江西省萍乡市安源区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0302民初2366号 原告：黄成生，男，1967年10月21日出生，汉族，住江西省萍乡市开发区。 委托诉讼代理人：张道若，萍乡市赣西法律事务中心法律工作者。 被告：邓光纯，男，1968年4月1日出生，汉族，户籍所在地江西省萍乡市上栗县，现住江西省萍乡市开发区。 被告：张素萍，女，1972年5月25日出生，汉族，住江西省萍乡市开发区。 原告黄成生与被告邓光纯、张素萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄成生及其委托诉讼代理人张道若，被告邓光纯到庭参加诉讼。审理中，原告黄成生于2020年10月14日向本院提出撤诉申请，请求撤回对被告张素萍的起诉，本院于2020年10月14日作出口头裁定笔录，裁定准许原告黄成生撤回对张素萍的起诉。本案现已审理终结。 原告黄成生向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退还原告已付的1,059,000元房款，并解除原、被告双方所签订的《房屋买卖协议》；2、判令被告支付违约金240,000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年2月14日，被告将其取得的登记在萍乡市城区的仓库（房产证号为萍房权证安字第××，建筑面积为545.02平方米，总土地使用证为萍国用（2009）第XX号，分摊面积88.60平方米）卖与原告，双方于2018年2月14日签订《房屋买卖协议书》，并经江西省萍乡市赣西公证处公证，协议约定房屋价款为1,200,000元，协议签订时，原告支付700,000元给被告，余款过户后一次性付清，同时约定，因被告原因导致房屋产区和土地不能过户，一切责任归被告承担，原告可解除协议，被告返还原告购房款，并赔偿原告总应支付款项20%的违约金。协议签订后，原告除去签订协议时当场支付的700,000元外，还在被告的要求下陆续支付了359,000元房款，总计已支付房款1,059,000元。按照约定，被告应在2018年2月25日后与萍乡市粮食购销总公司一起配合原告办理过户手续。但在2018年2月25日，原告联系萍乡市城区粮食供应公司协助办理过户时，被告却以种种理由推诿，此后亦如此。2019年8月，原告向安源区人民法院起诉，要求被告为原告办理过户。被告仅一次口头承诺过随时可以办理过户，但每次原告要求被告办理过户时，被告一直拒接电话或以各种借口推延至今，且被告曾称，只会要求萍乡市城区粮食供应公司过户到其自身名下，不会协助原告办理过户手续，被告的行为严重违反了合同诚信原则，并给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告邓光纯辩称：原、被告双方曾在安源区人民法院进行过调解，双方也已约定好过户日期，但后因原告自身原因，导致未办理过户手续，故答辩人不存在违约行为。 原告黄成生针对其诉讼请求向本院提交下列证据材料，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定： 1、原告身份证，拟证明主体适格。被告质证后无异议，本院予以采信。 2、《萍乡市安源区人民法院民事调解书》1份，拟证明被告与萍乡市粮食购销总公司的合同纠纷一案，经法院主持调解，被告取得了萍乡市粮食购销总公司位于萍乡市安源区登记在萍乡市城区粮食供应公司名下的110号仓库房屋所有权的事实。被告质证后无异议，本院予以采信。 3、《公证书》1份、《房屋买卖协议》1份，拟证明原、被告双方于2018年2月14日以被告邓光纯的名义与原告和第三方曾华萍签订了《房屋买卖协议书》，协议约定被告将涉案房产卖给原告，房屋总价为1,200,000元，协议签订时原告向被告支付700,000元，同时约定因被告原因导致房屋产权和土地不能过户，一切责任由被告承担，原告可解除协议，被告返还所付款项，并赔偿总支付款项的20%的违约金等，该协议经江西省萍乡市赣西公证处进行了公正。被告质证后对真实性无异议，本院对其真实性予以认可。 4、收据7张，拟证明原告已支付被告1,059,000元房款，被告质证后对真实性无异议，本院对其真实性予以认可。 5、微信聊天记录截图及照片，拟证明原告买下被告房产后，多次催促被告办理过户手续，但被告拒不办理。被告质证后，对上述证据真实性无异议，但认为未进行房屋过户，系原告自身原因导致。本院对其真实性予以认可。 6、诉状1份、口头裁定1份，拟证明原告在2019年8月19日曾起诉被告，要求被告过户的事实。被告质证后无异议，本院予以认可。 被告邓光纯为支持其答辩，向法庭提交了下列证据，本院依据证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证情况作如下认定： 1、聊天记录1份，拟证明被告曾叫原告办理过户手续，但因原告原因，导致未办理过户手续。原告质证后，对真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告仅提供聊天记录中的一小段，应结合整个聊天记录确定是谁违约，不去办理过户手续，且原告曾经起诉被告要求被告进行过户。本院对该证据真实性予以认可，至于谁违约应结合其他证据及庭审双方陈述来综合认定。 经审理，本院认定如下法律事实：2016年5月3日，被告邓光纯与萍乡市粮食购销总公司合同纠纷一案，本院作出（2016）赣0302民初123号民事调解书，调解约定：“萍乡市粮食购销总公司协助邓光纯将位于萍乡市安源区登记在萍乡市城区粮食供应公司名下的110号仓库过户到邓光纯名下。该仓库房产证号为萍房权证安字第××号，建筑面积545.02平方米，总土地使用权证号为萍国用（2009）第XX号，分摊面积88.60平方米……”。后被告邓光纯与案外人曾华萍产生债务纠纷，该房产被曾华萍向法院申请查封。2018年2月14日，原告黄成生、被告邓光纯及曾某某签订《房屋买卖协议书》，协议约定：“一、位于萍乡市安源区登记在萍乡市城区粮食供应公司名下的**仓库，尚未进行过户登记，房产证现在房管局；二、因被告邓光纯与曾华萍有民间借贷纠纷，该仓库现已被曾华萍向安源区人民法院申请查封；三、邓光纯和黄成生约定该房屋出让价位为1,200,000元；四、价款支付方式：协议签订时支付700,000元，双方办理公证，余款在过户后一次性付清；五、协议签订时所付款项由黄成生直接支付给曾华萍622,000元，用以偿付邓光纯所欠曾华萍的全部债务；六、如因邓光纯原因导致房屋产权和土地不能过户，一切责任归邓光纯承担，黄成生可解除协议，邓光纯返还黄成生所付购房款项，并赔偿黄成生总支付款项的20%的违约损失。”并对其他相关事项作出约定，该协议于2018年2月14日经江西省萍乡市赣西公证处进行公证，同日，原告黄成生向被告邓光纯支付房款700,000元，此后又向被告支付房款359,000元，共计已向被告支付房款1,059,000元。因邓光纯一直未办理房屋过户手续，原告于2019年8月19日向法院起诉要求被告将涉案房屋过户到原告名下，后原告撤回起诉。此后原告一直催促被告办理过户手续，但被告均未配合，故诉至法院请求判如所请。 另查明，涉案房屋现仍登记在萍乡市城区粮食购销公司名下。 本院认为，本案的争议焦点是涉案房屋未办理过户手续系原告还是被告违约导致。从双方聊天记录来看，原告一直催促被告去办理过户，但是被告在微信中表示有事或者以原告有律师陪同为由拒绝前往过户，甚至在原告多次催促后不予回复消息，结合原告积极主张权利要求被告过户的事实，可以确信原告在积极履行合同的付款义务和要求被告办理房屋过户的权利，被告未履行配合原告办理过户的义务。原告与被告签订的《房屋买卖协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效。双方当事人应按照约定履行各自的义务，《房屋买卖协议书》签订后，原告已向被告支付了1,059,000元房款，被告应当按协议约定协助原告办理仓库过户手续，因被告邓光纯拒不履行过户义务，现原告要求解除合同符合法律规定和合同约定。解除协议后，被告应当退还原告已付的1,059,000元房款。关于违约金，虽然双方合同有约定违约金240,000元，但原告并未举证证明其损失，双方约定的违约金明显高于原告的实际损失，故本院根据原告已付款项的利息损失及公平原则，酌情认定被告应支付违约金80,000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第三款、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决如下： 一、被告邓光纯于本判决生效之日起十日内退还原告黄成生已付的1,059,000元房款并支付违约金80,000元； 二、驳回原告黄成生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16,491元，由被告邓光纯负担15,051元，原告黄成生负担1,440元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 员  王 珊 二〇二〇年十一月二十日 法官助理    胡菡菡 代理书记员  彭怡楚