广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民初207号 原告（案外人）：李淑敏，女，1960年07月10日出生，汉族，住河南省郑州市。 委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师。 被告（申请执行人）：北海市第二建筑工程公司，住所地北海市海城区东二巷**，统一社会信用代码：91450500199302224J。 法定代表人：吴一，总经理。 委托诉讼代理人：庞辉明，广西海望律师事务律师。 被告（被执行人）：北海汇澳投资发展有限公司，住所地北海市北海大道**鸿源生态新城****，统一社会信用代码：91450500799719226H。 法定代表人：黄重才，该公司董事长兼总经理。 原告李淑敏与被告北海市第二建筑工程公司（下称二建公司）、北海汇澳投资发展有限公司（下称汇澳公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月1日公开开庭进行了审理，原告李淑敏的委托诉讼代理人赵成民、被告二建公司的委托诉讼代理人庞辉明到庭参加诉讼，被告汇澳公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李淑敏向本院提出诉讼请求：一、判决撤销（2020）桂05执异63号执行裁定，停止对原告购买的位于北海海大道与云南路交汇处）润和花园2幢3单元2702号房屋的强制执行，并解除对该套房屋的查封；二、判决确认位于北海海大道与云南路交汇处）润和花园2幢3单元2702号房屋归原告所有。事实与理由：2012年9月11日，原告与汇澳公司签订《“润和花园”认购协议书》，该《认购协议书》约定由原告认购汇澳公司销售的“润和花园”2幢3单元2702号房屋，建筑面积105㎡，单价3800元，总房款为399000元，付款方式为一次性付款；还约定原告须承担的费用以及房产所有事宜以《商品房买卖合同》为准，最终面积以房产证准。汇澳公司于2012年9月11日向原告出具的收据，证实其收到原告购润和花园2幢3单元2702号房屋的房款399000元。至原告申请执行异议时，因汇澳公司原因原告没有签订商品房买卖合同。（2020）桂05执异63号执行裁定己经查明，原告名下在北海市不动产登记中心无其他房屋登记信息。因汇澳公司与二建公司（2015）北民初二初字第62号建设工程施工合同纠纷一案，北海市中级人民法院于2019年3月22日以该院（2019）桂05执128号、2019年7月31日作出（2019）桂05执128号之一查封公告，查封汇澳公司名下坐落于北海市商品房预售许可证号为北建房预字第××号项下合计包括原告“润和花园”2幢3单元2702号在内的228套房屋，查封期限三年。2020年4月20日原告以案外人的诉讼地位向北海市中级人民法院提出执行异议申请；北海市中级人民法院于2020年6月19日以（2020）桂05执异63号执行裁定，驳回原告（案外人）的异议请求。原告认为，有下列确凿事实和充足证据，足以排除法院对位于北海房屋的查封、执行。一、原告与汇澳公司签订的《“润和花园”认购协议书》的合法有效，不违反国家法律、行政法规的强制性规定；对于合法有效的合同应当依法保障并予履行。原告购买涉案房屋后，虽然汇澳公司没有为原告办理房屋备案预登记和产权过户登记手续，但是，原告己依合同支付全部价款并该建筑物一直建设至今。为此，根据《中华人民共和国物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。二、原告与汇澳公司签订的《“润和花园”认购协议书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的商品房合同主要内容和本质特征。第一、涉案《“润和花园”认购协议书》具备中华人民共和国建设部《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容和基本特征；第二、原告与汇澳公司签订的《“润和花园”认购协议书》，完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定为合法有效的商品房买卖合同。三、原告一次性足额支付了全部购房款，依法符合能排除北海市中级人民法院对涉案房屋的强制执行，异议理由和证据充分成立。原告早于2012年9月11日就与汇澳公司签订具备《商品房买卖合同》内容的认购协议，2019年3月22日北海市中级人民法院以(2019)桂05执128号、2019年7月31日作出(2019)桂05执128号查封在后。并且，(2020)桂05执异63号执行裁定已经查明，原告名下在北海市不动产登记中心无其他房屋登记信息。原告提供了汇澳公司出具的收据、银行汇款凭证等足以证实其己向汇澳公司支付了全部购房款。故此，原告的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议规定》）第二十九条规定的情形，其权利足以排除北海市中级人民法院涉案房屋的强制执行，申请的异议理由充分、举证证据确凿，故此，执行异议成立。四、原告购买的房屋属于人民法院依法不应查封的法定情形，应当予以解封、中止执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，原告取得涉案商品房后，未登记只是物权未设立，但并不影响合同的效力；已经支付全部购房款；且原告在本案中并无过错，故此，人民法院不得查封、扣押冻结该财产。五、（2020)桂05执异63号执行裁定认定的事实前后矛盾，并且在汇澳公司法人名称不变的前提下,依法不因股东或法定代表人的变更而影响原告的支付房款的效力。汇澳公司的抗辩没有法律依据和事实证据予以支持，2012年11月8日，陈大山股权转让前后，润和花园N幢即2幢商住楼所有权仍有陈大山独立承担权利义务，为此，前后两个法定代表人，虽同为汇澳公司，在2012年11月8日之前，购房款交给陈大山公司是正当的，陈大山系法定代表人代表法人的商事行为，也不需要也不可能由黄重才的汇澳公司认可，因那时黄重才还不是汇澳公司的法定代表人。现在的汇澳公司指证陈大山违法使用汇澳公司旧公章签订合同是不能成立的。因为当时陈大山为汇澳公司法定代表，使用汇澳公司公章与原告（案外人）签订购房协议是正当行为，并不存在违法使用汇澳公司旧公章之说。法院查封润和花园2撞3单元2702号房屋财产是非常不妥的。因为作为现在汇澳公司及法人代表黄重才才是被执行人。而作为原汇澳公司的法人代表陈大山，在没有将润和花园2撞3单元2702号房屋财产移交给黄重才，是不能被执行的。六、因汇澳公司存在明显过错，作为消费者的原告的物权优先于二建的优先受偿权。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号）第二条之规定，原告己经交付全部购房款，享有优先于承包人在内的所有权利人，当然包括施工单位的优先受偿权人。综上所述，特提起执行异议之诉，请依法支持原告的诉讼请求。 被告二建公司答辩称:原告提交的证据不足以证实其诉讼请求。原告与汇澳公司没有签订正式合同，原告银行汇款转账给陈大山个人而不是汇澳公司，只能说明是个人之间的资金往来，不能认定为购房款。 被告汇澳公司书面答辩称:原告的诉讼请求依法不能成立，请求法院依法驳回原告诉讼请求。理由如下：一、原告与汇澳公司签订的《“润和花园”认购协议书》是陈大山违法使用旧公章办理的，非汇澳公司的真实意思，汇澳公司对此不予认可。因无力经营，2012年11月8日，经陈大山等与现公司的法定代表人黄重才等协商一致，陈大山等将公司100%股权转让给黄重才等新股东，陈大山保留“润和花园”Ｎ栋所有权，但Ｎ栋（2栋）商住楼转让前已开工建设而用地无法分割。当月23日汇澳公司启用了新公章，旧公章应已作废。陈大山在上诉股权转让完成后应按约定将其持有的旧公章交还汇澳公司，但其一直没有归还，汇澳公司多次追讨无果，遂诉至北海市海城区人民法院，该院作出（2016）桂0502民初614号民事判决：判决陈大山将旧公章、合同专业章、财务专用章交还汇澳公司。该判决生效后，汇澳公司向法院申请执行，现已执行完毕。在股权转让后（2012年11月）到法院强制执行（2016年9月）将近4年时间内，陈大山为销售“润和花园”Ｎ栋的房屋，预盖了很多空白的《认购协议书》、《商品房买卖合同》和收据等。2010年以来，北海大山公司房地产公司（下称大山公司）与300多户购房者签订《市场运作建房合同》，以市场运作建房名义销售汇澳公司名下“润和花园”Ｎ栋的房并收取购房款，所签订的合同和收款收据均加盖大山公司印章，而非加盖汇澳公司印章。所收取的销售款项全部汇入陈大山和其妻子关某的个人账户（最后资金也没有转回汇澳公司账户，涉及销售面积约27000平方米资金近亿元）。300多户购房者持有大山公司盖章的《市场运作建房合同》、收款收据近十年后，因北海市中级人民法院发出对汇澳公司“润和花园”Ｎ栋部分房产查封公告，本案原告更换了成加盖汇澳公司旧印章《认购协议书》还有收据。二、即使认定原告与汇澳公司签订的《“润和花园”认购协议书》是真实有效的，原告也不能请求法院中止对讼争房屋的执行，更不能证实讼争房屋属原告所有，原告与汇澳公司之间只存在合同之债。原告虽与汇澳公司签订了涉案房屋的认购协议书，但该认购协议书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，不能认定为合法有效的商品房买卖合同。原告仅提供的证据不足以证实其已向汇澳公司支付了全部购房款，并且相关款项是向陈大山或大山公司支付的。原告的主张不符合《执行异议规定》第二十八条的规定，原告与汇澳公司至今未签订正式《商品房买卖合同》，并且“润和花园”N栋项目烂尾多年，无法交付使用，原告谈不上在查封前已合法占有，汇澳公司也不计划与原告继续履行合同。该认购协议书不具有物权性质，双方只存在债权债务关系。原告同时也不符合第二十九条规定的情形，其权利不能对抗法院对涉案房屋的强制执行。 原告李淑敏提交以下证据： 第一组证据：1.公证书，拟证实汇澳公司股东和法定代表人变更为黄重才前后，陈大山的销售涉案房屋的行为由汇澳公司承担法律后果，原告履行合同并无过错；2.汇澳公司变更登记工商资料，拟证实汇澳公司自2012年11月8日由陈大山变更为黄重才，股东由陈大山等6人变更为黄重才等2人，2012年11月7日之前法定代表人陈大山的行为属于汇澳公司承担行为后果和权利享有人；3.（2020）桂0502民初1332号民事判决书、法律文书生效证明，拟证明涉案《“润和花园”认购书》属于商品房买卖合同以及被告汇澳公司违反其出具的《关于“润和花园”N幢逾期交房的通知》被生效判决判处承担违约责任。 第二组证据：1.（2020）桂05执异63号人民法院执行裁定书及送达回证，证明原告提出执行异议之诉的依据，原告的房屋在法院执行裁定查封的范围，原告名下没有其他房屋登记信息；2.润和花园认购协议书，证明原告提出执行异议之诉的依据，认购协议书具备商品房买卖合同主要条款和内容的事实；3.收据，证明原告早在2010年4月11日就交付全部房款399000元的事实；4.个人（转账）回单，证明早在2010年4月11日就汇给汇澳公司法定代表人陈大山全部房款399000元的事实；5.汇澳公司法定代表人陈大山客户交易清单，汇澳公司法定代表人陈大山收到原告全部房款399000元的事实；6.关于润和花园Ｎ栋逾期交房的通知，证明汇澳公司承认违约、逾期交房的事实，《“润和花园”认购协议书》具备“交付使用条件及日期”违约条款的事实；7.不动产登记查询证明，证明原告在北海市没有房屋登记信息的事实，原告的涉案房屋已经被抵押和查封限制登记记录;8.证人关某的证人证言，证明原告购买房屋及交款的事实。 被告汇澳公司提交证据：1.微信信息；2.市场运作建房合同、收据、转账凭条；3.（2016）桂0502民初614号判决书。证据1、2证明2010年以来，大山公司与300多户购房者签订《市场运作建房合同》，以市场运作建房名义销售汇澳公司名下“润和花园”N栋的房屋并收取购房款，所签订的合同和收款收据均加盖大山公司印章，而非加盖汇澳公司印章，所收取的销售款项全部汇入陈大山和其妻子的个人账户（最后资金也没有转回汇澳公司账户，设计销售面积约27000平方米资金近亿元）。300多户购房者（含原告）持有大山公司盖章的《市场运作建房合同》、收款收据近十年后，因北海市中级人民法院发出对汇澳公司“润和花园”N栋部分房产查封公告，原告更换成加盖汇澳公司旧印章《认购协议书》还有收据。证据3证明，陈大山于2012年11月14日将汇澳公司100%股权转让给新股东，公司于当月23日启用新公章，但陈大山没有将旧公章交还公司，最后公司诉至法院要求归还，并得到支持。 各方当事人对相关证据进行了质证，本院对证据认证如下：对原告提交的第一组证据1-3以及第二组证据1-8的真实性、合法性、关联性予以确认，作为认定本案事实的参考依据。本院对相关证据的证明目的据实认定。 结合本案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实： （1）2012年3月5日，原告李淑敏（乙方）与被告汇澳公司（甲方）签订《“润和花园”认购协议书》，约定由乙方认购甲方销售的位于北海市北海大道241号（北海大道与云南路交汇）土地证号为北国用（2008）第Ｂ380**，预售证号为北建房预字第××号的“润和花园”Ｎ栋（2栋）3单元2702号房，建筑面积共105平方米，单价3800元，总房款399000元。付款方式为一次性付款。协议约定乙方须承担的各项费用及该套房产生的差额税等，双方还约定了其他事项。2010年4月11日，原告李淑敏向陈大山的银行账户转账399000元；同日，汇澳公司向李淑敏出具编号为ＮＯ15450022的收据载明“今收到李淑敏交来润和花园Ｎ栋3单元2702号房款单价3800元／㎡399000元”，并加盖汇澳公司财务专用章，经手人为“关某”。 关某作为证人称其系原汇澳公司销售经理及财务总监，与陈大山是夫妻关系，各方当事人对此并无异议。关某出庭作证时称因为他们在收购汇澳公司的时候，没有确定什么时候复工，所以基本上是先与购房人签了《市场运作建房合同》，而且汇澳公司的公章当时是共同管理的，盖汇澳公司的公章比较麻烦，财务人员认为都是陈大山的公司，所以就盖了大山公司的公章。后来汇澳公司将《市场运作建房合同》换成《“润和花园”认购协议书》，前述协议书应是商品房买卖合同，只要有汇澳公司出具的收据就认可已经收到原告相应购房款。 （2）二建公司与汇澳公司建设工程施工合同纠纷一案，审理的是涉及被告汇澳公司开发的位于北海市所产生的工程款纠纷，本院于2018年8月3日作出（2015）北民二初字第62号之二民事判决：一、被告汇澳公司支付原告二建公司工程欠款44994153.9元及逾期利息（利息计算:2012年11月30日前的利息为880万元，以后的利息以尚欠工程款44994153.9元为基数按月利率2%计至付清工程款之日止）；二、原告二建公司在被告汇澳公司欠付的工程款44994153.9元范围内享有建设工程价款优先权；三、驳回原告二建公司的其他诉讼请求。汇澳公司不服，向广西壮族自治区高级人民法院上诉，广西壮族自治区高级人民法院于2018年12月24日作出（2018）桂民终623号民事判决，驳回汇澳公司的上诉请求，维持本院(2015)北民二初字第62号之二民事判决。 上述判决发生法律效力后，本院于2019年3月22日以（2019）桂05执128号案立案执行。同年8月，原告对涉案房屋提出案外人执行异议。2020年6月19日，本院作出（2020）桂05执异63号执行裁定，驳回了李淑敏的执行异议。 （3）2015年9月29日，本院在审理二建公司与汇澳公司建设工程施工合同纠纷一案中作出（2015）北民二初字第62号民事裁定，诉讼保全查封了被告汇澳公司开发的位于北海市，商品房预售许可证为北建房预字第××号项下合计375套（包括本案房屋在内）房产的房屋所有权（详见财产查封清单）。 2016年12月5日，申请人二建公司以润和花园Ｎ栋（2栋）即将复工，被申请人汇澳公司急需解除抵押登记在广西中小企业担保公司名下的228套房产以便提前办理该228套房产的销售事宜及按揭贷款手续，解决双方的纠纷为由，请求解除该228套房产的查封。本院经审查认为其解封申请符合法律规定，遂于同月13日作出（2015）北民二初字第62-1号民事裁定，裁定解除被告汇澳公司开发的位于北海市，商品房预售许可证为北建房预字第××号项下合计228套（包括本案房屋在内）房产的房屋所有权的查封（详见解除查封财产清单）。该228套房产在上述查封的375套房产范围内。 2017年2月14日，本院根据二建公司的申请作出（2015）北民二初字第62-2号民事裁定，查封被告汇澳公司开发的位于北海市，商品房预售许可证为北建房预字第××号项下合计228套（包括本案房屋在内）房产的房屋所有权（详见财产查封清单）。查封起算时间即2017年2月27日。 2019年7月31日，本院在（2019）桂05执128号执行案件中作出（2019）桂05执128号之一查封公告，公告载明本院据（2015）北民二初字第62-2号民事裁定查封了被执行人汇澳公司名下坐落于北海市商品房预售许可证号为北建房预字第××号项下合计228套房屋，查封期限三年。 本院另查明，2020年5月12日，本院作出（2019）桂05执128号之六执行裁定书，查封登记在汇澳公司名下位于北海市，商品房预售许可证为北建房预字第××号项下合计228套（包括本案房屋在内）房屋（详见该裁定及相应协执），查封期间为三年（自查封生效之日起计）。 （4）2010年3月4日，汇澳公司法定代表人由郭春燕变更为陈大山。2012年11月8日，汇澳公司召开股东会同意包括陈大山在内的六名原公司股东将其所持有汇澳公司的股权转让给黄重才、黄波才；同意免去陈大山的公司执行董事、法定代表人职务，选举黄重才为执行董事、法定代表人，选举黄波才为公司监事，聘任黄重才为公司经理。转让后黄重才持有汇澳公司90%的股权，黄波才持有汇澳公司10%股权。同日，陈大山等六名原公司股东分别与黄重才、黄波才签订了《股权转让合同》并于2012年11月14日完成相关工商变更登记手续。 2012年11月30日，汇澳公司出具《授权委托书》，特别授权陈大山行使如下权利：“一、特别授权受委托人陈大山以北海汇澳投资发展有限公司名义对该‘润和花园’第二栋（原N栋）商住楼依法进行销售并办理有关预售备案登记及按揭贷款等各项手续；二、特别授权受委托人陈大山以北海汇澳投资发展有限公司名义办理该‘润和花园’第二栋（原N栋）商住楼的抵押借款、融资、抵债及担保各项事宜；三、特别授权受委托人陈大山根据经营需要以北海汇澳投资发展有限公司名义就该‘润和花园’第二栋（原N栋）商住楼而依法行使其他相应的各种处分权利；四、受委托人陈大山按上述特别授权就‘润和花园’项目第二栋（原N栋）商住楼而进行经营处置时，有权在上述授权范围内转委托北海大山房地产开发有限公司有关经营人员具体办理。受托人陈大山就‘润和花园’第二栋（原N栋）商住楼之权属在该栋商住楼的财产范围内所作出的经营及处置行为，本公司均予以承认。”同日，汇澳公司到北海市公证处出具（2012）桂北证字第3968号公证书，兹证明《授权委托书》上汇澳公司的印章及其法定代表人黄重才的签名均属实。 （5）涉案润和花园N栋（2栋）住宅楼、地下室、地下室工程于2011年11月25日颁发编号为**《建设工程规划许可证》12年8月9日颁发编号为4505011201112020101号《建筑施工许可证》，建筑规模为110071.61平方米；于2012年8月30日颁发编号为北建房预第2012036号《北海市商品房预售许可证》。前述证件载明建设单位为汇澳公司、广西鸿源先科股份有限公司。 2011年6月21日，涉案工程组织地基与基础分部工程验收合格；2013年6月27日，涉案工程组织主体结构分部工程质量验收合格；前述工程至今未整体竣工验收。 本案争议焦点问题是，李淑敏对案涉商品房是否享有排除强制执行的民事权益。本院认为，对此问题应从以下两个方面进行分析： （一）对本案争议问题的判断如何适用法律 在我国现有民事法律的程序设计中，执行异议是执行异议之诉的前置程序，二者是相互衔接的。前者属于强制执行过程中的救济程序，后者属于民事诉讼的实体审理程序。《执行异议规定》适用于执行异议和复议程序，基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量，该规定确立了以形式审查为主的同时，还规定了实质审查为辅的部分条款。虽然执行异议之诉和执行异议程序性质上的差异决定了审查标准本应有不同，但鉴于二者均具有审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的功能，故《执行异议规定》中属于实质审查的条款，可以作为执行异议之诉案件审理的参照。根据《执行异议规定》第二十九条的规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出执行异议时，获得人民法院支持应同时满足三个要件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，以及支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条规定基于对消费者生存权的维护，赋予消费者买受房屋的物权期待权以排除执行的效力，即便申请执行人对该房屋享有建设工程价款优先受偿权、担保物权等权利，法律也应优先保护消费者的物权期待权。本案中，房屋买受人李淑敏要排除建设工程价款优先受偿权的强制执行，则应适用《执行异议规定》第二十九条的规定来判断李淑敏对案涉商品房是否享有排除强制执行的民事权益。 （二）原告诉求是否符合第二十九条规定的三个条件 1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。首先，《“润和花园”认购协议书》签订的日期为2012年9月11日，时间在本院于2020年5月12日作出（2019）桂05执128号之六执行裁定之前，即使按照本院（2015）北民二初字第62-2号民事裁定查封起算时间即2017年2月27日，签订认购协议书时间亦在前。其次，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定及《商品房销售管理办法》第十六条的规定，《“润和花园”认购协议书》明确了当事人的名称、商品房基本状况,明确了具体的位置、房号、价款，且李淑敏已经按照认购协议的约定交付全部款项，汇澳公司亦向李淑敏出具了收到案涉房屋购房款399000元的收款收据。李淑敏的付款情况有银行转账凭证以及证人关某的证人证言等予以证实。二建公司、汇澳公司主张李淑敏交付全部款项是交给陈大山的账户，并非交至汇澳公司的相关账户，应当视为李淑敏未向汇澳公司交涉案房屋购房款，本院认为，陈大山对涉案楼盘房屋的处置销售已经汇澳公司于2012年11月30日授权并经公证确认，2010年3月4日至2012年11月14日期间陈大山是汇澳公司的法定代表人，且已使用汇澳公司财务专用章向李淑敏出具了收款收据，应当确认陈大山收取款项的行为属于代表汇澳公司的职务行为，并非其个人行为，故汇澳公司已经足额收取涉案认购协议书项下的购房款。原告李淑敏交付完涉案购房款后，其已经履行了购房人一方的主要义务，应当享有购房人所应享有的权利，即在涉案楼盘取得商品房预售许可证后，汇澳公司应当诚信履行通知李淑敏签订正式商品房买卖合同并在涉案工程竣工验收后及时交付房屋并办理产权过户等义务，李淑敏在履行涉案认购协议书时并不存在过错，涉案认购协议书已经具备商品房买卖合同的基本要素,应当认定为本约即双方存在商品房买卖合同法律关系，前述《“润和花园”认购协议书》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，本院认定前述合同合法有效。 2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。本案中，经北海市不动产登记中心出具的证明证实，房屋买受人李淑敏名下无其他用于居住的房屋。 3.已交付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据查明事实，李淑敏已全额缴付购房款。即使按照二建公司主张的案涉房屋面积与认购协议中的面积之间有差异,该问题亦属双方签订正式商品房买卖合同按照产权部门测量确认面积的多退少补的范畴，李淑敏所付价款也已超过购房款的50%。 对于李淑敏确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院认为，原告的该诉求属于确权之诉范畴，确认物权应以存在物权归属争议为前提，李淑敏与汇澳公司之间系房屋买卖合同关系，因涉案楼盘工程尚未竣工验收，未达到汇澳公司配合履行协助办理房屋产权过户登记手续等义务的条件，在条件成就时李淑敏享有产权过户登记的请求权，该请求权属于债权性质，不属物权法调整的范围，李淑敏的该诉讼请求超出了本案审理的范围，本院不予审理。 综上，李淑敏的主张符合《执行异议规定》第二十九条规定的条件，其对涉案房屋享有消费者物权期待权，且优于二建公司对汇澳公司享有的工程价款优先权以及设定在该房屋上的抵押权，足以排除法院的强制执行，本院予以支持。至于原告提出的解除涉案房屋查封的请求，则属于本案生效裁判确定涉案房屋被依法排除强制执行后，由相关执行部门依法解封的范畴。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定及依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行位于北海市房屋； 二、驳回原告李淑敏的其他诉讼请求。 案件受理费7285元，由被告北海汇澳投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 本院（2020）桂05执异63号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 陈邦和 审 判 员 赵海洲 二〇二〇年十一月四日 法官助理 汪润生 书 记 员 庄 娜