文书内容重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0101民初6084号原告:重庆苏逸房地产开发有限公司，地址重庆市万州区江南新区江南大道****，统一社会信用代码915001015540762420。法定代表人：曹炼，执行董事。委托诉讼代理人：胡波，重庆渝万（利川）律师事务所律师（特别授权）。被告：陈亚丽，女，1978年3月3日出生，汉族，住重庆市万州区。第三人：中国光大银行股份有限公司重庆万州支行，住，住所地重庆市万州区北滨大道二段****一社会信用代码9150010159519064XB。负责人：胡晓东，支行行长。委托诉讼代理人：陈向杨（系该银行员工），男，1984年9月23日出生，汉族，住重庆市万州区。原告重庆苏逸房地产开发有限公司（以下简称苏逸公司）与被告陈亚丽、第三人中国光大银行股份有限公司重庆万州支行（以下简称光大银行万州支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日受理后，依法适用普通程序，于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告苏逸公司的委托诉讼代理人胡波、第三人光大银行万州支行的委托诉讼代理人陈向杨到庭参加诉讼；被告陈亚丽经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏逸公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2013年11月23日签订的关于万州区江南大道499号11幢1-3号房屋的重庆市商品房买卖合同；2.判令被告和第三人配合注销重庆市万州区××道××号××幢××号房屋商品房预售抵押登记、预售预告登记及预售合同备案登记；3.判令被告赔偿违约金126394.00元（按合同总价款2527888.00元的5%进行计算）及律师代理费45000.00元；4.判令被告偿还原告代其偿还的贷款利息、罚息、复利及（2019）渝0101民初12592号民事案件所涉诉讼费用等共231942.42元；5.判令被告返还原告房屋；6.判令被告承担本案受理费及保全费。事实和理由：被告于2013年11月23日与原告签订重庆市万州区××道××号××幢××号房屋的《重庆市商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款为2527888.00元。被告以此房为抵押向光大银行万州支行贷款1769000.00元，原告为此贷款提供阶段性连带责任担保。被告于2014年10月27日办理了接房手续。因被告未按期偿还贷款本息，光大银行万州支行向法院起诉要求被告和原告承担偿还本金、利息、罚息、复利等请求，法院判决后，原告因此代被告偿还全部贷款并承担了贷款利息、违约金、诉讼费等，在本次诉讼中，原告也支付了律师代理费，依合同约定应由被告赔偿。为维护原告的合法利益，原告要求前诉讼请求。被告陈亚丽未作答辩。第三人光大银行万州支行述称，原、被告签订合同买卖房屋，被告向第三人申请按揭贷款1769000.00元。因被告陈亚丽未按合同约定偿还借款本息，第三人已起诉苏逸公司要求其承担保证责任，苏逸公司已代偿陈亚丽偿还了借款本金、利息、罚息及复利，并赔偿了第三人主张权利的律师代理费损失。第三人请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据，本院认定事实如下：原告苏逸公司在重庆市万州区××新区××道××号开发建设的“银城云水间”商品房工程项目。2013年11月23日，原告苏逸公司（甲方）与被告陈亚丽（乙方）签订《商品房买卖合同》［商品房预售许可证号：万房（301）预字第13116号］，主要约定：“甲方将其开发的重庆市万州区××道××号××幢××号房屋出售给乙方，房屋建筑面积308.19平方米，总价款2527888.00元，乙方于2013年8月3日首付758888.00元，余款1769000.00元申请银行按揭贷款支付。交房期限及交付条件，属预售商品房的，甲方应当在2014年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可以据实延期交房。甲方逾期交房的违约责任，除甲方遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期交付超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。乙方逾期付款的违约责任：乙方如未按本约定时间付款，逾期在60日以内，自约定的应付款之日起至实际付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过60日后，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，乙方按应付款的1％向甲方支付违约金，甲方退还乙方已付全部购房款。甲方不解除合同，合同继续履行，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金”等内容。同日，被告陈亚丽（乙方）与原告苏逸公司（甲方）签订《合同补充协议》，主要约定“乙方同意甲方选定的银行申请按揭贷款；乙方不履行按揭贷款的还款义务，导致甲方承担连带责任，为乙方偿还所欠全部贷款余额的，申请有权依法向乙方追偿，包括还款本金及利息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用；有权依照法定程序处置本房屋，以偿还甲方或银行按揭贷款和支付其他费用。关于解除买卖合同的约定：除买卖合同及本补充协议约定单方有权解除合同的内容外，任何一方不得擅自单方解除买卖合同及本补充协议；任何一方按买卖合同及本补充协议规定解除合同的，自解除合同通知送达对方或者解除协议签订之日起，甲方有权自行转卖该房屋或作他用，乙方不得干涉；因乙方违约导致合同解除的，乙方应配合甲方办理合同解除的登记手续。甲方退还乙方购房款时，扣除全部代偿的贷款本息、罚息，以及因签订和解除合同而实现发生的其他费用（如印花税、律师费、手续费等）；如在交付日前解除合同的，甲方有权要求乙方按总房款的5％支付违约金；如在交付日后解除合同的，乙方除需向甲方承担代偿贷款本息、罚息和其他费用外，甲方有权要求乙方按总房款的5％支付违约金，并在退还乙方已付房款时，扣除上述款项后的余额无息返还乙方，合同另有约定除外。本协议作为买卖合同的附件，与买卖合同具有同等法律效力，均自签订之日起同时生效”等内容。2013年11月25日，原告与被告及光大银行万州支行签订《个人贷款合同》，约定光大银行万州支行向被告发放贷款1769000.00元，用途为购买重庆市万州区××道××号××幢××号房屋，原告苏逸公司承担阶段性连带保证责任；被告以所购房屋进行抵押，并办理抵押预告登记。2013年12月5日，相关部门对重庆市万州区××道××号××幢××号房屋办理了商品房预售抵押登记、预售预告登记及预售合同备案登记。光大银行万州支行于2014年1月1日向被告发放贷款1769000.00元。2014年10月27日，原、被告办理了接房手续，原告将房屋交付给被告。该房屋在2014年11月18日取得初始登记。被告陈亚丽偿还了2019年4月10日前的按揭贷款本息，后停止偿还贷款本息，光大银行万州支行于2019年9月5日向本院起诉，要求苏逸公司承担保证责任。本院作出（2019）渝0101民初12592号民事判决：由陈亚丽偿还光大银行万州支行贷款本金1405707.33元、利息66027.10元、罚息和复利（从2019年4月11日至付清之日止均按年利率上浮30%计算，罚息以1405707.33元为基数，复利以66027.10元为基数）；由陈亚丽支付律师费4415.20元及承担受理费9112.00元；由苏逸公司承担连带清偿责任，苏逸公司承担连带清偿责任后，有权向陈亚丽追偿。该（2019）渝0101民初12592号民事判决生效后，2020年4月7日，原告代被告向光大银行万州支行支付了截止至2020年3月31日贷款本金1405707.33元的迟延履行期间债务利息28535.86元、截止2019年4月10日的利息66027.10元、从2019年4月11日至2020年3月31日的罚息118033.53元及复利5544.12元、律师费4415.20元及迟延履行期间的债务利息89.63元、案件受理费共计9112.00元及迟延履行期间的债务利息184.97元，以上债务共计231942.42元。原告在本次诉讼中支付了律师代理费45000.00元。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，不违背法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。双方约定以首付加按揭贷款的方式支付购房款，被告未按约定履行支付按揭款的义务，导致第三人要求被告承担了连带保证责任；因被告不按照借款合同的约定履行支付按揭款的义务导致商品房买卖合同不能继续履行，原告请求解除合同符合双方的约定，本院予以支持。双方已约定“因乙方违约导致合同解除的，乙方应配合甲方办理合同解除的登记手续。甲方退还乙方购房款时，扣除全部代偿的贷款本息、罚息，以及因签订和解除合同而实际发生的其他费用（如印花税、律师费、手续费等）；如在交付日前解除合同的，甲方有权要求乙方按总房款的5％支付违约金”，合同解除后，未履行的不再履行，被告应协助原告注销商品房预售预告登记、预售合同备案登记，被告及第三人应协助原告注销商品房预售抵押登记，原告的该项诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告未按约定支付银行按揭贷款，应承担违约责任，原告请求被告按约定支付违约金126394.00元（2527888.00元×5％）及律师代理费损失45000.00元的请求，符合双方约定，本院予以支持。原告请求被告赔偿因履行保证责任的损失，偿还原告代其偿还的贷款利息、罚息、复利、诉讼费、律师费及迟延履行期间的债务利息共计231942.42元，因原告苏逸公司承担连带清偿责任代被告进行了清偿，原告要求被告偿还该款项，于法有据，本院予以支持。原、被告解除合同后，由于原告将诉争房屋交付给了被告，被告应当将该房屋返还给原告。被告已付购房款处理，由双方按合同约定另行结算，本案不作调整。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告重庆苏逸房地产开发有限公司与被告陈亚丽于2013年11月23日签订的关于买卖重庆市万州区××道××号××幢××号房屋的重庆市商品房买卖合同；二、由被告陈亚丽于本判决生效后十日内协助原告苏逸房地产开发有限公司注销重庆市万州区××道××号××幢××号房屋的商品房预售预告登记、预售合同备案登记；三、由被告陈亚丽及第三人中国光大银行股份有限公司重庆万州支行于本判决生效后十日内协助原告苏逸房地产开发有限公司注销重庆市万州区××道××号××幢××号房屋预售抵押登记；四、由被告陈亚丽于本判决生效后十日内支付原告重庆苏逸房地产开发有限公司违约金126394.00元及律师代理费45000.00元，合计171394.00元；五、由被告陈亚丽于本判决生效后十日内偿还原告重庆苏逸房地产开发有限公司贷款利息、罚息、复利、诉讼费、律师费及迟延履行期间的债务利息共计231942.42元；六、由被告陈亚丽于本判决生效后十日内将重庆市万州区××道××号××幢××号房屋返还原告苏逸房地产开发有限公司。案件受理费7350.00元，保全费5000.00元，共计12350.00元，由被告陈亚丽承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费，又未提出缓交、减交、免交申请，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案的申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  张文勇人民陪审员  蒋从文人民陪审员  魏 峰二〇二〇年十一月十日法官 助理  聂登超书 记 员  冉蕴晗