广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初31837号原告：马泽燕，女，汉族，1971年6月18日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：黄万洲，男，汉族，1995年2月23日出生，系原告儿子。被告：黄海兵，男，汉族，1983年5月20日出生，住址江西省九江市修水县。原告马泽燕与被告黄海兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告偿还原告逾期支付2020年2月、3月份租金12700元（租金标准：6350元／月）；2、被告偿还原告逾期支付租金的滞纳金合计552.45元（暂计至2020年3月31日）；3、被告偿还原告代为缴纳的水费、污水费、垃圾费等合计1446.39元;4、被告偿还原告为恢复租赁房屋原状所垫付的房屋修补费合计7300元；5、被告承担本案的案件受理费等诉讼费用。事实和理由：2017年7月2日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签署了《房屋租赁合同》，约定：甲方将座落于深圳市福田区出租给被告作为住宅使用；租赁期自2017年7月1日至2018年6月31日止；租金每月6300元整，每月租金须于5号前交付甲方。2018年6月30日，双方续签合同，租赁期自2018年6月30日至2019年6月30日止，租金每月6350元整，每月租金须于3号前交付甲方。2019年8月5日，双方通过微信确定延续合同租赁期至2020年6月31日。被告于2020年2月份开始拖欠租金、水费等，且于2020年3月25日告知原告其已搬离租赁房屋，原告于当日下午至租赁房屋现场查看，现场狼狈不堪。被告拖欠租金、水费等未付、在搬离租赁房屋后单方通知解除合同、未按合同约定恢复租赁房屋原状等行为已构成严重违约。原告于2020年3月26日发函通知被告要求被告依约履行义务，但被告态度消极，置诚信与契约精神于不顾。为实现原告的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。被告未答辩，开庭时缺席。经审理查明，2017年7月2日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》约定，原告将位于深圳市福田区（下称涉案房产）出租给被告作为住宅使用，租赁期自2017年7月1日至2018年6月31日止；租金每月6300元，每月租金须于5号前交付甲方，否则，乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金额为拖欠日乘以月租金的3%；签订本合约之同时，乙方向甲方支付房租押金6300元，水电管理费等押金2000元；乙方每月要按时交房租、水电费、管理费、天然气、有线电视、清洁费等一切费用，若不按时交租，甲方应及时发出催租通知，乙方如拖欠租金超过十日，拖欠水电费、管理费、天然气、有线电视、清洁费等达到一个月视为乙方违约，因违约而终止合同，乙方须承担违约所造成的全部责任，扣除押金；乙方不得不擅自改变房屋的结构和用途，乙方如因故或过失造成房屋结构及配套设施的损坏，应负责恢复房屋原状及赔偿由此而引起的一切经济损失。2018年6月30日，原被告双方续签了合同，租赁期自2017年6月30日至2019年6月30日止，租金调整为每月6350元整，支付时间调整为每月租金须于3号前交付甲方，其余条款与2017年7月2日双方所签订合同约定的内容的一致。2019年7月，被告通过微信转账向原告支付6350元，原告收款后回复“收到7月份房租6350”。2019年8月5日，原告通过微信告知被告，涉案房产“续租至2020年6月31号，租金不变（即月/6350）”，被告回复“好的”。2020年2月24日，原告通过微信催促被告支付2月份房租，被告回复“我们市场到现在还没上班，可能要下个月，房租能少点吗”，原告回复“我还要等着还贷呢，你尽量早点给我，谢谢”，被告回复“特殊时期不能少些吗？我们现在都还在老家”。2020年3月11日、19日,原告再次通过微信催促被告支付房租，2020年3月19日，被告称“星期一到深圳”，原告回复“微信应该不用你在哪都行吧”，被告回复“过去公司转账”。2020年3月25日，被告通过微信告知原告“公司做不下去了，房子也租不起了，两个月没住，押金和水电单也不要了，房子钥匙放在厨房窗子上”、“一个月押金，水电押金也差不多，也就一个月”。2020年3月26日，原告方制作《通知函》，通知被告因其逾期支付2-3月租金、水电、管理费等其他相关费用、未事先通知提前退房以及造成房屋损坏等违约行为，现正式与被告解除合同，合同解除时间为2020年3月26日，此外，被告应于2020年3月31日前一次性向原告支付逾期未付租金12700元、拖欠的水电费等其他相关费用1460.49元以及造成的房屋损失（包括但不限于房屋电线乱搭、墙面掉漆及私自钻孔、天花顶加装钻孔、厕所洗脸盆马桶损坏、厨房水管龙头全部报废等）恢复原状修补费7300元。原告通过微信向被告送达该《通知函》，被告回复称“疫情期间我2个多月没住，后面我们都没签合同，有一个月房租水电押金在你那也差不多”“后面你想怎么弄就随你吧！”。另查，原告名下的中国农业银行银行卡交易明细清单载明，该银行卡有划扣电费、水费、污水费，2017年7月17日至2020年3月17日共支出电费、水费、污水费共计7946.39元，被告于2017年7月25日、2017年9月17日及2017年10月21日通过支付宝分别转入该账户2000元、1500元、3000元。原告称涉案房产水电费、物业管理费是通过该银行账户直接扣划，原告代为被告缴纳了被告承租期间拖欠的水费、污水费、垃圾费等合计1446.39元。再查，原告为佐证被告搬离后涉案房产遭受损坏进行了修复，提供了相关涉案房产的照片、原告与案外人陈泽新于2020年3月27日的微信转账及聊天记录、两张收款人为陈泽新的收款收据。照片显示涉案房产墙壁有剥落、污渍，马桶盖破裂。收款收据顾客名称及地址为“福滨18栋3单元106”，品名规格分别为“补墙刷墙地面维修水龙头、门户、包工包料”、“清理卫生搬运费”，收款收据金额分别为4300元、3000元。庭审时，原告确认被告支付租赁押金6300元，水电费押金2000元，足额支付租金至2020年1月份。原告明确合同约定被告违约，可以扣除押金，其中扣除押金的意思是可以用于抵扣被告所欠的费用。被告于2020年3月25日搬走，原告于2020年6月将涉案房产另行出租。涉案房产于2015年底至2016年初装修。上述事实有原告方提交的证据及庭审笔录为证。本院认为，原告与被告签署的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方成立合法有效的房屋租赁合同关系。合同约定，被告拖欠租金超过十日，拖欠水电费、管理费、天然气、有线电视、清洁费等达到一个月视为被告违约，因违约而终止合同，被告须承担违约所造成的全部责任，扣除押金。被告未按合同约定支付2020年2月份的租金并单方退租，其已构成根本违约。根据原告与被告的微信聊天记录可知，被告于2020年3月25日搬离涉案房产，原告也认可被告于当日搬离，涉案合同应于2020年3月25日解除。被告应向原告支付2020年2月1日至3月25日期间的租金合计11642元［6350×（1+25/30）］。被告承租期间即2017年7月17日至2020年3月17日期间产生的电费、水费、污水费共计7946.39元，被告仅支付6500元，其中欠缴的1446.39元原告代为缴纳，被告应向原告支付该费用。原告明确被告支付的押金可以用于抵扣被告所欠的费用，被告还应向原告支付租金4788.39元（11642+1446.39-6300-2000）。此外，合同约定当月租金应于当月5日前支付，被告逾期支付，原告有权要求被告向其支付自3月6日起开始计算至实际付清款项之日止的违约金。原告主张违约金计算标准按照合同约定的每日百分之三的标准进行计算，该标准明显过高，本院酌情调整为按照每日万分之五的标准进行计算。关于房屋修补费。合同约定，被告不得不擅自改变房屋的结构和用途，被告如因故或过失造成房屋结构及配套设施的损坏，应负责恢复房屋原状及赔偿由此而引起的一切经济损失。原告虽提交了被告搬离后涉案房产的照片及相关维修收据，但未有被告搬进涉案房产时的照片等对比，没有证据证明涉案房产墙壁损坏、马桶盖破裂等是由被告导致的，且原告自认涉案房产于2015年底至2016年初装修，存在自然损耗。故原告请求被告偿还原告未恢复涉案房产原状所垫付的房屋修补费7300元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄海兵应于本判决生效之日起十日内向原告马泽燕支付租金4788.39元及滞纳金（滞纳金按每日万分之五的标准，以4788.39元为计算基数自2020年3月6日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告马泽燕的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费349.97元（已由原告预交），由原告负担272.97元，由被告负担77元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按规定预交上诉费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  肖英二〇二〇年十一月十三日书记员  胡洁附法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。