上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初12735号原告：赵新华，男，1965年8月29日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：林丽芬，上海合勤律师事务所律师。被告：傅才平，男，1965年12月1日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：王斌，上海申诚律师事务所律师。原告赵新华诉被告傅才平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，并于2020年8月3日、2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林丽芬、被告傅才平及其委托诉讼代理人王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵新华向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《商铺租赁协议》；2、判令被告支付拖欠租金暂计70,000元(2019年9月至2020年10月，实际计算至法院判决解除商铺租赁协议之日止);3、判令被告赔偿原告违约金60,000元；4、判令被告对房屋恢复原状；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告经人介绍认识，被告因做生意需要场地且看中了原告原来从事宾馆生意的商铺，为此被告找人多次与原告进行协商，希望原告能将该商铺出租给其使用。原告起初并未同意，因该商铺原为原告自身经营宾馆生意所用，原告为此投入了大量的装修成本，但被告一直与原告协商表示自己不会让原告吃亏，并承诺租赁时间不短于6年。后原、被告双方经多次协商，达成一致意见，并于2017年8月2日签订房屋租赁合同，合同约定原告将其位于上海市奉贤区奉城镇新奉公路XXX-XXX号的商铺出租给被告使用，租赁期限为6年，自2017年9月1日至2023年8月31日止。合同约定前三年租金为60,000元/年，第四年至第六年的租金每年为69,000元/年，中途不得涨价。付款方式为半年一付，先付后用。合同另外约定，被告应依约交付租金，如果拖欠租金，应向原告支付违约金，违约金双方合同约定为一年的房屋租金即60,000元整。合同签订后，起初原、被告双方均按照合同约定行使自己的权利，履行自己的义务，双方相处和睦，未出现矛盾。但自2019年9月起至今，被告无故拖欠原告租金不予支付。本次纠纷发生后，原、被告双方经协商未能达成一致意见，现原告为维护自身合法权益，根据相关民事法律规定向贵院起诉，望判如所请。被告傅才平辩称，不同意原告的诉请。第一，双方的合同本身已经在2019年9月30日解除，当时奉城镇政府要求整顿案涉房屋，并将被告的招牌拆除，导致被告的合同目的无法实现。当时被告就通知原告因合同目的无法实现，要求解除合同，被告和其他两个案外人也已经解除了合同。第二，租金实际支付到2019年9月30日，被告自此之后未再使用租赁房屋，已经将钥匙交付原告，搬离租赁房屋。第三，解除合同是不可抗力的原因，不属于被告自身的原因，原告主张违约金没有依据。第四，诉请恢复原状没有合同约定，被告已经对涉案租赁房屋进行了恢复，并且恢复过程中已经产生了经济损失，应该由原告承担，被告对此保留诉权。本院经审理认定事实如下：奉贤区奉城镇新奉公路XXX号、XXX号店铺产权属原告所有。2017年8月2日，原、被告签订《商铺租赁协议》，约定原告将奉贤区奉城镇新奉公路XXX号、XXX号店铺出租给被告使用，租期自2017年9月1日起至2023年8月31日止；租金前三年每年为60,000元，第四年至第六年每年69,000元；付款方式：半年一付，先付后用；违约责任：双方按协议执行，如有一方无故违约，需付守约方一年的租金作为违约金；押金5,000元，待合同期满结清水电等所有费用后归还；到2018年2354号房子底层9月底交付老板，到时2352、2354全部归被告使用，租金为60,000元一幢，总计为120,000元，三年后按合同涨价。之后双方交付租赁店铺，被告对店铺进行装修使用开设家具店，被告支付租金至2019年8月。2018年6月20日，奉贤区奉城镇政府发告知书，对新奉公路两侧进行环境整治，为此拆除被告店铺招牌等。本案审理期间，本院承办人到现场查看，所见奉贤区奉城镇新奉公路XXX号店铺空置，2354号店铺已经开设快餐店。原、被告双方争议的主要事实为：《商铺租赁协议》什么时候解除？租赁店铺是否交接给原告？什么时候交接给原告？原告主张租赁店铺至今未交接，被告还在使用；被告主张2019年9月30日已经将钥匙、将租赁店铺交接给原告。为此，被告提供与案外其他两名房东的《门面租赁合同》、《合同终止协议》、两名证人到庭作证证词等证据。其中证人徐国华主要证言为：证人与原、被告双方认识，被告同时租赁包括原告在内的三家店铺，进行了敲墙装修，2019年8、9月份退租；2019年9月30日，被告在租赁店铺前面拦下原告的车子，将店铺钥匙交给了原告。证人莫天华主要证言为：被告租赁三家店铺，2019年9月，被告从租赁店铺搬走，搬到南面新的店铺去了；因为原来的店铺房租贵，南面店铺房租便宜。原告对被告提供的《门面租赁合同》、《合同终止协议》认为不清楚、与本案无关，对两名证人的证词不认可。本院认为，原告提供的《门面租赁合同》、《合同终止协议》证明被告同期租赁了包括原告在内的三家店铺，2019年9月被告与其他两名房东解除租赁合同并搬离租赁店铺，这与两名证人的证词相符合。两名证人的证词同时证实2019年9月被告解除与原告的租赁协议，搬离该地方的事实，其中一名证人所见被告于2019年9月30日将钥匙交予原告，另一名证人证言认为系房租贵的原因而致被告另租他处。本院认为，原告主张租赁协议至今未解除，被告未搬离和未交接租赁店铺，但与本院承办人到现场所见不符，与被告提供的证据不符，本院采纳被告的主张，认定原、被告所签《商铺租赁协议》于2019年9月30日解除，被告于该日交接了租赁店铺。本院认为，原、被告所签《商铺租赁协议》合法有效，于2019年9月30日解除。双方确认租金支付到2019年8月，被告另需支付2019年9月的租金。原告诉请按照年租金60,000元标准支付租金，符合合同约定，被告还需支付2019年9月的租金5,000元。原告诉请被告支付2019年9月至2020年10月甚至延续至以后解除合同之日，没有事实依据，本院对原告请求的2019年10月之后的租金不予支持。另，双方租赁协议约定双方结算后押金退还，现协议已经解除，原告应当返还被告押金5,000元。被告主张因政府整治，导致被告合同目的不能实现，没有事实和法律依据，政府部门整治环境，不会导致被告租赁合同目的不能实现的结果，不影响被告继续经营；被告提供的一名证人的证言证明，因为房租贵，导致被告在他处租赁店铺，所以本院认定虽然双方合意解除了租赁协议，但解除租赁协议系被告自身违约导致，被告应当承担违约责任。双方租赁协议约定一方无故解除协议，需承担一年租金的违约金，审理中，被告认为违约金计算标准过高。本院采纳被告意见，同时认为原告在租赁协议解除后有止损义务另行出租店铺，所以本院酌定以三个月租金标准计算被告应承担的违约金即15,000元。涉案租赁的房屋为店铺，被告租赁开设家具店，原告应当知道被告对店铺需进行装修，且双方租赁协议并没有约定被告不能进行装修或另需原告书面同意等，同时，租赁协议也没有约定终止租赁协议后，被告需恢复原状，现原告主张恢复原状没有合同依据和法律依据，本院对原告恢复原状的诉请不予支持。另外，被告主张租赁店铺漏水导致无法正常使用，原告未予认可。本院认为，被告自愿支付租金至2019年8月，被告主张押金5,000元冲抵2019年9月的租金，租金已经结清，现审理中又提出店铺漏水导致无法正常使用，已经没有正当理由，也不能导致租金的减免。综上所述，本院支持原告的部分诉请。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定，判决如下：一、确认原告赵新华与被告傅才平签订《商铺租赁协议》于2019年9月30日解除；二、被告傅才平于本判决生效之日起十日内给付原告赵新华租金5,000元；三、被告傅才平于本判决生效之日起十日内给付原告赵新华违约金15,000元；四、原告赵新华于本判决生效之日起十日内返还被告傅才平押金5,000元；五、对原告的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,900元，减半收取计1,450元，由原告赵新华负担1,230元，被告傅才平负担220元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 唐祖峰二〇二〇年十一月十日法官助理 刘 伟书 记 员 刘 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。