湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初2439号原告：邓金霞，女，1984年6月25日出生，汉族，江西省彭泽县人，户籍地址江西省南昌市南昌县，现住武汉市东西湖区。原告：谌伟，男，1980年7月7日出生，汉族，江西省南昌市人，住江西省，现住武汉市东西湖区。两原告共同委托诉讼代理人：李循，北京盈科（武汉）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：周克静，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告：武汉升阳置业发展有限公司，住所地武汉市东西湖金银湖马池路南睿升学校东（12）。统一社会信用代码914201127335626841。法定代表人：李阳春，总经理。委托诉讼代理人：杨洁，国浩律师（武汉）事务所律师。原告邓金霞、谌伟诉被告武汉升阳置业发展有限公司（以下简称升阳公司）与破产有关的纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓金霞及其与原告谌伟的共同委托诉讼代理人周克静，被告升阳公司的委托诉讼代理人杨洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓金霞、谌伟向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告和被告之间签订的《武汉市商品房买卖合同》；2、判令被告赔偿原告损失共计8,365,760元；3、判令本案的诉讼费用由被告承担。审理中，原告邓金霞、谌伟将第二项诉讼请求变更为：判令被告赔偿原告损失共计3,628,150元（含房屋差价损失2,008,800元、装修损失1,532,350元、物品损失87,000元）。事实与理由：2010年11月28日，原、被告签订《武汉市商品房认购书》，原告支付10万元定金，约定被告以总价2,790,000元出售心斋桥第颐乐轩B座某号房（即第T7幢1-3层某号房）。2010年12月2日，原、被告第一次签订《武汉市商品房买卖合同》，约定首付款1,395,000元，剩余房款1,395,000元以银行按揭贷款方式支付。当日原告向被告支付668,000元，2010年12月4日向被告支付627,000元。2011年9月2日，原、被告再次签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东100705816号），该合同已经在2011年9月22日备案。2011年10月12日，原告向汉口银行贷款1,116,000元用于支付房款。自此，原告共计支付被告90%购房款。2011年11月1日，汉口银行股份有限公司洪山支行取得《武汉市期房抵押证明》。2012年8月12日，被告向原告交付房屋，原告开始装修房屋，并向武汉枫林物业管理有限公司心斋桥服务中心缴纳装修押金4,000元。装修完毕之后，原告入住该房屋直至被强拆。但在此期间内被告经营出现困难，迟迟未予办理房屋登记手续。2016年11月8日贵院受理被告破产。2017年9月13日破产管理人公布《武汉升阳置业发展有限公司重整计划（草案）》（以下简称重整计划（草案）），将原告房产列入破产债务人财产并拟处置。重整方案为拆除别墅区，将府上项目小区容积率由1.5调到3.5，将别墅区以及未开发部分重新规划后整体资产打包出售。但第二次债权人会议购房债权表决组未通过投票，2017年9月20日购房债权表决组再次投票仍未通过。2017年10月17日，贵院裁定批准通过重整计划（草案）。2019年1月25日，被告在破产重整过程中强行拆除别墅区住宅。原告认为，首先，交付了购房商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权，建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。因此，消费者的购房债权具有特定性和优先性，原告应当享有优先受偿权。其次，本案诉争房产不属于破产财产，虽然该房屋尚未办理转移登记手续，但被告负有向原告办理转移登记之义务，重整计划将原告房产拆除并将剩余资产整体打包出售本就违反法律规定，侵犯原告合法权益。即使因整体利益而需要拆除房屋，也应在征得原告同意并给予公平合理补偿。再次，原告与高层住宅业主均在同一表决组，应当采用一致的债权处理方案，即使因整体利益需要拆除别墅，被告不能“以交付所购房屋”形式满足原告房屋交付请求权，也应当公平补偿以保障原告应当享有的优先受偿权。因此，原告所获得的经济补偿应当不低于或者等同于“房屋交付请求权”。被告升阳公司辩称，第一，原告称其享有优先受偿的观点不成立。首先，原告引用《关于建设工程价款优先受偿问题的批复》，是最高人民法院针对上海市高级人民法院提出《关于合同法第286条理解与适用问题的请求》进行的答复意见，而我国《合同法》第二百八十六条是涉及建筑工程合同中由于发包人未按约定支付价款时，承包人所享有的优先受偿权。那么，本诉争及是商品房买卖合同纠纷并不适用此规定，原告并不享有优先受偿权。其次，原告引用最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》生效的时间是2002年9月1日，前述是“为正确适用我国《企业破产法（试行）》”进行制定，而《企业破产法（试行）》早已废止，现已失效。现行的《企业破产法》中并没有将原告所称的“存在优先权的财产不属于破产财产”的规定，同时，《最高人民法院关于若干问题的规定（二）》中第二条有明确“不应认定为债权人财产”的情形中，并不包含原告所诉的债权。第二，生效判决已认定原、被告双方签订的《武汉市商品房买卖合同》已经解除，故原告的第一项诉请不应予以支持。同时，根据生效法律文书中认定的事实，即原告“依据其与升阳公司之间签订的商品房买卖合同不能直接获得房屋所有权。……诉争房屋至今未办理竣工验收手续，未达到法定的交付条件”。那么，在原告并不享有房屋所有权，且其在2017年便通过重整计划知晓诉争房屋即将被整体拆除，原告仍然继续占用的情况下，就其第二项诉请的所有损失应当由其自行承担，被告不应承担任何的赔偿责任。第三，虽然我方是代表被告出庭参加诉讼，但我方另一身份是破产重整的投资人。法院在裁定受理升阳公司破产重整后，经管理人两次对外发布投资人招募公告均失败的情况下，我方才作为投资人接手升阳公司。而升阳公司早在2015年期间就出现资金链断裂，项目建设停工，所有房屋均处于烂尾的状态。就原告客观存在的部分损失，我方予以理解，但归根究底并不是由于我方原因造成的。因此，我方可根据破产管理人已预留的债权金额支付给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告邓金霞、谌伟提交的装修清单及未搬物品损失清单，系其单方制作，且未提交可证明物品价值的证据予以佐证，被告对其价值不予认可，故不予采信。被告升阳公司提交的公告照片，可以证明其张贴公告的事实，可以采信。本院经审理认定事实如下：升阳公司成立于2002年1月30日，经营范围为房地产开发经营、建筑材料批兼零，其开发建设的府上项目位于武汉市东西湖区金银湖街环湖中路，分两期建设，其中一期为别墅住宅108套，两栋高层住宅512套。2010年11月28日，邓金霞、谌伟（买受人、乙方）与升阳公司（出卖人、甲方）签订一份《武汉市商品房认购书》，约定乙方有意购买甲方开发的心斋桥第颐乐轩B座某号房，总价2,790,000元，在签订本认购书时乙方支付定金100,000元，并在7日内与甲方签订《武汉市商品房买卖合同》等。当日，邓金霞、谌伟向升阳公司支付定金100,000元。2010年12月2日，邓金霞、谌伟（买受人）与升阳公司（出卖人）签订一份《武汉市商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的心斋桥第T7幢1-3层某号房（建筑物地上层数为3层，地下层数为**），建筑面积220.93平方米，总价款为2,790,000元，首付款1,395,000元，剩余房款1,395,000元以银行按揭贷款方式支付。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，邓金霞、谌伟分别于2010年12月2日、2010年12月4日向升阳公司支付房款668,000元、627,000元，合计1,295,000元。2011年9月2日，邓金霞、谌伟（买受人）与升阳公司（出卖人）重新签订一份《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东100705816号），并已于2011年9月27日在武汉市住房保障与房屋管理局备案。该合同中有关房号、面积、房款的内容与前一份合同一致，另合同第九条约定：“出卖人应当在2012年4月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收……3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：强电施工至室内配电箱；6、给水：给排水至厨房、卫生间；7、煤气：煤气管道及计量表安装到厨房或厨房外侧生活阳台……”第十九条约定：“出卖人单方解除合同的，应当书面通知买受人，出卖人应在买受人收到书面通知之日起30日内，按原房价款的2%向买受人支付违约金，并将买受人已支付的房价款全额退还买受人……”合同还约定了其他事项。该合同签订后，原告邓金霞、谌伟向汉口银行办理了购房按揭贷款，该行于2011年10月12日发放贷款1,116,000元。综上，邓金霞、谌伟共计支付购房款2,511,000元。2012年8月12日，邓金霞、谌伟向诉争小区物业服务方武汉枫林物业管理有限公司支付了装修押金4,000元，并装修入住至今。2015年，因升阳公司资金链断裂，项目建设全面停工，两栋高层住宅无法按期交付，别墅烂尾。2016年11月8日，本院根据新八建设集团有限公司的申请裁定受理升阳公司破产重整一案，并指定管理人。2017年9月13日，管理人制定了升阳公司重整计划（草案），其中关于规划调整容积率的方案为：保留已建G1、G2两栋高层，拆除别墅及会所、项目整体容积率调整不超过3.5%，但需补缴土地出让金。同时，管理人认为别墅购房债权人因规划调整的需求，房屋交付请求权在客观上将无法实现，因此管理人对房屋交付请求权不予认定，对已付房款优先全额清偿，违约金作为普通债权。普通债权的受偿方式具体如下：1、第一次分配：对于已确定的普通债权，在重整计划执行期内按3.32%予以清偿；2、后续分配：在重整计划执行期满后，由升阳公司根据债权确认及追偿情况，扣除必要的费用后，制作普通债权追加方案。追加分配方案提交法院裁定确认后一个月内予以执行。被告升阳公司第二次债权人会议中除购房债权组外，其他债权组均表决通过重整计划（草案），购房债权组经再次投票表决仍未通过。2017年10月12日，本院裁定批准升阳公司重整计划，终止升阳公司重整程序。武汉欣诚开实业有限公司（以下简称欣诚开公司）、庭瑞集团有限公司（以下简称庭瑞公司）系升阳公司管理人招募的投资人。2018年3月8日，邓金霞、谌伟将升阳公司、欣诚开公司、庭瑞公司诉讼来院，请求确认其对东西湖府上小区第T7幢1-3层某号房享有所有权，要求升阳公司配合其办理房屋过户，并要求停止妨害。该案审理过程中，武汉市东西湖区人民政府于2018年8月13日批复同意升阳公司位于东西湖区金银湖街董家墩中路以南、环湖三路以西项目用地的容积率由“1.2-1.5”调整为“≤3.5”，其它按相关规定执行。本院于2018年9月25日作出（2018）鄂0112民初815号民事判决，认定双方之间签订并备案的《武汉市商品房买卖合同》已解除，并驳回邓金霞、谌伟的全部诉讼请求。后邓金霞、谌伟不服提起上诉，武汉市中级人民法院于2018年12月5日作出（2018）鄂01民终10135号民事判决，驳回上诉，维持原判。2018年9月13日，升阳公司将邓金霞、谌伟诉至本院，要求解除双方签订的《武汉市商品房买卖合同》，并要求其腾退房屋。该案审理过程中，经升阳公司申请，本院依法委托武汉东正房地产评估事务有限公司对案涉T7幢1-3层某号房地产的市场价值进行了评估，该鉴定机构于2018年11月26日出具《评估报告书》，载明：估价对象有前后入户花园，一楼室内地面铺设大理石瓷砖，墙面铺设大理石造型背景墙，部分铺设大理石瓷砖，天花为多重叠式吊顶，卫生间和厨房，地面及墙面铺设大理石瓷砖，卫浴一体，整体厨房；木质楼梯，楼梯间墙面为硅藻泥；二楼室内地面铺设木地板，墙面铺设硅藻泥，卧室有软包背景墙，天花吊顶，有嵌入式整体衣橱，卫生间墙面及地面铺设大理石；三楼室内地面铺设木地板，墙面铺设墙纸，有嵌入式一体储物柜，露台地面为橡胶涂料；地下**大厅及卫生间墙面、地面铺设大理石，室内墙面部分为软包背景墙，天花吊顶，室外地面铺设木地板，墙面为别墅墙砖及大理石瓷砖，有木质造型门，车库地面为橡胶涂料，墙面为大理石瓷砖，入户门为木质防盗门，全房木质包门。本次评估勘估时间为2018年10月24日，评估总价为3,906,700元（估价结果包含估价对象房屋所有权价值及国有土地使用权价值，且已考虑与估价对象功能相匹配的附着在建筑物上的、不可移动的设备设施及室内墙地顶面无法移动的装饰装修对估价对象房地产价值的影响）。2019年1月17日，升阳公司在诉争房屋外张贴了公告，要求其于2019年1月20日前腾退房屋，但未果。2019年1月23日，本院依法裁定立即拆除升阳公司开发的府上项目中的别墅，案涉T7幢1-3层某号别墅住宅于同年1月25日被拆除。后升阳公司于2019年2月20日申请撤回对邓金霞、谌伟的起诉，本院于同日裁定准许升阳公司撤诉。2019年3月12日，本院依法裁定确认升阳公司重整计划执行完毕。在重整计划执行期间，升阳公司对普通债权并未追加分配。另查明，升阳公司管理人于2017年8月17日发布的《武汉升阳置业发展有限公司重整投资人招募说明书》（以下简称《重整投资人招募说明书》）中已向投资人提示重整投资风险，其中关于“别墅区拆除中存在的风险”中已明确告知“根据新的规划调整方案，需对府上项目已建成的别墅进行拆除。但目前已有部分别墅房屋进行预售或抵偿债务。拆除中可能面临该部分购房债权人稳定问题，以及拆除成本问题。”升阳公司管理人于2017年8月21日将《重整投资人招募说明书》送达给重整投资人欣诚开公司、庭瑞公司，重整投资人于次日作出《重整投资意向书》，承诺对于解除全部别墅购房合同所面临的问题及风险已经知悉。2017年9月5日，升阳公司管理人与重整投资人面谈时再次提示别墅拆除中存在的风险，即解除与别墅业主的购房合同，可能需要支付总房款2%的违约金及赔偿房屋差价，此房屋差价不由管理人在重整计划中计算和标准，由投资人在后期拆迁时全额承担。2018年5月10日、11日，李某某、张某、张某、罗某某、田某等府上小区别墅区业主纷纷诉至本院，要求确认其对所购别墅住宅享有所有权，要求升阳公司配合其办理房屋过户，并要求升阳公司、欣诚开公司、庭瑞公司停止妨害。上述案件审理过程中，上述别墅住宅业主均与升阳公司达成调解协议，即解除购房合同，升阳公司全额返还购房款并赔偿25%至80%不等的损失等。调解协议签订后，升阳公司已全部履行付款义务。2019年4月29日，原告邓金霞、谌伟诉讼来院，要求如诉称。审理中，被告升阳公司已将购房款2,511,000元全额退还给原告邓金霞、谌伟。因双方坚持其诉、辩称意见，本案调解不成。本院认为，原告邓金霞、谌伟与被告升阳公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容无违反法律法规禁止性规定的情形，应为有效。本案中，原告邓金霞、谌伟未支付全部购房款，被告升阳公司亦未交付符合合同约定的房屋，双方的合同义务均未履行完毕，因升阳公司管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知邓金霞、谌伟继续履行合同，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，双方之间签订的《武汉市商品房买卖合同》应视为已解除。关于被告升阳公司是否应承担损失赔偿责任的问题。本案中，买受人邓金霞、谌伟已支付了90%的购房款，后因出卖人升阳公司进入破产重整，且重整计划已明确要拆除别墅区住宅，导致别墅住宅业主的房屋交付请求权在客观上将无法实现，故诉争购房合同无法继续履行的责任在于升阳公司。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告升阳公司应返还原告已支付的购房款，并赔偿因合同解除给原告造成的损失。关于购房款，被告升阳公司已将原告支付的购房款2,511,000元全额退还，本院予以确认。关于损失问题，原告在本案中主张了三部分损失，即房屋差价损失2,008,800元、装修损失1,532,350元、物品损失87,000元。首先，关于诉争房屋的装修及差价损失。因邓金霞、谌伟已对诉争房屋进行装修，经司法评估鉴定，以勘估时间2018年10月24日为基准日，诉争房屋的市场价值为3,906,700元（估价结果包含估价对象房屋所有权价值及国有土地使用权价值，且已考虑与估价对象功能相匹配的附着在建筑物上的、不可移动的设备设施及室内墙地顶面无法移动的装饰装修对估价对象房地产价值的影响），故诉争房屋的装修及差价损失为1,116,700元。鉴于升阳公司重整投资人已明悉别墅拆除的成本及可能需全额赔偿差价损失的风险，虽然管理人未将装修及差价损失列入重整计划中，但根据公平原则，并结合其他别墅业主已按已付房款的25%-80%不等获得损失赔偿的实际情况，本院认为该诉争房屋的装修及差价损失1,116,700元，升阳公司应予以全额赔偿。其次，关于物品损失。鉴于原告邓金霞、谌伟提交的证据仅能证明房屋被拆除前存在哪些物品，并不能证明其房屋内的物品系因房屋被拆除受损，亦不能证明上述物品的价值，故对其主张的物品损失87,000元不予采信。综上，对原告邓金霞、谌伟要求解除双方之间签订的《武汉市商品房买卖合同》的诉讼请求，因诉争合同已经实际解除，无诉讼解除的必要，故本院不予支持；对原告邓金霞、谌伟要求被告升阳公司赔偿其损失3,628,150元的诉讼请求，本院在1,116,700元的范围内予以支持，超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国企业破产法》第一条、第九十二条、第九十四条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告武汉升阳置业发展有限公司应于本判决生效后十日内赔偿原告邓金霞、谌伟损失1,116,700元；二、驳回原告邓金霞、谌伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35,825元（原告邓金霞、谌伟已预交），由原告邓金霞、谌伟负担24,799元，被告武汉升阳置业发展有限公司负担11,026元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  屠俊霞人民陪审员  陈福云人民陪审员  付元姣二〇二〇年十一月二日书 记 员  陈利霞