北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初4892号原告（反诉被告）：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区后南仓**楼108。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：朱方方，女，1984年2月6日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：洪丽雯，女，1995年10月2日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。被告（反诉原告）：北京运河通达科技有限公司，，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路******101-1117法定代表人：李上三，总经理。委托诉讼代理人：李树文，北京市开创律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亦飞，北京市开创律师事务所律师。原告北京富力通达房地产有限公司（以下简称富力公司）诉被告北京运河通达科技有限公司（以下简称运河通达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富力公司的委托诉讼代理人朱方方、洪丽雯，被告运河通达公司的委托诉讼代理人李树文、陈亦飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富力公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付原告剩余房款2190000元；2．请求判令被告支付原告逾期付款违约金，以剩余房款为基数按照日万分之二计算至实际付款之日止。暂计至2019年10月31日金额为238686元；3．请求判令被告支付原告面积补差款11340元；4．请求判令被告支付原告前期物业服务费，共计9770．76元（计算方法为每平米物业费9元*实测建筑面积90．47平米*12个月）；5．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月13日，原告与被告签订了编号为Y2033856的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），约定被告购买原告开发的北京市通州区运河核心区IX-10地块F3其它类多功能用地项目B02办公楼X层X号房屋，总房款4387905元。《预售合同》第六条约定，被告采取分期付款的方式付款，被告首付房款447905元，剩余房款分五期支付，具体付款方式及期限的约定见附件五。《预售合同》附件五约定，被告应于2016年12月11日交纳定金10万元，于2017年4月13日缴纳首期房款447905元（总房款的10%，含定金10万元），于2017年5月13日前交纳二期房款440000元（总房款的10%），于2017年7月13日前交纳三期房款440000元（总房款的10%），于2017年10月13日前交纳四期房款870000元（总房款的20%），于2018年6月30日前交纳五期房款1320000元（总房款的30%），于2018年12月30日前交纳六期房款870000元（总房款的20%）。《预售合同》附件五第八条约定，如被告未按期支付任何一期房款，原告可根据《预售合同》第十一条关于逾期付款的违约责任，向被告收取违约金，被告需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续。《预售合同》第十一条约定，因被告未按约定时间付款的，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。《预售合同》附件七第八条约定，自原告通知收房日期届满之日起，被告应向原告支付一年的物业服务费。《预售合同》附件七第七条约定，办公类物业服务费用为9元/平方米。2018年12月18日，原告向被告送达《交付使用通知书》，其上载明房屋已验收合格，实测建筑面积为90．47平方米，可以在2018年12月25日交付使用，同时通知被告支付剩余房款2190000元、面积补差款11340元。截至当前，被告仍未支付剩余房款2190000元、面积补差款11340元，同时也未按照合同约定支付前期物业服务费。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告运河通达公司辩称，不同意原告诉讼请求。1．原告在合同履行中存在引诱销售、虚假宣传的行为，导致本案《预售合同》在法律及事实上均无法继续履行。2．原告主张的违约金缺乏事实和法律依据，对于损失原告应提供相应的证据。被告要求进行反诉，反诉请求：1．请求判令解除反诉原告与反诉被告于2017年4月13日签订的《预售合同》，且要求反诉被告协助反诉原告办理网签注销手续。2．请求判令反诉被告返还反诉原告已付购房款人民币2197905元、已收的违约金4840元、印花税2194元，并支付利息（以已付房款为基数，自买受之日起至2019年8年19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算利息，自2019年8月20日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）。3．本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年4月13日反诉原告与反诉被告签订《预售合同》，该合同约定反诉被告向反诉原告出售坐落于北京市通州区运河核心区IX-10地块F3其他类多功能用地项目B02办公楼X层X。预测建筑面积90．2平方米。其中套内建筑面积61．69平方米，分摊面积28．51平方米。套内计价面积单价每平方米70875．55元，房屋总价款4387905元，付款方式为分期付款。反诉被告的销售宣传“正确的选择比努力更重要”“通州现房售价10万元/平米，节奏有点惊恐，行家也得适应”“总价低，投资小，高回报”对购房人造成误导。还宣传写字楼能隔成二层，现在有管道无法隔成。收房出租能出租到12至13元/建筑平米/天，售价能卖到8至10万元/建筑平方米，而实际上交房时租金只能租3块多，房价也无明显变化。反诉被告工作人员在明知反诉原告公司法定代表人没有购房资格的情况下，引导反诉原告公司法定代表人注册公司（未实际经营）用于购买反诉被告的房屋。反诉被告承诺收房后可以代为出售，赚取差价，但供冷空调没有冷风，且不能查表不能正常使用，配套设施质量不合格，包括地下车库多处严重漏水，影响车库使用，电梯间有异味污染，消防设施腐蚀生锈不合格，存在较大的安全隐患，严重影响项目品质及房屋档次，被曝光为豆腐渣工程，广大业主已通过多种渠道进行维权。2017年12月1日，官方媒体人民网进行相关报道。反诉被告向法院提供不真实的数据，称隐瞒反诉原告实际支付的购房款，且夸大宣传只承诺不兑现。同为反诉原告代表的北京佳怡圣烨文化传播有限公司（法人代表李上三）与反诉被告（法人代表杨培军）、北京东方长安房地产开发有限公司（法人代表杨培军）、富力（哈尔滨）房地产开发有限公司（法人代表杨培军）、秦皇岛富力城房地产开发有限公司（法人代表杨培军）公司之间有合作关系，以上同一法人代表的四家公司长期拖欠反诉原告的合同款项，自2016年8月1日至今，始终以各种理由，各种哄骗，不支付所拖欠反诉原告的款项，因长期要账无果，拖欠严重，造成反诉原告法人的公司资金断裂，始终处于未经营状态。基于反诉被告的虚假宣传及出售的房屋质量不合格，导致反诉原告的合同目的不能实现，故诉至法院，望判如所请。针对被告运河通达公司的反诉请求，原告富力公司辩称，1．《预售合同》合法有效，被告应当按照约定继续履行合同义务。《预售合同》全部内容系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，履行合同义务。合同订立过程中，原告不存在被告所称的虚假宣传、承诺转售等情形，关于房屋区位、楼层高度、房屋性质、价格、付款方式等在《预售合同》中均如实载明，被告作为市场交易主体，对于购房政策、市场风险等问题应有客观、理性的判断，原告在交易过程中不存在缔约过失及任何过错。根据《合同法》第八条的规定，被告作为《预售合同》缔约主体，理应对其缔约行为形成的履约义务承担责任，按照合同约定的时间继续履行合同义务，支付相应购房款。2．被告主张解约事由不成立，其作为违约方不享有合同解除权，本案也不符合合同法定解除情形。根据《合同法》第九十四条的规定，《预售合同》签订后，原告始终按照约定履行合同义务，现房屋已如约达到交付条件，证照齐全，设施完备，原告没有任何违约事由及拒不履行情况，也未出现任何不可抗力事件导致合同目的无法实现，故被告无任何约定或法定理由要求解除合同。根据《合同法》第一百零七条的规定，当违约情况发生时，继续履行是违约方承担责任的首选方式。《合同法》第一百一十条的规定适用前提仅限于非金钱债务，而本案被告逃避履行金钱债务，并不适用该条款。3．被告系明显过错方，应承担恶意缔约及违约的不利后果，如判令《预售合同》解除，将给被告造成巨大的经济损失，违背公平正义的法律原则。被告作为市场交易主体，决定进入市场时便应做好应对风险的准备，不能遇到风险便将损失转嫁给出卖方。原告面对的是成千上万的业主，而非被告一家，恳请法院充分考虑判决的示范效应及可能造成的不利社会影响。设想若房屋价格大涨，开发商起诉要求解除合同，法院是否也会支持解除呢？2017年政府调控房价，北京楼市销售价格均有不同程度的下跌，房产交易停滞，如判令被告单方无条件解除合同，必将给原告造成巨大的经济损失。而原告作为尽责守约的一方，却要因守约而蒙受经济上的巨大损失，显然有违社会公平正义的原则。4．原告根据《预售合同》的约定收取相关费用，被告要求原告无条件返还已付房款、印花税、违约金并支付利息无事实和法律依据。即使在法院强行判令解除合同的情况下，印花税及违约金也不应予以返还。原告代收的印花税已上缴税务机关，被告已收到粘贴有印花税票的合同正本，不论合同是否解除，税务机关都不会返还印花税，且双方各自向税务机关缴纳一份印花税，如合同解除，原告也存在印花税损失，故就印花税部分不应由被告予以返还。综上所述，双方签订的《预售合同》合法有效，被告要求解除合同于法无据，其作为违约方不享有合同解除权，双方均应继续履行合同。原告不同意被告的全部反诉请求，恳请人民法院驳回被告的全部反诉请求并支持原告的诉讼请求，依法维护原告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月13日，原告与被告签订《预售合同》，约定被告购买原告开发的北京市通州区运河核心区IX-10地块F3其它类多功能用地项目B02办公楼X层X号房屋，房屋所在土地用途为办公，预测套内建筑面积61．91平方米，总房款4387905元。《预售合同》第六条约定，被告采取分期付款的方式付款。《预售合同》附件五约定，被告应于2016年12月11日交纳定金10万元，于2017年4月13日缴纳首期房款447905元（总房款的10%，含定金10万元），于2017年5月13日前交纳二期房款440000元（总房款的10%），于2017年7月13日前交纳三期房款440000元（总房款的10%），于2017年10月13日前交纳四期房款870000元（总房款的20%），于2018年6月30日前交纳五期房款1320000元（总房款的30%），于2018年12月30日前交纳六期房款870000元（总房款的20%）。《预售合同》附件五第八条约定，如被告未按期支付任何一期房款，原告可根据《预售合同》第十一条关于逾期付款的违约责任，向被告收取违约金，被告需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续。《预售合同》第十一条约定，因被告未按约定时间付款的，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。富力公司出具的《通州富力中心交付使用通知书》载明：运河通达公司须支付面积补差款11340元。《预售合同》附件七第八条约定，自原告通知收房日期届满之日起，被告应向原告支付一年的物业服务费。《预售合同》附件七第七条约定，办公类物业服务费用为9元/平方米。《预售合同》签订后，原、被告双方办理了涉案《预售合同》的联机备案。2016年12月10日被告交纳定金100000元。2017年4月13日被告交纳首期房款447905元（含定金100000元）。合同约定2017年5月13日交纳二期房款440000元，被告于2017年7月7日实际交纳二期房款，产生违约金4840元（已交纳）。合同约定2017年7月13日交纳三期房款，被告于2017年12月7日实际交纳三期房款，产生违约金12936元（至今未付）。合同约定2018年4月13日交纳四期房款870000元，被告于2018年6月27日实际支付四期房款870000元，产生违约金43848元（至今未付）。五期、六期房款被告至今未支付。原告代收印花税2194元。本案在审理过程中，运河通达公司称由于富力公司虚假宣传，富力公司工作人员在明知运河通达公司法定代表人没有购房资格的情况下，引导其注册公司（未实际经营）用于购买富力公司的房屋，并承诺收房后可以代为出售，从中赚取差价。且房屋实际配套品质与宣传存在严重夸大情形。就其主张，运河通达公司提供了民事判决书、通州富力中心公众号宣传截屏及售楼处样板间照片和实际交房照片等证据；运河通达公司还称自2016年8月1日至今，富力公司始终以各种理由，各种哄骗，不支付所拖欠运河通达公司的款项，因长期要账无果，拖欠严重，造成运河通达公司法人的公司资金断裂，始终处于未经营状态。就其主张，运河通达公司提交了该公司2019年度《企业年度报告书》等予以佐证。运河通达公司明确表示其无能力继续履行涉案《预售合同》。富力公司对运河通达公司的上述主张均不予认可。经本院询问，运河通达公司表示愿意承担违约金以解除《预售合同》，但要求调低《预售合同》约定的违约金。本院认为，本案争议焦点是富力公司是否存在违约行为，及是否支持运河通达公司的解约请求。具体分析如下：第一，富力公司是否存在违约行为的问题。本案中，运河通达公司主张富力公司有涉案房屋可进行双层空间设计和购买后即可出售赚取差价的虚假宣传与承诺的违约行为。本院认为，首先，原、被告双方订立的《预售合同》第三条即对商品房的层高作出了约定，层高为4．2米，被告认为涉案房屋的实际层高未达到合同约定的标准，但被告所提供的证据不能证明涉案房屋存在层高问题。其次，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论富力公司在销售时是否存在虚假宣传与承诺的行为，运河通达公司均应对于应否签约进行审慎思考，对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，运河通达公司选择签约，即应受《预售合同》条款约束，故上述运河通达公司主张富力公司存在违约行为依据不足，本院不予采纳。运河通达公司未按照《预售合同》约定支付房款，其行为已经构成违约，故其要求富力公司承担赔偿利息损失的违约责任的反诉请求，依据不足，本院不予支持。第二，是否支持运河通达公司解约请求的问题。本院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。本案中双方约定了退房条款，且本案中，运河通达公司明确表示不同意继续履行涉案《预售合同》，并表示公司目前已不具备继续履行《预售合同》的能力，同时愿意以承担相应违约金为代价解除《预售合同》，本院认为，结合合同约定的退房条款以及运河通达公司注册成立的目的及实际经营状况来看，涉案《预售合同》在事实上已难以强制继续履行，故对于运河通达公司要求解除《预售合同》并要求富力公司退还已付款及印花税的反诉请求，本院予以支持。并且基于《预售合同》所办理的联机备案手续亦应予以注销，故运河通达公司要求富力公司配合办理注销网签手续的反诉请求本院予以支持。运河通达公司表示愿意支付解除预售合同违约金，本院不持异议，但认为违约金数额过高，具体数额由本院按照《预售合同》的具体约定，兼顾《预售合同》的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及已付违约金情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为258000元。关于富力公司要求运河通达公司继续履行《预售合同》并交付剩余购房款2190000元以及逾期付款违约金、房屋面积差价款和物业服务费的诉讼请求，在《预售合同》已被判令解除的情况下，其上述请求，缺乏合同依据，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告北京富力通达房地产开发有限公司与被告北京运河通达科技有限公司于2017年4月13日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，原告北京富力通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内配合被告北京运河通达科技有限公司办理上述合同的注销网签手续；二、原告北京富力通达房地产开发有限公司返还被告北京运河通达科技有限公司已付房款2197905元、代收印花税2194元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京运河通达科技有限公司给付原告北京富力通达房地产开发有限公司违约金258000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告北京富力通达房地产开发有限公司的诉讼请求；五、驳回被告北京运河通达科技有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13199．18元，由被告北京运河通达科技有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费12219．75元，由被告北京运河通达科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 芦正明二〇二〇年十一月二十七日法官助理 于婷婷书 记 员 黄春雪