四川省江安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1523民初1801号 原告：黄士忠，男，1970年4月21日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 原告：叶祥兵，女，1972年11月1日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 二原告共同委托诉讼代理人：黄锐（系原告黄士忠、叶祥兵之女），女，汉族，1994年9月14日出生，居民，住四川省江安县。 二原告共同委托诉讼代理人：杨敏，四川蜀南律师事务所律师。执业证号：××。 被告：黄仕奎，男，1972年9月3日出生，汉族，居民，住四川省江安县。 被告：王艳红，女，1978年11月20日出生，汉族，居民，住黑龙江省双鸭山市岭**。 二被告共同委托诉讼代理人：陈其宾，四川顺道律师事务所律师。执业证号：××。 第三人：李小兰，女，汉族，1991年3月4日出生，原江安县江安镇航宇房产中介经营部的经营者，住四川省宜宾县。 原告黄士忠、叶祥兵与被告黄仕奎、王艳红、第三人李小兰房屋买卖合同纠纷一案，原告黄士忠、叶祥兵于2020年8月7日向本院申请诉前财产保全并提供担保，同日本院作出（2020）川1523财保61号民事裁定书，裁定查封黄仕奎、王艳红位于江安县××镇××道××段××座小区××幢××层××号住房一套［不动产权证号：川（2018）江安县不动产权第0××9号］，期限为3年。本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄士忠、叶祥兵的委托诉讼代理人黄锐、杨敏，被告黄仕奎及二被告共同委托诉讼代理人陈其宾，第三人李小兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄士忠、叶祥兵向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告及第三方签订于2018年9月5日的《定金协议》，2018年9月6日签订的《地产买卖合同》，2018年9月6日签订的《补充协议》合法有效；2、确认被告名下位于江安县××镇××道××段××座小区××幢××层××号［不动产权证号：川（2018）江安县不动产权第0××9号］住房一套归原告所有，限期二被告在判决生效后五日内协助原告办理房屋所有权变更登记手续；3、被告退还原告多支付款项24724.54元；4、被告支付原告违约金114000元；5、案件受理费、财产保全费用、保全担保保险费由被告承担；6、第三人对被告应承担的支付责任承担连带责任。事实与理由：二原告系夫妻关系，二被告也是夫妻关系，第三人是原江安县江安镇航宇房产中介经营部（以下简称房产中介）的经营者。2018年9月5日，原、被告通过第三人签订《定金协议》，约定房屋成交价额为人民币57万元，定金2万元。定金协议签订后，被告告知其房屋系以按揭贷款方式购买，由于资金紧张，已经欠付两个月的银行按揭贷款，且因无资金支付房屋契税、维修基金、物业服务费，至今未从房地产开发商处接收房屋。鉴于此，双方约定，由原告代被告缴付欠缴的房屋契税、大修基金、物业服务费、银行逾期贷款，不再另行支付定金，原告代其支付的款项在总价款中扣减。之后，2018年9月6日，原告的女儿黄锐通过微信转账方式将房屋契税6750元、维修基金7509元转至第三人李小兰处，由李小兰代被告支付房屋契税6750元、维修基金7509元后将缴费凭据交原告。原告的女儿黄锐还通过微信转账方式向南屏首座物业支付了被告前期欠缴物业服务费3256元，银行逾期贷款。2018年9月6日，原、被告签订《地产买卖合同》。合同第三条：总价款57万元，交房时间：2018年9月6日。第六条第二款：房屋中介帮助甲、乙双方过户。同日，原、被告签订《补充协议》，其中协议第二条：房款支付方式及房屋交付：双方均同意于2018年9月6日当天支付首付款205414.00元；由于未取得房产证以及土地证无法过户，双方约定尾款20000元，等到过户之日付清。第五条：其他：2、因该房屋甲方还未取得房产证和土地证，待出卖方取得房产证和土地证以后2个工作日之内应告知购买方，并且在7个工日之内无条件配合办理过户登记，如果购买房鉴于房产证未满两年过户费太高，双方协商等待房产证以及土地证满两年之后办理过户登记，如出卖方违约应赔偿购买方合同价的20%违约金。补充协议签订当日，原告将首付款205414.00元整支付给被告，被告向原告出具收条一张。之后，被告称无力偿还按揭贷款，要求原告每月向其账户转款用于偿还银行按揭贷款，直至2020年7月22日，原告通过银行转账方式向被告黄仕奎账户转账45972.27元（其中9600元由原告委托工友廖修连转账，原告已将廖修连转款偿还廖修连）。后由于被告仍然无法自行偿还银行按揭贷款，经原、被告协商，由原告将被告尚欠的银行按揭贷款一次性支付被告，由被告偿还银行，待不动产证书取出后，被告马上协助原告办理房屋变更登记手续，对于原告多支付的款，被告返还原告。2020年8月10日，原告委托女儿黄锐与被告黄仕奎初步核算，尚欠银行贷款约31万元，故黄锐要求黄仕奎出具收条后再行转款，当日，黄仕奎向黄锐出具收到购房还款310000元的收条一张，2020年8月11日，黄锐与黄仕奎一同前往银行，得知尚欠银行约32万余元本息，故黄锐通过银行转账方式分两次向黄仕奎账户转款322000元。经黄仕奎与银行结算，共计支付银行本息319400元，黄仕奎当场退还黄锐现金2600元，被告黄仕奎取得案涉房屋不动产权证书，黄仕奎将该证书交黄锐。黄锐要求被告协助办理不动产权变更登记手续时，被告黄仕奎以各种理由推脱，甚至向黄锐提出，再补几万元钱，就协助原告办理不动产权变更登记，鉴于被告的无理要求，原告方未同意。后经原告了解，被告欠款众多，合法权益无法得到保障，为此，原告于2020年8月17日向法院申请财产保全，保全了案涉房屋。现原告认为，原告方根据双方的协议，已经全面履行了付款义务，甚至超付了约2万元，被告在全额收到房款后不履行合同义务，甚至提出需要原告满足其无理要求才办理产权变更登记手续，被告的行为已构成违约。为此，原告依法提起诉讼，请求依法判决，维护原告的合法权益。 被告黄仕奎、王艳红共同辩称，二被告系夫妻关系，二被告认可相关协议合法有效，并愿意配合原告办理过户登记。原告并未多支付房款，原告缴纳的税费等17515元依据合同约定应由原告自行负担廖修连代付9600元不是事实；王艳红因患急性而短暂的精神性障碍不能返回江安，而被告黄仕奎主动回江安协助原告领出了不动产权证书等，按合同约定办理过户登记后原告还应支付被告尾款2万元，故二被告不存在违约行为，不应承担违约责任，不应支付原告任何违约金；保全费、保险费等应由二原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换、质证。双方当事人对下列事实无异议，本院予以确认：一、原告黄士忠、叶祥兵系夫妻关系，被告黄仕奎、王艳红也是夫妻关系，原告黄士忠、叶祥兵之女黄锐与二被告之女系初中同学。李小兰系原房产中介的经营者。二、2018年9月5日，原、被告通过第三人签订《定金协议》，约定案涉房屋价款为57万元，定金2万元。次日，三方签订《地产买卖合同》，被告为甲方（出卖方），原告为乙方（买受方），约定案涉房位于江安县××镇××道××段××座小区××幢××层××号，总价57万元，交房时间2018年9月6日，合同第六条一款约定购房款“有关该房的购房款以甲方出具的收条为依据”，房屋中介协助过户。同日，三方签订《补充协议》，约定总价不含税，即净得房价款，购房人于2018年9月6日向卖房人支付定金20000元，出卖人同时出具定金收到证明，定金在交易中自动转为首付款的一部分；当日支付首付款205414元，出卖方出具同等金额收到证明；由于未取得房产证以及土地证无法过户，双方约定尾款20000元，等到过户之日付清；房屋交付前发生的费用（包括但不限于物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信等相关费用）由出卖人承担，交付后发生的费用由购房人承担；第三条税费的负担“经甲乙双方协商一致，在交易中产生的全部税费（包括本交易履行过程中因政策调整而须缴纳的新增税费）由乙方承担，由承担方直接向主管机关缴纳”。第四条违约责任约定“甲方的违约责任。如果因甲方提供的相关房屋产权手续、合同或相关产权过户手续不真实、不完整、无效或房屋被查封等，导致房屋产权无法过户或无法领取新的产权证；或者在签订本协议后，甲方不将该房屋出售给乙方；或者在签订本协议后，甲方提高房屋交易价格；或者甲方将房屋出售给第三方的情形，均为甲方违约。若甲方违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方”。第五条对出卖人协助办理过户登记进行了约定。三、2018年9月6日，原告按合同约定支付被告首付款205414元，被告向原告出具了同等金额的收条一张；原告转账6750元、7510元给李小兰，李小兰随即缴纳了房屋买卖契税、住宅专项维修资金，原告支付了物业费3256元。四、2020年8月10日，被告黄仕奎出具收到购房还款31万元的收条一张，次日原告提前还清按揭贷款，还款金额为319357.22元。还清贷款后，被告黄仕奎将案涉房屋的不动产权证书原件取出，随即交付原告控制至今。 审理中，各方当事人均陈述，合同签订之日被告便将用于按揭还款的银行卡交由被告控制管理，直至还清银行贷款后才交还被告，期间按揭贷款均由原告负责偿还；合同签订时，原告黄士忠、叶祥兵与被告黄仕奎、王艳红、第三人李小兰均在现场，且原告之女黄锐也在现场。 本案争议的焦点之一，2018年9月6日产生的契税、维修基金、物业费应由谁负担的问题。原告诉称“双方约定，由原告代被告缴付欠缴的房屋契税、大修基金、物业服务费、银行逾期贷款，不再另行支付定金，原告代其支付的款项在总价款中扣减”。被告辩称税费根据合同约定应由原告负担，欠缴物业费双方约定由原告缴清。第三人李小兰述称，双方说好了的，上述费用均由原告负担，且合同签订后原告从未要求房屋中介协调过物业费事宜。原告对其主张未提供相应的证据予以证明应承担不利的法律后果。根据合同税费条款及57万元为净得房价款之约定，契税、大修基金应由原告负担。关于物业服务费，原告在支付物业服务后并未要求被告向其出具收条，未按合同约定行使自己的权利，应承担不利的法律后果；而被告及第三人的陈述相互印证。因此，本院被告及第三人的陈述予以采信，并据此认定原、被告双方约定物业服务费由原告负担。综上，2018年9月6日产生的契税、维修基金、物业费均应由原告负担。 本案争议的焦点之二，按揭贷款由谁负责偿还的问题。首先应确定57万元价款是如何构成，首付款是如何确定的。第三人李小兰述称，57万元价款由尾款2万元、剩余按揭贷款、首付款205414元构成，首付款205414元是根据57万元的总价扣减尾款2万元、剩余按揭贷款计算而来。被告的陈述与第三人李小兰陈述一致。原告对此未持异议。因此，本院对李小兰的陈述予以采信，并据此认定剩余按揭贷款由原告负责偿还。 本案争议的焦点之三，原告是否多付房款。鉴于原告一直管理、控制按揭贷款还款银行卡，并归还银行剩余按揭贷款，虽然最终支付的金额有差异，系银行利息差异所致，差异款项并非被告收取，故其主张的多付房款理由不成立，本院不予支持。 本案争议的焦点之四，被告是否存在违约的情形。根据查明的事实，被告黄仕奎在原告还清贷款后及时将不动产权证书取出并交付原告，不存在《补充协议》第四条违约责任约定的情形，故不能认定被告违约。被告提供的病历资料显示王艳红患有急性而短暂的××性障碍，出院时偶有被害妄想。2020年8月黄仕奎与黄锐微信沟通的过程中，鉴于王艳红不能返回江安，黄仕奎向黄锐提供了办理公证事宜的委托书模板，协商拟通过公证委托的方式办理过户登记。上述微信记录表明被告积极履行协助过户的义务，并不存在违约。综上，被告不存在合同约定的违约情形，也不存在拒不办理过户登记的情形，本院对被告未违约的抗辩意见予以采纳。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。关于合同效力的问题，定金是实践合同，因原告未按协议约定交付定金，故定金合同未生效。《地产买卖合同》《补充协议》不违反法律规定，且双方已按约定履行主要义务，本院依法确定其合法有效。原告按合同约定已履行过户前的全部义务，被告应协助办理过户登记；过户登记涉及的税费根据合同约定应由原告负担。被告并未违反合同约定，故对原告关于违约金的请求不予支持。鉴于被告不存在违约行为，故对案件受理费、财产保全费、保全担保保险费的诉讼请求均不予支持。关于第三人承担连带责任的问题，因原告未提供充足的证据证明第三人负有连带义务，故本院对其主张不予支持。 综上，原、被告双方签订的《地产买卖合同》《补充协议》，被告应协助原告办理过户登记，依法驳回原告的其余诉讼请求。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告黄士忠、叶祥兵与被告黄仕奎、王艳红、第三人李小兰于2018年9月6日签订的《地产买卖合同》《补充协议》合法有效； 二、被告黄仕奎、王艳红于判决生效后十日内协助原告黄士忠、叶祥兵办理位于江安县××镇××道××段××座小区××幢××层××号［不动产权证号：川（2018）江安县不动产权第0××9号］住房的不动产过户登记手续（相关税费由原告黄士忠、叶祥兵负担）； 三、驳回原告黄士忠、叶祥兵本案其他诉讼请求。 案件受理费3746元、保全费3370元、保全担保费1000元，均由原告黄士忠、叶祥兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  刘作强 人民陪审员  周乾高 人民陪审员  黄**荣 二〇二〇年十一月二十三日 法官 助理  罗登虎 书 记 员  周五一 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。