湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初8151号原告：长沙新里物业服务有限公司，住所长沙市天心区芙蓉南路二段**。法定代表人：黄浩明，男，1963年7月30日出生，汉族，，住上海市虹口区系该公司董事长。委托诉讼代理人：夏博玲，女，1996年12月24日出生，汉族，，住湖南省安化县该公司法务（特别授权）。被告：黎志华，男，1971年5月9日出生，汉族，，住宁乡市坝塘镇××号原告长沙新里物业服务有限公司（以下简称“新里物业”）与被告黎志华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法由审判员肖艳适用简易程序（小额诉讼程序）公开开庭进行了审理。原告新里物业委托诉讼代理人夏博玲到庭参加了诉讼，被告黎志华经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新里物业向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告支付原告物业服务费4248元、车库服务费522元、违约金500元，共计5270元；2．被告承担本案诉讼费、公告费。事实与理由：2011年7月6日，原告新里物业与宁乡铭城房地产开发有限公司签订了《绿地紫金公馆前期物业服务合同》，合同约定由原告向宁乡铭城房地产开发有限公司的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止。同时约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业服务费。被告黎志华系上述物业506号的业主和物业使用人，物业面积共143.82㎡，收费标准为1.4元/月/㎡计算，按约定应当向原告缴纳2015年4月27日至2017年1月31日的物业服务费4248元、车库服务费从2015年8月18日至2017年1月31日计522元、违约金500元，共计5270元，但被告一直拒缴费。被告黎志华未予答辩。经审理查明：紫金公馆系由宁乡铭城房地产开发有限公司开发建设的小区，其原选聘的前期物业公司为上海警虹物业管理有限公司宁乡分公司。2011年6月10日，宁乡铭城房地产开发有限公司向宁乡县住房保障局物业管理服务中心提交《关于紫金公馆物业管理服务公司变更的报告》，该报告称，紫金公馆生活小区是由上海警虹物业管理有限公司宁乡分公司进行前期物业服务管理，由于上海警虹物业管理有限公司是国二级物业公司，根据有关文件，上海警虹物业有限公司不能在外省接受物业服务工作，故上海警虹物业管理有限公司宁乡分公司正在进行公司注销程序阶段，上海警虹物业管理有限公司宁乡分公司就不再对紫金公馆进行前期物业服务管理……同时紫金公馆还没有成立业主委员会，宁乡铭城房地产开发有限公司通过对长沙新里物业服务有限公司的考察，暂时选聘长沙新里物业服务有限公司对紫金公馆进行前期物业服务管理。2011年6月24日，宁乡市发展和改革局向原告新里物业下达紫金公馆物业服务价格登记证（证号长F-4833），审定住宅物业服务费标准为1.4元/㎡、车位服务费为30元/个/月。本院审理的（2020）湘0124民初4442号案件核实，该标准一直执行至小区正式成立业委会止，成立业委会之后，由业主委员会与物业公司合同约定物业服务费标准。2011年7月6日，宁乡铭城房地产开发有限公司与原告新里物业签订《前期物业服务合同》，约定宁乡铭城房地产开发有限公司选聘原告新里物业承担绿地紫金公馆小区前期物业服务。合同同时约定：在物业管理区域内，前期物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理……公共秩序的维护、安全防范等事项的协助管理等；物业服务费用由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅1.4元/月/㎡；从建设单位书面通知买受人办理交房手续之日的次月开始计收物业服务费，，住宅业主在办理交房手续时由甲方告知业主向乙方预交一年物业服务费空置房物业服务费按湘价服［2010］76号《湖南省物业服务收费管理办法》规定收取；对室内停车场已售车位，由乙方向已购车位业主收取车位服务费；管理服务期限三年，业主大会成立，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。该合同于2011年9月在宁乡市物业管理服务中心备案。合同签订后，原告新里物业于2011年7月6日至2017年1月31日期间为紫金公馆提供物业服务。被告黎志华系宁乡市玉潭镇紫金路139号紫金公馆1栋506号房屋业主，房屋建筑面积为143.82㎡。被告尚欠2015年4月28日至2017年1月31日物业服务费4322元（143.82㎡×1.4÷30×644天）。经原告对被告欠交的物业服务费进行书面催收后，仍未予交纳。上述事实，有原告提交的前期物业服务合同、宁乡市物业管理服务中心出具的证明、服务收费价格核定表（证号为长F-4833）、宁乡市发展和改革局关于紫金公馆物业费标准审批的说明、不动产信息登记表、律师函及中通快递查询件、关于紫金公馆物业管理服务公司变更的报告等证据及到庭当事人陈在卷予以证实，本院予以认定。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有拘束力。原告新里物业与宁乡铭城房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同在宁乡市物业管理服务中心履行了备案手续，其合同内容真实，有效。本案中，合同约定的服务期限为三年，但合同到期后，原告一直在小区提供服务，且合同中亦约定了“业主大会成立，业主委员会代表全体业主与物业企业签订的物业服务合同生效时自动终止”，在原告提供服务期间，业主委员会并未与其他物业公司签订物业服务合同或要求原告退场，对于合同期限内及退场前的物业服务费，原告应当按照约定缴纳。根据《前期物业服务合同》的约定以及宁乡市发展和改革局审定的收费标准，被告黎志华应依1.4元/㎡的标准向原告新里物业交纳2015年4月28日至2017年1月31日的物业服务费4322元,原告只要求被告支付4248元，本院予以准许。原告为涉案小区提供服务的情况，参照本院审理的（2020）湘0124民初4442号案件中查明的情况，原告未对小区监控设备进行有效维护管理，其在履行《前期物业服务合同》第三条约定的公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理内容时存在明显瑕疵，故对被告欠交的物业服务费，本院酌情予以减少10%，即4248元×90%=3823元。关于车库服务费，原告没有提供证据证实，本院不予支持。另，关于违约金，因原告提供的物业服务本身存在瑕疵，本院不予支持；原告未提交证据证明实际产生了公告费，故本院对原告要求被告支付公告费的诉讼请求不予支持。被告黎志华经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，之规定，判决如下：一、被告黎志华在本判决发生法律效力后五日内向原告长沙新里物业服务有限公司支付2015年4月28日至2017年1月31日的物业服务费3823元；二、驳回原告长沙新里物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告黎志华负担18元，原告长沙新里物业服务有限公司负担7元。本判决为终审判决。审判员 肖 艳二〇二〇年十一月五日书记员 刘金玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。