广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初4085号 原告：北海花园物业服务有限公司，住所地广西北海市广东路**瀚宇国际大厦******，统一社会信用代码：91450502591335186Y。 法定代表人：顾云魁，董事长。 委托诉讼代理人：罗春丽，女，汉族，1988年10月17日出生，住广西合浦县，系公司员工。 被告：卜海珍，女，满族，1991年5月11日出生，住河北省承德市隆化县，现住广西北海市。 原告北海花园物业服务有限公司诉被告卜海珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告北海花园物业服务有限公司的委托诉讼代理人罗春丽、被告卜海珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北海花园物业服务有限公司向本院提出诉讼请求，判令：被告向原告支付所欠物业服务费2709元、电梯费1200元、公告维修基金387元、水费436.8元、垃圾处理费44元、水电公摊费925元、违约金7691.44元（按未缴纳的金额的日千分之三，从逾期缴纳之日起计算，自2018年1月1日起暂计至2020年6月30日为7691.44元，以后另计）。事实与理由：2016年10月8日，被告购买位于北海市，并与原告签订《瀚宇国际大厦前期物业管理服务协议》，协议约定由原告向被告提供物业服务，被告向原告缴纳物业服务费等。协议签订后，被告曾缴纳过部分物业服务费，但随后被告未按照约定缴纳物业服务费至今。原告多次以电话、短信、信函、公告等方式催促被告履行义务，但被告仍拒不缴纳。为此，原告特向本院起诉，提出以上诉讼请求。 被告卜海珍辩称：1、关于物业问题，首先不是我不愿意缴纳物业费，而是物业公司同意我用物业费抵扣我房屋的维修费。我买的房屋入住不久就存在质量问题，经我多次找开发商及物业公司要求处理，后来物业派人帮我修了两次，但没多久又漏水了，我又要求物业和开发商帮修理，但他们说不再管理，因此我向北海市住房和城乡建设局反映，住建局组织开发商及物业公司到我房子里现场查看，之后开发商同意由我本人找人修，费用可以找物业支付，物业跟我说可以用物业费抵扣，不足的再另外支付给我，现物业出尔反尔，不讲信用，而且原告是该楼盘的开发商委托的前期物业公司，实际上他们是同一个老板；2、关于违约金问题，原告与我签的的前期物业协议约定是滞纳金，而不是违约金，我认为滞纳金与违约金是有区别的，如果原告向我主张的是违约金，那么只能适用《合同法》违约金相关规定，即违约金不能超过实际损失的30%，而原告向我主张的7000多元违约金高于物业费，不符合法律规定。另外，协议约定的是滞纳金，而滞纳金这一概念是属于行政法规的范畴，因为在民商事裁判文书中涉及民事责任的承担时是不应该使用的。平等主体之间签订的合同，应该受民事法律调整，这里的滞纳金实际是延迟履行的违约金，既然是违约金，那么对于这笔费用的收取，就应该按照合同中的约定来履行，而不是在国家法律、法规中来规定，如果合同双方没有约定违约金的数额及比例，则应按照当时银行的利率收取。 经审理查明：2016年10月8日，被告与案外人北海瀚宇房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同（现售）》，主要约定被告购买坐落于北海市，商品房实行保修制度。 2017年1月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《瀚宇国际大厦前期物业管理服务协议书》，主要约定：1、物业情况，乙方房屋坐落于瀚宇国际大厦2幢2单元1702室，建筑面积64.48平方米；2、物业服务费的缴付，业主或物业使用人应按期缴纳物业服务费，逾期不交物业服务费的，从逾期之日起每日加收应缴费的3‰的违约金；3、收费标准，住宅生活用房的物业服务费（按建筑面积计算）1.4元/㎡/月（一年后根据市场的物价或政府有关文件规定调整），电梯维护费按1-10楼30元/户/月、11-20楼40元/户/月、21-30楼45元/户/月、31楼以上50元/户/月，公共维修基金按物业的建筑面积0.2元/㎡/月，业主自用水费由物业服务处代收代缴；4、协议还约定了其他内容。 被告入住后依约交纳物业费用至2017年12月份，原告曾于2020年3月24日向被告发出催款通知。 另查明，被告拖欠的物业费用分别为：2018年1月1日至2020年6月30日期间拖欠物业费2709元（1.4元/㎡/月×64.48平方米×30个月）、电梯费1200元（40元/月×30个月）、公共维修基金387元（0.2元/㎡/月×64.48平方米×30个月）、水费436.8元、垃圾处理费44元（8.8元/月×5个月），2017年6月1日至2020年6月30日期间拖欠水电公摊费925元（25元/月×37个月），合计5701.8元。 再查明，被告因案涉房屋漏水产生维修费12000元。 案件审理中，被告主张原告同意将物业费抵扣维修房屋漏水的费用，且原告计算的违约金不合理。原告对被告主张抵扣的事实不予认可。 以上事实，有商品房买卖合同、前期物业管理服务协议书及庭审笔录等在卷证实。 本院认为，原告与被告签订的《瀚宇国际大厦前期物业管理服务协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。原告已按上述的合同约定为案涉小区提供了物业服务，被告作为业主应按合同的约定交付物业费用，被告虽主张双方已协商一致同意将物业费用抵扣房屋维修费用，但因原告当庭予以否认，被告亦未能提交充分确凿的证据予以证实，故本院对被告的主张不予采信。原告要求被告支付2018年1月1日至2020年6月30日期间的物业管理服务费2709元、电梯费1200元、公共维修基金387元、水费436.8元、垃圾处理费44元、2017年6月1日至2020年6月30日期间的水电公摊费925元（合计5701.8元）的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。现被告未能按约支付物业费用的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任，但因上述协议中约定的违约金计算标准明显过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院酌情将违约金调整为分别按中国人民银行同期贷款利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，因此被告应向原告支付违约金（违约金计算：以每月度应付物业费168.2元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月1日起逐月分段计至2019年8月19日止；以每月度应付物业费168.2元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起逐月分段计至2020年5月31日止；以5701.8元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年6月1日起计至实际清偿之日止）。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告卜海珍须支付物业服务费2709元、电梯费1200元、公共维修基金387元、水费436.8元、垃圾处理费44元、水电公摊费925元（合计5701.8元）及违约金（违约金计算：以每月度应付物业费168.2元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月1日起逐月分段计至2019年8月19日止；以每月度应付物业费168.2元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起逐月分段计至2020年5月31日止；以5701.8元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年6月1日起计至实际清偿之日止）给原告北海花园物业服务有限公司； 二、驳回原告北海花园物业服务有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取计50元，由原告负担25元、被告负担25元（该费用已由原告预交，被告应负担部分在本案判决生效之日起十日内付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 员 陈军华 二〇二〇年十一月十二日 法官助理 黄乐婷 书 记 员 陈文姗