北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初853号原告：张卫红，女，1970年2月5日出生，汉族，北京物美商业集团股份有限公司职工，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：刘宏兵，北京市京悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兰，北京市京悦律师事务所实习律师。被告：李东红，女，1961年2月22日出生，汉族，北京市门头沟区城子街道办事处退休职工，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：姚仲群（李东红之夫），1957年6月4日出生，无业。委托诉讼代理人：姚姚（李东红之子），1991年2月6日出生，无业。第三人：北京易家房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区大峪南路甲28号1栋211。法定代表人：胡景阳，总经理。委托诉讼代理人：高瑞清，女，1971年11月19日出生，北京易家房地产经纪有限公司部门经理，住北京市门头沟区。第三人：北京市门头沟区房屋征收事务中心，住所地北京市门头沟区滨河路18号。法定代表人：李超，主任。委托诉讼代理人：杨练兵，北京市亚太律师事务所律师。原告张卫红与被告李东红、第三人北京易家房地产经纪有限公司（以下简称易家地产）、北京市门头沟区房屋征收事务中心（以下简称征收中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张卫红的委托诉讼代理人刘宏兵、王兰，被告李东红及其委托诉讼代理人姚仲群、姚姚，第三人易家地产委托诉讼代理人高瑞清，第三人征收中心委托诉讼代理人杨练兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张卫红向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告赔偿原告回迁房损失135万元；2、判令被告支付原告周转费28980元，以上共计1378980元。事实和理由：2010年12月6日，通过第三人易家地产，原、被告签订了“房屋买卖居间合同”。该合同约定，被告将其位于北京市某区某街25号房屋（以下简称25号房屋；房产证：门私字第XXXX号）的东数第三间房卖给原告，价格325000，被告自收到原告全部房款之日起，放弃该房产的使用权、收益权，并将该房产的处置和收益权转移给原告；任何一方不按照该协议执行，按照合同成交价的一倍赔偿对方。2010年12月11日，原被告对上述合同进行了补充，约定原告购买被告的房屋，待拆迁时分得一居楼房，如不能分一居，从被告房屋拆迁房中给付原告一居楼房。同日，原告按约向被告支付了全部价款，被告亦将该间房的钥匙交给原告。2012年1月上述房屋所在地进行拆迁，被告和征收中心均拒绝承认原告享有上述一间房的处置权、收益权，被告和征收中心于2012年1月18日签订了25号全部房屋的征收安置补偿协议，依该协议李东红可获得五套安置房，其中包括两套一居室，原告曾多次找到被告维权，均遭到拒绝。后来得知被告拆迁安置的两套一居室已申请政府回购，鉴于被告恶意放弃一居室权益导致合同无法履行，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告李东红辩称，不同意原告的诉讼请求，首先，原告从我这里仅购买了9平方米多的房屋，连一居室都够不上，但拆迁时非想要套两居室，导致拆迁办不与她签约，今天这个局面完全是其太贪心造成的，我同意退还她购房款，再适当给她些利息。其次，拆迁协议项下的所有钱款都是我的，周转费与其无关。第三人易家地产述称，张卫红、李东红及我公司签订的《房屋买卖居间合同》是成立的，原告最初目的是获得一居室，现在其诉讼请求超出买卖范围，与我公司无关。第三人征收中心述称，我中心与张卫红没有任何法律上的关系，与本案无关。本院经审理认定事实如下：李东红系25号房屋的所有权人，房屋总建筑面积为121．86平方米。2010年12月6日，李东红（委托方、甲方）、张卫红（委托方、乙方）、北京国信易家房地产经纪有限公司（受托方、丙方）签订《房屋买卖居间合同》（以下简称居间合同），约定：甲方现有位于25号从东数第三间东屋，房产证号：京XXXX号，建筑面积约为：现房为准，现经友好协商自愿卖与乙方，房屋售价为325000元。乙方于签订合同当日，支付甲方购房定金5000元，于2010年12月15日前，支付甲方购房款320000元。房屋交验：甲乙双方于2010年12月15日前办理房屋交验手续。违约责任：如乙方延期付款，视为乙方违约，定金及代理费不予退还，自违约之日起三日内向丙方支付约定成交价20%的违约金，造成损失的，还应赔偿损失，本合同自动终止；如因甲方原因造成本合同不能履行，甲方应承担赔偿责任，应双倍向乙方返还定金，退还已收房款。如因不可抗力和法律、政府政策变化等原因导致本合同不能全面履行的，甲方退回已收定金及房款，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。本合同至上述房产公证、甲方收到全部房款及房屋交接完毕时，视为丙方服务内容完成，本合同自动终止。补充协议条款：1、甲方自收到合同约定全部房款之日起，放弃本合同约定房产的使用权和收益权。2、甲乙双方办理公证手续，将本合同约定房产的处置和收益权转移给乙方。3、本合同签订之日起，甲乙双方一致认可本协议为最终协议，具有不可撤销性，双方无异议。4、双方任何一方不按照本协议执行的，将按照本合同成交价。甲方李东红、乙方张卫红、丙方签约经纪人李兰香签名，加盖北京国信易家房地产经纪有限公司公章。2010年12月5日（应为6日），上述三方又签订《补充协议》，约定：“1、甲乙双方协商，甲方承诺此房拆迁能分得一居，如不能分得一居甲方退还乙方已交全部房款，另加五万补偿金；2、甲方负责提供此房测绘图表；3、乙方自行打门，自行改造；4、实际面积以测绘表为准”。合同签订后，李东红完成房屋交付，张卫红于2010年12月5日支付李东红购房定金5000元，于2010年12月11日通过中国工商银行向李东红账户转账320000元。张卫红并未实际使用该房屋。2010年12月8日，李东红（赠与人）与张卫红（受赠人）签订《赠与合同》，约定：“1、赠与人李东红自愿将25号平房中‘幢号13’砼房壹间无偿赠与张卫红个人所有。2、该赠与不附任何条件。3、受赠人张卫红自愿接受赠与人李东红的赠与”。次日，北京市华夏公证处就上述合同出具（2010）京华夏内民政字第1085号公证书，证明双方签订合同的签约行为、合同内容合法；合同上当事人的签名、捺手印均属实。2010年12月11日，李东红（售房人）与张卫红（买房人）签订《赠与合同》，载明：“因购买李东红某街13幢房屋一间（9．95平米），购房款叁拾贰万伍仟元整，待拆迁时分得壹居楼房，如不能分壹居，从李东红女士房屋拆迁房中给予张卫红壹居楼房，双方立字为据”。2012年1月18日，北京市门头沟区房屋征收补偿办公室与被征收人李东红签订《北京市门头沟区房屋征收补偿安置协议》（编号：CZHC-3-002号）（以下简称征收安置协议），约定被征收人在征收范围内25号有住宅平房3间，建筑面积181．31平方米，被征收人在册人口1人，实际居住1人，即承租人李东红；被征收人应安置房屋建筑面积（含公摊面积）为261．14平方米，安置房地点为就地回迁，协议安置面积为280平方米，户型及数量为2套一居室（总建筑面积约为80平方米）、2套二居室（总建筑面积约为120平方米）、1套三居室（总建筑面积约为80平方米）。2015年12月11日，李东红（甲方）与征收中心（乙方）签订《北京市门头沟区棚改安置房期房弃房补充协议书》（编号：MHAQ20号）（以下简称弃房协议），双方协商同意，对原征收协议进行变更：李东红放弃位于门头沟区就地回迁地区未选定地块总建筑面积80平方米的房屋，改为货币补偿，变更后协议安置房情况为：一居室0套；二居室2套；三居室1套。货币补偿款为1160000元。弃房后周转费发放标准：有两套以上期房安置房，仍留有部分期房安置房的，剩余安置面积为40平方米的，周转费每月按1000元标准发放，剩余安置面积为60平方米的，周转费每月按1500元标准发放，剩余安置面积为80及以上平方米的，周转费每月按1800元标准发放。另查，截止到2019年1月，李东红取得周转费计144900元。2013年7月24日，张卫红曾诉至本院，要求李东红给付其一居室1套，因安置房尚未交付，申请撤诉。2015年4月15日，其再次起诉李东红，要求给付一套一居室，2015年6月19日，本院以诉讼标的不明确为由，裁定驳回张卫红的起诉。《门头沟区采空棚户区住宅房屋征收补偿安置方案》第二条、征收补偿对象：征收范围内被征收房屋所有权人和公有住宅承租人。第五条、房屋产权和面积认定：（一）私有住房按所有权证标明的产权人和建筑面积计算。第六条、征收补偿方式、（二）房屋产权调换：住宅平房：应安置房面积=被征收房屋建筑面积×1．33＋20平方米。第七条、征收奖励、补助费标准，（三）此次征收签约后，根据采空棚户区改造规划进行地块改造开发的，按地块发放征收补偿安置款：选择期房的，周转补助费发放到办理入住为止，周转补助费标准（同上述弃房协议内标准）。2013年10月23日，北京国信易家房地产经纪有限公司名称变更为北京易家房地产经纪有限公司。双方争议的证据和事实：一、李东红弃房是否违反合同约定。张卫红主张，双方签订《房屋买卖合同》的目的即为我能获得一套安置房，补充协议也约定拆迁时被告所分得一居室给付我一套，但被告在取得两套一居室后，确将上述房屋放弃，造成我获得一居室安置房的合同目的无法实现，构成根本违约。提供《房屋买卖合同》、补充协议、2010年12月8日签订的《赠与合同》及公证书、2010年12月11日双方签订的《赠与合同》《弃房协议》等以证明其主张。李东红认可上述证据的真实性，认可自己违约，但提出，一、拆迁时，拆迁部门与原告签订过协议，同意给她一套一居室，她坚持要一套二居室，拆迁部门与他签订了两居室的拆迁协议，但没有通过审计，由于她的行为，导致我家其他所有房屋都无法签订拆迁协议，后来拆迁部门不与她签协议了，她又回来找我要，没有得到一居室是她贪心造成的。二、我并不是恶意放弃两套一居室，而是因为家庭原因。未提供证据证明其主张。二、关于张卫红的诉讼请求1、可得利益损失135万元张卫红提出，按照约定我应得到一套一居室，因被告的弃房行为导致我无法取得，一套一居室的价值即是我的可得利益损失，双方约定的违约金完全不足以弥补我的损失，被告应当全额赔偿。计算标准为：房屋所在地区房价上涨幅度以及安置房五年不能过户交易的因素，安置房所在地段40平方米新房现价约为176万，五年期折现价值为136万元左右。我主张135万元。提供安居客软件截图若干以证明其主张。被告李东红不认可上述证据的真实性，同意按照双方所签《补充协议》的约定，退还张卫红购房款，另加5万元补偿金。2、周转费28980元张卫红提出，被告所取得周转费计144900元，包括我购买的房屋部分，该部分对应的周转费应属我所有，被告拆迁可取得5套安置房，我要求按照五分之一的份额计算。李东红表示，周转费系给予被征收人的补助，与原告无关。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，一、关于合同的效力。原告与被告2010年12月6日签订的《居间合同》及当日签订的《补充协议》，系双方真实意愿表示，不违反法律、法规的强制性规定，当属有效。2010年12月8日签订的《赠与合同》与12月9日公证处出具的公证书，因合同内容虚构，均属无效。2010年12月11日双方签订的《赠与合同》，虽名为赠与合同，实为《居间合同》的补充与变更，应属有效。二、关于合同目的，从《补充协议》第一条：“拆迁时能分得一居室”。2010年12月11日版《赠与合同》中“因购买李东红桥西街13幢房屋一间（9．95平米），购房款叁拾贰万伍仟元整，待拆迁时分得壹居楼房”的表述，可以确定，双方所签《居间合同》的目的为原告所购9．95平方米房屋“分得一居室”。三、关于违约问题，2010年12月11日版《赠与合同》中明确约定：“如不能分壹居，从李东红女士房屋拆迁房中给予张卫红壹居楼房”。被告分得一居室，因其放弃，原告不能获得，被告构成违约，应承担违约责任。四、关于原告的诉讼请求，1、违约金的计算标准，原告主张按照现市场价格计算；被告主张按照《补充协议》约定，返还购房款，赔偿5万元。（1）双方签订合同目的：为原告所购9．95平方米房屋“分得一居室”，事实为25号房屋整体拆迁安置，其中包括双方买卖房屋，根据补偿安置方案，9．95平方米房屋不能获得一套一居室安置房，合同目的不能实现，按照一居室市场价格计算显失公平。（2）被告放弃一居室安置房，获得回购价每套为58万元，作为违约方，按照返还购房款，赔偿5万元标准，不足以弥补原告的经济损失，显违诚实信用原则。因双方约定拆迁利益的条款系确保未来收益的条款，具有不确定性，双方都应预见风险，且一居室安置房的区位、面积均不确定，故本院按照风险共担、利益平衡的原则，根据协议约定、损失情况、可预见性规则等情况，确认违约金按照回购价58万元计算。2、关于原告要求分割周转费的诉讼请求，根据征收补偿安置方案，周转费系发放给征收补偿对象的，原告不属征收补偿对象，其该项诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、李东红于本判决生效之日起七日内赔偿张卫红经济损失580000元；二、驳回张卫红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八千六百零五元，由张卫红负担五千一百七十一元，已交纳；由李东红负担三千四百三十四元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王连波二〇二〇年十一月十六日书记员  吕春燕