河南省永城市人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1481民初6653号原告：陈美侠，女，1975年9月5日出生，汉族，住河南省永城市。原告：曾强，男，1973年12月22日出生，汉族，住河南省永城市，系陈美侠之夫。二原告委托诉讼代理人：韩新杰，王响，河南省法律咨询协会法律工作者。被告：商丘市广瀚置业有限公司，住所地：永城市东城区铁南路翰林学府小区**楼****，社会信用代码：914114005624594461。法定代表人：蒋峰，该公司经理。委托诉讼代理人：吴义伦，该公司法律顾问。原告陈美侠、曾强与被告商丘市广瀚置业有限公司（以下简称广瀚公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年9月7日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告曾强及委托诉讼代理人韩新杰、王响，被告广瀚公司委托诉讼代理人吴义伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈美侠、曾强向本院提出诉讼请求:1、依法判决原、被告之间的房屋买卖有效，翰林学府小区第3幢1单元商住房（3号楼1单元1-5层整栋楼）归二原告所有，被告协助原告办理备案及产权登记手续;2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2017年5月24日，原告曾强与被告的负责人签订《房屋购买协议书》，约定原告购买被告开发建设的翰林学府小区第3幢1单元的商住房（3号楼1单元1-5层整栋楼），其中一、二层为商业，建筑面积1200平方米，单价为5150元/平方米，三、四、五层为住宅，建筑面积1800平方米，单价为2300元/平方米。房款从被告应付原告曾强工程款中扣除，工程款不够支付房款时，原告以现金或转账方式另行支付。被告积极提供办理相关手续，协助原告办理房产证。在房产证办理至原告名下之前，原告扣除50万元作为保证金，待房产证办理好后结清全部房款。协议签订后，原告曾强支付给被告房款6165561元，剩余房款用工程款予以抵付。上述房屋交付原告使用后，原告陈美侠使用该房屋开办“天壹宾馆”。在宾馆进行消防验收时，需提供正式商品房买卖合同，因原告曾强不在家，在原告陈美侠要求下，2017年9月10日，被告与原告陈美侠签订了《商品房买卖合同》。该房屋已经交付原告使用多年，原告要求被告办理备案及房屋登记手续，被告一直没有为原告办理。为维护原告的合法权益，请求判如所诉。被告广瀚公司辩称：1、原、被告之间不存在房屋买卖关系，原告诉讼请求无事实根据；2、即使原、被告之间存在房屋买卖协议，购房协议也只是履行房屋施工合同的担保，双方应对施工合同工程款决算后，被告不付工程款的情况下，才可请求对担保物进行清偿，现在原告所承包的工程至今未完工，也未经竣工验收，原告应将工程全部施工完毕并经验收合格后，才可进行决算，因此，在双方未决算情况下，原告以已付清购房款为由要求办理所有权登记，没有依据。综上，请依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下:2017年5月24日，原告曾强作为乙方与作为甲方白宏林签订房屋购买协议书一份，协议约定“一、甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也充分了解该房屋的具体情况，房屋坐落于河南省永城市××与××交叉口向东××北，建筑面积约3000㎡（最终以房管局测量为准），其中一、二层商业合计约1200㎡，三、四、五层合计约1800㎡，房屋平面图见房产证。该房屋占有范围内的土地使用权随该房屋一并转让，出卖人还应该将附属于该房屋的阳台、走道、楼梯、装修、卫生间以及其他施舍设备转让给买受人，其转让价格包含房屋的价款中，不再另行支付。二、甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他的具体情况，保证该房屋没有设定担保、没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索。三、一层二层商业部分5150元/㎡，三、四、五层按2300元/㎡计价。所有房款在甲方符合交工的前提下，甲方从应付乙方工程款中扣除。工程款不够支付房款时，乙方以现金或转账方式另行支付。四、鉴于房屋没有竣工，没有完成的工程由乙方负责施工，费用甲方支付。未完成项目见附表。五、甲方只负责建筑营业税，乙方负责办理房产证所产生的其他费用，甲方积极提供办理相关手续，协助乙方办理房产证，在房产证办理乙方名下之前，乙方扣除500000元作为保证金，待房产证办理好乙方全部结清房款”。2017年6月8日，广瀚公司为原告曾强出具收据二份，内容为：“兹收到曾强交来购房款（翰林3#楼）人民币4323379元”，“兹收到曾强交来购房款（翰林3#楼）人民币150000元”。上述两份收据加盖了翰林学府售楼部财务专用章。同日，白宏林为原告曾强出具收到条一份，内容为：“今收到曾强购房款壹佰壹拾万元整（1100000.00），2017.6.8，白宏林”。2019年11月4日，白宏林为原告曾强出具收到条一份，内容为：“今收到玖万陆仟元整（96000.00），白宏林，2019.11.4”。以上共计5669379元。另查明，原告陈美侠与原告曾强系夫妻关系。广瀚公司法定代表人蒋峰向本院出具证明，证明广瀚公司在开发建设翰林学府小区中，白宏林系实际开发商之一。原告增强承包了翰林学府小区的部分施工工程。房屋买卖协议签订后，原告陈美侠于2018年3月21日成立永城市天壹商务酒店有限公司，使用涉案房屋经营天壹商务酒店至今。因原告经营天壹商务酒店进行消防部门验收，需提供正式的商品房买卖合同，2017年9月10日，原、被告签订了商品房买卖合同一份。2018年12月16日，原告陈美侠出具保证书一份，证明该商品房买卖合同在消防部门存档、验收完成后作废，与其他协议没有任何关系。本院认为,被告广瀚公司实际开发商白宏林与原告曾强签订房屋购买协议书，因白宏林系被告广瀚公司翰林学府小区实际开发商之一，原告有理由相信签订房屋购买协议时白宏林有权代表广瀚公司，且协议书已实际履行，原告实际占有并使用了涉案房屋，该房屋购买协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告应按协议约定履行各自义务。因此，被告辩称原、被告之间不存在房屋买卖关系的理由不能成立。关于房屋价款支付问题，房屋购买协议书约定“所有房款在甲方符合交工的前提下，甲方从应付乙方工程款中扣除。工程款不够支付房款时，乙方以现金或转账方式另行支付”，是对房款支付方式的约定，赋予了被告广瀚公司从原告未结算的工程款中直接扣除房款以及未结算的工程款不足支付剩余的房款时，要求原告以现金的方式另行支付房款的权利。2017年6月8日，原告曾强以1#、2#楼的工程款支付房款4323379元，以现金支付房款246000元，以其他方式支付房款1100000元，共计支付给被告广瀚公司购房款56693379元。被告广瀚公司已经将涉案房屋交付原告使用多年，既未从原告曾强未结算的工程款中扣除剩余未支付的房款，又不要求原告曾强以现金的方式另行支付房款，是对自己权利的怠于行使，剩余房款未结算的过错不在原告，且原告已履行了支付购房款的主要义务，因此，原告要求继续履行双方之间的房屋买卖合同，并要求被告协助原告办理涉案房屋的备案及产权登记手续，理由正当，本院予以支持。对于下余购房款，被告广瀚公司可从原告曾强未结算的工程款中予以扣除，如未结算工程款不足支付剩余房款，或原告怠于结算，或双方对于结算无法达成一致意见，被告广瀚公司可要求二原告以现金方式另行支付。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定,判决如下：原告陈美侠、曾强与被告商丘市广瀚置业有限公司签订的房屋买卖协议有效，双方应继续履行协议；永城市翰林学府小区第3幢1单元商住房（3号楼1单元1-5层）归原告陈美侠、曾强所有，条件成就时，被告商丘市广瀚置业有限公司协助原告办理备案及产权登记手续。案件受理费27480元,由被告商丘市广瀚置业有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员  季卫光二〇二〇年十一月十五日书记员  周兴哲