吉林高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0291民初820号 原告：吉林市德力房地产开发有限责任公司，住所地吉林省吉林高新区三亚路南侧富海丽苑**。 法定代表人：王丽，该公司总经理。 委托诉讼代理人：麻婷婷，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘效群，北京盈科（长春）律师事务所律师。 被告：吉林市华侨医院，住，住所地吉林省吉林高新区厦门街**/div> 法定代表人：王德臣，该院院长。 委托诉讼代理人：朱世界，男，该院副院长。 委托诉讼代理人：王迪，吉林吉盈律师事务所律师。 原告吉林市德力房地产开发有限责任公司（以下简称“德力公司”）与被告吉林市华侨医院（以下简称“华侨医院”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德力公司的委托诉讼代理人麻婷婷、刘效群，被告华侨医院的委托诉讼代理人朱世界、王迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 德力公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告2007年5月11日签订的《房屋销售协议书》解除；2.判令被告立即向原告返还坐落于高新区长江新村×-××号房屋；3.判令被告向原告支付房屋占用费（占用费计算：自2013年1月15日开始按年租金3万元标准计算至判决生效时止）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年5月11日，原被告签订《房屋销售协议书》，协议书约定，被告购买原告开发的坐落于高新区长江新村×-××号房屋1处，房屋建筑面积为115.65平方米，房屋单价每平方米3390元，总价款为392053.5元，交付首付房款150000元后，余款242053.5元及入户费11589.14元（共计253642.64元）被告应在二个月内付清。《房屋销售协议书》生效后，被告未按照约定支付剩余房款及入户费，鉴于被告违约的事实，双方协商一致，并于2010年1月25日就剩余房款及入户费交付、办理产权登记、合同解除条件等签订了一份《协议》，协议约定，被告在三日内交齐剩余房款203642.61元，原告开具售房发票给被告，并负责在签订协议之日起五个月内办理好房证及土地证，无偿交付被告，逾期未办理，被告不再付给原告余款50000元，原告按规定房价总额每日百分之三付给被告赔偿；还约定如被告在三日内未交齐203642.61元房款，原告收回房屋或按2009年房价出售。《协议》签订后，被告未按约定的时间支付203642.61元购房款，已经构成违约，原告遂于2012年2月15日将被告起诉至法院，后因各种原因，原告撤回起诉。现原告再次起诉，请求法院依法确认双方2007年5月11日签订的《房屋销售协议书》于2013年1月15日（前述起诉的开庭时间）解除，并支持原告全部诉请。 华侨医院辩称，答辩人不同意解除双方于2007年5月11日签订的《房屋销售协议书》，在原告同意为答辩人办理相关产权证明的情况下，答辩人同意按照合同约定支付剩余购房款，并在法律规定的范围内支付违约金，具体理由如下：1.原告在起诉状中所称与答辩人于2010年1月25日所签订的《协议》系原告将答辩人当时提供的协议进行修改后，私自加盖了伪造的公章后所形成的（该公章系伪造的事实已经于2014年由吉林博信司法鉴定中心确认），并非双方协商一致的结果；当时答辩人的确向原告提供了一份协议，但该协议的第一条约定为“甲方开具售房发票给乙方，并负责在签订协议之日起五个月内办好房照及土地照，无偿交付给乙方，乙方收到后，在三日内交齐剩余房款253642.64元。如乙方未履约，甲方按规定房价总额每日百分之三收取乙方赔偿金”，与原告所提交的虚假协议约定完全不同，系原告违约在先，因此其并未取得双方房屋买卖合同的解除权，故该虚假协议中的约定内容不能作为是否解除双方买卖合同的依据。2.双方当时于2007年5月11日签订《房屋销售协议书》时原告表示此处房屋是可以办理产权证（房产证和土地使用证）的，但在答辩人签订协议交房后才得知涉案房屋不能办理产权证，答辩人认为原告存在欺骗行为违约在先，于是未按约定给付剩余房款。此后答辩人的工作人员曾于2007年至2010年间多次找到原告的法定代表人，要求向原告给付剩余房款并要求其配合答辩人办理涉案房屋的产权证，但原告方一直表示当时既不能开具购房发票，也不能办理产权变更手续，导致答辩人一直无法交纳剩余房款。2010年1月原告方通知答辩人，可以开具发票并办理产权变更手续，于是在2010年5月11日起草了协议，将其交给了原告方法定代表人王丽的姐姐手中，王丽的姐姐当时表示原告方会将合同盖好公章后送给答辩人，结果一直杳无音讯，直到2011年答辩人接到了法院送达的开庭传票，但在（2011）吉高新民二初字第21号案件中，原告要求的是给付剩余房款及利息，当时答辩人的代理人表示同意支付房款，开庭后原告撤诉，随后再次起诉要求依据虚假协议解除合同，在庭审中原告方仍然表示同意给付房款，但是后来法院下达了（2012）吉高新民二初字第27号判决书，判决解除合同，答辩人上诉后由吉林市中级人民法院发回重审后，本案石沉大海，直到今年的8月10日，答辩人才收到了法院下达的（2013）吉高新民二初字第191号民事裁定书，准许原告撤诉；又于9月4日收到了此次开庭案件的开庭传票。答辩人认为，从双方于2007年签订《房屋销售协议书》后，答辩人对于给付剩余房款的态度都是积极，但由于原告一直怠于行使开具购房发票及配合办理产权过户手续等义务，才导致剩余房款无法交纳。3.该房屋在交房装修后一直是高新区长江社区卫生服务站（非营利性）的住所地和实际执业地址，至今仍然存续，解除涉案房屋买卖合同势必会影响该卫生服务站的运营，对整个长江社区会造成恶劣影响，故从维护社会和谐稳定的角度出发更不应当解除涉案《房屋销售协议书》。4.根据《合同法》94条和《民法典》563条之规定，答辩人认为，我国现行法律法规对于法律法规没有规定或者双方没有约定的合同解除是有严格限制的，只有不履行合同主要义务，足以导致合同目的不能实现，构成根本性违约的，当事人才能行使法定解除权，该观点在最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2010年第1辑（总第41辑），法律出版社2010年版，第249-250页，山西省物价局与太原市双燕房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷上诉案中论述的十分充分，且本案中答辩人于协议签订时已经交纳了15万房款，占总房款的近40%，答辩人也同意按照2007年签订的《房屋销售协议书》给付剩余房款并支付违约金，合同目的完全能够实现，故从法律角度出发也不应解除涉案房屋买卖合同。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明，2007年5月11日，德力公司（甲方）与华侨医院（乙方）签订《房屋销售协议书》一份，约定1.甲方同意将长江新村×-××号网点卖给乙方，面积115.65平方米，房屋单价3390元/平方米，总价款为392053.5元；2.乙方自愿用现金方式购买×-××号网点，并首付款壹拾伍万元，余款242053.5元及入户费11589.14元，共计253642.64元，在两个月内付清；3.乙方购买的房屋面积115.65平方米是框架结构，两房的隔墙能随时拆除（甲方提供图纸）。其余结构未经甲方允许不可随意改变；4.乙方接到入户通知后，甲方必须保证此房的水电暖气能正常运行；5.甲方在签订商品房买卖合同后，协助乙方办理产权证和土地证。6.本协议一式两份，双方各执一份，签字盖章后生效。双方在该买卖合同中未约定解除合同的条件。签订上述协议当天，华侨医院向德力公司支付了首付款15万元，签订上述协议第二天，德力公司将该房屋交付给华侨医院占有使用，但华侨医院一直未向德力公司支付剩余购房款及入户费用。2009年12月，德力公司向华侨医院催交剩余购房款及入户费用。2010年1月，双方就案涉房屋的剩余房款及入户费支付以及办理房屋所有权证等事宜进行协商。2011年1月12日，德力公司向本院起诉请求判令华侨医院给付拖欠的购房款及利息，后于2011年12月14日申请撤诉。2012年2月16日，德力公司向本院起诉请求判令华侨医院返还房屋，第一次向华侨医院主张解除2007年5月11日双方签订的《房屋销售协议书》。 另查明，2007年4月29日，德力公司取得包含案涉房屋在内的长江新村×座楼宇的商品房预售许可证，但德力公司在签订上述协议之前并未取得案涉房屋的房屋所有权证。2010年7月19日，德力公司取得案涉房屋的商品房初始登记。案涉房屋目前为吉林市高新区长江社区卫生服务站工作地点。 认定上述事实的依据：《房屋销售协议书》、商品房预售许可证、房屋权属登记簿、医疗机构执业许可证、当事人当庭陈述等为证。 本院认为，本案的争议焦点为德力公司和华侨医院于2007年5月11日签订的《房屋销售协议书》是否符合解除条件。双方签订的该《房屋销售协议书》，内容系双方真实意思表示，不损害国家、集体和第三人利益，也不违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的房屋买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”合同解除权作为形成权的一种，权利行使受到法定行使期限的限制，逾期不行使，解除权归于消灭。这既是督促权利人及时行使权利，促进交易效率的考虑，也是为避免出现长时间交易不稳定状态，保障交易安全的考虑。双方于2007年5月11日签订《房屋销售协议书》中并没有约定解除合同的条件，但约定华侨医院在两个月内付清余款及入户费，而华侨医院一直未予履行，存在迟延支付购房款的违约行为，德力公司已经将案涉房屋交付华侨医院占用使用多年，其主张在2010年1月25日之前已多次向华侨医院催交，符合交易习惯及常理常情，华侨医院也自认德力公司于2009年12月就向其催交过案涉房屋的剩余购房款及入户费用，故应认定德力公司至迟于2009年12月已经催告华侨医院履行合同主要债务，但华侨医院在德力公司催告后的三个月合理期限内仍未履行，德力公司对《房屋销售协议书》的合同解除权已经产生，但德力公司最早于2012年2月16日才向本院提起诉讼要求返还案涉房屋，并将解除2007年5月11日签订的《房屋销售协议书》的意思表示通知华侨医院，已经超过了解除权的法定行使期限，解除权已经消灭。故原告德力公司的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回吉林市德力房地产开发有限责任公司的全部诉讼请求。 案件受理费7180元，由吉林市德力房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  王丹彤 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  张诗文