江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏1322民初7749号 原告：沭阳县巴黎新城小区业主委员会，住所地沭阳县巴黎新城小区。 法定代表人：乔增兵，该委员会主任。 委托诉讼代理人：黄**锋，江苏德沛律师事务所律师。 被告：朱玲玲，女，1975年11月20日出生，沭阳县人，居民，住沭阳县。 委托诉讼代理人：程结红，江苏勤辉律师事务所律师。 原告沭阳县巴黎新城小区业主委员会（以下简称巴黎新城业主委员会）与被告朱玲玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄某、被告委托诉讼代理人程结红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告巴黎新城业主委员会向本院提出诉讼请求：1.确认朱玲玲与巴黎新城物业于2013年6月1日签订的租房协议无效；2.判令朱玲玲腾退沭阳县巴黎新城小区35号楼西首物业管理用房；3.判令朱玲玲赔偿沭阳县巴黎新城小区业主委员会租赁损失40000元（自2019年6月1日起至实际腾退之日止按每年4万元标准计算）。事实与理由：沭阳县巴黎新城小区35号楼西首物业管理用房的实际产权属于该小区全体业主。2013年1月21日，该小区业主委员会成立，因无物业管理公司进驻该小区，故由小区所在地居委会托管，管理单位与朱玲玲签订租房协议一份，租期三年，租金45000元/年。2014年，原告作为代表与宿迁市安某物业服务有限公司（以下简称安某物业公司）签订物业服务合同，该合同约定沭阳县巴黎新城的物业管理服务事宜委托给安某物业，服务期限五年，安某物业公司有权收取物业管理用房租金补贴物业费。后因安某物业公司于小区业主之间发生纠纷，安某物业公司于2017年11月退出小区。2018年3月23日，巴黎新城业主委员会讨论对上述房屋重新招租事宜，并将相关事项告知朱玲玲，也告知其拥有优先承租权。2018年3月24日，朱玲玲持一份租房协议向巴黎新城业主委员会主张其房屋租期未满，该协议租期为10年，每年租金1.5万元。对此租房协议，原告及相关工作人员皆不知情，而且，经巴黎新城业主委员会调查核实，该份协议是伪造的，原告多次与被告对此事交涉，被告均拒绝搬离且拒付房租。原告认为，被告与他人恶意串通，伪造合同的行为严重损害了原告所代表的全体业主的合法利益。特提起诉讼。 被告朱玲玲辩称：1.原告主体不存在，被告租赁涉案房屋至今，从未知道有小区业主委员会的成立。2.原告所述涉案房屋租期3年，租金45000元/年不是事实，租赁关系发生于经营者和物业公司之间，即便成立业主委员会，不知情也不违背常理。3.被告与小区物业公司签订房屋租赁合同，约定租金15000元/年，租期9年，每3年支付一次，中途变更物业公司，并未终止合同履行，该合同已经履行7年多，业主委员会从未主张合同无效。综上，原告所诉不尊重客观事实，严重侵害被告的合法权益，请求驳回原告诉讼请求。 经当事人举证和庭审质证，对双方无争议的证据，本院予以确认。对双方有争议的证据，本院认定如下： 1.沭阳县小区物管指挥部文件，因原告当庭提交的系复印件，被告朱玲玲不予认可，原告庭后补充提交了原件予以证明，本院对该证据予以确认。 2.物业管理委托合同，被告朱玲玲质证称其不认可原告主体身份，对该合同真实性不予认可。本院认为，原告系合法成立，因此，本院对该合同真实性予以确认。 3.原告提交的打印照片2张，本院认为，该照片中的通知系原告单方发出，不能作为本案定案根据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年1月21日经沭阳县小区物管指挥部批准，巴黎新城小区成立巴黎新城业主委员会。2013年3月22日，巴黎新城业主委员会与安某物业公司签订《物业管理委托合同》，约定巴黎新城业主委员会委托安某物业公司对巴黎新城进行物业管理，其中第一条委托管理事项约定：“……4.附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。……”第二条委托管理期限约定：“委托管理期限为：2013年3月22日起至2018年3月22日。”2013年6月1日，被告朱玲玲与巴黎新城物业签订《租房协议》一份，约定巴黎新城物业将巴黎新城南大门东侧第一间门面35平方米商铺租给被告使用，租赁期限为2013年6月1日至2022年6月1日，租金为每年15000元，首付三年租金45000元，以后每三年付一次房租，6月1日前付清。该合同上加盖了“巴黎新城物业专用章”，被告朱玲玲在合同上签字。2013年4月20日、5月16日，巴黎新城物业向被告朱玲玲出具收据，载明收到租金30000元、15000元，该两张收据上也加盖了“巴黎新城物业专用章”。2016年6月2日，案外人周雷向安某物业公司账户转账45000元，款项来源注明“房租”。 本院认为，原告巴黎新城业主委员会主张被告朱玲玲与物业托管单位昭德社区居委会签订了一份期限为三年的租赁合同，而涉案租房协议系被告朱玲玲伪造，但原告未提供充分证据予以证明，本院不予采信。被告朱玲玲辩称涉案租房协议系与安某物业公司签订。庭审中，原告巴黎新城业主委员会提供的物业管理委托合同证明，安某物业公司于2013年3月22日开始对小区实施物业管理，而被告朱玲玲提供的银行缴款凭证中载明的房租收款方为安某物业公司，能够证明涉案租房协议系被告朱玲玲与安某物业公司签订。涉案租房协议约定三年支付一次租金，被告朱玲玲提供的收据及银行缴款凭证载明的支付租金的日期分别为2013年和2016年，与涉案租房协议约定的付款间隔比较吻合。另外，原告巴黎新城业主委员会庭审中认可收据及银行缴款凭证的真实性，而该两张收据中加盖的“巴黎新城物业专用章”与涉案租房协议尾部加盖的“巴黎新城物业专用章”并无区别。因此，该份租房协议的真实性本院予以确认。 《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，原告巴黎新城业主委员会委托安某物业公司对小区内附属配套建筑和设施进行管理，安某物业公司与被告朱玲玲签订租房协议，该协议对全体业主及其业主委员会同样具有约束力。且自租赁开始日至2018年被告朱玲玲使用的近五年期间，原告巴黎新城业主委员会及小区业主未向被告朱玲玲提出异议，另外，原告巴黎新城业主委员会没有提供证据证明被告朱玲玲与安某物业公司签订的租房协议存在《合同法》第五十二条规定的情形。因此，原告巴黎新城业主委员会请求确认涉案租房协议无效的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。对原告巴黎新城业主委员会请求被告朱玲玲腾退房屋及赔偿损失的诉讼请求，也不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告沭阳县巴黎新城小区业主委员会的诉讼请求。 案件受理费400元，由原告沭阳县巴黎新城小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。 审判员 徐 品 二〇二〇年十一月三日 书记员 仲 震 书记员 赵丹丹 附录相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。