贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初11309号 原告：遵义市约美物业服务有限责任公司，住所地贵州省遵义市红花岗区海尔大道云海塞纳阳光**楼**，统一社会信用代码：915203020677105927。 法定代表人：何艳，公司经理。 委托诉讼代理人：张福明，公司员工。 被告：黄朝贵，男，汉族，1963年5月4日出生，贵州省遵义市人，住遵义市红花岗区。 被告：张秀成，女，汉族，1964年6月10日出生，贵州省遵义市人,住遵义市红花岗区。 原告遵义市约美物业服务有限责任公司（以下简称约美物业公司）与被告黄朝贵、张秀成物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告约美物业公司的委托诉讼代理人张福明，被告黄朝贵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告约美物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2015年6月23日至2019年12月31日止的物业服务费3,128.54元，并从起诉之日起按年利率6%支付逾期利息至付清之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年5月起为系云海塞纳阳光小区提供物业管理服务，被告系该小区业主，其房屋面积为48.28平方米，物业服务费单价为1.20元/平方米/月，自2015年6月23日起，被告就未缴纳物业费，原告收取物业费也是为了给小区业主提供良好的物业服务，为此特诉请法院依法裁判。 被告黄朝贵、张秀成辩称，小区无业委会，原告未征求业主的情况下入住小区，业主并未与原告签订物业服务合同，前期物业合同是否与房开公司签订，是否有效，从2015年6月23日至2019年12月31日的物业服务合同费用已超过诉讼时效，且由于原告服务不到位，发生业主家被盗，小区存在楼道墙体的瓷砖、过道损坏严重，有人喂养鸽子及喂狗导致环境糟糕，车辆随意进入小区、随意停放，导致小区存在安全隐患，有业主改动承重墙及乱搭乱建以及原有绿地和公共活动空间被改造成了停车场等问题，业主要求原告处理前述委托，原告没有处理，且楼道瓷砖损坏严重，过道破烂，原告直到起诉前才修补，请求驳回原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：“云海塞纳阳光小区”系由遵义云海房地产开发有限责任公司开发建设，该公司与泸县凤凰物业管理有限公司遵义分公司就该小区前期物业服务签订合同，后双方终止合同。2013年5月1日，遵义云海房地产开发有限责任公司与原告签订了《前期物业管理委托合同》，约定由原告为“云海塞纳阳光小区”提供前期物业管理服务，负责小区内建筑本体共用部分、共用设施、市政公用设施的维护、保养；小区清洁卫生、交通秩序、保安工作；住宅按建筑面积计，其中一、二期步梯楼按为0.55元/月/平方米，商业物业为0.95元/月/平方米，合同期限从2013年5月1日至2026年12月1日。合同签订后，原告入驻该小区，其工作人员在小区内进行了保洁、保安巡逻、电梯等设备的维护、维修工作，但小区有内业主饲养动物、擅自改建、搭建房屋，车辆随意停放、公用建筑物、设备损坏未及时维修等情况。被告黄朝贵系该小区业主，居住于该小区××号楼××楼××号，该住房建筑面积为48.28平方米。在其签订的《商品房买卖合同》的第二十三条前期物业管理项下第（二）项约定：前期物业服务期间，物业服务收费价格为1.20元/月/平方米（建筑面积），被告接房时与原告签订了《前期物业服务协议》，该协议载明被告房屋类型为住宅，物业服务费标准住宅按建筑面积每月每平方1.20元计算，被告交纳了至2015年6月22日的物管费后未再向原告缴纳物业服务费。此外，原告在履行合同过程中存在瑕疵，与合同约定存在一定差距。 上述事实，有原告提交的营业执照、前期物业管理备案手册、居委会证明、《前期物业管理委托合同》、员工花名册、工资表、巡逻签到表、护卫交接记录、卫生检查记录、电梯维保记录、照片、垃圾清运费单据、已交物业服务费业主的收据、《前期物业服务协议》、交费票据、信访信件、照片及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，经庭审质证、认证，足以认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，遵义云海房地产开发有限责任公司与原告签订了《前期物业管理委托合同》未违反法律、行政法规的禁止性规定，且原被告据此签订了《前期物业服务协议》，故《前期物业管理委托合同》合法有效，对原被告双方均有约束力。原告为云海·塞纳阳光小区提供了物业服务，根据《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定，各业主就应当按照约定向原告支付物业服务费。原告在履行合同的过程中，确实存在车辆随意进入随意停放、共用建筑、设施维修维护不及时等服务不到位的问题，但小区内业主改建、搭建房屋、饲养动物等问题，因原告并没有相应的职权，只能尽协调和通知义务，被告也应向有权的行政部门反映，由于物业公司在小区提供服务，其经费来源于业主所交纳的物业管理费，如物业公司在对小区进行服务过程中出现了瑕疵后，该小区的业主即采取拒绝交纳服务费的方式，势必会导致物业公司经营资金的减少，从而导致物业服务水平下降的恶性循环，不利于小区的发展，故小区部分业主长期未交纳物业服务费，也会在一定程度上影响了小区物业服务质量的提高，原告已基本按协议的约定履行了相关的物业服务，被告拒交物业服务费的行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，本院对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求予以支持；被告辩解该项请求超过了诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”之规定，因原告不能举证证明其向被告主张权利导致诉讼时效中断，被告该项辩解理由部分成立，故本院对超过三年的部分不予支持，对原告要求被告从2017年9月3日至2019年12月31日支付物业服务费的请求予以支持，按照《前期物业服务协议》约定的收费标准1.20元/平方米/月计算，被告应交纳物业服务费为（48.28平方米×1.20元/月/平方米×27月+48.28平方米×1.20元/月/平方米÷30×28天）=1,618.34元。对于原告要求被告按年利率6%支付逾期利息的诉讼请求，本案中，原告存在履行管理服务过程中存在服务不及时、管理不到位之处，造成个别业主对原告的服务行为不满而未交纳物管费，并非恶意拒交，因此原告主张的逾期利息请求，本院不予支持。同时，由于原告仍为小区提供物业管理服务，如小区的业主发现物业公司服务过程中出现瑕疵后，双方应进行有效的沟通，业主可提出合理化建议，物业公司应就存在的问题予以认真整改，努力提高服务水平，为业主提供更加完善、到位的服务，建立物业公司与业主之间的友好关系，业主亦可通过业委会重新选聘新的物管公司等方式维护自身权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下： 一、由被告黄朝贵、张秀成在本判决书生效后五日内支付原告贵遵义市约美物业服务有限责任公司物业管理费1,618.34元； 二、驳回原告遵义市约美物业服务有限责任公司其他诉讼请求。 如未在本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告黄朝贵、张秀成承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行。 审 判 员 刘远贵 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理 沈 妍 书 记 员 张 进