广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初11589号原告：广州市物建实业有限公司，住所地：广州市黄埔区南岗镇庙头东新村。法定代表人：李少贤，总经理。委托诉讼代理人：姚文杰，广东金羊律师事务所律师。委托诉讼代理人：江文帆，广东金羊律师事务所工作人员。被告：李俊龙，男，1974年10月15日出生，汉族，住湖南省平江县。原告广州市物建实业有限公司（以下简称物建公司）诉被告李俊龙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告物建公司的委托诉讼代理人姚文杰、江文帆到庭参加了诉讼，被告李俊龙经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物建公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告在2014年8月15日签订的《场地使用合同》于2019年6月20日解除；2.判令被告立即向原告付清从2018年9月1日起至2019年6月租金合计2010983.7元，并支付从起诉之日起计算至还清之日止，以同期银行贷款利率计算的利息；3.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回其上诉第1项诉讼请求，并变更第2项诉讼请求为：判令被告立即向原告付清从2018年9月1日起至2019年6月租金合计2210983.7元，并支付从起诉之日起计算至还清之日止，以同期银行贷款利率计算的利息。事实和理由：2014年4月24日，广州市番禺区东环街蔡边三村股份合作经济社（以下简称蔡三村合经社）与广州市建明物业租赁有限公司（以下简称建明公司）签订《场地使用合同》，建明公司租赁蔡三村合经社所有的位于广州市番禺区东环街蔡三村开发区大北路539号至557号的首层商铺10间，铺位面积650平方米、二楼面积677.34平方米、厂房面积2207平方米、铺前空地1080平方米。其后于2014年8月1日，蔡三村合经社、建明公司及原告签订了一份《补充协议书》，蔡三村合经社同意建明公司转让合同的权利和义务给原告，因此原告成为上述租赁物的承租人按合同原条款履行。2014年月8月15日，原、被告签订《场地使用合同》，原告将所向蔡三村合经社租赁的租赁物全部转租给被告，合同对双方的权利义务作了详细的约定。由于租赁物被部分征用和清拆，蔡三村合经社与原告根据租赁物的实际使用情况，分别于2015年1月1日、2018年11月9日签订了《补充协议书》、《场地使用合同》的补充协议（三），最终将租赁面积变更为铺位面积522.64平方米、二楼面积608.34平方米、厂房面积1820.68平方米、铺前空地1006.8平方米，并相应下调了租金。明确了2018年9月1日至2022年4月30日的租金。由于蔡三村合经社与原告明确了2018年9月1日至2022年4月30日的租金，且下调了租金，故原、被告通过磋商，也达成了下调租金的共识，原告并且草拟了合同。虽该合同双方没有签订，但实际上原告已经按照该草拟合同约定的租金与被告结算。被告自2018年9月开始拖欠租金，2019年4月1日，被告对自2018年9月1日至2019年3月的未付租金作出还款承诺，出具了《还款承诺书》承诺分期还款，并承诺若有违反，原告有权收取利息、滞纳金、终止合同、没收保证金、追究责任等。《还款承诺书》签订后，截止至2019年6月，被告只还款48万元，尚欠2018年9月1日起至2019年3月租金合计1355688.59元未还清。被告不但没有按照《还款承诺书》还款，还继续拖欠了2019年4、5、6月的租金不交，截至2019年6月，被告共拖欠2019年4、5、6月的租金855295.11元。至此，被告共欠原告租金2210983.7元。原告只能发出《场地使用费催缴及限期退场通知书》给被告，告知被告解除合同并要求被告清场并退出租赁物、支付拖欠的租金及滞纳金。以上事实有《场地使用合同》两份、补充协议三份、《还款承诺书》、《场地使用费催缴及限期退场通知书》、银行转账记录等为据。综上所述，被告拖欠原告租金的行为严重损害了原告的合法权益。原告为维护其合法权益，根据我国相关法律规定，特诉诸人民法院，请依法作出判决。被告李俊龙无到庭及作出答辩。物建公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对其提交的证据进行了审查并记录在卷。经审理查明事实如下：2014年4月，蔡三村合经社作为甲方，与建明公司作为乙方共同签订《场地使用合同》（以下简称原合同），约定甲方将位于广州市番禺区东环街蔡三村开发区大北路539至557号商铺首层10间，铺位面积为650平方米，二楼面积为677.34平方米，厂房面积2207平方米，铺前空地1080平方米，楼梯底一个交给乙方使用；该场地部分属迎星中路扩路（约扩路10米）工程征地对象，如政府需要征用该部分场地，乙方在接到甲方通知后十天之内无条件将该场地应征用部分交回甲方，政府的所有补偿费用全归甲方所有，未被征用部分则按征地后的实际面积计算租金；甲方交乙方使用的场地目前未申领房产证，日后甲方在政策允许的情况下，将完善其有关手续，乙方在签订本合同前已清楚并愿自行承担投资风险；上述物业的使用期为8年，自2014年5月1日起至2022年4月30日止，并自2014年5月1日起开始交付使用费给乙方；每月使用费计算标准：首层铺位为137.10元/平方米，二楼39.17元/平方米，厂房35.25元/平方米，每间铺前空地9.79元/平方米，楼梯底983.64元/个/月，即共计使用费为205000元，另收取卫生管理费500元/月；乙方须在每月五号前向甲方如数交付当月的使用费及卫生管理费，月使用费在第一、二年不变，从第三年起每隔一年在上一年月使用费的基础上递增10%至本合同期满；甲方在2014年5月1日将铺位移交给乙方使用；等等。2014年8月1日，蔡三村合经社作为甲方，建明公司作为乙方，与物建公司作为丙方，三方共同签订《补充协议书》（以下简称《补充协议一》），约定甲方与乙方于2014年4月24日签订的番禺区东环街蔡三村开发区大北路539至557号商铺的原合同，现乙方另有发展，决定将上述合同的权利和义务转让给丙方，甲方对此表示同意，三方就此达成以下协议：自2014年8月1日起，原合同各条款由丙方履行，乙方直接将商铺交付丙方；乙方须向甲方提供原合同的转租申请，经甲方同意后才签订本协议；等等。2014年8月15日，物建公司作为甲方，李俊龙作为乙方共同签订《场地使用合同》一份，约定甲方将位于番禺区东环街蔡三村开发区大北路539至557号商铺首层及二楼、后面厂房整幢、铺前空地（注：该场地部分属迎星中路扩路（约扩路10米）工程征地对象，如政府需要征用该部分场地，乙方在接到甲方通知后十天之内无条件将该场地应征用部分交回甲方，政府的所有补偿费用全归甲方所有，未被征用部分则按征地后的实际面积计算租金）交给乙方使用；上述物业的使用期为7年9个月，自2014年8月1日起至2022年4月30日止；2014年8月1日至2015年7月31日止每月租金为240000元，2015年8月1日至2016年7月31日止每月租金为254400元，2016年8月1日至2017年7月31日止每月租金为269664元，2017年8月1日至2018年7月31日止每月租金285843元，2018年8月1日至2019年7月31日止每月租金302993元，2019年8月1日至2020年7月31日止每月租金321173元，2020年8月1日至2021年7月31日止每月租金340443元，2021年8月1日至2022年4月30日止每月租金360869元；租金按月度支付，乙方需在每月度8日前向甲方一次性交纳当月租金，过期交纳租金的按每天计为5‰滞纳金，如乙方超过两个月还不交纳租金的，甲方有权单方终止合同，并有权追回乙方所欠的款项或留置其产品、设备抵作租金；在本合同签订当日乙方必须向甲方缴纳保证金480000元，合同期满乙方如无违约，交回场地且经检查铺位无损坏，并已交清使用费、水电费等费用后，甲方将上述保证金如数无息退回给乙方；甲方在2014年8月1日将铺位移交给乙方使用；等等。2014年12月25日，蔡三村合经社向物建公司发出《通知书》，称根据双方签订的《补充协议一》，其原合同中第一条第3点约定“该场地部分属迎星中路扩路（约扩路10米）工程征地对象，如政府需要征用该部分场地，乙方在接到甲方通知后十天之内无条件将该场地应征用部分交回甲方，政府的所有补偿费用全归甲方所有，未被征用部分则按征地后的实际面积计算租金”，由于区政府儿童公园配套设施工程需要，需征用原合同中一部分的商铺、铺前空地及厂房用地，现征地工作已经全面完成，请物建公司在接到该通知后十天内到其社办理相关手续。2015年1月1日，蔡三村合经社作为甲方，与物建公司作为乙方共同签订《补充协议书》（以下简称《补充协议二》），约定由于区政府儿童公园配套设施工程建设需要，需征用原合同中约定的一部分商铺、铺前空地及厂房用地，经测量首层商铺拆除了62.5平方米，二层商铺拆除了69平方米，厂房拆除了219平方米，铺前空地占了73.2平方米，拆除后商铺地址变更为大北路539-555号共9间，乙方向甲方书面申请从2015年1月1日开始以拆除后的面积计算租金至合同期满，经蔡三村“三委”、村监委会成员研讨，根据实际情况，同意从2015年1月1日起，乙方实际租用甲方物业的面积调整明细如下：首层商铺面积587.5平方米，二层铺面积608.34平方米，厂房面积1988平方米，铺前空地面积1006.8平方米；根据原合同约定的使用费计算标准，从2015年1月1日至2016年4月30日每月使用费185293元，从2016年5月1日至2018年4月30日每月使用费203822元，从2018年5月1日至2020年4月30日每月使用费224204元，从2020年5月1日至2022年4月30日每月使用费246624元；原合同所载其他条款不变。2018年11月9日，蔡三村合经社与物建公司签订《的补充协议（三）》（以下简称《补充协议三》），约定根据国务院督查组、中央环保部督导组、省市区政府对黑臭河涌治理督办要求，须对河道管理6米范围内的构筑物进行拆除，甲方依法配合东环街对相关构筑物进行拆除，本次清拆行动所拆除的构筑物部分涉及原合同租赁物，租赁物被拆除部分面积为232.18平方米，为完善合同后续管理，双方协商一致达成如下补充协议：甲乙双方确认，本次清拆行动前，乙方承租甲方的租赁物面积为4190.64平方米，本次清拆行动中租赁物被拆除的面积为232.18平方米，故余下乙方实际承租面积为3958.46平方米；甲乙双方同意将原合同租金标准从2018年9月1日起调整为每月206309.37元，租金递增方式不变；原合同其他条款不变，双方继续履行。2019年4月1日，李俊龙签署《还款承诺书》，称鉴于2018年9月之后，由于本人资金周转困难等原因，拖欠物建公司2018年9月到2019年3月的租金共1835688.59元，本人向物建公司承诺：1.在2019年4月3日前归还600000元；2.余款1235688.19元从2019年4月起分二个月归还（2019年4月617844元、5月617844.19元），并相应按月以1.5%利息计还物建公司；3.从2019年4月起月租金按合同约定在每月度8日前一次性交纳，过期交纳租金按每天0.5%计交滞纳金；如本人违反上述任一承诺，物建公司有权终止与本人2014年8月15日签订的《场地使用合同》、没收本人交纳的保证金，承诺追究本人责任，并对本人名下所有场地内的财产采取强制措施。2019年9月6日，物建公司以李俊龙拖欠租金为由诉至本院，引致本案纠纷。因本院以其它送达方式无法与李俊龙取得联系，依法发出应诉公告，现公告期限已届满，未见李俊龙与本院联系。2019年9月11日，本院根据物建公司的申请，依法裁定查封李俊龙名下价值2010983.70元的财产。庭审中，关于涉讼租赁物业的产权情况，物建公司称涉讼租赁场地的权属人为蔡三村合经社，该场地已办理了产权登记和报建手续。但物建公司于庭审后提供《情况说明》表示，涉讼租赁场地没有办理报建手续，亦没有产权登记。关于涉讼租赁场地的使用情况。物建公司称其司与李俊龙签订《场地使用合同》后就将租赁场地交付给了李俊龙使用，李俊龙接收场地后进行了转租，后因李俊龙未按《还款承诺书》还款，还继续拖欠了2019年4-6月的租金，其司于2019年6月20日通过邮寄快递以及在铺面张贴通知的方式告知李俊龙解除合同并要求李俊龙清场和退出租赁场地以及支付拖欠的租金、滞纳金，李俊龙于2019年7月开始退场，其司因此接手租赁场地。物建公司并提交了《场地使用费催缴及限期退场通知书》和快递妥投记录打印件拟证实其上述主张。关于李俊龙支付租金的情况。物建公司主张涉讼场地的租金原按与李俊龙签订的《场地使用合同》约定的租金标准计算，后因租赁场地被部分征用和清拆，因此自2018年9月1日起租赁场地面积变更为首层铺位面积522.64平方米、二楼面积608.34平方米、厂房面积1820.68平方米和铺前空地面积1006.8平方米，其司与李俊龙经过协商达成下调租金的共识，其司并草拟了一份《补充协议》，约定2018年9月1日至2019年7月31日止每月租金285098.37元，该协议双方没有签名盖章，但实际上其司已经按照该协议约定的租金标准与李俊龙结算；李俊龙在2019年4月1日出具《还款承诺书》确认尚欠2018年9月1日至2019年3月31日的租金1835688.59元，该7个月的租金为每月租金285098.37元，李俊龙只支付了160000元，因此欠付1835688.59元；李俊龙出具《还款承诺书》后，仅陆续分期向其司支付了租金480000元，承诺书所载剩余租金以及2019年4月1日至6月30日的租金均未支付，合计2210983.7元。物建公司并提交了《律师函》《补充协议》《还款承诺书》及账户明细查询及网上电子银行回单拟证实其上述主张。关于保证金的问题。物建公司确认李俊龙向其缴纳了租赁保证金480000元，但认为因李俊龙未要求退还，因此无需法院进行处理。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”物建公司在诉讼中确认涉讼租赁场地没有进行产权登记或履行报建手续，故应认定物建公司与李俊龙就涉讼租赁场地所签订的《场地使用合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能够返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”故物建公司应将收取李俊龙的保证金480000元退还给李俊龙。虽然合同无效，但根据公平合理原则，李俊龙应向支付其占有、使用涉讼租赁场地期间的使用费。李俊龙对此未能举证证实其搬离涉讼租赁场地或者将租赁场地交还给物建公司的时间，应承担举证不能的不利后果，现物建公司主张已于2019年7月收回场地，本院予以合理采信。对于李俊龙尚欠使用费金额的确定问题。首先，根据物建公司提交的李俊龙签署的《还款承诺书》，李俊龙于2019年4月1日确认尚欠物建公司2018年9月至2019年3月的租金1835688.59元，李俊龙未能举证证实其已按照承诺书承诺的时间分期还清了上述款项，现物建公司确认李俊龙在签署承诺书后还付了480000元，本院予以采纳。故李俊龙尚欠物建公司2018年9月至2019年3月的使用费共计1355688.59元。其次，对于2019年4月至2019年6月的使用费，李俊龙亦未能提交证据证实已清还该费用，故仍应向物建公司支付该期间的使用费。对于使用费的计算标准，物建公司主张每月使用费标准为285098.37元，并主张李俊龙签署《还款承诺书》时是按照该使用费标准计算2018年9月至2019年3月的租金，扣减李俊龙已支付的160000元，得出尚欠的租金为1835688.59元。对此，李俊龙未能举证予以反驳，且物建公司主张的使用费标准低于双方签订的《场地使用合同》租金标准，故本院对物建公司的该主张予以采纳。李俊龙应向物建公司支付2019年4月至6月的使用费共计855295.11元（285098.37元/月×3个月）。综上，李俊龙尚欠物建公司的使用费金额共计2210983.7元。物建公司需退还给李俊龙的保证金480000元可用于抵扣上述欠款，抵扣后李俊龙还应向物建公司支付使用费1730983.7元。李俊龙至今未向物建公司支付尚欠的使用费，应向物建公司支付相应的利息。物建公司主张李俊龙自起诉之日即2019年9月6日起支付利息，未违法法律行政法规的相关规定，本院予以支持。对于利息的计算，应以1730983.7元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年9月6日起计算至实际付清之日止，利息总额以本金为限。对于物建公司主张的超出上述金额的部分，本院不予支持。李俊龙经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为其自行放弃诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李俊龙应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市物建实业有限公司支付使用费1730983.7元及利息（利息应以1730983.7元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年9月6日起计算至实际付清之日止，利息总额以本金为限）；二、驳回原告广州市物建实业有限公司的其余诉讼请求。如被告李俊龙未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24488元，财产保全费5000元，由原告广州市物建实业有限公司负担4109元，被告李俊龙负担25379元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  何飞云人民陪审员  李明宗二〇二〇年十一月三日书 记 员  徐倩雯