江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0114民初939号原告：刘晓龙，住南京市秦淮区。被告：马莹，住南京市秦淮区。被告：南京古马公寓管理有限公司，统一社会信用代码91320115MA1XBC132U，住所地南京市江宁区秣陵街道秣周东路**。法定代表人：马莹。被告：汤锋涛，住江苏省南京市雨花台区。原告刘晓龙与被告马莹、南京古马公寓管理有限公司（以下简称古马公司）、汤锋涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日受理后，依法适用普通程序独任审理，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告刘晓龙，被告汤锋涛到庭参加诉讼，被告马莹、古马公司经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晓龙向本院提起诉讼请求：1.被告向原告支付关于南京市雨花台区甲室租赁合同违约金6400元；2.被告退还南京市雨花台区甲室房屋租赁押金3200元；3.被告退还原告已支付但无法继续履行的2020年3月10日至2021年3月9日房租27500元；4.被告返还其以强迫骚扰手段违背原告真实意思表示收取的房屋租金3000元；5.解除房屋租赁合同；6.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告于2019年2月24日，与被告马莹签署了关于雨花台区的房屋租赁合同，租赁时间自2019年3月1日至2022年2月28日止。因该房屋系被告汤锋涛实际所有，原告在与被告马莹签署相关租赁协议前，马莹向原告出示了其与被告汤锋涛签署的关于该房屋的《授权委托书》及《房屋租赁委托代理协议》。原告与被告马莹签署房屋租赁合同后即按合同约定向被告马莹支付了房屋一年租金及押金共计46000元。2019年3月22日，被告马莹因公司临时急需资金周转，向原告提出提前支付第二年房屋租赁的请求，经原告与被告马莹协商，原告向被告支付了30000元作为第二年房租，同时签署了房屋租赁补充条款，该房屋的租赁时间更改为自2019年3月10日至2022年3月9日止。被告汤锋涛于2020年3月联系原告，以（2019）苏0114民初5780号民事判决书和（2020）苏0114执550号执行通知书为依据，以没有收到马莹、古马公司租金为由，要求原告缴纳租金。原告拒绝后，被告汤锋涛多次采用断电、电话、微信等方式要求原告搬离，被告汤锋涛上门骚扰，强迫原告预付一个月房租3000元。原告为维护自身合法权益，遂提起诉讼。被告马莹、古马公司未作答辩。被告汤锋涛辩称，请法院酌定，不同意让原告免费居住。本院经审理认定事实如下：2019年2月24日，刘晓龙（乙方）与马莹（古马公司）（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于南京市雨花台区方使用，建筑面积37平方米；租赁期限共36个月，自2019年3月1日至2022年2月29日止；租金3200元／月，共计38400元；乙方应于签定本合同时支付首期租金38400元，租金按年支付；乙方应在签定本合同并交纳首期租金时支付甲方3200元作为押金。双方补充约定：如任何一方违约，违约金均未两个月房租；月租金包含物业费及公摊费。合同签订后，原告于当日向马莹银行账户支付第一年房租及押金合计41600元，马莹为此出具房租《收条》及《押金收条》。2019年3月22日，原告另向马莹账户支付了30000元。原告与马莹之间就涉案房屋租赁合同形成补充条款：该30000元为2002年3月10日至2021年3月9日租金，每年房租起算时间更改为每年3月10日至次年3月9日。另查明，2019年9月3日，本院受理汤锋涛与古马公司房租租赁合同纠纷一案，在该案中本院查明：汤锋涛系南京市雨花台区长虹路******房屋所有权人。2019年2月20日，汤锋涛与古马公司签订《房屋出租委托代理合同》，约定：汤锋涛将南京市雨花台区长虹路222号6幢2409室的出租代理权限委托给被告，租赁用途为居住或办公；期限自2019年2月24日起至2022年4月24日止；自交付房屋起至2019年4月24日止为空置期，此期间内被告不承担房租；租金为每月3300元，按季支付。合同签订后，古马公司仅向汤锋涛支付了三个月租金，因拖欠租金，汤锋涛提起诉讼，要求解除与古马公司之间的合同并要求古马公司支付房租。本院做出（2019）苏0114民初5780号民事判决：一、解除汤锋涛与古马公司签订的《房屋出租委托代理合同》；二、古马公司于判决生效之日起七日内向汤锋涛返还南京市雨花台区长虹路222号6幢2409室房屋；三、古马公司于判决生效之日起七日内向汤锋涛支付自2019年6月11日起至合同解除之日止的租金，按月租金3300元计算；四、古马公司于判决生效之日起七日内向汤锋涛支付自合同解除次日至返还房屋之日止的房屋占有使用费，按每月3300元计算；五、驳回汤锋涛的其他诉讼请求。该判决已于2020年2月27日生效，汤锋涛向本院申请执行。因刘晓龙从马莹（古马公司）处承租涉案房屋，并实际占有使用，遂有本案讼争。原告刘晓龙提供汤锋涛出具给古马公司的《授权委托书》，证明被告汤锋涛授权并委托古马公司办理出租事宜，包括但不限于出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络，签署与房屋租赁相关的任何协议、合同文件，向承租人收取租金、押金、定金等相关费用，处理与承租人之间所有纠纷等。再查明，古马公司出资系自然人独资，马莹系古马公司法定代表人，也是古马公司的唯一股东。以上事实，有房屋租赁合同、收条、补充协议、转账截图、民事判决书、授权委托书、营业执照及当事人陈述予以证实。本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，原告与被告马莹签订《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效。马莹作为古马公寓的法定代表人，有权代表公司对外签订合同，且《房屋租赁合同》上甲方处亦表明了古马公司，故合同相对方即出租人应为古马公司。因古马公司欠付租金，导致古马公司与汤锋涛之间的房屋租赁合同被法院判决解除，古马公司作为本案合同出租方，无法正常向原告刘晓龙提供房屋，构成违约，合同无法继续履行，原告起诉主张解除房屋租赁合同具有事实和法律依据，本院予以支持。本案中因马莹、古马公司下落不明，本院采用公告送达方式，公告之日为2020年8月11日，公告之日起60日即视为送达，起诉状副本公告送达之日（即2020年10月12日），房屋租赁合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因涉案房屋租赁合同系古马公司违约导致解除，原告主张古马公司返还押金3200元及支付两个月房租（6400元）具有事实和法律依据，本院予以支持。关于返还2020年3月10日至2021年3月9日房租27500元，因（2019）苏0114民初5780号民事判决已于2020年2月27日生效，被告古马公司违约事实已经构成，原告主张古马公司返还此期间内27500元房租具有事实和法律依据，本院予以支持。关于马莹的责任，马莹系古马公司唯一股东，其收取承租人租金等费用均通过个人账户进行，公司财产与个人财产发生混同，被告马莹又未能到庭对此做出合理解释，故马莹在本案中应当对古马公司对原告的支付义务承担连带责任。关于汤锋涛的责任，汤锋涛与古马公司签订《房屋出租委托代理合同》，汤锋涛与古马公司之间形成的法律关系为房屋租赁合同关系，汤锋涛出具的《授权委托书》仅能证明其同意古马公司将涉案房屋对外出租，并不能证明古马公司对外签订合同系汤锋涛的代理人且合同利益归于汤锋涛，故汤锋涛并非原告与古马公司之间房屋租赁合同关系的缔约方，原告主张汤锋涛承担合同责任无事实和法律依据。关于返还3000元的主张，汤锋涛系涉案房屋的权利人，在汤锋涛与古马公司合同解除后，原告占有房屋系无权占有，本应向汤锋涛支付房屋占有使用费，原告向汤锋涛支付3000元以处理纠纷，系其权利处分，原告认为汤锋涛以强迫手段取得要求返还无事实与法律依据，本院不予支持。被告马莹、古马公司经本院依法传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、原告刘晓龙与被告南京古马公寓管理有限公司之间于2019年2月24日就南京市雨花台区甲室缔结的《房屋租赁合同》于2020年10月12日解除；二、被告南京古马公寓管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告刘晓龙返还押金3200元及租金27500元；三、被告南京古马公寓管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告刘晓龙支付违约金6400元；四、被告马莹就上述判决第二项、第三项内容对原告刘晓龙承担连带清偿责任；五、驳回原告刘晓龙对被告汤锋涛的诉讼请求；六、驳回原告刘晓龙的其他诉讼请求。如果被告南京古马公寓管理有限公司、马莹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费160元，由被告南京古马公寓管理有限公司、马莹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 陈 波二〇二〇年十一月十九日书记员 於国瑾