云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0112执异233号案外人：阙红梅，女，纳西族，1971年4月10日生，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：汤宇，云南宣和律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈磊，云南宣和律师事务所实习律师，特别授权代理。申请执行人：薛光文，男，汉族，1966年10月14日生，身份证登记住址：云南省昆明市。申请执行人：杨荣，男，汉族，1970年7月23日生，身份证登记住址：云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：周朝栋，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈磊，云南汇同律师事务所律师，特别授权代理。被执行人：耿俪萍（曾用名：耿丽萍），女，汉族，1954年10月14日生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。被执行人：贺厚量，男，汉族，1970年4月6日生，身份证登记住址：云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。被执行人：余红，女，汉族，1966年7月2日生，身份证登记住址：重庆市江**。本院在执行申请执行人薛光文、杨荣与被执行人耿俪萍、贺厚量、余红房屋租赁合同纠纷一案中，案外人阙红梅向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人阙红梅向本院提出异议请求：一、请求法院停止对昆明市房屋的执行,并解除对案涉房屋的查封;二、请求法院确认案涉房屋为案外人所有。事实和理由:西山区法院受理的薛光文、杨荣申请强制执行耿俪萍、贺厚量、余红租赁合同纠纷一案,昆明市西山区人民法院对登记在耿俪萍名下位于昆明市房屋（共有权证号：201547949）采取了查封措施,并于2020年9月27日发出公告,责令相关人员迁出上述房屋。案外人对此提出异议,因为案涉房屋系耿俪萍、耿立超、易祥、易芳共同所有,案外人于2004年7月26日与房屋所有权人耿俪萍、耿立超、易祥、易芳签订了《买卖合同》,约定案外人向耿俪萍、耿立超、易祥、易芳购买了案涉房屋。房屋总价170万元,案外人应于两年内支付人民币150万元,剩余20万元通过按揭贷款支付。合同签订后,案外人人按约定支付了全部购房款,耿俪萍、耿立超、易祥、易芳于2004年8月将案涉房屋交付给了案外人,因耿俪萍、耿立超、易祥、易芳长期不在昆明且户口无处迁移等原因,一直未将上述房屋过户至案外人名下，现由于耿俪萍个人租赁合同纠纷导致案涉房屋被西山区法院查封,案外人认为对案涉房屋享有合法产权,在西山区法院对该房屋查封以前已经签订了合法的书面买卖合同并合法占有该房屋且支付全部价款。申请执行人薛光文、杨荣答辩称，一、案外人异议请求无事实法律依据,理应驳回。首先,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第242条规定“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权向有关单位查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等财产情况。人民法院有权根据不同情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。”昆明市五华区法院及西山区法院依据已经生效的法律文书确定耿俪萍、贺厚量、余红应当履行的义务,依法查封了涉案房屋的执行行为于法有据、程序合法。其次,查封、扣押、冻结财产的规定第十七条规定,被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。执行异议和复议规定第二十八条规定,只有同时符合(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记;方能排除执行。本案中,案外人声称2004年7月26日与被执行人耿俪萍、耿立超、易祥、易芳签订了涉案房屋的《买卖合同》,支付了全部的房款,但并未提供银行转账凭证或银行流水。截止今日,涉案房屋仍登记在被执行人耿俪萍、耿立超、易祥、易咨辰名下,并未办理过户登记,且该《买卖合同》并无房屋共有人易咨辰的签字,这明显不符合交易习惯及常理,而且案外人并未提供任何证据证明其要求被执行人耿俪萍、耿立超、易祥、易咨辰办理产权转移登记。对此案外人及被执行人耿俪萍、耿立超、易祥、易咨辰均负有不可推卸的责任,案外人并非为无过失或过错,故不符合上述法律规定的条件,不具有排除执行的权利。二、根据《中华人民共和国物权法》第9条:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”本案案涉房屋属于不动产,应以登记生效为原则,因案外人与被执行人耿俪萍、耿立超、易祥、易咨辰尚未办理登记手续,故涉案房屋不发生物权变更的法律效力。从物权法的法律基础理论层面看,法律行为引起的物权变动必须具备两个要素:一是物权变动的基础关系必须有效;二是必须完成法定的公示方法。即便本案中案外人与被执行人耿俪萍、耿立超、易祥、易芳签订的《买卖合同》为真实的,但并没有共有人易咨辰的签字,且没有办理过户手续。三、案外人请求对涉案房屋享有所有权无事实及法律依据。首先,本案为执行程序中的执行异议审查,而案外人的确认之诉的请求为不同的法律关系,应另案处理。其次,即便案外人与被执行人耿俪萍、耿立超、易祥、易芳签订的《买卖合同》为真实的,根据《中华人民共和国物权法》第9条之规定,涉案房屋未发生物权变动的效力,即房屋所有权并未发生效力,虽然案外人可主张物权期待权的保护排除执行,但并不能请求确认其享有涉案房屋的所有权,故案外人的主张无事实及法律依据,应予驳回。综上,申请执行人认为案外人的执行异议请求不符合法律规定,不应得到支持,请求依法驳回案外人的全部异议请求。案外人阙红梅为支持其异议主张，向本院提交了买卖合同、收条、中国建设银行个人贷款结清证明、转账记录、租房协议、委托书公证书各一份，银行存根、情况说明各两份、（2020）云0112执1690号公告及照片六份、银行流水七份，以上证据材料均为复印件。本院查明，薛光文、杨荣与耿俪萍、贺厚量、余红房屋租赁合同纠纷一案，昆明市中级人民法院于2015年4月1日作出（2014）昆民一初字第172号民事判决书，判决的主要内容为：解除薛光文、杨荣与耿俪萍、贺厚量、余红于2012年9月11日签订的《天骄北麓商铺租赁合同》；耿俪萍、贺厚量、余红共同于本判决生效之日起二十日内将位于昆明市五华区腾还薛光文、杨荣；耿俪萍、贺厚量、余红共同于本判决生效之日起十日内向薛光文、杨荣支付自2013年9月11日起至2014年9月10日期间的租金6647776元、固定费用200000元，以及自2014年9月11日起至实际腾还房屋之日止的租金和固定费用；耿俪萍、贺厚量、余红共同于本判决生效之日起十日内向薛光文、杨荣支付以3523888元为本金自2013年9月2日起至2014年3月1日止的利息（按照中国人民银行同期流动资金贷款利率付），以及以6847776元为本金自2014年3月2日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息（按照中国人民银行同期流动自己贷款利率计付）；案件受理费67458.45元，由薛光文、杨荣承担9361.57元，由耿俪萍、贺厚量、余红承担58096.88元。上述民事判决书发生法律效力后，义务人未自动履行裁定书确定的义务，薛光文、杨荣向昆明市中级人民法院申请强制执行，昆明市中级人民法院将该案指定五华区人民法院执行，后该案经昆明市五华区人民法院报请昆明市中级人民法院指定给我院执行。本院于2020年3月5日立案受理（2020）云0112执1690号薛光文、杨荣申请执行耿俪萍、贺厚量、余红房屋租赁合同纠纷一案。本院在执行过程中，于2020年4月28日查封了被执行人耿俪萍共有的位于白龙路433号百大钻石豪苑2幢1单元1层101号房屋（所有权人：耿立超，房产证号：20××48；共有人：耿俪萍、易祥、易咨辰，共有权证号：201547949、201547950、201547951）。本院于2020年9月27日粘贴（2020）云0112执1690号公告，责令被执行人及居住人员于2020年10月12日前腾空案涉房屋交由本院评估拍卖。案外人阙红梅对此不服，向本院提出上述执行异议，并提交了证据材料。证据材料显示：案外人阙红梅（乙方、买方）与耿立超、耿丽萍、易祥、易芳（甲方、卖方）于2004年7月26日签订了案涉房屋买卖合同，合同载明：乙方同意购买甲方拥有的座落在昆明市的房产，建筑面积为225.74平方米；房产交易价格为7530.8元／平方米，总价为人民币1700000元整；由于甲方购买该房产时办理了住房按揭贷款，目前尚未结清贷款本息，经双方协商：甲方同意自本合同签订之日起乙方拥有该房产的使用权，甲方将房产内部所有装修及家具家电赠送给乙方，乙方在两年内支付人民币1500000元整，并由乙方支付剩余贰拾万元按揭贷款。银行流水显示2005年4月18日账号为25×××50的银行账户转出1500000元，银行转账记录载明95×××26的银行账户转出1500000元至耿丽萍名下账户25×××15，耿丽萍于当日出具了收到案外人阙红梅案涉房屋购房款1500000元的收条。2013年8月29日耿立超、詹益群、耿丽萍、易祥、易咨辰（曾用名：易芳）订立了委托书，将案涉房屋委托给案外人阙红梅负责出租，云南省昆明市明信公证处于2013年9月2日出具了（2013）云昆明信证民字第29080号公证书对该委托书进行了公证。2014年9月5日阙红梅（出租方、甲方）与黄明（承租方、乙方）签订了案涉房屋租房协议，租期为2014年9月5日至2019年9月4日，每年租金为80000元，房租一年一交，三年内价格不变，三年后租金再议。另外，案外人阙红梅还提交了：2011年起的账号为25×××66的银行流水；云南百大物业服务有限公司出具的情况说明，载明阙红梅及家人于2004年8月入住案涉房屋，水电、煤气、物业管理费等相关费用均由阙红梅支付，2010年搬走后，案涉房屋处于出租状态；支付给云南百大物业服务有限公司款项的消费存根；中国建设银行昆明金碧路支行出具的易祥的贷款结清证明。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”且《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”案外人对以上四个条件负有举证责任，倘若没有证据或证据不足以证明以上四个条件成立，则其主张不能成立。本案中，案外人未提供证据证明或提供证据不足以证明符合第二十八条第（二）、（三）、（四）项条件。首先，第二十八条第（二）项条件系要求案外人在法院查封前基于房屋买卖占有案涉房屋，而本案中，案外人阙红梅提供了案涉房屋租房协议，但耿立超、詹益群、耿丽萍、易祥、易咨辰（曾用名：易芳）出具了委托书委托案外人出租案涉房屋，故阙红梅并不能证明其占有案涉房屋系基于对案涉房屋的买卖；云南百大物业服务有限公司出具的情况说明无其他证据佐证其真实性；支付给云南百大物业服务有限公司款项的消费存根未载明款项用途和支付方；银行流水未载明转出账户户名、转入账户户名、款项用途。故案外人阙红梅提交的证据材料均不足以证明案外人在本院查封之前已基于房屋买卖合法占有案涉不动产，故不符合第二十八条第（二）项条件。其次，案涉房屋买卖合同载明的成交价为1700000元，就其中1500000元，案外人提供了被执行人耿俪萍出具的1500000元的收条，但银行流水显示的转出账号为25×××50与银行转账记录的转出账户95×××26并不一致；就剩余200000元的款项，现有证据不能证明的案外人阙红梅实际支付了该笔款项。因此，案外人阙红梅已支付案涉房屋全部价款的主张不能成立，不符合第二十八条第（三）项条件。最后，案外人阙红梅主张其于2004年7月26日购买案涉房屋，本院于2020年4月28日查封，时隔近16年，案外人未积极办理该房屋产权变更登记等措施保障自己的合法权益，与普遍的商品房交易习惯相悖。即便存在案外人阙红梅主张的案涉房屋共有人较多等情形，其自身依然存在一定过错，故不符合第二十八条第（四）项条件。另外，对于案外人阙红梅请求确认案涉房屋归其所有的异议请求，不属于执行异议的审查范围，本院不予审查。综上所述，案外人阙红梅提交的证据材料不能证明其情况同时符合异议复议规定第二十八条的四项条件，其异议主张不能成立，其异议请求应当予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人阙红梅的全部异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李江永审判员  马驰原审判员  郭春利二〇二〇年十一月二十三日法官助理杨海曼书记员杨婷婷