广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初14351号原告：何从林，男，汉族，1965年5月25日出生，公民身份号码：442××××××××××××218，户籍住址：广东省和平县×××××××××××××。委托代理人：杨红山，系广东九韬律师事务所律师。委托代理人：欧群，系广东九韬律师事务所实习律师。第一被告：张国锋，男，汉族，1971年11月4日出生，公民身份号码：442××××××××××××576，户籍住址：广东省龙川县××××××××××××××。第二被告：郑碧海，男，汉族，1967年7月14日出生，公民身份号码：442××××××××××××532，户籍住址：广东省惠州市惠阳区××××××××××××××。第三被告：苏腾信，男，汉族，1977年4月16日出生，公民身份号码：441××××××××××××03X，户籍住址：广东省惠州市惠城区×××××××××××××××××××。第四被告：苏杏添，男，汉族，1952年12月10日出生，公民身份号码：442××××××××××××010，户籍住址：广东省惠州市惠城区×××××××××××××××××××。第五被告：苏伟坚，男，汉族，1984年11月5日出生，公民身份号码：441××××××××××××018，户籍住址：广东省惠州市惠城区×××××××××××××××××××。第六被告：方丽琼，女，汉族，1977年1月1日出生，公民身份号码：441××××××××××××529，户籍住址：广东省惠州市惠城区×××××。第三人：惠州市自然资源局，住所地：广东省惠州市惠城区××××××××。负责人：袁贵平。委托代理人：温少杰、吴建伟，系广东广法律师事务所律师。原告何从林诉被告张国锋、郑碧海、苏腾信、苏杏添、苏伟坚、方丽琼、第三人惠州市自然资源局房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告何从林诉称，张国锋要销售与其他被告合作建筑的农村自建房，并且以自建房手续齐全，受法律保护作为售房宣传，原告得知该消息后，有意向购房，并与张国锋磋商相关购房事项，原告作为文化水平并不高的村民，在被告向原告出具建设工程规划许可证及建设工程施工许可证及规划用地红线图等材料后，磋商成功后，张国锋以订房先付款，要求被告先行支付部分购房款，原告分别于2018年3月22日、4月20日向张国锋现金支付各100000元购房款，共计200000元。其后被告一于2018年6月15日与原告签订《共同出资建房协议》，协议约定：甲方即张国锋已取得位于惠州市小金口×××新区××××××××（即×××路第二排）居民住宅用地，面积632平方米，甲方负责筹集资金在该地建设住宅；甲方利用该住宅用地上兴建住宅楼一栋，乙方自愿提供部分合作建房款与甲方合作建设该住宅楼，并在该房屋建成后分得该住宅楼第3层3号房，该套房屋建筑面积约为125平方米；乙方出资人民币423000元。后续被告张国锋以要报装水表等为名向原告要求支付相关费用并要求原告支付剩余购房款，因被告一与被告六为夫妻关系，在被告一的要求下，原告通过现金支付张国锋妻子方丽琼即被告六50000元房款、5000元报装水表款，方丽琼于2019年1月30日向原告出具收条。在此期间，原告共计支付被告张国锋255000元。2019年11月28日，原告看到政府贴出的清场通知，才得知，原告与被告张国锋签订的《共同出资建房协议》中的房屋是违章建筑，随时面临着拆除的风险。原告通过多方了解，才得知原告所出售的房屋所在的土地是非法使用，惠州市国土资源局小金口国土资源所于2018年1月17、2月5日向被告三、被告四、被告五下达《责令改正国土资源违法行为通知书》，由被告五代为签收。被告在明知兴建房屋的土地是非法用地，仍在该土地上合作兴建房屋并将其出售给原告牟利的行为严重违反法律规定，造成极其严重的后果。根据《中华人民共和国合同法》第52条第3款规定，原告与被告张国锋签订的《共同出资建房协议》无效，被告应连带偿还原告购房款等相关款项255000元。为维护原告的合法权益,现依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向贵院提起诉讼,请求贵院依法予以支持。1、请求依法确认原告与被告一签订的《共同出资建房协议》无效；2、请求六被告连带偿还原告255000元及资金占用期间利息18230.27元；3、请求依法判令被告承担本案诉讼费。第一被告张国锋未到庭参加诉讼，亦未提出答辩。第二被告郑碧海辩称，答辩人与本案不存在法律上的利害关系，被答辩人诉请答辩人承担共同退款责任，没有任何事实与法律依据。涉案《共同出资建房协议书》是被答辩人与被告张国锋签订的，涉案合同款亦由被告张国锋收取，答辩人并非涉案《共同出资建房协议书》的当事人，根据合同的相对性原则，因涉案《共同出资建房协议书》所产生的权利义务一概与答辩人无关合同的行对性原则，因涉案《共同出资建房协议书》所产生的法律后果应由被答辩人与被告张国锋承担，一概与答辩人无关。综上所述，答辩人并非本案适格被告，被答辩人诉请答辩人承担共同退款责任没有任何事实与法律依据，恳请贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。第三被告苏腾信辩称，一、根据合同相对性原则，答辩人并非涉案合同的签订主体，被答辩人一将答辩人列为本案被告，缺乏事实和法律依据。2018年6月15日，被答辩人一与被答辩人二就位于惠州市小金口×××新区××××××××的住宅楼签订了《共同出资建房协议书》，该合同约定：张国锋利用该住宅用地兴建住宅楼一栋，何从林自愿提供部分合作建房款与张国锋合作建设该住宅楼，并在楼房建成后分得该住宅楼第3层3号房。然而被答辩人一起诉的案由为房屋买卖合同纠纷，可见涉案合同的法律关系存疑。其次，该合同的签订主体为被答辩人一和被答辩人二，答辩人并非该合同的签订主体。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，合同只在特定的合同当事人之间发生法律约束力，合同当事人一方可以基于合同向合同相对方提出请求，而不能向与其无合同关系的第三人提出请求。因此，根据合同相对性原则，答辩人并非本案的适格被告，被答辩人一将答辩人列为本案被告，缺乏事实和法律依据。二、答辩人已将宅基地转让给被答辩人六（方丽琼），并将宅基地实际交由其使用。被答辩人一与被答辩人二后续合作建房的行为，与答辩人无关，不应由答辩人承担赔偿责任。2017年4月17日，答辩人与被答辩人二签订了《宅基地转让协议书》，约定了由答辩人将位于×××路×××新村向南小区宅基地转让给被答辩人六使用。并且该合同中第二条约定了“甲方将该地村里名下所分得的地块全部转让给乙方全权支配使用”；其次，被答辩人一与被答辩人二共同合作建房，答辩人并未参与，也未收到过被答辩人的任何建房款项，答辩人也没有报建的义务。因被答辩人一与被答辩人二未经法定报建程序而擅自建房导致被拆除，其损失应由其自行承担。因此，对于涉案房屋被清拆，答辩人并不存在任何过错，亦无需承担赔偿责任。综上所述，答辩人并非涉案合同的签订主体，被答辩人一基于《共同出资建房协议书》将答辩人列为本案被告，缺乏事实和法律依据。其次，答辩人此前已将涉案宅基地转让给了被答辩人六，并在合同中明确约定自转让后全权由被答辩人六支配使用。故在本案中，答辩人无权干预后续涉案房屋的建设，亦不存在报建义务，更无需承担相应责任。因此，答辩人恳请人民法院查清案件事实，依法驳回被答辩人一全部诉讼请求。第四被告苏杏添辩称，一、根据合同相对性原则，答辩人并非涉案合同的签订主体，被答辩人一将答辩人列为本案被告，缺乏事实和法律依据。2018年6月15日，被答辩人一与被答辩人二就位于惠州市小金口×××新区××××××××的住宅楼签订了《共同出资建房协议书》，该合同约定：张国锋利用该住宅用地兴建住宅楼一栋，何从林自愿提供部分合作建房款与张国锋合作建设该住宅楼，并在楼房建成后分得该住宅楼第3层3号房。然而被答辩人一起诉的案由为房屋买卖合同纠纷，可见涉案合同的法律关系存疑。其次，该合同的签订主体为被答辩人一和被答辩人二，答辩人并非该合同的签订主体。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，合同只在特定的合同当事人之间发生法律约束力，合同当事人一方可以基于合同向合同相对方提出请求，而不能向与其无合同关系的第三人提出请求。因此，根据合同相对性原则，答辩人并非本案的适格被告，被答辩人一将答辩人列为本案被告，缺乏事实和法律依据。二、答辩人已将宅基地转让给被答辩人二及钟国平，并将宅基地实际交由其使用。被答辩人一与被答辩人二后续合作建房的行为，与答辩人无关，不应由答辩人承担赔偿责任。2016年7月29日，答辩人与被答辩人二签订了《宅基地转让协议书》，约定了由答辩人将位于×××路×××新村向南小区宅基地转让给被答辩人二使用。并且该合同中第五条约定了“本合同经甲、乙双方签字之日起生效，乙方有权建房、转卖、抵押，甲方同家人无权干涉”，即答辩人在将涉案地皮转让给被答辩人二后，被答辩人二拥有对该地皮的绝对使用权，答辩人已无权再干涉该地皮的使用。其次，被答辩人一与被答辩人二共同合作建房，答辩人并未参与，也未收到过被答辩人的任何建房款项，答辩人也没有报建的义务。因被答辩人一与被答辩人二未经法定报建程序而擅自建房导致被拆除，其损失应由其自行承担。因此，对于涉案房屋被清拆，答辩人并不存在任何过错，亦无需承担赔偿责任。综上所述，答辩人并非涉案合同的签订主体，被答辩人一基于《共同出资建房协议书》将答辩人列为本案被告，缺乏事实和法律依据。其次，答辩人此前已将涉案宅基地转让给了被答辩人二，并在合同中明确约定自转让后被答辩人二有权建房、转卖、抵押，答辩人同家人无权干涉。故在本案中，答辩人无权干预后续涉案房屋的建设，亦不存在报建义务，更无需承担相应责任。因此，答辩人恳请人民法院查清案件事实，依法驳回被答辩人一全部诉讼请求。第五被告苏伟坚辩称，一、根据合同相对性原则，答辩人并非涉案合同的签订主体，被答辩人一基于涉案合同将答辩人列为本案被告，缺乏事实和法律依据。2018年6月15日，被答辩人一与被答辩人二就位于惠州市小金口×××新区××××××××的住宅楼签订了《共同出资建房协议书》，该合同约定：张国锋利用该住宅用地兴建住宅楼一栋，何从林自愿提供部分合作建房款与张国锋合作建设该住宅楼，并在楼房屋建成后分得该住宅楼第3层3号房。然被答辩人一起诉的案由为房屋买卖合同纠纷，可见涉案合同的法律关系存疑，不排除存在真假合同的嫌疑。其次，该合同的签订主体为被答辩人一和被答辩人二，答辩人并非该合同的签订主体。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，合同在特定的合同当事人之间发生法律约束力，合同当事人一方可以基于合同向合同相对方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出请求。因此，根据合同相对性原则，答辩人并非本案的适格主体，被答辩人一基于涉案合同将答辩人列为本案被告，缺乏事实和法律依据。二、答辩人此前已将涉案房屋下的地皮转让给了被答辩人二，并且转让合同中明确约定答辩人自转让后无权干涉该地皮的使用，因此，答辩人无权干预后续涉案房屋的建设，亦无需承担相应责任。2016年6月18日，答辩人与被答辩人二签订了《宅基地转让协议书》，约定了由答辩人将位于×××路×××新村向南小区地皮转让给被答辩人二使用。并且该合同中第五条约定了“本合同经甲、乙双方签字之日起生效，乙方有权建房、转卖、抵押，甲方同家人无权干涉”，即答辩人在将涉案地皮转让给被答辩人二后，被答辩人二拥有对该地皮的绝对使用权，答辩人已无权再干涉该地皮的使用。其次，涉案房屋拆除的原因系未经法定报建程序擅自建房，然而该报建手续应当由建设该房屋的被答辩人二等人报建，答辩人并无该报建义务。至于被答辩人一所提交的相关报建申请材料，该报建材料均非答辩人所真实签名亦并非由答辩人亲自申请办理，更何况该报建手续不属于法定报建程序，根本不会发生报建成功的法律后果。因此，对于涉案房屋被清拆，答辩人并不存在任何过错，亦无需承担赔偿责任。综上所述，答辩人并非涉案合同的签订主体，被答辩人一基于涉案合同将答辩人列为本案被告，缺乏事实和法律依据。其次，答辩人此前已将涉案房屋下的地皮转让给了被答辩人二，并在合同中明确约定自转让后无权干涉该地皮的使用。故在本案中，答辩人无权干预后续涉案房屋的建设，亦不存在报建义务，更无需承担相应责任。因此，答辩人恳请人民法院查清案件事实，依法驳回被答辩人一的全部诉讼请求。第六被告方丽琼未到庭参加诉讼，亦未提出答辩。第三人惠州市自然资源局辩称，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。”根据该款内容规定，无独立请求权第三人参加诉讼的依据是案件处理结果同他有法律上的利害关系，正确理解法律上的利害关系，是追加无独立请求权第三人参加诉讼的关键。对法律上的利害关系的理解应当考虑以下两个因素，一是第三人与当事人一方有民事上权利义务性的法律关系，二是即该法律关系又与发生争议的法律关系有密切牵连关系。法院对后一法律关系的裁判，直接影响到前一法律关系中第三人的权利义务。如果该方当事人败诉，第三人就可能负有某种法律上的责任。本案中，被答辩人请求与被告张国锋签订的《共同出资建房协议》无效并请求偿还款项及资金占用期间利息，是房屋买卖合同纠纷，判定合同是否有效，依据的是《中华人民共和国合同法》及相关法律、行政法规的效力性强制性规定，属于民事法律关系；答辩人作为政府职能部门，依据2004年修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十六条、第六十七条的规定，对苏伟坚、苏杏添、苏腾信非法使用土地的违法行为作出责令改正并恢复土地原状的行为，是履行监督检查职责，属于行政法律关系。因此，本案的处理结果与答辩人没有民事上权利义务性的法律关系，也就是没有民事法律上的利害关系。故，被答辩人列答辩人作为本案第三人缺乏事实依据和法律依据。综上所述，请求人民法院依法支持答辩人的答辩意见。查明的案件事实经审理查明，2018年6月15日，原告（乙方）与第一被告（甲方）签订了一份《共同出资建房协议书》，其中约定：甲方已经取得位于惠州市小金口×××新区××××××××（即×××路第二排）居民住宅用地，面积632平方米，甲方负责凑集资金在该地建设住宅楼。甲方利用该住宅用地上兴建住宅楼一栋，乙方自愿提供部分合作建房款与甲方合作建设该住宅楼，并在楼房建成后分得该住宅楼第3层3号房（以下简称“涉案房产”），该套房屋面积约为125平方米，（建筑面积以投影和公摊面积计算）。甲方负责办理相关报建手续，并按设计图纸施工建设该住宅楼，合作建房交房标准为毛坯房，且水、电、有线电视管线布置到户，相关公共设施符合正常使用条件。甲、乙双方同意，乙方应出资款人民币423000元。乙方须按一下付款方式：签订协议时乙方向甲方支付出资款423000元。签订上述协议，原告分别于2018年3月22日、2018年4月20日向第一被告支付了人民币100000元、100000元，共计人民币200000元。该涉案房产于2018年5月已完工，原告于2019年1月30日向第六被告支付购房款人民币50000元及装水表费用人民币5000元，共计人民币55000元。2019年11月28日，惠城区人民政府小金口街道办事处张贴了一份《清场通知》，要求业主于2019年12月4日前完成搬迁及清理工作，且于2019年12月5日案涉建筑物整栋被政府以违法建设违法用地为由进行了强制拆除。之后，该涉案房产因违建被强行拆除，原告要求第一被告返还购房款，现第一被告拒不向原告返还购房款，原告遂于2020年8月6日诉至本院，请求判如所请。裁判理由和结果本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。由于第一被告向原告出售的涉案房产系违章建筑，不能对外公开出售，因此，原告与第一被告签订的《共同出资建房协议书》属于无效合同。第一被告应将收取的款项返还给原告。关于原告诉求第二被告、第三被告、第四被告、第五被告、第六被告承担连带赔偿责任，依据不足，不予支持。第一被告张国锋、第六被告方丽琼经本院依法送达传票后没有到庭参加诉讼，视为其放弃质证或抗辩的权利，不影响案件的实体审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，缺席判决如下：一、确认原告何从林与第一被告张国锋于2018年6月15日签订的《共同出资建房协议书》无效。二、第一被告张国锋应于本判决生效之日起十日内向原告何从林返还购房款等款项人民币255000元及利息（利息以款项200000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年4月21日计至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至购房款全部付清之日止）。三、驳回原告何从林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2699元，由第一被告张国锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员  石 磊二〇二〇年十一月二日法官助理  戴倩雪书 记 员  黄静芳