江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初6535号原告：无锡信德物业服务有限公司，住所地无锡市滨湖区金融一街1-1。法定代表人：吴昊，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾薇、沈云，江苏连元律师事务所律师。被告：无锡华依升投资有限公司，住所地无锡市太湖新城金融商务第一街区1号楼1508#，1509#，1510#。法定代表人：华赟晓，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡怡赟，江苏神阙律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯静，江苏神阙律师事务所实习律师。原告无锡信德物业服务有限公司（以下简称信德物业公司）与被告无锡华依升投资有限公司（以下简称华依升公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信德物业公司的委托诉讼代理人曾薇、沈云，被告华依升公司的委托诉讼代理人胡怡赟、侯静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信德物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠的物业管理服务费用117653.06元及滞纳金(自逾期之日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同档银行贷款基准利率4.75%计算)；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：自2011年10月22日起，信德物业公司为无锡昌兴国际金融大厦业主及实际使用人提供物业管理服务。2013年2月4日华依升公司购买了位于上述金融大厦15层的1508、1509、1510号3套房屋，并分别签署了三份《昌兴国际金融大厦业主临时管理规约》（以下简称临时规约），约定此三套房屋的物业管理服务费用为每月每平方米11.95元。2016年12月10日-2020年5月31日，华依升公司尚结欠物业管理费117653.06元，信德物业公司多次催要未果，请求法院支持诉请。被告华依升公司辩称：1、如按照每月每平方米11.95元的标准，欠付117653.06元的金额计算正确，但信德物业公司未通过法定招投标程序签订的前期物业管理合同侵害了被告合法权益，收取的每月每平方米9.8元的物业管理费缺乏合理依据，代收的电梯使用费及物业公共水电费每月每平方米2.15元，未依照物业管理条例提供实际发生水电等收费的发票，及电梯使用费分摊的明细，未建立单独的列账并定期公示，故华依升公司停止缴纳物业管理费不应承担违约责任；2、滞纳金缺少合同依据，基数不应包括电梯使用费及物业管理的公共水电费。经审理查明：2011年10月22日，无锡昌兴房地产开发有限公司（下称昌兴公司）与信德物业公司签订《前期物业服务合同》，约定选聘信德物业公司为昌兴国际金融大厦商务写字楼提供物业服务，按每月每平方米9.8元计算物业包干服务费，合同期限为三年，该合同在无锡市住房保障和房产管理局物业管理处进行了备案。2014年10月、2017年10月、2020年10月双方又续签了上述合同。2013年2月4日，昌兴公司与华依升公司签订了三份《商品房买卖合同》，华依升公司向昌兴公司购买位于无锡市房屋，用途为办公用房，约定建筑面积分别为228.16平方米、121.25平方米、179.57平方米，并约定商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。同日，华依升公司签署《昌兴国际金融大厦业主临时管理规约》，第1508号、第1509号、第1510号三套房屋的物业管理服务费标准均为公共服务费每月每平方米9.8元，电梯使用费及物业公共水电费按每月每平方米2.15元，也即物业管理服务费为11.95元／月／平方米。上述1508号房于2014年10月14日交付使用、1509号房于2014年11月26日交付使用、1510号房于2014年11月18日交付使用，且华依升公司缴纳了装修费用以及物业费用。2016年8月24日，经昌兴公司委托，无锡市曦晨测绘有限公司出具曦晨测函（2016）第0154号《房屋建筑面积测绘报告》，案涉三套房屋实测面积分别为1508号232.07平方米，1509号123.26平方米，1510号182.75平方米。2016年12月10日-2020年5月31日，华依升公司所属的1509号、1510号房屋欠付的物业管理费金额为117653.06元，信德物业公司经发送催款通知、律师函等，均催讨无果，成讼。以上事实，有前期物业服务合同、商品房买卖合同、临时规约、测绘报告、装修手续材料、发票、催款通知书、律师函及当事人陈述等在卷佐证。本院认为：业主应按时交纳物业服务费用。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。在前期物业管理中，临时规约作为全体业主的最高自治规则，约束全体业主。因此，本案所涉前期物业服务合同及临时规约均合法有效，对华依升公司具有约束力，本案可依据该合同确定双方的权利义务。关于物业服务费的标准，前期物业服务合同经由物业管理行政机关备案，临时规约中又明确约定了收费标准，信德物业公司提供了物业服务，华依升公司也实际履行了部分缴费义务，其辩称无事实和法律依据，且不足以构成拒缴物业费的理由，本院不予支持。关于逾期付款利息损失即滞纳金，符合法律规定，本院予以支持，但计算标准表述略有调整。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、第二十二条、第二十三条之规定，判决如下：一、被告无锡华依升投资有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告无锡信德物业服务有限公司支付物业费117653.06元。二、被告无锡华依升投资有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告无锡信德物业服务有限公司支付上述欠费相应的逾期付款利息损失（以17675.5元为基数自2016年12月9日起、以8837.7元为基数自2017年12月9日起、以26206.35为基数自2016年12月9日起、以26206.35为基数自2017年12月9日起、以26206.35为基数自2018年12月9日起、以12520.81元为基数自2019年12月9日起，分别按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日、2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付日止）。如果被告未按规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1463元，由被告无锡华依升投资有限公司承担（该款已由原告预付，原告同意如被告未自愿履行的，本院不退，原告在执行阶段一并申请执行）。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  尤曦红二〇二〇年十一月二十日书记员  华 凯本案援引法律条款《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十三条建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。