上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初14393号原告(反诉被告)：姚良，男，1981年7月11日出生，汉族，住上海市普陀区。原告(反诉被告)：胡金萍，女，1981年5月28日出生，汉族，住上海市普陀区。被告(反诉原告)：张佩丽，女，1965年3月28日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：王英纳，上海市新闵律师事务所律师。委托诉讼代理人：管文琦，上海市新闵律师事务所律师。原告姚良、胡金萍与被告张佩丽以及反诉原告张佩丽与反诉被告姚良、胡金萍房屋买卖合同纠纷案件，本院受理后，依法由审判员张婕独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)姚良、胡金萍，被告(反诉原告)张佩丽的委托诉讼代理人王英纳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚良、胡金萍向本院提出诉讼请求：1、被告支付两原告逾期迁户口违约金7000元(以XXXXXXX元为基数，按每日万分之四的标准，自2019年11月9日至2019年11月18日)；2、被告支付原告逾期交房违约金3338.88元(以XXXXXXX元为基数，按每日千分之四的标准，自2019年12月7日至2019年12月9日)。事实和理由：2019年8月14日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告最晚于2019年11月8日(过户当日)将上海市普陀区宜川五村XXX号XXX-XXX室(以下简称“涉案房屋”)内的户口迁出，被告在期限内无法迁出户口，双方协商签订《补充协议》，约定被告于2019年11月8日过户当日将涉案房屋交给原告，原告则不追究被告逾期迁户口的违约责任。可过户当日，双方至涉案房屋交接时发现，被告没有结清公共事业费用，还告知原告房屋内有多件私人物品需要时间处理，当天无法完成房屋交付。经中介协调，双方约定一周后再交接。双方签订的《补充协议》及《买卖物业交验单》因被告无法履行，均不生效，双方协议交由中介保管，原告并要求中介对日期不明确、责任不明确的地方进行修改完善，约定一周后交付房屋时双方重新签订。但被告却将《补充协议》原件私自保留，拒不承担户口逾期迁出的违约责任。一周后，被告又以各种理由拒不交房。嗣后，双方于2019年12月7日下午(合同约定的最后交房期限)办理涉案房屋交接手续，签署《买卖物业交验单》。被告当日拒不提供户口迁出的具体日期。原告只能以房产中介告知的时间点作为计算依据，当日原告从尾款中扣除被告逾期迁户口违约金17600元，余款支付给被告。后被告起诉两原告，案号为(2020)沪0107民初4270号，开庭时原告才得知户口具体迁出日期为2019年11月18日。双方第二次开庭时，原告将17600元交给法院代管。根据被告的违约事实，被告逾期迁户口一日，应承担已收房款0.4%的违约金，计7000元。交房时，被告私留涉案房屋的防盗门钥匙，且在交房次日，利用私留的防盗门钥匙对原告涉案房屋上锁，导致原告及家中未成年子女无法进入。当天，两原告报警。原告找师傅开锁，花费500元，并换锁。原告的装修计划被打乱，被告给原告的生活和工作带来极大的损害，造成较大的经济损失，更是给原告家中未成年子女的精神、心灵造成无法弥补的伤害。被告张佩丽辩称，不同意原告诉请。双方于2019年11月8日签订《补充协议》，对户口迁出的时间作了重新约定，被告于2020年2月底之前将户口迁出，原告不得追究被告未迁出户口的违约责任，直至户口实际迁出日为止，故被告无需承担逾期迁户口违约金。涉案房屋内的户口实际于2019年11月18日迁出，被告并未违约。合同约定，甲方收到乙方贷款后7日内将房屋交付乙方，交房标准为双方签收《物业交验单》。2019年12月7日，原、被告完成交房手续，双方签署《物业交验单》，故被告不存在逾期交房行为。次日，被告对涉案房屋上锁，是自力救济行为，因为交房当日原告即应支付剩余房屋尾款，但原告扣除逾期迁户口违约金，被告为追讨尾款才上锁。2019年12月8日，原告找锁匠开锁。反诉原告张佩丽向本院提出诉讼请求：1、反诉被告向反诉原告支付以17600元为本金，自2019年12月8日至2020年7月1日止的逾期付款违约金，按照每日万分之四计算；2、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2019年8月14日，反诉原告、反诉被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定反诉被告购买反诉原告所有的涉案房屋，合同约定涉案房屋应于2019年11月30日前过户，过户后1日内买受人迁出房屋内所有户口。2019年11月8日，双方签订《补充协议》，约定，若2019年11月底前涉案房屋内户口迁出，反诉被告按约定正常支付房屋尾款50000元，若户口未能于11月前迁出，反诉被告先支付反诉原告20000元，反诉原告在涉房屋过户当天交房，剩余30000元尾款在户口迁出后再支付给反诉原告，反诉原告承诺2020年1月底前迁出户口，反诉被告不追究反诉原告未迁出户口的违约责任。2019年11月18日，在反诉原告积极努力下，涉案房屋内案外人王某某的户口迁出。2019年12月7日，反诉原告按合同约定将涉案房屋交付给反诉被告，反诉被告应于当日支付尾款，但反诉被告私自扣留逾期迁出户口违约金17600元。反诉原告为此诉至法院。经法院调解，反诉被告将17600元交给法院代管，但反诉原告并未放弃向反诉被告追偿逾期付款违约金的权利。反诉被告姚良、胡金萍辩称，反诉被告不清楚反诉原告户口迁出的具体日期，所以扣留了部分尾款，不同意支付利息。本院经审理认定事实如下：2019年8月24日，姚良、胡金萍(乙方)与张佩丽(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方购买甲方所有的涉案房屋，建筑面积57.2平方米，转让价款XXXXXXX元，在2019年11月30日前，双方共同至交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产权利转移日期以普陀区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算，自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算，违约金自本合同应交付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止。甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的1日内，向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续，甲方未能及时迁出户口的，每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款万分之四的违约金，计算至户口实际迁出之日止，合同继续履行，甲方于收到乙方贷款后7日内将该房屋交付乙方，交付标志为双方签订物业交接单，乙方确认其于签订买卖合同前对该房屋进行初步验看，双方同意甲方将该房屋按现状交付乙方即可，房屋尾款50000元，待房地产交易中心出具以乙方为权利人的《不动产权证书》，且甲、乙双方对该房屋进行交接并签署物业交验单后当日，由乙方将房款50000元直接交付甲方。合同另对其他事项进行了约定。2019年11月8日，姚良(乙方)与张佩丽(甲方)签订《补充协议》，载明：“关于户口和交房的协商约定：甲方争取在11月底之前把户口迁出，若正常迁出，则尾款5万元乙方正常支付。若甲方未能正常迁出户口，乙方先行支付甲方20000元，留30000元尾款押金，则甲方在过户当天把房屋交给乙方，并且进行物业校验，结清水、电、煤气、物业费等相关费用，甲方承诺在2020年1月底之前把户口迁出，过户后期间乙方不得追究甲方未迁出户口的违约责任……此补充协议为买卖合同一部分，真实有效，若买卖合同和补充协议条款内容冲突，以补充协议为准。”签订《补充协议》当日，双方至房地产交易中心办理了过户手续。办理过户手续后，双方至涉案房屋交接房屋，但因张佩丽未将涉案房屋内的家电、物品搬离，水、电费以及物业费没有结清，故姚良、胡金萍不同意支付20000元尾款，张佩丽因姚良、胡金萍未支付20000元尾款，故未对涉案房屋内的物品进行清理。双方产生争议，交接未成。2020年11月13日，房地产交易中心将涉案房屋核准登记至姚良、胡金萍名下。2020年11月18日，案外人王某某的户籍迁出涉案房屋。张佩丽履行完毕迁出所有户口的义务。2020年12月7日，原、被告完成对涉案房屋的交接手续。双方签署《买卖物业交验单》。另查明，2019年10月26日，姚良、胡金萍已支付购房款XXXXXXX元。2019年11月底，张佩丽收到发放的贷款800000元。2019年12月2日，张佩丽收到发放的贷款200000元。尾款50000元中剩余17600元未付。张佩丽曾起诉姚良、胡金萍，要求支付尾款17600元及逾期付款利息，经法院组织调解，2020年7月1日，姚良、胡金萍将17600元交至法院代管，张佩丽撤诉。现姚良、胡金萍诉至法院请求判决如其诉请。反诉查明的事实同本诉。本院认为，姚良、胡金萍与张佩丽签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方当事人均应恪守履行。姚良、胡金萍认为，根据《补充协议》，不追究逾期迁户口违约责任的前提是张佩丽于过户当日交房，否则仍应当按照《上海市房地产买卖合同》履行。但《补充协议》并非附条件生效，本院对姚良、胡金萍认为《补充协议》未生效的意见不予采纳。基于双方已签订过《补充协议》，张佩丽亦已于2020年11月18日履行完毕迁出户口的义务，且《补充协议》明确约定若买卖合同和补充协议条款内容冲突，以补充协议为准，故姚良、胡金萍仍按照《上海市房地产买卖合同》的约定要求张佩丽承担逾期迁户口违约责任，与《补充协议》约定不符，本院不予支持。对于交房，双方之所以未能在过户当日完成房屋交接，其原因在于双方对交房的理解存在偏差，姚良、胡金萍认为是搬离物品、家电，对房屋进行清理，结清水、电、煤气、物业费等公用事业费用后交房，而张佩丽认为是按现状交付即为交房，故双方在交接时产生争议，导致未能交接完毕。考虑到订立《补充协议》、过户、交房等一系列事项间隔过于紧凑，《上海市房地产买卖合同》约定的亦是按现状交付，故并非是张佩丽单方的原因导致当日未交房。故双方过户当日未交接房屋不能归责于任何一方。此外，根据《上海市房地产买卖合同》约定，贷款收到后7日内交房，现张佩丽交房时间亦未超过。综上，本院对姚良、胡金萍要求张佩丽支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。关于反诉，由于《补充协议》本身内容重复、不明确，且双方未能按照《补充协议》的约定提前交接房屋，导致姚良、胡金萍对《补充协议》是否生效产生误解，姚良、胡金萍并无逾期付款之恶意，且姚良、胡金萍系按照《上海市房地产买卖合同》的约定主张相关权利，故逾期付款不能归责于姚良、胡金萍。故本院对张佩丽要求姚良、胡金萍支付逾期付款违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条之规定，判决如下：一、对原告姚良、胡金萍的全部诉讼请求不予支持；二、对反诉原告张佩丽的全部诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由原告姚良、胡金萍负担。本案反诉受理费人民币25元，由反诉原告张佩丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 婕二〇二〇年十一月三十日书记员 张玉倩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。