成都市新津区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0132民初1355号 原告：李康，男，1985年7月7日出生，汉族。 委托诉讼代理人：唐玲，四川聚沙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈熠，四川聚沙律师事务所律师。 被告：新津恒大新城置业有限公司。 法定代表人：杨珩，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王晓丹，女，该公司员工。 原告李康与被告新津恒大新城置业有限公司（以下简称恒大新城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李康的委托诉讼代理人唐玲、陈熠与被告恒大新城公司的委托诉讼代理人王晓丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李康向本院提出诉讼请求：1．判令解除双方签订的《成都恒大岷江新城商品房认购书》；2．判令恒大新城公司退还李康购房款93779元，并从起诉之日起以93779元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至购房款本金退还之日止；3．本案诉讼费由恒大新城公司承担。事实和理由：2019年8月，李康经朋友介绍到恒大新城公司开发的位于新津县，楼盘销售人员承诺现在购房可以享受开盘最大优惠：认购后两年内可享受提前还款优惠政策、恒大“无理由退房”政策等。李康因“无理由退房”政策以及恒大品牌的影响，于2019年10月5日与恒大新城公司签订了《成都恒大岷江新城商品房认购书》（以下简称《认购书》），并于当日向恒大新城公司交纳了93779元购房款。李康深入了解该楼盘后，觉得该项目离主城区太远交通不太便利，同时其也不符合购房政策，遂向恒大新城公司提出解除《认购书》并要求退还已付购房款。恒大新城公司工作人员告知，需要将房款100%支付完整后才能退房退款，若立即提起退房流程，恒大新城公司仅退还已缴房款的50%。恒大新城公司无故设立条件、变相增加门槛、违背其承诺的“无理由退房”政策、违背了诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第九十七条之规定，该合同应予以解除并判令恒大新城公司退还购房款。综上，为维护李康的合法权益，依法提起本案诉讼，望判如所请。 恒大新城公司辩称，请求驳回李康的全部诉讼请求，理由如下：李康于2019年与恒大新城公司签订《认购书》，以两年分期付款的方式认购了案涉房屋，并按《认购书》的约定支付了总房款的10%作为首期款，但未按照《认购书》的约定与恒大新城公司签订书面商品房买卖合同及相关协议。恒大新城公司在李康违约后多次通过微信、电话、还款提示函、律师函等方式提醒李康支付款项，但李康未予理会。在此情况下，恒大新城公司向李康寄送了解除合同通知书，并在通知书上告知李康所付全部购房款全部不予以退还。恒大新城公司实际收取的房款并未达到总房款的10%，双方签订《认购书》并支付房款后，恒大新城公司已通过转账及现金方式向李康返还了部分房款，故李康要求按照总房款的10%返还购房款并支付利息无事实和法律依据。此外，案涉楼盘不适用“无理由退房”政策，恒大新城公司已于2019年7月起在售楼部以公示牌的形式进行了案涉楼盘不适用“无理由退房”政策的重要提示，李康不应当不知晓该重要提示。综上，双方签订的《认购书》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，具有约束力，双方均应自觉遵守，李康未按照《认购书》的约定与恒大新城公司签订书面商品房买卖合同及相关协议并按时支付购房款，已构成违约，恒大新城公司享有约定的解除权，并已行使该解除权，李康不享有合同解除权并且应当按照《认购书》第5条的约定承担违约责任，恒大新城公司不予退还李康所付款项，请求法院驳回李康的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年10月5日，李康与恒大新城公司签订《认购书》，载明：李康采用分期付款的方式向恒大新城公司认购恒大岷江新城楼盘十号地块2栋602号住宅，房屋建筑面积116.29平方米，总金额为937785元。第一条约定：李康同意签署本认购书时，向恒大新城公司支付20000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）。第二条第三款约定：李康须于2019年10月7日前支付首期房款73779元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2020年1月5日前付清140668元；于2020年4月5日前付清140668元……。第五条约定：李康必须在约定的付款方式和期限内到成都恒大岷江新城支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为李康放弃购买该房屋，所付款项不予退还，恒大新城公司无须通知李康，可另行销售该房屋。第八条约定：双方的联络方式以本认购书所载明的电话、通讯地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责。如恒大新城公司按上述电话、通讯地址等联络不到李康，则视为恒大新城公司已履行通知送达义务，李康应承担由此引起的全部责任。恒大新城公司地址：成都市新津县，电话：028-825××××9；李康通讯地址：四川省蒲江县，联系电话：173××××6577。李康于签订《认购书》当日向恒大新城公司支付了定金20000元，于2020年10月7支付了73779元首期款。此后，李康与恒大新城公司未签订《商品房买卖合同》，李康未支付剩余房款。 2020年7月3日，恒大新城公司通过韵达快递向李康在《认购书》中确认的地址寄送了一份落款时间为2020年7月3日的《关于解除的通知》，载明：……截止2020年7月3日，李康未按承诺支付。为保护恒大新城公司正当利益，根据双方上述约定及《中华人民共和国合同法》相关规定，特致函告知：自本通知到达李康后，双方于2019年10月7日签订的《商品房买卖合同》及补充协议即行解除，恒大新城公司有权向他人销售恒大岷江新城十号地块2栋602号商品房。李康在收到通知后5日内到恒大新城公司办理合同解除的善后事宜。该通知于2020年7月4日被签收。 另查明，恒大地产集团有限公司曾于2015年4月15日向其集团相关中心、部（室）、各地区分公司下发了《关于全面实施无理由退房的重大决定》的文件，其内容为：经集团公司研究决定，全面实施所有楼盘住宅无理由退房。一、执行时间：从2015年4月16日起；二、楼宇范围：恒大全国所有楼盘住宅；三、实施原则：自本决定执行之日起购买恒大所有楼盘住宅的客户，已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房；四、操作流程：（一）客户签署《楼宇认购书》时，恒大集团向客户出具《无理由退房承诺书》，并出示《无理由退房协议书》；（二）客户签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署《无理由退房协议书》。 再查明，2019年7月10日，四川省新津县公证处作出（2019）川新证字第2480号公证书，载明：恒大新城公司于2019年7月9日到四川省新津县公证处申请对恒大新城公司摆放在新津县普兴镇恒大岷江新城售楼部大厅的《关于“无理由退房”的重要提示》等11个公示牌的内容现状进行保全证据。《关于“无理由退房”的重要提示》的内容为，尊敬的客户：“无理由退房”是恒大集团向每一位购房者、向全社会的郑重承诺，是为了践行恒大民生地产的经营理念，体现恒大诚信和恒大住宅品质。但因本地政策及相关规定，成都恒大岷江新城（楼盘）不参加“无理由退房”，也未对外宣传“无理由退房”。特此告知。 庭前会议中，双方一致陈述未签订《商品房买卖合同》，李康认为未签订《商品房买卖合同》的原因系恒大新城公司未通知其签订合同。恒大新城公司认为其通知了李康签订合同而李康未来签订合同，仅支付了首期款。双方对是否签订《商品房买卖合同》各执一词，但皆未提交证据予以证明。 庭审中，李康陈述其交纳首期款并未到现场交付。 上述事实，有经庭审质证，本院予以确认采信的《成都恒大岷江新城商品房认购书》《收据》、POS签购单、转款凭证、《关于解除的通知》、韵达快递邮单、投递查询信息、《公证书》、恒大地产集团有限公司印发的《关于全面实施无理由退房的重大决定》《公证书》及当事人当庭陈述在案为证。 本院认为，李康与恒大新城公司签订的《认购书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当依照《认购书》约定履行自己的义务。关于恒大新城公司解除权的问题。恒大新城公司提交的李康签收的《关于解除的通知》，拟证明恒大新城公司已按《商品房买卖合同》及补充协议的约定行使了解除权。根据庭审查明的事实，双方截至目前仍未签订《商品房买卖合同》及补充协议，恒大新城公司不享有《商品房买卖合同》及补充协议中的约定解除权，故恒大新城公司依据《商品房买卖合同》及补充协议向李康发出的《关于解除的通知》对李康不发生解除合同的效力，恒大新城公司与李康签订的《认购书》仍在履行中。关于李康提出的以“无理由退房”政策解除《认购书》的问题。案涉楼盘不适用“无理由退房”政策的告示牌已经过恒大新城公司公证，且该公证内容在李康认购案涉楼盘前，故能够确认该楼盘不适用“无理由退房”政策，故对证人向玲提出案涉楼盘适用“无理由退房”政策与审理查明的事实不符，本院不予采纳。即便案涉楼盘适用“无理由退房”政策，本案中，李康应按照双方签订的《认购书》的约定，向恒大新城公司缴纳分期房款，李康在2019年10月5日缴纳了首期款后未按合同约定缴纳第二期及后续剩余房款构成违约。恒大地产集团有限公司的“无理由退房”政策适用原则是购房人已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，本案不符合恒大地产集团有限公司提出的“无理由退房”的适用原则，且双方并未签订《商品房买卖合同》，亦不符合该政策的适用原则。 综上，李康无权依据恒大地产集团有限公司提出的“无理由退房”政策请求解除其与恒大新城公司签订的《认购书》。本院对李康要求解除与恒大新城公司签订的《认购书》的诉讼请求不予支持。因双方签订的《认购书》并未解除，尚在履行过程中，李康属于违约方，其无权要求恒大新城公司退还其购房款93779元及利息，本院对李康要求恒大新城公司退还购房款93779元并支付利息的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回李康的诉讼请求。 案件受理费减半收取1072元，由李康负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员 宋怀兵 二〇二〇年十一月十二日 法官助理 刘 琴 书 记 员 罗韵婵