重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初26088号原告：重庆市杨家坪中学，住所地：重庆市九龙坡区杨家坪西郊支路**，统一社会信用代码：12500107450450033R。法定代表人：李勇，职务：校长。委托诉讼代理人：涂小琴，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艾临，中豪律师事务所律师。被告：谭兴明，男，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：周海峰，重庆远沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李霖，重庆远沐律师事务所律师。被告：邓巧佳，女，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：代华均，男，汉族，住重庆市渝中区。被告：李雨柔，女，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：刘功勋，男，汉族，住重庆市合川区。被告：张莉，女，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：钱天磊，男，汉族，住重庆市九龙坡区。原告重庆市杨家坪中学与被告谭兴明、邓巧佳、李雨柔、张莉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆市杨家坪中学的委托诉讼代理人涂小琴、李艾临，被告谭兴明的委托诉讼代理人周海峰、李霖，被告邓巧佳的委托诉讼代理人代华均，被告张莉的委托诉讼代理人钱天磊，被告李雨柔的委托诉讼代理人刘功勋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市杨家坪中学向本院提出诉讼请求：1、确认原告与谭兴明之间的《房屋租赁合同》已于2019年10月12日解除；2、谭兴明按年租金1,313,988元的标准，向原告支付自2019年5月12日起至2019年10月11日的租金547,495元；3、谭兴明按年租金1,313,988元的标准，向原告支付自2019年10月12日起至2019年11月11日止的占有使用费109,499元；按1,313,988元每年基础上逐年递增5%的标准，向原告支付自2019年11月12日起至返还全部租赁物之日止的占有使用费；4、谭兴明按每天2,000元的标准，向原告支付自2019年5月12日起至返还全部租赁物之日止的违约金；5、谭兴明按合同全部租赁年限总租金的10%向原告支付违约金829,142.85元；6、谭兴明向原告支付自2019年11月起至返还全部租赁物之日止实际产生的水电费（截至2020年8月9日，欠付水费7,176元、电费68,865.1元），并自逾期之日按所欠费用的5%向原告支付滞纳金；7、谭兴明承担本案律师费62,000元；8、谭兴明向原告支付的保证金328,497元，原告不予退还；9、谭兴明、邓巧佳、李雨柔、张莉立即腾空并向原告返还重庆市杨家坪中学彩云湖小区门面8-17号（派出所门号为重庆市九龙坡区科城路139号附12-28号）；10、谭兴明、邓巧佳、李雨柔、张莉承担诉讼费用。事实和理由：2016年11月12日，通过招投标程序，原告与谭兴明签订了《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市杨家坪中学彩云湖校区门面8-17号（建筑面积2189.98平方米）的房屋出租给谭兴明使用，租期为2016年11月12日至2022年11月12日。合同同时对租金标准、支付时间、保证金、违约责任等进行了约定。原告依约履行了交付房屋的义务，自2019年5月起，谭兴明开始拖欠租金。2019年10月10日，原告向谭兴明发送了《合同解除通知》，通知谭兴明自2019年10月12日解除《房屋租赁合同》，要求谭兴明支付租金并于2019年10月17日前归还房屋。原告了解，目前案涉房屋由邓巧佳、李雨柔、张莉等人占有使用，被告已于2019年10月10日知晓《合同解除通知》内容，但仍占用案涉房屋至今。原告为此诉如前请。被告谭兴明辩称，首先，截至房屋租赁合同解除之日，原告主张的欠付租金计算有误，应当依据合同约定扣除保证金。案涉租赁合同约定合同履行中发生欠交租金等情形，由保证金抵扣。原告解除案涉租赁合同时，保证金已经抵扣完毕，不存在保证金退还问题。本案中，被告欠付租金的期限为2019年5月12日至2019年10月11日合计5个月，抵扣被告已支付的保证金328,497元后，尚欠218,998元。其次，房屋租赁合同解除后，被告无须支付占有使用费。案涉租赁合同解除后，被告并未占用、控制案涉房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，应当由次承租人支付占有使用费。再次，案涉租赁合同解除后，原告未采取适当措施防止损失扩大。本案中，原告将发送给谭兴明的《合同解除通知》的内容已告知了次承租人，原告知悉案涉房屋实际占有人为次承租人，被告不存在腾空及阻碍房屋交还的情形。同时，原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。原告主张的律师费无合同及法律依据，应当不予支持。另受疫情影响，请求减免疫情期间的部分租金。最后，原告提供的房屋未办理消防许可，不符合合同约定目的，故租金标准应当予以减免。被告邓巧佳辩称，其作为合法经营者，2017年5月8日，与谭兴明签订了《房屋租赁合同》并交纳了12,100元保证金，房屋租金支付至2019年9月，接到原告通知后才停止向谭兴明交纳租金。其认为，其与谭兴明签订的合同合法有效，但其合法权益受到了损害，谭兴明和原告应当赔偿其经营损失35万元，若法院判决解除原告与谭兴明签订的《房屋租赁合同》，其愿意与原告签订新的《房屋租赁合同》。被告张莉辩称，其均能按时交纳租金，但原告在未提前通知的情况下，擅自停水停电导致其不能正常经营。被告李雨柔辩称，其从被告谭兴明处承租的19号门面现仍在使用，目前无人收取房屋租金和水电费，其不清楚应向何人交纳，其愿意继续承租该19号门面，也愿意交纳房屋租金和水电费。当事人双方围绕诉讼请求举示了建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设用地批准书、建设工程规划许可证、建设工程竣工规划核实确认书、不动产权证、情况说明、重庆市杨家坪中学关于彩云湖校区门面出租的公告、九龙坡区国有资产处置项目结果成交确认书、《房屋租赁合同》、保证金入账通知单、租金发票及记账凭证、关于催缴相关应缴费用的函、合同解除通知及快递凭证、通知和公告及张贴照片、租户信息采集表、租赁合同、用电明细、用水明细、资金往来结算票据、电表和水表照片、委托代理合同、律师费发票、照片、收房再次告知函、回函等证据材料，本院依法组织双方进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院确定案件事实如下：一、原告重庆市杨家坪中学与被告谭兴明合同签订及履行情况。2016年9月30日，原告在重庆市九龙坡区公共资源综合交易网发布了《重庆市杨家坪中学关于彩云湖校区门面出租的公告》，该公告对标的物业概况、出租期限、出租方式、出租低价、租金交纳、现场查看物业时间等进行了公告。2016年10月21日，九龙坡区国有资产处置项目结果成交确认书载明：被告谭兴明成为竞买中租人，项目名称为彩云湖校区门面出租，竞买成交价为50元/平方米/米，竞买时间为2016年10月17日，转让标的为标的2共10间门面，建筑面积共计2189.98平方米。2016年11月12日，被告谭兴明作为乙方（承租方）与作为甲方（出租方）的原告在重庆市杨家坪中学彩云湖校区就位于重庆市杨家坪中学彩云湖校区门面8-17号房屋（建筑面积约2189.98平方米，以产权证登记面积为准）签订了《房屋租赁合同》。该合同主要约定：租赁期限为6年，自2016年11月12日起至2022年11月12日止。第四条租金、保证金及支付方式约定：1．房租租金：2016年11月12日起至2019年11月12日，租金为50元/平方米/月，按实际建筑面积为准。年租金为1,313,988元。2019年11月13日起至2022年11月12日，租金在50元/平方米/月基础上按每年5%逐年递增。2．付款方式：乙方到甲方指定的地点向甲方交租金，先交后租，每半年一缴。签订合同后一周内支付当年租金的50%，此后第七个月的第二周支付当年租金余下的50%，以此类推。如逾期不交租金，甲方按每天2,000元从乙方的保证金中扣除其违约金，如逾期7日不交租金，甲方有权立即单方面解除本合同，收回出租房屋。由此产生的一切后果乙方自行承担。3．保证金：乙方在租赁房屋时应向甲方一次性缴纳房屋租赁保证金328,497元，不计利息。在合同履行过程中或合同期满如发生欠交租金、水电气费、闭路、通讯、物管、卫生、工商、物业管理等相关费用及损毁房屋等情况，由保证金抵扣，不足部分甲方有权进行追偿。合同期满根据前述情况甲方据实退还保证金。合同第五条主要约定，租赁期间，乙方经营所涉及的水、电、气等费用由乙方负责按规定及时直接向有关单位解缴；租赁期间，乙方经营所涉及的水、电费用按商业用途计费，乙方须于每月18日至20日将经营所涉及的水电费用缴纳给甲方。合同第八条第2约定：乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，保证金不予退还，并追究违约责任：……（5）逾期7天未交纳按约定由乙方交纳的租金的；（6）逾期7未交纳按约定应由乙方交纳的水电气等费用……。合同第十一条约定：租赁期间，乙方有第八条第二款所列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同全部租赁年限总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。在租赁期内，乙方逾期交纳租金、水电气等应由乙方负担的费用，每逾期一天，按所欠上述费用总额的5%支付甲方滞纳金。逾期达7天未交纳租金的，视为乙方违约，合同解除，乙方缴纳的履约保证金不予退还，同时追究违约责任；逾期达7天未交纳水、电、气等费用，甲方告知乙方，乙方在接到甲方告知信息后5个工作日内向相关部门补交，如乙方未能在5个工作日内补足，则甲方有权解除合同，收回出租房屋，保证金不予退还，同时追究违约责任。合同同时对其他事项进行了约定。合同签订后，被告谭兴明向原告支付了租赁保证金328,497元，并向原告支付租金至2019年5月11日，2019年5月12日之后的租金未再支付。2019年6月10日，原告通过邮寄的方式向被告谭兴明送达了《关于催缴相关应缴费用的函》。2019年10月10日，原告向被告谭兴明邮寄了《合同解除通知》，次日该解除通知被“同事”签收。该《合同解除通知》主要载明：2019年5月12日至今未向原告支付租金，已经构成违约，谭兴明应当于2019年10月17日前支付欠付的租金、违约金等费用并腾空返还房屋，保证金不予退还，并自2019年10月12日起，解除双方之间的租赁合同等。2019年10月10日，原告向案涉房屋的经营户发出《通知》和《公告》，部分经营户予以了签收，原告同时在案涉房屋处张贴了《通知》和《公告》。《通知》主要载明：谭兴明承租的重庆市杨家坪中学彩云湖校区门面8-17号（派出所门号为重庆市九龙坡区科城路139号附12-28号），因谭兴明拖欠租金等构成了重大违约，现原告依据约定，决定自2019年10月12日起，解除与谭兴明之间的租赁合同，并要求谭兴明于2019年10月17日15时前向原告支付拖欠的租金、违约金等，并腾空返还房屋。若各经营户已于谭兴明就上述范围门面签订租赁合同，建议尽快通过法律途径终止与谭兴明的转租关系，依法处理与谭兴明之间的纠纷。《公告》主要载明：针对谭兴明承租的重庆市杨家坪中学彩云湖校区门面8-17号（派出所门号为重庆市九龙坡区科城路139号附12-28号），原告对有关风险提示公告如下：1、截至目前谭兴明已拖欠拒交租金等费用，数额巨大，已构成严重违约，原告正通过法律途径解决。2、已与谭兴明就该范围门面构成租赁关系的二级租赁人等，目前存在重大潜在风险，原告予以风险提示，并建议尽快通过法律途径处理与谭兴明之间的纠纷等……。审理中，被告谭兴明确认，其与原告签订的《房屋租赁合同》已于2019年10月12日解除；原告与被告谭兴明双方确认，案涉的《房屋租赁合同》解除后，双方均未向次承租人收取租金和水电费，也无次承租人实际向原告或被告谭兴明交纳租金和水电费。审理中，原告举示了水电费缴费票据及电表、水电照片一组等拟证明，2019年11月至2020年8月9日期间案涉房屋产生水费7,176元，电费68,865.1元，原告陈述由于案涉房屋只有一个水表和两个电表，所以无法区分每个门面产生的具体水、电费金额。被告谭兴明则认为，每个门面均有分表，但没有抄表记录。二、案涉门面及转租情况。2019年10月10日，重庆市公安局九龙坡区分局二郎派出所出具《情况说明》载明：杨家坪中学彩云湖小区门面8-17号的详细地址为重庆市九龙坡区科城路139号附12-28号。案涉租赁房屋位于重庆市杨家坪中学彩云湖校区新建项目，2014年6月26日，该项目取得建设用地规划许可证，2015年3月27日取得建设工程规划许可证，2017年8月2日取得建设工程竣工规划核实确认书，2019年1月24日取得不动产权证书，但未分别载明案涉17个门面的具体面积。重庆市九龙坡区科城路139号附12-28号合计17个门面，经重庆近平工程勘测设计有限公司测绘，套内面积合计为2248.49平方米，其中12号门面套内面积113.6平方米，13号门面套内面积140.27平方米，14号门面套内面积140.27平方米，15号门面套内面积126.4平方米，16号门面套内面积126.4平方米，17号门面套内面积126.4平方米，18号门面套内面积126.4平方米，19号门面套内面积131.14平方米，20号门面套内面积131.14平方米，21号门面套内面积130.24平方米，22号门面套内面积130.24平方米，23号门面套内面积99.2平方米，24号门面套内面积99.2平方米，25号门面套内面积156.8平方米，26号门面套内面积126.8平方米，27号门面套内面积126.28平方米，28号门面套内面积218.23平方米。审理中，被告谭兴明则认为，案涉17个门面经原告实测套内面积分别为：12号门面套内面积110平方米，13号和14号门面套内面积271.91平方米，15号门面套内面积121平方米，16号门面套内面积121平方米，17号和18号门面套内面积245.14平方米，19号门面套内面积117平方米，20号门面套内面积125平方米，21号和22号门面套内面积243.5平方米，23号门面套内面积93平方米，24号和25号门面套内面积262.4平方米，26号门面套内面积132平方米，27号门面套内面积132平方米，28号门面套内面积214.5平方米。原告与被告谭兴明签订的《房屋租赁合同》并未对转租事宜予以约定，审理中，原告陈述其知晓被告谭兴明转租事宜，对转租也无异议。针对案涉17个门面的转租情况。审理中，被告谭兴明举示了部分门面的转租合同，并据此陈述：12号门面转租给刘代忠，用于开办小农贸市场，案涉《房屋租赁合同》解除时，仍在经营；13和14号门面转租给刘洪志，用于开办亚信诊所，案涉《房屋租赁合同》解除时，仍在经营；15号门面转租给邓巧佳，案涉《房屋租赁合同》解除时，仍在经营；16号门面转租给重庆苏宁小店销售有限公司，案涉《房屋租赁合同》解除时，仍在经营；17和18号门面转租给李静，案涉《房屋租赁合同》解除时，未在经营，无转租合同；19号门面转租给李雨柔，转租合同签订人为李永清，李永清和李雨柔系合伙人，案涉《房屋租赁合同》解除时，仍在经营；20号门面转租给张莉，用于经营双虎火锅，案涉《房屋租赁合同》解除时，仍在经营；21号和22号门面未转租，用于临时放置物品；23号门面转租给杨川，用于经营房产中介，案涉《房屋租赁合同》解除时，仍在经营；24、25号门面未转租；26号门面一直未转租出去；27和28号门面转租给严茂玲经营使用，但只就27号门面签订了转租合同，28号门面未签订合同，案涉《房屋租赁合同》解除时，仍在经营。原告则认为，案涉《房屋租赁合同》解除时绝大多数门面都在使用，至于被告谭兴明转租给何人以及何人使用，原告并不知晓，故对转租合同真实性无法确认。2020年7月6日，被告谭兴明向原告发函称：其已在合同解除当日，完成了腾房义务，且原告也已张贴封条，对未经营门面进行了查封，故再次告知原告，收到函件后，立即再次收房。2020年7月11日，原告回函称：合同解除后，原告多次要求被告谭兴明立即腾退房屋等，但至今仍未将房屋交还原告，原告从未收到归还房屋通知，也未办理收回房屋手续，原告系整体将案涉17个门面交付，被告谭兴明也应整体将房屋腾退交还原告，截至目前案涉门面仍在经营，不符合交付条件，故要求被告谭兴明立即腾退案涉门面交付给原告。审理中，被告谭兴明举示照片一组，其陈述照片拍摄时间为2020年8月8日，拟证明原告已在14号、18号、22号、23号、24号、25号、26号门面张贴了封条，故原告已对上述门面予以了控制并收回。原告则陈述，仅针对14号、18号、22号、24号、26号门面张贴了封条，张贴时间在今年3月份，部分封条已被撕毁，且张贴也并非意味收回房屋。经查，被告谭兴明举示的照片中，显示已经张贴封条的门面有14号、18号、22号、23号、24号、25号、26号，但22号门面中仍有大量货物堆放，24号和26号门面封条已被撕毁且外门门锁也已打开。审理中，2020年7月6日，被告谭兴明向本院提交的情况说明中载明：截至今日仍在经营的门面如下：15号门面邓巧佳，19号门面李永清，20门面张莉，21、22、24、25号门面侯利群，27、28号门面严茂玲。审理中，被告谭兴明确认，截至庭审时仍在经营的门面分别为15号、19号、27号、28号门面。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告与被告谭兴明双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容真实有效，对合同双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。依据上述规定可知，租赁合同的性质决定了支付租金是承租人的主要义务。因为出租人出租租赁物的目的就是收取租金，承租人取得租赁物使用权的代价即是支付租金。所以，承租人应当按照租赁合同约定的数额、期限和方式向出租人支付租金。本案中，原告作为出租方已经履行了交付租赁物的义务，被告谭兴明作为承租方理应按照合同约定向出租方支付相应的租金。依据本案查明的案件事实，被告谭兴明未按约向原告支付2019年5月12日之后的租金，经原告催告后仍未履行，原告依据《房屋租赁合同》的约定，行使合同解除权，向被告谭兴明邮寄了《合同解除通知》，致使双方之间的《房屋租赁合同》解除，被告谭兴明应当承担合同解除的违约责任，现原告请求确认《房屋租赁合同》已于2019年10月12日解除，理由正当，本院对此予以支持。原告依据案涉《房屋租赁合同》约定的租金标准，主张被告谭兴明支付2019年5与12日至2019年10月11日期间的租金547,495元，理由正当，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原判、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。根据该规定，谭兴明作为案涉租赁合同的承租人负有在合同解除后，督促、协调次承租人将其转租的房屋返还给原告的义务。被告谭兴明既未举示证据证明在案涉租赁合同解除后，其已将案涉17个门面腾空交还给原告，也未举示证据证明其曾督促、协调次承租人将其转租的房屋返还给原告，故对被告谭兴明主张该项义务已经履行完毕或应由实际占有人单方承担的意见，本院不予采纳。同时，当事人承担义务必须有相应的法律后果作保障，因谭兴明系与原告签订合同的相对人，如未及时完成腾退返还义务，其有按合同约定租金标准支付房屋占用费义务；如其认为因次承租人原因导致未按期腾退，可就与次承租人的争议另行解决。第二，因出租权实质系出租人在租赁合同存续期间将其对租赁物的占有转移给承租人，本案中在案涉租赁合同解除后，谭兴明即丧失对案涉租赁物的合法占有，作为次承租人因承租人丧失占有使得其对案涉房屋的占有丧失了相应的权利基础，现原告向相关次承租人主张腾退房屋，并无不当，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，本案中原告作为出租人仅向负有腾房义务的次承租人主张腾退房屋，未向负有腾房义务的次承租人主张逾期腾房占有使用费，系原告的权利选择，此举并无不当，但被告谭兴明不能以此作为免除其承担支付房屋占用费义务的理由。故谭兴明主张其不应承担腾退义务，应由次承租人腾退房屋并支付逾期腾退期间占有使用费的抗辩意见不能成立，本院不予采信。对于房屋占用使用费的计算问题。本案中，鉴于被告承租的案涉房屋主要用于商业经营，因“新冠”疫情防控措施的直接影响，本院酌情扣减1.5个月的房屋占有使用费。为了便于表述，计算方便，本院将房屋占有使用费的起算时间推迟1.5个月起算，即从2019年11月26日开始计算。被告谭兴明举示的照片显示，已经张贴原告自制封条的门面有14号、18号、22号、23号、24号、25号、26号。但被告谭兴明于2020年7月6日向本院提交的情况说明中载明：仍在经营的门面有15号门面邓巧佳，19号门面李永清，20门面张莉，21、22、24、25号门面侯利群，27、28号门面严茂玲。故依据被告谭兴明自认的事实及照片的情况，本院综合认定，已经张贴原告自制封条且之后未再继续使用的门面有14号、18号、23号、26号。原告无论出于何种原因，将其自制封条张贴于部分案涉门面的行为便足以表明，原告已经实际占用控制了案涉门面，故上述门面的房屋占用使用费应计算至封条张贴之日。由于原告自认上述14号、18号、23号、26号封条张贴时间为2020年3月，但具体时间无法明确，被告也未举示证据证明封条的张贴时间，考虑到“新冠”疫情防控措施、复工复产的时间等因素，本院酌情认定封条张贴时间为2020年3月15日，也即14号、18号、23号、26号门面的房屋占用使用费计算至2020年3月15日止。考虑到案涉租赁合同未明确17个门面的各自面积，且案涉租赁合同实际履行过程中双方均按2189.98平方米计收租金，同时经测绘确定的总面积2248.49平方米又大于实际收取租金的面积，故本院酌情按照实际收取租金的面积与测绘面积的比例确定各个门面的面积计算房屋占用使用费。经计算14号、18号、23号、26号门面的房屋占用使用费每月为25,166.09元【（140.27平方米+126.4平方米+99.2平方米+126.28平方米）×97.4%×52.5元/平方米】，该期间的费用合计为90,597.92元【25,166.09元/月×3个月+25,166.09元/月÷30天/月×18天】。被告谭兴明于2020年7月6日向原告发函要求收房，但同日被告谭兴明向本院提交的情况说明中载明：仍在经营的门面为15号门面邓巧佳，19号门面李永清，20门面张莉，21、22、24、25号门面侯利群，27、28号门面严茂玲。被告谭兴明的陈述相互矛盾，被告谭兴明也未举示证据证明15号、19号、20号、21号、22号、24号、25号、27号、28号门面于2020年7月6日已经满足交还条件，故上述门面的房屋占用使用费，应当计算至实际返还之日止；同理，被告谭兴明于2020年7月6日向原告发函要求收房，原告以整体交还为由拒绝接房，故对于当日可以交还的门面，房屋占用使用费应当计算至可以交还之日，之后的房屋产生的占用使用费，应由原告自行承担。依据上述情况说明及要求原告收房的函件，本院确定2020年7月6日可以交还的门面有12号、13号、16号、17号门面。经计算12号、13号、16号、17号门面的房屋占用使用费每月为25,908.57元【（113.6平方米+140.27平方米+126.4平方米+126.4平方米）×97.4%×52.5元/平方米】，该期间的费用合计为190,859.8元【25,908.57元/月×7个月+25,908.57元/月÷30天/月×11天】。15号、19号、20号、21号、22号、24号、25号、27号、28号门面的房屋占用使用费，应以1217.18平方米【（126.4平方米+131.14平方米+131.14平方米+130.24平方米+130.24平方米+99.2平方米+156.8平方米+126.28平方米+218.23平方米）×97.4%】为计租面积，同时参照案涉租赁合同关于租金标准的约定以及本案的案情等因素，酌情认定按52.5元/平方米为标准，计算至上述门面返还原告之日止。对于保证金是否抵扣租金的问题。本院认为，本案中的保证金实质为履约保证金，履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式。在法律或行政法规没有禁止性规定的情况下，合同当事人可以设定履约保证金，以担保合同的履行。违约金则是合同一方违约时承担责任的一种方式，合同当事人可以在合同成立时预先设定而违约事实发生后据此承担给付违约金的责任，在性质上具有补偿性和惩罚性。一般意义上讲，违约金具备补偿性、惩罚性，履约保证金应该具备补偿性，是否具备惩罚性，则应根据案情和合同约定来确定。本案中，案涉房屋租赁合同关于保证金的约定中，虽约定乙方欠付房屋租金等费用时由保证金抵扣，但同时也约定了乙方逾期7天未交纳按约定由乙方交纳的租金等甲方有权解除合同且保证金不予退还，此时该保证金的性质转化为违约金，体现了对相应违约行为的惩罚。案涉租赁合同约定的租赁期限为6年，合同履行中因被告谭兴明违反合同约定而提前3年解除，且保证金328,497元相当于三个月租金的金额，故该保证金作为违约金数额设定得当，被告谭兴明关于保证金抵扣租金的意见，本院不予采信，原告关于不退还保证金328,497元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于原告主张的逾期支付租金的违约金。被告逾期支付租金给原告造成了损失，应当赔偿损失。根据法律规定，对于违约金，当事人可以约定一定数额，也可约定损失赔偿额的计算方法，但损失赔偿范围均应当与损失相符。由于原告并未举证证明因被告逾期支付行为给原告造成了除资金占用损失之外的其他损失，故原告主张按2,000元/天计算该项违约金明显过高，本院依法予以调整，以中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为标准计算。故计算方式为：以欠付的2019年5与12日至2019年10月11日期间的租金547,495元为基数，从应付而未付之日也即2019年5月26日起计算至付清时止，标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。关于合同解除后至租赁物返还之日止产生的水电费问题。本案中，原告举示的水电费缴费票据及电表、水电照片等足以证明2019年11月至2020年8月9日期间案涉房屋产生水费7,176元，电费68,865.1元，被告谭兴明虽对金额有异议，但未提供证据予以佐证，故对被告该项意见，本院不予采信。鉴于该期间的水电费系合同解除之后才实际产生的，故原告主张的该项费用滞纳金，本院不予支持。由于被告谭兴明在履行合同过程中，将案涉房屋予以了部分转租，通过现有证据无法区分各个门面在该期间产生的具体水电费金额，被告谭兴明对此应当承担支付义务，如其认为因次承租人原因导致水电费产生，可就与次承租人的争议另行解决。2020年8月9日至租赁物返还之日止期间是否产生水电费以及产生水电费的金额等，现均无法确定，原告可待实际产生后，另行主张。关于原告主张的合同全部租赁年限总租金10%的违约金问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，被告谭兴明交纳的保证金328,497元，原告已不予退还，体现了对相应违约行为的惩罚。同时考虑到违约金的目的以补偿为主，惩罚为辅，故对原告主张的该项违约金，本院不予支持。关于律师费。案涉租赁合同并未约定律师费的负担，原告该项主张，无合同依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告重庆市杨家坪中学与被告谭兴明于2019年10月12日就位于重庆市杨家坪中学彩云湖校区门面8-17号（也即重庆市九龙坡区科城路139号附12-28号）签订的《房屋租赁合同》已于2019年10月12日解除；二、被告谭兴明于本判决生效之日起十日内向原告重庆市杨家坪中学支付2019年5月12日至2019年10月11日期间的租金547,495元；三、被告谭兴明于本判决生效之日起十日内向原告重庆市杨家坪中学支付重庆市九龙坡区科城路139号附14号、附18号、附23号、附26号房屋2019年11月26日至2020年3月15日期间的房屋占用使用费90,597.92元；四、被告谭兴明于本判决生效之日起十日内向原告重庆市杨家坪中学支付重庆市九龙坡区科城路139号附12号、附13号、附16号、附17号房屋2019年11月26日至2020年7月6日期间的房屋占用使用费190,859.8元；五、被告谭兴明于本判决生效之日起十日内向原告重庆市杨家坪中学支付重庆市九龙坡区科城路139号附15号、附19号、附20号、附21号、附22号、附24号、附25号、附27号、附28号房屋的房屋占用使用费（房屋占用使用费计算方法：以1217.18平方米为计租面积，按52.5元/平方米的标准，从2019年11月26日计算至上述房屋返还原告重庆市杨家坪中学之日止）；六、被告谭兴明于本判决生效之日起十日内腾空并向原告重庆市杨家坪中学返还位于重庆市九龙坡区科城路139号附12号、附13号、附15号、附16号、附17号、附19号、附20号、附21号、附22号、附24号、附25号、附27号、附28号房屋；七、被告邓巧佳于本判决生效之日起十日内腾空搬离位于重庆市九龙坡区科城路139号附15号房屋；被告李雨柔于本判决生效之日起十日内腾空搬离位于重庆市九龙坡区科城路139号附19号房屋；被告张莉于本判决生效之日起十日内腾空搬离位于重庆市九龙坡区科城路139号附20号房屋；八、被告谭兴明于本判决生效之日起十日内向原告重庆市杨家坪中学支付逾期付款违约金（该项违约金计算方法：以欠付的租金547,495元为基数，从2019年5月26日起计算至上述欠付租金付清时止，标准为2019年8月19日前按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍，2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍）；九、被告谭兴明于本判决生效之日起十日内向原告重庆市杨家坪中学支付2019年11月至2020年8月9日期间的水费7,176元，电费68,865.1元；十、原告重庆市杨家坪中学不再向被告谭兴明退还保证金328,497元；十一、驳回原告重庆市杨家坪中学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17748元，由被告谭兴明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  倘军伟人民陪审员  古成见人民陪审员  王群芳二〇二〇年十一月五日书 记 员  许安娜