襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初5307号原告：湖北民发物业服务有限公司。住所地：襄阳市樊城区。法定代表人：孙某某，公司总经理。委托诉讼代理人：徐某某，男，公司员工。一般授权代理。被告：郭家兵，男，1974年8月9日出生，汉族，住襄阳市樊城区。原告湖北民发物业服务有限公司（以下简称民发物业公司）与被告郭家兵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告民发物业公司的委托诉讼代理人徐小龙到庭参加诉讼，被告郭家兵经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告民发物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告及民发实业集团有限公司之间于2013年3月20日签订的民发·盛特公园编号为1-201、1-202、2-201、2-202、2-203商铺的5份《民发·盛特公园商铺租赁合同》中约定的物业服务关系；2.判令被告向原告支付拖欠的民发·盛特公园编号为1-201、1-202、2-201、2-202、2-203商铺物业服务费4694625.62元（欠费暂计算至2020年9月30日，至实际腾退商铺之日的物业服务费另行计算）；3.判令被告向原告支付拖欠的民发·世纪城浪琴苑编号为2-101、2-102、2-103、3-101、3-102、3-103、3-104、3-105商铺物业服务费2400197元（欠费暂计算至2018年8月31日）及违约金168343.2元；4.判令被告向原告支付拖欠的民发·盛特公园编号为1-201、1-202、2-201、2-202、2-203商铺免租期间物业服务费1165307元；5.判令被告向原告支付违约金274567.2元；6.本案诉讼费及因诉讼支付的全部额外费用均由被告承担。庭审中，原告明确请求被告支付的民发·盛特公园5间商铺的物业服务费支付至2020年9月30日，请求被告支付的违约金274567.2元为其拖欠民发·世界城8间商铺物业服务费的违约金。2020年9月14日庭审后，原告向本院申请撤回第一项诉讼请求。2020年11月11日，原告明确诉讼请求中违约金的计算方法，民发·盛特公园5间商铺物业服务费违约金的计算方法为以2020年9月的商铺物业服务费乘以12个月，再乘以20%,民发·世界城8间商铺物业服务费违约金的计算方法为以2018年8月的商铺物业服务费乘以12个月，再乘以20%。事实和理由：2013年3月20日，被告与原告及民发实业集团有限公司三方签订了5份《民发·盛特公园商铺租赁合同》，约定被告承租民发实业集团有限公司的民发·盛特公园的1#楼编号分别为1-201、1-202，2#楼编号分别为2-201、2-202、2-203的5间商铺，原告为物业管理方。其中盛特公园合同第三条约定租赁期限为15年，其中免租期为8个月，自2013年6月1日至2014年1月31日为免租期。此外，2015年12月31日，经被告向原告提出申请，原告又将民发·盛特公园5间租赁商铺2014年11月1日至2015年3月31日期间的5个月物业服务费予以减免，同时该申请载明原告对上述租赁商铺物业服务费予以减免或给予其他优惠付款条件后，被告将严格按照《商铺租赁合同》履行付款义务，若再出现违约情况，被告将返还上述优惠并按合同承担违约责任。盛特公园合同签订后，原告依约履行了合同义务，但被告拖欠原告的物业服务费，多次催收均无果。被告恶意拖欠物业服务费的行为已违反合同约定及诚实信用原则，严重损害了原告的合法权益，根据盛特公园合同第九条、第十条的约定，原告有权解除合同，被告应向原告支付违约金。2014年5月13日，被告与原告及襄阳市民发置业有限公司三方签订了8份《民发·世界城商铺租赁合同》，约定被告承租襄阳市民发置业有限公司的民发·世界城浪琴苑的一楼编号分别为2-101、2-102、2-103、3-101、3-102、3-103、3-104、3-105的8间商铺，原告为物业管理方。其中合同第十一条第九款，约定了合同签订地人民法院诉讼，合同签约地点为民发盛特区营销中心。2015年12月31日，原告与被告就世界城浪琴苑拖欠租金和物业费签署了《还款协议》但被告没有按照协议履行。后在2018年9月1日被告与襄阳民发置业有限公司、李尚海签署了《协议》，约定由被告退租，李尚海接手商铺，但是被告没有向原告结清2018年9月1日之前的物业费。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年3月20日，民发实业集团有限公司作为甲方，郭家兵作为乙方，民发物业公司作为丙方，共同签订5份《民发·盛特公园商铺租赁合同》，约定郭家兵承租民发实业集团有限公司商铺，民发物业公司对郭家兵所承租商铺进行物业管理。上述5份合同均约定郭家兵所承租的商铺用于经营足浴休闲会所，租赁期限15年，自2013年6月1日至2028年5月31日止。其中免租期8个月，自2013年6月1日至2014年1月31日为免租期。非因民发实业集团有限公司原因，郭家兵提前终止或解除合同的，不计算免租期。租金和物业服务费采用先付后租的方式，按季度支付，除首季度的租金和物业服务费于本合同签订时缴纳外，郭家兵应于每季度最后一个月的28日前支付下一季度租金和物业服务费，郭家兵以转账的方式分别向民发实业集团有限公司和民发物业公司支付租金和物业服务费。一方不履行或不完全履行本合同的约定义务的，视为违约，一方违约，除合同另有约定外，需向守约方支付年租金20%的违约金，给对方造成经济损失的，违约方须按实际损失赔偿守约方。该5份合同分别约定，郭家兵租赁民发实业集团有限公司位于襄阳市春园西路民发·盛特公园的1#楼1-201，建筑面积约566.26平方米的商铺，2014年2月1日起至2015年1月31日期间，每月物业服务费15544元；2015年2月1日起至2016年1月31日期间，每月物业服务费15544元；2016年2月1日起至2017年1月31日期间，每月物业服务费16321元；2017年2月1日起至2018年1月31日期间，每月物业服务费17137元；2018年2月1日起至2019年1月31日期间，每月物业服务费17994元；2019年2月1日起至2020年1月31日期间，每月物业服务费18893元；2020年2月1日起至2021年1月31日期间，每月物业服务费19838元。郭家兵租赁民发实业集团有限公司位于襄阳市春园西路民发·盛特公园的1#楼1-202，建筑面积约969.08平方米的商铺，2014年2月1日起至2015年1月31日期间，每月物业服务费25293元；2015年2月1日起至2016年1月31日期间，每月物业服务费25293元；2016年2月1日起至2017年1月31日期间，每月物业服务费26558元；2017年2月1日起至2018年1月31日期间，每月物业服务费27886元；2018年2月1日起至2019年1月31日期间，每月物业服务费29280元；2019年2月1日起至2020年1月31日期间，每月物业服务费30744元；2020年2月1日起至2021年1月31日期间，每月物业服务费32281元。郭家兵租赁民发实业集团有限公司位于襄阳市春园西路民发·盛特公园的2#楼2-201，建筑面积约575.48平方米的商铺，2014年2月1日起至2015年1月31日期间，每月物业服务费17869元；2015年2月1日起至2016年1月31日期间，每月物业服务费17869元；2016年2月1日起至2017年1月31日期间，每月物业服务费18762元；2017年2月1日起至2018年1月31日期间，每月物业服务费19700元；2018年2月1日起至2019年1月31日期间，每月物业服务费20685元；2019年2月1日起至2020年1月31日期间，每月物业服务费21719元；2020年2月1日起至2021年1月31日期间，每月物业服务费22805元。郭家兵租赁民发实业集团有限公司位于襄阳市春园西路民发·盛特公园的2#楼2-202，建筑面积约568.33平方米的商铺，2014年2月1日起至2015年1月31日期间，每月物业服务费14578元；2015年2月1日起至2016年1月31日期间，每月物业服务费14578元；2016年2月1日起至2017年1月31日期间，每月物业服务费15307元；2017年2月1日起至2018年1月31日期间，每月物业服务费16072元；2018年2月1日起至2019年1月31日期间，每月物业服务费16876元；2019年2月1日起至2020年1月31日期间，每月物业服务费17720元；2020年2月1日起至2021年1月31日期间，每月物业服务费18606元。郭家兵租赁民发实业集团有限公司位于襄阳市春园西路民发·盛特公园的2#楼2-203，建筑面积约637.61平方米的商铺，2014年2月1日起至2015年1月31日期间，每月物业服务费16355元；2015年2月1日起至2016年1月31日期间，每月物业服务费16355元；2016年2月1日起至2017年1月31日期间，每月物业服务费17172元；2017年2月1日起至2018年1月31日期间，每月物业服务费18031元；2018年2月1日起至2019年1月31日期间，每月物业服务费18932元；2019年2月1日起至2020年1月31日期间，每月物业服务费19879元；2020年2月1日起至2021年1月31日期间，每月物业服务费20873元。上述5份《民发·盛特公园商铺租赁合同》还对2021年2月1日至2028年5月31日期间的租金及物业服务费作出了约定。民发物业公司提交郭家兵于2015年12月31日向民发实业集团有限公司、民发物业公司出具的《申请》复印件一份，内容为郭家兵因经营困难，申请减免其所承租的民发·盛特公园5间商铺2014年11月1日至2015年3月31日的租金及物业费，同时承诺若予以减免或给予其他优惠付款条件后，将严格按照《商铺租赁合同》履行付款义务，若再出现违约情况，将返还优惠并按合同承担违约责任。民发物业公司认可其已按《申请》的内容对物业服务费予以减免，该期间的物业服务费共计448195元。2015年12月31日、2018年3月7日，民发实业集团有限公司作为甲方，郭家兵作为乙方，民发物业公司作为丙方，分别签订两份《还款协议》，内容分别为对2016年1月31日之前及2018年3月31日之前郭家兵所欠租金及物业服务费偿还事宜达成协议。上述两份《还款协议》均约定，郭家兵逾期支付上述款项的，每逾期一日，郭家兵应向民发实业集团有限公司、民发物业公司支付应还款项万分之二的违约金。2018年3月7日，民发实业集团有限公司作为甲方，郭家兵作为乙方，民发物业公司作为丙方，签订《补充协议》，内容为民发实业集团有限公司、民发物业公司同意对郭家兵承租的民发·盛特公园5间商铺在2018年4月1日至2018年12月31日期间的租金和物业服务费的缴纳标准及时间进行调整，其中1-201商铺每月物业服务费1698.78元、1-202商铺每月物业服务费2907.24元、2-201商铺每月物业服务费1726.44元、2-202商铺每月物业服务费1704.99元、2-203商铺每月物业服务费1912.83元，上述期间的物业服务费支付时间为按月预付，郭家兵应于每月28日前向民发物业公司支付下月的物业服务费。若郭家兵未按本协议约定的时间支付物业服务费，本协议对物业服务费的缴纳标准、时间调整的约定失效，郭家兵仍应按租赁合同约定的时间及标准向民发物业公司缴纳物业服务费。综上，截至2020年9月30日，郭家兵应向民发物业公司支付民发·盛特公园1#楼1-201、1-202，2#楼2-201、2-202、2-203的物业服务费共计6642030.52元。郭家兵共计向民发物业公司支付物业服务费1947404.9元，民发物业公司提供19张物业服务费发票，其中通过“襄阳市樊城区仙境人间足浴养生会所”“仙境人间”支付物业服务费14笔，分别为268917元、268917元、268917元、225000元、100000元、25000元、100000元、100000元、100000元、100000元、46390元、100000元、38860元、9951元，通过自己名称支付物业服务费5笔，分别为9950.28元、9950.28元、9950.28元、45701.5元、19900.56元。以上，郭家兵共计欠付民发·盛特公园5间商铺的物业服务费用4694625.62元。2014年5月13日，襄阳市民发置业有限公司作为甲方，郭家兵作为乙方，民发物业公司作为丙方，共同签订8份《民发·世界城商铺租赁合同》，约定郭家兵承租襄阳市民发置业有限公司商铺，民发物业公司对郭家兵所承租商铺进行物业管理。上述8份合同均约定郭家兵所承租的商铺用于经营足浴会所、餐饮或洗车，租赁期限10年，自2014年7月1日至2024年6月30日止。其中免租期6个月，自2014年7月1日至2014年12月31日为免租期。租金和物业服务费采用先付后租的方式，按季度支付，除首季度的租金和物业服务费于本合同签订时缴纳外，郭家兵应于每季度最后一个月的28日前支付下一季度租金和物业服务费。郭家兵逾期支付租金、物业服务费30日以内的，每逾期一日，郭家兵需分别向襄阳市民发置业有限公司、民发物业公司按应付未付租金和物业服务费金额的1‰支付违约金，逾期30日（含）以上的，襄阳市民发置业有限公司、民发物业公司有权单方解除合同。郭家兵以转账的方式分别向襄阳市民发置业有限公司和民发物业公司支付租金和物业服务费。一方不履行或不完全履行本合同约定义务的，视为违约，一方违约，除合同另有约定外，需向守约方支付年租金及物业服务费总额20%的违约金，给对方造成经济损失的，违约方须按实际损失赔偿守约方。该8份合同分别约定，郭家兵租赁襄阳市民发置业有限公司位于襄州区××路，民发·世界城浪琴苑的一楼2-101，建筑面积为87.32平方米的商铺，2014年7月1日至2015年6月30日期间，每月物业服务费为3576元；2015年7月1日至2016年6月30日期间，每月物业服务费为3754元；2016年7月1日至2017年6月30日期间，每月物业服务费为3942元；2017年7月1日至2018年6月30日期间，每月物业服务费为4139元；2018年7月1日至2019年6月30日期间，每月物业服务费为4346元。郭家兵租赁襄阳市民发置业有限公司位于襄州区××路，民发·世界城浪琴苑的一楼2-102，建筑面积为836.18平方米的商铺，2014年7月1日至2015年6月30日期间，每月物业服务费为19190元；2015年7月1日至2016年6月30日期间，每月物业服务费为20150元；2016年7月1日至2017年6月30日期间，每月物业服务费为21157元；2017年7月1日至2018年6月30日期间，每月物业服务费为22215元；2018年7月1日至2019年6月30日期间，每月物业服务费为23326元。郭家兵租赁襄阳市民发置业有限公司位于襄州区××路，民发·世界城浪琴苑的一楼2-103，建筑面积为186.98平方米的商铺，2014年7月1日至2015年6月30日期间，每月物业服务费为6311元；2015年7月1日至2016年6月30日期间，每月物业服务费为6626元；2016年7月1日至2017年6月30日期间，每月物业服务费为6958元；2017年7月1日至2018年6月30日期间，每月物业服务费为7306元；2018年7月1日至2019年6月30日期间，每月物业服务费为7671元。郭家兵租赁襄阳市民发置业有限公司位于襄州区××路，民发·世界城浪琴苑的一楼3-101，建筑面积为178.37平方米的商铺，2014年7月1日至2015年6月30日期间，每月物业服务费为5619元；2015年7月1日至2016年6月30日期间，每月物业服务费为5900元；2016年7月1日至2017年6月30日期间，每月物业服务费为6195元；2017年7月1日至2018年6月30日期间，每月物业服务费为6504元；2018年7月1日至2019年6月30日期间，每月物业服务费为6830元。郭家兵租赁襄阳市民发置业有限公司位于襄州区××路，民发·世界城浪琴苑的一楼3-102，建筑面积为178.37平方米的商铺，2014年7月1日至2015年6月30日期间，每月物业服务费为5458元；2015年7月1日至2016年6月30日期间，每月物业服务费为5731元；2016年7月1日至2017年6月30日期间，每月物业服务费为6018元；2017年7月1日至2018年6月30日期间，每月物业服务费为6318元；2018年7月1日至2019年6月30日期间，每月物业服务费为6634元。郭家兵租赁襄阳市民发置业有限公司位于襄州区××路，民发·世界城浪琴苑的一楼3-103，建筑面积为178.37平方米的商铺，2014年7月1日至2015年6月30日期间，每月物业服务费为5378元；2015年7月1日至2016年6月30日期间，每月物业服务费为5647元；2016年7月1日至2017年6月30日期间，每月物业服务费为5929元；2017年7月1日至2018年6月30日期间，每月物业服务费为6226元；2018年7月1日至2019年6月30日期间，每月物业服务费为6537元。郭家兵租赁襄阳市民发置业有限公司位于襄州区××路，民发·世界城浪琴苑的一楼3-104，建筑面积为167.03平方米的商铺，2014年7月1日至2015年6月30日期间，每月物业服务费为5036元；2015年7月1日至2016年6月30日期间，每月物业服务费为5288元；2016年7月1日至2017年6月30日期间，每月物业服务费为5552元；2017年7月1日至2018年6月30日期间，每月物业服务费为5830元；2018年7月1日至2019年6月30日期间，每月物业服务费为6121元。郭家兵租赁襄阳市民发置业有限公司位于襄州区××路，民发·世界城浪琴苑的一楼3-105，建筑面积为352.55平方米的商铺，2014年7月1日至2015年6月30日期间，每月物业服务费为7139元；2015年7月1日至2016年6月30日期间，每月物业服务费为7496元；2016年7月1日至2017年6月30日期间，每月物业服务费为7871元；2017年7月1日至2018年6月30日期间，每月物业服务费为8265元；2018年7月1日至2019年6月30日期间，每月物业服务费为8678元。上述8份《民发·世界城商铺租赁合同》还对2019年7月1日至2024年6月30日期间的租金及物业服务费作出了约定。2015年12月31日，襄阳市民发置业有限公司作为甲方，郭家兵作为乙方，民发物业公司作为丙方，签订《还款协议》一份，内容为对2016年3月31日之前郭家兵所欠租金及物业服务费偿还事宜达成协议,三方确认截至2016年3月31日，郭家兵共欠民发物业公司物业服务费603035元，并对还款日期作出约定，郭家兵逾期支付上述款项的，每逾期一日，郭家兵应向民发实业集团有限公司、民发物业公司支付应还款项万分之二的违约金。民发物业公司提供襄阳市民发置业有限公司、郭家兵、李尚海于2018年9月1日签订的《协议》一份，内容为郭家兵于2018年8月31日退租，李尚海接手并租赁上述民发·世界城浪琴苑的8间商铺，襄阳市民发置业有限公司同意。综上，截至2018年8月31日，郭家兵应向民发物业公司支付民发·世界城浪琴苑1楼2-101、2-102，2-103、3-101、3-102、3-103、3-104、3-105的物业服务费共计2778732元，其中截至2016年3月31日应交物业服务费891570元。根据襄阳市民发置业有限公司、郭家兵、民发物业公司于2015年12月31日签订的《还款协议》,三方确认截至2016年3月31日，郭家兵共欠民发物业公司物业服务费603035元，故本院认定民发物业公司认可郭家兵已缴纳2016年3月31日之前的物业服务费288535元。民发物业公司另提供2张郭家兵通过“仙境人间”名称支付的物业服务费发票，分别为90000元、32326.8元。以上郭家兵共支付民发·世界城浪琴苑8间商铺的物业服务费为410861.8元，尚欠2367870.2元。本院认为，郭家兵与民发物业公司签订的5份《民发·盛特公园商铺租赁合同》、8份《民发·世界城商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方均应依约履行。民发物业公司向郭家兵提供物业管理服务，郭家兵应按约定向民发物业公司缴纳物业服务费用，其逾期支付的，构成违约，应承担支付费用并赔偿损失的责任。截至2020年9月30日，郭家兵共计欠付民发·盛特公园5间商铺物业服务费用4694625.62元，截至2018年8月31日，共计欠付民发·世界城8间商铺的物业服务费用2367870.2元，应向民发物业公司支付。民发物业公司请求郭家兵支付民发·盛特公园5间商铺2013年6月1日至2014年1月31日、2014年11月1日至2015年3月31日免租期间的物业服务费用1165307元的诉讼请求，因5份《民发·盛特公园商铺租赁合同》均约定，非因民发实业集团有限公司原因，郭家兵提前终止或解除合同的，不计算免租期，因民发物业公司并未提交证据证明郭家兵提前终止或解除合同，故对其请求郭家兵支付民发·盛特公园5间商铺2013年6月1日至2014年1月31日免租期间的物业服务费的诉讼请求，本院依法不予支持。民发物业公司提交的郭家兵于2015年12月31日出具的《申请》虽为复印件，但民发物业公司在计算郭家兵应缴物业服务费金额时已免除该期间费用，且该《申请》约定郭家兵若再出现违约情况，将返还优惠并按合同承担违约责任，现郭家兵已构成违约，故民发物业公司请求郭家兵支付2014年11月1日至2015年3月31日物业服务费用的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持，该期间的物业服务费用为448195元。民发物业公司请求郭家兵支付拖欠民发·盛特公园5间商铺物业服务费违约金274567.2元及拖欠民发·世界城8间商铺物业服务费违约金168343.2元的诉讼请求，其已明确违约金计算方法，该计算方法均以其请求郭家兵支付的物业服务费中最后一个月的物业服务费为标准计算年物业服务费，再以年物业服务费的20%计算违约金。在一方违约的情况下，虽民发物业公司与郭家兵签订的5份《民发·盛特公园商铺租赁合同》约定需向守约方支付年租金20%的违约金，8份《民发·世界城商铺租赁合同》约定需向守约方支付年租金及物业服务费总额20%的违约金，但对于年物业服务费的解释方法没有明确约定，在郭家兵拖欠多年物业服务费的情况下，民发物业公司以其请求郭家兵支付的物业服务费中最后一个月的物业服务费为标准计算年物业服务费，没有合同依据，故对该诉讼请求，本院依法不予支持，民发物业公司可在厘清违约金计算方法后另行主张权利。民发物业公司请求因诉讼支出的全部额外费用均由郭家兵承担，但并未提交证据证明，故对该诉讼请求，本院依法不予支持。郭家兵未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告郭家兵向原告湖北民发物业服务有限公司支付民发·盛特公园编号为1-201、1-202、2-201、2-202、2-203商铺物业服务费4694625.62元；二、被告郭家兵向原告湖北民发物业服务有限公司支付民发·世纪城浪琴苑编号为2-101、2-102、2-103、3-101、3-102、3-103、3-104、3-105商铺物业服务费2367870.2元；三、被告郭家兵向原告湖北民发物业服务有限公司支付民发·盛特公园编号为1-201、1-202、2-201、2-202、2-203商铺2014年11月1日至2015年3月31日免租期间的物业服务费用448195元；四、驳回原告湖北民发物业服务有限公司的其他诉讼请求。上述（一）、（二）、（三）项于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72721元，减半收取36360.5元，由原告湖北民发物业服务有限公司负担31379元，被告郭家兵负担4981.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  张武英二〇二〇年十一月十一日法官助理程丽丽书记员杨逢阳