上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初15690号原告：上海澳惠斯超市有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：朱景孝，总经理。委托诉讼代理人：马红余，男，1975年4月14日生，汉族。委托诉讼代理人：张花，上海达尊律师事务所律师。被告：上海星潮娱乐有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：雷和平，执行董事。委托诉讼代理人：曾洁翔，上海孜求律师事务所律师。原告上海澳惠斯超市有限公司(以下简称澳惠斯超市)诉被告上海星潮娱乐有限公司(以下简称星潮公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，并于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人马红余、张花和被告委托诉讼代理人曾洁翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告澳惠斯超市向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告自2018年8月1日至2020年8月31日的租金1,494,912元(人民币，下同)；2、请求判令被告以14,949,120元为基数按日0.5%计算自2018年8月1日起至实际清偿之日止的逾期违约金。事实和理由：2015年10月22日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市奉贤区奉城镇川南奉公路XXX号一楼右侧出租给被告用于经营量贩式KTV使用，面积约2,000平米左右。租期为2015年5月1日至2021年6月29日。年租金66万元整，首期每季16.5万元，其后每隔2年递增7%(其递增基数为首期月租金)。如开具发票，税金由被告方支付。合同第五条约定，每三个月为一个交租周期，先付后用，由被告在每下个交租周期届满至前一个月向原告方缴纳。逾期缴纳租金的，每逾期1日加付应付款项0.5%的逾期违约金。原告曾于2019年2月26日、2020年5月8日分别发送律师函催告被告方支付租金，但截止至2020年5月31日，被告仍有1,306,003.50元未支付。被告方的行为已严重损害了原告方的合法权益，故原告起诉，请贵院依据法律规定作出公正判决。被告星潮公司辩称，2018年9月30日前的租金已经支付。其后也支付了55,000元。2020年1月23日至5月27日期间因疫情关门，这期间的租金应扣除；租赁面积中有证面积1,508平方米，无证部分不予支付租金；2015年起，由于二个消防通道关闭，造成20间包间不能使用，应扣除35%的租金；租赁场所违建部分漏水，不能满足经营使用需要，也应当扣除租金。故被告总应当承担的租金为154,000元。本院经审理认定事实如下：2015年10月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定甲方(原告)将位于上海市奉贤区奉城镇川南奉公路XXX号一楼右侧出租给乙方(被告)使用，面积约2,000平方米左右。租赁期限2015年5月1日至2021年6月29日。每年房租660,000元，首期每季165,000元，其后每隔2年递增7%。租金每3个月为一个交租周期，先付后用，由乙方在下个交租周期届至前1个月向甲方交纳。逾期交纳租金的，每逾期1日加付应付款项0.5%的逾期违约金。上述合同签订后，双方按约履行了各自的义务。至2018年7月31日前的租金被告按约支付。2018年8月1日后，被告仅支付了100,000元。为此，原告提供律师先后于2019年2月26日和2020年5月8日两次发出《律师函》，要求被告支付拖欠的租金和违约金。另查，租赁的2,000平方米房屋中，有证的建筑面积为1,508平方米，其余为搭建建筑。搭建部分遇大雨有漏水现象，被告曾多次要求原告修缮，原告也予以了维修。今年因疫情原因，被告经营场所关闭数月。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》所涉租赁房屋中搭建部分既没有产证亦没有取得合法的建造手续，双方就该部分房屋建立的租赁合同关系无效，但不影响有证部分房屋租赁合同效力。对于租赁合同中涉及的无效部分，原告未主张返还；被告也愿意继续使用，且如果该部分返还将影响被告租赁的有效部分房屋的使用，故由被告继续使用。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。现原告主张的租金中包括有效部分的租金和涉及无效部分的占有使用费。被告未能按约支付租金和占有使用费，原告要求被告支付，于法无悖，应予支持。但考虑到疫情对被告的使用确造成影响，本院酌情考虑减免被告二个月的租金和占有使用费。被告提出消防通道堵塞和漏水影响经营要求减免租金的抗辩意见，被告提供的是2015年1月消防部门要求被告改正的通知书，且针对的是被告自身的行为；房屋存在漏水，被告报修后原告均积极回应并进行修缮，故对于被告的该抗辩意见，本院均不予采信。对于租金和占有使用费的计算方式，根据双方合同约定，其中2018年8月1日至2019年4月30日期间按照年租金706,200元计算，扣除已支付的100,000元，该期间尚欠租金为429,650元；2019年5月1日起至2020年8月31日期间按年租金755,634元计算，扣除因疫情影响减免二个月租金，尚欠881,573元。以上合计1,311,223元。原告以合同中约定的违约金标准来主张逾期付款的违约金，被告认为过高，请求予以降低。鉴于违约金兼具补偿与惩罚的性质，约定违约金既是对守约方履行利益的补偿，也是对违约方违约行为的惩罚，可以督促当事人诚信履约。本院综合原告的实际损失、合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，认为原告依据约定的方式主张的违约金金额过高，故依法予以调整为0.1%为妥。再根据合同约定每3个月支付一次，而有证部分占应付部分的三分之二，故在计算违约金的起算日期应按合同约定，金额兼顾有证部分的租金计算。即其中17,700元自2018年8月1日起计算；其中117,700元自2018年11月1日起计算；其中117,700元自2019年2月1日起计算；其中125,939元自2019年5月1日起计算；其中125,939元自2019年8月1日起计算；其中125,939元自2019年11月1日起计算；其中41,980元自2020年2月1日起计算；其中125,939元自2020年5月1日起计算；以上均计算至实际清偿日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决如下：一、被告上海星潮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海澳惠斯超市有限公司租金和占有使用费合计1,311,223元；二、被告上海星潮娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告上海澳惠斯超市有限公司违约金(即其中17,700元自2018年8月1日起计算；其中117,700元自2018年11月1日起计算；其中117,700元自2019年2月1日起计算；其中125,939元自2019年5月1日起计算；其中125,939元自2019年8月1日起计算；其中125,939元自2019年11月1日起计算；其中41,980元自2020年2月1日起计算；其中125,939元自2020年5月1日起计算；以上均按日0.1%计算至实际清偿日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,554元，减半收取计8,277元，由原告上海澳惠斯超市有限公司负担677元，被告上海星潮娱乐有限公司负担7,600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  屠朝辉二〇二〇年十一月四日书记员  朱静虹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。