贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初3644号 原告：袁进中，男，1975年6月23日出生，汉族，户籍地住贵州省遵义市播州区，现住贵州省遵义市播州区。 原告委托诉讼代理人：钟雪，贵州于道律师事务所律师。 原告委托诉讼代理人：袁梦，贵州于道律师事务所律师。 被告：遵义市瑞华房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省遵义市播州区龙坑街道遵义大道中段西侧（富贵欣园），统一社会信用代码：915203007753145821。 法定代表人：张静，执行董事兼总经理。 原告袁进中诉被告遵义市瑞华房地产开发有限责任公司（以下简称瑞华房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告袁进中的委托诉讼代理人钟雪、袁梦到庭参加了诉讼，被告瑞华房开公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告袁进中向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理遵义市播州区商品房的产权转移登记，即办理房屋所有权证；2、判令被告以购房款294683.00元为基数，按照日万分之二的标准，向原告支付自2015年10月30日起至被告实际办理房屋权属证书之日止的违约金（暂计算至2020年5月25日为98365.00元）；3、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年6月30日，原告在被告处购买了位于贵州省遵义市播州区，并与被告签订了《商品房买卖合同》。合同签订后，原告已向被告交付了全部购房款，被告向原告出具的收款收据，后被告将房屋交付给原告占有使用。但被告至今没有为原告办理房屋产权转移登记手续，经双方多次交涉无果。因此，被告已构成违约，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。 被告瑞华房开公司未作答辩。 原告袁进中围绕其诉讼请求，依法向本院提交了2015年6月30日《商品房买卖合同》、2014年11月18日银行转账205180.00元及2015年6月30日银行转账310000.00元的转账凭证、支付购房款收款收据等证据。经审核，原告提供证据来源合法，证明内容客观真实，本院对证据予以确认，作为认定本案事实的依据并在卷佐证。本院并结合当事人陈述，认定本案事实如下：2014年11月18日，原告袁进中向被告瑞华房开公司银行转账汇款205180.00元。2015年6月30日，原告袁进中与被告瑞华房开公司签订《商品房买卖合同》，瑞华房开公司将开发建设的位于贵州省遵义市播州区出卖给袁进中，其中1单元22-3号房款为255234.00元，1单元22-4号房款为294683.00元，总价款为549917.00元。约定出卖人应当在2015年7月30日前向买受人交付该两套商品房。针对两套房屋权属转移登记，双方在《商品房买卖合同》第二十二条中约定：出卖人承诺于2015年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的2%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。签订合同当天，原告袁进中又向被告瑞华房开公司银行转账汇款310000.00元，同时由被告瑞华房开公司分别出具收到原告袁进中支付关于1-22-3号房购房款30254.00元（备注转账）与224980.00元、关于1-22-4号房购房款294683.00元及房屋维修基金6866.00元的收款收据四份，另出具收到原告袁进中支付关于1-22-3号房屋维修基金5947.00元的收款收据一份，合计五份。现原告袁进中以被告瑞华房开公司至今仍未办理商品房所有权初始登记，以致不能办理房屋产权证为由，向本院提起本案诉讼。 另查明，被告瑞华房开公司开发建设的涉案房屋未取得综合验收，现尚不具备办理房产权属转移登记手续的条件。原告袁进中购买的1-22-3号商品房于2017年11月16日被贵州省遵义市红花岗区人民法院查封、1-22-4号商品房已办理抵押权登记，于2017年12月28日被本院查封，于2018年12月19日被广东省广州市中级人民法院查封。 本院认为：原告袁进中与被告瑞华房开公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，应合法有效，瑞华房开公司至今仍未取得涉案房屋的初始登记，致使房产登记手续无法办理，瑞华房开公司已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：······（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”的规定，被告瑞华房开公司应承担相应的违约责任。 对于违约金计算标准的问题。双方在《商品房买卖合同》中约定了逾期交付办理房产转移登记手续文书按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，依该计算方式，瑞华房开公司应支付的违约金明显过高，且本案没有证据证明该违约行为给袁进中造成的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，根据违约金以补偿为主、惩罚为辅的性质，综合本案情况，本院酌情将违约金调整为按本案已付购房款294,683.00元为基数以每日万分之零点五的标准计算。 对于原告袁进中请求瑞华房开公司向其办理房产权属转移登记手续的问题。现因该房屋已办理抵押及被人民法院查封，尚不具备办理房产权属转移登记手续的条件，原告袁进中可待办理房产权属转移登记手续条件成就后另行主张权利。 被告瑞华房开公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告遵义市瑞华房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起五日内支付原告袁进中以购房款294,683.00元为基数，按照每日万分之零点五的标准，计算从2015年10月31日起至交付商品房转移登记有关文书时止的违约金； 二、驳回原告袁进中的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,259.00元，由被告遵义市瑞华房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 长  王阔正 人民陪审员  付华俊 人民陪审员  余胜霞 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理周仕然 书记员陈潼