上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初22858号原告：吴大燕，女，1958年11月11日生，住上海市宝山区。被告：张国红，男，1986年11月5日生，汉族，住上海市宝山区。原告吴大燕与被告张国红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴大燕、被告张国红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴大燕向本院提出诉讼请求：1、判令解除吴大燕与张国红签订的《房屋租赁合同》。2、判令张国红按每月人民币8,000元(以下币种均为人民币)计算，支付自2020年3月29日起至2020年11月6日止的租金。3、判令没收张国红支付违约金8,000元，以押金8,000元抵扣。4、判令张国红返还水、电、煤气费426元。5、判令张国红赔偿吴大燕因疫情居住酒店隔离的费用5,600元。事实和理由：2019年12月26日，吴大燕与张国红签订《房屋租赁合同》，约定，吴大燕将上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称102室房屋)出租给张国红，租期从2019年12月29日起至2020年12月28日。合同签订后，张国红向吴大燕支付租金至2020年3月28日，并支付了押金8,000元。此后，张国红拒付租金，也不同意搬走，并更换门锁。吴大燕为解决此事从台湾至上海，产生了居住酒店隔离的费用5,600元。吴大燕交给过张国红426元，用于支付张国红租赁前102室房屋内尚未付清的水、电、煤气费用，但张国红未支付。被告张国红辩称，吴大燕于2019年12月将102室房屋钥匙交给张国红后，因张国红在他处租的房屋租期未满，张国红未搬入102室房屋居住。之后因疫情，出入小区需要出入证，并且需要由吴大燕至居委会办理。张国红租赁该房屋用作员工宿舍，居住人数较多，张国红告知过吴大燕，如不能办出出入证就退租，吴大燕也同意了。吴大燕未能办出出入证，曾同意退还租金及押金，但一直未履行。2020年4、5月份，吴大燕更换了102室房屋的门锁，张国红无法进入。现张国红同意解除租赁合同，不同意吴大燕的其他诉讼请求。吴大燕确给过张国红426元支付水、电、煤气费用，张国红实际未付。经审理查明，102室房屋登记的权利人为吴大燕。2019年12月26日，吴大燕(甲方)与张国红(乙方)签订了《房屋租赁合同》，约定，甲方将102室房屋出租给乙方，租期自2019年12月29日起至2020年12月28日；租金每月8000元，按三个月为一期支付，先付后用，第一期租金乙方于2019年12月26日付清，以后每期租金支付时间为该期首月的七日前；如乙方逾期支付租金超过三日，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止本合同，乙方须承担本合同的违约责任；乙方支付甲方租赁保证金8,000元，甲方于租赁关系终止且乙方将房屋及附属物品交割清楚，并付清所有应付费用当日，甲方将保证金全额无息退还乙方；乙方逾期不支付租金累计超过七日，甲方有权单方解除本合同，并依据本合同约定追究乙方违约责任；甲乙双方任何一方未按本合同履行，经另一方书面催告后仍不履行的，视为根本性违约，守约方有权解除本合同，且违约方需支付月租金一倍的违约金；其他：租金交付时间为3月22日、6月22日、9月22日。合同签订后，吴大燕向张国红交付了102室房屋，张国红支付了租赁保证金8,000元，及至2020年3月28日的租金。审理中，吴大燕表示其未更换过102室房屋的门锁。张国红表示，其在102室房屋内还有部分物品未搬离。经本院释明，2020年11月6日，张国红将其物品搬离了102室房屋，吴大燕于当日收回了房屋。审理过程中，吴大燕提供如下证据：吴大燕和张国红的微信记录，主要内容为，2020年2月下旬，张国红要求吴大燕至居委会办理小区出入证，吴大燕于2020年3月2日回复已经放了两张通行证在信箱，张国红自己去取，如果还要多张通行证，带租房合同和身份证至居委会办理。张国红表示，自己办就是群居了，办不了，如果吴大燕不能帮张国红搞到8、9个出入证，张国红只能退租。2020年4月1日，吴大燕询问张国红是否继续租赁，如不租，结清交屋退还押金，如租，吴大燕可以延续一个月的空屋期免收房租，但要先缴下季度的房租。张国红回复，估计不租了，关于终止合同的处理方法张国红不能接受，张国红租房后不能居住，吴大燕至今没有落实，张国红要求1、合同如果继续履行，吴大燕务必办好入住手续方可开始生效，2、合同终止必须退还所有租金及造成的间接费用，3、合同不续或未能合理终止，张国红不会搬离。之后，双方对于退房及后果处理一直发生争论，未能达成一致。张国红表示，对该微信记录的真实性无异议。以上事实，有吴大燕提供的《房屋租赁合同》、房地产权证、微信记录，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，吴大燕与张国红签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思，合法有效。张国红主张在其承租期间吴大燕更换了102室房屋门锁，吴大燕予以否认，张国红对此未提供相应证据证明，本院不予采信。虽双方于2020年4月协商过解除合同的事宜，但双方对于解除后果未达成一致，张国红也明确表示不会搬离，故不能视为双方此时已经解除合同。张国红于2020年11月6日搬离了102室房屋，吴大燕亦认可当天收回房屋，故可认为双方于当日解除了《房屋租赁合同》。张国红因疫情提出过退租，吴大燕也予以同意，但双方对于解除合同的后果处理无法达成一致，此后张国红并未退还102室房屋，故吴大燕要求张国红支付2020年3月29日起至2020年11月6日止的租金，可以准许。同时，本院也考虑到疫情期间张国红居住102室房屋确有不便和影响，吴大燕在微信中也提到延续一个月的免租期，本院对于张国红的应付租金予以酌减，确定张国红还需支付吴大燕上述期间的租金50,400元。合同约定，如张国红逾期支付租金超过三日，视为擅自终止本合同，按合同约定承担违约责任；任何一方未按合同履行，经另一方书面催告仍不履行，视为根本性违约，违约方须支付月租金一倍的违约金。张国红于2020年4月1日提出，合同终止吴大燕必须退还所有租金及造成的间接费用。合同并非因吴大燕违约解除，张国红的上述要求无合同及法律依据。张国红的要求遭吴大燕拒绝后，既不退房也不支付后续的租金，已经构成违约。吴大燕要求张国红支付违约金8,000元，并以租赁保证金抵扣该违约金的请求，本院予以准许。吴大燕交给张国红426元用于支付张国红租赁房屋之前该房屋内尚未付清的水电等费用，张国红认可并未支付，吴大燕要求返还该款，本院予以准许。吴大燕主张的疫情期间居住酒店的费用5,600元，缺乏合同依据及法律依据，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告吴大燕与被告张国红就上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》；二、被告张国红于本判决生效之日起十日内，支付原告吴大燕租金50,400元，并返还水电等费用426元；三、被告张国红支付原告吴大燕违约金8,000元，该违约金以被告张国红已付给原告吴大燕的租赁保证金8,000元抵扣，原告吴大燕无需再退还被告张国红租赁保证金；四、驳回原告吴大燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为805元，由原告吴大燕负担155元，被告张国红负担650元。如不服本判决，原告吴大燕可在本判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状及副本，被告张国红可在本判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 杨利民二〇二〇年十一月十九日法官助理 鲍仲钰书 记 员 王晓霞附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。