陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终11469号上诉人（原审被告）：西安盛润置业有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区电子南街**梦想城**楼****。法定代表人：赵刘，系公司总经理。委托诉讼代理人：李琴琴，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯钢，男，1972年11月17日出生，汉族，住西安市碑林区，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：王珍，女，1982年4月10日出生，汉族，住西安市雁塔紫薇田园都市**。委托诉讼代理人：周盈斌，男，1979年6月6日出生，汉族，住西安市户县，系王珍丈夫。上诉人西安盛润置业有限公司（以下简称盛润公司）因与被上诉人王珍房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初7027号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛润公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判由上诉人返还被上诉人购房款170151元及利息损失（以170151元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算，各半负担），或撤销一审判决，将本案发回一审法院重审。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决违背了最高院九民会议有关精神，机械的割裂案件事实，导致基本事实不清。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第335条规定：“民事诉讼法第一百七十条第一款第三项规定的基本事实，是指用以确定当事人主体资格、案件性质、民事权利义务等对原判决、裁定的结果有实质性影响的事实”。上述所指“案件性质主要是指民事法律关系性质，是指如何给民事权利与义务为内容的某一法律关系的定性……是人民法院处理民事法律案件的关键问题”。本案的基本事实是：上诉人认为是形式上具有两个合同，实质上是由虚伪意思和隐藏行为所掩盖的一个合同，即商铺返点销售（预约）合同。对此，上诉人在一审答辩中进行了充分论述，其要点概述为：1、在行为方式上，两个合同是同时同地连签而成；2、在履行前提上，标的物尚未建成，更谈不上交付，却已经开始给付（收受）“租金”；3、在所谓“租金”计算上，不是按照平方米计算，而是按照房价总额为基数计算；4、在返点的计算上，房款是只交了一半，但却是按照全额返点；5、在后续约定上，《梦想城商铺认购协议书》第三条其他约定第2项约定：“甲方取得《商品房预售许可证》后，应书面或电话通知乙方最终的签约时间”，由乙方与甲方签订本约合同。《商铺租赁合同》第七条：“租赁期满后，甲方有权自主自己经营……如不自己经营，乙方有优先租赁权”。即：正式的商品房买卖合同有待签订，租赁到期可自主另行选择决定。6、在当事人内心真实意思上，购买商铺是投资行为，172户投资人作为商事主体，不可能不知道先交付房屋才可能签订租赁合同这样的常识，也都明确的知道这是返点销售。其中，有116户投资人在租赁期满后已与上诉人另行达成合意，达成了新的《委托租赁协议》，另外有37户，在租赁期满后选择退房，上诉人在扣除己返还的29%的返点后，将剩余已交购房款及活期存款利息全部返还给了退房者。被上诉人不承认返点销售，只能说明其不诚信。7、从最后结果上，一审简单割裂形式上的两个合同，错失了认定真实法律关系的事实基础，本来应该一并解决的案件，还得另行起诉，平白增添当事人的负担，同时也浪费了司法资源。《最高人民法院新民事诉讼证据规定》第85条规定：“审判人员应当依照法定程序，全面客观的审判证据……对证据有无证明力及证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果，”这是认定证据从而认定案件事实的基本原则。一审期间，上诉人在答辩中对案件性质、当事人真实意思做了全面陈述，而一审未认定，判决仅以“因《商铺租赁合同》中承租方是西安东阳房地产咨询有限公司，被告仅为合同担保方”为由判决对上诉人的答辩观点不予采信，这样的裁判理由太过简单。综上所述，上诉人请求二审法院“查清事实后改判”。一审法院“经审理查明，涉案房屋交房时间是2016年6月30日，若届时，因甲方原因未能与乙方签订《商品房买卖合同》，乙方有权选择退房……至今，原告未收房。”这实际上明确了两个问题：一是正式的房屋买卖合同没有签订；二是“租金”收了三年，所谓的“出租方”还没有收到房屋。上诉人认为二审应查明：1、所谓“租金”是否己经给付完毕？是否按约履行？2、“租金”是谁给付的，真正的租赁方是西安东阳房地产咨询有限公司还是上诉人盛润公司？西安东阳房地产咨询有限公司和盛润公司是什么关系？假如二审不予改判，请求依法发回重审。王珍答辩称，被上诉人是以现金购买的商铺，是实际存在的实物，上诉人以自营为目的从被上诉人手中承租用于经营获利，两份合同一起签订是为了便利。上诉人称商铺尚未建成，实际原因是上诉人改变了商场的业态，导致房屋状态不符合交房条件造成无法按时交房，属于违约。上诉人在承租的当年就将房屋转租获利。租金按照总房价计算是有前提的，要求被上诉人在办理贷款手续15日付清余款，对上诉人来说拿到的是全款，因上诉人原因一直不能办理贷款手续。被上诉人实际是支付了全款，租金应按全额计算。本案争议焦点应是上诉人在未取得商品房预售许可证情况下对外销售，并口头承诺在2015年10月就可以取得预售证，2015年年底五证齐全，上诉人未取得预售许可证就对外销售的行为系违法行为，并有夸大宣传及欺诈行为。综上，请求驳回上诉，维持原判。王珍起诉至一审法院请求判令：1、确认其与盛润公司签订的《梦想城商铺认购协议书》无效；2、盛润公司一次性返还其购房款239648元并赔偿损失（损失以239648元为计算基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算自2015年4月18日至实际支付之日的利息，暂计算至起诉之日为55643.26元）；3、本案诉讼费由盛润公司承担。原审经审理查明，2015年4月18日，王珍与盛润公司签订《梦想城商铺认购协议书》(协议编号为2-3-73)，约定由王珍购买盛润公司开发的位于西安市雁塔区角“梦想城”项目房号为3单元2层73号的房屋（以下简称“涉案房屋”），面积为14.29平方米，单价为16770.32元，总房款为239648元。合同约定，王珍一次性付款。合同第三条约定，涉案房屋的交付时间为2016年6月30日，若到此时间，因盛润公司原因未能与王珍签订《商品房买卖合同》，王珍有权选择以下处理方式：1、王珍选择退房，盛润公司将王珍已付房款全额退还，按银行同期存款利率计息；2、王珍不退房，盛润公司将如期交房。上述协议签订同日，王珍向盛润公司支付购房款239648元。盛润公司承认其所开发的楼盘目前证照不全。2015年4月18日，王珍（甲方、出租方）与案外人西安东阳房地产咨询有限公司（乙方、承租方）、盛润公司（丙方、担保方）签订了《商铺租赁合同》，约定：甲方将其购买的2-3-73号商铺（建筑面积14.29平方米）出租给乙方；甲方于2015年4月18日已交清该商铺的100%房款；租赁期限自2016年10月1日至2019年9月30日。盛润公司同时提供了2013年7月25日其与西安东阳房地产咨询有限公司签订的《西安铂金VISA房地产开发项目所属房屋包销合同书》，约定：西安东阳房地产咨询有限公司以独家包销的形式代理盛润公司所属的铂金VISA项目一、二、三号楼范围内除地下部分建筑之外的其他全部房屋。盛润公司称“铂金VISA”项目后更名为“梦想城”项目。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，王珍与盛润公司签订认购书已认购盛润公司开发“梦想城”项目的涉案房屋，但涉案房屋所在项目证照不全，已违反国家法律强制性规定，依法应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因王珍与盛润公司签订的认购协议系无效合同，盛润公司已收取王珍的购房款239648元应当予以返还。关于王珍主张的利息一节，因盛润公司明确知晓涉案项目的手续不全仍对外发售房屋，存在主要过错，而王珍也未认真全面核实所购房屋的实际情况，亦存在过错，故结合公平原则及过错责任，考虑到本案的房屋性质的实际情况，原审酌情认定盛润公司应按照中国人民银行同期存款利率的60%向王珍支付购房款239648元被占用期间的利息损失。关于盛润公司辩称《商铺租赁合同》是《梦想城商铺认购协议书》的一部分，是对起始房价的调整的方法与标准，因《商铺租赁合同》中承租方是西安东阳房地产咨询有限公司，盛润公司仅为合同担保方，故盛润公司上述辩称，证据不足，依法不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、依法确认原告王珍与被告西安盛润置业有限公司于2015年4月18日签订的《梦想城商铺认购协议书》(协议编号为2-3-73)无效。二、被告西安盛润置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王珍返还购房款239648元及利息损失（以239648元为基数，按照中国人民银行同期存款利率的60%，计算自2015年4月18日起至实际支付之日止）。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告王珍其余的诉讼请求。本案案件受理费5729元，由盛润公司承担。因王珍已预交，盛润公司于支付上述款项时一并向王珍支付。二审中，盛润公司提交证据：西安东阳房地产咨询有限公司出具的情况说明及该公司的营业执照，用于证明《商铺租赁合同》的实际签订主体及履行主体均为盛润公司，返点款项均由盛润公司支付，商铺租赁合同与商铺买卖合同实际上是一份合同，即商铺返点预约合同，是同一法律关系。王珍答辩称，东阳公司与盛润公司是两家独立的公司，租赁合同与商铺认购协议是两个合同，租赁合同与本案无关。经审理查明，盛润公司提交的西安东阳房地产咨询有限公司出具的《情况说明》称，其公司与盛润公司签订包销合同书，包销盛润公司开发的“梦想城”项目房屋，“经我公司与盛润公司协商，为提高包销速度，包销采取返点销售的模式，具体方式为：以盛润公司名义签订《梦想城商铺认购协议书》，同时受盛润公司委托，我公司以自己名义与购房者签订《商铺租赁合同》，该《商铺租赁合同》实际是配合《梦想城商铺认购协议书》完成三年合计返29%的购房返点协议，该合同的实际签订主体及履行主体均为盛润公司，所有返点款项均是由盛润公司实际向购房者支付”。王珍认可依租赁合同已收到租金69497元，该款实际由盛润公司支付。涉案房屋盛润公司未交付。其余事实与一审认定一致。本院认为，本案中，盛润公司与王珍对原审认定双方签订的《梦想城商铺认购协议书》无效无异议。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故本案合同无效后盛润公司应当返还王珍已支付的购房款。关于盛润公司在返还购房款时，已支付给王珍的租金款应否扣除问题，本院认为，虽然王珍与西安东阳房地产咨询有限公司签订《商铺租赁合同》，并收取租金，但其双方《商铺租赁合同》是建立在盛润公司与王珍签订的《梦想城商铺认购协议书》基础之上的，现该认购协议书已经认定无效，事实上盛润公司未能向王珍交付房屋，王珍与西安东阳房地产咨询有限公司也无商铺租赁的事实，而且，西安东阳房地产咨询有限公司对王珍收取的所谓租金实际由盛润公司支付表示认可，也为减少当事人诉累，故本院对盛润公司关于返还购房款时应扣除已向王珍支付的69497元上诉请求，依法予以支持。关于王珍主张的赔偿损失问题，因盛润公司明确知晓涉案项目的建设及销售审批手续不全仍对外发售房屋，其公司存在主要过错，王珍在签订协议时也未认真核实所购房屋的相关审批文件，亦存在一定过错，故原审法院结合公平原则及过错责任，以及涉案房屋性质的实际情况，酌情认定盛润公司按照中国人民银行同期存款利率的60%向王珍赔偿损失，判处并无不当。考虑到造成本案纠纷盛润公司存在的过错，赔偿仍以王珍已付房款239648元为基数计算利息。综上，盛润公司的上诉理由成立，其上诉请求依法应予支持，原审判决依法应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初7027号民事判决第一项、第三项及诉讼费负担部分；二、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初7027号民事判决第二项为：西安盛润置业有限公司于本判决生效后十日内向原告王珍返还购房款170151元及利息损失，利息损失以239648元为基数，按照中国人民银行同期存款利率的60%，自2015年4月18日起计算至本判决确定给付之日止。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。二审案件受理费3703元，由西安盛润置业有限公司承担2221元，由王珍承担1482元。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年十一月五日法官助理 孙静文书 记 员 崔诚浩