云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0802民初2532号原告：普洱市思茅区鑫海物业服务有限公司（统一社会信用代码：91530802083256801J）。住所地：普洱市思茅区茶苑路梅子湖商业步行街1幢8楼法定代表人：史启翔，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：杨文龙，云南天溯律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：罗鹏程，男，汉族，1981年5月28日出生，代理权限：特别授权代理。被告：陈璟，女，布依族，1982年11月13日出生，现住普洱市思茅区。原告普洱市思茅区鑫海物业服务有限公司（以下简称鑫海公司）与被告陈璟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鑫海公司的委托诉讼代理人杨文龙、罗鹏程到庭参加诉讼，被告陈璟经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫海公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告拖欠的物业管理服务各项费用共计3068.63元;2、判令被告承担因逾期缴纳物业管理费所产生的违约金5286.93元，以上1、2项费用金额合计：8355.57元；3、本案的诉讼费用由被告承担。庭审中，原告自愿放弃被告首月应交纳的物业费，物业费于2015年8月30日开始计算。原告另明确诉讼请求中的物业费3068.63元是截止2018年12月31日拖欠的物业费，诉讼请求中的违约金5268.93元也是截止2018年12月31日的违约金，之后产生的物业费及违约金原告将另案起诉。事实和理由：被告系原告所管理的思茅区茶苑路1号梅子湖商业步行街的业主，其购买的建筑面积为114.51平方米。2015年8月24日，原告与被告陈璟签订了《梅子湖商业步行街物业委托服务协议》，协议约定由原告为被告购买的普洱市思茅区的物业提供物业管理服务，合同期限自2015年8月9日至业主委员会成立之日止；协议对物业管理服务各项费用及缴纳方式进行了约定。同时，双方约定自第二年起，按年履行物业管理费交纳义务，业主逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每日加收应缴费用总额千分之三的滞纳金。协议签订后，原告依约为被告提供了完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费用。截止2018年12月31日被告应向原告缴纳的物业管理各项费用应为6251.63元；但被告仅向原告缴纳过3183.00元，尚欠物业管理各项费用3068.63元。被告的行为已经构成了违约，应按约履行缴纳义务外，还应按约承担违约责任。原告曾多次向被告书面及上门催收过物业费，但被告一直不予以缴纳费用。因此，原告为维护自身的合法权益，特依法诉至贵院，请求贵院查清事实，支持原告的全部诉求。被告陈璟经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状及证据。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，对原告提交的证据，本院认定如下：一、原告提交的证据：《梅子湖商业步行街物业委托服务协议》1份，用于证明：原告为被告购买的普洱市思茅区的物业提供物业管理服务以及双方对物业服务内容、费用、违约责任进行约定的事实。该组证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。二、原告提交的证据：《收据》1份，用于证明：原告按约提供了物业服务，且被告已经缴纳了部分物业服务费用的事实。陈璟总共缴纳了物业费3183.00元。该组证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。三、原告提交的证据：《律师函》、《邮政送达回执》各1份，用于证明：被告截止2018年12月31日，尚欠原告物业管理各项费用3068.63元、产生违约金5268.93元。原告多次催收无果后，再次以书面方式进行催收的事实。本院认为，该组证据来源合法、内容真实。对原告自认被告2017年5月26日之前已缴纳物业费3183.00元的事实本院予以采信，但根据邮政送达回执记载的信息无法查实信件是被告本人所签收，且邮寄回执也没有记载邮寄的文件名称，故原告证据的证明目的本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：原告普洱市思茅区鑫海物业服务有限公司系管理思茅区茶苑路1号梅子湖商业步行街的物业服务公司，被告陈璟是思茅区茶苑路1号梅子湖商业步行街4幢1单元402室业主，双方于2015年8月24日签订《梅子湖商业步行街物业委托服务协议》，双方约定原告为被告提供物业服务，被告住宅建筑面积为114.51平方米，庭审中原告明确物业费的组成总共有四项：1、基本物业费0.90元/月/平方米（原告居住楼层为四层）；2、代收垃圾清运处置费96.00元/年；3、配套设施服务费0.45.00元/月/平方米；4、电梯及消防设施维护费0.13元/月/平方米。合同还约定自被告入住时预付一年的物业管理服务费，第二年起被告或物业使用人应按年履行按年交纳物业服务费的义务，逾期缴纳物业费的，被告可以从逾期之日起每日加收应缴纳物业费总额千分之三的滞纳金。2015年1月31日，被告依约定交纳物业费1031.00元，2017年5月26日以前，共计缴纳物业费3183.00元。2017年5月26日以后被告至今未向原告交纳物业费。关于2015年8月30日至2018年12月31日（40个月）被告应向原告支付多少物业费的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”依照原、被告签订的《梅子湖商业步行街物业委托服务协议》之约定，被告应缴纳的物业费从2015年8月30日开始计算：1、基本物业费0.9元/月/平方米×40个月×114.51平方米=4122.36元；2、代收垃圾清运处置费96元/年÷12个月×40个月=320.00元；3、配套设施服务费0.45元/月/平方米×40个月×114.51平方米=2061.18元；4、电梯及消防设施维护费0.13元/月/平方米×40个月×114.51平方米=595.45元。以上共计7098.99元（每月物业费177.47元），原告主张截止2018年12月31日，被告尚欠原告物业费6251.63元，减去已缴纳物业费3183.00元物业费，尚欠3068.63元的主张并未超过双方约定，本院予以确认。关于被告应向原告支付多少违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，原、被告签订的《梅子湖商业步行街物业委托服务协议》之约逾期未交纳物业服务费的从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。违约金的性质是补偿性兼具惩罚性，但以补偿性为原则，违约金的目的是为了弥补守约方因违约方的违约行为所遭受的损失，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条：“出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但是总计超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的部分，人民法院不予支持。”、第三十二条：“本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。借贷行为发生在2019年8月20日之前的，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定受保护的利率上限。”之规定，由于日利率千分之三等于年利率109.5%，已经远远超过了法律的规定，故本院对双方约定的违约金进行调整，对年利率不超过15.4%部分的违约金，本院予以支持，违约金的计算方法如下：原告于2017年5月26日已缴纳物业费3183.00元（3183.00元÷（7098.99元/40个月）=18个月），因此被告已经缴纳了18个月的物业费，即交纳了2015年8月30日起至2017年2月28日期间的物业费，被告于2017年3月开始未缴纳物业费，但原、被告双方已经约定物业费按年交纳，故被告2017年3月1日至2018年2月28日拖欠一年的物业费所产生的逾期违约金从2018年3月1日起才算逾期，故本案中本院仅支持2017年3月1日至2018年2月28日期间物业费所产生2018年3月1日至2018年12月31日的违约金273.30元（177.47元×12个月×15.4%×÷12个月×10个月≈273.30元）。2018年3月1日至2019年2月28日产生的物业费应于2019年3月1日才算逾期，故2018年3月1日至2018年12月31日期间的物业费应于2019年3月1日开始产生违约金。而原告主张的是2018年12月31日之前产生的违约金，因此2018年3月1日至2018年12月31日期间的物业费产生的违约金已经超出原告诉讼请求的范围，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”本案中，被告经本院合法传唤，未不到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见及提交证据，视为对自己权利的处分与放弃，被告应自行承担不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告陈璟于本判决生效之日起十日内一次性向原告鑫海物业管理有限公司支付自2017年5月26日起至2018年12月31日止的物业管理费3068.63元、逾期违约金273.30元；二、驳回原告鑫海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.000元，由原告鑫海物业管理有限公司负担15.00元，被告陈璟负担10.00元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  杨淳淋二〇二〇年十一月六日法官助理杨臻志书记员吴汉滨