上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初1070号原告(反诉被告)：上海寄春景观装饰工程有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：朱军，总经理。委托诉讼代理人：薛丽，上海集善律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海申巧生态园林工程发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：叶甲甲，总经理。委托诉讼代理人：马继杰，上海慕恩律师事务所律师。原告(反诉被告)上海寄春景观装饰工程有限公司(以下简称“寄春公司”)与被告(反诉原告)上海申巧生态园林工程发展有限公司(以下简称“申巧公司”)土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案受理，依法适用简易程序。本案于2020年3月26日公开开庭进行审理，原告寄春公司的法定代表人朱军及其委托诉讼代理人薛丽、被告申巧公司的委托诉讼代理人马继杰到庭参加诉讼。审理中，被告申巧公司向本院提出反诉申请，本院予以受理。于2020年10月20日公开开庭进行了审理，原告寄春公司的法定代表人朱军及其委托诉讼代理人薛丽、被告申巧公司的委托诉讼代理人马继杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。寄春公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《租赁合同》无效；2、申巧公司退还寄春公司租金人民币(以下币种均为人民币)70,080元；3、申巧公司退还寄春公司水、电费1,900元；4、申巧公司赔偿寄春公司鱼池、木平台、内饰装修、小木屋的建造费和装修费共计60,660.70元；5、申巧公司支付寄春公司律师费5,000元；6、申巧公司立即修复并硬化系争场地内的水泥路和通行路。审理中，寄春公司撤回第六项诉讼请求。事实和理由：2019年4月26日，双方签订《大棚场地租赁合同书》，约定：寄春公司向申巧公司承租位于上海市青浦区沈砖公路XXX号靠近青天路口(上海申巧花木城)场内A15、A16、A17、A18号铺位场地(以下简称“系争铺位”)，经营景观设计施工、草花及盆景出售、景观产品展示，申巧公司应提供水、电、网，设施通到大棚内。后寄春公司支付申巧公司租金和水电费。2019年10月18日还未经通知寄春公司，申巧公司即在晚上将道路全部覆盖上90厘米以上厚度的渣土，造成道路无法通行。接着政府封锁大门。2019年10月22日，国土资源局来到申巧花木城，明确告知寄春公司申巧花木城是违建，土地是种植基地，不能经营买卖，故诉至本院。申巧公司辩称，合同是否有效由法院认定，不同意寄春公司其他诉讼诉请，合同签订后，申巧公司已将系争铺位交付给寄春公司，即使合同无效，寄春公司也应支付自交付日起至腾退之日止的占有使用费。申巧公司提出如下反诉请求：1、寄春公司支付申巧公司租金，按每年70,080元的标准，自2019年5月18日起至腾退之日止；2、寄春公司腾退系争铺位；3、寄春公司支付申巧公司电费3,000元、水费3,000元。审理中，申巧公司撤回了第三项诉讼请求。事实与理由：申巧公司按约向寄春公司交付系争铺位，寄春公司应按合同约定的标准支付租金。寄春公司不愿继续履行合同，应将系争铺位返还申巧公司。寄春公司针对反诉辩称，不同意申巧公司的反诉请求。因系争铺位无法经营，故不应当支付租金。因为申巧公司造成道路无法通行，无法腾退。本院认定事实如下：系争铺位所在地块位于上海市青浦区朱家角镇沈砖公路XXX号(近青天路口)，地块位于朱家角镇新胜村及王金村，所涉土地性质为集体，用途为灌溉水田。2019年4月26日，申巧公司(甲方)与寄春公司(乙方)签订《大棚场地租赁合同书》，约定寄春公司向申巧公司承租系争铺位，面积约300平方米(该商铺的具体位置和实际面积以甲方移交的面积为准，实际面积含有总面积的28%的公摊面积)；经营景观设计施工、草花及盆景出售、景观产品展示；租期3年，自2019年5月18日至2022年5月17日；租金单价0.5元每平方每日；正式交付日期为2019年5月18日；乙方于签订当日支付甲方首年租金70,080元。合同另约定其他事项。申巧公司于2019年5月18日将系争铺位交付于寄春公司。寄春公司向申巧公司支付了2019年5月18日起至2020年5月17日止的租金70,080元、水电费1,900元。2019年9月24日，申巧公司拆除了申巧花木城中的部分辅路(包括系争铺位至主路的辅路)并在辅路上覆盖渣土，以应对土地管理部门的巡查。审理中，经寄春公司申请，本院依法委托上海正弘建设工程顾问有限公司对系争场地内的鱼池、木平台、内饰装修、小木屋的建造费和装修进行评估。2020年9月4日，上海正弘建设工程顾问有限公司出具司法鉴定意见：涉案工程造价60,660.70元，其中装饰工程造价53,277.79元，安装造价7,382.91元。经对现场鉴定，依据现场目前装饰情况，经综合考虑，对现场实物成新率，我司建议按75%计算。鉴定费3,000元。再查明，本案审理过程中，申巧公司将申巧花木城中的部分辅路(包括系争铺位至主路的辅路)上的渣土移走部分，现辅路路面与主路(水泥路)高度大致持平。以上查明的事实，由以下证据证明：寄春公司、申巧公司的陈述，当事人提供的合同书、收据、规划和自然资源局回复、现场视频、现场照片、评估报告、评估费发票、律师费发票等，上述证据并经庭审质证，本院核实后予以确认。本院认为，系争土地性质为灌溉水田，而本案租赁合同中约定的用途为景观设计施工、草花及盆景出售、景观产品展示，该用途违反土地性质，故本案租赁合同应属无效。根据法律规定，因该合同取得的财产，应当予以返还；双方对合同无效均有过错，其中申巧公司的过错大于寄春公司，应当各自承担相应的责任。故对申巧公司要求寄春公司向申巧公司返还系争铺位的反诉请求，本院予以支持。关于占有使用费，因寄春公司实际占用系争铺位，申巧公司破坏辅路影响了使用，故本院结合双方过错、实际使用状况，酌情确认使用费按每年30,040元的标准自2019年5月18日起计算至实际腾退之日止。故寄春公司、申巧公司应在寄春公司腾退之日结算已付租金与应付占有使用费，多退少补。在系争铺位搭建的已形成附合的不可移动构筑物，应由双方按责任分担现值损失。本院酌情确认申巧公司应赔偿寄春公司30,000元。寄春公司、申巧公司双方均确认使用电量185.49度，水量使用25.4吨，寄春公司认为应当按照民用水电计算共计139.63元，申巧公司认为应当按照工业用电计算共计353.48元，就此双方均未提供证据予以证明，本院酌定水、电费共计280元，申巧公司应当向寄春公司返还水、电费1,620元。寄春公司主张的律师费缺乏合同依据，本院不予支持。审理中，寄春公司撤回要求申巧公司恢复水泥路和通行路诉请，申巧公司撤回了主张水、电费的诉讼请求，系其真实意思表示，于法无悖，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条之相关规定，判决如下：一、原告上海寄春景观装饰工程有限公司与被告上海申巧生态园林工程发展有限公司于2019年4月26日签订的《大棚场地租赁合同书》无效；二、被告上海申巧生态园林工程发展有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海寄春景观装饰工程有限公司损失30,000元；三、被告上海申巧生态园林工程发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海寄春景观装饰工程有限公司水、电费1,620元；四、驳回原告上海寄春景观装饰工程有限公司的其余诉讼请求；五、反诉被告上海寄春景观装饰工程有限公司应于本判决生效之日起三十日内清除位于上海市青浦区沈砖公路XXX号A15、A16、A17、A18号铺位的地上物，将上述商铺返还给反诉原告上海申巧生态园林工程发展有限公司；六、反诉被告上海寄春景观装饰工程有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海申巧生态园林工程发展有限公司占有使用费(按每年30,040元的标准，自2019年5月18日起计算至实际腾退之日止，结算时应与反诉被告上海寄春景观装饰工程有限公司已付的70,080元互相抵扣，多退少补)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3,701.60元，减半收取1,850.80元，由原告上海寄春景观装饰工程有限公司负担850.80元，由被告上海申巧生态园林工程发展有限公司负担1,000元；鉴定费3,000元，由原告上海寄春景观装饰工程有限公司负担1,000元，由被告上海申巧生态园林工程发展有限公司负担2,000元；反诉受理费851元，由反诉原告上海申巧生态园林工程发展有限公司和反诉被告上海寄春景观装饰工程有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴二〇二〇年十一月五日书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国土地管理法》第三十七条非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用永久基本农田发展林果业和挖塘养鱼。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条对于一方当事人就专门性问题自行委托有关机构或者人员出具的意见，另一方当事人有证据或者理由足以反驳并申请鉴定的，人民法院应予准许。