山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11317号 上诉人（原审原告）：纪向君，女，1964年7月7日生，汉族，住胶州市。 委托诉讼代理人：刘振学，男，1964年11月27日生，汉族，系纪向君之夫，住胶州市。 被上诉人（原审）被告：高玉才，男，1968年9月4日生，汉族，住胶州市。公民身份号码：37xxxx。 原审第三人：陈旭东，男，1988年1月11日生，汉族，住胶州市。 上诉人纪向君因与被上诉人高玉才、原审第三人陈旭东案外人执行异议之诉纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初3032号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人纪向君的委托诉讼代理人刘振学、被上诉人高玉才到庭参加诉讼，原审第三人陈旭东经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 纪向君上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判支持上诉人一审请求；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，导致判决错误。上诉人提交上海xx物业管理有限公司胶州分公司出具的《说明》，该说明足够证明涉案房屋的实际使用者为上诉人，足以证明物业费等相关费用是由上诉人缴纳。一审法院仅因为该《说明》没有经办人或证明人签字，且载明“此说明仅限于此费用报销，不做其他证明和办理任何业务使用”就否定了该证据的效力，实属武断。物业公司作为全体业主的管理者和服务者，并作为各项费用的收取者，对于涉案房屋的居住使用及费用缴纳情况最为清楚，其出具的《说明》具有直接的证明力，虽然该《说明》没有经办人签字，但是该说明已经加盖了物业公司的公章，具有证据的效力。其次，即便该《说明》中载明“此说明仅限于此费用报销”之类的字眼，并不影响该说明内容的真实性和案件事实的认定，一审法院以此否定该证据的效力，属认定错误。上诉人于2016年11月17日与原审第三人签订房屋租赁合同，合同约定将陈旭东所有的位于胶州xx小区x号楼x单元x层xx户房屋租赁给上诉人使用，租赁期限自2016年11月17日至2036年11月16日，房屋租金一次性支付，于合同签订当日由上诉人支付给陈旭东，陈旭东将房屋交付给上诉人使用。以上有上诉人提交的《房屋租赁合同》、物业缴费单据及聊天记录、微信缴费账单、物业出具的《说明》、陈旭东出具的《证明》等，以上证据已经形成了完整的证据链，足以证明涉案房屋由上诉人租赁并实际使用，上诉人与陈旭东之间的租赁关系真实存在。且查封涉案房屋的时间为2019年7月22日，上诉人在人民法院查封之前已经签订有效的书面租赁合同并实际占有、使用该不动产，根据相关法律规定，足以排除被上诉人对涉案房屋的强制执行。综上，一审认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。 高玉才答辩称，上诉人的代理人是原审第三人的舅舅，双方存在利害关系。陈旭东一审、二审都没有出庭，我私下找过陈旭东，陈旭东说“其借上诉人的钱是真的，但是为了保证还钱签订了虚假的租赁合同。”原审认定事实以及适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 陈旭东未到庭陈述。 纪向君向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令胶州市人民法院执行机关停止对胶州市xx路x号xx小区x号楼x单元x层xx户房产的执行；2、请求依法确认纪向君对上述房屋享有租赁权，租赁期限至2036年11月16日；3、依法判决本案诉讼费用由高玉才承担。 原审查明，2018年3月2日，胶州市人民法院受理高玉才诉陈旭东民间借贷纠纷一案，案号（2018）鲁0281民初2701号，胶州市人民法院于2018年8月2日作出（2018）鲁0281民初2701号《民事调解书》，调解协议内容为：一、陈旭东欠高玉才借款本金及利息共计72万元，于2019年1月31日前全部付清。二、在此还款时间内,若陈旭东偿还高玉才满10万元，则高玉才自愿解除对陈旭东名下位于胶州市xx路x号xx小区x号楼x单元x层xx房屋的查封。 （2018）鲁0281民初2701号案件进入执行阶段后，胶州市人民法院于2019年7月22日作出（2019）鲁0281执1299号《执行裁定书》：经胶州市不动产中心查询被执行人陈旭东名下有位于胶州市xx路x号xx房产，一审法院已依法对其手续进行查封。因申请人暂不申请对涉案房屋进行评估拍卖，申请执行人没有提供其他可供执行的财产线索及下落线索，也不申请对被执行人的财产及下落线索进行悬赏。终结胶州市人民法院（2018）鲁0281民初2701号民事调解书的本次执行程序，申请执行人由申请恢复执行的权利。 纪向君于2020年3月26日提出执行异议，胶州市人民法院于2020年3月26日做出（2020）鲁0281执异26号执行裁定书裁定：驳回异议人纪向君的执行异议申请。庭审中纪向君提交《房屋租赁合同》一份，载明：甲方（陈旭东）将位于胶州市xx的房屋出租给乙方（纪向君），租赁期限自2016年11月18日至2036年11月16日止，房屋租金一次性支付20万元，年租金为1万元。纪向君于2016年11月17日向陈旭东转账20万元。 陈旭东于2020年4月8日向纪向君出具《证明》一份，载明“本人陈旭东于2016年11月17日将位于xx栋xx室租赁给纪向君使用，并约定自2017年1月开始由租方自行交物业费及水电费等，因为物业公司规定房屋产权是我的，缴费人不管是谁都得开具我的名字，实际自租赁至今都由承租方缴纳。”因陈旭东未到庭说明相关情况，故一审法院对该证据不予采信。 纪向君提交宝龙物业收据七张，单据上载明缴费人为陈旭东。纪向君提交上海宝龙物业管理有限公司胶州分公司于2020年4月30日出具的《说明》一份“xx公寓x栋xx室业主陈旭东，身份证号：xxxx，此房间于2016年11月17日出租给租户纪向君，身份证号：xxxx，自2017年2月1日至2019年10月31日期间的物业费3895.5元，电费750元，水费100元，共4745.5元，是由租户纪向君女士缴纳。此说明仅限此费用报销，不做其他证明和办理任何业务使用。”落款处业主签字处陈旭东签字捺印，租户签字处纪向君签字捺印。一审法院认为，《说明》上并无经办人或证明人签字，且载明“此说明仅限此费用报销，不做其他证明和办理任何业务使用”，一审法院对该证据不予采信。 纪向君提交微信截图打印件两张，证明物业费系由纪向君缴纳。高玉才对该证据不认可，且纪向君无证据证明聊天对象的身份，一审法院不予采信。 高玉才提交买卖协议原件五份，租赁原件协议一份，涉案房屋预售合同原件一份，证明这些协议陈旭东都是乱签的，都是无效的。该宗证据与本案无关，一审法院不予审查。 原审认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。故本案争议焦点为案外人纪向君就本案涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 纪向君与陈旭东之间的租赁关系真实性存疑。庭审中，纪向君提交房屋租赁合同、水电费收据、物业费收据等证据，拟证明陈旭东将涉案房屋租赁给了纪向君，租期20年,纪向君已经通过转账的方式支付了足额租赁费，且纪向君已经使用该房屋并缴纳水电费及物业费。陈旭东虽提交书面证明，但因其未到庭参加诉讼，原审法院无法确认纪向君所提交上述证据的真实性。另，对于纪向君所称签订20年租赁协议的原因“因为该房屋还有97000元的贷款，当时陈旭东说他和他前女友还有点矛盾，证件都在他前女友那里，等他们之间的矛盾处理完了之后，让我把97000元的贷款还完之后就把房子过户给我，等于以租代购”，纪向君对此说法并无证据提交，且陈旭东至今也未与纪向君签订房屋买卖合同。综上，原审法院对纪向君与陈旭东之间的租赁关系不予确认。故，一审法院在执行程序中依法对登记在陈旭东名下的位于胶州市xx的房屋进行处置，并无不当。综上，对于纪向君要求停止胶州市xx路x号xx小区x号楼x单元x层xx户房产的执行的异议请求，因证据不足，理由不成立，一审法院不予支持。 纪向君请求确认其对上述房屋享有租赁权，租赁期限至2036年11月16日，与本案不是同一法律关系，本案不予处理。陈旭东经一审法院依法传唤，无正当理由拒不到庭，视为对自身诉讼权利的放弃，依法缺席判决。 据此，判决：驳回纪向君的诉讼请求。案件受理费6280元，由纪向君负担。 经审理查明，二审期间，上诉人提交涉案房屋物业公司出具的说明（物业公司经办人、上诉人、原审第三人签字），欲证实涉案房屋查封前由上诉人支付物业费，实际居住），被上诉人对此不予认可。二审查明的其他事实同一审。 本院认为，本案争议的焦点，是纪向君与陈旭东之间的租赁关系真实性问题。 纪向君提交房屋租赁合同、水电费收据、物业费收据等证据，以证明陈旭东将涉案房屋租赁给纪向君，租期20年,已支付足额租赁费，纪向君已使用该房屋并缴纳水电费及物业费。陈旭东虽提交书面证明，但因其未到庭参加诉讼，无法确认纪向君所提交上述证据的真实性。经查，纪向君提交的缴纳物业费、水电费原始凭证记载，涉案房屋查封前物业以及水电费的缴纳人均非是上诉人，上诉人提交的“说明”无法否定上述已发生的事实。上诉人据此对抗生效判决执行的证据不足，本院不予采信。在陈旭东与被上诉人高玉才另案诉讼过程中，一审法院对涉案房屋保全，陈旭东并未提及涉案房屋已出租他人或提出异议。涉案房屋系原审第三人陈旭东所有，被上诉人依据生效的法律文书申请人民法院强制执行，符合有关法律规定。 综上，纪向君的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6280元，由上诉人纪向君负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 厉永军 书记员王 繁