上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初17287号原告：深圳汇洁集团股份有限公司，住所。地深圳市。法定代表人：吕兴平，董事长。委托诉讼代理人：叶黎。委托诉讼代理人：胡勋。被告：上海星信曼置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：叶挺，总经理。委托诉讼代理人：张敏，上海精诚申衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓娅，上海精诚申衡律师事务所律师。原告深圳汇洁集团股份有限公司(以下简称“汇洁公司”)与被告上海星信曼置业有限公司(以下简称“星信曼公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，并于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人叶黎、胡勋以及被告委托诉讼代理人张敏、卓娅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同之补充协议》于2020年4月20日解除；2．被告返还租赁意向金人民币(以下币种同)42,615.81元、租赁保证金136,689.56元、公共事业保证金4,845元，合计184,150.37元；3．被告支付原告利息损失(以184,150.37元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2020年5月20日起计算至实际付款之日止)。事实与理由：原、被告于2019年4月签订1份《商铺租赁合同》，约定原告向被告承租上海南翔XXX商场03-54号商铺(以下简称“系争商铺”)，租赁期限为2019年10月17日至2022年11月15日。上述合同约定商铺交付日期为2019年10月17日，交付宽限日期为自约定交付日起180日，若甲方未能在约定交付日交付系争商铺，则甲方有权在交付宽限期书面通知乙方变更后的交付日期，最终通知的交付日期为实际交付日，租赁起止日期随实际交付日自动相应调整，甲方超过交付宽限期仍未能交付商铺的，乙方有权选择书面通知甲方终止合同，甲方应自收到乙方书面通知之日起30日内退还乙方已支付的租赁保证金、已预付但未实际发生的各项费用。上述合同签订后，原告向被告缴纳了租赁意向金42,615.81元、租赁保证金136,689.56元、公共事业保证金4,845元，合计184,150.37元。由于被告未能在约定交付日(即2019年10月17日)交付系争商铺，双方后签订1份《商铺租赁合同之补充协议》，确认交付时间为2020年3月30日，租赁起止日期随之调整。但被告不但未能在变更后的交付日(即2020年3月30日)交付系争商铺，且截至2020年4月14日交付宽限期180日已届满，仍未交付系争商铺。原告遂向被告出具《关于要求退还租赁保证金及意向金的通知》，通知因其违约未交付系争商铺，原告要求解除合同并由被告退还相关费用。但被告至今未退还相关费用，原告遂起诉。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1．原、被告之间签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同之补充协议》的解除时间为2020年7月29日，而非原告主张的4月20日。2020年4月20日系原告发通知给被告的时间，原告在该时间不享有解除权。而被告依合同约定享有解除权，被告发出的解除通知于2020年7月29日由原告收到。租赁意向金42,615.81元、租赁保证金136,689.56元、公共事业保证金4,845元被告确认均已收到，但不应当予以返还。对合同约定的交付日以及宽限期的理解，合同约定交付宽限期是指约定交付日起180天，而双方补充协议将交付日变更为2020年3月30日，故交付宽限期应至2020年9月25日左右，被告在该时间前交付系争商铺均不视为违约。2．被告于2020年5月15日书面通知原告应于2020年5月22日进行商铺交接，该时间在合同约定的交付宽限期内，故被告不存在逾期交付问题。原告自2020年4月20日起多次提出解除合同，但被告不同意解约，并要求原告继续履行合同，然原告仍然拒绝。按照合同约定，原告在收到交付通知后15天未签署交付凭证的，被告有权向原告发出书面解除合同的通知，故双方租赁合同应于2020年7月29日解除。因原告的违约行为导致合同解除，被告有权扣收原告交付的保证金。同时，原告还应当按照租赁期内六个月的平均月保底租金和六个月物业管理费之和支付违约金以弥补被告的损失。按照合同约定，原告未能在被告通知的交付日期办理商铺交接手续的，视为已经交付，被告有权收取自2020年5月22日起的租金及各项费用，上述金额已超过原告主张的退款金额，故被告不应予以退还。至于原告违约给被告造成的损失或原告应承担的违约责任，被告保留另案追诉的权利。本院经审理认定事实如下：2019年1月16日，星信曼公司(甲方、出租方)与汇洁公司(乙方、承租方)签订1份《商铺租赁意向书》，约定：甲方商业项目坐落于上海市嘉定区陈翔公路XXX号，由甲方自主决定名称为上海南翔XXX，甲方出租给乙方的商铺是位于甲方商业项目内第三层编号为03-54号的商铺；租赁面积暂定为96.9平方米，建造面积暂定为172.81平方米；甲方暂定于2019年10月17日按双方约定的交付条件向乙方交付系争商铺，若前述约定交付日变更的，以甲方通知为准，甲方有权事先书面通知乙方后调整该交付日；租赁期限为自交付日起36个月30日的期间，即自2019年10月17日至2022年11月15日；乙方应于本意向书签署当日向甲方指定银行账户支付租赁意向金42,615.81元，该意向金相当于首期一个月的保底租金33,894.81元及一个月物业管理费8,721元之和，待双方签署正式商铺租赁合同后，该租赁意向金将转为正式商铺租赁合同中约定的租赁保证金的一部分，并由甲方在本意向书有效期内无息保管；乙方应于签署正式商铺租赁合同之前或当日，向甲方支付该商铺的租赁保证金136,689.56元，该保证金相当于最后一个租赁年度三个月的保底租金110,526.56元及三个月物业管理费26,163元之和，若乙方支付了租赁意向金的，则该租赁意向金转为租赁保证金的一部分；乙方应于签署正式商铺租赁合同之前或当日，按照乙方商铺计租面积及50元/平方米的单价标准，向甲方或甲方委托的管理公司预付公共事业费保证金4,845元，待乙方商铺开业一个月后，以乙方开业一个月内实际产生的公共事业费为基数，预估三个月的公用事业费作为乙方应向甲方或甲方委托的管理公司支付的公共事业费保证金，此前乙方于正式商铺租赁合同签署之前或当日已预付的公共事业费保证金，实行多退少补，具体由甲乙双方于正式商铺租赁合同中进一步约定；意向书另约定了其他内容。2019年4月26日，星信曼公司(甲方、出租方)与汇洁公司(乙方、承租方)就上海南翔XXX03-54号商铺签订1份《商铺租赁合同》，合同约定：如因乙方未能在甲方通知的交付日或约定交付日办理交接手续，则视为甲方于该日按照本合同规定的条件向乙方交付了该商铺，且甲方有权依照本合同的约定收取租金和其他各项费用，租赁期、装修期仍从约定交付日起算；如乙方因其自身原因于约定交付日十五日内仍未签署交付凭证的，则甲方有权(但无义务)向乙方发出书面通知而解除本合同，该种情况下，甲方有权扣收租赁保证金而无须向乙方退还，且乙方须依照本合同的约定承担导致本合同提前解除的违约责任；若甲方未能在约定交付日交付该商铺，则甲方有权在交付宽限期内书面通知乙方变更后的交付日期，最终通知的交付日期为实际交付日，租赁起止日期随实际交付日自动相应调整，如因乙方原因未能在甲方另行书面通知的实际交付日办理交接手续的，则视为甲方于该日按照本合同规定的条件向乙方交付了该商铺，且甲方有权依照本合同的约定收取租金和其他各项费用，租赁期、装修期仍从该日起算；若甲方超过交付宽限期仍未能交付该商铺的，则乙方有权选择书面通知甲方终止本合同，甲方应自收到乙方书面通知之日起三十日内将乙方已支付的租赁保证金、已预付但未实际发生的各项费用不计利息退还乙方而无需承担其他赔偿或违约责任；租赁保证金作为乙方遵守本合同及其附件有关约定和履行义务的保证，若乙方违反本合同的规定，则甲方有权但无义务以租赁保证金抵付乙方所欠款项及甲方损失的赔偿，或按本合同约定没收租赁保证金；租赁关系终止时，甲方应在乙方完成本合同第8.2款和第8.3款事项，符合商铺交还标准经甲方验收合格且乙方向甲方提交保证金原始收据后的3个月内将租赁保证金、公共事业费保证金等在按照本合同约定作出扣除(如有)后一次性无息退还乙方；甲方暂定于2019年10月17日(约定交付日)向乙方交付该商铺，除非双方按合同规定另行确定交付日，否则该日期即为实际交付日，若交付日经双方书面确定调整的，以调整后的交付日为准；甲方有权提前十五日书面通知乙方调整约定交付日(且该等调整权利不限于一次)，双方应按甲方书面通知的调整后的日期进行该商铺交付，该日期为实际交付日，租赁起止日期(包括装修期、租赁期、首期租金支付期各自的起止日期)随实际交付日自动相应调整；若甲方无法按期交付该商铺的，甲方享有自约定交付日起一百八十日的交付宽限期，乙方同意甲方在交付宽限期内交付该商铺，不承担违约责任；该商铺的租赁期为自交付日起36个月30日的期间，即自2019年10月17日至2022年11月15日；乙方应于本合同签署之前或当日，向甲方支付该商铺的租赁保证金共计136,689.56元，该保证金相当于最后一个租赁年度三个月的保底租金110,526.56元及三个月物业管理费26,163元之和，乙方依据租赁意向书已向甲方支付的租赁意向金将转为租赁保证金的全部或者部分；乙方应于本合同签署之前或当日，按照乙方商铺租赁面积96.90㎡及50元/平方米的单价标准向甲方或甲方委托的管理公司预付公共事业费保证金4,845元，待乙方该商铺开业一个月后5日内，应以乙方开业一个月内实际产生的公共事业费为基数，预估计算三个月的公共事业费作为乙方应向甲方或甲方委托的管理公司支付的公共事业费保证金，此前乙方于本合同签署之前或当日已预付的公共事业费保证金，实行多退少补；合同另约定了其他内容。2019年5月6日，汇洁公司向星信曼公司支付租赁保证金136,689.56元、公共事业保证金4,845元。同年5月10日，星信曼公司向汇洁公司出具1份《正式收据》，该收据的款项说明为“南翔XXX03-54首期租金物业费42,615.81元”，备注为“2019.1.16到账意向金转首期租金42,615.81”。2019年9月4日，星信曼公司向汇洁公司发出《关于上海南翔XXX开业及交付日期调整的通知函》，通知汇洁公司上海南翔XXX开业日期暂定为2020年4月29日。后星信曼公司(甲方、出租方)与汇洁公司(乙方、承租方)签订1份《商铺租赁合同之补充协议》，协议约定：该商铺“约定交付日”为2020年3月30日，该商铺的“租赁期限”调整为自交付日起36个月30日，即自2020年3月30日至2023年4月28日；甲方暂定开业日为2020年4月29日，乙方自签署本协议之日起，对于该商铺的约定交付日、租赁期限、装修期、开业日以及该商铺计付租金、物业管理费、推广宣传费的起止时间再无任何异议；本协议作为原合同的组成部分，对甲乙双方均具有约束力，本协议与原合同约定不一致之处，以本协议内容为准，本协议未涉事项，仍按原合同相关条款执行；协议另约定了其他内容。2020年4月14日，汇洁公司向星信曼公司发出1份《关于要求退还租赁保证金及意向金的通知》，该通知载明“贵我双方于2019年1月签订《商铺租赁意向书》，约定我司承租贵司南翔XXX03-54商铺。我司已按约定向贵司缴纳意向金42,615.81元。同年4月双方签署正式《商铺租赁合同》，合同约定商铺交付期为2019年10月17日。合同签订后我司全额支付了租赁保证金141,534.56元。前述我司已支付的意向金、保证金合计184,150.37元。合同生效后，贵司未按约定于2019年10月17日交付店铺。后双方签订了《补充协议》，确认商铺交付时间为2020年3月30日。在此期间我司仍积极配合，严格按照原定时间进行货品预定及装修方案的准备，并支付了相关费用。但截止今日，贵司仍未交付店铺，亦未通知我司店铺交付时间及开业安排。贵司的行为对我司经营造成严重影响。根据贵我双方签订的合同约定，现通知贵司解除与贵司签订的合同。请贵司于2020年5月14日前将我司已缴纳的保证金、意向金合计184,150.37元退还至我司账户。”2020年4月20日，星信曼公司向汇洁公司发出1份《关于〈关于要求退还租赁保证金及意向金的通知〉之回函》，该函载明“租赁合同第22.1条约定交付日为2019年10月17日，该条同时约定若交付日经双方书面确定调整的，以调整后的交付日为准。而贵我双方于2019年12月18日签署《商铺租赁合同之补充协议》，该补充协议第1条约定该商铺‘约定交付日’调整为2020年3月30日，因此贵我双方租赁合同‘约定交付日’为2020年3月30日。租赁合同第22.2条约定甲方有权提前30日书面通知乙方调整约定交付日(且该等调整权利不限于一次)，双方应按甲方书面通知的调整后的日期进行该商铺交付，依据该约定，我司有权书面通知贵司调整约定交付日。因新冠肺炎疫情爆发导致我司商场筹建工作受到影响而无法按原约定交付日进行交付，我司于2020年4月13日通过书面方式通知贵司将开业日调整为2020年8月25日并不违反合同约定。租赁合同第22.3条约定我司享有自约定交付日起180日的交付宽限期，我司在交付宽限期内交付商铺不构成违约。即便不考虑我司本次书面调整约定交付日，按照原约定交付2020年3月30日起算，我司交付宽限期应至2020年9月26日，贵司沟通函所称‘超过交付宽限期仍未能交付商铺’不符合客观事实。基于上述事实，我司认为我司并不存在租赁合同第3.3条约定贵司享有合同解除权的违约行为，贵司无权单方解除租赁合同，贵我双方签署的租赁合同仍合法有效，双方仍应履行。目前，上海区域已开始全面复产复工，如贵司拟进场接收商铺，双方可安排近期进行商铺交付。”2020年5月14日，星信曼公司委托律师向汇洁公司送达1份《律师函》，函告汇洁公司“1、租赁合同原约定交付日2019年10月17日已被双方协商变更，双方均应以2020年3月30日作为约定交付日。2、我委托人享有自约定交付日起180日的交付宽限期，按照双方调整后的约定交付日2020年3月30日起算，我委托人的交付宽限期应至2020年9月26日，我委托人在该宽限期内完成交付均不违约。3、我委托人并未如贵司所称提出单方调整约定交付日至2020年8月25日，而是将开业日调整为2020年8月25日，该开业日调整符合双方合同约定。4、我委托人与贵司所签署的租赁合同及其补充协议均系经过双方协商后达成，不属于格式合同，相关条款亦不属于格式条款。鉴于此，我委托人不存在贵司所称逾期交付商铺之违约行为，贵司书面通知我委托人解除租赁合同缺乏事实及法律依据，我委托人不同意贵司之解除租赁合同主张。”2020年5月18日左右，汇洁公司收到星信曼公司寄送的落款日期为2020年5月15日的《商铺交付通知书》，该通知书载明“贵司租赁位于上海南翔XXX03-54单元的商铺。根据贵我双方签署的《商铺租赁合同》约定，请贵司前来办理商铺交付手续。”该通知书所附《房屋交接单》载明“于2020年5月22日在租赁现场对房屋进行现场交接”。但汇洁公司未至系争商铺办理交付手续。2020年7月29日，汇洁公司收到星信曼公司寄送的《关于解除〈商铺租赁合同〉及其补充协议的通知》，该通知载明“2020年4月14日，贵司向我司发出《关于要求退还租赁保证金及意向金的通知》，以我司逾期交付商铺为由通知我司解除合同并退还租赁保证金及意向金。此后，我司与贵司多次就合同交付日等合同条款向贵司作出了详细说明并明确不同意解除租赁合同。2020年5月15日，我司向贵司发出书面交付通知，通知贵司于2020年5月22日与我司办理商铺交接手续，但贵司至今未与我司联系，也未按照交付通知时间办理商铺交接手续。我司认为，贵司在收到我司交付通知后，未能在交付通知约定交付日办理商铺交接手续已经超过15日，依据租赁合同第3.2条第2款之规定，我司有权书面通知解除租赁合同。同时，贵司多次以书面方式提出单方解除租赁合同，在我司多次以书面方式进行解释、说明并明确要求履行合同的情况下，贵司仍执意要求解除租赁合同，拒绝继续履行租赁合同，依据租赁合同第13.2.2条约定，我司有权书面解除租赁合同。”以上事实，有《商铺租赁意向书》、《商铺租赁合同》、收据、《关于上海南翔XXX开业及交付日期调整的通知函》、《商铺租赁合同之补充协议》、《关于要求退还租赁保证金及意向金的通知》、《关于〈关于要求退还租赁保证金及意向金的通知〉之回函》、律师函、《商铺交付通知书》、《关于解除〈商铺租赁合同〉及其补充协议的通知》等证据材料及庭审笔录为证。本院认为，本案的争议焦点在于宽限期的起算时间，根据双方陈述的宽限期起算时间的不同，享有合同解除权的系汇洁公司还是星信曼公司以及合同解除的后果。汇洁公司认为宽限期的起算时间为《商铺租赁合同》约定的约定交付日，即2019年10月17日，故其于2020年4月14日向星信曼公司发出《关于要求退还租赁保证金及意向金的通知》时，星信曼公司仍未在合同约定的自约定交付日起180日的交付宽限期内交付系争商铺，故星信曼公司逾期交付系争商铺已构成违约。但汇洁公司与星信曼公司在签订《商铺租赁合同》后又签订1份《商铺租赁合同之补充协议》，该补充协议调整约定交付日至2020年3月30日，同时该协议未涉事项，仍按原合同相关条款执行。《商铺租赁合同》约定“甲方享有自约定交付日起180日的交付宽限期，乙方同意甲方在交付宽限期内交付该商铺，不承担违约责任”，双方以补充协议的形式变更了约定交付日的时间，故宽限期应从2020年3月30日起算，汇洁公司向星信曼公司发出通知之日尚不享有合同解除权。宽限期内，星信曼公司于2020年5月通知汇洁公司进行商铺交接，但汇洁公司拒绝交接商铺。《商铺租赁合同》约定“乙方因其自身原因于约定交付日15日内仍未签署交付凭证的，则甲方有权向乙方发出书面通知而解除合同”，故星信曼公司向汇洁公司发出《关于解除〈商铺租赁合同〉及其补充协议的通知》要求解除合同符合合同约定，汇洁公司于2020年7月29日收到该通知，故双方签订的《商铺租赁合同》及补充协议于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《商铺租赁合同》约定因汇洁公司原因导致合同解除，星信曼公司有权扣收租赁保证金，故汇洁公司要求星信曼公司退还租赁保证金的诉请，本院不予支持。汇洁公司并未实际使用系争商铺，且星信曼公司发出解除通知前已知晓汇洁公司有不再履行合同的意向，故星信曼公司以汇洁公司需支付2020年5月22日至同年7月29日租金和物业管理费为由要求扣收租赁意向金、公共事业费保证金的意见，本院不予采纳。合同解除后，星信曼公司应将租赁意向金42,615.81元、公共事业费保证金4,845元退还汇洁公司。至于汇洁公司违约所应承担的相应责任，星信曼公司可另行主张。合同解除因汇洁公司违约所致，同时，《商铺租赁合同》约定“租赁关系终止时，乙方向甲方提交保证金原始收据后的3个月内将租赁保证金、公共事业费保证金等在按照本合同约定作出扣除后一次性无息退还乙方”，汇洁公司尚未交还原始收据，故本院对汇洁公司要求星信曼公司支付租赁意向金、公共事业费保证金利息的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告深圳汇洁集团股份有限公司与被告上海星信曼置业有限公司签订的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同之补充协议》于2020年7月29日解除；二、被告上海星信曼置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告深圳汇洁集团股份有限公司租赁意向金42,615.81元、公共事业费保证金4,845元；三、原告深圳汇洁集团股份有限公司的其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3,983元，减半收取1,991.50元，由原告深圳汇洁集团股份有限公司负担1,478元，由被告上海星信曼置业有限公司负担513.50元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 马 丹二〇二〇年十一月十二日书记员 俞佳悦附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。