广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初29769号原告：郭应光，男，1970年2月5日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告：郭应锦，男，1973年1月30日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，两原告共同委托诉讼代理人：黄新伟，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：吴应钦，男，1972年9月10日出生，汉族，身份证住址广东省惠来县，被告：方志远，男，1970年9月27日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市，原告郭应光、郭应锦与被告吴应钦、方志远房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭应光、郭应锦的共同委托诉讼代理人黄新伟到庭参加了诉讼。被告吴应钦、方志远经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郭应光、郭应锦共同向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告向两原告连带支付自2014年12月1日至2020年7月份期间的仓库租金共计2410108元；2.请求判令原告郭应光与被告吴应钦于2012年7月1日签订的《仓库租用合同》自2020年7月31日解除；3.请求判令两被告在一个月内将广州市白云区大朗居委十五社工业区的仓库清空腾退并交还给两原告；4.本案财产保全费用、受理费用由两被告负担。事实与理由如下：两原告郭应光、郭应锦是兄弟关系。自2005年9月4日起，两原告以原告郭应锦的名义，承租广州市白云区石井街大朗第十五经济合作社名下的，位于广州市白云区大朗居委十五社工业权“嶺坳东”的土地、简易厂房仓库，由两原告一起进行管理经营。后两原告又再以原告郭应锦名义，于2013年1月6日与广州市白云区石井街大朗第十五经济合作社签订《土地租赁合同》确认续租。两被告吴应钦、方志远为从事酒类销售的商人。两人在2012年6月期间找到两原告，提出要承租两原告上述土地上的部分仓库和办公楼用于办公及存放货物。双方经协商，由被告吴应钦与原告郭应光于2012年7月1日签订了《仓库租用合同》，约定将上述仓库及办公楼出租给被告使用，合同约定租赁期限为2012年7月1日至2014年6月30日。当时合同期满后，两被告提出仍希望继续租赁两原告的仓库和办公楼，两原告亦表示同意，故双方仍按原合同继续实际履行。但自2014年12月起，两被告便开始拖欠租金，并以各种理由对原告进行推诿。两原告多次对两被告进行讨要，为此被告方志远于2016年10月22日向两原告出具了《欠条》，承认拖欠租金107万元，但至今仍未实际付款。2016年11月，被告提出希望减少场地租赁面积，双方口头协商后，减少了租赁面积，租金价格调整为20元/平方米/月，月租金总价变更为29780元/月。被告方志远于2019年3月6日又与原告郭应光、案外人吴汉填签订《协议书》，被告承认拖欠原告2014年12月1日至2019年3月31日期间的租金共计1933628元，并承诺由案外人吴汉填来偿还该欠款，但该《协议书》最终未能兑现落实。两被告一再拖欠租金多年，言而无信，给原告造成巨大经济损失。根据当年双方签订的《仓库租用合同》的约定，被告过期不交租金作违约处理，两被告已经构成根本违约，原告有权合法与其解除合同关系。故提起诉讼，望判如所请。被告吴应钦在本案开庭后到庭接受本院询问时辩称：2004年至2005年期间我就与原告合作，承租涉案场地。我不同意原告对我的诉讼请求，我在2014年已经离开广州市百家兴旺酒业有限公司（以下简称百家酒业公司），我当时是这家公司的法定代表人，2014年时我是代这家公司签订涉案租赁合同，并将场地给这家公司作为仓库使用，用于存放酒。2014年我离开公司，将公司转让给方超群，之后我不清楚场地的使用情况。方志远是百家酒业公司的实际控制人，方志远的老婆方超音是这家公司的股东。被告方志远在本案开庭后到庭接受本院询问时辩称：我确实是百家酒业公司的实际控制人，吴应钦在2014年年底已经退出该公司，之后的场地由我用作百家酒业公司的仓库使用。原告主张的租金是从2014年12月1日开始的，这个时候吴应钦与原告签订的合同已经到期了，合同到期后这个场地是由我来承租的，所以本案与吴应钦没有关系。我当时为了解决这个事情，我找吴汉填，由其出资100万元来买存放在涉案场地内的酒，但来后因疫情原因，吴汉填没有付款。由于疫情的影响，我要求减免2020年3月1日至2020年9月30日的租金。原告提交的《协议书》的真实性我予以确认，该协议书中确认的欠租金额1933628元原告算出来的，当时我是不同意的，所以当时双方协商一次性出资100万元解决这个事情，如果不按时出清仓库，就按照现定租金收租。对于现定租金，我现在只使用一个仓库，原告说面积是1395平方米，但实际上我也不清楚是否这个面积。我不认可原告主张的卫生费、治安费和空地租金，我只是承租了仓库，从来没有说空地要给钱，卫生费和治安费也没有收取依据，所有后期的租金我只同意按27904元的标准支付。我一直要求将酒搬离，是原告一直不让我搬。原告向我收取了5万元的押金没有退还给我。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对原告提交的《仓库租用合同》、欠条、《协议书》予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2012年7月1日，郭应光（出租方，甲方）与吴应钦（承租方，乙方）签订《仓库租用合同》，约定：甲方将大朗居委十五社工业区的仓库和办公楼出租给乙方使用，现甲、乙双方就有关事项经双方协商一致达成如下协议：一、租用时间：自2012年7月1日至2014年6月30日止，共贰年。二、租金及保证金：1.甲方出租给乙方的仓库3654平方米，按每月每平方米15.5元，计算56637元，办公楼455平方米，按每月7053元计算，乙方每月应交甲方租金63690元。2.双方签订合同时，甲方收取乙方5万元作保证金，合同期满，乙方付清租金，水电费及应由乙方支付的费用后，甲方无息全数退还保证金给乙方，如乙方未付清的费用，甲方可以在保证金内扣除。五、乙方每月5号前到甲方指定的管理处交清当月租金和上月的水电费，若过期不交租金和水电费，作乙方违约处理，没收乙方的保证金，并且甲方有权变卖乙方的机械设备及货物作赔偿甲方的损失。等等。2016年10月22日，方志远向郭应光出具欠条一份，内容为：欠郭应光仓库租金107万元（注2014年12月1日到2016年10月30日），于2016年11月30日前先还50万元，到2017年3月30日前还30万元，余款在2017年5月30日还清27万元。还不了按月息1.5%利息计算，还不了50万元还利息19万元。2019年3月6日，郭应光（仓主）、方志远（货主）、吴汉填（货主代表）签订了《协议书》，约定：现因2014年12月1日至2019年3月31日止货主方志远共欠郭应光仓库租金1933628元，本着自愿原则，现经双方协商，同意由吴汉填代表货主一次性代方志远出资100万元了结方志远全部租金和相关费用，将仓库内现有全部的白酒及方志远的其他物品搬离，支付方志远欠郭应光自始至终（从2014年12月1日至2019年3月31日止）仓库的全部租金和相关费用。上述款项100万元付到郭应光指定的银行账号后（汇款到账为准）才能出酒。吴汉填必须在2019年3月份底付清全部款项，并在付款后一个月内出清仓库内所有的酒和杂物，仓主不收另外其他费用，如吴汉填不按要求一次性付清租金100万元，则按原租金计算收取。不按时出清仓库所有酒和其他方志远库存杂物，按现定租金收租。如果仓主因任何原因导致不能提货时立即赔偿吴汉填出资100万元的双倍违约金。如果因为方志远经济债务问题导致仓库不能提货，由方志远负责，仓主不负任何责任及违约金。本案审理过程中，两原告确认被告已向其退还了办公楼，现仅占用一个仓库，两原告还明确方志远向其出具《欠条》后，于2016年10月22日向其支付了49100元款项，《协议书》签订后，方志远未支付过任何款项。此外，两原告还明确，《协议书》中的约定的租金1933628元是《欠条》中方志远确认的2014年12月1日到2016年10月30日未付租金107万元，加上2016年11月1日至2019年3月31日每月按29780元（该月租金的计算方式为：仓库1395平方米租金27904元/月+仓库前空地147平方米×8元/平方米+卫生费400元/月+300元/月）计算的租金863620元。两原告明确其现主张的2410108元的租金是《协议书》约定的租金1933628元，加上2019年4月1日至2020年7月31日每月按29780元计算的租金476480元，其现主张的款项中并未扣除被告已支付的49100元。两原告确认被告已经按照《仓库租用合同》的约定支付了50000元保证金，其现在同意本案中以保证金抵扣租金。另两原告在本院指定的期限内未能提供涉案仓库产权资料及规划报建资料。本院向当事人释明就涉案仓库所签署的租赁合同无效，两原告表示其将诉讼请求中主张的租金变更为占有使用费，其他诉讼请求不变。另查明，2020年8月24日，两原告向本院申请财产保全，请求查封两被告名下价值为2410108元的财产，本院于2020年8月25日作出（2020）粤0111民初29769号之一民事裁定书，裁定查封被告方志远、吴应钦名下价值2410108元的财产。后本院根据两原告的申请，对两被告存放于涉案仓库的内的货物采取了查封措施，两原告预交财产保全费5000元。本院认为：关于涉案租赁合同的承租方和出租方是谁的问题。对于承租方，两原告提交的《仓库租用合同》约定出租方为郭应光，承租方为吴应钦，该合同约定的租赁期为2012年7月1日至2014年6月30日，两原告现主张的占有使用费的期间为2014年12月1日至2020年7月，故两原告主张的占用使用费并未包含在《仓库租用合同》约定的租赁期内。现吴应钦否认2014年12月1日后其有继续使用涉案仓库，方志远确认2014年12月1日后，涉案仓库由其租用，且两原告提交的《欠条》、《协议书》中均明确，由方志远承担自2014年12月1日后的租金，故本院确认2014年12月1日后涉案仓库的承租方为方志远，吴应钦已退出涉案仓库的租赁。对于出租方，涉案《仓库租用合同》、《欠条》、《协议书》均仅约定出租方为郭应光，并未体现郭应锦亦为出租方，故郭应锦并非本案租赁合同的当事人，郭应锦并无权提起本案租赁合同诉讼，郭应锦的起诉应裁定驳回起诉，本院对此不再另行制作裁定书。涉案仓库未办理规划报建手续，故郭应光与方志远就涉案仓库签署的《仓库租用合同》为无效合同。无效的合同不存在解除的问题，故郭应光要求解除租赁合同缺乏法律依据，本院不予支持。因合同无效，郭应光要求方志远将涉案仓库清空腾退并交还给其的诉讼请求本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持，故郭应光有权向方志远主张房屋占有使用费。涉案的《协议书》属于上述双方当事人对租金的结算，故郭应光有权要求方志远参照《协议书》的约定支付房屋占有使用费。由于吴汉填未能于2019年3月底向郭应光支付100万元款项，故郭应光有权按照原租金计算收取房屋占有使用费。郭应光确认《协议书》中约定的2014年12月1日至2019年3月31日欠租1933628元是《欠条》中确认的欠租107万元，加上2016年11月1日至2019年3月31日每月按29780元计算的租金，同时，郭应光确认方志远在《欠条》出具后有支付49100元的租金，故方志远应向郭应光支付的2014年12月1日至2019年3月31日的房屋占有使用费为1884528元。郭应光还主张2019年4月1日至2020年7月31日按照每月29780元的标准计算房屋占有使用费，该标准与《协议书》中约定的月租金标准一致，本院予以支持，故上述期间的房屋占有使用费为476480元。据此，方志远应向郭应光支付自2014年12月1日至2020年7月31日的房屋占有使用费为2361008元。另外，郭应光同意以方志远支付的保证金50000元抵扣房屋占有使用费，故方志远实际还应当向郭应光支付房屋占有使用费2311008元。方志远将涉案仓库用于存放酒，并非用作商铺使用，新型冠状××疫情并无影响仓库的使用用途，方志远以新型冠状××疫情为由要求减免房屋占有使用费的抗辩意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十五日内，被告方志远将其占用的广州市白云区大朗居委十五社工业区的仓库清空腾退并交还给原告郭应光；二、在本判决生效之日起五日内，被告方志远向原告郭应光支付房屋占有使用费2311008元；三、驳回原告郭应光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13040元，由原告郭应光负担396元，被告方志远负担12644元，财产保全费5000元，由被告方志远负担（被告负担的受理费及财产保全费应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陶向军二〇二〇年十一月十八日书记员  林嘉仪