重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0113民初7096号原告：胡开惠，女，1939年9月10日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：苟静，中豪（两江新区）律师事务所律师。被告：孙杉杉，女，1991年9月10日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：张思强，重庆百君律师事务所律师。被告：重庆盛拓房地产经纪有限公司，住所地重庆市巴**鱼洞街道化龙南街****，统一社会信用代码91500113MA5UCA3218。法定代表人：孙杉杉，经理。委托诉讼代理人：张思强，重庆百君律师事务所律师。原告胡开惠与被告孙杉杉、重庆盛拓房地产经纪有限公司（以下简称盛拓公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日受理后，依法适用简易程序，于2020年8月10日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，于2020年11月9日再次公开开庭进行了审理。原告胡开惠委托诉讼代理人苟静，被告孙杉杉、盛拓公司委托诉讼代理人张思强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡开惠向本院提出诉讼请求：1、判决二被告向原告返还预付的税费12040元，并赔偿利息损失（以12040元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年11月8日起计算至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止）；2、判决二被告向原告返还预付购房款153532元，并赔偿利息损失（以153532元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2018年11月1日起计算至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止）；3、判决二被告向原告开具足额的购房款增值税发票；4、本案诉讼费、保全费由二被告承担。诉讼过程中，原告自愿放弃第1、3项诉讼请求，系原告对自身权利的处分行为，本院予以尊重。事实和理由：2018年10月31日，原被告约定由原告在被告处购买坐落于重庆市沙坪坝区大学城南路20号5幢20-24号房屋，约定预付购房款为402460元，但最终房屋成交价格以签订书面的房屋买卖合同约定金额为准。同时预缴税费2万元。原告按约定支付了上述款项。后原被告签订正式的《房屋买卖合同》，约定房屋成交价为248928元。故被告应按《房屋买卖合同》约定金额收取购房款，应向原告返还153532元购房款，以及向原告出具足额的增值税发票。后原告将房屋出租给被告关联公司（重庆维集商业管理有限公司），因该公司逾期支付租金，原告基于诉讼需要，在重庆市沙坪坝区不动产登记中心打印房产信息，发现被告实际支付税费7960元，远低于原告实际预付的税费金额，被告至今未向原告返还剩余12040元预交税费。原告遂诉请如上。被告孙杉杉、盛拓公司共同辩称，原被告买卖房屋的时间应当为签订《认购协议书》的时间，《认购协议书》约定了房屋总价、单价、包干税费、支付方式和支付时间，《认购协议书》中关于房屋价款和包干税费的约定系当事人真实意思表示，对双方具有法律约束力。原告要求以过户用的格式版本的《房屋买卖合同》中的价格来认定房屋的实际成交价格，没有事实和法律依据，该价格仅仅是清水房的过户价格，而原告实际购买的房屋是精装修，且带租约。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提交的渝（2018）沙坪坝区不动产权第**房地产权证、原告与被告孙杉杉签订的《重庆市房屋买卖合同》、被告盛拓公司出具的税费收据、银行交易明细、税收完税证明等证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。原告对被告提交的《认购协议书》、付款凭证、代为装修协议、原告与重庆维集商业管理有限公司签订的《酒店租赁合同》、被告孙杉杉与广州富力地产（重庆）有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》、原告的税收完税证明、重庆增值税普通发票、重庆市物业专项维修资金专用收据、重庆市非税收入统一票据等证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。当事人对证据真实性有争议的证据，本院认证如下：被告对原告提交的房屋实景照片的真实性有异议，本院对照片的真实性予以确认，对关联性不予确认。原告对被告提交的被告孙杉杉的税收完税证明、富力河畔里（17-22楼）项目财务报表、被告孙杉杉与重庆金地置信房地产策划销售有限公司签订的《委托代理合同》、被告孙杉杉与重庆维集酒店管理有限公司签订的《酒店租赁合同》的真实性有异议。被告孙杉杉的税收完税证明上加盖了国家税务总局重庆市沙坪坝区税务局征税专用章，本院对其真实性予以确认。财务报表系被告自行制作，本院对其真实性不予确认。《委托代理合同》、《酒店租赁合同》因合同相对方的重庆金地置信房地产策划销售有限公司、重庆维集酒店管理有限公司非本案当事人，本院对其真实性无法核实，在本案中对其真实性不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月10日，原告的女儿苟艳代原告与被告孙杉杉、盛拓公司签订《认购协议书》，约定原告通过被告盛拓公司认购被告孙杉杉位于重庆市沙坪坝区房屋（以下简称20-24号房屋），建筑面积39.55平方米（以产权登记面积为准）；原告选择全款付款方式，该物业按证载建筑面积认购，成交单价为10125.42元／平方米，合计总价为402460元，另有2万元税费于付房款时一并付清；原告签订本协议书当日交纳定金10000元，剩余90000元于2018年10月12日内补齐；接到被告孙杉杉通知3日内签订正式购房合同并同时支付全部剩余房款或办理按揭贷款手续；原告须于本协议约定的时间内，携本人身份证等身份证明文件、本协议书及定金收据，与被告孙杉杉签订正式房屋买卖合同，同时交纳本协议书约定的足额房款及相关费用，逾期不交纳上述房款者或不履行本协议书中任何条款时，则视为原告违约，被告孙杉杉有权对该物业另行出售，原告无权要求返还定金；本物业为带租约销售，原告已知晓并接受，不得因此拒绝履行本协议，否则视为原告违约，并无权要求返还定金；各方同意，被告孙杉杉应收取的款项由被告盛拓公司代为收取，并出具相应手续；本协议书一式贰份，原告、被告孙杉杉各执壹份，具有同等法律效力，经双方签字或盖章后生效。同日，原告向被告盛拓公司支付定金1万元。原告于2018年10月14日支付定金9万元。2018年10月31日，原告与被告孙杉杉签订《重庆市房屋买卖合同》，约定被告孙杉杉将20-24号房屋出售给原告，建筑面积39.55平方米，成交金额248928元。同日，原告以刷卡支付的方式向被告盛拓公司分别支付了1万元、274893元、25821元、6746元、5000元，合计322460元，被告盛拓公司向原告出具税费2万元的收据一张。2018年11月1日，20-24号房屋产权转移登记至原告名下。税收完税证明显示，纳税人胡开惠，印花税、契税金额合计7960元。另查明，2018年10月31日，原告与重庆维集商业管理有限公司签订《代为装修协议》，约定原告委托重庆维集商业管理有限公司对20-24号房屋按照维也纳酒店标准进行设计装修，装修款由房屋原所有人直接支付给重庆维集商业管理有限公司，原告不承担装修费用。同日，原告与重庆维集商业管理有限公司签订《酒店租赁合同》，约定原告将20-24号房屋租赁给重庆维集商业管理有限公司用于开设酒店及相关行业的经营用房，租赁期限自本合同签订之日起至2034年9月30日止，双方还对租金、付款方式等进行了约定。本院认为，根据当事人诉辩称，本案的争议焦点是《认购协议书》是预约合同，还是本约合同？本院根据查明的事实，认定《认购协议书》是本约合同，原告与被告孙杉杉关于20-24号房屋价款的约定，应依照《认购协议书》中约定的价款进行认定，理由如下：首先，《认购协议书》中约定了被告孙杉杉向原告出售的房屋坐落位置、面积、成交单价及总价、付款方式、履行期限、定金条款、违约责任等内容，具备了正式房屋买卖合同的主要内容，而原告与被告孙杉杉签订的《重庆市房屋买卖合同》仅约定了房屋坐落位置、面积、房屋价款，对履行期限、违约责任等事关当事人重要权利义务的内容未进行约定，从合同内容上看，《重庆市房屋买卖合同》不具备本约合同的性质。其次，《认购协议书》中明确约定原告须于本协议约定的时间内，携本人身份证等身份证明文件、本协议书及定金收据，与被告孙杉杉签订正式房屋买卖合同，同时交纳本协议书约定的足额房款及相关费用，从该条约定可以看出，原告与被告孙杉杉均认可，双方关于20-24号房屋的价款，是以《认购协议书》中约定的为准，而非《重庆市房屋买卖合同》的约定为准。第三，原告陈述《认购协议书》签订后，并未与被告孙杉杉就签订《重庆市房屋买卖合同》的内容进行协商，原告基于对被告的信任，直接在《重庆市房屋买卖合同》上签名，对《重庆市房屋买卖合同》中载明的房屋价款都不知晓。由此可见，《重庆市房屋买卖合同》并非原告与被告孙杉杉协商一致后签订，而是基于20-24号房屋产权转移登记所需而签订的格式文本合同。原告在签订《重庆市房屋买卖合同》的当天，即向被告盛拓公司支付了房款和税款322460元，加上原告之前支付的定金10万元，原告为购买20-24号房屋支付房款及税款共计422460元，该款项与《认购协议书》上约定的房屋价款与税款金额一致，证明《认购协议书》中20-24号房屋的价款约定系原告与被告孙杉杉的真实意思表示，且原告已按约定履行了全部付款义务。《重庆市房屋买卖合同》中约定的20-24号房屋价款并非当事人真实意思表示，目的是为了隐瞒真实交易价格，规避国家税收监管，该条款应属无效。综上，本院认为，《认购协议书》具有本约合同的性质。原告诉请被告孙杉杉返还预付购房款153532元，并赔偿利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持。因与原告建立房屋买卖合同关系的相对方系被告孙杉杉，被告盛拓公司仅是依照《认购协议书》的约定，代被告孙杉杉收取房屋价款和税款，故原告诉请被告盛拓公司共同承担返还预付购房款153532元，并赔偿利息损失的请求，于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告胡开惠的诉讼请求。案件受理费3611元，财产保全费1354元，合计4965元，由原告胡开惠负担（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  王 琼人民陪审员  魏忠智人民陪审员  彭太容二〇二〇年十一月二十四日法官 助理  聂源岐书 记 员  吴科琼