四川省成都市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川01民终13067号 上诉人（原审被告）：成都中铁二局瑞城物业管理有限公司，住所地成都市金牛区马家花园路**。 法定代表人：刘斌，执行董事。 委托诉讼代理人：李星，四川海德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋友庆，四川海德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都市天府新区华阳街道蜀郡建筑区划业主委员会，住所地成都市天府新区华府大道一段**。 负责人：罗实，主任。 委托诉讼代理人：杨雪锋，四川泰仁律师事务所律师。 上诉人成都中铁二局瑞城物业管理有限公司（以下简称瑞城物业公司）与被上诉人成都市天府新区华阳街道蜀郡建筑区划业主委员会（以下简称蜀郡业委会）业主共有权纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初3319号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人瑞城物业公司上诉请求：1.撤销原判，驳回蜀郡业委会的起诉或改判驳回蜀郡业委会的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由蜀郡业委会承担。事实和理由：1.蜀郡业委会并非物业服务合同的相对方，其提起本案诉讼也没有经过业主大会讨论通过，不具有提起本案诉讼的主体资格，蜀郡业委会作出起诉决定的程序违法；2.原判混淆了收入与收益的区别，将全部共有部分的经营收入认定为共有收益未扣除成本，系认定事实错误，且上诉人用于小区共有物业设施设备维修、新增、改造的费用和购买米面等向业主发放的费用应在业主分得的收益中抵扣；3.2016年以前的经营收入已经超过诉讼时效，原判认定业委会知道权利被侵害的时间为瑞城物业公司退场之日，系认定事实错误；4.2017年的共有部分经营收益已经全部进行分配，且2017年的全年收入均应按照三七比例进行分配；5.要求公布公共部分收支账目是业主的权利，蜀郡业委会没有权利要求公布2006年11月至2019年3月的公共收支账目。 蜀郡业委会辩称：1.蜀郡业委会是本案的适格原告，业委会本身是经业主大会选举产生的执行机构，追讨公共部分收益是业委会的工作内容，有权提起追讨公共部分收益的诉讼，作出起诉决定时已由过半的业委会委员参与；2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第18条，业主委员会提起行政诉讼无需经过双过半业主的同意，根据举重以明轻的原则，可以推定业委会有权提起本次诉讼；3.原判对诉讼时效起算点的认定正确，2016年之前的公共收益没有超过诉讼时效；4.上诉人采购物品没有得到业委会同意，不同意进行扣减。 蜀郡业委会向一审法院起诉请求：1.判令瑞城物业向蜀郡业委会公布2006年11月至2019年3月的公共收益收支账目；2.判令瑞城物业向蜀郡业委会支付2006年11月至2019年3月的公共收益共计1300404.08元及利息，利息自2019年2月1日起按年利率6%计算。 一审法院经审理认定如下事实，2006年11月21日，案外人四川星慧投资置业有限公司与成都中铁蜀郡物业管理有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定由瑞城物业公司对蜀郡小区提供前期物业管理服务。2007年11月13日，案外人四川星慧投资置业有限公司与成都中铁蜀郡物业管理有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定由瑞城物业公司对蜀郡D区提供前期物业管理服务。2007年12月28日，案外人四川星慧投资置业有限公司与成都中铁蜀郡物业管理有限公司签订《前期物业服务委托合同》，约定由瑞城物业公司对蜀郡远景小区提供前期物业管理服务。 2014年5月7日，成都中铁二局瑞城物业管理有限公司蜀郡分公司与案外人成都经典视线广告传媒有限公司签订《电梯轿厢广告合作协议》，主要约定由案外人成都经典视线广告传媒有限公司在电梯轿厢发布广告，每年支付39600元。合作期限自2014年5月15日至2017年5月14日。 2014年9月2日，瑞城物业公司蜀郡分公司与案外人成都市壹媒界广告有限公司签订《合作协议书》，主要约定由案外人成都市壹媒界广告有限公司承包车行道闸广告，每年金额4000元，合作期限为5年。 2015年12月18日，瑞城物业公司蜀郡分公司与案外人成都我来啦网格信息技术有限公司签订《速递易合作协议》，约定由案外人成都我来啦网格信息技术有限公司安装速递易系统，每年管理费1800元，合作期限为3年，自2015年7月1日至2018年6月30日。 2016年5月26日，瑞城物业公司与案外人成都鑫瑞投资管理有限公司签订《游泳池承包经营合同》，约定由案外人成都鑫瑞投资管理有限公司承包蜀郡小区内的游泳池、健身房。承包期限为2016年6月1日至2017年5月30日。未书面约定合同金额。2017年5月5日，蜀郡业委会与瑞城物业公司签订《物业共有部分经营收益分配协议》，主要约定：（1）甲方为蜀郡业委会，乙方为瑞城物业公司；（2）小区内地面临时停车位共70个，收费标准15分钟后2元，每6小时2元，24小时8元，按照65%时间停放计算为364元/天；（3）游泳池及健身房按合同据实结算，待签订后按照本协议商议比例进行收益分配；（4）西一门物管用房，按照瑞城物业公司与案外人积木公司结算后支付瑞城物业收益付款为依据；（5）南大门速递易租金1800元/年；（6）110栋速递易租金1800元/年；（7）车行道闸租金4000元/年；（8）E区电梯轿厢租金收入39600元/年；（9）业主委员会按收益的70%分配，剩余30%收益属于瑞城物业公司；（10）共有部位经营收益按经营合同时间包括在本协议期间范围内的部分确定收益核算。瑞城物业公司每季公布一次核算结果；（11）协议时间为2017年1月1日至2017年12月31日；（12）本协议有效期满后，若无异议自动续期；（13）其他事项。 2017年7月1日，瑞城物业公司与案外人成都垒锲体育文化传播有限公司签订《蜀郡小区游泳池使用合同书》，约定由案外人成都垒锲体育文化传播有限公司经营蜀郡108栋蜀郡生活馆和游泳池，使用期为3年，自2017年7月1日至2020年6月30日。使用费每年22000元。 2017年7月20日，瑞城物业公司与案外人四川辰源物流有限公司签订《合作协议书》，主要约定将蜀郡小区西一门保安室的房屋提供给案外人四川辰源物流有限公司使用，每年13500元，合作期限3年，自2017年7月20日至2020年7月20日。 2017年9月6日，瑞城物业公司与案外人成都经典视线广告传媒有限公司签订《电梯轿厢广告合作协议》，主要约定由案外人成都经典视线广告传媒有限公司在电梯轿厢发布广告，每年支付39600元。合作期限自2017年5月15日至2018年5月14日。 2019年1月2日，蜀郡业委会向瑞城物业公司致送《业主大会决议告知函》（蜀郡[2019]（函）第20190102号），要求瑞城物业公司服从并履行2018年12月23日蜀郡小区业主大会形成的决议，在2019年1月10日前向业委会移交资料、移交拖欠的公共收益、退回预收的物管费及停车费，并于2019年1月20日前配合完成新物业进场交接工作、移交物管用房并撤场。需移交的资料中载明包括小区公共收益台账以及其他涉及公共收益的招商、租赁、广告合同资料。需移交拖欠的公共收益包括2017年1月1日以前、2017年12月31日以后代收的小区公共收益，2017年1月1日至2017年12月31日期间游泳池、健身房、西一门快递驿站用房的租金收益。 2019年1月2日，蜀郡业委会向天府新区华阳街道办事处致送《业主大会决议通报函》（蜀郡[2019]（函）第20190102b号），通报了更换蜀郡小区物业服务企业的情况。 2019年1月16日，蜀郡业委会向瑞城物业公司致送《成都天府新区华阳街道蜀郡建筑区划退场交接告知函》（蜀郡[2019]（函）第2019011601号），要求瑞城物业公司配合在2019年1月20日的交接工作，移交拖欠的公共收益。 2019年1月30日，蜀郡业委会与瑞城物业公司签订《移交确认书》，确认2019年1月20日18时，瑞城物业公司已退出蜀郡小区。截止2019年1月30日16时30分，瑞城物业公司与蜀郡业委会完成了蜀郡小区全部交接工作。双方暂未做公共收益交接。 一审另查明，除2017年度外，瑞城物业公司未向蜀郡业委会支付过公共收益。2017年度的公共收益，除游泳池收益、西一门快递收发室收益外，其他已经全部支付。瑞城物业公司未按照约定公布过公共收支账目。瑞城物业公司支付蜀郡小区设备维修、更新费用若干。《蜀郡小区业主大会议事规则》第二十四条载明，“各业主同意业主委员会代表全体业主与经营单位签订有关协议……”，“依法利用建筑区划全体业主共有部分或者相关业主共有部分经营所得利益，属于全体业主或者相关业主共有……”。 一审法院认为，本案立案案由确定为服务合同纠纷，但本案的基础法律关系应属于物权关系。双方的争议核心为业主共有部分的收益，系基于建筑物区分所有权，故变更案由为业主共有权纠纷。业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利。利用建筑区划共有部分经营所得利益，属于全体业主共有。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。瑞城物业公司收取的公共收益应属于全体业主共有。瑞城物业公司与蜀郡业委会签订的《物业共有部分经营收益分配协议》有效，双方应根据约定确定公共收益分配。对本案争议焦点分述如下： 一、主体是否适格。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条之规定，“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”可见对物业管理区域内危害公共秩序安全、侵犯业主利益的行为，业主委员会为维护全体业主的共同利益，本身即有权制止，并可以提起诉讼，无需业主大会另行授权。因本案涉及的公共收益属于全体业主的共同利益，采用体系解释的方法，应当认定蜀郡业委会有权代表全体业主对公共收益进行追索，且无需业主大会另行授权。故蜀郡业委会是向瑞城物业主张权利的合法主体。 二、公共收益计算方法。蜀郡业委会要求以2017年的公共收益为基数，按每年10%递减的方法推算2006年至2016年的公共收益。2018年的公共收益则按照《物业共有部分经营收益分配协议》约定的方法计算。瑞城物业要求按照《物业共有部分经营收益分配协议》约定的70%比例计算从2012年至2019年1月20日的公共收益。一审法院认为，双方对于公共收益的计算方法均没有依据，不予采纳。对于2017年5月5日以前的公共收益，因双方无约定，应全部归蜀郡业委会所有。2017年5月5日以后的公共收益，因双方达成分配协议，公共收益的70%归蜀郡业委会所有，30%归瑞城物业公司所有。全部的公共收益可以分为停车收益及出租收益。出租收益包括游泳馆收益、西一门快递收发室收益、南大门快递箱收益、110栋速递易快递箱收益、车行道闸广告收益、电梯轿厢广告收益。2017年5月5日前的停车收益包括2012年度至2016年度的停车费，可根据瑞城物业提供的票据计算。2017年5月5日后的停车收益根据《物业共有部分经营收益分配协议》约定的方法计算。因双方均认可2017年度停车收益已经支付，故未付停车收益不应包括2017年度停车收益。2017年5月5日前的出租收益根据瑞城物业提供的合同计算。2017年5月5日后的出租收益根据合同金额的70%计算。因双方均认可除游泳池收益、西一门快递收发室收益外的2017年度其他出租收益已经支付，故可直接扣除一个年度的除游泳池收益、西一门快递收发室收益外的其他出租收益。 三、应付金额。2012年度至2016年度的停车收益共计276750元，蜀郡业委会可得276750元。2018年度（至2019年1月20日）的停车收益共计140140元，蜀郡业委会可得98098元。2017年5月5日前的出租收益包括：（1）2014年5月7日《电梯轿厢广告合作协议》产生的3年租金共118800元；（2）2014年9月2日《合作协议书》产生的3年租金共12000元；（3）2015年12月18日《速递易合作协议》产生的2年租金共3600元；（4）2016年5月26日《游泳池承包经营合同》未载明租金金额，推定蜀郡业委会主张金额成立，即23400元。合计157800元。蜀郡业委会可得157800元。2017年5月5日后的出租收益包括：（1）2014年9月2日《合作协议书》产生的2年租金共8000元；（2）2015年12月18日《速递易合作协议》产生的1年租金1800元；（3）2017年7月1日《蜀郡小区游泳池使用合同书》产生的2年租金44000元；（4）2017年7月20日《合作协议书》产生的2年租金27000元；（5）2017年9月6日《电梯轿厢广告合作协议》产生的租金39600元。合计120400元。蜀郡业委会可得84280元。 2017年度蜀郡业委会已得出租收益包括：（1）2014年9月2日《合作协议书》产生租金4000元的70%；（2）2015年12月18日《速递易合作协议》产生的1年租金1800元的70%；（3）2017年9月6日《电梯轿厢广告合作协议》产生的租金39600元的70%。合计31780元。故蜀郡业委会可得停车收益374848元、出租收益210300元。瑞城物业应向蜀郡业委会支付的全部公共收益为585148元。 四、诉讼时效。瑞城物业主张，蜀郡业委会自各笔收益发生后且瑞城物业没有向业主委员会进行分配时，就应该知道权利受到侵害。截至起诉之日，2016年6月之前的公共收益已经超过诉讼时效。蜀郡业委会主张，2019年1月30日双方签订《移交确认书》才载明双方暂时未就公共收益进行交接。且瑞城物业公司提供的物业服务具有连续性，诉讼时效未超过。一审法院认为，瑞城物业公司提供物业服务具有连续性，其收取公共利益亦具有连续性。从瑞城物业公司入场至其退场期间产生的公共收益系整体债权。从公共收益的收支情形考虑，其随时可能产生，随时可能被消耗，故不宜对其中的各笔收入拆分认定。蜀郡业委会在瑞城物业公司离场前对权利状况并不明晰，蜀郡业委会应当知道该权利的时间为瑞城物业公司离场时。故蜀郡业委会的主张没有超过诉讼时效。 五、是否应当抵扣。瑞城物业公司作为物业管理单位，对于业主共有部分设施的维修、更新有专门的资金予以支持。《物业管理条例》第五十三条规定，“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”瑞城物业要求在公共收益中扣除对共有部分设施的维修、更新费用没有依据，一审法院不予支持。《物业管理条例》第五十四条规定，“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”故对公共收益的使用应当征得业主大会的同意，瑞城物业公司主张向业主发放大米粮油的花费应在公共收益中扣除，一审法院不予支持。 六、公布账目。业主有权请求公布、查阅物业服务合同、共有部分的使用和收益情况。业主委员会系业主大会的执行机构，从维护业主公共利益、“举重以明轻”的角度进行法律解释，业主委员会显然也有权要求物业管理单位公布公共部分的使用和收益情况。且进行公布具有公示效力，获得共有部分的使用和收益情况的对象中包括业主。故蜀郡业委会要求公布2006年11月至2019年3月的公共收支账目，一审法院予以支持。 七、利息。蜀郡业委会要求瑞城物业公司支付的费用系基于物权产生的公共收益。对未付公共收益从2019年2月1日起算利息，没有法律依据。蜀郡业委会的该项主张一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款、第八十条、第八十三条第二款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决：一、瑞城物业公司于判决生效之日起十五日内向蜀郡业委会支付585148元；二、瑞城物业公司于判决生效之日起十五日内公布2006年11月至2019年3月的公共收支账目；三、驳回蜀郡业委会的其他诉讼请求。案件受理费12852元，由瑞城物业公司负担。 二审另查明，蜀郡业委会提交的《蜀郡小区业主大会议事规则（草案）》，其中第七条业主大会议事内容第（九）项为“决定本建筑区划内物业共有部分的经营、收益等方案”、第（十六）项为“决定本建筑区划内全体业主诉讼事宜”、第（十七）项为“决定本建筑区划内涉及业主共同利益的其他重大事项”，二十四条第三款为：“共有部分经营所得收益按照本建筑区划管理规约的有关约定进行使用、分配。共有部分经营所得收益的财务管理由本建筑区划业主委员工作规则依法约定”。蜀郡业委会提交的《蜀郡小区业主委员会工作规则（草案）》第三条第（十四）项内容为“对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管”、第十三条第（一）项为“属于本建筑区划内全体业主或相关业主所有的资金的收支范围按本建筑区划管理规约、业主大会议事规则相关约定执行，并由业主委员会负责财务管理。……”第（二）项内容为“业主委员会的财务管理人员由一名出纳、一名会计、和一名负责人共同组成，……。出纳负责现金的提取和存入；会计负责账目的记录和核对；负责人负责现金和账目的吻合性。……”第（三）项内容为“全体业主或相关业主在取得共有部分经营所得收益时，统一由负责财务管理的会计或者出纳入账，并出具收据，加盖业主大会财务专用章。……” 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”的规定，本案中蜀郡业委会起诉瑞城物业公司返还公共部分收益，系对共有部分收益分配的纠纷，属于涉及共有和共同管理权利的重大事项，应当由业主共同决定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，业主委员会才有权提起诉讼。蜀郡业委会并未召开业主大会，蜀郡业委会提交的《蜀郡小区业主大会议事规则（草案）》《蜀郡小区业主委员会工作规则（草案）》关于业委会对共有部分收益的管理权利仅在于“保管”、“财务管理”，同时《蜀郡小区业主大会议事规则（草案）》明确载明业主大会议事内容包括“决定本建筑区划内全体业主诉讼事宜”、“决定本建筑区划内涉及业主共同利益的其他重大事项”，故蜀郡业委会无权在未经业主大会授权的情况下直接提起诉讼，蜀郡业委会可在取得业主大会授权后再行主张权利。 综上，瑞城物业公司关于蜀郡业委会不具有主体资格的上诉理由成立，据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，裁定如下： 一、撤销四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初3319号民事判决； 二、驳回成都市天府新区华阳街道蜀郡建筑区划业主委员会的起诉。 一审案件受理费12852元，予以退还；二审案件预收受理费12852元，予以退还。 本裁定为终审裁定。 审判长  唐健 审判员  郭静 审判员  孙睿 二〇二〇年十一月十八日 书记员  孙瑛