北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8206号原告：北京国锐房地产开发有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区凉水河一街**院**楼**。法定代表人：陈岗，经理。委托诉讼代理人：姜元，男，该公司法务经理。委托诉讼代理人：黄一鸣，男，该公司法务助理。被告：北京酒伍酒辰酒业有限公司，住，住所地北京市北京经济技术开发区荣华南路**院**楼**103/div>法定代表人：高源，职务不详。被告：北京酒伍酒辰企业管理股份有限公司，住，住所地北京市北京经济技术开发区科创五街**院**楼**1138/div>法定代表人：林云峰，职务不详。原告北京国锐房地产开发有限公司（以下简称国锐公司）与被告北京酒伍酒辰酒业有限公司（以下简称酒伍酒辰公司）、北京酒伍酒辰企业管理股份有限公司（以下简称酒辰管理公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国锐公司的委托诉讼代理人姜元到庭参加诉讼。被告酒伍酒辰公司、酒辰管理公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。国锐公司向本院提出诉讼请求：1.判令酒伍酒辰公司、酒辰管理公司向国锐公司支付欠付租金168502.12元；2.判令酒伍酒辰公司、酒辰管理公司向国锐公司支付逾期支付租金违约金80881.02元（暂算至2020年2月28日，要求计算至实际支付之日）；3.判令酒伍酒辰公司、酒辰管理公司向国锐公司支付欠付物业费23561.68元；4.判令酒伍酒辰公司、酒辰管理公司向国锐公司支付逾期支付物业费违约金16257.56元（暂算至2020年2月28日，要求计算至实际支付之日）；5.判令酒伍酒辰公司、酒辰管理公司向国锐公司支付欠付水电费3377.95元；6.判令酒伍酒辰公司、酒辰管理公司向国锐公司支付解除合同违约金126376.59元；7.判令酒伍酒辰公司、酒辰管理公司向国锐公司支付装修免租期租金126376.59元；8.判令酒伍酒辰公司、酒辰管理公司向国锐公司支付逾期办理工商注册迁址手续违约金88394.55元；9.判令酒伍酒辰公司将其工商注册地从租赁物处迁出；10.判令酒伍酒辰公司、酒辰管理公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：国锐公司与酒辰管理公司于2018年6月26日签订合同编号为（YZ35#-2018-1023-租）《国锐广场写字楼底商租赁合同》（以下简称原租赁合同），国锐公司将坐落于北京市北京经济技术开发区荣华南路1号院的1号楼1层103房出租给酒辰管理公司。2019年4月24日，因酒辰管理公司业务调整需要，经与国锐公司协商将原租赁合同的承租主体变更为酒伍酒辰公司（双方系母子公司关系），并由酒伍酒辰公司实际使用租赁物，酒伍酒辰公司的公司注册地址亦为涉案租赁地址。据此，国锐公司与酒伍酒辰公司签订新的《国锐广场写字楼底商租赁合同》（以下简称：新租赁合同）。同时国锐公司与酒伍酒辰公司、酒辰管理公司三方签署《协议书》，明确约定酒辰管理公司对酒伍酒辰公司在租赁合同项下的全部义务承担不可撤销的连带保证责任。自2019年6月11日起，酒伍酒辰公司拖欠国锐公司租金、物业费、水电费，国锐公司经多次催缴无效，于2019年11月27日向酒伍酒辰公司、酒辰管理公司以EMS快递的方式发出《催缴函》《解除合同告知函》，并要求酒伍酒辰公司、酒辰管理公司承担合同约定支付欠缴租金、物业费、水电费、违约金等费用，但至今酒伍酒辰公司、酒辰管理公司仍未履行。综上，国锐公司为维护自身合法利益诉至法院，望判如所请。酒伍酒辰公司、酒辰管理公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告酒伍酒辰公司、酒辰管理公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了应诉、答辩和举证、质证的权利，故本院对国锐公司提交的全部证据的真实性予以确认。根据国锐公司提交的证据，本院经审查认定事实如下：2018年6月26日，国锐公司（甲方）与酒辰管理公司（乙方）签订《国锐广场写字楼底商租赁合同》（合同编号为YZ35#-2018-1023-租，以下简称原租赁合同），约定国锐公司将坐落于北京市北京经济技术开发区荣华南路1号院的1号楼1层103房间（以下简称涉案房屋）出租给酒辰管理公司使用，租期为2018年7月1日至2023年6月30日。甲方同意给予乙方共计3个月的装修期，即2018年7月1日至2018年9月30日（包括首尾两日），装修期内，乙方按照装修期优惠租金标准向甲方支付租金，同时仍需向甲方委托的物业服务公司支付足额的物业管理等费用。装修期租金优惠以合同不得以任何原因提前解除为前提，若合同无论因任何原因提前解除，乙方仍应按照首年度月租金标准向甲方支付装修期租金。合同终止之日起五日内，乙方需向甲方补齐全部装修期优惠租金。乙方逾期补交装修期优惠租金的，每逾期一日，应按照补缴租金总额的百分之五支付违约金。合同签订之日起三个工作日内，乙方须向甲方交纳租赁物业的首期租金，首期租金应为装修期优惠租金及两个月的首年度（不含装修期）标准月租金，共计人民币126376.59元。合同签署当日，乙方需向甲方交纳租赁保证金126376.59元。乙方应当支付租赁物业发生之物业管理费、物业管理费保证金、水费、热水费、电费、通讯费、空调加时费、停车费、停车管理费以及其他各项费用。乙方应按照同物业服务公司签署的管理合同之约定按时直接向物业服务公司交纳上述相关费用。甲方已委托北京澳西物业管理有限公司（以下简称澳西公司）为国锐广场写字楼提供物业服务。乙方应在本合同签订同时同物业服务公司签署管理合同并受其约束。2018年7月4日、2018年10月10日及2019年1月11日，澳西公司为酒辰管理公司开具发票三张，分别为物业、装修管理、用电等费用21677.46元；物业费17671.26元；物业费17671.26元。庭审中，国锐公司认可其已实际收到并仍保有酒辰管理公司交纳的租赁保证金和物业管理费押金，共计144047.85元，并提交了相应的收据。收据字NO.0825930显示，酒辰管理公司于2018年7月2日交纳了涉案房屋租赁保证金126376.59元。收据字NO.0075532显示，酒辰管理公司于2018年7月4日交纳了涉案房屋物业管理费押金17671.26元。经询，国锐公司同意以涉案房屋租赁保证金126376.59元抵扣酒伍酒辰公司应承担的还款金额，但因涉案房屋物业管理费押金系按物业公司要求收取，故不同意物业管理费押金17671.26元在本案中抵扣。2018年7月28日，国锐公司向酒辰管理公司开具租金发票，金额为126376.59元，备注为：租赁期间2018.10.1-2018.12.31。2019年6月20日，国锐公司向酒辰管理公司开具租金发票，金额为126376.59元，备注为：房间号A-103，租赁期2019.1.1-2019.3.31。8月29日国锐公司向酒辰管理公司开具租金发票，金额为126376.59元，备注为：国锐广场1号楼103，2019.4.01-2019.6.30。庭审中，国锐公司亦认可酒辰管理公司已将涉案房屋的各期租金交至2019年6月份。2019年4月24日，酒辰管理公司因业务发展需要，提前终止原租赁合同，转由酒伍酒辰公司继续承租。国锐公司与酒伍酒辰公司就上述涉案房屋重新签订《国锐广场写字楼租赁合同》（合同编号为YZ35#-2018-1023-租-换签，以下简称新租赁合同），约定租赁期间为2019年2月1日至2023年6月30日，租金起付日为2019年2月1日，2019年2月1日至2019年6月30日为租赁首年度，以后租赁年度依此类推。首年度到第三年度月租金为42125.53元，租金不包括物业管理费等其他相关费用。月为自然月，租期不满一个月的，租金按当月租金金额除以当月日历总天数乘以实际承租天数计算。酒伍酒辰公司应按3个月为周期向国锐公司支付租金，租期内每期租金到期前20日以支票、刷卡、转账等方式交纳下期租金。任何一方就本合同发给另一方的任何通告必须以中文书面形式进行。以信件形式发出的，在该信件投邮之日起三个工作日内即视为送达。乙方在根据本合同接收租赁物业后，租赁物业所在地亦为乙方的有效送达地址。乙方确认，本合同所载明的通讯地址为乙方有效送达地址。新租赁合同第二部分第2.1条关于装修期优惠租金及提前解除合同需补齐装修期租金的约定与原合同一致。新租赁合同第二部分第3.3.1条约定，酒伍酒辰公司应当直接向物业服务管理公司支付物业管理费、物业管理费保证金、水费、电费、通讯费等其他各项费用。第4条约定，酒伍酒辰公司应当与澳西公司订立物业管理合同并受其约束。酒伍酒辰公司与澳西公司签署物业管理合同后，酒伍酒辰公司同意将应支付给物业公司的物业管理费、物业管理费保证金，直接支付至国锐公司的账户，由国锐公司收取并转支付给物业服务公司。其他款项如水费、电费、违约金、实际损害赔偿金等应支付给物业服务公司的，由酒伍酒辰公司自行向其交纳。新租赁合同第二部分第10条约定，如果合同中所规定的租金或保证金及其他应由酒伍酒辰公司支付的费用在到期后的15日内仍未支付，无论酒伍酒辰公司是否曾被正式要求清付与否，国锐公司均有权随时单方解除新租赁合同。酒伍酒辰公司单方解除新租赁合同或因酒伍酒辰公司原因导致国锐公司单方解除新租赁合同的，国锐公司除有权将全部保证金和已交纳的租金作为违约金的一部分收取外，并有权要求酒伍酒辰公司另行支付相当于当租赁年度3个月租金金额的违约金。除此之外，酒伍酒辰公司应按照第二部分第2.1条之约定补足装修期内应支付的相应租金及欠缴的各项费用。在不影响发生违约后国锐公司的其他权利和补偿措施的情况下，如果新租赁合同下的租金、保证金或其他部分没有按照本合同约定的方法和时间支付，酒伍酒辰公司则须按照应付费用每日千分之二的比例支付违约金，该违约金以拖欠的具体天数计算。酒伍酒辰公司不能在租期届满及/或在提前终止新租赁合同后30日内将相应的工商注册和税务登记等与租赁物业相关的全部手续迁出租赁物业的，每延误一日，酒伍酒辰公司按照租赁物业当期租赁年度日租金标准支付国锐公司违约金。同时，国锐公司（甲方）与酒伍酒辰公司（丙方）、酒辰管理公司（乙方）三方签署《协议书》，明确约定甲方同意乙方根据原租赁合同约定向甲方交纳的涉案房屋的租赁保证金126376.59元及已交付但未使用的租金自动划归到丙方名下。如丙方在新合同租赁期满前单方面终止合同，则应由其补齐原合同条款中约定的已由乙方享受的装修期优惠租金，即人民币126376.59元，乙方对上述内容承担不可撤销的连带保证责任。乙方对丙方在新租赁合同履行中的全部义务与责任承担不可撤销的连带保证责任。2019年6月24日，澳西公司为酒伍酒辰公司开具物业费发票两张，总计17671.26元，备注均为：2019.4.1-2019.6.30。2019年11月27日，国锐公司以EMS快递的方式向酒伍酒辰公司发出《解除合同告知函》，向酒辰管理公司发出《催款函》。告知函载明，因酒伍酒辰公司欠付租金、物业费、电费、水费已达到新租赁合同约定的单方解除合同的条件，经国锐公司2019年7月10日催缴无效后，国锐公司行使合同解除权，自告知函送达之日起解除双方签订的新租赁合同，并要求酒伍酒辰公司支付欠缴费用及违约金。催款函载明，基于酒辰管理公司对酒伍酒辰公司在新合同履行中承担的连带保证责任，国锐公司要求酒辰管理公司在2019年10月31日前支付酒伍酒辰公司的欠缴费用及违约金。本案审理过程中，国锐公司撤回了第三、四、五项关于要求酒伍酒辰公司、酒辰管理公司支付物业费、逾期支付物业费违约金及水电费的诉讼请求。另经查，酒伍酒辰公司的注册地址现仍为涉案房屋所在地。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人协商一致可以约定一方解除合同的条件，解除条件成就时，解除权人可以解除合同。解除权人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，国锐公司与酒伍酒辰公司、酒辰管理公司签订的新租赁合同及《协议书》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均有约束力。根据新租赁合同之约定，酒伍酒辰公司应按期支付租金、物业费、水电等租赁相关费用。但现有证据表明，自2019年7月1日起，酒伍酒辰公司开始欠付租金，根据新租赁合同之约定，酒伍酒辰公司逾期付款超过15日的，国锐公司有权单方解除合同。关于合同解除时间，国锐公司称其已于2019年11月27日向酒伍酒辰公司发送《解除合同告知函》，对方亦于2019年12月2日签收，故主张按照新租赁合同约定于2019年10月31日解除合同。但鉴于国锐公司提交的物流信息并未显示其邮寄的内容，且收件方式为单位蜂巢快递柜，亦难保证酒伍酒辰公司确已收到了《解除合同告知函》，故本院以本案起诉书副本送达至酒伍酒辰公司之日，即2020年8月10日，确认为双方新租赁合同的解除时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，国锐公司依新租赁合同之约定向酒伍酒辰公司提供了租赁房屋，酒伍酒辰公司亦应依约按时交纳各项费用，现其长时间拖欠应付费用的行为已经构成违约，并导致了双方合同解除，故酒伍酒辰公司应承担相应的违约责任。国锐公司主张酒伍酒辰公司支付相当于租赁年度3个月租金金额总计126376.59元的违约金，有合同依据，本院予以支持。关于欠付租金及逾期支付租金违约金，国锐公司主张欠付租金期间为2019年7月1日至2019年10月31日，金额为168502.12元，逾期支付租金违约金以欠付租金为基数，自2019年6月11日起，按照每日千分之二的标准支付至实际清偿之日止，该项诉讼请求有合同依据且不违反相关法律规定，不超过本院核算范围，本院予以支持。关于免租期租金，国锐公司主张依据新租赁合同第二部分第2.1条，酒伍酒辰公司应支付免租期租金126376.59元，本院予以支持。关于国锐公司主张判令酒伍酒辰公司将工商注册从涉案房屋迁出的诉讼请求，因涉及国家行政机关的相关规定，不属于人民法院民事诉讼受理范围，本院不予解决。关于逾期迁址违约金，国锐公司主张依据新租赁合同第二部分第10.7条之约定，要求酒伍酒辰公司支付88394.55元的违约金。经查，酒伍酒辰公司的注册地址现仍为涉案房屋所在地，故国锐公司该项诉讼请求有事实及合同依据，且金额未超过合理范围，本院予以支持。关于责任承担主体，根据《协议书》，酒辰管理公司对酒伍酒辰公司在新租赁合同履行中的全部义务与责任承担不可撤销的连带保证责任，故国锐公司主张酒辰管理公司对酒伍酒辰公司在本案中的债务承担连带保证责任的诉讼请求，有合同依据，本院予以支持。在酒辰管理公司承担保证责任后，有权向酒伍酒辰公司追偿。另，国锐公司认可其已经收到酒伍酒辰公司交纳的房屋租赁保证金126376.59元，并同意以该保证金抵扣酒伍酒辰公司欠付款项，对此本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、北京酒伍酒辰酒业有限公司于本判决生效之日起七日内向北京国锐房地产开发有限公司支付欠付租金168502.12元，及逾期支付租金违约金（以168502.12元为基础，按日2‰之标准，自2019年6月11日计算至实际清偿之日止）；二、北京酒伍酒辰酒业有限公司于本判决生效之日起七日内向北京国锐房地产开发有限公司支付装修免租期租金126376.59元；三、北京酒伍酒辰酒业有限公司于本判决生效之日起七日内向北京国锐房地产开发有限公司支付解除合同违约金126376.59元；四、北京酒伍酒辰酒业有限公司向北京国锐房地产开发有限公司支付逾期办理工商注册迁址违约金88394.55元；五、北京酒伍酒辰酒业有限公司已交纳的房屋租赁保证金126376.59元用以抵扣上述应付款项；六、北京酒伍酒辰企业管理股份有限公司对北京酒伍酒辰酒业有限公司的上述债务承担连带保证责任；七、驳回北京酒伍酒辰酒业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4323元，由北京酒伍酒辰酒业有限公司、北京酒伍酒辰企业管理股份有限公司负担（于本判决生效之日起七日内支付给北京国锐房地产开发有限公司）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二〇年十一月十六日法官助理 曲 畅书 记 员 付云梅