山东省菏泽市牡丹区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1702民初5273号 原告：山东银座购物中心有限公司菏泽银座和谐广场，住所地：山东省菏泽市牡丹区牡丹街道办事处人民北路以东长城路以北鲁商凤凰城，统一社会信用代码：91371702MA3CTM677N。 法定代表人：王玮。职务：总经理。 委托诉讼代理人：赵伯龙，国浩律师（济南）事务所律师。 被告：菏泽市开发区正善堂文化教育咨询有限公司，住所地：菏泽市牡丹区人民路北段颐庭华美达酒店**，统一社会信用代码：913717000744083833。 法定代表人：姚淑华。职务：总经理。 委托诉讼代理人：王保忠，山东九州苑律师事务所律师。 原告山东购物中心有限公司菏泽银座和谐广场与被告菏泽市开发区正善堂文化教育咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山东购物中心有限公司菏泽银座和谐广场委托诉讼代理人赵伯龙、被告菏泽市开发区正善堂文化教育咨询有限公司委托诉讼代理人王保忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东购物中心有限公司菏泽银座和谐广场向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付从2018年3月1日至2019年12月12日欠付的租金111126.52元，物业管理费126567.4元，网络费900元，固话费878.36元，电费11227.6元；总计250699.88元。2.请求判决被告支付原告违约金777770.72元3.本案诉讼费由被告承担；增加诉讼请求：请求被告支付原告店铺恢复原状费用，暂定50000元。事实和理由：2017年8月21日，原告与被告双方签订了《租赁合同》，约定被告承租原告位于菏泽市牡丹区××路××广场××楼××室房屋，用于开设万仟堂、正善堂店铺，租赁期限为2年，费用标准为第一年保底租金＋宣传推广费＋物业管理费为每日525.6元，第二年保底租金＋宣传推广费＋物业管理费为每日554.8元…自开业日开始计算租金。合同履行至2018年3月，被告开始拖欠租金至今，原告于2020年1月1日向被告发出了《告知函》，通知被告解除合同、交纳欠费及清空场地，2020年1月6日，原告再次函告被告腾空租赁场地， 被告均未予回复。2017年10月1日和谐广场开业至2019年12月12日，被告共计欠付租赁费用及其他费用250789.88元，按照合同约定的违约金计算标准，应付违约金777770.72元。综上，被告严重违约，依据合同约定及《合同法》规定，应向原告支付前述之费用及违约金，原告作为省属国有企业，有维护国有资产保值增值的义务，不能放任被告的违约行为导致国有资产流失，为维护原告合法权益，请人民法院依法判决，支持原告诉讼请求。 被告辩称，1、被告不拖欠原告租赁费、物业管理费、宣传推广费等，其诉称的数额与实际不符。2、原、被告签订租赁合同后，并进行了装修，由于原告没有经过消防系统验收部门进行验收，并且在开业后在经营期间有关部门还进行强制停止营业过，2017年七月份签订合同后，到2018年年底才验收完毕，影响了被告方的正常经营，在2018年以后，被告与原告多次协商要求减免租赁费，原告的负责人也同意减免租赁费，但双方至今未达成协议，这是造成被告未支付租赁费的原因及理由，由于原告违约在先，因此原告要求支付违约金没有事实和法律依据，同时被告要求保证金5万元（签订租赁合同时交付给原告的保证金）抵偿原告的租赁费，关于宣传推广费，原告应当提交支付宣传推广费的依据，如果原告没有支付宣传推广费，被告不应承担宣传推广费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。现查明：2017年8月21日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：原告将位于山东省菏泽市牡丹区××路××广场××层××室共计146平方米租赁给被告，租赁期限为2年，自计租日至次年同月同日的前一日为第一个租赁年度届满日。以后每个年度均按此计算，直至租赁期届满。合同所述“计租日”为原告方和谐广场开业日即租赁期为2017年10月1日至2019年9月30日。房屋租金为第一年至第一年，被告每日应向原告支付的保底租金、宣传推广费、物业管理费等费用共计人民币526.6元，其中保底租金为1.06元／平方米／日、宣传推广费为0.71元／平方米／日、物业管理费为1.83元／平方米／日。第二年至第二年，被告应每日向原告支付的保底租金、宣传推广费、物业管理费等费用共计人民币554.8元，其中保底租金为1.18元／平方米／日、宣传推广费为0.79元／平方米／日、物业管理费为1.83元／平方米／日。原告提供水、电总表，用于测计被告在该商铺内所使用的水、电总量。被告同意自行承担使用该店铺所发生的水、电、超时空调费等费用，支付标准为原告或其他指定的管理公司即时公布的价格。被告应于每月的10日前按照合同约定向原告支付合同约定的相关费用。逾期付款的违约责任，被告应按照合同约定如期足额支付租金及各项费用等款项。除合同另有约定外，当被告逾期向原告支付本合同约定的任何款项时，不足15日的，每逾期一日，按逾期支付总额的0.5%向原告支付违约金；逾期超过15日（含15日），每逾期一日，按逾期支付总额的1%向原告支付违约金；逾期超过30日（含30日），仍未交纳应付款项的，除应按日计算交纳违约金外，原告有权立即解除本合同，已收租金、费用和保证金不予返还，且不对被告承担任何责任。合同成立并生效后，原告依约交付了房屋，被告依约支付租金及其他费用（宣传推广费、物业管理费、网络费、固话费、电费）至2018年2月，2018年3月至2019年9月，除2018年10月份付清租金及相关费用（宣传推广费、物业管理费、网络费、固话费、电费）外，其余月份均拖欠租金及相关费用（宣传推广费、物业管理费、网络费、固话费、电费）的一种或几种。全国银行间同业拆借中心2020年10月公布的一年期贷款市场报价利率为年利率3.85%。 本院认为，本案争议的焦点为：1、原、被告签订的租赁合同是否有效？原、被告双方签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，均是双方自愿行为，不存在违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”未取得消防部门的验收违背的是管理性法律规定，且《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条、第三条、第八条规定，《租赁合同》只有是在违反规划，被认定为是违建、临时建筑时，才能认定《租赁合同》无效，且在一审法庭辩论终结前取得相关手续的，应被认定为合同有效。其他原因导致房屋存在违法性瑕疵的，只有在导致房屋无法使用时，才可以起诉请求撤销合同，而不是合同无效。因此，被告答辩称违反《中华人民共和国消防法》第十五条的规定，租赁合同应视为部分无效部分有效，本院不予采信。原、被告签订的《租赁合同》有效。2、原、被告是否都存在违约行为？原告依据合同约定交付涉案房屋，不存在违反合同约定的行为，被告应依合同约定按时足额支付租金等相关费用而未及时支付，被告存在违约行为。3、原告要求被告支付拖欠租金、物业管理费、宣传推广费、网络费、固话费、电费共计250699.88元及违约金777770.72元的事实和法律依据？《租赁合同》有效，被告应按照合同约定支付租赁期间的房屋租金。根据原告提交的宣传资料，2017年10月1日以“银座和谐广场璀璨绽放”为主题盛大开业，因此租赁期限为2017年10月1日至2019年9月30日。《租赁合同》第4.2条约定，被告如果要求续租，则必须在租赁期满3个月前另行向原告提出时书面申请，经原告同意续租后，原、被双方在本合同届满60天前，另行续签合同或另行签订租赁合同，续租的租金标准及条件由甲方根据当时市场条件另行确定。在租赁期届满前，被告已经拖欠原告租金，且被告并未要求续租，也未提出书面申请，更未向原告支付租赁期届满后的租金。因此原告在租赁期届满后继续主张租赁费的诉讼请求，本院不予支持。依据原告提交的证据四，被告应支付原告2018年3月、4月、5月、6月、7月、8月、12月及2019年1月、2月、4月、5月、7月、8月、9月的保底租金分别为4797.56元、1489.20元、1538.84元、1489.20元、1538.84元、1538.84元、2187.08元及5340.68元、2022.64元、5168.40元、68.16元、5340.68元、5340.68元、5168.40元，计43029.20元。被告依据合同支付的费用包括宣传推广费，宣传推广费是大型购物中心经营模式下的管理费用，该费用因租赁产生，是租赁费用的组成部分，原告就整个商场的宣传，也给被告带来了客流、人气，且《租赁合同》并未严格约定宣传推广费是只对被告单独进行宣传，故原告尽到了合同约定的宣传推广义务，对原告要求被告支付宣传推广费的诉请，本院予以支持；对被告的宣传推广费没有依据的答辩意见，本院不予采纳。故，被告应支付原告2018年3月、4月、5月、6月、7月、8月、12月及2019年1月、2月、4月、5月、7月、8月、9月的宣传推广费分别为3213.46元、3109.80元、3213.46元、3109.80元、3213.46元、3213.46元、3575.54元及3575.54元、3229.52元、3460.20元、3575.54元、3575.54元、3575.54元、3460.20元，计47101.06元。依据《租赁合同》约定，原告向被告主张的租赁期间物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。故，被告应支付原告2018年3月、4月、5月、6月、7月、8月、12月及2019年1月、2月、4月、5月、7月、8月、9月的物业管理费分别为8282.58元、8015.40元、8282.58元、8015.40元、8282.58元、8282.58元、1259.98元及8282.58元、7281.04元、8015.40元、8282.58元、8282.58元、8282.58元、8282.58元、8015.40元，计107603.26元。依据《租赁合同》约定，原告向被告主张的租赁期间网络费的诉讼请求，本院予以支持。故，被告应向原告支付2019年1月至2019年9月的网络费为每月90，计810元。依据《租赁合同》约定，原告向被告主张的租赁期间固话费的诉讼请求，本院予以支持。自2018年12月至2019年9月的固话费分别为60.66元、86.10元、86.76元、86.76元、86.54元、85.22元、85.44元、60元、60元、60.22元，计757.7元。依据《租赁合同》约定，原告向被告主张的租赁期间电费的诉讼请求，本院予以支持。故2018年6月至2019年1月的电费分别为1872.00元、1865.50元、1807.00元、1748.50元、825.00元、1366.20元、1743.40元，计11227.60元。被告自2018年3月开始陆续拖欠租金及相关费用，存在违约行为。依据《中国人民共和共合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”依据《中国人民共和共合同法》第一百一十四条：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，《租赁合同》中约定，逾期超过15日（含15日），每逾期一日，按逾期支付总额的1%向原告支付违约金，即年利率360%；逾期超过30日（含30日），仍未交纳应付款项的，除应按日计算交纳违约金外，原告有权立即解除本合同，已收租金、费用和保证金不予返还，且不对被告承担任何责任。被告以上诉违约金过高为由请求法院予以适当减少，且原告未提交证据证明被告违约所遭受的损失金额。故原告的损失应当是被告每月所欠保底租金、宣传推广费、物业管理费的总额为基数，按资金占用期间的利息计算，即应当以每月的10日起计算至本判决作出之日（2020年11月27日）止，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条:“出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。”全国银行间同业拆借中心2020年10月公布的一年期贷款市场报价利率为年利率3.85%。故，应按照年利率15.4%计算保底租金、宣传推广费、物业管理费占用期间的利息。因被告的违约原告造成的损失为：2018年3月10至2020年11月27日利息是（4797.56+3213.46+8282.58）×（2+262/360）×15.4%= 6844.58元；2018年4月10至2020年11月27日利息是（1489.20+3109.80+8015.40）×（2+231/360）×15.4%=5131.75元；2018年5月10至2020年11月27日利息是（1538.84+3213.46+8282.58）×（2+201/360）×15.4%=5135.53元；2018年6月10至2020年11月27日利息是（1489.20+3109.80+8015.40）×（2+170/360）×15.4%=4802.58元；2018年7月10至2020年11月27日利息是（1538.84+3213.46+8282.58）×（2+140/360）×15.4%=4795.39元；2018年8月10至2020年11月27日利息是（1538.84+3213.46+8282.58）×（2+109/360）×15.4%=4622.53元；2018年12月10至2020年11月27日利息是（2187.08+3575.54+1259.98）×（1+353/360）×15.4%=2141.93元；2019年1月10至2020年11月27日利息是（5340.68+3575.54+8282.58）×（1+322/360）×15.4%=5017.65元；2019年2月10至2020年11月27日利息是（2022.64+3229.52+7481.04）×（1+291/360）×15.4%=3545.98元；2019年4月10至2020年11月27日利息是（5168.40+3460.20+8015.40）×（1+231/360）×15.4%=4207.88元；2019年5月10至2020年11月27日利息是（68.16+3575.54+8282.58）×（1+201/360）×15.4%=2862.11元；2019年7月10至2020年11月27日利息是（5340.68+3575.54+8282.58）×（1+140/360）×15.4%=3678.63元；2019年8月10至2020年11月27日利息是（5340.68+3575.54+8282.58）×（1+109/360）×15.4%=3450.56元；2019年9月10至2020年11月27日利息是（5168.40+3460.20+8015.40）×（1+78/360）×15.4%=3118.53元；计59355.63元。原告实际的损失实际为59355.63元，少于诉讼请求的77777.72元，故，对于原告过高部分的诉讼请求不予支持。在合同履行过程中，被告虽逾期支付租金，但原告在明知被告拖欠租金的同时，仍故意放任损失扩大，被告按照合同约定交纳的保证金47304元应予折抵。4、原告要求被告恢复原状费用5万元的事实和法律依据？原告并未提供相关恢复原状所需费用的证据，本院不予支持。如因恢复原状产生相关费用，可另案主张权利。 综上所述，被告应支付原告保底租金为43029.20元、宣传推广费47101.06元、物业管理费107603.26元、网络费810元、固话费757.7元、电费11227.60元，以上共计210528.82元，对于过高部分的诉讼请求，本院不予支持；被告交纳保证金47304元应予折抵，故，被告应向原告支付163278.82元；因违约实际造成的损失为59355.63元，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十三条、第一款《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第二条、第三条、第八条、《中国人民共和共合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条的规定，判决如下： 一、本判决生效之日起十日内，被告菏泽市开发区正善堂文化教育咨询有限公司支付原告山东银座购物中心有限公司菏泽银座和谐广场保底租金、宣传推广费、物业管理费、网络费、固话费、电费共计163278.82元。 二、本判决生效之日起十日内，被告菏泽市开发区正善堂文化教育咨询有限公司支付原告山东购物中心有限公司菏泽银座和谐广场违约金59355.63元。 三．驳回原告山东银座购物中心有限公司菏泽银座和谐广场的其他过高部分的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14056元，减半收取计7028元，由原告山东银座购物中心有限公司菏泽银座和谐广场负担5506.6元被告菏泽市开发区正善堂文化教育咨询有限公司负担1521.4元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审判员  刘昌军 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  程相润