上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初40749号原告：林欣翔，男，1944年12月1日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：林乐明(系原告林欣翔之子)，住上海市浦东新区。被告：戚盛华，男，1971年12月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告林欣翔与被告戚盛华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林欣翔的委托诉讼代理人林乐明到庭参加诉讼。被告戚盛华经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。林欣翔向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2020年3月13日起至2020年7月14日止的房屋使用费(按照每月人民币6,450元的标准计算)；2.判令被告支付恢复原状费用6,605元；3.判令被告支付原告违约金8,600元；4.判令被告支付水费1,898.50元、电费359.50元、燃气费976.60元，合计3,234.60元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告居住；租赁期自2016年8月13日起至2018年8月12日止；租金为每月4,100元，租金以三个月为一期提前三日支付。2018年8月，双方通过手机短信约定续租一年，租金为每月4,300元。2019年8月，双方再次通过手机短信约定续租半年。2019年12月至2020年2月期间，原告多次电话通知被告租期已至2020年2月12日终止，但被告以种种理由拖延，于2020年2月12日起不再支付房租。经原告多次电话催告，被告于2020年3月13日补交一个月房租，但仍拒不交还房屋。2020年4月，原告前往系争房屋查看，发现被告擅自改变房屋结构，包括砌墙将客厅分割、厨房改为卧室、阳台改为卫生间，并转租、群租，构成违约。2020年4月11日，原告通过短信和书面通知被告解除房屋租赁关系，但群租人员仍居住于系争房屋内。2020年7月14日，原告自行收回房屋。按照合同约定，非法占用期间被告应按照日租金的150%支付房屋使用费;因被告擅自改变房屋结构,应恢复房屋原状或赔偿损失;因被告擅自转租、群租房屋，违反上海市房屋租赁相关法律规定，应向原告支付相当于两个月租金的违约金8,600元。故原告诉至本院。戚盛华未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告系位于上海市浦东新区永泰路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人之一。2016年8月8日，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2016年8月13日起至2018年8月12日止；每月租金为4,100元，租金以三个月为一期支付，提前三日支付。该合同第7.4条约定：“在乙方承租期间内，发生的水、电、煤/燃气费、卫生费、公摊费、有线电视费等相关费用由乙方自行负担的情况，乙方应在期满(退租)时自行结清。……”第8.1条约定：“乙方应在本合同的租赁期限届满之后的3日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的150%向甲方支付该房屋占用期间的使用费。”第8.4条约定：“乙方返还该房屋应符合正常使用后的状态。……”第9.4条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于2个月的租金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(2)乙方未征得甲方书面同意擅自改变该房屋用途致使房屋损坏；或因乙方原因造成该房屋主体结构损坏；或擅自转租该房屋或转让该房屋承租权的；或对该房屋的使用违反相关法律法规的；……”合同还约定了其它事宜。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告。被告向原告支付了租赁保证金4,100元，并陆续按照每月4,100元的标准支付租金。2018年8月5日，被告向原告发送短信：“我们对浦发绿城2079弄25号401的房子，继续按原合同续租一年，到2019年8月10日止，房租每个月变更为4,300元。”原告回复：“收到。”2019年8月13日，被告向原告发送短信：“你好，我们继续租1年，租金每月4,300元。”原告回复：“再租半年，半年后再说。”自2018年8月13日起至2020年2月12日期间，被告继续使用系争房屋，并陆续按照每月4,300元的标准支付租金。2020年4月11日，原告向被告发送短信：“戚盛华：永泰路XXX弄XXX号XXX室房屋，是我租给你本人居住，于2020年2月12日到期，经多次催告，你拒不交还房屋，房租多交一个月至3月12日，至今日已拖欠一月房租，今日联系你已失联。经现场查看，你在未征得我同意的情况下，擅自改变房屋结构，并擅自转租房屋谋取违法利益，屋内现群租4户。现书面通知你解除房屋租赁关系，按照2016年8月8日与你签订的租赁合同，请你付清房租和拖欠的水电费用，将房屋恢复原状，并支付我数额相当于2个月月租金的违约金，屋内所有人员3天内搬离，否则我将向人民法院起诉你的违法行为。2020年4月11日林欣翔。”原告另将上述通知张贴于系争房屋处。现原告认为合同到期后双方未续租，被告应返还系争房屋，且被告擅自改变房屋结构并转租的行为构成违约，故诉至本院，要求判如所请。审理中，原告提供：1.系争房屋的照片，证明被告改变房屋结构，将客厅进行隔断并增加油烟机，将厨房改为卧室，将阳台改为卫生间。2.电子租赁合同，证明被告擅自转租的事实。3.《拆旧施工内容单》及发票，证明原告恢复原状花费6,605元，内容包括拆除客厅隔断、油烟机、阳台卫生间，同意扣除防盗门拆除费用100元、拆除墙纸费用330元。4.《责令限期整改告知书》，证明系争房屋被认定为群租房屋。5.水、电、燃气费缴费记录一组，证明被告拖欠自2017年9月至2020年5月期间的水费及违约金合计1,898.50元、自2019年11月至2020年5月期间的燃气费及违约金合计976.60元、自2020年4月至2020年6月期间的电费359.50元，共计3,234.60元。原告另表示同意将被告支付的租赁保证金予以退还。以上事实由原告递交的《不动产权证书》《房屋租赁合同》、短信记录、照片、缴费记录等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。根据合同约定，被告应在租赁期限届满之后的三日内返还该房屋，未经原告同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，被告应以日租金的150%向原告支付该房屋占用期间的使用费。原、被告先后协商按原合同续租一年及半年，现租赁期限已于2020年2月12日届满，被告未能按期返还系争房屋，故原告要求被告按照合同约定的标准支付房屋使用费，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告要求被告支付实际使用期间拖欠的水、电、燃气费用，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据合同约定，被告返还该房屋应符合正常使用后的状态。根据相关部门出具的《责令限期整改告知书》及原告提供的房屋照片，被告擅自对系争房屋的客厅进行分隔，并改变厨房及卫生间的用途，原告据此要求被告支付恢复原状的费用，于法有据，但原告提供的《拆旧施工内容单》中部分内容属于正常装修范围的拆除内容，该部分金额本院不予支持，本院酌情认定恢复原状的费用为3,000元。原告以被告擅自改变房屋结构并转租为由要求被告支付违约金，但合同第9.4条约定的违约金系解约违约金，现租赁期限已经届满，且原告已就恢复原状费用进行主张，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。审理中，原告同意退还被告支付的租赁保证金，本院予以照准。被告经本院公告传唤未到庭应诉，视为其放弃应诉抗辩的权利，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告戚盛华于本判决生效之日起十日内支付原告林欣翔自2020年3月13日起至2020年7月14日止的房屋使用费26,230元；二、被告戚盛华于本判决生效之日起十日内支付原告林欣翔水费1,898.50元、电费359.50元、燃气费976.60元，共计3,234.60元；三、被告戚盛华于本判决生效之日起十日内支付原告林欣翔恢复原状费用3,000元；四、原告林欣翔于本判决生效之日起十日内退还被告戚盛华租赁保证金4,100元；五、驳回原告林欣翔的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费176元，减半收取计88元，由被告戚盛华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二〇年十一月六日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。