上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初68633号原告：上海奉翊实业发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：徐荣璞，执行董事。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑浩，上海欧博律师事务所律师。被告：徐静，女，1989年1月10日出生，回族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：吕嗣华，上海市国泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈曦，上海市国泰律师事务所律师。原告上海奉翊实业发展有限公司诉被告徐静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序审理，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告上海奉翊实业发展有限公司的委托诉讼代理人还航、郑浩，被告徐静的委托诉讼代理人吕嗣华、陈曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海奉翊实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告就上海市浦东新区南芦公路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《绿地泥城项目房屋租赁合同》已于2020年4月21日解除；2.判令被告支付2017年4月1日至2018年6月30日、2019年4月1日至2020年4月21日的欠付租金人民币(以下币种同)922,003.59元；3.判令被告支付上述欠付租金922,003.59元截至2020年6月30日的逾期付款利息135,516元；4.判令被告以上述欠付租金922,003.59元为基数，按每日万分之五的标准，支付自2020年7月1日起至判决生效之日止的逾期付款利息；5.判令被告支付2019年2月至2020年4月的欠付物业费120,088.95元；6.判令被告补交免租装修期六个月的租金192,141.84元(32,023.64×6)；7.判令被告支付因严重违约致使租赁合同被提前解除的赔偿款，按月租金的3倍计算，计112,282.89元。事实与理由：2015年9月1日，原、被告签订《绿地泥城项目房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告经营餐饮，并约定了租期自2015年9月1日起至2020年8月31日五年，免租装修期自2015年9月1日至2016年2月28日止共六月，无需支付租金和物业管理费。同时该合同还约定了租金标准、保证金、违约金等事宜。因被告欠付原告自2016年3月起的多期租金，经多次交涉，被告于2018年6月14日向原告出具《之还款承诺书》，明确了被告先前已发生的拖欠租金及后续新发生租金的具体支付时间，如被告不按期支付，原告有权按照租赁合同约定，要求被告承担全部责任。但被告并未按承诺履行。原告于2020年4月17日向被告发函，告知被告因其拖欠租金、物业管理费的严重违约情形，故原告提前解除双方之间的合同，要求被告在2020年4月30日之前返还房屋、立即付清租金、物业管理费等欠费以及承担违约责任。被告于2020年4月30日返还了房屋，但至今未清偿任何欠款。原告为维护自身合法权益，提起本案诉讼。被告徐静辩称：诉请1，同意2020年4月21日解除合同。诉请2，由于疫情影响，请求减免2020年1月23日至2020年4月21日期间的租金。诉请3、4，合同约定的违约金标准过高，请求调整，并计算至起诉之日。根据合同法司法解释二，主张按LPR的1年期的130%计算。诉请5，金额予以确认，但这是被告和物业公司之间的费用，如果原告要主张，应提供其已经向物业公司支付的证明。诉请6，认为不合理，租期为五年，还有四个月租期届满，合同已经履行大部分，再补交全部的免租期租金显然不合理，应按比例补交，同意按比例补交。诉请7，因为疫情，被告无法经营餐饮而解除合同，故不应承担赔偿款。本院经审理确认如下事实：原告受权利人委托，对系争房屋进行管理经营、对外招租。2015年9月1日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《绿地泥城项目房屋租赁合同》。该合同补充条款约定，2-1乙方承诺承租该房屋仅作品牌名称为“慕悦茶餐厅”的餐饮经营之用。3-1租赁期限共五年，自2015年9月1日起至2020年8月31日止。3-2免租装修期自2015年9月1日起至2016年2月28日止，共6月。4-1该房屋交付日期为2015年9月1日。6-1租赁期内，乙方须向甲方支付附件四所列明的租金。免租装修期内乙方无需支付租金和物业管理费，但应支付装修管理费及本合同约定的其他费用。6-3租赁期内，乙方须向物业管理公司支付附件四列明的物业管理费。6-5首月及最后一月的租金、管理费、推广费，根据乙方实际承租的天数计算并支付，其中按实际建筑面积计征乙方固定租金的，租金=(月固定租金×12/365)×租赁天数。19-2乙方逾期支付租金、管理费、推广费等本合同约定由乙方支付的任何费用，每逾期一日，应按所欠款项的千分之五标准向甲方支付违约金。19-3乙方在此明确同意及声明：甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何时间，根据本合同第14.2条约定收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即提前解除，且乙方应向甲方承担如下违约责任：(1)按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的免租装修期期间之租金；(2)补足乙方已经享用的租赁期间的减、免的租金额(如有)；(3)按逾期应付款项的日千分之五的标准向甲方支付逾期利息；(4)除乙方已支付的保证金被甲方全部没收外，乙方同意按6个月租金的标准一次性赔偿因下列违约行为给甲方造成的损失(采取扣点比例计算租金的商家按2元/平方米/天的标准计算6个月)。本条所述的违约事件包括：19-3-1乙方逾期不支付租金、管理费、公共事业费及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累计达到一个月或以上的……24-5根据本合同规定及本合同有关文件而发出的通知(包括甲方在上海市公证处监督下，向乙方发出的通知及甲方请求司法机构向乙方发出的任何通知)、单据等均采用书面形式，使用传真或其他方式发至附件一所示的联系地址。使用挂号信、特快专递发出的国内邮件，在挂号信寄出二日后视为送达。附件一中载明被告联系地址为上海市徐汇区上中路XXX号惠达商务园A栋511室。附件四第一条约定，租金、管理费和推广费每2个月为一期支付一次。本合同签署当日，乙方应向甲方支付首期租金(即自免租装修期届满之日起计算)、管理费和推广费，之后乙方于每期届满日的10日之前向甲方支付下一期(即下2个月)的租金、管理费及推广费。第二条约定，甲乙双方同意该房屋的租金按照下述规定计算：下述月基本租金和月提成租金中金额较高者。A、基本租金。基本租金采取先付后用的原则，基本租金按实际建筑面积计征基本租金，按日计算，具体标准如下：自2015年9月1日起至2017年8月31日每月基本租金32,023.64元；自2017年9月1日起至2019年8月31日每月基本租金34,625.56元；自2019年9月1日起至2020年8月31日每月基本租金37,427.63元。B、提成租金……第三条约定，管理费每月8,005.91元。第五条约定，租金保证金为相当于该房屋租赁期内最高租金的贰倍，计74,855.26元；管理费保证金为相当于该房屋租赁期内最高月管理费的贰倍，计16,011.82元。上述租赁合同履行期间，被告拖欠租金。2018年6月14日，被告出具《之还款承诺书》，对于2016年3月1日至2018年6月30日期间的欠付租金和2018年7月1日起的租金一并作出付款承诺：自2018年7月起，每月1日前支付当月租金和一个半月的欠付租金(自2016年3月1日起按序计付)。经原、被告确认，被告仅付清了2019年3月1日之前应付的费用，即仍欠付2017年4月半个月以及2017年5月1日至2018年6月30日期间的租金、2019年4月1日至合同解除之日止的租金；对于该承诺书签订之前的欠款，被告未承担过违约责任。2019年11月21日，原告往合同附件一所载地址向被告寄送《催款函》，催缴上述欠费。被告表示未收悉。2020年4月17日，原告往合同附件一所载地址向被告寄送关于解除涉案租赁合同事宜的函件，载明因被告欠付租金，故通知被告自其收到该函件之日，涉案房屋租赁合同解除，并限期被告返还房屋、支付欠费等。2020年4月21日，被告收到该函件。系争房屋物业管理单位上海复瑞物业管理有限公司向本院表示，被告欠付其物业管理费120,088.95元，扣除已付物业管理费保证金后仍欠付104,077.13元；现同意由原告向被告主张该物业管理费，届时上海复瑞物业管理有限公司与原告结算，不再向被告主张物业管理费。庭审中，原、被告对于疫情期间减免租金的方案达成一致，即减免2020年2月1日至2020年4月21日的租金。但庭审后，原告向本院书面表示仍要求被告承担2020年4月1日至2020年4月21日期间的租金26,199.34元。原、被告一致确认，被告向原告支付了租赁保证金74,855.26元；被告已付的物业管理费均是向物业管理单位支付的，若法院支持原告主张物业管理费的诉讼请求，则同意将物业管理费保证金16,011.82元用于抵充欠费；被告于2020年4月底向原告返还系争房屋。对于租赁保证金，原告要求依据租赁合同约定予以没收；被告则表示原告已主张了违约责任，再没收保证金不合理，且支付免租期租金和支付相当于六个月租金的赔偿金均属于违约责任，故应一并考虑和调整。以上事实，有《房地产权证》及授权文件、《绿地泥城项目房屋租赁合同》《之还款承诺书》《催款函》及邮寄凭证、解除合同通知及邮寄凭证等以及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，涉案房屋租赁合同、还款承诺书均系原、被告真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，属合法有效，双方均应遵照履行。被告作为承租人，支付租金系其主要合同义务，其在疫情发生之前即长期拖欠租金已构成违约，在签署承诺书后仍未切实履行付款义务，已构成根本性违约。原告据此通知其解除合同，具有事实依据和合同依据，其诉请要求确认合同于2020年4月21日解除，本院予以支持。合同解除后，双方应按实结算相关费用，被告应向原告支付拖欠的租金。根据最高人民法院相关指导意见，因疫情或者疫情防控措施导致承租人营业收入减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减少租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解。调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中因疫情及其防控措施对被告营业收入确有影响，庭审中原、被告已对疫情期间租金减免方案达成一致意见，该一致方案符合有关租金减免政策，数额合理，原告庭审后又主张2020年4月1日至2020年4月21日的租金的意见，本院不予采纳。被告逾期支付租金应承担相应的违约责任，原告已将合同约定的日千分之五的逾期利息标准自愿下调为日万分之五，被告仍抗辩过高。考虑到被告自2016年起即拖欠租金，在出具承诺书时并未就之前的欠款承担过违约责任，故本院认为日万分之五的逾期利息标准属合理范围，对于被告要求调整的意见不予采纳。合同第19-2条约定被告逾期付款时应按日千分之五的标准承担逾期违约金，第19-3条又同时约定合同提前解除后被告应按日千分之五的标准支付逾期利息，故涉案合同解除后，原告继续主张逾期利息至本案判决生效之日止具有合同依据，本院予以支持。对于物业管理费，根据物业管理单位的意见，本院判决被告直接向原告支付，同时根据原、被告的意见，被告已付的物业管理费保证金直接用于抵充被告应付物业管理费。本案合同因被告根本违约而提前解除，被告应承担合同提前解除的违约责任。根据涉案租赁合同第19-3条约定，被告支付免租装修期租金、已付保证金被没收和支付相当于六个月租金的一次性赔偿金均属于因被告违约导致合同提前解除的违约责任。实际上合同解除时距合同到期已不足五个月，上述三项金额的总和确实过分高于被告违约给原告所造成的实际损失，被告主张一并考虑和调整的意见具有合理性，本院予以采纳，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同履行情况、被告过错程度，再考虑疫情对原告重新招商的影响等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定除被告已付租赁保证金74,855.26元由原告没收之外，再由被告支付原告相当于一个月租金标准的违约赔偿金，作为合同提前解除后被告应承担的违约赔偿金，对于原告要求被告支付免租期租金的诉讼请求，本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海奉翊实业发展有限公司与被告徐静于2015年9月1日签订的《绿地泥城项目房屋租赁合同》于2020年4月21日解除；二、被告徐静于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉翊实业发展有限公司2017年4月1日至2018年6月30日、2019年4月1日至2020年1月31日期间的租金共计820,949元；三、被告徐静于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉翊实业发展有限公司截至2020年4月21日的逾期支付租金的利息100,488元；四、被告徐静于本判决生效之日起十日内以820,949元为基数，按每日万分之五的标准支付原告上海奉翊实业发展有限公司自2020年4月22日起至本案判决生效之日止的逾期支付租金的利息；五、被告徐静于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉翊实业发展有限公司物业管理费104,077.13元；六、被告徐静于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉翊实业发展有限公司违约赔偿金37,427.63元；七、驳回原告上海奉翊实业发展有限公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,310元，减半收取计8,155元，由原告上海奉翊实业发展有限公司负担752元，被告徐静负担7,403元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 张卓郁二〇二〇年十一月二十三日法官助理 许瑞芬书 记 员 陈倩茹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。