鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民初1669号原告：齐兴泽，男，1979年4月3日出生，汉族，现住址：海城市。委托代理人：张勇，辽宁瀛如律师事务所律师。被告：辽宁海诺置业有限公司，住所地：鞍山市千山区千山中路201号法定代表人：于洋，系经理。委托代理人：殷栋梁，辽宁晟通律师事务所律师。原告齐兴泽与被告辽宁海诺置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判长迟晓娜、审判员付玉、人民陪审员赵秀凤依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告齐兴泽的委托代理人张勇、被告海诺公司委托代理人殷栋梁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告齐兴泽向本院提出诉讼请求：一、判令被告辽宁海诺置业有限公司向原告齐兴泽交付位于海诺首府产籍号42-104-63-1051、42-104-64-2012、42-104-89-2052、42-104-72-2012、42-104-79-2081、42-104-91-2031、42-104-92-3052的七处房屋;、二、判令被告辽宁海诺置业有限公司协助原告将上述房屋权属登记至原告齐兴泽名下;三、办理权属登记手续的全部税、费由被告辽宁海诺置业有限公司承担;四、若被告不能完成上述房屋交付和办理权属登记，被告向原告支付房款8713950元及违约金。违约金从2018年12月1起至实际支付之日止，按照日利率万分之0.01的标准计算；五、本案诉讼及诉讼相关费用由被告承担。事实和理由：原告齐兴泽与被告辽宁海诺置业有限公司签订《商品房买卖合同》，并就案涉房屋已办理网签登记。根据该合同第八条第一款约定“出卖人应当在2018年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房交付适用条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第四款约定“在商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续”。该合同第九条规定了逾期交房违约金计算方式为日万分之0.01:“逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.01的违约金”；“逾期超过180日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天其至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之0.01的违约金”。综上，鉴于被告迟迟不履行义务，遂原告提起本次诉讼，恳请法院予以支持原告的诉讼请求。被告辽宁海诺置业有限公司辩称：一、原告起诉主体不适格，双方不存在真正的买卖合同；二、涉案房屋实际权利人齐兴武等已经在中法起诉被告，并对涉案房产进行查封，原告的起诉属于重复起诉；三、根据《股权转让》相对方的约定，设计齐兴武等所有的房产由被告代买，代卖款也是打入齐兴武等指定的账户，现涉案房产部分已经出售给第三人，原告无权向被告主张交付房屋办理产权等物权；四、对于房产过户税费，原告无权向被告主张，股权转让相对方的约定，原告无权援引使用；五、海诺首府三期现不具备办理产权登记的条件，无法办理产权登记；六、原告一方面诉请被告交付房屋，一方面要求支付房款，属于诉讼请求不明确；七、股权转让履行过程中齐兴武等存在重大违约，在此情形下，股权转让相对方之间的房屋归属问题失去了履行的基础，被告方有权拒绝相应的履行请求。经审理查明：2018年9月18日，齐兴泽与辽宁海诺置业有限公司签订《商品房买卖合同》两份，约定购买海诺首府三期第13幢1单元5层1号房（产籍号为42-104-63-1051）及海诺首府三期第14幢2单元1层2号房（产籍号为42-104-63-2012）两处房屋。2018年9月7日，双方再次签订《商品房买卖合同》一份，约定购买海诺首府三期第35幢2单元5层2号房（产籍号为42-104-89-2052）。齐兴泽并未提供其向辽宁海诺置业有限公司支付对价购房款的相关证据。又查，2017年6月7日，辽宁忠大铝业有限公司、齐兴武、齐兴泽、王春荣、辽宁海诺建设机械集团有限公司各方签订了《股权转让协议》一份，辽宁忠大铝业有限公司为受让方，系合同甲方。齐兴武、齐兴泽、王春荣三人为转让方1，系合同乙方。辽宁海诺建设机械集团有限公司、齐兴泽二者为转让方2，系合同乙方。该协议第三条第四款约定：“双方一致同意，剩余股权转让价款2.3亿元人民币，由海诺首府地产项目三期未售房源销售房款，作为甲方股权转让价款进行支付（所对应的商品房税费由甲、乙双方各承担一半）。为保证乙方对上述款项得到有限支付，甲方同意该项销售房款存入乙方的指定的账号。”各方当事人在该协议上签字捺印及盖章。2018年9月16日，辽宁忠大铝业有限公司作为受让方（甲方）与齐兴武、齐兴泽、王春荣作为转让方（乙方）再次签订《股权转让补充协议》一份，该协议第十三条对海诺首府三期的交房入住及办证问题作出补充：“在原《协议》签订后甲方受托经营期间，海诺首府三期已发生不能按时竣工验收、不能依约及时交房入住等相关问题，该问题由甲方负责。甲方承诺于2019年10月1日前将三期项目建设完成至正常办理入住、竣工验收状态（水、气、暖及小区绿化等配套建设全部达标完成），否则意味着乙方以取得待售房源方式收取甲方股权交易对价款的合同目的延迟实现或不能实现，如发生此种情况，乙方可选择债权实现方式，甲方除承担本协议约定的违约责任外，应赔偿乙方的全部损失。”该份协议均由各方当事人签字捺印及盖章。另查，2019年3月15日，案外人田长龙与辽宁海诺置业有限公司签订《海诺首府商品房预定协议书》（编号：0000099）一份及《海诺首府商品房预定协议书》（编号：0000229）一份，约定田长龙购买海诺首府32号楼1031室，该房屋面积约为122.66平，成交总价为830000元。同日，辽宁海诺置业有限公司出具《收款收据》两张，金额共计200000元，2019年9月16日，田长龙签订《房屋接收确认书》及回执一份，同意接收该房屋。2019年9月20日，辽宁海诺物业服务有限公司出具发票一份，载明田长龙缴纳物业费及电梯费共3726.21元。2019年1月9日，案外人富天昊与辽宁海诺置业有限公司签订《海诺首府商品房预定协议书》（编号：0000059）一份，约定富天昊购买海诺首府32号楼1021室，房屋建筑面积约为122.66平，成交总价为830000元。2019年1月9日，辽宁海诺置业有限公司出具《收款收据》一张，金额载明为30000元，2019年1月10日，富天昊签订《房屋接收确认书》一份，同意接收该房屋。同日，辽宁海诺物业服务有限公司出具发票一份，载明田长龙缴纳物业费及电梯费共3726.21元。庭审中被告表示该两处房屋均已实际交付。王春荣、齐兴武、齐兴泽曾将辽宁海诺置业有限公司、辽宁忠大铝业有限公司起诉至鞍山市中级人民法院。要求二被告按《股权转让协议》及《股权转让补充协议》约定就位于海诺首府产籍号42-104-55-1011至42-104-92-3062共97套房屋办理后续所涉及的撤销备案、客户贷款、更名、调房、入住及顶账所需等相关手续。并按《海诺首府地下设施占有使用协议》约定就海诺首府共425各地下车库、车位、库房为原告办理入住交付手续。原告于庭审中称其已申请撤诉。但未提供相应法律文书。上述事实有原告起诉状、原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有：1、房屋买卖合同三份，被告的质证意见为该组证据真实性没有异议，关联性有异议，该合同签字页甲方签章为齐兴武，并非被告相关人员，也并非是被告在股权转让协议后被告经营海诺置业期间形成的。同时原告也不能举证向被告实际支付了购房款。本院认为该份合同虽然有辽宁海诺置业有限公司公章及齐兴泽签字，但该合同签订的目的并非进行真实的房屋买卖，而系股权转让款的履行方式之一，故本院对该项证据不予采信。2、提供起诉状及变更诉讼请求申请书一份，被告的质证意见为对于原告所提证据三性不予认可。被告并未接到中院的撤诉相关法律文书及解除查封文书。被告虽然称其未收到相关文书，但其认为原告起诉系重复起诉，应视为被告自认原告曾向鞍山市中级人民法院起诉的事实。故本院对该组证据予以采信。被告辽宁海诺置业有限公司提供的证据有：1、提供起诉状一份、鞍山中院保全民事裁定书一份，拟证明本案涉及房产实际权利人（齐兴武、齐兴泽、王春荣）已在鞍山中院起诉并查封。原告起诉属于重复起诉。原告的质证意见为该组证据真实性没有异议，中院确实没有给出具准予撤诉的民事裁定书。本院认为,本案与原告在中院的案件当事人不同、诉讼标的、诉讼请求均不同。不构成重复起诉。该组证据与本案不具关联系，本院不予采信。2、提供商品房买卖协议二份、交房证明付款凭证二份。原告质证意见为两份预约合同不符合商品房买卖合同的要件；买受人仅交付定金的情况下，被告将两处房屋交付给预约合同的买受人，因此被告证明的事实不成立，被告出售房屋是否经过三股东同意，被告没有提供证据。被告应根据股权转让协议的约定应将房屋的售房款给三股东，这两处房屋的购房款三个股东也没有收到。本院认为，案涉房屋所有权并未转移给三个股东，因此被告公司签订合同的行为并非无权处分，且该组证据均由相关当事人签字捺印或盖章，真实合法，与本案具有关联性，本院对该组证据予以采信。3、提供股权转让协议及补充协议一份，原告的质证意见为该证据真实性没有异议，证明目的有异议。本院认为，该组证据真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。4、提供关于海诺首府规划地块内林地处理问题的紧急请示一份。原告的质证意见为该组证据及意见跟本案没有关联性。本院认为，该组证据与本案没有关联性，本院不予采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案争议焦点为本案所涉法律关系属于房屋买卖合同关系还是股权转让关系。当事人从事民事法律行为,意思表示应当真实。本案中,各方签订的《股权转让协议》及《股权转让补充协议》系双方真实意思表示，合法有效。《股权转让协议》第三条第4款约定“双方一致同意，剩余股权转让价款2.3亿元人民币，由海诺首府地产项目三期未售房源销售房款，作为甲方（辽宁忠大铝业有限公司）股权转让价款进行支付（所对应的商品房税费由甲、乙双方各承担一半）为保证乙方对上述款项得到有限支付，甲方同意该项销售房款存入乙方指定的账号。”《股权转让补充协议》第十三条所约定的乙方选择债权实现方式是附条件的，只有发生乙方以取得待售房源方式收取甲方股权交易对价款的合同目的延迟实现或不能实现的情况是，乙方可选择债权的实现方式。从以上协议约定的内容可以看出当事人意欲发生法律上效果的意思系进行股权转让，系通过转让海诺首府地产项目三期未售房源销售房款，作为股权转让价款达到股权转让的目的,应属于股权转让关系。且《股权转让协议》约定的转让方式、权利义务分配并不符合一般房屋买卖合同的特征,因此双方意欲发生的法律关系并非进行房屋买卖。该三份房屋买卖合同并非当事人真实意思表示。原告齐兴泽与被告海诺置业有限公司之间虽存在签订《商品房买卖合同》的表象,但是双方的真实意思是通过转让涉案房款的方式达到支付股权转让价款的目的,应认定为双方成立股权转让关系。另外，原告主张其与被告间存在房屋买卖关系，但原告并未举证证明其已经支付实际购房款，应当自行承担举证不能的不利后果。综上，原、被告主观上并不存在房屋买卖的合意，客观上原告亦未履行支付房款的合同义务，故本院认为双方之间并不存在房屋买卖的法律关系。同时涉案房屋已由被告销售给案外人，案外人交付相应首付款及物业费等费用，并实际占有使用案涉房屋，亦不再具备履行条件。虽然原告主张被告销售房屋行为未经三股东同意，但原告并非涉案房屋的实际权利人，被告销售房屋的行为亦未违反法律、法规的强制性规定，为保护市场交易秩序稳定，被告销售房屋应属有效处分。故本院对原告要求被告交付案涉三处房屋的诉讼请求不予支持。关于原告的其他诉求，系由房屋买卖合同产生诉求，但双方当事人的实际争议焦点应系股权转让协议产生，应另案处理，故本院均不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:驳回原告齐兴泽的全部诉讼请求。案件受理费收取26780元（原告齐兴泽预缴26780元），保全费5000元，由原告齐兴泽自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  迟晓娜审 判 员  付 玉人民陪审员  赵秀凤二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  邸诗棋