北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初14832号原告：北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路**。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：王永柱，男，1961年3月22日出生，汉族，北京江南投资集团有限公司员工。委托诉讼代理人：李越，男，1988年4月6日出生，汉族，北京江南投资集团有限公司员工。被告：张文立，女，1982年12月31日出生，满族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：刘宏辉，北京京师（杭州）律师事务所律师。第三人：张月峰，男，1954年6月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张君芳（张月峰之妻），女，1955年12月20日出生，满族，住北京市朝阳区。原告北京江南投资集团有限公司（以下简称江南集团）诉被告张文立（以下简称姓名）、第三人张月峰（以下简称姓名）商品房预约合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。江南集团之委托诉讼代理人王永柱、李越，张文立之委托诉讼代理人刘宏辉，张月峰及其委托诉讼代理人张君芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江南集团向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除江南集团与张文立双方签订的编号为NO.X号《江南山水认购协议》。2.依法判令张文立赔偿江南集团广告费347745元。事实和理由：江南集团、张文立双方于2009年10月24日，签订了编号为NO.X号《江南山水认购协议》（以下简称《认购协议》）。张文立于2009年认购江南集团开发的X号房屋。2013年“江南山水”项目取得预售许可，2013年8月3日江南集团通知张文立到我公司售楼处，江南集团向其送达通知函，要求张文立七日内提交资料进行购房资格审核并进行签约，但因张文立不具有购房资格一直拒绝向我公司提供相应的资料，致使我公司无法对其进行资格审核，亦无法进行后续签约。后江南集团多次通知张文立因其不具备购房资质解除双方签订的认购协议，限期办理退款及解除手续，但张文立一直拒绝办理。2013年11月10日江南集团将此房屋出售给他人。2013年12月22日江南集团找到张文立并向其发放解除函，张文立拒收。此后江南集团多次电话通知其前来办理退款手续，张文立至今未办理退款。依据2009年10月24日签订的编号为NO.X号《认购协议》第五条，如认购人逾期未能签署商品房买卖合同，视为认购人自动放弃优先缔约权，本协议自动终止，开发商可将相关房屋售予他人。据此，为维护江南集团的合法权益，望法院秉公审理并判允上列诉请。张文立辩称：一、张文立在《认购协议》履行过程中并无任何违约行为，认购协议应当继续履行。（一）江南集团在起诉状中存在大量虚假陈述，张文立不存在任何违约行为。（1）江南集团在起诉状中称“于2013年8月4日通知张文立到公司售楼处，要求张文立7日内提交资料进行资格审核并签约”不符合事实。实际情况是2009年10月13日，张文立父亲张月峰与张文立作为共同认购人向江南集团缴纳了50.44%的房款，合计777217元。江南集团出具收据，收据上明确写明交款人为张文立与张月峰。2009年10月24日，江南集团、张文立签订编号为NO.X号的《江南山水认购协议》，协议中约定张文立认购江南集团开发的位于北京市朝阳区红坊路X号江南山水项目中X号楼X单元X室的商品住房（以下简称“涉案房屋”）。自2009年签订《认购协议》开始，张文立一直在要求江南集团履行协议约定，办理网签并交付房屋，但江南集团一直在找各种理由拖延，而且从来没有主动通知张文立前往。同时，依据提交的录音证据来看，直到2016年6月26日，张文立、张月峰以及张文立母亲主动前往江南集团处提交张月峰身份证、户口本、结婚证等购房资料。江南集团收取了张文立的材料，之前江南集团从未主动要求张文立提供过任何材料。（2）江南集团在起诉状中称“2013年8月4日要求张文立提交资料并进行购房资格审核并签约，由于张文立不具备购房资格始终未向江南集团提交资料，致使无法进行资格审核，亦无法进行后续签约”不符合事实。实际情况是2016年6月6日的时候，张文立才与父亲张月峰办理了过户手续，失去了购房资格，在2013年至2016年这期间一直具备购房资格，由于江南集团的拖延，才导致迟迟无法进行网签和交房。同时，根据张文立提交的录音证据，张文立与张月峰办理更名是在江南集团的同意和要求下进行的，目的就是将《认购协议》上的名字变更为张月峰。（3）江南集团在起诉状中称“2013年12月22日，当场告知张文立，由于不具备购房资格，双方签订的《认购协议》予以解除”不符合事实。实际情况是2013年至2017年间，江南集团从来未向张文立送达过任何关于《认购协议》解除的通知或者文件。而且依据张文立提交的四份录音证据来看，截至2017年年底，张文立和江南集团双方都还在协商网签、交房等事宜的解决，根本不存在任何解除协议的纠纷。综上所述，整个《认购协议》履行过程中，张文立均是在积极推进履行协议，不存在任何的违约行为，江南集团无权解除认购协议。（二）江南集团与北京某房地产经纪有限公司（以下简称“北京某公司”）存在关联关系，恶意串通，北京某公司所做的情况说明与事实不符。江南集团与张文立于2009年10月24日签订了《认购协议》，张文立作为债权人，享有涉案房屋的债权，江南集团与北京某公司于2014年1月6日签订的《合作协议》，协议内容只是北京某公司包销代售江南集团X号楼，其协议不能对抗张文立享有的债权。北京某公司在情况说明中提到“张文立没有购房资格，也就没有后续签约”“江南集团在与张文立多次沟通无果的情况下，于2013年12月2日当场告诉张文立解除了与张文立的认购”，“已将涉案房屋卖给第三人”与事实不符。北京某公司在没有和张文立沟通的情况下，如何确认张文立不具有购房资格？江南集团和张文立解除《认购协议》有何依据？张文立的父亲张月峰在2016年6月6日才将房产转移给张文立，在此之前张文立一直拥有购房资格；江南集团认可收到张文立于2016年7月4日与父亲张月峰将认购人变更为张月峰办理的公证，以及通过张文立提供的录音证据也能证明在2016年至2017年张文立还在和江南集团沟通办理网签、交房等事宜，江南集团和张文立不存在解除合同的情形；北京某公司称将房产转移给第三人为何不做网签，北京某公司在情况说明中称已经将涉案房屋出售给第三人明显不符合事实。根据张文立了解到的情况，目前涉案的房地产项目已经有多起逾期交房的违约纠纷，结合北京某公司和江南集团存在关联关系，张文立有理由相信两者恶意串通，做虚假陈述，目的就是解除江南集团与张文立签订的《认购协议》。（三）张文立与父亲张月峰作为共同认购人，江南集团应当与张月峰继续履行，无权要求解除《认购协议》。虽然《认购协议》上仅仅写了张文立的名字，但实际上涉案房屋是张文立与张月峰共同认购，也是家庭共同购置的房屋。截止2016年6月，张文立多次找江南集团要求履行《认购协议》，办理网签和交房手续，但是江南集团却屡次找借口和理由推脱。后张文立临近婚期，因此在江南集团建议和同意下，家庭内部决定将认购协议上的名字由张文立变更为父亲张月峰。根据张文立执法院的调查令于北京市朝阳区房管局处调取的江南集团出具的《关于处理业主投诉问题的情况说明》、X号楼二单元销控表和江南集团的XY楼认购签约统计台账都足以证明江南集团已经认可认购人为张月峰。综上，张文立父亲张月峰作为共同认购人，且江南集团现已认可认购协议的相对方为张月峰，江南集团应当与张月峰继续履行，无权要求解除合同。（四）退一步讲，即便仅以《认购协议》为确定认购人主体的依据，那么基于在江南集团同意下，张文立与父亲更名的事实，也应当认定《认购协议》约定的债权债务关系已经概括转移至张月峰名下，故江南集团应就认购协议的内容与张月峰继续履行，而不应解除认购协议。退一步讲，即便仅以《认购协议》为确定认购人主体的依据，那么依据张文立提供的可以相互佐证的多份录音证据，也可以认定在2016年6月，张文立、江南集团、张月峰曾协商达成一致，同意将案涉房屋的认购人变更为张月峰。根据张文立提交的证据显示，2016年6月26日，张月峰按照江南集团的要求向江南集团提交身份证、户口本、结婚证等材料办理网签和收房等手续的时候，江南集团又要求张文立和张月峰提供一个父女关系的公证，并指定公证处为北京某公证处。2016年7月4日，北京某公证处出具公证书，证明张文立与张月峰系父女关系，同时载明该公证书仅限于购买江南山水小区房产使用。同日，张文立父亲将该公证书交给江南集团。根据《合同法》第八十条、第八十四条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人；债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。在江南集团、张文立双方都已知晓并同意的情况下，张文立将合同的债权债务关系概括转移给张月峰，该债权债务的概括转移应当发生法律效力。张月峰有权利要求江南集团继续履行《认购协议》，配合张月峰进行网签、交付房屋、办理产权证等一系列后续事宜。而且《认购协议》作为双方权利义务的原始基础合同，不应当由于债权债务的概括转移而被解除。综上所述，无论张月峰被认定为共同认购人还是债权债务关系概括转移的继受主体，张月峰都是涉案房屋认购行为的相对人。张月峰的权利义务无论是原始拥有还是转移取得，其权利来源均是《认购协议》，该《认购协议》均不应被解除。二、江南集团行使解除权已过了除斥期间，解除权灭失，江南集团无权要求解除协议。江南集团行使解除权也已经过了除斥期间，处于灭失的状态。《认购协议》中约定了合同解除的条件：江南集团7日内通知张文立前来办理签约等事宜，张文立逾期不来，江南集团则可解除《认购协议》。本案中，江南集团仅凭一张没有任何签字盖章的通知书无法证明在2013年8月3日江南集团有通知张文立前来办理签约等事宜的行为，即江南集团无法证明合同解除的条件已经成就。因此，我方主张参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使的期间且对方没有催告的情况下适用一年的除斥期间，江南集团在无法证明于2016年6月6日之后一年内行使解除权的情况下，则江南集团的解除权已经处于灭失的状态。综上所述，恳请法院判决驳回江南集团的诉讼请求。张月峰述称：不同意江南集团的诉讼请求。江南集团是在造假，都是说谎，提交的都是假证据。另外，江南集团说张文立没有购房资格，应该去权威部门去取证，而不只是从电脑上打印。江南集团说2013年江南集团通知了张文立解除合同，但是谁通知、谁接待，江南集团应对其陈述提交证据予以证明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。本院经审理查明：2009年10月24日，张文立（作为认购人）与江南集团（作为开发商）签订《江南山水认购协议（编号X）》（以下简称涉诉认购协议），载明：认购人张文立，项目位于北京市朝阳区红坊路X号。认购房屋江南山水（推广名）X楼X单元X室，建筑面积124.18平方米，建筑面积销售单价12408元/平方米，总房款1540825元。本次预付金额总房款50.44%，人民币777217元，余款763608元整。认购人须在签署本认购协议，等待开发商通知后七天内认购方到江南山水售楼处签署《北京市商品房预售合同》及其附件和补充协议，并交纳首付款或房屋全款以及其他相关费用，同时所交纳之定金抵作购房款。为了满足认购人选购房屋的强烈需求，开发商同意在认购人签订本协议的基础上为认购人认购相应房号，为认购人此后签订商品房买卖合同提供便利。在签订本协议后，认购人即取得与开发商就该房屋买卖事宜签署买卖合同的优先缔约权。且认购人未经开发商书面同意，不得擅自将本协议项下的优先缔约权转让给第三人。本协议项下所填写的房屋面积为暂定面积，最终面积以签订“预售合同”确定面积为准。如认购人逾期未能签署《商品房买卖合同》，视为自动放弃优先缔约权，本协议自动终止，开发商可将相关房屋售予于他人。认购协议在双方签订“预售合同”生效后自行终止。认购协议签订之前，张文立向江南集团支付了777217元，江南集团出具收据。在收据交款人处，张文立与张月峰共同签字。张月峰为证明江南集团同意张文立与张月峰之间进行更名，提供录音证据予以佐证。前述录音证据中有如下对话内容：1.2016年6月26日张月峰、张君芳（张月峰之妻）、张文立、张某之间的对话，张月峰说：“当时不是咱们也说，只有这一家人能转”，张某说“一家人能转”……张某说“您名下现在没有未成年子女了吧？有的话必须得告诉我，不然以后房本下来麻烦。已婚，名下有一套房，您户口，您得给我提一套资料，因为这个亲属更名也是很繁琐的，到公证处公证您是张文立的父亲”……张月峰说：“公证是哪做啊”，张某说“就那个某公证处”。2.2016年6月26日张月峰、张君芳、张文立、于全之间的对话。于全说：“你抓紧去公证，好吧，别说了啊”，张文立：“您这个都是对您有利的啊，您说对我们都是不利的啊，首先公证这个耽误我们时间吧”，于全：“……你啊，就赶紧按照这个，你和张某对接的，流程抓紧办，你们也别给他添麻烦了”。另查，北京市某公证处于2016年7月4日出具《公证书》，载明：兹证明张月峰是张文立的父亲（本公证书仅限于购买江南山水小区房产使用）。庭审中，江南集团提交如下证据：1.江南集团与案外人王某签署的《北京市商品房预售合同》，载明王某购买位于北京市朝阳区小红门乡牌坊村小红门乡新村一期X组团（A-B号楼）X号住宅楼X层X单元X号房屋；2.广告费发票复印件；3.购房资质审核材料打印件，用以证明张文立并无在京购房资格；4.解除函，载明江南集团通知张文立，要求解除认购协议。张文立、张月峰未认可上述证据的真实性。审理中，张文立提交如下证据：1.XY楼认购签约统计台账复印件、X号楼二单元销控表复印件，证明江南集团将楼号房号进行变更，房屋的认购人为张文立及张月峰。2.X号楼二单元Y号房屋的认购协议及预售合同，证明该楼宇房号存在变更事宜。江南集团未认可上述证据1及证据二中认购协议的真实性，认可其他证据的真实性。上述事实，有各方当事人提交的证据及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：商品房预约合同是房地产开发商与购房者之间就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，协议相对人受协议的约束。本案中，涉案认购协议由张文立及江南集团所签署，基于合同相对性原则，该协议在签约时对张文立及江南集团发生法律效力。现双方争议焦点在于，协议中的认购人是否已变更为张月峰。法律规定，当事人协商一致，可以变更合同。当事人对自己所主张的事实负有举证责任。本案中，张文立辩称江南集团已同意将认购人变更为张月峰，并提交的其与张月峰、江南集团法定代表人于全等人的录音内容以及公证书为证，上述证据之间相互印证，达到民事证据高度盖然性的证明标准，故本院对于张文立的陈述予以采信。另，根据已查明的事实，从签订认购协议起江南集团直至四年之后方办理商品房预售许可手续，且办理预售许可证之后江南集团仍未积极、主动与张文立沟通签订正式商品房预售合同。江南集团此时以张文立后续发生不符合限购政策因素为由，拒绝张文立更换家庭内部其他权利人，在该地区房价经过数轮上涨之后，将会明显损害张文立一方利益。江南集团通过房价上涨获得额外利益，有违公平原则及违诚实信用原则。基于以上论述，鉴于认购人已发生变更，对于江南集团要求解除与张文立之间的认购协议、并要求赔偿损失的诉讼请求，本院均不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告北京江南投资集团有限公司的全部诉讼请求。案件受理费18667元，由原告北京江南投资集团有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 王 乐人民陪审员 王 涛人民陪审员 王桂香二〇二〇年十一月二十六日书 记 员 贾宜臻