山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0281民初10611号原告：胶州市阜安街道办事处胡家庄社区居民委员会，住山东省胶州市胶州东路**。法定代表人：杨帅，职务主任。委托诉讼代理人：张加红，胶州阜安法律服务所法律工作者。被告：贺文荣，男，汉族，1971年10月31日生，住，住山东省胶州市/div>委托诉讼代理人：王卫辉，胶州法伟法律服务所法律工作者。原告胶州市阜安街道办事处胡家庄社区居民委员会(以下简称胡家庄居民委员会)与被告贺文荣排除妨害纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡家庄居民委员会的委托诉讼代理人张加红、被告贺文荣的委托诉讼代理人王卫辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡家庄居民委员会向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告腾退房屋交还给原告；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确诉讼请求为：要求被告腾出原告所出租给被告的胶州市福州北路130号西侧院内南北厂房；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，由原告将福州北路130号西侧院内南北厂房租赁给被告使用，合同约定租期一年（2019年7月15日至2020年7月24日），年租金5000元，一次付清，租赁到期后原告多次通知被告腾房，被告一直占有使用，至今未腾退房屋，因此，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求，保留追偿损失的权利。被告贺文荣辩称，原告所诉与事实不符，第一，原被告订立合同时口头约定该租赁物租赁至拆迁之日止，因为办事处要求统一签订一年的合同，所以订立的合同期限为一年，当时还口头约定，合同到期后还按每年5000元的租金续订至拆迁时，拆迁时，原告将涉案房屋的维修费用以及拆迁补偿费等直接给被告；第二，原告交付给被告的租赁物如果不修缮无法使用，损毁十分严重，没有门窗，地面凹凸不平，屋顶严重破损，车间彩钢瓦生锈损坏，院内垃圾很多，原被告口头协商由被告代原告维修；第三，在签订合同之后，双方协商了维修费的解决及合同的履行期间后，被告花了一个多月的时间才维修好平房及车间，正式使用就已经是签订合同后两个多月了，原告违反民法和合同法的诚实信用原则，违反口头承诺，在续签合同时，单方提出租金涨到每年50000元，比原合同的租金提高了10倍，原告应该返还被告替原告维修租赁物所花费用76149.7元，依照合同法的第220、221条的规定，出租人对租赁物有维修的义务，出租人未尽维修义务的，出租费用应该由出租人承担，因此原告应该返还三个月的租金1250元，以上共计77399.7元，被告才可以与原告终止合同，立即搬走。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：证据一、农村实物资产交易合同一份，拟证实原被告之间存在租赁关系，约定了双方的权利义务；证据二、会议纪要一份，拟证实当时租赁的厂房实际是500多平方米，实际租金应该是50000元，厂房的维修费用从租金中扣除，所以签订的5000元的租赁合同；证据三、原告与青岛锦铭坤工贸有限公司签订的农村实物资产交易合同一份，拟证实该厂房与出租给被告的厂房在同一院子内，面积相当，实际租金60000元，也牵扯到厂房维修，所以租金每年30000元，被告所租赁的厂房实际租金应该为50000元。被告质证称，对证据一农村实物资产交易合同没有异议，这的确是双方在交易平台上所签订的合同，该合同规定了双方的权利义务，在合同中并未约定维修费由乙方承担的相关事宜，因此甲方应依法承担维修义务；对证据二会议纪要不予认可，该会议纪要是原告单方行为，与本案没有直接关系；对证据三原告与青岛锦铭坤工贸有限公司签订的农村实物资产交易合同，与被告无关，不予发表意见，但合同内容恰恰说明原告方对被告方有不诚信的嫌疑，试想一下，如果厂房是破损的，必须彻底维修才能实现合同目的，而涉案租赁物，被告无法实现合同目的，且该证据中租赁时间是三年，时间较长，能够实现合同目的，说明原告违反诚信原则。被告为证实其抗辩，提交了以下证据：证据一、图片一宗、光盘一份，拟证实原被告签订合同后，原告交付给被告的租赁物当时的状况；证据二、被告维修房屋及车间所花费用单据四份，拟证实被告维修涉案租赁房屋所花费的费用金额。原告质证称，证据一中的图片、光盘体现的是维修过程中的情况，部分破损是因施工拆除的状况，并非原来的状况；对被告维修房屋及车间所花费用单据，不予认可，维修费已经从租金中折抵。另原告申请证人刘某出庭作证，证人称，其是原告处的文书，开始与被告不认识，经过该次出租才认识的被告，被告租赁该租赁物前，居委会进行开会，开会研究对院子里的租赁物进行分割租赁，分三块进行出租，被告所租赁的位于院子的东南角，面积大约500平方，当时研究租赁费为每年50000元，因为该租赁物的屋顶、门窗有破损，所以研究决定，谁租赁谁维修，维修费从租赁费中扣除，后来经案外人介绍被告租赁涉案车间等，证人就将该情况告知了被告，被告同意，所以后续就进行招投标程序，当时双方协商称不管花多少钱，被告都认着维修费，因为租赁费中已经扣除，第二年再按照市场价格重新签订合同，通过交易平台，必须签订正规的合同，合同都是模板，没法进行更改，但是投标的时候，会议记录和会议照片都上传至平台，会议记录有关于证人陈述的内容。被告对证人证言质证称，对证人有利于原告方的，被告不予认可，因为证人与原告有直接利害关系，证人在证言中陈述，将所有的合同内容，甲乙双方的权利与义务提交了交易平台，也就是说证人陈述的所谓一年50000元的租金与被告自行维修的内容也是合同的重要组成部分，既然没有提交，那么说明根本不存在。经庭审质证，对原被告无异议的证据，本院依法予以采信，对原被告有异议的证据，本院分析如下：对原告提交的会议记录，与证人陈述基本一致，对该记录的真实性，本院予以采信；对原告提交的其与案外人签订的合同，与本案无关，本院不予采信。对被告提交的单据，并无相关发票，即使系维修涉案租赁房的花费，被告也未提交证据证实应该由原告承担，本院不予采信。根据原、被告陈述及经审查确认的证据，结合法庭调查，本院认定如下事实：2019年8月1日，原告通过农村产权交易中心签订农村实物资产交易合同一份，约定出让方（甲方）为原告，受让方（乙方）为被告，甲方将持有的实物资产胶州市福州北路**西侧院内南北厂房以租赁的方式有偿出让给受让人，期限2019年7月25日至2020年7月24日，该标的的出让行为已经通过村、镇、市三级审查同意，出让底价每年5000元，价款支付为一次性付款……，合同签订后，被告向原告缴纳了租金，原告向被告交付涉案租赁厂房，因厂房破损，被告自行进行了维修使用，截止到目前为止，被告仍占用该涉案厂房。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告于2019年8月1日签订的《农村实物资产交易合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。该合同明确约定租赁期间为2019年7月25日至2020年7月24日，现租赁期间早已届至，合同权利义务已然终止，故，被告理应向原告腾退涉案租赁厂房，故，对于原告的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，被告抗辩签订合同时，租赁的厂房破损严重，被告负责修缮，但同时与原告口头约定合同到期后该租赁厂房还按每年5000元的租金续订至拆迁时，拆迁时，原告将涉案房屋的维修费用以及拆迁补偿费等直接交付给被告，原告称，原本涉案厂房的年租金为50000元，但因涉案租赁厂房破旧，与被告签订合同前已经说明，被告自行维修，维修费用在租金中予以折抵，所以才收取了5000元的年租金，本院认为，被告并未提交证据予以证明其所抗辩的内容，且经本院审查，涉案租赁厂房的地段，年租金应远高于5000元，原告所陈述的内容较为合理且提交了会议记录及证人证言为证，故，对被告的抗辩，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第二百三十五条之规定，判决如下：被告贺文荣于本判决生效之日起十日内将其占有使用的涉案租赁厂房（胶州市福州北路130号西侧院内南北厂房）腾退给原告胶州市阜安街道办事处胡家庄社区居民委员会。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告贺文荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  匡德富二〇二〇年十一月六日法官助理赵文倩书记员王琦