云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民1522号上诉人（原审被告）：大理中梁置业有限公司，住所地云南省大理市下关北市区万花路中段。法定代表人：唐永康，公司总经理。委托诉讼代理人：倪涛（，女，特别授权代理。委托诉讼代理人：高乐乐（，男，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李俊梅，女，1991年11月1日出生，汉族，住四川省营山县。委托诉讼代理人：程荣兴，云南兴祥（大理）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张晓花，云南兴祥（大理）律师事务所律师，特别授权代理。上诉人大理中梁置业有限公司因与被上诉人李俊梅商品房预约合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初2187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。大理中梁置业有限公司上诉请求：撤销一审判决,发回一审法院重审或改判由上诉人退还被上诉人购房款202249元；案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决程序违法，双方当事人分别就商品房和车位建立了两个买卖合同关系，一审将两项合并受理属于严重程序违法。二、一审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法进行改判。双方签订的认购书合法有效，认购书的解除是被上诉人严重违约造成的，按照合同第三条第四款的约定，上诉人有权在没收5万元定金后退还剩余的购房款。同时也符合法律规定。一审被上诉人提交的退款申请单是一份图片打印件，不认可该证据。即使该退款申请单是真实的，也仅系被上诉人对退款方案的单方面申请，上诉人没有同意该退款。车位认购金的2万元也是定金性质，在被上诉人违约的前提下不应当退还。李俊梅辩称，一审法院认定事实清楚，车位和购房合同具有统一性，两个合同就是在买房的过程中一并签署的，且在申请退款时，上诉人的负责人也是同意两项合并处理的。一审法院适用法律正确。上诉人提交的证据中包含了被上诉人的客户联收据，也就是定金收据的原件。该原件如果正常情况下应当由被上诉人保管，但现在由上诉人保管也可以证实双方已经就退款达成协议了。一审判决正确，请求驳回上诉。大理中梁置业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告退还原告支付的认购款共计262249元（房款242249元、车位款20000元），并承担上述款项自2019年9月20日至款项实际退还之日止的资金占用利息，以年利率6％计算，截止2020年5月10日已实际产生1044.50元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：原告李俊梅预购买被告大理中梁公司开发的中梁?大理壹号院房产，于2018年11月1日向被告转款50000元，2018年11月2日原告李俊梅（一方）被告大理中梁公司（甲方）签订《中梁?大理壹号院商品房认购书》（以下简称《认购书》），约定原告认购中梁?大理壹号院56号2单元1层502号房屋，优惠后房屋总价款为2522446元。《认购书》第三条约定，乙方（李俊梅）应于认购书签订之日交付购房定金50000元，在双方签署《商品房买卖合同》之日，定金转为购房款；乙方应自《认购书》签订之日起5日内即2018年11月7日前持《认购书》和定金收条与甲方签署《商品房买卖合同》以及补充协议等相关文件；乙方若未按照《认购书》所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件的签署，乙方承担违约责任，《认购书》自动解除，甲方有权将认购书项下之物业转售，同时甲方有权没收乙方已经支付的定金；甲方雇佣的任何人员（包括销售人员）和销售代理单位（包括销售代理单位雇佣）所出具或签署的与认购、购买本物业有关的文件及说辞，未经甲方加盖公章确认的情况下对甲方无约束力。2018年11月6日，原告李俊梅和大理中梁公司签署了《车位预约单》，约定原告以98000元价格认购编号为0348号车位。被告置业顾问王如意在车位预约单签名，未加盖大理中梁公司印章，当天，原告向被告转款2万元，被告向原告出具了《收据》，摘要内容为“中梁大理壹号院车位定金（348）56-2-502”。2018年11月9日原告李俊梅向被告大理中梁公司提交了《中梁地产集团延期签约申请审批表》（以下简称《延期签约申请表》），以没有凑齐购房首付款为由，要求将《认购书》约定的签订《商品房买卖合同》以及补充协议等相关文件时间从2018年11月7日延期至2018年11月20日。《延期签约申请表》中经办人确认处有“王如意、吴雁健”签名。双方未按《延期签约申请表》约定的时间签订《商品房买卖合同》。2018年11月25日原告向被告转款5万元，2018年11月27日转款152240元。2019年原告李俊梅到被告销售现场，向现场销售人员提交了《退款申请单》主要内容为：因其个人工作调动，且征信不良，不能贷款，申请扣除所交房款中的10000元后，将其向被告所交其余购房款和车位购买款退回。当天，原告向被告提交了《退房申请表》，主要内容为：申请退回0348号车位定金20000元。被告现场罗姓经办人进行了签名。2019年9月17日案场经理程敏在《退款申请单》和《退房申请表》上签名，2019年9月19日被告案场经理徐陆锦进行签名。在《退款申请单》上备注有以下内容：房号：56-2-502,已交房款252249元，已交车位款20000元，违约金扣除10000元，退还房款242249元，退还车位款20000元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十九条，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对条款予以说明；《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任。排除对方主要权利的，该条款无效。本案《认购书》中约定甲方雇佣的任何人员和销售代理单位所出具或签署的与认购、购买本物业有关的文件及说辞，未经甲方加盖公章确认的情况下对甲方无约束力，但《认购书》系被告提供的格式合同。原告作为一般的购房者，与其打交道的是现场销售人员，其对现场销售人员具有高度信赖度，上述格式条款明显对原告不利。被告未能提交证据证明其对该条款已经对原告进行了必要释明，亦未用具有明显标识的标志加以注明。应视为该条款对原告无效。原告向被告提交《退款申请单》和《退房申请表》，被告公司现场销售案场经理程敏、徐陆锦、罗姓经办人在《退款申请单》和《退房申请表》签名并备注的意见行为，应视为双方协商解除《认购书》，并对原告所交购房款、房屋认购定金、车位认购定金如何处理达成的协议，该协议对原被告双方均有约束力，双方均应按照协议内容履行义务。故原告要求被告退回已交房款为242249元（扣除违约金10000元），退回车位款为20000元的诉讼请求，予以支持。在退款协议中，双方未明确约定退款时间，对原告要求被告承担资金占用期间利息的主张，不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第七十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、被告大理中梁置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李俊梅购房认购金242249元，车位认购定金20000元，合计262249元。二、驳回原告李俊梅的其他诉讼请求。案件受理费5249元，减半收取2624元，由被告大理中梁置业有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。除上诉人对一审认定《退款申请单》的内容有异议外，双方当事人对一审认定的其他事实无异议。一审认定上述退款申请的事实有相应证据证实，上诉人的异议本院不予支持。对一审认定的事实，本院予以确认。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。被上诉人提交的退房申请等证据足以证实其向上诉人申请退款的事实，上述材料已经载明由被上诉人承担相应违约金后退还已交款项，且上诉人的工作人员已经在该申请单上签字确认，由此可见双方当事人就退款事宜进行过协商并达成相应的协议。上诉人工作人员的签字行为系代表公司的职务行为，至于其公司内部是否进行过审批等不能否定该签字行为。综上，一审认定解除合同并按照双方协商意见扣除10000元违约金后返还被上诉人其所支付款项正确，本院予以维持。上诉人关于本案涉及两个法律关系不应并案处理的主张，与法律规定不相符，关于退款未达成协议，不应退还定金的主张与查明案件事实不符，本院均不予支持。综上所述，大理中梁置业有限公司的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5249元，由上诉人大理中梁置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马明纳审判员  谷荣华审判员  杨晓钟二〇二〇年十一月二十五日书记员  李裕昌