北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初15039号原告（反诉被告）：北京聚燕新枫塑料包装制品有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路**-B360。法定代表人：张君，执行董事。委托诉讼代理人：崔红秀，北京智秀律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京新兴翔悦汽车销售服务有限公司，，住所地北京市昌平区回龙观镇回龙观村北京欧德宝汽车交易市场****法定代表人：邓兆川，总经理。委托诉讼代理人：李湘军，北京市京翰律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京北方新兴投资控股发展有限公司，住，住所地北京市丰台区洋桥**（南院）**/div>法定代表人：鲍慧群，董事长。委托诉讼代理人：李湘军，北京市京翰律师事务所律师。第三人：北京广利商贸有限公司，住所地，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路**-448iv>法定代表人：张君，董事长。原告北京聚燕新枫塑料包装制品有限公司（以下简称新枫公司）与被告北京新兴翔悦汽车销售服务有限公司（以下简称翔悦公司）、北京北方新兴投资控股发展有限公司（以下简称北方公司）租赁合同纠纷一案，诉讼中，本院依法追加北京广利商贸有限公司（以下简称广利公司）为本案第三人。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新枫公司的法定代表人张君及其委托诉讼代理人崔红秀，被告翔悦公司和被告北方公司共同的委托诉讼代理人李湘军，第三人的法定代表人张君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。新枫公司向本院提出变更后的诉讼请求为：1、请求确认原、被告双方于2010年10月13日签订的《房屋场地租赁合同》于2019年4月11日解除；2、请求判令二被告支付提前解除合同的违约金32万元；3、请求判令二被告赔偿实际经济损失240万元。诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与二被告于2010年10月13日签订的，约定将位于×镇×村北的部分房屋和场地租赁给二被告用于经营长安和铃木的4S店，租赁期限自2010年10月12日至2020年10月11日，第6年至第10年每年租金为160万元，租金每半年支付一次，从签订合同之日起给付当年度上半年租金，第二次交付租金时间为合同签订之日起五个月内，即提前一个月交付下期半年租金，以此类推。如因违约造成本合同无法履行的，除赔偿由此给对方造成的实际经济损失外，违约方还应向守约方承担当期年租金总额的20%违约金。二被告应于2019年4月12日支付2019年4月12日至2019年10月12日的租金，但二被告不仅未交付租金，反而在未通知原告的情况下偷偷搬离场地，并于2019年4月1日向原告发送《关于提前解除的通知函》，称其已经自2019年2月起开始搬离，自2019年4月11日解除《房屋场地租赁合同》。原告认为，二被告从未向原告表示过要提前解除合同，亦未同原告协商过任何解除事宜，其未经通知擅自解除合同违反了合同法以及《房屋场地租赁合同》的约定，依法应当承担责任。因双方协商不成，故诉至法院。翔悦公司、北方公司辩称，原告不是本案适格的主体，因为本案的合同主体不是原告。另外，《房屋场地租赁合同》于2010年10月13日签订，一直正常履行。原告在无任何法定理由的情况下，两次发出终止函，一次退回房屋租金，多次采取断电、堵门、干扰正常生产经营的极端手段等行为，以自己的实际行为表示终止合同，不再履行合同义务，且在被告多次协商的情况下仍无改正，反而单方面要求提高房屋租金至原租金的近三倍，被告如果不同意就不再继续履行合同等等，原告的行为已经向被告明确表示不再履行合同义务，致使合同目的无法实现。被告根据合同法的规定行使法定解除权，相应的违约责任由原告承担。为此，被告发出通知，提前终止履行同原告签订的租赁合同。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求，请求驳回原告的诉讼请求。广利公司述称，同意原告的诉讼请求。翔悦公司、北方公司向本院提出反诉请求为：1、请求判令反诉被告赔偿直接经济损失1174645.69元；2、请求判令反诉被告赔偿32万元提前解除合同违约金；3、请求判令反诉被告出具增值税专用发票：2017年3月至2019年4月房租的发票（320万元）和2013年至2019年水电费的发票（2014100.22元）。本诉和反诉诉讼费用均由反诉被告承担。庭审后，翔悦公司、北方公司撤回要求赔偿直接经济损失中包括的未取出固定资产损失141711.75元和要求出具水电费发票的反诉请求。事实和理由：2010年10月13日，反诉原告与反诉被告（本诉第三人的授权代表）签订了《房屋场地租赁合同》及其附件，以及《补充协议》等相关合同文件，约定反诉原告租赁涉案合同场地，租期自2010年10月12日起至2020年10月11日止，场地租金按约定支付，第6年至第10年的租金为每年160万元整。合同履行期间，反诉原告按照约定支付了房租和水电费，反诉被告收取了房租和水电费，但其中有320万元房租和2014100.22元的水电费未开具发票，经反诉原告多次催要仍未开具。2018年7月4日和8月14日，反诉被告两次发函通知反诉原告终止履行《房屋场地租赁合同》，无理要求反诉原告于2018年8月31日前停止营业。反诉原告8月15日发函表示不认可其终止履行的通知，涉案合同应继续履行。2018年9月7日，反诉原告交付了当期租金，根据《房屋场地租赁合同》的约定，该租金对应的租赁期至2019年4月11日止。2018年9月8日至2018年9月15日，反诉被告突然采取断电、封门拦截客户等违约违法行为，严重干扰和妨碍反诉原告正常经营活动，想迫使反诉原告答应其条件终止合同履行。反诉原告为了能履约并正常经营，多次与反诉被告协商，并多次向公安机关报警，但均不能恢复正常经营状态。因合同已经无法正常履行，为了减少损失，在租用发电车和发电机维持经营的同时，反诉原告与反诉被告于2018年9月14日商定《房屋场地租赁合同》在2019年4月11日提前终止。2018年9月15日下午6时，因其提前解除合同的目的已经达到，反诉被告方恢复了供电，不再堵门和干扰反诉原告的正常经营活动。2018年9月16日至2019年4月，鉴于双方已经就终止合同履行达成一致意见，反诉原告与北京龙人澎湃汽车销售服务有限公司签订了《场地租赁协议》，兴建新的经营场地，并于2019年3月开始，将安装在涉案场地的设备，分批搬到新的经营场地中。反诉被告出尔反尔，于2019年3月起，实施堵门等手段，阻止反诉原告搬迁设备，致使部分设备至今无法搬迁，滞留在涉案场地，经过我方多次催要，反诉被告拒不归还，并已开始使用或租用涉案场地。2019年4月1日，鉴于反诉被告多次违背双方商定的事项，反诉原告发出通知函，通知反诉被告及第三人：《房屋场地租赁合同》因反诉被告的原因终止履行，本着双方协商解决问题的态度，希望能够妥善处理。综上所述，《房屋场地租赁合同》由于反诉被告的违约违法行为而提前终止，反诉原告希望能够按照商定事项妥善处理，避免诉累，但反诉被告却以反诉原告提前解除合同为由诉至法院，要求赔偿其所谓的损失，实属无理狡辩，颠倒黑白。为此，反诉原告特提起反诉。新枫公司对翔悦公司、北方公司的反诉辩称，被告提起反诉，是否意味着被告已经放弃了其对原告主体资格提出的异议。被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求驳回被告的反诉请求。被告第1项反诉请求中，关于停电期间发生的损失，停电原因需要举证证明，如果是原告造成的，还要区分责任，因此，被告主张这些损失，没有依据。关于租金和搬家损失，被告2019年2、3月已同他人签订租赁合同，在双方没有达成终止履行协议的前提下，被告已经开始搬家，另行租赁场地，说明被告已经有了提前毁约的意向，并实施了这种行为，该损失属于被告自己应该负担的成本，与原告及第三人无关。如果涉案场地内存在被告的物品，被告可以取走，但不认可存在这项损失。第2项反诉请求，原告始终没有提出要同被告解除合同，是被告向原告发出了解除合同的通知，提前解除合同的责任在于被告。第3项反诉请求，租金的发票问题，经核实后，没有出具的发票，可以出具发票。水、电费的发票问题，原告只是代收水、电费，不负责出具发票。综上所述，原告不同意被告的反诉请求。广利公司述称，同意新枫公司答辩意见。经审理查明，新枫公司与广利公司存在关联关系。北方公司原名称为北京北方新兴长安铃木汽车销售服务有限责任公司。2010年6月，广利公司与北方公司签订合作意向书，广利公司愿出租部分房屋及场地给北方公司，用于长安铃木、长安轿车品牌4S店运营即该品牌汽车销售与维修。2010年10月13日，新枫公司（出租方、甲方、）与翔悦公司（承租方、乙方）、北方公司（承租方、丙方）签订了正式的房屋场地租赁合同，约定：出租方将坐落于×镇×村北甲方公司的部分房屋和场地租赁给承租方用于汽车销售及维护使用。四至分别为：东至北京伟业科豪商贸有限公司界（场地现有南北方向围墙），南至铁路红线，北至京周路界，西至办公楼和库房西墙面。租赁期限自2010年10月12日起至2020年10月11日止，租期为10年。甲方应在签订合同之日将租赁场地和房屋交付承租方。关于租金计算，合同约定租赁期第1年至第5年每年租金为150万元，其中乙方支付75万元，丙方支付75万元。第6年至第10年每年租金为160万元，其中乙方支付80万元，丙方支付80万元。关于租金支付方法，合同约定租金每半年期支付一次，为上交租金，从签订合同之日起给付当年度上半年租金，第二次交付租金时间为合同签订之日起五个月之内，即提前一个月交付下期半年租金，以此类推。关于违约责任，合同约定承租方延迟向甲方交付租金，每延迟一日按未付租金的千分之一向甲方支付违约金。超过15日视为违约，甲方有权收回房屋。违反本合同其它约定的条件，违约方应向守约方赔偿由此给对方造成的实际经济损失，若因违约造成本合同无法履行的，除赔偿由此给对方造成的实际经济损失外，违约方还应向守约方承担当期年租金总额的20%违约金。若甲方违约造成本合同无法履行的应退还承租方预付的相应租金（承租方实际应交租金按日计算）。租赁合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，新枫公司向翔悦公司、北方公司交付了涉诉房屋和场地。翔悦公司、北方公司向新枫公司付清了至2019年4月11日的全部租金。合同签订当日，广利公司、新枫公司（甲方）、翔悦公司（乙方）、北方公司（丙方）签订补充协议，载明：“……甲方是广利公司全额出资组建的公司，与广利公司同属一家。该合同中甲方所出租的房屋和场地的出租权单位是广利公司。广利公司委托甲方与乙、丙双方签订的《房屋场地租赁合同》是经过广利公司授权的。因此广利公司和甲方共同承诺，由广利公司授权甲方与乙、丙双方签订的《房屋场地租赁合同》是具有法律效力的，因房屋场地所有权产生争议而给乙方、丙方造成的经济损失由甲方承担。……”翔悦公司、北方公司据此主张合同主体为广利公司，而非新枫公司，但收取租金、出具收取租金发票以及产生纠纷后双方往来函件的发函人均为新枫公司。翔悦公司、北方公司直接将租金转入新枫公司的账户内。在合同履行过程中，翔悦公司、北方公司在交纳2017年上半年度租金时，发生延迟交纳情况，但之后新枫公司仍收取了租金。时隔一年后，2018年7月4日，新枫公司向翔悦公司、北方公司发出告知函，称：“……你司于2017年上半年缴纳房租已逾期违约，我司现通知你司终止合同，请你司派人与我司洽谈。我司建议：1、北方公司（铃木店）2018年底之前腾退。2、翔悦公司（长安店）与我司洽谈。”翔悦公司、北方公司收到新枫公司的告知函后，2018年8月15日，作出关于2018年7月4日告知函的回复函，认为新枫公司无权解除合同，应按照合同约定继续履行。新枫公司认可收到该回复函。新枫公司还向翔悦公司、北方公司发出过通知和关于贵司造成园区严重安全隐患的告知函，要求翔悦公司、北方公司与其继续洽谈并解决相关事宜。翔悦公司、北方公司认可收到该通知和函件。在双方发生纠纷的过程中，翔悦公司、北方公司经营的4S店的大门被封堵，并被断电。翔悦公司、北方公司曾向公安机关报案，公安机关出警后，将封堵4S店大门的车辆疏通。双方经多次协商后，未能对解决纠纷达成一致意见。2019年3月，翔悦公司、北方公司陆续将经营设备搬离涉诉房屋和场地。新枫公司发现后进行了阻止。2019年4月1日，翔悦公司、北方公司向新枫公司发出关于提前解除《房屋场地租赁合同》的通知函，载明：“一、贵我双方同意提前解除《房屋场地租赁合同》，即自2019年4月11日（以下称合同解除日）起，贵我双方于2010年10月12日签订的《房屋场地租赁合同》提前解除并终止履行，各方互不承担违约责任。二、我方按约定支付房租至合同解除日，合同解除日之后我方无支付租金义务，合同解除日前产生的水电费按照合同约定结算。三、我方和贵方于合同解除日前按《房屋场地租赁合同》约定办理交接房屋场地等与终止合同相关的手续。”新枫公司认可于2019年4月1日收到该通知函。翔悦公司、北方公司发出该通知函后，至2019年4月11日，除少数设备未搬离涉诉房屋和场地外，其已另行租赁场地进行经营。2019年4月，新枫公司诉至本院，认为翔悦公司、北方公司提前解除合同构成违约，要求支付提前解除合同违约金，并要求赔偿合同未履行部分的预期租金损失。翔悦公司、北方公司提起反诉，要求新枫公司按照合同约定支付违约金，并要求赔偿经营损失、租金损失、搬家费用、新址装修摊销费用、发电机、车购买和租赁费用等直接经济损失，还要求出具已交纳租金的发票。上述事实，有房屋场地租赁合同、补充协议、合作意向书、告知函和通知、回复函等函件、2019年4月1日的关于提前解除《房屋场地租赁合同》的通知函、银行转账回单、发票、报警记录、视频截图、证人证言及双方当事人陈述在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，对于原告主体是否适格问题。根据查明的事实，广利公司与新枫公司均是独立的法人单位，房屋场地租赁合同的签章方为新枫公司，虽然广利公司与新枫公司、翔悦公司、北方公司签订补充协议，但是在合同履行过程中，均是新枫公司向翔悦公司、北方公司收取租金，并出具相应的发票，且在双方发生纠纷后，也是由新枫公司在向翔悦公司、北方公司发送往来函件，新枫公司一直在主张合同权利，履行合同义务，因此，新枫公司应为合同相对方，其原告的主体地位适格。对翔悦公司、北方公司认为新枫公司作为原告，主体不适格的意见，本院不予采信。关于新枫公司要求确认房屋场地租赁合同于2019年4月11日解除的诉讼请求，合同中约定了如翔悦公司、北方公司延迟交纳租金超过15日，新枫公司有权收回房屋，享有合同解除权。在翔悦公司、北方公司出现延迟交纳2017年上半年租金的情况下，后新枫公司接受了翔悦公司、北方公司交纳的当年度及之后的租金，合同继续履行。时隔一年后，新枫公司以此为由要求终止履行合同，行使合同解除权的行为，显属不妥，且不符合法律规定。合同中没有约定翔悦公司、北方公司除新枫公司逾期交付涉诉房屋和场地之外享有合同解除权的条件，故翔悦公司、北方公司不能据此规定解除合同。双方产生纠纷后，在双方没有就合同解除问题达成一致意见的情况下，至2019年4月1日，即翔悦公司、北方公司向新枫公司发出提前解除合同的通知函前，其已陆续将机械设备搬离涉诉房屋和场地，以行为表明不再继续履行合同，该行为欠妥。新枫公司认可收到提前解除合同的通知函，对双方于2019年4月11日解除合同没有异议，故对新枫公司要求确认房屋场地租赁合同于2019年4月11日解除的诉讼请求，本院予以支持。关于新枫公司要求支付违约金的诉讼请求，及翔悦公司、北方公司要求支付违约金的反诉请求，在合同履行过程中，双方均存在违约行为，故本院对本诉及反诉相互要求支付违约金的诉讼请求，均不予支持。关于新枫公司要求赔偿预期租金损失的诉讼请求，新枫公司在2018年7月4日即主张翔悦公司、北方公司违约，发函要求终止履行合同，故其早应预见到合同不能履行所造成的损失，现要求翔悦公司、北方公司予以赔偿，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于翔悦公司、北方公司要求赔偿实际经济损失的反诉请求，翔悦公司、北方公司在未能确定合同已解除的情况下，擅自搬离涉诉房屋和场地，也存在违约行为，由此造成的损失，要求新枫公司予以赔偿，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于翔悦公司、北方公司要求出具已交纳租金发票的反诉请求，其不属于本案审理范围，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京聚燕新枫塑料包装制品有限公司与北京新兴翔悦汽车销售服务有限公司、北京北方新兴投资控股发展有限公司2010年10月13日签订的房屋场地租赁合同于2019年4月11日解除。二、驳回北京聚燕新枫塑料包装制品有限公司的其他诉讼请求。三、驳回北京新兴翔悦汽车销售服务有限公司、北京北方新兴投资控股发展有限公司的反诉请求。本诉案件受理费14315元，由北京聚燕新枫塑料包装制品有限公司负担14280元（已交纳）；由北京新兴翔悦汽车销售服务有限公司、北京北方新兴投资控股发展有限公司负担35元（于本判决生效后7日内交纳）。反诉案件受理费8488元，由北京新兴翔悦汽车销售服务有限公司、北京北方新兴投资控股发展有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  闻海鹏人民陪审员  豆宝贵人民陪审员  刘书会二〇二〇年十一月二十五日法官 助理  任 瑕书 记 员  刘 乐