北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初1096号原告：孟广丽（反诉被告），女，1951年5月29日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张昊，北京盛荣鑫佳律师事务所律师。被告：陈秀华（反诉原告），女，1966年8月2日出生，汉族，住北京市西城区。原告孟广丽（反诉被告）诉被告陈秀华（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孟广丽的委托诉讼代理人张昊、被告陈秀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟广丽向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告将北京市西城区德内大街XX号房屋腾空后返还原告；2.请求法院判令被告给付原告2018年6月10日至2019年4月9日的租金10万元；3.请求法院判令被告给付原告2019年4月10日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费（以每月1万元为标准计算）；4.请求法院判令被告向原告支付房租、房屋占有使用费的利息（按银行同期借款利率，以3万元为基数，自2018年6月10日计算至2018年9月9日；以6万元为基数，自2018年9月10日计算至2018年12月9日；以9万元为基数，自2018年12月10日计算至2019年3月9日；以12万元为基数，自2019年3月10日计算至2019年4月9日，此后以欠付房租、房屋占有使用费总额为基数，自2019年4月10日计算至房屋返还原告之日；5.请求法院判令被告向原告支付营业执照注册地址占用费（按每月800元标准，自2019年4月20日起计算至被告将注册地址迁出之日止）；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月22日，原告与被告签订了《租房合同》，原告将北京市西城区德内大街XX号房屋出租给乙方做商业经营，期限三年，自2016年4月10日至2019年4月9日，年租金人民币12万元。合同签订后，双方按约履行，被告以其子杜杭为法定代表人，以该地址为住所，注册了北京雅妮红商贸有限公司，租金支付至2018年6月9日。合同期满后，双方未续签，原告明确通知被告合同已到期终止，要求被告交还房屋，补齐租金，但被告未履行上述义务。为维护原告合法权益，请求法院判如所请。被告陈秀华辩称，2018年4月25日，我与原告签署了3年期租赁合同，我承租该房屋用于经营食品超市。2018年6月30日,我的食品流通许可证即将到期，该许可证续期需要房管部门提供相关手续。原告在2018年3月收了我3万元钱，说是要交房管所，跟我说交了这钱就能办理下来食品流通许可证，结果原告并没有把这钱交到房管所。之后原告告诉我说这个房子房管所要翻修，让我搬出来，说翻修完之后再租给我，因为当时是在合同履行期内，我说房子不用装修，房子也不是危房，我年年都打理，所以我就没有搬出来。2018年6月30日,我的食品流通许可证到期未能办理续期，我经营的食品超市就停业了，我因此产生很大损失。原告此后向我退还了3万元租金。2018年，我起诉要求原告赔偿，法官说合同没有到期，要求我继续用房，但是食品流通许可证办不下来，我没有办法使用涉案房屋。涉案房屋中一直有我的物品，因为原告一直躲避我，不解决问题，我就没有把房屋交还给原告。综上，不同意原告的诉讼请求。反诉原告陈秀华向本院提出如下反诉请求：1.请求法院确认双方签订的租赁合同无效；2.请求法院判令反诉被告返还2016年4月10日至2018年7月10日的房租266000元；3.请求法院判令反诉被告赔偿装修损失308500元。事实与理由：涉案房屋是西城区房屋管理所的直管公房，是不允许私自转租转借的，反诉被告没有经过房管所备案就租给反诉原告，双方签订的租赁合同因此无效。反诉被告孟广丽辩称，被告的反诉请求、事实及理由已经经过西城区人民法院（2018）京0102民初43175号生效判决予以处理，被告再次提出反诉，违反了一事不再理原则，从程序上来讲，法院不应当受理。从实体上来讲，被告的反诉请求没有事实以及法律依据。双方合同真实有效，不违反法律强制性规定，双方之间的合同有效，且已经履行完毕，在履行合同过程中，原告作为出租人不存在任何违约行为，因此无需承担被告主张的各项损失。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市西城区德内大街XX号西房4间，建筑面积60.10平方米的房屋系北京市西城区房屋土地经营管理中心什刹海管理所直管公房，承租人系孟广丽。2015年10月22日，孟广丽作为出租方（甲方），陈秀华作为承租方（乙方），双方签订的《租房合同》约定：甲方将北京市西城区德胜门内大街XX号门面房出租给乙方经营使用，租赁期限为三年，自2016年4月10日至2019年4月9日，年租金为12万元，付款方式为每季度的第一个月前十天预付下一季度房屋租费。四、……甲方协助乙方办理营业执照。在租赁期间，由乙方所购买的设备设施的所有权归乙方所有，租赁合同终止时由乙方处理。五、乙方如因经营需要对房屋进行装修，所产生的相关费用由乙方自理，但不能破坏房屋结构，因乙方自己施工造成的经济损失由乙方承担，停业期间租金照常交付。九、在租赁期间甲方不可单方面增加房屋的租金，双方不得无故终止此合同，违约方应赔偿对方损失。（国家征地、拆迁、国家政策修改、违法经营出外）。甲方不得无故造成乙方停业或者干涉乙方的经营活动如造成损失应赔偿。十、合同期满，乙方有优先续租权。乙方如有意继续承租该房屋应提前一个月告知甲方，经甲方同意后重新签订租赁协议书，否则乙方应如期交还房屋，并应在十日内腾空该房屋。若超过腾房日期后仍未将房屋交还甲方视预付自动放弃房内物品，甲方有权处理。2018年3月，陈秀华向孟广丽支付了2018年6月10日至2018年9月9日的租金。后因陈秀华在涉案房屋经营超市申领的食品流许可证到期无法续期，双方产生纠纷。孟广丽将陈秀华预交的上述租金予以退回，此后，陈秀华再未向孟广丽支付过租金。2018年9月，陈秀华以孟广丽不配合办理食品流通许可证续期构成违约为由，起诉至本院，要求孟广丽赔偿其装修损失28万元、经营损失10万元。孟广丽在该案第一次庭审中表示不再同意继续出租涉案房屋，经法院询问孟广丽是否要求反诉解除合同后，孟广丽在第二次庭审中表示不提出反诉，同意继续履行合同。法院询问陈秀华是否解除合同，陈秀华亦表示不要求解除合同。该案于2018年12月25日作出一审判决，驳回了陈秀华的全部诉讼请求。针对装修损失的问题，法院经审理认为陈秀华要求孟广丽赔偿其装修损失一节，因双方租赁合同仍在存续期间，陈秀华继续利用房屋，并无装修损失。该案判决后，双方当事人均未提出上诉。2019年4月9日，涉案租赁合同到期。2019年4月28日，孟广丽委托其子陈凌通知陈秀华于2019年5月15日前按照约定交房。2019年5月9日，孟广丽的儿子陈凌再次通知陈秀华于2019年5月15日交房。2019年5月20日，陈秀华发微信给孟广丽，表示要与孟广丽协商续订合同，孟广丽表示已委托其子陈凌处理涉案房屋租赁合同的有关事宜。2019年7月3日，孟广丽在本院起诉陈秀华交还涉案房屋，后于2019年10月撤诉。2019年10月24日，孟广丽再次诉至本院，本院于2019年11月8日组织双方进行诉前调解，但未达成一致意见，2020年1月6日本院对孟广丽的起诉正式立案，形成本案诉讼。经本院询问，陈秀华承认一直未将涉案房屋交还孟广丽，亦不同意在本案审理中将涉案房屋交还孟广丽。陈秀华主张由于孟广丽不配合其办里食品流通证的延期手续，造成其经营的食品超市停业，2018年11月政府治理拆墙打洞又将涉案房屋门窗进行了封堵，致使其在剩余租期内无法正常使用涉案房屋，只有孟广丽给予其赔偿，其才同意腾房。陈秀华在庭审中提出反诉，要求确认双方签订的租赁合同无效，要求孟广丽返还已收取的租金266000元并赔偿其装修损失308500元。此后，陈秀华撤回了要求确认合同无效及要求孟广丽返还租金266000元的反诉请求，坚持要求孟广丽赔偿其装修损失。陈秀华出示的照片显示，2018年11月13日有关部门对涉案房屋临街的门窗进行了封堵。孟广丽认可涉案房屋临街门窗被封堵的事实，亦认可陈秀华在上一个租赁合同履行期间对涉案房屋进行过装修，但主张该装修不是本案租赁合同履行期间发生的，陈秀华主张的装修损失不存在。本案审理中，本院对涉案房屋进行了现场勘验，勘验中陈秀华称其于2020年在涉案房屋重新安装了隔断，并在房内配置了床及其他设施用于出租。本院勘验时涉案房屋南数第一间的租户正在屋中。经询问，陈秀华称其实际出租了两间房屋，有一间房屋自住，其他房屋尚未租出去。本院认为，孟广丽与陈秀华签订的租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应属有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于腾退房屋，涉案租赁合同已经到期，孟广丽已经明确表示不再续租，陈秀华应当将涉案房屋腾空交孟广丽收回，本院对孟广丽要求陈秀华腾房的请求予以支持。关于房屋租金，根据本案查明的事实可知，涉案租赁合同履行期间，涉案房屋临街的门窗被有关部门采取了封堵措施，该房屋已不再具备商业经营条件，根据公平原则，门窗封堵之后的租金损失应由孟广丽和陈秀华平均分摊至合同到期，本院对孟广丽要求陈秀华支付租金的合理数额，予以支持（120000/365*156+120000/365*149/2=75781）。陈秀华主张租金已交至2018年7月10日的抗辩意见，缺乏证据证明，本院不予采纳。关于房屋使用费，双方租赁合同到期后，被告继续使用涉案房屋，应向原告支付房屋使用费，本院考虑双方在合同中约定的租金是经营用房的标准，被告现占用涉案房屋的使用费标准如按照经营用房的租金标准计算，显属过高，本院根据勘验时的房屋状况及房屋使用情况酌情确定被告按照每月5000元的标准向原告支付房屋使用费，对原告此项诉讼请求的合理数额，本院予以支持。关于房屋租金和使用费的利息，孟广丽要求陈秀华支付房屋租金及占用费利息的请求，无合同依据，本院不予支持。关于营业执照注册地址占用费，孟广丽此项诉讼请求无合同依据，本院不予支持。关于陈秀华反诉要求孟广丽赔偿装修损失的请求，涉案租赁合同履行期间，有关部门对涉案房屋采取了封堵措施，但陈秀华并未提出解除合同，而是继续占有使用涉案房屋至合同到期，其此后在涉案房屋又加装了隔断，本院勘验现场时已经没有原始装修的痕迹，在此情况下，陈秀华主张的装修损失，缺乏证据证明，本院对陈秀华的反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告陈秀华将北京市西城区德内大街XX号房屋腾空交原告孟广丽收回。二、自本判决生效之日起十日内，被告陈秀华给付孟广丽二〇一八年六月十日至二〇一九年四月九日期间的房屋租金75781元。三、自本判决生效之日起十日内，被告陈秀华按照每月5000元的标准向原告孟广丽支付二〇一九年四月十起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费。四、驳回原告孟广丽其他诉讼请求。五、驳回被告陈秀华的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5554元、反诉费2964元，由原告孟广丽负担2209元（已交纳），由被告陈秀华负担6309元（已交纳2964元），余款自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 韩进红二〇二〇年十一月十六日法官助理 白指洋书 记 员 胡玉亚书 记 员 温晓娟