广西壮族自治区横县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0127民初2435号 原告：胡新滨，男，1984年4月20日出生，汉族，住横县。 原告：胡新欢，男，1985年3月17日出生，汉族，住横县。 二原告的共同委托诉讼代理人：苏钒，广西任钒律师事务所律师。 被告：广西中大股份有限公司，住所地南宁市青秀区嘉湖巷**佳和大厦**。统一社会信用代码：91450000198224578G。 法定代表人：陈洪胜，该公司董事长。 原告胡新滨、胡新欢与被告广西中大股份有限公司（以下简称中大公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月20日第一次公开开庭进行了审理。原告胡新滨、胡新欢的委托诉讼代理人苏钒到庭参加诉讼，被告中大公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本院于2020年11月13日第二次公开开庭审理了本案，原告胡新滨、胡新欢的委托诉讼代理人苏钒到庭参加诉讼，被告中大公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告胡新滨、胡新欢向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还两原告购房款24万元及利息（利息计算方式：以24万元为基数，按年利率6%，从2015年1月6日起计至退还清之日止）；2.本案诉讼费、财产保全费由被告负担。事实和理由：2015年1月5日，两原告与被告签订《商品房合作建房协议》（合同编号：B4-2101），约定原告与被告就位于仙葫大道青秀区政府后面的住宅用地与乙方合作建房事实达成相关协议。协议签订当天两原告向被告交付合作建房诚意金24万元。两原告交付款项后方得知被告并未取得商品房销售许可证，这样卖房不合法。两原告即多次要求退还购房款项，但被告至今没有退款。为维护两原告的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院判如所请。 被告中大公司书面辩称，1.双方签订《商品房合作建房协议》合同为商品房预售合同。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”及第二十五条“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”之规定，原告和被告于2015年1月5日签订的《商品房合作建房协议》，该协议中约定原告出资，在商品房建成后取得固定房屋，并无共担风险之约定，不符合合作开发房地产合同共同出资、共享收益、共担风险的特征。 涉案《商品房合作建房协议》对商品房的基本状况、价款、付款方式、付款时间、交付日期、违约责任等作出约定，已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，结合涉案房屋在合同签订时尚未建成，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”该合作建房协议实质上已经具备了商品房预售合同的主要内容，且被告已按照约定向原告收受约定的购房预付款，故该协议应认定为商品房预售合同。 2.《商品房合作建房协议》签订时，所涉星河兰亭项目尚未取得商品房预售许可证，因与九洲、泰昌公司之间的法律纠纷长期处于被查封状态，至今仍不具备商品房预售资格，根据最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定为无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。被告至今未取得涉案项目的商品房预售许可证，双方订立的《商品房合作建房协议》应属无效合同。 3.双方签订涉案《商品房合作建房协议》时对涉案地产开发项目的基本情况及尚未取得房屋预售许可证的事实均系明知，原告作为房屋购买者，未尽到审查房屋建设及销售是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”即被告向原告退还支付的合作建房诚意金人民币24万元，无需支付利息。 本案的调查重点有：1.两原告与被告于2015年1月5日签订的《商品房合作建房协议》是否合法有效，若有效，应否予以解除；2.两原告请求被告退还购房款24万元并支付相应利息有何事实及法律依据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告中大公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。原告围绕诉讼请求提交了《商品房合作建房协议》和《收据》，被告向本院提交了《商品房合作建房协议》、《民事判决书》和《闲置土地确认书》。上述证据来源合法，内容真实，与本案存在关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年1月5日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房合作建房协议》，约定：一、项目名称：邕江湾二期项目，项目建设用地规划许可证编号：：地字第**项目用地属政府置换用地，土地出让金已经结清，目前正在办理相关审批手续。二、开工日期为2015年第一季度，交房时间为2017年12月31日。三、合作范围为合作建设邕江湾二期项目中B4号住宅一栋。四、房屋建成后，乙方可分得125平方米的房屋，房屋位于第21层01号房，折合单价为4180元/平方米。乙方总的合作建房款为522500元，签订本协议时乙方向甲方支付合作建房诚意金22万元，余款在甲方该项目建设开发达到预售条件并取得预售许可证后的一个月内支付完毕。五、乙方有权在合作项目取得预售资格后，变合作建房为购买商品房行为，甲方给予配合，并及时与乙方签署《商品房买卖合同》，其合作建房诚意金转为购房款。六、违约责任，甲方未能按规定时间内交付房屋给乙方使用的，甲方逾期每日按实际收到乙方合作建房款总金额的万分之一支付违约金给乙方。甲方逾期超过3个月的，乙方可以选择退出合作建房。 2015年1月5日，两原告向被告支付合作建房诚意金24万元，被告向原告出具两份《收据》。 另查明，涉案的“邕江湾二期”项目至今未取得商品房预售许可证。被告亦至今未向原告交付合同约定的房屋。原告自认其在本案起诉前未向被告提出过解除《商品房合作建房协议》的要求。 本院认为，关于本案《商品房合作建房协议》是否合法有效的问题。双方签订的《商品房合作建房协议》虽然对所出售商品房的坐落、面积、单价、总价款等内容进行了约定，但只约定了商品房买卖的部分主要条款，与《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容相比较仍有不少欠缺。而且双方在协议中约定：在涉案项目取得预售资格后，双方另行签订《商品房买卖合同》，已付的合作建房诚意金转为购房款。因此，可以认定《商品房合作建房协议》系双方为将来具备预售条件、签订商品房买卖合同而事先达成的合意，符合商品房预约合同的法律特征，其性质为商品房预约合同，并非被告中大公司主张的商品房预售合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第二条的规定，不因中大公司未取得涉案项目的预售许可证而无效，故本案案由应为商品房预约合同纠纷。《商品房合作建房协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。被告辩称《商品房合作建房协议》系无效合同，本院不予采信。 关于原告要求解除合同并要求被告中大公司退还购房款24万元，因被告中大公司至今未向原告交付涉案房屋，已远超出了合同约定的2017年12月31日的交房时间，故原告根据《商品房合作建房协议》第八条第1点的约定，提出解除《商品房合作建房协议》，有事实和法律依据，本院予以支持。关于合同解除的时间，原告主张合同解除时间为2018年4月1日。本院认为，原告在提起本案诉讼之前未曾向被告提出过解除合同，而原告在本案中要求被告退还购房款并支付利息的诉讼请求应视为原告要求解除与被告之间的《商品房合作建房协议》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，本院于2020年9月14日向被告中大公司送达了本案的起诉状副本，视为被告已经知悉原告要求解除合同的主张，故涉案《商品房合作建房协议》应于2020年9月14日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，原告要求被告退回已支付的购房款24万元，被告亦同意退回原告购房款24万元，本院对此予以支持。 关于被告应否向原告支付利息的问题，原告以被告逾期交房为由要求解除合同，并要求被告自2015年1月6日起按年利率6%支付资金占用期间的利息，根据《商品房合作建房协议》第八条第1点的约定，被告逾期交房的，被告逾期每日按实际收到原告合作建房款总金额的万分之一支付违约金给原告，即年利率为3.65%，该款应视为原告与被告对合同违约金的约定，因原告主张按年利率6%计算利息已经超过双方关于违约金计算方式的约定，且被告逾期交房的时间为2018年1月1日，故本院调整本案的利息计算方式为：以24万元为基数，按年利率3.65%，从被告逾期交房之日（即2018年1月1日）起计算至实际清偿之日止。原告主张的超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告广西中大股份有限公司退还原告胡新滨、胡新欢合作建房诚意金24万元； 二、被告广西中大股份有限公司向原告胡新滨、胡新欢支付利息（利息方式：以24万元为基数，按年利率3.65%，从2018年1月1日起计算至实际清偿之日止）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4900元，减半收取2450元（原告胡新滨、胡新欢已预交），由被告广西中大股份有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费4900元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 吴少维 二〇二〇年十一月十三日 法官助理 宋 莹 书 记 员 谢 添