重庆市九龙坡区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)渝0107民初357号 原告（反诉被告）：重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司，住所地：重庆市两江新区金渝大道**。统一社会信用代码：9150000020288617XW。 法定代表人：蒋荣超。 委托诉讼代理人：陈俊屹，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰卡，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：重庆市渝北区鑫乐百货自选超市，个体工商户企业，，住所地：重庆市渝**宝圣湖街道宝圣大道**附**统一社会信用代码：92500112MA5UPNAJ1T。 经营者：陈莉。 委托诉讼代理人：印全，重庆百事律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋钦浩，重庆百事律师事务所律师。 原告（反诉被告）重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司（以下简称：渝高公司）与被告（反诉原告）重庆市渝北区鑫乐百货自选超市（以下简称：鑫乐超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法组成合议庭适用普通程序进行了审理。原告渝高公司委托诉讼代理人陈俊屹、被告鑫乐超市委托诉讼代理人印全、蒋钦浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告渝高公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付2016年8月20日至2017年4月19日期间的租金共计1313963.6元（每月164245.45元），2017年4月20日至2018年7月19日期间的租金共计1887753.01元（每月租金171613.91元，免租一个月），2018年4月20日至2019年4月19日期间的租金共计1972728.12元（每月租金为179338.92元，免租一个月），租金合计为5174444.73元，并按照每日万分之五的标准支付截至到2019年8月18日的逾期支付租金的滞纳金1675057.98元。同时按照应付未付租金的每日万分之五的直至之后的滞纳金至租金全部清偿之日；2.解除双方签订的房屋租赁合同，被告支付解除合同违约金2000000元；3.本案诉讼费用由被告支付。事实和理由：2013年5月19日原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将其位于重庆市九龙坡区迎宾大道XXX号总建筑面积为5942.21平方米的房屋出租给被告，租期为5年11个月（含免租期），自2013年5月20日至2019年4月19日，并约定租金支付时间、金额等。合同签订后原告向被告交付了房屋。但被告自2016年8月起开始拖欠租金，至今未支付2016年8月20日之后的租金，严重违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。 被告鑫乐超市辩称，原告所交付的房屋存在严重质量问题，长期严重漏水，并出现过掉石、外墙垮塌等情形，严重影响到被告的正常使用。被告多次向原告提出整改要求，原告一直怠于履行维修义务，拖延问题，使得被告一直处于不能正常经营的状态。2016年11月9日，因下雨引起严重漏水，导致被告所经营的超市电力设施、冷冻系统等被烧毁，超市全面停业。原告作为出租人应保证租赁房屋符合正常使用条件。但原告所提供的房屋明显不符合合同要求，且原告长期怠于履行维修义务，给被告造成了严重的经济损失。原告的负责人杨旭也曾明确在彻底维修好房屋前不计收租金。故被告有权拒绝支付租金，不存在违约行为。同时双方的合同已经到期，被告已将房屋交付给原告。具体到原告的诉讼请求，对超市区域，仅同意支付2016年11月9日超市部分关停之前的租金且应该是部分支付。对2016年11月9日之后的租金，不同意支付，即使法院认为应该支付，也仅应该按照合同约定标准的50%金额支付。对外租区域的租金，双方已明确仅有1900平方米部分可以正常使用，仅同意支付能正常使用的部分的租金，可按合同约定50%的标准支付。对本诉原告主张的违约金及滞纳金，因本诉原告未提供符合合同约定的房屋，房屋严重的质量问题导致被告无法正常使用房屋，原告违约在先，被告有权拒付或者少付租金，故被告不存在违约行为，不同意原告主张的违约金及滞纳金。 反诉原告鑫乐超市向本院提出诉讼请求：1.解除双方的房屋租赁合同，反诉被告向反诉原告支付合同解除违约金2000000元；2.反诉被告赔偿因漏水造成的装修损失、财产损失共计1063740元；3.反诉被告赔偿因漏水造成的营业损失共计1250000元（含营业期间的损失和停业期间的损失，酌情主张。）；4.反诉被告退还原告履约保证金400000元；5.鉴定评估费27600元，由反诉被告承担；6.反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告所交付的房屋存在严重质量问题，长期严重漏水，并出现过掉石、外墙垮塌等情形，严重影响到反诉原告的正常使用。并因漏水损毁到了反诉原告的机器等财产。反诉原告多次提出整改要求，反诉被告一直怠于履行维修义务，拖延问题，给反诉原告造成严重的经济损失。现提起反诉，请求法院支持诉请。 反诉被告渝高公司辩称，其所提供的房屋符合房屋租赁合同的约定，虽有时因为天气原因导致漏水，但程度较为轻微，且均在接到反诉原告的报修通知后及时进行了维修，未影响到反诉原告的正常使用。反诉原告无正当理由拖欠租金，是双方产生争议的原因。反诉被告不存在违约行为，不应支付任何违约金。对反诉原告主张的因漏水造成的装修损失及财产损失1063740元，该损失依据的评估报告评估期间是2016年11月至2019年4月，系超市区域停业之后。在此期间反诉原告以保护涉案房屋现场证据为由拒绝反诉被告对明显漏水地方进行维修。反诉原告应该能预测到这一行为对现场装修及设备造成的损失。所以评估报告确定的损失金额不应由反诉被告承担。 对反诉原告主张的营业损失1250000元，根据2016渝01**民初16255号生效民事判决书，反诉原告已在该案中主张过经营损失1025686.4元，再在本案中主张应按一事不再理原则予以驳回。经营损失的形成受多重因素影响，如经营方式、消费者人流量变化、经济形势变化等，不能简单地归责于反诉被告。对履行保证金400000元，确认已收到反诉原告交付的400000元履约保证金，但因反诉原告存在欠付租金及提前解除合同的违约行为，依据合同约定该履约保证金不予退还。综上，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。 原、被告双方围绕诉讼请求提交了房屋租赁合同、房屋产权证明书、公证书、现场照片、双方往来书面函件、会议记录、补充协议等证据，本院依法组织双方当事人进行了质证。 根据上述证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：原告渝高公司（甲方）与被告鑫乐超市（乙方）于2013年5月19日签订房屋租赁合同，合同约定：由甲方将位于重庆市九龙坡区迎宾大道XXX号总建筑面积为5942.31平方米的房屋出租给乙方。乙方承诺租赁场所用于超市的经营和配套服务，租赁期为2013年5月20日至2019年4月19日。租赁物交付后，甲方给予乙方五个月的免租期，自第二个租赁年度至第六个租赁年度每年给予一个月（每年4月20日至5月19日）免租期。免租期内不收取租金，但乙方应当承担物管费、水电费等费用。2014年4月20日至2015年4月19日租金为每月144635.83元，2014年4月20日至2015年4月19日期间的租金在前一年租金的基础上递增4%，2015年4月20日至2019年4月19日期间的租金均在前一年租金的基础上按4.5%递增。其中2016年4月20日至2017年4月19日期间，月租金为164245.45元，年租金为1806699.95元（免租一个月），2017年4月20日至2018年4月19日期间，月租金为171613.91元，年租金为1887753.01元（免租一个月），2018年4月20日至2019年4月19日期间，月租金为179338.92元，年租金为1972728.12元（免租一个月）。租金按季度以现金或者转账方式支付，乙方应于每个租赁季度末前五日将下个租赁季度的租金支付给甲方，如遇周末或者节假日顺延。若乙方未按约定时间及额度支付租金，每逾期一日，一方应按未付租金的0.5‰的标准支付滞纳金。乙方租赁费到账后甲方应向乙方开具合法的房屋出租发票。 另，合同第7.1条约定，......甲乙双方签订本合同之时，履约保证金肆拾万元自动转成本合同中乙方向甲方缴纳的履约保证金40万元，以此确保乙方诚信履行本合同约定的条款和义务。 第7.2条约定，约定甲方应当在租赁期限届满或者房屋租赁合同提前终止且乙方按双方约定完善退房手续后10日内全额退还乙方剩余履行保证金（不计息）。违反前述规定，甲方逾期返还履约保证金的，应当按每日0.5‰向乙方支付滞纳金。 第7.3条约定，在本合同签订后，若乙方提前终止房屋租赁合同，乙方已支付的履约保证金40万元，归甲方所有，甲方违约导致合同终止的，甲方双倍返还乙方已支付的履约保证金。 第12.1条约定，乙方应在本合同租赁届满、合同终止后30日内按租赁场地当时的现状返还租赁场地。乙方逾期向甲方移交承租房屋，每逾期一日，乙方应向甲方支付两倍日租金的房屋占用费。 第16.1条约定，出现如下情形之一时，甲方有权提前解除本合同，乙方应当赔偿甲方因此遭受的一切经济损失，并向甲方支付违约金200万元：本合同签订后，乙方单方面提前终止租赁合同的；乙方累计逾期超过六十日未支付租赁费及其它费用的；未经甲方书面同意的，乙方将租赁场地转租给第三方或未按约定擅自改变房屋用途的；乙方利用租赁场地进行非法活动的；乙方违反合同约定未征得甲方书面同意擅自改变租赁场地主体结构，致使房屋损坏无法修复的；其它因乙方严重违约造成本合同无法履行的。 第16.2条约定，出现如下情形之一时，乙方有权提前解除本合同，甲方应当赔偿乙方遭受的经济损失，并向乙方支付违约金200万元：本合同签订后，甲方单方面提前终止租赁合同的，其它因甲方严重违约造成合同无法履行的。乙方根据上述情形提前解除合同时应书面通知甲方，乙方亦可选择不解除合同，但乙方仍有权要求甲方赔偿其遭受的一切直接经济损失。 第16.3条约定，如因甲方违约致使乙方无法正常使用租赁场地的，乙方有权拒绝支付无法正常使用期间的租金。 第17.1条约定，本合同租赁届满或终止后，其租赁费按实际使用时间结算，不足整月的按实际天数结算，双方应在本合同租赁届满或者合同终止后十日内一次性结清相关费用。 第17.2条约定，乙方未按上述约定结清租金等相关费用的，每逾期一日，应当按应付未付费用的0.5‰承担滞纳金。 合同签订时，涉案房屋尚在由原告渝高公司出租给案外人重庆永立普丰百货超市有限公司使用过程中。本案原、被告与该房屋原承租人重庆永立普丰百货超市有限公司各自达成协议，完成了房屋交付，由本案原、被告按照其所签订的房屋租赁合同开始履行合同关系。具体为该房屋的其中一部分之前被原承租人重庆永立普丰百货超市有限公司用作大型超市经营（老百姓超市），该公司与被告签订协议将超市的装修及设施设备直接转让给本案被告。被告接收房屋后亦同样用于自营大型百货超市经营。对该部分房屋本案双方称为超市区域。涉案房屋其余部分各方称为外租区域，由若干商铺组成，被告在接收房屋时该部分区域已被原承租人重庆永立普丰百货超市有限公司租赁给他人，尚在合同期内。经三方协议完成房屋交付，重庆永立普丰百货超市有限公司向本案被告转让了其与外租商户之间的房屋租赁合同，在原、被告房屋租赁合同关系基础上这批商铺已有的租赁商户直接与被告鑫乐超市建立房屋转租合同关系。 交付完成后原、被告双方开始履行合同。2013年6月9日，被告鑫乐超市向原告渝高公司发函称，因下雨原因，屋顶严重漏水，已于2013年4月28日晚和6月8日晚两次造成设备、装修及商品严重损失。6月9日上午高峰时段无法营业。至今超市内还在大面积漏水。2013年10月5日，被告再次发函称2013年8月、9月、10月均出现漏水问题，影响正常经营，经多次反映，一直未得到解决。2014年5月21日被告再发函反映2014年4月3日出现严重漏水，影响正常经营。2014年5月22日重庆渝高物业管理有限责任公司二郎管理处向被告回函称“......经现场查看和分析，贵单位经营区域内的漏水原因主要有建筑伸缩缝漏水、超市通风井漏水、扶梯顶部漏水，针对这些原因，我司积极协调开发建设单位及贵单位租赁物业业主渝高集团，请业主方和贵单位按照租赁合同的相关约定，协商承担涉及贵单位物业的维修维护责任，并请贵单位自行做好经营区域内的设施设备维护工作”。2015年10月19日，被告再向原告发函反映，房屋除出现漏水外当日还出现房顶脱落石块及建筑杂物，影响正常经营，故暂定支付租金。2015年10月23日，被告再次发函，反映继续出现落石及建筑杂物脱落的问题。 2015年11月26日原、被告及物管公司重庆渝高物业管理有限责任公司三方相关人员召开会议对漏水问题进行协调处理，三方明确漏水主要集中在收银台、办公室、通风井三处，伸缩缝用托盘引流方式处理后没有大的漏水，靠卫生间处有滴漏现象。物管方与原告方表示一定要尽最大努力解决漏水问题。对漏水赔偿为业主和租赁方同意下来专门组织协商解决。 2016年1月12日，被告再次发函反映房屋出现漏水问题。物业公司回复称系一楼锦达园饭店漏水，已多次协调，如责任方拒不配合，超市可用法律手段维护权益。 2017年1月5日被告向原告发函称，2016年7、9、10、11月又多次发生漏水......鉴于贵司提供的房屋长期存在严重质量问题而贵司一直不能解决，故鑫乐超市特向贵司严正提出：一、超市从即日起完全关门，并从即日起将超市占用的3000平方米的出租房屋全部退还贵司，以后该房屋产生的任何问题均与我方无关；二、因为贵司提供的房屋存在严重质量问题，导致我方不能正常使用，现我方提出要求贵司退还超市占用区域3000平方米已交纳的租金；三、原值赔偿我方超市所投入设施设备款。本通知从2017年1月5日起生效，请贵司自行安排超市退出面积3000平方米租赁房屋的安全保卫等一系列工作，从通知之日起该房屋任何事宜均与鑫乐超市无关，由贵方全权承担责任。” 2017年1月22日原告向被告回复书面函件，称双方就房屋是否退租及租赁合同如何履行进行了实质谈判并进行良好。 2017年3月21日被告的经营者陈莉向重庆市沙坪坝公证处申请公证，称所租赁的本案诉争房屋因房屋质量问题，出租人未履行修缮维修义务，出现严重安全隐患，致使超市无法经营，直至停业。公证员到现场拍摄了照片和视频，内容显示房屋现场存在漏水情况，并导致了部分财物及房屋装修损坏。 2017年4月27日原告向被告回函称，房屋出现的外墙装饰物脱落现象，因涉事地点由重庆锦达园餐饮文化有限公司承租，就此已多次与该公司沟通，希望立即拆除装饰物，但该公司未采取措施。已于2017年1月20日组织人员搭建了安全防护架。为消除安全隐患，拟先行自行拆除随时脱落的装饰物。现拆除方案已形成，正抓紧推进招标流程中，会尽快完成拆除工作。 2017年8月28日原告向被告发函称，因锦达园饭店屋顶帽檐2017年1月17日局部装饰材料脱落，其已委托第三方于2017年8月9日进场施工，预计于2017年9月10日前完工。 2017年10月24日原、被告及物业公司相关人员经现场勘查形成备忘录，确认针对鑫乐超市2017年10月9日反映的外租区自2017年9月29日起吊顶漏水问题，经鑫乐超市、渝高物业、渝高商业运营管理有限公司、锦达园饭店多方现场查勘，初步认定系锦达园生鲜池渗漏导致，现就相关事宜记录如下：“由渝高商业运营管理有限公司于2017年10月25日安排施工方进场，对漏点下方加装节水盘引流；2、由锦达园饭店排干生鲜池蓄水，以此检测生鲜池或其他渗漏点（观察期三天）；3、确定漏点后立即组织维修，待水迹干净后恢复损坏吊顶。” 2017年11月29日原、被告工作人员查看漏水现场，原告工作人员确认查看超市旁边过道有滴漏水现象，已联系施工单位现场处理。 2018年1月4日，被告向原告发函称渝高公司多次安装集水盘，通过管道引流，截至2017年11月底已解决漏水问题，但一直未恢复因漏水损坏的吊顶。2018年1月3日房屋出现吊顶局部脱落，严重影响鑫乐超市餐饮区的经营及安全。 2018年1月5日原告向被告回函称，收悉2018年1月4日函件，已于2018年1月4日下午安排施工单位对损坏的吊顶进行了恢复。 2019年8月16日原告渝高公司（甲方）与被告鑫乐超市（乙方）签订房屋租赁合同补充协议，协议中明确：超市区域（建筑面积2942.31㎡）乙方已于2016年底停业，外租区域（建筑面积3000㎡，包含商家实际经营面积、公区面积等面积）的部分经营商家目前还处于经营状态，乙方致函甲方申请短期延长外租区的租期以逐步清退经营商家。现甲方为了支持乙方解决外租区域经营商家清退相关事宜，经甲乙双方协商一致，特订立本补充协议如下：“甲乙双方同意签订《移交备忘录》，将超市区域进行现状移交，移交时间暂定为2019年8月19日（以实际移交时间为准），在移交前乙方须自行结清超市区域的水电、物管等相关费用。鉴于超市区域于2019年4月20日至2019年8月19日期间未经营，甲方同意不计收乙方2019年4月20日至2019年8月19日期间超市区域的租金及占用费。甲方为了支持乙方解决外租区域经营商家清退相关事宜同意在乙方按时、足额缴纳租金的情况下将外租区域的租期延长。具体商务条件如下：(1)租赁期限：8个月10天，自2019年4月20日至2019年12月31日。（2）双方共同确认外租区域面积按建筑面积3000平方米计算，该面积包括商户实际经营面积、公区面积等，双方在签订本协议签已经进行了现场勘查，一致认可该3000平方米面积为外租区域面积（即计租区域面积）......月租金为90540元。乙方承诺在合同期内不得在外租区域再招商引进其它经营商家，对目前外租区域还在经营的商家，由乙方逐步清退。该补充协议生效后即成为原合同不可分割的组成部分，具有同等的法律效力。”同时根据该协议随附的2019年8月8日双方签章确认的《鑫乐超市外租区域经营商家面积确认表》显示，当日外租区域对外在租面积为1936.29㎡。 之后双方又陆续签订补充协议，对后续外租区域的商家退场及房屋交付进行了协商处理。 另查明，在被告承租本房屋之前，在原承租人重庆永立普丰百货超市有限公司承租期间，即2012年4月9日，涉案房屋即存在漏水问题，该房屋的物管公司重庆渝高物业管理有限责任公司经重庆永立普丰百货超市有限公司报请，曾向被告发函称，老百姓超市从接房至今一直存在房顶漏水......房产公司工程部也派施工单位整改维修多次，但至今未彻底解决漏水问题，造成老百姓超市经营受影响和货品受潮。目前超市提出希望尽快派施工单位彻底维修解决，若因此造成产品受潮、变质的损失和顾客滑倒的安全问题，由责任单位负责。另根据被告提供的录音资料显示，2017年1月18日原、被告相关工作人员进行了当面协商，被告负责人在协商过程中提出要求退租及赔偿损失。原告工作人员杨旭口头提出会对漏水问题进行彻底整修，在维修期间不收取租金，可以对合同事宜进行协商。 本案在审理中，双方确认房屋租金包括超市区域和外围区域均已支付至2016年8月19日，2016年8月20日至2019年4月19日的租金未支付。2019年4月20日之后的租金由双方后续签订的补充协议调整，不在本案中处理。 被告主张2016年11月9日超市区域因漏水被迫关停，一直到交还房屋。2016年11月9日之前经营也受到漏水影响。直到2017年1月5日向原告发函告知超市关停事宜。原告提出根据被告2017年1月5日的函件，超市区域的停业时间是在2017年1月5日。同时认为被告自2017年1月5日起关停超市经营并不具备合理性，房屋漏水即使对超市经营产生影响也并未严重到已经无法经营，被告超市停业系由自身经营问题导致。同时被告主张外租区域同样严重受影响，2016年11月起实际经营面积仅为1900平方米左右。补充协议中明确计租面积为3000平方米仅是为了便于清退商家。实际经营面积见随附补充协议的《鑫乐超市外租区域经营商家面积确认表》，载明当时实际经营面积为1936.29平方米。原告对此不予认可，认为根据双方2019年8月16日补充协议已明确外租区域的计租面积为3000平方米。在签订补充协议当时实际在出租面积有多少，由多方面因素造成，并无证据证明系因漏水等房屋本身质量问题造成。 2020年4月23日，重庆普华房地产土地资产评估有限公司受本院委托，对被告在涉案房屋2016年11月至评估时期间的装修和设备设施损失进行了资产评估。现场勘查情况为：评估对象室内地面部分地砖空凸剥落、部分地砖破裂，墙面部分乳胶漆剥落风化、部分发霉、大面积渗水痕迹，顶棚部分石膏板面剥落、部分发霉、大面积渗水痕迹。评估对象除办公桌、办公椅、木质文件柜、办公桌带转角等办公类设施设备外观陈旧尚可正常使用，其余16路监控系统、中央空调、收银机等电器设置设备外观陈旧，表面锈蚀严重，均因漏水造成不同程度损坏，已停用。评估结论为装修损失为605530元，设施设备损失为458210元，合计为1063740元。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其它损失的，应当赔偿损失。第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人承担。 本案中，原、被告签订房屋租赁合同，原告作为出租人需按合同约定向承租人本案被告提供能正常使用的房屋。被告作为承租人需在使用房屋后按照合同约定向原告支付房屋租金。根据查明事实，双方于2013年5月20开始履行合同，2013年6月开始被告即向原告反映房屋存在漏水问题。根据被告提供的证据，最早的书面回复是2014年5月22日房屋物业管理方重庆渝高物业管理有限责任公司，确认漏水事宜。根据后续双方的往来记录，可认定原告提供的房屋存在漏水问题，经原告多次维修仍未根除，给被告的使用经营造成了影响。双方对合同履行出现争议，但在2019年8月16日双方达成后续三份补充协议，补充协议约定对超市区域由双方在2019年8月19日前完成超市区域的移交，2019年12月31日前完成外租区域的移交，该补充协议生效后成为原合同组成部分。故现双方于2013年5月19日所建立的房屋租赁合同关系已到期自然解除。 但补充协议的签订，是双方在诉讼过程中为便于解决后续纠纷，在搁置争议的基础上所做的协商处理。双方均有权在与补充协议不冲突的前提下，就补充协议签订前的合同履行情况向对方主张权利。在原合同履行中，根据查明事实，原告所提供的房屋长期存在漏水等质量问题，虽经多次维修均未得到有效解决，客观上对被告的房屋装修及设施设备造成损害。同时在如今零售业、服务业、餐饮业竞争激烈的大环境下，商场商铺尤其是大型商业超市的购物环境对消费者的吸引力愈发重要。房屋长期漏水对经营环境的影响导致对被告的商业经营产生负面影响。本院认为，原告向被告所提供的房屋存在质量问题，影响正常使用，客观上构成违约。同时虽原告所提供房屋存在质量问题，但并未造成完全无法经营，未造成被告的合同目的完全无法实现。被告未按约支付2016年8月20日之后的所有租金，亦构成违约。但基于房屋漏水对房屋正常使用的客观影响，被告有权减少支付租金。 对2016年8月20日至2019年4月19日期间租金支付标准问题，本院认定如下：首先，对超市区域被告超市全面停业的时间，被告主张2016年11月9日停业，在2017年1月5日正式函告原告。原告仅认可2017年1月5日为停业时间。本院认为，根据被告提供的2017年1月5日通知函，被告在该函中明确“超市从即日起完全关门”、“本通知从2017年1月5日起生效”，据此本院认定被告超市完全停业时间为2017年1月5日。而对外租区域，原告是认为外租区域一直在正常使用过程中，被告主张签订补充协议时3000平方米外租区域仅有1900余平方米区域可以正常经营。但本院认为双方补充协议中并未明确仅有1900平方米外租区域可以正常使用。同时外租区域系由被告划为多个铺位分租给经营户，是否正常对外经营受市场因素影响较大，且各铺位招租情况变动性较大，不宜简单直接地将外租区域某时间点的招租情况作为认定外租区域是否具备基本使用条件的依据。故对后期外租区域的计租面积本院认定仍以总面积3000平方米计算。因双方租赁合同中并未将超市区域和外租区域分别计租，亦未区别各自单价，考虑到本案实际情况，本院对租赁房屋后期租金支付标准的认定，不区分超市区域和外租区域而作为一个整体进行考虑。 对于被告提出的原告方授权代表杨旭曾口头承诺在场地彻底维修好之前不收取租金的主张，本院认为该意见表达系在双方协商处理争议过程中原告的单方意思表示，且因双方对房屋是否已经被完全维修好存在争议，原告方在该意思表示之后对房屋进行了维修，并又做出了房屋已经被彻底维修好的单方意思表示，在此情况下不宜将原告方的上述意思表示作为应支付租金标准的依据。对被告的该项主张本院不予采纳。 综上，结合本案案情，本院认定，以被告超市实际停业时间为节点，在此时间前超市虽受漏水影响导致经营环境恶化但尚在正常营业，本院酌情认定被告应向原告按全部区域合同约定标准的80%支付该期间内的租金。2017年1月5日之后超市停业，一定程度上证明房屋漏水已严重影响到房屋的正常使用，本院酌情认定由被告承担合同约定租金标准的60%。具体为：被告应向原告支付2016年8月20日至2017年1月5日的租金的80%。计算为：按照合同约定该期间内每月租金为164245.45元，共计为4个月16天，金额为595663.50元（744579.37元×80%）。应向原告支付2017年1月5日至2019年4月19日的租金的60%。按照合同约定2017年1月5日至2017年4月19日期间的租金标准为每月164245.45元，按合同标准计算该期间租金为574859.08元。2017年4月20日至2018年4月19日期间的租金标准为每月171613.91元，扣除合同约定的一个月免租期后该期间内租金共计应为1887753.01元。2018年4月20日至2019年4月19日期间按合同约定租金标准为每月179338.92元，扣除合同约定一个月免租期后该期间内租金按合同标准共计为1972728.12元。故2017年1月5日至2019年4月19期间的租金按照合同约定标准计算共计应为4435340.21元，由被告承担60%，即2661204.13元。故被告应支付给原告的租金共计为3256867.63元。 对原告主张的被告拖欠租金导致的滞纳金，因原告所提供的房屋确实存在漏水等质量问题，影响到被告使用，原告存在违约行为，对滞纳金本院不予支持。 对原告关于合同违约金2000000元的诉求，因双方均存在违约行为，且合同属于到期后自然解除，本院依法不予支持。同理，对反诉原告鑫乐超市所主张的合同解除违约金2000000元，亦不予支持。 反诉原告主张因漏水造成的装修损失、财产损失共计1063740元，对具体金额有司法评估结论为证。因根据现场勘查，反诉原告现场的装修损失及财产损失等，确由房屋漏水造成。且在漏水情况出现后反诉原告及时的向反诉被告予以说明并要求解决，不存在拖延告知或扩大损失之情形。漏水给反诉原告造成的财产损失均为设施设备等动产，不与房屋本身产生附合，故该458210元财产损失属于全额实际损失，应全额赔偿。对装修损失605530元，双方合同期限为6年，因反诉原告在合同期限内已经对装修进行了实际使用，实现了装修的部分价值，故故对反诉被告应赔偿的装修损失应在评估结论605530元基础上做适当折算，本院酌情认定由反诉被告赔偿装修损失302765元（605530元×50%）。 对反诉原告主张的因漏水造成的营业损失共计1250000元（含营业期间的损失和停业期间的损失），反诉原告主张的时间为2016年11月以后产生的营业损失，其未就该期间内的营业损失提起过诉讼，未违反一事不再理原则。但该营业损失因非直接损失，且反诉原告因经营受影响导致的合同损失已在一定程度上通过减少租金的方式得到弥补，本院依法不予支持。 对反诉原告要求反诉被告退还履约保证金400000元的诉求，本院认为，反诉原告所提供的房屋存在质量问题，构成违约，且双方租赁合同履行期限届满，对履约保证金应予退还。 鉴定评估费27600元，由原、被告双方各承担50%，该款反诉原告鑫乐超市已垫付，反诉被告渝高公司应支付反诉原告鑫乐超市鉴定评估费13800元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百二十七条之固定，判决如下： 被告重庆市渝北区鑫乐百货自选超市于本判决生效之日起十日内一次性支付原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司租金共计3256867.63元。 反诉被告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付反诉原告重庆市渝北区鑫乐百货自选超市装修财产损失及财产损失共计760975元。 反诉被告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还反诉原告重庆市渝北区鑫乐百货自选超市履约保证金400000元。 反诉被告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付反诉原告重庆市渝北区鑫乐百货自选超市鉴定费13800元。 驳回原告重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司的其它诉讼请求。 驳回反诉原告重庆市渝北区鑫乐百货自选超市的其它诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉部分案件受理费73746元（渝高公司已预付），由本诉原告渝高公司承担43746元，本诉被告承担30000元。反诉部分案件受理费44730元（鑫乐超市已预付），由反诉原告鑫乐超市承担24730元，反诉被告渝高公司承担20000元。品迭后鑫乐超市尚应支付渝高公司10000元，该款于本判决生效之日起十日内一次性支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。 审 判 长  杨 睿 人民陪审员  古成见 人民陪审员  杨 莉 二〇二〇年十一月二十日 书 记 员  张楚悦