上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初49088号原告：李华，男，1965年2月22日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：李涛，上海市广懋律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡琼瑶，上海市广懋律师事务所律师。被告：常丽，女，1962年10月20日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：李泽洲，男，1989年10月17日生，汉族，住上海浦东新区潍坊西路******。委托诉讼代理人：常丽(系被告李泽洲之母)，住同被告李泽洲。原告李华与被告常丽、李泽洲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员张盈独任审理，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告李华的委托诉讼代理人胡琼瑶，被告常丽兼被告李泽洲的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李华向本院提出诉讼请求：1.判令确认双方签订的《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)于2020年5月29日解除；2.判令两被告向原告承担定金罚则15万元(以下币种相同)。事实和理由：2020年3月23日，原、被告通过中介公司居间，就买卖上海市浦东新区马樱丹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下统称系争房屋)签订居间协议，约定原告以510万元的价格购买系争房屋，为此向被告支付定金15万元，同时双方约定于2020年5月15日前签署网签的《上海市房地产买卖合同》。2020年4月，原告已经准备好首付款，多次通过居间方约被告签约，但被告均以各种理由推脱，直至2020年5月15日，原告根据居间方的通知，按约至中介处进行签约，但被告无故拒绝来签约。原告本着继续交易的原则，再次同意在2020年5月22日签署合同，但被告仍无故拒绝来签约。原告认为，根据双方签署的居间协议约定，被告出售方反悔不卖、不按约前来签署房地产买卖合同，导致购买方无法签订买卖合同的，出售方应双倍返还购买方定金；现被告的行为已经构成根本违约，原告购房是为了置换房屋，被告的行为严重损害了原告的合法权益，由此原告于2020年5月28日向被告发送律师函，要求确认双方就系争房屋的合同关系解除并要求对方双倍返还定金，被告已将定金本金返还原告，但尚未承担定金责任，由此提起诉讼，诉如所请。被告常丽、李泽洲共同辩称，系争房屋由被告对外挂牌出售。2020年3月23日，通过中介居间，由被告常丽至中介处签署居间协议，被告李泽洲未去，居间协议内容被告常丽看过。双方约定2020年5月15日签订网签的《上海市房地产买卖合同》，签订居间协议当日，被告常丽收到15万元定金。对被告李泽洲的意见，通过中介在微信中向被告李泽洲询问，被告李泽洲对出售系争房屋表示同意。居间协议签署后，原告提出2020年4月下旬签约，被告表示为了避免多次碰面，要求中介将合同通过微信先发过来，被告把合同让朋友看，发现2020年3月23日出具的承诺书不合法，也与居间协议不相符。被告常丽签署承诺书时，手写字时没有的，是签署后添加的，就添加内容，被告常丽知晓，当时常丽表示不同意，但原告跟我说，如果李泽洲不同意配合做低房价，那么税费要被告承担，被告认为不需要写上去，但鉴于原告坚持，故被告常丽同意。后来签约前，被告发现承诺书有问题，咨询了律师，律师让被告不要和原告签订正式房地产买卖合同，如果要签署的话，要把承诺书取消掉。后来由于承诺书未取消，故被告没去签约。被告准备按照510万元房价签约，但根据居间协议税费由购买方承担，这个与承诺书的内容有冲突，被告向中介明确表示，承诺书的内容取消，被告配合签约。居间协议被告同意解除，15万元定金已在2020年9月30日退还原告，定金责任15万元，被告不同意承担，被告方没有过错。本院经审理认定事实如下：系争房屋的权利人为被告李泽洲及常丽。2020年3月23日，由李华作为购买方与常丽作为出售方签署居间协议，双方约定通过上海神舟房地产咨询有限公司(以下统称中介公司)居间，由李华购买系争房屋，交易总价为510万元，2020年5月15日前签订买卖合同时支付100万元，2020年6月10日前支付100万元，2020年7月30日前支付剩余房价295万元；为表示购买诚意，购买方向中介公司支付15万元作为诚意金，在出售方确认以不高于购买方购买条件将房地产出售给购买方时，中介公司代购买方将诚意金作为定金转付给出售方；在补充条款手写：2020年7月30日前过户，购买方承担个人所得税、契税、增值税；在出售方确认条款中记载：出售方已经了解并完全同意按购买方的购买条件将该房地产出售给购买方，并承诺于2020年5月15日前到居间方联络地址与购买方就该房地产签署房地产买卖合同，根据约定，出售方在此确认已收到购买方支付的定金15万元；签署本确认后，若出售方有反悔不卖，不按约前来签订房地产买卖合同或其他违约行为，导致购买方无法签订房地产买卖合同的，出售方应双倍返还购买方定金，……。出售方处由被告常丽签名。当天，因李泽洲未到签约现场，中介公司工作人员通过微信方式发送“关于出售浦东新区马樱丹路XXX弄XXX号XXX室房屋出售事宜，由于您是产权人之一，现签署居间合同您未到场，需征求您的同意，以人民币510万元整出售给客户李华，请您回复同意，由您母亲常丽全权代表您签字”，下方李泽洲回复“同意”。2020年3月23日，被告常丽出具承诺书一份，其中内容为本人常丽、李泽洲承诺关于系争房屋买卖一事，现因产权人李泽洲有事未能到场签字，现本人承诺已经过所有产权人同意，以510万元整出售，如有任何异议导致违约由本人承担，签订的定金合同，开具的收据都具有法律效力。下方手写部分为“如若本人常丽、李泽洲不配合做低合同价，则合同价380万元以上产生的税费全部由本人承担”。承诺人处由常丽签字。当天，常丽收到李华15万元款项，并出具收据，表示确认收到定金15万元。就承诺书的书写：原告表示510万元交易价格是建立在被告承诺配合将房价做低至380万元办理过户的基础，在此基础上，380万元交易的买卖双方的税费均由购买方承担，但如出售方不同意做低房价，那么按照510万元签约办理过户手续产生的税费与380万元交易产生的税费差由出售方承担；被告表示，中介公司询问交易中心核定价大概在380万元，被告李泽洲不在签约现场，被告常丽愿意按照交易中心核定的380万元进行签署合同，但原告担心李泽洲对此不同意，所以让常丽书写了承诺书；现被告认为，按照510万元签署合同，但税费根据约定不应该由出售方承担。2020年5月15日，被告提出要求延期一周时间签约；为此，双方协商确定于2020年5月22日签署合同，但被告在约定的该签约日并未至签约现场。被告表示其准备按照510万元的价格签约，但根据居间协议约定，税费是由原告承担，签署的承诺书内容与税费约定存在冲突，由此被告明确向中介公司表示，要取消承诺书中的内容，被告愿意配合签约，但由于承诺书没有取消，故被告未去签约现场。2020年5月28日，原告委托律师向被告发送律师函，表示根据约定，原告于2020年5月15日、2020年5月22日两次至签约现场，被告都无故不到拒绝履行合同义务，其行为构成根本性违约，由此通知双方签署的居间协议予以解除，并要求被告双倍返还定金。该函件，显示次日予以签收，被告确认收到该函件，对解除不持异议。2020年9月底，被告将15万元通过转账退还原告。以上事实由经庭审质证的上海市房地产权证、《房地产买卖居间协议》、《承诺书》、收据及转账回单详情、微信截屏、律师函、寄送凭证等及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告就系争房屋建立买卖关系所签署的居间协议，系双方真实意思表示的体现，且不违反国家效力性强制性法律规定，依法应为合法有效，双方均应严格按约履行。在签署居间协议的当天，作为签约人的常丽同时还签署承诺书一份，该承诺书内容，常丽表示看过并同意，但根据双方的表述，被告李泽洲确实不在签约现场，中介公司虽通过微信就房屋买卖征询过被告李泽洲的意见，但就承诺书中所表达的内容并无证据证明得到被告李泽洲确认及同意，故该承诺书仅为被告常丽一人的意见，不可约束于被告李泽洲。根据约定，双方应于2020年5月15日签署网签版的《上海市房地产买卖合同》，但被告提出要求延期，双方再行约定于2020年5月22日签署网签版合同，然而，被告以不取消承诺书就不签约为由，未与购买方做进一步协商及沟通，也未至签约现场，导致双方最终没有继续签署合同并予以履行。现双方对系争房屋所建立的买卖合同关系均确认解除，原告发送具有解除意思的律师函于2020年5月29日送达被告，被告收到后不持异议，并在2020年9月底退还原告支付的15万元，由此原告确认该日双方签署的居间协议解除。本院考虑到居间协议中包含双方间的买卖关系及与中介公司的居间关系，在本案中系基于双方买卖关系的处理，故本院对原、被告间就居间协议中关于系争房屋建立的买卖关系确认予以解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方的争议在于，合同未继续履行的责任是否应归责于被告。就原告而言，购买房屋是较大的开支，在购买前对所需要承担的费用作出预算及准备，并以此作为双方协商的基础，根据2020年3月签署的居间协议及要求出售方出具承诺书的内容可以反映，原告在税费上确定了承担的范围，从合法性角度来看，双方协商做低房价以实现少缴纳税费的目的损害国家利益，不应得到支持，但从合同及承诺书的内容，签约人对按照510万元签约所产生的税费承担也是作出了较为清晰的表述，在此情况下具有继续履行的可能，原告根据约定至签约现场，具有履行的诚意；从被告李泽洲而言，其出售房屋的意思表示是通过中介公司在微信中予以确认，就其母亲出具的承诺书并无证据证明得到其确认及同意，在此情况下，其认为该承诺书内容与其理解的居间协议税费承担存在差异，不予认同并拒绝签约，不当承担违约责任；但从被告常丽来说，在其同意下作出了510万元签约的税费承担承诺，在其他权利人不接受该承诺下，其应积极与购买方进行沟通协商，然而常丽坚持以撤回该承诺作为签约的条件，甚至无至签约现场进一步协商的意愿，显然没有继续履行的诚意，违反了诚实信用原则，由此对其承诺不能兑现导致合同解除应承担定金责任。综上，本院对原告要求被告承担定金15万元的责任，认定由被告常丽予以承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告李华与被告常丽、李泽洲关于上海市浦东新区马樱丹路XXX弄XXX号XXX室房屋所建立的买卖关系于2020年5月29日予以解除；二、被告常丽应于本判决生效之日起十日内向原告李华按照定金罚则支付15万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,300元，由被告常丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇二〇年十一月十七日书记员  杨华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。