西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初4152号原告：张胜荣，男，xxxx年x月x日出生，x族，住西安市雁塔区，公民身份号码：xxxxxxxxxxx********。委托诉讼代理人：樊雅萱，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘洋，陕西瑞森律师事务所律师。被告：赵文宁，男，xxxx年x月xx日出生，x族，住西安市雁塔区，公民身份号码：xxxxxxxxxxxx********。原告张胜荣诉被告赵文宁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张胜荣的委托诉讼代理人樊雅萱、刘洋到庭参加了诉讼，被告赵文宁经本院依法公告传唤未到庭，本院遂依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告张胜荣诉称，2013年10月9日，原告与被告签订《西安市房屋租赁合同》，合同约定XX城XX号”房屋给被告（被告经营商铺名为“缤纷美食城”），出租面积397.67平方米，2014年4月1日至2019年3月31日，租金每6个月支付一次，月租金130元／平方米，自第二年起，月租金在上一年度月租金基础上递增10%。因被告拖欠房租且承租面积增加至500平方米，2017年9月30日，双方签订《补充协议》，对被告拖欠的2017年7月1日至2018年12月31日租金重新约定，租赁期限延长至2021年3月31日。2019年3月19日，经双方一致确认，被告尚欠商铺租金40万元，被告承诺2019年3月21日前付5万元，2019年3月31日前再付5万元，剩余部分2019年6月30日前付清，如不付清，则合同终止，按原房租合同承担违约责任，同时承诺搬离房屋，不影响原告另行租赁，否则继续承担合同终止后该房屋的租金。被告于2019年4月11日支付1万元后一直再未支付，且一直在经营。后续租金按70元／平方米标准计算，自2019年4月暂计算至11月，被告应付租金28万元。合计67万元。经原告多次催要均未果，被告拖欠租金且拒不搬离的行为给原告造成巨大损失，诉至本院。诉讼请求：1、被告向原告支付租金暂计算至2019年11月共计67万元，实际应计算至被告搬离之日止。2、被告支付逾期支付租金的利息损失，按照银行同期贷款利率暂计算至2019年11月21日共计17880.91元，实际计算至被告付清租金之日止。3、被告承担逾期付款的违约金105000元（三个月房屋租金）。4、本案诉讼费用由被告承担。被告赵文宁未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2013年10月9日，原告张胜荣(甲方、出租方)与被告赵文宁（乙方、承租方）签订了《西安市房屋租赁合同》约定，甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋；第二条1、甲方出租给乙方的房屋位于正大缤纷城，门牌号为10302；2、出租房屋建筑面积共397.67平方米；第四条1、该房屋租赁期共5年。2014年4月1日至2019年3月31日。免租装修期共3个月，免租装修期内，乙方无需承担租金，但是应当承担装修管理费，以及该房屋发生的水、电、燃气、热力等公用事业费用…租赁房屋交付日暂定为2013年12月31日。甲方有权对交付日期进行调整（且无需对此承担任何责任），因甲方原因调整交付日期的，租赁期限自交付日起计算。2、乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业使用；第五条1、该房屋每月租金为第一年130元／平方米，自第二年起，月租金在上一年度月租金的基础上递增10%，因甲方交付该物业时间具有不确定性，故租赁期限将根据交房时间进行计算，甲乙双方按照补充协议方案执行；2、合同签署当日支付一个月租费51697.1元用于租赁保证金。保证金不计利息，期满后退还；3、房租交款约定每6个月支付一次即：甲方收房后3日内支付期限从2014年4月1日至2014年9月30日的首期租310182.6元，其后：本合同租金每6个月结算一次，由乙方提前1个月足额交付下个交租期的租金给甲方；房屋租金支付方式：银行转账。户名：张胜荣…；第九条3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋；（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；（7）拖欠房租累计一个月以上；第十二条1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同当年租金的100%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（4）拖欠房租累计一个月以上的。2017年9月30日，原告张胜荣(甲方)与被告赵文宁（乙方）签订了《补充协议》约定，甲乙双方于2013年10月9日签订了《西安市房屋租赁合同》，就房屋租赁事宜，经双方友好协商，达成以下补充意见：一、《西安市房屋租赁合同》原约定的承租面积为397.67平方米，现由于甲方对房屋投入资金修缮后，原约定的承租面积变更为500平方米。从2018年7月1日起，乙方必须按照500平方米的承租面积给甲方付费，如乙方不按照变更后的面积给甲方付费，甲方有权解除合同收回房屋，由此造成的一切损失由乙方全部承担；二、房屋租赁期内由于乙方多次未按时给甲方付房屋租金…双方特此约定：1、乙方必须于2017年11月31日前给甲方一次性付清2017年7月1日至2017年12月31日的房屋租金（152670元）；2、乙方如未按时给甲方付清以上约定全额租金，则视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方必须在五个工作日内把房屋无条件交还于甲方，装饰装修归甲方，并且赔偿甲方的经济损失，经济损失金额为三个月的房屋租金；三、经甲乙双方协商确定：1、自2018年7月1日起，乙方按照变更后500平方米的面积给甲方付房屋租金；2、乙方必须于2018年3月31日前给甲方一次性付2018年1月1日至2018年6月30日的房屋租金（162670元）；3、2018年7月31号前支付2018年7月1日至2018年12月31日的房屋租金；4、乙方如未按时给甲方付清以上约定全额租金，则视为乙方违约，甲方有权解除合同，乙方必须在五个工作日内把房屋无条件交还于甲方，装饰装修归甲方，并且赔偿甲方的经济损失，经济损失金额为三个月的房屋租金；四、按照甲乙双方原来签订的合同即《西安市房屋租赁合同》，合同期限延期两年，即甲乙双方的房屋租赁合约延期至2021年3月31日。2019年3月19日，被告赵文宁出具书面《房租欠条》内容为：“本人赵文宁，因特殊原因暂欠张胜荣（正大缤纷城门牌号30102）商铺租金40万元。承诺2019年3月21日前付50000元，2019年3月31日前再付50000元，剩余部分2019年6月30前付清。如不还清，则合同终止，按原房租合同承担违约责任，同时承诺搬离房屋，不影响张胜荣另行租赁，否则继续承担合同终止后该房屋的租金。原告认可被告于2019年4月11日向原告张胜荣微信转账10000元。原告称被告于2020年初搬离涉案房屋。另查，2017年11月24日，被告赵文宁与案外人陈某某签订《缤纷美食城发档口租赁合同》一份，约定赵文宁将涉案房屋转租给案外人陈某某，租赁期限一年。原告称2019年3月19日的欠条是40万元，该40万元是计算至2019年3月31日的房租，2019年4月1日计算至2019年11月30日是按照每平方70元共计28万元，被告尚欠67万元未支付。原告提供的照片显示2019年11月20日该租赁场地仍然在经营，原告只要求租金计算至2019年11月，被告转租事宜自己知晓，但未向自己支付租金，但拖欠租金已经超过一个月，因约定过高，自愿按照每平方米70元计算，要求3个月的租金作为违约金。以上事实，有当事人陈述、《西安市房屋租赁合同》、《补充协议书》、《房租欠条》、照片等证据和庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告张胜荣与被告赵文宁签订的《西安市房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。因被告未到庭，亦未在举证期限内提交证据，视为其放弃举证权利。根据原告陈述及所提交的《西安市房屋租赁合同》、《补充协议书》、《房租欠条》、照片等证据，被告未按期支付剩余租金，应予支付。被告于2020年初搬离，原告诉请被告支付涉案房屋租金算至2019年11月，符合事实及法律依据，应予支持。涉案房屋租金按照合同约定为第一年130元／平方米，自第二年起，月租金在上一年度月租金的基础上递增10%，现原告诉请按每平方米70元计算2019年4月1日至2019年11月30日房屋租金，未超出合同约定，应予支持。2019年被告在其手写《补充协议书》中确认欠付原告（正大缤纷城门牌号30102）商铺租金40万元，因被告已于2019年4月11日向原告支付1万元租金，故2017年7月1日至2019年3月31日被告欠付原告租金为39万元。2019年4月1日至2019年11月30日期间的房屋租金为70元／平方米×500平方米×8月共计28万元。以上欠付租金共计67万元，被告应予支付。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。因原、被告关于违约金的约定过高，且原告亦未举证证明其损失情况，根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第五条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。关于违约金一项，本院酌情认定为4.5万元。对于原告诉请的判令被告支付逾期支付租金的利息损失，按照银行同期贷款利率暂计算至2019年11月21日共计17880.91元，实际计算至被告付清租金之日止，因已判令被告支付原告违约金4.5万元，已足以弥补原告损失，故对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，对原告的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，判决如下：一、被告赵文宁于本判决生效之日起十日内向原告张胜荣支付欠付房租67万元。二、被告赵文宁于本判决生效之日起十日内向原告张胜荣支付违约金4.5万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告张胜荣之其余诉讼请求。本案案件受理费11729元，由被告赵文宁承担10950元，由原告张胜荣承担779元。公告费260元，由被告赵文宁承担。上述费用因原告已预交，故被告将其应负担的款项于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 刘 静审判员 童晶晶审判员 杨 博二〇二〇年十一月十八日书记员 徐 楠打印：扈艳红校对：王达年月日送达1