安徽省青阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1723民初2042号 原告（反诉被告）：施慧，女，1987年2月13日出生，汉族，户籍地安徽省池州市青阳县，经常居住地上海市嘉定区。 委托诉讼代理人：文玲玲，安徽龙舒律师事务所律师。 被告（反诉原告）：池州市亿达房地产开发有限公司，住所地安徽省池州市青阳县。 法定代表人：胡桂挺。 委托诉讼代理人：刘婷婷，安徽天贵律师事务所律师。 原告（反诉被告）施慧与被告（反诉原告）池州市亿达房地产开发有限公司（以下简称：亿达公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院2020年10月16日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）施慧的委托诉讼代理人文玲玲、被告（反诉原告）亿达公司的委托诉讼代理人刘婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 施慧向本院提出诉讼请求：1、亿达公司提供不动产登记机关房屋登记时应由亿达公司提供的资料并协助办理房屋不动产登记；2、亿达公司支付施慧逾期办证违约金1565元（按合同约定的已付房价款的0.5%计算）；3、本案诉讼费由亿达公司承担。事实与理由:施慧于2017年7月10日从亿达公司处以返租售卖方式购买了涉案商铺，合同总价313000元，首付款163000元于签订合同当日支付，余款150000元于2017年7月25日前按揭付清。施慧按照合同约定支付首付款，提供办理按揭所需材料后，由于亿达公司自身资不抵债原因，导致施慧迟迟无法办理按揭。破产管理人介入后，施慧按照亿达公司管理人的要求填写了《购房权利申请表》表明了自己的态度及要求。最终施慧应亿达公司管理人的要求，于2019年5月25日支付余款150000元，按合同约定全部履行了义务，2019年5月29日施慧才实际收到房屋。事后，管理人却以各种借口不给施慧出具办证必须的相关证明材料，致使施慧至今无法办理不动产权登记证书。 亿达公司辩称：1、施慧要求亿达公司出具办证证明既不是法定义务也不是约定义务，该项诉讼请求不成立，应予驳回；2、答辩人享有同时履行抗辩权，施慧主张亿达公司提供可办证证明及相关办理不动产权证明条件不具备，应予驳回，合同约定总价款是313000元，首付款是163000元，于签订合同当日支付，余款150000元于2017年7月25日前按揭支付，但施慧首付款实际只支付了103530元，后于2019年5月25日支付了150000元，截止目前尚欠59470元未支付；3、亿达公司已于2018年1月8日进入破产程序，2018年10月22日被宣告破产，施慧现要求亿达公司出具可办证证明，实际上是对破产债权的一种分配，而破产债权分配应按照破产法遵守顺序，且案涉房款目前存在房款未清问题，亿达公司可以延迟进行分配，综上，施慧因为尚欠房款不满足办证条件，亿达公司基于同时履行抗辩权，可拒绝为其办理办证证明及相关手续，故也不存在逾期办证违约金，恳请法院驳回施慧的全部诉请。 亿达公司向本院提出反诉诉讼请求：1、被反诉人支付逾期付款违约金10020元；2、被反诉人承担反诉诉讼费用。事实与理由：2017年7月10日被反诉人施慧因购买青阳县蓉城镇亿达广场一幢113号底商，与亿达公司签订《商品房买卖合同》，合同约定了房屋总价款为313000元，支付方式为:首付款163000元，于2017年7月10日支付，余款150000元于2017年7月25日前按揭付清。合同同时约定了逾期付款违约责任：自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》签订后，施慧仅支付亿达公司103530元首付款、抵付三年租金款59470元；余款15万元于2019年5月25日才付清。根据《商品房买卖合同》第七条约定，施慧应承担自2017年7月25日至2019年5月24日期间的逾期付款违约金10020元。 施慧对亿达公司的反诉辩称：1、施慧逾期付款是由于亿达公司造成的，施慧在签订商品房买卖合同时就已经将买卖房屋的所有材料都交给了亿达公司，亿达公司让施慧在上海等消息，后来一直没等到消息。之后施慧听说亿达公司破产，亿达公司仍告知施慧可以办理贷款，但需要等待工作人员联系；2、亿达公司破产管理人的律师曾在电话中同意施慧等房屋能够交房时一次性支付尾款，办理产权证，说明双方已经达成了新的补充协议，施慧不存在违约行为，施慧自身经营不善，造成银行不愿意办理手续，管理介入后，达成了新的协议，具有法律效力。综上，请求驳回反诉施慧的诉请。 本院经审理查明事实如下：2017年7月10日，施慧与亿达公司签订《商品房买卖合同》，以返租销售模式向亿达公司购买青阳县蓉城镇亿达广场一幢113号铺网点商铺房屋。合同约定，房屋总价款为313000元，首付款163000元于2017年7月10日支付，余款150000元于2017年7月25日前按揭付清，逾期按逾期应付款的万分之一支付违约金。出卖人应当在2018年9月30日前交付房屋，并在房屋交付后180日内，将提供房屋登记资料，逾期按已付房款的0.5%支付违约金。如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约、税费等）除解除或变更合同外，出卖人可据实延期。合同签订当日，施慧以付款103530元，三年返还租金抵付59470元方式，支付了首付款163000元，至2017年7月25日前，施慧未按约定办理按揭付款。同期，部分商铺购买人通过办理银行按揭贷款按合同约定支付了房款。2018年1月8日，亿达公司破产重组，2018年10月22日宣告破产。期间，亿达公司对符合交付条件的商铺在合同约定的期限内进行了交付。施慧于2019年5月25日支付房款150000元，亿达公司向其交付了房屋。2015年9月1日，亿达公司与安徽杭晟商业投资发展公司（现更名为合肥杭晟商业投资发展公司，简称：杭晟公司）签订《亿达广场委托运营管理合同》，委托杭晟公司对亿达广场项目进行运营管理。合同约定，亿达公司授权杭晟公司全权处理本项目已售部分的业主联络与交涉工作，并根据实际情况需要签订相关协议。2017年7月10日，施慧在签订商品房买卖合同的同时，与杭晟公司签订《商铺委托经营管理合同》，将所购商铺委托杭晟公司经营管理。2019年5月27日，施慧在取得房屋后与杭晟公司签订《解除商铺委托经营管理合同》，约定双方解除委托合同，商铺以现状返还，商铺租金未支付的杭晟公司自愿放弃。后施慧在办理产权登记时需亿达公司破产管理人出具相关证明，亿达公司破产管理人认为施慧在获得了三年的租金返还后，又将商铺取回，对返还租金应予返还给亿达公司，并已向法院提出诉讼。据此拒绝为施慧出具证明，致施慧未能办理不动产登记。 本院认为，不动产登记，是对不动产物权的确认。亿达公司在向施慧出售并交付房屋后，应当按照约定提供房屋登记资料，协助施慧及时办理不动产登记，对双方之间因租金产生的争议可另行处理，不得影响施慧对不动产申请登记，施慧的请求符合法律规定，应予支持。但在亿达公司破产清算过程中，施慧未告知破产管理人，与杭晟公司解除委托合同，处分亿达公司对该商铺返租期间的经营权，亿达公司破产管理人在返租租金事宜解决过程中，不予出具证明，不宜认定违约，对施慧要求支付违约金的请求不予支持。《商品房买卖合同》约定，在购房款交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约、税费等）除解除或变更合同外，出卖人可据实延期。但施慧在向亿达公司延期交付所欠房款后，亿达公司向其交付了房屋，应视为双方达成了新的约定，亿达公司的反诉请求不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下： 一、池州市亿达房地产开发有限公司于判决生效后十日内，向施慧提供不动产登记机关房屋登记时应由其提供的资料并协助办理房屋不动产登记； 二、驳回施慧的其它诉讼请求； 三、驳回池州市亿达房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取40元，由池州市亿达房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费37元，由池州市亿达房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。 审判员  王卫平 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  魏 伟 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务