文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初15262号原告：刘某，女，1987年7月25日出生，汉族，住重庆市梁平区。委托诉讼代理人：王奎，北京市中伦文德（重庆）律师事务所律师。被告：宋某某，男，1969年12月8日出生，汉族，住重庆市渝**。第三人：重庆链家房地产经纪有限公司，住所地，统一社会信用代码91500000577987559W重庆市正阳工业园区园区路白家河标准化厂房******房。法定代表人：安宁，该公司经理。委托诉讼代理人：彭燕，女，该公司工作人员。原告刘某与被告宋某某、第三人重庆链家房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人王奎、第三人链家公司委托诉讼代理人彭燕到庭参加诉讼。被告宋某某经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘某向本院提出诉讼请求：1．判令被告承担违约责任，向原告返还定金100000元和违约金126000元；2．本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告刘某变更诉讼请求为：1．请求确认原告与被告于2019年11月23日签订的《房屋买卖业务文件》于2020年5月21日解除；2．判令被告承担违约责任，向原告返还定金人民币100000元和违约金126000元；3．判令被告支付原告为实现自身权益所支付的律师费25000元；4．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年11月23日，原、被告在重庆链家房地产经纪有限公司万科锦城分公司居间介绍下签署了《房屋买卖业务文件》，合同约定原告（即乙方）购买被告（即甲方）所有的重庆市某某区某某街某某号某某幢10-10#的房屋，房价款为人民币126万元整。原告于签约当日支付被告人定金人民币10万元整；乙方按揭购房，按合同约定甲乙双方在2019年11月29日一同前往银行进行面签手续。2019年12月3日，银行审批通过。按合同约定，甲方应在2019年12月30日之前自行办理还款解押手续，配合乙方履行过户手续。但是甲乙双方经过多次协商未果，截至2020年4月也未完成还款解押手续的办理，致使合同一直无法履行。基于上述事实，原告认为，原被告之间签订的《房屋买卖合同》系真实意思表示，应属合法、有效，被告未按合同约定办理相关手续已构成违约，根据买卖合同约定，甲方未按合同约定时间办理还款解押手续，超期15日后守约方有权以书面通知的方式解除合同，同时追究违约方房屋成交价10%的违约金。特此，恳请贵院依法判如所请。被告宋某某未答辩。第三人链家公司述称，我方如实履行了居间合同义务，按照合同约定，应当由被告办理解押手续，因被告的房屋存在个人抵押，被告一直未能办理解押手续，致使合同无法履行，请求法院依法判决。本院经审理查明事实如下：2019年11月23日，宋某某（甲方、出售方）与刘某（乙方、购买方）签订《重庆市存量房屋买卖合同》，约定宋某某将其名下所有的坐落于重庆市某某区某某街某某号某某幢10-10#房屋（建筑面积70.37㎡）以1260000元的价格出售给刘某。该《重庆市存量房屋买卖合同》第五条约定，乙方应在签订本合同当日支付定金人民币100000元，乙方于过户当日支付首付款610000元，尾款550000元乙方向贷款机构申请商业贷款支付。第七条约定，该房屋目前为按揭状态，甲方应在2019年12月30日之前到其贷款银行办理完成结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证。第十条约定，甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价0.5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金．．．守约方因维护自身权益（或者是追加违约方的相关法律责任）产生的一切费用由违约方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。合同签订当日，刘某向宋某某支付定金100000元。宋某某出具《收据》一张，载明：房屋出售人宋某某至今收到房屋买受人刘某交来的定金共计人民币100000元。2020年4月24日，刘某通过中国邮政标准专递向宋某某邮寄《履约通知书》。快递查询结果显示，该邮件于2020年4月23日由他人代收。2020年5月20日，刘某通过中国邮政标准快递向宋某某邮寄《解除合同通知书》。该《解除合同通知书》载明：本人与你于2019年11月23日在重庆链家房地产经纪有限公司签订了关于重庆市某某区某某街某某号某某幢10-10#（万科锦程）的《重庆市存量房屋买卖合同》（编号：100046****）及相应的《补充协议》。但你至今仍未履行还款解押手续。现我决定解除《重庆市存量房屋买卖合同》（编号：100046****）及相应的《补充协议》，并保留追究你违约责任的权利。快递查询结果显示，该邮件于2020年5月21日由协议信箱签收。庭审中，刘某举示《法律服务合同》《重庆增值税普通发票》各一份，拟证明刘某为维护其权益需支付律师费25000元，现已支付律师费5500元。链家公司质证认为该组证据与无关。刘某另举示《关于合同（编号：1000046****）的解约协议》一份，拟证明刘某、宋某某与链家公司约定了法律文书及其他通信信息地址。链家公司质证认为，该协议丙方系宋某某本人签字，乙方经办人是公司工作人员签字，但未取得公司授权。另查明，重庆市某某区某某街某某号某某幢10-10#房屋现登记权利人为宋某某，现存在抵押及司法查封尚未解除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告刘某与被告宋某某签订的《重庆市存量房屋买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对各方当事人均有约束力，各方当事人均应当按照合同约定履行合同义务。按照双方合同约定，被告应在2019年12月30日之前到其贷款银行办理完成提前还贷手续，但被告至今未能办理案涉房屋的还款解押手续，其行为构成违约。原告向被告邮寄的《解除合同通知书》于2020年5月21日到达被告，原告主张双方签订的《重庆市存量房屋买卖合同》于2020年5月21日解除，本院予以确认。关于原告要求被告返还定金100000元、支付违约金126000元的诉请请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，因被告违约导致合同解除，原告要求被告返还定金100000元，于法有据，本院予以支持。另，被告还应承担违约责任，支付违约金。原告主张以房屋成交价款的10%计算违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告赔偿律师费25000元的诉讼请求。原告已举示证据证明其已实际支付了5500元的律师费，符合合同约定，本院予以支持。对未举示证据证明已经实际产生的部分，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款规定、第九十六条第一款规定、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告刘某与被告宋某某于2019年11月23日签订的《重庆市存量房屋买卖合同》于2020年5月21日解除；二、被告宋某某于本判决生效之日起十日内返还原告刘某定金100000元；三、被告宋某某于本判决生效之日起十日内支付原告刘某违约金126000元；四、被告宋某某于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘某律师费5500元；五、驳回原告刘某的其他诉讼请求。如果被告宋某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4690元，减半收取计2345元，由被告宋某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 张乐跃二〇二〇年十一月二十日法官助理 张 强书 记 员 杨鹏飞