北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初17732号原告（反诉被告）：房春影，女，1983年9月5日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘大伟，山东康桥（北京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：姜晶，女，1986年10月27日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：李晨阳，北京灜和律师事务所律师。原告房春影与被告姜晶租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告房春影及其委托诉讼代理人刘大伟，被告姜晶及其委托诉讼代理人李晨阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房春影诉称：2017年8月29日原被告签订编号：HJHF-BJ4527-ZL1000xxxx的《北京市房屋租赁合同》，合同约定：出租人（甲方）；姜晶，承租人（乙方）房春影。第一条房屋基本情况：（一）房屋坐落于北京市通州区（县）临河里16号楼x层x单元xxx室，建筑面积为96．3平方米（以房屋所有权证登记的面积为准）。第二条租赁用途与租赁期限：（二）房屋租赁期自2017年10月1日至2021年9月30日，共计4年。第三条租金及租赁保证金：（一）租金标准：2017-2018年月租金10800元，2018-2019月租金11340元，2019-2020年月租金11907元，2020-2021年月租金12502元；（二）租金支付方式：押一付三；（三）租赁保证金：10,800元。第八条合同解除：（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。第十二条其他约定事项：房屋用途，用于儿童早教，不做他用。合同签订后，原告于2017年8月29日交纳租金、租赁保证金、中介费合计48700元。原被告依约履行合同直至新冠疫情爆发。2020年1月26日，各类校外培训机构所有线下课程和集体活动暂停，恢复时间将根据北京市疫情防控工作情况另行通知；2020年3月25日北京市教育委员会的声明：对网传北京即将开学进行辟谣；2020年4月12日北京新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室发布通知：仅有初三年级在5月中旬做好试开学准备；2020年4月15日北京市教育委员会新闻发言人权威解答12问明确提到：对于幼儿园的开学，还要再进一步进行研究，放在后面来做具体安排。原告租赁被告的房屋明确载明用途为用于儿童早教（第十二条其他约定事项：房屋用途，用于儿童早教，不做他用）。受新冠疫情影响，原告的经营状况受巨大影响。一方面，在2020年2月份，原告就曾试图和被告沟通请求减免房屋租金，均无果；另一方面，原告在多次等待开学通知，但是迟迟没有结果。2020年4月20日，原告搬离租赁房屋，并被告进行了房屋验收，但是被告拒不返还押金及4月20日以后的房屋租金。原告认为，编号HJHF-BJ4527-ZL100xxxxx的《北京市房屋租赁合同》第八条明确约定：因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。受新冠疫情影响，原告的经营状况受到巨大影响，目前疫情还未结束，应按不可抗力处理双方之间的租赁合同法律关系。现原告诉至法院，1、请求判令被告减免原告2020年1月26日至2020年4月20日期间的房屋租金的50%；2、请求判令被告退还原告交纳的租赁保证金10，800元；3、请求判令被告退还原告自2020年4月21日腾退房屋后至2020年5月20日期间已经交纳的租金人民币壹万壹仟伍佰零柒元整（小写：11907元）；4、请求依法判令被告承担本案的诉讼费等费用。被告姜晶辩称：一、不同意减免被答辩人房春影2020年1月26日至2020年4月20日期间房屋租金的50%。二、不同意退还被答辩人房春影租赁保证金10800元。三、不同意退还被答辩人房春影自2020年4月20日-2020年5月20日期间已缴纳的租金。四、不同意支付本案诉讼费。被告姜晶提出反诉，1、请求判令反诉被告支付自2020年5月21日起至实际清空房屋之日止的房屋占用费（自2020年5月21日起算，暂计算至2020年8月20日为35721元）；2、请求判令反诉被告支付违约解除租赁合同违约金25004元；3、请求判令反诉被告支付因保管不当、不合理使用房屋的违约金25004元；4、请求判令反诉被告赔偿损失：24710元。以上各项合计为：110439元（暂计）；5、请求判令反诉被告返还其侵占的反诉原告个人物品；6、诉讼费由反诉被告承担。原告房春影针对被告姜晶的反诉提出如下答辩意见：姜晶的诉讼请求没有法律依据，应予驳回。经审理查明：2017年8月29日，出租人：姜晶与承租人：房春影签订《北京市房屋租赁合同》一份，该合同约定：“第三条租金及租赁保证金（三）租赁保证金：人民币壹万零捌佰元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第十二条其他约定事项房屋用途：用于儿童早教，不做他用”双方还对其余事项进行了约定。另查，2020年4月21日，姜晶将所承租房屋钥匙交予房春影。上述事实有双方当事人的陈述、《北京市房屋租赁合同》等证据在案佐证。本院认为：当事人协商一致，可以解除合同。对于房春影主张的请求判令被告减免其2020年1月26日至2020年4月20日期间的房屋租金的50%的诉讼请求，是否减免租金以及减免租金的比例需要房春影、姜晶自行协商，现姜晶不同意减免租金，房春影的该项请求依据不足，本院不予支持。对于房春影主张的请求判令被告退还其交纳的租赁保证金10，800元的诉讼请求，本案中提出解除合同一方系房春影，故对于房春影的该项诉求不予支持。对于房春影主张的请求判令被告退还其自2020年4月21日腾退房屋后至2020年5月20日期间已经交纳的租金人民币壹万壹仟伍佰零柒元整（小写：11907元）的诉讼请求，因此期间房春影并未实际使用涉案房屋，房春影的该项请求理由正当，证据充分，本院予以支持。对于姜晶主张的请求判令反诉被告支付自2020年5月21日起至实际清空房屋之日止的房屋占用费（自2020年5月21日起算，暂计算至2020年8月20日为35721元）的诉讼请求，房春影自2020年4月21日开始并未使用涉案房屋，对于姜晶的该项请求，本院不予支持。对于姜晶主张的请求判令反诉被告支付违约解除租赁合同违约金25004元的诉讼请求，房春影系儿童早教经营人员，房春影为及时止损解除租赁合同，不应认定为违约解除，本院对姜晶的该项请求不予支持。对于姜晶主张的请求判令反诉被告支付因保管不当、不合理使用房屋的违约金25004元的诉讼请求，姜晶提供的证据未能证明其主张，本院不予支持。对于姜晶主张的请求判令反诉被告赔偿损失：24710元的诉讼请求，姜晶提交的证据未能证明其主张，本院不予支持。对于姜晶主张的请求判令反诉被告返还其侵占的反诉原告个人物品的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告姜晶返还原告房春影自2020年4月21日腾退房屋后至2020年5月20日期间已经交纳的租金人民币11907元；二、驳回原告房春影的其他诉讼请求；三、驳回被告姜晶的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费184元，由原告房春影负担88元（已交纳），由被告姜晶负担96元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费1254元，由被告姜晶负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  孔范宇二〇二〇年十一月十一日书记员  陈静怡