新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0102民初8195号 原告：黄世敏，女，1973年6月12日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。被告：秦小霞，女，1985年12月1日出生，回族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。原告黄世敏与被告秦小霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄世敏到庭参加诉讼，被告秦小霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄世敏向本院提出诉讼请求：1．判令被告继续履行转让租赁协议；2．判令被告支付原告垫付房租10,513.6元；3．判令被告支付原告垫付物业费9,861.4元；4．判令被告支付原告垫付房租、物业费利息368.58元；5．判令被告支付原告欠付物业费1,750元；6．判令被告支付原告租赁押金10,000元；7．判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年12月28日，双方达成口头协议，约定原告将位于乌鲁木齐市小西门成功广场二楼XXXX号商铺转让给被告，转让费20,000元，租赁费、物业费共计7,260元。达成合意后，被告向我方支付转让费20,000元，租赁费及物业费5,500元，剩余1,750元物业费约定教会被告美甲、美瞳、三纹等美容项目后支付，原告依据约定连续数日向被告教授约定项目，但被告自己不肯花精力练习，而是一味将责任推脱在原告身上，因此双方产生矛盾，经过多方调解始终无法协商解决。被告拒不支付剩余物业费、也不配合办理租赁转让手续，并且拖欠租赁费，原告为保住租赁押金，只得自己垫付了20,375元租赁费。2020年4月被告将原告诉至法院，要求解除转让租赁协议，该案因秦小霞未缴纳诉讼费被法院裁定按撤诉处理。原告认为被告无法律、事实依据要求解除合同，被告应当尊重契约精神，继续履行转让协议，并赔偿对原告造成的损失。半年来，被告将原告告到警务站、派出所、法院，罔顾事实、颠倒黑白，不仅给原告造成严重经济损失，更是对原告精神的折磨，故为了维护原告的合法权益，特诉至法院，恳请判如所请。被告秦小霞未作答辩。本院经审理认定如下事实：2018年10月24日，黄世敏与新疆新世纪成功房地产开发有限公司签订租赁合同，约定由黄世敏承租乌鲁木齐市新华北路239号，建筑面积为33.88平方米的2208号商铺。用途为经营美容项目，租期为2018年10月27日至2020年10月26日，共计二年，起算租金为2018年10月27日，每年租金31,540.8元，空调费每年1,016.4元，保证金为10,000元。合同效力及于双方的权利义务的受让人、联营方、次承租人、分租人、实际使用人。2018年10月24日，黄世敏与乌鲁木齐尚誉物业服务有限公司签订物业服务合同。约定，由该公司为案涉商铺提供物业服务，有效期限为2018年10月27日至2020年10月26日，每月物业费2,371.6元，暖气费每年745.36元。2019年12月28日，黄世敏与秦小霞就案涉商铺转让达成口头协议，约定黄世敏向秦小霞转让案涉商铺。2020年5月18日，秦小霞将黄世敏诉至本院，要求解除双方转让租赁协议，返还转让费25,500元及利息638元，赔偿损失5,000元。其所述事实与理由为：2019年12月28日，双方达成口头协议，由黄世敏转让租赁位于乌鲁木齐市小西门成功广场二楼2208号商铺，双方约定转让费为20,000元，另租赁费、物业费7,260元。双方约定转让前提为教会其美甲、美瞳、三纹等美容项目。其于2019年12月29日给被告转款20,000元，于2019年12月30日转款5,500元。之后，黄世敏不怎么来商铺，也就根本谈不上教会约定的美容项目，其数次打电话要求黄世敏前来指导，均予以拒绝，导致其无法经营。双方的租赁转让未到成功广场办理交接手续，其提出解除合同，被黄世敏拒绝。2020年6月6日，本院作出（2020）新0102民初4424号民事裁定书，因秦小霞未在接到交费通知7日内交纳诉讼费，裁定按秦小霞撤回起诉处理。2019年12月29日，黄世敏向秦小霞出具收据，载明收到转让费20,000元，还欠付6,700元，于2019年12月29日付清后，一块儿去市场交接后办手续，拿回市场的1万元押金，从今日起营业算秦小霞，市场收据已全部交付秦小霞保管。2019年1月30日，黄世敏向秦小霞出具收据，载明收到秦小霞房租5,000元，余款1,760元在2月20日结清，前提是教会秦小霞美甲、美瞳、三纹等店内所有项目。截至2019年1月30日，秦小霞向黄世敏支付转让费20,000元，物业费及租金5,500元，之后双方履行合同中发生纠纷，秦小霞未再继续向黄世敏支付约定费用，亦未将商铺交还黄世敏，双方未解除协议。黄世敏与成功广场签订的租赁合同于2020年10月26日到期，因秦小霞未与成功广场另签租赁合同，黄世敏继续向出租方与物业服务公司交纳了2020年1月27日至2020年7月26日的租金10,513.6元，物业费98,513.6元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。双方虽未签订书面商铺转让合同，但根据双方往来收据以及双方相互向法院起诉时陈述的事实，能够确定双方以口头形式约定了商铺转让事宜，双方存在事实的商铺转让合同关系。根据双方诉状主张的事实及实际履行合同的行为，双方口头约定的主要内容为：2019年12月29日，黄世敏将案涉商铺转让于秦小霞，转让费20,000元，因黄世敏向成功广场及尚誉物业公司缴纳租金与物业费至2020年1月26日，故双方约定秦小霞需另向黄世敏给付租金、物业费6,700元，2019年1月30日双方收据另约定，在黄世敏教会秦小霞相关美容项目后，秦小霞再向黄世敏支付最后1,760元的租金、物业费余款，款项付清后双方一同至成功广场办理商铺转让后续手续，以及秦小霞重新与成功广场签订租赁合同。双方口头约定的转让商铺合同，系双方真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，为合法有效的合同。双方应当按照约定全面履行自己的义务。因黄世敏与成功广场签订的租赁合同已于2020年10月26日到期，黄世敏要求秦小霞继续履行转让租赁协议已不具备客观条件，本院对其要求被告继续履行转让租赁协议的诉讼请求不予支持。黄世敏已于2019年1月29日，将转让的商铺交付于秦小霞经营，应由秦小霞负担案涉商铺的租金、物业费。黄世敏在将商铺转让于秦小霞后，向出租方及物业服务方支付了2020年1月27日至2020年6月26日的租金10,513.6元，物业费9,861.4元，秦小霞应将此两笔费用支付于黄世敏。此两项费用合计20,375元，黄世敏于2020年1月20支付房租及物业费合计15,000元，该笔费用于2020年1月21日至2020年6月30日期间，应以贷款市场报价利率计息，利息金额为274.6元（15,000元×4.15%÷365天×161天）；2020年4月25日，黄世敏支付房租及物业费合计5,375元，该笔费用于2020年4月26日至2020年6月30日期间，应以贷款市场报价利率计息，利息金额为36.9元（5,375元×3.85%÷365天×65天），以上合计，秦小霞应支付黄世敏利息311.5元。双方2019年1月30日的收据载明，秦小霞尚欠黄世敏1,760元，根据双方所载内容，能够确定该欠付费用系商铺转让时，秦小霞应支付于黄世敏的租金、物业费，故本院对黄世敏请求支付欠付物业费1,750元的诉讼请求予以支持。黄世敏称，其向成功广场交纳租房押金10,000元，因秦小霞拒不支付房屋租金及物业费，导致其无法于成功广场退回押金，其该诉讼请求无事实及法律依据，本院对其该诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告秦小霞支付原告黄世敏垫付房租10,513.6元；二、被告秦小霞支付原告黄世敏垫付物业费9,861.4元；三、被告秦小霞支付原告黄世敏欠付物业费1,750元；四、驳回原告秦小霞的其他诉讼请求。以上被告秦小霞应给付原告黄世敏款项合计22,125元，须于本判决生效后十日内付清，如未按指定时间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告请求标的额32,493.58元，本院核定给付标的额22,125元，占请求标的额的68.1%。案件受理费612.34元，减半收取306.17元（原告已预交），由原告黄世敏负担31.9%，即97.7元，由被告负担68.1%，即208.47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   麦 祖 义二 〇 二 〇 年 十 一 月 十 八 日书  记  员   买日比也