北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初67111号原告：张秀丽，女，1960年10月9日出生，汉族，退休，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：苏国清，北京市法准律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓刚，男，1986年12月8日出生，汉族，中国银行逸园支行职员，住北京市朝阳区。被告：吴韶华，男，1973年6月30日出生，汉族，中石化石油工程技术服务有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：冯焘，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国香，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业**南二路**。法定代表人：谢勇，董事长。委托诉讼代理人：董珊珊，女，1995年11月29日出生，汉族，公司职员。原告张秀丽（以下称原告）与被告吴韶华、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下合称二被告，分别称姓名和我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序独任制审判，公开开庭进行了审理，原告之委托诉讼代理人苏国清，被告吴韶华及其委托诉讼代理人冯焘，被告我爱我家公司之委托诉讼代理人董珊珊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求判令被告吴韶华支付未按约定迁出户口的违约金54.8万元。事实与理由：2019年1月29日，原告与吴韶华在我爱我家公司居间介绍下签署了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），合同约定原告（即乙方）购买吴韶华（即甲方）所有的房屋。签约当天，基于所购房屋为学区房，双方又签署了补充协议，第五条特别约定“甲方承诺在2019年5月31日之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务”。同时吴韶华也作出承诺该房屋内的入学名额没有被占用。双方签订合同后，乙方按约支付了购房款，吴韶华也交付了房屋并协助办理了过户手续，现房屋已经更名完毕，落户在原告名下。原告在接受房屋后，因户口履约保证金需要解押，原告便向片区派出所查询户口情况，结果才发现该房内的吴韶华的上任房主及其子的户口仍登记在原房内。随后即向吴韶华打电话询问此事，其承认确有此事，但也没有办法迁走，只愿承担押着的10万元履约保证金，其他的则不愿承担。吴韶华未按合同约定按时迁出户口已构成违约，由于其欺骗行为，导致原告高价购置该学区房，对于将来孩子上学、拆迁及出售该房屋都会产生重要影响，根据合同约定，吴韶华应当支付违约金，故诉至法院。吴韶华辩称，我方已经按照合同约定，将自身的户口迁出了涉案房屋。涉案房屋遗留的户口为原房主梅某的户口，我方经过多方努力试图将其户口迁出，但梅某至今拒绝迁出，梅某应承担违约责任及赔偿责任。我方在出售房屋前，已经多次告知我爱我家公司多名工作人员，涉案房屋有原房主的户口不能迁出，但我爱我家公司工作人员未忠实履行中介结构的职责，将户口信息告知原告，故我爱我家公司应当承担相应的违约责任。原房主的户口未能迁出，并不是因为我方自身原因所致，而是因原告房主拒绝迁出以及我国相关户籍政策所致，按照《补充协议》的约定，我方不应承担责任。原告并未因涉案房屋原房主的户口未迁出而遭受任何损失，其主张的高额违约金无事实依据。吴韶华申请追加我爱我家公司为本案被告，其理由是：我方通过我爱我家公司将涉案房屋出手前，明确告知我爱我家的多名经纪人涉案房屋内尚有原房主的户口未能迁出，并要求我爱我家公司如实向新买家介绍情况。我爱我家公司作为专业的房屋买卖中介机构，负有积极调查和据实报告的义务，更不应在交易过程中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。本案中，我爱我家公司明知涉案房屋内原有房主的户口不能迁出，却违反忠实居间义务故意隐瞒该情况，据不向买受人告知，最终导致买受人和申请人均遭受了相应的损失。因此，我爱我家公司与本案具有法律上直接的利害关系，应当作为本案的共同被告参与到诉讼中。我爱我家公司辩称，签订合同时我们问过吴韶华户口的事情，当时承诺可以迁出全部户口，全部户口是否包括上一手房主户口，由于时间久远，业务员记不清了。在《补充协议》中写明要求迁出全部户口，过户完才发现还有一个户口未迁出。后补充称，业主没有告诉我方有上一手的户口在，我方认为就是吴韶华一家的户口。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交2019年1月29日，吴韶华作为甲方，原告作为乙方的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），该合同第九条权属转移登记：（四）甲方应当在该房屋所有权转移之日起10日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原告全部户口迁出手续。如因甲方自身原告未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。原告提交2019年1月29日《补充协议》，第五条：经甲乙双方友好协商同意，甲方承诺在2019年5月31日之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。吴韶华对上述两份证据真实性认可，证明目的不认可，条款明确约定如因甲方原因造成违约才需要承担责任，原房主户籍未迁出并不是吴韶华自身原因导致，不应该承担违约责任。《补充协议》是格式条款，不能看出原告对户籍特别重视。原告提交2019年1月29日《承诺书》，内容为：本人姓名吴韶华，身份证号略，承诺朝阳区芍药居X号楼X号的房产小学学区名额未使用，特此声明。吴韶华对该证据真实性认可，证明目的不认可，我方后期多次向户籍管理机关咨询，涉案房屋原房主户口未迁出，不影响原告落户，小学学区的名额没有被占用，对原告无影响。原告提交2019年1月29日《定金收据》，内容为：今收到买方张秀丽购买朝阳区芍药居X号楼X层X房屋定金人民币壹拾万元整，以此为证。原告提交2019年2月1日《定金收条》，内容为：今收到买房张秀丽购买位于朝阳区芍药居X号楼X层X购房定金400000元（大写：肆拾万元整）。原告提交原告名下中国邮政储蓄银行尾号0378账户入账汇款业务凭单，显示2019年2月19日向吴韶华汇款298万元。吴韶华对上述证据的真实性认可，涉案房屋还有10万元户口保证金，原告并未向其支付。原告提交《不动产权证书》，涉案房屋已登记在原告名下。吴韶华对该证据的真实性认可，证明目的认可。原告提交2019年6月26日常住人口信息查询打印表，显示吴韶华、梅某、梅某某户口均在涉案房屋内。吴韶华对该证据真实性认可，我们在买房时不知道户口问题，在我们迁入户口的时候没有影响，那时原房主拒绝迁户口，中间和原房主沟通多次，原房主没有其他落户的地方。我爱我家公司对原告提交的证据真实性均认可，证明目的不发表意见。吴韶华亦提交2019年1月29日，吴韶华作为甲方，原告作为乙方的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），称房屋总价款548万元，原告尚有10万元户口迁移保证金未支付。原告对该证据的真实性认可，但称没有收到10万元的户口迁移保证金。我爱我家公司对该证据的真实性认可，证明目的不发表意见。吴韶华亦提交2019年1月29日《补充协议》，称涉案房屋户口未迁出系原告房主拒绝迁出以及我国相关户籍政策所致，并非其自身原因导致，已经实现告知了中介机构且多方努力积极迁出原房主户口，不应承担责任。原告对该证据真实性认可，证明目的不认可，根据约定，应该迁出全部户口。我爱我家公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可，吴韶华并未告知我方有原房主户口未迁出。吴韶华提交《居间服务合同》《房地产经纪服务告知和提示》，证明我爱我家公司负有积极调查和忠实报告的义务。原告对该证据予以认可。我爱我家公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可，吴韶华承诺迁出全部户口，我方已经尽到了谨慎告知的义务。吴韶华提交与我爱我家工作人员的通话录音，证明其已经告知我爱我家公司有原房主户口未迁出，我爱我家公司为了促成交易尽快收取中介费，向原告隐瞒了原户口未迁出的事实，违反了忠实居间的义务，应承担相应的违约责任。原告对该证据真实性无法确认，证明目的不认可。我爱我家公司对该证据的真实性认可，证明目的不认可，王某、李某并非涉案房屋成交人，签订合同时二人不在场，他们的陈述与本案无关，签订成交时的并未告知签订人刘某。吴韶华提交与梅某签订的《北京市存量房买卖合同》，证明原房主负有迁出户口的义务。原告对该证据真实性认可，证明目的不认可，吴韶华知道房屋户口问题应该早就告知原告。我爱我家公司对该证据的真实性认可，证明目的不发表意见。吴韶华提交和原房主之子梅某某的通话录音，证明多次与之沟通迁出户口事宜，但原房主拒绝迁出。我爱我家公司对该证据不发表意见。吴韶华提交与我爱我家公司员工通话录音，证明多次与其沟通原房主户口迁出事宜。我爱我家公司对该证据的真实性认可，证明目的不发表意见，这是事后的告知。吴韶华提交向派出所、市民热线等咨询的通话录音，证明因原房主的原因及我国户籍政策的规定，原房主的户口仍未能迁出，并非其自身原因所致，不应再承担责任。原告称对上述三组的证据真实性无法确认，证明目的不认可。我爱我家公司对该证据不发表意见。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原告与吴韶华签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规强制性规定，故合法有效。双方均应严格履行合同约定的权利与义务。双方在《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）及《补充协议》中均对户口迁出问题进行了特别约定，吴韶华对房屋上存在他人户口事宜明知且承诺在约定期限内将原有户口迁出，故吴韶华负有将房屋上户口迁出的义务，现以户口未迁出并非自身原因的理由进行抗辩，不能成立。就违约金数额，吴韶华称原告并未因涉案房屋原房主的户口未迁出而遭受任何损失，其主张的高额违约金无事实依据，本院对该抗辩意见予以采信，就原告主张的违约金依法予以调整。另，根据合同相对性原则，就吴韶华因赔偿原告违约金而产生的损失是否与我爱我家公司及原房主有关，其可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告吴韶华于本判决生效后七日内给付原告张秀丽逾期迁出户口违约金274000元；二、驳回原告张秀丽其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9280元，由原告张秀丽负担4640元（已交纳），由被告吴韶华负担4640元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 付 艳二〇二〇年十一月十九日书记员 张静远