广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初21771号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区绿景三路6号二区*******、二层B室，统一社会信用代码914********8026X2。负责人：谭志平。委托诉讼代理人：胡静韵，女，1995年11月23日出生，汉族，住***********，公民身份号码************。系该司职员。被告：李梓瑞，女，1968年10月26日出生，汉族，住******，公民身份号码***********。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司佛山分公司诉被告李梓瑞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。因被告下落不明需公告送达，本案依法转为普通程序，并于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡静韵到庭参加诉讼，被告李梓瑞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：⒈判令被告按每月670.48元标准向原告支付自2019年7月起至2020年5月31日止的物业管理费7375.28元；⒉判令被告从逾期付款之日起至全部费用付清之日止，每日按欠费总额的1‰向原告支付滞纳金，暂计至2020年5月31日滞纳金为1090.20元；⒊判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告接受委托为佛山雅居乐花园小区提供物业管理服务，被告是该小区佛山市禅城区绿景三路雅居乐花园6号2区*******业主，该物业建筑面积为394.40平方米，为洋房。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条的约定，该小区洋房的物业管理费为每月1.7元/平方米，即被告每月需向原告支付物业管理费670.48元。自2019年7月起至2020年5月，被告无故拖欠原告物业管理费11个月，共计7375.28元。期间，原告多次催缴，并书面发函要求被告尽快支付物业管理费，但被告至今仍未支付。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条的约定，被告应于每月5日前缴纳上月费用，否则，应从逾期付款之日起至实际支付之日止，每日按欠交总额的1‰向原告支付滞纳金，至起诉日滞纳金为1090.20元。被告的行为已构成违约，为维护原告及小区全体业主的合法权益，特提起诉讼，请依法判决。被告未提交答辩意见。诉讼中，原告举证如下：1、营业执照副本、核准变更登记通知书、被告身份证，证明原、被告主体适格。2、佛山雅居乐花园收楼通知书、业主信息登记表，证明被告为涉案房屋权利人。3、前期物业管理委托合同，佛山雅居乐花园前期物业管理服务协议，证明原、被告存在合同关系，原告受托对涉案小区提供物业管理服务。4、收费通知单，证明被告欠费为2019年7月至2020年5月的物业管理费，每月670.48元，共计7375.28元。5、管理费催收函、邮政快递单，证明原告书面进行催缴情况。被告未提交证据。本院认证：被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、质证的权利。原告提交的证据1中的核准变更登记通知书及证据2-5均有原件予以核对，原告提交的证据1中的营业执照副本及被告身份证，虽未提交原件予以核对，但分别有核准变更登记通知书、佛山雅居乐花园前期物业管理服务协议上被告登记信息佐证其真实性，且上述证据来源合法，与本案待证事实具有关联，故本院均予以采信，作为认定本案事实的依据。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下案件事实：2007年6月8日，案外人佛山市**乐房地产有限公司（以下简称：雅居乐地产公司）与中山市**乐物业管理服务有限公司佛山分公司（以下简称：雅居乐物业佛山分公司）签订《前期物业管理委托合同》，委托雅居乐物业佛山分公司对其建设的佛山雅居乐花园实施前期物业管理服务，双方对委托管理事项及期限、双方权利义务、物业管理服务质量及费用、违约责任等进行了约定。其中约定，带电梯住宅物业管理服务费由雅居乐物业佛山分公司按建筑面积1.7元/平方米˙月向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。合同签订后，雅居乐物业佛山分公司依约开始为该小区提供物业管理服务。被告系涉案房屋佛山市禅城区绿景三路佛山雅居乐花园6号2区*******权利人，房屋建筑面积394.40平方米。2009年12月30日，雅居乐物业佛山分公司与被告签订《佛山雅居乐花园前期物业管理服务协议》，主要约定雅居乐物业佛山分公司对被告物业所在的佛山雅居乐花园房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；被告依据本协议向雅居乐物业佛山分公司交纳物业管理费用和本物业应承担的相应公摊费用；被告交纳费用的时间为每月5日前（或另行通知）交纳本月费用，带电梯住宅1.7元/平方米˙月；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，雅居乐物业佛山分公司有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金并由被告承担为追讨该款项而产生的行政、法律费用（包括因此产生的仲裁费、律师费、诉讼费等一切相关费用）。2010年11月26日，雅居乐地产公司、雅居乐物业佛山分公司出具《佛山雅居乐花园收楼通知书》，通知被告于2010年12月30日至2011年1月31日办理收楼手续，如未能于上述期限内前来收楼，视作被告已收楼，相关事宜按《商品房买卖合同》约定执行，物业管理费将于收楼通知书收楼截止日期次日开始计收。2019年7月起，被告开始欠缴物业管理费。2019年12月14日、2020年3月9日原告先后两次向被告发出《管理费催收函》，分别载明截止2019年12月12日被告已累计拖欠物业管理费及公摊费等共计4267.30元、截止到2020年3月6日被告已累计拖欠物业管理费及公摊费等共计6761.78元，要求被告清缴欠费。因邮件被退回催收未果。另查明，经佛山市工商行政管理局核准，2010年12月4日雅居乐物业佛山分公司变更企业名称为雅居乐物业管理服务有限公司佛山分公司，2017年9月13日变更名称为现名。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告与案外人涉案小区建设单位雅居乐地产公司签订的《前期物业管理委托合同》及原告与被告签订的《佛山雅居乐花园前期物业管理服务协议》，均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，应受法律保护，原、被告均应依约履行合同义务。关于物业管理费。原告已依约为包括被告物业在内的涉案小区全体业主提供了物业管理服务，被告理应依约支付物业管理费。原告诉请被告支付2019年7月至2020年5月的物业管理费7375.28元（394.40平方米×1.7元/平方米˙月=670.48元/月，670.48元/月×11个月=7375.28元），符合合同约定，且被告未提出抗辩，亦未提供证据反驳，故原告该诉请本院予以支持。关于违约金。被告未依约交纳物业管理费，已构成违约，应向原告支付违约金。合同约定被告每月5日前交纳当月物业管理费，逾期交纳则从逾期之日起按1‰/日计算违约金。被告虽未到庭提出抗辩，但考虑到原告的损失为利息损失，该约定违约金标准明显过高，依据公平原则，本院酌定调整违约金标准为年利率24%。对原告主张违约金超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告李梓瑞于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司佛山分公司支付2019年7月至2020年5月的物业管理费7375.28元及违约金（以每月应交物业管理费为本金，按年利率24%自欠费当月6日起分段累计至清偿之日止）；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长  阮惠雄审判员  李咏梅审判员  彭颖颖二〇二〇年十一月二日书记员  黄嘉莹