四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初2157号 原告：蒋明君，女，1978年5月25日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：何东，四川明炬律师事务所律师。 被告：蒋昕（曾用名：蒋碧兰），女，1981年8月12日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 第三人：中国工商银行股份有限公司成都草市支行，住所地四川省成都市青羊区草市街**。 负责人：胡兆春，行长。 委托诉讼代理人：庞大，男，1982年1月8日出生，汉族，住四川省成都市金牛区，该公司员工。 第三人：中国平安财产保险股份有限公司，住所地广东省深圳市福田区益田路**平安金融中心**。 法定代表人：孙建平，董事长。 委托诉讼代理人：唐英，女，1993年4月23日出生，汉族，住四川省蓬溪县，该公司员工。 原告蒋明君与被告蒋昕房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，依法适用简易程序审理。审理过程中，蒋碧兰向本院申请追加中国工商银行股份有限公司成都草市支行（以下简称工商银行草市支行）、中国平安财产保险股份有限公司（以下简称平安财保公司）为本案第三人，并变更诉讼请求，本院予以准许。2020年8月6日，本案转为普通程序审理。本案于2020年10月30日公开开庭进行了审理，原告蒋明君及其委托诉讼代理人何东到庭参加诉讼，被告蒋昕经本院公告传唤未到庭参加诉讼，第三人工商银行草市支行、平安财保公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 蒋明君向本院提出诉讼请求：1.判令蒋昕继续履行与蒋明君签订的《房屋转让协议书》，为蒋明君办理位于成都市新都区××街道××路××号××幢××单元××层××号房屋的产权转移登记；2.判令蒋明君代蒋昕向工商银行草市支行偿还蒋昕名下上述房屋个人住房贷款剩余本息；3.判令蒋明君代蒋昕向平安财保公司偿还其向中国光大银行股份有限公司蜀汉路支行因上述房屋反担保而实际支付的贷款本息；4.判令蒋昕、工商银行草市支行、平安财保公司在蒋明君代蒋昕结清上述房屋贷款后协助办理上述房屋的抵押权登记注销手续；5.判令蒋昕在涤除银行抵押权后，将上述房屋产权过户至蒋明君名下；6.在蒋明君替蒋昕偿还剩余贷款本息后，如超过蒋明君应付购房款，判令蒋昕向蒋明君支付多余代付款；7.判令蒋昕向蒋明君支付违约金300000元；8.判令蒋昕承担本案诉讼费用，包括诉讼费、保全费、公告费。事实与理由：2018年9月5日，蒋明君通过成都诺信家房地产中介有限公司（以下简称诺信家公司）与蒋昕签订了一份《房屋转让协议书》，约定：蒋昕自愿将自己所有的位于成都市新都区××街道××路××号××幢××单元××层××号房屋（以下简称案涉房屋）转让给蒋明君，转让金额1020000元，蒋明君需在2018年9月5日前支付定金10000元，在2018年9月6日前支付首付款510000元，在2018年9月7日前支付100000元，余款400000元于蒋明君拿到过户至自己名下的不动产权证后向银行办理按揭贷款后由银行直接支付给蒋昕，因案涉房屋是蒋昕按揭购买，故蒋昕应在接到领取不动产权证通知后10个工作日内向银行申请结按，结按所需费用由蒋昕收到蒋明君给付的购房款支付，此款必须专款专用，不得挪作他用，如因蒋昕挪用原因导致不能结按，属于蒋昕违约，还约定了违约责任，以及委托诺信家公司代办过户等事宜。新都区大丰法律服务所对协议书签订情况出具了见证书。合同签订后，蒋明君按约定履行付款义务，于2018年9月装修房屋后入住至今，蒋昕却拒绝履行合同约定义务，故蒋明君对其提起诉讼，因工商银行草市支行、平安财保公司系案涉房屋登记抵押权人，与本案处理结果有法律上的利害关系，故申请追加为第三人参加本案诉讼，并变更提出前述诉讼请求。 蒋昕未到庭应诉，未提交书面意见及证据。 工商银行草市支行庭审后发表意见：蒋昕在工商银行草市支行办理案涉房屋按揭贷款并设立抵押，自2020年3月17日贷款开始连续逾期，至今未予偿还，截至2020年11月10日，本金336000元，利息约9800元。同意蒋明君代蒋昕偿还案涉房屋贷款本息、罚息，具体金额以实际偿还当日该银行结算为准。 平安财保公司庭审后发表意见：平安财保公司就案涉房屋于2019年10月23日设立抵押登记，截至2020年11月9日蒋昕尚欠213441.87元。平安财保公司愿意接受蒋明君代偿，在代偿完成后愿意协助注销抵押登记。平安财保公司接受代偿的金额是代偿当日的贷款本息、罚息、违约金，具体金额以代偿当日公司结算为准。 本院经审理认定事实如下：签发日期为2020年3月24日的四川省人口信息（户籍）证明记载，蒋昕曾用名为蒋碧兰。 2018年9月5日，蒋碧兰（甲方、出让方）与蒋明君（乙方、受让方）、诺信家公司（丙方、代办过户方）签订《房屋转让协议书》，约定：甲方自愿将案涉房屋转让给乙方，转让金额为1020000元，如不动产权证中建筑面积有所增减，双方互不补差，此款含水、电、气等的开户费用。第三条约定：“转让金的给付时间及方式：乙方于2018年9月5日前已给付甲方定金10000元，乙方于2018年9月6日给付甲方首付款510000元，乙方于2018年9月7日前给付甲方购房款100000元，余款400000元乙方于拿到过户到自己名下的不动产权证向银行办理按揭贷款后由银行直接支付甲方，如贷款不足，乙方应在办理不动产权证过户手续的当日以现金方式支付甲方”，第四条约定：“因该房产权凭证尚未从开发商处领取，办理到甲方名下的不动产权证涉及的费用由甲方承担。甲方接到相关部门领取不动产权证的通知后10个工作日内应向银行申请结按并配合乙方办理按揭贷款审批手续，该手续应在60个工作日内完成审批。乙方向银行申请按揭贷款审批手续通过后的7个工作日内，甲方应无偿协助乙方办理不动产权证过户登记手续，不动产权证过户到乙方所涉及的税费及其他相关费用由乙方全额承担。该房屋结按前，每月的银行贷款由甲方承担”，第五条约定：“因该房屋甲方系向银行按揭贷款购买，甲方需先申请结按，将差欠银行按揭尾款结清，才能过户到乙方名下。双方约定，甲方应于接到领取不动产权证通知后10个工作日内向银行申请结按，结按所需费用由甲方收到乙方给付的购房定金、首付款共计520000元支付，此款必须专款专用，甲方不能挪作他用，如因此原因导致甲方无法结按，应属甲方违约”，第六条约定：“房屋的交付时间：2018年9月5日将房屋交付给乙方，甲方交房时将水、电、气、光纤的使用费和物业管理费等费用结清。该房屋甲方交付给乙方后，所产生的水、电、气、光纤的使用费和物业管理费等由乙方承担”，第七条约定：“因甲方原因造成此房不能过户，由此给乙方所造成的损失全部由甲方承担，包括律师代理费、交通费”，第八条约定：“违约责任：本协议经三方签字后生效，如谁违约，违约方应向对方支付房屋转让金总额30%的违约金。如果因购房政策再次调整，均不属于甲、乙双方违约，在确定乙方不具备购房资格的5日内，甲方应将乙方已给付的定金、房款不计利息退给乙方”。该《房屋转让协议书》甲方有蒋碧兰签名捺印，乙方有蒋明君签名捺印，丙方加盖诺信家公司合同专用章。同日，成都市新都区大丰法律服务所出具（2018）新丰见字第68号《见证书》，证明蒋碧兰、蒋明君、诺信家公司三方在该法律服务所两名法律工作者面前签订前述《房屋转让协议书》，三方对协议内容明确无异议，协议书上三方签名、印章均属实。2018年9月2日，诺信家公司出具《诺信家房产收款收据》，载明收到蒋明君微信支付的购房托管定金10000元。蒋碧兰出具落款时间为2018年9月5日的《收条》，记载：今收到蒋明君购××幢××单元××楼××号房屋定金10000元，首付款510000元，购房款100000元，合计620000元，其中首付款和购房款以如下银行卡实际到账为准。收款账户：6212××××9017蒋碧兰中国工商银行草市街支行。2018年9月6日，蒋明君向前述《收条》记载的蒋碧兰收款账户转账支付510000元，2018年9月7日，蒋明君向前述账户转账支付100000元。蒋明君陈述，案涉房屋已于2018年9月5日向其交付，交付状态为清水房。 另查明，2019年9月29日，蒋昕取得案涉房屋不动产权属登记，不动产权证书号：川（2019）新都区不动产权第0××0号，记载案涉房屋为蒋昕单独所有。房屋信息查询记录、不动产登记信息查询结果显示，案涉房屋2016年3月22日办理预购商品房预告登记时权利人名称登记为蒋碧兰，2019年9月29日转移登记时权利人名称已登记为蒋昕。该房屋抵押情况如下：1.权利设定时间：2015年12月29日，抵押权人：工商银行草市支行，债务人：蒋昕，被担保债权数额：390000元，债务履行期限：2015年12月18日至2035年12月18日，不动产登记证明号：川（2019）新都区不动产证明第0××6号，登记时间2019年10月15日，该处抵押登记对应有设立于2016年3月22日的预购商品房抵押预告登记（预0××××9号）；2.权利设定时间：2019年10月18日，抵押权人：平安财保公司，债务人：蒋昕，被担保债权数额：1069000元，债务履行期限：2019年10月17日至2028年1月25日，不动产登记证明号：川（2019）新都区不动产证明第0××6号，登记时间为2019年10月23日。上述两处抵押登记状态均为有效。 以上事实，有到庭当事人提交的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，虽然案涉《房屋转让协议书》主体姓名、登记抵押人姓名、收款账户名称等存在“蒋碧兰”与“蒋昕”两组称谓，但根据四川省人口信息（户籍）证明和不动产登记信息查询结果可以认定二者为同一人，蒋昕为现用名，蒋碧兰为其曾用名。本院在查明事实部分尊重证据内容区分名称再现表述，在分析认定过程中对被告主体现用名蒋昕予以确认并以此姓名分析评述。 本案中，蒋明君与蒋昕、诺信家公司在新都区大丰法律服务所见证下签订的《房屋转让协议书》，系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对合同主体产生约束力，各方均应按照约定诚信全面履行义务。蒋明君按约定向蒋昕支付了定金、首付款、购房款共计620000元，履行了其付款义务，蒋昕也将案涉房屋交付蒋明君占有使用，按照合同约定，蒋昕应在接到相关部门领取案涉房屋不动产权证的通知后10个工作日内向银行申请结按、结清按揭尾款，所需的费用以蒋明君所支付的购房定金、首付款合计520000元专款专用支付，即结清按揭贷款时蒋明君无需另行付款，但蒋昕在2019年9月29日取得案涉房屋不动产权属登记后，并未结清工商银行草市支行的按揭贷款，并于2019年10月23日将案涉房屋用作办理借款抵押，设立了抵押权人为平安财保公司的二次抵押，通过该再次将房屋用于抵押的时间和行为可知，《房屋转让协议书》约定的蒋昕向按揭贷款银行申请结按的条件即“接到领取不动产权证通知后10个工作日内”已经成就，按照《房屋转让协议书》第五条约定，蒋昕已经构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，应承担违约责任。关于违约金数额，《房屋转让协议书》第八条约定“本协议经三方签字后生效，如谁违约，违约方应向对方支付房屋转让金总额30%的违约金”，结合协议第五条约定，该约定违约金具备继续履行场合下迟延履行违约金的性质，蒋明君在提出继续履行请求的同时，主张蒋昕支付违约金、确定所主张的违约金数额为300000元，未超出约定范围且具备相应事实基础，蒋昕未到庭应诉、未提出调减意见，不利后果应自行承担，对于蒋明君的违约金请求，本院予以支持。 关于继续履行合同、办理权属转移登记。案涉房屋虽因设立有两处抵押登记而无法办理权属转移登记，但合同未解除仍对双方具有约束力，具备履行条件后双方仍应继续履行。现蒋昕已取得案涉房屋的不动产权证书，蒋明君自愿代蒋昕偿还对工商银行草市支行的贷款本息及对平安财保公司的抵押担保债务，工商银行草市支行和平安财保公司亦同意由蒋明君代偿、在案涉房屋抵押贷款和债务结清后配合办理抵押登记注销手续，不违反法律规定且能够实际履行。故在蒋明君同意全部代偿前提下，从维护交易安全和契约稳定角度出发，本院对蒋明君主张由工商银行草市支行和平安财保公司协助办理案涉房屋抵押注销手续及蒋昕继续履行合同协助办理案涉房屋过户登记手续的诉讼请求依法予以支持。按照《房屋转让协议书》约定，蒋明君尚需向蒋昕支付购房尾款400000元，该尾款可以从蒋明君实际代蒋昕偿还工商银行草市支行及平安财保公司的款项中扣减。从工商银行草市支行和平安财保公司陈述的截止至2020年11月9日的蒋昕欠付款项概算数额看（213441.87元+336000元+9800元），已经超出蒋明君需向蒋昕支付的购房尾款数额，蒋明君将“在蒋明君替蒋昕偿还剩余贷款本息后，如超过蒋明君应付购房款，判令蒋昕向蒋明君支付多余代付款”作为独立诉讼请求在本案中提出，但因蒋明君是否实际代蒋昕偿还相应欠款、偿还金额多少本案中均不能确定，该由蒋昕向蒋明君支付多余代付款的金钱给付请求数额尚不明确，已属基于将来不确定事实而行使追偿权的范畴，故本案中不予支持，蒋明君可以在代蒋昕偿还相应欠款后，根据实际代偿情况另案向蒋昕主张权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、蒋昕应于本判决发生法律效力之日起10日内向中国工商银行股份有限公司成都草市支行清偿关于成都市新都区××街道××路××号××栋××单元××层××号房屋的贷款本息（具体偿还金额以还款当日中国工商银行股份有限公司成都草市支行结算数据为准），如蒋昕逾期未清偿前述贷款本金及利息，蒋明君可以代蒋昕向中国工商银行股份有限公司成都草市支行清偿（具体偿还金额以还款当日中国工商银行股份有限公司成都草市支行结算数据为准），上述贷款结清之日起30日内，中国工商银行股份有限公司成都草市支行协助蒋明君办理上述房屋的抵押登记注销手续［川（2019）新都区不动产证明第0××6号］； 二、蒋昕应于本判决发生法律效力之日起10日内向中国平安财产保险股份有限公司清偿关于成都市新都区××街道××路××号××栋××单元××层××号房屋的抵押担保债务（具体偿还金额以还款当日中国平安财产保险股份有限公司结算数据为准），如蒋昕逾期未清偿前述抵押担保债务，蒋明君可以代蒋昕向中国平安财产保险股份有限公司清偿（具体偿还金额以还款当日中国平安财产保险股份有限公司结算数据为准），上述债务结清之日起30日内，中国平安财产保险股份有限公司协助蒋明君办理上述房屋的抵押登记注销手续［川（2019）新都区不动产证明第0××6号］； 三、蒋昕应于位于成都市新都区××街道××路××号××栋××单元××层××号房屋［现不动产权证书号：川（2019）新都区不动产权第0××0号］的抵押登记注销手续办理完毕后10日内协助蒋明君办理该房屋的不动产权转移登记手续，配合为蒋明君办理该房屋的不动产权证书； 四、蒋明君于取得上述房屋的不动产权转移登记当日向蒋昕支付剩余购房款400000元（此款从蒋明君代蒋昕实际向中国工商银行股份有限公司成都草市支行、中国平安财产保险股份有限公司清偿的款项中扣除，如蒋明君实际代偿数额超过其该项应付购房款数额，则无需向蒋昕另行支付购房尾款）； 五、蒋昕于本判决发生法律效力之日起10日内向蒋明君支付违约金300000元； 六、驳回蒋明君的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7200元、保全费5000元、公告费600元，共计12800元，全部由蒋昕负担（此款蒋明君在起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  余 晨 人民陪审员  游志进 人民陪审员  陈洪丽 二〇二〇年十一月二十三日 书 记 员  曾 妙