广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初3645号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司惠东分公司。负责人：谢建华。委托诉讼代理人：甘露，系该公司员工。被告：杜博娜，女，汉族，。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司惠东分公司（以下简称“碧桂园生活服务惠东分公司”）诉被告杜博娜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人甘露到庭参加诉讼，被告杜博娜经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园生活服务惠东分公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付自2019年4月起至2020年5月止的各项费用共计4767.02元（其中物业服务费4483.36元、公摊费283.66元）；2、被告立即向原告支付逾期缴纳物业服务费的违约金,以24%滞纳金金额计算为961.49元；3、本案诉讼费用由被告承担。原告在庭审中确认第二项诉请的公摊费金额“283.66元”为笔误，当庭更正为288.61元。事实与理由：2017年5月5日，原、被告双方签订编号为HT0044376号的《惠东碧桂园前期物业服务协议》，由原告为被告位于惠东碧桂园xxx的单位提供物业管理服务，被告按每月320.24元的标准，按时向原告交纳物业服务费，同时还应按约定支付水电费及各项公、分摊费用。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。2018年9月25日，被告正式登记入住，之后双方一直依约履行各自的义务。但2019年4月起，被告在享受了原告提供的物业服务的同时，却迟迟未履行合同约定的交费义务，虽经原告多次催促，仍未交纳自2019年4月起至今所拖欠的物业服务费、公摊及违约金。综上，被告长期拖欠费用的行为不仅构成违约，还对整个小区的物业正常运行造成严重影响。为维护原告的合法权益、保障小区物业正常运行，现原告依据法律、法规及双方合同约定，特提起诉讼，请求判如所请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院对事实和证据认定如下：原告碧桂园生活服务惠东分公司系经工商登记设立的股份有限公司分公司（非上市、外商投资企业投资、私营），曾用名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司惠东分公司，于2020年6月11日变更为现在的名称，经营范围为提供物业管理及物业管理相关的咨询服务，家居清洁及维修服务（不含特种设备修理），绿化护养业务、房地产中介及物业租赁、停车场（库）、篮球场、网球场、足球场、游泳池经营及管理服务、水上娱乐项目（水上摩托艇、沙滩泳场）等服务。被告杜博娜于2017年5月5日与惠州市东湾房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（预售），购买位于惠东县**************************。2017年5月5日，原告碧桂园生活服务惠东分公司（乙方）与被告杜博娜（甲方）签订编号为HT0044376的《惠东碧桂园前期物业服务协议》，内容：“……协议第四条约定本园区的物业服务费采取包干制方式。1.乙方按以下计算方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人计收物业服务费：甲方缴纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积及（建筑面积是该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平米2.6元计收。该物业的套内建筑面积为97.57平方米、公用分摊建筑面积为25.60平方米，合计建筑面积为123.17平方米；按上述计算方式、标准，甲方应按320.24元/月向乙方交纳物业服务费；……3.本园区二次供水、电梯、消防、发电机、安防、公共照明等公用设施设备运行和按质监部门规定对共用设备进行检测的费用，属代收代交费用，均不计入物业服务费支出。由乙方按实际费用和以下约定方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人分摊。（1）本园区二次供水公共设施设备运行所产生的水、电费用和按质监部门规定对共用设施设备进行检测的费用，乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其实际用水量分摊……（2）本园区电梯、消防、安防、发电机等共用设施设备产生的水、电费用和按质监部门规定对共用设施设备进行检测的费用，乙方单独列账，由相应设计配置使用的业主或物业使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊；（3）除上述公共设施设备运行所产生的水、电费用外，本园区公共照明、公共用水及因提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用和公共水电损耗费用，乙方单独列账，由本园区的全体业主或物业使用人按其所有（使用）的物业建筑面积分摊。业主或物业使用人的实际用水量以物业或物业使用人的计费水表计量的水量为准；业主或物业使用人所有的物业建筑面积以房管部门的最终测绘面积为准。协议第六条，甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日、实际收楼之日（二者以时间在前者为准）起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费、本协议约定的各项分摊费用。物业服务费、本协议约定的各项分摊费用按月计收，甲方于公历每月5日前向乙方交纳当月的物业费及上一月度本协议约定的各项分摊费用，甲方同意采用银行代收方式交纳上述费用，并保证在扣费时间前交费账户存有足够金额以备扣费。第十四条约定甲方的权利和义务……3.按照法律、法规及本协议的约定，按时按标准交纳物业服务费、专项维修资金及另行约定的其他有偿服务费用。第十五条约定乙方的权利和义务……7.按照本协议约定的收费项目、标准向甲方或该物业使用人收取物业服务费和其他费用，并告知甲方物业服务费及其他费用的交纳情况。第十六条，物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从应交费用之日的次月1日起，每逾期一日按应付费用的5‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉……”。被告杜博娜（甲方）与惠州市东湾房地产开发有限公司（乙方）于2018年9月25日签订《碧桂园物业及资料移交书》；同日，被告分别在《期楼收楼通知书》、《入住登记表》签名确认。根据原告提交的《费用明细表》显示，被告共拖欠2019年4月起至2020年5月期间的物业服务费4483.36元、公摊电费及水费共计288.61元。原告主张被告未能按时缴纳上述费用通过邮寄挂号信的方式进行催收，提交了《催缴物业服务费函》及国内挂号信函收据予以佐证。2020年6月1日，原告向本院提起诉讼，提出了上述诉讼请求。立案后，本院根据被告的住所地向其送达民事诉状副本、证据副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等诉讼材料时，被告去向不明。于是，本院在《人民法院报》向被告公告送达上述诉讼材料，被告未到庭参加诉讼。庭审中，原告陈述其违约金系按照逾期未交物业服务费，按日千分之五的24%计算。本院认为，原告碧桂园生活服务惠东分公司与被告杜博娜签订的《惠东碧桂园前期物业服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效。被告未在协议约定的时间内支付物业服务费等费用，属于违反合同约定，应承担继续履行和相应违约责任的义务。根据业主与原告签订的上述协议显示，原告需向业主提供包含环境卫生、秩序维护管理、交通秩序与车辆停放等一系列物业管理服务内容，业主按约定向原告缴纳基础物业费2.60元/月/平方米，每月物业管理费为320.24元，并平均分摊因使用公共区域、设施而产生的相应费用。根据本案现有证据显示，原、被告之间确认完成涉案物业的交付，原告已提供了相应的物业管理服务，按照协议约定，被告应按月交付相关费用并分摊负担其它公用设施设备产生的水电费用。被告未能提供证据予以反驳，应承担举证不能责任。据此，原告主张要求被告支付自2019年4月起至2020年5月的物业管理费为4483.36元、公摊费288.61元，理据充分，本院予以支持。关于拖欠的物业管理费违约金计算问题。合同约定逾期付款的按日支付5‰的违约金，该违约金实际系迟延支付物业管理费造成的违约损失，其本质系逾期付款的利息损失，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。”的规定，原告诉请按照该标准的24%计算即（5‰×24%）日利率为1.2‰（年利率为43.2%）过高，本院酌定调整为按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金，又因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消的情况，违约金从该日起调整为按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于违约金的起算时间，原告诉请按照合同约定的从次月的1日开始计算违约金，不违反法律规定，本院予以照准。综上，违约金应以每月物业服务费320.24元为计算基数，从2019年5月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的1.3倍、从2019年8月20日起至付清款日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，以961.49元为限。被告杜博娜经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杜博娜于本判决发生法律效力之日起7日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司惠东分公司支付自2019年4月起至2020年5月的物业管理费为4483.36元；二、被告杜博娜于本判决发生法律效力之日起7日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司惠东分公司支付自2019年4月至2020年5月的公摊费288.61元；三、被告杜博娜于本判决发生法律效力之日起7日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司惠东分公司支付2019年4月起至2020年5月逾期缴纳物业服务费的违约金（以每月物业服务费320.24元为计算基数，从2019年5月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率的1.3倍计算、从2019年8月20日起至付清款日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，以961.49元为限）；四、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司惠东分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费560元，由被告杜博娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  林耀驰人民陪审员  薛秀琼人民陪审员  庄巧华二〇二〇年十月二十六日法官 助理  黄丽娴书 记 员  张景波