江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初38号原告：邹彭雪，男，1957年1月14日生，汉族，住徐州市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘勇进，北京在明律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏丽丽，北京在明律师事务所律师。被告：徐州铭智房地产开发有限公司，住所地徐州市。法定代表人：侯光军，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪令钦，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺宁，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。原告邹彭雪与被告徐州铭智房地产开发有限公司（以下简称铭智公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邹彭雪及其委托诉讼代理人刘勇进、夏丽丽，被告铭智公司委托诉讼代理人贺宁到庭参加诉讼，本案现已经审理终结。原告邹彭雪向本院提出诉讼请求：1、判令被告按商品房买卖合同第10条的规定完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；2、判令被告按照商品房买卖合同第三条第四款的约定，以及被告样板间及宣传材料所明示的阳台及窗户的尺寸结构，将合同约定中客厅南侧的封闭阳台改成玻璃窗落地阳台，主卧、次卧窗户改为落地窗户；3、判令被告将空调外机预留部位扩大至符合日立中央空调（型号：RAS-200FSYN2Q尺寸：1100毫米×1650毫米×390毫米）安装的尺寸；4、判令被告将阳台防火台高度与20-1903室、20-2603室一致；5、判令被告赔偿物业费（自2019年7月1日开始计算至本案判决生效之日止，单价的计算方式为房屋面积×每月每平方米2.6元）、租赁费27000元（共9个月，每月3000元，自2019年7月1日计算至本案判决生效之日止）；6、判令被告给付律师费1万元；7、判令被告承担诉讼费。事实和理由：原、被告双方于2017年12月12日签署商品房买卖合同（合同号为：0654445）及商品房买卖合同补充协议，约定被告向原告出售徐州市中山北路169号第21（原C3）幢第1单元xxx号商品房一套，原告已按照合同约定支付相应房价款，被告却违反合同约定，所交付房屋不符合合同约定，具体违约如下：1、商品房买卖合同第10条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备，4、燃气：交付时，完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，室内厨房位置预留燃气接口，过户手续业主自行办理。同时《补充协议》八对主合同第10条的补充和修改条款对“商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件”，约定如下：合同约定的该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件是指买受人能正常使用该商品房直接相关的基础设施设备和公共服务及其他配套设施。但被告在合同约定交房日期并未与城市燃气管网连接，无法保证燃气供应，违反了购房合同的约定。且房屋所在小区是凯旋门项目三期，为住宅类商品房最后一期，应当在交房时达到基础设施设备符合合同约定的标准。因此被告在合同约定交房时基础设施设备无法达到交付使用条件的，合同约定按照补充协议处理，即排除补充协议中提到的几项特殊情形之外的，被告应当承担合同违约责任。2、商品房买卖合同第3条、第14条、第15条、第16条约定了商品房的基本情况、商品房质量、以及遇规划变更、涉及变更时应当尽到的通知义务以及买受人享受相应的合同解除权。同时根据被告向包括原告在内的所有购房人公开展示的同户型的样板间都已经明确了包括阳台在内的所有房间的窗户的尺寸、大小、格局以及房屋内下水管道所在位置、室内墙面保持水平一致、空调外机预留位置及大小。但是被告交付给原告的房屋，包括阳台在内的所有窗户均与样板间有巨大差异，室内大梁与墙面不在同一水平线上，房间墙面多处漏水空鼓、空调外机预留位置过于狭窄，根本无法正常安装空调外机，无法满足基本居住所需的质量要求，导致原告如果收房后将支付大笔费用对这些房屋质量问题进行装修处理。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条，原告认为被告公示的样板间、售楼处沙盘以及售楼宣传彩页，明确该房屋为“全景观阳台”，因此样板间中各个房间的窗户、房屋内构造布局均是构成“全户型”“超大面宽”“让阳光和风景游走于室”的具体说明，且很明显这一点影响了房屋的价格和购房者订立合同的意愿，所以被告公示的样板间、售楼处沙盘以及售楼宣传彩页中对包括阳台在内窗户的宣传应当视为商品房买卖合同约定的一部分，被告所交付房屋应当与样板间、售楼处沙盘以及售楼宣传彩页保持一致。在被告没有按合同约定以书面形式通知并保障原告法定解除权的情况下，对涉案房屋进行多项变更，属于违反合同约定交付义务，被告应当承担交付房屋不符合合同约定的责任。3、商品房买卖合同第22条约定了建筑物区分所有权，约定建筑物共有部分属业主共同所有。但在实际房屋交付过程中，被告在合同约定区分所有权内容中有数项不符合购房合同和法律法规强制性规定，不符合交房条件：其中第一，小区南侧绿地面积和比例，在被告售楼处沙盘中展示小区南侧的绿地与实际交房时差距过大，属于违反双方合同约定；第二，小区消防通道的建设，不仅实际交付消防通道与售楼处沙盘红线不符，而且实际交付时已经预留了停车位，同时消防通道内外地面相差数米，根本无法正常出入消防车辆，消防通道的建设不符合消防安全要求，根本没有达到小区综合验收标准，也无法达到合同约定的交房条件；第三，被告私自出售人防车位侵犯了全体业主的建筑物区分所有权，亦属于违反合同约定的交付义务。以上三个建筑物区分所有权部分均不符合合同约定，被告需承担合同违约责任。同时商品房买卖合同第28条约定补充协议中如果含有减轻或者免除合同约定中应当由出卖人承担的责任，或者不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，以合同为准。因此，补充协议中对被告合同义务的减轻或者免除部分应当确认为无效约定。被告依然要按照主合同约定履行交房义务。综合以上原因，因被告违反合同约定，导致原告在合同约定交房之日，无法接收到按合同约定标准的房屋，应当承担合同约定的违约责任，包括继续履行合同；将所交房屋修改、重做达到与样板间、售楼宣传彩页、和合同约定一致的标准；同时由此导致原告无法按时上房，原告所需承担的物业费（若有）、租房费用、以及主张权利所支付的律师费、诉讼费用均应当由被告承担。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，诉至法院。被告铭智公司辩称:一、被告并未提出解除双方之间签署的《商品房买卖合同》，原告诉请继续履行商品房买卖合同缺乏事实依据且不明确，不符合法律规定。依据本案事实，被告并没有提出解除合同，原告也未举证证明被告有解除合同的事实或行为，因此该诉讼请求并无事实依据。二、被告依照合同约定时间向原告交付了案涉房屋，原告诉请要求被告承担逾期交付的违约责任无事实及法律依据。（一）案涉房屋已经符合案涉《商品房买卖合同》所约定的交付标准。案涉房屋取得了竣工备案证明及房屋测绘报告，并按约通过EMS向原告送达了交付通知书。原告在通知时间内也前往售楼现场查验了房屋并办理了相应交付手续。案涉房屋已经实际交付，被告不应承担逾期交付的违约责任及原告主张的各项损失。（二）即使原告所述质量瑕疵确实存在，也不影响案涉房屋的正常交付，被告已在交付房屋时提供了合同约定的相关文件，根据合同约定，原告诉状中所列的质量问题，不属于地基基础与主体结构质量问题，不影响交付，即使需要维修，维修期间亦不构成逾期交付。另外，根据江苏省高级人民法院《商品装修房屋买卖合同装修质量纠纷案件审理指南》第十五条的规定，被告交付房屋时，即使存在非实质性影响原告居住使用的瑕疵，原告亦不应以此主张拒绝接收案涉房屋及主张被告承担逾期交付责任。原告已于2019年6月28日实际收房，被告不应承担逾期交付违约责任。三、被告向原告交付的案涉房屋符合双方之间的合同约定，严格依照经过有关部门审批的图纸建设，同时符合相应的设计施工规范，原告诉请对案涉房屋进行修改重作缺乏事实及法律依据。（一）按图施工系原被告之间的合意，对双方均具有约束力。按图施工系原被告之间的合意，对双方均具有约束力。根据主合同第十五条第（一）款的约定，施工设计图对于双方均具备约束力，开发商变更施工设计既然需要通知业主并征得业主同意，正是说明施工设计图是双方合意范围之内，因此不能随意更改。主合同第十六条第（二）款也约定了案涉房屋的建造要符合施工图设计文件的要求，故被告按图施工不应承担违约责任。案涉小区已经取得政府部门核发的竣工备案登记以及资质机构提供的测绘报告，符合相应的设计施工规范，并在向被告交付房屋时提供了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，完全符合案涉《商品房买卖合同》第九条中约定的交付条件及相应的设计施工规范。（二）案涉小区的售楼广告及样板间的内容不应作为双方所达成的合同内容及实际交付标准。根据原、被告双方所签订《补充协议》第二十四条第3款的约定，沙盘、售楼广告及样板间均不作为双方合意内容。原告提到的宣传材料中表述的“全景观阳台”、“全户型”、“超大面宽”、“让阳光和风景游走于室”等也并非具体、确定的说明和允诺。此种表述既没有明确允诺阳台的尺寸、大小，也没有说明案涉房屋非封闭式阳台。此外，购房人的购买意愿及房屋的价格受多方面因素影响，如房屋的区位、层高、面积、布局、朝向、周边交通、配套设施乃至是否学区等等，阳台在前述因素中并非决定性因素甚至并非重要因素。因此并不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条所规定的应当纳入合同范围的说明和允诺。原告所举出的样板间照片，其所显示的是案涉小区一期样板间，在样板间入口处，被告放置了户型提示牌，其中明确标明了样板间展示的是一期户型，二、三期户型结构仅供参考。而本案原告所购买的是案涉小区三期房屋，显然不应将一期房屋的样板间作为双方合意内容纳入《商品房买卖合同》所约定的范围之内。（三）针对原告在起诉状中提出的要求对案涉房屋进行修改重作的相关问题，均缺乏相应的事实依据，且也并未明确具体的修改重作方式，不应对该些请求予以支持。1.关于原告提出的阳台问题，《商品房买卖合同》第三条第4款约定为封闭阳台，附件一房屋平面图中，对案涉房屋的阳台也明确标注为封闭阳台；主合同附件六第5条明确阳台为土建栏板加玻璃栏板，上部塑钢窗封闭；另外，原告签署的案涉小区《阳光宣言》，其中第四条也明确南阳台为封闭阳台，由约700mm的实体墙体加塑钢窗封闭。此外，因为案涉小区三期为封闭阳台，按照《建筑设计防火规范》要求，建筑外墙上、下层开口之间应设置高度不小于1.2m的实体墙，阳台外窗下部必须设置实体墙。以上内容均与施工报建蓝图及竣工备案图纸相一致，且被告依照图纸严格按图施工。因此，案涉房屋阳台部分完全符合合同约定并严格按图施工，无需修改或重作，原告主张该问题无事实依据，不应得到支持。2.关于原告提出的墙面空鼓问题，根据《补充协议》第十四条第5款约定，即便案涉房屋存在墙面空鼓的情况，亦属于房屋允许瑕疵范围，被告不应承担任何违约责任。3.关于原告提出的窗户大小问题，尽管案涉样板间南向飘窗采取了不设置防火墙，直接落到飘窗台的设计方案，但实际上被告已经在售楼处现场进行了提示，即该样板间系一期房屋之样板，二期、三期仅供参考。同时，在样板间相应部位也提示了此处为“非交付标准”。以上内容并不属于原、被告双方合同约定的房屋交付范畴之内。进一步说，案涉房屋实际交付的窗户高度与沙盘模型、施工报建蓝图及竣工备案图纸相一致。同时，依照《建筑设计防火规范》（2015年修改版）第6.2.5条要求，建筑外墙上、下层开口之间应设置高度不小于1.2m的实体墙；如设计为落地外窗，则不满足规范要求。该项目为2016年设计，外窗设计选型依照2015年《居住建筑标准化外窗系统图集》5.1条，结合《建筑设计防火规范》（2015年修改版）选择180*150及150*150型外窗完全符合相关设计规范要求，无需修改或重作。关于阳台窗户改为落地窗问题，根据商品房买卖合同第三条第四款及附件1的约定，该房屋阳台只有一个封闭阳台，根据原告亲笔签署的阳光宣言第四条明确南阳台由约70厘米的实体墙加塑钢窗封闭，因此原告所述要求修改阳台的请求没有事实依据且违背双方约定据此，原告主张该问题无事实依据，不应得到支持。4.关于原告提出的预留空调机位大小的问题，预留空调机位设计时即按分体空调设计，包括空调检修口等，被告对此均系严格按照施工报建蓝图施工，且与竣工备案图纸相一致。另外，根据被告实际测量比对，主流品牌的分体空调，3匹功率的外机实测均可以放置，无需修改重作。5.关于原告提出的阳台下水管与样板间样式不符的问题，首先，被告系严格按照施工报建蓝图施工，且与竣工备案图纸相一致；其次，根据前述意见，样板间在原告所指出的相同位置已经明确标注样板间的样式非交付标准，原告以样板间的标准要求交付无事实及法律依据。最后，被告实际交付的位置也是考虑到避让空调冷凝管及方便洗衣机排水管接入地漏等因素，系充分考虑到原告使用案涉房屋之便利。综上，原告主张该问题无事实依据，不应得到支持。6.关于原告提出的室内大梁与墙壁不在同一水平面的问题，首先，住宅过道处梁截面为200mm*400mm，卧室北侧梁截面为120mm*400mm，以及户内存在的约100mm厚的非承重二次结构墙，均为严格按施工报建蓝图施工，且与竣工备案图纸一致；其次，尽管由于被告按图施工造成梁与墙体在观感上存在轻微错位，但系出于满足建筑安全相关规范的要求，且不影响实际使用；最后，前述观感上的轻微错位问题可通过后期在装修过程中的简单处理予以消除，故原告主张不应得到支持。四、原告主张案涉小区业主共有部分交付不符合合同约定并诉请被告承担违约责任无事实及法律依据，（一）原告作为单独业主，以全体业主共有部分不符合交付条件而起诉被告主体不适格。（二）案涉小区内绿地面积和比例符合相关规定，且原告所指减少部分本就属于项目围墙之外，不存在减少绿地面积的情况。（三）案涉小区内消防道路及大门符合有关消防规范要求。案涉小区1#、3#、4#楼消防车登高操作场地设置在主楼北侧，2#楼消防车登高操作场地设置在主楼南侧，均为按施工报建蓝图施工，且与竣工备案图纸一致。另外，实际交付的案涉小区消防车道宽度及小区大门净高要求均满足有关消防规范要求，且案涉小区已通过消防验收。原告认为被告存在该项违约行为无事实依据。五、原告以案涉小区燃气未按时开通为由认为被告构成违约缺乏事实及法律依据。（一）被告在案涉小区交付前已经完成了相应燃气管线的接通工作。案涉小区系受市政管网迁移影响导致未能按时开通燃气，依照合同约定不应由被告承担违约责任。案涉小区系分期开发，部分基础设施需要符合项目总体进度安排。根据《补充协议》第八条第1款的约定，被告在交付时暂未将项目全部基础设施设备、公共服务或其他配套设施达到使用条件的，不属违约。本案原告购买的房屋系案涉小区三期房屋。被告在合同约定的交付日期前，已经完成了三期规划红线内的管线敷设，并与红线外的市政管线连接完毕，完成了相应燃气管线的接通工作，并无违约事实。导致燃气迟延开通的实际原因为案涉小区四期规划红线内踏勘到市政管线，为确保附近居民安全，须将红线内的市政管线做整体迁移。该迁移需要与三期项目的管线做统筹安排，因此导致三期项目内燃气开通迟延。根据双方前述《补充协议》第八条第1款的约定，被告在此情形下不承担违约责任。（二）被告已经尽己所能为案涉小区的燃气开通工作尽到了相应义务，不应再承担违约责任。案涉小区三期项目的交付时间为2019年6月30日，房屋交付后，被告努力协调各方，于2019年9月实现了三期项目燃气的开通。被告已经尽己所能为案涉小区的燃气开通工作尽到了相应义务，不应再承担违约责任。此外，根据原告提交的徐州市鼓楼区铜沛街道工作委员会2019年9月17日出具的《关于邹彭雪信访事项答复意见书》的内容，也恰恰说明了被告就案涉三期项目燃气开通的事项积极与燃气公司沟通协调，尽到了相应的合同义务，不应再承担违约责任。（三）即使认为被告应当就此事承担相应违约责任，也应当由原告举证其存在因燃气迟延开通实际损失。根据民事证据规则，即使认为被告应当就燃气迟延开通承担相应违约责任，也应当由原告举证其存在因燃气迟延开通而造成的实际损失，否则应当承担举证不能的不利后果。但原告并未就此提交相应证据，因此不能认定其损失实际存在，被告不应承担违约责任。案涉房屋系毛坯交付，根据被告了解，原告收房后于2019年8月26日起开始进行装修，已经实际使用房屋，不存在不能使用房屋的损失。由于房屋的装修并不受到燃气是否开通的影响，因此燃气迟延开通并未给原告造成任何损失，被告不应承担违约责任。原告主张的物业费是其在收房之后依据与物业公司签订的物业服务合同应当缴纳的费用，本案中被告没有逾期交付，不应承担相应的物业费，另外原告主张的律师费没有合同依据，不应支持。原告要求被告进行修复的有关质量问题，均没有依据，被告交付的房屋符合合同约定的交付条件。综上，原告诉讼请求均没有事实与法律依据，依法应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号0654445），约定原告购买被告开发的徐州市鼓楼区凯旋门花园第21（原C3）幢第1单元xxx号。该商品房总价款为2108463元。该商品房的规划用途为住宅。该商品房层高为2.9米，有1个阳台，其中1个阳台为封闭式。0个阳台为非封闭式，阳台是否封闭以规划设计文件为准。合同第九条约定，商品房交付条件:1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十条商品房相关设施设备交付条件约定，燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，室内厨房位置预留燃气接口，过户手续业主自行办理。燃气需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意安按照补充协议约定处理，出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房达到合同约定第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照逾期交付责任处理，并按照第二十条处理。第十二条逾期交付责任约定，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照补充协议约定处理。出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，经检测不合格的，买受人不解除合同的，出卖人承担修复责任。第十七条保修责任约定。商品房实行保修制度，该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。第十九条预售合同登记备案约定，出卖人应当自本合同签订之日起30日内(不超过30日)，办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。第二十五条送达约定，出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起3日内书面通知对方，变更一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。补充协议主要内容为:对主合同第[九]条的补充及修改如下:1、该商品房交付时应当取得《竣工验收备案表》，出卖人取得《竣工验收备案表》，即视为具备交房条件，买受人不得拒收房屋。2、如果在交付时间前已经具备了实测条件且出卖人已经提前合理时间申请测绘,但因测绘机构的原因导致测绘延迟，而在交付时未能出具测绘报告的，买受人知悉并同意该测绘报告可于办理产权登记期限届满之日前提供，且不得以此为由拒绝或延迟接收房屋。对主合同第[十]条的补充及修改如下:1，合同约定的该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件是指买受人能正常使用该商品房直接相关的基础设施设备和公共服务及其他配套设施，因项目分期或分批次开发，出卖人可能在交付时暂未将项目全部基础设施设备、公共服务或其他配套设施达到使用条件，可能分期呈现，出卖人对此不承担违约责任。2、鉴于本小区为分期开发建设、分期交付使用，根据政府批准的规划方案，基础设施与本小区红线内的公共配套建筑也将分期建成交付，但最迟应与最后一期商品房同时交付使用。买受人知悉所购买房屋所在项目系分期开发、分期交付，可能会对该房屋使用、经营产生定影响(包括人流、光线、采光、施工噪音等)，买受人承诺不因分期开发给买受人带来的影响而向出卖人提出索赔或其他任何要求。3、若基础设施逾期交付，如非出卖人原因的情况下，双方一致同意约定如下:3.1、如果出卖人已经完成了建设区域规划红线内的供水、排水、供电等基础设施建设，但因规划红线外的非出卖人的原因而导致房屋交付时未与城市管网相互连通的，则出卖人有责任继续努力尽早实现连通，且应当提供安全可靠的临时用电、用水、用气等。只要出卖人提供了安全可靠的用电、用水、用气等，即不视为出卖人交付基础设施延迟，且不得作为买受人拒绝或延迟接收该商品房的理由。3.2、如政府或有关配套设施经营管理单位承担的基础设施及配套设施(包括但不限于自来水、电力、网络、电话、有线电视、通讯、燃气、采暖等)在入住时不能交付使用或因入住户数比例达不到要求在入住时不能开通的，出卖人不承担任何责任，不得作为买受人拒绝或延迟接收该商品房的理由。对主合同第[十一]条的补充及修改如下:1、出卖人向买受人交付前，可发出《入住通知书》,并在《入住通知书》中注明交付办理期限、交付手续办理地点等。2、买受人未签收《入住通知书》或无正当理由拒绝接收或未在通知中的入伙期限内对房产进行验收交接的，本房产的交付时间为出卖人通知的交付截止日期或合同约定的交付截止日期，两者先到达者为准，且视为买受人对交付房产质量无异议，已验收合格，出卖人不承担逾期交付的违约责任。无论任何原因导致买受人未接收到《入住通知书》，买受人(不具备入伙资格的除外)都应该按照主合同第[十一]条约定交付期限到房屋所在地办理入伙手续并接收房屋。合同约定交付期限届满，视为该商品房已经实际交付给买受人，涉及该商品房的全部风险也转移给买受人。如买受人未按约定的日期办理本房产的验收交接手续，出卖人可向买受人发出书面催告书，催告买受人限期领取钥匙，出卖人催告行为，不视为对本房产交付日期的顺延，本房产的交付时间为出卖人通知的交付截至日期或合同约定的交付截至日期，两者先到达者为准。5、买受人同意在办理该商品房交付手续过程中，不得以工程质量(地基基础和主体结构质量问题除外)或装饰装修、设备的标准为由拒绝接收该商品房，但出卖人应对买受人提出的合理整改意见按《住宅质量保证书》约定进行履行保修义务进行修复，出卖人在维修期间不构成逾期交付。买受人以工程质量(地基基础和主体结构质量问题除外)或装饰装修、设备的标准为由拒绝接收该商品房的，视为该商品房已交付，交付时间为通知的交付截至日期或合同约定的交付截至日期，两者先到达者为准。6.1、买受人在查验房屋时对该商品房的质量问题提出异议的，应以书面形式一次性提出，由买受人或其授权委托人亲笔签字，否则视为无异议。出卖人处理完买受人书面异议后，通知买受人对修复部分验收之日起[10]日内，买受人未验收收或未提出书面意见拒绝验收的，视为买受人已验收合格。6.2、买受人在入伙查验时，如在《房屋验收单》中提出的房屋存在主体结构质量不合格的质量问题时，应提交经有资质机构检测的确凿依据，如出卖人对该质量问题存在争议的，买卖双方根据本补充协议第14条争议解决条款执行。对主合同第[十二]条的补充及修改如下:出卖人逾期交房，逾期不超过[90]日(含[90]日)的，自主合同第[十一]条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人选择继续履行合同的，自主合同第[十一]条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但总额最高不超过房款总额的5%。4、由于买受人未能按合同约定时间付款或买受人其它原因不能按期交付的，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项或买受人原因消除后，该顺延期限不视为交付逾期，出卖人不承担任何责任。对主合同第[二十]条的补充及修改如下:双方的权利、义务及出卖人有关该项目的一切承诺均以主合同及补充协议的约定为准，出卖人通过口头、书面、实物、网络媒体及其他形式(包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等)所表达或提供的信息都不作为确定双方权利、义务的依据，不构成对该商品房现确定的价格有重大影响的因素。出卖人的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知(但法律、法规或规章另有规定的除外)。主合同和补充协议对相应房产的定价不包含前述宣传物料和销售说辞超出合同内容所做的表述。出卖人的销售人员所出具或签订的与该商品房有关的任何文件，均应在取得出卖人书面授权或书面确认的情况下对出卖人才具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和信息等，与合同及其附件、本补充协议以及双方签订的其他协议等的约定不一致的或超出约定范围的，不构成合同及其附件、本补充协议以及双方签订的其他协议等的内容。对于该商品房的销售价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉,并已列入合同及其附件、本补充协议以及其他相关的文件之中。2019年9月17日，鼓楼区铜沛街道工作委员会就邹彭雪新房事项答复意见书，答复如下:我办事处凯旋门社区信访办工作人员得知您反映的问题后，向凯旋门小区华润物业询问具体情况，经了解凯旋门小区3期于2019年6月底正式上房，但由于该小区的开发商在港华燃气，仍有部分手续未办结，导致燃气未能开通，华润物业表示铭智公司将尽快与港华燃气协调，争取在9月底开通燃气。2019年9月27日，徐州港华燃气有限公司出具燃气通气证明，凯旋门三期限标燃气管道铺设完毕，经验收合格具备通气条件，现庭院管网已经通气完毕。涉案房屋建设单位于2019年6月3日报送工程竣工验收备案文件，申请备案，于2019年6月6日，由建设单位组织竣工验收合格。2019年6月13日，徐州禹贡地理信息科技有限公司出具房产实测成果报告书。涉案房屋实测面积为110.67平方米。2019年6月15日，被告向原告邮寄了入住通知书，通知原告于2019年6月29日办理入住手续。根据快递回执显示该邮件由原告本人签收。原告在庭审中提供了涉案房产的宣传册，其中有显示凯旋门C地块住宅阳台节点阳光公示因消防设计原因，凯旋门C地块住宅阳台窗户上部约有70厘米高墙体，下部约有50厘米高墙体，可能会有采光视线方面的影响。还有显示全景观阳台字样。3期匠造升级收获4居产品，多功能套房设计、大开间朝南，阔景阳台延伸居家风景线，还原对生活的礼遇，尽显滨水大家风范。城市阳台全户型朝南设计，户户超大面宽，让阳光和风景游走于室，也让温暖更加倍，更有全景观瞰景阳台，阔揽四季美景，或将布置成品茶、阅读、闲聊空间，尽情享受清风与阳光的舞蹈。2019年6月28日原告接收房屋。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》依法成立并生效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。一、关于原告主张的燃气管道铺设及供应问题。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同中约定，燃气交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，室内厨房位置预留燃气接口，过户手续业主自行办理。被告在本案中提交了徐州港华燃气有限公司出具的燃气通气证明，原告虽对该证据不予认可，但未能提供证据足以反驳该份证据，故本院对涉案小区庭院管网于2019年9月27日已经通气完毕的事实予以确认，故关于原告在本案中主张的燃气管道铺设及供应问题，事实上已经实现，故对原告该项主张，本院不予支持。二、关于原告主张的阳台、窗户问题。根据双方签订的商品房买卖合同第三条第四款约定阳台为封闭式阳台，对于阳台的尺寸和大小没有约定，双方争议的主要问题是阳台及窗户是否应按照样板间及宣传材料显示的尺寸结构或样式进行建造或改造。针对双方争议，本院认为，首先，根据法律规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。原告提供的样板间照片不能证明是涉案三期工程的样板间，不能作为涉案商品房买卖合同的约定内容。宣传手册内容均为描述性语句，不能视为具体明确，故宣传内容不应视为要约。其次，双方在商品房买卖合同附件中明确约定了沙盘、模型等所表达或提供的信息都不作为确定双方权利、义务的依据，不构成对该商品房确定的价格有重大影响的因素。主合同和补充协议对相应房产的定价不包含宣传物料和销售说辞超出合同内容所做的表述。故原告主张的样板间及宣传册内容不能视为要约。同时，原告也未能提供证据证明涉案阳台及窗户的大小对原告购买涉案房屋造成重大影响，故原告主张按照样板间及宣传册的内容建造或改造阳台及窗户，没有事实及法律依据，本院不予支持。三、关于阳台防火台问题。因双方在合同中对上述问题均未有明确约定，且涉案房屋的建设经过了行政主管部门的审批，宣传资料及沙盘内容不能作为双方合同的约定内容，故原告关于阳台防火台问题的诉请，没有合同及法律依据，本院不予支持。四、四、关于原告主张的物业费及租赁费损失问题。涉案工程燃气在2019年9月27日通气，被告虽抗辩由于燃气在2019年6月27日已经通过竣工验收，后期改造系因四期工程有关。但根据合同约定，被告在此情形下应当提供安全可靠的临时用气。但被告没有根据合同约定履行义务，在2019年9月27日前未能保证燃气通气或提供临时用气，被告构成违约，应承担违约责任。因此，原告计算损失的起始时间为2019年7月1日，在燃气符合交付条件后，被告不构成违约，故原告损失的计算截止时间为2019年9月27日。对于原告主张损失的数额，可以参考2019年下半年徐州市主城区房屋租赁指导价格并结合原告房屋面积确认，同时，由于原告于2019年6月28日已经接收房屋，燃气未通并不能导致房屋完全无法使用，对原告主张的损失，本院认为应在参考2019年下半年徐州市主城区房屋租赁指导价格的基础上酌情予以降低，酌情认定为3979.69元，对此部分，本院予以支持，超出部分，不予支持。五、关于原告主张的律师费问题。因双方在合同中没有约定律师费承担问题，且原告为此次诉讼支出的律师费，非其必要支出，故原告的此项诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院的解释》第三条，第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百五十三条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告徐州铭智房地产开发有限公司一次性赔偿原告邹彭雪损失3979.69元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费485元（原告预付）,由原告负担90元，被告负担395元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  朱 静审 判 员  林佳锟人民陪审员  胡广侠二〇二〇年十一月二十四日法官 助理  李 英书 记 员  董 波