重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初12498号 原告：重庆紫钧投资有限公司，住所地重庆市渝**龙塔街道尚品路**附**天江鼎城博园**-1-商铺1，统一社会信用代码91500112556768306W。 法定代表人：邱学军 委托诉讼代理人：李雅云，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：申展，重庆百君律师事务所律师。 被告：重庆罗尼健身服务有限公司，，住所地重庆市渝**龙塔街道尚品路**附**天江鼎城博园**第**活动室商铺，统一社会信用代码91500112320418254M。 法定代表人：秦渔链。 被告：秦渔链，女，汉族，1980年4月30日出生，住重庆市江**。 原告重庆紫钧投资有限公司与被告重庆罗尼健身服务有限公司、秦渔链房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法由审判员初攀东担任审判长，与人民陪审员颜如丹、彭钦洪组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆紫钧投资有限公司委托诉讼代理人申展到庭参加了诉讼。被告重庆罗尼健身服务有限公司、秦渔链经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告重庆紫钧投资有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令二被告向原告支付2016年12月8日至2017年2月7日欠付租金人民币107156元（合同6.1条月租金51027元/月×2个月=102054元，以该算式实际计算出来金额为准）及由此产生的违约金（以欠付租金为基数，从2018年1月8日起，按每日1%的标准计算至被告付清全部欠付租金时止）；违约金依据是2018年1月7日签订的协议书第六条第一款。合同6.2条约定租金支付时间。本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月8日，重庆中关村实业发展责任有限公司与二被告签订原《商业物业租赁（经营）合同》，合同主要约定：原告向二被告出租位于重庆市渝北区龙塔街道尚品路xx号附x号天江鼎城博园xx幢第x层活动室、商铺部分面积的物业；承租物业用途为休闲健身娱乐会所，承租期限为27个月，自2016年3月8日起至2018年6月7日；自2016年3月8日至2017年6月7日，月租金为51027元，至2017年6月8日至2018年6月7日，月租金53578元；租金按月支付，除首月租金于本合同签订之日支付外，二被告须在上月结束前的十日内向原告支付下月租金。2018年1月7日，原告与二被告签订《协议书》，合同主要约定：二被告已知晓中关村公司已将租赁物业产权登记至原告名下，同意原告作为租赁合同的出租人，概括承继中关村公司在租赁合同项下全部权利义务；自本协议生效后，租赁合同及相关补充协议自行终止；二被告向原告办理原租赁协议解约手续，并结清截止2018年1月7日的租金及水、电、物业等各项费用，被告逾期结清上述费用的，每逾期一天需向原告支付未结清费用总额1%的违约金。截至租赁合同终止之日，二被告尚欠付租金107156元，经原告多次催收仍未支付。原告认为，原告与二被告所签订的租赁合同与协议书均系各方当事人的真实意思表示，合法有效。二被告逾期支付租金的行为已构成违约，被告应按合同约定向原告支付租金并承担违约责任。原告故起诉。 被告重庆罗尼健身服务有限公司、秦渔链未到庭，也未向本院提交书面答辩状。 经审理查明：2016年3月8日，以重庆中关村实业发展责任有限公司为甲方、被告重庆罗尼健身服务有限公司、秦渔链为乙方签订《商业物业租赁（经营）合同》，约定甲方向乙方出租位于重庆市渝北区龙塔街道尚品路xx号附x号天江鼎城博园xx幢第x层活动室、商铺部分面积的物业，建筑面积1619.89平米，承租物业用途为休闲健身娱乐会所，租期自2016年3月8日至2018年6月7日。关于租金，双方约定，在承租期内，乙方须按规定向甲方支付租金如下：自2016年3月8日至2017年6月7日，月租金为51027元，至2017年6月8日至2018年6月7日，月租金为53578元。租赁费用由乙方按月支付给甲方，首月租赁费用在本合同签订之日支付，之后乙方须在上月结束前的十日内向甲方支付下月的租赁费用。2018年2月7日，以原告重庆紫钧投资有限公司为甲方、被告重庆罗尼健身服务有限公司、秦渔链为乙方签订《协议书》，载明：“一、鉴于重庆中关村实业发展责任有限公司与乙方于2016年3月8日签订了重庆市渝北区龙塔街道尚品路xx号附x号天江鼎城博园xx幢第x层活动室、商铺部分面积的物业的《商业物业租赁（经营）合同》，租赁期限自2016年3月8日至2018年6月7日。乙方已知晓重庆中关村实业发展责任有限公司于2017年10月将该商铺销售给甲方，物业产权已变更登记至甲方名下。乙方同意由甲方作为租赁合同中的出租人，概括承继重庆中关村实业发展责任有限公司在租赁合同项下所有权利和义务。现因乙方自身原因，主动向甲方提出退场并变更该商铺承租人的书面申请。甲方同意乙方的申请，采取与乙方终止该商铺的《商业物业租赁经营合同》的方式进行处理。基于上述原因，甲乙双方就终止上述《租赁合同》及相关方协商一致，达成如下协议，以资共同信守：1.甲乙双方同意并确认，自本协议生效后，甲方与乙方签订的《租赁合同》及相关补充协议自行终止；2.乙方承诺并保证：（1）乙方向甲方办理该商铺解约的相关手续，并结清截止至2018年1月7日该商铺的租金及截止至本协议签订之日的水电物业等各项费用；逾期结清上述费用的，乙方每逾期一天须向甲方支付未结清费用总额1%的违约金；（2）乙方与其他第三方之间的债权债务纠纷与甲方无关，相关纠纷由乙方解决，责任由乙方自行承担；（3）乙方已向甲方缴纳了租赁保证金591784元，乙方同意甲方从缴纳的保证金中扣除三个月的租金160734元（2017年10月8日至2018年1月7日），扣除租金后，甲乙双方共同确认乙方缴纳的保证金为431050元；（4）乙方同意，甲方与申请变更的新承租方重庆罗尼健身管理有限公司、陈智强签订新的租赁合同，乙方同意在签订本协议当日，将租赁合同中的保证金431050元转给新承租方重庆罗尼健身管理有限公司、陈智强作为签订新的《商业物业租赁（经营）合同》的保证金。（5）乙方在本协议生效后3日内配合甲方和重庆天江物业服务有限公司完成该商铺的验收并向甲方交还该商铺，该商铺内未形成附和的装饰装修物，可由乙方拆除。但因拆除造成该商铺损坏的，乙方应当恢复原状。若因乙方原因未能在上述时间内交还，则乙方每逾期一天须向甲方支付1000元的逾期腾房占有使用费，直至乙方交还该商铺为止；（6）本协议生效后，甲乙双方均不得以任何理由要求对方承担基于上述租赁合同产生的任何经济或法律责任。 上述事实有商业物业租赁（经营）合同、协议书及原告的当庭陈述等在案为证，足以认定。 本院认为：原告与被告签订的《商业物业租赁（经营）合同》及《协议书》系原被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告双方均应按照合同的约定履行义务。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方签订《协议书》后，被告应按协议约定结清2018年1月7日前的租金，现原告主张2016年12月8日至2017年2月7日期间的租金，被告没有举示证据证明已经向原告交纳该期间租金，应承担举证不力的法律后果，故对原告请求的上述期间租金，本院予以支持，金额为102054元（51027元/月×2个月）。被告未按约定履行结清租金义务，故应按合同约定向原告支付违约金。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”由上，违约金的立法目的在于弥补守约方因违约方违约行为对其造成的损失，对违约金约定过高的守约方可以要求调低。本案中，被告未出庭，亦未提出违约金过高之抗辩，但因合同约定和原告主张的违约金标准“每逾期一天须向甲方支付未结清费用总额1%的违约金”明显高于因被告迟延支付租金给原告所造成的实际损失，若按该违约金标准执行将严重违反公平原则并导致原被告之间利益严重失衡，故本院酌情按照中国人民银行同期贷款利率（2019年8月19日前）的1.3倍、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日后）的1.3倍予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 被告重庆罗尼健身服务有限公司、秦渔链于本判决生效之日起七日内支付原告重庆紫钧投资有限公司2016年12月8日至2017年2月7日期间的租金102054元及欠付租金的违约金（违约金计算方式为：以102054元为基数，自2018年1月8日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算；以102054元为基数，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 二、驳回原告重庆紫钧投资有限公司的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费2443.12元，由被告重庆罗尼健身服务有限公司、秦渔链负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  初攀东 人民陪审员  颜如丹 人民陪审员  彭钦洪 二〇二〇年十一月四日 书 记 员  谢 帆