贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初4040号 原告：中国工商银行股份有限公司兴义分行，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金北路**，统一社会信用代码91522300215280329F。 负责人：龙梅，系该分行行长。 委托诉讼代理人：辛婷婷，贵州权衡律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：梁辰辰，贵州权衡律师事务所律师，特别授权代理。 被告：张军，男，1985年10月3日生，回族，贵州省兴仁市人，现住贵州省兴义市。 被告：张仪鑫，女，1987年7月28日生，汉族，云南省建水县人，现住兴义市。 被告：贵州华联房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市兴泰新区民航大道荣御天下贰幢壹层**，统一社会信用代码：915223010738902438。 法定代表人：郑国江，系公司总经理。 委托诉讼代理人：刘丹，女，1992年3月15日生，汉族，重庆市江**人，住重庆市江**，特别授权代理。 原告中国工商银行股份有限公司兴义分行（以下简称中国工商银行兴义分行）与被告张军、张仪鑫、贵州华联房地产开发有限公司（以下简称华联房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，因被告张军、张仪鑫通过其他方式无法送达，于2020年7月23日转为普通程序，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行兴义分行的委托诉讼代理人辛婷婷、被告华联房开公司委托诉讼代理人刘丹到庭参加诉讼，被告张军、张仪鑫经本院公告传唤无正当理由未到庭参与诉讼，本案现已审理终结。 中国工商银行兴义分行向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原告与三被告于2016年01月20日签订的中国工商银行股份有限公司2012年9月版《个人借款／担保合同》2、请求人民法院依法判令三被告偿还原告贷款本金328702.22元，截止到2020年03月21日积欠利息25827.71元，并从2020年03月21日起以应当归还的贷款本金利息总额354529.93元为基数在约定年利率为4.900000%的基础上上浮50%计付利息至借款清偿完毕之日；3、请求人民法院依法判令被告张军、张仪鑫支付原告为实现债权的律师费共计12408元；4、请求人民法院依法判令被告贵州华联房地产开发有限公司对原告诉请的第二项、第三项承担连带清偿责任；5、请求人民法院依法判令原告对被告张军、张仪鑫抵押的位于兴义市（抵押权预告登记证号：市房预兴字第××号）折价、拍卖变卖后的价款在前述诉请的第二项、第三项债权范围内依法享有优先受偿权6、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2016年，被告张军、张仪鑫与被告贵州华联房地产开发有限公司（以下简称“华联公司”）签订《商品房买卖合同》购买位于兴义市。2016年2月20日，被告张军、张仪鑫作为借款人、被告华联公司作为保证人与原告签订《个人借款／担保合同》。借款合同约定：借款金额为人民币359000元，贷款期限为20年；利息按浮动利率方式执行，浮动周期内，贷款年利率为4.9%；还款方式为等额本息；借款人违约未按期归还本金及利息的，罚息、复利的利率在合同约定的利率的基础上上浮50%执行；合同约定发生争议由原告住所地人民法院管辖；合同约定各方其它权利义务、违约责任等内容。《个人借款／担保合同》签订后，原告根据贷款合同的约定将借款支付到被告张军、张仪鑫指定的被告华联公司的账户。被告张军、张仪鑫将购买的位于兴义市依法抵押给原告，并办理了抵押权预告登记。被告张军、张仪鑫根据《个人借款／担保合同》的约定还款至2018年10月20日后未按期履行还款义务。截止到2020年03月21日止积欠利息合计25827.71元。被告华联公司亦未履行担保义务。原告认为，与被告张军、张仪鑫华联公司签订的《个人借款／担保合同》真实且合法有效，在原告按照《个人借款／担保合同》约定履行发放贷款义务后，被告张军、张仪鑫未履行还款义务、被告华联公司未履行担保义务，依法构成违约。基于被告张军、张仪鑫、华联公司的违约，原告有权解除与被告张军、张仪鑫、华联公司签订的《个人借款／担保合同》，从解除合同之日起，原告有权以被告张军、张仪鑫未归还的本金328702.22元为基数在合同约定的年利的基础上上浮50%计算罚息至清偿完毕之日止、以被告张军、张仪鑫应当支付的利息为基数在合同约定的年利率的基础上上浮50%计算逾期利息罚息至清偿完毕之日止。根据《个人借款／担保合同》的约定，因被告华联公司至今未将被告张军张仪鑫依法抵押的位于兴义市办理他项权证交付原告，因此对原告的诉请承担连带清偿责任。被告张军、张仪鑫将购买的位于兴义市依法抵押给原告并办理抵押权预告登记，原告依法对该商品房折价、拍卖、变卖后的价款在诉请的债权范围内享有优先受偿权。 截止至2020年10月21日，被告尚欠借款本金328702.22元、利息32298.78元、罚息1299.06元、复利2668.68元。 华联房开公司辩称：对原告诉请的事实无异议，我公司承担的是阶段性连带保证责任，是将正式的抵押登记移交原告后免除保证责任，对于律师费不应由我方承担。 张军、张仪鑫经本院合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下： 一、合同约定贷款概况： 2016年1月8日，张军、张仪鑫向中国工商银行兴义分行填写了贷款申请表申请贷款，同年1月20日，张军作为借款人、张仪鑫作为共同借款人、华联房开公司作为保证人与中国工商银行兴义分行签订《个人购房借款／担保合同》，约定：贷款用于购买位于兴义市房屋，贷款金额359000元，贷款期限240个月，还款方式为按月等额本息偿还，贷款利率遇基准利率调整（自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率，如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定并执行新的利率，对未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在执行利率基础上加收50%确定。并将张军、张仪鑫所购房屋依法抵押给原告。华联房开公司作为保证人为借款人承担保证责任，经双方一致确认为承担阶段性连带保证责任，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在合同所购房屋正式抵押登记手续办理完毕、且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证后，保证人对该项条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任。 二、抵押概况 张军、张仪鑫作为抵押人与抵押权人中国工商银行兴义分行签订了《个人购房借款／担保合同》和抵押物清单，2016年1月20日，张军、张仪鑫将名下所购位于兴义市房屋办理了以中国工商银行兴义分行为预告登记权利人的抵押权预告登记【证明号：市房预兴字第××号】，但尚未办理抵押权登记，中国工商银行兴义分行尚未取得他项权证。 三、履行情况： 中国工商银行兴义分行实际发放贷款的时间为2016年1月20日，金额359000元，张军、张仪鑫自2018年10月起连续逾期未按时偿付款项。截止至2020年10月21日，张军、张仪鑫尚欠逾期本金26277.47元、未到期本金302424.75元，利息32298.78元，罚息1922.06元、复息2668.68元，本息合计365591.74元未付。 综上所述，张军、张仪鑫经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未在答辩、举证期限内提交书面举证、质证意见，视为对答辩、举证、质证权利的放弃。张军、张仪鑫作为借款人向中国工商银行兴义分行贷款，应承担还款责任。中国工商银行兴义分行与张军、张仪鑫对《个人购房借款/担保合同》的履行方式特别是提前到期的事由进行了约定，现因张军、张仪鑫多次违约未足额偿还本息已达到合同约定的提前到期解除合同的条件，中国工商银行兴义分行主张解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，符合合同约定，应予准许。 截止至2020年10月21日尚欠的借款本金、利息、罚息、复息合计365591.74元，张军、张仪鑫应当清偿，之后的利息按照基准利率4.9%加收50%即年利率7.35%以尚欠本金及利息之和即361001元为基数计算至清偿完毕之日止，中国工商银行股份有限公司兴义分行主张将罚息、复利再次累计计算利息，与双方合同约定不符，不予支持。 华联房开公司承担责任为阶段性连带保证责任，即到办理正式抵押登记，并将抵押登记交给中国工商银行兴义分行时，担保责任免除，现因未办理抵押登记，其连带保证责任未能免除，依法应当承担连带保证责任，承担连带保证责任后依法有权向张军、张仪鑫追偿。 同时，亦因未办理抵押登记，中国工商银行兴义分行所主张的享有优先受偿权依法不能成立，不予支持。 另关于中国工商银行兴义分行主张的为实现债权的律师费，虽然提交了委托代理合同，但其未提交证据证明该费用已实际产生，故对该请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除中国工商银行股份有限公司兴义分行与张军、张仪鑫、贵州华联房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、限张军、张仪鑫于本判决生效后十日内偿还中国工商银行股份有限公司兴义分行截止至2020年10月21日尚欠借款本金、利息、罚息、复息合计365591.74元，并从2020年10月22日起以尚欠借款本金及利息之和即361001元为基数按照年利率7.35%计算利息至清偿完毕之日止； 三、贵州华联房地产开发有限公司对前述债务及诉讼费承担连带保证责任，承担连带保证责任后有权向张军、张仪鑫追偿。 四、驳回中国工商银行股份有限公司兴义分行的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6904元，公告费600元，共计7504元，中国工商银行股份有限公司兴义分行负担144元，由张军、张仪鑫负担7360元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  谢贤斌 人民陪审员  余 燕 人民陪审员  杨 艳 二〇二〇年十一月十日 法官 助理  张青廷 书 记 员  曾光翠