四川省乐山市市中区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川1102执异85号 案外人：程德元，男，1962年3月15日出生，汉族，住四川省井研县。 申请执行人：乐山市商业银行股份有限公司市中区支行。住所地：四川省乐山市市中区柏杨东路**。统一社会信用代码：915111007422861594。 主要负责人：兰斌，该支行行长。 委托诉讼代理人：肖斌，四川创实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李彧，四川创实律师事务所律师。 被执行人：乐山立泰来投资开发有限公司。住所地：四川省乐山市沙湾区嘉农镇嘉兴路**********。统一社会信用代码：91511111731608570H。 法定代表人：熊奎。 被执行人：熊奎，男，1962年6月27日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被执行人：唐超兰，女，1969年8月18日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 被执行人：王海生，男，1962年7月27日出生，汉族，住四川省井研县。 被执行人：何丽，女，1982年9月8日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 在本院执行申请执行人乐山市商业银行股份有限公司市中区支行（以下简称乐山商业银行市中区支行）与被执行人乐山立泰来投资开发有限公司（以下简称立泰来公司）、熊奎、唐超兰、王海生、何丽金融借款合同纠纷一案中，案外人程德元不服本院作出的（2020）川1102执944号之二执行裁定中拍卖登记在被执行人熊奎、唐超兰名下共有的位于四川省乐山市市中区××路××段××号××幢××单元××楼××号（权证号：1××0）的房屋，向本院提出书面异议。本院于2020年10月29日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人程德元称，1.程德元与熊奎在人民法院对案涉房屋予以查封前，已就案涉房屋的租赁事宜订立了真实有效的租赁合同。程德元与熊奎于2011年1月22日签订的《房屋租赁合同》约定：程德元承租熊奎名下位于四川省乐山市市中区××路××段××号××单元××号房屋；案涉房屋面积为148平方米，租期为5年，自2011年1月22日起至2016年1月21日止，租金为125000元，程德元采用25000元／年租金的方式分期付款；程德元在签订合同时须向熊奎交纳保证金25000元，该保证金在租赁期满并完善房屋交接手续后3日内由熊奎向程德元无息退还。2016年1月22日，前述《房屋租赁合同》约定的租期届满后，双方就案涉房屋的租赁事宜另行签订了一份新的《房屋租赁合同》，约定：案涉房屋租期为15年，自2016年1月22日起至2031年1月21日止，租金为300000元，程德元采用按20000元／年租金一次性支付方式付款；程德元在签订合同时须向熊奎交纳保证金50000元，该保证金在租赁期满并完善房屋交接手续后3日内由熊奎向程德元无息退还。前述《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示且不违反任何法律、法规的强制性规定，依法应为合法有效。2.程德元在人民法院对案涉房屋予以查封前，已按约支付全部租金并对案涉房屋持续占有、使用至今。2016年1月22日，程德元以银行转账的方式向熊奎一次性支付案涉房屋的租金及保证金共计35万元。双方于2011年首次订立《房屋租赁合同》以来，程德元便持续地对案涉房屋进行了占有、使用，并就案涉房屋缴纳水、电以及物业费至今，程德元的前述行为已产生了对不特定第三人表明由案外人占有、使用案涉房屋的公示效果，充分证明程德元已在人民法院查封案涉房屋之前即已合法占有了案涉房屋。3.程德元于2020年8月10日才知晓其承租的案涉房屋被法院查封。综上，案外人程德元依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，请求中止本院（2020）川1102执944号之二执行裁定中拍卖登记在被执行人熊奎、唐超兰名下位于四川省乐山市市中区××路××段××号××幢××单元××楼××号（权证号：1××0）房屋的执行，并确认案外人在租赁期内有权拒绝向受让人移交案涉房屋。 申请人乐山商业银行市中区支行未提交书面陈述意见及相关证据。 被执行人立泰来公司未提交书面陈述意见及相关证据。 被执行人熊奎称，其与程德元于2011年1月22日就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》是真实的，案涉房屋位于四川省乐山市市中区××路××段××号××单元××号门市，合同约定租期从2011年1月22日起至2016年1月21日止，租期为5年。程德元已向其支付了案涉房屋的全部租金。熊奎与乐山商业银行市中区支行于2014年4月24日签订了《乐山市商业银行流动资金借款合同》，约定以案涉房屋作抵押。乐山商业银行市中区支行向乐山市市中区人民法院提起诉讼，乐山市市中区人民法院于2020年4月27日作出判决，判决熊奎以案涉房屋承担抵押担保责任。案涉房屋已于2014年设立了抵押。熊奎于2016年1月22日再次就案涉房屋与程德元签订了《房屋租赁合同》，合同约定租期从2016年1月22日起至2031年1月21日止，租期为15年，租金为35万元。程德元向其一次性全部转账支付了35万元，其向程德元出具了《收据》并在该《收据》签名捺印，其把收到的租金用来偿还私人欠款。熊奎没有告知程德元案涉房屋已经抵押给乐山商业银行市中区支行，其认为乐山商业银行市中区支行暂时不会处理案涉房屋，租户是长期的租客，没有必要告诉租户。程德元的异议请求应当成立。 被执行人唐超兰称，其与熊奎系再婚，2014年离婚。因为是再婚家庭，熊奎不会把公司和他自己经营的事情告诉唐超兰，唐超兰不知道熊奎出租案涉房屋的事情。程德元的异议请求是否成立，由人民法院依法作出裁判。 本院查明：2020年6月10日，申请执行人乐山商业银行市中区支行依据本院已经发生法律效力的（2020）川1102民初2612号民事判决书向本院申请执行，本院于同日立案，案号为（2020）川1102执944号。根据该生效法律文书，被执行人立泰来公司应偿还申请执行人乐山商业银行市中区支行借款本金650万元、期内利息948360.78元、罚息及相应复利；被执行人立泰来公司支付申请执行人乐山商业银行市中区支行律师费5000元；申请执行人乐山商业银行市中区支行对被执行人熊奎、唐超兰提供的位于四川省乐山市市中区××路××段××号××号（乐山市房权证私房字第1××0号）、四川省乐山市市中区XX路XX段XX号XX号（乐山市房权证私房字第8××4号）、四川省乐山市市中区××路××号（乐山市房权证私房字第1××3号）、四川省乐山市市中区××街××号（乐山市房权证私房字第1××9号）、四川省乐山市市中区××街××号（乐山市房权证私房字第0××3号）、四川省乐山市沙湾镇XX巷XX幢XX号（沙湾区房权证私产字第0××5号、沙湾区房权证私产字第0××4号、沙湾区房权证私产字第0××3号）、四川省乐山市沙湾镇XX巷XX栋（沙湾区房权证私产字第0××1号、沙湾区房权证私产字第0××4号、沙湾区房权证私产字第0××8号、0××0号、沙湾区房权证私产字第0××8号）、四川省乐山市沙湾镇XX路XX段XX幢（房权证私产字第0××8号）、四川省乐山市沙湾区××镇××街（房权证私产字第0××1号、房权证私产字第0××2号）的上述房屋在前述判决确定的债权范围内折价、拍卖、变卖后所得价款优先受偿；被执行人熊奎、唐超兰、王海生、何丽对前述判决确定的债务承担连带偿还责任；被执行人熊奎、唐超兰、王海生、何丽在承担保证责任后，有权在承担的保证责任范围内向被执行人立泰来公司追偿。本案案件受理费32335元，由被执行人立泰来公司、熊奎、唐超兰、王海生、何丽负担。 在该案执行过程中，本院于2020年7月10日作出（2020）川1102执944号之一执行裁定，裁定：一、查封登记在被执行人熊奎、唐超兰名下共有的位于四川省乐山市市中区××路××段××号××幢××单元××楼××号住宅（权证号：1××0）一套、位于四川省乐山市市中区××街××号商业用房（权证号：1××9）一套、位于四川省乐山市市中区××路××号商业用房（权证号：1××3）一套；二、查封登记在被执行人唐超兰名下位于四川省乐山市市中区××路××号××幢××单元××楼××号住宅（权证号：86304）一套；三、查封登记在被执行人熊奎名下位于四川省乐山市市中区××街××号房产（权证号：0××3）一套、位于四川省乐山市沙湾区××坊巷××幢××楼××号房产（权证号：0XX5、0XX4、0XX3）、位于四川省乐山市沙湾区××坊巷××栋房产（权证号：0XX1、0XX4、0XX8、0XX0、0XX8）、位于四川省乐山市沙湾区××路××房产（权证号：0××8）、位于四川省乐山市沙湾区××镇××街房产（权证号：0XX1、0XX2）；四、上述房产查封期限为三年。本院分别于同年7月13日、同年7月14日分别向乐山市不动产登记中心、乐山市沙湾区不动产登记中心送达（2020）川1102执944号之一执行裁定书及协助执行通知书。同年8月5日，本院作出（2020）川1102执944号之二执行裁定，裁定：一、拍卖登记在被执行人熊奎、唐超兰名下共有的位于四川省乐山市市中区××路××段××号××幢××单元××楼××号住宅（权证号：1××0）一套、位于四川省乐山市市中区××街××号商业用房（权证号：1××9）一套、位于四川省乐山市市中区××路××号商业用房（权证号：1××3）一套；二、拍卖登记在被执行人唐超兰名下位于四川省乐山市市中区××路××号××幢××单元××楼××号住宅（权证号：8XX4）一套；三、拍卖登记在被执行人熊奎名下位于四川省乐山市市中区××街××号房产（权证号：0××3）一套、位于四川省乐山市沙湾区××坊巷××幢××楼××号房产（权证号：0XX5、0XX4、0XX3）三套、位于四川省乐山市沙湾区××坊巷××栋房产（权证号：0XX1、0XX4、0XX8、0XX0、0XX8）五套、位于四川省乐山市沙湾区××路××房产（权证号：0××8）一套、位于四川省乐山市沙湾区××镇××街房产（权证号：0XX1、0XX2）两套。同日，本院在案涉房屋处分别张贴了《查封公告》和《公告》，《查封公告》载明：包括程德元租赁的案涉房屋在内的前述房屋已由有关部门协助本院登记查封，查封期限自2020年7月13日至2023年7月12日；在上述期限内，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则，本院将依法追究其法律责任。《公告》载明：本院再次限期被执行人在2020年8月15日前履行还款义务。逾期未履行，本院将依法评估、拍卖前述案涉房屋。前述案涉房屋若存在租赁关系，请承租人在2020年8月15日前向本院申报并将租赁合同、租金支付凭据交由本院审查。 同年9月25日，本院作出（2020）川1102执944号执行裁定，裁定终结该案的本次执行程序。案外人程德元遂以其在本院查封案涉房屋之前就与熊奎签订合法有效的《房屋租赁合同》为由，提出前述异议请求。 另查明，1.2011年1月22日，熊奎作为出租方与程德元作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定：熊奎将位于四川省乐山市市中区××路××段××号××单元××号房屋出租给程德元，案涉房屋面积为148平方米；租期为5年，自2011年1月22日起至2016年1月21日止，租金为125000元；程德元在签订合同时须向熊奎交纳25000元的保证金，熊奎在收款后提供收款凭据给程德元，作为退保证金凭据，租赁期满并完善房屋交接手续后3日内熊奎将保证金不计息退还给程德元；程德元采用分期付款的方式每年向熊奎支付25000元租金；在租赁期间熊奎出售房屋，须在30日前书面通知程德元，在同等条件下，程德元有优先购买权，如房屋被熊奎转让给第三方，须保证由第三方继续履行本合同至合同到期终止。 2016年1月22日，熊奎作为出租方与程德元作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定：熊奎将位于四川省乐山市市中区××路××段××号××单元××号房屋出租给程德元，案涉房屋面积为148平方米；租期为15年，自2016年1月22日起至2031年1月21日止；租金为300000元；程德元在签订合同时须向熊奎交纳50000元的保证金，熊奎在收款后提供收款凭据给程德元，作为退保证金凭据，租赁期满并完善房屋交接手续后3日内熊奎将保证金不计息退还给程德元；程德元采用一次性支付20000元、每年支付25000元的方式向熊奎支付租金；在租赁期间熊奎出售房屋，须在30日前书面通知程德元，在同等条件下，程德元有优先购买权，如房屋被熊奎转让给第三方，须保证由第三方继续履行本合同至合同到期终止。 2.据乐山市不动产登记中心的《房屋信息摘要》显示：坐落于四川省乐山市市中区××路××段××号××幢××单元××楼××号房屋的登记权利人为熊奎、唐超兰，处于轮候查封状态。案涉房屋设定了抵押权，抵押权人为乐山商业银行市中区支行，抵押人为唐超兰、熊奎，债务人为立泰来公司，抵押期限为2014年4月24日至2016年4月24日。 3.《成都银行客户回执》载明：2016年1月22日，程德元通过其账号为6221××××1139的银行账户向熊奎账号为6228××××5611的银行账户汇兑金额为350000元。 4.已经发生法律效力的（2020）川1102民初2612号民事判决书审理查明部分载明：案涉房屋于2014年4月25日办理了抵押登记。 审查中，案外人程德元陈述其于2011年1月22日与熊奎签订《房屋租赁合同》租赁案涉房屋，熊奎把案涉房屋的房产证原件交给其看过。对于2011年1月22日的《房屋租赁合同》约定的租金，其以现金方式一次性向熊奎支付。其与熊奎于2016年1月22日就案涉房屋再次签订了《房屋租赁合同》，但并不知道案涉房屋已经被抵押了，也没有去房管局查过案涉房屋是否有抵押，也没有让熊奎提供案涉房屋的房产证原件，熊奎也没有告诉其案涉房屋已经被抵押的事情。2016年1月22日《房屋租赁合同》签订后，其一次性向熊奎转账支付了300000元租金和50000元保证金。直至乐山市市中区人民法院于2020年8月10日在案涉房屋处张贴公告时，其才知道案涉房屋设有抵押。 上述事实，有案外人程德元提交的《房屋租赁合同》《成都银行客户回执》，本院调取的（2020）川1102民初2612号民事判决书、（2020）川1102执944号之一执行裁定书、协助执行通知书、（2020）川1102执944号之二执行裁定书、（2020）川1102执944号执行裁定书、《查封公告》《公告》、乐山市不动产登记中心的《房屋信息摘要》、（2020）川1102执944号执行案件卷宗材料以及当事人的陈述等予以证实。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。又，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，案外人程德元主张的租赁权是否能够排除执行，应根据前述法律规定进行审查。 根据本案审查查明的事实，登记在熊奎、唐超兰名下的案涉房屋已抵押给乐山商业银行市中区支行，并于2014年4月25日办理了抵押登记，乐山商业银行市中区支行对案涉房屋享有合法的抵押物权，且经本院（2020）川1102民初2612号生效判决确定乐山商业银行市中区支行对案涉房屋享有优先受偿权，乐山商业银行市中区支行已向本院申请了执行。案外人程德元与熊奎曾于2011年1月22日签订《房屋租赁合同》，但该合同约定的租赁期限已于2016年1月21日届满。尽管程德元于2016年1月22日与熊奎就案涉房屋的租赁事宜再行签订《房屋租赁合同》，但该合同系在案涉房屋抵押权设立之后签订，熊奎与程德元之间建立的租赁关系不能对抗已登记的抵押权。故程德元依据《房屋租赁合同》取得的租赁权，不能阻止本院对案涉房屋的执行。 综上，案外人程德元的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人程德元的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 王 涛 审判员 万 敏 审判员 高 奕 二〇二〇年十一月十一日 书记员 帅艳红