内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院   民事判决书   （2020）内06民终1975号   上诉人(原审被告)：王某，现住鄂尔多斯市。   被上诉人(原审原告):张某，现住上海市虹口区。   委托诉讼代理人：云某，内蒙古久晖律师事务所律师。   被上诉人（原审第三人）：杨某，现住鄂尔多斯市。   上诉人王某因与被上诉人张某、杨某租赁合同纠纷一案，不服鄂尔多斯市东胜区人民法院（2020）内0602民初1387号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王某，被上诉人张某的委托诉讼代理人云某，被上诉人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   王某上诉请求：1.撤销东胜区人民法院（2020）内0602民初1387号民事判决书。2.上诉人只承担8个月的房租124671元。事实和理由：一、一审判决上诉人支付被上诉人张某违约金190000元是错误的，不符合合同法的有关规定，且该约定违反了法定违约金的比例，不应得到支持。二、一审法院判决上诉人支付被上诉人张某物业费、水费、取暖费57495元与事实不符，上诉人也交过部分费用。故一审判决有误，显失公平。   张某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。   杨某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。   张某向一审法院起诉请求：1、依法判令解除双方签订的《房屋租赁合同》，王某将租赁房屋恢复原状返还张某；2、依法判令王某向张某支付2019年3月6日至2020年3月5日租金190000元；3、依法判令王某向张某支付2020年3月6日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费（按照年租金190000元的标准计算）；4、依法判令王某向张某支付违约金190000元；5、依法判令王某向张某支付2018年9月6日起的物业费、水费、电费、取暖费至实际返还租赁房屋止，暂计算至2020年3月6日为75354元；6、依法判令诉讼费、保全费、保全担保费由王某承担。   一审法院认定事实：2018年9月6日，张某委托杨某将自有的位于鄂尔多斯铁西中央路体育街西北交汇处嘉泰总部经济大厦19楼除1900号、1901号、1902号房以外的1903-1921号房出租给王某。嘉泰总部经济大厦19楼总面积1364.39平方米，王某承租房屋总面积为980.27平方米。该协议第二条约定，乙方（王某）向甲方（杨某）承诺，租赁房屋作为办公使用；该协议第三条约定，该房屋租赁期限共五年，自2018年9月6日至2021年9月5日止；该协议第四条约定，该房屋一年租金为190000元；该协议第五条约定，乙方在租赁期限内，使用的所有工商、税务、水电费、取暖费、房产税、物业管理费等一切费用均由乙方按有关规定自行承担（除1900、1901、1902房间）；该协议第七条约定，乙方无论任何原因退租，则向甲方按租用年份计算租金并加收一年租金。甲方代理人杨某及乙方王某均在租赁合同上签字确认。当日，王某支付租金95000元。   张某与鄂尔多斯市世嘉物业管理服务有限责任公司签订的物业服务委托合同第五条第二款第四项约定，十九层业主每月收费4元／㎡（包括水费）。2018年12月31日，张某支付嘉泰总部经济大厦19楼2018年1月至12月物业费65490.72元；2019年12月31日，张某支付嘉泰总部经济大厦19楼2019年1月至12月物业费65490.72元；2020年5月13日，张某支付嘉泰总部经济大厦19楼2020年1月至6月物业费32745.36元。2018年9月至12月嘉泰总部经济大厦19楼产生电费1134元；2019年7月至11月产生电费547元。2019年9月19日，张某支付2019年10月15日至2020年4月15日取暖费4307元。   一审法院认为，张某委托杨某与王某签订的租赁合同不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，对双方具有约束力，双方理应按合同约定履行。关于解除合同及返还房屋，王某同意解除房屋租赁合同并返还房屋，故一审法院对张某第一项诉请予以支持。关于租金，王某辩称，2019年9月其向杨某提出腾房解除合同要求，后于2019年10月27日搬离了房屋，张某对此不认可。杨某称，王某2019年11月要搬离房屋时自认交不起租金，要交钥匙，之后证人贾文义向杨某交钥匙，因为不是王某本人亲自交付，且王某没有交清所欠费用，所以并没有接收钥匙；王某搬离时间是11月2日，是物业工作人员告知其有人从租房处搬东西，经询问得知是王某不再承租，要搬走，以前王某也说过不再承租，但是最终没有确定不再承租时间，而且王某承诺搬走之前偿还全部所欠款项。杨某又称，解除合同事宜王某并没有向其告知，是张某、王某亲自联系的，其得知王某不再承租后，告知过张某父亲，张某父亲表示把费用交清后才可以搬走。证人贾文义陈述，2019年9月2日王某已经告知张某承担不了租金，张某同意让其多住2个月，11月2日王某搬离房屋，之后其先后五六次去杨某处交付房屋钥匙，杨某均不同意接收钥匙。杨某与证人贾文义均认可王某搬离租赁房屋时间是2019年11月2日，故一审法院认定，2019年11月2日为张某、王某房屋租赁合同解除之日。自合同签订日2018年9月6日至2019年11月2日王某共应支付租金219671元（190000元÷365天×422天），核减已经支付的自2018年9月6日至2019年3月5日的租金95000元，还应再支付租金124671元。关于房屋占有使用费，因2019年11月2日合同已经解除，王某已于该日搬离案涉房屋，且证人贾文义曾代王某先后多次去杨某处交付房屋钥匙，是杨某不予接收，故自合同解除之日起，王某不应再承担房屋的占有使用费用，张某诉请王某支付自2020年3月6日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费无事实依据和法律依据，一审法院不予支持。关于违约金，协议第七条约定，王某无论任何原因退租，则向张某按租用年份计算租金并加收一年租金，王某违约在先，且王某同意按照合同条款履行，故一审法院对该诉请予以支持。关于物业费及水费、电费、取暖费等各项费用，自2018年9月6日至2019年11月2日王某共应支付物业费及水费54401元（全年物业费及水费65490.72元÷1364.39平方米×980.27平方米÷365天×422天）。张某所举二张电费通知单合计产生的1681元电费为嘉泰总部经济大厦19楼整层电费，其中包括王某没有承租的1900-1902房间电费，张某未能对上述电费予以区分，且未能举证证明王某应支付电费金额，故一审法院对该诉请不予支持。张某称，其诉请3094元（4307元÷1364.39平方米×980.27平方米）取暖费是2019年11月2日王某搬离承租房屋报停暖气产生的费用，王某予以认可，故一审法院对该费用予以支持。王某辩称，上述费用均部分缴纳过，但未提交相关证据，故对该抗辩意见一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除张某与王某签订的房屋租赁合同，王某将租赁房屋恢复原状后返还张某；二、王某于判决发生法律效力之日起十五日内向张某支付租金124671元；三、王某于判决发生法律效力之日起十五日内张某支付违约金190000元；四、王某于判决发生法律效力之日起十五日内向张某支付物业费及水费54401元、取暖费3094元；五、驳回张某的其他诉讼请求。案件受理费4065元，由王某负担。   二审期间，当事人均未提交新证据。   二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案二审的争议焦点是一审判决的违约金190000元、物业费及水费54401元、取暖费3094元是否应当由上诉人王某承担。关于上诉人王某是否承担违约金190000元的问题。当事人可以在法律允许的范围内处分自己的民事权利，一审开庭时上诉人同意按照合同约定支付违约金190000元，且上诉人并未提供证据证明违约金约定显著高于被上诉人张某的实际损失，故一审法院判决违约金数额190000元系对当事人意思自治的尊重，符合合同约定。关于物业费及水费54401元、取暖费3094元是否应由上诉人承担的问题。当事人对自己的主张应提供证据证明，本案中，上诉人并未出具其交纳物业费、水费及取暖费的相关凭证，应承担举证不能的不利后果，故一审法院认定上诉人支付物业费及水费、取暖费符合法律规定。   综上所述，王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费8130元，由上诉人王某负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 阿 古 拉   审 判 员 罗 月 新   审 判 员 斯庆图娅   二〇二〇年十一月二十日   法官助理 闫 励 雅   书 记 员 高  娜