河北省高碑店市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0684民初2652号 原告马月，男，1995年7月5日出生，汉族，现住高碑店市。 委托代理人李彩红，高碑店市旭日法律服务所法律工作者。 被告李双，女，1988年5月17日出生，汉族，现住高碑店市。 委托代理人龚万彤、景朝霞，河北朗泽律师事务所律师。 第三人李**，男，1990年6月29日出生，汉族，现住容城县。 原告马月与被告李双、第三人李**案外人执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马月及委托代理人李彩红、被告李双及委托代理人龚万彤、景朝霞均到庭参加诉讼，第三人李**第二次庭审未到庭。本案现已审理终结。 原告马月向本院提出诉讼请求：1.确认原告与第三人2018年9月28日签订的购房合同合法有效，房产交易成立并完成，原告对白沟镇××和××室实际上取得了所有权。（房产价值861000元）；2.依法撤销高碑店市人民法院（2018）冀0684财保92号民事裁定书、（2020）冀0684执异47号执行裁定书；3、解除对涉案房产的查封、冻结、变卖、拍卖执行措施，终结对涉案房产的执行；4、判令第三人立即协助办理该房产过户手续；5、案件受理费由被告负担。事实和理由：2018年9月28日原告与第三人经中介签订了购买位于白沟镇××和××室房屋买卖合同，当日付房款并交付了房屋，并按约定按时、如数交付了后续房贷。因当时 —1— 不能办理过户手续，约定今年三月份由第三人协助办理。 2018年11月9日高碑店市人民法院作出（2018）冀0684财保92号裁定书查封了涉案房产，到今年三月份应当办理过户手续时，因第三人知道法院已经查封了该房屋过户已经不可能，就一直回避原告至今，近期得知原告的房产被法院查封，原告及时向法院提出执行异议，法院作出（2020）冀0684民初执异47号执行裁定书驳回了原告异议申请，为保证原告合法权益，不受侵害，诉至法院，请求法院工作判决支持原告诉求。 被告李双辩称，原告要求排除执行的请求无事实和法律依据；不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件的规定情形，涉案房屋未过户，不产生物权变动的效力；房产所有权仍属于第三人，人民法院的查封措施合法；原告无充分证据证实在人民法院查封涉案房产前已经合法占有涉案房产；假设原告与第三人存在真实的买卖行为，因原告方未付清全部房款，也不享有排除执行的权利；就本案涉案房产，未办理过户登记手续，原告本身具有过错，原告在购买时未履行合理注意义务，忽略了他人权利障碍，导致涉案房产因存在他人抵押权而无法办理登记属于原告自身原因；原告非白沟本地居民，不具有在白沟购房的资格，原告在明知自己具有购房资格，无法办理过户登记手续的情况下仍购买涉案房产，属于其自身原因，导致无法办理过户的责任；根据我国物权法191条规定，抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，本案涉案房产是设有抵押权的，原告没有证据证实涉案房产的转让已经取得了抵押权人的同意，原告与第三人的买卖协议因违反法律的强制性规定而无效。综上，原告要求排除执行的理据不足，请求法庭驳回其诉讼请求。 第三人李**述称，我没有其他意见，在查封之前我已经把房子卖了。。 经审理查明，2018年8月28日，在保定诚普房产经纪有限公司的居间服务下原告马月与第三人李**签订房屋买卖定金合同，原告支付购房定金100000元，此款暂由中介公司保管。2018年9月28日原告与第三人签订房屋买卖协议书，第三人李**将其所有的位于白沟镇××和××楼××单元××室房屋以861000元价格出售给原告马月，房屋面积93.8平方米。协议签订当日第三人收到原告房款660000元（定金100000元、银行转账560000元），并为原告出具收条 —2— 一张。因出售房屋时第三人尚欠中国银行股份有限公司白沟支行余下房贷款149967元未偿还，双方约定原告继续以第三人名义向该贷款银行每月偿还余下的房贷。自2018年10月28日起，原告开始以第三人名义每月偿还银行贷款约1270元，截止至2020年11月15日尚欠银行贷款本金余额为133074.50元，贷款尚未逾期。房屋余款50000元，待第三人配合原告办理房屋过户手续后支付第三人。协议签订后，第三人将涉案房屋交付原告使用至今，2020年7月12日，河北隆泰物业服务有限责任公司白沟万和城管理处出具居住证明，证实原告在万和城小区5号楼1单元1602室居住。第三人李**已于2018年3月办理涉案房屋不动产权证书，不动产证号为：2018保白不动产第××号。庭审中原告马月表示可以就拖欠银行按揭贷款及房屋余款一次性结清。原告与第三人李**买卖房屋时约定待不动产权证书满两年时，李**配合马月办理房屋过户手续。 另查明，被告李月因与第三人李**存在民间借贷纠纷于2018年11月9日向高碑店市人民法院申请诉前财产保全，请求对对李**的房产采取保全措施。同日，高碑店市人民法院作出（2018）冀0684财保92号民事裁定书，将李**名下坐落在白沟镇××和××室房屋（不动产证号:2018保白不动产第××号）予以查封，查封期限自2018年11月9日至2021年11月8日止。2019年6月10日高碑店市人民法院出具（2019）冀0684民初1号民事判决书，判令李**于本判决生效后七日内偿还李双借款266500元及违约金63960元。该判决为生效判决并已进入执行程序。 在高碑店市人民法院执行涉案房产时原告才得知房屋已被查封事实，并于2020年7月17日向法院提交执行异议申请书，请求中止对涉案房产的查封拍卖。高碑店市人民法院于2020年7月31日作出（2020）冀0684执异47号执行裁定书，裁定驳回了马月的异议请求，为此原告在法定期间内向本院提起异议之诉。 上述事实有房屋买卖定金合同复印件、保定诚普房产经纪有限公司证明、房屋买卖协议书、李**出具的收条、转账凭证、居住证明、原告营业执照、个人一手住房贷款合同、偿还贷款凭证、原告交纳物业费、取暖费凭证、高碑店市人民法院（2018）冀0684财保92号民事裁定书、（2019）冀0684民初1号民事判决书、（2020）冀0684执异47号执行裁定书 —3— 及本案庭审笔录在卷证实。 本院认为，原告与第三人之间签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告作为买受人系在法院查封之前与第三人签订的商品房买卖协议书、在法院查封之前已合法占有涉案房屋、已按协议约定履行了支付房款660000元、按期支付房贷，且原告表示可就按揭贷款及房屋余款一次性结清，未办理房屋过户并非原告自身原因造成，故原告对涉案房产享有足以排除执行的权利，其执行异议成立，本院予以支持。另原告主张的房屋过户等诉请，超出本案执行异议之诉应审查的范围，故本院不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第三百一十二条之规定，缺席判决如下： 一、停止对白沟镇××和××楼××单元××室房屋的强制执行。 二、驳回原告马月其他诉讼请求。 案件受理费12410元，由原告马月承担6205元，由被告李双承担6205元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  张秋丽 人民陪审员  薛增权 人民陪审员  王 腾 —4— 二〇二〇年十一月二十六日 书 记 员  王 铁