北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初24979号原告：崔景成，男，1979年2月28日出生，汉族，北京文成置家房地产经纪有限公司经理，住北京市西城区。委托诉讼代理人：何宇，内蒙古红城律师事务所律师。被告：北京译旭胜婷停车管理有限公司，住所地北京市丰台区期颐百年**楼**105。法定代表人：王海，总经理。委托诉讼代理人：李金池，男，北京译旭胜婷停车管理有限公司员工。委托诉讼代理人：张力，北京市观澜律师事务所律师。原告崔景成与被告北京译旭胜婷停车管理有限公司（以下简称胜婷停车管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔景成的委托诉讼代理人何宇，被告胜婷停车管理公司的委托诉讼代理人张力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔景成向本院提出诉讼请求：1.判令崔景成与胜婷停车管理公司于2017年7月25日签订的《租赁协议书》无效；2.判令胜婷停车管理公司返还崔景成自2018年1月7日起至2018年6月6日止的房租120833元；3.判令胜婷停车管理公司偿还崔景成支付的损失80000元；4.诉讼费用由胜婷停车管理公司承担。事实和理由：崔景成与胜婷停车管理公司于2017年7月25日签订《租赁协议书》，约定将位于北京市丰台区大红门西路4号建欣苑小区木材厂临街门市两处出租给崔景成使用，租赁期限自2017年8月25日起至2018年8月25日止。崔景成已经将房租全部支付给胜婷停车管理公司。取得胜婷停车管理公司同意后，崔景成将本案涉诉房屋转租给案外人黄伟，后黄伟将崔景成诉至法院请求确认转租合同无效并赔偿其损失。北京市丰台区人民法院作出生效判决，以本案涉诉房屋未取得规划许可证为由，判决确认崔景成与黄伟所签的租赁协议无效，并判决崔景成赔偿黄伟80000元。黄伟在承租本案涉诉房屋期间只向崔景成缴纳了2017年9月7日至2018年1月6日的房租，未支付2018年1月7日至2018年6月6日的房租。但此期间房租崔景成已向胜婷停车管理公司支付，且崔景成向黄伟赔偿80000元损失是由于本案涉诉房屋性质为工业用地导致合同无效引起。故崔景成诉至法院，望判如所请。胜婷停车管理公司辩称，一、本案涉诉房屋是从北京市木材厂租的地方，经北京市木材厂同意进行了扩建而成。对于崔景成提出的确认双方于2017年7月25日签订的《租赁协议书》无效的诉讼请求，由法院判定合同是否有效。二、不同意崔景成要求返还自2018年1月7日起至2018年6月6日止的房租120833元的诉讼请求。双方签订过很多租赁合同，崔景成对当时承租房屋的现状是明知的，即使合同无效，也应该支付占用费。三、不同意崔景成要求偿还其支付的损失80000元的诉讼请求。合同具有相对性，谁造成的损失谁承担，并且双方在合同中约定不允许转租，转租造成的损失应该由崔景成自行承担。总之，不同意崔景成的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月25日，崔景成（承租方、乙方）与胜婷停车管理公司（出租方、甲方）签订《租赁协议书》，约定：胜婷停车管理公司将位于北京市丰台区大红门西路4号建欣苑小区木材厂二楼库房二间租给崔景成。租赁期限一年，自2017年8月25日起至2018年8月25日止。年租金总计260000元，半年支付一次，风险抵押金1000元。甲方自合同签订之日起7日内将房屋按约定条件交付乙方。乙方按照本协议约定的房屋用途进行经营，在该份合同中，房屋用途处为空白。合同期间，未得甲方书面许可，不得转给第三方使用。期满后，乙方应将租赁房屋完整交与甲方，每迟交一日，应按原租金的五倍支付日租金等。上述合同签订后，胜婷停车管理公司将本案涉诉房屋交付崔景成。庭审中，双方认可租金交至2018年10月25日。租赁期间，崔景成将本案涉诉房屋转租给案外人，崔景成称2018年11月7日，本案涉诉房屋次承租人与胜婷停车管理公司进行了房屋腾退交接。胜婷停车管理公司予以认可。2017年9月6日，崔景成与黄伟就本案涉诉房屋签订《北京市房屋租赁合同》，后，黄伟就该合同向本院提起诉讼。2020年6月4日，本院作出（2018）京0106民初12205号民事判决书，现已生效。该判决认定，黄伟与崔景成于2017年9月6日签订的《北京市房屋租赁合同》因本案涉诉房屋未取得建设工程规划许可证而无效。崔景成赔偿黄伟装修损失80000元。后，崔景成与胜婷停车管理公司形成本案诉讼。庭审中，崔景成提交《租赁协议书》，该份证据显示：2017年7月25日，胜婷停车管理公司作为出租方（甲方），崔景成作为承租方（乙方），双方约定崔景成租赁北京市丰台区大红门西路4号建欣苑小区木材厂二楼东侧库房二间，租赁期间自2017年8月25日至2018年8月25日，年租金260000元，租金的交付方式为半年付，上付租金，一次付清。风险抵押金1000元。胜婷停车管理公司对该份证据的真实性予以认可。崔景成提交胜婷停车管理公司提供的收款账户、中国工商银行借记账户历史明细、转账凭条、收据，拟证明支付了承租期内的全部房租。胜婷停车管理公司对该证据予以认可。崔景成提交与方建兵的《房屋租赁合同》《补充协议》、微信记录截图、视频，拟证明于2018年11月7日，本案涉诉房屋由次承租人与胜婷停车管理公司进行了腾退交接。胜婷停车管理公司认为《房屋租赁合同》《补充协议》与本案无关，对微信记录截图、视频的真实性不予认可。庭审中，胜婷停车管理公司认可崔景成所述的2018年11月7日为本案涉诉房屋的交接日期。崔景成提交胜婷停车管理公司出具的《说明》，内容为：“我公司北京译旭胜婷停车管理有限公司同意北京文成置家房地产经纪有限公司承租的我公司位于大红门西路4号的门面房，在承租期内可以转租。”崔景成提交2018年3月26日北京译旭胜婷停车管理有限公司、北京东润辉煌物业管理有限责任公司出具的《说明》，内容为：“我公司同意将位于大红门西路4号木材厂东侧二楼的门面房西侧一层2间280平米租给北京文成置家房地产经纪有限公司使用，允许其承租合同期内转租转让，预期不交房租无条件退出并立即终止合同。”胜婷停车管理公司对上述两份《说明》真实性认可，证明目的不认可，认为出具的《说明》是为崔景成在另案应诉用的，而且出具的是给北京文成置家房地产经纪有限公司，不是崔景成。崔景成提交北京文成置家房地产经纪有限公司的营业执照，拟证明崔景成为该公司的法定代表人，胜婷停车管理公司出具的《说明》是同意崔景成对外转租的。胜婷停车管理公司对该份证据真实性认可，证明目的不认可，认为内容写错了，应该无效。崔景成提交（2018）京0106民初12205号民事判决书，拟证明崔景成将本案涉诉房屋转租给案外人黄伟，本院以本案涉诉房屋未取得规划许可证为由，确认崔景成与黄伟转租合同无效，并判令崔景成偿还黄伟损失80000元；黄伟未支付崔景成2018年1月7日至2018年6月6日房租。因胜婷停车管理公司原因导致合同无效，其应承担崔景成的损失并退还部分租金。胜婷停车管理公司对该证据证明目的不予认可。经查，本院在2018年12月29日作出的（2018）京0106民初7653号民事判决书中就北京市木材厂有限责任公司诉胜婷停车管理公司租赁合同纠纷一案中，认定：2010年起，北京市木材厂将其货门东侧土地出租给胜婷停车管理公司，该公司在原有房屋位置改建两层楼房。该处土地性质为工业用地。判令胜婷停车管理公司向北京市木材厂有限责任公司腾退位于北京市木材厂有限责任公司货门东侧场地及场地两层楼房。庭审中，胜婷停车管理公司称本案涉诉房屋一直未取得建设工程规划许可证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉诉房屋并未取得建设工程规划许可证，故2017年7月25日，崔景成与胜婷停车管理公司签订的《租赁协议书》无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案涉诉房屋自2017年7月25日交付至2018年11月7日，一直由崔景成占用，崔景成仅以次承租人未向其支付2018年1月7日至2018年6月6日的房租为由，要求胜婷停车管理公司向其退还此期间崔景成已向胜婷停车管理公司支付的房租，无法律依据，本院不予支持。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案涉诉房屋未取得建设工程规划许可证导致相关租赁合同无效，在黄伟诉崔景成案中，本院酌定崔景成向黄伟赔偿损失80000元。胜婷停车管理公司作为出租方，将未取得建设工程规划许可证的房屋予以出租，具有明显过错。虽然胜婷停车管理公司主张其出具的《说明》并非同意崔景成转租本案涉诉房屋，但结合相关证据，不能认定胜婷停车管理公司不同意转租本案涉诉房屋的事实。崔景成作为房地产经纪公司法定代表人，对涉诉房屋主要用于转租，理应尽到而并未尽审慎注意义务，对损失的产生具有一定过错。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，根据双方过错，本院酌定胜婷停车管理公司向崔景成赔偿损失50000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决如下：一、崔景成与北京译旭胜婷停车管理有限公司于2017年7月25日签订的《租赁协议书》无效；二、北京译旭胜婷停车管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿崔景成损失50000元；三、驳回崔景成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元，由崔景成负担975元（已交纳），由北京译旭胜婷停车管理有限公司负担1625元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘伟二〇二〇年十一月十二日书记员  高婧