云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初941号原告：张学文，男，汉族，生于1967年4月27日，小学文化，重庆市人，个体工商户，住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：徐凡斯特，男，汉族，生于1973年9月9日，本科文化，普洱市思茅区人，自由职业，住普洱市思茅区。代理权限：特别授权代理。被告：周邦君，女，汉族，生于1976年9月9日，中专文化，普洱市思茅区人，个体户，住普洱市思茅区。委托诉讼代理人：徐昌龙，云南品鉴律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告张学文与被告周邦君租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，于2020年9月1日依法适用普通程序公开开庭进行审理，原告张学文及其委托诉讼代理人徐凡斯特、被告周邦君及其委托诉讼代理人徐昌龙到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本院于2020年10月13日申请延长审限1个月。本案现已审理终结。原告张学文向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.由被告向原告支付2019年5月18日至2020年4月18日共11个月的房屋租金27500元、违约金1000元，合计28500元；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：请求人民法院依法判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，由被告向原告返还房屋；变更第二项诉讼请求为：由被告向原告支付2019年5月18日至2020年8月18日共15个月的房屋租金37500元、违约金1000元，合计38500元。事实及理由：2019年3月18日，被告将其位于思茅区房屋卖给原告，原告购房后办理了产权过户登记。2019年4月18日，被告为居住方便，与原告协商将该房屋租赁给其使用，原告考虑到自己有住房，暂时不居住，故同意把该房租赁给被告。双方经协商后于当日签订《房屋租赁合同》，约定租期为2年，自2019年4月18日起至2021年4月17日止，租金为2500元／月，按月支付租金，并约定了双方其他的权利、义务。合同签订后，原告将出租房屋交付给被告，租房后，被告仅支付第一个月的租金，其后至今迟迟未付租金，原告多次向被告催收房租，被告以各种理由拒付和拖延，并扬言“房子我要住，房租就是不交”，为维护原告的合法权益，特向法院起诉。被告周邦君辩称，1.原告的起诉无真实的事实依据，其用以起诉的《房屋租赁合同》不具有真实性、合法性，本案所涉“出租房屋”本就属于被告所有，《房屋租赁合同》是被告为向原告借款600000元而签订，签订时间是2019年3月19日，签订地点是普洱市不动产登记中心，且被告仅签了名字，未签过落款日期“2019年4月18日”。被告认为原告可能涉嫌虚假诉讼，原告要求被告承担法律责任无事实及法律依据，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。2.被告向原告及周维全借款600000元，约定按月利率4%计算利息，并至不动产登记中心办理涉案房屋的抵押登记，到不动产登记中心后，工作人员周艳葵让被告签了一沓资料，被告不知道内容，因原告方人特别多，被告应原告方的要求签名，签完还拍照，房子就变成原告的了。《房屋租赁合同》是原告拿给被告签的，上面的字是被告签的，但被告不知道内容，直到法院通知被告领取传票，被告才知道这个事情。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人提交的证据，本院综合认定如下：原告提交的第一组证据《不动产权证书》复印件1份（复印件与原件核对无异，原件当庭退还），本院认为，该份《不动产权证书》系经普洱市国土资源局审查核实，准予登记而颁发的证明，系合法、有效的产权证书，内容与本案有关联，故予以采信；原告提交的第二组证据《房屋租赁合同》复印1份（复印件与原件核对无异，原件当庭退还），本院认为，因原、被告均认可该份《房屋租赁合同》系双方共同签署，且内容与本案有关联，本院对真实性、关联性予以确认，关于合法性，将在本院认为部分予以论述；原告提交的第三组证据《收条》复印件2份（复印件与原件核对无异，原件当庭退还），被告提交的第一组证据《结婚证》《奎永益居民身份证》复印件各1份（复印件与原件核对无异，原件已退还），第二组证据《普洱市房权证普房字第**房屋所有权证》《普国用（2010）第02220号国有土地使用权证》复印件各1份，第三组证据《借记卡账户历史明细清单》复印件2份，第四组证据《微信转账记录截屏》打印件2份，以上证据的内容原告称系原、被告在房屋买卖过程中支付购房款、中介费的凭证，被告称系原、被告在借贷过程中支付借款、利息的凭证，本院认为，本案的争议标的系原、被告间的房屋租赁合同关系，以上证据的内容与本案无关联，故不予采用。被告于庭前向法庭提交普洱市公安局思茅分局出具的《不予立案通知书》《刑事复议决定书》复印件各1份，普洱市公安局出具的《刑事复核决定书》复印件1份，经与被告持有的原件核对，复印件与原件一致，本院认为，该三份文书系公安机关出具，本院对真实性予以确认。为查明案件事实，维护当事人的合法权益，本院于2020年9月8日向普洱市不动产登记中心出具《协助调查取证函》，调取案涉房屋的登记信息及原、被告办理过户登记的备案材料，普洱市不动产登记中心于当日向本院出具《不动产登记申请书》《不动产登记涉及税收完税情况证明》《房屋买卖合同》《存量房买卖合同登记备案表》《房产交易询问笔录》《普国用（2010）第02220号土地使用权证》《普洱市房房权证普房字第**屋所有权证》《不动产登记资料查询结果证明》《抵押权登记信息》各1份，本院认为，该组材料系普洱市不动产登记中心出具，能证明原、被告于2019年3月19日至普洱市不动产登记中心办理案涉房屋的过户登记手续的事实，本院予以采信。因原、被告于庭审中确认签署《房屋租赁合同》时，案外人周维全、程渝在场，为查清案件事实，维护当事人的合法权益，本院分别通知周维全、程渝的妻子吴晓英、程渝接受询问，三人陈述的内容分别为：周维全称其与张学文是老乡、朋友关系，张学文与周邦君间协商房屋买卖、办理过户登记时其均在场，其向张学文及周邦君提供中介服务，周邦君向其支付的6000元系中介费，后周邦君称其无房居住，向张学文租赁该房屋，周维全与周邦君间无借贷关系；吴晓英及程渝称其与周邦君是朋友关系，张学文与周邦君间非真实的房屋买卖关系及租赁关系，事实是周邦君向张学文、周某借款600000元，按月利率4%计算利息，对方要求周邦君将房屋过户至张学文名下，约定如两年后周邦君偿还欠款，又将房屋过户回周邦君名下，办理过户手续后，周邦君担心无房居住，故签订《房屋租赁合同》。本院认为，周维全与原告间及吴晓英、程渝与被告间有利害关系，周维全与吴晓英、程渝陈述的内容截然相反，但均无相应证据予以印证，故对周维全、吴晓英、程渝陈述的内容不予采信。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2019年3月，原告张学文与被告周邦君签订《房屋租赁合同》，原告为甲方，被告为乙方。《房屋租赁合同》第一条约定：“甲方将普洱市梅园路56号嘉湖小区1-402房一套租给乙方，房屋专有面积174.46平方米。”第二条约定：“租用期限：从2019年4月18日起至2021年4月17日止，期限两年。”第三条：“租金：按月支付，每月￥2500.00元，大写：（人民币）贰仟伍佰元整，在签订协议时，乙方已向甲方支付一个月租金￥2500.00元，大写：（人民币）贰仟伍佰元整房租。”第十条：“此协议甲乙双方均应共同遵守，若一方违约，应付守约方袁仟元，并赔偿守约方由此造成的一切损失。”自原、被告签订《房屋租赁合同》至今，普洱市思茅区梅园路56号嘉湖小区7幢1单元402号房屋由被告占有、居住。被告自2019年5月18日起至今，未向原告支付租金。另查明，原、被告于2019年3月19日至普洱市不动产登记中心办理普洱市思茅区梅园路56号嘉湖小区7幢1单元402号房屋的过户登记手续，该房屋于2019年3月20日登记至原告名下，系原告单独所有，不动产权证号为：云（2019）普洱市不动产权第××号。被告于2019年12月26日向普洱市公安局思茅分局报案称程瑜、张学文、周维全涉嫌诈骗、敲诈勒索、强迫交易罪，普洱市公安局思茅分局于2020年5月29日作出《不予立案通知书》。被告不服该决定，向普洱市公安局思茅分局申请复议，普洱市公安局思茅分局于2020年6月15日作出《刑事复议决定书》，决定维持原决定。被告不服该决定，向普洱市公安局申请复核，普洱市公安局于2020年7月17日作出《刑事复核决定书》，决定维持复议决定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”本案中，原、被告基于自愿签订《房屋租赁合同》，约定原告向被告出租普洱市思茅区梅园路56号嘉湖小区7幢1单元402号房屋，原告作为该房屋的所有权人，有权进行出租，合同内容未违反法律规定，自成立时生效，双方均应按照合同约定行使权力、履行义务。原告已将出租房屋交付被告使用，被告有义务按约定向原告支付房屋租金。经查证，被告自2019年5月18日起至今未向原告支付租金，原告作为出租方，因被告的违约行为致使其收取租金的合同目的不能实现，其有权依法解除该《房屋租赁合同》，故对原告的该项主张，本院予以支持。被告辩称原告对案涉房屋的所有权系通过非法手段取得，原、被告间系民间借贷关系而非房屋买卖关系，《房屋租赁合同》不具备真实性、合法性，违背被告的真实意思表示，自始无效，本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告未举证证明原告持有的《不动产权证书》系通过非法手段取得，且被告系完全民事行为能力人，其未举证证明与原告签署《房屋租赁合同》时，其意思表示不自由、不真实，故对被告的辩称不予采信。关于原告要求被告返还房屋、支付租金及违约金的主张能否得到支持的问题。根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，案涉房屋现由被告占有、居住，因原、被告签订的《房屋租赁合同》已依法解除，被告应依法向原告返还其占有的租赁房屋，故对原告的该项诉请，本院予以支持。关于原告主张的租金，《房屋租赁合同》中约定月租金为2500元，故合同解除前的租赁期间，被告应按约定的租金标准向原告支付租金，原告主张2019年5月18日至2020年8月18日的房屋租金37500元（2500元/月×15个月），未违反双方的约定及法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金，本案中，《房屋租赁合同》第十条约定：“此协议甲乙双方均应共同遵守，若一方违约，应付守约方袁仟元，并赔偿守约方由此造成的一切损失。”该约定中违约金的金额约定不明，故原告关于违约金的主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张学文与被告周邦君签订的《房屋租赁合同》依法解除；二、由被告周邦君于本判决生效之日起三十日内向原告张学文返还普洱市思茅区梅园路56号嘉湖小区7幢1单元4层402号房［不动产权证号为云（2019）普洱市不动产权第××号］，并向原告张学文支付2019年5月18日至2020年8月18日期间的房屋租金37500元；三、驳回原告张学文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费763元，由原告张学文负担20元（多诉部分），由被告周邦君负担743元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审 判 长  汤燕萍审 判 员  刘思陶人民陪审员  黄兰英二〇二〇年十一月十二日书 记 员  刀锦艳