四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初4539号 原告：成都宜合投资有限责任公司。住所地：成都市锦江区小科甲巷********。 法定代表人：杨俊，系成都宜合投资有限责任公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨利平，重庆华问律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石雨杭，重庆华问律师事务所律师。 被告：张淼，男，1984年8月21日出生，汉族，住成都市成华区。 原告成都宜合投资有限责任公司(以下简称宜合公司)与被告张淼商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，因被告张淼下落不明，本院依法向其公告送达诉状副本、开庭传票等法律文书。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员何理独任审理，公开开庭进行了审理。原告宜合公司的委托诉讼代理人杨利平、石雨杭到庭参加诉讼。被告张淼经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 宜合公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除宜合公司与张淼签署的《商品房买卖合同》；2、张淼返还案涉房屋（庭审中宜合公司明确为腾退返还案涉房屋）并协助宜合公司办理案涉房屋《商品房买卖合同》的备案注销手续及网签撤销（注销）手续；3、张淼向宜合公司支付违约金105000.45元（按总房款700003元的15%计算）。4、张淼承担本案诉讼费用。事实和理由：宜合公司与张淼于2012年9月26日在“红星国际”售楼部签署了《商品房买卖合同》（合同自编号ＹＨ-20087）及相应补充协议、附件，由张淼购买宜合公司开发的位于四川省成都市锦江区××街××号××期××栋××层××号商品房。《商品房买卖合同》补充协议——《红星国际二期商品房买卖合同补充协议》附件五“付款方式及期限的约定”第五条的第5点约定，“如出卖人为买受人的还贷义务提供阶段性保证的，在出卖人保证期内，如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人应承担合同约定总房款15%的惩罚性违约金；出卖人在扣除代买受人清偿银行贷款本金、利息及其他费用（包含罚金、违约金及实现债权的相关费用）及前述违约金后将剩余房款退还买受人。”现宜合公司已就张淼逾期还款及欠款应贷款人中国建设银行股份有限公司成都第六支行（以下简称建行成都第六支行）要求承担了相应的连带清偿责任，并结清相应款项。依据《商品房买卖合同》及相应补充协议、附件之约定，为维护宜合公司的合法权益，特诉至法院。 张淼未作答辩，也未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2012年9月26日，出卖人宜合公司与买受人张淼签订了《商品房买卖合同》及附件，合同约定：买受人购买宜合公司开发的位于成都市锦江区庆云南街地块的红星国际项目7幢10层1011号房屋，建筑面积51.96平方米，总房价700003元；付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总款的35%，剩余房款向贷款银行申请贷款，期限为20年；出卖人在2014年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人依法选聘的物业管理企业为成都新闻物业有限责任公司。同日，双方签订《红星国际二期商品房买卖合同补充协议》及附件，约定：买受人采用按揭贷款购房的，须在付清首付款并办理完毕按揭贷款手续且提供贷款的银行将买受人委托支付的款项划入出卖人账户后，出卖人方履行房屋的交付义务；买受人采用按揭如买受人所购商品房在合同签订之日已具备交付使用条件，则双方约定买受人付清合同约定的全部款项后5个工作日内，买受人自行前往出卖人处办理房屋的交付手续，出卖人无须另行通知，若买受人采用按揭贷款购房的，应自行向按揭银行了解放款时间，出卖人无须另行通知；合同所指的书面通知是指挂号信函、特快专递、传真、电子邮件、当地任一报纸公告之任意一种通知方式，出卖人只履行“一次书面通知”义务，凡因非出卖人原因导致买受人未收到通知，均视为出卖人已履行完毕该义务，采用电传、传真的以发出之日视为收讫，采用邮递、挂号、特快专递的在寄出后第七日视为收讫；买受人应在签订本合同当日内付清首付款250003元(此款包含已支付的定金30000元)，余款450000元向建设银行申请抵押贷款；如出卖人为买受人的还贷义务提供阶段性保证的，在出卖人保证期内，因买受人逾期还款或者拒绝还款而使出卖人为买受人代还款项的，买受人必须在接到出卖人通知之日起5个工作日内归还出卖人代还款项，并按中国人民银行公布的银行同期活期存款利率支付代垫期间的利息以及代还金额5%的惩罚性违约金；如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人应承担合同约定总房款15%的惩罚性违约金；出卖人在扣除代买受人清偿银行贷款本金、利息及其他费用(包含罚金、违约金及实现债权的相关费用)及前述违约金后将剩余房款退还买受人。 合同签订后，张淼向宜合公司支付了首付款250003元。2012年11月14日，宜合公司就案涉房屋办理了商品房合同网签备案，《网签合同信息查询记录》载明：案涉房屋位于成都市锦江区庆云南街69号7栋10楼1011号，网签(或备案)号1748894，限制登记单位为成都市青羊区人民法院、成都市成华区人民法院、成都市武侯区人民法院，贷款银行和抵押权人为建行成都第六支行，债务人为张淼。 因张淼未按期偿还银行贷款，建行成都第六支行向法院起诉张淼、宜合公司金融借款合同纠纷一案。2019年10月18日，成都市青羊区人民法院作出的(2019)川0105民初13225号民事判决认定：扣除宜合公司已代张淼归还的金额，截至2019年10月14日，张淼尚欠建行成都第六支行借款本金348351.18元、利息1005.66元、罚息13.62元；张淼未按约还本付息，构成违约，宜合公司对张淼所欠债务承担连带保证责任。并判决：张淼偿还建行成都第六支行借款本金348351.18元、利息1005.66元、罚息13.62元（暂计算至2019年10月14日的利息、罚息；2019年10月15日至借款本息实际付清之日止的利息、罚息按《个人住房(商业用房)借款合同》的约定计算，上述利息、罚息总计以不超过年利率24%为限）；宜合公司对张淼所欠的上述债务承担连带清偿责任。该判决于2020年1月22日生效。 宜合公司代张淼偿还借款本息后，2020年4月1日，建行成都第六支行向宜合公司出具一份《结清证明》，内容为：本行于2017年3月30日从你方账户扣划资金24509.36元，于2018年6月28日扣划资金47061.6元，于2019年6月25日扣划资金10716.29元，以上资金均系因借款人张淼逾期未还款，本行依据《个人住房借款最高额保证合同》约定向你方主张的阶段性担保责任；2020年3月4日，本行依据(2019)川0101民初13225号民事判决书从你方账户扣划资金347004.77元，并收到你方转账支付的该案诉讼费1835元，至此，借款人张淼依据《借款合同》应偿还的借款本金、利息、罚息及因诉讼应承担的诉讼费用均已由你方代为结清。 四川睿欣物业服务有限公司出具的《情况说明》载明：案涉房屋交房后由成都新闻物业有限公司提供相应的物业服务，因前期物业到期，我司自2018年4月1日入驻红星国际并开始物业服务至今，该房一直无人居住，属于空置状态。 以上事实有宜合公司提交的宜合公司工商信息、张淼身份证信息、《商品房买卖合同》、《红星国际商品房买卖合同补充协议》及附件、网签合同信息查询记录、民事判决书、生效证明、结清证明、银行对账单、电子回单、情况说明及当事人的当庭陈述在案为证。张淼未到庭参加诉讼，视为其放弃对证据质证的权利，未到庭质证并不影响本院对上述证据效力的认定。 本院认为，宜合公司与张淼签订的《商品房买卖合同》及补充协议、附件，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，对双方当事人具有法律效力，当事人均应按照合同约定履行自己的义务，也可以依照约定行使自己的权利。 一、关于宜合公司主张解除双方签订的《商品房买卖合同》的请求是否成立的问题。依照《商品房买卖合同补充协议》的约定，“如出卖人为买受人的还贷义务提供阶段性保证的，出卖人保证期间，如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人应承担合同约定总房款15%的惩罚性违约金”。现张淼未履行借款合同的约定按期偿还银行贷款，宜合公司依据《个人住房借款最高额保证合同》的约定和生效判决的认定，对张淼所欠的债务承担连带担保责任，代张淼向建行成都第六支行偿还了贷款本息、罚息及案件诉讼费等共计431127.02元。宜合公司代偿后，张淼至今未归还宜合公司代偿的费用。案涉商品房虽然备案登记，但尚未办理转移过户登记，尚未最终发生物权变动，故《商品房买卖合同》及补充协议尚未履行完毕。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，宜合公司在承担代偿责任后，行使合同解除权，符合合同约定，本院予以支持。《商品房买卖合同》解除后，该合同的补充协议、附件也应一并予以解除。案涉《商品房买卖合同》及补充协议、附件于解除合同通知公告送达张淼之日，即2020年10月8日解除。 关于案涉房屋被查封能否影响宜合公司行使解除权的认定。本院认为，由于张淼与案外人间的纠纷，案涉房屋被人民法院查封。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项的规定，人民法院可以对尚未进行房屋所有权登记但办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封。因张淼尚未取得案涉房屋所有权，故本案所涉查封均为预查封。预查封的基础在于张淼依约可能取得案涉房屋所有权即张淼基于案涉《商品房买卖合同》而享有的物权期待权，而该权利的实现是以双方当事人对《商品房买卖合同》及补充协议的正常履行最终完成为前提。如张淼依约取得案涉房屋所有权，则预查封转为正式查封，如张淼不能依约取得案涉房屋所有权，则预查封不能转变为正式查封。因此，预查封并不当然限制《商品房买卖合同》的各方相对人对合同权利义务的行使，而是受案涉《商品房买卖合同》相对人行使合同权利或履行合同义务的影响。在现行法律并未明确规定存在预查封时合同相对人就不能依约行使合同解除权的情况下，人民法院进行的预查封并不能导致宜合公司约定解除权的丧失。 二、关于宜合公司主张张淼配合办理撤销商品房买卖合同网签手续、备案登记手续的问题。本院认为，由于张淼逾期偿还银行贷款导致案涉《商品房买卖合同》及补充协议、附件解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，双方基于商品房买卖而进行的网签、备案的前提已不存在，网签手续、备案登记应予以注销，故宜合公司主张张淼立即配合办理撤销商品房买卖合同网签手续、备案登记手续的请求，本院予以支持。 三、关于宜合公司主张的违约金105000.45元。《商品房买卖合同补充协议》约定，“如因买受人原因，导致银行解除与买受人的抵押贷款协议，并要求出卖人承担连带清偿责任时出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人应承担合同约定总房款15%的惩罚性违约金”。现因张淼未按期偿还贷款，也未按合同约定的期限向宜合公司归还代偿款项，导致双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议被解除，宜合公司主张张淼承担总房价款15%的违约金105000.45元（700003元×15%）的请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 四、关于宜合公司主张张淼腾退并返还案涉房屋的问题。根据《商品房买卖合同》及补充协议约定的交房时间、房屋交接手续，以及物业公司出具的证明，可以认定宜合公司已向张淼交付了案涉房屋。合同解除后，宜合公司要求张淼腾退并返还案涉房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，应对合同各方的权利义务进行清理清结。本案中，张淼虽未就宜合公司返还购房款提起反诉请求，但为了减少诉累，保障双方当事人的合法权益不受损害，合同解除后，宜合公司亦应向张淼返还其已收取的购房款，本案对此一并处理。根据《商品房买卖合同补充协议》的约定，“出卖人在扣除代买受人清偿银行贷款本金、利息及其他费用(包含罚金、违约金及实现债权的相关费用)及前述违约金后将剩余房款退还买受人”，故宜合公司有权从应返还的700003元购房款中扣除其已代偿款项431127.02元，并扣除判决所认定的违约金105000.45元、诉讼费用等款项后，再向张淼退还剩余购房款。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告成都宜合投资有限责任公司与被告张淼于2012年9月26日签订的《商品房买卖合同》及《红星国际二期商品房买卖合同补充协议》、附件于2020年10月8日已解除； 二、被告张淼于本判决生效之日起十日内协助原告成都宜合投资有限责任公司办理注销商品房买卖合同备案手续(网签备案号1748894)和网签手续； 三、被告张淼于本判决生效之日起十日内向原告成都宜合投资有限责任公司支付违约金105000.45元； 四、被告张淼于本判决生效之日起十日内将成都市锦江区庆云南街69号7栋10楼1011号房屋腾退并返还给原告成都宜合投资有限责任公司； 五、原告成都宜合投资有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还被告张淼剩余购房款163875.53元(该款项系扣除原告成都宜合投资有限责任公司代偿款项及前述第三项违约金后的剩余购房款)； 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10800元，以及因本案送达诉讼文书所产生的公告费，由被告张淼负担(该款项可从前述第五项金额中抵扣)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何理 二〇二〇年十一月十六日 书记员  刘茜