北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初5624号原告（反诉被告）：北京金铂顺昌资产管理有限公司，住所地北京市东城区朝阳门南小街**-19。法定代表人：孙泊，总经理。委托诉讼代理人：孙晓灿，男，北京金铂顺昌资产管理有限公司业务主管。委托诉讼代理人：杨建垒，北京市中闻律师事务所律师。被告（反诉原告）：中福长者养老服务有限公司，，住所地北京市平谷区中关村科技园区平谷园峪口新能源产业基地峪阳路**-7法定代表人：刘羽桐，董事长。委托诉讼代理人：周琨，女，中福长者养老服务有限公司员工。委托诉讼代理人：高松圣，北京市盈科（兰州）律师事务所律师。原告北京金铂顺昌资产管理有限公司（反诉被告、下称金铂顺昌公司）与被告中福长者养老服务有限公司（反诉原告、下称中福长者公司）委托合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京金铂顺昌资产管理有限公司（反诉被告）的委托诉讼代理人孙晓灿、杨建垒，被告中福长者养老服务有限公司（反诉原告）的委托诉讼代理人周琨、高松圣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金铂顺昌公司向本院提出诉讼请求：1.判令中福长者公司返还金铂顺昌公司剩余佣金600000元并支付利息（自2018年12月28日起至实际给付之日止，以600000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令中福长者公司赔偿金铂顺昌公司律师费损失64000元；3.判令中福长者公司支付金铂顺昌公司保险费3000元；4.诉讼费由中福长者公司负担。事实和理由：2018年12月27日，金铂顺昌公司、中福长者公司签订《房屋竞买委托协议》，约定中福长者公司委托金铂顺昌公司以拍卖竞买方式购买位于北京市东城区朝阳门北大街1号新保利大厦18层18D的房屋（下称竞买房屋），佣金为最终成交价的1.8%，在拍卖成功当日收取。上述合同签订后，中福长者公司向金铂顺昌公司支付了定金300000元，金铂顺昌公司则按约履行了合同全部义务，协助中福长者公司以65592380元的价格成功竞买了上述标的房屋，并办理房屋产权转移登记。现上述标的房屋已登记于中福长者公司名下，经金铂顺昌公司多次催要，中福长者公司至今未能按约给付剩余佣金，故金铂顺昌公司诉至法院。中福长者公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、金铂顺昌公司称其已按约履行了全部合同义务与事实不符，中福长者公司订立合同的目的并非仅仅取得竞买房屋的所有权，而系取得刚需的办公场地，即竞买成功房屋后立即将其作为办公场地使用，但时至今日竞买房屋仍未完成交房事宜，金铂顺昌公司在此过程中未向中福长者公司提供任何合同约定的协助义务，亦未采取任何补救措施，故金铂顺昌公司并未按约履行合同约定的义务，且其不履行义务的行为导致中福长者公司的合同目的无法实现；2、因中福长者公司对于竞买房屋的情况不了解，才与金铂顺昌公司签订合同，委托金铂顺昌公司对竞买房屋的实际情况进行核实了解，金铂顺昌公司作为一家专门从事房地产法拍业务的专业公司告知中福长者公司其已对竞买房屋情况进行了调查了解，并表示该房屋无抵押无出租，如竞买成功将保证清退交接，中福长者公司基于对金铂顺昌公司的信任才参与了房屋竞拍，竞拍成功并办理了房屋过户手续后，双方共同前往收房时才得知竞买房屋在竞拍前已出租给中国投资有限责任公司办公使用，外人均无法进入，更别说收房入驻，故中福长者公司有理由相信金铂顺昌公司为促成交易赚取佣金，故意隐瞒真实情况，其误导、欺骗等过错行为给中福长者公司造成了巨大经济损失，理应退还已收取佣金并承担违约损害赔偿责任。中福长者公司向本院提出反诉请求：1.判令解除金铂顺昌公司、中福长者公司于2018年12月27日签订的《房屋竞买委托协议》；2.判令金铂顺昌公司返还中福长者公司300000元并支付利息（自2018年12月27日起至实际给付之日止，以300000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中暂计算至2020年6月30日的利息为19350元）；3.判令金铂顺昌公司赔偿中福长者公司搬迁费及装修费损失共计201735元；4.判令金铂顺昌公司赔偿中福长者公司律师费损失100000元；5.诉讼费由金铂顺昌公司负担。事实和理由：中福长者公司因其位于北京市朝阳区万达广场办公场所的租赁合同将于2019年3月15日到期，故计划购买合适的办公用房作为办公场所使用。中福长者公司于2018年12月得知法院公开拍卖涉案竞买房屋，如能竞拍成功，则可与中福长者公司原办公场所的租期时间相衔接。因对竞买房屋情况不了解，为确保竞拍成功后可以顺利入驻，及时解决搬迁办公场所的刚性需求，中福长者公司找到自称提供专业拍卖服务的金铂顺昌公司商议委托事项。中福长者公司向金铂顺昌公司反复强调了委托目的，即保证竞拍成功后实现入驻的办公刚需，否则不会参与竞拍。金铂顺昌公司称其已对竞买房屋情况进行了调查了解，该房屋无出租无抵押，无任何问题，如竞拍成功则保证可于2019年3月前收房。中福长者公司基于金铂顺昌公司的承诺才报名参加了房屋竞拍，并于拍卖当日与金铂顺昌公司签订了《房屋竞买委托协议》，同时向金铂顺昌公司支付了定金300000元。中福长者公司以65592380元的价格竞买成功后于2019年2月25日取得了竞买房屋的所有权证书，双方于次日前往收房时才得知，竞买房屋在拍卖之前已出租给中国投资有限责任公司办公使用，外人根本无法进入，更别说收房入驻，而金铂顺昌公司从未将该情况告知中福长者公司。因中福长者公司之前的办公场所已到期，中福长者公司无奈只得重新联系租用其他办公场所，产生了搬迁及装修损失。因中福长者公司至今无法收回竞买房产，金铂顺昌公司的行为给中福长者公司造成了巨大经济损失，故诉至法院。金铂顺昌公司对中福长者公司的反诉辩称，不同意中福长者公司的反诉请求，理由如下：1、中福长者公司对于竞买房屋的状况是明知的，金铂顺昌公司不存在隐瞒、虚构的情形；2、竞拍成功后，金铂顺昌公司不存在任何失职行为，且多次协助中福长者公司进行洽谈；3、本案合同的主要义务已经履行完毕，不符合合同解除的情形；4、中福长者公司未予积极维权，存在严重过错。本院经审理认定事实如下：2018年12月27日，金铂顺昌公司（乙方、受托人）、中福长者公司（甲方、购房人）签订《房屋竞买委托协议》（下称涉案协议），协议约定甲方委托乙方以拍卖竞买方式购买位于北京市东城区朝阳门北大街1号新保利大厦18层18D的房屋，本合同委托期限为自本合同签署之日起至房屋所有权转移登记办理完毕及房屋交付（包含物业交割）之日止，如竞买不成功则至拍卖结束当日终止；甲方向乙方支付的佣金为最终成交价的1.8%，在甲方拍卖成功当日收取，本合同签署当日，甲方向乙方支付拍卖定金300000元，该定金在拍卖成功当日转化为乙方佣金；乙方负责协调竞买房屋的交房事宜，乙方保证甲方自取得房屋所有权证书之日起90个工作日内完成房屋交付（该房产执行中相关人员提出执行异议的时间顺延）；甲方竞买成功后，甲方没有按照法院指定时间缴纳尾款或拒绝支付乙方佣金的，甲方向乙方已支付的委托拍卖定金不再退还，并承担相关经济损失。上述协议第十四条“其他约定”空白处注明：经双方友好协商，该合同的佣金计算为以伍仟万元作为成交价予以计算，即5000万元的1.8%。同日，中福长者公司向金铂顺昌公司汇款300000元。中福长者公司与北京市第二中级人民法院于当日签署拍卖成交确认书，内容为：拍卖人为北京市第二中级人民法院，买受人为中福长者公司，买受人于2018年12月27日在拍卖人于京东拍卖平台举行的拍卖，通过公开竞价成交下列拍卖标的，成交的拍卖物标的名称为北京市东城区朝阳门北大街1号新保利大厦18层18D，成交价65592380元。庭审中，金铂顺昌公司称其与中福长者公司于2018年12月27日签订涉案协议后，于当日成功竞拍竞买房屋，拍卖成交价为65592380元，竞拍成功后双方协商一致按照50000000元的1.8%即900000元收取佣金，中福长者公司于涉案协议签订当日支付了定金300000元，剩余佣金600000元至今未予付清，现竞买房屋已完成了产权变更手续，登记于中福长者公司名下；金铂顺昌公司与中福长者公司于拍卖之前曾共同前往现场查看竞买房屋，因新保利大厦物业人员阻拦无法看房，故只能依据法院公开的竞买公告及标的物详情了解竞买房屋的情况，中福长者公司对此客观情况系知晓的，标的物详情中也清楚记载了竞买房屋无租赁、被法院查封以及法院负责清场等内容。金铂顺昌公司同时表示因中福长者公司未能按约付清佣金，故应自逾期之日起支付相应利息，虽然涉案协议中对于律师费未有明确约定，但该费用应属于涉案协议中约定的经济损失，现已支付了律师费26400元，剩余费用依约必然要付清，故应算作金铂顺昌公司产生的确定损失。金铂顺昌公司为证明其主张提供了京东司法拍卖平台关于竞买房屋的相关信息（包括竞买公告、竞买须知及标的物详情）、不动产权利证书、户型图、执行裁定书、微信聊天记录、交房申请书、谈话录音和文字记录加以佐证。中福长者公司除对微信聊天记录的真实性表示无法核实外，对金铂顺昌公司所提供其他证据的真实性均无异议，但对于全部证据的证明目的均不予认可。中福长者公司称金铂顺昌公司作为从事拍卖房屋的专门机构，理应具备相应的缔约能力和缔约责任，负有了解竞买房屋真实状况及存在问题的能力和义务，否则不具备接受委托的资质，而依据涉案协议的约定，金铂顺昌公司仅完成了不足十分之一的合同义务，即便无法查看房屋，也不影响金铂顺昌公司应具备的缔约能力和先合同义务；虽然双方系于拍卖当日签订的涉案协议，但在签约之前双方一直就此洽谈协商，中福长者公司亦曾委托金铂顺昌公司前往实地查看房屋，中福长者公司法人则并未前往，通过金铂顺昌公司提供的谈话录音可以看到，中福长者公司系于2019年2月26日前往物业交割时才得知竞买房屋的租赁情况，新保利大厦物业人员曾提前告知金铂顺昌公司竞买房屋被占用的情况，但金铂顺昌公司一直未将该情况告知中福长者公司。中福长者公司同时表示其虽然看过竞买房屋的拍卖信息，但为了避免该信息与实际情况不符，才委托金铂顺昌公司了解竞买房屋的实际情况及办理相关事宜，中福长者公司向金铂顺昌公司明确表明须于2019年3月15日进场入驻办公的需求，并就竞买房屋的历史遗留问题、欠费等重大事项一再与金铂顺昌公司进行确认，在金铂顺昌公司对此均予以保证的情况下，中福长者公司才决心参与竞拍；因金铂顺昌公司未能按约履行合同义务，隐瞒竞买房屋的信息，未负担先合同义务，对中福长者公司构成了欺骗，故不同意支付剩余佣金。中福长者公司提供了房屋租赁合同、微信聊天记录、竞买房屋被占用的照片、中福长者公司在走廊办公的照片对其主张予以佐证。除上述证据外，中福长者公司同时当庭提供了办公室装修及搬家费用单据26张、律师费发票以证明其因金铂顺昌公司的过错行为产生了相应损失，现竞买房屋无法实现交割，金铂顺昌公司隐瞒虚构事实损害了中福长者公司的利益，故中福长者公司不再委托金铂顺昌公司办理，要求解除双方签订的涉案协议。金铂顺昌公司除对于微信聊天记录的真实性不持异议外，对于其他证据的真实性均表示无法核实，且与本案无关，金铂顺昌公司强调中福长者公司清楚侵害其权利的主体并非金铂顺昌公司，但其怠于向实际侵害人主张权利，明显存在过错；金铂顺昌公司提供的录音谈话中无法体现其在拍卖前知晓竞买房屋被占用的情况，中福长者公司亦未向金铂顺昌公司提出须于2019年3月15日入场进驻办公，现金铂顺昌公司可以按照涉案协议约定的委托期限继续协助中福长者公司办理竞买房屋的交付事宜，不同意解除涉案协议。另查，2019年10月28日，金铂顺昌公司（甲方）与北京市中闻律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，合同约定甲方因中福长者养老服务有限公司竞买纠纷一案，特委托乙方作为其委托代理人，乙方接受甲方的委托，指派姜先良律师、杨建垒律师或其他团队律师担任该案件诉讼程序甲方的代理人；律师费的计算标准按照甲方诉请佣金的10%计收，付款方式为分期支付，其中前期支付律师费的30%（最低金额5000元），后期律师费的70%于实际回款之日起3日内支付。同日，金铂顺昌公司向北京市中闻律师事务所汇款26400元。同年11月8日，北京市中闻律师事务所向金铂顺昌公司开具了收取律师费26400元的发票。2020年7月，中福长者公司（甲方）与北京市盈科（兰州）律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，合同约定金铂顺昌公司诉中福长者公司委托合同纠纷一案，乙方已依法接受委托，指派高松圣律师为甲方的代理人，经双方协商确定本合同律师代理费的计取采用固定代理费的方式，金额为100000元，甲方应于本合同生效之日起3日内，向乙方付清律师代理费。再查，2019年11月1日，金铂顺昌公司向阳光财产保险股份有限公司北京分公司汇款3000元。同日，阳光财产保险股份有限公司北京分公司向金铂顺昌公司开具了收取诉讼财产保全责任保险费用3000元的发票。上述事实，有金铂顺昌公司提供的《房屋竞买委托协议》、京东司法拍卖平台关于竞买房屋的相关信息（包括竞买公告、竞买须知及标的物详情）、拍卖成交确认书、不动产权利证书、户型图、执行裁定书、微信聊天记录、交房申请书、谈话录音和文字记录、《委托代理合同》、上海浦东发展银行电子回单二张、发票二张，中福长者公司提供的《房屋竞买委托协议》、房屋租赁合同、微信聊天记录、中国工商银行业务回单、竞买房屋被占用的照片、中福长者公司在走廊办公的照片、办公室装修及搬家费用单据26张、《民事委托代理合同》、律师费发票以及金铂顺昌公司、中福长者公司当庭陈述在案佐证。本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。本案中，金铂顺昌公司、中福长者公司签订的《房屋竞买委托协议》系双方真实意思表示，未有违反法律、行政法规之处，应为合法有效，双方均应按约履行己方义务。虽然中福长者公司坚持认为其购买竞买房屋系将其作为办公场所使用，金铂顺昌公司并未按约履行合同义务，致使中福长者公司的合同目的无法实现，且金铂顺昌公司隐瞒虚构事实的行为给中福长者公司造成了巨大经济损失，故不同意支付剩余佣金，但因中福长者公司提供的证据既无法证明其在拍卖前曾与金铂顺昌公司约定购买竞买房屋用于办公场所，也无法证明金铂顺昌公司在履行合同过程中存在过错行为，金铂顺昌公司对此亦不予认可，且涉案协议中并未对于中福长者公司购买竞买房屋是否用于办公场所有所约定，而系明确约定了委托事项为中福长者公司委托金铂顺昌公司以拍卖竞买方式购买竞买房屋，中福长者公司应于拍卖成功当日向金铂顺昌公司支付佣金，由此可以确定中福长者公司的抗辩意见没有事实和法律依据，证据不足，本院对此不予采信。现中福长者公司已成功拍卖竞买房屋并办理了房屋过户手续，金铂顺昌公司已按约完成了委托事项，而中福长者公司未能按约支付剩余佣金，已构成违约，理应承担相应违约责任，故金铂顺昌公司要求中福长者公司支付剩余佣金600000元并自逾期之日起支付相应利息的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，理由正当，本院予以支持。关于金铂顺昌公司要求中福长者公司赔偿律师费损失64000元及保险费损失3000元的诉讼请求，因涉案协议中对此未有明确约定，且该费用并非金铂顺昌公司需支出的必要费用，故金铂顺昌公司的此项诉请，没有合同依据，本院对此不予支持。关于中福长者公司要求解除双方于2018年12月27日签订的《房屋竞买委托协议》的反诉请求，虽然金铂顺昌公司坚持要求按约继续协助中福长者公司办理竞买房屋的交付事宜，不同意解除涉案协议，但因双方之间系委托合同关系，根据相关法律规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同，中福长者公司于庭审当日即2020年10月28日提出此项反诉请求，本院当庭对中福长者公司的反诉请求予以受理，解除通知应视为于庭审当日到达金铂顺昌公司，故涉案协议应于庭审当日即2020年10月28日解除，中福长者公司的此项反诉请求，于法有据，本院予以支持。关于中福长者公司要求金铂顺昌公司返还已付佣金300000元并支付相应利息的反诉请求，因金铂顺昌公司已按约完成了合同约定的委托事项，中福长者公司的此项反诉请求，没有事实和法律依据，本院对此不予支持。关于中福长者公司要求金铂顺昌公司赔偿搬迁费及装修费损失201735元及律师费损失100000元的反诉请求，因中福长者公司的主张并无合同依据，中福长者公司也无法证明其诉请主张的损失系金铂顺昌公司所致产生，金铂顺昌公司对此亦不予认可，故中福长者公司的此项反诉请求，没有合同和法律依据，证据不足，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第三百九十六条、第三百九十七条、第四百零五条、第四百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京金铂顺昌资产管理有限公司与被告（反诉原告）中福长者养老服务有限公司于2018年12月27日签订的《房屋竞买委托协议》于2020年10月28日解除；二、被告（反诉原告）中福长者养老服务有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）北京金铂顺昌资产管理有限公司剩余佣金600000元并支付利息（自2018年12月28日起至2019年8月19日止，以600000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，以600000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告（反诉被告）北京金铂顺昌资产管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）中福长者养老服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15143元（含保全费5000元、反诉案件受理费4908元），由原告（反诉被告）北京金铂顺昌资产管理有限公司负担738元（已交纳），由被告（反诉原告）中福长者养老服务有限公司负担14405元（已交纳4908元，剩余9497元于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李铮二〇二〇年十一月二十四日书记员  姜宁