北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初557号原告（反诉被告）：王源，男，1994年7月26日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：崔启坤，北京大燕律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京天蓬商贸有限公司，住所地北京市丰台区北甲地路**院**楼**419-2。法定代表人：秦桂香，经理。委托诉讼代理人：高鹏，北京市中坤律师事务所律师。原告（反诉被告）王源与被告（反诉原告）北京天蓬商贸有限公司（以下简称天蓬商贸公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王源的委托诉讼代理人崔启坤，天蓬商贸公司的法定代表人秦桂香、委托诉讼代理人高鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王源向本院提出诉讼请求：1.判令双方于2019年1月8日签订的《补充协议》无效；2.判令天蓬商贸公司返还王源装修损失203600元；3.判令天蓬商贸公司返还王源房屋租赁押金57000元；4.判令天蓬商贸公司返还王源代为支付的消防罚款30000元；5.判令本案鉴定费16600元及诉讼费由天蓬商贸公司承担。事实与理由：2018年5月27日，王源与天蓬商贸公司签订《商铺租赁合同》，约定王源承租天蓬商贸公司位于北京市大兴区鹿华路5号院2号楼104商铺1层底商，面积72.5平方米，租期为2018年8月15日起至2022年8月14日止。王源承租上述房屋后开始经营。2018年底，因天蓬商贸公司在王源承租商铺下方有地下室4间，遂与王源协商由王源承租使用。后双方于2019年1月8日签订《补充协议》，约定天蓬商贸公司将位于北京市大兴区鹿华路5号院2号楼101-104等四个商铺地下空间租赁给王源经营，租期自2019年2月15日起至2021年2月14日止，年租金230000元。王源承租上述地址房屋后投入资金进行装修改造，但在办理相关审批手续过程中发现，天蓬商贸公司所出租的上述房屋并未取得规划许可证，导致王源无法就上述四间地下室办理相应的经营手续而无法正常经营。2019年9月，天蓬商贸公司更是将该地下空间封闭，使得王源无法进入该地下室。王源为经营该地下室投入50余万元，王源认为根据相关法律规定，双方签订的补充协议无效，天蓬商贸公司应返还其装修残值并退还该地下室的押金57000元。天蓬商贸公司辩称，不同意王源全部的诉讼请求。王源主张的《补充协议》仅是对主合同的一个补充，双方签订《商铺租赁合同》后又签订了2份《补充协议》，仅看《补充协议》解决不了本案的争议，应该与商铺租赁合同一并解决。天蓬商贸公司认为合同是有效的，地，地下部分确实没有规划许可证王源对此是明知的，双方在补充协议第3条载明，所有的手续都由王源自行解决。天蓬商贸公司认为王源主张的损失过高，王源提交的票据持续一年且并未载明用途，无法证明与本次租赁有直接关系。且合同因王源拒交租金才被解除，王源存在违约、投资未经物业同意等情况，其主张的损失过高，即使损失存在也是王源自己造成的。房屋押金57000元确实存在，但因王源有违约行为且欠付了房屋租金和水电费，所以押金应抵扣违约金和租金。消防罚款的缴纳主体是北京源立嘉农商贸有限公司，与王源不一致，无法确定缴纳的原因，且根据补充协议的约定应该由王源自行缴纳。王源私自将房屋的一层与地下打通，需要恢复原状。天蓬商贸公司向本院提出反诉请求：1.判决解除王源与天蓬商贸公司于2018年5月27日签订的《104商铺租赁合同》，2018年12月31日和2019年1月8日签订的《补充协议》；2.判决王源支付天蓬商贸公司2019年8月15日至2019年9月11日期间的商铺租金23333元；3.王源赔偿天蓬商贸公司因其私自拆改商铺需要恢复原状所造成的经济损失85965.03元；4.判决王源支付天蓬商贸公司违约解除租赁合同违约金75000元；5.本案反诉费、鉴定费8000元由王源承担。事实与理由：2018年5月27日，天蓬商贸公司与王源签订《104商铺租赁合同》，约定天蓬商贸公司将位于北京市大兴区鹿华路5号院2号楼104商铺1层出租给王源经营水果配送，租期四年，免租期一个月。租期前两年年租金30万元，后两年31.5万元，每六个月为一个缴租期，王源应在每个缴租期到期前30日一次性足额支付下一个缴租期的全部租金。同时，双方约定，王源逾期缴费时间超过30日或一年内累计逾期超过三次以上的，天蓬商贸公司有权解除租赁合同，并要求王源支付欠付费用。因王源违约导致合同解除的，应支付天蓬商贸公司相当于当期三个月租金的违约金。2018年12月31日和2019年1月8日，天蓬商贸公司与王源又相继签订了两份《补充协议》，双方基于原租赁合同补充约定将上述104商铺的地下空间4个出租给王源使用，租期为两年，年租金为23万元，天蓬商贸公司不提供任何手续给王源，由王源自行办理相关经营审批手续，租赁期满王源负责使商铺恢复原貌。前述合同签订后，天蓬商贸公司按照约定向王源交付了租赁商铺，但王源从第一期租金开始就不按期和足额缴纳。2019年7月14日，王源应当缴纳第三期租金15万元，但其一直拖欠拒缴，直至2019年9月11日天蓬商贸公司将该租赁场地上锁亦未缴纳。后天蓬商贸公司发现王源存在私自转租行为，还擅自将一层商铺和地下室挖通，严重影响商铺主体的安全性。综上，王源在合同履行期间存在多处严重违约行为，导致双方合同解除，王源应依法承担违约和赔偿责任。王源对天蓬商贸公司的反诉请求辩称,涉案104商铺的租赁合同与本案的补充协议没有关联性，天蓬商贸公司应该单独提起诉讼。王源确实欠付104商铺23333元的租金，但天蓬商贸公司还收取了50000元押金。对第三项反诉请求，确实打了一个洞，但王源的装修经过了天蓬商贸公司的许可，所以不同意承担该损失。第四项的违约金数额过高，且合同约定先用押金折抵，不足部分再补足。王源认可104租赁合同因其欠付租金已于2019年9月11日解除。王源认为补充协议自始无效。本院经审理认定事实如下：2018年5月27日，天蓬商贸公司（甲方）与王源（乙方）签订《104商铺租赁合同》，约定天蓬商贸公司将位于北京市大兴区鹿华路5号院2号楼104商铺1层（以下简称104商铺）出租给王源经营水果配送。租期自2018年7月15日起至2022年8月14日止，免租期为2018年7月15日至2018年8月14日。合同第4.1条约定，租期前两年年租金300000元，后两年315000元。合同第4.2条约定，每六个月为一个缴租期，乙方应在每个缴租期到期前30日前向甲方一次性足额支付下个缴租期的租金。合同第5.1条约定，合同签订时乙方向甲方支付定金人民币50000元，商铺交付后定金自动转为押金。押金作为乙方承租该商铺履行合同全部义务的保证形式之一，合同期满或解除且乙方按约定交还商铺后，甲方予以退还（不计息）。如乙方应承担违约责任，则甲方有权从押金中予以扣除，不足部分甲方有权继续追偿。合同第5.2条约定，合同履行期间，发生押金扣除的情形时，甲方有权从乙方后期所缴纳的款项中优先用于补足押金，不足部分甲方有权继续追偿，由此造成的损失由乙方承担。合同第8.2.4条约定，乙方自行办理所承租商铺装修、经营涉及到的规划、环保、卫生、消防、工商、税务等国家规定的申请报批手续，所产生的相关费用由乙方承担，如办理以上手续时，需甲方亲自到场协助办理或可以以授权的方式代为办理时，甲方应积极配合。合同第10.1.2条约定，乙方欠缴租金、服务费、水电费等相关费用，逾期交费时间超过30日或一年内累计逾期超过三次（不含三次）以上的，甲方有权解除合同，并要求乙方支付欠付费用。合同第10.1.3条约定，因甲方原因导致合同解除的，甲方应当支付乙方相当于当期三个月租金的违约金。第10.2.4条约定，因乙方违约导致合同解除的，乙方应当支付甲方相当于当期三个月租金的违约金。（甲方有权没收乙方押金，押金不足三个月部分乙方应补足。）合同第13.5条约定，乙方不得将商铺转租给第三方。未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更或超出本合同约定用途使用租赁商铺。合同附件三租金支付表载明，第3期租金应于2019年7月14日支付。2018年12月31日，天蓬商贸公司（甲方）与王源（乙方）签订《补充协议》，约定天蓬商贸公司将位于北京市大兴区鹿华路5号院2号楼101、102、103、104等四个商铺的地下闲置空间（以下简称地下空间）租给乙方使用。庭审中，双方一致认可该协议并未实际履行。2019年1月8日，双方就上述地下空间再次签订《补充协议》（以下称《补充协议2》），约定租期自2019年2月15日至2021年2月14日，租金为每年230000元，押金为57000元。协议第三条约定，甲方不提供任何手续给乙方，乙方自行办理该地下空间储存货物或经营水果超市装修（包含水电基础设施改造等）、经营涉及到的规划、环保、卫生、消防工商、税务、城管、街道等国家规定的申请报批手续，所产生的相关费用由乙方承担，与甲方无关。协议第四条约定，乙方装修及使用该地下空间出现重大责任事故或与第三方发生的债务及其他纠纷等一切责任，由乙方自行承担。如果因此给甲方造成经济损失的，乙方应当承担赔偿责任。第七条约定，甲乙双方协商一致可以终止协议，需提前三个月通知对方，双方互不承担违约责任，终止使用前正常计算租金，乙方应保证该地下空间干净、整洁，并恢复104商铺一层原始面貌（104一层至地下空间楼道拆除、楼眼按原有结构封死），同时不能与第三方有债务纠纷，否则甲方有权不退还乙方押金。第八条约定：本协议中的约定内容以及违约条款与《104商铺租赁合同》中所约定的内容以及违约责任相互独立，不相互影响。《104商铺租赁合同》中所约定的内容以及甲乙双方应承担的责任义务以及违约责任不变，与本协议不发生冲突。上述合同签订后，天蓬商贸公司向王源交付了104商铺及地下空间。王源投入资金对地下空间进行装修改造，并对104商铺及地下空间进行拆改，搭建楼梯。经评估鉴定，该地下空间装修残值为203600元，鉴定费16600元；104商铺恢复原状所需费用为85965.03元，鉴定费8000元。庭审中，天蓬商贸公司称因王源存在多种违约行为，其于2019年8月29日通过微信向王源发出了解除合同的通知，并在2019年9月11日封锁104商铺。经询，天蓬商贸公司与王源均一致认可《104商铺租赁合同》已于2019年9月11日解除，地，地下空间的租金已交至2019年8月14日存在拖欠情况。另，王源分别向天蓬商贸公司缴纳了104商铺押金50000元及地下空间押金57000元，现两笔押金均在天蓬商贸公司处未予退还，天蓬商贸公司与王源均同意以上述两笔押金抵扣王源应支付给天蓬商贸公司的款项。王源向本院提交了《行政处罚缴款书（收据）》，载明，2019年5月20日北京源立嘉农商贸有限公司因“其他公安罚没收入”缴纳罚款30000元，处罚决定书编号：兴公（消）行罚决字[2019]第42628号。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，两份《补充协议》所约定出租的地下空间并未取得建设工程规划许可证，故该两份《补充协议》均属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，故对于天蓬商贸公司要求解除补充协议的诉讼请求，本院不予支持。就《补充协议2》，本院认为，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，天蓬商贸公司作为房屋出租方，明知涉案地下空间未取得规划许可而对外出租，存在过错，应对合同无效造成的损失承担主要责任。而王源作为承租人，对其所承租的涉案地下空间是否有相关许可未尽审慎注意义务，亦应承担相应责任。故《补充协议2》无效后，天蓬商贸公司应退还王源就该合同交纳的押金，并承担涉案地下空间的装修损失。王源应向天蓬商贸公司缴纳其占有使用地下空间而产生的占有使用费用，并支付因其拆改涉案房屋产生的恢复原状的经济损失。经评估鉴定，地，地下空间的装修残值为203600元方均认可该鉴定结果。本院按照主次责任，判决王源自行承担61080元，天蓬商贸公司承担142520元。关于地下空间的占有使用费用，因王源与天蓬商贸公司均认可此部分“租金”已交至2019年8月14日，双方对此并无争议，故本院不持异议。对于因王源拆改涉案房屋产生的恢复原状的经济损失，经评估鉴定，相应的工程造价为85965.03元，双方均认可该鉴定结果。故对于天蓬商贸公司主张王源赔偿恢复原状的经济损失85965.03元的诉讼请求，本院予以支持。对于消防罚款，因王源未提供相应证据证实该笔罚款与本案的关联性，应承担举证不能的不利后果，故对王源主张天蓬商贸公司返还其代为支付的30000元消防罚款的诉讼请求，本院不予支持。又因双方于2018年12月31日签订的《补充协议》并未实际履行，故本院对其不再赘述。庭审中，天蓬商贸公司提出反诉，要求一并处理104商铺存在的争议。王源辩称104商铺的租赁合同与《补充协议2》没有关联性，不应于本案中一并处理。本院认为，两份合同主体一致，涉案地下空间和104商铺在空间上亦彼此相连，本诉及反诉请求所依据的事实与理由之间具有因果联系，不宜分别处理，故对于王源的辩解，本院不予采纳。天蓬商贸公司反诉称因王源违约导致双方签订的《104商铺租赁合同》于2019年9月11日解除。王源亦自认其仅将104商铺的租金交至2019年8月14日，《104商铺租赁合同》因欠付租金于2019年9月11日解除，故对于该合同的解除原因及时间，本院不持异议。根据《104商铺租赁合同》第10.1.2条、第10.2.4条之约定，王源欠付租金的行为构成违约，应承担相应的违约责任，即向天蓬商贸公司支付相当于当期三个月租金的违约金（天蓬商贸公司有权没收王源押金，押金不足三个月租金部分王源应补足），并支付欠缴租金。因此，对天蓬商贸公司主张王源支付75000元违约金与2019年8月15日至2019年9月11日之间欠付的商铺租金23333元的诉讼请求，符合合同约定，且不超过本院核算的数额，本院予以支持。庭审中，因天蓬商贸公司与王源均同意以押金总计107000元抵扣王源应向天蓬商贸公司支付的款项，本院对此不持异议。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、确认北京天蓬商贸有限公司与王源于2018年5月27日签订的《104商铺租赁合同》于2019年9月11日解除；二、北京天蓬商贸有限公司与王源于2019年1月8日签订的《补充协议》无效；三、北京天蓬商贸有限公司于本判决生效后七日内向王源支付地下空间装修损失142520元；四、王源于本判决生效后七日内向北京天蓬商贸有限公司支付租金23333元；五、王源于本判决生效后七日内向北京天蓬商贸有限公司支付恢复原状所造成的损失85965.03元；六、王源于本判决生效后七日内向北京天蓬商贸有限公司支付解除租赁合同违约金75000元；七、王源已支付给北京天蓬商贸有限公司的押金共计107000元，用以抵扣上述王源应向北京天蓬商贸有限公司支付的款项；八、驳回王源的其他诉讼请求；九、驳回北京天蓬商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元，由王源负担1814元（已交纳），由北京天蓬商贸有限公司负担2286元（于本判决生效后七日内支付给王源）。反诉案件受理费7853元，由王源负担（于本判决生效后七日内支付给北京天蓬商贸有限公司）。鉴定费24600元，由王源负担12980元（已支付），由北京天蓬商贸有限公司负担11620元（已付8000元，于本判决生效后七日内支付给王源3620元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二〇年十一月十一日法官助理 曲 畅书 记 员 付云梅