广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初3179号原告（反诉被告）：罗艳芬，女，1985年5月18日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈子文，男，1985年12月11日出生，汉族，住广东省清新县，委托诉讼代理人：李芳春，广东敬思律师事务所律师。原告罗艳芬与被告陈子文、广州市花都区狮岭迪丝莉纳服装店（以下简称迪丝莉纳服装店）租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月4日立案后，依法由审判员李晓琳适用简易程序进行审理。审理过程中，陈子文向本院提出反诉，本院依法受理后对本、反诉合并审理，并于2020年3月25日第一次公开开庭进行审理。后因案情复杂，具有不宜继续适用简易程序审理的情形，本案依法转为普通程序，并依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员李晓琳独任审理。本案于2020年6月29日第二次公开开庭进行审理。两次开庭，原告罗艳芬及其委托诉讼代理人王启星，被告陈子文的委托诉讼代理人李芳春到庭参加诉讼，被告迪丝莉纳服装店经本院传票传唤无正当理由未按时到庭参加诉讼，本院依法对其作缺席审理。诉讼中，罗艳芬于2020年11月25日向本院申请撤回对迪丝莉纳服装店的起诉，本院经审查后于2020年11月25日作出（2020）粤0114民初3179号之一民事裁定予以准许。本案现已审理终结。罗艳芬向本院提出诉讼请求：1.陈子文于判决发生法律效力之日起十日内向罗艳芬腾出交付位于广州市花都区狮岭镇盘古中路****的商铺；2.陈子文向罗艳芬支付占有使用费（计算方式：按年租金400715元的标准，即每日1113.1元从2019年10月26日计至交还场地之日止，暂计至庭审当日2020年3月25日为151天合计为168078.1元）；3.陈子文向罗艳芬支付违约金（计算方式：按年租金为400715元的标准即每日1113.1元从2019年10月26日计至交还场地之日止，暂计至第一次庭审当日2020年3月25日为151天合计为168078.1元）；4.陈子文承担本案的诉讼费用。诉讼中，罗艳芬撤回原第一项诉讼请求，变更原第二项诉讼请求，并增加一项诉讼请求要求陈子文支付水电费、管理费，罗艳芬明确其诉讼请求为：1.陈子文向罗艳芬支付占有使用费185887.7元（计算方法：按年租金400715元的标准，即从2019年10月26日起按每日1113.1元的标准计至2020年4月10日止）；2.陈子文向罗艳芬支付违约金（计算方法：按年租金为400715元的标准即每日1113.1元从2019年10月26日计至付清款项日止，暂计至第一次庭审当日2020年3月25日为151天，合计为168078.1元）；3.陈子文向罗艳芬支付2020年2月份的水电费2459元及2月份的管理费70元；4.陈子文承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年5月21日罗艳芬委托其父亲罗森成与被告陈子文签订租赁商铺，陈子文承租原告位于广州市花都区狮岭镇盘古中路*****铺的商铺，商铺面积为70.59平方米，租期从2015年6月1日至2019年10月25日。后合同期届满前，罗森成向陈子文多次发函告知合同期满后不再续期合同，自行收回自用。现商铺由陈子文与迪丝莉纳服装店经营使用。合同期满后至今，陈子文不配合腾出交还商铺，双方协商无果。无奈之下，罗艳芬特具状诉至法院，望法院依法判决，判如所愿。陈子文答辩并反诉称，一、关于本案事实经过。2015年5月21日，罗艳芬通过其父亲罗森成与我方签订一份租赁合同，将其所有的位于花都××××105的铺租赁给我方经营服装店，租期自2015年6月1日至2019年10月25日，罗艳芬同时收取了我方6万元的合同押金。我方在租赁期间合法经营服装，按时交租，没有任何违约行为。只是由于我方投入了几十万的装修、设备和其他开支，好不容易服装经营开始有点业绩，在2019年12月25日合同到期后需要续租，但罗艳芬在同等条件下出租给其他人，没有保障我方的优先承租权，我方多次请求罗艳芬给予优先承租权，罗艳芬不仅拒绝，而且在合同到期第二天即2019年12月26日立即将商铺的电闸关掉，将商铺门锁上，不仅导致我方无法开业，而且连我方的货物和设备都无法及时运走。后来到了年底遇上新冠疫情，我方多次通知罗艳芬去收回商铺，退回押金给我方，但罗艳芬为了吃掉押金，故意不去收回商铺，而是直接向法院起诉。起诉后，我方又多次通过电话通知罗艳芬去收回商铺，包括寄送商铺钥匙给罗艳芬，但罗艳芬故意拒收。我方在合同期内没有任何违约行为。罗艳芬依法应将押金退回给我方。且，在2019年11月9日，我方还应罗艳芬的要求先支付了33393元作为继续租用的租金，但罗艳芬起诉时隐瞒了该事实。合同约定的租金非常高。二、对罗艳芬的诉讼请求回应如下：原诉请第一项要求腾空交出场地没有事实和法律依据，案涉商铺到期以后，自2019年10月26日起，就是罗艳芬自己控制了商铺，每天派几个人看住大门，双方只是没有办理交接手续。原诉请第二项要求支付占有使用费没有事实和法律依据，由于商铺被罗艳芬控制，被告也没有开业经营，只是服装还在店里。原诉请第三项中的违约金的计算方法非常离谱，没有合同和法律的依据，我方也没有任何的违约行为，我方不同意支付。原诉请第四项中的诉讼费用应由罗艳芬自行承担。三、我方委托员工郭清园申请服装店的执照，实际的投资和经营都是陈子文，陈子文以服装店的名义在租赁场地上经营。四、对罗艳芬变更后的诉讼请求答辩意见为：2019年11月原来合同到期后，罗艳芬一直派人把守商铺，我方也向法院提交调查申请书调查相关情况。罗艳芬已经将商铺霸占并且停水停电，因此要求我方支付占有使用费没有事实依据。水电费应该以水电公司出具相关证明为准，不能以物业公司开具的单为准。另外，被告已在2019年12月25日搬走，因此之后的水电费、管理费等与我方无关，不应我方承担。关于罗艳芬撤回第一项诉请我方同意，但是实际上商铺早在11月就已经由罗艳芬控制。我方多次联系罗艳芬交接，但是均不予理会。后来法院组织看现场，办理交接，但是罗艳芬也不敢到场，就是因为其害怕被法院知悉其已经将商铺另外出租。依据上述事实，陈子文向本院提出反诉请求：1.罗艳芬返还商铺押金60000元；2.诉讼费用由罗艳芬承担。针对陈子文的反诉，罗艳芬答辩称，请求法院驳回陈子文的全部诉讼请求。一、在合同期满前，我方通过短信的方式告诉陈子文，期满后不再续租，但陈子文一直不配合办理商铺交接手续，才引发本案的诉讼。陈子文的答辩不是事实，我方一直想收回场地，但是陈子文不仅仅不配合，而且拖欠租金（占有使用费），在我方多次的催促之下，才在2019年11月9日向我方支付33393元，陈子文却说原告不诚信，我方从未否认收到此费用，这款项是部分的违约赔款。二、陈子文提供的证据显示，其一直在经营，也未向我方交接场地，按照陈子文的答辩意见，说我方已经占有场地，那陈子文既然任我方占有场地，为何向各个管理处要求通水电？三、我方愿意接收场地，但是在法院组织的情况下，双方一起办理手续。四、陈子文存在违约行为，我方有权没收押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉租赁物位于广州市花都区狮岭镇盘古中路****铺，面积为70.59平方米，房屋用途为商业。据粤（2018）广州市不动产权第08207803号产权证显示，该房屋权利人为罗艳芬。2015年5月21日，罗艳芬（甲方、出租方）、罗森成（签约方）与陈子文（承租方、乙方）签订《经营场所租赁合同》，约定甲方将位于广州市花都区狮岭镇东升东路友田商业城B区*****号铺租给乙方使用，商铺建筑面积70.5平方米，租赁用途为经营服装、百货，租赁期自2015年6月1日起至2019年10月25日止。合同第三条第1款约定，合同签订之日，乙方向甲方缴交6万元作为抵押金，合同期满乙方如无违约，合同终止当天内甲方将押金退回乙方。合同第三条第2、3款约定了租金标准及缴纳方式，即第一、二年每年租金为35万元，第三、四年每年租金为374500元，第五年租金为400715元。租金自2015年10月26日起计收，每半年结算一次。合同第三条第5款约定，水、电、卫生、治安、物业管理费等其他费用由乙方向有关部门缴交。合同第四条第5款约定，租赁期满，如不续约，乙方即将经营场所完好交回甲方，甲方退回乙方所交的抵押金。合同第六条“违约责任”约定：“租赁期间双方必须信守合同……逾期交纳租金，则甲方按每天租金的双倍计收……”合同未对租期届满后逾期交还场地的违约责任进行约定。合同对双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，陈子文依约向罗艳芬支付了6万元作为押金，罗艳芬开具收据确认该笔押金到期无息退还，并将商铺交付陈子文使用。陈子文已向罗艳芬付清合同约定的租赁期间即2015年10月26日至2019年10月25日期间的租金。案涉合同租赁期届满后，双方未另行签订书面租赁合同，陈子文仍占有使用案涉商铺，陈子文于2019年11月9日向合同约定的收款账户支付33393元并备注为“11月份租金”，此后未再支付租金。罗艳芬称，其在合同租赁期届满前后均向陈子文要求收回场地，并在无法与陈子文面谈的情况下对案涉商铺进行了停电，但陈子文通过另行发电的方式保持商铺通电，罗艳芬无奈之下复电并与陈子文协商继续履行合同，双方未就后续的合同期限等内容进行约定。罗艳芬主张按原合同条款履行，租金应每半年一付，陈子文仅支付33393元已构成违约。陈子文称，基于装修成本的考虑，其向罗艳芬主张继续承租，但罗艳芬要求其搬走并对商铺停电，罗艳芬之后同意陈子文按月交租并将租期延续至2019年12月。陈子文主张原合同约定的违约条款、租金支付方式及内容均没有约束力，需重新约定。关于商铺停电的期间，双方各执一词。罗艳芬称，其于原合同期满后在2019年11月初关掉了位于地下停车场的用电开关，约两至三天。陈子文称罗艳芬自合同期满后在2019年10月底至2019年12月底期间对商铺进行停电，并提交了拍摄于2019年10月31日、11月1日的商铺照片，广州供电局有限公司花都供电局于2019年11月11日作出的关于“盘古中路1-35现场私自转供电”的《客户违约用电、窃电通知书》拍照件，广州市花都区住房和城乡建设局于2019年12月2日作出的“关于友田商业城物业纠纷问题”信访收件回执及登记表拍照件作为证据。关于案涉商铺的交接情况。罗艳芬委托罗森成分别于2019年6月10日、10月24日通过短信告知陈子文2019年10月25日将收回案涉商铺。2020年2月29日17时44分，陈子文通过短信通知罗森成“你的店铺我已经搬空，现在正式交还给你，你2020年2月29日晚上7点前，到店铺收回钥匙。”2020年3月9日，陈子文委托莫文飞向罗森成邮寄商铺钥匙，该邮寄因拒收于3月14日被退回妥投。罗艳芬称，陈子文虽于2020年2月29日发送了该短信，但该短信并未顾及罗艳芬或罗森成的时间安排，且陈子文发送短信后并无其他后续，亦未披露过要交还商铺钥匙，邮件亦未载明邮寄的物品亦未载明寄件人为陈子文，因此不可能签收包裹，虽邮件的收件电话及地址属于罗森成，但未接到快递员的电话。罗艳芬称其为了止损，已于2020年4月10日自行收回了案涉商铺，据罗艳芬提交的收回商铺现场照片显示，案涉商铺内已基本清空。另查明，罗艳芬向本院提交由广州市穗城物业管理有限公司开具的三张《收费通知单》及抄表单、《暂停供水、电通知单》，证据显示：案涉商铺2019年12月至2020年3月的读数依次为68818、70268、70491、70548；2020年2月4日《收费通知单》记载1月份产生电费1885元，2020年1月1日至3月31日管理费210元，合计2095元；2020年3月4日《收费通知单》记载商铺在2月份产生电费289.9元，累计欠费2384.9元；3月26日《收费通知单》记载商铺在3月份产生电费74.1元，累计欠费2459元；2020年1月至3月商铺欠付电费为2249元。另据罗艳芬提交的广州市穗城物业管理有限公司出具的《证明》记载，其确认收取了罗艳芬支付的案涉商铺在2020年1月至3月期间的水电费2259元及管理费210元。罗艳芬另提交一份手机银行转账截图，显示案外人罗应杰向陈伟健转账支付2259元。罗艳芬称，显示为3月份电费的收费通知单实际对应的是2月份电费，故其依据3月26日《收费通知单》记载的2459元主张2020年2月的电费。本院认为，罗艳芬与陈子文签订的《经营场所租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，《经营场所租赁合同》约定的租赁期为2015年6月1日至2019年10月25日期间，该合同第四条第5款约定，租赁期满，如不续约，陈子文即将经营场所完好交回罗艳芬，罗艳芬退回陈子文所交的抵押金。首先，在2019年10月25日合同租赁期届满后，罗艳芬与陈子文之间未就重新签订或继续履行房屋租赁合同达成一致的意思表示，陈子文应及时将商铺交还给罗艳芬，现罗艳芬主张陈子文支付合同期满后即2019年10月26日起至交还商铺期间的占有使用费，合理合法，本院予以支持。其次，关于占有使用费计算的截止时间。陈子文在2020年2月29日向罗艳芬的代理人罗森成发送短信要求其不足两小时内即收回商铺，并未给予罗艳芬合理的期限。而罗艳芬在知悉陈子文已腾空场地需交还案涉商铺的情况下，负有减少损失扩大的义务，罗艳芬在陈子文邮寄钥匙时予以拒收，导致钥匙于2020年3月14日退回，其对后续损失的扩大负有过错，不得就2020年3月14日之后的占有使用费损失要求赔偿。陈子文抗辩其已于2019年12月25日交还商铺，并未提供证据以证明该交还的事实，本院不予采纳。最后，罗艳芬主张按合同租赁期届满前一年租金标准即400715元计算占有使用费，因该标准系双方之间合同的约定，合同亦已实际履行五年，罗艳芬主张按照该标准计算占有使用费，符合其期待利益。陈子文抗辩称双方之间约定的租金标准过高，理据不足，本院不予采纳。综上，陈子文应向罗艳芬支付2019年10月26日起至2020年3月14日期间的占有使用费，经计算，该期间为141天，每日占有使用费为1097.85元，扣减已付的33393元后，陈子文应向罗艳芬支付的占有使用费为121403.85元（1097.85元/日×141天-33393元）。罗艳芬主张中超出部分，理据不足，本院不予支持。关于违约金。因双方并未约定关于逾期交还场地及占有使用费的违约责任，罗艳芬主张违约金，理据不足，本院不予支持，但由于陈子文逾期支付占有使用费造成了罗艳芬资金占用期间的孳息损失，陈子文应以尚欠的占有使用费为基数向罗艳芬计付利息。因双方并未约定占有使用费的支付期限，罗艳芬作为债权人可随时要求履行。由于罗艳芬未能提交证据证明曾向陈子文进行催收，故陈子文应自罗艳芬提起本案诉讼之日即2020年2月4日起以尚欠占有使用费为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息至付清日止。罗艳芬主张中超出部分，理据不足，本院不予支持。关于押金。根据案涉合同第三条第1款的约定，合同期满乙方如无违约，合同终止当天内甲方将押金退回乙方。案涉6万元押金的性质为履约保证金。由于合同租赁期限内的权利义务已履行完毕，而罗艳芬因陈子文在租赁期届满后仍占用案涉商铺的行为所造成的损失，已通过占有使用费及利息得到了弥补，其主张没收该笔履约保证金，理据不足，本院不予支持。陈子文要求罗艳芬退还押金6万元，合理合法，本院予以支持。关于罗艳芬主张的2459元电费及2020年2月的物业管理费的问题。因案涉合同约定物业管理费、电费等费用均由陈子文向第三方支付，陈子文占有使用案涉商铺期间所产生的费用亦应由其负担。结合广州市穗城物业管理有限公司作出的抄表单，可知《收费通知单》、《暂停供水、电通知单》所记载的月份的电费实为上一个月产生，即案涉商铺的2019年12月至2020年2月的电费分别为1885元、289.9元、74.1元，合计2249元。3月26日《收费通知单》记载的2459元应为2019年12月至2020年2月的电费2249元及2020年1月至3月的管理费210元的合计。现广州市穗城物业管理有限公司确认罗艳芬支付的电费2259元和管理费210元，而实际产生的电费应为2249元，罗艳芬主张陈子文清偿其垫付的2249元电费及2020年2月的管理费70元，合法有据，本院予以支持。罗艳芬主张中超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告陈子文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗艳芬支付占有使用费121403.85元；二、原告罗艳芬于本判决发生法律效力之日起十日内向被告陈子文退还押金60000元；三、被告陈子文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗艳芬支付占有使用费121403.85元的利息（利息计算方式：以121403.85元为基数，自2020年2月14日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款日止）；四、被告陈子文于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗艳芬支付截止至2020年2月的电费2249元及2020年2月的管理费70元；五、驳回原告罗艳芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6637.5元，由本诉原告罗艳芬负担5332.1元，本诉被告陈子文负担1305.4元；反诉案件受理费650元，由反诉被告罗艳芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二〇年十一月二十五日书记员  陈晓敏高波附本判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。