上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初19213号原告：林健，男，1956年10月13日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：刘雨晴，上海君之程律师事务所律师。被告：上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：金光杰，执行董事。委托诉讼代理人：周宏波。原告林健与被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司(以下简称青客租赁公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林健及委托诉讼代理人刘雨晴、被告青客租赁公司委托诉讼代理人周宏波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林健向本院提出诉讼请求：1、判决林健与青客租赁公司之间签订的《房屋托管租赁合同》于2020年7月4日解除；2、判令青客租赁公司支付自2020年4月25日至2020年7月4日的欠租人民币12,315元(以下币种均为人民币，按每月5,278元计算)；3、判令青客租赁公司支付水电费626.4元；4、判令青客租赁公司支付提前解约的违约金10万元。事实和理由：2015年11月20日，林健作为出租方和被告委托的员工闫涛作为承租方经上海中原物业有限公司居间介绍就上海市宝山区宝山十村XXX号XXX室(以下简称系争房屋)签订《房屋租赁合同》，约定了租期(2015年11月24日至2020年11月23日)及租金等合同事项。同年11月25日，青客租赁公司以自己名义同林健重新签订了《房屋托管租赁合同》(以下简称租赁合同)。约定租赁期限为96个月，自2016年2月25日至2024年2月24日，约定前3年租金不变，以后每年上涨8%即364元。但被告自2020年2月25日起未按时支付租金。5月4日青客租赁公司以疫情影响单方面微信通知原告解除租赁合同，但未提及理由及解决方法，且租客也拒绝搬出。最后经林健努力，在民警、物业等部门帮助下，才让租客于7月4日搬走。经核算，青客租赁公司至今欠付2020年4月25起至7月4日之间的租金12,315元(按每月5,278元计算，2个月加10天)。同时根据租赁合同第九条约定的范围内要求青客租赁公司支付10万元违约金。被告青客租赁公司辩称，确认双方租赁合同于2020年7月4日解除，也确认拖欠林健房租12,315元及水电费626.4元。受疫情影响，导致公司经营困难，客观上已无法继续履行租赁合同，无力支付欠费。青客租赁公司也没有违约解除合同，不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院一并认定如下：林健系系争房屋的产权人。2015年11月20日，林健作为出租方和闫涛作为承租方经上海中原物业有限公司居间介绍就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定了租期(2015年11月24日至2020年11月23日)及租金等合同事项。同年11月25日，青客租赁公司(乙方)同林健(甲方)重新签订了租赁合同。约定租赁期限为96个月，自2016年2月25日至2024年2月24日，月租金4,550元，付三押一。约定前3年租金不变，以后每年上涨8%即364元。租赁合同一般条款第三条房屋交接与装修约定，甲方作为该房屋的房地产权人委托乙方进行装修、管理和出租，该房屋现有装修、附属设施、设备状况为毛坯。如有装修双方共同制作装修和家具清单。甲方同意乙方自行或委托第三方对该房屋进行装修和增设附属设施，标准按照人才公寓标准执行。装修不应破坏房屋承重结构，甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收标准为交接当时现状。乙方装修房屋或者增设附属设施的，租赁期满乙方添附的固定装修，除电器外赠送给甲方。第四条租金支付方式和限期约定，乙方于支付款周期月25日以银行汇款方式代付租金，25日为非工作日的到账时间可能为此后第一个工作日。租金产生的税费由甲方承担。第五条押金和其他费用约定，若甲方需乙方支付租赁该房屋的押金，则押金为1个月的租金，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分应于租赁关系终止后3个工作日内无息返还乙方。使用房屋所发生的水、电、通讯、宽带等费用由乙方承担。第九条关于违约责任约定，租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金，乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金。当日，双方验收系争房屋，确认了交房项目，验看了水、电等公共事业费相关信息，签署了《签约合同交房标准及附件》，在表格中是否有保留物品一栏，均勾选“无”。同日，原、被告双方还签订了《补充协议》，就系争房屋装修及垃圾清运等事项做了约定。交房签约后，双方依约履行。但青客租赁公司自2020年2月25日起未按时支付租金。5月4日，青客租赁公司以疫情影响为由单方面微信通知林健即日解除租赁合同，称将房屋现状返还。林健回复称如要解约，先交房、清空房客，付清水电煤等费用。另查明，2020年7月4日，林健已自行设法清退租客，收回系争房屋。系争房屋尚欠有水费110.4元、电费516元，合计626.4元，均已由林健垫付。审理中，青客租赁公司要求其支付的押金4,550元抵扣欠租，林健认为青客租赁公司违约，不该退还押金。青客租赁公司还主张系争房屋内由被告添附的家具家电应折算7,000元抵扣欠租，林健认为，系争房屋当时交给对方时就带有装修及微波炉、空调、洗衣机等，青客租赁公司重新进行隔断装修后再补充了一些家具家电等，而且是2015年装修到现在。根据租赁合同约定，青客租赁公司的装修添附在合同期满后都无偿赠予原告，现在青客租赁公司明显违约，不应提出抵扣要求。而且青客租赁公司拖欠租客租费，租客在离开时，拆走了空调、冰箱和家具，还对房屋装修造成局部破坏，林健还花钱请人开锁和换锁。审理中，本院曾组织双方进行调解，因双方分歧较大，致调解不成。本院认为，原告与被告签订的《房屋托管租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。履行过程中，被告单方面提出解约，但未履行相应合同义务，直至2020年7月4日原告才自行收回系争房屋，现根据双方意见，本院认可原、被告双方已于2020年7月4日解除租赁合同。被告未就其违约免责抗辩提供充分证据证明，故本院不予采信，被告应承担提前解约的违约责任。被告应支付拖欠2020年4月25日至7月4日的租金12,315元以及拖欠的水电费626.4元。关于被告支付的押金，原告虽然在2015年11月20日在中介公司居间下就系争房屋与原告所称的被告工作人员签订过房屋租赁合同，但在当月25日，即由被告与原告重新就系争房屋签订了租赁合同，双方应按新合同继续履行，受新合同约定约束。11月25日的租赁合同明确约定押金首先应用于抵充被告承担的费用，故被告主张用押金抵扣欠租，本院予以准许。被告主张用系争房屋内被告添附的家具家电再抵扣7,000元的请求，本院认为，系争房屋自2015年底装修使用至今已多年，结合租赁合同的约定，且根据被告在2020年5月4日提出解约时的表述及后续表现，被告该项主张缺乏依据，本院不予支持。被告还应承担租赁合同约定的擅自提前解约之违约责任，被告拒绝支付违约金理由不足，综合被告违约程度及原告所受损失等因素考量，本院酌情判令被告支付违约金15,834元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告林健与被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司之间签订的《房屋托管租赁合同》于2020年7月4日解除；二、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林健租金7,765元(已抵扣押金4,550元)；三、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林健水费110.4元、电费516元，合计626.4元；四、被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告林健违约金15,834元；五、驳回原告林健其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1,279元，由原告林健负担279元，被告上海青客公共租赁住房租赁经营管理股份有限公司负担1,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 汤宇军二〇二〇年十一月十八日法官助理 茅海灵书 记 员 茅海灵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。