山东省兰陵县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1324民初5065号原告：李健康，男，1983年9月28日出生，汉族，居民，住兰陵县。委托诉讼代理人：张永，山东一品律师事务所律师。被告：兰陵县同欣二手房中介中心，住所地：兰陵县泉山路北段东侧。经营者：杨好娥。委托诉讼代理人：嵇礼跃，男，1990年6月3日出生，汉族，居民，住兰陵县，单位工作人员。被告：冯现英，女，1984年9月22日出生，汉族，居民，住兰陵县。被告：程鹏飞，男，1993年5月14日出生，汉族，居民，住兰陵县。原告李健康与被告兰陵县同欣二手房中介中心、冯现英、程鹏飞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李健康及其委托诉讼代理人张永、被告兰陵县同欣二手房中介中心委托诉讼代理人嵇礼跃、被告冯现英、程鹏飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李健康向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《房屋买卖合同》和《买卖定金协议书》；2、判令被告双倍返还定金40000元。事实和理由：2020年6月14日，原告和第三被告在第一、二被告的中介下签订了《房屋买卖合同》和《买卖定金协议书》，协议约定：“原告购买第三被告的楼房，原告向被告交付购房定金20000元。”(内容详见协议)协议签订后，原告向被告交付了购房定金20000元，但第三被告并不是该楼房的所有权人，根据相关法律规定和司法解释，原告有权要求被告承担违约责任、解除合同，为维护自身合法权益，特依法起诉，提出上列请求，请予支持。原告提交了如下证据材料：证据一、房屋买卖合同，证明原告与被告程鹏飞在第一、二被告的中介下签订了房屋买卖合同，原告以135万元的价格购买程鹏飞世纪福城楼房一套。证据二、买卖定金协议书及收到条一份，证明原告向程鹏飞交纳定金1万元，向中介交纳1万元，合计2万元，同时约定甲方违约应双倍返还定金。兰陵县同欣二手房中介中心辩称：不同意原告的请求，因为在签订合同过程中，甲方程鹏飞有合法的权利处理这套房子，有相关合法手续，在交易过程中，乙方原告未按合同约定履行。冯现英辩称：同兰陵县同欣二手房中介中心答辩意见。程鹏飞辩称：1、被答辩人请求解除《房屋买卖合同》、《买卖定金协议书》于法无据。答辩人和被答辩人签订的《房屋买卖合同》，《买卖定金协议书》意思表示真实，符合法律规定，合法有效。被答辩人以答辩人不是涉案房屋合法所有权人为由解除合同关系，无任何事实依据。首先，答辩人是该涉案房屋的合法所有权人，该涉案房屋已于2019年7月8日为答辩人合法占有使用，答辩人是该涉案房屋的合法所有权人。被答辩人明确知道该房屋的实际情况，双方签订的《房屋买卖合同》第五条第二款有约定。根据《中华人民共和国合同法》、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条可知，答辩人和被答辩人签订的《房屋买卖合同》符合法律规定，且答辩人不存在合同约定的违约情况和法律规定的解除合同的情况。被答辩人并未按合同约定履行付款手续，有主观解除合同的意愿和客观解除合同的行为，答辩人有权要求被答辩人按照合同约定先于交付购房款再履行其他的义务。被答辩人因自己想解除合同便以其个人的主观猜测认定答辩人不能履行合同无法履行过户手续，是不符合客观事实和法律规定的。被答辩人的客观行为表明其提起诉讼的原因是其自己想解除合同，被答辩人的行为违反了契约精神和相关法律规定，请求贵院依法予以驳向。2、本案是被答辩人违约在先，答辩人并没有违约，答辩人不应返还被答辩人定金。根据三方签订的《买卖定金协议书》，答辩人有两点予以阐明：(1)按照《买卖定金协议书》的约定，被答辩人支付定金两万元整，其中一万元定金由中介保管，答辩人实际收到了被答辩人一万元定金。(2)根据《中华人民共和国担保法》第八十九条规定以及三方签订的《买卖定金协议书》第三条第二款约定：“甲方违约应双倍返还定金并支付本协议成交额1.5%费用作中介服务费，乙方违约则定金不予返还并支付本协议成交额1.5%的费用作为中介服务费。”本案中被答辩人解除合同的理由不成立，只是其不愿按合同约定购买房屋的托词，请求贵院按合同约定依法判决。3、被答辩人违约解除合同引起本案的诉讼程序，本案的诉讼费用应由被答辩人承担。综上所述，被答辩人违约在先，请求贵院依法驳回其诉讼请求。程鹏飞提交了如下证据材料：证据一、鲁盟地产房屋买卖合同一份，证明这个房子是我购买陈姗姗、范仲仕的房子，房产证上只是陈珊珊个人单独所有，据了解，他俩人现在已经离婚，原告在购买前，明确知道该房屋的实际情况。证据二、我买这套房产付款的收到条一份，证明我把首付50万元已经付给陈姗姗了。证据三、陈姗姗给我出具的委托书一份，证明我可以随意处置这套房屋。证据四、我和冯现英的微信聊天记录一份，证明原告未在约定时间内打首付造成合同违约。证据五、涉案房产证一份，证明程鹏飞和陈姗姗通过正规途径签订合同购买涉案房屋。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月14日，李健康作为买受人、程鹏飞作为出卖人、兰陵县同欣二手房中介中心作为居间方签订了《兰陵县存量房屋买卖合同》及《买卖定金协议书》各一份，主要内容为：“出卖人将位于兰陵县世纪福城**××号楼××单元××室及地下车位出售给买受人，成交价格为1350000元，买受人于2020年7月1日前向出卖人支付首付款不低于500000元；买受人向出卖人交付购房定金20000元，其中10000元暂由居间方保管。出卖人违约应双倍返还定金并支付本协议房屋成交额的1.5%的费用作为中介服务费，买受人违约则定金不予返还并支付本协议房屋成交额的1.5%的费用作为中介服务费”，双方还约定了其他事项。李健康、程鹏飞在合同上签字捺印，合同中的居间方虽然打印的是兰陵恒丰房产信息有限公司泉山店，但实际为兰陵县同欣二手房中介中心居间介绍，兰陵县同欣二手房中介中心的经办人员冯现英在协议上签字。合同签订后，李健康向程鹏飞和兰陵县同欣二手房中介中心各支付定金10000元，共计20000元。在合同履行过程中双方发生纠纷。另查明，涉案房屋系程鹏飞从案外人陈姗姗、范仲仕处购买，登记产权人为陈姗姗。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，程鹏飞和案外人陈姗姗、范仲仕签订《鲁盟地产房屋买卖合同》后，双方就涉案房屋没有办理过户手续，故程鹏飞取得的仅仅是上述买卖合同约定的债权。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据该规定，李健康和程鹏飞签订的《兰陵县存量房屋买卖合同》及《买卖定金协议书》应为有效合同。但该合同中出售人程鹏飞并未取得涉案房屋的所有权，该合同因无权处分而无法继续履行，程鹏飞已构成违约。现李健康要求解除合同，符合法律规定，本院应予准许。合同解除后，根据双方签订的《买卖定金协议书》，程鹏飞应双倍返还定金。鉴于定金中的10000元由兰陵县同欣二手房中介中心保管，故兰陵县同欣二手房中介中心应将定金10000元返还原告。程鹏飞在返还原告10000元定金的基础上，应按照约定再支付给原告定金20000元。程鹏飞抗辩称自己受案外人陈姗姗的委托可以代为办理过户手续，但其所提交的委托书中未填写受委托人信息，且程鹏飞缺失的不是代理权而是所有权，在原告要求解除合同的情况下，本院对程鹏飞的该项抗辩主张不予采纳。冯现英系居间方的工作人员，属于职务行为，不应承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：一、解除原告李健康和被告程鹏飞于2020年6月14日签订的《兰陵县存量房屋买卖合同》及《买卖定金协议书》。二、被告程鹏飞于本判决生效后十日内返还原告李健康定金30000元。三、被告兰陵县同欣二手房中介中心于本判决生效后十日内返还原告李健康定金10000元。四、驳回原告李健康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由被告兰陵县同欣二手房中介中心负担100元，程鹏飞负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员  左耀新二〇二〇年十一月二日书记员  范天瑞