惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初3446号原告：黄金金，女，汉族，1986年9月2日出生，住广西藤县*************，身份证号码：450************347。被告：惠州市华浩房地产开发有限公司，住所地：广东省惠州大亚湾**大亚湾大道**德丰公馆**房，统一社会信用代码：914************112。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：彭燕娜，该公司法务。原告黄金金与被告惠州市华浩房地产开发有限公司（以下简称华浩公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告黄金金，被告华浩公司的诉讼代理人彭燕娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付4624元，作为逾期办理不动产权证的违约金；2．被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告于2015年12月28日与被告签订《广东省商品房买卖合同》，合同编号：大亚湾（2015）10026029，合同总价462400元。该合同第八条规定2016年12月31日前交付该商品房，但是原告于2018年10月31日才最终取得该商品房的不动产权证书，耗时1年10个月之久。该合同第十五条规定在该商品房交付使用后360个工作日内由被告报产权登记机关备案，如原告不能在规定期限内取得不动产权证书的，被告按已付房款的1%向原告支付违约金。故提起此次诉讼，请求法院的公正裁决。原告向法庭提交了以下证件：1、《广东省商品房买卖合同》，合同编号：大亚湾（2015）10026029；2、《不动产权证书》粤（2018）惠州市不动产权第4098839号；3、契税《税收缴款书》（151）粤地现00461124；4、黄金金的身份证复印件。拟证明其诉称的事实。被告辩称：一、被告已经按照《商品房买卖合同》的约定向原告交付了涉案房屋并完成了不动产权证书办理。被告于2016年12月31日向原告交付了涉案房屋，原告在起诉状的阐述中也确认了该事实，双方对此无争议。2018年10月31日被告已完成涉案房屋不动产权证书办理，见原告提交的证据2《不动产权证书》。因此被告已经按照合同约定履行了房屋交付及办证的义务。二、被告己按合同约定在房屋交付后360个工作日内提交了资料报产权登记机构备案，涉案房屋迟延办证是由于原告提供的办证资料不合格导致，过错方是原告，被告不应承担违约责任。根据被告提供的证据1显示，原告提供的身份证复印件有效期为2016年9月8日，因原告身份证过期，而又一直没有提供新的身份证复印件给被告，导致无法办理房产证。根据被告提供的证据3和证据4显示，被告在此期间曾多次与原告沟通，并于2018年6月2日向原告寄送“业主办证资料催告函”，原告最终在2018年8月底重新提交身份证复印件，因此导致办证时间拉长。而在原告提供合格的办证材料后，被告在2018年9月10日向房管局递交办证资料，后房产证在2018年10月31日办理完成。由此看出原告的消极态度，而被告在收到原告新的身份证复印件之后立即向房管局递交办证资料，被告积极主动，不存在办证拖延情况，因此被告不应承担责任。根据原告提交证据1《商品房买卖合同》附件四合同补充协议，第四条关于产权登记约定的补充协议（二）约定，提交涉案房屋办证资料，需要由原告提交于被告，而原告未及时提交、延期提交等责任，而导致迟延办证责任应当由原告承担。原告从2016年12月30日收房后，至2018年8月底才向被告提交合格有效的办证资料，期间18个月，被告电话、短信多次通知，要求原告提交办证资料，但原告不予配合，后于2018年6月2日向原告寄送“业主办证资料催告函”之后，原告于2018年8月底才提供合格的办证资料，该过程过错应该由原告承担。被告认为涉案房屋办证应该是由被告和原告双方共同完成，提交涉案房屋办证备案的前提是原告向被告提交办证所需的相关资料，在原告未向被告提交办证所需的相关资料的附随义务的前提下，被告也无法完成后续办证，因此涉案房屋延期办证根本原因是原告不向被告提交办证所需的相关资料，故被告不承担责任。三、出证缓慢直接影响被告的切身利益，被告没有也不可能存在故意拖延办证的情形，不存在被告怠于办证的可能性。综上三点，被告按照双方合同约定，积极履行合同约定之义务，并按照双方约定完成房屋交付和办证，迟延办证责任在于原告，被告不应当承担违约责任，更不应当赔偿原告毫无事实依据的损失，反而原告迟迟不愿提供合格的办证资料才导致此纠纷的产生，在此请求人民法院驳回原告无理无据之诉讼请求。被告向法庭提交以下证据：1.原告身份证复印件；2.入伙通知书快递单；3.公司办证台账记录；4.EMS快递单据；5.惠州大亚湾区不动产登记受理回执。拟证明其辩称的事实。综合原告的起诉、被告的答辩、案件庭审情况及对原、被告提交证据的审查，本院对事实认定如下：2015年12月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾霞涌霞光二路18号华浩海悦湾21栋1404号房，总价款462400元，原告于2015年12月28日签订本合同之时或之前支付首期款，即总购房款的30%，即人民币142400元，其余总房款的70%计人民币320000元，通过办理银行按揭贷款支付。合同第八条约定：被告应当在2016年12月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金，原告继续委托被告办理房屋产权手续。补充协议第四条关于产权登记约定的补充协议（二）约定：原告应当按照产权登记机关指定，提交应当由原告提供的材料，因原告不提供或者被告通知后在指定时间内不提供，导致无法按合同约定办理房地产权证而产生的全部责任由原告承担。原告按约付清了全部购房款，于2016年10月28日收楼。被告于2018年9月10日向登记部门提交了办理房屋权属转移登记所需资料。被告无法提供其向产权登记机关提交办理首次登记和转移登记申请的相关证据。另查，原告用于签订《商品房买卖合同》时提供的身份证有效日期为2006年9月8日至2016年9月8日，现在的身份证有效期为2016年8月31日至2036年8月31日。2016年10月28日《入伙通知书》显示，原告收房时需带齐的材料包含“本人身份证原件及复印件”。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的合同义务。争议焦点为：被告是否构成逾期办证及违约金计算标准问题。关于被告是构成逾期办证的问题。被告提供的证据3《公司办证台账记录》显示：“身份证过期，多次沟通，不配合；2018年8月底已收到身份证复印件和契税第五联”。庭审中原告不认可被告与其多次沟通，并提供《关于办理房地产权证书补身份证资料的说明》，说明被告仅在2018年8月通过电话通知其身份证过期，让其补交新身份证。根据2016年10月28日《入伙通知书》显示，原告收房时需带齐的材料包含“本人身份证原件及复印件”，此时原告提交的应是有效期为2016年8月31日至2036年8月31日的新身份证。因此，根据“谁主张，谁举证”的基本原则，被告无法提供相关证据证明其有多次通过电话、短信的方式与原告进行沟通补交新的身份证，依法应承担举证不能的法律后果。被告辩称涉案房屋迟延办证是由于原告提供办证资料不合格导致，过错方是原告，被告不应承担违约责任。根据原、被告双方在补充协议中约定，原告应当按照产权登记机关指定，提交应当由原告提供的材料，因原告不提供或者被告通知后在指定时间内不提供，导致无法按合同约定办理房地产权证而产生的全部责任由原告承担的条款，该条款为被告提供，是为了重复使用而预先拟定，属于格式条款，被告作为提供格式合同的一方，对该条款的约定免除了其责任、加重对方的责任、排除对方的主要权利，该条款为无效条款，对被告该辩称意见，本院不予采纳。根据合同约定被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。涉案商品房于2016年11月24日交付，按照合同约定，被告应在交付后360个工作日内，即2018年5月7日之前，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告实际于2018年9月10日才完成该义务，逾期126天。应承担相应的违约责任。另外，因被告无法提供其因权籍调查程序而增加履行办证义务时间成本的相关证据，因此本案中不予扣除权籍调查时间。关于违约金计算标准问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》就被告逾期办证的违约金约定：“如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意作如下处理：1.原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金”。故本案被告应向原告支付的逾期办证违约金为：462400元×1%＝4624元，原告诉请违约金按4624元计付，未违反法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告惠州市华浩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告黄金金支付逾期办证违约金4624元。案件受理费25元，由被告惠州市华浩房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  吴湘元二〇二〇年十月二十九日书记员  黄岸龙