镇江经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1191民初1148号原告：常州银湖商业管理有限公司镇江银泓分公司，住所地镇江市新区丁卯经十二路**。负责人：唐晓东。委托诉讼代理人：郦萍，该公司员工。被告：严长美，女，1989年12月18日生，汉族，住镇江市。被告：张保成，男，1986年7月21日生，汉族，住镇江市。委托诉讼代理人：严长美（系被告张保成之妻），女，1989年12月18日生，汉族，住镇江市。原告常州银湖商业管理有限公司镇江银泓分公司与被告严长美、张保成物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，由审判员吴茜依法适用简易程序于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郦萍、被告严长美暨被告张保成的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。后依法组成合议庭，分别于2020年9月23日、10月26日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郦萍、被告严长美、张保成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告方支付2018年1月1日至2020年12月31日的物业管理服务费6392.88元、2016年12月1日至2019年11月30日的能耗费711.95元、2019年1月1日至2019年12月31日的滞纳金387.83元，合计7492.66元；2.诉讼费用由被告方承担。事实和理由：被告方系银湖花园住宅小区12幢1406室的业主。2014年1月1日，被告方与原告签订了《银湖花园前期物业服务协议》，约定由原告为该小区提供物业管理服务。同时，该协议约定了物业管理服务费、能耗费的收取方式，以及如被告方逾期缴纳费用，则原告有权按日加收应缴费用万分之五的滞纳金。该协议履行至今，原告依约提供服务，被告方未按时缴纳相关费用经原告多次催要仍未缴纳，故提起诉讼。被告严长美、张保成辩称，两被告系夫妻关系，被告方于2017年1月入住案涉房屋至今，欠缴物业管理服务费等费用属实，但事出有因：1.2017年10月，被告家中北面书房的东北角雨水管道和地漏发现渗水。原告在未维修疏通该雨水管道的情况下又多次从楼顶灌水导致书房、卧室渗水，加重被告方的损失。该雨水管道至今未疏通维修，原告亦一直未就进行损失赔偿，故被告方拒绝缴纳此期间的物业管理服务费，并要求原告赔偿损失，及时疏通公用雨水管道，恢复设施原有使用功能；2.原告自2018年1月把被告方的电梯门（单元门）禁卡停掉，被告方每天爬十四层楼回家。另，原告未按照合同履行义务，被告家走廊灯坏了多次，原告至今亦未维修更换，合同约定一年一次对公共管道进行清理维修，但七年间原告未疏通过一次；3.被告方要求原告公示物业管理费用和使用维修基金的收支账目，接受业主的质询和审计。根据双方当事人陈述及审查确认的银湖花园前期物业服务协议、镇江新区物业管理项目中标备案通知书、收楼流转单发票等证据，本院认定事实如下：2013年11月27日，常州银湖商业管理有限公司中标镇江润德置业有限公司开发的银湖花园一期项目的前期物业管理。2014年1月1日，镇江润德置业有限公司开具收楼流转单，办理收楼手续。同日，原、被告就被告方所购的建筑面积为137.05㎡的位于镇江市银湖花园小区3幢1406室的涉案房屋的前期物业管理服务签订前期物业管理服务协议，约定被告方每年交纳费用一次，缴费时间为每年的1月1日-31日，多层住宅为建筑面积每月每平方米1.3元。小区公共设施设备运行电费、公共用水等公共能耗费用（属于代收代支费用）由原告单独列账，按被告方法定产权面积，合理、公开分摊，每半年收取一次。同时又约定了被告方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告方从逾期之日起按每天加收应缴纳费用万分之五的标准支付违约金。原、被告双方认可被告方的房屋建筑面积为136.6平方米。被告方于2017年1月入住案涉房屋至今。2017年10月，被告方发现家中雨水管道和地漏渗水，原告检测后为被告方与其楼下1306室的住户协调，并提出维修方案，因被告方与其楼下1306室的住户未达成一致意见，原告无法进行维修，被告方以原告未为其解决漏水问题而拒绝交纳物业管理服务费和能耗费。被告方欠缴2018年1月1日至2020年11月20日的物业管理服务费6156.1元和2016年12月1日至2019年11月30日的能耗费711.95元。原告多次上门及电话通知被告方缴纳物业管理服务费和能耗费，被告方因书房漏水问题拒不缴纳。本院认为，原、被告签订的前期物业管理服务协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效，双方均应按照合同约定履行权利和义务。原告一直为该小区服务至今，被告方作为小区业主应依约及时缴纳物业管理服务费用，但经原告催缴，仍未缴纳。现原告主张按照1.3元/平方米/月的标准计算物业管理服务费、按照房屋产权面积和楼层分摊公共能耗费符合合同约定，故被告方应缴纳2018年1月1日至2020年11月20日期间的物业服务费6156.1元和2016年12月1日至2019年11月30日的能耗费711.95元。被告方未依约缴纳相关费用，现原告主张按日万分之五的标准计算违约金387.83元，未超出合同约定，本院予以支持。被告方辩称其拒绝缴纳物业管理服务费系因原告对其家中管道漏水问题未尽到维修义务，但原告对相应管道已进行检查，并提出维修方案，因被告方与其楼下1306室的住户未达成一致意见，原告无法进行维修，被告方不应以不可归责于原告的事由为由拒绝交纳物业管理服务费和能耗费，故对被告方的该项辩称意见，本院不予采纳。对于被告方要求原告赔偿其管道漏水损失的辩称意见，因与本案非同一法律关系，故本院不予理涉。被告方辩称原告对物业服务合同执行不到位，物业服务费应减收50%，并提供小区内的照片、网站截屏打印件、业主群聊截屏打印件予以证明，但被告方以此拒不交纳或要求减收物业管理服务费，无法律依据，故对其该项辩称意见本院不予采纳。对于被告方要求原告公示物业管理费用和使用维修基金的收支账目，接受业主的质询和审计的辩称意见，系被告方的业主权利，但不能以此拒不交纳物业管理服务费，故对其该项辩称意见本院亦不予采纳。原告作为银湖花园生活小区的物业服务单位，应按签订的服务协议以及相关法律规定进一步全面履行好自己的合同义务和职责，为小区业主提供更好的物业服务。依照《物业管理条例》第七条，《江苏省物业管理条例》第四十八条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告严长美、张保成于本判决生效后十日内给付原告常州银湖商业管理有限公司镇江银泓分公司2018年1月1日至2020年11月20日期间的物业服务费6156.1元、2016年12月1日至2019年11月30日的能耗费711.95元，合计6868.05元；二、被告严长美、张保成于本判决生效后十日内给付原告常州银湖商业管理有限公司镇江银泓分公司违约金387.83元；三、驳回原告常州银湖商业管理有限公司镇江银泓分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告常州银湖商业管理有限公司镇江银泓分公司已预交），由被告严长美、张保成负担。原告常州银湖商业管理有限公司镇江银泓分公司应在本判决生效后十五日内到本院办理诉讼费用退费手续，被告严长美、张保成应在本判决生效后十五日内向本院缴纳其应承担的诉讼费用（账户名：镇江经济开发区人民法院；开户行：中国农业银行镇江新区支行营业部；账号62×××68）。逾期不缴纳的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者有代表人的人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院。审 判 长 吴 茜人民陪审员 许 鑫人民陪审员 李素霞二〇二〇年十一月十七日法官 助理 武 凡书 记 员 潘 芮附：上诉须知附：上诉须知1、当事人提出上诉，应在法定期限内向我院相关审判庭提交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，以便连同案卷移送镇江市中级人民法院。2、对财产案件提起上诉的，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费。上诉时未预交的，最迟在上诉状提交后七日内交纳，逾期不交纳又未提出司法救助申请的，二审法院不再催交，直接裁定按自动撤回上诉处理。3、当事人应凭判决书和上诉状直接到镇江市中级法院立案大厅交费。直接交费不方便的，可汇款至江苏省镇江市中级人民法院，请勿以现金存款的方式交费。交费后，应在三日内将交费凭证递送我院，以便及时将案件材料移交中级法院。4、上诉人不另预留送达地址的，上诉人住所地即为法律文书送达地，法院按住所地邮寄法律文书，即使退回，也视为送达。