重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0238民初418号原告：田朝玖，男，1969年1月17日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：姜泽国，重庆鼎圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张弘婷，重庆鼎圣律师事务所律师。原告：肖修清，女，1939年10月5日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：姜泽国，重庆鼎圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张弘婷，重庆鼎圣律师事务所律师。原告：马能，男，1988年12月13日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：姜泽国，重庆鼎圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张弘婷，重庆鼎圣律师事务所律师。原告：邱福章，女，1956年6月15日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：姜泽国，重庆鼎圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：张弘婷，重庆鼎圣律师事务所律师。被告：巫溪县卓利房地产开发有限责任公司，住所地重庆市巫溪县文峰镇新镇街**，统一社会信用代码915002386761120028。法定代表人：郑先军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：孟军，重庆市巫溪县文峰法律服务所法律工作者。原告田朝玖、肖修清、马能、邱福章与被告巫溪县卓利房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田朝玖、肖修清、马能、邱福章委托诉讼代理人姜泽国、张弘婷到庭参加诉讼；被告巫溪县卓利房地产开发有限责任公司法定代表人郑先军、委托诉讼代理人孟军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告签订的《商品房预售合同》《重庆市商品房买卖合同》；2.请求判令被告返还原告支付的房款550万元及利息（利息以550万元为基数，自合同解除之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算至实际付清之日止），原告于2020年10月27日撤回主张被告支付购房款利息的诉讼请求；3.请求判令被告返还原告支付的其它费用245468元及利息（利息暂计至2019年12月12日为75250.27元，计算方式为（1）+（2），具体为：（1）利息以245468元为基数，自2014年2月21日起算，按银行同期贷款利率，计算至2019年8月19日，为71946.67元；（2）以245468元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月20日起算，计算至实际付清之日止，暂计算至2019年12月12日为3303.6元）；原告于2020年10月27日撤回主张被告支付办证费利息的诉讼请求；4.请求判令被告支付违约金（暂计至2019年12月12日为2410100元，计算方式为（1）+（2），具体为：（1）550万元*1%=5.5万元；（2）以550万元为基数，以日万分之二为标准，自2014年1月31日起算，计算至解除之日止，暂计算至2019年12月12日为2355100元）；原告于2020年10月27日撤回该项诉讼请求；5.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2012年1月购买被告开发的位于重庆市巫溪县水园商城三层的商业门面，遂委托原告田朝玖与被告于2012年1月10日签订了《商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定被告将水园商城三层面积为668平方米的商业门面出售给原告，《预售合同》约定了建筑面积单价为8500元/平方米，房屋总价为5678000元。《预售合同》还约定，被告应当于2012年12月30日前将符合交付使用的房屋移交给原告使用。《预售合同》签订后，原告按约支付了房款。2014年2月20日，原被告签订正式的《重庆市商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》），《买卖合同》约定：1.买方为本案原告，共有方式为共同共有。2.购买商品房坐落于重庆市巫溪县水园商城3层商业3-3。3.购买商品房的建筑面积为689.51平方米，用途为门面、商场。4.本商品房为清水房，总成交金额为550万元，建筑面积单价为7977元/平方米。5.商品房的付款方式分期付款，具体为：购房时支付280万元，房屋主体封顶时付170万元，交房时付100万元。6.被告应在2014年1月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。7.交付房屋时，应当符合下列条件：（1）已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工备案登记证》；（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定；8.被告逾期交房在30日内的，被告应当按日万分之二向原告支付违约金。超过60日的，原告有权解除合同，解除合同的，被告应当退还全部房款及利息，并按已付房款百分之一支付违约金。9.逾期办理产权登记的，逾期在90日内，被告按日万分之二向原告支付违约金，逾期超过180日的，原告有权解除合同，解除合同的，被告应当退还全部房款及利息，并按已付房款百分之一支付违约金。《买卖合同》签订后，原告履行了全部义务，被告至今未按合同履行办理产权登记的义务，被告的行为已严重违约。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请！被告辩称原告诉称基本事实属实，被告于2013年11月25日依法获得《重庆市商品房预售许可证》，于2013年12月31日将房屋交付给四原告，系合法的开发销售。被告因行政原因未能办理产权登记原告应在规定时间内解除合同，原、被告签订的《买卖合同》中明确约定了解除时间为2014年1月30日后的180天内，原告应在2014年7月30日前解除合同。根据《民法通则》第一百三十五条规定，原告未在2016年7月30日前向人民法院提起诉讼，本案已经超过诉讼时效。原告诉讼请求的第二、三、四项均已经超过诉讼时效，被告不应该承担违约责任，本案的诉讼费用由原告自行负担，请求驳回原告的诉讼请求。经本院释明后被告请求调整违约金的计算方式，按照年利率6%计算违约金，并且对被告实际使用房屋产生的受益予以扣除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了《商品房预售合同》《重庆市商品房买卖合同》《收款收据》《律师函》及EMS回执，被告对证据真实性没有异议，但认为《重庆市商品房买卖合同》中已经明确约定了解除时间，原告现已超过了诉讼时效，不再享有解除权，原告发出《律师函》的时间已经超过本案的诉讼时效。被告向本院提交了《营业执照》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《重庆市商品房预售（预租）许可证》《房地产权证》《收款收据》《卓利水园商城交房流程表》，原告认为《重庆市商品房预售（预租）许可证》《房地产权证》载明的房屋坐落地址与本案诉争房屋坐落地址不一致；对《卓利水园商城交房流程表》不予认可，该证据上没有原告的签字，无法达到原告的证明目的。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，认定如下：《房地产权证》上载明房屋坐落于巫溪县柏杨街道春申大道210号，《重庆市商品房预售（预租）许可证》载明房屋坐落于巫溪县柏杨街道春申大道212号，本案诉争房屋坐落于巫溪县，本院无法确认本案诉争房屋是否已办理了房地产权证。《卓利水园商城交房流程表》，该表载明时间为2013年12月31日，被告在庭审时认可交付房屋的时间为2014年2月20日，且交房流程表上无签字，不能达到被告于2013年12月31日交房的证明目的。结合原、被告提交的证据，本院认定事实如下：被告于2010年取得《建设用地规划许可证》，于2011年取得《建设工程规划许可证》，于2012年取得《建筑工程施工许可证》，于2013年取得《重庆市商品房预售（预租）许可证》。2012年1月10日，四原告购买被告开发的位于重庆市巫溪县水园商城三层的商业门面，遂原告肖修清、邱福章、马能委托原告田朝玖与被告签订了《预售合同》。该合同约定被告将位于巫溪县水园商城三层3区凸出商场框架结构的房屋出售给原告，面积为668平方米，单价为8500元/平方米，房屋总价为5678000元。被告应于2012年12月30日前将符合交付使用的房屋移交给原告使用。2014年2月20日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，《买卖合同》约定：买方为本案四原告，共有方式为共同共有。购买商品房坐落于重庆市巫溪县水园商城3层商业3-3。建筑面积为689.51平方米，单价为7977元/平方米，总成交金额为5500000元。本商品房为清水房，用途为门面、商场。付款方式为分期付款，第一期：购房时支付2800000元；第二期：房屋主体封顶时付1700000元；第三期：交房时付1000000元。被告应在2014年1月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。关于办理产权登记的约定：预售商品房的，自商品房交付使用之日起60日内，由原、被告双方向房屋所在土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因被告的责任，未能按期向房屋所在地房屋登记机构提交办理本商品房房地产权证的申请，取得土地房屋登记机构出具的受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：1.逾期在90日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之二的违约金，并于被告实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金；2.逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按原告已付房价款百分之一支付违约金。2012年1月17日，原告支付房屋价款2300000元。2012年2月2日，原告支付房屋价款500000元。2012年6月27日，原告支付房款价款1700000元。2014年2月20日，原告支付房屋价款1000000元、办证费用225651元、大修基金13790元、水电开户费6027元。2014年2月20日，被告将原告购买的房屋交付给原告使用，原告向被告提供了办理产权登记的资料。2019年11月25日，原告向被告发出《律师函》，函告被告在收到函件15日内完成本案诉争房屋的产权登记，若被告逾期未办理产权登记，视为被告单方违约，由此造成的一切损失由被告承担。截止庭审终结前，本案诉争房屋仍未办理产权登记。本院认为，一、关于本案中合同解除的条件是否成就的问题，原、被告签订的《预售合同》《买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，均为有效协议，双方应按照合同约定的内容认真履行合同义务。原告向被告支付了全部房价款，并已向被告提供办理产权登记的相关资料，被告认可因行政原因导致一直未能办理产权登记，并非原告未履行办证的相关配合义务，被告的行为已构成违约，被告因行政原因未能办理产权登记并不能免责。原告以书面的方式催促办理产权登记后被告至今仍未办理，按照合同约定因被告的责任，逾期办理产权登记超过180天原告可以解除合同，原告现要求解除合同符合合同约定的解除条件。因被告的责任，逾期办证超过一年，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的解除条件。原告现要求解除合同，既符合合同约定的解除条件，也符合法定解除条件。解除权为形成权，不适用诉讼时效的规定，被告抗辩原告解除合同已超过诉讼时效的理由，本院不予采纳。《买卖合同》约定被告逾期办证180天之后原告有权解除合同，但该合同并未规定行使解除权的期限。原告于2019年11月25日向被告发出《律师函》催告办理产权证，被告三个月内仍未履行，原告于2020年3月17日向法院起诉行使解除权，原告在合理期限内行使解除权，解除权尚未消灭。解除权依解除权人单方意思表示即可发生合同解除的法律效果，原告向法院提起诉讼行使解除权，自本院向被告送达了原告要求解除合同的起诉状副本时，即发生解除合同的效力。本院于2020年4月30日向被告送达了起诉状副本，原、被告签订的《买卖合同》《预售合同》于2020年4月30日解除。关于原告已支付的房款被告是否返还的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。因被告责任导致未能办理产权证，原告要求解除合同的，被告应按合同约定自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款。原、被告签订的合同已于2020年4月30日解除，被告应在合同解除后30日内返还原告已经支付的房屋价款。原告要求被告返还已付的房款5500000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告支付的办理房屋产权证相关费用的问题。原告为购买本案诉争房屋于2014年2月20日向被告支付了245468元，因被告违约行为导致未能办理产权登记原告解除了合同，原告已支付的税费被告应予以返还的诉讼请求，本院予以支持。原告撤回了主张被告支付购房款利息、办证费用利息及违约金的诉讼请求，系对其诉讼权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以准许。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十九条规定，判决如下：一、原告田朝玖、肖修清、马能、邱福章与被告巫溪县卓利房地产开发有限责任公司于2012年1月10日签订的《商品房预售合同》、于2014年2月20日签订的《重庆市商品房买卖合同》均于2020年4月30日解除；二、被告巫溪县卓利房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还原告田朝玖、肖修清、马能、邱福章共支付的房价款5500000元；三、被告巫溪县卓利房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内返还原告田朝玖、肖修清、马能、邱福章共支付的办证费用245468元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费52018.28元（原告已经预交68888.98元），由被告巫溪县卓利房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  侯 港审 判 员  冉光涛人民陪审员  吴小平二〇二〇年十一月九日法官 助理  吴秋景书 记 员  曾德平