上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初4597号原告：张琳娜，女，1987年1月4日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：韩晓，男，1988年8月25日出生，汉族，住上海市黄浦区。第三人：何亚文，男，1990年8月17日出生，汉族，住上海市浦东新区永泰路******。原告张琳娜与被告韩晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月18日立案后，依法适用普通程序进行审理。后依法追加何亚文作为本案第三人参加诉讼公开开庭审理。原告张琳娜、第三人何亚文到庭参加诉讼。被告韩晓经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张琳娜向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间签订的租赁合同于2020年3月6日解除；2、被告退还房屋押金14,000元，退还3月房租5,000元，退还2月贴封条以后房租4,344元，以上合计23,344元。事实与理由：原、被告于2020年1月17日签订位于上海市黄浦区淮海中路XXX弄XXX号XXX楼房屋(以下简称：“涉案房屋”)租赁合同。根据合同第十六条其他约定事项，甲方同意乙方将该房屋作为民宿使用。第十二条约定因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。因受新型冠状病毒肺炎的疫情(以下简称：“新冠肺炎疫情”)影响，此房屋被所属管辖街道及派出所于2020年2月12日贴了封条，封条内容为疫情防控期间，禁止短租行为。2月27日原告缴纳下期房租时，与被告微信文字达成约定：第一、封条在2020年3月6日前肯定可以撕掉。第二、新增租客(绿码)肯定可以正常入住。如果不行的话算正常解约。截至3月6日晚，封条仍未撕掉。原告与被告沟通正常解约未果。鉴于在新型冠状病毒肺炎不可抗力、疫情期间门锁被贴封条无法使用，与被告沟通确认正常解约却不承认的情况下，根据相关法律规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。为维护原告合法权利，特诉至法院，请求判如所请。审理期间，被告表示新冠疫情并不影响涉案房屋的使用功能，原告仍可以进行物品储放。另，被告因考虑到疫情原因，减免了原告3月份租金至5,000元。第三人何亚文表示，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：根据上述证据及当事人庭审陈述，本院确认以下事实：2020年1月17日，原告(承租人、乙方)与被告(出租人、甲方)及居间方上海贞一房地产经纪有限公司签订上海市房屋租赁合同一份，合同约定：1-1、房屋坐落于上海市黄浦区淮海中路XXX弄XXX号XXX楼。1-2、房屋户型1室1卫。1-3、房屋权属状况：甲方持有房屋所有权证；房屋类型为住宅。1-4、甲方身份：代理人。2-1、租赁用途：居住。3-1、房屋租赁期限自2020年1月27日至2023年1月26日，共计叁年。甲方应于2020年1月7日前将房屋按约定条件交付给乙方。4-1、月租金标准人民币柒仟元整/月。4-2、支付方式：银行转账；押贰付壹，共计贰万壹仟元整。4-4、乙方应于2020年1月17日前向甲方支付押金，于2020年1月17日前向甲方支付首期租金。乙方应于每次房租到期日前7天支付下一期房租。5-1、押金金额：人民币壹万肆仟元。5-2、押金的退还：租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用，租金，剩余部分应如数返还给乙方。甲方应于核验房屋并在乙方移交房门钥匙及电卡、燃气卡等生活物资后当日，将押金返还给乙方。12-1、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。12-2、因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。13-1、甲乙双方约定，甲乙双方若有任何一方未按本合同约定的任一条款履行合同，造成违约行为的，则违约金金额为14,000元。13-4、甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一日违约方应按日租金1.5倍向守约方支付违约金。16、其他约定事项：甲方同意乙方把该房屋作为民宿使用。庭审中，双方确认原告及第三人已缴纳二月租金7,000元、三月租金5,000元。2020年2月12日，因新冠肺炎疫情防控工作要求，涉案房屋被张贴封条，禁止短租行为，保证租赁期间不随意更换入住人。2020年2月27日，原告发送微信给被告：“那我再和你确认一下两点：第一，下周五之前封条肯定可以撕掉。第二，新增租客(绿码)肯定可以正常入住。如果不行的话那算我们正常解约可以吗？”被告回复：“是。”2020年3月6日，原告向被告出具解约函一份，主要内容为，原、被告于2020年1月17日签订位于淮海中路XXX弄XXX号XXX楼房屋租赁合同。根据合同第16条其他约定事项被告同意原告将该房屋作为民宿使用。第12-2条约定因不可抗力导致合同无法继续履行的，本合同自行解除。因新冠疫情影响，此房屋被所属区域管辖机构瑞金二路街道办事处、瑞金二路市场监督管理所、瑞金二路派出所于2020年2月12日共同张贴入户门封条“疫情防控期间，禁止短租行为”。后2020年2月27日双方微信确认封条在2020年3月6日前肯定可以撕掉。新增租客(绿码)肯定可以正常入住。如果不行的话算正常解约。截止3月6日晚，封条仍未撕掉。鉴于在新冠疫情下，疫情期间门锁被贴封条和双方沟通确认正常解约，被告未能执行情况下，原告正式提出解除合同。另查明，涉案房屋系公房，承租人系唐健。2018年7月8日，唐健委托被告全权管理涉案房屋出租事宜，具体为出租上述房地产有关手续、签订租赁合同、收取租金、办理与出租有关的文件登记备案、选择承租方并确定价格、代为管理上述房产、代为支付该房产有关水、电、煤、有线电视、电话以及相关费用，代为维修房屋及添置家具。上述委托的期限自2018年9月10日至2024年12月31日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务。合同中双方均确认，原告将涉案房屋作为民宿使用。然，合同履行期间遭遇新冠肺炎疫情，涉案房屋因疫情防控需要被瑞金二路街道办事处、瑞金二路派出所及黄浦区市场监督管理局联合禁止短租行为，客观上造成租赁合同无法继续履行。本院确认双方租赁合同因不归责于双方责任而解除。关于合同解除时间，原告依据双方约定，因被告未能于2020年3月6日前解除封条，故主张以该日作为合同解除日，本院予以确认。关于返还押金一节，租赁合同约定租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应承担的费用、租金，剩余部分应如数返还。因本院确认双方租赁合同已于2020年3月6日解除，原告主张返还押金，符合合同约定，本院予以支持。关于返还已付租金一节，考虑新冠肺炎疫情的突发性及不可预见性，本院依据公平原则及风险公担精神，结合原告客观使用涉案房屋的实际情况，酌情确认被告退还原告2、3月租金共3,300元。被告韩晓经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本院依据查明的事实依法作出判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张琳娜与被告韩晓于2020年1月17日签订的上海市房屋租赁合同于2020年3月6日解除；二、被告韩晓应于本判决生效之日起十日内退还原告张琳娜押金14,000元；三、被告韩晓应于本判决生效之日起十日内退还原告张琳娜2020年2月、3月租金共计3,300元四、原告张琳娜的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费384元，由原告张琳娜负担100元，被告韩晓负担284元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  黄 婕审 判 员  华苏芳审 判 员  蔡妙妙二〇二〇年十一月二十五日法官助理  徐公允书 记 员  胡 劭附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。