河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1002民初3219号原告：王丽娜，女，1981年3月9日出生，汉族，住许昌市魏都区。被告：河南省省直机关房屋建设开发公司许昌分公司，住所地许昌市许继大道中段。法定代表人：季辉，该公司经理。委托诉讼代理人：宋旷怡，男，该公司员工。原告王丽娜诉被告河南省省直机关房屋建设开发公司许昌分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王丽娜、被告省直机关房屋建设公司许昌分公司的委托诉讼代理人宋旷怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丽娜向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告违约金1837.5元(参照首次360天违约金517.6元,计算截止时间为2018年9月3日被告通知领办理产权资料时，517.6元/360天*(3*365天+183天)=1837.5元);2、请求判决被告支付原告误工费、交通费等费用1500元;3、请求判决被告取消补交房款的不合理要求，继续履行合同，无偿协助原告完成产权登记;4、本案一切诉讼费用由被告承担事实与理由：原告与被告于2013年11月14日签订合同编号为201201524的《商品房买卖合同》，房屋于2014年4月交付使用，截止2015年4月，被告未按约定让原告取得产权登记证书。后经多次主张，直到2015年7月份,原告及小区业主代表与被告在魏都区五一路办事处许继社区进行多次协商,协商结果为被告按合同约定支付业主前期违约金，并对相关事项做出承诺，承诺最晚于2016年3月份将房产证办理完毕。但直到2018年9月3日被告仍不具备办理产权登记条件。2018年9月3日被告在许富花园张贴办理产权证通知，原告从被告处领取相关材料后前往不动产登记中心办理手续,工作人员审理资料后，被拒绝登记，原因为房屋测绘成果(报告)面积比购房合同面积多1.75平方米，两者不一致，建议找被告沟通。原告找被告咨询面积不一致原因，被告表示不知情，会去找不动产登记中心沟通,让大家等消息，并未提及补交房款一事;2018年9月6日，被告直接张贴通知让业主于9月11日后补交房款差价才能办理产权登记,并未对面积出现差异进行说明。期间,原告和小区业主马盟军等人多次前往不动产登记中心、许昌奇升测绘有限公司等相关部门咨询。最终获知面积变大的原因:原、被告双方签订的购房合同上的面积是被告于2011年9月第一次委托奇升测绘公司依据《中华人民共和国国家标准《房产测量规范》（GB/T17986-2000）测量所得，而测绘成果(报告)上的面积是被告于2017年4月第二次委托奇升测绘公司依据《关于商品房初始登记房屋产权面积有关问题的意见》测量所得。两次测量之所以出现差异，是因为《房产测量规范》对保温层没有做出任何要求,而《关于商品房初始登记房屋产权面积有关问题的意见》要求将保温层计入外墙面积，因此导致房屋面积“增大”。原告在得知面积“增大”原因后，不认可面积“增大”，更不愿意补交房款。在此期间，原告一直参与向被告主张权利，造成的误工费、交通费等费用合计1500元。综上，被告逾期办理产权登记，并未承担相应违约责任;被告补交房款的不合理要求,有悖公平原则。原告向法院提起诉讼。被告省直机关房屋建设公司许昌分公司辩称，1、测绘面积是由不动产中心委托第三方奇升测绘进行的测绘，并不是被告委托测绘的；2、多出的1.75平方米也不是保温层造成的，是因为在房屋建设的时候所造成的的，有的大，有的小，都是以实际测量为准；3、违约金已经于2015年11月23日已经支付了517.06元，原告重复让我们支付违约金是没有法律依据的。按照合同第十条规定，由双方当事人有争议的话，应当提交许昌仲裁委员会处理，仲裁不成的才能向法院起诉。原告王丽娜围绕诉讼请求依法提交了以下证据：第一组，商品房买卖合同复印件、关于被告违约逾期未办理房产证的证明、关于原告对被告多次主张权利的证明。证明被告违约，合同约定商品房交付以后，房屋并没有进行产权登记，但被告让原告补交多出的1.75平方米的房款，原告认为被告违背合同约定，构成违约。合同第12页15条中关于产权登记的约定，其中双方约定商品房交付使用后360日内，办理产权登记，但被告迟迟未向原告办理产权登记，已经构成违约。合同第17页附件2，公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，约定为按照GB-T17986-2000的标准进行测绘，所以应当按照合同约定进行实际测量。第二组，被告承诺办理房产证的情况说明（复印件），证明被告支付过违约金后承诺2016年3月办完房产证。第三组，许昌奇升测绘有限公司测绘成果（报告）复印件、房产预测报告（YC2011）第0920（01-05）号复印件。证明房屋面积未实际增加。第四组，许建发《2014》169号文复印件、房产测量规范（GB/T17986-2000）复印件、在奇升测绘公司的录音一份。证明测绘报告面积测量采用了约定之外的测量依据，所以多出的面积与保温层有关。第五组，文书网上的三份判决书，证明测绘报告面积测量不应采用约定之外的测量依据，新的测量依据不应适用本案房屋。第六组，证人马某的出庭作证证言一份，证明因被告违约，导致按照新的测绘方法测绘，面积多出了1.75平方米。第七组，证人王某的出庭作证证言一份，证明原告提供的第四组证据中的录音是其录的，其录完之后交给原告丈夫潘良煜并且存放在自己的手机里。被告省直机关房屋建设公司许昌分公司发表质证意见为：对第一组证据，买卖合同无异议，关于产权登记的约定，对12页的第9条有异议。我方是严格按照合同执行的，并没有违约，房屋面积误差在约定的3%之内。对第二组证据，无异议，当时确实是抱着早日给业主办理房产登记，并且当时如果被告不承诺，业主也不会让被告离开，并且当时都是口头承诺。对第三组证据，合同签订时，所出具的测绘标准就是奇升测绘公司出具的，但是随着时间的发展，政府部门所发出了新的测绘标准，是不可抗力因素，所以我们并没有违约。对第四组证据，无异议。对第五组证据，被告是如实按照合同约定的标准进行的测绘。对第六组证据，从录音中，房屋面积有增加的，增加到外墙保温上，但是面积缩小的是因为什么，录音中不清楚。对第七组证据，证人录音与原告提供的录音是一致的，都没有说明面积缩小的原因是什么。对上述两段录音的真实性不确定，不知道是不是在别人允许的情况下录音的。被告省直机关房屋建设公司许昌分公司向本院提交的证据有：第一组，商品房买卖合同。第二组，许富花园逾期未办房产证违约金详表。第三组，退违约金业务回单。第四组，许昌仲裁委员会决定书。第五组，许昌市魏都区人民法院民事裁定书（2020-550）。第六组，许昌市魏都区人民法院民事裁定书（2020-1694）。第七组，许富花园2号楼不动产权证书。原告王丽娜发表质证意见为：对上述证据真实性无异议。经审核，原告王丽娜、被告省直机关房屋建设公司许昌分公司提供的证据均客观、真实，与待证事实具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月14日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为许富花园第2幢东起1单元3层东户房屋。该商品房建筑面积共125.35平方米。第五条面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2.（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。第八条交付期限。出卖人应当在2014年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金；3.经双方协商，由出卖人办理预购商品房预告登记，费用由买受人承担。第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第1种方式解决：1.提交许昌仲裁委员会仲裁。合同签订后，被告于2014年3月31日向原告交付房屋。根据合同约定，被告应当自商品房交付使用后360日内（即2015年3月26日前）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但因被告省直机关房屋建设公司许昌分公司未按照合同约定将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致该小区业主无法办理房屋产权登记。经该小区业主委员会与被告协商，被告同意截止2015年8月份逾期未办理产权登记的违约行为进行违约金支付。并于2015年9月14日出具情况说明，该份说明载明：房产证大约2016年3月办理完毕。2015年9月22日，被告省直机关房屋建设公司许昌分公司支付原告王丽娜违约金517.6元。2018年9月3日，被告通知许富花园小区业主领取相关材料后可以办理房产登记手续，但因房屋测绘成果（报告）面积与购房合同面积不一致，无法办理房产登记。2018年9月6日，被告通知许富花园小区业主补交房款差价后才能办理产权登记。因原告无法办理房产登记，形成本案纠纷，原告诉至本院。另查明，2011年9月20日，被告省直机关房屋建设公司许昌分公司委托许昌奇升测绘有限公司对许富花园小区进行面积预测，许昌奇升测绘有限公司出具的房产预测报告载明：“预测依据：1.本次预测所依据的有关法律、法规。《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》建住房[2002]74号；2.本次预测采用的技术规范中华人民共和国国家标准《房产测量规范》（GB/T17986.1-2000、GB/T17986.2-2000）”。该份报告显示的涉案房屋建筑面积125.35㎡、公摊面积26.5㎡。2014年9月30日，《许昌市住房和城乡建设局关于商品房初始登记房屋产权面积有关问题的意见》载明：为解决办理商品房初始登记过程中，外墙保温层是否计算产权面积、房屋测绘面积大于建设工程规划面积时，房屋登记机关如何登记办证的问题，根据上级有关政策，参照省内其他地市做法，结合我市实际，对于商品房初始登记房屋产权面积有关问题提出以下意见。一、依法测量原则房屋产权面积的计算标准是《房屋测量规范》，房屋测绘机构应当依照测量规范测量房产面积。二、据实测量原则商品房的外围尺寸，应当测量到商品房外墙皮，即测量到外墙有粉刷层或者保温层的外侧，外墙的装饰装修部分不包括在内。四、生效时间自2014年10月1日起，新建商品房项目房屋测量以及初始登记依照本意见执行。2018年9月3日，被告通知许富花园小区业主领取相关材料后可以办理房产登记手续。2018年10月9日，原告王丽娜为办理房屋产权登记委托许昌奇升测绘有限公司对其房屋进行面积测绘。许昌奇升测绘有限公司出具的许昌奇升测绘有限公司测绘成果（报告）显示建筑面积为127.1㎡，分摊面积28.24㎡，套内建筑面积98.86㎡。第二次的测绘结果相比第一次的测绘结果为：套内建筑面积增加了0.01㎡，公摊面积增加了1.74㎡。面积误差共计1.75㎡。原告王丽娜认为两次测绘产生误差的原因为：自2015年7月1日后，由于被告未按照合同约定将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致在办理房屋产权登记时，房屋测绘公司依据《许昌市住房和城乡建设局关于商品房初始登记房屋产权面积有关问题的意见》将房屋外部保温层作为公摊面积计算在内，因此导致公摊面积增加了1.74平方米。由于被告的违约行为，导致原告在办理房屋产权登记时对于增加的部分需要补齐房款后才能办理。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，根据原、被告双方签订《商品房买卖合同》约定，交房时间为2014年3月1日前，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。即在2015年2月26日前，被告需要将办理权属登记的相关资料向产权登记机关备案。根据2014年9月30日许昌市住房和城乡建设局下发的《许昌市住房和城乡建设局关于商品房初始登记房屋产权面积有关问题的意见》文件载明，商品房的外围尺寸，应当测量到商品房外墙皮，即测量到外墙有粉刷层或者保温层的外侧，外墙的装饰装修部分不包括在内。该文件自2014年10月1日起，新建商品房项目房屋测量以及初始登记依照本意见执行。即便被告未出现逾期向产权登记机关备案相关材料的情况，房屋测算的依据也应当按照《许昌市住房和城乡建设局关于商品房初始登记房屋产权面积有关问题的意见》执行，同样也会导致原告房屋测绘公摊面积的增加。同时，根据《商品房买卖合同》的约定：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。案涉房屋的建筑面积误差为1.75㎡，面积误差比绝对值在3%以内，原告应当按照约定据实结算房价款。故原告在未按照合同约定补齐房款的情况下要求被告协助原告办理产权登记的诉讼请求，无法律及事实依据，本院不予支持。关于违约金的问题。《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金3.经双方协商，由出卖人办理预购商品房预告登记，费用由买受人承担。被告省直机关房屋建设公司许昌分公司已经按照合同约定于2015年9月22日支付原告王丽娜违约金517.6元。故原告要求被告支付违约金1837.5元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于误工费、交通费的问题。原告未提供相关证据予以证明，故原告要求被告支付误工费、交通费1500元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下：驳回原告王丽娜的诉讼请求。案件受理费50元，由原告王丽娜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长  邵淑静人民陪审员  张美洁人民陪审员  尹秀甫二〇二〇年十一月二十日书 记 员  叶豪杰