江苏省苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0505民初2881号原告：王波，男，1982年3月13日出生，汉族，住常熟市。原告：朱丽红，女，1983年10月26日出生，汉族，住常熟市。被告：苏州乐客房地产经纪有限公司，住所地苏州市高新区。法定代表人：谢家玉，该公司执行董事。原告王波、朱丽红与被告苏州乐客房地产经纪有限公司（以下简称“乐客房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日受理后，依法适用小额诉讼程序审理，后本案转为简易程序审理。本院于2020年10月19日对本案进行了公开开庭审理，原告王波、朱丽红到庭参加诉讼，被告乐客房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王波、朱丽红向本院提出诉讼请求：1、解除原被告间的房屋出租委托合同，被告于合同解除之日起15日内按合同起始时的状态返还原告房屋；2、被告支付原告房屋租金共计23400元(自2020年1月6日起暂计至2020年7月5日，实际支付至归还房屋日止)；3、被告向原告支付违约金共计3900元(计算方式：按提前解除合同的1个月房租计算)；4、被告退还原告已支付的部分佣金2925元{实际支付3900元，即免第一年第一个月的租金，3900元/12个月*9个月（未履行期）=2925元，实际只履行了3个月}；5、判决被告承担本案的诉讼费。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求：解除原、被告间的《房屋出租委托合同》。事实和理由：原告王波与被告于2019年9月5日签订《苏州市房屋出租委托合同》，原告将其名下坐落于苏州市高新区XXX苑XX幢XXX室(不动产编号：苏房权证新区字第**)房屋交由被告苏州乐客房地产经纪有限公司出租。根据合同约定：房屋租赁自2019年9月6日至2022年9月6日，共计3年，租金为第1年：3900元/月，第2年：4100元/月，第3年：4300元/月，支付方式为季付，首次支付为2019年9月6日。同时约定：如果出租价格高于本合同约定的价格，高出部分归被告所有。房屋交付后无论实际出租与否，被告都要按约定标准向原告支付租金。原告交付房屋后，被告分别于2019年9月7日支付租金7800元；于2020年1月11日支付租金3500元。后一直开始拖欠租金。原告多次催讨，被告一直不予理睬，原告无奈，为了维护自身的合法权益只能通过诉讼解决，请求法院支持原告的诉讼请求。被告乐客房地产公司未答辩。经审理查明：2019年9月5日，原告王波（出租委托方、甲方）与被告乐客房地产公司（出租代理方、乙方）签订《房屋出租委托合同》一份，约定：甲方同意将坐落苏州市高新区XX西区XX栋XXX室的房屋委托乙方代理出租，房屋格局为3室2厅2卫，面积为102平方米；出租代理期自2019年9月6日至2022年9月6日，共计3年零天；甲方应于2019年9月6日前将房屋交付给乙方；租金标准为第一年每月3900元、第二年4100元、第三年4300元，按季度缴付，具体付款日期为第一次2019年9月6日（￥7800元），第二次2019年12月6日（￥11700元），第三次2020年3月6日（￥11700元），第四次2020年6月6日（￥11700元）….;甲方将该房屋交付乙方后，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方交付租金;出租代理期内甲方同意预留出90个工作日不计租金，作为乙方接洽承租的工作期，工作日后于2019年9月6日开始计算租金，即自出租代理期起，甲方同意工作期内的租金收入作为乙方佣金，在第一次付款中扣除；乙方未按约定支付租金达30个工作日以上且无正当理由的，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理；出租代理期内甲方需提前终止合同收回房屋，无论转租自用或自身原因造成本合同不能正常履行的，应提前30日通知乙方，并支付两个月租金作为违约金，并赔偿乙方及给乙方代理出租客户造成的经济损失；出租代理期内乙方需提前终止合同，应提前30日通知甲方，并支付一个月租金作为违约金。同日，原告按约将上述房屋交付给被告。嗣后，被告于2019年9月4日向原告支付租金2000元，于2019年9月7日向原告支付租金5800元，于2020年1月11日原告支付租金3500元，但未按照合同约定于2019年12月6日向原告全额支付第二笔11700元的租金。原告王波于2020年3月31日向被告公司邮寄解除函，原告于2020年7月13日收回房屋，与租客直接签订房屋租赁合同。庭审中，原告陈述称：其主张的租金计算至2020年7月5日、房屋占有使用费则从2020年1月6日起计算至2020年7月5日，其一共主张23400元。上述事实，有房屋出租委托合同、房屋附属设备交接单、转账明细、解除函及快递凭证以及本院庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，原告王波与被告之间签订的《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，应为合法有效。因案涉委托出租房屋苏州市高新区XX西区XX栋XXX室系原告王波与原告朱丽红共同共有，原告朱丽红向被告提出诉讼时对合同效力予以认可。本案中，被告未提交证据证明其逾期交付租金存在正当理由，且被告在原告催讨租金后的合理期限内仍然长期不履行支付租金的义务，故根据案涉合同被告的行为已构成违约，原告有权解除双方之间的合同关系，并要求被告支付拖欠的租金，承担相应的违约责任。关于租赁关系的解除时间，原告于2020年3月31日向被告公司邮寄解除函，被告公司于2020年4月20日由公司前台代收，故案涉合同于2020年4月20日解除。关于被告拖欠的租金（房屋占有使用费）的金额，双方在合同中已约定租金标准为每月3900元，现原告根据该标准主张被告向其支付拖欠的租金、房屋占有使用费共计23400元，结合涉案合同实际的解除时间以及原告收回涉案房屋的时间，本院予以支持。关于原告主张的违约责任，本院认为，本案中根据双方合同约定，因被告乐客房公司的原因提前终止合同，应当支付一个月租金作为违约金，即3900元，故本院认定被告应向原告支付违约金3900元。关于原告主张被告应按照《房屋出租委托合同》实际履行情况支付免租期租金，因原被告双方约定的90个工作日不计租金，作为被告的承租工作期，且原告同意将工作期内的租金收入作为被告的佣金，被告在第一次房租支付中已扣除了30天租金即3900元，因合同约定出租代理期为3年，而乐客房地产公司实际履行时间为2019年9月6日至2020年1月2日，仅为3个月27天，故乐客房地产公司有权收取佣金1267.5元，多余部分2632.5元（3900-3.9/12*3900）应当返还，原告主张的超出部分，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王波、朱丽红与被告苏州乐客房地产经纪有限公司的房屋出租委托合同于2020年4月20日解除。二、被告苏州乐客房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王波、朱丽红支付拖欠的租金23400元。三、被告苏州乐客房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王波、朱丽红支付违约金3900元。四、被告苏州乐客房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王波、朱丽红佣金2632.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费556元，减半收取278元，公告费600元，共计878元，由被告苏州乐客房地产经纪有限公司负担。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：中国XX银行苏州XX街支行，开户账号：62×××68。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院账户户名江苏省苏州市中级人民法院；账号10×××76；开户行中国XX银行苏州苏XX路支行。审 判 员 王耀华二〇二〇年十一月十二日法官助理 刘晓惠书 记 员 叶圣娅