江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终2384号上诉人（原审被告）:陈福陆，男，1956年11月10日出生，汉族，住扬州经济技术开发区。委托诉讼代理人：俞崇坤，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张朋德，男，1964年8月15日出生，汉族，住扬州市广陵区。委托诉讼代理人:夏语，江苏擎天柱律师事务所律师。上诉人陈福陆因与被上诉张朋德房屋租赁合同一案，不服江苏省经济技术开发区人民法院(2019)苏1091民初2265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈福陆上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回张朋德的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由张朋德负担。事实和理由：1.一审判决载明陈福陆对张朋德提供的“证明”真实性予以认可，该认定错误。陈福陆对该证据三性均未予认可，且从形成时间来看，该份证据显属伪造。2.一审判决陈福陆返还张朋德讼争房屋缺乏事实基础。⑴讼争房屋是由陈福陆出资建造，所有权归陈福陆所有，张朋德主张返还缺乏事实依据。2001年，因经营浴室需要，陈福陆与张朋德母亲商议由其出资在两户之间建房屋，每年交张朋德家土地使用费。张朋德家同意后陈福陆出资建造。陈福陆已提供充分证据证明讼争房屋系其建造，而张朋德未能提供证据证明陈福陆将房屋赠与或出售给其。⑵一审认定陈福陆从行为上认可，相对于租赁物，张朋德是出租人，陈福陆是承租人错误。首先，张朋德一审时陈述前后不一，张朋德在质证前一直主张房屋是由其建造，并提供了伪造的证据证明。在质证后，又改口系因缺少建造费用而委托陈福陆建造，并免去了陈福陆2001年至2005年租金25000元，但张朋德对免去租金这一事实未能举证证明。其次，讼争房屋在双方房屋的界址外建造，陈福陆给的费用是土地租赁费。讼争房屋上下两层，若为房屋租赁，该租赁价格明显低于市场价格。显然，双方商谈的内容为，张朋德将界址外部分土地租给陈福陆使用，陈福陆支付租金。再次，租赁合同是张朋德事先拟好，事后补签，当时陈福陆已经在使用该土地，陈福陆认为仅需支付12000元就可以像往常一样使用土地，故未看合同，直接签字。目前，双方对该合同的理解存在争议，应作出对提供合同一方不利的解释。需要说明的是，一审法院认定返还依据的租赁合同中也无法证明张朋德对房屋拥有所有权，虽租赁合同第一条载明张朋德将两层房屋出租给陈福陆，但该主张是张朋德单方主张，陈福陆并不认可。最后，陈福陆确有给付租金的事实，但该租金一直是租赁土地的费用，租赁关系的租赁物是应为土地使用权，不能以陈福陆给付租金推定陈福陆租赁的系房屋。需要说明的是，陈福陆自2001年起一直以现金方式支付租金，张朋德从未免除过租金。3.一审判决返还非法建造的租赁物系变相确权，本案不属人民法院受案范围。根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第七条的规定，结合本案张朋德的请求权基础是物权请求权，一审判决陈福陆返还讼争房屋，变相确认该房屋归张朋德所有，与法有悖。被上诉人张朋德辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。1.案涉房屋的土地使用权归张朋德所有。扬州市邗江施桥房地产开发公司2002年3月28日出具的《关于张朋德住宅四址确认的证明》证明了案涉房产的土地使用权为张朋德所有，且陈福陆在一审以及上诉状中均声称其付给张朋德的租赁费用为土地使用费。因此，陈福陆的自认亦证实了开发公司证明内容的真实性。2.案涉房产产权（占有、使用、收益、处分）也归张朋德所有。首先，物权法推行房地一体原则，陈福陆对张朋德拥有案涉房屋的土地使用权并无异议，根据上述法律规定，张朋德同样拥有案涉房屋的所有权。其次，2016年5月16日，扬州市施桥镇房地产开发有限公司向张朋德出具了《证明》一份，证明施桥镇汇春园1号房屋系张朋德购买地皮后自建，东边附属厢房（即案涉房屋）亦为张朋德所有，房产证尚未办理。对《证明》的真实性，虽陈福陆提出异议，但《证明》确为扬州市施桥镇房地产开发有限公司法定代表人及实际控制人高文霞亲自盖章出具。根据我方调取的该公司档案资料显示，该公司2001年至今的法定代表人及实际控制人均为高文霞，而陈福陆证人王庆洲在一审庭审中声称其担任该公司法定代表人至2006年，明显与事实不符。再次，《契约书》第一条、第二条、第四条均明确乙方承租的是房屋而不是土地使用权。自2001年起，张朋德将房屋租给陈福陆使用，目前找到的协议书有三份，均明确约定租赁的是房屋而非土地，陈福陆对《契约书》的真实性亦予以认可。最后，2001年8月初，陈福陆为经营浴室需要，与张朋德达成协议约定由张朋德委托陈福陆建造案涉房屋第一层，建成后再租给陈福陆使用。因张朋德无力支付建房款，双方确认由陈福陆垫付，张朋德免除陈福陆5年（2001年至2005年）的租金，如陈福陆认为该时间段租金已经给付张朋德，应当举证证明。2007年9月，张朋德与陈福陆再次达成协议在原有房屋基础上加建一层，因此在加建后房屋租金由5000元涨至6000元，如陈福陆租赁的仅为土地，为何在二层房屋建成后土地面积没有发生变化的情况下，租金上涨1000元？3.陈福陆表示张朋德应在案涉房屋东墙以西上下两层留出1.2米巷道，事实上，因案涉房屋为张朋德委托陈福陆代建，陈福陆为方便经营浴室，故意未留巷道，现未留巷道的现状已既成事实。陈福陆一再在本案中主张巷道目的是想将案涉房屋一分为二，而巷道问题与本案房屋租赁合同非同一法律关系，陈福陆若主张可另行起诉。张朋德向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令陈福陆搬离扬州市施桥镇汇春园1号房屋东面墙上下两层厢房，并将该房屋返还给张朋德；2.判令陈福陆支付房屋占用费，以6000元/年的标准计算至陈福陆返还房屋之日止，暂计算至2020年4月12日，为3200元；3.请求判令陈福陆承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：张朋德（甲方）、陈福陆（乙方）曾签定《契约书》1份，针对“关于陈福陆租用张朋德房屋东山墙上下两层厢房一套”，约定如下：一、甲方主张东墙外有宽6米、长16米的上下两层房屋，出租给乙方作为浴室经营；二、甲乙双方经过协商，乙方租用甲方的房屋租金为每年6000元，9月30日一次性付清，租期两年，共12000元；三、租赁期间从2017年10月1日至2019年9月30日；四、乙方租用甲方的房屋作为浴室经营，如果违法经营或经营中出现任何事故，甲方一律不承担任何连带责任。张朋德曾向陈福陆邮寄送达《房屋租赁关系终止通知书》1份，通知陈福陆：1、自本通知函发之日起，双方租赁关系终止，请你在收到本通知之日起3日内，将扬州经济技术开发区房屋东面墙上下两层厢房腾空并返还；2、若你在上述期限内不将房屋腾空并返还，我将通过法律途径解决，有权要求你承担相应的损失。邮件于2019年11月19日由他人代收，陈福陆自认已收到该邮件。扬州市施桥房地产开发有限公司曾向张朋德出具签署日期为2002年3月28日的《关于张朋德住宅四址确认的证明》1份，载有：经与户主张朋德协商，依据小区总体规划，决定该户院门向西，沿西山墙延长线部置，北至后沿墙向北2.24米和陶姓住宅相临，以围墙中心为界；东至滨江建材经营部围墙西0.3米处；南至汇春园4号楼北外墙0.35米处为界；该四址范围内的土地使用权均属于张朋德所有，特此证明。双方一致确认，上述房屋建设时未办理行政许可手续，至今亦未补办手续。陈福陆认为，该房屋是由其投资建设；张朋德认为，已免除其前五年租金，作为承担建设费用。《契约书》到期后，陈福陆未再使用租赁物，张朋德在房屋西边打通一门出口。上述房屋内，靠近陈福陆房屋墙体处，存在陈福陆的浴室管道设施。一审法院认为，张朋德、陈福陆存在租赁合同关系，因合同指向的租赁物系二层建筑物，其建设未经行政审批，故系非法建筑。因此，一审法院根据合同法及最高法院相关司法解释规定，认定双方签订的《契约书》系无效合同。该案作为租赁合同纠纷，因租赁物系非法建筑，不涉及物权确认。根据《契约书》约定及合同法规定，合同无效，陈福陆作为承租人负有向出租人返还租赁物的义务。陈福陆认为租赁物由其投资建设，但是根据双方存在多年租赁关系及陈福陆长期向张朋德支付租金的事实；陈福陆基于历史原因，已从行为上认可，相对于租赁物，张朋德是出租人，陈福陆是承租人。据此，陈福陆于合同期满后负有返还租赁物的义务。张朋德主张合同期满后的占用费，因陈福陆于合同期满后未实际使用，张朋德对建筑物采取了破墙开门行为；故一审法院不予支持张朋德的该项诉求。关于建筑物内的管道设施，系不可移动设施，该案租赁物亦为非法建筑，该院不涉及物权处理，管道设施是否拆除属于行政管理范畴，一审法院在本案中不予理涉。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决：一、陈福陆于该判决生效之日起十日内向张朋德返还位于扬州经济技术开发区房屋东面墙上下两层建筑物；二、驳回张朋德其他诉讼请求。该案受理费2300元，由陈福陆负担。二审中，围绕各自的诉讼请求，双方当事人提交了下列证据。本院组织双方当事人进行了质证。陈福陆提交：从施桥房地产开发有限公司调取的1999年11月8日施桥镇中心幼儿园（甲方）与施桥房地产开发公司（乙方）签订的协议书一份及1#楼地块用地平面图一份，证明案涉房屋的土地是陈福陆通过置换取得，所有权归陈福陆所有。张朋德质证认为，对该组证据三性均不予认可。1.从平面图的材质看，该图纸的纸张为新纸，与该图的出具时间1999年明显不符；庭前与开发公司核实，该公司并无该份证据的存档；对比陈福陆一审提交的复印件与本次提交的原件，开发公司的印章落款位置明显不同；平面图最上方显示的施沙路，在1999年并不叫施沙路而是彩虹路，该情况我方亦与相关部门核实确认。2.即使平面图是真实的，其内容并不具有真实性，且该图纸为手绘图，未标记度量单位等信息，难以确保内容的准确性和真实性。此后，开发公司根据房屋的建设情况对四址范围做了多次变更，故不能以该图纸确认当年的四址信息。3.自2000年起，陈福陆便租用案涉房屋至今，截止张朋德起诉前，陈福陆从未提及巷道问题，未留巷道已为既成事实。张朋德提交：1.签订时间为2011年6月2日、租赁期间为2011年至2014年9月30日的《契约书》一份，签订时间为2015年1月、租赁期间为2014年10月1日至2017年9月30日的《契约书》一份，证明目的同一审时提交的契约书；2.张朋德与陈福陆谈话录音及文字整理材料一份，证明：⑴案涉房屋归张朋德所有，陈福陆承租的系两层房屋而非土地使用权；⑵在陈福陆多次要求张朋德将案涉房屋出售给他的情况下，张朋德明确表示案涉房屋只会低价转给自己的小妹妹；⑶陈福陆承认因浴室管道问题，案涉房屋未返还张朋德；⑷陈福陆主张的1.2米巷道空间为陈福陆自愿给张朋德房屋使用，非张朋德强行占用，房屋现状已是既成事实。陈福陆质证认为，对证据1，真实性予以认可。两份契约书除租赁期限外，其余条款均与一审时张朋德提交的契约书一致，说明陈福陆在签订契约书时系先给钱后签协议，更加说明契约书是张朋德自己拟定，陈福陆未看契约书的具体交款。此外，从三份契约书中可以看出，2011年至2019期间租金并未上涨，与市场行情不符，进一步说明陈福陆给付的是一半的土地使用费而非房房租。对证据2，三性均不予认可。1.张朋德未能提供该录音的原始载体。2.在该份证据取得过程中，陈福陆不知情，对录制地点、录音人员均无法确认，故对合法性不予认可。3.该录音中谈及的租金均为两次庭审中陈福陆主张的土地租金。从录音中可以看出，案涉房屋是由陈福陆建造的，在建造时与张朋德母亲予以了协商。录音系双方均在协商房屋的处置问题，对协商所表达的意思不能作为定案依据。4.协商过程中，张朋德方也承认该房屋上层建筑是属于陈福陆所有。5.录音可以反映，因张朋德要求陈福陆返还房屋系因其想出售房屋，谋取更大利益。6.陈福陆主张不能返还房屋的依据是案涉房屋由陈福陆建造，陈福陆是事实上的所有权人，根据开发公司的图纸，陈福陆享有该土地的使用权，因考虑到邻里关系，故同意给付张朋德一定的土地租金。对张朋德提交的两份契约书，因双方对该证据均认可，本院予以采信。对张朋德提交的录音证据、陈福陆提交的协议书及平面图，因双方对案涉建筑物及土地均无合法权属手续，故上述证据与本案合同纠纷不具有关联性，本院依法不予采信。一审判决认定事实正确，本院予以确认。二审争议焦点：1.张朋德的起诉是否属于人民法院的受案范围内？2.案涉的建筑物是否应当返还给张朋德？对争议焦点一，本院认为，对未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，不属于人民法院受理范围。但是，本案系房屋租赁合同纠纷，张朋德的诉求是要求陈福陆返还租赁房屋并支付房屋占有使用费，而不是要求人民法院确认违法建筑权利归属及内容，即本案并非物权纠纷。因此，本案中张朋德的起诉属人民法院民事案件的受案范围。对争议焦点二，本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。因案涉《契约书》指向的租赁物未取得合法建造手续，根据上述规定，张朋德与陈福陆签订的《契约书》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。现张朋德与陈福陆签订的《契约书》无效，陈福陆作为承租人负有向出租人张朋德返还租赁的两层建筑物的义务。陈福陆抗辩张朋德无权要求其返还案涉房屋，理由是陈福陆向张朋德租赁的系土地使用权而非案涉房屋，且案涉房屋是由陈福陆建造，陈福享有房屋所有权。对陈福陆的该抗辩，本院认为，2011年至2019年期间，陈福陆与张朋德前后签订了三份《契约书》，三份《契约书》均约定“张朋德将东墙外宽6米，长16米的上下两层房屋出租给陈福陆作为浴室经营”，故陈福陆主张其租赁的系土地使用权而非房屋，与双方约定不符。对案涉租赁物系由陈福陆出资建造的事实，张朋德并未予以否认，但主张建造资金已通过免除陈福陆2001年至2005年期间的租金予以偿还。因《契约书》对出租人、承租人、租赁物、租金均作出了明确约定，而陈福陆亦按照《契约书》的约定长期向张朋德支付租金。因此，无论从合同上还是事实行为上，陈福陆均认可了张朋德的出租人身份，陈福陆主张其出资建造了案涉房屋即享有房屋所有权，缺乏事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，陈福陆的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人陈福陆负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱 明审 判 员  孙建瑢审 判 员  韩 冰二〇二〇年十一月十六日法官助理  葛盈盈书 记 员  付心童