四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14931号 上诉人（原审被告）:成都华业物业发展有限责任公司，住所地：成都市南巷子****。 法定代表人：毛成德，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：侯秀娟，四川雅图律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周娅，四川雅图律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:唐文宣，男，1948年7月7日出生，汉族，住成都市成华区。 上诉人成都华业物业发展有限责任公司（以下简称华业公司）因与被上诉人唐文宣房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院(2020)川0106民初2082号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定适用普通程序公开开庭独任审理本案。唐文宣及华业公司委托诉讼代理人侯秀娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回唐文宣一审全部诉讼请求，并由其承担本案全部诉讼费用。事实及理由：一审法院错误认定唐文宣和华业公司的真实意思表示是按面积计价。根据双方签订《商品房买卖合同》第3条第5款，双方约定对案涉房屋计价方式为“按套计算”，结合第4条第2款，可知双方明确了在按套计价情况下不适用面积差异条款的约定。就案涉房屋而言，按照《商品房买卖合同》约定及同时期同小区同类型的其他买卖合同对比来看，双方的真实意思表示均是按套计价，故唐文宣要求返还面积差异部分房价款有违诚实信用原则及双方约定。从案涉合同的附件看，华业公司就案涉房屋的分户情况在其购买前，就已经明确告知了唐文宣，故唐文宣对分户错误的情况是明知的。综上，华业公司与唐文宣签订《商品房买卖合同》时的真实意思表示系按套计价，一审认定双方约定系按面积计价与事实不符，应当予以纠正。 唐文宣辩称，一、华业公司向唐文宣交付的诉争房屋面积少于合同约定面积，理应承担相应的赔偿责任。1.诉争房屋实际面积小于合同约定面积事实确凿，双方对此已无争议；2.华业公司以合同条款约定诉争房屋“按套计价”拒绝赔偿面积差，不应得到支持；3.华业公司以同期周边房屋成交价格与诉争房屋对比论证不予返还面积差异部分房款没有合理性，其主张不能成立。二、华业公司隐瞒诉争房屋分户错误事实误导消费者，实属交易欺诈行为。1.华业公司主张唐文宣购买房屋时明知分户错误，其主张不能成立；2.华业公司明知诉争房屋存在分户错误势必导致面积缩水，却隐瞒事实误导唐文宣，其行为已经构成欺诈。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 唐文宣向一审法院起诉请求：1.判令华业公司返还房价款及利息（从2010年10月11日起暂计至2019年12月11日止）共计120944.04元；2.判令华业公司赔偿因房屋面积减少相对应的房屋升值损失55356元；3.本案诉讼费由华业公司承担。本案一审审理过程中，唐文宣变更诉讼请求为：1.判令华业公司返还房价款及利息（从2010年10月11日起暂计至2020年5月28日止）共计119206.65元；2.判令华业公司赔偿因房屋面积减少相对应的房屋升值损失91851.54元。 一审法院认定事实：2010年11月11日，唐文宣（买受人）与华业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（备案号1xx8），约定与本案争议有关的主要内容：1.唐文宣购买华业公司开发的位于金牛区××坊街××巷××号××幢××单元××楼××号的房屋，建筑面积为177.15平方米，总价款为900000元；2.…产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由华业公司返还唐文宣；绝对值超出3%部分的房价款由华业公司双倍返还唐文宣。 唐文宣就上述案涉房屋取得产权登记证，产权登记建筑面积为177.15平方米，与合同约定面积一致。 因案涉房屋面积差异问题，唐文宣已向一审法院提起诉讼，并经成都市中级人民法院作出（2017）川01民终1085号判决认定对于案涉房屋分户错误减少面积应由华业公司退还房款及利息33750元予以支持…，对于总的减少面积赔偿请求，唐文宣可另行主张。 本案审理过程中，双方达成一致意见：认可上述二审判决认定的总的减少面积为7平方米。 一审法院认为，唐文宣购买案涉房屋，因分户界限与竣工图纸上标注的位置不一致问题，唐文宣已在另案提起主张返还房款，唐文宣此后根据案件审理情况，对该主张变更为赔付，成都市中级人民法院以唐文宣二审变更请求为由，未支持唐文宣的该项请求。此后，唐文宣就该部分请求另行提起本案诉讼，并未超过诉讼时效，也不构成重复起诉；华业公司抗辩唐文宣主张超过诉讼时效、唐文宣重复起诉的意见，一审法院不予采纳。另外，华业公司认为唐文宣所购房屋系现房，对于房屋现状已充分了解，提起本案主张，有违诚实信用原则。一审法院认为，华业公司作为出卖人，根据诚信原则，负有按照合同约定面积向唐文宣交付房屋的义务。结合本案审理查实事实，以及另案诉讼认定事实，能够认定在另案判定华业公司应赔偿唐文宣损失的部分，并不包括唐文宣在本案所提起的赔偿范围，华业公司应就少于合同约定面积7平方米，向唐文宣赔偿相应损失。 关于唐文宣赔偿损失的主张，主要包括双倍主张返还房款及利息，以及房屋升值损失。一审法院认为，华业公司虽存在少于合同约定面积交付房屋的违约事实，但其赔偿范围仅以唐文宣实际损失为限。结合双方签订合同的时间、房价总款、房屋增值等因素，本着公平原则，一审法院酌定华业公司向唐文宣赔偿70000元；唐文宣超出此部分的损失主张，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、华业公司于判决生效之日起十日内赔偿唐文宣房屋面积减少损失70000元；二、驳回唐文宣的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2719元，由华业公司承担。 二审中，双方均未提交新的证据。 本院二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，华业公司与唐文宣签订商品房买卖合同系当事人的真实意思，内容合法，应为有效。本案的争议焦点为涉案房屋差异面积造成的损失认定问题。 本院认为，首先，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。该规定的作用在于确认生效裁判的既判力。既判力的作用在于终局地确定当事人之间的实体权利或法律关系，并禁止就确定判决的既判事项作为不一致或矛盾的判决。已经发生法律效力的本院（2017）川01民终1085号民事判决已经认定了华业公司应对案涉房屋实际面积减少承担相应的法律责任，支持了唐文宣关于分户面积减少退款及利息的主张，认定唐文宣可另行主张总的减少面积损失。故本案中，华业公司应当依法承担相应的违约责任。其次，依《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，一审法院根据合同履行情况，按照公平原则酌定华业公司赔偿70000元，并无不当，本院依法予以维持。 综上，华业公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4084.13元，由成都华业物业发展有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 冯 璐 二〇二〇年十一月三日 书记员 何佳林