江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初3149号原告：吴桐，女，1995年3月22日生，壮族。委托诉讼代理人：王庆福，江苏天倪律师事务所律师。被告：许小飞，男，1979年5月16日生，汉族。委托诉讼代理人：徐文逸，江苏宁诚律师事务所律师。原告吴桐与被告许小飞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告吴桐及其委托诉讼代理人王庆福，被告许小飞的委托诉讼代理人徐文逸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴桐向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的房屋租赁合同；2.被告返还保证金20000元；3.被告支付违约金214269.35元；4.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年7月19日，原、被告签订了商铺租赁合同约定由原告租赁被告的江宁万达2栋商铺从事餐饮生意，约定租期从2019年7月19日至2022年7月18日，年租金33.6万元。原告系与案外人陈世常、王伟合伙经营该商铺，原告接手房屋营业后发现陈世常、王伟虚构商铺租金、转让费、加盟费，涉嫌刑事犯罪，遂向公安机关报案。被告在2019年11月未经原告同意，将商铺退还给房东，现已转租给他人使用。被告的行为构成根本违约，导致原告遭受了巨大的损失。根据商铺租赁合同第10条第4款约定，被告擅自解除本合同，应将已收取的租金余额及保证金予以退还，并赔偿原告相当于3个月租金的经济损失。原告为了经营该商铺投入了大量的精力与财力，被告的违约行为造成原告损失130269.35元（收银机3500元、美团年费8000元、冰箱5000元、宽带费1799元、电视3000元、电磁炉15000元、门头装修20000元、火锅底料库存18000元、烟道改造20000元、宣传费用30000元、物业费4970.35元以及电费1000元）。综上，请求解除合同、返还保证金并调高合同约定的违约金。被告许小飞辩称：商铺租赁合同约定租金按年缴纳，原告仅支付半年租金，违反合同约定，合同目的无法实现，原告违约；原告被诈骗损失惨重，且经营不善，故与被告协商解除了商铺租赁合同，其在2019年11月13日将商铺收回，让原告减少亏损，在2020年初免遭因疫情防控措施停业的损失；原告主张的损失缺乏相应的证据证实，原告主张的违约金没有依据。本院经审理查明事实如下：2019年7月19日，原告吴桐（乙方）与被告许小飞（甲方）签订《商铺租赁合同》，与本案相关约定：租赁房屋坐落江宁万达2栋214室（以下简称案涉商铺），面积约130平方米，乙方承租该商铺用于经营餐饮；租期为自2019年7月19日起至2022年7月18日止，2019年7月19日至2020年7月18日年租金336000元，2020年7月18日至2021年7月19日年租金336000元，2021年7月19日至2022年7月18日年租金352800元；每12个月为一个计租期，乙方应在每个计租期结束前30天向甲方支付下一计租期的租金，第一个计租期乙方应在合同签订后3日内向甲方支付；乙方应在本合同签订同时向甲方一次性交纳租金保证金20000元；租赁期内，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，甲方应将已收取的租金余额及保证金退还乙方，并赔偿乙方相当于3个月租金的经济损失，甲方应在合同解除后10日内向乙方支付该违约金。后许小飞将案涉商铺交付给吴桐。案涉商铺系吴桐与案外人陈世常、王伟合伙经营，陈世常、王伟虚构案涉商铺租金及押金356000元、转让费180000元以及加盟费60000元。2019年9月9日，吴桐向公安机关报案称其被骗。另查明，案涉商铺系案外人罗庆东、罗超自南京江宁万达广场有限公司购买。许小飞自罗庆东处租赁案涉商铺，约定的年租金为200000元。吴桐与陈世常、王伟在案涉商铺经营芸溪谷串串店。2019年11月13日，在吴桐不知情情况下，许小飞将案涉商铺返还给罗庆东。2020年4月，吴桐向本院提起本案诉讼。还查明，2020年10月23日本院作出（2020）苏0115刑初67号刑事判决，查明：陈世常、王伟虚构租金及押金356000元、转让费180000元以及加盟费60000元，骗得被害人吴桐200000元。判决：陈世常犯诈骗罪，判处有期徒刑四年三个月，罚金20000元；王伟犯诈骗罪，判处有期徒刑三年八个月，罚金18000元；责令陈世常、王伟退赔被害人吴桐200000元。许小飞在前述案件中陈述：2019年7月17日下午其和王伟、陈世常三个人一起和罗庆东签的租赁合同当时签的是一年200000元，是其和罗庆东签的，罗庆东不同意转租，没有转让费。后来是其和吴桐签订的租赁合同，一年336000元。336000元是陈世常和王伟提出来的，其只是帮他们俩签一个合同，也没有说有好处费。审理中，吴桐与许小飞一致确认：许小飞收到吴桐交纳的租金168000元以及保证金10000元。关于吴桐主张的损失，吴桐提交：1.冰箱3300元收据；2.美团8000元订单账单；3.北京盛凡网知识产权代理有限公司1800元付款截屏；4.物业管理费以及电费5970.35元缴费单；5.美团收银销售合同以及3500元支付凭证截屏；6.宽带1799元缴费截屏；7.与陈世常、王伟的微信转账记录；8.2019年8月、9月营业日报表、吴桐的微信收入以及支付宝收入截屏。吴桐陈述：电磁炉、门头装修、火锅底料库存、宣传费用均由其支付给陈世常、王伟。对于吴桐提交的证据1-6、证据8营业日报表本院予以认定。证据7仅能证明吴桐向陈世常、王伟转账，无法证实是用于购买、支付其主张的电磁炉等各项费用。证据8吴桐的微信收入以及支付宝收入截屏，无法证实系案涉商铺的经营收入，对关联性本院不予认定。关于《商铺租赁合同》的效力，吴桐、许小飞均认为该合同有效，但吴桐不认可合同载明的租金标准336000元，认为需要变更合同中该条款。许小飞认为合同载明的租金标准以及押金系双方协商后的真实意思表示，双方均应当遵守。吴桐主张的违约金214269.35元系以336000元/年计算3个月租金加上其主张的各项损失130269.35元。上述事实，有《商铺租赁合同》、收据、刑事判决书、转账记录、当事人陈述等证据材料证实。本院认为，第三人实施欺诈行为，使一方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，对方知道或者应当知道该欺诈行为的，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权，撤销权消灭。本案中，陈世常、王伟虚构案涉商铺租赁价格致使原告吴桐在错误的认识下与被告许小飞签订《商铺租赁合同》，结合许小飞在刑事案件中的陈述，其应当知道陈世常、王伟实施的该欺诈行为，故吴桐有权请求撤销《商铺租赁合同》。审理中，吴桐、许小飞均认为合同有效，吴桐不认可合同载明的年租金标准336000元，但又以该年租金标准计算并主张违约金，应当视为其放弃撤销权。许小飞将自他人处承租的案涉商铺转租给吴桐，在未能与吴桐协商一致的情况下，将案涉商铺返还，致使吴桐无法继续租赁使用案涉商铺，许小飞的行为构成根本违约，应当承担相应的违约责任。许小飞辩称与吴桐协商一致解除合同，其并未违约的意见，无证据证实，本院不予采纳。许小飞于2019年11月13日将案涉商铺返还，双方间租赁合同无法继续履行，本院认定该日为许小飞与吴桐间租赁合同的解除日期，许小飞应当将收取的保证金10000元返还给吴桐。关于吴桐主张的违约金，其主张的电磁炉、门头装修、火锅底料库存、烟道改造、宣传费用的损失，均无充分证据证实，本院不予采信。根据合同约定，许小飞擅自解除合同，应赔偿吴桐相当于3个月租金的经济损失，吴桐因合同解除造成的有证据证实的损失数额并未超过该违约金标准，其要求调高违约金标准没有依据，故本院认定许小飞赔偿吴桐违约金84000元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十九条、第一百五十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告吴桐与被告许小飞2019年7月19日签订的《商铺租赁合同》于2019年11月13日解除；二、被告许小飞于本判决发生法律效力之日起10日内向原告吴桐返还保证金10000元，支付违约金84000元，合计94000元；三、驳回原告吴桐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费13671元，由原告吴桐负担2004元，由被告许小飞负担11667元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  李 侠二〇二〇年十一月十六日法官助理  石洪槟书 记 员  王 素