北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初5047号原告：衡月涛，男，1981年7月10日出生，汉族，航天公司主管，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：韩德志，北京君嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑英华，北京君嘉律师事务所律师。被告：北京尚居置业有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇海鑫路**。法定代表人：刘志刚，总经理.委托诉讼代理人：张艳华，女，1974年11月6日出生，汉族，北京尚居置业有限公司员工。被告：北京市圣瑞物业服务有限公司，，住所地北京市西城区南礼士路**华远大厦**法定代表人：封波，董事长。委托诉讼代理人：庞爱华，北京德兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：周广昊，北京德兰律师事务所律师。原告衡月涛与被告北京尚居置业有限公司（以下简称：尚居置业公司）、被告北京市圣瑞物业服务有限公司（以下简称：圣瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告衡月涛的委托诉讼代理人郑英华、韩德志，被告尚居置业公司的委托诉讼代理人张艳华、被告圣瑞物业公司的委托诉讼代理人庞爱华、周广昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。衡月涛向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令尚居置业公司根据《华远和煦里前期物业服务合同》的规定向衡月涛退还多收的物业费10868.62元并支付该笔款项自2017年12月7日起至实际支付完毕之日止按照年利率24%的利率计算的利息；2.请求依法责令圣瑞物业公司对上述诉讼请求承担连带责任；3.诉讼费由尚居置业公司、圣瑞物业公司承担。事实与理由：2016年8月8日，衡月涛与尚居置业公司签署《北京市商品房预售合同》《华远和煦里前期物业服务合同》（以下简称：“《物业服务合同》”）。根据《北京市商品房现房买卖合同》，衡月涛购买了尚居置业公司开发的华远和墅（别墅区）22号102房屋，为华远和墅（别墅区）业主。根据《物业服务合同》的附件五，尚居置业公司为衡月涛提供五级物业服务。根据圣瑞物业公司、尚居置业公司之间订立的合同，尚居置业公司选聘圣瑞物业公司对华远和墅（别墅区）的业主提供物业服务，并收取物业服务费。根据《物业服务合同》的附件五，尚居置业公司应依据《大兴区孙村组团居住区B-17地块R2二类居住用地项目前期物业服务费用-SHCX【评】第2014006号评估报告》（以下简称“评估报告”）确定的物业服务费收费标准及收费面积收取物业服务费。根据《评估报告》第3条的3.0.9项和3.0.11项，华远和墅（别墅区）的物业服务费可收费面积仅为地上建筑面积11900㎡（不包含地下建筑面积），全年物业服务费用为1093848.00元/年，收费标准为全年物业服务费1093848.00元÷可收费面积11900㎡÷12个月=7.66元/㎡/月。华远和墅（别墅区）共有67幢别墅，即每幢别墅的物业服务费可收费面积的平均值为177.61㎡（11900㎡÷67），每幢别墅的全年物业服务费用的平均值为16325.91元/年（177.61㎡×7.66元/㎡/月×12个月），但衡月涛于2017年12月7日缴付了物业服务费27194.53元，衡月涛多缴物业服务费10868.62元，尚居置业公司应予退还。鉴于尚居置业公司与圣瑞物业公司之间的委托关系，圣瑞物业公司对尚居置业公司的行为承担连带赔偿责任。鉴于以上，根据我国《民事诉讼法》的规定，衡月涛特诉诸贵院，请求贵院依法判决支持衡月涛的诉讼请求，以维护合法权益。尚居置业公司辩称，不同意衡月涛的诉讼请求。衡月涛的物业费是由圣瑞物业公司收取，所以无权要求我公司退还。在衡月涛与我公司签署的商品房预售合同中明确约定了物业费的收费标准，销售合同附件4也约定套内建筑面积的计价方式，所以我公司不同意衡月涛的诉讼请求。圣瑞物业公司辩称：不同意衡月涛的诉讼请求。尚居置业公司与我公司签订了前期物业服务合同，约定我公司提供物业服务，收费标准为7.66元且明确约定以产权证所注明面积收费，在没有产权是是以测绘面积为准。因此，物业收费的建筑面积是只测绘的建筑面积而不是地上面积。2015年12月，业主陆续办理入住，各业主办理入住时对实测面积进行了签字确认，综上，我公司收取物业费有事实依据，不同意衡月涛的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。圣瑞物业公司为华远和煦里小区的物业服务公司。2016年8月8日，尚居置业公司（出卖人）与衡月涛（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，合同约定：房屋坐落于大兴区孙村组团居住区B-17地块R2二类居住用地项目（配建限价商品住房）25#住宅楼（商品房）-1层102。该商品房预测建筑面积共293.93平方米，其中套内建筑面积278.81平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15.12平方米。该合同附件四计价方法与房款的其他显示出卖人与买受人同意：采用套内建筑面积的计价方式仅限于该商品房价款及面积差异处理，其他费用（包括但不限于物业管理费、能源费用等）的缴纳及应享有、承担的权利义务均以建筑面积为依据进行计算。2016年8月8日，衡月涛（甲方，业主）与尚居置业公司（乙方，建设单位）签订《北京市华远和煦里前期物业服务合同》，合同约定：名称：华远和煦里。坐落位置：大兴区孙村组团居住区B-17地块R2二类居住用地项目。物业管理区域四至：东至盛顺街；南至海鑫南路；西至盛达街；北至安顺南路。经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的前期物业服务费标准为：7.66元/平方米·月。乙方委托的物业服务公司采取包干制管理方式，收费方式是预收，收费周期为一年，除按第八条约定的预存物业服务费外，其他年度的全年物业服务费应于前一年度物业服务到期15日前支付。2014年10月31日，北京三和创兴物业服务评估监理有限公司出具评估报告，本项目物业服务费用评估基准日为2014-10-31，本评估结论仅在评估报告载明的评估基准日有效，有效使用期限自评估基准日起壹年，即在2014-10-31至2015-10-30内有效。评估结论：大兴区孙村组团居住区B-17地块R2二类居住用地项目（配建限价商品住房）在评估基准日2014-10-31的物业服务费用市场总价为：￥5618040.00元/年；其物业服务费用标准测算如下：别墅收费面积为11900.00㎡，全年费用1093848.00元/年，收费标准为7.66元/㎡·月。本项目别墅物业服务等级为五级物业服务标准。地。地上建筑面积48500.00平方米，地，地下建筑面积9813.54平方米，可收费面积：148500.00平方米，其中住宅（限价房）面积：136600.00平方米，别墅面积：11900.00平方米。对双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：在庭审中，衡月涛提交：1.物业服务合同、商品房预售合同复印件，欲证明自己与尚居置业公司签订了前期物业服务合同。尚居置业公司认可该证据的真实性，不认可证明目的，表示衡月涛为物业服务合同项下的实际权利享受者，应当和圣瑞物业公司存在物业服务关系，圣瑞物业公司认可真实性，认可衡月涛与自己之间的物业服务关系，认可自己提供物业服务并收取物业费。2.物业服务合同附件六，欲证明尚居置业公司对该证据进行了缩印模糊化处理，尚居置业公司与圣瑞物业公司均认可真实性，但不认可证明目的。3.物业服务费用评估报告摘要、评估报告复印件，欲证明对方未按物业服务合同的附件物业服务费用评估报告摘要中的金额收取物业费，多收了物业费，应当退还。尚居置业公司认可真实性，不认可证明目的，圣瑞物业公司认可真实性，不认可证明目的。4.物业费收据，证明其缴纳时间及金额。对该证据，二被告均表示认可。5.不动产权证，证明其为业主，注明地下室是设备间。尚居置业公司、圣瑞物业公司对该证据真实性认可，关联性不认可。在庭审中，圣瑞物业公司提交了房屋入住证明，证明入住时间和实测建筑面积，物业费的收取已实测建筑面积为准。2.商品房预售合同，证明按照建筑面积计算而不是按照建筑面积收费。对上述证据，衡月涛认可真实性，但不认可证明目的，其认为购房合同是开发商提供的格式条款，应当作出有利于衡月涛的解释。对衡月涛、圣瑞物业公司提交的所有证据中，双方真实性无异议的证据，本院予以采信，有异议的证据，本院予以酌情认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。衡月涛与尚居置业公司签订的《北京市商品房预售合同》《华远和煦里前期物业服务合同》均系当事人双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效。现圣瑞物业公司认可衡月涛与尚居置业公司签订的物业服务合同，同时按照该合同的约定为该小区提供了物业服务，故圣瑞物业公司与衡月涛形成了物业服务合同关系。至于涉案物业地下面积是否收费问题。在衡月涛与尚居置业公司签订的《北京市商品房预售合同》中，双方约定：采用套内建筑面积的计价方式仅限于该商品房价款及面积差异处理，物业管理费的缴纳及应享有、承担的权利义务均以建筑面积为依据进行计算。另根据衡月涛的不动产权证，其房屋建筑总面积为295.85㎡，故对衡月涛主张地下面积不应该收取物业费的主张，本院不予支持。至于收费单价问题。首先，衡月涛对评估报告提出异议，认为应当按照评估报告要求的面积收取物业费，该报告计算的单价依据的面积为地上面积，如果包含地下面积，则单价不当该是7.66元。本院认为该份报告作出时间为2014年10月31日早于衡月涛与尚居置业公司签订《北京市商品房预售合同》的时间，且有效期截止日期为2015年10月30日，该报告在双方签订涉案合同时已经失效。其次，物业收费标准可以实行市场调节价，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。本案中，尚居置业公司与衡月涛之间物业服务合同中明确约定了物业服务费按照7.66元/平米·月的方式计算，双方当事人应当遵守合同约定。综上，对衡月涛要求尚居置业公司和圣瑞物业公司连带返还多收取的物业费及利息的请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回衡月涛的全部诉讼请求。案件受理费72元，由衡月涛负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  杨雪二〇二〇年十一月十一日书记员  徐笑