广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终22136号上诉人（原审被告）：深圳市希特快捷酒店有限公司，住所地广东省深圳市福田区南园街道滨河路东、赤尾村以西汇港名苑南区二层深圳市希特快捷酒店有限公司，统一社会信用代码91440300063875621K。法定代表人：陈松海，总经理。委托诉讼代理人：周文兵，广东中安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市万科物业服务有限公司，住所地广东省深圳市福田区梅林路**梅林万科中心第**，统一社会信用代码91440300192204533K。法定代表人：宋澜涛，总经理。委托诉讼代理人：张兰，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：江益函，北京德恒（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：玉先强，男，汉族，1964年9月6日出生，身份证住址广西壮族自治区南宁市青秀区。被上诉人（原审被告）：巴马城市建设投资开发有限公司，住所，住所地广西壮族自治区河池市巴马镇寿乡大道**社会信用代码91451227687770043K。法定代表人：黄恒，董事长。委托诉讼代理人：林泽凯，广东博商律师事务所律师。上诉人深圳市希特快捷酒店有限公司（以下简称希特公司）因与被上诉人深圳市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）、玉先强、巴马城市建设投资开发有限公司（以下简称巴马城投公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初27098号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人希特公司的上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判上诉人按五折（50%）收费标准向被上诉人万科物业公司支付2017年6月至2020年3月份期间物业服务费192814元、专项维修资金9010元（共计34个月，且仅限于上诉人与被上诉人玉先强签订的租赁合同涉及到的1060平米租赁物业面积所需交纳的费用1060平×10.7元/平×50%×34=192814元,专项维修资金1060平×25元/平×34=9010元）;2.撤销一审判决第二项，改判上诉人无须向被上诉人万科物业公司承担支付欠缴物业服务费和专项维修资金的违约金;3.撤销一审判决第三项、第四项，改判被上诉人玉先强、被上诉人巴马城市建设投资开发有限公司自行承担其出租的1125平米租赁物业自2017年6月至2020年3月期间所需交纳的物业服务费、专项维修资金;4.维持一审判决第五项;5.被上诉人万科物业公司、巴马城投公司、玉先强承担本案一审、二审诉讼费用。（上诉理由详见上诉状）被上诉人万科物业公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。1.一审判决认定上诉人承担物业管理费及专项维修资金事实正确，并未违反任何一份《租赁合同》的约定。2.一审判决对上诉人承租面积的认定事实正确。3.一审判决对上诉人应缴纳物业管理费及专项维修资金的期限认定事实正确。4.上诉人主张因其收到多家法院发来的协助执行通知书，要求其将交给被上诉人玉先强的租金转入相应法院账户，故其无法向被上诉人缴纳物业管理费及专项维修资金，属于无效抗辩，不应予以认可。5.《物业服务合同》第17条约定业主或物业使用人逾期缴纳物业服务资金，每逾期一日应按照欠费总额的万分之五向被上诉人缴纳违约金，即上诉人作为物业使用人应当按照《物业服务合同》的约定向被上诉人缴纳违约金，但一审法院酌情减少了上诉人应当支付的违约金，被上诉人对此也予以认可。6.上诉人不按《物业服务合同》的约定及时足额向被上诉人缴纳物业管理费、专项维修资金的行为损害了汇港名苑小区其他业主的利益，引起了其他业主的强烈不满，其他业主一直要求被上诉人积极追缴上诉人的相关费用。而上诉人在上诉状中混淆事实、颠倒黑白给被上诉人的名誉造成了损失，被上诉人保留向其追诉的权利。（答辩理由详见答辩状及二审调查询问笔录）被上诉人巴马城投公司答辩称，一审认定事实清楚。1.根据深圳市通兆电子科技有限公司与上诉人签订的租赁合同第三条约定如遇物业公司调整，执行调整后的标准。即便按照上诉人主张的原标准4元/平方米应该由被上诉人巴马城投公司缴纳，调整后的6.7元部分也应当由上诉人予以缴纳。2.因法院执行导致物业所有权主体的变更及混淆，其影响的仅仅是租金缴纳权利，并不影响其作为承租人应当向物业管理公司缴纳物业管理费的义务。根据两份合同的约定，其应当依合同约定按时向物业管理公司缴纳物业管理费，其拖延缴纳物业管理费的行为已构成根本违约，符合业主单方解除合同的情形。3.有关该承租面积，我方在一审庭审中已向法官及上诉人阐明承租的总面积是2210平方米，而对方一审的代理律师的授权是特别授权，其对该承租面积也予以确认，根据证据规则，对于上诉人及自认的不利证据，应当对其产生法律效力，因此一审法院对该面积的认定事实清楚。被上诉人玉先强未到庭亦未提交答辩意见。万科物业公司的一审诉讼请求：1.三被告支付物业服务费497757.1元、日常收取的住宅专项维修资金11629.84元，共计509386.94元；2.三被告支付上述欠费的违约金74531.11元。以上欠费总额为584818.05元（一审庭审时，万科物业公司将第一、二项诉请计算截至日期变更为2020年3月18日）。一审判决结果：一、被告希特公司于判决生效之日起十日内向原告万科物业公司支付2017年5月至2020年3月期间的物业服务费809337.67元、专项维修资金18913.94元；二、被告希特公司于判决生效之日起十日内向原告万科物业公司支付2017年9月至2020年3月期间欠缴物业服务费和专项维修资金的违约金82825元；三、被告玉先强对判决第一项、第二项确定的被告希特公司应支付金额中的364430.64元向原告万科物业公司承担连带清偿责任；四、被告巴马城投公司对判决第一项、第二项确定的被告希特公司应支付金额中的546645.97元向原告万科物业公司承担连带清偿责任；五、驳回原告万科物业公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费14152元（已由原告万科物业公司预交9648元），由被告希特公司负担11321元，由原告万科物业公司负担2831元。二审中，上诉人希特公司提交：1.2012年5月9日《深圳市通兆电子科技有限公司租赁合同书》及《补充协议》，拟证明：（1）合同第三条明确约定，租金包含物业费等，且由房东即出租方缴纳、不应当由上诉人缴纳，一审判决认定错误。（2）被上诉人玉先强成为新业主后曾于2014年4月2日就变更物业费缴纳方式提出签订补充协议，但未获得上诉人同意。该补充协议为被上诉人玉先强单方拟定和签字的版本，上诉人未同意、未签字，证明一审判决认定第一份租赁合同的物业费由上诉人缴纳是错误的。2.2014年4月2日《深圳市房屋租赁合同书》，拟证明：（1）合同第一条明确约定，租赁面积为1060平方米，不是一审判决认定的1085平方米，一审判决认定第二份合同的面积错误。（2）一审判决认定“合同封面备注”即所谓的“宾馆茶艺，原面积1125平方米，后新增1085平方米，现总面积2210”内容不存在，一审判决认定所依据的合同书与上诉人持有的合同书不一致，两份合同不同，不能根据被上诉人提供的单方备注添加内容的合同书作为判决的依据。3.2017年11月、2020年4月份万科物业公司的收费通知单、2017年5月27日万科物业公司关于物业移交初期小区管理的温馨提示，拟证明：（1）万科物业公司和其他大物业公司一样，都是在每个月的月初收取当月的物业费，这是行业惯例。（2）万科物业公司2017年5月27日才开始为汇港名苑提供物业服务，无权收取5月份整月的物业费用。4.（2015）廊民执字第97-5号执行裁定书、协助执行通知书，拟证明原房东玉先强因债务纠纷被法院强制执行，上诉人于2017年3月收到河北廊坊中院协助执行通知书，要求向该法院交付租金收入的事实，同时拟证明上诉人无论缴纳租金还是物业费，存在收取主体不断变化这一事实，有无所适从的情况发生。5.2015年10月11日《不可撤销通知书》，拟证明原房东玉先强因债务纠纷，上诉人于2015年10月收到广西永仕亨贸易有限公司的通知，要求向该公司交付租金收入的事实，也同样拟证明收取上诉人租金的主体发生变更，上诉人缴纳租金和物业费无所适从，不存在恶意拖欠的故意。6.《致南园街道办申诉书》，拟证明：（1）汇港名苑非法上涨物业费，商业物业管理费从4元/平方米上升至10.7元/平方米，严重侵害上诉人的利益。（2）上诉人等数十户租赁户就物业费非法上涨事宜通过合法申诉途径，要求街道办协调处理事实，不存在恶意拖欠故意。7.20161203中标通知书、20170223物业服务合同备案通知书、御景华城小区的深圳市上城物业管理有限公司收费通知单，拟证明：（1）汇港名苑非法上涨物业费，商业物业管理费从4元/平方米上升至10.7元/平方米，严重侵害上诉人的利益。（2）汇港名苑隔壁小区物业费仅5元/平方米，汇港名苑小区物业费畸高，与自身提供的服务不对等，严重侵害上诉人的利益。（3）汇港名苑隔壁小区也是每个月月初收取当月的物业管理费。8.《布草洗涤协议》《情况说明》，拟证明被上诉人万科物业公司拒绝上诉人正常经营需要的合作单位车辆进入小区，不能正常提供物业服务，对上诉人经营造成巨大损失。9.现场照片、现场视频刻录光盘，拟证明：万科物业公司无法拒绝上诉人经营需要的合作单位车辆进入，造成酒店处于停业状态，严重影响上诉人正常经营。2018年12月26日万科物业公司安排多名黑衣人非法侵入上诉人酒店大堂，坐着不走，涉黑涉暴，暴力干涉上诉人酒店正常经营。2018年12月26日万科物业公司违反法律规定，安排保安非法在上诉人酒店门口拉横幅，阻碍酒店正常经营。万科物业公司非法打砸酒店大堂合法设置的酒柜，干扰破坏酒店正常经营。万科物业公司非法拒绝上诉人法定代表人车辆进入小区，拒绝住宿客户车辆进入小区，严重破坏酒店正常经营。10.2018年12月27日来访人员登记表，拟证明：（1）万科物业公司非法阻碍酒店正常经营，破坏酒店经营秩序，上诉人求万科物业公司上述非法行为向社区工作站进行投诉，要求处理的事实。（2）万科物业公司应当承担赔偿责任，无权要求按照10.7元/平方米收取物业费，请求法院根据万科物业公司提供的服务水平及过错，降低物业收费。11.巴马城投公司告知函，该证据是被上诉人巴马城投公司于2018年12月向上诉人租赁物业所在小区各租户发出的，拟证明被上诉人巴马城投公司自2018年6月成为涉案物业的产权人后，没有及时向上诉人通知其为产权人事实，直到2018年12月才发出上述通知，在此之前，上诉人就物业费缴纳、租金缴纳存在无所适从的情形，不存在恶意拖欠的故意。被上诉人万科物业公司发表质证意见称，1.2012年签订的《租赁合同》，对真实性、合法性和关联性予以认可，但对证明目的不予认可。从该份合同第三条和第九条可知：物业管理费、专项维修资金应由上诉人缴纳，如上诉人逾期缴纳上述费用，业主有权解除租赁合同并要求上诉人缴纳违约金。如遇物业公司对物业管理费进行调整，上诉人应当按照物业公司调整后的标准向物业公司缴纳管理费及专项维修资金。《补充协议》的真实性、合法性和关联性不予认可。2.2014年签订的《租赁合同》，对真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明目的不予认可。从该合同第10条约定可看知，物业管理费、专项维修资金应由上诉人承担。上诉人提供的该份合同与一审庭审中被上诉人巴马城投公司提交的第二份《租赁合同》封面有所不同，一审中巴马城投公司提交的合同封面载明“原面积1125㎡，后新增1085㎡，现总面积2210㎡”，而上诉人对此没有异议，即在一审中上诉人对承租面积为2210平方米已经予以自认。3.收费通知单和温馨提示的真实性、合法性和关联性予以认可，但对证明目的不予认可。上诉人自2017年5月25日入驻汇港名苑小区即开始为小区业主或物业实际使用人提供相关服务，小区业主、物业实际使用人即应当按照《物业服务合同》的约定向被上诉人缴纳自2017年5月25日之后的物业管理费及专项维修资金。被上诉人在一审主张的物业费及专项维修资金都是从2017年5月25日开始计算，并没有向上诉人所述收取的是5月整个月的管理费和维修资金。4.协助执行通知书的真实性、合法性予以确认，关联性和证明目的不予确认。该份文件是河北廊坊中院要求提取玉先强的租金，而本案被上诉人主张的是物业管理费及专项维修资金，与租金无关。上诉人应当按时足额向被上诉人缴纳物业费及专项维修资金。5.《不可撤销的通知》的真实性、合法性和关联性不予认可。被上诉人无法核实其真实性，且即便该通知真实，其要求的也是向相关公司交付租金而非本案所诉的物业管理费及专项维修资金。6.申诉书的真实性、合法性和关联性不予认可。《物业服务合同》是被上诉人与深圳市福田区汇港名苑第一届业主委员会自愿签订的，该合同真实有效且一直在实际履行中。上诉人作为物业实际使用人应当按照《物业服务合同》的约定，按时足额向被上诉人缴纳管理费及维修资金。7.中标通知书、备案通知书的真实性、合法性和关联性予以认可。由这两份证据可以看出被上诉人通过投标方式成为汇港名苑小区物业管理单位，并将与汇港名苑业主委员签署的《物业服务合同》在福田区住建局进行备案，即《物业服务合同》真实有效，汇港名苑小区的业主及物业使用人都应当遵守《物业合同的约定》。上城物业收费通知单，真实性、合法性和关联性不予认可，与本案无关。8.《布草洗涤协议》的真实性、合法性和关联性不予认可，与本案无关。10.图片、视频真实性予以认可，对合法性、关联性及证明目的不予认可，经与被上诉人工作人员核实，图1、图2、图3为小区商户消防通道，因区应急管理局和城管执法局对希特酒店进行安全检查时，发现该区域有杂物后，责令物业服务中心整改。物业服务中心在清理时，提前告知了酒店的工作人员（且酒店在正常营业），工作人员向酒店负责人陈松海先生汇报后，向物业服务中心工作人员反馈“物品不要了，让物业帮忙处理”。图4为物业工作人员在希特酒店进行消防安全检查时，酒店经理特意让工作人员在酒店大厅临时休息。图5为服务工作人员在市政天桥与小区商户二楼公共区域拉横幅，这是汇港名苑广大业主和第一届业主委员会要求的，因为小区进驻后，除希特酒店、汇港名苑幼儿园、跨纪商务中心外，其他商户和业主均按时缴纳物业费。为此，汇港名苑广大业主和第一届业主委员会制作横幅并要求业委会委员现场监督物业服务中心执行，如物业服务中心不执行，广大业主表示均向希特酒店学习不缴纳物业费。故物业服务中心不得已而为之。图6、图7、图8、图9、图10、图11为商铺三楼漏水所致，但在服务中心的积极推动下，联合社区工作站、街道办事处现场多次协调，漏水和渗水问题早已解决。视频1实际情况为因北一栋2210房住户出狱后在小区卖电动单车，将电动单车摆放至商铺一楼公共区域存在安全隐患，故物业服务中心安排工作将该区域的台阶进行切砖，其目的是为了防止电动单车推入该区域存放，但物业服务中心切好砖后，陈松海先生立即安排人员对该台阶进行破坏，期间消防、城管、安监、公安等部门相继介入处理。视频2和3实际情况为商铺三楼漏水所致，但在物业服务中心的积极推动下，联合社区工作站、街道办事处现场多次协调，漏水和渗水问题早已解决。视频4实际情况为物业工作人员在希特酒店进行消防安全检查时，酒店经理特意让工作人员在酒店大厅临时休息。视频5实际情况为小区商户消防通道，因区应急管理局和城管执法局对希特酒店进行安全检查时，发现该区域有杂物后，即时责令物业服务中心整改。服务中心在清理时，提前告知了酒店的工作人员（且酒店在正常营业），工作人员向酒店负责人陈松海先生汇报后，向物业服务中心工作人员反馈“物品不要求，让物业帮忙处理”。视频6和7实际情况为深圳市福田区汇港名苑业主委员会制定的《汇港名苑停车场管理制度》规定“严格限制临时车辆，除周一至周五的8:00-18:30分外，商铺临时车停放至22:00，但需按产权面积计算，每300平方米为一个车位，不足300平方米按一个车位计算”。保安拦住陈松海车辆进入原因为陈松海先生车卡类别为“临时车辆”，驾车来访的时间为周末，如让其进入将违反业委会制定的停车场管理规定。而且，停车场内车辆已停满（汇港名苑小区停车缺口巨大）。万科物业公司从2017年5月25日进驻汇港名苑至今，未收到陈松海先生申请地面月租卡或地面储值卡的申请，故其车辆至今为临停车辆。视频8和9实际情况为物业服务中心严格按深圳市福田区汇港名苑业主委员会制定的《汇港名苑停车场管理制度》相关要求的规定对停车场进行管理。布草单位送货车辆反映未能进入小区的原因同上，且视频显示布草单位送货车辆均在汇港名苑小公园处或赤尾地铁D出口处，经过市政天桥送货至希特酒店，汇港名苑小区停车场入口也均未有布草单位送货车辆进入。证据10的真实性、合法性和关联性不予认可。证据11的真实性、合法性、关联性认可，但与本案无关。被上诉人巴马城投公司发表质证意见称：1.证据1合同第三条、第九条均可以反映物业公司调整后的物业管理费应由上诉人承担。2.证据2《租赁合同》的真实性、合法性、关联性均予以认可，被上诉人巴马城投公司获取涉诉房屋的产权系通过法院执行拍卖所得，所持有的合同也是经法院移交的复印件，一审时上诉人的律师当庭对合同的真实性、合法性、关联性予以确认，对合同封面上备注的面积也予以确认。3.证据3的真实性、合法性、关联性认可，质证意见同被上诉人万科物业公司。4.证据4的真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明内容不予认可。5.证据5的真实性认可，关联性不予认可，该证据与本案无关。6.证据6的真实性、合法性、关联性不予认可，与本案无关。7.证据7中标通知书的真实性、合法性、关联性予以认可，证明内容意见同被上诉人万科物业公司。对于收费通知单的真实性、关联性、关联性不予认可，与本案无关。8.证据8、证据9、证据10的真实性、合法性、关联性不予认可，与本案无关。9.证据11的真实性、合法性、关联性予以认可，但对证明目的不予认可。一审查明的事实除对2012年5月9日《房屋租赁合同》中物业费缴纳情况查明有误，其他查明事实清楚，本院予以确认。另查明，2012年5月9日《租赁合同书》第三条第1款约定租金为：租赁房屋的单位租金按房屋面积每平方米每月人民币48元计算，（含物业管理费）月租金总额为人民币54000元，从2014年6月1日起每月租金上浮百分之五，每三年上调一次。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被上诉人万科物业公司要求上诉人希特公司、被上诉人玉先强、被上诉人巴马城投公司支付涉案房屋自2017年5月25日至2020年3月18日的物业服务费、专项维修资金及违约金。根据一、二审查明的事实，上诉人希特公司与原业主先后签订了2012年5月9日《租赁合同书》、2014年4月2日《深圳市房屋租赁合同》两份房屋租赁合同。2012年5月9日的《租赁合同书》第三条第1款约定租金含物业管理费，第2款的物业管理费及维修基金总额为空白，因此该合同项下的租赁房屋的物业管理费包含在上诉人希特公司向业主交纳的租金中，上诉人希特公司不负有向被上诉人万科物业公司交纳该部分物业管理费的义务，上诉人希特公司的此点上诉理由成立，本院予以支持。该合同项下的租赁房屋的物业管理费和专项维修基金应由先业主被上诉人玉先强和现业主被上诉人巴马城投公司交纳。该合同项下的租赁房屋面积为1125平方米，被上诉人万科物业公司与汇港名苑业主委员会签订的《物业服务合同》中约定的商业用房物业服务费标准10.7元/月·平方米，专项维修基金的现行收费标准为0.25元/月·平方米，产权由被上诉人玉先强转移至被上诉人巴马城投公司的时间为2018年6月23日，故被上诉人玉先强应当向被上诉人万科物业公司交纳2017年5月25日至2018年6月23日的物业服务费156487.5元（1125×10.7×13个月）、专项维修基金3656.25元（1125×0.25×13个月），被上诉人巴马城投公司应当向被上诉人万科物业公司交纳2018年6月24日至2020年3月18日的物业服务费250781.25元（1125×10.7×20个月+1125×10.7÷30×25天）、专项维修基金5859.37元（1125×0.25×20个月+1125×0.25÷30×25天）。被上诉人玉先强和被上诉人巴马城投公司未按时交纳物业服务费和专项维修基金，按照《物业服务合同》的约定，应当支付逾期交纳费用的违约金，鉴于《物业服务合同》约定的逾期交费违约金标准过高，本院综合考虑被上诉人万科物业公司的损失和被上诉人玉先强和被上诉巴马城投公司的违约程度，将违约金酌情调整为欠费总额的10%，即被上诉人玉先强应当向被上诉人万科物业公司支付逾期交纳费用的违约金16014.37元［（156487.5+3656.25）×10%）］，被上诉人巴马城投公司应当向被上诉人万科物业公司支付逾期交纳费用的违约金25664.06元［（250781.25+5859.37）×10%）］。2014年4月2日的《深圳市房屋租赁合同》第十条约定乙方（即承租方）负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用，因此该合同项下的房产的物业管理费由上诉人希特公司直接向被上诉人万科物业公司交纳。在本案中，各方当事人对2014年4月2日的《深圳市房屋租赁合同》项下的租赁房屋的面积持有异议。被上诉人巴马城投公司和被上诉人万科物业公司主张按该合同封面上手写的“宾馆茶艺原面积1125m2后新增1085m2，现总面积2210”来确定该合同项下的租赁房屋面积为1085平方米，但上诉人希特公司主张依据该合同第一条载明的“租赁房屋建筑面积共计1060平方米”来确定承租房屋面积。对此本院认为，2014年4月2日的《深圳市房屋租赁合同》封面上的手写内容没有落款，也没有合同双方当事人的签名确认，上诉人希特公司对此亦不予确认，而在合同主文中明确记载租赁房屋建筑面积1060平方米，且载明“租赁房屋的单位租金按房屋建筑面积每平方米每月人民币65元计算，月租金总额为人民币68900元”，按此计算的租赁房屋建筑面积亦为1060平方米，故本院认为应当依据合同主文认定该合同项下租赁房屋的面积为1060平方米。上诉人希特公司应当按照该面积向被上诉人万科物业公司交纳物业服务费和专项维修基金。被上诉人万科物业公司与汇港名苑业主委员会签订的《物业服务合同》中约定的商业用房物业服务费标准10.7元/月·平方米，专项维修基金的现行收费标准为0.25元/月·平方米，故上诉人希特公司应当缴纳的物业管理费为每月11342元（10.7×1060），专项维修基金为每月265元（0.25×1060）。自2017年5月25日至2020年3月18日止，上诉人希特公司应当缴纳物业管理费383737.67元（11342×33个月+11342÷30天×25天）、专项维修基金8965.83元（265×33个月+265÷30天×25天），以上两项合计392703.5元。上诉人希特公司未按时缴纳物业服务费和专项维修基金，根据《物业服务合同》的约定，被上诉人万科物业公司有权主张逾期交费的违约金。上诉人希特公司主张涉案房屋产权多次变更，多个债权人同时向其主张租金，物业管理费非法大幅上调，且被上诉人万科物业公司不同意其仅缴纳2014年4月2日的《深圳市房屋租赁合同》项下租赁房屋的物业管理费，并给上诉人的经营设置障碍，导致上诉人损失，故上诉人希特公司无须支付欠缴费用的违约金。本院认为，涉案房屋的产权变更影响的是收取租金的业主主体，并不影响上诉人希特公司应当承担的交纳物业管理费义务。被上诉人万科物业公司与汇港名苑业主委员会签订的《物业服务合同》中约定的商业用房物业服务费标准系双方当事人平等协商后的一致意见，上诉人希特公司主张该收费标准非法没有依据。上诉人希特公司没有证据证明被上诉人万科物业公司拒绝收取其交纳的物业服务费，上诉人希特公司在二审中提交的证据亦不能证明被上诉人万科物业公司使用非法或不合理方式给上诉人希特公司的日常经营造成障碍并产生损失，故本院对上诉人希特公司关于无须支付逾期交款违约金的主张不予支持。鉴于《物业服务合同》约定的逾期交费违约金标准过高，本院综合考虑被上诉人万科物业公司的损失和上诉人希特公司的违约程度，将违约金酌情调整为欠费总额的10%，即上诉人希特公司应当支付的违约金为39270.35元（392703.5元×10%）。涉案房屋产权于2018年6月23日由被上诉人玉先强转移至被上诉人巴马城投公司，根据《物业管理条例》第四十一条的规定，被上诉人玉先强和被上诉人巴马城投公司应当分别对产权转移前后的欠缴物业服务费用部分承担连带责任，即分别按照13/34、21/34的比例承担连带责任。被上诉人玉先强应对上诉人2017年5月25日至2018年6月23日的欠缴费用150151.34元［392703.5元×13/34］及违约金15015.13元共计165166.47元承担连带清偿责任；被上诉人巴马城投公司应对上诉人2018年6月24日至2020年3月18日的欠缴费用242552.16元［392703.5元×21/34］及违约金24255.21元共计266807.37元承担连带清偿责任。综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审判决认定事实部分不清，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初27098号民事判决第三、四、五项；二、变更广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初27098号民事判决第一项为：上诉人深圳市希特快捷酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市万科物业服务有限公司支付2017年5月25日至2020年3月18日期间的物业服务费人民币383737.67元、专项维修基金人民币8965.83元；三、变更广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初27098号民事判决第二项为：上诉人深圳市希特快捷酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市万科物业服务有限公司支付2017年5月25日至2020年3月18日期间欠缴物业服务费和专项维修基金的违约金人民币39270.35元；四、被上诉人玉先强对本判决第二项、第三项确定的上诉人深圳市希特快捷酒店有限公司应支付费用中的165166.47元向被上诉人深圳市万科物业服务有限公司承担连带清偿责任；五、被上诉人巴马城市建设投资开发有限公司对本判决第二项、第三项确定的上诉人深圳市希特快捷酒店有限公司应支付费用中的266807.37元向被上诉人深圳市万科物业服务有限公司承担连带清偿责任；六、被上诉人玉先强应于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市万科物业服务有限公司支付2017年5月25日至2018年6月23日期间的物业服务费人民币156487.5元、专项维修基金人民币3656.25元及逾期交费违约金人民币16014.37元；七、被上诉人巴马城市建设投资开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市万科物业服务有限公司支付2018年6月24日至2020年3月18日期间的物业服务费人民币250781.25元、专项维修基金人民币5859.37元及逾期交费违约金人民币25664.06元；八、驳回被上诉人深圳市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费14152元，由上诉人深圳市希特快捷酒店有限公司负担7076元，由被上诉人玉先强负担2705元，由被上诉人巴马城市建设投资开发有限公司负担4170元，由被上诉人深圳市万科物业服务有限公司负担201元。被上诉人深圳市万科物业服务有限公司预交了9648元，深圳市福田区人民法院退回9447元，上诉人深圳市希特快捷酒店有限公司、被上诉人玉先强、被上诉人巴马城市建设投资开发有限公司应在本判决生效之日七日内向深圳市福田区人民法院分别缴纳7076元、2705元和4170元，逾期未缴纳的，深圳市福田区人民法院依法强制执行。二审案件受理费11321元，由上诉人深圳市希特快捷酒店有限公司负担5660.5元，由被上诉人玉先强负担2164.3元，由被上诉人巴马城市建设投资开发有限公司负担3192元，由被上诉人深圳市万科物业服务有限公司负担304.2元。上诉人深圳市希特快捷酒店有限公司预交了11321元，本院退回5660.5元。被上诉人玉先强、被上诉人巴马城市建设投资开发有限公司、被上诉人深圳市万科物业服务有限公司应在本判决生效之日七日内向本院分别缴纳2164.3元、3192元和304.2元，逾期未缴纳的，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 何 溯审判员 邓 婧审判员 孔卫新二〇二〇年十一月二十七日书记员 徐楚芹书记员 谭 星