山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初4008号 原告：田世莲，女，汉族，住威海临港经济技术开发区。 委托诉讼代理人：毕建波，男，汉族，住址同上，系原告之夫。 委托诉讼代理人：于春江，山东威扬律师事务所律师。 被告：元兴龙，男，汉族，住威海临港经济技术开发区。 原告田世莲与被告元兴龙土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田世莲及其委托诉讼代理人毕建波、于春江，被告元兴龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 田世莲向本院提出诉讼请求：1.请求依法终止原告田世莲与被告元兴龙于2014年3月26日签订的土地租赁合同，并由被告恢复土地原貌，地上无附着物；2.被告清偿欠付原告的土地租金143479元；3.被告向原告支付违约金20000元。事实与理由：2014年3月26日，原、被告签订了一份为期29年、面积42.2亩的土地租赁合同，合同约定涉案土地年租金为33760元，被告应于每年3月26日之前将租金足额支付给原告，否则视为被告违约，原告有权收回土地。截止今日，被告只支付部分租金，尚欠143479元租金未付。经原告多次索要，被告均以无款为由拖欠至今。同时，被告承租原告的土地除建设7个大棚外，其余土地撂荒两年多。2020年3月，原告向被告追索租金时一并告知被告因其违约在先、原告要收回土地并终止合同。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求依法判决。 元兴龙辩称，不同意终止合同，理由如下：第一，被告不存在违约行为。即使2020年疫情原因，被告三月份没有按时交款，也在5月2日及时补上了，有微信转账记录作证。而且被告在租赁的土地上建房建棚、种植各种树木，投资很大，擅自终止合同会造成很大损失，也不符合合同法的公平原则，所以不同意解除土地租赁合同。第二，被告不欠原告租金。2014年、2015年被告都有证据证明已交租金。2016年至2019年，被告将大棚出租给焦龙全，焦龙全按约向被告支付了租金。2020年，被告支付10000元租金后，原告就再不收被告租金了。第三，根据合同规定每年都要交租金，被告不可能存在不交租金的行为。因为原告每年都缺钱，租金催的紧，原告还欠大队的钱，这也可以证明被告每年的租金都是到位的。在双方合同中也没有约定违约金，不同意支付原告违约金20000元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年3月26日，原、被告签订转租协议一份，协议约定原告将2013年3月29日取得的位于白鹿屯村东原窑厂的153.14亩土地承包经营权其中的42.2亩土地租给被告经营。租期29年，自2014年3月26日至2043年3月25日。该转租土地每年每亩租金为800元。被告于2014年3月26日前一次性支付前五年的租金，以后租金每五年交付一次，违约收回土地。协议有效期内被告转租转让需与原告协商。除本协议约定外，原、被告均接受编号为13-25合同及2013年3月29日原告与毕忠孝所签的《转让协议》的所有条款。协议有效期内，任何一方违约须向守约方支付贰万元违约金，且守约方有权追索违约金与实际损失之差额部分。该协议系原告庭审中提交。 同日，原、被告还签订土地租赁合同一份，合同约定原告将位于白鹿屯村面积42.2亩的农用耕地承租给被告使用，土地方位：东绿化带、西189米水渠中、南道、北道。土地用途为农业生态科技开发及农业种植。承租经营期为村委会调整土地租给毕忠孝合同为准，自2014年3月26日至2043年3月25日止。土地承租金为每亩每年800元，承租金42.2亩每年合计33760元，每年3月26日前，被告向原告全额缴纳本年度的承租金。原告在合同有效期内不得提高承租金，不得重复发包土地，被告享有国家规定的优惠政策，可将承租的土地全部和部分转包给第三方。该协议由被告庭审中提交,原告在网上立案时亦提交该合同复印件。 原、被告均认可上述两份协议的真实性，但原告主张其提供的协议系双方真实意思表示，因被告配偶不同意租金一次交满五年，所以原告配合被告签了一份租金一年一交的合同以供被告应付其配偶，该合同原告没有留存。被告主张其提供的协议为双方实际履行合同，因他人欲租原告其它土地，原告要求租金一次交满五年，被告配合原告签订一份五年一交的合同出示给他人，即原告提交的合同。 签订上述合同后，被告在上述土地中东侧土地上建设大棚。2015年3月8日，原告向被告出具金额为33760元的租金收据一张。原告主张该租金实际系被告支付的2014年租金，其在签订合同前欠付被告约50000元款项，之前一直未结算，在双方于2015年3月8日进行结算时，扣除被告应付租金后，原告将剩余欠款约15000元以现金形式支付给被告。 2015年5月1日，被告与焦龙全签订土地租赁合同一份，合同约定被告将白鹿屯村田世莲的土地转包给焦龙全，总面积42.2亩，土地方位：东绿化带、西189米水沟中，南道、北道。土地用途为农业开发。地面附着物有钢管大棚6个、暖棚1个，总面积5350平方米（8亩），棚上有三相电机7台，卷被机7台，550克丝绵被5500平，油纸6000平，草苫1441平，机井一眼，压力罐一台，全棚滴罐管4个粗直径600米，1.5直径6000米，东边彩钢房45平，北边玻璃阳光房210平，三相电全部设施及地上附着物完好无损。2015年5月1日前一次交清34万元，2016年3月1日前交清10万元，4月1日前交清10万元，5月1日前交清19万元，2017年后土地租金4万元每年3月1日前交清。 2018年3月27日，焦龙全向原告配偶毕建波微信转账12000元，通过银行转账向毕建波支付租金21760元。 2019年4月9日，焦龙全向毕建波转账支付34460元。原告主张该笔款项系焦龙全以前欠付原告借款，被告主张系支付给原告的土地租金。 2020年5月1日，被告通过微信转账向毕建波支付租金及电费13000元。5月2日，被告通过微信向毕建波支付租金24000元，毕建波未收取，该款项退回被告处。 诉讼过程中，原告为证实被告撂荒土地，申请证人吴加欣、李培芹、李军出庭作证。三位证人陈述被告租赁原告土地，2018、2019年大棚西侧的土地荒芜，但地里有树苗。质证后，被告认为证人陈述地里有树苗，并不能说明被告撂荒土地。 被告为证实已支付土地租金，申请焦龙全出庭作证。焦龙全陈述，其于2016年、2017年通过现金向原告配偶毕建波支付了租金，但2016年单据丢了，2017年未向原告要过单据；焦龙全于2018年、2019年转账支付原告当年租金。质证后，原告认为证人与被告系合伙经营伙伴，存在利害关系，且陈述与实际情况不符。被告提供焦龙全与毕建波通话录音，录音中焦龙全陈述“第一年（单据）给我了，第二年给我了吗”，毕建波陈述“单子给了你撕了找谁，我是不会给你补的，我还给你补，单子你自己撕了你找谁”......焦龙全陈述“我给你四年钱，你说我没给，老元不找我找谁”，毕建波陈述“谁说没给？谁说没给？谁说没给？” 另，被告庭审中提交欠条一份，证实原告配偶毕建波于2015年11月欠付被告借款，如被告欠付2015年土地租金，原告不可能向被告出具欠条。原告对欠条中毕建波签字真实性有异议，并申请司法鉴定。本院依法委托潍坊鑫诚司法鉴定所进行鉴定，鉴定意见为：“毕建波”字迹为复制字迹，与样本中“毕建波”字迹是同一人的笔迹。原告支出鉴定费2900元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案双方争议焦点为：第一、双方实际履行的租赁合同如何确定；第二、被告是否欠付原告租金；第三、被告是否存在违约行为，原告是否有权解除合同并收取违约金。 关于第一个争议焦点。原、被告提供两份租金给付周期不同的租赁合同，原告提供的合同约定租金为五年一付，被告提供的合同约定租金为每年一付。原告起诉状中载明被告应于每年3月28日前支付租金，其在立案过程中作为证据提交的租赁合同复印件也与被告提交的合同一致，而且诉讼过程中双方均认可被告租金应于每年3月28日前支付，故应予认定被告提交的租赁合同为原、被告实际履行的合同。 关于第二个争议焦点。原告主张被告仅支付2014年、2018年租金，尚欠2015年、2016年、2017年、2019年租金未付。第一，被告提交了原告于2015年3月8日出具的租金收据，原告主张该款项系2014年租金，并称其曾于签订租赁合同前欠付被告款项，双方于2015年3月8日结算后，扣除2014年租金，原告将剩余欠款约15000元支付给了被告。本院认为，双方租赁合同约定被告于每月3月26日前支付租金，而原告陈述其于2015年3月8日即将向被告收取租金时，却支付给被告欠款15000元，不符合常理。而且双方于2014年签订租赁合同时即具备结算条件，原告主张双方于2015年进行结算，亦不符合常理。故被告提交的2015年3月8日租金单据中款项应为2015年租金。第二，关于2016、2017年租金，被告虽未提供租金单据，但在焦龙全与原告配偶毕建波通话录音中，毕建波对焦龙全主张已支付四年租金的事实，并未否认，而且多次陈述“谁说没交”。如被告或焦龙全确未支付租金，毕建波的回复显然不合常理。第三，被告提供了焦龙全于2019年向毕建波转账支付租金及电费的银行交易明细，原告主张该款项系焦龙全偿还毕建波借款，未提供证据证实，本院对原告主张不予采信。故应予认定原告已收取了2019年租金。此外，如被告确实欠付原告多年租金，原告一直未起诉，不符合常理。被告及焦龙全于2015年3月8日、2018年3月7日、2019年4月9日支付过租金，该付款时间与租赁合同约定的付款时间基本一致，结合焦龙全与毕建波的通话录音，被告及焦龙全实际支付了2015年、2016年、2017年、2019年租金这一事实具有高度盖然性。原告请求被告支付租金143479元，本院不予支持。 关于第三个争议焦点。第一，考虑到2020年疫情造成的影响，被告虽然拖延一个多月支付2020年租金，但该行为并不构成根本违约。第二，原告主张被告撂荒土地，但其提供的证人吴加欣、李培芹、李军也证实被告荒废土地上种植着树苗，原告主张被告撂荒土地，本院不予支持。第三，原告主张被告未经允许擅自将土地转租给焦龙全，但租赁合同第四条中约定被告可将承租的土地全部或部分转包给第三方，而且焦龙全已直接向原告支付过多次租金，原告应该早已知晓被告转租事宜，现原告以被告转租未经许可为由主张解除合同，本院不予支持。 综上所述，被告并不存在违反合同约定事由，原告请求解除租赁合同并由被告支付租金及违约金，理由不当，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、驳回原告田世莲请求解除其与被告元兴龙于2014年3月26日签订的土地租赁合同并将土地恢复原状、地上无附着物的诉讼请求； 二、驳回原告田世莲请求被告元兴龙支付土地租金143479元的诉讼请求； 三、驳回原告田世莲请求被告元兴龙支付违约金20000元的诉讼请求。 案件受理费1585元、鉴定费2900元，由原告田世莲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  潘龙 二〇二〇年十一月三十日 书记员  王斌