甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终4027号上诉人（原审被告）：兰州润泽置地有限公司，住所地：兰州市七里河区西津西路**兰州国际商贸中心****。法定代表人：吴秉琪，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓娟，女。被上诉人（原审原告）：关志承，男，1982年10月22日出生，满族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：郭德泉，甘肃子之栋律师事务所律师。上诉人兰州润泽置地有限公司（以下简称润泽公司）因与被上诉人关志承商品房预约合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初1937号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。润泽公司上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，并依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、上诉人对外的销售说辞、现场公示的合同范本都明确告知被上诉人在签订《商品房买卖合同》时需支付商品房的全款/首付款，且认购协议中也明示了该商品房买卖合同文本不作更改。因此，上诉人在签订认购协议时是知悉首付款支付时间的，其依然签署认购协议的行为也表示了其对该条款的认可，双方对首付款支付的时间达成了合意，因此一审法院以“认购协议中未约定需在签订商品房买卖合同当日支付首付款”为由从而判定上诉人双倍返还定金属事实认定错误。二、从市场交易习惯来看，购买预售房屋需要支付房屋全款或首付款，否则预售就失去其意义和作用，而被上诉人认为“应于房屋交付时支付房屋价款”的理解也明显不符合市场交易习惯以及一般人的通常理解。三、根据被上诉人庭前向上诉人的反馈及被上诉人在一审庭审中的陈述，被上诉人截止目前均无法支付首付款，因此导致商品房买卖合同未能如期签订的根本原因是被上诉人无力履行付款义务，被上诉人明确拒绝支付首付款的行为导致合同目的不能实现，因此上诉人的解约行为既符合合同约定也符合法律规定。四、上诉人作为完全民事行为能力人，在购买预售商品房时也应自行了解相关的购房政策以及其在民事法律行为中应承担的义务和责任，因此被上诉人对未能签订商品房买卖合同存在主观过错。五、未能如期签订商品房买卖合同并非上诉人一方过错导致，一审法院判决上诉人双倍返还定金违背法律规定。关志承辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。关志承向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告之间签订的《商品房认购协议》；2.判令被告双倍返还原告支付的认购定金4万元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2020年4月19日,原告关志承与被告润泽公司签订了《商品房认购协议》一份，该认购书约定原告认购被告开发的位于兰州市七里河区彭家坪镇兰州××期××栋××单元××号房屋一套，该房建筑面积共106.81平方米，含税单价为12313.98元／平方米，含税总价款为1315256元。该价款并非最终合同价格。原告在签订本认购书时，向被告支付2万元作为认购本商品房的定金，定金在签订《商品房买卖合同》时自动转入房款。认购书约定原告自签订认购协议之日起7日内前往销售现场与被告签订买卖合同。若买卖双方未在约定时间内签订《商品房买卖合同》，则守约方有权单方解除认购协议。如因原告原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，已付定金不予退还；如因被告原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，被告应双倍返还原告已付定金。认购书特别声明在签署本《商品房认购协议》前，被告已将《商品房买卖合同》及附件与补充协议等文件置于本商品房项目销售现场，原告不得以未阅悉《商品房买卖合同》及其补充协议为由不签署合同。认购书未约定付款时间及付款方式。认购书签订当日，关志承交付了定金2万元，润泽公司出具了收款回执。同日晚8时华润置业顾问给原告关志承发送微信消息，提示关志承所购房屋首付款为375529元（含定金2万），要求关志承务必于2020年4月25日前前往华润置业售楼部办理付款及签约手续。4月25日前关志承前往销售现场，因首付资金不够未能签订《商品房买卖合同》。润泽公司于2020年4月30日向原告发出解除认购协议通知函，告知原告与其签署的认购协议于4月30日解除，原告所交定金2万元不予退还。现原告关志承认为被告附加支付首付款的条件导致双方未能签订《商品房买卖合同》，被告应承担违约责任。双方协商未果，遂诉至本院。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。对当事人具有法律约束力。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告签订的认购书属于商品房预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，应予支持。出卖人通过认购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案原告和被告签订的《商品房认购协议》，系双方的真实意思表示，该认购书有效。认购协议约定原告应自签订本协议之日起7日内与被告签订商品房买卖合同，后被告要求原告于签订商品房买卖合同当日支付首付款，该项内容并未在认购协议中约定，导致双方未能如期签订商品房买卖合同的主要原因，是被告没有在认购协议中明确告知原告须在签订买卖合同当日支付首付款。现原告要求解除双方签订的商品房认购协议，于法有据，本院予以支持。被告润泽公司作为商品房开发商，在签订认购协议时未约定付款时间，其后又要求原告于签订商品房买卖合同当日支付首付款，对此被告存在明显过错，应承担相应的违约责任。被告辩称销售现场的商品房买卖合同范本第六条明确约定了付款方式及期限，因此原告明确知晓付款时间，因双方还未签订商品房买卖合同，该合同的约定对双方不发生效力，不能约束双方当事人，对此项答辩意见，本院不予采纳。被告应按合同法规定双倍返还原告定金4万元。综上所述，原告关志承的诉讼请求，有事实根据和法律依据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决：一、解除原告关志承与被告兰州润泽置地有限公司于2020年4月19日签订的《商品房认购协议》；二、被告兰州润泽置地有限公司应于本判决生效之日起30日内向原告关志承双倍返还定金4万元。案件受理费450元，由被告兰州润泽置地有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。润泽公司提交2019年1月14日形成的公证书及光盘一份，证明上诉人在销售现场对已签订的商品房买卖合同内容进行了公示，该合同范本中第6条付款方式及期限明确提到买受人不管是采用什么方式付款，均需在签订时支付相应的款项。关志承质证认为，上诉人提交的证据不是二审新证据，因此在二审中被上诉人不予质证。本院对润泽公司提交的公证书及光盘的真实性、合法性、关联性均予以确认，但对其所证明内容不予认定。二审查明，《商品房认购协议》第六条，合同解除项约定：“6.1若买卖双方未在约定的时间内签订《商品房买卖合同》，则守约方有权单方解除认购协议。6.2如因乙方原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，乙方已付定金不予退还。6.3如因甲乙原因导致买卖合同无法在约定时间内签订，甲乙应双倍返还乙方已付定金。”一审法院查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，2020年4月19日润泽公司与关志承签订《商品房认购协议》，协议签订后，润泽公司销售人员通知关志承于2020年4月25日前办理付款（商贷首付375529元）及签约手续。在庭审中，关志承陈述在签订《商品房认购协议》时，润泽公司销售人员未向其提示《商品房认购协议》中的特别声明，也未看到《商品房买卖合同》范本，也未向其告知交首付款时间，其无力在七天时间内凑足三十余万元，因此未能与润泽公司签订《商品房买卖合同》。润泽公司陈述在签订《商品房认购协议》时《商品房买卖合同》范本已在现场公示，并由润泽公司销售人员明确告知关志承《商品房认购协议》及《商品房买卖合同》中的内容，即在签订《商品房买卖合同》时由买受人交付首付款。对此，润泽公司未能提交充足的证据证明其主张。双方当事人对交纳首付款及签订《商品房买卖合同》的时间认识不一致，故，润泽公司与关志承在签订认购协议时对此约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，双方对签订《商品房买卖合同》及交纳首付款的时间约定不明，且在双方后续协商中未达成一致意见，双方未能签约不可归因于某一方的过错。2020年4月30日润泽公司向关志承发出《解除认购协议通知函》，关志承在庭审中陈述因所认购房产所处地段偏远，应当在交房时交首付款，其收到后也未表示愿意支付首付款继续履行买卖合同，因此双方签订的《商品房认购协议》现已解除，无法继续履行，合同目的已无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”润泽公司收取的定金20000元应向关志承返还，润泽公司上诉请求成立。综上，润泽公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审法院认定事实清楚，适用法律部分错误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初1937号民事判决；二、兰州润泽置地有限公司自本判决书生效之日起十五日内支付关志承20000元；如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审减半收取的案件受理费450元，由关志承负担225元，由兰州润泽置地有限公司负担225元；二审案件受理费900元，由关志承负担450元，由兰州润泽置地有限公司承担450元。本判决为终审判决。审 判 长 李淑琴审 判 员 石 林审 判 员 刘桂刚二〇二〇年十一月二十三日法官助理 张琼琰书 记 员 徐 倩