上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初4011号原告：刘昕，女，1960年1月5日出生，汉族。委托诉讼代理人：贾成英，上海誉嘉律师事务所律师。被告：陈玉华，男，1953年3月21日出生，汉族，户籍地址上海市黄浦区。被告：陈俊(被告陈玉华之子)，男，1987年11月12日出生，汉族，户籍地址上海市黄浦区。委托诉讼代理人：奚勇(被告陈玉华之妹夫)，男，1962年2月24日出生，回族，户籍地址上海市黄浦区。被告：蒋伟菊(被告陈玉华之妻)，女，1952年8月11日出生，汉族。被告：顾红贞(被告陈玉华之嫂)，女，1963年12月29日出生。被告：陈旭(被告顾红贞之子)，男，1991年9月1日出生，汉族，户籍地址上海市黄浦区。被告：陈玉祥(被告陈玉华之弟)，男，1961年11月1日出生，汉族，户籍地址上海市黄浦区。原告刘昕与被告陈玉华、陈俊、蒋伟菊、顾红贞、陈旭、陈玉祥(下称陈玉华六人)返还原物纠纷一案，本院于2020年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘昕及其委托诉讼代理人贾成英、被告陈俊委托诉讼代理人奚勇、被告蒋伟菊、被告顾红贞、被告陈玉祥到庭参加诉讼，被告陈玉华及陈旭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审判，本案现已审理终结。刘昕向本院提出诉讼请求：(1)陈玉华六人将上海市黄浦区四牌楼路XXX号底层房屋及34号底层西间房屋(下称系争房屋)返还予刘昕；(2)陈玉华六人按每月人民币3,000元向刘昕支付2019年4月1日起至实际搬离前述房屋之日止之房屋使用费。事实和理由：刘昕为系争房屋权利人。2003年10月，刘昕与案外人陈某某(陈玉华之兄、顾红贞之夫)签订租约，约定刘昕自当月1日起将系争房屋出租予陈某某及家人居住。2019年3月底，系争房屋处发生动迁，刘昕即通知终止租赁关系，但陈玉华六人不予搬离，且自2019年4月1日起未再支付房屋费用。鉴于陈玉华六人占用系争房屋行为导致动迁安置工作无法正常办理，亦就此严重侵害刘昕之合法权益，刘昕就此起诉来院。陈俊、蒋伟菊、顾红贞、陈玉祥辩称，陈玉华、陈俊、蒋伟菊及陈玉祥四人居住予32号底层房屋，顾红贞及陈旭居住予34号底层西间房屋，确认刘昕为上述居住房屋之权利人，但对刘昕何时购入房屋并不清楚，且刘昕并未在此实际居住，该处系由上述人员常年实际居住，上述人员对该处享有居住权，故对刘昕诉请均不予认可。陈玉华、陈旭未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。刘昕提供以下证据：(1)《上海市房地产权证》，以证明刘昕为系争房屋之权利人；(2)《房屋租赁协议书》(3份)，以证明刘昕与案外人陈某某曾建立房屋租赁合同关系；(3)银行付款凭证，以证明系争房屋租金支付情况，同时证明刘昕与陈某某之间房屋租赁合同关系已于2019年4月1日予以终止。陈玉华六人未向本院提交相关证据。经审理查明：2001年8月27日，刘昕经核准依法登记为上海市黄浦区四牌楼路XXX-XXX号房屋中32号底层房屋及34号底西间房屋(下称系争房屋)之权利人。2003年，刘昕与案外人陈某某签订《房屋租赁协议书》(下称《2003年协议》)一份，约定(1)刘昕将系争房屋出租予陈某某使用，租期自2003年10月1日起至2003年12月31日止共计3个月；(2)月租金为人民币2,000元，每3个月支付一次计人民币6,000元；(3)在租赁期内，如遇房屋拆迁等，协议应予自动终止，陈某某应以原样向刘昕返还系争房屋。2007年，刘昕与陈某某再行签订《房屋租赁协议书》(下称《2007年协议》)一份，约定(1)刘昕将系争房屋出租予陈某某作为住宅使用，月租金为人民币3,000元；(2)房屋租至动拆迁为止，执行日期为2007年1月1日。该协议由租赁双方在合同落款处签名，且租赁双方于签名处均记明自2007年10月1日起至2007年12月31日止。2008年，刘昕与陈某某又签《房屋租赁协议书》(下称《2008年协议》)一份，协议条款内容与《2007年协议》均一致，但租赁双方于落款签名处记明自2008年1月1日起至2008年3月31日止。《2008年协议》约定租期届满后，刘昕与陈某某未再续签租约，但系争房屋中34号底西间房屋始终由陈某某、顾红贞及陈旭家庭居住，而系争房屋中32号底层房屋则始终由陈玉华、陈俊、蒋伟菊及陈玉祥居住使用。期间，陈某某去世，34号底西间房屋由顾红贞及陈旭继续居住使用，而刘昕就系争房屋按月租金人民币3,000元实际收取租金至2019年3月31日止。综上，现刘昕称其与陈某某就系争房屋所建立之房屋租赁合同关系已于2019年4月1日起予以终止，但系争房屋内实际居住人员却拒绝迁离，且未再支付房屋费用，刘昕遂以系争房屋权利人身份起诉来院。本院认为，刘昕作为系争房屋依法登记之房屋权利人，其对于系争房屋依法享有占有、使用、收益及处分之权利。刘昕与陈某某所签租约，顾红贞于庭审中对其夫陈某某在租约落款处签名真实性予以确认，并陈述之前系与原房东签订租约，之后确系与新房东刘昕签订租约，但具体租金等费用支付情况并不清楚，鉴此，本院对刘昕所提供3份租赁协议书之形式真实性均依法予以确认，并据此依法认定刘昕与陈某某就系争房屋实际建立房屋租赁合同关系，而租赁双方书面约定之租期届满时间系2008年3月31日。鉴于刘昕在书面约定租期届满后仍然继续收取租金至2019年3月31日止，而此时陈某某已经去世，故本院据此依法认定刘昕与陈某某之间就系争房屋所建立之房屋租赁合同关系实际于2019年3月31日予以终止。鉴于系争房屋内实际居住人员均系基于陈某某与刘昕所建立之房屋租赁合同关系而在系争房屋内实际居住，故刘昕在与陈某某之间租赁关系终止后，要求系争房屋实际居住人员迁离并返还房屋并无不当，本院对刘昕要求返还系争房屋之诉请依法予以支持。对于刘昕诉请之房屋使用费，鉴于陈某某承租后期月租金标准即为人民币3,000元，故本院对刘昕该项房屋使用费诉请亦依法予以支持。至于租赁协议书中所称“房屋租到动拆迁为止”一节，综合《2007年协议》及《2008年协议》文字表述内容，该项约定内容及随后所附“执行日期2007年1月1日”显然与签约时间存在相悖，另外结合《2003年协议》中手写租赁期限内容，据此可依法认定3份协议均以手写方式对租赁期限予以特别约定，且书面约定之租赁期限均为3个月。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第四条、第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈玉华、被告陈俊、被告蒋伟菊、被告陈玉祥于本判决生效之日起十日内将上海市黄浦区四牌楼路XXX号底层房屋返还予原告刘昕；二、被告顾红贞、被告陈旭于本判决生效之日起十日内将上海市黄浦区四牌楼路XXX号底西间房屋返还予原告刘昕；三、被告陈玉华、被告陈俊、被告蒋伟菊、被告顾红贞、被告陈旭、被告陈玉祥于本判决生效之日起十日内支付原告刘昕房屋使用费(自2019年4月1日起、按每月人民币3,000元、计至实际迁离之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币400元(原告刘昕已预缴)，由被告陈玉华、被告陈俊、被告蒋伟菊、被告顾红贞、被告陈旭、被告陈玉祥共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  白莉萍二〇二〇年十一月五日书 记 员  芦 笛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。……二、《中华人民共和国物权法》……第二条……本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。……第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。……第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。……