贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2730民初1402号 原告（反诉被告）：贵州贵龙碧桂园置业有限公司，住所地，贵州省龙里县谷脚镇王关社区（碧桂园），统一社会信用代码91522730MA6E4U1Q3Y。 法定代表人：黄士冯，总经理。 委托诉讼代理人：王飞，贵州瀛黔律师事务所律师，执业证号15201201810061745，一般授权。 被告（反诉原告）：杨某1，女，2003年6月20日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 法定代理人：杨某2（系杨某1父亲），男，1980年7月25日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 被告（反诉原告）：张秀凤（系杨某1母亲），女，1979年9月23日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。 原告贵州贵龙碧桂园置业有限公司（以下简称碧桂园置业公司）与被告杨某1、张秀凤商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案。诉讼中，被告杨某1、张秀凤向本院提出反诉。本院依法适用简易程序，于2020年10月16日公开开庭进行了合并审理，原告碧桂园置业公司的委托诉讼代理人王飞、被告杨某1的法定代理人杨某2、被告张秀凤到庭参加庭审。本案现已审理终结。 碧桂园置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付购房款3204878元；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金，以欠付购房款为基数，从逾期之日起按每日万分之二计算至所有款项付清之日止，暂计算至2020年4月1日为261534.5元。事实和理由：2019年10月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告购买碧桂园置业公司位于贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县（碧桂园）龙城府珑庭五街030号房，双方就付款方式及期限进行了约定；合同第十条以及补充协议约定买受人逾期付款的违约责任为，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。因被告逾期支付购房款，原告经多次催促未果。被告未按合同约定支付购房款，严重侵害了原告的合法权益，故原告提起诉讼，望判如诉请。 杨某1、张秀凤共同辩称，碧桂园置业公司陈述的房屋地址与杨某1所购房屋地址不一致，杨某1购买的房屋是精装房，但该房屋的装修和质量存在问题，与碧桂园置业公司宣传的样板房差别很大，希望法院对案涉房屋质量进行鉴定。杨某1未与碧桂园置业公司签订《商品房买卖合同》，碧桂园置业公司先获得房屋预售许可证，后获得施工许可证是违法违规的，且《贵州碧桂园龙城府认购书》签订时杨某1年仅15周岁，涉案房产价值300余万元，明显与杨某1的年龄、智力完全不相适应，且未得到杨某1法定代表人的追认，故该认购书应属无效，碧桂园置业公司应当返还购房款416801元及利息。认购书载明若买受方不继续缴纳房款，该协议自动解除，不存在违约金等问题，碧桂园置业公司不应要求杨某1继续缴纳房款。 杨某1向本院提出反诉请求：1.确认杨某1与碧桂园置业公司于2018年10月15日签订的《贵州碧桂园龙城府认购书》无效；2.判令碧桂园置业公司立即返还杨某1支付的款项416801元及利息（以416801元为基数，从付款之日起至实际还款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.请求法院对贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县（碧桂园）珑庭五街30号房屋装修所用材料及装修质量与样板房进行现场对比鉴定；4.请求法院对贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县（碧桂园）珑庭五街30号房屋的质量进行鉴定。庭审中，经本院释明，杨某1变更诉讼请求为：1.解除杨某1与碧桂园置业公司于2018年10月15日签订的《贵州碧桂园龙城府认购书》；2.判令碧桂园置业公司立即返还杨某1支付的购房款416801元。 事实和理由：碧桂园置业公司与杨某1于2018年10月15日签订的《贵州碧桂园龙城府认购书》没有明确交房时间及是否为精装修等，案涉房屋与销售人员介绍的样板房相差甚远，认为销售存在欺骗性质。希望碧桂园置业公司退还购房款，不要求支付利息。 碧桂园置业公司辩称，碧桂园置业公司与杨某1不只签订了认购书，还签订了分期支付楼款协议书，两份协议书是在平等自愿基础上签订，不违反法律强制性规定。虽然杨某1签订协议时未满18周岁，但签订协议时张秀凤在场，且事后碧桂园置业公司销售人员一直与张秀凤对接购房款的支付事宜等，因此两份协议书是征得杨某1监护人张秀凤的同意及追认，合法有效。签订两份协议的目的是为了签订商品房买卖合同，现杨某1不与碧桂园置业公司签订商品房买卖合同，也不按协议支付购房款，在商品房买卖合同订立过程中存在恶意磋商，杨某1要求解除合同，应当承担缔约过失责任。 当事人围绕本诉、反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的《碧桂园龙城府认购书》、碧桂园通用机打发票、聊天记录，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1、低首付分期支付楼款协议书，证明杨某1未按照约定支付房款，应当承担违约责任。杨某1、张秀凤质证意见，协议书上的签字不确定是否为杨某1本人或者杨某1母亲张秀凤代签，若张秀凤所签，自己应该留存一份，但是张秀凤没有协议书。本院认证意见，经过比对，低首付分期支付楼款协议书中杨某1的签名与碧桂园龙城府认购书中杨某1的签名运笔相符，本院予以采信，确定为杨某1所签。 2、照片，证明案涉房屋的装修、质量与碧桂园置业公司样板房差异大。碧桂园置业公司质证意见，照片没有拍摄时间和地点，看不出是涉案商品房。本院认证意见，照片无拍摄时间和地点，不能体现是案涉房屋，本院不予采信。 3、碧桂园置业公司二期商品房预售许可证、建筑工程施工许可证，证明碧桂园置业公司取得预售许可证的时间早于建筑工程施工许可证取得的时间，该销售商品房屋的行为是违法的。碧桂园置业公司质证意见，城市房地产管理法并没有规定施工许可证必须在预售许可证之前，故碧桂园置业公司的所有手续是合法的。本院认证意见，预售许可证与施工许可证系行政职能部门颁发，颁证行为是否合法不属民事案件审理范畴，故不能达到杨某1、张秀凤的证明目的，本院确认案涉房屋在出售时已取得预售许可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月15日，碧桂园置业公司作为甲方、杨某1作为乙方共同签订《碧桂园龙城府认购书》，认购书主要约定以下条款：“一、乙方向甲方认购位于贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县（碧桂园）贵州碧桂园龙城府珑庭五街030（ＢＪ270Ｓａ型）联体住宅，建筑面积257.40平方米，交楼日期2020年6月30日；二、甲方向乙方认购价为3616531元；四、乙方付款时间为：定金50000元须于签署本认购书时付清（定金在双方签署第五条第1款约定的合同文件时自动无息转作第一期楼款的一部分）；第一期楼款411653元须于2018年10月15日前付清（含定金）；第二期楼款673306元须于2018年11月15日前付清；如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续；第三期楼款1265786元须于2019年2月15日前付清；第四期楼款1265786元须于2019年5月15日付清；五、甲方的义务：1、在本认购书约定的时间与乙方签署甲方明示的《商品房买卖合同》及其附件一《房屋平面图》等（统称合同文件），但乙方没来签署或拒绝签署的除外；2、在本认购书约定的签约时间届满前，甲方不得将乙方认购的物业另行出售。六、乙方的义务：1、在本认购书约定的时间与甲方签署本认购书第五条第1款约定的合同文件，乙方确认在签订本认购书之前，乙方已仔细阅读并理解甲方明示的双方将签署的上述合同文件的全部条款内容，并认为上述合同文件的约定全面具体，不存在有异议及需要进一步明确的事项，故乙方同意接受上述合同文件的全部条款内容并将按时签署；2、乙方应于2018年10月15日前携带本认购书、身份证明及本认购书约定的第一期楼款到贵州碧桂园龙城府销售中心与甲方签署上述合同文件及办理相关手续。4、本认购书约定的认购价为认购物业的楼价，该楼价已包含甲方应缴的营业税等全部税费，除楼价之外的按规定需由乙方缴纳的认购物业的其他一切税费（详见《商品房买卖合同》的《税费及其他应付款项明细》）均由乙方承担。7、因乙方未在本认购书约定的时间到贵州碧桂园龙城府销售中心与甲方签约、或因乙方违反本条任一约定、或因乙方其他任何原因导致上述文件在本认购书约定的签约时间届满前未能签署的，甲方不需返还乙方已付的定金”。同日，双方签订《低首付分期支付楼款协议书》，再次对前述认购书中房款的支付时间进行了约定，同时约定未按时支付房款的，逾期在30日内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过30日天的，出卖人有权解除本协议并要求买受人按商品房总价款的百分之15支付违约金。2018年10月9日，杨某1向碧桂园置业公司支付购房定金50000元，2018年10月15日向碧桂园置业公司支付首付款361653元、物业专项维修资金5148元。后张秀凤认为房屋存在质量问题未按期支付剩余楼款，故产生本案讼争。 另查明，杨某1与碧桂园置业公司未签订《商品房买卖合同》，碧桂园置业公司未进行书面通知。 本院认为，碧桂园置业公司与杨某1签订的《碧桂园龙城府认购书》、《低首付分期支付楼款协议书》虽然约定了杨某1认购房屋的位置、面积、交房时间、单价、付款时间及方式、逾期支付房款的违约责任，但双方对商品房的交付标准、面积差异议处理、办理产权登记期限、逾期交房违约责任等重要事项未作出约定，且根据双方在认购书第五条第1款“甲方在本认购书约定时间与乙方签署甲方明示的《分期支付楼款协议书》及附件（统称合同文件）”及第六条“1、乙方在本认购书约定的时间与甲方签署本认购书第五条第1款约定的合同文件；2、乙方须在2018年10月25日与甲方签署上述合同文件……；4、除楼价之外的按规定需由乙方缴纳的认购物业的其他一切税费（详见《商品房买卖合同》的《税费及其他应付款项明细》）均由乙方承担”的约定，双方仍一致认为在付款方式等问题上需要进一步磋商，而且，双方进一步明确相关内容要在《商品房买卖合同》中体现。庭审中，碧桂园置业公司自认《碧桂园龙城府认购书》的签订是双方当事人为将来订立《商品房买卖合同》达成的书面协议，因此，本院认定《碧桂园龙城府认购书》的签订是双方当事人为将来订立《商品房买卖合同》达成的书面协议，系预约性质的民事法律行为，故本案法律关系应为商品房预约合同关系。 虽然杨某1在签订《碧桂园龙城府认购书》及《低首付分期支付楼款协议书》时不满十八周岁，但签订该两份协议时杨某1之母亲张秀凤在场，事后张秀凤与碧桂园置业公司销售员在微信聊天中明确同意支付购房尾款，足以表明杨某1的购房行为已经其法定代理人张秀凤同意和追认,故《碧桂园龙城府认购书》及《低首付分期支付楼款协议书》约定的内容系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。按照认购书的约定，碧桂园置业公司应与杨某1于2018年10月15日签订《商品房买卖合同》，但双方至今没有签订，合同目的已经无法实现，故杨某1请求解除《碧桂园龙城府认购书》的诉讼请求，本院予以支持。《碧桂园龙城府认购书》解除后,《低首付分期支付楼款协议书》也应予以解除。同时，对碧桂园置业公司要求杨某1、张秀凤支付购房款3204874元及违约金的诉讼请求，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故对杨某1要求碧桂园置业公司返还购房款的诉请，本院予以支持，确定为361653元。碧桂园置业公司收取的物业专项维修基金5148元，包含在杨某1的诉请中，碧桂园置业公司未举证证明已转交相应行政部门，故应予以返还。碧桂园置业公司主张杨某1承担未签订《商品房买卖合同》的缔约过失责任，因未提出具体的请求而不予处理。 认购书约定杨某1交付定金50000元，该定金为立约定金，其功能为双方签定正式商品房买卖合同提供担保，在商品房买卖合同未签订之下，保证金应否予以返还，涉及到责任归责于何方。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，根据认购书第六条第1款约定“乙方在本认购书约定的时间与甲方签署本认购书第五条第1款约定的合同文件，乙方确认在签订本认购书之前，乙方已仔细阅读并理解甲方明示的双方将签署的上述合同文件的全部条款内容，并认为上述合同文件的约定全面具体，不存在有异议及需要进一步明确的事项，故乙方同意接受上述合同文件的全部条款内容并将按时签署。”杨某1已知晓合同文件的内容而拒绝与碧桂园置业公司签订，责任应归责于杨某1，应承担认购书约定的缔约过失责任，所交纳的50000元定金无权要求碧桂园置业公司返还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除杨某1与贵州贵龙碧桂园置业有限公司签订的《碧桂园龙城府认购书》； 二、贵州贵龙碧桂园置业有限公司于本判决生效之日起十日内向杨某1返还购房款361653元、物业专项维修基金5148元； 三、驳回贵州贵龙碧桂园置业有限公司的本诉请求； 四、驳回杨某1的其余反诉请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取17266元，由贵州贵龙碧桂园置业有限公司负担；反诉案件受理费3776元，由杨某1负担453元，贵州贵龙碧桂园置业有限公司负担3323元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  陈霞 二〇二〇年十一月二日 法官助理李先婷 书记员李晶