上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初26959号原告：上海源起物业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：陈智健，执行董事。委托诉讼代理人：薛科枫，上海正策律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏荣清，上海正策律师事务所律师。被告：上海锐樊健身服务有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：朱海雷，执行董事。委托诉讼代理人：陈俊。委托诉讼代理人：施勤。被告：樊剑，男，1981年5月14日出生，汉族，户籍地上海市崇明区。被告：杨志文，男，1983年6月29日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。被告：陈俊，男，1981年12月13日出生，汉族，户籍地上海市静安区。原告上海源起物业管理有限公司(以下简称“源起公司”)与被告上海锐樊健身服务有限公司(以下简称“锐樊公司”)、樊剑、杨志文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。审理中，本院应原告源起公司申请依法追加陈俊作为本案共同被告参加诉讼。原告法定代表人陈智健及原告委托诉讼代理人薛科枫、苏荣清，被告樊剑、杨志文、陈俊(暨被告锐樊公司委托诉讼代理人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告源起公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告锐樊公司所签订的《房屋租赁合同》于2020年6月7日解除；2、判令被告锐樊公司支付拖欠的租金1,540,000元(2019年11月为280,000元、2019年12月至2020年3月的房租为每月315,000元共计1,260,000元，2020年4月1日至2020年6月7日期间房租考虑疫情影响予以免除)；3、判令被告锐樊公司支付物业费110,000元(每月6,875元,自2018年12月计算至2020年3月,2020年4月1日至2020年6月7日期间物业费考虑疫情影响予以免除)；4、判令被告锐樊公司已付的20万元押金作为违约金不予退还；5、判令被告锐樊公司支付违约金945,000元(2019年12月1日后的月租金的3倍)；6、判令被告锐樊公司支付逾期迁移、注销工商登记手续违约金(按每日10,356元，自2020年6月15日起算至实际迁移或注销之日止)；7、判令被告锐樊公司支付水费34,844.80元(2019年12月至2020年3月)；8、判令被告樊剑、杨志文、陈俊对被告锐樊公司的上述支付义务承担连带保证责任。事实与理由：原告与被告锐樊公司于2017年12月1日签订《房屋租赁合同》，就上海市静安区大宁路XXX弄XXX号XXX层、XXX层房屋(以下简称“涉案房屋”)租赁事宜达成一致约定。原告按约交付房屋，然被告锐樊公司自2018年起开始欠付租赁费用。后被告锐樊公司多次书面承诺支付租赁费用，并有被告樊剑、杨志文、陈俊提供连带保证。然被告未能付清拖欠的租赁费用，原告按约行使解约权。原告认为，被告行为构成违约，应当承担相应法律责任。经交涉未果，原告遂起诉来院并提出诉请如上。被告锐樊公司辩称：1、先表示要求继续履行合同，后同意解除合同，并愿意迁出工商登记信息；2、双方在履约过程中，因其经营困难，租金的延期支付特别是春节前的租金延期至春节后付清，已成为惯例；且原告于2020年3月初对涉案房屋上锁，其于2020年1月23日即开始停业，4月到5月仅在办理客户清退手续，无须支付此后租金；对于尚未付清的租金，双方诉前保持友好协商，原告曾表示仅要求其支付2个月租金、免除其他付款责任，故其仅同意租金支付至2020年3月；3、对原告物业费、水费诉请，先表示同意，后表示愿意支付至2020年3月；4、疫情原因，其复工受到限制，经营困难，因此无须承担违约责任，且各项违约金数额过高、应予调整；5、其他被告无须承担连带责任。被告樊剑、杨志文、陈俊辩称意见同被告锐樊公司上述意见。本院经审理认定事实如下：2017年12月1日，源起公司(甲方、出租方)、锐樊公司(乙方、承租方)、樊剑(丙方、乙方保证人)签订《房屋租赁合同》，约定由乙方向甲方承租涉案房屋(建筑面积2,750平方米)用于经营健身会所，丙方作为乙方的实际控制人(股东)承诺对乙方履行的义务承担连带责任保证；租期自2017年12月1日至2025年11月30日；2017年12月1日至2019年11月30日的年租金为360万元，自2019年12月1日至2021年11月30日的年租金为378万元；付款方式为每三个月一付，提前十五日支付；保证金60万元；物业费为2.5元每月每建筑平方米，乙方应每半年、提前十五日向甲方支付；水电费由乙方承担。合同同时约定，若乙方未按时支付租金超过三十天的，甲方有权解除合同、采取换锁等方式收回房屋，乙方应当按退租时的租金标准的6倍支付违约金，乙方已支付的保证金不予退还；乙方应于合同终止之日起七日内迁移或注销营业执照，若逾期办理的，乙方已交的保证金不予退还并按当期租金标准按日承担违约责任。合同还对其他租赁事宜作了约定。合同签订后，各方开始履约。锐樊公司支付保证金200,000元并支付租金至2019年10月31日，另有支付2019年11月的部分租金2万元。2019年6月18日，锐樊公司及樊剑向源起公司出具《承诺书》，锐樊公司承认其欠费行为构成违约，并承诺如其在宽限期内仍未付清相关款项的：1、源起公司有权采取换锁等方式收回房屋，2、妥善办理客户退费工作，3、在结清欠费前，不得搬离办公物品、健身器材等资产，4、樊剑对锐樊公司付款义务承担连带责任。2019年10月1日，源起公司(甲方、出租方)、锐樊公司(乙方、承租方)、樊剑(丙方、保证人)、陈俊(丁方、保证人)签订《补充协议》，就乙方偿付拖欠的租赁费用事宜以及丙、丁方承诺为乙方就租赁合同相关付款义务承担连带责任事宜作了约定。2019年10月30日，锐樊公司及杨志文向源起公司出具《承诺书》，就欠费偿付事宜以及杨志文承担连带责任事宜作了承诺。2019年12月1日，源起公司(甲方、出租方)、锐樊公司(乙方、承租方)、杨志文(丙方、保证人)签订《补充协议》，就乙方欠费偿付事宜(2020年2月29日前支付96万元)以及丙方承诺为乙方就租赁合同相关付款义务承担连带责任事宜作了约定。2020年6月7日，锐樊公司收到源起公司发送的《关于解除的通知》。源起公司以锐樊公司欠租为由，要求解除合同并追究锐樊公司违约责任。2020年6月8日，锐樊公司答复源起公司表示，受疫情影响其无须承担违约责任且已丧失支付能力，希望就搬离期限及减免费用事宜进行协商。另查，截至庭审之日，上海锐樊健身服务有限公司大宁分公司仍注册于上海市静安区大宁路XXX弄XXX号XXX、XXX室。上述事实，有当事人陈述及双方无争议的在案证据为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。审理中，源起公司承认2020年3月2日确有锁门行为，但该日处于疫情防控以及锐樊公司停业期间，锐樊公司使用涉案房屋并未因此受到妨碍。源起公司已于2020年8月中旬收回涉案房屋、另租他人，并表示不再主张复原费、空置费、律师费、中介费等损失赔偿，请求法院在违约金中予以考虑。本院认为，源起公司、锐樊公司、樊剑签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，各方均应恪守履行。在疫情发生以前，锐樊公司即已屡次拖欠租赁费用，其亦自认欠费行为构成违约，故应当承担违约责任。基于锐樊公司违约，源起公司有权按约解除合同，其主张合同自锐樊公司收到相应通知之日(2020年6月7日)解除，合法有据，故本院依法予以确认。在锐樊公司未能在宽限期付清欠租的情况下，源起公司对涉案房屋进行锁门，并无不当；锁门时间处于锐樊公司停业期间，此后锐樊公司尚可实地清退客户，锐樊公司未能举证证明锁门对其使用房屋产生实际影响；截至合同解除之日，锐樊公司持续占用涉案房屋，未将涉案房屋腾空、交还，仍须支付租赁费用。锐樊公司主张疫情防控影响其后续正常经营，尚有一定事实基础；同时考虑到，源起公司自愿免除锐樊公司自2020年4月1日以后的租金及物业费，对疫情影响作了合理分担，已无显失公允之处，本院不再调整疫情期间的租金。基于上述原由以及锐樊公司同意水费相关诉请，本院对源起公司租金、物业费、水费相关诉请一并予以支持。合同解除后，锐樊公司未能按时迁出或注销相关工商登记，应当按约承担相应责任；然源起公司主张的标准过高，本院酌情调整至每日1,000元并按该标准支持源起公司该项诉请。源起公司要求将保证金作为违约金不予退还与主张3倍月租金数额的违约金，系属同一法律性质，本院予以合并审查；该两项主张虽具有合同及事实基础，然综合考虑履约程度、违约情节及损失大小，源起公司所主张的违约金金额过高，本院依法予以调整，在支持不退还保证金的基础上，酌情在50万元金额内支持违约金相关诉请。按照《房屋租赁合同》《承诺书》《补充协议》的相关内容，樊剑、杨志文、陈俊均明确作出就锐樊公司租赁合同中付款义务承担连带责任的意思表示，合法有效，故本院依法支持源起公司相应诉请。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海源起物业管理有限公司、被告上海锐樊健身服务有限公司、被告樊剑签订的《房屋租赁合同》于2020年6月7日解除；二、被告上海锐樊健身服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海源起物业管理有限公司支付租金1,540,000元；三、被告上海锐樊健身服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海源起物业管理有限公司支付物业费110,000元；四、被告上海锐樊健身服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海源起物业管理有限公司支付水费34,844.80元；五、被告上海锐樊健身服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海源起物业管理有限公司支付逾期迁出或注销工商登记手续的违约金(按每日1,000元的标准，自2020年6月15日计算至实际迁出或注销之日止)；六、被告上海锐樊健身服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海源起物业管理有限公司支付违约金500,000元；七、原告上海源起物业管理有限公司已支付的保证金200,000元不予退还；八、被告樊剑、陈俊就被告上海锐樊健身服务有限公司在上述第二项至第六项判决中的付款义务承担连带责任；九、被告杨志文就被告上海锐樊健身服务有限公司在上述第二项至第六项判决中的付款义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27,838.70元，减半收取计13,919.35元，由原告上海源起物业管理有限公司负担1,392.35元，由被告上海锐樊健身服务有限公司、樊剑、杨志文、陈俊共同负担12,527元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  钟献明二〇二〇年十一月二十三日书记员  梅益婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。