黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0604民初4917号原告：刘福强，男，1972年6月30日出生，汉族，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：董秀霞，黑龙江中蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵洪旭，黑龙江至公律师事务所律师。被告：大庆油田昆仑集团商贸有限公司，住所地大庆市让胡路区西宾路**。法定代表人：张君，职务执行董事。委托诉讼代理人：王忠学，男，1963年8月10日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：张德龙，男，1982年6月5日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：袁畅，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。原告刘福强与被告大庆油田昆仑集团商贸有限公司(以下简称昆仑商贸公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2018年7月2日立案受理，并于2019年1月31日作出（2018）黑0604民初3765号民事判决书。后原告刘福强不服该判决，依法提起上诉。大庆市中级人民法院于2019年6月2日作出（2019）黑06民终1255号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。该案本院于2019年8月19日立案后，依法另行组成合议庭，于2019年11月25日、2020年6月9日、2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告刘福强及委托诉讼代理人董秀霞、赵洪旭，被告昆仑商贸公司委托诉讼代理人袁畅三次开庭均到庭参加诉讼、被告委托诉讼代理人王忠学第一、二次开庭到庭参加诉讼，被告委托代理人张德龙第三次开庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘福强向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告每年减少租金2,652,000元；2.请求判令被告赔偿原告损失4,000,000元；3.案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告刘福强申请变更诉讼请求为：1.请求依法判令确认被告在招投标过程中虚报房屋租赁面积的行为系欺诈、违约行为：2.请求判令被告向原告支付因其违约行为造成的直接经济损失3,839,584元：3.请求判令被告向原告支付因其违约行为造成的2016年2月21日至2020年1月20日的间接损失（包括房屋租金损失、预期利益损失）暂定1万元（实际损失以司法鉴定为准）；4.由被告承担诉讼费用。事实与理由：2015年8月26日，被告昆仑商贸公司发出招标公告将大庆石油管理局所有的坐落于大庆市让胡路××××号房屋对外出租，招标文件中标明房屋面积为主楼22313.36平方米，正面裙房396平方米，共计22709.36平方米。原告于2015年8月25日制作投标文件参与竞标，并于2015年9月25日中标，因原告投标时是按经营商场中标，故原告中标后在2015年10月1日成立招商中心，开始对外招租，此时被告并没有将房屋交付给原告，在房屋未交付期间，原告已经按照被告提供的图纸进行了规划设计，并且按照规划设计将部分摊位租赁出去，并签订了合同，也收取了定金。原告与被告于2015年12月15日签订书面合同，约定房屋租金每年5,615,200元，租期为十年，租金每年一付，在12月14日原告就已经将房屋租金全部支付完毕。另外2015年11月21日至2016年2月20日为装修免租期，2015年12月3日原告才开始进入租赁房屋进行装修，此时原告购买大量的装修材料，并且雇佣多名装修人员进场施工，在装修过程中原告感觉房屋面积达不到合同约定的面积，就去与被告协商此事，被告以有房产证为由，不承认存在面积不足情况，后经司法机关委托测量，被告才被迫承认房屋面积存在缺失情况，而且缺失面积达到了3143.78平方米，占合同整体面积的14%，被告的行为属于欺诈，构成根本违约，其不但违背了诚实信用原则，更是损害了原告的合法权益。因房屋面积不足，导致原告已出租给一层的大庆市让胡路区兴佰客超市（以下简称兴佰客超市）年租金减少330,000元；赔偿二层一品茶城损失350,000元；三层大庆市缘龙德博宇电器有限责任公司（以下简称博宇电器）年租金减少400,000元；三层餐饮区退还租金287,000元；二层租户整体年租金减少1,388,297元；一层、三层餐饮区装修拆除费用1,074,287元（如法院不予认定，原告可申请司法鉴定）；测绘面积鉴定费10000元，上述费用共计3,839,584元。因被告违约行为导致原告的有些项目无法开展（如淘气堡、电影院、儿童娱乐城、古玩城等），又因部分项目无法开展，导致客流量降低，引发了已出租部分的经营受损，租金减少，最终导致原告租金减少、预期利益受损，造成原告间接损失暂定1万元（实际损失以司法鉴定为准）。现为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告昆仑商贸公司辩称，1.原告提出的诉讼请求不应支持，理由是原告在2015年12月3日进入承租房屋进行装修，12月11日就委托测量公司对房屋面积进行测量，确定面积缺少3100平方米，但原告未提出任何异议，而是在2015年12月15日与被告签订租赁合同，并全额交纳第一年的租金，直到2016年8月11日才向法院起诉提出因面积不足要求解除合同，而被告是被授权管理、经营大庆石油管理局名下的涉案房屋，并且在出租给原告之前一直自行经营，并按房产证登记的面积交纳物业费、采暖费等各项费用，即我公司对房屋面积是否缺失并不知情，直至原告提出并经法院委托鉴定才知晓此事，故被告在出租房屋时不存在欺诈故意，原告在承租房屋时是明知房屋的实际面积而自愿签约并交纳租金的。原告提出因面积缺失产生的预期利益损失并不存在，预期利益损失是当事人在出租时应当预见因违反合同造成的损失，而我公司不知道面积的缺失，不可能预见这方面的损失，同时租赁合同履行后可以获得的利益，简单计算是租金收入减去成本得出的利润，面积如果缺少，可能导致收取的租金减少，但是对应的成本比如装修、人工、物业、采暖、水电等费用也没有实际产生，所以此部分的利益不会自动产生，让胡路区的商业形态每天发生变化，商场经营受诸多因素影响，不是面积大利益就多，实际情况仅仅相反，因面积少产生的预期利益就减少的主张不能成立，其他商户具体产生的相关损失需要举证证实。租金标准是租赁双方协商的结果，租赁合同中双方对租金总额、租赁面积及每种类型的房屋，年租金的标准都进行了约定，没有约定不清或未约定的情形，因此法院不会没有法律依据就对合同双方的价款进行强行的认定；2.本案并非是根据合同法54条因欺诈等原因由原告起诉可撤销案件，因此我方在出租房屋中是否存在欺诈行为，是否明知面积缺失并非是本案审查的内容，（2016）黑0604民初4501号民事判决书已经认定无论是否明知，基于合同约定的面积与实际出租的面积不符，即视为被告违约，即法庭只需在此前提下查明被告是否给原告造成了损失即可。原告刘福强围绕诉讼请求依法提交证据如下：一、（2016）黑0604民初4501号民事判决书复印件一份，证明被告在履行房屋租赁合同时明知房屋面积与房产证记载不符，故意隐瞒该事实将房屋租赁给原告，其行为系合同欺诈，已构成违约，依法应承担给原告造成的全部经济损失。经质证，被告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，该证据除能证实房屋的真实面积外，还能证实在2015年12月11日双方签订租赁合同的前四天，原告就已经自行委托测绘公司进行鉴定，结果是主楼面积19073.21平方米，原告在知道房屋真实面积的情况下，未向被告提出面积与中标通知书不符的异议，进而要求降低租金或不签订合同，而是在四天后继续与被告签订合同交纳租金，被告方并不知道房屋面积缺失的情况。我公司认为原告在签订合同后，合同履行一段时间提出面积缺失主张赔偿，反映出当时其签订合同主观上存在恶意。本院对该证据的真实性予以认定。二、招标公告、投标文件、中标通知书、房屋租赁合同、房屋所有权证书各一份、收据二张、发票三十七张均系复印件，证明被告明知出租房屋实际面积不足22313.36平方米，故意隐瞒房屋真实面积，还通过招投标方式与原告签订了房屋租赁合同。原告在投标商场时确定经营项目为一层精品生活馆，有生鲜超级副食超市、淘气堡、中老年人食品用品专营区域、服饰等；二层时尚购物馆，有服饰、箱包、鞋帽、针织床品、小商品、运动、妆品、美甲等；三层休闲生活馆，有儿童主题乐园、主题餐厅、孕婴服饰、儿童玩具、美容美发、健身会馆、影院等。原告因经营项目齐全、品相多样、经营理念新颖、人员配备管理到位等条件中标。被告对于其虚构面积欺诈原告以及无法按照合同约定交付足够面积的房屋可能造成的损害后果是应当知道的，被告隐瞒房屋面积的行为是典型的欺诈、违约行为，如果原告在投标时就清楚房屋的面积达不到22313.36平方米，原告是完全不可能进行投标的，也不可能与被告签订合同。被告是典型的隐瞒事实真相的合同欺诈行为，构成违约，应当赔偿原告的全部经济损失。原告依法参与招投标，中标后按照被告出具的招标文件与被告签订了房屋租赁合同，履行了合同的全部义务，原告不支付房租的行为是因被告未按合同约定交付足够面积房屋造成的，是行使法律规定的抗辩权，而且因房屋面积缺失也无法确定房屋租金的数额，故原告不存在任何违约行为。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，对证明问题有异议，该证据证明案涉房屋所有权人为大庆石油管理局，房屋建筑面积为22313.36平方米，被告是受管理局委托对此房产进行管理经营，代为出租，不可能知道房屋实际面积与产权证登记不符的情形；从收据时间结合其他证据可知，原、被告是在2015年12月15日签订租赁合同，由原告交纳租金，但在此之前原告已经收到中标通知书，进场装修，并且自行委托测绘公司对房屋进行面积测量，此过程被告并不知情，直到2016年8月11日，原告提起诉讼并委托鉴定后，我公司才知道房屋的实际面积与产权证不符，原告是在知情的情况下自愿签订合同，应自行承担相应后果。本院对该组证据的真实性予以认定。三、关于刘福强提出相关问题的复函和房屋所有权证书（庆房权证让胡区字第**）复印件各一份，证明2016年1月29日原告去找被告要求处理房屋面积不足事宜，但被告拒不承认，进一步说明被告主观上存在欺诈原告的故意。经质证，被告认为复函没有加盖我公司公章，也未找到原稿，故真实性有待核实；从复函内容看结合原告1月26日申请可以看出其于2015年12月11日发现面积缺失后，仍然于12月15日签订合同，直到1月26日也没有提出降低租金及解除合同的要求，因此不能证明原告陈述的被告是明知面积不符而故意欺诈。本院对复函将待结合其他证据佐证后进行认定，对房屋所有权证的真实性予以认定。四、2012年房屋维修图纸和消防图纸复印件各一份，证明2012年房屋维修图纸和商户遗留下来的消防图纸所显示的房屋总面积为18451.68平方米，其中一层面积为5781.36平方米。证明在2012年争议房屋进行过一次维修，当时发包单位为被告，施工单位为大庆油田昆仑集团建设工程有限公司，设计单位为大庆油田天宇工程设计有限责任公司，监理单位为北京华油鑫业工程监理有限公司，监理工程师为李志臣。证明被告早就知道房屋面积缺失的问题，在招投标和与原告签订合同时，都故意隐瞒了缺失面积的真相，其行为是典型的欺诈和违约行为，其应当赔偿给原告造成的所有经济损失。图纸有被告公章，应该在被告单位保存。经质证，被告认为图纸是复印件，来源不清，真实性有待核实，图纸发生在2012年当时被告是涉案房屋的管理单位，并非所有权人，当房屋发生维修项目时，委托下属单位建设工程公司与我方平行单位进行维修，施工由该单位负责，从图纸的表面看并没有明确的房屋面积标注，需要另行计算才能得出面积，我方不可能按图纸与产权证核对，以此推定2012年维修房屋就明知房屋面积与产权证不符，是不可能发生的。本院将综合全案事实对该证据进行认定。五、微信截图6页，招商平面图6页均系复印件，证明原告中标后在2015年10月初开始招商，一、二、三层整体规划以及不同楼层不同位置的租金价格均不同，每平方米每月租金90元至145元不等，原告在最初招商时三层有儿童主题乐园、主题餐厅、孕婴服饰、儿童玩具、美容美发、健身会馆、影院。该平面图出具的时间是2015年11月17日，进一步证实在2015年11月17日原告对涉案房产进行招租。经质证，被告对微信截图的真实性无异议，2015年10月7日发生在9月25日被告已经发布中标通知书后，原告开始筹备商场符合事实，但不能证明具体招商细节与规划。对于招商平面图的证明问题不能确定，系原告自行手绘，且没有日期也与原告实际招商情况不符，无法确定其真实性。该平面图出具时间2015年11月17日，结合中标通知书，双方是在11月22日签订正式的租赁合同，原告在双方约定要签订合同之前已经开始招商，这必然面临风险，比如合同无法签订或租赁合同或招投标相比发生变化，双方权利义务按租赁合同内容来确定，否则招标文件中明确规定了主楼的单价面积为每平方220元，裙房面积每平方米397元，但在租赁合同中由于没有明确约定，两种类型的房屋租金，因此法院在支持被告起诉的案件中将租金标准混合计算，最终提高了主楼的租金标准，其论述的理由是双方约定以合同为准，三层的平面图无法看出原告要证明所有的经营项目。本院对微信截图的真实性予以认定，对招商平面图待结合其他证据佐证后进行认定。六、房屋租赁合同（兴佰客超市）及补充协议复印件各一份。证明2016年2月1日原告将涉案房屋的一层面积为6000平方米租赁给兴佰客超市，当时约定房屋租金为每年203万元，由于被告交付房屋面积不足，导致原告无法向兴佰客超市交付足够面积的房屋，兴佰客超市要求降低租金，否则要求原告承担欺诈和违约责任，在这种情况下原告为恪守诚信原则，无奈将兴佰客超市租金降低至170万元，导致直接经济损失33万元，由于合同履行期限为五年，这意味着原告的租金损失会达到165万元。原告的损失都是被告交付房屋面积不足的违约行为造成的，对此被告应承担全部责任。经质证，被告对租赁合同的真实性无异议，该合同能证实一楼超市的租赁合同发生在原告知道房屋实际面积并与被告签订合同之后，应认定是完全自愿自知的情况下签订的，不存在不按约定交付面积及降低租金的情形，对降租说明没有证据证实，内容随意性过强，被告不能认可，该租赁合同没有对面积进行约定。本院对该证据的真实性予以认定。七、房屋租赁合同（博宇电器）和补充协议、收据存根复印件各一份。证明2015年11月30日原告将房屋的三层面积为4600平方米的部分区域租赁给博宇电器，当时约定房屋租金为每年140万元。由于被告交付房屋面积不够，导致原告无法按照合同约定将三层的部分面积租赁给博宇电器，当时博宇电器之所以要求租赁三楼的部分面积，是因为原告在租给其房屋时承诺有餐饮区和小百货等经营品相，这样可以增加客流量，对其经营电器有一定的促进作用，后来由于面积缺失，博宇电器又要求4600平方米面积，最后经过测量三层只能整体出租给博宇电器，在向博宇电器交付房屋时，原告已将三层的餐饮区装修完毕，且有商户已经进场经营，原告为了恪守诚信原则，无奈将餐饮区清场，把该部分面积补给博宇电器，后博宇电器将该区域拆除进行了重新装修，再加之原来设计的餐饮区和小百等全部消失，故博宇电器要求降低租金，否则要求原告承担欺诈和违约责任，在这种情况下原告无奈给博宇电器的租金降低到100万元，造成直接经济损失40万元，由于合同履行期限为十年，这意味着原告的租金损失会达到400万元。原告的这些损失都是被告交付房屋面积不足的违约行为造成的，被告应承担全部承担。经质证，被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，租赁合同是原告与案外人租户进行协商签订的，租赁期限2015年12月1日起共十年，双方在之后签订的补充协议中约定第二年的2016年12月1日起开始降低租金，此降低租金的原因可以有很多种，并无证据证实是因面积不足而产生的降租，并且原告也没有提供证据证明第一年也是按照140万元收到了相应的租金，因此是不是降低了租金及降低租金的原因，不能证明与面积有关。本院对证据的真实性予以认定。八、曹文革银行流水明细一份、退赔款收据、照片4张均系复印件。证明原告将涉案房屋的二层出租给了裴某，用于经营一品茶城，同时收取了10万元定金。由于被告交付房屋面积不足，导致原告无法按照合同约定将二层2000平方米交付裴某，裴某认为商场面积出现大缩水，已经达不到其开办茶城的条件，就要求原告退还定金并赔偿损失，由于二层已经全部出租出去，已经无法交付裴某2000平方米面积的房屋，原告为了恪守诚实信用，无奈退还了裴某10万元定金，同时赔偿了35万元。原告的损失都是因被告交付房屋面积不足的违约行为造成的，该损失应由被告承担。经质证，被告对证据的真实性及证明问题均有异议，原告提交2016年7月5日转出45万元流水、9月29日开具的退赔款存根白条，写明是退款45万元，但没有附相关合同，也没有相应的说明证实退款理由，是否与原合同需要履行的面积不符合约定有关，相关的证据未形成链条，同时与二楼的平面图相比不能证实原告曾因面积不足与茶城解除合同造成损失，这应当是正常的经营行为。本院将综合全案事实对证据进行分析认定。九、定金收据11份、退定金收据11份均系复印件，证明原告于2015年11月份和12月份将涉案房屋租赁给小商户，原告在招商时已与高红梅等11户商户达成了商铺租赁合同，并收取了定金，后由于被告交付的房屋面积不足，导致原告无法按照合同约定向高红梅等人交付足够面积的商铺，经原告与商户协商只能解除商户合同退还定金，原告共计退还定金273,500元,被告交付房屋面积不足的违约行为不但导致原告直接租金损失273,500元，也导致该租金永远无法收取,原告的损失都是因被告不交付足够房屋面积的违约行为造成的，应当由被告全部承担责任。经质证，被告对该证据的真实性及证明问题都有异议，原告与商户解除合同原因可能有多种，现有证据不能证明是由于面积不足造成原告与小商户解除合同。结合上一份证据可知如原告解除了和茶城两千平方米的合约，又解除了小商户的合约，那么解除合同并非因为面积不足。本院将综合全案事实对该证据进行认定。十、定金收据4张、收据存根6张、退定金收据4张、租赁合同3份、营业执照复印件2张和退款申请4份均系复印件，证明原告按照招投标文件及签订的合同，在装修时已经设计出三楼的餐饮区，并且进行了招租。2015年11月份，原告已经和孟繁娜等人达成了档口租赁意向，并且收取他们的定金。证明由于三层整体面积不足，导致经营品相减少，餐饮区商户在入住后集体要求降租，原告为了恪守诚实信用原则，无奈只能为其降租。由于被告交付房屋面积不足，导致原告也无法按照合同约定将三层的部分房屋面积租赁给博宇电器，最后经过测量三层只能整体出租给博宇电器，由于原告在招商时就已经与孟繁娜等商户达成了三层餐饮区的租赁意向，并收取了定金，而且该餐饮区是先装修完毕的，孟繁娜等商户是在博宇电器之前入驻的，后来三层全部划给博宇电器，原告只能劝退孟繁娜等商户，并且退还了租金，被告不交付足够房屋面积的违约行为直接导致原告三层餐饮区被迫清场拆除，起初原告只是降租，后来博宇电器入住后，又劝退这些商户进行退租，被告的行为给原告造成的经济损失达到了183,600元，而且也导致原定租金287,000元将永远无法收取。经质证，被告对该证据的真实性及证明问题均有异议，三楼的面积除了出租给博宇电器仍有剩余可以另行使用，原告重新规划、搬迁餐饮区无法证明与面积有关，更没有在拆除当时告知被告并在签订合同时提出异议，因此即使退租也不能证明与面积有关。博宇电器已经与其协商将租金从140万元调整为100万元，如果整个三楼只租给博宇电器，且每年只有100万元租金，原告的商业目的无法实现。本院将综合全案事实对该证据进行认定。十一、租赁合同68份、收据68份、营业执照和身份证复印件65份均系复印件，证明原告于2015年11月份和12月份已经将涉案房屋租赁给小商户，由于被告交付房屋面积不足，导致原告也无法按照合同约定将足够面积房屋出租给小商户，小商户集体向原告讨说法，大庆市电视台百湖频道还对此进行了实地采访。原告已经将房屋出租给了小商户，如果不按照合同约定履行义务将演变成大范围的群体事件，这一切的始作俑者就是被告，如果被告能够恪守诚实信用原则，交付足够面积的房屋根本不会发生此类事件，因为被告没有向原告交付足够面积的房屋，导致原告无法向小商户交付足够面积的商铺，再加之房屋面积整体缩水，许多品相缺失，致使所有商户强烈不满，他们集体要求降低租金，而且还找来新闻媒体曝光此事，为了恪守诚实信用原则，避免群体事件发生，原告无奈只能选择降租，原告这部分的降租损失达到了1,388,297元。经质证，被告对证据的真实性无异议，对证明问题有异议。这些合同签订的租赁起始日期均为2016年2月19日，租期大多数为一年，只有个别合同租期不满一年，天数不等，情况不明。按照租期一年的租金数额和面积计算，大多数租户租金标准一致，个别高低不定。原告于2015年12月11日自行委托鉴定，已经知道房屋面积有所缺失，不但没有向被告提出异议，还继续装修，继续招租。这组合同都是在装修过程中原告与租户签订的，是原告在明知房屋面积有缺失的情况下，确定的租期和租金标准，是原告自愿进行的商业行为，不能证明因面积缺失给原告造成租金标准上的损失。本院对该组证据的真实性予以认定。十二、装修合同2份、工程预算书、支出明细表、收据77张、照片21张均系复印件，证明原告与被告签订租赁合同后，对整体房屋进行了装修，其中三层餐饮区原告承包给了王春山、郭某、马建双等三人，三楼餐饮区是提前装修完毕的，已经有部分商户入驻并且进行营业，后由于博宇电器入驻，要求4600平方米面积，原告为了恪守诚实信用原则，无奈只能将三楼已经装修完毕的餐饮区划给了博宇电器，并且对已经进场的商户进行劝退，并退还租金。由于被告没有按照合同约定交付足够面积的房屋，直接导致原告在三层装修的餐饮区划给博宇电器补足了面积，在此支付的人力、财力和物力全部浪费，由于商场必须配备餐饮区，原告无奈只能与一楼租户协商，在一层重新装修了一个餐饮区，为此原告又花费了大量装修费用，共计花费1,074,287元。经质证，被告认为原告于2015年12月15日签订合同并对房屋进行整体装修，此时原告已经知道面积缺失，其他质证意见同证据十。本院将综合全案事实对该证据进行认定。十三、柜台、挂壁、精品屋租赁合同和昆仑商贸中心原商场图纸复印件各一份，证明2013年昆仑商贸公司在自营期间与贾树刚签订了租赁合同，当时双方约定租期为2013年1月25日至2014年1月24日，租赁面积为8平方米，位置为A157，总价款为20160元，每平方米每月租金为210元，2013年昆仑商贸自营的时候每平方米月租金就已经达到了210元，原告在招租期间每平方米月租金的最高定价才145元，后由于无法交付给商户足够面积的商铺，导致商户大面积要求降租，原告为了恪守诚实信用原则，避免群体性事件发生，无奈只能选择降租。证明从昆仑商贸收取的租金数额就能看出原告按照现有租金标准是没有利润的，现在经营也处于亏损状态，原告的这些损失都是因被告不交付足够房屋面积的违约行为造成的，应由被告承担全部责任。经质证，被告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，出租房屋的租金与很多因素有关，包括整体规划、经营思路等都影响租金的数额，被告在自营期间对外出租也是按照房产证的面积进行招租，根本不知道实际上面积存在差异，但却能够招到更多的租户，只能说明市场好，被告经营的模式比较好，与面积多少没有直接关系，否则同样的面积，原告也能招到，让区商场多，面积大，普遍招租的效果都不好。本院对该证据的真实性予以认定。十四、测绘费票据复印件一份，证明原告在2015年12月份曾自行找到大庆市群信测绘有限公司对涉案房屋进行测量，测出该房屋面积为19073.21平方米，与房产证不符，缺失面积达到3240.15多平方米。被告在明知房屋面积与房产证不符，且存在缺失面积的情况下，隐瞒事实真相与原告签订房屋租赁合同，该行为系欺诈、违约行为，其应当承担由此产生全部法律后果，原告为此支出鉴定费1万元，该笔费用应当由被告承担。经质证，被告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，原告在12月11日自行委托鉴定，并未通知被告，在知道鉴定结果时也没有向被告提出过异议或要求不签订租赁合同或变更租赁合同，而在4501号案件中已经记载由于原告起诉后，被告不知道面积是否缺失，要求法院委托鉴定机构进行鉴定，该鉴定费用已经由被告承担，故该鉴定费用应由原告自行承担。本院对该证据的真实性予以认定。十五、经原告申请本院依法调取的城建档案、维修档案、房产档案、国土档案复印件各一份及影像资料，证明被告以欺骗的非法手段在房屋登记部门获得了与客观实际情况不符的房产证，以上情况被告自始就是知道的，其后又用该虚假的房产证进行招投标来欺诈原告，使原告信以为真后与其签订了房屋租赁合同，被告的行为是典型的欺诈、违约行为，更是违背诚实信用原则的行为，其应当承担由此给原告造成的所有损失。另外证明由于被告的违约行为，导致原告无法向商户交付足够面积的商铺，出现了大面积的退租和降租的情况，后演变成了群体事件，原告的这些损失都是因为被告违约行为造成的，具有直接因果关系，故被告应当承担原告的全部经济损失。经质证，被告认为虽然图纸的房屋面积与原告自行测绘的面积不符，但被告仅作为房屋管理者，委托房屋所有权人大庆石油管理局下属单位对房屋进行正常维修，不会因维修图纸标明的面积而去怀疑房屋所有权证书上面积的准确性。不能因此认定被告存在欺诈行为。本院对该组证据的真实性予以认定。十六、传票、起诉状各一份，证明博宇电器因房屋租赁合同一事将刘福强起诉至让胡路区法院，证明因被告违约提供的面积减少导致博宇电器从原告处承租的三层房屋租金由原来的140万元减少到100万元，因面积减少导致原告对博宇电器收取租金每年减少40万元。经质证，被告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，原告与该案件的博宇电器之间存在租赁关系，双方可以对租赁协议的条款进行协商、变更，甚至解除，该行为没有征得被告同意，与被告无关；双方的租赁合同约定租赁面积为4600平方米，而涉案的房屋即使按照实际19000多平方米计算，每层的面积达到6300平方米，远大于4600平方米的租赁面积，因此不存在租赁面积减少造成租金下降的可能性。本院对该证据的真实性予以认定。十七、证人裴某的当庭证言一份，证明由于被告交付房屋面积不足，导致原告无法按照招商时合同约定的面积交付房屋给商户，在商户的要求下只能退还定金，由于裴某已经进行了大量的投资，装修房屋也打了广告，原告只能赔偿相应的损失，该损失应由被告承担。经质证，被告认为该份证人证言不真实，如果当年双方真的签订了合同，租赁2000平方米的面积经营茶城，还交纳了10万元的定金，那么证人不应当对于如何签订合同，如何协商、为何解除等问题含乎不清；另外对于双方签订过租赁合同，交纳定金10万元的事实，原告并未提供相应的书证进行佐证，证人陈述现在是装饰材料公司员工，没有证明当年经营过茶城生意，原告支付的45万元并非是直接付给证人，即使原告曾向证人支付过45万元，也与本案租赁合同涉及经营茶城，被迫退出没有关系。十八、证人于某当庭证言一份、证明因被告交付的房屋面积不足，导致原告无法向商户兴佰客超市交付足够面积的房屋，被迫降低租金33万元。由于面积不足原告被迫将三楼已经装修完毕的餐饮区补给楼下的博宇电器，直接导致原告无法收取餐饮区的租金，并且退给商户租金，三楼装修全部浪费，导致原告重新在一楼装修新的餐饮区，以上损失都由被告承担。经质证，被告认为兴佰客超市在2016年1月30日开业时三楼没有餐饮区，其是开业后规划装修的，因三楼餐饮区的经营状态不好才将其迁到一楼转交由证人的超市进行经营，并非原告陈述的因面积不足将餐饮区搬迁，2016年2月1日原告与证人签订租赁合同，而此时原告已经在2015年12月11日对面积进行了测绘，对实际面积是完全清楚的，在此前提下原告向证人陈述一楼的租赁面积为多少，是否有偏差都是原告的行为，如果存在面积不足是原告欺诈故意隐瞒的行为，减少租金的后果也应由原告自行承担。十九、证人郭某当庭证言一份，证明被告租给原告的房屋面积不足，被告的欺诈违约行为导致原告被迫拆除已经投入使用的三楼餐饮区，同时在一楼重新装修餐饮区，浪费了费用。被告质证认为该证人不能证明原告所主张的事实。二十、证人马某当庭证言一份，证明被告交付给原告的房屋面积不足，导致原告无法按照招商时房屋面积履行合同；因面积不足原告被迫将三楼已经装修完毕的餐饮区补给博宇电器，导致原告无法收取餐饮区的房屋租金，搬到一楼后原告在三楼的装修浪费了，在一楼进行了重新装修，这些损失是因被告未按合同约定交纳足够面积造成的，应由被告承担赔偿责任。经质证，被告认为无论证人经营三楼餐饮还是博宇电器都是在原告已经知道房屋实际面积之后建立的租赁关系，第一位证人说三楼经营不好，该证人说三楼比一楼经营的好，证人之间相互矛盾，其是原告自己对经营范围的调整，与面积没有关系。二十一、证人李某当庭证言一份，证明被告交付原告房屋面积不足，导致原告无法按招商的面积履行合同，在商户强烈要求下，只能降租留下商户，产生巨大经济损失。被告认为证人证言不真实。二十二、证人孙某当庭证言一份，证明由于被告交付原告房屋面积不足，导致原告无法按招商的价格面积履行合同，在商户强烈要求下，只能降租留下商户，产生巨大经济损失，都是被告没有交付足够房屋面积造成的，由被告承担责任。由于被告交的房屋面积不足，导致原告被迫下降了许多经营项目，由于经营项目减少客流量减少，导致商场整体经营情况不好，该损失由被告承担。被告认为结合几位证人证言原告在2015年12月11日知道房屋实际面积的情况下，与各个楼层的已租赁者签订租赁协议，签订面积和租金标准，确实存在餐饮从三楼搬到一楼，经营项目从三楼调整到二楼的情况，这些调整显然是原告基于经营需要和规划所实施的经营行为，如果按原告说法，由于三楼面积不足，全部交给博宇电器导致，那么为何租赁合同面积签订4600平方米，不是6000平方米，为什么不是将与博宇电器价格下降，将三楼其他项目调整走，这种行为作为正常经营者，是违背正常的经营思路的，而现在原告试图用证人证言来推定是由于面积不足，博宇电器占据三楼，把其他项目调整到其他楼层，在逻辑上不通的，上述证人证言与原告证明的问题不符。本院将综合全案事实对上述证人证言进行认定。被告昆仑商贸公司向本院提交证据如下：一、房屋所有权证复印件一份、大庆油田矿区服务事业部付费明细发票复印件二张，证明被告出租的房屋登记在大庆石油管理局名下，被告是代为管理与经营，房产证登记的房屋建筑面积为22313.36平方米，被告没有理由提出质疑，被告在实际经营过程中，就是按照房产证登记的面积交纳设施物业费及采暖费，交费发票中载明的面积与房产证登记的面积相符，故被告在出租房屋时只知道房屋在房产证上登记的面积，并不知道房屋面积可能存在偏差。经质证，原告对证据的真实性无异议，涉案房屋所有人是大庆石油管理局，该房产在被告出租原告之前一直由其占有、使用，其应清楚该房产的真实面积，其提交的物业费及付费明细不能证明被告不知情的事实。本院对该证据的真实性予以认定。二、申请书、工商银行业务回单复印件各一份，证明原告刘福强在2016年1月26日向被告提出申请，主张房屋实际面积与合同约定面积不符，提到双方签订合同的日期是2015年12月15日，并且回单能证实原告是在同一日交纳了第一年租金，根据房屋面积测绘说明的记载可知原告知道实际面积在先，交纳租金在后。经质证，原告对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，原告提交申请是2016年1月16日，是原告委托鉴定机构在2015年12月30日出具了面积测算报告后，向被告主张面积不符，希望双方协商解决，但此时房屋大部分已经出租，并且2016年1月30日商场开业，同时在申请时日期是2015年12月15日，12月2日我方已经完成签属合同的义务，因被告的原因，合同落款时间为2015年12月15日，结合面积测算材料可以证实原告知道面积准确时间是2015年12月30日之后。本院对该证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：根据庆房权证让胡路区第NA263579号房屋所有权证记载坐落大庆市让胡路××××号（4901）房屋登记所有权人为大庆石油管理局，房屋为钢筋混凝土结构，总层数5层，建筑面积22313.36平方米，设计用途为商业及服务业。被告昆仑商贸公司作为大庆石油管理局的隶属单位负责该房屋的实际管理和经营。2015年8月，被告昆仑商贸公司对外发布昆仑商贸中心整体出租招标公告，对昆仑商贸中心主楼及正面裙房建筑面积22709.36平方米整体对外出租公开招标，租金为560.89万元/年（含税），10年为5608.9万元（含税）。经过公开开标，2015年9月25日昆仑商贸公司发布中标通知书，确定刘福强为中标单位，中标价5615.20万元人民币（10年，含税），服务期限自签订合同之日起，租期10年。原告中标后，被告昆仑商贸公司（出租方，甲方）与原告刘福强（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同主要约定：租赁房屋坐落于让胡路××××号，建筑面积、房屋及设备设施状况详见附件1（房屋总建筑面积22709.36平方米。其中主楼建筑面积22313.36平方米，正面裙房建筑面积396平方米），房屋及附属设施交接清单详见附件2；租赁房屋用途：主体餐厅、主题饮吧、电脑耗材、电子产品、生鲜及超级副食超市、淘气堡、中老年人食品用品专营区域、百货、服装、鞋帽、针织品、美甲、儿童主题乐园、美容美发、健身会馆、影院、租赁柜台。租赁期限为2015年11月21日起至2026年2月20日止，共计10年三个月，租金：平均每年租金5,615,200元，2015年11月21日至2016年2月20日为乙方装修改造及经营准备时间，甲方免收租金；2016年2月21日起，无论乙方房屋装修改造及经营准备工作是否完成，均应向甲方交纳租金。第一年租金在合同签订后一周内付清，从第二年起每年租金提前两个月一次付清，每年支付租金不能少于十年租金总额的十分之一；本合同生效之日，乙方向甲方交纳履约保证金1,684,560元；租赁期满或者合同解除，如乙方拆除自身投资的添附物，不影响房屋使用价值的，除合同另有约定外，乙方可以拆除，恢复原状；否则，不得拆除，添附物归甲方所有，甲方不承担任何补偿。双方协商一致并签订书面协议，可变更或解除合同。合同变更或解除，不能免除违约方应承担的违约责任。合同生效后，如非乙方责任甲方不能按合同约定及时向乙方提供租赁房屋的，每迟延一日向乙方支付年租金总额0.1‰的违约金。另查明，2015年12月3日，原告进入承租房屋进行装修，在装修免租期内原告即察觉房屋主楼面积可能不足22313.36平方米，并于2015年12月11日自行委托鉴定机构大庆市群信测绘有限公司对房屋主楼面积进行测量，经测算原告承租房屋总面积为19073.21平方米，比约定面积减少3000余平方米，但当时原告并未向被告提出面积不足的异议，而是在2015年12月15日继续与被告签订房屋租赁合同，并于2015年12月17日向被告交付了第一年度的房屋租金及保证金。后原告将房屋对外招租、收取租金，其中一楼出租给兴佰客超市、银行，三楼出租给博宇电器，租赁期限为五年；二楼服装摊位对外招租，租期一到三年不等。2016年8月11日，原告刘福强将被告昆仑商贸公司诉至本院，以被告交付的房屋面积不符合约定，导致合同目的无法实现为由，要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。该案诉讼过程中，经法院委托黑龙江远大司法鉴定中心对原告承租的让胡路××××号主楼建筑面积进行司法鉴定，鉴定意见为：让胡路××××号主楼建筑面积19169.58平方米。与约定面积相差3143.78平方米。后本院于2018年3月6日作出（2016）黑0604民初4501号民事判决，认为被告昆仑商贸公司虽构成违约，但其违约行为并未影响合同目的的实现，故判决驳回原告刘福强的诉讼请求。后双方均未上诉，该判决已生效。因刘福强逾期未履行给付租金义务，昆仑商贸公司曾于2018年5月15日向大庆市中级人民法院起诉刘福强房屋租赁合同纠纷一案，要求刘福强给付2017年及2018年的租金、违约金，水电费及物业费等，后大庆市中级人民法院作出（2018）黑06民初154号民事判决书，根据合同约定的租金标准及原告交付房屋的实际面积确定被告每年给付租金的数额为4,837,857元（5615200元÷22709.36平方米×19565.58平方米），并判令被告按照银行同期贷款利率的1.3倍向原告支付违约金。后刘福强不服该判决，依法提起上诉。黑龙江省高级人民法院于2019年8月7日作出（2019）黑民终329号民事判决，驳回上诉，维持原判。后刘福强仍不服判决，依法向最高人民法院申请再审，最高人民法院于2019年12月11日作出（2019）最高法民申5785号民事裁定书，驳回刘福强的再审申请。再查明，2020年5月26日原、被告签订了《解除租赁合同协议书》一份，约定经过双方充分协商，甲乙双方同意解除尚未履行完毕的十年期租赁合同，解除时间为2020年1月19日，合同解除后，租赁合同剩余租期不再履行，乙方应缴纳的租金数额计算至解除当日。合同解除后，原告已将案涉房屋返还给被告。现原告刘福强主张因被告交付的房屋面积不足，导致原告已出租给一层的兴佰客超市年租金收入减少330,000元；赔偿二层一品茶城损失350,000元；三层博宇电器年租金收入减少400,000元；三层餐饮区退还租金287,000元；二层租户整体年租金减1,388,297元；一层、三层餐饮区装修拆除费用1,074,287元（如法院不认可，可申请司法鉴定）；测绘面积鉴定费10000元。上述损失共计3,839,584元。因被告的违约行为导致原告的有些项目因面积不足无法开展（如淘气堡、电影院、儿童娱乐城、古玩等），又因部分项目无法开展，导致客流量降低，租金减少，预期利益受损。造成原告间接损失暂定1万元（实际损失以司法鉴定为准）。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效及被告交付的房屋面积与合同约定不符，已构成违约的事实已被生效判决予以确认，本院对此不再赘述。根据双方当事人的诉辨主张及庭审陈述情况，本院确定本案的主要争议焦点为：被告交付房屋面积不足的行为是否构成欺诈；被告在签订及履行合同过程中是否存在过错；被告是否应承担违约损害赔偿责任以及损失赔偿额如何确定。对此本院评析如下：首先，案涉房屋所有权证登记的建筑面积为22313.36平方米，被告在实际经营使用该房屋过程中亦按照该面积缴纳的物业费及采暖费，说明被告在此之前并不知晓房屋面积存在缺失的情况，被告按照产权证登记的面积对外发布招标公告，签订租赁合同的行为，符合日常交易习惯，本案无证据证明被告存在故意告知原告虚假面积或者故意隐瞒真实面积，从而诱使原告做出错误意思表示的行为，因此被告在主观上并无欺诈之故意，虽然其客观上交付的房屋面积与约定不符，但应属于过失违约。原告要求确认被告构成欺诈行为的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持；其次，原告在装修免租期内已发现主楼面积可能不足，并于2015年12月11日委托鉴定机构进行测量确定了实际面积比约定面积少3000余平方米的事实，但原告并未据此向被告提出异议，其在明知面积缺少的情况下，后于2015年12月15日仍与被告签订合同，装修使用案涉房屋，并对外招租，收取租金，从原告知晓相关情形的时间顺序及之后采取的救济方式来看，原告自身亦存在一定过错。根据《合同法》第一百一十九条之规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。如果原告在签订合同之前及时就房屋面积不足的事实向被告提出异议，双方对合同条款予以变更或者撤销中标，就不会产生现阶段原告提出的如此高额的直接及间接损失，因此对原告自行扩大的损失部分应由其自行承担责任；再次，对于被告是否应承担违约损害赔偿责任以及损失赔偿额如何确定的问题，应是本案需重点解决的问题，对此本院认为，《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据该条规定，当事人履行合同约定不当的，无论是否具有过错，都应承担违约责任。其中违约损害赔偿责任以损害事实、损害事实与违约行为之间具有因果关系为要件，并不考虑违约人的主观故意或过失。因此本案被告虽系过失违约，但原告仍有权要求其承担违约损害赔偿责任，故本院对原告的该项主张，依法予以支持。案涉合同对于违约损失赔偿的方式及数额，没有进行约定，根据合同法的有关规定，违约给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。庭审中，原告主张被告违约给其造成直接损失3,839,584元(包括：租金减少损失；赔偿一品茶城损失；餐饮区退还租金；装修拆除费用；测绘面积鉴定费)，本院对鉴定费1万元予以支持；对于租金收入减少部分，根据生效判决证实被告作为出租人已就交付房屋面积不足的违约行为承担了减付租金的违约责任，且租金收益并非是仅与面积成正比，其还受到客流量、所在区域的消费环境、消费能力等诸多因素的影响和制约，原告将租金收入减少的责任全部归责于被告交付房屋面积不足的主张，不能成立，本院不予支持。同理原告赔偿一品茶城损失的主张，亦不能成立，且证据不足，真实性存疑，本院不予认定。但考虑到被告交付房屋面积缺失3143.78平方米，占主楼总面积的14%，该违约行为导致原告租赁房屋经营期间的资产投入回报利润受损，对商场的经营也会产生一定的影响和损失，现根据原告的举证情况来看，损失数额难以确定。因此本院以违约造成的实际损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同性质、合同对价、合同的履行程度、当事人在违约行为中所负责任的比例以及损失发生概率等因素基础上酌定按照合同中约定的甲方逾期未交付房屋，每迟延一日向乙方支付年租金总额0.1‰的违约金标准计算赔偿损失的数额，期限自合同签订之日至解除之日，经计算损失额为840,034元。关于原告诉请一层、三层餐饮区拆除装修费用1,074,287元，首先该项损失金额的证据不足，其次原告在装修免租期内就已知晓房屋的真实面积，可以对商场的装修、改造及布局作出合理的规划，因此其再提出因面积不足导致被迫拆除装修之后又重新装修的理由，较为牵强，其将餐饮区搬迁至一楼属商场内部经营项目的正常调整，该项拆除及装修损失与被告的违约行为之间不具有直接的因果关系，故本院不予支持。关于原告诉请预期利益等间接损失，根据《合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案预期利益损失是被告在订立合同时无法预见的，被告对此不应承担赔偿责任。故本院关于原告提出的对预期利益进行鉴定的申请，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、被告大庆油田昆仑集团商贸有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘福强违约损失850,034元；二、驳回原告刘福强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费38800元元由被告负担12200元，由原告承担26600元。。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  程 宇人民陪审员  肖鲁川人民陪审员  姜艳秋二〇二〇年十一月三十日书 记 员  宋 宇附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。