广东省广州市增城区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0118执异565号 案外人：关建玲，女，1963年10月5日出生，汉族，住广州市黄埔区。 委托代理人：明平兴，北京德和衡（广州）律师事务所律师。 申请执行人：伍秋斌，男，1986年6月14日出生，汉族，住广州市增城区。 委托代理人：顾洁欣，广东达盛律师事务所律师。 被执行人：刘嘉浩，男，1994年10月7日出生，汉族，住广州市海珠区。 被执行人：刘汉桢，男，1961年10月9日出生，汉族，住广州市海珠区。 本院在执行申请执行人伍秋斌申请执行被执行人刘嘉浩、刘汉桢民间借贷纠纷一案中，关建玲不服本院查封刘汉桢名下位于广州市荔湾区##（以下简称涉案房产），向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人关建玲称，法院查封的涉案房产已由刘汉桢出卖给异议人，已签订了购房合同也付清了购房款，刘汉桢已将涉案房产交付给了异议人（异议人与刘汉桢签订房屋买卖合同的当天异议人又与刘汉桢指定的公司广州市圣隆物业经营管理有限公司（以下简称圣隆公司）签订了《委托经营管理合同》，约定刘汉桢直接将房产交付给圣隆公司进行管理和经营。圣隆公司代异议人收到涉案房产后经营管理到2019年12月30日，之后该公司已将该房产交给了异议人，该房产现在在异议人管理之中），因为刘汉桢下落不明，所以还未办理房产过户，异议人已向广州市荔湾区人民法院起诉要求刘汉桢协助办理房产证，非因异议人的原因未办理登记过户。依据《最高人民法院关于人民法院办理异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求法院中止对广州市荔湾区##的查封，对上述房产予以解封。 为证明自己的异议请求与理由，关建玲向本院提交以下证据：1、广州市规划和自然资源局于2020年6月8日出具的《广州市不动产登记查册表》；2、广州市荔湾区人民法院作出的（2020）粤0103民初10362号《民事裁定书》；3、编号为：“5-195关建玲”的《商铺买卖合同》4、收款收据；5、《委托经营管理合同》；6、借记卡历史数据明细及转账交易凭条；7、（2019）粤0118执3324号之三《执行裁定书》；8、（2018）粤0118民初6932号《民事判决书》；9、报纸公告。 申请执行人伍秋斌未提出异议意见，未提交任何证据。 被执行人刘嘉浩、刘汉桢均未提出异议意见，未提交任何证据。 本院查明，本院执行申请执行人伍秋斌申请执行被执行人刘嘉浩、刘汉桢民间借贷纠纷一案，执行依据为本院作出已经发生法律效力的（2018）粤0118民初6932号民事判决。该案判决：一、被告刘嘉浩于本判决生效之日起五日内归还借款780万元及支付违约金给原告伍秋斌。违约金以本金780万元为基数，从2017年12月2日起按月利率20‰计算至还清款日止。二、原告伍秋斌对被告刘嘉浩坐落于海珠区##】的房产经折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。三、被告刘汉桢对上述第（一）项的款项承担连带清偿责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币77320元（原告伍秋斌已预交），由被告刘嘉浩、刘汉桢负担。原告伍秋斌已预交的受理费由法院退回。由于刘嘉浩、刘汉桢逾期未履行上述生效判决确定的义务，伍秋斌向法院申请执行，本院立案受理，案号为（2019）粤0118执3324号。在该案执行中，本院于2019年6月13日作出（2019）粤0118执3324号之三《执行裁定书》，裁定如下：“查封被执行人刘汉桢位于荔湾区##，房产证号12××04占有的全部产权份额）。”关建玲不服，以上述理由于2020年9月14日向本院提出执行异议，本院以本案立案受理。 另查明，广州市规划和自然资源局出具《广州市不动产登记查册表》显示：地址：荔湾区##，产权人为刘汉桢，占有部分：全部（权属人），房产登记号：，本院以（2019）粤0118执3324号之三执行裁定书对涉案房产的查封为有效查封。 再查明，2014年8月24日，关建玲（买受人）与刘汉桢（出卖人）、隆煌公司（委托代理人和保证人）签订了《商铺买卖合同》，约定关建玲向刘汉桢购买广州市荔湾区###商铺，房价款总金额为487000元，买受人以分期付款方式付款，其中于2014年8月24日前支付全部房价款的60%（包含定金），2014年9月28日前支付全部房价款的4%共16237元，于2014年10月起至2015年8月止在每月28日前支付房价款16233元；出卖人应当于2014年12月31日前，以电话或书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续，并按合同约定的装修标准将该商铺交付给买受人使用；在买受人向出卖人付清全部房价款之日起计150个工作日内，由买卖双方共同向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；隆煌公司作为出卖人的委托代理人及保证人，同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。 同日，关建玲与圣隆公司签订《委托经营管理合同》，约定关建玲委托圣隆公司经营管理涉案商铺，委托经营管理期为2014年12月31日起至2019年12月30日止。委托经营管理期限届满前15日内，关建玲应按圣隆公司通知办理涉案商铺的移交手续并接收该商铺。 以上合同签订当天，隆煌公司向关建玲开具了补齐定金50000元与首期房款242200元的收款收据，2014年9月21日，隆煌公司向关建玲开具二期房款16237元的收款收据。2014年10月30日、11月27日、12月29日及2015年1月22日隆煌公司分别向关建玲开具三期、四期、五期、六期房款各16233元的收款收据。2015年3月23日隆煌公司向关建玲开具了第七、八期房款共32466元的收款收据。2015年4月23日隆煌公司向关建玲开具了第九、十期房款共32466元的收款收据。2015年7月12日隆煌公司向关建玲开具了第十一、十二期房款共32466元的收款收据。2018年8月27日隆煌公司向关建玲开具了十三期房款16233元的收款收据。以上房款收据总金额487000元。另，圣隆公司分别于2014年8月24日、2014年9月21日向关建玲开具委托公证费210元及代收税费15413元的收款收据。广东东方衡泰律师事务所于2014年9月21日向关建玲开具律师服务费1700元及委托公证费300元的收款收据。 关建玲向广州市荔湾区人民法院起诉刘汉桢、隆煌公司要求协助办理涉案商铺过户登记手续等，该院以（2020）粤0103民初10362号立案受理。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。由于被执行人刘汉桢、刘嘉浩逾期未履行生效的（2018）粤0118民初6932号民事判决确定的义务，本院在（2019）粤0118执3324号案件执行过程中，依法查封登记在刘汉桢名下的涉案商铺，该执行行为符合上述法律规定。 关建玲对涉案商铺主张所有权，请求本院解除对本院有效查封涉案商铺份额部分的查封措施，实质是案外人基于实体权利对执行标的提出的排除执行异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。 对于关建玲的异议主张及理由，是否足以排除执行的问题？本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”关建玲必须同时符合上述司法解释所规定的情形，其异议请求才能成立。经审查，结合关建玲提供的证据材料，本院认为关建玲对涉案房产享有足以排除强制执行的权益，理由如下：首先，本案中，本院于2019年6月13日作出（2019）粤0118执3324号之三《执行裁定书》，裁定查封被执行人刘汉桢名下的涉案商铺。关建玲与刘汉桢在2014年8月24日签订《商铺买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，且合同内容未违反法律法规的效力性强制性规定，且从后续履行情况看，双方确实存在真实的房屋买卖关系，故本院认定关建玲在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，关于在法院查封之前已合法占有涉案商铺的问题。在关建玲与刘汉桢签订《商铺买卖合同》当天，关建玲即与圣隆公司签订《委托经营管理合同》，双方约定将涉案房产交给圣隆公司进行经营管理，并在合同期满后向关建玲交还，由此可认定关建玲在本院查封之前已取得对该商铺的管理与控制。再次，关于已支付全部价款问题。关建玲与刘汉桢签订《商铺买卖合同》约定涉案房产总价款为487000元，隆煌公司向关建玲出具的收款收据显示的房款总金额与上述金额一致，在没有相反证据推翻的情况下，本院采信关建玲已支付购买涉案房产的全部价款。最后，关于未办理过户登记的过错问题。根据购房合同约定，在关建玲向刘汉桢付清全部房款后，刘汉桢本应在约定期限内与关建玲共同办理涉案房产的交易过户手续，但刘汉桢未依约履行该义务，关建玲为此已通过诉讼程序主张相应权利，可视为关建玲未怠于行使催告登记的权利，故未办理过户登记的原因不能完全归责于关建玲。 综上所述，关建玲的异议理由成立，其对涉案商铺享有足以排除强制执行的权益，故本院对其异议请求依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第（二）项的规定，本院裁定如下： 中止广东省广州市增城区人民法院作出的（2019）粤0118执3324号之三《执行裁定书》的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  马桂容 人民陪审员  陈丽华 人民陪审员  杨秀珍 二〇二〇年十一月十七日 书 记 员  陈月玲