辽宁省灯塔市人民法院行 政 裁 定 书（2020）辽1081行初80号原告白塔区鑫和房屋中介中心，统一社会信用代92211002MAOUQMCE7X，住所地辽阳市白塔区鑫和小区******。经营者王渡鑫，女，1994年6月5日出生，汉族，住辽阳市太子河区。委托代理人张庆阳，系该中介中心工作人员。委托代理人解丽春，辽阳市白塔区站前法律服务所法律工作者。被告辽阳市不动产登记中心，统一社会信用代码12211000MB1524404E，住所，住所地辽阳市文圣区河东路**div>法定代表人李健，系该中心主任。委托代理人张某，系该中心工作人员。委托代理人郭晓丹，辽宁君儒弈律师事务所律师。第三人辽阳富祥房地产开发有限公司，统一社会信用代码91211000MAOUJTHY3A，住所，住所地辽阳市白塔区中华大街**div>法定代表人岳志富，系该公司经理。第三人岳志富，男，1971年4月12日出生，汉族，系辽阳富祥房地产开发有限公司经理，住辽阳县。以上二第三人共同委托代理人刘春宇，辽阳市白塔区文圣法律服务所法律工作者。原告白塔区鑫和房屋中介中心诉被告辽阳市不动产登记中心及第三人辽阳富祥房地产开发有限公司土地登记行政管理一案，于2020年8月11日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，向被告辽阳市不动产登记中心送达起诉状副本及应诉通知书、举证通知书。本院依原告申请追加岳志富为本案第三人。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。原告白塔区鑫和房屋中介中心的委托代理人张庆阳、解丽春、被告辽阳市不动产登记中心的委托代理人张某、郭晓丹、第三人辽阳富祥房地产开发有限公司、岳志富的共同委托代理人刘春宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告辽阳市不动产登记中心于2018年03月30日为第三人辽阳富祥房地产开发有限公司发放了辽（2018）辽阳市不动产权第0007840号的不动产产权证，其内容为：权利人：辽阳富祥房地产开发有限公司；共有情况：单独所有。坐落：白塔区五道街南（原市恒温仪器厂地块）；不动产单元号：211002014003GB00110W00000000;权利类型：国有建设用地使用权；权利性质：出让；用途：其他普通商品住房/其他商服用地；面积：宗地面积：2620.70㎡；使用权限：见附记说明。原告白塔区鑫和房屋中介中心诉称，原告白塔区鑫和房屋中介中心与第三人岳志富投资设立的辽阳富祥房地产开发有限公司于2020年3月19日签订“富祥鑫园项目全权代销协议书”。该协议书第三项为：代销方式为底价承包方式代销，包销底价808万元，面积1616平米。现原告发现被告在第三人岳志富没有办理建设用地规划许可证前提下，为岳志富颁发了土地使用权证，岳志富将有瑕疵的土地使用权再次转让给辽阳富祥房地产开发有限公司，导致原告购买并销售的房屋存在权利瑕疵，损害了包销人的利益。具体理由如下：一、第三人岳志富没有取得诉争土地的建设用地规划许可证，辽阳市不动产登记中心于2018年3月27日向其颁发辽（2018）辽阳市不动产权第0007239号的不动产登记证无效。《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第九条、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第十三条第二款：凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的，土地权属证明无效。《城乡规划法》第39条：对未取得建设用地规划许可证的建设单位批准用地的，由县级以上人民政府撤销有关批准文件。《不动产登记暂行条例》第二十二条规定：登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的；本案中，第三人岳志富在没有办理建设用地规划许可证的情况下，被告不动产登记中心向其颁发辽（2018）辽阳市不动产权第0007239号的不动产登记证。其颁发行为违反《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第13和《城乡规划法》第39条规定，依据《不动产登记暂行条例》第二十二条：违反法律、行政法规规定的，不应予以登记，故不动产中心为第三人岳志富发放辽（2018）辽阳市不动产权第0007239号的不动产登记证的行为违法，该不动产登记证也应认定无效。二、第三人辽阳市富祥房地产公司受让的土地使用权来源不合法，不动产登记中心为富祥房地产公司颁发的辽（2018）辽阳市不动产权第0007840号的不动产登记证应予撤销。1、第三人岳志富持有无效的土地使用权属证明转让土地使用权给富祥房地产公司，其转让行为无效，不动产登记中心为富祥公司颁发辽（2018）辽阳市不动产权第0007840号的不动产登记证书应予撤销。第三人岳志富2012年取得土地出让合同，但没有取得建设用地规划许可证，其获得的辽（2018）辽阳市不动产权第0007239号的不动产登记证无效，其再转让也是无效，故第三人富祥房地产开发有限公司取得的土地使用权证（辽（2018）辽阳市不动产权第0007840号）应予撤销。2、辽阳富祥房地产开发有限公司，未取得建设用地规划许可证的前提下，取得土地使用权证的行为无效。依据《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》第十三条第二款：凡未取得或擅自变更建设用地规划许可证而办理土地使用权属证明的，土地权属证明无效。3、岳志富违反2012年签订的“出让合同”约定和城市房地产管理法38条和39条第2款规定，转让土地使用权行为违法，应予撤销。城市房地产管理法39条第2款：按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。城市房地产管理法第38条：以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第39条规定的条件的房地产不得转让。2012年10月10日，辽阳市国土资源局（出让方）与第三人岳志富（受让方）签订“国有建设用地使用权出让合同”。合同第十六条约定：受让人同意本合同项目下宗地建设项目在2013年11月30日之前开工，在2016年11月30日之前竣工。合同第二十一条第（一）款：首次转让的，按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上，方可转让。合同第三十二条土地闲置满两年未开工建设的，出让人有权无偿收回国有建设用地使用权。合同附：辽阳市规划局于2012年8月20日对辽阳市土地储备中心的复函要求：“辽阳市土地储备中心通知受让方按照《辽宁省实施中华人民共和国城乡规划法》第二十九条定，向我局申领《建设用地规划许可证》”。合同签订后，第三人岳志富没有按照合同约定和法律规定对案涉土地完成开发投资，也没有按通知要求办理建设用地规划许可证。土地出让合同签订5年后，即2017年11月1日，第三人岳志富个人投资设立第三人辽阳富祥房地产开发有限公司。2018年3月27日，被告辽阳市不动产登记中心明知岳志富没有按出让合同要求和法律规定取得建设用地规划许可证，仍为第三人岳志富颁发辽（2018）辽阳市不动产权第0007239号的不动产登记证书。并在岳志富不具备转让资格即没有完成开发投资总额的百分之二十五以上的条件下擅自转让土地使用权，其转让行为违反法律规定和出让合同约定，辽阳富祥房地产开发有限公司受让取得的辽（2018）辽阳市不动产权第0007840号不动产登记证书应予撤销。辽阳市不动产登记中心违反《不动产登记暂行条例》“第二十二条：违反法律、行政法规规定的，不应予以登记规定”，向岳志富和辽阳富祥房地产开发有限公司颁发的不动产登记证的行为直接损害了原告的合法权益。现请求：一、请求撤销被告辽阳市不动产登记中心于2018年3月30日为第三人辽阳富祥房地产开发有限公司发放的辽（2018）辽阳市不动产权第0007840号的不动产登记证书；二、法院诉讼费用由被告承担。原告白塔区鑫和房屋中介中心提供证据如下：1、项目全权代销协议书，证明原告具备主体资格与被诉行为具有利害关系；2、不动产登记档案，包括：不动产产权情况表、不动产预查封清单、国有建设用地使用权出让合同、辽阳市规划局出具的规划设计条件的复函、[2018]007239不动产登记证、2018年3月30日岳志富的申请书、土地转让合同、2017年收据2张，证明被告为第三人富祥公司颁发的不动产产权证违法，应予撤销。依据2012年的国有土地使用权出让合同第8页第16、21、32条规定，被告在岳志富转让土地时是否依据16条、21、32条进行开工和完工，没有审查，涉案土地应无偿收回。辽阳市规划局对土地储备中心的复函规定要求土地储备中心通知岳志富向辽阳市规划局申请建设用地规划许可证，截止2018年3月30日不仅岳志富本人没有对案涉土地办理建设用地规划许可证，而且富祥公司也没有办理建设用地规划许可证，在明知本案两名第三人没有在有效期内办理建设用地规划许可证的前提下，仍然为其发放案涉的不动产登记证，违反法律规定，该证应予撤销。岳志富与富祥公司的交易不符合免税的条件，依据国有土地出让权出让合同岳志富没有在6个月内成立公司，而是5年后成立公司，因此，岳志富转让土地不缴纳相关税费损害国家利益，该不动产登记证应予撤销。被告辽阳市不动产登记中心辩称，一、答辩人具有为案涉国有土地使用权登记的职权。二、答辩人为案涉国有土地使用权登记符合法律规定。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条第一款的规定，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。第三人辽阳富祥房地产开发有限公司于2018年3月30日向我中心提交了不动产登记申请书（转移登记）并附询问笔录、营业执照、法人身份证、不动产权证书、界址成果表、宗地图、查询单、免税单、土地转让合同、申请书、登记费收据，第三人富祥公司提供的材料齐全、符合法定形式，答辩人根据《不动产登记暂行条例》第十七条之规定，予以受理并记载于不动产登记簿，并根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十条的规定，向第三人富祥公司填写并核发的案涉国有土地使用权证书。三、原告不具备对案涉国有土地使用权证提起行政诉讼的主体资格。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第十二条规定：“有下列情形之一的，属于行政诉讼法第二十五条第一款规定的‘与行政行为有利害关系’：（一）被诉的行政行为涉及其相邻权或者公平竞争权的；（二）在行政复议等行政程序中被追加为第三人的；（三）要求行政机关依法追究加害人法律责任的；（四）撤销或者变更行政行为涉及其合法权益的；（五）为维护自身合法权益向行政机关投诉，具有处理投诉职责的行政机关作出或者未作出处理的；（六）其他与行政行为有利害关系的情形。”原告与第三人签订的《项目全权代销协议书》属于民事法律关系，只能证明原告具有就该合同提起民事诉讼的主体资格而非提起行政诉讼的主体资格。四、答辩人不具有撤销土地使用证的法定职权。答辩人系市政府直属事业单位，根据《不动产登记暂行条例》（国务院令565号）的规定，并经辽阳市国土资源主管部门授权，依法履行不动产登记职能，包括不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。而撤销不动产权利证，是对当事人实体权利的处分，属于行政权，超出答辩人法定的“登记职能”范围。同时，根据中共辽阳市委办公室室秘发[2019]9号文件规定，答辩人作为事业单位，也未得到有权机关的“撤销”不动产权利证的行政授权。五、原告所称城市国有土地使用权出让转让规划管理办法，系根据中华人民共和国建设部令第22号出台，属于部门规章范围，不属于不动产登记暂行条例22条所称法律行政法规，对我中心的登记行为不具有约束力，也非不动产登记暂行条例（国务院令656号）规定的登记申请要件。六、原告所称的《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》，系根据中华人民共和国建设部令第22号出台，属于部门规章范围，不属于《不动产登记暂行条例》第22条所称法律、行政法规，对我中心的登记行为不具有约束力，也非《不动产登记暂行条例》（国务院令656号）规定的登记申请要件。综上，答辩人对第三人富祥公司的国有土地使用权予以登记并核发权属证书符合法律规定，原告不具有对案涉国有土地使用权证登记行为的利害关系，且答辩人不具备撤销的行政职权。请求人民法院驳回原告的起诉。被告辽阳市不动产登记中心提供证据如下：不动产登记簿，内容有：不动产登记申请书（转移登记）并附询问笔录、营业执照、法人身份证、不动产权证书、界址成果表、宗地图、查询单、免税单、土地转让合同、申请书、登记费收据，证明案涉国有土地使用权登记材料齐全，符合法定形式，被告予以登记符合法律规定。第三人辽阳富祥房地产开发有限公司、岳志富述称，原告不具备对案涉国有土地使用权证提起行政诉讼的主体资格。根据《中华人民共和国行政诉讼》第二十五条第一款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国行政诉讼法》的解释》第十二条规定，原告既不是行政行为的相对人，也不是行政行为的利害关系人，原告向贵院提起行政诉讼，要求撤销第三人合法取得的土地使用证，其目的是为了原告与第三人在辽阳市白塔区人民法院民事诉讼案件能够胜诉。原告的诉求是无理的，不符合法律规定的，请贵院驳回原告诉请。二第三人均未提供证据。经审理查明，被告辽阳市不动产登记中心于2018年3月27日为第三人岳志富发放了辽（2018）辽阳市不动产权第0007239号不动产产权证。第三人辽阳富祥房地产开发有限公司于2018年3月30日向被告提出转移登记的申请，提供询问笔录、营业执照、法人身份证、不动产权证书、界址成果表、宗地图、查询单、免税单、土地转让合同、申请书、登记费收据等材料，辽阳市不动产登记中心审核后，于同日为第三人辽阳富祥房地产开发有限公司发放了辽（2018）辽阳市不动产权第0007840号的不动产产权证。另查，原告白塔区鑫和房屋中介中心与第三人辽阳富祥房地产开发有限公司于2020年3月19日签订项目全权代销协议书，原告认为被告为第三人辽阳富祥房地产开发有限公司发放的案涉不动产产权证侵犯其合法权益，诉至本院。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。上述法条规定的“有利害关系的公民、法人或者其他组织”，不能扩大理解为所有直接或者间接受行政行为影响的公民、法人或者其他组织;所谓“利害关系”仍应限于法律上的利害关系，不宜包括反射性利益受到影响的公民、法人或者其他组织(以下统称当事人)。同时，行政诉讼乃公法上之诉讼，上述法律上的利害关系，一般也仅指公法上的利害关系;除特殊情形或法律另有规定，一般不包括私法上的利害关系。申言之，只有主观公权利，即公法领域权利和利益，受到行政行为影响，存在受到损害的可能性的当事人，才与行政行为具有法律上利害关系，才形成了行政法上权利义务关系，才具有原告主体资格(原告适格)，才有资格提起行政诉讼。就本案而言，被告辽阳市不动产登记中心为第三人辽阳富祥房地产开发有限公司发放辽（2018）辽阳市不动产权第0007840号的不动产产权证的行为，与原告白塔区鑫和房屋中介中心不具备行政诉讼意义上的利害关系，原告不具备诉讼主体资格，故原告的起诉，依法应予驳回。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款（一）项之规定，裁定如下：驳回原告白塔区鑫和房屋中介中心的起诉。本案免收案件受理费，预收的案件受理费50元退还原告白塔区鑫和房屋中介中心。如不服本裁定，可在裁定送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长  高尚萍人民陪审员  王 义人民陪审员  孙 莹二〇二〇年十一月十一日书 记 员  李林静