四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终2795号 上诉人（原审被告）:绵阳市涪城区城郊乡牌坊社区居民委员会三组,住所地四川省绵阳市涪城区城郊乡牌坊社区居民委员会**。 负责人：郭继富，系该组组长。 上诉人（原审被告）:绵阳华夏房地产开发有限责任公司，住所地四川省绵阳市游仙区沈家坝**路，统一社会信用代码为915107047144522287。 法定代表人：秦东明，系该公司总经理。 二上诉人共同委托诉讼代理人：赵迂，四川名常名律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：李超生，四川名常名律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵梅，女，汉族，1974年12月14日出生，四川省绵阳市人，现住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：卓兴华，四川蜀兴律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：嘉勇，男，汉族，1969年3月2日出生，四川省三台县人，身份证住址为四川省绵阳市涪城区。 上诉人绵阳市涪城区城郊乡牌坊社区居民委员会三组（下称牌坊三组）、绵阳华夏房地产开发有限责任公司（下称华夏公司）与被上诉人赵梅、嘉勇合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2020）川0703民初1680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人牌坊三组、华夏公司共同的委托诉讼代理人李超生，被上诉人赵梅的委托诉讼代理人卓兴华到庭参加了诉讼，被上诉人嘉勇经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 牌坊三组、华夏公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人赵梅对上诉人的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉安置协议虽然是被上诉人赵梅与上诉人所签订，但上诉人并没有基于安置协议取得财产。被上诉人赵梅将房款支付给了被上诉人嘉勇，应当由嘉勇向赵梅返还购房款的义务。2.上诉人将空白的安置协议交付给被上诉人嘉勇，但并没有授权嘉勇收款，赵梅基于安置协议将房款支付给嘉勇并不构成表见代理。3.上诉人华夏公司在案涉项目中仅仅是为牌坊三组代建，牌坊三组才是案涉项目的业主单位，华夏公司不应承担还款责任。 赵梅辩称：一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，二审法院应当驳回上诉，维持原判。 嘉勇书面答辩称:嘉勇为案涉房屋所在工程的实际施工负责人，牌坊三组、华夏公司将盖有其公章及法定代表人印章的《合资统一建房有偿安置协议》交与嘉勇，并在协议中填写了相应房屋栋号、面积、单价及销售总价，认可嘉勇与合资建房户签订协议并收取房款用于工程建设，所收取款项在工程竣工时统一结算。应当由华夏公司与牌坊三组履行《合资统一建房有偿安置协议》中的义务。 赵梅一审诉讼请求：1.判决确认原、被告于2010年11月11日签订的《合资统一建房有偿安置协议》无效；2.三被告立即返还原告资金1050000元，并承担此款自2010年11月11日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至全部款项还清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息（从2010年11月11日起暂计2020年3月6日共计564970.43元利息）；3.本案全部诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2010年11月11日，原告（乙方）与牌坊三组（甲方）、华夏公司（丙方）签订《合资统一建房有偿安置协议》，约定：甲方同意提供一部分统一建房用地与乙方合资建房，并由丙方作为建房实施人；合资建房位于绵阳市涪城区××乡××坊社区××组××坊××村“牌坊.香溪蓝山”；乙方选定牌坊新村第57幢2号同甲方合资建房，面积248.04平米，每平米2850元，合计总造价706914元，乙方于2010年11月11日一次性交清建房总造价706914元；乙方在上述约定交款时间内支付出资款，如逾期10日未至甲方处办理进度款支付事宜，则乙方按应交的工程进度款金额每日千分之五向甲方支付违约金，逾期30日未支付进度款，甲方按本协议第九条第4款处理，即“……甲方基于乙方的违约行为可以将乙方所合资的房屋转让他人，乙方与甲方签订的本合同即日起终止，对甲、乙双方不再具有法律约束力。合同终止后，乙方应向甲方承担已付款项金额10%的违约金，该违约金甲方可在乙方已付款项中直接扣除”；本合同自甲、乙、丙三方签字盖章之日起发生法律效力。该合同有原告签名，亦有牌坊三组、华夏公司的签章。同日，原告通过其父赵明道的银行账户向被告嘉勇转款两笔，分别为31万元、54万元，共计85万元。嘉勇于同日向原告出具收条，载明：收到原告于牌坊社区三组合资建房款706914元，该款用于抵扣修建香溪蓝山57幢2号的工程款，亦属该幢房屋的总价款，凭此据到牌坊三组换取相关发票。同日嘉勇还给原告开出收据两张，收据上均盖有嘉勇的印章，一张载明“赵梅现金（转账）”343086元，一张载明“赵梅香溪蓝山57幢2号合资建房款”706914元，收据载明金额共计105万元。 另查明，案涉房屋建设用地尚属集体性质，房屋交易仅能在集体内部进行，不能出售给非集体成员。本案原告户籍所在地为绵阳市涪城区××街。 2019年6月，华夏公司法定代表人秦东明在接受公安机关询问时陈述：华夏公司代建香溪蓝山别墅，与牌坊三组约定房屋利润为五五分成，房屋销售是华夏公司与牌坊三组找了一家销售公司，并共同派人监管销售；嘉勇代表亨利公司承建施工香溪蓝山项目工程，其总共修建了16栋、32套房屋，其没有销售房屋的权利；因工程项目是嘉勇垫资修建，华夏公司拿出13套香溪蓝山的房屋合同作担保，因资金问题，华夏公司曾同意嘉勇出售5套房屋充当工程款，后嘉勇私自出售剩余的7套房屋；由于嘉勇私自出售，未到华夏公司办理账务结算手续，未将房款交入牌坊三组专门账户，按约就视为购房户放弃购房，故华夏公司与牌坊**将房屋又售于他人；华夏公司不欠嘉勇工程款，但双方尚未最终确认工程核算结果。牌坊三组负责人郭继富在公安机关陈述：香溪蓝山别墅销售价格为每平米2850元，现尚未对香溪蓝山项目资金进行彻底核算；香溪蓝山由华夏公司销售，牌坊三组进行监督；嘉勇是修建项目的负责人，嘉勇的房屋销售合同应该是华夏公司给的；嘉勇所卖别墅只有5套结算过账务，抵建筑款。香溪蓝山别墅其他购买人权立强、杨启元均陈述：自己在售楼部签订了合资建房协议书，分别购买了63栋1号和2号，两人分别各自向莫玉兰（嘉勇委托转到该账户）转款84万余元，售楼部开具有收据，收据上有嘉勇的印章，2017年听说又有人来看自己所购买的别墅，经核实后才确认两人各自购买的别墅被再次售卖。 庭审中，原、被告均认可案涉房屋于2012年建成。原告陈述后来一直要求被告换发票，但被告拒绝，2013年被告将房屋钥匙交与原告，两年后被告牌坊三组将房屋的门换掉，后一直在协调此事。被告陈述案涉房屋所属工程款项至今尚未结算，并陈述如嘉勇要出卖房屋，需事先告诉华夏公司等，出具财务相关收据，牌坊三组及华夏公司才认可；案涉房屋一直由被告控制，从没有交付给原告；因房屋是嘉勇私自出售，被告并未认可，故未给原告换发票。 原告陈述除转账支付85万元外，原告另以现金方式支付了嘉勇20万元，共计105万元。为证明该主张，原告提交了其父赵明道的情况说明，该说明载明赵明道受原告之托于2010年11月11日向嘉勇转账共计85万元，同时赵梅向嘉勇支付有现金20万元。被告牌坊三组、华夏公司对此不予认可，认为证人应当出庭作证。被告嘉勇在书面答辩中对原告主张的105万元款项未持异议。 诉讼中，经释明，原告明确本案中承担退还房款的责任主体应为牌坊三组与华夏公司。 一审法院认为：原、被告签订的《合资统一建房有偿安置协议》，名为联合建房有偿协议，实为房屋买卖合同。原告的户籍所在地是绵阳市涪城区××街，并非被告牌坊居委会三组成员，案涉房屋的土地系集体土地。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者用于非农业建设；但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让”之规定，农村集体土地上的房地产不得进入市场交易，其集体土地上的房屋买卖只能在农村集体内部进行，而不能出售给非集体成员的第三人。被告将案涉房屋出售给作为非牌坊居委会三组集体成员的原告，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，故原告与被告牌坊三组、华夏公司签订的《合资统一建房有偿安置协议》无效。本案中，原、被告争议焦点在于原告所支付的全部款项，应由谁退还。原告起诉金额本金为105万元，其中706914元属于协议约定的购房款。查明显示，被告嘉勇是案涉房屋的实际施工人，被告华夏公司将盖有自己公司与牌坊三组印章的13份空白《合资统一建房有偿安置协议》交与嘉勇，并明确以此13套房作工程款担保，且后又自认同意嘉勇出售其中的5套，嘉勇以其中一份空白协议与原告签订了案涉《合资统一建房有偿安置协议》，嘉勇在案涉工程中的身份及所持空白协议等，足以让原告相信嘉勇有权代理牌坊三组、华夏公司签订案涉协议、收取款项，故原告要求被告牌坊三组、华夏公司返还协议中约定的购房款706914元并承担资金利息的请求成立。原告还要求被告嘉勇承担返还该笔购房款的责任，缺乏法律依据，本院不予支持。此外，被告嘉勇开具的两张收据，金额合计亦为105万元，但其中仅一张载明“赵梅香溪蓝山57幢2号合资建房款”706914元，另一张金额为343086元的收据，未载明收款用途及原由，原告亦不能说明及举证证明该笔款项与被告牌坊三组、华夏公司相关。故该343086元应由被告嘉勇返还，并承担该款项的资金利息。 被告牌坊三组、华夏公司辩称，收原告款项的人是被告嘉勇，牌坊三组、华夏公司并未收取款项，所以也没有返还原告款项的义务；将空白合同交付给嘉勇仅表明其能签合同，但未授权其收取款项，款项应当是支付给牌坊三组，原告在签订合同时，应当知晓付款方式。查明显示，牌坊三组、华夏公司交付嘉勇13套房屋的合同，即使其同意嘉勇只能将其中部分房屋出售抵作工程款的陈述属实，该意思表示亦只及于三被告内部，其意思并不能对外及于原告；此外，牌坊三组及华夏公司在公安机关的陈述中均表示，嘉勇私自出售房屋，未办理账务结算手续、未将房款交入专门账户，故视为购房户放弃购房，该陈述也仅表明被告嘉勇未按约定办理账务结算，仍系三被告内部之间的事务，仅此不足以对外对抗原告的诉请。 被告嘉勇书面辩称，认为应当由华夏公司与牌坊三组履行《合资统一建房有偿安置协议》中的义务。因该协议无效，被告嘉勇该项辩称理由不能成立，本院不予采纳。 综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、原告赵梅于2010年11月11日与被告绵阳市涪城区城郊乡牌坊社区居民委员会三组、绵阳华夏房地产开发有限责任公司签订的《合资统一建房有偿安置协议》无效； 二、被告绵阳市涪城区城郊乡牌坊社区居民委员会三组、绵阳华夏房地产开发有限责任公司在本判决生效后10日内，返还原告赵梅购房款706914元，并从2010年11月12日起至2019年8月19日止按中国人民银行规定的同期商业银行贷款利率、从2019年8月20日起至本判决确定的给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担该款的资金利息；如未按本判决确定的给付之日给付本息，上述利息计算至本金付清之日止；三、被告嘉勇在本判决生效后10日内返还原告赵梅款项343086元，并从2010年11月12日起至2019年8月19日止按中国人民银行规定的同期商业银行贷款利率、从2019年8月20日起至本判决确定的给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担该款的资金利息；如未按本判决确定的给付之日给付本息，上述利息计算至本金付清之日止。 二审中，各方当事人均没有提交新证据。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，一审判决赵梅与牌坊三组、华夏公司签订的《合资统一建房有偿安置协议》无效，双方对此均无争议。本案应围绕上诉人的上诉请求进行审理，本案的争议焦点为被上诉人赵梅所支付的购房款应由谁退还。上诉人认为，上诉人将空白的安置协议交付给被上诉人嘉勇，但并没有授权嘉勇收款，赵梅基于安置协议将房款支付给嘉勇并不构成表见代理，应当由嘉勇向赵梅返还购房款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。认定构成表见代理，须具备足以使合同相对人相信行为人有代理权的条件。本案中，华夏公司将盖有自己公司与牌坊三组印章的空白《合资统一建房有偿安置协议》交与嘉勇，嘉勇用其中一份空白协议，以上诉人的名义与赵梅签订了案涉《合资统一建房有偿安置协议》，且嘉勇是案涉房屋的实际施工人，嘉勇在案涉工程中的身份及所持空白协议等，足以让赵梅相信嘉勇有权代理牌坊三组、华夏公司签订案涉协议、收取款项，故上诉人所提应由嘉勇向赵梅返还购房款的理由不能成立，本院不予支持。 原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10869元，由绵阳市涪城区城郊乡牌坊社区居民委员会三组、绵阳华夏房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 傅文忠 审 判 员 石 军 审 判 员 代 艳 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 王 燕 书 记 员 薛亚春