广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初3191号原告：广州碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司，营业场所：惠州大亚湾西区龙山八路9号中萃花城湾营销中心2楼201单元，统一社会信用代码：91441300559197895N。负责人：林舜珊。委托诉讼代理人：周文斌，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：钟涛，江西玉成律师事务所律师。被告：李春艳，女，汉族，1982年3月15日出生，住江苏省赣榆县************，公民身份号码：320************220。原告广州碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司与被告李春艳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告广州碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司的委托诉讼代理人周文斌、被告李春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司向本院提出诉讼请求为：1.判令被告向原告支付物业管理费6512.87元，代缴水电费723.4元，公摊水电费393.27元；2.判令被告向原告支付违约金3522.36元（违约金以其当月所欠的物业管理费、代扣代缴水电费及公摊水电费的合计金额为基数，按每日万分之五计算，自当月10日起计算至付清之日至。暂计至2020年4月10日）；3.判令被告承担本案诉讼费。（以上各项暂计至2020年4月10日累计11151.9元）事实和理由：原告于2010年8月10日与惠州大亚湾旺科投资有限公司签署《前期物业服务合同》,约定原告对盛业豪园小区（中萃花城湾）提供前期物业管理服务，合同对服务内容、质量及费用等进行了约定。其中合同第六条约定，住宅按建筑面积每月每平方米1.6元（不包含电梯运行电费、公共照明电费、二次供水加压设备电费等公摊电费和公共用水水费），具体报大亚湾物价备案审批为准。……住宅大楼内走廊、楼梯、电梯等公共设施的公共用水、电费用，由本栋住户合理进行分摊。小区范围的路灯用电费用和公共用水费用，由小区的所有住户合理分摊。消防监控设施、智能化设备、二次供水系统、备用发电机等的运行电费在全小区的所有住户进行合理分摊。2010年11月26日，原告就收取物业管理费向政府部门备案，备案的收费标准为每月每平米1.43元人民币物业管理服务费。被告购买盛业豪园（中萃花城湾）15-801房（该单元面积为161平方米），并于2016年4月17日收楼。同日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》。双方对物业管理服务及服务费收取等进行了约定。协议第四条约定：1.乙方缴纳费用的时间从物业交付使用起计算；2.住宅服务费收费标准：公寓按建筑面积每月每平方米1.43元收取；……6.物业管理服务费交纳时间：每月10日前交纳当月服务费。第八条约定：……3.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按拖欠金额以每天千分之一的标准缴纳滞纳金。协议签订后，原告按约定提供物业管理服务，但被告从2016年7月10日开始拖欠物业管理服务费等费用。经原告多次催收，被告至今未予支付上述款项，违反了协议之约定。截至2018年11月，被告共拖欠原告物业管理费6512.87元、代缴水电费723.4元、公摊水电费393.27元。因被告恶意拖欠原告物业管理等费用，给原告造成资金占用利息损失及通过电话、邮件或委托律师催收的费用等损失，甚至严重影响原告向全体业主提供服务的质量。因此，原告依据协议约定及相关法律法规规定，请求人民法院判令被告向原告支付违约金，违约金以其当月所欠的物业管理费、代扣代缴水电费及公摊水电费的合计金额为基数，按每日万分之五计算，自当月10日起计算至付清之日止。综上所述，被告恶意拖欠物业管理相关费用的行为严重违反了协议约定，严重损害了原告及全体业主的合法权益。原告特此向贵院提起诉讼，望贵院查明事实，依法公正裁判。原告广州碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司为证明其诉称事实，向本院提交了如下证据：1.原告营业执照；2.被告身份证复印件；3.《前期物业管理服务协议》（旺科-碧花园）；4.《物业服务收费政府指导价备案表》；5.《中萃花城湾业主收楼声明书》；6.《前期物业管理服务协议》（业主-碧花园）；7.公摊水电费抄表读数及公共水、电用量分摊公布表（节选）；8.律师函及邮寄凭证；9.收楼证明；10.不动产登记情况；11.广东增值税电子普通发票。被告李春艳辩称：收房的时候发现很多地方漏水，是拒绝收房的，管理处说在装修期间可以把漏水问题修好，再交管理费，至今漏水问题也没有修好，被告就交了2016年4、5月的水电费。管理费是没有交，是物业公司承诺维修期间的管理费不用交。装修好后第二个月，楼上还没收房，下雨楼上门窗没关，导致被告家渗水、天花发霉，跟物业反映过，物业也承诺会处理。被告李春艳向本院提交了如下证据：1.二十一页照片，拟证明物业不作为、管理不善；2.九页照片，拟证明物业承诺处理漏水问题，至今没有处理好；3.收费凭证，拟证明缴纳了装修押金，装修押金没退。本院经审理认定事实如下：被告李春艳购买案外人惠州大亚湾旺科投资有限公司开发的位于惠州大亚湾西区龙山八路9号盛业豪园15栋8层01号房，建筑面积161.57平方米。2016年4月17日，被告李春艳办理了案涉房屋的入伙手续。2016年4月17日，原告与被告签订了《中萃花城湾前期物业管理服务协议》，约定原告为被告名下案涉房产提供物业管理服务，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.43元收取，实际收费面积161平方米，每月10日前交纳当月服务费；原告可提供水费、电费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府规定；被告逾期交纳，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按拖欠金额以每天1‰的标准交纳滞纳金；合同期限自签订协议之日起至业主委员会与新聘请的物业管理企业签订物业管理委托合同生效时止。协议签订后，原告依约为被告提供了物业管理服务。但被告未交纳在2016年7月10日至2018年11月期间的物业管理服务费。2018年9月26日，原告向被告发出《律师函》，要求被告交纳拖欠的物业管理费、公摊水电费、滞纳金等费用。因被告仍未支付上述费用，原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。另查，原告与案外人惠州大亚湾旺科投资有限公司于2010年8月10日签订一份《前期物业服务合同》，约定由原告为盛业豪园一期（中萃花城湾）住宅项目提供物业管理服务，合同对双方的权利义务作出相应约定。因盛业豪园（中萃花城湾）楼盘项目在2018年11月1日之后对物业公司进行了更换，原告主张的物业管理费计算至2018年10月31日。本院认为，原告与被告签订的《中萃花城湾前期物业管理服务协议》是双方当事人真实一致的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。当事人应当按约诚实履行自己的合同义务。原告诉请被告支付从2016年7月10日至2018年10月31日期间的物业管理服务费6446.44元（1.43元/平方米/月×161平方米×28个月），有事实和法律依据，且未违反法律规定，本院予以支持。被告辩称物业公司存在管理不善等问题，但未能提供充分的证据证明物业公司服务瑕疵已达到减缴或不缴纳物业费程度，故在物业公司履行了物业服务后，被告应当依约履行缴纳物业服务费义务；被告辩称物业公司承诺维修期间的管理费不用交，但未提供证据证明，且原告未予认可，故本院不予采信。原告主张被告支付代缴水电费及公摊水电费，未提交完整的已缴纳相关费用的票据及具体的计算方法，应承担举证不能的法律后果。故对原告要求被告支付代缴水电费及公摊水电费的诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告主张违约金的问题，被告未依约向原告支付物业服务管理相关费用构成违约，《中萃花城湾前期物业管理服务协议》约定如果被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。结合拖欠物业费的性质和原告的损失，根据公平原则并结合本院的审判实践，本院酌情将违约金调整为以应交费用为基数按每日万分之一的标准计付。协议约定每月物业管理费在当月10日前支付，结合原告诉请，故每月所欠管理费的违约金应从该月11日起，以230.23元（1.43元/平方米/月×161平方米×1个月）为基数，按每日万分之一的标准计算实际清偿之日止，原告诉求超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告李春艳自本判决生效之日起十日内向原告广州碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司支付2016年7月10日2018年10月31日的物业服务费6446.44元及相应违约金（每月所欠物业费的违约金从该月11日起，以230.23元为基数按每日万分之一的标准计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告广州碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39.4元，原告广州碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司20.4元，由被告李春艳负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 王科丰二〇二〇年十一月二日法官助理 黄瑜佩书 记 员 黄 瑾