广东省汕头市濠江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0512执异6号 案外人（异议人）：邱美燕，女，汉族，1974年10月31日出生，户籍登记住址汕头市濠江区。 申请执行人：黄茂城，男，汉族，1969年10月1日出生，户籍登记住址汕头市金平区。 委托诉讼代理人：郑惠娜，广东腾翔律师事务所律师。 被执行人：汕头市际合诚有限公司，住所地汕头市濠江区。 法定代表人:杨廷波。 被执行人：汕头经济特区达濠对外经贸公司，住所地汕头市濠江区。 法定代表人:杨廷波。 本院在执行申请执行人黄茂城与被执行人汕头市际合诚有限公司（以下简称际合诚公司）、汕头经济特区达濠对外经贸公司（以下简称对外经贸公司）借款合同纠纷一案中，案外人邱美燕于2020年9月1日对本院在（2020）粤0512执恢46号借款合同纠纷一案中正式预查封被执行人对外经贸公司名下址于汕头市濠江区海旁路X号国XX园X座（X座）103号房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人（异议人）邱美燕称，1998年8月8日，邱美燕以166790元（含配套费）的价格（实际支付房款136795元），向老镇政府片区改造办公室购买汕头市濠江区海旁路X号国XX园X座（X座）103号房产，后入住使用至今。1999年5月1日，杨廷波经营的际合诚公司将国XX园X座（X座）103号房作为抵押向汕头市商业银行金环支行办理贷款35万元，将资金用于公司经营。杨廷波为逃避债务外出逃匿，导致邱美燕无法办理房产证。汕头市商业银行金环支行于2004年就借贷合同纠纷向金平区人民法院起诉杨廷波，因案涉国XX园X座（X座）103号房，邱美燕向金平区人民法院提出口头异议后，于2004年7月16日向汕头市公安局达濠分局报案。后杨廷波因犯合同诈骗罪，于2014年6月9日被一审法院濠江区人民法院判处有期徒刑三年二个月，并处罚金3000元；2014年12月19日二审法院汕头市中级人民法院经审查后，作出维持原判的终审裁定。一审法院与二审法院皆认定：国XX园X幢103号房产虽然在1996年10月25日被际合诚公司作为抵押物向汕头市商业银行金环支行贷款75万元，但该款项在房产出售给购房者之前已经结清；而国XX园X幢103号房产被际合诚公司作为抵押物向汕头市商业银行金环支行贷款35万元之前已经出售给购房者【详见（2014）汕濠法刑重字第1号刑事判决书、（2014）汕中法刑二终字第59号《刑事裁定书》】。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条和最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，邱美燕作为无过错买受人，在人民法院查封之前已经按照合法有效的买卖合同支付大部分价款，并长期合法占有汕头市濠江区海旁路X号国XX园X座（X座）103号房产，该房产无法办理产权过户登记手续，也不是邱美燕的过错。综上，为维护合法权益，邱美燕特向法院提出执行异议申请，请求解除（2020）粤0512执恢46号案件对汕头市濠江区海旁路X号国XX园X座（X座）103号房的预查封。 案外人（异议人）邱美燕提交的证据有：协议书、收款收据、报警回执、（2014）汕濠法刑重字第1号《刑事判决书》、（2014）汕中法刑二终字第59号《刑事裁定书》、（2002）汕达法执字第194-5号《执行裁定书》《协助执行通知书》、（2020）粤0512执恢46号《通知书》《情况说明》、水费卡及缴费明细表、电费卡及缴费发票。 申请执行人黄茂城提出书面意见称，邱美燕的执行异议请求缺乏事实和法律依据，请法庭驳回其执行异议请求。一、涉案房屋已于1997年3月27日出售给对外经贸公司并已办理了产权登记，该房屋所有权属于对外经贸公司所有，邱美燕提起本案执行异议缺乏法律依据。据邱美燕所举证的（2014）汕濠法刑重字第1号《刑事判决书》和（2014）汕中法刑二终字第59号《刑事裁定书》，以及黄茂城所举证的涉案房屋的房产登记资料显示，1997年3月27日，涉案房屋已出售给了对外经贸公司，并已办理了产权登记。邱美燕主张其已购得涉案房屋，并提供了购房合同，但提醒法庭注意的是，在涉案房屋被一房多卖的情况下，根据《物权法》第九条第一款的规定，不动产所有权的变更、转让应以登记为准，涉案房屋所有权应认定为归对外经贸公司所有，邱美燕凭借购房合同无法对抗对外经贸公司的物权登记，邱美燕提起本案执行异议依法依理不能成立。二、涉案房屋至今未办理过户登记，邱美燕存在重大过错。据邱美燕在《执行异议申请书》的陈述，其认为其情形符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。对此，黄茂城认为，据邱美燕所举证的证据显示，其是在1998年8月8日向老镇政府片区改造办公室购买涉案房屋，购房至今长达22的时间，邱美燕一直没有主张要求办理房产证，存在明显的过错。更重要的是，据其所举证的证据显示，杨廷波因涉嫌合同诈骗罪于2011年5月7日被刑拘，并于2012年11月经汕头市濠江区人民法院审理作出刑事判决，也就是说，早在2012年邱美燕就知道了涉案房屋被一房多卖的事实。然而，邱美燕明知涉案房屋被一房多卖，但在知道其权利被侵害至今长达8年的时间一直没有通过民事诉讼解决其购房办证问题，其现声称其对没有办证不存在过错依法依理不能成立。三、退一步讲，邱美燕主张其已支付部分价款并实际占有该房屋缺乏依据。据邱美燕所举证的证据可以看出，邱美燕主张其已支付部分价款并实际占有该房屋的证据仅有购房合同和（2014）汕濠法刑重字第1号《刑事判决书》、（2014）汕中法刑二终字第59号《刑事裁定书》、水电费发票，黄茂城认为，刑事判决书仅是对杨廷波犯罪行为的查明和判处，并非对涉案房屋买卖事实的认定和判决，况且，（2014）汕濠法刑重字第1号《刑事判决书》对杨廷波就涉案房屋出卖后又将涉案房屋用于抵押贷款的行为是认定不构成合同诈骗罪，故此，该判决书不能作为认定邱美燕已实际支付并实际占有涉案房屋的依据，在本案中，邱美燕并未能提供其有实际付款的付款凭证，故其主张其已实际支付房款依法不能成立，基于前述，即使其目前使用该涉案房屋，也是非法占用，黄茂城保留依法向其追索非法占用涉案房屋的费用。 申请执行人黄茂城提交的证据有：不动产协助查封情况表。 被执行人际合诚公司、对外经贸公司均没有提交书面意见及证据。 本院查明，本院在执行申请执行人黄茂城与被执行人际合诚公司、对外经贸公司借款合同纠纷一案中，原汕头市达濠区人民法院于2001年11月22日作出的（2001）汕达法经初字第229号民事判决，已经发生法律效力。申请执行人黄茂城请求查封被执行人对外经贸公司址于汕头市濠江区海旁路国XX园X座（X幢）1、2、3号铺面及其他房产。本院于2018年9月5日作出（2002）汕达法执字第194-4号执行裁定，查封上述房地产。2018年12月19日，本院作出（2002）汕达法执字第194-5号执行裁定，轮候预查封案涉103号铺面及其他房产。2020年7月14日，本院向被执行人对外经贸公司发出（2020）粤0512执恢46号《通知书》，载明案涉103号铺面及其他房产已转为正式预查封，现申请执行人黄茂城申请对上述房地产进行评估、拍卖。如你司或上述房地产使用人对此有异议，应在知悉本通知之日起三十日内向本院提起书面异议。2020年9月1日，案外人邱美燕向本院提交执行异议申请书，提出如前异议请求。 另查明，1998年8月8日，（乙方）异议人邱美燕与（甲方）原汕头市达濠区濠城改造指挥部老镇政府片区改造办公室（代表杨廷波）签订《协议书》，约定：一、甲方同意将国XX园X座底座103号铺间一间出售给乙方，面积40.1平方米，单价3800元正，计152380元；二、各项配套、代收代付：安装供水表（含扩容费）3200元、安装供电表（含增容费）4800元、安装窗防护罩4100元、房产契证费5000元、交易监证费1000元，以上二项共计166790元；三、付款方式：乙方签约时交付铺款136790元，（同时甲方移交付铺间给乙方使用）余款30000元乙方计划在1998年底交清。甲方应把房产契证办理完整移交乙方，款证两清。《协议书》加盖了原汕头市达濠区濠城改造指挥部老镇政府片区改造办公室印章及代表杨廷波私章以及邱美燕的签名。协议签订后，异议人邱美燕共支付了案涉铺间款及水电安装、房产契证、交易监证等费用合计136795元，对案涉铺间实际占有使用至今。 再查明，根据生效的刑事判决认定的事实，本案被执行人对外经贸公司、际合诚公司的法定代表人均为杨廷波，前述二公司由同一套人马经营。1994年，达濠街道设立老镇政府片区改造办公室，负责案涉国诚园项目的开发工作。1995年10月，达濠街道因资金问题将上述项目转由对外经贸公司承接，挂靠在汕头房地产发展公司名下并由际合诚公司对外销售。1996年8月份，际合诚公司将案涉房产出售给对外经贸公司并办理了汕头市房地产买卖契约。1996年10月25日，际合诚公司以案涉房产作为抵押物向银行借款并办理了抵押登记，抵押期限1年。1998年8月8日，际合诚公司将案涉房产以166790元（含配套费）的价格（实际支付房款136795元）卖给异议人邱美燕，已出售的房产无办理产权转移登记手续。1999年5月28日，际合诚公司再次将案涉房产作为抵押物向银行借款，借款期限3个月，未办理抵押登记。2014年6月，杨廷波因合同诈骗罪被刑事处罚。期间，2004年7月，因案涉房产问题，异议人邱美燕曾向原汕头市公安局达濠区分局报案。 本院认为，本案为案外人执行异议。处理案外人执行异议以形式审查为原则，以实质审查为例外，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定进行审查并作出裁定。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案中，据在案证据及查明的事实可以认定，异议人邱美燕与二被执行人的法定代表人杨廷波就案涉房产在本院查封前已签订了书面合同，交付了大部分价款并已实际占有使用。对此，本院予以确认。本案的焦点为案涉房产至今未办理过户登记手续能否视为买受人的原因，异议人邱美燕是否存在自身过错的问题，也即本案异议人邱美燕作为买受人本来可以通过诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行完成物权变动，但却没有行使，能否视为其过错。本院认为，对于普通的民事主体，不可将其都视为法律专家，此种情况，不能视为买受人即异议人邱美燕的过错。综上，异议人邱美燕的异议有事实和法律依据，理由成立，本院予以支持。申请执行人黄茂城，被执行人际合诚公司、对外经贸公司若认为权益受损，可另循法律途径主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百五十四条第一款第（十一）项的规定，裁定如下： 中止对址于汕头市濠江区海旁路X号国XX园X幢（X幢）103号铺面的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  黄晓辉 审判员  陈奕纯 审判员  章俊杰 二〇二〇年十一月二十日 书记员  李绮媛 附据以裁定的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条第一款裁定适用于下列范围： （一）不予受理； （二）对管辖权有异议的； （三）驳回起诉； （四）保全和先予执行； （五）准许或者不准许撤诉； （六）中止或者终结诉讼； （七）补正判决书中的笔误； （八）中止或者终结执行； （九）撤销或者不予执行仲裁裁决； （十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书； （十一）其他需要裁定解决的事项。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。