河南省获嘉县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0724民初1887号原告：谢蕊，女，1982年11月5日出生，汉族，住郑州市金水区。被告：河南伊滨置业有限公司，住所地：获嘉县亢村社区****。法定代表人：王东明，经理。委托诉讼代理人：桑桦，男，1963年9月5日出生，汉族，住获嘉县城区。被告：郑州尚客房地产营销策划有限公司，住，住所地：郑州市金水区金水路****楼******/div>法定代表人:程洪涛，经理。原告谢蕊诉被告河南伊滨置业有限公司（下称伊滨置业公司）、郑州尚客房地产营销策划有限公司（下称尚客营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月5日公开开庭进行了审理，原告谢蕊，被告伊滨置业公司的委托诉讼代理人桑桦到庭参加了诉讼，被告尚客营销公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告谢蕊诉称：2017年11月13日，原告与第一被告签订《房屋买卖协议》一份，协议约定原告在被告处购买房屋一套，总房款639965元；若第一被告逾期交房则按已付购房款赔偿原告违约金；若合同解除则违约方赔偿守约方总房款10%的违约金，原告依合同约定支付了10%购房款，第二被告收取了原告电商费4万元，按约第一被告应在2018年6月30日交房，然三年来第一被告却迟迟无法交房，也不退还购房款，第二被告也拒不返还违法收取的4万元电商费。原告诉至法院，诉讼请求：1、判令解除原告与第一被告2017年11月13日签订的《房屋买卖协议》。2、判令第一被告向原告返还已付购房款63997元，并自2017年11月13日起以已付购房款63997为基数按每日万分之一的标准支付逾期交房违约金，直至实际返还完毕全部购房款为止。3、判令第一被告自2017年11月13日起以已付购房款63997为基数按年利率6%的标准支付利息，直至实际返还完毕全部购房款为止。4、判令第二被告返还原告电商费40000元，并自2017年11月13日起以已付购房款为基数按年利率6%的标准支付利息，直至实际返还完毕全部电商费为止。5、判令被告承担诉讼及保全费用。被告伊滨置业公司辩称：原告起诉的基本事实是属实的，我们同意原告请求支付房款的诉讼请求，在原被告的合同关系中，原告自身也存在有过错，因此除了房款以外，被告伊滨置业不应承担其他责任，依法应驳回原告的其他诉讼请求。被告尚客营销公司未向本院提交答辩材料。原告谢蕊向本院提交的证据有：1、购房时被告置业顾问给原告算的房屋单价底稿一份。2、房屋买卖协议、8#楼地下室平面图各一份。3、被告一开具的收据一份、被告二开具的收据两份。证明原告与被告一之间的房屋买卖协议成立，证明被告一、被告二分别收取了原告的相关费用。被告伊滨置业公司未向本院提交证据。被告尚客营销公司经本院传票传唤未到庭，视为放弃举证、质证权利。被告伊滨置业公司对原告的证据质证意见是：原告的证据1不具有证据的特性。原告的证据2、3的真实性无异议，对收款无异议，对原告提供证据的证明目的有异议，伊滨置业公司与原告签订的购房协议上没有约定电商费，原告所交的房费也不包括电商费，原告所举证的伊滨置业公司和尚客营销公司出具的收据，明显是两个公司各自的印章，两个公司收据的形式也不一样。原告的诉讼请求写的非常清楚，原告是要求伊滨置业公司退还房款，要求尚客营销公司退还电商费，原告在起诉时对被告各自承担的责任是清楚的，原告的诉讼请求很明确是尚客营销公司支付电商费，所以伊滨置业公司没有支付电商费的义务。经庭审质证，被告伊滨置业公司对原告的证据2、3的真实性均无异议，因证据与本案存在关联性，故本院依法予以采信。原告提交的证据1，没有出具人的签名，本院对该证据不予采信。根据双方当事人陈述和本案的有效证据，确认案件事实如下：被告伊滨置业公司开发建设了获嘉县亢村镇府庄村御府庄园。被告尚客营销公司为被告伊滨置业公司销售御府庄园房屋。2017年11月13日，原告谢蕊向被告伊滨置业公司交付房款8997元，被告伊滨置业公司向原告出具了加盖有本公司印章的收据。当天，原告谢蕊与被告伊滨置业公司签订《房屋买卖协议》一份，主要内容如下：“出卖人（甲方）：河南伊滨置业有限公司买受人（乙方）：谢蕊……一、房屋位置：该房屋座落于新乡市××县××村镇××村××庄园××楼××单元××西户，户型为4室2厅2卫，赠送8号楼1单元8号储藏室，面积约为20.83平方米。二、关于房屋售价、面积及付款方式的约定1、该房屋暂定建筑面积为164.27平方米，销售单价3895.81元/m2，合计人民币陆拾叁万玖仟玖佰陆拾伍元（￥639965元）2、付款方式：（2）按揭贷款客户于2017年11月13日支付房款计人民币￥63997元。剩余房款将在房屋取得商品房预售许可证后7日内至甲方签署购房合同补交房款，具体约定以《商品房买卖合同》约定为准……”。2017年11月13日，原告谢蕊向被告尚客营销公司交付电商费40000元；2017年11月14日，原告谢蕊向被告伊滨置业公司交纳房款55000元。二被告各向原告出具了加盖有本公司印章的收据。后双方产生纠纷，原告要求返还房款、电商费、房源订金。2020年10月23日，原告诉至本院。另查明，被告伊滨置业公司开发建设的包括原告谢蕊购买房屋在内的御府庄园房屋于本案起诉前尚未取得商品房预售许可证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，被告伊滨置业公司作为案涉房屋的出卖人，在原告起诉前尚未取得商品房预售许可证明，故原告与伊滨置业公司签订的《房屋买卖协议》应当依法认定无效，故原告要求判令解除原告与被告一房屋买卖合同的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。被告伊滨置业公司与原告签订的《房屋买卖协议》无效，伊滨置业公司应将原告交付的房款63997元及相应损失退还给原告。根据法律规定，被告伊滨置业公司应支付原告自起诉之日起以购房款63997元为基数按照2020年8月20日发布的一年期贷款市场报价利率为3.85%计算至实际付清之日止。故原告要求被告伊滨置业公司按年利率6%支付原告利息的诉讼请求中超出部分，不符合法律规定，本院不予支持。根据原告和被告伊滨置业公司《房屋买卖协议》第二条第2项付款方式中关于“剩余房款将在房屋取得商品房预售许可证后7日内至甲方签署购房合同补交房款”的约定内容，可以认定原告谢蕊签订购房协议时对被告伊滨置业公司尚未取得商品房预售许可证明的事实是明知的，伊滨置业公司并未向原告故意隐瞒其没有取得商品房预售许可证明的事实。因此，对于案涉《房屋买卖协议》的签订，原告本身也存在过错，故对原告要求被告按每日万分之一的标准支付逾期交房违约金，直至实际返还完毕全部购房款为止的诉讼请求，本院不予支持。被告尚客营销公司为被告伊滨置业公司销售御府庄园房屋，被告尚客营销公司应根据其双方之间的约定由被告伊滨置业公司支付佣金。根据《商品房销售管理办法》第二十八条“受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用”的规定，被告尚客营销公司向原告收取电商费40000元，违反法律、法规的规定。故原告要求尚客营销公司返还电商费和赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持；故被告尚客营销公司应向原告返还电商费40000元，并向原告赔偿由此产生的损失。根据法律规定，被告尚客营销公司司应支付原告自收取电商费之日即2017年11月13日起以电商费40000元为基数按照2020年8月20日发布的一年期贷款市场报价利率为3.85%计算至实际付清之日止。故原告要求被告尚客营销公司按年利率6%支付原告利息的诉讼请求中超出部分，不符合法律规定，本院不予支持。对原告的其他诉讼请求本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告河南伊滨置业有限公司应于本判决生效后十日内返还原告谢蕊的购房款63997元并支付相应利息（利息以购房款8997元为基数，按年利率3.85%计算，自2017年11月13日起计至实际付款之日止；以购房款55000元为基数，按年利率3.85%计算，自2017年11月14日起计至实际付款之日止）；二、被告郑州尚客房地产营销策划有限公司应于本判决生效后十日内返还原告谢蕊电商费40000元并支付相应利息（以电商费40000元为基数，按年利率3.85%计算，自2017年11月13日起计付至实际付款之日止）；三、驳回原告谢蕊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2380元，依法减半收取1190元，由被告河南伊滨置业有限公司承担595元；由被告郑州尚客房地产营销策划有限公司承担595元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  史献梅二〇二〇年十一月十一日书记员  李 婷