重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初12490号 原告：重庆紫钧投资有限公司，住所地重庆市渝**龙塔街道尚品路**附**天江鼎城博园**-1-商铺1，统一社会信用代码91500112556768306W。 法定代表人：邱学军，总经理。 委托诉讼代理人：李雅云，重庆百君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：申展，重庆百君律师事务所律师。 被告：重庆赛欧健身管理有限公司，，住所地重庆市渝**龙塔街道尚品路**附**天江鼎城博园**第1-活动用房统一社会信用代码91500112MA5YRD8D76。 法定代表人：曾庆兰 被告：刘素琴，女，汉族，1971年9月26日出生，住重庆市渝中区。 委托诉讼代理人：万路，重庆丽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗灏，重庆丽达律师事务所律师。 原告重庆紫钧投资有限公司与被告重庆赛欧健身管理有限公司、刘素琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案受理后，依法由审判员初攀东担任审判长，与人民陪审员颜如丹、何兴专组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告重庆紫钧投资有限公司委托诉讼代理人张明明、申展、被告刘素琴及其委托诉讼代理人罗灏到庭参加了诉讼。被告重庆赛欧健身管理有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告重庆紫钧投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告向原告归还租赁房屋，并恢复原状（房屋坐落：重庆市渝北区龙塔街道尚品路xx号附x号天江鼎城博园xx幢x-活动用房）；2.请求判令二被告向原告支付欠付的2019年6月8日至2020年1月7日租金人民币472269元及由此产生的违约金（以欠付租金为基数，从每笔租金支付期限届满之日起，按每日3‰的标准计算至被告付清全部欠付租金时止）；3.请求判令二被告支付逾期交回租赁房屋的违约金（自2020年1月8日起，按2倍日租金即每日4497.8元的标准计算至二被告交回租赁房屋时止）；4.请求判令二被告支付违约金10万元；依据合同11.4条，如乙方逾期支付租赁费30天以上，甲方有权要求按照10.1条约定支付违约金。10万元违约金是被告违约导致合同提前解除的违约金，该违约金主要弥补原告如下损失：收回房屋后房屋闲置损失，重新招商费用，实现债权的费用，以及剩余租赁期限原告的预期收益。签订租赁合同时设置的租金金额是根据租赁期限设计，原合同租赁期限是5年，但实际履行不到2年。本案的全部诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2018年2月8日，原告与二被告签订原《商业物业租赁（经营）合同》，合同主要约定：原告向二被告出租位于重庆市渝北区龙塔街道尚品路xx号附x号天江锦城博园xx幢x-活动用房部分面积的物业；承租物业用途为休闲健身娱乐会所，承租期限为5年，自2018年2月8日起至2023年2月7日；自2018年2月8日至2020年2月7日，月租金为67467元；租金按月支付，除首月租金于本合同签订之日支付外，二被告须在上月结束前的十日内向原告支付下月租金；当租赁合同提前解除或承租期满终止时，二被告应将承租物业及设施恢复原状后返还原告，若二被告在承租期租赁合同被提前解除后10天内未能将物业恢复原状并及时交回的，每逾期一天，二被告须按相当于2倍的日租金向原告缴纳违约金；若二被告未能按约定支付租金或物业管理费及其他任何费用，则二被告应每日按所欠费用总额的3‰向原告支付违约金，直至二被告全数付清其应付费用之日止；如二被告逾期支付租金或物业管理费及其他任何费用30天及以上，视作二被告根本性违约，原告有权单方解除本合同，保证金不予退还，并保留随时向二被告追索尚欠租金及其他费用的权利，有权要求二被告支付10万元违约金。租赁合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，完全履行了合同义务，但二被告出现了逾期支付租金的行为，且经原告多次催收仍不支付，构成根本性违约。因此，2019年12月26日，原告向二被告发出《关于解除的函》明确以下事宜：（1）原告于2019年12月26日单方面解除租赁协议，并将租金计算至2020年1月7日；（2）要求二被告十日内将承租物业恢复原状并退场。截至原告起诉之日，二被告仍未向原告支付租金及违约金，并未将承租物业恢复原状并交回原告。原告故起诉。 被告重庆赛欧健身管理有限公司未到庭，也未向本院提交书面答辩状。 被告刘素琴辩称，1.对于归还租赁房屋，由于在2019年12月14日已被原告贴上封条，且钥匙在原告保管，房屋已经从2019年12月14日归还给原告。2.被告接手房屋时，就是目前的现状，被告未对房屋进行过装修，不存在恢复原状。3.对于欠付租金，被告重庆赛欧健身管理有限公司在2019年9月份支付了7万元租金，我在2018年1月份支付了10万元租金，但是原告并未对此款进行抵扣。4.由于被告在2019年12月14日已经交付房屋，故逾期交回租赁房屋违约金不应支付。5.对于支付违约金10万元过高，请求法院调低。6.从事实讲，签订合同是被告重庆赛欧健身管理有限公司和原告承诺，我只是代为签订一个租赁合同，且原告承诺在被告重庆赛欧健身管理有限公司成立后，要重新签订一个租赁合同，但事后，我去找原告时，原告却拒不履行重新签订合同的承诺，所以我认为自己实际不是租赁合同相对方，不应承担租赁合同义务和责任。2019年8月初，被告通过微信向原告主管经理说，被告做不走了，合同该解除解除，2019年8月份场地就已经停止运营了，且通知了原告，原告继续计算租金是不合理的，扩大的损失由原告自己承担。7.欠付租金的违约金每日千分之三过高。8.被告交付的保证金应直接抵扣租金或者违约金。9.原告请求所有违约金计算标准都过高。特别是逾期交回租赁房屋违约金超过法定标准。同时多个违约金同时主张，存在整体过高的现象，请求法院依法调低。10.2020年7月22日原告已经擅自进入健身房处理部分物品。11.如果法院认定被告交房时间在2020年之后，请求法院考虑疫情因素，租金等各项费用予以减免。 经审理查明：2018年2月8日，以原告重庆紫钧投资有限公司为甲方、被告重庆赛欧健身管理有限公司、刘素琴为乙方签订《商业物业租赁（经营）合同》，约定甲方向乙方出租位于重庆市渝北区龙塔街道尚品路xx号附x号天江鼎城博园xx幢x-活动用房部分面积的物业，建筑面积2038.29平米，承租物业用途为休闲健身娱乐会所，租期自2018年2月8日至2023年2月7日。关于租金，双方约定，在承租期内，乙方须按规定向甲方支付租金如下：自2018年2月8日至2020年2月7日，月租金为67467元，自2020年2月8日至2021年2月7日，月租金为70851元，自2021年2月8日至2023年2月7日，月租金为74398元。租赁费用由乙方按月支付给甲方，首月租赁费用在本合同签订之日支付，之后乙方须在上月结束前的十日内向甲方支付下月的租赁费用。关于保证金，双方约定，乙方须在本合同签署之日向向甲方一次性缴纳合同履约保证金431050元。承租期内，因乙方违反本合同，或由乙方的过失而对甲方造成损失的，甲方有权解除合同；或在无须预先通知乙方的情况下及时从保证金中扣除相应金额用以抵扣欠缴款项或弥补甲方的损失；如保证金扣除后，乙方须在甲方提出书面要求后15天内缴付保证金以补足所扣除部分；如乙方未能在上述期限内补足所扣除部分，甲方有权即时解除本合同并收回承租物业，同时甲方有权要求乙方赔偿由此给甲方造成的全部损失。承租期内，如乙方逾期支付租金，并出现：商铺关门、歇业、停业等，或乙方或承租物业经营实体“解散”，或乙方及乙方负责人“失踪”致使甲方连续7日联系不到乙方负责人的情况，均视作乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同并可自行打开承租物业，将承租物业直接另行出租，保证金不予退还，并保留随时向乙方追索尚欠租金及其他损失的权利。若乙方连续2个月延付租金，乙方同意不再从保证金中扣除租金，乙方无条件退场，甲方有权利解除合同并要求乙方赔偿由此给甲方造成的全部损失。承租期内，保证金由甲方保管，并且不向乙方支付任何利息。承租期满或本合同被解除或提前终止时，甲方应在乙方按照本合同的规定将承租物业交还甲方，交清各项费用及按规定应支付的违约金或者赔偿金后15天内退还乙方。关于合同终止及承租物业的归还，双方10.1条约定合同签订后，任何一方不得以本合同的约定或者法定解除事由之外的理由擅自提前解除合同，否则，该提前解除合同一方应向守约方支付10万元违约金，若违约金不足以弥补实际发生的损失，守约方有权向违约方另行追索相关损失费用。10.2条约定，当本合同提前解除或承租期满终止时，乙方须将承租物业及其设施恢复原状后交还甲方，包括但不限于对外立面的清理及恢复，但属于甲方的设施及物业附属外部设备乙方不得拆除。甲方亦可同意保留在承租物业内的任何内部装修、装饰或附属物，而甲方无须向乙方支付任何补偿及赔偿。若乙方在承租期满时或以前，或在本合同被提前解除后10天内未能将承租物业恢复原状并及时交回的，则每逾期一天，乙方需按2倍的租金向甲方缴纳违约金。此外，乙方将被视为是自动放弃承租物业内的设施或装修的产权或使用权，包括所有的设备和物品，甲方有权就此自行做出处理，乙方或任何第三方不得提出任何异议，同时乙方须向甲方支付清除上述物件的任何开支及费用，甲方有权在保证金中等额扣除相关费用。另双方约定，乙方不得以任何理由不交、少交或延期缴纳租赁费用或物业管理费及其他费用，若乙方未能按本合同的约定支付租赁费用或其他任何费用，则乙方应每日按所欠缴费用总额3‰向甲方支付违约金，直至乙方全数付清其所应付费用之日止。11.3条约定，承租期间，或本合同被解除、提前终止或期满时，若发生乙方欠缴租赁费用或物业管理费或其他费用累计达20天时，甲方有权扣除乙方已缴纳的保证金；若乙方拖欠上述费用累计达30天以上，甲方有权中断承租物业之水电、天然气及中央空调等的供应和终止本合同，乙方并同意甲方采取留置乙方放置在租赁物业的物品以促使乙方缴清欠款的措施。若再达10日内乙方仍不能缴清欠款，则乙方同意甲方有权处置上述留置物品以抵偿欠款，若补足抵偿，甲方保留追偿权。11.4条约定，承租期内，如乙方逾期支付租赁费用或物业管理费及其他费用30天及以上，或出现物业关门、歇业、停业等7天（含）以上，或乙方或物业经营实体解散，或甲方连续7日无法联系乙方及乙方负责人（以甲方向乙方及乙方负责人发送书面通知后7日内未收到回复为准）的情况，均应视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同并可自行打开承租物业，将承租物业直接另行出租，保证金不予退还，并保留随时向乙方追索尚欠租赁费用及其他费用等损失的权利。同时甲方有权要求乙方支付提前解除合同的违约金10万元。11.6条约定，另双方约定，除本合同另有约定外，甲乙双方任何一方有其他违反本合同约定的行为，均应向守约方支付违约金10万元，如该违约金不足以弥补因违约方实际造成的损失，守约方有权向违约方另行追索相关损失费用。守约方依据法律规定或本合同约定行使单方解除合同的权利，向对方发出解除通知后，受送达方如有异议应在十日内提出。合同履约保证金431050元，原告已经收取。 2019年12月19日，原告向被告邮寄《关于限期缴纳欠付租金及违约金的函》，主要载明：原被告于2018年2月8日签订租赁合同，根据租赁合同约定，被告应按月足额交纳租金，但经原告公司核对，截至2019年12月18日，被告累计欠付原告公司2019年6月8日至2020年1月7日期间租金合计472269元。根据合同约定，被告逾期交纳上述租金超193天，已产生违约金143704.7元。请被告于2019年12月25日前，向原告付清租金及违约金合计应付615973.7元，否则原告公司将严格按照租赁合同第11.3条“若发生乙方欠缴租赁费用或物业管理费或其他费用累计达20天时，甲方有权扣除乙方已缴纳的保证金；若乙方拖欠上述费用累计达30天以上，甲方有权中断承租物业之水电、天然气及中央空调等的供应和终止本合同》。”的约定执行，追究违约责任。同时通知贵方在2019年12月25日前付清上述拖欠的租金及违约金的前提下，前来我公司共同协商后续租赁事宜。若贵方未在上述时间内足额交纳租金及违约金，也未联系我司协商后续租赁事宜，我公司将依据租赁合同第11.4条的约定及相关法律规定，单方行使解除租赁合同的权利，并采取诉讼方式解决相关问题。2019年12月20日，被告收到上述函件。 2019年12月26日，原告向被告邮寄《关于解除的函》，主要载明：截至2019年12月18日，被告累计欠付原告公司2019年6月8日至2020年1月7日期间租金合计472269元，逾期缴纳租金超193天，已经产生违约金143704.7元，鉴于贵方在我司此前于2019年12月19日向贵方发送的《关于限期缴纳欠付租金及违约金的函》后，未在期限内缴纳欠付的租金及违约金，也未前来我司协商后续租赁事宜，现特致函明确以下事宜：1.因贵方拖欠租金构成根本违约，依据合同11.4条的约定及相关法律规定，我司于2019年12月26日单方解除双方于2018年2月8日签订的《商业物业租赁（经营）合同》，并将租金计算至2020年1月7日。2.请贵方于本合同解除后十日内将承租物业恢复原状，并将贵方物品清理完毕。若贵方未在上述期限内将物品清理完毕并退场，将视为贵方自动放弃承租物业内属于贵方的设备及物品，我司将代为进行处理。2019年12月26日，被告收到上述函件。 另查明，2018年1月4日，被告刘素琴向原告公司转账53578元；2018年1月10日，被告刘素琴向原告公司转账53578元；2018年2月11日，被告刘素琴向原告公司转账67647元；2018年3月20日，被告刘素琴向原告公司转账67287元；2018年6月11日，被告刘素琴向原告公司转账67647元；2018年7月7日，被告刘素琴向原告公司转账67647元；2018年9月11日，被告刘素琴向原告公司转账67647元；2018年10月29日，被告刘素琴向原告公司转账67647元；2018年11月29日，被告刘素琴向原告公司转账67497元；2019年1月11日，被告刘素琴向原告公司转账67497元；2019年2月20日，被告刘素琴向原告公司转账67497元；2019年3月1日，被告刘素琴向原告公司转账67497元；2019年4月2日，被告刘素琴向原告公司转账67467元；2019年5月6日，被告刘素琴向原告公司转账67467元；2019年6月13日，被告刘素琴向原告公司转账67467元；2019年6月30日，被告刘素琴向原告公司转账67467元；2019年7月25日，被告刘素琴向原告公司转账67467元；2019年9月2日，被告重庆赛欧健身管理有限公司向原告公司转账73467元。对于上述转账中，2018年1月4日及2018年1月10日两次分别转账53578元的性质，原告认可确实合计收到了107156元，但同时认为该笔费用是被告代案外人重庆罗尼健身服务有限公司支付的2017年8月8日至2017年10月12日的部分租金，原告另举示其于2018年1月8日及2018年1月16日向案外人重庆罗尼健身服务有限公司开具的发票，发票金额均为53578元，备注为：2017年8月8日至2017年9月7日以及2017年9月8日至2017年10月7日。被告刘素琴对原告公司陈述的上述事实不予认可，刘素琴述称2018年1月4日及2018年1月10日两次分别转账53578元均是其向原告预先支付的租金，因为2017年12月就已经在和原告谈这个房了，被告备注错误才将该两笔款项时间备注为12月房租和1月房租，同时刘素琴认为原告举示的发票是原告自己开具的，备注也是原告自己添加的，对其证明目的不认可。对于2019年9月2日被告重庆赛欧健身管理有限公司向原告公司转账的73467元款项的性质，被告刘素琴陈述为重庆赛欧健身管理有限公司向原告支付的房租，原告公司认为该款支付的是2019年5月8日至6月7日期间的案涉房屋房租以及另案咖啡馆物品租金6000元。在（2020）渝0112民初12500号案件中，被告刘素琴认可2019年9月赛欧公司将健身房房租及咖啡馆租金合计73467元转账给原告。 庭审中，被告刘素琴举示了健身房被贴上封条的照片打印件，拟证明2019年12月14日健身房已经被贴上封条，处于原告控制下，视为已经交付了。原告对照片打印件形式真实性不认可。经原告查看现场确实有封条，但封条不是原告贴的，所以实际不是处于原告的控制下，并且租赁合同约定了被告交回房屋的流程，该义务是积极义务，不能默示交付，所以被告实际未向原告交付房屋，不能达到原告证明目的。关于房屋是否交付，刘素琴陈述：我没有钥匙，是电动门，我辞职后原告于2019年12月14日加了一把锁，贴了封条，有保安在那里守到，我实际在2019年7月30日就从被告重庆赛欧健身管理有限公司辞职了，因为房屋一直漏水，我走的时候被告重庆赛欧健身管理有限公司还在经营，被告重庆赛欧健身管理有限公司大约经营到2019年12月初。原告陈述：案涉房屋是电动门，没有钥匙，但是上锁或者封条都不是原告所为，应该是物业所为，据了解被告尚欠物业费30余万，或者是第三方上锁。另，原告陈述其不清楚被告退场时间，原告与物业也不是同一主体，双方各自经营，没有紧密联系。 庭审中，原告与被告刘素琴均陈述2018年2月8日签订合同当日，原告开始将案涉房屋交给被告使用。 庭审中，原告陈述，确实收到了保证金431050元，根据合同约定，乙方违约，甲方不退还保证金，合同是各方磋商结果，被告承租物业作为商用，各方均是商事主体，具有较强的抗风险能力，各方达成条款按约定执行。 上述事实有商业物业租赁（经营）合同、关于限期缴纳欠付租金及违约金的函、关于解除《商业物业租赁（经营）合同》的函、银行流水明细及原告的当庭陈述等在案为证，足以认定。 本院认为：原告与被告签订的《商业物业租赁（经营）合同》系原被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原被告双方均应按照合同的约定履行义务。 关于2018年1月4日及2018年1月10日两次分别转账53578元的性质，原告认为系刘素琴代案外人重庆罗尼健身服务有限公司支付的2017年8月8日至2017年10月12日的部分租金，但原告举示的发票并不足以证明该两笔款项系被告刘素琴代重庆罗尼健身服务有限公司支付的租金，应承担举证不力的法律后果，本院采信被告刘素琴所陈述的该两笔款项为其预先支付原告的租金。关于2019年9月2日被告重庆赛欧健身管理有限公司向原告公司转账的73467元款项的性质，因原被告均认为该款项中包含案涉房屋房租及咖啡馆租金，且该款项金额恰为案涉房屋一个月房租67467元及另案咖啡馆租金一个月租金6000元之和，故本院认定73467元款项中包含有案涉房屋房租67467元。由上，自2018年1月至2019年9月，被告共计向原告交纳房租金额为1187468元（53578元＋53578元＋67647元＋67287元＋67647元＋67647元＋67647元＋67647元＋67497元＋67497元＋67497元＋67497元＋67467元＋67467元＋67467元＋67467元＋67467元＋67467元）。 根据合同约定，被告应当于“上月结束前的十日内”缴纳下月租金，2018年2月8日原告开始将案涉房屋交给被告使用，案涉房屋租金起算点为2018年2月8日。自2018年2月8日至2019年12月19日，被告应向原告交纳的2018年2月8日至2020年1月7日租金金额为1551741元（23个月×67467元/月），被告已共计向原告交纳房租为1187468元，故截至2019年12月19日，原告以被告欠付租金为由向被告邮寄《关于限期缴纳欠付租金及违约金的函》，被告已共欠付原告租金364273元（1551741元－1187468元）。以67467元/月为标准核算，被告欠付租金5.4个月（取小数点后一位），被告自2019年7月7日（缴纳8月租金最后一天）已开始欠缴租金，金额为26938元，其后2019年8月7日欠缴下月租金67467元，以此类推，以下每月均为67467元，直至2019年12月7日，至2019年12月27日，被告收到原告邮寄的《关于解除的函》，被告仍未交纳上述租金，故原告依据合同第11.4条，“乙方逾期支付租赁费用或物业管理费及其他费用30天及以上，甲方有权单方解除本合同”向被告提出解除租赁合同，符合合同约定，双方合同于2019年12月27日解除。 关于归还租赁房屋和恢复原状。双方签订的合同10.2条约定，“若乙方在承租期满时或以前，或在本合同被提前解除后10天内未能将承租物业恢复原状并及时交回的，则每逾期一天，乙方需按2倍的租金向甲方缴纳违约金。此外，乙方将被视为是自动放弃承租物业内的设施或装修的产权或使用权，包括所有的设备和物品，甲方有权就此自行做出处理，乙方或任何第三方不得提出任何异议”以及11.4条“承租期内，如乙方逾期支付租赁费用或物业管理费及其他费用30天及以上，均应视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同并可自行打开承租物业，将承租物业直接另行出租，保证金不予退还，并保留随时向乙方追索尚欠租赁费用及其他费用等损失的权利。同时甲方有权要求乙方支付提前解除合同的违约金10万元。依据上述合同约定，另结合原告向被告发出的《关于解除的函》中关于限被告“于本合同解除后十日内将承租物业恢复原状，并将贵方物品清理完毕。若贵方未在上述期限内将物品清理完毕并退场，将视为贵方自动放弃承租物业内属于贵方的设备及物品，我司将代为进行处理。”的规定，原告可以于2019年12月27日解除合同后十日后，即2020年1月7日开始，自行进入并收回案涉房屋，自行支配并处置房屋内的所有的设备和物品，故原告要求归还案涉房屋缺乏事实依据，本院不予以支持。原告请求将房屋恢复原状，被告辩称接手房屋时就是目前状况，因原告未举证证明被告对房屋状况作出改变，应承担举证不力的法律后果，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。 关于2019年6月8日至2019年12月27日租金及欠付租金的违约金问题。因双方合同于2019年12月27日解除，故被告应支付原告租金的最后截止日期为2019年12月27日，被告还应支付原告2019年12月27日前租金金额为341784元（364273元－67467元＋2019年12月8日至2019年12月27日租金67467元/月÷30天/月×20天）。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”由上，违约金的立法目的在于弥补守约方因违约方违约行为对其造成的损失，对违约金约定过高的守约方可以要求调低。本案中，被告提出违约金过高之抗辩，因合同约定和原告主张的违约金标准每逾期一天按3‰计算违约金，明显高于因被告迟延支付租金给原告所造成的实际损失，若按该违约金标准执行将严重违反公平原则并导致原被告之间利益严重失衡，故本院酌情按照中国人民银行同期贷款利率（2019年8月19日前）的1.3倍、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日后）的1.3倍予以支持。 关于2019年12月28日至2020年1月7日的租金、逾期支付租金的违约金以及按两倍日租金标准请求的逾期交付租赁房屋的违约金。原告可以于2019年12月27日解除合同后十日后，即2020年1月7日开始，自行进入并收回案涉房屋，自行支配并处置房屋内的所有的设备和物品，防止损失扩大，故对2020年1月7日的租金请求，本院不予支持。2019年12月27日，合同已经解除，原告请求2019年12月28日至2020年1月7日逾期支付租金的违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。合同解除后，自2019年12月28日至2020年1月6日，被告仍占用原告房屋，期间应向原告支付房屋占有使用费，该费用本质仍为租金，均系占有使用房屋的对价，金额为22489元（67467元/月÷30天/月×10天），该金额应当作为因被告逾期交付房屋而给原告造成的租金损失的参照标准。原告请求按两倍日租金标准请求的逾期交付租赁房屋的违约金，明显高于因被告逾期交付房屋给原告所造成的实际损失，被告违约金过高的抗辩主张成立，本院酌情按2019年12月28日至2020年1月6日期间房屋租金标准22489元的1.3倍（29235.7元）对原告主张的逾期交付租赁房屋的违约金予以支持。 关于原告依合同11.4条主张的违约金。根据双方合同11.4条约定，乙方逾期支付租赁费用30天及以上，应视为乙方根本性违约，甲方有权单方解除本合同，并要求乙方支付提前解除合同的违约金10万元，同时保证金不予退还。现原告因被告逾期支付租金而解除合同，符合上述关于支付违约金10万元的约定。原告请求10万元违约金，同时在庭审中主张保证金431050元应当按照合同约定执行即不予退还保证金，也即原告认为依据合同11.4条，被告应当承担的违约金实际为531050元。鉴于原告在庭审中主张保证金不予退还，同时被告主张以保证金抵扣租金和违约金，为减轻当事人诉累，本院在此将431050元保证金一并予以处理。考虑到合同2023年2月7日到期，原告因被告原因提前解除合同确给原告造成房屋空置等损失，但原告不仅请求10万元违约金，同时认为保证金431050元不予退还，该违约金标准明显高于被告违约给原告带来的损失，被告提出违约金过高之抗辩，综合本案案情，如果酌定以3个月租金标准计算解除合同的违约金应为202401元（67467元/月×3个月），431050元保证金抵扣逾期交付租赁房屋的违约金29235.7元和解除合同的违约金202401元后，保证金还剩余199413.3元，将剩余的保证金再行从应付租金中抵扣后，被告还应支付原告租金142370.7元（四舍五入取整数）（341784元－199413.3元）。根据租金的支付规律，在没有特殊约定的情况下，应当先行支付上期到期租金再行支付下期租金，鉴于此，被告拖欠的142370.7元租金的对应期间应当从解除之日向前推算，具体如下：2019年12月7日，被告欠付2019年12月8日至2019年12月27日租金金额为44978元，2019年11月7日，被告欠付2019年11月8日至2019年12月7日租金金额为67467元，2019年10月7日，被告欠付2019年10月8日至2019年11月7日租金金额为29925.7元。被告于上述应交纳租金时间点没有支付租金，故对逾期支付租金的违约金，本院酌情以29925.7元为基数，自2019年10月8日起算，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清之日止；以67467元为基数，自2019年11月8日起算，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清之日止；以44978元为基数，自2019年12月8日起算，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆赛欧健身管理有限公司、刘素琴于本判决生效之日起七日内支付原告重庆紫钧投资有限公司房屋租金142370.7元及逾期支付租金的违约金（以29925.7元为基数，自2019年10月8日起算，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清之日止；以67467元为基数，自2019年11月8日起算，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清之日止；以44978元为基数，自2019年12月8日起算，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清之日止； 二、驳回原告重庆紫钧投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费9522.69元，由被告重庆赛欧健身管理有限公司、刘素琴负担8000元，原告重庆紫钧投资有限公司负担1522.69元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  初攀东 人民陪审员  颜如丹 人民陪审员  何兴专 二〇二〇年十一月十一日 法官 助理  孙 贤 书 记 员  谢 帆