山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终6263号上诉人（原审原告）：赵瑞祥（曾用名赵顺祥），男，1947年6月14日出生，汉族，住蓬莱市。委托诉讼代理人：赵惠民，男，1971年3月12日出生，汉族，住蓬莱市，系赵瑞祥儿子。被上诉人（原审被告）：王永财（曾用名王永才），男，1950年4月29日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。被上诉人（原审被告）：刘仁德，男，1966年1月21日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。上诉人赵瑞祥因与被上诉人王永财、刘仁德确认合同无效纠纷一案，不服山东省烟台经济技术开发区人民法院（2019）鲁0691民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。赵瑞祥上诉请求：1.撤销原判，依法改判确认二被上诉人2013年7月9日签订的房屋买卖协议无效；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人与王永财之间的房屋买卖协议无效，王永财没有权利处分上诉人的房产。1、一审认定上诉人与王永财之间已履行房屋买卖合同的付款、交房义务是错误的。2001年上诉人与王永财通过中间人赵某代写了房屋买卖契约，签字后王永财没有付款，因为双方约定要办理房产过户后付款，一审中中间人赵某出庭解释了当时只是按农村习惯写法在契约上写上“当交不欠”，当时王永财没有付款，上诉人也没有将房产证交给王永财。而王永财也提供不出交款的证明。协议签订后就同意王永财搬到该房子里居住，同时双方都一直托人办理房产过户手续。因上诉人考虑到王永财对房屋进行了较大的修缮，才同意其暂时在该房子居住。2008年以来，多位亲人因病去世，接连的打击，老夫妻根本无力顾及房产，这也是为什么这么些年一直对诉争房产置之不理的原因。2、上诉人与王永财的房屋买卖协议因违反法律规定是无效的。王永财非大赵家村集体经济组织成员，不享有宅基地使用权，因此无权购买村宅基地上原告的房屋，该买卖协议因违反《土地管理法》的规定，根据《合同法》五十二条和《民法总则》第一百五十五条规定，无效民事行为自始无效。因此王永财与上诉人之间的买卖协议是无效的，并且自始无效。二、本案依据《合同法》四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条判决是错误。1、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定中的“当事人一方”指的是缔结合同双方当事人一方，应是二被上诉人，不能将上诉人理解为当事人一方，上诉人是二被上诉人合同当事人之外的第三人。适用该项规定作为驳回上诉人一审诉请的法律依据是错误的。2、王永财与上诉人的买卖协议没有办理过户登记手续没有生效，违反《土地管理法》规定也是无效的，王永财没有权利处分上诉人的房产，在此基础上与刘仁德签订的买卖协议也是无效的。三、一审法院在“王永财有无处分权在所不论”的前提下，判决驳回上诉人一审诉请，明显是错误的。王永财与上诉人的买卖无效，自然与刘仁德的买卖也是无效的。在王永财没有处分权的的情况下，上诉人就有权利要求确认两被上诉人就上诉人房屋签订的买卖协议无效，追回自己的房产或要求赔偿损失。被上诉人王永财、刘仁德未到庭未答辩。原审原告赵瑞祥向一审法院起诉请求：1.依法确认二被告2013年7月9日签订的房屋买卖协议无效；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告王永财是沂源县人，2001年与原告协商要买原告坐落在房屋买卖协议，但因王永财一直未付款给原告，买卖合同没有生效。再加上王永财不是本村村民，不能买本村房屋，该买卖协议是无效的，2018年该房屋拆迁，签订拆迁补偿协议时原告才得知被告王永财签了一份房屋买卖协议(具体内容祥见《房契》)，将该房屋卖给被告刘仁德，刘仁德与拆迁部门签订了房屋拆迁补偿协议。被告王永财无权将该房产出卖，二被告签订的房屋买卖协议应当依法认定无效。二被告的行为侵害了原告的合法权益，故诉至法院。原审被告王永财一审辩称：被告王永财认为其有权利买卖，当时原告愿意卖，王永财愿意买。王永财在将房屋卖给刘仁德时，双方是自愿买卖，卖的价格不便宜，被告王永财认为其卖这个房屋是没有问题的。原审被告刘仁德一审辩称：一、赵瑞祥不是本案的适格原告，其主张二被告之间的合同无效无法律依据。原告1999年9月4日已经将房屋出售给王永财，王永财对房屋拥有合法的所有权，二被告之间房屋买卖行为并未侵害原告的合法权益。二、根据法律规定当事人一方以出卖人的缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。即：假设原告对涉案房屋拥有实体性权利或合法的所有权，本案中，二被告之间合同是双方意思自治的结果，仅对合同双方具有约束力，并不影响原告对该房屋的实体权利。原告作为合同外第三方，就该房屋买卖合同效力无提起诉讼的权利。三、原告称王永财没有支付房屋价款与事实不符，原告作为完全民事行为能力人不可能在双方签订合同未付款至今已经近二十年，一直未向王永财主张付款，有违常理。四、被告刘仁德是善意第三人。五、原告主张“王永财不是本村村民，不能买本村的房屋，该买卖协议是无效的”的观点，没有法律依据。六、大季家都属于城市户口，都农转非了，不存在集体利益，外地人可以随便买卖大季家的房屋。一审法院认定事实：庭审中原告主张虽然与王永财之间签订的房契是真实存在的，但实际签订的时间是2001年，并非合同中记载的1999年，且合同签订时双方口头约定待办理过户手续后王永财再支付房款，故原告先将房屋交付给王永财，但因王永财不具备房产受让的资格，办不了过户，所以王永财就不买涉案房屋了，原告因为自己在本村另买了一处房屋居住，就让王永财一直无偿使用该房屋，房屋的管理和修缮都是王永财负责。原告提供证人赵某到庭作证，赵某称原告与王永财签订的房契系由其代笔，签订时间是2001年，因为1999年之前的买卖可以过户，虽然契约上记载“当交不欠”，但王永财并未交房款，原告也没有将房产证交给王永财；原告提供证人戴某到庭作证，证明2002年之后统一收取全村房产证时，交证人会收到村委会开具的收据；原告也提交了交纳房产证的收据，证明王永财后来不买涉案房产了，房产证仍在原告手中保存。王永财辩称在签订合同当时就已经将房款付清。一审法院认为，原告主张签订合同后王永财并未给付房款，因为过不了户王永财不买该房了，却未收回王永财手中持有的房契，也未另行签订解除双方买卖合同的协议，且在长达近二十年的时间放弃对涉案房屋的占有使用、管理、修缮等事宜，与情理不符；相反，法院认为，原告与王永财签订的房契（买卖合同）内容完整，上载“当交不欠”符合当时当地的交易习惯，合同签订后王永财一直占用使用涉案房屋，负责房屋的管理和修缮，原告提交的证人戴某也当庭陈述听其丈夫胞兄赵瑞祥说把房子卖给王永财；故应认定原告与王永财已履行房屋买卖合同的付款、交房的义务。法院认为，王永财与刘仁德于2013年7月9日签订的房屋买卖合同系二人真实意思表示，二被告至今对该合同予以认可；根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，故王永财有无处分权在所不论，原告依此请求确认王永财与刘仁德签订的房屋买卖合同无效，于法无据，法院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，一审法院于2019年12月12日判决：驳回原告赵瑞祥的诉讼请求。案件受理费1800元，由原告赵瑞祥负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案争执的焦点问题是涉案房屋买卖合同是否有效。从本案的事实看，上诉人赵瑞祥与被上诉人王永财签订房屋买卖合同至今近二十年时间，合同载明房款5千元，当交不欠。合同签订后，王永财占用使用涉案房屋，负责管理和修缮，事实清楚。2013年7月9日，王永财与刘仁德签订房屋买卖合同将涉案房屋卖给刘仁德至2019年1月上诉人赵瑞祥起诉，也五、六年时间，现王永财与刘仁德所在地都划为城区居委会，上诉人赵瑞祥上诉主张王永财没有交付房款、涉案房屋买卖违反法律规定无效，证据和依据不足，本院依法不予采纳。一审判决对上诉人请求确认王永财与刘仁德签订的房屋买卖合同无效不予支持，与法不悖，并无不当。上诉人赵瑞祥之上诉请求，理由不当，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人赵瑞祥负担。本判决为终审判决。审判长  王天松审判员  杨忠霞审判员  尹鹏亮二〇二〇年十一月四日书记员  肖 婷