重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0108民初10658号原告：深圳乐基游乐设施有限公司，住所地深圳市龙岗区龙城街道清水路志墩巷****，统一社会信用代码91440300MA5DQRL90B。法定代表人：袁晓洲，总经理。委托诉讼代理人：王元祥，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘念雨，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：重庆新鸥鹏新创教育产业发展有限公司，住所地重庆市南岸区南滨路**，统一社会信用代码91500105MA605C3587。法定代表人：沈晓东，总经理。委托诉讼代理人：陈夙梦，重庆瀛永律师事务所律师。委托诉讼代理人：张露月，重庆瀛永律师事务所律师。原告深圳乐基游乐设施有限公司（以下简称“乐基公司”）与被告重庆新鸥鹏新创教育产业发展有限公司（以下简称“新鸥鹏公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告乐基公司的代理人刘念雨，被告新鸥鹏公司的代理人张露月到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告乐基公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即返还履约保证金2万元并支付违约金20万元；2.本案诉讼费、保全费等由被告承担。事实与理由：2019年7月31日，原、被告就南岸区XX路X号X商铺签订了《南湖新鸥鹏教育城招商合同》，合同约定原告租赁被告经营的教育城部分面积经营马术类项目，原告须缴纳履约保证金3万元。合同同时约定：租赁期限8年，从2019年9月1日起至2027年8月31日止，交付日期为2019年9月1日；原告应于重庆市南岸区设立运营公司；被告无权单方面解除合同，反之，被告应向原告承担履约保证金10倍金额的违约金承担原告的其他损失。原告积极履行了合同，按期缴纳了履约保证金2万元，委托第三方在重庆市南岸区成立运营公司，委托第三方涉及并配合被告的工程改造，向武汉公司采购运营所需的马匹并进行前期调训饲养，采购运营所需的设备设施等。但在双方履约过程中，被告反复拖延整改进度，最后在交付租赁场地前两天（2019年8月30日）以微信方式告知原告解除《招商合同》。因原告为履行双方签订的《招商合同》已同多个第三方签订了采购合同并聘请了员工等，原告遂同被告招商经理谈静女士沟通希望继续履行合同避免损失，最终无果而终。原告为避免扩大损失也紧急同合作方解除合同，被告的上述行为给原告造成了重大损失。被告新鸥鹏公司辩称：1.双方签订的合同约定原告开业前必须通过被告以及相关部门各项验收，包括但不限于消防。环保等。但是经被告及相关部门评估发现，原告所准备经营的马术项目无法通过消防验收，同时会严重影响大楼安全，故被告为了公共安全以及避免双方产生损失，已经在第一时间对相关情况告知原告，并要求协商解除合同。被告要求解除合同是基于公共安全，而非单方违约。因此被告不应当承担违约责任。2.若法院最终认定被告存在部分违约行为，原告所主张的违约金过高严重偏离实际损失，原告尚未举示证据证明其遭受实际损失。3.在本案诉讼前，被告与原告经过多次协商，被告多次要求原告提交其筹备项目的损失依据以便双方协商补偿金额，但是在多次协商中原告均未提供相应证据。在本案中原告提交了与第三方的合同，被告认为该合同不真实且未实际履行，不能作为原告损失的依据。愿意退还原告2万元履约保证金。本院经审理认定事实如下：2019年7月31日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《南湖新鸥鹏教育城招商合同》，约定乙方承租甲方位于重庆市南岸区XX路X号X号商铺，面积209.42平方米，租赁期限8年，自2019年8月1日起至2027年8月31日止；本合同签署后5个工作日内，乙方应当向甲方支付20000元作为本合同履约保证金；除合同约定的违约情况及不可抗力因素外，甲方无权单方面解除本合同。如发生甲方非因法定或约定原因单方面终止合同的情况，甲方除按照合同约定履约保证金的10倍金额向乙方支付违约金外，同时应承担赔偿乙方的其他损失（包括但不限于经济损失，装修投入等已经及可能对乙方造成的一切损失）。合同第二十四条第3款约定“甲乙双方可协商一致提前终止本合同，乙方缴纳的保证金由甲方扣除各类应付款项目且乙方严格遵守交换商铺等各项应尽合同义务后30日内无息退还，保证金不足以抵扣相关费用的，乙方应于补足。”合同签订后，原告于2019年8月2日向被告支付了保证金2万元。2019年8月23日，被告向原告发出《关于不具备马术经营工程条件的函》，内容为：“贵司于2019年7月31日与我司签订的《南湖新鸥鹏教育城招商合同》第四部分补充协议第一条工程物业问题的第2款约定“甲方同意出资将四楼顶部的现有玻璃建筑物高度抬高，以符合乙方马房建设的高度需求，费用由甲方承担；乙方可在此区域建设马房、值班室、医疗室、马具室等，费用由乙方自行承担；在本同有效期内该区域供乙方免费使用；”合同签订后，我司组织研发设计、工程部、招商部、运营部等对合同所述区域反复勘察后出具了施工方案。在向项目产权方的下属管理公司请示施工时，其管理公司回复如下意见：一、五层屋面未在我司的租赁范围内；二、该区域局部结构梁及地面保温层进行拆除改造将严重影响大楼结构安全；三、该区域有消防水池、电梯机房、消防稳压系统等设施设备，上述设施设备关乎枢纽站整体消防安全，不具备改造条件。鉴于以上原因，合同所述的四层顶部不具备马术经营的工程条件。因此，按合同第二十四条第3款约定，我司与贵司协商提前终止本合同。望贵司理解与支持！”2019年9月3日，被告向原告发出《通知函》，内容为：“贵司与我司于2019年7月31日签订《南湖新鸥鹏教育城招商合同》，约定由贵司承租重庆市南岸区X号4-X-2、4-X-8号商铺，我司应于2019年9月1日前将该商铺交付贵司。因部分租赁区域我司不具备转租权、租赁区域改造将影响大楼结构安全和消防安全等原因，为了维护贵我双方及消费者的人身和财产权益。我司已于交付日前（2019年8月30日）通过微信致函贵司，请求协商处理合同解除事宜。我司将在30日内将贵司缴纳的保证金50000元无息退还至招商合同中约定的贵司账户。请贵司收到函件后3日内指派专人与我司协商其他善后事宜。”被告向原告回函，内容为：“贵司与我司于2019年7月31日签订了《南湖新鸥鹏教育城招商合同》，合同约定贵司（甲方）于2019年8月31日将合同约定商铺及合同第四部分补充协议中约定区域交付给我司（乙方）使用。2019年8月31日我司收到贵司于2019年8月23日就已签署的《关于不具备马术经营工程条件的函》。贵司函件内容围绕工程条件不符之问题单方面提出解除并终止合同。且该通知送达日期已经超过合同约定的商铺交付日期。我司多次尝试与贵司协调其他替换区域，贵司均以“没有多余场地及不具备工程条件”为由拒绝。鉴于此，贵司存在单方面延迟交付商铺及单方面终止合同2项单方违约行为。《南湖新鸥鹏教育城招商合同》签订后，我司按时支付履约保证金并积极投入开业准备：商铺规划与设计、公司注册、马厩特殊尺寸定做、马匹采购与驯养、驯养师储备、教练员储备、市场营销宣传合作约定以及人员来回派遣等，由于贵司单方面终止合约造成我司前期投入的直接经济损失，同时造成我司需对其他多家第三方公司承担违约责任的损失。因此，按合同第十七条第一项甲方违约责任之第3款约定，甲方须按照合同规定履约保证金的10倍金额向乙方支付违约金外，同时应承担赔偿乙方的其他损失。请贵司于2019年9月10日前与我司达成违约赔偿协商并向我司支付相关违约赔偿金。”2019年10月28日，被告向原告发出《解约告知函》，愿意退还5万元（包含另一商铺的3万元保证金）履约保证金及补偿款39121.50元（包含另一商铺的补偿款）；2019年11月7日亦再次发出《解约告知函》。另查明，2019年8月21日，原告（甲方）与北京中视中影信息顾问有限公司（乙方，以下简称北京中视公司）签订《采购合同》，约定向乙方采购甲方在重庆经营商场马术学院所需的相关设备，该采购合同含税总价339500元，交货时间2019年9月20日前。合同签订后5个工作日内甲方须支付50%合同总价款作为定金，乙方收到定金后应开具收据给甲方；50%尾款在乙方按时交货，甲方验货并确认合格一次性结清。2019年8月26日，原告向北京中视公司发出《关于延迟采购合同交货日期的通知》，内容为：“我司与贵司在2019年8月21日签订的关于马厩和场地沙的《采购合同》，合同约定我司需在2019年8月28日前支付50%合同货款给贵司。因我司签订租赁合同的产权物业提供方场地交付可能延迟，现通知贵司关于延迟编号为MT20190821XXXX的合同交货日期。具体交货日期以我司书面通知为准。”2019年9月10日，原告向北京中视贵司发出《关于终止采购合同的函》，内容为“贵司与我司于2019年8月21日签订了《采购合同》，合同总金额339500元，合同编号MT20190821-61CQXX.因重庆物业方单方面终止租赁合同的原因，我司预定的相关设备将无法使用，鉴于此，我司特致函请求协商处理合同解除事宜，请贵司委派专人与我司协商相关售后事宜。”2019年9月11日，北京中视贵司向原告发出《函告》，要求原告按照合同第五条约定偿付合同总金额50%的违约金并承担相应的连带责任。2019年8月1日，原告（甲方）与重庆东鹰文化创意有限公司（乙方，以下简称“东鹰公司”）签订《设计合同》，由东鹰公司涉及位于重庆市南岸区X路与X支路交叉口新鸥鹏教育城4楼+楼顶区域的马术学院，包含4楼会所大厅、休息区、交流学习区、展示区等210东方美+4楼室内马术训练场540平方米+楼顶半露天景观马房、马具室、医疗室、后勤等400平方米。设计费用总计17850元。甲方需在合同签订并生效后付委托设计总费用50%即8925元，设计完成，甲方确认，付总设计费用30%即5355元，硬装施工完成后，甲方确认，付剩余设计费用3570元。合同签订后，原告的法定代表人袁晓洲向东鹰公司的法定代表人王将领支付8925元。2019年8月2日，原告（甲方）与武汉尚马文化发展有限公司（乙方，以下简称“尚马公司”）签订《采购合同》，约定原告向被告采购国产教学矮马、国产成熟教学大马、马匹饲养调驯，数量12匹，种类及标准：国产教学矮马8匹，雌，肩高110cm左右/国产教学大马4匹，骟，肩高150cm左右/马匹颜色不限定，总价440000元。马匹饲养和调驯服务2019年8月3日至2019年9月19日，价格63000元；调训服务费36000元。合同选定马匹后支付合同定金40000元后，乙方应在收到定金后开具相关收款证明，并为甲方准备马匹及调训。原告当天向尚马公司缴纳40000元定金。2019年9月10日，原告向尚马公司发出《关于终止马匹采购的函》。2019年9月16日，尚马公司向原告发函，内容为：“贵司与我司于2019年8月2日签订《采购合同》，收取了贵司定金肆万元整。我司按照合同约定，已经对贵司选定的12匹马如期进行了调训。2019年9月10日我司收到贵司签署的《关于终止马匹采购的函》，贵司单方面提出解除并终止合同。因此，按合同第三条违约责任第3项甲方已经支付的马匹采购定金乙方将不予退还，但甲方仍须支付马匹的调训饲养费用，由甲方违约造成乙方的直接及间接损失，乙方保留向甲方追偿的权利。请贵司收到我司函件后7日内向我司支付马匹调训寄养费用99000元，另须额外支付100000元作为贵司单方面终止合约的违约赔偿金，我司保留申诉追偿的权利。”2019年8月3日，原告与重庆八戒财云网络科技有限公司（以下简称八戒公司）签订《八戒财税服务合同》，约定八戒公司为其提供每月纳税申报、每月出具财务报表、提供手机查账功能、每月代为打印，装订用户凭证、账册、报表等，日常的财税咨询、合理的税收筹划建议、税负预警、年末装订总账明细账、指导客户抄税清卡、税务年报、工商年报服务，并代开发票一年12次。服务费为3780元，原告已向八戒公司支付。原告与案外人张浩、案外人王浩宇分别签订《劳动合同》，招聘其从事马术教练员工作，合同期限2019年8月5日-2020年8月4日，基本工资每月5000元。原告陈述其因履行合同产生的损失如下：“由于商定合同签订事宜原告多次派人从浙江、深圳到重庆与被告磋商及考察场地产生的差旅费、误工费（金额无法统计）；设计费用实际支付8925元，马匹定金实际支付40000元，向八戒网络公司实际支付3780元，向员工发放工资5000元/月×2人；我司与第三方洽谈合同解除产生的差旅费、误工费（金额无法统计）；按照合同约定应当产生的费用：与中视中影公司我方承担339500元×50%的赔偿金、设计合同我方按照合同约定应当支付全款17850元（包含8925元）、与武汉尚马采购合同按照合同约定我方已缴纳的40000元定金不退还，另马匹调训寄养费99000元及单方违约的违约金100000元。”上述事实，有原告举示的南湖新鸥鹏教育城招商合同、收据、转账回单、关于不具备马术经营工程条件的函、9.3新鸥鹏教育城南湖馆通知函、9.3原告向被告发送的函、10.28南湖教育城招商合同解约告知函、11.7南湖教育城招商合同解约告知函、采购合同（原告与中视中影）、关于延迟采购合同交货日期的通知、关于终止采购合同的函、函告、设计合同（原告与东鹰文化公司）及转款凭证、采购合同（原告与武汉尚马公司）、收据、关于终止马匹采购的函、武汉尚马公司要求原告承担违约责任的函件、八戒财税服务合同（原告与猪八戒网络公司）、转款回单、重庆项目公司成立过程工商信息、原告公司同张浩、王浩宇就重庆项目公司签订的劳动合同、微信聊天记录等，经当事人质证、法庭认证，结合当事人陈述，足以认定。本院认为，原告与被告签订《南湖新鸥鹏教育城招商合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按约享有权利、履行义务。被告作为出租人，理应提供符合合同约定租赁期限的租赁物给承租人使用，现被告单方解除合同导致原告无法在合同约定的租期内使用案涉房屋，被告作为出租人已构成违约，依法应承担违约责任。原告请求被告退还履约保证金2万元，被告同意退还，本院对该项诉讼请求予以支持。原告请求被告支付违约金20万元，《合同法》第一百四十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告对案涉房屋的设计费用实际支付8925元，马匹定金实际支付40000元，向八戒网络公司实际支付3780元，北京中视公司要求原告承担339500元×50%的赔偿金、尚马公司向原告主张马匹调训寄养费99000元及单方违约的违约金100000元，结合双方在合同中的约定“如发生甲方非因法定或约定原因单方面终止合同的情况，甲方除按照合同规定履约保证金的10倍金额向乙方支付违约金外，同时应承担赔偿乙方的其他损失（包括但不限于经济损失，装修投入等已经可能对乙方造成的一切损失）”，本院酌定由被告向原告支付违约金168582元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆新鸥鹏新创教育产业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳乐基游乐设施有限公司支付履约保证金20000元、违约金168582元；二、驳回原告深圳乐基游乐设施有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2300元，由原告深圳乐基游乐设施有限公司负担330元，由被告重庆新鸥鹏新创教育产业发展有限公司负担1970元(原告已垫付，被告在履行上述支付义务时迳付原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  曹蓓蓓二〇二〇年十一月三十日书记员  陈婷婷