山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终6261号上诉人（原审原告）：王圣强，男，1950年5月26日出生，汉族，住烟台市福山区。委托诉讼代理人：穆东方，烟台福山门楼法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：山东鑫汇房地产开发有限公司。住所地：烟台市福山区福海路**。法定代表人：刘小军，该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：韩炜娟，山东海峰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台市福山区清洋街道办事处城里居民委员会。住所地。住所地：烟台市福山区通仙街**iv>法定代表人：谢忠杰，该居民委员会主任。上诉人王圣强因与被上诉人山东鑫汇房地产开发有限公司(简称鑫汇公司)、烟台市福山区清洋街道办事处城里居民委员会（简称城里居委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服山东省烟台市福山区人民法院（2020）鲁0611民初1337号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人王圣强上诉请求：一、撤销原判，改判或发回重审；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。2006年3月1曰，上诉人与二被上诉人签订了《拆迁安置补偿协议》，《拆迁安置补偿协议》中第13条注明：“甲方确保给乙方补偿适用的拆迁安置补偿标准不低于后期拆迁户的拆迁安置补偿标准，若后期拆迁户适用的拆迁安置补偿标准高于甲方给乙方的补偿标准，甲方应按后期补偿标准给予乙方补偿”。然而，上诉人本村村民唐功斌、辛茂林在同区域也是按照旧城改造项目享受的是按土地证面积90%的补偿待遇，按这种补偿标准，上诉人少补偿10%的土地证面积（225.4平方米），另上诉人分得39号楼是顶楼6楼按规定应享受奖励10平方米面积，以上两项合计少享受31.9平方米。而一审判决片面曲解了“但因国家法律，法规及相关部门进行政策调整除外”的本质内涵，况且，上诉人在2006年签订拆迁协议时也是看到了这个“定心丸”条款才说服家人同意签字拆迁的。而且一审判决在营业税和所得税以及土地增值税共合计11.85%的认定上，存在与《拆迁安置补偿协议》规定内容相悖之处，《拆迁安置补偿协议》中上诉人只承担相关的费用，而一审判决却将所有费用强加于上诉人，违反了双方签订的《拆迁安置补偿协议》第十二条的约定，被上诉人应返还多收取的税金及占用期间的利息。城里居委会作为上诉人的自治组织，按拆迁合同第16条既然承担担保保证责任，理应对上诉人主张的拆迁补偿差额和退还税费承担连带责任。2、一审判决适用法律错误，显然有失公平。一审判决既然按照《拆迁安置补偿协议》规定内容，就必须遵守双方合同当事人的意思自治，严格按照《拆迁安置补偿协议》约定审理，一审庭审中既没有审查查明与此有关的事实，判决中也没有对此进行任何说理，完全无视当事人双方《拆迁安置补偿协议》中的约定，导致一审判决事实不清，且一审判决中适用了《民事诉讼法》第一百四十四条之规定进行判决，而该条与本案事实无任何关联，以此判决显然有失公平，适用法律不当。被上诉人鑫汇公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人城里居委会未到庭未答辩。原审原告王圣强向一审法院起诉请求：1.判令两被告补偿原告按原告房屋拆迁面积90%的拆迁差额255,200元；2.判令两被告退还原告交纳税款33,988元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2006年3月1日，原、被告三方签订《拆迁安置补偿协议》，约定拆除原告名下位于烟台市福山区房屋，二被告给予原告的拆迁待遇为：“1.安置住房185.96平方米，2.送小棚一个面积大于5.5平方米，3.应付补偿款50930.80元”，但拆迁协议第13条明确约定：甲方确保给予乙方的补偿所适用的拆迁安置补偿标准不低于后期拆迁户的拆迁安置补偿标准，若后期拆迁户适用的拆迁安置补偿标准高于甲方给予乙方的补偿标准，甲方应按后期补偿标准给予乙方补偿，但因国家法律、法规及有关部门进行政策调整除外。协议另约定有其他事项。2009年11月30日，本村村民鹿道增房屋拆迁就按照土地证面积90%进行补偿。按此计算原告少补偿21.9平方米，另原告分配的39号楼602室，也应享受姜莉10平方米的待遇，两项合计31.9平方米，按目前该地段市场价格8000元/平方米，应得差额255200元。拆迁协议第12条约定：乙方新安置的楼房房产证及相关证件，不超出乙方原有房产证面积数的部分的有关证件由甲方负责办理并承担费用，超出乙方原有房产证登记面积的部分有关证件按国家有关部门规定，乙方交纳相关费用，统一到房管局、房产交易处办理。原告交纳了应由被告承担的税费33988元，二被告理应退还。原审被告鑫汇公司一审辩称，原告要求按房屋拆迁面积90%的拆迁差额要求补偿255200元，无事实和法律依据，请求驳回原告的该项诉请。其次，原告缴纳税款33988元系根据财税201282号文件规定即居民缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。对于本案的诉讼时效，原告于2006年3月1日签订拆迁补偿协议，从起诉状中可知，原告应于2009年10月30日即本村村民鹿道增签订时就知道有按照土地面积90%补偿的规定，故其自当日起就应知道权利受到侵害，其请求法院保护民事权利的时效应为2年，但原告于2019年12月才起诉已过诉讼时效，请求驳回原告诉请。原审被告城里居委会一审辩称，1.居委会是以公益为目的的社会团体，按照担保法第九条的规定，不得作为保证人，所以保证条款无效。2.即使保证条款有效，根据担保法第26条规定，原告未在保证期间向居委会主张保证责任，故居委会保证责任免除。3.原告未向居委会交纳任何税费，与居委会无关，该事项不在保证范围之内。综上应驳回原告对城里居委会的诉讼请求。一审法院认定事实：1、原告提交2006年3月1日原、被告签订的拆迁安置补偿协议、2009年11月30日原告同村村民鹿道增与二被告签订的《拆迁安置补偿协议》、《信访事项告知书》和《关于王圣强、王章敏、鹿道常反应房屋拆迁补偿信访事项处理意见书》、城里居委会首期房屋拆迁安置补偿方案，被告提交财税[2012]82号财政部国家税务总局《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》、2001年11月1日国务院发布实施的《城市房屋拆迁管理条例》，2006年12月1日山东省人大常委会发布实施的《山东省城市房屋拆迁管理条例》、2011年国务院发布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》、2015年3月1日山东省人大常委会发布实施的《山东省城市房屋拆迁管理条例》、烟台市人民政府烟政发（2003）33号文件、中共福山区委、福山区人民政府烟福发（2016）18号文件、福山区人民政府官网发布于2016年10月31日的《烟台明年棚户区改造项目公布》的文章、原告27号楼1单元402号住宅及39号3单元602号住宅的入住交费单，上述证据与本案其他证据能够相互印证，对以上证据的证明力法院予以确认；2、原告提交2010年5月28日烟台市福山区清洋街道办事处山后居委会居民邹本伟签订的住宅房屋征拆实物补偿协议书、2018年1月25日福山区清洋街道办事处东北关居委会居民郭永坤房屋拆迁、2017年12月12日福山区福新街道办事处小河子居委会林春银房屋拆迁，被告对其真实性不认可，法院认为该证据与本案没有关联性，对其证明力不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下：2006年3月1日，鑫汇公司（甲方）、原告（乙方）、城里居委会（丙方）签订《拆迁安置补偿协议》，约定：拆除原告名下位于烟台市福山区房屋。经原、被告确认，原告房产现状为：土地证面积225.4平方米，房产证面积119.6平方米，丈量面积180.96平方米（其中有证房产：北屋93.94平方米，东厢33.01平方米，无证房产：南、西厢54.01平方米）。拆迁补偿表记载，约定向原告实际补偿：1.安置住房185.96（180.96+5）平方米，2.送小棚一个，面积≥5.5平方米，3.应付补偿款项：临时安置补助费、搬家费、奖金、室内装修及附属设施补偿金、营业补偿，合计50,930.80元。《拆迁安置补偿协议》第十二条约定：乙方新安置的楼房房产证及相关证件，不超出乙方原有房产证面积数的部分的有关证件由甲方负责办理并承担费用，超出乙方原有房产证登记面积的部分有关证件按国家有关部门规定，乙方交纳相关费用，统一到房管局、房产交易处办理。第十三条约定：甲方确保给予乙方的补偿所适用的拆迁安置补偿标准不低于后期拆迁户的拆迁安置补偿标准，若后期拆迁户适用的拆迁安置补偿标准高于甲方给予乙方的补偿标准，甲方应按后期补偿标准给予乙方补偿，但因国家法律、法规及有关部门进行政策调整除外。协议另约定有其他事项。鑫汇公司已向原告交付位于烟台市福山区奥林峰情22号楼2单元3××号（以下简称3××号房屋）、27号楼1单元402号（以下简称402号房屋）及39号楼3单元602号（以下简称602号房屋）三套房屋。其中3××号、402号房屋已于2015年7月30日办理产权证书，602号房屋尚未办理产权登记。2008年3月21日，鑫汇公司收取原告税金7802元，2011年1月14日，收取602号房屋税金26,186元。鑫汇公司称办理3××号房屋产权证书，根据国家政策不需缴纳税费；办理402房屋产权证书，需缴纳契税191.86元、合同印花税31.98元、营业税及附加、所得税、土地增值税7578.73元，合计7802元，该款已上交税务部门；原告预交602房屋税费26,186元，因尚未办理产权证书，该款存放于鑫汇公司。2009年11月30日，城里居委会居民鹿道增与二被告签订《拆迁安置补偿协议》，约定：对其土地证面积176.7平方米，房产证面积60.3平方米，丈量面积88.34平方米的房屋，安置住房116平方米，其他补偿项目与原告一致。2016年8月19日，中共福山区委、福山区人民政府《印发的通知》[烟福发（2016）18号]文件，附件《福山区棚户区房屋搬迁补偿安置标准规定》第一条“被搬迁房屋补偿方式及标准”规定：被搬迁房屋具体补偿标准如下：=1*GB3①住宅性质平房在房屋搬迁补偿安置时，统一按照土地证面积的90%界定货币补偿价值或产权调换安置面积。=2*GB3②。2016年10月31日，福山区人民政府官方网站发表《烟台明年棚户区改造项目公布》一文，内容中提到“福山区有2个项目列入年度计划：蒲湾棚户区改造项目（一期）和城里棚户区改造项目（二期）”。2017年12月19日，城里居委会居民唐功斌与二被告签订《拆迁安置补偿协议》，约定：鑫汇公司以房屋产权调换实行土地面积90%安置的置换方式给予其补偿。城里居委会居民辛茂林与二被告签订《拆迁安置补偿协议》，约定：鑫汇公司按宅基地面积90%对其给予补偿。2019年7月4日，原告信访要求拆迁房屋按土地面积90%进行补偿，福山区信访局对上访事项做出答复，告知其已经批转信访问题。2019年11月11日，福山区清洋街道办事处出具烟福清信访复字[2019]36号《关于王圣强、王章敏、鹿道常反映房屋拆迁补偿信访事项处理意见书》，建议：原告通过司法程序维护合法利益。一审法院认为，原、被告三方签订《拆迁安置补偿协议》，是各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应予履行。鑫汇公司根据合同约定，向原告交付房屋三套，原告主张按照现在的拆迁补偿方式，原告可按土地证面积90%安置，拆迁利益远远大于原协议约定的标准，主张鑫汇公司补偿差额。基于以上主张，原告提交了城里居委会居民鹿道增的《拆迁安置补偿协议》，表示鹿道增是按照土地证面积90%得到了补偿，但是根据原告提交的鹿道增的《拆迁补偿表》可知，其土地证面积为176.7平方米，安置住房面积116平方米，并不是按照土地证面积90%予以补偿，法院对原告该主张不予采信。对于原告申请法院调取的城里居委会居民唐功斌、辛茂林的《拆迁安置补偿协议》，该两份协议确实是实行土地证面积90%的补偿方式，但是二人是在2017年签订的补偿协议，属城里棚户区改造二期项目，此时，中共福山区委、福山区人民政府出台了《印发的通知》，附件《福山区棚户区房屋搬迁补偿安置标准规定》对拆迁安置标准进行了新的规定，属于政府部门政策调整，按照合同约定，该种情况不属于向原告另行补偿的范围，故法院对原告该主张不予支持。对于原告要求被告退还税费的诉讼请求。根据《拆迁安置补偿协议》第十二条约定：乙方新安置的楼房房产证及相关证件，不超出乙方原有房产证面积数的部分的有关证件由甲方负责办理并承担费用，超出乙方原有房产证登记面积的部分有关证件按国家有关部门规定，乙方交纳相关费用，统一到房管局、房产交易处办理。国家税款征收法律法规属于管理性规范，原、被告上述约定不违反法律、行政法规的强制性规定，结合被告对原告无证房产61.36（180.96-119.6）平方米给予补偿的事实，法院认为该约定鑫汇公司对原告无证房产给予补偿，原告承担无证房产的所有税费，不违反公平原则，合法有效。原告房产证面积119.6平方米，安置住房面积185.96平方米，已办证两套房产，3××号房屋面积78.05平方米，402号房屋面积68.73平方米，由此可知402号房屋应计税面积为27.18（78.5+68.73-119.6）平方米，按核定成本价格2200元计算，纳税基数为59796（2200×27.18）元。根据现行税收法律法规，由原房产面积（不论有证无证）置换的住房免征契税，402号房屋符合免征条件，故被告收取原告契税191.87元应予退还；合同印花税应由被拆迁人承担，税率0.05%，故402号房屋无证部分合同印花税应缴税额为29.898（59796×0.05%）元，被告收取31.98元，应退还2.08（31.98-29.9）元；营业税及附加5.55%、所得税3.30%、土地增值税3.00%，合计11.85%，按照法律规定应由房地产开发企业承担，根据合同约定被拆迁人承担，该税款为7085.83（59796×11.85%）元，被告实际收取7578.73元，应退还原告492.9元。以上三项税款合计应退还原告686.85（191.87+2.08+492.9）元。602号房产尚未办理产权登记，待税费实际发生后应据实结算，多退少补，原告可另行主张。被告主张原告起诉已过诉讼时效，根据福山区信访局作出的答复，及福山区清洋街道办事处出具的意见书可知，原告一直在向有关部门反映情况，维护自己的权利，被告并未证明原告在知晓自己的权益受到侵害后，怠于行使权利，故对被告该主张不予采信。城里居委会以担保人的身份在《拆迁安置补偿协议》上签字，担保范围应认定为鑫汇公司向原告承诺的拆迁补偿待遇，即：安置住房面积、赠送小棚、补偿款项（临时安置补助费、搬家费、奖金、室内装修及附属设施补偿金、营业补偿），退还税费并不在担保范围之内，原告要求居委会对应退还的税费承担连带责任，无事实及法律依据，法院不予支持。城里居委会经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应之诉讼权利，不影响本案正常审理，法院依法决定缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，一审法院于8月17日判决：一、被告山东鑫汇房地产开发有限公司于判决生效后十日内退还原告王圣强税金款项686.85元；二、驳回原告王圣强对被告山东鑫汇房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回原告王圣强对烟台市福山区清洋街道办事处城里社区居民委员会的诉讼请求。案件受理费5638元，减半收取计2819元，由被告负担50元，由原告负担2769元。本院审理期间，上诉人王圣强提交被上诉人旧城改造拆迁补偿安置方案三份，分别是城里居委会旧城改造首期拆迁补偿安置方案、城里居委会旧城改造（三期）拆迁补偿安置方案和城里居委会旧城改造（四期）搬迁补偿安置方案，以证明被上诉人自2006年4月-2010年2月乃至至今都是进行的旧城改造项目。被上诉人质证称：首先该证据不属于新证据，其次该证据系复印件，对该证据真实性有异议，即便该证据是真实的，那么三份证据的落款时间分别为2010年2月20日、2009年2月10日、2006年4月28日，三个时间段内不属于烟台市棚户区改造开始时间。一审时被上诉人提交一份证据系福山区政府官网发布的文件，明确载明自2012年全市实施棚户区改造，故上诉人提交的三份证据不能达到其证明目的。本院审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，一、2006年3月1日，上诉人、被上诉人三方签订《拆迁安置补偿协议》，合法有效。根据合同约定，被上诉人鑫汇公司应向上诉人交付房屋三套。现上诉人主张应按照拆迁面积90%的补偿标准再补偿31.9平方米的理由是，本村村民唐功斌、辛茂林在同区域也是按照旧城改造项目享受的是按土地证面积90%的补偿待遇，据此，上诉人少补偿10%的土地证面积，而从一审法院调取的城里居委会居民唐功斌、辛茂林的《拆迁安置补偿协议》来看，该两份协议确实是按土地证面积90%的补偿方式，但是二人是在2017年签订的补偿协议，距上诉人2006年所签协议过了十多年，一审法院认定该补偿协议属于因政府部门政策调整而为，符合本案实际，不宜依此来确定本案的相关补偿事宜。二、关于上诉人王圣强对拆迁房屋交易中的税款问题所提异议，理由欠当，对此，一审判决已作详细说明，本院不再赘述。三、上诉人主张城里居委会应承担保证责任，依据不足，一审法院未予支持，也无不妥。综上所述，上诉人王圣强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5638元，由上诉人王圣强负担。本判决为终审判决。审判长  王天松审判员  杨忠霞审判员  尹鹏亮二〇二〇年十一月四日书记员  肖 婷