江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初7164号原告：王亚利，女，1958年8月26日出生，住宿迁市宿城区。原告：蔡迪，女，1983年3月18日出生，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：王亚利，系原告母亲。被告：宿迁水韵城商业经营管理有限公司，统一社会信用代码91321302596932633L，住所地宿迁市西湖路66号。法定代表人：朱昌如，该公司董事长。被告：宿迁用世置业有限公司，统一社会信用代码91321302697936705U，住所地宿迁市西湖路66号。法定代表人：卢之云，该公司董事长。二被告共同委托诉讼代理人：郄宗阳，江苏宏亮律师事务所律师。原告王亚利、蔡迪诉被告宿迁水某商业经营管理有限公司（以下简称“水某”）、宿迁用世置业有限公司（以下简称“用世置业”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，于2020年9月29日公开开庭进行审理。原告王亚利即原告蔡迪委托诉讼代理人、二被告共同委托诉讼代理人郄宗阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王亚利、蔡迪向本院提出如下诉讼请求：1、立即支付拖欠租金（2018年12月1日至2020年5月31日）合计2141971.5元，该项变更为立即支付拖欠租金（2018年12月1日至2020年5月31日）合计214197.15元；每期违约金各自按逾期应支付数额的日万分之三计算，直至支付之日止；2、解除与第一被告所签订的《经营管理合同》，收回涉案房屋；3、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2014年8月8日，原告王亚利、蔡迪与被告用世置业签订了《商品房买卖合同》，购买位于用世.水某d1-027商铺一间，面积约为44.46平方米，房屋总价款为1427981元。合同签订时，二原告按用世置业要求和承诺，与水某签订了《用世.水某委托经营管理合同》，将涉案商铺交给水某统一经营管理，合同主要约定：1、委托经营管理期限为10年；2、经营收益分配为：前三年原告放弃收益、被告自负盈亏；第四年起至第六年，按原告与用世置业签订的《商品房买卖合同》实际签约总价的10%计算，分别于每年第一季度支付上半年收益，第三季度支付下年收益；第七年至第十年按实际租金收益9:1支付；十年后，在原告严格履行合同的基础上，原告可自愿将此商铺转让给水某，水某无条件按《商品房买卖合同》约定房屋总价的1.5倍购买。同时，合同第七条第一款第六项约定：被告如不能按照约定时间足额支付租金除按拖欠租金额的日万分之三支付违约金外，拖欠租金达两个月以上的，原告有权解除合同。在合同履行中，第一被告仅按合同支付原告第四年租金，第五年中应该在2018年6月支付的租金，由于被告没能兑现，二原告通过法律途径起诉获取。之后2018年12月1日至2019年5月31日租金、2019年6月1日至2019年11月30日租金、2019年12月1日2020年5月31日租金拖欠至今未付，总额达214797.15元。2017年9月25日，被告用世置业自愿为涉案租金及回购承担连带担保责任二原告认为：双方签订的合同合法有效，二被告应该按照合同的约定支付租金及违约金。鉴于二被告拖欠租金远远超过两个月，故要求解除与二被告签订的《经营管理合同》，收回房屋。请求人民法院立案审理，支持原告的诉讼请求被告水某、用世置业辩称：1、租金中应当扣除8.5%的税收；2、2020年度上半年遭受了不可抗力新冠疫情影响，导致被1停业一个月，期间的租金应当扣减；3、违约金的计算时间应当以每期款项应付的时间即2019年3月31日、2019年9月30日、2020年3月31日。经审理查明认定事实如下：2014年8月8日，原告王亚利、蔡迪与被告用世置业签订了《商品房买卖合同》，购买位于用世.水某D1-027号商铺一间，面积为44.4平方米，房屋总价款为1426054元。合同第五条约定，“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、面积误差绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款……”涉案房屋面积实际为44.46平方米，原告支付购房款1427981元。同日，二原告（甲方）与被告水某（乙方）签订了《用世.水某委托经营管理合同》，将涉案商铺委托水某统一经营管理。合同约定：三、委托经营管理期限1、在该商铺竣工验收合格交付乙方使用后，自2014年5月31日起至2024年5月31日止，共十年（每满一年称一个经营年度）……四、经营收入的支付和分配方式及回购……2、经营所得收益由双方按以下约定方式分配：（1）委托其内前三年甲乙双方为了共同培育市场，甲方自愿同意放弃该商铺三年收益权，前三年的经营收益不再分配，乙方自负盈亏。（2）第四年起至第六年（即2017年6月1日起至2020年5月31日）的年收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10%计算，由乙方向甲方支付，支付时间为每年第一季度支付上半年收益，由乙方直接汇入甲方指定的银行账号为准,第三季度支付下半年收益，相关税费依照规定承担……合同第七条第二项约定，本合同在以下情况下终止：……（6）在无甲方违约在先等其他无抗辩事由的前提下，乙方应按本合同约定的时间足额支付甲方应得租金收益，否则乙方应按拖欠租金额的万分之三/每天的标准承担违约金……2017年9月25日，二原告、被告用世置业及水某签订担保书，用世置业自愿为水某与业主签订的《委托经营管理合同》承担担保责任，担保事项：担保合同条款的履行，并对租金的支付及合同中约定的合同期满后按照房屋总价的1.5倍回购房产承担连带担保责任。原告就前期租金向本院提起诉讼，本院依法作出（2018）苏1302民初第9585号民事判决书，被告不服上诉。宿迁市中级人民法院依法作出（2019）苏13民终2629号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，合法的债权债务受法律保护。原告与被告水某公司签订的《用世.水某委托经营管理合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制规定，该合同依法成立有效。原告主张被告水某向其支付2018年12月1日起至2020年5月31日止的租金。本院认为，按照合同约定，被告水某公司未能按照约定期限支付租金，按照合同约定应该支付上述租金，又因为今年疫情原因导致被告停业，减免被告一个月的租金，故本院支持原告的租金202297元（71399+71399+59499）。关于违约金。合同约定逾期每天按照可收益的万分之三支付滞纳金。本院支持被告水某公司向原告支付违约金（以71399元为基数，自2019年4月1日起至实际付清之日止；以71399元为基数，自2019年10月1日起至实际付清之日止；以59499元为基数，自2020年4月1日起至实际付清之日止；均按照日万分之三计算）。关于被告用世公司是否承担担保责任。被告用世置业自愿对上述债务承担连带担保责任，其承担保证责任后可向水某追偿。原告主张解除涉案的经营管理合同并取回涉案房屋。本院认为，原告与被告水某签订的委托经营合同约定，如水某拖欠租金两个月以上，原告享有约定解除权，但本案中，原告购买的系虚拟产权商铺，整体装修经营后，其购买的部分无实质意义的不动产界线，难以和其他业主购买的商铺区分，个别解除影响商场整体功能的发挥及其他业主的利益，故本院对该主张不予支持。被告水某公司辩称，扣除8.5%税费。本院认为，原被告合同中并未约定由被告代缴税费，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条,《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告宿迁水韵城商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王亚利、蔡迪支付租金202297元及违约金（以71399元为基数，自2019年4月1日起至实际付清之日止；以71399元为基数，自2019年10月1日起至实际付清之日止；以59499元为基数，自2020年4月1日起至实际付清之日止；均按照日万分之三计算）；二、被告宿迁用世置业有限公司对上述债务承担连带保证责任，在实际承担上述责任后有权向宿迁水韵城商业经营管理有限公司追偿；三、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2257元，由二被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审判员 臧 委二〇二〇年十一月二十六日书记员 胥可君法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。