安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终4179号 上诉人（原审被告、反诉原告）：界首市汇鑫置业有限公司，住所地安徽省界首市人民东路南侧，统一社会信用代码9134128208522415XD。 法定代表人：程学勇，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李安，安徽星驰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙建，男，1976年9月19日出生，汉族，住安徽省界首市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：谷玉灵，女，1977年3月7日出生，汉族，住安徽省界首市。 以上二被上诉人共同委托代理人：张治业，安徽法卫律师事务所律师。 上诉人界首市汇鑫置业有限公司（以下简称界首汇鑫公司）因与被上诉人孙建、谷玉灵商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省界首市人民法院（2020）皖1282民初2928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 界首汇鑫公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判界首汇鑫公司支付孙建、谷玉灵违约金45290.99元；2.改判孙建、谷玉灵支付界首汇鑫公司逾期付款违约金5545.83元，并于前项界首汇鑫公司应付孙建、谷玉灵的违约金部分抵销；3.一、二审诉讼费用由孙建、谷玉灵负担。事实和理由：1.一审认定事实不清，证据不足。界首汇鑫公司在2019年7月12日即已办理完毕整栋楼的不动产登记，逾期办证违约金的起算点应为2019年7月12日，一审仅以孙建、谷玉灵陈述认定界首汇鑫公司未及时为孙建、谷玉灵办理不动产转移登记缺乏事实依据；2.一审认定界首汇鑫公司反诉请求超出诉讼时效错误。双方签订的商品房买卖合同约定，因孙建、谷玉灵逾期72天向界首汇鑫公司支付购房款，应由孙建、谷玉灵向界首汇鑫公司支付逾期付款违约金5545.83元，该逾期付款违约金与界首汇鑫公司应支付孙建、谷玉灵的违约金相互抵销，系抵销权，最高人民法院相关案例明确了抵销权不受诉讼时效限制，一审认定有误。 孙建、谷玉灵辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。界首汇鑫公司的上诉请求应予驳回。1.2017年7月21日界首汇鑫公司将涉案房屋交付孙建、谷玉灵，2020年5月20日涉案房屋办理了不动产登记，该实际段扣除双方合同约定的120日办证期限，界首汇鑫公司实际违约908天，一审对此认定正确。界首汇鑫公司以2017年7月12日作为计算逾期办证违约金的起始点无依据；2.双方签订合同之日为2015年12月14日，孙建、谷玉灵应于2016年1月14日前向银行办妥按揭贷款并支付房款，自2016年1月14日界首汇鑫公司就应当知道其公司民事权利被侵害而积极主张权利，其公司一审提出反诉已超出诉讼时效，一审驳回于法有据。 孙建、谷玉灵向一审法院起诉请求：判令界首汇鑫公司立即将已经办理好在被告处的房屋所有权证书交付孙建、谷玉灵，支付逾期备案办理房屋所有权证书的违约金69939元，并负担诉讼费。 界首汇鑫公司向一审法院反诉请求：1.判令孙建、谷玉灵承担逾期付款违约责任,支付逾期付款违约金12940.30元;并与界首汇鑫公司应支付给孙建、谷玉灵的违约金予以抵销;2.判令孙建、谷玉灵承担本诉及反诉诉讼费用。 一审法院查明：2015年11月14日，界首汇鑫公司与孙建、谷玉灵签订商品房销售合同（预售），约定孙建、谷玉灵购买界首汇鑫公司开发的汇鑫·金域长安708号1幢1-2层636号房屋，总价款770255元。合同第七条第（二）款第3项约定“贷款方式为商业贷款。买受人应当于2015年11月14日前支付首期房价款人民币（币种）390255元。占全部房价款的50%。”合同第八条逾期付款责任第1项约定：“（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。（2）逾期超过60日后．．．．．．出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金”。第二十条第（二）项约定：“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起120日取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第１种方式处理：１.．．．．．．买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之壹的违约金”。第（三）项约定：“因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任”。第二十五条约定：出卖人和买受人保证在本合同记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起１０日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。附件十一补充协议第二条第２项约定买受人选择按揭贷款（商业贷款或者公积金贷款）方式支付本合同项下房款的，买受人应委托出卖人代办《房地产权证》。在办理商品房交接手续时，买受人向出卖人提供办理产权证所需的契税、维修基金、代办费及预交一年的物业管理费相关等费用；附件十一补充协议第二条第1项约定：“买受人选择按揭贷款（包括商业贷款或者公积金贷款）方式支付本合同项下房款的，并在签订同时向出卖人提供办理按揭贷款所需的所有文件资料；余款由买受人在本合同签订之日起45日内向银行办妥按揭贷款并支付房款。因买受人的责任如提供的按揭贷款资料不真实、不完整，或买受人不到贷款银行签订个人购房借贷合同等原因导致45天内按揭贷款不能完成，或延迟按揭贷款的支付时间的，本合同所涉及的商品房余款支付方式自动转换为一次性付款。买受人应当在合同约定的按揭贷款支付房款期之日起15日内付清全部购房款。同时，买受人应当承担主合同第八条规定的逾期付款的违约责任”。孙建、谷玉灵于2015年12月11日缴纳契税，界首汇鑫公司于2017年7月21日将房屋交付给孙建、谷玉灵。 一审法院另查明：涉案房屋已于2020年5月20日办理了不动产权证书,界首汇鑫公司于2020年7月28日将涉案房屋的不动产权证书交付给孙建、谷玉灵。 一审法院认为：孙建、谷玉灵与界首汇鑫公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。界首汇鑫公司在交房后未能按照约定的时间办理不动产登记，应当承担违约责任，支付孙建、谷玉灵自2017年11月21日至办理不动产登记之日的逾期办证违约金，孙建、谷玉灵诉求违约金69939元，符合法律规定，予以支持。界首汇鑫公司辩称，因买受人的原因才造成逾期办证，但未提供证据予以证明，故该辩解意见不予采纳。 关于孙建、谷玉灵要求界首汇鑫公司立即将已经办理好在界首汇鑫公司处的房屋所有权证书交付孙建、谷玉灵的诉讼请求，因界首汇鑫公司已于2020年7月28日将涉案房屋的不动产权证书交付给孙建、谷玉灵，该项诉讼请求已无履行必要，予以驳回。 关于界首汇鑫公司的反诉请求是否超过诉讼时效问题，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。”根据合同附件十一补充协议第二条第1项的约定，双方签订合同之日为2015年11月14日，孙建、谷玉灵应当于2015年12月29日前向银行办妥按揭贷款并支付房款，或最迟于2016年1月13日前付清全部购房款。根据合同，自2016年1月13日始界首汇鑫公司就应当知道其民事权利被侵害而积极主张权利，但界首汇鑫公司就本案提起反诉诉讼请求时已超过三年的诉讼时效期限，其怠于行使民事权利，对其反诉请求依法不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、界首市汇鑫置业有限公司于判决生效之日起十日内支付孙建、谷玉灵逾期办理不动产产权证书违约金69939元。二、驳回孙建、谷玉灵的其他诉讼请求；二、驳回界首市汇鑫置业有限公司的反诉请求。案件受理费减半收取774元，由界首市汇鑫置业有限公司负担。反诉案件受理费减半收取62元，由界首市汇鑫置业有限公司负担。 二审中，各方当事人对本案争议的事实均未提出新的证据予以证明，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。界首汇鑫公司虽上诉主张其公司已于2019年7月12日即已办理完毕涉案楼房所在整栋楼不动产登记，但其公司提供的证据不能证明涉案房屋的不动产证于同日办理完毕，一审根据涉案房屋不动产权证所载日期认定逾期办证违约金的起算时间为2017年11月21日正确，故对界首汇鑫公司称应从2019年7月12日起计算逾期办证违约金的上诉理由，本院不予支持。 按照涉案房屋买卖合同约定，界首汇鑫公司最迟应于2016年1月13日就知道或应当知道其公司民事权利受到侵害，但在本案审理过程中，其公司未举证证明在知道或应当知道该权利受到侵害之日起三年内向孙建、谷玉灵主张过权利，亦未举证证明存在诉讼中止、中断或延长的情形，故一审认定界首汇鑫公司反诉请求超出诉讼时效并无不当。 当事人行使法定抵销权行使的前提须为双方当事人互负债务、互享债权，且债权、债务均受法律保护。界首汇鑫公司向孙建、谷玉灵主张逾期付款违约金的反诉主张因超出诉讼时效不能成立，界首汇鑫公司对孙建、谷玉灵享有的逾期付款违约金请求权已成为自然债权，不再受法律保护，故本案不符合行使法定抵销权的情形，界首汇鑫公司主张一审适用法律正确错误的上诉理由于法无据，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1548元，由界首市汇鑫置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  姚 莉 审判员  罗亚敏 二〇二〇年十一月十八日 法官助理刘梦李 书记员李情情 附：本案适用法律条文 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。 《中华人民共和国合同法》 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。