北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初540号原告（执行案外人）：张元林，男，1967年7月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：史慧娟，山西黄河律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京中鑫智融投资基金管理有限公司，住所地北京市丰台区花乡郑王坟万柳桥****楼**。法定代表人：穆德荣，执行董事。委托诉讼代理人：李聪聆，北京市众鑫律师事务所律师。被告（被执行人）：葛军，男，1969年9月9日出生，汉族，住北京市西城区。第三人（被执行人）：山西鑫四海投资集团有限公司，住所地，住所地山西省太原市民营区经园路******iv>法定代表人：王爱芬。委托诉讼代理人：梁玮，男，该公司员工。第三人：山西鑫四海房地产开发有限公司，住所地太原市民营，住所地太原市民营区经园路****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李巧英。委托代理人：梁玮，男，该公司员工。原告张元林与被告北京中鑫智融投资基金管理有限公司（以下简称中鑫智融公司）、葛军、第三人山西鑫四海投资集团有限公司（以下简称鑫四海投资集团）、山西鑫四海房地产开发有限公司（以下简称鑫四海房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张元林之委托诉讼代理人史慧娟，被告中鑫智融公司之委托诉讼代理人李聪聆、葛军到庭参加诉讼。第三人鑫四海投资集团、鑫四海房地产公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院缺席进行审理。本案现已审理终结。张元林向本院提出诉讼请求：1．请求停止对山西省太原市杏花岭区经园路×××0302户房屋的强制执行；2．请求解除对山西省太原市杏花岭区经园路×××0302户房屋的预查封；3．本案诉讼费由中鑫智融公司、葛军承担。事实和理由：张元林在2014年8月12日就与鑫四海房地产公司签订了《房屋认购协议》，张元林于2014年8月付清涉案房屋全部价款后，对涉案房屋进行了装修装饰，并与家人在涉案房屋内居住至今，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，张元林在查封涉案房屋之前即已经付清全部购房款并合法占有该房屋，因此，张元林就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权利。中鑫智融公司辩称，不同意张元林的全部诉讼请求。事实和理由：1．鑫四海房地产公司及山西鑫四海物业管理有限公司为本案利害关系人，其出具的证据不应采信，更不能作为本案的依据；2．张元林所提交的证据，不仅无法证明其符合《执行异议和复议规定》第二十八条所规定的四种情形，而且涉嫌与被执行人串通合谋虚构交易、逃避执行。葛军辩称，与中鑫智融公司答辩意见一致，不同意张元林的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：（一）中鑫智融公司申请执行过程申请人中鑫智融公司与鑫四海投资公司（第一被申请人）、×珺（第二被申请人）、×玲（第三被申请人）、葛军（第四被申请人）、山西鑫四海大酒店有限公司（第五被申请人）、李××（第六被申请人）、王爱芬（第七被申请人）、盖××（第八被申请人）、曹×（第九被申请人）之间因《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》及《股份回购保证承诺函》所引起的争议仲裁案，北京仲裁委员会于2017年2月8日作出（2017）京仲裁字第0199号裁决书，裁决：“（一）第一被申请人向申请人支付4720.75万元回购编号为ZJXSH-08《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》项下股份，并向申请人支付违约金821万元；（二）第一被申请人向申请人支付504万元回购编号为ZJXSH-09《鑫四海养殖有限公司增资扩股协议》项下股份，并支付违约金84万元；（三）第二被申请人、第三被申请人、第四被申请人对前述第（一）项、第（二）项裁决项下第一被申请人应向申请人支付的款项承担连带清偿责任；（四）本案仲裁费485310元（已由申请人全额预交），由第一被申请人、第二被申请人、第三被申请人、第四被申请人共同承担，第一被申请人、第二被申请人、第三被申请人、第四被申请人应直接共同向申请人支付申请人代其垫付的仲裁费485310元；（五）驳回申请人其他仲裁请求。上述裁决各项，上述各被申请人应自本裁决书送达之日起十日内支付完毕。逾期履行的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息”。上述仲裁裁决生效后，中鑫智融公司向本院申请强制执行，本院以（2017）京02执180号立案执行。执行过程中，本院于2017年4月12日对网签预售给被执行人葛军的涉案房屋进行预查封。太原市不动产登记中心出具的《不动产权利及其他事项登记信息》显示，查封范围为经园路283号1幢3单元3-4层302户。（二）本案房屋买卖情况张元林主张其系从向××处购得涉案房屋，双方签约后，由张元林与鑫四海房地产公司另行签订房屋买卖合同。诉讼中，张元林提供2014年7月21日向××与其签订的《房屋买卖协议书》。该合同约定，张元林向向××购买×××302-402房屋及三号车库，总价款为193万元。此外，张元林还提供其与鑫四海房地产公司签订的《房屋认购协议》，约定张元林购买×××4号房屋，总价为977592元。落款未标明日期。2014年8月12日，鑫四海房地产公司为张元林出具的收款收据，载明房款977592元，配套费95456.28元，合计1073048.28元。2014年8月12日，向××向鑫四海房地产公司出具的情况说明载明，本人位于山西×××302室（第3-4层，房号为4号）房屋现要过户给张元林，身份证号为×××。因过户产生的任何纠纷均与贵公司无任何关系，均由本人承担。对于付款情况，张元林称其妻李秋香向向××支付了193万元购房款，其中190万元为银行转账，3万元为现金。并提供李秋银行流水记录。该流水记录显示，2014年7月21日至2014年8月13日期间，李秋香名下账户向向××分20次共转账190万元。此外，张元林还提供了鑫四海房地产公司2008年11月20日向向××出具涉案房屋的收款收据，其中房款977592元，配套费95456.28元。2020年6月30日，鑫四海房地产公司出具的情况说明，载明经与房管部门核实，《房屋认购协议》记载的×××4号房屋现为涉案房屋。诉讼中，张元林另提供向××2020年7月10日出具的证明，该证明载明，向××于2008年购买了涉案房屋，其于2014年7月21日将涉案房屋及车库以193万元价格转让给张元林，张元林通过李秋香先后以转账190万元、另付3万元现金的方式付清了全部购房款。其于2014年8月带领张元林前往开发商办公室办理了该房屋过户手续，并由鑫四海房地产公司与张元林直接签署了《房屋认购协议》。为证明查封之前张元林对案涉房屋的使用，张元林提供了鑫四海物业公司出具查封日期之前的物业费收费单、暖气费收据、购水电收据。同时，张元林还提供了《黎氏阁入驻厂商家具买卖合同》、《浙江沁园水处理科技有限公司收款收据》、联通客户入网登记单及发票联。其中，购水电回执显示，2015年2月、5月均有购水电记录。联通客户入网登记单显示，鑫四海A座3单元3层西户宽带受理时间为2015年1月。另查，涉案房屋尚未办理房屋所有权证，经本院现场勘查，涉案房屋为复式结构，目前该房屋由张元林实际控制并使用。对此，中鑫智融公司及葛军虽不予认可，但未提供相应证据证明涉案房屋居住使用状况。结合查封情况及现场勘查情况，本院认定张元林诉请解除查封的××××0302号房屋与×××302户系同一房屋。再查,王爱芬系鑫四海投资集团的法定代表人，同时也是鑫四海房地产公司的股东。葛军于2019年9月2日向北京市公安局朝阳分局经济犯罪侦查大队报案称北京中鑫智融投资基金管理有限公司被合同诈骗一案已被受理。上述事实，有《房屋认购协议》、收据、不动产权利及其他事项登记信息、执行裁定书及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，本案争议焦点系张元林是否对涉案房屋享有足以阻却强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，判断是否可以排除执行,需审查是否符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的条件，只有同时符合规定的条件才可以排除执行。第一，张元林与向××签订有《房屋买卖协议书》以及张元林与鑫四海房地产公司签订有《房屋认购协议》，结合房款支付、房屋占有使用情况，可以认定双方成立真实买卖关系，同时也可认定合同关系在查封之前即已成立。第二，根据张元林提供的购水电回执、联通客户入网登记单及房屋现由张元林实际居住、使用的事实，足以认定张元林对涉案房屋的占有在查封之前。第三，根据张元林提供的收据、向××出具的证明、鑫四海房地产公司向向××开具的收据以及李秋香银行流水记录、张元林与李秋香关系等证据，在无相反证据的情况下，结合房屋现由张元林实际居住、使用的事实，可以认定张元林已完成付款义务。第四，根据本案查明的事实，涉案房屋目前尚未办理房屋所有权证，因此张元林目前尚未办理涉案房屋所有权过户登记手续并非因其自身原因。中鑫智融公司、葛军虽不同意张元林的诉讼请求，但未提供充足的证据予以否定。因此，本院对其抗辩意见不予采纳。综上，张元林符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，其享有足以排除人民法院继续执行的权利，其请求停止对诉争房屋执行、解除预查封，应予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、停止对山西省太原市杏花岭区经园路×××0302号房屋（查封范围为×××302户）的执行；二、解除对山西省太原市杏花岭区经园路×××0302号房屋（查封范围为×××302户）的预查封；三、驳回张元林的其他诉讼请求。案件受理费13576元，由北京中鑫智融投资基金管理有限公司负担6788元（于本判决生效之日起七日内交纳），由葛军负担6788元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 陈雨菡审 判 员 蒋春燕审 判 员 高宝钟二〇二〇年十一月三十日法官助理 王一洲书 记 员 张 璐书 记 员 孙 涵