广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初4662号 原告：北海梦菲度假酒店有限公司，住所地：北海市北海大道南广雅花园C型综合楼4.5.**,统一社会信用代码:91450502MA5NGE3W3W。 法定代表人：刘世安。 委托诉讼代理人：齐磊，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈珂鹏,广西同望律师事务所律师。 被告：陈世良，男，汉族，1988年12月20日出生，住广西北海市海城区。 被告：朱美凤，女，汉族，1967年10月4日出生，住广西北海市海城区。 被告：陈华，男，汉族，1967年3月3日出生，住广西北海市海城区。 三被告共同委托诉讼代理人：刘春颖，广西宇盛律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：杨莹，广西宇盛律师事务所实习人员。 第三人：刘世安，男，汉族，1983年5月12日出生，住广西北海市银海区。 原告北海梦菲度假酒店有限公司（以下简称梦菲酒店公司）与被告陈世良、朱美凤、陈华，第三人刘世安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梦菲酒店公司的委托诉讼代理人齐磊、陈珂鹏，被告陈世良、朱美凤、陈华的委托诉讼代理人刘春颖、杨莹到庭参加诉讼。第三人刘世安经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告梦菲酒店公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认被告于2020年6月21日和2020年6月24日向第三人发出的解除租赁协议的《通知》无效；2、判令被告与原告及第三人继续履行《租赁协议》；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2018年初，原告股东翁斌献、庞光明、杨中义、陈泰钦、彭明、杨宗武与第三人合意成立北海梦菲度假酒店有限公司，为经营酒店，各股东安排第三人与各被告协商场地租赁事宜。2018年9月14日，第三人作为原告代表与各被告签订了一份《租赁协议》，承租案涉争议房产作为酒店经营场所，经过装修开业，经营至今。2020年初，受新冠疫情影响，北海市旅游业经营状况惨淡，原告同样受到严重影响。经与被告多次协商，被告不同意减免租金，在此期间，原告仅表明希望被告减免租金，始终未明确表示拒绝交纳租金。经协商未果，原告股东为继续履行协议，于2020年6月27日向被告支付了租金14万元，但被告拒绝收款，于次日将14万元租金退回原告股东。综上所述，原告及原告股东为了经营酒店，投入了大量资金用于场地承租、酒店装修等，始终未明确表示也不可能主动拒绝履行《租赁协议》，否则将遭受巨大损失。另外，因受新冠疫情大环境影响，被告虽未按时交纳租金，但被告股东在协商未果的情况下，主动支付14万元租金的行为表明原告愿意继续履行租赁协议的意愿。因此，原告延期交纳租金的行为不属于根本违约，被告发出解除租赁协议的《通知》无效。为了维护原告的合法权益，保护中小企业营商利益，响应政府号召保障企业营商环境，向法院提起诉讼，望依法判决，准如所请。 被告陈世良、朱美凤、陈华辩称，1、首先认为原告主体不适格，签订合同的是刘世安，签订合同时，梦菲酒店公司未成立，而在酒店正式成立以后如果酒店认为其是涉案合同的承租人应与本案的三被告重新签订租赁合同或者是作出一份补充说明，但是原告并没有任何材料可以证明其曾经向被告及第三人作出确认，而自始至终三被告均是与第三人签订的该份租赁合同，因此被告认为本案的合同主体并未变更，而在另案当中根据第三人庭前向法院提交的答辩状第一点已明确了第三人与被告在签订合同时，口头约定承租人支付租金超过三十日的，被告有权解除合同，而从被告在另一案提交的银行流水可以看出刘世安本人承认4-6月的租金是在8月31日支付，至今第三季度的租金迟迟未付，那么无论谁是本案的承租人，作为承租方其按时支付租金是最主要的合同义务，现在已经迟延履行主要债务，那么被告根据其与第三人签订的合同以及双方口头约定的条款，是有权解除涉案的租赁合同，因此被告方认为原告的各项诉讼请求没有法律依据，应予驳回。 第三人刘世安未作书面答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。 经审理查明，2018年9月14日，第三人刘世安（承租方、乙方）与被告陈世良、朱美凤、陈华（出租方、甲方）签订一份租赁合同，主要约定：1、租赁房屋位于北海市，面积分别为768.98平方米、712.56平方米、806.14平方米；2、租赁用途为商业办公；3、租赁期限自2019年1月16日至2029年1月15日，双方约定2018年9月15日至2019年1月15日止，提前交付房屋供乙方使用（乙方作装修期，此期间不计入租赁期限），甲方迟延交付房屋的，租期顺延；4、租金和支付方式及租金交纳期限：租金金额为每月58000元，自第六年起（即2025年1月16日至2029年1月15日）每月租金62640元，由此产生的税费和其他相关费用由乙方承担；租金为季付方式，乙方应于每季度首月十五日前支付租金，首次付款应一次性支付三个月租金并另行支付一个月租金作为押金，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用外，剩余部分应如数退还乙方；租金支付方式包括但不限于银行转账、支付宝、微信，租金以实际到账日为准；5、违约责任和合同终止的约定：甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成对方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担；在本合同履行期内，如因乙方原因无法继续履行本合同，则押金不予退还，上述房屋内物品归甲方所有，如因甲方原因无法继续履行本合同，甲方双倍返还押金外，甲方仍需向乙方赔偿人民币最高350万元违约金。该租赁合同还约定了其他内容。 上述合同签订后，三被告按约交付涉案房屋。涉案房屋由原告用作梦菲酒店的经营场所经营使用至今。 2020年6月18日，被告在原告梦菲酒店公司的经营场所张贴《通知》，内容为：“由于承租方拖欠房租一个季度，按合同规定已经违约，本人决定终止合同！请即日搬离！房东2020年6月18日”。 同月21日，被告陈世良作出《通知》张贴于原告梦菲酒店公司的经营场所，《通知》的内容为：“尊敬的刘世安先生：你租用的位于北海市海城区，自2020年4月至今一直没按合同要求交纳租金，经我方多次催收仍拒绝支付，已严重违反合同条例，属严重违约行为。我方现通知你决定自2020年6月21日解除双方签定的租赁合同，终止合同关系，收回房屋。由此产生的一切法律问题及所有经济损失由你方负责承担。特此通知。通知人：陈世良2020年6月21日”。 同月24日，被告陈世良、陈华、朱美凤共同作出《通知》张贴于原告梦菲酒店公司的经营场所，《通知》的内容为：“尊敬的刘世安先生：你租用的位于北海市海城区，自2020年4月至今一直没按合同要求交纳租金，经我方多次催收仍拒绝支付，已严重违反合同条例，属严重违约行为。我方现通知你决定2020年6月27日解除双方签定的租赁合同，终止合同关系，收回房屋，停水、停电处理。由此产生的一切法律问题及所有经济损失由你方负责承担。特此通知。通知人：陈世良、陈华、朱美凤2020年6月24日”。 原、被告双方因租赁合同的履行问题引发争议，协商未果，以致涉诉。 三被告庭审时抗辩涉案租赁合同系由三被告与第三人刘世安所签订，原告不是涉案租赁合同的相对方，认为原告主体不适格，并同时主张因第三人刘世安未按合同约定支付2020年第二季度租金，经三被告催收仍未支付，遂作出上述三份《通知》。 原告梦菲酒店公司则称涉案租赁合同系在梦菲酒店公司成立之前，由其发起股东安排第三人刘世安代表梦菲酒店公司以刘世安个人名义与三被告签订的，涉案房屋实际由梦菲酒店公司作为酒店的经营场所管理使用至今，房租亦由公司股东杨中义负责支付，故租赁合同的实际承租人应为原告。原告同时主张其因与三被告协商扣除疫情期间的部分租金未果，导致未能按时支付第二季度租金，原告延期交纳租金的行为不属于根本违约，租赁合同应当继续履行。 根据本院已生效的（2020）桂0502民初3662号民事判决书查明的事实，2018年初，案外人杨中义、翁斌献、庞光明、陈泰钦、彭明、杨宗武与第三人刘世安协商一致合作投资酒店，并自2018年9月开始陆续向刘世安转入资金筹备成立公司。2018年9月14日，刘世安为顺利开办公司签订租赁合同，承租位于北海市北海大道南广雅花园C型综合楼4.5.6号作为商业办公使用。2018年11月6日，刘世安注册成立北海梦菲度假酒店有限公司。北海梦菲度假酒店有限公司的工商注册登记住所为北海市北海大道南广雅花园C型综合楼4.5.**。 另查明，原、被告双方确认自2020年4月份起的租金未能按时支付。原告股东主张因新冠疫情影响导致营业困难曾通过手机短信就减免租金的问题与被告进行协商，后协商不成，原告的股东杨中义于2020年6月27日向被告陈世良转账支付了14万元用以支付第二季度部分租金，但该笔款项被被告陈世良退回。2020年8月31日杨中义向被告陈世良转账支付17.4万元房租。原告主张该笔17.4万元的款项系支付第三季度的租金，被告则认为支付的是第二季度的租金。 还查明，三被告就涉案房屋的租赁问题于2020年8月27日以刘世安为被告向本院起诉，本院已受理并另案处理，案号为（2020）桂0502民初4239号。 本院认为，关于原告梦菲酒店公司的主体资格问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。虽然涉案租赁合同以第三人刘世安的名义与三被告签订，但是合同约定租赁用途为“商业办公”，以及于2018年9月14日签订涉案租赁合同后，刘世安即于2018年11月6日以法定代表人的身份注册成立了梦菲酒店公司，且注册地址与涉案租赁房屋的地址一致，可认定该合同系刘世安为顺利开办梦菲酒店公司而签订，再结合原告梦菲酒店公司委派其股东杨中义向被告支付涉案房屋的租金，被告亦通过短信与原告梦菲酒店公司商讨房屋租金的支付问题等事实，无论从合同的签订目的还是合同的履行情况进行判段，现有证据已形成完整的证据链，并达到足够的优势盖然性，可认定原告梦菲酒店公司系涉案租赁合同的权利义务实际承担主体，是涉案租赁合同的承租方，与本案有直接利害关系，具有本案的原告主体资格。 关于原告请求确认被告于2020年6月21日和2020年6月24日发出的解除租赁合同的《通知》无效以及主张继续履行涉案租赁合同的问题。涉案租赁合同是当事人在平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容不违反法律的效力性强制性规定，属合法有效的合同。根据涉案《通知》的内容，被告因租金未能按约支付而发出《通知》要求解除涉案租赁合同。结合本案查明的事实可知，原告经营的酒店因新冠疫情受到一定的影响，但在协商减免租金未果后表示先向被告支付14万元租金，原告亦于2020年6月27日向被告陈世良的银行账户汇入14万元但被陈世良退回，原告又于2020年8月31日转账支付17.4万元房租，以上事实均可证明原告在积极履行涉案租赁合同的义务，原告迟延支付租金的行为尚不构成根本违约，合同继续履行不影响被告合同目的的实现。综上，涉案租赁合同尚不具备解除的条件，故原告主张《通知》无效以及请求继续履行涉案租赁合同的主张应予支持。 综上所述，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下： 一、确认被告陈世良于2020年6月21日以及被告陈世良、陈华、朱美凤于2020年6月24日发出的解除2018年9月14日签订的租赁合同的《通知》无效； 二、原告北海梦菲度假酒店有限公司与被告陈世良、陈华、朱美凤继续履行2018年9月14日就位于北海市房屋签订的租赁合同。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告承担（上述费用原告已向本院预交）。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费100元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 谭小凤 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理 黄艳芝 书 记 员 沈振荣