上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初11973号原告：佳钢电子商务(上海)有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：吴腾飞，总经理。委托诉讼代理人：陈卫婷，上海市朝华律师事务所律师。被告：上海品酷食品服务有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：张建中，执行董事。委托诉讼代理人：项清清，上海金沁律师事务所律师。原告佳钢电子商务(上海)有限公司(以下简称“佳钢商务公司”)诉被告上海品酷食品服务有限公司(以下简称“品酷食品公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告佳钢商务公司的委托诉讼代理人陈卫婷，被告品酷食品公司的委托诉讼代理人项清清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佳钢商务公司向本院提出诉讼请求：1、判令原被告签订的厂房租赁合同于2020年8月13日解除；2、判令被告支付原告2020年6月24日至实际返还房屋之日的租金；3、判令被告支付原告违约金105,120元；4、判令被告支付原告免租期租金(39天)22,464元。事实与理由：2019年11月15日，原被告签订厂房租赁合同，合同约定：原告将松江区九泾路XXX号XXX幢XXX楼XXX、XXX、XXX、XXX室房屋出租给被告作仓储使用，年租金总计为210,240元；租赁期限自2019年12月25日至2025年12月24日，免租期自2019年11月15日至2019年12月24日；租金支付方式：每半年支付一次，并提前30日支付，同时约定，被告逾期7日支付租金的，原告有权解除合同；如因被告原因导致合同解除的，应补足免租期租金，且被告无权要求原告退还租赁保证金，同时还应按月租金的6倍支付原告违约金。合同签订后，原告依约交付租赁房屋，被告也支付了6个月租金。根据合同约定，被告应于2020年5月24日前支付2020年6月24日至2020年12月25日房租，但至今被告仍未支付，虽经原告多次催告未果。原告认为，被告逾期支付房租数月，已构成严重违约，根据合同约定原告有权单方解除合同，同时要求被告承担违约责任。为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告品酷食品公司辩称，同意解除双方签订的厂房租赁合同，但合同解除的时间应为2020年6月30日，原告可以自行收房。被告对房屋进行了简单装修，不需要对其他贵重物品进行交接。关于租金，合同于2020年6月30日解除，相应租金应计算至该日。被告未按约支付租金，根据合同第四条约定，仅承担日租金的10%的违约金，不同意适用合同第九条的约定计算违约金。该违约金条款系格式条款，被告未进行足够的提示说明，该公司不予认可，且以6个月租金计算违约金过高。对于免租期的约定不予认可，房屋交付时毛坯的，免租期是给予被告装修房屋，对此原被告是有预期的。被告承租房屋后进行了装修，至今装修工程尚未完工，故房屋未投入生产，被告损失巨大，目前也存在困难，希望法庭酌情考虑。本院经审查后认定如下事实：上海市松江区九泾路XXX号房屋1-3幢房屋系原告佳钢商务公司于2018年10月18日向房屋权利人刘卫平租赁，租赁期10年。2019年11月15日，原告(甲方)与被告(乙方)签订厂房租赁合同，约定原告将前述房屋的2幢3楼3022、3024、3026、3028室面积计640平方米的房屋租赁被告作办公、仓储使用，租赁期限为6年(自2019年12月25日起至2025年12月24日止，免租期自2019年11月15日起至2019年12月24日止，共39天)；双方约定厂房每日每平方米租金为0.9元，月租金为17,520元，年租金为210,240元；租金采取先付费后使用方式，每6个月支付一次，被告应当在每期租金到期前提前30日支付下个租期租金；另外，签约当日被告还需支付租赁保证金17,520元，交房前一次性支付第一年的物业管理费38,400元；对于免租期双方约定，被告在租赁期内有违约行为等导致本合同解除或终止的或租赁期内，被告未按时足额支付租金、水电费、违约金、赔偿金等任何费用的，免租期租金将不予免收，被告应当按合同约定标准向原告支付免租期内的全部租金；合同4.4条约定，乙方应当在每期租金到期前提前30日支付下个租期租金，逾期7日未支付租金的，乙方应当按日租金的拾%支付原告违约金，另外甲方有权单方面解除租赁合同；合同5.1.4条约定，本合同因乙方原因被提前解除或乙方提前退租未能依约履行的，甲方有权不予退还乙方保证金，同时有权按合同12.3约定要求乙方承担违约责任；合同9.2条约定，甲乙方双方同意，有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方应向甲方按月租金6倍支付违约金：……9.2.4乙方逾期不支付租金或本合同约定的其他费用达7日的；……合同12.3条约定，若乙方未经甲方书面认可擅自提前终止本合同或乙方原因导致甲方解除合同的，则乙方不但无权要求甲方退还租赁保证金，而且还应按月租金的6倍向甲方支付违约金，且放弃主张违约金过高的权利。合同签订后，被告于2019年11月29日向原告支付了2019年12月25日起至2020年6月24日止的租金105,120元、租赁保证金17,520元及全年物业管理费38,400元，合计161,040元。被告取得租赁房屋后即进行装修，至今装修工程尚未完工。2020年6月9日，因被告尚未支付第二期6个月租金，原告工作人员通过微信向被告法定代表人就支付欠付的租金进行交涉。2020年6月29日，原告又向被告发出律师函，要求被告立即支付拖欠的第二期6个月租金，同时保留解除合同及追究违约责任的权利。被告确认收到该律师函，并在2020年6月30日通过微信向原告发出公函，提出了租金应开具增值税发票的问题，同时希望租金暂缓支付，也同意原告提出提前终止合同的意向，要求就解约事宜进一步洽谈。审理中，双方一致确认本案租赁房屋于2020年10月23日返还原告，被告放弃租赁房屋内的装修工程，不要求原告对此予以补偿，双方完成房屋交接手续。以上事实，主要有厂房租赁合同、不动产权证书、支付业务收款回单、微信聊天记录截图、律师函、公函、照片及当事人陈述等证据证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的厂房租赁合同系双方真实意思表示，也不违反法律规定，应认定有效，双方应当依照合同履行。现被告未按合同约定的期限支付第二期6个月的租金，经原告催讨后至今也未能支付，被告的该行为已构成违约。故原告要求解除双方签订的厂房租赁合同的请求，符合法律规定，本院予以支持。对于解除合同的日期，本院确认本案起诉状副本送达被告的日期即2020年8月27日为合同解除日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原告要求被告支付合同解除日前欠付的租金及按照月租金标准支付实际返还房屋之日止的占有使用费，于法有据，本院均予以支持。但该项请求的计算期间应当为2020年6月25日起至2020年10月23日，相应的租金及占有使用费为69,696元；现因被告的违约导致本案租赁合同解除，原告有权要求被告承担违约责任。对于违约金原告主张以双方合同约定的月租金的6倍计算，被告抗辩该违约金的约定过高，本院结合本案的实际情况，对被告的该项抗辩予以采纳，本院酌情确定以月租金的3倍计算本案的违约金，为52,560元；对于原告要求被告支付免租期的租金22,464元，本院认为，虽本案厂房租赁合同约定被告在租赁期内有违约行为等导致本合同解除的，免租期租金将不予免收，但该约定有悖于房屋租赁市场的交易惯例，加重了被告方的责任。故对于原告的该项主张，本院不予支持。另外，本案厂房租赁合同解除后，本院已判令被告承担相应的违约责任，故对于其缴纳的租赁保证金17,520元，原告应当予以返还。为减少当事人诉累，本院对于该解除合同的后果在本案中一并予以处置。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条第一、二款、第二百二十七条的规定，判决如下：一、确认原告佳钢电子商务(上海)有限公司与被告上海品酷食品服务有限公司签订的厂房租赁合同于2020年8月27日解除；二、被告上海品酷食品服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告佳钢电子商务(上海)有限公司欠付租金及占有使用费69,696元；三、被告上海品酷食品服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告佳钢电子商务(上海)有限公司违约金52,560元；四、原告佳钢电子商务(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海品酷食品服务有限公司租赁保证金17,520元；五、驳回原告佳钢电子商务(上海)有限公司其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,428元，减半收取币1,714元，由原告佳钢电子商务(上海)有限公司负担341.50元(已付)，由被告上海品酷食品服务有限公司负担1,372.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 俞宙锋二〇二〇年十一月十八日法官助理 政 勇书 记 员 政 勇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。