北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初909号原告（反诉被告）：北京市通州区马驹桥镇二街村村民委员会，住所地北京市通州区马驹桥镇二街村**。法定代表人：陈志刚，主任。委托诉讼代理人：张纯华，北京市金韬律师事务所律师。被告（反诉原告）：林振香，女，1963年7月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：黄艳，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪月，泰和泰（北京）律师事务所实习律师。被告：徐贤分，男，1969年4月1日出生，汉族，住浙江省嘉善县。委托诉讼代理人：陈韶艳，北京东景律师事务所律师。被告：杨凤欣，女，1972年2月11日出生，满族，住辽宁省鞍山市。原告（反诉被告）北京市通州区马驹桥镇二街村村民委员会（以下简称村委会）与被告（反诉原告）林振香、被告徐贤分、被告杨凤欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告村委会的委托诉讼代理人张纯华，被告林振香的委托诉讼代理人黄艳与缪月、被告徐贤分的委托诉讼代理人陈韶艳、被告杨凤欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。村委会向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决解除原告与被告林振香签署的《房屋租赁合同》，由被告向原告返还租赁房屋；2.请求法院依法判决被告向原告支付自2019年9月10日起至被告返还房屋之日止的房屋占有费110959元（按市场价年租金45万元计算，暂计算三个月）；3.请求法院判决被告向原告支付违约金280000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告和被告林振香于2015年8月18日签署了《房屋租赁合同书》。双方约定租赁期限至2019年9月9日止，每年租金7万元，未经甲方同意不得转租，双方在合同中还进行了其他约定。合同到期后，被告拒不返还租赁房屋。事后经了解，被告已经将房屋转租。原告认为被告应该按照合同约定向原告支付违约金。原告认为被告的行为严重侵害了原告的合法权益，经协商未果，原告依法向法院提起诉讼，望法院判如所请。林振香辩称，不同意原告的诉讼请求。我方提出反诉。徐贤分辩称，针对腾退，我方同意。杨凤欣辩称，我和徐贤分签订了6年的合同，徐贤分是专门在北京从事转租生意的。当时和徐贤分谈的是可以签订10年的合同，徐贤分查看了其与林振香的合同后，发现仅剩余6年，于是签订了6年的合同。2017年1月1日，合同生效后，我方开始使用涉案场地。2019年，村委会张贴公告，要求腾退。我方与徐贤分无法联系沟通。我方使用涉案场地的目的是经营浴池，内部有装修。林振香向本院提出反诉请求：1.请求判令村委会补偿我方建造房屋及打井的费用282300元；2.村委会承担本案的诉讼费用。事实与理由：1999年11月9日代瑞国（林振香之夫、已故）与村委会签订《房屋场地租赁协议书》，租赁位于马驹桥镇二街大友商场的二层小楼，共计500平方米，租赁期限为五十年。后村委会基于五十年租期无效的理由提出重签合同，当时代瑞国已故，故由林振香在2015年8月18日与村委会签署《房屋租赁合同书》，将租期改为20年，租赁期限至2019年9月9日。根据《房屋场地租赁协议书》第五条第3、4款的约定反诉人有权修缮加盖房屋并在租赁院内打井一眼。1999年租赁涉案楼房后，经村委会同意，林振香加盖了178.2平方米的房屋，并在院内打井一眼。根据《房屋租赁合同书》第八条第2款约定“租赁期满，双方在土地上所形成的不动产应妥善处理”，现双方租赁合同已到期，村委会收回涉案房屋同时享有加盖部分房屋及打井的利益，该部分利益应由村委会补偿给我方。综上所述，为维护自身合法权益，特向法院提起反诉。村委会对林振香的反诉辩称，林振香的反诉无法律依据。如果加盖房屋，必须提供相应手续。对于打井，应当获取相关部门许可，如果没有相关手续，我方也不认可。本院经审理认定事实如下：1999年11月9日，村委会（作为出租方、甲方）与代瑞国（作为承租方、乙方）签订《房屋场地租赁协议书》，约定经双方共同协商，本着平等自愿的原则，就租赁事宜达成协议约定，租赁标的为甲方原马驹桥二街大友商场，计二层小楼，共计500平方米，东西长34米，南北长14米，租乙方使用。租赁期限为一九九九年九月10日起至伍拾年。租金每年度为7万元人民币。乙方在租赁期间内，在不破坏甲方房屋主体结构的原则下，有权装修、修缮加盖房屋。乙方在租赁甲方院内打井一眼，不另行向甲方交纳水费。合同还约定其他事项。代瑞国系林振香之夫，于2008年2月9日因病身故。2011年8月23日，友联浴池（作为出租方、甲方，甲方代表为林振香）与徐贤分签订《租赁合同书》约定，租赁物位置于北京市通州区马驹桥，现有地上建构筑物700平方米。租赁期限为自2011年8月23日至2021年8月23日。租金为第一阶段2011年8月23日--2016年8月23日，租金30万元每年，计150万元；第二阶段2016年8月23日--2021年8月23日，租金35万元每年，计175万元。合同还约定了其他事项。2019年9月11日，林振香与徐贤分签订《协议书》约定，双方友好协商，一致同意解除2011年8月23日签订的《租赁合同书》。2015年8月18日，村委会（作为出租方、甲方）与林振香（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》约定，甲乙双方协商一致，订立以下房屋租赁经营合同约定。一、楼房面积为16.2*11米=178.2平方米；17.86*14*2=500平方米，用途租房、经商。三、租赁期限：从1999年9月10日至2019年9月9日。租期为20年。年租金标准与缴纳义务：每年租金7万元整，一年一缴。甲方权利义务为乙方提供经营场地678.2平方米，供其经营，楼房的所有权不变。违约责任规定，本合同自甲乙双方签字盖章，任何一方不得违约。如单方违约，给对方造成经济损失的，违约方负有赔偿责任。注：按合同总租金的20%缴纳（20年）。租赁期满，双方在土地上所形成的不动产应妥善处理，不得影响下一轮经营活动。合同还约定了其他事项。2016年11月26日，徐贤分（作为出租方）与杨凤欣（作为承租方）签订《租赁合同》约定，甲方将位于马驹桥镇商业街友联浴池租赁给乙方使用，租赁物建筑面积为约600平方米。本租赁物使用功能为经营浴池，包租给乙方使用，乙方不得随意更改使用功能。租赁期限为6年，自2017年1月1日起至2022年12月30日止。租赁物的年租金为270000元。合同还约定了其他事项。经本院实地勘察，现该涉案场地中系由杨凤欣经营浴池使用，杨凤欣为经营浴池添置了若干用具，该浴池现已停业，涉案场地空置。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。村委会与代瑞国签订的《房屋场地租赁协议书》、村委会与林振香签订的《房屋租赁合同书》、林振香与徐贤分签订的《租赁合同书》、徐贤分与杨凤欣签订的《租赁合同》皆系合同当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，合同各方当事人应按照合同约定的条款履行相应的义务。因村委会与林振香签订的《房屋租赁合同书》约定，租赁期限截止为2019年9月9日，林振香与徐贤分签订的《租赁合同书》、徐贤分与杨凤欣签订的《租赁合同》超出了村委会与林振香签订的《房屋租赁合同书》所确定的租赁期限，故林振香与徐贤分签订的《租赁合同书》、徐贤分与杨凤欣签订的《租赁合同》皆无法继续履行。因徐贤分与杨凤欣签订的《租赁合同》已经不存在履行的基础，故作为租赁标的的实际占有人，杨凤欣有义务将租赁标的腾退给村委会。林振香作为租赁标的的承租人、徐贤分作为租赁标的的次承租人，二人明知林振香租赁期限截止2019年9月9日，而二人的转租所约定的截止日期均超过2019年9月9日，导致村委会无法在截止日期时收回租赁标的，故二人亦负有腾退房屋的义务。因村委会与林振香的合同截止日期为2019年9月9日，本院认可双方签订的《房屋租赁合同书》于2019年9月9日解除。关于村委会诉求的占有使用费，因该房屋在2019年9月9日后，实际占有人为杨凤欣，故应由杨凤欣向村委会支付占有使用的费用，本院参照双方签订的合同约定以及周边房屋的租金标准予以酌情支持。关于村委会诉求的违约金，因村委会与林振香签订的《房屋租赁合同书》载明的违约条款并不明确，村委会与徐贤分、杨凤欣并无合同关系，无法向二被告要求违约金，且本院已经依据杨凤欣实际占有涉案场地的情况支持了相应的占有使用费用，能够弥补村委会的损失，故对于村委会的违约金诉求本院不予支持。关于林振香的反诉请求，因其提交证据不足以说明其新建房屋及打井的情况，本院对于林振香的反诉请求不予支持。关于杨凤欣所称涉案场地的装修及添置物品情况，因其与村委会并无合同关系，不构成反诉，杨凤欣可另行起诉，因本院支持了村委会关于腾退房屋的请求，杨凤欣可申请采取必要的证据保全措施。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京市通州区马驹桥镇二街村村民委员会与被告（反诉原告）林振香于2015年8月18日签订的《房屋租赁合同书》于2019年9月9日解除；二、被告（反诉原告）林振香、被告徐贤分、被告杨凤欣将《房屋租赁合同书》及合同附图所约定涉案场地腾退给原告（反诉被告）北京市通州区马驹桥镇二街村村民委员会，于本判决生效之日起30日内执行清；三、被告杨凤欣支付原告（反诉被告）北京市通州区马驹桥镇二街村村民委员会占有使用费（按照每年7万元的标准自2019年9月10日起至实际腾退之日止），截止2020年11月7日为81315.07元，于本判决生效之日起7日内执行清；四、驳回原告（反诉被告）北京市通州区马驹桥镇二街村村民委员会的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）林振香的所有反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3582元，由原告（反诉被告）北京市通州区马驹桥镇二街村村民委员会负担2666元（已交纳），被告杨凤欣负担916元（于本判决生效之日起7日内执行清）。案件反诉费2767元，由被告（反诉原告）林振香负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  余 海二〇二〇年十一月九日法官助理  杨文龙书 记 员  许松婷