上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初4191号原告(反诉被告)：上海华军家具有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：朱加华，总经理。委托诉讼代理人：贾华伟，上海朋洋律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海璨阳实业发展有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：叶道良，总经理。委托诉讼代理人：钟高德，上海同本律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志高，上海同本律师事务所律师。第三人：索肯(上海)科技有限公司，住所地上海市宝山区萧云路**。法定代表人：严发展，执行董事。委托诉讼代理人：张青，上海汇筠律师事务所律师。原告(反诉被告)上海华军家具有限公司(以下简称“华军公司”)与被告(反诉原告)上海璨阳实业发展有限公司(以下简称“璨阳公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加索肯(上海)科技有限公司(以下简称“索肯公司”)作为第三人参加诉讼，由审判员黄文颋独任审判，公开开庭进行了审理。华军公司的法定代表人朱加华及委托诉讼代理人贾华伟，璨阳公司的委托诉讼代理人陈志高、钟高德分别参加了三次庭审，第三人索肯公司经本院传唤，未参与最后一次庭审。本案现已审理终结。原告(反诉被告)华军公司向本院提出诉讼请求：1、确认华军公司和璨阳公司就上海市宝山区萧云路XXX号2幢厂房签订的租赁合同于2018年4月15日解除；2、判令璨阳公司支付违约金人民币4,000元(以下币种均为人民币)；3、判令璨阳公司返还保证金4,000元；4、判令璨阳公司返还2018年4月16日至2018年6月18日期间的租金4,400元；5、判令璨阳公司赔偿房屋装修、货物和用工费用等经济损失合计571,843.6元。事实和理由：2016年12月4日，华军公司和璨阳公司签订租赁合同，约定璨阳公司将位于上海市宝山区萧云路XXX号2幢二层共230平方米厂房(以下简称“系争房屋”)出租给华军公司使用，年租金48,000元，另需交付保证金4,000元。合同签订后，华军公司花费206,332元对系争房屋进行了装修。2018年1月，璨阳公司要求华军公司自2018年4月1日前所有货物只出不进，并于4月15日前将所有货物搬离房屋并停止使用，璨阳公司同时开始对房屋断水断电，致使其无法正常经营。2018年3月7日，宝山区工业园区管理委员会下达限期搬离通知书，以璨阳公司擅自转租为由，要求其于2018年4月15日前将房屋内的货物搬离。2019年10月，在未经事先通知的情况下，系争房屋被拆除，造成其存放在屋内的沙发、茶几等货物损坏。华军公司认为，璨阳公司的行为严重侵害其合法权益，应对相关损失进行赔偿，现向法院起诉，请求判如所请。被告(反诉原告)璨阳公司答辩并提出反诉称：合同签订、租押金支付情况如华军公司所述，其并未违约，故不同意支付违约金；其从第三人索肯公司处承租萧云路XXX号厂房，除自用一部分外，其余均转租给包括华军公司在内的各次承租人，租赁合同应于其向第三人租金支付截止日即2019年3月4日解除；其未对系争房屋断水断电，华军公司一直占有使用系争房屋，故不同意返还已付租金；其于2018年1月搬离，故不清楚拆房造成华军公司物损一事，不同意赔偿相关损失；综上，请求驳回全部本诉请求。璨阳公司另提出反诉请求：1、确认租赁合同于2019年3月4日解除；2、判令华军公司按照每月4,000元为标准，支付2018年6月18日至2019年3月4日期间的租金、房屋占有使用合计34,000元；3、确认保证金4,000元归璨阳公司所有，不予返还。原告(反诉被告)华军公司对反诉答辩称：其与璨阳公司的租赁合同因璨阳公司和索肯公司之间的租赁纠纷才导致无法继续履行，璨阳公司应对其承担违约责任；璨阳公司在前案中曾自认最后一家次承租人于2018年8月15日搬离，其亦未向华军公司主张过租金，故不同意支付至2019年3月4日的租金和占有使用费。第三人索肯公司述称：其于2015年10月与璨阳公司签订租赁合同，将位于宝山区萧云路XXX号所有厂房及附属设施出租给后者；后双方产生纠纷，诉至本院，本院作出(2018)沪0113民初21206号民事判决，确认双方租赁合同于2018年11月21日解除等，判决经二审维持现已生效；确认其于2019年3月4日收回全部厂房，因部分次承租人未搬离房内物品，故其与璨阳公司没有办理交接手续；其不清楚拆房造成华军公司物损一事。根据当事人陈述、经审查确认的证据以及已生效判决所查明的事实，本院认定事实如下：2016年12月4日，华军公司(乙方、承租方)和璨阳公司(甲方、出租方)签订租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方做仓库使用，租赁期限自2016年12月18日起至2019年12月17日止。年租金48,000元，每六个月支付一次，另需交付租赁保证金4,000元。合同第二条主要约定，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方等。第三条主要约定，任何一方违约，将以一个月的租金作为违约金赔偿给守约方；有下列情况之一的，双方有权单方面解除合同(并赔偿违约金给守约方)：1、出租方违反合同约定，使承租方无法使用租赁房屋……等。华军公司和璨阳公司在庭审中确认，华军公司支付租金至2018年6月18日，另交付了租赁保证金4,000元。2018年10月22日，索肯公司向华军公司送达通知书，主要内容，(因)璨阳公司欠付其租金，已构成根本违约，其已向法院提起诉讼，要求解约并返还厂房；现通知所有租户，自其与璨阳公司租赁合同解除之日起，所有租户无权继续使用厂房，并于2018年10月31日前搬离等。2019年10月，系争房屋被拆除。华军公司表示，其将沙发等货物放置在系争房屋内，但无人常驻看管，其发现房屋被拆后，第一时间报了警，并提供报警单予以佐证，但报警单中未载明物损情况。另查明，因与璨阳公司就萧云路XXX号厂房发生租赁纠纷，索肯公司于2018年10月16日向本院起诉，本院于2019年10月28日作出(2018)沪0113民初21206号民事判决。判决书中认定如下主要事实：1、索肯公司系萧云路XXX号厂房的权利人；2015年10月23日，索肯公司与璨阳公司签订租赁合同，将上述厂房出租给后者，租期为6年，自2016年1月1日至2021年12月31日，年租金为630万元等；2017年2月23日，两方又签订补充协议，主要约定自2017年2月1日起房租调整为每年462万元等。2、租赁期内，璨阳公司除留有个别办公室自用外，将租赁厂房的绝大部分转租给了多家公司。3、2017年12月29日，上海宝山工业园区安全生产委员会向璨阳公司出具停产停业整顿通知书及限期搬离通知书，认为璨阳公司存在严重消防安全隐患和生产安全隐患，现责令停产停业整顿，并解除与所有租赁单位的租赁合同，并限期搬离。2018年3月，上海宝山工业园区管理委员会向各次承租人发限期搬离通知书。4、璨阳公司在审理中表示，其于2018年2月1日已搬离厂房，最后一家次承租人于同年8月15日搬离；索肯公司表示璨阳公司仍占用场地，直至2019年3月4日，璨阳公司才将全部物品搬离，确认于该日收回厂房。本院在该案判决中认为，导致双方租赁合同无法继续履行的实质原因是厂房被所在宝山工业园区检查中发现存在严重消防安全隐患和生产安全隐患，由宝山工业园区发出多份限期整改、限期搬离通知。索肯公司、璨阳公司对租赁合同的解除都有过错，璨阳公司的过错略大于索肯公司。判决认为，索肯公司主张要求璨阳公司支付2018年2月1日至2019年3月4日期间的租金及占有使用费，璨阳公司在此期间使用厂房会受到一定影响，且璨阳公司的搬离也需要一定时间，索肯公司也有及时收房的减损义务，故对相关费用予以酌减；另经鉴定，认定璨阳公司就承租厂房进行的装修总造价为2,953,106.14元，在此基础上根据双方过错程度等因素确定添附损失赔偿金额。综上判令：一、索肯公司与璨阳公司签订的厂房租赁合同及补充协议于2018年11月21日解除；二、璨阳公司于判决生效之日起十日内，向索肯公司支付租金及使用费220万元；三、索肯公司于判决生效之日起十日内，向璨阳公司赔偿损失62万元；四、索肯公司于判决生效之日起十日内，向璨阳公司返还保证金105万元；五、驳回索肯公司的其余诉讼请求；六、驳回璨阳公司的其余反诉请求。上述判决经二审维持后，现已生效。为证明己方主张，华军公司向本院提交了如下证据：1、装饰工程预算表、收款收据，证明其支付装修款206,000元；2、窗帘销售凭证，证明其支付窗帘款45,890元；3、员工王维才等人的用工合同书，工资支付转账截图以及社保缴纳记录，证明其用工费用损失77,545.2元；4、华军公司自制的受损产品统计表、订货合同和照片，证明沙发等货物损失359,780元。璨阳公司发表质证意见：对于上述证据均不予认可，但确认华军公司装修系争房屋的事实；华军公司在庭审中曾自称系争房屋内无人常驻看管，故其所支出的用工费用应为在其他场所产生的劳动报酬，与本案无关；产品统计表系华军公司自行制作，无相关依据，且其在明知系争房屋将拆除的情况下仍然放置货物在房屋内，如确系因拆除造成损坏，则为扩大损失应由原告自行承担。华军公司表示，关于货物及用工费用损失，其无其他证据可以证明。在本案审理过程中，华军公司申请对系争房屋装修添附造价进行审价。因在(2018)沪0113民初21206号案件中，本院曾对包括系争房屋在内的各租户装修添附进行了分项审价，故本院委托前案鉴定人上海第一测量师事务所有限公司(以下简称“鉴定单位”)进行鉴定。鉴定单位后出具沪一测价鉴【2020】032号工程造价鉴定意见书，确定系争房屋造价为154,358.98元(未包含折旧计算)。华军公司表示认可该意见书。璨阳公司表示，系争房屋已被拆除，本次鉴定未进行现场实地测量；华军公司实际使用租赁房屋将近合同租期截止日，装修残值已基本摊销完毕；税金等费用无相关发票依据，不应计取。鉴定单位表示，其为前案的鉴定机构，接受法院委托曾于2019年4月19日去现场测量，取得了系争房屋的相关数据，本次鉴定报告系在前次现场测量所取得的数据基础上制作；经与当事人确认，剔除了不属于华军公司的轻钢龙骨隔墙，本次意见书金额调整为154,358.98元；税金等费用系造价的组成部分，不应扣除。本院认为，华军公司、璨阳公司就系争房屋签订的租赁合同，是当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力。(2018)沪0113民初21206号案件已确认索肯公司与璨阳公司的前手租赁合同于2018年11月21日解除，璨阳公司已无转租依据，故其与华军公司的租赁合同应于同日解除。租赁合同无法继续履行，系因璨阳公司与索肯公司的前手租赁合同解除所致，璨阳公司应对其合同相对方华军公司承担违约责任。华军公司要求璨阳公司支付违约金4,000元并返还租赁保证金4,000元的请求，符合合同约定，本院予以准许。璨阳公司要求罚没租赁保证金4,000元的诉请，本院不予支持。根据华军公司自认，其实际使用系争房屋至2019年10月房屋被拆除之时，其要求返还2018年6月18日前的租金，本院难以支持。璨阳公司要求华军公司支付2018年6月19日至2019年3月4日期间的租金和房屋占有使用费，本院予以支持。考虑到华军公司此时使用系争房屋已受到搬迁通知的影响以及前案中本院已对璨阳公司应承担的租金及房屋使用费进行了调整，故本院酌定华军公司向璨阳公司支付2018年6月19日至2019年3月4日期间共259天的租金和房屋占有使用费14,912元(四舍五入至整数位)。关于装修添附损失，虽然系争房屋被拆除，但鉴定单位在前案中已进行了实地勘查测量并取得了相关数据，其中对系争房屋的装修添附造价已在前案鉴定意见书中分项列明，相关数据内容当然可以在本案中直接引用，审价意见书确认系争房屋装修添附造价为154,358.98元，本院予以认定。璨阳公司的相关抗辩意见，本院不予采纳。系争租赁合同的租赁期限至2019年12月17日，相关装修添附应于上述租期内摊销完毕，而华军公司自认其实际使用系争房屋至2019年10月。因此，本院根据合同的履行情况、导致合同解除的原因、璨阳公司在前案中已判得索肯公司对其装修赔偿等各项因素，酌定璨阳公司向华军公司赔偿装修添附损失30,000元。华军公司另主张的货物及用工费用损失，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(一)项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海华军家具有限公司与被告(反诉原告)上海璨阳实业发展有限公司就上海市宝山区萧云路XXX号2幢厂房签订的租赁合同于2018年11月21日解除；二、被告(反诉原告)上海璨阳实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海华军家具有限公司支付违约金4,000元；三、被告(反诉原告)上海璨阳实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海华军家具有限公司返还租赁保证金4,000元；四、被告(反诉原告)上海璨阳实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)上海华军家具有限公司赔偿装修添附损失30,000元；五、原告(反诉被告)上海华军家具有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海璨阳实业发展有限公司支付2018年6月19日至2019年3月4日期间的租金和房屋占有使用费14,912元；六、驳回原告(反诉被告)上海华军家具有限公司的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海璨阳实业发展有限公司的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取4,821元，由原告(反诉被告)上海华军家具有限公司负担4,508元，被告(反诉原告)上海璨阳实业发展有限公司负担313元。反诉案件受理费收取375元，由原告(反诉被告)上海华军家具有限公司负担147元，被告(反诉原告)上海璨阳实业发展有限公司负担228元。鉴定费9,070元(上海华军家具有限公司已预缴)，由被告(反诉原告)上海璨阳实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋二〇二〇年十一月十一日书记员  鲍仲钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定等，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。