北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初59384号原告：罗广清，女，1969年6月22日出生，汉族，住黑龙江省大庆市。委托诉讼代理人：赵林，北京市信凯律师事务所律师。被告：北京天佑万荣物业管理有限公司海淀分公司，住所地北京市海淀区海淀大街******。负责人，霍恩宁，经理。委托诉讼代理人：王雪松，该公司职工。被告：北京华信恒盛投资管理有限公司，住，住所地北京市海淀区中关村大街****AB2-100/div>法定代表人：袁磊，董事长。委托诉讼代理人：申艳伟，北京海润天睿律师事务所律师。被告：北京光耀东方时代购物广场有限公司，住所地北京市，住所地北京市海淀区中关村大街********301法定代表人：李贵杰，执行董事。委托诉讼代理人：程宁宁，该公司职工。原告罗广清诉被告北京天佑万荣物业管理有限公司海淀分公司（天佑物业公司）、被告北京华信恒盛投资管理有限公司（华信公司）、被告北京光耀东方时代购物广场有限公司（光耀东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗广清及其委托诉讼代理人赵林、被告天佑物业公司委托诉讼代理人王雪松、华信公司委托诉讼代理人申艳伟均到庭参加了诉讼。被告光耀东方公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗广清向本院提出诉讼请求：1、判令三被告返还原告租赁保证金、租金、物业费（包括装修保证金及装修管理费）等损失150236.8元；2、判令三被告向原告赔偿因三被告违约造成的装修费损失62000元；3、判令三被告向原告赔偿因三被告违约造成的装修设计费损失7000元；4、判令三被告向原告赔偿因三被告违约造成的加盟费损失50000元；5、判令三被告向原告赔偿因三被告违约造成的原告已支付的水电费3000元、消电检费6000元；6、判令三被告向原告支付违约金150000元。7、诉讼费由三被告承担。诉讼中，罗广清变更第四项诉讼请求的数额为49800元。事实和理由：2019年5月15日，原告与光耀东方公司达成协议，租赁食宝街×期×商铺运营秦晋味道餐馆。同日，光耀东方公司开具了《缴款通知书》，原告按照要求将相关费用打入了指定账户。2019年5月20日，光耀东方公司运营部给了原告一份《入伙通知书》，后该公司将店铺交付原告。原告向天佑公司缴纳装修押金及管理费合计4236元。同时与秦晋味道签订了加盟合同，委托设计公司对房屋进行装修设计，与北京凯萨装饰工程有限公司签订装修合同，另支付水电费3000元，消电检费用6000元。在装修即将完毕情况下，得知被告将原告承租的店铺出售给第三人，第三人将该店铺出租他人，致使原告无法实际经营，对原告产生了巨大的损失。天佑物业公司辩称，华信公司没有履行与原告的合同，我公司不承担损失及违约金。原告进行了装修，我方提供了服务，不再退原告的装修管理费；原告没有满足退装修押金的条件，我方没有义务退。华信公司没有给我方任何的通知。华信公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告与我方没有任何关系，不应向我方主张任何权利。关于原告主张损失赔偿问题，目前原告未提供充分有效的证据证明损失已经实际发生，我方认为该损失系原告过错导致，与我方无关，我方不承担任何责任。关于原告主张违约金问题，其无任何事实和法律依据。光耀东方公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年5月15日，罗广清向华信公司转账支付144712.35元，转账附言显示“秦晋味道罗广清”。2019年5月15日，罗广清向天佑物业公司转账支付物业费1288.45元，转账附言显示“秦晋味道罗广清”。罗广清于2019年5月21日向天佑物业公司交纳了装修管理费2118元、装修押金2118元、电费2400元、水费600元。罗广清主张其承租了位于中关村大街×号中关村时代广场食宝街×商铺，出租方为华信公司和光耀东方公司，因此向华信公司支付了保证金109500.6元、一个月租金30922.8元（2019.7.5-2019.8.4）、推广费423.6元、企业管理费3865.35元，以上共计144712.35元，主张华信公司委托光耀东方公司收取费用。华信公司认可其系上述商铺产权方，为此向法庭提交了相应的房产证书复印件，但同时否认与光耀东方公司存在任何关系。华信公司认可收取了罗广清转账支付的144712.35元，但表示不清楚收取该款项的原因以及该款项对应的具体项目，亦表示罗广清从未使用过上述商铺。就上述商铺的使用情况，华信公司主张其与案外人北京岚山商业管理有限责任公司于2019.7.5签订《商铺租赁合同》，并于7.12日将商铺交于对方使用。另，罗广清就租赁关系向法庭提交了其单方签字的合同书，主张系光耀公司人员提供，但未提交相应证据。华信公司对此不予认可。罗广清主张其在向天佑物业公司支付装修保证金后对涉案商铺进行了装修，为此花费了装修费用62000元、装修设计费7000元，均采用现金方式支付，同时提交了收据两张、《装修工程合同书》、《设计委托协议书》，收据显示“2019.8.13；秦晋味道罗广清；62000元；北京凯萨装饰工程有限公司”；“2019.6.10日，设计费；7000元；北京黑走马建筑工程有限公司”。罗广清主张其对涉案商铺装修施工后被他人拆除，其并未实际使用涉案商铺。华信公司主张涉案商铺在2019.1.31日前由案外人使用，在2019.2.1-2019.7.2日处于空置状态。罗广清主张其因不能使用涉案商铺造成了加盟费损失49800元，为此提交了《授权加盟合作协议》、《收据》，收据显示：加盟费及保证金共计49800元，收款方为青岛天天新餐饮管理有限公司。罗广清主张该笔款项为现金支付。罗广清主张其于2019.6.10日通过微信支付方式向乔某1支付了涉案商铺的消电检查费6000元，主张乔某1系天佑物业公司委托的收款人。为此，罗广清提交了乔某2出具的《证明》一份、银行交易明细一份、监测协议书一份、微信记录一份。监测协议书显示监测单位为北京广安顺合消防科技有限公司、落款处为乔某2，无相关单位盖章。天佑物业公司对以上证据均不予认可，并否认委托了上述单位人员收取消电检查费6000元。罗广清主张华信公司将涉案商铺出租给自己后又向他人出租，系违约，应承担相应的违约责任，估算了6个月的租金13万元作为违约金。同时，罗广清主张被告方向其赔偿律师费损失2万元。庭审中，原被告双方就是否能达成调解意见进行了协商，华信公司称可向罗广清退还144712.35元，天佑物业公司主张可向罗广清退还2118元。罗广清对上述调解方案不予同意。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当依照约定全面履行自己的义务。本案中，罗广清向华信公司支付保证金、租金的行为以及华信公司收取相应款项即是双方以实际行动表明达成了房屋租赁合同关系的合意，双方房屋租赁合同关系成立，双方均应履行各自的合同权利义务。华信公司以不清楚所收取款项进行抗辩，本院不予采信。罗广清主张华信公司委托光耀东方公司收取费用，未提交相应证据。现华信公司在收取罗广清交纳的租金、保证金等费用后将涉案商铺转租他人，系违约行为。罗广清并未实际使用涉案商铺，故其主张被告方返还相关费用，本院对此予以支持。具体费用项目，本院认为保证金109500.6元、一个月租金30922.8元（2019.7.5-2019.8.4）、推广费423.6元、企业管理费3865.35元，以上共计144712.35元已由华信公司收取应由华信公司向罗广清进行返还。关于物业费1288.45元、装修管理费2118元、装修押金2118元、电费2400元、水费600元，罗广清将上述款项交纳至天佑物业公司系基于与华信公司达成了租赁协议，现华信公司违约在先造成罗广清不能使用该房屋，故因此发生的相应损失应由华信公司进行赔偿。因罗广清未实际使用房屋，故其所缴纳的物业费1288.45元、装修押金2118元应由天佑物业公司如数返还。因装修管理费2118元、电费2400元、水费600元系因华信公司违约造成，故该损失应由华信公司向罗广清赔偿。关于消电检费6000元，罗广清未进行举证证明该费用由天佑公司收取，故本院对此不予支持。关于装修费62000元、装修设计费7000元、加盟费49800元，罗广清未提交相应的实际支出证据，因此本院对其所主张上述费用的损失不予认可，对相应诉讼请求不予支持。关于违约金13万元，本院认为当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。罗广清未与华信公司或天佑公司或光耀东方公司就违约事项进行约定，因此其主张按照6个月租金标准计算违约金无相应合同依据，亦未向法庭提交因对方违约造成违约损失的证据，故本院对其主张违约金13万元不予支持。关于律师费2万元，无相应依据，本院对此不予支持。综上所述，本院对罗广清要求各被告返还款项及支付违约金等诉讼请求予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、北京华信恒盛投资管理有限公司于本判决生效后七日内向罗广清返还保证金109500.6元、租金30922.8元、推广费423.6元、企业管理费3865.35元，以上共计144712.35元；二、北京天佑万荣物业管理有限公司海淀分公司于本判决生效后七日内向罗广清返还物业费1288.45元、装修押金2118元，共计3406.45元；三、北京华信恒盛投资管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿罗广清装修管理费2118元、电费2400元、水费600元，共计5118元；四、驳回罗广清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7721元（罗广清已预交），由罗广清负担4374元，由北京华信恒盛投资管理有限公司负担3297元，由北京天佑万荣物业管理有限公司海淀分公司负担50元，均于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 钱 硕人民陪审员 张 闫人民陪审员 杨 梅二〇二〇年十一月三十日书 记 员 刘馨雨