湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0303民初2346号原告李润青，男，1987年6月1日出生，汉族，职业不详，住湖北省十堰市张湾区。委托代理人谌基楚玉（原告李润青的妻子），1986年8月22日出生，汉族，职业不详，住湖北省十堰市张湾区北京北路**阳光栖谷翡翠园******，公民身份号码4203241986********。代理权限：代为提起民事诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为接受调解、和解，代为签收法律文书。委托代理人汤小龙，湖北朗润律师事务所律师。代理权限：代为提起民事诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为接受调解、和解，代为签收法律文书。原告谌基楚玉，女，1986年8月22日出生，汉族，职业不详，住湖北省，住湖北省十堰市张湾区v>委托代理人汤小龙，湖北朗润律师事务所律师。代理权限：代为提起民事诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为接受调解、和解，代为签收法律文书。被告十堰和瑞阳光房地产开发有限公司。该公司住。该公司住所地：湖北省十堰市北京北路**阳光栖谷**楼信用代码914200300066143186F。法定代表人卓强，该公司执行董事。委托代理人雷明辉，湖北郧和律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起反诉或上诉，代为签收法律文书等。委托代理人郭亮，湖北郧和律师事务所律师。代理权限：一般代理，含代为签收法律文书。原告李润青、谌基楚玉诉被告十堰和瑞阳光房地产开发有限公司（以下简称和瑞阳光房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法由审判员武思友适用简易程序，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告李润青和谌基楚玉的委托代理人汤小龙、被告和瑞阳光房地产公司的委托代理人雷明辉和郭亮到庭参加了诉讼。因疫情原因，本案扣除审限2个月。本案现已审理终结。原告李润青、谌基楚玉诉称，2017年11月1日，原告与被告和瑞阳光房地产公司签订了《商品房预售合同》（合同编号：YS0201031）。2018年6月30日，被告和瑞阳光房地产公司向原告交付房屋。房屋交付后，原告多次向被告和瑞阳光房地产公司催促办理房屋权属证事宜，但截至目前，原告仍未拿到不动产权证。原告认为，其一，关于对取得房屋权属证书时间没有明确约定的情形下，应当遵从法定：原告与被告和瑞阳光房地产公司签订的上述商品房买卖合同，并无对原告取得房屋权属证书的明确约定，在此情形下，就应当按照《最高人民法院》第十八条第（二）项的规定，即自房屋交付之日起90日内取得房屋权属证书，显然，本案中，原告取得房屋权属证书的时间已超过法定时间两、三年，被告和瑞阳光房地产公司明显存在违约情形；其二，原告未及时取得房屋权属证书的过错在于被告和瑞阳光房地产公司：1、被告和瑞阳光房地产公司开发的阳光栖谷小区虽然有一到六期，但一、二期房屋的权属证早已办好，不存在被告和瑞阳光房地产公司所说的“整体开发、整体办证”的规定情形，即便是有“整体开发、整体办证”的要求，也是被告和瑞阳光房地产公司自行规划统筹出现失误，导致原告方不能及时取得房屋权属证书。2、被告和瑞阳光房地产公司向十堰市国土资源局递交的《土地验收申请》的落款时间，也能说明在房屋交付后，时隔许久才向相应部门提出申请，也存在被告和瑞阳光房地产公司延迟办理的情形。3、据原告了解，在被告和瑞阳光房地产公司建设阳光栖谷小区时存在部分违规行为，如“超规划”、“容积率不符合要求”等问题，这极有可能才是广大业主迟迟不能办理房屋权属证书的原因，否则在被告和瑞阳光房地产公司手续齐全、符合验收规定的情形下，我国的行政机关必定注重行政效率，不可能拖沓至今。综上，恳求法庭依法查明事实，判决被告和瑞阳光房地产公司支付给原告李润青、谌基楚玉逾期办证违约金13314.41元，本案诉讼费由被告和瑞阳光房地产公司承担。被告和瑞阳光房地产公司辩称，一、我公司在开工建设前已于2015年11月19日合法取得了土地使用权、于2016年12月27日取得涉案项目建设工程施工许可，涉案房屋完工后于2016年12月30日取得房屋预售许可，于2017年11月1日与原告李润青、谌基楚玉签订《商品房买卖合同》，并已按约交付房屋，在本案开庭前，原告李润青、谌基楚玉的不动产权登记证书已办理；二、我公司为办理房屋首次登记，已经在合理期限内备齐了除建设用地竣工验收报告之外的所有手续。办理不动产首次登记，房屋开发商需要准备的材料有：不动产权证书、建设工程规划许可证书、建设工程竣工备案证书、建设工程竣工验收规划条件核实证明、建设用地竣工验收报告。因我公司未能完成土地验收，所以没有建设用地竣工验收报告，此不能办理房屋首次登记的责任不在于我公司；三、因政府部门工作流程原因，造成直至2020年6月18日，我公司才被批准土地验收，之后2020年7月24日办理了涉案房屋的首次登记，2020年8月18日完成了对房屋的过户登记，我公司不存在逾期办理不动产登记的违约情形。针对我公司开发的房地产建设项目，2014年11月12日，十堰市规委会下发《市规划委员会第43次全体会议纪要》，明确要求“北京北路市阳光房地产公司开发的居住小区2、5、6组团，分期建设项目，总体指标不得超出规划设计条件要求”，十堰市规委会确定了项目“总体规划、分期建设”的总体意见。2015年7月31日，十堰市规划局根据十堰市规委会意见，审批通过了该项目的建设工程设计方案核定通知书，方案明确为“阳光栖谷5-6组团及2组团二期方案”符合十堰市总规划要求，通过审批同意实施。在阳光栖谷6组团项目竣工后，我公司于2017年10月向十堰市国土资源局提交建设用地竣工验收申请。2017年10月25日，该局审批意见为“同意，阳光栖谷建设项目规模较大，需分期开发建设，规划批准指标总体核算，待剩余的111476.5平方米土地全部建设完成后，一并验收核算容积率”。之后该局因为6组团部分建筑项目跨不同地块，无法核算建筑容积率，也无法确定不同地块的容积率与总规划容积率的对应关系，导致对已建设竣工的阳光栖谷6组团、5组团项目均未进行单独验收、也未进行合并验收。之后我公司又分别于2018年3月13日和2019年7月1日向十堰市国土资源局和十堰市人民政府提交申请，要求进一步加快阳光栖谷5、6组团的土地验收工作。后因十堰市国土资源局和十堰市规划局合并为十堰市自然资源和规划局（以下简称为市资源规划局），涉及部门职能调整，导致土地验收工作暂停。2019年9月4日下午，市领导组织召开2019年规委会第四次主任会议，其中第五项，将阳光栖谷土地验收作为持续未能解决的信访事件上会讨论，经研究决定“该土地验收整体核算用地指标，整体核算实际容积率3.624，通过土地验收”。至此，政府主管部门确定了整体土地验收的容积率数值依据。2020年1月18日，市资源规划局下发业务会审会议纪要[2020]第1期，对阳光栖谷五、六组团的土地验收事宜，确定意见为：“向市政府报告，并进行地价论证、土地合宗论证，提交规委会主任会审议”。后因新冠××疫情，政府部门暂停现场踏勘的日常工作。疫情结束后，经过市资源规划局经过上述工作步骤，在2020年6月16日出具土地验收图，于2020年6月18日完成土地验收审批，我公司于2020年7月24日办理涉案楼栋的首次登记，并于2020年8月18日完成所有业主的不动产证过户登记。四、根据《商品房买卖合同》附件第十三条第2款的约定，因政策及主管部门的原因导致未能按合同约定的期限办理不动产权登记的，我公司不承担违约责任。我公司于2017年10月申请土地验收，但因市政府和市资源规划局经多次政策研讨才定验收方案，直到2020年6月16日才出具土地验收图，因此该情况符合十三条第2款中的免责情形，我公司不应承担违约责任。综上所述，我公司对办理首次登记仅有土地验收无法完成，从2017年10月申请土地验收后，经多次催促，到2020年6月16日才最终获批准，不能归责于我公司。从2020年6月16日起，我公司迅速协助原告李润青、谌基楚玉办理完成了产权过户登记手续，履行了自己的义务，不应当承担逾期办证的违约责任，故请求依法驳回原告李润青、谌基楚玉对我公司的诉讼请求。经审理查明，2017年11月1日，原告李润青、谌基楚玉与被告和瑞阳光房地产公司签订了一份《商品房预售合同》（合同编号：YS0201031）。合同约定由被告和瑞阳光房地产公司将其开发的、××十堰市××阳光·××、××单元××号房屋，以首付831441元、按揭贷款500000元总计1331441元的价款出售给原告李润青、谌基楚玉。合同第十四条约定，“关于不动产登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起，在十堰市不动产登记部门规定的时限内，将办理不动产登记需由出卖人提供的资料报不动产权登记机关备案。如因出卖人的责任造成买受人不能办理不动产登记证书的，双方同意按下列方式处理：…2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，出卖人继续办理不动产登记证书。…”。合同附件六《商品房买卖合同补充协议》第十三条约定，“关于合同登记备案、产权登记与预告登记…2、由于非甲方（被告和瑞阳光房地产公司）原因（包括但不限于政策及政府主管部门原因、工作程序）致使甲方无法按本合同约定期限按时办理合同登记备案、产权登记或预告登记的，甲方不承担违约责任”。2017年11月1日，原告李润青、谌基楚玉交付购房款831441元。2017年12月29日，原告李润青、谌基楚玉交付剩余购房款500000元，先后共交付购房款1331441元。后原告李润青、谌基楚玉在被告和瑞阳光房地产公司出具的落款时间为2018年7月1日的书面交房通知上签字接收房屋。2020年6月18日，被告和瑞阳光房地产公司办理完建设用地竣工验收审批手续即最后一项办证必备手续后，于2020年7月24日在十堰市不动产登记管理部门为涉案房屋的整栋楼办理了首次登记，证号为鄂（2020）十堰市不动产权第0019732号。2020年8月18日，被告和瑞阳光房地产公司为原告李润青、谌基楚玉购买的房屋办理不动产权属证，证号为：鄂（2020）十堰市不动产权第0024977号。后因原告李润青、谌基楚玉认为被告和瑞阳光房地产公司逾期办证而违约，要求其承担违约金未果，故而成诉。另查明：1、被告和瑞阳光房地产公司在十堰市张湾区北京北路57号开发“阳光·栖谷”住宅小区，建设项目规划总用地面积223898.4平方米，容积率3.79，在2017年10月前已建设完成并验收土地面积112421.9平方米。在建土地面积111476.5平方米（223898.4平方米－112421.9平方米）涉及4宗土地，对应第二、五、六组团建设项目，约定综合容积率3.57。每一组团建设有多栋房屋，而部分房屋跨越组团或对应地块，地块布局错综复杂，造成对每一组团的建设土地单独竣工验收，及精确核算实际用地和规划指标验收困难。房屋竣工后，被告和瑞阳光房地产公司于2017年9月之前向十堰市国土资源局申请建设用地竣工验收。2017年10月25日，十堰市国土资源局批准对二组团所涉16528.5平方米的建设用地进行竣工验收，并根据以往“分期建设项目，总体指标不得超出规划设计条件要求”的规划，作出“‘阳光栖谷’建设项目规模较大，需分期开发建设，规划批准指标总体核算，待‘阳光栖谷’建设项目剩余的111476.5平方米土地全部建设完成后一并验收核算容积率”的建议。2018年3月13日，被告和瑞阳光房地产公司为尽快办理不动产权证，又书面申请十堰市国土资源局对已开发的第五组团、第六组团建设用地进行竣工验收。2019年7月1日，被告和瑞阳光房地产公司向十堰市人民政府申请，要求加快办理上述建设用地竣工验收手续。从2017年9月至2019年3月，该宗地（第五、六组团）进行了七次规划条件核实。2020年6月18日，建设用地竣工验收审批手续办理完毕。2、本案所涉房屋在第六组团建设项目之中。3、根据不动产管理部门公示的“企业国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记”主要需要的必备材料有：（1）、《国有土地使用证》（涉案房屋办理完毕时间为2017年7月3日）；（2）、《建设工程规划许可许及红线图》（涉案房屋办理完毕时间为2016年12月26日）；（3）、《竣工备案证》（涉案房屋办理完毕时间为2018年6月29日）；（4）、《建设工程规划条件核实证》（涉案房屋办理完毕时间为2018年1月26日）；（5）、《建设用地竣工验收报告及验收图》（涉案房屋办理完毕时间为2020年6月18日）。4、被告和瑞阳光房地产公司给原告李润青、谌基楚玉出具的《质量保证书》载明，涉案房屋的竣工时间和交房时间均是2018年6月30日）。以上事实有原告李润青、谌基楚玉及被告和瑞阳光房地产公司的当庭陈述，以及原告李润青、谌基楚玉提交的《商品房预售合同》、《收据》、房屋《质量保证书》，被告和瑞阳光房地产公司提交的《土地使用证》、《建筑工程施工许可证》、《湖北商品房预售许可证书》、《商品房买卖合同（预售）及补充协议》、交房通知单、不动产查档证明、照片、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《竣工备案证》、《建设工程竣工验收规划条件核实证明》、不动产权籍调查表、会议纪要及核定通知书、《建设用地竣工验收报告》、验收申请及报告、土地验收图、政府公告及通告等证据在卷佐证，经当庭质证，可以采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中原告李润青、谌基楚玉与被告和瑞阳光房地产公司签订的《商品房预售合同》及其附件应依法认定为合法有效，原告李润青、谌基楚玉自2018年7月1日接收房屋，至2020年7月24日被告和瑞阳光房地产公司在十堰市不动产登记管理部门办理完首次登记，直至于2020年8月18日为原告李润青、谌基楚玉办理完不动产权证书，时间已逾两年多，虽然在双方签订的《商品房预售合同》中，没有明确约定被告和瑞阳光房地产公司需将办理不动产登记需由其提供的资料报不动产权登记机关备案的具体期限，但《最高人民法院》第十八条规定，被告和瑞阳光房地产公司应当自房屋交付使用之日起90日，为原告李润青、谌基楚玉办理房屋权属证书，因此该90日应当认定为被告和瑞阳光房地产公司履行其协助办证义务的期间。根据本院查明的事实，被告和瑞阳光房地产公司提交的办理不动产权属证的有关手续，除《建设用地竣工验收报告》外，其他手续均在房屋交付之后90日内办理完毕，因此本案的争议，实际上是《建设用地竣工验收报告》审批验收期间，是否应当认定为被告和瑞阳光房地产公司逾期违约期间的争议，对此争议，本院评判如下：《最高人民法院》在第十八条中还规定，出卖人不承担违约责任的例外规则即“除当事人有特殊约定外”，而在原、被告签订的《商品房预售合同》中约定，“由于非甲方原因（包括但不限于政策及政府主管部门原因、工作程序）致使甲方无法按本合同约定期限按时办理合同登记备案、产权登记或预告登记的，甲方不承担违约责任”，此条约定应当认定为上述法律规定的当事人之间的“特殊约定”。本案中，涉案房屋在交付给原告李润青、谌基楚玉前，被告和瑞阳光房地产公司就已向行政主管部门申请建设用地竣工验收，但根据行政主管部门对阳光栖谷建设项目总体规划、分期建设的政策，以及其他原因，涉案房屋的建设用地竣工验收至2020年6月18日才经验收审批完毕，此验收审批期间，按双方约定应当不能计入被告和瑞阳光房地产公司的办证违约期间。至此，从房屋交付之日2018年7月1日至建设用地竣工验收完毕之日即2020年6月18日，按合同约定不能计入被告和瑞阳光房地产公司办证违约期间，被告和瑞阳光房地产公司履行办证义务的起点日应当为2020年6月18日。在原、被告签订的《商品房预售合同》附件六中约定的被告和瑞阳光房地产公司的办证义务，是“将办理不动产登记需由出卖人提供的资料报不动产权登记机关备案”，因此被告和瑞阳光房地产公司办理完涉案房屋整栋楼的首次登记之日即2020年7月24日，可以认定是合同约定的办证义务履行完毕之日。至此被告和瑞阳光房地产公司按合同约定的履行办证义务的有效时间，并未超过90日，故对原告李润青、谌基楚玉要求被告和瑞阳光房地产公司给付逾期办证违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院》第十八条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告李润青、谌基楚玉对被告十堰和瑞阳光房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费212元减半后收取106元，由原告李润青、谌基楚玉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应当在递交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；账号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路**。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。审判员  武思友二〇二〇年十一月十六日书记员  李 鑫附：本判决所适用的法律（法规、司法解释）规定：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2、《最高人民法院》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。