北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初6606号原告：六五生态农业发展集团有限公司，住所地北京市延庆区中关村延庆园风谷四路**院**楼1500。法定代表人：何非，董事长。委托诉讼代理人：康立清，女，六五生态农业发展集团有限公司职员。被告：谢自全，男，1982年3月11日出生，汉族，住北京市延庆区延庆镇湖南西路****。被告：北京博纳斯酒店管理有限公司，，住所地北京市延庆区延庆镇湖南西路****法定代表人：谢自全，总经理。委托诉讼代理人：张俨，北京宸轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张京华，北京宸轩律师事务所实习律师。原告六五生态农业发展集团有限公司（以下简称六五生态公司）与被告谢自全、北京博纳斯酒店管理有限公司（以下简称博纳斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。六五生态公司法定代表人何非及其委托诉讼代理人康立清，博纳斯公司委托诉讼代理人张俨、张京华到庭参加了诉讼。谢自全经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行审理。本案现已审理终结。六五生态公司向本院提出诉讼请求：1．判令六五生态公司与谢自全签订的《房屋租赁合同》于2020年7月10日解除；2．判令谢自全、博纳斯公司于2020年7月25日前迁出房屋并交付六五生态公司；3．判令谢自全、博纳斯公司向六五生态公司支付违约金人民币900000元（租金的50%即180万元的50%）；4．本案诉讼费用由谢自全、博纳斯公司承担。事实和理由：博纳斯公司的法定代表人谢自全于2018年8月27日为业务经营与六五生态公司签订《房屋租赁合同》，实际履行合同的为谢自全、博纳斯公司，因此应视博纳斯公司为合同主体。合同约定谢自全承租位于北京市延庆区延庆镇湖南西路北京达霖大酒店的部分房屋作为酒店经营使用，承租期限为2018年11月16日起至2030年11月15日止，并约定了租金按年支付以及每年租金标准。合同签订后，六五生态公司按照合同约定将房屋交付给谢自全、博纳斯公司使用，并配合办理了营业执照、卫生许可证、消防等一系列酒店经营证件，六五生态公司已完全履行了合同约定的义务，但谢自全一直未按时足额支付租金。经多次电话沟通和上门催缴，谢自全、博纳斯公司于2020年5月21日向六五生态公司出具了关于限期支付租金的《承诺书》，承诺2020年6月30日付清尾款30万元，但至今未付。六五生态公司于2020年7月8日向谢自全、博纳斯公司送达了通知书，并由酒店前台工作人员签收。现谢自全、博纳斯公司不履行诺言的行为已违背了诚实信用原则，其拒不履行合同义务的行为也已构成根本违约，根据《承诺书》《房屋租赁合同》第七条第8项、第九条第二款之规定，提起诉讼，恳请判如所请。博纳斯公司辩称，根据《房屋租赁合同》第三条,关于租金、其他费用及支付方式中有约定租金需要甲方办理过户手续后十日内再支付租金，现在涉案房屋不在六五生态公司名下，在青龙河公司名下。另，博纳斯公司于2020年10月10日签署反诉状，请求：1．判令六五生态公司继续履行《房屋租赁合同》；2．判令六五生态公司向博纳斯公司支付因其违约导致博纳斯公司在2019年6月1日至6月30日停业的直接损失人民币940000元整（大写玖拾肆万元整）及滞纳金人民币180950元整（大写拾捌万零玖佰伍拾元整）。3．判令六五生态公司向博纳斯公司支付2019年9月30日至2020年9月15日期间的六五生态公司使用的电费人民币39683．96元整（大写叁万玖仟陆佰捌拾叁元玖角陆分）；4．判令六五生态公司向博纳斯公司支付2019年11月15日至2020年9月15日期间的六五生态公司所使用水费人民币2776元（大写贰仟柒佰柒拾陆元整）；5．判令六五生态公司向博纳斯公司支付暖气开口费人民币274923元整（大写贰拾柒万肆仟玖佰贰拾叁元整）；6．判令六五生态公司向博纳斯公司支付2019年5月12日至2020年6月29日期间的房费人民币45176元整（大写肆万伍仟壹佰柒拾陆元整）；7．六五生态公司承担本案全部诉讼费用。2020年10月14日，博纳斯公司签署并向本院递交撤回反诉申请书，请求撤回对六五生态公司的反诉。谢自全经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。六五生态公司为支持其诉讼请求，向本院提交了：1．《房屋租赁合同》，证明谢自全、博纳斯公司未按合同约定缴纳房屋租金，存在严重违约行为；2．承诺书，证明谢自全、博纳斯公司认可拖欠租金的事实，六五生态公司依据约定有权解除合同；3．通知，证明六五生态公司履行过催缴通知；4．照片，证明六五生态公司履行过催缴通知；5．《房屋租赁合同》照片，证明谢自全、博纳斯公司在合同期间未经六五生态公司同意，转租给第三方经营；6．说明书。博纳斯公司对六五生态公司提交的证据1、2的真实性认可，证明目的不认可；对证据3、4的真实性不认可，证明目的不认可，无法核实；对证据5的真实性、关联性不认可，博纳斯公司不存在转租事实。谢自全经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利，本院对六五生态公司提交的证据1、2的真实性予以确认，对证据1、2的合法性、关联性及证据3-6的真实性、合法性、关联性结合全案证据予以综合认定。博纳斯公司为支持其答辩意见，向本院提交了：1．治安管理安全检查记录，证明六五生态公司无法配合博纳斯公司办理经营使用的特种行业许可证，导致世园会期间博纳斯公司被要求停业整改；2．水电费清单，证明博纳斯公司租用六五生态公司的部分房屋，用电显示是所有房屋的费用，博纳斯公司支付的是所有房屋的水电费。六五生态公司对博纳斯公司提交的证据1、2不认可，认为与本案无关。谢自全经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼视为放弃质证的权利，本院对博纳斯公司提交的证据1-2真实性、关联性、合法性结合全案证据予以综合认定。本院经审理查明事实如下：2018年8月27日，六五生态公司作为甲方与乙方谢自全签订《房屋租赁合同》，谢自全系博纳斯公司法定代表人，合同主要内容如下：第一条：租赁房屋及用途：甲方将其合法拥有的座落于北京市延庆区延庆镇湖南西路北京达霖大酒店部分房屋出租给乙方作为酒店使用，计建筑面积约4100平方米。甲方保证供水、供电，水费、电费由乙方支付。租赁期间甲方需无条件配合乙方办理营业执照、卫生许可证、消防等一系列酒店经营证件，费用由乙方承担。乙方自行经营，自行办理营业执照，自负盈亏，租赁期间因乙方原因发生的债权债务全部由乙方承担，租赁期间因甲方原因发生的债务与乙方无关。甲方保证上述房屋产权清楚，并征得该房产相关所有人和共有人一致同意出租，该房屋不存在产权争议和其他人主张权利的情况，若发生与甲方有关的权利主张、产权纠纷或债权债务，均由甲方负责，由此给乙方造成经济损失，甲方应负责全部赔偿，并承担民事法律责任。甲方应确保提供该房屋相关资料的真实性。本条第二款不对本合同保证条款的效力产生任何影响。第二条：租赁期限：租期十二年，自2018年11月16日至2030年11月15日止。甲方给乙方的装修免租金日期于2018年8月31日至2018年11月15日止，免租期的水、电费等都由乙方负责；免租期之前的所有费用由甲方负责付清。第三条：租金、其他费用及支付方式：2018年11月16日至2020年11月15日年租金人民币贰佰伍拾万元，两年支付一次，共计伍佰万元整。2020年11月16日至2024年11月15日年租金人民币贰佰捌抬万元。2024年11月16日至2030年11月15日年租金人民币叁佰万元。租金支付方式为先付租金后用房。乙方于签订本合同之日，须向甲方支付贰佰伍拾万元人民币。余下贰佰伍拾万元人民币须于甲方办理完房屋过户手续后10日内支付，以后租金按年支付，支付时间为每年度的10月15日。租赁期内乙方使用的水、电、燃气费用由乙方负担。乙方独立设表，以计量表的数值按国家及有关单位的收费标准交费，并于本协议期末或终止时将有效的完费凭证复印件交与甲方存档。如乙方所租房屋有暖气实施，则乙方应于每年供暖季开始前按国家及有关单位的收费标准缴纳供暖费，并于每年4月15日前将有效的完费凭证复印件交甲方存档。由甲方垫付的各项费用，乙方应在甲方垫付后5日内将垫付款一次性付给甲方。甲方未按本合同约定的时间交付该房屋给乙方使用的，每逾期一天，甲方应按原日租金的两倍向乙方支付违约金。逾期三十天，则视甲方不履行本合同。甲方除应按上述规定支付违约金外，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。第六条：甲方的权利与义务：1．按期足额收取租金。2．有权与乙方签订《房屋租赁安全管理协议》。3．有权对乙方租赁房屋的使用范围和使用情况及治安、防火、环保、卫生、门前三包、安全保卫、计划生育等综合治理工作进行检查与监督。4．允许乙方在不改变、不破坏房屋主体结构及不毁损相关设备的前提下，经甲方同意后进行装修改造，并协助乙方出具相关证明资料，费用由乙方负担。5．为乙方办理营业执照提供房产证明等相关手续。第七条：乙方的权利与义务：1．按期足额向甲方交纳租金及各种费用。2．合理使用并爱护承租的房屋及设备设施等。在租赁期间负责对承租房屋、设备设施及相关联的设备设施进行正常的维护、维修与零部件更新。3．甲方按现状将水、电、暖气、燃气等设施及房屋租给乙方使用，若乙方需进行增容（水、电、暖气、燃气等），一切相关费用由乙方负担。乙方不得擅自改变水、电、暖气、燃气、消防等设备设施，如需改变，经甲方同意后，报有关部门批准后方可施工，费用乙方自理。合同终止或解除后，增容的设施无偿转归甲方，甲方不向乙方补偿该项费用。4．在租赁期内对租赁房屋进行的一切装修拆改设计、施工方案图纸和规划、防火、环保等部门的审批、验收手续等资料原件，须送甲方备案。5．保证守法经营，如违反国家法律规定，自行承担法律责任。6．租赁期间，关于治安、防火、环保、卫生、门前三包、安全保卫、计划生育等综合治理工作，乙方应执行国家有关部门的规定，并与甲方签订《房屋租赁安全管理协议》《计划生育责任书》，服从甲方的监督检查。7．乙方如将承租房屋转租、转借、转包、转让给第三方（丙方），丙方必须与甲方签订房屋租赁合同，合同内容不得超越本合同约定内容。8．租赁期满或按本合同解除、终止租赁合同，乙方应在15日内迁出，将所租房屋及附属设备设施完好无损地交还给甲方，甲方进行验收。乙方进行装饰装修或改造及增加（包括但不限于新建、扩建）的房屋、设备，其不可移动部分无偿归甲方所有，可移动部分在付清所有应付租金及费用后由乙方带走，并保证其不可移动部分使用状况完好，并不对甲方的房屋及设备造成损害。如乙方在合同期满超过15日未完全迁出，甲方有权按本合同当年租金的双倍标准按天收取房屋使用费。由此给甲方造成的损失由乙方承担。9．乙方对房屋所进行的装修、装饰，改造扩大的房屋面积不得作为乙方的债务补偿。10．乙方自行负责为其财产办理保险，因乙方经营管理不善或防范不严造成的损失由乙方自负，由此给甲方造成的损失由乙方负责赔偿。11．乙方负责处理好相邻关系，保证不侵犯相邻方的合法权益，保证不造成环境污染12．在乙方使用房屋期间发生的房屋脱落物、悬挂物、搁置物等致人人身伤害、饲养动物伤害、物品损失等情况，由乙方承担全部的法律责任。13．装修免租期内，除租金支付义务，双方权利义务均按本合同执行。第九条：违约责任：（一）在租赁期限内，甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按年租金50％向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿乙方所有损失。因乙方管理使用不善造成房屋或设备设施毁损或给甲方造成其他损失的乙方按实际损失承担赔偿责任。（二）如乙方出现下列行为，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付相当于租金50％的违约金并赔偿由此给甲方造成的所有损失。1．乙方拖欠租金或有关费用，每延误一天应向甲方交纳拖欠租金及有关费用总额5％的滞纳金；延误期限累计超过1个月，甲方有权解除合同，收回房屋。2．乙方从事非法活动或严重损害甲方合法权益。3．因乙方管理使用不善造成房屋或设备设施毁损或给甲方造成其他损失的，乙方按实际损失承担赔偿责任。第十五条：双方确认的附加条款（附加条款与正文合同相冲突，以附加条款为准）：经双方协商房屋3楼房屋改造由甲方负责到相关部门审批加建（所有建设及审批费用甲方负责）：因政府政策或甲方自身原因导致不能加建此部分，甲方承诺在每年总租金减去人民币贰拾万元。合同落款处有六五生态公司盖章、谢自全签字并有保证人王永妙签字。2020年5月21日，博纳斯公司向六五生态公司出具《承诺书》，载明：博纳斯公司（位于北京市延庆区）的法人谢自全与六五生态公司在2018年8月27日签订了房屋租赁合同，现博纳斯公司欠六五生态公司2018年11月16日至2020年11月15日的租金尾款壹佰捌拾万元人民币（1800000元）。博纳斯公司承诺：一、2020年5月22日支付租金壹佰万元（1000000元）整；二、2020年5月30日支付租金叁拾万元（300000元）整。说明：博纳斯公司支付给天下永宁物业管理有限公司供暖费274923元，天下永宁物业管理有限公司已将该款支付给延庆供暖公司，延庆供暖公司将此款退回天下永宁物业管理有限公司。天下永宁物业管理有限公司收到此款后，将此款作为博纳斯公司支付给六五生态公司的租金。三、2020年6月15日支付租金贰拾万元（200000元）整；四、2020年6月30日支付清尾款叁拾万元（300000元）整。如果博纳斯公司未按承诺，按时足额支付六五生态公司租金，博纳斯公司愿意无偿将北京博纳斯酒店退还给六五生态公司，双方所有协议自行作废。博纳斯公司在《承诺书》上签章，谢自全作为法定代表人在《承诺书》上签字。2020年7月8日，六五生态公司向博纳斯公司送达了通知书，载明：请贵司将拖欠我司2019年11月至2020年11月租金尾款（扣除我司应付的水费、电费及住宿费），于2020年7月8日下午六点前打入我司原指定的账户上，否则，后果你方自负。特此通知。2020年7月27日，六五生态公司向本院递交起诉状，请求判如所请。本院诉前调解阶段，黄瑞兴作为博纳斯公司委托诉讼代理人于2020年8月25日签收了六五生态公司的起诉状。本案审理过程中，六五生态公司法定代表人何非表示2018年8月27日签订合同后，谢自全先后多次向自己支付了共250万元租金，2020年谢自全按照《承诺书》分三笔向自己支付了共150万元租金。经调解，双方当事人对于租金给付时间争议较大，故本案未能协商解决。以上事实，有《房屋租赁合同》《承诺书》、通知、照片及当事人的陈述等在案佐证。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，谢自全经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。谢自全与六五生态公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，各方均应遵守履行。博纳斯公司虽不是合同签订方，但是系租赁房屋的实际使用者，结合其于2020年5月21日出具的《承诺书》，可以认定博纳斯公司与谢自全共同享受合同项下的权利、履行合同项下的义务，故作为本案被告主体适格。本案中，六五生态公司请求判令双方签订的《房屋租赁合同》于2020年7月10日解除，并要求谢自全、博纳斯公司向六五生态公司支付违约金人民币900000元，但博纳斯公司不同意六五生态公司的诉讼请求，故本案的争议焦点为：一、《房屋租赁合同》是否解除及解除时间问题；二、谢自全、博纳斯公司是否应向六五生态公司支付违约金的问题。接下来本院以庭审查明的相关事实为依据，以我国现行相关法律法规及司法解释为准绳，对上述两个争议焦点进行阐释和论证。一、《房屋租赁合同》是否解除及解除时间问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《房屋租赁合同》第九条约定“如乙方出现下列行为，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付相当于租金50％的违约金并赔偿由此给甲方造成的所有损失。1．乙方拖欠租金或有关费用，每延误一天应向甲方交纳拖欠租金及有关费用总额5％的滞纳金；延误期限累计超过1个月，甲方有权解除合同，收回房屋”，博纳斯公司认为，依据《房屋租赁合同》第三条约定“余下贰佰伍拾万元人民币须于甲方办理完房屋过户手续后10日内支付”，因六五生态公司尚未办理完房屋过户手续故其迟延支付尾款不构成违约。但2020年5月21日博纳斯公司向六五生态公司出具的《承诺书》中对尾款的支付期限作出了说明，博纳斯公司在《承诺书》上签章，谢自全作为法定代表人在《承诺书》上签字，六五生态公司亦表示认可，可以认定双方对于尾款支付期限另行达成一致，现谢自全已按照《承诺书》分三笔向六五生态公司法定代表人何非支付了共150万元租金，经六五生态公司催缴尚有30万元未支付，且延误期限累计超过1个月，故谢自全已构成违约，六五生态公司有权依照约定解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，六五生态公司虽于2020年7月8日向博纳斯公司送达了通知书，但该通知书中并未写明解除合同的主张，故不能确认该日期为合同解除时间。本院诉前调解阶段，黄瑞兴作为博纳斯公司委托诉讼代理人于2020年8月25日签收了六五生态公司的起诉状，该起诉状中有要求解除合同的诉讼请求，本院向博纳斯公司送达该起诉状的行为应视为向合同相对方发出了解除合同的通知，合同解除的时间为相关材料送达博纳斯公司之日，因此本院确认谢自全与六五生态公司于2018年8月27日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月25日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，因此六五生态公司要求谢自全、博纳斯公司迁出房屋并交付六五生态公司的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。二、谢自全、博纳斯公司是否应向六五生态公司支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，《房屋租赁合同》第九条约定“如乙方出现下列行为，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付相当于租金50％的违约金并赔偿由此给甲方造成的所有损失。1．乙方拖欠租金或有关费用，每延误一天应向甲方交纳拖欠租金及有关费用总额5％的滞纳金；延误期限累计超过1个月，甲方有权解除合同，收回房屋”，前已述及，谢自全已构成违约，故应按约定向六五生态公司支付相当于租金50％的违约金并赔偿由此给六五生态公司造成的所有损失，因博纳斯公司是租赁房屋的实际使用者，与谢自全共同享受合同项下的权利、履行合同项下的义务，故应与谢自全共同承担违约责任。违约金的数额方面，六五生态公司主张900000元，即1800000元的50%，谢自全、博纳斯公司未就违约金数额进行答辩，本院对六五生态公司主张的违约金数额不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、谢自全与六五生态农业发展集团有限公司于2018年8月27日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月25日解除；二、谢自全、北京博纳斯酒店管理有限公司于本判决生效后三十日内腾退《房屋租赁合同》项下房屋并交付六五生态农业发展集团有限公司；三、谢自全、北京博纳斯酒店管理有限公司于本判决生效后七日内连带支付六五生态农业发展集团有限公司违约金900000元；四、驳回六五生态农业发展集团有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6400元，由谢自全、北京博纳斯酒店管理有限公司共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 宋维明二〇二〇年十一月十二日法官助理 南磊鑫书 记 员 孙 瑶-2--1-