贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0526民初3786号 原告周海，男，1975年1月23日出生，汉族，农民，初中文化，贵州省威宁县人，住威宁县。 委托代理人周应宽，执业证号：32406181155576，代理权限：特别授权代理。 被告马敏兰，女，1970年5月20日出生，回族，农民，小学文化，贵州省威宁县人，住贵州省威宁县。 委托代理人陶云仙，贵州驰海律师事务所律师，执业证号：15205202011204193，身份证号：5224271989××××××××。代理权限：特别授权代理。 委托代理人王运勇，贵州驰海律师事务所实习律师，实习证号：23072006110029。代理权限：一般授权代理。 第三人刘坤梅，女，1961年7月27日出生，汉族，住贵州省威宁县。 委托代理人戴永鹏，贵州引悦律师事务所律师，执业证号：15205201510725553，身份证号码：5224271985××××××××。代理权限：特别授权代理。 委托代理人李佳，贵州引悦律师事务所实习律师，实习证号：23071301211778。代理权限：一般授权代理。 原告周海诉被告马敏兰及第三人刘坤梅确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法由审判员陈思义、邓凯，人民陪审员马春燕组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周海及其代理人、被告马敏兰及其代理人，第三人代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周海诉称，我与被告马敏兰经过多次协商，于2017年6月7签订合作协议书，约定由我出资，被告出建设用地修建房屋。按照约定将房屋建成后，被告在我不知情的情况下，擅自将我应得的3层1套116平方米房屋出售给第三人刘坤梅。被告的上述行为，严重侵犯了我的合法权益，故诉至人民法院，请求法院确认被告与第三人的转让合同无效并承担本案的诉讼费。 原告为证实自己的主张，向法院提交了以下证据： 1、身份证复印件，用以证实原告的身份情况； 2、合作协议，用以证实原被告约定：原告出资，被告以建设用地作为出资共同修建房屋。同时证明，修建后各得一半（共1350平方米），被告违反合作协议中的4、5项约定，擅自将房屋出卖。 3、中华人民共和国不动产权属证书，用以证实被告对用于出资修建房屋的土地享有合法的使用权。 4、（2020）黔0526执异20号执行裁定书，用以证实诉争房屋的权属和面积； 5、被告与第三人签订的房屋买卖合同，用以证实被告将属于原告的3楼的房屋一套出卖给第三人刘坤梅； 6、房屋现场勘验，用以证实1楼5个门面各得一半。2楼大间，3楼3套、4楼3套、5楼3套、6楼2套、7楼3套。被告马敏兰现已将该房屋3、4、5、6、7楼共13套房屋占据并与他人签订出卖合同。 7、现场照片，用以证实房屋现状。 8、刘坤玉出具的收据，用以证实原告周海向被告马敏兰投资1449000元。 经过庭审质证，被告马敏兰对证据第1、5、6、7无异议；对证据2三性无异议，证明目的有异议，该证据不能证明房屋属于原告方，原告无权主张被告和第三人之间的合同无效，对证据3有异议，该证据恰好证明涉案房屋是马敏兰取得的安置地；对证据4三性有异议，不能证明原告对该房屋享有多少份额的所有权。对证据8有异议，未经本人同意和核对。 第三人对证据1无异议，认为证据2与第三人无关联，且该协议的内容中无法体现原告具体所有的房屋位置，不能证明第三人所购买的房屋为其所有，对第3组证据真实性无异议，该证据充分说明被告马敏兰合同拥有涉案房屋的所有建设用地使用权，也能说明马敏兰对涉案的房屋具有处分权，对第4组证据有异议，该证据认定事实不清，并未载明原告所拥有的房屋的具体位置以及份额，且在查明事实部分与事实不符，达不到原告的证明目的，对证据5三性均不持异议，对证明目的有异议，第三人与二被告所签订的房屋买卖协议合法有效，且实际履行不存在可撤销无效情形，对第6、7组证据有异议，该证据是由原告自行制作，不具证据效力。 本院认为，原告提交的第1、2、3组证据真实合法，均能证实本案案件事实，本院予以采信；证据4只能证实原告提出异议，但不能证实原告对该房屋享有权属；证据5只能证实签订合同，而不能证实合同的合法性；证据6、7不能证实原告对诉争房屋享有物权。 被告马敏兰辩称，原告周海不是涉案房屋的共同共有人，被告马敏兰与第三人签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，不存在违反法律的强制性规定，该合同合法有效。我与第三人产生的债务是因为生意上资金短缺，向第三人借款用于资金周转，后来未能偿还借款，才用房子抵债，就与第三人签订房屋买卖合同。债务抵消后，第三人又以现金方式补足不足的房款。第三人在签订房屋买卖合同前，均以现金方式向我提供借款。 被告马敏兰为证实自己的主张提交了以下证据： 1、被告身份证复印件一份，证明被告其身份； 2、合同协议书一份，证明双方就合作事项原告按建筑施工进度支付实际出资额进行过约定； 3、借条复印件一份，证明被告收到原告建房款共计1132297元。 经庭审质证，原告对证据1无异议，对证据2无异议，对证据3有异议，房屋在协议中约定，原告出钱修房，有一半房屋属原告的。第三人对证据1、2无异议，对证据3有异议，真实性无法核对与我方无关，总金额90余万元，无法完成九层楼的投资建设。 本院认为，被告提交的1、2、3组证据经质证客观真实，本院予以采信。 第三人述称，原告周海不是涉案房屋的共有权人。被告马敏兰对涉案房屋享有所有权，被告马敏兰和其丈夫在修建涉案房屋是因资金不足向我借钱修建房屋，同时承诺将房屋修建后以优惠价出售给借钱修建房屋的人。现被答辩人主张合同无效，但是我已经向被告马敏兰签订了购房合同并支付了购房款，我已经善意取得了涉案房屋的所有权，请求依法驳回原告的诉讼请求。 第三人刘坤梅为证实自己的主张提交了以下证据： 1、登记证书复印件一份、证明四份，证明第三人在与被告签订房屋买卖协议时，被告向第三人出示了该证据，充分说明涉案房屋及建设用地属于被告马敏兰所有，与原告无关； 2、房屋买卖合同及收款收据，证明第三人与被告签订的房屋买卖协议合法有效，且已实际履行。 经质证，原告对证据1登记证书无异议，对证明目的有异议，对证据2有异议，时间不符合常理，签订协议时，涉案房屋尚未修建完毕，不排除合同虚假性。被告对登记证复印件及证明、收条、房屋买卖合同均无异议。 本院认为，第三人提交的第1组证据真实合法，本院予以采信；对房屋买卖合同及收款收据，被告马敏兰认可合并审理的六案的第三人均以现金方式向其提供借款，被告与第三人之间均存在不同的亲戚关系，案中无其他证据相互佐证被告马敏兰的陈述，故马敏兰的陈述不符合日常生活常理，本院不予采信。 经过庭审质证，法院依法认定以下法律事实： 原告周海与被告马敏兰认识后，被告马敏兰便向原告周海陆续借款周转生意，后因生意不景气，下欠周海20万元未按期偿还。2017年6月7日，原告周海与被告马敏兰和其丈夫刘坤玉签订合作协议，约定由原告出资，被告以黔（2018）威宁县不动产权第××号不动产权属证书载明的坐落于威宁县以划拨方式取得的300平方米的国有土地使用权作为出资共建房屋。《协议》签订后，原告周海共出资1449000元在上述地块上修建了九层房屋一栋，但协议书中对房屋的分配方式约定不明。刘坤玉向原告出具的1449000元的收据包含了被告马敏兰下欠原告周海的20万元借款，原告实际出资1249000元。 2019年10月12日，被告马敏兰与第三人刘坤梅签订《房屋买卖合同》，约定将原被告合作修建的房屋的第3层中一套116平方米的房屋以2500元/平方米的价格出售给第三人刘坤梅。2017年12月5日，被告马敏兰向第三人出具《收条》一份，载明收到第三人购房款290000元。该房屋未办理过户登记手续。 同时查明，马敏兰与刘坤玉系夫妻关系。第三人刘坤梅与刘坤玉系亲属关系；被告马敏兰第一次庭审中陈述第三人刘坤梅以现金方式向其支付购房款，第二次庭审时则陈述第三人为其担保贷款10万元，后因无力偿还由第三人为其偿还并将信用卡交其使用所产生了债务，因不能偿还第三人借款，便将涉案房屋以物抵债，归第三人所有。 上述事实，有当事人陈述，原、被告及第三人提交的证据在卷证实，这些证据已经庭审质证和本院审查，可以采信。 本案争议的焦点在于：1、原告周海是否有权请求确认被告马敏兰与第三人刘坤梅签订的合同无效；2、被告马敏兰与第三人刘坤梅签订的《房屋买卖合同》是否合法有效；3、第三人对被告马敏兰出售的房屋是否适用善意取得？ 本院认为，针对本案焦点一，通过庭审查明刘坤玉向原告出具了1449000元的收条，其中包含了被告马敏兰向原告周海的20万元借款，扣除20万元借款后，原告按照双方签订的协议实际出资1249000元。被告马敏兰与第三人刘坤梅签订的《房屋买卖合同》直接影响到原告周海的权利，原告周海向本院提起民事诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》一百一十九条规定的原告起诉的条件，故原告周海有权提起本案诉讼，请求确认被告马敏兰与第三人刘坤梅签订的《房屋买卖合同》的法律效力； 针对本案的第二个焦点，《中华人民共和国物权法》第一百三十七条第二款规定：“严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并参照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”；《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。被告马敏兰向第三人刘坤梅出售的房屋系修建在被告以划拨方式取得的城镇住宅用地之上，该房屋按照法律的相关规定，在转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。而本案被告未经过相关部门审批，擅自将划拨土地上的房屋进行转让，违反了国家法律、行政法规的规定，且属于效力性强制性规定，应当依法认定为无效。 针对焦点三，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……”。本案中，被告马敏兰向第三人出售的房屋系修建在划拨用地上的建筑物，未经相关部门审批不得转让；其次，涉案房屋在签订买卖合同后并未依照法律的规定进行登记；再次，被告马敏兰认可合并审理的六案的第三人均以现金方式向其提供借款，被告与第三人之间均存在不同的亲戚关系，案中均无其他证据相互佐证被告马敏兰的陈述，故马敏兰的陈述不符合日常生活常理，不足以认定第三人已支付合理对价，故不应认定第三人已善意取得所售房屋。 据此，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、第一百三十七条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百零八条之规定，判决如下： 被告马敏兰与第三人刘坤梅于2017年12月5日签订的《房屋买卖合同》无效。 案件受理费30元，由被告马敏兰负担。 如不服本判决，应自接到判决书之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  陈思义 审 判 员  邓 凯 人民陪审员  马春燕 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员  刘莉茹