重庆市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝02民终2345号 上诉人（原审原告）：王静，女，1968年1月7日出生，汉族，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：邓三忠，重庆莱曼律师事务所律师。特别授权。 被上诉人（原审被告）：冯艳，女，1983年4月29日出生，汉族，住重庆市奉节县。 委托诉讼代理人：蒋常清，重庆贞枰律师事务所律师。特别授权。 原审第三人：重庆海翔房地产开发有限公司，住所地重庆市大渡口区文体路88号，工商注册号500104000007977。 法定代表人李伟，海翔公司总经理。 原审第三人：重庆市江津区壹街房地产开发有限公司，住所地重庆市江津区李市镇林家嘴居5组1幢1楼，工商注册号500381000046914。 法定代表人李伟，执行董事。 原审第三人：李伟，男，1965年8月21日出生，汉族，居民，住重庆市渝中区。 原审第三人：朱红，女，1968年7月31日出生，汉族，居民，住重庆市渝中区。 上诉人王静因与被上诉人冯艳、原审第三人重庆海翔房地产开发有限公司（以下简称海翔公司）、重庆市江津区壹街房地产开发有限公司（以下简称壹街公司）、李伟、朱红案外人执行异议之诉一案，不服重庆市奉节县人民法院（2019）渝0236民初2916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王静的委托诉讼代理人邓三忠，被上诉人冯艳及委托诉讼代理人蒋常清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王静上诉请求：1、撤销原判，依法改判不得执行位于重庆市沙坪区大学城西路36号师大园X幢X-XX-X号房屋；判决该房屋归王静所有；2、本案保全费及一、二审诉讼费用，由冯艳承担。事实及理由：王静提交其与朱红、李伟的《房屋买卖协议》及收条，证明其与朱红之间形成合法的房屋买卖关系，冯艳对该证据有异议，其未在一审法院要求的期限内申请鉴定。王静提交2015年3月1日起开始缴纳购买朱红房屋的物管费，该日一次性缴纳该房屋2011年1月--2015年9月的物管费2238.45元，该房屋其已实际占有。王静于2015年5月购买朱红、李伟的房屋，其购买房屋行为发生在冯艳与朱红等人于2015年12月民间借贷纠纷之前，故不存在转移财产的可能；重庆市相关政策对大学城学校集资建房的交易、产权证办理时间均有特殊规定和要求，王静在购买朱红、李伟房屋后长达9年虽未办理过户，其未有过错。综上，王静于2015年3月与朱红、李伟签订房屋买卖协议，以及于2015年3月起缴纳案涉房屋物管费，即在法院查封该房屋之前签订有合法房屋买卖协议并占有该房屋，且支付了全部购房款，王静未办理房屋过户未有过错。因此，王静享有排除案涉房屋执行的权利。 冯艳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。1、王静与朱红之间对案涉房屋没有合法的买卖协议，王静在一审中陈述当时既未签订合同，亦未出具收条；在执行异议申请中王静陈述于2010年签订买卖合同，也出具有收条；今天庭审中王静代理人陈述于2015年3月签订买卖协议。王静陈述矛盾，不能证明王静与朱红之间形成了房屋买卖合同。2、王静至今未合法占有和使用案涉房屋，其未提交房屋使用水电费发票，该房屋至今未装修。3、王静未支付房屋价款，其未提交合法有效证据证明其支付了案涉房屋款20万元，其一审中提交的收条三张虚假，其一审中陈述系嗣后补签，但并未陈述是什么时候补签。4、王静不能证明案涉房屋未过户非其自身原因。案涉房屋于2015年3月2日登记权利人为朱红。王静与朱红系同一单位同事，该房屋系单位集资建房，该房屋初始登记和过户应是容易的事情，未有法律障碍。物管费任何人都可以代交，王静缴纳物管费是朱红为了逃避执行，转移财产。重庆师范大学出具的证明不能大于国家法律法规的规定。5、冯艳保留追究虚假诉讼的法律责任。 朱红、李伟、海翔公司、壹街公司未到庭答辩，亦未提交书面意见。 王静向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判决不得执行位于重庆市沙坪坝区大学城西路36号师大园X幢X-XX-X号房屋；2、请求法院判决位于重庆市沙坪坝区大学城西路36号师大园X幢X-XX-X号房屋归王静所有；3、本案诉讼费用由冯艳承担。 一审法院对有争议的证据和事实认定如下：冯艳与朱红等人民间借贷纠纷一案，本院于2015年12月15日作出调解书：一、重庆海翔房地产开发有限公司应于2016年1月15日前偿还冯艳借款本金1700000元，并从2014年6月19日起至付清之日止按月利率2%计付利息。二、重庆市江津区壹街房地产开发有限公司、李伟、朱红对上述款项承担连带支付义务。三、案件受理费53912元，减半收取26956元，由重庆海翔房地产开发有限公司、江津区壹街房地产开发有限公司、李伟、朱红共同负担，并定于2016年1月15日前支付给冯艳。之后朱红等人未履行调解书载明的义务，冯艳于2016年1月23日向一审法院申请强制执行。在执行过程中，一审法院依法查封了登记在被执行人朱红名下的位于重庆市沙坪坝区大学城西路36号师大园X幢X-XX-X的房屋。2018年11月2日再次续查封该房屋。案外人王静于2019年5月22日提出执行异议，请求解除查封。 另查明，王静于2016年5月11日起开始缴纳本案争议房屋的物管费。 双方争议的证据一审法院认定如下： 1、朱红出具的收条三张。分别为“2010.5.4收到王静房款60000元”；“2010.7.30收到王静房款100000元”；“2013年月日收到王静房款40000元。” 2、房屋买卖协议书。朱红、李伟与王静签订。王静陈述朱红将房屋的购房指标转让给了王静，该协议系事后补签的协议。证据1、2，因无银行转款记录予以佐证，且王静在诉状中自认在2010年时并未签订合同，也未出具收条。故该份证据不能证明王静与朱红的房屋买卖行为的形成时间。 3、缴纳房屋购房款发票、五通费、大修基金收据、契税发票、房屋转移登记发票。以上发票均出具的朱红的名字。 4、2015.3.1.物管费发票及中信银行卡账户交易明细。金额2238.45元，发票上名字朱红，银行帐号记录显示系王静的银行卡支付。 5、自2016.5.11--2019.3.4物业管理费发票共五张，缴款人为王静。 6、物业公司物管台账。证明物管登记争议房屋为“朱红卖给王静”。 对证据3-6综合认定，以上证据只能证明王静于2016年5月11日起开始缴纳本案争议房屋的物管费，不能证明王静与朱红于2010年已形成房屋买卖合同关系，且房屋已交付其使用的事实。 一审法院认为，1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王静举示的房屋买卖合同及收条，其自诉系事后补签，故其举示的证据不能证明其与朱红于2010年即形成了合法有效的房屋买卖合同。已不符合本规定第（一）项的规定。2、王静于2016年5月11日起开始缴纳物管费，系发生在一审法院对该民间借贷纠纷调解之后，不排除朱红为了逃避执行而转移财产的可能。王静举示的证据不能证明自2010年5月3日起该房即已交付。3、自王静自诉的买卖合同成立后在长达9年的时间内未办理过户，其责任应归属于王静。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回王静的诉讼请求。案件受理费8350元，由王静负担。 在二审审理过程中，王静向本院提交以下证据：1、重庆师范大学盖公章的文件一份，拟证明当时由于政策原因不能办理房屋过户手续，直到2019年相关政策才允许办理转移登记手续；2、王静的渝（XXXX）沙坪坝区不动产权第XXXXXXXXX号，拟证明王静在师大园有一套住宅，其又购买了朱红的一套住房；3、2020年10月19日珠海葆力物业管理有限公司重庆分公司出具的两份《证明》，拟证明师大园一栋X-XX-X的物管费由王静缴纳；4、卡账户交易明细、税票，拟证明王静缴纳了X-XX-X房屋的物业费；5、发票三张，拟证明2012年9月25日、2020年5月26日、2020年10月19日王静缴纳了X-XX-X房屋的物业费。以上证据拟证明王静在师大园有X-XX-X、X-XX-X两套住房。 冯艳质证认为，证据1不是新证据，一审法院给王静送达了举证通知书，明确告知其举证期限，按照法律的有关规定，该证据不应采信，同时该证据不能达到王静的证明目的，从一审以及二审第一次开庭查明王静与朱红系同科室同事，她们之间的房产交易不等同于对外的房产交易，只需要学校内部调整即可；对证据2的真实性无异议，不能达到王静的证明目的，王静购买了X-XX-X号房屋，不需要再次到师大园购买房屋；证据3与本案关联性不强，达不到王静的证明目的，物管费任何人都可以代交，代交行为不能证明王静与朱红之间有房屋买卖关系，在缴纳物管费的时候，物管公司开据发票是根据交费人的说法，不会去核实其真实性；证据4的质证意见同证据3；证据5与本案无关。 本院审查认为，证据1加盖有重庆师范大帝印章，本院予以采信。冯艳对证据2的真实性无异议，本院予以采信。证据3和证据4能够证明朱红房屋的物管费系王静交纳，本院对证据3有证据4予以采信。证据5系王静缴纳重庆市沙坪坝区大学城西路36号师大园X幢X-XX-X房屋的物管费，本院予以采信。上述证据的证明目的，本院综合评判。 冯艳向本院提交以下证据：1、重庆市奉节县法院受理案件通知书，冯艳与朱红等人民间借贷案件的受理时间是2015年11月13日；2、（2016）渝0236执149号执行裁定书，一审法院于2016年1月28日查封案涉房屋；3、一审法院于2018年12月15日在案涉房屋上张贴的公告 王静质证认为，对上述证据的真实性无异议。上述证据均证明立案以及查封时间均在王静与朱红补签房屋买卖合同之后才实施的，因此冯艳主张对房屋进行评估拍卖不符合法律规定。 本院审查认为，王静对冯艳提交的证据无异议，且该证据与本案具有关联性，本院对该证据予以采信。 本院除对一审审理查明的案件事实予以确认外，另查明，2015年11月13日，重庆市奉节县人民法院受理冯艳与海翔公司、壹街公司、李伟、朱红民间借贷纠纷一案。该院于2016年1月28日作出（2016）渝0236执149号执行裁定书裁定如下：将被执行人朱红在重庆市沙坪坝区大学城西路36号师大园X幢X-XX-X房屋（产权证号：XXX房地地证XXXX字第XXXXX号）予以查封，查封期限三年。查封期间，未经许可，不得擅自变卖、毁损该房屋。 本院认为，本案争议的焦点为：王静对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王静提交购买朱红和李伟房屋的收条三张，其在一审起诉状中称当时未出具收条，但其二审庭审中称该三张收条系当时形成，其陈述前后矛盾；其二审庭审陈述该购房款系离婚后其前夫交与其支付，但其未提交证据证明其前夫给其该购房款项的来源，以及最后一张收条未有具体的支付时间。故王静提交的证据在本案中不能证明其已支付全部购房款。一审法院于2016年1月28日查封案涉房屋。王静主张购买了朱红、李伟的房屋，但在法院查封之前未办理房屋过户手续。王静称案涉房屋系师大园集资房屋，2019年前重庆市有关部门规定不能交易房屋。因王静明知相关政策对案涉房屋不能办理过户，其在不符合条件的情况下仍然购买房屋导致无法办理过户手续，故其对案涉房屋未办理过户具有过错。综上，案涉房屋登记在朱红名下，王静提交的证据不能证明其享有排除执行的民事权益。因此，王静的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。 在二审审理过程中，王静向本院申请鉴定对其与朱红、李伟签订的《房屋买卖协议》的形成时间进行鉴定，即该协议是否于2015年3月30日前签订。鉴于王静对案涉房屋不享有排除执行的民事权益，其申请鉴定该协议是否系2015年3月30日前形成在本案中已无必要，本院对其鉴定申请不予准许。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8350元，由上诉人王静负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 燕 审判员 李青春 审判员 朱晓丽 二〇二〇年十一月三十日 书记员 蹇佳莉 书记员 黎 华