大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初10229号原告：大连恒德物业服务有限公司，统一社会信用代码912102006830266040，住所地辽宁省大连市甘井子区哲林北园**。法定代表人：姜锋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李雪梅，系辽宁瑾宸律师事务所律师。被告：毕作章，男，1962年11月23日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：梁淑华，女，1965年1月1日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区，系被告妻子。原告大连恒德物业服务有限公司与被告毕作章物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连恒德物业服务有限公司的委托诉讼代理人李雪梅、被告毕作章及其委托诉讼代理人梁淑华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连恒德物业服务有限公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2017年1月1日至2020年6月30日的物业服务费10,231元；2、判令被告自2017年1月11日起，按0.3%每日支付逾期付款的违约金直至结清全部物业服务费，违约金暂计5,468元。诉请金额暂合计15,699元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系受大连市甘井子区恒德橄榄季小区开发单位委托，并与业主签订前期物业管理服务协议的物业服务公司。被告系恒德的业主。前期物业管理服务协议约定，原告为物业管理服务提供商，被告按产权建筑面积每月每平方米管理费1.8元，每半年首月的10日内支付物业管理服务费。原告接受委托后一直按协议约定及相关规定为被告提供物业服务，但被告自2017年1月1日至2020年6月30日一直欠付物业服务费，原告的工作人员曾多次上门催交，但被告仍迟迟不予支付。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告辩称，被告是案涉房屋业主，对房屋面积、物业费标准、欠费时间没有异议。不同意缴纳物业费，理由：1、被告房屋所在的楼是有下跃的，下跃楼下是停车场，被告的车库在停车场里，下雨的时候下跃进水。原告为解决下跃漏水问题，把楼板砸了，导致水进入停车场里，进而进到被告的车库里，车库里存放有衣服、酒等物品，给被告造成了损失。从2017年至今已经发生过2次，被告找过原告，原告也向被告要过物业费，情况也反映过很多次。原告答复应和开发商来协调，被告也向原告前任经理沟通过，前任经理说可以用物业费冲抵，但还未达成协议，就已经换经理了，至今未解决。2、在没有业主委员会的情况下，是否可以提取维修基金。3、入住时被告的车可以开到单元楼下，大概2017年的时候把门给封了，被告的车到不了单元门楼下。4、车库是要经过停车场才能进入被告的车库，现在只有登记的车辆才能进入，其他车辆无法进入，给被告生活造成很大的不便。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：2009年3月18日，“恒德·橄榄季”项目的开发商大连恒德房屋开发有限公司与原告签订了《前期物业管理委托合同》，委托原告为“恒德·橄榄季”小区提供物业管理服务，小高层住宅房屋的物业管理服务费为1.8元/月/平方米。被告毕作章系大连市甘井子区房屋的业主，该房屋面积为135.33平方米。2009年4月9日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告（购房人）提供前期物业管理服务，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的物业管理服务协议生效时止。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），按每月1.8元每平方米（建筑面积）（带电梯的楼宇）收取；首次缴费后每半年首月的10日内缴纳物业费。同时约定乙方（被告）违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，并可向人民法院起诉。上述合同签订后，原告为该小区提供物业服务至今，但被告自2017年1月1日起至2020年6月30日止一直未交纳物业费，拖欠物业费合计10,231元。被告所反映的车库位于大连市甘井子区，面积39.54平方米，位于案涉小区的停车场内。根据被告庭审过程中提供的照片、视频等证据能反映出被告车库曾存在进水问题。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。大连恒德房屋开发有限公司与原告签订的《前期物业管理委托合同》是合同双方真实的意思表示，合法有效。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准支付物业服务费。根据《前期物业管理委托合同》和前《前期物业管理服务协议》的约定，被告支付物业费的标准为每月每平方米1.8元，自2017年1月1日起至2020年6月30日止，被告总计欠交物业服务费10,231元（1.8元/月/平方米×135.33平方米×42个月），被告应当及时交纳，借故拖欠无理。故，原告要求被告支付物业服务费10,231元的诉请，本院予以支持。关于被告提出的停车场管理问题，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于被告提出的未成立业主委员会是否能使用维修资金的问题，《中华人民共和国物权法》第七十六条对此有明确的规定，本院对此问题不再赘述。关于被告提出的车库进水造成其损失的问题，本院认为，被告称车库进水是原告为解决下跃漏水问题砸楼板导致的，若被告认为系由于原告的行为导致其财产受损，被告可另行向原告主张赔偿，但不能以此来拒交物业费。关于原告主张的逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《前期物业管理委托合同》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕作章于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连恒德物业服务有限公司2017年1月1日起至2020年6月30日的物业服务费人民币10,231元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连恒德物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币96元（原告已预付，已减半收取），由被告毕作章负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇二〇年十一月十六日书记员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。