北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初8989号原告：戴旭映，女，1992年2月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴振国，北京星权律师事务所律师。被告：蒋美艳，女，1956年9月5日出生，汉族，住河北省燕郊县。原告戴旭映与被告蒋美艳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。戴旭映的委托诉讼代理人吴振国，蒋美艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴旭映向本院提出诉讼请求：1、要求解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》；2、要求蒋美艳向戴旭映退还押金、租金及物业费共计88535元；3、要求蒋美艳赔偿戴旭映经济损失15万元。事实和理由：2019年6月1日，戴旭映与蒋美艳签订《北京市房屋租赁合同》，约定蒋美艳将位于北京市朝阳区环铁艺术区B***号房屋（以下称涉诉房屋）出租给戴旭映，用途为办公、工作室，租期自2019年6月10日至2021年9月9日。戴旭映向蒋美艳支付了押金21300元、租金及物业费67235元。后戴旭映对涉诉房屋进行装修时被物业阻拦，戴旭映才获知北京市朝阳将台乡农工商总公司（以下称农工商公司）早于2019年6月10日即与相关运营公司解除合同，要对涉诉房屋相关的区域进行腾退。同时戴旭映发现，蒋美艳的承租合同明确约定了蒋美艳无权转租，且蒋美艳对涉诉房屋的承租期限至2020年9月19日截止，远远短于蒋美艳与戴旭映约定的租期，且蒋美艳拖欠租金近3万元。2019年7月13日，戴旭映被迫搬离涉诉房屋。但蒋美艳至今拒绝退还押金、租金和物业费，也拒绝赔偿损失。蒋美艳作为涉诉房屋的出租人，应保证涉诉房屋能符合戴旭映的工作室经营使用，但戴旭映刚搬进涉诉房屋没多久，就被迫搬离，无法正常经营业务，合同目的完全无法实现。蒋美艳的行为给戴旭映造成了巨大损失：1、戴旭映本着长期使用的目的，对涉诉房屋进行了装修、保洁等投入，因无法继续租赁房屋而浪费；2、戴旭映针对工作室在涉诉房屋的经营，针对性的购买了家具、设备，该部分家具、设备在另行租赁的房屋内无法使用，只能另行购买；3、戴旭映被迫在时间紧迫的情况下另行寻找房屋，承担了中介费、搬家费等支出；4、承租期间，戴旭映的工作室无法正常经营，戴旭映遭受了巨大的经营损失。蒋美艳辩称，不同意戴旭映的诉讼请求。1、戴旭映所述蒋美艳早已知道涉诉房屋要被拆除不属实，蒋美艳也是受害者，如果蒋美艳早知道涉诉房屋要被拆除，不可能还投入50多万元进行装修。涉诉房屋是蒋美艳从夏某某处承租的，蒋美艳于2018年年底进行装修前，再三询问夏某某，夏某某不止一次表示：拆谁也拆不到咱们这儿，因为咱们都有合法手续。蒋美艳在接到拆除公告第一时间即电话（微信）通知戴旭映，当时戴旭映还对蒋美艳表示感谢。2、戴旭映所述蒋美艳系违规转租不属实。夏某某并未阻止蒋美艳转租，否则也不会为戴旭映申请安装无线网络、单独电表，并向戴旭映售电。3、后来蒋美艳几次主动到涉诉房屋想与戴旭映进行协商，但都被戴旭映的爱人大骂赶走。自2019年7月13日至今，戴旭映一直未将钥匙交还给蒋美艳，房屋内还有新安装的热水器、卫洗力、洗衣机、大衣柜、抽油烟机、高级净水器、橱柜、红木大茶桌、古董式老木门等。4、蒋美艳与夏某某共事合作多年，已成为好朋友，拖欠租金是常事，与戴旭映无关。戴旭映称其在装修时被物业阻拦，故不存在装修损失的问题。5、戴旭映已将涉诉房屋内的家具、设备搬走，故不存在家具、设备损失；戴旭映主张的搬家费、装修费、中介费和经营损失均与蒋美艳无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月1日，夏某某作为出租人与蒋美艳作为承租人签订《房屋租赁合同》，约定：夏某某将位于北京市朝阳区大山子环铁艺术城内环铁主邑B区***号房屋（建筑面积438平方米）出租给蒋美艳，租期自2018年9月20日至2020年9月19日；蒋美艳不能转租或出借房屋，如确需转租，经夏某某、蒋美艳及第三方承租人共同签订转让合同方为有效。2019年6月1日，蒋美艳作为出租方（甲方）与戴旭映作为承租方（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲方将涉诉房屋（不能注册）在现有状态下出租给乙方使用，承租区域的建筑面积为280平方米，用途为办公、工作室，租期自2019年6月10日至2021年9月9日；每月租金为21300元，其中第一期租金63875元于2019年6月10日前支付，第二期租金127750元于2019年9月10日前支付，第三期租金127750元于2020年3月10日前支付……；押金为21300元，合同签订当日乙方向甲方支付定金21300元，乙方须在2019年6月10日前交齐剩余首期租金和押金合计63875元，定金转为首期租金和押金的一部分；物业费为1元/平方米/月，由乙方承担；甲方承诺具有涉诉房屋的出租权，且物业方同意将该房屋出租给乙方使用。戴旭映共向蒋美艳支付了押金21300元、首期租金63875元（2019年6月10日至2019年9月9日）、物业费3360元。2019年7月7日，农工商公司向酒仙桥北路大环内各商户发布《腾退告知书》，主要内容为：酒仙桥北路大环场地治安混乱，存在重大安全隐患，现本区域被列入重点专项整治范围，将开展综治、消防、安全等联合执法，并收回场地；我公司已于2019年6月10日向北京五环通用航空有限公司（以下称五环通用公司）送达解除合同通知书，五环通用公司已签收并同意解除场地使用合同、返还场地；为避免不必要的损失，现通知各商户于七日内自行清理、腾空并搬离场地，逾期视为对相关物品的放弃，我公司将予以自行清退。关于戴旭映从涉诉房屋内搬离的时间，双方均认可为2019年7月13日。戴旭映表示其搬离时城管和保安人员都在场，并且要求各商户不能锁门以接受检查。蒋美艳称其从夏某某处共承租了近500平方米的房屋，后其将部分房屋即涉诉房屋转租给戴旭映，所以戴旭映搬离时，其也在场，但戴旭映搬走时将房屋房门上了锁，就此蒋美艳提交了照片一张。戴旭映对照片的真实性和证明目的均不予认可，表示蒋美艳拍摄照片时戴旭映并未搬离。关于蒋美艳承租的其他部分房屋的腾退情况，蒋美艳称其于2019年7月14日将房屋内物品搬走，搬走时房门敞开。戴旭映主张蒋美艳的行为给其造成如下损失：搬家费2565元、装修损失13585元、另行租房产生的中介费12000元、家具家电损失47141.15元、营业收入损失74708.85元，共计15万元。为证明上述损失情况，戴旭映提交如下证据：1、货拉拉订单及支付凭证，证明戴旭映于2019年6月5日至2019年6月15日搬入涉诉房屋及2019年7月13日搬离涉诉房屋产生的搬家费情况；2、微信聊天记录及支付凭证，证明戴旭映对涉诉房屋进行了墙面粉刷、定制橱柜等装修，并安装了热水器、空调等设备；3、订单及支付凭证，证明戴旭映为了在涉诉房屋内经营，购买了家具家电，但因搬家无法继续使用；4、账务明细清单，证明因蒋美艳的行为导致戴旭映搬家耽误了时间，相关业务无法正常经营；5、发票及工商登记信息，证明戴旭映系北京我们不一样教育科技有限公司的法定代表人，戴旭映承租涉诉房屋系用于公司经营，戴旭映被迫从涉诉房屋内搬离后另行租房产生中介费12000元。蒋美艳对证据1的真实性无法核实，对关联性和证明目的不予认可，表示是政府部门要对大环内场地进行整治，并非蒋美艳要求戴旭映腾退，故搬家费不应由蒋美艳承担；对其他证据的真实性均无法核实，对关联性和证明目的均不予认可，表示戴旭映已将家具、家电搬走，不存在损失。关于家具家电损失，戴旭映认可其已将家具家电全部搬走，但表示大部分已经用不上了，故要求蒋美艳赔偿损失。另查，涉诉房屋位于北京市朝阳区将台大环内。2015年，农工商公司曾就北京市朝阳区将台大环内约410亩土地使用问题，以合同纠纷将北京琼华文化发展有限公司（以下称琼华公司）诉至本院，请求确认双方于2010年10月23日签订的《联营协议书》无效，并要求琼华公司拆除违法建筑后交还土地、支付使用费等。该案中查明如下事实：2010年10月23日，农工商公司（甲方）与琼华公司（乙方）签订《联营协议书》，约定甲方将位于将台大环内现大山子仓储项目用地410亩，以租赁方式作为双方合作经营共同发展文化体育产业的投入，乙方以文化体育产业发展所需资金作为投入，联营期限自2011年1月1日至2060年12月31日等；涉案土地为北京市朝阳区将台乡东八间房村集体所有的土地，土地规划用途为农业用地。本院于2015年11月6日作出（2015）朝民初字第12716号民事判决，认为涉案土地为农业用地，农工商公司与琼华公司以仓储用地的名义进行租赁并约定用于非农建设，违反了土地管理法的规定，故判决确认农工商公司与琼华公司之间的《联营协议书》无效，一并判决了土地及地上物的拆除、返还及使用费。该判决已生效。经释明，戴旭映表示若双方所签合同被认定无效，其要求一并处理合同无效的后果，具体内容同其第2、3项诉讼请求。本院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据生效判决，涉诉房屋所在土地为集体所有土地，且无证据显示涉诉房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故戴旭映与蒋美艳就涉诉房屋签订的《北京市房屋租赁合同》应属无效，戴旭映要求解除该合同的诉讼请求本院不予支持。关于戴旭映主张的租金，根据查明的事实可知，农工商公司于2019年7月7日通知各承租人于七日内腾退房屋，戴旭映于2019年7月13日从涉诉房屋内搬离，故对2019年7月13日之后的租金和物业费，蒋美艳应退还给戴旭映。对于2019年6月10日至2019年7月13日期间的租金和物业费，本院根据戴旭映承租房屋用途及实际使用房屋情况，酌情确定具体退还金额。关于戴旭映主张的押金，合同无效后，蒋美艳应将押金退还给戴旭映，故对戴旭映的该项请求，本院予以支持。关于戴旭映主张的经济损失，本院结合戴旭映举证情况，并考虑双方的过错程度，酌情确定损失数额为11000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、确认原告戴旭映与被告蒋美艳签订的《北京市房屋租赁合同》无效；二、被告蒋美艳于本判决生效后七日内向原告戴旭映退还租金43000元、押金21300元、物业费3100元；三、被告蒋美艳于本判决生效后七日内向原告戴旭映赔偿经济损失11000元；四、驳回原告戴旭映的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理4878元，由原告戴旭映负担3118元（已交纳），由被告蒋美艳负担1760元（于本判决生效后七日内给付原告戴旭映）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 柯 岩审判员 刘 鹏审判员 谷培培二〇二〇年十一月三日书记员 徐梦桥