上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初23060号原告：顾超。委托诉讼代理人：李敬敏，上海融力天闻律师事务所。委托诉讼代理人：况萍萍，上海融力天闻律师事务所。被告：吴子衡。委托诉讼代理人：张冰，上海兰迪(北京)律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡莹，上海兰迪律师事务所律师。第三人：上海永年房产经纪有限公司。法定代表人：张碧松。委托诉讼代理人：高xx。原告顾超与被告吴子衡、第三人上海永年房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用简易程序。原告顾超向本院申请追加第三人上海永年房产经纪有限公司参加诉讼，本院予以准许，于2020年7月20日、2020年8月14日公开开庭进行了审理。原告顾超及其委托诉讼代理人李敬敏、况萍萍、被告吴子衡的委托诉讼代理人胡莹、第三人上海永年房产经纪有限公司的委托诉讼代理人高xx到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告顾超向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告、被告及第三人于2019年11月22日签订的《房地产买卖居间协议》及附件《房地产买卖协议》；2.请求判令被告向原告双倍返还定金20万元；3.请求判令被告承担本案保全费1,520元及诉讼费用。事实和理由：2019年11月22日，原、被告与第三人签订编号为YXXXXXXX的《房地产买卖居间协议》含附件《房地产买卖协议》，约定：原、被告双方在第三人居间下，就被告位于上海市闵行区联航路XXX弄XXX号XXX室房屋达成买卖条件，协议签订前被告多次口头承诺该房屋仅有按揭贷款，无其他抵押，可正常办理过户登记手续。房屋总价款为420万元，分2期付清，首付款100万元(含定金10万元)，应在2019年12月20日汇入被告指定的账户，尾款320万元在2020年6月30日前交易过户当天支付。协议签订同日，原告将10万元定金支付给被告支付宝账户，被告依约出具了《定金收据》。2019年12月中旬，原告筹集到首付款，告知可进行付款，直到协议约定的首付款支付期限(2019年12月20日)即将届至，被告告知需要将该房屋抵押撤销方可交易，原告无奈之下只能继续等待。嗣后，经原告查询该房屋不动产登记信息方知晓，该房屋被设定了230万元的民间抵押借款，抵押期限自2019年9月27日至2020年3月26日。原告便要求被告退还原告已支付的10万元定金，但均讨要无果。原告认为，被告故意隐瞒房屋已被民间抵押借款的事实，恶意骗取原告信任，收受了原告高额定金，其后导致不能正常办理过户登记手续，被告的行为导致合同目的已不能实现，达到合同解除的条件。据此，原告诉至法院。被告辩称，同意解除协议，房屋已出售他人，于2020年6月下旬完成过户。不同意其余诉讼请求，被告未承诺无其他抵押，亦未隐瞒存在抵押，事实是可以正常过户登记的，是原告不愿意购买房屋导致合同没有继续履行。第三人述称，被告曾口头承诺房屋没有抵押，第三人在办理房屋备案时拉产调发现存在抵押，与被告沟通无果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：原告提交的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》、《定金收据》、转账凭证、上海市不动产登记簿、微信聊天记录；被告提交的《上海市房地产买卖合同》、《追认书》、户口簿、结婚证等。对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的房地产交易中心合同备案信息查询结果，虽被告对三性不予认可，但该证据系原告持本院开具的调查令向上海市房地产交易中心调取，真实合法，与本案具有关联性，本院予以采信。综合上述证据及当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2019年11月22日，被告(出售方、甲方)、原告(承购方、乙方)与第三人(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》(以下简称《居间协议》)，约定：二、房地产的基本情况：2.1坐落：上海市闵行区联航路XXX弄XXX号XXX室(以下简称涉案房屋)；2.2权利人：张月妹、被告、吴振庆；建筑面积：91.59平方米。三、交易条件：总房价款为420万元(其他交易条件见附件一《房地产买卖协议》)。五、转定金：如甲方在本协议上签字，则乙方交付的意向金转为定金。甲方同意将前述定金交丙方保管。待甲方签订本协议之后当日内，乙方应补足定金至10万元，甲方同意将该定金继续交丙方保管。若甲方将该房地产权证原件交丙方保管，则乙方同意甲方可从丙方处取回由丙方保管的定金。若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金款；若乙方违约不购买该房地产，则已支付给甲方的定金不予返还。被告在甲方处签字并代吴振庆、张月妹签字。《居间协议》附件一《房地产买卖协议》(以下简称《买卖协议》)约定：1.2.2首期房价款：乙方通过如下方式支付首期房价款100万元，乙方于2019年12月20日前向甲方支付。1.2.5交易过户：甲、乙双方应于贷款申请审核通过(若有)，买卖合同示范文本公证书(若有)，借款抵押合同(若有)出具，抵押登记(若有)注销后于2020年6月30日前赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有)。1.2.7其他房价款(若有)：乙方通过如下方式向甲方支付房价款320万元，支付方式：乙方于2020年6月30日前交易过户当天支付。违约责任：本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议。同日，原告向被告支付定金10万元。被告向原告出具《定金收据》，载明：今收到顾超先生，购上海市闵行区联航路XXX弄XXX号XXX室房，定金10万元。被告在收款人处签字，第三人在见证人处盖章。2019年12月19日，原告向被告发送微信“明天12月20日了，我们这边资金已经准备好了，是否能正常卖房？”被告回复“正常卖的，可能要晚几天，我先把抵押撤了。”原告回复“好的。”2020年2月17日至2020年3月7日，被告、抵押权人王剑平、第三人协商王剑平向被告购买涉案房屋事宜。2020年2月18日，被告、王剑平、第三人通过网上备案系统进行了合同信息备案。2020年3月3日，原告向被告发送微信“10万块何时可以退给我？”2020年3月10日，原告再次催促“何时方便可以还我了，最近资金比较紧张。”被告回复“知道，房子还没有搞好。”后原告继续催促“房子好了吗？10万块可以还给我了吗？”被告回复“没有卖掉，还要等等。”原告问“兄弟能不能先给我点，最近手头紧。”被告回复“我手头也没有呀，要不我也不着急卖房子。”2020年6月23日，被告、吴振庆、张月妹(卖受人、甲方)与案外人高某某、陈某某(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，转让款340万元，甲方于2020年6月30日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接，甲乙双方于2020年6月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方于签订合同当日向己方现金支付房款339万元(此款含已付定金8万元在内)，乙方与交房当日向甲方支付尾款1万元。居间方为上海锦佑房地产经纪有限公司。2020年7月6日，涉案房屋产权人由吴振庆、张月妹、被告变更为高某某、陈某某。另查明，吴振庆系被告之父，张月妹系被告之母，吴振庆、张月妹于2020年8月6日向本院出具《追认书》，追认被告与原告、第三人于2019年11月22日签订的《居间协议》及其附件。涉案房屋抵押信息情况如下：一、权利人：兴业银行股份有限公司上海金沙江支行；债权金额：74万元；设定日期：2010年2月20日；结束日期：2025年2月20日；注销日期：2020年6月24日。二、权利人：王剑平；债权金额：230万元；设定日期：2019年9月27日；结束日期：2020年3月26日；注销日期：2020年6月24日。庭审中，抵押权人王剑平出庭作证称，其系被告朋友，因被告向其借款而设定抵押。王剑平2019年12月在韩国，一周后回国，王剑平与原告母亲协商可以撤销抵押，但原告母亲称不买房了，期间未见过原告本人。王剑平与被告网签房屋买卖合同后又撤销的原因是资金不够。证人张某某出庭作证称，曾与王剑平、被告一起去原告家中与原告母亲协商买房事宜，原告母亲称不买房了。本院认为，原告、被告、第三人就涉案房屋签订《居间协议》及附件《买卖协议》，涉案房屋的产权人为被告、吴振庆、张月妹，被告代吴振庆、张月妹签字，后吴振庆、张月妹予以追认，故《居间协议》及附件《买卖协议》系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。现各方协商一致于2020年7月20日解除《居间协议》及附件《买卖协议》，于法不悖，本院予以确认。关于原告已向被告支付的定金10万元。本院认为，原告提供的证据不足以证明其主张的被告在订立协议时隐瞒抵押并承诺涉案房屋无抵押的事实，被告提供的证据亦不足以证明其主张的原告违约不买房的事实，故本院均不予采信。本案《居间协议》及附件《买卖协议》的合同目的不能实现的原因系原告与被告在协议中对涉案房屋的抵押事宜未予约定，在协议的履行过程中对此产生争议且未能协商一致。据此，定金应予返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告顾超与被告吴子衡、第三人上海永年房产经纪有限公司于2019年11月22日签订的《房地产买卖居间协议》及附件《房地产买卖协议》解除；二、被告吴子衡于本判决生效之日起十日内返还原告顾超定金100,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,150元，由原告顾超负担1,075元，由被告吴子衡负担1,075元。保全费1,520元，由被告吴子衡负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  朱秋晨二〇二〇年十一月十七日书记员  刘 阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。