新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0102民初7972号原告：马新娉，女，1991年8月15日出生，住新疆维吾尔自治区吉木萨尔县。委托诉讼代理人：蒋昊霖，新疆建信律师事务所律师。被告：新疆泰瑞银鑫广告有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市高新区（新市区）鲤鱼山北路**领世华府综合写字楼**办公**。法定代表人：王飞，新疆泰瑞银鑫广告有限公司经理。委托诉讼代理人：曹宁，男，1981年4月19日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。委托诉讼代理人：蔡莺莺，女，1976年4月2日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。原告马新娉与被告新疆泰瑞银鑫广告有限公司（以下简称泰瑞银鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马新娉及其委托诉讼代理人蒋昊霖，被告泰瑞银鑫公司委托诉讼代理人曹宁、蔡莺莺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马新娉向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除原被告之间的租赁关系；2．依法判令被告退还租金105,000元；3．依法判令被告退还保证金10,000元；4．依法判令被告退还广告费5,000元；5．由被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2019年10月18日签订《餐饮广场商户合作合同》和《餐饮广场商户管理合同》，被告将天山区民主路170号餐饮广场负一层柜台（商铺）档口号为XX，面积为18.56平方米，以每年105,000元的价格租赁给原告，原告用作新疆菜类餐饮经营，并需要原告缴纳10,000元保证金及5,000元广告费，合同期限2019年11月18日至2020年11月17日。合同签订后，原告依约给被告支付租金105,000元、保证金10,000元、广告费5,000元。依照合同约定，被告应于2019年11月份将商铺交付给原告经营。但被告收取了租金后，一直无法完成餐饮广场的装修，无法办理营业执照，至今也未将约定位置的商铺交付给原告经营，已经构成违约，致使原告的合同目的无法实现，原告多次要求被告解除合同，退还租金，被告均置之不理，严重侵害原告合法权益，故诉至法院。被告泰瑞银鑫公司辩称：原告的陈述有误，双方于2019年10月18日签订合同，2019年10月18日，原告交了租金和广告费，装修的时间是给了1个月。装完之后一直拖到2020年4月份才营业，截至2020年7月份，原告在开设的店面一直在做美团活动，因为原告自己的资金紧张，原来每个月20号都要缴纳管理费，原告拖到次月才交付。原告使用铺面进行了营收，疫情原因封城在家里，原告欠付2个月的管理费，我们的大屏幕还放着原告的广告。疫情后原告找我们商谈了一次，原告表示要继续开店。在我们催促后原告就没有音信了。原告一直在经营，是因为疫情导致，原告为了止损才不想营业了。2020年11月17日就需要缴纳第二次的房租。我方于上家租赁案涉房屋，由张海江办理营业执照。我们的上家在4月份才给我们办了营业执照手续，经过社区书记协调，我们营业执照才办理成功，这时原告也开始营业了。原告欠付我们5,000元的管理费，无法经营的是负二层。原告在欠付管理费的情况下，原告强行把店里的设施搬走了。为了应对疫情后出现的问题为了人气做旺，我们免费给原告楼梯口的位置做烤肉。原告应该在9月份预交房租。本院经审理认定如下事实：2019年10月18日，泰瑞银鑫公司与马新娉签订《和平都会餐饮广场商户合作合作合同》。约定，泰瑞银鑫公司将位于乌鲁木齐市××区档口18.56平方米出租于马新娉用作经营新疆大盘菜。合同有效期为1年，自2019年11月18日起至2020年11月17日。合同期限内，马新娉如需中途撤柜的，应于撤柜前三个月提出撤柜申请，经泰瑞鑫公司书面同意并招到新的经营品项后方可撤柜。如未经泰瑞银鑫公司中途撤柜致使本合同终止的，马新娉无权要求泰瑞银鑫公司退还保证金。合同签订时，马新娉一次性向泰瑞银鑫公司支付租赁费105,000元。马新娉在经营活动中使用的水、电费用按其实际使用收取，在每月结算中扣除水、电、暖等各项费用。公共水电费、暖气费、物业费各项费用和服务人员、保洁、保安等人员费用，由餐饮广场内所有商户共同分摊。装修费马新娉自行负担，合同期满后或中途撤柜的，装修及其他固定部分无偿归出租方所有。签订合同当日，马新娉需向泰瑞银鑫公司支付设柜保证金10,000元，合同届满或双方协商终止后，该款于马新娉履行本合同三个月内无息退还。如马新娉违反本合同规定，马新娉同意泰瑞银鑫公司直接使用及扣除全部或部分保证金，作为抵销马新娉所欠缴的货款及导致的损失。当日，双方签订《餐饮广场商户管理合同》。约定，泰瑞银鑫公司将案涉商铺出租于马新娉，一年租金105,000元，每年广告费5,000元，合计110,000元。商管费用每月2,500元。水费8.5元每立方，电费1元每度，柜台（商铺）保证金10,000元。双方签订合同当日，马新娉向泰瑞银鑫公司支付租金105,000元、保证金10,000元、广告费5,000元。由于泰瑞银鑫公司需对案涉商铺所在美食广场公共区域水电等设施进行改造以及泰瑞银鑫公司未能及时与其上家出租方协调解决办理美食广场整体营业执照等问题，导致在2020年4月底，案涉商铺方具备办理营业执照条件，马新娉于2020年4月方开始使用案涉商铺进行营业。经社区协调，泰瑞银鑫公司承诺自2020年4月起算房租。马新娉开展经营活动至2020年7月，因疫情原因，马新娉停止营业。2020年9月，疫情结束后，马新娉与泰瑞银鑫公司协商复工复产，泰瑞银鑫公司提出马新娉须在2020年9月23日前结清2020年8月、9月共计5,000元的管理费并开业，否则视为自动放弃商铺，泰瑞银鑫公司有权进行重新招商。泰瑞银鑫公司亦向马新娉主张，需于2020年2月起算租金，马新娉须于2021年1月前缴纳下年度租金。双方因对缴纳8月、9月管理费问题以及起算租金时间问题发生纠纷，协商未果，马新娉于2020年10月28日撤离商铺。本院认为，双方签订的《餐饮广场商户合作合同》、《餐饮广场商户管理合同》系双方真实意思表示，不存在我国《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，为合法有效的合同。依法成立的合同对合同当事人双方具有法律约束力，当事人应当依法按照约定全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。双方合同约定履行期限为2019年11月18日至2020年11月17日，因泰瑞银鑫公司对餐饮广场公共区域改造与办理营业执照问题，致使马新娉于2020年4月方开始营业，经社区协调，泰瑞银鑫公司承诺自2020年4月办理营业执照后开始起算租金，但2020年9月疫情结束复工复产后，泰瑞银鑫公司又单方要求自2020年2月起算租金，且不考虑疫情影响，在马新娉于疫情期间未开展经营活动的情况下，要求马新娉于2020年9月23日前全额支付8月、9月的管理费5,000元，如不按要求履行，则视为马新娉自动放弃商铺，其有权重新招商。本院认为，泰瑞银鑫公司违背诚信原则及公平原则，其行为客观上对马新娉继续履行合同造成阻碍，致使马新娉如不满足泰瑞银鑫公司单方要求，无法继续使用商铺开展经营活动。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。按照上述法律规定，马新娉有权要求解除合同，本院对其解除合同的诉讼请求予以支持。马新娉于2020年10月28日撤离案涉商铺，本院确定，双方租赁合同的解除日期为2020年10月28日。根据庭审查明的事实，马新娉于2020年4月方开始经营活动，泰瑞银鑫公司亦承诺于2020年4月起算租金，故本院确定马新娉应支付泰瑞银鑫公司2020年4月1日至2020年10月28日的租金。期间租金金额为60,387元（105,000元÷12个月×7个月-105,000元÷365天×3天）。因疫情原因，本院酌定2020年7月16日至2020年9月15日的租金减半收取，期间租金金额为8,750元（105,000元÷12个月×2个月×50%）。综上，双方履行合同期限，马新娉应付泰瑞银鑫公司租金金额为51,637元（60,387元-8,750元）。马新娉已支付租金105,000元，泰瑞银鑫公司应退还马新娉租金53,363元。马新娉向泰瑞银鑫支付保证金10,000元，双方合同已解除，泰瑞银鑫公司应将该10,000元保证金返还于马新娉。马新娉主张泰瑞银鑫公司应向其退还广告费5,000元，根据双方合同履行情况，本院核定退还租金的比例占已缴纳租金的50%，按照该比例计算，泰瑞银鑫公司应向马新娉退还广告费2,500元。根据庭审查明的事实，马新娉未缴纳2020年8月、9月、10月的商管费，但泰瑞银鑫公司未主张抵销或就该费用提起反诉，本院对该费用不予处理，就该费用，泰瑞银鑫公司可另行向马新娉主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七规定，判决如下：一、解除原告马新娉与被告新疆泰瑞银鑫广告有限公司于2019年10月18日签订的《餐饮广场商户合作合同》、《餐饮广场商户管理合同》，解除时间为2020年10月28日；二、被告新疆泰瑞银鑫广告有限公司退还原告马新娉租金53,363元；三、被告新疆泰瑞银鑫广告有限公司退还原告马新娉保证金10,000元；四、被告新疆泰瑞银鑫广告有限公司退还原告马新娉广告费2,500元；五、驳回原告马新娉的其他诉讼请求。以上被告新疆泰瑞银鑫广告有限公司应给付原告马新娉款项合计65,863元，须于本判决生效后十日内付清，如未按指定时间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告请求标的额120,000元，本院核定给付标的额65,863元，占请求标的额的54.9%。案件受理费2,700元，减半收取1,350元（原告已预交），由原告马新娉负担608.85元；由被告新疆泰瑞银鑫广告有限公司负担741.15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   麦 祖 义二 〇 二 〇 年 十 一 月 二 十 三 日书  记  员   买日比也