北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初46474号原告:张志声，男，1957年8月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘维喜，北京市衡卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：张超，女，汉族，原告之女，住北京市西城区。被告:佟春泉，男，1959年1月16日出生，满族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘晓宇，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜莹，北京市中银律师事务所律师。被告：郭雷，男，1973年10月30日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。原告张志声与被告佟春泉、郭雷案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张志声委托诉讼代理人刘维喜、张超，被告佟春泉委托诉讼代理人刘晓宇、杜莹到庭参加了诉讼。被告郭雷经本院公告传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告张志声向本院提出如下诉讼请求：1、请求确认原告与被告郭雷签订的《借名协议书》合法有效，判决原告对位于北京市朝阳区垡头翠城馨园xxxx号房屋拥有占有、使用、收益权；2、请求解除对上述房屋的查封并停止对上述房屋的执行；3、判决被告郭雷于2020年10月8日后协助原告办理北京市朝阳区垡头翠城馨园xxxx号房屋的产权过户手续。事实与理由：2011年原告母亲周学兰所有的朝阳区广和东里六巷xx号私房拆迁，同年10月23日，原告作为被拆迁人与北京市土地储备中心朝阳分中心签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，根据当时的拆迁政策，原告一家可以用拆迁款购买两套位于朝阳区垡头翠成馨园的经济适用房。因原告名下不能有两套经济适用房及女儿无资格、母亲年事已高的因素，故借用郭雷的名义购买了北京市朝阳区垡头翠城馨园xxxx号房屋（以下简称：翠城馨园xxxx号房屋），双方签订了《借名协议书》。涉案房屋所有权归原告所有，由原告占有、使用、收益及处分，待涉案房屋具备办理过户条件时，郭雷将产权变更至原告或原告指定人名下。2013年4月郭雷与开发商就涉案房屋签订了《商品房预售合同》，在签订合同前原告就已向房屋出卖方支付了全部购房款177985元。涉案房屋于2015年10月取得《房屋所有权证》，房屋登记在郭雷名下。房屋交付后一直由原告女儿张超管理、出租并缴纳与房子有关的各项费用。在获知房屋被依法查封后，原告提出了执行异议，但被驳回。故诉至法院。被告佟春泉辩称：一、原告并非房屋的真实权利人，本案中，翠城馨园xxxx号房屋的房屋产权证记载，房屋所有权人为郭雷，房屋性质为经济适用房。因此，按照房屋所有权证可以判断，郭雷为涉案房屋的实际权利人。二、原告提供的《借名协议书》不具有真实性、合法性。（一）《借名协议书》未载明签署日期，郭雷签名亦无法辨别真伪。因此该合同可能系原告与郭雷为了逃避执行而事后补签。同时，原告并未提供其支付购房款、契税等的相关证据，因此《借名协议书》不具有真实性，系虚假合同。（二）《借名协议书》违反相关法律规定，不具有合法性。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第十六条规定，“借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。”本案中，涉案房屋的房屋产权证载明该房屋性质为经济适用房，因此原告借用郭雷名义购买的系经济适用住房，而非一般商品房。同时，原告借名购买的原因为原告名下已购买经济适用房一处，不符合购买经济适用住房的政策，不能再次购买，因此原告借用郭雷名义购买经济适用房违反了法律、行政法规的强制性规定，损害了符合购买经济适用房人的权益，该《借名协议书》无效，不产生《借名协议书》约定的法律后果。在原告提交的起诉状中，称该房屋为原告母亲私房拆迁并用拆迁款所购，不同于一般意义上的经济适用房。同时原告提交的《借名协议书》同样记载“2011年10月，因甲方（原告）所住地区拆迁，取得货币补偿。”但是，原告收到拆迁款后用该笔款项购买房屋，与直接分配给原告购房指标不同，不能因购房款来源为拆迁所得即认为该房屋为拆迁获得的经济适用房。另外，由于郭雷并非原告直系亲属，并且郭雷本身并没有房屋被拆迁，因此其本身并不具备因拆迁补偿而获得的经济适用房指标，基于此，郭雷借给原告的经济适用房指标并不是因拆迁所得。综上所述，由于该经济适用房并非拆迁补偿，并且经济适用房的借名买卖违反了相关法律规定，因此《借名协议书》不具有合法性，系无效合同。三、不足以起到排除强制执行的作用。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告并不符合上述四个条件，因此不足以产生排除强制执行的作用。（一）人民法院查封之前原告与郭雷之间并不存在合法有效的书面买卖合同。（二）在人民法院查封之前，原告并未合法占有该不动产。（三）由于原告并未提交相关证据，因此无法说明其已支付全部价款，或者其为房屋价款、契税等的实际支付人。（四）本案中，系因买受人自身原因导致未办理过户登记。前述两点原因导致原告无法将涉案房屋过户到其名下，但是前述原因均是由于原告自身违反法律法规，意图逃避法律规制而导致的，因此系其自身原因导致无法过户。基于此，涉案房屋不能办理过户登记手续系原告原因造成，因此原告不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款之规定。综上所述，我方不同意原告的诉讼请求，恳请法院依法予以驳回。被告郭雷未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，结合当事人陈述，认定事实如下：2016年7月27日，本院就佟春泉与郭雷民间借贷纠纷一案做出（2015）海民（商）初字第43112号民事判决书：判决郭雷偿还原告佟春泉289万余元并支付利息。后因郭雷未能履行生效判决义务，佟春泉向本院申请执行。本院于2016年11月1日查封了郭雷名下翠城馨园xxxx号房屋。后原告张志声提出执行异议，本院作出（2019）京0108执异330号执行裁定书：驳回张志声提出的案外人异议。张志声不服，提出本案诉讼。本案中查明：2004年原告母亲周学兰位于朝阳区广和东里6巷xx号房屋拆迁，2011年10月23日，原告张志声作为被拆迁人与北京市土地整理储备中心朝阳分中心签订了《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，协议中乙方现有在册人口2人，实际居住人口5人，其中包含郭雷，注明其身份为户主之外孙。按该地区拆迁政策，拆迁户可购买经济适用房。张志声称：郭雷与其并无亲属关系，因原告名下不能有两套经济适用房、女儿无资格、母亲年事已高等因素，故借用郭雷的名义购买了翠城馨园xxxx号房屋，原告张志声自己购买经济适用房一套。2013年4月郭雷与开发商就涉案房屋签订了《商品房预售合同》，在签订合同前原告就已向房屋出卖方支付了全部购房款177889元。原告张志声提交了其银行明细，证明房款177889元由其支付。原告提交了出租合同，其中2013年-2015年的租赁合同出租人为郭雷，2015年之后的出租人为张超，原告证明此房屋交付后一直由原告女儿张超管理、出租并缴纳与房子有关的各项费用。涉案房屋于2015年10月8日取得《房屋所有权证》，房屋登记在郭雷名下。庭审中，原告张志声提交了其与郭雷签订的《借名协议书》，该协议书无签订时间。该协议约定：2011年10月，因甲方所住地区拆迁，取得货币补偿，双因甲方无购房指标，甲方拟用乙方名义购买拆迁所安置房屋。双方达成如下协议：1、甲方借用乙方名义购买翠城馨园xxxx号房屋一套，购房总款为177889元，由甲方支付。2、购房款以及相关房屋的所有交款凭据由甲方保管，乙方协助甲方办理相关手续。4、乙方同时确认：2015年10月8日取得的登记在乙方名下的翠城馨园xxxx号房屋，实际房屋所有权归甲方所有，甲方享有该房屋占有、使用、收益及处分权利。5、房屋所有权证由甲方保管，在具备办理相关过户条件时，甲方将产权变更至甲方或指定人名下。本院认为：原告张志声以案外人身份欲阻止人民法院强制执行，应当提供证据证明其为房屋合法的权利人，并且其享有的权利能够对抗被告佟春泉享有的债权。对于本案翠城馨园xxxx号房屋原告张志声享有的权利，本院认为：本案涉及的翠城馨园xxxx号房屋系经济适用房，为政策性房屋，虽该房屋系基于原告张志声之母的房产拆迁而享有的购买权利，但该权利并非不受限制的，从拆迁政策及原告张志声借郭雷之名买房亦可得知，原告张志声违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房，并登记在郭雷名下，此损害了符合购买该类房屋资格家庭的合法权益，合同无效。在合同无效的情况下，原告并不享有该房屋的物权和物权期待权，仅享有对郭雷的债权，其债权不能对抗佟春泉对郭雷的债权，不足以排除人民法院的强制执行。原告之诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张志声全部诉讼请求。公告费300元，由原告张志声负担，已交纳。案件受理费3860元，由原告张志声负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘冬辉人民陪审员  王怀春人民陪审员  朱玉凤二〇二〇年十一月十六日书 记 员  朱炳豫