广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初4766号原告：王铷，女，1988年3月14日出生，汉族，居民身份证住址广东省德庆县*******。被告：肇庆市星奥投资发展有限公司，住所地广东省肇庆市西江北路星湖奥园雅典区*****，统一社会信用代码914***********201T。法定代表人：蒲某1。委托诉讼代理人：冯敏华，该公司员工。原告王铷诉被告肇庆市星奥投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案受理后，依法适用简易程序，于同年11月4日公开开庭进行了审理。原告王铷、被告的委托诉讼代理人冯敏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告商品房逾期交付的违约金15831.6元，以及该违约金从2017年3月1日至支付之日的利息（按年利率4.35%计算）2、判令被告立即代原告支付西江北路星湖奥园XXX栋XXX房自2017年9月1日至2020年9月30日的物业管理费，并承担相应的的违约金。物业管理费：¥12446.06元、违约金4409.89元；3、判令被告继续履行《协议书》约定，从2020年10月1日起按时支付西江北路星湖奥园xx栋xxx房的物业管理费，直至2022年10月06日止，如有期间有逾期支付，由被告承担由此产生的违约金。4、相关诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是星湖奥园xx栋xxx房业主，被告是星湖奥园小区的出卖人。原告于2013年11月27日购买了被告销售的星湖奥园XXX区XXX栋XXXX房，原告与被告的《商品房买卖合同》约定：被告应于2015年12月30日前向被告交付该商品房。由于被告原因，该商品房于2017年2月28曰才达到交付条件，被告逾期334天向原告交房。因此，被告与原告就商品房逾期交付事宜协商一致，被告以物业管理费和支付现金形式抵该商品房逾期交付的违约金，被告承诺于2017年11月1日前向被告支付违约金15831.6元、以及该违约金从2017年3月1日至支付之日的利息（按年利率4.35%计算)；剩余违约金由被告抵偿原告星湖奥园xx栋xxx房61.2个月的物业管理费，若星湖奥园小区变更物业管理公司或物业管理费收费标准发生变化，被告仍按上述抵付期限并按最新收费标准代原告支付该物业管理费。但被告至今仍未支付原告上述违约金15831.6元及该违约金的利息，也未代原告支付星湖奥园xx栋xxx房的物业管理费，导致原告被肇庆市****物业管理有限公司提出付清物业管理费的诉讼，严重损害原告权益。为此，特向法院提出申请诉讼，要求被告履行《协议书》约定，立即付清相关款项。被告辩称，我方的确签订了原告提交的协议书，但由于至今一直无力清偿所以无法按约履行，现提出一份调解方案，用第三方的物业公司每月支付一半物业费，一份水电费来清偿债务。本院经审理认定事实如下：2013年11月27日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于肇庆市端州区*****侧“十字坜”星湖奥园C区C2栋四层408房，总金额为79万元。在《商品房买卖合同》中，原、被告对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限、违约责任、产权登记、保修责任等进行了约定。其中合同第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2015年12月30日前将具备“该商品房经验收合格”及“该商品房经验收合格是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的商品房交付买受人使用。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按第2种方式处理，即逾期超过90日后，出卖人按买受人已累计付款的总额为基准，并按每日万分之零点一向买受人支付违约金，合同继续履行。合同第十一条“交接”约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如买受人在收到以挂号信发出的该商品房交付使用通知书后30天内(以挂号信记载的日期为准，挂号信以本合同第1页中记载的买受人记载联系地址寄发，如该资料发生变更的，须于发生变更之日起10日内以书面形式通知出卖人，否则原资料仍为合法有效。)，仍未前来办理收楼手续的，则视为买受人已按本合同约定的交付标准接收和使用，标的房产损毁的风险由买受人承担；从交付次日起，买受人应按规定交纳基于该房产产生的物业管理费、水电费和其他相关分摊费。另查明，2017年9月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》一份，约定甲方以物业服务费与支付现金形式抵偿该商品房逾期交付的违约金，其中甲方向乙方支付违约金15831.6元，甲方承诺在2017年11月1日前向乙方支付完毕该笔违约金、以及该违约金从2017年3月1日至支付之日的利息（按照年利率4.35%计算）；剩余违约金由甲方抵偿乙方该房屋61.2个月（自2017年9月1日至2022年10月6日止）的物业管理费……合同还约定其他事项。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《协议书》是双方真实意思表示，双方均应依约全面履行。本案中，原被告于2017年9月1日已在《协议书》中已确认逾期交楼的事实，该《协议书》对原被告均具有约束力。对于逾期交楼违约责任的承担，原、被告为此已签订了《协议书》，约定被告为此向原告支付总额为15831.6元的逾期交房违约金，并在2017年9月1日前支付完毕，剩余违约金用以抵偿2017年9月1日至2022年10月6日的物业管理费。上述原、被告就逾期交房的违约责任签订的《协议书》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的协议，双方均应恪守。因此，被告逾期交楼的违约责任理应依照《协议书》的约定承担，故依约其应支付逾期交楼的违约金为15831.6元，剩余违约金用以抵偿2017年9月1日至2022年10月6日的物业管理费。原告在本案主张被告应支付逾期交楼的违约金15831.6元，理据充分，本院予以支持。对于利息问题。由于被告未依《协议书》的约定在2017年9月1日前支付总额为15831.6元的逾期交房违约金，以及按该违约金从2017年3月1日至支付之日的利息（按照年利率4.35%计算）给原告，已构成违约，理应承担相应的违约责任。被告应以15831.6元为基准，从2017年3月1日起按照年利率4.35%的标准计付逾期支付违约金的利息给原告。原告的该部分请求，合理合法，本院予以支持。对于原告主张被告需代其支付物业管理费问题。案涉协议约定：剩余违约金由甲方抵偿乙方该房屋61.2个月（自2017年9月1日至2022年10月6日止）的物业管理费……。庭审中，被告陈述已代原告缴纳2018年2月1日前的物业管理费，但未提供相关证据予以证明，且原告也并未确认，故本院不予采信。被告应按约定代原告缴纳2017年9月1日至2022年10月6日期间的物业管理费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（九）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肇庆市星奥投资发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告王铷支付逾期交房违约金15831.6元及利息（利息以15831.6元为基数，从2017年3月1日起按照年利率4.35%的标准计付至清偿之日止）。二、被告肇庆市星奥投资发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向代原告王铷支付位于肇庆市端州区*****侧“十字坜”星湖奥园C区xx栋xxx房自2017年9月1日至2022年10月6日止的物业管理费。三、驳回原告王铷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币308.6元（原告王铷已预交），由被告肇庆市星奥投资发展有限公司负担，被告肇庆市星奥投资发展有限公司在本判决生效之日起十日内直接向原告王铷支付，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审案件判决部份的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 董炽文二〇二〇年十一月二十四日法官助理 员黎婧书 记 员 黄安玉