四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15201号 上诉人（原审被告）：成都臻橙酒店管理有限公司，住所地：成都市金牛区金府路********。 法定代表人：张惠敏，总经理。 委托诉讼代理人：程梦曦，四川开山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄如兴，男，1974年9月20日出生，汉族，住四川省隆昌县。 被上诉人（原审原告）：邱光琴，女，1974年3月14日出生，汉族，住四川省隆昌县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：阳跃，四川恒和信律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘麟霄，四川恒和信律师事务所律师。 上诉人成都臻橙酒店管理有限公司（以下简称臻橙公司）因与被上诉人黄如兴、邱光琴房屋租赁合同合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初6161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 臻橙公司上诉请求：一、请求撤销原审判决；二、请求判令《房屋租赁合同》于2020年2月1日解除；三、请求判令臻橙公司向黄如兴、邱光琴支付租金5763.54元；四、请求判令一、二审案件受理费由黄如兴、邱光琴承担。事实和理由：一、臻橙公司认为，关于合同的解除事宜，由于合同解除权为形成权，法院应当以合同当事人的请求为限，综合考察合同各方当事人是否具有合法解除权，从而确定合同解除的时间且该日期应当是确定的。根据《房屋租赁合同》第四条第1项“若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还”的约定，该条款对臻橙公司的单方解除权进行了约定，即臻橙公司在放弃主张押金的前提下有权随时单方解除《房屋租赁合同》，该条款是双方真实意思的表示，同时不违反法律法规的效力性强制性规定，合同各方当事人应当遵守。臻橙公司因疫情原因导致经营困难，于2020年2月初向黄如兴、邱光琴主张解除合同，《房屋租赁合同》应当于2020年2月1日解除，租金计算的截止日期也应当为2020年2月1日。二、臻橙公司认为本案的违约金金额应当以损失为限。并应当综合考虑本案各方当事人对于造成该损失的原因力大小确定各方应承担的责任。本案中，从各方提交的证据来看，损失仅限于租金损失。臻橙公司于2020年2月初向黄如兴、邱光琴主张解除合同，并善意提醒黄如兴、邱光琴房屋已经腾空，要求黄如兴、邱光琴尽快收房，避免造成更大的损失。黄如兴、邱光琴同样知晓疫情带来的影响，但出于收取租金的目的一直未予回复。上述原因导致了本案损失的增加，因此对于2020年2月1日以后产生的租金损失，臻橙公司认为应当由黄如兴、邱光琴自行承担。同时，臻橙公司认为本案不应当适用违约金条款。综上，请求依法支持其全部上诉请求。 黄如兴、邱光琴辩称，1．一审认定事实清楚，适用法律正确，关于臻橙公司的上诉理由，黄如兴、邱光琴认为，房屋租赁合同中约定的乙方提前解除合同，并不代表乙方具有合同的解除权。其字面意思仅表示这种情况属于违约，没有赋予臻橙公司合同解除权。且该内容写于押金条款，仅是对因违约扣除押金的规定。2．臻橙公司在提出解约前，已经出现了不按时支付租金，擅自减少租金等行为，属于违约方，根据合同法的相关规定，其没有主动提出解约的权利，在一方违约的情况下，只有守约方有权提出解约。3．臻橙公司提出的解约时间是在疫情期间，解约的行为是为了逃避合同义务。将损失完全推给黄如兴、邱光琴，这对黄如兴、邱光琴是完全不公平的。4．臻橙公司主张损失仅限于租金损失，不适用违约金条款。黄如兴、邱光琴认为，这是不恰当的，违约金条款的设置本就是用于臻橙公司违约后适用，而本案中，臻橙公司违约，就应当适用违约金条款。且一审已经酌情给予了判决，并未完全按照合同约定判定6个月租金的违约金。臻橙公司在未得到黄如兴、邱光琴同意的情况下，提前解约且不付房租的行为，本身就是违约行为。一审判决支付违约金符合法律规定和合同约定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 黄如兴、邱光琴向一审法院起诉请求：1．判令解除黄如兴、邱光琴与臻橙公司签订的《房屋租赁合同》；2．判令臻橙公司结清房屋租赁期间的物业费及水电气费，并将房屋按原状返还；3．判令臻橙公司支付自2019年9月1日至合同解除之日止的欠付租金（暂计至2020年5月31日止为28828.8元）；4．判令臻橙公司支付房屋占用费（从合同解除之日起至实际交还房屋之日止，按月租金标准3603.6元计算）；5．判令臻橙公司支付违约金21621.6元（6个月×3603.6元）；6．判令臻橙公司已交付的押金3659元不予退还；7．本案诉讼费用由臻橙公司承担。 一审法院认定事实：黄如兴（出租方）与臻橙公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，与本案争议有关的主要内容：1．黄如兴将其所有的位于成都市金牛区××路××号××栋××层××号房屋（建筑面积55.44㎡）出租给臻橙公司作酒店、公寓租赁、商业及办公使用；2．租赁期为60个月，从2019年9月1日起至2024年8月31日止；3．租金每月65元／㎡，每3个月支付一次，每次提前5个工作日支付下期租金；4．租金递增明细：2019年9月1日至2021年8月31日，租金每月65元／㎡，2021年9月1日至2023年8月31日，租金每月68.9元／㎡；5．租赁期间，该物业产生的物管费、通讯费、清洁费、水、电、气费及其他相关费用均由臻橙公司承担，并及时按规定缴纳；6．臻橙公司必须依约提前7日缴纳下期租金，如拖欠一个月视为违约，黄如兴有权收回房屋，并不退还臻橙公司押金，臻橙公司承担违约责任；7．双方任何一方违约，违约方需支付守约方违约金六个月房租。 合同签订后，黄如兴将租赁房屋交给臻橙公司使用。臻橙公司向黄如兴支付了押金3659元。 一审庭审中，黄如兴陈述并未实际接收房屋，是由出售方直接交给臻橙公司经营酒店；双方一致认可：从起租日至一审庭审之日（2020年6月18日），臻橙公司已付租金总额为12254.5元。 一审法院认为，黄如兴与臻橙公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。针对黄如兴主张解除合同的诉讼请求，臻橙公司抗辩已于2020年2月初发函解除合同，因臻橙公司主张解除合同的理由不符合合同约定，臻橙公司无解除权，故对其抗辩意见，一审法院不予采纳。因臻橙公司逾期支付租金已超过一个月，根据《房屋租赁合同》约定内容，黄如兴有权主张解除合同；黄如兴提出解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。 合同解除后，臻橙公司应将案涉租赁房屋交还给黄如兴。对此，黄如兴要求臻橙公司将房屋恢复原状。一审法院认为，因黄如兴在一审庭审中陈述并未实际接收案涉房屋，无法证明房屋交付时的具体现状，故黄如兴主张恢复房屋原状的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于欠付租金，臻橙公司提出受疫情影响，应调整租金。因臻橙公司在疫情发生前，已存在逾期支付租金的违约事实，故对其意见，一审法院不予采纳。根据合同约定内容，案涉房屋从起租日2019年9月1日至本案判定合同解除之日即2020年6月30日的租金共计36036元（65元/㎡/月×55.44㎡×10个月），扣除臻橙公司已支付的租金12254.5元，臻橙公司还应向黄如兴支付租金23781.5元。合同解除后至房屋腾退之日的房屋占用费，臻橙公司应参照合同约定的租金标准（即每日120.1元）向黄如兴支付。 关于违约金，一审法院认为，臻橙公司未按合同约定标准及期限向黄如兴支付租金，已构成违约。黄如兴主张按合同约定支付六个月租金作为违约金，臻橙公司抗辩公司经营困难，希望法院酌情调整违约金。一审法院认为，臻橙公司违约给黄如兴造成的损失主要是租金损失，黄如兴已通过本案诉讼主张租金，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素，对臻橙公司抗辩违约金过高的意见，一审法院予以采纳；本着公平原则，一审法院酌定臻橙公司按2个月租金的标准（3603.6元×2个月）向黄如兴支付违约金，计7207.2元。黄如兴超出此部分的违约金主张，一审法院不予支持。 关于黄如兴主张臻橙公司结清租赁期间的物业费、水、电、气等费用的诉讼请求，因黄如兴未就案涉房屋在租期内水、电、气及物业费的具体金额及实际代付的事实向一审法院提交证据证明，故对黄如兴的前述诉讼请求，一审法院不予支持。 关于黄如兴主张押金不予退还的问题，臻橙公司抗辩应冲抵违约金，但不认可黄如兴主张的违约金金额。一审法院认为，臻橙公司作出的冲抵违约金意思表示与其不认可黄如兴主张的违约金金额相悖，故对其抗辩意见，一审法院不予采纳。同时，臻橙公司未就押金提出请求，且一审法院已判定臻橙公司支付违约金，能够填补黄如兴的损失，故黄如兴主张押金不予退还的诉请，一审法院不予支持。 另，因邱光琴不是案涉租赁合同的相对方，故邱光琴对臻橙公司提出的诉讼主张，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、黄如兴与臻橙公司签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除；二、臻橙公司于判决生效之日起十五日内将位于成都市金牛区××路××号××栋××层××号房屋（建筑面积55.44㎡）腾空并交还给黄如兴；三、臻橙公司于判决生效之日起十日内向黄如兴支付租金23781.5元；四、臻橙公司于判决生效之日起十日内向黄如兴支付违约金7207.2元；五、臻橙公司于判决生效之日起十日内向黄如兴支付房屋占用费（从2020年7月1日起按照每日120.1元的标准计算至交还租赁房屋之日止）；六、驳回黄如兴、邱光琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费576元，由臻橙公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审主要争议焦点为：一、案涉房屋租赁合同的解除时间应当如何认定；二、一审法院对违约金金额的确定是否正确。现就上述争议焦点的认定论述如下： 关于第一个争议焦点。本院认为，臻橙公司与黄如兴签订的案涉合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。在本案中，黄如兴、邱光琴起诉要求解除案涉合同，而臻橙公司主张合同已解除，但本院审查认为，即便如臻橙公司上诉主张其已在2020年2月发函解除合同，但臻橙公司在发函之前即已存在欠付租金的违约行为，案涉合同中“若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还”系对于臻橙公司不履行合同应承担押金不予退还的违约责任的约定，而非臻橙公司可以因此行使任意解除权。故臻橙公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。本案系黄如兴起诉要求解除合同，理由为臻橙公司欠付租金，其解除的请求具有合同依据和法律依据，一审法院判决案涉合同解除时间正确，本院予以确认。 关于第二个争议焦点。臻橙公司上诉提出其不应当支付违约金，本院审查后认为，双方在合同中约定了臻橙公司违约的情况下应当承担违约金，黄如兴按照约定主张违约金具有合同依据。一审中，臻橙公司提出因经营困难请求调低违约金，一审法院充分考虑其提出的理由，已对于其该项意见予以采纳，极大程度调低了违约金金额。但现臻橙公司提出上诉，认为其不应当承担违约金，该项上诉理由明显不能成立，本院不予支持。 综上所述，成都臻橙酒店管理有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费430.63元，由成都臻橙酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 锋 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二〇年十一月十八日 书记员 龙春光