北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初839号原告：张某1，男，1977年7月27日出生，汉族，北京汉威机电股份有限公司操作工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李莉萍（系原告张某1之妻），女，1975年11月12日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：肖国兵，北京市京兴律师事务所律师。被告：张某2，男，1971年7月1日出生，汉族，北京铁路局丰台车辆段检车员，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王淑艳(系被告张某2之妻)，女，1970年1月4日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：张某3，女，1970年3月24日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：马海涛(系被告张某3之夫)，男，1970年1月24日出生，汉族，首发集团京开分公司榆垡收费管理所维修工，住北京市大兴区。原告张某1与被告张某2、被告张某3遗嘱继承纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，采用独任制，公开开庭进行了审理。原告张某1及其委托诉讼代理人李莉萍、肖国兵,被告张某2的委托诉讼代理人王淑艳，被告张某3及其委托诉讼代理人马海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某1向本院提出诉讼请求：1.判决被继承人张孝奎名下位于北京市大兴区丽园路30号院22号楼3层3单元302房屋（以下简称：302房屋）（房屋所有权证号：X京房权证兴字第**）归张某1所有，张某2、张某3协助张某1将上述房屋产权过户至原告名下；2.本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被继承人张孝奎与赵汉君系夫妻关系，育有二子一女，分别为长子张某2、次子张某1、长女张某3。赵汉君于2013年3月21日去世,张孝奎于2017年5月2日去世。张孝奎、赵汉君生前一直与张某1居住生活在北京市大兴区黄村镇义和庄新盛巷北三条1号院，由张某1赡养。2009年8月，该院落拆迁。2010年张孝奎参加北京市限价商品房公开摇号并认购302房屋。因张孝奎、赵汉君均已年迈，生活靠张某1供养，无力购买该房屋。经与张某1协商，由张某1全额出资购买，产权暂时登记在张孝奎名下，待张孝奎、赵汉君百年后，将房产转归张某1所有。2011年11月21日，张某1一次性将全部购房款478270元支付给开发商北京首开仁信置业有限公司(以下简称：首开仁信公司)。2013年，302房屋取得房屋所有权证，登记在张孝奎名下。2017年2月4日，张孝奎自书遗嘱对相关事实予以确认并进行处理。张某1认为302房屋系其全额出资购买，但登记在张孝奎名下，应属张某1财产，并非张孝奎、赵汉君的遗产，遂请求法院确认该房屋的所有权归张某1所有，但北京市大兴区人民法院（以下简称：大兴法院）作出的（2019）京0115民初7073号民事判决书中以“借名购买限价商品住房的行为本身违反了国家的相关政策法规的规定”为由驳回了张某1的请求。现张某1认为，张孝奎留有的《自书遗嘱》中决定其名下上述房屋由张某1继承，该遗嘱经鉴定合法有效，故张孝奎的房屋遗产份额应由张某1继承。另被继承人张孝奎、赵汉君生前一直与张某1居住生活，张某1夫妻尽心赡养，二被告未尽赡养义务，故赵汉君的房屋遗产份额也应由张某1一人继承。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持张某1的全部诉讼请求。张某2、张某3共同辩称，不同意张某1的诉讼请求。理由如下：2011年11月，张孝奎和赵汉君共同出资购买了302一居室楼房一套，房屋购买后张孝奎和赵汉君一直在此房屋内居住生活。赵汉君于2013年3月21日去世，张孝奎于2017年5月2日去世，此房屋属于限价商品购房，属张孝奎和赵汉君的婚姻关系存续期间的共同财产。虽张孝奎订立遗嘱表述将其争议的302房屋遗赠给张某1，但张孝奎的处分行为已经超出他本人的处置权限，并无权处分属于赵汉君所持有部分。因赵汉君生前未订立遗嘱，故对赵汉君的全部财产应法定继承，该事实已经在大兴法院（2017）京0115民初15253号民事判决书中予以确认。此后张某1于2019年又一次向大兴法院提起诉讼，要求确认登记在张孝奎名下的房屋归其所有并要求张某2、张某3协助其办理产权登记变更手续至张某1名下。大兴法院于2019年9月10日作出（2019）京0115民初7073号民事判决书，该判决书认定争议房屋属于限价商品住房，是政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格，住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过竞争方式取得土地，进行开发和定向销售的普通商品住房，其购买对象具有专属性。张某1的借名购买限价商品住房的行为违反了国家相关政策的规定，所以驳回了张某1的全部诉讼请求。依据我国法律的相关规定张某1的诉讼请求纯属无理诉求，无任何事实和法律依据。综上所述，依据本案事实及国家法律的相关规定，请求法院依法作出公正裁决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:张孝奎与赵汉君系夫妻关系，育有长女张某3、长子张某2、次子张某1。张孝奎于2017年5月2日去世，赵汉君于2013年3月21日去世。2011年11月26日，张孝奎作为买受人与首开仁信公司作为出卖人就302房屋签订了《北京市商品房预售合同》（限价商品住房），该合同附件五载明付款方式为一次性付款，买受人于2011年11月20支付该房屋总房款477620元。302房屋登记在张孝奎名下。2017年2月4日，张孝奎留有《自书遗嘱》，其内容为：“我在丽园路30号院22号楼3单元302有房一套，此房是我出名，张某1出资购买，我和老伴生前是张某1夫妻赡养，照顾慰藉，张某2和张某3很少过问。在我病重期间，主要是张某1出钱出力，带着我求医问药，见此情况不免有些寒心，所以我决定丽园路30号院的房产、我的抚恤金、老伴赵汉君的股权，我依法所得的部分，全部由张某1继承。特此遗嘱，此遗嘱由张某1保存。立遗嘱人：张孝奎证明人：郭兆发、王景龙2017年2月4日”。庭审中，双方对302房屋的现值不能协商一致，经张某1申请，法院委托北京市中恒业房地产评估有限责任公司对302房屋的市场价值进行评估。2020年9月18日，该公司向法院出具中恒业（2020）司法评字第033号《房地产估价报告》，确定302房屋在价值时点2020年9月10日的估价总价为262.64万元。此外，在该报告特别提示中载明：估价对象房屋性质为限价商品房，根据《房屋所有权证》【X京房权证兴字第XXXX号】登记时间为2013年12月19日，至价值时点，依据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》估价对象可以上市交易。根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》第六章第二十六条“购房人在取得房屋权属证书5年后转让所购住房的，应按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。具体比例由市建设、国土资源、发展改革、财政等部门研究确定，经市政府批准后实施，并可根据房地产市场变化等情况按程序适时调整交纳比例。根据北京市二手房交易的一般惯例，该项费用一般由购房人支付，本次评估结果不包含该项费用”。张某1为此垫付评估费9000元。张某1向法庭提交证明信、居民死亡医学证明（推断）书，以证明张孝奎、赵汉君的去世时间；其向法庭提交（2017）京0115民初15253号民事判决书、（2019）京0115民初7073号民事判决书，以证明原、被告系张孝奎、赵汉君的全部继承人，张孝奎留有自身遗嘱且判决书载明“北京市长城司法鉴定所出具鉴定书认定：该遗嘱正文前两行内容字迹与后五行内容字迹是同一人所写；该遗嘱‘立遗嘱人’处的‘张孝奎’签名字迹与样本上的‘张孝奎’签名字迹是同一人所写”；其向法庭提交张孝奎的《自书遗嘱》，以证明302房屋系张某1出资购买，房屋所有权应归张某1所有，张孝奎、赵汉君夫妇均由张某1赡养，二被告没有尽到赡养义务；其向法庭提交房屋所有权证，以证明302房屋登记在张孝奎名下，X京房权证兴字第XXXX号，共有情况为单独所有，取得时间为2013年9月9日，根据相关法律涉案房屋已满五年可以进行房屋登记变更；其向法庭提交购房款发票、张某1中国银行卡（尾号为6349）交易回单、北京市地方税务局通用机打发票、张某1邮政储蓄卡（尾号9549）交易凭证、北京市住宅专项维修资金专用收据、中华人民共和国契税收缴款书，以证明302房屋实际由张某1出资购买，相关税费均由张某1缴纳，张某1应为该房屋的实际所有权人；其向法庭提交收据、送货单、购物发票、歌华有线客户确认单、物业缴纳发票、银行卡刷卡单等23张，以证明302房屋装修、购买物品及物业等相关费用均由张某1支付，张某1对涉案房屋实际占有使用；其向法庭提交赵汉君、张孝奎医疗费、丧葬费等开支，证明张某1尽了主要的赡养义务，二被告没尽赡养义务，302房屋应由张某1一人继承；其向法庭提交与不动产登记中心的电话录音光盘，以证明302房屋属于两限房，在交易时要向政府交纳出售价格即评估价与购房价格之差的35%综合地价款，所以即使法院认为二被告有相应的利益，也应该减去该笔款项后进行计算；其向法庭提交张孝奎的病例，以证明二被告没有尽到赡养义务。张某2、张某3向法庭提交（2017）京0115民初15253号民事判决书、（2019）京0115民初7073号民事判决书以及不动产登记受理凭证，以证明302房屋房本挂失办理了补正；其向法庭提交墓碑照片打印件，以证明对父母进行了赡养。本院认为，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。本案中，302房屋登记在张孝奎名下，该房屋系张孝奎与赵汉君婚姻关系存续期间所取得，属夫妻共同财产。而夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。张孝奎在自书遗嘱中明确其依法所得的部分，全部由张某1继承，张孝奎处理属于其自身财产的部分有效，而赵汉君去世前未留下遗嘱或者遗赠抚养协议，故属于赵汉君的财产部分应按照法定继承处理。经法庭询问，张某1主张302房屋归其所有，张某2、张某3均不主张该房屋的所有权，仅要求张某1支付相应的房屋折价款，故302房屋判归由张某1继承所有为宜，张某1应给付张某2、张某3相应的房屋折价款。至于房屋折价款的具体数额，本院将综合考虑房屋现值、出资情况、房屋性质等因素予以确定。综上，依照《中华人民共和国继承法》第二条、第三条、第五条、第十条、第十六条、第十七条之规定，判决如下：一、登记在张孝奎名下的位于北京市大兴区丽园路30号院22号楼3层3单元302房屋由张某1继承所有，张某2、张某3于本判决生效之日起十日内协助张某1办理上述房屋产权过户手续；二、张某1于本判决生效之日起十日内给付张某2、张某3每人房屋折价款170000元；三、驳回张某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27811元，由张某1负担20411元（已交纳），由张某2、张某3各负担3700元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费9000元，由张某1负担3000元（已交纳），由张某2、张某3各负担3000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  万盈二〇二〇年十一月二十五日书记员  孙涛