广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初16011号原告：程占明，男，1962年5月14日出生，汉族，住湖北省仙桃市。委托诉讼代理人：郑琳，广东冠伦律师事务所律师。被告：孟继君，男，1973年12月3日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：陈琪春，广东品信律师事务所律师。第三人：中山市国品服饰有限公司，住所地广东省中山市大涌镇青岗村鬼仔坑（萧健萍厂房**），统一社会信用代码9144200032495760X3。法定代表人：蓝标。第三人：萧健萍，女，1966年1月16日出生，汉族，住广东省中山市**。原告程占明与被告中山市励峰服饰有限公司（以下简称励峰公司）、孟继君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，原告程占明撤回对被告励峰公司的起诉，本院予以准许，撤诉裁定另行作出。根据原告程占明的申请，本院依法通知中山市国品服饰有限公司（以下简称国品公司）、萧健萍为第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程占明的委托诉讼代理人郑琳、被告孟继君的委托诉讼代理人陈琪春到庭参加诉讼。第三人国品公司、萧健萍经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程占明向本院提出诉讼请求：被告立即向原告支付租金涨幅损失8.6万元、违约金20万元、律师费4000元，上述款项合计29万元。事实与理由：原告与被告就原告接手其位于中山市的厂房车间（带装修）、生产及办公设备之事宜达成协议，双方在2018年10月24日签订了《转让协议》，约定原告以39万元的价格接手上述车间和设备。双方还签订了一份《厂房租赁合同书》，约定被告作为出租方，将涉案厂房出租给原告，租期为2018年11月1日至2021年2月1日，每月租金为2.8万元。鉴于被告也并非涉案厂房的产权人，原告为了规避风险，本着诚实信用的出发点，原告又与被告及励峰公司签订了《协议书》，协议书约定被告及励峰公司必须保证原告能够以2.8万元／月的租金价格，持续使用厂房至2021年2月1日（也即被告与原告出租合同中约定的租期期限），这也正是原告愿意以39万元的高价接手涉案厂房车间、设备的原因；还约定：若原告尚未使用至2021年2月1日即遭遇涨价的，被告及励峰公司必须立即承担租金涨幅部分，若不及时向原告支付涨幅损失，还应向原告支付20万元的违约金。签订上述协议后，原告依约及时足额支付了相关款项；后原告使用厂房至2019年4月时，却被厂房产权人告知其与国品公司、被告及励峰公司之间的租赁合同已经到期，现在需要重新单独和原告签订合同，租金价格须涨至3.2万元／月，否则将厂房出租给他人。原告为了保障工厂的正常生产经营、减少自身的损失，无奈只得同意该方案，遂与产权人签订了新的租赁合同（租金为3.2万元／月）。截至原告起诉，被告未按约定支付租金涨幅损失，因此还应当支付违约金。原告认为，被告及励峰公司隐瞒其与国品公司之间的租赁合同期限，对原告作出虚假陈述，诱导原告以高价接手了厂房和设备，导致了原告的损失。其行为严重违反了诚实信用原则，已经构成违约。为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求法院依法公正判决。原告程占明为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.转让协议；2.厂房租赁合同书；3.协议书；4.企业机读档案登记资料；5.微信和支付宝付款记录；6.民事案件委托代理合同；7.广东增值税普通发票；8.厂房租赁合同；9.厂房租赁合同；10.中国工商银行境内汇款电子回单；11.收据2张；12.转让协议、收条、收据；13.录音光盘及文字资料。被告孟继君辩称，原告与被告之间签订的厂房租赁合同书合法有效，原告直接向房东缴纳租金，房东清楚转租合同的存在，并没有提出否定意见。原告与被告签订的厂房租赁合同书有效期内，原告违约与房东萧健萍直接签订厂房租赁合同，如果该厂房租赁合同是真实的，只能证明是原告违约。综上，请求法庭驳回原告全部诉求。被告孟继君在第二次庭审时补充如下答辩：第三人国品公司与被告签订的《厂房租赁补充协议》中承诺，国品公司与第三人房东萧健萍签订续租协议，如不能续租，由第三人国品公司承担被告的全部损失。因为原告直接向第三人萧健萍缴纳租金，原告应清楚萧健萍出租涉案厂房的实际租期，所以被告没有欺骗原告。结合第一次庭审意见，请求法庭驳回原告全部诉求。被告孟继君就其辩解，在举证期限内向本院提交的证据如下：1.企业信用信息公示报告；2.厂房租赁合同书；3.厂房租赁补充协议；4.同意书。第三人国品公司、萧健萍未作陈述，亦未提交证据。本院依法组织当事人对前述证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月5日，国品公司成立，法定代表人为蓝标，企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），住所地为中山市大涌镇青岗村鬼仔坑（萧健萍厂房**）。2018年5月11日，励峰公司成立，法定代表人为孟继君，企业类型为有限责任公司（自然人独资）。2019年5月16日，励峰公司注销，注销原因为：因股东、股东会、股东大会决议解散。孟继君认为位于中山市的所有人为萧健萍，萧健萍将该厂房出租给国品公司，其从国品公司处承租了该厂房。2017年12月13日，国品公司与孟继君签订《厂房租赁合同书》，约定：国品公司将中山市3楼、4楼厂房转租给孟继君，租赁期限从2018年2月1日起至2021年2月1日，月租金为2.8万元。2018年2月9日，国品公司与孟继君签订《厂房租赁补充协议》，约定：国品公司所租厂房还有一年九个月承租期，但租给励峯公司为三年，国品公司需要和承租方萧健萍签订续租协议，保障主协议能按时履行，否则国品公司要承担励峯公司提前结束租期所存在的任何损失。2018年4月20日，国品公司与孟继君签订《同意书》，约定：国品公司同意励峯公司将每月租金（实际金额以每月账单为准）直接支付给联诚厂房房东，该笔金额支付后相当于励峯公司直接支付给国品公司，不存在租金支付方面的纠纷。孟继君以39万元的价格将涉案厂房内设备、装修转让给程占明，并以2.8万元/月的租金将涉案厂房转租给程占明。2018年10月22日，程占明通过支付宝向孟继君支付定金5万元。2018年10月24日，孟继君、程占明分别作为甲方、乙方，双方签订《转让协议》，约定：甲方将位于青岗村鬼仔坑（萧健萍厂房3、4楼）的工厂（含所有设备、装修）转让给乙方；转让费39万元，乙方签订协议当日付32万元，之前已经付了5万元定金，剩余2万元于2018年10月31日之前付清；三楼、四楼所有设备、装修，含办公室和车间，全部包含在本协议内转让给乙方。转让协议还约定了其他事项。孟继君、程占明分别在甲方、乙方处签名捺印。转让协议签订后，程占明于当日通过支付宝向孟继君支付部分转让费32万元。2018年10月30日，孟继君、程占明分别作为甲方（出租方）、乙方（承租方），双方签订《厂房租赁合同书》，约定：甲方将位于国品服饰厂房3、4层租赁于乙方使用，本租赁物的功能为生产厂房及办公使用；租赁期限从2018年11月1日起至2021年2月1日止；租金为月租金，两层厂房每月租金为2.8万元，首月含押金8.4万元，乙方应于每月30日付租金。合同还约定了其他事项。孟继君、程占明分别在甲方、乙方处签名捺印。同日，孟继君、励峰公司作为甲方，程占明作为乙方，双方签订《协议书》，约定：转让协议书中约定的款项，乙方已经支付了37万元，尚有2万元未支付，2万元于本协议签订当日（2018年10月30日）内支付，两押一租共计8.4万元，由乙方最晚于2018年11月1日与原房东萧健萍当面，直接转账给原房东萧健萍的银行卡，不需要甲方在场；鉴于甲方中任何一方均没有直接与相关厂房的房东签订房屋租赁合同，而是通过第三方租客（国品公司）手中转租到厂房，因此，甲方二人均有义务保证乙方能够以2.8万元/月的租金价格正常使用相关厂房至2021年2月1日止，这也是乙方之所以愿意以39万元的转让价格接手厂房的原因；甲方二人连带保证：如果在2021年2月1日之前，国品公司、房东萧健萍单方面宣布涨价或者不同意乙方租赁的，甲方二人连带承担以下法律责：（1）由甲方二人立即向乙方支付租金涨价部分，只要乙方能够出示房东或国品公司出具的书面租金变动通知，甲方就必须立即履行，（2）如果甲方二人拒绝向乙方支付租金涨幅损失的，乙方有权拒绝支付租金，且乙方有权拒付至额度达到11万元，此种情况不视为乙方违约，（3）如果甲方二人不能确保甲方在2021年2月3日之前以2.8万元/月的租金价格正常使用相关厂房、并且也不及时向乙方补足相关租金涨幅损失的，甲方二人还须连带向乙方承担20万元的违约金；甲方二人对本协议书中所有的债务均向乙方承担连带清偿责任，连带承担范围包括但不限于租金涨幅损失、违约金、利息、乙方为此支出的律师费、诉讼费等；乙方与房东萧健萍的日后房租支付，由乙方负责支付，与甲方无关。协议书还约定了其他事项。孟继君、励峰公司在甲方处签名捺印、盖章，程占明在乙方处签名捺印。协议书签订后，程占明于当日通过微信向孟继君支付剩余转让费2万元（1万元+1万元），并依约于2018年11月1日通过银行向萧健萍支付8.4万元，包括押金5.6元及2018年11月租金2.8元。此后，从2018年12月至2019年4月期间通过银行向萧健萍支付每月租金2.8万元。2019年4月15日，萧健萍、程占明分别作为甲方（出租方）、乙方（承租方），双方签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于大涌镇兴华路33号厂房的3-4楼出租予乙方作正当经营行业之用，租赁期间2年，自2019年4月15日起至2021年4月14日止，每月厂房租金为3.2万元；为保证乙方按月履行租金和正确使用并爱护厂房的责任，乙方应在本合同签订当日向甲方支付6.4万元作为保证金（保证金不计利息）。合同还约定了其他事项。萧健萍、程占明分别在甲方、乙方处签名捺印。2019年5月25日，程占明依约向萧健萍支付2019年5月租金3.2万元，但未补交租赁保证金（押金）8000元（64000元-56000元），萧健萍出具《收据》，内容为：今收到程占明租金（5月份）3.2万元。萧健萍在收据上签名。后程占明以30万元的价格将涉案厂房转让给案外人刘松向。2019年6月28日，程占明出具《收条》，内容为：收刘老板转厂房押金5万元，三、四楼所有设施共计30万元，地址兴华路**。2019年6月29日，程占明与案外人刘松签订《转让协议》，约定程占明将涉案厂房内机械设备、办公室设备和用品等转让给刘松，转让费为30万元。协议签订后，程占明于当日出具《收据》，内容为：今收到刘松房屋转让款30万元。同日，萧健萍、程占明在双方签订的《厂房租赁合同》下方手写如下内容：本合同经甲、乙双方协商解除，甲、乙双方权利义务履行完毕。萧健萍、程占明分别在甲方、乙方处签名。2019年7月1日，萧健萍、程占明双方同意从押金5.6万元中扣减2019年6月租金3.2万元，萧健萍出具《收据》，内容为：现收到程占明2019年6月份租金3.2万元，该款从按金中扣减计算。萧健萍在收款人处签名。程占明认为孟继君未按《厂房租赁合同书》的约定向其支付至合同到期之日即至2021年2月1日止租金涨幅损失8.6万元，遂于2019年6月14日向本院提起诉讼，主张前述实体权利。在第一次庭审时，孟继君要求追加国品公司为第三人参加诉讼，追加的理由为其与国品公司签订的转租合同期限至2021年2月1日，其与程占明签订的转租合同期限也是至2021年2月1日，并认为国品公司承诺如果合同超过转租期，愿意与房东续约，否则赔偿全部损失，并要求国品公司承担原告租金损失。但程占明不同意追加，认为其与国品公司不存在任何法律关系，根据合同的相对性，孟继君与国品公司之间的权利义务可另案向国品公司主张，其不要求国品公司承担其损失。孟继君又要求追加萧健萍为第三人参加诉讼，理由为：其与萧健萍存在转租关系，程占明也与萧健萍存在转租关系，在其与程占明签订的转租合同没有到期的情况下，程占明又与房东萧健萍直接签订租赁合同，其损失应由其自行承担，追加萧健萍参加诉讼有利于查清本案事实，不要求萧健萍承担责任。但程占明不同意追加，认为房东萧健萍与孟继君也没有直接的合同关系，孟继君并没有直接从房东萧健萍手上租赁厂房，而其与房东萧健萍签订新的租赁合同直接原因是房东与国品公司的租赁合同到期，其为了使用厂房，只能与房东萧健萍签订新的合同，故其不同意追加萧健萍为第三人参加诉讼。后程占明在庭后又申请追加国品公司、萧健萍为第三人参加诉讼，要求追加的理由：为了查明房东萧健萍和国品公司之间的租赁合同究竟于何时到期，便于查明本案的事实。本院为查清本案的事实，同意追加国品公司、萧健萍作为第三人参加诉讼，但国品公司已搬迁，无法查明其搬迁后的经营地址，故采取公告送达方式对其传唤，但公告期限届满国品公司未到庭参加诉讼。萧健萍经本院传唤亦未到庭参加诉讼。对萧健萍与国品公司签订的租赁合同期限也未查明。另查，程占明为证明萧健萍与国品公司签订的租赁合同期限于2019年4月到期，提交其与国品公司的法定代表人蓝标于2020年3月22日的通话录音，主要内容为：程占明（以下简称程）：就是现在那个励峰，还跟你不是又出那个合同，不是说是到2019年9月份到期的一个合同啊？是你跟他签的啊？（注：程占明认为2019年9月为口误，应为2019年11月）蓝标（以下简称蓝）：我没有跟他签合同啊。程：现在就是有一个合同，就是国品跟励峰签的一个合同，到这个2019年9月到期。蓝：那怎么可能，对不对？就是签我也不会签9月份啊？对不对？程：我拍个照给你看。蓝：我的那个时间是4月的15号嘛，我签肯定是签4月15号的，不可能签9月份。程：哦，你跟萧健萍是4月份到期的嘛。蓝：对啊，我是2019年4月份到期嘛，现在不都是又跟她续签了2年嘛，就是2021年的4月份到期嘛，对不对。又查，程占明为本案诉讼，于2019年6月6日与广东冠伦律师事务所签订民事案件委托代理合同，支付律师费4000元。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。程占明主张孟继君恶意隐瞒第三人房东萧健萍与第三人国品公司之间的租赁合同期限，恶意隐瞒其与国品公司之间合同期限，诱导其以高价接手厂房及其设备，导致其承担涨价损失，故要求孟继君赔偿其涨价损失。故本案双方争议的焦点在于孟继君是否存在恶意隐瞒萧健萍与国品公司之间、孟继君与国品公司之间签订的租赁合同期限，是否对其实施了欺诈行为。关于孟继君是否存在隐瞒其与国品公司之间签订的租赁合同期限的问题。程占明要求追加国品公司、萧健萍作为第三人到庭参加诉讼的目的就是为了查明萧健萍与国品公司签订的租赁合同期限，但因国品公司、萧健萍均未到庭参加诉讼，致使本院不能直接查明房东萧健萍与国品公司签订的租赁合同期限，故本院根据双方提交的证据进行认定。孟继君提交其于2018年2月9日与国品公司签订的《厂房租赁补充协议》，该协议约定“国品公司目前所租厂房还有一年九个月承租期”，国品公司及其法定代表人蓝标在甲方处签名捺印并加盖国品公司的印章，即国品公司确认其承租涉案厂房的期限至2019年11月。而孟继君于2018年10月30日与程占明签订《厂房租赁合同书》约定的租赁期限从2018年11月1日至2021年2月1日，超过了其与国品公司签订的合同期限，而孟继君在签订该合同时并未告知程占明其从国品公司承租的期限只剩下13个月（2018年11月至2019年11月）。孟继君未提交其他证据证明其已向程占明向告知其从国品公司承租的期限，故本院认定孟继君存在隐瞒其与国品公司之间实际的租赁期限，构成合同欺诈，应承担相应的赔偿责任。关于孟继君应赔偿的具体数额。一、程占明为了确保其可以28000元/月的租金标准使用涉案厂房至2021年2月1日，于2018年10月30日又与孟继君签订《协议书》，约定“甲方二人均有义务保证乙方能够以28000元/月的租金价格正常使用厂房至2021年2月1日，这也是乙方之所以愿意以39万元价格接手厂房的原因”，并约定“如果在2021年2月1日之前，国品公司、房东萧健萍单方面宣布涨价或者不同意乙方租赁的，甲方二人连带承担以下法律责：（1）由甲方二人立即向乙方支付租金涨价部分……”，而程占明承租后于2019年5月、6月均向房东萧健萍交纳租金3200元/月，故该两月涨价的8000元应由孟继君承担。二、关于程占明要求孟继君按每月4000元的标准支付至2021年2月1日的主张。程占明提交的其与国品公司的法定代表人蓝标之间于2020年3月22日的通话录音拟证明萧健萍与国品公司签订的租赁合同于2019年4月到期，但蓝标在通话录音中的陈述与上述《厂房租赁补充协议》的约定并不相符，国品公司及其法定代表人蓝标未到庭参加诉讼，而程占明亦未提交萧健萍与国品公司签订的租赁合同，故本院对程占明认为萧健萍与国品公司之间签订的租赁合同于2019年4月到期的主张不予采信，本院认定萧健萍与国品公司之间签订的租赁合同的期限至2019年11月到期，即程占明可以2.8万元/月的租金标准租赁涉案厂房至2019年11月，但程占明在合同未到期、未被合法解除的情况下于2019年4月15日与萧健萍签订《厂房租赁合同》，同意将租金涨价至3.2万元/月，程占明又于2019年6月29日解除与房东萧健萍签订的租赁合同，程占明在2019年7月至2021年2月1日之间的损失并未实际发生，故程占明要求孟继君支付从2019年7月至2021年2月1日期间租金涨价部分请求没有事实与法律依据，本院不予支持。三、关于违约金。《协议书》约定“如果甲方二人不能确保甲方在2021年2月3日之前以2.8万元/月的租金价格正常使用相关厂房、并且也不及时向乙方补足相关租金涨幅损失的，甲方二人还须连带向乙方承担20万元的违约金”，孟继君隐瞒其与国品公司合同期限，造成程占明的损失，故孟继君存在违约，应承担违约责任。程占明在其与孟继君签订的合同期限未到期的情况下又与房东萧健萍签订租赁合同，其也存在过错，即双方均存在过错。而依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，违约金和损害赔偿金不能并存，由于程占明已要求孟继君赔偿其损失，而其自身也存在违约行为，故本院对程占明要求孟继君支付20万违约金的请求不予支持。四、关于律师费。《协议书》约定“甲方二人对本协议书中所有的债务均向乙方承担连带清偿责任，连带承担范围包括但不限于租金涨幅损失、违约金、利息、乙方为此支出的律师费、诉讼费等”，本案的起因为孟继君隐瞒其与国品公司的合同期限造成，故程占明为本案支付的律师费应由孟继君承担。程占明为本案诉讼支付律师费4000元，该费用未超过律师收费标准，本院予以支持。综上所述，原告程占明的诉求合法部分，本院予以支持。被告孟继君的抗辩合理部分，本院予以采纳。第三人国品公司、萧健萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证和陈述的权利，应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告孟继君于本判决发生法律效力之日起七日内向原告程占明支付租金涨价损失8000元；二、被告孟继君于本判决发生法律效力之日起七日内向原告程占明返还律师费4000元；三、驳回原告程占明的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5650元（原告程占明已预交），由原告程占明负担5416元，由被告孟继君负担234元。被告孟继君负担的部分，于本判决生效之日起七日内直接返还给原告程占明。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  熊 伟人民陪审员  郭正祺人民陪审员  李士森二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  陈 奇