广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初9684号原告：佛山市顺德区新创见物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂容山居委会容奇大道中**丰盛豪庭**铺。法定代表人：成秀英。委托诉讼代理人：陈婷婷，广东沛宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈峻勇，广东沛宇律师事务所实习律师。被告：黄文莲，女，1972年4月1日出生，汉族，住广东省中山市西区*****************，公民身份号码************。被告：王顺芝，女，1979年1月12日出生，汉族，住湖北省荆州市监利县***********，公民身份号码************。原告佛山市顺德区新创见物业管理有限公司诉被告黄文莲、王顺芝物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈婷婷、陈峻勇到庭参加诉讼，被告黄文莲、王顺芝经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.被告黄文莲、王顺芝向原告支付2018年10月至2019年9月的物业服务费4440元及违约金（违约金从2018年11月1日起按月利率2%计算至清偿之日止）；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：被告黄文莲系原告所管理的佛山市顺德区*******************的原业主。原告与被告黄文莲签订《顺德区（前期）物业服务协议书》（以下简称《协议书》），约定由原告提供物业服务，被告黄文莲每月应缴纳物业服务费370元，逾期未交费则需按每日千分之五支付违约金并承担原告为追讨费用产生的律师费、诉讼费等费用。《协议书》签订后，原告依约提供物业服务，但被告黄文莲自2018年10月份起拒绝缴纳物业服务费，原告多次催促缴纳均无果。经原告诉前查询，被告王顺芝现为案涉物业的所有权人。被告黄文莲将案涉物业转移给被告王顺芝没有告知原告，两被告也没有与原告办理相关交接手续，均没有缴纳物业管理费用。原告与被告黄文莲签订的《协议书》合法有效，而被告王顺芝虽未与原告签订物业服务协议，但被告王顺芝购买了案涉物业其作为新业主实际上已接受了原告的物业服务，原告与被告王顺芝已实际形成物业服务关系。两被告作为涉案物业的业主，在物业管理活动中需要按时交纳物业服务费用。原告作为物业服务企业，其对小区的多个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理公共秩序的管理、交通秩序、公共环境卫生等，故原告提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业。两被告已实际接受了原告的服务，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。两被告均未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了《顺德区（前期）物业服务协议书》、关于催缴物业服务费的函、现场照片、佛山市不动产（房产）登记信息查询结果、佛山市（顺德区）不动产登记信息查询结果等证据，经审查，上述证据来源和形式均合法，两被告拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利，本院对上述证据的真实性、证明内容及与本案的关联性均予以确认并在卷佐证。两被告没有提交证据。本院经审理查明本案事实如下：原告是****的物业服务企业，为****提供物业服务，被告黄文莲是********的原业主。2016年7月21日，原告（作为甲方）与被告黄文莲（作为乙方）签订《顺德区（前期）物业服务协议书》，合同约定：前期物业管理是指自《前期物业服务合同》生效之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理；甲方按《顺德区物业服务收费管理办法》和《顺德区住宅物业服务收费参考标准》的有关规定及《前期物业服务合同》的约定，对乙方及其他业主或物业使用人提供物业管理服务；甲方按合同约定的服务内容和质量标准提供物业管理服务，收取物业服务费用，盈余或亏损由甲方享有或承担；乙方交纳物业服务费的标准按所拥有物业的建筑面积2.51元/月・平方米计收；乙方房屋的建筑面积为147.38平方米，乙方每月应交物业服务费370元；商品房达到竣工交付使用条件，乙方应自交楼之日起或符合交楼条件起交纳物业服务费，按月交纳，每次交纳物业服务费的时间为每月10日前；乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交并从逾期之日起按每日千分之五支付逾期付款的违约金，甲方为追讨乙方所欠费用而产生的费用(如诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等)由乙方承担等。被告黄文莲作为业主如果将房屋转让给他人，需要与原告结清物业服务费及其他费用，并办理相关交接手续。被告黄文莲尚欠原告2018年10月份的物业服务费370元未予结清。2018年9月21日，被告黄文莲与被告王顺芝签订《房地产买卖合同》，约定由被告黄文莲将案涉房屋出售给被告王顺芝，案涉房屋于2018年10月25日完成所有权变更登记，被告王顺芝成为案涉房屋的登记所有权人。被告王顺芝从2018年11月起没有支付物业服务费，至2019年9月共拖欠物业服务费4070元。两被告均未将案涉房屋发生产权变更的情况告知原告，被告黄文莲未结清其在房屋出售之前已经拖欠的物业服务费，被告王顺芝既未与原告签订新的物业服务合同，也未向原告支付其购买房屋后所产生的物业服务费。本院认为，本案属物业服务合同纠纷，原告主张两被告在本案中对案涉的全部物业服务费承担共同清偿责任，本院对此分析如下：关于2018年10月25日之前产生的物业服务费，案涉房屋在该时间段内登记在被告黄文莲名下，被告黄文莲无论是作为物业服务合同的相对人，还是作为房屋买卖合同中的出售人，均有义务向原告支付相应的物业服务费，因此该时间段内的物业服务费共计370元应有被告黄文莲承担。被告黄文莲未按照约定的时间支付物业服务费的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，原告要求被告黄文莲向其支付违约金合法有据，但是原告主张的违约金计算标准明显过高，基于补偿原告损失和惩罚被告黄文莲违约行为的目的，本院酌定违约金按照以下方式计算：暂计至2019年9月30日的违约金为30元，之后的违约金以370元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率的两倍计算至实际清偿之日。关于2018年10月25日至2019年9月30日期间产生的物业服务费，案涉房屋在该时间段内登记在被告王顺芝名下。虽然原告与被告王顺芝之间未签订书面的物业服务合同，但是被告王顺芝所有的案涉房屋实际上接受了原告提供的物业管理服务，双方之间存在事实上的物业服务合同关系，被告王顺芝作为获益方，原告要求被告王顺芝向其支付该时间段内产生的物业服务费符合情理，原告主张该时间段内的物业服务费仍按照原告与被告黄文莲签订的物业服务合同中约定的收费标准计收较为合理，本院予以支持，因此被告王顺芝应当向原告支付2018年11月至2019年9月期间的物业服务费共计4070元。被告王顺芝作为案涉房屋的所有权人，在接受原告提供的物业管理服务之后未及时向原告支付物业服务费的行为构成违约，且给原告造成了相应的损失，原告要求被告王顺芝向其支付违约金合法有据，但是原告主张的违约金计算标准明显过高，基于补偿原告损失和惩罚被告王顺芝违约行为的目的，本院酌定违约金按照以下方式计算：暂计至2019年9月30日的违约金为150元，之后的违约金以4070元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率的两倍计算至实际清偿之日。原告与被告黄文莲签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》中明确约定被告黄文莲转让案涉房屋时应当告知原告，并配合办理相关的交接手续，但是被告黄文莲并未履行该义务，构成违约，且该违约行为给原告开展正常的小区管理和收取物业服务费造成了不必要的困难，因此被告黄文莲应当对本案中应由被告王顺芝城支付的2018年11月至2019年9月期间的物业服务费4070元以及违约金承担连带清偿责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄文莲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区新创见物业管理有限公司支付2018年10月份的物业服务费370元及违约金（违约金计算方式：暂计至2019年9月30日的违约金为30元，之后的违约金以370元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率的两倍计算至实际清偿之日）；二、被告王顺芝于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区新创见物业管理有限公司支付2018年11月至2019年9月期间的物业服务费4070元及违约金（违约金计算方式：暂计至2019年9月30日的违约金为150元，之后的违约金以4070元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率的两倍计算至实际清偿之日）；三、被告黄文莲对本判决第二项确定的被告王顺芝的所负债务承担连带清偿责任；四、驳回原告佛山市顺德区新创见物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告已预交），由被告黄文莲、王顺芝共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  邓杏华人民陪审员  黎铁民人民陪审员  梁海燕二〇二〇年十一月十三日书 记 员  黄 筠