浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8827号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州永创网络科技有限公司，住所地浙江省杭州市下城区杨六堡路**旺德商务大楼****。 法定代表人：周传荣，该公司执行董事兼总经理。 委托代理人：黄恺、程秋雨,浙江天册律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州龙田供应链管理有限公司仁和分公司，住所，住所地浙江省杭州市余杭区仁和街道仁良路********div> 负责人：张斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李湘胜，浙江剑正律师事务所律师。 上诉人杭州永创网络科技有限公司（以下简称永创公司）与上诉人杭州龙田供应链管理有限公司仁和分公司（以下简称龙田公司）租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初13921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 永创公司上诉请求：1、请求撤销（2019)浙0110民初13921号民事判决书，改判支持永创公司的全部诉讼请求、驳回龙田公司的全部反诉请求；2、本案一审、二审的全部诉讼费用均由龙田公司承担。事实及理由：一、现存争议的200万元应当在本案中一并处理，且应当直接用来抵扣案涉《仓储服务合同》项下的仓储基础使用费、公共设施运营及配套费。《仓储服务合同》附录B已确定在《仓储服务合同》签订之时，龙田公司已收到永创公司支付（包括他人代为支付）的700万元，除去200万元履约保证金及已明确为抵扣2018年12月1日至2019年4月30日的仓库基础使用费300万元外，仍有200万元结余。关于该结余200万元的用途，附录B约定“上述款项作为周文强替杭州永创网络科技有限公司向杭州龙田供应链管理有限公司仁和分公司支付关于安博杭州仁和物流中心的费用（……另有200万元双方另行签订补充协议，详情在补充协议中体现)”，也即该200万元结余明确是用于抵扣永创公司向龙田公司支付的关于安博杭州仁和物流中心的费用。虽然永创公司与龙田公司曾签订过《租赁协议》，但是双方后续签订案涉《仓储服务合同》时于第10.2条明确约定“本合同自甲乙双方签字/盖章起，原双方于2018年10月24日签订的《租赁协议》及双方于2018年12月12日签订的《补充协议》自动失效”。也即永创公司与龙田仁和分公司新签订的《仓储服务合同》已明确双方原签订的《租赁协议》及《补充协议》已失去效力，在此情况下，双方是无法依据一份已失去效力的合同向对方主张权利的。现永创公司与龙田公司之间仅存在一份具有法律效力的《仓储服务合同》，龙田公司向永创公司收取关于附录B中提及的“关于安博杭州仁和物流中心的费用”的基础也必然只能为《仓储服务合同》，故双方现存在争议的结余的200万元也必然为《仓储服务合同》项下的款项，永创公司关于该结余200万元为预付的《仓储服务合同》项下的仓库基础使用费及公共设施运营及配套费的主张应当予以支持。一审法院称永创公司应基于已经失去效力的《租赁协议》另行起诉要求返还200万元不仅不具有可操作性，也会造成司法资源的浪费。并且，存在争议的200万元应当在本案中予以一并处理，与《租赁协议》不应当在本案中予以一并处理并不存在矛盾，一审法院不应将永创公司对《租赁协议》在本案中进行处理提出异议而将存在争议的200万元排除在本案审理之外。如前述，双方明确约定《租赁协议》已失效，故不存在《租赁协议》项下存在未结债务需要向对方主张的情况；且永创公司起诉依据的《仓储服务合同》与龙田公司反诉依据的《租赁协议》并非同一合同，法律关系不同当然不能一并予以处理。存在的争议200万元原虽然是基于《租赁协议》支付的，但是该200万元已由双方约定转为《仓储服务合同》项下的费用，故应当在本案中予以一并处理。永创公司未举证证明双方就结余的200万元另行签订过补充协议并不意味着永创公司未能举证证明该200万元是用于抵扣《仓储服务合同》项下的费用，在结余的200万元是用于支付双方约定的“关于安博杭州仁和物流中心的费用”的大前提及《租赁协议》已失效、双方关于安博杭州仁和物流中心仅存在一份具有法律效力的《仓储服务合同》仍在履行的情况下，结余的200万元必然是用于支付《仓储服务合同》项下的费用。关于附录B提及的“另有200万元双方另行签订补充协议，详情在补充协议中体现”只是双方需要进一步对《仓储服务合同》项下费用具体抵扣操作进行计算说明，而非对能否抵扣进行约定。即使一审法院认为该200万元具体用途不明，但在龙田公司收取的款项却有200万元结余，而双方之间仅存一份具有法律效力的《仓储服务合同》的情况下，永创公司也应当是在本案中依据《仓储服务合同》主张抵扣及退还。此外，关于一审法院称永创公司于2019年6月12日、13日共计支付的1275224.52元正好与2019年5、6月份应支付的租金金额相符，故否认结余200万元用于抵扣2019年5、6月份租金的事实存在错误。附录B约定永创公司如需龙田公司提供合规发票的才需承担相应税金，而实际履行中永创公司并未要求龙田公司开具发票，龙田公司也未开具过发票，故永创公司仅需支付不含税租金即可，因此2019年5、6月份应支付的租金并非含税的1275224.52元。事实上永创公司当时经粗略估算，200万元用于抵扣2019年5、6月份租金后余额不足以支付下期租金，而《仓储服务合同》要求应提前十五个工作日支付下期费用，故永创公司于2019年6月12日、13日又陆续向永创公司汇款用于支付后续租金，如有结余，再继续往下期结转。即使一审法院认为金额相符并非巧合而是针对性的支付2019年5、6月份的租金，结余的200万元也可以用于抵扣后续租赁期限内应支付的租金，一审法院不得因此直接否认结余的200万元用于抵扣《仓储服务合同》项下费用的事实。二、在《仓储服务合同》有效履行的情况下，龙田公司采取堵门、断水断电等非法限制措施已构成根本违约，永创公司有权解除《仓储服务合同》并追究龙田公司的违约责任。(一）存在争议的200万元是用于抵扣《仓储服务合同》项下永创公司应支付的费用，至2019年7月15日龙田公司发送《告知函》之时，永创公司按时足额支付各项到期应付费用，并不存在龙田公司主张的欠费行为。如前所述，由于永创公司并未要求龙田公司提供相应发票，且龙田公司也从未开具过相应发票，故双方在结算《仓储服务合同》项下的费用时无需计入对应税费。根据《仓储服务合同》关于各项费用支付的约定，2019年7月11日前，永创公司应向龙田公司支付2019年5月1日至2019年8月31日期间的仓库基础使用费与公共设施运营及配套规费，共计为2406084元（0.8元/m2/日*17300m2*122日+0.34元/m2/日*17300m2*122日）。截至2019年7月11日，龙田公司已收到的原结余的200万元与永创公司直接支付的127.522452万元，共计327.522452万元已超过永创公司应支付的仓库基础使用费与公共设施运营及配套规费240.6084万元，永创公司并未欠付龙田公司任何到期应付费用。即使一审法院认定永创公司应当按照乘以1.06的含税金额向龙田公司支付租金的，龙田公司已收到的327.522452万元也足以覆盖应支付的含税租金。(二)永创公司已足额支付到期应付费用，龙田公司采取堵门、断水断电等非法限制措施，永创公司有权解除《仓储服务合同》并要求龙田公司退还履约保证金、结余的费用及支付违约金。根据前述，永创公司并不存在逾期支付任何到期应付费用的违约行为，而龙田公司却于2019年7月17日对永创公司及次级承租户采取堵门、断水断电等非法限制措施，故永创公司有权依据《仓储服务合同》第7.1条约定向龙田公司发函解除《仓储服务合同》，并要求龙田公司退还履约保证金、结余的费用及支付违约金。(三）即使龙田公司当时认为结余的200万元并非用于2019年7、8月份的租金，龙田公司完全可以从永创公司已交纳的履约保证金中得到补偿，并可根据《仓储服务合同》的约定行使解除合同的权利，而非通过堵门、断水断电等非法手段对永创公司进行威胁。即使龙田公司认为结余的200万元并非用于2019年7、8月份的租金而永创公司存在逾期支付租金行为的，龙田公司完全可以依据《仓储服务合同》第3.3条约定，从永创公司已支付的履约保证金中扣除相关费用以维护自己的权益。且《仓储服务合同》第7.1条赋予守约方在违约方违约的情形下可解除合同的权利，故龙田公司也可根据《仓储服务合同》的约定明确通知永创公司解除合同，而非在《仓储服务合同》仍有效履行的情况下，通过堵门、断水断电等非法手段对永创公司进行威胁。(四）龙田公司存在严重的违约行为，应按照《仓储服务合同》约定支付违约金，一审法院酌定为10万元没有任何法律和事实依据。《仓储服务合同》对于违约金有明确约定，龙田公司采取堵门、断水断电等非法限制措施，应当依约向永创公司支付违约金。永创公司并无逾期支付租金的违约行为，且根据《仓储服务合同》的相关约定可以看出结余的200万元可直接抵扣《仓储服务合同》项下的费用，故一审法院以此为由酌定将违约金调低至10万元没有任何事实和法律依据。三、龙田公司实际于2019年7月17日起强制收回案涉仓库并限制永创公司进入仓库园区，之后永创公司无需继续向龙田公司支付任何仓库基础使用费及公共设施运营及配套费。龙田公司实际于2019年7月17日对案涉仓库断水、断电并限制永创公司进入仓库园区，即龙田公司已经强制收回永创公司对案涉仓库的使用权。且之后龙田公司也实际对案涉仓库内的经营商户进行了接管并要将其搬移至园区内其他仓库中。因此，龙田公司在限制永创公司进入仓库园区的同时已经实际接管了案涉仓库，永创公司事实上并未也不可能继续占有使用案涉仓库，故永创公司无需向龙田公司支付任何仓库基础使用费及公共设施运营及配套费。即使一审法院认为次承租户于2019年11月30日才搬离，故永创公司应当向龙田公司支付《仓储服务合同》解除之日至办理之日期间的租金的，该等租金按照附录B约定的标准计算即可。本案中，永创公司因龙田公司的严重违约行为而解除《仓储服务合同》，且龙田公司限制永创公司进入案涉园区且在《仓储服务合同》解除后对次承租户进行接管，故永创公司无法正常进入案涉园区进行次承租户的正常清退搬离工作，龙田公司的阻碍及接管行为造成了继续占用的状态，而非永创公司故意拒绝搬离，故不应当适用《仓储服务合同》的7.5条约定对永创公司收取惩罚性质的双倍占用费。鉴于在该期间内次承租户的确仍在使用龙田公司的仓库，根据公平合理的原则，永创公司按照附录B约定的标准支付继续占用期间的租金即可，一审法院要求永创公司按照正常标准上浮30%计付无事实和法律依据。四、永创公司并不存在逾期付款的违约行为，永创公司无需向龙田公司支付违约金、无需承担龙田公司支出的律师费。本案中，永创公司未欠付龙田公司任何费用，无任何违约行为，故无需向龙田公司支付违约金；龙田公司擅自采取堵门、断水断电等非法限制措施，存在严重的违约行为，故龙田公司因此支出的律师费应当由其自行承担。综上所述，存在争议的200万元应当在本案中一并处理且应直接用于抵扣《仓储服务合同》项下的费用，永创公司并不存在任何逾期付款的行为，无需承担违约责任；龙田公司采取堵门、断水断电等非法限制措施属于根本违约，永创公司有权解除《仓储服务合同》，要求龙田公司退还履约保证金及其他结余款项并追究龙田公司的违约责任。一审法院认定事实错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定应当依法予以改判。鉴于此，永创公司特诉至二审法院，请求二审法院改判支持永创公司的上诉请求。 龙田公司辩称：一审法院查明永创公司与龙田公司的租赁合同相关基础事实清楚,但在认定双方纠纷产生原因及责任承担方面存在偏颇,现根据永创公司上诉的诉请和事实理由,答辩如下：永创公司的上诉诉请是否能够成立,需要厘清永创公司分述的事实有如下三个核心问题。第一,一审法院关于案涉200万元未同案处理是否妥当?200万元是否应当认定为永创公司2019年7、8月的租金?第二、龙田公司是否有违约行为?如有,该行为是否构成根本违约?第三、永创公司在与龙田公司的租赁合同终止后其二级承租人继续占有仓库并接受仓库的配套服务是否应当向龙田公司支付合同约定的费用?一、永创公司在上诉中声称一审法院未将案涉200万元在本案中一并处理,认为一审法院处理不当,该事实与实际情况不符,原审法院就该部分的处理认定有事实和法律基础。1、关于案涉200万元,在一审庭审中,一审法院曾建议永创公司将该200万元与本案一并处理,永创公司称其将另行起诉,不在本案中一并处理,该事实都可在一审庭审记录中查证。2、关于案涉200万元的属性问题:案涉200万元是永创公司支付的履约保证金,而非永创公司支付龙田公司2019年5月、6月的仓储基础使用费。在一审庭审中,龙田公司提供录音资料可以证明,双方就剩余200万元保证金达成了一致意见,永创公司在规定的期间恢复对仓库的改造后将退还给永创公司。若永创公司未在规定期间内恢复对仓库的改造,龙田公司将自行恢复,扣除龙田公司因恢复仓库所支付的合理费用,剩余部分将退还给永创公司。现龙田公司因恢复案涉仓库原状花费巨大,在一审庭审中已经明确仓库东区的租赁费已发生130多万元,恢复原状的费用已经产生六十多万元(一审法院曾认为不是同一法律关系,要求龙田公司撤诉),故,不存在向永创公司返还200万履约保证金的事实基础。3、龙田公司与永创公司签订的《仓储服务合同》附录B中约定“…另有200万元双方另行签订补充协议,详情在补充协议中体现。”录音录像所载明的内容就是对案涉200万元另行签订的补充协议。二、永创公司因自身原因拖欠龙田公司租金构成违约,龙田公司没有根本违约的行为。本案中,截至2019年7月15日,永创公司也未能支付龙田公司2019年5、6月租金,也未曾出面解决其与次承租人之间的问题。永创公司因自身经营原因,与其次承租户多有矛盾,故7月16日,龙田公司应永创公司次承租户的要求,对案涉仓库进行短暂的停水停电工作,其目的是要求永创公司出面解决问题,该事实在一审证人证言中予以体现。据龙田公司了解,永创公司在案涉园区并无实际的经营,而是通过转租的方式将园区租赁给二级租户;故龙田公司应其二级租户的要求对园区短暂的停水停电行为不影响永创公司的经营,不构成违约。永创公司怠于支付租金的行为构成根本违约。永创公司认为龙田公司的该项行为构成根本违约而要求龙田公司向其支付巨额的违约金明显与事实不符。三、永创公司向龙田公司发出《解除合同通知》后并未清退所有次承租户,直达2019年11月30日,永创公司的二级租户一直在使用案涉园区西区,永创公司上诉称不需支付仓库占有使用期间的费用完全没有理由。永创公司承租仓库后,将仓库转租给其他12家商户,转租合同到期日期为2019年11月30日。2019年7月17日合同解除后,永创公司并未履行解除合同的后合同义务,对其二级租户不闻不问,龙田公司于2019年9月底将其12家次承租户从案涉仓库的1-12号,统一整理到1-6号,直至2019年11月30日,上述次承租户才彻底清退。为清退永创公司的次承租户,龙田公司耗费巨大人力物力,损失近半年租金。直至今日,龙田公司仍在为维护其合法权益,而奔波于法院之间。因永创公司的违约行为,导致龙田公司损失巨大,永创公司应向龙田公司支付违约金,并承担龙田公司为维护其合法权益而支付的律师费、诉讼费等。 龙田公司上诉请求：1、依法撤销（2019)浙0110民初13921号民事判决第二项、第三项违约金部分、第四项、第六项；2、依法改判永创公司支付龙田公司违约金755500元（按约定违约金额的百分之三十计算）。3、依法改判永创公司支付龙田公司各项费用共计1818211.05元(与一审判决差额755500元）。事实与理由：一、一审法院认为龙田公司的堵门行为违反合同约定，支持永创公司10万元违约金的判决没有事实和法律依据。2019年7月15日，龙田公司依据租赁合同3.3条的约定向永创公司出具《告知函》，要求永创公司支付下一期租赁及相关费用。2019年7月17日，永创公司收到《告知函》后，既不支付相关费用，也不出面解决二级租户的场地使用问题，在二级租户找不到永创公司的情形下，为了迫使永创公司负责人出面解决合同履行过程中的各种急需解决的问题，龙田公司应永创公司二级租户的要求，对案涉园区实行短时间停电，但并未实施园区管控，更没有将仓库进出大门封堵，一审庭审中的证人证言完全可以证明该项事实。永创公司在案涉园区中并未直接从事任何经营活动，永创公司的二级租户自愿要求龙田公司采取停电措施，以迫使永创公司的实际控制人出面解决问题，龙田公司采取的措施是在二级租户的建议下采取的行动，并未影响其二级租户正常经营活动。所以，一审法院认定龙田公司存在有堵门的违约行为，从而判令龙田公司承担100000元违约金无事实依据。2019年7月17日，永创公司向龙田公司发出《解除合同通知》，要求解除龙田公司与永创公司的租赁合同，解除合同通知发出后，永创公司并未腾退场地，而是继续占有使用龙田公司的案涉仓库，也不支付租金及相关配套费用。一审判决认定，永创公司占有使用龙田公司的案涉仓库至2019年11月30日，在永创公司要求解除双方的租赁合同后仍继续使用龙田公司的仓库，不可能因龙田公司的行为导致永创公司无法正常经营，也不存在因龙田公司原因导致永创公司经营困难而导致永创公司有权解除租赁合同的情形。二、一审法院认为永创公司违约存在龙田公司与永创公司就案涉200万元保证金能否直接抵扣本案的《仓储服务合同》项下的费用认识不一致等情形，酌情支持龙田公司违约金10万元有失偏颇。2019年7月15日，龙田公司依据合同3.3条的约定，向永创公司出具《告知函》，要求永创公司支付拖欠龙田公司的仓库基础使用费、公共设施运营及配套费以及自入库至出函之日的水、电费。该行为已经明确要求永创公司支付下一期费用，永创公司对该告知并无异议，永创公司怎么可能对案涉的200万元的属性存在认知偏差？龙田公司与永创公司在合同7.1条第（6）款就违约情形及责任承担方式有明确的约定，一审法院在查明永创公司有违约行为后，经龙田公司主张，应当支持龙田公司要求永创公司承担违约责任的诉请，但一审法院酌情认定过少。一审判决做出后，龙田公司综合考虑合同履行的客观情况，并结合合同法相关司法解释，龙田公司将主张的权利范围缩减至双方约定违约金范畴的百分之三十。龙田公司因永创公司的违约行为造成巨大损失，龙田公司主张的违约金远不足以弥补因永创公司违约行为造成的实际损失（租金及管理费损失）。另、案涉200万元的费用系用于永创公司支付东区仓库租赁费及仓库恢复原状的费用。综上所述，一审判决认定事实部分存在偏差、酌情认定的违约金金额于龙田公司不公，请求二审法院依法查明案涉事实并予以改判，支持龙田公司的上诉请求。 永创公司辩称：一、龙田公司采取堵门、断水断电等措施是客观事实,属于《仓储服务合同》第7.1条约定的违约行为,应当承担违约责任。龙田公司上诉称一审庭审的证人证言可以证实龙田公司未实施园区管控更没有将仓库大门封堵的主张与事实不符。本案中,出庭证人当时属于在龙田公司管理下的案涉仓库承租户,而与永创公司之间存在租赁纠纷,在此情况下,证人做出的对永创公司不利的证言的真实性存疑,根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定，不能单独作为认定案件事实的根据。而除了证人证言外,并无其他证据可以支撑龙田公司的上诉主张。相反的,永创公司提交的视频以及《报警记录证明》都可证明,龙田公司的确对案涉园区采取了堵门限制出入及断水断电措施。龙田公司称是与二级租户之间协商后采取停电措施,倘若该说法成立,则龙田公司与二级租户协商采取停电措施后却又由二级商户报警谎称龙田公司不让商户进出,与龙田公司之间存在纠纷的行为则属于违反《治安管理处罚法》的妨害公安机关正常工作秩序的行为,应当受到相应处罚。且即使如龙田公司所称无法联系到永创公司,该理由也并非可以采取堵门限制出入及断水断电等暴力措施的正当理由。此外,龙田公司采取的非法措施当时客观上对永创公司及经营商户的经营活动产生了干扰,永创公司有权解除《仓储服务合同》。且龙田公司自此实际上对案涉仓库进行了接管,永创公司并无法进入园区安排经营商户撤场等工作,经营商户在龙田公司管控下开展经营活动的行为与永创公司此前依法解除《仓储服务合同》并不矛盾。综上,永创公司采取堵门、断水断电等措施是客观事实,属于《仓储服务合同》第7.1条约定的违约行为,应当承担《仓储服务合同》约定的违约责任。二、案涉存在争议的200万元是用于抵扣《仓储服务合同》项下永创公司应支付的费用,至2019年7月15日龙田公司发送《告知函》之时,永创公司按时足额支付各项到期应付费用,并不存在龙田公司主张的欠费行为,无需承担任何违约责任。龙田公司向永创公司出具的《告知函》仅是龙田公司的片面之词,龙田公司称永创公司对《告知函》的内容并无异议与事实不符;龙田公司也无任何有效证据证明争议200万元费用系用于支付东区仓库租赁费及仓库恢复原状的费用。如永创公司在上诉状中所阐述的,存在争议的200万元是用于抵扣《仓储服务合同》项下永创公司应支付的费用,至2019年7月15日龙田公司发送《告知函》之时,永创公司按时足额支付各项到期应付费用,并不存在龙田公司主张的欠费行为,无需承担任何违约责任。假设最终争议200万元未能在本案中予以一并处理或未能用于抵扣《仓储服务合同》项下费用的,出现永创公司已支付的费用未能覆盖按照《仓储服务合同》项下应支付的费用的情况的原因也系永创公司与龙田公司未能就争议200万元的用途做出明确约定,导致永创公司在合同履行过程中产生重大误解,而非永创公司恶意拖欠;且《仓储服务合同》约定的违约金金额过高,龙田公司也未能举证证明其受到的损失金额大小,一审法院综合考虑后酌情降低违约金金额并无不当。综上,永创公司认为龙田公司的上诉请求无事实和法律依据,请二审法院在查明事实的基础上驳回龙田公司的上诉请求。针对龙田公司陈述的一审判决没有双倍计算继续占有使用费，永创公司认为，在仓储服务合同解除之时，龙田公司已经对案涉仓库进行了接管，永创公司并无法进入仓库进行承租户的撤离等工作。即使要计算的话，按照正常的租金标准计算，也足以弥补龙田公司的损失。 永创公司向一审法院起诉请求：1、判决确认永创公司、龙田公司双方签订的《仓储服务合同》已经解除；2、判令龙田公司向永创公司返还200万元履约保证金以及结余的仓库基础使用费177.635252万元；3、判令龙田公司向永创公司支付违约金249.12万元；4、判令本案的全部诉讼费用由龙田公司承担。 龙田公司向一审法院反诉请求：一、请求依法确认永创公司、龙田公司签订的《仓储服务合同》于2019年7月18日解除；二、请求判令永创公司向龙田公司支付2019年7月1日至2019年7月18日的仓库基础使用费264067.20元(17300㎡*0.8元/日*18天*1.06)、公共设施运营及配套费112228.56(17300㎡*0.34元/日*18天*1.06)元、滞纳金9840.24元(17300㎡*0.8元/日*79天*18天*0.0005)元计至起诉之日，违约金2518880(17300㎡*0.8元/日*182天)元、水电费93000元。三、判令永创公司按29340.80元/天(17300㎡*2*0.8元/日*1.06)向龙田公司支付仓库基础使用费，按6234.92(17300㎡*0.34*1.06)元/天支付公共设施运营及配套费(自2019年7月19日起至完全腾退之日，暂计至2019年10月9日计80天)，本项合计2846057.60元。四、判令永创公司支付龙田公司律师代理费50000元。上述款项，龙田公司有权在永创公司提交的履约保证金中予以扣除。五、本案的诉讼费由永创公司承担。 一审法院认定事实：2019年6月12日，永创公司（乙方）与龙田公司（甲方）签订《仓储服务合同》一份，约定乙方向甲方承租位于杭州余杭仁和街道临港路8号安博杭州仁和物流中心内、杭州龙田供应链管理有限公司城市共同配送中心内的仓库，合计计费面积为17300平方米。承租期限为：自2019年5月1日起至2028年8月31日止。合同3.1约定，乙方应向甲方支付人民币200万元作为履约保证金，以此担保乙方在本合同项下义务的履行；此仓储服务合同签订日，乙方应缴付200万元保证金至甲方账户。合同解除或终止后，甲方在确认双方权利义务均交割完毕无异议起1个月内将保证金无息返还给乙方。乙方另已支付的300万元充抵原合同内2018年12月1日至2019年4月30日的仓库基础使用费与公共设施运营及配套规费(支付形式/途径详见附录B)。合同3.2约定使用费支付标准为：2019-5-1至2019-8-31，仓库基础使用费(不含增值税)为每日0.8元每平米，公共设施运营及配套费(不含增值税)为每日0.34元每平米。2019-9-1至2020-8-31，仓库基础使用费(不含增值税)为每日0.83元每平米，公共设施运营及配套费(不含增值税)为每日0.35元每平米……注：本仓储服务合同正文部分及本附录约定的仓库基础使用费、公共设施运营及配套费及相关费用(如有)均为不含增值税的价格，乙方在本合同项下最终应向甲方实际支付的仓库基础使用费、公共设施运营及配套费和其他相关费用时如需要甲方提供合规发票的，乙方应承担履行该等支付义务时的相应税率。庭审中，双方确认税率为0.06。合同3.3约定，乙方应提前15个工作日向甲方支付每期的仓库基础使用费与公共设施运营及配套规费和其他应向甲方支付的费用。庭审中，双方确认每期即每月。乙方在支付应付的费用后10个工作日内甲方向乙方开具合规的服务业发票。按照月度支付，实行先支付后使用的原则。乙方按照此仓储服务合同第3.1条的约定支付的保证金，作为乙方诚信履行此协议项下义务的担保。甲方收到此保证金后十(10)个工作日内向乙方签发相应的收款收据。如乙方违反此协议的约定，甲方有权将保证金用于补偿、赔偿甲方因此遭受或导致任何直接成本、费用、损失或损害(包括但不限于律师费、保全费、诉讼费)，保证金不足以弥补甲方上述损失的，乙方还应就超额部分进行补足。合同3.4约定，仓库在乙方使用期间所产生的水、电、宽带等杂项费用应由乙方自行承担(除甲方管理的以外)。乙方付费根据所使用仓库内水、电表的实际数字加甲方确定的公摊比例费用按月支付，乙方每月在收到甲方开具的增值税专用发票后7个工作日内支付(税率按当地税务部门的规定执行)。3.6乙方支付上述费用若逾期的，则适用逾期支付的违约责任。以上费用除代收代付部分以外(水、电、物业等费用)，均开具合规服务业发票。合同7.1约定有下列任何行为之一的，均视为违约，违约方需要向守约方支付违约金(该违约金为当期6个月仓库基础使用费之和)，同时守约方可解除合同。(1)违反本协议约定进行仓库使用……(4)甲方无正当理由采取堵门等手段无故干扰乙方以及移转交付使用的第三方正常经营活动的……(6)到期未付任何一期应付费用的金额，并且在到期日后十(10)个日历日仍未支付的。(7)一旦甲方选择解除此仓储服务合同的，乙方应向甲方支付在此合同下截至仓储服务合同解除之日应支付的全部金额(包括但不限于基础使用费、附加使用费、公共设施运营及配套规费、以及其他乙方应支付的钱款和费用)。合同7.2约定，在合同履行期内，甲方在任何一期仓库使用费或其他费用到期应付日未收到乙方支付的款项，乙方每逾期一日应向甲方支付相当于此到期未付款项金额0.05%的滞纳金。合同7.5条约定，合同依法解除后，乙方继续占用库房或甲方公共区域的，则从解约日开始应按届时每月仓库使用费的双倍向甲方支付占用费。合同10.2条约定，本合同自甲乙双方签字起，原双方于2018年10月24日签订的《租赁协议》及双方于2018年12月12日签订的《补充协议》自动失效。合同10.3条约定，未尽事宜，经双方协商一致，可另行签订补充协议，因履行本协议发生的争议，双方应当先行协商，协商不成，依法向仓库所在地人民法院起诉，败诉方应承担对方相应、合理的律师费。同日，双方签订《附录B》一份，内容为：本人周文强分别于2018年10月19日向范金龙个人账户汇入50万元；2018年12月26日、2019年1月22日向张斌个人账户汇入350万元、300万元，该费用原为原租赁合同的保证金及部分租金，双方签署仓储服务合同后转作如下处理：上述款项作为周文强替杭州永创网络科技有限公司向杭州龙田供应链管理有限公司仁和分公司支付关于安博杭州仁和物流中心的费用(其中200万元为仓储服务合同履行保证金，另300万元为抵扣2018年12月1日至2019年4月30日的仓库基础使用费用，另有200万元双方另行签订补充协议，详情在补充协议中体现)。杭州龙田供应链管理有限公司仁和分公司已收到前述700万元，并同意前述处理。2019年6月12日，永创公司向龙田公司支付仓储服务费100万元，2019年6月13日，永创公司向龙田公司支付275224.52元。永创公司在承租案涉仓库后，将案涉仓库转租给12家商户，转租合同到期日为2019年11月30日。2019年7月15日，龙田公司向永创公司发送《告知函》一份，表示因永创公司至今仍未支付仓库基础使用费、公共设施运营及配套费，龙田公司决定：自2019年7月16日起停止永创公司在安博仁和物流园区的一切物业供给(包括水、电的使用及出入园区的权利)，直至收回仓库并向人民法院提出诉讼。2019年7月17日，次承租人李呈达报案称，与安博物流有纠纷。民警到达现场后了解系亿丰搬迁过来的十余家商户与永创公司租用于临港路八号内，现龙田公司与永创公司存在租赁问题，导致龙田公司将商户拦在大门口，不让商户进出货物引发纠纷。2019年7月17日，永创公司向龙田公司发送《解除合同通知函》一份，表示附录B中提及的剩余200万元结余可抵扣《仓储服务合同》项下的仓库基础使用费，永创公司并不欠付任何费用，现龙田公司对仓库断水、断电且限制永创公司出入仓库园区，永创公司要求解除合同，由龙田公司返还相关费用、支付违约金。龙田公司于2019年7月18日收到该通知函。另查明，周文强系永创公司实际控制人。在签订案涉的合同之前，双方曾于2018年10月24日签订过一份《租赁协议》，约定永创公司承租龙田公司整个物流园区（含东区、西区）的仓库，租赁时间为十年，从2018年12月1日至2028年11月31日。本案《仓储服务合同》对应的仓库在西区1-12号仓库。双方在签订《仓储服务合同》的附录B之后，未再另行签订补充协议对“另有200万元”的用途进行约定。本案庭审中，双方均确认案涉《仓储服务合同》于2019年7月18日解除，均确认龙田公司提交的视频证据的形成时间为2019年6月5日。庭审中，龙田公司陈述，龙田公司于2019年9月底将12家分散的次承租人从1-12号（建筑面积17300平方米）仓库统一整理至7-12号仓库。1-6号仓库的建筑面积为8315平方米，7-12号仓库的建筑面积为8985平方米。2019年11月30日，上述次承租人已经清退。 一审法院认为：永创公司、龙田公司签订的《仓储服务合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。本案争议焦点为永创公司是否可将附录B中未另行签订补充协议约定用途的200万元，作为本案《仓储服务合同》项下的费用，直接用来抵扣本案仓库基础使用费、公共设施运营及配套费。永创公司认为附录B中的“另有200万元”可直接作为永创公司支付本案《仓储服务合同》项下的费用，辩称“另有200万元”用于折抵2019年5、6月份的租金，2019年6月12日、13日支付的1275224.52元系用于支付2019年7、8月份的租金。一审法院认为，根据附录B的约定，“另有200万元双方另行签订补充协议，详情在补充协议中体现”，但永创公司未举证证明双方曾在签订附录B之后，另行签订过补充协议对该200万元的用途约定为可以抵扣案涉合同项下的费用。此外，根据附录A仓库基础使用金额及公共设施运营及配套费表格，2019年5月（31天）仓库基础使用金额为429040元，公共设施运营及配套费价格为182342元。6月（30天）仓库基础使用金额为415200元，公共设施运营及配套费价格为176460元。因此，5、6月份仓储服务费用的含税价为1275224.52元（1203042*1.06=1275224.52元）。2019年7月（31天）仓库基础使用金额为429040元，公共设施运营及配套费价格为182342元。8月（31天）仓库基础使用金额为429040元，公共设施运营及配套费价格为182342元。因此，7、8月份仓储服务费用的含税价为1296129.84（1222764*1.06=1296129.84元）。永创公司于2019年6月12、13日共计支付的1275224.52元的款项金额与5、6月份的仓库基础使用金额及公共设施运营及配套费金额（含税价）相符合。永创公司辩称“另有200万元”用于折抵2019年5、6月份的租金，1275224.52元用于支付2019年7、8月份的租金，与永创公司的实际打款金额不相符，一审法院不予采信。双方在2019年6月12日签订的《仓储服务合同》中约定，自双方在《仓储服务合同》签字起，原双方于2018年10月24日签订的《租赁协议》及双方于2018年12月12日签订的《补充协议》自动失效。附录B中双方就《租赁协议》产生的仓库基础使用费结算至2019年4月30日。结合龙田公司提交的视频证据可知，双方于2019年6月5日为准备签订《仓储服务合同》事宜进行了协商，双方对2018年10月24日签订《租赁协议》项下5、6月份东区的租金及恢复原状事宜存在争议。一审法院认为，附录B中的“另有200万元”系因双方2018年10月24日签订的《租赁协议》产生，双方对于《租赁协议》项下相关事宜仍存在争议，在无明确约定该200万作为永创公司支付案涉《仓储服务合同》项下的相关费用的情况下，无法直接在本案中抵扣。如永创公司认为龙田公司应当将该200万元退还，应当基于双方2018年10月24日签订的《租赁协议》另行起诉主张退还。关于《仓储服务合同》的解除，双方均在庭审中确认案涉合同于2019年7月18日解除，一审法院确认案涉《仓储服务合同》于2019年7月18日解除。关于龙田公司主张的仓储服务费，庭审中，龙田公司陈述，龙田公司于2019年9月底将12家分散的二级商户从1-12号仓库统一整理至7-12号仓库，1-6号仓库自此空置。7-12号仓库的建筑面积为8985平方米。2019年11月30日，承租案涉仓库的次承租人已清退。根据《仓储服务合同》约定，本合同依法解除后，乙方继续占用库房或甲方公共区域的，则从解约日开始应按届时每月仓库使用费的双倍向甲方支付占用费。一审法院认为，合同约定的该标准过高，一审法院予以适当调整，按龙田公司主张的每月仓库使用费标准上浮30%计付。庭审中，双方确认增值税税率为6%。故本案的仓库基础使用费、公共设施运营及配套费应结合上述事实分三段计算：（1）2019年7月1日-7月18日的仓库基础使用费（含税）为264067.2元（17300*0.8*1.06*18天）,公共设施运营及配套费（含税）112228.56元（17300*0.34*1.06*18天）；（2）7月19日-9月30日的仓库基础使用费为1411292.48元（17300*0.8*1.3*1.06*74天），公共设施运营及配套费（含税）461384.08元（17300*0.34*1.06*74天）；（3）10月1日-11月30日的仓库基础使用费（含税）为604208.9元（8985*0.8*1.3*1.06*61天），公共设施运营及配套费（含税）为197529.83元（8985*0.34*1.06*61天）。上述费用总计为3050711.05元。龙田公司要求永创公司支付水电费93000元，根据合同3.4约定，乙方付水电费根据所使用仓库内水、电表的实际数字加甲方确定的公摊比例费用按月支付，乙方每月在收到甲方开具的增值税专用发票后7个工作日内支付。现龙田公司提供的关于水电费的表格系其单方制作，未经永创公司确认，龙田公司也未举证证明水电表的数据，仅凭增值税专用发票无法确认发票上的金额系永创公司承租期间产生。故对该项诉请，一审法院不予支持。龙田公司主张违约金2518880元，理由为根据合同3.3约定，永创公司应提前15个工作日向龙田公司支付每期的仓库基础使用费与公共设施运营及配套规费和其他应向龙田公司支付的费用。庭审中，双方确认每期即每月,故永创公司应当于2019年6月份支付下一期即7月份的仓库基础使用费与公共设施运营及配套规费。合同7.1约定，到期未付任何一期应付费用的金额，并且在到期日后十(10)个日历日仍未支付的，视为违约，违约方需要向守约方支付违约金(该违约金为当期6个月仓库基础使用费之和)。永创公司在支付了2019年5、6月份的租金后，应及时支付此后的租金，但永创公司未及时支付，存在逾期支付租金的违约行为。综合考虑该违约行为产生的主要原因系双方对于未约定用途的200万元能否直接抵扣本案《仓储服务合同》项下的费用认识不一致等情况，一审法院对该项诉讼请求酌情支持10万元。龙田公司要求永创公司支付2019年7月1日至7月18日仓库基础使用费的滞纳金9840.24元，因一审法院已酌情支持龙田公司违约金的主张，对滞纳金，一审法院不予支持。龙田公司主张永创公司支付律师费5万元，根据合同10.3条约定，败诉方应承担对方相应、合理的律师费，故一审法院酌情支持12000元。上述费用合计3162711.05元，因双方在附录B中约定700万元中的200万元作为案涉《仓储服务合同》的履行保证金，扣除该200万元履约保证金后，永创公司还需支付龙田公司款项1162711.05元。综上，对龙田公司合理部分的反诉请求，一审法院予以支持，对龙田公司不合理部分的反诉请求，一审法院予以驳回。本诉部分，永创公司要求确认双方签订的《仓储服务合同》已经解除，一审法院已在前文中确认双方签订的《仓储服务合同》于2019年7月18日解除。永创公司要求龙田公司返还履约保证金200万元，因已经在永创公司在反诉中需要支付的费用中进行了抵扣，故一审法院不予支持。永创公司要求退还结余的仓库基础使用费，一审法院认为双方争议的200万元无法直接在《仓储服务合同》项下直接扣除，应基于双方签订的《租赁协议》分析龙田公司是否应当退还该200万元。但永创公司对一审法院将《租赁协议》、《仓储服务合同》所产生的纠纷在本案中一并处理提出异议，故对该存有争议的200万元，永创公司可另案起诉，本案中不存在结余的仓库基础使用费。永创公司主张违约金249.12万元，根据合同约定，甲方无正当理由采取堵门等手段无故干扰乙方以及移转交付使用的第三方正常经营活动的，违约方需要向守约方支付违约金，根据仁和派出所出具的《报警记录证明》载明，民警到达现场后了解到，龙田公司与永创公司因存在租赁问题，导致龙田公司将商户挡在大门口，不让商户进出货物引发纠纷。一审法院认为，《租赁协议》、《仓储服务合同》签订具有时间上的延续性，在永创公司有200万元在龙田公司处的情况下，龙田公司应与永创公司就该有争议的200万元以《租赁协议》为基础尽快结算，看是否有结余可退还永创公司或协商后作为《仓储服务合同》的费用。即使经结算后没有结余资金，也应当通过协商、诉讼等形式理性解决问题，而非以堵门等形式干扰已按约向永创公司支付租金的次承租人正常经营。龙田公司堵门的行为违反了合同约定，对永创公司的该项诉讼请求，一审法院酌情支持10万元。综上，对永创公司合理部分的本诉请求，一审法院予以支持，对永创公司不合理部分的本诉请求，一审法院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杭州永创网络科技有限公司与杭州龙田供应链管理有限公司仁和分公司签订的《仓储服务合同》于2019年7月18日解除；二、杭州龙田供应链管理有限公司仁和分公司支付杭州永创网络科技有限公司违约金10万元；三、杭州永创网络科技有限公司支付杭州龙田供应链管理有限公司仁和分公司仓库基础使用费、公共设施运营及配套费、违约金、律师费等共计1162711.05元；四、上述第二、三项相抵扣后，杭州永创网络科技有限公司需支付杭州龙田供应链管理有限公司仁和分公司款项共计1062711.05元，于判决生效后十日内付清；五、驳回杭州永创网络科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回杭州龙田供应链管理有限公司仁和分公司的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费55673元，由杭州龙田供应链管理有限公司仁和分公司负担888元，杭州永创网络科技有限公司负担54785元；本诉财产保全申请费5000元，由杭州龙田供应链管理有限公司仁和分公司负担80元，杭州永创网络科技有限公司负担4920元。反诉案件受理费26529元，由杭州永创网络科技有限公司负担5233元，由杭州龙田供应链管理有限公司仁和分公司负担21296元。 本院二审期间，永创公司向本院提交的证据是：现代服务业合同（仓储类）12份，证明永创公司承租案涉仓库后转租给12家商户的仓库面积总计为8315.5平方米。仓储服务合同解除后，若法院认为仍要计算12家商户未及时搬离产生的占用费的，也应当仅以永创公司实际转租给12家商户的8315.5平方米作为计租面积。 龙田公司发表质证意见认为：该证据形成于一审判决做出之前，不属于二审新证据。为了查明案涉事实，充分说理，龙田公司对12份合同真实性予以认可，但对合法性不予认可，在龙田公司和永创公司的租赁合同第2.3条中有明确约定，永创公司将承租的仓库交给第三方使用前应征得龙田公司的同意，而永创公司现在的行为明显不符合合同约定，故对合法性不予认可。对关联性也不予认可，根据合同相对性原理，永创公司与龙田公司存在合同关系，永创公司与二级商户之间的合同约定，并不能对抗第三人，也没有事实依据。 本院对永创公司提交的证据真实性予以确认，但本案审理的是永创公司与龙田公司之间的租赁合同关系，应按照双方签订的合同确定承租面积，永创公司转租给第三方的合同约定对龙田公司并无约束力，本院对该证据不予确认其证据效力。 本院二审期间，龙田公司未向本院提交新的证据。 本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。 本院认为，本案二审期间的争议焦点主要有以下几点，一是《附录B》中双方有争议的未另行签订补充协议约定用途的“另有200万元”是否可直接抵扣本案《仓储服务合同》项下费用，二是一审法院认定永创公司应支付龙田公司仓储服务费是否合理，三是一审法院确定双方违约情况并判决支付律师费、违约金及金额是否合理。 关于第一个争议焦点。首先，根据上述有争议的200万元的支付时间以及《附录B》的约定，显然该200万元并非为《仓储服务合同》而支付，正如一审法院所认定，该款项系因2018年《租赁协议》而产生，而永创公司一审中亦不同意将《租赁协议》在本案中一并处理；其次，双方并未根据《附录B》约定对案涉有争议的200万元另行签订补充协议约定用途；再次，虽然《仓储服务合同》约定自双方签字起，原《租赁协议》及《补充协议》自动失效，但这仅表示在《仓储服务合同》签订后双方租赁关系的相关事宜不再按照原《租赁协议》约定履行，并不表示在《租赁协议》项下永创公司应付而未付的款项自此无需支付，除非龙田公司放弃，而双方仅在《附录B》中对2019年4月30日前的《租赁协议》项下的相关租赁费用进行了约定和抵扣，之后至《仓储服务合同》签订日仓库东区的相关租赁费用，并无证据显示永创公司已支付或龙田公司对此予以放弃，反而从龙田公司提交的视频证据显示，双方对于东区5、6月份的租赁费用及恢复原状相关事宜仍存在争议。综合上述情况，本院认为，案涉有争议的200万元系基于《租赁协议》产生，而永创公司不同意将《租赁协议》在本案中一并处理且双方就《租赁协议》项下相关事宜仍存争议，在双方未就该200万元用途做出明确约定且并无充分证据证明双方约定该200万元可用于抵扣本案《仓储服务合同》项下相关费用的情况下，一审法院未将该200万元在本案中予以抵扣本院认为并无不当。 关于第二个争议焦点。根据《仓储服务合同》约定，合同依法解除后，乙方继续占用库房或公共区域的，则从解约日开始应按届时每月仓库使用费的双倍向甲方支付占用费。永创公司系将仓库转租给第三方，龙田公司主张2019年11月30日次承租人已清退，而永创公司并未提交证据证明次承租人在此之前清退，故对于次承租人继续占用仓库期间的仓库基础使用费和公共设施运营及配套费，龙田公司有权要求永创公司支付。一审法院已因《仓储服务合同》约定的双倍标准过高而予以调整至每月仓库使用费标准上浮30%，本院认为尚属合理。因此，永创公司、龙田公司对该费用的上诉理由，本院均不予采纳。 关于第三个争议焦点。首先，永创公司的违约责任，根据前述分析以及《仓储服务合同》约定，永创公司存在逾期支付租赁费用的违约行为，一审法院综合考虑主要系双方对于未约定用途的200万元能否直接在《仓储服务合同》项下费用进行抵扣存有争议导致，故酌情确定永创公司支付龙田公司10万元违约金、12000元律师费，本院认为亦属合理。其次，龙田公司的违约责任，根据杭州市公安局余杭区分局仁和派出所的报警记录证明记载，龙田公司与永创公司存在租赁问题，导致龙田公司将商户挡在大门口，不让商户进出货物引发纠纷。因此，龙田公司存在《仓储服务合同》约定的采取堵门等手段无故干扰乙方以及移转交付使用的第三方正常经营活动的违约行为，龙田公司上诉关于未将仓库进出大门封堵的主张与上述证据不符，本院不予采信，一审法院酌情支持10万元违约金，本院认为合理、合法。 综上，永创公司与龙田公司的上诉理由均依据不足，本院不予采纳，其上诉请求均应予驳回。原审法院事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费82202元，由杭州永创网络科技有限公司负担56720元，杭州龙田供应链管理有限公司仁和分公司负担25482元。杭州永创网络科技有限公司、杭州龙田供应链管理有限公司仁和分公司均已各预交82202元，于本判决生效之日起十五日内来本院办理诉讼费用结算。 本判决为终审判决。 审判长 舒 宁 审判员 袁正茂 审判员 崔 丽 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 骆芳华