重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0114民初4394号原告：向兵，男，1971年11月5日出生，苗族，住重庆市黔江区。委托诉讼代理人：李德平，重庆光界律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐春梅，重庆光界律师事务所律师。被告：重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司，住所地重庆市黔江区正阳街道办事处团结居委（火车站旁城投大厦**），统一社会信用代码91500114595199951J。法定代表人：朱雷，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王影，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王蓉，女，该公司工作人员。原告向兵与被告重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司（以下简称黔江碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理，原告向兵的委托诉讼代理人李德平、唐春梅，被告黔江碧桂园公司的委托诉讼代理人王影到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，于2020年9月25日再次开庭进行审理，原告向兵的委托诉讼代理人李德平、唐春梅，被告黔江碧桂园公司的委托诉讼代理人王蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。向兵向本院提出诉讼请求：1.被告立即对黔江区正阳街道正阳大道黔江碧桂园商品房存在的质量问题进行修复，履行房屋交付义务；2.请求判令被告赔偿原告损失42778.92元（截止2020年5月20日，从2020年5月21日至实际交房之日每月以1444.32元计算）；3.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2016年11月27日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议。合同约定：1.被告将位于黔江区正阳街道正阳大道黔江碧桂园商品房出卖给原告，该商品房建筑面积为95.97平方米。2.被告应当在2017年8月20日前将合格的商品房交付给原告。3.在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，被告应当履行保修义务，并对原告造成的损失承担赔偿责任。合同签订后，原告向兵已将购房款付清。合同约定的交房期限到期后，被告通知原告接房，原告前往被告处验房，发现被告准备交付的商品房存在墙体、房顶、地、地板等多处严重开裂道漏水等质量问题，严重影响正常居住使用，根本达不到合同约定的商品房交付条件，为此，原告要求被告修复后，通知原告接房。但被告至今为止未将涉案房屋进行修复，导致原告在外租房居住，每月产生房屋租金1250元，物业费94.32元、车位费每月100元，该费用系被告未及时将案涉房屋修复交付原告所致，应由被告承担。黔江碧桂园公司辩称，1.原告所称客厅房顶钢筋裸露在外与事实不符，实为混凝土凸出，并非钢筋，不涉及主体结构；案涉房屋不存在地板严重开裂的质量问题；对于卫生间管道漏水问题，因楼上已装修，渗漏的原因不明，原告应举证证明渗漏原因，若非答辩人的原因导致，答辩人不承担责任。2.原告常年在外，一直怠于履行接房义务，根据买卖合同约定及法律法规规定，自2017年8月20日起开始计算案涉房屋的质保期，而原告从未向答辩人报修过案涉房屋存在质量问题，直到原告2019年11月22日起诉答辩人逾期交房，答辩人才得知房屋的情况，此时混凝土凸出问题已过质保期，答辩人对该问题不再负有报修义务。3.2019年11月18日原告借走案涉房屋所有钥匙后至今未归还，导致答辩人无法入室维修，故因原告怠于报修和不配合答辩人履行保修义务导致的一切责任由原告自行承担。综上所述，被告认为原告要求被告对房屋存在质量问题进行修复，履行交付义务并赔偿损失无任何事实依据和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理确认如下事实：2016年11月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《重庆商品房买卖合同》。合同第一条约定，本商品房项目暂定名为黔江碧桂园四期（B部分工程）黔江碧桂园四期（B、C部分工程）。第二条约定，甲方销售的商品房为预售商品房。第三条约定，本商品房坐落为重庆市黔江区正阳街道正阳大道黔江碧桂园，建筑面积为95.97平方米，其中套内建筑面积为73.92平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积为22.05平方米，本商品房用途为住宅。合同第十八条约定，《新建商品房质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《新建商品房质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。同日，双方签订《合同补充协议》（附件五）。该协议第四条第（三）款约定，该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，乙方有权要求保修，甲方按约定承担保修责任，乙方不得籍词拒绝收楼。乙方以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由乙方自行承担。乙方未在《商品房买卖合同》约定的交付期限前来接交该商品房的，该商品房的保修期限自《重庆市房屋买卖合同》约定的交付期限起计。甲乙双方一致同意《商品房买卖合同》第十八条第2款“在商品房保修范畴和保修期限内发生的质量问题，甲方应当履行保修义务，并对乙方造成的损失承担赔偿责任”的约定内容予以删除，双方同意按如下约定履行：保修期限内，在正常使用情况下，发生本补充协议附录一《住宅质量保证书》中所列项目的质量问题，由甲方负责保修；因乙方使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置和不当装修等造成的质量问题及其他损失，由乙方承担责任，因自然灾害及社会因素等不可抗力造成的质量问题，甲方不承担责任。在任何阶段，不管任何原因导致甲方承担保修、修补责任，且甲方在履行保修、修补责任过程中，需要乙方配合、协助的，乙方应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求。若乙方不进行配合、协助而导致甲方无法履行保修、修补责任的一切法律后果，甲方不承担。另合同附件《住宅质量保证书》约定，地，地基基础和主体结构保修期限为设计文件规定的该工程的合理使用年限面防水工程、有防水要求的卫生间、厨房、外墙面的防渗漏保修期限为五年，电气管线、给排水管道保修期限为二年，管道渗漏保修期限为一年，地，地面空鼓开裂面积起砂的保修期限为一年。2016年12月19日，被告向原告开具发票，价税合计金额为103191.00元，备注为定金加首期。向兵向中国工商银行股份有限公司重庆黔江分行申请了23万元购房贷款，且与该行、被告签订《个人购房借款/担保合同》《重庆市预购商品房抵押贷款合同》。2017年3月17日，被告取得黔江区建竣备字[2017]0002号《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，该证载明的工程名称为“黔江碧桂园四期C部分工程（91#、93#……）”，工程地址为“重庆市黔江区正阳街道”。2017年6月27日，被告向原告邮寄通知书。之后，被告又分别于2017年8月30日、2019年4月4日向原告发出《催收楼通知书》、《催促收楼通知书》。2019年11月22日，向兵以被告逾期交房且房屋存在质量问题为由起诉要求黔江碧桂园公司支付逾期交房违约金，后本院作出（2019）渝0114民初8842号民事判决，驳回了原告的诉讼请求。现原告以被告怠于维修存在质量问题的房屋为由，起诉要求被告履行维修义务，交付房屋，并赔偿其损失。2020年9月21日，经本院现场勘验，案涉房屋存在下列问题：1.客厅天花板钢筋处磁铁可吸附，长约1.5m；2.厕所漏水，厕所漏水处有修复痕迹，但仍在漏水，餐厅墙面也有渗水痕迹；3.次卧天花板有裂缝。其中，被告称客厅天花板钢筋通过打磨除锈处理，该处用的是垫筋，不是结构筋，已经在交房之前进行修复；厕所漏水原因不确定，如果是顶板漏水，应该由楼上负责维修，如果是管道漏水，应根据合同执行；对于次卧的天花板裂缝，可以维修；对于餐厅墙面渗水，是厕所漏水所致。被告陈述客厅露筋问题及厕所漏水问题在交房之前已经进行修复，其余问题是新发现的问题。庭审中，原告明确其损失为2018年2月20日至2020年5月20日房屋租金每月1250元，共计33750元，物业费7828.83元，车位损失1200元，合计42778.83元。被告陈述愿意基于业主关系维修前述问题，但是不愿意赔偿原告的损失。本院认为，原告与被告自愿签订《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。对于原告主张被告对黔江区正阳街道正阳大道黔江碧桂园商品房存在的质量问题进行维修的请求，因被告同意进行维修，本院予以确认。本案争议的焦点是：一被告是否应当对原告的损失承担赔偿责任；二、原告损失的范围及金额认定问题。针对争议焦点一，首先原告于2019年11月22日起诉要求被告支付逾期交房违约金时，明确了案涉房屋存在上述质量问题。其中最主要的是卫生间漏水，被告陈述在交房之前对厕所存在的问题进行了整改，但通过现场勘验照片显示，厕所整改处的漏水问题仍然存在，并渗水至餐厅墙面。通过合同附件《住宅质量保证书》的约定，卫生间防渗漏的期限仍处于合同约定的质保期限内，在此期间发生的质量问题，被告应履行修复义务，但被告的整改并未彻底解决该问题，在原告起诉主张权利时该漏水问题仍然存在，明显影响了原告的正常居住使用，故被告应当承担赔偿责任。针对争议焦点二，原告无法正常居住及使用，产生了租金损失及物业费开支，因原告提交的租房合同和租金支付依据被告不予认可，原告也未提交其他证据证明实际支付租金的依据，本院酌定按照1000元/月的标准计算。原告主张起算时间从2018年2月20日起算，但其并未提交证据证明在2018年2月至2019年10月期间主张要求被告维修涉案房屋，而被告未履行该义务导致其产生了租房损失，故原告的损失应从2019年11月开始计算，至2020年10月的金额为12000元（1000元/月×12月）。对于物业费，原告举证证明2017年8月20日至2020年5月31日期间涉案房屋产生的物业费共计2977.54元，每月应交的住宅物业服务费约为90.23元，本院支持按前述标准计算12个月的金额为1082.76元，对于超出部分，本院不予支持。对于原告主张继续按照1444.32元计算损失的请求，因被告同意修复，如未能按期修复，原告可另行据实主张损失。对于原告主张要求交付房屋的请求，本院（2019）渝0114民初8842号民事判决已经进行了认定和处理，对该请求，本院在本案中不予支持。对于原告主张的车位损失，系双方履行另一合同义务所产生，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百三十条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内对黔江区正阳街道正阳大道黔江碧桂园幸福里商品房存在的质量问题进行修复（以本院现场勘查的记录为准）；二、重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告向兵损失13082.76元；三、驳回原告向兵的其他诉讼请求。案件受理费869元，由原告向兵负担603元，由被告重庆市黔江碧桂园房地产开发有限公司负担266元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  王雪松人民陪审员  陈明凯人民陪审员  燕 敏二〇二〇年十一月三日法官 助理  李 娟书 记 员  龙春艳