北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初1013号原告：赵海宁，女，1981年6月21日出生。委托诉讼代理人：蒋伟斌，北京市光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李祥，北京市光明律师事务所律师。被告：北京创客连科技发展有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：杨帅，总经理。委托诉讼代理人：侯秋红，女，系该公司综合管理部经理。原告：北京创誉房地产开发有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：吴紫枫，总经理。委托诉讼代理人：孙纬，女，系该公司职员。第三人：中国工商银行股份有限公司北京王府井支行，住所地北京市东城区。负责人：刘笑东，行长。委托诉讼代理人：邢磊，男，系该银行职员。委托诉讼代理人：郭宏清，男，系该银行职员。原告赵海宁与被告北京创客连科技发展有限公司（以下简称创客连公司）、被告北京创誉房地产开发有限公司（以下简称创誉公司）、第三人中国工商银行股份有限公司北京王府井支行（以下简称银行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告赵海宁及其委托诉讼代理人李祥、被告创客连公司之委托诉讼代理人侯秋红、被告创誉公司之委托诉讼代理人孙纬、第三人银行之委托诉讼代理人邢磊均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告赵海宁向本院提出诉讼请求：1.请求确认赵海宁与创誉公司于2016年6月2日签订的《北京市商品房预售合同》及其补充协议解除；2.创誉公司协助赵海宁办理合同编号为Y1892023《北京市商品房预售合同》的网签注销事宜；3.创客连公司退还赵海宁团购费45000元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息损失（以45000元为基数，自交纳团购费之日的次日即2016年6月3日计算至创客连公司实际返还团购费本金之日）；4.创誉公司对上述第三项诉求所涉债务承担连带赔偿责任；5.创誉公司返还赵海宁购房款1392030元；6.创誉公司支付赵海宁资金占用利息损失；7.诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告与创誉公司于2016年6月2日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）,合同编号为Y1892023。合同约定原告购买该公司开发的房山区某商品房,总价款为1392030元,建筑面积98平方米,套内建筑面积64.65平方米,层高为4.2米。为此，原告依约向创客连公司支付团购款45000元,向创誉公司支付了首付款702030元。根据团购推荐单的约定,该45000元可以在总购房款中减免120000元,另合同中对付款方式、逾期交房责任等均有明确约定。合同签订后,创誉公司逾期交房,逾期时间长达一年，严重违反合同约定,且交付的房屋层高约3.76米,与合同约定的4.2米严重不符。原告与创誉公司对实际层高3.76米与合同约定层高4.2米不符并无异议。但创誉公司主张合同约定层高4.2米系笔误。因住房的使用主要在于空间,涉案房屋楼层高度降低，必然对该房屋的使用功能造成比较大的影响,原告的购房目的已不能实现。创誉公司所交付房屋的层高误差已超过3%。原告主张应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》关于房屋面积误差3%以上、买受人有权解除合同的相关规定要求解除涉案合同，故诉至法院。被告创客连公司答辩称，不同意原告的诉讼请求。团购单第6条规定，在团购活动有效期内成功购房可享受优惠，故签订团购单旨在享受优惠。原告于2016年6月2日已与创誉公司签订商品房预售合同，且获得12万元的减免额度，故该公司的推介服务已经完成。且该公司在原告成功购房后，已经将相应佣金发还给工作人员及相关公司。团购单第二条明确约定了成功购房的定义。原告作为有民事行为能力的理性人，对该条款的理解不应出现偏差。原告现因创誉公司的原因提出解除合同，与该公司并无任何关系。原告是因其自身原因要求退房。故该公司不同意原告的团购费退费请求。被告创誉公司答辩称：不同意原告诉讼请求。一、原告主张解除与创誉公司于2016年6月2日签订的《预售合同》（合同编号：Y1892023）及其补充协议、要求创誉公司协助办理预售合同网签注销并返还购房款、支付利息没有事实和法律依据，其相关主张依法不能成立。具体理由如下：1.原告主张解除合同需具备法定解除权或合同约定解除权。但原告在起诉状中事实及理由部分未具体说明解除《预售合同》及其补充协议的法律依据及合同依据，且原告与创誉公司签订的《预售合同》也并未将层高差异、逾期交付约定为买受人可据以解除合同的事由。2.涉案房屋符合《预售合同》第十二条约定之全部交付条件，创誉公司已按照《预售合同》于2019年8月29日履行了交付房屋的义务，本案合同不具有任何法律或者事实上不能履行的情形，各方应当继续依法诚信履约。《预售合同》第十二条约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得规划验收批准文件和建设工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。《预售合同》第十六条“交接手续”第四款规定：“验收交接后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：1.买受人应当在出卖人通知的收楼日期内对该商品房办妥收楼手续，该商品房已符合本合同约定的交付条件而买受人逾期办理收楼手续或拒绝收楼的，由买受人承担延期交付的责任，并视同出卖人已按照本合同约定交付了该商品房，物业服务费、水电分摊费等各项费用、商品房质量保修期自本合同第十二条约定的交房期限届满之日或出卖人收楼通知书通知的交房之日（二者以日期较前者为准）起算，该商品房的风险责任及其他法律责任同时全部移交予买受人。”创誉公司已于2019年1月21日取得了涉案房屋所属1#商务办公楼的《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》，并于2019年1月30日取得了涉案房屋所属1#商务办公楼的《工程竣工验收备案表》，并于2019年4月2日取得了有资质的房地产测绘机构出具的7#楼（即案涉房屋所属1#商务办公楼）《房屋面积测算技术报告书》），并且创誉公司已于2019年8月23日向原告寄送了《某商业中心收楼通知书》。《某商业中心收楼通知书》载明案涉房屋的收楼的时间为2019年8月29日。因此，创誉公司已按照《预售合同》于2019年8月29日履行了交付房屋的义务，《预售合同》目的可以实现，双方应继续履行合同。创誉公司从未同意过解除合同，这只是原告在2020年春节前提出的解决方案。3.《预售合同》明确约定了原告可以行使合同解除权的期间，即应在解除情形发生之日起15日内行使。原告未在双方约定的期限内主张权利，明显超出解除权的行使期间，即便不考虑其不具有合同解除权的问题，其解除权也已因超出除斥期间而消灭。《合同法》第九十五条第一款规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”根据《预售合同》附件八补充协议第14条第（1）款之约定：“按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起15日内行使，若未在15日内行使该项权利的，视为买受人放弃该项合同解除权。”创誉公司已于2019年8月23日向原告寄送了《某商业中心收楼通知书》，依据《预售合同》及补充协议约定，在创誉公司发出上述通知且商品房已符合合同约定的交付条件的情况下，原告未按照收房通知书通知的收房之日办理收房手续，应当视为创誉公司已按合同约定的标准交付了商品房，即创誉公司已于2019年8月29日履行了交付房屋的义务。即使原告认定案涉房屋层高不符合合同约定，也应在2019年8月29日后的15日内行使合同解除权利。原告在2019年8月30日并未提出解除事由，只是一直在协商要补偿，直至同年10月21日也未提出明确的解除意向。原告起诉解除合同明显超出解除权的行使期间，即使不考虑其不享有合同解除权的问题，其解除权已因超出合同约定的除斥期间而消灭。二、在《预售合同》解除未获支持的情况下，不涉及团购费/服务费退还及支付利息问题。并且，原告未向创誉公司支付过任何团购费/服务费，团购费/服务费的收取及退还均与创誉公司无关，原告要求创誉公司就退还团购费并支付利息承担连带赔偿责任缺乏事实和法律依据。三、涉案房屋层高符合国家规范，原告就层高问题向创誉公司主张解除《预售合同》或主张任何形式的索赔、补偿（包括减少的房价款）均没有事实和法律依据。根据《预售合同》第三条约定“本条所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。净高是指楼面或地面至上部楼板地面或吊顶地面之间的垂直距离。”根据《预售合同》附件八补充协议第17条约定“本合同第三条中所属“层高”均指上下两层楼面的楼板结构标高之间的垂直距离。……只要该商品房实际建筑层高的最低值符合国家相关规范的要求，买受人就不得因层高问题向出卖人主张任何形式的索赔、补偿。”根据《预售合同》附件八补充协议第36条约定，《预售合同》附件八补充协议与《预售合同》约定不一致的，以补充协议约定为准。根据JGJ67—2006《中华人民共和国行业规范办公建筑设计规范》第1.0.3条规定，普通办公建筑属于办公建筑分类中的“三类”；根据4.1.11条规定根据办公建筑分类，三类办公建筑净高不应低于2.50m。2015年2月9日，创誉公司取得了涉案房屋所属1#商务办公楼的《北京市建筑工程施工图设计文件审查合格书》，并于2019年1月21日取得了1#商务办公楼《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》，并于2019年1月30日取得了1#商务办公楼《工程竣工验收备案表》。原告起诉状中提及的3.75米指的是净高约值，而非层高。案涉房屋层高、净高设计均符合国家相关规范要求，并经审查合格取得了《北京市建筑工程施工图设计文件审查合格书》，且该房屋通过了建设工程规划核验并取得了竣备。在此情况下，不会对该房屋的使用功能造成任何影响，更不会导致合同目的无法实现。原告就层高问题向创誉公司主张解除《预售合同》或主张任何形式的索赔、补偿（包括减少的房价款）均没有事实和法律依据。四、创誉公司公司延期交房系因客观因素所致，并无主观过错。该公司取得商品房预售许可证后，因相关部门迟迟未按期移走化工管线，存在重大施工安全问题，导致该公司无法实际如期开工建设。此外，施工期间，政府颁发的与建设工地施工有关的禁令和管制措施，亦对开发工期及房屋交付造成不利影响。此前亦有生效判决判令该公司针对逾期交房支付违约金，但并未判令解除合同。合同第十四条也约定逾期交付的情况下仍应继续履行合同。第三人银行陈述意见称：如涉案购房合同被确认解除，涉案借款合同应一并解决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年6月2日，赵海宁与创客连公司签订《团购推荐单》，约定赵海宁支付团购信息服务费45000元，可享受在开发商对外公布的销售价格基础上每套房屋总价减免120000元，没有成功购房（成功购房是指乙方足额缴纳定金并与开发商签署认购书或购房合同）或取消了购房计划，或因任何原因放弃购房，可以随时联系团购组织方申请退还已支付的团购信息服务费；被推荐人成功购房后，由于自身原因要求退房的，团购信息服务费概不退还。后赵海宁向创客连公司支付了团购信息服务费45000元。2016年6月2日，赵海宁（买受人）与创誉公司（出卖人）签订编号为Y1892023的《预售合同》（商业、办公等非住宅类）。合同约定：创誉公司将位于北京市房山区某房屋出售给赵海宁；该商品房规划用途为商务办公，层高为4.2米，预测建筑面积为98平方米，套内建筑面积为64.65平方米；按套内面积计价每平米21531.79元，房屋总价款为1392030元，付款方式为商业贷款，买受人可以首期支付房屋总价款的50%，除首付款外，剩余房款可以向按揭银行借款支付；……第十二条、交付条件，(一)出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房；(二)该商品房交付时应当符合下列条件：即该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书;……第十四条、逾期交房责任，除不可抗力外,出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的,按照下列方式处理：即因出卖人原因,导致未能按期交付的,双方同意本合同继续履行,出卖人应自本合同第十二条约定的交房期限届满之日的次日起至实际交付之日止,每日按买受人实际已支付房价款万分之一的标准向买受人支付违约金,违约金总金额最高不超过买受人实际已支付房价款的1%。合同附件八补充协议第4条约定，出卖人擅自改变该商品房的结构形式、户型、朝向，买受人要求解除合同的，应在知道或应当知道变更的15日内书面通知出卖人，出卖人应在收到买受人解除合同通知且在与买受人到房管部门办妥合同解除手续后退还买受人已支付房价款并支付利息。补充协议第14条约定，按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起15日内行使，若未在15日内行使该项权利的，视为买受人放弃该项合同解除权。第32条约定，买卖双方一致确认，双方已根据各自要求和实际情况对本合同及本补充协议之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制己方责任、或限制对方权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明。买受人进一步确认本合同及本补充协议非出卖人格式条款，知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。预售合同还对双方其他权利义务进行了约定。赵海宁于2016年5月29日向创誉公司支付了购房定金50000元，于2016年6月2日向创誉公司支付了购房款652030元，于2018年8月24日向创誉公司支付了购房款140000元。2018年11月20日，为贷款支付剩余房款，赵海宁（借款人）与创誉公司（保证人）、银行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》。该合同已开始履行。2019年8月29日，赵海宁根据创誉公司通知进行收房，在此过程中发现涉案房屋层高存在问题。同年10月21日，赵海宁与创誉公司工作人员协商解决上述问题期间，提出退房要求。另查，涉案房屋所在楼栋于2019年1月21日通过规划验收，于2019年1月30日进行竣工验收备案，于2019年4月2日取得房屋面积测算技术报告书。赵海宁、创誉公司均认可涉案房屋的实际层高为4米。后赵海宁将二公司一并诉至法院。案件审理中，本院追加银行为第三人参与诉讼。上述事实，有《服务费收取凭证》、收据、借款担保合同、个人借款凭证、验收备案表、收楼通知书、验收意见、竣工验收备案表、《催告函》、《确认单》、商品房预售合同及其附件、视频、录音、《团购推荐单》、照片、当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，赵海宁与创誉公司签订的预售合同及其附件均是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。依照涉案《预售合同》附件八补充协议第4条、第14条的约定，买受人行使解除权，应当在解除情形发生之日起15日内行使，若未在15日内行使的，视为放弃该项合同解除权。同时，该合同附件八补充协议第32条明确约定，双方知悉并认可本合同及补充协议之全部条款内容，均为双方的真实意思表示。创誉公司未按照合同约定的日期向赵海宁交付涉案房屋，其后在2019年8月29日向赵海宁交付的房屋层高也不符合合同约定，但赵海宁未能提交充分证据证明其在双方约定的解除权行使期限内行使合同解除权，赵海宁享有的合同解除权已消灭。故对于赵海宁要求解除《预售合同》及补充协议、办理网签注销、退还团购费、购房款并支付利息等诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条之规定，判决如下：驳回赵海宁的全部诉讼请求。案件受理费17734元，由赵海宁负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  孙静波二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  晋 月法官助理  程雪景