江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0114民初2015号原告（反诉被告）：赵柳，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：孙国印，江苏锦隆律师事务所律师。被告（反诉被告）：南京冰之恋酒店管理有限公司，统一社会信用代码91320104MA1T6YNA9M，住所地南京市雨花台区民智路****。法定代表人：张晶，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙博，江苏天左律师事务所律师。原告（反诉被告）赵柳与被告（反诉原告）南京冰之恋酒店管理有限公司（以下简称冰之恋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日受理后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵柳及其委托诉讼代理人孙国印，被告（反诉原告）冰之恋公司的委托诉讼代理人孙博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵柳向本院提起诉讼请求：1.被告向原告支付2020年2月1日至7月31日的租金48000元，违约金以48000元为基数计算自2020年2月1日至7月31日的逾期交付租金违约金，按30%计算计14400元；2.本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月30日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将其所有的位于南京市雨花台区房屋2间出租给被告作酒店经营，每间房屋月租金4000元，按季度支付，先付后用，逾期付款按租金5%以天数计算违约金。原告按约定向被告交付了房屋，至起诉之日，被告仅支付了第一季度的租金，尚欠第二季度租金24000元及应支付第三季度租金24000元，原告多次催要，被告不予理会，原告遂诉。被告冰之恋公司辩称，1.涉案合同已经由原、被告协商解除，原告要求被告支付租金和违约金没有事实和法律依据。依据合同法第97条，合同解除后尚未履行的终止履行，被告已经向原告支付第一季度租赁费用，期限为2019年11月1日至2020年1月31日。原被告于2010年1月26日及协商解除涉案合同，并就解决方案达成一致意见，故被告不应再向原告再付第二、三季度的房屋租金，被告也不存在违约行为。2.被告秉持妥善解决问题，避免损失扩大的原则，于2020年1月26日向原告提出解决方案，被告愿意解除合同并补偿原告5000元，原告同意该方案，并表示被告将房屋的物品搬离并将锁换掉。双方约定了时间和地点，对接此事。被告按照原告的要求将房间物品搬离，并更换了门锁。但原告在春节期间恶意爽约，置被告于不顾，严重违背契约精神，原告应该对其自身的行为负全部责任。3.根据南京市人民政府关于促进中小微企业稳定发展的若干措施第七条，对承租其他经营用房的，鼓励业主。房东为租户减免租金，具体由双方协商解决。民事主体从事民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实恪守承诺。原被告已就该问题协商解决达成了一致意见，应当诚实信用地遵守和履行。国家鼓励交易，但不鼓励强买强卖，特别是当下疫情原因。合同已于2020年1月26解除，并于当日清空房屋，且微信通知原告。综上所述，涉案合同已经解除，原告因自身原因造成所谓的损失，其向法院主张的事项无事实和法律依据，请求法院驳回原告诉请。反诉原告冰之恋公司向本院提出反诉请求：1.确认反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》于2020年1月26日解除；2.本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：2019年7月30日，反诉原、被告签订《房屋租赁而合同》，双方于2020年1月26日就退租一事达成合意，并协商达成解决方案，即反诉原告向反诉被告补偿5000元，反诉原告将房屋腾空并更换密码锁，反诉被告却未按约定与反诉原告办理交接手续，房屋至今出于空置状态。涉案合同已经双方协商解除，特提出反诉。反诉被告赵柳辩称，不同意被答辩人的反诉请求。1.原、被告双方的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，依法成立的合同对双方具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行义务承担民事责任。原、被告从未协商一致解除合同，被告所称2020年1月26日双方就退租事宜达成一致意见系虚假陈述。因疫情出现，1月26日，双方就被告承租房屋支付租金的事宜进行过协商，但未果。根据被告提供的微信聊天记录也可以知道原告从未答应解除合同，况且合同里面约定解除租赁合同条件是支付违约金10000元，两间房屋应当为2万元，被答辩人称补偿5000元，搬空房屋即可办理退房交接，就是一厢情愿，原告在将房屋交付给被告时应被告要求，租赁房屋作为酒店使用要统一装修，原告已支付被告每间房屋35000元装修费，两间共支付了70000元（装修清单按合同约定由被告提供，原告确认），至今被告没有提供装修清单。同时原告还给与被告三个月的免租期，作为一个具有完全民事行为能力人，答应补偿5000元即解除租赁期限为5年的租赁合同，不符合正常人的逻辑，原告未同意解除合同，更何来与被告协商一致、腾空房屋交接。出租的房屋是否现在空置，原告不清楚；即使现在是空置，被告也应该按照租赁合同约定支付租金，房屋空置的损失由被告自行承担。综上，被告的诉讼请求没有事实依据，请求依法驳回被告的反诉请求。按照合同第八条约定，支付2万元违约金，必须提前一个月通知我们，原告将同意解除租赁合同。如果今天（2020年9月1日）要求解除租赁合同，原告同意解除，后面8月至10月底应支付的租金就不主张了。如果从今天开始解除合同，之前原告给予的免租期三个月租金要求分摊到每月结算免租期的费用，需要分摊的费用是免租期三个月的租金、装修70000元、4000元消防费用。请求法院驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月30日，赵柳（甲方）与冰之恋公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于南京市雨花台区Ｂ20、Ｂ21房间2间出租给乙方使用，每间建筑面积约46㎡；租用期内有3个月空置期，自2019年8月1日至2019年10月31日；租赁期共5年，自2019年11月1日起至2024年10月31日，乙方将房屋用于酒店经营；每间租金按季度支付，先付后用，应在付款期末前三天支付，第一年从2019年11月1日至2020年10月31日，月租金4000元。关于违约责任，该合同第八条约定：1.甲方未按本合同约定向乙方交付符合要求的房屋，中间不租给乙方，赔付乙方10000元（两间房屋20000元）；2.在租赁期间因乙方自身原因提前解约的，违约方应负责赔偿对方10000元（原告称每间10000元）；3.乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的5%，以天数计算向甲方交付违约金。双方另约定：甲方交房时，乙方需交付甲方一个季度房租，同时甲方需支付乙方35000元（两间房屋70000元）购买房屋家电等设施，乙方租赁到期后，所租赁房屋里所有设施将留给甲方。合同签订后，冰之恋公司已支付了2019年11月1日至2020年1月31日的租金，赵柳将涉案两间房屋交付给冰之恋公司使用。2020年1月26日，冰之恋公司通过微信向赵柳发生送通知，称因爆发新冠疫情原因，酒店行业受到打击，申请退租。被告提出赔偿5000元；赵柳提出次日一起解决，包括赔偿问题。至2020年1月27日，冰之恋公司称已清空房屋，但赵柳并未前来协商。2020年2月1日，双方协商减免房租事宜，冰之恋公司提出2、3、4月三个月减免，如果不行则执行退租，赵柳对减免范围提出异议，冰之恋公司提出退租，并补偿赵柳损失。赵柳于2020年2月3日表示对对方的要求无法接受，冰之恋公司再次明确提出退租，双方对损失赔偿无法达成一致。另查明，2020年1月24日24时起，江苏省人民政府为加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情（以下简称新冠疫情）防控工作，决定启动突发公共卫生事件一级响应。2020年2月4日，因应对新冠疫情，南京市发布第6号通告，其中第6条规定：“严控公共场所。小区内非涉及居民生活必需的公共场所一律关闭”。以上事实，有不动产登记证明、《房屋租赁合同》、微信聊天记录及当事人陈述予以证实。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案原、被告签订房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，当事人均应按照约定全面履行。2020年初因新冠疫情爆发，冰之恋公司作为酒店经营者，根据疫情防控需要，经营受到重大影响，其在江苏省启动突发公共卫生事件一级响应后于2020年1月26日向赵柳提出解除合同的意思表示。关于合同解除问题，本院认为，第一、冰之恋公司主张双方已于2020年1月26日协商一致解除合同，但是从微信聊天记录及赵柳的主张来看，赵柳从未明确表示同意解除合同且双方就合同解除及合同解除后的损失达成一致意见，故协议解除无事实依据，冰之恋公司主张确认合同于2020年1月26日解除的意见本院不予采纳；第二、关于冰之恋公司是否享有法定解除权，新冠疫情作为异常性突发事件，给人们的生产生活造成了较大的影响，原、被告双方在订立合同时无法预见，也不能避免，且从被告所经营的行业特点来看也无法克服，故涉案房屋因疫情防控需要无法用于经营属于不可抗力的情形。但是根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，故冰之恋公司若行使解除权必须证明因新冠疫情导致其合同目的无法实现，从双方签订的房租租赁合同来看，租赁期限为五年，目前纠纷尚在第一年履行期内，综合考虑合同性质、履行期限、防控措施的影响程度，冰之恋公司在江苏省启动突发公共卫生事件一级响应后短短几天即发出解除合同的通知，不符合因不可抗力解除合同的条件，故冰之恋公司不享有合同解除权，冰之恋公司提出解除合同，则意味着违约；第三、冰之恋公司是否享有提前解约的约定解除权，根据《房屋租赁合同》第八条第2款，在租赁期间因乙方自身原因提前解约的，违约方应负责赔偿对方10000元，该条款意味着被告应以承担违约金为代价行使解除权，但是从聊天记录来看，冰之恋公司只愿赔偿5000元，双方无法达成一致，约定解除的条件未能成就。以上，冰之恋公司于2020年1月26日提出解除合同，但其作为违约方，并不享有单方解除合同的权利。冰之恋公司即使发出解除合同的通知，也不能产生解除合同的法律效果。涉案房屋租赁合同履行期限较长，承租人提出解除合同，而出租人坚持继续履行，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。考虑到2020年新冠疫情的影响、冰之恋公司的经营特性，继续履行合同对冰之恋公司亦显失公平，故冰之恋公司通过诉讼方式终止双方权利义务关系并无不当。本案中，冰之恋公司提起反诉，虽然在合同解除的时间上存在认识偏差，但是其已明确表达了解除合同、终止履行的意思表示，故本院认定反诉状副本送达之日（赵柳于2020年8月10日签收），涉案房屋租赁合同解除。但合同解除，冰之恋公司作为违约方所应承担的违约责任并不当然免除。关于赵柳的诉讼主张，其要求冰之恋公司支付2020年2月1日至7月31日的租金48000元及逾期违约金，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。根据该规定，赵柳作为守约方，在冰之恋公司明确表示不再继续租赁涉案房屋时，应负有止损义务。就房屋租赁合同而言，在承租人明确表示预期违约的情况下，出租人止损的方式可以通过督促承租人继续履行合同、及时将房屋另行出租、及时请求解除合同将双方权利义务做个归结，从微信聊天记录来看，2020年1月26日至2020年2月1日期间，双方也曾商量过以租金减免房屋继续履行合同单未能谈妥，冰之恋公司于2020年2月3日再次表示退租的意愿，已无履行可能。冰之恋公司于2020年1月26日通知赵柳已将房屋情况并要求交接，而赵柳系个人原因未能前来接收房屋。赵柳放任房屋闲置，而又拒不接受冰之恋公司交房，由此产生的闲置期间的租金损失，其亦负有扩大损失的责任。自2020年2月1日起至2020年8月10日期间的租金损失，本院考虑此期间内考虑新冠疫情无法使用房屋的情形，原告的止损义务及扩大损失的事实、被告的违约事实，即房屋无法正常使用既有合同双方的过错，又存在不可抗力的情形，同时结合原告主张，酌情认定被告冰之恋公司向原告承担3个月的租金，即24000元（两间房）。关于逾期付款违约金，综合本案各种因素，赵柳主张明显过高，本院酌定自原告起诉之日（2020年5月19日）至被告冰之恋公司实际付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。本案中，因合同已解除，赵柳未就合同解除后冰之恋公司所应承担的违约责任提出主张，若其认为权益受损，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、确认原告(反诉被告)赵柳与被告（反诉原告）南京冰之恋酒店管理有限公司于2019年7月30日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月10日解除；二、被告（反诉原告）南京冰之恋酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告(反诉被告)赵柳租金24000元及利息（以24000元为基数，自2020年5月19日起至实际付款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、驳回原告(反诉被告)赵柳的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）南京冰之恋酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告（反诉原告）南京冰之恋酒店管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1180元，保全费572元，合计1752元，由原告(反诉被告)赵柳负担876元，被告（反诉原告）南京冰之恋酒店管理有限公司负担876元；反诉案件受理费80元，由被告（反诉原告）南京冰之恋酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  陈 波二〇二〇年十一月十八日法官助理  史佳丽书 记 员  於国瑾