成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初5240号 原告：何绪芬，女，1967年9月25日出生，汉族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：陈和英，四川冰聚律师事务所律师。 被告：勒尔拉呷，男，1985年2月17日出生，彝族，住四川省昭觉县，现被羁押于四川省荞窝监狱。 被告：沈正美，女，1987年6月4日出生，彝族，住四川省盐边县。 第三人：华夏银行股份有限公司成都蜀汉支行，住所地四川省成都市金牛区蜀西路**。 法定代表人：李红波，职务不详。 原告何绪芬与被告勒尔拉呷、沈正美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，根据何绪芬的申请，依法追加华夏银行股份有限公司成都蜀汉支行（以下简称华夏银行）为第三人参加诉讼。依法适用普通程序，于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告何绪芬的委托诉讼代理人陈和英，被告勒尔拉呷与沈正美到庭参加诉讼。第三人华夏银行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何绪芬向本院提出诉讼请求：1.依法判令勒尔拉呷与沈正美履行双方签订的《预约合同》，立即与何绪芬签订正式的《房屋买卖合同》，并配合办理房屋过户登记手续；2.判令勒尔拉呷与沈正美向何绪芬支付违约金87000元、房屋装修款200000余元，共计287000元。事实与理由：2016年4月11日，何绪芬与勒尔拉呷、沈正美签订了《预约合同》，约定何绪芬预约购买勒尔拉呷、沈正美位于成都市双流区××街道××路社区××组××幢××单元××层××号商品房（合同签约备案号：399374），房屋转让款为435000元。2016年4月12日支付150000元，勒尔拉呷、沈正美偿还房屋银行贷款当时再支付55000元，剩余230000元在勒尔拉呷、沈正美取得房屋所有证后，何绪芬以银行按揭贷款方式由按揭银行全额支付。如银行拒贷，何绪芬于收到拒贷通知之日起60日内现金支付给勒尔拉呷、沈正美；勒尔拉呷、沈正美承诺在取得案涉房屋产权证后30个工作日内签订正式合同；若勒尔拉呷、沈正美拒不签订正式合同，将房屋转让给他人、提高转让价款的，勒尔拉呷、沈正美应向何绪芬支付违约金87000元及装修房屋的相关费用；同时，何绪芬有权要求勒尔拉呷、沈正美继续履行或解除合同。同日，何绪芬与勒尔拉呷、沈正美对以上合同进行了公证。2016年4月11日、2016年4月12日、2016年4月13日，何绪芬分别三次向勒尔拉呷、沈正美支付共计150000元。勒尔拉呷、沈正美将案涉房屋移交给何绪芬进行装修并使用至今。2018年7月，何绪芬通过小区物业张贴的公告得知案涉房屋产权证已经办理，遂要求勒尔拉呷、沈正美立即签订正式的房屋买卖合同，但遭到了勒尔拉呷、沈正美的拒绝。案件审理过程中，何绪芬变更其诉讼请求为：1.判令勒尔拉呷与沈正美履行双方签订的《预约合同》，并配合何绪芬办理案涉房屋的过户登记手续；2.判令拉呷与沈正美向何绪芬支付违约金87000元、房屋装修款200000余元，共计287000元。 勒尔拉呷辩称，勒尔拉呷认可收取了何绪芬150,000元的购房款，如果勒尔拉呷与何绪芬签订的合同是合法、有理的，勒尔拉呷会履行合同。签订合同时，案涉房屋存在抵押权；房屋未装修不应支付装修费和违约金。勒尔拉呷有三个子女，不同意将房屋过户到何绪芬名下。 沈正美辩称，意见与勒尔拉呷一致。如果房屋过户给何绪芬，勒尔拉呷和沈正美就不应承担装修款和违约金，且违约金计算过高。勒尔拉呷与沈正美未按照约定履行合同的原因是勒尔拉呷被关押。 华夏银行未出庭，向本院提交书面陈述意见，勒尔拉呷、沈正美与华夏银行于2014年5月14日签订《个人房屋抵押借款合同》，贷款发放金额为296,000元，贷款期限为20年，该笔按揭贷款已办理好正式抵押登记手续，抵押权人为华夏银行。华夏银行对何绪芬与勒尔拉呷、沈正美签订房屋买卖合同不知情，目前勒尔拉呷与沈正美在华夏银行的每月按揭贷款本息均正常支付。截至2020年10月30日，勒尔拉呷与沈正美的贷款本金为201,033.59元，利息每月变化，以实际偿还当日的利息为准。若人民法院判决何绪芬胜诉，在何绪芬代为清偿勒尔拉呷、沈正美在华夏银行的剩余贷款本金及利息后，华夏银行可配合出具抵押解除手续。何绪芬与勒尔拉呷、沈正美的房屋过户与华夏银行无关，若人民法院判决勒尔拉呷、沈正美胜诉，则勒尔拉呷、沈正美需继续履行华夏银行的借款合同约定并按时还款。 当事人围绕诉讼请求提交了以下证据：《房产买卖合同》《预约合同》、收条、房屋信息摘要，本院予以采信并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月11日，勒尔拉呷、沈正美（卖方）与何绪芬、何浩宇（买方）签订《房产买卖合同》约定勒尔拉呷、沈正美将位于双流区××街道××路××段××号××栋××单元××楼××号房屋出售给何绪芬、何浩宇，购房总价款为435000元。合同第1.3条载明，案涉房屋已抵押，在取得产权证之日起十个工作日内前往银行还款。第三条约定，签订合同同时，何绪芬、何浩宇支付定金20000元；首付款185000元在房产证办理当日，一次性支付130000元；剩余55000元在银行还款当日一次性付清；部分款项230000元，何绪芬、何浩宇以银行贷款方式支付；双方应在取得产权证之日起十个工作日内备齐办理贷款所需的相关资料，前往相关银行签订贷款合同。第五条约定，双方应在房屋抵押权注销及何绪芬、何浩宇的贷款银行贷款审批通过之日起3个工作日内前往房管部门办理过户手续；勒尔拉呷、沈正美于2016年5月1日前腾出房屋，并承诺在2016年5月1日前向房屋所在地的公安派出机构办理完成原有户口迁出手续。第7.4约定，双方任何一方违约导致合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金。第十二条约定，双方协商同意：房屋银行贷款预计还差290000元左右，在银行结按时何绪芬、何浩宇支付首付款中剩余55000元，其余部分由勒尔拉呷、沈正美自行承担，若勒尔拉呷、沈正美违约，赔偿何绪芬、何浩宇全部装修费用，并按合同违约责任中7.4项执行。 当日，勒尔拉呷、沈正美与何绪芬还签订了一份《预约合同》，该合同第2.1条约定，勒尔拉呷、沈正美承诺取得房屋所有权证后将房屋转让给何绪芬或何绪芬指定的第三人。双方应按预约合同内容签订正式房地产转让合同，双方确认已在本合同中就房屋买卖的实质性条款达成一致，双方愿意恪守合同之约定，完成房地产转让的相关法律程序，以最终实现双方房屋买卖之合同目的。本合同不作为房屋产权转移的依据。第2.2.1条约定，双方磋商，该房屋转让价款为435,000元，该价格系双方真实意思，且为不变价格，不受市场价格的变化影响，何绪芬在2016年4月12日支付第一笔购房款150,000元，其中含购房定金20,000元，在勒尔拉呷、沈正美偿还房屋银行贷款当日再支付55,000元，余款230,000在勒尔拉呷、沈正美取得房屋所有权证后，何绪芬以银行按揭贷款方式由按揭贷款银行全额向勒尔拉呷、沈正美支付，如银行拒贷，何绪芬于收到拒贷通知之日起六十日内现金支付给勒尔拉呷、沈正美；何绪芬应按期支付勒尔拉呷、沈正美房款，如逾期付款则每日按总房款的千分之一支付给勒尔拉呷、沈正美，如果逾期超过30天视为何绪芬违约，双方同意解除合同，由何绪芬承担违约责任。第3条约定，双方应于勒尔拉呷、沈正美取得该房屋产权证后三十个工作日内签订正式合同，双方应按促成交易顺利、快捷完成的需要，及时提供房地产权属过户所需的各项材料并给予对方必要的配合协助。第5.1条约定，若勒尔拉呷、沈正美拒不签订正式合同，将房屋转让给他人、提高转让价格的，勒尔拉呷、沈正美应向何绪芬支付违约金87,000元及装饰房屋的相关费用；同时，何绪芬有权要求勒尔拉呷、沈正美继续履行或解除合同。而勒尔拉呷、沈正美违约，若何绪芬已对房屋进行预装修的，何绪芬的装修损失列入实际损失范围。具体损失额的计算以双方协商认可的数额或双方指定的评估公司出具的评估报告为依据。2016年4月14日，勒尔拉呷、沈正美与何绪芬对以上《预约合同》进行了公证。 2016年4月11日，勒尔拉呷出具收条，载明收到何绪芬支付的定金20,000元及首付款130.000元，以上共计150,000元。 另查，位于成都市双流区西航港街道办事处临港路三段**（房屋唯**637465）于2018年6月8日登记于勒尔拉呷、沈正美名下，且办理了银行贷款抵押，抵押权人为华夏银行，抵押业务件号预2019032022F；截至2020年10月30日，尚有201,033.59元的银行贷款本金未（利息另计）结清。在房屋买卖合同签订后，勒尔拉呷、沈正美已经将房屋交付何绪芬占有、使用至今。 本案审理过程中，何浩宇向本院陈述，其与何绪芬系母子关系。2016年4月11日，何浩宇陪同何绪芬与勒尔拉呷、沈正美签订了《房产买卖合同》，位于××街道××路社区××组××幢××单元××层××号房屋实为何绪芬购买，何浩宇在买受人处签字也是因何绪芬决定将房屋赠予部分份额给何浩宇。合同签订后支付的150000元购房款是何绪芬支付的，何浩宇并未支付任何购房款项。此后，何绪芬与勒尔拉呷、沈正美至公证处签订了《预约合同》并办理公证事宜。何浩宇对何绪芬关于要求勒尔拉呷与沈正美履行《预约合同》的主张不持异议。 何绪芬陈述，其自愿代勒尔拉呷、沈正美清偿尚欠华夏银行人的银行贷款本息以消灭抵押权，并抵扣剩余购房款，不足部分向勒尔拉呷、沈正美主张支付。 本院认为，勒尔拉呷、沈正美与何绪芬、何浩宇签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应属有效，双方应依约履行合同义务。勒尔拉呷、沈正美与何绪芬双方签订的《预约合同》中载明了本约合同的主要内容，该《预约合同》已经具备了房屋买卖合同本约的全部要件且约定了确定的付款及房屋交付履行期限，双方当事人之间的合同权利义务具体、明确；并且何绪芬按照合同约定已经实际履行，双方所签订的《预约合同》应视为本约。双方在签订《房产买卖合同》后又签订了《预约合同》，视为双方对合同内容重新进行了约定，故双方均应按照《预约合同》的约定履行合同义务。综上，勒尔拉呷、沈正美应在合同签订后及时结清银行贷款以保证房屋交易的顺利进行，并在取得房屋所有权证后三十日内及时提供房地产权属过户所需的各项材料，给予必要的配合协助。但在合同履行过程中，勒尔拉呷、沈正美并未按照约定在案涉房屋取得不动产权证后配合办理过户手续，构成违约，其应当承担违约责任。 根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，由于勒尔拉呷、沈正美至今尚未结清涉案房屋在华夏银行处的银行贷款，涉案房屋尚在抵押期间。勒尔拉呷、沈正美在转让涉案房屋时，虽未经抵押权人即华夏银行同意，但本案中，何绪芬明确表明愿意代勒尔拉呷、沈正美向华夏银行还清贷款本息以解除抵押权，且华夏银行对此无异议，故何绪芬主张由其代勒尔拉呷、沈正美向华夏银行偿还债务以解除抵押权符合法律规定，本院予以支持。何绪芬代勒尔拉呷、沈正美偿还清债务后，华夏银行应协助何绪芬办理房屋抵押权注销手续，待涉案房屋的抵押权注销后，勒尔拉呷、沈正美协助何绪芬办理房屋过户登记手续。何绪芬代勒尔拉呷、沈正美支付的银行贷款部分实为其支付的购房款，在扣除已经支付的购房定金、购房款及代为支付的银行贷款本息后，何绪芬应将余下购房款及时支付给勒尔拉呷、沈正美；若何绪芬代为支付的银行贷款本息高于尚欠勒尔拉呷、沈正美的购房款的，勒尔拉呷、沈正美应将差额部分退还给何绪芬。因何绪芬需向华夏银行偿还的贷款金额应以偿还当日华夏银行系统结清为准，其金额尚不能确定，何绪芬、勒尔拉呷、沈正美双方应在结清贷款后再行据实结算。 勒尔拉呷、沈正美在签订合同后未能积极履行合同义务，未协助何绪芬办理相关手续，系违约方，合同应当承担违约责任，按照合同约定，勒尔拉呷、沈正美应向何绪芬支付违约金87,000元及装饰房屋的相关费用；同时，何绪芬有权要求勒尔拉呷、沈正美继续履行。但结合双方合同的履行情况及过错程度，且在何绪芬并未举证证明其实际损失大小的情况下，本院认为，何绪芬主张的违约金过高，本院根据公平原则，酌情认定违约金为5000元为宜。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、何绪芬于本判决书生效之日起十日内代勒尔拉呷、沈正美向华夏银行股份有限公司成都蜀汉支行偿还位于成都市双流区××街道××路××段××号××栋××单元××楼××号房屋余下贷款本息（具体金额以何绪芬支付该款项时华夏银行股份有限公司成都蜀汉支行处系统内结清的总金额为准）； 二、华夏银行股份有限公司成都蜀汉支行于何绪芬支付完毕上述第一项款项后七日内协助何绪芬办理位于成都市双流区××街道××路××段××号××栋××单元××楼××号房屋的抵押权注销手续； 三、勒尔拉呷、沈正美于位于成都市双流区××街道××路××段××号××栋××单元××楼××号房屋的抵押权注销之日起七日内协助何绪芬办理该房屋的过户手续，将房屋过户至何绪芬名下； 四、勒尔拉呷、沈正美于本判决生效之日起七日内向何绪芬支付违约金5,000元； 五、驳回何绪芬的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11,020元，由何绪芬负担10,000元，勒尔拉呷、沈正美负担1020元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 李 莉 人民陪审员 徐 敏 人民陪审员 李开成 二〇二〇年十一月十日 法官 助理 范仲卿 书 记 员 李潘阳 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国物权法》 第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。