四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初1224号 原告：成都瑞悦合能房地产开发有限公司。 法定代表人：李杰，经理。 委托诉讼代理人：翁发清，四川显卓律师事务所律师。 被告：徐文骏，男，1992年11月14日出生，汉族，住四川省剑阁县。 原告成都瑞悦合能房地产开发有限公司（以下简称“瑞悦公司”）与被告徐文骏商品房预售合同纠纷一案。本院于2020年2月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人翁发清到庭参加诉讼，被告徐文骏去向不明经本院公告送达相关法律文书及开庭传票后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。在诉讼过程中，原告申请诉讼保全，本院审查后依法采取了保全措施。本案现已审理终结。 瑞悦公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告之间的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及附件；2.判令被告协助原告办理注销本案商品房预告登记及商品房买卖合同备案登记（备案号:698824）；3.判令被告向原告返还位于成都市龙泉驿区××街××路××号××栋××单元××楼××号房屋；4.判令被告支付原告违约金87927.6元；5.判令被告支付律师费40000元；6.判令被告承担本案诉讼费、保全费、保险费、公告费。事实及理由：2016年9月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》、商品房买卖合同补充协议书及附件，合同约定二被告购买原告开发建设的位于成都市龙泉驿区××街××路××号××栋××单元××楼××号房屋，房屋总价为439638元。合同签订后，原告为被告就该房屋在城乡房产管理局办理了合同签约备案登记（备案号：698824）。被告向银行办理了按揭贷款，原告为其贷款提供了连带保证责任，因被告逾期未偿还贷款，致使原告被银行要求承担保证责任。被告的行为已违反了双方的合同约定，应当按合同约定承担相应的责任。 徐文骏去向不明，经本院公告送达相关法律文书及开庭传票后未到庭参加诉讼，也未提交证据材料。 本院经过审理认定以下事实：2016年9月16日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及附件，《商品房买卖合同》约定被告购买原告开发建设的位于成都市龙泉驿区××街××路××号××栋××单元××楼××号房屋，房屋总价为439638元，首付款132638元，余款307000元以按揭方式支付。合同附件四第（三）条第1款约定，如因买受人未能按期偿还按揭贷款，导致出卖人接到贷款机构要求出卖人履行担保义务的通知或出卖人承担保证责任的，出卖人有权单方解除合同，或要求买受人偿还出卖人所承担保证责任的金额并支付违约金，若出卖人解除合同的，买受人应当在收到解除合同通知之日起10日内，偿还出卖人所承担保证责任的金额，并配合出卖人到房管局办理注销合同备案登记、预告登记、抵押预告登记等手续，同时买受人应按商品房总价20%的金额向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同补充协议》第十四条关于解除合同特别约定，如合同解除后需要办理注销合同登记备案、预告登记、抵押预告登记等手续，买受人应在出卖人发出合同解除通知之日起10日内配合出卖人办理相关注销手续……买受人不配合的……买受人应另行承担出卖人支出的诉讼费、律师费、公证费、评估费、拍卖佣金、税费等所有实现该债权的费用。 2017年7月19日，徐文骏作为借款人，中国银行股份有限公司双流分行作为贷款人，瑞悦公司作为保证人签订了个人住房贷款合同。徐文骏借款307000元，瑞悦公司提供阶段性担保至办理房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止。 2017年7月26日，案涉房屋办理了网签备案登记（登记号698824），案涉房屋位于成都市龙泉驿区××街××路××号××栋××单元××楼××号。2017年10月26日，案涉房屋办理了预购商品房抵押预告设立登记。登记权利人为中国银行股份有限公司双流分行。 2018年9月11日，原告将案涉房屋交付被告。 2019年8月6日，中国银行股份有限公司双流分行向原告出具了关于代偿个人借款的函，载明因被告逾期还贷要求其代偿被告的贷款本息305810.21元（其中逾期部分为7980元），违约金7293.8元。 2019年9月24日，原告代被告向中国银行股份有限公司双流分行营业部偿还按揭款10400元。2019年11月26日，中国银行股份有限公司双流分行营业部退还原告1386.24元，故实际偿还借款为9013.76元。2020年6月16日，原告代被告向中国银行股份有限公司双流分行营业部偿还按揭款307300元。次日，中国银行股份有限公司双流分行营业部退还原告1661.11元，实际偿还款项为305638.89元。以上还款共计为314652.65元。 另查明，原告为主张其债权在本案中支付律师费40000元、保函费2000元。 上述事实，原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及附件、成都市不动产登记信息摘要、商品房买卖合同摘要、商品房交接单、关于代偿个人借款的函、银行转款凭证、委托代理合同、律师费转款发票、保全保险费发票以及原告在庭审中的陈述在案佐证，本院予以认定。 本院认为：瑞悦公司与徐文骏签订的合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应按合同约定全面履行义务。根据双方合同的约定，瑞悦公司为徐文骏提供阶段性担保，因徐文骏未按合同约定偿还贷款，导致瑞悦公司被要求承担担保责任，且瑞悦公司已代为支付了剩余按揭款。据此，双方约定的合同解除条件已成就，对于原告要求解除与被告徐文骏签订的合同及补充协议，符合双方合同的约定和法律规定，本院予以支持。原告享有合同约定的解除权，自起诉状副本依法送达后，被告应知道原告解除合同的意思表示，该意思表示即发生法律效力，故本院认定合同解除的为起诉状副本依法送达时即2020年10月27日。 关于合同解除的后果。因徐文骏违约导致合同解除，徐文骏应当承担相应的违约责任。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条关于“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，本院酌情认定徐文骏承担10000元的违约金为妥当。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方合同解除，徐文骏应当将案涉房屋返还给原告，并协助办理注销相关手续。但原告应将多收取的房款返还给被告。 关于律师费、保全保险费，双方在合同中进行了明确约定，该约定不违反法律规定，故对于原告要求被告承担律师费、保全保险费的请求，本院予以支持。 关于原告返还购房款问题。被告支付原告购房款439638元，原告代被告支付的按揭款及利息等共计314652.65元。上述款项抵扣后，原告应向被告返还购房款124985.35元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款，第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、原告成都瑞悦合能房地产开发有限公司与被告徐文骏于2016年9月16日签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》及附件，于2020年10月27日解除； 二、被告徐文骏于本判决生效之日起十五日内协助原告成都瑞悦合能房地产开发有限公司办理位于成都市龙泉驿区××街××路××号××栋××单元××楼××号（合同签约备案号698824）房屋的注销预告登记以及商品房买卖合同备案登记手续； 三、被告徐文骏于本判决生效之日起十五日内将位于成都市龙泉驿区××街××路××号××栋××单元××楼××号房屋腾退交付原告成都瑞悦合能房地产开发有限公司； 四、被告徐文骏于本判决生效之日起十五日内向原告成都瑞悦合能房地产开发有限公司支付违约金10000元； 五、被告徐文骏于本判决生效之日起十五日内支付原告成都瑞悦合能房地产开发有限公司律师费40000元、保全保险费2000元； 六、原告成都瑞悦合能房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告徐文骏返还购房款124985.35元； 七、驳回原告成都瑞悦合能房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2859元，减半收取计1429.5元、保全费2718元、公告费600元（包含后续公告费），共计4747.5元，由被告负担（此款已由原告预交，被告在履行上述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴皓常 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  陈 姣