云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初9047号原告：彭海娟，女，汉族，1966年9月25日出生，住重庆市开县。委托诉讼代理人：周琨杰，云南耀律律师事务所律师，特别授权代理。被告：徐兵，男，汉族，1966年7月24日出生，住云南省昆明市盘龙区。第三人：彭星博（曾用名：彭薇），男，汉族，1967年2月26日出生，住云南省昆明市西山区。原告彭海娟诉被告徐兵、第三人彭星博案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告彭海娟的委托代理人周琨杰、被告徐兵到庭参加了诉讼；第三人彭星博经本院依法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告彭海娟向本院提出诉讼请求：“1、解除（2019）云0103执保308号、（2019）云0103民初执保323号案件中对被执行人彭薇名下的位于云南省昆明市呈贡区车位的查封；2、判令本案案件受理费、公告费、保全费、保全担保费、等原告所支出的费用由被告连带承担。”事实与理由：“贵院在（2019）云0103执保308号、（2019）云0103执保323号保全案件过程中，误将原告彭海娟的财产，当作被执行人彭薇的财产予以执行，故原告依法提出执行异议之诉。2010年11月6日，原告彭海娟与彭薇签订了《市公安局呈贡新区公务员住房转让协议》，约定彭薇向彭海娟转让呈贡新区公务员住宅及配套车位，彭海娟向彭薇一次性支付转让金100000元。合同签订当日，彭海娟即以现金形式向彭薇支付了100000元的转让金。2012年7月16日，双方签订了《市公安局呈贡新区公务员配套住房转让协议》，约定由彭海娟向彭薇支付25万元的首付款（20万元为房屋款，5万元为车位费），彭海娟由此取得昆明市呈贡新区公务员配套住房及车位的认购资格。彭海娟按照合同约定向彭薇支付了250000元的首付款，完成了付款义务。2013年10月19日，彭海娟在彭薇的陪同下选定了金盾俊园Ａ5地块xx幢x单元x层xxx室及车位xxxx，该房屋即本案的涉案房屋和车位。随后按照该房屋开发商呈贡俊发伟业房地产开发有限公司（以下筒称‘俊发公司’）要求，彭海娟于2015年10月25日向俊发公司通过刷卡方式支付了房屋尾款350520元，煤气费4500元，分户式空气源热泵5500元，电话／宽带／有线电视费800元，可视对讲费3000元，远程抄表1900元，以及车位尾款68000元。至此，彭海娟已经支付了本案涉案房屋的转让费100000元，购房款550520元，其中300000元由彭海娟向彭薇支付，350520元由彭海娟直接向房屋开发商俊发公司支付。同时彭海娟也已经支付了本案涉案车位的所有购车位款，50000元由彭海娟向彭薇支付，68000由彭海娟直接向俊发公司支付。2013年11月28日，彭薇代替彭海娟与俊发公司签订了涉案房屋的《商品房购销合同》（合同编号：金盾俊园住宅Ａx-xx-x-xxx）及涉案车位的《商品房购销合同》（合同编号：金盾俊园xxxx），签订完毕后，该两份《商品房购销合同》即由彭海娟持有。2015年5月25日，为办理该房屋所有权证及向开发商俊发公司接房，彭海娟向俊发公司支付了涉案房屋契税16515元、涉案车位契税3684元，向房屋所属物业公司云南俊发物业服务有限公司（以下筒称‘俊发物业’）支付了涉案房屋土地证办理费200元、涉案车位土地证办理费300元，涉案房屋物管费2836.1元、涉案车位物管费387元及涉案房屋维修基金16628.4元、涉案车位维修基金1842.7元。随后，俊发物业在当日就向彭海娟交付了涉案房屋及涉案车位，彭海娟在接收该房屋和车位后，对该房屋进行了装修，按时缴纳了使用该房屋和车位时产生的水电费、物业管理费等费用。故涉案房屋和涉案车位已经由彭海娟在2015年5月25日起即俊发公司交房后占有并使用至今。需要特别说明的是，与购买该房屋及车位有关的所有合同、发票、收据等相关材料均在彭海娟及彭薇与俊发公司办理后的第一时间交由彭海娟持有。故在房屋所有权证办理成功后，也是由彭海娟携带相关资料与彭薇一同前往俊发物业所在地，领取《房屋所有权证》，该编号为昆房权证呈贡字第**的《房屋所有权证》也是由彭海娟持有至今。2012年7月16日双方签订的《市公安局呈贡新区公务员配套住房转让协议》中，也明确表明因本商品房性质特殊，故先期商品房产权暂寄彭薇名下。在《房屋所有权证》办证完成后，彭海娟多次向彭薇提出办理过户手续，但彭薇以本案中涉案房屋属于昆明市住房，5年内无法过户，拒绝为彭海娟办理过户登记。故彭海娟要求彭薇于2016年3月2日出示相关说明，说明该不动产虽是彭薇的名字，但实际产权是彭海娟所有。事实上，彭薇于2017年2月20日将该房屋抵押至平安普惠融资担保有限公司，抵押登记时间为2017年2月20日。该行为也能证实彭薇是故意拒绝办理过户手续以进行抵押贷款。同时，彭薇本人迟迟未去办理车位的《不动产权证》。因此，原告彭海娟始终无法办理涉案房屋及车位的过户登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”又根据最高人民法院《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》第九条规定，案外人具有向房屋登记机构递交过户登记材料，或者向出卖人提出办理过户登记请求等积极行为；或者虽无上述积极行为，但未办理过户登记有合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”。本案中，原告彭海娟与被保全人彭薇签订了合法有效的合同，同时原告于2015年10月25日前向彭薇及俊发公司支付了所有的购房款及购车位款，并合法占有该房屋及车位使用至今。虽然该争议房屋及车位至今还在彭薇名下，但是因为彭薇以《市公安局呈贡新区公务员配套住房转让协议》中约定及该房屋性质特殊为理由拒绝为彭海娟办理过户手续，原告对尚未办理过户登记手续没有过错，也就是说，并非因为原告自身原因未办理过户登记。故原告提出请求解除对该房屋及车位的查封。需要特别说明的是，被告徐兵与彭薇为公安局同事，2010年11月10日，也就是彭海娟与彭薇签署关于涉案房屋及车位的转让协议的后的第4天，徐兵委托彭薇与彭海娟签署了同样的转让协议。换句话说，徐兵在同事彭薇处得知彭薇将自己的房屋及车位转卖给彭海娟后，同时彭海娟愿意在同一个小区再购一套房屋及车位，徐兵也将金盾小区的房屋及车位转卖给了彭海娟，同时徐兵以自己的身份特殊不好亲自出面为由，全权委托给了彭薇。2013年10月19日，彭海娟在徐兵及彭薇的陪同下向俊发公司选定房源的时候，特地将原本选择的房号Ａx-xx-x-xxx号更换为了Ａx-xx-x-xxx号，也就是涉案房屋的对面。故徐兵一直知道涉案房屋及车位为彭海娟所有，其保全涉案房屋的行为是一种恶意的保全行为。综上所述，为维护原告的合法权益，现根据法律相关规定提起诉讼，请求贵院支持原告的全部诉请。”被告徐兵辩称：“原告当时并不知道这个事情，是我告知原告的，第三人也没有告诉原告。2019年4月3日因为第三人欠我款项，并且该涉案房屋还被第三人进行抵押，我才申请法院保全了该涉案房屋。2015年原告就已经买了房屋，原告一直没有去确权，所以我认为原告现在请求不能成立，应当驳回原告的诉讼请求。”第三人彭星博未作陈述。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合审理情况及当事人的陈述予以综合评判。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告徐兵与第三人彭星博民间借贷纠纷一案，被告徐兵于2019年4月12日向本院申请财产保全，本院经审查后作出（2019）云0103民初3609号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押第三人彭星博所有的价值200万元的财产，后本院查封了本案诉争的位于云南省昆明市呈贡区车位。后原告彭海娟向本院提出执行异议被驳回。2010年11月6日，原告彭海娟与第三人彭星博签订了《市公安局呈贡新区公务员住房转让协议》，约定第三人彭星博向原告彭海娟转让呈贡新区公务员住宅及配套车位，原告彭海娟向第三人彭星博一次性支付转让金10万元。2012年7月16日，原告彭海娟与第三人彭星博再次签订《市公安局呈贡新区公务员配套住房转让协议》，约定由原告彭海娟支付第三人彭星博25万元的首付款（20万元为房屋款，5万元为车位费），原告彭海娟由此取得昆明市呈贡新区公务员配套住房及车位的认购资格。2013年11月28日，第三人彭星博与案外人呈贡俊发伟业房地产有限公司签订涉案房屋的《商品房购销合同》。后房屋登记机构对涉案云南省昆明市呈贡区金盾俊园Ax地块xx幢x单元x层xxx室房屋进行了权属登记，并颁发了《房屋所有权证》。2016年3月2日，第三人彭星博作出说明，涉案云南省昆明市呈贡区金盾俊园Ax地块xx幢x单元x层xxx室房屋登记所有权人为第三人彭星博，实际所有权人为原告彭海娟。上述事实有（2019）云0103民初3609号民事裁定书、《市公安局呈贡新区公务员住房转让协议》《商品房购销合同》《房屋所有权证》等，及当事人在庭审中的陈述予以佐证，足以认定。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”庭审中，原告陈述其于2016年3月2日前即持有了涉案房屋的权属登记证书，知晓了涉案房屋的所有权登记情况，至2019年4月12日本院作出（2019）云0103民初3609号民事裁定书随后查封涉案房屋时，时间已经过去了三年之久，在这期间，未见原告向房屋登记机构递交过户材料或者要求第三人配合办理房屋所有权变更登记，也未见如在第三人不配合的情况原告依法提起诉讼以主张权利等积极行为，故涉案房屋未办理过户登记系原告自身原因造成。至于原告提出的第三人告知原告涉案房屋的性质特殊须满五年才能过户的主张，实践中并无此限制，原告亦未举证证明该主张的真实性，本院不予采信。关于涉案车位，同理，该车位以第三人名义购买，庭审中原告陈述第三人不予办理权属登记，在此情况下，原告应当却没有及时敦促乃至以诉讼方式等要求第三人配合办理确权登记、所有权变更登记。综上，原告的异议不能排除执行，对原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条之规定判决如下：驳回原告彭海娟的诉讼请求。案件受理费10485元，由原告彭海娟负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  杨**二〇二〇年十一月二十六日书记员  王颖