北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初21492号原告：胡越东，男，1993年10月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：于飞，北京景淳亦弛律师事务所律师。被告：张乐，男，1986年8月28日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：宋建设，北京元延律师事务所律师。第三人：北京新禹房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：王小宝，总经理。委托诉讼代理人：关宏达，男，满族，1995年6月25日出生，北京新禹房地产经纪有限公司员工。原告胡越东与被告张乐、第三人北京新禹房地产经纪有限公司（以下简称新禹经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡越东及其委托诉讼代理人于飞，被告张乐及其委托诉讼代理人宋建设，第三人新禹经纪公司的委托诉讼代理人关宏达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡越东向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法确认原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议于2019年8月13日解除；2、请求人民法院依法判令被告双倍退还原告已支付定金87.7万元；3、由被告承担本案诉讼费用、诉讼保全费用。事实和理由：原告购买被告名下房屋一套，房屋建筑面积124.05平方米，房屋售价4385000元，房屋所有权证号：X京房权证昌私字第**。该日，原被告还签订了《房屋买卖成交确认及定金收付协议》，确认购房定金为50万元，作为履约保证金。2019年1月22日，原告、被告及第三人北京新禹房地产经纪有限公司（以下简称“第三人”）签订《补充协议》，双方约定购房定金50万元，原告应于《补充协议》签订当日支付定金10万元，于2019年1月31日前支付第二笔定金40万元。原告于过户前3日内支付购房款1315000元，剩余房款255万元以贷款方式支付，原告留存物业交割保证金2万元。由于该房屋在签约时存在抵押贷款，双方约定被告应于原告首付款存入监管后3日内办理抵押登记注销手续。双方约定自《补充协议》签订之日起180日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋过户手续。同时，双方于《补充协议》第三条中对违约责任进行了约定，其中被告“逾期履行本补充协议第一条约定的义务超过七日的”，原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。上述协议签署后，原告于2019年1月22日向被告支付第一笔购房定金10万元于2019年1月30日原告向被告支付第二笔购房定金40万元。2019年3月3日，被告称希望变更合同付款方式，由原告直接向其支付首付款以便其尽快解抵押。原告担心资金安全未同意。2019年5月10日在第三人协调下，原被告协商同意由原告再支付第三笔购房定金37.7万元给被告，被告收到后称尽快安排解抵押。但原告于2019年5月8日、5月22日、6月2日多次催促，被告称尚未凑齐解抵押款项；2019年7月8日，被告称计划7月18日去办理还款解抵押手续。鉴于被告声称已经可以进行房屋抵押权注销办理手续，2019年7月17日第三人按照合同约定通知原被告共同前往光大银行办理首付款资金监管手续，但被告称没有时间办理。第三人于2019年7月18日再次与被告预约办理资金监管事宜，但被告仍称没有时间。经过多次预约被告后，双方于7月22日共同前往光大银行办理资金监管，但被告认为资金监管协议条款内容有异议，双方因此未能办理完成资金监管手续。7月25日，确定资金监管协议内容后，双方再次前往银行办理资金监管手续，但因被告不能提供房屋产权证原件导致双方未能办理完毕。为保障资金监管手续及时完成，第三人于7月25日通过微信方式明确告知被告资金监管所需证件、资料以及资金监管协议条款内容，并第三次预约于2019年7月29日共同办理资金监管手续，但被告于2019年7月28日要求与原告、第三人见面，并称如果原告不支付40万元作为“违约金“，其就拒绝配合办理资金监管事宜。原告认为该40万元没有任何事实及法律依据，拒绝支付。无奈之下，2019年8月12日原告通过ems特快专递、微信、短信三种方式向被告发出《解除合同通知书》，要求解除双方之间房屋买卖合同，并要求被告退还定金、承担违约责任。被告于2019年8月13日收到上述通知书。2019年8月18日，被告要求与原告见面洽谈合同履行事宜，将所谓违约金降低至35万元，原告予以拒绝。原告认为，原被告系平等民事主体，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及相关协议合法有效，双方均应严格遵守。现原告已经依约向被告支付了购房定金，被告理应按照合同约定及时履行合同义务。由于被告所有的房屋已设定抵押权，被告应提前自筹资金偿还抵押权人的借款以便能够按照合同约定在购房首付款存入资金监管账户后3日内办理抵押权注销手续，但被告无视合同约定，要求原告为其偿还借款代其解抵押，在原告拒绝后又借此理由拒绝配合办理资金监管手续，其行为没有法律依据。被告拖延办理、违法设置办理条件、无理索要所谓的“违约金”的行为已属违约，经原告合理催促，被告仍拒绝履行合同义务已逾7日，原告有权依据合同约定行使合同解除权，并要求适用定金罚则之规定，由被告承担相关违约责任。被告张乐辩称，造成合同无法根本履行的原因在原告，原告应该承担违约责任，被告没有违约行为。第三人新禹经纪公司述称：希望双方就房屋买卖问题进行协商。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。基于相应证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2019年1月21日，出卖人张乐与买受人胡越东经新禹经纪公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同主要约定：出卖人所售房屋建筑面积124.05平方米；房屋成交价格为3925000元，家具、家电等配套设施设备作价460000元，买受人向出卖人支付定金500000元，买受人采取自行交割，买卖双方签订《存量房交易结算资金自行划转声明》方式付款；买受人拟贷款为2550000元。同日，张乐（甲方、出卖方）与胡越东（乙方、买受方）签订《补充协议》，协议主要约定，房屋总价为4385000元；乙方于签约当天向甲方支付购房定金100000元；乙方于2019年1月31日前向甲方支付第二笔购房定金400000元；乙方于过户前3日内向甲方支付购房款1315000元；乙方留存20000元作为物业交割保证金，该保证金应于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方支付给甲方；剩余房款2550000元乙方以贷款方式支付；甲方应于乙方首付款存入监管后3日内办理该房屋的抵押登记注销手续；本合同签订之日起180日内，甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋的权属转移登记手续。合同签订当日，胡越东向张乐支付定金100000元，2019年1月30日胡越东向张乐支付定金400000元。之后双方经协商将定金金额变更为877000元，2019年5月10日，胡越东向张乐支付定金377000元。之后胡越东通过微信询问张乐房屋解抵押情况，张乐表示7月18日可以还款。双方协商约定2019年7月22日办理银行资金监管手续，胡越东、张乐于当日办理过程中，因对于《资金监管协议》的内容双方未能达成协商一致，资金监管未办理成功。之后，双方通过微信对于协议内容协商一致，于2019年7月25日，胡越东、张乐再次前往银行办理资金监管手续，办理过程中因张乐无房屋所有权证原件，资金监管未办理成功。2019年7月25日，张乐在包含胡越东、张乐、新禹经纪公司业务员关宏达等人的“后续流程群”中发送信息，内容为：“乙方胡越东要求甲方张乐2019年7月22日和2019年7月25日两次去光大银行五棵松支行配合办理资金监管账户，由于乙方胡越东两次提出合同以外的协议导致两次都未办理成资金监管账户。由此所造成的一切后果由乙方胡越东承担。”2019年7月26日，新禹经纪公司的业务员关宏达在群聊中发送信息，内容为：“银行需要的资料双方身份证、光大银行一类卡、买卖合同、资金监管协议、房本原件。如果房本原件借不出来，可以拿房本照片，加上建委窗口的查档证明。关于首付资金监管的通知：买卖双方于2019年7月29日周一到光大银行五棵松支行办理首付资金监管手续。”之后，关宏达通过微信群确认双方时间，张乐2019年7月27日回复“明天下午在火锅店谈谈吧”。2019年7月29日胡越东在群聊中发送信息，内容为“张乐，我已接到中介公司的通知，称您希望在我支付40万元的前提下，才配合办理合同后续履行事宜，对此数额，我不认可。我希望双方继续按照合同条款履行各自义务。请接到本通知后3日内准备好您的房产证原件，我们在本周四前往光大银行办理资金监管事宜。如您不能出示房产证原件或未及时前往办理资金监管，我将通过法律途径解决你我之间的纠纷。”2019年7月31日，胡越东通过微信询问张乐、关宏达“材料准备齐了吗？明天可以去做资金监管了吗？”，2019年8月1日，关宏达询问张乐“下午4点能去做资金监管么？还是您和嫂子商量的有结果了吗”，张乐回复“把合同里的细节谈清楚”，2019年8月2日胡越东再次微信询问张乐“今天是否可以带齐资料去银行做资金监管”，张乐未予回复。2019年8月12日，胡越东通过微信、短信、EMS方式向张乐送达《解除合同通知书》，内容为：贵我双方于2019年1月21日签订该房屋的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，后我方依据合同约定及时向你方支付了购买该房屋的购房定金合计87.7万元，但你方未能按照合同约定及时办理该房屋的资金监管事宜、未及时办理该房屋抵押登记注销事宜，且在合同履行过程当中存在严重隐瞒房屋权属情况之情形，导致我方无法继续购买该房屋，合同目的无法实现。为维护我方合法权益，现我方根据双方签订的《补充协议》第三条之约定，向你发出如下通知：自本通知书送达之日起，解除双方签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，并请按照合同约定及时承担违约责任。2019年8月13日，张乐收到胡越东邮寄的《解除通知书》。另查，2019年6月14日，张乐将中原信托有限公司在案涉房屋上登记的抵押注销。2019年6月18日，该房屋再次进行了抵押登记，登记的抵押权人为光大兴陇信托有限责任公司，被担保主债权数额310万元，债务履行期限2019年6月14起至2019年12月14止。本案庭审中，关于2019年7月28日双方见面的协商情况，胡越东、新禹经纪公司业务员关宏达称，张乐提出如继续履行合同需由胡越东交纳400000违约金。张乐对此不予认可，称并没有要求胡越东必须赔偿40万元，只是和他们说了一下。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，胡越东与张乐约定通过资金监管的方式交付房屋价款，双方都有义务配合办理资金监管账户。现张乐通过自身行为表明对办理资金监管账户不予配合，导致房屋买卖合同无法继续履行，胡越东有权行使单方解除权。2019年8月13日，张乐收到胡越东邮寄的《解除通知书》，合同应于当日解除。张乐作为收受定金的一方不履行合同中约定的义务，拒绝配合办理资金监管事宜，故胡越东主张张乐依据定金罚则向其支付1754000元的诉讼请求，有法律和事实依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、确认胡越东与张乐签订的《北京市存量房屋买卖合同》及相关协议于2019年8月13日解除；二、张乐于本判决生效之日起十五日内支付胡越东1754000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41880元，由张乐负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费5000元，由张乐负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  宋玉希人民陪审员  张淑珍人民陪审员  赵凯民二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  王婵娟