山东省乳山市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1083民初4367号原告林国芳，女，1969年8月31日出生，汉族，住武汉市江汉区。委托诉讼代理人王瑞殿，乳山建和法律服务所法律工作者。被告乳山松海房地产开发有限公司，住所地山东省威海市乳山市白沙滩镇。法定代表人张永福，经理。委托诉讼代理人于爱国，泰和泰（北京）律师事务所律师。被告山东乳山农村商业银行股份有限公司银滩支行，住所地山东省乳山市滨海新区天安海景园附**。负责人宫本禄，行长。委托诉讼代理人刘冠群，山东北斗星辰律师事务所律师。原告林国芳与被告乳山松海房地产开发有限公司、山东乳山农村商业银行股份有限公司银滩支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告林国芳及其委托诉讼代理人王瑞殿、被告乳山松海房地产开发有限公司之委托诉讼代理人于爱国、山东乳山农村商业银行股份有限公司银滩支行之委托诉讼代理人刘冠群到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告林国芳向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原告与被告一签订的《新建商品房买卖合同(预售)》及与被告二签订的《个人(住、商)房担保借款合同》；2.请求依法判令被告退还原告支付的首期购房款160000元及已偿还银行按揭款本息共30114.24元；3.要求被告支付经济损失29280.64元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告通过团购方式于2019年6月8日在被告一处签订了案涉房屋认购书并交付定金10万元，当时没有见到商品房买卖合同。2019年6月30日，原告与被告一签订了购买海郡小区1号楼1508室楼房商品房买卖合同，房价40万元。原告依约于2019年7月2日向被告一交足购房首付款16万元，2019年8月22日从被告二处贷款24万元转到被告一账户。商品房买卖合同约定出卖人于2019年10月31日前交付房屋，但案涉房屋至今仍在建筑施工中。原告于2019年11月25日、2019年12月2日向被告一发出律师函，要求交房，无法交房则解除合同，但被告一直未予回复，已然构成违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告乳山松海房地产开发有限公司辩称，一、双方所签订的《新建商品房买卖合同》是双方当事人在平等自愿的基础上达成的真实意思表示，不违反法律规定，原告无权要求返还购房款；二、原告所谓的催告并非是合同解除的通知，合同中没有可以解除合同的条款，本案所涉房屋买卖合同双方未约定解除权，本案合同不能解除；三、不能交付房屋的原因是不可抗力因素，答辩人不承担延期交房的责任，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定履行买卖合同或者履行成本增加，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。故原告所述事实及请求不符合客观事实，无法律根据，其诉讼请求应予驳回。被告山东乳山农村商业银行股份有限公司银滩支行辩称，案涉个人住房担保借款合同是真实有效的，合同签订后被告也按合同约定发放了贷款，原告亦按合同约定履行还贷义务，被告不存在违约行为，不同意解除合同，请求依法驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月8日，原、被告签订东方威尼斯商品房定购书，约定“购房人在2019年6月10日前，按总价款的40%一次性交纳首付款，首付款应付16万元（含定金伍万元），并同时签订《新建商品房买卖合同》及提交贷款资料，农商银行贷款24万元”。2019年6月30日，原告林国芳与被告乳山松海房地产开发有限公司签订了《新建商品房买卖合同(预售)》(合同编号：W201906392)，约定原告林国芳购买被告位于乳山市房屋，房屋建筑面积52.05平方米，单价每平方米7684.92元，总价款400000元。该合同第七条付款方式及期限约定:(一)签订本合同前,买受人已向出卖人支付定金人民币50000元（大写；伍万元整）,该定金于本合同签订时抵作商品房价款。(二)买受人按下列第3种方式支付房款:3、贷款方式付款：商业贷款240000元（大写贰拾肆万元整）。买受人应当于2019-06-10前支付首期房价款人民币160000元（大写壹拾陆万元整），占全部房价款的40%。余款240000元（大写贰拾肆万元整）向银行申请贷款支付。第十一条交接时间和手续约定(一)出卖人应当在2019-10-31前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定:除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的,双方同意按照下列第2种方式处理:2.买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之零点五的违约金。原告林国芳分别于2019年6月8日、6月10日共向被告乳山松海房地产开发有限公司交纳首付款160000元。2019年8月20日原告林国芳、被告乳山松海房地产开发有限公司（保证人）、山东乳山农村商业银行股份有限公司银滩支行签订了《个人(住，商)房担保借款合同》(合同编号：乳农商银滩支行房借字2019年第716号)，山东乳山农村商业银行股份有限公司银滩支行于2019年8月20日向原告发放贷款240000元。原告共计交付购房款400000元。2019年7月2日、2019年8月22日，被告乳山松海房地产开发有限公司出具山东增值税普通发票两张，金额共计为400000元。另查明,涉案房产至今尚未进行综合验收,被告未能按合同约定向原告交付约定商品房，原告于2019年12月2日通过EMS向被告邮寄律师函一份。原告为此诉讼支付代理费20000元。本院认为,《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自改变或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”本案中原告与被告签订的商品房定购书、《新建商品房买卖合同（预售）》及《个人(住，商)房担保借款合同》未违反法律禁止性的规定,系双方当事人的真实意思表示,合法有效,双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。上述法律规定体现了合同法“当事人约定优先原则”，即合同应首先遵循当事人的意思自治，只要不违反法律强制性规定，当事人可以随意订立合同，处分自己的权利。当合同履行过程中产生纠纷时，亦应当优先适用合同约定，即合同有约定的，按约定处理，没有约定的或者约定不明确的，才由法律进行认定和调整。本案中，合同约定的交房截止时间为2019年10月31日，虽涉案房产至今尚未达到合同约定的交付条件，但按照合同约定出卖人未按照约定的条件将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：买受人不解除合同，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之零点五的违约金。该约定条款加了下划线，并且进行了字体加粗，足以引起原告的注意，现原告要求解除合同，不符合合同约定。本案中合同约定交房时间为2019年10月31日，2019年12月2日原告向被告发出律师函，2020年1月新冠××疫情爆发，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第4项规定，疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。故原告以房屋未达到交付条件逾期交房为由要求解除与被告签订的商品房买卖合同，不符合合同约定和法律规定。原告以此为由要求解除案涉新建商品房买卖合同，理由不当。原、被告在商品房买卖合同中并未约定如发生纠纷所产生的律师费由谁负担，且原告亦未能提供其他证据加以证实其经济损失，故原告要求解除与被告签订的新建商品房买卖合同并由被告返还购房首付款、已偿还贷款本息并赔偿经济损失的诉讼请求本院不予支持，原告可根据合同约定，另行主张逾期交房违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。本案中不存在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的情形，因此原告要求解除与被告山东乳山农村商业银行股份有限公司银滩支行签订的《个人(住，商)房担保借款合同》，理由不当，本院不予支持。综上,依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：驳回原告林国芳的所有诉讼请求。案件受理费减半收取1750元，由原告林国芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  王雁二〇二〇年十一月二十五日书记员  刘铭