北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初25461号原告（反诉被告）：李**，男，1986年12月21日出生，汉族，住河北省衡水市饶阳县。被告（反诉原告）：北京美廷房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区静安里**楼**401内**。法定代表人：苏斌东，经理。原告李**与被告北京美廷房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李**、被告经纪公司的法定代表人苏斌东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李**向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告经纪公司（法定代表人苏斌东）退还原告李**支付给经纪公司（法定代表人苏斌东）的押金8000元；2.请求判令被告经纪公司（法定代表人苏斌东）退还原告李**支付给经纪公司（法定代表人苏斌东）的2020年6月16日至2020年6月30日的房租4500元。事实和理由：原、被告双方于2019年12月8日签订了一份合同编号为XXX的房屋租赁合同，所租房屋位于北京市西城区复兴门北大街X号楼X室，合同约定每月租赁费用9000元，被告收取押金8000元，2020年12月31日到期。合同签订后，原告向被告交付了第1季度、第2季度的租金以及租赁押金。现因新型冠状病毒肺炎疫情的不可抗力因素，原告等无法进入租赁房屋所在小区，无法实现合同目的。现原告要求退房解约并要求被告退回租赁押金以及原告未居住期间即2020年6月16日至2020年6月30日的房租，但被告以未到期为由拒不退还押金也不退未居住期间的租金。房屋租赁合同的第六款违约责任中第5条约定，如因不可抗力的因素导致本合同无法履行的，双方互不承担违约责任。经纪公司辩称，一、原告在租赁期限内不按期缴纳租金并单方解除合同，属于严重违反合同约定，应承担相应的违约责任。二、本案不适用不可抗力的免责条款。三、本案的诉讼费用应由原告自身承担。综上原告的诉讼请求与事实不符、于法无据，请求法院驳回原告诉请。经纪公司向本院提出反诉请求：1.请求判令李**支付经纪公司违约金18000元；2.请求判令李**支付经纪公司逾期支付租金的滞纳金3000元。事实和理由：经纪公司与李**于2019年12月8日签订房屋租赁合同，约定经纪公司将位于北京市西城区复兴门北大街XX房屋租赁给李**居住使用，租赁期限自2020年1月1日至2020年12月31日，每月租金9000元，押金8000元，租金季付，需提前30日支付下一季度租金，房租现住3人，最多住4人，不能转租，双方任何一方不遵守本合同约定提出提前解约的，合同自违约方提出之日终止，违约方须支付对方两个月的房租作为违约金。李**未按照约定时间支付租金的，每迟延一日需缴纳200元的滞纳金。合同签订后，经纪公司按约给李**提供了房屋，履行了全部义务，李**也已实际入住，李**应该按照合同约定在2020年6月1日缴纳下一季度租金27000元，但李**逾期15天未缴纳，经纪公司2020年6月15日发函告知李**缴纳租金，李**收到后明确提出要解除租赁合同，并将钥匙寄送给经纪公司，李**的行为属于合同约定的在租赁期限内提前单方解除的情形，需支付2个月的租金作为违约金。李**针对经纪公司的反诉，答辩称，不同意经纪公司的反诉请求，违约金约定过高，申请法院减少违约金。新发地疫情以来小区所有人都不让进，从疫情以来1月份就不让进。疫情就是不可抗力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：租赁房屋位于北京市西城区复兴门北大街X号楼X室（合同上记录的是XX）。2019年12月8日，经纪公司（甲方）与李**（乙方）签订《北京市房屋承租合同》合同编号：XXX，内容有：“乙方声明，乙方承租房屋现在住3人，并保证最多住4人。如出现扰民现象，视为乙方违约，责任自负。房屋描述，甲方提供给乙方承租，并仅限乙方用于居住目的的房屋。位于北京市西城区复兴门北大街XX。一、承租约定。1.租赁期限，乙方承租期限为12个月，即自2020年1月1日至2020年12月31日；2.承租标准，乙方承租价格为每月9000元；3.承租押金，本合同签订之日起，乙方应向甲方交付押金，押金为8000元；4.租金交付，房屋租金交付方式为季付，须提前30日交付。具体付款日期，第二次2020年3月1日，第三次2020年6月1日，第四次2020年9月1日，余不列举。二、甲方权责。9.合同期满，乙方结清全部费用双方办理移交手续后，甲方应将所收保证金全部返还给乙方。三、乙方权责。四、房屋的维护及维修。五、相关费用。六、违约责任，1.甲乙双方任何一方不遵守本合同约定提出提前解约的，合同自违约方提出之日终止（包括但不限于电话、微信、短信、告知函等形式），违约方须支付对方两个月的房租作为违约金；3.租赁期内乙方应按照本合同第三条第3款及时交纳房租，每延迟1日交纳租金的应支付甲方滞纳金200元，如租金拖欠超过5日的，则视为乙方违约，甲方有权收回房屋，乙方应及时将屋内物品清走，如超过5日屋内仍有乙方的物品，则视为乙方已经遗弃，同时乙方须支付甲方两个月的房租作为违约金，如乙方账户租金及押金不足违约金时甲方有权继续追缴；5.如因不可抗力的因素导致本合同无法履行的，双方互不承担违约责任。七、送达。八、争议解决。九、合同生效。”因双方为续签合同，李**之前支付给经纪公司的押金8000元转为案涉合同的押金。经纪公司收到李**支付的租赁房屋截至2020年6月30日前的全部租金。2020年6月13日，李**微信经纪公司员工告知进不去租赁房屋所在小区。2020年6月15日，李**微信经纪公司员工询问因为疫情退房退半个月房租及押金。同日，李**收到经纪公司员工通过微信发出的《限期支付租金通知函》，内容为：“致李**，阁下与我司于2019年12月5日签署了合同编号为XXX的《房屋出租承租合同》，……合同签署后，阁下按约分批向我司支付租金至2020年6月30日，阁下本应于2020年6月1日前向我司支付2020年7月1日至2020年9月30日期间的租金，然，经我司多次催告，阁下至今仍未支付前述租金。阁下逾期支付租金的行为，已构成违约，应当承担相应违约责任。有鉴于此，我司特向阁下作出如下函告，1.请阁下于收到本函件之日起三日内向我司指定账户支付租金27000元及截至实际支付之日违约金3000元；2.若阁下未按本函要求支付租金的，我司将有权解除合同，要求阁下限期搬离，将房屋恢复原状，并按实际占有时长支付租金，同时，按合同约定支付两个月房租的违约金；3.如阁下对本函内容有任何异议，请在收到本函后两日内联系我司指定人员。”2020年6月15日，经纪公司收到李**交还的案涉房屋钥匙。诉讼中，李**表示“在案涉房屋内已经没有其物品了，剩余的空调等物品已经和经纪公司业务员沟通不要了”，经纪公司表示“2020年8月1日，已经将案涉房屋出租给他人”。就本院进行的询问，李**称“住到2020年春节前。春节回老家了，过完年三月份回来时不让进小区，我就联系了被告的业务员，我问如果不交租金怎么办，业务员答复用押金抵。我就缴纳了4、5、6三个月的租金，交完后仍然无法入住，我就住到别的地方了。6月份新发地疫情发生后，我就向被告提出退房，通过打电话的方式，也用微信的方式通知被告退房，退押金。被告回复退不了。被告还发给我一告知函。6月15日我把钥匙交还给了被告，案涉房屋里没有我的物品了，我安装的空调也不要了”。经纪公司称“原告进不去小区和业务员联系的事情我不清楚，且西城区的小区没有封闭，案涉房屋的小区没有封闭，我们没有接到任何通知。原告3月份向我方缴纳了4、5、6月份的租金。原告应于6月1日缴纳房租，我公司催促原告交房租，原告让再等等，新发地疫情出现后，原告才提出要退房。6月15日我公司给原告发送了告知函，向原告主张单方解除合同的违约金”。2020年初，我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施。2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月30日，北京市政府将重大突发公共卫生事件一级响应转为二级响应。2020年6月6日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应调整为三级响应。2020年6月17日，北京市政府将重大突发卫生事件三级响应调至二级响应。2020年7月20日，北京市政府将重大突发卫生事件二级响应转至三级响应。本院认为，李**与经纪公司签订的《北京市房屋承租合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。李**向经纪公司正常支付了截至2020年6月30日以前的租金，合同履行至2020年6月初时，北京市再次因新冠肺炎疫情防控将重大突发卫生事件调至二级响应。李**就其“因疫情防控不能进小区”的陈述虽需举证证明，但鉴于该举证确有困难，本院综合实际防控情况及一般生活经验，对李**的陈述予以采信。李**通过微信通知经纪公司提出退房，构成单方解除合同，属合同无法正常履行导致合同目的不能实现而解除合同，且李**及时向经纪公司交还了租赁房屋，故本院确认双方租赁合同于2020年6月15日解除。合同解除后，尚未履行的终止履行。经纪公司应将押金、剩余租金返还李**，对李**的诉讼请求，本院予以支持。经纪公司要求李**偿付违约金及滞纳金的反诉请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，北京美廷房地产经纪有限公司返还李**押金8000元；二、本判决生效之日起五日内，北京美廷房地产经纪有限公司返还李**剩余租金4500元；三、驳回北京美廷房地产经纪有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费112.50元，减半收取计56.25元，由北京美廷房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费162.50元，由北京美廷房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 周斌二〇二〇年十一月二十四日法官助理 陈欢书 记 员 高雅