绥中县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)辽1421民初4058号 原告：杨兴彪，男，1973年4月23日出生，汉族，住辽宁省绥中县。 委托诉讼代理人：解坡，系辽宁兴连律师事务所律师。 被告：绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司，地址：辽宁省绥中县西山街，统一社会信用代码：91211421557202678U。 法定代表人：左远红，系该公司经理。 委托诉讼代理人：智玉坤，系该公司法务部经理。 委托诉讼代理人：徐颖，系该公司法务部工作人员。 原告杨兴彪诉被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告杨兴彪的委托诉讼代理人解坡、被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司的委托诉讼代理人智玉坤、徐颖等到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告杨兴彪向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的房屋买卖协议有效；2、判令被告继续履行合同，交付房屋，如不能履行，应返还房款，并承担已付房款20%违约金；3、被告承担诉讼费用。事实与理由：2014年8月7日，原告与被告签订房屋买卖协议，原告在被告处以每平米3200元的价格购买金鼎嘉苑小区第二期工程D2—2—301、D2—2—302、D2—3—301、D2—3—302共四处楼房，原告在签订协议后于8月7日向被告交付房款60万元，8月15日又向被告交付房款40万元，双方约定竣工后交房。现该小区已经竣工符合交房条件，被告一直以各种理由推脱拒不履行交房义务，为了维护国家利益不受侵害特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司辩称，一、合同是当事人双方意思表示真实且一致的双方法律行为。本案的《金鼎嘉苑房屋预定协议书》明文约定本案被答辩人（原告）作为买方向答辩人（卖方）支付购房款，需以答辩人（被告）出具的收款收据为准，违反这一约定就意味着作为本案被答辩人（原告）没有履行向本案答辩人（被告）公司交付房款的义务，虽然本条约定属于合同支付价款证据形式的约定，但不违反法律。双方应受此条款的约束。故被答辩人没有答辩人出示的收款收据就意味着被答辩人未履行合同付款义务，故此合同因被答辩人违反合同约定，不能证明其履行付款义务，故该合同为无效合同，法院应依法予以驳回被答辩人的诉讼请求。 二、按照交易惯例，我公司同购房人签订《金鼎嘉苑房屋预定协议书》，对购房人已交付的购房款全部出具收款收据，这完全符合开发企业进行商品房预订、预售的经营习惯。故本答辩状第一条所主张的关于答辩人出具收款收据的约定完全符合开发企业交易房屋的惯例。故请法院遵照当事人的真实意思表示并尊重交易习惯，确认该条款的法律效力。故以交易习惯为双方当事人真实意思表示的条款，具有法律约束力。因此，被答辩人的诉讼请求因不能证明其交付房款而应当予以驳回。 三、鉴于被答辩人作为绥中县轻质保温建筑材料制造有限公司的法定代表人与公司有其他业务往来，不能排除被答辩人同答辩人公司签订《金鼎嘉苑房屋预订协议书》根据没有交付房款这一客观事实。这可能是双方在签订协议时约定必须有收款收据真实原因所在，故被答辩人必须证明其所交付房款的方式（现金或者转账）并且经答辩人公司查明，公司财务帐上未体现收到被答辩人任何款项。基于该事实，被答辩人在不能出示交付房款的直接证据的情况下，其主张履行合同，交付房屋因无交付房款事实依据而依法予以驳回。 综上，请贵院以事实为依据，以法律为准绳，依法驳回被答辩人的诉讼请求。 诉讼当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，认定如下：2014年8月7日被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司为甲方，原告杨兴彪为乙方，双方签订了《金鼎嘉苑房屋预定协议书》载明：项目地点：绥中县新兴街二段与306国道交汇处金鼎嘉苑小区二期工程，D区2栋2单元301、D区2栋2单元302、D区2栋3单元301、D区2单元2栋302、预订单价3200.00元每平方米。付款方式：首付款50%。双方约定：……。3、项目图片(沙盘)等展示内容仅供参考，一切以现场实际交房情况为准。有关买卖楼房的详细事宜且双方签订《商品房买卖合同》中另行约定。4、双方签订本协议后，乙方按协议条款规定交齐房款，甲方不得将房屋另行预订，否则需向乙方交付所交房款总额5%的违约金，乙方未在规定的时间内交齐房款，一周后甲方有权将该房屋另行预订，乙方需向甲方支付总房款5%的违约金……合同签订后，2014年8月7日原告向被告交付人民币600000.00元，2014年8月15日经时任被告经理王海安收款人民币400000.00元。后双方未签订《商品房买卖合同》。原告于2020年9月2日诉至本院。 本院认为，《金鼎嘉苑房屋预订协议书》是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律强制性规定，应为有效。该协议为商品房预约合同，是指房地产开发商与购房者就达成的双方在将来一定期限内签订商品房买卖合同的协议。原、被告双方签订《金鼎嘉苑房屋预订协议书》后，未签订商品房买卖合同，被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司如何承担责任？是本案的争议焦点。 原告的诉讼请求为要求被告继续履行合同，交付房屋，如不能履行合同，应返还已付房款，并承担已付房款20%违约金，案涉的《房屋预订协议书》内容并不完善，对将来商品房买卖合同的重要条款没有具体的协议，其性质决定了不宜强行履行，况且被告已明确表示不同意履行，所以该协议应予解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施，或者赔偿损失等违约责任”。合同法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构可以适当减少”。原被告双方约定违约金为价款总额的5%，原告要求增加，本院应予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原、被告双方签订的《金鼎嘉苑房屋预订协议书》； 二、被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司于判决生效后30日内原告杨兴彪返还房屋价款1000000.00元，并赔偿违约金20%，即200000.00元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13800.00元，减半收取6900.00元，保全费5000.00元，由被告绥中县东鸿浩运房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内。向本院递交上诉状及副本十份，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审判员  刘延顺 二〇二〇年十一月三日                                                                             法官助理  刘兵                                                                              书记员   袁丹 附相关法条 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。