北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初21974号原告：李桂秋，女，1951年3月20日出生，汉族，北京市西城区东山服装厂退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：代赛，北京市隆安律师事务所律师。被告：郭盛，男，1979年11月15日出生，汉族，北京京城地铁有限公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘玉芳，北京市立方律师事务所律师。被告：郭智鸣，男，1948年11月7日出生，汉族，北京市无线电元件二厂退休工人，住北京市西城区。第三人：李晓彪，男，1986年11月22日出生，汉族，廊坊银行股份有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张宇涵，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：周子秋，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。原告李桂秋与被告郭盛、郭智鸣、第三人李晓彪确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李桂秋的委托诉讼代理人代赛，被告郭盛的委托诉讼代理人刘玉芳，被告郭智鸣，第三人李晓彪的委托诉讼代理人张宇涵、周子秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李桂秋向本院提出诉讼请求：1．判令郭盛与郭智鸣签订的赠与合同无效；2．判令被告郭盛将位于北京市西城区XX号房屋变更至郭智鸣名下。3．本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：李桂秋与郭智鸣系夫妻，郭盛系李桂秋与郭智鸣的儿子。郭盛与郭智鸣恶意串通，签订《赠与合同》，在未经原告同意的情况下，将李桂秋和郭智鸣的夫妻共同财产北京市西城区XX房屋赠与给郭盛，并已进行了产权转移登记。李桂秋得知后，于2020年5月6日，向北京市西城区不动产登记中心申请了夫妻共有财产异议登记。郭盛与郭智鸣恶意串通，损害了李桂秋的合法权益，依法《合同法》第五十二条，郭盛与郭智鸣所签订的《赠与合同》无效。被告郭盛辩称，不同意李桂秋的诉讼请求，请求法院依法予以驳回，理由如下：涉案房房屋是郭智鸣单独享有所有权，并依法取得所有权证，并非夫妻共同财产，因此郭智鸣享有单独处分权。现郭智鸣将案涉房屋赠与郭盛是其真实意思表示，该合同有效，且郭盛已经将房屋由经济适用房变更为商品房，交纳了土地出让金及税费，已依法取得该房屋所有权证。郭盛享有该房屋的所有权，不应将该房屋变更至郭智鸣的名下。被告郭智鸣辩称，郭智鸣与李桂秋经人介绍于1978结婚，婚后租住在中教厂胡同7号。之后，因为危房改造进行回迁，郭智鸣贷款购买涉案房屋，并由郭智鸣还清贷款。郭智鸣将房屋赠与给郭盛是真实意思，郭智鸣将房屋给郭盛就是为了让郭盛一家人继续在房屋内居住。郭智鸣将房屋赠与给郭盛的事宜，郭智鸣与李桂秋沟通过，李桂秋说让郭盛在涉案房屋结婚，郭智鸣将房屋过户给郭盛与李桂秋说过，李桂秋表示同意、赞赏。郭智鸣将房屋赠与给郭盛时，李桂秋的母亲生病，也没有其他精力办理这件事情。第三人李晓彪述称，不同意李桂秋的诉讼请求，一、郭智鸣和郭盛之间签订的合同是有效的。本案的根本原因是李桂秋、郭智鸣与郭盛对涉案房屋的售价不满意，恶意串通阻碍第三人购买涉案房屋，帮助郭盛转移财产。涉案所有权人与第三人签订的合同有效，第三人是合法的善意买受人。现在因为被告双方的恶意串通导致第三人错失了最佳的购房机会。第三人抱着希望子女入户西城区，让子女有更好的教育，于2020年4月29日与我爱我家公司、郭盛签订了房屋买卖合同，经过我爱我家公司的审查，确信郭盛是涉案房屋的所有权人。按照合同的约定，涉案房屋的成交价款是640万元，第三人已经如约向被告郭盛支付了定金，向银行申请了贷款，且对大部分的购房款以资金托管的方式进行了支付，并且承担中介费、税费，在2020年5月6日办理了网签。但在2020年5月14日约定的过户日，第三人被告知涉案房屋存在异议登记，在过户日之前，我爱我家公司已经通过居间方查询了涉案房屋的产权情况，反馈情况是没有限制转让的情况。过户日之前，郭盛也没有跟第三人陈述过，郭盛的母亲对卖房有异议。根据北京市教委的最新政策，2020年7月31日前，取得西城区户籍，可以沿用登记方式入学，7月31日之后的只能通过划片的方式入学，导致西城学区房屋价款大幅度上涨。第三人来不及在7月31前购买房屋，所以第三人失去了最佳的购房时间，所以第三人已经另案起诉，要求解除房屋买卖合同，并提出其他的诉讼请求，案号为（2020）京0102民初23034号。二、李桂秋对郭盛出售房屋是知情且同意的，异议登记与本案的发生，只是为了上调购房款，达到转移财产逃避债务的目的。李桂秋在2020年5月6日在办理网签的当日办理了异议登记，在5月14日过户当日，第三人被告知房屋价格需要上调，李桂秋称上调房款后就可以进行变更登记，这是恶意串通的表现。在2020年5月18日，第三人与郭盛就是否履行合同进行协商，协商过程中，郭盛表达了三点意见：1．郭盛认为约定的房屋买卖合同价款较低，约定的价款不足以购买房屋；2．郭盛此前已经向李桂秋讨论过房屋买卖的事实，并达成了分配购房款的方案；三、第三人需要另行支付一部分资金才可以继续房屋买卖合同。第三人要求按照合同继续履行，郭盛拒绝了。2020年5月18日第三人一直催促郭盛过户，先过户后调解。郭盛对涉案房屋进行了异议登记并保全了。郭盛表示负债累累，虽然第三人已经不坚持过户房屋，但是涉案房屋已经是郭盛唯一的财产。在李桂秋对涉案房屋充分知情的前提下，必然知晓同意郭智鸣和郭盛之间的房屋赠与行为，现其主张房屋买卖合同无效，没有法律依据。李桂秋不享有涉案房屋的权益，郭智鸣与郭盛之间的赠与合同已经过不动产登记中心审批，应属合法有效。即使李桂秋对房屋赠与不知情，其应当对房屋赠与过程中，或者是赠与后及时行使权利，而不是在第三人与郭盛的房屋买卖过程中提出异议。综上请求法院查清事实，驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1979年1月5日，李桂秋与郭智鸣办理结婚登记，婚后育有郭盛。2002年2月24日，北京市西城区城市建设开发公司作为拆迁人，郭智鸣作为被拆迁人，双方签订《北京市西城区危旧房改造拆迁就地安置协议》，约定拆迁人因需拆除郭智鸣在拆迁范围内的中教场7#房屋，就地安置郭智鸣2居室1套，地址为桃园小区XX1。2009年12月31日，北京西都地产发展有限公司作为甲方，郭智鸣作为乙方签订《补充协议》，约定甲方就地安置乙方的桃园小区XX1室的新地址为XX室。该房屋于2011年6月17日登记至郭智鸣名下，房屋性质为按经济适用住房管理。2020年4月29日，郭智鸣作为赠与人，郭盛作为受赠人，双方签订了《赠与合同》，约定郭智鸣自愿将北京市西城区XX号房屋无偿赠与给郭盛，作为郭盛的个人财产，受赠人郭盛表示同意接受上述不动产的赠与。当日，郭盛缴纳了危改回迁房、安居房和集资建房等按照经济适用住房产权管理的房屋上市补交土地出让金，上述房屋转移登记至郭盛名下，房屋权利性质为商品房。2020年5月6日，李桂秋作为申请人向涉案房屋行政管理部门提出异议登记，北京市规划和自然资源委员会向李桂秋出具了不动产登记证明的异议登记证明，编号为京（2020）西不动产证明第xxxx号。李桂秋于2020年5月向本院提出诉前保全，本院于2020年5月21日作出（2020）京0102财保248号民事裁定，对涉案房屋采取保全措施。另查，一、庭审中，李桂秋为证明郭智鸣就处置涉案房屋拒绝与李桂秋沟通，提交了2020年4月22日的录音资料。郭盛认为上述录音谈话不能证明李桂秋的诉讼请求，因2020年4月22日涉案房屋仍登记在郭智鸣名下，郭智鸣尚未将房屋赠与给郭盛，也就不存在李桂秋所述的郭智鸣不告知其处置涉案房屋的问题；郭智鸣认为将房屋赠与给郭盛，房屋的出售价格由郭盛自己做主。李晓彪认为其并非对话的在场人，无法核实真实性，且认为与本案没有关联。另，李桂秋提交了2020年5月5日的电话录音，证明李桂秋在该日接到安居地产李姓经理的电话，李桂秋被告知涉案房屋被郭盛出售，还告知如果李桂秋不同意出售房屋，可以到行政管理部门办理异议登记，李桂秋称来电号码为185XXXX****。郭盛、郭智鸣认为该份录音不合乎常理，首先郭盛在中介公司所留为其手机号码，但李桂秋称中介电话打到李桂秋母亲家的座机上，且一接到电话就开始录音，难以让人相信不是事先沟通；其次，录音中反映李桂秋的妹妹完全知晓涉案房屋在中介链家和我爱我家挂牌出售，因此，李桂秋称对郭智鸣处置房屋不知情与录音中反映内容不一致。李晓彪对该份证据的真实性不认可，认为录音极有可能存在剪辑，且对不明身份、不明来电用意的通话进行录音不符合常人生活习惯及逻辑，且通话内容足以证明李桂秋不仅明知涉案房屋的所有权已变更至郭盛名下，而且对涉案房屋正在出售非常了解，故其所持有的对涉案房屋赠与不知情的主张根本不成立。本院于庭后向李桂秋庭审中陈述的电话号码致电，185XXXXXXXX号码为空号。二、庭审中，李桂秋为证明李晓彪并非善意购买人提交涉案房屋网上挂牌价格及同户型房屋价格截图，李桂秋称涉案房屋实际成交价格640万元明显低于市场价格，结合李桂秋户口永久不迁出以及郭盛当日及对外转卖的情况，李桂秋认为第三人贪图价格便宜，明知或应当知晓涉案房屋存在家庭争议仍然购买。郭盛对上述截图不认可，郭盛称在交易过程中是善意的，从未进行隐瞒。李晓彪认为真实性不认可，证明目的不认可。同时，提交了2020年5月18日的录音资料，证明李晓彪与郭盛达成房屋买卖合意，李晓彪系善意第三人以及李桂秋在重要的交易节点以异议登记为条件提出分配房屋出售所得价款的要求，说明李桂秋对于房屋出售情况系明知。李桂秋认为录音中显示郭盛明知出售房屋需要经过李桂秋同意，但郭盛不敢和李桂秋说，知道李桂秋不会同意，郭盛自己也认可其单方处置系违法行为。郭盛、郭智鸣对录音的真实性不予认可，并且录音没有经过郭盛的认可。再查，2020年4月29日，郭盛作为甲方（出售方），李晓彪作为乙方（买受方），双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲方将西城区XX出售给乙方，约定房屋成交总价6400000元。当日，郭盛作为甲方（出卖方），李晓彪作为乙方（买受方），北京我爱我家房地产经纪有限公司作为见证方（丙方），三方签订《补充协议》，其中约定：“……第三条：经甲乙双方友好协商同意，该房屋内姓名：李桂秋……户口不迁出，甲方应配合乙方在满足销户的情况下将该房屋内姓名为李桂秋……户口进行销户。第四条：甲方确认该房屋仅为本人所有并处置，因出售房屋衍生的家庭内部纠纷自行解决，如果因此对乙方造成损失，由甲方承担对应损失”。现李晓彪将郭盛另案诉至本院，要求确认解除双方之间房屋买卖合同，并要求郭盛承担相应违约责任等，该案件处于审理中，并在该案中申请对涉案房屋采取保全措施，为轮候查封。经询，郭盛称其尚存在欠款，除涉案房屋外，无其他财产。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，李桂秋主张郭智鸣将涉案房屋赠与给郭盛侵害其权益，因在案证据显示该房屋取得时为李桂秋与郭智鸣婚姻存续期间，故在未有相反证据证明涉案房屋系郭智鸣婚前个人财产的情况下，本院认为该房屋系李桂秋与郭智鸣的夫妻共同财产。因郭盛系李桂秋与郭智鸣的直系亲属，对房屋属于夫妻共同财产为知道或应当知道，故郭智鸣未经李桂秋同意将属于夫妻共同财产，且为家庭生活的重要财产无偿赠与给郭盛，郭盛同意接受赠与的行为，构成恶意串通并侵害了李桂秋的合法权利，故郭智鸣与郭盛之间的《赠与合同》，应属无效。郭智鸣称李桂秋同意其将房屋赠与给郭盛，但并未提交证据予以佐证，本院对其该项抗辩意见不予支持。郭盛、李晓彪均认为李桂秋提交与中介之间的录音不真实，本院经核查亦对李桂秋所提交的该份录音材料不予采纳，但在案证据不足以证明李桂秋在郭智鸣将涉案房屋赠与郭盛前或赠与时表示同意，或在赠与行为发生后李桂秋对赠与行为表示追认。李晓彪称郭盛为提高出售房屋价格、李桂秋为分配购房款，对涉案房屋采取了异议登记、诉讼财产保全等措施，并为郭盛转移财产进行了本案的诉讼，本院认为李桂秋异议登记以及诉讼行为，系其主张权利的体现，不能当然推知为李桂秋与郭盛就提高房屋售房款或转移财产达成意思联络，更不能证明李桂秋对郭盛、郭智鸣之间的赠与表示同意，故本院对李晓彪的上述意见难于采纳。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故本院对李桂秋将依据合同无效法律后果而要求将涉案房屋恢复登记至郭智鸣名下的诉讼请求予以支持。李晓彪虽提出郭盛未有其他财产承担双方之间房屋买卖合同的违约责任，不同意将涉案房屋恢复登记至郭智鸣名下，但李晓彪与郭盛之间的房屋买卖合同纠纷尚处于审理中未有最终裁判结果，且郭盛应以其自有财产承担相应的民事责任，而涉案房屋为郭智鸣、李桂秋的夫妻共同财产，故李晓彪的意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认郭智鸣与郭盛于二〇二〇年四月二十九日签订的《赠与合同》无效。二、自本判决生效之日起七日内，郭盛将位于北京市西城区XX号房屋变更登记至郭智鸣名下。案件受理费7800元，由郭智鸣、郭盛负担（于判决生效之日起内交纳）。保全申请费5000元，由郭智鸣、郭盛负担（于判决生效之日起内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 徐澜涛二〇二〇年十一月九日法官助理 姜 洁书 记 员 李 婷书 记 员 戴 琪