洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初1348号原告：洛阳市老城区邙山街道办事处丽都社区居民委员会。住所地：洛阳市老城区道北二路与经七路交叉口。法定代表人：申留上，该居委会主任。委托诉讼代理人：王黎明，河南荣信律师事务所律师。被告：洛阳澳事达置业有限公司。住所地：洛阳市老城区道北路**（****）。法定代表人：陈国安，该公司经理。委托诉讼代理人：宋新锁，男，该公司副经理。原告洛阳市老城区邙山街道办事处丽都社区居民委员会（以下简称丽都社区居委会）与被告洛阳澳事达置业有限公司（以下简称澳事达置业公司）建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丽都社区居委会的委托诉讼代理人王黎明，被告澳事达置业公司的法定代表人陈国安及其委托诉讼代理人宋新锁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丽都社区居委会向本院提出诉讼请求：1.要求被告澳事达置业公司立即向原告丽都社区居委会交付富尔家商住楼一层商场东侧500平方米和二、三层共计2750平方米商场，并将上述商场的产权过户给原告丽都社区居委会；2.要求被告澳事达置业公司向原告丽都社区居委会支付富尔家商住楼950平方米（销售均价4800元/平方米）扣除1000000元保证金后的销售价款3560000元，并支付自2016年5月1日至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率（年利率4.35%）计算的利息，支付2019年8月19日至实际支付之日止按全国银行同行拆借中心公布的贷款市场报价利率（年利率4.25%）计算的利息，暂计算至起诉之日为603272元；3.本案诉讼费由被告澳事达置业公司承担。事实和理由：2011年4月22日，原被告签订《联合改造道北办事处及春都路综合市场项目协议书》，约定双方联合开发十八层“综合市场”商住楼，后该项目改名为“富尔家商住楼”；约定建成后，原告丽都社区居委会分得一层商场东侧面积500平方米，二、三层商场建筑面积2750平方米，并分得住宅面积950平方米。住宅部分由被告澳事达置业公司负责销售，按实际销售均价向原告丽都社区居委会支付销售上述950平方米住宅的售房款。如实际售房价低于3000元/平方米，由被告澳事达置业公司补足3000元/平方米，即向原告丽都社区居委会支付2850000元；并约定合同签订后，被告澳事达置业公司向原告丽都社区居委会支付1000000元保证金，该款在工程竣工后从原告丽都社区居委会房价中扣除等内容。后经原告丽都社区居委会了解，被告澳事达置业公司销售住宅均价约4800元／平方米，被告澳事达置业公司应向原告丽都社区居委会支付该950平方米的销售价款，即3560000元。现被告澳事达置业公司已将住宅全部销售，原告丽都社区居委会多次要求被告澳事达置业公司按上述约定履行，被告澳事达置业公司以种种理由拒不履行。被告澳事达置业公司辩称，原被告是联合开发，房屋均价达不到4000元/平方米，扣除销售费用，均价应在3800元/平方米左右。原告丽都社区居委会要求过户，但没有办理过户的原因是合作开发的9.8亩土地中包括苗南村、道北办事处和苗南村一组的土地，其中苗南一组有一间牛肉店，一年前才拆迁完毕，苗南村有门面房，今年4月底才拆迁完毕，正常应是先拆迁再建房，但这两处是通道，不影响盖房，就先建房了。被告澳事达置业公司于三年前申请规划，因该两处房屋没有拆迁完毕，规划局称需要拆迁完毕之后再进行规划核实。因今年刚拆迁完毕影响了规划核实，故影响办理房产证。办房产证还存在社区用房的问题，在房地产开发过程中，被告澳事达置业公司把图纸上的部分房屋写成社区用房，但按要求社区用房有一定比例，双方关于社区用房的范围存在争议，社区人员不接收该用房，不给被告澳事达置业公司出具接收证明，耽搁了办房产证。最初签协议时是15亩土地，协议签订后准备挂牌，发现春都路和被告澳事达置业公司房子之间有个洪渠，该部分不允许用作建设用地，在房子东边还有一个高压线，按要求高压线与住宅之间应有一定距离，该情况影响了容积率，原被告协商补充协议问题，但没有签订。目前除了给原告丽都社区居委会的房屋没有办理房产证外，很多业主也没有办房产证，有些业主把被告澳事达置业公司负一负二楼的地下室占用了，至今已有三年。去年牛肉店拆迁，赔偿了100多平方米，支付的征收补偿款应在给原告丽都社区居委会的款项中扣除。因部分房屋今年才拆迁，导致无法办理房产证，业主已经起诉到法院，若被告澳事达置业公司承担赔偿责任，则该部分费用应由原告丽都社区居委会承担。本院经审理认定事实如下：2011年4月22日，洛阳市老城区邙山镇苗南村村民委员会（以下简称苗南村委会、甲方）与澳事达置业公司（乙方）签订《联合改造道北办事处及春都路综合市场项目协议书》（以下简称《综合市场项目协议书》），约定甲乙双方就改造开发建设“道北办事处及春都路综合市场”的有关事宜，达成联合开发协议条款，议定项目名称为“综合市场”，规划为十八层商住，功能为底部三层商场，上部为住宅，地，地上建筑面积约为28000平方米目位于春都路××××号，北临春都路，南临铁路工程公司家属院，东临项目设计规划路，西临道北办事处；双方议定甲方以春都综合市场（原龙光电影院）约七亩国有土地与乙方以旧城改造方式合作，共同建设苗南综合市场，建成后甲方分得设计建筑面积4200平方米，其余面积为乙方所有；该项目资金全部由乙方承担并全程主持操作，土地过户给乙方前，以甲方的名义报批手续；土地过户给乙方后，所有手续均以乙方名义报批；甲乙双方就设计的三层商场，建筑面积分成时，甲方分得一层商场东侧面积为500平方米，二、三层商场建筑面积2750平方米归甲方，剩余住宅面积950平方米，甲方所分得商场建筑面积由甲方自行处理；住宅部分必须由乙方统一负责销售，均价保底价为3000元/平方米，合计约2850000元，若均价不足3000元/平方米由乙方补足，最后按实际销售均价分三次支付给甲方，结构封顶后付30%，竣工后付30%，“综合市场”售房达到80%，付清剩余40%，且甲方名下的房产所产生的规费等由乙方承担；合同签订后，为了保证甲方的原有产权不因乙方筹资不到位而受到损失，乙方按约定给甲方汇保证金1000000元，项目正式施工至主体二层封顶时甲方在10日内退还乙方2007年预付给甲方的1000000元预定金，乙方所付的1000000元保证金（即预定金）在工程竣工后从甲方房价中扣除；并约定了双方其他权利义务等内容。澳事达置业公司已向丽都社区居委会支付该协议约定的1000000元保证金，至今尚未退还。该协议签订后，澳事达置业公司于2014年8月4日取得案涉工程的建筑工程施工许可证，编号为2014-303，工程名称为富尔家商住楼，建设地址为老城区春都路南侧，建设规模为框剪26层、局部27层、地、地下**、271464平方米。庭审中，澳事达置业公司确认案涉富尔家商住楼已完工并将住宅全部销售完毕，房屋均价约3800元/平方米，《综合市场项目协议书》约定的950平方米住宅销售价款未向丽都社区居委会支付，亦未向丽都社区居委会交付该协议约定商场对应面积的房屋。双方均认可《综合市场项目协议书》约定的“综合市场”即为现在的“富尔家商住楼”，该商住楼尚未办理不动产登记。另查明，2018年6月15日，澳事达置业公司作为甲方、苗南村一组作为乙方、丽都社区居委会作为见证方，共同签订《富尔家商铺置换协议》，约定“……现将甲方开发的富尔家商铺位于主楼一层东侧38轴-49轴交E-L轴L型商铺（建筑面积约为88平方米，现牙科在租）、南侧25#商铺（建筑面积约为51.64平方米×2层=103.28平方米），共计两处商铺，总建筑面积为191.28平方米置换给乙方。置换多余的24.68平方米商铺日后甲方与见证方（苗南村村委会）置换面积时，从见证方所得面积中扣除……”。2011年9月27日，因“村改居”工作，苗南村委会被撤销，新设立为丽都社区居委会。本院认为，原被告签订的《综合市场项目协议书》系当事人真实意思表示且不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。原被告约定以原告丽都社区居委会提供土地、被告澳事达置业公司提供资金的形式共同建设富尔家商住楼，并约定了分配方案，故被告澳事达置业公司应按约向原告丽都社区居委会履行交付商场及支付住宅销售价款的义务。被告澳事达置业公司未及时支付售房款，亦应支付资金占用期间的利息损失。原告丽都社区居委会主张被告澳事达置业公司向其交付上述合同约定面积的商场并办理过户手续，因案涉房屋尚未办理不动产登记而不符合过户条件，且该商住楼一层商场东侧有部分房屋已出租，原告丽都社区居委会亦认可被告澳事达置业公司向其置换面积时应扣除24.68平方米，故被告澳事达置业公司应向原告丽都社区居委会交付富尔家商住楼一层商场东侧建筑面积共计475.32平方米（500平方米-24.68平方米）的房屋（不包括已出租部分）及二、三层商场建筑面积共计2750平方米的房屋。原告丽都社区居委会主张被告澳事达置业公司向其支付住宅销售价款，因原告丽都社区居委会提交的证据不足以证明案涉楼房的封顶、竣工、售房时间及销售均价，但被告澳事达置业公司自认该房屋现已销售完毕，均价为3800元/平方米，故被告澳事达置业公司应向原告丽都社区居委会支付住宅售房款3610000元（950平方米×3800元），扣除被告澳事达置业公司已支付的保证金1000000元，还应支付2610000元及利息，利息自立案之日即2020年8月25日起算。综上所述，对于原告丽都社区居委会的诉讼请求，本院支持由被告澳事达置业公司向其交付富尔家商住楼一层商场东侧建筑面积共计475.32平方米的房屋（不包括已出租部分）及二、三层商场建筑面积共计2750平方米的房屋；并支付住宅销售价款2610000元及利息（以2610000元为基数，自2020年8月25日起至实际付款之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。对于原告丽都社区居委会主张的超出部分，本院不予支持。被告澳事达置业公司提出支付原告丽都社区居委会的款项中应扣除征收补偿款及迟延办证赔偿金的抗辩理由，但未提交证据，故对该抗辩理由本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告洛阳澳事达置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告洛阳市老城区邙山街道办事处丽都社区居民委员会交付富尔家商住楼一层商场东侧建筑面积共计475.32平方米的房屋（不包括已出租部分）及二、三层商场建筑面积共计2750平方米的房屋；二、被告洛阳澳事达置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告洛阳市老城区邙山街道办事处丽都社区居民委员会支付住宅销售价款2610000元及利息（以2610000元为基数，自2020年8月25日起至实际付款之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告洛阳市老城区邙山街道办事处丽都社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40108元，减半收取计20054元，由原告洛阳市老城区邙山街道办事处丽都社区居民委员会负担6214元，被告洛阳澳事达置业有限公司负担13840元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 张 琼二〇二〇年十一月十六日书记员 闫倩倩