昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初11016号原告：绿城物业服务集团有限公司昆山分公司，统一社会信用代码913205836805033486，住所地江苏省昆山市锦溪镇锦商路65号。法定代表人：丁文朋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张定军，上海市树声(昆山)律师事务所律师。委托诉讼代理人：樊耀禹，上海市树声(昆山)律师事务所律师。被告：潘自杰，男，1964年10月8日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：潘玉婷，女，1991年6月23日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告绿城物业服务集团有限公司昆山分公司（以下简称“绿城物业公司”）与被告潘自杰、潘玉婷物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法由审判员李志辉适用简易程序独任审理，于2020年11月2日公开开庭进行了审理,原告绿城物业公司的委托诉讼代理人张定军到庭参加诉讼，被告潘自杰、潘玉婷经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理完结。原告绿城物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告将其购买的时代御湖小区联排719-103室私自封闭的二楼阳台恢复原状，拆除地下室外墙悬挂的空调外机。事实和理由：两被告为时代御湖小区联排719-103室(以下简称房屋)业主，原告为时代御湖小区物业。2017年8月30日，原告发现被告私自封闭了房屋的二楼阳台，并在地下室外墙悬挂了空调外机。被告的行为违反了《江苏省物业管理条例》第10条的规定，违反了双方签订的《昆山市前期物业管理服务协议》第4条第3、5项的约定，违反了双方签订的《时代御湖临时管理规约》第12、15、18条的约定，对小区整体风格产生了负面的影响，增加了公共噪音，影响了其他业主的利益。被告在2017年9月13日给原告出具了承诺书，承诺于2017年10月23日前完成恢复阳台原状，但之后一直未履行承诺，原告多次与被告当面、电话、短信沟通，要求被告恢复，被告至今仍然置之不理。为避免房屋外立面破坏对整个别墅小区的品质下降，影响小区其他业主利益，特具诉状，请支持所请。被告潘自杰、潘玉婷未作答辩。原告围绕诉讼请求提供了昆山市商品房购销合同一份、昆山市前期物业管理服务协议、时代御沪临时管理规约、照片两张、整改通知书4份、承诺书、住宅装饰装修管理服务协议、装修管理承诺等证据材料。被告潘自杰、潘玉婷经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院经审查对原告提供的上述证据予以认可，作为本案定案证据。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两被告为时代御湖小区联排719-103室(以下简称房屋)业主。2015年12月5日，两被告与案外人昆山时代房地产开发有限公司签订了商品房购销合同（合同编号：2015051025）一份，合同约定两被告购买昆山时代房地产开发有限公司开发的昆山市锦溪镇锦淀路南侧御湖花园719-103室。被告应当在2017年9月30日前将依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2015年12月5日，被告潘自杰（乙方）还与昆山时代房地产开发有限公司（甲方）及其选聘的物业管理公司即原告（甲方选聘的物业管理公司）签订《昆山市前期物业管理服务协议》一份，协议约定：“乙方所购房屋基本情况：物业名称：时代御湖：地址：昆山市锦淀路189号；乙方所购房屋为：联排，坐落在719幢103室，建筑面积184.38平方米，购房合同编号为2015051025。根据有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方在签订《房屋买卖(预售)合同》时，就前期物业管理服务达成本协议。第一条在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限自一期物业交付之日起至第一届业主委员会成立与选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本协议终止。在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，物业服务费按月计收，每6-12个月预收取一次。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：花园洋房：2.0元/月·平方米；(包含公共能耗费0.3元/月·平方米)联排别墅：3.5元/月·平方米；(包含公共能耗费0.3元/月·平方米)；合院别墅：3.5元/月·平方米；(包含公共能耗费0.3元/月·平方米)双拼别墅：4.0元/月·平方米；(包含公共能耗费0.3元/月·平方米)别墅：5.6元/月·平方米。(包含公共能耗费0.3元/月·平方米)。第四条乙方的权利义务(一)参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；(二)监督甲方履行在保修内对物业的维修责任和物业服务企业的物业管理服务行为，就物业质量、保修期内的维修以及物业管理的有关问题向甲方或物业服务企业提出意见和建议；(三)遵守本物业的物业管理公共规章制度和《业主临时规约》，服从物业服务企业的管理服务行为；(四)依据协议向物业服务企业交纳物业管理各项费用；(五)装饰装修房屋时，应事先通知物业服务企业，并自觉遵守政府有关房屋装修管理的法规；(六)不得占用、损坏本物业的共用部位、公用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、公用设施设备的，应事先通知物业服务企业，并经物业服务企业同意，在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；(七)转让或出租房屋时，应将本协议作为房屋转让合同或租赁合同的附件，并将转让或出租情况书面报告物业服务企业；(八)业主、非业主使用人及访客等违反本物业的物业管理公共规章制度和《业主临时规约》造成本物业的损失、损害的，行为人应承担民事责任；(九)按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；造成侵害的，行为人应承担民事责任。”。昆山市时代房地产开发有限公司制定过《时代御湖临时管理规约》，2015年12月5日，被告潘自杰签订承诺书，承诺：一、确认已详细阅读昆山时代房地产开发有限公司制定的《时代御湖临时管理规约》(以下称“本临时管理规约”)。二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约，同意授予物业服务企业在本临时管理规约中规定的权利。三、本人同意承担违反本临时管理规约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本临时管理规约的行为承担连带责任。四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本临时管理规约承诺书并送交建设单位或物业服务企业，建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。《时代御湖临时管理规约》规定：“。第十二条业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业，且与其签订装饰装修服务协议。业主应按照装饰装修管理服务协议的约定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的注意事项，不得从事装饰装修的禁止行为，设计用途为住宅的物业不得以向数人出租为目的分隔房屋空间。业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。第十五条业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。第十八条本物业管理区域内禁止下列行为：1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格)，擅自改变房屋设计用途、功能和布局等；2、对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；3、将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间：以向数人出租为日的分隔房屋空间；封闭规划确定的阳台；4、在房屋外(包括外墙、门窗外侧、阳台、设备平台等)安装、架设、搭建防盗门窗、玻璃房、遮阳蓬、原衣架、花架、广告牌(包括门窗内侧的张贴)等；5、在非指定位置安装采暖设备、热水供应装置等；6、在项层露台安装雨篷，或在屋顶安装有任何设施，设备(单个业主独立使用的顶层露台确需安装雨蓬的，应按照物业服务企业规定的统一的尺寸、材料、色彩安装；该业主需承担露台的设施和地面的日常维护和维修，其维修费不得从专项维修资金中列支)；7、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；8、在公共场所、道路两侧乱设摊点；9、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物，高空抛物；10、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；11、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；12、损坏公共部位摆放的家具、装饰品等可移动物品；13、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；14、聚众喧闹、噪声扰民等危害公共环境或其他不道德的行为；15、有损园区整体风格和整体环境的其他行为；16、法律、法规禁止的其他行为”。2017年8月30日，原告发现被告私自封闭了房屋的二楼阳台，并在地下室外墙悬挂了空调外机。2017年9月13日，被告潘自杰向原告出具承诺书一份，承诺书载明：“本人为时代御湖719-103业主，本人承诺：关于二楼阳台内侧墙体（现已拆除）问题，在40日内恢复，恢复标准为墙体的原来样式，门窗颜色款式与原告相同（可死窗改活窗），门窗大小颜色不变，墙体原告的位置不变，外墙砖必须恢复，恢复时间为2017年10月23日前完成，立此为据。潘自杰，2017年9月13日”。后被告并未按承诺整改，原告多次向被告发送违规行为整改通知书。被告并未依规整改，引发本案诉讼。本院认为，被告与开发商昆山时代房地产开发有限公司及其选聘的物业管理公司即原告签订《昆山市前期物业管理服务协议》。原告为该小区提供物业服务。原被告之间形成物业服务关系。两被告为时代御湖小区联排719-103室所有权人。昆山时代房地产开发有限公司制作的《时代御湖临时管理规约》，被告作为业主也承诺遵守。现原告要求被告拆除违法构筑物的要求，有法律及事实依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告潘自杰、潘玉婷于本判决生效后十五日内将时代御湖小区联排719-103室私自封闭的二楼阳台恢复原状，并拆除该房屋地下室外墙悬挂的空调外机。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，公告费690元，二项合计730元，由被告潘自杰、潘玉婷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  李志辉二〇二〇年十一月十七日书记员  朱晓磊