广东省汕头市澄海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0515执异104号 案外人：汕头市星辰影城有限公司，住所地汕头市澄海区国道324线西侧猛狮国际广场**。 法定代表人：许兰卿。 委托诉讼代理人：杜晓，广东众大（澄海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐琳，广东众大（澄海）律师事务所律师。 申请执行人：柯得裕，男，1968年1月4日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 被执行人：陈再喜，男，1945年4月14日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。 被执行人：陈乐伍，男，1971年6月19日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。 被执行人：陈明贤，男，1968年1月8日出生，汉族，广东省深圳市福田区。 被执行人：广东猛狮工业集团有限公司，住所地汕头市澄海区324国道广益路**猛狮国际广场写字楼第**，统一社会信用代码914405157080452127。 法定代表人：陈再喜。 本院在执行（2020）粤0515执991号申请执行人柯得裕与被执行人陈再喜、陈乐伍、陈明贤、广东猛狮工业集团有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人汕头市星辰影城有限公司于2020年9月15日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人汕头市星辰影城有限公司称，异议人的法定代表人许兰卿与广东猛狮工业集团有限公司于2014年6月5日签署了《场地租赁意向书》，约定租赁猛狮国际广场四楼及五楼用于经营电影院及配套设施，签订当日，许兰卿依约缴纳了200万元诚意金。后双方又于2015年10月14日签订《补充协议书》，约定承租场地变更为三楼及四楼部分，并就租金和其它事项作了约定。之后，许兰卿成立了汕头市星辰影城有限公司，经营场地注册在租赁场地，并对标的物进行施工装修。2016年10月29日，异议人和广东猛狮工业集团有限公司签订正式的《经营场地租赁合同》，明确约定猛狮广场三楼及四楼部分租给异议人，租期20年，同时对租金及其它事项作了约定。合同签订当天，异议人经营的中影星辰影院正式开业经营。租赁标的物实际交付时间是2015年7月份。标的物首次被司法查封的时间为2018年6月15日，被设定抵押的时间为2018年3月27日，均在异议人与广东猛狮工业集团有限公司确立租赁关系及交付租赁场地之后。异议人认为，1、异议人与被执行人广东猛狮工业集团有限公司的租赁关系合法有效，依法应受法律的保护。2、异议人依法对标的物享有《经营场地租赁合同》及补充协议书项下的一切权益。3、异议人有权依照最高院关于执行异议复议的相关规定，主张在租赁期限内停止对标的物进行交付。异议请求：请求在执行被执行人广东猛狮工业集团有限公司名下位于汕头市××××号猛狮国际广场综合商贸楼401（复式）号，【证号粤（2018）澄海区不动产权第0001270号，面积4929.49平方米】房地产中，拍卖公告中披露异议人与被执行人广东猛狮工业集团有限公司的租赁关系，并在异议人承租期限内（截至2036年11月28日）停止对标的物的交付。 申请执行人柯得裕称，一、答辩人申请执行事实清楚、依据合法，异议人所提涉案房产是广东猛狮工业集团有限公司，故澄海法院对涉案进行查封拍卖完全合理合法。二、异议人提出异议缺乏事实依据和法律依据，应予驳回，理由是：1、异议人主张向被执行人租赁涉案房产，是不客观、不属实、更不合法。异议人提供的租赁合同及其他资料完全是被执行人为了实现赖债目的刻意编造租赁事实。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：房屋租赁，出租人和承担人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。《城市房屋租赁管理办法》也明确规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应到租赁房屋所在地市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。故房产租赁合同依法应当进行登记，方可合法有效。显然，本案异议人与被执行人之前签订的所谓租赁合同，并未依法进行登记，对外没有法律效力。所以，异议人主张租赁关系，依法不能成立。2、退一万步，即使异议人与被执行人订有租赁合同，也不影响人民法院依法执行被执行人名下的合法财产，因为作为被执行人的财产，无论租赁与否，人民法院依法完全可以进行查封和拍卖，故异议人异议事实和理由是不能成立，依法更不应该支持。请求法院驳回异议人的请求。 被执行人陈明贤称，一、汕头市星辰影城有限公司与广东猛狮工业集团有限公司的租赁关系不能排除所有权转移，异议人无权要求停止对案涉房产的评估、拍卖及处置。即使广东猛狮工业集团有限公司对涉案房屋享有租赁权，亦不能排除所有权的转移，贵院有权继续拍卖、处置案涉房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”并未限制不动产物权的转移。二、若汕头市星辰影城有限公司享有的20年租赁权继续存在于案涉拟拍卖房产上，将会对抵押权及其他债权的实现产生不利影响，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，贵院应当涤除租赁关系等影响抵押权实现的因素后评估、拍卖案涉房产。该条款规定：若拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。因汕头市星辰影城有限公司对涉案房产享有长达20年的租赁权，如让该租赁权继续存在于拍卖财产上，将对涉案房产的评估、拍卖价格产生较大影响，不利于抵押权人债权的顺利实现，也将损害其他债权人的利益，因此请求贵院涤除租赁关系等影响抵押权实现的因素后评估、拍卖案涉房产。综上，汕头市星辰影城有限公司异议的事实和依据不符合法律规定，法院应不予支持。答辩人恳请尽早评估、拍卖处置猛狮工业公司相关不动产以清偿债权。 被执行人陈再喜、陈乐伍、广东猛狮工业集团有限公司未提交书面意见。 本院查明，涉案执行标的位于汕头市××××号猛狮国际广场综合商贸楼401（复式）号，权证号：粤（2018）澄海区不动产权第0001270号。该执行标的物于2018年3月27日被设定抵押，本院于2018年6月15日作出（2018）粤0515财保4号查封了该标的物。 案外人汕头市星辰影城有限公司与被执行人广东猛狮工业集团有限公司于2016年10月29日签订《经营场地租赁合同》，承租了涉案猛狮广场综合商贸楼三楼及四楼一部分。合同签订前，该场地已交付案外人装修使用，合同约定，租期自2016年11月29日至2036年11月28日止，租金每3个月支付一次。 本院认为，涉案执行标的物在设定抵押及本院查封之前，案外人与被执行人广东猛狮工业集团有限公司就执行标的签订租赁合同并交付使用，其租赁关系依法应予保护。故案外人请求涉案执行标的在租赁期限内不予交付，符合法律规定，可予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条之规定，裁定如下： 案外人汕头市星辰影城有限公司提出本院在处置被执行人广东猛狮工业集团有限公司名下位于汕头市澄海区广益路33号猛狮国际广场综合商贸楼401（复式）号【证号粤（2018）澄海区不动产权第0001270号】房地产中，拍卖公告披露案外人与被执行人广东猛狮工业集团有限公司的租赁关系，在案外人承租期限内即2036年11月28日之前不向买受人交付执行标的物的执行异议，其异议成立。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  黄少昉 执 行 员  林天雁 人民陪审员  陈庆喜 二〇二〇年十一月十六日 书 记 员  林广焜