北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初22029号原告：刘继昌，男，1955年1月6日出生。委托诉讼代理人：张莹，北京市汉卓律师事务所律师。被告：北京中科洪德科技有限公司，住所地北京市丰台区成寿寺路******1135。法定代表人：杨维祥。被告：北京中兴佳联商贸有限责任公司，住，住所地北京市丰台区西三环南路10-2B310/div>法定代表人：杨占革，总经理。被告：北京环三环原创投资管理有限公司，住，住所地北京市丰台区玉泉营**/div>法定代表人：王贺民，执行董事。委托诉讼代理人：曹宏雷，男，1991年3月20日出生。原告刘继昌与被告北京中科洪德科技有限公司（以下简称中科洪德公司）、北京中兴佳联商贸有限责任公司（以下简称中兴佳联公司）、北京环三环原创投资管理有限公司（以下简称环三环公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘继昌及其委托诉讼代理人张莹、被告中兴佳联公司的法定代表人杨占革、被告环三环公司的委托诉讼代理人曹宏雷到庭参加诉讼，被告中科洪德公司经本院合法送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘继昌向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认刘继昌与中科洪德公司签订的房号为×#的《房屋租赁合同》、《房屋委托经营管理合同书》及《金盛公寓（玉泉营）返托补充协议》无效；2.判令中科洪德公司依照《房屋租赁合同》约定向原告返还剩余全部租金196147.72元（扣除已租用涉案房屋时间2016年8月30日至2018年11月13日的租金后的剩余全部租金）及资金占用损失15554.24元（自2018年11月14日至实际返还之日，按中国人民银行同期同类借款利率计算，暂计算至2020年7月6日），中兴佳联公司、环三环公司对上述款项承担连带返还责任及连带赔偿责任；3.诉讼费由三被告承担。事实和理由：2016年8月30日，中科洪德金盛（北京）投资管理有限公司（出租方，现更名为中科洪德公司）与刘继昌（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：刘继昌承租位于北京市丰台区玉泉营111号B座金盛公寓×号房屋（以下简称金盛公寓×号房屋），租赁期限从2016年8月30日至2031年8月30日，一次性支付15年租金（不含税），总金额为23万元整，并于2016年8月30日前付清；房屋用途为居住，出租方应当在2016年8月30日前将质量合格的房屋交付承租方。当日，刘继昌一次性向中科洪德公司支付上述房屋全部房屋租金23万元。同日，刘继昌与中科洪德公司签订《房屋委托经营管理合同书》、《金盛公寓（玉泉营）返托补充协议》，合同约定刘继昌将金盛公寓×号房屋委托中科洪德公司统一经营管理，委托期限为15年，自2016年8月30日起至2031年8月30日止；每年租金按季度给刘继昌，为6000元/季度；中科洪德公司从合同生效之日起，从第一个月的月初支付刘继昌三个月房屋租金，以后每三个月一付。2018年10月24日，涉案房屋被北京市丰台区消防支队查封。同年10月31日，北京市丰台区防火安全委员会发布《通告》，主要内容为：“通过丰台区公安分局、丰台区消防支队、丰台区安全生产监督管理局、新村街道办事处等部门依法对玉泉营111号院进行深入排查发现该场所存在重大安全隐患，现已被列为重大火灾隐患挂账单位，为确保广大人民群众生命和财产安全，相关部门将在北京市防火安全委员会办公室的领导下，依法对玉泉营111号院进行安全隐患整治消除安全隐患……中科洪德公司等单位自通告之日起，组织承租住户于11月13日前腾退、搬离完毕，并落实搬离期间安全防范责任……”。同日，中兴佳联公司发布《通知书》，主要内容为：“根据丰台区防火安全委员会《通告》的要求，为了消除玉泉营111号院存在的重大消防安全隐患，维护人民群众人身、财产安全，请广大承租住户于2018年11月13日前腾退搬离。为确保您的权益不受侵害，由中兴佳联公司垫资对您承租的公寓预交租金剩余部分进行退还……”。同年11月13日，北京市丰台区消防支队、北京市丰台区安全生产监督管理局等单位联合发布《通告》，主要内容为：“玉泉营111号院A、B座存在重大火灾、治安等安全隐患，严重危害人民群众的生命和财产安全，严重危及公共安全，必须依法坚决予以整治和严肃查处。现决定从2018年11月13日起，对该区域开展综合执法，特将有关事项通告如下：……四、严禁将违法建筑和其他依法不能出租的房屋用于出租。对存在消防安全、治安隐患的，公安部门将按照《北京市房屋租赁管理若干规定》依法坚决查处……”。该涉案房屋至今未取得建设规划许可证，故刘继昌与中科洪德公司签订的《房屋租赁合同》、《房屋委托经营管理合同书》及《金盛公寓（玉泉营）返托补充协议》均无效。现涉案房屋已经清退完毕，刘继昌为涉案房屋合法使用权人，中科洪德公司为涉案房屋出租人，中兴佳联公司为涉案房屋土地使用权人并在房屋清退时向租户承诺由其垫付租户对预交租金剩余部分进行退还工作，环三环公司为该涉案房屋建设人，并将该涉案房屋出租给中科洪德公司。故，原告刘继昌要求三被告对刘继昌的预交房屋租金剩余部分损失承担连带责任。为维护自身合法权益，故原告诉至法院。被告中科洪德公司未到庭亦未答辩。被告中兴佳联公司辩称，丰台区玉泉营111号文化产业园在区政府领导下开展腾退，我公司为供销社下属国企，以自身资金垫付偿还租金；我公司依据政府指示，对住户垫资退还剩余租金；我公司与原告无合同关系，不应承担合同责任；建筑是违法建筑，严禁用于租住使用，合同应属于无效，原告应找相对方赔偿。被告环三环公司辩称，与中兴佳联公司的答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证；刘继昌提交《房屋租赁合同》、《房屋委托经营管理合同书》、《金盛公寓（玉泉营）返托补充协议》、收据等证据材料；本院经审理认定事实如下：2016年8月30日，刘继昌（承租方、乙方）与中科洪德金盛（北京）投资管理有限公司（出租方、甲方，现更名为北京中科洪德科技有限公司，即本案被告中科洪德公司）签订《房屋租赁合同》，约定：“第一条出租方在上述地块建设的房屋现定名暂定金盛公寓。第二条租赁期限：承租人所租房屋为精装房，对该房屋享有15年使用权，即从2016年8月30日到2031年8月30日为止。……第三条租金支付方式：按套整租，乙方一次性支付15年租金给甲方（不含税），总金额为230000元，2016年8月30日前付清。第四条承租人所承租房屋的基本情况：该房屋为砖混结构，其中地上5层，承租人所承租房屋为本合同第一条规定中的B座×室，合同约定建筑面积为27平方米，该房屋用途为居住。……第七条房屋交付时间：出租方应当在2016年8月30日前将质量合格的房屋交付承租方……”。同日，中科洪德公司收取刘继昌金盛公寓×号房屋租金全款23万元并出具收据一份。同日，刘继昌（委托方、甲方）与中科洪德公司（受托方、乙方）签订《房屋委托经营管理合同书》，约定：“第一条标的：甲方将位于北京市丰台区玉泉营111号B座金盛公寓×号房委托给乙方统一经营管理。甲方拥有使用权15年……第二条在委托经营管理期间的物业管理费用（2元/建筑平方米/月）由甲方承担。签约时，甲方需一次性付清12个月的物业管理费，共计648元，该物业管理费收取的起算期为2016年9月1日，以后每年9月1日前付清第二年的物业管理费（12个月），直至合同终止。第三条受托经营期限：该房屋委托经营管理协议期限为15年：自2016年9月1日起至2031年9月1日止。每年租金按季度给甲方，为6000月/季度。（见补充协议）第四条包租收益方式及时间：委托经营期限内，甲方按以下一种方式向乙方收取租金。乙方从合同生效之日起，从第一个月的月初支付甲方三个月房屋租金，以后每三个月一付。同日，刘继昌（甲方）与中科洪德公司（乙方）签订《金盛公寓（玉泉营）返托补充协议》，约定：“一、托管房号为×，托管日期2016年8月30日至2031年8月30日，时间为15年。二、租金支付方式：农业银行转账（持所签署合同人农业银行卡号一份，按季度返租金）。三、甲方租金收益（按每年11个月返还租金）：（1）第一年每月租金2000元，年租金总额22000元。（2）第二年每月租金2200元，年租金总额24200元。（3）第三年每月租金2400元，年租金总额26400元。（4）第四年每月租金2600元，年租金总额28600元……。”庭审中，刘继昌提供其名下中国农业银行账户明细清单称，自2016年9月5日起，中科洪德公司向其支付反托管租金，其中，2016年9月5日转入16056元（其称共包含×号在内共三套房屋的租金），其后陆续转入6000元、6600元不等，最后一笔为2019年3月11日的6000元。2018年10月31日，北京市丰台区防火安全委员会发布《通告》，内容为：“……依法对玉泉营111号院进行安全隐患整治消除安全隐患……洪德金盛（北京）投资管理有限公司等单位自通告之日起，组织承租住户于11月13日前腾退、搬离完毕，并落实搬离期间安全防范责任。……”同日，中兴佳联公司发布《通知书》，内容为：“尊敬的各位承租住户：根据丰台区防火安全委员会《通告》的要求，为了消除玉泉营111号院存在的重大消防安全隐患……请广大承租住户于2018年11月13日前腾退搬离。为确保您的权益不受侵害，由中兴佳联公司垫资对您承租的公寓预交租金剩余部分进行退还。……四、退款标准：从租赁合同签订之日起至2018年9月30日止租金扣除。2018年10月1日至合同终止日未履行的租金按整月度予以退还。（月度租金金额计算公式为合约总金额除以合约总月份数）。五、援助金：对于2018年11月1日至11月4日腾退搬离的承租住户，给予援助金1万元。11月5日至11月13日腾退搬离的承租住户，给予援助金五千元。以消防部门确认的《房屋接收确认单》日期为准。六、退款工作流程：包含信息咨询、资料审核、签订契约协议、搬家、交房等等……。”2018年11月13日，北京市丰台区消防支队等八单位联合发布《通告》，内容为：“玉泉营111号院A、B座存在重大火灾、安全等安全隐患……四、严禁将违法建筑和其他依法不能出租的房屋用于出租。”庭审中，中兴佳联公司、环三环公司辩称其与刘继昌无合同关系，不了解相关事实及证据真实性，另称该诉争的×号房屋已经由案外人李国芹领取退款，并提交承租人基本信息表、资料核查及退款金额确认清单、房屋接收确认单、租金退还协议书、房屋租赁合同等证据材料显示，李国芹于2017年3月5日与中科洪德公司签订《房屋租赁合同》约定，李国芹承租金盛公寓×号房屋，租赁期限为2017年3月5日至2030年8月1日，租金合计205000元；2018年11月3日，中兴佳联公司与李国芹、环三环公司、中科洪德公司签订《租金退还协议书》；同日，中兴佳联公司、街道办事处、北京市丰台区公安消防支队等部门审核确认接收×号房屋，退还李国芹房屋租金180807元；刘继昌对上述证据不认可，称无法免除对自己的退还租金责任。经本院查询，北京市规划和自然资源委员会丰台分局出具《关于丰台区玉泉营111号洪德金盛A座、丰台区玉泉营111号文化产业园A3座、丰台区玉泉营111号金盛公寓B座建设规划许可证有关情况回复意见的函》，回复称未查询到丰台区玉泉营111号洪德金盛A座、丰台区玉泉营111号文化产业园A3座、丰台区玉泉营111号金盛公寓B座的有关规划许可手续。刘继昌称涉案房屋已清退完毕，自2018年11月起的返租租金也没有收到，中科洪德公司为涉案房屋出租人，中兴佳联公司为涉案房屋土地使用权人并在房屋清退时向租户承诺由其垫付租户对预交租金剩余部分进行退还工作，环三环公司为该涉案房屋建设人，并将该涉案房屋出租给中科洪德公司，故要求三被告对刘继昌的预交房屋租金剩余部分及相关损失承担连带责任。中兴佳联公司称仅是在政府指示下为了消除安全隐患垫资退款，中科洪德公司提交材料后需要相关部门审核后签署协议才能退还租金，本案原告当时未提交材料无法退租。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告中科洪德公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃了答辩和质证的权利。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，故中科洪德公司与刘继昌签订的《房屋租赁合同》、《房屋委托经营管理合同书》及《金盛公寓（玉泉营）返托补充协议》均应属无效；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，依据刘继昌的陈述及提交的证据可见，其已实际交纳2016年8月30日到2031年8月30日为止的租金共计23万元，而涉案房屋于2018年11月13日腾退，故刘继昌要求中科洪德公司退还自2018年11月13日之后的剩余租金，本院对其合理部分予以支持；关于刘继昌要求对方支付利息一项，因中科洪德公司将无规划许可手续的房屋对外出租系主要过错方，本院结合现有证据及双方过错程度，确认支持的部分为以196147.72元为本金，自2018年11月14日至2019年8月19日，以中国人民银行同期贷款基准利率为计算标准，自2019年8月20日起以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为计算标准。另，中兴佳联公司、环三环公司并非本案所涉合同的签署一方，且无证据佐证中兴佳联公司与环三环公司收取刘继昌的租金或费用，故刘继昌要求中兴佳联公司与环三环公司承担责任，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京中科洪德科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘继昌租金196147.72元；二、被告北京中科洪德科技有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘继昌利息损失，以196147.72元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，自2018年11月14日起计算至2019年8月19日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际付清之日止；三、驳回原告刘继昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2238元，由被告北京中科洪德科技有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 杨 静二〇二〇年十一月二十七日书记员 李京文