江西省乐平市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0281民初3441号 原告程阳煦，男，1991年4月21日出生，汉族，住乐平市。 委托代理人：朱天恩，江西景之元（乐平）律师事务所律师（特别授权）。 被告中国联合网络通信有限公司景德镇市分公司，住所地：景德镇市昌江区昌南大道北侧螃蟹夹，统一社会信用代码：9136020073195633XX。 负责人：钟贵飞。 委托代理人：戴敏，江西诚景律师事务所律师（一般代理） 委托代理人：黄璜，江西诚景律师事务所律师（一般代理） 原告程阳煦诉被告中国联合网络通信有限公司景德镇市分公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日受理后，依法由审判员戴建华独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱天恩、被告委托代理人戴敏、黄璜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告程阳煦向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法调解或判决被告单方提前终止合同应赔偿原告违约金计币145293.9元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告因业务所需，向原告提供一份格式合同要求承租原告位于乐平市店面用于商业经营，双方合意后，于2017年9月11日签订了一份《房屋租赁合同》。该合同约定：租期五年（自2017年9月25日起至2022年9月24日止）。租金总计1570035元并按年交纳即：第一年租金为225000元；第二年租金225000元；第三年租金225000元；第四年租金236250元；第五年租金248063元。违约责任中规定“双方均无权提前终止合同，否则，须承担守约方违约金按年租金的30%计算”。2020年7月8日，被告委托其下设机构（实际使用人）“乐平市分公司”向原告出具了一份告知函，要求提出终止合同。随之原告委托律师予以了复函，又委托亲属多次与被告及其下设机构“乐平分公司”交换意见，终因双方意见不一致未果。期间，被告于2020年9月份自主撤离了租赁场所，2020年9月28日被告委托工作人员并持另一份告知函与原告办理了提前终止合同租赁标的物移交手续。原告认为，1、双方签订的合同受法律保护，约定的条款对双方具有约束力。2、合同约定租期为五年，现被告承租三年后提前终止合同，导致原告后两年租金受损。根据《房屋租赁合同》第十条违约责任中10.1““双方均无权提前终止合同，否则，须承担守约方违约金按年租金的30%计算”条款规定，原告要求被告赔偿违约金（236250＋248063）的30%计币145293.9元合法有据。为此，原告为维护自己的合法权益，依法提起诉讼。 原告为支持其起诉，向本院提交了以下证据：1、原告身份证复印件、被告企业信息，证实原、被告主体身份。2、《房屋租赁合同》一份，证实原、被告于2017年9月11日签订了合同，合同约定租期为五年，并约定每年租金数额及付款方式，约定租期内双方均无权提前终止合同，否则违约方按年租金的30%承担违约金。3、告知函二份，证实被告提前两年终止房屋租赁合同。4、现场交接记录复印件一份，证实2020年9月28日被告将租赁标的物交还给了原告。5、现场照片打印件三张，证实租赁标的物相邻店面均在正常营业中。6、微信聊天记录打印件二张，证实被告提前终止租赁合同的事实。7、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》，证实当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。 被告质证意见：对第1组证据三性均无异议。对第2组证据真实性无异议，但对其证明目的不予认可，根据合同约定，被告不存在违约，根据合同第10条第4项规定，由于原告没有向被告提供租金发票，原告违约在先，且因为疫情原因，合同已经无法履行，故被告不存在违约。对第3组证据无异议，告知函内容属实，被告向原告提出解除合同是事实。对第4组证据无异议。对第5组证据三性不予认可，该证据与本案无关。对第6组证据无异议，被告搬离租赁标的物是事实。对第7组证据真实性无异议，但对其证明目的有异议，指导意见第2条阐述了继续履行合同对一方不公平的，法院可以支持解除合同。 被告中国联合网络通信有限公司景德镇市分公司辩称，1、被告因疫情不可抗力原因提前解除租赁合同，应免除责任。2、即使被告需要承担部分违约责任，根据双方违约责任条款的约定为年租金的30%，而不是按照2年的租金计算，并且按1年租金的30%计算违约金也过高，超过实际损失，请求法院予以核减。3、因受疫情的影响，疫情期间的房租参照租金减免政策进行减免，减免的部分足以用于承担合同解除的部分责任。综上，请求法院驳回原告诉请。 被告未举证。 经审理查明：2017年9月11日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于乐平市（建筑面积220平方米，使用面积200平方米）租与被告，被告用于其下辖的乐平分公司门店营业。租期五年，自2017年9月25日起至2022年9月24日止，五年租金合计1570035元，从第四年开始房租每年按5%递增，开普通发票，其中，第一年租金225000元（2017年9月25日至2018年9月24日），税金79713元，合计304713元；第二年租金225000元（2018年9月25日至2019年9月24日），税金79713元，合计304713元；第三年租金2225000元（2019年9月25日至2020年9月24日），税金79713元，合计304713元；第四年租金236250元（2020年9月25日至2021年9月24日），税金83699元，合计319949元；第五年租金248063元（2021年9月25日至2022年9月24日），税金87884元，合计335947元；租金支付方式为年付，承租方应于每年9月25日前支付当期租金，税金由承租方承担，并由出租方开具符合相关规定的发票。租赁合同第十条违约责任第一款约定“甲乙双方均无权提前终止合同。如有一方单方面终止合同，违约方须支付守约方违约金，按年房租的30%计算”。此外合同还就房屋修缮与使用、装修和改造等其他方面权利与义务作了约定。合同签订后，原告按约定交付租赁物供被告下辖的乐平分公司用于门店经营，被告按约支付三年租金，被告未按约定支付税金用于原告开具发票。2020年7月8日，被告下辖的乐平分公司向原告出具告知函，告知函载明：我方于2017年9月25日起向贵方承租位于乐平市房屋以及外墙／楼顶广告位、停车位用于门店营销使用，租赁期到2020年9月24日止。现受2020年“新冠××”疫情影响，我方营业收入急剧下滑，现已无力承担该门店房租，现以书面形式向贵方提出合同终止事宜，双方合同至2020年9月24日止。其它未尽事宜，双方另行协商处理。2020年9月27日，被告向原告出具告知函，认为房租价格偏高，提出与原告进一步磋商下调房租未果，并因疫情影响，在下调租金未达成一致前，门店租赁权归贵方所有。2020年9月28日，原被告双方代表为承租终止交接事宜签订“现场交接记录”，该记录主要内容为：1、双方确认交接手续完毕，之中尚含未交纳水电费由接收方代交后凭票由移交方支付，双方无异议。2、双方交接后，承租标的物归接收方受理并自主安排。标的物内剩下物品视为废弃物，由接受方处理。3、其他无争执（特指交接事由、标的物归还）。双方自2020年7月8日始，为协商下调房租或者违约金未达成一致意见，引起本案诉讼。 以上事实，有原告身份证复印件、被告企业信息、《房屋租赁合同》、告知函二份、现场交接记录复印件一份、现场照片打印件三张、微信聊天记录打印件二张、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》及本院庭审笔录等证据证实，可以认定。 本院认为，原、被告双方签订房屋租赁合同行为，无可撤销、无效等法定情形，为有效民事法律行为，双方当事人应当诚实守信，严格履约。本案中，原告已按约履行交付符合合同约定的租赁房屋供被告作商用，被告也按约支付了前三租金（被告未交纳税费，原告未开具发票），现被告强调2020年新冠疫情影响其营业收入急剧下滑，至无力承担房租并藉此解除双方租赁合同的主张，本院认为面对突如其来的新冠疫情，对各行各业均有很大影响，但合同各方应秉持诚信，通过磋商下调房租等方式继续履行合同，被告未就新冠疫情直接导致案涉合同不能履行举证，实际上原告提供的租赁物附近各门面均在营业，因此被告主张解除合同的理由不成立。鉴于双方已办理租赁物交接，被告提出的单方解除视为原告同意并接受，但被告单方解除合同构成违约，因此原告主张被告按合同约定承担违约责任的合理诉求应予支持，显然原告提出违约金按剩下两年未履行部分的全部租金的30%计算违约金有违“甲乙双方均无权提前终止合同。如有一方单方面终止合同，违约方须支付守约方违约金，按年房租的30%计算”这一合同条款的文义解释，应按一年的租金30%理解。虽然被告未举证疫情对其造成的影响力大小，但考虑新冠疫情确实会导致合同履行困难，因此在计算违约金时对该因素酌情考虑，适当予以调整即：第四个租赁年全年租金减免一个月后的30%计算本案违约金为（236250-236250／12）＊30%计64968.75元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告中国联合网络通信有限公司景德镇市分公司于本判决生效之日起十日内支付原告程阳煦违约金64968.75元。 二、驳回原告程阳煦其他诉讼请求。 案件受理费3205元，因简易程序减半收取计1602.5元，由原告程阳煦负担602.5元，被告中国联合网络通信有限公司景德镇市分公司负担1000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期届满后第二日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审判员  戴建华 二〇二〇年十一月十三十日 书记员  吴 凡