陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终11686号上诉人（原审被告）：黄继辉，男，1968年11月5日出生，汉族，新城区驾驶员培训学校下岗工人，住西安市碑林区。被上诉人（原审原告）：李凡，男，1984年6月30日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：姬陈苗子，陕西科迈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘婷，女，1989年6月5日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：姬陈苗子，陕西科迈律师事务所律师。原审第三人：西安树德房地产管理营销策划有限公司，住所地：西安市莲湖区丈八北路旭景碧泽园小区**楼****。法定代表人：车少伟，该公司执行董事。上诉人黄继辉因与被上诉人李凡、刘婷，原审第三人西安树德房地产管理营销策划有限公司（以下简称树德公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初3465号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2018年1月22日，李凡、刘婷（买受方、乙方）与黄继辉（出售方、甲方）签订《西安市存量房屋买卖合同》，约定李凡、刘婷以942,000元购买黄继辉与案外人雷佳共同所有的西安市雁塔区房屋；乙方应于合同签订当日将定金82,000元直接交于甲方，此定金必须与其余购房款同时存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户进行资金监管，此定金转入资金监管账户时自动转为购房款，待产权转移登记完成，资金解除监管，由监管银行自动划转到甲方银行账户，若甲方违约双倍返还乙方定金，若乙方违约甲方不退还乙方定金；乙方应于合同签订之日起20日内备齐购房款（不含定金），并于办理房屋所有权转移登记前一个工作日将购房首付款260,000元存入资金监管账户进行资金监管；乙方选择商业贷款，申办贷款支付剩余房款600,000元；甲、乙双方自签订本合同当日起，50个工作日内备齐所有过户资料和所需房款。甲、乙双方备齐所有过户资料和所需房款后，10个工作日内到房管局办理过户手续；甲方应当在收到总房款3日内后将房屋交付乙方；若甲方未能按约将房屋交付乙方，视为甲方违约，逾期超过三十日，则乙方有权解除合同，乙方不主张解除合同的，甲方应继续履行，并按房价款每日万分之五支付至房屋交付完成之日的违约金。2018年2月2日，李凡、刘婷（买方、乙方）与黄继辉（卖方、甲方）、西安市置诚资产管理有限公司（丙方）签订《二手房交易资金监管协议》，约定李凡、刘婷以860,000元购买涉案房屋，李凡、刘婷应于协议签订之日起60个工作日将购房首付款260,000元存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续；李凡、刘婷向银行申请贷款后，应委托贷款银行将贷款直接划入第十五条规定的资金监管专用账户。合同签订后，李凡以银行转账方式分三次共向黄继辉支付购房定金82,000元，黄继辉于2018年1月22日向刘婷出具收到该82,000元购房定金的收款收据。2018年3月8日，李凡向资金监管账户存入首付款260,000元。兴业银行于2018年3月13日向李凡发放贷款600,000元。后李凡、刘婷因黄继辉拒不履行过户手续为由，将黄继辉诉至原审法院，请求判令黄继辉配合办理房屋所有权转移登记，原审法院经审理，于2019年1月11日作出（2018）陕0113民初7746号民事判决书，判令黄继辉于判决生效之日起十日内协助李凡、刘婷将西安市雁塔区房屋的所有权转移登记至李凡、刘婷名下。后黄继辉不服该判决，上诉至西安市中级人民法院，后黄继辉经西安市中级人民法院传票传唤无正当理由拒不出庭，西安市中级人民法院于2019年5月13日作出（2019）陕01民终4711号民事裁定书，裁定该案按照黄继辉撤回上诉处理。（2018）陕0113民初7746号民事判决书生效后，李凡、刘婷申请对被执行人黄继辉进行强制执行。原审法院于2019年7月18日作出（2019）陕0113执5869号执行裁定书，裁定将现登记在被执行人黄继辉名下位于西安市雁塔区的房产过户至申请执行人李凡、刘婷名下。房管部门实际变更登记的日期为2019年8月7日。后案外人李玉河将黄继辉、刘婷、李凡诉至原审法院，以侵害其优先购买权为由，请求确认黄继辉与刘婷、李凡于2018年1月22日签订的《西安市存量房屋买卖合同》无效，黄继辉以同等价格将房屋过户给李玉河。原审法院经审理认为李玉河提交的其于2017年10月30日向黄继辉回款20万元及《房屋租赁合同》不能证明双方存在真实的租赁关系，该支付方式有悖常理，据此以（2018）0113民初10739号民事判决书驳回了李玉河的诉讼请求。该判决于2019年3月8日发生法律效力。李凡、刘婷于2019年9月3日向原审法院提出诉讼请求：1、黄继辉因逾期过户向其双倍返还定金164,000元；2、黄继辉立即将房屋恢复原状，并向其履行交房义务；3、黄继辉按471元/日向其支付自2019年8月15日至实际交房之日止的逾期交房违约金；4、黄继辉向其赔偿律师代理费41,000元；5、本案诉讼费由黄继辉承担。事实与理由：其与黄继辉在树德公司居间下于2018年1月22日签订《西安市存量房屋买卖合同》，约定其购买黄继辉位于西安市雁塔区商品房，建筑面积132.22平方米，总价942,000元。购房合同签订后，其将定金82,000元支付给黄继辉，将首付款260,000元及银行贷款600,000元存入资金监管账户，在约定期限内完全履行了合同义务。房屋具备过户条件后，黄继辉以各种理由拒绝配合其过户，其遂向法院起诉要求黄继辉过户。最终，法院判决黄继辉协助其过户，但是黄继辉仍置之不理。其遂向法院申请强制执行，终于2019年8月7日取得房屋所有权。房屋过户后，资金监管解除，黄继辉于2019年8月12日收到房款860,000元。其多次催促黄继辉交房均遭拒绝，且黄继辉未经其同意擅自改变房屋内部结构，违法将其分割出租，造成了极大的安全隐患。黄继辉辩称，其已将房屋交付李凡、刘婷，涉案房屋已经和其没有关系了。涉案房屋在出卖前存在租赁，双方签订涉案合同的时候，其已向李凡、刘婷告知，且其还给李凡、刘婷让了房价，当时的房价是9,000元，其给李凡、刘婷算的是7,000元。树德公司未出庭，亦未提交书面陈述意见。原审法院认为，李凡、刘婷与黄继辉签订的《西安市存量房屋买卖合同》经原审法院生效判决认定有效，黄继辉未按合同约定主动履行过户登记及交房的义务，已构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。黄继辉认为其已完成交付义务，但未提交其已完成交付的证据予以证明，对其上述辩解不予采信；对于黄继辉主张涉案房屋在合同签订前已与案外人存在租赁的辩解，原审法院生效判决已对该房屋是否存在优先购买权及李凡、刘婷与黄继辉签订的《西安市存量房屋买卖合同》效力作出认定，故对黄继辉前述辩解亦不予采信。对于李凡、刘婷主张黄继辉按471元/日向李凡、刘婷支付自2019月8月15日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，李凡、刘婷与黄继辉在合同中约定的违约金为日万分之五，该违约金约定过高，综合李凡、刘婷的实际损失情况、同地段房租情况、房屋交易总价款等实际情况并兼顾公平原则，酌情将上述违约金调整至每月3,500元；对于李凡、刘婷主张的黄继辉因逾期过户向李凡、刘婷双倍返还定金164,000元的诉讼请求，因所谓定金，是指合同当事人约定的，为确保合同的履行，由一方当事人在法律规定的范围内预先向对方交付的一定款项。而违约定金是指由当事人一方过错造成合同不能履行时得没收或加倍返还的定金。因我国现行法上的定金为违约定金，李凡、刘婷与黄继辉签订合同时并未对定金的性质进行约定，且本案涉及的定金82,000元已转为购房款，现该涉案房屋已完成过户登记，不存在不能履行的情形，故对李凡、刘婷请求黄继辉双倍返还定金164,000元的请求不予支持。对于李凡、刘婷要求黄继辉对房屋恢复原状、赔偿律师费41,000元的请求，因李凡、刘婷所提供的证据无法证明房屋的原状，其与黄继辉所签订的合同对律师费亦无约定，故对此亦不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、被告黄继辉于本判决生效之日起二十日内将位于西安市雁塔区房屋交付原告李凡、刘婷；二、被告黄继辉于本判决生效之日起十日内支付原告逾期交房的违约金（违约金自2019年8月15日起，按每月3,500元的标准，支付至实际交房之日止）；如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告李凡、刘婷的其余诉讼请求。本案案件受理费4,375元，由被告黄继辉负担3,126元，原告李凡、刘婷负担1,249元。因原告已预交，被告黄继辉在履行上述金钱给付义务时一并支付原告。宣判后，黄继辉不服，向本院提出上诉。请求：1、撤销原审判决，改判驳回李凡、刘婷的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由李凡、刘婷承担。事实与理由：1、其不存在逾期交房。首先李凡、刘婷在购买该房屋前看房时，就有人在居住，当时中介为树德公司，且在买卖过程中并提及有租赁存在，人民法院执行中已将房屋过户至李凡、刘婷名下，该房屋已与其无关。2、房屋产权人为李凡、刘婷，房屋使用人为李玉河，均与其无关，但其愿意予以配合。3、李玉河还有2年的房屋使用权，李玉河的损失能否由李凡、刘婷来承担，以达到一个尽早圆满交房日期。4、其不应按每月3,500元标准，向李凡、刘婷支付逾期交房的违约金。一审后，其愿意交房，是李凡、刘婷不接收房屋，故其不应承担该费用。李凡、刘婷辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、黄继辉未能提交向其交房的任何证据，原审法院认定黄继辉逾期交房正确；二、其从签订购房合同到实际控制房屋，经历了极为漫长的过程，付出了巨大的时间和金钱成本，其因此受到的损失应由黄继辉承担。树德公司未出庭，亦未提交书面陈述意见。经审理查明，二审中，李凡、刘婷陈述，涉案房屋在2020年7月底，已由其收回。原审判决认定的其他事实属实。本院认为，李凡、刘婷与黄继辉签订的《西安市存量房屋买卖合同》第七条约定，甲方（黄继辉）应当在收到全部购房款三日内将该房屋交付给乙方（李凡、刘婷）。而黄继辉已于2019年8月12日收到房款860,000元，依合同约定，黄继辉应于2019年8月15日向李凡、刘婷交付房屋。逾期交付，黄继辉应承担逾期交付的违约责任。李凡、刘婷二审中陈述，涉案房屋在2020年7月底，已由其收回，即原审判决第一项内容已实现。原审判决的逾期交房的违约金符合合同约定、数额合理，应予维持。但应按每月3,500元自2019年8月15日起支付至2020年7月31日。黄继辉上诉称其不应承担逾期交房的违约金，无事实和法律依据。其上诉请求，依法不予支持。综上，原审判决正确，但部分内容应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初3465号民事判决第三项；二、撤销西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初3465号民事判决第一项；三、变更西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初3465号民事判决第二项内容为：黄继辉于本判决生效之日起十日内支付李凡、刘婷逾期交房的违约金（违约金自2019年8月15日起，按每月3,500元的标准，支付至2020年7月31日止）。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费，按原审判决执行；二审案件受理费4,375元，由上诉人黄继辉负担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年十一月十日书记员 陈 歆