浙江省嘉兴市秀洲区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0411民初283号原告：李长琦，男，1966年11月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：邓峰，浙江开发律师事务所律师。委托诉讼代理人：高佳美，浙江开发律师事务所实习律师。被告：胡蓉，女，1972年2月27日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。委托诉讼代理人：李越明，浙江天鸿律师事务所律师。被告：张玉林，男，1965年6月7日出生，汉族，住浙江省嘉兴市秀洲区。原告李长琦与被告胡蓉、张玉林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理过程中，原被告申请庭外和解两个月，本院依法予以准许。诉讼中，因原告申请鉴定，故本院依法移送鉴定部门进行鉴定，鉴定结论确定后，本院于2020年9月10日公开开庭进行了审理，原告李长琦的委托诉讼代理人邓峰、高佳美、被告胡蓉的委托诉讼代理人李越明到庭参加诉讼，被告张玉林经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李长琦向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告承担嘉兴市××镇××路××号（门牌号66号）房屋恢复原状的费用（暂计28000元，实际以评估价格为准）；2.被告承担因房屋破损而不能继续出租房屋的损失，按原合同租金标准从2019年7月2日计算至评估之日（2020年5月15日）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告为嘉兴市××镇××路××号（门牌号66号）房屋的所有权人，因本人有事特授权北京胜邦鑫源化纤机械有限公司（统一社会信用代码：9111022877259892Ｘ1，法定代表人：李长琦）为本人代为出租。双方于2016年5月9日签订了房屋租赁合同，约定租赁期限为2016年7月1日至2019年7月1日，每年租金为6.5万元，合计租金19.5万元；并约定租赁房屋交接时设施完好，租赁期间墙体、地面、门窗损坏，期满前乙方必须按原貌修复。上述房屋租赁合同到期后，被告在未提前告知原告的前提下，私自对房屋的墙体墙面进行了破坏性拆除，且未按合同约定进行原貌修复，导致原告无法再次出租。原告多次联系被告，并委托律师发送律师函，要求被告履行合同约定义务对该房屋进行原貌修复，被告均未同意。原告认为被告损毁房屋墙体墙面且不按房屋租赁合同约定履行原貌修复义务的行为严重损害了原告的合法权益，特起诉。被告胡蓉答辩称：1.原告主体不适格，本案房屋租赁协议签订主体是北京胜邦鑫源化纤机械有限公司与张玉林签订的，且合同约定租赁房屋坐落于嘉兴市××镇××路××号，而原告提供的房产证地址是××镇××路××号；2.原告要求被告将涉案房屋恢复原状或赔偿费用没有依据，被告将涉案房屋交还时是按照原状移交的，且根据涉案合同第9条约定，只有在租赁期间墙体、地面、门窗损坏，才需要恢复原貌，而非无条件的恢复原状，被告交还时，墙体、地面、门窗都没有损坏，没有修复的情况；3.原告要求被告承担因房屋破损而不能继续出租房屋的损失没有法律依据，其没有再继续出租是自身原因，非被告的原因，被告不应承担；4.涉案房屋系非法建筑，故涉案房屋租赁合同无效，非法建筑应当拆除，若法院判决被告支付原告针对房屋相应的费用，则间接认定了涉案房屋的合法性，不符合法律规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告张玉林未作答辩，亦未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证权利。本院经审理认定事实如下：2016年5月9日，北京胜邦鑫源化纤机械有限公司（出租方）与张玉林（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定租赁嘉兴市××镇××路××号房屋，租房期限从2016年7月1日至2019年7月1日，每年租金为6.5万元，合计租金19.5万元。租金一年一付，提前一个月支付。合同第九条约定，租赁房屋交接时设施完好。租赁期间墙体、地面、门窗损坏，期满前承租方必须按原貌修复。租赁房屋合同还对水电费等其他权利义务做了约定。落款出租房代表签字有北京胜邦鑫源化纤机械有限公司，承租方代表签字系胡蓉。合同签订后，二被告以开饭店的用途对房屋进行了装修。2019年7月1日合同到期，双方在后续过程中对恢复原状问题发生争议，并引发本案诉讼。审理过程中，经李长琦申请，本院委托浙江凯达信资产评估有限责任公司对涉案房屋的墙面、地面等装修损坏修复、恢复原状所需费用进行评估，评估结论为25273元，评估费用3000元。庭审中，双方确认签订合同时知晓被告承租涉案房屋是用于开饭店。胡蓉与张玉林系夫妻。另查明，北京胜邦鑫源化纤机械有限公司法定代表人为李长琦。××镇××路××号房屋所有权人系李长琦。经向嘉兴市秀洲区不动产登记中心调查，未查询到××镇××路××号为地址的房屋。以上事实由房屋租赁合同、房屋产权证、土地使用证、营业执照、评估报告、评估费发票及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效。双方均应当按照合同约定履行自己的义务。被告提出原告主体不适格，根据李长琦提交的房屋所有权证及土地所有权证上的平面图和宗地图，结合现场勘查及双方的庭审陈述，可以认定涉案合同上的房屋与产证上的房屋系同一处，故李长琦作为涉案房屋的所有权人有权委托他人出租涉案房屋，系适格原告。合同第九条约定，租赁房屋交接时设施完好。租赁期间墙体、地面、门窗损坏，期满前承租方必须按原貌修复，但合同期满后，被告未按约将房屋及设施完好无损交还原告，故原告要求被告承担涉案房屋恢复原状的费用，本院予以支持。经评估机构评估，该受损部分恢复原状的费用为25273元，本院予以认定，该损失应当由被告承担。原告为此支出的评估费3000元，系被告未履行恢复原状的义务而产生，故该评估费用亦应当由被告承担。被告抗辩称交还的房屋就是原状，墙体、地面、门窗没有损坏，但无证据证明，结合现场勘查，被告陈述与事实不符，本院不予采纳。关于原告要求被告承担因房屋破损而不能继续出租房屋的损失（按原合同从2019年7月2日计算至评估之日），本院认为，2019年7月1日，合同已经到期，后原告明确要求被告将案涉房屋恢复原状，双方经过沟通亦无法达成一致，被告亦未主动将案涉房屋恢复原状，明显违约，对于原告的租金损失的产生存在过错。但在被告一直未履行恢复原状义务时，为防止损失的扩大，原告可以先行进行恢复，再向被告主张其为恢复原状而支出的费用，但原告亦未进行处理，故本院认为，对于本案租金损失的扩大，原告亦存在一定责任。结合双方的过错，对于原告主张的损失，本院酌情确定为一个月，租金损失按原合同约定计算为5416.67元（65000元/12个月）。被告抗辩称涉案房屋系违章建筑，不应赔偿原告任何损失，因无相关证据证明，且涉案房屋是否是违章建筑不影响本案的处理，故对该意见，本院亦不予采纳。被告张玉林经传票传唤，无正当理由拒不到庭，可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡蓉、张玉林于本判决生效之日起十日内支付原告李长琦房屋恢复原状的费用25273元；二、被告胡蓉、张玉林于本判决生效之日起十日内支付原告李长琦因房屋破损而不能继续出租的损失5416.67元；三、驳回原告李长琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取521元、财产保全费520元，合计1041元，由原告李长琦负担237元（已缴纳），由被告胡蓉、张玉林共同负担804元。评估费3000元，由被告胡蓉、张玉林共同负担。上述胡蓉、张玉林应承担费用均于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。（后附页）审 判 员 诸葛剑虹二〇二〇年十一月二十四日法官助理 周 晓 芬书 记 员 阮 美 琴1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉状时预交。逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的，按自动撤诉处理。2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。3、本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。案件进入执行程序后，不再向被执行人另行发出执行通知，推定其已知悉应当履行的义务。