北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初47895号原告（反诉被告）：董淑芬，女，1956年12月15日出生，汉族，住北京市海淀区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：于波，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜伟，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。被告：付春凤，男，1970年6月13日出生，汉族，住北京市海淀区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李德伟，北京市国乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国，北京市国乐律师事务所律师。被告：吴国红，女，1973年10月14日出生，汉族，住北京市海淀区，公民身份号码×××。被告（反诉原告）：付崇喜，男，1944年11月4日出生，汉族，住北京市海淀区，公民身份号码×××。被告（反诉原告）：付霞，女，1972年8月22日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，公民身份号码×××。付崇喜（反诉原告）、付霞（反诉原告）共同委托诉讼代理人：张辉，北京市法度律师事务所律师。被告：王军，男，1969年2月22日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，公民身份号码×××。被告：王晓晨，女，1996年5月15日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，公民身份号码×××。被告：付志嘉，男，1994年8月23日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，公民身份号码×××。被告：付某，男，2008年2月27日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，公民身份号码×××。第三人：北京颐泉房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北坞村东500米平房。法定代表人：范龙，总经理。委托诉讼代理人：赵世博，北京市则度律师事务所律师。原告（反诉被告）董淑芬与被告付春凤、吴国红、付崇喜（反诉原告）、付霞（反诉原告）、王军、王晓晨、付志嘉、付某以及第三人北京颐泉房地产开发有限公司（以下简称颐泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董淑芬委托诉讼代理人姜伟，被告付春凤委托诉讼代理人张国以及被告（反诉原告）付崇喜与被告（反诉原告）付霞共同委托诉讼代理人张辉到庭参加诉讼，被告吴国红、王军、王晓晨、付志嘉、付某经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，第三人颐泉公司经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。董淑芬向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告董淑芬与被告付春凤于2010年12月8日签订的《房屋买卖合同》有效；2.被告履行上述合同义务，将北京市海淀区四季青镇北坞嘉园北里x号楼x单元x号房屋（以下简称x号房屋）登记在原告名下；3.第三人协助办理上述过户登记手续；4.判令被告付春凤、吴国红、付崇喜、付霞支付违约金432万元；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：被告付春凤与吴国红系夫妻关系，其母为张淑珍，被告2010年出售x号房屋，我与被告协商后达成了初步购买意向，于2010年11月10日与被告指派的代表付春凤签订了《房屋认购协议》，原告支付定金后，被告于2010年11月20日将x号房屋交付原告使用。2010年12月8日，双方签订正式的《房屋买卖合同》约定x号房屋售价218万元并承诺x号房屋能够办理产权登记时直接登记在原告名下，后原告支付了全部购房款并且居住并使用x号房屋至今。居住期间原告多次催促办理过户登记手续但被告以各种理由拒绝，该行为已严重违反合同约定并给原告造成了巨额经济损失，为维护合法权益，特向法院提起诉讼。付春凤辩称，董淑芬的起诉事实有出入，董淑芬主张购买房屋时和被告协商达成初步意见与事实不符，只是与付春凤达成协议，付春凤不是代表家人，而是自己的行为；付春凤将房屋出售给董淑芬，没有经过产权人张淑珍的同意也没有经过其事后追认；现在x号房屋的产权人是继承人付崇喜、付霞、付春凤，付崇喜、付霞不认可，事实上无法返还房屋，无法交付；违约金没有事实和法律依据。付崇喜、付霞辩称，董淑芬与付春凤房屋买卖协议既未取得房屋所有权人的授权，事后也没有房屋所有权人及共同所有人的认可，因此，付春凤属于无权处分，按照法律规定，董淑芬要求履行合同进行过户登记于法无据，不应得到法律的支持；付崇喜、付霞不是该合同的主体，也没有履行合同的义务；董淑芬主张的违约金与事实不符，于法无据。付崇喜、付霞当庭对董淑芬提起反诉：1.请求确认董淑芬与付春凤之间的买卖协议系无权处分；2.判令董淑芬腾退x号房屋。董淑芬对付崇喜、付霞的反诉辩称，第一，董淑芬与付春凤签订的房屋买卖合同合法有效，而且董淑芬已经支付了全部的购房款项；第二，董淑芬有一系列证据证明张淑珍是明确同意付春凤将x号房屋转让给董淑芬，付春凤作为家庭代表有处分权；第三，董淑芬有一系列证据证明其作为善意的合同一方，有充分的理由相信张淑珍是明确同意的；第四，付春凤与张淑珍等被告相互串通，故意掩盖张淑珍同意的事实并当庭反诉要求腾退房屋，严重损害董淑芬的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：张淑珍与付崇喜系夫妻关系，付春凤、付霞为二人之子女。付春凤与吴国红系夫妻关系。2009年6月9日，颐泉公司（甲方）与张淑珍（乙方）签订《北坞村腾退补偿安置协议书》，约定甲、乙双方确认，乙方合法有效的宅基地面积为486平方米，安置人口9人，户主姓名张淑珍，共居人分别是付崇喜、付春凤、付志嘉、付某、吴国红、付霞、王军、王晓晨；乙方置换、购买安置房6套，分别是：北坞嘉园26号楼2单元302号、北坞嘉园19号楼5单元301号、北坞嘉园18号楼2单元601号、北坞嘉园18号楼2单元602号、北坞嘉园x号楼x单元x号（以下简称x号房屋）以及x号房屋。2010年11月10日，付春凤（甲方）与董淑芬（乙方）签订《房屋认购协议》，约定甲方将x号房屋出售给乙方，总价款218万元，认购期间自2010年11月10日至2010年12月9日，乙方向甲方支付定金10万元。该协议还就其他事项进行了约定。2010年12月8日，付春凤（甲方）与董淑芬（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将x号房屋出售给乙方，总价款218万元，乙方于2010年11月10日支付甲方定金10万元，于2010年11月29日支付甲方购房款45万元，在本合同签订时支付145万元，于2011年5月30日前支付甲方房款8万元，乙方取得该房屋所有权证后支付剩余10万元；甲方保证对该房屋拥有独立产权，具备房屋销售条件，产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷，保证将该房屋按约定价格出售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人，如甲方故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况导致此合同无效，甲方赔偿乙方双倍房款及相关经济损失；甲方所出售房屋为拆迁安置回迁房，甲方并未办理产权登记手续，对此乙方完全知晓，甲方承诺在能办理产权登记时，直接将该房屋产权所有人签署到乙方名下，协助乙方办理产权手续。2010年11月10日，董淑芬通过工商银行向吴国红转款10万元，于2010年11月29日向吴国红转款45万元，于2010年12月8日向吴国红转款145万元。2010年11月29日，付春凤向董淑芬出具收条，载明收到x号房屋房款45万元；于2010年12月8日向董淑芬出具收条，载明收到涉案房款145万元；于2011年5月16日向董淑芬出具收条，载明收到x号房屋房款8万元。2012年5月7日，付春凤向董淑芬出具收条，载明：因卖房人急用钱，提前支付办理房产证款项10万元，特此证明，待房产证办理完毕此收条自动作废。付春凤向董淑芬交付了x号房屋。本案诉讼过程中，张淑珍办理了x号房屋的产权登记手续，于2019年9月5日取得了该房屋所有权证。张淑珍于2019年12月31日去世。2019年9月4日，x号房屋登记在了付春凤、吴国红名下。另，董淑芬因本案申请诉讼保全，支出保全费5000元。庭审中，董淑芬提交了x号房屋验收单、物业管理服务协议，证明付春凤以业主名义验收x号房屋并交付，其有理由相信其有处分权；提供了通话录音，证明张淑珍明确同意将x号房屋转让给董淑芬。付春凤对房屋验收单、物业管理服务协议的真实性无异议，但证明目的不认可，认为被腾退人是张淑珍，被安置人有9人，没有明确哪一套房屋归付春凤，董淑芬应当知道付春凤不具有独立产权仍签订协议，自身存在重大过错；对录音证据，付春凤称真实性无法认可，如果是真的，也不是董淑芬和其他当事人的对话，只是一种传来证据，真实性和证明目的不认可。付崇喜、付霞认可付春凤对房屋验收单、物业管理服务协议的质证意见，对上述录音证据的真实性存疑，证明目的不认可，认为假如该录音是真实的，不能证明张淑珍同意转让，也不能证明张淑珍反悔。经董淑芬申请，证人张某（董淑芬之女）出庭作证，张某称，参与了整个买房过程，2010年11月份其在网上看到付春凤发的房源信息，就跟付春凤联系，约付春凤及其爱人吴国红看x号房屋，觉得房子还可以，初步谈了一个价格，付春凤也把房子的相关收房、物业手续出示了，当时付春凤也说了没有房产证。第二天叫父母过来，看后也觉的房子不错，之后同学、父母都在场，付春凤及其爱人及张淑珍本人一起过来签定了订购协议，打到吴国红银行卡里10万元，之后签订了买卖合同。这个过程，付春凤、张淑珍、吴国红、付春凤的妹妹都见过，在签合同的过程，张淑珍都在场，都住的很近，当时都去家里看过了，感觉比较踏实，张淑珍当时说他们家里都是付春凤做主，就这么一个男孩，付春凤签合同就行了。之后就履行合同打款，本来有10万元是在办下房本之后才支付的，但是付春凤说他比较缺钱能不能提前给，就取出钱以现金的方式支付给了付春凤，付春凤写了收条，至此218万房款全部付清。付春凤对上述证人证言内容的真实性不予认可，认为该证人系董淑芬的近亲属，与董淑芬具有利害关系，不能作为认定案件事实的证据，且其自述借董淑芬名义购买涉案房屋，与本案审理结果具有利害关系，不具有证人资格，仅可以按当事人陈述对待；付崇喜、付霞对该证人证言的真实性不予认可，认为证人张某系原告董淑芬之女，与董淑芬具有法律上的利害关系，证言内容与客观事实不符，无其他证据佐证的情况下不应被采信。对于是否居住在同一小区，董淑芬称，其与张淑珍、付崇喜等被告都住在同一个小区，离得很近；付崇喜认可住在同一小区，付春凤则称不清楚。本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。本案当事人签订《房屋买卖合同》是当事人各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。董淑芬依据上述合同取得x号房屋，具有合法依据，故本院对付崇喜、付霞要求董淑芬腾退x号房屋的反诉请求不予支持。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。x号房屋系拆迁安置房，与其他拆迁安置房屋均位于同一小区，张淑珍、付崇喜、付春凤等均被安置在前述安置房屋内居住，x号房屋与x号房屋甚至位于同一单元、同一楼层，自涉案x号房屋出售至提起本次诉讼，长达九年的时间里，未有证据显示张淑珍、付崇喜、付霞等被告对x号房屋出售事宜提出异议，应当视为对付春凤出售x号房屋行为的确认。付崇喜虽称付春凤一直对其称x号房屋对外出租，但付崇喜或者付春凤及其他被告并未提供付春凤向相应权益人分配租金收益或者协商出租事宜等事实的相应证据，包括付崇喜在内的其他被告亦未对此提出异议，故本院对此不予采信。综合以上事实，结合本案相关证据，本院对付春凤、付崇喜、付霞关于张淑珍及其他家人对x号房屋出售并不知情、付春凤属于无权处分的辩称不予采信，对付崇喜、付霞关于要求确认董淑芬与付春凤签订的买卖协议系无权处分的反诉请求不予支持。董淑芬已经按照合同约定支付了全部购房款，涉案x号房屋已交付给董淑芬多年，合同已实际履行，付春凤、付崇喜、付霞作为张淑珍的合法继承人理应依据诚实信用原则继续履行未完成的合同义务，将x号房屋过户至董淑芬名下，故本院对董淑芬关于要求被告履行合同义务将x号房屋过户至其名下的诉讼请求予以支持。付春凤、付崇喜、付霞未按照约定履行合同义务，应当承担相应的违约责任，但董淑芬主张的违约金标准过高，且未就其相应损失提供证据，本院对该项主张金额予以调整。现x号房屋已过户至张淑珍名下，不涉及颐泉公司协助办理过户的问题，故本院对董淑芬关于判令颐泉公司协助办理过户的诉讼请求不予支持。董淑芬关于付春凤、付崇喜、付霞之外其他被告履行协助办理过户义务以及承担相应违约责任的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。吴国红、王军、王晓晨、付志嘉、付某及颐泉公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃了相应的诉讼权利，本院依法缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、董淑芬与付春凤于2010年12月8日签订的《房屋买卖合同》有效；二、付崇喜、付春凤、付霞于本判决生效之日起七日内协助董淑芬将北京市海淀区北坞嘉园北里x号楼x单元x号房屋过户登记至董淑芬名下；三、付崇喜、付春凤、付霞于本判决生效之日起七日内向董淑芬给付违约金10万元；四、驳回董淑芬的其他诉讼请求；五、驳回付崇喜、付霞的全部反诉请求。如果付崇喜、付春凤、付霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24240元（董淑芬已预交），由付春凤、付崇喜、付霞负担，于本判决生效后七日内给付董淑芬。反诉费70元，由付崇喜、付霞负担，已交纳。公告费260元（董淑芬已预交），由付春凤、付崇喜、付霞负担，于本判决书生效后七日内给付董淑芬。保全费5000元（董淑芬已预交），由付春凤、付崇喜、付霞负担，于本判决书生效后七日内给付董淑芬。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  许京文人民陪审员  陈萍芳人民陪审员  陆友才二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  张艳萍