贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初4142号原告：刘耀尹，男，布依族，1990年7月3日生，住所地贵州省贵阳市小河区。委托诉讼代理人：苏梅、袁翔（实习），贵州辅正律师事务所律师。被告：贵阳俊华置业有限责任公司，住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区金阳科技产业园标准厂房辅助用房****，统一社会信用代码9152011505657734184。法定代表人：申川，职务：总经理。委托诉讼代理人：邓奕，女，汉族，1990年8月11日生，住贵州省贵阳市观山湖区,该公司员工，特别代理。原告刘耀尹诉贵阳俊华置业有限责任公司（以下简称俊华置业）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序与（2019）黔0115民初4141、4143号案件公开开庭进行合并审理。原告刘耀尹委托诉讼代理人苏梅、袁翔、被告俊华置业委托诉讼代理人顾佳潼、方彦厚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘耀尹向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付办理商品房转移登记的有关文书；2、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金9,886.22元（暂计至2019年1月21日），以及自2019年1月21日起至被告实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金（按已付购房款的每日万分之0.5标准计算）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告预售时关俊园（现为滨湖俊园）6栋1单元2层5号商品房。合同约定该商品房总价款389,989元，被告应当于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如被告在约定的日期起365日后，仍不能向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按照已付购房款的每日万分之0.5向原告支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，但被告却一直未将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，且违约时间已超过365日。综上所述，现为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告俊华置业辩称，根据原被告签订的商品房买卖合同第二十二条以及补充协议第三条、第四条约定可知，被告向买受人同意委托的由被告指定的有资质的中介机构向房屋登记机关申请办理房屋产权转移登记，原告对被告委托第三方办理房屋权属转移登记与被告达成合意，对张贴公告和电话方式的送达通知也达成合意，被告在此约定下依据原告的委托授权向第三方交付办理房屋权属转移登记的相关文书，并以张贴公告和电话的方式告知原告以视为被告对原告完成交付义务，根据不动产登记暂行条例实施细则，贵阳市不动产登记手册相关规范文件可知，办理转移登记除需要被告提交相关资料同时还需要原告提供有关文书，包括商品房买卖合同原件、商品房备案登记表原件、契税和印花税原件以及购房发票原件，其他文件需要原告与被告共同签章后提供给代办转移登记的第三方，最重要的是购房发票需要原告携带身份证原件以及购房收据到被告方核对房屋产权面积后由原告用购房收据换取购房发票，再由原告提交给代办转移登记的第三方。被告逾期办理产权证时间为247天，逾期时间的起算时间为2018.1.1，逾期时间的截止时间为2018.9.4，逾期交付转移登记的违约金为苟苡54.5727元、张刚39.9770元、刘耀尹38.9989元，原告违约金的计算方法错误，哪怕被告逾期超过一年也是按合同约定分段计取违约金，即一年内按合同总价款的万分之一承担违约金，一年以外按日计算根据购房款的万分之0.5承担违约金，对原告的不合理诉求应予驳回。对购房事实和逾期办证的事实无异议，只是对逾期截止时间和计算标准不同意原告的意见。经审理查明：2014年12月10日，原告刘耀尹（买受人）与被告贵阳俊华置业有限责任公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》,通过银行按揭贷款方式以389989.00元的价格向被告购买其开发建设的位于贵阳市高新区金阳科技产业园湖滨路89号时光俊园6栋1单元2层5号房屋。合同第八章第二十二条第三款约定“（一）出卖人承诺于2017年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照以下约定处理：1、约定日期起365日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起365日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之零点伍的违约金；（三）建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共有设施和物业服务用房等，由出卖人在申请房屋所有权初始登记时一并申请登记。商品房交付后初始登记完成30日内，出卖人应当将相关登记信息书面告知买受人；（四）买受人同意委托由出卖人指定的有资质的中介机构向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担”。合同附件十二《补充协议》第3.1条“买受人在签署《商品房买卖合同》时确认，《商品房买卖合同》中所指的书面通知方式包括贵阳当地媒体公告、函件、电话或短信通知等，出卖人有权选择上述任意方式进行通知。双方同意将媒体、电话、短信通知当日或函件以挂号信形式寄出（以邮戳为准）七日以后视为信息已送达买受人”、第4.1条约定“若买受人采用商业银行银行按揭贷款或公积金贷款方式的，均须由第三方代为办理相关产权手续。办理《房屋所有权证》若为第三方代办公司代办，则买受人在出卖人通知之日30日内将所需缴纳的契税、印花税、登记费、服务费、手续费等费用及办理《房屋所有权证》的所有手续交给第三方代办公司；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续”、第4.3条约定“出卖人与买受人双方同意在出卖人向登记机关提供办理《房屋所有权证》须由出卖人提供的资料提交完毕后，出卖人以上述书面通知方式通知买受人。如买受人未在出卖人规定的时间办理完毕产权登记，则出卖人无需对买受人产生的经济损失承担任何责任”。上述合同签订后，原告刘耀尹支付了全部购房款。2018年9月3日，被告俊华置业取得了时光俊园4-7栋768户住宅的不动产权证书。另查明，被告俊华置业与案外人佳鸿公司签订了《不动产登记委托代理协议》，委托其办理滨湖俊园（即时光俊园）业主房屋不动产登记证书。2018年9月5日，被告俊华置业将办理不动产权证书的相关资料（房屋移交证书、商品房登记注册证、房屋分层分户平面图、国有土地使用权变更等级申请书、不动产交易登记及税收完税表、不动产权证书）移交给案外人佳鸿公司，委托该公司与业主联系代为办理转移登记相关手续。经佳鸿公司通知，时光俊园的部分业主于2018年9月8日其陆续在佳鸿公司处办理了委托办理产权证的相关手续，并于2018年11月起陆续取得了相应的不动产权产权证。根据佳鸿公司员工柳定坪出庭作证，其公司在接收被告俊华置业的上述资料后，公司安排员工分别于2018年9月8日起陆续电话联系4-7栋的业主告知可以办理产权证的等相关事宜，并提交了佳鸿公司盖章确认的记录了通知4-7栋业主的时间、方式及通知人员的《业主明细表》，其中关于本案原告的通知记录记载的通知人员为柳定坪，并注明“已通知”。另查明，原告等人所在的业主微信群（群内人员显示为485人）中名为“4-133-1彭”业主于2018年9月6日在群中发言“各位邻居，房开通知办产权了，你们接到电话没？”、“我加对方微信，对方等会把所需资料发来给我看哈了，再发给你们看看”，随后发送了《时光俊园（滨湖俊园）办理产权证须知》的ＰＤＦ文件，有一业主回复告知房开营销客服电话并提醒最好打电话核实一下，其后另有业主发言“8460×××3有人用这个号码通知办产证了，不知真假”，同时也发送了上述ＰＤＦ文件，业主发送了一张关于产权办理的图片（载明了咨询电话0851-848××××0、8460****及送件地址白云区大山洞云峰大道帝景佳苑2栋601），并告知这就是代办公司的电话，“4-133-1彭”业主再次告知“刚问了售楼部客服，这个月中旬启动办理，前面那个是中介干的”，有些业主回复“不动产登记代办费500元，这个很明显是中介嘛”，有些业主回复“反正又不卖不办”。2018年9月6日晚上，群内名为“老文（7-13-6）”的业主在群内发言“邻居们可以办房产证啦”，并再次发送了上述ＰＤＦ文件，2018年9月7日早上“老文（7-13-6）”发言“刚打营销电话产权证之事，他们已委托中介公司办理”，名为“李晓欣6栋10楼5号”业主“他们说贷款的要通过中介办产权证，要收550元。而且还要3个月到半年的时间，有没有人懂这个的，合理不”，下午“李庆梅152××××****”的业主再次发送给办理产权通知的ＰＤＦ。按照被告陈述原告刘耀尹已加入了该微信群，群内昵称为“刘哥6-2-5”。被告俊华置业公司与2019年4月5日在贵阳晚报上刊登《关于再次敦促办理商品房转移登记的通知》，告知时光俊园（滨湖俊园）4-7栋未办理产权证（商品房转移登记）的业主：该4-7号楼已于2018年9月3日办理初始登记并取得《不动产权证书》，之后我公司立即通知您办理商品房转移登记，于2018年9月5日将该项目的商品房转移等级有关文书移交给代为办理转移登记的第三方即佳鸿公司，为了加快办理，再次通知尽快办理商品房转移登记的相关手续等。另，在本院处理的案涉小区4-7栋业主的其他案件中，有业主出庭作为证人作证，认可其已于2018年9月8日在佳鸿公司处办理委托办理产权登记的相关手续，并于2018年11月实际取得产权登记。上述事实，有当事人陈述、《不动产登记委托代理协议》、《商品房买卖合同》、《商品房转移登记资料移交清单》、业主明细表、证人证言、业主微信群聊天记录、贵阳晚报等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约诚信履行各自义务。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。被告现对于其未按合同第二十二条第三款第一项约定“于2017年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”履行交付办理商品房转移登记的有关文书违约事实是认可的，但双方对于违约期间有争议（违约在365日以内，还是超出了365天），进而影响到违约金的计算标准。本院分析认定如下：根据庭审查明的事实，被告俊华置业于2018年9月3日取得不动产权证书即商品房所有权的初始登记，按照合同约定被告应当将办理转移登记的有关文书交付给买受人，但同时双方又在合同第二十二条第三款第四项中约定“买受人同意委托由出卖人指定的有资质的中介机构向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担”，附件十二《补充协议》中又约定“若买受人采用商业银行银行按揭贷款或公积金贷款方式的，均须由第三方代为办理相关产权手续，办理《房屋所有权证》若为第三方代办公司代办，则买受人在出卖人通知之日30日内将所需缴纳的契税、印花税、登记费、服务费、手续费等费用及办理《房屋所有权证》的所有手续交给第三方代办公司”，即通过按揭贷款方式购买房屋的买受人，其产权证的办理均由出卖人指定的有资质的中介机构代为办理，买受人在接到出卖人通知之日起30日内将所需交纳的税费及办理产权证的有关手续交给中介机构办理。被告在取得商品房初始登记后于2018年9月5日将办理转移登记的有关文书交付给其委托的代办公司即佳鸿公司，虽然未直接交付给原告，但是按照合同约定，原告作为按揭贷款方式购买房屋的买受人，其产权证的办理是由被告俊华置业指定的中介机构即佳鸿公司办理，即佳鸿公司是合同约定的买受人办理产权的委托代理人，其将办理转移登记的有关资料交付给佳鸿公司就已经完成了其合同约定的交付义务。根据佳鸿公司员工柳定坪出庭证实，其公司收到上述文书后安排公司员工通过电话、短信等方式通知了时光俊园4-7栋业主办理产权证的相关事宜，俊华置业也同时提交了佳鸿公司盖章确认的业主明细表，载明其通知业主办证的时间和方式。而时光俊园的业主微信群中也有业主接到了中介公司电话告知办理产权证的相关事宜，并将中介机构办理产权证的PDF文件在群内传播。同时，也有业主将其向俊华置业客服核实的确业主已经可以办理产权证的相关情况在微信群中反馈。本院其他案件中亦有案涉房屋4-7栋的业主出庭作证，认可其已于2018年9月8日在佳鸿公司处办理委托办理产权登记的相关手续，并于2018年11月实际取得产权登记。微信群的聊天记录以及证人证言等能相互印证，同时原告刘耀尹也在该业主群中，对于案涉房屋已在2018年9月具备办理产权证的事实应当是知情的，本院对被告的该意见，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，原告未按合同约定委托俊华置业指定的佳鸿公司办理产权证导致的扩大损失应由原告自行承担。综上所述，对原告要求被告交付办理商品房转移登记有关文书的诉请，本院依法予以驳回。对于被告俊华置业逾期向原告交付办理商品房转移登记有关文书的时间，本院确认计算至2018年9月5日截止。违约金的计算，按照原、被告双方《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，被告逾期交付时间自2018年1月1日起计算至2018年9月止，在365天以内，被告应当按原告已付购房款389,989.00元的万分之一支付违约金即39.00元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵阳俊华置业有限责任公司于本判决生效之日起三日内向原告刘耀尹支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金39.00元；二、驳回原告刘耀尹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取125元（原告已预交），由被告贵阳俊华置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。审判员  魏荣宇二〇二〇年十一月二十日书记员  冯倩莹