云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初4313号原告：楚雄银辉物业管理有限责任公司，住所地：楚雄市鹿城镇雁塔路雁山巷****，统一社会信用代码：91532300MA6N06NG2R。法定代表人：文菊萍，职务：经理。委托诉讼代理人：吴仕荣，男，该公司职工，代理权限为特别授权。被告：陈骏生，男，1990年10月19日生，汉族，大专文化，云南省楚雄市人，公司员工，住云南省楚雄市振兴路**公交公司住宿区。原告楚雄银辉物业管理有限责任公司（以下简称银辉物业公司）与被告陈骏生物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告银辉物业公司法定代表人文菊萍及其委托诉讼代理人吴仕荣,被告陈骏生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银辉物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告陈骏生缴纳水岸人家小区5栋1906室2018年6月1日至2020年5月31日的物业管理费3159.3元；2.请求判令被告陈骏生缴纳水岸人家小区5栋1906室所欠费用违约金1729.6元（2018年6月1日至2019年5月31日）；3.请求判令被告承担本案诉讼费及公告费。事实与理由：原告银辉物业公司于2018年5月与楚雄市水岸人家小区业主委员会签订了物业服务合同，该业委会授权我公司对水岸人家小区进行服务管理。原告依法规范管理小区，改善了小区的门禁系统及锁具，安装了安全便民的摩托车充电装置，协商解决了小区垃圾桶摆放问题，新建了小区进门喷水景观，更换了部分绿化品种，改善了保安、保洁队伍，陆续修复了小区各栋居民楼楼道脱落的地砖、墙砖，更换了14部电梯、五方通话对讲线路，更换1栋地下室消防系统线路，更换3栋地下主供水管，修复了2栋外墙，配合业主委员会与城管局及交管部门协商解决规划了小区外围停车位，经过近两年的努力，配合供电部门完成了小区的电改工作，物业管理服务工作获得了小区业主委员会的充分肯定，同时也获得大部分业主的赞许。按照《物业管理条例》第四章第四十一条，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用；同时，在原告银辉物业公司与水岸人家小区业主委员会签订的物业服务合同第六章第二十二条1-9款也约定，被告在享受物业服务的同时需每月按房屋建筑面积（109.7平方米）每平方米交纳1.2元的物业服务费，从2019年6月至今，经原告工作人员多次催要，要求被告交纳所欠费用，但被告一直推脱未交。被告陈骏生辩称：第一，我不知道水岸人家小区有业主委员会，我也不属于水岸人家小区业主委员会。第二，房子买了之后，我从来没有去看过，没有住过，也没有装修过，没有享受过物管公司的服务，不应该交这笔物管费。在2014年9月18日与楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司签订了《商品房销售合同》购买了水岸人家小区的5栋1906室房屋，建筑面积109.7平方米。合同约定2016年3月25日前交房给我，在2016年4月11日收到了开发商的接房通知书，我去接房的时候开发商已经走了，没有拿到钥匙，售楼部的人员让我去找物管公司拿钥匙，但物管人员说要先交两年的物业管理费才让我接房，我当时是想交的，但是手上暂时没有那么多钱，就没有交，所以物管公司就没有把钥匙交给我。到现在我也没有接房，没有拿到钥匙，后来也只接到过物管公司催费的电话，没有说接房的事。开发商的售楼部早就没在了，现在我的钥匙也不知道在哪个物管公司手上。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告银辉物业公司为证明其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.《水岸人家小区物业管理服务委托合同》；2.《商品房购销合同》；3.交房登报公告；4.费用催缴通知存根及发通知照片；5.物业纠纷宣传册。被告陈骏生针对辩解向法院提交了以下证据：接房通知书。经审查，本院认为，原告提交的证据能证明2014年9月18日，被告向楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司购买了水岸人家小区5幢1906号房屋。2016年3月23日楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司在楚雄日报刊登交房公告。2018年5月20日，水岸人家业主委员会与原告签订《水岸人家小区物业管理服务委托合同》，约定原告为水岸人家小区提供物业管理服务，后被告未交纳物业管理费，原告向被告催收的事实，本院予以采信。被告陈骏生提交的证据证实了被告收到接房通知书的事实，本院予以采信。根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2014年9月18日，被告陈骏生与楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司签订《商品房购销合同》（合同编号水岸人家-5-1906-204），约定被告陈骏生向其购买位于楚雄市房屋，建筑面积（含公摊）109.7平方米，同日双方签订《合同补充协议》，约定甲方（楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司）向楚雄日报刊登交房公告，交房公告所登载交房期限届满之日起30日内，乙方（被告陈骏生）不办理交房手续的，从第31日起视为乙方已验收合格，房屋损毁灭失的风险由乙方承担。2016年3月23日，楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司在楚雄日报刊登旭晨·水岸人家交房公告，其上载明：我公司开发建设的水岸人家小区1幢-6幢住宅楼已通过验收，将于2016年3月25日正式交房，为了便于业主收房，我公司将安排3天时间集中办理收房手续，请各位业主于2016年3月25日-2016年3月27日前来办理接房手续，逾期则视为自动接房。被告陈骏生至今未办理接房手续。2018年5月20日，原告银辉物业公司与水岸人家业主委员会签订《水岸人家小区物业管理服务委托合同》，约定原告为水岸人家小区提供物业管理服务，委托管理期限为三年，自2018年6月1日起至2021年5月31日止，高层电梯住宅房屋由乙方（原告）按建筑面积（包括公摊）每月每平方米1.2元向业主或物业使用人收取，一楼住宅房屋由乙方按建筑面积（包括公摊）每月每平方米1元向业主或物业使用人收取，合同对双方的权利义务进行了约定。被告陈骏生未交纳2018年6月1日至2020年5月31日的物业管理费3159.3元（109.7平方米×1.2元／月·平方米×24个月）。本院认为，水岸人家业主委员会与原告签订的《水岸人家小区物业管理服务委托合同》是双方在平等、自愿的基础上对水岸人家小区的物业维修、养护、管理及对小区范围内的环境卫生等事项所作的相关约定。原告根据《水岸人家小区物业管理服务委托合同》的约定提供了物业管理服务，被告陈骏生作为水岸人家小区的业主，虽未办理交房手续，但根据被告陈骏生与水岸人家小区开发商楚雄州旭晨房地产开发有限责任公司在《商品房购销合同补充协议》的约定，应视为被告陈骏生已验收合格案涉房屋，并享受了原告的物业服务，故应根据《水岸人家小区物业管理服务委托合同》的约定支付相应的物业管理服务费，但因被告未办理交房手续且未入住，本院酌情适当减少被告应承担的物业管理费，由被告支付应交纳物业管理费的70%计2212元。原告要求被告向其支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告陈骏生于本判决生效之日起十日内支付原告楚雄银辉物业管理有限责任公司物业管理费2212元（款交本院）；二、驳回原告楚雄银辉物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告陈骏生负担11元（未交，限于本判决生效之日起五日内交纳，款交本院），由原告楚雄银辉物业管理有限责任公司负担14元（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  王玉平二〇二〇年十一月二十日书记员  李 航