广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初2990号原告：惠州大亚湾德洲投资有限公司，住所地：惠州大亚湾**樟树浦龙山一路德洲城**楼**。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：方立新，该公司工作人员。被告：许如亮，男，汉族，1978年1月9日出生，住安徽省阜南县×××××××××××，公民身份号码：341×××××××********。原告惠州大亚湾德洲投资有限公司（以下简称德洲公司）诉被告许如亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告德洲公司的委托诉讼代理人方立新、被告许如亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德洲公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的2019年9月租金83008元和2019年11月、2020年1月、3月，每月租金120780元计，合计租金445348元（备注：已考虑疫情因素免除2020年4月租金）；2.判令被告立即停止侵占原告的德洲广场22栋2、3、4层场地，并向原告支付场地占用费241560元（暂计2020年5月、6月的金额，每平方米22元，面积5490平方米，一个月120780元，实际金额按原被告双方签订的租赁合同约定的租金计算至被告停止占用房屋之日止）；3.判令被告向原告支付2016年10个月免租期，2017-2019每年6个月免租期，共28个月免租期，共3623400元（备注：已考虑疫情因素免除2020年4月租金）；4.判令被告向原告支付违约金100000元；5.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原被告双方就德洲广场22栋2、3、4层场地（以下简称为“该物业”）分别于2015年12月3日、2017年10月27日、2019年6月25日签订《场地租赁合同》、《补充协议》和《补充协议二》（以下合称为“合同”），合同约定：1、场地租赁面积变更为5490平方米。2、2016年3月至2017年2月完全免租，2017年3月至2020年2月隔月免租，2020年3月起正常交租。3、2022年3月前租金为22元/月/平方米，2022年3月至2024年2月租金为24.2元/月/平方米，2024年3月至2026年2月租金为26.6元/月/平方米，2026年3月至2028年2月租金为29.3元/月/平方米。4、被告拖欠租金达30万元，原告有权单方解除合同，且违约方应向守约方支付10万元违约金。5、因被告原因导致本合同提前解除的，被告应按合同解除当月的租金补交免租期的租金。合同履行过程中，被告长期持续拖欠租金，行为极为恶劣。2019年2月9日被告向原告出具《还款承诺书》，被告未实际履行；2019年6月25日双方签订《补充协议二》，被告持续拖欠租金如故。2020年4月21日，原告向被告发出《关于要求许如亮先生及时缴纳拖欠租金的告知函》，明确告知被告：应在该函发出后10日内足额缴纳全部租金，否则被告拖欠的租金金额已经触及合同约定的原告的单方解除权，期限届至时原告将直接行使单方解除权，不再另行通知。被告在签收该函后，未如期向原告支付拖欠租金。为维护自身合法权益，原告现依法向贵院提起诉讼，请贵院判如所请。被告许如亮辩称，合同存在欺骗，有600平方米是违建，装修后不能使用，我装修花了很多钱，但他们把消防通道也堵了，大门也不给我使用，没法正常经营，4楼从2016年3月开始到2017年10月也有一年半不能使用。本院经审理认定事实如下：2015年12月3日，原告德洲公司作为出租人，被告许如亮作为承租人，双方签订一份《惠州大亚湾德洲投资有限公司场地租赁合同》，约定原告将位于惠州市大亚湾区×××××××××××××××第2层、第3层和第4层共计约6131.43平方米的物业出租给原告用于办公、餐饮、保健按摩、足疗、桌球城、棋牌室、宾馆等饮食、娱乐经营，租赁期限为12年，自2016年3月1日至2028年2月29日止。第四条约定免租期为两年六个月（即30个月），为累积计算，自2016年3月1日始至2017年2月28日止（即第一年）为完全免租期，该期限内被告无需交付租金；自2017年3月1日始采取隔月免租方式（即第1个月交租，第2个月免租，第3个月交租，第4个月免租，以此类推），直至免租期累积完毕。第五条约定免租期届满后的第一年和第二年租金为22元/㎡/月，之后租金在此基础上每两年递增一次，每次递增的幅度为10%（第三年和第四年的租金为24.2元/㎡/月，第五年和第六年租金为26.62元/㎡/月），被告应于每月15日前将上月的租金交付于原告。第六条约定被告在本合同签订之日向原告支付本租赁合同保证金30万元，如被告无违约情形，原告于合同期限届满后30日内将保证金无息返还被告；如被告违约的，赔偿金或违约金将优先在保证金中受偿。第八条约定原告权利和义务，原告每月按合同约定获取租金、依合同约定及时向被告交付租赁物业、在租赁期限内保持所租赁物业符合本合同约定用途、协助被告办理消防等相关手续等。第九条约定被告权利义务，被告可依合同约定按时接收物业、可要求原告配合办理因被告正常经营需要而向相关政府管理部门申办的相关证据、按约定按时交付租金等。第十一条约定合同终止情形，其中被告拖欠租金达30万元，原告单方有权解除合同。第十二条约定违约金：1.双方任何一方因违反本租赁合同约定致使本合同解除或终止，违约方应向守约方支付10万元作为违约金；2.因被告原因导致本合同提前解除的，被告应按合同解除当月的租金标准补交免租期的租金。第十三条约定被告应对租赁物业投入叁佰万元以上进行装修装饰，因合同终止或解除，对于装修装饰的非附合物，原则上由被告在30日内自带离，被告带离时不得损害原告的租赁物业，被告逾期不带离的，视为其放弃该装修装饰物的所有权，原告有权自行处置。合同还约定了其他事宜。2017年10月27日，双方签订一份《惠州大亚湾德洲投资有限公司场地租赁合同补充协议》，其中第一条约定关于107号商铺及电梯的使用问题，原告同意将22栋1楼107号铺以及商铺内的电梯按现状提供给被告使用，被告应服从原告的管理，对商铺以及电梯现状不可做任何形式的变更或改造。被告必须注意，原告是免费提供107号商铺给被告使用，但是在合同期间，107号商铺的全部电费由被告承担，且原告根据经营需要可随时收回被告的商铺使用权，无需提前告知被告，也无需承担任何的补偿或赔偿。2019年6月25日，双方再签订一份《惠州大亚湾德洲投资有限公司场地租赁合同补充协议二》，其中约定：一、关于租赁面积的问题，2015年12月3日签订的租赁合同上约定租赁面积约6131.43㎡，现双方协商一致，确定租赁面积变更为5490㎡。二、关于此前租金多付的问题，被告按照6131.43㎡的面积缴纳了2017年3月、5月、7月、9月、11月、2018年1月、3月、5月、7月、9月、11月、2019年1月的租金，现原告同意被告以5490㎡的面积缴付租金，此前多支付的租金用于抵扣2019年5月份以及后续的租金。2019年3月的租金以5490㎡的面积计算，于2019年6月30日前支付。调整面积后每月租金为120780元。合同签订后，许如亮缴纳了租赁保证金30万元，合同履行中许如亮拖欠2019年9月、11月、2020年1月、3月的租金共计445348元，后经德洲公司催交，许如亮仅缴纳了租金80000元，至2020年4月仍欠租金365348元。至庭审之日，承租涉案场地3楼、4楼仍由许如亮经营。另查明一，2019年1月9日，许如亮向德洲公司出具一份《还款承诺书》，其中载明：截止2019年1月份，共有669782元的租金未缴纳，根据本人与德洲公司签订的《场地租赁合同》以及补充协议，本人未按时支付租金，已构成违约……。2019年5月30日，德洲公司以许如亮未按时缴纳租金为由向本院提起诉讼，案号为（2019）粤1391民初2328号，后德洲公司向本院申请撤诉。另查明二，2020年4月21日，德洲公司向许如亮发送《关于要求许如亮先生及时缴纳拖欠租金的告知函》，其中载明：截至2020年4月21日，您已累计拖欠我公司租金达445342.48元，现告知您在本函发出后10日内足额缴纳全部租金，否则将承担以下不利后果：1.您拖欠的租金金额已经触及合同约定的我公司的单方解除权，期限届至时我公司将直接行使单方解除权，不再另行通知；若您届时未按合同约定的期限办理费用结算及租赁场地内设施设备的清场，我公司将按合同约定进行处置……本院认为，本案系租赁合同纠纷，被告许如亮未按合同约定按期向原告德洲公司支付租金，已构成违约，故原告请求被告支付拖欠的租金及支付违约金，有事实依据，本院予以支持。被告拖欠原告租金365348元，扣除被告已付的租赁保证金30万元后，被告仍应向原告支付租金65348元，请求超过部分不予支持。关于违约金计付问题，合同约定违约方应向守约方支付固定违约金100000元，原告依据合同约定主张违约金，有事实和法律依据，予以支持。关于支付占用费用问题，原告给被告送达催告函后，并未搬离，将租赁场地交还给原告，仍在继续经营收益，被告应向原告支付从2020年5月起至退场之日止的场地占用费，按照合同及补充协议的约定，每月租金为120780元（22元/㎡/月×5490㎡）。关于原告请求被告支付免租期租金的问题，本案中，租赁期较长为12年，被告对租赁场地投入装修费用较大，按合同约定为300万元以上，在被告如此大经济投入，使用租赁物时间仅三分之一，加上疫情因素叠加，经营定会受到严重影响，被告因此也会受到严重损失，这些是被告在签订合同时无法预见的，根据公平原则和诚实信用原则，原告请求被告支付免租期租金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告许如亮于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州大亚湾德洲投资有限公司支付租金65348元及违约金100000元；二、被告许如亮于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告惠州大亚湾德洲投资有限公司返还租赁的德洲广场第22栋第2层、第3层和第4层；三、被告许如亮于本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州大亚湾德洲投资有限公司支付场地占用费（从2020年5月起，按每月租金120780元计算至退场之日止）；四、驳回原告惠州大亚湾德洲投资有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21041.23元，由被告许如亮负担。此款已由原告预交不予退回，被告自本判决生效后径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 薛银标二〇二〇年十月二十日法官助理 李红兰书 记 员 陈 露