四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川15民终2301号 上诉人（原审被告）：李代勋，男，1969年9月13日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：黄灿，四川发现（宜宾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李成祥，四川发现（宜宾）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：康有林，男，1953年7月17日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 上诉人李代勋因与被上诉人康有林租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院(2019)川1521民初5068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李代勋的上诉请求：一、撤销一审判决第一项即李代勋于本判决生效之日后二十日内自行撤离并腾退原柏溪镇机砖厂场地交还给康有林；二、李代勋不应当自行搬离并腾退原柏溪镇机砖厂场地交给康有林并判决驳回康有林的全部诉讼请求或发回重审；3.请求判决一、二审案件受理由康有林承担。事实和理由：一、一审判决认定案件基本事实不清，从本案判决书内容，结合本案的证据材料，体现错误如下：1.一审法院对李代勋答辩主张垫资2167925.30元为康有林修建钢结构彩钢瓦房1869.52m2、砖木结构食堂房176.91m2房屋的问题只是泛泛认定，没有对搭建的建筑物究竟属于什么结构、面积是多少，产权归谁所有，建房款是多少，由谁承担进行审查；2.一审庭审时康有林已明确回答租赁物不是当初交的状态，李代勋因为生产做了些装修，且康有林要求李代勋按现状交接，这充分说明案涉租赁物的现状与交接时的状态不一致，一审法院应当对建筑物有哪些不一致进行审查；3.《履行房地产租赁合同交接清单》中已明确无彩钢瓦房，既然康有林回答案涉租赁标物有彩钢瓦，一审法院就务必要查明案涉租赁物在交接时是否有彩钢瓦房的状态。二、一审法院在法庭辩论前已明确归纳了争议焦点“……李代勋是否垫资修建款”然而，一审法院只以一句“李代勋修建后至今康有林均未予认可，双方亦未履行过约定的以租金抵扣修建费用”就完全否认了康有林为李代勋垫资新建房屋的客观事实，实属错误，应予纠正。理由如下：1.双方当事人在签订《房地产租赁合同》时，已约定案涉租赁标的物属“以建代租”的方式租赁，李代勋租赁涉案场地、部分房屋后，在康有林原有构建筑物基础上，又投入2784927.43元，修建了标准化、专业化的生产车间、绿色环保仓库、配套的办公室、食堂、公路、花园等构建筑物，并装修了原有的房屋，用于生产饮品、食品、仓储、饮用水加工的生产业务经营性用房。其中2167925.30元是为康有为垫资新建房屋的垫资款，按照双方于2011年8月8日签订《房地产租赁合同》的约定，李代勋为康有林垫资新建房屋的产权归康有林所有，康有林在每租赁年度结算一次，将每年的租金的一半用于偿还，不足部分直至扣清为止。李代勋垫资将新建房屋修好后，康有林未按照涉案《房地产租赁合同》的约定及时支付李代勋垫资款。2.双方当事人签名确认的《履行房地产租赁合同交接清单》、图纸以及康有林于2012年12月24日起诉李代勋租赁合同纠纷（2013）宜宾民初字第335号《民事判决书》中康有林已明确自认李代勋在租赁进场后，擅自建房1500m2。3.康有林出示第八组“双方于2013年12月5日签订的《和解协议》、收据”证明的内容为“李代勋自愿确定承担了全部改造费用、诉讼费用、违约责任”，这充分证明康有林对李代勋在租赁标的物后为其垫资新建房屋和装修房屋的事实、建房费用是知情、认可的。而且在康有林在政府征收案涉租赁标的物时已将李代勋为其垫资新建的房屋向政府申报征收。如康有林不认可李代勋垫资新建房屋的事实，应依法要求康有林自行拆除已垫资新建的房屋，更不能将李代勋为其垫资修建的房屋向政府申请征收；4.宜宾市叙州区征地拆迁服务中心于2020年7月3日向康有林发布的《公示》、《城北新区西区安置房（一期）项目（原柏溪镇长机砖厂地块）被征收房屋调查摸底结果公示表》已明确对李代勋为康有林垫资新建的房屋进行了征收补偿价格评估，并将李代勋为其垫资新建的房屋的产权已认定为康有林所有，并已实际征收，康有林既然已享受了李代勋为其垫资新建房屋的权利，就依法应当向李代勋支付垫资款。三、一审判决“李代勋于本判决生效后二十日内自行搬离并腾退原柏溪镇机砖厂场地交还给康有林”，实属错误，应予纠正，理由如下：1.一审法院已认定案涉租赁物已被政府征收，那么案涉租赁标的物的生产机器设备以及附着物的所有权应当认定为政府所有，案涉生产机器设备以及附着物的所有权，就不再属李代勋，李代勋更无权自行拆除案涉生产机器设备以及附着物；2.一审法院没有查清新建房屋的面积、结构、价款，就盲目判决李代勋搬迁，那场地上的房屋怎样处理，哪一部分房屋属于李代勋垫资新建，哪部分房屋属于康有林，哪部分房屋应由李代勋拆除退还？四、一审法院适用法律错误。李代勋已全面履行了自己支付租金的义务，并无违约行为，案涉租赁物已被政府征收，其案涉租赁物的返还，依法不能由李代勋去自行拆除搬离、腾退和返还，本案的法律适用不能仅适用《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条的规定。 康有林辩称，李代勋陈述不是实事求是的。该案是租赁合同纠纷，现在终止了合同，就该退场，一审判决是正确的。 康有林向一审法院起诉请求：1.判令终止双方当事人于2011年8月8日签订的《房地产租赁合同》；2.依法判令李代勋向康有林支付违约金10万元；3.依法判令李代勋向康有林赔偿因迟延退场导致的同期租赁损失;4.本案诉讼费用由李代勋承担。诉讼中，康有林增加诉讼请求为：判令李代勋支付2019年8月8日至2020年8月8日租赁费19.36万元，2020年8月8日以后按年递增10%交纳到退场之日止，并承担2%的违约金。康有林明确诉讼请求中包含李代勋腾退租赁场地交还康有林的请求。 一审法院认定事实：原柏溪镇机砖厂6599.93㎡土地使用权由康有林于2010年竞拍取得拟用于宜宾县桉叶香料有限公司生产经营。2011年8月8日，康有林（出租方、甲方）与李代勋（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，主要内容是：乙方承租甲方上述原柏溪镇机砖厂场地以及地上房屋、机井、供电设施设备、取水许可证等用于生产饮品、食品、仓储，租赁期限自2011年8月8日起至2020年8月7日（或此间因政府征用、拆迁、规划调整）止；2011年8月8日至2014年8月7日租金为11万元/年，2014年8月8日至2017年8月7日租金为16万元/年,2017年8月8日后租金按年递增10%计算，每年8月8日前支付下年度租金，逾期支付按年度租金总额日万分之二十支付违约金，逾期一个月以上本协议自动终止；“乙方可以对租赁的房屋进行装修或增设附属设施，乙方改变享有房屋的结构，应事先征得甲方的书面同意方可进行，装修、改造现有房屋或者增设附属设施所产生的费用全部由乙方承担，产权归甲方所有；乙方如需新建房屋，其方案（包括新建时需拆除的石棉瓦房）、预算应事先征得甲方的书面同意方可进行，其新建房屋的费用由甲方承担，新建的房屋及增设的附属设施产权归甲方所有，维修责任、维修费用由乙方承担；乙方为甲方垫付的新建房屋资金，每租用年度结算一次，甲方将收到的租金每年抽取二分之一用于偿还，不足部分由乙方继续垫付后在下年度甲方应收租金的1/2中抽取扣除（直到扣清为止）；因国家建设原因终止合同，租赁房产涉及的土地补偿费、地上附着物（……原建、新建房屋）赔偿费由甲方享有，设备搬迁补偿费用由乙方享有。如果甲方统一领取相关费用，乙方应当在领取乙方享有的费用后10日内支付乙方……除特别约定违约责任条款外，本合同的违约金为10万元……租赁期满，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的20日内退还该房地产……”。2011年8月28日，双方签署《履行房地产租赁合同交接清单》并办理了案涉租赁场地移交。随后李代勋进场安装生产设备搭建部分建筑物投入生产，并登记成立宜宾县金江源食品有限公司经营。2012年12月，康有林以李代勋逾期交纳租金、擅自建房1500㎡并拆除原有石棉瓦房约170㎡及主车间房屋楼梯，违反合同多项约定为由，向一审法院起诉请求终止合同、返还租赁物、支付违约金并赔偿损失。该案诉讼中，针对李代勋擅自建房和拆除的起诉，李代勋认为未损坏租赁场地反而增加租赁物价值。2013年9月17日，一审法院作出（2013）宜宾民初字第335号民事判决，认为合同履行中双方均未产生根本性违约行为，李代勋主张的事实未举证予以充分证明，判决李代勋支付2012年8月8日至2013年8月7日租金110000元，驳回康有林的其他诉讼请求。康有林不服提起上诉，后因双方达成和解协议撤回上诉。 因案涉租赁场地属于政府征用拆迁范围，2019年5月16日，政府征收部门书面通知康有林，要求提前搬离大门右侧建筑，将道路施工用地提前交付施工单位。次日，康有林书面通知李代勋，转述前述通知内容并要求李代勋提前交还。2019年5月19日，李代勋以宜宾县金江源食品有限公司名义回复康有林，要求康有林确认租赁场地内部分增添财产产权归属宜宾县金江源食品有限公司所有，并单独向政府征收部门申报核算、领取补偿费。2019年5月20日，李代勋书面通知康有林，要求康有林提供其主张增添财产所有权依据，并再次要求属于李代勋生产设备搬迁费用由康有林统一申报领取后支付李代勋。2019年6月11日，政府相关部门书面通知宜宾县金江源食品有限公司，要求立即停产，李代勋于次日停止生产。2019年7月11日，康有林书面通知李代勋，要求三日内拆除、搬迁租赁场地大门、厨房对应位置面积约3亩范围内房屋、构筑物、设备等后移交康有林再转交政府。2019年7月15日，政府对案涉租赁场地约3亩进行了拆除并征用。此后双方就李代勋增添建筑物及补偿等问题相互僵持，李代勋亦未搬离退场交还租赁场地，李代勋租金支付至2019年8月7日，按合同约定的2020年度租金未付，致康有林起诉本案。 一审法院认为，确认双方的租赁法律关系依法成立，合法的租赁关系受法律保护，双方应当按照合同履行。针对康有林的请求以及李代勋的抗辩，一审法院认为，一、双方对租赁期限“该房地产租赁期自2011年8月8日起至2020年8月7日（或此间因政府征用、拆迁、规划调整）止”的约定，符合《中华人民共和国合同法》（下称合同法）第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……(七)法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”规定的终止合同的情形，政府相关部门于2019年6月11日正式书面通知宜宾县金江源食品有限公司停产，应当视为双方约定终止的条件成就，且事实上李代勋也于次日将宜宾县金江源食品有限公司停产。故确认康有林、李代勋的租赁法律关系已于2019年6月11日终止，此后不属于继续履行状态，无需判令终止。二、基于上述认定，双方已不存在租赁关系，李代勋继续占有租赁物是认为双方未清算，继续占有期间也未生产经营，而事实上政府已对部分租赁物进行了拆迁征用，即便李代勋交还租赁物，康有林也不能继续对外出租获取利益，康有林亦未证明李代勋继续占有期间对其造成了损失。结合本案实际，本着公平原则，一审法院认为对李代勋继续占有期间租金的请求不应支持，由此李代勋亦不存在逾期支付租金的违约行为，康有林对违约金的请求不能成立。三、因双方的租赁关系已终止，依照合同法第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”规定，李代勋应当自行拆除生产机器设备后返还租赁场地及附着物。参照双方“……乙方应在本合同的租期届满后的20日内退还该房地产……”的约定，李代勋应在20日内搬离并返还康有林租赁物。四、关于李代勋抗辩的垫资修建房屋问题。根据双方“……乙方如需新建房屋，其方案（包括新建时需拆除的石棉瓦房）、预算应事先征得甲方的书面同意方可进行……”的约定，李代勋不能证明新建房屋及资金已征得康有林同意，且李代勋修建后至今康有林均未予认可，双方亦未履行过约定的以租金抵扣修建费用，涉及因政府征用拆迁补偿，双方应另行解决处理，不属于本案审理范畴，李代勋不得以新建房屋及资金问题未处理对抗搬离退还租赁物。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条规定，判决：一、李代勋于本判决生效后二十日内自行搬离并腾退原柏溪镇机砖厂场地交还给康有林；二、驳回康有林的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由康有林和李代勋各负担1150元。 二审中，双方当事人均未提交证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案是康有林提起的诉讼。康有林的诉讼请求包括终止租赁合同、退还房屋、支付违约金、支付租金、赔偿损失。一审法院对康有林支付违约金、支付租金、赔偿损失的诉讼请求均未支持。在李代勋无诉讼请求的情况下，本院应结合康有林的诉讼请求审查李代勋的上诉请求是否能得到支持。本案中房屋是否能腾退建立在房屋租赁合同期限是否届满的基础上，双方签订的《房地产租赁合同》第3-2条约定租赁期到政府征收时止，本案正是遇到了政府要对案涉房屋进行征收的情况，故租赁期届满。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”的规定，李代勋应将租赁物返还给康有林。本案中李代勋未提起诉讼请求，故一审法院对新增房屋的情况未审查并无不当。李代勋基于新增房屋是否有权要求康有林支付修建费用，或是否有权要求支付残值，或是否有权要求康有林支付征收补偿，均应另行提起诉讼，而不属于本案的审查范围。 综上所述，李代勋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人李代勋负担。 本判决为终审判决。 审判长 罗 润 审判员 陈志彬 审判员 聂华竟 二〇二〇年十一月十七日 书记员 刘书戎