上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初31142号原告：上海证大喜马拉雅有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：屠琤，董事兼总经理。委托诉讼代理人：武樱，上海方庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冰，上海方庭律师事务所律师。被告：上海悠漫餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：赵纬坤。被告：北京漫创作餐饮管理有限公司，住所地北京市。法定代表人：辛湖。原告上海证大喜马拉雅有限公司(以下至判决主文前简称“证大公司”)与被告上海漫悠餐饮管理有限公司(以下至判决主文前简称“悠漫公司”)、北京漫创作餐饮管理有限公司(以下至判决主文前简称“漫创作公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用简易程序。2020年11月3日，本院公开开庭进行审理，原告证大公司的委托诉讼代理人武樱、李冰到庭参加诉讼。被告悠漫公司、漫创作公司于2020年10月8日经公告送达开庭传票及诉状副本，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告证大公司向本院提出诉讼请求：1.确认其与悠漫公司就本区樱花路XXX号证大喜马拉雅中心L1层L104-A及1MF-A/05/06/07房屋(以下至判决主文前简称“案涉房屋”)形成的租赁合同于2020年1月3日解除；2.悠漫公司腾空并返还案涉房屋；3.悠漫公司支付逾期注销营业执照违约金(以5,904元/日为标准，自2020年1月3日计算至到实际迁出之日止)；4.没收悠漫公司租赁保证金359,160元；5.悠漫公司支付2019年12月1日至2019年12月31日租金91,512元，2020年1月1日至2020年1月3日租金8,856元及其滞纳金(以91,512元为基数，自2020年11月26日起算，以8,856元基数，自2019年12月26日起算，均按照日千分之一计算至付清之日止)；6.悠漫公司支付占有使用费(2020年1月4日至2020年1月13日为29,520元，自2020年1月14日起按照9,184元/日计算到实际返还之日止)；7.悠漫公司支付2020年1月1日至2020年1月3日物业费4,920元及其滞纳金(以4,920元为本金，自2019年12月26日起计算至付清之日，按照日千分之一计算)；8.悠漫公司支付2019年9月21日至2019年10月20日水费700元及电费15,574元、2019年10月21日至2019年11月20日的水费810元及电费14,702.2元、2019年11月21日至2019年12月20日的水费400元及电费5,971.90元及滞纳金(以16,274.50元为基数，自2019年10月30日起算，以15,512.2元为基数，自2019年12月4日起算，以6,371.9元为基数，自2019年12月29日计算，以上均按照每日千分之一计算至付清之日止)；9.悠漫公司支付解约违约金269,370元；10.悠漫公司支付律师费2万元；11.漫创作公司对悠漫公司的上述第4至第10项诉请承担连带责任。事实和理由：2014年10月20日，其与漫创作公司就案涉房屋签订租赁合同。2016年，其与悠漫公司、漫创作公司签订三方协议，约定租赁合同中的承租方由漫创作公司变更为悠漫公司，漫创作公司对悠漫公司项下的债务承担连带保证责任。2019年10月15日，悠漫公司提出闭店申请，其未表同意。2019年11月30日起，悠漫公司擅自闭店，拖欠2019年10月至12月期间的水电费及2019年12月期间的租金。2019年12月30日，因悠漫公司的擅自闭店及拖欠支付费用的原因，其向两被告发送解约函，两被告于2020年1月3日收到该函件，故租赁合同于该日解除。合同解除后，悠漫公司应支付欠付费用及相应违约金，而漫创作公司对此承担连带保证责任，故提出诉请如前。审理中，其表示同意本院对滞纳金及违约金标准进行调整。被告悠漫公司、漫创作公司未作答辩。经审理查明：案涉房屋为证大公司所有。2014年10月20日，证大公司(预出租方、甲方)与漫创作公司(预承租方、乙方)就案涉房屋签订租赁合同。合同约定房屋实用面积为656平方米；乙方营业时间为每周7天，乙方不得擅自变更营业时间；2014年10月20日前，甲方交付房屋；租期为八年，自2014年10月20日至2022年10月19日，4个月免租期；2017年10月20日至2020年10月19日期间的保底租金和物业挂历费为4.5+2.5元/平方米实用面积/日，先付后用，每月25日前支付下月保底租金；乙方按甲方提供的公共事业费账单所示，在收到账单后5天内支付水电费；乙方逾期支付租金、物业费及其他费用的，逾期一日，按千分之一支付滞纳金，逾期30天以上的，甲方有权解除合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担违约责任；租赁保证金359,160元；乙方应确保本合同终止或提前终止后三十日内注销注册在房屋上的一切证照，逾期一日按合同解除前最后一个月租金的2倍支付违约金；乙方逾期不支付租金、物业费或其他费用累计超过30日的，甲方可解除合同，乙方应支付相当于三个月租金的违约金；乙方在合同解除之日起的十日内返还房屋，逾期一日，按日租金及物业费2倍计算使用费；因乙方原因解除合同的，甲方保留追讨由此造成的损失的权利(包括但不限于诉讼费、律师费等)；以挂号信发出文件的，在寄出三个工作日后视为送达，以快递方式送达文书的，于投递快递当日视为送达收件人。2014年11月3日，证大公司向漫创作公司交付案涉房屋。2016年，证大公司(出租方、甲方)与漫创作公司(原承租方、乙方)及悠漫公司(承租方、丙方)就上述租赁合同签订三方协议，载明：自2016年5月1日起租赁合同中的承租方由乙方变更为丙方；乙方承诺对租赁合同中丙方的全部义务和责任承担连带保证责任，保证期限为履行期限届满后两年；乙方支付的保证金转为丙方的租赁保证金；丙方确认文书送达地址为本市松江区沪松公路XXX号佳预大厦C座203室。2017年7月2日、同年9月4日及同年9月26日，悠漫公司多次向证大公司申请延期付款。2019年10月15日、同年12月10日，悠漫公司向证大公司发送提前解约申请。2019年11月29日、同年12月14日，证大公司向悠漫公司发函催款，并在前一份函件中称其将于2019年11月20日采取停电措施。2019年12月31日，证大公司以EMS快递方式向本市松江区沪松公路XXX号佳预大厦C座203室寄送解约函，解约函称其依据租赁合同行使解除权，主张租赁合同及三方协议于2020年1月3日解除。另查明，截至2020年11月3日，悠漫公司的工商信息显示其注册地仍为案涉房屋。再查，证大公司为本案诉讼支出律师费2万元。以上事实，由租赁合同、三方协议、双方往来函件、工商信息、发票等证据材料及庭审笔录在卷佐证。审理中，证大公司提交收款通知单三份及EMS查询情况一份，通知单分别载明9月21日至2019年10月20日水费700元及电费15,574元，显示由“侯正勋”于2019年10月25日签收；2019年10月21日至2019年11月20日的水费810元及电费14,702.2元，显示由“杜杰”于2019年11月28日签收；2019年11月21日至2019年12月20日的水费400元及电费5,971.90元，该通知单后附EMS查询情况上未显示收件人信息。通知单经核对原件，故对其真实性予以确认，但因证大公司未能证明上述两份通知单的签收人员的身份以及第三份通知单的送达信息，故无法证明三份通知单在本案起诉前已向悠漫公司送达。本院认为，证大公司与漫创作公司就案涉房屋签订租赁合同，双方之间成立房屋租赁合同关系。后证大公司、漫创作公司与悠漫公司签订三方协议，根据协议约定，上述租赁合同关系中的承租人由漫创作公司变更为悠漫公司，故证大公司与悠漫公司据此成立房屋租赁合同关系。在此基础上，本院按照证大公司的诉请分述如下：关于确认租赁合同解除及返还房屋的诉请。租赁合同对租金、物业费的支付期限有明确约定，并约定逾期不支付上述费用累计超过30日的，出租人有权解除合同。悠漫公司至今未能按约支付2019年12月1日至2019年12月31日租金91,512元、2020年1月1日至2020年1月3日租金8,856元、2020年1月1日至2020年1月3日物业费4,920元，证大公司有权行使解除权。证大公司于2019年12月31日向三方协议中悠漫公司确认的送达地址寄送解约函，函件载明其主张租赁合同及三方协议于2020年1月3日解除，故证大公司与悠漫公司之间的租赁合同于2020年1月3日解除，本院予以确认。合同解除后，悠漫公司未就房屋返还与证大公司办理房屋交接手续。现证大公司提出悠漫公司腾空并返还案涉房屋的诉请，本院依法予以支持。关于支付欠付费用及其滞纳金的诉请。悠漫公司欠付2019年12月1日至2019年12月31日租金91,512元、2020年1月1日至2020年1月3日租金8,856元、2020年1月1日至2020年1月3日物业费4,920元，故本院对支付上述欠付租金及物业费的诉请予以支持。至于上述租金、物业费的滞纳金诉请，该诉请的基数、计算方式及计算周期均符合合同约定，但标准过高，且证大公司表示同意调整计算标准，故本院酌情将标准调整至日万分之五。至于支付欠付水电费的诉请，证大公司提交的通知单显示悠漫公司欠付2019年9月21日至2019年10月20日水费700元及电费15,574元、2019年10月21日至2019年11月20日的水费810元及电费14,702.2元、2019年11月21日至2019年12月20日的水费400元及电费5,971.90元，故本院对支付上述水电费的诉请予以支持。但关于水电费的滞纳金，如上所述，证大公司未能提交有效证据证明其向悠漫公司主张付款的日期。按照合同约定，本院以诉状副本送达悠漫公司之日的六日后(即2020年10月14日)作为水电费滞纳金计算的起始日期，并同样酌情将计算标准调整至日万分之五。关于支付占有使用费的诉请。悠漫公司于2019年年底多次向证大公司发送解约函，该函件虽不发生合同解除的效力，但已表明其将不再继续合同的意愿。而证大公司也已于2019年12月31日向悠漫公司发送解约函，双方之间的租赁合同关系于2020年1月3日解除。且从悠漫公司于2019年12月发生的水电费金额下降的情况及证大公司发函称其将于2019年11月20日对案涉房屋采取停电措施来看，证大公司在解除合同后的合理期间内收回房屋并不存在严重的客观障碍。证大公司作为出租人，在合同关系解除、承租人已明确表明不再继续履行合同，且客观上房屋也处于可收回的状态下，应及时采取措施收回房屋以避免损失的进一步扩大。故本院酌情将占有使用费的计算截止日期认定至2020年2月3日。合同约定的租赁合同解除十日后的占有使用费标准为日租金及管理费的2倍，其性质为承租人逾期返还房屋的违约责任，因该标准过高，故本院酌情调整后计算得出2020年1月4日至2020年2月3日期间的占有使用费为160,392元。关于逾期注销营业执照的违约金诉请。合同约定逾期注销营业执照的违约金为日租金的2倍，该标准明显过高，且证大公司作为出租人及案涉房屋的所有权人，可在收回房屋后再次对外出租后并采取相应措施以消除继续对外出租营业的障碍。考虑到悠漫公司的过错程度及对证大公司的后续出租造成的影响后，本院酌定本项诉请金额为91,840元。关于律师费2万元的诉请，具有合同依据，故本院予以支持。关于解约违约金及没收租赁保证金的诉请。两项诉请的性质均为解约违约金，故其金额明显过高，本院酌情将解约违约金调整为296,184元。租赁保证金359,160元抵扣上述违约金后，证大公司应将剩余62,976元返还悠漫公司。至于漫创作公司对悠漫公司的上述付款义务承担连带责任的诉请，三方协议约定漫创作公司对悠漫公司在租赁合同项下的所有付款义务承担连带责任，故该项诉请具有合同依据，本院予以支持。被告悠漫公司及漫创作公司经公告送达开庭传票，未到庭应诉，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告上海证大喜马拉雅有限公司与被告上海悠漫餐饮管理有限公司就上海市浦东新区樱花路XXX号证大喜马拉雅中心L1层L104-A及1MF-A/05/06/07房屋形成的租赁合同关系于2020年1月3日解除；二、被告上海悠漫餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海证大喜马拉雅有限公司腾空并返还上海市浦东新区樱花路XXX号证大喜马拉雅中心L1层L104-A及1MF-A/05/06/07房屋；三、被告上海悠漫餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海证大喜马拉雅有限公司支付逾期注销营业执照的违约金91,840元；四、被告上海悠漫餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海证大喜马拉雅有限公司支付2019年12月1日至2019年12月31日租金91,512元、2020年1月1日至2020年1月3日租金8,856元及其滞纳金(以91,512元为基数，自2020年11月26日起算，以8,856元基数，自2019年12月26日起算，均按照日万分之五计算至付清之日止)；五、被告上海悠漫餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海证大喜马拉雅有限公司支付2020年1月4日至2020年2月3日期间的占有使用费为160,392元；六、被告上海悠漫餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海证大喜马拉雅有限公司支付2020年1月1日至2020年1月3日的物业费4,920元及其滞纳金(自2019年12月26日起，按照日万分之五计算至付清之日止)；七、被告上海悠漫餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海证大喜马拉雅有限公司支付2019年9月21日至2019年12月20日期间的水电费共计38,158.10元及其滞纳金(自2020年10月14日起，按照日万分之五的标准计算至付清之日止)；八、被告上海悠漫餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海证大喜马拉雅有限公司支付律师费20,000元；九、原告上海证大喜马拉雅有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海悠漫餐饮管理有限公司租赁保证金62,976元；十、被告北京漫创作餐饮管理有限公司对被告上海悠漫餐饮管理有限公司的上述第四至第八项付款义务承担连带责任；十一、驳回原告上海证大喜马拉雅有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费18,298元，减半收取计9,149元，公告费560元(原告已预交)，均由被告上海悠漫餐饮管理有限公司、北京漫创作餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 施 帅二〇二〇年十一月二十三日书记员 顾鼎鼎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。