四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终1104号 上诉人（原审原告）：卢代兴，男，生于1975年1月10日，汉族，住四川省南江县。 委托诉讼代理人：王科，四川宏坤律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵正雄，男，生于1955年9月2日，汉族，住四川省南江县。 委托诉讼代理人：蒲东，四川中沛律师事务所律师。 原审第三人:王廷玉，女，生于1966年9月20日，汉族，住四川省南江县。 上诉人卢代兴因与被上诉人赵正雄、原审第三人王廷玉案外人执行异议之诉一案，不服四川省南江县人民法院（2019）川1922民初2958号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人卢代兴的委托诉讼代理人王科、被上诉人赵正雄的委托诉讼代理人蒲东、原审第三人王廷玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人卢代兴的上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人原一审诉讼请求；2.一审案件受理费及本案上诉费均由被上诉人承担。事实及理由：1.在人民法院查封案涉房屋前，上诉人与原审第三人已签订合法有效的《买卖合同》，且已支付了全部房款。2.在人民法院查封前，上诉人已合法占有案涉房屋。3.案涉房屋，非因买受人自身原因未办理过户登记。《买卖合同》签订后，原审第三人本应当将房屋产权过户到上诉人名下。但因原审第三人无力支付产权过户所应当承担的费、税，而迟迟不为上诉人办理产权过户，虽经上诉人多次催促，但均无果。为此，上诉人于2017年向法院提起诉讼，要求原审第三人为上诉人就案涉房屋办理产权过户登记。其办理过户登记不是上诉人原因所致。综上所述，原审认定事实及相关法律、司法解释的部分条款理解有误，恳请二审法院依法改判支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人赵正雄辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。 原审第三人王廷玉述称：卢代兴买房子真实，卢代兴一直要求过户，但是因为缺少过户资金，没有过户。后面准备过户时，房屋被查封了。 卢代兴向一审法院诉讼请求：1.依法确认位于南江县××镇××路（春场坝付胜综合楼）1幢一层36.21平方米门市房屋（产权证号：南房权证字第2××3）系原告出资购买并享有权利。2.请求判决四川省南江县人民法院停止对位于南江县××镇××路（春场坝付胜综合楼）1幢一层36.21平方米门市房屋（产权证号：南房权证字第2××3）的执行。3.诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年，赵正雄起诉王廷玉民间借贷纠纷案，南江县人民法院于2016年7月26日作出财产保全裁定：查封王廷玉所有的位于南江县××镇××公寓××号楼门市（南房权证南江县字第2××3号，建筑面积38.21㎡），查封期限为3年。赵正雄起诉王廷玉民间借贷纠纷案的判决生效后，赵正雄向人民法院申请执行。执行中，原告卢代兴已于2013年1月13日，在南江县××镇××茶楼与第三人王廷玉协商买卖房屋，经协商一致，王廷玉以15万元将位于南江县××镇××路（春场坝付胜综合楼）1幢一层36.21平方米门市房屋（产权证号：南房权证字第2××3）出卖给原告，并支付房屋价款15万元。第三人王廷玉向原告出具房款收据，将房产证、国土使用证和门市部钥匙交付给原告。并占有、使用该房屋为由，提出执行异议。南江县人民法院经审查认为，根据《物权法》第六条、第九条、第十四条规定：“不动产的设立、变更、转让、消灭应当依照法律规定登记，未经登记不发生法律效力”，遂作出驳回卢代兴的执行异议请求。卢代兴不服裁定，向南江县人民法院提出案外人执行异议之诉。被告赵正雄向人民法院提出对买卖合同和收据的笔迹形成时间鉴定申请。四川中信司法鉴定中心以鉴定要求超出本机构技术条件或鉴定能力为由，退回南江县人民法院。 一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告卢代兴与第三人王廷玉于2013年1月13日签订《买卖合同》，该《买卖合同》在人民法院查封之前就已签订，且系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法、有效。双方已经按照合同的约定支付了全部房屋价款。在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产和未过户是否系买受人的原因。人民法院认为，合法占有不动产，表现为实际控制、使用、出租等形式，具体表现为控制、使用、出租等要支付的物业费、水电费及收取的租金等形式。原告卢代兴未提供证据证明自己已经合法占有了案涉房屋，仅向法庭陈述，用该门市停放车辆，但未提供 其他证据予以佐证。未过户是否系买受人的原因。原告卢代兴和第三人王廷玉在合同中约定：两个月内王廷玉没有把户过给卢代兴户下，造成的损失由王廷玉负责。原告未提供证据证明合同约定的过户期间满后，原告是如何主张自己的权利。即原告卢代兴未提供证据证明未过户非因买受人的原因。综上，被告赵正雄主张的虽系一般债权，而原告卢代兴主张的系基于买卖合同的物权期待权，但根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告卢代兴主张的权利，不能同时满足以上四个条件，不能排除人民法院的执行。据此判决：驳回原告卢代兴的诉讼请求。 二审查明的案件事实与一审判决认定的事实相一致，本院予以确认。 本院认为，本案的主要争议焦点为上诉人卢代兴是否对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。主要看卢代兴所购买房屋是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定。本案上诉人卢代兴于2013年1月13日与原审第三人王廷玉签订了房屋买卖合同，而被上诉人赵正雄申请查封的时间为2016年，上诉人符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的情形。关于在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。因为案涉房屋为商业用房，原审第三人王廷玉将案涉房屋的钥匙交给了上诉人，视为上诉人对案涉房屋享有直接控制权和支配权，判断是否占有该不动产的标准并不取决于是否实际居住使用，应以实际控制为标准。关于“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的问题，上诉人卢代兴在2013年签订合同买卖合同的当天将15万元的现金交付给了王廷玉，王廷玉出具了收条，应当认定上诉人交付了案涉房屋的全款，上诉人符合已支付全部价款的情形。关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的问题。虽然合同约定在一定期限内办理过户登记，因王廷玉没有钱不配合办理过户而未登记，当上诉人诉讼主张为案涉房屋办理登记时，案涉房屋已被赵正雄申请查封，客观上不能办理登记。故，未办理过户登记的原因非买受人卢代兴的自身原因，上诉人符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。 综上所述，上诉人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部情形，享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省南江县人民法院（2019）川1922民初2958号民事判决； 二、在赵正雄申请执行（2016）川1922民初1343号民事调解书一案中，不得执行位于南江县××镇××路（春场坝付胜综合楼）1幢一层36.21平方米门市房屋（产权证号：南房权证字第2××3）； 三、驳回上诉人卢代兴一审的其他诉讼请求。 一审案件受理费3300.00元，由原审第三人王廷玉负担。 二审案件受理费3300.00元，由原审第三人王廷玉负担。 本判决为终审判决。 四川省南江县人民法院（2019）川1922执异18号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 何奇林 审 判 员 袁 梅 审 判 员 杨璐菥 二〇二〇年十一月二十八日 法官助理 张志民 书 记 员 魏廷桓