山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0602民初8521号原告：方春子，女，1961年1月15日出生，朝鲜族，无固定职业，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：曲振阳，山东交泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙盛楠，山东交泰律师事务所实习律师。被告：烟台市一路顺置业有限责任公司，住所地烟台市芝罘区北大街**。法定代表人：朱芳英，经理。被告：中国农业银行股份有限公司烟台分行，，住所地烟台市芝罘区南大街**负责人：刘剑波，分行行长。委托诉讼代理人：申福文，男，中国农业银行股份有限公司烟台分行工作人员。原告方春子与被告烟台市一路顺置业有限责任公司（以下简称被告一路顺置业）、被告中国农业银行股份有限公司烟台分行（以下简称被告农行烟台分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人曲振阳及被告农行烟台分行的委托诉讼代理人申福文到庭参加了诉讼；被告一路顺置业经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方春子向本院提出诉讼请求：1、两被告于判决生效后15日内协助原告办理位于烟台市牟平区（合同编号：烟房预许字2007第010-608号）的抵押登记解除手续；2、被告一路顺置业于抵押登记解除手续办妥后15日内，协助原告办理位于烟台市牟平区房屋的不动产产权登记手续；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：依据2010年11月30日原告与被告一路顺置业公司签订的《商品房买卖合同》，原告出资421225元购买被告一路顺置业公司位于烟台市牟平区的房屋（以下简称涉案房屋）。合同签订后，原告如约支付了购房款，但被告一路顺置业公司至今未按合同约定办理产权登记手续。后经查，被告一路顺置业公司将包括原告购买的涉案房屋在内的在建工程抵押给了被告农行烟台分行，被告一路顺置业公司现已停业。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，原告对涉案房屋享有的相关权益优先于被告农行烟台分行对该房屋享有的抵押权，故提起上述诉请。被告一路顺置业缺席，且在法定期间内未提交书面答辩状。被告农行烟台分行述称，原告与被告一路顺置业签订的《商品房买卖合同》和转让行为无效。理由是，1、被告农行烟台分行与被告一路顺置业于2007年4月10日就签订了借款合同和抵押合同，并在相关部门办理了在建工程抵押登记，已经生效；且被告农行烟台分行对被告一路顺置业抵押的、包括涉案房屋在内的牟平杰座项目在建工程享有优先受偿权，业经烟台市中级人民法院（2012）烟商初字第183号民事调解书确认。且原告与被告一路顺置业签订涉案的《商品房买卖合同》和转让行为并未通知被告农行烟台分行，故应属无效。2、被告农行烟台分行与原告不存在任何合同关系，被告农行烟台分行不应作为本案的被告。被告农行烟台分行没有侵害原告的任何民事权益，故也不应对原告承担任何义务。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：2010年11月17日，原告与被告一路顺置业在签订的《商品房买卖合同》（烟房预许字2007第010-608号）约定，原告购买被告一路顺置业开发的、位于烟台市牟平区房屋，房屋总价款为421225元；被告一路顺置业应于2010年11月31日前向原告交付经综合验收合格的涉案房屋，并在交房后60日，将办理权属登记需由被告一路顺置业提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。合同签订后，原告向被告一路顺置业支付了购房款421225元，其中的401225元房款由被告一路顺置业的销售经理张振红收取。2011年1月1日，被告一路顺置业向原告交付了涉案房屋。2011年11月28日，被告一路顺置业的销售经理张振红向原告出具收据，确认已收到原告交纳的涉案房屋契税、印花税、登记费等各项税费8613元。2012年12月13日，烟台市中级人民法院在作出的（2012）烟商初字第183号民事调解书中审理查明：2007年4月10日，被告农行烟台分行与被告一路顺置业在签订的《借款合同》中约定：被告一路顺置业向被告农行烟台分行借款7000万元，其中一笔借款4000万元，期限从2007年4月10日至2009年8月9日，年利率7.227%；一笔借款3000万元，期限从2007年5月23日至2009年10月22日，年利率7.425%；同日，被告农行烟台分行与被告一路顺置业签订《抵押合同》，由被告一路顺置业以坐落于牟平区工商大街南、新建大街北、华南路东的牟平杰座项目在建工程及土地使用权为上述借款在本金数额人民币四千万元范围内提供抵押保证；被告农行烟台分行与被告一路顺置业在牟平区城市管理与房产局为上述抵押办理了在建工程抵押登记；最终达成的调解书协议内容为，被告一路顺置业于2013年9月30日之前偿还被告农行烟台分行借款本金46729334.05元及利息16752562.65元；被告农行烟台分行对被告一路顺置业抵押的位于牟平区工商大街南、新建大街北、华南路东的牟平杰座项目在建工程在抵押限额4000万元范围内享有优先受偿权。经查，(2019)鲁0612民初3922号顾文诉被告一路顺置业及第三人农行烟台分行商品房销售合同纠纷一案中，烟台市牟平区人民法院查明：烟台市牟平区住房和城乡建设局于2007年4月依法为涉案房屋所在的杰座小区1－11，13，15－19号楼办理了商品房预售许可证（证号为：烟房预许字2007第010号）。上述范围内的杰座小区部分业主已经办理了房屋产权登记手续。被告农行烟台分行在上述案件中解释称，被告一路顺置业公司在借款期限内，根据房屋销售情况向被告农行烟台分行缴存销售款项并偿还部分借款，同时提供部分买房人名单，经被告农行烟台分行审查同意后，被告农行烟台分行出具解除部分抵押登记的手续，所以出现部分业主办理产权登记手续的情形。本院认为：（一）原告与被告一路顺置业在2010年11月17日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的强制性规定，应为有效，各方均应依约履行。合同签订后，原告依约向被告一路顺置业支付了全部购房款，其中张振红作为被告一路顺置业的销售经理，其收取涉案房屋房款的行为能够认定代表的是被告一路顺置业，故本院认定原告已向被告一路顺置业履行了全部付款义务。（二）依据生效法律文书认定的事实，被告一路顺置业为借款将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给被告农行烟台分行并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，被告农行烟台分行对涉案房屋享有抵押权，故原告与被告一路顺置业签订的购房合同的履行应受被告农行烟台分行的约束。被告一路顺置业通过出售办理了在建工程抵押的房屋，并以卖房款偿还其举借被告农行烟台分行的借款，该行为被告农行烟台分行是知晓的。被告农行烟台分行未在购房人与被告一路顺置业签订《商品房买卖合同》前阻止买卖行为发生或告知购房人相关风险责任，应视为被告农行烟台分行对买卖行为发生的默许或放任，由此产生的不能实现债权的风险责任不能归咎于不知情的善意购买人。原告作为涉案房屋的买受人，已履行了《商品房买卖合同》所约定的全部付款义务，被告一路顺置业也将涉案房屋交付原告占有使用，故原告与被告一路顺置业签订的《商品房买卖合同》合法有效。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故原告购得涉案房屋的相应权益优先于被告农行烟台分行的在建工程抵押权。在原告已交付全部购房款、且没有证据证明原告存在过错的情况下，原告享有的合同权利，应依法受到保护。故原告要求两被告协助其办理涉案房产的在建工程抵押解除手续，理由正当，应予以支持。被告一路顺置业没有按照买卖合同约定于规定期限内办理产权登记手续，原告要求被告一路顺置业协助办理涉案房屋所有权登记手续的主张，理由正当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条、第九十三条，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》之规定，判决如下：一、限被告烟台市一路顺置业有限责任公司和被告中国农业银行股份有限公司烟台分行于判决生效之日起三十日内协助原告方春子办理位于烟台市牟平区产的在建工程抵押解除手续；二、在上述判决第一项的抵押登记解除手续办妥之日起十五日内，被告烟台市一路顺置业有限责任公司协助原告方春子办理位于烟台市牟平区产的产权登记手续。案件受理费100元，由被告烟台市一路顺置业有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 于  晓  宁二〇二〇年十一月九日书记员 姜慧萍（代）