山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁02执异578号 案外人：张文海 申请执行人：青岛福永顺纺织有限公司 被执行人：青岛三元豪第房地产开发有限公司 被执行人：青岛豪第建筑工程有限公司 被执行人：青岛澳润百货有限公司 被执行人：豪第投资置业有限公司 被执行人：胡思水 被执行人：王军英 本院在执行申请执行人青岛福永顺纺织有限公司与被执行人青岛三元豪第房地产开发有限公司、青岛豪第建筑工程有限公司、青岛澳润百货有限公司、豪第投资置业有限公司、胡思水、王军英金融借款合同纠纷一案【执行案号：（2016）鲁02执182号】过程中,张文海向本院提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张文海请求中止对青岛市即墨区嵩山一路9号19号楼2单元301户（下称“案涉房产”）的执行并解除查封措施。事实与理由：（一）张文海所提执行异议请求有事实根据，对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益于法有据。1.2014年11月3日人民法院查封案涉房产之前，张文海已与被执行人三元豪第公司签订合法有效的房屋买卖合同。2.2014年11月3日人民法院查封案涉房产之前，张文海已合法占有案涉房产。2011年6月30日张文海与被执行人三元豪第公司办理房屋交接手续后，张文海随即装修、入住，张文海一直在该房屋中居住至今，实际合法、占有、使用案涉房产。3.张文海已按买卖合同约定向被执行人三元豪第公司支付了案涉房产的全部价款862621.98元。4.张文海是无过错不动产买受人，案涉房产未能过户非张文海的过错，对张文海依法应予保护。（二）根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，张文海所提执行异议请求于法有据，依法应予支持。 青岛福永顺纺织有限公司辩称，张文海的异议请求不能成立，依法应予驳回。 为证明其主张，张文海向本院提交以下证据：1.《青岛市商品房买卖合同》一份，以证明2010年11月5日，张文海与青岛三元豪第房地产开发有限公司签订房屋买卖合同购买案涉房产，合同约定购买房屋需缴纳855823.22元。2.销售不动产统一发票一张，以证明张文海已将案涉房产的房款全款付清，2014年4月2日，青岛三元豪第房地产开发有限公司为张文海开具862621.98元的发票。3.收款收据五张，以证明2010年6月6日张文海向青岛三元豪第房地产开发有限公司支付案涉房产房款100000元，2010年11月5日以现金方式向青岛三元豪第房地产开发有限公司支付案涉房产房款95823元、通过张文海之父张锡杰账户支付660000元，2014年11月5日，张文海补付房屋面积差款6798.96元，共计支付房款862621.96元，2013年4月24日，张锡杰向青岛新城市安居物业管理中心缴纳案涉房产物业费302元，2013年11月6日，张锡杰缴纳案涉房产供暖费556元。4.银行汇款凭证7张，以证明张文海向青岛三元豪第房地产开发有限公司支付案涉房产款中的760000元是通过银行转账付款。5.户口本复印件一张，以证明张文海与付款人张锡杰系父子关系。6.房屋面积差额应退房款抵物业费的协议，以证明案涉房产物业费、电梯费都由案外人缴纳，费用自2015年一直抵顶至2020年1月9日。 青岛福永顺纺织有限公司质证称，1.对证据1的真实性与证明事项均无异议。2.对证据2发票的真实性无异议，但对证明事项有异议，发票不能证明案外人已经支付了全部房款。3.对证据3收款收据因没有原件，对真实性不予认可。同时，仅有收款收据也不能证明案外人实际支付了房款。对电费收据真实性无异议，对证明事项有异议，案外人并未证明新城市物业公司为案涉房产的物业公司，该公司开具的收据不具有证明本案的效力，第二张金额为556元的收据（供暖费）并无收款人盖章，不能证明案外人已经缴纳了供暖费。4.对证据4中金额为50元的收费传票的真实性无异议，其他付款凭证均为复印件，对真实性不予认可。同时，缴纳单中收款人名称为王军英，并非青岛三元豪第房地产开发有限公司，上述转账凭证不能证明案外人已经支付了涉案房款。5.对证据5的真实性与证明事项均无异议。6.对证据6的真实性无异议，但对证明事项有异议。该份协议为青岛三元豪第房地产开发有限公司与张锡杰签订，物业费抵顶的情况没有经过物业公司的确认，该份证据不能证明张文海缴纳物业费以及抵顶的情况。该份协议签订于2015年10月15日，协议约定抵顶电梯费、物业费的期间为2015年至2020年，该时间晚于本案查封时间，因此，该份证据不能证明案外人在法院查封之前已经实际占有案涉房产。 本院查明，中国东方资产管理公司青岛办事处与青岛三元豪第房地产开发有限公司、青岛豪第建筑工程有限公司、青岛澳润百货有限公司、豪第投资置业有限公司、胡思水、王军英金融借款合同纠纷一案，2015年10月22日，本院作出（2014）青金商初字第735号民事判决书，判决如下：一、青岛三元豪第房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国东方资产管理公司青岛办事处重组债务本金7500万元及利息8687640.63元（利息已计算至2014年10月15日，之后至判决确定的给付之日止的利息按照合同的约定计算）；二、青岛豪第建筑工程有限公司对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。青岛豪第建筑工程有限公司承担保证责任后，有权向青岛三元豪第房地产开发有限公司追偿；三、青岛澳润百货有限公司对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。青岛澳润百货有限公司承担保证责任后，有权向青岛三元豪第房地产开发有限公司追偿；四、豪第投资置业有限公司对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。豪第投资置业有限公司承担保证责任后，有权向青岛三元豪第房地产开发有限公司追偿；五、胡思水、王军英对本判决第一项的给付义务承担连带清偿责任。胡思水、王军英承担保证责任后，均有权向被告青岛三元豪第房地产开发有限公司追偿；六、青岛三元豪第房地产开发有限公司未履行本判决第一项的给付义务，中国东方资产管理公司青岛办事处有权以青岛三元豪第房地产开发有限公司所有的【即房抵押字第××号】在建工程抵押登记证明和十一份（1、即房地权市他字第××号；2、即房地权市他字第××号；3、即房地权市他字第××号；4、即房地权市他字第××号；5、即房地权市他字第××号；6、即房地权市他字第××号；7、即房地权市他字第××号；8、即房地权市他字第××号；9、即房地权市他字第××号；10、即房地权市他字第××号；11、即房地权市他字第××号)房地产他项权证书项下的抵押财产所处分的价款优先受偿。如果青岛三元豪第房地产开发有限公司、青岛豪第建筑工程有限公司、青岛澳润百货有限公司、豪第投资置业有限公司、胡思水、王军英未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460238元、保全费5000元，合计465238元，由青岛三元豪第房地产开发有限公司、青岛豪第建筑工程有限公司、青岛澳润百货有限公司、豪第投资置业有限公司、胡思水、王军英负担。因中国东方资产管理公司青岛办事处已预交，青岛三元豪第房地产开发有限公司、青岛豪第建筑工程有限公司、青岛澳润百货有限公司、豪第投资置业有限公司、胡思水、王军英应于本判决生效之日起十日内支付给中国东方资产管理公司青岛办事处。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，中国东方资产管理公司青岛办事处向本院申请强制执行，执行案号为（2016）鲁02执182号。 本案在诉讼过程中，2014年10月22日,本院作出（2014）青金商初字第735号民事裁定书，裁定冻结青岛三元豪第房地产开发有限公司、青岛豪第建筑工程有限公司、青岛澳润百货有限公司、豪第投资置业有限公司、胡思水、王军英的银行存款人民币8565万元或者查封其同等价值的财产，并于2014年11月3日作出（2014）青金商初字第734、735号协助执行通知书，通知即墨市房产管理处，查封青岛三元豪第房地产开发有限公司名下的包括案涉房产在内的系列房产，查封期限自2014年11月3日至2016年11月2日。本案进入执行程序后，案涉房产续封至今。 因中国东方资产管理公司青岛办事处将本案债权转让给青岛福永顺纺织有限公司，2017年7月27日，本院作出（2017）鲁02执异195号执行裁定书，裁定变更青岛福永顺纺织有限公司为青岛市中级人民法院（2016）鲁02执182号案件的申请执行人。 另查明，2010年11月5日，张文海与青岛三元豪第房地产开发有限公司签订商品房买卖合同购买案涉房产。2014年4月2日，青岛三元豪第房地产开发有限公司开具案涉房产的购房款发票。张文海于2013年缴纳案涉房产的电费、供暖费。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案，案涉房产虽然登记在被执行人青岛三元豪第房地产开发有限公司名下，但张文海与青岛三元豪第房地产开发有限公司在法院查封案涉房产前已签订合法有效的书面买卖合同，张文海在法院查封之前已合法占有案涉房产且已支付全部价款，且无证据显示未办理过户登记系因张文海自身原因。据此，张文海的异议请求符合上述司法解释的规定，本院依法予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人青岛三元豪第房地产开发有限公司名下位于青岛市即墨区嵩山一路9号x号楼x单元x户房产的执行。 案外人、当事人不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 李兰兰 书记员陈春阳 书记员张澳