广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初19480号原告:深圳悠扬企业管理咨询有限公司，住所地深圳市南山区招商街道龟山路龟山别墅**，统一社会信用代码9144030005398770XL。法定代表人：何泉秀，执行董事。委托诉讼代理人：汤彩霞，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈锦涛，广东华商律师事务所实习律师。被告:ＮＧＭＵＩＫＩＮＧＪＯＫＹ，女，1962年2月3日出生，澳大利亚联邦国籍。委托诉讼代理人：梁伟东，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵瑞媛，广东国晖律师事务所律师。被告：深圳链家房地产经纪有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道**耀华创建大厦301B，统一社会信用代码914403007412471827。法定代表人：张海明，总经理。委托诉讼代理人：黄明辉，女，1996年4月22日出生，汉族，系公司员工。原告深圳悠扬企业管理咨询有限公司诉被告NGMUIKINGJOKY、被告深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案受理后，依法适用普通程序于2020年6月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人汤彩霞、陈锦涛，被告NGMUIKINGJOKY的委托诉讼代理人梁伟东，被告链家公司的委托诉讼代理人黄明辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告ＮＧＭＵＩＫＩＮＧＪＯＫＹ于2018年5月10日签订的《租赁合同》（合同编号：ＧＦ2018051001）以及2018年6月16日签订的《租赁合同补充协议》无效；2、被告ＮＧＭＵＩＫＩＮＧＪＯＫＹ返还原告保证金18万元及利息（利息自交付日暂按年利率24%计算至付清之日，暂计至2019年7月16日为51240元）；3、被告ＮＧＭＵＩＫＩＮＧＪＯＫＹ赔偿原告1856090.05元；4、由被告ＮＧＭＵＩＫＩＮＧＪＯＫＹ承担本案全部诉讼费、鉴定费、律师费（40000元）、保全费以及保全担保费等维权费用；5、被告链家公司对上述第3项、第4项的款项在过错范围内承担赔偿责任。事实和理由：原告为经营开办儿童托管的教育培训中心需要，在被告链家公司的居间服务下，向被告ＮＧＭＵＩＫＩＮＧＪＯＫＹ承租位于深圳市南山区（以下简称涉案房屋），双方于2018年5月10日签订《租赁合同》（合同编号：ＧＦ2018051001），约定租赁期限自2018年5月10日起至2023年5月9日止，月租金6万元，自第三年起每年递增5%，租金按季度结算，保证金为18万元，于2018年5月15日前支付，同时对被告ＮＧＭＵＩＫＩＮＧＪＯＫＹ应承担的维修义务作出了约定。为此原告支付了被告链家公司居间服务费3万元。但原告入驻装修期间发现，涉案房屋存在天花垮塌、负一楼漏水等问题，双方于2018年6月16日签订《租赁合同补充协议》，约定被告ＮＧＭＵＩＫＩＮＧＪＯＫＹ承担部分维修费用，原告对天花维修在装修中一并进行处理。随后原告按幼儿托管机构的长期经营需求进行了精心的装修，投入了100多万元的装修费用。但原告开业后不久，出租赁房屋先后陆续出现前厅顶棚漏水、房屋十多处漏水和裂缝现象。原告多次向被告ＮＧＭＵＩＫＩＮＧＪＯＫＹ提出维修请求，在交涉中原告和被告ＮＧＭＵＩＫＩＮＧＪＯＫＹ委托的维修单位实地勘察，均称涉案房屋可能存在主体结构下沉的安全隐患。对原告提出的修缮意见，被告ＮＧＭＵＩＫＩＮＧＪＯＫＹ一直拖延未处理。截至起诉之日，因涉案房屋漏水等缺陷已造成原告装饰装修损坏、教学用具损坏、托管中心儿童被虫蚁叮咬产生的治疗费用以及部分儿童家长退费等重大损失。近日原告向有关部门了解发现，涉案房屋系被告ＮＧＭＵＩＫＩＮＧＪＯＫＹ私自改建，且未取得建设工程规划许可证，已被主管部门列为违建。涉案房屋不仅涉及大面积修缮问题，可能存在严重的安全隐患，严重危及原告托管中心内儿童的生命健康安全及原告的正常合法经营。根据《合同法》第58条、第113条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条等规定，该租赁合同应属无效；因被告ＮＧＭＵＩＫＩＮＧＪＯＫＹ故意隐瞒涉案房屋系违章建筑、未取得建设工程规划许可证等事实导致合同无效，由此给原告造成的全部损失应由被告ＮＧＭＵＩＫＩＮＧＪＯＫＹ赔偿。被告链家公司作为专业的当地居间服务商，对涉案房屋系违建房屋明知而故意隐瞒，被告链家公司存在明显过错，应在其过错范围内承担相应赔偿责任。综上，为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告NGMUIKINGJOKY辩称：我方不同意原告诉请，请求法院依法驳回原告全部诉请。理由如下：1、《租赁合同》依法成立并生效。2、合同履行期间被告NGMUIKINGJOKY一直履行出租人的义务，期间积极配合原告自行出资修缮涉案房屋。涉案房屋仅一楼一个几平方的小房间天花板存在渗漏痕迹，一楼其余部分及涉案房屋其余楼层均不存在明显渗漏痕迹，根本不影响原告正常使用。原告解除合同的原因是因其地点选择失败、生意惨淡无法继续经营故意找理由解除合同，原告单方面无理由解除合同缺乏事实依据和法律依据，依法应承担违约责任，因此产生的损失由其自行承担。被告链家公司辩称：1、与被告链家公司签约的主体是罗勇，原告提供的证据也可体现。罗勇并未向被告链家公司提供原告委托其签署《租赁合同》的授权材料，且居间服务费并非由原告向被告链家公司支付。原告也提到原告与被告NGMUIKINGJOKY自行签署《租赁合同》且双方权利义务以该合同为准，因此，原告主张依据罗勇与被告链家公司签署的租赁合同及居间合同要求被告链家公司承担责任，并无依据。2、原告主张的损失赔偿是基于原告所说的房屋存在漏水、裂缝等现象导致的装修装饰损坏、教学用具损坏等，根据双方签署的《租赁合同》，房屋质量问题由产权人负责维修和保障。3、据代理人向当时的签约成交人（经纪人）核对了解到，促成签约前，承租方曾多次查看涉案房屋，对房屋实际装修、设施、设备情况都非常清楚，被告链家公司对于房屋的实际情况并无任何隐瞒，且承租方与被告NGMUIKINGJOKY在被告链家公司处签署的《租赁合同》的房屋面积写明为250平方米，双方也是就该250平方米面积的房屋经出示了合法的产权证书后签署的租赁合同。原告提出的被告链家公司存在过错应承担的赔偿责任，与被告链家公司的居间服务并无关联。因此，原告要求被告链家公司就其损失承担责任并无依据。4、原告主张的违建并未提供任何证据证明，且原告也提到相关部门所谓的已冻结房屋交易的情况是在内部登记，外部无法核实及查询。而被告链家公司在促成罗勇与被告NGMUIKINGJOKY签约时，已出示房屋产权证书，经查档确认房屋在承租时并未有任何抵押及查封情况，《租赁合同》明确写明被告NGMUIKINGJOKY承诺对房屋合法拥有所有权，双方均确认房屋现状并予以了检查。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区整栋（涉案房屋）于2010年12月1日登记在被告ＮＧＭＵＩＫＩＮＧＪＯＫＹ名下，登记建筑面积为250平方米。2018年5月10日，原告（承租方、乙方）与被告NGMUIKINGJOKY（出租方、甲方）签署《租赁合同》（合同编号：GF2018051001），合同约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁房屋的建筑面积为250平方米，租赁房屋作教育培训用途使用；租赁期限为5年，自2018年5月10日起至2023年5月9日止，甲方同意给予乙方1个月的免租期，即自2018年5月10日起至2018年6月9日止；房屋租金每月6万元（该租金不含税），第三年起租金每年在上一年的基础上递增5%；租金按季度结算，首季度租金（即2018年6月10日至2018年9月9日）的租金18万元，乙方应于2018年5月15日前向甲方支付，之后租金在每季度的第5日前向甲方支付；租赁保证金为18万元，乙方应于2018年5月15日前向甲方支付，合同终止时，在乙方无违约的前提下，甲方将租赁保证金全额无息退还乙方；甲方应在收到租赁保证金之日起三日内，将房屋按双方确认的状况交付乙方使用，甲方应保证涉案房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态，交付时双方对房屋和基础设施的状况以交接单的形式签字确认；甲乙双方共同参与验收，如对装修、器物等设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于验收之日起五日内向对方主张；乙方应按时交纳水电费、煤气费、电话费、物业管理费以及其他乙方使用租赁产生的相关费用；在租赁期内，如非因乙方过错，租赁房屋以及／或者其附属设施发生妨碍安全正常使用的损坏或故障时，乙方应在三日之内通知甲方并及时采取可能、有效的措施防止缺陷的进一步扩大，甲方应该在接到通知三日内进行维修或者委托乙方代为维修，乙方无法通知甲方或者甲方接到通知后不在上述约定时间内履行维修义务的，乙方可以代为维修，但乙方应委托有资质的公司进行维修，如因乙方的原因或者维修期间造成租赁房屋以及／或者附属设施发生损坏或故障的，乙方应承担赔偿责任；租赁期间，甲方有未经乙方同意，擅自改变租赁期限、租金数额、租赁用途的，或者有其他违反法律、法规规定，影响乙方正常使用租赁房屋等行为之一的，乙方有权单方解除合同，并且要求甲方双倍返还租赁保证金；乙方有逾期交纳本合同约定的各项费用累计15日或者未交纳的费用累计达到1万元，或者拖欠房租累计15日等行为之一的，甲方有权单方解除合同，并且不退还租赁证金，并要求乙方按照第九条第l款承担违约责任；本合同房屋租赁期内未经甲乙双方同意，任何一方均不能提前解除合同，否则违约方应向守约方赔偿等同于剩余租赁期的租金；双方任何一方违反本合同条款的，无过错方可以要求过错方按照第九条第1款支付违约金；除上述规定的违约责任外，违约方还应赔偿守约方由此支出的律师代理费、财产保全费、诉讼费、仲裁费、食宿费、交通费、误工费（误工费按守约方实际收入计算）等全部损失；及其他内容。合同签订后，原告通过罗勇于2018年5月15日向被告NGMUIKINGJOKY转账支付了首季度租金和租赁保证金共计36万元。2018年6月16日，原告（承租方、乙方）与被告NGMUIKINGJOKY（出租方、甲方）签署《租赁合同补充协议》，协议约定：双方同意对涉案房屋地下室内墙体进行防水维修工程，包括防水槽重筑等防止该墙体渗水、漏水，以及对涉案房屋进行全面查杀、预防白蚁工程，上述工程由乙方委托第三方具有资质的公司进行，并确保工程完工之日起三年内保修，上述两项工程费用分别为16500元、6800元，均由甲方承担；在地下室内墙体进行防水维修工程完工之日三年内，有关地下室内墙体防水的事宜，甲方不再支付任何的维修、维护费用，如产生任何费用由乙方支付；在租赁期内，有关涉案房屋查杀及预防白蚁工程的事宜，甲方不再支付任何费用，如果产生任何费用由乙方支付；双方同意对涉案房屋一楼天花进行维修，有关该维修工程的全部费用由乙方承担；甲方同意在原合同第二条的基础上，额外给予乙方18天（自然日）的免租期（即自2018年6月10日起至2018年6月27日止），该免租期内，乙方免交房屋租金，但应缴纳除房屋租金外的其他各项应缴费用，包括但不限于水电费、物业管理费等以及其他乙方使用涉案房屋产生的相关费用；甲方承担的工程费用由乙方先行向第三方支付，在工程完工时乙方应将工程合同的复印件交给甲方备存，并向甲方交付第三方出具的工程费用收据原件，在甲方收到工程合同复印件及费用收据原件并经甲方确认后乙方可以在应支付的租金中将该工程费用予扣除；甲方承担的费用仅限于上述工程费用数额，如上述施工期间产生任何其他费用或超出本协议约定的费用数额的，均由乙方自行承担；双方确认除上述涉案房屋的施工工程之外，无其他维修事项，乙方须确保协议约定工程施工不会损害涉案房屋自身以及附属设施、设备，否则因此造成甲方的损失由乙方自行承担；如果日后有关涉案房屋本身需要进一步维修的，双方可以进一步协商等。庭审中，原告与被告NGMUIKINGJOKY均确认该协议已实际履行。原告主张，涉案房屋实际由被告NGMUIKINGJOKY推倒重建；房屋内共3层，每一层都有漏水，房顶的四面边框都有漏水,第一次漏水出现在2018年6月，之后双方对此签订了补充协议，2019年5月、6月涉案房屋又开始出现漏水。原告对此提交了新闻图片、照片等予以证明；两被告对此真实性均表示无法确认。被告NGMUIKINGJOKY表示，其只对涉案房屋进行了修缮和改建，因年代久远未找到相关的改建材料；代理人于2019年7月10日前往现场察看时，发现涉案房屋只是一楼的一个小房间存在漏水，其他绝大部分均能正常使用；被告NGMUIKINGJOKY对此提交了2019年7月10日拍摄的照片、录音，以及2019年11月15日经公证的现场照片、视频等。原告表示，2019年7月10日的照片并没有拍齐屋内有质量问题的全部地方，2019年11月15日距离原告搬离已2个半月，无法确定公证前被告NGMUIKINGJOKY有无进行粉刷和修缮处理。原告提交了其与被告委托人卢女士及赵律师的微信聊天记录、日期为2019年6月17日的《告知函》、日期为2019年6月25日的《情况告知补充函—协商函》，以及日期为2019年7月2日的《告知函》用于证明原告发现房屋漏水问题后，积极与被告NGMUIKINGJOKY联系，但被告NGMUIKINGJOKY一直拖延，始终未就维修事宜向原告提供可行的方案。被告表示，被告一直积极与原告协商联系修缮事宜，但原告拒不配合，被告NGMUIKINGJOKY无法进入涉案房屋进行修缮；被告NGMUIKINGJOKY对此提交了落款日期分别为2019年6月25日、2019年6月27日、2019年7月3日、2019年7月12日、2019年9月5日的《律师函》予以证明。原告表示，其并未收到日期为2019年9月5日的《律师函》，被告NGMUIKINGJOKY并没有实际解决问题的心态，不断书面发函要维修，但只是文字上强调，并没有切实可行的维修方案。原告向被告NGMUIKINGJOKY支付租金至2019年7月。2019年8月28日，原告向被告NGMUIKINGJOKY发出《解除合同通知书》，写明涉案房屋并非合法建筑、存在严重缺陷及安全隐患，原告已无法正常使用涉案房屋，其现通知被告解除合同，并将于2019年8月31日搬离涉案房屋。庭审中，原告表示其实际于8月中旬搬离，并于8月24日向被告NGMUIKINGJOKY的委托人通过微信发送了房屋密码；被告NGMUIKINGJOKY表示其于8月24日收到房屋密码，但不清楚原告实际搬离时间。原告提交了《蛇口龟山别墅3栋装修合同》及报价表、结算单、《销售合同》及发票、《采购合同》及发票、《劳动合同》、《离职申请》、银行流水、与学生家长、教师微信聊天记录、《法律服务委托合同》及发票等用于证明原告对涉案房屋进行装修花费719701元（形成附合的装饰装修）、购买书籍教具支出185779.55元、因房屋漏水导致5名儿童退费损失307920元、律师费损失4万元等，另原告主张其还存在定制柜子、装饰墙的损失100501.5元、更换新场地、暂停营业期间员工工资466000元（按4个月预估），以及暂停营业期间的收入损失46188元；庭审中，原告表示其不申请鉴定。除对《法律服务委托合同》及发票的真实性认可外，被告NGMUIKINGJOKY对其余证据的真实性、关联性均不予认可，被告NGMUIKINGJOKY表示，上述证据均不能证明原告的实际支出，教具等是动产，原告搬离房屋时已自行取回，原告违约解除合同，因此造成的损失应由原告自行承担。被告链家公司对上述证据的关联性均不予认可，表示上述证据不能证明被告链家公司应对此承担责任。原告另提交了《居间服务合同》、发票及银行流水用于证明原告向被告链家公司支付了居间服务费3万元。被告NGMUIKINGJOKY对此关联性表示不予认可。被告链家公司表示，《居间服务合同》系由案外人罗勇与被告链家公司签订，并非原告，相关费用也并非原告向被告链家公司支付，被告链家公司无须向原告承担责任。另查，深圳市南山区规划土地监察大队于2011年8月6日作出的《现场勘查（检查）笔录》载明：被告NGMUIKINGJOKY在位于龟山别墅3栋未取得建设工程规划许可证进行建设，经实地测量，01层前部改扩建为16.49平方米，由于前部为三层，改扩建部分面积共计48.75平方米；后部改扩建部分为32.26平方米，后部为一层；3栋违建面积约为81平方米。深圳市南山区规划土地监察大队于2011年8月16日向被告NGMUIKINGJOKY发出深南规土行罚字[2011]第0607号《行政处罚决定书》，载明：被告NGMUIKINGJOKY未取得建设工程规划许可证在龟山别墅3栋整栋加扩建总建筑面积81平方米，该行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第64条，要求限期于2011年8月23日前拆除违法加扩建部分。本院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。合同部分无效，不影响其它部分效力的，其它部分仍然有效。虽然原告与被告NGMUIKINGJOKY签订的《租赁合同》约定出租的房屋建筑面积为250平方米，但合同并未约定按面积计租，深南规土行罚字[2011]第0607号《行政处罚决定书》显示，被告NGMUIKINGJOKY未取得建设工程规划许可证在涉案房屋加扩建总建筑面积81平方米，被告NGMUIKINGJOKY系将涉案房屋整栋交付给原告使用，没有证据证明被告NGMUIKINGJOKY已经拆除了上述违法加扩建部分，故可以确认原告承租的涉案房屋包括上述违法加建的部分面积，原告与被告NGMUIKINGJOKY签订的《租赁合同》中所涉上述违法加建部分的租赁关系应属无效。但该部分房屋租赁关系无效，并不影响双方就涉案房屋其余取得产权证的部分所签订的租赁合同的合法有效，没有证据证明涉案房屋系被告NGMUIKINGJOKY推倒重建，原告要求确认《租赁合同》全部无效，依据不足。关于《租赁合同补充协议》，该协议内容系双方对涉案房屋防水维修工程及查杀、预防白蚁工程的约定，且各方均已履行完毕，原告要求确认《租赁合同补充协议》无效，没有事实及法律依据，本院不予支持。本案中，虽然涉案房屋涉及违法加建部分仅为81平方米，但涉案房屋系作为整体出租，原告以房屋存在安全隐患为由要求停止租赁事出有因，且原告已搬离涉案房屋，双方之间就取得建设工程规划许可证的房屋部分所成立的租赁合同关系事实已经解除，故对于原告要求被告NGMUIKINGJOKY向其返还保证金18万元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告NGMUIKINGJOKY向其支付保证金的利息损失，依据不足，本院对此不予支持。关于原告主张的装修损失及其他费用损失。被告NGMUIKINGJOKY作为出租方，向原告出租的涉案房屋包括部分违法加建面积，致使《租赁合同》部分无效，被告NGMUIKINGJOKY对此应承担主要责任；原告作为涉案房屋的承租方，在签订合同时未能对其将要承租房屋的合法性进行必要合理的核实、了解，原告对此应承担合同部分无效的次要责任。原告虽未提交鉴定申请，但其提交的《蛇口龟山别墅3栋装修合同》及结算单等证据显示其装修投入719701元，考虑到原告确实进行了装修并存在装修损失，故综合双方《租赁合同》约定的合同履行期限、违法加建房屋部分所占的租赁房屋面积，以及原告与被告NGMUIKINGJOKY的过错程度，本院酌定被告NGMUIKINGJOKY应就形成附合的装饰装修赔偿原告装修损失20万元。书籍教具等并非形成附合的装饰装修物，原告诉求被告向其赔偿购买书籍教具损失，学员退费损失，暂停营业期间员工工资、营业收入损失，以及律师费、担保费、居间费等其余各项损失，依据不足，本院对此均不予支持。本案为房屋租赁合同纠纷，原告以被告链家公司提供居间服务存在过错为由要求其承担赔偿责任，与本案并非同一法律关系，本院对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告深圳悠扬企业管理咨询有限公司与被告NGMUIKINGJOKY于2018年5月10日签订的《租赁合同》部分无效；二、被告NGMUIKINGJOKY应于本判决生效之日起十日内向原告深圳悠扬企业管理咨询有限公司返还保证金18万元；三、被告NGMUIKINGJOKY应于本判决生效之日起十日内向原告深圳悠扬企业管理咨询有限公司赔偿装修损失20万元；四、驳回深圳悠扬企业管理咨询有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23498.64元，由原告负担19220.64元，由被告负担4278元；保全费5000元，由原告负担4089.73元，由被告负担910.27元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 张 黎审判员 庞海婷审判员 林陈纯二〇二〇年十一月二十日书记员 伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。