广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初1132号原告：夏蕾，女，汉族，1972年9月2日出生，住广东省深圳市龙岗区************，公民身份号码：510************720。委托诉讼代理人：陈雄鑫，男，系原告丈夫。被告：李正伟，男，汉族，1986年4月1日出生，住重庆市奉节县***********，公民身份号码：500************612。原告夏蕾与被告李正伟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，依法适用简易程序审理。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为适用普通程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告夏蕾及其委托诉讼代理人陈雄鑫到庭参加了诉讼，被告李正伟经本院公告传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夏蕾向本院提出变更后的诉讼请求为：判令被告退还定金30000元、帮被告代交契税22455元及3000元加急费，2019年9月份供楼款6170元，合计：61625元。事实和理由：2019年9月17日，原告、被告、中介三方在惠州百房通房地产经纪有限公司阳光圣菲楼盘门店签署了惠州市二手房买卖及居间服务合同。原告以1257000元买入被告李正伟名下阳光圣菲7栋二单元21层02号房。协议约定买方或帮卖方交纳房产交易产生的70000多的个人所得税、20000多的契税，并帮助赎楼……详细内容见协议。房屋买卖前，中介和卖家告诉原告，此业主将断供急卖房子，并没有告诉卖方的信用有问题;签合同的当天，该店中介员小徐还带卖家去打了征信报告，签约前，买家再次询问中介员小徐卖家征信有没有问题，对方未给买家看卖家的征信报告，十分肯定的告诉原告，没有问题!可以签合同……随后买卖双方签订协议，当场刷卡45000元(其中中介佣金15000元，卖家定金30000元)给中介。第二天9月18日，该店店长小郑才将卖方的征信报告微信发给原告，但拍得模糊，完全看不清楚，原告也就没特别留意。9月27日，原告按合同约定，帮卖方供楼6170元打到其卡上，被其逾期的信用卡银行扣掉，供楼未成功，卖方说他自己想办法解决。随后，原告又花20000多元帮其交契税和加急费办房产证，10月31日卖方房产证终于办到手。11月2日原告又去惠州平安银行办按揭，按揭员告诉原告，卖方的征信有严重问题，多张信用卡逾期未还款，原告当时要求中介将签约前打印的卖方征信报告原件给原告看，才发现卖家6张信用卡逾期未还款达800000多元，有的逾期4-5个月，严重资不抵债，该抵押房随时有被其它银行查封的风险。随后，中介带双方找了多家大亚湾、惠城正规赎楼公司为其做按揭赎楼，几家正规赎楼公司看了卖家征信后，按两高院10月份出台规定，都不愿意接单赎楼，后又找了一家特别赎楼公司，对方称私下做，要价太高且乱收费，且非法，原告不愿意冒这个风险!买方从签协议之日起，严格执行协议，9月为其供楼，出费用加急办房产证，帮其交22000多元契税办出房产证，与中介一道多次去赎楼公司，上述事实可证明买方主观履行意愿;因卖方严重资不抵债信用问题，正规公司不敢接单，买方不能履约，有非正常，受法律约束客观原因。根据买卖双方签定补充协议约定，“如卖方由于自身原因，导致该房产不能正常交易，则后续买方支付的所有费用须退还买方”。因被告李正伟的不良征信，导致原告不能正常为其赎楼，原告不违约，按协议退还所有费用。因惠州百房通房地产经纪有限公司缺乏诚信，故意隐瞒其卖家资不抵债真实信用问题，当时签协议现场，还拿出一张免责协议让原告签，被原告当场拒绝，店内有监控视频作证。说明中介是故意隐瞒，想逃避责任!被告行为造成原告其合法权益受损，为维护原告的合法利益不受侵害，起诉至贵院，恳请贵院能依法维护原告的合法权益，维护法律的权威性和严肃性。原告夏蕾对其诉称事实，提供了如下证据：1.卖方POS机刷卡单45000元单据；2.办理房产证契税22455元发票；3.被告李正伟收定金30000元收据；4.2019年9月份帮被告李正伟供楼银行回单；5.买卖双方签订的二手楼买卖及居间合同复印件；6.买卖双方签订的补充协议1；7.买卖双方签订的补充协议2；8.微信转账记录截图一张。被告李正伟未作答辩，亦未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2019年9月17日与被告李正伟、居间方惠州市百房通房地产经纪有限公司签订了《惠州市二手房买卖及居间服务合同》，约定原告购买被告位于惠州市大亚湾西区龙海二路42号阳光圣菲7栋二单元21层02号房款总价为1257000元，约定该房交易定金为30000元，以按揭方式购买，买方须于2019年12月31日之前支付除定金之外的首期款357000元至买卖双方约定的银行监管账户。合同第七条约定，该房产处于抵押状态，卖方承诺于本合同签订之日起110日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房产证原件交予居间方；该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起110日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三人指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予以协助；经买、卖双方协商，赎楼费用由买方承担，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准；卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后2个工作日内，将房地产证原件交给居间方办理过户手续。合同第十一条关于房产交付约定为：卖方应于收到全部房款（除交房保证金外）后3个工作日内结清物业管理、水、电、天然气等所有相关费用，并将该房产交付于买方，与买方共同对该房产及附属设施设备等相关物品进行验收，房屋经双方验收无误后签订交房确认书并交至居间方处，居间方核实后将交房保证金房款给卖方；若卖方未在约定时间内结清物业管理、水、电、天然气等所有相关费用并与买方签订交房确认书，居间方有权使用交房保证金缴纳上述费用，不足部分由卖方自行承担。合同第十三条第二款的违约责任约定：如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过15个工作日，买方有权解除合同，有权要求卖方双倍返还定金或要求卖方返还定金并支付房产转让总价款20%的违约金。合同还对其他事宜作出相应约定。同日，原被告双方签订了《补充协议》，约定如下：1.卖家实收1257000元，包含定金叁万元整。一手房契税以及赎楼与房产证加急费和中介费由买家支付；2.签订合同之日起，月供由买家承担，包括以后产生的所有费用都由买家承担；3.卖家承诺过户之前该房产没有任何经济查封状态，卖家同意保证正常报税过户，如卖家由于自身原因，导致该房屋不能正常交易，则后续买方支付的所有费用须退还给买方；4.经买卖双方协商，在该房屋办理完所有过户手续，卖方能收到除去欠银行的贷款金额，能收到小写￥：198000元（大写：壹拾玖万捌仟元整）。如有一方违约，以上所有费用由违约方双倍承担，卖方应无条件配合办理该房产证与赎楼手续（经买卖双方协商，卖方同意在赎楼期间，卖方身份证原件、银行卡原件交第三方保管）；5.买卖双方同意在贷款银行做资金监管。合同签订后，原告向居间方惠州市百房通房地产经纪有限公司刷卡支付了45000元，包含中介佣金15000元，购房定金30000元，被告李正伟向原告出具了定金收据。2019年9月，原告帮被告李正伟支付了房屋买卖契税22455元以及向被告李正伟转账了2019年9月的供楼款6170元。为了加急办理房产证，原告向居间方惠州市百房通房地产经纪有限公司支付了3000元的加急费用。后因被告李正伟征信问题，无法办理赎楼手续，案涉房屋至今未能过户至原告名下。为此，原告诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求。另查，2019年11月19日，原告与被告、居间方再次签订了《补充协议》，约定：1.2019年8月份（含8月份）之前的供楼款由卖方自己承担；2.特殊赎楼费用壹拾万元整（经卖方、买方、中介三方协商，其中卖方支付壹万玖仟元整，中介支付壹万元整，买方支付柒万壹仟元整）；3.2019年9月份，买方帮卖方支付的一个月供楼款6200元（陆仟贰佰元）被银行扣掉，此笔费用最后从卖方卖房款中扣出；4.此次赎楼与买方没有任何关系，买方只是出费用协助帮忙。本案在审理过程中，因无法以直接送达、邮寄送达等方式向被告李正伟送达起诉状副本、开庭传票等诉讼文书，本院依法采用公告送达的方式进行送达，公告已在2020年6月23日的《人民法院报》G48上刊登。本院认为，被告李正伟经本院传票传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼抗辩及质证权利，本院依法可作缺席判决。原告与被告签订《惠州市二手房买卖及居间服务合同》及《补充协议》，是双方真实意思表示，合同合法有效，原、被告双方应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告已经依约向被告支付了购房定金30000元，并按照约定向被告支付了其办理房产证需要缴纳的税费22455元、9月的供楼款6170元以及向居间方支付了办证加急费3000元，上述费用共计61625元，但因被告自身原因，无法为其房屋办理赎楼手续，导致未能履行向原告办理过户手续的主要义务，致使房屋买卖合同目的不能实现，已构成违约，应按约定承担违约责任；且原、被告双方签订的《惠州市二手房买卖及居间服务合同》及两份《补充协议》依法应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。另根据原、被告双方约定，如卖家由于自身原因，导致该房屋不能正常交易，则后续买方支付的所有费用须退还给买方。综上，原告请求被告李正伟退还其支付的上述费用61625元，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告李正伟于本判决发生法律效力之日起10日内向原告夏蕾退还61625元。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1715.64元，公告费600元，共计2315.64元，由被告李正伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  王科丰人民陪审员  蔡贤辉人民陪审员  辛卫红二〇二〇年十一月二日书 记 员  黄 瑾