惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1391民初3190号原告：广州碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司，地址：惠州大亚湾**龙山八路**中萃花湾营销中心****，统一社会信用代码：914***********895N。负责人：林舜珊。委托代理人：周文斌，公司员工。被告：杨文华，女，汉族，1970年11月19日出生，住址：江西省吉安市吉水县****************，身份证号码：362************029。委托代理人：夏周平，系被告妹夫。原告广州碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司（下称“碧花园物业公司大亚湾分公司”）诉被告杨文华商品房预售合同纠纷一案，本院2020年7月31日立案受理，本院依法组成合议庭，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告碧花园物业公司大亚湾分公司委托代理人周文斌、被告杨文华委托代理人夏周平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2010年8月10日与惠州大亚湾旺科投资有限公司签署《前期物业服务合同》,约定原告对××××小区（××××湾）提供前期物业管理服务，合同对服务内容、质量及费用等进行了约定。其中合同第六条约定，住宅按建筑面积每月每平方米1.6元（不包含电梯运行电费、公共照明电费、二次供水加压设备电费等公摊电费和公共用水水费），具体报大亚湾物价备案审批为准。……住宅大楼内走廊、楼梯、电梯等公共设施的公共用水、电费用，由本栋住户合理进行分摊。小区范围的路灯用电费用和公共用水费用，由小区的所有住户合理分摊。消防监控设施、智能化设备、二次供水系统、备用发电机等的运行电费在全小区的所有住户进行合理分摊。2010年11月26日，原告就收取物业管理费向政府部门备案，备案的收费标准为每月每平米1.43元人民币物业管理服务费。被告购买××××（××××湾）××××房（该单元面积为89.46平方米），并于2011年2月26日收楼。同日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》。双方对物业管理服务及服务费收取等进行了约定。协议第四条约定：1、乙方缴纳费用的时间从物业交付使用起计算；2、住宅服务费收费标准：公寓按建筑面积每月每平方米1.43元收取；……6、物业管理服务费交纳时间：每月10日前交纳当月服务费。第八条约定：……3、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按拖欠金额以每天千分之一的标准缴纳滞纳金。协议签订后，原告按约定提供物业管理服务，但被告从2011-03-10开始拖欠物业管理服务费等费用。经原告多次催收，被告至今未予支付上述款项，违反了协议之约定。截至2018年11月，被告共拖欠原告物业管理费11776元、公摊水电费2508.3元。因被告恶意拖欠原告物业管理等费用，给原告造成资金占用利息损失及通过电话、邮件或委托律师催收的费用等损失，甚至严重影响原告向全体业主提供服务的质量。因此，原告依据协议约定及相关法律法规规定，请求人民法院判令被告向原告支付违约金，违约金以其当月所欠的物业管理费、代扣代缴水电费及公摊水电费的合计金额为基数，按每日万分之五计算，自当月10日起计算至付清之日止。综上所述，被告恶意拖欠物业管理相关费用的行为严重违反了协议约定，严重损害了原告及全体业主的合法权益。现原告为维护自身合法权益，特依据法律法规的相关规定向法院提起诉讼，请求判令：一、请求判令被告向原告支付物业管理费11776元，公摊水电费2508.3元；二、请求判令被告向原告支付违约金13676.02元。（违约金以其当月所欠的物业管理费、代扣代缴水电费及公摊水电费的合计金额为基数，按每日万分之五计算，自当月10日起计算至付清之日至。暂计至2020年4月10日）；三、请求判令被告承担本案诉讼费。原告碧花园物业公司大亚湾分公司向本院提供了如下证据：1.营业执照；2.身份证复印件；3.前期物业管理服务协议(旺科-碧花园)；4.物业服务收费政府指导价备案表；5.××××湾业主收楼声明书；6.前期物业管理服务协议(业主-碧花园)；7.公摊水电费抄表读数及公共水、电用量分摊公布表；8.律师函及邮寄凭证。补充证据：9.不动产登记结果，证明被告拥有涉案房产的产权；10.电费增值税发票，证明原告代被告缴纳了所有的电费。被告杨文华辩称：欠公摊水电费、物业管理费是事实。但万华城的工程包括煤气管道等并未完成，不能入住。经审理查明：2010年8月10日，原告碧花园物业公司大亚湾分公司与案外人惠州大亚湾旺科投资有限公司（以下简称“旺科公司”）签署《前期物业服务合同》,约定由旺科公司选聘原告作为其开发的坐落于对惠州市大亚湾西区******一期物业的管理服务企业,为业主提供前期物业管理服务,合同对服务内容、质量及费用等进行了约定。其中合同第六条约定，住宅按建筑面积每月每平方米1.6元（不包含电梯运行电费、公共照明电费、二次供水加压设备电费等公摊电费和公共用水水费），具体报大亚湾物价备案审批为准。……住宅大楼内走廊、楼梯、电梯等公共设施的公共用水、电费用，由本栋住户合理进行分摊。小区范围的路灯用电费用和公共用水费用，由小区的所有住户合理分摊。消防监控设施、智能化设备、二次供水系统、备用发电机等的运行电费在全小区的所有住户进行合理分摊。2010年11月26日，原告就收取物业管理费向惠州大亚湾经济技术开发区物价局备案，备案的收费标准为每月每平米1.43元人民币物业管理服务费。另查明，被告杨文华购买××××号房（该单元面积为89.46平方米），并于2011年2月26日收楼。同日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》。双方对物业管理服务及服务费收取等进行了约定。协议第四条约定：1、乙方缴纳费用的时间从物业交付使用起计算；2、住宅服务费收费标准：公寓按建筑面积每月每平方米1.43元收取；……6、物业管理服务费交纳时间：每月10日前交纳当月服务费。第八条约定：……3、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按拖欠金额以每天千分之一的标准缴纳滞纳金。协议签订后，原告按约定提供物业管理服务，但被告从2011年3月开始拖欠物业管理服务费等费用。原告委托广东标远律师事务所于2018年10月1日向被告发出律师函，催告被告缴纳拖欠物业服务费、水电费、公摊水电费及滞纳金。上述事实,有原告提供的前期物业管理服务协议(旺科-碧花园)、物业服务收费政府指导价备案表、××××湾业主收楼声明书、前期物业管理服务协议(业主-碧花园)、不动产登记结果、律师函及邮寄凭证以及原被告双方的陈述等证据为凭,这些证据的真实性、合法性、关联性经开庭审理和本院审查,可以作为认定事实的依据。本院认为，原告与案外人旺科公司签订的《前期物业服务合同》及原被告签订《前期物业服务合同》是各方当事人的真实意思表示,没有违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,各方均应按照合同约定享受权利、履行义务。原告按照合同约定为被告提供物业服务,产生了物业服务费用,理应向被告收取,被告没有按约向原告交纳物业服务费,已构成违约,应承担相应的民事责任。原告要求被告支付物业管理费及违约金,合理有据,本院予以支持。关于原告要求被告支付从2011年3月至2018年11月的物业管理费，原告在惠州大亚湾经济技术开发区物价局备案的物业管理费为1.43元/㎡，被告杨文华房产建筑面积为88.95㎡，被告杨文华每月应交物业管理费应为127.20元，则被告拖欠的物业管理费为127.20元/月*93个月=11829.6元，原告请求被告支付11776元物业管理费，本院予以支持。关于违约金，原被告约定，“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按拖欠金额以每天千分之一的标准缴纳滞纳金”，原告请求以日万分之五计算违约金，该主张已明显超出被告因违约而给原告造成损失,本院酌情调整为按每日万分之一计算。关于原告要求被告支付代扣代缴水电费、公摊水电费及违约金，《前期物业管理服务协议》并未约定公摊水费如何负担,原告作为物业服务企业亦未提交证据及具体的计算方法,原告诉求被告支付代扣代缴水电费、公摊水电费及违约金的诉讼请求,本院不予支持。关于被告辩称原告在物业管理等方面存在问题，被告若有证据证明导致其损失的，可以另行向原告主张。综上,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定,判决如下:一、被告杨文华自本判决发生法律效力之日起10日内向原告广州碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司支付2011年3月至2018年11月的物业服务费11776元及违约金（违约金以每月管理费127.2元为基数，按万分之一自每月10日开始起计算至付清之日止）。二、驳回原告广州碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费249.51元，由原告广州碧花园物业管理有限公司惠州大亚湾分公司负担49.51元，被告杨文华负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 林嘉伟二〇二〇年十一月九日法官助理 黄冬怡书 记 员 潘慧蕊