北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初1804号原告:北京泰合盈创科技孵化器有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇南关路西广武路北。法定代表人：周正，总经理。委托诉讼代理人：李旺虎，北京市奥援律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙远晰，北京市奥援律师事务所实习律师。被告：谷永刚，男，1983年3月17日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：北京万诚开元装饰有限公司，住所地北京市昌平区天泽苑**楼****。法定代表人：谷永刚。二被告委托诉讼代理人：谢爽，女，1978年6月22日出生，北京万诚开元装饰有限公司员工。北京泰合盈创科技孵化器有限公司（以下简称泰合公司）与谷永刚、北京万诚开元装饰有限公司（以下简称万诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。泰合公司的委托诉讼代理人李旺虎、孙远晰到庭参加了诉讼。本案第一次开庭时，谷永刚、万诚公司经依法传唤未到庭参加诉讼。本案第二次开庭时，谷永刚和万诚公司的共同委托诉讼代理人谢爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泰合公司向本院提出诉讼请求：1.确认泰合公司和万诚公司签订的《租赁合同》及相关补充协议于2019年11月25日解除。2.万诚公司立即补交6个月免租期租金36万元，并交纳2019年7月1日起至2019年11月30日期间的房屋租金30万元，并按照月租金6万元的标准继续缴纳自2019年12月1日起至实际腾退之日的房屋使用费。3.万诚公司支付相当于2个月租金额的违约金12万元；4.谷永刚就万诚公司履行前述义务向泰合公司承担连带责任；5.本案案件受理费、律师代理费6000元，由泰合公司承担。事实与理由：2017年2月，泰合公司与万诚公司签署一份《房屋租赁合同》，约定由万诚公司承租泰合公司坐落于北京市昌平区昌平镇南关路西广武路北（泰合盈创）主楼一层东区及南区房屋（建筑面积845平方米），用于办公之用途。合同还对租赁期限、免租期、租金及其缴纳方式等进行约定。该合同签订后，泰合公司按照约定将房屋交付万诚公司正常使用。但万诚公司在合同履行过程中多次出现迟延支付或拖欠租金的情况。2019年6月6日，双方签署一份补充协议，该补充协议对已拖欠租金数额、分期付款方式以及2019年下半年租金支付方式重新进行调整，并约定了相应的违约责任等，双方均盖章确认，同时万诚公司法定代表人谷永刚自愿就万诚公司履行房屋租赁合同及其补充协议项下义务，向泰合公司承担无限连带保证担保责任等。现因万诚公司再次违约，双方无法协商一致，故泰合公司起诉至法院，请求判如所请。谷永刚、万诚公司在本案第一次开庭时未到庭，亦未提交书面答辩意见。本案第二次开庭时，万诚公司和谷永刚认可欠付泰合公司5个月房租30万元，双方已协商一致解除了合同，万诚公司也已将房屋腾退交付，不同意泰合公司的其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：2017年2月13日，泰合公司（甲方，出租方）与万诚公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于北京市昌平区南关路西广武路北（泰合盈创科技园）主楼区1层东区及南区的房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为845平方米。租赁期限为5年，自2017年2月13日起至2022年5月30日止。免租期105天，自2017年2月13日起至2017年5月30日止。免租期只免收房租，其他费用均按照本协议第六条收取。任何情况下，乙方单方面提前终止合同或因其他乙方过错原因致甲方行使合同解除权等导致本合同期满前终止的，免租期不免租金，乙方应按照本合同约定的租金标准补缴免租期的房屋租金。乙方承租房屋租金按以下标准计算：每年单价2.408元/平方米/天，年租金72万元。年度租金采用分二期付清的方式，每期应付租金36万元，首次支付时间为签订合同后3日内，以后每遇合同履行期满6个月30日前支付下一期租金，以此类推，直至合同期满。乙方违反本条规定逾期支付租金的，乙方应每日按逾期支付金额的千分之二向甲方支付逾期付款违约金。乙方逾期支付租金超过20日的，甲方有权书面通知乙方后解除合同，甲方的书面通知送达（直接签收、在乙方承租房屋门口或其他显著位置张贴告示或通知等方式均视为有效送达）乙方之日时本合同解除。本合同因此解除的，不影响甲方向乙方主张支付违约金及滞纳金的权利。甲方解除通知送达乙方之日次日起7日内乙方应无条件腾退房屋。如乙方迟延腾退的，乙方应向甲方按日支付房屋使用费，房屋使用费按照原日租金标准的2倍计算，直至乙方彻底腾空，双方办理完毕交接手续为止。本合同签订之后3日内，乙方向甲方交纳相当于60日租金额的押金12万元，押金不计收利息。押金的担保范围为包括但不限于乙方应付租金、水、电、暖等各项乙方应缴纳的费用、乙方依法律规定或本合同约定应承担的违约金、赔偿金及甲方为实现债权支出的包括但不限于交通费、仲裁费、律师代理费等费用。本合同履行期限届满本合同已约定或双方协商一致解除的，乙方如无违约行为，甲方应在乙方依本合同第七条办理完交接手续并结清全部费用后5日内向乙方无息返还全部押金，如合同履行中存在乙方违约之事由，甲方有权以押金直接冲抵乙方所欠债务。对押金不足以承担的部分，甲方享有向乙方继续追偿的权利。无论因本合同履行期限届满甲方收回房屋或是因乙方违约甲方解除合同并要求乙方腾退承租房屋，在承租房屋腾退交接手续完成之前，乙方仍应当负担实际占用期间的房租或使用费、公用设施管理以及本合同载明的其他费用。若乙方仍应当负担实际占用期间的房租或使用费、公用设施管理以及本合同载明的其他费用。若乙方在本合同规定或甲方指定的时间内不办理交接手续或不腾退房屋的，甲方可以委托任何第三方监督见证下腾空租赁房屋，由此产生的拆迁费、见证或公证费、保管费等相关费用均由乙方承担。对租赁房屋内属于乙方的财产由甲方异地保管并书面通知乙方保管地点及领取期限，领取期限届满之日起10日内乙方未领取甲方所保管的物品，视为乙方放弃上述物品，甲方有权按照自己认为合适的方式处置该遗弃财产，处置后所得款项用于支付乙方欠付甲方的款项及甲方代垫的拆迁费、公证费、保管费、评估费等费用。遗弃财产处置所得款项不足清偿上述债务时，甲方有权向乙方继续追偿。任何情况下本合同终止后，乙方在承租房屋内的不可移动的添附物无偿归甲方所有。若乙方违约，除支付违约金外还应支付免租期的房屋租金，租金按违约当年的租赁单价计算。本合同履行过程中，双方产生争议友好协商解决；双方不能协商解决的，对于本合同的所有争议均提交北京市昌平区人民法院解决。因解决纠纷所产生的费用，由败诉方承担。费用包括但不限于仲裁费、保全费、鉴定费、公证费、律师费等。合同还约定了其他内容。合同签订后，泰合公司向万诚公司交付了涉案房屋，万诚公司亦按约支付了租金。2017年3月8日，泰合公司（甲方）与万诚公司（乙方）签订《补充协议》，约定乙方因经营需要希望在甲方提供房屋第四层（楼顶）上做广告。甲方同意乙方在楼顶做广告。现广告位免费，当甲方需要收广告位费用时，同样价位乙方具有优先权。协议还约定了其他内容。2018年8月15日，泰合公司（甲方）与万诚公司(乙方)签订《补充协议》，约定乙方因经营问题，租金不能按照原有合同约定如期支付，在与甲方商议后甲方同意乙方租金分期支付，具体如下：（1）乙方2018年6月1日至2019年1月1日租金分2期支付，在2018年9月1日前支付2018年6、7、8共3个月的租金18万元，于2019年1月1日前支付2018年9、10、11、12共4个月租金24万元；乙方于2019年4月15日支付原合同规定应于2018年12月1日支付的2019年1、2、3、4、5月共5个月租金30万元；如乙方未能按此补充协议的日期支付甲方租金，则乙方需支付甲方滞纳金。（2）自2019年6月1日始乙方恢复原房屋租赁合同约定的租金支付方式。如若拖欠租金乙方需按原房屋租赁合同约定支付甲方合同违约金。协议还约定了其他内容。2019年6月6日，泰合公司（甲方）与万诚公司（乙方）、谷永刚（丙方）再次签订《补充协议》，约定：因乙方未按照约定支付租金，甲乙双方于2018年8月15日达成一份《补充协议》（以下简称原补充协议），对乙方延缓交纳租金予以规制。原补充协议签署后，乙方仍未按照甲方容忍的期限履行租金支付义务，且出现新的租金拖欠行为，再次严重违约。截至2019年5月31日，乙方拖欠甲方租金共计18万元，乙方承诺就该项欠付租金按下列期限履行：（1）乙方于2019年6月15日前支付租金10万元；（2）乙方于2019年7月15日前支付租金8万元。原合同约定的乙方应于2019年6月1日前支付的下半年租金，在采用如下分期支付的方法予以交纳：（1）2019年7月31日前一次性交纳给甲方2019年6月1日至2019年7月31日期间租金共计12万元；（2）2019年8月1日至2019年12月31日期间，每月租金6万元，采用按月支付的方式交纳，即每月5日前一次性足额交纳当月租金。乙方应当严格按照上述分期交纳租金安排的期限及时足额交纳租金。如再次发生任一期（次）逾期支付的行为，视为乙方根本违约。遇此情形，甲方有权利单方面解除原合同，立即取消对乙方作出所有分期支付安排，并有权要求乙方承担如下违约责任：（1）要求乙方按照原合同约定的租金标准补交免租期6个月的租金；（2）乙方应当交纳相当于两个月租金额的违约金；（3）乙方已交纳押金作为甲方对乙方已装修房屋进行改造的赔偿金不再予以退还。（4）原租赁合同自甲方向乙方发出书面或电子解除合同通知之日起即解除，乙方应当自原合同解除之日起3日内腾退房屋，逾期未搬离的物品视为弃物，甲方有权自行处理。（5）乙方无条件认可前述内容，对甲方以任何方式行使本条约定的权利放弃任何形式的抗辩。丙方作为乙方的法定代表人和控股股东，自愿就乙方履行原合同以及本补充协议约定的义务，向甲方承担不可撤销的无限连带保证担保责任。保证担保的范围包括但不限于应交而未交纳的全部租金、利息、违约金、赔偿金、甲方实现债权的费用（含诉讼费、律师费等）。保证担保的期限自本补充协议签署之日起至原合同期满后3年之日止或乙方履行原合同及本补充协议约定的全部义务满三年之日止。协议还约定了其他内容。由于万诚公司未按照《补充协议》的约定支付2019年7月1日之后的租金，故泰合公司于2019年11月28日在涉案房屋的大门玻璃上张贴《解除通知》，载明：“北京万诚开元装饰有限公司谷永刚：贵我双方于2017年2月签署一份《房屋租赁合同》，约定由贵司承租我公司坐落于北京市昌平区昌平镇南关路西广武路北主楼一层东区及南区房屋（建筑面积845平方米），用于办公之用途。合同对租赁期限、免租期、租金及其交纳方式等进行约定。合同正常履行过程中，因贵司多次出现迟延支付或拖欠租金的情况，为此，我司再次予以容忍，并于2019年6月6日签署《补充协议》，对贵司已拖欠租金数额、分期付款方式以及2019年下半年租金支付方式重新进行调整，并约定了相应的违约责任等。贵司法定代表人谷永刚自愿向我司承担无限连带保证担保责任等。现贵司再次严重违约，至今拖欠2019年7月1日至今的租金未付。我司根据《房屋租赁合同》第十一条、第十三条、《补充协议》第四条等规定，正式通知贵司及法人代表如下：1.即日起解除与贵司签署的《房屋租赁合同》。2.请贵司三日内腾退房屋，逾期未搬离的物品视为弃物，我司将自行处理。3.请按照约定补交6个月免租期的租金36万元，并交纳2019年7月1日起至2019年11月30日期间的房屋租金30万元。4.如贵司拒不腾退房屋，我司将通过法律途径依法追究贵司及其担保人的法律责任。”万诚公司于2019年12月20日将涉案房屋完全腾退并返还泰合公司。另查一，庭审中，泰合公司主张双方在《房屋租赁合同》中约定免租期为105天，但实际给予万诚公司的免租期为6个月。万诚公司亦当庭认可免租期为6个月。另查二，本次诉讼中，泰合公司因委托诉讼代理人花费律师费6000元。上述事实，有《房屋租赁合同》、《补充协议》、《解除通知》以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，泰合公司与万诚公司签订的《房屋租赁合同》以及相关的《补充协议》不违反法律法规的强制性规定，合法有效。由于万诚公司迟延支付租金，经泰合公司多次催告，万诚公司仍然未足额支付租金，故泰合公司于2019年11月28日向万诚公司送达解除合同的书面通知，万诚公司亦认可收到通知，故本院确认泰合公司和万诚公司签订的《房屋租赁合同》及相关补充协议于2019年11月28日解除。万诚公司认可未支付2019年7月1日之后的租金，并于2019年12月20日完全腾退并交付房屋，故万诚公司应当支付泰合公司2019年7月1日至2019年11月28日期间的租金296000元，以及2019年11月29日至2019年12月20日期间的房屋占用费44000元。万诚公司未按照双方约定及时足额支付泰合公司租金，故应当按照约定承担违约责任。关于违约金的数额，泰合公司主张万诚公司应当按照约定支付免租期6个月的租金36万元、押金12万元和额外2个月的租金12万元，共计60万元，万诚公司主张违约金过高并要求调低，本院根据双方的过错程度以及本案的实际情况对违约金予以酌定为30万元，扣除万诚公司已支付的12万元押金，万诚公司另需支付泰合公司违约金18万元。对于泰合公司的过高请求，本院不予支持。关于泰合公司主张的律师费6000元一节，根据泰合公司与万诚公司的约定，泰合公司有权向万诚公司主张该笔费用，且费用数额亦属合理，故本院对泰合公司的该项请求予以支持。关于泰合公司要求谷永刚对万诚公司的各项金钱给付义务承担连带责任一节，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、北京泰合盈创科技孵化器有限公司与北京万诚开元装饰有限公司签订的《房屋租赁合同》及其相关补充协议于二○一九年十一月二十八日解除；二、北京万诚开元装饰有限公司、谷永刚于本判决生效后十五日内连带支付北京泰合盈创科技孵化器有限公司租金296000元、房屋占有使用费44000元、律师费6000元以及违约金18万元；三、驳回北京泰合盈创科技孵化器有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11060元，由北京泰合盈创科技孵化器有限公司负担1060元，已交纳；由谷永刚、北京万诚开元装饰有限公司负担10000元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 李 笑二〇二〇年十一月十七日书记员 扈艳杰