广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0904民初3282号原告：王成子，男，汉族，1982年4月7日出生，住广东省茂名市电白区*******委会宿舍，公民身份号码：440************856。原告：李秋玲，女，汉族，1990年6月26日出生，住广东省茂名市电白区霞洞镇曙光农场十二队宿舍**，公民身份号码：440************560。上述两原告的共同委托诉讼代理人：谢志雄，广东承匡律师事务所律师。上述两原告的共同委托诉讼代理人：谢绍豪，广东承匡律师事务所律师助理。被告：张小林，男，汉族，1974年10月3日出生，住广东省茂名市电白区********，公民身份号码：440************631。原告王成子、李秋玲与被告张小林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王成子、李秋玲及其共同委托诉讼代理人谢志雄，被告张小林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王成子、李秋玲向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决解除原被告于2020年5月18日签订的《房地产买卖合同》。2、请求依法判决被告返还首期购房款300000元及双倍返还定金20000元，支付违约金100000元，律师费10000元，共计430000元。3、诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告明确选择了违约金条款，放弃主张双倍返还定金20000元，要求被告返还定金10000元。事实与理由：原被告于2020年4月份双方口头约定：被告将茂名市电白区******************卖给原告，价款107万元。并约定2020年4月支付定金30000元，2020年4月9日前一起到银行办理还清甲方的房屋贷款时支付第二笔购房款300000元，该笔款甲方必须用于还清与该房地产相关的所有抵押贷款；甲方如有违约向乙方支付违约金100000元及律师代理费、诉讼费等。2020年5月18日双方补签了书面合同（内容祥见《房地产买卖合同》）双方约定后，原告依约支付了定金，其中3万元定金交付2万元在中介处，向被告支付1万元。2020年4月9日，原告向被告支付了300000元第二笔购房款，然而被告在收到300000元款项后却不用该款还清银行按揭银行贷款，而是挪作他用，以致被告不能办妥注销抵押登记手续，并办理过户登记手续，构成违约。后原告多次催促被告尽快处理和办理过户登记手续，但被告一直以各种理由搪塞，拒绝履行合同约定义务。因此被告的行为己构成根本性违约，至使双方无法继续履行合同，合同目的无法实现。为此特向法院起诉，恳请法院依法判决，准予原告所请。被告张小林辩称，被告卖房子的时候是晚上11点多签的中介带来的合同，当时在车上。2020年4月上旬，当时签合同很多东西不清晰，被告不熟悉卖房的手续和程序，中介也没有提示被告，当时就签了，直至5月18日之前被告都不知道是这两个原告买被告的房，被告以为是另外一个年轻女青年向被告买房，对合同的细节被告不清楚，被告不是故意拖延。原告提供的房地产买卖合同是在邮政储蓄银行办手续时候补签的，当时没有中介和另外一个女青年向被告说清楚卖房的情况，被告是很想配合买方去达成这次交易，但被告是急需钱才会卖房，被告是收到两原告的30万元，被告还清房屋装修贷，约15万元。中介没有联系过被告，也没有联系过买主想办法解决本案的纠纷，被告也很无奈。经审理查明：原告王成子、李秋玲通过倪泓、房屋中介与被告张小林就被告张小林所有的位于茂名市电白区******************房屋买卖事宜进行磋商。2020年4月3日，原告通过倪泓转交了1万元购房定金给被告，被告并出具了《收据》给原告王成子、李秋玲收执。2020年4月9日，原告王成子通过其在中国建设银行的账户（账号：621*************350）转账汇款30万元给被告的账户（账号：621*************718）。2020年5月18日，原告王成子、李秋玲作为乙方与被告张小林作为甲方补签订一份《房地产买卖合同》。合同第一条房地产的基本情况约定：甲方同意将位于茂名市电白区*****************房的房屋（以下所提“该房地产”）转让给乙方。该房地产的建筑面积为228.24平方米，产权证号：：**第二条房地产转让款及付款方式：1、甲方按总房价人民币壹佰零玖万元整（小写：￥1070000.00元）的价格将该房地产转让给乙方。2、乙方应按下列方式将该房地产转让款支付给甲方：第一笔房款：乙方已于2020年4月6日向甲方支付人民币叁万元整(小写：￥30000.00元)作为购房定金，签订本合同后，定金抵作第一笔购房款。第二笔房款：甲乙丙三方约定于2020年4月9日前一起到银行办理还清甲方该房屋的抵押贷款时，乙方向甲方支付第二笔购房款人民币叁拾万元整（小写￥300000.00元），该笔款甲方必须用于还清与该房地产相关的所有抵押借贷款。甲方在赎出、拿到不动产证的三个工作日内到电白行政中心办理交易过户签名手续（甲乙双方均同意的话可另协商时间，未过户前的房产证原件必须交由乙方保管）。第三笔房款：乙方应当在取得其名下该房地产的不动产权证后以办理二手房按揭贷款的方式支付剩余购房款人民币柒拾肆万元整（小写：￥740000.00元）给甲方，由银行直接划款到甲方名下账号。该笔贷款的到帐时间以银行的实际到帐的时间为准。若贷款不足支付剩余购房款的，乙方在贷款到帐后三个工作日内付清不足的部分给甲方。第三条房地产过户及费用承担：1、办理交易过户的所有税费以及乙方贷款所需费用（贷款评估手续等）均由乙方承担支付，与甲方无关。2、甲方应当协助办理有关该房地产的赎证、过户、交税、贷款等手续以及提供相关资料。第六条违约责任：1、本合同签订后，因甲方违反本合同约定及因其个人原因导致该房地产不能过户到乙方名下，甲方必须立即返还乙方已支付的购房款及赔偿由此给乙方造成的全部损失；乙方有权解除本合同，甲方向乙方支付人民币壹拾万元整（小写：￥100000.00元）的违约金。第七条争议的处理：本合同在履行过程中发生的争议或者违约的，由当事人协商解决，协商不成的，任何一方应向本合同该房地产所在地人民法院起诉。因诉讼产生的诉讼费、鉴定费、评估费、律师代理费等一切费用均由过错方负责承担。被告张小林在合同的甲方处签名并捺指模确认，原告王成子、李秋玲在合同的乙方处签名并捺指模确认。签订《房地产买卖合同》后，被告在收到购房款30万元后并没有用该款还清银行抵押按揭贷款，以致被告不能办妥注销抵押登记手续。至今该商品房也未办理过户登记手续。两原告于2020年7月30日与广东承匡律师事务所签订了一份《民事委托合同》，委托其事务所的律师为本案的诉讼代理人，约定原告支付律师服务费10000元。原告并提供了广东承匡律师事务所开具的金额为10000元的律师费发票，服务名称为法律服务费，购买方为王成子、李秋玲。原告于2020年8月3日向本院提起诉讼，要求办理。本案在审理过程中，原告于2020年8月17日向本院申请财产保全，请求查封被告张小林名下所有的位于茂名市电白区******************的房屋[证号：粤（2017）电白区不动产权第0005746号]、冻结被告张小林名下的银行存款（查封、冻结额度以43万元为限）。原告提供中国人民财产保险股份有限公司茂名市分公司出具的编号为PZDM202********0000282的保函作为担保。本院于2020年8月19日作出（2020）粤0904民初3282号民事裁定书，裁定查封被告张小林名下所有的位于茂名市电白区******************的房屋[证号：粤（2017）电白区不动产权第0005746号]、冻结被告张小林名下的银行存款（查封、冻结额度以43万元为限）。在庭审中，两原告主张：不需要被告继续履行合同，已经不相信被告了。被告主张：尊重原告的选择；对于要支付违约金被告不接受，律师费被告同意分摊一半，双倍返还定金被告也不接受，同意返还首期购房款30万元给原告；假如要筹够70万元去赎出不动产证，被告没有这个能力。本院认为，原告王成子、李秋玲与被告张小林签订的《房地产买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，且不损害社会公共利益，属有效合同，双方应按合同约定履行义务。两原告向被告支付了购房定金1万元，及第二笔购房款30万元，有原告提供的收据、微信聊天记录、银行客户回单等在案证实，证据充分，本院予以认定。根据双方签订的《房地产买卖合同》第二条第2点约定“于2020年4月9日前一起到银行办理还清甲方该房屋的抵押贷款时，乙方向甲方支付第二笔购房款人民币30万元，该笔款甲方必须用于还清与该房地产相关的所有抵押借贷款”。但被告在收到原告支付的购房款30万元后却不用该款还清银行按揭贷款，以致被告不能办妥注销抵押登记手续，至今该商品房并未办理过户登记手续。被告的行为已构成违约，应承担违约的民事责任。一、关于原告主张解除原、被告于2020年5月18日签订的《房地产买卖合同》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”原被告双方签订的《房地产买卖合同》第六条第1点约定“本合同签订后，因甲方违反本合同约定及因其个人原因导致该房地产不能过户到乙方名下，甲方必须立即返还乙方已支付的购房款及赔偿由此给乙方造成的全部损失；乙方有权解除本合同”，因被告违反合同约定不用该30万元款项还清银行按揭贷款，导致该房地产不能过户到两原告名下，且被告也称“假如要筹够70万元去赎出不动产证，被告没有这个能力”，故原告主张解除双方签订的《房地产买卖合同》，理据充分，本院予以支持。二、关于原告主张被告返还首期购房款300000元及双倍返还定金20000元，支付违约金100000元，律师费10000元的问题。1、原告主张被告返还购房款30万元。根据双方签订的《房地产买卖合同》第六条第1点约定，原告主张被告返还购房款30万元，理据充分，本院予以支持。2、原告主张被告双倍返还定金20000元，支付违约金100000元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”规定，现原告明确选择了违约金条款，放弃主张双倍返还定金20000元，要求被告返还定金10000元，合理合法，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”原被告双方签订的《房地产买卖合同》第六条第1点约定“本合同签订后，因甲方违反本合同约定及因其个人原因导致该房地产不能过户到乙方名下，甲方必须立即返还乙方已支付的购房款及赔偿由此给乙方造成的全部损失；乙方有权解除本合同，甲方向乙方支付人民币10万元的违约金。”因双方约定的违约金10万元已超过原告造成损失的30%[应以已付购房款30万元计算，损失额的30%为90000元（300000元×30%）]。双方约定的违约金标准过高，本院根据实际情况酌情予以调整。本案违约金计算标准应按原告已付购房款的30%计算，故被告应向原告支付的违约金为90000元（300000元×30%）。原告主张违约金10万元，对于超出9万元的部分，本院不予支持，予以驳回。2、原告主张被告支付律师费10000元。原、被告双方签订的《房地产买卖合同》第七条约定“本合同在履行过程中发生的争议或者违约的，由当事人协商解决，协商不成的，任何一方应向本合同该房地产所在地人民法院起诉。因诉讼产生的诉讼费、鉴定费、评估费、律师代理费等一切费用均由过错方负责承担。”现原告委托广东承匡律师事务所的律师为本案诉讼代理人参与诉讼，且原告已支付了律师费10000元，并有广东承匡律师事务所开具的律师费发票予以证实。故原告主张被告支付律师费10000元，理据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，判决如下：一、解除原告王成子、李秋玲与被告张小林于2020年5月18日签订的《房地产买卖合同》。二、限被告张小林在本判决发生法律效力之日起十日内向原告王成子、李秋玲返还购房款300000元。三、限被告张小林在本判决发生法律效力之日起十日内向原告王成子、李秋玲返还定金10000元。四、限被告张小林在本判决发生法律效力之日起十日内向原告王成子、李秋玲支付违约金90000元。五、限被告张小林在本判决发生法律效力之日起十日内向原告王成子、李秋玲支付律师费10000元。六、驳回原告王成子、李秋玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3875元（原告已预交），由原告王成子、李秋玲负担180元，被告张小林负担3695元。财产保全费2670元（原告已预交），由原告王成子、李秋玲负担124元，被告张小林负担2546元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 李秀华二〇二〇年十一月三日法官助理 黄文锋书 记 员 梁俊翊