北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初89349号原告：种铮，女，1987年9月14日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。委托诉讼代理人：钟杰，山东滕国律师事务律师。委托诉讼代理人：孙玉侠，山东滕国律师事务律师。被告：北京美时尚人餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路**裙房****。法定代表人：张岚。原告种铮（以下称姓名）与被告北京美时尚人餐饮管理有限公司（以下简称美时尚人公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。种铮的委托诉讼代理人孙玉侠，美时尚人公司的法定代表人张岚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。种铮向本院提出诉讼请求：1、美时尚人公司支付自2019年3月1日至2019年11月30日期间的租金损失144000元；2、美时尚人公司支付种铮违约金48000元；3、美时尚人公司支付种铮诉讼成本2000元。事实和理由：2018年8月20日，种铮、美时尚人公司通过居间方签订《北京市房屋租赁合同》，美时尚人公司租赁种铮所有的位于北京市朝阳区阜东大街6号院5号楼6层某某号房屋，合同约定租赁期限为2018年9月1日起至2020年8月31日止，租金每月16000元，每3个月支付一次，于付款月起租日10天前支付下一次租金，种铮收取押金32000元，支付居间服务费16000元。合同签订后，美时尚人公司在支付租金6个月租金后，至今未按照合同约定支付租金。种铮多次通知美时尚人公司，美时尚人公司均未支付租金。种铮认为，美时尚人公司的行为已经严重违约，导致租金损失严重，故提出本案诉讼。美时尚人公司辩称，不同意支付租金及违约金。双方签订房屋租赁合同后，美时尚人公司支付了自2018年9月1日至2019年3月1日期间的租金91000元、押金32000元，其中5000元的房租在购买家具时进行了抵扣。2019年2月底，美时尚人公司向中介告知要求退租，期间美时尚人公司和中介都没有与种铮取得联系，中介说支付了违约金就可以退租并腾退房屋。2019年3月13日，美时尚人公司与房屋管理人徐某某办理了房屋交接，把房屋钥匙交给徐某某。房屋腾退后，押金也没有再退。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2018年8月20日，种铮作为甲方、美时尚人公司作为乙方、在丙方北京某某房地产经纪有限公司的居间服务下签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市朝阳区阜通东大街6号院5号楼6层某某号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，租期自2018年9月1日起至2020年8月31日止；租金每月16000元，每三个月支付一次，于付款月起租日十天前支付下一次租金；押金32000元，如乙方违反本合同的约定，甲方可按双方约定扣留全部或部分押金，如押金不足以弥补甲方损失，乙方应按约定另行赔付；未经甲方书面同意，未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过一个月房租，甲方有权解除合同，甲方无须退还乙方所交付的押金，如押金不够赔付给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿；乙方未按合同约定支付租金，逾期按日加付其月租金的3‰作为滞纳金，逾期十日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋，并追究乙方的违约责任；双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，违约方应支付守约方两个月房租作为违约金及合同所约定的丙方佣金；甲方收到首期房屋租金及押金后两个工作日内支付丙方佣金16000元；双方还进行补充说明，首期租金减免5000元，作为家电费用等。该合同签订时种法举系甲方的代理人。合同签订后，美时尚人公司给付种铮押金及2018年9月1日至2019年2月28日期间租金共123000元，种铮亦将涉案房屋交付美时尚人公司使用。本案审理过程中，种铮表示房屋自交付后一直由美时尚人公司使用，美时尚人公司逾期给付租金，应给付2019年3月1日起至合同期满即2020年8月31日期间的租金损失及违约金。美时尚人公司则称，其于2019年2月底向中介告知要求退租，期间其和中介都没有与种铮取得联系，中介说支付违约金就可以退租并腾退房屋；后其与房屋管理人徐某某于2019年3月13日办理房屋交接。美时尚人公司就此提供其与徐某某的微信聊天记录。种铮对此不予认可，并表示不认识徐某某，且聊天记录中徐某某对美时尚人公司无故终止合同亦不认可，徐某某也没有代理权。美时尚人公司还称，其与徐某某交接房屋后搬离涉案房屋，搬离时物业向其开具出门条。种铮于2020年6月10日本案第一次庭审时陈述，涉案房屋一直由美时尚人公司使用，其直至开庭当日才得知美时尚人公司已经搬离。本院应美时尚人公司的申请，向涉案房屋的物业公司北京方恒第一太平物业管理有限公司调取了涉案房屋的入住信息、交接文件等材料。其中物业公司的记录显示：2019年3月12日，某某号开出门条，14:23，已通知业主，业主不同意，等电话；2019年3月14日，某某号租户开出门条搬家,12:02，业主同意。另有种铮与案外人的租赁合同，合同中种铮代理人显示为徐某某。针对上述材料种铮表示，种铮本人在国外，一些事实情况无法及时核实，种铮父亲种法举于2019年8月提起本案诉讼后发现美时尚人公司不在涉案房屋内，推断美时尚人公司违约搬离，涉案房屋确于2019年12月另行出租。种铮就此将诉讼请求中租金损失计算期间，调整为自2018年3月1日至2019年11月30日。种铮还提供了保险费发票，证明其因本案诉讼申请财产保全，支出诉讼保全保险费用2000元，其认为该笔费用应由美时尚人公司承担。上述事实，有租赁合同、微信聊天记录、物业登记材料、当事人陈述等证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律拘束力。本案中，种铮与美时尚人公司签订的房屋租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。美时尚人公司于2019年3月14日提前搬离涉案房屋，应就其拒绝履行合同的违约行为向种铮承担违约责任。美时尚人公司称其与房屋管理人徐某某交接房屋，后搬离涉案房屋；种铮则主张其并不清楚美时尚人公司搬离涉案房屋一事，亦不认识徐某某。物业公司的记录显示，物业公司在美时尚人公司搬离涉案房屋时已通知业主，而涉案房屋另行出租的租赁合同中显示的种铮代理人为徐某某，对于种铮的上述主张，本院难以采信。且根据合同约定，逾期十日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权收回该房屋，美时尚人公司自2019年3月未给付租金，种铮作为守约方，也应负有减少损失扩大的义务，及时行使合同解除权、核实房屋租赁状况。种铮主张的租金损失及违约金均属于美时尚人公司应向种铮承担的违约赔偿责任，本院将综合考虑合同履行情况、解约原因、双方的过错程度、美时尚人公司实际损失等因素，酌情确定美时尚人公司应向种铮给付的违约损失赔偿金额。美时尚人公司交纳的押金可先行抵扣以弥补种铮损失，不足部分再由美时尚人公司承担。种铮申请保全支出的保险费用并非必要支出，其要求美时尚人公司承担该笔费用的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告北京美时尚人餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内，支付原告种铮违约损失二万四千元；二、驳回原告种铮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4140元，由原告种铮负担3623元（已交纳）；由被告北京美时尚人餐饮管理有限公司负担517元（原告种铮已预交，被告北京美时尚人餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告种铮）；保全费1120元，由原告种铮负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  杨**晶二〇二〇年十一月四日书记员  张 颖