浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3833号 上诉人（原审原告）：华国平，男，1979年3月15日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 上诉人（原审原告）：华志英，女，1980年4月18日出生，汉族，住浙江省杭州市富阳区。 被上诉人（原审被告）：诸暨市创业房地产开发有限公司，住所地浙江省诸暨市枫桥镇先进村**，统一社会信用代码913306810842711302。 法定代表人：金文林，总经理。 委托诉讼代理人：俞岚，浙江永大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：边倩，浙江永大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州万瑞房地产营销策划有限公司，，住所地浙江省杭州市拱墅区湖州东路******统一社会信用代码91330105699843932M。 法定代表人：王灼燕，系公司总经理。 委托诉讼代理人：李东升，男。 委托诉讼代理人：许辉，男。 被上诉人（原审第三人）：宋华坚，男，1981年10月2日出生，汉族，住广东省仁化县。 上诉人华国平、华志英因与被上诉人诸暨市创业房地产开发有限公司（以下简称创业房产）、杭州万瑞房地产营销策划有限公司（以下简称万瑞策划）、宋华坚商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2020）浙0681民初5033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华国平、华志英上诉请求：撤销一审判决第二项，改判为被上诉人共同归还上诉人购房款18万元，并支付以18万元为基数自2018年4月21日起至款项全部付清之日止按同期全国银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失。事实和理由：一审判决认定事实有误。一、上诉人作为消费者，无从知晓各被上诉人之间内部关系。2018年4月20日，上诉人在被上诉人工作人员引导和强烈要求下，被工作人员带来带去，多台Ｐ**机刷卡，上诉人当时不清楚付了多少钱，付给谁，上诉人认为也是很正常的现象，因为据上诉人事后了解在涉案小区购买房屋者也有过类似经历。再者，付款当天，房屋按揭贷款文件等也都是提前准备好的格式合同，里面有些内容未写完整，上诉人签字后，银行工作人员事后去办理了相关贷款手续。直到上诉人收到创业公司开具的总发票后，才发现房款金额与实际支付金额不符，于是上诉人向被上诉人提出异议。如果上诉人收到的发票金额与实际付款金额一致，上诉人没必要这样做。上诉人认为自己的行为符合一般常理，并不是一审判决所认为的明显不符合常理。相反，上诉人认为被上诉人采取这种不正常的付款模式，混淆购买者，才导致上诉人在付款当天无故多付了18万元房款。二、一审判决对于18万元的性质没有明确定性，只认定不属于上诉人多付的房款。如果不是多付的房款，那万瑞策划以车位款名义向上诉人收取18万元并出具收据加盖公司公章的行为如何解释？因为证人方某以及宋华坚均陈述车位是免费赠送的，《车位使用协议》也未约定车位应缴纳的费用。各方当事人也未提及这18万元系其它费用。上诉人有理由认为诉争的18万元收款人是万瑞策划，款项性质虽然名义上是车位款，但实际就是房款。三、创业公司将案涉房屋销售项目交给万瑞策划，万瑞策划将项目交给宋华坚。根据创业公司提交的《营销代理合同》第四条第一项第4款及《补充协议》第一条的规定，万瑞策划有权收取涉案房屋定金、房款等。同时，上诉人于2018年4月16日向万瑞策划支付定金10000元，最终与创业房产签订房屋买卖合同，说明万瑞策划收款是得到创业公司认可的。上诉人认为创业公司作为万瑞策划的被代理人，应和万瑞策划、宋华坚承担共同还款责任。退一步讲，如果创业公司认为没有授权万瑞策划收取这笔多付的18万元，则上诉人认为至少万瑞策划和宋华坚要承担共同还款责任。因为，上诉人与万瑞策划、宋华坚以及ＰＯＳ机终端显示的利赫公司没有签订任何房屋买卖中介或服务合同等，万瑞策划、宋华坚无权收取这笔18万元。综上，上诉人认为涉案房屋房款应该按照《商品房买卖合同》的约定为718120元，对于上诉人无故多付的18万元房款，被上诉人应予以返还。 创业房产辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、上诉人认可18万元不是创业房产收取的，故视为撤销对创业房产的主张。案涉18万元不是购房款，合同中明确房款为71.8万元，首付款为28.8万元缴创业公司。二、18万元的收款主体不是创业房产，多付的数额高达18万元，不可能存在错付的情况。且上诉人出具的承诺书承诺其未向开发商、销售代理、销售人员交纳其他费用或签订私下协议，若交纳了与房款无关的款项，一切责任由其自行承担。现在上诉人说错付多付了18万元，不符合回逻辑。 万瑞策划辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人购买房屋发生于2018年4月，万瑞策划于2017年12月已退出该代理，故已与本案无关系。万瑞策划未收到任何款项，该18万元也未进入万瑞策划的账户。从房地产交易惯例来看，上诉人的行为属于投资性购房，其作为完全民事行为能力人应对其购房行为承担责任。 宋华坚辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。其答辩意见与一审时一致，即第一，其系万瑞策划合伙人，亦系案涉房屋的实际操作人；第二，上诉人因投资房产，以95万元的价格看中案涉19幢011101室房屋（含000153号车位）。合同签订过程中，上诉人为少交契税，希望将合同价格做低，后双方达成合意，房款中的18万元不开具发票，故房价实际应为合同价格加上18万元；第三，提交法庭的承诺书系上诉人出具，该情况上诉人均是知情的；第四，上诉人购房的本意是炒房投资，后因房子增值空间未达到其预期，故想以诉讼方式推翻购房行为，系不道德、投机取巧之表现。 华国平、华志英向一审法院起诉请求：1.判令二被告共同归还原告购房款18万元，并支付以18万元为基数自2018年4月21日起至款项全部付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；2.判令被告创业房产支付原告自2019年6月1日起至2020年3月17日止（实际交付房屋权属证书日）的逾期办证违约金（以已付购房款718120元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 一审法院认定事实：被告创业房产系创业小区开发商。2017年7月24日，案外人汤华（甲方、委托方）、被告万瑞策划（乙方、受托方）、被告创业房产（丙方、见证方）签订了诸暨《创业小区》项目营销代理合同一份。2017年9月24日、10月26日分别签订补充协议各一份。协议约定：汤华所持有的被告创业房产开发的创业小区项目委托被告万瑞策划独家营销代理，项目合作期限自2017年8月1日起至2018年5月1日止，自本合同生效之日起或在本合同有效代理期内，除非甲方或乙方根本违约，否则双方不得单方面终止合同。2017年9月24日的补充协议中约定，没产证的车位底价1900元／平方。2018年4月20日，原告华国平、华志英作为买受人与被告创业房产签订了《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2018330681ＹＳ0043515）及车位使用协议各一份，双方约定：（一）被告创业房产将位于诸暨市××镇××小区××幢××室房屋出卖给原告华国平、华志英。该房屋建筑面积共184.93平方米（其中套内建筑面积146.92平方米，应分摊的共有建筑面积38.01平方米），合同单价为3883.20元，总价款为718120元。签订合同后原告华国平、华志英应支付首付款288120元，剩余房款430000元将在所购房屋达到银行按揭贷款或公积金贷款房款条件后十天内付清；（二）合同第十六条关于产权登记的约定:出卖人创业房产承诺于2019年5月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人华国平、华志英，买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人创业房产不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的Ｘ承担违约责任;2、……（三）车位使用协议约定被告创业房产向原告华国平、华志英提供创业小区编号为153号的车位使用权。2018年4月20日，原告华国平、华志英签订承诺书一份，承诺购买的“创业小区”商品房19-1-1101室及车位153号，按与被告创业房产签订的合同单价和金额交纳款项，未向开发商、销售代理、销售人员缴纳其他费用或签订私下协议，如交纳与房款无关的款项，责任自行负责。另查明，原告华志英于2018年4月20日向被告创业房产汇款150000元、138120元，共计288120元；通过ＰＯＳ机向杭州利赫策划汇款10000元、10000元、90000元、60000元，通过微信扫码付款给李韶平10000元，共计180000元。又查明，2018年10月26日，原告华国平、华志英签署房屋交接单，领取房屋交接单中列明的相关物品、钥匙等。原告华国平、华志英委托被告创业房产一员工办理案涉商品房的转移登记。2020年3月6日，两原告取得案涉房屋的不动产权证书，权证号为：浙（2020）诸暨市不动产权第005682号。 一审法院审理认为，本案事实部分的争议焦点如下：1.18万元是否属于本案案涉房屋中多付的房款；2.该18万元是否应予以返还；3.返还的义务主体是谁；4.被告创业房产逾期办证期限是多久；5.逾期违约金以何标准支付。现根据原告之主张及被告、第三人之辨称，该院对本案争议焦点分析认证如下：一、18万元是否属于本案案涉房屋中多付的房款问题。首先，原告华国平、华志英与被告创业房产签订的商品房买卖合同明确约定房屋总价718120元，首付288120元。原告华国平于2018年4月20日分两次汇款15万元、138120元，合计288120元至被告创业房产账户中，金额与合同约定的首付款完全一致。该院认为，两原告签订合同并按合同约定的金额支付了首付款，表明其对所购房屋的价款、应付的金额及付款方式理应知晓。其次，原告当日还通过ＰＯＳ机向杭州利赫策划打款1万元、1万元、9万元、6万元，通过微信扫码付款给李韶平的1万元，其抗辩认为该18万元款项和汇给被告创业房产的288120元均用于支付所购房屋首付款。该院认为，原告于2018年4月20日分多次汇款，每笔汇款均上万元，多则单笔达到9万元，金额较大，原告作为有完全民事行为能力的成年人，其在明知首付款金额的情况下仍未在汇款过程中、汇款后对多支付的款项提出异议、要求停止付款。即便按照原告庭上所陈述，付款当时被销售人员带来带去，自己不知付了多少，付给谁，直到事后发现多付了房款。但原告在同一天内支付如此大的金额，事后又去办理了43万元的房屋按揭贷款，其应该容易计算得出总计支付的房款金额远远超出了原告认为的合同约定的总房价718120元，故原告之行为明显不符合常理。再者，原告于2018年4月20日签署承诺书一份，承诺按和被告创业房产签订的合同单价和金额交纳款项，未向开发商、销售代理、销售人员缴纳其他费用或签订私下协议，如交纳了与房款无关的款项，一切责任自行负责。综上，该院认为原告华国平、华志英支付的18万元并不属于本案案涉房屋中多付的房款。二、因该院不认定18万元为案涉房屋多付的房款，故对于争议焦点二、三该院不再予以阐述。三、交付房屋权属证书的逾期期限问题。该院认为，权属证书的交付属双方行为，《浙江省商品房买卖合同》第十六条约定：出卖人承诺于2019年5月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人自行办理该商品房转移登记。后原告华国平、华志英委托创业房产工作人员个人办理相关转移登记手续。且原告在庭审中陈述其通过朋友知晓案涉房屋可办理商品房转移登记，并随后于2020年1月11日交纳了案涉房屋契税。故在本案中，被告创业房产的交付行为系为了保证买受人明确知道办理商品房转移登记的时间等信息，而非交付土地、房屋权属证书。被告创业房产虽抗辩认为其在2019年11月19日通过电话、短信等方式告知购房客户可办理权属证书，但被告对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，应承担不利后果。现被告所主张的交付时间在无证据印证的情况下，不足以证明2019年11月19日已通知购房客户可办理权属证书的事实，故该院对被告抗辩的该事实不予认定。综上，该院认定被告创业房产应承担2019年6月1日起至2020年1月11日止的逾期办证违约金。四、关于逾期违约金的支付标准。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。现商品房买卖合同未约定违约金支付标准，且原、被告均未能提供充足证据举证违约行为造成的损失，故该院基于违约金主要是补偿性的立法本意，综合本案的具体情况，认定本案违约金的计算标准按照已付房款为基数，自2019年6月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算、自2019年8月20日起至2020年1月11日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。另，第三人宋华坚在庭审中称：合同签订过程中，两原告为少交契税而要求将合同价格做低。该院认为，结合原告认可的《创业小区认购协议书》、《浙江省商品房买卖合同》，证人方某所做的证人证言中关于其所购房屋房价的相关笔录、第三人宋华坚的相关陈述，创业小区房屋买卖过程中可能涉及逃税现象，损害国家利益，故该院将依法移送相关证据材料至税务等相关部门予以调查核实。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告诸暨市创业房地产开发有限公司应支付原告华国平、华志英2019年6月1日起至2020年1月11日止以718120元为基数的逾期交办证违约金（其中2019年6月1日至2019年8月19日以中国人民银行同期同档次贷款基准利率为标准、2019年8月20日至2020年1月11日以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算），款限本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告华国平、华志英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3900元，由原告华国平、华志英负担3300元，被告诸暨市创业房地产开发有限公司负担600元。 华国平、华志英在二审中提交杭州市住房保障和房产管理局出具的《关于投诉中介机构违规收费等问题的回复》一份，拟证明房产中介经纪机构不得收取额外的代理费用，也不能以车位款的形式收取。创业房产质证认为，对该证据形式上的真实性没有异议，来源合法性无法确认，但与本案没有关联性，首先该份回复由杭州市住建局出具，而本案房屋买卖行为发生在诸暨枫桥，非杭州市住建局的管辖范围，不应由其来出具回复，并且在该份回复中也载明上诉人反应的是中介机构违规收费问题，说明其认为收费的是中介机构，非创业房产，与创业房产无关，不应向创业房产主张权利，而且该回复最后也写明应由法院进行判决。万瑞策划质证认为，对该证据的真实性、合法性予以认可，但对其证明内容不予认可，该份回复并未认定本案存在中介违规收费问题，仅是表示最终以法院判决为准。宋华坚质证认为，对其真实性不予认可，没有人收过华国平、华志英的中介代理费。本院认证认为，对该份证据的形式真实性依法予以认可，但仅能证明上诉人向杭州市住房保障和房产管理局进行了投诉，无法证明该局认定万瑞策划存在违规收费的问题。 宋华坚在二审中提交授权书及承诺书各一份，拟证明2018年5月1日前其是万瑞策划的员工，2018年5月1日后其是创业房产的员工。华国平、华志英质证认为，该证据证明宋华坚与万瑞策划内部有合作关系，《诸暨创业小区项目营销代理合同》及补充协议系三方共同盖章，故应由三方共同承担还款责任。创业房产质证认为，对该证据的真实性无异议，但合同中甲方并不是创业房产，而是汤华，对他们的内部关系其不清楚。万瑞策划质证认为，对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议，在2018年5月1日前宋华坚是万瑞策划原管理人员，是口头上的合作伙伴，2017年12月后已不是合作伙伴，无经济往来；万瑞策划已退出该项目，万瑞策划与宋华坚之间劳动合同、工资都没有的，5月1日后是为了处理原销售合作期间的交房等后续问题。本院认证认为，这该授权书及承诺书的真实性依法予以认定。 创业房产、万瑞策划在二审中未提交相应的证据。 本院对一审法院查明的事实依法予以确认。 本院认为，本案二审争议的焦点在于华国平、华志英是否错误多付18万元款项，能否要求被上诉人按不当得利予以返还？ 华国平、华志英主张根据商品房买卖合同的约定，房款为718120元，车位系赠送，而其实际支付为898120元，故多付了18万元，该18万元的收取方为万瑞策划收取1万元定金，其余17万元通过POS机转账至宋华坚杭州利赫策划，因其与万瑞策划等并无中介服务协议或合同，而万瑞策划系创业房产的代理，故被上诉人应共同按不当得利返还该18万元。对此，本院认为，华国平、华志英于2018年4月20日支付给创业房产288120元首付款，并办理了43万元的房屋按揭贷款，其同时又于当天通过POS机向杭州利赫策划打款共计17万元，通过微信扫码付款给李韶平的1万元，华国平、华志英作为完全民事行为能力人，不可能不知道其共计支付了多少款项，其上诉认为当时被工作人员带来带去，多台P**机刷卡，其当时不清楚付了多少钱，这个理由明显不符合常理，不能成立。华国平、华志英上诉认为其于收到创业房产开具的总发票后才发现房款金额与实际支付金额不符，表明在此之前华国平、华志英对其实际支付金额是认可的，仅是发现发票金额与实际支付金额不符后才有异议。因为付款行为发生于2018年4月20日，华国平、华志英不可能于2019年12月收到发票后才知道自己实际支付金额为898120元。故根据各方当事人的陈述及举证、质证、认证情况，可知各方当事人在付款当时对于总付款金额为898120元为一致的真实意思表示，华国平、华志英主张其错误多付18万元的意见不成立。 华国平、华志英上诉认为该18万元由万瑞策划出具收款收据，并写明为车位款，但事实上车位系赠送，故其认为该18万元实为购房款。宋华坚在庭审中陈述系合同签订过程中，华国平、华志英为少交契税而要求将合同价格做低，才在合同中约定的房价为718000元，18万元开具车位款收款收据。无论该18万元为购房款抑或是车位款，根据华国平、华志英于2018年4月20日签署的承诺书，均是其自愿支付，其自愿承担责任，故对华国平、华志英要求返还18万元的主张不予支持。 综上所述，华国平、华志英的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3900元，由华国平、华志英负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑森轶 审判员  茹赵鑫 审判员  张百元 二〇二〇年十一月十九日 书记员  陶钿钿