云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2801民初3220号原告（反诉被告）：赵世康，男，1978年5月1日出生，汉族，身份证住址湖北省洪湖市。原告（反诉被告）：陈国军，男，1981年10月1日出生，汉族，身份证住址湖北省公安县。两原告共同委托诉讼代理人：丁艳蕊，云南泰熙律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：西双版纳傣乡果园食品有限公司。统一社会信用代码：91532800336497639L。住所地：云南省景洪市嘎洒镇曼嘎村民小组。法定代表人：王家祥，职务：执行董事。被告（反诉原告）：王家祥，男，1962年10月1日出生，汉族，身份证住址云南省景洪市。两被告共同委托诉讼代理人：章明，云南博宏律师事务所律师。特别授权代理。原告（反诉被告）赵世康、陈国军与被告（反诉原告）西双版纳傣乡果园食品有限公司（以下简称“傣乡果园”）、王家祥租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵世康、陈国军的共同委托诉讼代理人丁艳蕊、被告（反诉原告）傣乡果园的法定代表人、被告（反诉原告）王家祥及共同委托诉讼代理人章明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵世康、陈国军向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的《厂房租赁合同》无效；2、判令被告已支付的房租40万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告因从事钢化玻璃产品生产经营需租赁厂房，被告王家祥告知其傣乡果园还有部分厂房空着。因原告所需厂房对面积和高度均有特殊要求，再三询问下，王家祥告知系其自有房屋，有相应厂权，高度在9.2米左右，面积约为2922平方米左右。双方签订了《厂房租赁合同》，明确被告应向原告出示该厂房的房地产权证，被告应当于2020年4月1日前向原告交付厂房和相关设备。合同签订后，原告向被告王家祥支付租金40万元。但被告一直未向原告出示厂房的房地产权证，原告经多方了解得知，涉案厂房在建盖时未取得相关部门的审批，至今未取得相应产权证，也未向原告交付房屋，根据相关的法律规定，双方签订的合同为无效合同，但被告拒绝返还40万元款项。请求判如所请。被告傣乡果园辩称，1、原告所述内容与事实不符。原被告系同乡，原告在租赁过程中，多次前往被告处考察，对租赁物非常了解，签订合同后，按照原告要求，被告对厂房部分进行了改建，以符合原告的生产要求，原告陈国军更是在现场坐镇监督施工。到了约定厂房交付时间，原告未接受租赁物厂房。原告赵世康通过微信以“经股东协商，无法再租用您的厂房”为由解除租赁合同，但对退租事宜没有谈妥。被告王家祥遂向赵世康发出通知正式解除租赁合同，并给一个月办理解除合同善后事宜。2、双方签订的《厂房租赁合同》合法有效。涉案厂房系被告自有厂房，拥有合法所有权和使用权，《厂房租赁合同》亦不存在合同法第五十二条规定的五种情形，是真实意思表示，不违反强制性规定，不损害社会公共利益，合法有效且自始有效。反诉原告傣乡果园、王家祥向本院提出反诉请求：1、请求确认《厂房租赁合同》已于2020年6月7日解除；2、判令反诉被告向反诉原告支付实际租赁期租金122821.4元；3、判令反诉被告依合同约定向反诉原告支付违约金85447.9元；4、判令反诉被告支付上述款项逾期给付利息（自2020年7月6日起至款项付清之日止，央行贷款基准年利率4.35%）；5、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告签订《厂房租赁合同》，约定租赁期限五年，年租金为455832元，且两年一次性支付租金911664元。反诉被告合同签订后支付了租金400000元，还剩511664元未支付。反诉原告多次催交，反诉被告均以各种理由推脱。原告赵世康通过微信以“经股东协商，无法再租用您的厂房”为由解除租赁合同，但对退租事宜没有谈妥。被告王家祥遂向赵世康发出通知正式解除租赁合同，并给一个月办理解除合同善后事宜。但反诉被告并未前来结算相关费用。请支持反诉请求。反诉被告赵世康、陈国军口头辩称，1、双方签订的合同为无效合同。2、反诉被告并未实际使用过厂房，反诉原告也并未按期交付厂房。3、反诉原告对厂房也没拥有产权证。4、诉讼费应由反诉原告承担。双方当事人围绕着诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于合同效力及其责任的相关事实认定。原告（反诉被告）认为，被告对厂房未有产权也未交付，合同是无效的，应退还租金40万元。原告（反诉被告）提供了厂房面租赁合同、转帐电子回单以证明其主张。被告（反诉原告）则认为，合同是合法有效的，被告按原告要求对厂房进行了改建，原告（反诉被告）未按约定来接收租赁物，也未交纳剩余租金，并先提除解除合同，应承担解除合同的相应责任。被告（反诉原告）提供了厂房租赁合同、微信截图、解除合同通知书、云（2020）景洪市不动产权第××号不动产权证书、景洪市不动产登记中心档案摘抄表、地字第景洪市**建设用地规划许可证、投资项目备案证以证明其主张。本院认定，原被告双方提供的证据能够证明一定的事实主张，具有证据效力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月18日，被告傣乡果园作为甲方（出租方）与原告赵世康、陈国军作为乙方（承租方）签订《厂房租赁合同》，书面约定：甲方出租给乙方建筑使用面积2922平方米的厂房，乙方向甲方承诺，租赁该厂房严格按照经核准的生产经营范围用于从事钢化玻璃的产品生产；甲方作为该厂房的房地产权利人与乙方建立租赁关系，甲方承诺对厂房及地块具有所有权或者合法使用权以及有权出租乙方使用，签订合同前，甲方应当向乙方出示该厂房的房地产权证，并告知乙方该厂房是否存在设定抵押的情形；如因房产权纠纷而影响乙方正常使用的，视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金并赔偿由此给乙方造成的经济损失，包括但不限于固定资产、厂房及生产设备等投资损失；甲方于2020年4月1日前向乙方交付该厂房和有关设施设备，租赁期限自2020年4月1日起至2025年4月1日止，年租金为455832元，租赁期限内，双方不得以任何理由提高或降低租金数额，租金每两年支付，合计911664元；甲方同意乙方可以根据生产经营需要对现有厂房进行改扩建，增设特种设备，或者另需装修、改变技术工艺或改造有关设施设备，其中按规定必须报有关部门审批的，由甲方向有关部门申请审批；乙方未按合同约定及时足额支付租金，拖欠全部或部分租金超过30天或者利用租赁物业进行非法活动的，甲方有权单方解除合同；甲方依合同约定解除合同，应向乙方发出书面解除通知，解除通知到达乙方时合同即解除，合同解除后，甲方可给予乙方合理的迁离期（最长不超过30日）。原告赵世康、陈国军在合同首部乙方一栏中签字捺印，原告赵世康还在合同首部和尾部乙方法定代表人一栏签字按印，被告王家祥在合同首部和尾部甲方法定代表人一栏上签字，被告傣乡果园在合同首部和尾部甲方一栏上签章。2020年1月20日，陈国军通过银行向王家祥转帐400000元。2020年5月7日，原告赵世康通过微信向王家祥称：由于当时得到的厂房高度为8米多，现地勘测只有7.2米，经我们反复设计，还是不具备装架航车的空间，另因厂房大小及不方正仍限制设备的摆放，伸展不开，实现不了流程生产，且在饲料厂旁边的坡道无法让原片玻璃进入厂区，经我们股东协商，无法继续租用你的厂房，也为了不耽误您后续出租厂房，烦请王总尽早解决与我们解除厂房出租协议，办理退租事宜。2020年6月6日，王家祥通过微信向赵世康发出落款为傣乡果园署章的《解除合同通知书》：我公司与你二人签订合同，你二人仅支付了400000元，还剩511664元租金未支付，你们拖欠租金已超过合同约定的30日期限，且多次沟通仍不愿支付，我公司依合同约定有权解除合同，请你二人于《解除合同通知书》送达之日起30日内办理解除合同善后事宜，结清相关租赁费用，并按合同约定按未交租金的千分之一支付违约金给我公司。双方由此发生纠纷，原告遂起诉来院。又，被告傣乡果园对位于景洪市嘎洒镇曼景罕村民委员会曼嘎村民小组土地面积12000.24平方米工业用地享有使用权［不动产证号：云（2020）景洪市不动产权第××号］，获得建设用地规划许可证（地字20190（地字**傣乡果园食品有限公司新厂区”投资项目获准备案登记。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告（反诉被告）赵世康、陈国军与被告（反诉原告）傣乡果园签订的《厂房租赁合同》，是双方的真实意思表示，为合法有效的合同，鉴于被告王家祥实际收取了原告陈国军的40万租金，与傣乡果园同为合同当事人。被告傣乡果园对案涉厂房的土地拥有使用权，且双方在合同中有签订合同前甲方出示厂房房地产权证的内容约定，原告赵世康、陈国军签订合同即视为对被告提供房地产权的义务完成了审验和认可，对原告赵世康、陈国军提出的合同无效的主张，本院不予以支持。双方在合同中未约定支付两年租金的具体期限和违约解除合同的违约金，被告傣乡果园、王家祥在原告赵世康、陈国军微信提出解除合同之前，并未向原告催交剩余租金，其以原告欠交租金违约来解除合同的主张，本院不予采纳；原告虽在微信中提出厂房不合规格要求解除协议，但也无合同约定和证据支持，因而，本原被告双方均有解除合同的意愿，本院予以解除，解除合同的时间为被告傣乡果园通知到达原告的2020年6月6日，原告赵世康、陈国军应承担实际租赁被告厂房即自2020年4月1至2020年7月6日（含迁离期30日）的租金118641元（455832元÷365天×95天），被告傣乡果园和王家祥应当将承担了实际租赁期限租金后的剩余租金281359元（400000元-118641元），返还给原告赵世康、陈国军。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）赵世康、陈国军与被告（反诉原告）西双版纳傣乡果园食品有限公司、王家祥2020年1月18日签订的《厂房租赁合同》于2020年6月6日解除；二、由被告（反诉原告）西双版纳傣乡果园食品有限公司、王家祥应当自本判决生效之日起三十日内向原告（反诉被告）赵世康、陈国军返还剩余租金281359元；三、驳回原告（反诉被告）赵世康、陈国军的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）西双版纳傣乡果园食品有限公司、王家祥的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25033元，由原告（反诉被告）赵世康、陈国军负担7525元，由被告（反诉原告）负担17508元。反诉案件受理费2212元由原告赵世康、陈国军负担1260元，由被告（反诉原告）傣乡果园负担952元。案件受理费原告已预交,本院不另清退,被告应将承担的部分迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  刘文云人民陪审员  李树林人民陪审员  玉南丙二〇二〇年十一月十日书 记 员  王 芳