福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0104民初4181号 原告（反诉被告）：林紫英，女，1969年1月13日出生，汉族，住福建省平潭县。 委托诉讼代理人：王长金，福建新世通律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈爱明，女，1980年5月16日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王其峰、李超，福建通享律师事务所律师。 第三人：陈贤发，男，1977年9月9日出生，汉族，住福州市仓山区。 原告（反诉被告）林紫英与被告（反诉原告）陈爱明、第三人陈贤发房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林紫英及其委托诉讼代理人王长金，被告（反诉原告）陈爱明委托诉讼代理人王其峰，第三人陈贤发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林紫英向本院提出诉讼请求:1.被告陈爱明向原告林紫英支付拖欠的房屋租金115823元（该拖欠的房屋租金暂计算至2020年5月31日止，之后的房屋租金或房屋占用费以租赁合同约定标准计算至被告陈爱明实际腾空租赁物之日止）；2.被告陈爱明向原告林紫英支付为实现债权支出的律师费损失15000元；3.判决被告陈爱明承担本案的案件受理费、保全费、公告费等全部诉讼费用。事实和理由:2018年2月26日，原告林紫英与被告陈爱明签订一份《租赁合同》，该合同约定原告将其所有的位于福州市仓山区××期××号楼××单元××期××号楼××层××店面（合计面积156.81平方米）出租给被告陈爱明使用，租赁期自2018年2月26日起至2023年2月26日止共五年，签订合同时一次性支付房屋租赁押金18817元，2018年2月26日起至2021年2月26日期间的每月房屋租金18817元（每季度房屋租金56451元），应于签订合同之日起每季度初15日内支付当季度租金56451元。2021年2月26日起至2023年2月26日期间的每月房屋租金20385元（每季度房屋租金61155元）。该合同还约定其他关于水电费交纳、逾期付款承担违约责任等内容。合同签订后，原告将已经装修且经营美容及美发的门店即租赁物转让给被告陈爱明，收取门店转让费12万元及首季度的租金。租赁期间，被告陈爱明就存在付租不及时、不足额的情况。截至2020年6月12日止，被告陈爱明共向原告支付了474602元（转让费12万元和房屋租金354602元）。现原告测算，自2018年2月26日起至2020年5月31日止共25个自然月，每月房屋租金18817元，被告陈爱明应付房屋租金为470425元，其仅支付354602元，因此截止2020年5月31日，被告陈爱明还欠原告租金115823元。2020年5月份，原告因资金周转原因将租赁物出售给第三方，事先也将此消息告知被告陈爱明，并表示被告陈爱明应当结清此前拖欠的房屋租金，租赁物出售后由被告陈爱明与第三方继续履行租赁合同。双方通过电话、微信等方式数次就此进行沟通。在2020年6月初，原告联系了被告陈爱明及第三方到租赁物准备办理交接手续，被告陈爱明所述其经营困难，提出各种无理要求和长篇大论，拒不配合办理交接手续，也不再支付分文的房屋租金。原告自己交涉无果，无奈之下委托律师向其发送律师函，劝其谨慎考虑协商解决此事，但被告陈爱明收函后毫无触动，仍然无动于衷。综上所述，原告认为，被告陈爱明未依约支付房屋租金的行为构成了严重违约，已经侵害了原告的合法权益，原告有权向其主张支付拖欠的租金、解除租赁合同、限制其使用租赁物等，为尽快解决此事，也只有依法通过诉讼方式，才可对被告陈爱明起到震慑作用。 被告陈爱明辩称，一、双方已经对租赁合同内容进行实质性变更。2020年由于疫情影响，双方协商减免2020年租金费用，协商内容为：免除2、3月份租金，减收2020年租金为10000元，原告依约支付了4、5月份租金，双方已经实际按照变更后合同进行履约，为此被告又再次花费一万多元进行店面装修。而且从原告提交的微信聊天记录第32页5月23日陈爱明陈述“我昨天先转你5000的房租，过几天再转另外的5000。您查收下，谢谢。”微信聊天截图第33页5月30日原告陈述“能不能把去年的房租安排给我”微信聊天截图第41页陈爱明陈述“今年三月份您爽快答应我们的房租调整”，微信聊天截图第42页陈爱明陈述“2020年月租一万，2020年后按原合同执行”明显说明被告5月汇款的10000元是2020年5月的租金，2020年租金10000元，原告亦是认可的，也印证了双方对2018年《租赁合同》内容进行的实质性变更及履约情况。另，自原告与第三人转移诉争店面办理过户手续之后，房屋租金等费用应当由第三人另行主张，原告无权要求支付。二、原告侵害被告的优先购买权应当予以赔偿。《合同法》230条明确规定出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前合理期限内通知出租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。然，原告于2020年6月2日房屋转移之后才通知被告，微信聊天截图第35页原告陈述我们合同要和你转签给下家，22号楼104室与101店面已经过户买方；微信聊天截图第37页陈爱明陈述“李总，这个事情打到我非常措手不及”，从聊天记录中载明原告的行为已经严重侵害了被告的优先购买权，应当予以赔偿，故被告已经向贵院提起反诉。三、店面租金及不当得利应当予以核减返还。合同第三条第二款约定的从合同生效之日起至2018年3月26日的装修期，原告不收取该期间的租金，故应当予以核减；原告收取转让费12万元无事实与法律依据应当予以返还。四、律师费、保全费等费用，无事实与法律依据，不应由被告承担，应当予以驳回。 第三人陈贤发述称，其于2020年4月多次到店面实地查看店面的情况，被告知道其要购买店面的情况。 反诉原告陈爱明向本院提出反诉请求:1.判令反诉被告赔偿反诉原告其出售给第三人的房价与审理中法院评估房价现值的差价；2.判决反诉被告赔偿反诉原告装修费用13300元；3.判决反诉被告赔偿反诉原告店面经营损失20万元；4.判决反诉被告赔偿反诉原告租金损失26451元；5.判决反诉被告返还反诉原告转让费12万元，押金18817元；6.判决本案诉讼费、评估费、鉴定费由反诉被告承担。事实和理由：2018年2月26日，反诉原被告双方签订了《租赁合同》，约定租金每月18817元，反诉原告每月均按月支付租金，后由于疫情影响，双方协商减免2020年租金费用，协商内容为：免除2、3月份租金，减收2020年租金为10000元，反诉原告依约支付了4、5月份租金。2020年6月2日，反诉被告突然通知反诉原告要与新房东签订新的租赁合同，反诉原告始知该店面所有权已被转移，并要求反诉原告按原租赁合即每月18817元租金签订合同。反诉被告上述行为，严重侵害了反诉原告的合法权益，对反诉原告造成极大的经济损失。 反诉被告林紫英对反诉原告陈爱明的反诉辩称，1.反诉被告不存在侵害反诉原告优先购买权的事实。2.反诉原告提出的赔偿装修费及经营损失以及租金损失，没有事实依据。3.反诉原告受让店面，因原店面含有装修所以才支付的12万元转让费，用于经营，因此返还转让费没有事实依据。另押金无权要求返还，这是反诉原告存在履行租赁合同的违约，押金是作为履约的保证。 第三人陈贤发没有陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：林紫英提交的租赁合同、微信聊天记录，陈爱明对真实性无异议，本院予以采信；律师函、邮寄面单、退回邮件、ＥＭＳ邮寄查询界面，仅能证明林紫英以发函方式向陈爱明进行催告，但不能证明该函件送达陈爱明；委托代理合同、福建增值税普通发票，能够证明林紫英委托律师处理本案纠纷产生律师费；福州市仓山区假日麦田房产中介所情况说明、证人证词、证人吴某出庭证言相互印证，均予以采信；房屋买卖合同没有原件，不予采纳，但产权证结合证人证言、微信聊天记录，并且陈爱明对房屋买卖合同于2020年5月5日签订不持异议，能够证明林紫英将房屋转让给陈贤发。陈爱明提交的停电公告，林紫英对真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但不足以成为房屋实际使用人认定的依据；现场照片，无法认定其真实性，不予采纳；转款凭证，收款方对象不明，不足以证明付款情况；微信聊天记录截图，林紫英对真实性无异议，本院对其真实性予以确认。 本院认为，林紫英与陈爱明签订的《租赁合同》，系双方真实的意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。虽然林紫英将房屋转让给陈贤发，但陈贤发表示其购房后仍由林紫英继续处理其与陈爱明的租赁事宜，故林紫英有权向陈爱明收取租金。《租赁合同》第四条第2点约定，2018年2月26日至2021年2月26日期间每月租金18817元。林紫英诉称陈爱明欠付2018年2月27日至2020年5月31日期间租金115823元。陈爱明辩称双方协商减免租金并按新租金标准履行，但其没有证据证明双方达成新的约定，故对林紫英主张陈爱明欠付上述租赁期间租金的事实应予采信。林紫英诉请2020年5月31日之后租金计算至陈爱明腾房之日止，陈爱明应按每月18817元支付2020年6月1日至本案庭审前9月30日期间租金75268元，予以支持。林紫英尚未主张解除合同并腾房，陈爱明亦未办理房屋返还交接手续，后续租金及押金返还事宜待实际发生时再行处理。故陈爱明应向林紫英支付上述2018年2月27日至2020年9月30日期间的欠付租金共计191091元。林紫英诉请陈爱明支付律师费损失，租赁合同没有关于律师费的约定，本院不予支持。陈爱明以林紫英转让房屋侵害优先购买权为由提出抗辩并反诉，但陈爱明于房屋买卖合同签订当天通过微信向林紫英发送租赁合同图片，并结合麦田房产中介所情况说明及证人证言等证据能够证实陈爱明对林紫英转让房屋应当知情，故其以优先购买权为由所提主张，不符合事实，本院不予支持。陈爱明诉请赔偿装修损失及退还转让费，于法无据，本院不予支持。陈爱明以停电事由诉请林紫英赔偿店面经营损失及租金损失，但林紫英停电行为系因陈爱明拒交租金而作出的催交方式，且陈爱明亦未证明其具体损失情况，故陈爱明诉请该损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、陈爱明于本判决生效之日起十日内支付林紫英租金191091元； 二、驳回林紫英的其他诉讼请求； 三、驳回陈爱明的诉讼请求。 如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2916元,由林紫英负担334元，陈爱明负担2582元;反诉案件受理费3564元，由陈爱明负担。财产保全费1174元，由陈爱明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  陈曜辉 二〇二〇年十一月十一日 书记员  王雨祺 附一：本民事判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。