山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁13民终7433号上诉人（原审被告）：杨春华，女，1989年10月4日出生，汉族，初中毕业，住临沭县。委托诉讼代理人：李娜，山东三禾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许波，男，1970年2月28日出生，汉族，初中毕业，住临沭县。被上诉人（原审原告）：解丽，女，1973年4月12日出生，汉族，初中毕业，住临沭县。上诉人杨春华因与被上诉人许波、解丽财产损害赔偿纠纷一案，不服山东省临沭县人民法院（2019）鲁1329民初5936号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨春华委托诉讼代理人李娜、被上诉人许波、解丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨春华上诉请求：1、依法撤销临沭县人民法院（2019）鲁1329民初5936号民事判决书，依法发回重审或改判；2、一二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：1、原审法院认定事实不清，判令上诉人承担责任无事实依据，理由如下：2014年11月13日，被上诉人取得涉案房产房产证，按照房产交易习惯，开发商将该房产交付被上诉人使用时间早于房产证办理时间，因此，该涉案房产交付被上诉人时间系在2014年11月份之前。2016年7月23日上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，就涉案房产租赁事项达成协议，租赁期限为2016年7月23日至2019年7月23日。2019年3月份，上诉人搬出该房屋，并告知被上诉人。一审时上诉人提交的录音能够证实上诉人在3月份不再租赁房屋的事实，而被上诉人也明知该事实但未提出异议，且未提出房屋结构改变是由上诉人造成以及恢复原状或赔偿的任何问题。根据在被上诉人一审庭审时陈述也明确表示其经常性路过租赁房屋的门口，按照常理，如上诉人对房屋结构进行改变时，被上诉人完全能够知晓并及时制止或提出赔偿，但被上诉人一直未主张并在录音中明确承诺在租赁期期内再次租赁出去的房租给上诉人，能够证实房屋结构改变并非上诉人造成。一审法院未对该事实予以查明，推定上诉人将房屋结构改变并由上诉人承担赔偿责任与事实不符。2、原审法院适用法律错误，判决缺乏法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中被上诉人主张涉案房产交付给上诉人使用时，房产结构并未进行改变，但根据被上诉人取得该房产的时间以及将该房产租赁给上诉人使用的时间来看，时隔近两年，被上诉人在一审时也未提供证据证明房屋结构系由上诉人改变，根据“谁主张谁举证的”原则以及《侵权责任法》的相关规定，被上诉人应当对其主张的事实提供证据，否则应当承担不利的后果。被上诉人在一审时未提供房屋结构改变与上诉人有关联性的任何证据，应当承担举证不能的后果。因此，原审法院判决上诉人承担赔偿责任无法律依据。另根据《合同法》第二百二十条，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。下水管道堵塞是在上诉人租赁该房屋时既已存在的事实，且在租赁期内已向被上诉人多次表明，被上诉人不予处置，上诉人才每月找人疏通，该堵塞并非上诉人造成，因此该部分损失上诉人不应承担。综上，上诉人认为原审法院事实认定不清，适用法律不当。二被上诉人共同辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。另外，关于广告牌的损失，二审期间获得了新的证据，请求支持。许波、解丽向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿因破坏原告房屋主体结构和配套设施及房屋无法出租而造成的损失20,000元（暂定，以评估报告为准）；2、判令被告支付水电费、物业费、垃圾处理费1370元；3、判决被告支付下水管道修理费3000元；4、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年11月13日，原告取得临沭县城区中山北路宝来新天地文化休闲美食城3号楼43、44、45、46号房屋的房权证。2016年7月23日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订了房屋租赁合同，合同内容为：一、甲方将位于宝来3号楼43、44、45、46号房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2016年7月23日至2019年7月23日。二、本房屋月租金为人民币3000元，按年结算。每年8月15日内，乙方向甲方支付年租金。。三、乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。四、保证金条款（但未约定）。五、房屋租赁期为3年，从2016年7月23日至2019年7月23日。在此期间，往何一方要求终止合同，须提前三个月通知对方，并偿付对方总租金50%的违约金；如果甲方转让该房屋，乙方有优先购买权。六、因租用该房屋所发生的除土地费、大修费以外的其它费用，由乙方承担。七、在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋；不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。八、甲方保证该房屋无产权纠纷，乙方因经营需要，要求甲方提供房屋产权证明或其它有关证明材料的，甲方应予以协助。九、就本合同发生纠纷，双方协商解决，协商不成，任何一份均有权向人民法院提起诉讼，请求司法解决。十、乙方不得在房屋内从事违法行为，并注重房屋及自身财产和人身安全。如发生违法及人身安全责任事故自行负责。甲方不承担一切法律及民事责任。十一、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。上述合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋，被告向原告支付了租金。合同到期后，被告不再继续租赁房屋，原告发现房屋主体结构及配套设施被破坏多次与被告协商未果而诉至法院，要求被告赔偿给其造成的损失。庭审中，原告向法庭提供了4间房屋的房产证，拟证明租赁房屋为其所有，且为4间独立的房屋，中间无连通；提供了房屋现状照片一宗，拟证明在租赁期内被告擅自破坏房屋主体结构及配套设施，原告称，照片上显示原告铺的地板4间房屋之间是独立的，这间房屋与那间房屋之间没有铺地板，是被告拆墙以后打的水泥，如果是原告拆的墙，原告就把地板连接在一起铺，铺成一个整体，也好看，没必要用水泥泥；提供了修理排水管道花去的3100元的费用收到条；提供了四间租赁房屋物业公司收取的2019年4-8月五个月的物业费、垃圾清理费、电费等1370元的收款收据。休庭后，原告向一审法院提交了评估申请书，申请对被告所租赁的宝来新天地文化休闲美食城3号楼143-146号房因房屋主体结构及配套设施被破坏而给原告造成的损失（砸通两面墙，挖三个门洞，拆五套铝合金门，包括但不限于恢复原状所花费用材料、人工等及因房屋结构被破坏而无法出租造成的租金、房屋价值贬损损失等）。一审法院通过技术室委托评估机构对租赁房屋主体结构的修复费用及下水管道被堵塞的修理费用进行价格评估。2019年11月19日，临沂市国信价格评估有限公司出具了价格评估报告书，评估出隔断墙面拆除费用为1811.10元，主体结构修复费用为7609元，下水管道修理费用为3483元，共计12,903元。同时评估机构收取原告评估费4000元。一审法院认为，原被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当共同遵守。从原告取得房权证的时间、原告与被告签订的房屋租赁合同、原告提供的照片中的铺地板砖与水泥打的条状情况来看，可以认定水泥打的条状是后来形成的，房屋之间的墙是后来拆除的。原告取得房屋后，在承租人的需求未知的情况下，改变房屋结构、将四间房屋打通、砌浇影响美观的水泥地面而增加房屋出租难度显然不符合常理。而被告主张其承租后没有改变房屋机构，只能说明其承租前原告就改变了房屋结构或者承租前已经另有他人承租过房屋而改变了房屋机构，但对此两种情况被告未向法庭提供证据予以证实。结合整个案情，应认定系被告改变了房屋结构。房屋租赁合同第七条明确约定了租赁期间“不得改变房屋结构及其用途，由于乙方人为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任”。第三条明确约定了“乙方租赁期间，水费、电费、取暖费、燃气费、电话费、物业费以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费”，而租赁合同期满后，被告向原告返还的租赁房屋改变了房屋结构，破坏了配套设施（如下水管道），拖欠了物业费、电费、垃圾处理费等，原告要求被告赔偿损失既符合合同约定，也符合法律规定。原告申请法院委托的临沂市国信价格评估有限公司作出的价格评估报告，是具有资质的专业机构现场评估作出的，一审法院将作为有效证据使用。对于物业费、电费、垃圾处理费等，合同租赁期满之日是2019年7月23日，租赁期间的物业费、电费等应当由被告支付，租赁期满以后的费用不应当由被告支付，而原告向法庭提供的证据显示是4-8月5个月的费用是1370元，而被告只承担租赁合同期间的费用1032元（即1370元÷150天×113天）。对于下水管道，被告在租赁时是没有问题的，在租赁期间是能够正常使用的、没有积水的，如果当初租赁时不能使用，被告是会及时向原告反映，且与原告达成补充协议的，故一审法院认定下水管道不能正常使用，是被告的原因造成的。原告要求被告赔偿修理下水管道支出的费用，合情合理合法，理应得到支持。但评估机构评估出的下水管道修理费用是3483元，而原告提交的证据显示实际修理花去了3100元，最后原告诉求被告支付下水管道修理费3000元，是原告对自己权利的部分放弃，符合法律规定，一审法院予以支持，被告应当按照原告诉求的数额3000元进行赔偿。原告支出的评估费4000元，是原告为查明和确定其损失以及损失程度所支出的必要的、合理的费用，应由侵权人即被告承担。对于原告主张的铁架子损失，由于铁架子已经不存在，无法进行评估，损失无法确定，且被告不承认被其所割掉，故原告主张的铁架子损失，一审法院不支持。原告要求被告赔偿因房屋结构被破坏无法出租造成的租金损失等，由于完好的房屋长时间租赁不出去的情况普遍存在，并不是所有的房屋随时都能够出租出去，房屋租赁情况存在极大的不确定性，不能单纯的、确定的归结为系被告原因导致房屋暂时无法出租，故原告的该项请求一审法院也不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十九条、第二百二十三条第二款，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十九条之规定，判决：一、被告杨春华赔偿原告许波、解丽房屋主体结构修复损失7609元；二、被告杨春华赔偿原告许波、解丽隔断墙面拆除费用1811.10元；三、被告杨春华向原告许波、解丽支付垫付的物业费、电费、垃圾处理费共计1032元；四、被告杨春华向原告许波、解丽支付下水管道修理费用3000元；五、被告杨春华向原告许波、解丽支付评估费用4000元；六、上述各项于本判决生效后十日内履行。案件受理费409.25元，减半收取204.63元，由原告负担64.63元，被告负担140元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人杨春华向法院提供一组照片，用以证实2020年11月18日被上诉人所有的店铺已出租，且墙体之间的拆除并未修复。根据一审期间提供的证据，被上诉人系2014年取得该房产，2016年7月份出租给上诉人使用。且根据一审中上诉人提交的双方通话录音及被上诉人在庭审中的自述，能够证实被上诉人经常路过该店铺。在2019年3月份，上诉人向被上诉人说明不再租赁该房屋时，被上诉人并未提出其一审主张，且被上诉人在一审中也不能提交相应证据证实该房屋结构系由上诉人改变。被上诉人质证认为:认可该证据的真实性，涉案房产的确出租出去了，但是在合同到期且修理完下水管道以后，过了两个月才租出去。本院审查后认为：对该证据的真实性予以认可，但2020年11月18日，上诉人租赁期间已到，被上诉人出租房屋的行为未影响被上诉人任何权利，故对该证据的关联性不予认可。二被上诉人提交照片一张，用以证实房产原貌及上诉人确实改变了涉案房屋结构。上诉人质证认为：该照片的拍摄时间不确定，且照片系装饰过程中拍摄，与上诉人无关联性，不能证实涉案房屋墙体系由被上诉人拆除。本院审查后认为，综合本案一审证据、当事人陈述，对该证据的真实性、关联性、合法性予以认定。本院认为，涉案房屋开发商何时将房屋交付二被上诉人与本案无关联性，本院不予审查。上诉人主张其于2019年3月份搬出该房屋，并告知了被上诉人，但未能提供充分证据证明双方已于上述时间解除了租赁合同，故上诉人主张其不应当支付被上诉人垫付的物业费、电费、垃圾处理费，理由不充分，本院不予支持。二被上诉人一审期间提供的证据可以证实涉案房屋中间墙体被拆除，根据本案当事人陈述、相关证据以及日常经验法则，一审法院认定系上诉人拆除了涉案房屋的墙体，依据充分、符合实际、并无不当。根据本案双方当事人签订的涉案房屋《租赁合同》，上诉人私自拆除涉案房屋墙体，应当承担相应的赔偿责任。关于维修管道的费用，因上诉人未能提供证据证明其承租涉案房屋时下水管道就已存在问题，一审法院认定涉案下水管道不能正常使用系上诉人使用不当造成，亦无不当，故涉案下水管道的维修费用应由上诉人承担。另外，被上诉人未在期限内提出上诉请求，本院对其庭审期间提出的异议不予审查。综上所述，杨春华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费409.25元，由上诉人杨春华负担。本判决为终审判决。审判长  张晓燕审判员  王信峰审判员  杨海荣二〇二〇年十一月三十日书记员  李 楠