湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0115民初3562号原告：湖北豪信商业运营管理有限公司，住所地武汉市武昌区中北路**（老**）世纪彩城**世纪大厦****。法定代表人：郭国兴。委托诉讼代理人：李竹青，湖北观筑律师事务所律师。特别授权。委托诉讼代理人：吴蕾蕾，湖北观筑律师事务所实习律师。特别授权。被告：胡正兴，男，1984年5月24日出生，汉族，住武汉市江夏区，委托诉讼代理人：陈力，北京大成（武汉）律师事务所律师。特别授权。原告湖北豪信商业运营管理有限公司（以下简称“豪信公司”）与被告胡正兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后因双方当事人申请庭外和解一个月，依法扣除审限一个月。原告豪信公司的委托诉讼代理人李竹青、吴蕾蕾，被告胡正兴及其委托诉讼代理人陈力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告豪信公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2017年3月28日起至2019年1月1日止的租金540144元（自2017年3月28日起至2018年9月27日止的租金标准为25575元/月，自2018年9月28日起至2019年1月1日止的租金标准为26598元/月）；2.判令被告向原告支付自2017年9月28日起至2019年1月1日止的运营管理费76725元（运营管理费标准为5115元/月）；3.判令被告向原告支付迟延履约违约金至欠款付清之日止（以欠款为基数，自2019年1月2日起，每天按欠费金额的万分之二计算，暂计至2020年7月15日为69089.33元）；4.本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。事实和理由：2016年7月11日，原告与被告签署一份《租赁合同》。合同约定，原告将其受托运营管理的位于武汉市江夏区文化大道3号的联投广场万汇MALL商业步行街2层32-1-2020-2029、32-1-2031-2035、32-1-2062-2064号商铺出租给被告使用；租赁期限自2016年9月28日至2020年5月31日；租赁费用分为租金和运营管理费两项，2016年9月28日至2018年9月27日期间租金为25575元/月，2018年9月28日至2019年9月27日期间租金为26598元/月，运营管理费为5115元/月；租赁费以三个月为一个交租期，在每个交租期最后一个月的20日前支付下一租期租赁费用；装修免租期为2016年7月20日-2016年9月27日，经营免租期为2016年9月28日-2016年12月27日及2017年9月28日-2017年12月27日。合同签订后，原告依约交付了房屋，但被告长期拖欠租金及运营管理费等，并于2019年1月1日擅自撤离租赁房屋，其行为严重违反了合同约定，损害了原告合法权益，原告为维护其合法权益，遂诉至本院。被告胡正兴辩称，1.对于租金起始日期没有异议，对截止日期有异议。在被告无法经营过后，即与物业管理方联系后没有收到有效的答复,已于2018年10月退场；2.被告经营的场所被原告无故封存，现该经营场所内设备已经完全丢失，被告认为原告也应相应承担保管不善的责任，我方认同合同在继续履行，若合同继续履行，原告理应承担对被告经营场所的保管责任。本院经审理认定事实如下：2016年7月11日，原告豪信公司（出租人）与被告胡正兴（承租人）签订《租赁合同》，合同约定，原告将其运营管理的位于武汉市江夏区文化大道3号的[联投广场万汇MALL]商业步行街2层[32-1-2020-2029、32-1-2031-2035、32-1-2062-2064]号商铺出租给被告使用；合同第一条约定：该房屋的租赁建筑面积为1022.99平方米；合同第二条约定：租赁期限自2016年9月28日至2020年5月31日；合同第四条约定：租赁费用按租赁建筑面积计付，实际按照2016年9月28日至2018年9月27日，房屋租金按每平方米25元计收，即按每月租赁费25575元；运营管理费为每月每平方米5元计收，即每月运营管理费5115元；2018年9月28日至2019年9月27日期间房屋租金为每月每平26元，即每月为26598元，运营管理费为每月每平5元计收，即为每月运营管理费5115元/月……；装修免租期为2016年7月20日-2016年9月27日，经营免租期为2016年9月28日-2016年12月27日及2017年9月28日-2017年12月27日。合同第六条约定：本合同签署当日，被告应向原告支付25575元，作为履约保证金，同时向原告支付5115元作为运营管理费保证金，合计30690元。原告有权从履约保证金或运营管理费保证金中相应扣除被告欠付的租赁费用或运营管理费。合同第二十一条约定：3.被告迟延交纳本合同项下租赁费用及其他费用的，则每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额1‰的迟延履约违约金；延迟超过30日，原告有权单方解除合同。合同还约定了其他事项。当日，被告向原告交纳2016年12月28日至2017年3月27日期间的租金76725元、2016年9月28日至2017年9月27日期间的运营管理费61380元、商业保证金30690元。合同签订后，原告依约交付商铺。此后，被告未再交纳租金及运营管理费，原告于2019年5月7日向被告发出《解除租赁合同催告函》，要求被告于2019年5月20日前至原告处办理相关解约手续，腾退房屋。逾期未办理，原告有权将视为被告自愿放弃商铺内物品，装饰装修物及所有权利，相关损失由被告自行承担。另查明，被告后因经营欠佳，于2019年2月18日向武汉市工商行政管理局江夏分局申请注销税务登记，武汉市工商行政管理局江夏分局于2019年3月29日决定准予注销登记。上述事实，有当事人的陈述、租赁合同、收据、注销税务登记申请审批表、准予注销登记通知书等证据证实，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订《租赁合同》，是当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效。原告依约向被告提供商铺，被告应按约交纳租金及运营管理费。双方对租赁合同的解除无争议，仅对租赁合同的解除时间有争议，被告认为租金及运营管理费仅应计算至其实际离场时间即2018年10月；原告认为其于2019年5月7日向被告发出解约通知函，但仅主张至2019年1月1日的租金及运营管理费。根据被告当庭陈述当时商铺有人守门至2018年12月份，且其未能提供有力证据证明其与原告于2018年10月就协商解除《租赁合同》达成一致意见。原被告均未能举证证明合同解除的时间，故对截止时间，本院依据双方的陈述及被告的税务注销登记时间，认定为2018年12月27日较为妥当。依据双方《租赁合同》约定，履约保证金和运营管理费保证金可以冲抵租金和运营管理费，被告交纳的履约保证金和运营管理费保证金分别冲抵2017年3月28日至2017年4月27日的租金及2017年9月28日至2017年10月27日的运营管理费，故原告诉请的租金和运营管理费应分别为437844元（25575元×5+25575元×9+26598元×3）、71610元（5115元×14），对原告诉请超过部分，本院不予支持。关于迟延履约违约金，因双方未对运营管理费的交纳时间进行明确约定，对该费用的迟延履约违约金的诉请，本院不予支持。关于租金的迟延履约保证金，虽双方对租金的迟延履约保证金进行了约定，但由于被告经营期间经营欠佳导致无力继续经营，其于2018年10月口头向原告要求解除合同；被告未能举证证明其向原告要求解除合同，原告亦未对被告的经营状况进行及时反馈，未积极履行运营管理职责，故对租金的迟延履约违约金，本院不予支持。被告抗辩称原告无故封存商铺致使其设备丢失的行为造成其损失,被告可另案向原告主张赔偿权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、由被告胡正兴于本判决生效之日起十日内向原告湖北豪信商业运营管理有限公司支付租金437844元；二、由被告胡正兴于本判决生效之日起十日内向原告湖北豪信商业运营管理有限公司支付运营管理费71610元；三、驳回原告湖北豪信商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取5330元，由被告胡正兴负担3959元，由原告湖北豪信商业运营管理有限公司负担1371元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  舒腊荣二〇二〇年十一月十三日法官助理宋药婧书记员宋药婧