河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终8022号上诉人（原审原告）：洛阳居业房地产开发有限公司，住所地：河南省洛阳市瀍河回族区桂圆路北端居业美丽家****-01。法定代表人：贾书员，该公司总经理。委托诉讼代理人：郁鹏，河南金义丹律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤梦茜，该公司员工。被上诉人（原审被告）：洛阳市商务局幼儿园，，住所地：河南省洛阳市老城区义勇北街**院法定代表人：廖**。被上诉人（原审被告）：廖**，男，1975年1月2日生，汉族，住河南省洛阳市老城区。上诉人洛阳居业房地产开发有限公司（以下简称居业房地产）因与被上诉人洛阳市商务局幼儿园（以下简称商务局幼儿园）、廖**房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院（2020）豫0304民初919号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人居业房地产的委托诉讼代理人郁鹏、汤梦茜、、被上诉人商务局幼儿园的法定代表人（同时也是被上诉人）廖**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。居业房地产上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项、第四项、第五项，依法改判；2.依法改判商务局幼儿园向上诉人支付违约金1万元;3.依法改判商务局幼儿园支付房租、物业、水电费至实际腾空返还于上诉人之日止；4.依法改判商务局幼儿园支付逾期缴租滞纳金，滞纳金暂计至2020年7月1日为23186.5元（滞纳金计算按253404元为基数按每日万分之五计算自2020年1月1日至租金实际清偿完毕之日);5.依法改判商务局幼儿园向上诉人承担逾期支付水费、电费、物业费期间的逾期利息（自2020年1月1日计算至水费、电费、物业费实际缴纳完毕之日,利息按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算);6.依法改判廖**对商务局幼儿园本案所涉各项债务承担连带清偿责任;7.本案一、二审诉讼费、保全费由二被上诉人承担。事实和理由:一审认定事实不清,适用法律不当,依法应予改判纠正。一审判决就租金、物业费、水电费并未判至实际返还房屋之日,导致房屋被持续占用被上诉人却不用支付上述费用,显失公平,损害上诉人利益;一审法院就被上诉人恶意违约行为并未依照合同约定判处1万元违约金,就逾期支付租金滞纳金也并未依照合同约定的日万分之五标准及逾期时间节点判处，对逾期支付水费、电费、物业费期间的逾期利息也未从2020年1月1日起计算，且商务局幼儿园并非独立法人组织，廖**应就商务局幼儿园各项债务承担连带清偿责任。上诉人与被上诉人双方于2008年7月2日签订《房屋租赁合同》一份，随后在2012年11月16日签订《补充协议》，上诉人将位于瀍河区居业美丽家园9#和10#楼第一层租赁给商务局幼儿园,同时双方对租赁期限、租金、租金支付期限及方式、解除合同的条件、违约责任等进行了约定。其中租金缴纳方式为第三年起每次交付一年的租金,租金采用先付款后使用的原则。其中合同第十条约定:承租人不交付或者不按约定交付租金超过规定期限一个月的，出租人有权解除合同。合同第十二条约定:承租人逾期缴纳租金，应按应缴租金日万分之五缴纳滞纳金;超过三个月内不能按时缴纳租金，出租方除收取正常租金及滞纳金外，有权无条件解除合同,除按合同法及本合同规定执行外,违约方还应向对方支付1万元的违约金。商务局幼儿园不具备独立法人资格，廖**依法应对商务局幼儿园对外债务承担连带清偿责任。综上所述,请求二审法院依法查明事实,支持上诉人各项上诉请求。商务局幼儿园、廖**共同辩称，同一审答辩意见。居业房地产向一审法院起诉请求：一、依法判决解除居业房地产与商务局幼儿园双方于2008年7月2日签订的《房屋租赁合同》及2012年11月16日签订的《补充协议》；二、依法判令商务局幼儿园返还房屋并缴纳自2020年4月1日至返还房屋期间的租金(暂定为63351元，暂计算至2020年7月1日）；三、依法判令商务局幼儿园向居业房地产支付违约金1万元；四、依法判令商务局幼儿园支付逾期缴租滞纳金，滞纳金暂计至2020年7月1日为23186.5元（滞纳金计算按253404元为基数按每日万分之五计算自2020年1月1日至租金实际清偿完毕之日）；五、依法判令廖**对上述第二、三、四项诉讼请求承担连带清偿责任；六、本案诉讼费、保全费由两被告承担。后补充两项诉讼请求：1、自2020年2月1日至实际返还房屋期间的物业费（暂定为7918.8元，暂自2020年2月1日计算至2020年7月31日）及逾期支付物业费利息计算至实际缴纳完毕之日（暂定为165.23元，暂自2020年2月1日计算至2020年7月31日，利息按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价计算）；2、水电费自2020年2月1日至实际返还房屋期间（暂定水费485.1元、电费1894.4元暂计算至2020年7月31日）及逾期期间支付的利息至实际缴纳完毕之日止（暂定为58.15元暂自2020年1月1日计算至2020年7月31日，利息按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；上述增加的两项诉讼请求，廖**也应承担相应连带责任。一审法院查明事实：居业房地产名下登记有洛阳市瀍河区启明南路168号9幢101与10幢101房产。2008年7月2日居业房地产（出租方）与商务局幼儿园（承租方）签订了房屋租赁合同一份，合同约定包含但不限于以下内容“租赁房屋坐落在洛阳市××区××家园××＃和××＃楼××层，面积暂定2630平方米，租赁期限为10年，自交房之日算起（2008年7月2日至2017年7月1日）。租金：第一年租金每月为5元/㎡、第二年租金每月为6元/㎡、第三年租金每月为7元/㎡、第四年租金每月为8元/㎡，以后租金都按第四年租金标准计算，直到合同期满。第四条租金的支付期限与方式：租金采取先付款后使用的原则，第一年租金每季度支付一次，交房时付清第一季度房租，第二年每半年支付一次，第三年起每次交付一年的租金，付款开具发票。第五条1、承租人负责支付物业服务费用，物业服务费每月/㎡，按年交付，先交付后使用、按交房时标准的70%支付；2、承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、空调费，具体数额按表数向甲方支付。第十条合同解除的条件，有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1、承租人不交付或者不按约定交付租金超过规定期限1个月以上；2、承租人所欠费用达1000元以上；第十二条违约责任1承租人：逾期交纳租金，按应缴租金日万分之五交纳滞纳金；超过三个月不能按时交纳租金，出租方除收取正常租金及滞纳金外，有权无条件解除合同，除按合同法及本合同规定执行外，违约方还应向对方支付壹万元违约金。2012年11月16日居业房地产（甲方）与商务局幼儿园（乙方）签订补充协议一份，该协议补充约定：1、双方协商起租时间从2011年1月起计算。（乙方2011年1月至2012年12月的房租、物业费已全部向甲方交清。）2、乙方2013年房租按每平方米6元、2014年房租按每平方米7元、2015年房租至合同满房租按每平方米8元向甲方交纳。3、乙方物业费按每月每平方米0.5元向甲方交纳。4、乙方水费按自来水公司下发的水费单子为准，不超过减免范围的水费按照洛阳市居民用户价格向甲方交纳，超过减免范围的部分按照洛阳市规定的商业用水交纳。若不显示减免，则全部按照商业用水向甲方交纳。5、乙方电费按照供电局下发的电费单子为准，不超过减免范围的电费按照洛阳市居民用户价格向甲方交纳，超过减免范围的部分按照洛阳市规定的商业用电交纳。若不显示减免，则全部按照商业用电向甲方交纳。（乙方水费、电费、中央空调费截止2012年10月已向甲方全部交清。）原、被告双方一致认可补充协议约定的租赁期限自2011年1月至2020年12月31日，每月房租21117元，房租、物业费支付至2020年3月31日，水电费支付至2019年12月31日。居业房地产提交的证据显示被告欠付水费485.1元、电费1894.4元、物业费7918.8元。2020年6月8日居业房地产以书面方式向商务局幼儿园催缴房租，催缴房租通知书内容“尊敬的洛阳市商务局幼儿园：您好，您方承租我公司居业美丽家9#和10#楼一层房屋，您单位仅缴纳了2020年3月31日前的房租，没有按照合同约定交纳租金，已构成违约，现书面通知贵单位按照合同约定交清全部租金，希望贵单位接到本通知书3日内结清全部租金，逾期我公司将依法通过法律途径追究贵单位的违约责任，造成的一切后果均由贵单位承担。”次日，商务局幼儿园签收该通知。商务局幼儿园陈述由于疫情幼儿园于2020年6月9日正式开园，被告和居业物业管理有限公司于6月11日9:30将幼儿园水电停掉，致使当天下午3:00之前家长将幼儿园学生全部接走，之后幼儿园没有再营业。幼儿园停水停电当天廖**曾向洛阳市公安局瀍河派出所报警，接处警登记表处警情况显示“美丽家幼儿园因疫情原因要求美丽家物业给予其减免房租但美丽家物业不同意减免，双方发生纠纷属于租赁纠纷，告知报警人与物业协商解决或经过法院起诉。”商务局幼儿园陈述没法再租赁居业房地产房屋，合同可以依法解除，但并非居业房地产所述解除。一审法院认为，关于《房屋租赁合同》是否解除，双方因是否应予以减免房租产生纠纷致使合同无法继续履行下去，以致合同目的不能实现，且商务局幼儿园明确表示没法再租赁原告房屋，合同可以依法解除，故居业房地产诉讼请求第一条予以支持。新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，属于不可抗力，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或部分免除责任。商务局幼儿园疫情期间未开园，连续四个月没有营业收入，如果继续按原合同规定交付租金，显失公平，其要求减免疫情期间部分租金是合理的。居业房地产主张商务局幼儿园应交付的房租为63351元、物业费7918.8元，因疫情期间居业房地产作为企业也需要生存、商务局幼儿园作为幼儿园确实闭园无收入，故一审法院酌定居业房地产应减免一个月的租金和物业费为宜，故商务局幼儿园应向居业房地产支付租赁费42234元、5279.2元，疫情期间已交部分不再予以减免。关于水电费系商务局幼儿园在开园营业过程中产生的费用，不再予以减免，故居业房地产主张的水费485.1元、电费1894.4元应予以支持。因居业房地产与商务局幼儿园租赁合同约定商务局幼儿园向居业房地产交付物业费、水电费，故商务局幼儿园关于物业费、水电费收费主体为居业物业公司的辩称不予采信。居业房地产主张的租金逾期滞纳金过高，一审法院酌定按照年利率6%自起诉之日计算至实际支付之日止，物业费及水电费逾期利息酌定自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日。因商务局幼儿园违约有不可抗力的原因，故居业房地产主张的违约金不予支持。居业房地产要求廖**承担连带责任无事实与法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除洛阳居业房地产开发有限公司与洛阳市商务局幼儿园于2008年7月2日签订的《房屋租赁合同》及2012年11月16日签订的《补充协议》；二、洛阳市商务局幼儿园于判决生效之日起十五日内向洛阳居业房地产开发有限公司腾退租赁房屋即洛阳市××区××家园××＃和××＃楼××层；三、洛阳市商务局幼儿园于判决生效之日起十五日内向洛阳居业房地产开发有限公司支付房屋租赁费42234元及逾期利息（逾期利息以42234元为本金按年利率6%自2020年7月3日计算至实际付清之日止）；四、洛阳市商务局幼儿园于判决生效之日起十五日内向洛阳居业房地产开发有限公司支付物业费5279.2元、水费485.1元、电费1894.4元共计7658.7元及逾期违约金（逾期违约金以7658.7元为本金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年7月3日计算至实际付清之日止）；五、驳回洛阳居业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取1335元，由洛阳居业房地产开发有限公司承担335元，洛阳市商务局幼儿园承担1000元，本院二审期间，各当事人均未提交新证据。本院查明：河南省人民政府2020年2月13日发布《河南省应对疫情影响支持中小微企业平稳健康发展的若干政策措施》，规定“对承租国有资产类经营用房且受疫情影响不能正常经营的中小微企业，免收1个月房租，减半收取2个月房租，已收取的要予以退还。鼓励其他不动产租赁机构对中小微企业适当减免房租。……实施支持性电价政策，疫情防控期间企业用户减容、暂停及恢复业务不受原有时间限制，可按实际暂停天数免收基本电费。对缴纳生产经营场所需用气、用水等费用确有困难的中小微企业，实行‘欠费不停供’措施，企业在疫情结束后3个月内补缴各项费用。”另，本案一审判决作出后，商务局幼儿园向一审法院递交了上诉状，因其未于法定期限内缴纳上诉费用，依法应按其自动撤回上诉处理。本院经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。本案中，商务局幼儿园受疫情影响未正常开园经营，一审法院酌情减免一个月房租、物业费，符合法律规定以及相关政策精神，并无不当。居业房地产一审诉求主张商务局幼儿园应交付的房租为63351元、物业费7918.8元、水费485.1元、电费1894.4元，一审法院除考虑疫情原因减免一个月租金、物业费外，对居业房地产主张的上述费用均在其诉求范围内予以支持，并无不妥。居业房地产上诉主张上述费用应判至实际返还房屋之日，超出其诉求范围，不属于本院审理范围。关于租金逾期利息的计算标准以及租金、物业费、水电费逾期利息的起算节点，由于疫情原因，商务局幼儿园于2020年6月9日方正式开园，期间并无经营收入，参考疫情相关政策，一审法院酌定按照年利率6%计算租金逾期利息，并以起诉之日为起算节点计算租金、物业费、水电费的逾期利息，合情合理，本院予以维持。居业房地产要求廖**承担连带责任，无事实与法律依据，一审法院不予支持，并无不当。综上所述，居业房地产的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费630元，由上诉人洛阳居业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  蔡美丽二〇二〇年十一月三十日法官助理石昕书记员王洋洋