北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初11248号原告：远洋亿家物业服务股份有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖大街**。统一社会信用代码：91110116700231563Q。法定代表人：杨德勇，董事长。委托诉讼代理人：彭艳丽，女，1987年6月13日出生，远洋亿家物业服务股份有限公司职工，住该公司宿舍。委托诉讼代理人：张婷婷，女，1983年5月28日出生，远洋亿家物业服务股份有限公司职工，住该公司宿舍。被告：常彭春，男，1992年10月27日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：刘晓波，北京市信凯律师事务所律师。原告远洋亿家物业服务股份有限公司（以下简称远洋物业）与被告常彭春物业服务合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告远洋物业的委托诉讼代理人彭艳丽、张婷婷、被告常彭春的委托诉讼代理人刘晓波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远洋物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠原告的2018年1月15日至2021年1月14日期间的物业服务费11786.68元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告自2010年1月8日起为被告提供物业服务，被告是x号楼x单元xx号房屋的所有权人，其房屋建筑面积是139.96平方米，根据物业服务合同，物业服务费收费标准为2.3元每建筑平方米每月。但自2018年1月15日至2021年1月14日共计3年，被告对其所发生的物业管理费拒不交纳。经原告多次催交未果，现原告依法起诉。被告常彭春辩称，不同意原告的诉讼请求。一是原告未尽到物业服务管理职责，未提供良好的物业服务。原告于2010年11月11日购买了远洋地产有限公司开发的坐落于石景山区玉泉西里一区18幢-1层-1-118号车位，原告一直向远洋物业缴纳车位管理费，从未拖欠。从2010年一2018年原告也从来没有拖欠过远洋物业的物业服务费，但在2017年原告发现与自己118号车位相对应的140号车位业主擅自将车位上的橡胶挡车器向后移了340mm，严重影响了原告正常使用自己的车位，并且存在停车安全隐患，有撞车的风险。原告多次找远洋物业反应情况，要求远洋物业履行自己的职责，要求140号车主将驻车提示胶块恢复原状，但远洋物业没有履行自己的职责，没有履行物业服务人应尽的义务，至今140号车位仍然没有恢复原状，已经严重影响原告正常使用自己的车位。二是原告没有按照双方的约定和相关的制度规定六履行自己的职责，违反双方签订的《前期物业服务协议》以及《远洋沁山水地下停车场管理规定》等相关制度要求。原告与远洋物业签订的《前期物业服务协议》中甲方的权利义务中约定远洋物业有制止违反本物业的物业管理公约及各项管理制度的行为的义务。以及原告对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为以及违反《临时管理规约》、《业主手册》、《安全和谐共建协议书》等各项管理规章制度的行为，进行制止，并及时向有关行政管理部门报告。远洋沁山水B1层的所有停车位都是统一规划的，140号车位的业主擅自改变车位的设施明显不符合《远洋沁山水地下停车场管理规定》，远洋物业有义务要求其恢复原状。原告与远洋地产有限公司签订的合同编号：XF258400的《商品房现房买卖合同》第18页附件七《住宅小区停车场已售车位管理服务合同》中明确约定远洋物业有“制止违反本协议及各项管理制度的行为”的权利和义务，远洋物业负责安排车辆管理员对停车场实行24小时巡视，维护车场的正常停放秩序；远洋物业未达到服务质量约定目标的，原告有权要求限期改正，逾期未改正给原告造成损失的，远洋物业承担相应的法律责任。《远洋沁山水地下停车场管理规定》第5条停车场停放的车辆必须停放在规定的车位，车辆停放不得超出车位划线范围，严禁占用车道及占用他人车位。《远洋沁山水停车场管理须知》规定有固定车位的车辆必须停泊在指定的车位内，进入停车场的车辆应按规定的区域、方向分类停放整齐，禁止跨线停车。停放在本停车场的车辆必须停放在车位线内，不得压线和越线泊车。沁山水物业管理中心有权根据具体情况，对乱停放车辆采取劝导、警示、上锁等管理措施。凡任何原因引发的停车场内的停车纠纷，必须尽力及相互协调或多方协调处理。对有意阻碍，干扰停车场秩序的事件，在协调无效时，保留向警方报警和对肇事者进一步追究责任的权利。三是、远洋物业没有履行自己应尽的职责，没有为原告提供良好服务的行为违反了相关法律法规的规定。原告多次找远洋物业交涉后仍没有采取相应措施，影响了原告正常使用车位。本院经审理认定事实如下：常彭春为北京市石景山区玉泉西里一区x号楼x层x单元xx号房屋（以下简称诉争房屋）的业主。2010年1月8日，常彭春与北京远洋基业物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》。北京远洋基业物业管理有限公司于2015年11月30日名称变更为远洋亿家物业服务股份有限公司。根据《前期物业服务协议》，远洋物业的物业管理服务内容主要包括：“……第二条、一、房屋共用部位的维修和管理，负责本小区内建筑共用部位的日常维护、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、楼台、大堂等，但不包括任何产权人个别拥有独立使用权的地方。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施包括：可视对讲及门禁系统，电视监控系统、燃气泄露系统、消防报警系统、照明系统、下水道、沟渠、槽沟、绿化区之装置及植物、告示板等。只供个别产权人使用的设施不包括在内。三、负责本小区内公共设施和附属建筑物、构筑物的日常维护、养护和管理，包括道路、化粪池、共用卫生间、泵房、水箱、风机房、垃圾房、消防设备控制室、电梯机房、消防通道等。四、负责本小区内公共区域的绿化养护与管理，包括公用绿地、花木、建筑雕塑等。五、负责本小区内公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集。六、负责本小区内维护公共秩序，包括门岗服务，物业区域内巡查、安全监控、值班。七、负责本小区内维持物业区域内各类车辆的行驶秩序。八、负责本小区内公共区域消防设施的日常运行和维护。九、负责本小区内房屋装饰装修服务。十、负责向业主和物业使用人收取下列费用：住宅小区的物业管理费、装修押金、装修服务费、生活垃圾清运费、代收代缴费用、停车费以及政府批准的其他费用。对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为以及违反《临时管理规约》、《业主手册》等各项管理规章制度的行为，进行制止，并及时向有关行政管理部门报告。十一、其他委托事项：各业主和物业使用人单元自用部位、自用设施、设备的维修、保养，在当事人提出委托时，应接受委托并收取相应费用。”关于物业管理服务费用的约定为：“一、物业管理服务费用的计价基础是“产权登记建筑面积（含公摊）”，而非“产权套内建筑面积”……三、乙方交纳费用时间：首期物业管理费按年度交纳。首期交费期满后一个月内，预交下一年度物业管理服务费，依此类推。四、远洋沁山水2楼2单元1902号住宅物业服务费用标准：2.3元/建筑平方米/月”。经查明，根据京政办发[1999]68号，京价(收)字[1999]第253号文件规定，该小区垃圾清运费为每年30元每户，垃圾处理费每月3元每户。上述协议签订后，远洋物业为常彭春实际提供了房屋建筑公用部位、设施的维修和养护等物业服务至今。远洋物业按照房屋面积139.96平方米主张常彭春自2018年1月15日至2021年1月14日未交纳涉诉房屋的物业费11588.68元、垃圾清运费及垃圾处理费198元，共计11786.68元。对未缴纳物业费的业主，远洋物业称，其通过向业主发送催款通知书的形式催收物业费。常彭春认可的确未缴纳上述期间的相关物业费用，但未交主要原因是物业服务管理不到位，其购买的118号车位相对应的140号车位业主擅自将车位上的橡胶挡车器向后移，严重影响其车位的正常使用，而远洋物业公司未能履行应尽职责采取有效措施。上述事实，有《前期物业服务协议》、催款通知书等及当事人陈述在案佐证。本院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。远洋物业与常彭春签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按照约定的内容履行各自义务。物业管理合同为双务合同，远洋物业已履行物业服务，常彭春有义务按期交纳物业管理费、垃圾清运费及垃圾处理费，故远洋物业要求常彭春交纳2018年1月15日至2021年1月14日未交纳涉诉房屋的物业费11588.68元、垃圾清运费及垃圾处理费198元，共计11786.68元，有事实及法律依据，本院予以支持。常彭春主张物业管理服务不到位，但未提供充足的证据予以证明，且该瑕疵亦未对其正常生活造成实质性影响；其称不缴纳物业费的主要原因系140号车位挡车器后移的问题未能解决，本院认为远洋物业已提供证据证明其对车位问题进行了协调，常彭春可另行通过合法途径解决，但不能作为不缴纳物业费的合法理由，故对其答辩意见，本院不予采信。应当指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下:常彭春于本判决生效之日起十日内给付远洋亿家物业服务股份有限公司2018年1月15日至2021年1月14日的物业服务费11786.68元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47元（远洋亿家物业服务股份有限公司已预交），由常彭春负担（于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求的数额，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  孟 哲二〇二〇年十一月十六日法官助理  付天娇书 记 员  李 雪