天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初4575号原告：王春颖，男，1975年4月7日生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：张春山，天津雍阳律师事务所律师。被告：刘少雄，男，1954年3月16日生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：石广涛，天津津孚律师事务所律师。原告王春颖与被告刘少雄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人张春山,被告刘少雄及其委托诉讼代理人石广涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王春颖向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告履行编号为28980-007764的《天津市房产买卖协议》，将武清区机外场路华成1-1-201室、房地证编号为“津字第××”的房屋变更登记至原告名下；2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2015年7月8日通过武清区房管局网签《天津市房产买卖协议》约定：被告将其位于武清区外环线以外、面积为136.01平方米、房地证编号为××的武清区机外场路华成1-1-201室私产房屋以60万元价格出卖给原告。首付18万元于合同签订后5日内付至监管资金账户，其余42万元以贷款方式付至前述账户。房屋交付时间为2015年9月8日前。前述合同签订后次日的2015年7月9日，原告按约定将18万元首付款付至资金监管账户后，便与银行办理购房贷款手续。贷款手续办妥后，诉争双方到武清区房管局办理产权过户变更登记手续时，工作人员发现标的房屋存在过户的程序性障碍而未能完成变更登记的后续事项。当时，被告提出“先交房，待其将过户性障碍排除后再办理过户登记手续”，原告表示同意。之后，被告就将标的房屋（毛坯房）钥匙交给原告装修并入住至今。2019年下半年，当原告再次催促被告尽快办理产权过户手续时，被告因提出将房屋价款涨至130万元的无理主张被原告拒绝后，便另案提起返还原物之诉。合同法第32条规定：当事人采用合同书形式订立合同，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。合同法第8条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。根据法律的上述规定，同时基于诉争双方已经网签书面合同、标的房屋早已交付且原告现已装修入住多年的客观事实，原告的诉讼请求有充分的事实和法律依据，依法应当予以支持，故诉至法院。刘少雄辩称，不同意原告诉讼请求，理由如下：不同意原告诉讼请求，被告2000年因公负伤，主要伤情是头部损伤，造成刘少雄残疾，本身神智就不太清楚，诉争房屋又系家庭所有，并非被告个人所有，被告出售房屋的行为没有经过家人追认，属于无效行为，故双方签订的协议也属于无效协议，不具有法律效力，不应该履行，即使合同有效，原告在签订合同后长达五年也没有将购房款支付，原告的行为构成违约。根据双方签订的协议第六条，协议签订后甲乙双方应在30日内到房地产权登记机构办理转移登记手续，而原告起诉距截止日期也长达五年，明显超过了诉讼时效，且是原告方不付款造成，故该合同也不应履行，而且据原告向房管部门咨询，天津市商品房买卖协议必须在规定时间内履行完毕，超过一定期限协议失效，而且现在原告是否具备在天津购房的资格被告也不清楚，原告也应证实其有购房资格，综上请求法院驳回原告诉请。本院经审理认定如下事实：2015年7月8日，原、被告签订了《天津市房产买卖协议》，约定被告将其坐落于武清区机外场路华成1-1-201房产（住宅，建筑面积136.01平方米，房屋所有权证号××）出售给原告，价款60万元，双方同意以银行贷款方式支付房价款，其中首付18万元，申请银行贷款42万元。为履行上述协议，原告于2015年7月9日向被告的资金监管账户打款18万元。之后原告与中国银行股份有限公司天津南开支行签订了《个人二手住房贷款（抵押）合同》，贷款合同约定贷款发放的条件之一为“相应的担保合同已生效，担保已有效设定”。原告代理人向本院申请律师调查令向贷款银行调查取证关于贷款因何未发放事宜，贷款银行答复“该笔贷款未办理过户手续，未办理抵押手续，故银行未放款”。关于2015年双方为什么未办理过户手续，原告表示“当要进行过户手续时，原告与被告一起第二次去房管局才发现房子处于查封状态，无法办理过户手续”，被告表示“因为签合同的时候房管局发现房子属于查封状态，就要收回所有的合同，但原告手里为什么有合同就不知道了，房管局的态度就是后面的程序都不应该再履行了”。但根据本院依被告申请向武清区不动产登记部门的查询结果显示，涉案房屋未曾被查封过。根据被告提交的天津市河北区人民法院于2016年8月出具的行政判决书（2015）北行初字第83号判决书显示，案外人刘少理、刘少专、刘绍庄、刘绍利因不服天津市国土资源和房屋管理局于2012年12月3日作出的房屋所有权转移登记起诉天津市国土资源和房屋管理局、第三人刘少雄，于2015年4月2日在本院提起行政诉讼，经本院报经天津市第一中级人民法院指定管辖，天津市第一中级人民法院指定河北区人民法院管辖，河北区人民法院经审理认定案外人刘玉强申请办理房屋所有权转移登记时已按规定提交了相关文件，天津市国土资源和房屋管理局按法定程序为刘少雄作出的房屋权属登记的行政行为事实清楚、证据充分，适用法律、法规正确，符合法定程序，依法驳回了案外人刘少理、刘少专、刘绍庄、刘绍利的诉讼请求。庭审中，被告主张其为限制行为能力人并申请证人李某1、李某2出庭作证，另向法庭提交了2015年12月18日签发的残疾证。被告质证认为残疾证发证日期为2015年12月，证明即使被告有残疾也是从2015年12月才开始的。从庭审中被告本人当庭陈述案情事实，当庭陈述自己主张的思维能力来看，被告具有完全的民事行为能力。原告对两位证人陈述的质证意见为被告是否具有民事行为能力靠证人是无法证明的，而且涉案合同是被告亲自到房管局去签署的，所以两位证人的证言都不具有真实性，有利害关系。为反驳被告行为能力欠缺的主张，原告向法庭提交了（2015）武民一重字第29号和（2016）津01民终2536号民事判决书，判决书显示2015年11月13日本院开庭审理（2015）武民一重字第29号案件，被告刘少雄并无法定代理人也未委托诉讼代理人，（2016）津01民终2536号案件审理中也无法定代理人且未委托诉讼代理人。2020年1月14日被告就涉案房屋向本院提起返还原物的诉讼，后于2020年6月3日撤诉。本院认为，本案的争议焦点是：一、双方签订的《天津市房产买卖协议》是否有效；二、原告至今未付剩余房款的行为是否构成违约；三、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。关于本案的争议焦点一，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，无民事行为能力人和限制民事行为能力人需要由法定代理人代理实施民事法律行为，或经法定代理人同意、追认。被告提交的证据不足以证明其在签署《天津市房产买卖协议》时民事行为能力存在欠缺，且根据原告方提交反驳证据能够证明被告在《天津市房产买卖协议》签署之后的2015年11月13日能够独立参与法院庭审，故对被告提出的其民事行为能力欠缺的主张不予采信。另被告主张其出售房屋的行为没有经过家人追认，但在庭审中原、被告对签署《天津市房产买卖协议》时有被告妻子李占英陪同的事实陈述一致。综上，原、被告双方签署的《天津市房产买卖协议》合法有效，双方均应遵照履行。关于本案的争议焦点二，虽然合同文本中有“当银行贷款未被批准时，乙方应一次性补足全部房价款，房价款总额不变”的约定，但根据原告提交的证据来看，原告已经与中国银行股份有限公司天津南开支行签订了《个人二手住房贷款（抵押）合同》，合同中就贷款发放条件有明确约定，且根据贷款银行就未发放贷款原因进行的答复来看，未发放贷款的原因系房屋未办理过户手续和抵押登记手续，而非因原告自身资质问题未批准。结合双方庭审中的陈述以及涉案房屋在此期间正因案外人就权属登记问题与天津市国土资源和房屋管理局、刘少雄进行行政诉讼。在行政诉讼生效裁判文书未出具之前，武清区不动产登记部门不予办理房屋产权转移登记手续具有高度盖然性。综上，原告未按合同约定一次性付清房款并非导致双方合同至今未履行完毕的原因，而是买卖标的物的权属登记是否准确当时存疑。综上，被告主张原告至今未付剩余房款的行为构成违约，本院不予采信。关于本案的争议焦点三，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。被告系（2015）北行初字第83号判决书案件的当事人之一，其应当知晓涉案房屋权属登记行政案件生效裁判文书的生效时间，并应根据房屋交易的流程基于合同目的的实现，履行通知、协助办理过户手续，但被告未提交证据证明其何时履行了通知过户的义务，而是于2020年1月14日向本院提起返还原物的诉讼。综合涉案房屋一直由原告占有、使用的事实以及被告负有通知原告涉案房屋具备过户条件而原告拒绝履行合同的举证责任，本案的诉讼时效应自被告提起返还原物的起诉状送达原告之日起算，故对被告主张原告的诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予采信。综上，涉案房屋已无过户障碍，原告主张继续履行合同的诉讼请求应予支持。故依照《中华人民共和国民法总则》第二十一条、二十二条、一百四十三条、一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告于本判决生效之日起20日内将武清区机外场路华成1-1-201室（房地证津字第××号）房屋变更登记至原告名下，原告予以协助配合，过户产生的契税等费用由原告缴纳；二、原告于本判决生效之日起20日内支付被告剩余房款420000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元，由被告承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  付长镇二〇二〇年十一月十五日书记员  张 璐附本案适用法律条文：《中华人民共和国民法总则》第二十一条不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。八周岁以上的未成年人不能辨认自己行为的，适用前款规定。第二十二条不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。