浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0110民初6521号原告（反诉被告）：杭州鹏太铝塑板业有限公司，住所地杭州市余杭区余杭街道圣地路**。法定代表人：陆惠明。委托诉讼代理人：沈剑，浙江仁策律师事务所律师。委托诉讼代理人：方禾苗，浙江仁策律师事务所律师。被告（反诉原告）：杭州晨东实业有限公司，住所地杭州市下城区东新路**星岛酒店**。法定代表人：江钰群。委托诉讼代理人：陈峰，公司员工。委托诉讼代理人：郑剑，浙江传衡律师事务所律师。原告（反诉被告）杭州鹏太铝塑板业有限公司（以下简称鹏太公司）与被告（反诉原告）杭州晨东实业有限公司（以下简称晨东公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法由审判员陈建科适用简易程序，于2020年7月9日公开开庭进行了审理，鹏太公司委托诉讼代理人沈剑，晨东公司委托诉讼代理人郑剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鹏太公司起诉称：2017年12月1日，鹏太公司与晨东公司签订房屋租赁合同，约定鹏太公司将其自有厂房出租给晨东公司，租赁用途为拟作公寓使用，租赁期限为2019年11月30日至2039年5月31日止，该协议约定了租金及交付条件等。合同签订后，晨东公司向鹏太公司缴纳了1050万元定金。合同签订后，鹏太公司为履行双方协议积极做好准备工作，包括房屋的改建、原租赁户的清退等。2018年，鹏太公司向晨东公司实际交付了上述合同项下的第3幢（面积5657.4平方米）并另行签订了合同，由晨东公司转租给案外人杭州泊寓公寓管理有限公司（以下简称泊寓公司）实际使用至今。为此，晨东公司向鹏太公司支付了租金892.266万元。根据上述合同的第一条第1.2款，甲方在不违反政策的情况下配合乙方，鹏太公司向余杭街道申请将上述租赁合同项下房屋用途改为临时商业用途。2019年1月，余杭街道向余杭区政府作出《关于杭州鹏太铝塑板有限公司临时改变用途的请示》，后经区政府研讨，未批准该请示。2019年9月5日，鹏太公司以信函形式将该情况通知晨东公司，并告知因政策原因无法继续履行原租赁合同。根据双方租赁合同第二条第2.1款，乙方承租上述物业的前提是：甲方按照合同附件所列的条件和要求在2018年11月30日前完成土地用途从工业用途变更为临时商业用途。根据合同第十一条第11.1款，合同签订后房屋交付前，因政府或政策原因导致乙方不能继续租赁物业的，双方不承担责任，但甲方应将所收取的费用全额返还给乙方。因政策原因，该土地用途不能从工业用途改为商业用途。因此，按照租赁合同上述约定，晨东公司不得再租赁鹏太公司上述房屋，鹏太公司也应当退还相关费用。因合同项下第3幢房屋已实际交付并投入使用，就该幢鹏太公司不主张解除租赁关系。但对合同项下第1、2幢房屋，因未交付和使用，鹏太公司主张解除该2幢的租赁关系。现鹏太公司诉至法院，诉讼请求：1、判令解除双方于2017年12月签订的《房屋租赁协议》项下的位于××街道××工业区××幢房屋的租赁关系；2、判令被告承担本案诉讼费。鹏太公司为支持其诉请主张，提供了下列证据材料：1、房屋租赁合同（2017年12月）1份，证明租赁关系的事实。2、房屋租赁合同（2018年8月）1份，证明双方就第三幢另行签订租赁关系的事实。（原件）3、街道办事处文件、规资局反馈意见各1份，证明街道请示土地用途工改商的事实。4、告知函1份，证明鹏太公司主动告知相关情况的事实。5、交付通知书1份，证明鹏太公司询问是否以现状交付的事实。6、复函1份，证明晨东公司不同意现状交付的事实。晨东公司答辩称：不同意解除案涉房屋租赁合同。理由如下：1、双方签订的合同系真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合同合法有效，不得擅自变更或者解除。2、合同约定鹏太公司需在2018年11月30日前完成土地用途由工业用地变更为临时商业用地、租赁场地改扩建、房屋产权证及房屋出租所需手续办理等事项，并交付房屋。因鹏太公司怠于履行合同约定的工改商、改扩建、腾退原租户等义务，致使不能按约移交房屋，构成违约。违约方不得单方面解除合同。3、鹏太公司未按约办理工改商的违约行为也不能构成合同解除或终止的事由。租赁合同11.1条约定，因政府或政策原因导致乙方不能继续租赁物业，双方不承担责任。鹏太公司无证据证明因政府或政策原因导致乙方不能继续租赁物业。晨东公司有证据证明鹏太公司至今仍在对工业厂房按照商业用途进行改建、对外出租。鹏太公司也认可泊寓公司实际使用第3幢房屋做公寓使用，且不主张解除租赁关系。该事实与鹏太公司所说的因政府原因导致不能继续租赁物业的说法矛盾。4、鹏太公司未按约办理工改商的违约行为不是约定的免责事由。鹏太公司援引的租赁合同第11.1条约定的内容是，遇政府、政策性拆迁或征用情况下的处理。对合同签订后房屋交付前和租赁期间二个时间点作出不同的处理。鹏太公司割裂合同前后联系，偷换概念，将之作为合同解除的依据，明显不当。5、即使鹏太公司可以举证相关行政部门未批准一次工改商申请，愿意为了减少损失，晨东公司愿意变通房屋使用的用途承租房屋。希望鹏太公司尽快完成房屋改建和腾退，交付房屋。晨东公司为支持其答辩主张，提供了下列证据材料：1、要求尽快交付房屋的敦促函、EMS快递单各1份，证明在鹏太公司已经违约的情况下要求其加快进度。2、复函、EMS快递单各1份，证明在接到鹏太公司交付通知书后，晨东公司回复同意先接受第2幢房屋并指派工作人员交接。3、微信聊天记录截图1份，证明晨东公司要求接收第2幢房屋办理交接手续，但是鹏太公司不予回应。4、租赁标的物现场拍摄照片1组，证明鹏太公司改建第2幢房屋的事实。5、鹏太公司提交的临时改变用途申报表1份，证明鹏太公司于2019年1月才向相关主管部门提交申请，已构成迟延履行。6、临时改变用途申报表1份（案外人思瑞特公司），证明同类企业申请并获得批准，说明并不是政策不允许工改商的事实。7、民事判决书1份，证明鹏太公司在此前案件中自认原有租户杭州贝蒂包装制品有限公司于2018年12月中旬才腾空租赁房屋。晨东公司反诉称：2017年12月1日，鹏太公司与晨东公司签订房屋租赁合同一份，约定鹏太公司将位于余杭区××路××号的工业厂房经改、扩建后出租给晨东公司使用。合同约定，鹏太公司需在2018年11月30日前完成土地用途从工业用地变更为临时商业用地、租赁场地改扩建、房屋产权证及房屋出租所需手续办理等事项，并交付房屋。合同还约定了租期、租金及支付、违约责任等内容。其中，第11.3条约定，在租赁期内，甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：（1）甲方未按合同附件一约定的条件和日期交付房屋，经乙方催告后再3个月内仍未满足交付条件的；……如果甲方违约但未达到解除条件或者乙方选择不解除合同，则甲方每逾期交房一日，应向乙方支付第一年度年租金标准万分之五每天的违约金。为此，晨东公司向鹏太公司交付了定金1050万元。2018年4月8日，在征得鹏太公司同意的情况下，晨东公司将承租房屋转租给泊寓公司。收到定金后，鹏太公司未按约履行义务，不及时办理工改商手续、清退原有租户、进行厂房改扩建等，在约定的交付日期届至，鹏太公司未能按约定的条件交付房屋。因晨东公司与泊寓公司约定的房屋交付时间也是2018年11月30日，晨东公司面临向泊寓公司支付巨额赔偿的风险。为减少损失，经与泊寓公司协商，泊寓公司先接收原办公楼5657.44平方米房屋作为公寓使用至今。迄今，鹏太公司未向晨东公司移交剩余面积的房屋。晨东公司认为，鹏太公司迟延履行约定义务，构成违约，应承担相应民事责任。现晨东公司提出反诉，反诉请求：1、判令鹏太公司继续履行《房屋租赁合同》；2、判令鹏太公司支付逾期交房违约金2925000元（逾期交房违约金自2018年11月30日起以10000万为基数，按万分之五每日的标准暂计至2020年7月7日，实际要求支付至交付全部租赁房屋之日止）；3、判令鹏太公司支付律师代理费100000元；4、本案诉讼费、保全费由鹏太公司承担。晨东公司为支持其反诉主张，提供了下列证据材料：1、2017年12月房屋租赁合同1份，证明原被告签订房屋租赁合同，约定原告将房屋租赁给被告使用。合同约定了可租期、房屋交付时间、交付条件、租金、违约责任等的事实。2、告知函、同意转租证明、房屋租赁合同各1份，证明被告告知原告并征得原告同意向杭州泊寓公寓管理有限公司转租房屋的事实。3、电子银行回单、转账记录各1组，证明被告先后向原告支付1050万元定金及预付、超付租金的事实。4、要求尽快交付房屋的敦促函、EMS快递单各1份，证明被告于2019年11月11日向原告发函，要求原告根据合同约定交付房屋并指定工作人员与被告交接房屋的事实。5、微信聊天记录截屏1份，证明被告指定工作人员与原告联系交接房屋事宜，原告不予回应的事实。6、照片1组，证明原告至今尚未完成厂房的改扩建工程，仍在改建中的事实。7、民事判决书1份，证明原告自认原有租户杭州贝蒂包装制品有限公司于2018年12月中旬才腾空租赁房屋的事实。8、法律服务委托合同、律师费发票各1份，证明被告因维权支付律师费100000元的事实。鹏太公司答辩称：1、案涉房屋租赁合同无法继续履行。案涉房屋作为公寓的用途被政府否决了，因此该合同不可能履行。假如判决交付房屋，且晨东公司仍旧作为公寓，如果发生火灾，后果不堪设想。继续履行有法律适用障碍。2、关于违约金的问题。双方均要求完成要求工改商后交付房屋。在晨东公司同意变更交付条件之前，鹏太公司实际上无法交付。3、无法交房是因为工改商未完成，政府不同意变更。房屋租赁合同也约定了，因政府原因鹏太公司不承担违约责任。就反诉部分，鹏太公司未举证。上述证据，经庭审质证，本院认证如下：1、本诉部分。鹏太公司提供的证据，晨东公司对证据1、4-6真实性无异议，证据2、3真实性有异议。经审查，本院确认证据1、4-6作为认定本案相关事实的依据，其余证据本院将结合本案实际综合认证。晨东公司提供的证据，鹏太公司对真实性无异议，本院确认作为认定本案相关事实的依据。2、反诉部分。晨东公司提供的证据，鹏太公司对证据1-7真实性无异议，证据8有异议，且律师费过高。经审查，本院对证据1-7予以确认，证据8，本院结合本案实际综合认证。根据到庭当事人的陈述及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：2017年12月1日，鹏太公司（甲方、出租方）与晨东公司（乙方、承租方）签订房屋租赁合同一份。合同主要内容有，甲方拟将位于余杭区××路××号鹏太公司现面积为13301平方米，厂房经改、扩建后出租给乙方，乙方拟承租甲方上述地址内经改、扩建后产权证载房屋建筑面积为32000平方米左右（以上）的房屋（以实际测绘数据为准），拟租赁标的物现土地性质为工业用地（不含现有未办理房产证的1000平方米厂房，该厂房由甲方继续使用），经甲方改、扩建后，租赁物业（场地）拟作公寓及宿舍等其他商业用途，甲方在不违反政策规定的情况下配合乙方，经改、扩建后，甲方确保租赁物业没有全部或部分出租、出售、出借及所有其他影响乙方使用或完整受让房屋的情况；甲乙双方确认，乙方租赁上述物业的前提是，甲方按照本合同附件一所列条件和要求在2018年11月30日前完成土地用途从工业用地变更为临时商业用地、租赁场地改、扩建及房屋产权证、房屋出租所需手续等，因此所发生的一切费用（包括但不限于改扩建及费用、办理证照费用）由甲方承担，按照本合同附件一的条件和要求完成上述约定事项并经双方验收合格的时间为一年，即自2017年11月30日起至2018年11月30日结束，如甲方提前完成，可提交交付并办理交割手续，交割之日为实际交付日，如甲方未在约定时间内完成约定事项的，甲方须自实际收取定金之日起按实际收取定金金额的万分之五每天的标准，补偿乙方资金占用损失；租赁期限为20年，如实际交付日早于2018年11月30日，则按实际交付之日起计算20年，现有房屋以实际交付之日后6个月之后开始计算租金，扩建房屋以实际交付日后6个月后计算租金，合同租赁期内甲方给予乙方6个月装修免租期，该租赁物业年租金为1000万元（以建筑面积32000平方米为基础），支付方式为先付后用，前五年租金费用为5000万元，合同签订时乙方已支付定金550万元，2018年1月25日前缴纳定金500万元，扩建土建结顶之日预付租金500万元……；乙方于2017年11月30日交付定金550万元，2018年1月25日前向甲方交付定金500万元，甲方合计收取定金1050万元，自本合同签署之日起至2018年11月30日，若甲方未能履行本协议并经乙方书面催告后三个月仍未履行主要义务则视为违约，甲方将退还乙方已收取定金，并赔偿与已收定金相同额度款项给乙方作为违约金，若乙方未能履行本协议则同样视为违约，乙方已交付的定金将作为违约金，甲方不予退还，物业实际交付之日起，双方同意将定金自动转为租金；甲方应在合同约定期限内完成土地用途从工业用地变更为临时商业用地并按照附件一所列的条件和要求完成房屋改、扩建，并根据政策配合乙方完成房屋出租相应审批手续后方能向乙方交付房屋，租赁期间，乙方有权根据日常经营需要，将租赁物业部分或整体转租，但乙方仍应承担本合同项下全部权利与义务，如需甲方配合完成变更乙方的相关手续，甲方应配合完成；合同签订后房屋交付之前，因政府或政策原因导致乙方不能继续租赁物业的，双方互不承担责任，但甲方应将所收取费用全额退还乙方，租赁期间，遇租赁物占用范围内的土地使用权依法被提前收回的、租赁物业被依法征用或征收的、租赁物业因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的，本合同终止，双方互不承担责任；租赁期间内，甲方未按合同附件一约定的条件和日期交付房屋，经乙方催告在3个月内仍未满足交付条件的，乙方有权解除合同，如甲方违约但未达到解除合同的要求或乙方选择不解除合同的，则甲方应按下列情况进行赔偿，甲方每逾期交房一日，则应向乙方支付第一年度年租金标准的万分之五每天的违约金，本合同约定的赔偿损失包括但不限于诉讼费、律师费及其他追偿费用。上述合同附件一约定的物业验收交付条件主要有，现有国有土地使用证，房屋产权证面积32000平方米，主体工程验收完成，具备竣工验收报告等。合同签订后，晨东公司支付了相应定金，鹏太公司向晨东公司交付了上述合同项下的第三幢房屋（面积5657.4平方米）。2018年4月，晨东公司向鹏太公司发函，告知其将双方租赁合同中金星工业园内的办公楼、厂房一（部分）及厂房二等转租给案外人泊寓公司。鹏太公司回复，同意晨东公司将租赁土地及厂房整体转租作为公寓使用，转租期不得超过鹏太公司与晨东公司的租赁期限，转租后，鹏太公司与晨东公司的租赁关系不变，新土地及房屋使用人与晨东公司的租赁关系，按双方转租协议执行，与鹏太公司无关。根据本院（2020）浙0110民初450号判决书，鹏太公司确认，案外人杭州贝蒂包装制品有限公司在2018年12月中旬才全部搬离案涉租赁房屋。根据晨东公司提供的其与泊寓公司的房屋租赁合同，双方租赁面积约29000平方米，租赁期限18年，起止时间按实际交付日为准，土地性质为工业用地（合同签订后，晨东公司负责使鹏太公司启动工业用地改商业用地的手续），晨东公司应在2018年12月30日前提供二个厂房变更为商业用途的相关证明资料，本合同约定的晨东公司义务中，如工转商手续等实际需由产权方办理的，产权方办理成功与否，即视为晨东公司是否履行完合同义务。2019年1月4日，晨东公司向鹏太公司发送要求尽快交付房屋的敦促函。该函内容主要有，根据双方2017年12月1日合同约定，鹏太公司应在2018年11月30日前完成土地用途从工业用地变更为临时商业用地、租赁场地改扩建及房屋产权证、房屋出租所需手续等，按附件一要求交付房屋，至发函日，鹏太公司仅移交了一幢办公楼，未完成工改商手续，也未完成租赁场地改扩建，甚至原租户也未搬离，鹏太公司已构成违约，要求鹏太公司尽快交付房屋。2019年1月28日，鹏太公司向余杭街道办事处提交余杭区临时改变用途申报表，申请将案涉土地由工业用地变更为商用。晨东公司还提交了一份相同地段（余杭街道金星村）思瑞特公司的申报表，该表显示申请由工业用地转为商服用途在2017年获得批准。鹏太公司提交的余杭区街道办事处及杭州市规划和自然资源局余杭分局（以下简称规资局）文件显示，余杭街道于2019年1月29日向余杭区政府请示土地用途变更，规资局于2019年4月12日反馈，案涉土地目前不具备改变原使用功能的条件，建议街道与区住建部门衔接，明确试点工作方案后，再行商议。2019年9月5日，鹏太公司向晨东公司发送告知函。告知函主要内容有，鹏太公司申请改变土地用途，政府回复“目前不具备改变原使用功能的条件”，由于晨东公司转租的泊寓公司正在安排进行的用途与政策规定用途不符，为避免造成更大损失，现告知房屋租赁合同因政策原因无法继续履行，合同目的不能实现，面谈协商解决。2019年11月8日，鹏太公司向晨东公司发送交付通知书。通知书主要内容有，晨东公司在2018年10月4日已接收案涉的第三幢房屋，并实际经营使用，从晨东公司已接收第三幢的现实情况看，双方已实际放弃了房屋租赁合同中关于交付的条件的约定，现告知另2幢（第一幢及第第二幢）于2019年8月15日完成改造并单体竣工验收，现通知你在收到本函件3日内与我司接洽并进行房屋交接，逾期不办理交接的，视为你公司对上述2幢放弃租赁，我公司将解除该2幢的租赁关系，并视情另行发送解除通知。2019年11月11日，晨东公司就上述告知函及交付通知书复函。复函主要内容有，根据租赁合同，鹏太公司应在2018年11月30日前完成土地用途变更，鹏太公司在知悉并同意晨东公司将房屋转租给泊寓公司的前提下，未按约完成土地用途变更，使得晨东公司面临泊寓公司追责，晨东公司现敦促鹏太公司尽早完成“工改商”手续，并保留追究违约责任的权利；晨东公司同意先接收第三幢房屋系为减损而作的自救行为，不代表晨东公司放弃租赁合同中相关交付条件的约定，晨东公司保留追究鹏太公司延迟交付违约责任的权利；为减少损失，晨东公司同意在金星工业园区2幢房屋（第一幢及第二幢）符合租赁合同附件一交付条件且鹏太公司能提供完整资料的前提下，先接收上述2幢房屋，并指派工作人员赵爱民进行交接。此后，双方就交接事宜进行沟通，但最终未能达成一致。庭审中，双方确认，上述第一幢及第二幢房屋案均未完成“工改商”手续，也未交付，上述第一幢房屋现由案外人“创美印业”租用，第二幢房屋仍在进行改扩建。另认定，晨东公司因本次诉讼支出财产保全申请费5000元，律师代理费100000元。本院认为：根据案涉房屋租赁合同第2.1条、第2.2条、第3.1条及第6.2条，于2018年11月30日前完成“工改商”并交付房屋，系鹏太公司合同义务。鹏太公司既未完成“工改商”手续也未交付房屋，构成违约。鹏太公司要求解除第一幢及第二幢租赁关系，于法无据，本院不予支持。晨东公司明确表示可按现状接收房屋，案涉房屋租赁合同应继续履行，鹏太公司应向晨东公司交付第一幢及第二幢房屋。关于违约金。根据租赁合同第11.3条，鹏太公司应按第一年度租金的日万分之五标准支付。考虑到本案中，鹏太公司已交付第三幢房屋（面积5657.4平方米），相应的未交付部分26342.6平方米年度租金应为8232063元（1000万*26342.6÷32000）。相应的，本院调整违约金为2403762元（以租金8232063元的万分之五每日为标准，自2018年12月1日起暂计至2020年7月7日）。综上，鹏太公司的本诉诉请，于法无据，本院不予支持；晨东公司反诉诉请的合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告杭州鹏太铝塑板业有限公司的诉讼请求。二、反诉原告杭州晨东实业有限公司与反诉被告杭州鹏太铝塑板业有限公司于2017年12月1日签订的房屋租赁合同继续履行。三、反诉被告杭州鹏太铝塑板业有限公司支付反诉原告杭州晨东实业有限公司违约金2403762元（以租金8232063元，按万分之五每日的标准，自2018年12月1日起暂计至2020年7月7日，实际计至租赁房屋全部交付之日止），于本判决生效之日起十日内付清。四、反诉被告杭州鹏太铝塑板业有限公司支付反诉原告杭州晨东实业有限公司因本次诉讼支出的律师代理费100000元，于本判决生效之日起十日内付清。五、反诉被告杭州鹏太铝塑板业有限公司支付反诉原告杭州晨东实业有限公司因本次诉讼支出的财产保全申请费5000元，于本判决生效之日起十日内付清。六、驳回反诉原告杭州晨东实业有限公司的其他反诉请求。本案本诉案件受理费已减半收取40元，由杭州鹏太铝塑板业有限公司负担；反诉案件受理费已减半收取15500元，由杭州鹏太铝塑板业有限公司负担12829元，杭州晨东实业有限公司负担2671元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  陈建科二〇二〇年十一月二十三日书记员  马鑫彬16-15-