贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2601民初13966号原告：陆某，男，1973年6月20日出生，汉族，四川省武圣县人，住凯里市。被告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路**。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：何大党、周真恩，贵州宪张律师事务所执业律师。代理权限为一般代理。第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司。住。住所地：凯里经济开发区香山别苑****/div>法定代表人：杨昌鑫，总经理。原告陆某诉被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）及第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院2020年9月10日立案受理后，依法适用普通程序于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告陆某、被告华融贵州分公司委托的诉讼代理人周真恩到庭参加了诉讼，第三人大地联创房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告陆某请求依法判决：排除对永乐家园12层12号房屋的强制执行，并解除查封。事实及理由：凯里市“永乐家园”系第三人大地联创房产公司开发的房地产项目小区。2012年7月5日，我与大地联创房产公司就购买“永乐家园”1幢12层12号商品房不仅签订了《商品房买卖合同》，而且依约支付了全部购房款。我既在涉案房屋预售前支付认筹金3万元，又在合同签订当天支付27245元，2012年12月3日支付67000元，2013年10月10日支付53000元，共计177245元。2013年10月10日，大地联创房产公司将房屋交付给我，我收房后装修入住至今。凯里市法院在执行华融贵州分公司申请的执行大地联创房产公司一案中，以华融贵州分公司拥有在建工程抵押权为由查封了我购买的房屋，导致我不能办理过户登记手续。我购买涉案房屋在前，华融贵州分公司办理抵押登记手续在后，华融贵州分公司不仅未尽到审慎义务，而且我属于“商品房消费者”。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，我享有的权利优于华融贵州分公司的在建工程抵押权。为了维护我的合法权益，特向法院提起诉讼。原告陆某为证明诉请理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、原告的《居民身份证》复印件一份1页，拟证明陆某的基本身份信息及诉讼主体资格。2、（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》、（2020）黔2601执异121号《执行裁定书》、《查封裁定清单》复印件各一份共19页，拟证明（1）涉案房屋被法院执行查封的事实；（2）法院驳回陆某异议申请的事实。3、《执行异议申请书》复印件一份3页，拟证明陆某对（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》提出执行异议的事实。4、《商品房买卖合同》复印件一份45页，拟证明陆某向大地联创房产公司购买涉案房屋的事实。5、NO.1600532、NO.1751465、NO.1647922、NO.8633842《收据》复印件四份共2页、《中国建设银行复印件》复印件一份1页、《中国建设银行流水》复印件一份3页、《转账凭证》复印件一份1页，拟证明陆某已付清购房款的事实。6、《物业服务合同》复印件一份11页、《物业缴费清单》复印件一份1页，拟证明陆某在2013年10月已经收房并装修入住至今的事实。被告华融贵州分公司未递交书面答辩状，庭审中委托诉讼代理人口头辩称：一、华融贵州分公司对涉案房屋享有登记的抵押权。本案中原告陆某只享有一般买受人的物权期待权，其享有的民事权益不足以对抗抵华融贵州分公司享有的抵押权，更不能排除法院对涉案房屋的执行。二、原告陆某与大地联创房产公司签订的商品房买卖合同没有落款日期，且购房款项是支付到大地联创房产公司的财务。三、大地联创房产公司至今并没有出具购房发票，原告的主张不符合执行异议复议规定第29条的条件。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告华融贵州分公司为证明答辩理由成立，在举证期限内提供的证据有：1、被告的《营业执照》、《金融许可证》、《关于何斌同志任职的通知》、何斌的《居民身份证》、《负责人身份证明书》复印件各一份共5页，拟证明华融贵州分公司的企业性质、工商登记信息及诉讼主体资格。2、凯房建州字××号《在建工程抵押权证》照片打印件一份2页、《楼盘查询表》复印件一份3页，证明（1）华融贵州分公司对涉案房屋拥有在建工程抵押权的事实；（2）涉案房屋属于抵押物组成部分，并且处于查封状态的事实。第三人大地联创房产公司既没有递交书面述称意见，在举证期限内也未向提供任何证据材料。经审理查明：原告陆某系凯里市永乐路28号“永乐家园”小区1幢12层12号住房业主。被告华融贵州分公司系2000年4月21日注册成立非上市的其他股份有限公司贵州省分公司，经营范围有：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营；法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营（收购、受托经营金融机构和非金融机构不良资产，对不良资产进行管理、投资和处置等）。第三人大地联创房产公司系2003年3月6日注册成立由自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产（壹级）开发、销售。2013年3月19日，华融贵州分公司分别与南充银行贵阳分行、中国农业银行股份有限公司贵阳南明支行（以下简称：农行南明支行）签订了一份《债权转让协议》。协议约定：华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行、农行南明支行对大地建筑公司享有的金融债权，南充银行贵阳分行的债权本金为3000万元、农行南明支行的债权本金为5000万元。同日，华融贵州分公司与大地建筑公司、大地联创房产公司又签订了一份《债务重组协议》。协议约定由大地联创房产公司承担大地建筑公司上述债务。大地联创房产公司自愿提供在建工程作抵押担保，并办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》，为此华融贵州省分公司与大地联创房产公司又签订了一份《抵押协议》。债务重组协议履行过程中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初50号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人大地联创房产公司在凯里市“永乐家园”项目10509.46㎡的房产（包括1幢12层12号住房在内）。陆某得知自己所购的“永乐家园”小区1幢12层12号住房被查封后，于2020年7月22日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2020年8月4日，凯里市人民法院作出（2020）黔2601执异121号《执行裁定书》，裁定：“驳回案外人陆某解除对贵州省凯里市房屋查封的异议请求。”宣判后，陆某不服裁定结果并于2020年9月10日向凯里市人民法院提起本案诉讼即案外人执行异议之诉。庭审中，因大地联创房产公司未到庭参加诉讼，本院未能主持到庭双方当事人进行调解。另查明：以大地联创房产公司为出卖人，陆某为买受人双方就涉案房屋买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》，但合同没有签订日期。合同约定：1、陆某购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积44.32ｍ2，总价款181756元；2、买受人一次性支付购房款181756元；3、大地联创房产公司在2013年9月30日前交付所售房屋；4、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为华融公司，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。5、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。再查明：原告陆某向大地联创房产公司支付购房款的时间和金额分别是：2012年7月5日支付27245元，2012年12月3日支付了67000元，2013年10月10日支付了53000元，2017年12月5日支付30000元，共计177245元。大地联创房产公司认可收到陆某支付的购房款177245元。同时查明：经本案承办人实地查看，原告陆某已对涉案房屋（1幢12层12号）进行装修并入住多年。上述事实，有原告陆某的民事起诉状、被告华融贵州分公司的口头答辩意见以及双方当事人所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审核，可以认定。本院认为：公民、法人和其他组织的合法权益依法应予保护。根据陆某对本院裁定查封涉案房屋提出执行异议的请求，应认定为排除型执行异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”从双方当事人所举证据来看，陆某在法院查封涉案房屋前不仅与房地产开发商即本案第三人大地联创房产公司签订了商品房买卖合同，而且支付了全部购房款，甚至装修入住多年来。虽然至今未能办理产权过户登记手续是事实，但陆某作为买受人没有过错责任，故原告陆某对涉案房屋享有的权益足以排除法院的执行。对原、被告的诉辩主张，本院评析如下：第一、合同对抵押的约定。涉案商品房买卖合同第四条第一款第3项约定“永乐家园”小区1幢12层12号商品房已设置抵押，抵押权人是华融贵州分公司是事实，同时，第二款约定抵押权人同意该商品房预售或销售的证明及关于抵押的相关约定见附件三。合同附件三没有写明涉案商品房预售或销售的证明以及抵押的相关约定。虽然买受人明知所购商品房已设置抵押，但从合同附件三载明的内容来看，买受人有足够的理由相信房地产开发商已经取得抵押权人同意才销售的事实，故陆某购买涉案房屋并无过错。第二、备案登记。陆某购买涉案房屋至今未到房管部门办理备案登记是事实，但过错责任应当在房地产开发商即大地联创房产公司。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，登记备案不是认定房屋买卖真实性的唯一标准，充其量仅是人民法院判决时参考而已。综上所述，原告陆某的诉请事实清楚、证据充分、于法有据，本院依法予以支持。被告华融贵州分公司的答辩意见既缺乏事实依据，又与庭审查明的事实不符，理由不能成立，本院依法不予采纳。第三人大地联创房产公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既是放弃自己的抗辩权利，也可视为对到庭当事人的诉辩和所举证据的默认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第八条，《中华人民共和国民法通则》第六条、第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：不得执行被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行原告陆某购买位于凯里市的房屋，并解除查封。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  彭 春人民陪审员  肖光金人民陪审员  曾祥信二〇二〇年十一月四日法官助理刘春香书记员令狐艳