广东省恩平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0785民初2350号原告：恩平市锦绣香江物业管理有限公司，住所地：恩平市*******锦绣香江花园，统一社会信用代码：914***********749J。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：莫北昂，系该公司员工。委托诉讼代理人：苏信锦，系该公司员工。被告：吴荣立，男，汉族，1972年10月20日出生，住恩平市。被告：吴慕华，女，汉族，1980年1月15日出生，住恩平市。原告恩平市锦绣香江物业管理有限公司与被告吴荣立、吴慕华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付锦绣香江花园浅水湾6栋108房，自2016年7月21日起至2020年5月21日期间的物业管理费、花园费、水费本金共计14685.53元，滞纳金2071.81元，违约金3351.47元，合计20108.81元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告系锦绣香江花园浅水湾6栋108房业主，于2014年11月09日办理签收住宅钥匙。被告自2016年7月21日开始拖欠物业管理费，经原告多次催缴无果，故原告诉至法院。根据《前期物业管理服务协议》4.3款的约定，被告应当于每月20号前交纳上月实际发生的物业服务费用；4.4款约定，被告所购商品房的物业管理费的收费标准为：浅水湾洋房住宅按建筑面积每月每平方米1.2元，花园面积每月每平方米0.4元，车位管理费每月40元。被告所购的锦绣香江花园浅水湾6栋108房建筑面积为：177.76平方米、每月应交管理费213.31元；花园面积为：141.75平方米、每月应交花园费56.7元。11.4款约定“业主违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，甲方有权要求补交并从逾期之日起按欠费总额每天万分之二交纳违约金，逾期一季度不交纳，甲方将有权公布其姓名，并停止有关服务，逾期六个月不交纳，乙方除应缴交应付管理费及滞纳金外，还应承担应付管理费及滞纳金总额20%的违约金。”综上所述，原告认为被告拖欠物业管理费用的事实已严重违反了《前期物业管理服务协议》的约定，因此恳请法院判令被告立即向原告支付拖欠的物业管理费、滞纳金及违约金。被告吴荣立辩称：被告并非故意拖欠原告物管费事出有因。被告因装修所购房屋于2014年12月5日和2016年1月11日共交付22000元装修保证金。装修完工后，被告多次向原告要求返还保证金，但原告至今未返还给被告。被告要求原告在保证金中扣减物管费，并非故意拖缴物管费，被告不存在滞纳金和违约金。被告吴慕华未出庭应诉也未提交答辩意见。本院经审理认定事实如下：原告系锦绣香江花园的物业管理公司。两被告系锦绣香江花园浅水湾园6栋108号房的业主。被告（乙方）于2013年3月18日与原告（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，其中约定：“乙方所购房屋买卖合同编号：00000535，乙方所购房屋基本情况：类型：住宅（洋房）；建筑面积：178.05平方米；花园面积：141.67平方米。第四条4.3乙方交纳费用时间：交楼时甲方向乙方预收三个月物业管理费，以后乙方每月20号前向甲方交纳上月实际发生的费用。4.4物业管理服务费用：洋房住宅按建筑面积每月每平方米1.2元，别墅住宅按建筑面积每月每平方米1.8元，花园每月每平方0.4元，商铺按建筑面积每月每平方米1.8元，配备电梯楼宇的运行、维护费用按户每月30元由业主交纳。4.5无论是否居住或使用房屋，乙方都应自《商品房买卖合同》中约定的交付之日或《收楼通知书》中通知的收楼之日起按时足额交纳物业管理服务费用。第六条代收代缴收费服务接受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府及有关部门的规定。第十一条违约责任11.4乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费总额每天万分之二交纳违约金，逾期一季度不交纳，甲方将有权公布其姓名，并停止有关服务，逾期六个月不交纳，乙方除应缴交应付管理费及滞纳金外，还应承担应付管理费及滞纳金总额20%的违约金。”又查明两被告于2014年11月9日签收了收楼确认书。经确认，两被告实际上每月需向原告交纳物业服务费为270.01元（洋房管理费213.31元、花园管理费56.7元）、车位管理费40元。被告自2016年7月21日至2020年5月21日期间，一直没有交纳物业服务费、车位费。再查明，根据代收代缴收费服务，2016年7月21日至2020年5月21日期间原告替被告垫付了水费115.06元。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告所签订的《前期物业服务管理协议》是经双方确认，依法成立的合同，应受法律的保护，双方均应按照协议内容履行各自的义务。原告作为物业管理企业，其职责是根据物业服务合同的约定，对小区内房屋建筑共用部位、共用设施和公共区域设施等的维修、养护和管理，维护小区内的环境卫生和相关秩序。被告亦已进行了相关的收楼手续，房屋已交付给被告使用，本案原告已依合同约定为包括被告在内的小区的业主提供了相应的服务，因此，被告应按服务协议履行交纳物业服务费用及相关费用的义务。原告于多次向被告发出催缴函催促其交纳物业服务费，被告在合理期限内仍未交纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”之规定，原告请求被告交纳2016年7月21日起至2020年5月21日期间拖欠的物业服务费12690.47元（270.01元/月×47个月）、车位管理费1880元（40元/月×47个月）、水费115.06元的理据充足，本院予以支持。至于被告吴荣立辩称装修押金的问题，与本案属不同的法律关系，本案不予调整。关于原告主张违约金及滞纳金问题。根据原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》，本院可知滞纳金在本案中实为违约金性质。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，被告未交纳物业服务费属违约行为，被告应当承担相应的违约责任。原告请求被告支付违约金，理据充分，应予以支持。在本案中原告主张从逾期之日起按欠费总额每天万分之二交纳违约金，逾期一季度不交纳，还应承担应付管理费及滞纳金总额20%的违约金，虽然原告未举证证明其因被告违约行为造成的实际损失，但被告逾期未交纳物业服务费的行为确实给原告造成一定的利息损失，而按照原告请求的计算标准计算的违约金，超过银行利息损失的30%，可以认定原告请求的违约金过分高于造成的损失。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定“关于罚息利率问题。逾期贷款罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30-50%……”。中国人民银行已经自2019年8月20日起授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期付款违约金。故对2016年7月21日起至2019年8月19日的违约金，应当以实欠费用为基数，在中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的基础上浮30%计算。对2019年8月20日起的违约金，以实欠的费用为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计算。被告吴慕华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告吴荣立、吴慕华应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告恩平市锦绣香江物业管理有限公司支付物业管理费、车位管理费、水费共14685.53元及逾期付款损失（2016年7月21日起至2019年8月19日的违约金，应当以每期实欠物业管理费、电梯费、水费为基数，在中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的基础上浮30%计算；对2019年8月20日起至2020年5月21日的违约金，以每期实欠物业管理费、车位管理费、水费为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计算）；二、驳回原告恩平市锦绣香江物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费151.36元，由被告吴荣立、吴慕华负担。原告恩平市锦绣香江物业管理有限公司预交的受理费151.36元，由被告吴荣立、吴慕华迳付原告恩平市锦绣香江物业管理有限公司。本判决为终审判决。审 判 员 马文娟二〇二〇年十一月二十七日法官助理 宋洁钰书 记 员 甄洁莹