山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5155号上诉人（原审原告）：曹某，住阳曲县。委托诉讼代理人：丁某，泰和泰（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：边某，住阳曲县。委托诉讼代理人：张某，山西吴宋律师事务所律师。上诉人曹某因与被上诉人边某侵权责任纠纷一案，不服山西省阳曲县人民法院（2020）晋0122民初447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人曹某及其委托诉讼代理人丁某，被上诉人边某及其委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人曹某上诉请求：1．撤销原审判决，并依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求；2．一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决没有查明案件事实。一审判决虽然查明了房屋买卖价款是65000元，被上诉人仅支付上诉人12000元购房款且剩余购房款至今未向上诉人支付，但是并没有查明上诉人长期向被上诉人主张权利而被上诉人虽答应归还占有物却设置不合理条件的事实。该事实说明被上诉人以自己的实际行动不履行买卖合同，但同时占有上诉人的房屋，损害了上诉人的合法权益。二、一审判决适用法律错误。1．借用房屋还是买卖房屋并不是双方争议的焦点，一审判决没有保护上诉人的合法财产。上诉人在一审诉状中明确表示先是借用，后是买卖。但是被上诉人并没有履行买卖合同内容，确权的涉案房屋所有权至今仍然属于上诉人。而物权具有对世权，任何人不得侵犯，依法应当予以维护。2．上诉人作为出卖人，依法享有对涉案房屋的取回权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三十五条规定，当事人约定所有权保留，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一，对出卖人造成损害，出卖人主张取回标的物的，人民法院应予支持：（一）未按约定支付价款的；……取回的标的物价值显著减少，出卖人要求买受人赔偿损失的，人民法院应予支持。第三十六条规定，买受人已经支付标的物总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回标的物的，人民法院不予支持。而本案被上诉人支付标的物的总价款仅在18.46％，远远不及75％，给上诉人造成极大的损害和伤害。上诉人要求被上诉人归还涉案房屋，于法有据。综上所述，请求二审法院依法改判。被上诉人边某辩称，一、原审基本事实认定清楚，法律适用正确，应当驳回曹某的上诉请求，维持原判。二、原审案由定性准确，本案为侵权责任纠纷，二审应当予以纠正。本案有证据足以证明，且曹某在原审庭审中也当庭认可，曹某与边某之间就本案争议房屋发生了买卖合同关系。边某占有该房屋是基于双方之间的房屋买卖合同关系，故边某的占有使用房屋行为系合法有权占有，并未对曹某构成侵权。1．原审中边某提交的曹某分别于1999年10月25日、2001年10月3日为其出具的房款收条，曹某交付边某的办理住房手续通知书，彭宏宏等三人书面证人证言并当庭作证证实，以及边某当庭提交的所缴纳的争议房屋电费、燃气费、供热费和垃圾费等票据，足以证实双方之间发生了房屋买卖合同关系。2．原审边某还提交了争议房屋暖家礼账本，边某于1999年将争议房屋装修，2000年3月1日举办了暖家庆典，当时曹某作为总管参加了暖家并上了礼金100元。3．提请法庭注意的是，代理人在原审庭审中意外发现，曹某提交的欠条证据背后清晰的记录有这样一组数据，而且与边某提交的几支边某出具的收条数据，以及房屋交易价格能够完全吻合。房款65000元加砖款12072元共计77072元，减去已支付的房款12000元，顶彭宏宏配件款1818元，顶黄寨村拖拉机配件款18888元，顶砖厂用配件款116元，共减去32822元，房款净欠44250元，另有车款15000元。在当时曹某是开办有砖厂，边某经营零配件生意，二者是十分好的朋友。由此不难看出争议房屋实际发生的是买卖事实。三、上诉人曹某上诉理由中提到适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第35条关于保留所有权买卖的规则，实属重大适用法律错误。1．首先，本案曹某与边某之间并未签订书面的房屋买卖合同，更未约定保留所有权买卖之特种买卖。2．其次，买卖合同中的保留所有权条款，具有阻却因交付而发生所有权转移的作用，故保留所有权买卖只能适用于动产。换言之，在不动产买卖中，由于不动产的所有权转移的要件在于办理过户登记手续，即交付并不能引起不动产所有权的转移，故保留所有权买卖不适用于不动产买卖。四、本案的真实情况是：涉案房屋于1999年在边某与曹某之间实际发生了买卖。边某已支付了大部分房款，而曹某一直未能按照承诺为边某办理房产过户手续至今。1．1999年10月25日，曹某将其所有的的一处坐落××县房产卖给边某，当日边某支付曹某房款现金10000元，曹某给边某出具了一支收条。同日曹某将1999年8月23日阳曲县二轻工业总公司发给其办理该房产住房手续的通知原件交给了边某，买卖当时承诺直接将该处房产的房产证办成边某的名字。同年，边某装修该处毛坯房产并入住。2001年10月3日边某支付曹某房款2000元，曹某给边某出具了一支收条。2002年8月24日，又以黄寨村欠边某的拖拉机配件款18888元、当时曹某的司机彭永志欠边某的配件款1818元、曹某砖厂欠边某的配件款116元共计20822元抵顶了部分房款，曹某为边某出具了一支收条。2．边某多次催促曹某办理房产证手续，曹某找各种理由推脱。只到2002年8月，在边某又抵顶了部分房款之后，曹某才告知边某他已经办理了房产证，并且已经用于银行抵押贷款。在此情况下，边某强烈要求曹某办理房产证手续，剩余房款30228元也因为曹某一直未能办理房产手续而未支付。3．之后，由于边某一直联系不上曹某，双方之间的房产买卖交易一直拖延至今仍然没有完成。只到曹某突然提起本次诉讼。综上，曹某提起本次诉讼完全没有事实依据，并且已经涉及到恶意的诉讼欺诈。请求二审法院依法驳回其上诉请求，维持原判。上诉人曹某向一审法院起诉请求：1．判令被告腾出原告坐落于××县（97平米）；2．本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告曹某与被告边某系朋友关系。1999年8月23日，原告曹某购买的的位××县，建筑面积为97平米的房屋竣工并开始办理住房手续。1999年10月25日，原告曹某和被告边某口头约定，原告将该涉案房屋以65000元卖给被告边某。当日，被告边某支付原告曹某房款现金10000元，原告向被告出具收条一支。原告曹某将1999年8月23日阳曲县二轻工业总公司发给其办理该房产住房手续的通知原件交给了被告边某。同年，经原告曹某同意后，被告边某装修该涉案毛坯房并入住。入住后，被告边某在该房屋内办理暖家，原告曹某作为总管参加并上了礼金。2000年3月3日，阳曲县房地产管理局向原告曹某发放了该房屋的房屋所有权证书，载明该房屋所有权人为原告曹某。2001年10月3日，被告边某支付原告房款2000元，原告向被告出具了收条一支。被告边某至今未向原告曹某交付剩余房款并实际占有该房屋，原告曹某也未为被告办理该房屋的过户手续。现原告曹某诉至本院，请求被告腾出原告所有的的坐落××县（97平米的房屋。2020年5月9日，阳曲县不动产登记中心编号为20200509035的查询结果证明，原告曹某名下位于××街，该房屋于2000年4月24日抵押于中国农业银行阳曲支行，并办理了字第2000061号的房屋他项权证。一审法院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。本案争议的焦点为本案原、被告双方系借用关系还是房屋买卖合同法律关系。本案中，原告曹某主张临时让被告居住，但当庭认可与被告边某系房屋买卖合同关系，原告曹某和被告边某分别系该买卖合同的相对方，被告边某支付了部分房款后，经原告曹某同意后入住，故被告边某入住涉案房屋的行为并非侵权行为，不构成对原告房屋的侵权责任，故原告曹某请求被告腾出原告坐落于××县（97平米）房屋的诉讼请求，本院不予支持。对于被告边某辩称被告以黄寨村欠原告的拖拉机配件款18888元、彭永志（小名宏宏）欠被告的配件款1818元、原告砖厂欠被告的配件款116元共计20822元抵顶了部分房款，因原告曹某不认可上述款项抵顶涉案房屋剩余房款，原、被告均认可双方存在其他经济往来，且属于另一个法律关系，在本案中不予处理，故本院对该辩解不予支持。判决如下：驳回原告曹某请求被告腾出原告坐落于××县（97平米），该房屋的所有权的诉讼请求。本院二审期间，当事人未提供新证据。本院认为，涉案法律关系是买卖合同关系还是侵权法律关系，法律后果如何认定与承担。根据本案查明的事实及双方提供的证据材料，可以证实被上诉人支付过上诉人购房款，而上诉人也认可收到被上诉人支付的购房款事实，只是认为未足额支付而已，据此涉案的法律关系应为买卖合同关系。现上诉人主张的是由被上诉人腾还房屋，属于侵权诉讼的范畴。上诉人曹某收到被上诉人支付购房款后，将涉案房屋交付给被上诉人居住使用是客观存在的事实，因此，被上诉人占有使用房屋并非侵权行为，原审认定上诉人请求被上诉人腾房的理由不能成立，不予支持上诉人的诉讼请求并无不当。对于双方争议的涉案房屋买卖价款及其他多项经济往来问题，属于另一法律关系，应通过合法途径另行解决。综上所述，上诉人曹某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人曹某负担。本判决为终审判决。审判长 孙广金审判员 雷 晨审判员 牛晓斌 二〇二〇年十一月二十日书记员 米 鑫