广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初6569号原告：广州市越秀区第三房屋管理所，住所地广州市越秀区大沙头二马路**之五。法定代表人：蔡某波。委托诉讼代理人：李超贤，该所职员，联系地址。委托诉讼代理人：卢嘉丽，该所职员，联系地址。被告：广州市东川五金机械商场，，住所地广州市越秀区东川路**法定代表人：李某洲。委托诉讼代理人：陈致烨，该商场职员，联系地址。委托诉讼代理人：陈伟斌，该商场职员，联系地址。原告广州市越秀区第三房屋管理所诉被告广州市东川五金机械商场房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李超贤，被告的委托诉讼代理人陈致烨、陈伟斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告按每月13948.80元的标准缴交自2018年9月10日至2019年9月30日拖欠的租金；2、判令被告按照广州市房管部门公布的同期同地段同类房租金参考价标准向原告支付2019年10月1日至被告实际腾空房屋之日止的占用费。事实和理由：广州市越秀区东川路XX号地下原是广州市越秀区第四房屋管理所（以下简称房管四所）管理的房屋，现由原告管理，面积为205.18平方米，由被告承租，使用性质为非住宅。自2008年起被告开始拖欠租金，房管四所多次告知，被告均不理睬。2016年6月20日，房管四所通过法律诉讼追缴费用，但被告一直拖延不予履行。经两审法院终审，法院认为，关于《协议书》的租赁期限问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。”因此，房管四所、被告的租赁期限应从合同法施行之日起计算，即不超过自1999年10月1日之日起的20年即2019年9月30日。房管四所已多次要求被告履行法院判决确定义务，但被告至今未能落实。被告无理霸占上址房屋，原告有权与被告解除租赁关系，追缴被告拖欠的租金及房屋占用费。被告上述行为严重侵犯了原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告辩称：之前有诉讼判决了，双方都上诉，中院维持原判。我方是认可前案判决。我方将商场分租给三个职工，后来龙的情人商店在2019年1月时将承租的位置交还给我方，本来打算原来龙的情人商店交还给原告，但是原告表示要交的话将整个商铺交还，不同意部分交还。我方一直都同意解除租赁关系并腾空交还商铺，但是两个使用人是不同意腾空交还房屋，所以我方作为原告也另案起诉了上述的三个使用人，其中龙的情人商店已经将承租的位置交还给我方，另外两案也经过一审、二审判决。关于拖欠的租金，我方是还没交该时段的租金，同意按照原告的标准支付。关于占用费，我方是认同的，但是我方已经没有能力支付占用费了。经审理查明：1999年6月30日，广州市东山区房地产管理局东川房管站（为甲方）与被告（为乙方）签订《协议书》，约定：东川路XX号是东川房管站管辖的公房，由被告承租，为了响应区政府号召，将东川路商业街建设成为路面整洁美观、首层商铺连片，形成群众购物方便，市场繁荣、商贸一体的新街道，甲乙双方同意将上述房屋以承包形式共同联营，并达成如下协议：一、东川路XX号首层房屋建筑面积238.62平方米，其中从南边数起第一格铺面房建面积33.44平方米，从99年7月1日起双方的关系租赁终止，其余五格铺面建筑面积205.18平方米的租赁关系不变，直至房屋拆迁。二、东川路XX号首层房屋建筑面积205.18平方米，每月租金由乙方缴交，租金5577.54元，由乙方向甲方缴交。三、乙方同意70号首层其中的33.44平方米（即南边数起第一格铺面房）由甲方单独开发招商，其余205.18平方米由甲乙双方一起共同进行招商开发，其经济收入（含甲方单独招商的收入）扣除租金后按比例分成，甲方占40%，乙方占60%。四、现铺面使用的用户由双方负责清退。五、为方便统一管理，每月的招商收入由乙方统一收取，甲方所得的40%应开具合法发票向乙方收取。六、一切结算以招商开发收入之日起开始。另查明，被告于2014年5月与陈某玉签订《承包经营合同》，约定将东川路XX号经营场地面积约28平方米交给陈某玉经营，期限至2017年4月30日；被告于2014年5月与周某瑜签订《承包经营合同》，约定将东川路XX号经营场地面积约57.6平方米交给周某瑜经营，期限至2017年4月30日；被告于2015年5月与高某珍签订《承包经营合同》，约定将东川路XX号经营场地面积约59平方米交给高某珍经营，期限至2018年6月30日。被告自2008年7月1日起按13948.80元标准向房管局越秀区分局支付租金至2016年3月31日，房管局越秀区分局向被告开具租金发票，其中2016年1月前的租金发票载明“现金月租”，2016年2月和3月的租金发票载明“现金月租部分租金”。2016年4月14日，房管四所向本院提起诉讼，请求：1、确认房管四所、被告就广州市越秀区东川路XX号地下的租赁关系自2016年4月15日解除；2、判令被告及各第三人立即将广州市越秀区东川路XX号地下腾空交还给房管四所；3、判令被告向房管四所补交自2008年7月1日起至2016年4月15日的租金差额1667157.40元；4、判令被告缴交自2016年4月16日起至房屋腾空之日的占用费（按照2015年房管部门公布的同期同地段同类房租租金参考价）。在该案庭审中，房管四所表示：90年代原东山区房管局共有四个房管站，东川房管站是其中一个，2002年改制后，四个房管站改制为两个房管所、两个公司。2003年东山区房屋管理所一共有两个所，一所和二所，后来东山与越秀合并后，原越秀区的房屋一所与二所与东山的一所和二所合并，东山二所即为后来的房管四所。本院经审理于2017年10月18日作出（2016）粤0104民初4826号民事判决，其中认为：广州市东山区房地产管理局东川房管站与被告于1999年6月30日签订的《协议书》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。因原东川房管站现已改制合并，涉讼房屋亦由现在的房管四所进行管理，因此，房管四所有权依据上述《协议书》向被告主张权利。根据上述协议的约定，涉讼房屋建筑面积205.18平方米的租赁关系直至房屋拆迁。据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因此，房管四所、被告之间的租赁期限应不超过自1999年6月30日之日起的20年即2019年6月29日。关于房管四所以被告欠付租金差额且未续签租赁合同为由，要求解除双方的租赁关系的主张，房管四所虽提供了自2012年至2016年期间的调整租金和催促续租的通知，但均未能提供充分证据证明上述通知已送达给被告，也无法证实部分通知的签收人系代表被告；其次，被告自2008年7月1日起一直按每月13948.80元的标准向房管四所交纳租金至2016年4月，房管四所予以接受并在2016年1月前均向被告开具全额租金的发票，可视为双方对上述期间租金标准进行了约定。因此，房管四所认为被告欠付租金构成违约缺乏依据，在双方的租赁期限尚未届满的情况下，房管四所要求解除双方的租赁关系、要求被告和第三人腾空交还房屋的诉讼请求以及要求被告补交租金差额缺乏依据，本院不予支持。由于被告至今未付2016年4月1日起的租金，故被告应按此前交租标准每月13948.80元支付租金；鉴于房管四所于2016年4月14日向本院提起本案诉讼，故被告从2016年4月14日起，应参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价标准向房管四所支付房屋租金至本判决发生法律效力之日止。遂判决：一、被告应于本判决发生法律效力之日起十日内，向房管四所支付自2016年4月1日起至2016年4月13日止的租金（按每月13948.80元标准计）；二、被告应于本判决发生法律效力之日起十日内，向房管四所支付自2016年4月14日起至本判决发生法律效力之日止的房屋租金（参照房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价标准确定）；三、驳回房管四所的其他诉讼请求。房管四所、被告均不服该判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2018年7月5日作出（2018）粤01民终5764号终审民事判决，其中认为：关于涉讼《协议书》的租赁期限问题。根据协议的约定，涉讼房屋建筑面积205.18平方米的租赁关系直至房屋拆迁。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因此，房管四所、被告之间的租赁期限应从合同法施行之日起算，即不超过自1999年10月1日之日起的20年即2019年9月30日。一审法院对此认定有误，予以纠正。……房管四所、被告的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。遂判决：驳回上诉，维持原判。2019年5月8日，被告向房管四所发出《关于东川路XX号两间商铺退租的函》，请求原告先收回（周某瑜）两间商铺。本案诉讼过程中，广州市越秀区第三房屋管理所提交了广州市越秀区房屋管理局作出的《广州市越秀区房屋管理局关于调整房管所业务管辖区域的通知》和《证明》，并称：原由房管四所管理的涉讼房屋现调整由广州市越秀区第三房屋管理所管理，相关的权利义务也转由广州市越秀区第三房屋管理所承接，故申请变更广州市越秀区第三房屋管理所为本案的原告。本院裁定变更原告为广州市越秀区第三房屋管理所。2020年8月14日，被告将广州市越秀区东川路XX号地下全部腾空交还原告。另查，涉讼房屋所在地段2019年度广州市房屋租金参考价（商业用房）为460元/平方米/月；2020年度广州市房屋租金参考价，房管部门尚未公布。本院认为：鉴于被告也认可并同意原告提出的诉讼请求，本院对此予以照准。被告已于2020年8月14日将涉讼房屋交还原告，故占用费计至该日为止。另鉴于房管部门尚未公布2020年的租金参考价，本案以2019年的租金参考价为准来处理涉讼房屋占用费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市东川五金机械商场向原告广州市越秀区第三房屋管理所支付2018年9月10日至2019年9月30日期间的租金（按13948.80元/月计）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市东川五金机械商场向原告广州市越秀区第三房屋管理所支付2019年10月1日至2020年8月14日期间的房屋占用费（按建筑面积205.18平方米×460元/平方米/月计）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3927元，由被告广州市东川五金机械商场负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  张慕贞人民陪审员  叶志坚二〇二〇年十一月十七日书 记 员  梁菁菁