北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初19461号原告：北京育牵教育咨询有限公司，住所地北京市通州区梨园镇李老公庄村委会东50米**。法定代表人：张密阁，总经理。委托诉讼代理人：张若楠，北京大成律师事务所律师。被告：北京梨园李老公庄服装市场有限公司，住所，住所地北京市通州区梨园地区李老公庄村委会东50米div>法定代表人：张俊峰，经理。委托诉讼代理人：项毅，男，1977年12月3日出生，汉族，北京梨园李老公庄服装市场有限公司运营总监。被告：张俊峰，男，1987年6月1日出生，汉族，住北京市通州区。原告北京育牵教育咨询有限公司（以下简称“育牵公司”）诉被告北京梨园李老公庄服装市场有限公司（以下简称“服装公司”）、张俊峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告育牵公司的委托诉讼代理人张若楠、被告服装公司的委托诉讼代理人项毅到庭参加诉讼，被告张俊峰经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告育牵教育公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令原告与服装公司签订的《租赁合同》无效；2、判令服装公司向原告退还保证金257434元；3、判令服装公司向原告退还灭火器费用2700元；4．判令服装公司退还原告装修管理费10646元；5．判令服装公司向原告退还装修押金26615元；以上合计:297395元；6、请求法院判令张俊峰对服装公司的债务承担连带责任；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月28日,原告与被告签订《李老生活广场租赁合同》,合同约定被告将位于北京市通州区梨园地区李老新村东侧位置的李老生活广场第x号的场所出租给原告，原告按合同约定支付了租金、装修押金及其他相关费用并开展营业活动。在签约过程中,原告多次要求被告提供合法的产权证明,是被告均以各种借口推脱。后原告在与第三方公司业务合作过程中,被第三方公司告知,原告租赁的场地因没有合法产权证明，由此影响了业务的稳定开展,并因此与原告的产生了纠纷。无奈之下,原告于2019年6月解除了与被告之间的租赁合同,但是合同解除后被告却扣留保证金、装修管理费、装修押金、灭火器等费用不予退还。原告认为被告的这种行为没有任何法律依据,属于违法行为,严重侵犯了原告的合法权益。另外,合同签订后,服装公司要求原告将房租、物业费等款项支付到法定代表人张俊峰的个人银行账户内,原告认为张俊峰作为服装公司的唯一股东,其个人财产与公司财产产生混同,根据我国《公司法》及相关司法解释的规定,应对公司债务承担连带责任。被告服装公司、张俊峰辩称：第一，原告主体不适格。1．商铺租赁合同由原告方和时纽青个人两方作为共同承租人承租的房屋,原告方无权单方提起诉讼主张权利。2．原告诉请的保证金、灭火器费用、装修管理费、装修押金均由时纽青个人缴纳,原告无权提出返还。第二，双方签订的《商铺租赁合同》为有效合同。1．李老生活广场用地为建设用地,涉案房屋建设取得镇政府同意，《租赁合同》经过镇政府备案,涉案房屋具备办理工商消防等经营必须的验收手续和证照。2．从审批手续上看,北京20**年前存在乡镇规划,李老生活广场土地取得规划许可,房屋建设经过镇政府和区政府批准应认定为经过审批;从房屋使用情况看,房屋满足工商消防等要求不存在安全隐患可以达到租赁合同目的;3．合同15条已经将不具备产权证的情况予以说明,原告方已承诺不以产权问题提出任何异议。综上，请求法院驳回原告的所有诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理对事实认定如下：2018年4月19日，服装公司（出租方、甲方）与北京吉美广告传媒有限公司（以下简称“吉美公司”）（承租方、乙方）签订《李老生活广场商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定服装公司将坐落于北京市通州区梨园地区李老新村东侧位置的李老生活广场第x号的商铺（以下简称“涉案房屋”）出租给吉美公司经营优胜派感统，租赁期限自2018年4月20日至2022年6月19日。合同第五条履约保证金约定：5．1为保证乙方严格充分地履行本租赁合同的所有条款,乙方于本合同签署当日向甲方缴纳履约保证金,即257434元,以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定。在整个租赁期内保证金由甲方保管,甲方无须向乙方支付利息。如甲方在合同签订当日未收到履约保证金,则甲方有权拒收乙方延后支付的履约保证金使本合同不生效,并将租赁场所另租他人；5．2在合同期间,乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项,但如甲方因乙方违约而从履的保证金中扣除相应未付款项、违约金及(或)赔偿金的,乙方应在收到甲方的通知后五日内补足该履约保证金,否则甲方有权以乙方根本违约而提前解除本合同。本合同非因乙方违约而终止或合同租赁期满租赁期间乙方无任何违约行为的,甲方于乙方完成如下所有事项后60日内将履约保证金或其余额(如扣除或冲抵)无息退还给乙方:(1)乙方应在终止或到期后五日内结清所有应付费用(此时履约保证金可冲抵乙方未付甲方费用,不足部分由乙方补足);(2)按本合同约定退还租赁场所,处理完毕所有客户(会员)纠纷及会员卡、券退费等；(3)在终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。任何因乙方违约导致甲方提前解除本合同或未按前述约定期限完成相应事项的,甲方有权没收该履约保证金而不予退还。合同第八条租赁场所的装修约定：8．1租赁期限内,在乙方对租赁场所的任何装修工程开工之前,乙方必须向甲方提供在租赁场所内将进行装修的有关建筑、电气、给排水等的装修设计文件(具体要求详见本合同附6)及消防审核批复文件(或受理书),乙方或乙方的施工单位负责购买工程安装一切险及公众责任险,并经甲方的书面批准后,乙方方可按装修设计文件进行装修工程并负担一切费用,甲方保留要求乙方改变装修设计或装修方案的权利,并由乙方承担相应的费用。甲方对乙方装修设计文件的认可或者批准并不能被视为甲方对乙方之装修工程承担了任何的责任或者义务。乙方保证该等装修工程不会影响甲方或该广场内其他租户的正常经营活动;因乙方进行装修而引起的任何义务、纠纷及责任(包括但不限于人员伤亡、财产损失及相邻各方投诉)均由乙自行承担；8．2乙方的装修设计文件及装修工程必须符合国家和地方政府的规定及本合同约定,并遵守该广场关于装修的管理制度,乙方应向甲方支付装修保证金并承担管理费用,乙方对租赁场所的装修工程应在不破坏、不影响租赁场所的主体结构(或其他主要构造)、所在建筑物的整体装修风格及装修标准的前提下进行(包括但不限于不得破坏租赁场所的外立面,如有破坏应予以恢复原状或承担赔偿责任),同时,乙方装修时不得损坏甲方提供的任何设施设备；8．4在装修工程开工之前5日内,乙方必须按本合同的约定支付装修保证金予甲方,以确保乙方遵守及履行本合同的规定及甲方对于装修环节的管理规定,若乙方在装修环节出现任何违法、违约或者违反规定之情形，甲方将有权按双方签订的装修管理约定扣减乙方的装修保证金；该违法、违约或者违反严重时,甲方还将有权单方解除合同,该装修保证金在乙方装饰、装修工程峻工验收合格后,并经甲方审核后在乙方无违约情况下由甲方90天后无息退还乙方。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，双方按照约定履行合同。2018年4月28日，吉美公司向服装公司支付保证金257434元、灭火器费用2700元、装修管理费10646元、装修押金26615元。2019年6月，育牵公司提出解除合同，并于当月从涉案房屋撤场。再查，2018年8月22日，北京吉美广告传媒有限公司经核准名称变更为北京育牵教育咨询有限公司。服装公司提供的收款银行账户为其法定代表人张俊峰名下在中国建设银行的账户。合同履行过程中育牵公司存在将租金、物业费、取暖费等费用通过向上述张俊峰的银行账户转账的方式支付。另查，2018年6月11日，北京市通州区梨园镇人民政府出具《企业、个体工商户住所（经营场所）非文物保护单位的证明》，载明：“北京市工商局通州分局：北京吉美广告传媒有限公司，住所（经营场所）不属于贵局转发《关于做好国有文物保护单位内市场主体登记注册工作的通知（[2015]9号）》的通知所列的文物保护单位地址目录范围。特此证明！”同日，北京市通州区梨园镇政府出具《地址确认函》，载明：“现有北京吉美广告传媒有限公司拟注册在北京市通州区梨园镇李老公庄村委会东50米x号，该地址产权人为北京市通州区李老公庄村民委员会属于我镇管辖范围。该处房屋不属于违法建设，房屋用途为商业。该入驻企业符合我镇产业定位，请予以注册。我镇承诺上述信息属实，《住所证明》上证明单位公章及证明单位负责人签字真实有效，由此产生的责任由我政府承担。”本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告张俊峰经本院合法传唤，不出庭应诉，视为其放弃了答辩和举证质证的权利。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。育牵公司更名前系吉美公司，吉美公司进行工商注册过程中，通州区梨园镇政府针对吉美公司注册地址，即涉案房屋出具证明，载明涉案房屋不属于违法建设，且房屋用途为商业，故本案租赁合同并无法律规定的无效情形，其系双方真实意思表示，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，育牵公司与服装公司签订租赁合同，双方均应按照合同约定全面履行己方义务。育牵公司在租赁期限未届满前提前解除合同，并撤离涉案房屋，根据合同第五条约定，服装公司有权没收履约保证金，故育牵公司要求服装公司退还履约保证金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。根据合同约定，育牵公司装修时应向服装公司支付装修保证金并承担管理费用，育牵公司在签订合同后即于2018年4月28日向服装公司支付装修保证金26615元、装修管理费10646元，现双方已不再继续履行租赁合同，服装公司应将装修保证金退还育牵公司。装修管理费属于育牵公司装修期间服装公司管理装修施工的费用，合同中亦无退还该费用约定，故育牵公司要求服装公司退还装修管理费，依据不足，本院不予支持。关于育牵公司要求服装公司返还灭火器费用的诉讼请求，因双方并无退还灭火器费用约定，而灭火器属于动产，育牵公司购买后用于经营中安全防火，合同解除后可自行搬离涉案房屋，故育牵公司要求服装公司退还灭火器费用的诉讼请求，依据不足，本院亦不予支持。关于育牵公司要求张俊峰承担连带责任的诉讼请求，因服装公司系张俊峰一人自然人独资公司，张俊峰作为服装公司法定代表人，其以个人账户收取服装公司经营合同项下的房屋租金及其他费用，已构成个人财产与公司财产混同，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。故张俊峰应就服装公司退还育牵公司装修保证金承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，本院判决如下：一、被告北京梨园李老公庄服装市场有限公司退还原告北京育牵教育咨询有限公司装修保证金26615元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告张俊峰对上述第一项判决内容承担连带责任；三、驳回原告北京育牵教育咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5762元，减半收取2881元，由原告北京育牵教育咨询有限公司负担2648元（已交纳），由被告北京梨园李老公庄服装市场有限公司负担233元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 曹正中二〇二〇年十一月十七日法官助理 杨娴婷书 记 员 周 洲