江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初9671号原告：江苏美乐地房地产开发有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路**亚太广场****，统一社会信用代码913205837532032835。法定代表人：徐骥，该公司总经理。委托诉讼代理人：李军，江苏君中律师事务所律师。被告：徐书兵，男，汉族，1970年8月21日生，住江苏省泗洪县。被告：黄成华，女，汉族，1975年8月1日生，住江苏省泗洪县。原告江苏美乐地房地产开发有限公司（以下简称美乐地公司）与被告徐书兵、黄成华商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李加好独任审判。后因被告徐书兵、黄成华下落不明，本院依法公告送达后，于2020年9月30日公开开庭进行审理。原告美乐地公司委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。被告徐书兵、黄成华经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告美乐地公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除美乐地公司与徐书兵、黄成华于2015年8月27日签订的合同编号为2015031690的《昆山市商品房购销合同》；徐书兵、黄成华返还昆山市巴城镇金湖银滩美墅一期第XX号楼XXX号房产（含车库、储藏室）；2、请求判令徐书兵、黄成华协助美乐地公司办理昆山市巴城镇金湖银滩美墅一期第XX号楼XXX室房产（含车库、储藏室）的销售备案注销手续；3、请求判令美乐地公司仅需返还房款8158.39元，剩余房款无需返还（徐书兵、黄成华已支付款项435002元以及银行贷款1000000元，扣除美乐地公司已经支付的代偿款914174.61元以及徐书兵、黄成华应当承担的违约金71750元、美乐地公司的佣金和策划费损失73775元、律师费损失50000元，房屋复原费用317142元，剩余8158.39元）；4、本案诉讼费由徐书兵和黄成华负担。事实与理由：2015年8月27日，徐书兵、黄成华购买美乐地公司所有的位于昆山市巴城镇金湖银滩美墅一期第XX号楼XXX号房产（含车库、储藏室），并签订了《昆山市商品房购销合同》，合同约定的总房款为1435000元，徐书兵和黄成华采用首付款加银行贷款的形式支付房款。合同签订后，二人向招商银行股份有限公司昆山支行(以下简称昆山招行）申请按揭贷款支付剩余房款1000000元，并签订《个人购房借款及担保合同》，美乐地公司为该笔银行贷款提供保证责任。银行放款后，徐书兵和黄成华已经拖欠多月未按时还款，导致银行在2019年3月27日向法院起诉，二人未到庭，导致美乐地公司承担了保证责任，向银行代偿了914174.61元。根据双方签订的《商品房购销合同》附件四“补充协议”第一条第5款约定，出卖人有权单方面解除合同并将因此产生的一切费用直接从买受人已付房款中扣除。因此原告有权单方面解除合同，并从房款中扣除一切费用。同时根据该补充协议第七条约定，因买受人过错导致出卖人行使单方面解除合同权利时，买受人应承担总房价5%的违约金并赔偿出卖人损失。故徐书兵和黄成华应承担的违约金的金额为71750元。美乐地公司在销售该套房产时支付了代理佣金和策划费共计73775元，以及因本案的诉讼支付了律师代理费50000元。这些款项连同代偿款项，美乐地公司均有权从房款中扣除。另徐书兵和黄成华对该房存在违章搭建的行为，美乐地公司解除合同后该房应恢复原状，故徐书兵和黄成华应承担恢复原状的费用，经有关公司报价房屋复原费用为317142元，美乐地公司有权从徐书兵和黄成华房款中扣除该费用。为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告徐书兵未作答辩。被告黄成华未作答辩。美乐地公司围绕诉讼请求依法提交了证据，徐书兵和黄成华经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃了举证质证权利。对美乐地公司提供的证据，本院依法审核后予以认定并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：2015年8月27日美乐地公司（出卖人）与徐书兵、黄成华（买受人）签订了合同编号为2015031690的《昆山市商品房购销合同》，约定买受人购买出卖人开发的位于昆山市巴城镇金湖银滩美墅第一期第XX号楼XXX号房及XX号楼XXX附车库和储藏室，房屋总价为1435000元。支付方式：2018年8月27日支付购房款435000元，含定金20000元，剩余购房款1000000元向银行申请按揭贷款。该合同附件四《补充协议》另约定，如贷款银行因买受人原因要求出卖人承担连带保证责任或直接偿还贷款本息责任的，出卖人有权在单方面解除合同的同时将因此产生的一切相关费用（包括但不限于违约金、损失、代付费、诉讼费和律师费等）直接从买受人已付房款中扣除，余款退还买受人；如所付房款不足支付上述费用的，出卖人有权向买受人追偿。因买受人过错，出卖人行使单方面解除合同权利时，买受人应承担总房款5%的违约金并赔偿出卖人的损失。2015年9月11日徐书兵、黄成华以及美乐地公司与昆山招行签订《个人购房借款及担保合同》，约定由昆山招行向徐书兵发放贷款100万元用于购买美乐地公司开发建设的昆山市巴城镇金湖银滩美墅一期第XX号楼XXX号房及XX号楼XX附车库及储藏室；借款期限为180个月，自2015年9月11日起至2020年9月11日止，还款方式为等额本金。黄成华签署《共同还款承诺书》，自愿对上述项下债务承担共同还款义务。美乐地公司为上述借款合同项下的债务提供连带责任保证，保证范围包括但不限于合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费等），同时保证人自愿放弃要求贷款人首先向借款人或其他人追索、对抵押物、质物先行处置或采取诉讼等法律手段的权利。2015年9月14日昆山招行发放贷款1000000元，但就该房屋约定的抵押房产，双方未办理抵押登记手续。借款合同履行过程中，因徐书兵和黄成华未能按足额向昆山招行履行还本付息义务，该行于2019年3月27日向本院提起诉讼。本院经审理后，于2019年9月26日判决：一、徐书兵、黄成华共同归还昆山招行借款本金809761.3元及利息、罚息、复利（截止到2019年9月23日利息金额为45062.78元、罚息金额为3218.55元、复利金额为1883.98元，之后的利息、罚息及复利金额，以借款本金809761.3元为基数，按合同约定的相应利率计算至实际付清本息之日止），支付律师费损失41058元；二、美乐地公司对徐书兵的上述义务承担连带责任，其在履行保证责任后，有权向徐书兵行使追偿权。2019年10月10日昆山招行出具《代偿证明》，确认美乐地公司于2019年10月9日已代徐书兵和黄成华偿还914174.61元。美乐地公司在徐书兵和黄成华支付购房款后向二人交付了涉案房屋。二人在该房屋上进行了部分墙体拆除。2019年10月18日昆山泰诺汇装饰工程有限公司向美乐地公司报价确认涉案房屋复原各项费用为317142元。庭审中，美乐地公司确认涉案房屋至今未完成修复。2015年1月1日美乐地公司与上海图优房地产营销中心（以下简称图优营销）签订《商品房销售总代理合同》，约定美乐地公司委托图优营销代理金湖银滩项目中所有可对外销售的商品房的销售，代理期限为交付本项目售楼处开始后的一年。代销房屋成功销售后，美乐地公司按实际销售总金额的5%支付代理佣金，代理佣金按月结算，每月结算上月佣金；佣金以上月实际到账金额为准（含首付款以及银行按揭贷款等房款）。后美乐地公司又与上海深格商务服务所（以下简称深格商务所）签订《企业策划合同》，委托该所为美乐地公司开发的金湖银滩项目提供企业策划服务，合同期限自2015年1月1日起至2016年12月31日止；本项目报酬按金湖银滩销售金额的1.5%计算，销售额以销售房款到账为准。2015年9月美乐地公司向图优营销支付涉案房屋佣金6750元，向深格商务所支付涉案房屋佣金2025元；2015年10月美乐地公司向图优营销支付涉案房屋佣金50000元，向深格商务所支付涉案房屋佣金15000元。2019年10月25日美乐地公司与江苏君中律师事务所签订《委托代理合同》，约定江苏君中律师事务所接受美乐地公司委托指派李军律师担任该公司与徐书兵、黄成华解除商品房购销合同纠纷案件代理人，代理费用为50000元。2019年10月28日江苏君中律师事务所向美乐地公司开具了相应的增值税普通发票。本院认为，徐书兵、黄成华经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃了自己的诉讼权利，应当承担对其不利的法律后果。美乐地公司与徐书兵、黄成华之间的《昆山市房屋购销合同》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。双方均应按约履行。现徐书兵、黄成华怠于归还银行贷款，导致美乐地公司承担连带保证责任，代二人向昆山招行归还了贷款本息及相关费用。徐书兵、黄成华的上述行为符合双方约定的合同解除条件。美乐地公司以诉讼的方式向徐书兵和黄成华提出了合同解除，后因徐书兵和黄成华下落不明，本院依法公告送达起诉状副本及应诉材料，故本院认定双方的《昆山市商品房购销合同》于2020年9月12日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因此，徐书兵、黄成华在合同解除后应当将昆山市巴城镇金湖银滩美墅一期第XX号楼XXX室房屋（含车库、储藏室）返还美乐地公司，并协助美乐地公司办理注销该房屋的销售备案手续。同时，美乐地公司应当将已支付的购房款返还徐书兵、黄成华。根据双方合同约定，美乐地公司有权从该款项中扣除代付费用以及因此支出的律师费，因此在扣除上述两项费用后，美乐地公司还应当返还徐书兵、黄成华470825.39元。恢复原状是徐书兵、黄成华的后合同义务，在二人未到庭明确同意履行上述义务，美乐地公司可自行恢复原状后要求徐书兵、黄成华承担相应的修复费用。美乐地公司虽然提供了相应的报价单，但实际该房屋的修复并未进行，相应损失并未实际发生，故对美乐地公司要求徐书兵、黄成华承担上述费用的诉讼请求，本院不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失为限。增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。涉案合同系因徐书兵和黄成华违约造成，故二人应当根据合同约定的标准向美乐地公司支付违约金71750元。该违约金在不足以弥补美乐地公司损失的情况下，该公司可以要求徐书兵、黄成华赔偿损失，但应当扣除双方约定的违约金数额。美乐地公司因徐书兵和黄成华的违约造成了已经支付的佣金损失共计73775元，低于双方约定的违约金数额，故徐书兵、黄成华还应当赔偿美乐地公司的损失差额为2025元。美乐地公司应当返还徐书兵、黄成华款项中扣除二人应当承担的违约金和损失差额后尚余397050.39元，美乐地公司应当予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告江苏美乐地房地产开发有限公司与被告徐书兵、黄成华于2015年8月27日签订的编号为2015031690号《昆山市商品房购销合同》于2020年9月12日解除。二、被告徐书兵、黄成华于本判决生效之日起十日内将位于昆山市XXX房屋返还原告江苏美乐地房地产开发有限公司。三、被告徐书兵、黄成华于本判决生效之日起十日内协助原告江苏美乐地房地产开发有限公司办理昆山市XXX房屋的销售备案注销手续。四、原告江苏美乐地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告徐书兵、黄成华购房款余额397050.39元。五、驳回原告江苏美乐地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费减半收取8857.5元，由被告徐书兵、黄成华负担。该费原告已经预交，本院予以退还，二被告于本判决生效之日起十日内直接交纳至本院。逾期未交纳，本院依法强制执行。原告交纳至第三方的公告费690元，由二被告负担；该费由二被告直接支付原告。（收款单位：昆山市人民法院诉讼费专户；收款银行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部；收款账号：32250198643600000811147986）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员  李加好二〇二〇年十一月十日书记员  苏 浩附相关法条：中华人民共和国合同法第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。