山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异579号 案外人：张锡杰 申请执行人：青岛福永顺纺织有限公司 被执行人：青岛三元豪第房地产开发有限公司 被执行人：青岛豪第建筑工程有限公司 被执行人：青岛澳润百货有限公司 被执行人：豪第投资置业有限公司 被执行人：胡思水 被执行人：王军英 本院在执行申请执行人青岛福永顺纺织有限公司与被执行人青岛三元豪第房地产开发有限公司、青岛豪第建筑工程有限公司、青岛澳润百货有限公司、豪第投资置业有限公司、胡思水、王军英金融借款合同纠纷一案【执行案号：（2016）鲁02执182号】过程中,张锡杰向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张锡杰请求中止对青岛市即墨区嵩山一路9号x号楼x单元x户（下称“案涉房产”）的执行并解除查封措施。事实与理由：（一）张锡杰所提执行异议请求有事实根据，对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益于法有据。1.2014年11月3日人民法院查封案涉房产之前，张锡杰已与被执行人三元豪第公司签订合法有效的房屋买卖合同。2.2014年11月3日人民法院查封案涉房产之前，张锡杰已合法占有案涉房产。2011年6月30日张锡杰与被执行人三元豪第公司办理房屋交接手续后，张锡杰随即装修、入住，张锡杰一直在该房屋中居住至今，实际合法、占有、使用案涉房产。3.张锡杰已按买卖合同约定向被执行人三元豪第公司支付了案涉房产的全部价款613061.3元。4.张锡杰是无过错不动产买受人，案涉房产未能过户非张锡杰的过错，对张锡杰依法应予保护。（二）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，张锡杰所提执行异议请求于法有据，依法应予支持。 青岛福永顺纺织有限公司辩称，张锡杰的异议请求不能成立，依法应予驳回。 为证明其主张，张锡杰向本院提交以下证据：1.《青岛市商品房买卖合同》，以证明2010年11月15日，张锡杰与青岛三元豪第房地产开发有限公司签订房屋买卖合同购买案涉房产，合同约定张锡杰购买房屋需缴纳629980.1元。2.销售不动产统一发票，以证明张锡杰已将案涉房产的房款全款付清，2014年4月3日，青岛三元豪第房地产开发有限公司为张锡杰开具613061.3元的发票。3.收款收据八张，以证明张锡杰2010年6月7日向青岛三元豪第房地产开发有限公司支付案涉房产房款定金100000元；2010年11月15日向青岛三元豪第房地产开发有限公司支付案涉房产房款200000元；2010年12月1日张锡杰向青岛三元豪第房地产开发有限公司支付案涉房产房款100000元；2011年6月17日向青岛三元豪第房地产开发有限公司支付案涉房产房款229980元；2013年4月24日，张锡杰向青岛新城市安居物业管理中心缴纳案涉房产物业费181元；2013年11月6日，张锡杰缴纳案涉房产供暖费2123元；2017年4月22日，张锡杰缴纳水费、电费689元。4.刷卡记录四张，以证明张锡杰就案涉房产向青岛三元豪第房地产开发有限公司的转款记录共计529980元。5.房屋面积差额应退房款抵物业费协议一份，以证明青岛三元豪第房地产开发有限公司将案涉房产房款差额16919元以物业费的形式退给张锡杰。6.豪第九号物业管理站证明一份，以证明张锡杰自2011年6月30日以来一直缴纳案涉房产的物业费，张锡杰实际占有使用案涉房产。 青岛福永顺纺织有限公司质证称，1.对合同的真实性与证明事项无异议。2.对发票的真实性无异议，对证明事项有异议，不能证明实际支付了房款。3.对证据3中青岛三元豪第房地产开发有限公司开具的4张收款收据因无原件，不予认可其真实性。对新城市物业公司、安居物业公司开具的收款收据真实性无异议，但张锡杰没有提交证据证明该公司为案涉房产的物业单位，因此，该份收款收据不能证明张锡杰已经实际占用了案涉房产，且安居公司出居的收款收据时间为2017年4月22日，晚于本案查封时间，不能证明张锡杰在本案查封前已经占用案涉房产，供暖费收据因无收款单位印章，对于该份证据的真实性与证明事项均不予认可。4.证据4因没有原件，对其真实性不予认可，且该4张刷卡单据的付款人为张丽，并非张锡杰，4张刷卡单据总金额为529980元，与张锡杰提交的购房合同约定的购房金额不一致。5.对证据5物业费真实性无异议，但对证明事项有异议。该份协议为青岛三元豪第房地产开发有限公司与张锡杰签订，关于物业费抵顶的情况没有经过物业公司的确认，该份证据不能证明张锡杰缴纳及抵顶物业费的情况，该份协议签订于2015年10月15日，协议约定抵顶电梯费、物业费的期间为2015年至2020年，该时间晚于本案查封时间，因此，该份证据不能证明张锡杰在法院查封前已经实际占有案涉房产。6.对证据6的合法性有异议，该份证据仅有物业站的盖章，没有负责人及经办人的签字，不符合民诉法解释关于单位证明的证据形式要求。其次，该份证据与证据3中安居物业公司开具的收据相互矛盾，两份证据的时间均为2017年，但却有两个不同的主体就物业费的问题出具文件，同时结合证据3中新城市物业公司出具的收据时间为2013年,物业管理站并非自2011年起负责案涉房产的物业管理工作，因此，其出具的证明内容不具有证明力。 本院查明，中国东方资产管理公司青岛办事处与青岛三元豪第房地产开发有限公司、青岛豪第建筑工程有限公司、青岛澳润百货有限公司、豪第投资置业有限公司、胡思水、王军英金融借款合同纠纷一案，2015年10月22日，本院作出（2014）青金商初字第735号民事判决书，判决如下：一、青岛三元豪第房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国东方资产管理公司青岛办事处重组债务本金7500万元及利息8687640.63元（利息已计算至2014年10月15日，之后至判决确定的给付之日止的利息按照合同的约定计算）；二、青岛豪第建筑工程有限公司对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。青岛豪第建筑工程有限公司承担保证责任后，有权向青岛三元豪第房地产开发有限公司追偿；三、青岛澳润百货有限公司对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。青岛澳润百货有限公司承担保证责任后，有权向青岛三元豪第房地产开发有限公司追偿；四、豪第投资置业有限公司对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。豪第投资置业有限公司承担保证责任后，有权向青岛三元豪第房地产开发有限公司追偿；五、胡思水、王军英对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。胡思水、王军英承担保证责任后，均有权向被告青岛三元豪第房地产开发有限公司追偿；六、青岛三元豪第房地产开发有限公司未履行本判决第一项的给付义务，中国东方资产管理公司青岛办事处有权以青岛三元豪第房地产开发有限公司所有的【即房抵押字第××号】在建工程抵押登记证明和十一份（1、即房地权市他字第××号；2、即房地权市他字第××号；3、即房地权市他字第××号；4、即房地权市他字第××号；5、即房地权市他字第××号；6、即房地权市他字第××号；7、即房地权市他字第××号；8、即房地权市他字第××号；9、即房地权市他字第××号；10、即房地权市他字第××号；11、即房地权市他字第××号)房地产他项权证书项下的抵押财产所处分的价款优先受偿。如果青岛三元豪第房地产开发有限公司、青岛豪第建筑工程有限公司、青岛澳润百货有限公司、豪第投资置业有限公司、胡思水、王军英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460238元、保全费5000元，合计465238元，由青岛三元豪第房地产开发有限公司、青岛豪第建筑工程有限公司、青岛澳润百货有限公司、豪第投资置业有限公司、胡思水、王军英负担。因中国东方资产管理公司青岛办事处已预交，青岛三元豪第房地产开发有限公司、青岛豪第建筑工程有限公司、青岛澳润百货有限公司、豪第投资置业有限公司、胡思水、王军英应于本判决生效之日起十日内支付给中国东方资产管理公司青岛办事处。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，中国东方资产管理公司青岛办事处向本院申请强制执行，执行案号为（2016）鲁02执182号。 本案在诉讼过程中，2014年10月22日,本院作出（2014）青金商初字第735号民事裁定书，裁定冻结青岛三元豪第房地产开发有限公司、青岛豪第建筑工程有限公司、青岛澳润百货有限公司、豪第投资置业有限公司、胡思水、王军英的银行存款人民币8565万元或者查封其同等价值的财产，并于2014年11月3日作出（2014）青金商初字第734、735号协助执行通知书，通知即墨市房产管理处，查封青岛三元豪第房地产开发有限公司名下的包括案涉房产在内的系列房产，查封期限自2014年11月3日至2016年11月2日。本案进入执行程序后，案涉房产续封至今。 因中国东方资产管理公司青岛办事处将本案债权转让给青岛福永顺纺织有限公司，2017年7月27日，本院作出（2017）鲁02执异195号执行裁定书，裁定变更青岛福永顺纺织有限公司为青岛市中级人民法院（2016）鲁02执182号案件的申请执行人。 另查明，2010年11月15日，张锡杰与青岛三元豪第房地产开发有限公司签订商品房买卖合同购买案涉房产。2014年4月3日，青岛三元豪第房地产开发有限公司开具案涉房产的购房款发票。张锡杰于2013年缴纳案涉房产的电费、供暖费。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案，案涉房产虽然登记在被执行人青岛三元豪第房地产开发有限公司名下，但张锡杰与青岛三元豪第房地产开发有限公司在法院查封案涉房产前已签订合法有效的书面买卖合同，张锡杰在法院查封之前已合法占有案涉房产且已支付全部价款，且无证据显示未办理过户登记系因张锡杰自身原因。据此，张锡杰的异议请求符合上述司法解释的规定，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人青岛三元豪第房地产开发有限公司名下位于青岛市即墨区嵩山一路9号x号楼x单元x户房产的执行。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 李兰兰 书记员陈春阳 书记员张澳