广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初17183号原告：朱石明，男，1948年2月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************117。原告：朱贤勤，男，1985年8月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************116。共同委托诉讼代理人：梁镇忠，广东盈宇律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：付玉晖，广东盈宇律师事务所律师。被告：邵建华，男，1979年1月18日出生，汉族，住江西省上饶市戈阳县**************，公民身份号码362************119。委托诉讼代理人：范金荣，广东顺龙律师事务所律师。第三人：黄浩，男，1978年12月26日出生，汉族，住江西省吉安市万安县************，公民身份号码362************712。原告朱石明、朱贤勤与被告邵建华租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序于2020年10月15日公开开庭进行了审理，原告朱贤勤及两原告的共同委托诉讼代理人梁镇忠，被告邵建华及其委托诉讼代理人范金荣到庭参加诉讼。后本院依职权追加黄浩为本案第三人参加诉讼，并于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告朱贤勤及两原告的共同委托诉讼代理人梁镇忠、被告委托诉讼代理人范金荣到庭参加诉讼，第三人经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即将原告与被告于2015年3月25日签订的《房屋租赁合同》项下的租赁物内的物品搬走，腾退租赁物予原告；2.被告向原告支付场地使用费(从2020年6月1日起按每月105000元的标准计至租赁物实际返还之日止)；3.被告向原告支付2020年1月至5月份迟延支付租金的滞纳金4136.45元(滞纳金按年利率24%从被告应履行之日起计算至被告实际履行之日止)；4.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2015年3月25日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定：1、原告将位于佛山市南海区*****************大堂及西边两个铺位门面、二层、三层、四层、五层东边房屋（面积3000平方米）出租给被告使用，租赁期限自2015年4月1日起至2027年3月31日止；2、2019年4月1日至2023年3月31日期间，每月租金为30000元；3、被告需于每月5日前支付当月租金，逾期支付的，按每天2%加收滞纳金，逾期超过15天的，原告有权终止合同，不予退还租赁保证金且要求被告赔偿全部损失；4、合同终止时，被告在租赁物业的装修装潢及空调系统等附着物品须保持完整，不得破坏和拆除，无偿归原告所有。上述合同签订后，原告已按合同约定向被告交付了租赁物，但被告未及时足额支付租金予原告，存在长期、多次拖欠租金的情况。由于自行催收租金未果，原告曾先后于2019年9月18日、2020年3月13日委托律师事务所向被告发出催收租金的《律师函》。2020年5月22日，因被告继续拖欠租金，原告再次委托律师事务所向被告发出《律师函》，决定解除合同，并要求被告限期清缴费用及腾退租赁物，被告已于2019年5月23日收到上述《律师函》。根据合同法有关规定及《房屋租赁合同》的约定，原告与被告所签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月23日解除，但截至目前，被告仍未向原告清偿欠款及腾退房屋。为维护自身合法权益，原告现根据我国相关法律规定，特向法院提起本次诉讼，请求判如所请。诉讼中，原告补充陈述：涉案合同第8条约定，承租人整体转让合同的权利义务，需经出租人书面同意并按照出租人规定办理相关转让手续，缴纳2万元手续费。本案中被告未经原告书面同意，将涉案合同的权利义务转让第三方，违反上述约定构成违约，根据合同第7条约定，原告有权解除合同。被告在涉案合同履行过程中多次欺骗恐吓原告，已导致双方的信任和合作基础完全丧失，基于此涉案合同应解除。场地使用费按105000元计算的依据是佛山市南海区住建城乡建设和水利局关于发布2019年南海区房屋租赁市场指导租金标准。被告辩称，被告不同意原告的诉请，双方所签订的涉案合同并未解除，现仍在履行中，原告的诉请并没有关于解除租赁合同的请求，因此本案租赁合同是否依法解除的情况下，原告的诉请没有法律依据，应予全部驳回。对原告诉请的场地使用费用被告不同意支付，被告按照双方签订涉案合同缴纳租金，疫情期间被告于2020年1月18日至2020年4月8日期间停止营业，所以有迟延支付租金的情况，之后被告也是缴纳相应租金，所以被告只能按照涉案合同支付租金，不同意支付场地使用费。对滞纳金被告不认可，疫情对整个市场的损坏大家都是清楚的，被告恳请原告减免租金延缓交付租金都是合法合情合理，仅因迟延支付租金而产生滞纳金，不近人情。对原告所述被告将租赁物转租给第三方而解除合同，恐吓、欺骗原告与事实不符，实际是被告投入大量资金，重新装修房屋，原告想收回谋取利益，被告认为双方签订涉案合同合法有效，应予继续履行。原告想撇开涉案合同的约定所提的诉请与事实不符，没有依据应予驳回。被告没有转让合同的权利义务。诉讼中，原告举证如下：1.原、被告身份证复印件各1份，用以证明原被告诉讼主体资格；2.不动产权证复印件1份、不动产登记信息查询结果原件1份，用以证明涉案房产登记在原告朱贤勤名下，原告是涉案房产权属人；3.房屋租赁合同复印件1份，用以证明2015年3月25日，原告与被告签订涉案合同，约定（1）原告将涉案房产出租给被告使用，租赁期限是2015年4月1日起至2027年3月31日止；（2）2019年4月1日至2023年3月31日期间，每月租金为30000元，被告应于每月5日前支付当月租金，逾期支付的，按每天2%加收滞纳金，逾期超过15天的，视为被告违约；（3）被告整体转让涉案合同的权利义务需经原告书面同意，并按照原告规定办理相关转让手续，缴纳2万元手续费；（4）被告违约的，原告有权终止合同，不予退还租赁保证金且要求被告赔偿全部损失；（4）合同终止时，被告在租赁物业的装修装潢及空调系统等附着物品需保持完整，不得破坏和拆除，无偿归原告所有。4.佛山市南海区住房城乡建设和水利局关于发布2019年南海区房屋租赁市场指导租金标准的通知复印件1份，用以证明涉案房屋所在地段的租赁市场指导租金标准为每平方米每月35元，涉案合同能够2019年4月至2023年3月期间的租金为每平方米每月10元，已远低于上述标准。被告在租金如此低的情况下仍要求原告减免租金，这是不合理的，对原告而言十分不公平。5.照片3张，用以证明被告的酒店在疫情防控期间正常经营。被告在疫情防控应急响级别已降低及酒店早已正常经营的情况下，仍未按时足额支付租金，属恶意违约。6.律师函、EMS邮寄单、邮寄查询记录复印件各3份，用以证明被告违反合同约定，长期多次拖欠租金。原告曾先后于2019年9月18日、2020年3月13日委托律师向被告发出催收租金《律师函》。2020年5月22日，原告再次委托律师向被告发出《律师函》，决定解除合同，要求被告期限清缴费用及腾退租赁物，被告已于2019年5月23日收到上述《律师函》。7.微信聊天记录打印件2张，用以证明被告未经原告书面同意，将涉案合同的权利义务转让予第三方，违反了合同第八条约定，构成违约。根据合同第七条的约定，原告有权解除合同。8.附加合约、微信聊天截图复印件各1份，用以证明被告告知原告办理消防安装报建需要34万元，原告当时承担了17万元。经原告与被告的合伙人核实，被告因消防安装报建只花了不到20万元款项。被告的不诚实行为已导致双方的信任和合作基础丧失。9.微信朋友圈截图打印件1份，用以证明被告及其配偶于2020年7月投资开设了一间茶庄，新冠疫情或者疫情防控措施并没有导致被告资金周转困难。10.照片2张、微信截图1张（已核对手机），用以证明涉案租赁物由第三人负责经营，被告已将涉案租赁物的权利义务概括转让给第三人。诉讼中，被告举证如下：1.原告朱贤勤与被告的微信聊天截图复印件15页，用以证明双方关于拖欠租金的事由、由来等过程，以及被告一直不同意解除合同。2.照片11张，用以证明涉案租赁物漏水情况以及装修前后的对比图片，被告投入大量资金进行装修。3.转账记录复印件6份，用以证明被告都有缴纳租金。4.营业执照、企业信用信息报告复印件各1份，用以证明被告在涉案租赁物经营酒店。第三人经本院合法传唤，无正当理由没有到庭，依法视为其放弃举证质证的权利。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据6的律师函与EMS邮寄单、查询记录可以相互对应，本院对其真实性予以确认；2.原告提交的证据8中微信聊天记录，被告确认聊天相对人，本院对其形式上的真实性予以确认；3.原告提交的证据9中照片未能反映拍摄时间及内容，本院对其证明效力不予确认，微信截图有手机核对，本院对其形式上的真实性予以确认；4.被告提交的证据2为照片，未能反映拍摄时间及内容，本院对其证明效力不予确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：涉案房屋位于佛山市南海区***********，已办理不动产权证，房屋建筑面积为3542.68平方米，权属人为原告朱贤勤。2015年3月25日，两原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租用建筑面积3000平方米，租赁范围为大楼一中间大堂及西边两个铺位门面、二层、三层、四层、五层东边房屋（其中五楼楼梯口左侧单位为甲方留作自用），租期12年，自2015年4月1日起至2027年3月31日止；2019年4月1日至2023年3月31日期间，每月租金为30000元，乙方应于每月5日前支付租金；履约保证金为36000元；乙方不按时交纳租金及其他应缴之各项费用的，甲方将按照乙方应交各项费用的总额每天2%向乙方加收滞纳金，如果乙方逾期超过十五天，则视为乙方违约，原告有权终止合同，乙方交纳的租赁保证金不予退还且补偿甲方全部损失；如因经营需要，在合法和确保甲方的利益不受损的前提下，经甲方书面同意后允许乙方整体转让该物业在本合同中约定的权利和义务，并按甲方有关规定办理相关的转让手续，并交纳20000元手续费，且甲方拥有优惠30%的优先承让权。乙方转让该物业与受让人签订转让协议前，必须正式书面通知甲方；受让人必须与甲方重新签订租赁合同，合同生效时甲乙双方对该物业的权利义务关系即时终止；无论在任何情况下该合同终止时，乙方在该物业的装修装潢及空调系统等附着物品须保持完整，不得破坏和拆除，无偿归甲方所有，如蓄意造成这些设施设备和附着物品的损坏，乙方必须负责将其修复至原状，可以正常使用为止，否则甲方追究乙方的责任。2020年1月19日，被告通过微信向原告朱贤勤告知“过年了，大家都紧，请见谅一下，现在还差1.5万”，原告朱贤勤回复“抱拳”表情。2020年3月13日，两原告委托广东盈宇律师事务所向被告发出《律师函》，告知被告仍拖欠原告2020年1月份租金15000元、2月份租金30000元、3月份租金30000元，合计75000元，要求被告向原告支付租金75000元，并按合同约定支付因逾期支付租金所产生的滞纳金予原告；等等。该函于次日签收。2020年4月9日，原告朱贤勤确认收到被告支付的2020年2月、3月租金共6万元。2020年5月22日，两原告再次委托广东盈宇律师事务所向被告发出《律师函》，告知被告虽经原告多次催收，但截至目前仍拖欠2020年4月份、5月份的租金，被告拖欠原告租金的行为已构成违约，通知原告决定解除于2015年3月25日与被告签订的《房屋租赁合同》，并没收租赁保证金，缴清所拖欠的租金，支付相应滞纳金，以及腾退房屋予原告；等等。该函于次日签收。2020年5月28日，被告委托周环向原告支付2020年4、5月租金共6万元。2020年5月28日，被告通过微信向原告朱贤勤告知“现在酒店，我已转让第三方，希望你能出来碰个面，做个移动交手续，后面交租事宜就不是我负责了，特此告知”，原告朱贤勤回复“请与我律师沟通”，被告回复“我现在也不欠租了，真心希望，大家好聚好散，我该做的，能做的也都尽力了”。2020年6月7日，被告通过微信向原告朱贤勤告知“勤哥你好，现在酒店这边经营，是上次我们见面的黄先生在经营，从6月份开始交租金，由黄老板直接与你对接”，原告朱贤勤回复“邵建华先生，我与你签订的租赁合同已解除，请您马上将租赁物内的可移动物品搬走，并归还租赁物”。2020年7月17日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告朱贤勤确认第三人在2020年6月至11月期间已每月支付30000元予原告，但认为该款项是合同解除后的场地占用费，且占用费应参照佛山市指导租金标准来计算。被告陈述，当时是有意转让给第三人，但合同约定转让需经原告同意，因原告不同意，所以就没有转让，只是由第三人承包经营，双方没有签订合同，第三人是被告的亲戚，在6月1日由第三人直接向原告支付租金及发放工资，由第三人自负盈亏。第三人陈述，第三人想根据原合同承接涉案租赁物，但和原告见面后，原告要求增加租金，双方无法达成一致，所以直接由第三人帮被告全面管理，自负盈亏，类似承包。2020年11月18日，企业信用信息公示报告显示，佛山市南海区九江镇柏美酒店类型为个人独资企业，投资人为被告。本院认为，本案为租赁合同纠纷。涉案租赁物已办理不动产权证，涉案合同为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。首先，支付租金是被告作为承租人的主要合同义务，两原告主张因被告拖欠2020年4月和5月的租金，构成根本违约，故涉案合同于送达解除合同的律师函之日即2020年5月23日解除，被告不同意解除合同，认为其已缴清租金。对此，本院认为，虽然涉案合同约定“乙方逾期超过十五天，则视为乙方违约，原告有权终止合同”，被告确实存在延迟支付租金且超过十五天的行为，但被告经营涉案租赁物是用作酒店经营，受新冠肺炎疫情及政府一系列管制措施的影响，确会对租赁物的使用和经营造成影响和损失，被告虽延迟支付租金，但其在2020年5月28日将4月、5月的租金补交，并在2020年6月之后均每月支付租金。为此，本院根据公平原则认定原告于2020年5月28日发出解除合同的律师函不具有解除合同的效力，原告据此认为涉案合同已解除的理由本院不予采纳。其次，原告认为被告已明确告知涉案租赁物已转由第三人经营，在未经原告书面同意的情况，将涉案合同的权利义务转让第三方，违反合同约定构成违约，被告认为不存在合同权利义务转让，仅是由第三人承包经营或代为管理经营。对此，本院认为，其一，虽然被告在微信中曾向原告告知“我已转让第三方”以及“现在酒店这边经营，是上次我们见面的黄先生在经营，从6月份开始交租金，由黄老板直接与你对接”，但在庭审中被告亦明确表示涉案租赁物仍由被告经营，其经营的酒店仍为被告的个人独资企业，未变更投资人，即合同的权利义务并未整体转让。其二，第三人在询问笔录中亦表示其想根据原合同承接涉案租赁物，但原告要求增加租金双方未达成一致，故由第三人帮被告全面管理，即第三人亦明确其是受委托管理方，并非合同权利义务的受让人。其三，即使被告曾作出未经原告同意即转让第三方的表示或行为，但合同并未约定原告对此有解除权，现被告明确因原告不同意转让故未办理转让，被告与第三人仅是委托经营关系，原告已按月收取租金标准的款项，合同目的亦已实现。为此，本院认为原告以被告违反合同整体转让的约定认为合同应解除，据此收回租赁物的依据不足，本院不予采纳。综上，原告认为请求被告腾退租赁物的请求理据不足，本院依法不予支持。涉案合同尚未解除，合同约定每月租金为30000元，原告已收取至庭审辩论终结之日按此标准计算的租金，现原告请求被告按每月105000元的标准计付场地使用费没有事实和法律依据，本院亦不予支持。如前所述，受新冠肺炎疫情及政府一系列管制措施的影响，结合公平原则和租金减免因素考虑，本院对原告主张2020年2月至5月份期间迟延支付租金的滞纳金不予支持，对于2020年1月期间迟延支付租金的滞纳金，因双方在微信中对推迟支付部分租金达成谅解，故本院对原告主张的滞纳金均不予支持。第三人经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，不影响本案的审理。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：驳回原告朱石明、朱贤勤全部诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计18784元（两原告已预交），由两原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年十一月二十七日书记员  陈嘉瑜