北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初26017号原告：北京数字营国信息技术有限公司，住所地北京市海淀区西北旺东路**院****楼******。法定代表人：王星宇。委托诉讼代理人：程红梅，北京市君泽君律师事务所律师。委托诉讼代理人：王宇萌，北京市君泽君律师事务所实习律师。被告：中诚大有（北京）企业管理有限公司，住所地，住所地北京市丰台区iv>法定代表人：孟翔宇。原告北京数字营国信息技术有限公司（以下简称数字营国公司）与被告中诚大有（北京）企业管理有限公司（以下简称中诚大有公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告数字营国公司委托诉讼代理人程红梅、王宇萌，被告中诚大有公司法定代表人孟翔宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。数字营国公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《商业写字楼租赁合同》于2020年7月15日解除；2.判令被告向原告返还保证金人民币50692元；3.判令被告向原告返还自2020年7月11日起至2021年1月10日止的租金人民币152076元；4.判令被告向原告支付违约金人民币76038元；5.判令被告承担本案的全部诉讼费用(包括但不限于诉讼费、财产保全费、财产保全保险费等实现债权的费用)。事实和理由：2020年1月9日，被告作为出租方（甲方），原告作为承租方（乙方），签署了《商业写字楼租赁合同》（简称“《租赁合同》”）。《租赁合同》第一条约定，被告将其拥有经营权的房屋租赁给原告使用，租赁房屋位于北京市西城区广义街5号4层1-416。《租赁合同》第三条约定，租赁期限为自2020年1月11日起至2021年11月10日止。第四条约定，租金标准为2020年1月11日至2021年1月10日每月25346元，支付方式押二付六，具体租金支付时间为：第一次2020年1月10日152076元，第二次2020年6月10日152076元。第五条约定，原告向被告交纳保证金50692元。原告于2020年1月10日向被告支付租金、电费及保证金共计204619元，其中保证金为50692元，即原告已支付《租赁合同》约定的保证金。2020年6月10日，原告向被告支付2020年7月11日至2021年1月10日租金152076元，即原告已按照合同约定预付租金。原告按照《租赁合同》履行各项义务，不存在任何违约行为。2020年7月15日，原告收到房主夏子国、朱承芳出具的《关于广益大厦C416出租房屋与中诚大有房屋租赁协议解除的通知及有关说明》，房主夏子国等人通知原告：鉴于被告未按时向房主夏子国等人支付房租，房主夏子国等人正式与被告解约，收回房屋，原告如继续使用，则自2020年7月20日起需按照787.85元/天的标准向房主夏子国等人支付房租。《租赁合同》第十一条约定了违约责任，合同一方擅自解除本合同的，违约方应当向守约方支付相当于当年度三个月租金的违约金。房主夏子国等人因被告违约行为而通知原告解除房屋，原告需要另行负担房租、搬家、网络安装和门锁等费用，因被告违约行为解除合同给原告造成大量损失，被告应当按《租赁合同》约定向原告支付三个月租金的违约金人民币76038元。综上所述，根据上述合同约定及相关法律法规的规定，原告有权要求被告返还原告已支付的租金、保证金，有权要求被告支付违约金及实现债权的全部费用等。原告为维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。中诚大有公司辩称，1.对于数字营国公司在诉讼状事实和理由部分中提到的，房主夏子国、朱承芳单方面给其出具《关于广益大厦C416出租房屋与中诚大有房屋租赁协议解除的通知及有关说明》的文件我方不予认可，不承认该文件中提出的房主已与我方解约并已将房屋收回的事实。事实和理由：我方唯一开展的经营业务就是写字楼房屋的租赁运营，也就是先从产权方手中将房屋租过来并取得产权方允许转租和赚取差价的授权，之后找到需要使用该房的租户租出去，受突发疫情影响，北京写字楼整体空置率上升，价格下滑，我方唯一开展业务的楼盘广益大厦的租赁市场成交价格跌幅明显，从之前的5.2-5.5跌落至4.0-4.5且租客急剧减少，房屋招租空置时间也由原来的1-2个月增加到4-6个月，我方经营陷入极度困境，经多次与房主夏子国、朱承芳协调减免租金事宜，对方始终未同意，且国家最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的通知中，对于承租房屋用于经营，由于疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，而导致承租人没有按照约定的期限支付租金的情况，对于承租人是有明确保护的，我方不认可房主夏子国、朱承芳以我方违约为由单方提出解除合同并收回房屋的行为，我方与房主之间是存在很大争议需要解决的。根据我方与产权方夏子国、朱承芳签订的《商业写字楼租赁合同》第九条合同争议的解决办法条款的约定：“本合同履行过程中，双方发生争议应友好协商解决；双方不能协商解决的，对于本合同的所有争议均可向标的物所在地人民法院提起诉讼。”我方与产权方之间的争议应当通过协商和法律诉讼的途径来解决，而不是单方面强行施加给对方。2.数字营国公司租用此房是与我方签订的《商业写字楼租赁合同》，关于该房屋出现的任何问题数字营国公司应当与我方沟通协调解决，其与产权方之间没有直接的法律合同关系，而且产权方对于数字营国公司的房屋腾退要求是明显侵犯了数字营国公司正常使用房屋的合同权益的，但是数字营国公司却据此顺势而为主动选择搬走不符合常理，给我方造成了既成事实的被动局面并要求我方承担全部合同违约责任的诉求，极大的侵害了我方的合法权益，我方坚决不予认可。对于原告数字营国公司的如此反常行为我方有理由怀疑其本身就有退房或换房的想法，主动提出来是他们违约，现在正好借势搬走还算做我们违约。我方保留起诉数字营国公司违反与我方签署的《商业写字楼租赁合同》并追偿其违约责任的权力。综上所述，我方对于原告数字营国提出的所有诉讼请求均不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年3月1日，朱承芳、苏静、夏子国（甲方、产权人）与中诚大有公司（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市西城区广义街5号4层1-416号房屋（以下简称诉争房屋）出租给乙方办公使用，租赁期限自2019年4月14日至2024年4月13日。甲方授权乙方在合同期限内转租、分租或联营，乙方找到新客户入住后，须与甲方、租户签订《三方协议》，如果更换租户10日内仍未签订《三方协议》的，甲方有权解除合同，并收取3个月的房租费用。甲方允许乙方转租后实际出租该房屋的价格高于与甲方约定的租金标准时，高出部分归乙方所有。首年租金标准为23964元/月，按季度支付，其中2020年7月10日应当交纳第六次房屋租金71892元。乙方未按约定日期支付甲方房租超过5个工作日的，甲方有权单方解除合同。2020年1月9日，中诚大有公司与数字营国公司签订《商业写字楼租赁合同》，约定：中诚大有公司将诉争房屋出租给数字营国公司办公使用，租赁期限自2020年1月11日至2021年11月10日，租金标准2020年1月11日至2021年1月10日每月25346元，2021年1月10日至2021年11月10日每月27190元。租金交付方式为押二付六，押金为50692元。合同一方擅自解除本合同的，违约方应向守约方支付相当于当年度三个月租金的违约金。合同签订后，中诚大有公司向数字营国公司交付了诉争房屋。2020年1月10日，数字营国公司支付中诚大有公司租金、押金、电费共计204619元。2020年6月10日，数字营国公司支付中诚大有公司2020年7月11日至2021年1月10日的房屋租金152076元。2020年7月15日，房屋产权人向数字营国公司送达《关于广益大厦C416出租房屋与中诚大有房屋租赁协议解除的通知及有关说明》，内容为：鉴于中介机构至今未给我方交纳房租，且未签三方协议，根据我方与中介机构签订的协议约定，正式通知您，我方正式解约，收回房屋，特此通知。另：自2020年7月20日起，贵方仍需使用该房屋，则按日计价收取房租，租金5.2元/天/平米×151.51平方米=787.85元/天，如有租户意向看房，请予积极配合，致谢。2020年8月10日，数字营国公司从诉争房屋搬出，将诉争房屋交还给了房屋产权人。数字营国公司向房屋产权人交纳了2020年7月20日至2020年8月10日的房屋租金16715.12元。审理中，数字营国公司主张2020年7月12日房屋产权人告知该公司法定代表人中诚大有公司未交纳房租事宜，该公司法定代表人于2020年7月13日给中诚大有公司工作人员章骅打电话让尽快交纳房租，但章骅表示无法交纳。2020年7月15日，房屋产权人向该公司送达了《关于广益大厦C416出租房屋与中诚大有房屋租赁协议解除的通知及有关说明》，由于房屋产权人经常到诉争房屋要求该公司搬家，该公司无法正常运营，被迫搬家。该公司认为由于中诚大有公司不支付房租，房屋产权人解除了与中诚大有公司之间的租赁合同，中诚大有公司与该公司之间的租赁合同也应当同时解除，中诚大有公司构成违约，应当承担违约责任。中诚大有公司主张由于疫情的影响，该公司确实未向房屋产权人交纳2020年7月14日之后的租金。该公司一直与房屋产权人协商租金减免事宜，但未能达成一致，房屋产权人与该公司之间的租赁合同并未解除。数字营国公司确实给该公司打过电话，但该公司一直说在解决问题，并未说不交纳房租，数字营国公司也从未向该公司提出过搬家事宜。数字营国公司未与该公司协商，擅自搬离并将房屋交还给房屋产权人，属于违约。本院认为，数字营国公司与中诚大有公司签订的《商业写字楼租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。房屋产权人将房屋出租给了中诚大有公司，中诚大有公司又将房屋转租给了数字营国公司，在房屋产权人与中诚大有公司之间的合同未到期或解除前，数字营国公司对诉争房屋具有合法的租赁权，即便是产权人也无权提出异议。虽然中诚大有公司未按照合同约定支付产权人房屋租金，但中诚大有公司是否具备合理的抗辩权、产权人是否具备合同解除权、产权人是否已行使合同解除权，均是未知之数，数字营国公司在产权人未提交与中诚大有公司之间租赁合同已经解除材料的情况下，仅凭产权人单方出具的说明便认为产权人与中诚大有公司之间的合同已经解除，进而认为其与中诚大有公司之间的合同也已解除，依据不足，本院不予采信。另一方面，中诚大有公司作为出租方，也应负有保障数字营国公司正常使用房屋的义务。在数字营国公司已按时足额向其支付租金的情况下，由于中诚大有公司未按时向产权人交纳租金，导致产权人提前要求数字营国公司腾房，客观上也必然影响数字营国公司正常使用诉争房屋，数字营国公司在此情况下向产权人支付房屋使用费并将房屋交还给产权人，也属无奈之举，中诚大有公司也负有责任。考虑到产权人已实际收回房屋，中诚大有公司与数字营国公司之间的合同已无法继续履行，数字营国公司于2020年11月11日庭审时首次提出解除合同，故本院确认双方的租赁合同于2020年11月11日解除。由于双方对合同的解除均负有一定责任，故本院酌情确定双方均无须向对方承担违约责任。对数字营国公司要求中诚大有公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对数字营国公司要求中诚大有公司返还保证金的诉讼请求，本院予以支持。2020年7月11日至7月19日期间，中诚大有公司与数字营国公司的租赁合同仍处于实际履行状态，数字营国公司应当支付中诚大有公司该期间的房屋租金。2020年7月20日至8月10日期间，数字营国公司另行向产权人支付了房屋使用费，8月10日之后数字营国公司将房屋交还给了产权人，故2020年7月20日之后的租金，中诚大有公司应当返还给数字营国公司，对数字营国公司要求中诚大有公司返还租金诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、确认中诚大有（北京）企业管理有限公司与北京数字营国信息技术有限公司2020年1月9日签订的位于北京市西城区广义街5号4层1-416号房屋的《商业写字楼租赁合同》于2020年11月11日解除。二、本判决生效之日起七日内，中诚大有（北京）企业管理有限公司退还北京数字营国信息技术有限公司保证金50692元。三、本判决生效之日起七日内，中诚大有（北京）企业管理有限公司退还北京数字营国信息技术有限公司2020年7月20日至2021年1月10日的房屋租金144717元。四、驳回北京数字营国信息技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2741元，由北京数字营国信息技术有限公司负担820元（已交纳），由中诚大有（北京）企业管理有限公司负担1921元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李俊二〇二〇年十一月十八日法官助理 王甘书 记 员 郭欣