上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初21870号原告：鲁余达，男，1983年4月12日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周祖超，上海市申蕴和律师事务所律师。被告：上海健诺实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：刘学军，执行董事。被告：上海富平投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：刘学军，执行董事。两被告共同委托诉讼代理人：徐启迪，上海市联合律师事务所律师。原告鲁余达与被告上海健诺实业有限公司(以下简称健诺公司)、上海富平投资管理有限公司(以下简称富平公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序进行审理。原告委托诉讼代理人周祖超及两被告共同委托诉讼代理人徐启迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鲁余达向本院提出诉讼请求：判令健诺公司及富平公司共同支付鲁余达自2015年3月18日至2020年10月18日的租金36,225.36元。事实与理由：位于上海市嘉定区新郁路**地下****的商铺(以下简称涉案商铺)原登记于鲁余达、余苗农(鲁余达之母)、鲁雷南(鲁余达之父)名下。2014年3月18日，余苗农与健诺公司签订《上海市商铺租赁合同》，约定将涉案商铺出租给健诺公司，租期自2014年3月18日至2025年3月17日止，第一年免租金，第二年起付租金，先付后用。合同虽约定了商场签约率达到80%作为合同生效的条件，但该约定并不合理，健诺公司应自合同签订后第二年开始支付租金。后，涉案商铺由鲁余达一人继承，鲁余达有权取得涉案商铺租金收益。健诺公司至今仅支付租金2,781.30元。因健诺公司与富平公司均是刘学军控制的公司，且租金实际由富平公司支付，商铺亦由富平公司实际管理，故富平公司应与健诺公司共同承担支付租金的义务。基于以上情况，鲁余达诉至法院，要求判如所请。被告健诺公司、富平公司共同辩称，1、合同约定在原国际鞋城所有产权商铺与健诺公司的签约率达到80%后生效，而该条件直至2019年12月27日才成就，扣除一年免租期，故健诺公司应于2021年12月27日起支付租金。现健诺公司考虑到涉案商铺的实际情况，同意自2020年2月1日起支付租金。2、此前富平公司支付的款项系代健诺公司支付，富平公司并非租赁合同的相对方，不负有支付租金的义务。3、对鲁余达的主体资格没有异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：涉案商铺的原产权人为鲁余达、余苗农、鲁雷南。鲁余达系鲁雷南与余苗农之子。2014年3月18日，余苗农(甲方、出租方)与健诺公司(乙方、承租人)签订《上海市商铺租赁合同》，载明协议背景为：甲方原系国际鞋城的业主，为涉案商铺的所有权人。因原国际鞋城目前整体处于歇业状态，且甲方与前承租人的租赁协议已解除或终止。为盘活整个市场，乙方拟对整个原国际鞋城进行装修、宣传、招商，对原国际鞋城的所有商铺加以利用，即需乙方逐一与原国际鞋城的全部所有权人签订租赁合同，才能实现乙方与甲方签订本合同的目的。甲乙双方均一致同意，乙方必须与原国际鞋城的业主签约率达80%以上，本租赁合同才能生效。该合同第一、二条约定，甲方向乙方出租涉案商铺，建筑面积15.24平方米。第三条约定，租赁期限自租赁期起始日起为期十一年，即2014年3月18日至2025年3月17日止，第一年因大面积改造、招商需要，甲方同意给予乙方一年免租期，第二年开始起支付商铺租赁费，先付后用，商铺租赁费起算日为收到全国名特优直营中心书面通知为准，但租赁期起始日同时需要满足下列条件：1、甲方已办理出房屋产权证，并把产权证复印件交付乙方；2、原国际鞋城所有产权商铺与乙方签订《上海市商铺租赁合同》的签约率达到80%，如届时签约率未达到80%，则租赁期起始日自达80%之日起算，免租期及商铺租赁也随之顺延，最长顺延期在一年之内，如一年内签约率始终未达到80%，本合同自动作废。该合同第七条约定甲方选择的分配方式为附件一。第八条约定，租金乙方每6个月一付，每6个月的第1个月的20号至30号为支付日。第十六条约定，租赁期间，甲方同意乙方或实际经某者可以对房屋重新分割、布局、装饰。租金具体分配方式见附件一，附件一载明，地下**15000平方米，第一年5,475,000元，每年递增率为6%，以上一年度的结算租金额为标准。合同签订后，余苗农交付了涉案商铺。2019年1月8日上海市浦东公证处出具的(2018)沪浦证字第12303号公证书载明：被继承人鲁雷南于2012年1月28日死亡。被继承人鲁雷南死亡后遗留的个人合法财产包括涉案商铺登记在其名下的部分产权，该遗产应由其儿子鲁余达一人继承。2019年1月8日上海市浦东公证处出具的(2018)沪浦证字第11715号公证书载明：被继承人余苗农于2016年8月10日死亡。被继承人余苗农死亡后遗留的个人合法财产包括涉案商铺登记在其名下的部分产权，该遗产应由其儿子鲁余达继承。2020年6月24日，涉案商铺的产权登记至鲁余达一人名下。健诺公司共计支付了租金2,781.30元。因健诺公司拖欠剩余租金未付，故鲁余达涉讼。涉案商铺所在商城位于上海市嘉定区曹安公路XXX号、新郁路XXX号。商城原名上海曹安国际鞋城，由原上海兆地房地产开发有限公司开发，于2006年竣工。商场有南北两区，总建筑面积约45000平方米。2013年起，健诺公司与富平公司进入商城，陆续与商场内商铺小业主签订租赁合同，并对商场进行统一改造，将改造后的商铺出租给案外人经某。健诺公司与富平公司的法定代表人均为刘学军，富平公司系健诺公司的股东。商场现名美陈广场，地下**及**、二楼主要经某鲜花及仿真花，三楼经某婚庆道具工艺品，商场内的商铺基本都已出租并处于经某状态。因健诺公司、富平公司拖欠商铺小业主租金，部分小业主涉诉。再查，在本院(2019)沪0114民初8376号案件中(该案判决已生效)，富平公司表示商场在2017年4月回签率已达到80%，2017年6月陆续向出租人支付全年租金的20%。本院认为，被继承人余苗农与健诺公司签订的《上海市商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，本院予以确认。因被继承人余苗农、鲁雷南去世，涉案商铺已由鲁余达一人继承。健诺公司亦同意租赁合同项下的权利义务由鲁余达一人主张，故鲁余达的起诉，符合法律规定。《上海市商铺租赁合同》明确约定了生效条件，即健诺公司与原国际鞋城的业主签约率达80%以上，现该条件在2017年4月已成就，在未能明确具体时间的情况下，本院认定合同于2017年5月1日生效，且合同不违反法律、行政法规的规定，双方均应按约履行。合同虽约定了一年免租期，考虑到健诺公司自合同签订之日起接收涉案商铺已有多年，故可认定一年免租期已届满，健诺公司应自合同生效之日即2017年5月1日起按照约定的租金标准支付租金。现鲁余达要求健诺公司支付至2020年10月18日的租金，扣除已付租金，经核算，健诺公司还应支付租金18,031.63元。富平公司并非合同相对方，故鲁余达要求富平公司共同支付租金的诉请无合同和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海健诺实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告鲁余达自2017年5月1日至2020年10月18日期间拖欠的租金18,031.63元；二、原告鲁余达的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费705元，减半收取352.50元，由被告上海健诺实业有限公司负担(被告上海健诺实业有限公司负担之款，应于本判决生效后七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 卢华艳二〇二〇年十一月二十七日法官助理 顾颖琦书 记 员 孙 鸯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。