北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初23619号原告（反诉被告）：任舟，男，1979年5月5日出生，汉族，住湖南省湘阴县。委托诉讼代理人：吴文国，北京市法立律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂洋城，北京市法立律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈景生，男，1967年10月23日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：陈天昊，男，1991年10月23日出生，汉族，住北京市房山区，系陈景生之子。原告（反诉被告）任舟与被告（反诉原告）陈景生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。任舟及其委托诉讼代理人吴文国，陈景生的委托诉讼代理人陈天昊均到庭参加了诉讼。本案现已审理完结。原告（反诉被告）任舟向本院提出的诉讼请求：1、确认合同无效。2、被告返还原告房租预付款30000元及利息（以银行同期贷款利率为准，从2019年7月22日计算至实际支付日止）。3、被告承担因为被告出租房屋未取得规划许可证被强拆造成原告的损失3000元。4、被告承担原告因被告不予退还租金而起诉维权所请律师的费用5000元。5、要求被告退回电费5985元。事实和理由：2019年7月15日，原告与被告签订了北京市房山区窦店镇×村×街×号院的房屋租赁合同，被告一次性收取原告1年（2019年7月15日到2020年7月15日）的房租46000元。原告因为要维修和加工产品，既需要库房与车间，还需要办公用房，正好被告的院子既有适合做库房、车间的搭建房房屋，又有办公用房，因此，原告与被告签订了租房合同，原告向被告预付一年租金。但合同签订五天后，被告提供的租赁房屋被强拆。事后原告得知，被告提供给原告的房屋属于未取得乡村建设许可证的违法建设。其院子里搭建的库房与车间均是违法建筑，且被告在2019年5月及之前就接到相关部门的拆除通知。原告要求所租房屋必须具备库房与车间，被告提供的房屋被政府拆除后，已经无法满足原告的需求。故原告只能搬离。原告搬离后，曾多次向被告要求退回已经预付的房租，被告一直拖延和推脱。被告在退还16000元后，对剩余的30000元预付房租款一直不予退还。故原告诉至法院。被告（反诉原告）陈景生辩称，双方共签订过两个合同，第一个合同于2018年6月10日签订，租期一年，已经到期履行完毕。第二个合同于2019年7月4日签订，租期为2019年7月15日至2020年7月15日。第一次合同中约定房屋用途为住宿、车间库房、厨房、洗澡间。第二次合同将房屋用途变更为办公。合同中约定，租赁期间任何一方均可提前两个月向对方书面提出终止合同，但直到合同到期，双方均未向对方书面提出终止。现合同已经到期。故不同意退还租金。被告是在自家宅基地建造住宅及附属设施，并非违法建设。第二次合同并不存在合同无效的情形，该合同应为有效。另任舟曾向陈景生借款16000元，即16000为借款并非退还的租金。故不同意任舟的诉讼请求。另任舟的行为给陈景生造成了损失，故当庭提出反诉，反诉请求如下：1、请求法院判令被反诉人向反诉人支付租赁期间造成房屋及相关设施严重损坏所产生的维修费用50000元；2、请求法院判令被反诉人向反诉人在租赁反诉人房屋期间，欠付电费共计2194元；3、请求法院判令被反诉人向反诉人偿还16000元借款。以上共计68194元。针对陈景生的反诉任舟辩称：不同意陈景生的反诉请求。对第一项反诉，任舟搬走时陈景生已经对房屋进行了验收，房屋完好无损，该反诉没有依据。对于第二项反诉，任舟所交电费高于约定电费数，并不存在拖欠电费的情况。对于第三项反诉，陈景生转给任舟的16000元为退还租金，并非向陈景生的借款。经本院审理，认定事实如下：2018年6月，任舟与陈景生签订了房屋租赁合同，任舟租赁陈景生位于北京市房山区窦店镇×村×街×号院的房屋。合同约定房屋用途为：一层用于办公住宿使用，一层正房前车间用于焊接、位于本栋房屋东边的院子用于车间车库，或车间切割使用。本栋右侧南边盖厨房和洗澡间，右侧将新建一个钢结构楼梯间用于上二层。陈景生一次性收取任舟1年（2018年7月15日到2019年7月15日）的房租46000元。任舟租赁该处用于电梯维修、存储及家人居住。为了任舟生产经营需要，陈景生在院内建造了彩钢棚。合同到期后，2019年7月4日，双方二次签订《租赁合同》，租期间为2019年7月15日至2020年7月15日。合同约定甲方将位于北京市房山区窦店镇×村×街×号院的房屋出租给乙方使用，房屋用途为办公。具体包括哪些房屋没有写明。2019年1月8日，窦店镇政府即向陈景生下发了窦政限拆字[2018]23号《限期拆除通知书》。2019年5月31日，窦店镇政府又下发《拆除决定书》，决定上写明：“经查，你未取得乡村建设规划许可证，擅自在普安屯村村南建设砖混结构房屋，总面积400平方米。本机关于2019年1月8日向你下发窦政限拆字[2018]23号《限期拆除通知书》，经复查，你逾期未自行拆除上述违法建设。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条、《北京市城乡规划条例》第六十八条、《北京市禁止违法建设若干规定》第十五条之规定。本机关决定对你违法建设实施拆除，拆除费用由你承担。”2019年7月20日，窦店镇政府对彩钢棚进行了强拆。任舟已无法在此经营，故当即搬离。任舟认为陈景生在明知其房屋为违建的情况下还出租给任舟，该合同应当为无效合同。对于租金退还问题双方协商未果，故诉至法院。陈景生认为自己出租的只是房屋，并不包括彩钢棚部分，因此房屋并没有拆除。另称合同已经到期，并不存在合同无效的情形。故不同意任舟的诉讼请求。本院审理中，陈景生提出反诉，要求任舟赔偿房屋损失及所欠电费。另称所转账16000元为借款，要求任舟予以返还。任舟不同意陈景生的全部反诉请求。上述事实，有原被告陈述，原告向本院提交的《租赁合同》、收条、银行回单、律师费发票，被告提交的《租赁合同》、户口本复印件、转账记录、照片，窦店人民政府出具的窦政拆字[2019]10号拆除决定书等证据在案佐证，以上证据经法庭质证可以作为认定事实的依据。本院认为：本案争议焦点之一在于任舟所租赁陈景生房屋的范围。本院认定任舟所租赁应当包括院内建设部分。理由如下，（1）第一份合同签订的年租金为40000元，包括陈景生为了任舟生产经营而建设的彩钢棚。第二份合同年租金46000元。如果如陈景生所说不包括院内房屋部分，租金不降反涨，明显违背常理。（2）陈景生在2019年7月22日通过微信转给原告16000元，该期间任舟已经搬离陈景生的房屋，双方正在处理搬离后的相关事宜问题，应当包括租金的退还问题，应该认定返给的是房屋租金，而非借款。（3）陈景生的答辩状中写有：答辩人于2019年7月4日与原告签订了租期由2019年7月15日至2020年7月15日的《租赁合同》（第二次）。此合同中，答辩人从未将院内任何车间、库房等范围向原告出租，但原告确存在私自占有使用行为。因此说明双方在签订第二份合同时，政府还未拆除前，院内车间、库房还是存在的。也证明在签订第二次合同后，任舟确实在使用院内车间、库房。（4）任舟只居住不经营也违背租房理由。基于以上理由，本案认定双方所签订合同的租赁物应当包括政府已经拆除的彩钢棚以及院内的建筑物。本案争议焦点之二是返还租金的数额。任舟称陈景生提供的房屋及宅院为违建并以此要求确认合同无效。政府实际拆除的是院内搭建的彩钢房，自住房屋并未拆除，故本院应当确认彩钢棚部分为违建。且陈景生在自家宅基地上建设的自住房屋一般不宜认定为违建，故双方所签订的合同为部分有效部分无效。但无论合同是否有效，合同目的已无法实现，即使合同有效也应当予以解除。关于双方的责任，政府在双方签订二次合同之前，已经下达了拆除决定书，而陈景生仍然出租给任舟，并收取租金，因此合同无法继续履行的责任在于陈景生，因此陈景生应当返还任舟给付的“租金”。庭审中，任舟要求扣除（第二份合同是7月15日起算，政府拆除是7月20日）5天的“租金”，陈景生没有提供证据证明搬走时间或政府拆除时间，故本院减少5日费用即630元。故陈景生尚欠任舟应退还租金共计29370元。对于任舟主张的3000元的搬家费用，考虑任舟离开时亦需要搬迁，且其未提供相应的证据支持该诉讼请求，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。对于任舟的其他诉讼请求，依据不足，本院不予支持。对于陈景生提出的第一项反诉请求，其称任舟在租赁期间对房屋及相关设施造成了严重损坏并要求任舟承担维修费用，但其未提供出租前房屋状况，并不能证明任舟对其房屋造成损坏，故对该项反诉请求，证据不足，本院不予支持。对于第二项、第三项反诉请求，亦缺乏证据，本院不予支持。且陈景生要求返还的16000元，其称是借款，如果为借款，双方属于借贷关系，不应在本案中解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈景生于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）任舟租金29370元。二、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费375元，由原告任舟负担108元（已交纳），由被告陈景生负担267元（于本判决生效后7日内交纳）。反诉费752元，由被告（反诉原告）陈景生负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 连春祥二〇二〇年十一月十日法官助理 臧小龙书 记 员 王 祎