四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14053号 上诉人（原审被告）：成都泰悦房地产开发有限公司。住所地：四川省邛崃市文君街道办滨江路下段**附**。 法定代表人：王浩，执行董事。 委托诉讼代理人：李勇，四川旌启扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹绮，四川旌启扬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴勇，男，1981年10月9日出生，汉族，住四川省邛崃市。 上诉人成都泰悦房地产开发有限公司（以下简称泰悦公司）因与被上诉人吴勇房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2019）川0183民初2839号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泰悦公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.请求依法判决一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审法院事实认定错误。 一审法院认定的车位交付时间系事实认定错误。 1、上诉人与被上诉人2017年1月9日签署房屋买卖合同及补充协议，被上诉人系翡翠湾小区的业主，理应对车位是否符合交付条件清楚的知晓。根据双方补充协议第三条第三款对房屋交付的特别约定：出卖人在车位达到合同约定的交付使用条件后，无需以书面的形式通知买受人办理交付手续。无论出卖人的通知在客观上是否能够送达买受人，买受人均应于房合同约定的交房日前往项目现场办理房屋交付手续，逾期未办理，则以交房最后期限届满日届临后的第二日，视为出卖人的实际交付日。即双方之间已对房屋交付方式和时间进行了约定。合同签署日晚于约定交付日，合同签署日即车位交付日，合同签订时，该车位即已交付业主。 2017年12月31日的通知系因被上诉人一直不配合上诉人履行交付手续也一直拖欠物业公司车位管理费，并非代表车位未交付。 2、上诉人与被上诉人已对交付时间和方式进行了明确约定，被上诉人逾期未收房，也未在合理期限内向上诉人表示过对诉争车位交付条件的异议。合同签订即视为按车位现状进行了房屋交接。双方已对房屋交付条件进行了意思变更。 3、竣工备案仅为建设行政主管部门的事后监督、复查制度，不应以备案时间作为是否交付的判断依据。 按照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。该要求办理为备案，不是审批，因此建设行政主管部门的备案行为属事后监督、复查制度。本案涉案房屋虽未在交房之日取得竣工验收备案书，但案涉房屋已经法定验收合格，并未损害原告利益。 二、一审法院适用法律错误。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”事实上，上诉人并未给被上诉人造成任何实际损失，被上诉人也没有提交证据证明其遭受损失，根据公平原则和法律规定，违约金理应依法调整。 上诉人小区有数千户业主，如果每一业主均提起诉讼，那上诉人将面临数千万的诉求主张，远远超出了上诉人整个项目开发的利润，直接可导致一个企业的破产。一审法院判决“以已付房款每日万分之一计算逾期办证违约金”既不符合法律规定，也不符合我国民法“公平公正”原则，更与我国支持中小企业健康发展的方针政策背道而驰。 综上，一审法院基本事实认定错误且适用法律错误，特上诉至贵院请求依法撤销原判后依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。 吴勇答辩称，一、关于上诉人主张业主清楚车位是否符合交付条件、对交付条件提出异议的问题。 1、根据双方签订的地下车位《商品房买卖合同》第15条交付条件和第18条交付时间的约定，上诉人应当在2016年12月30日前向被上诉人交付该商品房，交付时应当取得《建设工程竣工验收备案证明文件》、《建设工程竣工验收合格证明》、《房屋面积实测报告书》等，但到了约定时间，被上诉人准备去接收车位时，上诉人一直不交付车位，后来被上诉人才获悉车位一直未取得相关证明文件导致逾期交付，所以直到2017年12月31日上诉人才通知被上诉人接收车位。 2、被上诉人不存在逾期未收房的情况，在上诉人2017年12月通知被上诉人可以接收车位后，被上诉人就立刻接收了车位，但是被上诉人接收车位并没有书面同意放弃追究上诉人的违约责任。 二、关于上诉人主张一审法院适用法律错误的问题。 1、合同约定的违约赔偿责任不以给原告造成损失为赔付的先决条件。 2、合同约定的每日万分之一的违约金是经四川省建设主管部门备案认可全省统一的比例，不存在过高的问题，全国目前还没有一个法院认为每日万分之一过高。 3、上诉人未及时交付车位，推迟了被上诉人享受车位的使用权，对被上诉人造成了不利影响。 综上所述，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求依法维持原判。 吴勇向一审法院起诉请求：泰悦公司向吴勇支付逾期交付车位违约金人民币2227元（违约金计算方式：以购房款73000元为基数，日息万分之一为标准即7.30元/天×305天） 一审法院认定事实：2017年1月9日，吴勇与泰悦公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定泰悦公司系“翡翠湾”开发商，吴勇向泰悦公司购买邛崃市××镇××路××号“翡翠湾”–号车位，出卖人在2016年12月30日前向买受人交付该车位，该车位交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书，并约定除不可抗力外，出卖人未按约定时间向买受人交付该车位的，由出卖人继续负责组织相关单位在90日内予以实施到位，在该期限内达到上述承诺条件则出卖人不承担违约责任，超过90日仍未达到上述承诺条件的，出卖人应当采取补救措施并根据新的逾期天数按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，吴勇于2017年1月9日支付了车位款73000元。该车位于2016年11月30日竣工验收合格，于2016年12月23日取得房屋建筑面积测绘成果报告，于2017年9月20日取得建设工程规划核实意见书，于2018年1月2日取得竣工验收备案书。泰悦公司于2017年12月31日书面通知吴勇交付车位。吴勇于2018年4月7日接收该车位。 一审法院认为：当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效。吴勇的诉讼请求涉及逾期交付车位违约金。合同签订时间是2017年1月9日，但约定的交付车位时间是2016年12月30日前，早于合同签订时间，这种情况属于对交付车位履行期限约定不明，应当根据合同法第六十一条、第六十二条规定来认定履行期限。合同签订之日即2017年1月9日，该车位已经竣工验收合格，但合同约定的交付条件尚未满足。一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第三项的规定，车位交付期限可酌情确定在合同订立之日起90日内，即在2017年4月9日届满。再扣除合同约定的90日整改免责期，故逾期交付车位违约金的起算时间应从整改免责期届满之日起即从2017年7月8日起算，至吴勇主张的2017年12月31日共计176天。泰悦公司主张免除违约金责任的理由缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。吴勇主张的违约金计算标准符合双方约定且合理，泰悦公司主张调减，一审法院不予支持。故泰悦公司应支付违约金：73000×176×0.0001=1284.80元。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、泰悦公司于判决生效后五日内支付吴勇逾期交付车位违约金1284.80元；二、驳回吴勇的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由吴勇负担21元，泰悦公司负担29元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人泰悦公司的上诉请求与被上诉人吴勇的答辩意见，本案二审争议焦点为：泰悦公司是否具有逾期交房的违约行为。现就该争议焦点的认定论述如下。 泰悦公司与吴勇签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，双方签订的合同中就交付标准约定有“该房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件和建设工程竣工验收合格证明”。该约定系买卖双方就房屋交付时应当取得的相关文件进行了约定，泰悦公司在交付房屋前即应符合合同约定的上述条件。但根据一审法院查明的事实，备案证明文件的时间迟于合同约定的交付时间，且泰悦公司也未提交相应证据证明在取得备案证明文件后及时通知买受人收房，故一审法院认定泰悦公司应当承担逾期交房的违约责任、对违约期间的认定正确，本院予以确认。 泰悦公司上诉认为只取得竣工验收合格证明即符合交付条件，本院认为，当事人在合同中对于交付条件有明确约定，且竣工验收合格证明与竣工验收备案证明文件并非同一性质、名称，故泰悦公司未按照约定完成约定交付前应当取得相应文件的合同义务，故应承担违约责任。原审法院对此认定正确，本院予以维持。泰悦公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于泰悦公司还提出违约金过高，应予以调低的上诉理由。本院审查后认为，根据双方在合同就逾期交房违约金的计算标准，年化利率仅为3.65%，不存在明显过高的情况；且泰悦公司在本案中也无相应证据证明其逾期交房的行为对买受人所造成的损失远低于合同约定的违约金，故一审法院按照双方约定的标准计算违约金正确，本院予以确认。泰悦公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费50元，由成都泰悦房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 锋 审判员 李 俊 审判员 白福群 二〇二〇年十一月一日 书记员 龙春光