北京市第二中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京02执异553号案外人：天津绿谷源贸易有限公司，住所地天津市河**光复道街瑞海大厦1-1-1312。法定代表人：杨宇平。委托诉讼代理人：杨旭东，男，1970年12月4日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：梁虹，北京卓海律师事务所律师。申请执行人：华夏银行股份有限公司北京十里堡支行，营业场所北京市朝阳区十里堡乙2号院5号楼1层501内F102。负责人：姜颖。委托诉讼代理人：冯锦卫，北京英福斯律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱娜，北京英福斯律师事务所律师。被执行人：北京盛通绿色家园房地产开发有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇草寺北。法定代表人：王盛安。被执行人：王盛安，男，1953年8月5日出生，汉族。被执行人：王慧敏，女，1953年10月4日出生，汉族。被执行人：王冰，男，1981年12月21日出生，汉族。被执行人：张硕，女，1983年6月14日出生，汉族。被执行人：北京绿色家园文化艺术中心，住所地北京市通州区宋庄镇草寺村北。法定代表人：王盛安。本院在执行华夏银行股份有限公司北京十里堡支行（以下简称华夏银行十里堡支行）与北京盛通绿色家园房地产开发有限公司（以下简称盛通公司）、王盛安、王慧敏、王冰、张硕、北京绿色家园文化艺术中心（以下简称绿色文化中心）公证债权文书一案[执行案号：（2020）京02执552号]过程中，案外人天津绿谷源贸易有限公司（以下简称绿谷源公司）对执行北京市通州区草寺500号院二区×××号房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人绿谷源公司称，一、案外人在贵院查封案涉房屋之前已与盛通公司签订合法有效的书面买卖合同。我与盛通公司于2016年11月8日签订了《北京市商品房现房买卖合同》，约定购买案涉房屋，约定房款总计为950万元。签订合同的日期早于贵院查封案涉房屋的时间。二、案外人在贵院查封案涉房屋之前已合法占有案涉房屋。《北京市商品房现房买卖合同》第十二条约定，出卖人应当于2017年10月10日前向买受人交付案涉房屋，如未按期交付，则交付日期视为办理交付手续的时间。根据上述约定，盛通公司未按期为案外人办理房屋交付手续，案涉房屋视同交付日期为2017年10月10日，该日期早于贵院查封案涉房屋的时间。三、案外人已向盛通公司支付全部房款。截至2017年7月，案外人已经按照合同约定向盛通公司支付了全部购房款950万元。四、案外人对案涉房屋未办理过户登记不存在过错。支付全部房款后，案外人曾多次催促盛通公司办理网签和过户手续，但由于盛通公司的原因，至今未能办理案涉房屋产权证并予以过户。近日，案外人在催促盛通公司办理产权证过程中得知案涉房屋被贵院查封并将被拍卖，故提出执行异议。申请执行人华夏银行十里堡支行辩称，不同意对方的异议请求。理由为：第一，案外人提交的买卖合同没有办理网签手续，是事后伪造的。案外人在查封前也没有实际合法占有案涉房屋。故案外人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。第二，我方对案涉房屋享有抵押权，案外人不属于消费者，案外人为公司。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，也不能对抗抵押权人。本院查明，华夏银行十里堡支行与盛通公司、王盛安、王慧敏、王冰、张硕、绿色文化中心公证债权文书一案，北京市中信公证处于2020年5月20日出具（2020）京中信执字00443号执行证书，确定：“一、被执行人：北京盛通绿色家园房地产开发有限公司、王盛安、王慧敏、王冰、张硕、北京绿色家园文化艺术中心。二、执行标的：1、借款本金：壹亿叁仟伍佰叁拾万元整（￥135,300,000元）；2、自2019年12月21日至2020年4月28日的利息：叁佰伍拾万柒仟陆佰零肆元壹角柒分（￥3,507,604.17元），罚息及复利：肆拾贰万壹仟玖佰叁拾玖元壹角陆分（￥421,939.16元）；3、罚息：自2020年4月29日起至实际清偿之日，以尚欠的借款本金为基数，按照年利率24％的标准计算；4、公证费：壹拾陆万伍仟壹佰元整（￥165,100元）。三、责任范围：1、北京盛通绿色家园房地产开发有限公司应就上述执行标的向华夏银行股份有限公司北京十里堡支行承担给付义务。2、华夏银行股份有限公司北京十里堡支行对上述执行标的确定的债权，在公证债权文书约定的担保范围内，有权就抵押人盛通绿色家园公司提供且已办理了抵押登记的抵押物，以折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权【抵押物包括：位于北京市通州区草寺**院**×××号楼等**住宅，不动产登记证书编号为京（2016）通州区不动产权第×××号；和位于北京市通州区草寺500号院×××号楼等8套住宅，不动产登记证书编号为京（2016）通州区不动产权第×××号】。3、华夏银行股份有限公司北京十里堡支行对上述执行标的确定的债权，在公证债权文书约定的担保范围内，有权就质押人北京绿色家园文化艺术中心提供且已办理了质押登记的质押物，即其所持北京盛通绿色家园房地产开发有限公司5500万元股权，以折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。4、王盛安、王慧敏、王冰、张硕作为保证担保人，对上述执行标的确定的债权，在公证债权文书约定的担保范围内承担连带保证责任。”2020年5月27日华夏银行十里堡支行向本院申请执行，本院以（2020）京02执552号立案受理。执行过程中，本院于2020年6月9日作出（2020）京02执552号协助执行通知书，查封案涉房产。2020年10月20日，绿谷源公司对执行案涉房屋向本院提出书面执行异议。本院以（2020）京02执异553号立案审查。另查明，北京市通州区不动产登记事务中心《不动产权利及其他事项登记信息》载明：盛通公司于2016年9月22日将案涉房产以最高额抵押的方式抵押给华夏银行股份有限公司北京亮马河支行，目前尚在抵押期限内。且案涉房产尚未办理不动产网签手续。再查明，华夏银行股份有限公司北京亮马河支行于2019年7月26日经北京市朝阳区市场监督管理局核准，名称变更为华夏银行股份有限公司北京十里堡支行。本院审查过程中，绿谷源公司向本院提交以下证据证明其主张：第一组证据：《北京市商品房现房买卖合同》，证明2016年11月8日盛通公司与案外人签订协议。第二组证据：1、委托付款书；2、房款支付汇总表；3、日期为2016年9月8日的银行流水单、pos机签购单、收据；4、日期为2016年11月8日银行流水单、pos机签购单、收据、交款通知；5、日期为2016年12月24日的交款通知单、收据、pos机签购单；6、2016年12月24日至2017年1月24日的银行流水单；7、日期为2017年1月24日的pos机签购单、收据；8、日期为2017年5月8日的银行流水单、pos机签购单、收据；9、日期为2017年7月3日的银行流水单、pos机签购单、收据。第二组证据证明，案外人按照合同约定向绿色家园公司支付了全部房款。第三组证据：1、股东会会议通知；2、股东会议案；3、股东会决议。第三组证据证明，案外人购买案涉房产事宜经过公司股东会决议。申请执行人华夏银行十里堡支行对案外人所提交的证据的真实性均不认可。申请执行人向本院提交了以下证据证明其主张：证据一、《抵押权变更协议》；证据二、《不动产登记证明》；证据一、证据二证明华夏银行十里堡支行系案涉房屋的抵押权人，并已办理抵押登记，对该房屋享有优先受偿权。证据三、《名称变更通知》；证据三证明华夏银行十里堡支行原名为华夏银行股份有限公司北京亮马河支行，于2019年7月26日变更为现名称。证据四、《公章刻制证明》；证据四证明盛通公司于2018年3月5日完成刻制新公章。案外人对申请执行人提交的证据的真实性、合法性均认可。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院方予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人绿谷源公司提交的证据不足以证明其在本院查封之前已合法占有案涉房屋，故其所提执行异议请求，不符合法律及司法解释规定的情形，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人天津绿谷源贸易有限公司的执行异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为执行依据错误的，依照其他法律途径救济；与执行依据无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  张 浩审 判 员  曾小华审 判 员  侯成成二〇二〇年十一月三日法官助理  朱 涛书 记 员  王 姗