湖南省衡阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0421民初1773号原告（反诉被告）：衡阳县创远商业管理有限公司，住所地：衡阳县西渡镇新正街69号。法定代表人：周可汗。委托诉讼代理人：邱伟东，该公司法务。委托诉讼代理人：唐敬，湖南溥天律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南国美电器有限公司，住所地：湖南省长沙市天心区体育产业2号商住楼203房。法定代表人：董晓红，执行董事。委托诉讼代理人：杨伟、谭添锦，系该公司法务。原告衡阳县创远商业管理有限公司（以下简称“创远公司”）与被告湖南国美电器有限公司（以下简称“国美公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，国美公司向本院提起反诉。本院依法适用简易程序，于2020年8月24日、9月4日两次合并公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，国美公司申请给予一个月的调解期限，本院予以准许。本案现已审理终结。创远公司诉讼请求：1、判令解除创远公司与国美公司签订的房屋租赁合同；2、判令国美公司支付创远公司合同违约金、迟延交付租金的滞纳金23314.21元；3、本案诉讼费用由国美公司负担。在开庭过程中，创远公司增加诉讼请求为：判令国美公司按合同约定支付创远公司房屋占用费，占用费自2020年5月1日起计算至实际将房屋交付给创远公司为止。国美公司答辩要点：1、按照合同约定，国美公司于2020年4月23日向创远公司支付了2019年2月1日-2019年12月31日的租赁费，创远公司开具2020年1-4月份的租金发票时，国美公司于2020年6月11日即支付了该笔费用，视为创远公司放弃追究国美公司违约行为的权利；2、受疫情影响，国美公司收入减少，欠付租金具有正当理由，违约情形轻微，尚不构成根本违约；3、国美公司对租赁物进行了大规模的投资，仅因拖欠租金而解除合同，将使双方利益明显失衡。请求驳回创远公司的诉讼请求。国美公司反诉请求：1、因疫情，判令创远公司返还国美公司2020年2-4月已支付的租金31462元；2、本案诉讼费用由创远公司负担。创远公司针对反诉答辩要点：1、双方签订的合同已于2020年6月11日解除；2、国美公司提出减免租金的理由不能成立；3、国美公司在2020年2-4月，对租赁场地进行实际经营。请求驳回国美公司的反诉请求。本院经审理查明，2015年3月19日，国美公司与创远公司签订房屋租赁合同，合同第一、二条约定，国美公司（乙方）租赁创远公司（甲方）管理的位于衡阳县××镇××街××号××广场××层部分；第六条约定，租赁期限为2015年4月1日至2025年3月31日；第十二条约定，租赁费的计算基数为：（乙方Ｖ7系统含税收入-折扣折让-会员积分-退货款）÷1.05，租赁费按上述基数的3%计提，数据以乙方Ｖ7系统销售数据为准，按自然月结算支付，乙方每月的10号前向甲方提供上一个月的销售数据，甲方在每个月15号之前向乙方提供正规房屋租赁发票，乙方在收到发票后20个工作日内向甲方支付，甲方逾期提供发票，乙方有权延迟付款且不承担任何责任。租赁费按70%开具房屋租赁费普通发票，30%开具物业管理费普通发票；第四十五条约定，乙方无正当理由迟延交付租金的，迟延一天，应以当期迟延交付费用为基数，以万分之一为标准向甲方支付迟延履行金，乙方无正当理由逾期交付租赁费用超过30日，且在甲方以书面形式通知乙方交付租赁费用后10个工作日内乙方仍未支付租赁费用的，甲方有权解除合同，乙方应当赔偿甲方一个月的租赁费用，此赔偿为一次性的最终全部赔偿，如有违约行为发生后，甲方继续收取乙方租赁费用并开具发票的，则视为甲方放弃追究乙方的违约行为（包括一般违约金及根本违约金）的权利。合同履行过程中，创远公司于2020年2月18日、4月8日、5月12日、6月4日向国美公司发函催收租金，于2020年6月11日向国美公司发函解除合同。国美公司于2020年4月23日支付2019年2月1日-2019年12月31日租金，于2020年6月11日支付2020年1月1日-2020年4月30日租金，此后，再未支付租金。另查明，2020年2月-4月，国美公司支付创远公司租金为31462.14元。因疫情，2020年2月18日，《衡阳市人民政府关于应对疫情支持实体经济稳健发展的政策意见》第六条规定，“租金减免。对承租国有资产类经营用房的中小微企业，一季度免交场地租金，二季度租金减半。对租用其他类型经营用房的，鼓励、引导业主为租户减免租金。……”。国美公司2019年1月-12月每月交纳租金数额为：28707.36元、6475.34元、23948.30元、17378.02元、21493.42元、27791.30元、26645.96元、29016.75元、20409.55元、23505.77元、31945.59元、19957.93元。2019年度平均每月支付租金为23128.77元。本院认为，本案系一宗房屋租赁合同纠纷。双方当事人自愿签订的合同，未违反法律禁止性规定，依法成立并生效。合同双方应当按照合同的约定履行各自的义务。根据租赁合同第四十五条约定，国美公司无正当理由逾期交付租金超过约定的期限，且在创远公司以书面形式通知交付租金后10个工作日内，国美公司仍未支付租金，构成违约，创远公司诉请解除合同，本院予以支持。合同解除，国美公司应当按照合同约定支付创远公司违约金即一个月的租金。因月租金不一，违约金可参照上一年度月平均租金予以执行。国美公司至今尚占有、使用租赁场地，在其拖欠租金之日起将租赁场地交付创远公司前，国美公司仍应支付创远公司场地占用费。场地每月占用费亦可参照上一年度月平均租金予以执行。国美公司以疫情为由不同意解除合同，因国美公司拖欠租金时间较长且在创远公司合理催收后仍未支付，故，对其主张，本院不予支持。创远公司属自然人投资或控股的有限责任公司，非国有资产企业，不属于《衡阳市人民政府关于应对疫情支持实体经济稳健发展的政策意见》第六条规定免收租金的企业，国美公司反诉要求创远公司退回2020年2-4月的租金，理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、衡阳县创远商业管理有限公司与湖南国美电器有限公司于2015年3月19日签订的房屋租赁合同在本判决生效之日起予以解除；二、湖南国美电器有限公司在本判决生效后五日内支付衡阳县创远商业管理有限公司违约金23128.77元；三、湖南国美电器有限公司在本判决生效后五日内支付衡阳县创远商业管理有限公司场地占用费，占用费按每月23128.77元自2020年5月1日起计算至租赁场地交付之日止；四、驳回衡阳县创远商业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回湖南国美电器有限公司的反诉请求。如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取191元，反诉费294元，合计485元，由衡阳县创远商业管理有限公司负担191元，由湖南国美电器有限公司负担294元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判员  曾建良二〇二〇年十一月十六日法官助理刘蓉蓉书记员罗蓓附：相关法律责任《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。