浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初908号原告：苍南怡和物业管理有限公司，统一社会信用代码91330327681665357G，住所地：苍南县灵溪镇华侨新村****。法定代表人：陈薛青，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王敏，上海简克律师事务所律师。被告：金联友，男，1982年9月18日出生，汉族，住苍南县。原告苍南怡和物业管理有限公司与被告金联友物业服务合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苍南怡和物业管理有限公司的委托诉讼代理人王敏、被告金联友均到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长批准，延长审理期限三个月。本案现已审理终结。原告苍南怡和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告自2015年11月16日至2019年6月30日应交纳物业服务费4509元、卫生费522元、2017年11月15日至2019年3月15日代缴水费544元、公摊水电费646元，合计6221元（以6221元为基数，自起诉之日起按日1‰计算至判决确定履行之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系苍南县钱库镇华庭锦园B区11幢309室房屋（建筑面积147.86平方米）业主。2014年2月12日起，原告受华庭锦园业委会的委托，为其提供物业管理服务。根据《钱库华庭锦园物业管理服务协议》约定：物业服务费用具体标准分别为多层住宅0.7元/平方米/月，商铺1.1元/平方米/月，公共能耗以实际使用量按户公摊；受有关部门或单位委托，原告可提供水费、电费等代收代缴服务；业主按半年交纳物业服务费；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日千分之一的标准承担相应的滞纳金；服务期限自2014年2月16日至2016年2月15日止。到期后，原告继续提供物业服务至今。自原告提供物业服务期间，被告拖欠自2015年11月16日至2019年6月30日应缴纳物业服务费4509元、卫生费522元、2017年11月15日至2019年3月15日代缴水费544元、公摊水电费646元，合计6221元。经催缴，被告以各种理由拖欠，故提起本案诉讼。被告金联友辩称：1.2014年2月12日，苍南县钱库镇华庭锦园业委会与原告签订了《物业管理服务协议》，合同期限为2年，合同期限届满后，双方未续签物业服务协议。原告提交的2016年5月15日的补充协议并未举行全体业主投票表决，该协议业委会盖章处没有业委会成员签字，小区业委会任期已于2015年11月13日届满，之后没有推选新的业委会，该补充协议不能证明业委会的真实意思表示，不具有法律效力。原告在物业服务合同中所盖公章与公安部门备案公章不符，存在伪造私刻行为，属于违法违规行为，且物业合同未在住建部门备案，物业合同应为无效，对全体业主没有约束力；2.2014年2月12日以来，原告未按服务协议约定履行合同义务。原告提供物业服务期间，小区内长期杂草丛生，道路及各楼道垃圾满地，各项设施严重损坏，消防设施长期没有通水，小区大门随意让外人进出。小区门口安保人员无安保证，原告将小区店铺私自租赁收取租金。被告多次联系原告登记说明楼顶雨水通道开裂渗漏屋内和餐厅位置窗户渗漏影响室内墙面开裂发霉，原告未采取任何修补措施。因原告提供的物业服务不符合物业服务合同的约定，被告当然无须支付物业费用及其他费用；3.原告挪用小区物业维修基金，导致小区各项设施严重损坏，小区存在严重安全隐患。2014年12月9日，小区业委会向苍南县住建局申请消防室外管网改造、供水系统改造等物业维修基金，经审核后批得56万元物业维修基金，该资金于2015年4月21日直接汇入原告的账户。由于原告未实施上述有关事项的改造，私自挪用和侵占物业维修基金，导致小区消防设施无法使用，供水系统和排污管网系统长期瘫痪，监控等无法使用，有关上述改造项目均无竣工；4.原告长期拖欠小区水费，导致小区多次遭受水厂停水。小区业委会于2019年5月29日自行筹集资金，交纳了14多万元的水费，故被告并未拖欠原告水费。原告将物业办公用房用电摊派到业主，于法无据，每户水费每月用度系原告自行抄度，缺乏权威证据证实每户真实用度。原告存在乱收费现象，收取2013年12月至2014年1月物业费两个月共计207元，此时间段不在服务合同时间范围内；5.2019年3月，小区新的业委会成立之后，多次发函要求原告退出物业，后又通过律师函的形式要求原告退出物业，原告均拒绝退出。原告苍南怡和物业管理有限公司围绕诉讼请求提交了下列证据：1.原告的营业执照、法定代表人身份证明书、身份证，以证明原告的诉讼主体资格；2.被告的户籍信息、不动产权属证明，以证明被告的诉讼主体资格；3.物业管理服务协议、补充协议，以证明原告为被告提供物业服务的情况；4.催告单、照片，以证明原告书面催告的情况；5.收款凭证、水损公摊公告，以证明被告尚欠物业费、公摊水费等情况；6.业主自用水抄度单、自来水厂拆除水表登记度数单，以证明原告代为登记的水表度数，与代缴度数相符，没有超过水厂拆表时登记截止度数；7.公示表、水电费发票、钱库水厂费用查询结果，以证明公摊水、电费计算情况。原告苍南怡和物业管理有限公司提交的上述证据，经庭审质证，被告金联友质证如下：对原告提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议；对原告提交的证据3，对物业服务合同和补充协议上的公章真实性及签字均有异议，合同系原告伪造；对原告提交的证据4，表示没有看到；对原告提交的证据5，对水费有异议，原告按376户计算公摊水费没有依据，应按小区总户数464户计算，且不存在水损公摊费用；对原告提交的证据6、7，真实性均有异议。被告金联友围绕答辩意见提交了下列证据：1.律师函，以证明业委会委托律师向原告发律师函要求移交相关资料并退出小区物业管理的事实；2.新一届业委会成立通知，以证明新一届业委会成立时间；3.解聘函，以证明业委会向原告发函要求退出小区物业管理的事实；4.首届业委会成立备案登记清册，以证明首届业委会任期至2015年11月13日任期已满，补充协议无效的事实；5.业主委员会基本情况，以证明到2012年12月3日，华庭锦园小区实际业主入住总套数为464户的事实；6.照片图3，以证明消防通道长期堵塞，垃圾成堆的事实；7.照片图4，以证明公共财产损坏没有定期维修保养等事实；8.照片图5，以证明未对绿化进行规范修剪，导致绿化退化的事实；9.照片图6，以证明顶层垃圾从未打扫，导致杂草丛生、垃圾尘土堆积的事实；10.照片图7，以证明56万元维修资金去向不明的事实；11.照片图7，以证明原告将小区19幢101室以每年5000元出租并将租金占位己有的事实；12.照片图8，以证明原告未制止一楼商铺租客装修，导致外墙打穿加装窗户的事实；13.照片图10，以证明消防器材过期，长期无人检验等事实；14.照片图11，以证明业委会组织自筹资金向自来水厂交纳14万多元水费的事实，其中包括原告主张的水费；15.收款收据，以证明原告乱收取2013年12月至2014年1月期间的物业费的事实；16.照片，以证明原告家里墙面开裂发霉的事实；17.照片图12，以证明原告于2020年1月10日搬离小区及原告纠集人员到小区业主店里闹事的事实；18.行政处罚详单，以证明原告聘请的保安没有资质的事实；19.物业维修基金使用的相关材料，以证明小区物业维修基金拨款到位后，原告没有对相关维修项目进行改造的事实；20.调查令回执，以证明物业服务合同未在住建局备案的事实；21.苍南怡和物业管理有限公司的公章备案情况材料，以证明物业管理服务协议和补充协议中原告的公章与备案公章不符的事实。被告金联友提交的上述证据，经庭审质证，原告苍南怡和物业管理有限公司的质证如下：对被告提交的证据1，没有原件，真实性有异议，原告没有收到该份律师函；对被告提交的证据2，没有原件，真实性、关联性均有异议；对被告金联友提交的证据3，没有原件，真实性有异议，原告没有收到该份解聘函；对被告提交的证据4，仅能证明业委会对内的任期，不能证明对外签订的补充协议无效；对被告提交的证据5，464户只是小区房屋套数，不是实际入住业主户数，不宜据此计算公摊水电费；对被告提交的证据6、7、8、9，真实性、合法性、关联性均有异议，物业服务具有概括性和持续性，仅凭几张照片不能就此证明原告服务不到位；对被告提交的证据10，对关联性有异议，仅能证明原告履行配合业委会启动维修改造，维修基金属于专款专用，不能证明原告挪用维修基金的事实；对被告提交的证据11、12、13，真实性、合法性、关联性均有异议；对被告提交的证据14，关联性有异议，本案主张的水费不包含其中；对被告提交的证据15，真实性无异议，关联性有异议，原告于2013年5月即受业主委员会邀请进入小区提供物业服务收取物业费；对原告提交的证据16，真实性、关联性有异议，属房屋质量问题，应向房产开发商主张权利，与原告无关；对被告提交的证据17、18、19，对关联性有异议；对被告提交的证据20，物业服务合同是否备案不影响合同效力；对被告提交的证据21，即使原告在合同上所盖的公章与备案公章不一致，但原告已对物业服务合同及补充协议予以追认，不影响合同成立和生效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据3，该份证据中的物业管理服务协议、补充协议经原告及华庭锦园小区业主委员会盖章，且原告实际入驻小区并提供物业服务，对其真实性予以确认，物业管理服务协议是否在有关部门备案，不影响合同效力，协议上原告的公章虽与备案公章不符，但原告已对其意思表示作出追认，亦不影响相关协议的效力；2.原告提交的证据4，该份证据能够证实原告向被告催缴物业费的事实，对其证明力予以确认；3.原告提交的证据5，该份证据均系原告单方制作，不能证实相关费用数额，对其证明力不予确认；4.原告提交的证据6，其中业主自用水抄度单系原告单方制作，被告不予认可，该份证据不能证明被告真实准确的用水量；5.原告提交的证据7，公示表系原告单方制作，不足以依此确定相关公摊费用数额，水费发票和水厂费用查询结果仅能证明整个小区的水费交纳情况，电费相关单据能够证明小区共有部分的耗电情况；6.被告提交的证据1，现有证据不能证明该份律师函已经送达原告，不能证明待证事实，对其证明力不予确认；7.被告提交的证据2，该份证据与本案无关联，对其证明力不予确认；8.被告提交的证据3，现有证据不能证明该份解聘函已送达原告，不能证明待证事实，对其证明力不予确认；9.被告提交的证据4，仅凭该份证据不足以证明补充协议无效，对其证明力不予确认；10.被告提交的证据5，该份证据经苍南县住房和城乡建设局盖章审查确认，能够证明小区总套数为464套的事实，对其证明力予以确认；11.被告提交的证据6、7、8、9，鉴于物业服务合同的特殊性，相关证据不能证明原告构成根本违约，对其证明力不予确认；12.被告提交的证据10，与本案无关联，若存在侵权事实，可由相关权利主体另行主张，对其证明力不予确认；13.被告提交的证据11，与本案无关联，若存在侵权事实，可由相关权利主体另行主张，对其证明力不予确认；14.被告提交的证据12、13，鉴于物业服务合同的特殊性，相关证据不能证明原告构成根本违约，对其证明力不予确认；15.被告提交的证据14，根据原告提交的水费发票，该份证据不能证明业委会自筹交纳的水费包含本案中原告主张的水费的事实，对其证明力不予确认；16.被告提交的证据15，根据原告提交的物业服务合同，原告于2013年5月即入驻小区提供物业服务，被告于该期限之后向原告交纳物业费用，不能证明原告乱收费的事实；17.被告提交的证据16，不能证明原告构成根本违约，对其证明力不予确认；18.被告提交的证据17，该份证据与本案无关联；19.被告提交的证据18，不能证明原告构成根本违约，对其证明力不予确认；20.被告提交的证据19，该份证据与本案无关联，若存在侵权事实，可由相关权利主体另行主张；21.被告提交的证据20，该份证据能够证明案涉物业服务合同未向住建部门备案，但合同备案并非物业合同生效的必要条件，该份证据不影响案涉合同效力的认定；22.被告提交的证据21，原告既已在本案中对相关物业服务合同进行追认，其所盖公章与备案公章是否相符，不影响对原告作为合同主体的认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告金联友系苍南县钱库镇华庭锦园11幢309室的业主，该房屋建筑面积147.86平方米。2013年5月7日，原告苍南怡和物业管理有限公司与华庭锦园业主委员会签订《钱库华庭锦园物业管理服务协议》一份，约定原告为华庭锦园小区提供物业管理服务，服务期限自2013年5月7日至2015年5月6日。协议签订后，原告开始入驻华庭锦园小区提供物业管理服务。2014年2月12日，原告再次与华庭锦园业主委员会签订《钱库华庭锦园物业管理服务协议》一份，约定原告为华庭锦园小区提供物业管理服务，服务期限自2014年2月16日至2016年2月15日。上述协议均约定：物业管理服务费每半年预收一次，缴纳费用时间，每半年第1个月的上旬；公共能耗费用按实际使用量按户进行公摊；物业管理服务费收费标准为多层住宅0.7元/月·平方米，商铺1.1元/月·平方米；原告提供水费、电费等代收代缴服务，收费标准执行政府规定；不按照约定交纳物业服务费的，原告可以按照合同约定收取滞纳金，每日收取的滞纳金标准是应交额的千分之一。2016年5月15日，原告与华庭锦园业主委员会签订《补充协议》两份，约定：原物业合同继续有效；每户业主每月缴纳12元的卫生费用。2020年1月份，原告退出华庭锦园小区，不再为该小区提供物业服务。原告提供物业服务期间，被告拖欠2015年11月16日至2019年6月30日物业服务费4502元，卫生费522元。另查明：1.苍南县钱库镇华庭锦园小区物业管理区域为钱库镇文鑫路与公园路交汇处，小区内房屋总套数464套；2.2017年11月至2019年3月，原告为华庭锦园小区交纳公共能耗电费97403.07元。本院认为，原告苍南怡和物业管理有限公司与苍南县钱库镇华庭锦园小区业主委员会签订的多份物业服务合同，系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，依法认定有效。原告签订物业服务合同后，实际入驻该小区提供物业服务，双方亦已形成事实物业服务合同关系。物业服务合同的备案系政府部门行政管理的要求，不影响本案物业服务合同的生效。被告金联友抗辩物业服务合同未经政府部门备案系无效合同的意见，于法无据，不予采纳。原告明确物业服务合同上的公章系其真实意思表示，该公章与备案公章是否一致，不影响原告系合同主体的认定。被告金联友抗辩原告的合同公章与备案公章不一致影响合同成立和生效的意见，于法无据，不予采纳。依法成立的物业服务合同，对全体小区业主具有约束力，被告金联友作为华庭锦园小区业主，未按合同约定缴纳相关物业费用，构成违约。原物业服务合同期满后，原告继续为小区提供物业服务，双方形成事实物业服务合同关系，双方的权利义务可参照已签订的物业服务合同确定。关于物业服务费、卫生费的问题。本院认为，物业服务合同属继续性合同，合同的履行在一定期间内持续进行，且履行内容具有系统性、概括性的特征，难以具体量化，一般的瑕疵履行不宜认定提供物业服务一方构成根本违约，接受物业服务一方不得以此为由拒付相关物业费用。本案中，被告金联友对原告入驻小区并提供物业服务的事实不持异议，抗辩原告存在服务不到位，但其提供的证据不能证明原告构成重大瑕疵履行和根本违约，其以此为由要求不承担物业服务费、卫生费，理由不足，不予采纳。被告拖欠物业服务费、卫生费达43.5个月，其房屋建筑面积147.86平方米，按照合同约定的多层住宅物业服务费0.7元/月·平方米、卫生费每月12元的标准计算，拖欠物业服务费数额为4502元，拖欠卫生费数额为522元，该两项费用理应予以支付。关于代缴水费、公摊水费的问题。原告提交的水费发票，能够证明原告为整个小区交纳水费的事实，但其提交的收款凭证及业主自用水表抄度表均系原告单方制作，被告金联友对真实性持有异议，在原告未提供其他证据予以佐证的情况下，收款凭证及业主自用水表抄度表记载内容的真实性难以核实，不能证实被告及小区众业主的自用水数量及费用，继而无法计算出公共水损数量及费用。据原告陈述该小区的大部分业主未按上述计算方式缴纳水费，表明原告计算水费方式的合理性既无证据佐证也无法得到业主的认同。据此，对原告主张的代缴水费、公摊水费，暂不予支持。关于公摊电费的问题。原告提交的国网浙江苍南县供电有限责任公司的小区公共能耗电费汇总表，可证实怡和物业公司于2017年11月至2019年3月期间为小区业主代缴公共能耗电费97403.07元，根据本案查明的事实，涉案小区应缴费住户数为464户，结合物业服务合同中公共能耗费用按实际使用量按户进行公摊的约定，确定被告应支付2017年11月至2019年3月之间的公摊电费为210元(97403.07元÷464户)。原告主张按376户公摊电费，依据不足，不予支持。被告金联友抗辩按464户公摊电费的意见，予以采纳。根据物业服务合同的约定，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应缴纳费用的1‰支付滞纳金，但上述约定的滞纳金计算标准明显过高，且原告亦没有举证证明其因被告违约行为造成的实际损失，根据补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质以及案件的具体情形，应予以合理调整，本院确定为按年利率24%计算滞纳金，对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、金联友于本判决生效后十日内支付苍南怡和物业管理有限公司物业服务费4502元、卫生费522元、公摊电费210元及滞纳金（以5234元为基数，自2020年3月2日起至实际履行完毕之日止，按年利率24%计算）；二、驳回苍南怡和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由金联友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  马显兵人民陪审员  李来旅人民陪审员  王小芳二〇二〇年十一月二十七日代书 记员  杨宗托相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。……《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……