北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初24256号原告（反诉被告）：徐春彦，女，1967年3月5日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：石锦双，北京市力行律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨X芳，女，1963年12月13日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郑景田，北京奥北律师事务所律师。委托诉讼代理人：于卫东，北京奥北律师事务所律师。第三人（反诉被告）：缑文兰，女，1970年1月28日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区，身份证号×××。原告（反诉被告）徐春彦（以下称姓名）与被告（反诉原告）杨X芳（以下称姓名）、第三人（反诉被告）缑文兰（以下称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。徐春彦及其委托诉讼代理人石锦双、杨X芳委托诉讼代理人郑景田、于卫东、缑文兰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。徐春彦向本院提出诉讼请求：要求杨X芳继续履行《房屋买卖合同》，配合徐春彦将位于北京市朝阳区XXX单元1167号房屋（以下称1167号房屋）过户至徐春彦名下。事实与理由：杨X芳于2010年6月30日因拆迁取得安置房屋一套，及1167号房屋，具有独立的处分权；称为解决居住条件，将房屋于2010年7月5日出售给徐春彦，徐春彦以缑文兰的名义与杨X芳签订了《房屋买卖合同》，约定总价款1402927元；徐春彦向杨X芳支付了80万元，当日杨X芳交付了房屋。因房屋为拆迁安置房，需要等待办理不动产权证，约定余下房款602970元在办理过户时支付，但是杨X芳以各种理由从徐春彦处支取24万元，尚有312970元未支付。杨X芳、徐春彦、缑文兰于2017年6月26日签订《借名房屋买卖合同确认书》，确认借名买房事实、房款支付情况，余款于过户当时支付。1167房屋的产权证已于2018年8月2日下发给杨X芳，但是杨X芳拒不配合过户，且称需要重新协商房屋价格，故徐春彦诉至法院。杨X芳辩称，不同意徐春彦的诉讼请求，徐春彦并非房屋买卖合同的当事人，即便有借名合同，但不能产生变更合同主体的法律效力；根据合同相对性原则，徐春彦主体不适格，即便继续履行合同也是杨X芳和缑文兰继续履行，况且我方不同意与任何人继续履行合同。杨X芳因就医及其他用途，于2010年7月5日签订房屋买卖合同，将1167号房屋以远低于市场价格的价格出售给了缑文兰，本以为一年内能取得房产证，并取得全部购房款，但直至2018年8月才取得房产证，时间长达8年，房屋价格的变化远远超出了我方的预料，在买方没有支付全部价款的情况下，继续履行合同对我方不公平，而且这种变化并非订立合同时能够预见的，属于情势变更；故请求法院驳回徐春彦的诉讼请求。缑文兰述称，实际购房人是徐春彦，是徐春彦借我的名字购房的，已经支付的款项都是徐春彦给的。我方同意徐春彦的诉讼请求，同意将房屋过户给徐春彦。杨X芳向本院提出反诉请求：1.请求解除杨X芳与缑文兰签订的关于1167号房屋的房屋买卖合同；2.请求徐春彦、缑文兰将1167号房屋返还给杨X芳。事实与理由：2010年6月30日，杨X芳拆迁取得1167号房屋；因杨X芳当时看病需要，因此将1167号房屋出售。2010年7月5日，杨X芳与缑文兰签署《房屋买卖合同》，约定房屋总价款为1402970元，买受人自合同签订当日将合同总价款的57%即80万元支付给出卖人，剩余款项于该合同过户手续办理完毕后、买受人实际领取房屋所有权证之日起30日内交付出卖人。根据当时开发商提供的信息，1167号房屋在2011年能取得房屋所有权证书，基于此原因，杨X芳同意按照远低于市场价的价格出售房屋并同意先交付房屋。后房屋产权证办理未能按照预期时间实现，直到2018年8月杨X芳才取得房产证，在长达八年的时间里，徐春彦、缑文兰一直将房屋予以出租获利。杨X芳认为当时基于2011年能取得房本的信息，按照远低于市场价的价格出售房产，现取得房本的时间是2018年8月份，购房款未全部支付完毕，因此按照2011年约定的价款继续履行合同显失公平；根据合同相对性原则，缑文兰是房屋的买受人，其与徐春彦的约定不能在杨X芳和徐春彦之间产生房屋买卖合同关系，因此徐春彦主体不适格。综上，若判令继续履行合同，将导致双方利益严重失衡，故要求解除合同。徐春彦针对杨X芳的反诉辩称，不同意杨X芳的反诉诉请。杨X芳在事实理由中也陈述了双方签订了买卖合同是出于本意，并且签字生效，本案我方也支付了房款80万元，也约定了剩余款项在办理了房产证后再交付，双方约定的很明确；杨X芳主张的房价低、房款没有支付完毕并不违反约定，而实际上我方在支付了80万后，又支付过29万元，包括2017年6月26日我方、杨X芳、缑文兰在签订借名确认书后，应杨X芳的要求，又向其支付了5万元，我方甚至超额完成了合同。杨X芳陈述的自认为是2011办房本，结果2018年房本才下来，这一事实并不影响房屋买卖合同的成立和有效，其主张是其自认为，在签订合同当时及事后数次索要房款时没有任何附加的条件；杨X芳声称房价低于市场价，根据会议资料，房屋价款在2.4万左右，双方约定的涉案房屋是按2.6万计算的，所以不存在房价低于市场价之说。即使低于市场价，也是双方真实意思表示，协商一致的结果。杨X芳的反诉及理由有违诚实信用原则。缑文兰针对杨X芳反诉辩称，不同意杨X芳的反诉请求，其他意见同对本诉的陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理本院认定事实如下：2010年6月30日杨X芳作为购房人与北京冠城新纪房地产开发有限公司签署《太阳宫A区回迁楼购房协议书》，约定杨X芳购买1167号房屋，总价款16.9781万元。2010年7月5日杨X芳作为出卖人与缑文兰作为买受人签署了《房屋买卖合同》，约定杨X芳将1167号房屋出售给缑文兰，总价款1402970元，签约当日交纳80万元，剩余款项于该房屋过户手续办理完毕后、买受人实际控制房屋所有权证书30日内支付。杨X芳儿子杨X、哥哥杨X文、妹妹杨X莉作为关联人员同意出售1167号房屋并签字确认。2010年7月7日缑文兰作为买方与杨X芳、杨X文、杨X、杨X莉签署《协议》，约定杨X芳将1167号房屋出售给缑文兰，总价款为1402970元，首付80万元已收到，还欠尾款602970元。押在缑文兰手里的购房协议是包括杨X芳、杨X华、杨X莉、杨X四套购房协议书。根据杨X芳与缑文兰所签的房屋买卖合同所签订协商补充如下：在发放房产证之时必须协助杨X芳办理上述四套房屋产权证的一切手续，如在发放房产证之前期间，杨X芳生活不能自理，病故的情况下，授权给杨X芳之子杨X办理以上手续，所欠杨X芳这套一居室的尾款602970元归杨X个人所有，其它人无权办理和领取。2010年7月5日缑文兰向杨X芳转账80万元，杨X芳出具收条，确认收到该80万元。2016年8月26日、8月27日徐春彦前夫李X松向杨X芳转款2万元、3万元；2017年5月16日、11月13日徐春彦向杨X芳转账10万元、5万元。徐春彦称给过杨X芳9万元现金，杨X芳称给过现金，但是具体金额记不清楚了。2017年6月26日，杨X芳、徐春彦、缑文兰签署《借名房屋买卖合同确认书》，内容如下：“徐春彦与杨X芳达成房屋买卖意向书，且经协商以缑文兰的名义作为买受人于2010年7月5日与杨X芳签订《房屋买卖合同》，为明确三方权利和义务，达成确认协议如下：1.杨X芳名下的XXX单元1167号房屋因拆迁安置取得，无任何权利争议，有完全处分权；2.徐春彦依《房屋买卖合同》已支付捌拾万元，后杨X芳陆续支取贰拾肆万元，余款叁拾陆万叁仟玖佰柒拾元待双方办理房产过户之日当日支付；3.徐春彦已经入住使用该房屋，相应水、电、物业费由徐春彦支付缴纳；4.缑文兰以自己名义替徐春彦购买房屋不持异议，确认所有合同权利义务由杨X芳、徐春彦享有、承担。5.本协议一式三份，自徐春彦、杨X芳、缑文兰三方签字后生效。杨X芳（捺手印）、徐春彦（捺手印）、缑文兰（捺手印）”。2018年7月26日杨X芳取得1167号房屋的产权证，为杨X芳单独所有，建筑面积56.31平方米。杨X芳称将1167号房屋交付给了缑文兰，缑文兰及徐春彦均称杨X芳将1167号房屋交给了徐春彦。徐春彦称1167号房屋由其居住，杨X芳称该房屋出租了。杨X芳称其于2003年离婚；徐春彦称其亦离异；徐春彦称其名下现有一套房屋。徐春彦称其不认识杨X芳，其前夫认识杨X芳；缑文兰称其不认识杨X芳，系受徐春彦前夫的叮嘱代徐春彦与杨X芳签订购房合同的。杨X芳称当时房屋价格为3.8万元/平方米，法院释明其是否要求鉴定当时的市场价格，杨X芳称不鉴定。徐春彦同意过户当日将剩余房款给付杨X芳，并同意承担所有税费。经与朝阳区不动产登记中心核实，对于限购之前签署的房屋买卖合同，依据法院判决及协助执行通知办理产权转移登记，不做资质审核。本院认为，当事人对自己主张的事实应当提供相应的证据，不能证明者应当承担相应的法律后果。关于买卖双方主体问题。杨X芳、徐春彦、缑文兰签署了《借名房屋买卖合同确认书》，约定：“缑文兰以自己名义替徐春彦购买房屋不持异议，确认所有合同权利义务由杨X芳、徐春彦享有、承担”，上述约定清晰明确，即有关1167号房屋的卖卖合同中约定的权利、义务由杨X芳、徐春彦享有、承担，杨X芳、徐春彦系上述合同的相对方；杨X芳作为有完全民事行为能力的成年人，应该清楚和知晓在上述文件上签字的法律后果，在其并未提出反证的情况下，单纯否认该合同内容，并无事实和法律依据，故本院对其抗辩不予采信；本院认定杨X芳、徐春彦系房屋买卖合同的相对方；杨X芳及徐春彦系本案适格的主体。杨X芳与徐春彦、缑文兰签署的签订的《房屋买卖合同》《协议》《借名房屋买卖合同确认书》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应据此履行。本案所涉房屋买卖合同是否符合解除条件问题。杨X芳称出售房屋时的价格远远低于市场价格，但是其并未提交证据，经法院释明后亦未要求鉴定当时市场价格，故对其主张，本院不予采信。关于是否适用情势变更；根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”；根据上述规定，情势变更应当是当事人在签订合同时不可预见的情形，本案杨X芳主要观点是房屋价格发生了重大变化；本院认为，价格的涨跌是正常的商业风险，而非市场固有的风险，是可以预见的，不属于情势变更的范畴；继续履行是否显失公平，徐春彦在签订合同当日即支付的80万元，且2016年和2017年又陆续支付了29万元，已经支付了大部分房款，并非现在才支付房款；故应当以当时的物价（特别是房价）来衡量是否显示公平，而不是以现在的房价作为参考。综上，杨X芳要求解除合同没有事实和法律依据，本院不予支持。关于徐春彦是否有资格购买1167号房屋问题。因本案所涉《房屋买卖合同》《协议》签署时间时间是2010年7月5日、7月7日，且各方已经确认徐春彦属于借用缑文兰名义购房；徐春彦已经支付了大部分房款，且同意在过户当日支付剩余款项，杨X芳亦已经将1167号房屋交付，现房屋由徐春彦控制；而北京市人民政府发布“京十五条”的时间是2011年2月15日，该规定的实施日为2011年2月17日，故双方的此宗房屋买卖交易不应受到“京十五条”的制约。结合徐春彦已经及时支付大部分房款且同意过户当日支付剩余房款，并实际控制1167多年，解除本案卖卖合同既不利于维护交易的稳定，也会导致当事人间利益明显失衡，故对于徐春彦要求继续履行约定合同，杨X芳配合其办理涉案房屋的过户登记，本院予以支持；徐春彦同意承担过户产生的所有税费，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）杨X芳于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）徐春彦办理北京市朝阳区XXX单元1167号房屋权属转移登记手续，原告（反诉被告）徐春彦于过户当日向被告（反诉原告）杨X芳支付剩余房款三十一万二千九百七十元，相关税费全部由原告（反诉被告）徐春彦负担；二、驳回被告（反诉原告）杨X芳全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17427元，由被告（反诉原告）杨X芳负担（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉费8713元，由被告（反诉原告）杨X芳负担（已交纳8700元，剩余13元于本判决生效后七日内交纳）。案件保全费5000元，由被告（反诉原告）杨X芳负担[原告（反诉被告）徐春彦已预交，被告（反诉原告）杨X芳于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）徐春彦]。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈峰人民陪审员  陈楠人民陪审员  何磊二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  马赫