四川省天全县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1825民初809号 原告：成都科恒置业顾问有限公司，住所地:成都市武侯区聚龙路********，统一社会信用代码：91510107679671678W。 法定代表人：艾兴国，该公司董事长。 委托诉讼代理人：车忠虎，四川同兴律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告：天全县天盛房地产开发有限责任公司，住，住所地：天全县城厢镇文化巷**/div> 法定代表人：廖勇，该公司总经理。 被告：陈雍国，男，1974年3月10日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：李力，北京惠城（成都）律师事务所律师，代理权限：一般授权。 原告成都科恒置业顾问有限公司与被告天全县天盛房地产开发有限责任公司、陈雍国物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告成都科恒置业顾问有限公司的委托诉讼代理人车忠虎、被告天全县天盛房地产开发有限责任公司的法定代表人廖勇、被告陈雍国的委托代理人李力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告成都科恒置业顾问有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告共同支付原告物业服务费用677054.86元，并按照年利率6%支付从应付之日起的违约金（截止2020年8月31日为87495.74元，计算方式详见起诉书附表及计算方式）；2.判令本案的诉讼费、保全费等由被告承担。事实和理由：2015年5月10日，原告与被告天盛公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为被告天盛公司开发的天盛国际小区提供物业管理服务，并约定商业物业管理赀为每月每方米2.5元，车位停放服务费按60元/个.月，服势期限从2015年5月31日起。签订合同后，原告按照约定进场提供物业服务至2019年11月30日。 原告服务期间，1.从2016年1月1日至2017年8月30日止，洪川南路3号附2、4号(2层部分)商铺未缴物业费，面积为1804.98平方米，单价为2.5元/平方米，合计为90249元； 2、从2017年9月1日至2019年11月30日止，洪川南路3号附1-4号（2层整体）商铺未缴物业费，面积为3250.41平方米，单价为2.5元/平方米，合计为219402.68元； 3、从2017年9月1日至2019年11月30日止，洪川南路5号附1-4号（3层整体）商铺未缴物业费，面积为3322.32平方米，单价为2.5元/平方米，合计为224256.6元； 4、从2017年9月1日至2019年11月30日止，向阳大道347号（1层）商铺未缴物业费，面枳为248.69平方米，单价为2.5元/平方米，合计为16786.58元； 5、从2017年9月1月至2019年11月30日止，地，地下车库车位78个物业合间60.00元/月.个，未缴物业费合计为126360元。以上合计拖欠物业费677054.86元。 据了解，以上物业现在的业主均为被告陈雍国。为此，原告多次通过电话等方式找两被告支付物业费，但两被告均互相推诿，2020年7月31日，原上再次向两被告送达了《物业费催缴通知》，但至今两被告均未支付，基于原告无法直接确定两被告应各自承担物业费的起点，而导致不能区分是两被告的原因所致，两被告应当共同承担支付物业费的义务及违约责任。原告为维护自己的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十九条的规定，依法提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。 原告成都科恒置业顾问有限公司向本院提交了营业执照、法定代表人身份证明、前期物业合同、解除协议、民事判决书、物业催缴通知书及邮寄回单、物业管理承接查验清单、电梯使用标志、特种设备使用标志、与小区其他业主签订的物业服务合同2份、被告天盛公司与被告陈雍国为法定代表人的成都鑫博泰房地产营销策划有限公司签订的天盛国际项目全程代理销售合同、二被告2015年12月23日签订的商品房买卖合同一份、2017年11月28日签订的2份商品房买卖合同（主要部分）及地下车位买卖合同等证据。 被告天全县天盛房地产开发有限责任公司：被告陈雍国原系天盛房地产公司股东，并与李彬合伙承建本公司开发的该项目，2015年完工后，本公司用该项目二楼1804.89平方米商铺房产抵偿陈雍国的工程承包款,并在房管部门备案，其余1445.52平方米抵偿李彬的工程承包款，但未到房管部门备案。2017年11月28日，被告撤销2015年陈雍国、李彬签订的上述二楼商品房买卖合同，并撤销了对陈雍国购买的二楼商品房在房管部门的备案后，被告天全县天盛房地产开发有限责任公司将开发的该项目底层347号商铺248.69平方米、二楼整层商铺3250.41平方米、三楼整层商铺3322.32平方米及地下车位78个出售给被告陈雍国，分别签订了商品房及地下车位买卖合同，并于2017年12月13日在房管部门登记备案，因为是现房交易，双方签订买卖合同就应当视为交付。故被告天盛房地产公司不知晓原告所述与被告陈雍国的物业服务合同，并且对原告起诉状中所计算的1-5项物业服务费不清楚，故拒绝原告的诉讼请求。 被告天全县天盛房地产开发有限责任公司向本院提交营业执照、法定代表人身份证等证据。 被告陈雍国及其诉讼代理人辩称：对原告起诉书中所述计算的1-5项房产及车位均由被告陈雍国个人购买，业主为被告陈雍国没有异议，但是请求驳回原告的诉讼请求。主要理由如下：1.原告与被告天盛房地产公司签订的物业服务合同被告陈雍国不清楚，且对被告陈雍国没有效力；2.被告陈雍国2017年11月28日与被告天盛房地产签订的房地产买卖协议中，开发商承诺不收取物业费，且被告对备案时间不清楚；3.被告天盛房地产公司至今未仍交付被告陈雍国所购买的房产，且没有通电、通水等，商业于2019年6月3日才办理了不动产证,2019年11月7日才支付了最后一笔购房款；4.原告未与被告陈雍国签订物业服务合同，原告没有依据向被告收取物业费。 被告陈雍国向本院提交了2017年11月28日与天盛房地产公司签订的商品房买卖及地下车位买卖合同各一份等证据。并当庭表示不出示诉讼中向本院申请调查令所查明的物业服务企业备案表及物业服务合同等证据。 本院经审理认定事实如下：被告天全县天盛房地产开发有限责任公司开发位于天全县向阳大道的“天盛国际广场”住宅、商业项目。于2013年9月5日，与被告陈雍国为法定代表人的成都鑫博泰房地产营销策划有限公司签订了天盛国际项目全程代理销售合同。“天盛国际广场”住宅、商业项目于2015年5月30日验收合格。被告天盛房地产公司于2015年5月10日与原告成都科恒置业顾问有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定的物业服务费收费标准为：高层住宅1.5元/平方米.月，商业为2.5元/平方米.月。并于2015年5月26日进行了物业管理承接查验，原告于2015年6月1日正式进入“天全县天盛国际广场”小区提供物业服务，因该小区至今未成立业主委员会，原告分别与各业主签订了物业服务合同，约定收费标准为：高层住宅1.5元/月.平方米，垃圾清运费8元/月、底层商铺2.5元/月.平方米，垃圾清运费8元/月。2015年12月23日，二被告签订商品房买卖合同，将2层202号建筑面积1804.89平方米商业出售给被告陈雍国，抵偿其承包工程款，并在房管部门备案，将2层其余1445.52平方米出售给李彬，折抵其承包工程款，未在房管部门备案。2017年11月28日，二被告在上述2份商品房买卖合同解除并撤销备案后，分别签订三份了商品房买卖合同，将被告天全县天盛房地产开发有限责任公司开发的天盛国际小区项目第一层347号商业、建筑面积248.69平方米，第二楼整层商业、建筑面积3250.41平方米，第三层整层商业、建筑面积3322.32平方米，以及地下78个车位的买卖合同，将上述商业及地下车位78个出售给被告陈雍国，并于2017年12月13日全部在房管部门进行了备案，但二被告至今未办理所出售不动产书面交接手续。原告与被告天全县天盛房地产开发有限责任公司于2019年11月27日签订了天盛国际小区前期物业服务合同解除协议，并于2019年11月30日退出该小区。后原告向二被告追索上述服务期间物业费，因二被告相互推诿，原告遂于2020年10月10日向本院提起诉讼，提出前述请求。 上述事实有原告成都科恒置业顾问有限公司向本院提交的营业执照、法定代表人身份证明、前期物业合同、解除协议、民事判决书、物业催缴通知书及邮寄回单、物业管理承接查验单、电梯使用标志、特种设备使用标志、与小区其他业主签订的物业服务合同2份、被告天盛公司与被告陈雍国为法定代表人的成都鑫博泰房地产营销策划有限公司签订的天盛国际项目全程代理销售合同、二被告2015年12月23日签订的商品房买卖合同一份、2017年11月28日签订的2份商品房买卖合同（择要内容）及地下车位买卖合同，被告天全县天盛房地产开发有限责任公司提交的营业执照、法定代表人的身份证，被告陈雍国提交的2017年11月28日与天盛房地产公司签订的商品房买卖合同及地下车位买卖合同各一份等证据佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。 本院认为，原告成都科恒置业顾问有限公司与被告天全县天盛房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，本院依法予以确认。该服务合同效力在小区业主委员会未重新签订新的物业服务合同前对购房业主具有法律效力。被告天全县天盛房地产开发有限责任公司应当依约定对其开发项目中未出售的不动产承担物业费的支付义务。被告陈雍国购买该项目不动产后，应当按照该物业服务合同支付相应物业费。故原告要求二被告支付物业费的请求符合法律规定，本院依法应当予以支持，但因原告未与被告陈雍国签订物业服务合同，本院酌情参照其他业主同类收费标准确定为：商业2元/平方米.月、地、地下车位30元/个。原告请求二被告支付违约金，因原告长期未与被告签订书面物业服务合同，且不及时主张权利，导致该损失的发生和扩大，故对原告要求二被告支付违约金的请求，本院不予支持。二被告因抵偿承包工程款于2015年12月23日签订的商品房买卖合同并备案，后双方解除该合同并撤销备案，于2017年11月28日重新签订商品房买卖合同，并于2017年12月13日完成了备案，二被告至今虽未办理所出售商品房书面移交手续，但因被告陈雍国系天盛房地产开发公司全程代理合同企业负责人，应当熟知该商品房建设的相关情况，且二被告签订的商品房买卖合同的标的物为现房，应当合理认定商品房交付时间，故本院酌情以2017年12月13日的备案时间，确定为二被告所交易不动产的交付时间，不动产交付前的物业费为前期物业费，应当由开发商承担，交付后的物业费应当由买受人承担。故本院对被告陈雍国辩称至今尚未交付以及以前期物业费为零，而不承担其所购买的不动产物业费的辩解意见不予采纳。本院酌情确定2017月12月15日前，案涉物业费由被告天盛房地产开发公司承担，2017年12月16日起至2019年11月30日期间，案涉物业费由被告陈雍承担。 经计算：1.2016年1月1日至2017年8月31日期间计20个月。二层部分商业1804.89平方米，单价2元/月，物业费计72195.6元；2.2017年9月1日至2017年12月15日期间计3.5个月，一层商业248.69平方米，单价2元/月，物业费计1740.83元、二层商业3250.41平方米，物业费计22752.87元、三层商业3322.32平方米，物业费计23256.24元；地；地下车位78个价30元/个.月，物业费计8190元，上述期间不动产物业费共计128135.54元，由被告天全县天盛房地产开发有限责任公司承担。 从2017年12月16日至2019年11月30日期间计23.5个月。一层商业248.69平方米，单价2元/月，物业费计11688.43元、二层商业3250.41平方米，物业费计152769.27元、三层商业3322.32平方米，物业费计156149.04元，地，地下车位78个价30元/个.月，物业费计54990元。上述期间不动产物业费共计375596.74元，由被告陈雍国承担。 综上所述，庭审中，因双方当事人各执己见，致本案调解不能达成一致。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，国务院《物业管理条例》第二十八条、第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告天全县天盛房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都科恒置业顾问有限公司截至2017年12月15日前案涉商业的物业费128135.54元； 二、由被告陈雍国于本判决生效之日起十日内支付原告成都科恒置业顾问有限公司截至2019年11月30日前案涉商业的物业费375596.74元； 三、驳回原告成都科恒置业顾问有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5723元，由原告成都科恒置业顾问有限公司负担1123元，被告天全县天盛房地产开发有限责任公司负担1100元，被告陈雍国负担3500元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判员  吴国庆 二〇二〇年十一月十一日 书记员  杨骁旭 附适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条诚实信用原则 当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条严格履行与诚实信用 当事人应当按照约定全面履行自已的义务。……。 《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律 若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 国务院《物业管理条例》 第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、公共设施设备的所有权或者使用权进行查验。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于适用 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。