青海省互助土族自治县人民法院民事判决书（2020）青0223民初2879号原告（反诉被告）：互助县海洲运营管理有限公司。法定代表人：谢某。委托诉讼代理人：王某，青海辉厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈某，住青海省互助县。被告（反诉原告）：互某，住所地：青海省海东市互助县。经营者：马丽萍。委托诉讼代理人：李某1，青海朔山律师事务所律师。委托诉讼代理人：解某，1963年2月14日出生，住青海省互助县威远镇北大街****楼****，系马丽萍丈夫。原告互助县海洲运营管理有限公司与被告互某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，被告互某于2020年10月26日提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭对两案合并进行了审理，原告的委托诉讼代理人王某、陈某，被告的经营者马丽萍及其委托诉讼代理人李某1、解某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告互助县海洲运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即向原告支付市场管理费99491元。2、请求法院依法判令被告承担违约金29847元。3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年5月1日签订了《海洲国际广场自营商户管理协议》，该协议终止期限为2020年4月30日，原告于协议到期后，多次请求被告签订续期协议，均遭到被告拒绝，但原告仍然履行提供原协议项下的义务，被告也予以接受。所以自2020年5月1日至2021年4月30日原告与被告构成事实上的物业服务关系，根据《合同法》第36条的规定，法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该协议成立。原告与被告之间成立事实服务协议关系。在原告已经履行了己方主要义务的前提下，被告接受了原告所提供的服务，但被告未曾向原告支付任何服务费用，总计拖欠综合服务费99491元。原告曾多次向被告主张要求交纳拖欠的费用，但被告始终未予清偿，严重影响了我公司正常运营和服务。故请求人民法院依法判决被告履行清偿义务。被告互某辩称，双方未签订过服务协议，应当驳回原告诉讼请求，理由如下：1、2019年11月1日，互助法院作出的（2019）青0223民初5271号民事调解书中已经解除该协议，本诉被告已经支付物业费；2、2020年4月30日后未签订协议及有服务协议，原告要求支付市场管理费无依据；3、原告称与被告签订协议，遭被告拒绝，原告属强买强卖的行为。且原协议约定7日内不签订，视为没有签订，原告也予以认可；4、双方不存在物业服务关系，即便存在，按照协议规定，该协议已经解除，故应驳回。未到期的物业费，也应予以驳回，不存在尚未发生的物业费，违约金的请求也应予以驳回；5、原告没有证据证实其诉讼请求，应予驳回，应承担举证不能责任；6、诉讼费由原告承担。反诉原告向本院提出反诉请求：1、依法判令解除反诉人与被反诉人之间的市场管理关系；2、依法判令被反诉人履行市场管理服务，以及返还反诉人垫付的市场管理费55022元（2020年5月1日至2020年10月31日）；3、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2018年5月1日，反诉原告与反诉被告签订《自营商户管理协议》，协议期间为2018年5月1日至2020年4月30日。协议约定反诉原告向反诉被告交纳物业管理费、暖气使用费、水费、电费及维修费，并约定上述费用由反诉原告直接向反诉被告交纳，若反诉原告逾期45天，反诉被告将停止一切物业服务，并解除该协议。协议签订后，反诉被告未履行协议，反诉原告也未交纳上述费用，故根据该约定双方已解除协议。2019年11月1日，反诉被告因物业纠纷起诉至贵院，经调解反诉人支付物业费，该合同履行终止。2020年5月1日至今，反诉原告自行管理“海洲国际广场19号3层综合楼-16号”的物业，期间自行管理清理垃圾，自行管理清理化粪池、自行管理清理隔油池、自行管理和检查消防设施、自行管理解决安保服务、自行交纳水电费等全部物业管理，并自行承担所有物业费用。同年8月20日，反诉被告起诉反诉原告支付市场管理费99491元，并承担违约金29847元。反诉原告不知市场管理费从何而来，双方未签订任何物业协议，从未约定由反诉被告管理市场，也从未约定市场管理收费标准，反诉被告也未履行过任何物业服务。故该诉求没有合同约定，没有事实依据，也没有证据证实反诉被告提供物业服务，更无违约。现提起反诉请求要求解除双方之间的市场管理关系；反诉被告市返还反诉原告垫付的市场管理费55022元，反诉诉讼费由反诉被告承担。本案争议的焦点是：本诉原告要求本诉被告支付物业费的请求是否成立，被告答辩的理由是否成立；反诉原告要求解除物业管理合同的理由是否成立，反诉被告抗辩的理由是否成立；原告为证明证据的诉讼请求向法庭提供如下证据：证据一，原告公司营业执照1份，证明整个海洲公司运营的整体，对全体业主有约束力；证据二，被告公司法定代表人马丽萍2018年与原告签订的合同，约定权利和取费的标准，合同第4款约定解除合同的事由、付款的形式；证据三，与海洲其他业主签订的协议15份，证明其他业主按照该协议交费；证据四，海洲国际广场公示的收费标准，公司由市场监管局进行监管，物业费收费经公示，被告没有提出异议，也未向相关部门进行投诉，公司也未收到检查整改的意见；证据五，打印图片9张，证明2020年5月1日至今，公司对花园、停车场、消防、化粪池进行打扫，付出服务，且对停车场进行维修产生费用；证据六，水电费统计表，原告进行了服务，2020年1月1日至今都在做服务工作；证据七，消防整改意见1份，证明对被告进行消防维护和检查，8月份对被告提出整改意见，但被告拒绝；证据八，提交第三方消防维护的协议；证据九，青海省服务条例，业主只要入住，就会产生费用，被告一直在经营酒店，故原告要求被告支付费用与法有据；证据十，海洲国际广场垃圾承包合同，与垃圾公司协议书，证明公司和城建部门签订合同，被告却自行处理。质证时，被告对原告提供的证据一，真实性不持异议，证明方向有异议，仅营业执照无法证明有物业管理的资质，应与业主签订合同；证据二，2020年4月30日以前发生效力，合同已经履行完毕，与本案无关，解除合同的事由违背当事人意愿；证据三，自营管理协议的15个业主与原告都有协议，但是与被告就没有协议，且原告自愿停止服务；证据四，复印件，不能证实，也未向被告提供物业服务，或签订合同后进行服务才有效；证据五，不能证实原告向被告提供出物业服务，打扫、消防提供了1次，若消防提供服务，应有被告法定代表人的签字，化粪池是独立的，与本案无关，是被告自己清理的；证据六，水电费应是交给供电公司和自来水公司，但是现在是交给海洲公司代收，是供电公司和自来水公司委托原告的，公司已经给原告交了代收费，海洲公司不应再向被告收取费用；证据七，复印件无法证实，应提供与第三方的协议，安保师傅是否有安保资质应提交，8月份检查一次，不能证明每个月都检查。原告未做安保检查工作，酒店的管道中没有水；证据八，没有甲方的盖章和签字确认，不能证明双方之间有消防服务；证据九，应当签订书面的物业服务合同，但本案中没有签订；证据十，垃圾清运车，清运不了被告的垃圾，被告只能走城市垃圾清运。该事情也与原告协商过，但原告一直没有拉运过。垃圾费如果再向海洲交，就属于重复交。被告为证明自己的主张向法庭提供如下证据：证据一，签约通知1份，证明2020年5月1日后已经停止协议，之后本诉原告与被告没有任何物业服务协议；证据二，照片和收据，证明被告自己清理化粪池，花费4500元；证据三，2020年9月14日被告交纳的垃圾费用3000元，互助县综合管理执法局门前私包的责任书；证据四，酒店购买消火栓及装修的费用，消防控制柜，证明消防是独立的，所以被告自己在购买安装管理；证据五，海洲成立的业主委员会的备案，证明本案中物业通过业委会签订选聘物业服务，本诉原告一直拒绝签订合同，无视业委会的存在。证据六，营业执照1份，证明成立公司，公司有自己的物业管理公司；证据七，证人李某2证言，停车场、室内外的卫生是由公司的保安收拾，垃圾是自行处理，化粪池也是公司收拾的，不清楚清理了几次。公司开业之后证人一直在，保安在做清理等工作，其在没人的时候会打扫。原告没有做过物业服务。打扫见了一次，好像是今年夏天，穿的保洁的衣服，一个人在扫，一个人在拍照。（向证人出示原告提供的几组证据）照片上安保、消防的人没见过，不知道铺的哪里的路。证据八，证人张某证言，其是华宴的保安，外面及停车场、两边的绿化带的卫生由他打扫，如其休息，经理带着其他人扫。证人于2019年12月15日到酒店工作，做保安打扫卫生，只见了一回有人扫，一个人拍，不知道他们是哪里的人，其不在的时候有李经理和员工打扫；化粪池由保洁在做，工资每月2400元；证据九，2020年4月拍的照片，证明消防水池、消防管道里一直没水，被告的消防是自行管理；证据十，照片3张，证明公司及员工的安全得不到保障，出入扣有恶意堵塞；证据十一，照片5张，原告将停车场私自转租给他人，影响酒店的正常经营；证据十二，市场自营商户的车都免费，但唯独向反诉原告收费，证明公司不受市场管理，不是海洲的业主；质证时，原告对被告提供的证据一，仅是一份通知，双方即便要求解除合同，应以书面或明确的形式，原告向法庭提交的证据中显示，一直向被告服务，通知不是双方解除合同的依据。证据二，收据没有法律效力，付出劳务进行买卖、安装，应有正式的票据；作为本诉被告，是公司服务的业主，如出现化粪池出现问题，是否向物业公司提出汇报、申请，或自己清理后是否征得物业的同意，化粪池的产权使用人归海洲实业公司，被告自行单方的行为，本诉原告不知情；证据三，关于垃圾费，被告经营的酒店是在海洲运营的范围内，对方愿意给执法局交纳是自己的事，垃圾的填埋、清运是有规定的，违反了规矩，若产生垃圾费用，应由本诉原告去交涉；证据四，海洲整体的安全应由消防统一验收，申报的单位是海洲，而不是业主，购买相应的设施并不能说明安全消防由被告管理，与本案无关；证据五，证明方向有异议，业委会有权代表业主签订合同，作为海洲运营是建设单位，是指定的，业委会是后面成立的，成立在后，选聘物业服务要达到一定的条件；业主委员会在和海洲没有解除合同的情况下，被告没有权利要求公司如何去做，故该证据与本案无关；证据六，被告自己有物业服务和海洲的物业服务没有冲突，被告所在的楼是个整体，现被告只是其中一部分，应向公司备案；证据七、八，系公司保安，酒店的职工，不具有证明效力；证据九，互助法院作出的调解书中已经解决确认，与本案无关；证据十，出入口若有恶意堵塞，被告应向交管、城管部门举报，没有其他证据相印证；证据十一，该证据与本案无关；证据十二，被告未进行报备，有几十辆车可以停，与海洲公司无关。反诉原告为证明自己的主张向法庭提供的证据与本诉证据一致，基于2020年5月8日的签约通知，垃圾清运费、安保费等55022元，如果本诉得到支持应予扣除。另经过自行调查，互助县各个酒店物业费的收取情况如：宏威餐饮公司，每平1.2元；互助县海盛花园酒店，水电费自理，没有物业费；德天大酒店，无物业费；泰富随酒楼、惠客家等都是免物业费，水电费自行交纳。质证时，反诉被告对反诉原告的主张认为，反诉原告单方的行为，无任何法律依据，即便产生费用，反诉原告私自做的，跟本案无关。对于自行调查一事认为，无书面的东西，无法质证，仅供参考。根据原被告陈述，举证、质证对双方所提供证据分析认定如下：原告提供的证据一至证据十，虽然被告均提出异议，但能够证明在海洲国际商业广场业主委员会没有聘请新的物业管理公司之前原告是海洲国际商业广场的物业管理者，被告所购买的商铺是原告海洲实业公司资产中整栋楼中的一部分，以及原告收费标准和在海洲国际商业广场进行了物业服务的事实，故本院予以采纳。被告提供的证据一签约通知，原告将终止一切服务，但原告对整个的物业服务无法终止也不能终止，故本院不予采纳；证据二、三、四能够证明被告自行清理化粪池、清理垃圾、修理消防器材的事实，本院予以采纳；证据五与本案无关，不予采纳。证据六被告自己成立的物业公司只适用于自己酒店的服务，但不能脱离整个物业管理的范围，故不予采纳；证据六、七证人证言，能够证明被告酒店前的卫生由被告自己打扫，内部的保安由自己安排，生活垃圾由市政公司清理及化粪池由被告清理的事实，本院予以采纳；证据九2020年4月拍摄的照片，对于4月30日前的物业费已解决，与本案无关，故不予采纳；证据十、十一、十二的照片，当事人应当通过其他途径协商解决，与本案无关，本院不予采纳。对于反诉原告提供的反诉证据与本诉证据：因其一致，故分析认定同上。反诉原告自行调查的收费标准，因未提供相应的材料予以证明，故不予采纳。根据对原被告及反诉原被告提供的证据的分析认定，认定本案事实如下：2018年5月1日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《海洲国际广场自营商户管理协议》，该协议终止期限为2020年4月30日。合同履行期间，被告未按合同约定履行义务，原告于2019年11月起诉，经本院调解，被告按调解协议履行了义务。2020年4月，原告多次要求与被告签订续期协议，被告拒绝续签协议。2020年5月8日，原告向被告发出签约通知，通知被告在收到此通知后七日内到我公司签约相关的协议，逾期，公司将按双方无任何服务协议为由对你户停止一切服务，被告仍未签订协议。期间，被告的生活垃圾由市政公司清理，内部安保也聘请了安保人员，门前停车场由被告免费使用，其卫生也由被告自行打扫，被告也清理了化粪池。后原告要求被告缴纳物业服务费，被告以双方没有服务合同且原告停止了一切服务，未受到原告的任何物业服务为由拒绝交纳物业费。本院认为，建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务等事项作出约定。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业收费办法，在物业服务合同中约定。物业服务收费管理办法规定，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其他费用。本案原告是建设单位选聘的前期物业管理公司，在海洲国际广场业主委员会没有选聘新的物业公司之前对其物业有管理的权利和提供物业服务的义务，对于收费标准与各业主有明确的约定，各业主应当积极配合签订协议，并履行物业费的交纳义务，原被告双方签订的《物业服务协议》到期后，原告要求与被告继续签订协议，遭被告拒绝。原告发出停止一切服务的通知，但其对全体业主的物业服务及设施维护等并没有停止，被告亦收到服务。按照上年度合同约定被告享有优惠，其交纳的费用应为75000元。被告在未征得原告同意的情况下，自行安排安保、打扫卫生等，违背合同约定，其应当全额交纳，但考虑到被告的特殊地理位置，其生活垃圾由市政公司清理，自行成立物业公司进行安保任务，打扫门前卫生，清理化粪池的实际情况，本着公平公正的原则，可参照上年度签订的协议执行，对于其应支出的物业费用，可酌情扣减，应扣减40%为宜，被告以未签订协议、停止服务为由，拒绝签订协议和交纳物业费的理由不能成立，原告的诉讼请求合理合法应予支持。对于原告要求承担违约金的请求，因双方在未达成一致意见的基础上，部分物业服务由被告自行解决，原告也未尽到完全服务的义务，故对此请求不予支持。关于反诉原告要求解除与反诉被告之间的物业管理服务合同，及要求反诉被告返还已垫付的各项费用的请求，因反诉原告购得的商铺属海洲物业管理的一部分，无法进行分割，且不能分割，反诉原告拒签物业服务协议，并未向反诉被告交纳任何服务费用，其反诉原告的诉讼请求与法无据，应不予支持。依据《物业管理条例》第十七条、第二十二条、二十三条、第四十条、第四十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、被告互某于判决生效后十日内向原告互助县海洲运营管理有限公司交纳物业管理服务费45000元；二、驳回原告互助县海洲运营管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告互某的诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1443.0元，由原告互助县海洲运营管理有限公司负担722元，被告互某承担721元；反诉诉讼费费用588元，由反诉原告互某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。审判员 刘忠山二〇二〇年十一月二十日书记员 黄雅洁