广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3460号上诉人（原审原告）:金双林，女，汉族，1985年1月15日出生，公民身份号码：432************325，地址：湖南省双峰县**********民组。委托诉讼代理人：黄婷、黄辉，广东点津律师事务所律师。被上诉人（原审被告一）：黄志海，男，汉族，1962年11月12日出生，公民身份号码：442************017，地址：广东省惠州市惠城区*************。被上诉人（原审被告二）：邓嘉惠，女，汉族，1964年8月22日出生，公民身份号码：442************02X，地址：广东省惠州市惠城区*************。以上两被上诉人的委托诉讼代理人：雷明杰，广东慧达律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：罗泽东，男，汉族，1981年1月8日出生，公民身份证号码：513************099，地址：四川省邻水县*************。上诉人金双林与被上诉人黄志海、邓嘉惠、罗泽东因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院作出的(2019)粤1302民初18756号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人金双林上诉请求：一、请求撤销惠州市惠城区人民法院(2019)粤1302民初18756号民事判决;二、请求改判为:解除上诉人金双林与被上诉人一黄志海、被上诉人二邓嘉惠的房屋买卖关系;三、请求改判为:被上诉人一黄志海、被上诉人二邓嘉惠立即向上诉人金双林退还购房款155600元及按照年利率6%支付自起诉之日起至全部款项退还之日止的利息;四、请求改判为:驳回被上诉人三的全部诉讼请求;五、本案一审、二审案件受理费由三被上诉人承担。上诉人黄志海、邓嘉惠答辩称，一、原审认定各方当事人签订了《房屋买卖协议书》事实清楚，证据确凿。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十二条之规定，无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。被答辩人金及林上诉称及方仅存在口头协议与事实不符，其目的在于规避合同对其的法律约束力。二、原审认定被答辩人金双林及原审第三人作为房屋买卖合同的共同买方，共支付122100元事实清楚，证据确凿。被答辩人二审提交的公证书微信截屏序号16显示，被答辩人在协商期间陈述:“我的八万一次性给吧，她的我管不着”。从这句话分析可知，被答辩人认可其与被上诉人三罗泽东共同支付购房款的事实。被答辩人上诉称其共支付购房款155600元没有事实依据。三、答辩人与被上诉人三不存在恶意串通损害被答辩人合法权益的行为。被答辩人相关陈述没有事实依据，纯属其臆测。四、原审不存在滥用职权的事实。一审期间，法庭对于各方庭前、庭后补充提交的证据，均依照法定程序要求各方进行书面质证，庭审过程中，答辩人也多次明确要求被答辩人承担违约责任。一审在查明被答辩人存在违约事实的前提下，根据《房屋买卖协议》有关“违约方应赔偿对方房屋总价款20%的违约金”的约定，认定被答辩人及第三人共同向答辩人支付违约金107600元事实清楚，有法可依，被答辩人上诉称违约金过高，没有法律依据。五、被答辩人二审提交的证据(公证书)，不属于新的证据，且存在有意删除的情形（详见答辩人提交的微信聊天记录一份)。该证据因不完整，存在断章取义的歪曲理解，不应被采信。综上所述，被答辩人金双林上诉无理，恳请贵院依法驳回其上诉，维持原判。被上诉人罗泽东未提交答辩意见。原审原告金双林向一审法院起诉请求：一、请求判令终止原告金双林与被告黄志海、邓嘉慧的房屋买卖关系。二、请求判令被告黄志海、邓嘉慧立即向原告退还购房款155600元及按照年利率6%支付自起诉之日起至全部款项退还之日止的利息。三、本案诉讼费用由二被告负担。一审法院查明的事实：2019年3月15日，被告黄志海与第三人罗泽东签订《房屋买卖协议书》，约定：“甲方（即两被告）愿将坐落于惠州市**********，单车间203#，建筑面积为105.92平方米的自由楼房，出售给乙方（即原告、第三人）；房屋价款为53.8万元；本协议签订之日，乙方需支付甲方10万元，剩余房款43.8万元按分期付款方式支付，即每月支付7500元，共需支付58期，最后一期应支付10500元；甲方在乙方支付房款超过50%时，甲方应乙方要求，应立即协助乙方办理产权过户手续；如违约，违约方除赔偿对方相应经济损失外，还应该赔偿对方房屋总价款20%的违约金。”协议书落款处甲方签字为：黄志海、邓嘉惠（代黄志海）；乙方签字为：罗泽东、金双林（罗泽东代）；见证人签字为：杨国良、武斌。从原告提供的银行流水显示，原告于2019年3月6日向被告黄志海转账100000元，2019年3月26日支付8000元，2019年4月15日支付7500元，2019年5月20日支付9000元，2019年6月19日支付9000元，2019年7月24日支付7500元，2019年8月12日支付7500元，2019年9月17日支付7100元，上述款项共计155600元。另，被告提供2019年9月17日的微信聊天记录载明原告向被告一表示：“转了7100元，四百过几天给你。”庭审时，第三人表示其与原告之前是男女朋友关系，双方共同出资向被告购买房产，在签订合同当日原告因工作原因未到场，所以由第三人代为签署合同，后因双方分手不想继续买房。两被告辩称，因第三人于2019年3月24日发生交通事故，被告向其退还了50000元首期款，第三人向被告出具了收条：“现收到黄志海退回购房款定金伍万元整，用于处理车事故，我们在半年内补清该款项”。在处理完交通事故后，第三人向被告一共计返还了16500元，原告也向被告一共计返还33500元，并有原告的微信确认“海哥9千已转，刚好十万”的聊天记录。另查明，案涉房产的所有权人为被告黄志海、邓嘉惠，两被告为夫妻关系。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条规定：“无权代理人以被代理人的名义订立合同，被代理人已经开始履行合同义务的，视为对合同的追认。”本案中，在第三人罗泽东代原告金双林与两被告签订《房屋买卖协议书》之前，原告已向被告一黄志海转账100000元购房首期款，后续也按合同分期支付的约定每月支付约7500元，原告自身的行为表明其是知悉并同意按合同履行义务，故各方签订的《房屋买卖协议书》是当事人的真实意思表示，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且涉案内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同内容合法有效，原、被告、第三人均应严格履行各自义务。虽然原告诉称被告拒绝签订书面合同及办理过户手续，但从第三人的庭审陈述、微信聊天记录及结合原被告、第三人的证据来看，原告系因与第三人分手后对共同购买房屋产生分歧，故而未继续按约定向被告支付款项，原告与第三人的行为已经构成违约。关于原告向被告支付购房款项的具体金额，本院认为，原告于2019年3月6日向被告一转账100000元作为购房首期款，在第三人发生交通事故后被告一便退还了50000元用于处理事故，随后原告及第三人分别补回的33500元及16500元均是重新补齐的购房首期款。以上事实有被告及第三人的陈述及提供的转账记录、收条为证，本院予以确认，故原告实际支付的款项数额应由其转账款项总额155600元中减去33500元，即为122100元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《房屋买卖协议书》约定了“违约方除赔偿对方相应经济损失外，还应该赔偿对方房屋总价款20%的违约金，”原告与第三人应共同向二被告赔偿的违约金为107600元（538000元×20%），扣除该违约金后，二被告应退还给原告及第三人的款项为14500元。第三人罗泽东请求将原告支付的购房款122100元中的40000元退还给他，另外82100元退还给原告。一方面，罗泽东仅提供了部分微信、银行流水，不足以证明其出资39450元系完全用于支付购房款。另一方面，原告对第三人的诉讼请求辩称为该款项全部系用于两人的共同生活，但原告并无提交相关证据佐证。本院认为，结合目前的证据，本案案情无法查明第三人通过原告支付给两被告购房款的具体数额。原告和第三人是房屋买卖合同的共同购买方，双方在合同中未约定按份购房或按份占有，因此两人应该共同享有权利、承担义务。原告、第三人仅因为感情生变，单方面违约不继续购房，不构成法定免责事由，故第三人应与原告共同承担违约金，在扣除违约金后，可与原告一并向两被告主张剩余购房款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告金双林、被告黄志海、邓嘉惠及第三人罗泽东于2019年3月15日签订的《房屋买卖协议书》。二、被告黄志海、邓嘉惠应在本判决生效之日起十日内共同向原告金双林、第三人罗泽东合计退还购房款14500元及利息（以14500元为本金，从2019年11月5日起至实际清偿之日止按年利率6%计算利息）。三、驳回原告金双林的其他诉讼请求。四、驳回第三人罗泽东的其他诉讼请求。本案受理费3412元、减半收取即1706元，由原告金双林负担1624.5元，由被告黄志海、邓嘉惠共同负担81.5元；第三人提起的诉讼请求受理费1371元，由罗泽东承担1289.5元，由被告黄志海、邓嘉惠共同负担81.5元。本案二审期间，上诉人金双林提交了证据:公证书。本院组织了当事人进行质证。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院二审另查明，上诉人金双林与被上诉人罗泽东共同出具说明，双方愿意在被上诉人黄志海、邓嘉惠返还的购房款中按2:1的比例进行分配。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据本案双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点是：一、上诉人是否为涉案《房屋买卖协议书》的签约主体；二、本案应当如何处理。本院分析如下：关于上诉人是否为涉案《房屋买卖协议书》的签约主体。本案中，虽然涉案《房屋买卖协议书》上的上诉人签名并非其本人所签，但从合同的履行情况来看，上诉人与被上诉人罗泽东在合同签订时存在特殊身份关系，由罗泽东代签名符合常理，而且，在协议签订之前，上诉人已向被上诉人黄志海转账10万元首期款，后续亦按合同分期支付的约定每月支付约7500元，上诉人自身的行为表明其知悉并同意按合同履行义务，一审法院据此认定上诉人系合同的签订方并无不当。关于本案的处理。第一，关于被上诉人黄志海收取的购房款项的具体金额问题，根据一审查明的事实及二审中上诉人与被上诉人罗泽东的陈述，可以认定被上诉人黄志海收取的购房款为122100元。第二，关于被上诉人黄志海应返还的款项问题。根据上诉人提供的微信聊天记录，上诉人于2019年10月15日向被上诉人黄志海提出“这个月我要不要交钱”，被上诉人黄志海回复“不用了，先把你俩事处理好先”、“再商定”，之后被上诉人黄志海表示“交来金额全款退回”、“会一分不少分期退回”等意见，可见，上诉人因与被上诉人罗泽东因感情生变，虽在买房问题上产生矛盾，上诉人仍表示继续支付房款，但被上诉人黄志海表示理解，主动表明先处理好感情问题的事情，三方并对退款问题进行过协商。因此，对于本案房屋买卖未能继续履行的原因，不能仅归责于上诉人一方，一审认定上诉人与罗泽东单方违约并要求承担房屋总价款20%的违约金，有失公平，结合本案的实际情况，本院酌定上诉人与罗泽东按已付房款总价的20%支付违约金，即上诉人与罗泽东共同向被上诉人黄志海、邓嘉惠赔偿违约金24420元（122100元×20%），扣除该违约金后，被上诉人黄志海、邓嘉惠应退还给上诉人及罗泽东的款项为97680元。第三，关于购房款如何返还的问题。上诉人与罗泽东是房屋买卖合同的共同购买方，在合同中亦未约定按份购房或按份占有，但双方在二审中表示愿意按比例分配购房款。根据当事人意愿，为减轻当事人诉累，本院将被上诉人黄志海、邓嘉惠应返还的购房款按比例分割，即被上诉人黄志海、邓嘉惠应向上诉人金双林返还购房款65120元，向被上诉人罗泽东返还购房款32560元。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初18756号民事判决第一、三、四项及诉讼费部分；二、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初18756号民事判决第二项为：黄志海、邓嘉惠应在本判决生效之日起十日内分别向金双林、罗泽东退还购房款65120元、32560元及利息（分别以65120元、32560元为本金，从2019年11月5日起至实际清偿之日止按年利率6%计算利息）。本案二审案件受理费3412元，由上诉人金双林负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十一月十九日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮