上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初35034号原告：上海利元顺实业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：李忠举，总经理。被告：卢珍珍，女，1978年9月14日出生，汉族，住浙江省。原告上海利元顺实业有限公司(以下简称利元顺公司)与被告卢珍珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告利元顺公司法定代表人李忠举，被告卢珍珍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告利元顺公司向本院提出诉讼请求：1.要求法院确认2017年4月25日原、被告签订的租赁合同中关于上海市静安区永兴路XXX号房屋该部位的租赁关系于2020年4月22日解除；2.判令被告向原告支付租金和房屋占有使用费162,435元(以每月13,650元为标准，自2019年10月26日起至2020年10月22日止)；3.判令被告向原告支付按合同约定的违约金，以每月27,300元为标准，自2019年10月26日起至2020年10月22日止；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2017年4月25日，原告与被告就原告将位于上海市静安区永兴路XXX号、21号相邻两开间门面房屋给被告租赁使用签订《租赁合同》一份，合同约定：1、被告租赁期限自2017年4月26日至2019年4月25日为止；2、房屋月租金为18,000元；3、租赁期限满，被告以按季连续支付租金继续承租该物业等。该合同租期届满后，被告继续租赁使用永兴路XXX号、XXX号两间门面房屋，并支付原告半年租金至2019年10月25日止。2019年10月9日左右，因被告涉嫌在23号房屋(以下简称系争房屋)内从事违法活动，该房屋被公安查封。至租金到期日2019年10月25日，被告仅返还原告其中一间门面房XXX号房屋，未将系争房屋返还给原告。经原告多次与被告交涉，要求支付房屋占有使用费并要求返还房屋，被告以其已将系争房屋返还原告为由，拒绝支付自2019年10月26日起因其过错导致系争房屋被公安查封期间的占有使用费。原告认为，根据租赁合同约定的两间门面房共应收取租金18,000元/月的标准，原告扣除收回21号房屋后又出租该房屋收取的租金4,350元/月后，自2019年10月26日起被告应付系争房屋的租金应按13,650元计算。故原告为维护自身权益，避免经济损失不断扩大，依法起诉来院，望判如所请。在本案审理期间，2020年10月23日，上海市治安总队行动组上门解除了对系争房屋的查封，原告于该日收回了系争房屋，故明确诉请要求被告支付系争房屋租金及占有使用费的起算日至截止日为自2019年10月26日起至2020年10月22日止。被告卢珍珍辩称，不同意原告的诉请。第一，被告已经在2019年11月中旬将系争房屋腾空，不存在原告接收系争房屋后妨碍使用的问题，但鉴于系争房屋实际尚处于被公安机关查封的状态，尽管系争房屋已经实际腾空，但腾退并交付原告在客观上履行不能，但被告愿意配合原告，共同向公安机关申请解除系争房屋查封。第二，不同意支付房屋占有使用费。自2019年10月9日后，系争房屋一直处于公安查封状态，被告未再占有及使用系争房屋，原告在这之前2019年8月也接到了公安通知，至此已知晓系争房屋实际已不处于被告支配下，2019年9月20日，原告在明知系争房屋被查封的情况下向被告发出告知书要求归还系争房屋，可见其此时就有意收回系争房屋但未积极向公安主张权利，故其对于系争房屋至今未解封的结果存在过错，对系争房屋空置损失应自行承担。第三，不同意支付违约金。①根据现有证据，不能认定被告利用系争房屋从事违法活动，被告不存在违反租赁合同第9条第1款第3项约定的行为。被告在2019年8月14日因他人敲诈勒索未成被举报而被立案侦查，但2019年9月12日被无罪释放，系争房屋仍处于查封状态，系公安机关违规操作，被告无法改变。②2019年11月原、被告对系争房屋的善后事宜予以协商解决，在宝山路派出所民警召集下，双方在宝山路三宝花园居委会进行了磋商，并达成协议：原告不退还被告押金18,000元；永兴路XXX号房屋(由被告转租给案外人徐业生经营理发店)自2019年10月26日起的租金由原告法定代表人李忠举直接向理发店收取；2019年11月23日前被告将系争房屋内物品全部搬走；系争房屋解封事宜由李忠举自行解决。因此，被告已退出原、被告合同，21号房屋实际处于徐业生支配下，并未受到任何刑事侦查活动影响，原告替代被告直接作为出租方参与与徐业生的租赁关系，原告在起诉时也没有提到21号房屋，故即使被告存在过错，也应剔除21号房屋所占违约赔偿的比例。2019年11月中下旬，被告也已经实际腾空了系争房屋，原告未按照其承诺申请解封系争房屋，应由其自行承担后果。③违约金比例过高，远超过原告实际损失的百分之三十，不应支持。第四，原告在诉状中曾提出要解除租赁合同，因被告实际在2019年11月23日腾空房屋，被告认为合同解除日应为2019年11月23日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年4月19日，上海良鹰商业有限公司出具委托书一份，言明：“现有闸北区永兴路XXX-XXX号门面，产权人上海良鹰商业有限公司。现委托利元顺公司经营、管理。在委托期间发生的一切经济纠纷由利元顺公司承担一切法律责任与我公司无关。”2017年4月27日，利元顺公司(出租方甲方)与卢珍珍(承租方乙方)签订《租赁合同》一份，约定甲方将坐落在本市永兴路XXX号两开间(部位底层)出租给乙方使用，建筑面积共约100平方米，房屋用途店铺(免餐饮)，仅做休闲足浴。租赁期共24个月，自2017年4月26日起至2019年4月25日止，每月租金18,000元，租金及物业费先付后用，按季支付，乙方在租金到期当季10日前支付租金及物业费。押金18,000元，于本合同终止清场终结满30天且水、电、煤气、电话等应付费用结清后返还，押金不计息，押金不得抵作租金。租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期归还，除仍应补交欠租及物业费外，每逾期一天还应向甲方支付原日租金贰倍的违约金。双方还就其他内容进行了约定。签约后，利元顺公司将永兴路XXX号、XXX号两间门面房交付卢珍珍租赁使用。卢珍珍支付利元顺公司房屋押金18,000元。卢珍珍将一间23号门面房屋即系争房屋用于经营上海景景保健按摩院，另一间21号门面房屋转租给他人开理发店。2019年4月25日，租赁合同届满。卢珍珍又支付利元顺公司自2019年4月26日起至2019年10月25日半年的租金，继续租赁使用永兴路XXX号、XXX号两间门面房。期间，同年9月12日，上海市看守所出具《释放证明书》一份，载明卢珍珍因容留卖淫，于2019年8月14日被拘留，现因尚不够追究刑事责任，经治安总队决定，予以释放。同年9月20日，利元顺公司在永兴路XXX号、XXX号两间门面房屋门上张贴告知书一份，要求卢珍珍于2019年10月25日前腾退该两间门面房。同年10月9日，因卢珍珍涉嫌在系争房屋内从事违法活动，系争房屋被公安查封。2019年10月25日，卢珍珍将21号门面房返还给利元顺公司。后利元顺公司因与卢珍珍交涉系争房屋的返还事宜未果，致涉讼。利元顺公司曾于2020年4月10日起诉来院，要求解除双方的租赁合同，并要求卢珍珍支付租金及返还系争房屋。卢珍珍于2020年4月22日收到本院邮寄送达的诉状副本。后利元顺公司撤回起诉。另查明，2020年5月7日，静安区市场监督管理局出具《准予注销登记通知书》一份，核准上海景景保健按摩院予以注销登记。以上事实，由原告利元顺公司提供的租赁合同、委托书、告知书，被告卢珍珍提供的释放证明书、准予注销登记通知书、原、被告庭审陈述等证据为证。审理中，利元顺公司称，合同到期后，卢珍珍又付了六个月租金。期间，他们已经被公安盯上了，公安多次找了原告，让卢珍珍再付六个月租金也是给他们时间处理这个事情。实际上系争房屋已经在2019年8月份就被公安查封了，但他们把封条撕掉还在经营，所以原告觉得房子不能再租给他们了。于是9月20日，原告在系争房屋门上贴了告知书，要求收回房屋。10月9日左右，公安又上门来查封了，之后就一直查封着。公安上门贴封条并未通知原告，宝山路派出所事后电话联系原告去做笔录，说卢珍珍有犯罪嫌疑。系争房屋被公安查封，客观上导致卢珍珍不能返还房屋，但这都是被告的过错造成的，应当由被告承担相应的后果和责任。同意返还卢珍珍押金18,000元。卢珍珍称，因为有人敲诈、举报其容留卖淫，2019年8月9日，系争房屋实际经营人曹瑞国还有所有技师一共20多个人就都被带到治安总队了，曹瑞国包括店内技师在8月9日被释放，因为卢珍珍是法人，所以被刑事拘留，在看守所关了30多天，因未构成犯罪，9月12日释放。本院认为，利元顺公司与卢珍珍签订的房屋租赁合同，属双方真实意思表示，并未违反法律法规的相关规定，应属有效。合同签约后，利元顺公司按约将系争房屋交付给卢珍珍租赁使用，卢珍珍理应按约支付利元顺公司房屋租金。租赁合同到期后，卢珍珍继续租赁使用系争房屋，并支付利元顺公司租金，双方的租赁期限为不定期租赁，利元顺公司有权随时解除合同。经查，在系争房房屋不定期租赁期间，卢珍珍因在系争房房屋内经营的上海景景保健按摩院涉嫌容留卖淫，系争房房屋自2019年10月起被公安机关查封。期间，卢珍珍支付利元顺公司租金至2019年10月25日止。后卢珍珍未再支付利元顺公司租金。审理中，卢珍珍称，双方已于2019年11月协商解约，利元顺公司已经确认收回了系争房屋，该房屋的解封事宜由利元顺公司负责向公安机关交涉，与卢珍珍无关。对此，利元顺公司不予认可上述事实。本院认为，卢珍珍并未提供证据证明双方已协商解约及其已返还房屋之事实，故认定在2019年10月25日双方并未解约，卢珍珍亦未将系争房屋返还给利元顺公司。利元顺公司因与卢珍珍交涉未果，于2020年4月10日起诉来院，诉请解除双方的租赁合同，2020年4月22日卢珍珍收到本院邮寄的诉状副本，应视双方合同实际解除。利元顺公司现诉请确认双方的租赁合同于2020年4月22日解除之诉请，于法有据，本院予以准许。又查，系争房屋因卢珍珍涉嫌违法活动被公安机关查封，自2019年10月9日起开始至2020年10月22日实际解封，将近一年之久处于查封期间。本院认为，导致系争房屋被查封系公安机关为了调查卢珍珍在租赁使用系争房屋期间相关的违法行为而采取的强制措施，且卢珍珍并无证据证明，在此期间已将系争房屋返还给了利元顺公司，故前述查封期间系争房屋(包括双方合同于2020年4月22日解除后)的租金及占有使用费的承担问题，无理由归责于利元顺公司，仍应当由承租人卢珍珍向出租人利元顺公司履行支付义务。现利元顺公司诉请要求卢珍珍支付系争房屋自2019年10月26日起至合同解除之日2020年4月22日前欠付的租金以及合同解除之后自2020年4月23日起至系争房屋返还之日2020年10月22日前的房屋占有使用费共计162,435元(按每月13,650元为计付标准)之诉请，并无不妥，本院予以支持。卢珍珍之辩称，无事实依据，本院不予采信。审理中，利元顺公司同意返还卢珍珍押金18,000元，符合合同约定，本院予以准许。租赁合同约定，租赁期满，卢珍珍应如期交还系争房屋，如逾期归还，每逾期一天应向利元顺公司支付原日租金贰倍的违约金。对此，本院认为，该约定是针对承租人逾期返还房屋而设定的违约责任条款。本院考量本案的实际情况后认为，系争房屋系因公安机关查封造成客观上卢珍珍返还房屋不能，并非卢珍珍占有使用系争房屋在获取收益后怠于交还房屋，故认定利元顺公司诉请要求卢珍珍支付自2019年10月26日起至2020年10月22日止的违约金(按每月27,300元为计付标准)之诉请，依据不充分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第(五)项、第九十六条第一款、第二百二十七条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、原告上海利元顺实业有限公司与被告卢珍珍就上海市静安区永兴路XXX号房屋签订的房屋租赁合同于2020年4月22日解除；二、被告卢珍珍应于本判决生效之日起十日内支付原告上海利元顺实业有限公司自2019年10月26日起至2020年10月22日止的上址房屋租金及占有使用费162,435元；三、原告上海利元顺实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告卢珍珍上址房屋押金18,000元；四、原告上海利元顺实业有限公司其余诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费2,484元(原告上海利元顺实业有限公司已预交)，由被告卢珍珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  徐敬红二〇二〇年十一月三十日书记员  唐莹琪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。