广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初52739号原告张悦，女，1997年3月11日出生，汉族。委托诉讼代理人贺倩明，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人刘红艳，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。被告深圳市中地物业管理有限公司，住所地深圳市南山区广深高速公路以北、龙井路以西欧陆经典花园**101D，统一社会信用代码91440300790476109X。法定代表人解越。委托诉讼代理人周秀华，广东金圳律师事务所律师。被告汪芳，女，1984年9月26日出生，汉族。委托诉讼代理人严俊涛，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人邱凯琪，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。第三人深圳市中地物业管理有限公司传麒景苑管理处，住所地深圳市福田区莲花街道康欣社区北环大道**传麒景苑120，统一社会信用代码91440300MA5EY8KT0D。负责人汪芳。委托诉讼代理人严俊涛，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人邱凯琪，北京市中伦（深圳）律师事务所律师。原告张悦诉被告汪芳、被告深圳市中地物业管理有限公司（以下简称中地公司）确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，追加深圳市中地物业管理有限公司传麒景苑管理处（以下简称传麒景苑管理处）为第三人，并于2020年7月20日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。张悦的委托诉讼代理人贺倩明、刘红艳，汪芳及第三人传麒景苑管理处的委托诉讼代理人严俊涛、邱凯琪，中地公司的委托诉讼代理人周秀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张悦向本院提出诉讼请求：一、确认汪芳与中地公司于2017年12月29日签订的《物业管理承包经营合同书》无效；二、中地公司纠正违约行为，亲自履行《传麒景苑项目前期物业服务合同》（派驻人员入驻传麒景苑进行物业服务）；三、本案诉讼费用由汪芳、中地公司承担。事实和理由如下：张悦于2019年7月16日向深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司购买深圳市景田传麒景苑6B10号商品房，双方签订《深圳市房地产买卖合同（现售）》，约定由具有3级资质的物业管理企业即中地公司提供物业管理服务。合同签订后，张悦向房地产权登记机关办理了房地产转移登记，成为传麒景苑的业主。中地公司系传麒景苑物业服务公司，根据其于2017年12月28日与深圳市特皓集团股份有限公司、深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司签订的《传麒景苑项目前期物业服务合同》，由其为传麒景苑提供前期物业服务。该合同约定，本物业前期服务期限暂定为5年，期限未满，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。期限届满，小区仍未成立业主委员会的，合同自动延续至业主委员会成立并代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同时止。张悦作为传麒景苑的业主，近期发现中地公司未尽合同义务，将传麒景苑的物业服务委托他人管理，导致大厦内管理混乱，业主生活受到严重不良影响。经张悦多番查证，得知中地公司在与特皓集团、特区房产公司签订前期物业服务合同后，于2017年12月29日与汪芳（深圳市传麒景苑物业管理承包经营处）签订《物业管理承包经营合同书》，将小区的物业管理服务承包给汪芳。该合同约定协议生效后，汪芳可以中地公司的名义进行小区的物业管理和物业服务，中地公司不干涉汪芳的具体经营和管理。承包费为3000元/月，按年支付。汪芳(深圳市传麒景苑物业管理承包经营处）实行独立核算、自负盈亏，并设独立财务，承包期内独立承担民事责任与刑事责任。汪芳在经营过程中利用物业公共部分进行经营，在大厦大堂内设酒店前台、售卖机等利用大厦共用部分进行营利。汪芳在未经业主许可的情况下，擅自向公寓、酒店经营者提供业主个人信息，以便公寓、酒店经营者直接向业主推销，泄露业主个人资料。另外汪芳对外公布的物业相关费用缴纳方式均为名为张衡的个人账户，张衡为汪芳的配偶，汪芳完全将涉案物业的物业服务工作作为私人的牟利工具，违反了合同约定及物业管理条例的相关规定，管理混乱，严重损害了全体业主的合法权益。中地公司在接受委托后将物业管理区域内的全部物业管理转包给汪芳的行为违反了《合同法》第五十二条、《物业管理条例》第三十九条的规定，该《物业管理承包经营合同书》应当被认定为无效。中地公司应当纠正违约行为，依据《传麒景苑项目前期物业服务合同》亲自提供物业服务。汪芳辩称，一、张悦基于《物业管理承包经营合同书》起诉汪芳，但汪芳并非该合同的签署主体，根据合同相对性原则，张悦起诉汪芳属起诉对象错误，汪芳被告主体不适格，应驳回张悦对汪芳的起诉。第一，张悦主张汪芳为《物业管理承包经营合同书》的一方签署主体，并起诉汪芳要求确认《物业管理承包经营合同书》无效，无事实和法律依据。张悦提交的《物业管理承包经营合同书》落款处所加盖的公章表明，《物业管理承包经营合同书》的签约主体为中地公司与传麒景苑管理处，汪芳并非协议一方主体，其仅作为中地公司任命的传麒景苑管理处负责人于传麒景苑管理处筹备初期在该合同上签字，汪芳不享有该合同项下的权利且无须履行该合同项下的义务，根据合同相对性原则，张悦无权就该合同向汪芳提出诉讼主张。第二，张悦的第二项诉讼请求仅针对中地公司作出，且汪芳亦非与该项请求相关的《前期物业服务合同》的合同主体，因此，张悦的该项诉讼请求不涉及汪芳的权利或义务。综上，汪芳并非《物业管理承包经营合同书》的合同当事人，张悦起诉汪芳要求确认该合同无效，属起诉对象错误，汪芳不是本案的适格被告，应驳回张悦对汪芳的起诉。二、《物业管理承包经营合同书》由中地公司及其分公司传麒景苑管理处签署，为中地公司公司内部就涉案项目物业管理的具体实施进行分工和安排所签署的合同，中地公司不存在将涉案项目的物业管理委托给他人的情形；并且该项目的停车场收费和管理服务由中地公司另设分公司负责，传麒景苑管理处并未实际实施涉案项目的全部物业管理服务。因此，中地公司不存在将传麒景苑全部物业管理一并委托给他人的情形，《物业管理承包经营合同书》合法有效，张悦主张该合同无效的诉讼请求应不予支持。《物业管理条例》第三十九条规定，物业服务企业不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第一项规定，物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同无效，本案不存在前述导致《物业管理承包经营合同书》无效的法定情形。具体为：（一）本案不存在中地公司将涉案项目的物业管理委托给他人的情形。《深圳经济特区物业管理条例》第五十六条第二款规定，物业服务企业应当在物业管理区域内设立独立核算的服务机构；《公司法》规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由总公司承担；并且根据汪芳提交的深圳市市场监督管理局企业档案（深圳市中地公司管理有限公司传麒景苑管理处），分公司隶属于总公司。因此，传麒景苑管理处为中地公司在传麒景苑依法设立的独立核算的分公司，传麒景苑管理处不具有独立法人资格且受中地公司管辖，其民事责任概由中地公司承担。《物业管理承包经营合同书》由中地公司与传麒景苑管理处签署，如前述，传麒景苑管理处隶属于中地公司，该合同系中地公司公司内部为涉案项目物业管理的具体实施进行总、分公司之间的分工和安排所签署，因此，《物业管理承包经营合同书》不涉及中地公司将涉案项目的物业管理委托给他人的情形，合法有效。（二）中地公司另设分公司实施涉案项目相关的停车场管理服务，传麒景苑管理处并未实际实施涉案项目的全部物业管理服务。根据《前期物业服务合同》，中地公司承诺提供的前期物业管理服务含传麒景苑停车场的维修、养护、管理和车辆停放管理。事实上，前述服务由中地公司另设分公司深圳市中地公司管理有限公司传麒景苑停车场（以下简称停车场分公司）实施。因此，涉案项目的物业管理由中地公司分设的两家分公司共同实施，传麒景苑管理处并未实施涉案项目的全部物业管理服务。综上，《物业管理承包经营合同书》由中地公司与其分公司传麒景苑管理处签署，为中地公司公司内部就涉案项目物业管理的具体实施进行分工和安排所用，并非中地公司为将涉案项目的全部物业管理委托给他人所签署的合同；同时传麒景苑管理处并未实际实施涉案项目的全部物业管理服务。因此，中地公司不存在将传麒景苑全部物业管理一并委托给他人导致《物业管理承包经营合同书》法定无效的情形，张悦的诉讼请求无事实和法律依据，应不予支持。三、如前述，传麒景苑管理处和停车场分公司隶属于中地公司，该等分公司的民事责任由中地公司承担；同时，传麒景苑的全部物业管理服务由该等分公司实施，因此，该等分公司实施涉案物业管理服务，即为中地公司已实际委派人员入驻传麒景苑进行物业管理并履行《前期物业服务合同》，张悦要求中地公司亲自履行《前期物业服务合同》的诉讼请求无事实和法律依据，应不予支持。中地公司辩称，1、中地公司与深圳市特皓集团股份有限公司签订的传麒景苑项目前期物业服务合同是合法有效的。根据合同约定，中地公司是传麒景苑的物业管理公司。2、中地公司与汪芳签订的物业管理承包经营合同书约定将传麒景苑的物业管理整体承包给汪芳，承包期为5年。汪芳以中地公司的名义对涉案物业进行独立自主经营管理，财务上实行独立核算、自负盈亏，对外独立承担民事责任。在合同履行过程中，汪芳以中地公司的名义成立了物业管理公司并按照双方合同的约定对该物业管理实行了独立的自主经营，所有的物业管理费全部由汪芳独立收取，物业管理人员也是由汪芳负责招聘和管理，经营过程中的债权债务也是由汪芳独立承担；3、汪芳在承包经营过程中致使传麒景苑受到严重不良影响，中地公司没有参与。鉴于汪芳在履行过程中造成的不良后果以及业主的请求，中地公司同意亲自履行传麒景苑项目前期的物业服务。传麒景苑管理处述称，传麒景苑管理处是由中地公司设立的分公司。根据公司法，分公司的所有权利义务责任概由母公司继受，而且中地公司全程领导和管理传麒景苑管理处。至于相关的物业费的收取、财务核算均是按照中地公司的意见进行安排。而且目前传麒景苑管理处已与相关的第三方主体签订了一系列的民事合同，其实也是传麒景苑管理处实际履行相关的物业管理以及民事合同，不存在张悦所主张的第二个诉请中要求中地公司亲自履行的情况，因为传麒景苑管理处本身就从属于中地公司。经审理查明，2017年12月29日，深圳市特皓集团股份有限公司、深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司与中地公司签订《传麒景苑项目前期物业服务合同》，约定，中地物业为深圳市福田区景田传麒景苑物业管理区域提供前期物业服务；合同期限暂定为五年；期限届满，传麒景苑仍未成立业主委员会的，合同自动延续至业主委员会成立并代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同时止。此外双方另约定了物业管理费收费标准等其他内容。同日，中地公司作为甲方与名称为“深圳市传麒景苑物业管理承包经营人”的乙方签订了《物业管理承包经营合同书》（以下简称承包经营合同），约定，甲方将传麒景苑5万平方米（含地下室）的物业管理服务承包给乙方管理；协议生效后，乙方可以甲方名义进行小区的物业管理和物业服务，甲方不干涉乙方的具体经营和管理。汪芳作为乙方代表在该合同的落款处签名。2018年1月11日，传麒景苑管理处成立。根据深圳市市场监督管理局企业档案资料显示，传麒景苑管理处系中地公司的分支机构，负责人为汪芳。此后，传麒景苑管理处在上述承包经营合同上盖章。2019年7月16日，张悦向深圳经济特区房地产（集团）股份有限公司购买了涉案房屋，并登记成为该房屋的产权人。张悦主张中地公司通过与汪芳签订承包经营合同，将案涉物业区域内的物业服务全部委托给汪芳，违反了相关法律规定；汪芳辩称传麒景苑管理处才是承包经营合同的签署主体，汪芳系传麒景苑管理处的负责人，与中地公司存在内部承包关系。中地公司认可汪芳系以传麒景苑管理处的名义承包了案涉物业区域内的物业服务，并否认汪芳系该公司员工。另查明，案涉物业目前未成立业主委员会。上述事实，有张悦、汪芳及传麒景苑管理处提交的证据及庭审笔录在卷证实。本院认为，传麒景苑管理处于2018年1月11日成立后，在案涉承包经营合同落款的乙方处盖章，故案涉承包经营合同的签订主体应为中地公司及传麒景苑管理处。传麒景苑管理处系中地公司的分支机构，两者之间签订案涉承包经营合同属于内部管理及内部责任分担的关系，并不符合《物业管理条例》第三十九条规定的将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的情形，亦未有证据显示该合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故张悦请求确认案涉承包经营合同无效，无法律依据，本院不予支持。张悦另请求中地公司纠正违约行为，由中地公司亲自履行《传麒景苑项目前期物业服务合同》，因该诉请并无明确的履行内容，且传麒景苑管理处正在履行物业服务合同，故本院对此不予支持。至于张悦主张案涉物业区域因交由个人进行物业服务，管理混乱，服务质量不符合约定，导致业主生活受到严重影响，可另循法律途径向中地公司主张相应的违约责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告张悦的全部诉讼请求。本案案件受理费100元（已由原告预交），由原告张悦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨**晶人民陪审员  潘锡明人民陪审员  黄美容二〇二〇年十一月四日书 记 员  庄晓玲附法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。