上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初42278号反诉原告：庞叶，女，1981年8月20日生，汉族，住陕西省西安市尚德路****。委托诉讼代理人：刘军，上海市信本律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈秋月，上海市信本律师事务所律师。反诉被告：黄蕾，女，1971年10月31日生，汉族，住上海，住上海市杨浦区国权东路******iv>委托诉讼代理人：匡琼，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：严佩珊，北京天驰君泰律师事务所上海分所律师。反诉原告庞叶与反诉被告黄蕾房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员张盈独任审理，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。案件审理期间，黄蕾撤回了本诉。反诉原告庞叶及其委托诉讼代理人刘军，反诉被告黄蕾的委托诉讼代理人匡琼、严佩珊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。反诉原告庞叶向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付反诉原告未能确保房屋存在权利限制的违约金人民币115万元(以下币种相同，按照房屋总价1150万元的20%计算，自动降低)；2.判令反诉被告向反诉原告支付逾期过户违约金92万元(以房价款1,150万元为基数，按照日万分之五从2020年5月31日算至2020年11月6日)。事实和理由：2019年4月12日，由案外人陆某某与黄蕾就上海市浦东新区秀沿路XXX弄XXX号房屋(以下统称系争房屋)签署房屋买卖合同，在看房时，看到房屋平台搭有阳光房，出售方表示阳光房可以用以晾晒衣物，当时系争房屋处在出租状态，购买人也看到租客将阳光房里晾晒衣服。2020年4月27日，陆某某提出购买方变更为反诉原告庞叶，黄蕾表示同意，双方签署网签版《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，根据合同约定，双方应于2020年5月30日前共同至交易中心办理产权过户手续。2020年5月18日，双方共同至上海市浦东新区自然资源确权登记中心(以下统称登记中心)办理过户手续，将过户材料交至办理窗口，同时根据约定，庞叶支付了交易中产生的买卖双方的税款约80万元。但税款缴纳后，登记中心工作人员向庞叶表示，系争房屋上存在“属违法建筑、临时建筑或者附有违法建筑的”情况，不能予以登记，需要撤销上述相关登记后，才准予过户。根据庞叶咨询，已经缴纳的税费是要原路退回，之后办理过户登记手续时，重新缴纳税费。为此双方对税费如何缴纳产生争议。根据庞叶查询，发现上海市浦东新区康桥镇人民政府现场检查笔录反映，系争房屋中原有的阳光房已经被拆除，阳光房是违章建筑，出售方在合同签署后拆除未告知购买方，属于违约；另外，黄蕾在合同中承诺系争房屋没有权利限制，但过户时却存在相关信息登记，属于违约，黄蕾直至2020年5月26日去除系争房屋上相关部门的登记信息，逾期达15日以上，应承担违约责任。反诉原告认为，因为反诉被告的违约，反诉原告有权解除合同，但考虑本案的事实，反诉原告同意继续履行，但要求反诉被告承担相应的违约责任，由此提起反诉请求。反诉被告黄蕾辩称，反诉被告不存在违约的事实，不承担违约责任。双方签约情况属实，系争房屋中原搭有阳光房，在交易过户前相关部门通知必须拆除，否则不予过户，为此反诉被告于2020年2月对阳光房进行拆除，拆除前也通过中介通知了反诉原告。反诉被告认为拆除了阳光房后相关登记信息相关职能部门会去撤销，并不清楚双方在办理过户手续时该信息还在，为了继续履行过户手续，反诉被告于2020年5月26日申请撤销了相关信息，并及时通知了反诉原告，双方在过户约定时间前，系争房屋已经具备过户条件，不存在反诉原告说的限制问题，也不存在违约，反诉原告该违约的主张没有依据。之后双方确实就税费如何缴纳问题，存在争议，但该责任不可归于反诉被告。即使法院认定反诉原告要承担违约责任，那么也希望法院根据事实情况进行调整，认为约定的违约金标准过高。本院经审理认定事实如下：系争房屋的权利人为黄蕾。2019年4月12日，由黄蕾作为出卖方(甲方)与案外人陆某某作为买受方(乙方)签署《房屋买卖合同》，约定系争房屋的转让价款为1,150万元，双方同意在2020年2月1日前至居间方签署示范文本的买卖合同，同时对系争房屋从2019年5月1日起的租金由甲方支付给乙方，乙方同意租客住到2020年4月30日前。2020年2月18日，双方签署补充协议一份，约定乙方购买系争房屋，原约定于2020年2月1日前支付甲方首期房价款(含定金100万元)805万元，现因乙方个人原因造成交易无法履行，不能按照约定的时间去签署《上海市房地产买卖合同》，事实已造成违约；现经乙方恳求，甲方同意乙方延期至2020年5月1日按合同规定要求按时签署《上海市房地产买卖合同》，若规定期限乙方仍无法履行合同、付款、继续拖延或对乙方支付定金有异议，则甲方有权单方解除合同，并保留向乙方追究违约责任。后经买卖双方协商，将购买人陆某某变更为庞叶。陆某某为庞叶的前夫。2020年4月27日，由黄蕾作为卖售人(甲方)与庞叶作为买受人(乙方)签署网签版《上海市房地产买卖合同》，约定乙方购买系争房屋，房屋类型为花园住宅，房屋建筑面积为203.53平方米，房地产转让价款为1,150万元；双方确认在2020年5月30日前，共同至房地产交易中心申请办理转让过户手续；第十条第3款约定甲方未按合同约定期限交接房地产的，每逾期一日按合同价万分之五支付违约金给乙方，逾期超过20天，则视为甲方违约，违约金额以总房款的20%计算支付给乙方；补充条款(一)约定，双方应于乙方办妥贷款手续后，于2020年5月30日前至上海市浦东新区房地产交易中心办理房屋过户手续；甲方于房屋房款结清7日内将房屋交付乙方，……；甲方承诺该房屋现无任何权利限制状态；双方若有任何一方未按照买卖合同中的约定全面履行自己义务的，且逾期达15日，则甲方应按本合同第十条第3款之约定违约金承担方式承担违约责任；附件三付款协议约定，乙方应于2019年4月12日支付甲方定金100万元；乙方应于2020年4月27日前，支付甲方房款700万元；乙方向银行贷款345万元，由银行直接支付给甲方，贷款不足部分乙方应于过户当日以现金补足支付甲方；乙方应于交房当日，支付甲方最后房屋尾款5万元；……。黄蕾确认至2020年4月27日收到房款共计800万元。2020年5月7日，庞叶签署《个人住房(商业用房)抵押借款合同》，约定庞叶向银行借款345万元，发放贷款的前提条件为抵押权登记放款。2020年5月18日，双方共同至登记中心办理产权过户手续，向登记中心递交了交易材料。2020年5月23日，庞叶将系争房屋交易所需缴纳的税费均交至税务部门，当天登记中心因系争房屋中附有违法建筑的不动产通知单，退还当事人房屋交易材料。2020年5月26日，上海市浦东新区康桥镇人民政府出具已拆除附有违反建筑的不动产通知单并进行登记。2020年5月29日，黄蕾通过短信通知庞叶，表示根据约定，次日是过户截止日，请购买人尽快与出售人约定过户时间，届时会准时在交易中心共同完成过户交易手续，希望购买人慎重考虑，按期履行合同。庞叶当天表示收到该信息，但其认为购买的系争房屋中原有阳光房，阳光房拆除后不符合购买人的内心预期，同时双方对再次过户的税费负担问题未能协商一致，由此认为其有权解除合同，不愿意购买系争房屋。2020年6月28日，黄蕾向本院提起本案诉讼，要求继续履行双方签署的买卖合同及主张相关违约责任。2020年7月1日，庞叶在他案中向本院提起诉讼，要求撤销双方间的买卖合同及处理撤销相关后果，2020年7月底，庞叶撤回该案诉讼。2020年8月，庞叶在本案审理中提起反诉，要求解除双方签署的买卖合同及主张相关解除后果。2020年9月25日，庞叶变更诉讼请求，撤回了解除合同及相关后果的请求，提出相关的违约赔偿。2020年10月21日庭审中，双方当事人对合同继续履行形成一致意见，包含税费处理及承担、剩余房款的支付及房屋的交付等。庭审之后，双方共同于2020年10月26日撤销原网签合同，同年10月27日重新签署网签买卖合同及庞叶再行相关银行申请贷款并签署借款合同，2020年11月6日双方共同至登记中心办理了产权过户手续，2020年11月11日系争房屋的权利已核准登记至庞叶名下。黄蕾表示目前双方已经完成大部分交易，其他履行双方可自行完成，庞叶对此同意。由此黄蕾于2020年11月18日向本院撤回本诉的诉讼请求。庞叶坚持上述反诉诉讼请求。另查，2019年4月，购买人在看房时，系争房屋东侧二楼平台处搭有阳光房一间。2020年1月15日，上海市浦东新区康桥镇城市管理行政执法中队向系争房屋权利人出具告知书，表示其名下房产被认定附有违法建筑的房屋即系争房屋中东侧二楼有搭建违建阳光房，要求权利人收到告知书后3日内自行拆除，逾期不拆除相关执法部门将依法对房屋进行注记，被注记的房屋，不动产登记机构不予办理不动产转让、抵押等登记。黄蕾接到告知书后将相关阳光房予以拆除。2020年2月3日，上海市浦东新区康桥镇城市管理行政执法中队工作人员至系争房屋进行检查并制作现场检查笔录，表示系争房屋中东侧二楼原有搭建的违建阳光房(6平方米)已经拆除，执法人员现场拍照取证。以上事实，有《房屋买卖合同》、《补充协议》、支付凭证及收据、《上海市房地产买卖合同》、上海市不动产登记簿、《个人住房(商业用房)抵押借款合同》、短信截屏、诉讼材料、《告知书》及现场检查笔录等及当事人的陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。黄蕾与庞叶就系争房屋建立买卖合同关系，系双方真实意思表示的体现，且不违反国家效力性强制性法律规定，依法应为合法有效，双方均应严格按约履行。根据合同约定，双方应于2020年5月30日前办理系争房屋产权过户手续，为此双方也确于2020年5月18日共同至登记中心办理手续，在办理过程中，因相关行政单位未将房屋上违反建筑的不动产通知单已拆除予以登记，由此导致双方过户未成。通过黄蕾方申请，2020年5月26日已拆除违反建筑的不动产通知单进行登记，可以认定系争房屋在双方约定交易过户时间内已经符合交易条件且不存在相关交易限制，由此庞叶认为黄蕾未能确保房屋存在权利限制，主张违约金115万元，没有事实及法律依据，本院不予支持。系争房屋在可以办理过户条件下，黄蕾于2020年5月29日通知庞叶方，要求确定继续过户的时间，庞叶方因房屋中原有的阳光房被拆除及税费承担存在争议，提出了不愿意继续交易的意思，之后也通过向法院提起诉讼的主张，显示了合同未能在约定时间内继续交易是基于购买方主观不愿导致，虽双方确实为阳光房及税费再次交易如何负担存在争议，购买方对交易是否继续存在反复，不可归责于购买方，但也不可将其引起的不继续过户的行为加之于出售方，由出售方承担逾期过户的责任。之后诉讼中，庞叶变更了请求，在双方确定继续履行下，庭审中双方对继续履行的各项内容形成了新的一致意见，双方也在合理期间内重新签约、办理贷款手续、缴纳税费并完成了过户，故庞叶要求黄蕾以房价款1,150万元为基数，按照日万分之五从2020年5月31日主张至2020年11月6日的逾期过户违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：驳回反诉原告庞叶的反诉诉讼请求。反诉案件受理费11,680元，由反诉原告庞叶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 盈二〇二〇年十一月十八日书记员 沈佳丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。