河南省登封市人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0185民初4095号原告(反诉被告):登封市美真宜商贸有限公司，住所地登封市少林大道**，统一社会信用代码914101857694991975。法定代表人:梁晓丽，该公司经理。委托诉讼代理人:郑晶晶，该公司员工。委托诉讼代理人:顾永辉，该公司员工。被告（反诉原告）:吕旭有，男，汉族，1949年10月8日出生，住登封市。委托诉讼代理人:郝现民，郑州市登封市天中法律服务所法律工作者。原告登封市美真宜商贸有限公司（反诉被告）诉被告吕旭有（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，原告登封市美真宜商贸有限公司（以下简称美真宜商贸）于2020年10月14日向本院提起诉讼。被告吕旭有向本院提出反诉，本院受理后，依法由审判员李跃武适用简易程序公开开庭进行了审理。原告登封市美真宜商贸有限公司的委托诉讼代理人郑晶晶、顾永辉，被告吕旭有及委托诉讼代理人郝现民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告美真宜商贸向本院提出诉讼请求：请求确认原告与被告签订的房屋租赁合同依法解除。事实和理由：2005年7月份，原告与被告签订《租赁协议》：1、房屋位置于登封市嵩山路中段，嵩景公寓（老印刷厂391号））地下**面积约1400平方米；2、租期为20年，自2006年2月1日到2026年2月1日止；3、租赁费为每年30万元，20年共计租费600万元，以后每年如此，不再递增租金；4、原被告双方履行的租赁费起止时间是每年的4月26日至下年的4月26日。2020年疫情爆发期间，原告因经营受疫情影响，多次真诚的找被告协商解除租赁事宜，并愿意补偿被告损失。经过多次协商沟通，双方一致同意解除租赁合同。被告于2020年6月18日起诉至登封市人民法院要求解除租赁合同等相关事宜。原告认为：被告以诉讼方式行使合同法定解除权，其解除合同的意思表示自起诉状副本到达原告时生效，故特向贵院依法提起诉讼，请求确认原告于被告的房屋租赁合同自2020年6月19日起诉状副本到达原告时依法解除，望判如所请。被告吕旭有辩称：原告的诉讼请求及理由没有达到协议解除或法定解除的成就条件，因租赁费及违约金一事，双方没有达成共识，该房屋至今原告占用并使用，双方对租赁房屋没有实际的交接，因此，原告的请求不能成立，请法庭依法驳回原告的诉请。反诉原告吕旭有向本院提出反诉请求:一、请求本院依法解除反诉人与被反诉人2005年7月1日签订的《租赁协议》；二、请求依法判令被反诉人支付反诉人租赁费15万元（2020年4月26日至2020年10月24日，6个月的租赁费，2020年10月26日以后日租赁费833.33元及利息(利息按年利率15.4%)，从2020年10月26日起计算被反诉人交付反诉人租赁标的物止；三、依法判令被告支付原告违约金人民币60万元；四、本案的反诉费用由被告承担。事实及理由:2005年7月1日原、被告签订《租赁协议》:一、甲方自愿(反诉人)将位于登封市嵩山路中段，嵩景公寓(老印刷厂391号)拥有合法权的地下一层，面积约1400平方米，整体出租给乙方(被反诉人)使用；三、租期为20年，自2006年2月1日到2026年2月1日止。四、租赁费为每年30万元，20年共计租费600万元；五、乙方(被反诉人)应在合同签订后交纳7年的定金210万元整，定金到合同租期开始抵租金(即2006年2月1日-2013年2月1日)，以后每年的2月1日交清当年房租30万元，以后每年如此，不再递增租金。迟交一天加罚千分之三滞纳金，迟交一个月按违约处罚，甲方有权终止合同；九、租赁到期后，乙方（被反诉人）在同等条件下有优先承租权。在合同期内，乙方有自主经营权，甲方不得干预，乙方不经甲方同意不得转租他人，如有按违约处罚。十、违约责任:甲、乙双方应严格履行协议，若甲方违约，除将商品及设施收买外另赔偿乙方人民币60万元，若乙方违约应赔偿甲方人民币60万元。并赔偿乙方损坏甲方的固定设施费。甲、乙双方履行的租赁费起止时间是每年的4月26日至下年的4月26日。2020年4月15日反诉人给被反诉人出具2020年4月26日至2021年4月26日租赁费30万元的收据，送达被反诉人后，被反诉人拒付本年度的租赁费已构成违约。反诉人提起诉讼，被反诉人要求和解，反诉人撤诉。反诉人与被反诉人至今没有达成和解的协议，被反诉人租赁反诉人房屋至今未交付给反诉人。现被反诉人提起诉讼，请求确认原告（反诉人）与被告（被反诉人）的房屋租赁合同依法解除，该请求不能成立。为解决被反诉人称疫情影响生意损失一事，反诉人放弃被反诉人迟交一天加罚千分之三滞纳金的合同约定，不要（2020年4月26日至2020年10月25日，暂为6个月180天，30万元）162000元。反诉人特向本院依法提起反诉，请求本院依法支持反诉人的反诉请求。反诉被告登封市美真宜商贸对反诉原告的反诉辩称，针对被告的第一反诉请求同意解除双方签订的租赁合同，反诉被告第二诉请，2020年6月19日，被告诉原告解除租赁合同起诉状副本送达原告之日起，租赁合同解除，原告承担自2020年4月26日至送达之日起的房租，滞纳金是专用名词，使用主体是国家行政管理部门，滞纳金用于租赁合同中系属于用词错误，一般按照违约金处理，故涉案的租赁合同中的滞纳金不成立，被告第三反诉请求，因双方通过诉讼方式合法解除合同，不应再承担违约金60万元，且该违约金约定过高，即使承担，也应按照合同履行情况，当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原告为支持其诉讼请求及反诉答辩意见向法庭提交如下证据：证据1、被告吕旭有起诉原告美真宜商贸民事起诉状；证据2、原、被告双方签订的租赁协议复印件；证据3、登封市人民法院受理吕旭有起诉美真宜商贸送达回证，传票、举证通知书、应诉通知书、送达地址确认书；证据4、法院作出的民事裁定书原件。以上证明目的：被告吕旭有2020年6月向登封市人民法院提起诉讼，起诉状的第一项诉讼请求为判令确认解除合同，其行使合同法规定的法定解除权，根据《合同法》第九十六条规定，解除权的行使必须通知对方，并未对通知行使的方式作出限定，起诉状副本的送达应视为一种特殊的通知方式，即吕旭有诉美真宜商贸的起诉状副本自送达到美真宜商贸之日起合同合法解除，根据《民法典》第五百六十五条第二款也进行明确阐述：当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或仲裁机构确认该主张的合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。被告吕旭有向本院提供如下证据：1、2005年7月1日的租赁协议；2、2020年4月15日被告出具的收据；3、被告工行账号；4、两份邮寄特快专递。目的：原告与被告2005年7月1日签订的租赁协议，被告将位于登封市嵩山路中段嵩景公寓拥有合法使用权的地下一层，面积为1400平方米整体出租给被告，租赁期限20年，租赁费每年30万元，自2006年2月1日至2026年2月1日，每年2月1日交清当年房租30万元，以后每年如此，租赁费不再递增，双方约定迟交一天加罚千分之三的滞纳金，迟交一个月按违约处罚，被告有权终止合同。后双方约定每年的4月26日交纳下半年的30万元房租，违约责任：若被告违约除商品及设施收买外另赔偿原告60万元，若原告违约应赔偿被告60万元，并赔偿原告损害被告的固定设施费。2020年4月15日被告出具收据，通过特快专递邮寄给原告，收取2020年4月26日至2021年4月26日的房租，原告收到收据后拒缴本年度房租30万元，构成违约，至今原告拒交房租，支付违约金，还占用租赁房屋，双方签订的租赁合同有效，原告应当继续履行协议。被告吕旭有对原告出示的证据发表质证意见：对全部证据真实性无异议，对证明目的有异议，证据不能证明双方协议解除及法定解除租赁合同的成就条件，因原告提出与被告协议解除该协议，导致被告撤诉，且民法典尚未实施，该证明目的不能成立。本案争议的租赁房屋原告至今占用并使用，双方没有交付房屋。原告登封市美真宜商贸有限公司对被告吕旭有出示的证据发表质证意见，对全部证据真实性无异议，对证据3、4的关联性不予认可，对证明目的不认可，2020年6月被告向登封市人民法院提起诉讼要求解除双方的租赁合同，意思表示清楚明确，根据《合同法》第93、94、96条规定及《民法典》第565条的规定，拥有合法解除权的被告通过起诉的方式向原告表示解除合同真实意思，按照法律的规定，起诉状到达对方之日起，租赁合同合法解除，根据河南省高院《依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指导》明确指出：在疫情期间，未按照约定足额支付相应的租金，不宜认定为根本违约，本案是发生在疫情严重期间，且原告以往从未拖欠房租的行为，一直积极履行义务，在2020年4月26日前多次找到被告商谈解除协议，导致4月26日前未支付房租，原告主观过错小，不能单纯从约定日期认定为根本违约。自2020年5月1日，原告退房屋交还钥匙，但被告拒绝接受和提出减少其损失的建议，坚持要求原告承担解除合同的全部责任并放弃任何补救减损的措施，违反了诚实信用原则，导致自身利益受到损失，应自负全部责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2005年7月1日原、被告签订《租赁协议》，主要约定如下：被告将位于登封市嵩山路中段，嵩景公寓(老印刷厂391号)拥有合法产权的地下一层，面积约1400平方米，整体出租给原告使用，租期为20年，自2006年2月1日到2026年2月1日止。租赁费为每年30万元，20年共计租费600万元。每年的2月1日交清当年房租30万元，迟交一天加罚千分之三滞纳金，迟交一个月按违约处罚，甲方有权终止合同。租赁到期后，乙方在同等条件下有优先承租权，双方履行租赁费的实际起止时间是每年的4月26日至下年的4月26日。关于违约责任，双方约定：任何一方违约，赔偿对方人民币60万元。上述协议签订后，被告履行了出租义务，原告从2006年承租后用于超市经营，一直履行到2020年。2020年4月15日，被告向原告出具了一份2020年4月26日至2021年4月26日租金30万元的收据并邮寄给原告，要求原告给付本年度的租金，原告以疫情影响较大，超市亏损严重，无力经营为由没有支付。被告为此于2020年6月19日向人民法院起诉，要求解除合同，由原告支付2020年4月26日起至协议依法解除之日止的租金并支付60万元的违约金，2020年8月21日，被告申请撤诉。2020年10月14日，原告又向法院提起本次诉讼。另查明，2020年3月起，原告工作人员多次电话或短信与被告联系，商量退租事宜。2020年6月1日，原告向被告通过邮局向被告发出《通知书》一份，主要内容载明：因疫情影响与被告协商降低租金事项及解除租赁合同原告腾退房屋，并配合相关事宜，被告对该通知书拒收退回。双方协议约定年租金30万元，日租金为821.9元。本院在审理过程中，为避免双方的损失进一步扩大，指定双方于2020年11月10日前交付房屋，但反诉原告以租金及违约金没有交付为由，在11月10日拒绝接房。本院认为:原、被告之间签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效合同。当事人应按照合同的约定以及法律的规定全面履行各自的义务。本案争议的焦点为：一、《租赁协议》的解除时间及租金的数额；二、反诉原告要求反诉被告支付违约金60万元应否支持？一、关于合同解除问题。原告未按约向被告支付2020年4月26日至2021年4月26日的租金,根据合同约定,原告若逾期1个月支付租金,按为违约处罚，被告有权终止合同。本案原告于2020年6月16日已经收到另案中被告要求解除合同的诉讼材料，且被告在反诉请求中也明确表示要求解除协议，但由于原告并没有将租赁房屋交付给被告，本院指定2020年11月10日前交付，可以确认原、被告双方签订的《租赁协议》于2020年11月10日解除。关于反诉原告要求反诉被告支付日租赁费833.33元，从2020年4月26日起至依法解除《租赁协议》生效之日止的日租赁费(按照年利率24%元计付利息)，反诉原告计算错误，日租金为821.9元，鉴于反诉被告在庭审过程中，明确表示同意支付日租金，本院予以支持。计算租金日期为2020年4月26日至2020年11月10日，租金为163558元；二、关于反诉原告要求反诉被告支付60万元违约金应否支持的问题。《中行和人民共和国合同法》第一百一十四条规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以调整。认定违约金是否过高，应当以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，结合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等多项因素予以确定。本案当中，反诉被告没有按照合同约定缴纳租金，已经构成违约，按照合同约定应当向反诉原告支付违约金60万元。由于我国法律规定的违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要目的，而不是旨在严厉惩罚违约方。因此，当事人约定的违约金过分高于守约方的实际损失，则明显加重了违约方的违约责任，显然违背了公平原则。反诉原告主张的60万元违约金明显过高，本案反诉原告的实际损失，是反诉被告没有缴纳年租金的利息损失和不能及时将房子重新出租出去的租金损失，本院结合本案反诉原告实际受损失的程度，兼顾合同履行情况，当事人的过错程度及疫情等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，违约金以三个月的租金数额为宜，即821.9元×90天=73971元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条之规定,判决如下：一、确认原告（反诉被告）登封市美真宜商贸有限公司与被告（反诉原告）吕旭有2005年7月1日签订的《租赁协议》于2020年11月10日解除；二、反诉被告登封市美真宜商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告吕旭有支付租金163558元(按日租金821.9元计算，自2020年4月26日起至2020年11月10日止)；三、反诉被告登封市美真宜商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告吕旭有违约金73971元；四、驳回反诉原告吕旭有的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取50元,由被告吕旭有负担，反诉费5650元，由反诉原告吕旭有负担4000元，反诉被告负担1650元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  李跃武二〇二〇年十一月十九日书记员  王宇楠