上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初28417号原告：上海精亮贸易有限公司。法定代表人：张某,总经理。被告：上海凯裕投资管理咨询有限公司。法定代表人：施某,总经理。原告上海精亮贸易有限公司与被告上海凯裕投资管理咨询有限公司、被告上海永晔商业投资管理有限公司(以下分别简称精亮公司、凯裕公司及永晔公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案受理，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理(庭审前，原告精亮公司撤回对被告永晔公司的起诉)。原告精亮公司的法定代表人张安新，被告凯裕公司的法定代表人施建华到庭参加了诉讼。审理中，双方当事人一致同意延长简易程序适用期间，并已经院长批准。本案现已审理终结。原告精亮公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告减按90%分担原告自2020年1月31日至同年2月9日共10天计人民币(币种下同)1,971.60元租金;2.判令被告减按50%分担原告自2020年2月10日至同年3月9日共29天计3,176.50元租金;3.判令被告减按30%分担原告自2020年3月10日至同年4月30日共21天合计1,380.12元的租金;4.判令被告承担本案50%的诉讼费。事实和理由：原告系2019年9月9日续约租赁被告坐落于上海市闵行区xx路XXX号《xx商务楼》XXX室,约82平方米的房屋,每月租金上调至6,572元。承租近2年半以来,原告均及时、足额地向被告支付了租金(累计达20多万元)。可以说,双方合作是顺畅的。故原告亦有续约之诚意。由于众所周知的原因,一场突如其来的新型冠状病毒肺炎疫情爆发并以极快的速度扩散至全国各地,原告和全市各行各业一样被迫停工停业。期间还要支付40多个员工的工资以及减免后的几十万元租金。目前,虽然我国境内的疫情得到了有效控制,但是境外并没有企稳迹象,外防输入内防扩散的态势依然严峻。原告属非保障市场供应,非必须民生服务的中小微企业,理应执行上海市人民政府“上海市区域内各类企业不早于2月9日24时前复工。”和严格遵守XX区于2020年2月8日发布并施行的《XX区关于加强新型冠状病毒肺炎防控工作的通告》“居家隔离不外出、少外出,不串门、不聚集,不具备复工条件的,不得复工、复业,”等管控要求,遂迟延复业。即使复业其经营仍处于停摆状态。据统计,原告自疫情发生至今,经营业务还不及去年同期收入的30%,远不足以支付房租和员工工资等费用支出,而因疫情造成的直接损失已超100万元之多。对于一个中小微企业来讲,可谓损失惨重,经营异常困难。但欣慰的是,上海市、区两级政府及时发布了《上海市全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干政策措施》和《闵行区关于全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干意见》“承租本区内国有资产类经营用房的,先免收2月、3月两个月房租,到期后视情再做调整,各街镇(莘庄工业区)集体性经营用房可参照执行。对租用其他经营用房的,鼓励业主(房东)为租户减免租金”等惠民政策。为降低因疫情造成原告的租金损失,原告与本商务楼其他20余家商户于2020年3月18日联名向被告发出《疫期商铺减免租金申请书》,请求被告能够积极响应区府“鼓励业主(房东)为租户减免租金”之号召,协商房租减免方案,以期共克时艰。时至今日,被告不仅拒绝协商,而且态度极其蛮横,被告还多次扬言以“停水、停电、停租、清场”等威胁或以大房东不同意减免房租来搪塞租户,对于被告的态度原告甚为不解和气愤。鉴于此,原告有理由认为：1.政府“鼓励业主(房东)为租户减免租金”,虽非强制要求,但充分彰显了党的阳光政策且具有民主、法制之进步及平等、和谐之意义和参照执行之依据,被告理应积极配合响应,因为权利和义务是相对统一的,任何团体和个人,在祖国大家庭中既享有权利,亦负有义务而不应置身事外,故根据《闵行区关于全力防控疫情支持服务企业平稳健康发展的若干意见》之参照执行原则,因疫情造成原告的租金损失,两被告亦应分担;2.由于疫情导致原告的租金损失,虽系不可归责于被告的原因所致,但被告亦应根据公平原则本着体谅理解的态度协商解决,适当减免原告房租而不应事不关己高高挂起,故根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定之公平原则,因疫情造成原告的租金损失,被告亦应分担;3.原告在疫情前守约支付被告房租近2万元之多,现在让原告在疫情期间正常履行租赁合同约定的租金条款明显不公平,被告亦应视情形合理分担因疫情防控导致的不利后果而不应独善其身,故依据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第26条之情势变更原则,因疫情造成原告的租金损失,被告亦应分担;4.原、被告双方亦在《xx商铺出租合同》第九条免责条款中就有关发生“不可抗力”之约定,被告本应主动与原告协商,根据不可抗力的影响,共同克服因不可抗力造成的损失而不应妄自尊大蛮横拒绝,故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之不可抗力影响,因疫情造成原告的租金损失,被告亦应分担。由于被告采取不理会、不协商的无理傲慢态度,原告无奈,只得求助于法律并坚信公平、公正的人民法院及正直、睿智的人民法官一定能够依法为原告这样的弱势中小微商户主持公道。原告绝无“先免收2月、3月两个月房租,到期后视情再做调整”之奢求,因为原告理解疫情下的被告亦不容易。尽管原告的诉讼请求标的尚不足1个月的租金(6,528.22元),但同样渴望通过得到被告的理解分担而充分体现党和政府的关怀和帮扶。现原告既要维护自身的合法权益,又要顾及与被告和谐共生,故依照相关法律、政策之规定，遂依法诉诸法院要求判如所请。被告凯裕公司辩称：1.国家及上海市政府政策都没有强制要求市场运营主体减免办公承租户的租金；2.整个疫情期间，原告是正常使用房屋，政府和街道没有要求被告关闭大楼,所以不影响原告使用系争房屋。3.原告提出的疫情影响不可归责于被告，为何要求被告公司来承担租金损失。被告承租系争房屋所在大楼，空置率相较往年居高不下，疫情影响远远高于对原告公司的影响。被告的损失是否可以要求原告也来承担；4.原告承担租金是其基本合同责任，是作为承租方的合同底线，现原告把底线作为道德上限是被告不能理解的；5.原告提出不可抗力，租赁合同中第九大条“免责条款”中第(四)条规定，本合同终止，双方互不承担责任。综上，被告认为原告诉请既不合法也不合情理。原告精亮公司为证实上述诉请,向本院提供如下证据材料：1.原、被告签订的《xx商铺出租合同》1份；2.《闵行区关于加强新型冠状病毒肺炎防控工作的通告》1份；3.《疫期商铺减免租金申请书》1份；4.原告于2019年12月15日-2020年1月15日期间的水、电费244元支付凭证1份。经庭审质证,被告对原告提供证据的真实性均表示没有异议，并表示收到过《疫期商铺减免租金申请书》。被告凯裕公司为证明其抗辩主张，向本院提供了如下证据材料：1.中国政府网网页截图1份(以此证明对于民营企业是没有强制减免要求2.上海发布网页截图1份(以此证明对于民营企业是没有强制减免要求3.上海高院截图1份(以此证明如果承租人实际在使用房屋的，不免除承租人支付租金的义务。而本案原告在疫情期间是正常在办公使用涉案房屋，所以不符合减免租金的要求4.《闵行区关于加强新型冠状病毒肺炎防控工作的通知》1份；5.《xx商铺出租合同》1份；6.电费收据1份(以此证明原告已经支付完毕相关费用)。经庭审质证,原告对被告提供证据的真实性均表示没有异议，但对被告提供1、2、3证据的证明目的表示不同意。同时对证据3认为当时办公大楼关闭着，对原告使用是有影响的。对证据6认为被告没有提供连续的电费凭证，说明被告刻意将费用高的凭证隐藏了。本院经审理认定事实如下：2019年9月9日，原告精亮公司(承租方，签约乙方)与被告凯裕公司(出租方，签约甲方)签订《xx商铺出租合同》1份，约定：甲方将其合法拥有的座落在本市xx路XXX号XXX室商铺出租给乙方使用。甲方出租给乙方的房屋建筑面积为82左右平方米。本合同签订前，甲方已向乙方出示了该房屋的《房地产权证》复印件[权证编号：沪房地闵字(2007)第000488号。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。乙方保证，在租赁期限内，未事前征得甲方的书面同意及未按规定报经有关部门核准，不擅自改变上款约定的使用用途，否则甲方有权解除本租赁协议并由乙方承担违约责任。该房屋租赁期自2019年9月9日起至2020年9月8日止。自2019年9月9开始计算租金。租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前的壹个月向甲方提出续租书面意向，甲方视本合同履行情况及市场行情选择是否与乙方重新签订租赁合同。在租赁期内除符合法定或者本合同约定条件外，甲乙双方不得提前解约，否则违约方承担违约责任。甲、乙双方约定，该房屋第一年租金单价(包含物业管理费)，全年365天计算，月租金为6,572元。先付后用，按照本合同第4-4条约定租金逐年进行调整。乙方于签约时应支付首期从2019年9月9日至2019年12月8日止的租金，合计19,716元。除首期租金外，乙方选择每期支付3个月租金的付租方式。乙方应于租金到期前15日内向甲方支付下期租金。甲方在收到租金后应向乙方开具合法发票。逾期支付的，则每逾期一日，乙方需按逾期未付租金的5‰另行支付滞纳金。如乙方逾期支付租金超过伍个工作日的，甲方有权解除本合同，并由乙方承担违约责任。4-4该房屋自租期起租金明细如下：2019年9月9日至2020年9月8日，月租金6,572元，三个月租金合计19,716元。甲、乙双方约定，乙方于签约时应向甲方支付房屋租赁履约保证金，履约保证金为壹个月的租金，即6,572元。甲方收取履约保证金后应后乙方开具收款凭证。履约保证金于租赁关系终止后一周内视本合同履约情况，各项费用支付情况及房屋、设备设施使用情况作相应扣除后，余额无息退还乙方。若损失大于履约保证金部分的，乙方应向甲方补足差价部分。(根据本合同第4-2条及5-1条的约定，乙方于签约时合计须支付给甲方26,288元。5-2租赁期间，因使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备等费用以及政府相关职能部门收取的商铺门前清洁、治安费均由乙方承担。甲方有按约收取租金和滞纳金的权利。乙方有按约支付租金的义务，若甲方无正当理由拒收，乙方不负有逾期支付的责任。乙方有按本合同第5-2条的规定支付水、电、通讯等费用的义务，如逾期支付的，甲方有权要求物业公司采取停电、停水等措施。如逾期支付上述费用超过一个月的，甲方有权解除本合同，并由乙方承担违约责任。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租赁关系终止后的7日内返还该房屋，甲方有权收回房屋。若乙方未经甲方同意而逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按租赁关系终止时租金单价的1.5倍向甲方支付该房屋的逾期占用费;若乙方逾期7日仍未返还的,甲方有权自行采取收回措施(包括有权或要求物业公司采取断电、断水、切断通讯、封门等必要措施)，甲方由此发生的费用或损失从乙方履约保证金中扣除，若履约保证金不足抵付损失的，乙方还应赔偿剩余差额部分，乙方由此受到的损失由乙方自行承担。甲、乙双方同意，按本合同约定，当任何一方发生违约行为而导致本合同解除的，违约方应向守约方按第一年月租金的2倍支付违约金；给对方造成损失的，而支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应赔偿对方损失与违约金之间的差额部分。如违约方还有其他违约行为给合同相对方造成损失的，违约方还须另行赔偿合同相对方的损失。甲、乙双方在签署本合同时，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按本合同约定严格执行。如一方违反本合同，另一方有权按本合同规定索赔。该合同尾部用手写方式约定了双方协商确定的其它条款：原合同房屋租赁履约保证金转入本合同，另本合同到期后，如乙方再续签则递增6%。上述合同还约定了双方的其他权利、义务。同日，双方签订《房屋移交确认书》1份，约定由被告向原告移交位于xx路XXX号XXX室房屋，原告已检验并确认房屋已符合《xx商铺出租合同》规定的移交条件，原告同意按现状接受房屋。上述合同签订后，双方各自履行自身合同义务。原告承租上述房屋作为办公使用。2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。2020年1月24日上海市发布一级公共卫生事件响应。2020年2月8日，闵行区新型冠状病毒肺炎防控工作领导小组发布了《XX区关于加强新型冠状病毒肺炎防控工作的通告》。2020年3月18日，原告与本商务楼近20家租赁户联名向被告及案外人永晔公司(大房东)发送《疫情商铺减免租金申请书》，上载：我们是向贵方承租座落于上海市闵行区XX路XX、XX、XX号XX商务楼宇的部分中小企业，在承租期间得到贵方的支持，使得我们的正常业务得到充分保障。在租金方面，我们也及时、足额地支付。可以说，我们双方在长期的合作时间都非常愉快的，对此我们深表谢意和有意继续合作之愿望。由于众所周知的原因，自2019年12月底新型冠状病毒出现以来，这场新冠病毒以极快的速度扩散至全国各地，至今尚未停息。我们和全国各行各业一样处于停产、停工、停学、停业状态。即使复工各项业务仍处停摆囧境，使得我们在经营方面也变得异常困难。鉴于此，党和政府及时发布“对承租国有资产类经营用房的中小企业，减免1至3个月房租。鼓励大型商务楼宇、商场、综合性市场运营主体在疫情期间对中小企业减免租金”之惠民政策，我们深感欣慰。再依据《中华人民共和国合同法》第117条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”之规定。我们这些中小企业依法依规渴望得到党和政府的切实关怀，期望通过贵方给予减免房租的扶持。故请求贵方给予申请方疫情期间减免1至3个月的房租。以扶持我们度过难关，且充分体现党和政府的惠民政策。特此申请盼复！请尽早公布具体房租减免方案。由于被告在接到上述《疫情商铺减免租金申请书》后，认为国家及上海市政府政策都没有强制要求市场运营主体减免办公承租户的租金以及整个疫情期间原告是正常使用房屋，政府和街道没有要求被告关闭大楼,所以不影响原告使用系争房屋为由，不同意原告的减免租金要求，遂成讼。本院认为，原、被告订立的《XX商铺出租合同》，系签约双方当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效。本案合同履行期间，因新冠肺炎疫情，各行各业均受到较大影响，上海市亦于2020年1月24日发布一级公共卫生事件响应。但考虑到本案中，原告承租被告系争商务大楼的租赁用途仅作为办公使用，且自2020年3月10日起已复工，而自2020年1月31日起至2020年3月9日期间，系原告考量自身经营状况选择或不选择使用涉案房屋。现原告并无证据证明在此期间内，存在封楼或其他导致原告无法实际使用系争房屋的障碍，故在此期间内系争房屋属于可正常使用之状态，并未影响到原告作为承租人占有使用涉案房屋的权利。因此，原告要求减少自2020年1月31日起至同年2月9日租金1,971.60元及自2020年2月10日起至同年3月9日止租金3,176.50元之诉请，本院不予支持。至于原告主张要求减少自2020年3月10日起至同年4月30日止租金之诉请。对此本院认为，原告自2020年3月10日起已正常占有使用系争房屋，应按约向被告支付租金，故该诉请亦于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告上海精亮贸易有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计25元，由原告上海精亮贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 陈春芳二〇二〇年十一月二日法官助理 罗香琴书 记 员 周 燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。