四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15223号 上诉人（原审被告）：肖茹心，女，1989年4月27日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：赵青梅，四川原友信律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：陈萌，男，1987年7月22日出生，汉族，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：赵青梅，四川原友信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都嘉盟置业有限公司，住所地：四川省成都市双流区东升街道棠湖西路一段**。 法定代表人：苏保全，总经理。 委托诉讼代理人：王兰，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾令红，北京市中伦文德（成都）律师事务所律师。 上诉人陈萌、肖茹心因与被上诉人成都嘉盟置业有限公司（以下简称“嘉盟公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2020）川0192民初821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员进行了独任审理。本案现已审理终结。 陈萌、肖茹心上诉请求：撤销原判决，改判驳回嘉盟公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定“陈萌、肖茹心付款义务在先，嘉盟公司交房义务在后”系对《商品房买卖合同》及《补充协议》理解有误。首先，《商品房买卖合同》及《补充协议》约定陈萌、肖茹心采用银行按揭方式支付尾款，陈萌、肖茹心按约定履行了办理按揭贷款的手续，交付房屋钥匙时，按揭贷款正在审核中，陈萌、肖茹心并无一次性另行支付尾款的义务。其次，《商品房买卖合同》第十条约定，商品房交付时应取得规划验收合格证和商品房面积实测报告书、《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，至今案涉商品房都未达到合同约定的交付条件。二、一审法院认为“办证系嘉盟公司应当履行的附随义务”“嘉盟公司是否涉诉、是否沦为失信被执行人，与陈萌、肖茹心履行付款义务没有直接的关系”，在法律适用方面存在偏差。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十三条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条之规定，陈萌、肖茹心的主要义务是付款，嘉盟公司的主要义务是将房屋所有权转移登记至陈萌、肖茹心名下，嘉盟公司无法将房屋过户至陈萌、肖茹心名下，导致其无法行使房屋的完整收益和处分的权利。其次，根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，嘉盟公司应于2016年12月31日前办理案涉房屋所在楼栋权属证明，2018年3月20日前为陈萌、肖茹心办理案涉房屋权属转移登记手续，但至今仍未办理。此时，嘉盟公司的办证义务在前，陈萌、肖茹心的付款义务在后，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，陈萌、肖茹心有权拒绝嘉盟公司的履行要求。另外，嘉盟公司经营状况严重恶化、已被列为失信被执行人，陈萌、肖茹心有权按照《中华人民共和国合同法》第六十八条、六十九条的规定行使不安抗辩权。 嘉盟公司辩称，《商品房买卖合同》《补充协议》约定“付款在先，交房义务在后”。《补充协议》第二条第3款约定“买受人在接受房屋前必须付清全部购房总价款（包括贷款方式支付），否则出卖人有权不交付房屋，且不视为出卖人逾期交房”；第五条第2款约定“买受人采用贷款方式付款购房的，须在办理完毕按揭贷款手续且提供贷款的银行或住房公积金管理机构将买受人委托支付的款项划入出卖人账户后方能办理房屋的交付手续。”陈萌、肖茹心支付完毕所有的款项之后，嘉盟公司才履行交房义务。二、嘉盟公司于2016年7月左右向陈萌、肖茹心交付了房屋，对此，陈萌、肖茹心未提出异议。若陈萌、肖茹心认为房屋的交付不符合条件，可以根据合同约定主张违约责任或解除合同。三、办证义务确系嘉盟置业的附随义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定以及《商品房买卖合同》《补充协议》的约定，办证系协助义务，即使目前尚未取得房屋产权证，也不影响陈萌、肖茹心对房屋的占有和使用等权能的实现。四、嘉盟公司已被列为失信被执行人的情况与陈萌、肖茹心的付款义务无关联。同时，本案不适用《中华人民共和国合同法》第六十七至六十九条的规定。在陈萌、肖茹心支付全款后，因嘉盟公司众多负债，存在被执行的情况下，支付全部购房款的购房人更能保障其自身的合法权益。 综上所述，一审的判决事实认定清楚，适用法律正确，应当驳回陈萌、肖茹心的全部上诉请求。 嘉盟公司向一审法院起诉请求：1.判令陈萌、肖茹心向嘉盟公司支付购房款300000元；2.判令陈萌、肖茹心向嘉盟公司支付逾期付款的违约金66050元，违约金自应付款之日按照年利率6％的标椎计算至款项付清之日止，暂计算至起诉之日为66050元；3.本案的诉讼费、保全费、律师费5000元等合理费用由陈萌、肖茹心承担。 一审法院认定事实：嘉盟公司和陈萌、肖茹心于2015年6月6日签订了《商品房买卖合同》《补充协议》，《商品房买卖合同》约定：1.陈萌、肖茹心购买嘉盟公司开发的位于XX街道XXXX号X幢XX层XX号房屋，测绘建筑面积共67.51平方米，总价为507889元。买受人采取可以首期支付购房总价款的40%，其余价款可以向成都银行或住房公积金管理机构借款支付。2.买受人未按照约定时间付款的，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之零点五的违约金。3.出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。出卖人逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金。4.出卖人应当在2016年12月31日前，取得商品房所在楼栋的权属证明。5.出卖人应当在商品房交付之日起540个工作日内取得房屋所有权证书。《补充协议》约定：1.买受人承诺以贷款方式付款，买受人向成都银行或住房公积金管理机构申请六成20年按揭贷款，在合同签订时支付首付款207889元。2.买受人在接受房屋前必须付清全部购房总价款（包括贷款方式支付），否则出卖人有权不交付房屋，且不视为出卖人逾期交房。3.如银行或住房公积金管理机构审批的贷款额度与买受人申请额度不一致，则两者之间的差额应作为首付款由买受人在接到出卖人或银行或住房公积金管理机构通知后10日内付清，逾期未付，则视为买受人违约。4.因买受人原因，经按揭银行或住房公积金管理机构贷款办理审查，不符合贷款条件而导致买受人无法办理贷款手续时，买受人应在接到出卖人或银行或住房公积金管理机构通知后10日内付清所欠全部购房款，若逾期支付，视为买受人违约。 合同签订后，陈萌、肖茹心于2015年6月6日向嘉盟公司支付了207889元购房款。2015年6月17日，肖茹心于成都银行办理开卡事宜。截止庭审日，陈萌、肖茹心还剩300000元购房款未支付给嘉盟公司。2016年3月21日，嘉盟公司通知美高登A座业主延期交房时间到2016年6月30日前。关于案涉房屋的交付时间，嘉盟公司和陈萌、肖茹心双方均未提供证据证明具体的交付时间。嘉盟公司在庭审中陈述大概是在2016年7月1日之前交房，陈萌、肖茹心在庭审中陈述大概是在2016年7、8月份交房。2018年9月17日，陈萌、肖茹心与嘉盟公司工作人员就案涉房屋剩余价款支付及办证事宜进行了协商。陈萌、肖茹心表示如果案涉房屋产权证能够及时办理下来，陈萌、肖茹心愿意履行支付房屋剩余价款的义务。截止2020年4月2日，案涉房屋所在楼栋的权属证书仍未办理至嘉盟公司名下。嘉盟公司因涉诉及负债多，已成为失信被执行人。 一审法院认为，嘉盟公司和陈萌、肖茹心双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示的体现，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。根据双方签订的《补充协议》第2条第3款的约定，陈萌、肖茹心付款义务在先，嘉盟公司的交房义务在后。嘉盟公司在2016年已将案涉房屋交付给陈萌、肖茹心，嘉盟公司已履行交付房屋的主给付义务。陈萌、肖茹心长期占有、使用房屋却不履行支付剩余房款的合同义务，其行为已构成违约。关于嘉盟公司逾期办证的问题。此系嘉盟公司应当履行的附随义务，陈萌、肖茹心可以根据合同约定要求嘉盟公司承担相应的违约责任，但却不能以嘉盟公司未履行附随义务而拒不履行主给付义务。陈萌、肖茹心抗辩嘉盟公司长期未办理房屋权属证书，导致其无法取得房屋物权，进而拒绝支付剩余房屋价款的理由不能成立，一审法院不予支持。关于陈萌、肖茹心提及的嘉盟公司涉及诉讼过多、负债金额巨大、已成为失信被执行人的问题。一审法院认为，嘉盟公司是否涉诉、是否沦为失信被执行人，与陈萌、肖茹心履行付款义务没有直接的关系。陈萌、肖茹心以此作为拒绝付款的理由不能成立，一审法院不予支持。 关于违约时间及违约金如何计算的问题。一审法院认为，关于剩余300000元购房款的具体付款时间，双方在合同中并无约定，《补充协议》仅约定陈萌、肖茹心通过向银行按揭贷款的方式支付。如因陈萌、肖茹心的原因导致无法办理贷款手续时，陈萌、肖茹心应在接到嘉盟公司通知后10日内付清所欠全部购房款，若逾期支付，视为陈萌、肖茹心违约。然而，嘉盟公司并未举证证明系因为陈萌、肖茹心的原因导致按揭贷款不能办理。故在确定陈萌、肖茹心逾期付款的时间时，一审法院以陈萌、肖茹心实际收房之次日作为起算时间。由于嘉盟公司和陈萌、肖茹心双方均未举证证明案涉房屋的具体交付时间，根据双方在法庭上的陈述，一审法院以有利于陈萌、肖茹心的原则，以陈萌、肖茹心在法庭上陈述的最晚时间为案涉房屋的交付时间，即2016年8月31日。陈萌、肖茹心应当承担的逾期付款违约责任从2016年9月1日起开始计算。关于违约金的计算标准问题。嘉盟公司认为合同约定的违约金日万分之零点五的违约金计算标准过低，主张按照年利率的6%计算逾期付款的违约金至款项付清之日止。一审法院认为，陈萌、肖茹心之所以逾期付款，系因为嘉盟公司迟迟未能为陈萌、肖茹心办理房屋权属证书所致，陈萌、肖茹心的抗辩理由虽然不能阻却其不付款的主给付义务，但是却可以作为评价陈萌、肖茹心违约行为情节轻重的重要参考。嘉盟公司逾期办证，导致陈萌、肖茹心在较长时间内无法取得房屋权属证书，无法行使对房屋的处分权能。在限购政策下，陈萌、肖茹心无法处分房屋，即无法通过腾挪资金和购房资格的方式来改善居住条件。本案合同约定的逾期付款、逾期交房、逾期办证的违约金均为万分之零点五，双方的权利义务未失均衡。故在计算陈萌、肖茹心逾期付款的违约金时，一审法院根据合同的履行情况、违约行为的情节轻重，参酌公平及诚实信用原则，仍以合同约定的日万分之零点五作为逾期付款违约金的计算标准。 关于律师费的负担问题。一审法院认为，律师费并非嘉盟公司实现债权必然产生的费用，且并无合同约定。故一审法院对嘉盟公司主张由陈萌、肖茹心负担律师费的诉讼请求，不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：1.陈萌、肖茹心于判决生效之日起十日内向嘉盟公司支付剩余购房款300000元；2.陈萌、肖茹心于判决生效之日起十日内向嘉盟公司支付逾期应付款违约金（以应付款300000元为基数，按照日万分之零点五的标准自2016年9月1日起开始计算至款项付清之日止）；3.驳回嘉盟公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。 一审案件受理费减半收取为3433元，由嘉盟公司负担433元，由陈萌、肖茹心负担3000元。 本院二审期间，双方当事人围绕嘉盟公司上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 陈萌、肖茹心提交证据：案涉房屋信息查询记录，拟证明截止2020年10月19日，案涉房屋的大产权证仍未办理。 嘉盟公司质证认为，对该证据的真实性无异议，案涉房屋目前尚未办理大产权证，但案涉房屋是否办理大产权证与陈萌、肖茹心是否应支付购房款没有直接关联。 本院经审查认为，对该证据的真实性、合法性、关联性予以认可，能够达到其证明目的。 嘉盟公司提交证据：《竣工验收报告》《房产测绘成果报告书》，拟证明案涉房屋于2016年6月21日取得《竣工验收报告》，符合法定的交房条件。 陈萌、肖茹心质证认为，对该证据真实性、合法性、关联性予以认可。 本院经审查认为，对该证据真实性予以认可，关联性将结合争议焦点作综合评述。 本院另查明，案涉《商品房买卖合同》第十条约定：“（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。” 再查明，嘉盟公司二审中自认案涉房屋至今未取得规划验收合格证，案涉房屋所在楼栋于2016年6月21日完成竣工验收并取得《竣工验收报告》，于2020年6月17日取得《房产测绘成果报告书》。 本院经二审审理查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为：陈萌、肖茹心是否应当向嘉盟公司支付剩余购房款及逾期付款违约金。现将争议焦点问题阐述如下： 本院认为，嘉盟公司与陈萌、肖茹心签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。 陈萌、肖茹心上诉认为未达到合同约定的交房条件。对此，本院认为，案涉《商品房买卖合同》第十条约定：“（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书”。即双方合同约定的交房条件为案涉商品房已取得规划验收合格证及商品房面积实测报告书。从现有证据及嘉盟公司的自认来看，嘉盟公司在向陈萌、肖茹心交付案涉房屋时未取得规划验收合格证书。按照一般交易惯例，出卖人在交付案涉房屋时应当出示规划验收合格证、商品房面积实测报告书，在出卖人没有出示规划验收合格证、商品房面积实测报告书的情况下，买受人有权拒绝接受案涉房屋。本案中，双方当事人对一审认定的2016年8月31日实际交付房屋均无异议，此时，案涉房屋已经竣工验收合格，在已符合法定交付条件的情况下，陈萌、肖茹心并未举证证明其于此时就交房提出异议。同时，陈萌、肖茹心也未举证证明嘉盟公司在此时出示了虚假的规划验收合格证使得陈萌、肖茹心相信案涉房屋已经取得了规划验收合格证而接收案涉房屋。因此，应当认定陈萌、肖茹心于2016年8月31日以接收案涉房屋的行为是认可案涉房屋交付的约定条件成就，即确认嘉盟公司于2016年8月31日的交付产生了法律上的交付效力。 陈萌、肖茹心上诉认为其享有先履行抗辩权及不安抗辩权。对此，本院认为，案涉《补充协议》第二条约定“3.买受人在接受房屋前必须付清全部购房总价款（包括贷款方式支付），否则出卖人有权不交付房屋”，即陈萌、肖茹心的付款义务在先，嘉盟公司的交付房屋义务在后。因此，陈萌、肖茹心主张的“办证义务在先，付款义务在后”的先履行抗辩权的上诉理由无任何依据。关于陈萌、肖茹心是否享有不安抗辩权，应当审查嘉盟公司是否具有《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”。本案中，陈萌、肖茹心虽提交证据证明嘉盟公司因涉诉及负债多而成为失信被执行人，但该证据不足以证明嘉盟公司具有《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款规定的情形。因此，陈萌、肖茹心亦不享有不安抗辩权。故陈萌、肖茹心的上述上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，嘉盟公司已向陈萌、肖茹心交付了案涉房屋，故陈萌、肖茹心付清全部购房总价款的条件已经成就，一审认定陈萌、肖茹心支付300000元购房款及承担逾期付款违约金正确，本院予以维持。 综上所述，陈萌、肖茹心的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6866元，由陈萌、肖茹心负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 白福群 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 蔡诗言 书 记 员 夏玉荣