重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0104民初3118号 原告：重庆晋愉物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天兴路****负**，统一社会信用代码91500107203124150J。 法定代表人：夏小洪。 委托诉讼代理人：李茜，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：朱华，女，该公司员工。 被告：王会，女，1982年3月1日出生，汉族，住址重庆市大渡口区。 被告：曾小波，男，1974年5月30日出生，汉族，住址重庆市大渡口区。 原告重庆晋愉物业服务有限公司（以下简称“晋愉物业公司”）诉被告王会、曾小波物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员曾继川适用简易程序公开开庭进行了审理。原告晋愉物业公司委托诉讼代理人朱华，被告王会、曾小波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向法院提出诉讼请求：1.判令被告王会、曾小波立即支付拖欠原告的物业服务费16971.15元（明细如下：从2014年12月15日起至2019年4月30日期间物业服务费欠费16018.61元，每月物业服务费为人民币305.16元(建面138.71平方米×2.2元/平方米·月)；公摊电费欠费852.54元；违约金100元；2.本案全部诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系专业物业服务企业，从2010年11月6日起为位于重庆市大渡口区双山路168号晋愉碧怡林畔神韵提供前期物业服务。被告系原告按照前期物业服务合同约定提供物业服务的重庆市大渡口区双山路168号晋愉碧怡林畔小区3-*-*-1业主。从2014年12月15日起，被告一直未按照前期物业服务合同约定向原告缴纳物业服务费。截止2019年4月30日，被告共欠缴物业管理费、公摊电费、违约金共计人民币16971.15元。原告在此前进行了相关催收，并于2020年5月通过邮政挂号信的方式向被告寄送了律师函。但被告在约定的时间里仍不向原告支付所欠相关费用。原告为维护合法权益，诉至法院。 被告王会、曾小波辩称，1.被告方有一个承诺书和调解书，可以扣除物业费12000元和3000元，故原告起诉拖欠物业服务费的总金额不属实；2.原告收取了车位管理费，但被告车位上方漏水、漏油，三年都不解决问题；3.物业服务不达标，具体如下：小区的消防通道不达标，并且被行政处罚；门禁系统一直没有使用，保安上班睡觉，小区内一共有20多起盗窃，存在安全隐患；原告收费标准不符合政府指导价，不具备收取2.2元物业费的资质等。 本院经审理认定事实如下：被告王会、曾小波为重庆市大渡口区双山路**晋愉˙林畔神韵小区***单元***房屋的所有权人，房屋的建筑面积为138.71平方米。2010年11月5日，原告晋愉物业公司作为物业管理企业(乙方)与重庆晋愉地产(集团)股份有限公司作为建设单位（甲方）签订《晋愉·林畔神韵小区前期物业管理服务合同》，该合同主要约定：1.物业名称：晋愉˙林畔神韵；物业类型：商业、住宅；坐落位置：重庆市大渡口区西城大道中央公园地块；占地面积：20000平方米；总建筑面积：47149.07平方米；2.乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等事项；3.根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：住宅（花园洋房）2.20元/月▪平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收；4.业主应于甲方通知接房之日起交纳物业服务费用；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳；5.物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行当月交纳义务，逾期将按每天3‰的标准向乙方交纳滞纳金；5.本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起计算；合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订物业管理服务合同。 2014年11月19日，被告王会、曾小波与重庆晋愉地产(集团)股份有限公司就晋愉·林畔神韵项目车位逾期签订书面合同等纠纷达成《民事调解书》（（2014）渡法民初字第00266号），调解协议内容包括：重庆晋愉地产(集团)股份有限公司于2015年1月20日前向王会、曾小波支付逾期签订书面合同和逾期交付车位的违约金3000元。2014年11月21日，原告晋愉物业公司向被告王会、曾小波出具《承诺》一份，其上载明：承诺人系晋愉·林畔神韵小区的物业管理公司，现承诺自本月起开始免除业主王会、曾小波（户号3栋*单元*-1）的物业服务费直至免收金额达到12000元，该款项不对该业主的正常物业服务产生影响，期间如承诺人不再对晋愉·林畔神韵小区提供物业服务，尚未免除的剩余物业服务费金额由承诺人直接支付给业主王会、曾小波。但如承诺人免除的物业服务费金额合计达到12000元时，业主王会、曾小波需重新开始缴纳此后的物业管理费，且承诺人不需再另行通知。 另查明，《晋愉·林畔神韵小区前期物业管理服务合同》到期后，原告未与涉案小区业委会签订新的物业服务管理合同，但为小区提供物业管理服务。2014年12月15日起至2019年4月30日，被告王会、曾小波未向原告交纳物管费、公摊水电费，经原告催收，被告仍未交纳。 再查明，2014年3月18日，原告由重庆晋愉物业管理有限公司变更为重庆晋愉物业服务有限公司。晋愉碧怡林畔小区一期、二期(东岸)和晋愉林畔神韵小区三个组团由重庆晋愉林畔管家服务中心统一提供物业服务。重庆晋愉林畔物业服务有限公司提交《情况说明》，主要载明：晋愉˙碧怡林畔、晋愉林畔神韵两个小区由原告晋愉物业公司提供前期物业服务管理，晋愉物业公司在提供物业服务的过程中，将其中的保安、保洁、工程维修等可拆分外委的单项服务工作委托给重庆晋愉林畔物业服务有限公司管理，但客服中心和项目经理一直由重庆晋愉物业服务有限公司自营及委派。 上述事实，有原、被告陈述、《晋愉·林畔神韵小区前期物业管理服务合同》、物业服务材料、《承诺》、《民事调解书》、律师函等证据载卷为凭，均经查证属实，足以认定。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，对业主具有约束力。本案中，原告晋愉物业公司与重庆晋愉地产(集团)股份有限公司签订了《晋愉·林畔神韵小区前期物业管理服务合同》，该合同对合同双方以及所在小区业主均具有约束力。原告晋愉物业公司为晋愉·林畔神韵小区提供了物业服务，合同到期后，原告一直在持续提供物业服务，以行为在履行事实物业服务关系，双方的权利义务可参照原物业服务合同进行规范直至新的物业服务合同产生。 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据本院其他案件查明的情况，原告在物业服务过程中，并非完全尽到了对公共设施设备运行、维修、养护和管理的积极妥善义务。综合来看，涉案小区公共设施设备存在缺失、损坏的主要原因是小区建设开发中出现的问题，但物管企业应更加积极妥善的处理该问题，尽到应尽的义务，保证物业服务的品质，让业主居住安心放心。因此，为督促物管企业更好履职，本院对原告晋愉物业公司主张二被告王会、曾小波应付的自2014年12月15日至2019年4月30日的物业服务费标准酌情调减5%，则被告王会、曾小波应支付2014年12月15日起至2019年4月30日期间物业服务费为16018.61元×95%=15217.68元；公摊电费852.54元，属于前期物业合同中约定的能源消耗，二被告也应予以支付。对于被告王会、曾小波举示的《承诺》及《民事调解书》，《承诺》上有原告晋愉物业公司的印章，原告未对章的真实性申请鉴定，则本院确认《承诺》为原告的真实意思表示，应属合法有效，原告晋愉物业公司应按《承诺》约定主动对二被告王会、曾小波2014年11月21日之后的物业服务费进行免除抵扣直至金额达到12000元；《民事调解书》为被告王会、曾小波与重庆晋愉地产(集团)股份有限公司之间的房屋买卖合同关系，与本案无关，且二被告亦未举示其他证据证明原告晋愉物业公司认可用车位违约金3000元抵扣物业服务费。故对被告王会、曾小波提出的应抵扣物业服务费12000元的意见，予以采纳，车位违约金3000元抵扣物业服务费的意见，不予采纳。综上，抵扣物业服务费12000元后，对原告晋愉物业公司诉请被告王会、曾小波支付2014年12月15日起至2019年4月30日期间物业服务费3217.68元，公摊电费852.54元，本院予以支持，超出部分，不予支持。 对于原告主张的违约金100元，因被告不属于恶意欠付拖欠，原告的物业服务亦存在一定的瑕疵，故本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告王会、曾小波于本判决生效之日起十日内向重庆晋愉物业服务有限公司支付自2014年12月15日起至2019年4月30日期间物业服务费3217.68元，公摊电费852.54元，共计4070.22元； 二、驳回重庆晋愉物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费减半收取112元（原告已预交），由被告王会、曾小波负担25元（在支付上述款项时一并迳付原告），原告重庆晋愉物业服务有限公司负担87元。 如果被告王会、曾小波未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  曾继川 二〇二〇年十一月二日 书记员  韩定芬