陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终14444号上诉人（原审被告）：刘景元，男，1992年7月7日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：刘建民，男，1959年2月26日出生，汉族，心愿汽车用品商店经营者，住西安市碑林区。系刘景元之父。委托诉讼代理人：张美丽，女，1969年9月20日出生，汉族，心愿汽车用品商店经营者，住西安市碑林区。系刘景元之母。被上诉人（原审原告）：雷兵，男，1984年12月20日出生，汉族，个体工商户，住西安市长安区。委托诉讼代理人：闫玮，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婵，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。原审第三人：交通银行股份有限公司陕西省分行，住所地：西安市新城区西新街**。负责人：程清洁，系分行行长。委托诉讼代理人：刘柳，女，1984年6月9日出生，汉族，该公司员工，住西安市雁塔区。上诉人刘景元因与被上诉人雷兵，原审第三人交通银行股份有限公司陕西省分行（以下简称交行陕西分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2020）陕0116民初3764号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2018年4月1日，雷兵（买方）与刘景元（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定刘景元将位于西安市莲湖区建筑面积为109.94平方米的房屋出售给雷兵，同时，合同约定：“第三条、付款方式：房屋前期购房款共计40万元（包括卖方的首付款29万元及月供，卖方先期垫付月供至房产证下发，卖方过户后买方一次性支付卖方垫付的月供，具体按实际产生为准）。卖方同意将房屋转卖给买方，且买方于2018年3月30日之前已向卖方支付20万元购房款。剩余20万元于2018年4月20日前予以支付。第四条、卖方取得房产证后，银行贷款由买方自行承担。买方向贷款银行还清贷款后由卖方配合买方办理过户手续，过户时间为2019年10月30日，过户期间产生的相关费用由买方自行承担。”同日，刘景元向雷兵交付了涉案房屋及钥匙、购房合同、发票等资料，雷兵对涉案房屋进行了装修并入住使用至今。另查，雷兵于合同签订前向刘景元付款40万元，于2018年6月27日通过其父亲雷拴其向刘景元的秦农银行账户汇款46万元；此外，雷兵于2018年期间亦代刘景元偿还过部分银行贷款，又于2019年4月17日向交通银行光华路支行将涉案房屋的剩余贷款本息共计441903.15元全部还清，交通银行陕西省分行向雷兵出具了结清证明，但未办理解除房屋抵押手续。又查明，2014年10月27日，刘景元与西安立诚置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于西安市莲湖区房屋，该合同登记备案时间为2014年10月27日。此外，涉案房屋已取得的不动产权证号为陕（2020）西安市不动产权第0158293号。庭审中，雷兵追加诉请，要求刘景元支付雷兵垫付的房屋按揭贷款27893.36元及雷兵向交行陕西分行结清的剩余贷款441903.15元，但未按时缴纳诉讼费，本案对追加部分的诉讼请求不予处理。雷兵起诉至西安市长安区人民法院提出诉讼请求：1、判令雷兵、刘景元签订的《房屋买卖合同》有效并继续履行；2、判令交行陕西分行协助雷兵办理抵押撤销手续；3、判令刘景元向雷兵返还垫付的房屋按揭贷款2540（暂计算至2018年9月，具体以实际发生为准）；4、判令刘景元协助雷兵办理房屋过户手续；5、本案诉讼费、保全费、保全保险费由刘景元承担。事实和理由：2018年4月1日，雷兵、刘景元签订《房屋买卖合同》，约定由雷兵购买刘景元所有的位于西安市莲湖区蔚蓝君城10幢2单元18层21804号房屋。合同签订后，雷兵按约向刘景元支付购房款，刘景元将该房屋钥匙、购房合同及发票等交给雷兵并向雷兵交付了房屋。但刘景元未向银行偿还剩余贷款及办理房屋解除抵押手续，造成房屋贷款逾期，损害了雷兵合法权益。故诉至法院。刘景元辩称，不同意雷兵全部诉讼请求。合同不是公平交易，也不是合理合法，因为没有国家合同编号，没有任何机构的章子，也没有房管局的证明，二手房交易需要公证，也没有公证书，故合同应为假合同，应属无效，不同意继续履行合同。此外，房子首付及按揭都是刘景元父母出资，故刘景元没有权利卖房，雷兵系对刘景元进行引诱哄骗，采用软暴力的形式达成的契约，故对雷兵已支付的费用亦不同意返还。交行陕西分行经一审法院传票传唤未到庭，无述称。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则全面履行合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，雷兵、刘景元自愿签订《房屋买卖合同》，该合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。根据合同约定，雷兵已向刘景元支付了购房首期款，并按合同约定向刘景元支付了46万元用于偿还贷款，刘景元收取了46万元后未用于贷款偿还，雷兵又将刘景元的剩余贷款全部还清，故雷兵已经完全履行了其付款义务，现涉案房屋已取得不动产权属证，具备了双方约定的过户条件，双方应继续履行合同。现雷兵要求刘景元按照合同约定向雷兵履行办理过户手续，于法有据，应予支持。同时，因涉案房屋贷款已全部结清，故雷兵要求交行陕西分行配合办理房屋抵押解除手续，请求合理，一审法院亦予以支持。对于雷兵要求刘景元返还已垫付贷款一节，与本案并非同一法律关系，雷兵应当另案主张。对于刘景元辩称涉案房屋系其父母出资购买，其无权出卖房屋，故合同无效一节，于法无据，一审法院不予采纳。对于刘景元辩称双方签订合同系受雷兵引诱哄骗，采用软暴力所签，未提供证据证明，一审法院不予采信。综上，为维护交易稳定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国物权法》第十五条规定，判决如下：一、雷兵与刘景元于2018年4月1日签订的《房屋买卖合同》有效，双方应当继续履行该合同；二、交通银行股份有限公司陕西省分行于本判决生效后三十日内办理位于西安市莲湖区蔚蓝君城第10幢2单元18层21804号房屋的抵押解除手续；三、刘景元于本判决生效后三十日内协助雷兵办理位于西安市莲湖区蔚蓝君城第10幢2单元18层21804号房屋的过户登记手续；四、驳回雷兵的其余诉讼请求。本案受理费50元，保全费8820元，雷兵均已预交，由雷兵负担4820元，刘景元负担4050元。宣判后，刘景元不服，向本院提起上诉，上诉请求：撤销一审判决，改判驳回雷兵的诉讼请求。事实和理由：一、雷兵未提供证据证明其已向刘景元支付40万元购房款。二、雷兵利用自己比刘景元年纪大、社会经验丰富的优势，哄骗刘景元签订房屋买卖合同，应认定显失公平。三、房屋买卖合同没有约定交易总价，而2018年时涉案房屋所在地成交价应为1776190.64元，雷兵仅以40万元就签订房屋买卖合同，强买强卖，欺诈哄骗。四、房屋买卖合同违背了刘景元一家人的真实意思，违背了契约自由原则，显失公平。五、一审法院没有管辖权。六、涉案房屋是刘景元父母一辈子的积蓄，雷兵背着刘景元父母私下与刘景元签订合同，存在主观恶意。雷兵辩称，一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。交行陕西分行述称，没有意见。本院经审理查明，刘景元在2018年12月5日西安市长安区人民法院沣峪法庭庭审中陈述，雷兵先期给我40万元，又给了46万元按揭。一审判决认定事实属实。本院认为，本案中，刘景元在2018年12月5日西安市长安区人民法院沣峪法庭的庭审中已经承认雷兵先期给了40万元。刘景元现又上诉称雷兵没有按照合同约定支付40万元，刘景元对已经承认的事实无故反悔，对其该项上诉理由不予采信。2018年4月1日签订房屋买卖合同时，刘景元已经年满25周岁，具有完全民事行为能力，刘景元也未提交证据证明在签订合同时，雷兵对其进行了欺诈，故刘景元上诉主张雷兵利用年纪大、社会经验丰富的优势对其进行欺诈，哄骗其签订房屋买卖合同，没有依据，不予采信。雷兵与刘景元签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。雷兵先期给付了40万元，又给了46万元还按揭，其后雷兵又替刘景元在交行陕西分行还清了涉案房屋的剩余贷款，雷兵已完全履行了付款义务，现涉案房屋已取得不动产权证书，具备了过户条件。故雷兵要求刘景元协助其办理涉案房屋的过户手续，应予支持。据此，一审判决正确，应予维持。刘景元的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，刘景元已预交，由刘景元负担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年十一月二十六日书记员 刘燕子