广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初4600号 原告：潘玲远，女，汉族，1962年8月10日出生，住广西北海市海城区。 原告：潘斌远，女，汉族，1964年9月18日出生，住广西北海市海城区。 原告：潘翠远，女，汉族，1972年7月30日出生，住广西北海市海城区。 原告：潘胜远，女，汉族，1969年8月17日出生，住广西北海市海城区。 四原告共同委托诉讼代理人：陈崇娟，广西天惠律师事务所律师。 被告：北海桂信置业投资有限公司，住所地：广西北海市，统一社会信用代码：9xxxxxxxxH。 法定代表人：丁蕃志，董事长。 委托诉讼代理人：石良，男，汉族，1968年6月7日出生，住广西北海市海城区，系该公司员工。 原告潘玲远、潘斌远、潘翠远、潘胜远与被告北海桂信置业投资有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告潘玲远、潘斌远、潘翠远、潘胜远的共同委托诉讼代理人陈崇娟、被告北海桂信置业投资有限公司的委托诉讼代理人石良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘玲远、潘斌远、潘翠远、潘胜远向本院提出诉讼请求，判令：一、四原告的被继承人韩福颜与被告签订的桂中花园《商业用地使用权转让协议》合法有效；二、被告协助原告办理位于广东××××、重庆路以南桂中花园第15号房屋的不动产权证至四原告名下，办证费用由被告承担。 事实和理由：2003年4月3日，四原告母亲韩福颜与被告签订《商业用地使用权转让协议》一份，约定由四原告母亲韩福颜购买位于深港花园东面、广东路以西桂中花园一期内第15号建设用地。合同约定土地价格为150000元，四原告母亲韩福颜分两期付给被告宅基地出让款：第一期，双方在签订宅基地转让协议之日起，四原告母亲韩福颜先预付给被告14.5万元；第二期，四原告母亲韩福颜在被告办好该房屋的有关证件3天内把余款5000元全部付给被告。工程主体竣工后，由被告为四原告母亲韩福颜办理房产证，其中被告负责税金，四原告母亲韩福颜负责工本费。协议签订后，四原告母亲韩福颜按约定向被告支付了购地款，被告亦将涉案土地交付给四原告母亲韩福颜施工，四原告母亲韩福颜建房后入住至今。原告认为，四原告母亲韩福颜与被告签订转让上述土地的协议是双方的真实意思表示，现四原告母亲韩福颜已依约履行了合同约定的义务，被告至今没有协助原告办理土地证和房产证，属被告违约。为此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告北海桂信置业投资有限公司辩称，1、认可韩福颜与被告签订的《商业用地使用权转让协议》合法有效；2、该协议虽合法有效，但关于被告协助办证的条款是无法履行的。涉案土地是商品房用地，但由于当时房地产行业低迷，被告就采取出售宅基地的方式将涉案宅基地出售给韩福颜自行建房，但由于韩福颜没有按照被告提供的图纸进行施工、导致违建超建，且韩福颜未向被告提供任何施工过程中的相关材料，造成涉案房屋至今无法验收合格，所以被告无法协助办理涉案房屋的产权证。同时，办证费用应由四原告自行承担，而不应由被告承担。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 北海桂信置业投资公司于2003年10月13日变更为北海桂信置业投资有限公司。 2003年4月3日，（乙方、受让方）韩福颜与被告（甲方、转让方）北海桂信置业投资有限公司签订《商业用地使用权转让协议》一份，主要约定：甲方将位于深港花园东面（深港花园东面，即旧白虎头路西塘信用社正对面）桂中花园一期内第15号商业用地一幅，建筑占地面积10×8=80㎡出让给乙方。具体位置见该花园小区的总平面图上所示，即以有甲方盖章确定具体位置的平面图上的座落为准。该商业用地转让价格为15万元。付款方式为乙方分两期付给甲方商业用地出让款。第一期，甲乙双方在签订商业用地转让协议之日起，乙方先预付给甲方商业用地款14.5万元；第二期，乙方在在甲方办好该用地的有关证件后3天内把余款0.5万元全部付给甲方。按规定，该商业用地的建设由乙方委托甲方统一报建、统一组织施工。具体的组织施工方式见《房屋建设协议书》。该小区的三通一平建设已完成。水、电开户费由乙方自负。甲方为乙方提供一套经规划部门批准的住宅设计图纸，按规定，乙方在组织施工时按此图纸进行施工。如果乙方自己施工并想更改图纸设计，原则上允许调整房屋的内部布局，但不能变更房屋外观设计，更改图纸设计费用由乙方自负。如乙方擅自更改房屋的外观设计进行违章施工的，后果由乙方自己负责。工程主体竣工后，由甲方为乙方办理房产证，办理房产证的费用按国家规定由甲、乙双方共同负担。其中甲方负责税金，乙方负责工本费。该协议还约定了其他内容。 2003年4月3日与2003年5月14日，被告北海桂信置业投资有限公司分别向韩福颜出具《收据》两份，予以确认收到韩福颜交来购桂中花园第15号地款145000元及5000元的事实。 另查明，韩福颜与潘琪系夫妻关系，分别于2011年5月31日与2015年8月1日死亡。韩洋南与陈廉业分别为韩福颜之父母，分别于1974年8月与1976年8月死亡。潘日华与毛氏分别为潘琪之父母，分别于1957年5月与1979年8月死亡。原告潘玲远、潘斌远、潘翠远、潘胜远为韩福颜与潘琪婚生女儿，是韩福颜与潘琪的第一顺位法定继承人。 庭审中，原被告均认可韩福颜所购买的位于深港花园东面桂中花园一期内第15号现地址为广东××××、重庆路以南桂中花园第15号。四原告主张韩福颜已在涉案土地上建好房屋并入住至今，被告认为韩福颜存在违建超建行为导致至今小区仍未验收合格，无法办证。对于办证费由谁负担的问题，四原告主张应按照合同约定由被告承担，被告则认为应由四原告自行承担。 再查明，北海桂信置业投资公司于2001年7月27日取得了位于广东××××、重庆路以南用地项目名称为商住楼、用地面积为10938.10平方米的建设用地规划许可证，编号：2001-096；于2001年10月12日取得了位于广东××××、重庆路以南批准用地面积为10950.6平方米、土地用途为住宅的建设用地批准书，批准书号为北海市（2001）北房地交字第107号；于2002年1月24日取得位于广东××××、重庆路以南的《北海市建设工程临时许可证》，证号为北规临证建（2002）017号。 还查明，北海市自然资源局于2020年10月9日出具的《不动产登记信息查询证明》载明：截止2020年10月9日11时，坐落于广东××××、重庆路以南，用地单位名称为北海桂信置业投资公司，原建设用地批准书号市［2001］北房地交字第107号，该批准书原件于2003年11月13日换证注销，现无抵押登记、查封登记记录；于2020年11月4日出具的《复函》载明：截至2020年11月2日10时，位于北海市重庆路以南不动产登记权利人：北海桂信置业投资公司，证书号：北国用（2003）字第××号，宗地面积：10950.6平方米，现无抵押登记、查封登记记录。 本院认为，韩福颜与被告北海桂信置业投资有限公司于2003年4月3日签订的《商业用地使用权转让协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。《商业用地使用权转让协议》约定转让价款为15万元，韩福颜须在签订商业用地转让协议之日起先预付14.5万元，在被告办好该用地的有关证件后3天内付完余款0.5万元。现韩福颜已依约向被告支付了15万元，被告未按约定办理涉案房屋的房产证，应当承担违约责任。现因韩福颜已经去世，该《商业用地使用权转让协议》的权利义务依法应由其法定继承人即原告潘玲远、潘斌远、潘翠远、潘胜远承担，故四原告作为韩福颜的法定继承人请求被告协助办证的诉讼请求有事实与法律依据，本院依法予以支持。由于北海市本级已实施不动产统一登记，故被告应协助四原告将涉案不动产的不动产权证办理至四原告名下，但因尚无充分证据证实涉案不动产是否经过验收合格等，故被告应在涉案不动产符合办证条件时履行协助办证义务。关于被告抗辩因韩福颜没有按照其提供的图纸进行施工，导致违建超建，造成涉案房屋无法验收合格从而无法办理不动产权证的辩解意见，因四原告并不认可韩福颜存在未按施工图纸进行施工、超建违建行为，被告对此亦未提交任何证据予以证实，故本院对于被告的该项辩解意见，不予采信。关于办理不动产权证费用由谁负担的问题，虽韩福颜与被告已在《商业用地使用权转让协议》中约定办理房产证的费用按国家规定由原被告双方共同负担，但因北海市本级现已实施不动产统一登记，即不再单独办理土地使用证及房产证，原被告双方就办理不动产权证的费用负担问题又未能协商一致，故涉案不动产的办证费用应由原被告按照国家有关规定各自负担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及第一百零七条之规定，判决如下： 一、韩福颜与被告北海桂信置业投资有限公司于2003年4月3日签订的《商业用地使用权转让协议》合法有效； 二、位于广东××××、重庆路以南桂中花园第15号不动产具备办证条件时，被告北海桂信置业投资有限公司协助原告潘玲远、潘斌远、潘翠远、潘胜远将该不动产的不动产权证办理至原告潘玲远、潘斌远、潘翠远、潘胜远名下，办理不动产权证的费用由原告潘玲远、潘斌远、潘翠远、潘胜远与被告北海桂信置业投资有限公司根据国家有关规定各自负担； 三、驳回原告潘玲远、潘斌远、潘翠远、潘胜远的其他诉讼请求。 案件受理费3300元，减半收取1650元，由被告北海桂信置业投资有限公司负担（该费用四原告已向本院预交，被告应在本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告）。 义务人逾期履行上述义务应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费3300元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 莫雪芳 二〇二〇年十一月十三日 法官助理 覃静燕 书 记 员 李秋丽