成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初4901号 原告：刘兰，女，1994年1月5日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 原告：缪福龙，男，1992年12月17日出生，汉族，住四川省成都市双流区。 二原告共同的委托诉讼代理人：黄磊，四川显卓律师事务所律师。 二原告共同的委托诉讼代理人：陈雪莲，四川显卓律师事务所律师。 被告：成都信腾投资有限公司，住所地四川省成都市天府新区华阳街道天府大道南段********。 法定代表人：周澄，董事长。 委托诉讼代理人：张茂林，男。 原告刘兰、缪福龙与被告成都信腾投资有限公司（以下简称信腾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘兰与缪福龙共同的委托诉讼代理人黄磊、陈雪莲，被告信腾公司的委托诉讼代理人张茂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘兰、缪福龙向本院提出诉讼请求：1.请求判令继续履行刘兰、缪福龙与信腾公司之间签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》《商品房买卖合同附件及补充协议》；2.判令信腾公司于判决生效之日起十日内为刘兰、缪福龙解除中信万锦城7幢33层2号房屋的抵押；3.判令信腾公司于判决生效之日起十日内为刘兰、缪福龙办理中信万锦城7幢33层2号房屋的网签备案。事实与理由：2019年6月30日，刘兰、缪福龙与信腾公司签订《四川省商品房买卖合同（现售）》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定刘兰、缪福龙以1,146,823元的价格向信腾公司购买中信万锦城7幢33层2号房屋，支付方式为首付款支付346,823元，剩余800,000元以银行贷款方式支付。双方同时约定，信腾公司应于2019年6月30日办理案涉房屋的网签备案。以上合同签订当日，刘兰、缪福龙向信腾公司支付了首付款，信腾公司出具了收据及发票等。2019年11月17日，信腾公司向刘兰、缪福龙交付了房屋，现二人对该房进行了装修并准备入住。但因信腾公司将案涉房屋向锦州银行股份有限公司北京分行（以下简称锦州银行北京分行）设立了抵押权，信腾公司一直未能依约为刘兰、缪福龙办理房屋网签备案。后经多次沟通，信腾公司于2019年11月15日出具《承诺函》，承诺于2019年12月31日前解除案涉房屋的抵押，并保证在2020年3月31日前完成网签备案。但信腾公司再次违反承诺，于2020年5月20日再次出具《承诺函》，承诺于2020年6月30日前解除案涉房屋抵押，由成都枫之林贸易公司（以下简称枫之林公司）对此承诺提供连带保证责任。但信腾公司至今仍未依约为刘兰、缪福龙办理案涉房屋的解除抵押及网签备案。 信腾公司辩称，刘兰、缪福龙与信腾公司之间签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》《商品房买卖合同附件及补充协议》合法、有效，案涉房屋未解除抵押权及办理网签备案手续的原因为锦州银行北京分行未同意解除抵押，而非信腾公司原因导致。故信腾公司不应承担相关责任，应当驳回刘兰、缪福龙的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据：《四川省商品房买卖合同（现售）》《商品房买卖合同附件及补充协议》、收条、《承诺函》、公证书，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月30日，信腾公司（出卖人）与刘兰、缪福龙（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（现售）》及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定刘兰、缪福龙以1146823元的价格购买信腾公司开发的位于双流县××街道××社区××组××社区××组××幢××层××号房屋；刘兰、缪福龙应于2019年6月30日前支付首付款346823元，余款800000元向四川天府银行股份有限公司成都世纪城支行申请贷款支付。该合同第四条约定，该房屋有关的抵押情况为：未抵押。 当日，信腾公司出具收据，载明收到刘兰、缪福龙支付的购房款346,823元。此后，信腾公司向刘兰、缪福龙交付了房屋。 2019年11月15日，信腾公司出具《承诺函》载明：“贵方购买成都信腾投资有限公司开发的万锦城项目7栋3302号房源，并签订《商品房买卖合同》，我司在签订《商品房买卖合同》及相关协议前已告知该房源处于抵押状态，现就该房源抵押状态我司作出承诺：力争此房源于2019年12月31日前解除抵押，并保证在2020年3月31日前完成房管局网签备案事宜（在贵方配合的条件下完成）。” 2020年5月20日，枫之林公司与刘兰、缪福龙签订《保证协议书》，约定鉴于就刘兰、缪福龙购买的案涉房屋，信腾公司承诺在2020年6月30日前解除抵押，枫之林公司承诺因信腾公司未能及时解除抵押达到刘兰、缪福龙与信腾公司签订的商品房买卖合同约定的解除权成就时，刘兰、缪福龙选择解除该合同的，枫之林公司对合同解除后信腾公司应退还的应付购房款及装修价值承担连带给付责任；枫之林公司承诺因信腾公司未能及时解除所购房屋抵押，造成刘兰、缪福龙逾期取得所购房产的不动产权证书的，在刘兰、缪福龙不选择解除商品房买卖合同的前提下，枫之林公司对信腾公司按照约定赔偿的违约金承担连带保证责任；枫之林公司承诺如由于第三人行使所购房屋抵押而造成刘兰、缪福龙损失的，枫之林公司对刘兰、缪福龙的已付购房款及装修价值承担连带赔偿责任。 2020年6月2日，枫之林公司与刘兰、缪福龙对以上《保证协议书》进行公证。 另查，案涉房屋现登记在信腾公司名下，于2019年1月9日设立了抵押权人为锦州银行北京分行的抵押权，债务履行期限为2018年12月28日至2021年12月24日。2019年1月11日，锦州银行北京分行出具《同意函》，载明就信腾公司位于双流区协和街道华府大道三段919号万锦城一期设立了抵押权的不动产，同意信腾公司销售房屋，销售房屋的抵押解除条件由抵押双方协商并以锦州银行北京分行的书面通知为准。 2020年8月21日，本院致函成都市双流区不动产登记中心案涉房屋现能否办理合同网签备案手续，成都市双流区不动产登记中心回函：“该房屋有抵押，无法办理网签备案。解除抵押后，可网签备案”。 案件审理过程中，刘兰、缪福龙陈述，其第一项诉讼请求中关于继续履行合同的具体内容即为其第二、三项诉讼请求。 本院认为，刘兰、缪福龙与信腾公司于2019年6月30日签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》及《商品房买卖合同附件及补充协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法、有效，双方当事人均应按照约定履行合同义务。以上合同签订后，信腾公司作出的《承诺函》亦未违反法律、行政法规强制性规定，对信腾公司具有法律约束力。根据该《承诺函》所载内容，信腾公司应在2020年3月31日前完成合同网签备案。但由于案涉房屋上至今尚设有锦州银行北京分行的抵押权导致信腾公司未按照以上承诺协助刘兰、缪福龙办理案涉合同的网签备案手续，信腾公司的以上行为构成违约。 对于刘兰、缪福龙关于解除案涉房屋上设立的抵押登记的问题，本院认为，案涉房屋上的抵押权设立于刘兰、缪福龙与信腾公司签订《四川省商品房买卖合同（现售）》《商品房买卖合同附件及补充协议》之前，抵押权的解除涉及抵押权人锦州银行北京分行的合法权益，《承诺函》仅能约束信腾公司及刘兰、缪福龙，对锦州银行北京分行并不具有约束力。因此，刘兰、缪福龙以《承诺函》为由，主张解除锦州银行北京分行在案涉房屋上设立的抵押权于法无据，本院不予支持。 关于刘兰、缪福龙要求信腾公司为其办理案涉房屋网签备案的主张，根据本院向成都市双流区不动产登记中心调查情况，因案涉房屋尚存在抵押，不具备办理网签备案的客观条件，故本院对刘兰、缪福龙的该项诉讼请求亦不予支持。 综上，虽然信腾公司未按照承诺在约定期限内解除案涉房屋上设立的抵押权，并为刘兰、缪福龙办理案涉房屋的网签备案手续构成违约，但由于案涉房屋上设立的抵押权涉及锦州银行北京分行的合法权益，在锦州银行北京分行并未明确表示同意的情况下，信腾公司及刘兰、缪福龙无权单方约定解除该抵押权。同时，由于案涉房屋上尚设有抵押权，故现不具备办理网签备案的客观条件。本院对刘兰、缪福龙关于解除抵押登记并办理网签备案的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 驳回刘兰、缪福龙的全部诉讼请求。 案件受理费50元，财产保全费5000元，共计5050元，由刘兰、缪福龙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  李 莉 二〇二〇年十一月十日 法官助理  范仲卿 书 记 员  李潘阳 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。