云南省会泽县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0326民初877号原告：付庭盛，男，1960年6月5日生，汉族，云南省会泽县人，自由职业，住曲靖市会泽县。委托诉讼代理人：王峥松，云南和欣律师事务所律师，特别授权代理。被告：高连学，男，1974年8月17日生，彝族，云南省会泽县人，住昆明市西山区，（未到庭）第三人：高连洪，男，1978年10月19日生，彝族，云南省会泽县人，个体工商户，住曲靖市会泽县。委托诉讼代理人：何春府，云南在线律师事务所律师，特别授权代理。原告付庭盛与被告高连学、第三人高连洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日作出（2019）云0326民初1309号民事判决。付庭盛不服该判决，向曲靖市中级人民法院提起上诉。曲靖市中级人民法院于2020年1月16日作出（2019）云03民终2785号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告付庭盛的委托诉讼代理人王峥松、第三人高连洪及其委托诉讼代理人何春府到庭参加诉讼，被告高连学经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。付庭盛向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告2010年3月9日签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告向原告支付截止2019年3月31日的下欠房屋租金3317500元、违约金2750000元，合计人民币6067500元；3.判决被告和第三人共同将位于会泽县的租赁房屋（包括主楼、附楼，合计约5142.2平方米）返还原告；4.判决被告和第三人自2019年4月1日起至房屋交还之日止，按每日1600元（每月48000元）共同向原告支付房屋占用费；5.由被告承担诉讼费用。事实和理由：2010年3月9日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告将自己所有的会泽县一期房屋中的一部分租赁给被告使用。租赁范围包括主楼一层142.2平方米，三至七层约2800平方米，附楼一至四层约2200平方米及其房屋楼顶、外墙、地下空间、附属建筑、设施、设备、停车场；租赁期二十年，自2010年8月起至2030年7月止；租金为每年55万元，每五年递增一次，增幅为5%，租金一年一付，须先付租金后用房。合同第十五条约定，乙方（即被告）先垫付35万元给甲方，此款分七年抵扣乙方应支付的租金；合同第十七条约定，合同签订之日，乙方预付20万元作定金，在支付房屋租金时抵扣；合同第十八条第2点约定，租赁期间，被告有权将房屋转租给第三人；合同第二十三条约定，任何一方未履行合同的任何一项条款均属违约，均需向对方支付年租金（55万元）五倍的违约金。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。此期间，被告向原告支付了房屋租金155万元（含被告预付的35万元和20万元，最后一笔付款为2018年12月50万元），截至2019年3月31日，被告合计共欠下原告房屋租金331.75万元。多年来，原告多次索要租金，被告均拖延未付。请依法判决。高连学未作答辩。高连洪述称，原告起诉的部分事实与客观事实不相符，本案中被告高连学已将合同义务转移给高连洪是事实，第三人与原告除本合同外，还存在另外一个合同关系，因为原告在另一个合同中没有履行相应义务，第三人应该付给原告的与原告应付给第三人的应相互抵扣；本案中被告与第三人都没有存在违约行为，只是存在租金未能明了清晰结算；2017年10月1日前的租金已过诉讼时效，丧失胜诉权。原告的主张缺乏法律依据和事实依据，请法庭依法驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。付庭盛向本院提交了以下证据：1.身份证复印件1份，欲证明原告的身份情况及主体资格；2.《房屋租赁合同》复印件1份，欲证明2010年3月9日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定了租赁范围、租期、租金、转租、违约责任等权利义务；3.《建设工程规划许可证》复印件1份，欲证明原告的房屋已取得建设规划许可证；4.会泽县人民法院（2019）云0326民初1178号民事判决书复印件、曲靖市中级人民法院（2020）云03民终143号民事判决书复印件，欲证明每个合同均有相对独立的法律关系，原告是否应当承担违约责任已在另案中明确。高连洪质证认为，对证据1、2、3三性没有意见，但是不能以此确定第三人违约；证据4三性没有意见，恰好证明原告与第三人除了本案，还有另外一个合同纠纷，两个合同权利义务存在交叉，导致了第三人未向原告支付租金。高连学未向本院提交证据。高连洪向本院提交了以下证据：1.身份证复印件1份，欲证明第三人的身份信息；2.授权委托书复印件1份，欲证明高连学与高连洪之间存在债权债务关系，高连学已授权高连洪收取相关租金用于抵扣欠高连洪的债；3.《盛博苑二期建房投资合作协议》复印件、《退伙协议及债务履行和解协议》复印件各1份，欲证明高连学与高连洪曾经是合伙人，且合伙的债权债务已经全部转移给高连洪；4.《房屋租赁合同》复印件3份、《补充合同》复印件1份，欲证明高连洪是盛博苑一期的房屋租赁收益人，与高连学无关；5.《终止合同告知书》复印件3份、《通知》复印件3份、《声明》1份，欲证明原告不让高连洪的合同相对方交付租金；6.收据6张、银行卡取款业务回单1份、银行卡存款业务回单1份、柜员机业务回执1份，欲证明高连洪作为房屋租赁合同的实际履行人，自租赁房屋起向原告支付租金，现已支付合计190万元；7.收据7份、发票1份、销货清单2份，欲证明高连洪为原告垫付盛博苑一期的相关款项合计74075.7元，该笔款项应抵扣高连洪应向原告支付的租金。付庭盛质证认为，对证据1三性没有意见；证据2委托书真实性合法性没有异议，与本案无关，只是委托高连洪收取租金，但是没有委托支付租金；证据3、4真实性合法性没有异议，与本案无关；证据5三性没有异议，恰恰证实被告在合理期限内没有支付租金，原告依据合同法227条规定解除合同，符合法律规定，本案中第三人应当代被告承担合同义务，合同应当解除；证据6、7中认可原审法院确定的收到190万元房租及5000元的垫付费用，其他的不认可。本院认为，当事人对上述证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月9日，付庭盛与高连学签订了《房屋租赁合同》，合同约定，付庭盛将自己所有的会泽县盛博苑一期房屋（已取得建设工程规划许可证）中的一部分租赁给高连学使用，租赁范围包括主楼一层约142.2平方米、三至七层约2800平方米、附楼一至四层约2200平方米及其房屋楼顶、外墙、地下空间及附属建筑、设施、设备、停车场；租赁期限二十年，自2010年8月起至2030年7月止；租金为每年55万元，每五年递增一次，增幅为5%，租金一年一付，须先付租金后用房；交房时，高连学先垫付35万元消防设施费用给付庭盛，此款分七年抵扣应支付的租金；合同签订之日，高连学预付20万元作定金，此款在支付房屋租金时抵扣房屋租金；租赁期间，高连学可自行决定将房屋转租给第三方使用，但必须告知付庭盛。双方约定：“违约责任：按年租金伍拾伍万元的五倍赔偿并补偿双方由此带来的相关经济损失。（任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均被视为违约）。”合同签订后，付庭盛依约交付了房屋。该房屋实际由第三人高连洪管理使用，高连洪并以自己的名义将部分房屋出租给他人，诉讼中，当事人对本院将高连洪作为次承租人追加为本案第三人参加诉讼均无异议。庭审中，付庭盛认可已收到190万元租金（含合同约定由高连学先垫付的消防设施费用35万元、预付定金20万元）及为其垫付的其他费用5000元。高连洪陈述，已付的190万元款项系其支付，其另为付庭盛垫付的费用为74075.7元，并表示，愿意支付租金，但付庭盛在其他合同纠纷中对其负有给付义务，应在本案应向付庭盛给付的租金中予以抵扣。在诉讼过程中，用法律规定的其他方式无法向高连学送达应诉材料及开庭传票等，本院采取公告方式送达。另查明，高连洪等人与付庭盛之间因盛博苑二期的使用事宜产生纠纷，高连洪等人以付庭盛为被告另案提起诉讼，法院判决由付庭盛支付高连洪等人房屋使用费1949184元。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款规定：“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。”本案中，高连洪以付庭盛在另案中应当向其承担给付义务为由抗辩本案中付庭盛提出的给付主张，虽该抗辩意见不成立，但高连洪在庭审中表示愿意承担合同义务，支付租金，结合本案合同履行及房屋使用情况，该《房屋租赁合同》宜继续履行，本院对付庭盛要求解除合同、返还房屋、支付房屋占用费的诉讼请求不予支持。关于房屋租金，根据付庭盛与高连学在合同中的约定，2010年8月起至2019年3月31日止期间应付的租金共计486.75万元，扣减已支付的190.5万元，高连洪还应支付296.25万元。虽高连洪主张其为付庭盛垫付的费用为74075.7元，但除付庭盛认可的5000元外，高连洪提交的证据不能证实其余费用系为付庭盛垫付，本院不予确认；高连洪在庭审中提出，2017年10月1日前的租金已过诉讼时效，但根据其提交的《终止合同告知书》内容显示，付庭盛因高连学未按约定支付租金于2018年12月5日前多次联系高连学未果，视为付庭盛一直在要求高连学履行义务，其主张并未过诉讼时效。根据付庭盛与高连学《房屋租赁合同》中“违约责任：按年租金伍拾伍万元的五倍赔偿并补偿双方由此带来的相关经济损失。（任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均被视为违约）”的内容，该约定并未对违约构成等作出具体明确的约定，视为约定不明，本院对付庭盛依据该约定要求高连学支付违约金275万元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、由高连洪于本判决生效后30日内向付庭盛支付2010年8月至2019年3月31日期间下欠的房屋租金2962500元；二、驳回付庭盛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54272元（已由付庭盛预交），由高连洪负担26500元，由付庭盛负担27772元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决指定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为两年。审 判 长  王绍英人民陪审员  杜玉春人民陪审员  杨培敏二〇二〇年十一月四日书 记 员  王文超