北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初7268号原告：北京亿享通数码科技有限公司，住所地北京市房山区拱辰街道拱辰大街****03—318。法定代表人：胡玉柱，总经理。诉讼委托代理人：潘彦来，北京腾铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：马跃，男，1949年12月26日出生，回族，住北京市房山区。系该公司员工。被告：中国人民财产保险股份有限公司北京市房山支公司，，住所地北京市房山区良乡政通路**法定代表人：刘辉，总经理。诉讼委托代理人：张一庆，北京市逢时律师事务所律师。委托诉讼代理人：李海芹，女，1977年10月28日出生，汉族，住北京市房山区。系该公司员工。原告北京亿享通数码科技有限公司（以下简称亿享通公司）与被告中国人民财产保险股份有限公司北京市房山支公司(以下简称房山人保公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘彦来，被告的委托诉讼代理人张一庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、房屋押金3万元用于冲抵2018年4月20日以后的租金；2、请求将自2017年6月至2018年3月200平米的租金116658元冲抵2018年4月20日以后的租金。计算方式和情况说明：原告在2017年6月租赁器件，因被告领导要求原告将诉争房屋的二层腾退（200平米）承诺将来如果打官司二层的面积算他们的，原告方在2017年6月将二层全部腾清但是租金却一直未退。计算方式该房屋总面积是360平米280000元除以12个月等于每月租金为23300元，再除以360平米等于每平米64.81元再乘200平米等于每月12962元再乘9个月等于应减租金116658元。3、房屋装修费、维修费、停业损失等损失20万是暂时估算，实际损失视评估结果而定，损失金额用于冲抵以后的租金。4、另有38000元的租金及税款也用于冲抵以后的租金（庭审中撤回该项诉求）。5、因疫情原因致使我公司停业损失惨重，属于不可抗力，根据政府的惠民政策，被告方理应为原告减免2020年1月至6月的租金767元＊180天=76718元。事实和理由：原告与被告有着十几年的租赁关系，按照双方交易习惯，每两年签一次合同，每年递增2万元租金，2015年度租金是26万元，2016年是28万元，2017年1月18日照惯例又签署了为期两年的租赁合同，并于2017年1月22日向被告以支票的形式缴纳了318000元的租金和税款（租金30万元、税款1.8万元）2017年1、2月份，原告在一二层进行装修，并且需要被告配合办理营业执照，（提供房产证明等有效证件）由于被告自2015年至今一直拖着不办，导致该执照一致没有办下来，该房屋无法正常经营使用。在2017年3月份，因被告方不能提供房产证明等相关证件，（因被告不具备出租资质）经与原告协商，应被告方领导刘辉要求，原告方将二楼约200平米的房屋退还给被告，被告方领导承诺，楼上面积算被告的，可以冲抵下一年及以后的房租，该房屋共计360平米，原告方腾退200平米后，原告实际使用面积为160平米，双方谈妥之后，原告方于2017年6月份将二楼200平米的面积腾退给了被告。自2020年1月至今因疫情的原因，该诉争的房屋一直不能正常经营，损失惨重，依据国家相关规定，被告方理应为原告减免这段时间的租金。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判决。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。原被告因租赁合同纠纷在此之前已经经房山法院和北京市第二中级法院进行了审理作出了判决，结果是原告将诉争之房西侧其自建的平房拆除。平房不在租赁合同的360㎡范围内，租赁范围没有平房，原告自己盖的。之前判决原告将这个自建平房的拆除，并将承租上述房屋360㎡返还被告。第2项是自生效判决之日起本案原告向本案被告支付房屋使用费，从2018年4月20日计算至实际返还房屋之日。合同2年期到2017年2月6日，合同本身的履行到期。我们发了通知合同到期不再续租了。但原告方又往被告的账户里支付了31万，折抵从2017年3月1日到2018年4月19日的租金。所以从2018年4月20日开始判决原告交纳每天的房屋使用费是767元。2017年1月12日二审法院作出判决，维持了一审判决。实际上，双方不存在租赁合同关系了，原告就必须按照生效判决支付房屋使用费用。我们向法院提出了强制执行的申请。但所有的房屋都没有进行拆除腾退，全部都是原告占有使用。关于原告履行的房屋使用费我们不清楚，法院到现在没有给我们发放过房屋使用费的执行案款。至今近两年生效判决无法执行，我们认为原告已经构成了严重的执行失信。针对第一项诉讼请求涉及的3万元冲抵的问题，押金3万代理人落实一下，如果说确实被告方收到过这个3万元的话，应当是在上一个案子执行过程中来解决。原告方所计算的目前到今天欠付50多万房屋使用费，不能成为租金，这个计算金额是错误的从2018年4月20日到2020年10月19日共69万多共910天，910天乘767元等于697970元，没有按照面积计算，按照生效判决计算的。针对第二项诉讼请求，二楼租金的问题在上一个案子生效判决书一审阶段二审阶段原告均提出所谓的腾退了200平米，就是二层。原告在二审上诉的时候也强调了这一点，但是二审法院没有支持，在二审的生效判决第六页中明确的驳回了本案原告的这一请求。针对诉讼请求第三项，房屋装修按照双方的租赁合同，原告方要进行装修在租赁合同第5条第6项中他要装修首先要征得甲方的书面同意。在合同第7条第4款中也明确约定了合同解除。这个纠纷是在上一个案子中也提到了。原告所谓的装修在本庭作了虚假陈述，原告提到2015年2017年两次装修，其中2017年12月装修二层，但是按照原告诉状，自己所陈述的是在那个期间已经退还给被告了，所以这个说法就不成立，按照原告说的装修的事实，是指整个房屋的装修还是指二层装修。如果说二层的装修，现在从这项证据来看，原告并没有任何证据来证明他二层进行了装修。所有现有的房屋装修，是转租的餐馆装修的，不是本案原告装修的。在合同约定不得转租的情况下，原告至今仍然在转租，所以说，原告方所说的第三项装修以及营业损失、维修费用这一项，根本没有事实依据。在之前的诉讼中，原告所说的装修费用也曾经提到过。针对原告第四项的诉讼请求，在生效判决之后，双方不存在租金的关系是交纳房屋使用费，而且所谓的38000元是从2018年3月1日折算到2018年4月19号已经折算完了。针对第五项的诉讼请求，我们特别强调，首先原告方就是违法对外第三方出租，还拒不履行生效判决，双方已经不存在租赁关系。疫情问题、惠民政策无从谈起。其应当按照生效判决履行义务，根本就不存在不可抗力减免租金的情况。请求法院驳回原告的诉讼请求。本院认定如下事实：2017年，人保房山公司起诉亿享通公司房屋租赁合同纠纷一案（涉案合同同本案），我院于2018年12月28日作出的（2017）京0111民初14152号判决书查明：2015年2月1日，人保房山公司与亿享通公司签订房屋租赁合同，约定人保房山公司将位于房山区拱辰北大街23号房产（用途商业，建筑面积360平方米）出租给亿享通公司使用，约定用途为经营通讯器材销售；租期从2015年3月1日至2017年2月28日，第一年租金26万元，第二年租金28万元；亿享通公司未经人保房山公司书面同意不得改变房屋约定使用用途，亿享通公司如需增设附属设施和设备的，应事先征得人保房山公司书面同意并办理审批手续；亿享通公司私自改变房屋用途致使房屋损害或转租他人的，人保房山公司有权解除合同；租金以亿享通公司向人保房山公司固定账户转账方式给付；租赁期满后亿享通公司逾期归还房屋的，每逾期一日，亿享通公司应按日租金的2倍支付违约金；任何通知以邮寄等方式按双方工商登记注册地送达视为送达。亿享通公司承租上述涉案房屋期间未经人保房山公司书面允许对涉案房屋西侧原院落改建为平房，并将部分房屋用作经营餐馆、理发店等其他用途。2017年2月22日，人保房山公司向亿享通公司当时的工商注册登记地址邮寄《关于房屋租赁合同期满收回房屋》的律师函，该函被拒收。诉讼中亿享通公司提交收条一张，显示收到亿享通公司房租318000元，收条上加盖了中国人民财产保险股份有限公司北京市分公司承保业务专用章，无人保房山公司工作人员签名，日期为2017年1月22日。亿享通公司另提交建设银行转账记录（付款人回单）一份及支票存根，显示转账时间为2017年1月24日，金额为318000元，收款方为人保房山公司。亿享通公司还提交向供暖所交纳2017年度供暖费票据一张，以证明亿享通公司正常租赁。诉讼中亿享通公司还提供录音证据一份，用以证明人保房山公司负责人将租赁合同收走，该录音不完整，经过亿享通公司剪辑。上述判决认为，人保房山公司、亿享通公司签订的房屋租赁合同已于2017年2月到期，到期前人保房山公司已向亿享通公司发出相关收回房屋通知，该通知表明人保房山公司不再与亿享通公司续签租赁合同。亿享通公司在合同期满后继续使用涉案房屋缺乏依据，人保房山公司要求收回房屋并恢复原状的请求符合双方合同约定及法律规定，法院予以支持。亿享通公司称已向人保房山公司交纳一年租金、并交纳了供暖费，亿享通公司为此提供了收条、转账记录等证据。首先，亿享通公司提供的收条上加盖的是承保业务用章，并非公章或财务章，不具有证明收款的效力，收款人名称与人保房山公司不符；其次，合同上有人保房山公司账户信息，给付方式为转账，不排除亿享通公司主动向人保房山公司账户转账存款，不能证明人保房山公司主动收款、双方达成涉案房屋由亿享通公司继续租赁的协议。综合考虑，亿享通公司已向人保房山公司支付的上述费用应折抵亿享通公司应向人保房山公司支付的房屋使用费。亿享通公司称双方续签了合同、合同被人保房山公司取走，对此亿享通公司虽提交录音一份，但该录音经过剪辑，并不完整，不能全面反映客观情况，法院对亿享通公司上述证据及相关主张不予采信。亿享通公司称承租期间腾空部分房屋折抵租金事宜，对此未提供充足证据证明，对此法院不予支持。关于亿享通公司应向人保房山公司支付房屋使用费的标准，法院根据案情酌定，对人保房山公司要求的过高部分不予支持。判决：一、北京亿享通数码科技有限公司于判决生效之日起二十日内，将其承租的位于房山区拱辰北大街23号房屋西侧其自建平房拆除，并将承租的上述房屋返还给中国人民财产保险股份有限公司北京市房山支公司。二、北京亿享通数码科技有限公司于判决生效之日起二十日内给付中国人民财产保险股份有限公司北京市房山支公司房屋使用费（自2018年4月20日至实际返还涉案房屋之日止，按照每天767元标准给付）。三、驳回中国人民财产保险股份有限公司北京市房山支公司其他诉讼请求。后北京市第二中级人民法院于2019年3月12日作出二审判决维持原判。判决生效后，亿享通公司未履行拆除自建平房、返还承租房屋的判决内容，还继续占用承租房屋。另查明，2015年2月1日房屋租赁合同第4.7条约定，亿享通公司应向人保房山支公司交纳一个月的租金作为押金即30000元。人保房山公司当庭表示需要核实此事，庭后反馈称收取过30000元押金。本院认为，关于亿享通公司第一项诉讼请求，在（2017）京0111民初14152号判决中未予涉及，本院认定亿享通公司向人保房山公司缴纳的3万元押金，在双方租赁关系结束后应予退还。亿享通公司本案中要求以3万元押金冲抵2018年4月20日后的租金，根据生效判决，双方租赁关系已经结束，法院判决自2018年4月20日之后到原告实际返还房屋之日给付房屋使用费，3万元押金可以冲抵（2017）京0111民初14152号判决项下的房屋使用费，但不能称之为租金。关于亿享通公司第二项诉讼请求，亿享通公司称其2017年6月已经将二层房屋200平米腾退给人保房山公司，故2017年6月至2018年3月期间200平米的租金应该冲抵2018年4月20日之后的房租，本院认为，生效判决已经判决亿享通公司将承租房屋返还给人保房山公司，且自2018年4月20日起至实际返还之日止给付人保房山公司房屋使用费，每天按767元标准给付。折合一年为28万元，参照2015年2月1日合同约定的年租金标准28万元，说明生效判决要求亿享通公司腾退返还2015年2月1日租赁合同项下全部的租赁房屋，没有认定亿享通公司所称2017年6月已经提前腾退二层200平米的说法。且本案中亿享通公司也没有证据证明其于2017年6月腾退二层200平米。故本院对原告的该项主张不予支持。关于亿享通公司第三项诉讼请求，合同第5.6条约定乙方如需装修应事先征得甲方的书面同意，第7.4条规定租赁期满，甲方有权按照以下方式处理乙方增设的房屋装修：（1）附着于房屋的装修归甲方所有，（2）要求乙方恢复原状，（3）向乙方收取实施恢复工程发生的费用。双方租赁期满，且亿享通公司没有证据证明人保房山公司存在违约，亿享通公司无权要求人保房山公司赔偿装修费、维修费、停业损失。关于亿享通公司第五项诉讼请求（备注第四项当庭撤回），本院认为，不可抗力适用的前提条件是发生于合同履行过程中无法预测的情况，根据生效判决认定双方合同租赁期满，亿享通公司支付的租金折算至2018年4月19日。根据2019年生效判决，亿享通公司应当腾退返还房屋，不及时腾退返还应支付房屋使用费，亿享通公司不及时履行生效裁判，却要求以强制执行期间发生新冠疫情为由减免未及时履行返还房屋义务发生的房屋使用费，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定，判决如下：一、原告北京亿享通数码科技有限公司曾交付被告中国人民财产保险股份有限公司北京市房山支公司的房屋押金30000元可用于折抵（2017）京0111民初14152号判决第二项北京亿享通数码科技有限公司应支付的房屋使用费；二、驳回原告北京亿享通数码科技有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8159元，由原告北京亿享通数码科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 栾林林二〇二〇年十一月二日法官助理 马存君书 记 员 佟 彤