广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初16930号原告：梁钜标，男，1963年4月12日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***********，公民身份号码440************817。委托诉讼代理人：戴勤，广东金桥百信(佛山)律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱晓敏，广东金桥百信(佛山)律师事务所律师。被告：潘康瑞，男，1992年11月28日出生，汉族，住广东省雷州市*********，公民身份号码440************458。原告梁钜标与被告潘康瑞租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用普通程序于2020年11月3日公开开庭进行了审理，原告本人及其委托诉讼代理人朱晓敏到庭参加诉讼，被告经本院公告传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2019年5月至2020年4月期间的租金75627元；2.被告支付原告2019年4月至2020年4月期间的电费9704.4元、水费309元；3.案件诉讼费由被告承担。事实和理由：1993年6月21日，原告与南海市平洲区平西管理处签订《平西工业开发区土地出租协议书》，取得该管理处约2亩土地的承租权，租期50年,由1993年到2042年12月底止。该协议签订后，原告在承租土地上起建厂房用于出租收益。2016年10月4日，原告与被告签订《承租合同》，主要约定有：甲方将坐落于平洲平西工业区********厂房出租给乙方使用，承租期从2016年10月1日至2019年9月30日，付款方式：合同签订之日，乙方需向甲方支付22620元作为租赁厂房抵押金，每月10号前向甲方缴交当月租金，租金为每月7540元，每两年递增7%租金，即从2018年10月1日起租金为每月8068元，乙方不得中途退租本厂房，否则视为乙方违约，且抵押金不予退还；乙方应按时缴纳水电费，水电费收费标准按照电费每度1.2元，水费每吨3.5元，违约责任，若乙方违反上述其中一条，需向另一方支付违约金60000元。2019年9月30日，原告与被告又签订《房屋租赁合同补充协议》，就上述合同进行补充，约定承租期从2019年10月1日至2019年12月31日，租金为每月8068元。2019年12月31日，原告与被告再签订《房屋租赁合同补充协议》，就上述合同/协议进行补充，约定承租期从2020年1月1日至2020年6月30日，租金为每月8068元。上述合同/协议签订后，被告向原告缴纳了租赁押金22620元，原告也依约向被告提供厂房给其租赁使用。自2018年10月1日起，本应按8068元/月支付租金，被告以经营困难为由，仅按7540元/月标准缴纳，原告也并未计较。但2019年2月起，被告开始拖欠原告租金及水电费。2019年8月7日，被告才结清了截止2019年4月的租金（按7540元/月计）及截止2019年3月的水电费。2020年4月10日，被告向原告微信发“2019年5月至2020年3月应付租金、电费、水费”清单以及“已付租金”清单，要求2019年5月至2019年12月的租金继续按7540元/月计，2020年1月、3月的租金按5000元/月计，2020年2月免租，以及押金22620元冲抵欠租。鉴于被告前述违约的事实，原告不予同意被告该要求。2020年4月20日左右，被告在未经双方协商一致、未结清租金和水电费的情况下，不告而别，擅自退场，应付未付原告2019年5月至2020年4月期间的租金76127元（原告主张按8068元/月计）、2019年4月至2020年4月期间的电费9740元、水费309元。之后，原告多次向被告催收前述欠款，但被告仅于2020年6月4日向原告支付了500元，完全没有履行还款义务的诚意。经一再催收无果，为维护自身合法权益，原告特具此状法院。被告没有答辩。诉讼中，原告围绕诉讼请求依法提交了土地出租协议书、承租合同、补充协议、微信聊天记录等予以证明其主张，而被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其自愿放弃对原告提出的诉讼请求进行抗辩和对原告的举证进行质证和辩证的权利。经本院审查后认为，对原告举证，本院予以确认其真实性。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2016年10月4日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《承租合同》，约定：甲方将坐落于南海区平洲平西工业区********厂房出租给乙方使用，面积约580平方米，承租期从2016年10月1日至2019年9月30日；合同签订之日，乙方需向甲方支付22620元作为租赁厂房抵押金，每月10号前向甲方缴交当月租金，租金为每月7540元，每两年递增7%租金，即从2018年10月1日起租金为每月8068元；乙方不得中途退租本厂房，否则视为乙方违约，且抵押金不予退还；乙方应按时缴纳水电费，水电费收费标准按照电费每度1.2元，水费每吨3.5元；违约责任，若一方违反上述其中一条，需向另一方支付违约金60000元；等等。2019年9月30日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同补充协议》，就上述合同进行补充，约定承租期从2019年10月1日至2019年12月31日，租金为每月8068元。2019年12月31日，原告与被告签订另一份《房屋租赁合同补充协议》，就上述合同/协议进行补充，约定承租期从2020年1月1日至2020年6月30日，租金为每月8068元。2020年4月10日，被告通过微信向原告发送2019年5月至2020年3月的应付“租金”及水电费清单以及已付“租金”清单，要求2019年5月至2019年12月的使用费继续按7540元/月计，2020年1月、3月的使用费按5000元/月计，2020年2月免租，以及押金22620元冲抵欠租，并注明2019年8月7日已结清2019年4月使用费。2020年7月16日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述被告于2020年4月20日将涉案租赁物的钥匙归还原告；原告确认被告已支付押金22620元，若法院认定合同无效，原告同意押金抵扣使用费。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告未能提供合法有效证据证明租赁厂房办理了合法规划报建及竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告与被告签订的涉案合同违反法律的强制性规定，应属无效。合同无效，根据公平原则，被告对租赁物进行了占有使用，应参照合同约定的标准支付占用期间的使用费和水电费予原告。原告主张被告没有支付2019年5月至2020年4月期间的使用费75627元、2019年4月至2020年4月期间的电费9704.4元、水费309元，并提供合同、补充协议、微信聊天记录等证据予以佐证，被告没有到庭提出抗辩并举证反驳，本院予以采信。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告已收取的押金22620元应返还予被告，现原告同意在本案中将押金抵扣使用费，为避免诉累，本院在被告应付的使用费中抵扣该押金，即被告仍应支付使用费53007元（75627元-22620元）予原告。被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告潘康瑞应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费53007元予原告梁钜标；二、被告潘康瑞应于本判决发生法律效力之日起十日内支付电费9704.4元、水费309元予原告梁钜标；三、驳回原告梁钜标的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以普通程序结案，案件受理费1941.01元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的1941.01元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  黄爱文人民陪审员  霍颖珊人民陪审员  刘佩云二〇二〇年十一月二十日书 记 员  陈嘉瑜