北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初8950号原告（反诉被告）：杨洪江，男，1975年9月5日出生，汉族，住北京市顺义区。被告（反诉原告）：杨金柱，男，1981年8月30日出生，汉族，住北京市昌平区。原告（反诉被告）杨洪江与被告（反诉原告）杨金柱房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨洪江、被告（反诉原告）杨金柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨洪江向本院提出诉讼请求：1.确认房屋租赁合同于2020年3月6日解除；2.判令被告退还房屋押金3200元；3.被告向原告出具39300元房屋租金发票；4.被告赔偿原告额外地址变更服务费1500元；5.被告退还2020年2月份房租3500元；6.案件受理费由被告承担。后在诉讼过程中，杨洪江将第3项诉讼请求变更为：被告支付原告开具房屋租金发票支出的服务费3000元，退还2020年3月6日至3月12日期间的房租724元。事实和理由：2018年12月12日，双方在被告房屋达成房屋租赁协议，房屋每个月3200元房租加提供注册地址每个月300元，被告说此房屋注册地址于2019年3月份提供给原告以便注册公司合法经营，合计每个月3500元租金。但是被告在原告的多次催促下于2019年7月底提供给了别处的地址，说先用着这个地址过些日子在给此房地址，到时候找注册公司再变更一下。我们无奈本身半年多没有地址属于无证经营也耽误了我们的研发、社保、税务等多方面损失，现在再用别的地址也造成异地办公的诸多不便，所以，也只有用别的地址注册了。2019年11月份，被告又给此房注册地址迫切的让变更过来，说那个地址那边急用，我说变更有服务费的，他说好说办吧。我们又让注册公司把地址给变更到这个租赁的房屋上。2019年11月份，我们微信达成协议续租半年的约定，按合同一切不变。到2020年2月初，物业管控不让我们外地的出入上班，我问他他说按照北京市现行文件要求来，2020年2月28日我问他免点房租不，他说不给免。到3月6日我问物业能回去上班不，他们说快了，所以我和原告说回去讨论房租的具体合作事宜，他说别租了让腾出来，他自己要用。我只有开始找房，于3月11日我再次与他确定搬走地址变完退押金吧，他说没问题，不差事。由于疫情期间，各个办公小区封闭不办业务，我每天找房，于3月22日才签了别的房屋合同，让月底搬入。我们于3月30日搬出原告房屋，他于3月31日验收后收的房，地址我们也积极的办理，由于疫情期间工商方面效率不高，到4月22日新地址录入，在整个的租房和地址变更过程中我及时的给被告汇报进展，他也实时的同意。但是我向他要押金他微信拉黑我，打电话不接，通了后说让我给他钱，再打不接。鉴于被告不履行合同及时的提供地址行为，为了自己拿别处地址应付及倒换地址行为，疫情期间无视情况艰难而单方面毁约行为，欺骗原告搬出后不履行约定退还押金、变更费用、发票等后续事宜，因此，迫使原告向法院起诉被告，为保护原告的合法权益，望法院公正判决为盼。杨金柱辩称，我的房子租给了原告，原告又把房子租给了其他公司，这点原告违反了合同约定。2019年12月11日第一个租期到期时，原告要用商品抵房租，我没同意。后同意续租半年交现金，按原合同执行。疫情过后，也就2020年2月28日原告给我提出了三个解决方案，要求免房租，我说让原告腾出房子，我自用，原告又和我确认一次是不是可以免房租，我明确告诉他不能免房租，因为我的房子是新装修的，包括物业、供暖，租的又便宜，所以就没有同意免租，跟原告说不成就解除合同，原告就同意了。解除了之后既不交房租也不腾房，我又催了原告两次，让其腾房。原告于2020年3月30日腾出的房子，门口堆了一堆垃圾，三天后清走的。但是注册在房屋内的公司于2020年5月7日才把注册地址迁走，影响我注册公司的进度。认可合同于2020年3月6日解除，当时我就同意退押金，因为原告把注册地址迁走拖的时间太久了，所以就没谈成。原告主张的开发票的服务费、迁公司地址的服务费，与本案无关，不同意退还6天的租金，合同解除后原告占着房子没走，2020年2月的房租在租期范围内，这个租金不同意退还。杨金柱向本院提出反诉请求：1.确认合同在2020年3月6日解除；2.要求原告支付房屋占用费至2020年5月7日共计6416元，支付违约金500元，补交租赁期间水费279元；3.诉讼费由原告承担。事实和理由：2018年12月10日，我与杨洪江通过中介确定房屋租赁关系，合同一年，月租税后3200元，押金3200元。合同第四条明确保证金作为各项费用的保证金，乙方搬出房屋并结清全部费用后办理移交，至今杨洪江未缴清全部费用，包括水费、房租、违约金，杨洪江已缴纳租金至2020年3月11日，至2020年5月7日彻底搬完欠缴租金6416元，扣除押金3200元，应补交房屋租金3216元。按照合同第七条约定，未能及时缴纳房屋租金，视为违约，应另行支付违约金500元。杨洪江本次提出补给北京科炫天际科技有限公司39300元发票，本人与北京科炫天际科技有限公司无任何关系，且工商资料显示杨洪江与北京科炫天际科技有限公司也无关系，杨洪江租赁此房屋转租给北京科炫天际科技有限公司属于转租盈利行为，违反合同第一条，乙方承租该房屋作为办公用途，杨洪江利用房屋转租严重违反合同契约精神。签订合同时合同第六条明确提出甲方只提供取暖费物业费，其他费用为乙方缴纳，房租为税后租金。杨洪江提出变更地址产生1500元费用，并出具发票。经查询，首先执照变更业务主管单位不收取任何费用，同时不能确定发票用于本房屋执照办理变更费用，而且北京康诚世纪投资有限公司不具备经纪代理服务资质，不具备办理营业执照相关的中介性质的变更代理服务，所开具发票并非现在税务局购买流通的增值税普通发票，且发票不能查询真伪。按照合同第三条约定，提前15日缴纳房租，杨洪江应于2月27日缴纳房租，第六条第一款逾期不交纳租金视为违约，第七条第2款，逾期交付房租，甲方有权直接解除合同，收回出租房屋，乙方不得在房内留存个人物品，否则视为遗弃物。且在微信聊天中杨洪江提出三点，这个楼有免半个月房租的，有免一个月房租的，有解除合同的，我认为他已提出三点解决方案，我告诉杨洪江那就别租了，腾出来，他也同意，我退押金他安排地址的事，后又直说减免房租不，我再次确认不免房租后，杨洪江又反复说疫情结束或者押金范围4月12日前安排，我确认押金正常退你，杨洪江表示如果那样不会要押金。后多次催交房及迁址事宜，多次拒接微信电话，甚至最后不顾颜面开口骂人，是为反反复复、只为私利、毫无诚信可言之人。鉴于以上几点，请查明事实，公正判决。杨洪江针对反诉请求辩称，认可双方的合同于2020年3月6日解除，不认可房屋占用费，3月6日已经解除合同了，且我们协商一致我搬走被告退押金，我同意交水费，不认可违约金，我认为是被告违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于昌平区某号房屋登记的所有权人为杨金柱。2018年12月10日，杨洪江作为乙方（承租人）、杨金柱作为甲方（出租人）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：“依据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、双方在平等、自愿和协商一致基础上达成一致，订立本合同，以供双方在履行合同中共同遵守。第一条出租房屋位置及租赁用途甲方出租其位于北京市昌平区某号楼房屋及其设施（家具、电器），建筑面积60平方米，乙方承租该房作为办公用途。第二条租赁期限1、租赁期限为12个月，即自2018年12月12日起至2018年（双方认可系笔误，应为2019年）12月11日。2、租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋及其设施，乙方应如期交还；若乙方要求续租，须在本合同期满一个月前向甲方书面提出，双方另行协商续租事宜。第三条租金及交付方式1、房屋租金每月人民币（大写）：叁仟贰佰元整（小写￥：3200元）。2、房屋租金交付方式为季付，须提前15日到甲方。第四条保证金1、本合同之日起，乙方应向甲方交付人民币：3200元，作为保证金。2、保证金为乙方不损害房屋结构、设施、家具、电器的使用和不拖欠水、电、燃气、卫生、电话等费用的保证。保证金不冲抵末期房租，合同期满，乙方搬出所租房屋并结清全部费用双方办理移交手续后，甲方应将所收保证金全部返还给乙方。第五条甲方义务1、甲方负责审验出租房产权人的房屋所有权证明、户口本、身份证、保证出租房及产权人真实，代为行使出租人的权利和义务。2、严格遵守国家法律、法规和政策的规定。第六条乙方义务1、乙方应按照本合同规定的期限向甲方交纳租金，逾期不交纳租金视为违约。2、乙方租住该房期间使用的水、电，由乙方按时向相关部门缴纳。取暖费、物业管理费由甲方交纳，乙方在每次交付租金时，应出示上述费用缴费凭证，以证明乙方入住期间内各项费用已结清。3、乙方承租该房期间，不得利用该房屋进行违法活动，否则甲方有权收回该房，因此造成的经济损失由乙方承担。4、乙方应爱护室内设施，如因使用不当导致损坏应负责赔偿责任，乙方如需增加设施或装饰，应征得甲方同意，租赁期满如需恢复原状，并承担相应费用。第七条违约责任1、不遵守本合同的各项约定视为违约，双方约定由违约方支付对方违约金为元；2、逾期交付房租，甲方有权直接解除合同，收回出租方房屋，乙方不得在房内留存个人物品，否则视为遗弃物。3、因不可抗力原因导致合同终止，双方均不承担责任。第八条合同争议的解决办法本合同履行期间如果发生争议，由双方协议解决。若协商不成，可依法向出租房屋所在人民法院提起诉讼。第九条其他事项1、本合同双方签字或盖章后即生效，合同文本一式两份，甲方执一份，乙方执一份。2、甲、乙双方约定的其他事项见合同附件。合同附件：1.仅限办公使用，不得做其他用，否则视为违约。2.如乙方办理营业执照注册，甲方提供产权证明协助乙方办理工商注册，乙方在原房租基础上每月增加300元（大写：叁佰元）房租。3.乙方不得破坏房屋装修，如有破坏按市场价赔偿。”合同签订后，杨洪江交纳了租金和押金，杨金柱将涉案房屋交付给杨洪江使用。2019年11月20日，双方通过微信沟通达成一致意见，原租赁合同中其他约定不变，租赁期限延长6个月至2020年6月11日。2019年12月6日，杨洪江支付了2019年12月12日至2020年3月12日期间的租金共计10500元。后在合同履行过程中，因受疫情影响杨洪江与杨金柱协商要求减免部分租金，杨金柱明确告知其租金不予减免，杨洪江未交纳2020年3月12日至6月11日期间的租金。2020年3月6日，杨金柱提出解除双方之间的租赁合同，杨洪江予以认可。另查，杨洪江因需要使用涉案房屋进行工商注册登记，杨金柱向其提供了位于北京市昌平区某号的注册地址，杨洪江使用该地址进行了工商注册登记。涉案房屋的产权证书办理完毕后，杨洪江将工商注册登记地址变更到了涉案房屋登记的地址。杨洪江因办理公司注册地址变更支出了服务费1500元，并向本院提交了服务费发票予以证明。杨洪江称杨金柱曾表示同意向其支付注册地址变更费用，但未提交相关证据予以证明。2020年10月31日，杨洪江委托北京泰悦恒科技有限公司开具了购买方为北京科炫天际科技有限公司金额为39300元的房屋租赁费发票，并支付了服务费3000元，其主张杨金柱向其支付该3000元服务费。再查，2020年3月30日双方办理了交接，杨洪江将涉案房屋腾退给了杨金柱。2020年5月7日，杨洪江将以涉案房屋为注册地址的公司迁出。经本院核实，双方确认杨洪江使用涉案房屋期间尚欠水费279元未缴纳。上述事实，有不动产权证书、《房屋租赁合同》、微信聊天记录、银行交易明细、服务费发票、房屋租赁费发票及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，杨洪江与杨金柱签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，且不具备法律规定的无效情形，双方之间的合同合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。双方在合同履行过程中协商一致将租赁期限延长半年，可以认定双方之间签订的《房屋租赁合同》延期至2020年6月11日。杨金柱按照合同的约定将涉案房屋交付杨洪江使用，杨洪江应当按照双方合同中的约定交纳相应的租金。根据双方合同第七条第3款的约定，因不可抗力原因导致合同终止，双方均不承担责任。本案中，双方之间的《房屋租赁合同》履行期间爆发因新型冠状病毒感染引发的肺炎疫情，为防止疫情扩散北京市采取了相应的疫情防控措施，新冠肺炎疫情及其防控措施是双方当事人合同履行中不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，应当认定该客观情况构成不可抗力，根据双方合同的约定，因不可抗力原因导致合同终止，双方均不承担责任。2020年3月6日杨金柱提出解除合同，杨洪江予以认可，应当认定双方之间的《房屋租赁合同》已于该日解除。双方要求确认《房屋租赁合同》于2020年3月6日解除的请求，于法有据，本院予以支持。关于杨金柱主张杨洪江支付违约金的请求，没有依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方之间的《房屋租赁合同》解除后，杨洪江应当将涉案房屋腾退给杨金柱，并结清使用涉案房屋期间产生的各项费用，杨洪江结清各项费用后，杨金柱应当将杨洪江所交纳的押金予以退还。杨金柱要求杨洪江支付水费279元，杨洪江同意支付，本院不持异议。杨洪江所交纳的押金在扣除应由其支付的各项费用后，应当予以退还，杨洪江主张退还剩余押金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于杨洪江主张杨金柱支付的公司注册地址变更服务费和房屋租赁费发票代开服务费，没有合同依据，本院不予支持。关于杨洪江主张退还的2020年3月6日至3月12日期间的租金，因双方的合同已于2020年3月6日解除，该部分租金杨金柱应当予以退还，杨洪江该项诉讼请求本院予以支持。双方于2020年3月30日办理了涉案房屋交接手续，杨洪江于2020年5月7日将以涉案房屋为注册地址的公司迁出，自合同解除之日起至2020年5月7日，杨洪江占用涉案房屋期间应当向杨金柱支付占有使用费用，杨金柱主张杨洪江支付房屋占有使用费的请求，于法有据，本院予以支持。关于杨洪江应当支付的占有使用费的具体数额，本院将根据本案实际情况酌情予以确定。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。关于杨洪江主张退还2020年2月份房租的请求，该期间内因不可抗力原因导致杨洪江无法正常使用涉案房屋，该期间内的租金继续按照原合同标准支付对其明显不公平，但是全部免除其支付租金的责任对于杨金柱亦明显不公平。为平衡双方利益，本院基于公平原则综合考量认为，可以部分免除杨洪江的责任，应当对其租金给予一定减免，对于2020年2月10日至2月28日期间杨洪江应当支付的租金数额予以适当变更。关于杨金柱应当退还的2020年2月份的租金数额，本院将根据公平原则并结合本案实际情况酌情予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十七条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下：一、确认杨洪江与杨金柱之间的《房屋租赁合同》于2020年3月6日解除；二、杨金柱于判决生效之日起七日内退还杨洪江押金3200元、2020年2月10日至2月28日期间的租金1750元、2020年3月6日至3月12日期间的租金724元；三、杨洪江于本判决生效之日起七日内支付杨金柱水费279元、房屋占用费3400元；四、驳回杨洪江的其他诉讼请求；五、驳回杨金柱的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1673元，由杨洪江负担877元（已交纳），由杨金柱负担796元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费737元，由杨金柱负担360元（已交纳），由杨洪江负担377元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张传京人民陪审员  刘志宝人民陪审员  孙进国二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  闫 薇