北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初5845号原告（反诉被告）：姬恒，男，1961年3月29日出生，汉族，住北京市延庆区。原告（反诉被告）：宋玉珍，女，1961年7月17日出生，汉族，住北京市延庆区。上述二原告委托诉讼代理人：任慧琮，北京市慧海天合律师事务所律师。上述二原告委托诉讼代理人：张靖琳，北京市慧海天合律师事务所律师。被告（反诉原告）：王中伟，男，1965年11月2日出生，汉族，住辽宁省北票市。委托诉讼代理人：韩海燕，北京羽泰律师事务所律师。原告（反诉被告）姬恒、宋玉珍与被告（反诉原告）王中伟合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姬恒、原告姬恒与原告宋玉珍的共同委托诉讼代理人任慧琮、张靖琳，被告王中伟的委托诉讼代理人韩海燕到庭参加诉讼，现已审理终结。姬恒、宋玉珍向本院提出诉讼请求:１．请求判令王中伟赔偿姬恒、宋玉珍财产损失1591719．98元；2．本案诉讼费由王中伟承担。事实和理由：姬恒与王中伟于2018年6月6日签订《××村磐谷内原鹿场房屋转让合同》，将鹿场内房屋、附属设施及隐蔽工程以980000元转让给王中伟。此后，王中伟擅自对鹿场内房屋及设施进行改造，2019年1月31日，北京市规划和国土资源管理委员会延庆分局发出抄告单，载明由于王中伟未经过相关部门批准，非法占用××镇××村集体土地建设三栋房屋，及一栋木制房屋结构框架，并责令拆除。因此,导致经姬恒、宋玉珍鹿场内的房屋、鹿舍、马棚及相关隐蔽工程无法恢复。双方间房屋买卖合同在延庆区人民法院于2019年12月25日作出的（2019）京0119民初8895号民事判决中判决无效，后经北京市第一中级人民法院作出的（2020）京0119民终3461号民事判决维持了合同无效的判项。姬恒、宋玉珍认为，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方，应当赔偿因此受到的损失。王中伟未经批准违法建设，该违法行为最终导致姬恒原鹿场合法财产无法恢复，王中伟作为过错方应当赔偿姬恒、宋玉珍因此受到的损失。姬恒、宋玉珍与王中伟虽在合同无效问题上分别存在一半过错，但王中伟私自违法建设是其主观行为，与姬恒、宋玉珍无关，姬恒、宋玉珍无过错。请求法院依法裁判。王中伟辩称，王中伟不同意姬恒、宋玉珍的诉讼请求，按照原一审判决合同无效，合同无效的责任应该由姬恒、宋玉珍承担，是姬恒、宋玉珍的原因导致的合同无效。当年建造场房的费用无法核实，没有相应的费用统计。根据照片显示鹿场是废弃房屋，因为姬恒、宋玉珍没有证据证实自己的诉讼，因此请求法院驳回其诉讼请求。王中伟向本院提出反诉请求：1．请求法院依法判决姬恒、宋玉珍赔偿王中伟财产损失2679000元；2．反诉案件诉讼费由姬恒、宋玉珍承担。事实和理由：王中伟与姬恒于2018年6月6日签订《××村磐谷内原鹿场房屋转让合同》，双方在合同中确定以下内容：姬恒同意王中伟将承租房产用于居住及休闲、文化经营活动，且姬恒同意乙方拟对本房产进行装修及改扩建，姬恒有义务与相关各方协调原鹿场的重建工作，姬恒保证办妥房屋装修及改扩建的相关事宜，且经村委会通过及村民代表大会半数以上同意。以上事实在北京市第一中级人民法院作出的（2020）京0119民终3461号民事判决中亦已确认，在确认以上事实后王中伟对鹿场内房屋及设施进行改造，2019年1月31日，北京市规划和国土资源管理委员会延庆分局发出抄告单，载明由于王中伟未经过相关部门批准，非法占用××镇××村集体土地建设三栋房屋，及一栋木制房屋结构框架，并责令拆除。因此导致王中伟所投入的大量资金全部损失，最终经北京市第一中级人民法院作出的（2020）京01民终3461号民事判决确认合同无效。王中伟认为，因姬恒对承诺的问题未能兑现，导致王中伟投入大量资金，因王中伟并非该集体经济组织成员，并不了解集体土地使用权不得流转的事实，而姬恒明知不能建房却与王中伟签订协议，系有过错一方，应当赔偿因此给王中伟造成的全部损失。王中伟私自建设是基于姬恒承诺才投入大量资金，王中伟无过错，故请求法院依法裁判。姬恒、宋玉珍对王中伟的反诉请求答辩称，首先不同意其反诉请求，本诉是基于合同无效后王中伟承担的返还财产的义务产生，合同无效不是本案审理的范围。王中伟的反诉是基于违法建设而主张的责任，与本案不存在关联性。所以姬恒、宋玉珍认为王中伟的反诉不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。姬恒、宋玉珍为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：第一组证据，工程造价估算明细，证明姬恒、宋玉珍的损失，姬恒、宋玉珍的诉讼请求是基于该造价估算得出，是通过其委托造价师高树林进行的造价估算。第二组证据，平面图，证明土地上的原有建筑及隐蔽工程，姬恒、宋玉珍当年向王中伟方交付鹿场的状况。平面图上标注的有厂房和生活用房。第三组证据，××镇××村委会出具的证明，是今年出具的，出具的时候没有标注日期，姬恒、宋玉珍可以再去找村委会补充一下。两份证明都证明姬恒、宋玉珍交付鹿场的面积以及鹿场上有房屋。第四组证据，停止施工告知书和新闻截图，证明王中伟存在违法建设的问题。第五组证据，鹿场被拆除前的照片。王中伟对上述证据质证如下：第一组证据，真实性不认可，不规范，而且因为当时的情况不了解，不可能估算出价格。第二组证据，真实性不认可，因为是姬恒、宋玉珍自己手绘的。第三组证据，真实性认可，证明目的不认可，正是因为姬恒、宋玉珍和村委会的原因导致王中伟投入了大量的资金，所以责任在姬恒、宋玉珍。第四组证据，证明目的不认可，称王中伟的建造行为系违建是不对的，是因为姬恒、宋玉珍的原因导致的违建，给王中伟造成的损失应该由姬恒、宋玉珍承担，因为姬恒、宋玉珍的原因王中伟才在那建房。第五组证据，经核对，对该证据的真实性、关联性、时间性，证明目的均无法确认。王中伟拆除施工时，所见现场为一片残垣断壁和倒塌畜牧围墙，无上盖，属废墟。事后得知，以上地上物均为违建，亦无法证明地上物为姬恒所有。土地所有权使用权均不归属姬恒个人。并不是姬恒、宋玉珍在庭审中所述。本院对姬恒、宋玉珍提交的工程造价估算明细及平面图，因其工程造价估算明细未经相关部门确认且平面图系手绘件，不符合证据形式要件，本院不予采信；对××村委会出具的证明、停止施工告知书和新闻截图的真实性，本院予以采信；本院对鹿场地上物房屋及鹿圈被拆除前的照片真实性，予以采信。对于王中伟辩称，其鹿场被拆除，施工时所见现场为废墟的质证意见，因其未向本院提交相反的证据予以证明其上述质证意见，本院不予采信。王中伟为抗辩姬恒、宋玉珍的诉讼请求，向本院提交证据如下：证据一，延庆法院（2019）京0119民初8895号判决书、第一中级人民法院（2020）京01民终3461号判决。证明目的如下：第一，姬恒、宋玉珍同意王中伟将承租房产用于居住及休闲、文化经营活动。第二，姬恒、宋玉珍同意乙方拟对本房产进行装修及改扩建，姬恒有义务与各相关各方协调原鹿场的重建工作。第三，姬恒、宋玉珍保证办妥房屋装修及改扩建的相关事宜，且村委会通过及村民代表大会半数以上通过。第四，王中伟并非该集体经济组织成员，并不了解集体土地使用权不得流转的事实，而姬恒、宋玉珍明知不能建房却与王中伟签订协议。第五，姬恒、宋玉珍明知未经过合法规划审批，鹿场不具备合法上市交易条件的情况下签订转让合同，对合同无效应承担95%的责任。证据二，延庆法院（2019）京0119民初8894号民事调解书。证明王中伟合计支付工程款3470000元，减去姬时雨退还的工程款1400000元，王中伟尚损失工程款2070000元。证据三，支付的工程款票据共计6张，证明支付给姬时雨工程款合计2670000元。调解书中涉及该金额。证据四，支付的工程款800000元（钢材），包括2张收条和3张汇款记录，证明支付给姬时雨800000元的工程款。证据五，汇款单据4张，微信聊天记录1张，附一份合同，证明支付设计款750000元。证据六，设计图纸，证明设计师工作的内容情况。姬恒、宋玉珍对上述证据质证如下：证据一，真实性认可，证明目的不认可，本诉的诉讼请求是针对合同无效双方的返还责任，不是针对合同无效主张的过错责任，姬恒、宋玉珍是基于王中伟无法返还而主张的责任，是折价后的责任。王中伟的建筑是违建，已经拆除，是否收回集体没有明确的文件。认可延庆区人民法院在判决书中的表述内容，同时也查明了姬恒、宋玉珍的鹿场叫乐程鹿场，成立于2000年9月1日。证据二，证据的真实性认可，关联性和证明目的不认可。证据三，证据的三性均不认可。证据四，证据的三性不认可。证据五，证据的三性不认可。证据六，证据的三性不认可。本院对王中伟提交的（2019）京0119民初8895号判决书、（2020）京01民终3461号判决书、（2019）京0119民初8894号民事调解书的真实性，予以确认。对其证明目的综合予以认定；对王中伟提交的证据三、证据四的真实性予以采信，对于证据五中汇款单据4张的真实性予以采信，对于微信聊天记录，因无法核实聊天对象及具体内容不予采信，对于附合同、设计图纸因未加盖相关公司印章不予采信。本院经审理认定事实如下：2018年6月6日，王中伟（买受人、乙方）与姬恒、宋玉珍(出卖方、甲方)签订了××村磬谷内原鹿场房屋院落转让合同（以下简称转让合同），约定：甲方自愿将位于北京市延庆区××镇××村磬谷内自有原鹿场及其所有闲置废旧房屋院落等地上物的所有权，使用权及相关土地使用权，一次性转让给乙方；土地四至为：东西至东西山根，北至房屋外界，南至电信塔挡墙；房屋六栋，总面积2000平方米，土地面积3亩；转让价格100万元人民币；合同签署当日乙方支付甲方50万元，乙方应于本合同签署生效后一个月内检查核实该房屋土地无第三方争议后付清余款50万元；本合同签定时，甲方双方都不具备过户条件，将来如果过户条件成熟时，甲方应该协助乙方办理房屋产权手续，所发生的一切费用由乙方负担；本合同签订后，甲方须次日将该房产移交乙方，如有必要，甲方需与相关各方协调原鹿场的重建工作；本合同签订后，甲方对鹿场及其所有房屋院落等地上物的一切权利包括但不限于所有权、使用权、收益、出租、担保、抵押、买卖、占有、装修改扩建、拆迁补偿等一并转让给乙方，乙方承担购买后的一切义务；本合同签订后，甲方保证乙方享有同甲方相同的经营居住使用权利，甲方不得就该房屋与他人订立任何协议合同，甲方保证没有任何第三方拥有该土地房屋的任何权利，否则，甲方需双倍赔偿因此带来的一切损失；甲方应当于2018年6月8日前交付乙方房屋，甲方如不按合同规定的日期交付房屋，每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方；逾期超过1个月时，乙方有权解除本合同；解约时，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应双倍赔偿乙方经济损失；乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的，其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方；逾期超过1个月时，甲方有权解除合同，解约时，乙方双倍赔偿甲方的经济损失；本合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同，如一方违约解除合同，须双倍赔偿另一方一切经济损失，包括但不限于赔偿违约金500万元；甲乙双方同意，如发生本合同及其附件的任何条款与适用与本合同的法律规定相抵触而无效的情况，不影响本合同及其附件其他条款及本合同的整体效力，双方可协商签订新的条款从而取代无效或无法执行的条款；本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力；如因不可抗力原因导致该合同无法执行，甲乙双方同意继续执行原租赁合同。合同签订后，姬恒、宋玉珍将鹿场房屋及院落交付王中伟，王中伟于2018年6月6日通过银行转账的方式向姬恒指定的姬彩琪账户转款49万元，姬恒向王中伟出具了收条，载明：今收到磬谷原鹿场房屋院落转让款肆拾玖万元整（490000元），收款账号姬彩琪，账号×××（建行），2018年6月6日交接上述房屋，致此不在涉原鹿场建设及经营。同年7月25日，王中伟通过银行转账方式向姬恒指定的姬彩琪账户转款490000元。转让合同签订10日后，王中伟开始将鹿场的房屋拆除。王中伟与姬时雨签订建设工程施工合同，并在鹿场拆除后开始进行施工建设。2018年12月20日，北京市八达岭林场向××村施工工地发出《停止施工告知书》，载明：经我场实地调查，发现你方房屋建设施工过程中，在我场五林班47小班、50小班国有林地内存在开挖山体、破坏植被的行为。为保护国家自然资源，防止国有林地及林木遭到进一步损害，我场本着“发现问题、立行立改”的原则，现责令你方立即停止施工，自行拆除我场被侵占林地上的建筑物，恢复林地原状。2019年1月31日，北京市规划和国土资源管理委员会延庆分局向北京市延庆区××村村民委员会发出抄告单，载明：我分局在土地动态巡查工作中发现，王中伟未经相关部门批准，非法占用××镇××村集体土地建设三栋房屋（该三栋房屋均为钢结构二层，未封顶）及一栋木质房屋结构框架。经初步调查，王中伟的上述建设尚未取得相关审批手续。该建设施工地块位于××镇××村北（临近八达岭水关长城），占地面积1137．55平方米，规划用途为自然与文化遗产保护区、林业用地区，土地利用现状地类为有林地、灌木林地、设施农用地。现将有关情况抄告你单位，请按照《北京市禁止违法建设若干规定》（北京市人民政府令第228号）和《中共北京市延庆区委办公室北京市延庆区人民政府办公室关于印发延庆区制止和查处违法用地违法建设联动工作办法的通知》（京延办发【2017】13号）的规定，采取相应措施，共同制止违法行为。后王中伟的违法建设被强制拆除。另查，北京乐程鹿场成立于2000年9月1日，经营者为姬恒，注册地址为北京市延庆区××镇××村，于2005年1月10日注销。2019年8月1日，王中伟以合同纠纷将姬恒、宋玉珍、姬彩琪诉至本院，请求确认王中伟与姬恒、宋玉珍签订的××村磬谷内原鹿场房屋转让合同无效；同时请求姬恒、宋玉珍、姬彩琪共同返还王中伟支付的转让款980000元及利息。本院作出（2019）京0119民初8895号民事判决书，判决：一、确认王中伟与姬恒、宋玉珍于2018年6月6日签订的××村磬谷内原鹿场房屋院落转让合同无效；二、姬恒、宋玉珍于本判决生效后七日内返还王中伟转让款49万元；三、驳回王中伟的其他的诉讼请求。王中伟对该判决不服，提起上诉。北京市第一中级人民法院作出（2020）京01民终3461号判决书，判决：一、维持北京市延庆区人民法院（2019）京0119民初8895号民事判决第一项；二、撤销北京市延庆区人民法院（2019）京0119民初8895号民事判决第二项、第三项；三、姬恒、宋玉珍于本判决生效后七日内返还王中伟转让款98万元；四、驳回王中伟的其他诉讼请求。原告(反诉被告)王中伟与被告（反诉原告）姬时雨建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，作出（2019）京0119民初8894号民事调解书，双方自愿达成如下协议：一、姬时雨退还王中伟工程款1400000元（已当庭履行）；二、涉案的钢材和石条归姬时雨所有，涉案的木材等其他材料归王中伟所有；三、双方就本案争议一次性解决完毕；四、案件受理费17280元，由王中伟负担（已交纳）；五、反诉费10321元，由姬时雨负担（已交纳）。上述事实有（2019）京0119民初8895号民事判决书、（2020）京01民终3461号民事判决书、（2019）京0119民初8894号民事调解书、《停止施工告知书》及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，王中伟与姬恒、宋玉珍于2018年6月6日签订的××村磬谷内原鹿场房屋院落转让合同已经被（2020）京01民终3461号判决书确认无效，且合同转让款98万元已经判决由姬恒、宋玉珍返还给王中伟。现鹿场房屋已经被王中伟拆除，无法返还，故王中伟应当补偿姬恒、宋玉珍鹿场地上物被拆除的折价款。对于折价补偿数额，由于鹿场房屋及地上物已不存在，评估其市场价值已不具备现实可能性。本院根据姬恒、宋玉珍与王中伟签订的转让合同记载“土地四至为：东西至东西山根，北至房屋外界，南至电信塔挡墙；房屋六栋，总面积2000平方米，土地面积3亩”，该转让合同的内容与姬恒、宋玉珍向本院提交的鹿场被拆除前的照片共同证实，当年鹿场的地上确实有房屋和鹿圈这一基本事实。虽然转让合同已被确认无效，但是从签订转让合同时看，姬恒、宋玉珍与王中伟均是各自的真实意思表示。为此，本院依据北京乐程鹿场成立的时间为2000年9月1日，并综合考虑现有证据反映的原鹿场地上房屋及鹿圈建设情况，按生活用房6间计算，每间约26平米，按每平米800元估算，房屋价格为124800元；鹿圈按5圈考虑，每个鹿圈东西长约6米，5间鹿圈共计长为30米，鹿圈有两个长墙体共计为60米。鹿圈每圈圈宽约3米，5间鹿圈共计有6个宽墙体共计18米，鹿圈墙体总计长度为78米，墙体高度按1．5米，墙体价值依据长度计算，每米估算500元，78米共计39000元。照片所见鹿圈无上顶，且为单层。故，本院酌予认定王中伟应补偿姬恒、宋玉珍被拆除鹿场地上物的折价款共计163800元。对于姬恒、宋玉珍诉请超出的部分，因未向法庭提供足够的证据证实，本院不予支持。对于王中伟的反诉请求，本院认为，王中伟在管理使用鹿场后，便将鹿场的房屋和地上物进行拆除，后开始进行施工建设。2019年1月31日，北京市规划和国土资源管理委员会延庆分局向北京市延庆区××村村民委员会发出抄告单，载明：我分局在土地动态巡查工作中发现，王中伟未经相关部门批准，非法占用××镇××村集体土地建设三栋房屋（该三栋房屋均为钢结构二层，未封顶）及一栋木质房屋结构框架。经初步调查，王中伟的上述建设尚未取得相关审批手续。该建设施工地块位于××镇××村北（临近八达岭水关长城），占地面积1137．55平方米，规划用途为自然与文化遗产保护区、林业用地区，土地利用现状地类为有林地、灌木林地、设施农用地。现将有关情况抄告你单位，请按照《北京市禁止违法建设若干规定》（北京市人民政府令第228号）和《中共北京市延庆区委办公室北京市延庆区人民政府办公室关于印发延庆区制止和查处违法用地违法建设联动工作办法的通知》（京延办发【2017】13号）的规定，采取相应措施，共同制止违法行为。后王中伟的违法建设被拆除。因其新建的建筑被拆系王中伟未取得相关审批手续导致，建筑被拆除与转让合同无效之间不具备必要的因果关系。故，对于王中伟的反诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王中伟于本判决生效后七日内补偿原告（反诉被告）姬恒、宋玉珍被拆除鹿场地上物的折价款163800元；二、驳回原告（反诉被告）姬恒、宋玉珍的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）王中伟的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9563元，由原告（反诉被告）姬恒、宋玉珍负担1788元（已交纳），由被告（反诉原告）王中伟负担7775元（于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）姬恒、宋玉珍）；反诉案件受理费14116元，由被告（反诉原告）王中伟负担（已交纳）。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 张翠先二〇二〇年十一月三日法官助理 徐冉冉书 记 员 车婧娟