四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6764号 上诉人（原审原告）：夏勇，男，1983年12月16日出生，汉族，住成都市双流区。 上诉人（原审原告）：张艳玲，女，1986年11月9日出生，汉族，住重庆市潼南市，现住成都市双流区。 委托诉讼代理人：夏勇，男，1983年12月16日出生，汉族，住成都市双流区。系张艳玲丈夫。 被上诉人（原审被告）：成都双流和骏置业有限公司。住所地：四川省成都市双流区西航港街道黄河中路二段**。 法定代表人：刘家骥，总经理。 委托诉讼代理人：王一栋，男，1993年9月5日出生，汉族，住山西省黎城县，系公司员工。 上诉人夏勇、张艳玲与被上诉人成都双流和骏置业有限公司（以下简称和骏公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2019）川0116民初7694号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序公开开庭进行了独任审理。本案现已审理终结。 夏勇、张艳玲上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判和骏公司支付逾期办理不动产权证的违约金3600元，本案一、二审诉讼费均由和骏公司承担。事实及理由：1.根据合同法的明确规定约定的违约金应依约支付，除非存在免责事由，如地震、战争、国家政策等由合同约定的不可抗力的原因，并及时履行告知义务，则可不承担违约责任。2.一审判决认定双流区正式实施“二证合一”政策时间即2016年10月14日作为和骏公司开始办证的时间，而非自夏勇、张艳玲正式收房的时间即2015年10月26日开始起算办证时间，是错误的。在二证合一政策实施时，和骏公司从未向夏勇、张艳玲履行应有的不可抗力告知义务，一审中也未出示已履行该告知义务的相应证据，故和骏公司应承担相应的逾期办证违约责任。 和骏公司经本院依法传唤，未到庭应诉。但于庭后提交一份书面答辩状，辩称：1.和骏公司不存在逾期办证的违约行为，夏勇、张艳玲要求和骏公司支付逾期办证违约金，没有事实和法律依据。案涉补充协议第十二条约定夏勇、张艳玲在办理房屋交付手续的同时，应向和骏公司提供书面的委托手续，并缴齐办理房屋所有权证所需的各项资料及费用，若未按时交纳，和骏公司有权暂缓办理交房手续且不承担包括逾期交付在内的任何责任。故，夏勇、张艳玲应举证证明其已将办证所需材料交齐的事实，否则和骏公司不应承担逾期办证的违约责任。2.2016年因“二证合一”政策施行，原房屋所有权证、分户国有土地使用权证变更为不动产权证书，因此和骏公司办理不动产权证书的期限应为原合同中分户国有土地使用证的期限。夏勇、张艳玲以办理房屋所有权证的时间要求和骏公司承担办理不动产权证的责任，明显加重了和骏公司的责任。退一步讲，即使和骏公司需承担责任，办证的期限也应为国土证办理的期限届满之日即2019年9月29日，而和骏公司已经在2018年9月30日为夏勇、张艳玲办理不动产权证书，故和骏公司不存在逾期办证的行为，也无需承担逾期办证的责任。请求驳回上诉，维持原判。 夏勇、张艳玲向一审法院提出诉讼请求：判令和骏公司向夏勇、张艳玲支付不动产证逾期办理违约金3600元。 一审法院认定事实：2015年10月17日,夏勇、张艳玲与和骏公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（以下简称“合同及补充协议”）。合同约定：夏勇、张艳玲购买和骏公司开发的位于成都市双流区××街道××路××段××号,X幢X单元X层XX号商品房一套；出卖人（和骏公司）以出让方式取得位于双流区西航港街道黄河中路二段地块的国有土地使用权，该地块国有土地使用证号为：双国用（2010）第1××2号；商品房预售许可证号为1XX2号。夏勇、张艳玲以一次性付款的方式支付全部房款。合同第十八条约定：“出卖人应当在2015年10月17日前向买受人（夏勇、张艳玲）交付该商品房”。合同第二十八条约定：“房屋所有权转移登记责任处理（一）房屋所有权转移登记违约责任1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）合同继续履行，出卖人按10元／日向买受人支付逾期办证违约金，直至买受人房屋所有权证书办理完毕。”补充协议第十二条约定：“对合同第二十八条房屋所有权转移登记）的补充约定：（一）一次性付款或分期付款的买受人如需委托出卖人代为办理房屋所有权证的，买受人应提供书面申请，明确由出卖人承担代办义务。……”（二）“买受人委托出卖人代为办理房屋所有权证的，应在办理房屋交付手续的同时，向出卖人提供书面委托手续，并缴齐办理房屋所有权证所需各项资料（包括但不限于买受人有效身份证件、结婚证、户口本、出生证明、营业执照、组织机构代码证、房管局出具的预告登记证明文件等）及费用（包括但不限于契税、维修基金、办证手续费、登记费等）；买受人应在出卖人通知办理分户国有土地使用证手续的期间内，提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理分户国有土地使用证所需各项资料（包括但不限于买受人有效身份证件、结婚证、户口本、出生证明、营业执照、组织机构代码证文件等等）及费用（包括但不限于分户国有土地使用证登记费等等）；出卖人应在买受人缴齐全部资料及费用，办理完委托手续且该房屋所有权证取得之日起720日内，代买受人向相关部门提交资料缴纳费用等手续。”（三）“买受人同意委托出卖人代为办理分户国有土地使用证。……出卖人应在买受人缴齐全部资料及费用，办理完委托手续且该房屋所有权证取得之日起720日内，代买受人向相关部门提交资料缴纳费用等手续。……” 合同签订后，夏勇、张艳玲按照合同约定向和骏公司支付了购房款，2015年10月26日，和骏公司向夏勇、张艳玲交付了案涉房屋，夏勇、张艳玲向和骏公司支付登记费、国土费、契税、权证印花税、手续费、维修资金等费用。 一审另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。案涉房屋于2018年9月30日取得不动产权登记。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》、商品房买卖合同摘要、不动产权证书、双方当事人的陈述等证据。 一审法院认为，夏勇、张艳玲与和骏公司签订的合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。本案中，双方争议的焦点是：1、和骏公司是否存在逾期为夏勇、张艳玲办理不动产权证的行为；2、夏勇、张艳玲主张的违约金应否得到支持。 对此，一审法院根据所查明的案件事实，综合评判如下：根据合同及补充协议的约定，和骏公司应在商品房交付之日起的720日内协助夏勇、张艳玲办理房屋所有权证，并在夏勇、张艳玲缴齐全部资料及费用，办理完委托手续且房屋所有权证取得之日起720日内，协助夏勇、张艳玲办理分户国有土地使用权证。本案中，夏勇、张艳玲于2015年10月26日收房，根据合同补充协议的约定，应以合同约定的交付使用之日起720日内为出卖人办理房屋产权转移登记的起始日期，故夏勇、张艳玲取得房屋所有权证的时间应在2017年10月16日前。在2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布通告，停止办理房屋所有权登记，进行不动产登记，故在合同约定的办理房屋所有权证截止时间之前，和骏公司在事实上已经不能单独申请办理房屋所有权证，而只能办理统一的不动产权证，故和骏公司不存在逾期办理房屋所有权证的违约行为。因二证合一政策系对房屋所有权证和分户国有土地使用权证进行统一登记，双方当事人约定的办理分户国有土地使用权证的截止时间应当作为办理不动产权证的截止时间，即补充合同约定取得该房屋所有权证之日起720日内，即2017年10月16日至2019年10月6日之间。和骏公司已于2018年9月30日为夏勇、张艳玲办理不动产权证书，仍在合同约定的办证时间内。如前所述，和骏公司不存在逾期办理不动产权证的违约行为，夏勇、张艳玲主张的逾期办证违约金没有事实依据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：驳回夏勇、张艳玲的诉讼请求。一审案件受理费25元，由夏勇、张艳玲负担。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：和骏公司是否存在逾期办证的违约事实，进而应否承担逾期办证的违约责任。现评判如下： 根据约定，和骏公司应在2015年10月17日前向夏勇、张艳玲交付案涉房屋，并在房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证，同时，应在房屋所有权证取得之日起720日内办理分户国有土地使用权证。庭审已查明，案涉房屋实际交时间为2015年10月26日，一审法院据此认定和骏公司应协助夏勇、张艳玲办理房屋所有权证书的期限于2017年10月15日届满、国有土地使用权证的期限于2019年10月6日届满，并无不当，本院予以确认。 本案中，在约定的房屋所有权证书取得期限届满前，成都市双流区开始实施不动产统一登记政策，将原房屋所有权证书与国有土地使用权证书合并登记，自此时起，和骏公司在事实上已不能单独申请协助夏勇、张艳玲办理案涉房屋的房屋所有权证书。因行政机关办理权属证书的方式发生变化，导致和骏公司在合同约定的期间届满后无法再按照约定协助办理房屋所有权证书，此情况不应归责于和骏公司。故，在双方约定的房屋所有权证书办理期限届满之前，因不动产统一登记政策的施行导致客观上无法继续办理房屋所有权证书，不应由此认定和骏公司构成违约。不动产统一登记制度实施后，出卖人和骏公司仍负有协助买受人夏勇、张艳玲办理案涉房屋不动产权证的义务。而不动产证系对原房屋所有权证、国有土地使用权证的合并，故不动产权证的办理时间，应以合同约定的后证即国有土地使用权证的办理时间为准。基于此，根据双方对国有土地使用权证办理期限的约定，案涉房屋的不动产权证办理期限届满之日应为2019年10月6日。而夏勇、张艳玲实际于2018年9月30日取得不动产权证，故，和骏公司不存在逾期协助办理案涉房屋不动产权证的违约事实，亦不应承担逾期办证的违约责任。 综上，夏勇、张艳玲的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人夏勇、张艳玲负担。 本判决为终审判决。 审判员 龚 耘 二〇二〇年十一月十日 书记员 王朝阳