四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12957号 上诉人（原审原告）：刘洪波，男，1969年3月14日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：黄乾隆，四川道融民舟（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都青羊正惠房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区苏坡中路**商业**。 法定代表人：刘家骥，总经理。 委托诉讼代理人：黄成强，男，公司员工。 被上诉人（原审被告）：成都四汇资产管理有限公司，住所地：，住所地：成都市武侯区锦绣路********v> 法定代表人：安术清，总经理。 委托诉讼代理人：郝延涛，四川拓越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张巧丽，四川拓越律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：戴文婷，女，1980年9月9日出生，汉族，住成都市武侯区。 上诉人刘洪波因与被上诉人成都青羊正惠房地产开发有限公司（以下简称正惠公司）、成都四汇资产管理有限公司（以下简称四汇公司）、戴文婷房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初12136号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人刘洪波的委托诉讼代理人黄乾隆，被上诉人正惠公司的委托诉讼代理人黄成强，被上诉人四汇公司的委托诉讼代理人郝延涛、张巧丽到庭参加诉讼。被上诉人戴文婷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。 刘洪波上诉请求：1.依法撤销成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初12136号判决；2.判令正惠公司、四汇公司、戴文婷向刘洪波返还其多支付的购房款248332元，且自2017年7月17日起按银行同期贷款利率向刘洪波支付资金占用利息，直至款清为止；3.一、二审诉讼费由正惠公司和四汇公司承担。事实及理由：一、案涉2017年5月26日的《四川省商品房房屋买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）是刘洪波和正惠公司签订的，并办理了备案登记，四汇公司仅为代理正惠公司销售案涉房屋并收取购房款，四汇公司的代理行为后果应由正惠公司承担。一审法院认定案涉房屋由正惠公司先销售给戴文婷、戴文婷再委托四汇公司进行转售与本案证据所证实的事实不符，如果房屋系正惠公司销售给戴文婷再转售，应当是刘洪波与戴文婷签订房屋买卖合同，正惠公司不可能与刘洪波签订合同再备案。刘洪波未与戴文婷接触，也不知晓此人，也未与戴文婷达成与案涉房屋买卖的协议，也无证据证明房屋交易主体是戴文婷和刘洪波。且正惠公司提供的《签约阶段更名申请》中的刘洪波签字系伪造，与一审中刘洪波起诉状上所签字迹相差甚远，刘洪波未曾签署过该申请，也不知其存在。正惠公司如未授权四汇公司销售房屋，不应根据四汇公司与刘洪波签订的《内部订购书》与刘洪波签订购房合同，即使按照一审法院认定事实，刘洪波作为善意第三人，也完全有理由相信四汇公司具有代理权，因此，正惠公司应当对四汇公司实施的代理行为后果承担相应责任。二、《内部订购书》属于预约合同，其签署时间与《商品房买卖合同》时间存在矛盾，且《内部订购书》约定的房屋销售价格并非正惠公司真实意思表示，该《内部订购书》仅发生刘洪波同意购买房屋并锁定案涉房源的效力，双方正式签订且经备案的《商品房买卖合同》才是案涉房屋买卖合同关系成立和生效的依据，预约合同《内部订购书》的权利义务已经被购房合同所吸收，购房价格也随之从1715000元调整为1466668元。三、案涉房屋购房合同约定的购房款应为1466668元，刘洪波实际支付1715000元已超过约定价格，正惠公司应当返还刘洪波超付部分的购房款。鉴于四汇公司实际收取刘洪波支付的购房款，故四汇公司应当为刘洪波超付的购房款承担连带返还责任。 正惠公司辩称，正惠公司与戴文婷签订了《商品房买卖合同》，后戴文婷与刘洪波签订《签约阶段更名申请》，将上述合同的签约方变更为刘洪波，合同约定房屋总价款为1466668元，戴文婷向正惠公司支付的是1466668元，正惠公司所收价款与合同约定价款是一致的。正惠公司与四汇公司无任何关系，对戴文婷与刘洪波间达成的变更签约当事人等事项的内容并不知情也无权干涉，刘洪波要求承担连带责任的基础是商品房买卖合同关系，商品房买卖合同载明的购房款是1466668元，正惠公司实际收取的款项也是1466668元，正惠公司认为根据商品房买卖合同要求正惠公司承担连带责任的法律基础是不存在的。请求依法驳回刘洪波的上诉请求。 四汇公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。一、刘洪波无权在二审阶段要求戴文婷承担返还购房款的法律责任，第二项、第三项诉讼请求针对戴文婷，一审阶段刘洪波并没有提出明确的诉请，一审法院也未就此进行审查，因此二审法院不应进行审查，戴文婷在二审阶段不应当承担任何法律责任。二、刘洪波主张与正惠公司之间存在商品房买卖合同关系，其与四汇公司之间不存在商品房买卖合同关系，刘洪波在事实与理由部分针对法律关系的论述，与其提起的上诉请求相互矛盾，按照刘洪波的事实理由部分的陈述，四汇公司不应当承担本案所涉款项的返还义务。三、刘洪波在事实理由最后一段主张四汇公司收取了刘洪波超额支付的部分，因此四汇公司应当承担返还义务，但是客观事实是四汇公司在本案中没有收取任何款项，四汇公司也不应当承担本案所涉款项的返还义务。四、就本案的事实，结合一审判决的记载以及一审法院收集在案的证据，2017年5月26日针对案涉房屋戴文婷与正惠公司签署《定购协议书》，2017年5月30日戴文婷与正惠公司签署《物业买卖协议》，交易的物业涉及34套商业物业，包括本案所涉房屋在内，2017年7月15日，刘洪波签署案涉房屋的《内部定购书》，载明销售总价为1715000元，《内部定购书》上有四汇公司的盖章以及刘洪波的签字，2017年7月15日，刘洪波支付50000元，2017年7月16日，刘洪波支付50000元，2017年7月17日，刘洪波分两笔支付705000元、908000元，上述款项的收款主体均非正惠公司，也非四汇公司。2017年7月17日刘洪波付完全款后，戴文婷向正惠公司提交了《签约阶段更名申请》，该《签约阶段更名申请》递交后，刘洪波与正惠公司签署了《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》载明的时间是2017年5月26日，之所以将商品房买卖合同时间定在2017年5月26日，原因是戴文婷与正惠公司签署定购协议的时间是2017年5月26日，在2017年7月20日，刘洪波与正惠公司签署的是商品房买卖合同在网签系统予以备案。综上事实可以证明，刘洪波对于案涉房屋的交易总价为1715000元没有异议，也知晓其付款的主体和交易的对象并非正惠公司，其在与正惠公司签署商品房买卖合同时，已经知晓买卖合同上签署的价格为1466668元，一审法院依据上述事实认定刘洪波无权要求返还多支付的款项，符合客观事实，适用法律正确。 戴文婷未发表答辩意见，也未向本院提交书面答辩意见。 刘洪波向一审法院起诉请求：1．判令正惠公司、四汇公司连带返还刘洪波向正惠公司、四汇公司多支付购房款248332元，且自2017年7月17起按银行同期贷款利率向刘洪波支付资金占用利息，直至款清为止；2．本案诉讼费由正惠公司、四汇公司承担。 一审法院审理查明：2017年7月15日，刘洪波作为定购人就“蓝光．雍锦园”商铺与四汇公司签署了一份《内部定购书》，主要内容：1．定购房号：；2．销售总价：1715000元，定金：50000元；3．签订《定购书》之日起，定购人于2017年7月18日前携带本《定购书》、定金收款凭证以及定购人身份证明原件到出卖方指定地点按照约定缴纳购房余款并签署《商品房买卖合同》；4．签订《商品房买卖合同》时，《定购书》自动失效。 正惠公司作为出卖人与买受人刘洪波签订《商品房买卖合同》约定：1．出卖人以出让的方式取得坐落于青羊区××街道××村××组地块的建设用地使用权。该地块为成国用（2016）第140号，土地使用权面积为25346.6平方米；2．签订本合同时，出卖人经批准在上述地块上建设的该商品房所在建筑区划的核准名称暂未确定，暂定为“雍锦园”；3．按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米37037.07元，总价款为1466668元。合同载明签订时间为“2017年5月26日”。2017年7月20日，正惠公司与刘洪波就位于青羊区的房屋办理了商品房买卖合同备案登记。 一审法院另查明：一、2017年5月26日，戴文婷作为买受人就“蓝光．雍锦园”商铺与正惠公司签署了《商品房定购书》，主要内容：1．房屋编号：；2．建筑面积：41.8平方米，套内建筑面积：39.6平方米；3．优惠后总价：1466668元；4．买受人应在2017年5月29日18：00前（即订购截止日）携带本订购书、定金收据和身份证明等相关资料到出卖人指定签约处签署《商品房买卖合同》及其附件；5．本《定购书》生效后，未经出卖人同意，买受人不得更名、退、换所订购的房屋。二、2017年5月30日，正惠公司（甲方）与戴文婷（乙方）签署了《蓝光雍锦园项目物业买卖协议》，主要内容：1．本次交易物业共计34套商业资源（附件一中载明，其中包括一套为底商房屋，建筑面积41.8平方米，套内面积为39.6平方米，公摊面积为2.2平方米，单价为35088元/平方米，总价1466668元）；2．乙方可将标的物业分别向第三方进行转售，最后由甲方与第三方另行签订《商品房买卖合同》及补充协议、《前期物业服务协议》；3．乙方需保证在为第三方进行更名时，应按甲方确定的价格由甲方与第三方签订《商品房买卖合同》及补充协议（价格明细见附件一），否则甲方有权拒绝乙方的更名要求。4．甲方接受乙方委托代乙方收取乙方指定第三方支付的定金、购房款。三、2017年7月17日，戴文婷向正惠公司提交《签约阶段更名申请》：戴文婷申请将2017年5月26日与正惠公司签订的《商品房买卖合同》中的蓝光．雍锦园项目房屋的买受人更名为刘洪波；更名后的房屋优惠后总价为1466668元；戴文婷自愿放弃房屋的相关权益，其支付的该房屋购房款共计1466668元作为变更后买受人的购房款，正惠公司不再向本人退还。四、正惠公司出具《收据》3份。第一份为2017年5月26日出具，载明：雍锦园/7栋底商/102楼款586668元，交款人：戴文婷。第二份为2017年7月17日出具，载明：雍锦园/x栋底商/x楼款880000元，交款人：戴文婷。第三份为2017年7月19日出具，载明：1．客户名称：刘洪波；2．收款内容：雍锦园/x栋底商/x楼款；3．金额：1466668元。以上收据均盖有正惠公司收款专用章。五、四汇公司出具《收据》2份。一份为2017年7月16日出具，载明：收到刘洪波定购雍锦园号商铺定金100000元。另一份为2017年7月17日出具，载明：兹收到刘洪波认购蓝光雍锦园房款148332元。以上收据均盖有四汇公司财务专用章。 一审法院认为，刘洪波主张正惠公司与四汇公司系委托与被委托关系，其与正惠公司之间签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，其向四汇公司多支付的购房款，应由正惠公司与四汇公司承担连带返还责任。而正惠公司与四汇公司均表示两者间不具有委托关系，也未多收取房款，案涉房屋系正惠公司出售给戴文婷后，由戴文婷委托四汇公司再代为出售给刘洪波。本案的争议焦点为刘洪波以高于正惠公司买卖合同248332元的价格购买案涉房屋是否为其真实意思表示，以及其向正惠公司与四汇公司主张返还该溢价款能否得到支持。 首先，从正惠公司、四汇公司的陈述以及正惠公司提交的《蓝光雍锦园项目销售合同会审单》和四汇公司所提交的关于戴文婷与正惠公司之间的《蓝光雍锦园项目物业买卖协议》来看，虽然戴文婷未就相关问题到庭陈述，但是在刘洪波无其他相反证据证明以上证据系伪造的情况下，一审法院认为，能够据此确认案涉房屋最初的买受人为戴文婷。从《蓝光雍锦园项目物业买卖协议》的内容来看，明确了戴文婷可以向第三方转售，并由正惠公司与第三方签订《商品房买卖合同》。而从查明事实来看，2017年5月26日，戴文婷与正惠公司签署了《商品房定购书》，2017年7月15日，就同一房屋，刘洪波与四汇公司签订了《内部定购书》，且合同中约定“签订《商品房买卖合同》时，《定购书》自动失效”，可以得知刘洪波与正惠公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及办理合同备案的时间应在《内部定购书》签订之后。2019年7月17日戴文婷向正惠公司提交《签约阶段更名申请》，申请中载明，戴文婷已支付的房款1466668元，作为变更后买受人的购房款。正惠公司分别于2017年5月26日和2017年7月17日向戴文婷出具总额为1466668元的两份《收据》。2017年7月19日正惠公司向刘洪波出具金额为1466668元的《收据》。根据上述《定购书》签订的时间、《签约阶段更名申请》的内容及《收据》出具的时间和金额，一审法院认为，刘洪波主张正惠公司与四汇公司系委托与被委托关系没有相关依据，正惠公司、四汇公司所陈述的涉案房屋的买卖情况与各方所出示的证据较为吻合，刘洪波理应知晓案涉房屋系戴文婷转售。 其次，从四汇公司提交的证据来看，《内部定购书》明确载明案涉房屋价款为1715000元。从付款情况来看，刘洪波在2017年7月15日至2017年7月17日陆续支付了1715000元购房款，且整个支付过程中刘洪波从未就1715000元的购房款提出过任何异议。因此，可以认定刘洪波其内在意志与外在表现一致，在就案涉房屋订立合同时，其明确知晓除合同价款1466668元外，还应支付溢价款248332元，即刘洪波以1715000元购买案涉房屋系其真实意思表示。 因此，一审法院认为，刘洪波在购买房屋时对于相关房屋价款以及签约模式是明知的，其签订《内部定购书》及支付的购房款均系其真实意思表示。现其主张因为多付了248332元的购房款要求正惠公司、四汇公司予以返还的证据不足、理由不充分，且有违《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”之规定，一审法院对此不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回刘洪波的全部诉讼请求。案件受理费5025元，公告费900元，共计5925元，由刘洪波负担。 二审审理过程中，各方当事人均未提供新证据。 二审庭审中，刘洪波陈述：刘洪波去购房时，四汇公司是当时的销售置业顾问，所以刘洪波与四汇公司签订了《内部定购书》作为锁定案涉房源的依据；刘洪波与四汇公司磋商房屋的销售总价是《内部定购书》所载明的1715000元，刘洪波支付1715000元是基于《内部定购书》。《内部定购书》签订后，刘洪波与正惠公司签订《商品房买卖合同》。刘洪波还陈述“在《内部定购书》签订之后，我们确实按照《内部定购书》支付了相应的购房款，其后在签订商品房买卖合同时，发现合同约定的金额和《内部定购书》所载的金额不一致”。 四汇公司陈述：戴文婷向四汇公司出具了戴文婷与正惠公司签署的《蓝光雍锦园项目物业买卖协议》，四汇公司向正惠公司进行了核实，因此，四汇公司接受戴文婷的委托，代戴文婷销售其所买受的34套商品房。四汇公司在向刘洪波销售时，明确告知刘洪波案涉商业属于转售房，市场上叫更名房，但是四汇公司不会向刘洪波明确披露戴文婷的姓名，以免刘洪波与戴文婷之间产生不必要的纠纷。 本院认为，刘洪波与四汇公司签订的《内部定购书》及刘洪波与正惠公司签订的《商品房买卖合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约定履行义务。根据二审庭审中刘洪波陈述的“刘洪波去购房时，四汇公司是当时的销售置业顾问，刘洪波与四汇公司签订《内部定购书》作为锁定案涉房源的依据，刘洪波与四汇公司磋商房屋的销售总价是《内部定购书》所载明的1715000元，刘洪波基于《内部定购书》的约定支付购房款1715000元；《内部定购书》签订后，刘洪波与正惠公司签订《商品房买卖合同》”的内容，结合四汇公司、正惠公司陈述意见，应当认定刘洪波与正惠公司之间签订的《商品房买卖合同》是在刘洪波与四汇公司签订的《内部定购书》的基础上产生的。由于《内部定购书》约定的销售总价1715000元，该价款是刘洪波与四汇公司通过磋商确定的，从刘洪波根据《内部定购书》所载明的销售总价款实际支付购房款1715000元的行为表明，《内部定购书》约定的销售总价1715000元就是刘洪波购买案涉房屋应当支付的对价。因此，虽然随后刘洪波与正惠公司签订的《商品房买卖合同》上载明房价款1466668元，但该价款只是作为房屋出卖人正惠公司认可的价款，该价款不能否定刘洪波作为房屋买受人已经确认购买案涉房屋应当支付对价1715000元的事实。 综上，刘洪波认为“购房价格从1715000元调整为1466668元”与事实不符，其主张正惠公司、四汇公司、戴文婷返还多支付的购房款248332元的理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条第一款、第五条第一款的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5025元，由刘洪波负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年十一月二十五日 书记员 杨珍梅