山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11081号 上诉人（原审被告）：郭忠梅，女，1974年5月1日出生，汉族，住址济南市历城区。 被上诉人（原审原告）：青岛金湾置业有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区罗浮山路**。 法定代表人：邓超，董事长。 委托诉讼代理人：张晓光，男，系该公司职工。 上诉人郭忠梅诉被上诉人青岛金湾置业有限公司（以下简称金湾置业）商品房预约合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初7685号民事判决，向本院提起上诉，本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人郭忠梅向本院提出上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、判决被上诉人全额退回上诉人已支付房款并赔偿上诉人双倍定金。三、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人在2018年2月10日与被上诉人签订青岛恒大金滩产权式酒店认购书编号：0008103(以下简称认购书)，并于当日支付20000元定金和首期房款21270元(有被上诉人开具的NO：02549598发票总金额41270元和银联POS机分两次20000元和21270元刷卡支付小票凭证)为证。根据认购书第二条之第3条分期付款约定：乙方须于2018年2月12日前支付首期房款人民币21270元(不含定金)，并签署《商品房买卖合同》；上诉人已于2018年2月10日支付人民币20000元定金和首期房款21270元；按照认购书第一条：乙方同意签署本认购书时，支付贰万元(￥20000元)作为定金(定金在签定《商品房买卖合同》后转入房款)，甲方在认购书第三联加盖财务收款专用章作收款凭据。但是，上诉人在缴纳首期房款当日及至今都未能够签署《商品房买卖合同》，因认购书第五条条款：乙方必须按双方约定的付款方式和期限到青岛恒大金沙滩售楼处支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋，上诉人要求签署《商品房买卖合同》，被上诉人(即甲方)所负责对接上诉人的工作人员以各种原因和借口未能签署，期间，对接人员更换频繁，导致一直未能签署《商品房买卖合同》，上诉人根据认购书约定在2018年8月10日缴纳第二次房款82540元(有银行转账凭证为证)，要求被上诉人按照认购书要求签署《商品房买卖合同》并开具收款发票，但是被上诉人均未能够按照认购书约定给予签署合同和开具发票，之后，在甲方又更换对接人后，上诉人无法正常联系到具体对接人，以上要求被上诉人一直未能给予兑现。因此，上诉人对于被上诉人未能履行认购书约定的行为非常不满，向被上诉人提出退还所缴纳定金和房款否则不再支付后续房款的要求，被上诉人未予以理睬。直至2020年疫情原因上诉人已无力支付房款时，被上诉人提起诉讼。针对2020年6月5日一审审理时，被上诉人所提交的恒房通佣金，系无中生有，上诉人认购该房产未经任何人或第三方介绍，系被上诉人伪造行为。针对2020年6月5日一审审理时，被上诉人当庭所提交《商品房买卖合同》作为证据，在上诉人提出要求查看并告知没有签署过该《商品房买卖合同》、合同笔迹不是上诉人笔迹后，法官询问被上诉人代理人是否撤回该证据，被上诉人代理人撤回了该《商品房买卖合同》(有对该《商品房买卖合同》当庭拍照为证)，属被上诉人违法行为。上诉人在2020年7月1日至被上诉人青岛恒大金沙滩售楼处交涉时，其工作人员称上诉人该房产已网签，但是上诉人从未签署过任何网签的手续，系被上诉人单方面违规行为。上诉人认为，被上诉人未能按照认购书约定完成认购书事项，属于违约行为，其提起本次诉讼无事实及法律依据，且存在伪造恒房通佣金、商品房买卖合同、网签等的伪造违规违法行为，一审法院审理本案未能查明案件事实，未能明确被上诉人退回房款金额和时间，请求二审法院依法查明案件事实驳回被上诉人的诉讼请求，判决被上诉人全额退回上诉人已支付房款并赔偿上诉人双倍定金。 被上诉人金湾置业辩称：同意解除合同，同一审判决，对于双倍订金不认可，双方前期签订的认购书中已有约定，买方在缴纳首期款时需同时签订买卖合同，但买方已缴纳两期款项，并未签订合同，也未说明未签订原因，因此未签订合同的原因不在于金湾置业，请求驳回上诉人该要求，维持一审原判。 金湾置业向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书（编号：0008100）》；2.判令郭忠梅承担相应的违约责任即所支付的房款123810元作为违约金不予退还；3.本案全部诉讼费用由郭忠梅承担。 一审法院认定事实： 1、2018年2月10日，金湾置业（出卖人、甲方）与郭忠梅（买受人、乙方）签订青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书一份（合同编号：0008103），约定：乙方自愿向甲方认购青岛恒大金沙滩项目C地块2幢805房，总金额825398元；乙方同意签署本认购书时，支付人民币20000元作为定金；乙方须于2018年2月12日前支付首期房款21270元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2018年8月10日前付清82540元，于2019年2月10日前付清123810元，于2019年8月10日前付清247619元，于2020年2月10日前付清330159元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。乙方必须按双方约定的付款方式和期限到青岛恒大金沙滩售楼处支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。如乙方不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还定金。双方还就其他事项进行了约定。庭审中双方均认可郭忠梅交纳房款共计123810元（含定金20000元），对于剩余房款未依约支付的原因，郭忠梅称2019年第3期房款因金湾置业频繁换人，郭忠梅联系不到金湾置业，故没有支付，2020年因疫情原因现在无力支付。庭审中，郭忠梅同意解除认购书，但要求退还已经交付的房款并补偿差价。 2、金湾置业提交催款函、商品房合同解除函及邮寄记录，证明金湾置业曾向郭忠梅催要款项。郭忠梅辩称未收到上述文件，金湾置业也未提交其他证据证明上述文件由郭忠梅签收。金湾置业提交恒房通佣金发放系统截图，证明涉案房产签订系第三方推荐介绍成交，金湾置业为此支付居间费8254元和8253元。郭忠梅对该证据不予认可，认为系金湾置业自行支付，与郭忠梅无关。 一审法院认为，本案为商品房预约合同纠纷。依法成立的合同受法律保护。双方签订的青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书系双方真实意思表示，除违约金约定过高外，其他内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应依约履行各自义务。郭忠梅依约交纳首付款1、2期共计123810元（含定金20000元），一审法院予以确认。郭忠梅未按照约定支付房款，已构成违约。现金湾置业请求解除认购书，郭忠梅也同意解除，应视为双方对认购书的解除达成合意，涉案认购书应予解除。 因郭忠梅违约，金湾置业诉求郭忠梅支付违约金，符合法律规定，但合同约定的违约金过高，一审法院结合郭忠梅违约的程度及庭审查明的事实，酌定违约金为20000元，即合同约定的定金20000元不予返还，该违约金可从郭忠梅已经交纳的房款中扣除，剩余房款金湾置业应退还郭忠梅，但因郭忠梅未提出反诉，故对金湾置业应退还给郭忠梅的剩余房款，一审法院不予审理，可另案处理。金湾置业诉求郭忠梅支付相应佣金，于法无据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除金湾置业与郭忠梅于2018年2月10日签订的青岛恒大金沙滩产权式酒店认购书（合同编号：0008103）；二、郭忠梅于判决生效之日起十日内支付金湾置业违约金20000元（该款项从123810元房款中予以扣除）；三、驳回金湾置业的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2776元（原告已预交），减半收取1388元，由金湾置业负担1164元，郭忠梅负担224元，于判决生效之日起十日内支付给原告。 经审理查明，二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的认购书系双方当事人真实意思表示，根据认购书的约定，上诉人应于签署认购书时支付2万元作为定金，于2018年2月12日前支付首期房款21270元并签署《商品房买卖合同》，于2018年8月10日前付清82540元，于2019年2月10日前付清123810元，于20109年8月10日前付清247619元，于2020年2月10日前付清330159元。上诉人实际支付了定金以及前2期款项，2019年2月10日之后的应付款项均未支付，按照认购书的违约责任条款，上诉人应当向被上诉人支付违约金。上诉人上诉提出要求签署《商品房买卖合同》及开发票，但被上诉人频繁换人导致一直未能签署，上诉人对此不满，向被上诉人提出退还所缴纳定金和房款否则不再支付后续房款，被上诉人不予理睬。对于上述主张，上诉人未能提交证据予以证实，被上诉人亦不予认可，本院对上诉人的上述主张无法采信。认购书中约定支付第1期21270元同时签订《商品房买卖合同》，否则视为放弃购买。即便上诉人主张的上述情形属实，上诉人在支付第1期款项时双方并未签订《商品房买卖合同》，亦未按约定视为放弃购买房屋而另行出售；此后，上诉人又支付了第2期的82540元，双方也未签订《商品房买卖合同》或按约视为放弃购买；说明在未签订商品房买卖合同的情况下双方仍持续履行认购书，上诉人并无证据证明其因此而提出终止履行或双方对此达成一致，双方认购书中亦未约定上诉人所述情形下终止履行认购书。直到本案审理中，双方才确认同意解除认购书才终止双方的认购书权利义务。综上，上诉人在双方解除认购书之前存在逾期付款行为，构成认购书约定的承担违约金的情形，一审酌定其支付2万元违约金并无不当，本院予以确认。至于上诉人上诉状中提到的未签署《商品房买卖合同》构成违约的意见，与逾期付款不属同一事实，亦不构成折抵或对抗关系，本案中不予处理。 另外，上诉人提出要求将剩余房款在本案中一并退还，被上诉人的意见为根据法院判决退还，本院认为，一审因上诉人未对此提出反诉而未处理并不违反法律规定。二审期间，基于双方上述意见，同时考虑到减少诉累以及案结事了，本院认为被上诉人将剩余103810元房款在本案中一并退还为宜。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初7685号民事判决第一、二、三项； 二、青岛金湾置业有限公司于判决生效之日起十日内返还郭忠梅购房款103810元。 如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1388元，由青岛金湾置业有限公司负担1164元，由郭忠梅负担224元。二审案件受理费2776元，由上诉人郭忠梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二〇年十一月二十八日 书记员 王 繁 书记员 马博阳