北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初21409号原告：贾蓉，女，1975年12月7日出生，汉族，住北京市朝阳区xxx。委托诉讼代理人：赵越，北京市大地律师事务所律师。被告：马景霞，女，1958年10月23日出生，汉族，住北京市朝阳区xxx。委托诉讼代理人：祝辉良，北京市盈科律师事务所律师。原告贾蓉（以下简称原告）与被告马景霞（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告及其委托诉讼代理人赵越、被告及其委托诉讼代理人祝辉良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即退还原告房屋租金327500元；2、请求依法判令被告立即退还原告办理工商注册保证金20000元；3、请求依法判令被告赔偿原告第一项和第二项款项从2020年4月29日至给付之日期间银行同期贷款的利息，暂定为10000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年4月23日，原告与被告达成房屋出租合同，被告同意将位于北京市通州区xxxx商铺租赁给原告使用，双方还在合同中约定了租赁房屋的面积、租金、押金、费用承担等内容，当天双方又达成了补充协议，补充协议约定原告需向被告交付20000元，作为原告在该房屋办理工商注册的保证金，待原告公司从租赁房屋移走时，被告将20000元退还原告。签订合同和补充协议后，原告依约向被告支付了377500元。付款后，原告发现该房屋存在消防隐患和一些问题，风险很高不适合使用，无奈只好与被告协商解约，经过双方的反复磋商，2020年4月28日，双方一致同意解除商铺出租合同，当天被告就将房屋等物品收回。2020年4月29日，双方进一步明确解除合同的结算办法，被告同意原告提出的扣除其30000元，其余租金和工商注册保证金（原告未在该出租房屋办理工商注册）全部退还给原告的解决方案，但令人气愤的是被告不守信用，总以原告交的租金已经买了理财，房屋一时又租不出去，自己年龄大贷款办不下来等为由，拒不退还原告租金和工商注册保证金，截止到原告起诉之日，被告仍然未退还原告任何款项，原告认为被告的行为是违法和违约的。原告为维护自身合法权益，诉至法院，望给予支持。被告辩称，一、2020年4月23日被告与原告签订了《商铺租赁合同》，租赁了被告位于通州区xxxx商铺，合同约定租期为2020年6月1日至2023年5月31日。双方约定2020年4月23日至6月1日为装修期，被告于合同签订当日将房屋交付给原告，同时交付了房屋钥匙和电卡，但原告在签订租赁合同后第五日即2020年4月28日就向被告提出解除合同，事实是原告又租赁了被告房屋旁边的店铺。二、原被告双方并未就原告单方解除合同，被告同意扣除30000元的款项，其余款项退回的解除方案达成一致意见。原告4月28日晚约被告过来，见面后提出退租，被告当时告诉原告钱不能很快给原告，因为被告已经使用了，所以原告说回去再商量一下，4月29日再给答复。4月29日早上，被告给原告微信重申了如果退租，不能很快回款，要等房屋重新出租回款后或被告筹到周转资金才能给原告，原告中午回复还是确定退租，对于扣除30000元款项，被告的前提明确说明不能马上退，但原告并未接受该方案，只是双方协商的过程，且有相应条件，原告本身也未认可该方案，后原告多次要求退全款和利息的方案，提出了新的要求等，这是事实可以证明双方未就此方案达成一致的事实。三、原告的单方违约行为给被告造成重大经济损失。原告虽然从签订合同到提出提前退租只有一周时间，但原告从3月看房，表示很满意，被告也想找一个稳定的客户，被告还到原告当时经营着的店铺看了，也得知原告与前面的租户6月满一年到期，想晚点签，被告也明白，就从三月给原告留房，中间推掉了其他想租赁的客户，由于原告的违约，直到10月6日才重新出租。原告的违约行为导致被告商铺至少出现8个月的房屋空置，给被告造成了重大经济损失。按照合同约定，如承租人提前退租需提前三个月通知出租人，并承担一个月租金作为违约金，押金不退还。综上所述，请求法院依法查明事实，驳回原告的部分诉讼请求，被告也将依法提出反诉追究原告违约赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月23日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《商铺出租合同》，约定：甲方将坐落于xxxx商铺，建筑面积234㎡的铺面出租给乙方作为经营场所；租用期限3年，自2020年6月1日至2023年5月31日；租赁期限内，如乙方提前退租，需提前三个月通知甲方，提前退租收取一个月违约金，押金不退还，预付的房租甲方扣除违约金和押金后退还给乙方。租赁期内，如因甲方原因，提前解除合同，需提前三个月通知乙方，并给予乙方两个月房租作为违约金。如因甲方需要出售房屋，必须保证此租赁合同可以继续履行；房屋押金27500元，合同期满，甲乙双方应对房屋和附属物品及设施设备及水电使用等情况进行验收，确保物品及设施完好，结清双方各自承担的费用后，甲方退回给乙方。此外，合同还约定了其他内容。同日，双方还签订了补充协议，约定：乙方使用甲方的房屋来注册公司地址，需缴纳甲方保证金20000元。待乙方将公司地址转移出给房屋后，甲方需将20000元退回给乙方；甲方交接给乙方房屋设施设备及电卡1个，租赁期满后应完好交与甲方。合同签订前的2020年4月22日，原告向被告转账支付了租房定金30000元。《商铺出租合同》及补充协议签订后，原告于2020年4月24日分别向被告转账支付20000元、27500元，原告又于2020年4月25日向被告转账支付300000元。原告前后共向被告支付377500元，被告认可收到了上述款项。在签订合同当日，被告向原告交付了租赁物，同时交付的还有房屋钥匙及一张电卡。庭审中，原告主张在其收房后，因发现租赁物存在漏水、消防设施不全、不能住人等缺陷后，故其在2020年4月28日找到被告，与被告在出租房内商谈合同解除的退租事宜，被告认可原告在该日晚约其到出租房屋内商谈解约退租事宜，并认可在商谈解约后原告将房屋钥匙退还给了被告，但没有将电卡交还。原告认可当时没有交还电卡，并于庭审当日在法庭上将房屋的电卡交给了被告。根据原告提交的其与被告的微信聊天记录记载了以下内容：1、2020年4月29日原告向被告发送微信：“阿姨，昨晚回家我们商量了一下，还是决定退租。请您扣除定金后，把剩余的钱退给我吧，我们也有困难，现在做事太难了”，被告回复微信：“可以，就是我得尽力想办法周转资金，卡上没有现成的现金。没想到会发生这事，钱到账就放理财了”，被告随后于当天又向原告发送如下微信内容“小贾，你们方便时把我的电话贴一下吧！如果能近期出租，也好给你们尽快回款”；2、2020年4月30日被告向原告发送微信：“小贾，我昨天联系了中行，争取办一个养老金贷款（属于信用贷的一种）今天我去了解一下具体要求，如果符合条件，应该10天左右办下来”，原告随后向被告回复微信“就按您说的从今天开始算起十天内把房租退给我；您那天也说了要扣我三万块钱，我同意；您退给我租金的时候记得扣除三万块钱就行”，后被告又向被告发送微信内容如下“小贾，我现在正在银行跟他们那个信贷正在商量这个事儿，因为那可能我会有一些条件啊不是特别充足，可能还得需要什么家里孩子代签，我现在正跟他们沟通，看看能不能照顾还是想办法解决一下…还有就是房子如果尽快租出去，人家只要一给定金，我就能马上转给你们，反正就这两个办法，因为我找别人借确实不行，确实不好借，谁也没有现成的那么多钱”。被告对上述微信聊天记录的内容予以认可，并认可原被告双方在2020年4月28日面谈了合同解约、原告退租的事宜，并认可当天收回了租赁物的钥匙。本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告在2020年4月23日签订了《商铺出租合同》及补充协议，原告在签订协议前向被告支付了商铺定金3万元，签订协议后支付了租金及注册保证金共计347500元，被告认可收取了上述款项。但原告在接收租赁物后认为租赁物存在问题，不愿意继续租赁，故在合同约定的租期开始前的2020年4月28日当面向被告提出退租，并将租赁物房屋钥匙退还给了被告，被告认可上述事实，并认可接收了房屋钥匙。在2020年4月29日，双方通过微信聊天方式正式达成了合同解除的一致意见，并对合同解除后果的处理达成一致，即被告在扣除原告支付的款项中的定金30000元后，剩余的包括注册保证金在内的共计347500元退还给原告。被告在微信聊天记录中回复“可以”，即双方就此达成一致，随后因被告将原告此前交纳的租金已使用，一时半会无法及时退还，故被告一直在想办法筹集资金，包括向银行申请养老金贷款、尽早重新出租房屋等方式，同时被告还通过微信让原告贴出招租的电话，双方还就原告帮忙协助将房屋再往外出租进行商议。故本院认为，综合双方微信聊天记录及被告认可在4月28日收取了房屋钥匙，故原被告双方解除《商铺出租合同》及补充协议的时间为2020年4月29日。合同解除后，被告应及时将收取的款项退还，因原告自认同意被告扣除定金30000元，被告对此也表示同意，且原告实际占有租赁物的时间不超过5天，被告扣除30000元实际超过了一个月租金的数额，也超过了合同约定的押金数额，足以弥补被告的损失。故被告应当将租金327500元退还给原告，因原告在租赁物实际并未注册工商地址，注册保证金20000元应当退还给原告。对于原告该两项请求，本院予以支持。关于原告主张的利息损失，因双方一直在协商退还事宜，且原告在被告要求下仍未采取书面形式将合同解除及相应后果固定下来，原告在协议解除后一直未退还房屋的电卡，直到开庭时本院要求下才退还了房屋电卡，原告存在一定过错，故对于利息损失，本院不予支持。关于被告提出的双方并未就解除合同达成一致，一直在协商，本院认为被告的该项抗辩没有依据，在4月29日的时候原告向被告明确要求解除的情况下，被告回复“可以”，并在随后的时间一直向原告表示因资金出现周转问题，在想办法筹集资金退还给原告，被告一直在与原告协商合同解除后款项退还的问题，对合同解除没有提出任何异议，甚至还主动要求原告协助房屋重新出租事宜，以便尽早出租收取租金，这样就可以退还原告租金，这些被告自行认可的微信内容中的明确表述与其在庭审中提出的抗辩自相矛盾，完全与事实不符，本院对此不予采信。对于被告提出合同解除后的租金的反诉，本院认为合同于2020年4月29日已经解除，被告还认可在4月28日已经收取了钥匙，故被告可以在本案确定解除时间的判决生效后再考虑是否主张合同解除后的租金，本院对于被告的反诉不予受理，这也是为了让被告更加理性看待本案的争议，合理维护自己的权益，避免造成不必要的损失和浪费诉讼资源。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、马景霞退还贾蓉房屋租金327500元，于本判决生效之日起七日内给付清；二、马景霞退还贾蓉注册保证金20000元，于本判决生效之日起七日内给付清；三、驳回贾蓉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3331元，由马景霞负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 何杨彪二〇二〇年十一月三日法官助理 张津铭书 记 员 刘 仙