河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1702民初9016号原告：驻马店市明珠物业管理有限公司。住所地：驻马店市开源大道西段北侧（明珠置业有限公司院内）。法定代表人：张武，经理。委托诉讼代理人：张衡，河南尚成律师事务所律师。被告：张强，男，1972年1月14日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告驻马店市明珠物业管理有限公司（以下简称明珠物业公司）诉被告张强物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张伟光适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告明珠物业公司的委托诉讼代理人张衡，被告张强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明珠物业公司诉称，原告系驻马店市开源大道西段明珠港湾的物业服务公司,被告张强系该小区业主。原、被告双方于2011年12月29日签订了《物业管理服务协议》,该协议约定:甲方根据本协议向乙方收取物业管理服务费用;乙方依据本协议按时足额缴纳物业管理费用;业主应于管理费到期前半个月续交一年管理费,高层·小高层·电梯住宅:0.98元/平方米/月,多层住宅:0.48元/平方米/月,电梯能源费:高层、电梯洋房住宅按每户每月20元收取(不含电梯、二次供水正常运行和维修费用、实际产生费用按户进行均摊);乙方违反本协议,不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,甲方有权要求乙方补足并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。现被告拖欠原告物业服务费5859元、电梯能源费720元(电梯运行及自来水二次增压公摊电费),经多次催要,被告拒不给付。请求：判令被告向原告支付物业费5859元、电梯能源费720元及违约金（从2019年1月1日起，以6579为本金，按照每天千分之三计算违约金计至结清为止）。被告张强辩称，1、被告与原告于2011年12月29日签订《物业管理服务协议》,已多年交纳了物业费及公共能源费,几年以来物业公司只开收据,拒不提供发票,偷税漏税,根据税法规定,物业公司不给业主提供发票,业主有权拒绝缴纳物业费,同时也不给小区的其他业主提供发票。答辩人入住驻马店明珠港湾小区以来,原告没有公布公示业公司营业执照、小区的整体规划、小区车位的规划、小区物业服务收费的依据及标准、小区物业服务标准、物业工作人员服务持证上岗的公示牌、电梯日常维护情况均没有公布等。原告没有按照《物业管理服务协议》第二条第一款对房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊道进行维护和管理,造成被告阳台漏水、霉变,多次于物业联系至今无人管,无人修复,物业公司违背了《物业管理服务协议》内容。2、原告没有按照《物业管理服务协议》第二条第二款对小区电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、池等进行维护和管理,造成小区电梯不能正常运行,严重威胁到小区业主的人身安全,照明不及时的维修,消防设施没有进行维护和管理,绿地和道路杂乱无章,严重影响小区的整体形象,同时造成业主居住的条件逐渐恶化。乱收费,物业公司借收取物业费之际,强行收取公共能源费或电梯能源费,电梯费用每月20元属于共同能源问题不应当收取,国家明文规定物业费内已包含公共能源费,而物业公司擅自收取没有任何法律依据,多收取的部分应当以予退还。3、原告没有按照《物业管理服务协议》第二条第三款约定履行义务,造成小区公共区域经常无人清扫和保洁。明珠港湾小区的地上车位规划410个,而物业公司把占用绿化用地改造的车位600个左右用于出租,出租费用没有公示,也没有经过全体业主的同意,根据《物权法》第七十三条建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。小区的广告收入没有公示,其收入应归全体业主所有,其用途也没有公示。4、原告没有按照《物业管理服务协议》第二条第三款约定履行合同义务,造成小区电动车、汽车、摩托车、自行车乱停乱放,门卫值班没有尽到责任,造成车辆随意进出,在小区内多次发生盗窃、车玻璃被砸事件(注:已经报警处理),所以保安门卫形同虚设,也没有24小时值班维护公共秩序等,经常有人小便,造成个别小区楼前骚气冲天。综上所述:原告违反《物业管理服务协议》第二条约定为履行相应的责任及物业公司提供的服务质量达不到物业合同约定的标准,引起了全体业主的不满,业主给物业服务质量进行了多方会谈后,仍未改变现状。所以被告是可以拒交物业费用,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定,应当依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年12月29日，原告明珠物业公司与被告张强签订物业管理服务协议一份，协议约定原告为被告提供物业服务；房屋建筑面积166.14平方米，原告预收一年管理费，业主应于管理费到期前半个月续交管理费和公共能源费；高层·小高层·电梯住宅0.98元/平方米/月；公共能源费多层、高层、电梯洋房住宅20元/月·户，（不含电梯、二次供水正常运行和维修费用，实际产生费用按户进行均摊）；违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天百分之3‰交纳违约金等条款。签订合同后，原告交纳物业费至2016年12月31日。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，一、庭审中，被告提交2016年4月7日原告出具收据一份，写明收到电梯能源费480元，被告称，物业服务合同根本没有约定电梯能源费，不应当另外收取，并且公共能源费应当包含在物业费内。原告质证称，对于收据显示电梯能源费这一项，应当是合同中约定的公共能源费，因为从其日期显示是从2015年1月1日至2016年12月31日两年的费用，共计480元，与合同约定金额是一致的，并且被告也同意交纳。因此该费用的收取符合法律规定。从被告主动交纳电梯能源费也能看出原、被告对合同中约定的公共能源费进行了实际的变更。原告又称目前原告起诉要求被告支付的是电梯能源费，包括电梯运行和自来水二次增压费用。被告对此不予认可，并称交过一次的电梯能源费是当时原告收取物业费的时候与物业费用捆绑一起强迫收取的。不是被告自愿交纳的，被告一直不予认可，并且向原告要求提供收取依据，但是原告一直没有提供。关于二次增压，原告居住的楼层是四楼，不需要自来水二次增压，原告不应当承担自来水二次增压的费用。二、诉讼中，原告称，关于被告提出车位买卖问题，该问题与原告无关，系开发商操作，并且在法院已经形成多个诉讼案件。针对被告提出漏水问题，从其陈述来看，其房屋漏水是楼上造成，因此该侵权主体应当为被告房屋楼上住户。对于被告反映原告管理混乱的问题，原告不予认可，被告没有提交相关证据予以证明。被告根据需要向原告要求开具发票，原告可以开具发票，但是被告不能以此作为拒交物业费的抗辩理由。上述事实，有原、被告提交的相关证据以及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告明珠物业公司与被告张强签订物业管理服务协议，约定原告为被告提供物业服务，原、被告之间系物业服务合同关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原、被告双方均应当依据物业管理服务协议履行各自相应的权利义务，即原告明珠物业公司应当依约履行其物业管理服务的职责，被告作为业主则应及时交纳应交的物业服务费用。本案中，对于2017年1月1日至2019年12月31日的物业管理费5859元，被告未依约及时交纳。诉讼中，被告抗辩主张原告明珠物业公司在物业管理服务过程中存在问题，但未提交相关证据证明该情况，原告举证不足以证明其有权拒交物业费。故对被告的该项抗辩主张，本院不予采信。法律规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，现原告请求被告支付2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费5859元并支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。违约金以下欠款为基数，从原告请求的2019年1月1日起计至付清之日止，按照合同约定的每日0.03‰计算。关于电梯能源费，因物业管理服务协议约定有公共能源费，并未约定电梯能源费，且合同约定：“不含电梯、二次供水正常运行和维修费用，实际产生费用按户进行均摊”，现原告直接请求被告按照20元/月支付电梯能源费，依据不足，本院不予支持。庭审中，原告主张“电梯能源费这一项，应当是合同中约定的公共能源费”，又主张“起诉要求被告支付的是电梯能源费，包括电梯运行和自来水二次增压费用”，原告对此不能作出合理解释，且与合同约定不符，故对原告的该项主张，本院不予采信。原告另主张被告已支付过电梯能源费应视为对合同的变更，但被告对此不予认可，故原告的该项主张依据不足，本院亦不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、限被告张强于本判决生效后十日内向原告驻马店市明珠物业管理有限公司支付物业服务费5859元并支付违约金（以下欠款为基数，从2019年1月1日起计至付清之日止，按照合同约定的每日0.03‰计算违约金）；二、驳回原告驻马店市明珠物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告驻马店市明珠物业管理有限公司负担5元，由被告张强负担20元。本判决为终审判决。审判员  张伟光二〇二〇年十一月三十日书记员  魏浩然