湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终3418号上诉人（原审原告）：张金虎，男，1969年8月18日出生，汉族，住谷城县。上诉人（原审被告）：张传明，男，1958年4月22日出生，汉族，住谷城县。委托诉讼代理人：鲍喜兵、何星，湖北联帮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：栗松召，男，汉族，1969年8月29日出生，住谷城县。委托诉讼代理人：张金，湖北银谷律师事务所律师。上诉人张金虎、张传明因与被上诉人栗松召房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省谷城县人民法院（2020）鄂0625民初51号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张金虎上诉请求：撤销原判；变更判决为“被告张传明、栗松如在判决生效后五日内返还原告张金虎已付购房款500000元及资金占用费（其中200000元从2016年5月9日开始按6%的标准计算资金占用费至偿清为止；200000元从2016年5月26日开始按6%的标准计算资金占用费至偿清为止；100000元从2016年6月8日开始按6%的标准计算资金占用费至偿清为止），顺序为先支付资金占用费后返还购房款”。事实和理由：因合同无效所产生的赔偿责任，其损失计算的起点时间就不应当再按照合同中约定的房屋交付时间计算，而应当按照上诉人实际支付购房款的时间计算。张传明辩称，张金虎一审诉讼请求利息计算时间是2017年5月1日，其上诉请求利息起算时间为2016年5月无事实和法律依据。栗松召辩称，购房款交给了利丰公司，现在房子还在。上诉人想要钱可以，只要房子卖了就有钱了。张传明上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人张金虎对上诉人张传明的一审全部诉讼请求。事实和理由：一、上诉人张传明非案涉房屋的实际权利人，实际权利人为被上诉人栗松召。二、商品房买卖合同无效，原判基于无效合同认定张传明为案涉房屋买卖合同一方主体，无事实和法律依据。三、被上诉人栗松召与被上诉人张金虎分别于2016年5月9日、2016年5月26日签订的《购房合同账户变更说明》及2016年6月8日收付款协议，系真实意思表示，与上诉人张传明无关。张传明从未收取过购房款，不负有返还张金虎购房款的义务。张金虎辩称，张传明是房屋买卖合同中的合同主体，应当承担合同义务及责任。张金虎根据栗松召变更后的收款账户支付购房款，没有改变《商品房买卖合同》的性质。请求驳回张传明的上诉。栗松召辩称，合同是我签的，变更合同是我与张金虎签的，张金虎让张传明还款没有事实根据。张金虎一审诉讼请求：1.解除原、被告于2016年5月6日签订的《商品房买卖合同书》；2.二被告共同向原告返还购房款500000元（并从2017年5月1日起按照年利率24%计算支付利息至清偿之日止）；3.二被告承担违约责任，按照购房款金额的20%向原告支付违约金；4.由二被告承担案件受理费。一审法院认定：2016年5月6日，张传明、栗松召与张金虎双方在协商一致的基础上签订一份《商品房买卖合同书》。合同约定张传明、栗松召作为甲方，张金虎作为乙方。合同的主要内容为：①甲方自愿将从利丰公司破产清算组购买的棚户区改造房屋（总23层）地面上门面房的一至二层，面积约2000㎡其中的地面上门面房的第一层，以粉水路向北侧3-4间共2间出售给乙方，面积约90㎡，房屋最终面积以房管局办理房产证时以实际测量为准（甲方必须保证该房屋的手续合法有效）；②房屋最终的成交价为7500元/㎡；③付款方式：本合同签订之日起4日内支付200000元，2016年5月23日再次支付300000元，乙方向甲方支付购房款500000元，乙方交款通过银行直接将该款汇入甲方提供给乙方的房管局监管账户。收款单位为利丰公司破产清算组，开户行为工商银行，账户为18×××56，余款乙方在收到甲方办理好该房产证时一次性付清；④甲方在交付该房屋之前，因出卖的房屋产生的一切民事法律责任由甲方承担，甲方在交付房屋后，因出卖的房屋产生的一切民事法律责任由乙方承担；⑤本合同签订后，如一方违反本合同条款，违约方向守约方支付300000元的违约金；⑥甲方必须按购房约定的时间将房屋交付给乙方使用（时间2017年5月1日之前），若逾期不能按时交房，甲方按乙方所交购房金额的日10‰支付乙方赔偿金；⑦本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，此合同经甲、乙双方签字捺手印后生效等。甲方张传明、栗松召在合同中签名并捺印，乙方张金虎签名并捺印。合同签订后，2016年5月26日，栗松召向张金虎出具购房合同账户变更说明（代收款收据）载明：“应甲方要求，张金虎于2016年5月26日打入购房款200000元，大写贰拾万元整，此款打入下列账户：收款人田晶，开户行：工行营业部，账户：62×××00，由此产生的一切责任均由为本人全权负责。收款人栗松召”。2016年5月9日和5月26日，张金虎通过银行向栗松召指定的银行账户汇入400000元；2016年6月8日，张金虎向栗松召支付现金100000元，栗松召向张金虎出具收条1张。合计500000元。之后，因张传明、栗松召不能依约交付门面房的义务。故原告诉至法院。2003年3月6日，一审法院宣告利丰公司破产还债。2013年，利丰公司破产清算组以利丰公司名义向行政机关申请建设第二期经济适用房。原谷城县住房保障和房屋管理局于2013年4月7日印发谷房发[2013]1号文件，同意利丰公司建设经济适用房，销售价格以保本微利为原则，销售方案报住房局批准，在确保利丰公司符合申购条件的职工购买的前提下，向社会符合经济适用房购买条件的职工出售。2014年4月22日，谷城县发展和改革局印发[2014]74号文件，作为工程项目前期准备工作和编制可行性研究报告的依据，并要求利丰公司尽快编制报告，由其审批。此后，谷城县人民政府调整建设和职工安置方案，将项目用地变为商品房开发性质。利丰公司土地使用权性质为国有划拨用地。2019年1月11日，湖北正春房地产开发有限公司通过国有建设用地使用权挂牌出让程序取得建设用地使用权，并开发建设。利丰公司破产清算组于2014年12月28日张贴通告，载明“利丰公司报经县政府及主管职能部门批准，拆除老家属院兴建第二期经济适用房，其一、二层向社会公开出售，起价为每平方米3000元，请愿购者于7日到利丰公司报名”。2015年1月4日，利丰公司破产清算组与栗松召签订《售房协议》，载明“利丰公司第二期经济适用房一、二层整体出售给栗松召。总面积约2000㎡（以建成后测量为准），售价为3000元/㎡，合计金额600万元。现交定金30万元。利丰公司承诺如遇不可避免的原因外利丰公司决定将此房出售给栗松召，付款步骤和交房时间以正式合同为准。”利丰公司破产清算组在协议中加盖了利丰公司印章。当天，栗松召向利丰公司破产清算组交纳“订金”300000元，2016年5月9日交款505470元，2016年5月10日交款1135000元，2016年5月25日交款151000元，2016年5月26日交款100000元。栗松召总计交纳购房款2191470元。2016年8月28日，利丰公司破产清算组与栗松召磋商房屋买卖合同，拟定了承诺书。主要内容：（一）利丰公司第二期经济适用房第一层至第二层由栗松召购买，单价为5300元/㎡，面积以测量为准。（二）利丰公司于2017年12月30日将房屋交付于栗松召，若未按时交付，利丰公司则支付栗松召违约金；若栗松召逾期交纳购房款，则支付同等违约责任；违约金为总价款5%。（三）利丰公司承诺房屋出售后，栗松召拥有长期使用权，并享有处置权、转让权（国家法律、法规除外）。（四）正式合同签订后，承诺书作废。栗松召在承诺书中签名，万昌明并在承诺书中注明“按以上打印后可盖章”。在拟定承诺书后，利丰公司破产清算组将2015年1月4日售房协议收回，并向栗松召出具了二份证明，在证明中加盖了利丰公司印章。证明内容基本相同，主要内容为利丰公司第二期经济适用房第一层一至七间由栗松召购买，栗松召有长期使用权、转让权及处置权，国家法律规定的除外。此后，因栗松召向利丰公司破产清算组购房无果，故诉至人民法院。2019年8月26日，一审法院作出（2019）鄂0625民初869号民事判决书，判决：一、谷城县利丰印务有限责任公司破产清算组于本判决生效后五日内以谷城县利丰印务有限责任公司财产偿还栗松召购房款2191470元及利息；二、驳回栗松召的其他诉讼请求。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、房屋买卖合同的效力问题。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，张传明、栗松召将其购买利丰公司破产清算组位于谷城县城关镇粉阳路4号经济适用房门面房一至二层其中第一层，以粉水路向北侧第3-4间共2间面积约90㎡，转让给张金虎。二被告明知道该门面房属经济适用房，而张金虎知道或应当知道该门面房的性质属经济适用房，且张传明、栗松召在尚未合法取得的情况下，张金虎与张传明、栗松召之间签订了《商品房买卖合同书》。基于出卖人栗松召与利丰公司破产清算组签订的《售房协议》相关权利，一审法院作出（2019）鄂0625民初869号民事判决书，判决确认栗松召与利丰公司破产清算组双方房屋买卖预约合同，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，故张金虎与张传明、栗松召签订的《商品房买卖合同书》应认定合同无效。二、张金虎要求解除合同的诉请是否成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”的规定，本案房屋买卖合同自始自终无效。故张金虎主张解除合同的诉讼请求，依法不能成立。三、张传明是否承担民事责任的问题。张传明辩称与张金虎不存在购房合同关系，也未收取张金虎的购房款，故不承担民事责任。本案中，《商品房买卖合同书》中出卖方为张传明、栗松召，即表明张传明是房屋买卖合同一方的主体。其与栗松召之间如何约定对门面房屋的处分、收益，与张金虎无关联性。故张传明所从事的民事活动，应承担民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，对于张金虎要求张传明、栗松召返还购房款的诉讼请求，一审法院予以支持。四、关于张金虎主张资金占用期间利息及违约金赔偿问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，若一方当事人对合同无效存在过错，且对方当事人因此遭受损失的，过错方应基于缔约过失行为向对方当事人承担赔偿损失的法律责任，所赔偿的损失限于信赖利益损失，不包括在合同有效情形下，通过履行可以获得的期待利益损失。若受害人也存在过错的，应根据其过错程度自担相应损失。为了平衡双方当事人的利益，结合本案的具体情况，张传明、栗松召占用张金虎支付的购房款500000元会给张金虎造成一定的利息损失。一审法院酌定按年利率6%计算，即从2017年5月1日起计算至清偿之日止。对于张金虎主张违约金的诉请，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十六条、第五十八条规定，判决：一、被告张传明、栗松召于本判决生效之日起五日内返还原告张金虎已付购房款500000元及利息（以500000元为基数，从2017年5月1日起按年利率6%的标准计算至清偿之日止）；二、驳回原告张金虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，由被告张传明、栗松召负担。本院审理查明，一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，上诉人张金虎一审诉讼请求返还购房款及其从2017年5月1日起至清偿之日止的利息。原审判决返还已付购房款及其从2017年5月1日起至清偿之日止的利息，符合法律规定。上诉人张金虎主张返还已付购房款500000元中的200000元从2016年5月9日至偿清为止、200000元从2016年5月26日至偿清为止、100000元从2016年6月8日至偿清为止的资金占用费，超出其一审诉讼请求，本院不予支持。栗松召与利丰公司破产清算组房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2019年8月26日作出（2019）鄂0625民初869号民事判决书，判决谷城县利丰印务有限责任公司破产清算组于判决生效后五日内以谷城县利丰印务有限责任公司财产偿还栗松召购房款2191470元及利息。本案所涉《商品房买卖合同书》由上诉人张金虎与上诉人张传明、被上诉人栗松召签订。作为合同主体，上诉人张传明应当履行相应的合同义务。即使上述《商品房买卖合同》无效，上诉人张传明也应当与被上诉人栗松召返还上诉人张金虎已付购房款及相应利息。上诉人张传明称其并非合同一方主体及实际权利人，与本案查明事实不符，其主张因未收取过购房款，而不负还款的民事责任，本院不予支持。综上所述，张金虎、张传明的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10350元，由上诉人张金虎负担550元、上诉人张传明负担9800元。本判决为终审判决。审判长 杨 文审判员 严庭东审判员 刘丹丹二〇二〇年十一月十八日书记员 张诗怡