中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申5040号 再审申请人（一审被告，二审上诉人）：天津渤商投资有限公司，住所地天津自贸实验区（东疆保税港区）亚洲路**金融贸易中心**1-1-1702。 法定代表人：王洪海，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李媛，国浩律师（天津）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：屈强，国浩律师（天津）律师事务所律师。 被申请人（一审原告，二审上诉人）：天津市易品建设发展有限公司，住所，住所地天津市滨海新区古林街世纪大道以南海景十二路以东新天地商业广场****楼-25-2301div> 法定代表人：王立会，该公司经理。 委托诉讼代理人：乐宜东，天津滨法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张新广，天津滨法律师事务所律师。 一审被告、二审被上诉人：天津一商集团有限公司，住所，住所地天津市和平区唐山道**div> 法定代表人：王毅，该公司董事长。 委托诉讼代理人：裴晓伟，该公司员工。 委托诉讼代理人：李晨，该公司员工。 再审申请人天津渤商投资有限公司（以下简称渤商公司）因与被申请人天津市易品建设发展有限公司（以下简称易品公司）以及一审被告、二审被上诉人天津一商集团有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服天津市高级人民法院（2019）津民终214号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 渤商公司申请再审称，1.新证据《天津市建设工程竣工验收备案书》等，能够证明原审判决认定渤商公司于2015年8月31日正式接收诉争房屋，并判令渤商公司赔偿易品公司2015年8月31日至2018年4月30日的空置损失7100万元、2015年9月1日起至2017年9月30日的物业费损失6586114.97元属于认定事实错误、适用法律错误；新证据《结算协议书》能够证明原审判决认定渤商公司违约导致《天津市商品房买卖合同》解除，并据此判令渤商公司向易品公司承担赔偿责任属于认定事实错误。2.原审判决判令赔偿易品公司建筑面积差额损失29989232.91元超出易品公司诉讼请求，违反了民事诉讼不告不理原则。原审法院在认定易品公司主张40年租金损失缺乏合理性的情况下，未经易品公司变更诉讼请求，自行变更易品公司的诉讼请求，判令渤商公司按照上述面积差额以及2018年2月6日的经评估的房屋单价10881元/平方米赔偿易品公司建筑面积差额损失29989232.91元。3.本案出具《鉴定意见书》的鉴定机构天津元旭工程咨询管理有限公司以及签署报告的鉴定人员无涉案鉴定事项的鉴定资质，且出具的鉴定报告中包含了非司法鉴定事项，原审判决以此作为定案依据，属于判决事项缺乏证据证明。4.原审判决判令渤商公司赔偿易品公司建筑面积差额损失29989232.91元缺乏证据证明。在假定应当由渤商公司承担建筑面积房屋价值损失的情况下，也应当将房屋现有建筑面积与原始设计相比较，而非使用鉴定机构出具的改造图纸进行比较。在无证据证明建筑面积减少的情况下，原审法院即判决渤商公司承担建筑面积差额损失显然是缺乏依据的。双方合同约定涉案房屋每平米价格为9230.35元，原审法院判令渤商公司承担房屋面积差额的价格标准却是2018年2月6日经评估的市场平均单价10881元/平方米，该标准缺乏合理性、合法性。5.原审判决判令再审申请人渤商公司赔偿2015年8月31日至2018年4月30日的空置损失7100万元缺乏证据证明。原审法院计算空置损失的基数存在错误，基数面积中包括了整个小区的公摊面积，套内建筑面积又包括了出租经营面积以及消防通道面积，而消防通道不能用于出租。原审法院按照满租状态判决空置使用费缺少司法鉴定依据，在缺少司法鉴定意见的情况下，原审法院认为涉案房屋无需招商期、无需装修免租期，直接进入满租理想状态，并据此判令渤商公司赔偿易品公司2015年8月31日至2018年4月30日的空置损失缺乏证据证明。6.渤商公司取得新证据，能够证明原审判决判令渤商公司赔偿易品公司2015年8月31日至2018年4月30日的空置损失7100万元的计算标准是错误的，与涉案房屋相连物业中商铺、租赁场地的实际出租金额与政府租金指导价格相比，具有较大差距，且出租方均给予承租方免租装修期，因此原审判决渤商公司赔偿空置损失是错误的。7.易品公司应向案外人天津市恺丰典当行有限公司支付的1550万元利息，系因其履行《借款合同》产生的，与《天津市商品房买卖合同》的签订、履行或解除均无任何直接因果关系。因此，原审法院判令再审申请人渤商公司承担被申请人借款利息损失1550万元缺乏证据支持。8.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。”的规定，上述法律规定中对于“获益”的来源并未进行限定，仅指买卖合同当事人是否存在获得利益的结果。所以原审法院认为不应当适用上述司法解释损益相抵属于适用法律错误。综上，渤商公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项、第十一项规定申请再审。 易品公司提交意见称，渤商公司的再审申请无事实及法律依据，请求驳回渤商公司的再审申请。 本院经审查认为，关于渤商公司提交的新证据是否足以推翻原判决的问题。渤商公司提交新证据《天津市建设工程竣工验收备案书》等，认为上述证据显示案涉工程2016年才取得竣工验收备案，这与原审判决认定的涉诉房屋于2015年8月31日视为交付渤商公司的事实相矛盾。根据双方《天津市商品房买卖合同》附件六《合同补充约定》载明，该房屋已于2014年9月30日具备竣工移交条件，这说明双方对于案涉房屋具备竣工移交条件已无异议。《天津市建设工程竣工验收备案书》显示的内容是“该工程竣工验收备案文件符合相关要求，准予备案”“本备案书是建设工程已完成竣工验收备案的法律凭证”，这说明该备案书的作用是对于案涉工程是否完成竣工验收备案起到证明作用，而非对于案涉工程是否竣工验收加以证明。事实上，该备案书记载事项当中并没有竣工日期的内容，这也足以说明该备案书的作用并非是证明工程是否竣工验收。关于渤商公司提交的弱电工程合同、管道燃气建设配套合同等证据，虽然显示2016年由易品公司与案外人签订相关合同对港东新天地商业广场项目进行施工，但这并不能起到证明案涉工程没有竣工验收的目的，工程是否竣工验收应当以建设部门出具的竣工验收证明等文件为准，且上述合同涉及的工程属于项目的弱电等配套工程，即使存在后续施工行为，也不影响项目的整体竣工验收。关于新证据《结算协议书》的问题，渤商公司结合上述证据可以认为易品公司根本不具备交付竣工图及施工资料的条件，无法按时交付房屋，故易品公司构成根本违约，渤商公司有权行使先履行抗辩权暂不支付剩余购房款。但根据原审查明的事实，双方均认可案涉房屋具备交付条件，渤商公司在拒不接收房屋的情况下亦未提出上述先履行抗辩权的理由，其申请再审提出该理由即缺乏事实依据，亦有违诚信。故渤商公司的上述新证据不足以证明案涉工程未竣工验收不能交付，不足以推翻原判决。 关于二审判决渤商公司赔偿易品公司建筑面积差额损失是否超出诉讼请求以及是否具有事实依据的的问题。易品公司一审诉讼请求为“赔偿诉争物业与原告原方案相比造成的面积损失120403195.32元”，对于损失的计算方式，易品公司按照租金损失主张40年，原审法院参照评估报告确定的房屋评估单价及计算出的建筑面积差额酌定给予了易品公司差额损失。因此，易品公司的诉求是请求渤商公司赔偿建筑面积差额损失，只是对于损失的计算方式，原审法院未采信易品公司的计算方式而是在参照评估报告确定的有关数据酌定给予易品公司相应损失。原审法院上述认定是在综合考虑案件基本事实、双方当事人违约情况以及损失程度的基础上作出，具有事实和法律依据，符合公平原则，亦未超出当事人诉讼请求。 关于鉴定报告是否能够作为定案依据的问题。根据一、二审查明的事实，案涉《鉴定意见书》是在法院主持下选定，双方当事人均参与了鉴定单位的选定，渤商公司并未提出异议。渤商公司在二审上诉中亦未对鉴定机构的资质问题提出异议，应视为其认可鉴定机构的资质，故对其申请再审中提出该理由，本院不予支持。 关于空置损失的问题。根据原判决认定，由于渤商公司迟延接收房屋，导致案涉房屋处于空置状态无法产生相应收益，对于渤商公司应予赔偿。对于空置损失的赔偿，原审判决按照空置房屋的建筑面积进行计算，这符合房地产市场租赁、交易中按照建筑面积计算租金及交易对价的惯例。建筑面积中必然包含房屋公摊以及消防通道等公共面积，渤商公司主张按照套内面积减去消防通道等面积计算空置损失既不符合市场交易习惯，也无法真正反映房屋在空置状态下的损失。关于渤商公司提出应扣除招商期及装修免租期的问题，房屋空置期是一个连续性的确定期间，原审法院确定了空置期间，就确定空置损失的计算方法，即使先行扣除了招商及免租期损失，易品公司在实际经营时仍然存在招商及免租损失，故直接以空置期间确定空置损失并无不当。由上所述，原审法院对于空置损失的认定并无不当。 关于1550万元利息损失的问题。根据一、二审查明的事实，另案中判令易品公司返还的购房款中包含该笔利息，易品公司承担该1550万元利息的基础是双方房屋买卖合同顺利履行，但由于渤商公司违约导致双方合同解除，易品公司返还相应房款，而该1550万元利息即成为其损失，渤商公司应予赔偿。原一、二审法院判决渤商公司赔偿该损失，并无不当。 关于损益相抵问题。渤商公司主张合同解除后案涉房屋发生增值，对于该收益应从损失中予以扣除。对此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定：“买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。”上述司法解释适用的前提是买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，而案涉房屋增值并非是因为渤商公司违约导致，而是由于房地产市场发展向好所带来的增值，无论其是否存在违约行为，案涉房屋均存在收益。故原审法院未适用上述司法解释规定从损失中扣除房屋增值收益，适用法律亦无不当。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回天津渤商投资有限公司的再审申请。 审判长  万挺 审判员  潘杰 审判员  于蒙 二〇二〇年十一月三十日 法官助理王永明 书记员赵雅丽