北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初16380号原告：上海永升物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区锦芳路**院**楼地下**，统一社会信用代码911101056662871326。负责人：丁晓妍，总经理。委托诉讼代理人：王楠，女，1988年10月6日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：邱常艳，女，1984年1月28日出生，蒙古族，该公司员工。被告：陈桂菊，女，1967年12月26日出生，回族，户籍地北京市西城区，公民身份号码×××。原告上海永升物业管理有限公司北京分公司（以下简称北京分公司）与被告陈桂菊物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告北京分公司之委托诉讼代理人王楠、邱常艳，被告陈桂菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。北京分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠物业费14714.4元，从2019年7月计算至2020年6月；2.判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告应按合同约定履行缴费义务，原告方于2013年7月26日与北京分公司签订了《物业管理服务协议》，成为被告所在小区的物业管理服务单位。合同约定原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理服务费用，缴费时间为2019年7月1日。被告系涉诉房屋业主，应按约定履行缴费义务。被告经多次催费提醒后拒不履行缴费义务。被告欠缴费用为自2019年7月至2020年6月的物业管理费共计14714.4元。该房屋面积为121.77平方米。合同约定物业费办公为10.07元/平方米·月，单月物业费金额1226.2元。被告合计欠费12个月，共拖欠物业费14714.4元。原告于应付款日期到达前通过电话方式对被告进行了催费提醒，被告未按期支付。被告超期限未付款之后，原告又于2020年6月20日通过催费函邮寄方式对被告进行了欠费催缴提醒。但被告收到提醒后仍未及时缴纳欠缴费用。物业费是原告提供物业服务的重要保障，被告的恶意欠费行为势必影响原告物业服务质量，从而影响小区其他业主的正常生活环境质量，侵犯更多业主的合法权益，故诉至法院。陈桂菊答辩称：不同意原告的诉讼请求。其是涉诉房屋的业主，面积是121.77平方米，物业费确实是每月每平米10.07元，一个月的物业费确实是1226.2元，12个月的物业费确实是14714.4元，确实从2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业费没有交纳。不交纳物业费的理由是：原告没有达到《前期物业服务合同》中第12条第2款的约定，根据第13条的约定，物业费应该打折，打7折可以接受。《前期物业服务合同》有一个附件，是物业服务内容及标准，综合服务里的第1、7、12条，共用设施设备运行服务第6条，公共秩序维护第3条，物业没有达到以上标准。其中这栋楼一共有三部客梯，一部货梯，只有一部货梯和一部客梯通往地下一层，就是停车场。三部客梯都是24小时运营，但是货梯不是，货梯是需要用的时候给物业打电话，物业才会派人打开货梯。其每次打完电话有时候时间短有时候时间长，但是物业每次打电话基本上都有人去，其要求是物业应该24小时开放货梯。物业应该按照服务标准执行。本院认定事实如下：2015年6月1日，陈桂菊与北京分公司签订了《前期物业服务合同》，甲方为业主陈桂菊，乙方为北京分公司。该合同约定：第六条，本物业管理区域物业服务收费方式为：包干制。一、甲方自合同约定交付之日起，按写字楼10.07元/月/平方米（建筑面积）……标准向乙方缴纳物业管理费。第八条，乙方应当按价格主管部门的规定，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在经营场所公示。乙方应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。甲方对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，乙方应当及时答复。第十二条，乙方的权利义务。2.将本合同约定的物业服务事项和标准提供物业服务；对写字楼共用部位、共用设备设施、绿化、保洁、保安、交通和环境等项目进行维护、修缮、服务与管理。第十三条，甲、乙双方对物业服务质量发生争议的，双方可共同委托物业服务评估监理机构就乙方的物业服务质量是否符合本合同约定的服务标准进行评估；乙方管理服务达不到本合同约定的服务内容和标准的，应当承担采取补救措施及赔偿损失等违约责任。上述合同附件1为《物业服务内容及标准》，该标准中：综合服务约定：4.与业主签订物业服务合同等手续；公开服务标准、收费依据及标准；7.每年进行一次物业管理服务满意率调查，促进管理服务工作的改进和提高，征求意见用户不低于总户数的80%；12.每年公示一次物业服务合同履行情况和收支情况。共用设施设备维护运行服务约定：6.提供24小时电梯服务，实时监控，发现关人、故障20分钟赶到现场；公共秩序维护服务约定：3.全天24小时间歇性公共区域执勤巡逻。诉讼中，针对陈桂菊答辩意见，北京分公司称：物业服务内容及标准确实是《前期物业服务合同》的附件，该附件确实约定了提供24小时电梯服务。因为涉诉楼是纯商业写字楼，里面全是租户，业主都不在，98%都是投资用房。有些租户偷偷搬家走了，欠了业主的租金没有给，业主去找物业，如果租户从客梯走，其前台工作人员就会知道，前台工作人员是24小时服务。如果从货梯走，前台工作人员看不到，货梯不在大堂的视线范围内，而且这个园区是开放园区，四面没有墙和栏杆，所以基于全体业主的权利考虑，货梯是业主有需求的时候打电话其就会给开，一般5-7分钟就可以过去开门。其还专门设置了工作人员给业主开货梯，对物业来说，物业愿意把货梯打开，还省了一个工作人员的工资。这个情况很多业主找过物业，而且最开始的时候，这个货梯是24小时开着的，但是有个租户偷偷搬走了，导致租金没有给业主，欠了业主2万多租金未付，所以其才想出这个管理货梯的方式。也有部分业主如果租户偷偷搬家，租金不给就要找物业，这个情况其没有跟陈桂菊说过，因为陈桂菊的房子是自用，不存在租户欠租金的问题。对此，陈桂菊称不能理解北京分公司的管理方式。诉讼中，北京分公司明确诉讼请求为：1.判令被告给付2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业费14714.4元；2.诉讼费由被告负担，并放弃其他诉讼请求。诉讼中，北京分公司称物业费14714.4元的计算方式为：涉诉房屋面积121.77平方米，每月每平米10.07元，一个月是1226.2元（四舍五入取小数点后一位），1226.2元乘以12个月等于14714.4元。诉讼中，北京分公司称认可陈桂菊提交的照片的真实性，货梯确实没有开，业主有需要的时候其会及时打开，货梯内的地面保护其每年都会更换一次，今年已经做了采购计划，每年都更新。对此，陈桂菊称：据其所知，货梯内一直如此，刚入住的时候物业进行货梯保护是可以理解的，但是这么多年一直没有拆除或者更换就不能理解了。按照物业所说，入住率已经达到了90%，就已经达到了可以拆除的标准，为什么不拆除。物业所述涉诉小区是开放的，不是封闭的，其现在有意见的就是货梯的问题，其小区是有两个出口，机动车可以出入的，是设有专门人员看着的。物业应该在进出小区口处加强管理，而不是把货梯锁了。通往货梯的路上有物业的电话，这段路不到10米，其平常也会在手机里存物业的电话，一般给物业打电话都有人接，按照双方合同约定，这是其权利。对陈桂菊上述陈述，北京分公司称1320户业主，其中只有20%的业主在此自用，众口难调，物业也很为难。诉讼中，陈桂菊称：问题是物业应该加强管理，而不应该把问题加在业主身上。另外，其也没有看到物业所述的更换货梯内保护装置。物业综合服务质量很差，与其签订的合同约定的服务标准不一致，也不符合物业服务收费标准应该达到的质量。公共秩序维护这块，其刚入住的时候每天可以见到保安在巡逻，现在基本看不见。现在属于疫情期间，楼内的消杀情况其没有看到，物业也没有对楼内消杀工作进行记录和公示。对此，北京分公司称消杀记录贴在每层楼道的厕所门后边，保洁每天都会消杀。而且现在是疫情期间，政府每天都盯着，其也不可能不做消杀。本院认为：依法成立并生效的合同对双方当事人皆具法律约束力，双方须按合同约定行使自己的权利并履行自己的义务。陈桂菊与北京分公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方俱应遵守合同约定。北京分公司为涉案小区提供了物业服务，陈桂菊作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费的义务。陈桂菊主张北京分公司在小区管理中存在诸多问题，但其并未提交证据证明北京分公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本的合同利益，且陈桂菊主张的物业服务问题亦不宜根据某一段时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认，故本院认为陈桂菊所述的问题不足以构成减免物业费的理由，故对其相关辩解不予采信。北京分公司主张陈桂菊支付2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业费14714.4元，于法有据，本院予以支持。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，本院建议北京分公司应加强服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：被告陈桂菊给付原告上海永升物业管理有限公司北京分公司2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业费14714.4元，于本判决生效之日起七日内执行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84元，由被告陈桂菊负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李二焕二〇二〇年十一月十九日法官助理 刘 哲书 记 员 李文文