河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民再72号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：贾爱喜，女，汉族，1978年1月16日出生，住河南省西华县，系邓根涛之妻。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：邓根涛，男，汉族，1977年11月12日生，住河南省西华县。二再审申请人共同委托诉讼代理人：于江涛，河南鲲之鹏律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：西华县大地房地产开发有限公司。住所地：西华县城关镇建设路西段烟草仓库对面。负责人：李让明，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡永正，河南箕城律师事务所律师。再审申请人贾爱喜、邓根涛与被申请人西华县大地房地产开发有限公司（以下简称西华大地公司）房屋买卖合同纠纷一案，西华县人民法院于2019年10月9日作出（2019）豫1622民初2194号民事判决。贾爱喜、邓根涛不服该判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月29日作出（2019）豫16民终5110号民事判决。贾爱喜、邓根涛不服该生效判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年7月21日作出（2020）豫民申1945号民事裁定，裁定指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，按照审判监督程序公开开庭审理了本案。贾爱喜、邓根涛共同委托诉讼代理人于江涛，被申请人西华大地公司委托诉讼代理人胡永正到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贾爱喜、邓根涛一审诉讼请求：1、依法判令被告赔偿原告二十年商品房国有土地出让金及违约金10万元；2、诉讼费由被告承担。一审法院查明，2012年6月份左右，贾爱喜与被告签订商品房买卖合同约定:该块土地规划用途为商住综合，土地使用年限为住宅用地70年，建筑面积88.74平方米，价款20万元，2013年11月26日前交房。合同签订后，原告依约支付了20万元购房款，被告依约于2013年11月26日前交付了商品房。被告为原告办理的不动产权证书载明:权利人贾爱喜、邓根涛，用途城镇住宅用地/成套住房，使用期限2008年5月20日起至2058年5月19日止。另外，2011年12月13日，西华县人民政府为被告颁发的国有土地（即原告购买房屋所在小区土地）使用证载明:用途商住综合，终止日期2058年。一审法院认为，西华县人民政府为被告颁发的国有土地使用证载明:涉案土地用途为商住综合，使用期限为50年。被告为原告办理的不动产权证书载明:涉案土地用途为城镇住宅用地/成套住房，使用期限为50年。贾爱喜与被告签订的商品房买卖合同约定:涉案土地规划用途为商住综合，土地使用年限为住宅用地70年。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年”。根据该规定，商住综合用地的最高使用年限为五十年，居住用地的最高使用年限为七十年。根据双方签订的合同可以看出，双方对土地用途的约定系并列关系的选择性约定，土地用途既可能是商住综合用地，也可能是居住用地，合同并没有明确约定土地用途就是居住用地，如果是商住综合用地，那么使用期限就是50年，如果是居住用地，那么使用期限就是70年。综合以上情况，被告为原告办理使用年限为五十年的不动产权证书，既不违反双方合同的约定，又不违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》商住综合用地的最高使用年限五十年的规定，也与西华县人民政府为被告颁发的国有土地使用证上记载的50年使用期限相一致，合情合理合法。原告认为其购买的商住房使用年限应为70年系理解错误，并据此要求被告赔偿二十年商品房国有土地出让金及违约金10万元，没有事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回邓根涛、贾爱喜的诉讼请求。案件受理费1150元，由邓根涛、贾爱喜负担。二审法院查明事实与一审法院查明事实相一致。二审法院认为，就土地用途，双方商品房买卖合同约定该块土地规划用途为商住综合，土地使用年限为住宅用地70年。可见双方对土地用途的约定并不是唯一的，而是选择性约定，土地用途既可能是商住综合用地，也可能是居住用地。被上诉人为上诉人办理五十年使用年限的不动产权证书，不违反双方合同的约定和法律规定，也与被上诉人持有的国有土地使用证上记载的50年使用期限相一致。现有证据也不能证明上诉人利益受到了损害，且上诉人对主张的违约金的计算依据、标准也不能作出合理的说明。一审驳回其诉讼请求并无不当之处。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，判决结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人贾爱喜、邓根涛负担。贾爱喜、邓根涛申请再审称,西华大地公司与贾爱喜、邓根涛签订的《商品房买卖合同》第一条约定案涉房屋土地性质及使用年限为“住宅用地”70年，但实际案涉房屋土地使用年限为50年，西华大地公司已经构成违约。请求支持一审诉讼请求。西华大地公司辩称，应当根据法律规定认定合同中商住综合用地的使用年限为50年，贾爱喜、邓根涛认为其所购房屋土地使用年限为70年没有法律依据。西华大地公司没有违约，请求维持原一、二审判决。再审审理查明的事实与原一、二审审理查明的事实相一致。本院再审认为，本案存在如下焦点：西华大地公司是否构成违约的问题。西华大地公司与贾爱喜、邓根涛签订的《商品房买卖合同》中，以加盖印章形式约定土地规划用途处商住综合，土地使用年限起止日划去，另行加章确定住宅用地70年。另行加章确定住宅用地70年不是合同印刷上去的，而是以另行加章的方式添加的部分。该部分内容不是原格式合同内容，是双方另行约定内容。西华大地公司与贾爱喜、邓根涛签订的《商品房买卖合同》约定住宅用地70年，而实际该宗土地使用年限仅50年，贾爱喜、邓根涛最终办理的房产证也显示为50年，西华大地公司开发销售的案涉房屋土地使用年限未满足此约定，明显不当。贾爱喜、邓根涛请求的100000元违约金的诉讼请求应否予以支持的问题。合同约定商品房土地使用年限70年，实际适用年限为50年构成的违约，案涉《商品房买卖合同》没有约定违约金的计算方法，法律也无规定，贾爱喜、邓根涛也不能说出其请求的100000元违约金的计算方法，该诉讼请求因理由和证据不足不能予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”贾爱喜、邓根涛可以根据此条约定通过请求赔偿实际损失的方式维护自己的合法权益。贾爱喜、邓根涛主张的请求西华大地公司赔偿20年土地出让金的诉讼请求应否予以支持的问题。贾爱喜、邓根涛未要求西华大地公司实际、全面履行案涉《商品房买卖合同》，将房屋座落土地的使用年限满足合同约定的70年，在该请求不能实际履行的情况下，才考虑20年土地使用年限的损失问题。但根据国家政策，商品住房土地使用年限到期后，自动续期。是否需要补缴土地出让金，没有法律规定。是否会造成贾爱喜、邓根涛补缴20年土地出让金，不能确定。土地出让金是交给政府的款项，由政府征收贾爱喜、邓根涛无权主张。贾爱喜、邓根涛主张的请求西华大地公司赔偿20年土地出让金的诉讼请求，本院不予支持。综上，原一、二审判决适用法律错误，再审予以纠正。实体处理并无不当，再审予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：维持本院（2019）豫16民终5110号民事判决。本判决为终审判决。审判长  李顺起审判员  谢 铭审判员  张海涛二〇二〇年十一月二十五日书记员  金舒繁