贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终5775号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱明义，男，1972年2月12日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告、反诉被告）邹禹，男，1969年2月23日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人朱明义因与被上诉人邹禹房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初7965号民事判决，向本院上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。上诉人上诉请求：撤销一审判决，依法改判，一、二审案件受理费由被上诉人负担。主要的事实和理由是：一、租赁合同第三条第3款约定的性质属于协商解除情形，并非法定解除情形。二、一审法院将“被上诉人与第三方合同不能履行认定为合同约定的特殊情况”属于认定事实不清。三、一审判决认定被上诉人控制房屋的时间截止到2019年6月25日属于认定事实不清。四、一审认定被上诉人有权解除合同属于适用法律不当；一审认为被上诉人解除合同的条件已然成就，明显适用法律错误。五、即便解除合同，也应当综合考虑双方的过错情况作出合理裁判，而不是全部损失都由上诉人负担。六、上诉人请求被上诉人履行合同约定的交付押金及支付租金，有事实和法律依据。被上诉人答辩的主要理由是：一、被上诉人举示的微信记录可以作为被上诉人要求解除合同的依据。二、上诉人一直不肯移交门面的使用权，门面钥匙不交，水电底数也不抄给被上诉人，杂物不为搬走，违反了出租人确保被上诉人能正常使用的约定。上诉人一直使用门面。三、2019年6月25日，被上诉人已经将一把钥匙作为证据交给了一审法院。2019年4月12日，上诉人私自打开门面经营卖猪肉，转租门前的摊位给他人卖小鸡。说明上诉人已经收回门面自己经营。四、一审法院适用法律正确。一审原告邹禹向一审法院起诉请求：1、判决解除原、被告双方于2019年3月9日签订的《租房合同》；2、判决被告朱明义返还原告房屋租金人民币23,800.00元；3、判决被告朱明义赔偿因不交付门面给原告造成的损失人民币15,000.00元；4、判决被告朱明义赔偿原告租金占用利息5712.00元；5、判决被告朱明义赔偿原告自签订合同后造成的各项损失，包括上诉费、差旅费、误工费。一审被告朱明义向一审法院反诉请求：1.判决被告支付6200.00元的押金；2.判决被告支付2020年3月9日至2021年3月8日的租金23800.00元；3.反诉费由反诉被告承担。一审法院经审理查明，2019年3月3日，原告邹禹因与安徽品冠工贸有限公司签订《2019年度品冠之家年销售合同》，需用门面，遂于2019年3月6日向被告朱明义转账1000.00元。后双方于2019年3月9日签订《租房合同》，朱明义将其位于xxx街上门面约103平方米租给原告使用三年，双方约定每年租金人民币23,800.00元并按年支付；租赁期间从2019年3月9日至2022年3月8日；在租赁期内，甲、乙双方如有一方有特殊情况需解除合同，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议。合同订立后，原告通过微信转账方式于当日向被告支付了第一年租金余款22,800.00元，被告朱明义未于当日交付门面，在原告电话催交后于2019年3月21日向原告提交门面卷帘门钥匙1把，因门面为一整体，1把钥匙可以打开门面。原告收到钥匙后并未装修使用该门面。后因原告与安徽品冠工贸有限公司签订产品代销合同发生纠纷，原告于2019年3月19日通过微信向被告表示：因厂家合同有问题，与厂家协商没有解决，暂时用不了门面，如果被告要收回门面，可承担一个月租金损失，如果不收回，就由原告自己转租。之后，原告在门面卷帘门上张贴转租广告，但实际未租出。另被告在该门面内存放的部分物件未清空，被告还将门面前1个摊位租给他人卖小鸡，原告也将另一个摊位租给他人卖玉米。原告曾于2019年5月16日诉至一审法院请求处理，一审法院于2019年6月28日作出（2019）黔0502民初5810号民事判决，被告不服该判决并提出上诉。2019年10月8日，毕节市中级人民法院作出（2019）黔05民终4494号民事裁定书裁定撤销原判，发回重审。在重新审理的过程中，原告于2019年12月25日申请撤诉，一审法院作出（2019）黔0502民初14553号民事裁定书裁定予以准许。现原告再次向一审法院起诉，请求判如所诉。另查明：因原告未能履行与安徽品冠工贸有限公司签订的代销合同，双方经诉讼，原告收回向该公司前期支付的货款人民币60,000.00元中的45,000.00元，原告损失人民币15,000.00元。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原告邹禹经人介绍，与被告朱明义协商租房。双方经协商后签订的《租房合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。该《租房合同》明确约定：“在租赁期内，甲乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议。”本案原告因第三方合同不能履行等原因，不需要使用门面，系特殊情况，符合当事人双方约定解除合同的条件。被告在合同签订12日后并经原告催交才将1把钥匙交付原告，且被告在该门面内存放的部分物件未清空，另被告还自行使用门面并将位于门面前1个摊位租给他人卖小鸡，原告也因此诉请解除合同。原、被告均以自己的行为明确表示不履行该合同。原告于2019年3月19日通过微信通知被告，后双方没有达成解除合同的一致意见，原告具有解除合同的请求权，且合同解除的约定条件已然成就。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”综上所述，对原告主张解除该租房合同的诉讼请求，一审法院依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案原告已支付被告第一年租金23,800.00元，且原告在第一次开庭审理时已经将涉案房屋的钥匙上交，其已不再继续占有、管理或者使用涉案门面，故原告实际控制门面的时间应认定为2019年3月21日至第一次开庭时间即2019年6月25日止，共计96天，原告应付被告门面租金23,800.00÷365×96=6,260.00元。被告应该退还原告房屋租金23,800.00-6,260.00=17540.00元。对原告主张被告赔偿因原告无法履行与安徽品冠工贸有限公司所签订的代销合同造成的损失人民币15,000.00元及上诉费、差旅费、误工费等其他损失，并主张被告按月利率2%赔偿原告一年利息5712.00元；对被告主张原告支付押金及第二年度租金，均无事实及法律依据，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告邹禹（反诉被告）与被告朱明义（反诉原告）于2019年3月9日签订的《租房合同》；二、被告朱明义（反诉原告）返还原告邹禹（反诉被告）的房屋租金人民币17,540.00元，限本判决发生法律效力之日起十日内付清；三、驳回原告邹禹（反诉被告）的其他诉讼请求；四、驳回被告朱明义（反诉原告）的反诉请求。案件受理费人民币457.00元，由原告邹禹（反诉被告）负担277.00元，由被告朱明义（反诉原告）负担180.00元；反诉费275.00元，由被告朱明义（反诉原告）负担。二审中，各方未提交新的证据。一审认定的事实，本院二审予以确认。本院认为，双方合同约定“在租赁期内，甲乙双方如有一方有特殊情况需解除协议的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议。”基于该条的约定，任何一方有特殊情况提前一个月通知对方要求解除合同的，双方都应当基于公平、合理的原则协商解除合同事宜。本案中，从被上诉人发送给上诉人的微信可知，被上诉人于2019年3月19日通知上诉人，表达了解除租赁合同的意思，并同意承担一个月的租金损失。基于前述约定，上诉人应当本着合理、公平的原则与被上诉人协商合同解除事宜，但上诉人迟迟不予回复，不置可否。直至原告第一次向一审法院起诉，在一审法院审理过程中，被上诉人再一次表明不再租赁案涉门面，且之后也未在使用案涉房屋。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，上诉人收到被上诉人的微信后，应当本着合理、公平的原则及时协商解除合同事宜，以防止损失的扩大，在被上诉人第一次起诉过程中，被上诉人也表明了不再租赁案涉房屋，上诉人亦未及时采取措施防止损失的扩大。虽然本案现有证据不能确切证明被上诉人已经将收到的一把钥匙交回上诉人，但上诉人自己陈述钥匙通用，有几把钥匙，故被上诉人是否交回钥匙不影响上诉人另行使用门面以防止损失的扩大。因此，一审判决解除合同，仅支持至2019年6月25日的租金并无不当，上诉人未采取措施扩大的损失不应由被上诉人承担。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，裁判理由部分有误，但判决结果得当，本院纠正后予以维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1464元由上诉人自行负担。本判决为终审判决。审判长  黄世军审判员  徐 洪审判员  刘光全二〇二〇年十一月十日书记员  郑勤文