湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初10438号原告：彭飞，男，1987年4月16日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：李芳，湖南金顺达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭婷，湖南金顺达律师事务所律师。被告：张善武，男，1971年2月12日出生，住湖南省华容县。委托诉讼代理人：刘鲲，女，1968年6月10日出生，汉族，住湖南省岳阳市岳阳楼区，系公民代理。原告彭飞与被告张善武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭飞的委托诉讼代理人郭婷、李芳，被告张善武的委托诉讼代理人刘鲲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭飞向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付97086元的租金（2019年9月11日至2020年8月11日）；2.请求判令被告向原告支付16019元的违约金（暂按照97086元租金以每日万分之五的标准从2019年9月1日至2020年7月31日，自2020年8月1日之后的违约金以97086元租金每日万分之五的标准计算至实际付清之日止）；3.本案的诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：2017年2月12日，原告与被告签订一份《火炬村十三组商业裙楼租赁合同书》，合同内容为原告将位于长沙市××路××路交汇处“华泰尚都”商业裙楼1楼维也纳酒店大堂旁（编号03）的房屋租赁给被告，建筑面积为44.13平方米，经营用途为律师事务所接待厅或法务公司，租赁期限自2017年2月12日至2020年3月11日止。其中免租期为一个月，租金自2017年3月12日开始计算，租金标准为起始租金为200元／月／平方米，每三年递增一次，递增幅度为8%，租金的给付方式为双方签约当日，被告支付首笔季度租金至甲方指定账户，并在已付租金到期前15日内支付下一季度租金。现被告拖欠原告自2019年9月11日至2020年8月11日期间的租金97086元，依照双方签订的租赁合同第七条第一款的约定，原告有权每日向被告收取欠缴金额万分之五的违约金，截止到2020年7月30日，被告应向原告支付16019元的违约金。综上原告彭飞为维护其合法权益，故向本院提起诉讼。被告张善武辩称:被告已将2019年9月底房屋租金付清，欠付的是下一季度的租金，但被告在国庆以后就将大门上锁，欠租锁门影响了被告对外营业，且原告在2020年2月底才自行撤锁，但一直未通电，也未通知被告已将锁打开，故这部分损失应由原告承担。被告只同意支付2020年6月以后的租金，并希望原告配合装修门头。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认了如下法律事实：2016年11月11日，原告彭飞与火炬村十三组全体股民签订《火炬村十三组商业裙楼租赁合同书》，合同约定原告承租出租方位于长沙市××路××路××村××组××楼，租赁期限自2016年11月11日至2028年11月10日止。2017年2月12日，原告将其承租商业裙楼1楼维也纳酒店大堂旁（以下简称涉案房屋）转租与被告张善武，并于同日签订《火炬村十三组商业裙楼租赁合同书》，合同约定涉案房屋经营用途为律师事务所接待厅或法务公司；租赁期限自2017年2月12日起至2020年3月11日止；免租期为一个月，即从2017年3月12日起开始计算租金；起始租金标准为人民币200元/平方米/月；租金每三年递增一次，递增幅度8%，即每三年在上一年度租金基础上递增8%；租金支付方式及管理，双方签约当日被告支付首笔季度租金至原告指定账户，被告在已付租金到期前15日内支付下季度租金；被告须依约按时足额缴纳租金，如未按时足额缴纳，超过房屋租金交付截止日期15天起，原告有权按欠缴租金的万分之五计算每日违约金，并书面发出催缴通知，被告在收到催缴通知后10个工作日内仍未交清租金，则视为被告违约。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告，被告承租后按照合同约定交付租金，但从2019年9月12日开始，被告开始欠付租金，原告遂将涉案房屋上锁，致使被告无法继续经营。因被告至今尚未缴纳租金，原告为维护自身合法权益，故诉至本院。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《火炬村十三组商业裙楼租赁合同书》系双方真实的意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按照约定履行合同项下之权利义务。关于本案原告将涉案房屋上锁的时间长短，原告称其只将房屋上锁两三天并未提交证据证明，本院根据被告提交的证据认定自2019年10月至2019年12月23日均为原告锁门期间。关于原告诉请涉案房屋租金及违约金，从双方签订的租赁合同来看，如被告未缴纳租金，在收到催缴通知后10个工作日内仍未交清租金，视为被告违约，原告有权单方面解除合同，无条件收回租赁房屋和所有装修设施。但从本案实际情况来看，被告拖欠原告的租金时间较短，虽按照合同约定原告有权将房屋收回，但其将房屋上锁的行为足以导致双方矛盾进一步扩大，不利于纠纷的解决，被告在租赁房屋上锁期间也无法经营。故本院认定在双方均有过错的情况下，涉案房屋在被锁期间产生的租金及违约金由双方共同承担，由原、被告各承担50%。又因2020年初新型冠状病毒疫情在全国范围内爆发，全国各地人员、企业、商铺面临无法正常复工、开业、经营等情况，被告在涉案房屋经营的公司也因新冠疫情受到影响，为了平衡双方当事人的利益，本院酌情确定由原告减免一个月租金。本案涉案房屋的租金支付为按季度支付，租赁合同约定租金的起算时间为2017年3月12日，故原告请求被告自2019年9月11日支付租金实际时间应为2019年9月12日，被告辩称其已支付9月底的租金但并未提供证据证明，故本院认定涉案房屋欠付租金的起算时间为2019年9月12日。自2019年9月12日至2020年8月11日，被告应向原告支付租金73108.7元【（3*8826+8826/30*11）+（6*8826+8826/30*18）】。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。因被告在恢复涉案房屋营业后亦未按合同约定按时支付租金，构成违约，应承担违约责任，双方合同约定违约金计算标准为每日按欠交租金的万分之五计算，符合法律规定，故自2019年9月1日至2019年12月23日止，被告应向原告支付违约金2065元【（113天*0.05%*73108.7）/2】；自2019年12月24日至2020年7月31日，被告应向原告支付违约金8042元【（73108.7*220天*0.05%）】；2020年8月1日以后的违约金应以欠付租金73018.7元的万分之五按日计算至租金实际清偿之日止。综所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张善武于本判决生效之日起三日内向原告彭飞支付截至2020年8月11日的房屋租金73108.7元；二、被告张善武于本判决生效之日起三日内向原告彭飞支付截至2020年7月31日的违约金10107元（自2020年8月1日以后的违约金按73108.7为本金按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止）；三、驳回彭飞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1281元,由被告张善武负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张琼二〇二〇年十一月四日法官助理邓浪书记员刘雅琪附：判决引用法律条文原文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。