广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初27769号原告：马卫军，女，1958年12月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：姜尚成，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：中海物业管理有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市南海区**********海万锦豪园紫荆街1座3楼301室（住所申报），统一社会信用代码914***********542G。负责人：刘忠华。委托诉讼代理人：刘秋静，女，该公司员工。委托诉讼代理人：罗桓章，男，该公司员工。原告马卫军与被告中海物业管理有限公司佛山分公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易速裁审理程序，于2020年11月10日进行了庭前证据交换，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姜尚成、被告的委托诉讼代理人刘秋静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1.判令将原被告双方所签订的《中海山湖豪庭前期物业服务协议》第十条第二款第一项的物业服务费收费标准“配套商业：8.00元/月·平方米（含公摊）”变更为“配套商业：4.00元/月·平方米（含公摊）”；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告已签署《中海山湖豪庭前期物业服务协议》（以下简称《协议》)，《协议》显示，被告界定原告所持有的物业业态为“住宅”，原告应依据“住宅”收费标准缴纳物业服务费用，而“住宅用房”的物业服务费用为2.80元/月·平方米。在签署《协议》后，被告以原告物业实际为商铺用途为由主张适用非住宅用房的物业服务费标准，即8.00元/月·平方米。就该物业服务费标准，原告与被告多次协商并希望被告能够主动调减，但被告却始终拒绝原告的合理诉求并拒绝就物业服务费调整方案进一步沟通。原告认为，首先，原告作为普通消费者在签署及履行《协议》时缺乏必要的专业知识、信息及经验，且被告亦未在签署《协议》时充分告知及明确，致使原告就物业服务费用标准条款产生重大误解，并作出与真实意思表示相悖的民事法律行为，如该物业服务费标准继续执行将严重损害原告利益。其次，根据相关规定，即使实行市场调节价的物业服务费，物业服务企业和业主双方亦应遵循公平合理、权利义务对等原则确定物业服务费。双方签订《协议》时，被告基于其所具备的强势地位向原告提供不得修改的格式文本合同，并利用原告对合同重要条款的重大误解向原告主张超出预期的物业服务费标准。事实上，被告从未就物业服务费所对应的具体服务内容及收费标准向原告进行公示或告知，且其主张标准亦远高于同类地区同类小区同类物业，该物业服务费标准确定明显违反公平原则，应予以公平合理的调整。最后，2020年发生肆虐全球的新冠肺炎疫情，该疫情发生不可预见且致使我国社会经济环境产生不容忽视的影响，《协议》订立所依据的各项客观基础情况亦发生根本性变化，如继续按照被告所主张的物业服务费标准执行，将致使原被告双方权利义务严重失衡。被告答辩称，一、根据《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条的相关规定，变更物业服务合同的内容属于全体业主共同决定的事项，而业主委员会作为业主大会的执行机构，代表全体业主与物业公司签订物业服务合同，是物业服务合同的签订主体，在业主委员会没有就此提起诉讼之前，该内容属于当事人的意思自治范畴，单个业主不是物业服务合同签订主体，无权向物业公司提出变更物业服务合同条款。二、原告诉请被告降低物业服务费标准、变更合同的主张，无事实和法律依据。原告与被告签订《协议》，约定非住宅用房配套商业：8元/月·平方米，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。案涉房产的性质是住宅还是商铺，本质上有明显的区别，原告毫无疑问对自己购买的房产的性质有清醒的认知。况且，原告在签订《协议》时曾预交三个月物业服务费，在后续履约过程中也同样按照该标准支付，应当知晓案涉房产以8元/月·平方米计收物业服务费。综上，从合同签订、开始交费及实际履行整个过程中，原告均知晓或者应当知晓案涉房产的物业服务费为8元/月·平方米，故被告不存在致使原告就物业服务费用标准产生重大误解的情形，原告无权单方要求变更协议内容。请法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，原告举证如下：1.《商品房买卖合同(预售)》（原件1份），用以证明原告为中海山湖豪庭*座103物业的业主。2.《中海山湖豪庭前期物业服务协议》（原件1份），用以证明被告要求原告按照8元/月·平方米的标准交纳物业服务费，该标准显著高于西樵地区同类物业的收费标准，应予以调整。3.悦珑水岸商铺物业费信息网页截图（打印件3页）、樵汇花园商铺物业费信息网页截图（打印件1页）、恒邦广场商铺物业费信息网页截图（打印件2页）、恒大御湖湾花苑《前期物业服务协议》（复印件1份），用以证明悦珑水岸商铺物业费为3.30元/平方米/月、樵汇花园商铺物业费为3元/平方米/月、恒邦广场商铺物业费为4元/平方米/月、恒大御湖湾花苑商铺物业费为4元/平方米/月，原告物业所属地域周边同类型商铺的物业费标准显著低于被告所主张标准，应结合市场同类型物业状况就被告所主张的物业费标准进行调整或变更。被告举证如下：1.《中海山湖豪庭前期物业服务合同》（原件1份），用以证明案涉小区的前期物业服务合同已向政府单位备案。该合同由开发商与被告签订，约定了非住宅物业收费标准，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。2.《佛山市南海区发展规划和统计局关于中海山湖豪庭物业服务收费的批复》（复印件1份）、《关于加强物业服务收费管理的通知》（佛价[2011]168号，网页截图打印件1份），用以证明佛山市住宅物业服务收费实行政府指导价，非住宅物业服务收费实行市场调节价，被告就住宅的物业服务收费已经取得政府的批复，非住宅的物业服务收费按规定无需取得批复。3.《收款收据》（NO.0177875，原件1份）、银行划扣明细（打印件1份），用以证明原告收楼时按照8元/月·平方米的标准预付了3个月的物业服务费，后续仍按8元/月·平方米的标准支付物业服务费。4.《关于进一步加强物业服务收费管理的通知》（佛发改价[2019]4号，打印件1份），用以证明非住宅物业服务费收费标准实施的是市场调节价，该内容与168号文即证据2中的通知规定一致，原告主张变更8元的物业服务费标准没有依据。本院经审查认为，原告提供的证据3中的恒大御湖湾花苑《前期物业服务协议》是复印件，原告未能提供原件、相关业主的身份信息、不动产证明以核对，被告有异议，本院不予确认。原告提供的其他证据，被告对真实性没有异议，本院对证据的真实性予以确认；对原告主张的证明内容是否采信，将在下文论述。被告提供的证据2中的佛价[2011]168号文，现虽已废止，但该文件是被告制定前期物业服务协议时的有效文件，本院对证据的真实性予以确认；被告提供的其他证据，原告对真实性没有异议，本院对证据的真实性予以确认；对被告主张的证明内容是否采信，将在下文论述。结合原、被告的陈述及本院采信的证据，本院认定事实如下：2016年12月7日，原告与佛山海裕房地产开发有限公司（以下简称海裕公司）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向海裕公司购买中海山湖豪庭*座103铺，预测建筑面积75.12平方米，同时合同第三条约定该商品房的规划用途为商业，第二十一条约定前期物业服务企业为被告，物业服务费为8元/月·平方米（建筑面积）。2017年10月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《中海山湖豪庭前期物业服务协议》，约定由被告为原告涉案物业所在的中海山湖豪庭小区提供物业管理服务，物业服务费收费标准为：住宅用房高层按房屋建筑面积2.80元/月·平方米（不含公摊），非住宅用房配套商业按房屋建筑面积8.00元/月·平方米（含公摊）。同时，协议第十条第三款载明：甲方所拥有的物业业态为住宅。同日，原告于被告处办理收楼手续，并预交了三个月的物业服务费共计1802.88元，之后原告通过委托银行划扣的方式每月向被告交纳物业服务费，收费标准为8元/月·平方米。另查明，海裕公司与被告签订了《中海山湖豪庭前期物业服务合同》，约定被告为中海山湖豪庭小区提供物业管理服务，并约定物业服务费收费标准如下：（1）住宅用房小高层：2.8元/月·平方米；（2）非住宅用房配套商业：8元/月·平方米。该合同已于2016年6月20日办理前期物业服务合同备案。再查明，庭审中，原、被告确认涉案小区未成立业主委员会。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。争议焦点为：1.原告是否有权提起本案之诉，要求变更物业服务协议条款；2.原告请求变更合同条款是否符合法律规定。关于争议焦点1。根据原、被告的陈述，涉案小区未成立业主委员会，不存在业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同。就涉案小区的物业管理服务事宜，被告与各业主分别签订了前期物业服务协议，原告是合同当事人，因合同的履行产生争议，原告有权提起诉讼，被告相关主张理据不足，本院不予采信。关于争议焦点2。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。”就原告的请求，本院分析认定如下：1.原告不存在重大误解。①原告与开发商签订的《商品房买卖合同（预售）》第三条载明“该商品房的规划用途为商业”，为“中海山湖豪庭1座××单元×层103铺号”，第二十一条前期物业管理第三项载明“物业服务费为8元/月·平方米（建筑面积）”，购房合同明确原告所购物业是商用，房号以“铺”命名，并明确了物业服务费为8元/月·平方米。②被告与开发商签订的《中海山湖豪庭前期物业服务合同》第十条关于物业服务费收费标准约定“配套商业：8元/月·平方米”，该合同已办理备案。③原、被告签订的《中海山湖豪庭前期物业服务协议》第十条约定“配套商业：8.00元/月·平方米（含公摊）”。④原告收楼时预交了三个月的物业服务费，收据载明“商业1座-103”字样，费用按8元/月·平方米计收，之后原告交纳的物业服务费均按8元/月·平方米计算。⑤虽然原、被告签订的《中海山湖豪庭前期物业服务协议》存在一些瑕疵（第十条收费标准条款中有“甲方所拥有的物业业态为住宅”的表述），被告解释为笔误。结合前述情况，前期物业服务协议并未直接约定涉案物业适用住宅收费标准，而是约定了不同物业业态的不同收费标准，然后根据物业业态选择适用标准，即存在标准、事实及结论的逻辑推理关系。事实上，涉案物业系非住宅，购房合同载明为商业用途，原告已实际收楼，所交纳物业服务费按前期物业服务协议中约定的配套商业标准计算，庭审中原告亦确认涉案物业是商铺，前期物业服务协议中的表述瑕疵不足以令原告误以为涉案物业是住宅，从而应适用住宅的收费标准。综上所述，从购买涉案物业到收楼签订前期物业服务协议到实际交纳物业服务费，开发商或被告均以合同等书面形式告知所涉物业为商铺，原告已明确知晓其所购物业为商铺以及相应的物业服务费收费标准，不存在发生重大误解的情形。2.涉案前期物业服务合同已经备案，表明有关物业服务费收费标准没有违反市场调节价，原告提供的证据3中的商铺物业费信息，内容简单，仅显示物业费收费标准，不能证明相关小区与涉案小区同类或与被告提供的物业管理服务相同，不足以证明涉案物业服务费收费标准明显高于周边同类小区同类物业，不能证明涉案前期物业服务协议订立时显失公平。3.疫情原因。今年的新冠疫情是阶段性的，而涉案物业服务合同（协议）的合同期限仍在继续，不能以此作为变更涉案合同条款的理由。原告可以在被告向其主张疫情期间物业服务费时根据实际情况提出减免主张。综上所述，原告请求变更合同条款理据不足，对原告的相关请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告马卫军的全部诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李倩影二〇二〇年十一月二十四日书记员  孔捷莹