之日止，其中2019年8月19日前的利息按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告包雅丽的其他诉讼请求。案件受理费2970元，由被告李向腾、徐立杰共同负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明认定的事实与一审查明认定的事实一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人称以88万元价格购买案涉房屋，在其书写的欠条中载明的“总房款123万元正”包含88万元房款、30万元借款及5万元房款补贴，但欠条中并未显示借款30万元及房款补贴5万元的内容，且在徐立杰出具30万元借条尚未被收回的情况下，上诉人称欠条包含借款的内容缺乏证据支持，且与常理不符，另被上诉人对上诉人所述不予认可，故上诉人的主张理据不足，原审认定案涉房屋价款为123万元并无不当。被上诉人在另案中出庭作证称将另一套房屋“卖了一百零几万”，与本案并无关联性，上诉人以该证据证明案涉房屋价格为《石家庄市存量房买卖合同》约定的价格，证据不足，本院不予采信。上诉人称自2015年7月28日至2015年11月27日共向包玉族转款73万元，其中2015年7月28日、7月30日、9月1日共30万元系偿还包雅丽的借款，但根据上述转款凭证，转款时间系在上诉人陆续向被上诉人支付房款的期间内，付款的对象、支付房款的方式均一致，银行转账凭证中也未对该30万元标注为借款，且根据被上诉人提交的借条、转款凭证，以及2018年3月22日上诉人妻弟李升华向被上诉人工商银行账户转入30万元的事实，原审认定上诉人主张的该30万元系支付的房款而非偿还被上诉人的借款，并无不当。上诉人虽在二审期间出具了孟庆波于2015年11月27日出具的收条并申请孟庆波出庭作证，但收条载明的收款数额与上诉人主张支付的房款数额并不相符，上诉人未作出合理解释，且被上诉人对上诉人所述不予认可，故上诉人提供的证据不足以证实其事实主张，本院不予采信。综上所述，徐立杰的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2970元，由上诉人徐立杰负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 靖 审判员 李 祥 审判员 高瑞江 二〇二〇年十一月二十六日 书记员 史 政