湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初4314号原告：张轩皓，男，1995年2月21日出生，汉族，住江苏省无锡市新区，委托诉讼代理人：熊红林，湖北征和律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑熠，湖北征和律师事务所实习律师。被告：武汉恒正伟业信息科技有限公司，住所地：武汉市武昌区南湖花园机场三路水域天际一期2栋1层10、11室。法定代表人：彭玉华，该公司总经理。第三人：武汉大学资产经营投资管理有限责任公司，住所地：武汉东湖新技术开发区武汉大学科技园内创业楼。法定代表人：齐振远，该公司董事长。委托诉讼代理人：张雯，该公司员工。第三人：武汉双泽软件有限公司，住所地：武汉市东湖开发区关山一路特一号。法定代表人：陈维宣，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄霞，该公司员工。原告张轩皓与被告武汉恒正伟业信息科技有限公司（以下简称恒正伟业公司）、第三人武汉大学资产经营投资管理有限责任公司（以下简称武大资产公司）、第三人武汉双泽软件有限公司（以下简称双泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员成婧文独任审判，于2020年8月20日公开开庭进行了审理，原告张轩皓的委托诉讼代理人熊红林，第三人武大资产公司的委托诉讼代理人张雯、第三人双泽公司的委托诉讼代理人黄霞到庭参加诉讼。被告恒正伟业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张轩皓向本院提起诉讼请求：1.请求确认原、被告签订的《租赁合同》已于2020年5月1日解除；2.判令被告退还原告已支付的2020年5月1日至2020年6月14日期间房屋租金8067元及履约保证金16500元，共计24567元。并按年利率24%支付自2020年5月18日起至实际履行之日止的滞退金；3.判令被告退还原告疫情期间应免租的2020年2月至4月期间的房租16500元；4.判令被告支付违约金30000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：位于珞喻路129号的案涉租赁房屋产权属于武汉大学，由武汉大学委托武汉大学资产经营投资管理有限责任公司管理，武汉大学资产经营投资管理有限责任公司将该房屋出租给武汉双泽软件有限公司，该公司又将房屋转租给被告。后被告于2019年5月24日与原告签订《租赁合同》，将案涉房屋三楼西侧约80平米转租给原告，租期为2019年6月15日至2020年6月14日。2020年4月22日，原告收到武汉大学资产经营投资管理有限责任公司及武汉双泽软件有限公司的告知书，需在2020年4月30日后十日内搬出该处物业。原告认为此事合同已无法继续履行，遂联系被告要求解除合同，并向其出具书面解除函，但被告以多种理由推诿，且原告找不到被告公司办公地址。随后第三人对珞喻路129号整栋楼4层全部断电，原告被迫搬出。另据原告所指，第三人已经免除原告疫情期间2020年2月至4月的房租。故原告认为，现因被告单方面过错导致本合同被解除，依据合同条款第6.1约定，被告除应退还原告相应租金和保证金外，还应向原告支付违约金。综上所述，为维护原告合法权益，特诉至人民法院。被告恒正伟业公司未到庭，也未提交书面答辩状。第三人武大资产公司述称：我方只与双泽公司有合同关系，合同已于2020年4月30日到期。我方知道的双泽公司的租户有周利华，对被告公司及其法定代表人都不清楚、不认识。我方按照国家政策免除了双泽公司2020年2月至4月的租金。合同到期后我方依法行使解除权并收回房屋，是依法行使权利。第三人双泽公司述称：我方的减免政策与武大资产公司是一致的，免除了租户2020年2月至4月的租金，而且我方与武大资产公司的合同租赁期限是到2020年4月30日。本院经审查认定事实如下：第三人武大资产公司为武汉市洪山区珞喻路129号商用楼的所有权人，其将该物业一至四楼出租给第三人双泽公司，双方约定租赁期限自2019年5月1日至2020年4月30日。双泽公司承租后又将该物业出租给被告，双方约定的租赁期限至2020年4月30日止。此后，原、被告于2019年5月24日签订《租赁合同》一份，约定：被告作为出租方（甲方），原告作为承租方（乙方）。甲方将坐落在珞瑜路129号受托管理的房产三楼西侧约80平方，以租赁方式提供给乙方。乙方承诺租赁该房屋用于咖啡店。租赁期为2019年6月15日至2020年6月14日止。每年租金66000元。合同签订时，乙方向甲方缴纳16500元作为履约保证金，本合同终止后若乙方无违约行为，甲方应全额退还16500元保证金给乙方。租金支付方式为一年一付，先付租金后用房。合同中止后10个工作日内，甲方应退还乙方的剩余租期内租金及履约保证金，如甲方未退还剩余租期及履约保证金，乙方不予搬迁，甲方应另每日赔偿乙方应退金额1%的滞退金。除本合同已有约定外，甲乙双方均不得擅自解除本合同，否则过错方应向无过错方支付100000元的违约金，及另外相关直接损失。该合同对双方当事人的其他权利义务也进行了约定。合同签订后，被告将案涉房屋交付给原告使用，原告于合同签订当日及2020年5月26日分两次向被告支付租金及履约保证金共计82500元。2020年4月22日，第三人武大资产公司向第三人双泽公司发函，要求双泽公司在租赁期满后10日内腾退。同日，双泽公司亦向被告发函要求其在10日内腾退。另查明，第三人武大资产公司免除了第三人双泽公司2020年2月至2020年4月的租金。以上事实有原告提交的《租赁合同》、转账记录、对账函、告知函、解除函、送达照片，第三人武大资产公司提交的其与第三人双泽公司签订的《租赁合同》、《物业管理协议》、《联系函》、《公告》、《通知》等证据及庭审笔录在案证实。本院认为，被告超出其租赁期限将案涉房屋转租给原告，超出的部分即2020年5月1日至2020年6月14日应属无效。被告因合同无效取得的财产应予退还，且无论原告何时腾退，被告均无权向原告收取2020年5月1日之后的房屋占用费。故原告要求被告退还2020年5月1日至2020年6月14日的租金8067元（66000元÷12个月+66000元÷12个月÷30天×14天≈8067元），本院予以支持。虽然原告诉称其已于2020年4月24日向被告送达解除合同通知，但并未提交充分证据证明解除通知已送达到被告，且案涉合同自2019年6月15日至2020年4月30日的部分已经到期，2020年5月1日至2020年6月14日的部分无效，原告要求确认案涉合同解除时间已无必要。对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。第三人武大资产公司称因疫情已免除第三人双泽公司2020年2月至4月的租金，并提交的相关证据予以证明。第三人双泽公司亦称已免除包括被告在内的租户前述三个月的租金，被告未到庭抗辩，本院对第三人的陈述予以采信。新冠疫情依法被认定为不可抗力，第三人均响应国家政策对租户采取了租金减免措施，本院依法酌情认定被告亦应当免除原告三个月租金16500元。故原告要求被告退还租金16500元，本院予以支持。案涉合同明确约定，合同到期后，原告无违约行为，被告应退还履约保证金。故原告要求被告退还履约保证金16500元，本院予以支持。原告要求被告赔偿滞退金并支付违约金，实际均系要求被告赔偿损失，而原告关于滞退金及违约金的主张均明显高于其损失；且案涉合同的履行确实受到了新冠疫情的影响，对各方当事人均造成了一定的影响，本院综合考虑案涉合同履行的实际情况等，根据公平和诚实信用原则，依法酌情免除被告的部分违约责任。原告要求被告支付违约金30000元并以24567元为基数，按年利率24%支付自2020年5月18日起至实际履行之日止的滞退金，本院在5000元范围内予以支持，超出部分不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告武汉恒正伟业信息科技有限公司向原告张轩皓退还租金24567元；二、被告武汉恒正伟业信息科技有限公司向原告张轩皓退还履约保证金16500元；三、被告武汉恒正伟业信息科技有限公司向原告张轩皓支付违约金5000元；四、驳回原告张轩皓的其他诉讼请求。本判决指定的给付期间为判决生效之日起十日内。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取788元，由原告张轩皓负担213元，由被告武汉恒正伟业信息科技有限公司负担575元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  成婧文二〇二〇年十一月五日书记员  刘诗婷