广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初7478号原告：卢冬梅，女，1971年12月14日，汉族，住广州市番禺区。被告：深圳市皇室堡酒店公寓有限公司，住所地深圳市罗湖区翠竹街道东门中路与文锦中路交汇处**怡泰大厦****。法定代表人：候悠珠，职务执行董事。被告：羊远春（曾用名羊树贤），男，1978年8月21日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。被告：深圳市唐鋆酒店投资管理有限责任公司，住所地深，住所地深圳市福田区深南大道**NEO大厦**21ABv>法定代表人：候悠珠，职务执行董事。被告：深圳市本真行贸易有限公司，住所地深圳市福，住所地深圳市福田区梅林街道梅都社区中康路**卓越梅林中心广场（**）**楼**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：羊远春，职务总经理。四被告的共同委托诉讼代理人：韦荣革，广东源通律师事务所律师。卢冬梅与深圳市皇室堡酒店公寓有限公司（以下简称皇室堡公司）、羊远春、深圳市唐鋆酒店投资管理有限责任公司（以下简称唐鋆公司）、深圳市本真行贸易有限公司（以下简称本真行公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法立案受理后适用普通程序，公开开庭进行了审理。卢冬梅以及皇室堡公司、羊远春、唐鋆公司和本真行公司的共同委托诉讼代理人韦荣革，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢冬梅向本院提出诉讼请求：1.四被告负连带责任，向原告支付2019年7月至2020年5月共11个月的租金28811.46元【2536.22元/月×3个月+（2536.22元×104.5%）/月×8个月】及逾期违约金872.21元（逾期违约金自2019年7月11日起，2019年7至9月以2536.22元为本金、2019年10月至2020年5月以2650.35元为本金逐月叠加每天按所欠租金的万分之二计算，计至实际付款之日止，暂计至立案之日），租金及违约金共计29683.67元；2.四被告负连带责任，向原告赔偿违约金50000元；3.四被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1.原告是广州市番禺区XX路**第**房产的产权人。2015年9月27日，原告与被告皇室堡公司签订了《酒店式公寓租赁协议》，约定原告将该房屋出租给被告皇室堡公司经营酒店式公寓，租赁期限为10年，租期从2015年8月1日至2025年7月31日，前2个月为免租期用于被告皇室堡公司办理证照，完善经营条件；首期租金于2015年10月1日始计；租赁期间，被告皇室堡公司承担与该房屋有关的包括物业费、水电费等在内的各项费用；租金标准按租赁房屋的建筑面积计算，租金为每月2427元，租金在第四年（结满36个月）开始，逐年递增4.5%,根据合同约定2018年10月起租约已结满36个月，每月租金变为2536.22元；2019年l0月起每月租金变为2650.35元；交付租金的时间为每月10日前交付当月租金；逾期支付租金的，每逾期一日，按应付租金的万分之二支付逾期付款违约金。协议签订后，原告将该房屋出租给被告皇室堡公司经营使用。但从2018年1月至今，被告皇室堡公司就没有主动向原告支付过租金。2018年1月至2019年6月租金已另案处理。被告皇室堡公司尚欠2019年7月至2020年5月共11个月租金28811.46元及逾期违约金872.21元，原告曾于2020年5月6日通过邮寄方式邮寄过催租函及收回物业告知函给被告皇室堡公司，均被退回。2.租赁协议第十一条第1、2项约定，如遇单方违约，在守约方书面提出其违约行为后，违约方在20日内仍未履行协议的视为合同违约，需承担守约方赔偿责任，赔偿金额为50OOO元。因被告皇室堡公司未按照租赁协议约定租满10年，也未按协议规定支付原告租金，所以被告皇室堡公司需要支付该项损失的违约金，而且被告皇室堡公司也未按照租赁协议第九条的约定，将该房屋转租事宜事先书面通知原告，并保证第三人无条件继承本协议所约定的甲方全部权利和义务的情况下，将承租权私自交予第三人大坊阁酒店公寓，致使原告与第三人之间的关系不明，存在重大的安全隐患。被告欠缴租金，原告在催收租金时才知晓广州市番禺区坑口路100号皇室堡酒店公寓牌匾已更换为大坊阁酒店公寓。案外人大坊阁酒店公寓于2018年1月份起也未及时足额地支付过房屋租金给原告。由于被告皇室堡公司违约，未按时向原告支付租金超过半年，根据合同法第九十四条规定租赁协议被依法终止，租赁协议终止造成原告重大经济损失。租赁协议因被告皇室堡公司违约而导致被迫终止，自租赁协议被终止起（即2020年5月）到租赁应到期2025年4月30日尚有60个月，如果租赁协议不终止原告预计应得租金超过18万元。被告皇室堡公司存在重大违约行为，应当按照租赁协议约定支付违约赔偿金。原告认为，被告皇室堡公司拖欠原告租金的行为已经构成违约，应支付拖欠的租金外，还应承担违约责任。本案中被告皇室堡公司的违约行为造成了原告实际损失，原告实际损失远远大于违约金50000元，被告自然应当承担违约责任，支付相应违约金。依照《中华人民共和国公司法》第六十三条规定一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。因被告皇室堡公司是一人有限责任公司，其股东是被告唐鋆公司，而被告唐鋆公司在原告催租期内亦为一人有限责任公司，其股东为被告本真行公司（于2020年4月27日变更股东），被告本真行公司的股东是自然人羊远春独资。且被告唐鋆公司、本真行公司均不能证明公司财产独立于股东自己的财产，应当对被告皇室堡公司的债务承担连带清偿责任。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。皇室堡公司、唐鋆公司、本真行公司、羊远春共同辩称，1.同意支付原告第一项诉请中的租金。迟延支付违约金和解除合同违约金，都是违约责任承担的方式只能选择其中一项作为违约责任的承担，而且5万元明显高于租金本金，请求法院适当调低。2.被告唐鋆公司、本真行公司、羊远春与被告皇室堡公司之间并不存在组织、人员、财产上的混同，因此不应承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提供的证据以及庭审陈述，本院查明事实如下：1.位于广州市番禺区市桥街坑口路100号604的房屋（以下简称涉讼房屋）登记为卢冬梅所有，建筑面积为49.85平方米，用途为商业。2.卢冬梅作为出租方（甲方）与皇室堡公司作为承租方（乙方）签订《酒店式公寓租赁协议》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方作为统一经营管理的酒店式公寓使用；租赁期限为10年，自2015年8月1日起至2025年7月31日止；月租金为2427元，首期租金于2015年10月1日始计；租金在第四年（结满36个月）开始，逐年（对比前一年）递增4.5%；乙方于正式交楼之日起三个工作日内向甲方交纳相当于首期二个月租金的费用作为租赁保证金即4854元；乙方应于每月10日前向甲方交付当月租金；如乙方不按时向甲方支付租金，则每逾期一日，按应付而未付租金的万分之二向甲方支付逾期付款违约金，超过半年未付，甲方有权解除本协议；本协议有效期内，发生下列情形之一的，视为违约行为，违约方须向守约方承担经济赔偿责任，赔偿金额为50000元：（1）一方不履行协议内容的约定，守约方书面提出其违约行为后，违约方在20日内仍未履行协议；（2）由于一方的过失，造成本协议不能履行或不能完全履行时，由过失的一方承担违约责任；（3）一方直接或间接恶意阻挠对方履行协议，并严重影响房屋正常经营管理事务的行为；（4）协议期限未满，单方提前解除协议的行为；等等。3.因皇室堡公司未按时缴纳涉讼房屋2018年的租金，卢冬梅于2019年1月15日以皇室堡公司为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷之诉，案号为（2019）粤0113民初1187号。该案中皇室堡公司未到庭参加诉讼，亦未提交任何证据，本院依法进行缺席审理，于2019年6月17日作出民事判决书，依法判决皇室堡公司向卢冬梅支付2018年的租金19971元及逾期付款违约金，并驳回卢冬梅的其余诉讼请求。该判决已发生法律效力。4.因皇室堡公司未按时缴纳涉讼房屋的租金，卢冬梅于2019年7月18日以皇室堡公司为被告向本院提起房屋租赁合同纠纷之诉，案号为（2019）粤0113民初9171号。该案中皇室堡公司未到庭参加诉讼，亦未提交任何证据，本院依法进行缺席审理，于2019年12月4日作出民事判决书，依法判决皇室堡公司向卢冬梅支付2019年1月至2019年6月的租金15216元及逾期付款违约金，并驳回卢冬梅的其余诉讼请求。该判决已发生法律效力。5.庭审中，双方确认卢冬梅已于2020年4月30日收回涉讼房屋，双方签订的《酒店式公寓租赁协议》已于当日解除。另，卢冬梅确认已收取租赁保证金4854元。另查明，唐鋆公司是皇室堡公司的一人法人股东。本真行公司是唐鋆公司的一人法人股东。本真行公司是自然人独资有限责任公司，羊远春是本真行公司的自然人股东。2020年4月27日，唐鋆公司股东由本真行公司变更登记为候悠珠和林锦毓。2020年，唐鋆公司委托利安达会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所对唐鋆公司与股东及子公司三方从成立至2020年6月30日止的独立性进行专项审计，该所于2020年7月22日作出专项审计报告，审计结果为未发现本真行公司、唐鋆公司与皇室堡公司之间从成立至2020年6月30日止组织机构、财产及业务等方面存在混同情况，确认三家公司间相互独立。本院认为，卢冬梅与皇室堡公司签订的《酒店式公寓租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉遵照履行。双方确认卢冬梅已于2020年4月30日收回涉讼房屋，双方签订的《酒店式公寓租赁协议》于当日解除，皇室堡公司应支付租金至2020年4月30日。卢冬梅主张按合同约定，2019年7月至2019年9月每月租金2536.22元，2019年10月至2020年5月每月租金2650.35元，皇室堡公司对此不持异议，故皇室堡公司应支付2019年7月至2020年4月的租金26161.11元（2536.22元/月×3个月+2650.35元/月×7个月），皇室堡公司对此未能举证证实其已向卢冬梅支付了上述期间的租金，应承担举证不能的不利后果，卢冬梅主张上述期间的租金，符合合同约定，本院予以支持，对于卢冬梅主张的超出部分，本院不予支持。关于卢冬梅已收取的保证金4854元，合同并未对保证金如何处理进行约定，卢冬梅应予返还，为免当事人诉累，本院予以抵扣，扣除保证金后，皇室堡公司还应支付拖欠的租金21307.11元。关于卢冬梅要求皇室堡公司支付违约赔偿金50000元的诉请，根据《酒店式公寓租赁协议》约定，一方不履行协议内容的约定，守约方书面提出其违约行为后，违约方在20日内仍未履行协议的；协议期限未满，单方提前解除协议的行为，均视为违约行为，违约方须向守约方承担经济赔偿责任，赔偿金额为50000元。皇室堡公司长期迟延支付租金，经卢冬梅诉讼催讨到期租金后，继续拖欠自2019年7月至2020年4月的租金，构成根本违约。卢冬梅有权依据合同约定要求皇室堡公司支付赔偿金50000元。因本院已支持了卢冬梅诉请的赔偿金50000元，卢冬梅的损失得以弥补，故对于卢冬梅主张皇室堡公司支付拖欠租金的逾期违约金，本院不予以支持。唐鋆公司是皇室堡公司的一人股东，本真行公司于2020年4月27日前是唐鋆公司的一人股东，唐鋆公司委托利安达会计师事务所（特殊普通合伙）深圳分所对唐鋆公司与本真行公司及皇室堡公司三方从成立至2020年6月30日止的独立性进行专项审计，审计结果为未发现本真行公司、唐鋆公司与皇室堡公司之间存在组织机构、财产及业务等方面混同情况，确认三家公司间相互独立。故根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，唐鋆公司可以证明皇室堡公司的财产独立于自己的财产，本真行公司可以证明唐鋆公司的财产独立于自己的财产，因此唐鋆公司、本真行公司无需对皇室堡公司上述债务承担连带责任。基于本真行公司无需对皇室堡公司的债务承担连带责任，故卢冬梅主张羊远春对皇室堡公司的涉案债务承担连带责任的诉请，理据不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、深圳市皇室堡酒店公寓有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向卢冬梅支付广州市番禺区市桥街坑口路100号604房屋自2019年7月至2020年4月的租金21307.11元（已抵扣保证金）；二、深圳市皇室堡酒店公寓有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向卢冬梅支付赔偿金50000元；三、驳回卢冬梅的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1792元，由卢冬梅负担209元，深圳市皇室堡酒店公寓有限公司负担1583元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  黎燕玲人民陪审员  黄志强二〇二〇年十一月三十日书 记 员  杜嘉华