重庆市永川区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0118民初7908号原告：李华栋，男，1970年1月7日出生，汉族，住重庆市永川区卧龙路188号11单元10-8。委托诉讼代理人：李龙海，系原告之父，住重庆市永川区泸州街1号6幢2-8(特别授权)。被告：张祖文，男，1989年8月1日出生，汉族，住四川省威远县连界镇连界村6社31号。委托诉讼代理人：张国斌，男，系重庆市永川区建本建材有限公司推荐人员(特别授权)。第三人：李昕玥，女，1996年7月9日出生，汉族，住重庆市永川区卧龙路188号11单元10-8。委托诉讼代理人：李龙海，系第三人爷爷，住重庆市永川区泸州街1号6幢2-8(特别授权)。原告李华栋与被告张祖文、第三人李昕玥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李华栋的委托诉讼代理人李龙海，被告张祖文及其委托诉讼代理人张国斌，第三人李昕玥的委托诉讼代理人李龙海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李华栋向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2019年1月1日至2020年12月30日的租金164008元，并从2020年10月1日起以164008元为本金按月利率2%计算利息至本金付清时止；2.由被告支付违约金37848元；3.解除原、被告之间签订的门市租赁协议；4.诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告变更租金的请求为：要求被告支付2019年1月1日至2020年9月30日的租金116160元。事实与理由：2012年2月23日，原、被告签订《门市租赁协议》一份，约定被告租赁原告的房屋，租期从2012年1月1日至2020年12月30日止，合同签订后，被告未按约履行支付义务，故起诉要求解除合同，由被告支付租金和违约金等。张祖文辩称：涉案门市的所有权人系第三人，由第三人委托其父亲李华栋和祖父李龙海管理，原、被告签订租赁合同后，一直租赁使用至2017年12月底，之后因被告不能继续经营，将租赁门市退还给了原告，双方终止了房屋租赁合同，解除了租赁关系，于2018年2月中旬结清了2017年度所有租金，退租后，原告将门市出租给了现承租人李勇，故原告主张的2019年1月之后的租金不应向被告要求支付，被告主体不适格；若原、被告之间未终止合同解除租赁关系，则原告的请求已超过诉讼时效，且原告主张的违约金过高，综上，要求驳回原告的诉讼请求。李昕玥述称，涉案房屋的所有权登记在李昕玥名下，但因李昕玥系学生，故交由李昕玥的父亲及爷爷管理，李昕玥对房屋出租之事亦清楚。本院经审理认定事实如下：2012年2月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市永川区XX路XXX号附X号房屋出租给被告使用，租赁期限从2012年1月1日至2020年12月30日，被告向原告每年交纳租金和管理费48960元，从签订协议之日起，一次性交清全年上述款项和押金，逾期不交或租期满后不退还门市，除补交上述款项外还应赔偿合同总额30%的违约金，租期满之前，被告应提前三个月(即当年9月30日前)到原告办公室签次年租赁协议和交纳次年租金，若未按期续签协议，视为被告放弃在同等条件下续租的优先权，原告在当年10月1日以后有权另行出租；为保证协议实施，原告收取保证金壹万元，协议期满，经双方验收租赁房屋，如设施完好，又无违规行为，保证金如数退还被告（不计息）；租赁期中未经原告书面同意，被告无权转租，如被告因特殊原因确需转租，需经原告书面同意，若未经原告书面同意将门市转租，原告有权收回房屋视为被告违规，按协议约定向被告收取违约金，并不退还租房押金，协议中备注：“合同由郭城云处转让，2012年租金原已交清，当年租金张祖文与郭城云相互结清，与原告无关（含押金壹万元），合同期满，张祖文凭该合同退押金壹万元；2013年至2020年门市租金每年增率不超过上年租金总款的20%，2015年的租金已结清”。合同签订后，被告已向原告交清了2018年的租金。原告出示的《2018年门市收交租金凭据存根》上载明：2017年应交租金86208元，2018年应交租金79680元，其中门市65280元，增加14400元，2018年交款记录：2018年7月22日交1万元，9月10日交1万元，10月15日转1万元，12月3日交1万元，2019年4月16日交1万元，2019年5月20日交1万元，2019年6月29日交19680元，李勇在“承租人代表”处签字。2018年1月5日，被告张祖文与李勇达成《门市装修价值买卖协议》，约定被告将永川区XX路XXX号附X号门市的电脑、空调、灯饰、基装、软装等装修价值以10万元出售给李勇，李勇购买后，所有设备、设施及装修价值由李勇享有和处分。被告提供的银行交易明细显示，2018年、2019年李勇通过平安银行向第三人李昕玥银行账户多次转账支付款项，其转账金额与《2018年门市收交租金凭据存根》上载明的交款记录基本一致，对于此款项，原告与李勇均认可系交纳的租金。原告李华栋的代理人2019年向李勇出具《交房租记录》载明，2019年8月15日李勇交租金1万元，同年9月30日交租金1万元，同年11月10日交租金7000元。另查明，位于重庆市永川区XX路XXX号附X-X号房屋产权登记在第三人李昕玥名下。第三人系原告之女，系李龙海孙女。李勇曾系被告的营业员，2018年之前就曾代表被告向原告支付租金。庭审中，被告申请的证人李勇到庭陈述，从2018年起就由李勇实际租赁涉案门市，且与原告达成了共识，从2018年租金系由李勇向原告交纳。本院认为，本案涉案房屋虽登记在第三人名下，但由于原告与第三人的特殊身份关系，在第三人委托管理的情况下，原告以自己名义对外签订租赁合同并无不当，且原告代理人李龙海作为原告之父，代为签字且得到了原告认可，故原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。被告辩称2018年以后系案外人承租了原告房屋，被告与原告的租赁合同关系已经解除，从庭审来看，李勇到庭陈述其与原告达成口头协议承租了原告房屋，但原告予以否认，仅凭被告与李勇达成的《门市装修价值买卖协议》不能就此判定李勇与原告达成了房屋租赁协议。被告虽举示了李勇的银行交易明细，但因李勇系被告的营业员，且之前也存在银行转账方式代被告交纳租金的情形，故原告现依据与被告签订的租赁合同主张自己的权利并无不当，故被告辩称系案外人承租了原告房屋，原告应向案外人主张权利，被告主体不适格的辩称理由不能成立。根据原告提供的《2018年门市收交租金凭据存根》，2018年应交租金79680元，按照双方约定每年递增不超过20%，原告现主张2019年的租金按77880元收取，2020年截止9月30日的租金按65280元收取，不违反法律规定，本院予以支持。由于李勇已支付27000元，原告视为系李勇代被告交纳的租金，本院予以支持，即被告尚欠原告2019年、截止2020年9月30日的租金共计116160元。由于李勇在2019年期间分几次交纳过租金，故被告辩称已超过诉讼时效的理由不能成立。根据合同约定，被告应提前三个月交纳次年租金，被告未按期交纳租金，应承担违约责任，原告同时提出解除合同不违反法律规定，本院予以支持。因合同约定的计算违约金标准过高，本院对此酌情调整为以所欠租金为基数，分段按中国人民银行同期同类贷款利率以及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，本院对原告主张的超出部分及按月利率2%计算的利息不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起解除原告李华栋与被告张祖文于2012年2月23日签订的《房屋租赁合同》；二、由被告张祖文于本判决生效后七日内支付原告李华栋2019年1月1日至2020年9月30日的租金116160元；三、由被告张祖文于本判决生效后七日内支付原告李华栋违约金(以77880元为基数，从2018年9月30日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月14日，从2019年8月15日起以67880元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起以67880元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2019年9月29日止，从2019年9月30日起以57880元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2019年11月9日止，从2019年11月10日起以50880元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止；以65280元为基数，从2019年9月30日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止)；四、驳回原告李华栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2164元，由被告张祖文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  桂昭珍二〇二〇年十一月二十五日书记员  肖航前