云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初2635号原告：王啟先，女，1992年12月30日生，彝族，云南省普洱市思茅区人，现住云南省普洱市思茅区。被告：普洱浙联房地产股份有限公司。统一社会信用代码：91530800566244178U。住所地：普洱市思茅区振兴中路**。法定代表人：屈春光，系该公司董事长。原告王啟先与被告普洱浙联房地产股份有限公司（以下简称浙联房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王啟先到庭参加诉讼，被告浙联房地产公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审判，本案现已审理终结。原告王啟先向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院判令被告向原告支付自2016年4月29日起至2020年7月13日止的逾期办理房屋权属证书的违约金68958.00元（以房屋总价款355788.00元为基础，按年利率4.35%标准计算利息）；二、请求人民法院判令被告向原告支付原告为其代缴的共计1900.00元费用（首次登记费850.00元＋权籍登记费500.00元＋不动产登记费550.00元）；三、请求人民法院判令被告向原告支付逾期交房的违约金11273.64元（房屋总价款355788.00元×0.01%×300天＋600.00元）；以上三项合计84667.76元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2014年1月27日与被告签署了《商品房购销合同》，合同约定：原告购买被告以出让方式取得的位于民航路与××路交叉路口××货××商铺。该商品房总价款为人民币355788.00元（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格），房屋套内建筑面积为8.32平方米。原告于2014年1月17日前支付首付款共计人民币185788.00元，剩余房款共计人民币170000.00元应在本合同签订之日起20个工作日内向被告指定银行申请按揭贷款。被告应于2015年10月28日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告。被告逾期交房的违约责任为：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止120天内，被告按每天5.00元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期120天后，被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。由于被告原因未能按期交接的，责任由被告承担。被告应自房屋交付之日起180个工作日内代原告办理房屋产权登记。合同签订后，原告于签订合同当日向被告指定账户支付了首付款共计185788.00元，后因贷款麻烦，原告又于2014年6月5日一次性向被告指定账户付清了剩余170000.00元的尾款，且被告于当日出具了该商品房总价款355788.00元的发票。原告根据合同约定，已经履行了其作为买受人应尽的付款义务。根据合同第七条约定，该商品房应于2015年10月28日前验收合格并交付使用，但由于被告原因，导致该商品房不能如期交付，损害了原告的合法权益，且自2014年与被告签订合同之后，原告再三催促被告办理房屋产权证，被告却一直以各种理由推诿不办，直到今年才终于在原告为被告垫付首次登记费、权籍登记费等费用的情况下于2020年7月13日为原告办理了不动产权证书。被告的行为已构成根本性违约。综上所述，为维护原告自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，望判如所请。被告浙联房地产公司未到庭进行诉讼，但其向本院提交书面答辩意见称，一、被告并非办证义务人，被告仅负有向不动产登记部门提交办理产权登记资料的义务，即“甲方应自房屋交付之日起180个工作日内代乙方办理房屋产权登记”。根据该条款，被告一直在合同约定期内积极履行自己的义务，而办证的材料要求多，涉及部门多，并非一蹴而就，办证材料的搜集与整理需要一个过程，最终被告于2017年11月8日将办证完整资料向普洱市不动产登记局提交，普洱市不动产登记局已向原告出具不动产权籍成果确认单；二、原告为被告垫付的首次登记费850.00元、权籍登记费500.00元是在双方协商一致的情况下进行支付的，不动产登记费550.00元原应由原告支付；三、原告与普洱龙华商业运营管理有限公司于2014年1月17日所签订的《委托代租协议》第一条约定“甲乙双方就此处作为委托代租场所，经营场地房屋建成后，由甲方授权乙方代为接房，并由乙方或乙方授权的第三方全权负责日常代租工作”。根据该条款，被告于2015年10月28日按时交房给普洱龙华商业运营管理有限公司，被告按《商品房销售合同》履行了自己的义务，不存在原告所述的逾期交房行为。被告认为，被告在履行合同的过程中并不存在违约过程及拖延行为，原告的起诉无事实依据，望人民法院查清事实后依法驳回原告的全部诉讼请求。原告王啟先围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换，被告浙联房地产公司未到庭质证，但向本院提交书面证据材料。对原、被告提交及本院依职权调取的证据，本院认定如下：1.原告提交的第一组证据《商品房购销合同》《中华人民共和国不动产权证书》原件各1份，证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。2.原告提交的第二组证据《发票联》《中华人民共和国税收完税证明》《云南省住宅专项维修资金专用收据》《普洱浙联房地产股份有限公司收据》《云南省非税收入收款收据》原件各1份、《中国银行转款凭证》复印件2份、《建设银行客户存款回单》复印件3份、《中国工商银行转款凭证》复印件1份、《中国建设银行转款凭证》复印件1份，以上证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。3.被告提交的证据《普洱第一百货物业委托代租协议》《收据》《云南省非税收入收款收据》复印件各1份，以上证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。4.本院依职权调取的证据《普洱第一百货交房公告》打印件一份，证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：原告王啟先于2014年1月27日与被告浙联房地产公司签订了《商品房购销合同》（合同编号：ＹＪＧ-200346061）及《补充协议》（房地产管理机关备案登记号：46061号），双方约定：被告浙联房地产公司以出让方式取得了位于普洱市思茅区的土地使用权，并经行政部门批准在该土地上建设普洱第一百货商品房，并将普洱第一百货商品房3幢第1层1049号房出售给原告，房套内建筑面积为8.32㎡，房价为355788.00元，房款于2014年1月17日前支付首付款185788.00元，剩余170000.00元通过按揭贷款的方式支付。被告浙联房地产公司应于2015年10月28日前将经建设单位组织验收合格的该商品房交付原告。双方对逾期交房的违约责任约定为：自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止120天内，被告浙联房地产公司按每天5.00元向原告支付违约金，逾期120天后，被告浙联房地产公司按已付房款的0.01%每天向原告支付违约金，合同继续履行。双方在《补充协议》第三条及《商品房购销合同》第十条对房屋交接约定为：原告购买的商品房经建设单位组织验收合格后，被告浙联房地产公司应当以挂号信及媒体公告形式通知原告办理交接手续。原告在收到通知30日内未办理商品房交接手续的，视为双方已交接房屋。交接时，被告浙联房地产公司应当向原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。其中《补充协议》第十四条约定：《补充协议》与《商品房购销合同》具有同等法律效力，《补充协议》与《商品房购销合同》有不同规定的，以《补充协议》为准；被告代原告办理产权登记手续，原告应积极配合，所发生的税费按有关规定各自承担，被告应自房屋交付之日起180个工作日内代原告办理房屋产权登记，如原、被告双方中的任何一方造成产权登记不能办理，责任各自承担，如因其它非双方原因造成未能按时办理的，办理产权登记期限相应延长。合同签订后，原告向被告支付了首付款185788.00元，并于2014年6月5日，支付了全部剩余购房尾款170000.00元，同日，被告浙联房地产公司向原告开具预收购房款355788.04元的发票。2014年1月17日，原告与普洱龙华商业运营管理有限公司签订《普洱第一百货物业委托代租协议》，约定委托代租场地位于普洱第一百货的3-1049号商铺，原告与普洱龙华商业运营管理有限公司就此处作为委托代租场所，经营场地房屋建成后，由原告授权普洱龙华商业运营管理有限公司代为接房，并由普洱龙华商业运营管理有限公司或普洱龙华商业运营管理有限公司授权的第三方全权负责日常代租工作，协议期限为15年，自2015年10月28日起至2030年10月28日止。被告未提交证据证明其已按合同约定于2015年10月28日前向原告或《委托代租协议》中约定接收房屋的普洱龙华商业运营管理有限公司交房。2016年11月21日，被告在《普洱日报》刊登了《普洱第一百货交房公告》，内容为：“尊敬的普洱第一百货全体业主：由于西园路市政道路施工对我公司开发的普洱第一百货项目施工工期造成影响，普洱第一百货2016年10月才得以竣工验收，并于2016年10月22日正式交房。为了便于业主接房，我公司已经安排在物业管理处办理手续，请各位业主于2016年12月5日前尽快来办理入住手续。逾期则视为自动接房，具体事项如下：一、交房地点：普洱第一百货物业管理处。二、交房应缴纳款项及资料：根据相关部门要求及合同约定需交纳的相关税费、业主身份证原件、购房合同、发票或收据（原件）。三、详细情况咨询普洱第一百货物业管理处。请各位业主相互转告，恭祝您乔迁之喜！特此公告普洱浙联房地产股份有限公司2016年11月18日”。2017年11月8日，普洱市不动产登记局向被告浙联房地产公司出具《不动产权籍调查成果确认单》（编号：20175021），内容为：“普洱浙联房地产股份有限公司：你单位申请对坐落于普洱市思茅区的不动产（不动产单元号：530802101106ＧＢ00040）进行权籍调查，现权籍调查工作已完成，权籍调查成果已经我局审核确认。你（单位）可持本确认单办理不动产登记手续”。2020年7月2日，原告支出首次登记费850.00元、权籍调查费500.00元。2020年7月13日，原告取得云（2020）普洱市不动产权第0016292号《中华人民共和国不动产权证书》。2020年8月4日，普洱市不动产登记中心出具收款收据，载明原告交纳不动产登记费550.00元。本院认为，原告与被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规，未扰乱社会经济秩序、损害社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定的依法成立的合同，自成立时生效，双方签订的《商品房购销合同》《补充协议》合法有效。又根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原告与被告应当按照《商品房购销合同》《补充协议》的约定，全面履行合同。合同签订后，原告按合同约定支付了首付房款，虽然原告未按照合同约定办理按揭付款，但被告出具《发票联》默认原告于2014年6月5日一次性付清购房尾款的方式并未违反约定，原告已足额支付房款，被告未提交证据证明其按合同约定于2015年10月28日前向原告或《委托代租协议》中约定接收房屋的普洱龙华商业运营管理有限公司交房，构成违约。因此，被告应承担违约责任并按合同约定向原告支付违约金。对于被告浙联房地产公司逾期后向原告交房问题。本院认为，根据原、被告双方在《补充协议》第三条及《商品房购销合同》第十条约定：商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以挂号信及媒体公告形式通知原告办理交接手续。被告于2016年11月21日在《普洱日报》刊登了《普洱第一百货交房公告》，应视为被告逾期后履行合同约定以媒体公告形式通知原告接房义务。被告逾期后的交房时间应为《补充协议》约定的刊登公告通知接房起30日内即2016年12月21日。原告主张的违约金应按照合同约定的方式计算：2015年10月29日起至2016年2月25日止共计120天，按双方约定逾期120天内每天5.00元的违约金为600.00元；2016年2月26日起至2016年12月21日共计300天，按双方约定每天按已付房款的0.01%计算违约金为10673.64元(355788.00元×0.01%×300天)，共计11273.64元，本院予以支持。关于被告是否应当支付逾期办理房屋权属证书的违约金的问题。被告虽辩称其一直在合同约定期内积极履行义务，并于2017年11月8日将办证完整资料向普洱市不动产登记局提交，普洱市不动产登记局已向被告出具不动产权籍成果确认单，即案涉房屋已经完成首次登记，被告未逾期办理房屋权属证书，也不应承担违约金。但根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条：“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记，但法律、行政法规另有规定的除外。”即不动产首次登记应理解为房地产开发公司提出申请对商品房注册及开发地块土地分割登记，，住户办理商品房登记需在首次登记完成之后方能办理，故不动产的首次登记不能与商品房买受人实际办理房屋权属证书相等同，对于被告的前述辩称，本院不予采信。本案中，原、被告在《商品房购销合同》中约定，被告代原告办理产权登记手续，原告应积极配合，所发生的税费按有关规定各自承担，被告应自房屋交付之日起180个工作日内代原告办理房屋产权登记，如原、被告双方中的任何一方造成产权登记不能办理，责任各自承担，如因其它非双方原因造成未能按时办理的，办理产权登记期限相应延长。原告已经按照约定向被告交付购房款，被告未提供证据证明存在因原告原因不能办理产权登记及办理产权登记期限应延长的情况，故被告应按照合同的约定自2016年12月21日交付房屋之日起的180个工作日内，即最晚截至2017年8月30日代原告办理产权登记手续，被告逾期未代原告办理产权登记手续的期间，应视为被告对原告交付购房款资金的占用，被告应向原告支付自2017年8月31日起至实际办证之前即2020年7月12日止【1047天】的逾期办理房屋权属证书的违约金，原告主张违约金以已付购房款355788.00元为基数、按照年利率4.35%标准计算，不违反法律规定，故被告应向原告支付逾期办理不动产权证书的违约金44395.03元【355788.00元×（4.35%÷365天）×1047天】。关于被告是否应当支付原告为其代缴的费用的问题。《商品房购销合同》约定，被告代原告办理产权登记手续，原告应积极配合，所发生的税费按有关规定各自承担。因不动产首次登记应由房地产开发商进行申请，故办理产权登记手续时发生的首次登记费850.00元、权籍调查费500.00元应由被告承担，被告应向原告支付其垫交的费用1350.00元；不动产登记费550.00元因普洱市不动产登记中心出具的收款收据显示缴款人为原告，故该费用应由原告自行承担，故被告应向原告支付首次登记费850.00元、权籍调查费500.00元，合计1350.00元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告普洱浙联房地产股份有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告王啟先支付逾期交房的违约金11273.64元、逾期办理不动产权证书的违约金44395.03元、首次登记费850.00元、权籍调查费500.00元，合计57018.67元；二、驳回原告王啟先的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1917.00元，减半收取计958.50元，由原告王啟先负担313.50元，由被告普洱浙联房地产股份有限公司负担645.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  李明娟二〇二〇年十一月二十四日书记员  赵梓彤