北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初9649号原告（反诉被告）：封志强，男，1979年3月20日出生，汉族，住北京市海淀区，现住北京市丰台区。委托诉讼代理人：封利强（封志强之兄），住杭州市江干区。被告（反诉原告）：游洋，男，1987年9月9日出生，汉族，住北京市西城区。被告（反诉原告）：刘曼，女，1987年3月24日出生，汉族，住辽宁省阜新市。二被告之委托诉讼代理人：念春环，北京市邦道律师事务所律师。二被告之委托诉讼代理人：高颖，北京市邦道律师事务所实习律师。第三人：北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路**-E475。法定代表人：高晓辉，总经理。委托诉讼代理人：张毅然，女，北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司法务。委托诉讼代理人：杨秀君，女，北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司店经理。原告（反诉被告）封志强与被告（反诉原告）游洋、被告（反诉原告）刘曼，第三人北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）封志强及其委托诉讼代理人封利强、被告（反诉原告）游洋、被告（反诉原告）刘曼及其共同委托诉讼代理人念春环、高颖，第三人我爱我家公司之共同委托诉讼代理人张毅然、杨秀君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。封志强向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方在2020年4月10日签订的编号为××的合同，判令被告向原告支付违约金28.76万元；2.判令被告返还原告向其预付的各种款项20.6325万元，包括房款（定金）20万元、水电气费用325元、物业费用2000元、家具补偿款4000元；3.判令被告承担原告垫付的中介费用5.3万元；4.诉讼费由被告负担。事实和理由：2020年4月10日，原被告双方在北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司第49分店(房山区长阳镇碧波园××号楼××)签订了邑上公馆(佳和家苑)××号楼××层××单元××室房屋的买卖合同。经纪人为杨秀君(手机号码:134XXXX****；131XXXX****)和孙立丽(手机号码:186XXXX****)。在签约之前，被告曾声称这是他们的婚房，在开发商精装修的基础上又对房屋进行过“二次装修”，房屋质量没有任何问题。经双方协商，最终以房屋主体价格157万元以及房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格130万元成交，共计287.6万元。当天下午，原告按照合同约定向被告支付定金20万元，向中介支付服务费用5.3万元。在原告和被告共同去银行办理定金转账的过程中，被告再次诉苦说自己当初买家具花了很多钱，向原告额外索要0.4万元家具补偿款。原告出于同情，便口头答应，并且当即向被告支付0.4万元。4月26日，中介建立微信群并开始布置4月30日过户事宜。被告突然反悔,以工作忙没时间为由拒绝在过户前做防水试验，并且拒绝走资金监管。原告对被告的诚信产生了严重怀疑，但本着合作精神，原则上同意放弃资金监管，但要求先验房，特别是对卫生间做防水试验。没想到被告强烈抵制防水试验，并且在原告一再坚持做防水试验的情况下，单方面在当天中午退出了中介建立的微信群,从而使过户准备工作陷入僵局。4月28日下午，被告在中介劝说下回归微信群并向原告道歉。双方商定于4月29日下午做防水试验,4月30日过户与付全款同步进行。4月29日下午三点半，在中介主持下，防水试验开始，原告让物业通知楼下××的业主于次日(30日)早上前来察看有无渗水(该业主长年不住在小区，需从很远的地方专程赶来察看)。在蓄水之后，双方来到物业结算物业费用，由于物业要求交全年费用，拒绝零星收取，原告垫付了2020年5月1日至12月31日的物业费0.2万元。原告与被告还进行了水电气的交接，原告向被告支付水电气费用325元。4月29日下午六点左右，原告在返回住处的途中接到物业电话，物业说××业主气急败坏地说他家里“水漫金山”了。原告打电话请求××业主王先生等候自己一小时车程即可返回该小区，但对方声称他还要回家，不愿意等候。于是原告打电话敦促中介工作人员孙立丽立刻前往并拍下卫生间漏水现场的视频。令人费解的是，被告在得知情况后表现得极其淡定和坦然，对如此严重的漏水现象丝毫不感到意外和惊讶。4月30日，原告提出，该房屋卫生间铺设了地暖，其漏水问题完全不同于普通漏水问题，解决起来十分复杂，经咨询专业人士和查阅相关施工规范，必须在地暖上方和下方分别做防水处理，需要将该房屋大部分地暖拆除。而被告对自家如此严重的漏水问题不可能不知情，所以，要求被告进行解释，给个说法，但被告只是一味地强调应该按照之前的约定在当天下午办理过户和付全款。由于被告拒绝为漏水承担责任，并且涉嫌欺诈，原告当天没有前往办理过户和付款手续。5月5日，原告依据中华人民共和国行业标准JGJ142-2012，基于不安抗辩权，通过微信群向被告发出中止履行合同的通知，并敦促被告与原告协商解决漏水问题：“根据通行的施工规范，卫生间需在铺设地暖前开始防水作业。该房屋卫生间铺有地暖，与客厅、餐厅的地暖是一条线，分水器在厨房，所以，需要对卫生间、客厅、餐厅和厨房的地暖、、地板进行拆除重装工期约为一个月左右。因此，房主不可能再按照合同第六条的约定在‘全款到位三日内’将适宜居住的房屋交付给本人。这明显属于《合同法》第68条规定的‘有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形’。特此正式通知房主和所有经纪人，本人依法行使不安抗辩权，要求中止该合同的履行，在房主按照通行的施工规范对房屋严重漏水问题进行妥善处理之前，拒绝向房主支付全款。”同时，在微信群向被告发出警告：“由于涉及隐蔽工程，施工单位、施工方案及用料需经买卖双方和中介三方同意，施工全过程由三方共同进行全过程监督。”5月9日晚，被告不顾原告的警告，在微信群声称其“已经聘请业内权威公司对房屋进行查勘并出具维修方案”。原告当即再次发出警告：“如果你方未经我方书面许可，擅自以‘维修’之名改造和破坏房间的任何设施，我方都有权解除合同并索赔……你方单方面进行的所谓“房屋修理’旨在破坏现场，毁灭证明房屋严重漏水的证据，我方决不答应！”然而，被告却置之不理，一意孤行，并于5月21日下午在微信群声称“已经维修完毕”。此后，原告与被告多次交涉，被告始终拒绝承担责任。并且，在后来的交涉中了解到，被告之前所谓的“二次装修”只是对墙面进行了粉刷。综上所述，被告在缔约之际刻意隐瞒房屋严重漏水的情况，谎称进行过“二次装修”并向原告索要高额装修补偿款，然而在履约之际却强烈抵制防水试验，并拒绝按照国家行业标准解决房屋严重漏水问题。此外，被告不顾原告一再警告，擅自改变房屋现状，毁灭房屋漏水的证据，并且其所谓的“维修”行为(含开凿、拆除和更换瓷砖)对地暖设施造成了严重破坏。鉴于被告严重违背诚实信用原则，在长达3个月的时间里拒绝为房屋严重漏水承担应有的责任，导致过户和交房工作无法开展，完全符合《存量房屋买卖合同》第八条规定的“其他违约行为导致交易不能进行”之情形，因此，我方依照该条款之规定，请求人民法院判决解除合同，并判令被告按照合同约定向原告支付违约金，返还各类预付款项，承担原告垫付的中介费用，并承担本案诉讼费用。游洋、刘曼辩称：不同意原告的诉讼请求。原告主张的违约行为不存在，我方没有违约。房屋不能过户合同、解除的根本原因不在于被告的行为，是因为原告不履行主要付款的义务，双方都表示解除，确认解除也是我方的反诉请求。被告也只是一个普通的消费者，被告不是做工程的，房子不是被告建设的，合同约定的被告需要履行的义务等都进行了非常明确的约定，中介网站上登记了房屋，对于房屋的承诺是公开的，是适合市场上被告正常的需求，被告没有承诺和担保过超过他所不能掌握的信息，房屋在之前的过程中没有漏水过，中介可以证明，之前的房屋买卖交易情况一般不会查防水。房屋在之前查验的时候没有漏水，正常使用没有漏水过。被告关心原告是否可以支付购房款，是否可以继续履行合同，原告提出这种要求，被告的反应是很正常的，后来预约过户的时间已经定了，原告提出这种要求，被告只能答应原告进行查验。后来发现漏水，当时原告是否可以继续履行，是否可以支付购房款都不确定，原告提出超出被告范围的要求，被告无法做到，被告自己找人进行了维修，我方主要的义务是交付房屋，后将房屋维修好要求原告进行过户，并且告知原告应该按照合同支付房款，原告都拒绝，导致我们无法根据合同的违约条款告知原告已经构成了根本违约。我们同意解除合同，我们要求由于原告的违约行为解除合同。不同意支付违约金，不同意返还款项，由于原告的违约行为，根据合同我方是有权扣除定金的，我们要求使用定金条款扣除定金。中介费不同意支付。诉讼费及反诉费应该由原告承担。我爱我家公司述称，对于原告的诉讼请求，因为我们是本案的第三人，对诉讼请求不发表答辩意见。对于案件的事实我们会在庭审过程中配合法庭调查如实陈述。游洋、刘曼向本院提出反诉请求：1.请求判决原被告签订的房屋买卖合同于2020年6月5日解除；2.请求判决反诉被告在判决生效三日内配合反诉原告撤销网签备案；3.请求法院判决反诉被告承担本案维修费9000元及空置房屋的租金损失22800元；4.反诉被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年4月10日反诉原被告双方签订《存量房屋买卖合同》，约定成交总价为287.6万元，为减轻反诉被告需交纳的税费，在中介出具的合同中将房屋价款分为了房屋主体价格（157万元）和装饰、装修及相关设施补偿价格（130.6万元）。”同时约定“合同签订后，若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款、迟延不配合出卖人办理手续的（含贷款、过户等手续），逾期超过15天，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按成交总价的10%向出卖人支付违约金，买受人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将违约金支付给出卖人。”2020年4月30日，双方已经约定办理过户手续以及当天支付全部的房款，反诉被告未在当天配合办理过户以及支付房款。反诉被告一直以“房屋漏水”问题为由，拒绝履行合同义务。但上述义务已经超出反诉原告合同约定的需要配合的义务，为促进合同履行，反诉原告配合了进行防水试验，之后在反诉原告将房屋修好后，于2020年5月21日再次通知反诉被告按照合同约定在15天内，完成验房以及过户手续。但是反诉被告始终不配合，反诉被告上述行为违反了双方之间的合同约定，因反诉被告的违约行为导致的合同未能履行，该违约行为还导致了反诉原告想换房的合同目的不能实现。反诉原告根据《民事诉讼法》以及《合同法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，判如诉请。封志强针对反诉答辩称，被告说合同附件上列出了房屋的设施，附件是中介的格式条款，不可能把双方洽谈的内容写进去，被告始终不同意做防水，验防水是被告口头的承诺，合同中有如实陈述的义务，如果我们知道房子漏水我们是不会买的。被告说他不知道漏水是不可能的，房屋漏水的程度是很震撼的，绝对不是一天成的。我们不存在违约，因为当时合同约定如果说办理过户后在三天内交付给原告居住，但是出现了这么严重的漏水，维修工程需要一个月的时间，被告是不可能按照合同约定交付房屋的，我们行使的是不安抗辩权，所以我们不可能去办理过户的。对于被告提出的反诉说定金的问题，双方正式合同已经签订过了，定金已经是购房款了，被告的反诉请求没有依据。我爱我家公司针对反诉述称，因为被告的反诉请求都是针对原被告的买卖合同关系，对反诉请求不发表意见，对于案件的事实在庭审调查过程中我们会如实陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。封志强提交：1、房屋买卖合同，证明双方签订了合同。游洋、刘曼对该证据的真实性认可，证明目的不认可。我爱我家公司对于合同的真实性、关联性认可，证明目的不发表意见。2、中介费的收据两张，证明原告遭受的中介费的损失。游洋、刘曼对该证据的真实性认可，但认为按照合同都是应该由原告承担的，证明目的不认可。我爱我家公司对于中介费收据真实性认可、关联性认可。3、家具补偿款收条一份，证明原告支付了家具补偿款4000元。游洋、刘曼对该证据的真实性认可，但对证明目的不认可，认为房子当时协商的价格就是2880000元，原告要求合同上写2876000元，私下再支付4000元，但都属于房款。我爱我家公司称家具补偿款当时确实是说好的合同上写那个价格，这个4000元再补给他。4、定金收条一份，证明原告向被告支付了20万元定金。游洋、刘曼对该证据的真实性认可。我爱我家公司对于定金收条真实性认可，确实收取了20万元定金。5、物业费收据一份，证明原告交纳了全年的物业费2000元。游洋、刘曼对该证据的真实性认可，物业费按照合同都是应该由原告承担的，证明目的不认可。我爱我家公司对于该证据质证意见为物业费原告也确实交了。6、水电气费用转账凭证一份，证明原告支付的水电气费用。游洋、刘曼对该证据的真实性认可，但认为水电费按照合同都是应该由原告承担的，证明目的不认可。我爱我家公司称原告确实已经结了水电气的费用，具体怎么交付的我们不清楚。7、中介公司网页广告截图二份，系第三人对于涉案房屋的介绍，有整个房屋的照片。从整个广告内容来看是精装修的房屋，房屋设施齐全，从表面上看房屋的装修很好，这是原告要购买涉案房屋的一个原因。游洋、刘曼对该证据的真实性认可，我爱我家公司对该证据真实性认可。8、聊天记录截图，证明被告一再逃避防水试验，发生漏水情况后，我们主动要求跟被告协商，被告拒绝协商，后来我们要求三方达成一致将房屋进行维修，被告也拒绝，被告提出自己维修，我们马上发出警告如果被告自己维修我们不认可，但是被告不顾警告，仍然擅自进行了维修，做了表面工程，没有按照行业标准进行施工。游洋、刘曼对该证据的真实性认可，证明目的不认可，首先截图不全，没有反映出被告违约的情况以及中介说的话，恰恰证明被告没有违约，可以证明原告违约。我爱我家公司对该证据真实性认可，但是对于买卖双方的情况我们中间聊了很多，原告提交的不是全部的聊天记录，我们以法院认定为准。9、视频一份，证明当时漏水的情况。游洋、刘曼对该证据的真实性认可，恰恰可以证明是地漏在滴水，是轻微的漏水情况，这种情况不影响本次合同的交付，不影响合同的履行，不影响原告对房屋的居住。我爱我家公司对该证据真实性认可，这是我们录完后发到群里的，对于证明目的，对于原告做防水试验的方法是否适当，这个漏水是否影响合同继续履行，买卖双方存在分歧，证明目的我们不发表意见。10、行业标准一份，证明房屋漏水应该按照这个标准进行维修。游洋、刘曼对该证据的真实性认可，证明目的不认可。原被告是普通居民之间的房屋买卖合同，我方无法承担在开发商环节承担的工程义务，这个证据是地暖的铺设标准，不是房屋修缮标准。我爱我家公司对该证据真实性认可，与本案的关联性及证明目的不发表意见。11、5月份租房合同一份、6月份公租房合同一份、公租房转账记录一份，证明原告因为没有买到涉案房屋也是有损失的，但是我们没有提出赔偿请求，是因为我们认为我们要求的违约金已经足够弥补我们的损失，证明我们的违约金主张。游洋、刘曼对6月份租房合同及公租房转账记录的真实性认可，证明目的不认可，对5月份租房合同的真实性不认可，称系原告与别人签订，无法核实真实性。这个恰恰证明原告在2020年1月份就拥有了公租房，这就证明原告早就想好不买这个房子了。我爱我家公司对该证据不知情，不发表意见。12.录音2段，游洋、刘曼对其真实性认可，我爱我家公司不发表意见。游洋、刘曼提交：1.房屋买卖合同一份。证明原告违约的情况，我方没有违约。封志强对该证据没有异议，但是认为被告提交的合同不全。我爱我家公司对于合同的真实性、关联性认可，证明目的以法院认定为准。2．原告的起诉书一份，证明原告承认2020年4月30日应办理过户手续支付全部房款的情况，原告也认可2020年5月21日被告维修完毕通知原告办理过户，但是原告没有配合的情况。封志强称如果被告没有篡改我方是认可的。对于起诉状内容是认可的，证明目的不认可。我爱我家公司对该证据真实性、关联性认可，证明目的不发表意见。3．微信截图，证明原告被告和中介一致认可是4月30日办理过户，中介一再强调号来之不易，我们对于这个号是高度看中的，证明原告没有按照这个约定去办理过户，同时证明中介跟大家的说法都可以证明不影响过户手续，被告不存在违约，被告5月21日再次催促已经修好了，继续履行合同，但是原告仍然不履行合同，后6月25日被告正式表示解除合同。封志强对该证据的真实性认可，我爱我家公司对该证据真实性、关联性认可，证明目的以法院认定为准。4．维修合同及验收报告、维修费发票各一份，证明因为原告额外提出的程序，被告已经维修好了。封志强对验收报告不认可，认为对方是否有鉴定资质不清楚，被告没有权利进行鉴定，现场已经被破坏了无法鉴定了。对于文件上的盖章，这些东西我方不了解真实情况，不发表评论，对于维修合同真实性不提异议，但是对方是否有维修资质，被告没有提交证据，不能保证他维修可以达到根治漏水的效果，对于维修费发票真实性认可。我爱我家公司称知道被告确实把卫生间维修了，但是这组证据没有见过，我方知道这个事情，对于证据不发表意见。5．录像二段，这是被告一与楼下业主的沟通，证明房屋之前不存在漏水问题，证明我方没有对房屋的情况进行隐瞒。里面有物业公司工作人员、第三人工作人员在场。还有一段是与原来租户的视频。封志强对该证据的质证意见为：楼下的住户跟被告是邻居，关系是密切并熟悉的，他们很有可能发表一些对被告有利的言论。这个证据不应该采纳，证人应该出庭作证，而且里面这个人没有全部的样貌，戴着口罩，不能确认他是那的业主。跟原来租户的视频，无法证明他就是租户，中介是否看到了他们的租赁合同，租户的信息没有披露，租户也应该到庭作证。我爱我家公司对该证据真实性、关联性认可，当时是我方的工作人员跟着去的，证明目的我们遵从法院的认定。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，2020年4月10日，游洋、刘曼（出卖人、甲方）与封志强（买受人、乙方）及我爱我家公司（居间方、丙方）签订《存量房屋买卖合同》，第一条房屋基本情况约定房屋坐落为：房山区长阳镇佳和家苑××号楼××层××单元××，房屋建筑面积为83.9平方米。第三条成交价格、付款方式约定：经买卖双方协商一致，该房按套议定成交总价为2876000元，其中房屋主体价格为1570000元，房屋装饰、装修和相关设施的补偿价格为1306000元，买卖双方同意按建委现行规定（即存入买卖双方共同选定的交易资金银行监管账户）进行交易资金划转（交易资金监管银行详见附件二），资金包含已付款项。买受人向出卖人支付200000元，作为购房定金。在买卖双方协商一致的情况下，定金由甲方暂时提存，该定金用于冲抵购房款，多退少补。买受人采取一次性付款方式付款，买受人于过户当日支付全部房款2876000元。第六条关于居间方的居间服务费、房屋登记服务费的约定，买受人应向居间方支付的费用：成交总价2.2%的居间服务费用63272元，房屋登记服务费2000元。第七条房屋的交付处约定，出卖人应当在全款到位三日内将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列手续：1.出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接本合同附件三中所列的物品；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙和有关该房的相关手续。第八条违约责任约定：自本合同签订之日起出卖人不卖、买受人不买或买卖双方任何一方未按照本合同之相关约定履行，均视为违约。（一）合同签订后，若出卖人未按照本合同第七条约定的交房期限交房、迟延不配合买受人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行的，逾期在15天之内的，每逾期一天，出卖人应按总房价款的万分之五向买受人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天的，买受人有权单方解除本合同，出卖人应按成交总价的10%向买受人支付违约金，出卖人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将买受人的已付款项（不计利息）及违约金支付给买受人，期间产生的所有费用由出卖人承担，出卖人承担向居间方交纳的成交总价2.2%的居间服务费。（二）合同签订后，若买受人未按照本合同第三条约定的时间付款、迟延不配合出卖人办理手续的（含贷款、过户等手续）或其它违约行为导致交易不能进行，逾期在15天之内的，每逾期一天，买受人应按总房价款的万分之五向出卖人支付违约金（自继续履行合同之日起3日内支付），合同继续履行；若逾期超过15天，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按成交总价的10%向出卖人支付违约金，买受人应在收到解除合同通知之日起5个工作日内将违约金支付给出卖人，届时出卖人将买受人的已付款项（不计利息）返还给买受人，期间产生的所有费用由买受人承担，买受人承担向居间方交纳的成交总价2.2%的居间服务费。（三）合同签订后，如果未经居间方同意，买、卖双方协议解除此房屋买卖合同的相关约定，出卖人应承担向居间方交纳成交总价1.1%的居间服务费；买受人应承担向居间方交纳成交总价1.1%的居间服务费。第九条权属转移登记处约定：（一）当事人双方同意，甲方房屋解押完毕及乙方购房资质审核通过后七个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。签订合同当日，封志强向游洋支付定金200000元、家具补偿款4000元，向我爱我家公司支付服务费51000元，房屋登记服务费2000元，2020年4月13日封志强购房资格审核通过，4月19日双方办理了涉案房屋的网签手续，4月29日，封志强交纳涉案房屋2020年5月1日至2020年12月31日的物业费2000元，交纳水、电、煤气费325元，并约定于2020年4月30日办理权属转移登记手续。2020年4月29日应封志强要求，经游洋、刘曼同意，双方对涉案房屋的卫生间进行闭水试验，当天发现涉案房屋楼下出现滴水现象，后双方合同中止履行，4月30日封志强表示解除合同，后又同意待房屋漏水问题修好后再履行合同并提出维修方案，然双方就如何维修发生争议，游洋、刘曼未采用封志强建议，自行维修，为此2020年5月13日，游洋与东方雨虹建设工程有限公司签订《防水维修施工合同》，约定对涉案房屋厕浴间渗漏进行维修，于2020年5月21日维修完毕，为此游洋支出工程款9000元。2020年5月21日，游洋在双方微信交流群内通知封志强房屋已经维修完毕，催告其15日内尽快安排验房、履行合同责任，即于2020年6月5日前付清全部房款并配合办理过户手续,逾期将解除合同并追究违约责任。然封志强未验房，而是重申要求游洋、刘曼按照其拟定方案维修，6月8日下午16:09，游洋通知封志强，因其未能于2020年6月5日前付清全部房款并配合办理过户手续，存在违约行为，故通知其解除合同，6月8日晚上22:25分，封志强在微信群内再次催告游洋联系专业公司出具房屋维修方案并开展维修工作，并称于2020年6月15日前不能妥善完成上述改造工程，将解除合同。6月15日，封志强在微信群内通知游洋、刘曼解除合同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，封志强与游洋、刘曼及第三人我爱我家公司签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。本案争议焦点为涉案房屋卫生间发生漏水是否导致合同无法履行及本案中违约方的认定问题。本案涉及的是二手房屋买卖合同，按照交易惯例在该类型的房屋买卖中对房屋进行闭水试验并非必需环节，双方对于闭水试验亦未进行约定，此种情况下双方同意在过户前进行闭水试验属于在履行合同中达成的合意。闭水试验后发现房屋存在漏水现象，此时游洋、刘曼对于房屋具有修理义务并存在履约瑕疵，直接导致双方无法按照约定时间办理过户、交付房屋，构成违约，此时封志强亦取得中止履行合同的权利，然在无证据证明房屋在交易之前即存在漏水问题、游洋、刘曼故意隐瞒的情形下，对于封志强关于游洋、刘曼存在欺诈的主张本院不予采信。但该履约瑕疵属于可纠正的范畴，并不必然导致合同无法履行，在双方就维修方式无法达成一致的情况下，游洋、刘曼未经封志强同意自行维修虽有不妥，但游洋、刘曼维修时房屋产权仍未过户至封志强名下，其二人仍是涉案房屋合法产权人，寻找有资质公司对房屋进行维修是其义务亦是其权利，在修复房屋后经催告封志强仍然坚持己见，要求游洋、刘曼按照其指定方式维修并拒绝验房，此种处理方式直接导致合同履行陷入僵局。需要指出的是在游洋、刘曼自行维修房屋后，为促进合同继续履行，封志强应当对涉案房屋进行检验，若经验房，房屋仍存在漏水问题则封志强有权拒绝履行合同，然在未经验房时，无法确认游洋、刘曼维修后的房屋是否符合交付要求，此种情况下封志强固执己见并提出解除合同导致合同不能继续履行，构成违约。综上所述，游洋、刘曼在履行合同中虽存在履约瑕疵，但并不导致合同无法履行，封志强无权以此为由要求解除合同，而封志强在游洋、刘曼将房屋修理完毕后拒不验房，在无证据证明涉案房屋未完成修复、不符合交付要求时其亦无权解除合同。游洋、刘曼虽在5月21日给封志强发送通知催告于6月5日履行，并表明逾期将解除合同，但该通知仅具有催告性质，并非解除合同通知，故其主张6月5日时合同解除的反诉请求亦无法律依据，之后6月8日时游洋虽向封志强发送解除合同通知，但此时因双方对于维修房屋的方式尚有争议，封志强亦在当日再次催告游洋按照其指定方式维修，并未拒绝履行合同，故游洋在6月8日时亦没有解除合同的权利，其通知不具有解除合同的效力，而6月15日时封志强虽发送解除合同通知，但游洋、刘曼并不存在根本违约，故封志强此时亦没有解除合同的权利，由此，本院认定在双方主张范围内二者均没有取得合同解除权，但2020年11月12日经本院释明，双方均同意解除合同，本院对此不持异议，确定合同解除日期为2020年11月12日。关于违约责任，经本院认定双方对于合同解除均存在违约行为，本院综合考虑合同履行障碍的发生原因、双方过错等情形依法认定互不承担违约责任，故对于双方要求支付违约金、承担中介费用、适用定金罚则、支付房屋空置占用费用的诉讼及反诉请求本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现涉案合同已经解除，关于封志强要求退还支付的各种款项206325元的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于游洋、刘曼要求封志强配合撤销网签的反诉请求，合同解除后，涉案房屋的网签合同确需撤销，故该项反诉请求于法有据，本院予以支持；关于游洋、刘曼反诉要求封志强支付房屋修理费的诉讼请求，修理自有房屋属于其二人应承担的法定义务，该项损失应由其自行承担，故对该反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条之规定，判决如下：一、封志强与游洋、刘曼及北京我爱我家华熙房地产经纪有限公司于2020年4月10日签订的《存量房屋买卖合同》于2020年11月12日解除；二、游洋、刘曼于本判决生效后十日内退还封志强房款、物业费、水电气费共计206325元；三、封志强于本判决生效后十日内配合游洋、刘曼办理北京市房山区长阳镇佳和家苑××号楼××层××单元××号房屋的网签撤销手续；四、驳回封志强的其他诉讼请求；五、驳回游洋、刘曼的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14904元，由封志强负担7452元（已交纳），由游洋、刘曼负担7452元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费14904元，由游洋、刘曼负担7452元（已交纳），由封志强负担7452元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李亚丽二〇二〇年十一月十九日法官助理 周 蕊书 记 员 刘欣然