上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初21046号原告(反诉被告)：上海洲源投资管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：刘灿明，总经理。委托诉讼代理人：余珍珍，上海国畅律师事务所律师。委托诉讼代理人：王越，上海国畅律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海世景文化发展有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：徐龙宝，总经理。委托诉讼代理人：柳卫星，上海市纽思达律师事务所律师。原告上海洲源投资管理有限公司与被告上海世景文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，审理中，上海世景文化发展有限公司向本院提出反诉，本院依法受理后，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告上海洲源投资管理有限公司委托诉讼代理人余珍珍、被告上海世景文化发展有限公司委托诉讼代理人柳卫星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海洲源投资管理有限公司向法院提起诉讼请求：1.判令被告支付7号楼房屋租金、园区服务费及水电费2,963,662.3元；2.判令被告支付逾期付款违约金，以2,963,662.3元为本金，自2019年1月1日起，按每日万分之九计算至实际清偿之日；3.判令原告没收被告支付的履约保证金622,512元。审理中，原告明确诉讼请求1：7号楼租金自2017年11月1日至2018年12月31日，共计14个月，按月租金193,128元计算为2,703,792元，物业管理费自2017年11月1日至2018年12月31日，共计14个月，按照月物业管理费14,376元/月计算为201,264元，2018年3月1日至2018年12月31日水电费84,216.7元，上述金额共计2,989,272.7元，扣除被告支付的25,610.4元，被告还应付2,963,662.3元。事实和理由：2017年5月1日,原被告签订《租赁合同》约定,被告承租原告位于徐汇区龙华路XXX号XXX号楼房屋(以下简称系争房屋);2017年5月1日起至2017年6月30日(装修期无需支付租金,仅需支付物业管理费);租期自2017年7月1日起至2023年6月30日止,为期6年;2017年7月1日至2019年6月30日止,不含税月租金193,128元,此后每两年调整一次租金,不含税月租金分别为212,440元和233,685元;第一期三个月租金579,384元应于2017年5月5日前付清,以后每个季度最后一个月的20日前支付下一期的房屋租金;逾期支付的,每逾期一日,需按日租金的千分之三支付滞纳金;双方同意本合同保证金为三个月租金和物业管理费即人民币622,512元整,被告应于2017年5月5日前付清全额保证金;园区服务费由被告支付,每月为14,376元;被告实际使用的水、电、园区服务费等费用由被告自行承担,逾期不付的违约责任由被告承担;被告应按合同的规定,按时支付租金及其他各项费用,否则视为违约;双方任何一单方如未按合同的条款执行或未尽义务,导致中途终止合同,则视为违约,双方同意违约金为人民币622,512元整……若被告违约,则原告有权扣取上述金额违约金,若被告提前终止合同,原告有权追溯其剩余合同期内租金;合同期内,出现下列情形之一,原告有权终止合同并收回租赁标的物买本合同亦因此而终止,造成的损失由被告负责且被告所交付的履约保证金原告不予返还,固定装修及房屋原有设施不得损坏……C、被告拖欠租金连续达1个月。合同签订后,原告按约交付房屋,被告未按约支付合同费用,长期拖欠原告租金、园区服务费及水电费。最终因被告无力支付涉案房屋的房租、物业费、水电费等费用,于2018年12月31日将涉案房屋退还给原告。截至2018年12月31日,被告欠付原告租金、园区服务费及水电费合计2,963,662.30元。前述欠款经原告多次催要,被告至今不付,故提出如上诉请。上海世景文化发展有限公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告提供的房屋系军产，根据相关规定，没有军队房地产租赁许可证的房屋是无法出租，且房屋是违章建筑，故双方签订的房屋租赁合同应属无效。关于房租的计算，因系争房屋无法办理公司注册登记，且合同是无效的，不应按照合同约定的租金标准计算，应当减半收取。关于滞纳金，没有合同约定且约定过高，应当按照无效合同处理。被告从未使用过系争房屋，不存在管理费。原告主张的水电费没有依据，系原告手写。系争房屋在2019年9月30日停水停电后强行锁住，之前根本未实际办理房屋交接手续，不存在2018年12月31日交接的问题。审理中，被告向本院提起反诉诉讼请求：1.要求确认双方于2017年5月1日签订的徐汇区龙华路XXX号XXX号楼《房屋租赁合同》无效；2.判令上海洲源投资管理有限公司退还多收取的房屋租金386,256元；3.判令上海洲源投资管理有限公司承担因上海世景文化发展有限公司不能正常注册办公损失40元(20万元/年)；4.判令上海洲源投资管理有限公司退还保证金622,512元；5.本案反诉费用由上海洲源投资管理有限公司负担。事实与理由：原被告于2015年5月1日就系争房屋签订《房屋租赁合同》，因系争房屋产权属于中国人民解放军总后勤部，使用单位是中国人民解放军第7315工厂。根据相关规定，部队三产不能进行盈利性活动，故合同应为无效。合同签订后，被告支付了622512元保证金，支付了2017年11月1日之前的全部房租772512元。由于系争房屋为军产，又无《军队房地产租赁许可证》，导致被告公司无法注册，致使合同目的无法实现，被告对房屋进行全民装修但因无法办出营业执照，未在房屋内经营使用过一天，故提出如上反诉诉讼请求。上海洲源投资管理有限公司辩称，系争房屋系军产，具有特殊性。被告没有证据证明房屋为违章建筑。双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，相关出租手续已由龙华机械厂办理。被告至今欠付房租，不存在返还多收房租的事实。合同约定租赁目的是办公，未约定原告有办理工商登记的义务，被告反诉主张不能办理工商登记的损失，没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：上海市龙华路XXX号房屋产权人为中国人民解放军总后勤部。2014年12月31日，中国人民解放军南京军区装备部直属工作部出具批复同意上海沪陵集团龙华厂区按照“通盘考虑、分布实施”的原则与原告合作。2017年12月21日，上海龙华机械厂出具证明，同意原告在其租赁的龙华路XXX号(二期、三期)土地上进行合法经营，期限为2014年12月20日至2030年2月19日。原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积1198平方米，房屋用途为办公，结构为框架。乙方向甲方承诺，租赁房屋仅作为办公使用。甲方于2017年5月1日前向乙方交付该房屋。装修期自2017年5月1日起至2017年6月30日止(装修期无需支付租金，仅需支付物业管理费)，租赁期自2017年7月1日起至2023年6月30日止，为期陆年。该房屋租赁自2017年7月1日起至2019年6月30日止，月租金为193,128元(含税发票租金为204,716元)，自2019年7月1日起至2021年6月30日止，月租金为212,440元整(含税发票租金为225,186元整)，自2021年7月1日起至2023年6月30日止，月租金为233,685元整(含税发票租金为247,706元整)。租金按每月支付，第一期三个月租金579,384元应于2017年5月5日前付清，以后乙方应于每个季度最后一个月的20日前支付下一期的房屋租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的千分之三支付滞纳金。甲方双方同意本合同的保证金为三个月租金和物业管理费622,512元。乙方应于2017年5月5日前付清全额保证金。甲方在收到保证金后应予以书面签收。租赁期满后，乙方清点，交还房屋及设施，并付清应付费用后，若乙方注册在本创意园，退租后需先注销注册地，经甲方确认后应将保证金无息退还乙方。乙方在装修期与租赁期内实际使用的水、电、园区服务费、有线电视、通讯网络等费用应由乙方自行承担，并按单如期缴纳，逾期不付的违约责任由乙方承担。园区服务费由乙方支付，园区服务费为每月14,376元，如有价格调整，甲乙双方签订补充协议。乙方应按合同规定，按时支付租金及其他各项费用，否则视为违约。甲乙双方任何一方未按本合同的条款执行或未尽义务，导致中途终止合同，则视为违约，双方同意违约金622,512元整。若甲方违约，除退还给乙方保证金外，还须支付给乙方上述金额违约金，若乙方违约，则甲方有权扣取上述金额违约金。若乙方提前终止合同，甲方有权追溯其剩余合同期内租金。合同期间，出现下列情形之一，甲方有权终止本合同并收回租赁标的物，本合同亦因此而终止，造成的损失由乙方负责且乙方所缴付的履约保证金甲方不予返还，固定装修及房屋原有设施不得破坏：……C、乙方拖欠租金连续达壹个月。落款处除原被告盖章外，承租人处另有俞隆的签字。被告称俞隆原系被告法人。合同签订后，原告向被告交付了房屋。被告向原告支付了保证金622,512元以及2017年7月1日至10月31日的租金。原告称被告之后向其支付了25,610.4元。被告称水电费以及管理费从未向原告支付。2019年1月17日，原被告签订《房屋交接书》，载明，现承租方上海世景文化发展有限公司因自身原因，无力支付该承租房屋的房租、物业费、水电费等费用，于2018年12月31日将该承租房屋退还出租方上海洲源投资管理有限公司。自退还之日起，双方《房屋租赁合同》终止执行。甲乙双方协商且确认一致，7号楼内的现有装修(指空调、卫生间洁具，电力设备等)及乙方退还房屋后未搬离物品，均归甲方所有。出租方上海洲源投资管理有限公司保留追讨承租方上海世景文化发展有限公司已拖欠的房租、物业费、水电费等费用的权利。落款处原告在出租方处盖章，被告法人俞隆在乙方承租方处签字。被告称2018年12月31日未办理房屋交接手续，被告直至今年法院强制执行才搬离系争房屋。审理中,原告提供回执,载明系争房屋2018年8月7日至2018年9月3日水电费为15,340.8元，2018年7月3日至2018年8月6日水电费为15,232元，2018年10月9日至2018年11月2日水电费为15,667.2元，2018年11月3日至2018年12月3日水电费为8,051.20元，2018年6月5日至2018年7月2日水电费为108.80元，2018年5月4日至2018年6月4日水电费为108.80元，2018年4月3日至2018年5月3日日水电费为108.8元。回执落款处均有被告法人俞隆的签字。审理中，法院至系争房屋处进行勘验，原被告到场均确确认系争房屋对应房产证宗地图(54)以西的空地，系在空地上新建的房屋，现场显示房屋一共四层。原告称相关的批建手续系通过龙华厂去办理但未能在审理中提供。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案原被告均确认系争房屋系在空地上新建的房屋，房屋在产证上未能标识且原告未能提供相关批建手续，故原被告签订的《租赁合同》应为无效。合同无效，原告主张2017年11月1日至2018年12月31日期间拖欠的租金没有合同依据，但因被告占用房屋故应向原告支付占用期间的房屋占用费以及园区服务费。对于占用费以及园区服务费的计算标准，按照合同原租金标准以及园区管理费标准计算，有法律依据，本院予以支持，现原告认为被告已支付25,610.40元，并在费用中进行抵扣，系其对自身权利作出的处分，本院予以准许。对被告提出的因合同无效、无法注册为由要求退还部分租金的反诉请求，现被告无证据证明因原告原因导致其无法实现合同目的(办公)，且原告亦没有办理工商登记的相关义务，故被告的该项反诉诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告主张的水电费，原告提供了部分经被告原法人签字确认的水电费单据，对签字确认的水电费金额，本院予以确认，其余因原告未提供相关证据，本院难以支持。原告主张的租金滞纳金、水电费滞纳金、园区服务费滞纳金，没有依据，本院不予支持。原告要求没收保证金，因合同已无效，保证金应予以返还，故对被告反诉要求返还保证金的请求，本院予以支持。被告反诉主张的经济损失，没有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十八条规定，判决如下：一、上海洲源投资管理有限公司与上海世景文化发展有限公司就上海市徐汇区龙华路XXX号XXX号楼签订的《房屋租赁合同》无效；二、上海世景文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海洲源投资管理有限公司房屋占用费及园区管理费(自2017年11月1日计算至2018年12月31日)2,879,445.60元；三、上海世景文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海洲源投资管理有限公司拖欠的水电费54,617.60元；四、上海洲源投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还上海世景文化发展有限公司保证金622,512元；五、驳回上海洲源投资管理有限公司其余诉讼请求；六、驳回上海世景文化发展有限公司其余反诉诉讼请求。本诉案件受理费收取计17,745元，由上海洲源投资管理有限公司负担3,217元，由上海世景文化发展有限公司负担14,528元；反诉案件受理费减半收取8,739元，由上海洲源投资管理有限公司负担3,861元，由上海世景文化发展有限公司负担4,878元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 赵玲婕二〇二〇年十一月二十七日法官助理 陆 磊书 记 员 陆怿婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。