山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020）鲁01民终7721号上诉人（原审被告）：薛伟，男，1969年6月2日出生，汉族，住济南市。上诉人（原审被告）：张丽，女，1971年10月15日出生，回族，住济南市。委托诉讼代理人：孔令剑，山东舜鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张齐顺，男，1943年12月16日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告）：陈惠琴，女，1946年5月10日出生，回族，住济南市。委托诉讼代理人：周小平，山东博翰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凯，山东博翰源律师事务所律师。上诉人薛伟、张丽因与被上诉人张齐顺、陈惠琴房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初5022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛伟、张丽上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回张齐顺、陈惠琴的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由张齐顺、陈惠琴负担。事实与理由：1.原审法院认定事实错误。根据城市管理法第41条规定，房地产转让应当签订新的合同，根据合同法的规定，书面合同还应包括合同的当事人、合同标的、房屋面积、价款、付款及房屋交付、税费负担等主要条款，张齐顺、陈惠琴提交的购房证明记载“父亲张齐顺、母亲陈惠琴花费人民币肆拾壹万元整购买解放东路27号1号楼3单元302室，该房父母永久居住，特此证明”，显然不具备上述条款，不属于法律意义上的房屋买卖合同，而是双方就转让房屋使用权的合意。2.涉案房屋面积为85.86平方米，据此计算涉案房屋单价为4700余元每平方米，同期周边房价为7000元至10000元每平方不等，相差三分之一还多的差价，当初双方的真实意思表示为转让房屋使用权而非产权，更何况涉案房屋交付给张齐顺、陈惠琴时系精装修且带家电家具。3.在本诉讼之前长达十几年的时间里，涉案房屋一直由张齐顺、陈惠琴占有、使用，其从未要求进行过户，薛伟、张丽亦从未表示将张齐顺、陈惠琴从涉案房屋赶出，故薛伟、张丽认为法院应维持现状，更能解决纠纷。张齐顺、陈惠琴辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，薛伟、张丽的上诉理由不能成立，应依法驳回，维持原判。理由：一、双方之间系房屋买卖法律关系。1.张齐顺、陈惠琴在购买涉案房屋前，名下曾有位于济钢三区3号楼4单元302室，面积为66.4平方米的房屋一套，后因薛伟、张丽想要购买现在居住的盛世花城143.6平方米，售价70万元的房屋，其便让张齐顺、陈惠琴出售济钢的房产来购买涉案房产，从而凑够盛世花城房屋的购房款，根据《合同法》第125条，双方从一开始的真实意思表示就是买卖房屋。2.2009年7月28日，张齐顺、陈惠琴与吕臣签订住房买卖合同，将名下房屋卖出，张丽当时也在现场，吕臣当天就将购房款直接转给张丽（银行转账29万，现金2万），后张齐顺、陈惠琴又转给张丽十万元，薛伟、张丽于2009年8月11日出具购房证明，其已收到购房款41万元。二、双方房屋买卖行为有效。1.合同是否具有某些形式要件并不会影响合同性质及效力的认定，由《购房证明》的内容以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条的规定，完全可以看出这就是一份已经成立并生效的房屋买卖合同，且依据现行法律法规，均没有明确规定房屋永久居住权，更不会有永久居住权的买卖问题，买卖房屋居住权没有法律依据。2.涉案房屋面积为85.8平方米，系薛伟、张丽于2005年以33万元价格购买，截至2009年8月，同小区面积为110多平方米的房屋售价也才43万元，张齐顺、陈惠琴41万元购买涉案房屋完全是合理价格。三、张齐顺、陈惠琴一直要求薛伟、张丽协助办理房产过户事宜。1.从2009年8月11日购买涉案房屋至今，张齐顺、陈惠琴曾多次要求过户，但其一直以各种理由推脱。为过户需要，张齐顺、陈惠琴还补办了新版的结婚证。退一步讲，双方就涉案房屋已经构成了实际上的房屋买卖合同关系，薛伟、张丽就应当履行协助办理房屋过户的义务。根据《合同法》第60条、第107条，其过户义务不会因张齐顺、陈惠琴未要求而丧失。2.正因张齐顺、陈惠琴多次要求过户，2015年6月12日，张丽以房屋过户需要缴纳税费为由从张齐顺、陈惠琴处借走5万元并打了借条，事后薛伟、张丽却只字不提过户的事情，薛伟、张丽称张齐顺、陈惠琴从未要求其过户与事实不符。张齐顺、陈惠琴向一审法院起诉请求：1.请求依法确认双方之间的房屋买卖行为合法有效；2.请求依法判令薛伟、张丽协助张齐顺、陈惠琴办理济南市历下区解放东路27号三箭平安苑1号楼3单元302号房产的产权过户登记手续；3.依法判令薛伟、张丽承担诉讼费用。一审法院认定事实：张齐顺与陈惠琴于1970年12月5日登记结婚，张丽与薛伟系夫妻关系，于1994年10月26日登记结婚，张丽系张齐顺与陈惠琴之女。张丽与薛伟于2009年8月11日出具购房证明一份，内容为：父亲张齐顺、母亲陈惠琴花费人民币肆拾壹万元整购买解放东路27号1号楼3单元302室。该房父母永久居住。特此证明。涉案房屋解放东路27号1号楼3单元302室现所有权证书编号为济房权证历字第**8022，所有权证书发放日期为2005年8月7日，涉案房屋权属状况信息表载明登记所有权人为张丽，登记日期为2005年8月16日。截止2020年5月21日，涉案房屋上无查封、抵押信息。庭审中张齐顺、陈惠琴陈述其于2008年8月11日在涉案房屋居住至今，薛伟、张丽无异议；张齐顺、陈惠琴陈述其名下再无其他房产。在本案诉前调解阶段，薛伟、张丽同意协助张齐顺、陈惠琴办理过户手续，但要求张齐顺、陈惠琴按照房屋的现价补足三分之一的差价，若不补齐不同意办理过户，双方未能协商一致。一审法院认为，本案争议的焦点问题是：1.双方房屋买卖行为效力问题；2.薛伟、张丽是否应当协助张齐顺、陈惠琴办理涉案房屋的所有权登记。一、双方房屋买卖行为效力问题。一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。涉案该购房证明系张齐顺、陈惠琴与张丽、薛伟的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫、损害国家利益的情形，也无恶意串通、损害国家或第三人利益的情形，既没有损害公共利益，也没有违反法律、行政法规的强制性规定。薛伟、张丽答辩该证明中其真实意思表示是张齐顺、陈惠琴购买涉案房屋的永久居住权，根据该购房证明表述，“……花费人民币肆拾壹万元整购买解放东路27号1号楼3单元302室。该房屋父母永久居住。……”薛伟、张丽称购买永久居住权答辩意见，一审法院不予采纳。庭审中，张齐顺、陈惠琴主张41万元已经支付完毕，其已于2009年8月11日在涉案房屋居住；薛伟、张丽未否认张齐顺、陈惠琴已支付41万元，一审法院亦不予置疑，薛伟、张丽对涉案房屋的使用情况亦未有异议，故一审法院认为涉案房屋的买卖行为有效。二、关于薛伟、张丽是否应当协助张齐顺、陈惠琴办理涉案房屋的所有权登记。一审法院认为，双方当事人之间的买卖行为合法有效，双方就涉案房屋已经构成了实际上的房屋买卖合同关系。买受人应当及时办理房屋过户手续，出卖人应当履行协助办理房屋过户的义务，以完成整个房屋买卖交易过程。张齐顺、陈惠琴要求薛伟、张丽协助办理涉案房屋过户登记手续的诉求依法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十六条，《中华人民共和国物权法》第六条规定，判决：张丽、薛伟自判决生效之日起十五日内协助张齐顺、陈惠琴办理坐落于历下区解放东路27号三箭.平安苑1号楼3-302房屋（房产证号：济房权证历字第**8022）及附属地下室3-113（一）的过户登记手续。案件受理费7300元，减半收取计人民币3650元，由张丽、薛伟负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。薛伟、张丽申请证人张*兰、张*伟出庭作证，张*兰称，其系张齐顺的大姐、张丽的大姑，张齐顺、陈惠琴从铁厂搬到现在的涉案房屋已有十多年，其在2019年12月16日张齐顺生日时知道双方产生了纠纷，之前从未有过矛盾；张齐顺、陈惠琴买房子时，没有提买卖的事情，只是为了居住，是张丽为了孝顺父母让他们从铁厂搬过去的；其见过购房证明，其理解就是张齐顺、陈惠琴购买居住权。张*伟称，其系张齐顺弟弟、张丽的叔叔，2009年国庆节前夕，张齐顺给其看过购房证明，其当时觉得写的很简单，但是没有多说；2009年9月30日，是其父亲纪念日，其与张齐顺等一起扫墓时说了购房证明上欠缺的内容太多，老邻居因为房子闹纠纷的事情，提到了如果这个房子将来拆迁会有其他的矛盾，但张齐顺说孩子很孝顺，他俩花40多万就是买个居住权，将来孩子还要用这个房子上学，当时房价大约在8000元左右。二审查明，张丽为本科学历、机关工作人员，自认本人未听说过有购买居住权的事情，当时因急需用钱才收取张齐顺、陈惠琴的41万元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是：张丽、薛伟应否为张齐顺、陈惠琴办理涉案房屋过户登记手续。薛伟、张丽2009年8月11日出具的购房证明中记载“父亲张齐顺、母亲陈惠琴花费人民币肆拾壹万元整购买解放东路27号1号楼3单元302室，该房父母永久居住”，明确了房屋的坐落位置、价格，根据薛伟、张丽的学历、工作及生活常识等分析，其对该处的“购买”一词应当具有明确的认知，张齐顺、陈惠琴购买涉案房屋后享有居住权系房屋买卖的应有之义。一审法院认定双方的真实意思表示系就涉案房产所有权达成的买卖协议，并无不当，本院予以确认。张丽对其当时急需用钱但未出具借条，而是出卖涉案房屋的永久居住权，未能作出合理解释；薛伟、张丽以此为由主张双方并无买卖房屋的合意，其转让的仅系房屋居住权，证据不足，本院不予支持。薛伟、张丽主张涉案房屋的成交价格远低于当时市场交易行情，对于该差价及对应增值部分，其可待证据充足后另行主张权利。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。薛伟、张丽在收到张齐顺、陈惠琴41万元购房款并出具购房证明后，应当及时办理房屋过户手续，一审法院判决薛伟、张丽协助办理涉案房屋过户登记手续，并无不当，本院予以确认。综上所述，薛伟、张丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人薛伟、张丽负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄宏伟审 判 员 李莎莎审 判 员 尹 腾二〇二〇年十一月十三日法官助理 杨志颖书 记 员 林子煜