广西壮族自治区百色市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）桂10行终105号 上诉人（一审原告）文国忠，男，1962年6月7日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 委托诉讼代理人文建潮，男，1986年8月31日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。系文国忠儿子。 被上诉人（一审被告）百色市房产管理局（现更名为百色市住房和城乡建设局），住所地广西百色市右江区城东路**。 法定代表人陆伟，该局局长。 委托诉讼代理人杨琴，百色市住房和城乡建设局主任。 委托诉讼代理人黄家伟，广西右江律师事务所律师。 一审第三人百色景盛房地产开发有限责任公司。 委托诉讼代理人陈东苏，广西同望律师事务所律师。 一审第三人甘俊，男，1989年7月26日出生，满族，住广西南宁市。 上诉人文国忠与被上诉人百色市房产管理局、原审第三人百色景盛房地产开发有限责任公司、甘俊因行政撤销一案，不服广西壮族自治区百色市右江区人民法院（2019）桂1002行初22号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，公开开庭审理了本案，现已审理终结。上诉人文国忠经合法传唤未到庭参加诉讼，其委托诉讼代理人文建潮到庭参加诉讼，被上诉人百色市房产管理局法定代表人陆伟因公务未到庭参加诉讼，委托诉讼代理人杨琴、黄家伟到庭参加诉讼，一审第三人百色景盛房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人陈东苏到庭参加诉讼，一审第三人甘俊到庭参加诉讼。现已审理终结。 一审审理查明：2013年1月31日，第三人景盛公司取得《商品房预售许可证》，原百色市房产管理局批准其将位于火车站站前大道（大西南建材市场旁）的景盛大厦商品房公开预售，预售总建筑面积为24458.35平方米。2013年4月9日，第三人景盛公司与第三人甘俊签订《商品房买卖合同》，甘俊购买第三人景盛大厦的商品房，次日，第三人景盛公司向被告市住建局申请商品房买卖合同备案，被告市住建局经审批后于同日为第三人甘俊颁发合同备案编号为2013600978、2013600977、2013600975、2013600974的四份《商品房买卖合同登记备案证明》。原告文国忠不服被告市住建局颁发的上述《商品房买卖合同登记备案证明》，于2014年9月3日向原审法院提起行政诉讼，原审法院受理后于2014年12月18日裁定驳回原告文国忠的起诉。原告文国忠不服，向百色市中级人民法院提出上诉，百色市中级人民法院于2015年7月15日指令原审法院继续审理，原审法院于2019年3月12日立案后，因无法向原告文国忠送达，且第三人景盛公司已进入破产清算程序，原审法院依法裁定中止该案的审理。 一审法院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”及《城市商品房预售管理办法》第十条第一款“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”的规定，被告市住建局具有作出本案被诉行政行为的法定职权。本案中，第三人景盛公司与第三人甘俊签订商品房买卖合同后向被告市住建局申请商品房买卖合同登记备案，被告市住建局依照《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市商品房预售管理办法》的规定颁发《商品房买卖合同登记备案证明》并无不妥，该登记备案行为是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，系规范房地产开发企业，房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的备案登记行为，并不直接产生物权设立或变动的效力。原告文国忠诉称其与第三人景盛公司签订的《担保借款合同》中约定的抵押权属于另一民事法律关系，现原告文国忠以此请求撤销本案商品房买卖合同备案登记无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，被告市住建局于2013年4月10日为第三人甘俊颁发合同备案编号为2013600978、2013600977、2013600975、2013600974的四份《商品房买卖合同登记备案证明》的具体行政行为事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。原告的诉请无事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告文国忠的诉讼请求。案件受理费50元，由原告文国忠负担。 上诉人文国忠不服一审判决，上诉称：一、判决撤销百色市右江区人民法院作出的(2019)桂1002行初22号行政判决并支持上诉人的诉讼请求。二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。 事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认定一审第三人甘俊购买一审第三人景盛公司的房产错误。上诉人在本案一审庭审时已经提供证据证明俩第三人存在的仅是民间借贷关系,他们签订的《商品房买卖合同》仅是作为民间借贷的担保,他们之间不存在真实的商品房买卖合同关系。二、一审法院适用法律错误。一审法院认为,登记备案行为是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施,系规范房地产开发企业,房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的备案登记行为,并不直接产生物权设立或变动的效力,因此对上诉人的诉讼请求不予支持。上诉人认为一审判决属于适用法律错误,应予纠正,理由是:1、备案登记行为不直接产生物权设立或变动的效力也会对上诉人的民事权利产生重大影响。在本案中主要体现在以下二个方面:(1)第三人景盛公司因欠上诉人的借款,上诉人起诉后经双方进行调解结案,在本案起诉前该案已经进行执行程序,在执行法院执行申请执行人为蒋美仕、文国忠,被执行人景盛公司二案中,执行法院召开执行听证,第三人甘俊以其已经与景盛公司签订了《商品房买卖合同》并且已经进行备案登记为由进行提出执行异议。由于登记备案是行政机关作出的行政行为,执行法院不得不考虑登记备案的事实,以致让执行复杂化,导致执行案拖了六年多时间仍未有进展。(2)法院决定对景盛公司进行破产清算后,第三人甘俊以相同的理由向管理人申报债权。在实践中,如果第三人签订的《商品房买卖合同》没有登记备案,管理人不会考虑对商品房在已经抵押登记的情况下签订的《商品房买卖合同》是否合法或者是否履行。 2、被上诉人对俩第三人签订的《商品房买卖合同》进行登记备案违法由于景盛公司和上诉人办理了土地登记抵押,根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条的规定,以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。该法第一百九十一条第二款规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。因此,景盛公司未经上诉人同意,不得转让抵押的房地产。《房屋登记办法》第三十四条规定,抵押期间,抵押人转让抵押房屋的所有权,申请房屋所有权转移登记的,除提供本办法第三十三条规定材料外,还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书。被上诉人在第三人没有上述材料的情况下,违法为第三人签订的合同进行备案,属于违法登记,依法应当予以撤销。 3、行政机关即使在办理备案登记时认为申请人的提交材料符合法定形式并予以办理,事后发现该商品房买卖关系是虚假的,也应当由法院撤销或者由被上诉人自行撤销。一审法院认为:登记备案行为是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施,系规范房地产开发企业,房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的备案登记行为。既然要规范房地产开发企业的商品房预售管理,那么在本案多年的诉讼中,已经证明俩第三人之间不存在真实的商品房买卖的交易,作为房地产开发企业主管部门的被上诉人,在事后发现存在对虚假交易的《商品房买卖合同》进行备案之后,为何不进行自我纠正,撤销该登记备案法院也完全可以依职权进行撤销备案登记。 综上所述,一审法院认定的事实和适用法律错误,上诉人的起诉有事实和法律依据,请二审法院查明事实并依法改判。 二审中，当事人没有提交新的证据。本院查明的事实，与一审法院查明的事实一致。 本院认为，并非行政机关作出的所有行政行为都具有可诉性。依照《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款第十项的规定，对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为，不属于人民法院行政诉讼受案范围。本案被诉的商品房预售合同登记备案行为应属于对当事人权利义务不产生实际影响的行为，故不属于行政诉讼的受案范围，理由如下： 第一，从登记备案行为的法律属性看，不会对当事人的权利义务产生实际影响。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”房地产管理部门对商品房预售合同办理备案登记，只是将商品房开发企业与承购人之间签订的商品房买卖合同予以登记、存档备查或者将商品房预售合同在互联网上予以公开，只是一种事实状态的记载。这种登记备案行为是房地产管理部门基于管理的需要对商品房开发企业设定的一项程序性义务，是一项行政管理措施，它的法律价值在于通过行政管理手段加强对商品房预售的管理，进而实现对商品房市场的宏观调控，并不具有审查、批准的性质，未改变原有的法律关系，也未对任何人设定新的权利义务，不可能直接对他人的权利义务产生实际影响。在本案中，上诉人文国忠主张对涉案房产享有抵押权，但被诉登记备案行为仅仅是被上诉人对第三人百色景盛房地产开发有限责任公司与第三人甘俊签订的《商品房买卖合同》作出的存档备查的管理型行为，登记备案并不是买卖合同成立或生效的条件，也没有对买卖行为进行审查、批准，不会对买卖双方或第三方产生权利减损或者增设义务的效果。 第二，房屋备案登记并不产生物权变动的效力。《房屋登记办法》第二条规定，房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。所有权登记、预告登记等房屋权属登记系物权法、房屋登记办法明确规定的不动产登记情形，具有明显的物权效力，而预售合同登记备案虽然也涉及不动产，在客观上也有向社会公司预购权利的效果，但其公示的内容是买卖合同，并无物权法上的意义。根据物权法定的基本原则，登记备案行为不具有登记对抗的效力，不发生物权变动的效果。上诉人认为景盛公司未经上诉人同意，不得转让抵押的房地产，被上诉人在第三人没有提交抵押权人的身份证明、抵押权人同意抵押房屋转让的书面文件、他项权利证书等材料地情况下对合同进行备案，属于违法登记备案，系对商品房预售合同登记备案的误解。 第三，商品房买卖合同的效力不因登记备案行为而产生任何影响。登记备案的性质系房地产管理部门对商品房预售所实施的一项行政管理手段，公示的只是一个特定的买卖关系，不涉及商品房买卖合同的效力，是否办理登记备案并非商品房买卖合同是否生效的要件，登记备案行为与商品房买卖合同的效力不存在任何关联。 需要说明的是，如上诉人文国忠认为百色景盛房地产开发有限责任公司未经其同意将房地产转让给甘俊，或双方虚假买卖，侵犯其抵押权，其可以根据物权法、担保法等规定，通过民事诉讼予以救济。 综上，一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款第（十）项，《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 一、撤销百色市右江区人民法院（2019）桂1002行初22号行政判决； 二、驳回文国忠的起诉。 本案一审受理费50元，二审受理费50元，予以退回。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 罗锡平 审 判 员 许彩乐 审 判 员 罗 敏 二〇二〇年十一月十日 法官助理 劳 珍 书 记 员 庞璐钰