上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初21611号原告：肖建国，男，1956年3月18日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告：肖中瑜，女，1952年12月13日出生，汉族，住上海市徐汇区。两原告共同委托诉讼代理人：蔡杰，上海市金茂律师事务所律师。被告：肖建军，男，1954年8月1日出生，汉族，住上海市黄浦区。被告：余汉影，女，1958年5月7日出生，汉族，住上海市黄浦区。上述两被告共同委托诉讼代理人：孙融融，上海市东吴律师事务所律师。被告：肖妤凌，女，1985年2月5日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：肖建军(系被告肖妤凌父亲)，住上海市黄浦区。第三人：肖黎明，女，1951年11月27日出生，汉族，住上海市漕溪路******。原告肖建国、肖中瑜诉被告肖建军、余汉影、肖妤凌、第三人肖黎明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由本院审判员严奇独任审判，公开开庭进行了审理。原告肖建国、肖中瑜及其共同委托诉讼代理人蔡杰、被告肖建军、余汉影及其共同委托诉讼代理人孙融融，第三人肖黎明经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告肖建国、肖中瑜诉称：上海市黄浦区斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋原登记在肖子震及三被告名下，系由四人于1999年1月16日从开发商上海永业股份有限公司处共同购入，共有情况为共同共有。肖子震与吴尧鸿系夫妻关系，原告肖建国、肖中瑜、被告肖建军和第三人肖黎明系两人子女。被告肖建军与被告余汉影系夫妻，两人育有一女，即被告肖妤凌。2009年2月12日，吴尧鸿死亡。2016年11月10日，肖子震在两原告不知情的情况下与三被告签订《上海市房地产买卖合同》，出售人为肖子震、肖建军、余汉影和肖妤凌，买受人为肖建军、余汉影和肖妤凌，共有情况为按份共有，转让价格为人民币7,340,000元。2018年2月14日，肖子震死亡。2018年3月13日，由于被告肖建军拒绝将其控制的肖子震财产进行遗产继承分割，两原告通过上海市黄浦区人民法院开具的调查令发现肖子震转让系争房屋产权的事实。两原告认为，系争房屋在2009年购入时属于被继承人肖子震与吴尧鸿在婚姻关系存续期间取得的夫妻共同财产，吴尧鸿依法应当享有肖子震所拥有的一半份额。在2009年2月吴尧鸿亡故后，其对系争房产的所有权经法定继承，由肖子震、两原告、被告肖建军及第三人肖黎明继承。肖子震与三被告签订系争合同，将其持有的产权份额转让给三被告的行为系无权处分，侵犯了其他共有产权人的合法权益。被告肖建军作为吴尧鸿的继承人，理应知道其财产继承情况，且三被告接受转让份额时并未支付任何对价，因此三被告并非善意购买人。现原告起诉要求确认肖子震与三被告签订的关于上海市黄浦区斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效。原告提供的证据如下：一、常口历史库信息资料(肖子震)，二、常住人口居民身份证申领登记表，三、常口历史库信息资料(吴尧鸿)，证明肖子震于2018年2月18日被报死亡，吴尧鸿为肖子震妻子，于2009年2月13日被报死亡。四、上海市公安局户籍证明，证明原告肖建国、肖中瑜、被告肖建军和第三人肖黎明系肖子震与吴尧鸿的子女。五、《上海市房地产买卖合同》，证明2016年11月10日，肖子震与三被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让系争房屋，出售人为肖子震及三被告，买受人为三被告，房屋转让价格为人民币7,340,000元。六、《上海市内销商品房预售合同》，证明1999年上海永业股份有限公司与肖子震、三被告签订合同，约定将系争房屋以人民币523,080元转让给肖子震和三被告。上述房屋为四人共同共有。1999年1月16日属于肖子震与吴尧鸿婚姻关系存续期间，肖子震的产权份额属于与吴尧鸿的夫妻共同财产。七、(2018)沪0101民初10712号民事判决书，证明两原告在以肖子震为被继承人的法定继承纠纷案中经调查方才发现肖子震转让系争房屋产权的事实，并最终决定将肖子震该等无权处分的行为另案提出主张。八、录音及摘录，证明被告出具的第三人肖黎明的证明是被告单方撰写并打印后交由肖黎明签字；两位老人在世期间原告肖中瑜与第三人日常轮流照顾老人；在打浦桥的房子拆迁时，肖子震将拆迁款中的20万元给了被告肖建军，远多于给其他三名子女的数额，该等分配正是考虑到系争房屋购买价款的补偿。被告肖建军、余汉影辩称：不同意原告诉讼请求。肖子震生前与三被告签订的《上海市房地产买卖合同》合法有效。肖子震在购买房屋时并未出资，肖子震的份额是三被告对其个人的赠与，其处分的是个人财产。被告肖建军、余汉影对原告提供的证据一至三，三性予以认可，但按照继承法规定，继承自被继承人死亡后开始，吴尧鸿的遗产应自2009年2月13日开始继承，继承权应在2年内行使。四、无异议。五、肖子震生前签订的买卖合同，合法有效，三性均认可。六、三性均认可。肖子震于2009年出具证明，表明其在购买系争房屋时未出资，但登记在其名下。七、三性均认可。八、与本案无关。被告肖建军、余汉影提供的证据如下：一、个人住房商业性借款合同，证明被告肖建军商业贷款。二、个人住房公积金借款合同，证明被告肖建军公积金贷款情况。三、银行流水，证明被告肖建军历年还款共计人民币235,400元。四、个人贷款还款凭证，证明被告肖建军提前结清商业贷款人民币173,412.86元。五、个人贷款还款凭证，证明被告肖建军提前结清公积金贷款人民币50,092.73元。六、肖子震手书证明，证明肖子震于2009年亲手写下系争房屋是被告肖建军购买，肖子震未出资。七、情况说明，证明前任和时任党总支书记签字证明肖子震生前思路清晰、交流畅通，被评为五里桥街道“最美家庭”。八、邻居证明，证明邻居证明肖子震生前思路敏捷，晚年生活愉快。九、第三人肖黎明证明，证明第三人感谢被告肖建军、余汉影对父母的照顾，并对吴尧鸿遗产继承提出本人意愿。十、被告肖建军申请书，证明被告肖建军在长达34年间与其外婆、父母亲居住一起，赡养老人，请求法院对母亲遗产继承作出判定。原告对被告肖建军、余汉影提供的证据一、无异议。购房时，肖子震年事已高，在签订贷款合同时不可能以其名义签订。二、三性无异议，质证意见同证据一。三、真实性和合法性无法确认。被告提供证据四、五上载明的还款账户和证据三中账户并非同一账户。四、五、无异议。还贷金额和贷款合同是一致的。请法庭注意被告2003年6月9日时清偿人民币173,607元。六、不认可。无法确认是否为肖子震本人所写，也无其他非利害关系人见证。2018年诉讼前，从未见过该份证明。证明内容是对遗嘱继承的安排，并非赠与。该遗嘱也被肖子震和三被告签订的买卖合同变更。关于出具证明的时间，肖子震配偶已经去世，肖子震的证明属于无权处分。七、真实性、合法性无异议。与本案无关。八、不认可，无法核实邻居身份情况，且该证据属于证人证言，证人应当出庭作证，其所反映的事实也与本案无关。九、不认可，第三人承认该份证据是他签字的，但相应的内容是被告打印出让她签字的，不能反映出他的真实意思表示。第三人亦认为系争房屋各子女有权继承。十、属于被告肖建军个人陈述，不属于证据。被告肖妤凌辩称：与被告肖建军、余汉影意见一致。被告肖妤凌对原告提供的证据同被告肖建军、余汉影意见一致。被告肖妤凌对被告肖建军、余汉影提供的证据均无异议。被告肖妤凌没有提供证据。第三人肖黎明经本院合法传唤未到庭。经审理查明：肖子震与吴尧鸿系夫妻关系，二人育有四子女，即原告肖建国、肖中瑜、被告肖建军和第三人肖黎明。被告肖建军与被告余汉影系夫妻关系，被告肖妤凌系二人之女。1999年1月16日，肖子震、三被告与上海永业股份有限公司签订《上海市内销商品房预售合同》，约定由肖子震和三被告购买上海市黄浦区斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋。房屋总价款人民币523,080元，房屋共有情况为四人共同共有。1999年1月16日，上海永业股份有限公司开具金额为人民币156,924元的发票，其中收取现金人民币146,924元、预定金人民币10,000元。1999年4月6日，上海永业股份有限公司开具金额为人民币366,156元的发票，备注现金人民币156元、贷款按揭人民币266,000元、公积金人民币100,000元。1999年1月29日，被告肖建军与中国建设银行上海市分行签订《个人住房商业性借款合同》、《个人住房公积金借款合同》，向中国建设银行上海市卢湾南市支行借款人民币266,000元和人民币100,000元。上述款项分别于2003年6月9日和2006年9月4日结清。2009年2月13日，吴尧鸿死亡。2009年10月24日，肖子震出具证明，载明上海市黄浦区斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋是被告肖建军购买，肖子震亡故后，房屋由被告肖建军拥有，但肖子震有绝对居住权，被告肖建军不得有任何理由不让肖子震居住。2016年11月10日，肖子震与三被告签订关于上海市黄浦区斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》。房屋卖售人为肖子震与三被告，买受人为三被告，房屋总价款7,340,000元。房屋共有情况为按份共有，三被告各持三分之一产权份额。2018年2月18日，肖子震死亡。后，双方发生争议，起诉来院。本院认为：本案争议焦点在于肖子震的产权份额是否为其个人财产。根据法律规定，夫妻在婚姻关系存续期间赠与所得的财产属于夫妻共同财产，但有证据证明明确赠与给个人的除外，现被告肖建军未提供证据证明其明确表明将产权份额赠与肖子震一人，仅依据不动产登记情况，本院难以认定该产权份额系对肖子震一人的赠与。故上海市黄浦区斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋虽登记的权利人之一为肖子震，但肖子震所持产权份额应属肖子震与吴尧鸿的夫妻共同财产。对于共同共有不动产的处分需经全体共同共有人同意。吴尧鸿去世后，肖子震与三被告签订房屋买卖合同属于擅自处分尚未继承析产之夫妻共同共有的财产，该房屋买卖合同应属无效。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第四项、第十八条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：肖子震与被告肖建军、余汉影、肖妤凌于2016年11月10日签订的关于上海市黄浦区斜土路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效。案件受理费人民币63,180元，因适用简易程序，减半收取计人民币31,590元，由被告肖建军、余汉影、肖妤凌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  严 奇二〇二〇年十一月二十四日法官助理  虞扬扬书 记 员  虞扬扬附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。