洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初1617号原告：齐琳婧，女，1991年6月7日出生，汉族，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：马银霞，河南伊洛律师事务所律师。被告：洛阳云顶城镇建设开发有限公司。住所地：洛阳市老城区中州东路**怡和大厦**413。法定代表人：冯延虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：贾波，河南君友律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨星云，河南君友律师事务所实习律师。第三人：洛阳舒马克电梯有限公司。住。住所地：洛阳市西工区九都路****东半层/div>法定代表人：姚卫永。原告齐琳婧与被告洛阳云顶城镇建设开发有限公司（以下简称云顶开发公司）、第三人洛阳舒马克电梯有限公司（以下简称舒马克电梯公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐琳婧及其委托诉讼代理人马银霞，被告云顶开发公司的委托诉讼代理人贾波、杨星云到庭参加诉讼。第三人舒马克电梯公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐琳婧向本院提出诉讼请求：1、要求云顶开发公司继续履行2015年6月1日签订的8号楼1单元301房的认购协议，按照约定和齐琳婧签订商品房买卖合同，协助齐琳婧办理不动产证；2、要求云顶开发公司赔偿逾期交房的损失及逾期办理房屋权属证的损失共计137719元；3、本案诉讼费等一切费用由云顶开发公司、舒马克电梯公司承担。诉讼过程中，齐琳婧增加诉讼请求：要求确认2015年6月1日齐琳婧和云顶开发公司签订的云顶绿城内部认购协议合法有效。事实和理由：2015年6月1日，齐琳婧、云顶开发公司、舒马克电梯公司三方协商，齐琳婧与云顶开发公司签订了认购协议，齐琳婧认购云顶开发公司开发的云顶绿城8号楼1单元301号房，建筑面积为132.11平方米。齐琳婧一次性付清了协议约定的房款354054.08元。认购协议第5条约定，云顶开发公司于项目交房之日起24个月内签订《商品房买卖合同》并统一办理房产证。至2017年6月1日两年期限已到，云顶开发公司一直没有交房，齐琳婧多次到云顶开发公司处催促交房，云顶开发公司称和舒马克电梯公司有纠纷，一直推脱，不交房更不和齐琳婧签订买卖合同，云顶开发公司已经违约，应赔偿齐琳婧损失。被告云顶开发公司辩称，1、本案所涉内部认购协议中约定的交房时间为2015年9月30日以前，在2015年9月30日云顶开发公司未交房时，齐琳婧已经知道或应当知道自己的权利受到损害，至2020年10月13日已经超过诉讼时效。2、双方签订的内部认购协议不是真实的房屋买卖合同，而是云顶开发公司与舒马克电梯公司之间的抵账行为。齐琳婧未向云顶开发公司缴纳房款，基础法律关系债权转让不真实。且根据此前云顶开发公司与舒马克电梯公司在法院主持调解下达成的和解协议书中第六条约定，若云顶开发公司未履行供应电梯的相关合同义务，应按和解协议约定由舒马克电梯公司负责处理相应购房合同当事人的债权债务。舒马克电梯公司并未履行供应电梯的合同义务。因此云顶开发公司无需承担相应的逾期责任。齐琳婧以不真实的房屋买卖关系来要求云顶开发公司交付房屋不能成立。3、本案所涉的内部认购协议实际上是房屋预约合同，依据《认购协议》双方仅负有就合同具体内容继续磋商，并在将来的一定期限内订立正式商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务，并无必须缔约的义务，对《认购协议》不能强制实际履行。至于能否达成协议，应该视双方之后具体的协商结果而定。且涉案工程目前没有取得商品房预售许可证书，不具备签订正式房屋买卖合同的要件，齐琳婧不能要求云顶开发公司继续履行该认购协议、签订商品房买卖合同、办理不动产证。该交易过程中，齐琳婧未实际支付定金或房款，因此云顶开发公司也无需承担相应的违约责任。综上，齐琳婧的起诉已超过诉讼时效，债权转让不真实，齐琳婧的继续履行认购协议以及赔偿逾期损失请求不能成立，请求法院依法驳回齐琳婧对云顶开发公司的诉讼请求。第三人舒马克电梯公司未作陈述。本院经审理认定事实如下：2014年12月8日，云顶开发公司（甲方）与舒马克电梯公司（乙方）签订了一份《抵账协议》，约定了甲方欠乙方电梯费12655024.2元，此款作为乙方购买甲方云项绿城五组团8号楼小区房款，此房款作为甲方支付给乙方电梯费，甲方不再支付乙方，互不相欠；甲、乙双方均同意此12655024.2元双方互相抵账，此次乙方购房款为12655024.2元等内容。2015年6月1日，舒马克电梯公司向云顶开发公司出具《房屋转让情况说明》，内容为“贵公司抵给我公司的云顶绿城5组团8号楼，其中一单元301号房，面积132.11平方米，原价2800元每平方米，总金额369908元，现我公司已转让给齐琳婧，身份证号：，转让价2680元每平方米，总房款金额354054.80元，该客户付款方式：买受人一次性支付总房款。请贵公司按照转让价及付款方式给受让人齐琳婧开具购房收据及签订内部购房协议”。同日，云顶开发公司向齐琳婧出具354054.8元房款《收据》，双方签订《云顶绿城内部认购协议》，约定了齐琳婧（乙方）以内部认购的方式购买云顶开发公司（甲方）拥有的位于洛阳市机场路与××路交叉口东侧云顶××小区××楼××单元××号房屋，建筑面积为132.11平方米，商品房单价为每平方米2680元，总金额354054.80元；乙方将内部认购房款支付给舒马克电梯公司，并开具收据，乙方凭收据至云顶绿城售楼部换取内部收据及《内部认购协议》；甲方保证乙方于项目交房之日起24个月内签订《商品房买卖合同》并统一办理房产证；交房时间为2015年9月30日前，交付标准为验收合格等内容。另查明，案涉房屋至今未办理商品房预售许可证。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。预约合同是指当事人约定在一定期限内订立正式合同的合同，其目的指向本约的缔结。本案中原、被告签订的《云顶绿城内部认购协议》中虽然对双方名称、房屋的基本情况、面积、单价、价款、付款方式及期限作出约定，但对交付使用条件、配套基础设施、公共设施以及面积差异、违约责任等项目未作出明确约定，且已约定的面积和价款属于不确定性条款，需要将来订立商品房买卖合同来进一步明确约定。另该认购协议中有“交房之日起24个月内签订《商品房买卖合同》”的约定，故该认购协议依法应认定为商品房预约合同，系双方当事人真实意思表示且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。故原告齐琳婧要求确认该《云顶绿城内部认购协议》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告齐琳婧要求被告云顶开发公司与其签订商品房买卖合同的诉讼请求，因涉案房屋尚未取得预售许可证，且商品房买卖合同是在双方自愿平等，协商一致的情况下签订的，故该项诉讼请求，本院不予支持。原告齐琳婧要求被告云顶开发公司履行协助办理不动产证的合同义务，因双方未签订正式合同而无事实根据，故对该诉讼请求本院不予支持。因预约合同中对缔约过失责任未作明确约定，且原告齐琳婧未举证证明其损失情况，故原告齐琳婧要求被告云顶开发公司赔偿其损失的诉讼请求，本院不予支持。被告云顶开发公司提出其与原告齐琳婧之间不存在真实的房屋买卖关系，不应该承担逾期责任的抗辩主张，因被告云顶开发公司认可各方以房抵账协议的效力，且已向原告齐琳婧出具了《收据》，故对该抗辩意见本院不予采纳。关于被告云顶开发公司提出原告齐琳婧的起诉已超过诉讼时效的抗辩意见，因内部认购协议约定甲方保证乙方于项目交房之日起24个月内签订《商品房买卖合同》并统一办理房产证，而合同约定的交房时间为2015年9月30日，故应从2017年9月30日开始计算诉讼时效，截止原告齐琳婧起诉之日，未超出三年的诉讼时效，故本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告齐琳婧与被告洛阳云顶城镇建设开发有限公司于2015年6月1日签订的《云顶绿城内部认购协议》合法有效；二、驳回原告齐琳婧的其他诉讼请求。案件受理费4338元，由原告齐琳婧负担1528元，被告洛阳云顶城镇建设开发有限公司负担2810元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  姬玲利二〇二〇年十一月十六日书记员  王晓莹