成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初6964号 原告：成都市成华区危房改造开发办公室，住所地成都市成华区。 法定代表人：赵新，系单位主任。 委托诉讼代理人：梁熙，四川善嘉律师事务所律师，一般授权。 被告：陈传托，男，汉族，1967年4月3日出生，住浙江省泰顺县。 原告成都市成华区危房改造开发办公室（以下简称危改办）与被告陈传托商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月15日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告危改办的委托诉讼代理人梁熙到庭参加了诉讼，被告陈传托经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 危改办向本院提出以下诉讼请求：1．请求法院依法判令解除原、被告于2013年6月25日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》（合同编号为：ＳＤ3-3-1303），被告办理案涉房屋相关注销登记手续，向原告腾交房屋，清退全部添附物品及设施。2．请求法院依法判令被告向原告偿还原告已先行向中国工商银行股份有限公司成都沙河支行（以下简称“工行成都沙河支行”）承担连带清偿责任支付的利息及复利等共计人民币144805.02元。3．请求法院依法判令被告向原告偿还原告向工行成都沙河支行支付房屋贷款本金款项的利息，暂计算至2020年1月20日为人民币7631.59元（以原告向工行成都沙河支行偿还贷款本金436090.59元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的2019年12月贷款市场报价利率计算，自原告向工行成都沙河支行实际代为偿还之日起计算至被告实际支付完毕之日止）。4．请求法院依法判令被告按照合同约定向原告支付违约金人民币148025元（按照《商品房买卖合同补充协议》第一条第3款Ｃ项约定计算）。5．请求法院依法判令被告承担本案律师费人民币6913元。6．请求法院依法判令本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月25日，危改办与陈传托签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，合同约定：原告将位于成都市成华区××路××号××栋××单元××楼××号，建筑面积118.12平方米的住宅房屋出售给被告，房屋总价为人民币740125元，被告向原告支付房屋首付款230125元，剩余510000元以向工行成都沙河支行贷款方式购买该房屋。2014年11月7日，陈传托与工行成都沙河支行签订编号为“［住］字［工］行［沙河］支行［2014］年［848709］号”的《个人购房借款／担保合同》，贷款金额510000元，贷款期限20年，贷款品种为个人购置住房贷款，贷款用途为购房，贷款到期日为2034年11月7日。工行成都沙河支行按合同约定向被告发放了贷款，后被告多次逾期向工行成都沙河支行偿还贷款，贷款发生逾期欠款后，经工行成都沙河支行多次催收，被告仍未履行还款义务。最终造成由原告按照原告与工行成都沙河支行签订的《按揭贷款业务合作协议》约定，“如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后30日内履行还款义务。”遂原告于2019年8月21日代被告向工行成都沙河支行代还该房屋银行借款本金436090.59元，利息及复利144805.02元。根据前述签订的《商品房买卖合同补充协议》第一条第3款Ｃ项约定，被告的行为已经达到合同解除的条件，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。原告承担连带清偿责任后，多次向被告进行催告要求其承担法律责任，截至本案起诉时，被告仍未履行支付义务。综上，原告认为原、被告之间签订的合同合法有效，被告的行为已违反合同的约定，严重损害了原告的合法权益。原告遂诉至法院。 被告陈传托未到庭、未答辩、未举证质证。 经审理查明，2013年6月25日，陈传托（乙方，买受人）与危改办（甲方，出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议。约定被告购买原告开发的位于成华区××路××号××幢××单元××层××号的房屋。建筑面积为118.12ｍ2，其中套内建筑面积100.42平方米，分摊的共有建筑面积17.7平方米。房屋单价为7370.29元／平方米，总价款为人民币740125元。被告采取贷款方式付款，其中被告可以首期支付购房总价款的31.09%，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司成都沙河支行银行申请贷款支付，贷款期限20年。补充协议第三条载明：买受人采用按揭付款方式支付房价款的，买受人于本补充协议签订时向出卖人支付首付款230125元（已付定金可冲抵首付款），余款510000元由买受人向银行申请个人住房抵押贷款（以下简称“按揭贷款”）支付，采用此种方式支付房价款的，双方还应按以下约定执行：……Ｃ、如买受人按揭贷款由出卖人作为担保人的，因买受人不按时偿付按揭贷款造成银行要求出卖人承担担保责任的（包括但不限于代买受人偿还银行贷款、代买受人偿还全部到期贷款和／或提前偿还未到期的全部贷款、银行要求出卖人购回房屋等），由此给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担（包括追索担保损失时按诉请金额依据国家律师收费标准应收取的律师代理费），且出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并要求买受人按照买卖合同约定的房屋总价款的20%向出卖人支付解除合同违约金。另外，在此情况下解除合同时，如买受人的房屋已经装修入住的，买受人自行承担装修损失。 2013年9月15日，危改办（乙方）与中国工商银行股份有限公司沙河分行（甲方）签订《按揭贷款业务合作协议》，协议第四条载明：在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交甲方收押之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定账户上存入相当于全部按揭贷款余额0%的款项，作为履约保证金，未经甲方同意，乙方不得动用该款项。如借款人在乙方提供阶段性连接责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后30日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中扣收。 2014年11月7日，案涉房屋进行了签约备案（签约备案号：2103638）。2014年11月11日，危改办向陈传托交付了案涉房屋。 后因陈传托多次逾期向工行成都沙河支行偿还贷款，贷款发生逾期欠款后，经工行成都沙河支行多次催收，陈传托仍未履行还款义务。按照危改办与工行成都沙河支行签订的《按揭贷款业务合作协议》约定，“如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催款通知后30日内履行还款义务。”危改办于2019年8月21日代陈传托向工行成都沙河支行代还该房屋银行借款本金436090.59元，利息及复利等144805.02元，前述金额共计580595.61元。 另查明，危改办因本案产生律师费6913元。 庭审中，危改办同意将本案违约金、垫付的利息等与陈传托支付的购房款进行品迭。 上述事实，有原告的当庭陈述，《商品房买卖合同（预售）》及补充协议、《按揭贷款业务合作协议》等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方当事人在平等自愿的基础上签订，是双方真实意思表示，且内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于合同解除。陈传托通过按揭方式在危改办处购买房屋后，因自身原因多次未向银行偿还按揭款，危改办诉请解除双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议书符合《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议中逾期付款责任的约定，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故《商品房买卖合同》解除后，被告因合同取得的房屋应当退还给原告，因该房屋已经办理商品房预售备案登记，故被告应配合原告办理撤销其所购买的位于成华区房屋的预售备案登记并腾退房屋、恢复原状。 关于违约金。合同中约定“如买受人按揭贷款由出卖人作为担保人的，因买受人不按时偿付按揭贷款造成银行要求出卖人承担担保责任的，原告有权要求买受人按照买卖合同约定的房屋总价款的20%向出卖人支付解除合同违约金”。但危改办未提交证据证明违约具体损失金额，且双方合同约定违约金过高，本院本着公平原则，酌定陈传托支付违约金70000元；危改办超出此部分的违约金主张，本院不予支持。 关于律师费。合同中约定“如买受人按揭贷款由出卖人作为担保人的，因买受人不按时偿付按揭贷款造成银行要求出卖人承担担保责任的，给出卖人造成的损失及产生的所有费用由买受人承担（包括追索担保损失时按诉请金额依据国家律师收费标准应收取的律师代理费）”，现危改办据此主张律师费6913元，有票据及合同予以佐证，本院予以支持。 关于房屋贷款本金款项的利息。如前所述，本院对于危改办主张的违约金已予以部分支持，该部分已足以涵盖危改办此项资金占用损失，故本院对于危改办的该项诉请不予支持。 关于利息及复利等。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。危改办代陈传托向工行沙河支付了借款本金436090.59元，利息及复利等144805.02元，其有权向陈传托追偿。根据本案查明的事实，危改办已经收取的案涉房屋全部款项，且其同意在本案中将前述费用与陈传托已支付的购房款予以品迭，经计算，危改办还应向陈传托退还购房款82616.39元（计算方式：740125元-580595.61元-70000元-6913元=82616.39元）。被告陈传托经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响本院根据本案事实和证据依法作出认定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告成都市成华区危房改造开发办公室与被告陈传托于2013年6月25日签订的《商品房买卖合同》及补充协议； 二、被告陈传托于本判决生效之日起十日内协助原告成都市成华区危房改造开发办公室注销位于成华区××路××号××幢××单元××层××号房屋的合同备案登记（签约备案号：2103638）并腾退房屋、恢复原状； 三、被告陈传托于本判决生效之日起十日内向原告成都市成华区危房改造开发办公室支付利息及复利144805.02元（支付方式：从被告陈传托已支付的购房款中扣除）； 四、被告陈传托于本判决生效之日起十日内向原告成都市成华区危房改造开发办公室支付违约金70000元（支付方式：从被告陈传托已支付的购房款中扣除）； 五、被告陈传托于本判决生效之日起十日内向原告成都市成华区危房改造开发办公室支付律师费6913元（支付方式：从被告陈传托已支付的购房款中扣除）； 六、驳回原告成都市成华区危房改造开发办公室的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5911元，减半计取2955.5元、公告费600元，共计3555.5元，由被告陈传托负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  朱书 二〇二〇年十一月五日 书记员  罗楠