上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初11959号原告：徐宝飞，男，1981年3月23日出生，汉族，户籍地江苏省无锡市。委托诉讼代理人：林联红，上海振顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢素英，上海振顺律师事务所律师。被告：上海亦博教育科技有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区盛夏路****。法定代表人：郭庆，经理。委托诉讼代理人：孙华嵩。被告：杭州麦德魔方企业管理有限公司，住所地，住所地浙江省杭州市iv>法定代表人：郭庆，经理。委托诉讼代理人：翟高科。原告徐宝飞与被告上海亦博教育科技有限公司(以下简称“亦博公司”)、杭州麦德魔方企业管理有限公司(以下简称“麦德魔方公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐宝飞的委托诉讼代理人林联红，被告亦博公司的委托诉讼代理人孙华嵩、被告麦德魔方公司的委托诉讼代理人翟高科到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告徐宝飞向本院提出诉讼请求：一、判令亦博公司向徐宝飞支付欠付租金180,000元(2020年1月1日至2020年6月30日期间租金)；二、判令亦博公司向徐宝飞支付违约金60,000元；三、判令亦博公司支付物业管理费25,036.44元、水电费6,229.69元；四、判令麦德魔方公司对亦博公司的上述债务承担连带责任；五、本案诉讼费由亦博公司承担。事实与理由：2019年9月19日，徐宝飞与亦博公司签订《房屋租赁合同》及《补充协议》约定：甲方(徐宝飞)将坐落于上海市杨浦区隆昌路XXX号复旦软件园2号楼2206-2207室(以下简称“涉诉房屋”)，不动产权证号：005943-005792及设备良好的状态下租赁给乙方(亦博公司)作为办公用房，租赁期限自2019年8月1日至2020年6月30日止，月租金3万元。上述合同签订前，徐宝飞已经于2019年7月1日向亦博公司交付了涉诉房屋，后亦博公司共支付租金至2019年12月，之后的租金未再支付，并欠付了物业费和水电费。2020年4月3日，徐宝飞与亦博公司及麦德魔方公司达成了《担保协议》，约定亦博公司自2020年1月1日至2020年6月30日共欠付租金180,000元，应于2020年5月20日前付清，麦德魔方公司应就亦博公司的履行提供连带担保责任。现亦博公司仍未付款，故请求判如所请。审理中，徐宝飞表示欠付租金确认为167,450元。被告亦博公司答辩称：同意徐宝飞的诉讼请求，但违约金数额过高要求调整，且由于疫情关系影响了亦博公司的经营，导致无法按期支付租金。亦博公司还是想和徐宝飞商量，争取调解解决纠纷。被告麦德魔方公司答辩称：不同意徐宝飞的诉讼请求。麦德魔方公司是亦博公司的担保人，但是麦德魔方公司只是担保2020年4至6月份的租金，其他的水电费及物业费都不担保的。对于亦博公司欠付的租金、水电费、物业费的金额麦德魔方公司是认可的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月19日，徐宝飞(出租人、甲方)与亦博公司(承租人、乙方)就涉诉房屋签订《房屋租赁合同》，双方约定：租赁期限自2019年8月1日至2020年6月30日止……3-1租金：甲、乙双方约定，出租月租金总计为30,000元整。该房屋如续租，则续租的第一年租金保持不变。续租一年后，双方可协商对租金进行调整。3-2支付：签订本合同同时后应在7月26日前向甲方支付2019年8月1日至2019年9月30日的租金，以后每三个月为一个支付期，付款期前五个工作日内，乙方须向甲方付清下期费用，如乙方逾期未付，须按日缴纳月租金1%的滞纳金。超过十天未付视作自动退租，并按本合同7-2条款办理。3-3乙方支付租金的方式如下：付三押一；租金以转账的方式支付……4-1本合同签订后，乙方应在7月26日前向甲方交付一个月租金作为押金计30000元人民币。4-2承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，即刻收回房屋，押金不予退还，并按合同7-2条款办理：1)承租人擅自将房屋转租或转借的；2)承租人利用房屋从事违法活动，损害公众利益的；3)承租人从事与其营业执照营业范围不相符的活动；4)承租人擅自改变房屋使用性质的；5)承租人在租赁期内提前中止租约；6)承租人严重违反本大楼管理规则和其他有关规定拒不改正的；7)未按合同支付租金、物业管理费、电费、逾期十天仍未支付的……4-6合同期满，乙方如不再续租，甲方收取的押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，甲方应将剩余部分7日内无息退还乙方。若押金不足以抵充合同中约定由乙方承担的费用，乙方在7日内补齐。五、其他费用：5-1租赁期内，乙方所有费用(包含物业费、电费、水费、燃气费(如有)、通讯占线费和运营费、停车管理费)由乙方承担……7-1乙方应按本合同约定，向甲方支付租金、押金及其他各项费用……十、违约责任10-1若任何一方违反本合同约定，需向另一方支付违约金。违约金为2个月租金。2019年1月19日，徐宝飞(甲方)与亦博公司(乙方)签订《补充协议》，双方约定：鉴于甲乙双方于2019年9月18日签订了《房屋租赁合同》，现就合同中各项细节，双方达成如下补充内容：…..3)2019年7月1日至2019年7月31日期间为免租期不收取房租，但乙方在免租期间产生的其他费用任由乙方自己承担……5)租金中不包含物业费、水电费等其他费用，物业费及水电费由乙方支付给物业，费用由乙方承担……2020年4月3日，徐宝飞(甲方)、上海亦博教育科技有限公司(乙方)及杭州麦德魔方企业管理有限公司(丙方)签订《担保协议》一份，三方约定“1、甲乙双方签订于2019年8月1日起租至2020年6月30日止位于上海市杨浦区隆昌路XXX号2号楼2206-2207室的《房屋租赁合同》，双方同意继续履行该合同期结束。2、乙方自2020年1月1日起至2020年6月30日欠缴的房租，共计人民币18万元，乙方承诺于2020年5月20日之前付清。3、乙方自2020年1月1日起至2020年6月30日止所欠的物业费及滞纳金(如有)，乙方承诺于4月30日前付至该租住地址所在物业管理公司。并保证今后按时缴纳物业费，直至合同期结束。4、乙方自2019年12月份起至2020年3月份止所欠的水电费及滞纳金(如有)，乙方承诺于4月30日前付至该租住地址所在物业管理公司。并保证今后按时缴纳物业费，直到合同期结束。乙方若违反上述承诺，即属违约，将按主合同中的约定承担违约责任。丙方已阅知所担保的主合同和本协议的上述约定，完全了解主合同和本协议约定的内容，愿意为乙方的履约提供连带责任保证担保。”徐宝飞(甲方)与亦博公司(乙方)的代表孙华嵩于2020年6月30日签订《房屋租赁期满交接书》，双方约定“乙方未支付自2020年1月1日起至2020年6月30日止如下物业费用：物业费25,036.44元、电费6,229.69元，合计31,266.13元。乙方欠付自2020年1月1日起至2020年6月30日止的房租共计人民币18万元，今日支付人民币12,550元，还欠人民币167,450元。”审理中，徐宝飞向法院提供不动产登记信息及徐宝飞与刘某某签订的《房屋租赁合同》一份，用以证明涉诉房屋的产权登记在案外人刘某某名下，且双方约定由徐宝飞承租涉诉房屋，并有权将涉诉房屋进行转租。审理中，徐宝飞表示对违约金不再主张，自愿放弃。本院认为，本院认为，依法成立并生效的合同受法律保护，徐宝飞与亦博公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方自愿、真实意思的表示，且于法不悖，双方应当恪守履行。徐宝飞与亦博公司均确认，双方租赁关系成立后，亦博公司共支付租金至2019年12月底并支付了3万元押金。自2020年1月1日起的租金未再支付，且依据徐宝飞与亦博公司签订的《房屋租赁期满交接书》及双方在审理时的陈述，均确认双方的租赁合同至2020年6月30日期满，亦博公司共欠付租金167,450元、物业费25,036.44元、电费6,229.69元。现亦博公司抗辩称后续租金未予支付是因为“新冠肺炎”疫情的原因导致其无法正常营业所致，但亦博公司并未提供充分证据予以证明，即使“新冠肺炎”疫情对亦博公司的经营造成影响，但根据市政府的发布的相关信息，本市自2020年3月25日起即将重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级，此时新冠肺炎疫情已得到有效控制，本市亦已连续数日无本地新增病例，随着相关的经济社会活动的不断复苏，疫情对社会所造成的影响已逐渐减退。2020年4月3日，亦博公司与徐宝飞签订《担保协议》时亦未就疫情问题作出任何表述，且仍明确表示愿意继续租赁涉诉房屋直至期满，故对亦博公司该抗辩理由本院不予采信。麦德魔方公司应依据本案当事三方签署的《担保协议》，就亦博公司欠付的租金及物业费承担连带担保责任。对于徐宝飞要求麦德魔方公司就亦博公司欠付水电费承担连带清偿责任的主张不予支持。关于已经支付的押金，由于亦博公司并未按约支付租金，故依据双方间合同的约定，徐宝飞有权没收亦博公司已经支付的押金，故不再退回。本案审理中，徐宝飞表示愿意免除亦博公司的违约金不再主张，系其对自身诉讼权利的处理，符合相关法律的规定，本院予以准许。据此，综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告上海亦博教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐宝飞2020年1月1日至2020年6月30日的租金167,450元；二、被告上海亦博教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐宝飞2020年1月1日至2020年6月30日的物业管理费25,036.44元；三、被告上海亦博教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告徐宝飞2020年1月1日至2020年6月30日的水电费6,229.69元；四、被告杭州麦德魔方企业管理有限公司应就上述“一”、“二”项判决内容承担连带清偿责任；负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2,137元，由被告上海亦博教育科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 孙  幸  冬二〇二〇年十一月二十七日书记员 王好义张艳丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。