北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初26551号原告（反诉被告）：姚馨，女，1989年4月20日出生，汉族，无业，住辽宁省灯塔市。原告（反诉被告）：高东风，男，1986年7月28日出生，汉族，无业，住河北省霸州市。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：蒋颖，北京中佐律师事务所律师。二原告（反诉被告）委托诉讼代理人：赵瑞祥，北京中佐律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈红，女，1968年3月8日出生，汉族，无业，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：林建华，中国人民解放军火箭军律师。委托诉讼代理人：杨亲欢，中国人民解放军火箭军律师。第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼****。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，1993年4月14日出生，汉族，北京链家置地房地产经纪有限公司法务。原告（反诉被告）姚馨、高东风与被告（反诉原告）陈红、第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告姚馨、高东风的委托诉讼代理人蒋颖，被告陈红的委托诉讼代理人林建华、杨亲欢，第三人链家公司的委托诉讼代理人樊耀博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚馨、高东风向本院提出诉讼请求：1、被告向原告按照房屋总价20%的比例承担违约金44万元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年7月13日，经第三人居间介绍，二原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买北京市大兴区黄村镇富强西里28号楼2层4-202号房屋（以下简称涉案房屋），合同第五条明确约定，出卖人承诺已将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人，如房屋权属及具体状况与承诺不符，导致合同无法继续履行或无法实现合同目的的，买受人有权解除合同，并可要求退还全部已付房款及自买受人付款之日起计算同期贷款利息，给买受人造成损失的，出卖人还应当承担赔偿责任。原告收房后，发现该房屋存在着严重缺陷，受沿线地铁影响，噪音严重超标，室内震动剧烈，尤其夜里情况更为严重，震动和噪音导致室内无法居住，严重影响居住和使用，然而，被告却对地铁震动和噪音影响只字未提，未予如实告知，导致原告对该商品房的重大缺陷一无所知。原告认为，噪音和震动问题属于购买人决定是否购买房屋的重要因素之一，也属于影响房屋售价高低的重要因素之一，被告对该重要情况故意隐瞒，违反合同也定义务，应承担违约责任，并赔偿原告方所受损失。陈红辩称，请求驳回原告的诉求，原告诉争房屋噪音超标，无事实依据。即便房屋存在一定的噪音和震动，也不构成房屋本身的质量缺陷问题。被告在卖房过程中尽到了合理的告知义务。原告具有恶意诉讼的嫌疑。原告提出的赔偿数额也无依据，当前司法实践中对以房屋存在震动和噪音为由提起的房屋买卖违约之诉都未给予认定和支持。第三人链家公司述称，不同意原告的诉求，涉案房屋出售前处于多年稳定的出租状态，承租方未曾表示过涉案房屋存在影响正常生活的噪音。我方作为居间方代领原告实地看房，原告也实地考察过房屋，对房屋没有异议后，才购买房屋，现涉案房屋的买卖交易已完毕，不同意原告的诉求。陈红向本院提出的反诉请求：1、要求反诉被告向反诉原告支付迟延支付首付款违约金9900元（按补充协议第二条第四款约定，延迟了9天，按房价款的每日万分之五计算）；2、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：同我方答辩状意见。姚馨、高东风针对陈红的反诉辩称，不同意被告的反诉诉求，被告所提交的证据不足以证明原告延迟支付首付款。第三人链家公司针对反诉述称，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年7月13日，经链家公司居间介绍，陈红（出卖人）与姚馨、高东风（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定涉案房屋成交价格为220万元，建筑面积54.75平方米。同日签订的《补充协议》约定：首付款60万元应于过户前5个工作日以理房通方式支付；逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款五分之五的违约金。此后，双方履行该合同，姚馨、高东风已取得涉案房屋产权证。双方的争议在于涉案房屋是否存在噪音和震动超标问题及是否逾期给付首付款，对此，双方针对各自的主张提交证据及质证意见如下：姚馨、高东风提交证据：第一组：证据1、链家房屋买卖业务签订文件合订本（《北京市存量房屋买卖合同》链家版及《居间服务合同》）；证据2、北京市存量房屋买卖合同；证据3、补充协议。证明原被告双方房屋买卖的事实，其中《北京市存量房屋买卖合同》第五条明确约定，出卖人应将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人，否则将承担违约责任及损失赔偿责任。第二组：证据4、通话录音（原被告之间）。证明被告未将地铁震动所产生的噪音影响告知原告。第三组：证据5、通话录音（原告与链家中介人员马欢）；证据6、微信记录（原告与链家中介人员马欢）。证明中介人员勾倩成交前知道存在地铁震动噪音，但中介服务人员马欢和勾倩均未将地铁震动噪音告知原告，马欢现场到争议房屋，确认地铁经过时确实存在严重噪音。第四组：证据7、社会生活环境噪声排放标准；证据8、诉争房屋噪音测试结果（多张截图和视频）。证明地铁经过，震动带来的噪音均在40以上，最高达到50以上，夜间更是超标，明显超过国家居住房间结构传播设备噪音白天40和夜间30的标准。补充证据，原、被告、第三人购房期间的微信记录截图。证明2019年8月31日这张截图可以看到，中介问首付到位了吗，原告回答到位了。证明在2019年8月31日原告就把首付准备好了，这个情况中介和被告都是知情的。第二张截图（2019年9月2日）中介问过户需要预审、排队，证明什么时间过户、交首付都是在中介的安排下，过户之前需要预约、预审。完成链家线上的审核手续，完成线上签约，原告才能把首付款打到理房通上。这个情况被告和中介都知晓且同意。第四张（2019年9月4日）中介说在过户的前一两天付首付就可以。第五张截图可以看出，原告问周五去付首付吧，中介说上午时间比较赶，且说要完成线上的签约、认证这些程序，完成之后才可以把首付款交到理房通上。早在2019年8月31日原告就已经如期准备好了首付款，从来没有耽搁付首付款，且懂得二手房交易的都知道，按照交易惯例也是将首付款打到理房通上，过户之后才会从理房通上打到卖方。不存在原告耽搁首付款的问题。从整个过程来看，原告支付房款的过程中不存在违约行为。陈红对上述证据的质证意见：第一组真实性认可，证明目的不认可。双方签订的有正式合同和网签合同，应以双方签的正式合同为准，不能以网签合同为准。第二、三组，关联性不认可，无法确定录音中通话的双方是本案原、被告，录音的真实性均不认可。原告与中介的谈话我方也不认可。第四组，证明目的不认可。造成排放标准本身无异议，对于后续的证明目的不认可，对环境噪声的测量是有专门的机构、仪器和标准，原告自行测定的噪声我方不认可，原告测定的噪音是否为争议房屋也无法核实。补充证据，都是原告和链家公司的记录，不代表被告的意愿。原告只是说8月31日准备到位了，是否准备到位我方不清楚。付款时间应以买卖合同为准，并不以实际准备到位为准，以实际付款为准。对于延期付款的事儿，原告说被告同意，但我方并不认可。链家公司对上述证据的质证意见：第一组真实性认可，证明目的不认可。第二组真实性无法核实。第三组真实性认可，证明目的不认可。从聊天内容上看，马欢一直表示对地铁噪声不知情，我方的人员均不知情涉案房屋存在地铁噪音的情况。第四组真实性认可，证明目的不认可。我方认为原告采取的测试并不是专业机构的测试。对补充证据真实性认可，但证明目的中，时间问题是否得到被告的同意需要和经纪人核实。陈红提交证据：第一组：证据1、2016年被告、王雅签订的北京市房屋租赁合同（自行成交版），2017年被告、王雅签订的北京市房屋租赁合同（自行成交版），2018年陈红、王雅微信约定续订房屋租赁事宜，王雅证言。证明王雅2016年8月1日至2019年8月17日租赁涉案房屋，居住期间噪音和震动并不影响生活居住。第二组：北京市存量房屋买卖合同（合同编号：C1806748）、房屋买卖业务签订文件合订本（合同编号：100003931100）、北京市存量房屋买卖合同、补充协议。证明并未就地铁产生噪音和震动问题进行过具体约定，迟延支付首付款应支付违约金比例（按照房屋交易总价款的每日万分之五）。第三组：马欢证言。证明马欢曾两次带原告夫妇看房，看房过程中已告知原告房屋存在一定噪音问题，原告对房屋噪音和震动已进行了全面审慎的考察并表示接受，还主动要求购买地铁附近的房子，声称此房离地铁还不够近。第四组：北京市第二中级人民法院民事判决书（2015）二中民终字第07207号、中华人民共和国上海市第一中级人民法院民事判决书（2016）沪01民终字7338号。证明原告对房屋质量和周边环境的审查义务，噪音和震动不属于房屋质量问题和交付瑕疵。第五组：陈红病理会诊报告单、陈红CT影像诊断报告单。证明被告陈红患乳腺癌。第六组：房屋买卖交易明细。证明原告迟延支付首付款9天。姚馨、高东风对上述证据质证意见：第一组真实性不认可，证人证言真实性也不认可，无法证明，没有身份证信息，无法证明是租户王雅的证人证言，关联性不认可，证明目的不认可，王雅的证人证言并没有陈述地铁是否存在噪音，以及地铁噪音是否对他的生活产生影响，购买房屋对房屋质量的实际要求和租住房屋对房屋质量的实际要求是完全不同的，每个人对房屋的居住体验也是不同的。第二组存量房屋买卖合同及补充协议的真实性认可，证明目的不认可。恰恰房屋买卖合同中明确约定了对影响房屋实际使用的情况要进行明确的告知及未明确告知要承担相应的违约责任。第三组马欢的证言，对真实性认可，证明目的不认可。从马欢的证言里能够看到当时原告在看这个房子的时候陈述租户的孩子在睡觉，挨着路边会有车辆经过，马路上传来的噪音，这种噪音是可以通过换窗户来解决的。恰恰在这些方面，中介对原告有一定的误导，实际上接收房屋之后发现，存在地铁结构构造传来的噪音，且无法解决。第四组真实性认可，关联性、证明目的不认可。这两个案子和本案案情不同，无法证明被告主张的证明目的。第五组真实性认可，与本案无关，证明目的不认可。第六组真实性、证明目的均不认可。是理房通与被告的交易往来，无法证明原告交付首付款的时间及是否迟延交付。链家公司对上述证据的质证意见：对被告的以上证据均无异议。关于迟延支付首付款的相关情况，陈红称：支付首付款是2019年9月9日原告向链家公司的理房通支付的，链家公司的理房通是于2019年9月11日付给被告的，合同约定应在房屋过户前5个工作日，而过户时间是在2019年9月9日，所以应在2019年9月2日前支付，我方是按照9月2日至9月11日的时间差额9天计算的。姚馨、高东风称：合同约定是在过户前5个工作日，但目前过户的时间被告没有提交证据证明，实际的也以原告将首付款交给链家公司的时间来确定，不应以链家公司理房通交给被告的时间来确定，对于我方将首付款交给链家公司的时间也需庭后核实。链家公司称：经与经纪人核实，原告是在过户当天付的首付款，我方的理房通延迟了两天在9月11日才把钱给被告。关于原告主张的违约金44万元的计算依据，姚馨、高东风称：按双方签订的链家版的合同第五条第四项约定的违反承诺一方按房屋成交价的20%赔偿守约方损失。第二个依据是双方之间的网签合同第五条第七项，另外在补充协议第四条约定的违约责任，约定了日万分之五的违约金，我方的主张是按相关上述合同的总体的违约条款的约定综合考虑，按20%来承担责任。另外我方的法律依据是合同法111条，关于合同瑕疵履行的条款。陈红称：不同意原告的陈述，20%的违约金的约定是针对房屋产权的约定，并不针对本案噪声的约定。网签合同的这项约定也没有明确约定是针对房屋的噪音和震动问题的，且网签合同中也没有关于20%的违约金的约定。承担违约责任应按合同明确约定的相关事项来主张。链家公司称：不认可原告的陈述，对于原告说的合同条款，主要是针对办产权的事儿，且在解除合同时是承担20%的违约金。在审理中，因姚馨、高东风申请对涉案房屋的噪音、振动进行检测鉴定，经双方当事人同意，本院委托北京市大兴区环境保护监测站对涉案房屋相应鉴定事项作出了检测报告。检测结论为：环境振动均值69（位置：西卧室地面中央）；声环境Lmax77.8dB，Lmin50.9dB（检测地点：西侧卧室西边窗户外1米），声环境Lmax71.9dB，Lmin48.1dB（检测地点：东侧卧室南边窗户外1米）。双方对检测结论的意见：姚馨、高东风称：对检测结论报告的真实性认可，具体意见如下：第一，鉴定报告的结论证明确实存在地铁经过所带来的冲击性的振动噪音，是不同于交通噪音的，是地铁结构性振动的噪音。第二，数值来看，鉴定时间是非高峰期，数值已达到69.69，按照国家居民区国家规定不应超过70，这个数值已接近了极限值，在高峰期会更高，频率也更高，每三五分钟就有这样的一次冲击性的噪音，该数值已经严重影响了诉争房屋的居住使用。第三，上次庭审中，包括被告和中介明确表述认为不存在地铁的振动性的冲击噪音，现在鉴定结论很清晰的说明了存在这种噪音。被告和第三人是认为没有噪音的，所以也没有告知。第四，就地铁的振动噪音对房屋的质量构成重大瑕疵，而不予告知，所以应支持原告的诉求。陈红称：一、关于环境振动检测报告。该报告内容显示，此次环境振动检测采用的检测方法和依据是《城市区域环境振动检测方法》（GB10071-1988）（以下简称《检测方法》）。根据《检测方法》第4.2.3规定，对于振动类别为冲击振动的振动，应当以10次读数的算术平均值为评价量，而本报告中采用即是此方法，最终的10次数据平均值为69.0dB。《城市区域环境振动标准》（GB10070-1988）（以下简称《振动标准》）规定，对按照前述《检测方法》测得的振动数据，根据被测房屋所处位置和类型，分为6类对应不同的标准值，其中第5类“交通干线道路两侧”房屋昼间标准值为75dB。本案诉争房屋西侧即为兴华大街，属大兴区城市主干道，房屋面向兴华大街一侧离交通干线边界线仅隔一条人行道，距离顶多3-5米，为典型的“交通干线道路两侧”房屋，故判断该房屋昼间振动是否超标应采用75dB的标准值衡量，本次测量为下午测量，数值为69.0dB，在标准值以下，振动没有超标。二、关于声环境质量检测报告。该报告内容显示，此次声环境质量检测的依据是《声环境质量标准》（GB3096-2008）（以下简称《质量标准》）和《环境噪音检测技术规范城市声环境质量常规检测》（HJ640-2012）（以下简称《技术规范》）。根据《质量标准》第3.2规定，测量结果应以等效连续A声级（是指在规定测量时间内A声级的能量平均值，用Leq表示）为准，本标准中所述的噪声限值皆为等效声级。根据上述标准规范中的测量方法，本案诉争房屋西侧卧室西边窗户外1米检测结果Leq（等效连续A声级）为68.7dB，东侧卧室南边窗户外1米检测结果Leq（等效连续A声级）为61.0dB。对照《质量标准》测得的数据，根据被测房屋所处位置和类型，分为0、1、2、3、4类声环境功能区，分别对应不同的噪声限值，其中4类声环境功能区又分为4a和4b，4a类是指高速公路、一级公路、二级公路、城市快速路、城市主干路、城市次干路、城市轨道交通（地面（地面段河航道两侧区域，4a类房屋昼间噪音限值为70dB；同时该《质量标准》关于城市声环境功能区划分引用的标准为《声环境功能区划分技术规范》（GB/T15190），而《声环境功能区划分技术规范》（GB/T15190）在第8.3.1.2中规定，当临街建筑高于三层楼房以上（含三层）时，将临街建筑面向交通干线一侧至交通干线边界线的区域定为4a类声环境功能区。本案诉争房屋西侧即为兴华大街，属大兴区城市主干道，楼层高于三层，为典型的4a类房屋，故判断该房屋昼间噪音是否超标应采用70dB的噪声限值衡量，本次测量为下午测量，2间卧室测得的数值为68.7dB和61.0dB，均在噪音限值以下，噪音没有超标。另外，此次检测为在开放环境下的检测结果，即门窗完全开放的状态，检测源包含了临街车流、地铁、地铁振动以及周边一切自然环境下可能出现的噪音和振动是振动检测，即便是在没有排除其他因素叠加干扰的情况下，检测结果仍然没有超标。由此可见，诉争房屋根本不存在原告诉称的振动和噪音严重超标问题。请求法庭采纳上述质证意见。针对原告的意见，补充说明，从鉴定结论看，我方认可客观上存在振动，但每个人的主观判断标准不一样。鉴定时间是在下午，关于原告所说的高峰或非高峰时间并没有确定标准。但我方的观察也没有是否高峰期的区别，国家标准是70分贝，虽然接近极限值，但也没有超过，是否超标应以国家标准为准。关于地铁振动是否对房屋质量造成影响，我方不同意原告的意见，且原告买房时亲自勘察过，既然愿意买，就是认可周边的环境，靠近地铁是这个房屋的一个优势，而不是缺陷。链家公司称：对检测结论的真实性认可，检测结果均未超标。本院认为，姚馨、高东风与陈红签订的房屋买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行各自义务。二手房交易中，房屋的噪音、振动等环境因素是影响房屋交易及价格的因素之一，根据诚实信用原则，出卖人应将可能妨碍房屋购买或正常使用的情况如实告知买受人，买受人亦应尽到合理审慎注意义务。本案中，涉案房屋经检测噪声数值接近居民区国家规定的标准限值，而根据双方提交的证据及当庭陈述综合判断，陈红未提交充分证据证明在房屋交易过程中已充分告知涉案房屋存在噪音、振动问题，姚馨、高东风亦未提交充分证据证明在房屋交易过程中已尽到审慎注意义务，故双方均存在一定过错，应合理分担本案责任及损失。故，本院根据双方的过错责任及本案实际情况综合考虑，酌定由陈红向姚馨、高东风支付违约金2万元。根据双方的证据及链家公司的陈述，可以判断姚馨、高东风未按合同约定时间支付首付款，存在延期支付的情况，应承担延期付款违约责任。因合同约定的违约金标准过高，依法可予以调整，本院根据双方的合同履行情况、当事人的过错程度、延期支付时间等因素综合考虑，酌定由姚馨、高东风向陈红支付违约金1000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、陈红于本判决生效之日起十日内向姚馨、高东风支付违约金20000元；二、姚馨、高东风于本判决生效之日起十日内向陈红支付违约金1000元；三、驳回姚馨、高东风的其他诉讼请求；四、驳回陈红的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7900元，由姚馨、高东风负担7541元（已交纳3950元，尚需于本判决生效后七日内交纳3591元），陈红负担359元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉受理费25元，由姚馨、高东风负担3元（于本判决生效后七日内交纳），陈红负担22元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  时亚东二〇二〇年十一月十六日书记员  杨京爽