广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初38852号原告：彭军，男，汉族，1980年1月11日出生，住址：安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萍萍，广东广岭律师事务所律师。被告（申请执行人）：深圳市广德盛科技有限公司，地址：广东省深圳市光明新区楼村鲤鱼河工业区振兴路**鑫晖金山产业园****，统一社会信用代码：91440300062716004Q。法定代表人：何惠祥。委托诉讼代理人：杨文，广东业晟律师事务所律师。被告（被执行人）：刘洪华，男，汉族，1974年10月25日出生，住址：重庆市忠县。被告（被执行人）：深圳市华志昂电子科技有限公司，，地址：广东省深圳市宝安区西乡街道固戍社区西荣工业区福荣路******之一统一社会信用代码：91440300075831220C。法定代表人：刘洪华。原告彭军与被告深圳市广德盛科技有限公司（以下简称广德盛公司）、刘洪华、深圳市华志昂电子科技有限公司（以下简称华志昂公司）执行异议之诉一案，本院受理后，于2017年9月26日作出（2019）粤0306民初3281号民事判决。彭军不服判决提起上诉，深圳市中级人民法院于2019年11月7日作出（2019）粤03民终22912号民事裁定，裁定撤销上述民事判决，将本案发回本院重审。本院依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人麦丽妍、被告广德盛公司的委托诉讼代理人杨文均到庭参加诉讼。被告刘洪华、华志昂公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告彭军向本院提出诉讼请求：1、解除（2018）粤0306执保5194号裁定书对东莞市XXX号房的查封；2、本案所有诉讼费用由三被告承担。事实与理由：宝安法院受理的被告广德盛公司对被告刘洪华名下财产采取财产保全措施一案，案号为（2018）粤0306执保5194号案件中，宝安法院查封了刘洪华名下的东莞市XXX号房，现原告对查封涉案房屋存在异议，请求予以解除查封。具体理由如下：2016年8月1日，原告与被告刘洪华签订了《房地产买卖合同（居间版）》（ＮＯ.0006827），原告以145万元的价格向被告刘洪华购买涉案房屋。合同签订后，原告已按照双方的约定，向刘洪华全额支付了房款。刘洪华于2017年6月3日将房屋交付给了原告，原告已入住案涉房屋年有余。因案涉房屋原是刘洪华向开发商购买的一手房，且是以按揭贷款方式购买。开发商与刘洪华于2018年8月13日办理房产证，刘洪华于2018年8月22日领取不动产权证。《补充协议》约定由原告出资60万元给刘洪华赎楼，但原告依约向刘洪华支付了60万元后，刘洪华未按约定办理提前还款手续，至今仍未还清银行贷款，房屋未注销抵押。正是由于房屋未办出房产证以及刘洪华未依约偿还银行贷款的违约行为，导致原告无法办理过户登记手续，原告对此无过错。未办理过户登记手续非因原告原因造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告满足所有法律规定的其权利能够排除执行的条件。请求法院查明事实，依法解除案涉房屋的查封。被告广德盛公司辩称，原告的诉请没有事实及法律依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。1、原告支付的1448051.97元是不能认定为涉案房产的购房款；原告和被告刘洪华签订房屋买卖合同约定签订当日支付20万元，第一期50万元是在公证处作委托公证的时候支付，第二期款是在不动产权证办理出的时候支付，最后一笔11万元在过户当日支付。但是原告主张的145万元的付款有以下构成：第一笔通过梁迟逢账户付到许娟账户64万元，第二笔原告账户支付到许娟账户5万元，第三笔通过梁迟逢在2018年6月14日付到被告刘洪华账户59万元，梁迟逢账户在2018年8月15日付到被告刘洪华账户4400元，8月7日付到被告刘洪华账户4400元，梁迟逢通过微信在2018年5月27日转给被告刘洪华2133元，4月27日转给被告刘洪华2219元，5月30日转给刘洪华2133元，还有2133元、2235元，2252元是看不出时间的，都是通过梁迟逢微信转款给刘洪华的。还有一笔于2018年8月30日原告转入刘洪华账户146146.97元，这些转款的金额总计是1448051.97元，从原告提供的转款明细可以看出，大部分的款项不是原告直接付给刘洪华的，款项支付的方式、金额与买卖合同约定的购房款的付款方式是不一致的。并且涉案房屋在2018年8月22日就被宝安区人民法院查封了，原告在查封之后仍向刘洪华支付购房款不符合常理，并且最后一笔146146.97元有分有角，与确认书及收款收据确认的未付款项不一致，该笔款项不应该是购房款，更符合货款的特征；2、原告和刘洪华关于涉案房屋的转让是无效的。涉案房屋已经办理了抵押登记，涉案房屋未取得抵押权人的同意是不能转让的；3、本案的实质应当是原告和刘洪华恶意串通帮助刘洪华逃避债务，损害广德盛公司的合法权益，因此该合同应当为无效。综上，原告的诉求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。被告刘洪华、华志昂公司均未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：一、涉案房产基本情况位于广东省东莞市XXX号房产，为市场商品房，2018年8月13日经核准登记为刘洪华单独所有。该房产同日作抵押登记，抵押期限自2016年5月6日至2041年5月5日，抵押债务64万元。2018年8月3日，本院作出（2018）粤0306民初16268号民事裁定书，依被告广德盛公司的申请，裁定保全刘洪华、深圳市华志昂电子科技有限公司所有的价值481933.93元的财产。2018年8月22日，本院依法查封涉案房产。查封后，原告主张与刘洪华存在房屋买卖合同关系，提供《房地产买卖合同》一份，证实刘洪华于2016年8月1日将上述房产折价145万元出售给原告。原告另提供转账记录，证实其本人或委托他人向刘洪华账户或其指定的其他账户支付购房款，购房款自合同签订之日至2018年8月30日期间陆续支付，合计达145万元。后原告向深圳市宝安区人民法院就涉案房产的查封提出异议，本院于2018年12月10日作出（2018）粤0306执异377号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。上述执行裁定书于2018年12月13日送达原告。二、原告彭军与被告刘洪华的交易情况2016年8月1日，原告彭军作为买方，与作为卖方的被告刘洪华，在案外人东莞市嘉福房地产中介有限公司（以下简称嘉福公司）的居间下，签署了编号为ＮＯ.0006827的《房地产买卖合同（居间版）》，原告的未婚妻梁迟逢作为其代理人签署了上述合同，双方主要约定如下：1、刘洪华将位于东莞市的房产出售给彭军，该房产未办理商品房房产证，但开发商已通知可以办理房产证。2、该房产产权现处于银行抵押状态，由买方出资赎楼，经买卖双方友好协商，由买方出资（视为购买该房产购楼款的一部分）代为向原抵押银行办理赎楼手续，则卖方须在买方支付赎楼款到其供楼账户之前出具全权授权委托公证书给中介方或卖方委托的第三人。3、该房地产转让成交价为145万元。签订合同时自定金20万元，继续交易时转为楼款；第一部分楼款人民币50万元，于公证处做委托公证当日支付给卖方；第二部分楼款人民币64万元，于不动产权证书办理出来支付给卖方。剩余楼款人民币11万元在过户当日付清。4、卖方需赎楼的，注销抵押登记取回房产证原件后七日内，买卖双方到房管所签署《房地产买卖合同》，待审批完成后并递件至地税局申报税费报批。在接到房管所或中介方通知交税后七日内，买卖双方须缴纳相关税费并于当天递件至房管所办证，且过户递件回执由中介方或指定担保公司代为托管。5、卖方在开发商交房五个工作日内交付该房产给买方。6、卖方指定该房产的定金及首期楼款转入第三方许娟的账户，卖方认可购买该房的收款收据由第三方账户人签署。2017年6月3日，刘洪华（卖方）与梁迟逢（买方）签署《房产买卖补充协议》，就签署《房地产买卖合同（居间版）》补充约定如下：1、该房产由卖方供楼至2017年12月31日；2、若在2017年12月31日后该房产一手证仍未能办理出证，则该房产的月供款由买卖双方各自承担一半，直到买卖双方到房管所签署房地产买卖合同。此后，梁迟逢于通过微信向刘洪华六次转款共计13105元，原告主张该部分款即为其依据以上约定承担的上述六个月的一半供楼款。2017年6月13日，刘洪华向原告交付涉案房屋，双方签署了《出售房屋交接确认书》。原告主张该房屋自交付后由其与家人居住至今，并提交了物业服务费、水费的缴费凭证予以证明。2018年6月14日，被告刘洪华（甲方）与原告（乙方）签署《补充协议》，约定：现开发商通知该房产可办理一手产权证，为了加快进程并减少损失，双方决定在该房产未出一手产权证前由乙方出资甲方开始赎楼，甲方必须在3个工作日内发起申请，并在银行通知规定时间内完成赎楼；2、签订本协议当天乙方支付赎楼款人民币60万元给甲方作为赎楼款使用，甲方保证此笔款项用于赎楼专款专用，其他剩余尾款乙方于过户当天全部支付给甲方。2018年8月23日，刘洪华出具一份《房款已收齐确认书》，内容如下：梁迟逢于2016年8月1日向刘洪华指定的许娟账户分两笔支付了51万元及13万元；彭军于2016年8月1日向许娟账户支付人民币5万元，彭军于2016年7月31日用现金方式支付1万元定金；梁迟逢于2018年6月14日向刘洪华账户支付59万元及2018年1月至2018年6月梁迟逢用微信转账方式支付刘洪华1万元，用作涂销房屋银行抵押赎楼之用。后刘洪华资金困难，无法承担应付的月供款，梁迟逢分别于2018年8月7日及2018年8月15日向刘洪华账户支付人民币4400元，共人民币8800元用于支付刘洪华的月供款。截至2018年8月23日，彭军、梁迟逢已支付购房楼款人民币1304400元。因刘洪华违反约定擅自挪用了人民币60万元赎契楼款，致使交易房屋现仍存在抵押不能过户。刘洪华同意卖方彭军、梁迟逢将剩余房款人民币145600元支付至刘洪华账户用于偿还房屋尚欠的银行贷款。剩余房款人民币145600元一经到达该账户，即视为刘洪华已收到剩余房款，至此，彭军、梁迟逢已支付完所有房款。原告对以上各笔转账付款均提交了相应的银行账户交易明细予以证实。2018年8月30日，彭军向刘洪华账户支付146146.97元，代被告刘洪华提前偿还部分贷款。梁迟逢于2018年9月6日至2019年7月14日期间，每月向刘洪华的6228480606704566672账号转账支付4400元用于偿还贷款，共计12笔，合计52800元。涉案房产于2018年8月13日申请办理权利人为刘洪华的房产证，梁迟逢于当天缴纳了不动产登记费80元。原告主张2018年8月13日是办证收件时间，此后进入缮证程序，之后于2018年8月22日发证。但是发证当天，涉案房产已被本院查封，且刘洪华尚未还清银行贷款，未能注销抵押登记，因此无法办理过户手续。原告故而诉至本院。另查，原告主张由于刘洪华向其出售涉案房产之前，曾与许娟就涉案房产签署买卖合同，后刘洪华与许娟协商解除合同，因许娟已向刘洪华支付了部分房款，因此在原告和刘洪华的买卖合同中，刘洪华指定许娟为部分房款的收款人。许娟于2016年8月1日出具了两份收款收据，分别确认收到彭军支付购买时涉案房产的定金20万元、首期款50万元。嘉福公司于2019年11月1日出具的《情况说明》，亦证实了以上情形。又查，本院向中国农业银行股份有限公司东莞支行调取刘洪华62×××72账户2016年8月1日至2020年7月23日的流水，显示梁迟逢于2018年6月14日向该账户存入59万元后，该账户通过刘洪华跨行转账或现支方式于2018年6月14日至19日期间支出59万余元。自2018年8月7日起，该账户存入款项均来自彭军或梁迟逢。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案中，根据已查明的事实，本院分析如下：第一，原告与被告刘洪华于2016年8月1日就涉案房产签署《房地产买卖合同（居间版）》，约定房产转让价为145万元。此后，原告本人及其未婚妻梁迟逢陆续向刘洪华指定的收款人许娟支付了购房定金20万元及首期款50万元；原告及梁迟逢向刘洪华转账支付59万元，微信支付13105元，提前偿还部分按揭贷款146146.97元；另于2018年8月7日至2019年7月14日期间，向刘洪华14次转账支付4400元用于偿还每月按揭贷款，共计61600元。由此可见，原告与刘洪华签署涉案《房地产买卖合同（居间版）》后已实际开始履行，原告向刘洪华支付了购房款，为注销房产抵押登记代刘洪华偿还了部分贷款，支付了2018年1月至6月期间的一半供楼款，于2018年8月支付了两笔4400元超期还款，2018年9月起连续十二个月支付4400元，以偿还按揭款项，各项付款合计1510851.97元。综合以上付款事实，本院确认原告与刘洪华在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且原告已向刘洪华支付全部价款；第二，原告与刘洪华在2017年6月13日签署了《出售房屋交接确认书》，刘洪华向原告交付了涉案房产，此后，原告的未婚妻梁迟逢以其名义支付涉案房产的物业管理费及水费，表明原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产；第三，原告与刘洪华签署涉案合同后，刘洪华未依约清偿涉案房产剩余贷款、未注销房产抵押登记，且直至2018年8月13日才申请办理产权人为刘洪华的房产证，而涉案房产于2018年8月22日被本院查封，此后无法办理过户登记手续。原告已提交证据证明其为履行合同积极支付购房款、部分月份的按揭贷款，并代刘洪华提前偿还部分贷款、交纳了办理产权人为刘洪华的房产证的登记费，足以表明该房产未能过户至原告名下系因刘洪华怠于履行合同义务所致，原告对此不存在过错。因此，原告对本院查封涉案房产提出的异议符合上述法律规定，能够排除执行，原告诉请解除涉案房产的查封，于法有据，本院予以支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：解除（2018）粤0306执保5194号裁定书对东莞市XXX号房的查封。本案受理费人民币17850元，由被告刘洪华承担。受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  陈蕾仰人民陪审员  张汉梅人民陪审员  宋晓理二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  林 涛书 记 员  张雪娜附相关法条：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。