北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初4648号原告（执行案外人）：北京圳丰源商贸有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：孙磊，经理。委托诉讼代理人：董芙蓉，北京元辅律师事务所律师。委托诉讼代理人：程鹏远，北京元辅律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：北京龙乡房地产开发有限责任公司，住所地北京市房山区。法定代表人：陈刚，总经理。委托诉讼代理人：齐建刚，北京若木律师事务所律师。第三人（被执行人）：北京祥瑞城建设开发有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：李强，总经理。委托诉讼代理人：赵东升，四川元绪（北京）律师事务所律师。第三人：赵桐，女，1996年7月22日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：周华勤，女，1972年9月1日出生，住北京市房山区，系赵桐之母。原告北京圳丰源商贸有限公司（以下简称圳丰源公司）与被告北京龙乡房地产开发有限责任公司（以下简称龙乡公司），第三人北京祥瑞城建设开发有限公司（以下简称祥瑞城公司）、第三人赵桐案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告圳丰源公司的委托诉讼代理人董芙蓉、程鹏远，被告龙乡公司的委托诉讼代理人齐建刚，第三人祥瑞城公司的委托诉讼代理人赵东升，第三人赵桐的委托诉讼代理人周华勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圳丰源公司向本院提出诉讼请求：停止对槠榆树小区×××号楼×××单元×××室（号）底商（槠榆树西路×××号院×××号×××层×××）房屋的执行。事实和理由：我公司与祥瑞城公司于2011年3月11日签订了《购房协议书》，约定我公司购买位于槠榆树小区×××号楼×××单元×××室（号）底商，该房屋价款3096900元。我公司按约定付清房款，上述房屋交付我公司。我公司近日得知，法院于2019年3月发出公告，对祥瑞城公司房山区城关街道槠榆树西路×××号院×××号×××层×××、×××、×××，×××号楼×××号×××层×××的房屋进行评估拍卖，但公告中槠榆树西路×××号院×××号×××层×××房屋，经核对，系我公司购买的槠榆树小区×××号楼×××单元×××室（号）底商。我公司购买此房，交付了购房款，该房屋归我公司所有。法院的查封行为，对我公司的经营、转让等权利造成影响，损害了我公司的合法权益。综上，原告为维护自身的合法权益，特起诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。龙乡公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告无法证明其购买的房屋与被拍卖房屋是同一套房屋，且涉案房屋为经济适用房，原告并不具备购买经济适用房的资质，涉案房屋目前不能办理房屋过户手续，原告亦不享有物权权利，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，其执行异议主张，无法成立。祥瑞城公司述称，同意圳丰源公司的诉讼请求，认可圳丰源公司主张的事实。赵桐述称，认可原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：祥瑞城公司为槠榆树小区项目的开发建设单位，祥瑞城公司于2009年4月15日取得槠榆树小区经济适用房×××住宅楼的建设工程规划许可证（（2009）规（房）建字×××号），于2010年取得相应国有土地使用权证。经公安机关审核，槠榆树小区经济适用房项目×××楼的门楼院编号确定为房山区城关街道槠榆树西路×××号院×××号、×××号、×××号。龙乡公司与祥瑞城公司项目转让合同纠纷一案，本院经审理作出（2012）房民初字第11144号民事判决书。判决书生效后，祥瑞城公司未主动履行生效法律文书确定的义务，龙乡公司向本院申请执行。在案件执行过程中，本院于2015年11月25日对房山区城关街道槠榆树西路×××号院×××号×××层×××等11套房屋、×××号×××层×××等13套房屋采取了查封措施，期限自2015年11月25日至2018年11月24日；2018年10月11日续行查封，期限自2018年10月11日至2021年10月10日（查封房屋坐落：房山区城关街道槠榆树西路×××号院×××号×××层×××、×××层×××、×××层×××、×××层×××、×××层×××、×××层×××、×××层×××、×××层×××、×××层×××、×××层×××、×××层×××；房山区城关街道槠榆树西路×××号院×××号×××层×××、×××层×××、×××层×××、×××层×××、×××层×××、×××层×××、×××层×××、×××层×××、×××层×××、×××层×××、×××层×××、×××层×××、×××层×××；产权证号：X京房权证房字第×**、X京房房权证房字第×**。2019年3月，本院张贴了关于对包括案涉×××号院×××号×××层×××房屋在内的四套商业用途房屋进行评估、拍卖的公告。圳丰源公司向本院提出执行异议，要求停止对槠榆树西路×××号院×××号×××层×××号（槠榆树家园×××号楼×××单元×××号底商）房屋的执行。本院于2020年3月19日作出（2020）京0111执异98号执行裁定书，驳回了圳丰源公司的异议请求。圳丰源公司于2020年3月30日签收该裁定书，于2020年4月13日向本院递交起诉书，提起案外人执行异议之诉。2011年3月11日，祥瑞城公司（出卖人）与圳丰源公司（买受人）签订《购房协议书》，约定圳丰源公司以3096900元的价款购买槠榆树×××号楼×××单元×××室（号）底层商业房。2011年3月16日，圳丰源公司通过中国建设银行转账支票方式向祥瑞城公司支付了包含涉案房屋在内的2套房屋房价款共计6193800元。同日，祥瑞城公司向圳丰源公司出具收据，载明收到槠榆树×××号楼×××单元×××室房款3096900元。为证明其对涉案房屋持续占有使用，圳丰源公司提交二份租赁协议作为证据。2015年12月2日签订的《北京市房屋租赁合同》显示，北京仁德益医药连锁有限公司（承租方）自赵桐（出租方）处租赁北京市房山区城关街道槠榆树西路×××#院×××楼之间平房北3室，租赁期限为2016年2月1日至2026年1月31日。签订于2020年3月17日的《北京市房屋租赁合同》显示，北京传承一本体育发展有限公司（承租方）自赵桐（出租方）处租赁北京市房山区城关街道槠榆树西路×××#院×××楼之间平房北3室，租赁期限为2020年4月1日至2025年3月31日。圳丰源公司并提交物业服务费发票一张，显示北京仁德益医药连锁有限公司于2019年5月30日向北京槠榆树家园物业管理有限公司缴纳2019年1月1日至2019年12月31日物业费13007元。另查，本院曾以（2019）京0111民初14479号立案受理赵桐作为案外人提起的执行异议之诉，该案审理过程中，赵桐曾提交其与祥瑞城公司就购买槠榆树×××号楼×××单元×××室（号）签订的《购房协议书》以及祥瑞城公司于2015年7月16日开具给赵桐的收取槠榆树×××号楼×××单元×××室底层商业房房款3096900元的收据作为证据。上述《购房协议书》第四条付款方式显示，本房屋原购房人为圳丰源公司，并于2013年2月27日支付出卖人祥瑞城公司购房款，本购房合同购房款与原合同购房款一致，由买受人赵桐直接支付圳丰源公司。该《购房协议书》尾部未写明签订日期。祥瑞城公司认可上述证据，并主张赵桐系自圳丰源公司处购买涉案房屋，其与赵桐签订合同、出具收据的原因，系出于日后为赵桐办理产权证的考虑。圳丰源公司、赵桐认可上述证据真实性，主张圳丰源公司将槠榆树×××号楼×××单元×××室（号）底商房屋转卖给赵桐，并已交付赵桐实际占有使用。赵桐并主张其已将涉案房屋房款交付给圳丰源公司，其中150万元于2011年3月15日以现金形式交付，另160万元通过北京金龙昌建筑有限公司转账支票支付，圳丰源公司于2011年3月16日向赵桐出具了收款收据。圳丰源公司并提交中国建设银行现金交款单及支票进账单作为证据，现金交款单显示2011年3月15日圳丰源公司账户存入现金150万元，中国建设银行进账单显示2011年3月15日圳丰源公司账户收到北京金龙昌建筑有限公司二笔支票转账共计160万元。本院认为，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人提起执行异议之诉，需证明其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，从圳丰源公司提供的证据和查明的事实来看，圳丰源公司自祥瑞城公司处购买了槠榆树西路×××号院×××号×××层×××底商房屋，并将涉案房屋转卖给赵桐，涉案房屋亦实际交由赵桐占有使用。在赵桐已提交证据证明其已向圳丰源公司全额支付涉案房屋房价款，且其实际对涉案房屋进行占有使用的情况下，圳丰源公司对于涉案房屋不再享有相应权利，亦不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回北京圳丰源商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费70元，由北京圳丰源商贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  马艳佳人民陪审员  李芳玲人民陪审员  尚振儒二〇二〇年十一月二十七日法官 助理  张雨琪书 记 员  罗 洁