广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初40449号原告：简健伟，男，1975年11月20日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托代理人：张俊强，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：方亚谨，女，1979年8月9日出生，汉族，住浙江省平阳县。被告：方亚夫，男，1978年7月31日出生，汉族，住浙江省平阳县。原告简健伟诉被告方亚谨、方亚夫租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告简健伟的委托代理人张俊强，被告方亚谨、方亚夫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告简健伟诉称：原告与被告于2018年4月1日续租位于广州市天河区天河东路77号1804房（以下简称“案涉房屋”），租期自2018年4月1日至2019年3月31日止。租赁期满前，原告告知被告租期届满后将不再续租，同时提醒被告提前办理收房手续，并提前搬离房屋。然而被告擅自扣除部分租赁保证金，经多次协商无果。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1.两被告共同向原告返还租赁保证金3404.72元；2.两被告支付逾期返还保证金违约金600元；3.本案诉讼费由两被告承担。两被告方亚谨、方亚夫共同答辩称：1.原告于2019年4月9日才搬离案涉房屋，逾期9天交房，需要扣除相应的租金2845元（9000元÷31天×9天）。2.案涉房屋内的热水器坏了，无法维修，被告购置了新的热水器及安装费1350元，客厅的灯也坏了为55元，合计1405元。3.被告已于2019年5月23日退还剩余的押金13750元给原告，原告没有将相关结算的清单和收据交给被告方，不清楚原告有无缴纳水费和电费、物业费及相关的租赁税。经审理查明：原告简健伟与被告方亚谨于2016年签订房屋租赁合同，约定由简健伟承租案涉房屋，租金为9000元/月，租期为2016年6月1日至2017年5月31日。2016年5月31日，原告向被告支付了案涉房屋的租赁保证金18000元。2017年6月份租期到期时，简健伟与方亚谨又签订合同将案涉房屋的租赁期间续至2018年3月31日。2018年4月1日，原告简健伟（承租人、乙方）与被告方亚谨（出租人、甲方）签订《广州市房地产租赁合同》（以下简称“案涉合同”），再次续租，具体约定：第三条甲乙双方协定的租赁期限为2018年4月1日至2019年3月31日，月租金额为9800元。租金按月结算，由乙方在每月的最后一日前按银行转账付款方式缴付次月租金给甲方。第四条乙方已于入住前向甲方交纳人民币18000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同后，乙方付清应付的相关费用之后7个工作日之内将保证金本金退回乙方。第六条甲方的权利和义务：…2.甲方应负的其他修缮责任，因自然损耗或非人为而导致的该房屋设备损坏（电灯泡等易耗品除外），由甲方负责修复。第七条乙方的权利和义务：…2.乙方应负的其他修缮责任，因使用不当或者人为造成的该房屋设备损坏，乙方必须负责修复或赔偿。3.租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方；如需要继续承租房屋，应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同。第八条其他约定：（2）2018年4月1日至2019年3月31日租赁期内，甲乙双方任何一方在没有法定或约定理由的前提下，不得解除合同。若乙方提出中途解约，须提前30天书面通知甲方，合同解除后，乙方同意甲方没收保证金作为违约赔偿；若甲方提出中途解约，须提前30天书面通知乙方，合同解除后，甲方须将保证金退还给乙方的同时，支付相当于两个月租金的金额给乙方作为违约赔偿，在甲乙双方任何一方出现违约的情况下，没收保证金或收取违约金的一方须向对方出具与所没收的保证金或收取的违约金等额的收据。（3）双方租赁期已满或合同解除时，乙方付清相关水电煤气等因居住产生的费用后，甲方须将保证金本金于7个工作日内退还给乙方。如甲方未能按时退还租赁保证金，每逾期一日须按未退还保证金金额的3‰向乙方支付违约金。…（5）每月的租金，由广州力派咨询服务有限公司代为转账支付给甲方。第九条甲乙任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等。另，被告方亚谨出具了三份《转租同意书》，分别表示同意在2016年6月1日至2017年5月31日、2017年6月1日至2018年3月31日、2018年4月1日至2019年3月31日期间，简健伟可将案涉房屋转租给日产自动车株式会社。2019年5月24日，被告以转账方式返还原告简健伟案涉房屋租赁保证金13750元。在庭审中，原、被告确认如下内容：1.两被告确认原告缴纳了2020年3月份的水电、物业费。2.关于撤场时间。原告称其已于2020年3月31日合同到期时撤出案涉房屋，并于4月1、2日应被告要求将钥匙放到物业处，但物品因为需要业主出具放行条才可搬出，在原告催促下，被告于2019年4月9日才出具放行条，原告遂于该日将物品搬离案涉房屋。两被告确认原告于2019年4月9日将物品搬离案涉房屋；确认在物业处收到了一条钥匙，但称门禁卡和其他钥匙原告没有返还。原告简健伟还提交了以下证据：1.要求返还租赁保证金的通知函，拟证明原告2019年4月24日向被告发出要求返还租赁保证金18000元的通知函。两被告称没有收到过该函。2.微信聊天记录，拟证明原告在租赁合同到期前已经通知被告办理交房手续，被告无故拖延。两被告确认是方亚夫与原告方人员的微信聊天记录，但称其是4月2日接到原告处吴银婷的电话后才看到微信聊天记录，不是故意拖延交接时间。3.客人结算表，拟证明原告员工退房前计算的结算明细及应返还金额。两被告对真实性不予认可，认为是原告草拟计算的。4.原告员工与方亚夫的通话录音及通话内容文字版，拟证明被告无故拖延退房时间。两被告确认是方亚夫与原告处人员的通话。被告方亚谨、方亚夫还提交了以下证据：1.原告搬走的物品清单，拟证明原告于2019年4月9日搬家。原告对真实性予以认可，确认是原告方人员吴银婷所签，但称之所以到4月9日才将上述物品搬离是因为被告一直说办理交接但没有开具放行条，我方承租的案涉房屋搬离物品需要放行条才可以搬离，4月4日当天，被告有到现场，但当时称没有带家具清单。2.热水器订购详情单，拟证明热水器坏了，我方购买了新热水器。原告对真实性、合法性、关联性均不认可，认为在该日期之前原告已将案涉房屋交接给被告，被告之后购买的设备与原告没有关联性。3.微信聊天记录截图，拟证明被告现在的租客向其反映热水器、伸缩架、门把手坏了。原告对此不予认可，称即便该聊天记录是真实的，被告也不能证明物品的损坏是由原告方造成的，还是由现任租客造成的。根据案涉合同第6条第2点约定，日常用品的日常损耗是由被告方负责修缮的，在聊天记录之前，原告与被告已经办理房屋交接，被告已对案涉房屋进行检查。本院认为：原告简健伟与被告方亚谨签订的案涉合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行合同约定的内容。关于原告要求被告返还租赁保证金3404.72元的诉请。首先，原告简健伟与被告方亚谨签订的案涉合同中第七条第三款明确约定，租赁期满原告仅需将房屋交回被告，未有关于原告需提前一个月通知被告的约定。其次，现有在案证据可证明原告方人员在租赁期限届满前的3月30日已经通知被告方收回房屋、开具放行条、结算水电及煤气等费用，但被告方未予回复。此后，原告方人员多次通知被告方办理案涉房屋交接事项，但被告方一直拖延至4月9日才与原告办理交接，并开具放行条放行，故造成原告方延期交房的原因在于被告方，而不在于原告方，原告方请求返还保证金主张合理，而延期交房的损失理应由被告方自行承担。再次，就原告方主张的具体金额来看，其主张交纳被告方保证金18000元，扣减3月份的水电、物业费等共计845.28元，被告方已返还保证金13750元，故还应该返还原告3404.72元；被告方虽主张不认可原告自行制作的水电费、物业费结算表，但又未举证证明，并且被告方提供的证据亦不足以证明其抗辩的热水器、灯具等是因为原告在租赁期间因使用不当或者人为造成；至于被告方所提出的票据问题，并无相关合同约定其可以成为出租方拒绝退还保证金的抗辩依据，故本院对被告的相关答辩意见不予采纳，对原告的该节诉请予以支持。关于原告请求被告支付逾期返还保证金违约金600元。首先，根据案涉合同第八条第三款的约定，租赁期满，被告方应于7个工作日内退还给原告方，未能按时退还的，每逾期一日须按未退还保证金金额的3‰支付违约金。其次，原告主张被告支付逾期返还保证金违约金600元，已低于双方在合同中约定的违约金标准，属于原告对其自身权利的处分，故该项请求合理，本院予以支持。关于原告要求两被告共同担责的主张。本案中，与原告简健伟签订案涉合同的相对方是被告方亚谨，被告方亚夫并非案本案租赁合同关系的主体，故原告请求被告方亚夫与方亚谨共同返还租赁保证金及承担违约金理据不足，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告方亚谨于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告简健伟返还租赁保证金3404.72元。二、被告方亚谨于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告简健伟支付保证金违约金600元。三、驳回原告简健伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告方亚谨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  王丽梅人民陪审员  伍建红二〇二〇年十一月三十日书 记 员  梁炎梅李愿