贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6899号上诉人（一审原告）：汪贵林，女，汉族，1966年2月27日出生，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：彭晓洁，贵州靖毕律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：孟元元，贵州靖毕律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**。统一社会信用代码：9152050070966631XK。法定代表人：卿宪华，该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：聂萍，贵州朗意律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：张尧，贵州朗意律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：伍贤生，男，汉族，1961年3月19日出生，住四川省泸县。上诉人汪贵林因与被上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰房开公司）、伍贤生商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5921号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人汪贵林上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人瑞丰房开公司将案涉商品房出卖给被上诉人伍贤生，并与伍贤生签订了《瑞丰铭城商品房认购书》后，伍贤生已支付完毕购房款。后伍贤生将案涉房屋卖给上诉人，并经二被上诉人同意，在《瑞丰铭城商品房认购书》的底单上将买受人变更为上诉人，将合同的权利、义务概括转移给上诉人。上诉人已对被上诉人瑞丰房开公司履行完毕给付购房款的义务，并已经缴纳完毕相关契税、维修基金等，被上诉人瑞丰房开公司也将案涉商品房交付上诉人，应当认定该协议为《商品房买卖合同》，双方之间已经形成买卖关系。协助办理不动产权属的变更登记系被上诉人瑞丰房开公司的作为房地产开发企业的法定义务，被上诉人的行为违约，应当按照最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条的规定承担违约责任。被上诉人瑞丰房开公司、伍贤生二审未作答辩。汪贵林一审诉讼请求：1.判令被告瑞丰房地产公司为原告办理“瑞丰铭城”4号楼B-2906号商品房不动产权证书并交付原告；2.判令被告瑞丰房地产公司支付逾期办证违约金，暂计40000.00元（该违约金以房屋总价款422100.00元为基数，自2015年8月9日起到2019年8月19日按银行同期贷款利率1.3倍，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率1.3倍计算至被告交付相关文书到不动产登记中心为止。）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年1月4日，被告伍贤生作为买方与被告瑞丰房开公司作为卖方签订了一份《“瑞丰铭城”商品房认购书》，认购4号楼Ｂ-2906室，建筑面积为168.84平方米的住房一套。后经原告汪贵林、被告伍贤生以及被告瑞丰房开公司协商达成一致意见，直接在前述《瑞丰铭城’商品房认购书》上进行修改，买方变更为“伍贤生换汪贵林”。2015年5月8日，被告瑞丰房开公司向原告出具了“汪贵林交来瑞丰铭城4-Ｂ-2906室购房款422100.00元、办证费892.00元、开户费829.00元、房屋维修费12663.00元、契税12663.00元”的收据。2015年5月8日，被告将其开发建设的位于毕节市交付原告使用。另查明，2018年11月29日，毕节市不动产登记中心出具《贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司瑞丰铭城5号地块1、2、3、4幢首次登记确认书》，确认启动为住宅部分的购房业主办理《不动产权证书》。2020年7月16日，一审依职权向毕节市住房和城乡建设局对涉案房屋的情况进行查询，毕节市住房和城乡建设局向本院出具查询结果，载明：截止2020年7月16日15时52分，贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司项目2012年东出口棚户区改造项目一期工程4幢543-4-B-29-6号未备案，有在建抵押。一审法院认为，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，原告与被告瑞丰房开公司并未签订《商品房买卖合同》，原告提供的《‘瑞丰铭城’商品房认购书》也仅对认购商品房的房号、建筑面积和付款方式进行了约定，《商品房销售管理办法》第十六规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所；(二)商品房基本状况；(三)商品房的销售方式；(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十一)解决争议的方法；(十二)违约责任；(十三)双方约定的其他事项。”原告提供的《‘瑞丰铭城’商品房认购书》显然并不具备《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容。因此，原告提出其与被告瑞丰房开公司签订的《‘瑞丰铭城’商品房认购书》应当认定为商品房买卖合同，并以此要求被告承担办证及逾期办证违约金的主张，不能成立。故对原告在本案中提出的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条之规定，一审判决：驳回原告汪贵林的诉讼请求。案件受理费400.00元，由原告汪贵林负担。本案二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：上诉人汪贵林与被上诉人瑞丰房开公司、伍贤生协商一致，将被上诉人瑞丰房开公司与伍贤生签订的《瑞丰铭城商品房认购书》中的买方变更为汪贵林，应当认定伍贤生将该认购书项下权利义务概括转移给上诉人汪贵林，汪贵林与瑞丰房开公司成为了该认购书新的相对方。该《瑞丰铭城商品房认购书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要内容，不应认定为商品房买卖合同。但上诉人已对被上诉人瑞丰房开公司履行完毕给付购房款的义务，并向被上诉人瑞丰房开公司缴纳了契税、维修基金等，被上诉人瑞丰房开公司也将案涉商品房交付上诉人，应当认定，双方之间就案涉商品房已经形成事实买卖关系，被上诉人瑞丰房开公司应当协助上诉人汪贵林办理案涉商品房不动产权属的变更登记。涉案房屋所属楼幢已于2018年11月29日经产权登记部门同意启动为其办理涉案商品房住宅的《不动产权证书》，表明其已经符合办理转移登记条件，且被上诉人瑞丰房开公司已经收取上诉人办证费、房屋维修费、契税等，应当视为被上诉人瑞丰房开公司接受上诉人的委托代为办理不动产权属证书，故对上诉人主张被上诉人瑞丰房开公司代为申请办理涉案房屋不动产权证书的请求，本院予以支持，但应以上诉人交清办证所需税费并提供完毕办证所需相关文书（应由上诉人提交的部分）作为前提。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被上诉人瑞丰房开公司于2015年5月8日将案涉商品房交付上诉人使用，应于2015年8月6日前协助上诉人办理取得案涉商品房不动产权属证书，逾期未能办理，构成违约，应当自2015年8月7日起承担给付违约金的违约责任。违约金的标准，以上诉人已付购房款为基数，参照中国人民银行同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍予以计算。因上诉人于2020年4月28日提起诉讼，被上诉人瑞丰房开公司提出诉讼时效抗辩，根据三年诉讼时效的相关规定，2017年4月28日之前的违约金，本院不予支持。又因本案系委托办证，案涉商品房现已具备办证条件，且被上诉人瑞丰房开公司于一审庭审时已经向上诉人披露该信息，并要求上诉人提交办证所需资料，故本案违约金计算日期截止2020年6月15日。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5921号民事判决；二、被上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于上诉人汪贵林交清办证所需税费并提供相关文书（需由上诉人提交的部分）之日起九十日内为上诉人汪贵林申请办理涉案商品房的不动产权证书；三、被上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付上诉人汪贵林逾期办证违约金（该违约金以上诉人汪贵林已付购房款422100.00元为基数，自2017年4月28日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率1.3倍的标准计算，自2019年8月20日至2020年6月15日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的标准计算）。四、驳回上诉人汪贵林的其他诉讼请求。一审案件受理费400元，由上诉人汪贵林负担140元，被上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担260元；二审案件受理费800元，由上诉人汪贵林负担280元，被上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担520元。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  吉 雪审判员  郭少华二〇二〇年十一月六日书记员  邓 千