陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终13345号上诉人（原审原告）：窦菲菲，女，1980年6月22日出生，汉族，住西安市长安区。委托诉讼代理人：薛慧芳，陕西伟天律师事务所律师。委托诉讼代理人：呼延俊松，陕西伟天律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：西安雅居乐物业投资管理有限公司，住所地：西安市长安区郭杜街道办事处茅坡村、岔道口村西安雅居乐国际花园会所负****。法定代表人：于吉福,该公司总经理。委托诉讼代理人：贾士宁，男，1980年11月20日出生，汉族，法务人员，住。上诉人窦菲菲因与被上诉人西安雅居乐物业投资管理有限公司（以下简称雅居乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院(2019)陕0116民初12797号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。窦菲菲上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判雅居乐公司向其赔偿因房屋漏水导致的损失180000元；2.一、二审诉讼费用由雅居乐公司承担。事实和理由：2015年10月2日至2019年12月24日涉案房屋的漏水、渗水质量问题一直得不到解决，导致其房屋的装饰装修、家具被毁，雅居乐公司应当赔偿其损失；其所诉损失虽未经评估，但其第一时间对大规模的反水和积水状况、装饰装修的损失、家具遭浸泡的损坏情况、下水系统维修现场做了公证，有公证书和记录的照片和视频为证，足以证明涉案房屋的质量问题给其造成了重大财产损失。雅居乐公司辩称，窦菲菲一审中第三项诉请为要求其公司赔偿因电梯漏水所造成的修复、返工、装修损失，其在一审开庭和上诉理由中提及的所谓房屋电梯外的质量问题与诉讼请求无关；窦菲菲没有证据能够证明涉案房屋存在电梯外的质量问题导致其遭受损失的事实。请求驳回窦菲菲上诉请求。雅居乐公司同时提出上诉请求：1.撤销一审判决第一、第二项；2.一、二审诉讼费用由窦菲菲承担。事实和理由：其公司在交房时已就涉案房屋存在瑕疵进行返修问题给予了窦菲菲补偿，该补偿包括逾期交房的补偿，窦菲菲已经签署承诺书，并实际接受了补偿金15000元，一审法院判令其公司再向窦菲菲支付逾期交房违约金错误；涉案房屋存在漏水问题虽给窦菲菲带来使用不便，但不影响窦菲菲居住，其公司不应承担因漏水造成的房屋空置损失，且一审法院认定的房屋空置损失标准过高。窦菲菲辩称，其于2016年5月31日签订的《承诺书》是双方就交付房屋后返修期间损失达成的补偿方案，并非交付房屋前迟延交付期间违约金的补偿方案，其所诉请的逾期交房违约金系根据涉案《商品房买卖合同》第九条（2）项的约定计算，且根据双方《改造协议》的约定，雅居乐公司应当于2014年12月20日完成改造事项并交付房屋，但雅居乐公司直至2015年10月2日才向其交付了涉案房屋，故雅居乐公司应当承担逾期交房违约金；其接收房屋后，电梯漏水情况一直没有得到彻底解决，严重影响了其及家人的生命健康安全，其不能实际入住，导致房屋长期空置，雅居乐公司应承担赔偿房屋空置损失的责任，一审法院已经对房屋空置期间折半计算，不存在空置费用计算标准过高的问题；雅居乐公司交付的房屋导致其装修装饰及家具因漏水毁坏，雅居乐公司应当予以赔偿。请求驳回雅居乐公司上诉请求，支持其上诉请求。窦菲菲向一审法院起诉请求：1.判令雅居乐公司赔偿其因电梯漏水造成的房屋空置损失727806.11元（以同地段同期同小区每月租金16500元标准计算，从2016年10月2日起暂计算至2019年6月25日，实际应计算至电梯维修合格之日止）；2.判令雅居乐公司承担逾期交房的违约金80006.11元（以已交购房款935744元为基数，按每日万分之三从2014年12月21日起计算至实际交付之日2015年10月2日止）；3.判令雅居乐公司承担电梯漏水的修复责任或赔偿因电梯漏水所造成的修复、返工、装修损失暂计100000元（最终以鉴定意见确认的金额为准）。4.本案诉讼费用由雅居乐公司承担。一审法院认定事实：2014年11月3日，窦菲菲与雅居乐公司签订《商品房买卖合同》，约定窦菲菲购买雅居乐公司开发建设的西安雅居乐国际花园第19幢1单元1层10102号房屋一套，房屋建筑面积为276.25平方米，单价为8817.17元，总价款2435744元，房屋交付时间为2014年12月20日前。该合同第八条约定：“出卖人应当在2014年12月20日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备验收合格条件并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。同日，双方签订西安雅居乐国际花园改造协议一份，约定雅居乐公司负责涉案房屋改造工程，雅居乐公司承诺在2014年12月20日前完成改造事项。合同签订后，雅居乐公司于2015年10月2日向窦菲菲交付房屋。窦菲菲认为雅居乐公司未能按照约定的时间完工改造工程并交付房屋，且所交房屋存在严重质量问题，并未达到交付条件。交付房屋后，发现电梯漏水严重，影响其人身安全，致使其无法正常使用，其多次找雅居乐公司进行维修，但直至起诉之日电梯仍存在漏水现象且原因无法查明，导致其至今未能入住，更无法对其所购买的房屋进行正常的使用、收益，要求雅居乐公司承担违约责任及损失，遂诉至该院。本案审理中，窦菲菲申请对涉案房屋南北侧墙、电梯井、厨房防水系统进行质量鉴定，如存在质量问题，要求对工程质量造成的损失进行评估。该院依法委托相关部门进行司法鉴定。在鉴定过程中，窦菲菲申请撤回鉴定，故鉴定委托依法退回该院。庭审中，窦菲菲明确其第一项诉讼请求为要求雅居乐公司承担2016年10月2日至2019年12月24日的房屋空置损失647900元，变更其第三项诉讼请求为要求雅居乐公司赔偿因电梯漏水所造成的修复、返工、装修损失180000元。雅居乐公司认为窦菲菲已经于2016年5月31日出具承诺书，同意其公司补偿窦菲菲15000元物业管理费作为对房屋瑕疵的一次性补偿，窦菲菲承诺不再就维修期间和房屋质量问题向雅居乐公司主张任何权利。对于窦菲菲主张的电梯漏水问题，雅居乐公司表示其公司认可窦菲菲的房屋于2019年2月出现电梯基坑积水问题，该问题确实是窦菲菲出具承诺书后新出现的问题，其公司已经进行了维修，电梯问题已经维修完毕，认为电梯问题是2019年2月才出现，且只是电梯的问题，不影响房屋正常使用，故不认可窦菲菲主张的房屋空置损失。窦菲菲承认雅居乐公司于2019年2月派人员维修电梯的事实，但表示直至2019年12月24日雅居乐公司才将电梯问题维修完毕。对窦菲菲提交的房屋出租参考价格，雅居乐公司表示不认可，认为同地段同类型房屋租金价格远低于窦菲菲主张的每月16500元的标准，并提交了其查询的58同城及安居客房屋租金参考价格，证明120-130平方米的房屋租金标准是2500元至3000元左右。窦菲菲对于雅居乐公司提交的该证据真实性不持异议，但表示即使按照雅居乐公司提供的标准计算，每月租金也是12879元或者14861元。对于窦菲菲主张的逾期交房违约金，雅居乐公司认可逾期交房的事实，认可逾期交房期限为2014年12月21日至2015年10月2日，但提出逾期交房违约金标准过高，应调低违约金。关于窦菲菲主张的因电梯漏水所造成的修复、返工、装修损失180000元，窦菲菲表示其虽然已经撤回鉴定申请，请求法院根据实际情况依法处理，其承认电梯漏水问题确实已经解决，表示本案中主张的质量问题为房屋厨房、卫生间墙面渗水、近厨房的客厅墙面渗水导致对房屋墙面、地、地板具造成的损失，这些问题是何原因造成其至今都不知道，但认为肯定是房屋质量问题，雅居乐公司不认可窦菲菲主张的以上质量问题及损失，表示其只认可电梯基坑积水问题，电梯问题其已经维修完毕。一审法院认为，窦菲菲、雅居乐公司签订的《商品房买卖合同》及《西安雅居乐国际花园改造协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效。窦菲菲、雅居乐公司应按照合同约定全面履行各自义务。雅居乐公司未按合同约定的期限向窦菲菲交付房屋，构成违约，应依照合同约定向窦菲菲支付违约金。违约金应自合同约定的交房期限第二天起计算至实际交付之日，即自2014年12月21日计算至2015年10月2日，窦菲菲主张以其已交付的房款935744元为基数计算，系对其权利的处分，该院予以准许，按照合同约定的每日万分之三的标准计算，违约金共计80006.11元。关于窦菲菲主张的2016年10月2日至2019年12月24日的房屋空置损失，双方均认可2019年2月开始发生电梯漏水问题，结合全案证据，可认定2019年2月至2019年12月因电梯质量问题存在窦菲菲不能使用房屋的事实，故该院依法认定10个月的房屋空置损失，窦菲菲主张参照同地段同期同小区房屋租金标准计算损失，符合本案实际情况，应予准许，结合窦菲菲房屋实际情况及相关房屋租金标准，依法认定每月房屋空置损失8000元，损失共计80000元。窦菲菲主张的其余期间的房屋空置损失，因其未提供有效证据证明相应期间存在雅居乐公司原因所致房屋质量问题进而致其房屋不能使用的事实，该院不予支持。关于窦菲菲主张的房屋质量问题损失180000元，因其撤回鉴定申请，其提交的证据不足以证明其主张的180000元损失的客观存在，应承担举证不能的法律后果，对该项请求，该院依法予以驳回。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告西安雅居乐物业投资管理有限公司于本判决生效后十日内向原告窦菲菲支付逾期交房违约金80006.11元。二、被告西安雅居乐物业投资管理有限公司于本判决生效后十日内向原告窦菲菲赔偿房屋空置损失80000元。三、驳回原告其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12878元，由西安雅居乐物业投资管理有限公司负担2200元，窦菲菲负担10678元。本院二审期间，当事人未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院认定事实属实。另查，窦菲菲于2016年5月31日出具《承诺书》载明：本人系西安雅居乐国际花园（雅居乐铂琅峯）19号楼102房的业主，因交楼时房屋存在部分瑕疵，开发商进行了正常返修，现返修工作已经全部结束，经与开发商充分沟通协商，本人愿意接受开发商对返修期间做出的补偿方案，即同意开发商补偿15000元整的物业管理费，此事一次性了断，并作如下承诺：一、本人对此承诺书的内容进行保密、保证不外漏和传播；二、本人不对开发商及物业公司的日常管理工作及企业形象做出损害行为和言辞；三、本人承诺不再以任何方式就返修期间或房屋瑕疵问题向开发商和物业公司主张任何权利。本院认为，当事人应当对其所主张的事实，提交证据证明。本案中，窦菲菲与雅居乐公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，雅居乐公司未按照合同约定期限向窦菲菲交付涉案房屋已构成违约，一审法院综合考虑当事人诉讼请求，合同性质、约定内容及履约实际等情况，判令雅居乐公司向窦菲菲支付逾期交房违约金，并无不当。雅居乐公司虽以窦菲菲出具承诺为由对逾期交房违约金提出抗辩和上诉意见，但雅居乐公司向窦菲菲交付涉案房屋确实晚于双方《商品房买卖合同》及《西安雅居乐国际花园改造协议》所约定的期限，窦菲菲出具的2016年5月31日《承诺书》形成雅居乐公司对交楼时房屋存在的部分瑕疵进行正常返修之后，根据承诺书所载明的内容显示窦菲菲接受的是开发商对返修期间做出的补偿方案，其所承诺的是：不再以任何方式就返修期间或房屋瑕疵问题向开发商和物业公司主张任何权利。而窦菲菲在本案所诉逾期交房违约金系基于承诺内容所不能涵盖的《商品房买卖合同》第九条第（2）项之约定内容，故雅居乐公司该项上诉意见事实及法律依据不足，本院不予采纳。关于房屋空置损失问题，涉案双方当事人均认可2019年2月开始发生电梯漏水问题，一审法院结合全案证据，认定2019年2月至12月期间因电梯质量问题存在窦菲菲不能使用房屋的事实继而参照同期同地段同小区房屋租金标准计算房屋空置损失，裁处有据，酌定适度，并无不当。雅居乐公司就房屋空置损失问题提出上诉意见，事实及法律依据不足，本院亦不予采纳。至于窦菲菲上诉因房屋漏水导致的损失问题。窦菲菲在一审诉讼中已撤回了对损失进行评估的申请，根据其举证证据并不能认定其所主张的损失数额，一审法院对其该项诉请予以驳回，裁处符合民事诉讼中的举证责任分配原则和对证据的审核认定规定，亦无不妥。综上所述，窦菲菲、雅居乐公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7400元，由窦菲菲负担3900元，由西安雅居乐物业投资管理有限公司负担3500元。本判决为终审判决。审判长 何 强审判员 肖晓通审判员 张 楠二〇二〇年十一月十一日书记员 周 伟