广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0203民初3131号原告：刘明江，男，1964年7月28日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区********。原告：周湘平，女，1964年1月12日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区********。被告：朱聪明，1985年8月1日出生，汉族，住广东省乐昌市***************。委托诉讼代理人：张孟琦，广东周和律师事务所律师。委托诉讼代理人：尧雪梅，广东周和律师事务所实习律师。原告刘明江、周湘平与被告朱聪明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告刘明江、周湘平，被告朱聪明及其委托诉讼代理人张孟琦、尧雪梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘明江、周湘平向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付赔偿金、租金损失等各项费用66961元[含赔偿金24690元（六个月租金：6×4115元）、约定违约金不足补偿的租金25070元（74760元-24690元-25000元）、物业费损失9981.6元、商铺修缮费7220元]；2.判决原告不返还被告押金（保证金）25000元；3.判令被告立即注销该商铺的工商注册登记；4.判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年8月13日，原、被告通过韶关市武江区冠华市场服务管理有限公司（光华机电五金商贸城前期物业服务企业）签订《商铺租赁合同》，约定被告承租原告所有的韶关市光华机电五金商贸城**栋*******号店铺，总建筑面积279.28㎡（阁楼97㎡另计）。租赁期共五年，自2015年10月13日起至2020年10月12日止，另有装修免租（金）期2个月，自2015年8月13日起至2015年10月12日止。合同签订的第一年和第五年为免租（金）期，第二年、第三年、第四年该商铺租金为4115元/月。合同签订之日，被告向原告一次性支付商铺租赁保证金（押金）25000元整。2015年8月19日，被告用该商铺注册了武江区鸿鑫灯饰五金经营部，在该商铺开始经营。合同约定，租赁期内，如被告违约，必须赔偿给原告六个月的租金作为赔偿，另被告必须补齐所欠租金，乙方支付的押金不得退还。经原告同意加装的阁楼、天花板及货梯（货梯电机业主同意拆走）、广告牌等固定装修加入设施（被告投资的）合同期满后保留原状，不得拆除。若因被告管理不善，出现水、火灾等给原告造成经济损失的，被告要负责赔偿。承租期间，被告擅自占用隔壁**栋***号、***号两间店铺（业主为原告周湘平的弟弟周毅军，委托其代管），双方为此多次交涉，被告曾提出要加租该商铺，双方协商未果。2017年7月，业主周毅军委托他人与被告交涉，限期清空商铺。期间，被告再次提出由于其业务发展，原租赁的两间商铺不够用，希望加租周毅军的两间商铺，但未能达成协议。2017年9月12日，被告对擅自占用的周毅军商铺实施清空。由于自2017年1月开始，被告擅自将原告商铺租金4115元/月，减为4000元/月，而且，截止2017年9月12日拖欠租金2个月。被告实施清空周毅军的商铺时，原被告双方就租金支付、合同履行问题发生交涉，并就此签署了保证书和补充协议。约定光华机电城**栋***-***铺租的一切事物今后确保按合同执行。清理完***、***的货物后，此前差的尾数及8-9月份租金，2017年9月12日前支付完毕。另对原协议补充如下：任何情况下合约终止，承租方必须在五个工作日内主动注销工商注册地址，否则按原合同续租计算赔偿出租方损失，并承担违约责任。2017年10月，被告在享受免租金一年，交租才一年时间，租赁期未满的情况下，搬出商铺，对商铺内所有供电设施、部分供水设施、房间门、吊顶天花等拆除损毁，将商铺钥匙和电卡放到物业公司，单方面违约退租。而且，由于被告在租期间对商铺使用管理不善，造成阳台排水管堵塞，房屋内垃圾成堆。由于上述原因商铺无法重新出租。原告多次通过物业公司要求被告按照合同承担应有的责任，修复损坏的设施，与原告履行商铺交还手续。但是，被告一直不理不睬，造成商铺空置。合同期内，给原告造成租金损失98760元（4115元/月×24）、物业费损失14972.4元（415.9元/月×36）。为了减少损失，与物业公司商量后，2019年2月，原告找人对商铺损毁设施进行了修复，清理了垃圾，疏通了管道，其中用于商铺修复、清理垃圾、疏通管道费用7220元。2019年4月23日，原告与许国亮通过物业公司签订了《店铺租赁合同》，租金2900元/月，租期从2019年4月23日至2022年4月22日止。然而，因为被告没有注销武江区鸿鑫灯饰五金经营部注册的工商登记，造成新的租户无法进行工商登记。经协商，许国亮退租，给原告造成租金和名誉上的损失。为此，原告通过物业公司负责人要求被告立即注销该商铺的工商注册，被告口头答应，但至今不予办理。2019年8月31日，原告与林耿钦签订《店铺租赁合同》，租金3000元/月，租期从2019年9月1日至2022年8月31日止。但是，由于被告仍然没有办理该商铺的工商登记注销，林耿钦不能办理工商注册。经过协商，由原告从每月租金中拿出1000元向**栋172号业主周毅军租赁一间商铺，供林耿钦办理工商注册。截止2020年10月5日，给原告造成租金损失12000元。综上所述，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。合约期内，实际造成原告损失74760元[4115元/月×24-2000元/月×12（林耿钦租金）]，物业费损失9981.6元[415.9元/月×36-415.9元/月×12（林耿钦缴交）]。原告依据上方签订的《商铺租赁合同》第二条第5款、第8款，第三条第2款，保证书（补充协议）和《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十九条、第一百二十二条、第二百三十五条之规定，请求法院支持原告的诉讼请求。被告朱聪明辩称，一、本案原告的诉讼请求已过诉讼时效，应依法驳回。根据《民法通则》第136条规定的延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年以及《民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的除外”的规定，租赁合同的诉讼时效为履行过程中因为延付或拒付租金引起的纠纷应当适用1年的诉讼时效，其他基于租赁合同所引起的纠纷适用3年的诉讼时效。本案双方于2017年9月12日解除租赁合同，时隔三年之后原告才起诉要求被告支付租金损失，已经超过法定的诉讼时效,应依法驳回原告的诉讼请求。二、本案的基本事实，因商铺漏水无法解决，租赁双方于2017年9月12日协商解除租赁合同，被告朱聪明结清8-9月份租金以及2017年1月始租金尾数共计9035元[（8月租金4115元+9月房租4115元+租金尾数115元×7个月（2017年1月-7月）]，房东不退还押金25000元。被告朱聪明不存在违约行为，应依法驳回原告的所有诉讼请求。被告于2015年8月搬进商铺开始营业，173号和174号商铺刚好两排商铺的并接点，下雨天就漏水，特别春水天连续下雨就漏水严重，导致店铺不能正常营业。2016年春水天有次下了一个多星期的雨，商铺漏水，隔壁商铺因为没人租阳台的下水道堵塞，水又往商铺渗进来，货物没地方挪全都泡水，损失严重。此次损失原告将责任推给承建商，承诺帮被告申请损失赔偿，当时还让被告将货物泡水图片、损失清单给原告申请赔偿。被告多次和业主沟通反映，也多次打电话给物业公司反映情况，物业公司找承建商来维修过多次，小补大补之后都还是没能彻底的搞好,一下雨还是漏水。因此，2017年7月，被告跟原告提出解除合同，退回押金，原告不同意，被告提出以押金抵扣除租金，抵扣完租金就搬走，为此，原告经常来商铺闹。为正常经营，被告于2017年9月在原商铺附近租了A2栋102、103号2间商铺，9月12日搬离商铺时，原告等三人过来堵门，后在被告一个客户的协调下，双方达成一致意见：提前解除租赁合同，被告当场补齐所欠租金，并同意原告不退还押金，以及放弃2016年被泡水货物损失的赔偿。以上是本案事实经过，双方于2015年8月签订租赁合同，后因商铺漏水问题及货物泡水赔偿问题一直得不到解决，2017年9月12日双方协商解除租赁合同，被告不存在违约行为，原告在起诉状中也提及本案商铺在与被告解除合同后，先后已出租2人次，且后出租的租金差额与被告无关。三、关于原告请求被告注销该商铺的工商注册登记事宜，被告在知悉该事项后于2020年10月16日办理了变更登记手续。原告在起诉状所列的因此给其造成的损失12000元，不符合事实依据。被告未收到过原告请求注销商铺注册登记事项的通知。经被告向韶关市武江区**监督管理局了解，作为商铺的所有权人，可以到市场监督管理局窗口办理地址撤销手续，具体程序为房产所有权人到所属的监督管理局递交承诺书（窗口人员可以根据产权人提供的信息生成承诺书），由权属单位或者个人填写，会有工作人员上门核实情况，属实的话，就会批准，完结撤销手续。原告是可以自行办理商铺地址撤销手续的，因此对于原告所主张的因此造成的损失没有事实依据。综上所述，被告认为原告对被告的请求事项不能成立，应当被依法驳回。恳请法院依法支持被告的答辩请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告刘明江、周湘平分别是位于韶关市武江区*****内韶关市光华机电五金商贸城**幢173号、174号两间商铺的登记权属人，其二人是夫妻关系。2015年8月13日，原告周湘平（出租方、甲方）与被告朱聪明（承租方、乙方）签订了一份《商铺租赁合同》，约定原告将上述二间商铺出租给被告朱聪明作为经营场所使用，租赁期限自2015年10月13日起至2020年10月12日止，合同签订起的第一年、第五年为免租期，除此之外租赁期间租金为4115元/月，商铺租赁保证金为25000元；并约定“乙方使用该商铺所产生的……物业管理费……等费用由乙方承担”“租赁期内如乙方违约，必须赔偿给甲方陆个月的租金作为赔偿，另乙方必须补齐所欠的租金，乙方所支付的押金不得退还”等内容。2015年8月15日，被告朱聪明支付了店铺押金（即商铺租赁保证金）25000元给原告周湘平。2015年8月19日，被告朱聪明以涉案二间商铺作为经营场所办理了个体工商户武江区鸿鑫灯饰五金经营部。被告朱聪明使用涉案二间商铺期间，商铺伸缩缝处出现漏水情况，为此，被告朱聪明占用案外人周毅军（原告周湘平自称为其弟弟）所有的***、***号商铺直至2017年9月12日搬离。2017年9月12日，被告朱聪明出具了一份《保证书》给原告周湘平收执并于当日通过银行转账支付了9035元给原告周湘平并附言“8月9月房租和之前的余款”。之后，被告朱聪明自行搬离涉案二间商铺，并将商铺钥匙交给了该商铺的物业服务公司韶关市武江区****管理服务有限公司。原告周湘平主张其于2017年10月13日经通过物业服务公司通知，知晓被告朱聪明已搬离并将钥匙交给物业服务公司。现两原告认为被告朱聪明在租期未满的情况下，单方面违约退租，且没有注销涉案两间商铺的工商注册，侵犯了其合法权益，遂诉至本院要求被告承担责任。诉讼过程中，两原告提交一份被告朱聪明于2017年9月12日出具的《保证书》，内容为“光华机电城**栋***-***铺租的一切事物，今后确保（‘今后’‘保’系修改添加，并加盖了武江区鸿鑫灯饰五金经营部印章）按合同执行。理清完***、***货物后，（‘***、***货物后’系修改添加，且以较小字体书写）此前差的尾数已（应为以，本院注）及8-9月份租金，2017年9月12日前支付完毕”，朱聪明在《保证书》落款处签名、书写当天日期“2017.9.12”并加盖了武江区鸿鑫灯饰五金经营部印章，该《保证书》左下角还注有“2017.9.12前欠租统计：8月租金：4115元。9月租金：4115元。2017年1月-7月尾数115/月，共计805。计：9035元”的内容，朱聪明在上述内容末尾处签名，在上述“2017年9月12日前支付完毕”、“朱聪明2017.9.12”以及左下角内容“2017.9.12前欠租统计……”上方的形成的空白处以较小字体书写有“另：原协议补充如下：任何情况下合约终止承租方必须在五个工作日内主动注销工商注册地址，否则按原合同续租计算赔偿出租方损失，并承担违约责任。周湘平，2017.9.12”的内容，其中上述内容书写至“并承担”处即因后方有朱聪明的签名及武江区鸿鑫灯饰五金经营部印章而重新在纸张左侧另起一行继续书写而成。关于《保证书》出具的情况，原告周湘平陈述系因被告朱聪明擅自占用周毅军的商铺，在被告朱聪明搬离周毅军商铺时，双方就租金支付、合同履行问题进行交涉而由被告朱聪明出具的，此外，原告周湘平陈述其在《保证书》标题处添加“（补充协议）”字样；并确认《保证书》上以较小字体书写的“另：原协议补充如下：……”为其本人书写，但主张内容系双方协商所确定，《保证书》上两个印章亦是原告周湘平要求加盖的，其中在“今后确保按合同执行”加盖印章是因为《保证书》的该部分内容有所添加、修改，具体系由被告朱聪明妻子加盖的；对于其以较小字体书写的内容为何没有要求盖章，原告则陈述其认为因为该部分内容在盖章之前就存在，没有修改所以不需要盖章。但被告朱聪明，则认为由于商铺漏水问题未能解决，而原告又逼迫其租赁周毅军的商铺，双方无法达成一致，故其提出提前解除合同，并且其为证明所欠租金已支付完毕而出具《保证书》；被告朱聪明还认为《保证书》中“（补充协议）”“今后”“***、***货物后，”及“另：原协议补充如下：任何情况下合约终止承租方必须在五个工作日内主动注销工商注册地址，否则按原合同续租计算赔偿出租方损失，并承担违约责任。周湘平（签名）2017.9.12”的内容系原告周湘平事后私自添加。而对于为何特别在“今后确保按合同执行”内容处加盖武江区鸿鑫灯饰五金经营部印章的问题，被告朱聪明主张其没有仔细理解这份保证书的内容。另查明，被告朱聪明为佐证本案租赁的商铺漏水及《商铺租赁合同》解除问题，向本院申请传唤证人李细华、赵海军、刘俊出庭作证，本院依法予以准许。证人李细华、赵海军、刘俊到庭陈述了被告朱聪明承租的两间商铺中间的伸缩缝存在漏水问题，以及听被告朱聪明或是被告朱聪明妻子说本案原、被告已经解除了《商铺租赁合同》的证言。庭审中原告刘明江、周湘平对于两间商铺中间的伸缩缝存在漏水的事实予以认可，另经庭审调查，针对两间商铺中间的漏水问题，商铺的物业服务企业曾联系商铺的开发商、承建商前来进行过修复，修复后被告朱聪明在上述商铺继续经营，其并无证据证实商铺经修复后不能正常使用。还查明，就原告主张的租金损失、物业费损失问题，原告提交了其与案外人许国亮于2019年4月23日签订的租赁合同、与林耿钦于2019年8月31日签订的租赁合同、与周毅军于2019年9月20日签订的租赁合同、微信聊天截图、工商注册信息及租金支付票据等证据材料，两原告主张，其二人原于2019年4月23日将涉案商铺出租给许国亮，后该合同未实际履行，故其二人又于2019年8月31日将商铺以2900元/月的价格出租给林耿钦使用，但因被告朱聪明未注销在涉案商铺上登记的个体工商户信息，导致林耿钦不能办理工商登记，为此其二人以1000元/月的价格将周毅军所有的商铺承租下来用于给林耿钦办理工商登记，由此造成其二人租金损失及按照本案原、被告《商铺租赁合同》约定应由被告朱聪明承担的物业费损失，被告朱聪明对此不予认可，两原告也未就其主张的415.9元/月物业费损失提供任何证据予以证实。关于原告主张的商铺修缮费问题，其向本院提交2017年11月28日他人拍摄的照片、2018年9月21日原告拍摄的照片、2018年12月8日涉案二间商铺修整的工程量结算清单及相应的收据和和付款凭证、2019年3月13日涉案二间商铺阳台排水疏通工程量结算清单及相应的收据、2019年12月30日安装房门的现场图片及收据，并主张上述证据可证实被告朱聪明不当使用涉案商铺及撤场时故意损坏商铺设施，被告朱聪明对两原告主张的不当使用、故意损坏商铺设施内容均不予认可。再查明，武江区鸿鑫灯饰五金经营部系被告朱聪明经营的个体工商户，原登记的经营地址为韶关市光华机电五金商贸城**栋*******号店铺，2020年10月16日，被告朱聪明办理了该经营部的经营场所变更登记。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，原、被告于2015年8月13日签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据原、被告的诉辩内容，双方争议的关键在于本案的《商铺租赁合同》是否经双方合意解除，对此本院评析如下。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条第二项“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：……（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任”的规定，被告朱聪明抗辩本案的《商铺租赁合同》已于2017年9月12日经双方协商解除，原告方对此不予认可，被告朱聪明理应就双方已经合意解除租赁合同提供证据予以证实。就其所主张的双方已经合意解除商铺租赁合同问题，被告朱聪明的主要证据有其本人的陈述及证人证言，但根据证人李细华、赵海军、刘俊的证言可知，其三人有关本案原、被告协商解除了本案《商铺租赁合同》的信息均来源于被告朱聪明或者朱聪明妻子，其三人均不知2017年9月12日原、被告就本案《商铺租赁合同》进行协商的具体内容，也即被告朱聪明有关本案《商铺租赁合同》已合意解除的主要证据只有其本人陈述。而根据原告刘明江、周湘平提交的《保证书》内容，虽然《保证书》内容“光华机电城**栋***-***铺租的一切事物，确按合同执行理清完货物后，此前差的尾数以及8-9月份租金，2017年9月12日前支付完毕”与“光华机电城**栋***-***铺租的一起事物，今后确保按合同执行。理清完***、***货物后，此前差的尾数以及8-9月份租金，2017年9月12日前支付完毕”所表达的意思存在根本差别，但在“确按合同执行”变更为“今后确保按合同执行”处，特别加盖了经营者为被告朱聪明的武江区鸿鑫灯饰五金经营部印章，结合本案其他音、视频证据材料可知，原告刘明江、周湘平在2017年9月12日当天并无表达过解除《商铺租赁合同》的意思，且如合同当天解除、剩余租金当天结算，再由被告朱聪明出具名称为《保证书》书面材料而非包含解除、终止合同内容的书面材料，亦与常理不符，故根据《保证书》内容、本案其他证据材料及生活常理，本院认定原、被告双方在2017年9月12日并未合意解除本案《商铺租赁合同》，该合同应是继续履行，本案被告朱聪明对此解释为“没有仔细理解这份保证书的内容”，理由牵强，对其有关本案的《商铺租赁合同》已于2017年9月12日经双方协商解除的抗辩意见，本院依法不予采纳。被告朱聪明亦未能举证证实原、被告双方在本案《保证书》出具之后就解除合同达成合意，故其对此应承担举证不能的法律后果，另外，关于被告朱聪明出具的《保证书》内容问题，从该《保证书》的内容及书写格式来看，属于被告朱聪明向原告周湘平单方出具的内容，但该《保证书》中却含有原告周湘平书写的“另：原协议补充如下：任何情况下合约终止承租方必须在五个工作日内主动注销工商注册地址，否则按原合同续租计算赔偿出租房损失，并承担违约责任”内容，对此，从上述内容书写的布局来看，显然是在被告朱聪明在《保证书》右下方已经签名之后形成，原告周湘平主张系双方合意达成的上述条款内容，但原告周湘平既然知晓“确按合同执行”变更为“今后确保按合同执行”后需要被告朱聪明另行确认并加盖武江区鸿鑫灯饰五金经营部印章，而其却并未要求被告朱聪明对“原协议补充如下”的内容进行另行确认，与常理不符，在被告朱聪明明确不予认可的情形下，鉴于《保证书》原件在原告周湘平处保管、原告周湘平亦无证据证实“原协议补充如下”的内容已得到被告朱聪明的认同，不排除上述内容系原告周湘平事后自行添加，故对《保证书》中有关“另：原协议补充如下：……”的内容，本院不予确认。至于被告朱聪明提及两原告交付的商铺漏水问题，从本案证据及两原告自认的内容来看，两间商铺之间的伸缩缝漏水问题属实，但根据查明的案件事实可知，商铺伸缩缝漏水的问题在本案《商铺租赁合同》的履行过程中已经得到修复，被告朱聪明以其补足欠缴的租金、出具《保证书》的行为亦表明商铺伸缩缝漏水问题并不至于导致本案《商铺租赁合同》无法履行。而被告朱聪明在合同约定租赁期限尚未届满的情况下，单方搬离涉案两间商铺并将钥匙交至物业服务公司的行为，属于以自己的行为表明不再继续履行合同，系根本违约行为。被告朱聪明的上述行为虽不具有单方解除合同的效力，但考虑到被告朱聪明不愿继续履行合同，根据合同义务的性质，又属于不宜强制执行的内容，可见原、被告双方的合同目的已无法实现，结合原告确认其于2017年10月13日已知晓被告搬离并交还钥匙的事实，本院确定本案《商铺租赁合同》于2017年10月13日解除。现因被告的违约行为导致合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告应对其拒绝履行合同给原告造成的损失，依法承担赔偿损失的违约责任。从原告刘明江、周湘平主张的内容来看，其二人要求被告朱聪明承担违约责任的范围包括赔偿其租金损失、物业费损失、商铺修缮费共计66961元，并不予返还25000元保证金。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，以及本案原、被告双方《商铺租赁合同》所约定的“租赁期内如乙方违约，必须赔偿给甲方陆个月的租金作为赔偿，另乙方必须补齐所欠的租金，乙方所支付的押金不得退还”内容，考虑到本案《商铺租赁合同》自签订起的第一年为免租期，故本院认为上述有关承租方违约需赔偿六个月租金、押金25000元（相当于6个月租金）不予退还的约定，并不违背民法上的公平原则，故对原告主张被告支付六个月租金的赔偿金24690元（4115元×6个月），以及不予退还25000元押金的诉讼请求，本院依法予以支持。至于原告主张违约金不足以补偿的租金及物业管理费损失问题，本院认为，从《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定的违约金内容来看，违约金具有以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质，当约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金属于赔偿性质；当违约金高于造成损失的情况下，违约金兼有赔偿与惩罚的双重功能，违约金与损失相等部分，违约金应解释为赔偿性质，超过损失的部分，违约金被作为惩罚性质。故支付违约金作为承担违约责任的一种形式，目的不是旨在严厉惩罚违约方，不能将违约金条款完全留待当事人约定，如果任由当事人约定过高的违约金且以意思自治为由予以支持，在有些情况下无异于鼓励当事人通过不正当的方式取得暴利，也可能促使一方为取得高额违约金而故意引诱对方违约，因此，人民法院可以对不合理的违约金数额进行调整，以维护民法的公平和诚实信用原则，并使违约方从高额且不合理的违约金责任的束缚中解脱出来。本案中，被告朱聪明违约拒不履行合同，导致涉案租赁合同解除，使得两原告房屋产生了空置损失，也产生了两原告需要自行交纳物业费的损失，但两原告在2017年10月13日得知被告已搬离房屋并交出钥匙后，已经能意识到被告朱聪明拒不履行合同，其二人已经可以将涉案商铺另行出租，事实上其二人也是在未经仲裁或者诉讼的情况下又自行与他人签订两份房屋租赁合同，故两原告在得知被告朱聪明拒不履行合同情况下，其二人应通过适当方式阻止损失的进一步扩大，且其二人要求被告朱聪明承担损失赔偿责任的计算时点也应以该时点为准。本院已经综合考虑了原、被告的《商铺租赁合同》约定了第一年免租的内容，从而支持了原告要求被告赔偿其六个月租金及25000元押金不予退还的诉讼请求，本院支持的上述赔偿金及押金计算时限、数额已经高于通常的房屋租赁合同出租方所主张的损失计算标准，再结合两原告再次出租商铺的租金为其与他人自行协商，已经超出了被告朱聪明能预见自己违约行为所能造成损失的范围，且两原告亦无任何证据证实其二人主张的物业管理费标准，故对两原告主张的违约金不足以补偿的租金损失25070元及物业管理费损失9981.6元的诉讼请求，本院依法不予支持。至于两原告主张商铺修缮费的问题，从时间上来看，两原告提交的商铺修缮费相关单据时间在2018年12月8日至2019年12月30日期间，最早的单据距离被告朱聪明停止使用涉案商铺的时间长达一年以上，两原告提交的单据、照片等材料还包含有商铺已经出租给他人之后所形成的，被告朱聪明对此亦明确不予认可，本案两原告亦不能证实系被告朱聪明存在不当行为导致商铺需要进行必要的修缮，故对原告的该项诉求，本院依法不予支持。至于两原告要求被告朱聪明立即注销涉案二间商铺的工商注册登记问题，因被告朱聪明已于2020年10月16日办理了武江区鸿鑫灯饰五金经营部的经营场所变更登记，故对该项诉讼请求，本院亦不予支持。被告朱聪明在本案中提出两原告的权利主张已经超过诉讼时效，对此，两原告主张其二人于2017年10月13日才得知被告朱聪明搬离商铺并将钥匙交还至商铺的物业管理处，被告朱聪明并未提供证据反驳两原告的上述主张，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条的规定，两原告于2020年10月9日提起本案诉讼，并不超过诉讼时效，对被告朱聪明的前述抗辩意见，本院依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条第二项的规定，判决如下：一、被告朱聪明应于本判决发生法律效力之日起十日内支付24690元给原告刘明江、周湘平；二、被告朱聪明已支付的商铺保证金25000元，原告刘明江、周湘平不予退还；三、驳回原告刘明江、周湘平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2099.03元，减半收取1049.51元，由原告刘明江、周湘平负担528.38元，被告朱聪明负担521.13元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 梁增有二〇二〇年十一月二十三日法官助理 张丹英书 记 员 陈宇静