中华人民共和国上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初10483号原告：翁芸，女，1962年10月18日出生，住上海市浦东新区。原告：刘玢妮，女，1999年1月6日出生，住上海市浦东新区。原告：刘雪儿，女，2001年3月20日出生，住上海市浦东新区。原告：刘凯文，男，1994年2月2日出生，住上海市浦东新区。上列四原告共同委托诉讼代理人：周维芳，上海市金马律师事务所律师。被告：上海时翌实业有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路****。法定代表人：周吉时，总经理。委托诉讼代理人：邓昌业，北京德和衡(上海)律师事务所律师。原告翁芸、刘玢妮、刘雪儿、刘凯文与被告上海时翌实业有限公司(以下简称时翌公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告翁芸、刘玢妮、刘雪儿、刘凯文的共同委托诉讼代理人周维芳，被告时翌公司的法定代表人周吉时、邓昌业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告翁芸、刘玢妮、刘雪儿、刘凯文向本院提出诉讼请求：1.被告支付房屋租金人民币(币种下同)104,000元；2.被告支付违约金212,790.98元。事实和理由：2016年8月26日，原告与被告签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告将上海市浦东新区潍坊西路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租被告，每月租金16,000元，付三押一，每三个月一付，付款月5号之前支付。合同到期后，双方签订《续租合同书》，续租期间13个月，自2018年9月16日至2019年10月15日，每月租金17,000元。合同履行期间，被告尚欠2017年12月16日至2018年6月15日期间租金96,000元，以及2018年6月16日至2018年9月15日期间租金8,000元，但被告拒绝支付，故原告诉请如前。被告时翌公司辩称，原告委托翁善乔与被告签约，翁善乔已经87岁高龄，记忆存在严重问题。签约当天，被告以现金方式支付翁善乔三个月租金48,000元及押金16,000元，原告计算时遗漏该笔租金。被告确认漏付2018年3月16日至2018年6月15日期间的租金。2018年6月16日至2018年9月15日期间租金缺少8,000元是因为房屋空调损坏，被告支付了修理费用，应在租金中扣除。原告诉请的不付违约金没有依据，逾期违约金标准过高，请求予以调低。经审理查明，原告为系争房屋所有权人。2016年8月26日，翁善乔代原告(甲方)与被告(乙方，原名上海时翌投资管理有限公司，2019年9月11日变更为上海时翌实业有限公司)签订《上海市房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租系争房屋，租期自2016年9月16日至2018年9月15日，月租金16,000元，付三押一，保证金为16,000元。乙方应于每月5日前向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的2%支付违约金。合同第9-2条约定，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的1倍支付违约金。违约金不足抵付损失的，还应赔偿损失与违约金的差额部分：……(6)乙方逾期不支付租金累计超过1月的。2018年9月15日，翁善乔与被告签订《续租合同书》，约定租期延长，自2018年8月15日至2019年10月14日，月租金变更为17,000元。被告预付的保证金16,000元在续租期内仍由原告保管。2019年5月22日，原告委托律师向被告发送律师函，表示被告尚欠2017年12月16日至2018年3月15日、2018年3月16日至2018年6月15日两期租金96,000元，2018年6月16日至2018年9月15日租金8,000元，共104,000元，要求被告收到律师函5个工作日内支付房租104,000元、违约金342,834.24元、保证金16,000元。否则五个工作日结束起的第二日由原告单方解除合同。邮寄地址为上海市漕溪北路XXX弄XXX号XXX室，由他人于2019年5月23日签收。被告表示地址不正确，未收到该份邮件。2019年7月8日，原告在系争房屋门口张贴律师函，告知租客原、被告租赁合同已于2019年6月4日解除，租客可以选择与原告直接订立租赁合同，或于2019年7月31日前搬离房屋。此后，被告实际履行租赁合同至2019年10月15日，之后由原告与租客直接签约。原、被告一致确认，租赁合同于2019年10月15日终止，除本案租金争议的三笔外，其余租金已经付清。对有争议的事实，本院分述如下：1、被告为证明通过现金向翁善乔支付首期租金48,000元及押金16,000元，提供如下证据：1、法定代表人周吉时与微信名为“租世茂28H中介FredA”微信聊天记录，2016年8月25日，“租世茂28H中介FredA”发，“26号上午10点带上公司营业执照复印件，您身份证，现金6万元！！！！”；2、手机银行转账记录，2016年8月26日，周吉时通过尾号为7169的银行卡分别向夏雪、周爱迪、周吉时(另外的银行卡)转账2万元。3、银行交易明细，2016年8月26日，收到周吉时转账后，夏雪分四次，每次取款5,000元；周爱迪分八次，每次取款2,500元。被告表示，中介说房东需要收现金，ATM取款限额有限制，所以被告特意转账至不同银行卡取现。原告表示，对上述证据的关联性不予认可，作为专业租赁公司，被告在原告收取现金后不可能不要求原告开具收据。2、被告为证明2018年6月16日至2018年9月15日期间租金8,000元系维修空调支出，提供了周吉时与朱学荣的微信聊天记录，除了微信转账记录外，其余均为语音。3、被告申请中介人员孙长宏作为证人出庭作证，孙长宏表示，签约当天，被告向原告委托代理人翁善乔支付了64,000元现金，其中16,000元由其收取作为中介费。审理中，除第一笔租金和保证金外，原、被告对其他租金的支付时间及金额均无异议。原告表示，并未收到过保证金16,000元。违约金包括两个部分，一是逾期违约金，按照欠付的天数，乘以每日租金的2%计算得出，第一段租期违约金合计4,828.98元，第二段租期(续租)违约金合计8,962元。二是不付违约金，根据合同第9.2(6)条约定，第一段租期不付违约金为96,000元(欠付租金数额)乘以2倍，第二段租期不付违约金为8,500元(欠付租金数额)乘以2倍。被告表示，要求在本案中一并处理保证金事宜，抵扣应付费用。本院认为，本案争议焦点之一在于被告欠付租金的数额。首先，双方均认可被告漏付2018年3月16日至2018年6月15日期间租金48,000元，本院予以确认。其次，原告否认被告曾通过现金方式支付2016年9月16日至2016年12月15日期间租金48,000元及保证金16,000元，但从证人陈述、被告提供的转账取款凭证，以及《续租合同书》中双方约定保证金16,000元在续租期内仍由原告保管等事实，均可以印证被告上述观点，本院予以采信。最后，被告主张2018年6月16日至2018年9月15日期间租金少付8,000元是维修空调的支出，就该节事实，被告仅提供其法定代表人与案外人的微信聊天记录，而记录内容并无法反映维修空调的事实，也无法体现原告对费用承担的认可，故本案难以采信。综合上述情况，本院依法确定被告尚欠原告租赁期间的租金56,000元，被告请求以16,000元保证金抵扣欠付费用，于法不悖，本院予以照准，被告还需支付原告租金40,000元。本案争议焦点之二在于违约金的具体数额。原告主张的违约金包括逾期付款违约金和不付违约金，其中不付违约金依据的合同条款是9.2条，即一方根本违约，另一方解除合同时需承担的违约责任，但租赁合同系到期终止，缺乏适用合同第9.2条的基础，就该项违约金，本院予以驳回。关于逾期付款违约金，被告支付租金确实存在迟延现象，鉴于双方租期较长，逐笔计算过于繁琐，本院酌情确定违约金5,000元，以示对被告不诚信履约的惩戒。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海时翌实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告翁芸、刘玢妮、刘雪儿、刘凯文租金40,000元(已抵扣保证金16,000元)；二、被告上海时翌实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告翁芸、刘玢妮、刘雪儿、刘凯文违约金5,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,481元，由原告翁芸、刘玢妮、刘雪儿、刘凯文负担5431元，被告上海时翌实业有限公司负担1,050元。如不服本判决，原告翁芸、刘玢妮、刘雪儿、刘凯文可在判决书送达之日起三十日内，被告上海时翌实业有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二〇年十一月二十日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。