上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初18578号原告：王荣飞，男，1969年7月9日出生，汉族，住浙江省温岭市。原告：陈心，女，1970年2月21日出生，汉族，住浙江省温岭市。上列二原告的共同委托诉讼代理人：郭健卫、朱晓丽，浙江多联律师事务所律师。被告：上海小牙教育科技有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：张卫东，董事长。委托诉讼代理人：杨俊灵、王婧娴，上海一湃律师事务所律师。原告王荣飞、陈心与被告上海小牙教育科技有限公司(以下简称小牙教育公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人郭健卫、朱晓丽，被告的委托诉讼代理人杨俊灵、王婧娴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王荣飞、陈心向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2018年5月31日签订的《上海市房屋租赁合同》，被告向原告支付违约金294,240元；2、被告立即腾退并向原告返还上海市虹口区西安路XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称系争房屋)；3、被告立即向原告支付2020年5月13日起至2020年8月26日止的房屋租金514,920元，以及自2020年8月27日起至实际腾退房屋之日止按9,673.66元/天的标准计算的房屋占有使用费。事实和理由：2018年5月31日，原告王荣飞、陈心与被告小牙教育公司签订了《上海市房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告作为店铺使用，实测建筑面积930.16平方米，房屋租赁期自2018年10月1日起至2024年9月30日止，租金为每日每平方米5.2元，月租金总计为147,120元，租金每两年在之前的基础上递增5%，即第三、四年租金单价为5.46元/平方米/天;第五、六年租金单价为5.73元/平方米/天。合同第4-2条约定乙方应于每个月10日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金。合同第9-2条约定乙方逾期不支付租金累计超过15日的，甲方可书面通知解除租赁合同，违反合同的一方，向另一方按月租金的贰倍支付违约金。合同约定乙方应在本合同的租赁期限届满后的当日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按10.4元/平方米向甲方支付该房屋占用使用费。合同签订后，被告在履行合同过程中应于2020年2月10日前向原告支付租金，但一直未支付，原告多次催讨均未果。鉴于被告拖欠租金超过15日已构成违约，原告于2020年2月28日按合同约定向被告送达了《解除合同通知书》，但该邮件被退回。至今被告仍未能付清租金。为维护原告的合法权益，故起诉。被告上海小牙教育科技有限公司辩称，受新冠疫情影响，被告自2020年2月至2020年6月间无法开展经营活动，没有收入。但被告每月一有能力就陆续向原告支付相应款项。故被告拖欠租金非主观意愿，而是不可抗力等客观因素导致的。被告属于托育教育培训机构，主要解决辖区内学龄前儿童的托育管教等义务，带有强烈的社会公益性质，且签订房屋租赁合同后已投入近千万进行装修，如果解除合同对被告损失极其严重，还将引起恶劣的社会影响。故不同意解除租赁合同。原告所要求的违约金以及腾退房屋后日使用费标准，无法律依据和事实依据。对于因疫情影响所拖欠的原告租金，恳请对被告的实际情况予以谅解，并结合国家相关规定及合同的公平诚信原则，给予被告租金减免。不同意原告诉请。经审理查明，2018年5月31日，王荣飞、陈心(甲方)与小牙教育公司(乙方)签订房屋租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方作为店铺使用，实测建筑面积930.16平方米，租期自2018年10月1日起至2024年9月30日止；租金为每日每平方米5.2元，月租金147,120元，每两年递增5%，乙方应于每月10日前支付租金，押二付二，逾期支付的，每逾期一日需按日租金的0.5%支付违约金；乙方逾期不支付租金累计超过15日的，甲方可书面通知解除租赁合同；违反合同的一方，应向另一方按月租金的两倍支付违约金；乙方应在合同租赁期限届满后的当日返还租赁房屋，逾期返还的，每逾期一日应按10.4元/平方米支付房屋占用费。合同签订后，双方按约履行，小牙教育公司在系争房屋经营幼儿托育机构。其正常支付租金至2020年1月底，其中自2019年2月起由子公司上海虹口小牙托育有限公司(以下简称小牙托育公司)支付租金，出租方以该公司抬头开具发票。新冠疫情发生后，小牙教育公司于2020年1月底停业，直至6月初恢复营业。其未支付2月租金，3月起则陆续支付部分租金，于3月2日支付5万元、3月5日支付8万元、4月7日支付5万元、5月6日支付6万元、6月8日支付8万元、7月8日支付8万元、8月11日支付10万元。期间双方就租金减免和支付期限等事宜进行了磋商，但未能达成一致。王荣飞、陈心曾于2020年2月28日向小牙教育公司寄送合同解除通知书，但未能送达。王荣飞、陈心提起本案诉讼后，诉状于2020年8月26日送达小牙教育公司，此后租金遂停止支付。本案审理中，小牙教育公司将2020年6月1日至11月30日的未付租金637,432元支付至法院代管账户提存，并同意法院判决支付给原告。因双方对租金减免与违约责任问题始终无法达成一致，致法院调解不成。上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、不动产登记信息，被告提供的发票、微信记录、政府通告、付款凭证，以及双方陈述等证据为证。本院认为，王荣飞、陈心接受小牙托育公司代付租金，仅视为接受第三方代为履行，并不代表其认可合同主体变更，故租赁合同的承租方主体仍为小牙教育公司。2020年2月起，因新冠疫情的发生，小牙教育公司受疫情及其防控措施的影响而无法经营，势必导致营业收入明显减少以及资金周转困难，无法按约支付租金也是事出有因。之后双方又因租金减免问题发生争议，王荣飞、陈心起诉要求解除合同，致小牙教育公司暂停支付租金，并不能认定构成违约。现小牙教育公司已将2020年6月起至今的未付租金全部支付到法院提存，证明其在疫情影响消除后已具备正常履约能力。故王荣飞、陈心据此主张对方承担违约责任并解除合同，依据不足，本院不予支持。对2020年2月1日至5月31日的租金，考虑到新冠疫情对经营的影响，所造成的损失应由双方分担，小牙教育公司请求减免租金有合理性，本院予以照准。根据公平原则，本院按实际情况酌情确定该期间的租金应调整为294,240元，现小牙教育公司已在该期间支付24万元，故还应支付54,240元。2020年6月1日至今的未付租金，小牙教育公司已提存并同意法院判决支付给对方，于法不悖，予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告上海小牙教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王荣飞、陈心2020年2月1日至5月31日的未付租金54,240元；二、被告上海小牙教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告王荣飞、陈心2020年6月1日至11月30日的未付租金637,432元(已提存)；三、驳回原告王荣飞、陈心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,713.60元，减半收取2,856.80元，由原告王荣飞、陈心与被告上海小牙教育科技有限公司各半负担1,428.40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  高行玮二〇二〇年十一月十八日书记员  吴静文附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。