北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初21068号原告（反诉被告）：北京金源佳美美容有限公司，住所地北京市丰台区蒲方路**院**楼**0516、0507。法定代表人：崔鹏，总经理。委托诉讼代理人：于兰，北京恒都律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京中孚艺美教育咨询有限公司，住所地北京市丰台区蒲方路**院**楼509。法定代表人：马兰萍，经理。委托诉讼代理人：阎云天，北京厚大合川律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵文雅，北京厚大合川律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京金源佳美美容有限公司（以下简称金源公司）与被告（反诉原告）北京中孚艺美教育咨询有限公司（以下简称中孚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。金源公司委托诉讼代理人于兰、中孚公司法定代表人马兰萍、委托诉讼代理人阎云天和赵文雅通过电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。原告金源公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告中孚公司向原告退还房屋押金36600元；2.判令被告向原告退还2020年1月27日至2020年7月11日期间的房屋租金198642元；3.判令被告承担本案承担诉讼费。事实及理由：2016年7月12日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告承租北京市丰台区蒲芳路9号8号楼509室5号场地，后双方于2019年7月12日再次续签，租赁期限自2019年7月12日至2021年7月11日止，月租金为36600元，租金已支付至2020年7月11日。因2019年12月份爆发疫情，原告于2020年1月27日告知被告解除合同，希望被告退还租金和押金，但被告以各种理由推诿，故原告诉至法院。被告中孚公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一.关于返还押金，被告没有收过原告交纳的押金，因此无需返还。根据租赁合同附件2第5条第2款规定，原告没有提供房屋押金的转账凭证，也没有证据证明被告收到房屋押金。二.对于房屋租金，被告不认可。双方的合同是2019年7月12日签订，租期2年，现原告要求提前解约，是违约行为，因此被告不同意返还房屋租金。具体原因是：1、被告也是承租人，而非涉案房屋产权人，原告称疫情期间要减免租金，但产权人也没有给被告减免，因此无法给原告减免，在被告提供的与产权人的租赁合同可以看出，被告的租金为每平米5.58元每天，给原告的房屋租金是每平米每天4.9元，给原告价格便宜、位置好、采光好的原因就是被告想和原告长期合作；2、被告认可合同解除的时间是2020年5月30日，根据被告提供的聊天记录可以看出，双方之前一直都在沟通，但没达成一致意见，直到5月30日，原告提出房屋已腾退，被告可以对外出租，实际被告拿到房屋钥匙要比5月30日更晚，且原告至今仍有遗留物品在房屋中；3、首先被告不认可原告所说的疫情属于不可抗力，且退一步讲，即使属于不可抗力，根据双方签订的租赁合同第19条第2款规定，该约定可以看出，当出现不可抗力时是否构成不可抗力及合同是否解除需双方协商。随着疫情防控和应急措施的处理，疫情逐步得到控制，原告以疫情为由解除合同不能成立。被告无奈之下接受提前解约事实，但被告并未放弃主张违约金的权利。被告认为2020年5月30日至2020年7月11日期间双方合同已经解除，该期间的租金应当从违约金中扣减。反诉原告中孚公司提出反诉请求：1.判令金源公司向中孚公司支付提前解除合同违约金219600元；2.反诉费由原告承担。事实及理由：2019年7月12日，反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》，约定金源公司承租北京市丰台区蒲芳路9号8号楼509室5号场地，后双方于2019年7月12日再次续签，租赁期限自2019年7月12日至2021年7月11日止，月租金为36600元，但金源公司提前解除合同，依据合同约定，因金源公司的原因导致合同提前解除，应向中孚公司支付违约金。故诉至法院。反诉被告金源公司辩称，不同意被告的反诉请求。认为解除合同符合最高院涉新冠肺炎疫情民事案件指导意见，疫情或疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定。原告租赁的房屋属于经营使用的房屋，所在的大厦因为疫情以后禁止进入，被告刚刚也说是4月份以后才允许进入的，房屋无法使用，所以原告才向被告提出解除合同。后期是因为被告租给原告的房屋已经被被告注册为咨询类的培训公司，属于教育、培训类的，被告自己也使用一部分房屋。即便是原告不解除合同，涉案房屋也无法使用，因为房子被注册为教育咨询，北京市有规定，教育类的不许开业，文件暂时还没找到，但是确实是有的，因为这个原因，原告4月份也没有办法开业，只能解除合同。金源公司、中孚公司围绕诉讼请求和答辩意见分别提交了证据，双方当事人分别对证据发表了质证意见。本院依法对证据进行审查认定，并在卷佐证。根据上述证据及当事人陈述，本院认定如下事实：2016年7月12日，金源公司与北京滋味馆之泰式餐厅有限公司（以下简称泰式餐厅）签订了《租赁合同》。合同中约定泰式餐厅出租给金源公司的房屋坐落于北京市丰台区蒲芳路9号，金源公司承租该物业的8号楼509室5号场地，建筑面积为248平方米的场地，租赁期为3年，自2016年7月13日至2019年7月12日止，第一年的月租金为28000元，第二年的月租金为30000元，第三年的月租金为30000元，该出租店铺租赁保证金应相当于一个月固定租金，为人民币28000元。2017年12月12日，泰式餐厅更名为中孚公司。该合同到期后，金源公司与中孚公司于2019年7月12日续签了《租赁合同》，主要内容为：“出租方（甲方）：中孚公司，承租方（乙方）金源公司，甲方出租给乙方的房屋坐落于北京市丰台区蒲芳路9号，乙方承租该物业的8号楼509室5号场地，建筑面积为248平方米的场地。乙方承诺，租赁该出租店铺作为经营美容使用，未经甲方书面许可，乙方不得变更出租店铺的租赁用途。该出租店铺租赁期为两年，自2019年7月12日起至2021年7月11日止。乙方应于甲乙双方签订本合同后，自房屋交付之日起，向甲方按年支付物业管理费，每年为14880元。乙方在租期内提出解除本合同的，乙方必须在解除日期前至少一个月书面通知甲方。乙方租期未满壹年而提前解约的，处除需向甲方支付解约当年基本租金标准10个月的租金及物业管理费作为违约金外，另需支付本合同约定的免租期期间的所有租金及物业管理费。中孚公司盖章，金源公司盖章。附件二中写明月租金36600元，半年，支付日期为2019年7月10日，2019年12月31日，2020年7月10日，2020年12月31日。”原告已将涉案房屋租金缴纳至2020年7月11日。2016年7月12日，泰式餐厅向金源公司出具收据一张，主要内容为：“今收到北京金源佳美美容有限公司（再清椿）交来509-5号场地押金（壹个月）人民币贰万捌仟元整，￥28000。收款单位北京滋味馆之泰式餐厅有限公司财务专用章，交款人陈浩。票号为0059612。”2019年7月10日，吴延威通过浦发银行向马兰萍账户转账8600元。2019年7月12日，中孚公司向金源公司出具收据一张，主要内容为：今收到北京金源佳美美容有限公司（再清椿）8号楼509-5号房间场地押金（壹个月）人民币叁万陆仟陆佰元整，￥36600。收款单位北京中孚艺美教育咨询有限公司盖章。交款人陈浩。备注：原有的押金条全部作废0059612。庭审中，原告称因疫情无法经营，原告之前法定代表人陈浩于2020年1月27日通过短信向被告法定代表人发送了解除通知，故合同于当日解除。被告虽认可短信的真实性，但认为合同解除的时间为2020年5月30日，因为原告发出短信通知时并没有将房屋交接于被告，且2020年1月至5月底双方一直在协商解除的问题，但未达成一致意见，被告直到2020年7、8月份才拿到房屋钥匙，虽然2020年5月30日原告未向被告交接钥匙，但被告同意合同解除的时间为2020年5月30日。本院认为，金源公司与中孚公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。双方一致认可租赁合同已解除，但双方关于合同解除和房屋交接的时间存有争议，金源公司诉称合同于2020年1月27日解除，实际交接时间为2020年5月30日，被告认可合同于2020年5月30日解除，对此本院认为，金源公司未提交充分的证据证明双方于2020年1月27日达成了解除合同的合意，故本院认为租赁合同于2020年5月30日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中租赁合同解除，中孚公司应将押金及2020年5月31日至2020年7月11日期间的租金退还金源公司，故本院对金源公司要求中孚公司退还押金和2020年5月31日至2020年7月11日期间租金的诉讼请求，予以支持；关于中孚公司要求金源公司支付违约金的反诉诉求，本院结合中孚公司的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度、当事人的预期利益及疫情对双方当事人的实际影响，根据公平和诚实信用原则，本院认为违约金以不支持为宜。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条之规定，判决如下：一、北京中孚艺美教育咨询有限公司于本判决生效之日起七日内向北京金源佳美美容有限公司退还押金36600元；二、北京中孚艺美教育咨询有限公司于本判决生效之日起七日内向北京金源佳美美容有限公司退还租金50538元；三、驳回北京金源佳美美容有限公司其他的诉讼请求；四、驳回北京中孚艺美教育咨询有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2414元，由北京金源佳美美容有限公司负担2083元（已交纳），由北京中孚艺美教育咨询有限公司负担894元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费2297元，由北京中孚艺美教育咨询有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 郭翠翠二〇二〇年十一月十六日法官助理 邬佩怡书 记 员 魏亚杰