北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0116民初4017号原告（反诉被告）：北京蓝天白鸽农产品专业合作社，住所地北京市怀柔区**镇黄吉营村****102。法定代表人：田家骏，理事长。委托诉讼代理人：秦淑香,北京市擎天律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘春波，女，1980年2月18日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：曾京辉，北京平北律师事务所律师。原告北京蓝天白鸽农产品专业合作社（以下简称蓝天白鸽合作社）与被告刘春波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蓝天白鸽合作社法定代表人田家骏及其委托诉讼代理人秦淑香，被告刘春波及其委托诉讼代理人曾京辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓝天白鸽合作社向本院提出诉讼请求：1．要求解除原告与被告的租赁合同关系；2．要求被告给付逾期支付租金的违约金73500元；3．诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年9月20日，原被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告转租的位于北京市怀柔区迎宾北路乙×号一层南×室房屋一间，租期2年，自2019年9月20日至2021年9月19日止，租金7万元/年，年付。因为被告资金周转困难，原告出于同情，同意租金分两次支付，即2019年9月20日前交付35000元，2020年2月9日前交付35000元，2020年7月29日支付第二年租金70000元。被告按时交付了第一年上半年租金后，没有按时交付下半年租金，一直到2019年4月19日才交付。因为疫情原因，我们给被告减免一个月租金。因疫情期间，原告经营困难，原告与房屋出租方北京慧友房地产开发有限公司（以下简称慧友公司）协商解除了租赁合同，当时被告也表示同意，但在5月25日腾退房屋时，被告反悔，不同意退房，并向原告索要巨额赔偿。原告认为，被告逾期交付租金2个多月，原告有权解除合同，收回房屋，故为维护原告合法权利，起诉至依法。刘春波辩称：不同意原告的所有诉讼请求。在双方签订的租赁合同中，在第二期履行合同中，是原告处于违约状态，我方在履行过程中没有违约，我们不同意他的诉讼请求。刘春波向本院提出反诉请求：1．请求判令蓝天白鸽合作社立即返还租金23332元，支付合同履行违约金99330元，赔偿货物损失75546元、货架损失5074元、门头装修损失4700元、停业90天的损失45000元；2．退还房屋保证金10000元；3．诉讼费蓝天白鸽合作社承担。事实与理由：蓝天白鸽合作社承租了慧友公司的房屋，然后将南侧一层一间转租给刘春波，双方于2019年9月20日签订了两年的合同，合同截止日期为2021年9月19日，后刘春波进行了门头装修。2020年1月，因为疫情没有营业，双方经协商蓝天白鸽合作社免除刘春波2月的租金，4月20日，刘春波交纳了3月至9月的租金29166元。2020年5月25日，蓝天白鸽合作社突然通知刘春波腾退房屋，拆除门头。经过沟通得知，是因为蓝天白鸽合作社早已经跟慧友公司解除了合同，导致刘春波无法经营，由于刘春波已经进了很多货物，刘春波无法继续经营，造成损失。蓝天白鸽合作社应承担赔偿责任。蓝天白鸽合作社辩称：不同意刘春波的反诉请求。双方的合同签订的期限是两年，第二笔租金经我们催要多次，刘春波一直都没有交，后来经过我们协商，我们同意给被告减免一个月的租金。我们没有阻止过他经营、拆门头。我们跟慧友公司多次协商沟通解除合同的问题，但都是遭到了刘春波不友好的态度，因为刘春波不能给腾房，给我们造成了很大的损失。请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2018年6月27日，慧友公司与蓝天白鸽合作社签订一份《房屋租赁合同》，约定慧友公司将其位于北京市怀柔区迎宾北路乙×号三层商业办公楼出租给蓝天白鸽合作社，租赁期限为2018年6月28日至2023年6月27日。2019年9月20日，蓝天白鸽合作社（甲方）与刘春波（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：蓝天白鸽合作社将位于北京市怀柔区迎宾北路乙×号一层南×室出租给刘春波使用，租赁期限为2019年9月20日至2021年9月19日，租金支付方式为2019年9月20日前支付2019年9月20日至2020年9月19日前半年的租金35000元，2020年2月9日支付下半年租金35000元，2020年7月19日支付第二年的租金70000元。合同约定乙方于签订合同之日支付甲方合同履约保证金10000元，合同期满后，乙方如果未违反合同规定，则甲方退还乙方合同保证金。合同第五条约定，乙方根据自己经营需要可以进行房屋装修改造，但装修改造内容需要跟甲方沟通方可实施，合同终止时乙方投入的不可移动设施不得拆卸，归甲方所有。合同第八条违约责任约定：1．租赁期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任。……拖欠租金1个月。2．乙方逾期交付租金，除仍应补交租金外，还应当按拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为：拖欠租金的3%。3．承租期内不能转租，不能退租，否则按违约处理。按每日年租金千分之3扣除违约金，直至合同期满。……当日，刘春波支付上半年租金及10000元保证金。刘春波对房屋门头进行了装修，支付装修费用4700元。刘春波承租房屋后挂靠蓝天白鸽合作社的营业执照进行服装销售。2020年1月底，因新冠疫情爆发，刘春波店面停止营业，后原被告对第二笔租金的支付问题曾进行沟通，蓝天白鸽合作社免除刘春波一个月租金。2020年4月20日，刘春波支付蓝天白鸽合作社租金29166元，蓝天白鸽合作社出具收据一份，载明：“刘春波2020年下半年房屋租金实收5个月（免一个月）2020年3月20日至9月20日29166元。”2020年6月底，慧友公司与蓝天白鸽合作社解除租赁合同，蓝天白鸽合作社的租金支付至2020年6月27日。2020年7月1日，慧友公司将北京市怀柔区迎宾北路****商业办公楼出租给案外人，案外人租赁房屋后即开始装修。2020年8月中旬，刘春波腾空房屋。蓝天白鸽合作社于2020年6月30日起诉至本院，后刘春波提起反诉。本案在审理过程中，蓝天白鸽合作社向本院提交了一份盖有慧友公司公章《房屋转租证明》及《房屋交付说明》，该两份证明，经本院向慧友公司核实，慧友公司表示该公司未曾出具过。刘春波向本院提交了若干张服装进货单据，证明货物库存价值7万余元，蓝天白鸽合作社不予认可。本院认为，原、被告之间的租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。蓝天白鸽合作社与慧友公司之间的租赁合同已于2020年6月27日终止履行，原被告双方均已腾退诉争房屋，双方之间的房屋租赁关系已不能履行，双方均表示同意解除合同，本院不持异议。关于蓝天白鸽合作社主张的逾期付款违约金的问题，虽刘春波未在合同约定的期限内支付第二笔租金，但由于疫情原因，刘春波在2020年2月份停止营业，双方在合同履行过程中，对第二笔租金的支付问题曾进行协商，蓝天白鸽合作社减免了刘春波一个月的租金，在支付第二笔租金的过程中，蓝天白鸽合作社亦未收取刘春波延期支付租金违约金，应视为双方对于第二笔租金的支付问题达成了一致，故对于蓝天白鸽公司主张的逾期支付租金违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于刘春波的诉讼主张，蓝天白鸽合作社在解除其与慧友公司之间的租赁合同过程中，未能提前妥善解决其与刘春波之间的租赁问题，致使刘春波不能继续经营，蓝天白鸽合作社应对刘春波承担相应的民事责任。关于刘春波主张的违约金，虽双方之间的租赁合同因蓝天白鸽合作社的原因导致不能继续履行，但双方并未在合同中对蓝天白鸽公司提前解除合同的违约责任进行约定，故对于刘春波主张的要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于刘春波主张的租金问题，虽刘春波占用房屋至2020年8月，但蓝天白鸽合作社与慧友之间的租赁合同于2020年6月27日已终止履行，故对于刘春波的租金本院计算至2020年6月27日，6月28日至9月20日的租金蓝天白鸽合作社应予以返还。关于刘春波主张的货物、货架损失与停业损失，在刘春波不能使用租赁场地后，刘春波应积极采取其他合理措施，防止损失的扩大，虽刘春波不能继续使用房屋，但刘春波仍占有保管其货物，并不必然导致其货物直接受损，故对其主张的货物、货架损失本院不予支持；蓝天白鸽合作社的行为对刘春波不能及时销售货物等势必造成一定影响，刘春波未能提供其损失的具体计算依据，对停业损失，本院根据其经营实际情况，予以酌情支持。刘春波主张的要求返还1万元保证金的诉讼请求，符合双方约定，本院予以支持。关于刘春波主张的门头装修损失，本院根据刘春波的费用支出情况、租赁期限，酌情予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除北京蓝天白鸽农产品专业合作社与刘春波的《房屋租赁合同》；二、北京蓝天白鸽农产品专业合作社返还刘春波租金16139元（于本判决生效后七日内执行）；三、北京蓝天白鸽农产品专业合作社返还刘春波保证金10000元（于本判决生效后七日内执行）；四、北京蓝天白鸽农产品专业合作社赔偿刘春波门头装修损失3200元（于本判决生效后七日内执行）；五、北京蓝天白鸽农产品专业合作社赔偿刘春波停业损失25000元（于本判决生效后七日内执行）；六、驳回北京蓝天白鸽农产品专业合作社的诉讼请求；七、驳回刘春波的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费819元，由北京蓝天白鸽农产品专业合作社负担（已交纳）。反诉案件受理费2622元，由北京蓝天白鸽农产品专业合作社负担580元（于本判决生效后七日内交纳）；由刘春波负担2042元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 曹小澎二〇二〇年十一月二十三日法官助理 董真真书 记 员 董立志