陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终13158号上诉人（原审被告）：谷小平，男，1980年4月12日出生，汉族，住陕西省西咸新区。委托诉讼代理人:李伟博，陕西众致律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：尹珊娜，女，1981年6月3日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：沈晓庆，陕西韬达律师事务所律师。原审第三人：西安文翔房地产信息咨询服务有限公司，住所地:西安市碑林区长安北路草场坡翡翠明珠**楼**商业用房。法定代表人：袁兢雄，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邓亚男，男，1989年7月23日出生，汉族，员工，住。上诉人谷小平因与被上诉人尹珊娜、原审第三人西安文翔房地产信息咨询服务有限公司（以下简称文翔公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2020)陕0103民初3240号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。谷小平上诉请求：1.撤销一审判决并改判；2.一、二审诉讼费用由尹珊娜承担。事实和理由：签约时尹珊娜与唐澍系夫妻关系，二人应为涉案房屋的共同买受人，唐澍应当作为共同诉讼参与人参加诉讼，一审法院遗漏当事人，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第（四）项之规定，将本案发回重审；涉案合同约定尹珊娜应于收到贷款未批准通知之日起5个工作日内继续申请其他银行贷款，但2019年12月4日尹珊娜已得知贷款申请被驳回，12月11日尹珊娜与唐澍办理了离婚手续后，文翔公司才告知其尹珊娜贷款被驳回的事实，且拒不说明贷款被驳回的原因，还告知其尹珊娜12月13日才能返回西安，期间办不了贷款申请。其于12月29日才得知尹珊娜贷款被驳回的原因系因其配偶唐澍名下有公积金贷款未还清，不具备公积金贷款资格，即便是尹珊娜与唐澍办理了假离婚，其也不具备公积金贷款资格。尹珊娜与文翔公司相互串通，一次次故意拖延时间，导致合同迟迟不能履行，其不应承担违约责任；尹珊娜故意办理假离婚，意图规避法律规定，套取金融机构贷款，不但扰乱了经济金融秩序，而且违反公序良俗的规定，应当依法惩戒；其并不存在违约行为，因急需用钱才将涉案房屋出售，且房屋出售价格低于合同约定价款，并没有谋取不当利益，一审法院判决其返还定金，并向尹珊娜赔偿损失，对其极其不公，且有纵容违法行为之嫌，应予纠正。尹珊娜辩称，本案系房屋买卖合同纠纷，签订涉案合同时，其与唐澍虽为夫妻关系，但购买涉案房屋相关的资料只有其一人签字，合同相对人也仅有其一人，对于涉案房屋交易成功后是否属于其与唐澍共同财产问题，属婚姻法调整，与本案无关，唐澍并非本案适格当事人；涉案合同第五条第三款第三项约定：乙方（其）在收到未获得贷款批准通知后5个工作日内继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，乙方自行负担期间已发生的及要产生的各项费；如仍未获得批准的，乙方在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日蚋自行筹齐剩余房价款，以建委监管支付的方式支付给甲方。可知其有两次申请贷款的权利，如果第一次贷款申请未通过，谷小平有义务配合其申请第二次贷款，其在得知公积金贷款申请因唐澍名下有尚未结清的同类型贷款后，与唐澍协议离婚，并重新申请贷款，但谷小平提出签订补充协议，变更原约定的不合理要求拒不配合其重新网签。其与唐澍于2019年12月11日办理离婚后续后，阻碍其通过贷款的因素已经不存在，即使公积金贷款申请未通过，依照合同约定其有权选择全款购买涉案房屋，但谷小平拒不配合其重新网签导致合同无法履行，谷小平已构成根本违约；依据合同第十条第二款第三项、第四项约定，甲方（谷小平）逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，拒绝将该房屋出售给乙方（其）或者擅自提高房屋交易价格的构成根本违约，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。文翔公司2019年12月11日告知谷小平配合其重新网签申请第二次贷款，于2020年1月14日、15日、19日三次向谷小平发函催促其配合重新网签和申请第二次贷款，但谷小平拒不配合，且于2020年3月7日向其出具《解除合同告知函》，将涉案房屋重新挂网交易，其有权要求谷小平支付房屋总价款20%的违约金，一审法院综合考虑合同的履行情况及公平原则，酌情支持50000元合法有据。请求驳回上诉，维持原判。文翔公司述称，其公司不发表意见。尹珊娜向一审法院起诉请求：1.谷小平立即退还其20000元定金；2.谷小平赔偿其违约金254000元、中介各类服务费38838元；3.本案诉讼费、律师费5000元由谷小平承担。庭审过程中，尹珊娜变更第一项诉请为要求谷小平退还定金22000元。一审法院认定事实：2019年11月8日，经文翔公司居间介绍，尹珊娜(乙方)与谷小平（甲方）签订一份合同编号为100004607935的《西安市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》，约定谷小平作为出卖人将其坐落于西安市碑林区南二环东段295号曼城国际2号楼1单元3108室的房屋出售给尹珊娜，该房屋所有权证号为1125106004-19-2-13108～1，建筑面积83.3平方米。合同约定房屋成交总价为1270000元（甲方净得价，不含税），同时约定尹珊娜于2019年11月8日之前向谷小平支付定金20000元，于办理资金监管手续当日内将第一笔购房款/首付款770000元（不包括前期支付全部定金）以房管局监管支付的方式支付谷小平。合同第五条第（三）项第3条贷款约定：“乙方向公积金贷款申办抵押贷款，乙方拟贷款金额为500000元，甲乙双方应于网签合同后7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；该部分款项由贷款机构按照相关规定划转至房管局监管账户。乙方因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照以下方式解决：乙方在收到未获得贷款批准通知后5个工作日内继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，乙方自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；如仍未获得批准的，乙方在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内自行筹齐剩余房价款，以建委监管支付的方式支付给甲方。”合同第十条违约责任约定：“（一）甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。（二）甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4.拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5.将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向乙方支付违约金。（三）乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.拒绝购买该房屋的；3.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。（四）在本合同履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任；如出现新的限贷政策且乙方无力支付相应购房款导致本合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任。后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。（五）本合同下相关条款已设有违约责任约定的，若一方违反该条款下约定义务的，则违约责任依据该条款中违约责任处理。”同日，尹珊娜、谷小平与文翔公司签订了一份《居间服务合同》，约定文翔公司作为居间方为尹珊娜、谷小平买卖上述涉案房屋提供居间服务，居间费为37338元，公积金贷款服务费4000元、权证服务费1000元，上述费用均由尹珊娜承担，并于合同签订当日一次性支付。上述合同签订后，尹珊娜于2019年11月8日当天转账支付定金合计22000元，并于2019年11月7日、2019年11月8日向文翔公司转账支付居间费等合计38338元。2019年11月25日，尹珊娜、谷小平在西安市手房交易中心签订合同备案号为C19051920《存量房买卖合同》，并办理了涉案房屋网签手续。该网签合同第三章“房屋价款”第五条第（二）项约定：买受人采取首付加贷款方式付款，公积金贷款。交易双方应在2019年11月26日前签订存量房资金监管协议，买受人应当在签订监管协议之日起30日内将首期房价款75000元存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户，占该房屋全部价款的60%。买受人应在2019年12月31日前就余款500000元向公积金（贷款机构）申请贷款支付。如贷款机构不批准买受人的贷款申请或者批准的贷款金额少于买受人申请的贷款金额，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方协商一致解决方式为“买受人应于收到贷款未得到批准通知之日起5日内继续申请其他银行贷款至贷款批准，继续申请贷款的次数以1次为限，期间已产生的及将要产生的各项费用由买受人自行承担，在申办贷款过程中产生的各种费用由买受人承担，买受人1次申请银行贷款后仍未得到批准，未能按时向出卖人支付购房款的，视为买受人违约，出卖人有权追究买受人的违约责任。”该合同第六章“其他事项”第十三条约定：“1.出卖人若出现下列情形之一（包括但不限于以下情形），均视为违约，买受人有权解除本合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应于收到买受人书面解除通知之日起15日内配合买受人办理二手房网签合同及交易资金监管协议的注销手续。出卖人应按照购房总价款20%向买受人支付违约金，且出卖人应退还所收买受人全部已付款（包含定金）：……本合同签订时出卖人故意隐瞒该房屋已出卖给第三人或已抵押的事实，或者本合同签订后出卖人又将该房屋出卖或抵押给第三人，导致本合同根本目的不能实现的。2.买受人若出现下列情形之一（包括但不限于以下情形），均视为违约，出卖人有权解除本合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应于收到出卖人书面解除通知之日起15日内配合出卖人办理二手房网签合同及交易资金监管协议的注销手续。买受人应按照购房总价款20%向出卖人支付违约金：提供的证件等资料不真实、不完整、无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；拒绝购买该房屋的；……4.交易双方任意一方存在违约情形，除应承担相应条款的违约责任外还应向对方支付因主张违约产生的其他费用（包括但不限于律师费、公证费、保全费、保险费等）。”该合同第十八条约定“变更合同条款、约定产权出售比例、免责情形等其他合同内容，买卖双方约定为：本合同与甲乙双方签订的《西安市存量房屋买卖合同》具有同等法律效力，若有冲突，以《西安市存量房屋买卖合同》为准。”上述网签手续办理完成后，尹珊娜遂申请公积金贷款。2019年12月4日，公积金管理中心通知贷款审批未通过，原因系尹珊娜配偶唐澍名下尚有未结清的同类型贷款，不符合“本人或配偶在途或未结清同类型贷款不能超过1笔贷款”的政策。尹珊娜知晓后于2019年12月11日与其配偶唐澍办理了离婚手续，欲以自己的名义再次申请公积金贷款。文翔公司于2019年12月11日将上述消息告知谷小平并通知谷小平配合办理撤销第一次网签合同、重新网签并申请第二次公积金贷款。谷小平于2019年12月13日、14日向文翔公司提出签订补充协议，要求对原签订的网签合同相关条款进行重新约定，尹珊娜对其提出的变更内容未同意。三方于2019年12月16日再次协商，仍未就变更原合同内容达成一致。2019年12月31日，尹珊娜、谷小平撤销了第一次网签合同，但因未就变更原合同内容达成一致，谷小平拒绝办理第二次网签手续。之后，文翔公司分别于2020年1月14日、1月15日、1月19日三次向谷小平发函，要求谷小平配合谷小平办理第二次贷款申请手续及网签手续。谷小平于2020年1月4日向尹珊娜发送《违约告知函》，并于2020年1月14日分别向尹珊娜及文翔公司发送《催告函》，认为尹珊娜构成违约并要求尹珊娜承担违约责任。2020年3月7日，谷小平分别向尹珊娜及文翔公司出具《解除合同告知函》，通知解除尹珊娜、谷小平签订的房屋买卖合同(合同编号100004607935)。2020年3月10日，谷小平与案外人朱妍签订了房屋买卖合同，将涉案房屋出售给朱妍，于2020年4月办理了转移登记过户手续并将房屋实际交付给买受人朱妍。庭审中，尹珊娜、谷小平确认双方2019年11月8日签订的《西安市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》于2020年3月7日解除。另查，根据西安市手房交易政策及公积金贷款相关政策，办理二手房交易中买受方需办理公积金贷款的，必须先由出卖方及买受方在住房保障和房屋管理局的网站上办理网签手续并备案，再持网签合同在银行办理面签手续，即办理网签手续是申请公积金贷款的前置程序。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、本案谁构成根本违约；二、违约责任如何承担。关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，尹珊娜、谷小平签订的《西安市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》(合同编号为100004607935)，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。合同履行过程中，因尹珊娜第一次申请公积金贷款未获审批，按照双方合同约定，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的解决方式为“买受人应于收到贷款未得到批准通知之日起5日内继续申请其他银行贷款至贷款批准，继续申请贷款的次数以1次为限》”，按此约定，在此情形下尹珊娜应在5日内继续申请其他银行贷款，但基于本案涉及的交易财产属价值较大的房屋类，交易手续复杂，合同履行需要双方当事人的协作配合。尹珊娜在第二次申请其他贷款亦需要谷小平配合，即先行撤销第一次网签合同再另行办理网签再申请贷款，而在文翔公司将该结果告知谷小平并通知谷小平配合办理时，谷小平以修改原合同内容为由拒绝配合尹珊娜办理上述手续，致合同无法继续履行。后谷小平在双方尚未协商一致的情况下，单方通知解除合同又将涉案房屋另行出售给他人并办理了转移登记过户手续，致合同客观上已无法履行，此行为构成根本违约。谷小平提出因尹珊娜无公积金贷款资格，即使第二次申请公积金贷款也可能审批不通过，将会导致其新购买的房屋无法申请按揭贷款并面临承担违约责任的风险，故其为了行使不安抗辩权解除合同并将涉案房屋另行出售给他人的辩称理由，该院认为尹珊娜第一次公积金贷款申请未批准等情形并不必然导致本合同目的在客观上无法实现，按照合同约定尹珊娜有第二次申请其他银行贷款的机会，且尹珊娜与文翔公司就此问题一直与谷小平积极协商解决方案，尹珊娜的行为仍是积极履行合同义务，并未构成根本违约，故谷小平基于行使其不安抗辩权拒绝履行合同义务的理由不能成立，该院不予采信。该院依法认定谷小平拒绝履行合同义务并将涉案房屋出售给案外人的行为已构成根本违约，依法应当承担相应的违约责任。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，尹珊娜、谷小平均认可双方2019年11月8日签订的《西安市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》于2020年3月7日解除，对此依法予以确认。因谷小平构成根本违约，依法应向尹珊娜承担违约责任，按照双方合同约定，一方构成根本违约的，应按房屋总价款的20%向对方支付违约金。但基于本案中，尹珊娜欲申请公积金贷款，其是否具备公积金贷款资格系影响合同履行的因素之一，尹珊娜应对公积金贷款政策有一定的了解，并应结合自身家庭状况对是否具备申请公积金贷款资格有一定的判断。尹珊娜第一次申请贷款未获批准的原因系其配偶名下尚有未结清的同类型贷款，不符合“本人或配偶在途或未结清同类型贷款不能超过1笔贷款”的政策。尹珊娜遂与其配偶办理了离婚手续预申请第二次公积金贷款，此做法有采取离婚方式规避政策的因素，亦有不妥。尹珊娜最终是否符合公积金贷款资格尚不确定，导致其与谷小平签订的房屋买卖合同能否最终履行处于不确定状态，故尹珊娜在合同履行中亦存在过错。该院根据合同履行情况及公平原则，酌情确定谷小平应向尹珊娜赔偿数额为50000元。对尹珊娜主张谷小平返还其定金22000元之请求，有事实及法律依据，该院予以支持。本案中，文翔公司作为专业的房屋买卖中介公司，在提供订立居间合同服务过程中，应对房屋交易中的相关政策包括公积金贷款政策等有一定的掌握，并负有对客户进行告知、提示的义务。本案中，文翔公司对尹珊娜是否具备公积金贷款资格未尽到必要的注意和提示义务，没有为合同当事人规避风险，亦存在一定的过错，该院予以批评。一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告谷小平于本判决生效后十日内向原告尹珊娜退还定金22000元。二、被告谷小平于本判决生效后十日内向原告尹珊娜赔付50000元。三、驳回原告尹珊娜的其他诉讼请求。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6097元，由尹珊娜承担4497元，谷小平承担1600元(此款尹珊娜已预付，谷小平在本判决生效后十日内直付尹珊娜1600元)。本院二审期间，谷小平提交：证一，2020年3月5日、3月6日其与二手房交易中心工作人员的通话录音。证二，2020年3月6日其与招商银行贷款工作人员的通话录音。证明网签合同有效期内再次申请公积金贷款不需要撤销网签，以及夫妻关系存续期间不具公积金贷款资格，为办理公积金贷款而离婚后，仍不具备公积金贷款资格的事实。尹珊娜没有提交新的证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。尹珊娜称谷小平提交的证据不属于新证据，且谷小平无法证实通话人员身份，该证据也不符合民诉法规定的录音形式要件。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实。谷小平二审提交的证据，尹珊娜不予认可，且该证据并不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十九条规定之情形，本院不作为二审新的证据予以采信。本院认为，民事主体不得滥用民事权利损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益。本案中，尹珊娜与谷小平签订的《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》合法有效，该合同第五条第3约定的贷款方式为：乙方（尹珊娜）向公积金贷款申办抵押贷款，…如乙方因自身原因未获得机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意：乙方在收到未获得贷款批准通知后5个工作日内继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，乙方自行负担其间已产生的及要产生的各项费用；如仍未获得批准的，乙方在接到贷款机构或居间方通知后15个工作日内筹集齐剩余房价款，以建委监管支付的方式支付给甲方。合同履行中，尹珊娜的公积金贷款申请审批未通过，原因系其配偶唐澍名下尚有未结清的同类型贷款，不符合“本人或配偶在途或未结清同类型贷款不能超过1笔款”的政策。此种情况下，尹珊娜本可按照涉案合同第五条第3中所约定的方式继续申请其他贷款机构贷款或在贷款未获其他贷款机构批准后筹集齐剩余房价款，以完成涉案交易。然根据尹珊娜自认及本案已经查明的事实情况，尹珊娜在知晓其首次公积金贷款申请未获审批后，于2019年12月11日与其配偶唐澍办理了离婚手续，欲以自己的名义再次申请公积金贷款，以规避现行公积金贷款政策。住房公积金的资金属性带有一定的社会保障性，住房公积金贷款属于委托贷款形式，由借款人申请，住房公积金管理中心对借款人的申请进行审核，批准之后再委托商业银行和申请人办理住房公积金贷款手续，尹珊娜在住房公积金管理中心没有审核通过公积金贷款申请后，采取离婚方式再次申请公积金贷款的行为有违诚信，且不符合涉案合同第五条第3中“继续申请其他贷款机构贷款”约定之本意。谷小平据此提出签订《补充协议》，要求对原签订的网签合同相关条款进行重新约定，应当认定为合同履行中的正常协商过程，并不宜作为认定谷小平构成根本违约之事实依据。一审法院以谷小平拒绝配合尹珊娜再次申请公积金贷款等事实，认定谷小平构成根本违约，依据不足，应当予以纠正。现尹珊娜、谷小平于2019年12月31日撤销了第一次网签合同，此后双方一直未能就重新签订网签合同的相关内容达成一致，涉案房屋也已于2020年3月10日售予案外人，并完成了转移登记过户手续和实际交付，本案诉讼中，三方当事人一致认可涉案《西安市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》于2020年3月7日已经解除。综合以上情况，并结合合同性质、约定内容、履行实际，以及各方当事人过错程度等因素进行分析，尹珊娜、谷小平及文翔公司对合同解除均有责任，谷小平应退还尹珊娜定金22000元后不宜再承担其他违约责任为宜，一审法院在判令谷小平退还定金的基础上，判决谷小平赔偿尹珊娜50000元欠妥，本院予以纠正。至于谷小平上诉提及的程序问题，涉案合同签订时，尹珊娜与唐澍虽为夫妻关系，但涉案合同及购买房屋的相关资料只有尹珊娜一人签字，唐澍并非本案必要共同诉讼参加人，本院对谷小平就审理程序问题提出的上诉意见不予采纳。综上所述，谷小平部分上诉意见理由成立，本院予以采纳。一审判决第一项、第三项应予维持，第二项应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院(2020)陕0103民初3240号民事判决第一项、第三项；二、撤销西安市碑林区人民法院(2020)陕0103民初3240号民事判决第二项。一审案件受理费6097元，由谷小平负担。二审案件受理费1600元，由谷小平负担。本判决为终审判决。审判长 何 强审判员 肖晓通审判员 张 楠二〇二〇年十一月十日书记员 周 伟