四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16643号 上诉人（原审原告）：黄家雨，女，1990年10月7日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：何卓律，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨华平，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：聂宇鸿，男，1992年2月28日出生，汉族，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：汪艳君，四川科全律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都大唐七中房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市温江区同兴东路******。 法定代表人：陈杰，总经理。 委托诉讼代理人：彭鸿，四川迪扬律师事务所律师。 上诉人黄家雨因与被上诉人聂宇鸿、成都大唐七中房地产经纪有限公司（以下简称大唐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初3393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序进行了独任审理。本案现已审理终结。 黄家雨上诉请求：1.撤销原判第二、四项判决，改判聂宇鸿向黄家雨返还定金100000元；2.聂宇鸿、大唐公司连带向黄家雨赔偿经济损失108000元；3.聂宇鸿、大唐公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。本案并非一审法院认定不可归责于双方的原因，双方签订《房屋买卖合同》时，聂宇鸿、大唐公司知晓黄家雨不具备购房资格，故约定“房屋无抵押无债务纠纷3个工作日内办理产权过户”，且对合同价款支付时间未详细约定。合同履行过程中，因聂宇鸿丧失商业信誉，黄家雨有权行使不安抗辩权和先履行抗辩权，待案涉房屋符合过户条件后再支付房款，在黄家雨符合案涉房屋过户的条件后，聂宇鸿仍将案涉房屋一房二卖并过户给第三人，导致合同无法继续履行而解除，聂宇鸿主观上具有明显恶意，应当承担违约给黄家雨造成的房屋差价损失269300元，黄家雨主张108000元合法合理。二、案涉合同履行过程中，大唐公司未负有代管房屋不动产权证、购房合同原件等合同约定义务，因大唐公司未尽义务将房屋权属证归还给聂宇鸿导致房屋被转让给第三人，大唐公司应当承担损失赔偿责任。三、一审法院适用法律错误。一审中法院认定案涉合同合法有效，双方应按合同约定履行合同义务，但又认定双方合同解除是由不可归责于双方原因导致合同无法继续履行，且合同解除需要有权解除及有效通知要件，故一审法院论述内容矛盾。四、案涉合同涉及房屋买卖合同关系与居间合同关系，两者具有密切的牵连关系，合并审理并无不当，且一审法院实际上也已进行了合并审理，但一审法院认定黄家雨主张大唐公司连带赔偿损失属另一法律关系，是错误的。 聂宇鸿辩称，一审判决合法合理应当维持。解除合同的原因是黄家雨签订合同时无购房资格，签订合同后告知在2020年4月时取得购房资格，但到2020年4月黄家雨再次告知没有购房资格且不确定合同履行时间，聂宇鸿无法在此情况下无期限等待，因此告知黄家雨先行支付首付款用于偿还案涉房屋抵押贷款，但黄家雨对此不予回复，聂宇鸿多次催告均无果。因此聂宇鸿依据合同法第九十三条第三款规定书面通知黄家雨解除合同，这种情况导致合同被解除，聂宇鸿不应承担双倍返还定金及赔偿责任。 大唐公司辩称，大唐公司属于居间方，提供中介服务，大唐公司对双方解除合同并无过错，不应承担其他责任。导致合同解除的情况是黄家雨造成的，一是黄家雨没有购房资格，大唐公司发现黄家雨没有购房资格时第一时间就通知黄家雨解约，但黄家雨一直推诿不到场办理；二是协商过程中因无法达到黄家雨要求的条件，解除合同并没有给黄家雨造成损失；三是定金和中介费都已经退还，协商时大唐公司也同意支付一部分损失给黄家雨，但黄家雨要求找到同等价位的房屋；四是因聂宇鸿的房屋可能被查封而没有时间等待黄家雨提出的要求，聂宇鸿急着卖房屋就是为了抵偿外债，所以才以低于市场价出售的。 黄家雨向一审法院提出的诉讼请求：1.解除黄家雨与聂宇鸿、大唐公司签订的编号为DTMM20200003309号《房屋买卖合同》；2.聂宇鸿返还定金100000元；3.大唐公司返还黄家雨居间服务费17000元；4.聂宇鸿、大唐公司连带赔偿黄家雨经济损失269300元；5.聂宇鸿、大唐公司承担一审案件受理费。 一审法院认定事实：黄家雨与聂宇鸿、大唐公司于2020年3月11日签订了编号为ＤＴＭＭ20200003309号的《房屋买卖合同》，约定聂宇鸿将位于成都市温江区××道××段××号××栋××单元××层××号房屋出卖给黄家雨，成交价为850000元，合同签订后，黄家雨通过大唐公司向聂宇鸿支付定金50000元，大唐公司为居间服务方提供居间服务并收取黄家雨居间费17000元。一审法院另查明，2018年5月15日，成都市人民政府办公厅出台《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（成办法【2017】17号），规定在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：第一，购房人具有上述区域户籍（其中户籍迁入上述区域未满24个月的，应在上述区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上），或户籍不在上述区域但在当地稳定就业且连续缴纳社保24个月以上。第二，本市户籍居民两人及以上家庭在全市范围内拥有**（含**）自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、或非本市户籍家庭在全市范围内无自有产权住房。黄家雨在签订《房屋买卖合同》时其身份证地址为成都市天府新区。 一审法院认为，黄家雨与聂宇鸿签订《房屋买卖合同》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行合同义务。案涉房屋买卖合同签订在成都市人民政府办公厅于2018年5月15日出台《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》（成办法【2017】17号）后，黄家雨的户籍在成都市天府新区，其不具备在成都市温江区××房住房的资格，黄家雨签订合同时有中介公司的参与，其应当知道自己不具备购房资格。由于限购政策的原因，房屋买卖合同客观上履行不能，案涉合同不能履行和解除的原因均不可归责于双方，在合同成立时，黄家雨和聂宇鸿面对限购政策这一特殊事由，双方应当友好协商，及时解除合同并清理结算，而非一般情况下的积极全面的继续履行各自的合同义务。一审庭审中，双方均同意解除案涉《房屋买卖合同》，一审法院予以确认。关于双倍返还定金及房屋涨价损失，因双方签订房屋买卖合同的时间在房屋限购政策出台之后，黄家雨丧失购房资格，该房屋买卖合同因不归责于双方的原因导致合同无法继续履行，聂宇鸿不应向黄家雨双倍返还定金及赔偿房屋上涨损失。但是聂宇鸿应基于合同解除后恢复原状的法律规定，继续承担向黄家雨退还50000元定金的责任。黄家雨向大唐公司主张退还居间服务费17000元，属于另一法律关系，本案审理的是黄家雨和聂宇鸿之间的房屋买卖合同关系，基于同一民事案件原则上处理同一法律关系引起的纠纷，关于居间服务费，黄家雨可另行向大唐公司主张。但一审庭审中，大唐公司愿意退还居间服务费17000元，属于大唐公司私权处分范畴，不违法、不悖俗，一审法院予以尊重。黄家雨主张大唐公司基于连带责任赔偿房屋涨价损失，亦应属于另一法律关系，于法无据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、确认黄家雨和聂宇鸿、大唐公司于2020年3月11日签订的《房屋买卖合同》于2020年9月9日解除；二、聂宇鸿在判决生效之日起十日内退还黄家雨购房定金50000元；三、大唐公司于判决生效之日起十日内退还黄家雨居间服务费17000元；四、驳回黄家雨的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3547元，由黄家雨负担。 二审中，黄家雨提交了《成都市城镇职工养老保险缴费信息》及缴费证明各一份，拟证明黄家雨2020年4月已经具备案涉房屋的购房资格。 聂宇鸿、大唐公司对证据的三性无异议，但认为无法达到证明目的，黄家雨2020年5月17日才微信告知聂宇鸿、大唐公司具备购房资格。 本院对《成都市城镇职工养老保险缴费信息》及缴费证明的三性予以确认，对证明目的结合其他证据综合认定。 聂宇鸿、大唐公司未提交新证据。 二审审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 二审另查明，黄家雨与聂宇鸿、大唐公司于2020年3月11日签订《房屋买卖合同》时，各方当事人均知晓案涉房屋存在抵押，但在合同中未载明该情况。在案涉《房屋买卖合同》中，仅约定了购房款金额，但对购房款支付时间、案涉房屋解除抵押的方式及时间、办理转移登记时间均未作约定。2020年3月期间，聂宇鸿、大唐公司通过微信多次向黄家雨告知聂宇鸿因资金问题要求黄家雨及时付款，黄家雨提出要等具备购房资格。因聂宇鸿资金需要而一直催促要求黄家雨及时支付购房款，还因聂宇鸿的债务问题房屋可能被查封，且黄家雨购房资格尚未具备，大唐公司工作人员于2020年3月30日通过微信向黄家雨作出建议，因不确定因素太多，对黄家雨的交易不安全，可能因聂宇鸿的债务导致以后不能退还定金。2020年4月1日黄家雨回复大唐公司工作人员，社保显示2月，还差3、4月。2020年4月12日聂宇鸿告知黄家雨终止双方的交易。 二审中黄家雨陈述：因房屋存在抵押，故在合同中约定“该房屋无抵押无债务纠纷3个工作日内办理产权过户手续”，因合同履行中，聂宇鸿称其房屋即将被查封，要求黄家雨改变原约定提前支付购房款，因黄家雨担心聂宇鸿能否履行过户义务而未同意。 聂宇鸿陈述：因急着用钱而将价值1000000元的房屋低价出售，要求全款购房才签订的案涉合同，但黄家雨不能在2020年4月10日前付款，又不同意提前支付100000元用于垫资公司借款，从而导致其售房的目的不能实现，故2020年4月12日通知解除合同。 大唐公司陈述：聂宇鸿陈述的情况属实，由于需垫资公司为聂宇鸿还债，2020年3月24日垫资公司已经电话通知，要黄家雨转100000元到监管账户，才给聂宇鸿还账。黄家雨说没有钱，到4月才有。2020年3月23日黄家雨向大唐公司咨询了锦江区购房资格事宜，2020年3月25日又再次咨询锦江区购房资格事宜，并且发布了其他小区房源信息给经纪人比较，还明确表示不想购买聂宇鸿的房屋，是黄家雨拖延时间。 本院认为，案涉《房屋买卖合同》是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应本着诚实信用原则按照合同约定全面履行合同义务。从案涉《房屋买卖合同》的签订看，各方当事人均清楚黄家雨无购房资格。从合同内容看，虽然约定了房屋的基本情况、购房款金额、定金支付等内容，但对购房款支付时间、案涉房屋解除抵押的方式及期间、办理转移登记期限等关系合同履行的事项均未作约定。结合一审中各方提交的微信记录看，应当对聂宇鸿出售房屋的目的是急于收到购房款的事实予以确认。但在合同履行过程中，由于合同约定解除抵押的内容、支付购房款时间和办理过户的先后等履行内容不明确，而聂宇鸿急于售房变现还债事由紧急，而黄家雨因不具备购房资格且为避免交易风险不愿意提前支付部分购房款帮助聂宇鸿解除资金监管，以致聂宇鸿提出终止合同并将房屋另售。从前述事实看，对合同约定的履行义务不明确、无法及时履行合同各方当事人均有责任，在此情况下，一审法院认定房屋买卖合同因不归责于双方的原因导致合同无法继续履行而导致解除并无不当。综上，黄家雨的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，判决结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理4420元，由黄家雨负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 俊 二〇二〇年十一月十二日 书记员 杨珍梅