河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初7148号原告：驻马店市中汇房地产开发有限公司。住所地：驻马店市中华路**。统一社会信用代码：91411700577641910F。法定代表人：谢新国，总经理。委托诉讼代理人：王奇萌，河南精锐律师事务所律师。被告：刘中英，女，1968年1月8日出生，汉族，住河南省遂平县。委托诉讼代理人蔡海彬，驻马店市高新区新星法律服务所法律工作者。第三人：聂建军，男，1978年8月1日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：刘朋飞，河南华珠律师事务所律师。第三人：张力，男，1969年12月9日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告驻马店市中汇房地产开发有限公司（以下简称中汇公司）诉被告刘中英、第三人聂建军、张力商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中汇公司的委托诉讼代理人王奇萌，被告刘中英及其委托诉讼代理人蔡海彬，第三人聂建军的委托诉讼代理人刘朋飞，第三人张力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中汇公司诉称，原告与被告之间签订的商品房买卖合同是基于原告中汇公司与第三人张力之间的民间借贷纠纷,原告在向张力借款后因无力归还借款,将自己的14套房产以以物抵债的方式抵债给张力指定的聂建军,聂建军将该14套房产的其中一套分配给本案被告并签订了商品房买卖合同办理了网签备案。但在原告与被告签订商品房买卖合同后,聂建军又以民间借贷纠纷为由向法院提起诉讼,要求中汇公司偿还借款及利息,该案经法院审理提供相应还款记录可以看出,原告已经超额还款张力的借款的本金和利息。最重要的是与被告之间签订的房屋买卖合同并没有被用于抵偿原告所欠的第三人张力的欠款。本案被告也并未向原告交纳过分文购房款,也并未收到过任何人替本案被告支付的购房款。原告的该套房屋第一没有用于抵债偿还债务,第二没有收到购房款。请求：一、依法解除原告与被告之间签订的网签备案《商品房买卖合同》。（合同号为：驻20190024726。合同房价为399218元）；二、依法判决被告返还原告的该套房产。被告刘中英辩称，1、原告请求无事实和法律依据，涉案房屋购房款被告已超额支付，实际支付数额为465120元（向任林转款395120元，现金7万元），且房屋办理了网签备案手续。2、被告通过西班牙小镇售楼人员徐颖介绍购房，并由鼎信物业公司出具部分收据，然后由其代领被告和中汇公司签订商品房买卖合同，并更换了收据，商品房买卖合同合法有效。综上，原告的请求应当予以驳回。第三人聂建军述称，1、2017年8月6日，原告与第三人聂建军签订的协议同意以其开发的房屋冲抵拖欠聂建军的债务，该协议系双方的真实意思表示，根据九民会议纪要第四十四之规定，该合同系诺成合同且不违反法律规定合同成立即生效，双方应当按照合同履行。2、在履行中，原告将应该抵债的容易卖的房屋在和被告签订合同时替换成了本案房屋，虽然最终冲抵的不是协议上的房屋，但聂建军对外出售后中汇公司与被告签订买卖合同，出具收据，证明中汇公司已经同意聂建军的处理行为，并出具相应手续予以确认，本案的买卖合同应真实有效，依法应当得到保护。3、聂建军对外出售的涉案房屋所得房款，聂建军同意中汇公司冲抵债务。4、聂建军所收款项该案购房款，以鼎信物业公司出具的收据为准。第三人张力述称，2013年6月4日至2015年4月25日，驻马店市万博公司、中汇公司、谢新国三方借张力1900万元，借款后一直未归还本金和利息。2015至2016年1月9日上述借款方借任留柱等人900万元归还了2015至2016年1月9日的利息900万元，下欠本金1840.40万元一直未还。2017年2月7日，万博公司、中汇公司谢新国三方与张力协商协商同意双方签订了以房抵债协议，该协议中张新军的签名系张力代为书写。2017年4月5日双方明确了以房抵债房屋的具体位置、建筑面积、价格及销售方式。2017年8月10日依据2017年4月5日协议约定以物抵债的房屋归张力所有，由张力负责销售，中汇公司负责办理手续，所得价款全部归张力所有。同日万博公司、中汇公司、谢新国、张力、聂建军五方协商同意将抵账给张新军的房屋抵偿给聂建军，中汇公司与聂建军之间签订了以物抵债协议，聂建军依据该协议处理抵偿房屋符合法律规定和合同约定，被告购买的房屋以及签订的买卖合同应当合法有效受法律保护，其他同意聂建军意见，应依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告中汇公司与他人之间存在债权债务关系，2017年8月，原告中汇公司与第三人聂建军协商约定将原告中汇公司开发的位于驻马店市××大道与盘古山路交叉口西南侧盘古佳苑小区部分房屋抵偿给第三人聂建军，同时约定原告中汇公司与第三人聂建军均可以销售上述房屋。其后，被告刘中英为购买上述小区内房屋，于2017年9月2日向第三人指定方驻马店市鼎信物业管理有限公司（以下简称鼎信物业公司）交纳购房款400520元，鼎信物业公司向被告方出具收据一份。2017年12月3日，原告中汇公司向被告刘中英出具收据一份，写明“今收到刘中英12号楼1单元2层西户203号房，房款399218元”。2019年11月8日，原告中汇公司与被告刘中英签订商品房买卖合同（预售）一份，约定被告购买原告开发的位于驻马店市雪松大道与盘古山路交叉口西南侧盘古××小区××单元××层××号房屋，房屋总价为399218元，交房日期为2020年12月31日前等条款。后原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。另查明，一、聂建军另案以民间借贷纠纷将中汇公司、谢新国、韩卫菊等人诉至法院，请求判令中汇公司、谢新国、韩卫菊支付1840.40万元及相应利息，案号为（2020）豫1702民初2884号，该案目前尚未审结。本案中，第三人聂建军称本案房款在该案诉讼中已经抵扣过，另案起诉数额不包括本案第三人所收房款。二、庭审中，原告称，诉争房屋现在主体已经起来，尚未完工，该房屋五证齐全。被告认可房屋尚未交付。三，诉讼中，被告提交2017年9月2日鼎信物业公司出具的400520元的收据及银行交易明细各一份，被告称：被告以转账的方式支付购房款395120元，销售人员徐颖、财务人员任林收取我方现金70000元，被告多交纳的购房款，被告有录音证据为凭证，被告另行主张权利。被告用以证明：被告以转账的方式支付购房款395120元、现金支付70000元，共计465120元，而鼎信物业公司开具400520元的收据。上述事实，有当事人提交的相关证据以及当事人陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，2017年8月，原告中汇公司与第三人聂建军协商约定将原告中汇公司开发的位于驻马店市××大道与盘古山路交叉口西南侧盘古佳苑小区的部分房屋抵偿给第三人聂建军，同时约定原告中汇公司与第三人聂建军均可以销售上述房屋。上述抵债协议履行中，第三人聂建军收取被告刘中英支付的购房款400520元，后被告刘中英持该收据前往原告中汇公司办理购房手续。2017年12月3日，原告中汇公司向被告刘中英出具399218元购房款收据一份，后双方于2019年11月8日经协商，就诉争房屋签订商品房买卖合同（预售）一份。原、被告双方签订的商品房预售合同系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。本案中，第三人聂建军收取被告400520元房款用于抵扣原告欠款本息，符合原告与第三人聂建军之间的约定。此后，原告就诉争房屋与被告签订了商品房买卖合同，并向被告出具有购房款收据；又，原告出具收据显示的购房款数额为399218元，该数额未超出抵扣数额400520元。综上，原告向被告出具购房款收据的行为表明案涉房屋购房款其已收取，现原告以被告未支付购房款为由请求解除合同、返还房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的另案诉讼证据显示其已向第三人结清债务且已付超。诉讼中，原告提出的上述主张，属原告与第三人之间的债务纠纷范畴，双方的该债务纠纷如何处理以及是否付超等问题，不影响与其不是同一法律关系的本案处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告驻马店市中汇房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费7290元，由原告驻马店市中汇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  张建立审判员  张伟光审判员  刘 林二〇二〇年十一月十二日书记员  王 鹏