江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1322民初4374号原告：徐荣，女,1969年5月22日出生，沭阳县人，住沭阳县。委托诉讼代理人：黄进，江苏序阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小兵，江苏序阳律师事务所律师。被告：江苏万顺置业有限公司，统一社会信用代码9132132278557074XF，住所地沭阳县。法定代表人：何金生，该公司执行董事。委托诉讼代理人:解兆明,江苏雅凯律师事务所律师。原告徐荣与被告江苏万顺置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日受理后，依法适用简易程序分别于2020年7月9日、8月12日公开开庭进行了审理，原告徐荣及其委托诉讼代理人张小兵、被告委托诉讼代理人解兆明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐荣向本院提出诉讼请求：判令被告返还购房款350000元及利息（利息自2014年2月13日起按照中国银行同期贷款利率向原告支付利息至实际还款之日止）。事实及理由：2013年10月14日，原告与被告签订《阳光绿洲入会申请书》，约定原告购买被告位阳光绿洲小区3-1-1404室房屋，和3-1-1302室房屋。申请书签订后，原告即向被告支付250000元定房款，后于2014年2月12日付100000元，被告向原告出具收款收据两张。款项交付后，被告没有履行该约定，致使协议无法实际履行，不能购买该房屋，被告严重违约，原告多次协商退还购房款事宜均未果，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告辩称，原告诉称与被告成立商品房买卖合同不属实，原告提供的证据中仅有两张收据，没有认购书，且收据中没有载明房屋面积、单价，也没有载明房屋交付及办证内容，明显不具备商品房买卖合同的必备条件。被告没有收到原告100000元收据载明的款项，250000元也不是交给被告。且原告与案外人王某之间可能存在借款关系，因此原告的诉讼请求没有事实和法律依据。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、阳光绿洲入会申请单一份，证明原告于2013年10月14日购买被告开发的阳光绿洲小区3-1-1404室房屋，并申请为该小区会员，交纳会费250000元，该申请单对房屋房号、单价、面积进行了约定。证据二、收款收据两份，证明原告于2013年10月14日向被告交付250000元购房款，于2014年2月12日向被告交付阳光绿洲小区3-2-1302室房屋预付款100000元。证据三、（2016）苏1322民初7925号民事判决书，证明原告的250000元已经由被告冲抵案外人王某的工程款，因此双方商品房买卖合同成立。证据四、证人仲某证言，证明原告在被告处购房过程，证明原、被告之间就涉案两套房屋成立商品房买卖合同。被告对原告提交的证据质证意见如下：对证据一真实性不予认可，该证据加盖的椭圆形公章并非被告所刻，也不是被告授权所刻。对证据二真实性无异议，但原告在3-1-1404室房屋房款未付清的情形下，又主张2014年2月12日交付的为3-2-1302室预付款，明显不符合常理。对证据三真实性无异议，250000元确实已经冲抵了王某的工程款，但不能由此推出原、被告成立商品房买卖合同。对证据四，证人证言不能作为定案依据，证人仲某与本案存在利害关系，证人及其丈夫也存在与原告相同的购房情况，且原告系证人丈夫的四姨；原告陈述款项是将银行卡交给证人办理付款，证人陈述是将带证人去交款地点自己交钱，双方陈述相互矛盾。被告为支持其辩解理由，向本院提交如下证据：证据一、商品房预售许可证一份，证明阳光绿洲小区2号楼、3号楼于2013年10月31日取得预售许可证，证明100000元收据出具时，涉案的楼盘已经对外销售，被告在原告没有补齐3-1-1404室房屋房款情况下，又以100000元再次向原告出售3-2-1302室，明显不符合开发商利益，不符合常理。证据二、案外人王某银行交易明细两张，显示原告于2013年10月14日向案外人王某转账250000元，和原告陈述交付房款方式不符，且案外人王某于2014年1月10日向原告转账24000元，这与原告陈述其与案外人王某之间不存在经济往来相互矛盾，结合案外人王某存在吸收公众存款的行为，可以反映出原告与案外人王某事实上为借贷关系，与被告之间不存在商品房买卖合同关系。证据三、（2018）苏13民终263号民事判决书，该判决书第四页载明法院与楼益健进行谈话，楼益健陈述被告提供的空白票据是案外人王某让财务人员开具，财务人员并非是被告聘用，与公司无关，该谈话表明被告与原告之间没有关于房屋为借款担保的意思表示。原告对被告提交的证据质证如下：对证据一真实性无异议。对证据二真实性无异议，原告交付250000元的账户是由售楼处提供，与王某收到款项时间吻合，且该款已经（2016）苏1322民初7925号民事判决书认定抵充王某的工程款，原、被告形成商品房买卖合同关系。对于王某向原告转账24000元，原告本人称不知情，解释为可能是第一套房子的优惠款。对证据三真实性无异议，但对关联性不予认可，不认可楼益健关于空白票据的陈述。本院对原、被告提交的上述证据作如下认证：对原告提交的证据一、二、三的证明效力依法予以确认，证据四中证人仲某与原告存在亲属关系，且根据（2016）苏1322民初7925号民事判决书中查明事实中反映，证人及证人配偶也存在与原告本案中的相同情形，故对该证言证明效力不予确认。对被告提交的证据一、二、三证明效力依法予以确认。本院经审理查明事实如下：2013年10月14日，原告徐荣与江苏万顺置业有限公司销售部签订《阳光绿洲入会申请单》，主要内容载明：申请人徐荣，意向房号3-1-1404，会员价4110元/平方米，建筑面积约138.5平方米（最终以房管处测绘面积为准）。申请人意向购买位于迎宾大道2号，沭阳物流旁阳光绿洲二期住宅自愿申请成为阳光绿洲会员。申请人入会缴纳会员费贰拾伍万元整，该申请单不作收据使用，收到款项以本公司财务部门出具的收据为准。阳光绿洲销售部会在开盘前，以电话或短信方式通知申请人，申请人在开盘时凭此申请单及本公司财务收据前来售楼处办理收购手续，逾期五日则视为自动放弃意向房号的认购东，本房源另行出售。会员在开盘日有权以会员价优先认购本申请单所载明的意向房源，会员入会所缴纳的会员费直接转化为付首付款的一部分。申请人在签订《阳光绿洲认购协议书》、《商品房买卖合同》或本项目认购活动截止后，该申请单自动失效。同日，被告向原告出具250000元收款收据，载明：“付款人徐荣，收款方式现金，摘要阳光绿洲3-1-1404购房款￥250000”。2014年2月12日，被告向原告出具100000元收款收据，载明：“付款人徐荣，收款方式现金，摘要阳光绿洲3-2-1302室预付款￥100000”，以上两份收款收据均加盖被告财务专用章。另查明，被告江苏万顺置业有限公司将企业资质出借给案外人楼益建用于开发建设涉案小区项目，案外人王某借用江苏润麟建筑安装有限公司资质承建涉案小区2号楼、3号楼以及地下车库。原告于2013年10月14日向案外人王某银行转账250000元。案外人王某于2013年10月14日出具收据一份，载明：“今收到人民币（大写）贰拾伍万元整用途说明3-1-1404房款经手人王某2013年10月14日”。案外人王某于2014年1月10日向原告银行转账24000元。江苏润麟建筑安装有限公司于2015年5月12日诉至本院，要求江苏万顺置业有限公司给付工程款。本院于2019年5月22日作出（2016）苏1322民初7925号民事判决书，该判决书对于王某认可收到徐荣的250000元确认从被告应向江苏润麟建筑安装有限公司的工程款中予以冲抵，该判决对该笔款的处理已经（2019）苏13民终2806号民事判决书予以确认，被告在本案庭审中对涉案该笔250000元已冲抵其与江苏润麟安装安装有限公司工程款予以认可。楼益健在与本院2017年8于8日的谈话中陈述：阳光绿洲小区3号楼系抵给江苏润麟建筑安装有限公司用于冲抵工程款，王某系江苏润麟建筑安装有限公司的全权代表。房屋抵给施工单位后，如果需要开具收款收据，因江苏万顺置业有限公司提供了空白的盖章收据，王某可以让财务人员开具收款收据。2013年10月21日，被告开发的阳光绿洲3号楼取得《商品房预售许可证》。沭阳县万顺阳光绿洲3幢1单元1404室房屋现已登记至他人名下。本案争议焦点为：一、原告与被告之间就沭阳县阳光绿洲小区3-1-1404室、3-1-1302室房屋是否成立商品房买卖合同；二、如成立商品房买卖合同，原告要求解除合同、退还房款、支付利息损失能否予以支持；三、如不成立商品房买卖合同，原告要求退还房款、支付利息损失能否予以支持。关于第一个争议焦点。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。关于沭阳县阳光绿洲3-1-1404室房屋，原告提供的《阳光绿洲入会申请单》明确载明了房屋的面积、单价、位置等内容，该申请单具备商品房买卖合同的主要内容。另且提供盖有被告财务专用章的该房屋房款250000元收款收据，对于该房款250000元，原告已通过银行转账方式支付给案外人王某，而王某以向被告出具该房屋房款250000元收据的形式，冲抵被告欠付江苏润麟建筑安装有限公司的工程款，该冲抵也已经被告认可，并经发生法律效力的民事判决予以确认，被告已通过冲抵工程款方式收受该250000元。综上，《阳光绿洲入会申请单》具备商品房买卖合同的主要内容，且被告已经收受部分房款，可以认定原、被告之间就沭阳县阳光绿洲3-1-1404室房屋的商品房买卖合同成立。关于沭阳县阳光绿洲3-1-1302室房屋，原告仅提供盖有被告财务专用章的该房屋预付款100000元收款收据，收款收据中仅载明房号，该内容不满足商品房买卖合同的主要内容，且原告未能提供其他证据证明其与被告就买卖合同主要内容协商一致，故原告主张其与被告就沭阳县阳光绿洲3-1-1302室房屋成立商品房买卖合同无事实和法律，本院对此依法不予支持。关于第二个争议焦点。原、被告就沭阳县阳光绿洲3-1-1404室房屋的商品房买卖合同成立，现该房屋产权已登记至他人名下，致使原告不能实现合同目的，故原告要求解除双方就该房屋买卖合同有事实和法律依据，本院对此依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，被告已经收受原告支付的沭阳县阳光绿洲3-1-1404室房屋房款250000元，现因被告违约将该房屋产权登记至他人名下导致合同解除，故原告要求被告退还房款250000元，并自2014年2月13日起支付购房款占用期间利息损失的理由成立，本院对此依法予以支持。关于第三个争议焦点。原、被告就沭阳县阳光绿洲3-1-1302室房屋的商品房买卖合同不成立，原告如主张被告退还已支付的房款，仍需对其已向被告支付房款承担举证证明责任。具体理由为：第一，原告对于交付款项方式前后陈述不一致。原告在第一次庭审中陈述该100000元系现金交付给售楼部，后陈述系“刷卡”，在被告出具原告与王某之间就250000元转账明细后，又陈述系现金交付。因100000元在当时属于大额交易，且用于购置房屋，原告如确支出该笔款项，应对交易方式有明确的记忆，而原告对于交付方式陈述混乱不符合常理。第二，该房屋为沭阳县阳光绿洲3号楼，该号楼多涉及案外人王某非法吸收公众存款，由王某对外出具盖有被告财务专用章的收款收据的情形。第三、原告在庭审中陈述其与王某不认识，从未有过经济往来，但被告提供王某的银行交易明细可以反映出原、被告之间存在相互转账的行为，而原告对于王某为何向其转账不能作出合理解释。综上理由，虽原告持有盖有被告财务专用章的该房屋预付款100000元收款收据，仍应对该100000已实际交付进行举证，而原告对此未能提供证据予以证明，故对原告要求被告退还该房款及支付利息的诉讼请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第九十九条、第一百条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告徐荣与被告江苏万顺置业有限公司于2013年10月14日订立的关于沭阳县阳光绿洲小区3幢1单元1404室房屋的商品房买卖合同；二、被告江苏万顺置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐荣退还250000元并支付利息（利息以250000元为基数，自2014年2月13日起按照中国人民银行同期贷款利率2019年8月19日止，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至还清款之日止）；三、驳回原告徐荣的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7150元，已减半收取3575元（已由原告徐荣预交），由原告徐荣负担750元，由被告江苏万顺置业有限公司负担2825元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费7150元。审判员 葛 蕾二〇二〇年十一月十一日书记员 刘晓云附录：一、履行义务提示调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行,也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。开户银行：中国银行沭阳北京路支行户名：沭阳县人民法院执行款专户江苏万顺置业有限公司专用账号：62×××80（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳）不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。二、附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百条当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵销。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。