广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0803民初2096号原告：梁锦辉，男，1992年7月19日出生，汉族，住湛江市霞山区****************，公民身份号码440************018。原告：陈诚，男，1994年6月30日出生，汉族，住湛江市赤坎区*************，公民身份号码440************719。上述两原告的委托诉讼代理人：崔春燕，广东敏翔律师事务所律师。被告：杨思雯，女，1985年3月29日出生，汉族，住湛江市霞山区***********************，公民身份号码440************967。委托诉讼代理人：周景东，广东环际律师事务所律师。第三人：陈德伟，男，1988年11月30日出生，汉族，住湛江市霞山区*******第三间办公室，公民身份号码440************033。原告梁锦辉、陈诚与被告杨思雯及第三人陈德伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁锦辉、陈诚及其委托诉讼代理人崔春燕、被告杨思雯及其委托诉讼代理人周景东、第三人陈德伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁锦辉、陈诚向本院提出诉讼请求：1、撤销原告与被告于2019年9月15日签订的《店铺转让协议书》，要求被告返还转让费88000元、保证金20000元，共计108000元；2、判决被告赔偿原告上述款项的利息损失（从2019年9月15日起计算至清偿之日止，目前利息损失约2000元）。3、被告负担全部诉讼费用。事实与理由:2019年9月份，两原告在霞山观海路找店面时，发现被告张贴在湛江市海滨居住区**************商铺的转让告示，通过被告留下的联系电话与被告取得联系。双方进行了约谈，被告告诉原告，店铺目前生意兴隆，因为其生意多没时间打理才将店面转租，其将店面转租，上家是知道且同意的，只要按季度交租，期满后续租是没有问题的，万一有何问题，其可以做通上家的工作。原告对被告的告知及承诺信以为真，于2019年9月15日与被告签订了《店铺转让协议》，协议约定被告将位于霞山海滨居住区海昌路17号40幢首层前部分10号商铺（面积49.14平方米）转租给原告，租期2019年10月1日至2020年5月30日，每月租金7500元，租金按季度支付，原告一次性向被告支付转让费88000元。此外，被告还另外收取了原告20000元保证金。《店铺转让协议》签订后，两原告按约支付房屋租赁费，办理了营业执照，开始依法经营。2020年5月，将店面转租给被告的上家陈德伟来店面查看，发现被告将店面转租，当即要求与原告协商退租，并尽快搬走。原告经向陈德伟了解才知道，其与被告约定，不经陈德伟同意不得将店面转租。且陈德伟最后一次与被告签订租赁合同时已经明确表示，租赁期满将收回店面另作安排，不会续租给被告。原告发觉上当后，要求被告出面解决，被告表示无能为力。原告要求被告退还转让费及保证金，遭到被告拒绝。无奈之下原告只好停止经营，搬出店面，2020年6月22日注销工商登记。原告认为，被告在其与上家的租赁合同即将到期之际，故意隐瞒未经其上家同意不得转租及期满后上家会收回店面的事实真相，属于合同欺诈。原告在陷入错误认识之下与其签订的《店铺转让协议》并非真实意思表示，依法可以撤销。同时，被告要求原告支付88000元转让费明显偏高，对原告不公平，依法也可以撤销。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。被告杨思雯辩称，一、原告以欺诈、隐瞒事实及转让费偏高等为由主张撤销《店铺转让协议》，请求退还转让费、保证金及利息，无事实和法律依据。1、原告知情并确认被告已征得第三人同意转租，原告才与被告签订《店铺转让协议》承租涉案店铺。2、原告承租涉案店铺后，径直向第三人支付租金与第三人协商变更了原约定的按季度支付租金方式为按月支付租金。3、租赁期间，原告与第三人双向联系，在租赁期限将届满前，双方就续租事宜进行协商。只因第三人重新收取原告押金而发生分歧。为解决续租与押金事宜，原告、第三人、被告三方还进行了约谈，原告确认第三人无正当理由不退还被告原缴纳的租赁押金，与被告商讨通过法律途径解决第三人退还被告押金，以便达到原告与第三人续租合同的目的。4、原告在了解被告与第三人的《房产租赁合同》全部条款内容并经确认后，方与被告签订了《店铺转让协议》，且对剩余租期、是否能续租、如何续租等事宜均清楚。5、原告自2019年9月起承租并受让被告的装修、装饰、设备、设施等店内的财产至今，合同已全部履行完毕，双方的合同利益已全部实现。租赁合同属于继续合同，涉案店铺的租金及转让费均不因转租合同被确认无效或撤销而退还租金及转让费。被告只需按《店铺转让协议》无息退还原告的保证金20000元。二、《店铺转让协议》已完全履行完毕，请求撤销合同或确认合同无效无法律依据。截至2020年5月30日，双方的权利义务已完全履行完毕，原告享有的合同权益已经实现，已不具备通过法院判决对涉案协议效力和履行状态确认的必要性，缺乏权利保护的利益。2、自转租之日起截止租期届满，第三人未提出过任何异议，至今更未请求确认合同无效或解除合同。三、原告与第三人恶意串通，损害被告的合法权益。1、本案证据足以证实第三人知情并同意被告转租涉案店铺，原告对此也知情并且承租后与第三人双向联系和互动。后原告为了达到免予重新交付租金并续租的目的，妥协于第三人，与第三人恶意串通，对被告进行前后夹击。2、根据被告举证的视频监控录像显示，截止至今，原告仍然正常承租涉案店铺使用。综上所述，请驳回原告的全部诉讼请求。第三人陈德伟述称，原告主张被告杨思雯退还押金及转让费合理，因为第三人并不同意杨思雯转租，所以杨思雯违约。第三人对杨思雯私下转租不知情，原、被告私下签约第三人也不在场。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、对原告提交的被告与陈德伟签订的《房产租赁合同》、《核准注销登记通知书》，被告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明事实有异议。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认，至于原告以该证据主张被告转租未经陈德伟同意的事实，需结合本案其他证据和案件事实再判断。2、对原告提交的被告合作伙伴庞海敏分别与梁锦辉、陈诚的聊天记录，被告对该证据的真实性无异议，该证据可以作为本案证据使用，至于原告以该证据主张的事实，需结合本案其他证据和案件事实再审查判断。3、对原告提交的《狂野派人员交接表》，被告对该证据的真实性无异议，该证据可以证明被告发到交接群的该交接表有陈德伟的电话。4、对被告提交的庞海敏与梁锦辉的微信聊天记录，原告对该证据的真实性无异议，可以证明被告主张的转让费包含店铺内部分物品、设备等。5、对被告提交的“狂野派交接群”的微信聊天记录，原告对该证据的真实性无异议，对证明事实有异议，该聊天记录只能证明被告提醒原告向陈德伟支付租金，及原告将租金直接转账至陈德伟账户的事实。至于被告以该证据主张陈德伟知情并同意转租的事实，需结合本案其他证据和案件事实再审查判断。6、对被告提交的订单明细，原告对该证据的真实性有异议，且该证据系被告单方购物清单，无法证明与本案存在关联性，本院不予采信。7、对被告提交的视频监控资料及截图，原告对该证据的证明事实有异议，且第三人陈德伟亦否认涉案店铺租给原告，该证据不能证明被告主张的原告至今承租使用涉案店铺的事实。8、对被告提交的证人证词、物品和装修清单，原告对该证据的真实性无异议，对证明事实有异议，该证据只能证明原告接收到被告所列清单上部分物品，但无法确认双方交接的具体物品、设备等。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月，原告通过网上信息了解到被告出租商铺，与被告联系并进行商谈。2019年9月15日，被告杨思雯（甲方）与原告梁锦辉、陈诚（乙方）签订《店铺转让协议》，该协议与本案讼争相关内容如下：一、甲方将位于湛江市海滨居住区***********前部分10号商铺出租给乙方经营、使用，建筑面积为49.14平方米，租金为每月7500元，按月支付，水费和电费由乙方自行承担。负责人陈德伟已知晓乙方接手一事，租期届满前一个月，乙方和房东协商是否续租，甲方亦可帮忙与房东协商续租问题；二、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备（收银机、二楼大桌、货品除外）归乙方所有，并且乙方有权在不危及房屋安全和不破坏主体结构的前提下进行装修，甲方协助乙方办理好相关变更手续；四、乙方一次性向甲方支付转让费共计88000元，上述费用包括第二条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得向乙方索取任何其他费用。当天，原告向被告支付转让费88000元和保证金20000元，被告出具《收据》，确认收到该款项。签订上述《店铺转让协议》后，原告承租被告涉案店铺及接收店铺部分物品、设备，并向工商局申请注册湛江市霞山区狂野餐饮店，开始经营。租赁期间，原告分别于2019年9月30日、2020年1月5日、2020年4月1日、2020年5月4日向被告提供的第三人陈德伟的银行账户转账支付了2019年10月至12月租金22500元、2020年1月至3月租金22500元、2020年4月租金6500元、2020年5月租金7500元。关于2020年4月租金6500元，陈德伟称是被告与其电话联系要求减租，他同意减少了1000元。2020年5月上旬，原告装修涉案店铺，第三人去店铺查看，以被告转租涉案店铺给原告未经其同意为由进行阻止。2020年5月30日合同期满后，陈德伟收回店铺，不再租给原告或被告。又查明，第三人陈德伟向涉案商铺业主承租该店铺。2018年12月21日，陈德伟（甲方）与杨思雯（乙方）签订《房产租赁合同》，将涉案店铺转租给杨思雯，该合同与本案讼争的相关内容如下：第一条：租赁房产之地址：湛江市霞山区***********前部分10号商铺，建筑面积约50平方米，甲方保证上述房产拥有合法出租的权利；第二条：甲方同意将该房产出租给乙方作为酒庄用途使用，租期为2018年12月24日至2020年5月30日止；第三条：双方约定租赁期间每月租金为7500元；第六条：乙方向甲方交付保证金20000元，租赁期满，乙方付清租金及其他费用并按期迁出及不拆除固定装修、装饰时，甲方应即时将保证金无息退还乙方，若因乙方违约或拆除固定装修、装饰时，造成甲方经济损失的，甲方有权没收全部保证金或从保证金中扣除相关费用；第十二条：在租赁期间，乙方有下列情况行为的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，因此造成损失的，由乙方赔偿经济损失：1、利用该房产进行违法活动的；2、拖欠租金或本合同第八条约定之乙方应付款或租金超过十五天；3、未征得甲方及物业管理部门同意，擅自改变房屋主体结构；4、故意毁坏该房屋的；5、擅自改变租赁用途的；6、未征得甲方书面同意，擅自转租、转让、或者给他人使用的。再查明，原告与被告签订《店铺转让协议》前，被告提交其与陈德伟签订的《房地产租赁合同》给原告，原告梁锦辉在与被告的合作伙伴庞海敏于2019年9月14日的微信聊天中，询问该合同第十二条约定转租是否已经陈德伟同意，庞海敏回复称陈德伟已经同意转租。2019年9月30日，杨思雯在与陈诚的微信聊天中，陈诚问：“转过去就行了对吗”，杨思雯答复：“是，以后备注一下几月至几月的房租，我现在也给他发个信息”。2019年12月31日，杨思雯在微信群提醒梁锦辉“今天记得付房租给房东”。2020年5月4日，杨思雯在与梁锦辉的微信聊天中，称：“二房东刚才电话我，说你没交租，也没联系他，你电话他沟通下吧，不然他说要按违约处理了”，梁锦辉回复：“转啦转啦，刚刚转给他”。2020年5月12日，杨思雯微信中问梁锦辉：“二房东问你还要续租吗？”，梁锦辉回复：“续呀”，杨思雯称：“那你直接电话他谈吧，不然他每周都打电话来问我”，梁锦辉回复：“这样子吗，好的好的”。2020年6月13日，梁锦辉在微信中对杨思雯称：“房东叫我问问你5点阵时得闲无，因为他无肯同我签，想约埋你一起出来讲”。2020年8月12日，原告与被告协商未果，故诉至本院，请求判如所请。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。综合原、被告的诉辩意见和案件事实，本案的争议焦点为：一、被告辩解涉案店铺转租给原告已经第三人陈德伟知情并同意是否有依据？二、原告的诉讼请求是否有依据？关于被告辩解涉案店铺转租给原告已经第三人陈德伟知情并同意是否有依据的问题。根据被告与第三人陈德伟签订的《房产租赁合同》第十二条的约定，被告如果转租涉案店铺须经陈德伟书面同意。本案中，虽然陈德伟收到原告转账交付的租金，但陈德伟认为是原告为被告代交纳租金，被告提交其与原告的聊天记录显示在转租期间，均是被告出面与陈德伟联系处理租金或租赁事宜，没有其他直接证据证明原告曾与陈德伟直接联系，且亦没有其他证据佐证陈德伟对被告将涉案店铺转租给原告知情，故被告辩解陈德伟知道且同意转租涉案店铺给原告依据不足，不予采信。关于原告的诉讼请求是否有依据的问题。原告与被告签订的《店铺转让协议》于2020年5月30日已经履行完毕，双方的权利义务已经终止，不具备通过法院判决对该协议已经履行状态进行撤销的必要性，原告请求撤销该协议缺乏法律依据，本院不予采纳。根据原、被告签订的《店铺转让协议》第一条的约定，被告未经第三人陈德伟的书面同意而将涉案店铺转租给原告，被告存在过错，造成原告一定的资金投入损失。原告在知晓被告与陈德伟签订的《房产租赁合同》第十二条关于转租须经陈德伟同意的内容后，在被告未提交陈德伟同意转租书面意见的情况下，而承租涉案店铺，原告本身亦存在一定过错。综合考虑双方的过错，本院根据公平原则确定由被告向原告退还2万元的转让费。此外，原、被告的租赁合同期限已届满，被告不予退还原告的保证金20000元缺乏理由和依据，故原告请求退还保证金20000元予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告杨思雯应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁锦辉、陈诚返还转让费20000元。二、被告杨思雯应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告梁锦辉、陈诚退还保证金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1250元，由原告负担787元，被告负担463元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审判员  王玉燕二〇二〇年十一月九日书记员  龙碧珊附:相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。