北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初61455号原告：陈继宏，男，1966年4月25日出生，汉族，户籍地北京市昌平区。委托诉讼代理人：荀恒栋，北京市荣德律师事务所律师。被告：梁化梅，女，1968年1月12日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王春艳，北京琨腾律师事务所律师。被告：李枝，男，1983年9月9日出生，汉族，户籍地江西省抚州市南城县。委托诉讼代理人：孙俊平，北京市信凯律师事务所律师。原告陈继宏与被告梁化梅、李枝确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈继宏及委托诉讼代理人荀恒栋、梁化梅的委托诉讼代理人王春艳、李枝的委托诉讼代理人孙俊平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈继宏向本院提出诉讼请求：确认梁化梅与李枝就位于北京市朝阳区南湖中园105号楼6至7层3门602号房屋订立的买卖合同关系无效。事实和理由：1994年1月19日，梁化梅与陈继宏结婚。1994年11月，双方育有一女陈x。2009年4月29日，二人登记离婚。2009年9月27日，二人登记复婚。因双方感情不和，梁化梅与陈继宏从2015年5月分居至今。双方正在离婚诉讼之中。2003年，梁化梅、陈继宏出资，以梁化梅名义购买了位于北京市朝阳区南湖中园105号楼6至7层3门602号房屋（以下简称涉案房屋）。2016年5月，梁化梅未经陈继宏同意，擅自将涉案房屋出售给李枝。梁化梅未经共有权人陈继宏同意擅自处分夫妻共同财产，故请求确认李枝与梁化梅就涉案房屋订立的买卖合同关系无效。梁化梅辩称，1．处置涉案房产是梁化梅与陈继宏共同协商的结果。出售房屋时陈继宏也曾经找过中介进行居间。2015年9月时陈继宏与梁化梅之女要上大学，物业把孩子和家人堵在涉案房屋内催缴物业费，陈继宏便表示要卖房还账，故陈继宏称梁化梅擅自处分涉案房屋是不属实的。2．涉案房屋真实出售的房价是3600000元，其中家电作价1200000元，网签价格2400000元，涉案房屋已经完成转移登记，原告诉求没有事实和法律依据。李枝辩称，李枝与梁化梅就涉案房屋达成的房屋买卖合同关系系双方真实意思表示。不违反法律及行政法规的强制性规定，故而涉案房屋买卖合同关系合法有效：一、李枝以公平合理价格购买涉案房屋，并已经实际支付购房款、依法缴纳相关税费。二、李枝已依法登记取得涉案房产所有权，并已实际占有使用至今。2016年5月17日，李枝向房产登记部门申请办理涉案房屋产权过户手续，并于同日依法取得不动产权证书。李枝取得涉案房屋所有权后，实际占有使用涉案房屋，分别依法设定抵押权及出租案外人使用至今。李枝已经善意取得涉案房屋。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”综上所述，李枝与梁化梅签订的涉案房屋买卖合同是双方真实意思表示，该合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故而涉案房屋买卖合同关系合法有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月17日，李枝与梁化梅向北京市朝阳区不动产登记事务中心提交《北京市不动产登记申请审批表》，申请将涉案房屋由梁化梅名下转移登记至李枝名下。该次转移登记备案的网签合同显示，2016年5月17日，李枝与梁化梅签订《存量房屋买卖合同》约定1．李枝向梁化梅购买涉案房屋。2．房屋总价款2400000元。备案登记的《不动产登记询问笔录》显示，梁化梅称涉案房屋并非夫妻共有。同日，涉案房屋转移登记至李枝名下，2016年5月24日，李枝将涉案房屋抵押给案外人杨天一，担保债权金额620000元。另查，2016年4月12日，李枝交纳了前述交易的契税36350．58元。庭审中，李枝提交《房屋买卖合同》一份，显示：1．梁化梅将涉案房屋出售给李枝。2．房屋成交价格3600000元，李枝付款方式如下：合同签订后3日内支付100000元、交税前支付1900000元、过户前支付1500000元、房屋交接前付清剩余房款100000元。3．双方同意，自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋转移登记。4．梁化梅应当在房屋过户至李枝名下后30日内将涉案房屋交付给李枝。5．签署日期2015年11月15日。梁化梅认可《房屋买卖合同》真实性，称此系其与李枝的真实交易价格及约定。就《房屋买卖合同》房款支付情况，李枝、梁化梅称：2015年11月15日李枝支付现金100000元；2016年5月9日李枝转账支付200000元；2016年5月11日李枝转账支付520000元；2016年5月16日李枝转账支付200000元；2016年5月17日李枝转账支付150000元；2016年5月27日李枝转账支付150000元；2016年5月27日李枝转账支付110000元。2015年12月17日案外人刘丽转账支付80000元；2015年12月23日案外人刘丽转账支付360000元；2015年12月25日案外人刘丽转账支付20000元；2015年12月29日案外人刘丽转账支付20000元；2016年1月2日案外人刘丽转账支付10000元；2016年1月8日案外人刘丽转账支付5000元；2016年1月9日案外人刘丽转账支付195000元；2016年1月11日案外人刘丽转账支付150000元；2016年1月29日案外人刘丽转账支付150000元；2015年12月21日案外人刘丽转账支付200000元；2015年12月23日案外人刘丽转账支付50000元；2015年12月28日案外人刘丽转账支付50000元；2016年1月6日案外人刘丽转账支付200000元；2016年1月7日案外人刘丽转账支付200000元；2016年1月26日案外人刘丽转账支付200000元；2016年2月2日案外人刘丽转账支付200000元；2016年2月17日案外人刘丽转账支付80000元。就此梁化梅、李枝提交除2015年11月15日李枝支付现金100000元以外的全部付款的转账记录，陈继宏认可转账记录真实性，但是不认可系支付涉案房款。就刘丽身份，李枝称刘丽系其表姐，因李枝系凑钱购买涉案房屋故部分房款系刘丽代为支付。就此陈继宏不予认可。庭审中，本院询问李枝能否提交其与刘丽身份关系证明材料及能否联系刘丽出庭作证。李枝表示因其与刘丽系表亲，故无法提供身份关系材料。就刘丽出庭说明情况一节，李枝表示刘丽拒绝出庭。就购房经过，李枝称其于2015年11月15日通过北京森发房地产经纪有限公司居间得知涉案房屋出售情况，签订购房合同前曾在中介引导下至涉案房屋看房，当时房屋内有梁化梅、中介人员和其他人。看房后梁化梅与李枝在中介公司签订了《房屋买卖合同》。梁化梅称，2015年3月其与陈继宏均想要出售涉案房屋，还曾共同至链家、我爱我家进行了出售信息登记。2015年11月左右北京森发房地产经纪有限公司的中介人员赵磊电话联系梁化梅说有人想要看房，梁化梅表示同意，李枝就来涉案房屋看了两三次房子。此后李枝和梁化梅在中介公司望京新城的店面洽谈、签订了合同。就上述过程陈继宏不予认可，称其从未想过出售涉案房屋，且其在2015年一直独自住在涉案房屋中，从未有人上门看过房。经询，李枝及梁化梅未就《房屋买卖合同》系经北京森发房地产经纪有限公司居间而签订、李枝在签订合同前曾至涉案房屋看房进行举证。就涉案房屋交付李枝的时间，各方均认可为2019年上半年。陈继宏称其2019年回老家过春节，回来发现房屋被他人占了。庭审中，本院询问李枝、梁化梅根据《房屋买卖合同》约定梁化梅应当在房屋转移登记后30日内交付李枝，为何2019年李枝才收房。李枝称其购房前在北京工作，后来买了房屋就去外地了，因此虽然催促了几次梁化梅交房，但是梁化梅不交。梁化梅称出售房屋后陈继宏反悔了，不同意交房、搬家。就此陈继宏不予认可，称不知晓房屋出售事宜。李枝、梁化梅就曾协商延期交房未提交证据予以佐证。庭审中，本院询问梁化梅与刘丽间是否存在其他经济往来，梁化梅称刘丽曾就梁化梅名下的另一套房屋与梁化梅缔结过房屋买卖合同关系，成交价格1800000元，合同签订后双方办理了网签，但是此后刘丽没有继续购买，合同履行阶段刘丽未向梁化梅支付过任何购房款。就前述陈述梁化梅未提交证据予以佐证。庭审中，陈继宏申请就涉案房屋2015年11月的正常成交价格进行评估。陈继宏、梁化梅、李枝共同选定北京中资房地产土地评估有限公司开展本项评估，2019年9月10日，该机构出具评估报告，显示涉案房屋2015年11月的市场价值为3650900元。另查，陈继宏与梁化梅于1994年1月19日登记结婚，婚后购买涉案房屋，登记于梁化梅一人名下。2009年4月10日陈继宏与梁化梅协议离婚，经民政部门备案的《离婚协议书》约定涉案房屋所有权归双方所有，房地产权证的业主姓名梁化梅暂不变更，在双方同意变卖情况下，双方应根据市场价的成交价格各得一半，在没有卖的情况下，双方都有居住权。经询，陈继宏与梁化梅均认可，梁化梅出售涉案房屋时，涉案房屋系双方按份共有状态，陈继宏享有二分之一的产权。另查，本案审理中，本院向李枝多次释明，因本案审查之焦点在于涉案交易是否真实、有效，故需要查明合同磋商及履行经过，要求李枝本人到庭说明详细交易情况，但李枝本人拒绝出庭进行说明。本院认为：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，陈继宏以梁化梅与李枝存在恶意串通，损害其利益为由要求确认涉案交易无效。根据查明的事实及双方举证情况，首先，从房款支付看，李枝与梁化梅所称的房款支付时间、金额与《房屋买卖合同》、网签合同均无法对应。根据梁化梅自认刘丽与梁化梅间另存在房屋买卖合同关系，刘丽未出庭说明涉案款项所针对交易情况，梁化梅亦未举证证明其与刘丽间其他房屋交易中刘丽未曾向其支付任何款项即解除了相关合同，应当承担举证不能的不利后果。其次，从合同磋商过程看，虽李枝与梁化梅称曾至涉案房屋看房，涉案交易亦系经中介公司居间达成。但双方未提交证据予以佐证，且《房屋买卖合同》中亦未对居间方信息有任何提及。上述情况均与经中介公司居间达成的房屋买卖合同通常交易形式不符。再次，从房屋交付看，《房屋买卖合同》约定梁化梅应当在房屋过户至李枝名下后30日内将涉案房屋交付给李枝，但在2016年5月17日李枝与梁化梅办理了权属转移登记后直至2019年初长达两年有余的时间，李枝、梁化梅均未能留存任何有关磋商房屋交付事宜的记录，与常理不符。最后，人民法院认为有必要的，可以要求当事人本人到庭，就案件有关事实接受询问。负有举证证明责任的当事人拒绝到庭、拒绝接受询问，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民法院对其主张的事实不予认定。本案中，李枝经本院多次释明拒绝到庭说明合同磋商及履行经过，应承担相应不利后果。综上，李枝及梁化梅陈述的交易过程与日常房屋买卖合同洽商、签订、履行过程存在严重偏离，李枝与梁化梅存在通谋行为，构成恶意串通。损害了陈继宏的合法权益，陈继宏要求确认梁化梅与李枝就涉案房屋订立的买卖合同关系无效，于法有据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十条规定，判决如下：确认被告梁化梅与被告李枝就位于北京市朝阳区南湖中园105号楼6至7层3门602号房屋订立的买卖合同关系无效。案件受理费26000元，由被告梁化梅、被告李枝负担（于本判决书生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李晓华二〇二〇年十一月二十六日书记员  吴青沛