广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民初302号 原告（案外人）：南景新，男，1971年8月27日出生，汉族，住黑龙江省穆棱市。 委托诉讼代理人：李晓田，黑龙江正开律师事务所律师。 被告（申请执行人）：北海市第二建筑工程公司，住所地北海市海城区东二巷**，统一社会信用代码：91450500199302224J。 法定代表人：吴一，总经理。 委托诉讼代理人：庞辉明，广西海望律师事务律师。 被告（被执行人）：北海汇澳投资发展有限公司，住所地北海市北海大道**鸿源生态新城****，统一社会信用代码：91450500799719226H。 法定代表人：黄重才，该公司董事长兼总经理。 原告南景新与被告北海市第二建筑工程公司（下称二建公司）、北海汇澳投资发展有限公司（下称汇澳公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月28日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月10日公开开庭进行了审理，原告南景新的委托诉讼代理人李晓田、被告二建公司的委托诉讼代理人庞辉明到庭参加诉讼，被告汇澳公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告南景新向本院提出诉讼请求：一、立即停止执行并解除对原告购买的位于北海市房屋的查封；二、依法确认案涉房屋认购协议书合法有效，案涉房屋所有权归原告所有。事实与理由：原告对北海市中级人民法院执行局作出的（2019）桂05执128号之一查封公告提出案外人异议，该公告查封并拟执行原告购买的位于北海市房屋，北海市中级人民法院于2020年8月31日作出（2020）桂05执异98号执行裁定，裁定驳回原告的异议请求，该裁定认定事实不清，适用法律错误。一、原告为案涉房屋的实际购买人，为购房协议的合同主体。原告在执行异议期间,向法院提交了韩吉云的说明，载明原告仅是由于路途较远，委托韩吉云代为与开发商签订购房协议，韩吉云在（2020）桂05民初54号判决中也明确表示其是接受了原告的委托,代其与开发商签订购房协议，并向开发商披露实际购房人为原告。同时原告将所有购房款直接转账交付给开发商，原告提供的开发商证词足以证明开发商对于原告为实际购买人的情况是知情的。因此，根据合同法第402条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合闻直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外”，该购房协议直接约束委托人南景新和第三人汇澳公司，原告为案涉房屋购房协议的合同主体。二、原告在法院查封案涉房屋之前向开发商披露了委托关系。原告在2010年购买房屋时，直接将所有购房款支付给开发商，同时，开发商的法定代表人陈大山与关某出具证明表示对此知情，因此，2010年原告已向开发商披露了与韩吉云之间的委托关系。三、原告有权排除对案涉房屋的强制执行。原告在执行法院查封之前购买了案涉房屋，同时在该辖区内原告名下无其他用于居住的房屋。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议规定》）第二十九条的规定，原告有权排除对案涉房屋的强制执行。因此，原审裁定认定事实有误，适用法律错误。综上所述，原告特提起执行异议之诉，请依法支持原告的诉讼请求。 被告二建公司答辩称:原告提交的证据不足以证实其诉讼请求，请求法院驳回原告诉讼请求。原告与汇澳公司并没有直接签订购房合同，委托需要公证才有效，原告没有向汇澳公司汇款，向自然人汇款买房，有违常理。原告八年一直不来看自己的房子，也不提起诉讼，不合常理，说明本案原告购房行为是虚假的。 被告汇澳公司答辩称:原告的诉讼请求依法不能成立，请求法院依法驳回原告诉讼请求。理由如下：一、案涉房屋原已经第三人韩吉云分别以其名义提起过执行异议和案外人异议之诉均主张属其所有，因其异议和起诉均被驳回，才与原告和陈大山等人串通就同一标的再诉，企图损害其他人债权人和汇澳公司的合法权益。原告提供的交易明细未能证实其购买案涉房屋支付了相应的对价。第三人韩吉云在其异议被驳回后才转称其是代表原告购买房屋已向汇澳公司披露没有任何证据予以证实，汇澳公司对此不予认可，所谓关某等人的证明与原告存在利害关系，更是相互串通、勾结所作，亦不能对抗其他债权人。二、案涉房屋是第三人韩吉云与汇澳公司签订的《“润和花园”认购协议书》是陈大山违法使用旧公章办理的，非汇澳公司真实意思，汇澳公司对此不予认可。因无力经营，2012年11月8日，经陈大山等与现公司法定代表人黄重才等协商一致，陈大山等将公司100%股权转让给黄重才等新股东，陈大山保留“润和花园”Ｎ栋所有权，但Ｎ栋（2栋）商住楼转让前已开工建设而用地无法分割。当月23日汇澳公司启用了新公章，旧公章应已作废。陈大山在上述股权转让完成后应按约定将其持有的旧公章交还汇澳公司，但其一直没有归还，汇澳公司多次追讨无果，遂诉至北海市海城区人民法院，该院作出（2016）桂0502民初614号民事判决：判决陈大山将旧公章、合同专用章、财务专用章交还汇澳公司。该判决生效后，汇澳公司向法院申请执行，现已执行完毕。在股权转让后（2012年11月）到法院强制执行完毕。（2016年9月）将近4年时间内，陈大山为销售“润和花园”Ｎ栋的房屋，预盖了很多空白的《认购协议书》《商品房买卖合同》和收据等。2010年以来，北海大山房地产公司（以下简称大山公司）与300多户购房者签订《市场运作建房合同》，以市场运作建房名义销售汇澳公司名下“润和花园”Ｎ栋的房屋并收取购房款，所签订的合同和收款收据均加盖大山公司印章，而非加盖汇澳公司印章，所收取的销售款项全部汇入陈大山和其妻子关某的个人账户（最后资金也没有转回汇澳公司账户，涉及销售面积约27000平方米资金近亿元）。300多户购房者持有大山公司盖章的《市场运作建房合同》、收款收据近十年后，因市中院发出对汇澳公司“润和花园”Ｎ栋部分房产查封公告，本案原告更换了成加盖汇澳公司旧印章《认购协议书》还有收据。三、即使认定第三人韩吉云代表原告与汇澳公司签订的《“润和花园”认购协议书》是真实有效的，原告也不能请求法院中止对讼争房屋的执行，更不能证实讼争房屋属原告所有，原告与汇澳公司之间只存在合同之债。原告虽与汇澳公司签订了涉案房屋的认购协议书，但该认购协议书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，不能认定为合法有效的商品房买卖合同。原告仅提供的证据不足以证实其已向汇澳公司支付了全部购房款，并且相关款项是向陈大山或大山公司支付的。原告的主张不符合《执行异议规定》第二十八条的规定，原告与汇澳公司至今未签订正式《商品房买卖合同》，并且“润和花园”N栋项目烂尾多年，无法交付使用，原告谈不上在查封前已合法占有，汇澳公司也不计划与原告继续履行合同。该认购协议书不具有物权性质，双方只存在债权债务关系。原告同时也不符合第二十九条规定的情形，其权利不能对抗法院对涉案房屋的强制执行。综上所述，原告的诉讼请求没有任何的事实和法律依据，请法院依法予以驳回。 原告南景新提交以下证据： 第一组证据：1.认购协议一份；2.韩吉云出具的说明和身份证复印件各一份；3.关某出具的证明一份；证明申请人委托韩吉云代理其与开发商汇澳公司签订认购协议书，同时代理人已向汇澳公司披露了被代理人，汇澳公司同意在办理房产手续时再由申请人出门办理，由此可以证明开发商与申请人签订了书面的认购协议。 第二组证据：1.汇澳公司出具的收据一份；2.账户交易明细、个人活期账户明细、南景新存折各一份；3.毛某出具的证明一份，身份证复印件一份。证明原告将购房款通过中间人毛某转给汇澳公司，汇澳公司对此是知情的，并为其出具了收据，由此可以证明原告已经向开发商支付了所有房屋价款。 第三组证据：不动产登记信息查询证明一份。证明在北海市原告名下无其他用于居住的房屋。 第四组证据：证人证言，证人关某、毛某出庭作证，证明南景新购买涉案房屋的事实经过。 被告二建公司质证认为：涉案《“润和花园”认购协议书》是韩吉云与汇澳公司签订的，与原告无关。韩吉云与毛某与原告都有利害关系，这是他们几人串通所为;对不动产登记信息查询证明的合法性、真实性、关联性无异议，但不能证明原告的证明目的;其他证据与本案无关联性。 被告汇澳公司质证认为：第一组证据，1.真实性没有异议；2韩吉云的说明不属实。3.关某的证明不属实，韩吉云从未向汇澳公司披露被代理人的情况，且关某无权代表汇澳公司，汇澳公司没有盖章确认，对证明不予认可。涉案房屋的认购协议书是韩吉云与汇澳公司签订的，且其对案涉房屋分别以其名义提出执行异议和案外人异议之诉，均主张属其所有，因其异议和起诉均被驳回，才与原告和陈大山串通就同一标的再诉。第二组证据，1.汇澳公司出具的收据是给韩吉云的，而非原告，说明原告不是购房者；2.交易明细不能证明该款项是购买案涉房屋的款项；3.毛某的证明不属实，是其与原告、韩吉云、陈大山等人串通，企图损害债权人和汇澳公司的合法权益。第三组证据：真实性没有异议，但与本案无关。由于汇澳公司未出庭应诉，对原告申请证人关某、毛某出庭所作的证人证言未予质证，视为其放弃质证的权利。 被告二建公司、汇澳公司未在本案中提交证据。 本院对证据认证如下：对原告提交的第一组证据1-3、第二组证据1-3、第三组证据及第四组证据的真实性、合法性、关联性予以确认，作为认定本案事实的参考依据。本院对相关证据的证明目的据实认定。 结合本案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实： （1）2012年9月10日，韩吉云（乙方）与被告汇澳公司（甲方）签订《“润和花园”认购协议书》，约定由乙方认购甲方销售的位于北海市海大道与云南路交汇）土地证号为北国用（2008）第Ｂ080**，预售证号为北建房预字第××号的“润和花园”Ｎ栋（2栋），建筑面积1240平方米，单价3000元，总房款3720000元。付款方式为一次性付款。协议注明韩吉云共认购12套房屋，分别为2幢三单元2502、2603、2703、2703、2801、2802、2803、2901、2903，2幢二单元2505、2805、2706号房屋。协议约定了乙方须承担的各项费用及该套房产生的差额税等，双方还约定了其他事项。 韩吉云称其是受本案原告南景新等人的口头委托签订了涉案《“润和花园”认购协议书》，涉案2幢3单元2703号房屋的实际购买人为南景新，其在签订上述协议书时，也向汇澳公司披露了实际购买人南景新，开发商汇澳公司对此知情并同意。2010年2月11日南景新向毛某账户转账62万元，南景新称该62万元作为案涉房屋及其南景新认购的另案房屋的购房款（每套31万元），由毛某转给时任汇澳公司法定代表人陈大山。关某、毛某出庭作证均明确认可汇澳公司已收取相应购房款。同月10日，汇澳公司向韩吉云出具编号为ＮＯ15453171的收据载明“今收到韩吉云购‘润和花园’Ｎ栋（2栋）12套房的房款，房号为：2-3-2502＃、2-3-2903＃、2-3-2803＃、2-3-2703＃、2-3-2603＃、2-2-2805＃、2-3-2901＃、2-3-2801＃、2-3-2802＃、2-2-2505＃、2-2-2706＃、2-3-2703＃，3720000元”，并加盖汇澳公司财务专用章，经手人“关某”。 关某作为证人称其系原汇澳公司销售经理及财务总监，与陈大山是夫妻关系，各方当事人对此并无异议。 经北海市不动产登记中心出具的证明证实，南景新名下无其他用于居住的房屋。 （2）二建公司与汇澳公司建设工程施工合同纠纷一案，审理的是涉及被告汇澳公司开发的位于北海市所产生的工程款纠纷，本院于2018年8月3日作出（2015）北民二初字第62号之二民事判决：一、被告汇澳公司支付原告二建公司工程欠款44994153.9元及逾期利息（利息计算:2012年11月30日前的利息为880万元，以后的利息以尚欠工程款44994153.9元为基数按月利率2%计至付清工程款之日止）；二、原告二建公司在被告汇澳公司欠付的工程款44994153.9元范围内享有建设工程价款优先权；三、驳回原告二建公司的其他诉讼请求。汇澳公司不服，向广西壮族自治区高级人民法院上诉，广西壮族自治区高级人民法院于2018年12月24日作出（2018）桂民终623号民事判决，驳回汇澳公司的上诉请求，维持本院（2015）北民二初字第62号之二民事判决。 上述判决发生法律效力后，本院于2019年3月22日以（2019）桂05执128号案立案执行。原告对涉案房屋提出案外人执行异议。2020年8月21日，本院作出（2020）桂05执异98号执行裁定，驳回了南景新的异议申请。原告和被告二建公司均认为（2020）桂05执异98号执行裁定是对涉案执行标的物的实体处理，原告提出案外人执行异议之诉正确。 （3）2015年9月29日，本院在审理二建公司与汇澳公司建设工程施工合同纠纷一案中作出（2015）北民二初字第62号民事裁定，诉讼保全查封了被告汇澳公司开发的位于北海市，商品房预售许可证为北建房预字第××号项下合计375套（包括本案房屋在内）房产的房屋所有权（详见财产查封清单）。 2016年12月5日，申请人二建公司以润和花园Ｎ栋（2栋）即将复工，被申请人汇澳公司急需解除抵押登记在广西中小企业担保公司名下的228套房产以便提前办理该228套房产的销售事宜及按揭贷款手续，解决双方的纠纷为由，请求解除该228套房产的查封。本院经审查认为其解封申请符合法律规定，遂于同月13日作出（2015）北民二初字第62-1号民事裁定，裁定解除被告汇澳公司开发的位于北海市，商品房预售许可证为北建房预字第××号项下合计228套（包括本案房屋在内）房产的房屋所有权的查封（详见解除查封财产清单）。该228套房产在上述查封的375套房产范围内。 2017年2月14日，本院根据二建公司的申请作出（2015）北民二初字第62-2号民事裁定，查封被告汇澳公司开发的位于北海市，商品房预售许可证为北建房预字第××号项下合计228套（包括本案房屋在内）房产的房屋所有权（详见财产查封清单）。查封起算时间即2017年2月27日。 2019年7月31日，本院在（2019）桂05执128号执行案件中作出（2019）桂05执128号之一查封公告，公告载明本院据（2015）北民二初字第62-2号民事裁定查封了被执行人汇澳公司名下坐落于北海市商品房预售许可证号为北建房预字第××号项下合计228套房屋，查封期限三年。 本院另查明，2020年5月12日，本院作出（2019）桂05执128号之六执行裁定书，查封登记在汇澳公司名下位于北海市，商品房预售许可证为北建房预字第××号项下合计228套（包括本案房屋在内）房屋（详见该裁定及相应协执），查封期间为三年（自查封生效之日起计）。 （4）2010年3月4日，汇澳公司法定代表人由郭春燕变更为陈大山。2012年11月8日，汇澳公司召开股东会同意包括陈大山在内的六名原公司股东将其所持有汇澳公司的股权转让给黄重才、黄波才；同意免去陈大山的公司执行董事、法定代表人职务，选举黄重才为执行董事、法定代表人，选举黄波才为公司监事，聘任黄重才为公司经理。转让后黄重才持有汇澳公司90%的股权，黄波才持有汇澳公司10%股权。同日，陈大山等六名原公司股东分别与黄重才、黄波才签订了《股权转让合同》并于2012年11月14日完成相关工商变更登记手续。 2012年11月30日，汇澳公司出具《授权委托书》，特别授权陈大山行使如下权利：“一、特别授权受委托人陈大山以北海汇澳投资发展有限公司名义对该‘润和花园’第二栋（原N栋）商住楼依法进行销售并办理有关预售备案登记及按揭贷款等各项手续；二、特别授权受委托人陈大山以北海汇澳投资发展有限公司名义办理该‘润和花园’第二栋（原N栋）商住楼的抵押借款、融资、抵债及担保各项事宜；三、特别授权受委托人陈大山根据经营需要以北海汇澳投资发展有限公司名义就该‘润和花园’第二栋（原N栋）商住楼而依法行使其他相应的各种处分权利；四、受委托人陈大山按上述特别授权就‘润和花园’项目第二栋（原N栋）商住楼而进行经营处置时，有权在上述授权范围内转委托北海大山房地产开发有限公司有关经营人员具体办理。受托人陈大山就‘润和花园’第二栋（原N栋）商住楼之权属在该栋商住楼的财产范围内所作出的经营及处置行为，本公司均予以承认。”同日，汇澳公司到北海市公证处出具（2012）桂北证字第3968号公证书，兹证明《授权委托书》上汇澳公司的印章及其法定代表人黄重才的签名均属实。 （5）涉案润和花园N栋（2栋）住宅楼、地下室、地下室工程于2011年11月25日颁发编号为**《建设工程规划许可证》12年8月9日颁发编号为4505011201112020101号《建筑施工许可证》，建筑规模为110071.61平方米；于2012年8月30日颁发编号为北建房预第2012036号《北海市商品房预售许可证》。前述证件载明建设单位为汇澳公司、广西鸿源先科股份有限公司。 2011年6月21日，涉案工程组织地基与基础分部工程验收合格；2013年6月27日，涉案工程组织主体结构分部工程质量验收合格；前述工程至今未整体竣工验收。 本院认为，本院（2020）桂05执异98号执行裁定认为南景新不具有执行异议主体资格，其提出异议不符合受理条件，属于对能否进行执行异议立案的程序性处置，应根据相关规定由案外人向上级人民法院申请复议。但前述裁定适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，向当事人明示案外人执行异议之诉救济途径，结合二建公司及南景新均认为前述裁定为实体性处理，并对提出案外人执行异议之诉并无异议。为节约司法资源，本院对本案原告的诉讼请求予以实体审理并予以评判。 本案争议焦点问题是，南景新对案涉商品房是否享有排除强制执行的民事权益。本院认为，对此问题应从以下两个方面进行分析： （一）对本案争议问题的判断如何适用法律。在我国现有民事法律的程序设计中，执行异议是执行异议之诉的前置程序，二者是相互衔接的。前者属于强制执行过程中的救济程序，后者属于民事诉讼的实体审理程序。《执行异议规定》适用于执行异议和复议程序，基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量，该规定确立了以形式审查为主的同时，还规定了实质审查为辅的部分条款。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有不同，但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能，故《执行异议规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照。根据《执行异议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应优先保护消费者的物权期待权。本案中，房屋买受人南景新要排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，则应适用《执行异议规定》第二十九条的规定来判断南景新对案涉商品房是否享有排除强制执行的消费者物权期待权。 （二）本案南景新借韩吉云之名购买涉案商品房，涉及出名人韩吉云及借名人南景新之间的关系。首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十六条规定，不动产登记簿是确定物权归属和内容的根据。据此，从法律上看房屋所有权采用物权公示原则，仍归属于出名人；其次，借名人南景新与出名人韩吉云之间虽存在借名买房的口头约定，但尚未明确除房屋登记在出名人名下之外，由借名人实际占有、使用、收益或者处分的约定；退而言之，即使有约定，该约定也仅为内部约定，并不具有对抗善意第三人二建公司的效力，更不具有阻却执行的效果；最后，南景新借名买房的行为规避了国家法律法规或者相关政策规定，即使不能直接依据其目的对该行为作出否定性评价，但借名人对该行为可能带来的风险系为明知，根据风险自担及比例原则，借名人南景新要求排除执行的诉讼请求的理由也不成立。本案中，南景新享有对韩吉云基于委托关系债权请求权；从合同外观来看，该协议由韩吉云与汇澳公司签订，南景新并非认购协议的合同主体，即南景新没有在查封前签订合法有效的商品房买卖合同，不符合《执行异议规定》第二十九条规定的第一项条件，本案中，其并不享有能对抗强制执行的消费者物权期待权，不能排除法院的执行。 对于南景新确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院认为，原告的该诉求属于确权之诉范畴，确认物权应以存在物权归属争议为前提，本案中外观为韩吉云与汇澳公司之间系房屋买卖合同关系，南景新并不享有对汇澳公司的基于合同的债权请求权。南景新的该诉讼请求超出了本案审理的范围，本院不予审理。综上，南景新对涉案房屋不享有消费者物权期待权，不足以排除法院的执行，原告提出解除对涉案房屋的查封亦没有权利基础和法律依据。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告南景新的诉讼请求； 案件受理费5950元，由原告南景新负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 陈邦和 审 判 员 赵海洲 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理 汪润生 书 记 员 颜 溢