贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初3752号原告：遵义兴创物业管理有限公司，住所：贵州省遵义市汇川区天津路水榭花都**，统一社会信用代码：91520303565029572N。法定代表人：邹小侠，职务：董事长。委托诉讼代理人：晏太辉，贵州他山律师事务所律师。被告：董华松,男，汉族，1968年7月27日出生，住贵州省遵义市汇川区。原告遵义兴创物业管理有限公司（以下简称兴创物业管理公司）与被告董华松物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告兴创物业管理公司委托诉讼代理人晏太辉到庭参加了诉讼，被告董华松经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。遵义兴创物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付自2014年10月1日起至2018年12月31日止期间的物业服务费3251元，并承担违约金500元；2、本案案件受理费由被告承担。诉讼中，原告自愿放弃要求被告支付违约金500元的诉讼请求。事实和理由：遵义市汇川区天津路水榭花都小区A栋7-4号房原由董荣富购买，董荣富于2012年9月16日办理接房手续并与原告签订了《水榭花都小区（前期）物业服务合同》，合同约定原告对水榭花都小区提供前期物业服务，物业服务费按每月每平方米1.4元收取，后调整为每月每平方米1.2元收取，物业服务费按半年度预收，每半年度首月的前十天为收费时间，如被告违反协议不按期交纳物业服务费，原告有权要求被告补交从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。2016年5月5日，董荣富将水榭花都A-7-4号房屋转卖给了被告董华松，并经房开公司同意将《商品房买卖合同》中购房人变更为被告董华松,但被告未告知原告及办理物业服务手续，在原告服务过程中被告也未按约定交纳物业服务费。原告认为，被告从董荣富处取得水榭花都小区A-7-4号房屋时，该小区已处于原告的物业服务中，其与原告已当然成立物业服务合同关系，董荣富与原告所签《水榭花都小区（前期）物业服务合同》，对被告理应具有法律约束力。被告不按时交纳物业服务费的行为已经违反了合同的约定。为此，诉至法院，请法院依法判决。被告董华松未到庭，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：遵义市汇川区天津路水榭花都小区Ａ栋7-4号房原系案外人董荣富购买，并于2008年5月20日签订《商品房买卖合同》，2012年9月16日案外人董荣富（乙方）接房并与原告（甲方）签订了《水榭花都小区（前期）物业服务合同》，合同约定，原告兴创物业管理公司对被告位于遵义市汇川区（建筑面积118.41㎡）提供前期物业服务，物业服务费用收费标准为每月每平方米1.40元向被告收取。物业服务费按半年度预收，每半年度首月的前10天收取，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰元交纳违约金。2016年5月5日，董荣富向涉案房屋的承建商遵义市柏城房地产开发有限公司出具具结保证，要求将其于2008年购买的前述房屋的购买人更名为董华松，遵义市柏城房地产开发有限公司同意后与董华松就涉案房屋签订了落款时间为2008年5月20日的《商品房买卖合同》，并于2016年5月5日与董华松就涉案房屋签订了《补充协议》，约定被告购买遵义市柏城房地产开发有限公司开发位于遵义市汇川区水榭花都项目Ａ704号房，双方于2008年5月20日签订了《商品房买卖合同》，被告同意委托遵义市柏城房地产开发有限公司与物业管理公司签订的《前期物业管理协议》，并按协议条款执行。后遵义市柏城房地产开发有限公司在遵义市不动产登记事务中心将该房屋登记在被告董华松的名下，房屋建筑面积为118.45平方米。后因水榭花都小区存在相关问题，2016年9月25日，遵义柏城房地产开发有限公司、遵义兴创物业管理有限公司、遵义市汇川区水榭花都小区业主委员会发布公告，致水榭花都小区全体业主，内容为为解决“水榭花都”小区目前物业管理存在的问题，保障全体业主有一个安全、整洁的居住环境，2016年9月24日上午，汇川区洗马路街道办事处添阳社区组织遵义市柏城房地产开发有限公司、遵义兴创物业管理有限公司负责人及水榭花都小区业主委员会部分委员座谈，本着“自愿协商、平等合理”的原则，达成以下会议内容：1、柏城房开应当按照本小区设计规划、与业主签订的《商品房买卖合同》约定、在有关部门主持形成的会议纪要内容，逐步完善水榭花都小区消防、门禁、绿化等配套、附属设施，以便物业管理公司对本小区进行管理，提升业主居住环境和品质；2、鉴于本小区配套附属设施未完善、前期物业管理一直是遵义兴创物业管理有限公司负责等实际情况，水榭花都小区业主委员会决定聘请物管公司继续管理本小区，时间从2016年10月1日起，期限暂定一年，物管费为1.2元／月／平方米，交费方式为3个月（含）以上、一年以下，对交纳一年物管费的业主，物管公司应当给予一定幅度的优惠。有关物业服务内容、要求，以双方签订的书面委托管理合同（需提前向业主公布）为准，物管公司要按合同约定，不断提高物业服务内容和管理水平，使本小区物业管理工作有明显提升和改观；3、鉴于本小区物业服务内容、管理水平均未达到业主与物管公司签订的《前期物业管理协议》，物管公司自愿将收费标准从1.4元／月／平方米降至1.2元／月／平方米（适用于已接房和新接房业主）。收费起算时间从原来的2014年4月1日延长至2014年10月1日，即接房早于2014年10月1日的，按2014年10月1日起算，接房晚于2014年10月1日的，按实际接房之日起算物管费。业主接房时交纳给物管公司的半年物管费，按上述标准、时间进行结算，业主接房时交纳给物管公司的装修保证金，经业主同意的，可以转为物管费进行结算；4、因房开公司配套设施不完善，本小区物业管理产生的水、电、电梯维保、员工工资等所有费用，先由业主交纳的物管费支出，不足部分全部由房开公司承担，直至本小区附属设施完善、房开公司为业主办理房屋产权证为止；5、本小区规划内的停车位，房开公司以租、售的方式，满足本小区业主使用，不得向业主以外的其他单位、个人销售和出租。购买有车位的业主，按50元／月的标准向物管公司交纳管理费，租赁车位的，由业主与房开公司协商租赁费用，同时按上述标准向物管公司交纳管理费；6、本小区规划外的停车位、电梯间广告、道闸广告等公共收益，属于全体业主共有，在扣除物管公司必要的管理费用后，交由小区业主委员会用作办公经费、业主联谊活动费用。上述内容经房开公司、物管公司法定代表人、水榭花都小区业主委员会过半数委员签字同意，盖章后对各方产生约束力。后原告在该小区提供物业服务至2018年12月31日止。庭审中，原告兴创物业管理公司陈述，被告应交纳从2014年10月1日开始按1.2元/月/平方计算至2018年12月31日止的物业服务费7249.14元（118.45平方米×1.2元/月/平方米×51个月），但原告只主张7246元，扣除涉案房屋原购买人董荣富已交纳的物业服务费995元及装修保证金3000元，尚欠2014年10月1日起至2018年12月31日止的物业服务费为3251元。对于违约金，原告表示不再收取。对前述物业费用，原告向被告进行了催收。本院认为，案外人董荣富在2008年5月20日与遵义市柏城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》购买了涉案房屋，并于2012年9月16日接房且与原告签订《水榭花都小区（前期）物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。后董荣富于2016年5月5日向遵义市柏城房地产开发有限公司申请办理涉案房屋《商品房买卖合同》的更名手续，遵义市柏城房地产开发有限公司同意后与董华松就涉案房屋签订了落款时间为2008年5月20日的《商品房买卖合同》，并于2016年5月5日与董华松就涉案房屋签订了《补充协议》，且在遵义市不动产登记事务中心将该房屋登记在被告董华松的名下，房屋建筑面积为118.45平方米，故被告董华松系遵义市汇川区天津路水榭花都小区A栋7-4号房业主，应按原购买人董荣富与原告签订的《水榭花都小区（前期）物业服务合同》履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务…”之规定，原、被告均应遵循诚实信用原则，按合同约定履行各自的义务。后水榭花都小区因存在相关问题，经多部门协调，遵义柏城房地产开发有限公司、兴创物业管理有限公司、遵义市汇川区水榭花都小区业主委员会于2016年9月25日发布致水榭花都小区全体业主公告，水榭花都小区业主委员会决定聘请原告兴创物业管理公司继续管理水榭花都小区，时间从2016年10月1日起，同时对物业服务形成了相应约定。原告兴创物业管理公司对水榭花都小区继续提供物业服务至2018年12月31日止，期间原告兴创物业管理公司与水榭花都小区业主形成了事实上的物业服务关系，原告兴创物业管理公司对水榭花都小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主应当交纳物业服务费，物业服务费收费标准按2016年9月25日公告的1.20元/月/平方米收取，即被告在2014年10月1日至2018年12月31日期间未交物业服务费为3254.14元（1.2元/月/平方米×118.45平方米×51个月-3995元），故对原告主张的3251元，本院予以支持。另原告自愿放弃要求被告支付违约金，这是原告对自己权利的处分，本院予以支持。被告董华松经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”之规定，本案依法缺席判决，被告未到庭视为自愿放弃相关抗辩权，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，为保护当事人合法权利，判决如下：被告董华松于本判决生效之日起十日内支付原告遵义兴创物业管理有限公司2014年10月1日至2018年12月31日期间尚欠物业服务费3251元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费400元，共计450元（原告已依法预交）由被告董华松承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审 判 长  唐 凤人民陪审员  王安山人民陪审员  刘元元二〇二〇年十一月六日书 记 员  陈 聪