北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初17014号原告：北京信科物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园路****1501内**。法定代表人：董文龙，总经理。委托诉讼代理人：庆启，男，1975年1月28日出生，满族，该公司职员。被告：杨杰，男，1976年6月25日出生，汉族，住甘肃省天水市秦州区。委托诉讼代理人：赵颖群，女，1982年6月5日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。原告北京信科物业管理有限公司（以下简称信科物业公司）与被告杨杰物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘洋独任审判，公开开庭进行了审理。原告信科物业公司的委托诉讼代理人庆启，被告杨杰及其委托诉讼代理人赵颖群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告信科物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令杨杰缴纳物业服务费等各项费用4260元；2.由杨杰承担本案诉讼费用。事实与理由：杨杰购买了昌平区房屋一套，于2005年5月29日与信科物业公司办理了上述房屋的交接手续，并入住。杨杰在领受房屋并入住后即享受到了信科物业公司为该小区提供的物业管理服务，但杨杰自2016年以来，一直拖欠物业费达4年之久，杨杰非但不主动履行缴纳物业费的义务，且经信科物业公司多次催缴杨杰均置之不理。杨杰的行为严重阻碍了信科物业公司的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了信科物业公司及其他众多业主的利益。现信科物业公司为维护其合法权益，诉至法院，请求法院依法判决。被告杨杰辩称：第一，根据民事诉讼法诉讼时效两年规定，本案原告起诉事由已过诉讼时效，原告仅提交了2020年3月25日欠费催收单，不能证明持续主张权利。第二，原、被告之间的物业服务合同效力存疑，现要求原告出示双方签订的物业管理委托合同。合同订立基于平等、自愿、公平、诚实信用原则，原告进小区时未经过公示，没有合法物业服务资质。第三，原告提交的证据三是杨杰和安佳物业签订的物业服务协议。合同纠纷首先要在双方自愿、平等交流的基础上签订合同，履行过程中若出现问题才会产生纠纷，原告不能一味地只抓着20年前安佳物业协议这一根救命稻草，舍本逐末、扬汤止沸，20年没有推动业主与其签订一个有效的正规的物业服务合同。第四，原告向法院提交的证据六《欠费明细表》和证据八《物业费催收单》中的房屋面积85.77平方米，基于此数据计算出来的费用，均不符合客观事实，不是真实有效信息，请求法院裁定物证无效。理由1：房屋建筑面积85.57平方米，我方已提交房本复印件证明原告不基于事实胡乱编造房屋建筑面积强行主张收取管理费用，于情于理于法说不过去，建议法院不支持原告诉讼请求，保护人民财产安全。理由2：证据六欠费明细表中费用0.895元/平方米/月的计算方法仍沿用营业税时期计算方法，与国家现行实施的税收政策冲突。另，北京信科物业管理有限公司利用业主杨杰的信任，欺瞒业主，胡编乱造房屋建筑面积乱收费，违背诚实信用原则。第五，当事人杨杰被原告无辜提起法律诉讼。2015年3月18日杨杰收到北京昌平区人民法院传票（卷号2015年度民字第5180号）事由开庭，同年3月12日在杨杰已经交清原告索要的全部费用的情况下，原告对杨杰进行法律诉讼，原告的行为给杨杰造成了极大的心理伤害和社会信誉损害，影响其正常生活和工作，数次与原告沟通，未果，此事一直困扰他，其感觉心力交瘁很无助，心病良久未去，久而久之对健康造成损害。3月12日到18日，一周时间物业和法院相关人员没有一人通知我先生诉讼撤销。第六，对原告公司提交证据一公司资质质疑，原告提交证据一公司二级资质证书，在北京住房和城乡建设委员会政府官网查询结果显示其物业服务标准三级。第七，北京信科物业管理有限公司社会评价及口碑很差。一是2019年6月和7月北京市住房和城乡建设委员会在其新闻发布栏目仅有的两次公示“12345热线”物业管理类投诉排名，北京信科物业管理有限公司两次均上榜。6月位列第27名，7月位列第6名；二是北京卫视《向前一步》栏目针对社区物业管理问题专题制作一期节目，节目组邀请的专家施钢先生，实地考察小区后在节目中总结了三句话：常年失修、严重失管、物业公司严重失职。第八，物业公司管理缺位、未达标服务。按照服务标准，公共部位及公用设施设备维护养护、绿化养护、每周巡视2次楼内照明，发现问题1-7日内修复，每周巡视1次楼外照明，发现问题2-14日内修复，灌木植株无明显偏冠缺枝，每周清扫2次、清拖1次楼道楼梯地面等承诺标准实际均未做到。小区治安管理服务混乱，外人随意进出小区，小区发生过盗窃事件、一夜数车被划等情况屡有发生，小区内环境脏乱差，物业没有尽到其服务职责，公共设施设备年久失修，卫生、路面维护均没达到国家相关标准，以上问题已对杨杰和小区居民的生活造成严重影响，也是小区房屋贬值因素之一。上述问题举例如下：1、三区66号楼332室，自2005年发现南侧阳台室外公用空调排水管断裂，导致常年屋内漏水，数次报修物业，一直无果；2、小区部分路灯损坏后不修复直接拆掉，没有在原位置安装新的路灯，导致照明不足，夜路经常磕绊居民及摔伤；3、空调外挂机的空调架摇摇欲坠；4、单元门对应位置楼顶雨水槽断裂，楼板掉落，刮风下雨危及生命健康；5、车位和部分行人路面损坏不修复，导致居民摔伤骨折；6、一层部分住户违规侵占绿化带，私搭乱建和一层住宅违规改变用途为商业，有消防安全隐患，危及居民生命安全，物业没有尽到阻止、监管、提示、报告有关部门的职责；7、社区活动中心（名佳公共健身会所）私自改变用途，租赁给美容养生会所从中获取收益，并且周边私搭乱建占用停车位，违规私建房屋质量堪忧，随时倒塌危及居民安全；8、小区中轴线流水景观物业私自填埋改变用途，最南边主体景观喷泉长期无人管理维护，景观北侧私建房屋出租给卖菜和水果商贩；9、名佳三区66号楼北侧五棵大树从根部锯断后没有重新种植，多处草坪无绿化，黄土裸露，绿化带填埋以后改为停车位；10、名佳三区66号3单元室内楼顶和一层大门漏雨，漏雨时配电柜会短路存在不安全隐患；11、名佳三区66号3单元一层配电柜堆满杂物，杂物堵塞消防通道，物业没有尽到管理和清理的责任；12、走廊灯常年损坏不更换，灯泡损坏无人换修、卫生不及时打扫、蜘蛛网层层密布，楼道内纱窗损坏未修复，楼道内随处可见小广告污损墙面，公共区域狗屎垃圾无人打扫。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：杨杰系北京市昌平区房屋的业主，该房屋面积为85.57平方米。2003年12月31日，北京佳隆房地产开发有限公司（甲方）与北京安佳物业管理有限责任公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定由乙方为小区提供物业服务。2005年9月16日，经北京市工商行政管理局核准，北京安佳物业管理有限责任公司名称变更为北京信科物业管理有限公司。后信科物业公司为杨杰提供了物业管理服务，杨杰未向信科物业公司交纳2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。上述事实，有当事人的陈述及信科物业公司提交的物业公司营业执照及资质证明、物业管理委托合同、协议书、住户登记表、收费标准通知、欠费明细表、名称变更通知、物业费催收单，被告提交的房屋所有权证书、发票、邮件详情单、住建委公布的信息截图、住建委信息截图及北京卫视节目截图、小区内照片等证据材料在案佐证。本院认为：北京安佳物业管理有限责任公司经工商机关核准将名称变更为信科物业公司，故北京安佳物业管理有限责任公司与信科物业公司实际为同一主体。信科物业公司与北京佳隆房地产开发有限公司签订的物业管理委托合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对全体业主具有约束力。信科物业公司依约提供了物业服务，杨杰作为小区内的业主，应按照收费标准向原告交纳原告提供物业服务期间的物业费。杨杰辩称信科物业公司的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，因信科物业公司为杨杰提供的物业服务属持续履行，信科物业公司并未存在明显怠于行使权利的情节，故信科物业公司的诉讼请求并未超过诉讼时效。关于杨杰提出信科物业公司物业服务不到位的问题，本院认为信科物业公司的服务确实存在需要进一步改进的地方，但未构成根本违约，故杨杰应交纳服务费用。且杨杰不交纳物业服务费用在一定程度上会造成物业公司财务状况困难，最终会影响其服务水平，使业主的生活包括杨杰本人受到影响。另一方面，信科物业公司作为物业服务企业，应多与业主沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时解决与答复，为业主提供更好的服务。关于杨杰主张信科物业公司在欠费明细表和催收单中作为所列欠缴物业费计算依据的面积与事实不符，本院认为，杨杰欠缴物业费应以其居住房屋建筑面积85.57平方米为依据进行计算，故对杨杰该部分抗辩意见，本院予以采信。杨杰的抗辩意见，无证据支持的部分，本院不予采信，对信科物业公司过高的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、杨杰给付北京信科物业管理有限公司2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4251.68元，于本判决生效后十日内付清。二、驳回北京信科物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由杨杰负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 洋二〇二〇年十一月十九日书记员 贾文扬