山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终3636号 上诉人（原审被告）：温青飞，男，1986年3月30日出生，汉族，农村居民，住山东省聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：王友臣，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋以林，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑玉珍，女，1960年2月19日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：刘树河，聊城东昌夕阳红法律服务所法律工作者。 原审被告：温某1。 法定代理人：温青飞（温某1之父），男，1986年3月30日出生，汉族，农村居民，住山东省聊城市东昌府区。 上诉人温青飞因与被上诉人郑玉珍、原审被告温某1房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初4818号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 温青飞上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、解炳龙在和聚家园售楼处售房、收取购房款的行为已经人民法院生效裁判认定构成表见代理，解炳龙和上诉人对涉案房屋实际价款的约定无需经过郑玉珍的追认认可。一审法院认为，上诉人抗辩称与解炳龙口头约定涉案房屋实际价格为155000元，但认为郑玉珍不予认可，且上诉人没有充分的证据，一审法院据此不予采信上诉人的抗辩;但根据合同法第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。由上述规定可知，表见代理的法律后果就是被代理人承担代理人的行为后果，不管被代理人愿不愿意承担代理人的行为后果，法律都强制被代理人承担，无需被代理人追认认可，法律并没有赋予被代理人追认权。聊城市东昌府区人民法院(2019)鲁1502民初6644号、5015号民事判决书已经认定，解炳龙在和聚家园售楼处售房、收取购房款的行为构成表见代理，因此，上诉人与解炳龙对涉案房屋实际价格的约定无需郑玉珍的认可。同时，上诉人已经提供了充分的证据证明涉案房屋实际价格即为155000元。从对解炳龙的询问笔录中以及东昌府区人民法院(2019)鲁1502民初6644号、5015号民事判决已经查明的事实均可明确，合同填写的价格是不真实的，低于合同的价格是因当时的优惠政策，与购房户有口头约定，和聚家园小区普遍存在实际购房价格低于合同价格的情况。再结合本案证人温某2的证词以及同类案件中刘某、李某等人的证词，与上述事实也完全相印证。并且解炳龙也已在《房屋买卖合同》第四条注明房款已结清，上诉人于2017年即支付完毕155000元，直至被上诉人诉讼至人民法院，期间被上诉人从未向上诉人主张过所谓的剩余购房款，现被上诉人主张所谓的剩余购房款明显不符合常理。综合人民法院审理查明的事实及上诉人提供的各项证据，足以证明涉案房屋的实际价款即为155000元。对此，也请求二审法院依法向解炳龙进行核实。二、涉案《房屋买卖合同》为有效合同，但合同第三条关于房屋价款的约定应为无效条款，被上诉人依据合同第三条主张购房款没有法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。民法总则第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”从对解炳龙的询问笔录中以及东昌府区人民法院(2019)鲁1502民初6644号、5015号民事判决已经查明的事实均可明确，合同填写的价格是不真实的，为方便以后办理房产证，才在合同中填写了一个与实际价格不一致的合同价。因此，合同第三条关于房屋价款的约定并非双方当事人的真实意思表示，依法不具有法律效力，应为无效条款。合同法第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。现涉案房屋买卖合同的其他主要内容并不影响法律的效力性强制性规定，且系当事人之间的真实意思表示，故涉案合同的其他条款仍然有效。基于上述，涉案房屋买卖合同虽为有效合同，但合同第三条关于房屋价款的约定为无效条款，被上诉人依据合同第三条主张购房款没有法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。 被上诉人郑玉珍辩称，一、原审法院审理该案程序合法。查明上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为有效合同是正确的。被上诉人郑玉珍按照合同的约定，履行了交付房屋的义务，上诉人并没有按照《房屋买卖合同》的约定交清房款查明更是清楚，由此判决上诉人交付房款及违约金证据充分，适用法律正确。二、关于上诉人称“解炳龙在和聚家园售楼处售房、收取购房款的行为经人民法院生效裁判认定构成表见代理，解炳龙和上诉人对涉案房屋实际价款的约定无需经过郑玉珍的追认认可”，上诉人的这种辩解不能成立。虽然人民法院判决认定解炳龙在和聚家园售楼处售房收取购房款的行为构成表见代理，但是并没有认定解炳龙有定价权，更没有认定解炳龙对涉案房屋实际价款的约定无需经过郑玉珍的追认认可。如果法院判决解炳龙的犯罪不是职务侵占罪，就构不成表见代理，构不成表见代理上诉人应该知道会有什么结果。任何单位、任何机关事业单位，包括企业决定经济方面的收购、出租、定价等员工不会享有这方面的权利。就涉案楼房上诉人称解炳龙口头承诺价格为155000元自己支付完毕，被上诉人也不知情更不认可，再说上诉人并未提供相关证据予以证明。合同法第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同、未经代理人追认对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认，被代理人未作表示的视为拒绝追认”。就本案而言，即便解炳龙为表见代理，解炳龙并未认可口头约定涉案房屋实际价款为155000元。一审判决书中记载也非常清楚。一审法院不予采信上诉人的观点是正确的。关于上诉人在上诉理由中提到己经提供相关证据证明涉案房屋实际价款为155000元，还有对解炳龙的询问笔录及东昌府区人民法院（2019)鲁1502民初6644号、5015号民事判决，己经阐明的事实，结合同案证人李某、刘某、温某2等人的证词，还有解炳龙在从房屋买卖合同第四条注明的房款己经结清等，上诉人没有任何证据证明自己的主张能够成立。一审法院也无需向解炳龙进行核实。因为询问解炳龙的相关材料并不是被上诉人询问的，而是司法人员及公安人员利用职权进行询问的，应认定为真实的。三、上诉人称“涉案《房屋买卖合同》为有效合同但合同第三条关于房屋价款的约定应为无效条款，被上诉人依据合同第三条主张购房款没有法律依据，依法应当驳回其诉讼请求”是错误的。上诉人就本案而言，使用的民法总则第一百四十三条之规定是不恰当的，上诉人所陈述“合同填写的价格是不真实的，为了方便以后办理房产证才在合同中填写了一个与实际价格不一致的合同价”更是让人难以信服。上诉人为完全民事行为能力人，在合同书的填写意味着履行，应该清楚这种辩解不能成立，二审法院更不应采纳。综上所述，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 原审被告温某1的意见同上诉人温青飞的意见。 郑玉珍向一审法院起诉请求：判令被告履行合同，支付剩余房款58952元，并承担违约金11790元。 一审法院认定事实：2013年11月份，聊城市东昌府区郑家镇人民政府为了响应东昌府区委、区政府关于新农村建设的指示精神，决定在原郑家粮所设计建设面积19720平方米、住户**的和聚家园小区（**楼房）。经镇党委、政府同意由原告郑玉珍投资建设郑家和聚家园项目。经聊城市住房和城乡建设委员会登记备案、经聊城市东昌府区住房和城乡建设局审批、聊城市东昌府区建设工程质量监督站审批，和聚家园项目工程于2014年11月6日竣工。和聚家园楼房的销售方式：郑玉珍以聊城市东昌府区郑家镇和聚家园的名义与购房户签订《房屋买卖合同》。 2017年10月30日，被告温青飞以其子温某1的名义与原告郑玉珍的委托代理人解炳龙签订《房屋买卖合同》，双方约定：原告郑玉珍将其所有的聊城市东昌府区郑家镇和聚家园小区内的1号楼1单元5层东户（1109室），建筑面积为91平方米（每平方米2080元），地下室面积20.56平方米（每平方米1200元），总计以213952元的价格卖给被告温青飞；约定被告温青飞于合同生效之日起二日内首付定金155000元；双方还约定了买受方逾期付款的违约责任（《房屋买卖合同》第六条第2项规定：买受方逾期付款的违约责任，买受方按累计应付款的20%向出卖方支付违约金，合同继续履行······）。原、被告双方在《房屋买卖合同》中签字，原告郑玉珍并在《房屋买卖合同》上面加盖了聊城市东昌府区郑家镇和聚家园的财务印章。合同签订后，被告温青飞于2017年10月30日付购房款155000元。被。被告温青飞现已入住所购房屋支付了相关费用。原告郑玉珍履行了合同约定的全部义务，但被告温青飞自交付155000元房款后，剩余房款不予交付。原告于2018年1月29日，在被告温青飞居住的和聚家园1109室房门之上张贴“通知”，通知业主核对应缴费用，包括原欠房款、开口费、维修储备金、物业费、取暖费、车位费等，要求于腊月26日（即2018年2月11日前）将所欠款项交清，但被告温青飞未交。 一审法院认为，原告郑玉珍与被告温青飞签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，依法应认定为有效合同。对于依法成立的有效合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方当事人应当按照合同的约定履行合同义务。原告郑玉珍按照合同的约定履行了交付房屋义务，被告温青飞也应当按照《房屋买卖合同》的约定，交清房款。被告温青飞在交付部分房款后，剩余房款至今未付，在原告通知核实补交的情况下，仍以已付款完毕为理由不履行交清房款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任）、第一百零九条（当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬）的规定，原告要求被告支付剩余房款的请求，依法应予支持。对于原告要求被告支付违约金的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条（当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务）的规定，依法亦应予支持。现原告诉求被告支付的违约金，按照《房屋买卖合同》第六条第2项的规定计算，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款（当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”）的规定，法院予以支持。 关于被告温青飞辩称解炳龙口头承诺涉案房屋实际价格为155000元，自己已支付完毕，因原告郑玉珍不予认可，被告也没有足够的证据予以证明，故被告的辩称意见不予采信。对于被告以其提交的《房屋买卖合同》第四条第1项中“房款已结清”处打勾，证明涉案房屋的价格为155000元的问题，法院认为，《房屋买卖合同》中双方约定的内容，是约束双方相互遵守的，但实际履行中，往往存在与约定不一的情形，就本案，被告也没有按照《房屋买卖合同》第四条第1项约定的“一次性交纳”来履行合同，仅按第2项分期交纳方式支付了首付款155000元，没有将剩余房款结清，故此被告主张的房款已结清的事实法院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，判决：被告温青飞于本判决生效之日起十日内支付原告郑玉珍房款58952元，并承担违约金11790元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费784元，由被告温青飞负担。 本院二审期间，温青飞提交了如下证据：证据一、解炳龙涉嫌犯罪的一、二审判决书，证明解炳龙涉嫌职务侵占罪被判处有期徒刑。该判决书明确写到解炳龙盗用和聚家园单位负责人郑玉珍签字并盖章的空白房屋买卖合同，擅自销售房屋，以及私刻公章，伪造房屋买卖合同，并将购房款据为己有。郑玉珍认可解炳龙在和聚家园负责销售房屋以及物业维修等工作，并且有自己办公室的钥匙可以拿到加盖公章的空白合同，公章在自己手里保管但是解炳龙私刻了同样的公章。证据二、对解炳龙的询问笔录，证明解炳龙和涉案的购房人签订了大量的房屋买卖合同，并承诺给予优惠，合同上的价格和实际价格不一致，已经口头向郑玉珍汇报并确定价格，实际价格并没有书面的证据证明，仅仅是口头约定。证据三、郑家镇卧龙小区的房价表，证明临近涉案房产的卧龙小区的房屋价格低于涉案房屋的价格。证据四、另外一份郑玉珍的购房合同，证明郑玉珍自己所卖的房屋也有差价，合同价格是223760元，实际价格是195000元。证据五、业主代表的情况说明，证明签订房屋买卖合同的价格是销售处的工作人员写的，所填的价格均高于实际买卖的价格，是为了以后方便办理房产证。证据六、收据一份（自己购买），证明同时期同地段的房产价格比涉案房屋更便宜。收据的房屋是110平方米，地下室是10平方米左右，价款是145000元。本案房屋价款是155000元，房屋是91平方米，地下室是20.56平方米。 被上诉人郑玉珍发表如下质证意见：对证据一的真实性没有异议，但是应该让上诉人出示原件加以印证，即使没有原件，被上诉人代理人认为该判决与本案没有直接的利害关系，该判决并没有涉及本案的上诉人，该判决也没有查明、也没有认定解炳龙口头所销售房屋是合法生效的，上诉人提交两份判决书不能作为本案的有效证据进行使用；解炳龙并没有定价权。对证据二，一审法院已经查明，质证意见同一审郑玉珍代理人的质证意见。 对证据三，该证据与本案无关，他是参照卧龙小区的价格，卧龙小区和涉案房产是两个法人，卧龙小区的价格并不能适用郑玉珍的订房价格。对证据四，对该证据有异议，该证据既没有购房人的姓名也没有郑玉珍的签字盖章。即使该证据有印章或者有郑玉珍的签字，一个楼层、一个房屋、一个价格，涉案房屋不能与他案的价格作为参考。即使郑玉珍在其他房屋价格上作出让步，郑玉珍并不违反法律，本案郑玉珍要求按照合同签订的价格履行给付房款及违约金是符合法律规定的。对证据五，没有原件不予质证，即使是原件也与本案无关，应该按照本案的合同签订来执行。对证据六，有异议，该收据并没有注明购房的面积，也没有注明购房的单价，对本案无关，与本案为两个小区，该案签订房屋买卖合同时并没有注明参照卧龙小区的价款来售房。 原审被告对上诉证据无异议。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：解炳龙原任聊城市东昌府区郑家镇和聚家园小区售楼员兼物业管理人员，其于2015年12月至2018年1月间，通过盗用单位负责人郑玉珍签字并加盖“聊城市东昌府区郑家镇和聚家园财务专用章”的空白房屋买卖合同或以单位名义伪造房屋买卖合同的方式，擅自销售单位楼房40套，并将部分售楼款据为己有，温青飞所购买的房屋即属于上述情形之一。解炳龙与温青飞签订了房屋买卖合同，签订合同时解炳龙称其向温青飞口头承诺了给予价格优惠，解炳龙并称已经口头向郑玉珍汇报并确定了实际价格，实际价格与合同上的价格不一致，至于相差多少，解炳龙已无法说清。 本院认为:《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。 解炳龙作为郑家镇和聚家园售楼员兼物业管理人员，引导温青飞等购房户看房，并签订购房合同。基于解炳龙的工作身份且为郑玉珍外甥的亲属身份，温青飞作为普通购房者，有理由相信解炳龙有权代表和聚家园进行售房。在郑玉珍未对解炳龙代理权限进行公示或直接告知的情况下，温青飞难以辩识其权限范围。解炳龙与温青飞签订房屋买卖合同并口头承诺价格优惠，即便该行为超越了其代理权，此亦足以让温青飞相信该承诺的真实性，解炳龙作出该价格优惠承诺应当构成表见代理，该表见代理行为的后果应由郑玉珍承担。郑玉珍对该价格优惠承诺不予认可，理由不当。温青飞主张购房价格优惠后即实际价格为155000元，本院予以支持。一审根据房屋买卖合同约定的价款判决温青飞继续支付剩余购房款并承担违约金，认定事实错误，本院予以纠正。 综上所述，温青飞的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初4818号民事判决； 二、驳回郑玉珍的一审诉讼请求。 一审案件受理费1568元，减半收取784元，由郑玉珍负担；二审案件受理费1569元，由郑玉珍负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 炜 审判员 孙久强 审判员 孔繁奎 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理王蕾 书记员刘琦萌