广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初19215号原告：佛山市南海区顺源四海物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：欧阳昌运，广东科东律师事务所律师。被告：张玲玲，女，汉族，住贵州省绥阳县。原告佛山市南海区顺源四海物业管理有限公司与被告张玲玲租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人欧阳昌运到庭参加了诉讼。被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2020年2-4月的租金27126元、2020年3-4月的水电费936.5元及支付以拖欠费用为本金从当月1日起至实际清偿之日止按日千分之五的标准计算的滞纳金；2.被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年5月9日，原告与被告签订一份《商铺租赁合同》，约定被告向原告承租位于南海区***铺，被告需于每月5日前付清当月租金及上月水电费；若被告违约的，按每日应付款项的千分之五计算滞纳金。合同签订后，原告将案涉的物业交付给被告使用，但被告未按合同约定支付2020年2月-4月的租金及2020年3月-4月的水电费。经原告催促，被告仍不支付。原告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告没有答辩。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。经审查，1.原告提供的营业执照、身份证复印件来源合法，客观真实，本院采信其真实性；2.原告提供的商铺租赁合同、缴交水电费通知单、律师函及投递记录、催缴通知书、短信截图、银行流水、账单详情、水电读数照片，为原件或与原件证据相印证的复印件，被告亦未到庭提出异议，本院采信其真实性。本院经审理认定事实如下：2017年5月9日，原告与被告签订一份《商铺租赁合同》，约定：被告向原告承租位于南海区***铺用于经营饮食、商业项目使用，总面积137平方米，租赁期限自2017年6月1日起至2022年5月31日止；2017年6月1日至2019年5月31日每月租金为8220元，2019年6月1日至2021年5月31日每月租金为9042元，2021年6月1日至2022年5月31日每月租金为9946.2元，被告应在每月5号前付清当月全部租金、物业管理费等；被告在本合同签订之日，向原告缴纳租赁保证金16440元，租赁期满如被告无拖欠租金及其他违约行为，且按照合同约定将商铺交还给原告后，原告应当在验收后七日内将保证金无息退还给被告；若被告违约导致合同解除，原告有权没收被告交纳的保证金；被告应当在每月5号前交清上月的水电费，电费按1.1元/度计收、水费按4.4元/立方米计收；被告逾期支付租金、物业管理费等，原告有权要求被告支付滞纳金，滞纳金按应付款的每日千分之五的标准计算；等等。2020年4月23日，原告通过短信向被告发送《催缴通知书》，要求被告在2020年4月27日前支付2020年2月至2020年4月的租金27124元、2020年3月2日至2020年4月9日水电费936.5元、滞纳金3422.98元。2020年5月11日，原告委托律师向被告寄送《律师函》，要求被告收函之日起三日内支付尚欠租金27124元、水电费936.5元及滞纳金3422.98元。邮件被退回。诉讼中，原告陈述：涉讼租赁物未办理规划报建、竣工验收和产权登记手续；被告支付租金至2020年1月31日；原告于2020年5月3日自行收回涉讼商铺，涉讼商铺尚未另行出租。本院于2020年10月23日发送短信予原告，询问原告是否收取涉讼租赁保证金，原告未予回复。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼租赁物未办理规划报建手续，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，原告与被告签订的《商铺租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，虽然合同无效，但被告在实际控制使用涉讼租赁物期间仍应参照约定标准向原告支付使用费。原告主张其于2020年5月3日收回涉讼商铺，被告作为涉讼商铺的实际使用人，其未到庭抗辩亦未举证证明涉讼商铺的使用情况，本院对原告的上述主张予以采信。原告主张被告支付使用费至2020年1月31日，被告作为付款义务的履行方，未到庭抗辩亦未举证证明其已履行支付义务，应承担举证不能的法律后果，本院对原告的上述主张予以采信。原告主张被告支付2020年2-4月的使用费，本院予以支持。但因新型冠状病毒感染的肺炎疫情的发生及因此而采取的疫情防控措施确会对被告的生产经营产生影响和损失，该损失在本案租赁关系中体现为租赁对价，故本院根据公平原则酌情确定2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金按50%计付。经核算，被告应支付2020年2月1日至2020年4月30日的使用费18084元（9042元×50%×2个月+9042元）予原告。原告主张的使用费超出上述核定部分，本院不予支持。原告向被告发送的《催缴通知书》中明确载明2020年3月2日至2020年4月9日水电费936.5元，被告未提出异议，原告也提供了水电读数，本院对原告主张的水电费予以采信。原告诉请被告支付水电费936.5元，本院予以支持。涉讼合同约定被告在签订合同时交纳租赁保证金16440元，本院询问原告是否收取该保证金，原告未予回复，本院推定原告已收取该保证金。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告已收回涉讼商铺，应退还租赁保证金16440元予被告，即该款项为原告应付的到期债务，为减少当事人诉累，本院认为该款项用于抵扣水电费936.5元后再抵扣使用费为宜，即截止2020年5月3日被告尚欠原告使用费2580.5元[18084元-（16440元-936.5元）]。涉讼合同无效，约定的违约责任也无效，原告主张按合同约定的日千分之五标准计算滞纳金，本院不予支持。被告逾期支付使用费给原告造成的损失体现为利息。原告作为出租人应取得租赁物完善的规划报建手续，被告作为承租人应对租赁物是否适租尽合理的审查义务，双方明知或应知涉讼租赁物不适租仍租赁该租赁物，对设立无效合同均有一定的过错，本院酌定被告以尚欠使用费2580.5元为本金自原告收回租赁物之日即2020年5月3日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予原告。原告的请求超出上述核定部分，本院不予支持。被告经本院合法传唤没有到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张玲玲应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费2580.5元并支付以此为本金自2020年5月3日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告佛山市南海区顺源四海物业管理有限公司；二、驳回原告佛山市南海区顺源四海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费828.28元，减半收取计414.14元（原告已预交），由原告负担164.14元，由被告负担250元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年十月二十七日书记员  余宝儿