广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0606民初15928号原告：植奇锐，男，1981年6月4日出生，汉族，住广东省怀集县*************，公民身份号码：441************452。委托诉讼代理人：孔令威，广东红棉律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯妙凤，广东红棉律师事务所实习律师。被告：陈锡伦，男，1964年3月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码：440************61X。委托诉讼代理人：刘珍珍，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶青，广东海迪森律师事务所律师。原告植奇锐与被告陈锡伦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理。第一次开庭审理时，原告的委托诉讼代理人孔令威、冯妙凤及被告的委托诉讼代理人刘珍珍、叶青均到庭参加诉讼；第二次开庭审理时，原告的委托诉讼代理人孔令威及被告的委托诉讼代理人叶青均到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请90天的庭外和解期，该期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付搬迁补偿费100000元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：判令被告向原告返还租赁定金2000元。事实和理由：2006年11月1日，原告与被告签订《商铺出租合约》，约定被告将坐落北滘西海二支村工业区内一商铺出租给原告，原、被告的租赁关系自2006年10月31日至2020年4月期间一直存续。2020年2月20日，北滘镇村级工业园升级改造领导小组办公室、北滘镇土地发展中心盖章确认并发布将商铺所在地块纳入顺德区村级工业园改造范围并给予搬迁补偿的通知，原告承租商铺后装修经营多年，现被征迁原告理应享受相应补偿款项，然而被告领取补偿款后却没有给原告任何的补偿。原告为此起诉至法院。被告辩称，涉案商铺拆迁的补偿款项受益人为被告，原告的主张没有事实与法律依据，请予以驳回，理由如下：1.土地拆迁补偿款：根据法律规定是用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿，因此该部分补偿款与原告无关；2.建筑物拆迁补偿款：本案涉案的建筑物由被告建设，因此建筑物的权属人为被告，补偿款应归被告；3.机器设备搬迁款：原告没有举证产生了搬迁费及搬迁费用的具体金额，原告也不是村级工业园改造项目的补偿对象，另外原告在租赁被告商铺时应该预见日后会产生搬迁费用，该费用属于原告租赁经营成本的一部分，原告在搬迁时的相关支出不属于额外损失，因此不应由被告承担；4.临时安置补偿款：临时安置补偿款是对被拆迁人支付的一种过渡性补偿，在原告提供的证据三补偿评估明细表中关于临时安置补偿评估明细表的“情况”一栏，明确记载的是以企业厂房建筑面积作为计算基数，以6个月的市场租金损失计算临时安置补偿费。在本案中，被拆迁的建筑物所有人是被告，被告以收取租金为收入来源，因此该部分补偿款理应属于建筑物的所有人即被告；5.停工停产补偿款：停产停业损失是指因搬迁行为使得被拆迁的房屋不能用于生产经营所造成的损失，本案中被告因政府的拆迁行为导致没有了生产经营及租金收入，造成了直接的经济损失，因此停工停产补偿款是属于给被告作为房屋所有人的补偿；6.双方签订的合同期限为2006年10月31日至2013年10月31日，至今合同期限已届满近7年，属于不定期租赁合同，因此原告也没有主张权利的合同依据；7.根据原告所提供的交租业务凭证可以看出，原告承租商铺是用于经营药店，那么是不存在机器设备搬迁需要补偿的；8.涉案的商铺出租合约期限已届满，且被告不存在违约的行为，所以原告关于定金的诉讼请求没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2006年11月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《商铺出租合约》，约定甲方将坐落北滘西海二支村工业区内一商铺租给乙方；租期为2006年10月31日至2013年10月31日；面积约65平方米，每月租金800元，以后每月租金以每三年递增15%计算租金；合约期满，甲乙双方如有意再续约的，则按当时价格再商议，如不再续租，乙方的一切装修不得拆走，由甲方检查商铺，乙方信守全合约条款，无违约的，租满时甲方将定金交回乙方。合同签订后，原告向被告支付了定金2000元，被告出具收据予以确认。被告将涉案商铺交付给原告使用。合同期满后，原、被告未签订合同。原告从2018年1月起租用被告的商铺面积为130平方米。2020年2月20日，佛山市顺德区北滘镇村级工业园升级改造领导小组办公室、佛山市顺德区北滘镇土地发展中心出具《通知》，载明因涉案地块已纳入顺德区村级工业园改造范围，近期，政府相关职能部门将委托第三方有资质的测量、评估公司进场开展测量、评估等相关工作，后续将有工作人员与贵单位就厂房搬迁补偿事宜进行协商。请于2020年4月15日前自行完成生产转移、地上物搬迁以及清拆工作。另查，2020年3月1日，广东京信房地产土地资产评估有限公司受佛山市顺德区北滘镇土地发展中心的委托对案涉的商铺所在地的土地使用权、建（构）筑物、机器设备搬迁补偿、花木搬迁补偿、临时安置补偿和停产停业损失补偿价值进行评估。2020年3月20日，该所出具评估报告，其中案涉厂房即报告中的商铺3、商铺4的其他生产生活资产搬迁补偿价值为1200元，临时安置补偿按照建筑面积为计算基数，单价15元/平方米计算6个月，原告租赁商铺面积130平方米，则对应临时安置补偿为11700元，停产停业损失按照评估报告标准对应商铺的停产停业损失补偿为4022.62元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。第一，关于案涉《商铺出租合约》是否有效的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，被告出租的位于佛山市顺德区北滘镇西海二支村工业区一商铺，是未取得建设工程规划许可证而建设的厂房，故根据前述法律规定，原告与被告于2006年11月1日签订的《商铺出租合约》无效。第二，关于原告租赁的商铺面积是多少的问题。被告确认原告租赁的商铺是挂有金生生大药房招牌的但认为不清楚租赁的面积，被告作为出租人应当清楚租赁的实际情况，从评估报告的图片显示金生生大药房招牌的位置平面图应包括商铺2、3、4，且结合原告提供的租金支付凭证，2018年1月起每月租金为2300元，按照《商铺出租合约》计算无法得出，原告进行了说明，但被告对此也未进行任何反驳，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在，本院确认原告向被告租赁的商铺面积为130平方米。第三，关于原告主张的拆迁补偿款项有无依据及具体数额的认定问题。首先，原告作为商铺的承租方要求分割相应的拆迁利益，而非直接主张合同项下权利。拆迁补偿协议系由房屋权利人与拆迁人签订，原告并非被拆迁人，但是拆迁补偿协议约定的补偿内容涉及到原告作为承租方的利益，即原告虽然不是拆迁安置的协议主体，但是不能据此否认原告应当享有的拆迁安置利益。被告并非征收的部门，且其对于商铺无法继续使用并无过错，故对于原告的搬迁利益应当以被告实际收取的搬迁利益数额为限。其次，对于案涉的商铺涉及的拆迁补偿款项内容及归属的认定。根据广东京信房地产土地资产评估有限公司的评估报告，原告承租的应为商铺2、3、4。评估报告中，涉及商铺3、商铺4的其他生产生活资产搬迁补偿的补偿为1200元，临时安置补偿按照案涉商铺130平方米计算为11700元，停产停业损失按照评估报告标准对应商铺的停产停业损失补偿为4022.62元，停产停业损失原告在庭审中明确主张4022元，本院按原告主张的金额确定，以上款项合计16922元。关于上述拆迁补偿款项是否应当归属原告的认定。对于其他生产生活资产-搬迁补偿，上述款项是针对原告承租的商铺内的属于原告的生产生活资产的搬迁产生的损失，原告作为该损失的实际发生一方，应当获得对应的补偿款项。关于停产停业损失归属的认定，原告作为商铺的实际使用人，因涉案商铺拆迁造成其停产停业的情况客观存在，确实造成损失。关于临时安置补偿费的认定，该费用根据评估报告可知并非对于被拆迁房屋价值的补偿，而是对被拆迁人或者房屋承租人、实际使用人因房屋被征收后至产权调换房屋或者安置房屋交付这一特定的过渡期内产生的另行租赁房屋所产生的损失或者增加费用的补偿，该补偿的利益享有对象应当包括作为商铺实际使用人的原告。由于原告在合同期满后未与被告签订新的合同，租赁期限为不定期，租赁期限较短，上述费用应在出租人和承租人之间进行合理分配，本院酌定由原告与被告各分配50%，因此，被告应向原告支付拆迁补偿款8461元。原告未能举证证明存在由其加建的建（构）筑物或由其购置的不可搬迁机器设备，故本院对原告要求的建（构）筑物拆迁补偿、不可搬迁机器设备拆迁补偿不予支持。原告未能举证证明被告收取了拆迁补助费、临时安置补助费，原告要求被告支付该两项费用缺乏依据，本院也不予支持。原告要求被告赔偿承租土地使用权补偿费，该项费用是针对被告承租土地使用权的租赁期限按市场价值进行补偿，应归被告所有，原告的主张缺乏依据，本院不予支持。第四，关于原告要求被告返还租赁定金2000元的问题。涉案的《商铺出租合约》无效，且涉案商铺已进行拆迁，因此，原告的主张于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陈锡伦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告植奇锐支付拆迁补偿款8461元；二、被告陈锡伦于本判决发生法律效力之日起十日内向原告植奇锐返还租赁定金2000元；三、驳回原告植奇锐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1170元（原告植奇锐已预交），由原告植奇锐负担1108元，由被告陈锡伦负担62元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  何自梁二〇二〇年十一月十日书记员  黄敏仪