文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初41382号原告：太古汇（广州）发展有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路**太古汇****。法定代表人：龙雁仪，董事长。委托代理人：张贤伟、王肯，均系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：深圳宜投基金销售有限公司广州分公司，住所地广，住所地广东省广州市天河区天河路**太古汇发展项目办公楼1第****房v>负责人：周莹。被告：深圳宜投基金销售有限公司，住所地广东省深，住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路******div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：雷凤潮。原告太古汇（广州）发展有限公司（简称太古汇公司）诉被告深圳宜投基金销售有限公司广州分公司（简称宜投广州分公司）、深圳宜投基金销售有限公司（简称宜投公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告太古汇公司的委托代理人张贤伟、王肯，被告宜投广州分公司的负责人周莹，被告宜投公司的法定代表人雷凤潮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太古汇公司诉称：2018年10月22日，原告与宜投广州分公司签订了《中国广州市天河区天河路385号太古汇发展项目办公楼1第23层x号房之租赁合同》（下称《租赁合同》其中约定，原告将其所属的太古汇办公楼1第23层x号房（下称承租单元）出租给宜投广州分公司使用，租赁期间为3年，自2018年11月1日起租。《租赁合同》约定首段期间（即自起租日起至2019年1月31日止）的租金合计为163830元；自2019年2月1日起至2020年10月31日止，每个公历月的租金为163830元；自2020年11月1日起至2021年10月31日止，每个公历月的租金为171450元。从起租日起，每个公历月的空调和营运费为28118元。除合同价款外，宜投广州分公司同意并确认向原告另行支付基于合同价款和使用增值税税率计算的增值税及附加税费。2019年10月8日，原告向宜投广州分公司送达了《关于租金及/或其他逾期支付款项》，要求宜投广州分公司尽快支付2019年10月份租金、空调和营运费及24小时冷冻水费、2019年7月和8月电费等应付款项（以下简称逾期金额）总计212983.44元（以下简称逾期金额）。2019年10月9日，原告再次向宜投广州分公司送达了《关于租金及/或其他逾期支付款项-第二次通知》以及2019年10月14日，原告第三次向宜投广州分公司送达了《关于租金及/或其他逾期支付款项-第三次通知》，要求宜投广州分公司尽快支付上述逾期金额。但宜投广州分公司至今仍未付款。2019年10月16日，由于宜投广州分公司存在拖欠原告承租单元的租金、空调和管理费等相关费用的严重违约行为，为避免损失继续扩大，原告向两被告送达《律师函-关于：贵司有关太古汇发展项目办公楼1第23层x号房承租单元的〈租赁合同〉终止事宜》，其中载明：（1）因宜投广州分公司的行为已经构成违约事件，原告决定于2019年10月16日终止与宜投广州分公司签署的《租赁合同》并收回承租单元；（2）根据《租赁合同》第八部分关于“违约及解约”及第九部分关于“保证金”的约定，原告有权没收宜投广州分公司已支付的保证金，同时有权向宜投广州分公司索赔因宜投广州分公司原因而致使租赁合同被提前解除或终止所遭受的损失；（3）宜投广州分公司应向原告赔偿因恢复承租单元原状而产生的费用；（4）宜投广州分公司应向原告支付在本合同解除之日应付而未付的一切款项及赔偿原告因被迫在租赁期届满前终止租赁关系而遭受的一切损失，包括但不限于：自租赁合同终止之日起至原告将承租单元重新出租予新租户前的期间内的所有租金及空调和营运费、原告因给予新租户装修期间而导致的原告在装修期间内的租金损失、因宜投广州分公司的违约行为导致原告支付的律师费等其他损失。根据初步估算，宜投广州分公司给原告造成的损失，包括并不限于：1、宜投广州分公司向原告支付合同终止之日应付而未付的一切款项共计111331.06元及相应的逾期付款利息（从2019年10月1日计算至实际支付之日止）；2、因宜投广州分公司未根据《租赁合同》还原承租单元，原告为承租单元恢复原状可能支付的费用暂计300000元（含税）；3、原告将遭受本合同终止之日起至原告将承租单元重新出租予新租户前的期间内的所有租金及空调和营运费损失（暂计至2020年1月16日）为625139.34元；4、原告将遭受因宜投广州分公司原因致使承租单元重新出租给新承租人的前期租金减免损失预计为416759.56元；5、原告将遭受因宜投广州分公司原因致使承租单元重新出租给新承租人的中介费损失暂计251460元；6、原告为本案诉讼而支付的律师费68400元。原告认为，原告与宜投广州分公司签订的《租赁合同》合法有效，双方应严格遵守执行。因宜投广州分公司未能全面履行合同导致合同提前终止，给原告造成了巨大损失。原告有权根据《租赁合同》第9.01（a）及（b）条的有关约定，没收被告已支付的保证金，同时，原告还有权根据《租赁合同》第9.01（b）条及第8.07条的有关“因承租人原因而致使本合同被提前解除或终止”的约定，要求两被告向原告支付合同终止之日应付而未付的一切款项共计111331.06元及相应的逾期付款利息，赔偿原告支付的承租单元复原费用，赔偿本合同终止之日起至原告将承租单元重新出租予新租户前的期间内的所有租金及空调和营运费损失，赔偿因宜投广州分公司原因致使承租单元重新出租给新承租人的前期租金减免损失。此外，原告还有权根据《租赁合同》第12.24条的约定，要求被告赔偿本案的律师费及本案的诉讼费用等。我国《公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记。领取营业执照。分公司不具有法人资格。其民事责任由公司承担。”因被告宜投广州分公司已不在其工商登记中的地址办公，应不具有清偿能力。根据上述规定，被告宜投公司应对被告宜投广州分公司在本案中因违约给原告造成的全部损失承担赔偿责任。为维护原告合法权利，特提起诉讼，请求判令：1、原告有权没收被告签订合同时交付的保证金798272元及税费79827.2元，共计878099.2元；2、两被告向原告支付拖欠的承租单元2019年10月1日至10月16日的租金92167.59元（含税）及其逾期付款利息[按本金的0.3%按日计算，自2019年10月1日开始计算至实际还款日止（含税）]；3、两被告向原告支付拖欠的承租单元2019年10月1日至10月16日的空调和营运费15383.27元（含税）及其逾期付款利息[按本金的0.3%按日计算，自2019年10月1日开始计算至实际还款日止（含税）]；4、两被告向原告支付拖欠的2019年10月24小时冷冻水费1641.29元（含税）及其逾期付款利息[按本金的0.3%按日计算，自2019年10月1日开始计算至实际还款日止（含税）]；5、两被告向原告支付拖欠的承租单元2019年7月的电费734.16元（含税）以及其逾期付款利息[按本金的0.3%按日计算，自2019年9月1日开始计算至实际还款日止（含税）]；6、两被告向原告支付拖欠的承租单元2019年8月的电费663.56元（含税）以及其逾期付款利息[按本金的0.3%按日计算，自2019年10月1日开始计算至实际还款日止（含税）]；7、两被告向原告支付拖欠的承租单元2019年9月的电费633.21元（含税）以及其逾期付款利息[按本金的0.3%按日计算，自2019年11月1日开始计算至实际还款日止（含税）]；8、两被告向原告支付拖欠的承租单元2019年10月的电费76.85元（含税）以及其逾期付款利息[按本金的0.3%按日计算，自2019年12月1日开始计算至实际还款日止]；9、两被告向原告支付拖欠的承租单元2019年7月的水费15.57元（含税）以及其逾期付款利息[按本金的0.3%按日计算，自2019年9月1日开始计算至实际还款日止（含税）]；10、两被告向原告支付拖欠的承租单元2019年8月的水费10.37元（含税）以及其逾期付款利息[按本金的0.3%按日计算，自2019年10月1日开始计算至实际还款日止（含税）]；11、两被告向原告支付拖欠的承租单元2019年9月的水费5.19元（含税）以及其逾期付款利息[按本金的0.3%按日计算，自2019年11月1日开始计算至实际还款日止（含税）]；12、两被告向原告赔偿恢复承租单元原状而支出的费用暂计300000元（含税）；13、两被告向原告支付自租赁合同终止之日起至将承租单元重新出租予新租户签的期间内的所有租金、空调和营运费损失625139.34元（暂自《租赁合同》终止次日2019年10月17日起计至2020年1月16日）；14、两被告向原告支付因被告原因致使承租单元重新出租给新承租人的前期租金减免损失416759.56元（暂以2个月计，2020年1月17日至2020年3月16日）；15、两被告向原告支付因被告原因致使承租单元重新出租给新承租人的中介费损失暂计251460元；16、两被告向原告支付本案的律师费68400元；17、两被告承担本案的诉讼费用。被告宜投广州分公司负责人周莹到庭辩称：本人早已从宜投广州分公司处离职，我只是名义上的负责人，并非实际负责人。本人已提交情况说明：1、本人于2016年9月5日入职，2017年5月1日转正后与宜投公司签署正式劳动合同，从事业务管理岗位。后因公司原营业执照负责人调离广州，本人当时任职广州业务团队长之一，且持有基金销售从业资格证，符合基金销售公司负责人工商注册要求，故领导在2017年8月4日要求变更宜投广州分公司营业执照负责人为本人，且出具一张“免责函”，不承担因此职务带来的风险及责任。2、宜投公司股东为北京联合开元融资担保有限公司100%持股，本人对该公司只是普通劳动雇佣关系，未有任何股权持股，也未因广州分公司负责人身份从公司获取任何有偿报酬。3、本人己于2019年9月25日向该公司提出离职申请且拿到离职证明，后多次要求公司变更营业执照负责人，但始终没有得到回应及有效解决。因本人已经非宜投广州分公司员工，无权代表公司出庭，仅代表自己维护个人合法权益。4、本人就离职前关于宜投广州分公司与太古汇签订的租赁合同知情内容如实告知，该租赁合同签署并未经过本人审核，只是被告知需要负责人签字。公司在2019年7月出现经营困难，所有员工工资拖欠至今，得知公司情况后本人和公司领导曾于2019年8月20日、2019年9月17日两次约谈太古汇物业公司领导协商沟通，并把公司目前面临的实际困难和总部未来可能面临无法付房租的情况向对方反馈，看是否能够转租或提前协助找新租户，均被太古汇拒绝。2019年9月底在得到总部财务通知10月份太古汇职场无钱再交租时，9月29日本人和公司另一负责人多次电话联系太古汇物业人员告知我公司员工将于2019年9月30日搬走所有个人物品并交回租赁的太古汇一座x单元钥匙及使用权，但太古汇物业工作人员拒收，后给出答复按照他们的规定房租有15天宽限期，必须在宽限期过后即2019年10月16日才肯收楼。2019年10月8日国庆假期后第一天本人和同事再次找到太古汇物业要求上门验收并收楼，依然被拒绝，直至2019年10月16日。被告宜投公司法定代表人雷风潮到庭辩称：本人雷风潮于2018年6月入职深圳宜投基金销售有限公司上海分公司，同时挂名宜投公司担任法定代表人，但不参与公司的经营管理。本人于2018年8月31日离职。宜投公司是深圳市证监会监管的持牌金融机构，对法人有严格要求，如学历、从业经历、必须持有基金从业资格证等，因此满足法人条件的人较少。当时集团找到本人，说我满足条件，暂时做代理法人，找到合适的人就变更。考虑到宜投公司为持牌金融机构，同时集团业务发展很好，又是暂时挂名，所以就答应了。但本人没有收受任何利益。离职后多次与公司沟通变更法人，公司答应变更法人，但由于宜投公司为深圳证监会监管的持牌金融机构，对法人有严格要求，如学历、从业经历、必须持有基金从业资格证等，所以公司一直以没有找到合适的接替人选为由，拖延至今，还没有完成法人变更。此外，本人于2019年8月16日，把相关情况发送深圳证监会机构三处，即宜投公司的监管部门。宜投公司己停止经营，本人通过企查查软件查询工商信息，发现该司出现多项异常与风险。同时发现，宜投公司的股权于2019年7月25日完成质押（登记编号：201907234523，质权人：石家庄魁创商贸有限公司，质权人证件号：91130108MA07XBG48C），且公司印章、证照等材料己经全部交给质权人，目前本人也联系不上对方。2019年12月3日，宜投公司由于无法通过登记的住所或经营场所取得联系，被深圳市市场和质量监督管理委员会南山局列入经营异常。鉴于以上情况，本人已经通过律师，向深圳前海法院起诉宜投公司，要求变更法人或注销该司，现在已立案[（2020）粤0391诉前调306号]，于2020年1月17日进入调解阶段，但由于一直联系不上宜投公司或相关人员。目前宜投公司由于本案纠纷，被告上法庭。本人非常担心宜投公司败诉后，会限制法人三高，对本人现在生活和工作产生严重影响。经审理查明：2013年12月11日，广州市天河区天河路以北、天河东路以西路段的太古汇商业、酒店、办公楼工程办理了竣工验收备案，建设单位为太古汇公司。2018年10月22日，太古汇公司（出租人）与宜投广州分公司（承租人）签订《中国广州市天河区天河路385号太古汇发展项目办公楼1第23层x号房之租赁合同》（简称《租赁合同》），约定：出租人出租广州市天河区天河路385号太古汇发展项目办公楼1第23层x号承租单元（简称涉案房屋），面积762平方米。（2.01租金）以本合同约定的日期及方式在整个租赁期内用人民币支付下列费用，不作任何扣减或抵扣：（a）附表二第一部分所约定的租金，附表二第二部分所约定的空调和营运费须按附表二第二部分的内容支付，租金金额不包括空调和营运费，亦不包括承租人在本合同项下须支付或承担的任何其它费用；（b）承租人须支付以下费用附表二第二部分所列的在“正常营业时间”内提供空调服务的费用以及提供管理和维修服务所收取的费用（两者统称“空调和营运费”）、承租人就第四部分第4.06（b）条所述的出租人不定期提供的额外空调服务应付的任何费用及本合同双方确认，部分管理和维修服务的成本是为该办公楼和该发展项目的共同利益而发生的，出租人有权将上述管理和维修服务的成本以计入空调和营运费的方式或出租人认为其它合适的分摊方式公平分摊至该办公楼和该发展项目。（2.02政府税费等）（a）支付并清偿目前及以后中国政府或其它主管部门就承租单元或本合同征收的（且根据中国法律和法规须由承租人支付的）所有税款、费用和开支（包括但不限于承租人在租赁期内根据法律、法规的规定就承租单元的租用以及在承租单元内的经营活动而须向政府有关部门缴付的所有税款、费用和开支）。（b）出租人和承租人共同确认，本合同及附表约定的租金、空调和营运费、保证金、逾期利息以及任何其它款项等的金额为不包含任何税费的净额（统称为“合同价款”），如果增值税适用于出租人提供承租单元、服务或其它事项而根据本合同收取的任何款项（包括但不限于租金、空调和营运费、保证金、逾期利息以及任何其它款项等），自相关税务法律及/或条例、实施办法施行之日起，除合同价款以外，承租人同意向出租人支付基于合同价款和适用增值税税率计算的增值税及附加税费。（2.03公共事业收费和押金）承租人须支付并清偿水、电和电话的所有相关押金和费用，相关用量参照承租人计量表的读数或相关公用事业公司向承租人发出的载明承租单元相关用量的账单。（2.05支付方式）承租人根据本合同须向出租人缴付的一切款项须以出租人不定期指定的方式支付至出租人不定期指定的银行账号内，每笔款项的付款日及付款金额以出租人指定账户实际收到该笔款项的日期及金额为准，因承租人根据本合同约定支付任何款项而产生的任何费用（包括但不限于出租人因承租人采取电汇方式付款而发生的手续费）均由承租人承担；（2.06不得抵扣）上述所有款项须在扣除所有应扣金额后由承租人自起租日起于每个公历月的第一日预先支付，不得抵扣，首次和最后一次支付的款项须根据租赁期内第一个和最后一个公历月的实际租赁日数分摊计算；（3.22承租单元的返还及交付）在本合同期满或提前终止时，承租人须根据本合同前文的约定，在清空承租人的办公用具及设备并对因上述清空导致承租单元发生的任何损坏进行维修后，将承租单元以及承租单元的所有附属设施、设备和增设物以良好、清洁、经妥善维修的可租用状态予以返还，同时还须返还能够进入承租单元所有部分的钥匙，除此之外，若承租人在租赁期内，或在其之前租用承租单元的任何期间、或在其占用承租单元的任何其它期间对承租单元进行任何改动或安装任何设施、设备或增设物，即使就此已取得出租人的同意或认为出租人已就此予以同意，出租人均有权要求承租人在其向出租人返还承租单元之前，自费将上述任何改动、安装的设施、设备或增设物或其它任何部分恢复原状或予以拆除或清除，并对因上述恢复原状、拆除或清除行为而对承租单元和承租单元内出租人的设施和设备造成的损害予以妥善修理，在本合同期满或提前终止时，承租人须以空置及无装修状态返还承租单元，空置及无装修状态指承租单元内出租人提供的所有标准设施及设备处于经承租人自费妥善修缮并恢复成良好、清洁、可租赁的状态，同时除出租人提供的标准设施及设备之外，承租单元内由承租人或之前任何租客或占用人在租赁期内、或在其之前租用承租单元的任何期间或在其占用承租单元的任何其它期间配备的所有其它家具、安装的所有其它设施、设备及增设物或进行的所有其它改造，均须由承租人自费拆除，同时承租人须在向出租人返还承租单元之前，对因上述拆除行为而对承租单元和承租单元内出租人的设施和设备造成的损害予以妥善修复；（8.01违约）如租金及/或空调和营运费及/或本合同项下任何应付款项或其任何部分已到支付期（无论是否已正式提出要求支付），且从到期日起，承租人已逾期15日仍未支付，或不论承租人有否违反前述条款，在租赁期内承租人累计拖欠租金及/或空调和营运费及/或本合同项下承租人任何应付款项之天数总共达到30日（自有关款额在根据本合同到期应付之日起计算）或累计拖欠前述款项共计达到3次，则出租人有权在任何时候合法地收回承租单元，本合同因此而完全解除，但不妨碍出租人享有的就任何尚未解决的有关承租人违反或不履行本合同的任何条款进行索赔的权利，同时出租人将没收所有保证金及承租人所缴交的其它任何押金，但不妨碍出租人根据本合同的约定索赔任何相关损失和费用；（8.02逾期利息）尽管本合同中另有约定，若承租人在本合同项下的租金或其它应付款项到期之日（无论是否已正式提出要求支付）起的7日内尚未履行其付款义务，承租人须就所有该等未清偿款项向出租人支付每日利息，利率为0.3%，计息期自该等款项到期应付之日起至其实际付款日止，出租人按照本条款的约定提出利息支付要求及/或收到利息的权利一概不妨碍亦不影响出租人行使其在本合同条款项下可行使的任何其它权利或救济（在不损害前述条文的一般性原则下，有关权利还包括收回承租单元的权利）；（8.07因承租人原因而致使本合同被提前解除或终止）若承租人未经出租人事先书面同意而擅自在租赁期届满前解除本合同及/或承租人在租赁期届满前因违约而致使本合同被解除或终止，在不影响出租人根据本合同所享有的权利的情况下，在出租人没收本合同项下的保证金之外，承租人须同时向出租人支付以下款项：承租人在本合同解除之日应付而未付的一切款项，在本合同解除之日起至出租人将承租单元重新出租给新租户前的该段期间内的所有租金及空调和营运费及赔偿出租人因承租人擅自在租赁期届满前解除本合同而遭受的一切其它损失，并按照本合同约定的标准及要求将承租单元返还出租人。（9.01保证金）本合同签署时，承租人须向出租人支付本合同附表二第四部分中所述的履约保证金（“保证金”），以确保承租人遵守在本合同项下其应遵守的协议、约定、条款。如承租人违反本合同约定，出租人有权根据本合同的相关约定没收该保证金。承租人同意并确认，在向出租人支付或补足保证金时，还须向出租人另外支付基于租金和适用增值税税率计算的增值税及附加税费，前述增值税及附加税费应与保证金一同作为一个整体确保承租人遵守其在本合同项下其应遵守的协议、约定、条款，如果承租人违反本合同项下的任何约定，出租人有权根据本合同的约定对前述保证金（连同前述增值税及其附加税费一并）予以没收及/或抵扣。（12.24法律相关费用）出租人实现债权而产生的一切费用（包括但不限于出租人因此提起的所有索赔、要求、律师费用、诉讼或法律程序及附带费用及支出），承租人均应在出租人提出要求时予以赔偿等。附表一（第一部分）承租人宜投广州分公司，注册办公场所/主要营业地为广州市天河区天河北路183-187号首层商场自编I2-1房；（第三部分）租赁期36个月，起租日2018年11月1日；附表二（第一部分租金）自起租日起至2019年1月31日止，每个公历月的租金为163830元。自2019年2月1日起至2020年10月31日止，每个公历月的租金为163830元。（第二部分空调和营运费）从起租日起算，承租人须支付的每个公历月的空调和营运费为28118元。（第三部分税费）出租人和承租人共同确认，本合同及附表约定的租金、空调和营运费以及任何其它款项等的金额为不包含任何税费的净额，如果增值税适用于出租人提供承租单元、服务或其它事项而根据本合同收取的任何款项（包括但不限于租金、空调和营运费以及任何其它款项等），自相关税务法律及/或条例实施之日起，除合同价款以外，承租人同意并确认向出租人支付基于合同价款和适用增值税税率计算的增值税及附加税费。（第四部分保证金）保证金须根据第九部分第9.01条于本合同签署时向出租人支付，金额为798272元。租赁期内，承租人同意并确认在支付或补足保证金时，同时向出租人支付基于保证金的金额和租金所适用的增值税税率计算的增值税及附加税费。前述增值税及附加税费应与保证金一同作为一个整体确保承租人遵守其在本合同项下其应遵守的协议、约定、条款，如果承租人违反本合同项下的任何约定，出租人有权根据本合同的约定对前述保证金（连同前述增值税及其附加税费一并）予以没收及/或抵扣。（第五部分逾期利息及任何其它承租人须向出租人支付的款项）出租人及承租人在此确认，本合同项下约定的逾期利息及任何其它承租人须向出租人支付的款项（包括但不限于对出租人的赔偿等）均为不包含任何税费的净额，承租人进一步同意，承租人在支付前述款项时须同时向出租人支付基于前述款项和适用增值税税率计算的增值税及附加税费等。附表四5、在承租人己签署本合同及己按本合同约定付清其应支付的全部费用的前提下，出租人应于本合同附表一第三部分约定的起租日将承租单元以空置及无装修状态交付承租单元予承租人。承租人须根据出租人的指示到出租人或物业管理人的办公室办理承租单元的交接手续。出租人和承租人应在承租单元实际交付之前另行就承租单元的交付标准达成协议。出租人根据交付标准向承租人交付承租单元后，即视为出租人已履行将承租单元合格地交付给承租人的义务。出租人向承租人交付承租单元并不表明承租单元己达到可用于租赁用途的要求。宜投广州分公司在合同末尾加盖公章，周莹在法定代表人/授权代表处签名确认。合同签订后，宜投广州分公司向太古汇公司支付保证金合计878099.2元。太古汇公司交付涉案房屋给宜投广州分公司。太古汇公司确认宜投广州分公司支付租金至2019年9月30日。2019年10月16日，太古汇公司通过EMS邮政特快专递分别向宜投广州分公司及宜投公司发出《律师函——关于：贵司有关太古汇发展项目办公室1第23层x号房承租单元的终止事宜》（收件地址分别为涉案房屋及宜投公司注册地址，两邮件均被退回），函称：一、租赁合同终止。《租赁合同》于2019年10月16日终止，太古汇收回承租单元，并保留相关的诉讼权利。二、保证金的没收。根据上述规定，贵司向太古汇所支付的保证金878099.2元（含税），将由太古汇根据《租赁合同》的约定，予以没收并且在任何情况下都不予返还，同时太古汇作为出租人，还有权索赔因贵司原因而致使本合同被提前解除或终止所遭受的损失。三、赔偿太古汇恢复承租单元原状费用。根据合同约定截止今日，贵司仍未对承租单元进行还原。太古汇有权在回收承租单元后对承租单元进行还原并向贵司索赔恢复承租单元原状的相关费用。四、相关租金、费用的支付及其他损失的赔偿。根据合同约定，你司应赔偿太古汇因提前终止租赁关系而遭受的一切损失和费用，包括但不限于：（一）支付在本合同解除之日应付而未付的一切款项。截止至今日，贵司应支付租赁期间拖欠太古汇的2019年10月1日至10月15日的租金86407.11元（含税），截至2019年10月15日的逾期利息4238.27元（含税）；2019年10月1日至10月15日的空调和营运费14421.81元（含税），截至2019年10月15日的逾期利息687.92元（含税）；2019年10月24小时冷冻水费1538.71元（含税），截至2019年10月15日的逾期利息73.4元（含税）；2019年7月水电费749.73元（含税），截至2019年10月15日的逾期利息114.29元（含税）；2019年8月水电费673.93元（含税），截至2019年10月15日的逾期利息34.25元（含税）；及2019年9月和10月的水电费（暂未统计，具体以实际发生金额为准）上述费用暂共计为108939.42元（含税）。（二）自租赁合同终止之日起至太古汇将承租单元重新出租予新租户前的期间内的所有租金及空调和营运费。这个期间，除聘请施工单位对承租单元进行复原需要施工期间外，还包括承租单元复原后直至本承租单元出租给新租户的期间。（三）太古汇因给予新租户装修期间而导致的太古汇在装修期间内的租金损失。（四）太古汇遭受的其他损失。具体包括：1、赔偿太古汇公司因承租单元重新出租予新租户而产生的中介费成本（如有）；2、承租单元租给新租户后，若新租户的租金单价低于你司承租单元现有的租金单价，贵司需赔偿承租单元的租金收入减收部分；3、如果太古汇聘请律师而产生律师费，则你司需承担太古汇遭受的律师费损失。请在收到本律师函后七日内，立即向太古汇确认并支付上述费用暂共计为108939.42元等。2019年11月26日，太古汇公司提起本案诉讼。关于宜投广州分公司拖欠的2019年10月1日至10月16日租金、2019年7月至10月的电费及2019年7月至9月的水费、2019年10月1日至10月16日的空调和营运费、2019年10月24小时冷冻水费，太古汇公司提交以下证据：1、承租单元《付款通知书》多份。分别载明：（1）付款日期2019年9月1日。2019年7月电费（上月读数134.33，本月读数160.22，电费金额649.7元，VAT增值税销项税金—13%，金额84.46元），2019年7月水费（上月读数11，本月读数14，水费金额14.28元，VAT增值税销项税金—9%，金额1.29元）。（2）付款日期2019年10月1日。2019年8月电费（上月读数160.22，本月读数183.62，电费金额587.22元，VAT增值税销项税金—13%，金额76.34元），2019年8月水费（上月读数14，本月读数16，水费金额9.51元，VAT增值税销项税金—9%，金额0.86元）。（3）付款日期2019年11月1日。2019年9月电费（上月读数183.62，本月读数205.95，电费金额560.36元，VAT增值税销项税金—13%，金额72.85元），2019年9月水费（上月读数16，本月读数17，水费金额4.76元，VAT增值税销项税金—9%，金额0.43元）。（4）付款日期2019年12月1日。2019年10月电费（上月读数205.95，本月读数208.66，电费金额68.01元，VAT增值税销项税金—13%，金额8.84元），合计76.85元。（5）付款日期2019年10月1日。2019年10月1日至2019年10月31日24小时冷冻水费3000元、VAT增值税销项税金—6%、金额180元，固定租金163830元、VAT增值税销项税金—9%、金额14744.7元，营运费28118元、VAT增值税销项税金—6%、金额1687.08元。2、签收表及邮件截图。分别显示：2019年7月水电费《付款通知书》于2019年8月21日签收；2019年8月水电费《付款通知书》于2019年9月20日签收；太古汇公司经办人向‘ｚｈｅ×××＠ｕｃｆｇｒｏｕｐ.ｃｏｍ’、‘ｚｈｏ×××＠ｕｃｆｇｒｏｕｐ.ｃｏｍ’发送的电子邮件，显示附件为2019年9月水电费《付款通知书》。3、《广东增值税专用发票》多份。（1）电费发票显示：开票日期2019年8月23日，2019年7月电费649.7元、税额84.46元，合计734.16元；开票日期2019年9月20日，2019年8月电费587.22元、税额76.34元，合计663.56元；开票日期2019年10月17日，2019年9月电费560.36元、税额72.85元，合计633.21元。（2）水费发票显示：开票日期2019年8月23日，2019年7月水费14.28元、税额1.29元，合计15.57元；开票日期2019年9月20日，2019年8月水费9.51元、税额0.86元，合计10.37元；开票日期2019年10月17日，2019年9月水费4.76元、税额0.43元，合计5.19元。（3）企业管理服务发票显示：开票日期2019年11月20日，2019年10月空调和营运费14512.52元、税额870.75元，2019年10月24小时冷冻水费1548.39元、税额92.9元，合计17024.56元。4、2019年10月8日《关于租金及/或其他逾期支付款项》、2019年10月9日《关于租金及/或其他逾期支付款项-第二次通知》、2019年10月14日《关于租金及/或其他逾期支付款项-第三次通知》及信函派送记录（共计3封催款通知书由周莹于2019年10月16日签收），拟证明2019年10月起，宜投广州分公司出现拖欠租金、空调和营运费、电费等款项的情况；太古汇公司多次催收，并向宜投广州分公司送达催款通知书。关于本案律师费，太古汇公司提供以下证据：1、太古汇公司与广东法制盛邦律师事务所（简称“法制盛邦所”）于2019年11月签署的《委托代理合同》（约定太古汇公司委托法制盛邦所作为其与宜投广州分公司、宜投公司租赁合同纠纷一案的委托代理人，同意向法制盛邦所支付律师费68400元）。2、法制盛邦所于2019年12月2日开具的广东增值税专用发票（显示太古汇公司支付含税律师费68400元）。宜投广州分公司负责人周莹提交以下证据：1、落款日期2017年5月1日的《劳动合同书》（显示甲方宜投广州分公司、乙方周莹，自2017年5月1日至2020年6月30日，业务岗位等）。2、2017年8月4日宜投广州分公司出具的《免责函》。该函载明：因公司经营需要，指定周莹担任宜投广州分公司负责人一职（仅为工商注册需要），对周莹任职期间基于公司决策作出的职务行为，与周莹本人无关，由此带来的风险及责任由公司独立承担。3、宜投广州分公司出具的《离职证明》（载明：周莹自2016年9月5日入职，因个人原因，双方于2019年9月25日解除劳动合同关系）。4、周莹通过电子邮件发送的《解除劳动合同通知书》（载明：由于公司未按照劳动合同约定支付劳动报酬，提出解除劳工关系，要求宜投广州分公司支付相应工资及奖金、垫付的社保等）。证据1-4拟证明宜投广州分公司的债权债务与周莹无关。太古汇公司表示：证据1-4证明宜投广州分公司的负责人在2016年已入职，对宜投广州分公司的经营应比较清楚，我方不认可该负责人的陈述并非宜投广州分公司，且上述证据与本案无关，宜投广州分公司与负责人的关系应该通过诉讼来确认，而不是仅仅是内部文件；宜投广州分公司的负责人陈述解除租赁合同过程与我方平时的处理不一样，我方确实不允许转租，但如果真的经营不下，我方允许租户找新的承租人接替，但需要我方确认，但这个过程中应需要签署一份协议才会允许退租。宜投公司法定代表人雷凤潮提交以下证据：1、落款日期2018年6月1日的《劳动合同书》[显示甲方深圳宜投基金销售有限公司上海分公司（简称宜投上海分公司）、乙方雷凤潮，自2018年6月1日至2018年8月31日，业务岗位等]。2、参保人员城镇职工基金养老保险缴费情况（显示宜投上海分公司为雷凤潮缴纳2018年6月至2018年8月的养老保险）。3、2019年宜投上海分公司出具的《关于雷凤潮申请变更宜投基金法人的回复》（载明：雷凤潮2018年6月入职宜投上海分公司，同时挂名宜投公司法定代表人，于2018年8月31日办理了离职；离职后雷凤潮多次沟通变更法人，宜投上海分公司原则上同意变更，但由于一直没有合适的接替人选，目前还未完成变更，请耐心等待）。4、宜投上海分公司出具的《离职证明》（载明雷凤潮自2018年6月1日入职，因个人原因，双方于2018年8月31日解除劳动合同关系）。5、深圳前海合作区人民法院出具的《先行调解告知书》（载明原告雷凤潮，被告宜投公司）。证据1-5拟证明宜投公司的债权债务与雷凤潮无关。太古汇公司表示：我方对上述证据的质证意见与对宜投广州分公司上述证据的质证意见一致；周莹、雷凤潮与两被告之间都是内部关系，不能对抗他人，至于是否需要对外承责由法院作出判定。关于撤场时间。宜投广州分公司负责人周莹称，我方在2019年9月30日前人员已全部撤离，但钥匙是在2019年10月16日交还给太古汇公司；2019年10月16日有办理书面交接，内容为确认钥匙的返还、涉案房屋现状情况，没有其他内容。太古汇公司表示：我方确认宜投广州分公司在2019年10月16日交还涉案房屋钥匙，但不确认在2019年9月30日前已全部撤场；2019年10月16日没有办理书面交接文件，只是确认收到涉案房屋的钥匙，宜投广州分公司没有将装修恢复原状。关于涉案房屋现状。太古汇公司表示：涉案房屋目前还是保留宜投广州分公司撤场时的现状（包括家具的摆放）；我方一直没有找到新的承租人，宜投广州分公司涉嫌非法集资，公安要求我方先不要动现场的物品；当时广州市经侦和林和街派出所都有到现场勘察、了解情况。太古汇公司并提供2020年6月29日拍摄的涉案房屋照片（宜投广州分公司负责人周莹确认是涉案房屋照片及为搬离时的状况，但不清楚是否是现状）。宜投广州分公司负责人周莹、宜投公司法定代表人雷凤潮均表示：不清楚宜投广州分公司有无涉嫌刑事犯罪，也从未有公安人员找我方了解情况。太古汇公司庭后提交情况说明及附件。情况说明载明：一、2019年10月16日，由于宜投广州分公司违约拖欠我司承租单元租金、空调和管理费等相关费用，为避免损失扩大，我司向两被告送达《律师函-关于：贵司有关太古汇发展项目办公楼1第23层x号房承租单元的〈租赁合同〉终止事宜》。同日，宜投广州分公司负责人与我司员工办理交接手续，宜投广州分公司负责人交还承租单元钥匙并签收了催款通知书，但当场拒绝签署接收清单，接收清单至今未签署。二、按照租赁合同3.22条约定和附表四第5条约定，宜投广州分公司应按照交付标准，将承租单元返还我司。但宜投广州分公司未对承租单元进行还原，因此，两被告应赔偿我司恢复承租单元原状而将支出的费用300000元。由于目前宜投广州分公司涉及刑事案件，林和街道公安和经侦部门都来过承租单元取证，并要求我司尽量保持承租单元现状，所以我司一直没对该承租单元进行还原。三、我司与宜投广州分公司签订三年的租赁合同，并给予宜投广州分公司两个月的免租期。但宜投广州分公司承租不到一年的时间，就提出要解除合同，给我司造成巨大的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。该承租单元已空置近10个月仍未出租。虽然宜投广州分公司缴纳了四个月保证金，但即使没收四个月保证金，该金额仍不足以弥补我司实际损失。参照广州市中级人民法院判决，对于合理空置期内的租金损失，我司有权要求两被告进行赔偿。法院认为承租单元能否在合同解除后的合理空置期内及时租出，可能处于不确定的状态，根据公平合理原则，这个市场风险，应由双方共同承担，不应只有出租方承担。太古汇公司在附件中提交关于涉案房屋还原工程的费用表格（载明土建部分工程费用229356元、强弱电部分35100元、空调部分26800元、消防部分47570元，合计338826元，均未包含15%管理费等）。本院认为：太古汇公司与宜投广州分公司签订的《租赁合同》合法有效。根据已查明事实，太古汇公司于2019年10月16日发出律师函通知宜投广州分公司2019年10月16日终止租赁合同，本案中太古汇公司确认宜投广州分公司于2019年10月16日交回涉案房屋钥匙，双方合同已解除。本案涉及合同解除后的费用结算及违约责任承担问题。关于太古汇公司要求没收保证金878099.2元的诉请。《租赁合同》约定，如果承租人违反本合同项下的任何约定，出租人有权根据本合同的约定对前述保证金（连同前述增值税及其附加税费一并）予以没收及/或抵扣。本案中宜投广州分公司逾期支付租金、水电费等，构成违约，太古汇公司依约有权没收上述保证金878099.2元。关于太古汇公司要求宜投广州分公司支付涉案房屋2019年10月1日至10月16日租金及其逾期付款利息的诉请。太古汇公司2019年10月16日收回涉案房屋钥匙，宜投广州分公司未提交证据证明其支付了上述期间的租金，应承担举证不能的责任，故宜投广州分公司应支付2019年10月1日至10月16日租金（含税）92167.59元[（163830元+14744.7元）÷31日×16日]。《租赁合同》约定，若承租人在本合同项下的租金或其它应付款项到期之日（无论是否已正式提出要求支付）起的7日内尚未履行其付款义务，承租人须就所有该等未清偿款项向出租人支付每日利息，利率为0.3%，计息期自该等款项到期应付之日起至其实际付款日止。上述利息实为逾期付款违约金。太古汇公司要求宜投广州分公司支付逾期付款违约金，理据充分，本院予以支持。上述租金的违约金应以92167.59元为本金，按0.3%/日的标准，自2019年10月1日起计至付清之日止，以不超过本金为限。关于太古汇公司要求宜投广州分公司支付涉案房屋2019年7月至10月的电费及2019年7月至9月的水费、2019年10月1日至10月16日的空调和营运费、2019年10月24小时冷冻水费的诉请。太古汇公司就此提交了上述期间费用的《付款通知书》以及发票等，上述证据清楚载明了涉案房屋电表、水表读数，数据清晰、连续，并未超出合理范围，故在宜投广州分公司未能就其已付上述期间相应费用提供相应证据予以证明的情况下，本院采信太古汇公司的主张。宜投广州分公司应付2019年7月电费（含税）734.16元、2019年8月电费（含税）663.56元、2019年9月电费（含税）633.21元、2019年10月1日至16日电费（含税）39.66元（76.85元÷31日×16日）；2019年7月水费（含税）15.57元、2019年8月水费（含税）10.37元、2019年9月水费（含税）5.19元；2019年10月1日至16日空调和营运费（含税）15383.27元[（28118元+1687.08元）÷31日×16日]；24小时冷冻水费（含税）1641.29元[（3000元+180元）÷31日×16日]。关于利息，实为逾期付款违约金。根据《租赁合同》约定，2019年7月电费、水费的违约金，应分别以734.16元、15.57元为本金，均按0.3%/日的标准，自2019年9月1日起计至付清之日止；2019年8月电费、水费的违约金，应分别以663.56元、10.37元为本金，均按0.3%/日的标准，自2019年10月1日起计至付清之日止；2019年9月电费、水费的违约金，应分别以633.21元、5.19元为本金，均按0.3%/日的标准，自2019年11月1日起计至付清之日止；2019年10月1日至16日电费的违约金，应以39.66元为本金，按0.3%/日的标准，自2019年12月1日起计至付清之日止）；2019年10月1日至16日空调和营运费及24小时冷冻水费的违约金，应分别以15383.27元、1641.29元为本金，按0.3%/日的标准，自2019年10月1日起计至付清之日止）。违约金均以不超过本金为限。关于太古汇公司要求宜投广州分公司承担自租赁合同终止之日起至将涉案房屋重新出租予新租户签的期间内的所有租金、空调和营运费损失的诉请。第一，太古汇公司称应公安部门要求将涉案房屋保持原状，但并未举证证实。太古汇公司作为守约方应尽量避免损失扩大，本案中太古汇公司未举证证实其为避免损失扩大采取了相应措施。第二，太古汇公司收回场地后何时出租或出租的价格取决于市场行情等多种因素，与宜投广州分公司违约不存在必然的因果关系。遵循公平合理原则，本院对太古汇公司该诉请不予支持。关于太古汇公司要求宜投广州分公司支付因宜投广州分公司原因致使涉案房屋重新出租给新承租人的前期租金减免损失及中介费损失的诉请。同理，太古汇收回场地后何时出租或出租的价格、租赁合同的内容取决于市场行情、当事人磋商等多种因素，与宜投广州分公司违约不存在必然的因果关系。遵循公平合理原则，本院对太古汇公司该主张亦不予支持。关于太古汇公司要求宜投广州分公司承担涉案房屋恢复原状费用（含税）的诉请。综合本案案情，虽宜投广州分公司为违约方，但宜投广州分公司不存在延误交还场地的情形，且本院已判令太古汇公司有权没收宜投广州分公司支付的保证金，该保证金应足以弥补太古汇公司包括恢复原状在内的相关损失，遵循公平合理原则，本院对太古汇公司该项诉请不予支持。关于太古汇公司要求宜投广州分公司支付的本案律师费68400元的诉请。如上所述，宜投广州分公司为违约方，太古汇公司已提交《委托代理合同》及广东增值税专用发票证明其已实际支付律师费68400元，且双方于《租赁合同》中约定“出租人实现债权而产生的一切费用（包括但不限于出租人因此提起的所有索赔、要求、律师费用、诉讼或法律程序及附带费用及支出），承租人均应在出租人提出要求时予以赔偿”，现太古汇公司诉请要求宜投广州分公司赔偿其律师费支出68400元，并无不当，本院予以支持。《中华人民共和国公司法》第十四条规定，公司可以设立分公司；设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照；分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。太古汇公司要求宜投公司承责有理，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告太古汇（广州）发展有限公司有权没收被告深圳宜投基金销售有限公司广州分公司已交纳的保证金878099.2元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告深圳宜投基金销售有限公司广州分公司、深圳宜投基金销售有限公司向原告太古汇（广州）发展有限公司支付关于广州市天河区天河路385号第23层x号房自2019年10月1日至10月16日租金（含税）92167.59元及逾期付款违约金（以92167.59元为本金，按0.3%/日的标准，自2019年10月1日起计至付清之日止，违约金以不超过本金为限）。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告深圳宜投基金销售有限公司广州分公司、深圳宜投基金销售有限公司向原告太古汇（广州）发展有限公司支付上述房屋2019年7月电费（含税）734.16元、2019年8月电费（含税）663.56元、2019年9月电费（含税）633.21元、2019年10月1日至16日电费（含税）39.66元、2019年7月水费（含税）15.57元、2019年8月水费（含税）10.37元、2019年9月水费（含税）5.19元、2019年10月1日至16日空调和营运费（含税）15383.27元、24小时冷冻水费（含税）1641.29元。四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告深圳宜投基金销售有限公司广州分公司、深圳宜投基金销售有限公司向原告太古汇（广州）发展有限公司支付上述第三项费用的逾期付款违约金［其中2019年7月电费、水费的违约金，分别以734.16元、15.57元为本金，均按0.3%/日的标准，自2019年9月1日起计至付清之日止；2019年8月电费、水费的违约金，分别以663.56元、10.37元为本金，均按0.3%/日的标准，自2019年10月1日起计至付清之日止；2019年9月电费、水费的违约金，分别以633.21元、5.19元为本金，均按0.3%/日的标准，自2019年11月1日起计至付清之日止；2019年10月1日至16日电费的违约金，以39.66元为本金，按0.3%/日的标准，自2019年12月1日起计至付清之日止）；2019年10月1日至16日空调和营运费及24小时冷冻水费的违约金，分别以15383.27元、1641.29元为本金，按0.3%/日的标准，自2019年10月1日起计至付清之日止）。违约金均以不超过本金为限］。五、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告深圳宜投基金销售有限公司广州分公司、深圳宜投基金销售有限公司向原告太古汇（广州）发展有限公司支付律师费68400元。六、驳回原告太古汇（广州）发展有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费28172元，由原告太古汇（广州）发展有限公司负担19140元，被告深圳宜投基金销售有限公司广州分公司、深圳宜投基金销售有限公司负担9032元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  贺丽芳人民陪审员  杨春梅二〇二〇年十一月十一日书 记 员  梁怡筠陈世彬            本判决书已于2020年11月  日送达