西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初129号原告（反诉被告）：孙克东，男，1977年9月10日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：李欢欢，陕西哲勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱甲朋，陕西哲勤律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈金林，男，1979年6月8日出生，汉族，住西安市雁塔区。被告（反诉原告）：黄水莺，女，1981年2月2日出生，汉族，住西安市灞桥区。共同委托诉讼代理人：熊军，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。第三人：西安传启房地产营销策划有限公司，住所地：陕西省西安市高新区，统一社会信用代码：91610131399071256Y。法定代表人：王军朝，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨勃，男，1991年9月26日出生，汉族，住西安市周至县，系该公司员工。第三人：陈龙，男，1988年1月5日出生，汉族，住陕西省乾县。原告（反诉被告）孙克东诉被告（反诉原告）陈金林、黄水莺，第三人西安传启房地产营销策划有限公司（以下简称西安传启公司）、陈龙房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙克东及其委托的诉讼代理人李欢欢、朱甲朋，被告（反诉原告）陈金林及其与黄水莺共同委托的诉讼代理人熊军，第三人西安传启公司委托的诉讼代理人杨勃到庭参加了诉讼，第三人陈龙经本院依法传唤，未到庭。本案现已审理终结。原告孙克东诉称，2017年10月11日，原告孙克东与被告陈金林和黄水莺夫妇的委托人张龙及第三人西安传启房地产营销策划有限公司签订了《房屋买卖三方合同》。合同约定原告购买被告名下的位于西安市高新区X号X幢XXXXX室房屋，成交价格80万元，合同对房屋基本情况、房价款及支付方式、房屋交付、过户税费和违约责任等做了明确约定。合同签订当天原告即向被告支付购房定金20万元，按照合同约定被告将涉案房屋交给了原告，原告对涉案房屋也进行了装修使用。后于2018年6月，原告多次联系被告继续履行合同，办理房屋过户手续，被告却一拖再拖不配合办理，并告知涉案房屋已被其他法院查封，无法办理过户手续。为此原告委托律师调取了涉案房屋的不动产登记信息，该信息显示涉案房屋被辽宁省营口市站前区人民法院查封、辽宁省沈阳市中级人民法院轮候查封；而且涉案房屋上存在案外人的抵押权；涉案房屋被辽宁省沈阳市中级人民法院查封并定于2019年10月8日开始拍卖，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现。为维护原告合法权益，故诉至本院，诉讼请求：1、判令解除《房屋买卖三方合同》；2、判令被告向原告返还购房定金200000元；3、判令被告向原告支付违约金160000元；4、判令被告向原告赔偿房屋装修费70769元；5、判令被告向原告支付房价涨幅部分差价611100元；6、判令被告向原告赔偿中介费16000元、律师代理费45000元，合计61000元；7、判令本案诉讼费、保全费、保函费、鉴定费等诉讼费用全部由被告承担。被告陈金林、黄水莺辩称，同意原告第1、2项诉讼请求，解除房屋买卖合同并返还定金。被告没有违约行为，是因为法院查封房屋，导致产权登记无法变更，并非被告自身原因导致，原告的第3、5项诉讼请求都是违约责任承担方式，原告应选其一主张，不能选择两项同时主张，根据鉴定报告评估金额，房屋差价金额应该是576900元，不是原告主张的金额。对原告主张的第4项房屋装修费不予认可，鉴定报告金额包含了装修款。对于原告提出的第6项请求不认可。第7项诉讼请求法院酌情认定。被告陈金林、黄水莺反诉称，反诉人与被反诉人于2017年10月11日签订了《房屋买卖三方合同》，约定反诉人于2017年11月13日向被反诉人交付房屋，反诉人按时依约履行了交付房屋的合同义务。现被反诉人要求法院判决解除合同，为维护反诉人的合法权益，故提起反诉，诉讼请求：一、判令被反诉人向反诉人支付房屋占用费224000元（计算自2017年10月13日起至2020年6月12日止，主张至实际腾房之日止）；二、请求判令本案诉讼费由被反诉人承担。原告孙克东针对被告反诉辩称，被告从2018年3月实际向原告交付房屋，被告之前把房子租给别人了，之前的租金被告已经收过了。原告在占用房屋期间是合法主权占用，合同解除是因被告不履行合同义务导致解除，解除后果是未履行的不再履行，所以原告认为原告占用期间的房屋使用费用不应当由原告承担。第三人西安传启公司述称，对原、被告的起诉及反诉请求没有意见。经审理查明，被告陈金林系西安市高新区******房屋所有权人。2017年10月10日，被告陈金林、黄水莺委托授权第三人陈龙代办上述房屋出售事宜。2017年10月11日，第三人张龙代理被告陈金林、黄水莺（甲方、卖方）与原告孙克东（乙方、买方）与及第三人西安传启公司（丙方、居间方）签订《房屋买卖三方合同》一份，合同约定被告陈金林、黄水莺将上述房产房屋以800000元价格出售给原告孙克东，该房屋建筑面积147.5平方米。双方约定被告应于2018年6月10日前向该房屋的贷款机构办理抵押注销手续；原告应于2017年10月11日支付定金200000元；被告应于2017年10月13日前将房屋交付给原告，原告从2018年2月份以后收取承租客租金；双方应在2018年7月30日前前往西安市房产交易中心办理房屋所有权转移登记手续。该合同第十一条对双方违约责任做了明确约定，第十五条约定若被告违约，房价涨幅部分归乙方所有。同日，原告向被告转账支付定金200000元，第三人陈龙代被告向原告出具收款收据。另查明，西安市不动产登记簿显示，涉案房产上存在抵押权人周某某担保债权52万元；辽宁省营口市站前区人民法院于2018年4月25日将涉案房屋查封；辽宁省沈阳市中级人民法院于2018年7月26日对涉案房屋轮候查封；辽宁省营口市站前区人民法院于2019年4月15日对涉案房屋轮候查封。经原告申请，本院报西安市中级人民法院委托正衡房地产资产评估有限公司对涉案房屋2019年11月27日市场价值进行评估，2020年6月19日，正衡房地产资产评估有限公司作出《房地产估价报告》，认定涉案房屋市场价值总额为141.11万元，建筑面积单价为9567元/平方米。庭审中，原告称其于2019年8月得知涉案房屋被查封后，办公用品已陆续搬走，剩余有部分桌椅仍留在屋内；2020年7月1日，被告为减少损失将房屋门锁撬坏后将房屋重新出租；截止庭审时，涉案房屋查封及抵押均未解除。以上事实，有房屋买卖三方合同、收款收据、银行转账凭证、西安市不动产登记簿、《房地产估价报告》等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同合法有效。原告孙克东与被告陈金林、黄水莺及第三人西安传启公司（以下简称西安传启公司）、签订的《房屋买卖三方合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定的义务履行。本案中，原告在签订合同当日向二被告支付定金200000元，二被告向原告交付房屋后，理应按照合同约定在2018年7月30日前前往西安市房产交易中心办理房屋所有权转移登记手续，但在合同履行过程中，涉案房屋被辽宁省营口市站前区人民法院查封，且设有抵押权登记，截止开庭审理时仍未解除，致使原、被告签订的《房屋买卖三方合同》合同目的无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项解除合同之情形，故原告主张解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖三方合同》及返还购房定金200000元的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。经鉴定涉案房屋市场价值总额为1411100元，涨幅为611100元，故原告主张二被告支付涨幅差价部分的诉讼请求，本院予以支持。因本案中，双方约定违约金的同时又约定房价涨幅部分归原告所有，属于对违约责任重复主张，故原告主张二被告支付其违约金160000元、中介费、律师代理费的诉讼请求本院不予支持。因鉴定意见中对房屋市场价值鉴定已包含房屋装修部分的价值，故原告主张二被告向其赔偿房屋装修费70769元的诉讼请求，本院不予支持。关于被告陈金林、黄水莺反诉要求原告孙克东支付其房屋占用费一节，本案审理过程中原告自称其2019年8月得知涉案房屋被查封后，办公用品已陆续搬走，剩余有部分桌椅仍留在屋内但未向被告返还房屋。直至2020年7月1日，被告为减少损失将房屋门锁撬坏后将房屋重新出租。本院认为，虽本案系被告个人原因造成涉案房屋被法院查封，致使合同目的无法实现，二被告应当承担违约责任，但原告在发现房屋无法过户，主张要求解除《房屋买卖三方合同》后应当及时向被告返还涉案房屋，本院认为自原告提起本案诉讼之日2019年11月27日起至2020年7月1日期间的房屋空置给被告造成的损失，本院酌情予以认定37093元，并在二被告支付的房屋涨幅差价部分中予以扣减。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告孙克东诉被告陈金林、黄水莺及第三人西安传启房地产营销策划有限公司于2017年10月11日签订的《房屋买卖三方合同》；二、被告陈金林、黄水莺应于本判决生效之日起十日内返还原告孙克东定金200000元；三、被告陈金林、黄水莺应于本判决生效之日起十日内支付原告孙克东涉案房屋涨幅差价部分574007元（已扣除原告向二被告支付的2019年11月27日起至2020年7月1日期间的房屋占用费37093元）；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告孙克东的其余诉讼请求。五、驳回被告陈金林、黄水莺其余反诉请求。本案案件受理费14726元，由原告负担3186元，二被告负担11540元；反诉费2330元，由二被告负担1603元，原告负担727元。鉴定费5900元，由二被告负担。因本诉、反诉、鉴定费用，原、被告均已预交，二被告应于支付上述款项时扣除原告应负担部分一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长  张丽华审判员  邹娇凤审判员  李晓婷二〇二〇年十一月十一日书记员  杨婉怡打印：杨婉怡校对：姚静2020年月日送达1