北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0116民初1721号原告：陈晶，男，1984年9月13日出生，汉族，住北京市密云区。被告：孟超，男，1991年1月23日出生，满族，住北京市密云区。被告：江苏新能源物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市密云区蓝河湾**楼****。负责人：王建永，经理。委托诉讼代理人：康春杰，北京市檀州律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵海红，女，1971年3月17日出生，回族，该公司员工。被告：北京首都机场太扬置业有限公司，住所，住所地北京市密云区水源九厂路北蓝河湾住宅小区配套公建****div>法定代表人：傅献忠，董事长。委托诉讼代理人：徐燕姝，女，1967年10月16日出生，汉族，该公司副总经理。委托诉讼代理人：张晓强，北京市奥东律师事务所律师。原告陈晶与被告孟超、被告江苏新能源物业服务有限公司北京分公司（以下简称新能源物业北京分公司）、北京首都机场太扬置业有限公司（以下简称太扬置业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈晶，被告孟超，被告新能源物业公司北京分公司委托诉讼代理人康春杰、赵海红，被告太扬置业公司委托诉讼代理人徐燕姝、张晓强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈晶向本院提出诉讼请求：1．请求判令三被告立即修复原告位于北京市密云区蓝河湾小区×号楼×单元×室房屋漏水部位；2．请求判令三被告赔偿经济损失10万；3．案件受理费由三被告承担。事实与理由：原告是北京市密云区蓝河湾小区号楼单元室房屋业主，被告太扬置业公司是该小区的开发商，被告新能源物业北京分公司是该小区的物业服务单位。原告购买该房屋装修后于2012年春季入住，自入住第二年开始遇到下大雨原告家中飘窗位置就会不同程度的发生漏雨情况，原告曾经多次向物业单位反映，但一直没有得到根本解决。现因漏水问题，原告家中装修多处损毁。原告认为被告作为小区的开发商和物业公司，有义务向原告提供质量合格的房屋并且保障维修。现因飘窗问题造成原告经济损失，应当由被告承担赔偿责任。故为维护原告的合法权益起诉至法院。新能源物业北京分公司辩称：我公司是该小区的物业服务单位，原告入住该房屋后，该房屋的飘窗就存在漏水问题，其曾向我公司进行报修，我公司将报修信息及时转报给了太扬置业公司，我公司已尽到了应尽的义务，不应该承担原告损失的赔偿责任。太扬置业公司辩称：现没有证据证明原告的房屋受损是房屋质量问题导致，即使是房屋质量问题造成，现也已过质保期，损失不应由太扬置业公司承担。陈晶实际入住的时间为2010年12月14日，房屋的质保期应从该日开始计算，涉案房屋在质保期内，被告物业公司曾通知施工单位进行维修。原告房屋不是顶层，其房屋内墙与外墙相距较远，其屋内损失与被告无关。另外原告的损失已过诉讼时效。原告主张房屋在2013年就开始漏水，原告可随时向被告进行反应情况，但原告在2019年年底才起诉，不符合常理，被告对因此造成的扩大损失，不负赔偿责任。孟超辩称：我系北京市密云区蓝河湾小区×号楼×单元×室业主，我于2017年购买的房屋，我购买房屋时就安装了防盗窗，我的房屋也存在漏水现象，原告房屋的漏水问题与我无关。本院经审理认定事实如下：北京市密云区蓝河湾小区住宅楼系太扬置业公司开发建设。2009年12月，陈晶购买了蓝河湾小区×号楼×单元×室，于2010年12月办理了入住手续。原告表示其于2012年对房屋进行了装修入住，2013年7月开始，房屋飘窗开始出现漏水现象，其向物业公司进行反映后，有关人员曾进行维修，但未能彻底解决漏水问题。本案在审理过程中，经原告申请，本院委托中电投工程研究检测评定中心有限公司司法鉴定所，对陈晶房屋的漏水原因进行了鉴定。2020年9月，该公司出具鉴定报告认为飘窗漏水原因为：1．窗框四周与墙体密封不严。窗框与墙体间仅在窗框内外两侧填充密封材料，窗框中部未见填充密封材料，与相关要求不符，窗框与墙体间密封不严，导致雨水从窗框周围渗入室内。2．飘窗顶部防水及顶板裂缝。飘窗上部建筑做法与竣工图纸不符，四层402室防盗窗采用锚栓锚固定于飘窗顶板内，穿透原建筑防水，并在原建筑面层上重新刷防水涂料，从现场剔凿结果看，锚栓已出现锈蚀，说明建筑防水存在问题。同时，302室飘窗顶板存在裂缝，上部渗入的雨水通过裂缝渗入室内。3．瓷砖脱落，破坏滴水。302室飘窗上口饰面砖出现脱落现象，破坏滴水，可能导致雨水不能滴落，沿窗上口流向窗框，当窗框与墙体密封不严时，造成雨水渗入室内。太扬置业公司对该鉴定报告提出异议，认为窗户内外侧有填充密封材料与墙体密接，而且房屋保修期内我公司入户维修时，对飘窗四周又进行了打胶处理，窗户外的雨水不会从外部渗入室内。房屋渗水的原因是402室防盗窗的锚栓破坏原有防水导致。新能源物业北京分公司和孟超对该鉴定报告不持异议。经原告申请，本院委托北京中勤永励资产评估有限责任公司对陈晶房屋漏水造成损失的价值进行了鉴定。2020年6月，该公司出具鉴定报告认为，陈晶房屋的漏水造成财产损失金额为50342元，主要包括阳台、卧室、电视墙面刮涂料，阳台壁纸，客厅、卧室、厨房、卫生间地面，卫生间、厨房、卧室门。太扬置业公司认为因飘窗漏水造成的房屋内部损失应在飘窗附近，不可能延伸至北侧厨房、卧室及卫生间距离飘窗较远的部位，鉴定报告中关于电视墙刮涂料、卧室墙面刮涂料，客厅、卧室、厨房地面，卫生间、厨房、卧室门不应计入评估范围内。新能源物业北京分公司对距离飘窗较远的部位的损失不认可。现陈晶已对室内重新进行装修完毕，更换了窗户等。因各方争议较大，本院调解未果。本院认为，公民合法的财产权益受法律保护。太扬置业公司作为开发商应向业主提供能够正常使用、质量合格的房屋。本案财产损失及漏水原因的两评估机构出具的评估报告，虽被告对北京中勤永励资产评估有限责任公司、中电投工程研究检测评定中心有限公司司法鉴定所的鉴定报告持有异议，但未能向法庭提交充分证据证明该鉴定结论明显依据不足或不能作为证据使用的其他情形。该两个鉴定中心具备相关鉴定资质，故本院对该两份的鉴定结论均予以采信。本案中，原告的房屋在交付使用过程中在质保期内即出现漏雨现象，虽太扬置业公司曾进行维修，但至今仍然漏雨。根据鉴定意见房屋漏水原因主要有：1．窗框四周与墙体密封不严；2．飘窗顶部防水及顶板裂缝；3．瓷砖脱落，破坏滴水。其中窗框四周与墙体密封不严和顶板裂缝系太扬置业公司在建设过程中，施工质量存在问题造成，而并非建筑自然老化或维护不当等原因导致，故太扬置业应对上述问题承担维修责任，并对原告的损失承担赔偿责任。飘窗顶部防水受损主要系因402室防盗窗的锚栓破坏了原有防水结构导致，孟超作为402室现在的业主，虽防盗窗并非孟超安装，但其在购买房屋过程中应对房屋及时进行检验，在购买后对房屋的相关设施具有维护管理的义务，故对于原告要求孟超修复并赔偿相关损失的请求本院予以支持。新能源物业北京分公司作为该小区的物业服务单位，房屋外墙面的瓷砖脱落，未进行及时维修，存在过错，应承担相应的修复和赔偿责任。关于各方对原告损失的赔偿金额，本院根据漏水原因力的大小、评估意见等实际情况予以酌情考虑。因陈晶已对房屋的窗户进行了更换，原渗水原因即窗框四周与墙体之间的现实情况已发生变化，房屋中的顶板开裂情况陈晶也已进行了处理，本院对于该部分修复的费用在陈晶主张的损失中酌情予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、北京首都机场太扬置业有限公司给付陈晶财产损失44000元（于本判决生效后七日内执行）；二、江苏新能源物业服务有限公司北京分公司修复陈晶位于北京市密云区蓝河湾小区36号楼4单元302室房屋外墙面瓷砖（于本判决生效后七日内执行）；三、江苏新能源物业服务有限公司北京分公司给付陈晶财产损失5000元（于本判决生效后七日内执行）；四、孟超修复北京市密云区蓝河湾小区36号楼4单元302室飘窗上侧防水（于本判决生效后七日内执行）；五、孟超给付陈晶财产损失费用5000元（于本判决生效后七日内执行）；六、驳回陈晶其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由陈晶负担530元（已交纳）；由北京首都机场太扬置业有限公司负担500元（于本判决生效后七日内交纳）；由江苏新能源物业服务有限公司北京分公司负担60元（于本判决生效后七日内交纳）；由孟超负担60元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费38000元（陈晶预交36000元、北京首都机场太扬置业有限公司预交2000元），由北京首都机场太扬置业有限公司负担30800元（已交纳2000元，剩余28800元于本判决生效后七日内交纳）；由江苏新能源物业服务有限公司北京分公司负担3600元（于本判决生效后七日内交纳）；由孟超负担3600元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 曹小澎二〇二〇年十一月三十日法官助理 董真真书 记 员 董立志