河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0402民初1272号原告：李迟，女，汉族，1978年1月3日生，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：王国平，河南应都律师事务所律师。诉讼代表人：冯莉，女，汉族，1969年6月11日生，住河南省平顶山市卫**。诉讼代表人：邓文龙，男，汉族，1989年9月29日生，住河南省西华县。诉讼代表人：王彩黎，女，汉族，1980年11月17日生，住河南省平顶山市新华区。被告：平顶山宝创置业有限公司，住所地：河南省平顶山市新城区长安大道与公正路交叉口向南800米路西，统一社会信用代码：91410400587076388F。法定代表人：马超伟，总经理。委托诉讼代理人：周献坤，河南君盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋建勋，河南首位律师事务所律师。原告李迟与被告平顶山宝创置业有限公司（以下简称“宝创公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李迟的委托诉讼代理人王国平、诉讼代表人冯莉、邓文龙、王彩黎，被告宝创公司的委托诉讼代理人周献坤、宋建勋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李迟向本院提起诉讼请求：1.判令宝创公司支付李迟逾期交房违约金19069元（2018年7月1日至2020年1月21日，564天）。2.判令宝创公司将“福园小区”1号楼的1部苏州菱奥电梯更换为上海三菱电梯，庭审中该诉请变更为：按合同约定补偿差价。3.宝创公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年9月6日，李迟、宝创公司签订《商品房买卖合同》，合同约定，宝创公司将其开发的位于平顶山市××城区××路与××交叉口西南侧“福园小区”第1栋1004号房屋以338099元出售给李迟，并约定，宝创公司应在2018年6月30日前将验收合格的商品房交付给李迟，如超过30日不能将房屋交付与李迟，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，宝创公司按日向李迟支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，李迟依约支付了全部房价款。2020年1月22日，宝创公司在平顶山市日报上以公告方式通知“业主”办理“收房手续”，宝创公司也未向李迟说明延期交房的原因，李迟急于住房无奈之下接收了房屋。李迟发现宝创公司安装了一部苏州菱奥电梯，其行为违反了“设备标准为上海三菱电梯”的合同约定，依据合同约定宝创公司应当在30日内更换电梯。鉴于宝创公司的违约事实，损害了李迟的切身利益。特诉至贵院，恳请贵院依法判如所请，以维护李迟的合法权益。宝创公司辩称，第一，宝创公司逾期交房是有客观原因的，一方面是政府因治理大气污染在每年的采暖季都强制要求施工企业停工4、5个月，对宝创公司来说是属于不可抗力，另一方面福园小区门前到路原计划工期是210天，但后来直到2019年才部分修通，这直接导致市政供水管网无法通往小区，供水没有接通的情况下是无法交房的，这种行为是宝创公司所不能控制的，所以宝创公司不应承担逾期交房的违约责任。第二，双方合同约定的是电梯设备标准要达到上海三凌的标准，宝创公司所安装的凌奥电梯也是国内质量一流的电梯，能够达到上海三凌的标准，所以不应更换电梯，综上应驳回李迟的诉讼请求。经审理查明，2016年9月6日，李迟与宝创公司签订《商品买卖合同》（合同备案编号：第410400201609060044号），主要内容为，李迟购买位于平顶山市××城区××路与××交叉口西南××小区×××单元××房，房屋建筑面积109.17㎡,3097元/㎡，总房款338099元。其中约定出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合条件的商品房交付买受人使用。同时，按合同第九条第二款约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。同时合同第十条第一款项下约定：……（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，李迟依约支付了全部房价款338099元。2020年1月22日，宝创公司在平顶山日报上以公告方式通知“业主”办理“收房手续”。现李迟以宝创公司逾期交房为由诉至本院，诉请支付违约金。另查明，1.庭审中宝创公司辩称，因治理环境污染，平顶山市人民政府及相关部门多次下发文件，启动天气污染预警响应的紧急通知。平顶山市新城区环境保护局出具《关于协助平顶山宝创置业有限公司出具相关文件的回复》，该回复的主要内容为：“自大气污染防治攻坚工作开展以来至2020年1月23日前，经统计，由上级部门发布的文件、指令和我区环境污染防治攻坚办下发的相关文件(见附件)中涉及封土行动、重污染天气应急管控预警等因素的天数约为606天。”其中：①平顶山市人民政府下发的平政办[2016]2号文件显示，停工天数为91天（2015年9月至2016年4月30日）；②平顶山市人民政府下发的平政办[2016]58号文件显示，停工天数为165天（2016年7月中旬-12月31日）；③平顶山市环境污染防治攻坚战领导小组下发平攻坚办[2017]1号、283号文件显示，停工天数23天（2017年2月20日至3月15日）、120天（封土行动2017年11月15日-2018年3月15日）；④平顶山市新城区环境污染防治攻坚战领导小组下发的平新攻坚办[2017]37号、43号文件显示，停工6天（2017年11月3日至11月8日）、停工3天（11月13日至11月15日）；⑤平顶山市人民政府下发的平政办[2018]8号冬季取暖季实施封土行动停工120天；⑥平顶山市环境污染防治攻坚战领导小组出具的平攻坚办[2019]147号、157号、159号、163号、169号、[2020]4号显示，停工天数分别为10天、7天、8天、7天、34天、12天。以上停工天数共计606天。2.经庭审查明，上海三菱电梯的单价为135000元、运保费5500元，共计140500元，宝创公司实际安装时上海三菱电梯运行至负二层；3.宝创公司与苏州菱奥电梯有限公司签订《电梯设备买卖合同》，合同约定苏州菱奥电梯的单价为139000元，宝创公司实际安装时电梯运行至一层。以上事实，有李迟提交的《商品房买卖合同》、宝创公司提交的平顶山市新城区环境保护局出具的《关于协助平顶山宝创置业有限公司出具先关文件的回复》、平顶山市政府下发文件、平顶山市新城区环境污染防治攻坚领导小组办公室下发文件、电梯发票及庭审笔录在卷予以证实，且经当庭质证，本院予以确认。本院认为，李迟与宝创公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反有关法律禁止性规定，为有效合同。双方均应按照《商品房买卖合同》的约定全面履行自己的义务。宝创公司与李迟于2016年9月6日签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2018年6月30日前将商品房交付买受人使用，但宝创公司实际交付日期为2020年1月22日，逾期交房天数为570天。庭审中宝创公司辩称逾期交房的客观原因是政府因治理大气污染在每年的采暖季都强制要求施工企业停工4、5个月，并提交了平顶山市新城区环境保护局出具的《关于协助平顶山宝创置业有限公司出具先关文件的回复》，以证实因治理环境污染而停工天数为606天，其中涉案《商品房买卖合同》签订之前治理天数为91天，合同签订之后治理天数为515天，并抗辩称政府管控行为对宝创公司来说是不可抗力，所以宝创公司不应承担逾期交房的违约责任。本院认为，案涉福园小区施工建设过程中，李迟与宝创公司签订《商品房买卖合同》之后，因平顶山市大气污染防治攻坚战、封土行动、重污染天气应急管控预警等因素造成工程停工515天。因大气污染防治攻坚战、“封土行动”、“扬尘管控”等是由当地政府相关部门结合当时的实际情况具体规划实施，并非宝创公司能够避免、能够克服的，《中华人民共和国合同法》第一百五十三条：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”，故应认定以上因素导致的停工造成逾期交房515天属不可抗力，应当免除宝创公司逾期交房的违约责任。宝创公司实际逾期交房天数为570天，对剩余逾期天数55天，因宝创公司不能提供证据证实有法定免责或者约定免责事由，故应依据《商品房买卖合同》之约定，向李迟支付违约金，即1859.54元（全部购房款338099元×日万分之一×55天）。关于李迟诉请宝创公司更换电梯的问题，庭审中该诉请变更为：按合同约定补偿差价，但其并未明确差价补偿的计算方式和数额，故其诉讼请求不明确，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、平顶山宝创置业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向李迟支付逾期交房违约金1859.54元；二、驳回李迟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费277元，李迟负担227元，平顶山宝创置业有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时缴纳上诉费用，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判长  余红军审判员  孙运涛审判员  张文革审判员  王焕丽审判员  赵小飞二〇二〇年十一月二十七日书记员  崔梦珂