河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15470号上诉人（原审被告）：姚伟，男，1970年3月15日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：贾松魁，河南霁安律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵永安，男，1968年7月29日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：罗惠予，河南天基律师事务所律师。原审被告：河南裕丰房地产经纪有限公司，住所地郑州市管城区紫荆山路******。法定代表人：郑海洋，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：褚海哲，男，该公司员工。上诉人姚伟因与被上诉人赵永安、原审被告河南裕丰房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初5629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月25日公开开庭审理了本案。上诉人姚伟的委托诉讼代理人贾松魁，被上诉人赵永安的委托诉讼代理人罗惠予，原审被告河南裕丰房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人褚海哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚伟上诉请求：1、撤销郑州市管城回族区人民法院于2020年10月22日作出的（2020）豫0104民初5629号民事判决书，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决所依据的事实存在错误。（一）一审判决关于定金的认定存在错误。依据上诉人、被上诉人、一审被告河南裕丰房地产经纪有限公司签署的《房屋买卖合同》第四条、第五条的约定，《房屋买卖合同》签订后，被上诉人需要支付佣金人民币18400元、代办费2000元，合计人民币20400元；从被上诉人所支付的款项中扣除佣金、代办费后剩余的款项作为一审被告河南裕丰房地产经纪有限公司代为保管的定金。《房屋买卖合同》签订后，被上诉人除向一审被告河南裕丰房地产经纪有限公司支付了人民币20000元之外，未再支付其他款项；被上诉人所支付的款项尚不足以足额支付佣金、代办费，将扣除佣金、代办费后剩余的款项作为定金显然是无法成立的。一审判决将被上诉人支付的人民币20000元认定为《房屋买卖合同》的定金是错误的。（二）《房屋买卖合同》的迟延履行并非完全是由上诉人一方导致，被上诉人及一审被告河南裕丰房地产经纪有限公司也存在迟延合同的情形。依据被上诉人提交的微信聊天记录显示，（1）2019年10月23日，被上诉人因下午有会推迟合同的履行；（2）2019年10月25日，被上诉人因下午有事推迟合同的履行；（3）2019年10月28日，被上诉人下午有事推迟合同的履行：（4）2019年11月5日，一审被告河南裕丰房地产经纪有限公司因培训推迟合同的履行；（5）2019年12月9日，因垫资方临时有事推迟合同的履行；（6）2019年12月10日，被上诉人为了不出中介费和服务费25000元主动说要再等一个月；（7）2020年5月6日，一审被告河南裕丰房地产经纪有限公司通知被上诉人2020年5月7日上午八点半到店里处理合同事宜，被上诉人没有任何回复，致使原定于2020年5月7日给房屋解押的事项因被上诉人拒不到场无法履行；（8）2020年5月8日，被上诉人联系一审被告河南裕丰房地产经纪有限公司要求拿回在其所保管的20000元，一审被告河南裕丰房地产经纪有限公司回复需要上诉人与被上诉人双方同意解除合同后才能退款，被上诉人拒不回复，酿成本案诉讼。在本案房屋买卖合同的履行过程中，上诉人一直愿意配合办理房屋解押，愿意配合办理解除合同，并不具有明显过错。一审判决将合同迟延履行的原因完全归咎于上诉人，与客观事实不符。二、一审判决存在法律适用错误。（一）一审判决违反了民事诉讼不告不理的原则。如前所述，一审判决将被上诉人支付的人民币20000元认定为《房屋买卖合同》的定金是错误的。退而言之，即使将被上诉人支付的人民币20000元认定为《房屋买卖合同》的定金，但一审法院作出上诉人双倍返还定金的判决也是错误的，因为被上诉人在一审中并没有要求人民法院判令上诉人双倍返还定金，一审法院却擅自判决上诉人双倍返还定金4万元，超出被上诉人诉讼请求，违反了民事诉讼不告不理的原则。（二）一审判决要求上诉人支付双倍定金与违约金，违反了合同法的规定。一审判决第二项：“被告姚伟于本判决生效后十日内向原告赵永安支付违约金60000元（其中包含40000元双倍定金）”，而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。一审判决既要求上诉人向被上诉人支付40000元的双倍定金，又要求上诉人向被上诉人支付20000元的违约金，直接违反了合同法的明确规定，属于严重的法律适用错误。三、房屋买卖合同继续履行不存在障碍，一审判决解除合同没有事实基础。依据被上诉人当庭陈述，上诉人、被上诉人、一审被告河南裕丰房地产经纪有限公司三方已经达成2020年5月7日由被上诉人出资解押，上诉人将房款降低2万元的一致意见。在此基础上，被上诉人有资金进行解押，上诉人也愿意配合解押，合同具备履行的条件，不存在履行上的障碍，是被上诉人单方不履行合同导致合同无法继续履行。一审判决依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除《房屋买卖合同》，没有事实依据。综上，一审判决事实认定错误，裁判内容超出当事人的诉讼请求，法律适用存在严重错误。请求二审法院查明事实后，支持上诉人诉讼请求。赵永安辩称，我方认为一审关于定金的认定是正确的。一审被告河南裕丰房地产经纪有限公司在收到被上诉人赵永安交付的定金后出具的有收据，收据中明显明确载明兹收到赵永安交来购买管城回族区城东路77号院5号楼三单元46号定金人民币2万元，并且对这一事实及原告方提交收据这一证据，上诉人姚伟、被上诉人赵永安以及一审被告河南裕丰房地产经纪有限公司均无异议。二，根据一审我方提交的证据微信截图和通话记录显示，是因为上诉人姚伟的违约致使合同无法履行，合同目的不能实现。上诉人在上诉状中所主张的一、2019年10月23日被上诉人因下午有会推迟合同，二、2019年10月25日被上诉人因下午有事推迟合同履行。三、2019年10月28日被上诉人下午有事推迟合同的履行，这些与事实不符。根据微信截图第三页聊天记录显示，上诉人、被上诉人、河南裕丰房地产有限公司，三方是在商定去公积金中心办理住房公积金贷款的具体时间。本计划10月21日当天也就是周一下午去，但上诉人姚伟说周一忙请不下来假。根据10月22日聊天记录，上诉人并未实际确定哪一天去办理贷款，只是说最晚推迟到周五，也就是10月25日。10月23日人被上诉人下午确实有会，但那天并不是三方约定去办理贷款的时间，当时被上诉人就说明了情况，并同意姚伟提出的10月25日下午，可是到10月24日时，上诉人姚伟又因出差推迟到下周一下午也就是10月28日，被上诉人建议提前到10月28日周一上午，并不是被上诉人所说的被上诉人有事推迟办理，即便如此，到10月28日上诉人回家烧纸，仍未配合去办理公积金贷款。根据其上诉状第二页第三行的四、第四行的五，这些与被上诉人赵永安无关。第四行六这些被上诉人提出的不出中介费和服务费25000元，说被上诉人主动要等一个月，这种情况是其一，上诉人姚伟当时已经违约，因为根据合同规定，在11月22日公积金贷款办理下来后15日内要去办理解押，也就是12月6日前要去办理解押。当时已经是12月10日，上诉人姚伟已经违约。其二，被上诉人只是口头提议在等一个月，目的是为了节省上诉人姚伟为筹集垫资款而支付的利息。被上诉人建议用这些利息冲抵其要支付的中介费及服务费，但最终三方未达成一致意见。根据上诉状第二页，上诉人所列的第七项和第八项内容与事实不符，当时被上诉人赵永安已经通知中介公司，也就是一审被告河南裕丰房地产经纪有限公司解除合同，原因上诉人姚伟严重违约，致使合同目的不能实现。河南裕丰房地产经纪有限公司述称，在上诉状中的事实与理由部分第二大项之中的第四小项，2019年11月5日，河南裕丰房地产经纪有限公司因培训推迟合同的履行，关于这一项我们是一个公司行为，不是个人行为。公司的培训也不可能因为某些业务、某些事项的处理而停止，同时某些业务也不会因为个别人的培训而停止，我们公司有专人负责赵永安和姚伟的业务事项的处理。赵永安向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告的房屋买卖合同；2、判令二被告承担2019年12月7日-2020年1月18日共42天，2020年5月7日-2020年7月6日共60天，合计102天的违约金共计93840元；3、本案诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：2019年9月22日，原告（乙方、买方）、被告（甲方、卖方）和被告裕丰公司（丙方、居间方）签订房屋买卖合同一份，主要约定：1．乙方自愿购买甲方位于郑州市管城回族区城东路77号院5号楼3单元46号房屋（房屋所有权证号：9901053614），建筑面积为74.14平方米；2．房屋成交价为920000元；3．乙方支付佣金18400元、代办费2000元；签订本合同后乙方支付20000元，其中佣金（空白）元、代办费（空白）元，余额作为丙方代为保管的定金，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管；4．甲乙双方于签订本合同后15个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续，具体金额以贷款机构确定的金额为准，如果贷款机构确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应当在存汇首付房款时一次性补足。定金冲抵首付款并转为物业交割保证金，暂由丙方保管；5．该房屋处于抵押状态，甲方保证自本合同签订后的15个工作日向银行贷款审批机构提出还款申请，按照贷款银行确定的还款日期之前或者当日自行筹资还清按揭银行贷款；6．甲乙双方在解押注销手续办理完毕后的3个工作日内共同到房管局办理房产过户、维修基金过户等相关手续；7．因甲乙任一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向守约方支付合同总房款1‰的违约金。甲乙双方认可丙方有权全额收取佣金，合同解除不影响丙方佣金的收取。若支付佣金方为守约方，其佣金方面的损失由违约方承担。另外补充：甲乙约定，乙方首付款为600000元，乙方过户当天除定金外的首付款一次性付给甲方。同时，合同还对房屋交付、违约责任、争议解决方式等进行了约定。原告于签订合同当日向被告裕丰公司支付20000元，裕丰公司向原告出具收据一份，载明：收到赵永安交来购买管城回族区城东路77号院5号楼3单元46号定金人民币20000元。由于被告一直未按约定将涉案房屋解押，三方多次协商变更首付款支付数额、支付时间以及解押时间等条款未果，引起争讼。庭审中原告陈述，合同约定应由被告姚伟解押，在履行过程中，三方一直通过微信、口头及电话的方式进行沟通。2020年4月23日，原告同意替被告垫付解押款600000元，但要求被告减少20000元购房款。当时这个方案三方已经同意，办理解押时间改为5月7日，但由于被告没有按该方案到银行办理手续，所以没有实际履行。当时被告还称需要办理其他手续费，要求取走20000元定金，双方最后没有达成一致意见。被告姚伟陈述，其认为20000元定金由中介保管不妥当，应交由其持有。裕丰公司陈述，合同约定应由姚伟解押，在履行过程中，双方协商由原告垫资解押，后由于姚伟坚持定金由其先行取回问题没有达成一致意见，造成合同无法履行。由于房屋没有解押，所以无法办理过户手续。一审法院认为，原、被告三方签订的房屋买卖合同是当事人的真实意思表示，合法有效。当事人签订合同后，应当按照合同的约定全面履行各自的义务，由于被告姚伟没有按照合同约定对房屋进行解押，虽然之后三方多次对首付款支付数额、支付时间以及解押时间等条款进行沟通变更，但因被告姚伟未按约履行，导致原、被告之间信任度降低，未能形成新的一致意见，从而导致合同履行不能，致使原告合同目的不能实现，故原告要求解除原、被告房屋买卖合同的诉讼请求，理由正当，该院予以支持。关于违约金部分，综合考虑被告的过错程度、新冠疫情期间的影响和原告已支付过的20000元定金及其实际损失等因素，该院酌定被告姚伟向原告支付60000元违约金（含40000元双倍定金）较为合适，对原告高出部分请求，不予支持。被告姚伟辩称合同不能履行不是其责任，其未违约的意见，与该院查明事实不符，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除原告赵永安、被告姚伟及被告河南裕丰房地产经纪有限公司于2019年9月22日签订的房屋买卖合同；二、被告姚伟于本判决生效后十日内向原告赵永安支付违约金60000元（其中包含40000元双倍定金）；三、驳回原告赵永安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2246元，减半收取计1123元，由原告赵永安负担405元，由被告姚伟负担718元。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明的事实同原审相一致。本院认为，姚伟未按照合同约定对房屋进行解押，致使合同无法履行，案涉合同目的不能实现，一审法院判决解除合同并无不当。姚伟主张赵永安、河南裕丰房地产经纪有限公司存在过错，依据不足，本院不予支持。关于赵永安支付的20000元的性质，河南裕丰房地产经纪有限公司明确表示为定金并出具有收据，且符合案涉房屋买卖合同第五条约定，应认定为定金。赵永安诉讼请求为要求姚伟、河南裕丰房地产经纪有限公司承担违约金93840元，一审法院酌定姚伟向赵永安支付60000元违约金（含40000元双倍定金），认定错误，表述不当。二审中，赵永安明确表示不向姚伟主张20000元定金，本院根据姚伟的过错程度、新冠疫情期间的影响、合同履行情况及赵永安的损失等，酌定姚伟向赵永安支付违约金60000元。综上所述，姚伟关于不能同时适用违约金和双倍定金的理由成立，但其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判项表述不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初5629号民事判决第一项，即“一、解除原告赵永安、被告姚伟及被告河南裕丰房地产经纪有限公司于2019年9月22日签订的房屋买卖合同”；二、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初5629号民事判决第二项、第三项；三、姚伟于本判决生效后十日内向赵永安支付违约金60000元；四、驳回赵永安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2246元，减半收取计1123元，由赵永安负担405元，由姚伟负担718元。二审案件受理费2246元，由姚伟负担。本判决为终审判决。审判员  曹逢春二〇二〇年十一月二十七日书记员  韩 冰