文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初18923号原告：华润置地（成都）物业服务有限公司，住所地：成都市锦江区华润路**，统一社会信用代码：915101047559578126。法定代表人：蒲滨，董事长。委托诉讼代理人：周琴，女，系公司员工。被告：夏强，男，住重庆市渝中区。被告：夏XX，女，住重庆市渝中区。法定代理人：张燕，女，住重庆市渝中区，系被告母亲。原告华润置地（成都）物业服务有限公司（以下简称“华润物业公司”）与被告夏强、夏XX物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告华润物业公司的委托诉讼代理人周琴，被告夏强及被告夏XX的法定代理人张燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华润物业公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告向原告支付2017年1月1日起至2020年3月31日物业费5898.75元、公摊水电费1310.79元、车位费1700元，共计8969.54元，并向原告支付自逾期之日起每日按应付款千分之三计算违约金；2、判令被告承担本案诉讼费。庭后，经询问原告自愿撤回有关2019年11月1日至2020年3月31日期间的诉讼请求。事实与理由：被告系华润置地重庆XX房屋的业主，原告系该小区的物业服务企业，从2017年1月开始，被告未向原告缴纳物业服务费及公摊水电费等费用。嗣后，经原告多次催要无果，特提起诉讼。被告夏强、夏XX辩称：原告提供的服务质价不符，应对其主张的物业服务费酌情扣减，理由：原、被告未签订物业服务合同，被告不认可原告的主体资格，且原告提供物业服务期间，将运动场改造成停车场用于收费，将会所私自改造用于其他，破坏绿化，猫眼损坏未修补，治安、保洁不到位，单元门长期损坏且形同虚设。经审理查明：被告夏强、夏XX系重庆市九龙坡区谢家湾正街XX号房屋业主，房屋建筑面积为168.06平方米。华润置地（重庆）有限公司（甲方）与重庆华润二十四城物业服务有限公司（乙方）签订了《华润·二十四城一期（A组团）前期物业服务合同》，签订时间2010年5月20日，合同约定物业名称华润·二十四城一期（A组团），由乙方为“华润·二十四城”提供物业服务，物业服务费标准电梯高层物业服务费按建筑面积1.8元/月/平方米计算，停车（场）库物业服务费按每个停车位80元/个车位/月计收；物业服务费用按月交纳，业主应在当月15日前将费用金额缴清，逾期将按日向业主加收应交纳总费用3‰的滞纳金；住宅从交房通知文书确定的交房日期开始核算公摊水电费，按实际发生额逐户按房屋建筑面积平均分摊，甲方在当月15日之前将本月的公摊水电费缴清，逾期将按日向甲方加收应交纳费用3‰的滞纳金；合同期限为3年，自华润·二十四城一期（A组团）整体竣工，经有关部门检验合格之日起开始计算，本小区业主大会与选聘或续聘的物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本协议自动终止。原告举示《吸收合并协议》，签订主体：华润置地（成都）物业服务有限公司（甲方）与重庆华润二十四城物业服务有限公司（乙方），落款处加盖双方公章并有法定代表人签字，载明由甲方吸收乙方后继续存续，乙方解散并注销；自交割日起，乙方对外承接的物业管理服务项目由甲方继续承接，甲方应按照当地物业主管部门的要求办理物业服务合同变更备案手续。原告举示《准予注销登记通知书》，落款处加盖重庆市工商行政管理局九龙坡区分局企业登记注册专用章，落款时间2018年4月25日，载明经该部门审查，准予重庆华润二十四城物业服务有限公司注销登记。被告对该组证据材料的真实性有异议，称未曾知晓吸收变更的内容。原告举示《工作指派函》（2018年9月27日），落款处原告名称并加盖原告公章，载明指派华润置地（成都）物业服务有限公司重庆分公司对包括但不限于华润二十四城各组团的重庆区域项目进行物业服务管理，并对前述区域内欠缴物业服务费、公摊水电费、车位服务费等费用的业主进行催收。被告称对该证据材料的真实性不清楚。审理中，原告陈述一直在案涉小区提供物业服务；被告陈述虽然原告在案涉小区提供物业服务，但质量较差，并举示照片和光盘，拟证明原告提供的物业服务不到位，被告家中漏水造成墙壁裂缝，原告延迟修补。原告对光盘中视频真实性认可，认为不在物业管理服务范围之内，对部分照片的真实性不认可，认为案涉小区较大，服务中存在瑕疵之处原告均进行整改。原告举示催收材料1组，拟证明原告诉前向被告书面催收情况，最后一次书面催收是2019年11月8日通过邮寄《催费通知函》方式向被告催收2017年1月至2019年10月期间欠付物业服务费和公摊水电费金额，以及2018年6月至2019年10月期间欠付车位费金额。被告对该组证据材料的真实性无异议，认可曾收到过原告邮寄的催费通知，无法明确时间。原告当庭陈述欠付物业服务费标准1.8元/月/平方米、公摊水电费标准0.2元/月/平方米、车位费80元/月，并原告陈述合同中约定公摊水电费据实公摊，但实际上原告一直按照0.2元/月/平方米收取，违约金按照合同约定，若法院认为过高，同意酌情调整。被告陈述记不清楚三个项目的欠费时间，认可车位费收费标准，不认可物业服务费、公摊水电费收费标准及违约金。以上事实，有《前期物业服务合同》、《吸收合并协议》、《催费通知函》、照片、视频等证据和当事人的陈述在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，根据法律规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。重庆华润二十四城物业服务有限公司与华润（重庆）有限公司签订的前期物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，重庆华润二十四城物业服务有限公司被本案原告吸收合并，故其权利义务也转移至本案原告。上述合同对原告和作为业主的被告均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。在前期物业服务合同到期后，原、被告虽未签订新的物业服务合同，但原告仍继续为案涉小区提供物业服务至今，被告虽在庭审中对原告提供的物业服务质量提出质疑，但认可原告在案涉小区提供物业服务，被告接受了原告的物业管理服务，双方已形成了事实上的物业服务合同关系，根据权利和义务相一致的原则，被告亦应当按约向原告支付物业服务费。被告在庭审中提出原告提供的物业服务不到位的相关证据，本院认为，物业服务是一种具有持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务，现被告提供的证据虽能证明原告在物业服务过程中存在一定瑕疵，但不足以免除被告的缴纳义务。原告诉前对2017年1月1日至2019年10月31日物业服务费及公摊水电费、对2018年6月至2019年10月期间车位费进行催收。关于物业服务费，经第一次开庭后向原告询问，因被告未装修，原告自愿按照0.9元/月/平方米的标准向被告收取物业服务费5142.64元（0.9元/月/平方米×168.06平方米×34个月）。关于公摊水电费，考虑到公摊水电费系小区公共照明、维持共用设施正常运转等必须产生的费用，该费用是为小区业主利益而产生，故应当由小区业主分摊。结合原告举示的公摊水电费明细表及发票，本院认定原告主张诉请期间的公摊水电费1142.81元并无不当，应予以支持。关于停车费，结合书面催收期间，本院认定被告应向原告支付车位费1360元，即80元/月×17个月。关于违约金，双方在前期物业服务合同中约定了逾期交纳物业服务费等费用应支付违约金及计算标准，但案涉合同到期后未继签合同，原告诉请期间为案涉合同期满之后，原告所诉违约金缺乏事实依据，故本院认为原告提出的该项主张不予支持。综上所述，本案原告诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告夏强、夏XX于本判决生效后十日内向原告华润置地（成都）物业服务有限公司支付物业服务费5142.64元、公摊水电费1142.81元及停车费1360元；二、驳回原告华润置地（成都）物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取为25元，由被告夏强、夏XX承担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  张 雪二〇二〇年十一月二十三日法官助理  周小杰书 记 员  李艺苑