浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初13240号 原告：浙江志勤光学科技有限公司，住所地：浙江省义乌市稠江街道城店路****楼****。 法定代表人：柳明，执行董事。 委托诉讼代理人：陈斌，浙江杰正律师事务所律师。 被告：诸葛广，男，1974年3月5日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 原告浙江志勤光学科技有限公司（以下简称“志勤公司”）为与被告诸葛广排除妨害纠纷一案，于2020年9月1日向本院提起诉讼，本院同日立案受理后，依法由审判员吴功君适用简易程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告志勤公司的委托诉讼代理人陈斌和被告诸葛广到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告志勤公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告诸葛广立即将其侵占的原告志勤公司所有的位于义乌市××街道××路××号××号楼××单元××楼××房屋腾空并返还给原告；2、判令被告诸葛广按市场价格（租金每平方米每月18元，物业费每平方米每月2元）支付原告志勤公司从2020年4月7日至腾空并返还房屋之日的租金及物业费。事实和理由：2020年2月25日，原告经阿里拍卖，以人民币127200000元的价格竞得浙江义乌丰臻工艺品有限公司（以下简称“丰臻公司”）坐落于义乌市××街道××路××号的全部房产及土地。2020年4月7日，义乌市人民法院作出了（2017）浙0782破51-18号民事裁定书确认原告为上述房产及土地的所有人。在接收房产及土地的过程中，原告了解到上述房产中的部分房屋被被告占用，且拒不返还，其中被告诸葛广占用3号楼三单元14楼西1603面积120平方米的房屋。因此在2020年4月15日，原告在被告侵占的房屋外张贴了《告知书》一份，要求其在10日内搬离并腾空其所侵占的房屋，但被告至今未腾空并归还房屋。综上，原告认为被告非法侵占的行为已侵害原告的合法权益，根据法律规定，特向贵院起诉，请求判如所请。 被告诸葛广辩称：我是在2014年跟丰臻公司签订的合同，2017年年底进行了装修，装修后住进去，直到原告给我停水停电之后才搬出来，至今还有一部分物品在房屋里面。我是租赁在前，拍卖在后，在拍卖当中，原告是知道有租户在里面的。我们的装修补助问题都没有解决，现在就强制停水停电，我觉得不合情不合理，停水停电致使我孩子上网课造成很大影响。在没有解决房屋租赁问题之前，给我们合理的解释或者赔偿，叫我付房租完全是无理取闹、以大欺小。我不同意原告的诉请，请求驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即原告志勤公司提供的（2017）浙0782破51-18号民事裁定书一份、浙（2020）义乌市不动产权第0××2号不动产权证书一份、拍卖公告（打印件）一份和被告诸葛广提供的原告志勤公司张贴的公告（复印件）一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 1、原告志勤公司提供的视频光盘一份、照片（打印件）两份，拟证明房产被被告侵占，且原告已向被告要求搬离并腾空及被告租赁不予保护的事实。 被告诸葛广对该组证据有异议，认为其是在2014年签订租赁合同，2017年年底装修，2018年入住，入住当中都是平安无事，也不知道房屋被原告拍卖去，现在突然提出要我交房租，我的权益不就被剥夺了，现在又给我停水停电，我的生活受了影响，如果必须要我腾空，就要按照国家相关规定赔偿装修费和退部分租金。对2020年4月15日的公告不知情。 本院认为，视频光盘系义乌电视台同年哥讲新闻制作的案涉诸葛广承租丰臻公司房屋的节目，本院对该视频光盘予以确认并在卷佐证。两份照片系原告志勤公司张贴要求腾空公告的内容，鉴于被告诸葛广对其真实性未提出异议，本院对该两份照片予以确认并在卷佐证。 2、原告志勤公司提供的编号为ZQ20-C034《租赁合同》及《安全生产及消防安全协议书》各一份、编号为ZQ20-C026《租赁合同》及《安全生产及消防安全协议书》各一份、浙江增值税专用发票一份、浙江增值税电子普通发票（打印件）一份、网上银行电子回单（打印件）一份和账户交易明细回单（打印件）一份，拟证明目前房租价格为每平方米18元的事实。 被告诸葛广对该组证据有异议，认为房租没有这么高，房租价格在每平方米12、13元左右，因为他们的物业不完善，电梯又经常停，消防也不合格，里面经常还有吵吵闹闹的纠纷。 本院认为，该组证据系原告志勤公司与案外人签订的协议书和往来的票据，因案外人未到庭作证，其真实性无法确认；退一步讲，即使是真实的，仅凭该组证据也不能达到原告志勤公司所称的证明目的，故本院对该组证据不予确认。 3、被告诸葛广提供的《房屋租赁协议书》（复印件）一份、收款收据两份，拟证明被告诸葛广在拍卖前就已入住的事实。 原告志勤公司对该组证据的真实性、合法性和关联性均有异议，认为被告提供的是复印件，而且原告也不是合同的相对人，对合同内容不清楚，但对被告目前还是在占用案涉房屋这点是认可的。 本院认为，结合原告志勤公司提供的视频光盘，本院对该组证据的真实性予以确认，至于证明力本院将结合其他证据综合予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年6月18日，丰臻公司（甲方）与诸葛广（乙方）签订《房屋租赁协议书》一份，载明：经甲、乙方充分协商，乙方自愿承租甲方位于义乌市城店南路778号丰臻公司院内第五幢电梯16层三单元西面户（现为3号楼三单元14楼西1603），此房屋为毛坯房，由乙方自行装修。为明确甲、乙双方的权利义务，特制定本合同书。一、租赁房屋房款为每平方米3500元，合计415450元。二、乙方自愿向甲方一次性租赁套房使用期限为40年，具体期限以土地使用到期期限为准(土地使用期限自2008年7月28日至2053年4月22日止)。三、乙方租的套房为第五幢三单元电梯16层西面套房，建筑面积为118.7平方米，该房于2014年6月18日前交给乙方，乙方仅有地上房屋使用权。四、在土地原使用期限内如国家政策许可土地出让的（可以办房产证、土地证），乙方无条件享受受让权，但额外交付的土地出让金、税款及有关办证费用由乙方自负。五、乙方租赁的套房有使用权、出租权和转让权，使用权可继承、赠与。乙方转让时经甲方书面见证后，受让人享有与乙方同等权益。六、在土地使用权终止日到期后国家政策同意延续的，其土地使用权限归乙方所有，但需要补交出让金、税款的一切相关费用则全部由乙方承担，甲方不准对乙方再另收任何费用。七、乙方租赁的套房，在没有办理土地证、房产证以前，在土地使用期内如遇政府不可抗拒的行为拆迁，按政府有关赔偿政策规定办理，在乙方租赁期未到的情况下，按乙方实际使用期计算租赁房款，剩余未到期的租赁房款由甲方一次性全款退还给乙方。八、甲方必须切实支持和维护乙方享有和行使权利，未经乙方书面同意，甲方绝对不准将乙方所租赁的房屋转租、转让。九、如甲方中途违约，收回乙方租赁套房的使用权，应退还乙方交纳的全部租赁房款，并自本合同签订之日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍支付利息给乙方，并赔付乙方部分装修款。十、甲方对房屋的质量问题承担一年保修责任，以套房交付之日起算，交付后，用户需改变内部结构的须经甲方同意后方可实施，乙方擅自改变房屋结构或使用不当造成的损失及渗漏，均由乙方承担责任。十一、甲方交付给乙方的房屋必须通水、通电，共用楼梯及电梯，结构全框架全现浇。嗣后，诸葛广向丰臻公司交纳了部分房租，并占有使用案涉房屋至今。 2018年1月2日，依据丰臻公司债权人浙江省浙商资产管理有限公司申请，本院作出（2017）浙0782破申51号民事裁定书，裁定受理丰臻公司的破产清算案件。在丰臻公司债权人第一次会议上，决定对诸葛广的租赁不予保护。 2020年1月21日，丰臻公司破产管理人在淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖丰臻公司所有的位于义乌市××路××号的房地产，在拍卖公告中载明：上述房地产为工业用地。破产办理期间，管理人对吕某等2户（包括诸葛广）“以租代售”承租户的租赁合同作出了不予保护的认定。同时还载明，上述被“以租代售”占有的房屋内部分存在装饰装修，该部分装饰装修物未进行评估，如根据有关诉讼生效判决要求占有使用人腾空的，⑴占有使用人配合管理人对装饰装修物组织评估并向管理人进行移交的，买受人根据评估价格向管理人支付装饰装修物后，管理人将据实支付给占有使用人；⑵占有使用人不配合评估的，占有使用人应在规定期限内自行拆除搬离，有关权利方将申请强制执行。 2020年2月25日，志勤公司以最高价12720万元竞得该房地产。2020年4月7日，本院作出（2017）浙0782破51-18号民事裁定书，裁定位于浙江省义乌市××路××号房地产的所有权即相应的其他权利归买受人志勤公司所有。2020年4月15日，志勤公司在诸葛广使用的案涉房屋门口张贴《告知书》，告知诸葛广志勤公司已成为案涉房屋的所有人，并要求诸葛广十日内搬离腾空该房屋。但诸葛广至今未搬离。2020年5月11日，志勤公司取得上述案涉房屋的浙（2020）义乌市不动产权第0××2号不动产权证书。 2020年8月14日，丰臻公司破产管理人和志勤公司张贴公告，称原丰臻公司位于义乌市××路××号房地产于2020年2月25日通过司法拍卖已由志勤公司取得并办理了房地产证书，根据司法拍卖公告认定无效的原租房户如自愿腾空房屋的，可以对装修部分给予补偿，现由管理人统一委托评估公司对上述租房户部分进行评估，请各承租户于2020年8月31日前到志勤公司进行统一评估登记，逾期视为放弃要求补偿权利。对前往进行评估登记的承租户视为其同意自愿搬离并由志勤公司根据评估结果进行补偿。 审理中，诸葛广认为案涉房屋租金为每平方米12、13元左右。 本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。依据本院已生效的（2017）浙0782破51-18号民事裁定书和浙（2020）义乌市不动产权第0××2号不动产权证书，原丰臻公司所有的坐落于浙江省义乌市××路××号的不动产业已归志勤公司所有，志勤公司系该不动产的所有权人。而诸葛广占有使用浙江省义乌市××路××号不动产3号楼三单元14楼西1603的依据是其与案涉房屋原所有人丰臻公司签订的《房屋租赁协议书》，故本案的争议焦点是该《房屋租赁协议书》的性质和效力，以及是否适用买卖不破租赁原则。认定案涉协议的性质应从条款内容结合双方签订协议的真实意思表示来综合分析判断。依据合同法的相关规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从案涉租赁协议第二条、第四条、第五条、第六条、第八条、第九条、第十条等约定的内容看，诸葛广的权利义务内容远远超过承租人根据租赁合同所享有的“使用、收益”权利以及“支付租金”的义务，双方已将关于所有权处分的权利义务都进行了约定。结合租金计取方式、租赁期限、土地使用权处分、违约责任等条款，该协议更符合买卖合同性质。故，丰臻公司与诸葛广签订的《房屋租赁协议书》真实意思表示是建立买卖关系而非租赁关系。《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十二条明确规定，国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。丰臻公司未经依法审批改变土地用途，采用签订租房协议的形式将工业用地上建造的房屋分割出售，违反法律禁止工业用地分割转让的强制性规定，扰乱了城市房地产市场秩序。故，丰臻公司与诸葛广之间以租代售的房屋买卖行为应当认定无效。无效的合同自始没有法律约束力。而买卖不破租赁原则必须建立在真实有效的房屋租赁合同之上，故诸葛广辩称其根据买卖不破租赁原则有权继续使用涉案房屋，于法无据，本院不予采纳。诸葛广无权占有使用浙江省义乌市××路××号不动产3号楼三单元14楼西1603房屋，志勤公司要求诸葛广腾空案涉房屋的诉请，于法有据，应予支持。因案涉房屋被诸葛广侵占，作为案涉房屋所有权人志勤公司有权要求诸葛广赔偿，故志勤公司主张诸葛广赔偿侵占期间的租金损失合理合法，应予支持，租金可按诸葛广认可的案涉房屋租金每平方米13元计付，并从志勤公司告知腾空期限届满后即2020年4月26日起开始计付至实际腾空之日止。志勤公司主张租金自2020年4月7日起按每平方米每月18元及物业费按每平方米每月2元计付，因依据不足，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条和《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条规定，判决如下： 一、被告诸葛广于本判决生效后十日内腾空义乌市城店南路778号3号楼三单元14楼西1603房屋并交付给原告浙江志勤光学科技有限公司； 二、被告诸葛广赔偿原告浙江志勤光学科技有限公司自2020年4月26日起以上述房屋建筑面积118.7平方米按每月每平方米13元计付至实际腾空之日止的房屋租金损失； 三、驳回原告浙江志勤光学科技有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半），由被告诸葛广负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审判员  吴功君 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  俞 姣