浙江省湖州市吴兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0502民初5467号 原告：中国工商银行股份有限公司湖州吴兴支行，住所地浙江省湖州市康城国际商务楼苕溪东路******。 代表人：沈明强，该支行行长。 委托诉讼代理人：管伟明，男，该支行职员。 委托诉讼代理人：杨旭，女，该支行职员。 被告：李思，女，1991年11月2日出生，汉族，住陕西省勉县。 被告：罗灵广，男，1989年11月21日出生，汉族，住浙江省三门县。 被告：湖州鸿晟置业有限公司，住所，住所地浙江省湖州市吴兴区八里店镇南塘漾路**div> 法定代表人：庞恒锋，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许宏伟，北京国舜（苏州）律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司湖州吴兴支行诉被告李思、罗灵广、湖州鸿晟置业有限公司金融借款合同纠纷一案，原告于2020年10月26日向本院提起诉讼，诉请判令：一、被告李思、罗灵广立即归还原告借款本金人民币1080543.78元，支付利息、逾期利息、复息20283.37元（暂计算至2020年9月6日，次日起至借款清偿日止的利息、逾期利息、复利按合同约定计算）；二、原告对被告李思、罗灵广所有的位于湖州市××幢××单元××室××房产享有优先受偿权；三、被告湖州鸿晟置业有限公司对上述债务承担连带还款责任；四、本案诉讼费用由各被告共同承担。庭审中，原告变更上述第一项诉讼请求为：被告李思、罗灵广立即归还原告借款本金人民币1080543.78元，支付利息、逾期利息、复息30755.62元（暂计算至2020年11月1日，次日起至借款清偿日止的利息、逾期利息、复利按合同约定计算）。 被告李思、罗灵广未作答辩。 被告湖州鸿晟置业有限公司答辩称：一、为被告李思、罗灵广借款提供阶段性连带责任担保属实。二、原告请求返还借款本金及利息数额请求法庭进一步核实；原告请求复息不合理，不应予以支持。三、本案有债务人即被告李思、罗灵广提供的物的担保，根据担保法应先就抵押物进行处置，其仅就物的担保以外的债权承担保证责任。 本院经审理认定，2018年10月25日，原告与被告李思、罗灵广、湖州鸿晟置业有限公司签订《个人购房借款／担保合同》一份，约定原告向两被告提供110万元的个人一手住房购置贷款，用于购买由被告湖州鸿晟置业有限公司开发的湖州市××幢××单元××室房屋；借款期限360个月，自2018年10月25日起至2048年10月25日止，实际放款日与到期日以借款借据为准；借款利率为中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮15%；还款方式为按月等额本息还款法；还约定如被告逾期还款的按约定利率上浮50%计收罚息，对不能按时支付的利息按罚息利率计收复利。还约定如借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还的全部借款本息等。如借款人违约，应当承担贷款人为实现债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等。 被告李思、罗灵广自愿以所购买的位于湖州市××幢××单元××室房屋为上述借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金及实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，并办理了抵押权预告登记手续【浙（2018）湖州市不动产证明第0071003号）】。 被告湖州鸿晟置业有限公司自愿为被告李思、罗灵广的上述合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人应付的其他费用提供阶段性连带责任保证担保（在上述抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明后，免除保证责任）；保证期间为贷款到期之日起两年，宣布贷款提前到期的为提前到期之日起两年；还特别约定，主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，担保人同意贷款人自行选择实现担保的顺序，即贷款人可以选择先就任何物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。 2019年1月1日，原告依约向被告发放贷款110万元，并根据借款人的委托将该款划入湖州鸿晟置业有限公司帐户用于购房。根据借款借据记载，借款期限360个月，自2019年1月1日起至2049年1月1日止。两被告取得借款后自2020年3月起即发生逾期还款付息的违约行为，自2020年6月起至今一直未能还款。2020年8月4日，原告在催讨无果的情况下，依据合同约定向各被告发出《贷款提前到期通知书》，告知被告李思、罗灵广因其未按约定履行还款义务（连续逾期3次，累计逾期6次），故宣布贷款提前到期，并要求其于2020年8月20日前偿还全部借款本息，并通知被告湖州鸿晟置业有限公司承担连带保证责任。因被告李思、罗灵广仍未能还款，保证人亦未履行保证义务，以致纠纷成讼。 另查明，被告湖州鸿晟置业有限公司开发的玖墅苑项目1-28号楼、地下室工程、地下室工程已于2020年1月15日经勘察、工程监理和有关单位验收，并于2020年2月26日在湖州市吴兴区住房和城乡建设局进行竣工验收备案。2020年2月29日，被告湖州鸿晟置业有限公司向被告李思发出《房屋交付通知书》，通知其于2020年3月13日办理交房手续，但被告李思至今未前往办理交房手续。 还查明，截止2020年11月1日，被告李思、罗灵广结欠原告借款本金1080543.78元，利息、罚息、复息30755.62元。 以上事实有原告提交的《个人房屋借款/担保合同》、借款凭证、贷款支付凭证、贷款对帐单、催收通知及邮寄凭证、宣布提前到期通知及邮寄凭证，被告湖州鸿晟置业有限公司提交的《浙江省商品房买卖合同》、《竣工验收备案表》、《湖州市房屋建筑工程竣工验收备案证明书》、《房屋交付通知书》及邮寄凭证等证据，并结合当事人的陈述予以认定。 本院认为，原告中国工商银行股份有限公司湖州吴兴支行与被告李思、罗灵广之间的金融借款合同关系、抵押合同关系以及与被告湖州鸿晟置业有限公司之间的保证合同关系，均系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应依约全面履行合同义务。现因被告李思、罗灵广未按约还款，原告根据合同约定宣布借款提前到期并要求其归还全部借款本息合法有据，本院予以支持。原告请求被告支付复息有双方约定，亦并未违反相关法律规定，故被告湖州鸿晟置业有限公司提出原告请求复息不应予以支持之抗辩意见不予采纳。本案抵押房屋虽仅办理了抵押权预告登记,但该房产已经竣工验收,并在建设行政主管部门办理了竣工验收备案,可以交付使用,该抵押房屋实现抵押权之条件已成就,故本院对原告请求对该房屋行使抵押优先权之诉请依法予以支持。被告湖州鸿晟置业有限公司也已向被告李思发出交房通知,同时，湖州鸿晟置业有限公司作为承担连带责任的保证担保人，且目前合同约定的免除担保责任条件尚未成就，故原告请求其对被告李思、罗灵广的本案债务承担连带清偿责任也合法有据，本院亦予以支持。因原告与被告湖州鸿晟置业有限公司在合同保证条款中特别约定“即使存在债务人提供的抵押等其他担保方式，原告可选择同时要求保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权”，故被告湖州鸿晟置业有限公司提出“其仅就物的担保以外的债权承担保证责任”之抗辩不能成立。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李思、罗灵广应返还原告中国工商银行股份有限公司湖州吴兴支行借款本金1080543.78元，支付利息、罚息、复息（暂计算至2019年11月1日为30755.62元，次日起至借款实际清偿日止的利息、罚息、复息按合同约定及相关规定计付），限于本判决生效之日起十日内清偿； 二、原告中国工商银行股份有限公司湖州吴兴支行对被告李思所购的位于湖州市××幢××单元××室××房产的折价或者拍卖、变卖所得价款对上述债权享有优先受偿权； 三、被告湖州鸿晟置业有限公司对被告李思、罗灵广的上述第一项债务承担连带清偿责任。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取7400元，由被告李思、罗灵广负担，被告湖州鸿晟置业有限公司连带负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审 判 员 陶晓红 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 王 惠 书 记 员 费晓莉 2