北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初13127号原告：邹荣士，男，1981年1月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：官长水，北京市天溢律师事务所律师。被告：北京鑫博泰来房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园光机电一体化产业基地政府路****。法定代表人：汤敏，执行董事。委托诉讼代理人：郭晓桦，北京市炜衡律师事务所律师。原告邹荣士与被告北京鑫博泰来房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，公开开庭进行了审理。本案原告邹荣士及其委托诉讼代理人官长水、被告的委托诉讼代理人郭晓桦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹荣士向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金131163.84元（自2018年10月1日起至2019年6月30日止）；2、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年10月30日，原告与被告签订了《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》（合同编号：Y1969442），约定原告购买被告建设的“阳光花庭”，位于北京市通州区台湖镇B-07地块R2二类居住用地**自住房****房屋，该房屋建筑面积89.3平方米，其中套内建筑面积69.35平方米，公用部位与公用房屋分摊建筑面积19.95平方米。按照套内建筑面积计价，每平方米23178.08元，合同总价款为1607400元。原告按照合同约定支付首付款和通过贷款的方式支付购房款，实际支付了房屋总价款1607400元。履行了付款义务。依照合同约定，被告应当于2018年9月30日向原告交付房屋，但被告因不具备交付房屋的基本条件，原告无法收取房屋。直至2019年6月4日，再次通知原告收房，但因被告仍然不能满足合同第十三条约定部分条件，原告无法接受不符合约定的房屋，引发争议。被告已构成逾期交房。依照约定，被告逾期交房的，应当按照已付款项的万分之三每日的标准向原告支付违约金，合同继续履行。被告的行为已构成逾期交房，为维护原告合法权益，特向贵院起诉，请依法审理，判令原告所求。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求，请求法院予以驳回。答辩意见如下：第一部分，针对邹荣士的诉讼请求一“逾期违约金”的答辩，贵院应当依法予以驳回。邹荣士要求被告以1607400元为基数，按照日利率万分之三的标准，向邹荣士支付逾期交房违约金直至房屋达到交付条件之日止（逾期交房违约金从2018年10月1日起暂计算至2019年6月30日，逾期交房违约金暂计131163.84元），没有事实和法律依据，贵院应当依法予以驳回。一、被告未逾期交房，双方房屋交付日期为2018年9月30日。从被告提供的《房屋交付通知书》和《交房现场签到表》证据看，房屋交付日期为2018年9月30日。1.被告按照合同的约定如期通知原告办理房屋的交付入户手续，原告收到了《房屋交付通知书》并参加了2018年9月30日现场会。2.根据《验房意见书》可知，原告验房时并未有任何疑问，仅因希望在装修公司的员工在场的情况下签字确认，但在多次联系后，装修公司的员工仍未能及时到达收房现场，致使原告最终未在《验房意见书》上签字。根据《商品房预售合同》附件十一补充协议第十三条第一款的约定，若买受人未在出卖人交房书面通知规定的交房期限内对该商品房进行验收交接的或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房书面通知规定的交付期限届满之次日起即视同该商品房已按合同约定交付，该商品房的毁损、灭失风险由买受人承担；并承担该商品房所产生的一切相关费用（包括但不限于物业管理费等，且该等物业管理费均自交房通知书规定的交付期限届满之次日起算）。二、案涉房屋于2018年9月20日已经实际竣工，竣工验收备案表备案日期为2018年10月17日，为客观原因和不可抗力导致的交付微瑕疵，不属于交付迟延。（一）阳光花庭小区是通州区第一个网上联合验收的住宅示范点。被告晚于2018年9月30日取得《竣工验收备案表》，是因为阳光华庭小区是通州区的第一个网上联合验收的住宅示范点，很多手续的办理都是各部门的第一次尝试，经常出现一个手续需要反复几次申请才能办理成功的情况。同时，因为受十一假期的影响，导致竣工备案表的实际取得时间为2018年10月17日。该时间不影响竣工的实际完成和房屋的实际交付。（二）被告及时履行了告知义务。2018年9月30日的交房现场会上，被告已告知收房业主竣工备案稍微晚几天取得，且原告对此在验房时未提出过任何异议。（三）根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条的规定，人民法院具体认定合同法第一百五十八条第二款规定的“合理期间”时，应当综合当事人之间的交易性质、交易目的、交易方式、交易习惯、标的物的种类、数量、性质、安装和使用情况、瑕疵的性质、买受人应尽的合理注意义务、检验方法和难易程度、买受人或者检验人所处的具体环境、自身技能以及其他合理因素，依据诚实信用原则进行判断。综上，原告认可房屋交付时间为2018年9月30日，且在收房时未对《竣工验收备案表》的备案时间晚于2018年9月30日提出任何异议。三、被告2018年9月30日交付房屋时，上水、下水符合合同第十三条第一款第一项“上水、下水：2018年9月15日达到使用条件”的要求。（一）上水、下水于2018年9月15日前均验收合格，达到使用条件。根据《北京市建设工程竣工联合验收综合申请表》，联合验收申请包括对给水和排水进行验收。之后，主管部门就给水验收（上水专业）、排水验收（下水专业）分别于2018年9月7日和2018年8月28日验收合格通过。根据2018年9月10日出具的11楼xxx号《住宅工程质量分户验收表（住户套内）》，其中显示“给水、排水系统安装质量”为主控项目全部合格，一般项目满足规范要求。（二）被告交付房屋前和交付房屋后都进行了水质检测，检测结果为合格。被告于2018年9月13日委托北京安华鼎仕检测技术服务中心，对水质进行检测。2018年9月18日，北京安华鼎仕检测技术服务中心出具《检测报告》（项目批号：2018S155），检测结果显示全部检测项目符合《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006的规定，即案涉商品房在准备交付前，水质符合国家标准。2019年1月2日，被告委托北京京畿分析测试中心有限公司对净化设备出水口处水样通过现场采集进行检验。2019年1月8日，北京京畿分析测试中心有限公司出具《检验报告》显示，依据《生活饮用水卫生标准》GB5749-2006，所检样品36项指标全部合格。（三）被告负责上水、下水达到使用条件，2018年10月1日起，上、下水管的维护和二次供水的责任单位为物业公司。根据合同附件七《北京市前期物业服务合同》附件5第二条第5项二次供水设施及附件8临时管理规约第六章前期物业服务第一条、第二条、第三条3.4款的约定，上、下水管的维护和二次供水责任单位均为物业公司。第二部分，针对原告的诉讼请求二，无任何事实依据和法律依据，贵院应依法驳回邹荣士的该部分诉讼请求。被告不存在违约行为，不应承担本案诉讼费用。在周边房价为原告购买案涉房屋的三、四倍的情况下，被告承担了一定的社会责任，为社会建造了质量合格的自住房和限价房，并以成本价出售给原告，对于勇于承担社会责任的民营企业，应心怀感恩。综上，首先被告交付案涉房屋符合合同约定的条件，且已经实际竣工，竣工验收备案表取得时间略晚于约定的房屋交付时间是由于客观原因和不可抗力造成；从房屋交付时上水下水的情况看，房屋上水、下水达到实际使用条件，且交付前后水质均合格；根据意思自治原则、诚实信用原则、公序良俗原则，贵院应将2018年9月30日认定为房屋交付日；另外二次供水和管道维护的责任主体是物业公司，与被告无关，即与房屋交付条件无关。综上，恳请贵院驳回原告的全部诉讼请求，以维护房屋交易的公序良俗和诚实信用原则，保护当事人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月30日，被告（出卖人）与邹荣士（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，主要约定：第三条基本情况：该商品房房屋坐落于通州区台湖镇B-07地块R2二类居住用地（配建“限价商品住房”）4#自住房16层xxx（以下简称xxx室房屋）。房屋预测建筑面积共89.3平方米，其中套内建筑面积69.35平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积19.95平方米。第五条计价方式与价款：按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米23178.08元，总价款1607400元。第十二条交付条件：（一）出卖人应当在2018年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：同时，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；4、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明。第十三条市政基础设施和其他设施的承诺：出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2018年9月15日达到使用条件；（2）【市政双路供电】【过渡性供电】：2018年9月15日达到使用条件；（3）供暖：2018年9月15日达到管道敷设到户，具体通暖时间按政府规定执行；（4）燃气：2018年9月15日达到使用条件，燃气开通时间按燃气公司有关规定执行；（5）电话通信线：2018年9月15日交付，敷设到户，买受人申报开通；（6）有线电视线：2018年9月15日交付，敷设到户，买受人申报开通。2、其他设施：（1）公共绿地：2018年9月15日达到使用条件；（2）小区非市政道路：2018年9月15日达到使用条件；（9）配套生活垃圾分类设施共1处，具体位置、功能为：生活垃圾转运点，2018年9月15日达到使用条件。第十四条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：详见附件十一补充协议第十二条。第十六条交接手续：（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。出卖人承诺买受人在办理交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验该商品房的前提条件。（二）查验该商品房时发现其质量或其他问题的，双方同意按照第（3）中方式处理：（3）详见附件十一补充协议第十三条。（三）该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件方进行验收交接的，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。（四）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：详见附件十一补充协议第十三条。合同还约定了其他内容。同日，原告与被告签订了《补充协议》，主要约定：十二、对本合同正文第十四条的补充约定：1、双方确认：下述情形构成对逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任：（1）自然灾害导致工程拖期或逾期交房的；（2）因执行合同签署后新颁布的法律、法规导致工程拖期或逾期交房的；（3）法定传染病或其他重大流行性传染病流行导致工程拖期或逾期交房的；（4）非出卖人原因的市政配套设施批准或安装延误导致工程拖期或逾期交房的；（5）施工中因异常恶劣天气影响、发现文物古迹导致工程拖期或逾期交房的；（6）政府行为（如戒严等）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的。2、出卖人不能按照本合同正文第十二条规定期限交房的，买受人同意按如下方式处理：（1）出卖人逾期交付未超过90日（不含第90日），自本合同约定的交付日期之次日起至出卖人实际具备交付条件之日止，出卖人应按买受人已付款项的万分之三/日的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。（2）出卖人逾期交付超过90日的（含第90日），买受人有权解除本合同或要求出卖人继续履行合同。若买受人选择解除合同的，出卖人应按买受人已付款项10%的标准向买受人支付违约金；若买受人选择要求出卖人继续履行合同或出卖人要求继续履行合同且买受人书面同意的，出卖人应按已付款项的万分之三/日的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行。3、买受人选择退房的，如买受人尚有该商品房抵押贷款未归还的，出卖人可用应当退还买受人的款项代为归还已到期的贷款并提前归还尚未到期的贷款，不足部分由买受人补足。若在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前，买受人未书面向出卖人提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按逾期交房违约责任的约定向买受人支付违约金。十三、对本合同正文第十六条的补充约定：1、若买受人未在出卖人交房书面通知规定的交房期限内对该商品房进行验收交接的或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房书面通知规定的交付期限届满之次日起即视同该商品房已按合同约定交付，该商品房的毁损、灭失风险由买受人承担；并承担该商品房所产生的一切相关费用（包括但不限于物业管理费等，且该等物业管理费均自交房通知书规定的交付期限届满之次日起算）。2、若因政策、法律法规等调整导致该商品房实际交付时买受人办理该商品房交接手续及房屋产权证等税费（包括但不限于契税、印花税、专项维修资金等）调整的，买受人均应按该商品房实际交付时或前述税费实际支付时的政府相关标准自行足额支付。二十三、对本合同的其他补充约定：10、本合同一方向另一方送达任何文件、回复及其他任何联系，须采用书面形式，并应采用挂号信邮寄或直接送达的方式送达（本合同另有约定除外）。送达地址为本合同约定的地址。以挂号信方式邮寄的，投邮（以寄出邮戳为准）后一周视为送达；直接送达的，以另一方或其代理人、同住人签收时视为已送达。若买受人为多人时，买受人同意出卖人向其中任何一人进行送达，即视为向买受人全体进行送达；买受人实际签收日期早于前述时间的，以实际签收日期为准。……（2）本款适用于买受人为中国内地人士：买受人在此不可撤销地确认并承诺，其在本合同有关买受人资料栏中所留下的地址为其在中国内地的真实地址，并且同意出卖人发出之任何通知，及任何传票、裁定、判决或其他法律诉讼通知如果送达于该地址即告充分送达。并且该地址如有变更，买受人需立即书面通知出卖人，并且唯有在买受人将新的在中国内地的地址书面通知出卖人才可视为买受人对其原在中国内地的地址做了有效变更。协议还约定了其他内容。上述合同签订后，原告向被告支付了xxx室房屋购房款1607400元。2018年9月26日，被告向原告发出《房屋交付通知书》，通知原告在2018年9月30日上午9时至下午16：30时至通州区台湖镇潞西路与兴光二街交汇处阳光城·京兆府项目售楼处，办理该房屋的交付入户手续，原告称因未达到交房标准所以未进行收房。2018年10月17日，被告在北京市通州区住房和城乡建设委员会进行了竣工验收备案，《工程竣工验收备案表》载明：实际开工时间为2016年7月26日，实际竣工验收时间为2018年9月20日。2019年6月4日，被告向原告发出《房屋交付催告函》，内容为“2016年10月30日您与我司签订《北京市商品房预售合同》及其附件及补充协议（以下统称“协议”），向我司购买位于北京市通州区台湖镇B-07地块R2二类居住用地（配建“限价商品住房”）4#自住房16层xxx室房屋。我司已向您寄发《房屋交付通知书》，但您至今尚未办理房屋交付手续。现我司就您逾期收房的行为再次进行书面催告，请您务必于2019年6月30日前至阳光城·京兆府项目售楼处（地（地址：北京市通州区嘉创一路**院阳光花庭**楼**底商阳光城京兆府营销中心话8822****），办理该房屋的交房入户手续。特别提示：如您在前述日期前仍未按约前来办理该房屋交付手续的，将视为该房屋已于首次房屋交付通知书中所载的交接日期完成交付。为避免影响您办理房屋过户登记，产生不必要的纠纷和费用承担，请您尽快办理交付手续，以免权益受损。”经法庭询问，被告有证据佐证其在取得工程竣工验收备案后向原告催告房屋交付最早日期为2019年6月4日。截至2020年11月6日开庭之时，原告仍未进行收房。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。负有举证责任的当事人对自己的主张没有举证或者举证不充分的，依法应承担不利的法律后果。本案中，原、被告签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。原告按照合同约定支付了xxx室房屋的购房款，被告应于2018年9月30日前交付房屋。被告虽于2018年9月26日通知原告办理xxx室房屋的交接手续，但其当时并未取得《建筑工程竣工验收备案表》，不符合合同约定的交房条件，被告构成逾期交付房屋，原告拒绝接收房屋并无不妥。2018年10月17日，被告取得《建筑工程竣工验收备案表》后，仍有义务继续通知原告办理房屋交接手续，现有证据证明被告在取得验收备案表后于2019年6月4日通知原告2019年6月30日前办理xxx室房屋的交付手续，故而原告应在2019年6月30日前办理交付手续，被告逾期交房违约金计算的截止日期为应接收房屋之日即2019年6月30日。被告虽辩称在首次交房现场向购房人解释了竣工验收备案情况，并告知购房人取得竣工验收备案时间会稍晚几天，且原告未提出任何异议，但其未提供充分有效的证据对上述事实予以证明，故在原告予以否认的情况下，本院对原告的该项辩解意见不予采信。关于被告称案涉房屋于2018年9月20日已经实际竣工，但是取得竣工验收备案表日期为2018年10月17日系客观原因和不可抗力导致的交付微瑕疵，不属于交付迟延的答辩意见，无事实和证据证明晚于合同约定交付时间取得竣工验收备案表的原因存在不可抗力，对此本院不予采信。综上，原告要求被告自2018年10月1日起至2019年6月30日支付逾期交房违约金的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院对此予以支持，逾期交房违约金的具体金额由本院根据合同约定予以核定，原告主张金额不超过本院核定数额，故本院对原告主张的违约金131163.84元予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告北京鑫博泰来房地产开发有限公司支付原告邹荣士逾期交房违约金131163.84元，于本判决生效之日起十五日内执行清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1462元，由被告北京鑫博泰来房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  杨 宇二〇二〇年十一月二十八日法官助理  崔艳丽书 记 员  李 杰