山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初3725号原告（反诉被告）：徐碧辉，女，1979年6月2日生，汉族，住山东省胶州市。被告（反诉原告）：史晓艳，女，1981年7月24日生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：邱月阳，山东文鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙亚文，山东文鼎律师事务所律师。原告（反诉被告）徐碧辉与被告（反诉原告）史晓艳房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序进行了审理。原告徐碧辉，被告史晓艳委托诉讼代理人邱月阳、孙亚文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐碧辉向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《门面租赁协议》；2.判令被告支付2020年3月13日至2020年3月28日返还租赁屋之日共计16天房租2400元（按照月租金4500元）；3.判令被告支付2019年1月至2020年3月欠缴的物业费、水费共计7583.70元；4.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告追加诉讼请求如下：1.判令被告支付2020年3月29日至2020年7月28日房租18000元（按照月租金4500元）；2.判令被告支付2020年4月至2020年7月欠缴的物业费1994.96元；3.判令被告支付逾期支付租金的滞纳金13872元（自2020年3月13日起至2020年7月28日，按应付租金20400元每日千分之五计算）。事实和理由：2018年9月13日，原告与被告签订《门面租赁协议》，约定2018年9月13日至2021年9月28日将青特小镇23-15商铺（以下简称案涉房屋）出租给被告，水电、物业费由被告承担，每次提前30天支付下一个半年度租金。被告于2020年2月13日支付下一个半年房租时提出解约，欠缴15个月物业费及水费，拒绝搬离。原告口头要求被告于2020年2月底前搬离并结清所欠费用，被告不理。原告于2020年3月5日发出书面通知要求被告于2020年3月13日前搬离，否则屋内物品作为废弃物处理，被告仍然不理，非法占有房屋至2020年3月28日，并欠缴物业水电费达15个月之久。被告已严重侵害原告的合法权益，逾期支付物业费、租金已构成根本违约。请求判如所请。追加诉讼请求的事实和理由：因被告至今未与原告交接钥匙、结清费用、解除租赁合同，因此原告认为被告未正式解除租赁合同期间仍构成对于案涉房屋的占用，不管被告是否实际使用，被告没有履行交还房屋和结清费用的义务，被告应支付租赁合同解除前占用房屋的租金，并支付相应的滞纳金。同时，被告拖欠租金、管理费的行为构成违约，原告有权没收被告支付的押金不予退还。被告史晓艳辩称，同意解除房屋租赁合同。因原告于2020年3月7日未经被告同意,要求物业强行断电，导致被告无法继续经营。被告认为原告以强行断电的方式单方面解除合同，无权要求2020年3月13日至3月28日期间的租金，同时被告有权要求原告退还2020年3月7日至2020年3月13日的房租1050元。因遭受疫情这不可抗力的影响，被告的经营收入减少，资金周转处于困难中，其一直积极与原告协商关于商铺租金的问题，看看能够减免租金。协商过程中原告于2020年3月7日未经被告同意给其租赁的商铺断电，给被告造成一定数额的经营损失，且断电日期在合同履行期内，属于原告单方面解除租赁合同，该期间被告并未承租案涉房屋，因此原告无权要求支付租金，且需返还被告已支付该期间的租金。被告已支付2019年1月至2019年10月的物业费，并在物业中心有800元水电费押金。被告要求折抵实际发生的水电费，超过部分要求原告返还。2019年夏天的时候，被告租赁的房屋遭遇两次严重的进水，地板和窗帘样品浸泡严重，经过多番与物业的沟通，双方之间达成调解以5000元折抵被告2019年1月至2019年10月的物业费，因此，被告无需支付该期间的物业费。同时，租赁合同已于2020年3月7日解除，被告仅需支付至2020年3月7日期间的物业费。被告在2018年9月13日签订合同时应原告要求在物业公司支付800元的水电费押金，请求折抵。原告在诉状中已自认被告于2020年3月28日已将房屋交接，合同已解除，无权要求合同解除后的租金及物业费。请求依法驳回原告的诉讼请求。被告史晓艳向本院提出反诉请求：1.判令原告退还5000元押金、800元水电费押金；2.判令原告退还2020年3月7日至2020年3月13日的房租1050元；3.判令原告支付装修残值20100元；4.原告承担全部诉讼费用。事实和理由：2018年9月13日，被告与原告签订《门面租赁协议》，合同期间为2018年9月13日至2021年9月28日。签订合同当日被告支付5000元押金及水电费押金800元。因案涉房屋系毛坯房，被告经原告同意对该商铺进行装修，花费装修费用40200元。因疫情原因，被告经营困难，与原告协商减免租金事宜期间，原告于2020年3月7日强行断电单方解除合同。请求依法判如所请。原告徐碧辉辩称，租赁房屋的时候，确实收了5000元押金，被告于2020年2月13日口头提出不租了，按照合同约定，被告解约，押金不予返还。水电费押金原告不知情。原告没有给被告断电，被告要求退还房租，毫无依据。被告至今没有和原告进行房屋交接，房屋状况原告不清楚，被告提出解约，原告没有义务为被告承担装修残值。当事人围绕诉辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的证据：1.微信聊天记录截图打印件3张，证明2020年2月13日，被告提出不再继续租赁房屋。被告质证：对该证据真实性不予认可，系打印件，即使是真实的，通过该证据也不能证明系被告提出解约。本院认证：该聊天记录虽为打印件，结合原告提交的2号证据及被告提交的证据，本院对该证据予以采信。2.通话录音光盘1张及整理的文字材料2份，证明被告提出解约，并没有按时交纳物业费，房租付到2020年3月12日，不予搬离。被告质证：对该证据真实性无异议，对证明事项不予认可，通过该录音，仅能证明被告因疫情原因导致营业受损，与原告协商减租事宜，并不能证明系被告提出的解约，反而可以证明系原告主张解除合同；被告的房租已缴纳至2020年3月28日。本院认证：该证据符合证据的法定形式要件，本院予以采信，对其证明事项应结合其他证据及本案事实加以确定。3.情况说明1份、电费发票1份，证明至2020年3月13日被告欠交物业费7481.10元、水费102.60元、电费11元。被告质证：对该证据真实性无异议，但对证明事项有异议，因2019年夏天案涉房屋两次浸水，浸泡严重，被告与物业公司达成调解，以5000元折抵2019年1月至2019年10月的物业费，对欠水费102.60元、电费11元无异议。本院认证：同对2号证据的认证。二、被告提交的证据1.收款收据1份，证明被告的装修费用为40200元。原告质证：对该证据真实性不予认可，该收据明显有涂改痕迹，没有合同、发票，转账记录。本院认证：被告未提交其他证据证明实际支出装修费40200元，且被告也未对装修造价申请鉴定，本院对该证据不予采信。2.微信聊天截图打印件2份，证明原告于2020年3月7日给被告租赁的商铺断电的事实。原告质证：对该证据真实性有异议，不知道这是和谁的聊天记录。本院认证：结合被告提交的3号证据，本院对该证据予以采信。3.青特小镇物业提供的授权书打印件1份，证明原告于2020年3月5日向物业公司提出申请，要求对案涉房屋水电予以切断。原告质证：对该证据的真实性无异议，但原告对物业公司提出要以纸质授权书的送达为准，而且物业公司在实行断水断电的时候，要咨询物业公司的法务人员是否可以实施；原告给物业公司提交的不是书面授权书，原告是根据物业公司发的授权书模板，签字后通过微信发给物业公司，并没有提交书面的授权书，物业公司实际停电时间是2020年3月7日晚至3月13日。本院认证：原告认可该证据的真实性，原告与被告对停电时间认可，本院对该证据予以采信，可以证明系原告向物业公司提出停水停电要求，物业公司于2020年3月7日将案涉房屋停电。4.微信聊天记录打印件1份，证明被告于2020年3月28日通知原告钥匙已交至物业公司。原告质证：原告从未收到该条微信，过后打电话联系被告，被告也不接电话。本院认证：该证据符合证据的法定形式要件，本院予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月13日，原告徐碧辉（甲方）与被告史晓艳（乙方）签订《门面租赁协议》，主要约定，甲方将坐落于青特小镇23-15面积为69.27平方米的临街门面租赁给乙方，经营项目为窗帘布艺。租期从2018年9月13日至2021年9月28日止。年租金额伍万肆仟元整，半年付，三年内五递增，每次提前30天支付下一个半年度租金；首次房租签订合同时支付。房屋租赁合同生效后，乙方应向甲方交付五千元押金（不计利息），合同期满乙方搬离，结清水电物业费，交还钥匙，押金退回。乙方必须依约交付租金，每延迟一天交纳千分之五滞纳金，延迟十天，合约解除，押金不退。承租期内乙方在不能改变房屋整体结构，装修方案必须甲方同意；不能与隔壁店铺相同，违反就合同终止，押金不退；期满不续租，装饰材料归甲方。合同期内产生的水、电、物业费、装修押金、垃圾清运费等由乙方承担，并保留缴费票据；乙方保证承租甲方的房屋合法经营，保证安全，因乙方违法经营与违规操作而给甲方造成的连带损失，由乙方负责赔偿及承担相关法律责任；使用期间乙方负责房屋及配套设施的维修。租赁期间房屋如因不可抗拒的自然灾害导致毁损，本合同则自然终止。租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋租给第三方，或改变用途；租期届满或解除合同时，乙方需按时归还房屋给甲方，如需续租，需提前2个月与甲方协商。租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如甲方因改建、扩建要收回房屋，必须提前2个月书面通知乙方，并取得乙方同意，如乙方需退还也必须提前2个月书面通知甲方，并取得甲方同意，如乙方违约不得要求返还押金，并赔偿不足部分损失。签订合同之前，史晓艳支付徐碧辉押金2000元。2018年9月13日，史晓艳支付徐碧辉押金3000元、半年房租27000元。后史晓艳又支付了一年的租金。2020年2月13日下午13:37，徐碧辉通过微信通知史晓艳交纳半年的租金，史晓艳提出“能不能给减点房租”，双方就此通过微信、电话进行沟通，因未达成一致，17:45史晓艳发微信“好的，既然你这样说我不租了行了吧”。在2020年2月22日徐碧辉与史晓艳的通话中，“徐碧辉说（以下简称徐）：我就问你到哪一天搬走？史晓艳说（以下简称史）：按合同来嘛，合同上不是有日期吗？……徐：那你这还有违约啊，还有违约金啊！史：我违约？我哪里违约啦？徐：这合同签三年，你现在要走。史：是你让我走呀！徐：我没让你走呀！……史：是你发的我就认为是你说的好不好，那是你发的是不是？徐：你要这样的话你现在就搬走吧！史：为什么我现在要搬走？我合同还没到期呢！徐：你没到期这样又不付房租又不结物业费也不行啊！史：什么叫我不付房租又不交物业费？我是不是到3月28号到期？徐：你不是到3月28号，你可以看看合同，不是到今年的3月28号。史：我是说我交的房租是不是到3月28号？徐：不是到3月28号，是到3月13号，这个咱俩确认一下是到3月13号。如果你租到期我给你延15天，租不到期我不可能在这个时候给你延。史：当时说了是延15天，是因为装修的问题，装修是已经装修完了，是已经发生了的事情。徐：我是在整体的时间上给你延了15天，你看看那个合同到期日，我不可能在中间给你延15天，而且这个不租也是你提出来的，我没有说让你走。史：你给我发的信息很清楚，你说你可以走，就不用跟我啰啰了。徐：那不是我说的。史：我知道是这个意思，所以我会走。徐：是我发的，也是你提出来的解约，所以你肯定是违约方；你是违约方现在咱俩就协商解决，你把费用都结清，押金算作违约金，就这样了；要不然别人家的违约都是好几万块钱，对吧；你现在就把费用结清，你要说不租就不租，对吧，是你提出来的，肯定我不会提出来让你走。史：你现在这样说我还认为是你提出来的呢！徐：你认为是你认为吧，我现在也可以跟你重申，我没有让你走。史：我也是重申。徐：我没有让你走。史：我重申是你让我走，你发的信息明明白白写着，我本来晚上都要给你转租的你知道吗？你说完了三点之前三点之后怎么怎么样！徐：我是跟你解释你为什么说这房租高，对不对？你看我给你发语音解释了，为什么你说这个房租高我不承认这件事，对不对？史：你发那些我非常生气，你发截图上那些话我非常生气，所以我就认为你是不想让我继续租了，所以我就不租了。徐：那都是借口，我没有说让你走。……徐：我跟你说啊，我没说让你搬走，如果你还要搬走呢，就不要老拿这个说，这是借口。史：我还认为你这是借口呢，说我是借口。徐：你就现在说你是租还是不租吧，要是租呢就赶紧把房租付了，要是不租呢就是你的违约，我没提出来让你搬走，我现在很明确的跟你说，我没让你搬走，你愿意拿这个借口搬你就搬，对吧！史：我拿这个借口搬？……徐：那行，那行，反正这次不是我提出来让你走的，前后这么多事你认为都是你有理，你想找借口违约，那里你提出来的，我没提出来让你走，我也不希望让你走，明白啦！你如果真不租了赶紧把费用结清，然后呢那个押金就是赔偿的违约金，就这样，你别寻思把物业费欠着从我押金里扣啊！史：你要违约金，我还想要你赔偿金。徐：那你起诉我吧，好不好？徐：你这样都欠着费，欠着一年多的物业费你这样的话你这样做也不好对不对，你就赶紧搬走行啦，搬走行啦，后续的你认为我是欠你的还是你欠我的咱再找地儿说去。史：我跟你说啊，这件事情都捋清楚了以后我才能搬走，人还得实际现场过来还得实际看什么的，我不可能现在就搬走，什么时候把赔偿都捋明白了再搬走……”。2020年3月5日，徐碧辉通过微信向案涉房屋所在的青岛汇豪物业服务有限公司发送授权书，内容为“青特小镇物业：本人是青特小镇A区23-15商铺业主徐碧辉，现委托贵单位于2020年3月5日对本商铺水电给以切断，请贵单位予以办理”，物业公司于2020年3月7日晚对案涉房屋进行断电，断电至2020年3月13日。2020年3月7日晚上，徐碧辉与史晓艳的微信聊天中，史晓艳说“建议你13号之前把合同法和刑法好好看看；你真是吓死我了，严重威胁到了我的人身财产安全；又断电，又要把我的财产当废品处理，又要用强制措施把我赶走，好怕怕”，徐碧辉说“违约还这么嚣张，劝你最好别做这种损人不利己的事，我就是想早点收回房子，已经宽限你一个月了，别得寸进尺”，史晓艳说“我还在合同期内你给我断电，到底谁嚣张？到底谁损人不利己？你不要得寸进尺”，徐碧辉说“你不欠7500块钱物业费物业就不会给你断电”。2020年3月13日，青岛汇豪物业服务有限公司出具23-15欠费情况一份，载明“青特小镇A区商铺23-15，业主徐碧辉欠物业费7481.10元，时间2019.1-2020.3月，欠水费102.6元，时间到18.11-2020.2月份”。史晓艳认可尚欠水费102.60元。2020年3月13日，原告通过微信问被告“什么时候交接”，被告回复“看合同28号”。2020年3月28日，被告微信告知原告“钥匙已给物业”。2020年6月6日，青岛汇豪物业服务有限公司给史晓艳出具收据，收到案涉房屋物业费5000元。青岛汇豪物业服务有限公司还于2018年9月13日收取史晓艳水电押金800元。本院认为，原告徐碧辉与被告史晓艳签订的《门面租赁协议》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，均应全面履行各自的义务。徐碧辉要求解除案涉合同，史晓艳也同意解除，对此，本院予以确认。综合原、被告的诉辩理由，并结合本院查明的事实，本案争议的焦点问题是：一、双方是否存在违约的认定；二、史晓艳是否应支付2020年3月29日至7月28日期间房租的认定；三、史晓艳是否应支付物业费、水费及数额的认定；四、史晓艳是否应支付逾期支付租金的滞纳金的认定；五、徐碧辉是否应返还押金5000元及水电费押金800元的认定；六、徐碧辉是否应退还2020年3月7日至3月13日的房租及数额的认定；七、徐碧辉是否应当支付被告装修残值及数额的认定。关于第一个焦点问题，首先，案涉合同约定“租期从2018年9月13日起至2021年9月28日”，史晓艳主张“因案涉房屋系毛坯房，有15天的装修期”，徐碧辉主张“没有15天装修期，合同约定租赁期限为3年15天”。对此本院认为，案涉合同约定“年租金额伍万肆仟元整，半年付，三年内五递增，每次提前30天支付下一个半年度租金”，故合同约定租赁期限为3年，结合案涉房屋系毛坯房的事实，本院对史晓艳主张有15天的装修期，本院予以采信，对徐碧辉主张合同约定租赁期限为3年15天不予采纳。故第一年的租赁期限应为2018年9月13日至2019年9月28日，第二年的租赁期限应为2019年9月29日至2020年9月28日，徐碧辉要求史晓艳支付2020年3月13日至2020年3月28日期间的房租，无事实和法律依据，本院不予支持。其次，案涉合同约定“每次提前30天支付下一个半年度租金”，史晓艳最迟应当在2020年2月27日前支付2020年3月29日至2020年9月28日的租金。在2020年2月13日徐碧辉通过微信、电话联系史晓艳催交租金时，双方就史晓艳提出的减免租金未能达成一致，史晓艳微信告知徐碧辉“好的，既然你这样说我不租了行了吧”，在2020年2月22日徐碧辉与史晓艳的通话中，徐碧辉几次说“我没让你走呀”、“你认为是你认为吧，我现在也可以跟你重申，我没有让你走”、“我没有让你走”，且在徐碧辉说“你就现在说你是租还是不租吧，要是租呢就赶紧把房租付了，要是不租呢就是你的违约，我没提出来让你搬走，我现在很明确的跟你说，我没让你搬走，你愿意拿这个借口搬你就搬，对吧！”后，史晓艳既没有表示愿意继续履行合同、交纳租金，也没有实际支付之后半年的租金，故史晓艳存在违约，并最终导致合同解除，应承担相应的违约责任。根据徐碧辉向物业公司发出的授权书、徐碧辉与史晓艳2020年3月7日的微信聊天记录及双方的陈述，足以证明徐碧辉要求物业公司在2020年3月7日对案涉房屋进行断电至2020年3月13日，因史晓艳已支付了至2020年3月28日的租金，在史晓艳未按期交纳租金的情况下，徐碧辉可以按照合同约定“乙方必须依约交付租金，每延迟一天交纳千分之五滞纳金，延迟十天，合约解除，押金不退”维护自己的合法权益，但其却在期限尚未到期的情况下，擅自要求物业公司对涉案房屋断电，该行为亦构成违约，应承担因此造成史晓艳不能正常使用房屋的责任。关于第二个焦点问题，史晓艳提交的微信聊天记录证明徐碧辉在2020年3月13日问其何时交接房屋时，史晓艳已明确告知徐碧辉看合同28号，且史晓艳于2020年3月28日以微信告知徐碧辉钥匙已给物业，结合徐碧辉落款时间为2020年3月30日的诉状中的陈述“原告于2020年3月5日发出书面通知要求被告于2020年3月13日前搬离，否则屋内物品作为废弃物处理，被告仍然不理，非法占有房屋至2020年3月28日”，本院对史晓艳主张已于2020年3月28日交还案涉房屋予以采信。故徐碧辉要求史晓艳支付2020年3月29日至2020年7月28日期间的房租18000元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于第三个焦点问题，案涉合同约定“合同期内产生的水、电、物业费、网络费、装修押金、垃圾清运费等由乙方承担”，故案涉房屋租赁期间的物业费、水费，应由史晓艳支付。史晓艳认可尚欠水费102.60元，对此，本院予以确认。史晓艳也认可未交纳2019年1月至2020年3月期间的物业费，但提交了物业公司于2020年6月6日出具的收据，证明已交纳2019年1月至2019年10月的物业费，徐碧辉要求支付该期间的物业费，本院不予支持。史晓艳未支付2019年11月至2020年3月期间的物业费，徐碧辉要求支付，理由正当，本院予以支持，其数额为2493.70元（69.27平方米×7.2元×5个月）。史晓艳已于2020年3月28日返还案涉房屋，徐碧辉要求史晓艳支付2020年4月至2020年7月的物业费1994.96元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于第四个焦点问题，徐碧辉要求史晓艳支付2020年3月13日至2020年7月28日期间的租金，本院不予支持，故徐碧辉要求支付2020年3月13日起至2020年7月28日以应付租金20400元按每日千分之五计算的滞纳金13872元，无事实和法律依据，本院不予支持。关于第五个焦点问题，案涉合同约定“乙方必须依约交付租金，每延迟一天交纳千分之五滞纳金，延迟十天，合约解除，押金不退”，本案中，系史晓艳的违约行为导致案涉合同最终解除，故徐碧辉要求不予退还押金，于法、于约、于理有据，本院予以支持，史晓艳要求徐碧辉退还押金5000元，本院不予支持。水电费押金系由物业公司收取，史晓艳要求徐碧辉退还，无事实和法律依据，本院不予支持。关于第六个焦点问题，虽然系因史晓艳的违约行为导致案涉合同最终解除，但史晓艳已支付了至2020年3月28日的租金。故徐碧辉要求物业公司在2020年3月7日对案涉房屋进行断电至2020年3月13日，导致史晓艳在该期间不能正常使用案涉房屋，史晓艳要求返还该期间的租金1050元，理由正当，本院予以支持。关于第七个焦点问题，案涉合同系因史晓艳的违约行为导致案涉合同最终解除，且史晓艳也未对装修残值申请鉴定，故史晓艳要求徐碧辉支付装修残值20100元，于法无据，本院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、解除原告徐碧辉与被告史晓艳签订的《门面租赁协议》；二、被告史晓艳于本判决生效之日起10日内支付原告徐碧辉物业费、水电费合计2596.30元；三、原告徐碧辉于判决生效之日起10日内返还被告史晓艳2020年3月7日至2020年3月13日的租金1050元；四、驳回原告徐碧辉的其他诉讼请求；五、驳回被告史晓艳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费707元，由原告负担657元，被告负担50元；反诉费474元，由原告负担25元，被告负担449元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  赵丕杰审 判 员  康廷富人民陪审员  纪利燕二〇二〇年十一月十三日书 记 员  张玉全