广东省揭阳市揭东区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5203民初1862号原告：袁楚宏，男，1990年5月8日出生，汉族，住揭阳市揭东区*************，身份证号码：445************314。委托诉讼代理人：袁潮南，广东榕江律师事务所律师。被告：揭阳市玉祥投资有限公司，住所地：揭阳市环市********。法定代表人：林松波，经理。被告：林松波，男，1963年10月24日出生，汉族，住揭阳市揭东区**************，身份证号码：440************413。原告袁楚宏与被告揭阳市玉祥投资有限公司（以下简称玉祥公司）、林松波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁楚宏的委托诉讼代理人袁潮南到庭参加诉讼，被告玉祥公司、林松波经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁楚宏向本院提出诉讼请求：1．确认原告与玉祥公司签订的《商品房买卖合同》无效；2．判令玉祥公司退还原告购房款108000元及利息（自2018年3月10日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至还款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3．判令林松波对玉祥公司的上述债务承担连带清偿责任；4．本案全部诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告于2016年7月1日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买其兴建的位于阳美路（即大世界翡翠城北侧）第C幢C03梯903号房，购房款为358940元，合同还约定被告应于2018年12月30日前将涉案房屋交付原告使用。合同签订后，原告共支付玉祥公司158000元。此后，被告房屋建设一再搁置，未能在约定期限向原告交房。原告多次催促，被告才承认工程因报建审批手续等问题被政府叫停。原告要求被告退款，被告仅退还5万元，尚欠108000元未清偿。经了解，工程根本无法办理相应手续，属于违章建筑。原告提交如下证据证明自己的主张：1．原告身份证，证明原告的诉讼主体资格；2．企业信息公示报告，证明玉祥公司的企业登记情况及诉讼主体资格；3．林松波的户籍登记信息，证明林松波的诉讼主体资格；4．《商品房买卖合同》，证明原告向玉祥公司购买玉祥花园第C幢C03梯903号房；5．收款收据，证明原告向玉祥公司支付购房款情况，由玉祥公司收款并出具收款收据。6．袁晓如、袁晓耿、柯意婷的收款收据，证明原告支付首付款在2018年3月10日或之前。被告玉祥公司没有答辩也没有提交证据。被告林松波辩称，原告在购房时已知道涉案房地产手续未完善，原告及玉祥公司对合同无效均有过错，应当各自承担相应的民事责任，原告无权主张赔偿。1．《商品房买卖合同》第七条第二款明确约定：“如今后政府出台政策，本合同项下乙方的房屋如今后三旧改造项目申报成功…”可以证实原告在签订合同时知悉涉案房地产手续未完善，原告存在过错。2．涉案房屋每平方米只有4000元左右，明显低于同地段的价格，可以推定原告知道涉案房屋手续不完善。被告林松波没有提交证据。对原告提交的证据，本院依法予以审查。证据1、2、3是公安机关出具或核发，可以作为认定事实的依据；证据4是双方签订的合同，可以作为认定事实的依据；证据5、6是玉祥公司出具的收据，可以作为认定事实的依据。经审理查明，原告（乙方）与玉祥公司（甲方）于2016年7月1日签订《商品房买卖合同》（合同编号为000047号），合同约定：1．甲方拥有位于阳美路（即大世界翡翠城北侧）地块，并在该地块上兴建楼房，建筑主体为钢筋混凝土框剪结构（共28层），定名为玉祥花园；2．甲、乙双方合作建设楼房的地点位于阳美路（即大世界翡翠城北侧）第C幢C03梯903号房，合作按套分配给乙方的该房屋投影面积约131.22平方米；3．乙方在签订本合同时应支付甲方5万元作为购房定金，乙方须在本合同约定期限内付清相应款项，逾期视为放弃本合同，甲方不退还定金，在合同履行情况下，定金可抵购房款并作为购房首期付款；4．购房款项为358940元，配套费23630元；5．甲方在乙方付清全部款项后，于2018年12月30日前将该房屋交付乙方使用；6．如今后政府出台政策，本合同项下乙方的房屋如今后三旧改造工程项目申报成功，可以办理房地产登记手续，由甲方配合乙方办理有关申报或登记手续，使用期70年，应缴纳的地价费等由乙方承担，房屋使用年限按政府主管部门审批年限为准。双方还约定了其他权利义务。2017年9月14日，原告支付玉祥公司5万元购房定金，玉祥公司向原告出具了加盖公司印章和揭阳市浩艺五金制品有限公司的财务专用章的收款收据给原告。之后，原告支付玉祥公司108000元首付款，玉祥公司向原告出具了加盖公司印章的收款收据（没有填写时间）给原告。之后，玉祥公司没有按约定时间向原告交付房屋，经原告催讨，被告退还原告定金5万元，尚欠108000元没有退还。另查明，玉祥公司是依法成立的有限责任公司（自然人独资），法定代表人是林松波，经营范围是：对房地产业、能源环保业、旅游业、酒店餐饮业、实业的投资；经济信息、企业管理咨询；为企业和个人消费提供担保（不含融资性担保）；网上贸易代理；国内贸易；物业管理。玉祥公司的自然人股东是林松波。玉祥花园占用的位于阳美路（即大世界翡翠城北侧）地块的土地性质是工业用地，玉祥公司没有取得商品房预售许可证。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：一、原告与玉祥公司签订的《商品房买卖合同》是否有效；二、玉祥公司应否返还原告购房款并支付利息；三、林松波应否对玉祥公司的上述债务承担连带清偿责任。对于第一个争议焦点。本案涉案房屋所在土地的性质为工业用地，玉祥公司在工业用地上建设商品房，并未取得商品房预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，玉祥公司未取得商品房预售许可证便与原告订立《商品房买卖合同》，应当认定无效。原告请求确认双方签订的《商品房买卖合同》无效，符合上述法律规定，本院予以支持。对于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，合同无效，双方应各自返还因合同取得的财产，原告已支付玉祥公司购房款108000元，玉祥公司应予返还。原告主张玉祥公司支付购房款自2018年3月10日起至还清之日止按银行贷款利率计算的利息，根据查明的事实，造成本案合同无效，主要是玉祥公司出售房屋给原告没有取得商品房预售许可证，玉祥公司存在过错，原告认为玉祥公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，但从双方签订的合同条款来看，原告应该知道玉祥公司出售涉案房屋的手续并不完善，没有取得商品房预售许可证，故造成合同无效，原告也存在过错，故原告请求玉祥公司支付按银行贷款利率计算的利息不当，本院不予支持，但玉祥公司占用原告资金，从中受益，原告受损，玉祥公司应赔偿原告损失。根据双方的过错程度，本院确定玉祥公司赔偿原告资金占用期间的利息损失可按人民银行公布的同期定期存款利率计算。对于利息的起算时间，虽然玉祥公司出具的收款收据没有日期，但从系列案中玉祥公司出具给袁晓如、袁晓耿、柯意婷的收款收据编号可以看出，原告的支付时间应在2018年3月10日或之前，故原告请求自2018年3月10日起计算利息，符合规定，本院予以支持。对于第三个争议焦点。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，玉祥公司是依法登记成立的有限责任公司（自然人独资），法定代表人是林松波，唯一的股东也是林松波。林松波作为一人有限责任公司的股东，没有提供证据证明玉祥公司的财产独立于股东自己的财产，林松波应对玉祥公司的债务承担连带责任。原告请求林松波对玉祥公司的上述债务承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。两被告经本院传票传唤没有到庭，视为其放弃抗辩和质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告袁楚宏与被告揭阳市玉祥投资有限公司2016年7月1日签订的《商品房买卖合同》无效。二、被告揭阳市玉祥投资有限公司应于本判决生效之日起30日内付还原告袁楚宏已支付的购房款108000元及该款自2018年3月10日起至还清之日止按中国人民银行同期定期存款利率计算的资金占用期间的利息。三、被告林松波对被告揭阳市玉祥投资有限公司上述第二项中的债务承担连带清偿责任。四、驳回原告袁楚宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1230元，由被告揭阳市玉祥投资有限公司和被告林松波连带负担。两被告应负担的受理费应于本判决生效之日起30日内付还原告袁楚宏。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省揭阳市中级人民法院。审 判 员 黄楚平二〇二〇年十一月二十六日法官助理 黄诗虹书 记 员 陈 英附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。