四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15218号 上诉人（原审被告）：成都华医瑞健置业有限公司，住所地：中国(四川)自由贸易试验区成都市双流区西航港街道成新大件路**。 法定代表人：张琦，董事长。 委托诉讼代理人：陈娇，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：陈黎，国浩律师（成都）事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈洪胜，男，1969年1月9日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：钟琴，四川宪恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘恒秀，女，1975年6月17日出生，汉族，住四川省中江县。 委托诉讼代理人：钟琴，四川宪恒律师事务所律师。 上诉人成都华医瑞健置业有限公司（以下简称华医瑞健公司）因与被上诉人陈洪胜、刘恒秀商品房预约合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序进行了独任审理。本案现已审理终结。 华医瑞健公司上诉请求：1.撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初468号民事判决第二项，改判驳回陈洪胜、刘恒秀一审的第二、三项诉讼请求；2.本案诉讼费由陈洪胜、刘恒秀负担。事实与理由：一、一审认定“陈洪胜、刘恒秀于2019年11月10日就房屋通气问题需写入合同事宜，与置业顾问谢晓玲进行过协商”存在错误，陈洪胜、刘恒秀提交的2019年11月10日的微信内容不应当认定成系对合同进行协商的行为。陈洪胜、刘恒秀未向华医瑞健公司发出过拟协商合同内容的意思表示，陈洪胜、刘恒秀清楚知晓置业顾问没有代表华医瑞健公司就合同内容与其协商确认的权利，即使华医瑞健公司的置业顾问存在“协商”，亦对华医瑞健公司不发生法律效果。根据一审双方证据显示陈洪胜、刘恒秀在2019年11月16日“磋商”前己明确表示因个人原因拒绝签订正式合同并要求退定金，也就是说，在所谓磋商前，陈洪胜、刘恒秀已经有了非常明确的拒绝签订正式合同的表现，其明确拒绝履行合同后的一系列行为均系为了拟使其违约行为不承担违约法律后果而作出，严重违反诚实信用原则、损害华医瑞健公司的合法权益。二、一审认定陈洪胜、刘恒秀在缔约过程中提出补充约定房屋通气事宜合情合理没有法律依据。首先陈洪胜、刘恒秀未就通气事宜与华医瑞健公司协商，亦未表明若不同意则拒绝签订正式合同；其次，陈洪胜、刘恒秀若要求另行作出相反约定，违反了合同法及诚实信用原则，一审认定陈洪胜、刘恒秀在缔约过程中提出补充约定房屋通气事宜合情合理没有法律依据；一审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定认定华医瑞健公司应当退还定金存在错误。陈洪胜、刘恒秀恶意磋商，应当适用诚实信用原则对其行为给予否定性评价。 陈洪胜、刘恒秀辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。2019年11月10日签订认购协议当日陈洪胜、刘恒秀要求置业顾问将保证通气写入合同中，但置业顾问表示住宅或公寓都不会将通气写入合同中，2019年11月11日双方之间已将通气问题进行了协商，一审认定事实清楚。陈洪胜、刘恒秀于2019年11月16日前往售楼部进行协商，该事实在华医瑞健公司的上诉状也有体现，2019年11月16日当日陈洪胜、刘恒秀提出要将保证水电是民用价格、房屋通气等内容写入合同中，但遭到华医瑞健公司工作人员的拒绝，因此双方就正式合同和补充协议无法达成一致意见，陈洪胜、刘恒秀不存在任何违约行为。另，陈洪胜、刘恒秀并不存在任何恶意磋商行为，陈洪胜、刘恒秀购买公寓前置业顾问口头承诺水电是民用价格，但实际上公寓水电基本是商用价格。陈洪胜、刘恒秀在网上看到有些公寓不符合国家要求会拒绝通气，因此要求华医瑞健公司将通气写入合同中，合情合理，也是为了保障自己权利的体现。请二审法院驳回华医瑞健公司的上诉请求，维持原判。 陈洪胜、刘恒秀一审起诉请求：1.确认陈洪胜、刘恒秀与华医瑞健公司于2019年11月10日签订的认购书已于2019年12月11日解除；2.判令华医瑞健公司立即返还陈洪胜、刘恒秀20000元定金，以及按年利率6%支付资金占用利息60元（自2019年11月18日开始计算至实际返还费用为止，暂计至起诉之日共计18天），以上共计20060元；3.判令华医瑞健公司承担本案诉讼费。 一审法院审理查明：陈洪胜于2019年11月10日在华医瑞健公司提供的《成都空港星汇项目认购客户确认单》《空港星汇项目认购书》上签字，并于当日内向华医瑞健公司支付了20000元定金。刘恒秀未在上述文本上签字。陈洪胜、刘恒秀于2019年11月10日就房屋通气问题需写入合同事宜，与置业顾问谢晓玲进行过协商。 一审庭审中，陈洪胜、刘恒秀与华医瑞健公司对认购书已于2019年12月11日解除无异议，一审法院依法予以确认。 一审法院认为，刘恒秀虽未在认购书上签字，但其在起诉状上具名及委托诉讼代理人主张权利的行为表明，其与陈洪胜系共同与华医瑞健公司形成预约合同关系。故一审法院对华医瑞健公司在一审庭审中提出刘恒秀已经追认了陈洪胜签字立约的行为的意见，予以支持。陈洪胜、刘恒秀与华医瑞健公司已经形成预约合同关系。 本案的争议焦点在于：华医瑞健公司与陈洪胜、刘恒秀是否因为不可归责于双方当事人的原因导致商品房买卖合同未能订立。根据双方签订的认购书第七条的约定，甲方已向乙方明示双方将签订的商品房买卖合同文本、补充协议、附件等文件资料。乙方声明已阅悉并理解上述明示的合同文本、补充协议等文件资料，且无异议。根据华医瑞健公司提交的商品房买卖合同示范文本“说明”部分第9条的约定，出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容，根据买卖房屋的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。一审法院认为，陈洪胜、刘恒秀虽然与华医瑞健公司签订了认购书，但是认购书并未约定陈洪胜、刘恒秀同意按照华医瑞健公司公示的商品房买卖合同及补充协议内容签订本约，无需再对合同内容进行补充或者修改。且华医瑞健公司明示的商品房买卖合同亦表明合同内容可作进一步的补充，陈洪胜、刘恒秀在缔约过程中提出在合同中补充约定房屋通气事宜，该要求合情合理。双方未能就商品房买卖合同中的补充内容达成一致意见，进而导致陈洪胜、刘恒秀与华医瑞健公司未能缔结本约，系因不可归责于双方当事人的事由导致商品房买卖合同未能订立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，一审法院对陈洪胜、刘恒秀诉请华医瑞健公司返还20000元定金的诉讼请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决：一、确认陈洪胜、刘恒秀与华医瑞健公司于2019年11月10日签订的认购书已于2019年12月11日解除；二、华医瑞健公司于判决生效之日起十日内向陈洪胜、刘恒秀返还购房定金20000元；三、驳回陈洪胜、刘恒秀的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为151元，由华医瑞健公司负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 二审另查明，在2019年11月10日的微信聊天记录中，陈洪胜之女陈巧与华医瑞健公司的销售人员谢晓玲对话如下： 陈：有一些了解得不太明白，所以想咨询一下你，通气是写在购房合同里的是吧？ 谢：通气是不写在合同里面的，我们后面几栋都是套二套三的，都是可以通气的。我们有那么多业主这个你可以放心。 陈：如果我要求通气写在合同里面呢，不写在合同这些都没有保障，你明白我的担忧吧。 谢：嗯，能明白你的担忧，但是我们这边套二套三的基本上买来都是自己住的嘛都会问这个问题，但是不管住宅还是公寓都不会把这个通气写在合同里面。 陈：那如何保障确实在交房的时候能通气呢？没有保障协议之类的吗？ 谢：通气是要通的，交房的时候都是安好了气管的，交房后会统一开户，你想嘛咋可能不通嘛？你们到时候是要先过来验房的。 陈：因为刚好在网上看到一个，燃气管道安好了，但是燃气公司说不符合国家要求拒绝通气。 谢：我们这个是符合国家要求的，有独立厨房和独立生活阳台的。这个你放心保利的物业不会给你乱承诺。 本院认为，预约合同系合同双方以签订正式合同为目的而订立的合同，在双方签订预约合同后仍有权对双方订立预约合同时未能明确，但对于实现合同目的有重大影响的内容继续磋商。本案中，虽然陈洪胜、刘恒秀在签订《空港星汇项目认购书》后，未能按照约定与华医瑞健公司订立正式的买卖合同，根据查明的事实，陈洪胜、刘恒秀系因在签订认购书时华医瑞健公司的销售人员作出了案涉房屋可以通气的承诺，但拒绝将该承诺写入合同导致双方未进一步签订房屋买卖合同。本院认为，水、电、气系与日常生活密切相关的内容，是否通气足以影响购房人对于是否购买房屋作出的判断，在房屋买卖过程中房屋买受人提出对水、电、气的安装或是否可以连通等事实的协商是买受人的正当权利，不能认定系恶意磋商。而陈洪胜、刘恒秀基于华医瑞健公司的销售人员的承诺产生购房意愿并签订认购书，随后在华医瑞健公司明确表示拒绝将该承诺写入合同的情况下，陈洪胜、刘恒秀拒绝签订正式合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，该情况应当认定为“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的”。 关于销售代表是否有权代表华医瑞健公司与客户磋商的问题。本院认为，在合同磋商及缔约过程中，房屋出卖方的销售代表是代表公司与客户建立联系，销售代表以公司名义在公司的营业场所与客户就公司业务范围内的工作事务进行协商、谈判、联系等行为时，应当认定销售代表的行为就是履行公司的职务行为。因此，销售人员向陈洪胜、刘恒秀承诺案涉房屋通气事宜的行为系职务行为，该承诺对华医瑞健公司产生法律效力。 综上，华医瑞健公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费302元，由成都华医瑞健置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  李 俊 二〇二〇年十一月三十日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅