广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初40769号原告（反诉被告）：林永奋，男，1970年1月5日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。原告（反诉被告）：广州兴腾物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区员村西街**大院自编19-E1088。法定代表人：林永奋。被告（反诉原告）：广州广纺联集团有限公司，住所地广东省广州市天河区员村西街**大院自编**。法定代表人：周逊姜，总经理。委托代理人：杜喜深、王丽媛，分别系广东法制盛邦律师事务所律师、实习律师。原告（反诉被告）林永奋、广州兴腾物业管理有限公司（简称兴腾公司）与被告（反诉原告）广州广纺联集团有限公司（简称广纺联公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林永奋（同时是兴腾公司的法定代表人），被告（反诉原告）广纺联公司的委托代理人杜喜深、王丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林永奋、兴腾公司诉称：一、合同签订情况。2015年2月16日、2015年3月6日、2015年1月20日，林永奋、兴腾公司与广纺联公司签订了租赁合同，合同编号分别为：GWLWY2xx5、GWLWY2xx3、GWLWY2xx05，三合同共计租金为62572元/月。林永奋、兴腾公司一向遵守合同，提前交租。二、预付水电费金额和说明。自2016年6月20日至2017年3月30日止，林永奋、兴腾公司向广纺联公司缴交共计：982618.5元，其中10个月租金625720元、预付水电费356898.5元。因广纺联公司自2016年5月开始陆续对涉案场地停电，林永奋、兴腾公司自行解决用电问题，故其缴纳的电费未实际发生。按双方交易习惯，广纺联公司财务将每月水电金额发微信给我确认。自2016年5月起广纺联公司财务再没有将每月水电金额发微信给我确认。广纺联公司应提供有林永奋签名确认的水电费单据（或发微信给我确认的凭证），否则广纺联公司应予退回预付水电费。自2017年5月后林永奋多次向广纺联公司磋商退预付水电费和押金一事，未果。然而，2019年7月22日广纺联公司以林永奋、兴腾公司为被告，提起诉讼，案件号分别为（2019）粤0106民初24950号、（2019）粤0106民初24949号、（2019）粤0106民初24948号。2019年10月23日林永奋、兴腾公司收到天河法院的判决书，判决书第8页提到：至于林永奋、兴腾公司主张的广纺联公司应向其退还多收取的水电费的问题，因林永奋在本案中未提起反诉，双方对此存在争议，故双方可另循途径解决，本案不作处理。综上，林永奋、兴腾公司诉至法院，请求判令：1、广纺联公司归还水电预付款356898.5元。2、广纺联公司承担本案诉讼费。广纺联公司辩称：一、自2016年4月1日起，林永奋、兴腾公司与广纺联公司未进行水电费结算，林永奋预交了部分水电费。2016年4月25日，广纺联公司员工潘本善与林永奋进行微信沟通，确认2016年3月水电费为27971.2元。随后，林永奋向广纺联公司支付了27971.2元水电费，双方结清了2016年3月31日前的水电费、保洁费。自2016年4月起，因租赁合同已到期，林永奋、兴腾公司拒绝移交租赁场所，双方关系恶化，未按月进行水电费结算。二、2016年3月1日至2017年4月30日期间林永奋、兴腾公司应向广纺联公司缴纳1258444.8元。自2016年3月1日至2017年4月30日，林永奋、兴腾公司应交租用金（或逾期腾房占有使用费）为876008元。自2016年4月1日起，林永奋、兴腾公司应缴纳的水电费、保洁费为382436.8元。两项合计1258444.8元。三、林永奋、兴腾公司实际移交涉案租赁场所的时间为2017年5月1日，在此之前，广纺联公司对租赁场所的供水、供电是正常的。四、林永奋所交纳的982618.5元中的625720元也被天河法院作出（2019）粤0106民初24948号、24949号、24950号民事判决（生效判决）认定为涉案场所2016年6月30日到2017年4月30日期间应缴纳的租用金。广纺联公司确认已收的林永奋、兴腾公司该时段租金包含在982618.5元中。广纺联公司反诉称：2014年12月12日，广纺联公司与林永奋签订《临时续租合同》（合同编号为GWLWY2xx5），约定广纺联公司将员村西街2号大院内主车间的络筒间出租给林永奋，租赁期限从2015年1月20日至2016年1月19日，租用金为每月27243元，林永奋须在每月20日前把当月租用金、公共区域保洁费交给广纺联公司，林永奋须在每月20日前按广纺联公司每月通知向广纺联公司缴交上月水、电费。2015年2月2日，广纺联公司与林永奋、兴腾公司签订了《临时续租合同》（合同编号为GWLWY2xx5），约定广纺联公司将员村西街2号大院内自络间、后纺实验室、保全室、空调室出租给林永奋、兴腾公司，租赁期限从2015年2月16日至2016年2月15日，租用金为每月31782元，林永奋、兴腾公司须在每月20日前把当月租用金、公共区域保洁费交给广纺联，林永奋、兴腾公司须在每月20日前按广纺联公司每月通知向广纺联公司缴交上月水、电费。2015年2月26日，广纺联公司与林永奋、兴腾公司签订了《临时续租合同》（合同编号为GWLWY2xx3），约定广纺联公司将员村西街2号大院内主厂房原后纺实验室和自络保全室的天面、后纺实验室、空调值班室、蒸纱炉用地出租给林永奋、兴腾公司，租赁期限从2015年3月6日至2016年3月5日；租用金为每月3547元，林永奋、兴腾公司须在每月20日前把当月租用金、公共区域保洁费交给广纺联公司，林永奋、兴腾公司须在每月20日前按广纺联公司每月通知向广纺联公司缴交上月水、电费。上述三份《临时续租合同》到期后，林永奋、兴腾公司继续占用租赁场所，直至2017年5月1日方交回租赁场所。在2016年3月1日前，广纺联公司、林永奋、兴腾公司依据上述三份《临时续租合同》结算租用金、水电费、公共区域保洁费等费用，互不相欠。2016年3月1日起，因租赁期限已满，林永奋、兴腾公司为了继续占用租赁场所，不定期、不定额向广纺联公司汇入租金用、水电费。自2015年5月起，广纺联公司为了避免被误解为同意继续出租租赁场所，同时林永奋、兴腾公司交纳的租用金及水电费与实际金额相近，广纺联公司不用通过微信书面通知林永奋、兴腾公司上月应交纳的水电费，双方未进行水电费的结算。现因林永奋、兴腾公司起诉广纺联公司，广纺联公司对2016年3月起的租用金、水电费进行核算。经核算，林永奋、兴腾公司应交纳的租用金、水电费合计为1258444.8元，林永奋、兴腾公司已交纳的租用金、水电费为1180168.5元，林永奋、兴腾公司拖欠广纺联公司水电费78276.3元。现依法提起反诉，请求法院判令：林永奋、兴腾公司向广纺联公司支付拖欠的水电费78276.3元。林永奋、兴腾公司针对广纺联公司的反诉辩称：不同意广纺联公司的反诉请求。我方早已预交水电费，不存在欠费的情况。经审理查明：2014年12月12日，广纺联公司（甲方/出租人）与林永奋（乙方/承租人）签订《临时续租合同》（合同编号：GFLWY2xx05），约定甲方将员村西街2号大院内主车间的络筒间按现状继续出租给乙方作办公室使用，租赁期限从2015年1月20日起至2016年1月19日止，租用金27243元/月（含租金及管理费）。2015年2月2日，广纺联公司（甲方/出租人）与林永奋、兴腾公司（乙方/承租人）签订《临时续租合同》（合同编号：GFLWY2xx5），约定甲方将员村西街2号大院内自络间、后纺实验室、保全室、空调室按现状继续出租给乙方作办公室使用，租赁期限从2015年2月16日起至2016年2月15日止，租用金31782元/月（含租金及管理费）。2015年2月26日，广纺联公司（甲方/出租人）与林永奋、兴腾公司（乙方/承租人）签订《临时续租合同》（合同编号：GFLWY2xx3），约定甲方将员村西街2号大院内原后纺实验室和自络保全室的天面、后纺实验室、空调值班室、蒸纱炉用地按现状继续出租给乙方作办公室使用，租赁期限从2015年3月6日起至2016年3月5日止，租用金3547元/月（含租金及管理费）。三份合同均约定乙方须在每月20日前按甲方每月通知向甲方缴交上月水、电费。若未能按时缴交，每逾期一天，乙方须按有关主管部门的有关规定向甲方支付滞纳金。甲方负责选择就近设置水、电总表，设置水、电总表的材料费用由甲方负责、总表之后的责任和费用，由乙方自负。乙方的用水、用电量须经甲方批准，乙方超出甲方批准用水、用电量的，甲方有权采取停水、停电措施等。2017年4月30日，林永奋、兴腾公司将上述三份《临时续租合同》所涉场地（简称涉案三场地）交还广纺联公司。2019年7月8日，广纺联公司向本院提起诉讼，要求林永奋、兴腾公司支付涉案三场地的占用期租用金、违约金等，本院以（2019）粤0106民初24948、24949、24950号案立案（简称24948号案、24949号案、24950号案），其中24948号案的《临时续租合同》约定的租用金为27243元/月，24949号案的《临时续租合同》约定的租用金为3547元/月，24950号案的《临时续租合同》约定的租用金为31782元/月，涉案三场地每月应付租用金总额为62572元（27243元+3547元+31782元）。本院审理后分别作出（2019）粤0106民初24948、24949、24950号民事判决（判决一审生效，分别简称24948、24949、24950号民事判决）。上述判决审理查明：林永奋、兴腾公司称其就涉案三场地共向广纺联公司支付了租赁保证金197042元（包括24948号案所涉场地的租赁保证金75924元、24949号案所涉场地的租赁保证金8802元、24950号案所涉场地的租赁保证金112316元），支付了2016年6月30日之后的租用金625720元、水电费356898.5元；林永奋、兴腾公司称其均是统一向广纺联公司支付租用金，并未对租用金对应的场地进行区分；且因广纺联公司自2016年5月开始陆续对涉案场地停电，林永奋、兴腾公司自行解决用电问题，故其缴纳的电费未实际发生，广纺联公司应予退回。广纺联公司确认林永奋、兴腾公司所述的租赁保证金及租用金支付情况，但称因租用金对应的场地无法区分，故其主张的租用金并未扣减林永奋、兴腾公司已缴纳的款项；广纺联公司自2017年起才对涉案场地停电，故2016年6月30日后林永奋、兴腾公司使用涉案场地产生的水电费仍应由林永奋、兴腾公司承担。上述判决认为：广纺联公司与林永奋、兴腾公司签订的《临时续租合同》约定的租赁期限届满后，未有证据显示双方就继续承租达成一致意见，广纺联公司亦不断发出相应通知要求林永奋、兴腾公司交还场地，林永奋、兴腾公司以其继续交租为由，主张双方在《临时续租合同》到期后至交还场地期间形成不定期租赁合同关系，缺乏依据，本院不予采纳。林永奋、兴腾公司、广纺联公司均确认林永奋已支付涉案三场地2016年6月30日后的租用金合计625720元，根据涉案三场地每月应付租用金总额为62572元计算，林永奋、兴腾公司已向广纺联公司支付涉案三场地2016年6月30日后至2017年4月30日十个月的租用金。至于林永奋、兴腾公司主张的广纺联公司应向其退还多收取的水电费的问题，因林永奋在本案中并未提起反诉，双方对此亦存在争议，故双方可另循合法途径解决，本案不作审处。上述判决分别判令：林永奋、兴腾公司支付延迟交还各涉案场地的违约金，驳回广纺联公司要求林永奋、兴腾公司支付从2016年4月30日至2017年6月30日租金的诉讼请求。本案中林永奋、兴腾公司提交的证据其中包括：1、付款统计表。统计表显示：2016年6月20日至2017年3月30日共向广纺联公司支付982618.5元（其中2016年6月20日转账237175.5元，2016年7月27日转账53055.8元，2016年10月24日转账45000元，2016年11月16日分别转账20000元、62572元，2016年12月19日转账25000元，2017年1月20日分别转账20000元、62572元，2017年3月1日分别转账20000元、62572元，2017年3月30日分别转账20000元、62572元），租金合计625720元，预缴水电费合计356898.5元。该表备注栏注明：三份合同合计每月租金62572元，应付租金625720元（10个月），已付982618.5元，广纺联公司应退356898.5元。2、转账凭证多份。转账凭证其中显示：2016年5月20日转账29374.4元，备注租金（水电费）；2016年6月20日转账237175.5元，备注租金、水电费；2016年7月27日转账53055.8元，备注水电费；2016年10月24日转账45000元，备注9月水电费；2016年11月16日转账20000元，备注2016年10月水电费；2016年12月19日转账25000元，备注水电费（2016年11月）；2017年1月20日转账20000元，备注2016年12月水电费；2017年3月1日转账20000元，备注2017年1月水电费；2017年3月30日转账20000元，备注2017年2月水电费。3、林永奋与广纺联公司财务潘本善的微信聊天记录。该证据显示：2016年2月24日潘本善发送消息“2月租金水电费99411.3元”；2016年4月25日潘本善发送消息“3月水电费27971.2元”，林永奋回复“收到，谢谢”；2016年5月23日潘本善发送消息“4月水电费29374.4元”。上述证据经质证，广纺联公司表示：对证据1，统计表如与转账凭证一致则没有异议。对证据3真实性、合法性、关联性无异议；可见我司最迟于2016年4月向林永奋发出要求支付水电费的通知，该通知所指出的水电费发生时间为2016年3月，这是双方租赁合同的最后月份；此后我司不同意继续出租涉案物业，为防止构成事实租赁合同，我司在此后未发出缴交水电费通知，但林永奋、兴腾公司一直使用涉案物业水电至2017年5月，并按自认金额预付了租用金及水电费；此后，林永奋、兴腾公司多次向我司预付水电费及租用金，可见林永奋、兴腾公司使用我司涉案物业及水电费的事实确凿；假如林永奋、兴腾公司未使用水电，林永奋、兴腾公司不可能向我司多次转账并注明哪月的水电费。广纺联公司提交以下证据：1、广州南方电力集团中区建设有限公司2017年5月17日向员村二棉厂出具的《停电申请确认函》。该证据载明：天河配电工程项目员村二棉干#01—#02杆架空线路安全隐患整治，现我司申请2017年5月26日停电实施该工程；因该工程涉及员村F6、F38两条馈线停电，影响贵厂的正常运作，现需贵厂的支持和确认。拟证明在此之前，林永奋、兴腾公司正常使用广纺联公司的电。2、广纺联集团有限公司每月水电记录表，拟证明自2016年4月1日至2017年4月30日林永奋、兴腾公司使用水电的数量。3、加盖广纺联公司财务专用章的《水电费通知单》多份。该证据显示：兴腾公司应缴水费、电费、清洁费金额，使用月份及对应金额：2016年4月为27787.2元，2016年5月为38038.3元，2016年6月为51468.6元，2016年7月为49529.8元，2016年8月为45123元，2016年9月为40366.7元，2016年10月为26382.4元，2016年11月为23381.7元，2016年12月为18274.4元，2017年1月为14628.4元，2017年2月为15476.7元，2017年3月为16742.3元，2017年4月为15237.3元。4、《林永奋、兴腾公司欠交租用金、水电费统计表》。该表载明：2016年3月至2017年4月应付租金876008元，2016年5月至2017年4月应付水、电费等382436.8元（其中2016年4月为27787.2元，2016年5月为38038.3元，2016年6月为51468.6元，2016年7月为49529.8元，2016年8月为45123元，2016年9月为40366.7元，2016年10月为26382.4元，2016年11月为23381.7元，2016年12月为18274.4元，2017年1月为14628.4元，2017年2月为15476.7元，2017年3月为16742.3元，2017年4月为15237.3元），租用金、水电费合计1258444.8元，林永奋2016年3月1日至2017年3月30日共向广纺联公司支付1180168.5元，林永奋应付金额78276.3元（1258444.8元-1180168.5元）。该表另载明：2016年3月1日林永奋向广纺联公司汇入197550元，2016年2月29日前租用金已还清；2016年4月28日，林永奋向广纺联公司汇入27971.2元，还清至2016年3月31日的水电费。5、银行业务回单（2015年4月至2016年4月），拟证明林永奋、兴腾公司自2015年4月至2016年4月交纳租用金、水电费情况，每月应交租用金、水电费水平；2016年3月1日前不拖欠租金、水电费。银行业务回单载明：2015年4月21日兴腾公司向广纺联公司支付90416.3元，2015年5月19日兴腾公司向广纺联公司支付90568.2元，2015年6月23日兴腾公司向广纺联公司支付96457.6元，2015年7月21日兴腾公司向广纺联公司支付116136元，2015年8月21日兴腾公司向广纺联公司支付118116.5元，2015年9月25日兴腾公司向广纺联公司支付115187.1元，等等。上述证据经质证，林永奋、兴腾公司表示：证据1与本案无关，我方不清楚该确认函，我方于2017年4月30日已退场，广纺联公司没有必要向我方发送。证据2真实性不予确认，与以往广纺联公司通知我方交纳水电费的形式不一致。证据3真实性、合法性、关联性不予认可，我方没有收到该通知单。证据4、5是被告单方统计，真实性、合法性、关联性不予确认，我方不存在拖欠被告水电费的情况，反而是广纺联公司至今未返还我方的水电费预付款356898.5元。广纺联公司表示：履约过程中水电费都是由我方直接通知林永奋、兴腾公司交纳，无须林永奋、兴腾公司确认；上述证据2是我方内部抄表记录。本案中林永奋、兴腾公司与广纺联公司双方确认：除水电费问题之外，租赁合同包括租金、场地交还等其他问题都已解决。关于水电费计算差异。庭审中广纺联公司表示：双方对2016年2月（含当月）租金缴付及2016年4月（含当月）水电费结算没有争议；2016年3月1日兴腾公司向我方汇入的款项中租金应是2016年3月1日起算，应交纳水电费应自2016年5月1日起算，只有理清起算点才能算清楚双方之间的差异。林永奋、兴腾公司称：广纺联公司在另案中已对2016年6月（包含6月）前租金进行追讨，并没有提出我方欠付水电费的问题，如当时我方有欠水电费，广纺联公司不可能不一并主张，因此2016年6月（含6月）的租金及水电费已结清。就上述问题，林永奋在庭询中还表示：1、2016年5月开始双方就没有就水电费问题进行对数；2、2017年4月30日我方离场后，广纺联公司一直没有向我方提出水电费的问题，包括在之前的诉讼里也没有提出。3、因广纺联公司停电，逼迫我方搬迁，我方从2016年5月开始从隔壁商户拉电，期间也断断续续用过广纺联公司的电，我方与该商户自己结算电费，但现在相应的凭证已找不到，也没有相应证据证实。广纺联公司则表示：林永奋、兴腾公司根据现场实际使用情况预付了水电费后却否定了水电费的产生，自相矛盾；依据常理，林永奋、兴腾公司在退场前不可能不使用水电，如主张已向第三方支付了水电费，其应提供供水部门及供电部门收取水电费的相关凭证，且如向第三方支付水电费，其不应也不可能再向我方预付水电费。关于水电费的交易习惯。广纺联公司表示：水电表是公开的，我方先抄表形成我方每月水电记录表，财务人员根据表制作水电费通知单，合同期限内我方工作人员小潘通过微信通知林永奋，林永奋连同租金一并打至我方的账户，这个过程中双方无须也没有进行过书面确认再交费；其他租户的水电费交纳情况也是类似，至今未有其他租户针对水电费问题提起诉讼。林永奋表示：水电费是被告工作人员小潘通过微信告知水电费金额，我连同租金、水电费一起转账给被告，然后广纺联公司向我方开具收据，但自2016年6月之后广纺联公司没有向我方开具收据，如2016年6月前水电费没有结清，广纺联公司不可能不通知我方缴交。林永奋、兴腾公司还称：我方多交费是广纺联公司要求我方支付300%的费用，否则有权立即赶走我方，所以我方为避免这种情况才多付费；当时我方在转账时没有特别标注该款项对应期间的费用及款项性质。广纺联公司表示：不确认该陈述，假如存在我方要求林永奋、兴腾公司交纳300%租金的要求否则要求退场，那么自2016年6月至2017年5月（共12个月）至少应交纳225万元，而林永奋、兴腾公司交纳的金额仅有98万元；林永奋、兴腾公司在转账时为了做实事实租赁合同，其汇入的款项有两个备注，一是租用金，二是水电费，并未标注租用金及三倍租用金。林永奋、兴腾公司庭后还提交：1、林永奋与案外人2016年4月24日签订的《租赁协议》［约定发电机租赁期不少于一个月，月租金7800元，自2016年4月24日起算；确保发电机每月正常运转不少于28天，每天运转不少于20小时，送达地址广州广纺联创意园（广州市第二棉纺厂）等］，拟证明林永奋、兴腾公司自费租赁发电机用于发电，自费供电给客户使用，广纺联公司没有提供用电。2、光盘。3、照片。证据2、3显示林永奋、兴腾公司租用发电机在广纺联创意园（二棉厂）的运行状况。本院认为：本案为林永奋、兴腾公司与广纺联公司双方租赁合同终止后的水电费结算纠纷。关于水电费是否已结清问题。按查明的事实，第一，林永奋、兴腾公司最后一次根据广纺联公司通知支付确切水电费的时间在2016年5月23日（2016年4月水电费29374.4元）。本案水电费结算纠纷源于涉案三份租赁合同于2016年初陆续到期后，双方未续签合同，在水电费缴纳问题上双方达成某种默契，改变了原由广纺联公司按月抄表后向林永奋、兴腾公司发出水电费缴费通知，林永奋、兴腾公司再据此向广纺联公司缴纳水电费的交易习惯，改为广纺联公司不再发出水电缴费通知，而由林永奋、兴腾公司每月将一定金额转入广纺联账户并标注为某月水电费，当事人应对自身民事行为承担相应法律后果。从缴费情况看，林永奋、兴腾公司在其2016年6月20日之后多达八次的转账中均备注相应款项为某月水电费。如水电费未实际发生，林永奋、兴腾公司未实际使用广纺联公司水电，则无法合理解释林永奋、兴腾公司在如此多次的转账中均备注水电费的事实。林永奋、兴腾公司在2016年6月20日之后支付的水电费金额与此前每月水电费水平亦无明显差异，广纺联公司收到上述水电费后未提供异议，直到本案诉讼。林永奋、兴腾公司称广纺联公司对其实施停电，其为此向他人另找电源使用，但未能提供相应付款凭证，应承担举证不能的法律后果。林永奋、兴腾公司称其超付水电费，未举证证实，本院不予采信。第二，作为广纺联公司而言，其虽提供了水电抄表记录等证据，但其在2016年5月23日之后未告知林永奋、兴腾公司具体水电读数及相应水电费数额，林永奋、兴腾公司对此不予确认，且广纺联公司在此前追讨场地占用费及违约金的24948、24949、24950号案中无主张林永奋、兴腾公司仍欠其水电费问题，表明广纺联公司当时并不认为水电费未结清，现广纺联公司事后又主张林永奋、兴腾公司欠付其水电费，有违诚信原则，本院不予支持。综上，本院依法驳回林永奋、兴腾公司的本诉请求及广纺联公司的反诉请求。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回林永奋、广州兴腾物业管理有限公司的本诉请求。驳回广州广纺联集团有限公司的反诉请求。本诉受理费6650元，由林永奋、广州兴腾物业管理有限公司负担；反诉受理费900元，由广州广纺联集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  马 颖人民陪审员  粟丽萍二〇二〇年十一月二十日书 记 员  梁怡筠陈世彬