北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初3996号原告：谢志杰，男，1949年8月4日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：杨艳芳（系原告谢志杰之妻），1963年1月29日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：恒大建业（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：陈永胜，经理。被告：北京麦家商业管理有限公司，住所地北京市房山区燕山岗北路******南侧1095。法定代表人：曾添，执行董事。委托诉讼代理人：华烨，女，1988年1月1日出生，汉族，北京麦家商业管理有限公司法务，住浙江省杭州市。委托诉讼代理人：方翔，男，1976年10月8日出生，汉族，北京麦家商业管理有限公司高级贷后专家，住杭州市江干区。原告谢志杰与被告恒大建业（北京）房地产经纪有限公司（以下简称：恒大公司）、被告北京麦家商业管理有限公司（以下简称：麦家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告谢志杰的委托诉讼代理人杨艳芳，被告恒大公司法定代表人陈永胜，被告麦家公司的委托诉讼代理人华烨、方翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢志杰向本院提出诉求：1.请求判令恒大公司、麦家公司给付谢志杰2019年10月18日至2020年7月17日期间共九个月的房租43200元；2.请求判令恒大公司、麦家公司给付谢志杰2018年至2019年期间免租期两个月租金9600元；3.请求判令恒大公司、麦家公司赔偿谢志杰物品损失包括两个双人床及床垫损失12000元、太阳能损失5000元、院内果树（葡萄树、山楂树）损失8000元及两年的有线电视收视费432元，空调遥控器损失100元，总计25532元；4.请求判令恒大公司、麦家公司承担案件受理费。事实和理由：2018年7月17日，谢志杰将北京市大兴区北臧村西大营村原乡假日七排16号的房屋委托恒大公司、麦家公司代理出租，每月租金4800元，恒大公司、麦家公司以年租金支付方式给付谢志杰租金，双方签订了《物业管理委托合同》，合同日期为2018年7月18日至2023年7月18日，期限五年，谢志杰在前三年内为恒大公司、麦家公司每年免一个月免租期租金即4800元。2019年7月18日，恒大公司、麦家公司应该向谢志杰支付下一年的租金，2019年7月底恒大公司、麦家公司以资金紧张为由仅向谢志杰支付两个月租金9600元并口头承诺2019年10月给清谢志杰剩余的年租金43200元。2019年10月，谢志杰进入房屋发现两个卧室已经严重损坏，太阳能也不能正常使用，院内葡萄树被剪掉，山楂树被挪死。后谢志杰要求恒大公司、麦家公司给付谢志杰房租并赔偿损失，但时至今日双方协商未果，故诉至法院。恒大公司辩称，由于谢志杰总去干扰租户，不交水电费，导致物业公司不给租户卖水卖电，2019年7月26日租户搬走了，我们已经给完2019年10月之前的房租了，也给谢志杰打电话了，告知他房子不租了，往下不履行了，双方的合同应该在2019年10月18日解除了，应该没有纠纷了。合同无法继续履行是因为谢志杰总去骚扰租户，导致租户不愿意再租了，是谢志杰造成的，不同意给付两个月免租期的租金。谢志杰主张的物品损坏赔偿，合同交接清单上有的物品可以进行维修，交接清单上没有的物品不认可，谢志杰主张的物品损失的价值太高了，赔偿的价值同意由法院酌情认定。麦家公司辩称，我公司和恒大公司是借贷关系，双方另签有渠道合作协议，约定如果恒大公司没有给我们正常还款，我们享受恒大公司的租金收益。我公司未参与涉案房屋实际的运营管理也不承担付租义务，因此应由恒大公司单独承担相应责任。谢志杰要求支付2018年、2019年两个月免租期的租金没有法定或约定依据。树木死亡有自然生长因素且没在交接清单里，谢志杰请求赔偿的床垫等物品损失数额过高，赔偿价值同意由法院酌情认定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2010年9月6日，北京市大兴区北臧村镇西大营村民委员会向谢志杰发放房屋所有证（房办字第064号），载明：姓名谢志杰，男，身份证号×××，房产地址北京市大兴区北臧村西大营村原乡假日七排16号,建筑面积189.82平方米，本证所列房产，经审查属于谢志杰所有，特发此证。2018年7月17日，谢志杰（甲方）与恒大公司（乙方）、麦家公司（乙方）签订物业管理委托合同、授权委托书及补充协议，约定甲方将位于北京市大兴区北臧村西大营村原乡假日七排16号房屋（建筑面积189.82平方米）委托恒大公司、麦家公司管理，委托管理的内容包括对外出租和收取、押金等租赁相关的全部事宜。乙方与承租人签署租赁合同并收取押金、租金等，押金、租金归乙方所有。乙方做为租赁房屋托管人期间，定期向甲方支付金额固定的、即固定租金回报。乙方对外出租的收取租金的标准及承租方的选择均由乙方自行决定，甲方不得干涉。为便于房屋出租，乙方有权以自己名义和承租人签订租赁合同，乙方还有权代甲方进行房屋装修、家具家电配置、卫生清扫及管理。委托期限为60个月，自2018年7月18日至2023年7月18日。乙方每月给付甲方固定租金回报为4800元，支付方式为年付。甲方于2018年7月18日前将房屋交付乙方。在管理期间，甲方不得无故收回房屋，甲方如有特殊情况确要收回房屋，应提前两个月通知乙方，并退回剩余的固定租金回报、房屋装修款而后赔偿乙方违约金两个月租金。甲方给乙方三个月的时间免租期，作为乙方装修此房屋的时间，此期间甲方不收取以下费用：包括固定租金回报、物业费、卫生费等。委托合同附件一写明了房屋设备清单并约定如非人为损坏的，乙方不承担任何责任，如人为损坏的，乙方照价赔偿。合同签订后，谢志杰向恒大公司、麦家公司交付了房屋，恒大公司、麦家公司将房屋进行了出租并向谢志杰支付了共计13个月的房租。庭审中，恒大公司表示谢志杰干扰及影响租户，不交水电费，导致租户无法继续租赁房屋，租户于2019年10月搬离。租户搬离后，恒大公司员工已电话联系谢志杰明确表示不再继续租赁该房屋并通知其办理交接，取回房屋钥匙及水电气卡，但谢志杰不来办交接，恒大公司的员工便将房屋钥匙及水电气卡放在了客厅。谢志杰表示其自行持有房屋钥匙，2019年8月其路过房屋时，邻居说房子里没人，其开门进去查看后发现很多东西都被损坏了，租户搬走后其于2019年10月22日电话联系恒大公司催收房租，恒大公司员工说房子不租了，其向恒大公司主张损坏赔偿并表示不同意在未处理物品损坏赔偿的情况下办交接，后恒大公司便无人再与其进行联系，房屋只有村委会发放的产权证，没有相关的建设许可证和审批手续。关于本案合同效力问题，经询问谢志杰表示不坚持合同有效，以法院认定为准，如合同无效，其坚持要求二被告按照合同约定的租金标准向其支付房屋的占有使用费并赔偿相关损失。恒大公司、麦家公司表示不坚持合同有效，以法院认定为准。本院认为，谢志杰与恒大公司、麦家公司签订的物业管理委托合同及补充协议从内容来看，实为房屋租赁合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，故双方签订的合同应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，谢志杰将其未取得建设工程规划许可证的房屋对外出租，恒大公司、麦家公司在签订合同时亦未对谢志杰的房产证进行严格审查，双方均存在一定过错。恒大公司、麦家公司占有使用谢志杰的房屋，应向谢志杰支付房屋的占有使用费并对物品造成的损坏承担相应的赔偿责任，对于赔偿数额，原、被告均表示同意由法院酌情确定，本院对此不予持异议,结合物品的损坏程度，本院酌情确定为12000元。对谢志杰主张的有线电视费，因其未提供证据证明有此项支出，本院不予认可。根据双方在庭审中陈述的涉案房屋租户的搬离时间及双方的协商过程，本院确定恒大公司、麦家公司对涉案房屋的占有使用时间应为2018年7月18日至2019年10月17日，恒大公司、麦家公司应支付占用期间的占有使用费，支付标准应参照双方合同中约定的月租金4800元的标准，扣除恒大公司已支付的13个月的房租，恒大公司、麦家公司还应给付谢志杰涉案房屋的占有使用费9600元。对麦家公司认为其未参与实际经营管理亦不承担付租义务，与恒大公司另有协议约定，应由恒大公司单独承担责任抗辩意见，本院认为恒大公司与麦家公司之间的协议约定，不应对谢志杰产生法律效力，故对该抗辩意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、恒大建业（北京）房地产经纪有限公司、北京麦家商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付谢志杰北京市大兴区北臧村西大营村原乡假日七排16号的房屋的占有使用费9600元；二、恒大建业（北京）房地产经纪有限公司、北京麦家商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿谢志杰物品损失12000元；三、驳回谢志杰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1758元，由谢志杰负担1273元（已交纳），由恒大建业（北京）房地产经纪有限公司、北京麦家商业管理有限公司负担485元（于本判决生效后七日内直接给付谢志杰），公告费260元由北京麦家商业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内直接给付谢志杰）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  桂盼盼二〇二〇年十一月十六日书记员  孙 佳