安徽省桐城市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0881民初4202号 原告：何宗元，男，1992年10月27日出生，汉族，住安徽省桐城市。 委托诉讼代理人：刘晴晴，安徽金亚太（长丰）律师事务所律师。 被告：桐城市中亿房地产开发有限公司，住所地安徽省桐城市龙眠西路龙泉居**，统一社会信用代码913408816775681243。 法定代表人：徐文海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高国祥，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：吴斌，男，该公司员工。 原告何宗元与被告桐城市中亿房地产开发有限公司（以下简称“中亿公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何宗元委托诉讼代理人刘晴晴，被告中亿公司委托诉讼代理人高国祥、吴斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 何宗元向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告经济损失32400元；2、被告向原告赔偿租赁房屋的租金共计12000元(按照每个月房屋租金1000元,暂计为一年,自2020年8月至2021年7月)；3、本案评估费2500元由被告承担；4、被告应当采取合理补救措施。 事实和理由：2014年4月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于桐城市房屋现房一套。原告在购买后方知该小区原规划图中明确注明新街家园小区5幢楼有底层停车库，原告购买的一楼应当是本幢楼的第二层。原告从规划部门了解到，新街家园小区在建设规划时，所有楼盘都有底层车库，这样一楼海拔至少会增高2米。原告在与该项目工程负责人吴斌沟通时得知，原告所处的1号楼海拔比规划中降低了0.7米（规划标高为15.4米,实际标高为14.7米）。2020年7月16日至8月3日，新街家园小区遭洪水侵袭，洪水最严重时，原告家中水淹高达1.9米，24小时后水位降低至大约0.7米处后未再降低。原告家中由于长时间遭受洪水浸泡，损失严重。后经安徽中衡房地产土地资产价格评估有限公司评估，原告财产损失为32400元。目前，原告房屋无法正常居住，后期需要重新进行装修，原告只能在外租房。由于被告未按规划图纸设计建设施工，严重损害了新街家园小区业主的合法权益。根据《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同或赔偿损失的，应予支持”。故原告具状诉至法院，请求判准以上诉请。 中亿公司辩称，2014年4月16日，原告购买被告开发的桐城市孔城镇明东路新街家园小区5幢109室是事实。但原告诉称被告擅自更改小区规划，不符合客观事实。新街家园小区住宅楼在2012年3月开始规划时，是准备建设底层车库，正负零标高设计为15.4米。因当时施工图纸未出，加上西侧道路政府正在施工，该道路路基标高为13.6米，如果不对标高进行调整，住宅楼的**地面高度与门前路面高度落差达到1.8米，百姓将无法正常出入，后经桐城市孔城镇人民政府审批，报经桐城市住房和城乡建设局备案后，在正式设计新街家园小区住宅楼图纸将之前规划的15.4米标高下调为14.4米，未再设计一层车库。2012年12月5日，桐城市住房和城乡建设局颁发建设规划许可证，桐城市建设工程规划设计院设计施工图纸。施工过程中，施工方将正负零提高了0.3米，实际标高为14.7米。毗邻的道路因铺设水泥，标高也增加到13.85米。今年桐城境内暴雨成灾，原告所在区域内海拔低于15.4米以下的许多家庭因菜子湖水面上涨而遭受十年一遇洪水侵袭，因此带来不小的经济损失。根据被告从桐城市防汛抗旱指挥部调取的水位及降雨量记录表，自今年7月7日起至8月3日，菜子湖水位一直超过15.4米，其中7月11日至8月17日水位保持在17米以上，最高时达到17.46米。洪水褪去留下的水际线也可以印证今年洪水最大时，原告家中的水淹高度超过1.9米，即便新街家园小区5幢标高达到原规划的15.4米，房屋被淹亦无法避免。况且在洪水来临之际，被告还通过自家经营的物业管理公司向新街家园小区内所有一层住户发送信息，通知住户将自家财产转移至安全处。综上，原告的损失系天灾所致，与标高改变无直接的因果关系，请求法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人存有争议的以下证据，本院作如下认证： 一、原告提交的证据。1、新街家园小区规划图1份，证明涉案小区所有住宅楼规划情况一致，均为“6F+1”有底层车库，正负零标高为15.5、15.4米。被告对该组证据的“三性”无异议，但认为原告所提供的规划图系变更前的规划图，被告实际施工的依据为2012年6月20日经政府主管部门审批后修订的规划图，该规划中正负零标高为14.4米；2、照片1组、评估报告、评估费发票各1份，证明2020年7月底、8月初，原告家中因遭受洪水浸泡导致经济损失32400元，原告为此支出评估费2500元。被告对该组证据的“三性”无异议，但认为损失系自然灾害所致，与被告无关；3、桐城市自然资源和规划局出具的“依法履职情况答复书”，证明被告擅自更改规划标高，导致原告所在住宅楼的正负零标高降低了0.7米。被告对该份证据的真实性无异议，但认为该答复书内容有误，撰写答复的不是之前经办人，对当年审批情况并不熟悉，在未经查档，也未查询资料的情况下，作出了错误的答复。之后，当年的原经办人又代表桐城市自然资源和规划局重新做了一份修正说明，证明新街家园小区5幢正负零标高为14.4米及不设地下室是经过主管部门核准后变更的。 二、被告提交的证据。1、施工图、施工图设计文件审查合格书、桐城市村镇《建设工程规划许可证审批表》各1份，证明经孔城镇城建分局核准，新街家园住宅楼5幢为地上六层，无地下室，被告是按图施工，该建设工程符合城乡规划要求。原告对该组证据的“三性”无异议，但认为施工图与规划图的标高不一致；2、变更后的新街家园平面规划图1份、工程竣工验收报告、竣工验收备案表、建筑工程规划许可证审批表各1份，证明被告按图施工，整体验收合格。原告对该组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议；3、短信通知1份，证明洪水来临之前十天，被告自家经营的物业公司向包括本案原告在内的一楼每位住户手机发送通知，告知今年雨水特多，长江和菜子湖水位超高，孔城内外河有随时溃破的危险，提醒住户转移财产，尽量减少财产损失。原告对该份证据的“三性”均有异议，认为物业公司向业主发送安全通知短信是其义务，与本案无关；4、桐城市防讯抗旱指挥部提供的水位及降雨量记录一份，证明原告关于洪水最严重时，其家中水淹高达1.9米，24小时后水位降低至大约0.7米处后未再降低的主张与客观事实严重不符。原告对该组证据的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，认为水位图记载的是湖平面，原告居住房子是小区，与湖水位不一致。小区内部属于低洼区，属于内涝；5、关于答复书的情况说明复印件1份，证明之前规划局给出的答复错误有误，桐城市自然资源和规划局工作人员在查阅档案后，明确认可被告没有擅自更改规划图纸。原告对该份证据的“三性”无异议，但认为被告在案件审理中虽提交了规划图，但未提交申请变更的资料，该份说明原告不知晓，也非桐城市自然资源和规划局出具的正式回复函，所以不具有证明力。 本院对原告提交证据的综合认证意见为：新街家园小区规划图虽具有真实性，但该规划图因后期规划调整并未实际执行；受灾照片及家庭财产损失评估报告仅能证明原告家中因洪水浸泡，财产受损的事实客观存在，但无法证明该损失系被告变更标高所致；桐城市自然资源和规划局出具《依法履职情况答复书》是实，但由于该份答复中陈述的内容与客观事实不符，该局在查阅当年审批资料后做出了重新修正，否定了该份答复。故原告提交的以上证据因不能达到其证明目的，本院不予采信。 本院对被告提交证据的综合认证意见为：施工图、施工图设计文件审查合格书系桐城市住房和城乡建设局核发。该组证据表明新街家园小区住宅楼在施工前已通过建设主管部门审批，标高为14.4米，地上**，地下为零，无地下室；桐城市村镇《建设工程规划许可证审批表》、变更后的新街家园平面规划图、工程竣工验收报告、竣工验收备案表系被告从桐城市自然资源和规划局调取，该组证据内容显示，2012年11月30日，经孔城镇建设分局和孔城镇人民政府核准，确定新街家园小区住宅楼正负零标高为14.4米；建筑工程规划许可证系桐城市住房和城乡建设局颁发，表明新街家园小区住宅楼的施工是按照规划许可进行；微信通知能够证明被告在今年发生洪水期间，通过微信向新街家园小区1号楼一楼每位住户发送提醒住户转移财产的通知。如果原告有所行动，损失可以减少；《水位及降雨量记录》系桐城市防讯抗旱指挥部提供。该份水位及降雨量记录表载明，今年7月16日至7月30日，与新街家园小区近邻的菜子湖水位一直保持在17米以上，最高时达17.46米，7月31日至8月3日，水位虽略有回落，但仍在16.69米以上，原告所说24小时之内洪水落差达1.2米事实并不存在。新街家园小区被淹，并非小区内排水不畅内涝引起，而是因处于同一海拔的菜子湖水面上涨，洪水向内陆倒灌所致；《答复书的情况说明》系被告发现桐城市自然资源和规划局之前给何宗元（同为新街家园小区住宅楼的住户）的答复内容有误，即向该局提出异议，该局在查阅原始档案后，确认被告没有擅自更改规划图纸的陈述属实后，由该局两位经办人签名，并加盖该局印章的方式给被告作出了说明。该份情况说明虽不是该局给出的正式函复，原告也不知情，但该份情况说明对之前给予何宗元的答复内容做出了否定，确认新街家园小区住宅楼正负零标高调整为14.4米、不设地下室经过了相关部门的批准。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院对原告主张被告擅自更改新街家园小区5幢住宅楼规划的事实不予认定。对被告主张新街家园小区5幢住宅楼规划经相关行政主管部门批准，标高由15.4米变更为14.4米，不设地下室的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为，被告中亿公司是否存在擅自更改新街家园小区5幢规划行为；原告何宗元所受财产损失与被告中亿公司是否存在因果关系。根据法律规定，当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。在本案审理过程中，原告何宗元向本院提交的所有证据既不能证明中亿公司擅自变更新街家园小区规划，也不能证明中亿公司在出售新街家园小区5幢109室时严重违约。而被告中亿公司提供的证据，形成了一条完整清晰的证据链，足以证明新街家园小区5幢住宅楼规划标高由15.4米调整为14.4米及不设地下室是经过政府主管部门批准，且原告何宗元家庭财产所受损失系灾害所致，与被告中亿公司无关。 综上所述，原告何宗元的诉讼请求缺少事实根据和法律依据，本院不予支持。被告中亿公司关于驳回原告诉讼请求的辩称意见于法有据，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条规定，判决如下： 驳回原告何宗元的全部诉讼请求。 案件受理费974元，减半收取487元，由原告何宗元负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  杨大勇 二〇二〇年十一月十六日 书记员  李 媛 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 …… 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。