浙江省平湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0482民初3684号 原告：平湖市新埭镇杨庄浜村股份经济合作社，住所地：平湖市新埭镇新兴南路**。 法定代表人：陆补法。 委托诉讼代理人：陆颖，浙江金品律师事务所律师。 被告：何尚儒，男，1977年12月22日出生，汉族，住平湖市。 委托诉讼代理人：张军晓，浙江威信律师事务所律师。 本院于2020年9月3日立案受理了原告平湖市新埭镇杨庄浜村股份经济合作社与被告何尚儒土地租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序分别于2020年11月2日、2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陆颖、被告何尚儒及其委托诉讼代理人张军晓均到庭参加庭审。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告立即支付原告租金共计23万元及逾期付款违约金（以73万元为基数自2018年12月16日起至2019年12月23日止，以96万元为基数自2019年12月24日起至2020年9月12日止，以23万元自2020年9月13日起至实际履行之日止，均按照每日2%计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年11月24日，原、被告签订《土地租赁合同》一份，约定：原告将平湖市新埭镇杨庄浜村22组上海塘码头堆场出租给被告，土地出租使用期限5年，从2016年1月1日至2020年12月31日，年租金73万元，签协后第一年度租金一次性全额交清，后一年的租金在2016年12月15日止必须全额交清，以此类推。合同还就双方的权利和义务、合同解除的条件、违约责任等做了约定。但被告未按合同约定支付租金，2019年度租金仅支付了50万元，尚欠23万元，2020年度租金至今未付，以上合计被告尚欠租金96万元。后被告于2020年9月12日支付73万元，尚欠23万元。另平湖市何鑫建材经营部为个体工商户，被告为经营者，平湖市何鑫建材经营部在2017年9月18日已经核准注销。对于上述被告拖欠租金，原告多次催讨未果，由此成讼。 被告何尚儒答辩称，原、被告之间确实存在土地租赁合同关系，但原告违约在先。2016年1月至4月期间，案涉土地仍被另外三家单位占用，原告没有按约将案涉土地全部交付给被告。2017年6月，被告申请减免租金，原告经过开会讨论同意减免3个月的租金，但没有实际执行。现被告要求原告免除4个月的租金。原告主张的滞纳金（逾期付款违约金）过高，没有依据。 本院组织双方当事人进行了证据交换，对于原、被告双方没有异议的《土地租赁合同》1份、企业信息记录1份、集体土地使用权证1份等证据材料，本院予以认定。 被告为支持其抗辩主张，向本院提供了如下证据材料： 1.《租金减免申请书》及手机拍摄电脑屏幕打印件各1份，拟证明被告申请减免租金，经原告开会讨论，同意减免被告三个月的租金。原告质证认为，《租金减免申请书》系被告单方陈述，对其内容不予认可；电脑截屏内容不完整，不予认可。 2.《证明》3份，拟证明2016年1月至4月期间，仍有其他单位占用了案涉土地。原告质证认为，《证明》属于证人证言，证明人应当出庭作证。 3.被告申请俞某（男，1977年9月29日出生，汉族，住浙江省嘉善县××镇东顺村长浜91号）出庭作证。俞某陈述称，其向案外人毛利明租用了案涉土地中的部分用于收购废钢铁，占用面积约600到700平方米，租赁期限自2011年7、8月份起十年。后来毛利明让其腾退，其于2016年3月底搬离。当时在案涉土地上还有两家单位，其西南面有一家石子厂，东面有一家混凝土厂，其比石子厂晚一些腾退。 4.被告申请陈某（男，1968年12月23日出生，汉族，住浙江省平湖市××镇××村××村××号）出庭作证。陈某陈述称，其因为承揽了上海塘六标段石驳岸工程，向案外人毛利明租用了案涉土地中的部分用于堆放石子、黄沙等原料，还有搅拌机等设备，还有一些工人宿舍，占用面积约900平方米，租赁期限自2013年12月5日起至2015年12月5日止。2015年12月月底工程项目结束后其还有搅拌机等没有腾退。其到2016年4月底搬离，当时在案涉土地上还有收废钢铁的俞老板，还有个石子厂，石子厂面积比其大。 原告质证认为，二名证人的部分陈述不属实，即便二人的陈述属实，当时案涉土地中被占用的面积也比较少。 被告质证认为，二名证人有关占用土地面积的陈述不属实，三家单位占用的面积比二人陈述的大多了。 原告为反驳被告的抗辩主张，提供了如下证据材料： 1.《情况说明》1份，拟证明2019年11月底左右，原承租人毛利明已经将涉案场地交给被告使用，并且在当时也仅有一个收废铁的没有搬走。被告质证认为，对该证据的真实性有异议。 2.《资产转让协议》、交接单各1份，拟证明2019年11月19日，毛利明与被告就堆场进行了交接，被告核对无误。被告质证认为，对该证据的真实性无异议，对关联性有异议，该证据只能证明双方就一些固定资产、设施设备等进行了转让，不能证明土地的交付情况。 3.照片3张，拟证明通过比对2015年9月3日、2016年1月25日、2020年2月18日的案涉土地“GoogleEarth”照片，可以知道在2016年1月25日，涉案土地上已经都是砂石料，没有废铁等其他物品占用情况。被告质证认为，对该证据的真实性有异议。 本院认证认为，被告提供的证据1中的《租金减免申请书》系其单方制作，本院将该证据作为被告陈述予以综合认定；其中的手机拍摄电脑屏幕打印件经本院庭后向杨庄浜村核实，确系村班子会议内容，本院予以认定。证据2属证人证言，其中俞某、陈某均出庭作证，张催根未出庭作证，本院对张催根出具的证明不予认定，对俞某、陈某出具的证明，本院将与二人出庭时的陈述进行综合认定。 原告提供的证据1属证人证言，但《情况说明》出具人毛利明并未到庭作证，故对该证据不予认定。被告对证据2的真实性没有异议，本院予以认定，但是否能够证明原告按约将案涉土地交付给了被告，本院将结合其他证据在论理部分进行阐述。证据3的形式真实性本院予以认定。 本院经审理查明，被告何尚儒与案外人毛利明签订《资产转让协议书》1份，约定毛利明于2015年11月19日将案涉土地上的部分资产以1347532.45元的价格转让给被告（具体资产详见资产交接单）。2015年11月24日，原告与平湖市何鑫建材经营部（以下简称何鑫经营部）签订《土地租赁合同》1份，约定原告将坐落于平湖市新埭镇杨庄浜村22组上海塘码头堆场（面积5690.2平方米）出租给何鑫经营部；租赁期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止；年租金为73万元；租金支付时间与方式为签协后第一年度租金一次性全额交清，后一年的租金在2016年12月15日止必须全额交清，以此类推；违约责任为：1.何鑫经营部逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付租金总额2%的滞纳金（按天计算）。上述合同签订后，原告将案涉土地交付给何鑫经营部，何鑫经营部及被告支付了2016年、2017年、2018年的租金；双方一致确认被告于2019年12月23日支付原告50万元，于2020年9月12日支付原告73万元。现原告诉至本院，要求被告支付剩余租金23万元，并支付相应的逾期付款违约金。被告则抗辩认为原告未按约交付案涉土地，要求免除4个月的租金，双方由此成讼。 另查明，何鑫经营部为个体工商户，成立于2009年9月9日，于2017年9月18日注销，经营者为被告何尚儒。 还查明，2019年，杨庄浜村班子曾开会就被告方提出减免租金的要求进行讨论，最后认为可减免3个月租金，将租赁期限延长至2021年3月31日。 证人俞某陈述称，其向案外人毛利明租用了案涉土地中的部分用于收购废钢铁，占用面积约600到700平方米，租赁期限自2011年7、8月份起十年。后来毛利明让其腾退，其于2016年3月底搬离。当时在案涉土地上还有两家单位，其西南面有一家石子厂，东面有一家混凝土厂，其比石子厂晚一些腾退。 证人陈某陈述称，其因为承揽了上海塘六标段石驳岸工程，向案外人毛利明租用了案涉土地中的部分用于堆放石子、黄沙等原料，还有搅拌机等设备，还有一些工人宿舍，占用面积约900平方米，租赁期限自2013年12月5日起至2015年12月5日止。2015年12月月底工程项目结束后其还有搅拌机等没有腾退。其到2016年4月底搬离。当时在案涉土地上还有收废钢铁的俞老板，还有个石子厂，石子厂面积比其大。 本院认为，民事主体在从事民事活动中，应当诚实守信，自觉履行其法定和约定义务。原告与何鑫经营部签订《土地租赁合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同履行。被告何尚儒作为何鑫经营部的经营者，其在何鑫经营部注销后实际占有使用案涉土地并向原告支付租金，原告也未提出异议，故在何鑫经营部注销后由被告承继《土地租赁合同》项下的债权债务。双方当事人一致陈述被告尚欠剩余租金23万元，本院予以确认。 本案的争议焦点为原告是否按约向何鑫经营部即被告交付了案涉土地，被告抗辩要求减免4个月租金的主张应否得到支持。本院认为根据现有证据可以认定在2016年1月至4月期间，尚有案外人占有使用部分案涉土地，原告未按约将案涉土地全部交付给被告，存在违约行为。理由如下： （一）针对自己的前述抗辩主张，被告申请了证人俞某、陈某出庭作证，其中俞某陈述确认了占用案涉土地中的约600到700平方米用于收购废钢铁，其于2016年3月底搬离，当时在案涉土地上其西南面有一家石子厂，东面有一家混凝土厂（陈某），其比石子厂晚一些腾退。陈某陈述确认了其占用了案涉土地中的约900平方米，用于堆放石子、黄沙等原料，还有搅拌机等设备，还有一些工人宿舍，到2016年4月底搬离，当时占用案涉土地的还有收废铁的俞老板（俞某）及石子厂，石子厂面积比其更大。上述二人的陈述可以初步确认在2016年1月至4月期间，有不少于三家单位占用了案涉土地，其中俞某占用600-700平方米至2016年3月底，陈某占用约900平方米至2016年4月底，石子厂在2016年3月底前已经搬离，占用面积大于900平方米。 （二）原告提供了《资产转让协议书》、资产交接单，用于证明其按约将案涉土地交付给了何鑫经营部，但本院认为《资产转让协议书》、资产交接单仅能证明毛利明将案涉土地中的一些附着物、设备设施等转让给了被告，且毛利明也不是《土地租赁合同》的合同相对方，故原告提供的上述书面材料不能直接证明原告将案涉土地完整交付给了何鑫经营部。原告还提供了“ＧｏｏｇｌｅＥａｒｔｈ”照片来证明收废铁的俞某于2016年1月25日前已经搬离。本院认为即便上述照片客观存在，但囿于拍摄条件限制，仅凭照片不足以精确反映当时的土地状态。 综上，被告提供的证据能够证明原告在2016年1月至4月期间未能完整地将案涉土地交付给何鑫经营部。2019年，杨庄浜村班子曾开会就被告提出减免4个月租金的要求进行讨论，最后认为可减免3个月租金，将租赁期限延长至2021年3月31日。综合以上事实，本院根据俞某、陈某等人占用案涉土地的面积、时间以及杨庄浜村曾就被告提出减免4个月租金所形成的会议纪要内容等具体情况酌情确认原告应返还被告3个月的租金计182500元（73万元÷12个月×3个月）。该款项抵销被告应支付给原告的剩余租金23万元，被告尚需支付原告47500元。 原告还主张被告支付逾期付款违约金。双方一致确认何鑫经营部及被告支付了2016年、2017年、2018年的租金，被告又于2019年12月23日支付原告50万元，于2020年9月12日支付原告73万元。本院认为按照合同约定，被告应当自2016年起于每年12月15日支付次年的租金，即2019年的租金应于2018年12月15日前支付，2020年的租金应于2019年12月15日前支付。因此，被告应自2018年12月16日起支付2019年度租金的逾期付款违约金，将原告应返还被告的182500元抵销后，被告仍应以547500元（730000元-182500元）为基数支付原告逾期付款违约金；同理，被告应自2019年12月16日起支付2020年度租金50万元的逾期付款违约金。被告于2019年12月23日支付原告50万元，于2020年9月12日支付原告73万元，原告在主张逾期付款违约金时直接将上述二笔款项从租金数额中予以扣除，本院予以确认。综上，被告应以547500元为基数自2018年12月16日起支付逾期付款违约金至2019年12月23日止，以777500元为基数自2019年12月24日起支付逾期付款违约金至2020年9月12日止，以47500元为基数自2020年9月13日起支付逾期付款违约金至实际履行之日止。被告抗辩称原告同意被告自2017年起于每年年底前支付当年度的租金，对此原告不予认可，被告也没有提供证据加以证明，本院难以采信。关于逾期付款违约金的计算标准，原告主张按每日2%计算，被告抗辩认为该计算标准过高，请求调整。本院认为每日2%的逾期付款违约金计算标准明显过高，且原告也没有提供证据证明被告逾期付款造成的具体实际损失，故本院酌情将逾期付款违约金调整为央行同期同类贷款基准利率的2倍（2019年8月19日之前）及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍（2019年8月20日之后）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告何尚儒于本判决生效之日起十日内给付原告平湖市新埭镇杨庄浜村股份经济合作社租金47500元，并赔偿逾期付款违约金（以547500元为基数自2018年12月16日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率的2倍计算；以547500元为基数自2019年8月20日起2019年12月23日止，以777500元为基数自2019年12月24日起至2020年9月12日止，以47500元为基数自2020年9月13日起至实际履行之日止，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算）。 二、驳回原告平湖市新埭镇杨庄浜村股份经济合作社本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4750元，减半收取2375元，由原告平湖市新埭镇杨庄浜村股份经济合作社负担1885元，由被告何尚儒负担490元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  黄海力 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  蒋斯雯