福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3736号 原告：福州瀚林房地产开发有限公司，住所地福建省闽侯县尚干镇洋中村村委大楼文化活动中心第三层，统一社会信用代码913501215653828432。 法定代表人：郑明金。 委托诉讼代理人：黄品官，福建辉扬律师事务所执业律师。 被告：夏天旺，男，1987年7月7日出生，汉族，住河北省藁城市开发区。 原告福州瀚林房地产开发有限公司（以下简称翰林房产）与被告夏天旺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告翰林房产的委托诉讼代理人黄品官到庭参加诉讼，被告夏天旺因去向不明，经本院公告送达期限届满后仍未到庭应诉。本案现已审理终结。 翰林房产诉讼请求如下：一、请求法院依法判令夏天旺配合翰林房产办理2015年9月28日签署的《商品房买卖合同》及《补充协议》的备案登记及预告登记的注销手续并承担由此产生的所有费用（合同编号为20130230164的《商品房买卖合同》、预告登记证号：侯房预ＹＲ字1××3号）；二、请求法院依法判令夏天旺归还翰林房产替夏天旺代偿银行扣款91684.1元、贷款本金832124.35元、诉讼费及执行费22639元、27086元、银行追讨所花费的律师费7989元及其他费用240元，合计981762.45元，该款项在翰林房产再次销售上述房屋时优先抵扣；依法判令在翰林房产再次销售上述房屋所得款项在扣除翰林房产替夏天旺所支付的所有款项及夏天旺应支付给翰林房产违约金及赔偿金后（如有剩余）返还翰林房产；三、本案的诉讼费用由夏天旺承担。 事实与理由：夏天旺于2015年9月28日与翰林房产签署《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：夏天旺购买翰林房产开发的位于福州市闽侯县××镇××村××村××号××号楼××单元，建筑面积140.35平方米，单价每平方米8244.7元，总价款1157144元；付款方式为夏天旺首付347144元购房款，余款81万元银行按揭贷款；合同又对买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、逾期交房的违约责任、交接、保修、产权登记等等进行约定。同日同时翰林房产、夏天旺又签署《商品房买卖补充协议》即合同的附件六，补充协议对《商品房买卖合同》未尽事宜进行约定，补充协议约定：因买受人原因导致银行从出卖人开立的账户扣款的，买受人应在30日内还款，否则，出卖人可单方解除《商品房买卖合同》及补充协议，并按合同总价款收取20％违约金，并承担诉讼律师评估费用等…（见证据一）。夏天旺申请银行按揭贷款81万元，建设银行福建省分行于2015年11月3日与夏天旺签署《个人住房借款合同》，借款总额81万元，期限360个月，自2015年11月30日起至2045年11月30日止，因夏天旺按揭款在2017年底未按月缴纳，贷款行依借款合同约定扣划出卖人保证金进行还款，贷款行并于2018年2月8日向福州市台江区人民法院提起诉讼，福州市台江区人民法院以（2018）闽0103民初893号判决书，判决如下：“一是夏天旺应于本判决生效之日起10日内向建行福建省分行偿还贷款本金794696.47元，利息29775.36元，罚息1033.42元…；二是…；三是福州瀚林房地产开发有限公司应对本判决第一、二项的债务承担连带清偿责任……”（见证据二）。另，由于夏天旺不按期支付银行的按揭贷款，导致贷款行从翰林房产保证金中扣除夏天旺贷款，贷款行分别于2017年12月21日扣除39645.45元、2018年3月28日扣除13030.53元、2018年6月21日扣除13015.3元、2018年9月21日扣除12997.3元、2018年12月26日扣除12995.52元，贷款行合计从翰林房产处扣除夏天旺欠款91684.1元（见证据三贷款行专用回单及对账单）。但夏天旺不按商品房买卖补充协议履行还款义务，导致翰林房产在贷款行的保证金因夏天旺未按期还款被贷款行扣划，且因夏天旺的违约行为使翰林房产账户被法院冻结，影响翰林房产正常经营活动，为此，翰林房产于2019年7月1日向福建省闽侯县法院提起诉讼请求法院依法解除翰林房产与夏天旺于2015年9月28日签署的《商品房买卖合同》及补充协议，赔偿翰林房产违约金及律师费等，法院经审理后判决为一是解除瀚林房产与夏天旺签订的合同编号为20130230164的《商品房买卖合同》；二、夏天旺应于本判决生效之日起十五日内将房屋返还瀚林房产，同时，瀚林房产应返还夏天旺购房款1157144元；三、夏天旺应于本判决生效之日起十五日内给付瀚林房产违约金115714.4元；四、驳回瀚林房产的其他诉讼请求（见证据四）。翰林房产为其公司的正常运营，于2020年6月16日全部替夏天旺还清了福州市台江区（2018）闽0103民初893民事判决书项下夏天旺应尽的还款义务890078.35元，加上前期银行扣款91684.1元，合计翰林房产替夏天旺还款981762.45元（见证据五）。 综上，夏天旺自签署《商品房买卖合同》及补充协议之后，不按合同约定及补充协议约定认真履行合同，导致翰林房产在银行的保证金被贷款行强行扣除，并导致翰林房产公司账户被法院冻结，影响翰林房产正常经营活动，且银行向法院提起诉讼，福州市台江区人民法院（2018）闽0103民初893号民事判决已生效情况下，拒绝履行法院判决，导致翰林房产替夏天旺全部还清贷款，为保护翰林房产的合法权益，依据《合同法》及《民事诉讼法》之规定，遂向人民法院提起上列请求事项。 夏天旺在答辩期间未向本院提交书面答辩意见，且在举证期限内亦未向本院提供相关证据。 翰林房产围绕其诉讼请求提交了相关证据。 根据双方当事人在庭审中是陈述及其所举的证据，并经庭审质证，本院认定事实如下：经审理查明，2015年9月28日，夏天旺与翰林房产签署《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：夏天旺购买翰林房产开发的位于福州市闽侯县××镇××村××村××号××号楼××单元，建筑面积140.35平方米，单价每平方米8244.7元，总价款1157144元；付款方式为夏天旺首付347144元购房款，余款81万元银行按揭贷款；合同又对买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、逾期交房的违约责任、交接、保修、产权登记等等进行约定。同日同时翰林房产、夏天旺又签署《商品房买卖补充协议》即合同的附件六补充协议对《商品房买卖合同》未尽事宜进行约定，补充协议约定：因买受人原因导致银行从出卖人开立的账户扣款的，买受人应在30日内还款，否则，出卖人可单方解除《商品房买卖合同》及补充协议，并按合同总价款收取20％违约金，并承担诉讼律师评估费用等…。夏天旺申请银行按揭贷款81万元，中国建设银行福建省分行于2015年11月3日与夏天旺签署《个人住房借款合同》，借款总额81万元，还款期限为360个月，自2015年11月30日起至2045年11月30日止。因夏天旺银行的按揭款在2017年底未按月缴纳，贷款行依借款合同约定扣划出卖人（翰林房产）保证金进行还款，同时，建行福建省分行并于2018年2月8日向福州市台江区人民法院提起诉讼，福州市台江区人民法院以（2018）闽0103民初893号判决书，判决如下：一、夏天旺应于本判决生效之日起10日内向建行福建省分行偿还贷款本金794696.47元，利息29775.36元，罚息1033.42元（暂计至2017年12月21日，之后的利息、罚息、复利按合同约定标准计算至实际还款之日）。二、夏天旺应于本判决生效之日起十日内，向建行福建省分行支付律师费7429元。三、瀚林房产应对本判决第一、二项的债务承担连带清偿责任。四、……。 另，由于夏天旺未按期支付建行福建省分行的按揭贷款，导致建行福建省分行从翰林房产保证金中扣除夏天旺贷款，贷款行分别于2017年12月21日扣除39645.45元、2018年3月28日扣除13030.53元、2018年6月21日扣除13015.3元、2018年9月21日扣除12997.3元、2018年12月26日扣除12995.52元，贷款行合计从翰林房产处扣除夏天旺欠款91684.1元。但夏天旺不按商品房买卖补充协议履行还款义务，导致翰林房产在建行福建省分行的保证金因夏天旺未按期还款被贷款行扣划，且因夏天旺的行为使翰林房产账户被法院冻结，为此，翰林房产于2019年7月1日向本院提起诉讼请求法院依法解除翰林房产与夏天旺于2015年9月28日签署的《商品房买卖合同》及补充协议，赔偿翰林房产违约金及律师费等，本院经审理后于2019年11月27日作出（2019）闽0121民初3599号民事判决：一、解除瀚林房产与夏天旺签订的合同编号为20130230164的《商品房买卖合同》；二、夏天旺应于本判决生效之日起十五日内将房屋返还瀚林房产，同时，瀚林房产应返还夏天旺购房款1157144元；三、夏天旺应于本判决生效之日起十五日内给付瀚林房产违约金115714.4元；四、驳回瀚林房产的其他诉讼请求。翰林房产为其公司的正常运营，于2020年6月16日全部替夏天旺偿还了福州市台江区人民法院（2018）闽0103民初893民事判决书项下夏天旺应尽的还款义务832124.35元，加上前期银行扣款91684.1元，计翰林房产替夏天旺还款923808.45元以及建行福建省分行主张的律师费7429元，以上合计人民币931247.45元。 本院认为，翰林房产与夏天旺签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应遵照合同约定履行各自的义务。但夏天旺在办理好银行按揭贷款后，自2017年底起至今未按借款合同约定的期限履行偿还贷款义务，导致作为连带保证人的翰林房产款项被建行福建省分行扣划本息计923808.45元以及建行福建省分行主张的律师费7429元，现翰林房产要求判决夏天旺应配合翰林房产办理2015年9月28日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的备案登记及预告登记注销手续并承担由此产生的所有费用的诉讼请求，本院予以支持； 关于翰林房产主张判令夏天旺应归还其公司代替夏天旺代偿结婚福建省分行扣款的诉请，本院认为，根据翰林房产向本院举证的银行扣款凭据，翰林房产在本院（2019年）闽0121民初3599号民事判决发生法律效力后代替夏天旺偿还建行福建省分行扣款计人民币923808.45元以及建行福建省分行主张的律师费7429元，合计人民币931237.45元，故上述款项夏天旺应予偿还。上述款项翰林房产在再次销售案涉房屋时可优先抵扣。 至于翰林房产主张所谓的诉讼费及执行费和其他费用合计人民币50525元，未能向本院举证证明，故对翰林房产的此项主张，本院不予支持。 关于翰林房产主张其公司在再次销售案涉房屋所得款项在扣除翰林房产代替夏天旺所支付的所有款项及夏天旺应当支付给翰林房产违约金及相应款项后，如有剩余，可直接返还给夏天旺,本院认为，翰林房产的此项主张，符合法律规定，本院予以准许。 夏天旺因去向不明，经本院公告送达期限届满后仍未到庭应诉，视为自行放弃抗辩权并依法予以缺席审理、判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、夏天旺应自本判决生效之日起十日内配合福州瀚林房地产开发有限公司办理2015年9月28日签订的《商品房买卖合同（合同编号：20130230164）》及《补充协议》的备案登记及预告登记（预告登记证号：侯房预ＹＲ字1××3号）注销手续，并承担由此产生的所有费用； 二、夏天旺应自本判决生效之日起十日内支付福州瀚林房地产开发有限公司代垫的按揭款本息计人民币923808.45元及律师费7429元，上述款项福州瀚林房地产开发有限公司在再次销售福建省福州市闽侯县××镇××村××村××号××号楼××单元时可优先抵扣； 三、福州瀚林房地产开发有限公司在再次销售登记在夏天旺名下的位于福建省福州市闽侯县××镇××村××村××号××号楼××单元时，所得款项在扣除福州瀚林房地产开发有限公司代替夏天旺所支付的所有款项计夏天旺应支付福州瀚林房地产开发有限公司违约金以及其他费用外，如有剩余，福州瀚林房地产开发有限公司应当将剩余款项返还给夏天旺； 四、驳回福州瀚林房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13618元，由夏天旺负担12555元（该费夏天旺应自本判决生效之日起七日内向本院缴纳），由福州瀚林房地产开发有限公司负担1063元。公告费560元，由夏天旺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林循沙 人民陪审员  石泽忠 人民陪审员  郑美珍 二〇二〇年十一月二十六日 书 记 员  刘文芳 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第九十二条：受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条:申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。