河南省辉县市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0782民初4596号原告：邓海磊，男，汉族，住辉县。委托诉讼代理人：庙小童，北京市京师（郑州）律师事务所律师。被告：辉县市江山天成置业有限公司，住所地辉县市清晖路与新四路交叉口，统一社会信用代码914107825948826522。法定代表人：王栓成，总经理。委托诉讼代理人：姚广洲，河南百泉律师事务所律师。原告邓海磊与被告辉县市江山天成置业有限公司（以下简称天成公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓海磊的委托诉讼代理人庙小童，被告天成公司的委托诉讼代理人姚广洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓海磊向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付逾期交房的违约金13195元；2、要求被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金暂计35243元（自2018年11月3日至2019年8月19日按照同期银行的贷款利率计算，自2019年8月20日至2020年9月20日按照LPR计算，自2020年9月20日起按照LPR计算至实际办理房地产权属证书之日止）；以上暂计48438元；3、要求被告立即为原告办理房地产权属证书；4、本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年4月10日，原、被告签订商品房买卖合同。合同约定：原告购买被告开发的位于辉县市清晖路与新四路交叉口东南角“江山城江山花园小区”第31幢1单元X层X号商品房一套，总价款为431218元。被告应于2016年12月30日前交房，被告未按该时间交付，实际向原告交付的时间为2017年11月1日，被告实际延期交房时间为306天。合同约定，被告应在交房之日起365日内办出房地产权属证书，自2017年11月2日交房至2018年11月3日365天，被告未履行办理房地产权属证书的义务，截止2020年9月20日，已逾期687天，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，经原告多次要求未果。故诉至法院，望判如所请。被告天成公司辩称：1、本次原告起诉逾期交房违约金、逾期办理房产证违约金已超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。2、原告购买商品房系31号楼，31号楼统一交房时间为2017年3月28日，被告在建房期间，因政府环保等不可抗力、政策原因致使停工80天，被告向原告交房日期应以合同约定的2016年12月30日向后延续80日为准。3、被告未办理房屋产权证书是因为政府办证部门现不办理房屋产权证的原因造成的，其责任不在被告，被告会尽快落实，督促政府办证部门为原告办理房屋产权证书。综上，被告认为原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，应驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院通过庭审组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：关于被告向原告的交房的时间，因被告提供的证据证明的停工时间，均发生在原、被告双方签订案涉《商品房买卖合同（预售）》之前，因此被告向原告交付房屋的时间不应推迟。故对被告提供的证据证明应推迟交付房屋时间的证明力，不予确认。关于被告向原告交付案涉房屋的日期，被告提供的交房电话通知情况明细，系被告单方制作，并非通信部门出具的通话明细，也无短信通知截图。故对该证据的证明力，不予确认。原告提供的收房证据为物业费收费票据，证明原告于2017年11月1日开始缴纳物业费；被告对原告提供的案涉31号楼工程竣工验收备案表无异议，该备案表显示各相关验收单位的验收时间为2017年6月8日，报备时间为2017年6月9日，备案时间为2017年6月12日。综上，认定交房时间为2017年11月1日。原告提供的证人书面证言，因证人未出庭作证，根据民事诉讼证据的若干规定，该书面证言不得作为认定案件事实的根据。因此，对该证据的证明力，本院不予确认。原告提供的2017年7月18日辉县市规划局出具的信访事项处理意见书的信访人为张丽芳，并非本案原告，对该证据的证明力，本院不予确认。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月10日，以天成公司为出卖人，以邓海磊为买受人，双方签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同第三条商品房基本情况约定：1、该商品房规划用途为商品住宅。……3、该商品房为第一条规定项目中的（江山城.江山花城）31幢1单元X层1-××号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一。……合同第六条计价方式与价款约定：出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款：……2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3227.2元，总价款为人民币431218元（大写肆拾叁万壹仟贰佰壹拾捌元整）。……合同第七条付款方式及期限约定：……（二）买受人按1方式支付付款：1、一次性付款：买受人于2016年4月10日付给出卖人人民币肆拾叁万壹仟贰佰壹拾捌元整（￥：431218）……合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告……该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当自2016年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全的，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理……合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累积）。……（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同第二十条房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、督促出卖人尽快处理完毕……。合同第二十八条补充协议约定：对本合同为约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。合同第二十九条合同生效约定：本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。本合同及附件共36页，一式肆份，其中出卖人壹份，买受人壹份，辉县市房管局壹份，税务壹份。合同附件与本合同具有同等法律效力。被告在出卖人栏加盖单位合同专用章和法定代表人吴天业手章，原告在买受人栏签字。作为该合同补充协议的附件十一约定，……六、买受人应在合同签订之日起30日内到政府相关部门缴纳契税。七、关于合同第八条交付期限延期的说明：1、遭遇不可抗力；且出卖人在发生之日起60日内书面或短信等形式告知买受人的；2、出卖人为遵守国家法律规定及政府部门的有关规定而导致交房日期延误且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；3、商品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致延期的；4、为提高小区品质出卖方因地下停车场施工时间相应顺延交房日期；5、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；6、突发性公共事件导致施工受阻或停工；7、买受人逾期付款的，按买受人逾期时间相应顺延交房日期；本合同第八条约定的交房期限届满时，如买受人尚未付完全部房款，且出卖人同意继续履行本合同的，则房屋交付期限应顺延至买受人付清该商品房的全部房款及违约金之日，因买受人未付清全部房款及违约金，导致出卖人逾期交付的，出卖人不承担逾期交付的违约责任。8、买受人不按时缴纳契税、专项维修资金等各项税费的；9、设计商品房建设工程的政府批准文件延期的；10、其他出卖人不能预防和控制的因素……十一、本补充协议作为《商品房买卖合同》的附件和组成部分，经出卖人、买受人双方签字（章）后生效，与本《合同》具有同等法律效力。若《合同》与本补充协议约定不一致的，以补充协议的约定为准。被告在出卖人栏加盖单位合同专用章，原告在买受人栏签字。合同签订后，原告于合同签订的当天向被告缴纳了备案费、维修基金、档案费等共计8458元，被告为原告出具了收据。2016年4月19日，原告邓海磊向被告支付了购房款431218元，被告为原告出具了销售不动产统一发票。同日原告缴纳了契税6468.27元。2018年5月30日，原告向被告缴纳了测绘费、登记费、工本费、有线电视费等共计422元。在原告依约向被告支付了全部购房款后，被告未按合同约定于2016年12月30日向原告交付所购房屋，直到2017年11月1日向原告交房。原告至今未取得所购房屋的权属证书。根据上述事实，本院认为：原告邓海磊与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件系当事人真实意思表示，符合法律规定，属有效合同。双方均应按合同约定履行各自义务。作为涉案房产的出卖人，按约交房系被告主要的合同义务。根据合同约定，被告应当在2016年12月30日前向原告交付具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房。但被告并未按合同约定向原告为交付，2017年11月1日被告将案涉房屋交付原告，被告就房屋交付已构成对原告的违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，被告逾期交房的时间为306天（自2016年12月31日起至2017年10月31日止），被告应支付原告的违约金数额为13195元（43.12元/日×306天），故原告要求被告支付逾期交房的违约金13195元的诉讼请求，本院予以支持。被告认为原告的该诉讼请求已超过诉讼时效，由于被告违约行为的连续性，其违约状态一直持续到其将房屋交付于原告之日（2017年11月1日）才终结，原告该项诉讼请求应自该违约行为终结次日即2017年11月2日起开始计算，原告于2020年9月8日向本院提起诉讼，并不超过法律规定的诉讼时效，被告的该辩解意见，本院不予采纳。被告认为延期交房是由于不可抗力原因所致，按照合同约定，应相应顺延80日交房的辩解意见，无事实依据，本院不予采纳。关于原告要求被告为其办理所购买房屋权属证书的问题，根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条房屋登记的约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。……因此，为原告办理房屋所有权证书是原、被告双方的共同义务，而非被告的单方义务。但在合同履行过程中，原告向税务部门缴纳了房屋买卖的契税，被告向原告收取了测绘费、工本费、登记费等费用，原告向被告交纳上述费用、被告收取上述费用的行为，说明了原告具有要求被告为其办理房屋产权证书、被告具有为原告办理房屋产权证书的共同意愿，双方已就原告所购房屋的产权证书达成由被告为原告办理的一致意见，被告因而具有为原告办理房屋产权证书的义务。且被告在对原告要求其办理房屋产权证书的诉讼请求中提出了“被告未为原告办理房地产权属登记证书是因为政府相关办证部门现不办理房地产权属证书原因造成的，其责任不在被告，被告会敦促相关部门尽快为原告办理房地产权属证书”的答辩意见，也说明了被告对有为原告办理房屋产权证书的意愿和义务的认可。故对原告要求被告为其办理所购房屋的产权证书的诉讼请求，本院应予支持。关于原告要求被告支付逾期办理房地产权属证书违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第二十条房屋登记的约定：……（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2、督促出卖人尽快处理完毕办理。对于原告未取得所购房屋权属证书的事实，双方均予认可，对于原告未取得房地产权属证书的原因，被告认为系登记机关不予办理造成的，但被告并未提供其向登记机关提供了办理权属登记需由其提供资料的证据，因此其未履行合同约定的义务，构成违约，应承担相应的违约责任。双方对被告的该违约行为所约定的违约责任为“督促出卖人尽快处理完毕办理”，即被告所应承担的违约责任为履行一定的行为，并非向原告支付违约金。故原告以被告的该违约行为要求被告支付违约金的诉讼请求不符合合同约定，且原告要求被告为其所购房屋办理房产权属证书的诉讼请求已获支持，因此原告要求被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告辉县市江山天成置业有限公司应于判决生效后十五日内支付原告邓海磊逾期交房违约金13195元；二、被告辉县市江山天成置业有限公司于判决生效后三十日内代为原告邓海磊办理江山城?江山花园第31幢1单元X层1-××号房产的权属证书；三、驳回原告邓海磊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费505元，由被告辉县市江山天成置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审判员  骆幸琪二〇二〇年十一月二日书记员  马 杰