云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民初2408号原告：富民县自然资源局，住所地云南省昆明市富民县环城南路建设大楼内。负责人：文业斌，局长。委托诉讼代理人：陈奕、张婷，云南格元律师事务所律师，特别授权代理。被告：富民鼎龙凯易房地产开发有限公司，住所地昆明市富民县永定街道办事处黎阳路**。法定代表人：张贵平，总经理。委托诉讼代理人：张伦久、张海涛，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。原告富民县自然资源局诉被告富民鼎龙凯易房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2020年6月1日受理后，依法组成合议庭。2020年8月11日，本院公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人张婷，被告的委托诉讼代理人张海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的土地出让金6557.15万元；2、判令被告按中国人民银行同期同类贷款利率，向原告支付自2014年1月8日至2014年12月9日欠缴13142.33万元出让金所产生的利息731.5897万元；3、判令被告按每日拖欠款项的1%，向原告支付自2014年12月10日至2015年12月9日欠缴13142.33万元出让金所产生的违约金4796.95万元、2015年12月10日欠缴11557.15万元出让金所产生的违约金11.55715万元、2015年12月11日至剩余款项6557.15万元付清之日止所产生的违约金，现暂计至2019年12月12日止为9599.6676万元；4、判令被告承担本案案件受理费。事实和理由：2013年12月9日，原告与被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同第四条、第八条约定：原告将富民县J2013-20号宗地（面积48675.53平方米）出让给被告，出让价为13142.33万元；第十条：被告于2014年1月8日前支付第一期款项6571.165万元，于2014年12月9日前支付第二期款项6571.165万元，分期支付价款的，受让人在支付第二期及以后各期出让价款时，同意按支付第一期出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向出让人支付利息；第三十条：受让人不能按时支付出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项1%。向出让人缴纳违约金。2014年12月31日，原告按照合同约定向被告履行了土地交付义务，但被告却于2015年12月9日支付1585.78万元、2015年12月10日支付5000万元后未在支付任何款项，至今仍欠6557.15万元未付。在被告欠缴土地出让金期间，原告不断发出通知催告，下发文件并组织专题会议商讨催要工作，但被告拒不支付相关款项。原告为维护自身的合法权益，故诉至法院。被告答辩称：1、本案欠付的土地出让金人民币6557.15万元予以认可。2、被告不应当支付利息，原告截止合同约定的交款时间，土地尚未达到交付条件，未交付土地，原告违约在先，无权主张利息。3、被告不应当承担逾期付款违约金，原告违约交地在先，被告行使不安抗辩权，未支付后续土地出让金于法有据。另外原告主张的违约金明显过高，远远超过实际损失，超过了未支付的土地出让金数额，应当降低。4、原告违约交付土地，虽然被告在本案中决定不提起反诉，但是被告保留另案起诉原告支付逾期交地违约金的权利。归纳各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：被告是否应当支付欠付款项的利息、违约金。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：第一组：国有建设用地使用权拍卖出让公告、国有建设用地使用权拍卖出让规则、土地现场踏勘声明、竞买申请书、成交确认书、申请，欲证明（1）《规则》第十三条“出让人与竞得人签订宗地移交确认书，按照地块现状将出让地块移交给竞得人，竞得人现场验收地块”；第十五条“（一）地）地块内和地块间的道路化等公共建设由土地竞得者自行建设并承担费用。（二）出让地块内若涉及水利、电力、煤气、自来水等手续，由土地竞得者自行办理并承担相关费用。”；第十七条“申请人应实地勘察本期公开拍卖出让地块并全面阅读本期公开拍卖出让文件......申请人报名时需提交土地现场踏勘声明，报名申请一经受理确认后，即视为竞买人对公开出让文件及地块现状无异议且全部接受，并对有关承诺承担法律责任”（2）被告经实地踏勘后提交相关材料，表示已充分了解土地周边的基础设施、配套设施及地表、地、地上情况的现状全接受并愿意遵守本案出让文件中各项规定和要求，自愿在该地块现状的基础上参加竞买后成交。第二组：《国有建设用地使用权出让合同》，欲证明（1）原被告双方于2013年12月9日签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同第四条、第八条约定：原告将富民县J2013-20号宗地出让给被告，出让价为131423300元；（2）第十条：受让人于2014年1月8日前支付第一期出让价款65711650元，2014年12月9日前支付第二期土地出让价款65711650元。分期支付的，在支付第二期及以后各期价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。第三十条：受让人不能按时支付出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。第三组：昆明市国土规划勘察测绘研究院富民分院2014年测量台账、土地移交确认书，欲证明原告于2014年5月8日至2014年6月24日期间，会同被告、富民县土地开发复垦收购储备交易中心（以下简称土储中心）和昆明市国土规划勘察测绘研究院富民分院测绘人员对涉案土地进行放桩、打点明确界限，于2014年12月31日将土地实际交付给被告。第四组：1、土地登记申请书、审批表，欲证明原告于2014年2月20日审批同意了被告土地登记申请，于同日颁发了富国用（2014）第005号《国有土地使用权证》，并附有宗地图，明确了该地块使用权面积、土地权属界线；2、建设工程规划许可证，欲证明被告于2014年9月29日取得建设工程规划许可证；3、房屋建设工程施工许可证，欲证明2015年10月22日取得《施工许可证》；4、土地目前使用现状照片（6张）、鼎易山水居销售宣传册，欲证明被告已对土地进行了开发建设，在土地上建成房屋用于出售。5、土地查封登记表，欲证明涉案土地已作为被告的财产被法院查封、处置。第五组：云南省国有土地有偿使用收入缴款通知书、未缴清土地出让价款滞纳金及分期付款利息明细，欲证明（1）被告于2015年12月9日缴款15851800元，于2012年12月10日缴款5000，0000元后未再支付任何款项，至今仍欠65571500元未付，被告已逾期付款，应每日按迟延支付款项的1‰向原告支付违约金，截止2019年12月12日共产生违约金144081747.5元。第六组：1、《土地估价技术报告》，欲证明首先，《土地估价报告》第12页明确写明“估计对象无他项权利的限制，宗地来源合法，产权清楚，四邻无争议。”其次,评估报告第10、11页均列明本案土地已达到“五通一平”的使用条件；2、净用地征收承诺书，欲证明2013年10月30日永定街道办事处正式将已征收、可挂牌出让的土地移交给土储中心；3、大营村委会城器墩片区征地汇总表、土地征收拆迁安置情况证明，欲证明原告就涉案地块与永定镇大营村委会各村民小组和城器墩村民小组及村民签订了256份征地补偿协议，实际征地面积383.0232亩，支付征地补偿金53977660.91元，已完成土地征收拆迁安置；4、评审报告、富民县审计局对《富民县J2013—20、21、22、23号地块土地收储成本评审报告》的审核意见（富审核[2017]1号）、富民县国土资源局关于J2013—20、21、22、23号地块审计资料的情况说明，欲证明上述拆迁安置完成情况已经昆明精诚会计师事务所有限责任公司、富民县审计局审计认定。第七组：《投资建设合同》、富民县政府专题会议纪要第20期、《投资建设合同》补充协议（二），欲证明《会议纪要》和《补充协议》（二）共同证明被告与土储中心、县政府已就电力线拆改研究确定了解决方案，且互不追究双方违约责任。《会议纪要》及《投资建设合同》补充协议（二）明确了因“电力线拆改而影响项目推进”研究确定的解决方案为“原投资建设合同中约定的土储中心可获得的建安结算优惠率由12％降为6％（即政府应支付的建安工程费金额调高），被告方可获得的投资回报率由4％调高为8％（即被告方可获得的投资回报金额调高）”；鉴于建安结算优惠率、投资回报率已作出了相应调整，故因土地一级开发中部分项目工期延误等原因造成的相应违约责任不再追究。第八组：国有建设用地使用权出让价款催缴通知单及邮寄单、受理案件通知书、民事反诉状，欲证明原告一直对被告拖欠的土地出让金进行催缴。经质证，被告对第一组证据中除国有建设用地使用权拍卖出让规则不予认可外，其余证据均认可。第二、三、五组证据的三性均予以认可。第四组证据除土地查封登记表不予认可以外，其余证据均认可。第六组证据中1土地估价技术报告的三性不予认可，2净用地征收承诺书的三性予以认可，3、大营村委会城器墩片区征地汇总表、土地征收拆迁安置情况证明4、评审报告、富民县审计局对《富民县J2013—20、21、22、23号地块土地收储成本评审报告》的审核意见（富审核[2017]1号）、富民县国土资源局关于J2013—20、21、22、23号地块审计资料的情况说明的三性均不予认可。第七、八组证据的三性均予以认可。针对答辩意见，被告提交如下证据：1、《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号CR53富民县201341），欲证明合同约定：被告以出让方式取得宗地编号为富民县J2013-20号土地，宗地面积48675.53平方米，出让价款131423300元；原告在2014年12月19日前将地块交付被告；被告土地出让金分两期支付，2014年1月8日前支付65711650元，2014年12月9日前支付65711650元。由于原告未按时提供土地，每延期1日，原告应当按被告已经支付的出让价款的1‰向被告给付违约金，土地使用年限自实际交付土地之日起算。合同约定土地交付条件不明确，应当依照法定条件交付。2、《富民县商贸中心区-城器墩片区土地一级开发整理项目投资建设合同》，欲证明本案中由于约定的土地交付条件不明确,根据法律、法规和相关规范性文件、结合《富民县商贸中心区-城器墩片区土地一级开发整理项目投资建设合同》的规定,2014年12月19日前原告交付被告的土地应该达到法定条件即“净地”(1、土地权利清晰；2、安置补偿落实到位；3、没有法律经济纠纷；4、地、地块位置用性质、容积率等规划条件明确；5、具备动工开发所必需的其他基本条件)。3、富民县政府专题会议纪要【2013第84期】“关于商贸中心区城器墩片区土地一级开发项目建设专题会议纪要”，欲证明土地出让合同签订时,土地征地拆迁工作尚未完成,不具备法定交付土地条件。4、云南鼎易房地产开发有限责任公司文件【鼎开(2014)第1号】“关于请求积极推进一级土地开发整理和解决二级土地开发项目存在问题的紧急请示”、5、云南鼎易房地产开发有限责任公司文件【鼎开(2014)第2号】“关于再次请求积极推进一级土地开发整理存在问题的紧急请示”、6、云南鼎易房地产开发有限责任公司文件【鼎开(2014)第3号】“关于一级土地开发整理和二级开发存在问题的紧急请示”、7、富民县政府专题会议纪要【2014第27期】“关于商贸中心区土地一级开发专题会议纪要”、8、云南鼎易房地产开发有限责任公司文件【鼎开(2014)第5号】“关于恳请解决《富民县商贸中心区-城器墩片区土地一级开发整理项目投资建设合同》履行存在问题的紧急请示”、9、富民县政府专题会议纪要【2014第49期】“关于商贸中心区土地一级开发专题会议纪要”、10、关于土地一级开发整理急需解决问题的紧急请示(项目部-【2014]02号文件)、11、云南鼎易房地产开发有限责任公司文件【鼎开(2015)第1号】“关于城器墩片区土地一、二级开发急需解决问题的紧急请示”、12、富民县政府专题会议纪要【2015第17期】“富民县人民政府办公室关于重点项目土地一级开发电力供应保障专题会议纪要"、13、云南鼎易房地产开发有限责任公司文件【云鼎政字(2015)第03号】“关于加快富民县商贸中心区-城器墩片区土地一级开发项目的请示”、14、云南鼎易房地产开发有限责任公司文件【云鼎政字(2015)第04号】“关于富民大道项目工程结算存在问题的请示”、15、关于富民县“五馆”工程设计相关费用的请示、16、富民县政府专题会议纪要【2016第20期】“城器墩片区土地一级开发及富春山水居项目建设专题会议纪要”、17、关于报送富民县人民政府于2016年4月12日召开的《城器墩片区土地一级开发及富春山水居项目建设专题会议纪要》的函、18、情况说明、19、关于富春山水居项目A地块南侧配套市政道路建设工作的紧急报告、20、关于富春山水居项目A地块南侧配套市政道路建设工作严重影响项目施工、竣工的紧急请示、21、富民鼎龙凯易房地产开发有限公司文件【富鼎政字(2016)第04号】“关于富春山水居项目A地块南侧配套市政道路建设工作的紧急请示”、22、关于尽快启动富春山水居项目南侧18m道路以确保A地块项目竣工的再次紧急请示、23、关于解决富民商贸中心区土地一级整理和二级开发项目存在问题的紧急请示、24、富民县政府专题会议纪要【2017第7期】“关于加快推进富春山水居项目A地块南侧18米道路建设专题会议纪要、25、关于解决富民商贸中心区土地一级整理和二级开发项目问题的报告、26、关于返还富民县“五馆”工程设计相关费用的再次请示、27、富民县政府专题会议纪要【2017第14期】“征地拆迁工作专题会议纪要”、28、云南鼎易房地产开发有限责任公司文件【云鼎政字(2017)第05号】“关于请求解决富民商贸中心区土地一级整理和二级开发项目问题的再次请示”、29、富民县政府专题会议纪要【2017第41期】“鼎易富春山水居项目扫尾工作协调推进会议纪要"、30、富民县政府专题会议纪要【2017第61期】“鼎易山水居项目竣工验收交房有关问题专题会议纪要"、31、富民县政府专题会议纪要【2017第68期】“关于鼎易山水居项目土地开发及有关问题的专题会议纪要”、32、富民县土地开发复垦收购储备交易中心文件【第1期】“富民县商贸中心区一城器墩片区土地一级开发整理项目相关事项协商会议纪要"，欲证明1、为了及时解决原告交付土地不达到法定条件的问题,被告及云南鼎易房地产开发有限责任公司从2014年1月6日起先后多次书面报告县政府和原告,要求原告避免违约交地,严格依照法定条件交地,避免给被告造成巨大经济损失。2、县政府多次组织原告召开会议,要求及时解决土地交付达标问题。3、原告交付土地存在土地位置范围不清(与规划道路用地红线重叠冲突)、权属存在纠纷、拆迁安置未完成、配套规划道路、市政公用(水、电、气)未建成等未达到交付条件的情况。4、政府及原告在多份文件中确认了交付土地未达到法定条件的问题。5、交付土地不符合法定条件导致被告项目销售惨淡,已经交付的出让金并未发挥应有的经济效益,被告反倒承担了巨大的财务成本。至起诉时,已经导致被告商品房项目两次迟延交房，造成被告巨大经济损失。6、原告未按照合同约定时间和法律规定交付达标土地的行为已经严重违法违约，被告有权暂缓缴纳剩余出让金，要求原告承担违约金、赔偿被告损失，并无需承担任何违约金和利息。33、A（20、21）土地道路及市政配套未完成现状照片，欲证据截至2017年6月23日，涉案地块尚不具备法定交付条件，原告继续违约。经质证，原告对证据一、二、三、七、九、十、十二、十三、二十七、二十九、三十、三十一、三十二的真实性、合法性认可，证明目的不予认可，对证据四、五、六、八、十一、十四至二十六、二十八、三十三的三性均不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对关联性有异议的证据，本院将在说理部分予以评述。根据庭审，本院确认如下案件事实：2013年11月7日原告在报纸发布富民县国有建设用地使用权拍卖出让公告，该公告对地块简介、竞买人范围、竞买文件的索取、竞买申请的办理、拍卖出让时间及地点、竞得人的确定等事项进行了规定。2013年11月26日被告提交《土地现场踏勘声明》。2013年12月9日原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，原告将富民县J2013-20号，宗地总面积48675.53平方米以131423300元的价格转让给被告，双方约定：2014年1月8日前支付65711650元，2014年12月9日支付65711650元，分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。双方还约定了土地开发建设与利用、国有建设用地使用权转让、出租、抵押和违约责任等。2014年12月31日富民县土地开发复垦收购储备交易中心出具《土地移交确认书》，将涉案的J2013-20号土地移交给被告，被告在涉案土地上进行开发建设。原告分别于2015年1月7日、2017年3月2日、2017年4月11日、2017年5月11日、2017年6月14日、2017年8月7日出具《国有建设用地使用权出让价款催缴通知单》，要求被告按照约定支付出让价款，否则将承担违约责任。2018年10月29日原告曾向昆明市中级人民法院提起诉讼，被告于2019年3月4日提起反诉。原告自认被告于2015年12月9日支付1585.78万元，2015年12月10日支付5000万元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》真实、合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告对欠付土地出让金6557.15万元没有异议，本院依法予以确认。关于被告抗辩原告交付的土地不符合合同约定的主张，因被告在2015年8月13日出具的《关于加快富民县商贸中心区--城器墩片区土地一级开发项目的请示》中，自认J2013-20、21号地块已净地移交被告，并且双方在《国有建设用地使用权出让合同》中也没有约定原告有提供配套设施的义务，故被告的抗辩没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告是否应当支付利息和违约金的问题，本院认为，双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》第十条约定：受让人在支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率，向出让人支付利息。双方只是对逾期支付第二期及以后各期国有建设用地使用权出让价款进行了约定，并没有约定逾期支付第一期国有建设用地使用权出让价款时的违约责任，故原告主张被告支付自2014年1月8日至2014年12月9日产生的利息731.5897万元没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，被告未按照《国有建设用地使用权出让合同》约定支付建设用地使用权出让价款的，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。双方在《国有建设用地使用权出让合同》第三十条明确约定：受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。根据双方在《国有建设用地使用权出让合同》中的约定，被告应当在2014年1月8日前支付65711650元，但被告并没有支付，依法应当承担相应的违约责任，故被告的违约金应当从2014年1月9日起算，但原告只主张从2014年12月10日起开始计算违约金，是其对自己权利的处分，本院依法予以支持。原告自认被告于2015年12月9日支付1585.78万元，2015年12月10日支付5000万元，故被告尚欠原告土地出让金为6556.55万元，但被告认可尚欠原告土地出让金6557.15万元，是其对自身权利的处分，本院依法予以确认。故被告应当支付2014年12月10日至2015年12月9日的违约金4796.95万元（13142.33万元×365天×1‰），2015年12月10日的违约金11.55655万元[（13142.33万元-1585.78万元）×1天×1‰]，2015年12月11日至款项付清之日止，以6557.15万元为基数，以日利率1‰为标准计算的违约金。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告富民鼎龙凯易房地产开发有限公司应当于本判决生效之日起十日向原告富民县自然资源局支付拖欠的土地出让金6557.15万元；二、被告富民鼎龙凯易房地产开发有限公司应当于本判决生效之日起十日向原告富民县自然资源局支付违约金4808.50655万元以及自2015年12月11日起至款项付清之日止以6557.15万元为基数，日利率1‰计算的违约金。；三、驳回原告富民县自然资源局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1126646元，由原告富民县自然资源局承担225330元，由被告富民鼎龙凯易房地产开发有限公司承担901316元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，上诉于中华人民共和国云南省高级人民法院。审 判 长  白 昱人民陪审员  刘大频人民陪审员  唐海艳二〇二〇年十一月二日书 记 员  王麒翔