福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初1859号 原告：江**，女，1967年12月22日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：廖宝林，福建如贤律师事务所律师。 被告：吴爱平，女，1969年4月14日出生，汉族，住福建省宁化县。 原告江**与被告吴爱平买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江**的委托诉讼代理人廖宝林到庭参加诉讼，被告吴爱平经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江**向本院提出诉讼请求：1.确认江**与吴爱平签订的《存量房买卖合同》（编号：×××03）于吴爱平收到起诉状副本之日解除；2.判令吴爱平返还江**购房定金80000元；3.判令吴爱平赔偿江**损失293000元；4.判令吴爱平支付江**为实现债权支付的律师代理费15000元；5.判令吴爱平负担本案诉讼费用。庭审中，江**将第三项诉讼请求：判令吴爱平赔偿江**损失293000元变更为判令吴爱平赔偿江**损失130000元。事实与理由：2018年4月23日，江**作为买方，吴爱平作为卖方，案外人三明市百年房地产经纪有限公司作为居间人，共同签订一份《存量房买卖合同》（编号：×××03）。合同约定，吴爱平将其所有的坐落于三明市梅列区碧桂园10号245幢1005室房产，以675000元价格出售给江**。由江**承担吴爱平名下过户到江**名下所产生的所有税、费。江**自愿在2018年4月23日签订该合同当日向吴爱平缴纳购房定金30000元，在签订合同两日内在确认该房产无查封、无抵押的情况下支付给吴爱平购房定金50000元。双方约定应在开发商通知吴爱平办理不动产权证当日起三个工作日内办理吴爱平名下的不动产权证，在吴爱平办出其名下不动产权证三个工作日内需到银行申请该不动产解押。双方还约定，在房屋所有权过户登记前，如有违约的，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约。发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。任何一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金80000元。同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。合同签订后，江**向吴爱平支付了定金80000元。此后，吴爱平瞒着江**及中介将房屋转售他人。江**多次向吴爱平主张返还定金，要求赔偿，吴爱平均拒不回应。为维护自身合法权益，现依法提起诉讼，请求人民法院判如所请。 吴爱平未作答辩。 江**围绕诉讼请求依法提交《存量房买卖合同》（编号：×××03），收条2张，微信聊天记录2张，《委托代理合同》（﹝2020﹞如贤律民代字第2020449号）及律师代理费发票、转账凭证，《存量房买卖合同》（编号：×××17）等证据，因吴爱平经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据，视为放弃举证、质证的权利，本院对江**提供的证据材料予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2018年4月23日，经三明市百年房产经纪有限公司居间，吴爱平（卖方）与江**（买方）签订了《存量房买卖合同》（编号：×××03），合同约定：（1）吴爱平将其所有的座落于三明市梅列区碧桂园10号245幢1005室（建筑面积为84.94平方米）房屋转让给江**，双方商定成交价为675000元；（2）江**自愿在2018年4月23日签订该合同当日向吴爱平缴纳购房定金30000元；在签订合同两日内在确认该房产无查封、无抵押的情况下支付给吴爱平购房定金50000元；双方约定吴爱平应在开发商通知吴爱平办理不动产权证当日起三个工作日内办理吴爱平名下的不动产权证，在吴爱平办出其名下不动产权证三个工作日内需到银行申请该不动产解押；（3）违约责任。1）在房屋所有权过户登记前的违约责任。①自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约。发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。②双方任何一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金80000元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。合同签订后，江**分别于2018年4月23日和2018年4月24日向吴爱平支付定金60000元和20000元，合计80000元。 2.2019年7月24日，吴爱平与陈凤春签订《存量房买卖合同》（编号：×××17），吴爱平将座落于三明市梅列区碧桂园10号245幢1005室出售给陈凤春，成交价为790000元,该房产现已过户到陈凤春名下。 3.2020年3月27日，江**为实现本案债权，支付律师代理费15000元。 4.2020年7月16日，江**申请财产保全而支出保全费2460元。 综上所述，本院认为，吴爱平、江**签订的《存量房买卖合同》（编号：×××03）系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人应认真履行合同的义务。吴爱平在其与江**订立的《存量房买卖合同》（编号：×××03）未解除的情况下，又将案涉房屋转让案外人，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。因案涉房屋转让案外人，导致案涉《存量房买卖合同》（编号：×××03）已不能实现合同目，构成履行不能，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，江**提出判令依法解除其与吴爱平于2018年4月23日签订的《存量房买卖合同》（编号：×××03）的诉讼请求，于法有据，予以支持。因合同解除，吴爱平应向江**返还购房定金80000元，故江**请求判令吴爱平返还江**购房定金80000元的诉讼请求，于法有据，予以支持。本案中，吴爱平在以675000元房款与江**签订案涉买卖合同后，又以790000元的价格转售给案外人，房款差价115000元，115000元差价是江**可以获得的利益，江**如要再买受该相同房屋需要加付115000元，同时吴爱平不履行案涉《存量房买卖合同》，将案涉房屋转让他人，应当预见到违反合同可能造成的损失。吴爱平违约获得的利益也是江**的预期利益，违约人不能因违约而获利。因此，本院认定江**的房价实际损失金额为115000元。故吴爱平应向江**赔偿损失115000元。对其要求判令吴爱平赔偿给江**损失130000元中的115000元，予以支持。江**请求判令吴爱平支付给江**为实现债权支付的律师代理费15000元的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。江**请求判令吴爱平负担保全费2460元的诉讼请求，于法有据，予以支持。吴爱平经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院缺席审判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下: 一、解除江**与吴爱平于2018年4月23日签订的《存量房买卖合同》（编号：×××03）； 二、吴爱平应于本判决生效后三日内返还给江**购房定金80000元； 三、吴爱平应于本判决生效后三日内赔偿江**损失115000元； 四、吴爱平应于本判决生效后三日内支付给江**为实现债权而支出的律师代理费15000元； 五、吴爱平应于本判决生效之日起三日内支付给江**保全费2460元； 六、驳回江**的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10550元，由吴爱平负担，于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  林志忠 人民陪审员  肖广文 人民陪审员  黄慧贞 二〇二〇年十一月二十三日 书 记 员  施 磊 附：本判决所依据的具体法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。