上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初42291号原告(反诉被告)：王爱军，男，1981年10月29日出生，汉族，住江苏省东台市。被告(反诉原告)：上海贝孚投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：王振飞，执行董事。委托诉讼代理人：平晓创，上海市锦天城律师事务所律师。原告(反诉被告)王爱军与被告(反诉原告)上海贝孚投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王爱军，被告(反诉原告)上海贝孚投资管理有限公司的委托诉讼代理人平晓创到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王爱军向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还履约保证金人民币169,506元；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告向被告租赁位于上海市浦东新区锦绣路XXX号XXX层XXX-XXX号商铺，后在此注册上海浦喵教育科技有限公司，从事青少年科技创新类教育培训。2020年1月23日，上海市教委通知，为有效防控新型冠状病毒感染肺炎疫情，切实保障广大学员、婴幼儿及员工身心健康，根据市委和市政府总体部署，上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室下发通知，要求各培训机构和托育机构担负起社会责任，防止因人员聚集增大传染风险，从即日起至2月29日暂缓开展线下服务。2020年4月20日，上海市教委发布，根据党中央、国务院关于新冠肺炎疫情防控工作有关精神和教育部相关要求，结合本市疫情防控形势，经研究决定并报教育部备案，在做好4月27日高三、初三年级返校开学工作的基础上，高二、初二年级于5月6日返校开学；高中、初中其他年级以及小学四、五年级于5月18日返校开学，小学一、二、三年级和幼儿园的返校开学安排，视疫情防控形势另行确定。培训机构在本市中小学和幼儿园返校开学前不得开展线下培训及服务。至此，培训机构重新营业时间仍无定论。2020年2月10日，全国人大常委会法律工作委员会将本次疫情定性为法律上的“不可抗力”。2020年2月15日，上海市政府就新型冠状病毒感染肺炎防控工作情况举行新闻发布会，明确本次新冠肺炎疫情属于不可抗力事件。2020年4月20日，最高人民法院发布《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》，明确准确适用不可抗力规则，积极鼓励交易，最大限度减少新冠肺炎疫情对正常经济秩序的冲击。明确提出：因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。原告在疫情期间，积极响应国务院和上海市政府及相关部门的号召暂停营业。至今为止，因疫情影响始终不能恢复正常营业，在停业期间无任何收入，同时还要给员工发放工资、缴纳社保，面临巨大的经济压力。由于租赁标的从央企华润租来，因此疫情期间被告给予原告免租两个月，原告表示非常感谢、感恩。但由于疫情影响，政府迟迟未公布培训机构可复课时间，业内多猜测在9月中下旬。原告原租赁费用已支付至2月15日，免租期至4月15日，预测后续还有5至6个月无法营业需缴纳房租，公司账上的资金已经无法支撑。双方在4月已经通过微信沟通，双方同意终止合同，终止合同日期为已支付过的租金有效期。2020年4月23日，原告向被告寄送了《因不可抗力中止合同退还保证金通知函》，要求被告退还保证金，被告给予否定答复。由于不可抗力疫情原因，使得原告开设的培训中心无法进行经营，同时无法预测可重新经营时间，无法实现合同目的。这种情形属于合同客观可履行，但合同目的已无法实现，符合《合同法》94条和117条规定，同时属于最高法院2020年4月20日《意见》提出的因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现的情况。应根据不可抗力的影响，免除原告全部责任。上海贝孚投资管理有限公司辩称，不同意原告的诉求。根据双方签订的《房屋租赁合同》第10.2条，租赁期间，乙方(原告)退租应向甲方(被告)支付租赁当年度3个月的租金总额作为补偿。同时乙方还应向甲方补缴免租期的租金。反诉请求：1.判令反诉被告支付3个月的租金169,506元作为补偿款；2.判令反诉被告支付50天免租期的租金，按日租金1,883.40元计算，合计94,170元；3.判令反诉被告支付2020年2月15日至4月14日期间两个月的租金，计113,004元；4.判令反诉被告承担本案诉讼费。针对反诉，王爱军辩称：不同意反诉请求。反诉被告不存在任何违约事宜，本案合同终止事项属于因不可抗力，导致合同无法履行，合同目的无法实现，反诉被告终止合同不属于违约。且合同的终止是双方沟通协商终止。合同终止后，系争房屋已由反诉原告收回并已对外出租出去部分空间。本院经审理认定事实如下：系争房屋系上海锦绣华城房地产开发有限公司所有的商场。原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积约为432平方米，租赁期限自2018年7月11日起至2022年12月31日止，其中免租期50日，自2018年7月11日起至2018年8月31日止，免租期内甲方免收租金。第一个租赁年度年租金为678,024元(4.30元/平方米/天)，第二个租赁年度年租金为678,024元(4.30元/平方米/天)，第三个租赁年度年租金为711,925元(4.51元/平方米/天)，第四个租赁年度年租金为747,521元(4.74元/平方米/天)，第五个租赁年度年租金为747,521元(4.74元/平方米/天)。合同4.1约定，为保证乙方全面履行本合同项下的义务，按期完好按本合同约定的内容，乙方同意于本合同签订之日起1个工作日内，向甲方支付履约保证金3个月的租金，共计169,506元。4.4约定，租赁期内，乙方无任何违约情形，同时，于租赁期满或本合同解除、终止时，也未存在任何就租赁物与甲方或次承租人或其他第三方的提出主张、诉讼仲裁、赔偿等未了结事项，且乙方办理完交还手续，水、电、煤、空调等交接和迁出手续，并结清相关费用的，甲方将于前述所有事项办理并结清后15个工作日内，无息退还乙方已支付的履约保证金。10.2约定，租赁期内，乙方退租应向甲方支付租赁当年度3个月的租金总额作为补偿。同时，乙方还应向甲方补交免租期的租金。……合同还约定了其他事项。合同签订后，原告使用系争房屋从事青少年科技创新类教育培训。双方如约履行合同至2020年初。由于新冠疫情爆发，2020年1月23日，上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室下发通知，要求各培训机构和托育机构担负起社会责任，防止因人员聚集增大传染风险，从即日起至2月29日暂缓开展线下服务。2020年4月20日，上海市教委发布，根据党中央、国务院关于新冠肺炎疫情防控工作有关精神和教育部相关要求，结合本市疫情防控形势，经研究决定并报教育部备案，在做好4月27日高三、初三年级返校开学工作的基础上，高二、初二年级于5月6日返校开学；高中、初中其他年级以及小学四、五年级于5月18日返校开学，小学一、二、三年级和幼儿园的返校开学安排，视疫情防控形势另行确定。培训机构在本市中小学和幼儿园返校开学前不得开展线下培训及服务。2020年4月23日，原告向被告发送《因不可抗力中止合同退还保证金通知函》，通知函主要内容为因新冠疫情原因，致使原告合同目的无法实现，经双方于4月份沟通，同意中止合同，中止日期为2020年3月31日，原告要求被告退还保证金169,506元。原告已正常交付了至2020年2月14日的租金。原告为证明自己主张，还向法庭提交以下证据：1.原告与备注名为被告法人代表“王振飞”的微信沟通截图，原告称：“成山路的房子，目前我这边预料的贷款没有到位，资金上有问题了。所以要不就结束吧。”“王振飞”称：“好的，已收到”……原告称：“王总，刚刚开好会议，测算下来，到九月份，我们资金实在支撑不住这个房租了，谢谢你提出的优惠方案。给我几天时间，我们把东西搬了。”“王振飞”称：“好的。”“没问题。”等。对该证据，被告表示无法确认对话主体的身份，沟通内容也无法证明合同已经解除及解除条件。聊天截图中还有语音沟通过程，无法证明语音沟通内容，无法排除原告删除了部分聊天内容，也无法明确对话中的房屋即系争房屋。2.被告出具的《关于疫情防控期间适当减免租金(或联营金)的通知》，通知为被告向租户发出，主要内容为：为减轻各租户因新冠肺炎疫情防控带来的经营压力，积极响应市政府号召，决定免收各租户2月、3月两个月的租金。通知落款时间为2020年3月19日，没有被告签章。对该证据，被告表示不是原件且没有盖章，不能确认真实性。3.原告方与备注名为“智慧喵-浦东房东贝孚投资员工”的微信沟通截图，2020年4月13日，“智慧喵-浦东房东贝孚投资员工”称：“您好，浦东机器人4月15日至5月15日租金共计56,502元，公司要求4月15日前缴纳，谢谢您的配合。”“你们这个月租金不能拖了，已经免了2个月了，公司都盯着。”对该证据，被告表示无法确认聊天对象的身份，无法证明被告给予原告两个月免租。4.原告方与备注名关联被告公司员工的微信沟通截图，其中2020年4月16日，备注名为“智慧喵-浦东房东贝孚投资员工”称：“公司是让我晚上拿到钥匙，测量好，你们可以慢慢搬。”“明天早上10点，我们张经理会在项目上等你们。你安排个人带着钥匙过去。”“之后你们搬家我们会尽力配合的”等。2020年4月23日，原告方向备注名为“张家铭招商经理贝孚投资浦东二房东”表示：“张经理：昨天我们暂时都搬离了，放几只水桶在，告知下。”对该证据，被告表示无法确认聊天对象的身份，无证确认真实性。且原告自认尚有几只水桶未搬离。5.58同城的网页截图及备注名为“闵行小地主”“家铭哥”的微信记录，以证明2020年5月被告已就系争房屋对外招租。对该证据，被告表示，截图未显示招租房屋确系系争房屋；“闵行小地主”不是被告员工。无法证明原告证明目的。庭审中，双方一致确认系争合同已经解除。对于解除时间，原告确认为2020年4月15日，并已在2020年4月19日搬离。被告称2020年6月16日，原告还至系争房屋内拆除空调。被告保留向原告主张解除合同后至原告实际搬离日止的房屋使用费的权利。以上事实，由《房屋租赁合同》、上海市房地产权证、微信聊天记录、免除租金通知、中止合同退还保证金通知和快递凭证及当事人的庭审陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应遵守。庭审中，双方一致确认系争合同解除，本院予以确认。关于合同解除的责任承担，原告认为根据其与被告法定代表人王振飞的微信沟通记录，双方系经协商合意解除合同，故双方均不应承担解除合同的违约责任，对此本院认为，根据微信聊天记录，合同的解除系由原告提出，双方并未就合同解除后的违约责任承担形成合意，本院无法据此采纳原告要求不承担违约责任的要求。关于原告提出合同的解除系因新冠疫情爆发导致原告合同目的无法实现，因此其可援引“不可抗力”条款无责解约，对此本院认为，租赁合同的本质系承租方占有使用房屋并交纳租金的合同，新冠疫情的爆发，的确极大影响了原告的正常经营，但并未从根本上排除原告作为承租方占有使用系争房屋的权利，原告可通过开展线上培训等其他方式积极挽回疫情带来的损失，亦可通过协商方式请求出租方减免疫情期间的租金，而原告却在被告免除2020年2月至3月租金后不久即径自要求解除合同，有违诚实信用原则，也与疫情下各市场经济主体共克时艰的抗疫精神相悖，本院据此确认原告对系争合同的解除应承担违约责任。该违约责任，可根据系争合同约定处理，原告应付违约金与其履约保证金冲抵。关于其他反诉请求，反诉原告要求反诉被告支付自2018年7月11日起至2018年8月31日止计50天共94,170元的租金，根据合同约定，租赁期内，乙方退租应向甲方支付租赁当年度3个月的租金总额作为补偿，同时，乙方还应向甲方补交免租期的租金。该笔免租期租金的具体金额，本院根据2018年度合同约定的日租金4.30元/平方米的标准，按432平方米，共50日重新计算为92,880元。反诉原告要求反诉被告支付2020年2月15日至4月14日期间两个月的租金，计113,004元。该期间的租金，原告称被告响应号召给予免除，本院结合《关于疫情防控期间适当减免租金(或联营金)的通知》和原告方与被告员工微信沟通记录，及被告从未向原告催讨该期间租金等情况，推定原告所述为真。该期间租金的免除，系被告基于新冠疫情影响，减轻租户经营压力而作出，非合同约定的免租期，不因原告违约而需补交。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、反诉被告王爱军于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海贝孚投资管理有限公司169,506元补偿款(违约金)，该款与在反诉原告上海贝孚投资管理有限公司处的169,506元保证金冲抵；二、反诉被告王爱军于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海贝孚投资管理有限公司租金92,880元；三、驳回原告王爱军的诉讼请求；四、驳回反诉原告上海贝孚投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,690元，减半收取计1,845元，由原告王爱军负担。反诉案件受理费减半收取计3,475元，由反诉原告上海贝孚投资管理有限公司负担1,054元，由反诉被告王爱军负担2,421元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  周啸二〇二〇年十一月二十日书记员  沈嬿附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。