河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初7114号原告：包明芬，女，1962年9月9日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：苏汝国，河南仟方律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨昭坤，河南仟方律师事务所律师。被告：刁刘伟，男，汉族，1982年10月4日出生，住郑州市中牟县。委托诉讼代理人：段攀攀，河南师道律师事务所律师。委托诉讼代理人：任诗韵，河南师道律师事务所实习律师。原告包明芬与被告刁刘伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告包明芬的委托诉讼代理人苏汝国、杨昭坤，被告刁刘伟的委托诉讼代理人段攀攀、任诗韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。包明芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2019年11月22日起拖欠的房屋租金130548.4元（暂计算至2020年6月22日）；2.判令被告支付原告2020年1月21日前水电费欠款10519元，并按照年利率24%标准支付滞纳金；3.本案诉讼费、保全费由被告负担。诉讼中，原告将其诉讼请求变更为：1.判令被告支付租金213950.8元，并支付违约金254448元；2.判令被告支付水电费欠款10519元，并支付滞纳金1425元。事实与理由：2017年7月23日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于郑州市南三环金岱工业园鼎尚街与文兴路交叉口西南角2号楼1层、2层共计建筑面积1147.98平方米房产出租给被告，限被告在租赁区域内用作健身房使用；合同租赁期限为10年，双方约定房屋租金一层为20元/平方米/月，二层18元/平方米/月，月租金为21204元，年租金为254448元等。合同签订后，原告按约定向被告交付了房屋，并提供相关水电服务，被告正常经营。但自2019年11月22日起，被告无故拖欠应支付的房屋租金及水电费至今。经原告多次沟通，被告仍以种种理由拖延。为此，原告诉至法院。被告刁刘伟辩称，1、原被告之间的租赁合同已于2020年2月11日正式解除，故此后的房屋租金不应由被告负担。2、被告所欠的电费与被告所交纳的租金20000元冲抵后，原告应退还被告9481元，因2019年12月22日至2020年1月21日期间的房租与原告退还的金额基本相当，被告在原告处租赁物品价格远高于该差价，故原告依法处置被告财产后扣除有关的差价后仍应向被告退还物品差额；被告保留向原告所赔的权利。综上，应驳回原告的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月23日，原告(甲方出租方)与被告（乙方承租方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：合同租赁房产位于郑州市南三环金岱工业园鼎尚街与文兴路交叉口西南角2号楼1层（279.54平方米）、2层（868.44平方米）共计建筑面积1147.98平方米房产出租给乙方，乙方承租该房产作为健身房使用，不作为它用；租赁期限为10年，即自2017年7月23日至2027年7月22日，自合同签订之日起，甲方给乙方免租期四个月，乙方向甲方交纳20000元房屋押金；房屋租金为一层为20元/平方米/月，二层18元/平方米/月，月租金为21204元，年租金为254448元，按照起始租金年计算，前三年不递增，从第四年起每三年按10%进行递增；租金采用先支付后使用的方式按年支付，乙方应于每个付租期开始前三十日内向甲方交纳该付租期的租金；合同签订后三日内乙方一次性向甲方支付房屋租金20万元，在甲方全部搬迁后交清剩余款项；双方还在合同中对各自权利义务、租赁房产装修及返还、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告，被告支付了2017年11月23日（已扣除4个月的免租期）至2019年11月22日期间的房租及押金20000元，2019年11月23日之后至今，被告仅支付租金20000元。2020年4月15日，原告的工作人员与被告经营健身房的工作人员就2019年7月16日至2020年1月21日期间的水电费进行对账，截至2020年1月21日的水电费为10519.28元；同日，原告的工作人员又与被告的弟弟刁刘永协商上述水电费的支付情况。2020年1月21日，原告向被告发出《催告及解除协议通知函》，载明主要内容：截止2020年1月21日，被告刁刘伟拖欠房租22408元及水电费10519元，通知刁刘伟务必在2020年2月10日前将上述拖欠费用全部支付给原告；如未按期支付上述欠款，则双方签订的协议于2020年2月11日正式解除，原告有权处理租赁房屋内的所有物品。被告收到上述通知函后未进行回复；2020年4月27日至同年6月25日期间，原告的工作人员马总（马钊）与被告刁刘伟就房屋是否继续租赁事宜进行协商，最终双方协商未果。被告经营的健身房器材至今仍存放在案涉租赁房屋内。另，自2020年1月26日前后，因新冠疫情影响，郑州市小区及公共场所均实行封闭管理，包括健身房在内的公共场所停止正常营业，直至2020年4月前后才陆续复工复产。被告租赁原告的房屋经营的健身房至今未开业经营。本院认为，原告与被告之间系租赁合同法律关系，原告按约将出租房屋交付被告，被告应承担支付相应租金的义务。合同签订后，被告虽支付了2017年11月23日（已扣除4个月的免租期）至2019年11月22日期间的房租及押金20000元，但自2019年11月23日之后，被告仅支付租金20000元，应承担继续支付租金的义务。因被告拖欠房租，原告按合同约定于2020年1月21日向被告发出《催告及解除协议通知函》，被告收到后并未进行回复；依据上述通知载明内容，故截止2020年1月21日被告刁刘伟拖欠房租22408元及水电费10519元，双方签订的合同自2020年2月11日解除；被告应向原告支付合同解除前的房租及水电费；被告已支付房租20000元予以扣除，故剩余房租为2408元及水电费10519元。合同解除后，原告与被告双方虽就房屋是否继续租赁及租金减免等方面进行协商，但最终未能协商一致；而被告的物品至今仍存放在承租房屋内，故被告仍应向原告支付相应房租。综上分析，截止2020年1月21日拖欠房租2408元、水电费10519元；按约定房租21204元/月的标准，2020年1月22日至合同解除之日即2020年2月11日期间的房租为22天，折合房租为15550元（四舍五入）；合同解除后的租金，因被告的物品至今仍在租赁房屋内存放，而被告至今也未正常经营；另结合新冠疫情的实际影响等因素，本着利益平衡的原则，本院依据原告主张至2020年10月19日的房租请求，酌定该期间的房租计算5个月为宜，即房租为106020元。对原告主张过高部分不予支持。以上被告应向原告支付的房租为123978元及水电费10519元；合同解除后原告应退还被告押金20000元在本案中折抵房租一并处理，故计算至2020年10月19日，被告应向原告支付的房租为103978元及水电费10519元。关于原告主张的违约金，被告未按约定全部支付合同解除前的房租及水电费，存在违约行为，应承担相应的违约责任。合同虽约定了违约金，但考虑到被告拖欠房租的时间及合同解除后双方一直就合同是否继续履行问题在进行协商等情况，且本院对合同解除后的房租也部分进行了支持，原告也未提交证据证明其实际损失的情况；故基于以上情形，本院对原告主张的房租违约金酌定按拖欠房租的10%支持为宜，即为12397.8元。对原告主张过高部分不予支持。同理，被告收到原告发出的《催告及解除协议通知函》后一直未清偿水电费，原告主张2020年1月22日至同年10月19日期间的滞纳金即违约金符合合同约定及法律规定，但原告按日万分之五的标准主张违约金不符合双方约定，本院参照民间借贷利息的标准酌定按同期全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率标准予以支持为宜。被告的辩称部分成立，本院予以采信。被告的其他辩称与查明事实不符，且未提交充分证据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告刁刘伟于本判决生效后十日内向原告包明芬支付截止2020年10月19日的租金103978元，并支付违约金12397.8元；二、被告刁刘伟于本判决生效后十日内向原告包明芬支付水电费10519元，并支付滞纳金（按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率标准，自2020年1月22日起至同年10月19日止）；三、驳回原告包明芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8505元，减半收取计4253元（四舍五入）由原告包明芬负担1453元，被告刁刘伟负担2800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张健华二〇二〇年十一月三十日书记员  李 钰