江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0115民初9539号原告：胡清，男，1991年8月16日生，汉族。被告：邓珊，女，1996年4月8日生，汉族。原告胡清与被告邓珊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡清到庭参加诉讼。被告邓珊经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡清向本院提出诉讼请求：1.判令被告邓珊支付房屋租金17100元、物业费602.5元、主卧床恢复安装费200元、地板材料费100元、开锁费200元、换锁费50元、门禁卡费20元，合计18272.5元。2.判令被告邓珊支付滞纳金17205元、违约金6200元。事实和理由：2019年10月29日，其通过汤守俊与邓珊签订了房屋租赁合同，约定将其位于南京市江宁区房屋（以下简称案涉房屋）出租给邓珊居住，租期一年，每月租金3100元，押一付三。合同签订后，邓珊支付了押金3100元、4个月房租12400元、物业费902.5元，尚欠5个半月房租17100元及物业费602.5元（2020年5月1日至8月16日）未付。其多次要求邓珊继续履行合同、支付租金，但邓珊一直拒不履行义务。其于2020年8月13日向邓珊发出《解除房屋租赁合同通知书》以解除合同，并要求邓珊腾退房屋、交清租金，邓珊亦未履行。其于2020年8月17日通过报警、开锁收回了房屋。其为维护自身合法权益，遂诉至法院，请求判如所请。被告邓珊未应诉。本院经审理认定事实如下：2019年10月29日，原告胡清（出租方、甲方）通过汤守俊与被告邓珊（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其所有的案涉房屋出租给乙方居住使用，居住人数在4人以内，建筑面积90.98平方米。租赁期限自2019年10月30日起至2020年10月29日止；租赁期满后，乙方要求续租的，应当于租赁届满前15日通知甲方；在同等条件下，乙方享有优先承租权。每月租金为3100元，按季支付；首期租金乙方于合同签订后当日支付，其后乙方应提前15天支付下一期租金。租赁期限内，水、电、气、有线电视费、物业管理费等费用由乙方承担。甲方于签约时收取乙方押金3100元，该押金作为房屋装潢附属设施、家电及乙方应承担有关费用的担保；租赁期满后，如乙方使用没有造成房屋或设施的损坏且不欠有关费用，则甲方全额退还该押金（不计利息），否则甲方有权扣除相应费用后将余额退还给乙方。甲方未按时交付房屋，每逾期一天，应按月租金的5%向乙方支付滞纳金；逾期10天，则视甲方不履行本合同，乙方有权单方终止合同，甲方除退还所有已收款项外还须按月租金的两倍向乙方支付违约金。在租赁期内，乙方逾期支付租金累计10天以上的，甲方有权终止本合同，收回该房屋。在租赁期限内，乙方应按约支付租金，如逾期支付，每逾期一天，乙方须按月租金的5%向甲方支付滞纳金；逾期超过10天的，甲方有权单方终止合同并收回房屋，乙方应按月租金的两倍承担违约金（此款甲方可先从押金中抵扣）；乙方逾期交付水、电、气费、电话费、物业管理费、有线电视费等其他费用，每逾期一天，则应按上述费用的5%支付滞纳金。乙方应于租赁期终止后次日内将房屋返还甲方，并结清相关费用。如乙方逾期归还房屋，甲方有权依约自行收回房屋，乙方遗留在房屋内的物品，视为乙方放弃所有权，任由甲方处理。乙方因使用需要进行房屋内部装修，须经甲方同意。合同签订后，如一方违约，导致合同无法继续履行，应按月租金的两倍向守约方支付违约金，同时违约方应代守约方向见证方经济公司支付居间服务费；守约方已经支付的服务费，经济公司不予退还，由违约方直接赔付给守约方。甲乙双方协商，乙方承租期满后需将屋内设施还原交付给甲方。双方还在合同中对其他事项进行了约定。合同签订后，被告邓珊向原告胡清支付了押金3100元、房租12400元（4个月）、物业费902.5元（其中2019年12月15日支付452.5元，2020年4月5日支付450元）。后胡清向邓珊催要余下房租无果，于2020年8月13日通过手机向邓珊发送《解除房屋租赁合同通知书》一份，载明：致邓珊，你与我方于2019年10月29日签订了《房屋租赁合同》，但你方在合同履行过程中存在以下违约行为，在合同履行期间，你无正当理由拒不支付房屋租金，经我多次催告你本人，拒不履行支付租金的义务；根据《房屋租赁合同》的规定，我方可解除租赁合同；现我方决定自即日起解除双方租赁合同，请你方根据合同的约定在接到或看到本通知后三日内（最迟在2020年8月16日24时前）搬出位于南京市江宁区，房屋恢复原状，腾退房屋付清费用，并根据约定承担违约责任。2020年8月17日，汤守俊报警称案涉房屋的房客欠几个月的房租，人找不到，现其要求开锁、收房，需要民警去现场见证。当日9时许，民警至现场，汤守俊委托专门人员对案涉房屋开锁，民警对此登记备案。开锁人员出具开锁服务记录单一份，载明开锁收费为200元。胡清对此事予以认可。另查明，原告胡清支付了2020年1月1日至8月31日期间的物业费1073.5元。审理中，胡清述称：被告邓珊仅支付4个月的房租及押金，对押金同意在欠付房租中予以扣除；邓珊支付了2020年5月份之前的物业费，尚欠2020年5月1日至8月16日期间的物业费602.5元未付；其开锁进入案涉房屋后，更换了锁芯，费用为50元；发现邓珊将卧室床、地板拆散，其找师傅重新安装，费用为300元；其重新去物业公司办理了门禁卡，费用为20元；关于滞纳金及违约金，同意由法院依法调整。上述事实，有产权证、房屋租赁合同、交割清单、委托书、身份证、微信记录、解除房屋租赁合同通知书、接处警工作登记表、开锁服务记录单、收据、物业费发票、支付凭证及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告胡清与被告邓珊签订的《房屋租赁合同》依法成立并生效，双方均应按约履行各自的权利义务。邓珊承租案涉房屋后，未按约支付租金，且经胡清催促后仍未履行给付义务，致使胡清无法实现合同目的，故胡清有权要求解除合同。胡清主张其于2020年8月13日向邓珊发送解除通知以解除合同，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施并有权要求赔偿损失。邓珊已支付4个月的租金，故胡清有权要求邓珊支付剩余期间（5个月零13天）的租金16800元。扣除押金3100元，邓珊还需支付租金13700元。胡清认可邓珊已支付2020年5月之前的物业费，本院予以认定，故邓珊还应支付剩余期间的物业费458.84元。胡清主张开锁费200元、换锁费50元、办理门禁卡费20元，符合法律规定，本院予以支持。胡清主张主卧床安装费200元、地板材料费100元，证据不足，本院不予支持。合同约定的滞纳金及违约金标准过高，胡清同意依法调整，故本院综合考虑邓珊的违约情形及胡清所造成的损失，确定由邓珊支付胡清违约金6200元。被告邓珊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告邓珊于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告胡清租金13700元、物业费458.84元、开锁费200元、换锁费50元、门禁卡费20元，合计14428.84元。二、被告邓珊于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告胡清违约金6200元。三、驳回原告胡清的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费421元，由原告胡清负担213元，被告邓珊负担208元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  左树二〇二〇年十一月二日书记员  陈媛