广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初14922号原告：肖涛，男，汉族，1982年5月18日出生，住广东省大埔县，委托诉讼代理人：刘中强，广东法泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭兰，广东法泰律师事务所实习人员。被告：梁凤玲，女，汉族，1989年10月8日出生，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：韩志勇，广东百健律师事务所律师。原告肖涛与被告梁凤玲农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖涛及其委托诉讼代理人刘中强、彭兰，被告梁凤玲的委托诉讼代理人韩志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖涛向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方于2018年6月6日签订的《宅基地转让协议》；2.判令被告返还购房地产款人民币551850元，并赔偿资金占用费损失（以551850元为基数从2018年9月25日起计算至还清之日止以月息2分计算，暂计至2020年8月24日为人民币253000元）；3.判令被告支付违约金人民币110000元（依据合同的约定按照资金总数或者总额的10倍计算支付违约金，现按照法律规定的以已付款总额的20%支付违约金，即55万元的20%计算违约金）；4.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年8月6日，双方以原告为受让人（乙方）、被告为出卖人（甲方）签订了《宅基地转让协议》，约定被告将位于广州市番禺区石楼镇沙南村2队××房屋卖给原告，价格为58万元，被告承诺“该标的转让不存在任何法律上的履行障碍”，是可以交易过户登记的。所以，在合同签订后，原告通过银行账户和微信转账给被告购买房地产款和回填鱼塘款合计551850元（含房屋买卖产生的其他费用），被告收到了此款。事后，原告了解到，涉案土地权属未登记至被告名下，在交涉之下，被告提供了土地使用者为黄灿根的《集体土地建设用地使用证》。这样，根据《合同法》第一百三十二条的规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”，涉案合同约定的房地产存在交易过户登记的法律障碍，致使合同目的不能实现，被告有根本性违约行为和重大过错，涉案合同应当解除。鉴于此请，原告唯有诉诸法律解决。上列事实，有协议等证据证实，证据确实、充分、足以认定。根据我国民事法律的相关规定，涉案合同应当解除。因此，原告请求人民法院解除涉案合同并判令被告返还购房款、赔偿损失和支付违约金，以维护合法权益。被告梁凤玲辩称，1.我方不存在原告所称的违约行为。涉诉房屋在交易前，原告清楚知道涉诉房屋房产登记主体为黄灿根，双方在签订协议时，协议的第一点已对此作出明确记述。2.我方从未承诺涉诉房屋能进行交易过户，在涉诉协议中，我方只是对涉诉房屋及集体土地的使用权转让，不存在第三方主张权利作出承诺。另外，众所周知，现有的政策和法律法规，农村集体土地及其上建房屋，是不允许交易过户的，这一点，原告在涉诉房屋交易前是清楚知晓的。3.涉诉房屋交易，我方只收取了原告的50万元，并非原告诉请的551850元。涉诉协议约定，涉诉房屋及土地使用权转让总价是58万元，协议第二点约定，转让价款分三期支付，第三期8万元，待房子通过重建审批手续后一星期内支付。2018年6月7日，我方出具的承诺书中，同意上述8万元房款在房子重建首层完工一星期内付清。原告提供的证据第7页显示，2019年5月4日，我方出具收据确认到出具时止，合共收取原告款项80万元，而这80万元中，其中30万我方向原告转让涉诉房屋西侧地皮使用权的转让款，因此，本案房屋交易，我方只收取了原告50万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，现认定事实如下：1988年9月15日，原番禺县国土局核发番府集建字【1988】第006571号集体土地建设用地使用证，载明地址为番禺石楼沙南2队占地面积47平方米的土地使用者为黄灿根。1988年9月25日，原番禺县人民政府核发粤房字第**房屋所有权证，载明房屋地址为番禺石楼镇沙南村2对，地号0151，基底面积为47平方米，建筑面积为80平方米。2018年3月27日，黄灿根作为转让方、甲方与梁凤玲作为受让人、乙方签订《宅基地转让协议》，约定：黄灿根自愿将位于广州市番禺区石楼镇沙南村2队，房屋所有权证证粤房字第**集体土地建设用地使用证006571号，地号0151，门牌××，建基面积47平方米，建筑面积80平方米，使用实用面积加花园地块占地约264平方米（其中东西位置长12米，南北位置长22米）的宅基地房产及宅基地使用权永久性转让给乙方，转让价格为人民币贰拾捌万捌仟元整。2018年6月6日，被告梁凤玲作为转让方、甲方与原告肖涛作为受让人、乙方签订《转让协议》，约定：梁凤玲自愿将位于广州市番禺区石楼镇沙南村2队房屋（原屋主黄灿根，身份证号）所有权证粤房字第××，集体土地建设用地使用证006571号，地号0151，门牌××。建筑面积80平方米实用面积加花园地块占地约264平方米（其中东西位置长12米，南北位置长22米）的宅基地房产及宅基地使用权永久性转让给乙方，转让价为人民币伍拾捌万元整。转让价款分三期付清，其中签订合同当日支付定金叁拾万元整，乙方收到定金后负责把房子四边位置搞清晰，与四邻没有争议，甲方一个星期内支付房款贰拾万元整，如甲方无法确定房屋四边位置，则甲方无条件退回已收房款。房子通过重建审批手续后一个星期内支付房款捌万元整。甲方确人在其签订本协议转让宅基地时已征得其所有家属一致同意，承诺该标的转让不存在任何法律上的履行障碍，甲方承诺收到第一次款项后当日即将该宅基地交付乙方，该宅基地的使用权及处置权、出租权等所有权利立即归乙方所有，甲方丧失对宅基地的使用权及处理权。若乙方日后在该宅基地上建房，甲方及家属均不得以任何理由或借口加以阻碍，且甲方须无条件提供协助配合，负责接通合法的水、电及道路畅通和政府部门的报建批准手续，同时甲方必须协助配合处理因该宅基地而产生的相邻问题。如日后政府允许对该宅基地发放房产证，甲方在政策允许范围内必须无条件协助乙方办理房屋相关过户手续，相关费用由乙方承担。若乙方转让上述宅基地及地上房产，甲方及其家属需无条件协助乙方办理转让手续。如因甲方原因导致乙方上述转让行为未能通过，甲方需要向乙方支付违约金元（投资房产资金的总数），该条约定独立于合同本身，无论该合同被解除、宣告无效，双方均要遵照履行。梁凤玲及其家属李锦康签名，肖涛在乙方处签名，肖维顺作为见证人签名。2018年6月7日，原、被告双方签订《承诺书》，约定对2018年6月6日成交的鱼塘和宅基地补充以下条约：甲方负责把鱼塘一半填满泥土，四边位置确权清晰，房屋款捌万元于房子重建首层完工一个星期内付清。广州市番禺区石楼镇规划国土建设办公室发放石楼0761号村民建房信息牌，载明房屋地址为石楼镇××，屋主姓名黄灿根，占地面积47平方米，建筑面积161平方米，核准层数为3层加梯间，核准房高为13.15米，有效期限为2018年8月29日至2019年8月18日。双方对已付款项存在争议。原告认为已向被告支付551850元，被告则认为仅支付了50万元。原告为此提供了收据予以佐证。其中2018年6月6日，被告梁凤玲出具NO.4685208收据确认收到肖涛购买涉诉房屋定金30万元。2019年5月4日，被告出具NO.4400088收据，载明：“仅收到肖涛购广州市番禺区石楼镇沙南村二队沙滘92-1房款（此房交易目前为准一共收到80万元整，收据NO.5377351、4685208、4400088，其他收据一律无效，全部以银行转账为准。）”此外，原告另提供转账凭证、收据、微信聊天记录拟证明共向被告交付551850元。上述材料显示，2018年8月6日，原告肖涛通过转账方式向被告梁凤玲支付216750元。2018年6月6日，原告通过其父亲肖建增通过银行转账方式向梁凤玲支付291000元。2018年6月4日，肖建增通过微信向肖维顺支付9000元。肖维顺在微信中确认共收到30万元，并称“我叫凤玲开好收据交给你。”肖建增还通过微信转账方式向被告支付13000元（备注购地定金）、17000元（备注地号0014定金）、2019年1月27日支付3000元（备注改电线款）、2018年9月11日转账2100元（备注报建保险费2100元）。另有一张收据载明收到肖建增定金三万元整，房子成交价56万包公证手续。如交易不成全额退还，如不买定金不退，如业主不卖双倍赔偿。房屋地址：石楼镇沙北村25队，地号0014。经质证，被告认为，对收据的真实性、合法性无异议，但仅确认收到50万元，NO.4400088收据中载明的80万元包含与梁妹仔土地买卖的30万元以及本案交易的50万元。对肖涛转账给梁凤玲的转账记录216750元的真实性予以确认，但该笔款项是支付的另外一个房地产的买卖款项，与本案以及14920号案件无关，原、被告双方除了该两案的交易以外还有其他房地产买卖。对291000元的转账记录不予确认，对微信聊天记录的三性不予确认。在案件审理过程中，原告陈述，其并非沙南村集体成员，签订协议前原告曾实地查看涉诉土地及房屋。被告曾向原告承诺可办理过户手续，故原告相信被告的说法，并在签订协议后自2018年10月开始通过电话、微信的方式向被告主张办理过户登记手续，但被告拒不办理。被告陈述，协议中未约定需要办理相应土地及地上建筑物的过户手续。双方均确认签订协议后涉诉房地产的现状未发生变化，但对是否已经交付存在争议。原告认为没有交付，被告则称在签订协议后已经交付。经本院释明，原告表示，若合同无效，则其第一项诉讼请求变更为要求确认合同无效，第二项诉讼请求不变更，第三项诉讼请求的项目变更为赔偿金，计算办法不变。本院认为，首先，关于原告肖涛与被告梁凤玲2018年8月6日签订的《转让协议》的效力问题。被告梁凤玲自同村村民黄灿根处受让涉诉房地产后，转让给原告肖涛，因涉诉土地性质为宅基地，农民集体所有的土地属村集体所有，村集体成员基于其社员资格才能获得相应宅基地的使用权，在房地一体原则下，对宅基地上的房屋进行转让，也同样违反了宅基地管理制度，原告肖涛并非沙南村集体成员，故其无权取得宅基地及地上房屋的使用权或所有权。因此肖涛与梁凤玲签订的转让协议因违反了国家强制性规定，应属无效。双方对原告肖涛已交付的款项存在争议。本院认为，2018年6月6日银行转账的291000元、2018年6月4日微信支付的9000元，与微信聊天记录及NO.4685208收据开具的时间及金额可相互印证，确认为原告肖涛缴纳的本案房地产交易定金30万元。微信支付的13000元及17000元，结合其备注及原告提供的另外一张收据，应为案外人肖建曾支付的石楼镇沙北村25队（地号0014）的定金，与本案无关。2019年1月27日支付3000元的改电线款以及2018年9月11日的报建保险费2100元即使真实，也并非原告肖涛购买涉诉房地产支付给被告梁凤玲的对价。结合梁凤玲在2019年5月4日出具的NO.4400088收据，本院确认原告肖涛已向被告梁凤玲支付本案交易款50万元。原告肖涛认为被告未交付涉诉房地产，但其既未有催促被告交付涉诉房地产的书面证据，在合同签订后被告梁凤玲亦配合办理了涉诉房屋的农村建房信息牌，因此可确认原告肖涛已接收了涉诉房地产，对其主张，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定“无效的合同自始没有法律约束力”以及第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告梁凤玲应将转让款500000元退还给原告肖涛，原告肖涛也应同时将涉诉房地产交还被告梁凤玲管业。原告肖涛主张被告梁凤玲支付资金占用损失，本院认为，被告梁凤玲明知涉案房地产为集体土地性质的宅基地及地上建筑物，不可转让，仍将其对外出售给对方。原告肖涛明知自己不具备农村宅基地的受让资格，仍向被告购买涉诉宅基地，双方当事人对造成合同无效均有同等的主观过错，应承担同等的过错责任。因此，在被告梁凤玲占有购地款的同时，原告肖涛也占用使用土地及地上建筑物，因此，房屋占用费与购房款占用费应相互抵消，对原告肖涛主张被告梁凤玲支付资金占用费的诉讼请求，本院不予支持。原告肖涛以被告梁凤玲未配合办理涉诉房地产的过户登记手续为由主张其承担赔偿责任，本院认为，协议中约定“如日后政府允许对该宅基地发放房产证，甲方在政策允许范围内必须无条件协助乙方办理房屋相关过户手续，相关费用由乙方承担。”故从协议约定内容来看，签订协议时原告肖涛已明确知悉涉诉房地产在现阶段是不允许办理过户登记手续的，并且协议中已明确约定转让的是使用权并非所有权。同时，在签订协议后，被告梁凤玲亦依约协助原告办理了农村建房信息牌。现原告肖涛以被告梁凤玲不配合办理过户登记手续为由主张被告梁凤玲承担违约及赔偿责任，有违诚信原则，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告肖涛与被告梁凤玲于2018年8月6日签订的《转让协议》无效；二、被告梁凤玲应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告肖涛退还款项500000元，原告肖涛应同时将广州市番禺区石楼镇沙南村2队房屋及土地（所有权证粤房字第××，集体土地建设用地使用证006571号，地号0151，门牌沙滘北街92-1。建筑面积80平方米实用面积加花园地块占地约264平方米）交还被告梁凤玲管业；三、驳回原告肖涛的其余诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12948元减半收取计6474元，由原告肖涛负担2936元，由被告梁凤玲负担3538元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 冯 婉二〇二〇年十一月二十七日书记员 邬敏秋