河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终6300号 上诉人（原审被告）：唐山凤辉房地产开发有限公司，住所地唐山市路**西窑电厂工房商业楼A段。 法定代表人：董庆柱，该公司经理。 委托诉讼代理人：董雅君，代理权限为特别授权。 上诉人（原审第三人）：李猛，男，1998年2月16日出生，满族，农民，现住遵化市。 委托诉讼代理人：李卫国，男，系李猛父亲，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：田军钢，河北定邦律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王桂云，女，1950年7月1日出生，满族，居民，住河北省唐山市遵化市 上诉人唐山凤辉房地产开发有限公司（以下简称唐山凤辉公司）、李猛因与被上诉人王桂云确认合同有效纠纷一案，不服河北省遵化市人民法院（2020）冀0281民初794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐山凤辉公司上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的原审请求。事实与理由：被上诉人提交的协议有多处篡改，被上诉人的协议勾划部分使用了售楼处的章，不真实。其次，被上诉人提交的2011年6月23日《西二村外迁户房屋拆迁补偿协议》原件，第一页右上方“同意梅子杰9.10”笔迹不是梅子杰直接书写形成，说明证据本身是假证，要求被上诉人提供一区置换三区的补差款，上诉人没有交纳补差的收据。协议第九条规定，自双方签字盖章方具有法律效力。合同上没有签字，不具有法律效力。原判认定协议有效，是按照被上诉人实际居住3区7-2-1102来推定，是错误的，属于抢占房屋，不能认定归其所有。 李猛上诉请求：撤销（2020）冀0281民初794号民事判决，事实与理由：原审认定事实错误，适用法律错误，应依法撤销（2020）冀0281民初794号民事判决书。上诉人2016年9月27日购买遵化玫瑰小区3区-3-1101室，在售楼处签订合同，并交纳全款。2019年1月至3月交纳了物业费、建筑费、电费等费用，当月11日领取钥匙。事后进行装修并入住，所有行为均合法。被上诉人与原审被告签订的协议有删除、增添的部分，且增添部分未加盖公章予以确认。均不具有真实性，不具有法律效力。被上诉人对遵化市房屋及地下室享有优先取得权，是错误的。 王桂云答辩称，协议及确认单中，加盖了唐山凤辉公司的印章，被答辩人没有否认其真实性，也没有提出相反证据，则公章的真实性就应该得到确认。被答辩人加盖印章行为是以其作为企业法人这一民事主体的真实意思表示；被答辩人的房屋被唐山凤辉公司拆迁的事实无法否认，协议文本由唐山凤辉公司提供，补偿协议中记载的梅子杰的签字，在交答辩人之初就已经存在，如何形成答辩人并不清楚，被答辩人认可公章是真实的，没有法人的签字并不影响协议的效力，至于追究该签字为亲笔书写还是复印，就更无实际意义。安置补偿协议及确认单已将位置、用途特定的本案争议房屋确定作为答辩人的补偿安置用房，又另行出售第三人时，答辩人作为被拆迁人对安置房屋所享有的优先取得权应得到保护。该优先取得权是一种准物权，足以对抗李猛基于买卖合同对争议房屋所享有的普通债权。 王桂云向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告双方于2011年6月23日签订的《西二里村外迁户房屋拆迁安置补偿协议》及《西二里改造外来户补偿确认单》《回迁户选房确认单》合法有效，判令被告继续履行合同未履行的内容。2.依法确认原告有权优先取得遵化市号（96.66ｍ）房屋及地下室一处（10.5ｍ）的所有权。3.责令第三人腾空遵化市号（96.66ｍ）房屋及地下室一处（10.5ｍ）。4.被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年6月23日，原告王桂云作为乙方与被告凤辉房地产公司作为甲方签订《西二里村外迁入户房屋拆迁安置补偿协议》（以下简称“安置补偿协议”），就宅基地补偿原则、回迁日期、回迁房选房顺序、交房标准、奖励措施、置换标准等事项进行了约定。第七项“于2010年9月30日”涂改处加盖了被告公司售楼处印章。该协议落款处甲方加盖了被告公司印章。乙方有原告王桂云签字、按印。同日，双方签订《西二里改造外来户补偿确认单》（以下简称“补偿确认单”），确认单载明“评估结果：国有土地面积234m，协议地面积33.33平方米，地上附着物96630元。补偿结果：土地补偿面积295.75m、置换房屋基准价3400/m，总计295.75m，附着物补偿折合面积28.42m。置换楼房申请：套数2，补偿楼号及面积：致班园三区5#-3-1102、3区7#-2-1102”。另，双方签订了《回迁户选房确认单》（以下简称“选房确认单”），确认单载明“选房楼号：3区5#-3-1101、96.66m、地下室10.5m。选房楼号：3区7#-2-1102、133.49m”、地下室18.8m。地下室合计面积数：29.3折17.24.车库数：2个51.76m，折后面积数69、选房总面积数230.39，差额面积数-3.4m备注295.75-230.39-69=-3.4m（补），以上两份确认单均加盖了被告公司售楼处印章，并有原告王桂云签字、按印。审理过程中第三人李猛向本院提交未注明日期的《商品房买卖合同》合同中出卖人为被告凤辉房地产公司，合同标的为玫瑰园三区5幢3单元1101号房，建筑面积共96.66平方米，商品房主体部分单价为3100元/m，总金额299646元。落款处出卖人加盖了被告公司印章、梅子杰印章，买受人第三人李猛签字、按印。2016年9月27日被告公司售楼处为李猛出具2996465元玫瑰园3区5-3-1101号购房款收据。2019年1月5日，遵化市玫瑰园三区业主委员会为第三人出具22000元水暖气初装费收据及65000元建筑款收据，该收据注明“李猛领钥匙经手人李金贵20**.1.5日领”。另，第三人李猛在审理过程中向本院提交缴纳物业费、电费收据及供用天然气合同、供用热合同，证实其已实际居住于案涉房产。2019年7月8日，原告王桂云向本院起诉第三人李猛排除妨害纠纷一案，要求其停止对遵化市的侵害并恢复原状。2019年8月7日，本院作出（2019）冀0281民初2970号民事判决，因王桂云提交的证据不足以证实其已取得对涉案房屋及地下室的物权。本院判决驳回王桂云的诉讼请求，宣判后王桂云不服提起上诉，唐山市中级人民法院于2019年12月23日作出（2019）冀02民终8557号民事判决，驳回上诉、维持原判。该案被告的委托诉讼代理人董雅君在该案中作为李猛的证人出庭作证，发表证人证言主要内容为：“证人系唐山市凤辉房地产开发有限公司财务总监，自2016年开始负责玫瑰园小区的各项工作，李猛所购房系凤辉房地产公司抵账给建筑施工方朱保树的部分房子中的一处。李猛将购房款直接给建筑商，凤辉房地产公司只出具商品房买卖合同和现金收据。王桂云提交的补偿协议加盖的风辉房地产公司售楼处的章及公司公章都是凤辉房地产公司的章，但售楼处的章已于2015年公告作废。事发后，王桂云找过证人，证人跟王桂云说凤辉房地产公司从一区到三区重复的不少，这是公司的失误，证人需要去调查清楚后再作出调解方案，但是王桂云没尊重证人意见就开始起诉”。审理过程中，原告与被告及第三人之间就原告王桂云提交的安置补偿协议是否合法有效及第三人是否应返还诉争房产产生争议。被告凤辉房地产公司就原告提交的补偿协议右上角“同意梅子杰9.10”的形成方式及补偿协议第一页与第二页纸张是否为相同纸张申请鉴定，经本院委托，唐山物证司法鉴定中心出具鉴定意见书，鉴定意见为：送检的2011年6月23日《西二里村外迁入户房屋拆迁安置补偿协议》第一页右上方“同意梅子杰9.10”笔迹不是直接书写形成。鉴定过程中，被告凤辉房地产公司放弃鉴定补偿协议第一页与第二页纸张是否为相同纸张的请求。本院认为，原、被告签订的安置补偿协议、补偿确认单、选房确认单均加盖了被告公司或被告公司售楼处的印章，且本案庭审中被告及第三人对原告提交的证据加盖的被告公司售楼处印章的真实性未提异议，即被告认可该印章的真实性。安置补偿协议为制式合同，提供方为被告风辉房地产公司，尽管安置补偿协议第一页右上方梅子杰签字非本人书写，亦不影响合同效力。另，被告凤辉房地产公司已按照上述协议、确认单向原告交付了玫瑰园小区3区7#-2-1102号房产且原告王桂云已实际居住。故本院认为，原告与被告凤辉房地产公司所签订的《西二里村外迁入户房屋拆迁安置补偿协议》、《西二里改造外来户补偿确认单》、《回迁户选房确认单》系双方当事人的真实意思表示，依法成立、合法有效。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议。明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，原告对案涉房屋具有优先取得权。因案涉房屋未通过相关部门验收，不具备交付条件，原告对案涉房屋不享有所有权故其主张第三人腾空案涉房屋及地下室的请求，理据不足，本院不予支持。遂判决：一、原告王桂云与被告唐山风辉房地产开发有限公司于2011年6月23日签订的《西二里村外迁入户房屋拆迁安置补偿协议》、《西二里改造外来户补偿确认单》、《回迁户选房确认单》有效。二、原告王桂云对遵化市享有优先取得权。三、驳回原告王桂云的其他诉讼请求。案件受理费100元。减半收取计50元。由被告唐山风辉房地产开发有限公司负担。 本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致。 本院认为，上诉人唐山凤辉公司与被上诉人王桂云签订的安置补偿协议、补偿确认单、选房确认单等材料，双方均应持有一份。安置补偿协议、补偿确认单、选房确认单均加盖了上诉人公司或上诉人公司售楼处的印章，其中安置补偿协议修改部分加盖了凤辉公司售楼处的印章，二上诉人对被上诉人提交的证据加盖唐山凤辉公司售楼处印章的真实性未提异议，即认可该印章的真实性。合同法三十二条规定：当事人采用书面形式订立合同，自双方当事人签字或盖章时合同成立。安置补偿协议为制式合同，提供方为凤辉房地产公司并盖有公司印章，尽管安置补偿协议第一页右上方梅子杰签字非本人书写，亦不影响公司与王桂云所签协议的合同效力。另，凤辉房地产公司已按照上述协议、确认单向王桂云交付了玫瑰园小区3区7#-2-1102号房产且王桂云已实际居住。唐山凤辉公司在一、二审期间均未提供其持有的安置补偿协议文本。故一审认定双方所签订的《西二里村外迁入户房屋拆迁安置补偿协议》、《西二里改造外来户补偿确认单》、《回迁户选房确认单》系双方当事人的真实意思表示，依法成立、合法有效并无不妥。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，被上诉人对案涉房屋具有优先取得权。二上诉人提出安置补偿协议存在篡改、不是梅子杰亲自签字、无法律效力及上诉人李猛提出判决王桂云对遵化市享有优先取得权错误的上诉理由无法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人唐山凤辉房地产开发有限公司、李猛的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元,上诉人唐山凤辉房地产开发有限公司负担50元；上诉人李猛负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  王彦祥 审判员  刘群勇 审判员  董媛媛 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  赵亚征