山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终12214号 上诉人（原审第三人）：邓起，男，1975年2月7日生，汉族，住山东省胶州市。 被上诉人（原审原告）：胶州市阜安街道办事处水寨居民委员会，住所地山东省胶州市第六中学对面。 负责人：武玉芝，职务：主任。 委托诉讼代理人：陈文志，山东康元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任建超，山东康元律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：石强，男，汉族，1973年12月10日生，住山东省胶州市。 上诉人邓起与被上诉人胶州市阜安街道办事处水寨居民委员会(以下简称水寨居民委员会)、石强房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初3508号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邓起本院提出上诉请求：1、依法撤销一审民事判决，发回重审或改判；2、判令上诉讼费用由被告承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律不当，一审法院没有全面可观认定案件事实仅凭双方书面合同条款中“如遇国家征用”无条件搬走的条款和律师函认定解除合同不当。因为上诉人对拆迁和解除合同无异议，争议的焦点在于解除合同给上诉人造成的损失补偿，未履行完毕解除合同的租金退还及搬迁费用的数额，房屋装修费用的补偿等，并非一审认定的合同解除争议，依照有关法律规定上述补偿内容应当是上诉人享有的基本权利。合同中的“无条件搬走”显然是显失公正的霸王条款，不应支持。一审庭审中并未向上诉人释明自己的主张不提供证据的法律后果，也未告知举证期限，即做出裁判，不符合诉讼程序，请求二审法院考虑本案情况，依法判如所请。综上，请求二审法院查清事实，并作出公正的判决，以维护上诉人的合法权益。明确改判指的是退还2020年5月14日之后的剩余租金，赔偿损失。 被上诉人水寨居民委员会答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。 被上诉人石强答辩称：希望法院依法审理。 水寨居民委员会向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除水寨居民委员会、石强双方于2018年8月13日签订的《胶州市农村实物资产交易合同》，并判令石强及邓起腾空并交还承租房屋；2.本案诉讼费用由石强承担。事实和理由：2018年8月13日，水寨居民委员会、石强双方签订《胶州市农村实物资产交易合同》，合同约定石强承租水寨居民委员会所有的胶州市门头房，租赁期限自2018年8月20日至2020年8月19日，年租金20200元，合同同时约定若政府决定征收租赁物业所在土地而需拆除租赁物业时，石强无条件搬走，水寨居民委员会不承担任何损失，现因政府“xxxx改造项目”需要对涉案房屋征收拆迁，所以根据合同约定租赁合同应当终止，石强应交还房屋，据此水寨居民委员会也多次通知了石强解除合同并腾房，但石强拒不搬离，因石强将涉案房屋转租给邓起，因此，将后者列为了第三人，综上，为维护水寨居民委员会的合法权益向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 石强一审中辩称，没有要说的，租赁合同属实，石强签订租赁合同后，没有实际使用该租赁房屋，邓起就想租赁涉案房屋，但是租赁合同已经办理完成了，所以邓起通过水寨居民委员会租赁了涉案房屋，邓起的租金也一直缴纳给水寨居民委员会，与石强没有关系。 邓起一审辩称：认可石强答辩的情况，是我方实际租赁了水寨居民委员会的房屋。 一审法院认定事实如下： 2018年8月13日，水寨居民委员会、石强签订《胶州市农村实物资产交易合同》，约定出让方（甲方）为水寨居民委员会，受让方（乙方）为石强，甲方将持有的实物资产胶州水寨居委会xx路xx号门头房以租赁方式有偿出让给受让方，期限为2018年8月20日至2020年8月19日，合同年租金为20200元，第一次交款从签订合同之日起全额付清第一年租金20200元，以后交款期为每年8月20日前一次性交清。该合同第八条第四项约定：“政府决定征收租赁物业所在土地而需拆除租赁物业的（如遇政府拆迁），乙方无条件搬走，甲方不承担任何损失。”同日，经水寨居民委员会同意，石强将涉案房屋转租给邓起，并与邓起签订协议书一份，约定甲方为石强，乙方为邓起，甲方将租赁水寨居委会xx路xx号网点以原中标价年租金20200元价格转租给乙方，租期两年，自2018年8月20日至2020年8月19日，合同期内乙方在不违反法律法规不欠房租的情况下，甲方无权干涉其经营，乙方每年将房租以中标人石强的名义直接交给水寨居委会……后，政府对xxxx片区进行拆迁，涉案房屋在此范围内，2020年4月3日，水寨居民委员会向石强及邓起邮寄了律师函，通知石强解除合同。截止到目前为止，石强及邓起仍未搬离涉案租赁房屋。另查明，涉案房屋的租赁费，邓起以石强的名义已交至2020年8月19日。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。水寨居民委员会与石强于2018年8月13日签订的《农村实物资产交易合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。该合同明确约定“政府决定征收租赁物业所在土地而需拆除租赁物业的（如遇政府拆迁），乙方无条件搬走，甲方不承担任何损失”，现涉案房屋在政府拆迁范围之内，水寨居民委员会已经多次通知石强解除合同，搬离涉案房屋,石强拒不履行，应该视为石强违反合同约定，现水寨居民委员会主张解除其与石强签订的《胶州市农村实物资产交易合同》符合法律规定，一审法院予以支持；对于解除合同的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，具体本案中，水寨居民委员会于2020年4月3日向石强邮寄了律师函，通知石强解除合同，石强对此没有异议，故，一审法院认定双方解除合同的时间为2020年4月3日。对于水寨居民委员会要求石强及邓起腾退涉案租赁房屋的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，根据双方合同约定及法律规定，石强作为《胶州市农村实物资产交易合同》的相对方负有向水寨居民委员会腾退涉案房屋的义务，石强与邓起之间系转租关系，因原《胶州市农村实物资产交易合同》已经解除，转租协议随之解除，邓起无权继续占有使用涉案房屋，故，邓起理应将涉案房屋腾退给水寨居民委员会。庭审中，邓起抗辩应该补偿其装修等费用，因邓起已经另案起诉，在本案中一审法院不再处理。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条之规定，判决：一、胶州市阜安街道办事处水寨居民委员会于2018年8月13日与石强签订的《胶州市农村实物资产交易合同》于2020年4月3日解除。二、石强、邓起于判决生效之日起十日内将其占有使用的涉案租赁房屋（胶州水寨居委会xx路xx号门头房）腾退给水寨居民委员会胶州市阜安街道办事处水寨居民委员会。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由石强、邓起负担。 二审中各方未提交新证据。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，本案中水寨居民委员会与石强签订的合同明确约定“政府决定征收租赁物业所在土地而需拆除租赁物业的（如遇政府拆迁），乙方无条件搬走，甲方不承担任何损失”，现涉案房屋在政府拆迁范围之内，符合合同解除条件，一审法院判令合同解除并判令承租人、次承租人腾让涉案房屋，认定正确，本院予以认可。上诉人上诉要求改判赔偿其损失、退还，但该主张其在一审中并未提出反诉，故不属于二审审理范围，上诉人可另行处理。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 维持原判，驳回上诉。 二审案件受理费100元，由上诉人邓起负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 徐 鹏 书记员王若怡