北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初18220号原告（反诉被告）：张宏，男，1990年3月29日出生，汉族，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：张磊，北京圣伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王孟，北京圣伟律师事务所律师。被告（反诉原告）：权香淑，女，1976年11月12日出生，朝鲜族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：林焕斌，河北王洪波律师事务所律师。原告（反诉被告）张宏诉被告（反诉原告）权香淑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张宏的委托诉讼代理人张磊、被告（反诉原告）权香淑的委托诉讼代理人林焕斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张宏向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院确认解除原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其附属协议；2．判令被告支付原告已付购房款50000元;3．判令被告支付违反出卖人承诺的违约金760000元；4．诉讼费由被告负担。事实与理由:原告于2020年6月11日，通过21世纪(北京安信瑞德房地产经纪有限公司)居间服务,与被告权香淑签订《北京市存量房屋买卖合同》后,支付5万元定金,3．8万元居间服务费。6月15日原被告双方办理了网签手续后原告办理了首付款监管手续,6月16日原告申请了贷款130万(支付评估费600元,贷款手续费3000元)。6月21日被告办理完房屋解抵押手续。次日,原告发现被告隐瞒房屋为凶宅的情况,并在微信群与中介和卖方进行沟通。多次沟通中,虽被告认可凶宅,但双方未能协商一致任何解决方式。6月30日被告未按合同约定将房屋进行过户,后原告发现房屋已被查封,买卖合同不存在继续履行的可能。原告于2020年8月3日向被告邮寄解除房屋买卖合同通知书提出解除房屋买卖合同,并要求被告按期支付违约金,未获任何答复。现原告为维护自身合法权益,特向贵院申请诉讼,望判如所请。被告（反诉原告）权香淑辩称：反诉原、被告于2020年6月11日签订《北京市存量房屋买卖合同》,反诉原告将其所有的位于北京市通州区梨园西里x室房屋出售给反诉被告,建筑面积为98．63平方米,成交价格为380万元。同日反诉原、被告与居间方北京安信瑞德房地产经纪有限公司签订《补充协议》,约定乙方(反诉被告)支付甲方(反诉原告)定金5万元,于合同订立当日支付4万元,于2020年6月12日支付1万元。并约定乙方应于过户当日将除贷款外的第一笔购房款245万元自行支付给甲方,2020年6月30日之前,甲、乙双方共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续。反诉原告按合同约定2020年6月20前,结清了案涉房屋的银行按揭贷款,但反诉被告未按约定支付购房款,且明确表示不再履约。《补充协议》第三条违约责任(三)约定:乙方出现上述根本违约情形之一的,乙方应在根本违约情形发生之日起十五日内,按房屋交易总价的20%向甲方支付违约金;乙方向甲方已支付的全部款项可用于冲抵违约金,并多退少补。反诉被告拒不履行合同,根本违约后也不按合同约定支付违约金,故诉至贵院,请依法裁判。据此，我方提出反诉请求：1．请求法院判令解除反诉原、被告之间的房屋买卖合同；2．判令反诉被告支付反诉原告违约金76万元；3．诉讼费用由反诉被告承担。原告（反诉被告）张宏反诉辩称：我同意解除合同,但是我认为解除合同原因是权香淑隐瞒房屋凶宅事实,并且逾期办理房屋所有权手续导致,相关损失应该由权香淑负担。同时权香淑对补充协议理解有误,权香淑先行办理房屋所有权手续后,银行将自动支付第一笔购房款。综上，不同意被告要求我方承担违约责任的反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理对事实认定如下：2020年6月1日，权香淑（房屋出卖人）与张宏（房屋买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定权香淑将坐落于北京市通州区梨园西里x的房屋（以下简称“涉案房屋”）出卖给张宏，成交价格为380万元。合同第三条房屋特殊情况约定：（二）出卖人陈述保证该房屋存在的特殊情况为：无（特殊情况包括但不限于“凶宅”、辐射超标、该房屋为遗产且未完成分割及其他影响交易的情形，出卖人须如实陈述）。第五条成交价格及付款方式约定：（一）经买卖双方协商一致,该房屋成交价格为3800000；（三）买卖双方一致同意采取下列第2种交易方式，2．买受人申请贷款交易(即贷款交易):买受人向银行申办购房贷款，拟贷款金额为1300000元，买卖双方按本合同的约定办理权属转移登记手续前,买受人应取得批贷函件,并付清除贷款外的购房款(补充协议对具体付款方式及期限另有约定的,以补充协议的约定为准)。第六条房屋产权及具体状况的承诺和保证约定：“出卖人承诺并保证,其提供的、与交易房屋相关的信息真实、准确、完整;该房屋没有产权纠纷,未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易,均认可本合同及其他相关文件的约定,且无他人对该房屋享有优先购买权。买受人承诺并保证,其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易,且认可本合同及其他相关文件的约定。如任何一方因违反前述承诺,导致不能办理本次交易涉及的必要手续及/或该房屋产权转移登记手续的,由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款,即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺而依法被变更、撤销解除、终止或认定无效的,本条款依然有效,守约方仍可依据本条款的约定追究违约方的法律责任。出卖人保证,已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系,补充协议及物业交割单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人(补充协议或买卖双方另有约定的除外)。买受人确认,对出卖人出售的该房屋具体状况已充分了解,自愿买受该房屋。出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋验收交接完成之日,对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况”。第七条房屋权属转移登记约定：买卖双方同意，出卖人与买受人应于本合同签署后20个工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理税费缴纳及房屋权属转移登记手续。第九条房屋的交付约定：（一）出卖人应当按照下列第3项的约定将该房屋交付给买受人，3．出卖人应于2020年9月8日之前，自过年后到9月8日的租金五千元整于过户后三日内支付将房屋交付给买受人。该合同包含一补充协议，该补充协议由权香淑（甲方、出卖方）与张宏（乙方、买受方）及北京安信瑞德房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订，约定房屋交易的定金为5万元，于2020年6月20日前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续，于2020年6月30日之前双方共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续，张宏应于过户当日将除贷款外的第一笔购房款245万元以自行支付的方式支付给甲方。补充协议第三条违约责任约定乙方逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的构成根本违约,乙方应在根本违约情形发生之日起十五日内,按房屋交易总价的20%向甲方支付违约金;乙方向甲方已支付的全部款项可用于冲抵违约金,并多退少补，丙方收取的所有费用不予退还,由支付方向违约方追索。合同（含补充协议）还对双方其他权利义务进行了约定。双方还签订有《补充协议（二）》，对房屋价款构成等进行约定。房屋买卖合同签订后，2020年6月11日权香淑收到张宏依约向其支付的定金5万元。2020年6月16日，张宏（甲方、付款方）与权香淑（乙方、收款方）及上海浦东发展银行股权有限公司北京东四支行（丙方）（以下简称“浦发银行”）签订《个人交易资金监管业务协议》（以下简称“资金监管协议”），约定张宏在浦发银行开立账户，张宏与权香淑委托浦发银行监管及在符合协议约定条件时进行划转的监管资金为245万元整，监管期限自2020年6月16日起1个月，即2020年7月16日。2020年6月24日，张宏向权香淑发送短信，称因权香淑未告知涉案房屋系凶宅且拒不配合协商，其要求解除房屋买卖合同并主张违约责任。2020年7月3日，张宏再次向权香淑发送短信，称双方于2020年6月29日协商，权香淑拖延不予处理，现已超出6月30日过户时间，其再次提出解除合同并主张违约责任。2020年8月2日，张宏以权香淑隐瞒房屋真实信息及逾期交房为由，根据合同第三条、第六条及第十条的约定向权香淑发出解除合同通知书。庭审中，张宏称根据邮件信息查询显示，权香淑于2020年8月3日收到上述通知书，认为合同系于2020年8月3日解除。权香淑表示未收到上述通知书，但同意合同于2020年8月3日解除。关于解除合同的原因，张宏表示其在合同履行过程中发现权香淑隐瞒其姐姐权香月因抑郁症从涉案房屋跳楼自杀的情况，系因权香淑违反合同约定隐瞒房屋系凶宅的特殊情形导致合同解除，权香淑则表示其姐权香月是从房屋的一房间跳楼的，并不是在房屋内死亡，故认为涉案房屋不构成凶宅，且张宏购买二手房屋应当预见到客观上会存在居住人生老病死的情形。权香淑认为合同解除系因张宏未按约定支付购房款且明确表示不再履约造成。另查，本院于2020年10月15日向权香淑开具交纳反诉费通知书，权香淑未在七日内交纳反诉费。本院认为，本案争议的焦点为涉案房屋是否属于“凶宅”。张宏认为有人从楼房房间中跳楼自杀，则该套楼房即构成“凶宅”。而权香淑却认为单纯存在的有人从楼房房间中跳楼自杀的情形与有人自杀死亡在房屋内的情形不同，前者尚不足以导致涉案房屋构成“凶宅”。本院认为“凶宅”并非法律概念，无法从法律规范中寻找其明确定义，但在房屋买卖交易实践中，人们已对“凶宅”的内涵含意形成了一定的共识，且交易房屋如系“凶宅”确实会严重影响人们对交易房屋的购买意愿及交易价格。本案涉案房屋是否属于凶宅需要考虑两方面因素，一是死亡地点，二是死亡形式。一方面，权香月自涉案房屋跳楼，虽最终的死亡地点在涉案房屋外，但事件发生的起点在涉案房屋内，所以从死亡地点上，不能排除与涉案房屋之间存在一定的关联性。另一方面，跳楼自杀并非正常的生老病死，死亡形式上属于非正常死亡，足以影响房屋交易中买受人的未来居住感受和买受意愿，因而涉案房屋应可纳入“凶宅”的认定范围。据此，涉案房屋属于俗称的“凶宅”。权香淑作为出卖人明知其所售涉案房屋存在有人从中跳楼自杀的情形，却并未在订立房屋买卖合同过程中告知买受人张宏，反而在房屋买卖合同中承诺所售房屋不存在“凶宅”的特殊情形，故张宏以权香淑隐瞒房屋真实信息构成违约为由要求解除房屋买卖合同于法有据，权香淑亦同意解除，本院予以支持。关于房屋买卖合同的解除时间，庭审中双方均确认房屋买卖合同于2020年8月3日解除，本院对此不持异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，本案房屋买卖合同系因权香淑隐瞒房屋系凶宅的真实情况造成，合同解除后，权香淑应返还张宏支付的定金5万元，并承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。张宏依据双方所签房屋买卖合同的第六条约定要求权香淑支付违约金，于法有据，本院应予支持；关于违约金数额，合同第六条约定为房屋买卖总成交价款的20%即76万元，权香淑要求法院对赔偿违约金数额予以合理调整降低，考虑到张宏为完成房屋交易所支出的实际付出及房屋买卖合同解除对双方造成的实质影响等因素，本院依法对违约金数额予以合理调整后酌定为5万元。对于权香淑反诉要求张宏支付违约金的反诉请求，因权香淑未交纳反诉案件受理费，依法应按其撤回反诉处理，因本案存在实体问题审理，故对权香淑的反诉请求应按照“判决吸收裁定”的原则处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十三条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张宏与被告（反诉原告）权香淑于2020年6月11日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及《补充协议（二）》于2020年8月3日解除；二、被告（反诉原告）权香淑返还原告（反诉被告）张宏购房定金5万元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告（反诉原告）权香淑支付原告（反诉被告）张宏违约金5万元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告（反诉被告）张宏的其他诉讼请求；五、本案被告（反诉原告）权香淑所提反诉按其撤回反诉处理。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11900元，减半收取5950元，由原告张宏负担4800元（已交纳），由被告权香淑负担1150元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 曹正中二〇二〇年十一月五日法官助理 杨娴婷书 记 员 周 洲