北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初11353号原告：张洪敏，男，1972年4月26日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告：张冬红，女，1974年12月10日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。上述2名原告的共同委托诉讼代理人：陈清波，北京市京师律师事务所律师。上述2名原告的共同委托诉讼代理人：张懿丹，北京市京师律师事务所实习律师。被告：侯继龙，男，1973年8月27日出生，汉族，无业，住山西省永济市。原告张洪敏、原告张冬红与被告侯继龙房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告张洪敏、原告张冬红、2名原告的共同委托诉讼代理人陈清波及张懿丹、被告侯继龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张洪敏、张冬红向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告于2019年7月23日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.侯继龙向张冬红、张洪敏支付拖欠的房租130000元（认可侯继龙已交纳2019年9月1日至2020年2月28日期间租金，侯继龙在2020年8月30日晚上搬离租赁房屋，索要2020年3月1日至2020年8月31日期间半年租金）；3.侯继龙支付张洪敏、张冬红违约金21666.67元（根据合同约定，按月租金的100%主张）；4.责令侯继龙在判决之日起10日内将其注册在北京市大兴区旧宫镇隆庆路4号院五环国际小区109号商铺的公司（系北京龙芳朋琪圆餐饮管理有限公司）迁出；5.侯继龙给付张冬红、张洪敏水费558元、燃气费2599.62元；6.本案诉讼费用由侯继龙承担。事实和理由：2019年7月23日，原、被告双方签订《北京市房屋租赁合同》，约定将位于北京市大兴区旧宫镇隆庆路4号院五环国际小区109号商铺出租给侯继龙经营“秦婆婆面馆”；双方约定房屋租赁期限自2019年9月1日至2022年8月31日，合计3年，租金标准为每年260000元；支付方式为，在第1年，2019年7月23日支付上半年房租，2020年2月1日支付下半年房租，2020年8月1日支付第2年房租，2021年8月1日支付第3年房租。依照约定，侯继龙应于2020年2月1日支付第1年下半年房租130000元，但是至今侯继龙推脱多次仍未支付，严重损害了张冬红、张洪敏的合法权益；《北京市房屋租赁合同》第八条第四项约定：“乙方有下列情形之一的甲方有权单方解除合同并收回房屋：1.不按照约定支付租金达30日的；2.欠缴各项费用达200元的……”，第九条约定：“（一）乙方有第八条第四款约定情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失”。侯继龙拖欠房租的行为严重影响了张冬红、张洪敏的合法权益，为维护自身合法权益，张冬红、张洪敏诉至法院，请求判如所请。侯继龙辩称，不同意张冬红、张洪敏的全部诉讼请求；侯继龙已经搬离租赁房屋了，是在2020年8月，具体哪天记不清楚了；侯继龙已经交纳2019年9月1日至2020年3月1日期间租金合计130000元；对张冬红、张洪敏要求侯继龙给付2020年3月1日至2020年8月31日期间租金130000元不予认可，因为出租人在2020年2月29日就把租赁房屋的门锁上了，所以对后续租金不同意支付；对违约金不同意支付，因为侯继龙没有违约；同意迁出公司，现在公司执照处于正常状态，但是店已经不经营了；对水费、燃气费不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张冬红、张洪敏系夫妻关系，二人于2000年5月登记结婚；对坐落于“大兴区隆庆路4号院1号楼1层109”号房屋颁发有不动产权证书，用途为商业，房屋所有权人为张丹阳，房屋建筑面积为141.56平方米；2019年6月28日，张洪敏（承租人）与张丹阳（出租人）签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》，约定张丹阳将大兴区隆庆路4号院1号楼1层109号房屋租赁给张洪敏使用，房屋建筑面积为141.56平方米，租赁用途为商业，租赁期限自2019年7月10日至2022年8月31日，合计3年，并约定甲方应于2019年7月10日前将房屋按约定条件交付给乙方。2019年7月10日，张丹阳向张洪敏出具委托书，委托张洪敏代办租房（底商）109#的相关事宜（工商注册、消防审批、卫生许可范围之内）；合同签订后，张洪敏向张丹阳给付租金，例如对于已给付2020年9月1日至2021年9月1日期间租金252083元，由张丹阳在2020年7月31日出具收据。2019年7月23日，张洪敏将自张丹阳处租赁来的底商转租给侯继龙使用，即由张洪敏（甲方、出租人）与侯继龙（乙方、承租人）签订《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》；双方约定租赁房屋坐落于北京市大兴区旧宫镇隆庆路4号院五环国际底商109号，建筑面积141平方米，租赁用途为商业，租赁期限为3年，自2019年9月1日至2022年8月31日，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各项费用；双方还约定：“整体装修完成后分出8-10平米给彩票店（前面部分），费用乙方负担”；关于租金，双方约定租金标准为每年260000元，支付方式为第1年每半年一付，第2、3年按年付，每期房租提前30日支付，各期租金具体支付日期为，于2019年7月23日付第1年上半年房租，于2020年2月1日付第1年下半年房租，于2020年8月1日付第2年（2020年9月1日至2021年8月31日期间）房租，于2021年8月1日付第3年（2021年9月1日至2022年8月31日期间）房租；关于押金，双方约定押金为30000元，在租赁期满合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担为违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方；关于其他相关费用的承担方式，双方约定租赁期限内的物业费、水费、电费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、车位费、室内设施维修费用，以及合同中未列明的与房屋使用有关的其它费用均由乙方承担，水费为每吨9元，电费为每度1.5元；关于转租，双方约定，乙方在租赁期内必须经甲方同意才能将房屋部分或全部转租给他人，如有违反，甲方立即收回房屋并追究乙方违约责任（违约金30000元）；关于合同解除，双方在合同书第八条约定：“（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形的，乙方有权单方解除合同：交付的房屋严重不符合合同约定或影响安全的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并收回房屋：1.不按照约定支付租金达30日的。2.欠缴各项费用达200元的。3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7.擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形”；关于违约责任，双方在合同书第九条约定：“（一）乙方有第八条第四款约定情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方。如果甲方提前收回房屋，则剩余整月房租由甲方退还乙方；如果乙方提前退租的，则剩余房租不能退还。（三）乙方不按约定支付租金未达到解除合同条件的、以及乙方未按约定时间退还房屋的，应按每天3‰标准支付违约金”。合同签订后，侯继龙向出租人交纳押金30000元以及第1年度上半年（自2019年9月1日至2020年2月28日期间）的房屋租金130000元；侯继龙在租赁房屋处注册成立了北京龙芳朋琪圆餐饮管理有限公司（该公司的法定代表人为侯继龙），并使用租赁房屋开展餐饮经营活动。在原定应交纳第1年度下半年租金的2020年2月1日，侯继龙未按约定给付半年租金130000元；就将租赁房屋上锁情况，张冬红、张洪敏陈述称，出租人系在2020年4月20几日将租赁房屋上锁的，具体日期记不清楚了；侯继龙在答辩时陈述称，出租人是在2020年2月29日将租赁房屋锁上了，导致侯继龙无法继续经营；庭审中，侯继龙又陈述称房门上有2把锁，其中1个是侯继龙所经营饭店的工作人员过年回家的时候锁上的，出租人锁上的具体时间记不清楚了，出租人只是通过微信告诉侯继龙房门上锁了，已经对外出租了；在庭审后，侯继龙又提交书面补充意见，主张事实上是房东在没有提前告知侯继龙的情况下于2020年2月3日将房屋自行上锁，还让侯继龙回来搬家，并非出租人所说的在2020年4月20日锁的门。就租赁双方通过微信沟通情况，双方均提交微信聊天记录；对对方所提交微信聊天记录的真实性，各方均予以认可；双方所提交微信聊天记录显示，在2020年2月29日凌晨3时45分，出租人一方对承租人留言：“有时间把东西搬走，房子我贴上出租了”，在2020年3月1日上午10时56分，出租人一方对承租人留言：“今天三月一号，房租欠缴日期长达一个月，您已严重违约！”在2020年3月15日上午7时40分，出租人一方对承租人留言：“您拖延这么久了还不缴房租，这已经产生很多滞纳金了”；对上述留言，承租人长期未回复，之后在2020年3月15日上午8时22分，承租人一方回复称：“去了再说”“过几天就去”，之后在2020年5月10日晚上18时26分，出租人一方回复称：“我有东西寄给你，发一个你现在住的地址”；在2020年6月8日14时46分，出租人一方向承租人发了1张房门照片，之后在2020年6月20日10时3分，出租人一方向承租人留言：“兄弟，你们打算怎么办？”“不想租了就把房屋还给我们”；在2020年6月20日14时13分，承租人通过语音回复称：“我租呢，我就你那个条件我达不到，我还租呢，你看着吧，你看着说吧”；就上述微信聊天记录，张冬红、张洪敏陈述称，侯继龙一直没有交租金，于是出租人一直催促侯继龙交租金，出租人没有将房屋对外出租，只是为了催促侯继龙交租金而进行的沟通，直到2020年6月份侯继龙还在微信中表示要继续租赁房屋。就房门上锁情况，侯继龙提交房门照片1张；照片显示房门被锁上了2把所，1把为链锁，1把为挂锁，房门上贴有封条，封条上载明：“2020年2月2日封”；对该照片，张冬红、张洪敏质证称，照片和本案无关，是因为政府过年时治安管理和疫情的原因贴的封条，因为侯继龙迟迟不交租金，也没人过来开门营业，出租人是为了照看房屋内物品自己加了1把锁，是在2020年4月20几日才上的锁。就侯继龙欠付燃气费2599.62元的主张，张冬红、张洪敏提交1张表面数字为3708.23立方米等的物联网燃气表照片；对此侯继龙不予认可，表示没有见过；就侯继龙欠付水费558元的主张，张冬红、张洪敏提交自来水缴费通知单照片，照片显示用户地址为诉争“大兴区隆庆路4号院109商业”，账务月份为2020年1月和2020年4月，用量分别为46立方米、16立方米，金额分别为414元、144元，合计558元；对此侯继龙不予认可，表示没有见过。庭审中，经核实，对于张冬红、张洪敏主张侯继龙在2020年8月30日搬空房屋的主张，侯继龙陈述称，侯继龙是在2020年8月30日搬走的，搬家的时候出租人让侯继龙当天晚上23时搬完，租赁房屋内还留下一些东西，但留下的东西都是不要的；对在2020年8月28日租赁房屋内存放有大量经营物品以及在2020年8月30日侯继龙将房屋内桌椅、餐具、炊具等物品搬离并腾空房屋的事实，张冬红、张洪敏提交照片予以证明，侯继龙予以认可。张冬红、张洪敏原提出要求侯继龙腾退租赁房屋的诉讼请求，后因侯继龙在2020年8月30日返还租赁房屋，后张冬红、张洪敏撤销该项诉讼请求，同时将要求侯继龙给付租金的时间确定为2020年3月1日至2020年8月31日，金额为130000元。对于合同解除方式，张冬红、张洪敏主张在起诉前并未发出解除通知，故要求判决解除合同，即在判决生效时合同解除；侯继龙同意解除合同，但主张解除时间为2020年2月29日。本院认为，因合同履行发生纠纷的，原则上应当依据合同相对性确定诉讼主体；本案中，虽然系张冬红、张洪敏系夫妻关系，但诉争房屋系由张洪敏自张丹阳处承租后，由张洪敏将房屋转租给侯继龙，且诉争房屋登记在张丹阳名下，并非张冬红、张洪敏之夫妻共同财产，即使存在由张冬红与侯继龙进行洽商或履行合同之情况，相应法律后果亦应由张洪敏承担；据此，出租人张洪敏与侯继龙所订立房屋租赁合同关系系当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务；因张冬红并非合同当事人，其作为原告主体不适格，故对张冬红对侯继龙之各项诉讼请求，本院均不予支持。侯继龙已交纳2020年2月28日之前的第1年度上半年租金130000元，但对于2020年3月1日至2020年8月31日期间第1年度下半年租金130000元，侯继龙应按约定在2020年2月1日给付，但其至搬离租赁房屋的2020年8月30日前仍未给付，即使考虑在2020年1月底受新型冠状病毒感染引发肺炎疫情等因素，适当延长履行期限，亦应认定侯继龙违约；根据合同约定，不按照约定支付租金达30日的，出租人有权单方解除合同，即使适当延长上述期间，因侯继龙长期拖欠租金，故本案出租人张洪敏亦有权单方解除合同；关于房门上锁事宜，张洪敏始终坚称系在2020年4月20几日才上的锁，而侯继龙则作出了前后不一致的陈述，先是说张洪敏系在2020年2月份将租赁房屋上锁了，致使侯继龙无法经营，后又说所提交照片显示张洪敏在2020年2月29日将租赁房屋上锁了，致使侯继龙无法经营，但同时又说有2把锁，其中1把锁是侯继龙所经营饭店的工作人员过年回家的时候锁上的，对张洪敏具体锁上的时间不清楚，张洪敏只是通过微信告诉侯继龙房门上锁了，已经对外出租了，但在庭审后，侯继龙又提交补充意见，主张房东在没有提前告知侯继龙的情况下于2020年2月3日将租赁房屋自行上锁，还让侯继龙回去搬家；就该前后陈述不一致的情况，侯继龙未作出合理解释，而对侯继龙所提交照片张贴封条的一节，张洪敏解释称是因为政府过年时治安管理和新型冠状病毒感染引发肺炎疫情的原因贴的封条，因侯继龙迟迟不交租金，也没人开门经营，系为了照看房屋内物品自己又加了1把锁；据此，本院认定张洪敏之主张及解释符合日常生活经验法则，符合本案具体情况，本院予以确认，而侯继龙之主张及解释前后不一致，未作出合理解释，本院不予确认。需指出，对于双方均认可真实性的微信聊天记录，虽然出租人曾在2020年2月29日向出租人留言“有时间把东西搬走，房子我贴上出租了”，但之后在2020年3月1日又留言称：“今天三月一号，房租欠缴日期长达一个月，您已严重违约”，在长期未获得有效回应后，又在2020年6月20日对承租人留言称：“兄弟，你们打算怎么办？不想租了就把房屋还给我们”，对此承租人回复称：“我租呢，我就把你那个条件我达不到。我还租呢”，综合考虑上述沟通情况，特别是出租人虽然声明“我贴上出租了”，但直到承租人在2020年8月30日搬离租赁房屋也没有另行出租的客观事实，本院认定出租人在2020年2月29日要求承租人搬走东西及贴上出租的措辞，并非行使合同解除权，而系在催促承租人尽快交纳租金，即通常所说的要租就赶快交钱，不租就赶快搬走；因侯继龙长期未交纳租金，故张洪敏在不断催促侯继龙交纳租金的情况下，其在侯继龙原已上锁后另行加锁的行为，系在履行合同抗辩权，并非违约，其享有合同解除权；据此，张洪敏要求解除合同，侯继龙认可解除合同，对此本院不持异议，但对于侯继龙主张房屋租赁合同在2020年2月29日已解除的意见，本院不予采纳。司法实践中，对于出租人在起诉前未发出解除通知而直接提起解除合同诉讼的，对于合同解除时间，可以根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日等时间合理确定合同解除的具体时间；具体至本案，本院酌情确定诉争房屋租赁合同在2020年8月30日侯继龙腾退并返还租赁房屋时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。侯继龙已交纳2020年2月29日之前租金，本院确认房屋租赁合同在2020年8月30日解除，故对于2020年3月1日至2020年8月30日期间租金，侯继龙应予给付；除上述期间外，张洪敏要求侯继龙给付合同解除后的2020年8月31日租金，无相应依据，本院不予支持；对于上述差1日到6个月的房屋租金，考虑到合同约定标准（半年租金130000元），以及即使侯继龙开门营业，其所经营餐饮亦会受新型冠状病毒感染引发肺炎疫情影响，故应酌情变更（减少）上述期间租金，本院酌情确定为侯继龙应给付张洪敏合同解除前租金65000元。根据合同约定，因承租人延期支付租金导致合同解除的，承租人应按月租金的100%向出租人支付违约金，综合考虑另行招租的时间、另行整修房屋以达到适租的时间等因素，该违约金标准并无不当，故对张洪敏要求侯继龙给付违约金21666.67元的诉讼请求，本院予以支持。关于将所注册公司迁出的请求，虽然侯继龙予以认可，但该项诉讼请求不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故本案不予处理，无争议方可自行解决。关于张洪敏要求侯继龙给付燃气费2599.62元的诉讼请求，其仅提交燃气表照片予以证明，而就收费标准、欠付燃气费的起算表底数、欠付燃气费的结束表底数，以及该照片中燃气表与诉争租赁房屋之间的关联性，均未提供充分证据证明，故本院不予支持；关于张洪敏要求侯继龙给付水费558元的诉讼请求，因水费催缴单对于所对应商铺和时间、金额等内容明确，故本院予以支持。综上所述，本院判决张洪敏、侯继龙的房屋租赁合同在2020年8月30日解除，侯继龙应给付张洪敏租金65000元、水费558元，并赔偿违约金21666.67元；根据合同约定：“房屋租赁押金除抵扣因由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约责任外，剩余部分如数返还给乙方”，现张洪敏同意以押金30000元折抵租金等费用，符合合同约定，对此本院不持异议。需指出，经释明，对于解除合同的诉讼请求，张洪敏主张系判决解除（判决生效时合同解除），而本院在“本院认为”部分确认合同在2020年8月30日解除，属于支持其要求解除合同的诉讼请求，但驳回了其所主张合同解除时间，所处理事项未超出其请求范围，民事诉讼之目的在于化解民事纠纷，而非以诉讼程序制造新的诉讼，不能僵化理解“诉讼请求”之内涵及外延。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、解除张洪敏与侯继龙在二〇一九年七月二十三日签订的《北京市房屋租赁合同（自行成交版）》；二、侯继龙于本判决生效后十日内给付张洪敏租金65000元（在抵扣已交纳押金30000元后，还应给付35000元）；三、侯继龙于本判决生效后十日内赔偿张洪敏违约金21666.67元；四、侯继龙于本判决书生效后十日内给付张洪敏水费558元；五、驳回张洪敏的其他诉讼请求；六、驳回张冬红的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3396元，由张冬红、张洪敏负担2141元（已交纳），由侯继龙负担1255元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  王 振二〇二〇年十一月十三日法官助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷