湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1121民初2847号原告：王时罗，男，1972年10月28日出生，住祁阳县。原告：龙冬阳，女，1973年10月5日出生，住祁阳县。委托诉讼代理人（特别授权）：王时罗，系龙冬阳之夫。被告：湖南省鑫赋房地产开发有限公司，住所地祁阳县浯溪街道办事处浯溪南路（灯塔路）。法定代表人：陈泽斌，公司董事长。委托诉讼代理人:邹小龙，湖南齐物律师事务所律师。原告王时罗、龙冬阳与被告湖南省鑫赋房地产开发有限公司（以下简称鑫赋公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王时罗，被告鑫赋公司的委托代理人邹小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王时罗、龙冬阳向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即停止收取违反合同约定的水电气开户（入伙费），共计人民币￥16500元，并履行交房义务；2、请求判令被告向原告赔偿延期交房违约金，共计人民币61873元（统计至2020年6月30日止）；3、请求判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用均由被告承担。事实和理由：原告王时罗于2017年1月16日购买被告鑫赋公司开发的位于祁阳县XX路X栋XX号房屋，并签订《商品房买卖合同》，房屋总价款339590元。根据国家计委、财政部《关于全国整顿住房建设收费项目取消部分收费项目的通知》（2001第585号文件）已将各种名目的收费项目统一并入城市基础建设配套费，水电表费用应该计入房地产的建设成本，归入房价。法律明确规定不再额外收取费用，原告房屋买卖合同中（第四章第十条）也有明确的条文规定。双方签订的《商品房买卖合同》第十一条、第（一）条约定，被告应当在2017年12月31日前，将取得建设工程竣工验收备案、房屋测绘报告并符合合同约定的房屋交付原告使用；第十二条同时约定，被告逾期交付房屋超过30天的，原告有权要求被告继续履行合同，并且有权要求被告自合同第十二条第1条（2）约定交付期限届满的次日起至实际交付之日止，按日向原告支付全部房价款万分之二的违约金。原告在与被告签订《商品房买卖合同》后已经按照合同约定足额支付了购房款，但被告并没有按照合同约定将房屋交付给原告使用，被告应当依约自2018年1月1日起支付违约金截至2020年6月30日共912天，计币61873元。鑫赋公司辩称，1、祁阳县规委会延误规划研究审议金鼎名府规划建筑设计方案通过时间，导致涉案小区人防费增加，工程延期开工；2017年灯塔路道路提质改造，涉案小区总图设计被迫变更，导致竣工及交房一定程度延迟，加之政府机构改革和全年雨天达133天等不可抗力因素，导致工程竣工和验收延迟，被告对此不应承担违约责任。2、合同虽约定水电气开户费由被告承担，但该约定是被告聘请的销售中介公司在填写合同时将买方误写成卖方，系重大失误，事后，业主自愿交纳了水电燃气开户费，是双方对该合同条款的变更，同时，也符合我县及附近县区的商品房市场，水电气开户费均由买方承担的行业惯例。综上，请求法院从维护社会公平交易秩序，促进稳定的市场交易角度出发，依法驳回原告的全部诉请。本院经审理认定事实如下：2017年1月16日，原告王时罗、龙冬阳与被告鑫赋公司签订了商品房买卖合同，约定原告购买由被告公司开发的位于祁阳县XX路X栋XX号房屋，房屋面积117.10平方米，单价2900元，总价款339590元。合同第十条约定，水、电、天然气由出卖人负责办理开通手续，由出卖方承担相关费用。第十一条约定，被告应当在2017年12月31日前向原告交房。第十二条约定，逾期超过30日，被告应当按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。原告依约支付了全部购房款，涉案楼栋于2018年2月竣工，2018年3月，鑫赋公司申请竣工验收，2020年6月25日鑫赋公司在小区张贴了7、8栋业主可以收房的通知，原告于同年8月5日收房，未向被告出具《收楼承诺书》，也未缴纳水电燃气开户费用。另查明，2014年5月27日，祁阳县城乡规划委员会2014年度第二次会议，通过了金鼎名府规划建筑设计方案。为提高道路的通行能力和建设标准，经祁阳县人民政府研究同意，祁阳县经开区启动园区灯塔路等道路提质改造工程，设计方案经祁阳县政府2017年第四次会议审议通过。改造后灯塔路道路红线宽度扩至60米，两侧建筑最少后退距离为5米。金鼎名府住宅小区项目位于灯塔路与浯溪南路交汇处西北角。2018年10月27日，祁阳县城乡规划委员会2018年第八次会议，通过金鼎名府住宅小区总图变更方案。2019年3月祁阳县人民政府启动政府机构改革。又查明，2017年全年雨天133天，其中小雨69天，中雨14天，阵雨47天，大雨（暴雨）4天。上述事实，有原、被告的陈述，商品房买卖合同，收款收据，相关会议纪要等证据在卷证实，足以认定。本院认为，原告王时罗、龙冬阳与被告鑫赋公司在平等、自愿的基础上所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。原告依约支付了全部的购房款，被告未依约按时交付房屋，已构成违约。双方在《商品房买卖合同》中对延期交房免责事由没有约定，因此，本案争执的焦点：1、被告鑫赋公司是否存在延期交房的法定事由；2、水电燃气开户费应由谁承担。关于焦点一：首先，关于鑫赋公司主张的祁阳县规委会研究审议金鼎名府规划建筑设计方案通过时间，灯塔路道路提质改造，机构改革等是否能成为延期交房的法定事由。不可抗力，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。鑫赋公司作为金鼎名府小区的开发商，对小区周边配套设施的规划和建设应有预判并制定解决方案，并非不能预见，不可避免并不能克服的客观情况，同时，从鑫赋公司提供的证据来看，祁阳县规委会研究审议金鼎名府规划建筑设计方案通过时间，发生在合同签订之前，说明在签订合同之前，鑫赋公司对此事是知晓的，其在签订合同时完全可以将上述因素予以考虑，并合理确定交房时间，从而避免延迟交房的情况出现。祁阳县经开区园区灯塔路道路提质改造工程虽于2017年经县政府第四次会议审议通过，但涉案栋楼于2018年2月竣工，说明灯塔路道路提质改造工程对涉案楼栋建设影响不大。祁阳县人民政府于2019年进行政府机构改革，但政府机构改革并不影响或停止相关职能部门的工作，鑫赋公司仍可以申请相关部门对涉案小区进行房屋验收。故上述事项均不属于不可抗力，鑫赋公司的上述主张不能成立，本院不予支持。其次，被告鑫赋公司主张的天气因素是否能成为延期交房的法定事由。双方签订的《商品房买卖合同》对何种天气造成无法正常施工没有约定，从被告提供的晴雨表来看，2017年当地全年雨天为133天，其中小雨69天，中雨14天，阵雨47天，大雨（暴雨）4天，符合当地的实际情况，2017年全年没有出现极端恶劣天气，导致工期延长，故鑫赋公司的上述主张不能成立，本院不予支持。第三，关于交房条件是否成就及延期交房期限、违约金问题。鑫赋公司虽于2018年3月申请竣工验收，但至今未提交涉案房屋已经相关部门验收合格的证据，鉴于原、被告双方已办理房屋交接手续，原告已实际收房的事实，涉案房屋应视为已验收合格。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告交房日期为2017年12月31日，原告于2020年8月5日实际收房，鉴于被告主张因不可抗力导致延期交房的理由均不能成立，故原告要求被告承担逾期交房违约责任的理由成立。被告自2018年1月1日至2020年8月5日共计逾期975天，原告只主张计算至2020年6月30日即940天，本院予以准许，依据合同约定计违约金61805元（339590元按日万分之二计算，940-30=910天），违约金约定过高，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，违约金应当以超过造成的损失30%为标准适当减少。鉴于被告延期交房给原告造成的损失，原告没有提供实际损失的相关证据予以证明，根据案件的具体情形，综合考虑业主的实际损失、被告的过错程度等因素，可酌情确定被告向原告支付违约金计币12361元。关于焦点二：如前所述，原、被告之间签订的商品房买卖合同合法有效。被告主张合同约定水电燃气开户费由被告公司承担系重大失误，被告没有提供证据证明其主张，被告对此应承担举证不能的后果，即涉案房屋的水电燃气开户费由被告承担。综上所述，原告王时罗、龙冬阳的部分诉请成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告湖南省鑫赋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告王时罗、龙冬阳支付逾期交房（截至2020年6月30日止）的违约金12361元；二、限被告湖南省鑫赋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内为原告王时罗、龙冬阳办理涉案房屋的水电燃气开通手续，并承担相关费用。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1759元，减半收取880元，由原告王时罗、龙冬阳负担704元，被告湖南省鑫赋房地产开发有限公司负担176元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 员 彭妍二〇二〇年十一月十六日法官助理 李锴书 记 员 唐娟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。