吉林省吉林市丰满区人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0211民初2760号原告：吉林市友邦物业服务有限公司，住所地吉林市丰满区宝山路**。法定代表人：柏艳波，该公司经理。委托诉讼代理人：康泽，吉林季美律师事务所律师。被告：孟范例，男，1971年9月22日生，汉族，住吉林市。原告吉林市友邦物业服务有限公司（以下简称友邦物业公司）与被告孟范例物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告友邦物业公司委托诉讼代理人康泽、被告孟范例到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。友邦物业公司向本院提出的诉讼请求：一、请求判决孟范例缴纳2018年11月15日至2020年11月15日期间的物业费合计5116元；二、由孟范例承担本案诉讼费用。事实与理由：友邦物业公司、孟范例于2014年10月15日签订《物业服务合同》。友邦物业公司作为物业企业为孟范例及所属小区居民提供物业服务。按照合同约定，友邦物业公司已提供了相应物业服务，孟范例欠缴2018年11月15日至2020年11月15日期间的物业费，合计金额5116元。2020年3月25日物业公司已委托律师向孟范例送达了《催缴律师函》，但孟范例至本案诉讼之日并未按合同缴费，故诉至法院，请求支持其诉讼请求。孟范例辩称：一、友邦物业公司不能按照《物业管理条例》规定提供规范的物业服务，违背国家物业规范，物业违约在先。1、友邦物业公司不履行安全防范义务，致使我和家人遭受了极大的危险侵害，侵犯了我和家人的生命和财产安全。2018年3月27日晚8点54分，阳光小镇1号楼前停车内，网点五楼平台掉落一块长1.5米、宽0.5米木板，砸中了我车引擎盖，当时我在车内，我爱人正在车边，仅差20公分就砸到她，木板砸落眼前及巨响使我爱人受到极大的惊吓，心理和精神创伤一直未曾痊愈，有监控视频和拍照为证。之后，我和爱人多次找物业管理经理协商赔偿事宜，经理不予答复，后来说砸车不关物业的事。期间还对我爱人有人格攻击、漫骂等行为，最后承诺找开发商协商，我们一直在等待，一直没有结果。根据《物业管理物条例》第三十五条，物业服务企业应做好物业管理区域内的安全防范工作。而物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害，严重影响了我们的正常生活，物业应当依法承担相应的法律责任。根据《中华人民共和国民法典》第一千二百五十三条规定，建筑物、构筑物或其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人应当承担侵权责任。第一千二百五十四条规定，建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落物品造成他人损害的，由侵权人承担侵权责任。作为物业管理部门，履行约定合同完成物业服务是本质工作，其间不能留有任何风险因素，你们工作的失误和漏洞已经侵犯了本业主及家人人身安全、生命安全和财产安全。生存权是每个公民的基本权利，疫情期间，物业管理部门无视防疫工作要求和业主生命安全，不能按照上级管理政策和行业管理要求落实防疫，被列入丰满区物业行业管理黑名单。这也说明，友邦物业服务有限公司在服务质量方面存在很大问题。2、本人居住的1单元的两部电梯一直存在风险因素，一部电梯运行期间，有叮咚杂音嗡嗡作响，另一部电梯，在进入电梯后不能安全关闭，要反复多次才能关闭，多次向物业反应未果。3、楼下停车场成了物业非法圈地，业主失去了停车权力，给业主带来很多麻烦，小区院内反到有很多车辆，影响消防安全。二、综上所述，在友邦物业公司履行管理不当造成的后果赔付之前，本人有权拒绝支付物业服务费用。因此请求驳回物业公司的诉讼请求。经审理查明：吉林市泓乐房地产开发有限公司（以下简称泓乐房地产公司）系吉林市丰满区阳光小镇住宅的开发商。2010年7月20日泓乐房地产公司与友邦物业公司签订了一份《协议书》，双方约定，泓乐房地产公司委托友邦物业公司管理阳光小镇住宅小区，委托期限自2010年7月1日至该物业区域成立业主委员会聘任新的物业管理企业为止。收费标准为住宅1.8元/平方米。孟范例系吉林市丰满区阳光小镇2号楼1单元2401号房屋的业主，房屋建筑面积为142.39平方米。2014年10月15日，孟范例与友邦物业公司签订了《物业服务合同》，双方在合同中就双方的权利义务、物业管理区域内的物业权属关系、物业管理服务内容及质量、物业服务费用及提供的相关服务、物业专项维修资金的管理与使用、违约责任等内容进行了约定。其中双方约定物业管理服务费收费标准为每月每平方米1.8元。孟范例因自家车辆在小区外停车场内被高空坠落物品所砸等原因，未交纳自2018年11月15日起至2020年11月15日止的物业管理费。庭审中，友邦物业公司自认其诉请的金额要少于依据合同约定的收费标准计算出的金额，但坚持其诉请的物业费金额即5116元。上述事实有以下证据予以证明：协议书、物业服务合同、承诺书。根据友邦物业公司、孟范例的诉辩意见，本案争议焦点为：友邦物业公司请求孟范例给付2018年11月15日至2020年11月15日的物业服务费5116元是否有事实依据及法律依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第一款规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”第二款规定：“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，友邦物业公司与泓乐房地产公司签订的《协议书》及与孟范例签订的《物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，均为合法有效。物业服务合同生效后，双方当事人应当按照合同约定履行义务。物业服务具有持续性、整体性、公共性的特点，而判断物业公司是否按合同约定履行了合同义务，应从物业公司为小区整体的服务情况予以综合认定，如果物业服务公司在服务过程中仅是某些环节、部分区域做得不够完善，存在一般瑕疵，业主就以此否定物业公司提供的整体服务质量而拒交物业费，势必会导致物业公司运营资金不足，进而导致物业服务质量下降，那么损害的不仅是自己的利益，更会影响小区全体业主的利益。本案中孟范例所提供的证据不足以证明友邦物业公司存在根本不履行或者不完全履行物业服务合同约定义务的情形，所以孟范例作为业主应当履行交纳物业费的义务。孟范例抗辩称友邦物业公司未尽到安全防范义务，致使其自家车辆在停车场被高空坠落物砸坏，物业公司履行先行赔付义务责任之前，其拒绝交纳物业服务费，本院认为，孟范例自家车辆在小区外停车场内被高空坠落物所砸，应属于侵权责任纠纷，与本案不是同一法律关系，孟范例可另行主张权利，不能以此作为抗辩理由拒交物业费。关于孟范例提出的要求依据《中华人民共和国民法典》的法律规定认定物业公司承担未履行安全保障义务责任的主张，本院认为，因民法典是于2021年1月1日起施行，故现不能适用该法典。关于孟范例应给付的物业费金额，虽然物业公司诉请的物业费金额少于按合同约定的收费标准计算出的金额，但并不违反法律规定，所以孟范例应给付友邦物业公司物业费5116元。另外建议物业公司在服务过程中应充分听取业主的意见和建议，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，以充分获取所在小区业主的理解和配合。当物业服务质量长期达不到相关标准时，业主可通过合法途径向相关监管部门投诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：孟范例于本判决生效之日起五日内一次性给付吉林市友邦物业服务有限公司自2018年11月15日起至2020年11月15日止的物业费共计5116元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由孟范例负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员  于大民二〇二〇年十一月二十五日书记员  陈一鸣