广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初4910号原告：黎玉其，男，1953年8月2日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托代理人：郭伟钊，广东民诚众信律师事务所律师。委托代理人：黎智远，男，1985年1月26日出生，汉族，系原告儿子。被告：徐博文，男，1992年7月16日出生，汉族，住江西省丰城市。委托代理人：李东明，广东华商律师事务所律师。原告黎玉其诉被告徐博文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎玉其及其委托代理人郭伟钊、黎智远，被告徐博文及其委托代理人李东明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎玉其向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，被告将位于广州市增××××号的房屋退还给原告；二、被告向原告支付拖欠的租金（从2019年4月至解除合同之日止的租金，暂计至2020年5月前的租金为159900元）；三、被告向原告支付出租屋综合税款4965.61元；四、被告向原告支付违约金80000元。事实与理由：原告与被告于2016年签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告所有的位于广州市增××××号的一幢五层楼房经营旅馆，租赁期限自2016年4月1日至2028年3月，租金每三年递增一次，期间因房屋和经营产生的一切费用由被告承担。在签订合同时，被告因经营旅馆需要办理消防证，原告对房屋进行了消防改装翻新，添置了消防设备并变更消防合格证至被告经营的旅馆名下，将原有的电器包括电视、空调、床和麻将台等设备转让给被告，故收取了被告转让费148000元。2019年4月按合同约定租金递增为每月12300元。原告催促被告交租金，此前正常交租的被告突然耍赖，利用合同的租金条款表述不严谨妄称2019年4月至2022年3月三年的租金共12300元，即每月1025元。一幢五层带装修面积900多平方米的位于市区的楼房，按当今市场交易习惯的租金不可能是1000元。原告多次与被告交涉并催促其交租金，但被告至今拒不按约定支付租金。为此，请求法院判如所请。被告徐博文辩称：一、本案所涉合同约定租赁期共12年，被告已经一次性支付了148000元的价款，原告不得随意解除房屋租赁合同，被告占有房屋依法有据。二、被告与原告约定以现金形式支付租金，月租金由固定租金和浮动租金两部分组成，浮动租金与旅馆收入相挂钩。自2019年4月起，旅馆收入出现下降，被告无须向原告支付浮动租金，自然不存在拖欠租金一说。三、被告不存在违约行为，不应当支付违约金80000元。另外，租金应按照合同约定分四期缴纳,其中第二期2019年4月至2020年3月是12300元，原被告应按照合同履约；原告诉讼请求的综合税款应涵盖在租金里，由原告自行承担。本院经审理认定事实如下：原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“……一、房屋租金1、甲方出租的房屋坐落于增××××号，转让乙方用途经营旅业。2、租赁期共12年，租赁期为2016年4月1日至2028年3月31日，约定租金2016年4月至2019年3月起为10800元，2019年4月至2022年3月为12300元，2022年4月至2025年3月为13800元，2025年4月至2028年3月为16000元。3、经商议，乙方须付甲方转让费拾肆万捌仟元（148000元），签订合同时乙方交付甲方拾万元（100000），待乙方办齐经营所需证件后两个月内交清剩下肆万捌仟元（48000）。4、自合同签订日起至2016年7月1日为乙方装修期，期间甲方不收取乙方租金，租金交付时间为2016年7月1日起计算。二、租金及交纳方式1、乙方以现金形式向甲方支付租金，先交租后使用形式按上述约定租金每月1号支付当月租金。2、乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，逾期第三天起甲方有权向乙方每天按实欠租金的5%加收滞纳金；如逾期超过一个月甲方有权解除收回房屋。3、乙方须签订合同之日支付甲方保证金10800元，合同期满后，乙方无欠水电费后，甲方无息返还给乙方。……”。原告于2019年8月6日缴纳了增××××号首层至五层的各项税费合计4965.61元。另查明，增城县人民政府于1998年8月29日颁发的增集建（1990）字第0086715-01250112315号《集体土地建设用地使用证》记载位于荔××××路的91平方米宅基地的使用者是原告，用途是住宅。庭审期间，原告陈述：1.原、被告签订的租赁合同是在2016年4月1日前签订的；2.涉案房屋是原告建设的，没有建设规划许可证，涉案房屋总共五层半，首层面积是91平方米，共925平方米；3.违约金本来约定100万元，考虑到违约金偏高，原告主动下调至8万元；3.涉案房屋是按合同约定2016年4月1日正式交付给被告使用，交付之前房屋已经有设施设备；4.被告至今仍在涉案房屋经营；5.被告无法证明租金由固定和浮动租金组成，合同也没有约定，按一般市场交易习惯也不可能这样约定；5.原告收到被告支付的14.8万元。被告陈述：1.原、被告签订的租赁合同是在2016年4月1日左右签订；2.被告不同意解除合同，因为被告已经一次性支付了12年的租金14.8万元，是以现金形式支付的，原告没有出具相关凭证，被告没有相关证据可证明14.8万元是12年租金，但根据商业惯例及旅馆的投入使用情况可看出；3.被告除了支付14.8万元给原告之外，在2016年7月1日支付了第一期10800元，其余浮动租金是按照旅馆收入现金支付，2019年4月双方发生争议后就没有再向原告支付租金；4.被告没有证据证明租金由两部分组成，是口头约定；5.涉案房屋大概是在2016年4月交付给被告使用，被告至今仍在涉案房屋经营；6.被告在涉案房屋经营广州市增城天雨流芳旅馆；7.不认可涉案房屋是925平方米，应是91平方米乘以五层，大约455平方米。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，原告出租给被告使用的涉案房屋未取得建设工程规划许可证，因此，原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，原告请求被告将涉案房屋退还给原告，理据充分，本院予以支持。关于租金问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，原、被告签订的合同无效，原告请求被告支付租金实质上是房屋的占有使用费，且原告请求被告参照合同约定的租金标准支付占有使用费，于法有据，本院予以支持。根据合同第一条：“租赁期共12年，租赁期为2016年4月1日至2028年3月31日，约定租金2016年4月至2019年3月起为10800元，2019年4月至2022年3月为12300元，2022年4月至2025年3月为13800元，2025年4月至2028年3月为16000元”，以及合同第二条：“1、乙方以现金形式向甲方支付租金，先交租后使用形式按上述约定租金每月1号支付当月租金。2、乙方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，逾期第三天起甲方有权向乙方每天按实欠租金的5%加收滞纳金；如逾期超过一个月甲方有权解除收回房屋。”的约定可知被告须每月1日前支付当月租金，并非被告抗辩所称2016年4月至2019年3月合计租金10800元及2019年4月至2022年3月合计租金12300元，且涉案房屋系占地面积为91平方米的五层楼房，地处增城区城区范围内，从日常生产经营法则可知涉案房屋的租金标准不可能如被告所述，且被告主张的租金由浮动和固定租金组成亦无相关证据予以证实，因此，本院认为合同约定的租金标准应为2016年4月至2019年3月每月10800元，2019年4月至2022年3月为每月12300元，2022年4月至2025年3月每月13800元，2025年4月至2028年3月每月16000元。故被告应从2019年4月起按上述标准支付涉案房屋占有使用费至被告实际退还涉案房屋给原告之日止。关于出租屋综合税款及违约金问题。首先，涉案合同并未约定出租屋综合税款应由谁负担，故原告请求被告承担该税款，理据不足，本院不予支持。其次，涉案合同无效，原告请求被告支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐博文于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市增城区荔城街园墩路97号的房屋退还给原告黎玉其；二、被告徐博文于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告黎玉其支付房屋占有使用费（房屋占有使用费从2019年4月起计算至实际退还位于广州市增城区荔城街园墩路97号房屋给原告黎玉其之日止；房屋占有使用费分段计算：2019年4月至2022年3月按每月12300元计算，2022年4月至2025年3月按每月13800元计算，2025年4月至2028年3月按每月16000元计算）；三、驳回原告黎玉其的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10370元，由原告黎玉其负担5185元，由被告徐博文负担5185元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二〇年十一月十二日书记员  阮柳静何晓蕾