上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初22856号原告：上海邑民商贸有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：周新，经理。委托诉讼代理人：王振国，山东英和律师事务所律师。被告：孙伟男，男，1999年1月6日生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：柳家彬，上海中沃律师事务所律师。原告上海邑民商贸有限公司(以下简称“邑民公司”)与被告孙伟男房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告邑民公司的法定代表人周新及其委托诉讼代理人王振国，被告孙伟男的委托诉讼代理人柳家彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邑民公司向本院提出诉讼请求：1、判令邑民公司与孙伟男签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除，孙伟男腾空并搬离上海市宝山区永乐路XXX号1-10、2-15号房屋。2、判令孙伟男支付2019年11月1日至2019年12月31日拖欠的房租、物业费共计人民币103,614元(以下币种均为人民币)。3、判令孙伟男支付2020年3月1日至2020年3月31日拖欠的房屋及物业费共计46,183元。4、判令孙伟男支付逾期付租金及物业费的违约金7,489.85元。5、没收孙伟男已付给邑民公司的押金42,583元。事实和理由：2019年4月29日，邑民公司与孙伟男签订了《房屋租赁合同》，约定，孙伟男租赁邑民公司位于宝山区永乐路XXX号1-10、2-15号房屋(以下简称系争房屋)，并就租赁期间、租金及支付方式、违约责任等进行了约定。2019年12月底，孙伟男及案外人因拖欠租金向邑民公司的法定代表人出具了欠条，确认拖欠2019年11月1日至2019年12月30日期间的房屋租金及物业费共计103,614元，孙伟男承诺于2020年1月10日付清。后因疫情原因，邑民公司口头同意免除孙伟男2020年1、2月份的租金及物业费，但孙伟男仍未支付欠条所确认的欠费。2020年3月，邑民公司要求孙伟男腾退系争房屋，孙伟男不予理会，导致2020年3月1日至2020年3月31日期间邑民公司无法出租系争房屋。现邑民公司仍同意免除孙伟男2020年1、2月的租金及物业费，并不再主张2020年4月1日以后的租金及物业费。合同约定孙伟男支付邑民公司押金85,166元，但孙伟男实际仅支付了42,583元。在孙伟男违约的情况下，邑民公司要求没收该押金。被告孙伟男辩称，2019年12月，孙伟男电话通知邑民公司解除合同，邑民公司也无异议。2020年1月15日，孙伟男停止经营离开了系争房屋，故租赁合同应于2020年1月15日解除。不同意支付2020年3月1日至2020年3月31日期间的租金及物业费。孙伟男同意支付2019年11、12月的租金及物业费，孙伟男已经支付邑民公司相当于两个月租金的押金，但押金收据在孙伟男的合伙人杨百荃处，两人目前有纠纷，故孙伟男无法提供押金收据。上述所欠租金和物业费可以押金抵扣。邑民公司主张逾期付款违约金没有法律依据且超过其损失，孙伟男不同意支付。孙伟男离开后，邑民公司将系争房屋内的物品交由孙伟男的原合伙人继续经营，邑民公司不存在租金及物业费损失。孙伟男在开业前支付过邑民公司5万元的开业补偿金，邑民公司即使有损失也得到了补偿。不同意邑民公司的诉讼请求。经审理查明，2019年4月29日，邑民公司(甲方)与孙伟男(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将宝山区永乐路XXX号1-10、2-15房屋租赁给乙方，租赁面积400平方米(含公摊面积)；租期自2019年5月1日起至2025年4月30日止；第一年租金：2019年5月1日至2019年7月30日，三个月租金127,749元加一个月押金42,583元，2019年8月1日至2019年10月30日三个月租金127,749元加一个月押金42,583元，2019年11月1日至2020年4月30日，半年一付租金为255,498元；剩余五年租金付款方式为每半年一付；物业费按每月3,600元计算，从5月1日起开始收费，物业费和租金付费同步；押金为二个月的租金85,166元，自房屋交付之日起，押金转为保证金，合同终止后乙方不拖欠租金，物业管理费及其他费用，如期返还房屋并办妥注册地注销或变更手续后十天内无息退还；租期内如乙方原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同，甲方有权不退还保证金；租赁期内有下列情形之一的，任何一方有权解除本合同：乙方逾期不支付租金、物业管理费等累计30日以上的；乙方逾期不支付租金、物业费等，每逾期一天，按逾期缴纳费用总额的5%支付违约金，累计超过30天，甲方有权解除合同，押金不予退还。2019年12月25日，孙伟男向邑民公司出具欠条，内容为，承租人欠出租人两个月房租总计103614元，2019年11月1日至11月30日计55,014元(含水电费)，2019年12月1日至12月31日计48,600元(不含水电费)，承租人承诺于2020年1月10日前一次性付清上述所欠房租，如若逾期，按剩余欠款总额的2%支付利息。本案审理中，孙伟男提供了2020年3月9日周新向孙伟男发送的短信，内容为，周新询问孙伟男是否回上海，之前欠的房租怎么说？这个季度房租时间已经过了也没交，拖着不是办法。3月16日，孙伟男回复，12月就已经说过不租了，你也知道孙伟男15号关门了，如果押金可以退双方协商解决，如果按合同算，上面有霸王条款，补偿金及退租条款都是不合理的，孙伟男要求维权到底。邑民公司表示，对上述证据的真实性无异议，但短信往来内容不全面，但可以证明2019年12月双方就解除合同未达成一致。审理过程中，邑民公司表示，与孙伟男达成一致，将系争房屋内属于孙伟男的所有物品折价1万元归属邑民公司，该款从租金中抵扣，邑民公司收回了系争房屋。孙伟男表示，孙伟男家属于2020年11月15日至系争房屋办理物品交接，但邑民公司不同意孙伟男搬离，经双方沟通，孙伟男家属勉强同意房屋内物品折抵租金1万元，但孙伟男认为房屋内物品价值超过1万元，物品抵扣金额请法院酌情调高。以上事实，有邑民公司提供的《房屋租赁合同》、欠条，孙伟男提供的手机短信截图，及双方当事人的陈述等佐证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，邑民公司与孙伟男签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守。合同约定，孙伟男逾期不支付租金、物业费等，累计超过30天，邑民公司有权解除合同，押金不予退还。孙伟男于2019年11月起即拖欠租金、物业费等，至今未付，已经构成违约。邑民公司要求解除合同，符合约定，本院予以准许。邑民公司主张合同于2020年3月31日解除，孙伟男主张合同于2020年1月15日解除，均无事实和证据证明，本院难以采纳。邑民公司于审理中收回了系争房屋，本院对邑民公司要求孙伟男腾退并返还房屋的请求不再处理。孙伟男作为付款方，对支付押金的情况负有举证责任，孙伟男未提供支付押金的相应证据，其主张支付了邑民公司押金85,166元，本院不予采信。邑民公司认可收到孙伟男押金42,583元，本院予以确认。邑民公司要求没收该押金，亦符合约定，本院可以准许。邑民公司要求孙伟男支付2019年11月1日至2019年12月31日期间的租金、物业费、水电费103,614元，有欠条为证，孙伟男对此也无异议，本院予以准许。孙伟男至本案审理中才将房屋返还给了邑民公司，邑民公司要求孙伟男支付2020年3月1日至2020年3月31日的租金及物业费46,183元，本院予以准许。孙伟男主张邑民公司早已经收回系争房屋并交给孙伟男的原合伙人使用，未提供确凿证据，本院不予采信。邑民公司因疫情原因自愿免除孙伟男2020年1月1日至2020年2月29日的租金、物业费，且不再主张2020年4月1日以后的租金、物业费，于法不悖，本院予以准许。邑民公司与孙伟男已经达成一致：系争房屋内的物品折价1万元，从租金中抵扣，物品归邑民公司所有。综上，孙伟男需支付的租金、物业费等扣除1万元，还需支付邑民公司139,797元。合同约定，孙伟男逾期不支付租金、物业费等，每逾期一天，按逾期缴纳费用总额的5%支付违约金。孙伟男出具的欠条载明，孙伟男承诺于2020年1月10日前一次性还清103,614元，如若逾期按欠款总额的2%支付利息。邑民公司主张的逾期付款违约金7,489.85元，符合双方约定，且计算标准远低于上述违约金及利息标准，本院可以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告上海邑民商贸有限公司与被告孙伟男就上海市宝山区永乐路XXX号1-10、2-15房屋签订的《房屋租赁合同》；二、被告孙伟男于本判决生效之日起十日内，支付原告上海邑民商贸有限公司租金、物业费等共计139,797元，并支付逾期付款违约金7,489.85元；三、被告孙伟男已支付给原告上海邑民商贸有限公司的押金42,583元，原告上海邑民商贸有限公司不予退还；四、驳回原告上海邑民商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1,723元，由被告孙伟男负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 杨利民二〇二〇年十一月二十五日法官助理 鲍仲钰书 记 员 周丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。