江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初3556号原告：杨海霞，女，1979年1月29日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王进，江苏苏源律师事务所律师。委托诉讼代理人：高龙，江苏苏源律师事务所律师。被告：南京同悦置业有限公司，住所地南京市秦淮区中山东路**金蝶科技园****。诉讼代表人：鲁民。委托诉讼代理人：方磊，江苏世纪同仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅雅君，江苏世纪同仁律师事务所律师。原告杨海霞与被告南京同悦置业有限公司（简称同悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案后，依法适用简易程序后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨海霞及其委托诉讼代理人高龙、王进，被告同悦公司的委托诉讼代理人方磊、傅雅君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨海霞向本院提出诉讼请求：1.确认南京市六合区××路××号××幢××单元××室房屋归原告所有；2.判令由被告向原告开具1443700元购房款增值税发票并协助原告办理商品房预售合同登记备案手续及不动产权证书；3.被告向原告支付违约金（以1443700元为基数，自2017年3月30日起至产权变更手续完毕之日止参照逾期贷款利率计算）；4.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2016年12月30日签订《君悦花园商品房预售合同》一份，约定原告购买被告坐落于六合区××路××号××幢××单元××室房屋，建筑面积为144.37平方米，总价款为1443700元。合同签订后，原告按照合同约定于2017年6月30日前向被告支付了全部购房款。被告已于合同签订当日向原告交付了诉争房屋，但被告一直未向原告开具购房款增值税发票，仅于2019年1月4日向原告开具了一张金额为1443700元的收据。因为被告怠于向原告开具购房款增值税发票和办理商品房预售合同登记备案手续，导致原告现在一直无法办理不动产权证书。原告多次与被告沟通，被告一直以各种理由推诿。涉案《君悦花园商品房预售合同》第四条约定“该商品房交付后90日内（应当不超过90日），甲、乙双方应当共同申请房屋所有权转移登记”。被告应于2017年3月30日前配合原告办理房屋所有权转移手续，但未办理，应承担违约责任。特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告同悦公司辩称，1.2020年2月11日，南京市六合区人民法院裁定受理对同悦公司的破产清算申请，并指定江苏世纪同仁律师事务所为破产管理人，管理人试图与同悦公司联系，到目前为止未能联系上同悦公司任何人员，也未接管到任何财务资料，对于原告诉称的情况，管理人无法核实。2.就原告所举证据而言，不能证明其主张：第一、原告自称涉案《君悦花园商品房预售合同》于2016年12月30日签订，但涉案合同的房产于2016年8月9日已被句容法院预查封，此后交易不合法，存在恶意串通的行为。第二、原告自称于2016年12月30日当天交付了房屋，但其所谓的付款时间为2017年6月30日，在原告没有付款的情况下被告就交付了房屋，其行为不合常理。第三、原告自称2017年6月30日支付全部房款，按照合同约定2017年3月30日办理过户手续，但开具收据的时间为2019年1月4日，此时房款尚未支付，行为严重违反基本常识。收据记载的收款事由为以房抵款，非商品房买卖关系。因此，商品房买卖合同关系不成立。3.原告陈述及提供的证据等前后矛盾。同悦公司此前已经有虚假诉讼案件，被法院裁定移送公安审理，本案存在虚假诉讼嫌疑。4.根据《江苏省高级人民法院》第七条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，原告诉讼请求，无法律依据。综上，请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：1.2016年6月21日，南京广信材料装饰有限公司（简称广信公司）与被告签订的《节能附框制作安装协议》，协议约定：广信公司为被告5-20（层）节能附框生产安装，工程名称为南京市六合区葛塘中心社区项目，合计总价为156755.7元。进场时间为2016年6月27日，安装周期为10-15天。付款条件及方式为铝合金门窗制作确定厂家前7日，双方和监理对节能附框全部验收合格后一周内一次性付清。合同还对其他事项进行了约定。2016年9月30日，广信公司与被告签订的《门窗制作安装合同》，合同约定：广信公司为被告隔热断桥铝合金节能门窗制作、安装。工程名称为南京市六合区葛塘中山社区项目“君悦花园”商住楼隔热断桥铝合金节能门窗，工程工期为合同签订后，并且型材色样确认完成后10天内进场安装，10月30日前1-4屋全部制作安装完工，住宅部分11月10日前门窗主框制作安装完工；所有门窗主框内扇玻璃及铝合金百叶保证在2016年12月15日前完工。合计总价为4928383.46元。付款方式为1-3层商业部分及设备安装完成付款60万元，标准层5-21层铝合金主框安装完成付款50万元，完成全部制作安装工程付款至合同价款40%，验收合后工程付款至合同价款80%，余款2017年12月底前付清。合同还对其他事项进行约定。2018年9月10日，广信公司作出《葛塘中山社区项目门窗决算汇总表》，总价为5133275.66元，同悦公司盖章确认。2.同悦公司通过银行账户于2016年8月26日向广信公司支付20万元，2016年12月8日支付50万元，2016年11月17日支付60万元，2016年11月30日支付100万元，2016年12月23日支付50万元，2016年12月27日支付80万元，2017年1月25日支付10万元，上述合计同悦公司向广信公司支付370万元。3.被告（甲方）与广信公司（乙方）签订《以房抵款协议书》，协议约定：甲方应向乙方支付所欠工程款1443339元，经甲乙双方协商，甲方同意将下述商品房折抵上述所欠的工程款。坐落于南京市江北新区××路××号××幢××单元××室，单套建筑面积为144.37平方米，抵顶上述所欠工程款1443339元，甲乙双方按照10000元∕平方米价格多退少补（单套正负两平米为忽略不计），乙方在补足价款后协议生效。甲乙双方协商一致，确认由乙方指定的购房人按照本协议约定的房屋与甲方签订《南京市商品房预售合同》，合同价格由乙方自行确定但不低于10000元∕平方米，不高于甲方售楼部所销售的价格，并且最终由乙方指定的购房人获取房屋产权证。上述房屋由乙方指定的购房人姓名为杨海霞（身份证号码3208291979********）办理相关手续，并不再享受其他购房人的优惠活动。上述《以房抵款协议书》载明的落款日期为2016年6月28日，但原告表示“2016年6月28日”系笔误，应为2017年6月28日。4.原、被告双方签订《君悦花园商品房预售合同》，合同约定：甲方（被告）已领取宁六国用（2013）第×××××号《国有土地使用证》，依法享有南京市六合区葛塘街道中山社区地块区的国有土地使用权；该宗地块地号为×××××。甲方已领取宁房销第×××××号《南京市商品房预售许可证》，依法可以预售相应商品房。甲方预售给乙方（原告）的商品房（下称“该商品房”）为上述《南京市商品房预售许可证》证载范围中的六合区大厂××路××号××幢××单元××室。该商品房的建筑面积144.37平方米，单价10000／平方米，合计1443700元。乙方应2016年12月30日前向甲方支付定金50000元，全款1443700元应于2017年6月30日前支付。甲方应于2017年12月31日前向乙方交付该商品房。本合同签订后10日内（应当不超过10日），甲方应按规定通过南京市网上房地产操作系统，将本合同基本信息传送至南京市房产管理局产权市场处备案。在本合同基本信息传送至南京市房产管理局产权市场处备案后，且在本合同签订后30日内（应当不超过30日），甲乙双方应按规定办理商品合同房预售合同登记备案手续。该商品房交付后（应当不超过90日），甲乙双方应当共同申请房屋所有权转移登记。上述《君悦花园商品房预售合同》未载明签订日期，但原告陈述2016年12月30日为签订日。2019年1月4日，同悦公司向杨海霞出具的《收据》载明，交款单位为杨海霞（1201），金额为1443700元，收款方式为转账，收款事由为以房抵款。5.在案件审理中的2020年9月7日，广信公司出具的《证明》载明：本公司与同悦公司于2016年6月21日签订的《节能附框制作安装协议》和2016年9月30日签订的《门窗制作安装合同》，上述两份合同的实际施工人均系杨海霞。同悦公司共计向本公司支付工程款370万元，其中除本公司向海霞收取的挂靠和税费之外，剩余工程款我公司已全部支付给杨海霞或杨海霞指定的材料商。同悦公司尚未支付的工程款为1433275.66元，该款项的实际权利人也是杨海霞，且公司已与同悦公司签订了《以房抵款协议书》，以该款项抵扣购房款，并指定杨海霞为南京市江北新区××路××号××幢××单元××室房屋的购房人。……我公司不再另向同悦公司主张上述1433275.66元债权或上述房屋的任何权益。6.2020年2月21日，南京市六合区人民法院作出（2020）苏0116破4号民事裁定书，裁定受理对同悦公司的破产清算申请。2020年4月23日，南京市六合区人民法院作出（2020）苏0116破4号决定书，指定江苏世纪同仁律师事务所担任破产管理人。7.登记在同悦公司名下位于南京市六合区××路××号××幢××单元××室房屋，于2016年8月9日被江苏省句容市人民法院预查封，于2018年11月12日及12月1日被南京市六合区人民法院轮后预查封，于2018年12月28日被南京市江宁区人民法院轮后预查封。另查明，广信公司于2018年12月14日向被告汇款284000元，被告于2019年1月2日、2019年1月4日向广信公司汇款280000元。原告陈述广信公司给付的上述款项系装修装饰款，由于被告未装修装饰，故退还此款，差额4000元，系被告单方面扣除。原告还举证了2019年1月4日南京悦来物业管理有限公司出具的《收据》的复印件，南京悦来物业管理有限公司收到原告物业费11332元和维修基金17074.8元。本案争议的焦点为：一、本案《以房抵款协议书》、《君悦花园商品房预售合同》等证据签署的时间是否真实；二、涉案的《君悦花园商品房预售合同》中的房产是否归原告所有及《君悦花园商品房预售合同》能否继续履行。关于本案第一个争议的焦点，本院认为，当事人对自己的提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负举证责任的当事人承担不利后果。首先，广信公司与同悦公司签订的《以房抵款协议书》，其中明确记载同悦公司欠工程款1443339元，抵作购房款，购房人为杨海霞。该《以房抵款协议书》落款日期为“2016年6月28日”，原告表示“2016年6月28日”系笔误，应为2017年6月28日签订。涉案的广信公司与同悦公司于2016年9月30日签订《门窗制作安装合同》中约定“……验收合后工程付款至合同价款80%，余款2017年12月底前付清”，双方进行了决算，并于2018年9月10日签署了《葛塘中山社区项目门窗决算汇总表》，确认工程款总价为5133275.66元。在《葛塘中山社区项目门窗决算汇总表》尚未签署的情况下，广信公司与同悦公司就扣除已付款，确认余款1443339元抵作购房款，并签订《以房抵款协议书》，其行为不合常理。其次，由于《君悦花园商品房预售合同》中载明，2016年12月31日原告支付定金5万元,全款1443700元应于2017年6月30日前支付，但未载明签订合同日期。原告陈述《君悦花园商品房预售合同》于2016年12月30日签订，但《君悦花园商品房预售合同》中约定支付定金及全款时间，原告仅提供同悦公司于2019年1月4日开具的《收据》，未提供其支付5万定金等证据，对合同签订时间加以证明。即使按原告所述《君悦花园商品房预售合同》于2016年12月30日签订，此时尚未签订《以房抵款协议书》，原告陈述“2016年12月30日”签订《君悦花园商品房预售合同》也不合常理。综上，原告陈述及所举《以房抵款协议书》、《君悦花园商品房预售合同》等证据的签署时间前后矛盾，真实性存疑，应承担不利的法律后果。关于本案第二个争议的焦点，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案位于南京市六合区××路××号××幢××单元××室房屋房产尚未过户登记至购房人（杨海霞）名下，原告不享有上述房产物权。原告要求确认南京市六合区××路××号××幢××单元××室房屋归其所有，无事实及法律依据；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该规定明确消费购房人在特定情形具有物权期待权，并非不动产权属规定。应本案而言，即使按原告所述“原告与同悦公司于2016年12月30日签订了《君悦花园商品房预售合同》”，属在人民法院查封之后签订《君悦花园商品房预售合同》，按上述规定不能排除司法执行，涉案的位于南京市六合区××路××号××幢××单元××室房屋属同悦公司所有。《中华人民共和国破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。涉案的《君悦花园商品房预售合同》因以物抵债而签订，合同中标的物（××路××号××幢××单元××室房屋）登记在同悦公司名下，同悦公司已于2020年2月21日被裁定破产清算，且被告明确表示不履行《君悦花园商品房预售合同》，原告要求被告继续履行合同，向其开具1443700元购房款增值税发票并协助原告办理商品房预售合同登记备案手续及不动产权证书；向其支付违约金（以1443700元为基数，自2017年3月30日起至产权变更手续完毕之日止参照逾期贷款利率计算），于法无据，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，本院不予支持。原告杨海霞可行依法主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国破产法》第十八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告杨海霞的诉讼请求。案件受理费19768元，由原告杨海霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王家权人民陪审员  陈 岚人民陪审员  汤永丽二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  彭 飞