四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11768号 上诉人（原审原告）：王著群，女，1971年2月25日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 委托诉讼代理人：李凊，四川博绅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢娟，四川博绅律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都天府新区华阳街道福泽美庐建筑区划业主委员会，住所地：四川省成都市天府新区华阳街道华熙路**。 负责人：毛碧琼，主任。 被上诉人（原审被告）：杨天华，男，1980年5月3日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：冯丽蓉，四川蜀正律师事务所律师。 上诉人王著群因与被上诉人天府新区华阳街道福泽美庐建筑区划业主委员会（以下简称福泽美庐业委会）、杨天华房屋租赁合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初4413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王著群上诉请求：一、撤销原审判决，依法发回重审或改判支持其一审全部诉讼请求；二、福泽美庐业委会和杨天华承担本案一、二审案件受理费。事实与理由：一、一审法院关于“无法推定王著群为善意相对人”认定错误。1.在合同签订过程中，李光奇一直以业委会主任的身份协商、洽谈合同，所有过程都是在业委会办公室进行且有他人在场。2.合同签订当日，李光奇取出业委会公章加盖后，让其到物业公司处缴纳费用，物业公司亦听从李光奇安排对王著群收取费用。3.王著群与福泽美庐业委会签订合同约定的是年付租金，故双方签订合同后王著群当天即支付第一年租金是按合同约定作出的行为。综上，王著群有理由相信李光奇为福泽美庐业委会的主任且可以代表福泽美庐业委会与其签订合同。二、一审法院认定李光奇于任期届满后越权订立合同为无效合同属于法律适用错误。1.在合同订立当时王著群并不知晓李光奇任期是否届满的问题，且有理由相信李光奇是福泽美庐业委会主任；2.第二届业委会备案材料显示，2018年11月17日才选举产生新的业委会负责人，并且于2018年12月12日才完成备案，而李光奇在2018年10月25日还在行使业委会主任的职责。综上，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款和第五十条认定李光奇越权订立合同为无效合同且王著群对无权代理知情是错误的。 福泽美庐业委会辩称，一、2015年7月7日第一届福泽美庐业委会成立时就明确规定在2015年11月1日前由物管办对外签订的合同，没有到期的继续履行至合同到期，再由福泽美庐业委会负责对外签订合同。案涉房屋在2009年6月14日由物管办租给杨泽廷，2019年6月13日到期。案涉铺面属小区公共设施权益应属小区全体业主，故案涉合同到期后应由福泽美庐业委会对外签订合同，任何单位和个人无权损害和侵占该权益。二、李光奇与王著群所签合同为无效合同。1.第一届福泽美庐业委会任期是2015年7月7日至2018年7月7日，第一届福泽美庐业委会的公章和华阳街道办对福泽美庐小区第一届业委会的备案批复文件可以证明。而王著群和李光奇所签合同日期是2018年10月25日，已过第一届福泽美庐业委会任期；2.案涉铺面还有7个月才到期，王著群就迅速和李光奇签订合同，且其要求杨天华每个月支付1500元高于其所签合同的月租费用，该行为是侵犯小区全体业主的利益；3.杨泽廷在合同还有半年多才到期时转租给杨天华，租期为3年，此行为同样侵犯小区全体业主的权益，福泽美庐业委会决定废除王著群与李光奇签订的合同，重新与杨天华签订合同的行为维护了小区业主的权利，得到了全体业主的支持。故，王著群企图用小区的公共设施谋取个人利益，其所签无效合同所造成的一切后果均应由其本人承担，福泽美庐业委会保留向其索要因诉讼所产生的一系列费用的权利。 杨天华辩称，一审判决事实清楚、证据充分、适用法律正确。1.福泽美庐第二届业委会作为合法代理人，有权处理案涉铺面；2.杨天华事实上于2017年9月13日起一直占有、使用案涉商铺直至2020年7月15日续订合同；3.王著群与李光奇所签合同是在李光奇任期届满后签订，李光奇无代理资格且事后亦未得到福泽美庐业委会追认。故，一审认定王著群和李光奇所签合同为无效合同正确，与福泽美庐业委会商议后，泽美庐业委会愿意退还王著群已付租金。请求二审法院维持一审判决。 王著群向一审法院起诉请求：1.判令福泽美庐业委会、杨天华立即向王著群腾退及交付案涉铺面；2.判令杨天华按每月1500元的标准向王著群支付2019年6月15日起至实际交付之日的铺面占用费；3.确认福泽美庐业委会、杨天华之间签订的《租赁楼梯铺面协议》无效；4.判令福泽美庐业委会、杨天华向王著群支付维权费用20000元。 一审法院认定事实：2009年6月15日，案外人双流县现代物业管理有限公司与案外人杨泽廷签订《租赁铺面协议》，约定由案外人杨泽廷租赁位于第V大道嘉园6幢2楼转角处楼梯间铺面，租赁期限为10年，从2009年6月15日至2019年6月14日。年租金5000元，每两年递增8%。案外人双流县现代物业管理有限公司系福泽美庐嘉园小区在业主委员会成立前的物业管理单位。案外人杨泽廷支付了截至2019年6月14日的租金。 案外人杨泽廷与杨天华签订《铺面出租协议》，约定将案涉铺面租给杨天华。同时约定：（1）租期从2017年9月13日起至2020年9月14日止。租期以物业单位同案外人杨泽廷签订的合同时间为准。如物业单位与案外人杨泽廷续签，杨天华有优先续签权；（2）需一次性支付租金18000元/年，剩余半年房租9000元需两月内付清；（3）保证金4000元，合同期满退还。 2017年9月13日，杨天华向案外人杨泽廷支付保证金4000元及半年租金9000元。2018年9月14日，杨天华向案外人杨泽廷支付了截至2019年6月14日的房租。杨天华自承租案涉铺面后，截至起诉之日，持续经营理发店。2018年10月，王著群与案外人杨泽廷商议案涉铺面的转让事宜。 2018年10月25日，福泽美庐业委会与王著群签订《租赁楼梯铺面协议》，主要约定：（1）甲方为福泽美庐嘉园小区业主委员会，乙方为王著群；（2）由王著群租赁第V大道嘉园6幢2楼转角处楼梯间铺面；（3）租用年限3年，从2018年10月25日至2021年10月24日止；（4）付款方式每年10月10日前支付一年租金8000元，1年支付1次。房租每年递增10%，第二年8800元，第三年9600元；（5）落款处甲方为“福泽美庐业主委员会”，联系人为李光奇，盖章为“天府新区华阳街道福泽美庐建筑区划第一届业主委员会（2015.7.7-2018.7.7）”。乙方为王著群。 合同签订当日，王著群到小区物管企业补交2018年10月25日至2019年10月24日的房租3656元。2018年12月25日，案外人杨泽廷将案涉铺面转给王著群的情况告知杨天华。 2019年5月26日，福泽美庐业委会与杨天华签订《租赁楼梯铺面协议》，主要约定：（1）甲方为福泽美庐嘉园小区业主委员会，乙方为杨天华；（2）由杨天华租赁第V大道嘉园6幢2楼转角处楼梯间铺面；（3）租用年限为1年，从2019年6月13日至2020年6月12日止；（4）付款方式为每月2100元租金，年租金25200元，每半年支付一次；（5）落款处甲方为“福泽美庐嘉园小区业主委员会”，加盖毛碧琼私印，盖章为“成都天府新区华阳街道福泽美庐建筑区划第二届业主委员会（任期：2018年11月17日至2021年11月17日）”。乙方为杨天华。2019年6月12日，杨天华向福泽美庐业委会支付2000元。2019年6月15日，杨天华向福泽美庐业委会支付10600元。2019年6月14日，福泽美庐业委会向杨天华出具收据，载明收到2019年6月15日至2019年12月14日的场地租金12600元。2019年6月14日前后，王著群多次要求杨天华搬离案涉商铺，杨天华均未同意。 一审另查明，天府新区华阳街道福泽美庐建筑区划第一届业主委员会主任为李光奇，选举产生时间为2015年7月7日，任期3年。成都天府新区华阳街道福泽美庐建筑区划第二届业主委员会主任为毛碧琼，选举产生时间为2018年11月17日，任期3年。 王著群因案涉纠纷产生律师费20000元。 一审法院认为，民事合同系当事人订立权利义务关系的自由意思表示，依法成立的合同关系受法律保护，合同相对人均应按照合同享有权利、履行义务，未能履行合同规定义务的，依法承担违约责任。 一审法院认为本案的争议焦点是：前后签订的两份《租赁楼梯铺面协议》的效力。一审法院认为，王著群与福泽美庐业委会签订的合同无效，杨天华与福泽美庐业委会签订的合同有效。理由如下： （1）王著群在合同订立时具有重大过失，不能推定为善意相对人。首先，王著群所签订的合同落款盖章处，印章上已经载明该印章的期限截至2018年7月7日，王著群显然应当对合同相对人的身份提出怀疑。其次，王著群知晓案涉商铺由杨天华实际使用，知晓案外人杨泽廷已经支付案涉商铺的租赁费到2019年6月14日，知晓杨天华已经向案外人杨泽廷支付案涉商铺的租赁费用到2019年6月14日。再次，王著群的租金水平较低。王著群应当知道杨天华的租金高于案外人杨泽廷向福泽美庐业委会支付的租金。在清楚案涉商铺复杂情况的背景下，仍继续签订合同且立即支付第一年租金，一审法院无法推定其为善意相对人； （2）行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。李光奇在任期届满后仍以福泽美庐业委会的名义对外签订合同，属超越权限。王著群并非善意相对人，应当知道李光奇已超越权限。李光奇的代表行为无效。现福泽美庐业委会不认可合同效力。故王著群于2018年10月25日签订的《租赁楼梯铺面协议》无效。 综上所述，因王著群与福泽美庐业委会签订的《租赁楼梯铺面协议》无效，王著群的诉讼请求均无事实及法律依据，一审法院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十条规定，判决：驳回王著群全部诉讼请求。案件受理费930元，减半收取计465元，由王著群负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，王著群与福泽美庐业委会签订《租赁楼梯铺面协议》时，福泽美庐业委会第一届的任期已经届满，无证据证明业主大会或业主大会的相关议事规则上授权原业委会及相关人员在新一届业委会选举成立前有权代行业委会职权，且案涉的《租赁楼梯铺面协议》未得到新一届业委会的追认，故案涉的《租赁楼梯铺面协议》上加盖的业委会的印章及原负责人的签字均不能代表福泽美庐业委会，该出租行为构成无权处分。《租赁楼梯铺面协议》的业委会印章上，明确注明了第一届业委会的任期起止时间，而案涉合同订立时间超过该任期期限，故王著群显然未尽到审慎义务，不构成善意方。因此，王著群与李光奇代表的“福泽美庐业委会”签订的《租赁楼梯铺面协议》，不对福泽美庐业委会发生效力，王著群要求福泽美庐业委会交付房屋、赔偿维权损失的主张不能成立，本院不予支持。福泽美庐业委会与杨天华签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，无证据证明双方签订合同时存在恶意串通损害他人利益情形，故该合同合法有效。杨天华系合法占有使用案涉商铺，其与王著群无合同关系，故王著群要求杨天华支付占用费的主张缺乏法律和事实依据，本院不予支持。 综上，王著群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费930元，由王著群负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 赵 韬 审判员 王 果 二〇二〇年十一月二十七日 书记员 袁雅丽