淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初5506号原告：张荣，女，汉族，1990年7月29日出生，住淮安经济技术开发区。委托诉讼代理人：姜明月，江苏海越（淮安）律师事务所律师。被告：淮安时尚淮海商业管理有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海地下广场。法定代表人：陈秀英。委托诉讼代理人：李梓，江苏律轩律师事务所律师。原告张荣与被告淮安时尚淮海商业管理有限公司（以下简称时尚淮海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张荣及其委托诉讼代理人姜明月，被告时尚淮海公司委托诉讼代理人李梓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张荣向本院提出诉讼请求：1、解除租赁合同，判令被告向原告返还52711元并以该基数承担利息自2018年8月4日起按照年利率6%计算至实际退还之日，（52711元包含租金31050元、履约保证金15000元、电表押金1000元、物业管理费5661元）；2、赔偿装修损失25000元；3、诉讼费由被告承担。后原告将第一项诉讼请求明确为：1、解除租赁合同，判令被告向原告返还86844元并以该技术承担利息自2018年8月4日起按照年利率6%的标准计算至实际退还之日止（包含租金38812元、履约保证金15000元、电表押金1000元、物业管理费7032元）。事实和理由：被告时尚淮海公司通过多种途径公开发布广告，在广告中，被告列举了意向入驻品牌及已入住品牌，并自称其有30年的经验与品牌保障，被告还承诺网红区域搬到了负一楼，室外电梯直达商场、24小时强制地下过街通道、日人流量10万以上等，原告同意入驻被告管理的商业区域。后原告按照被告要求缴纳了使用费58218元、履约保证金15000元、电表押金1000元、物业管理费10614元，被告向原告出具了收据但未开发票。后被告以不返还原告已经缴纳的上述费用为由，迫使原告在被告提供的格式合同上签字。在租赁期间，因被告管理不善，导致大量商户退场，加上被告承诺入场的商户亦未入场，致使商业气氛不足以达成原告签订合同的目的，双方协商未果，故原告诉至法院。被告时尚淮海公司辩称：1、原告的诉讼请求没有事实及法律依据，原告系因自身经营不善于2019年7月30日撤场，被告分别于2019年7月31日、2019年8月19日向原告发出整改通知书，要求原告继续经营，但原告仍未继续履行。2019年8月31日，原告自行将店内物资搬离，并拆除店内装修。根据双方协议约定，累计7日无人经营，被告方即可单方解除协议，故被告于2019年9月2日向原告发出解除合同通知；2、根据双方签订协议约定，原告违约的，被告收取的履约保证金及其他剩余款项（包括剩余租金、电表押金、物业管理费等）均不予返还；3、原告装修系为其经营所需，撤场时亦由其自行拆除，与被告无关。且根据使用协议第五条第十一款约定，原告应自行承担装修费用；4、被告方不存在虚假宣传的情况，地下商场在被告的管理下发生了很大的变化；5、营商存在风险，原告对自己的经营行为应当作客观的判断，合同的签订是双方真实意思的表示，原告自身经营不善而导致的损失，应由原告自己承担。综上，被告请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月3日，原告张荣（乙方）与被告时尚淮海公司（甲方）签订《淮安时尚淮海人防工程使用协议》1份，约定：甲方将时尚淮海购物广场负二层C街第075商铺，面积约14.5平米提供乙方经营。乙方使用期限为三年，即2018年10月1日至2021年9月30日止。铺位使用费为58218元/年/商铺。使用费12个月一付，首次付款金额为58218元。物业管理费用、空调费以实际使用天数计算，根据乙方合同面积按每天每平方米1.5元收取，乙方需提前30日向甲方预付下期的物业管理费；乙方在本合同签订时，需向甲方支付15000元作为本合同的履约保证金，该保证金不作为商户管理费不足的抵扣款项，仅作为乙方履行合同的保证，但乙方违反相关规定时，甲方有权优先从中扣除，该履约保证金由甲方保管直至合同期满，乙方依约交还该商铺，并缴清全部管理费、公共事业费用并向甲方提供该商铺证照已注销证明文件的前提下，如无售后投诉，保证金由甲方在一个月后三个月内退还给乙方。如使用期满或中途撤场，乙方应将甲方场地恢复原样，不得破坏甲方的设施和结构，乙方所投入的设备设施、装潢装修以及店铺内货物等应在三日内自行进行拆除、清空，否则视为乙方放弃所有设施、物品的所有权，甲方有权自行腾空商铺，扣除履约保证金、其他剩余款项等，若因乙方的上述行为造成甲方损失的，乙方还应当赔偿相应损失。双方还约定，乙方累计7日无人经营，或因无人经营被公司通告改正累计达3次以上的，甲方可行使本协议的单方解除权，与乙方解除合同、收回该商铺且履约保证金及其他剩余款项等不予返还，并有权要求乙方支付当年2个月的使用费作为违约金，若违约金不足抵付甲方实际损失的，乙方还应当承担赔偿责任。合同另对双方的联系地址作出约定，并载明任何一方的上述信息发生变动，均应当向对方书面告知，否则，另一方根据协议上载明的信息向对方送达相关通知或其他资料时，无论是否收到，均视为已送达。协议签订后，时尚淮海公司将约定的商铺交付原告张荣装修、经营使用。2018年8月3日，原告张荣向被告时尚淮海公司支付使用费、物业管理费等费用，被告向原告出具收据4份，分别载明履约保证金15000元，电表押金1000元，物业管理费10614元，使用费58218元，其中物业管理费及使用费部分，因被告向原告赠送免租期4个月，故该两份收据均载明款项所属期限为2018年10月1日至2020年1月31日，使用费收据另在说明处注明：各项评比合格奖励2个月。2018年12月3日及2019年1月18日，因原告在评比检查中，达到商场考核要求，被告时尚淮海公司向原告出具奖励单2份，予以免租奖励合计55天。2019年7月31日，原告从案涉商铺撤场，后未再经营。故被告时尚淮海公司分别于2019年7月31日、2019年8月19日向原告发出限时整改通知书，要求原告恢复正常营业状态，并告知原告到期如仍未达到商场正常经营标准，被告将根据《淮安时尚淮海人防工程使用协议》第4页第六项规定，行使单方解除权，履约保证金等其他费用不予退还。2019年9月2日，被告时尚淮海公司向原告发出解除合同通知书1份，通知书载明因原告于2019年7月30日擅自撤场，商铺无人经营，严重影响经营氛围，且在被告下发限时整改通知书后仍未整改，故依据双方约定，被告行使单方解除权。另查，2019年8月5日，被告时尚淮海公司与案外人张美江就案涉商铺签订《淮安时尚淮海人防工程使用协议》1份，约定被告将案涉商铺出租给案外人张美江，使用期限自2019年10月1日至2022年9月30日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告张荣与被告时尚淮海公司签订的《淮安时尚淮海人防工程使用协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，当事人应当按照合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据协议约定，原告在经营期间累计7日无人经营，或因无人经营被公司通告改正累计达3次以上的，被告可行使单方解除权，与原告解除合同、收回案涉商铺，且履约保证金及其他剩余款项等不予返还。原告张荣于2019年7月31日自行撤场，之后再未经营，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。一、关于合同解除时间。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告张荣于2019年7月31日自行撤场，违反双方签订的《淮安时尚淮海人防工程使用协议》约定，并以其实际行为表示不再履行合同，后被告于2019年9月2日按照双方合同约定的送达地址向被告发出通知，解除与原告签订的上述合同，该解除行为合法有效，故本院认定案涉合同于2019年9月2日解除。二、关于租金及物业管理费。原告向被告缴纳案涉商铺的使用费58218元，因包含4个月免租期，故原告已付使用费所属期限为2018年10月1日至2020年1月31日。考虑到双方并未就该免租期的起始时间作出约定，故本院在计算每月租金时，以3638.625元（58218元÷16个月=3638.625元）的标准计算，同理物业管理费每月标准为663.375元，上述两项费用每月合计4302元。因原告于2019年7月31日自行撤场，以其实际行为表示不再履行合同，后被告于2019年9月2日解除与原告签订的使用协议，故原告张荣其实际租用商铺期限为11个月，故原告应缴纳其占有使用期间的租金及物业管理费共计47322元。在此期间内，被告通过向原告发放奖励单的形式，免除原告55天的租金，故该55天免租期间的使用费及物业管理费7887元（4302元÷30天×55天=7887元）应从中扣除，即原告占有使用案涉商铺应缴纳的使用费及物业费合计39435元，剩余29397元（58218元+10614元-39435元=29397元）被告应予返还。三、关于履约保证金及电表押金。因原告违约，被告时尚淮海公司将案涉商铺重新出租给案外人，并与案外人约定使用期限自2019年10月1日起算。故自2019年9月2日至2019年10月1日期间因原告的违约行为给被告造成的损失4302元（包含租金及物业管理费），应由原告承担。另根据《最高人民法院关于适用司法解释二》的相关规定，当事人约定的违约金不应超过造成损失的百分之三十。现被告辩称因原告违约，故履约保证金15000元不予返还的主张，明显超出法律规定，故本院依法调整为1290.6元（4302元×30%=1290.6元），剩余履约保证金及电表押金合计10407.4元（15000元+1000元-4302元-1290.4元=10407.4元）应予返还。四、关于装修费用。原告另要求被告赔偿其装修损失25000元，因原告对商铺的装修系出于经营所需，且在实际装修过程中，装修材料、管道线路等等选择均由原告自行决定，被告时尚淮海公司虽向原告提供装修指南，但被告并未参与装修过程，且双方在《淮安时尚淮海人防工程使用协议》中约定，如使用期满或中途撤场，乙方应将甲方场地恢复原样，不得破坏甲方的设施和结构，乙方所投入的设备设施、装潢装修以及店铺内货物等应在三日内自行进行拆除、清空，否则视为乙方放弃所有设施、物品的所有权。故对原告的该项诉讼请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。因此，本院对原告要求被告返还39786.4元（包含使用费及物业管理费29379元、履约保证金9407.4元、电表押金1000元）的诉讼请求，本院予以支持，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用司法解释二》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张荣与被告淮安时尚淮海商业管理有限公司之间的《淮安时尚淮海人防工程使用协议》于2020年9月2日依法解除。二、被告淮安时尚淮海商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起15日内返还原告使用费及物业管理费29379元、履约保证金9407.4元、电表押金1000元，合计39786.4元。三、驳回原告张荣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1901元，本院减半收取951元，由原告张荣负担554元，被告淮安时尚淮海商业管理有限公司负担397元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 刘姚根二〇二〇年十一月三日法官助理 石 琇书 记 员 金芳婷附：相关法律法规及司法解释《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》司法解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。