吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0202民初1585号 原告：袁纯威，男，1981年3月24日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。 被告：张新瑜，女，1979年6月14日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：孙超，吉林明达伟业律师事务所律师。 被告：孙凤艳，女，1961年9月22日出生，汉族，住吉林省永吉县。 委托诉讼代理人：李雪花，吉林常春律师事务所律师。 原告袁纯威与被告张新瑜、孙凤艳确认合同效力纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告袁纯威、被告张新瑜的委托诉讼代理人孙超、被告孙凤艳的委托诉讼代理人李雪花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁纯威向本院提出诉讼请求：请求法院依法确认两被告之间签订的房屋买卖合同无效。事实与理由：原、被告于2006年3月2日登记结婚，在婚姻存续期间购买了位于昌邑区雾凇中路369号卢瓦尔小镇G07号楼4单元2层97号的房产，登记在被告张新瑜名下。原告因家庭矛盾触犯刑法，服刑期间为2019年3月27日至2020年3月26日，在人身自由受限制期间，被告张新瑜伙同被告孙凤艳（系被告张新瑜母亲的基督教会姐妹，对原告和被告张新瑜家庭情况均知晓），于2019年9月27日欺骗不动产登记机关，办理了该房产的更名，现登记在被告孙凤艳名下。原告认为，被告张新瑜伙同被告孙凤艳恶意串通转移家庭共同财产，侵害了自己的合法权益，为维护自己的合法权益，原告起诉来院，请求判如所请。 张新瑜辩称，原告与答辩人于2006年登记结婚，婚后生育二子，双方在婚后多次发生矛盾，影响感情。因涉及双方隐私，出于对双方的尊重和善意不能向法庭陈述该部分事实。双方感情破裂严重至原告因故意伤害被判处有期徒刑一年的后果，双方至今分居已达两年。关于涉案房屋，首先是登记在张新瑜名下，此时张新瑜家庭无生活来源，处理一套房子补贴生活开销，实属正常。其次，答辩人事先得到了原告的授权，原告是完全知晓的。再次，购买人孙凤艳与答辩人签案涉房屋买卖合同、支付购房款、接受合法入住案涉房屋，通过善意等价、有偿、合法的方式对案涉房屋进行了合法占有。再次，案涉房屋已经办理了更名过户手续，现财产所有人为孙凤艳。还有合同法的立法宗旨是保护交易安全，案涉房屋买卖双方通过诚实守信、公平交易、价格公允、支付对价、交付房屋，交易过程真实、合法、有效。最后，张新瑜与孙凤艳交易前均将房屋和原告的实际情况向孙凤艳如实介绍，没有任何隐瞒，答辩人出售案涉房屋的行为光明正大、理直气壮。原告所谓恶意串通转移家庭共有财产、侵害原告合法权益一说，无任何事实及法律依据。综上，张新瑜请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 孙凤艳辩称，原告以恶意串通为由诉请确认房屋买卖合同无效，并要求恢复登记于原房主名下，没有事实与法律依据。且答辩人作为善意第三人，已支付全部价款，并办理了房屋更名过户，已善意取得房屋所有权。根据《婚姻法司法解释（三）》第十一条的规定，即：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。原告没有证据证明答辩人与另一被告恶意串通，且与事实不符。答辩人准备在市里养老，用其积蓄购买了涉案房屋，且已支付了全部价款，对一般人而言，要求其在房产交易中审查出卖人是否有配偶、处分的财产是否属于夫妻共同财产是不可能的也不利于交易的效率，更何况是要求年老多病且没有太多社会经验的农村老人。且答辩人要求被告张新瑜出具房屋产权证书，证明是张新瑜合法财产，已尽到了审查义务。 本院经审理认定事实如下：2019年7月28日，张新瑜与孙凤艳签订《房屋买卖合同》，孙凤艳购买张新瑜名下所有权证号为吉（2017）吉林市不动产权第XXXX号位于卢瓦尔小镇G-07号楼4单元2层97号房屋，建筑面积130.36平方米，成交价款为820,000元，乙方（孙凤艳）在签订本合约时，支付甲方（张新瑜）定金50,000元，该购房定金冲抵房款，剩余770,000元分两期给付，第一期给付170,000元房款，待该房屋按揭贷款还清并取消房屋抵押后办理更名过户，甲乙双方定于2019年9月30日前将更名过户手续办理完毕，第二期600,000元房款，于2019年10月15日前将剩余600,000元尾款结清。张新瑜在2019年7月28日出具《收据》写明“今收到孙凤艳用于购买卢瓦尔小镇G07号楼4单元201室住宅定金￥50,000元。”孙凤艳2019年8月7日向张新瑜转帐170,000元，2019年10月10日向张新瑜账户转款600,000元。2019年9月27日，张新瑜与孙凤艳签订《吉林市存量房买卖合同》约定，张新瑜将昌邑区雾凇中路369号卢瓦尔小镇G-07号楼4单元2层97号房屋以300,000元的价格出售给孙凤艳。同日，张新瑜将案涉房屋更名过户至孙凤艳名下并将房屋钥匙交付孙凤艳。 另查明，袁纯威与张新瑜系夫妻关系，二人于2006年3月2日登记结婚。2017年5月，二人在案外人刘晓玲处购得案涉房屋，价格为720,000元,登记在张新瑜名下后向银行贷款200,000元。2018年11月29日，张新瑜与袁纯威签订《离婚协议》，其中约定吉林市卢瓦尔小镇G07-4-201住宅归女方所有，剩余银行贷款由女方负责还款。2019年10月24日，张新瑜向丰满区人民法院提起离婚诉讼，于2020年7月16日申请撤回起诉。 再查明，袁纯威因故意伤害罪被本院判处有期徒刑一年，自2019年3月27日至2020年3月26日在吉林省未成年犯管教所服刑。 认定上述事实的证据有中国建设银行个人活期账户交易明细、民生银行个人账户对账单、结婚证、不动产登记审批表、吉林市存量房买卖合同、完税凭证、不动产权利及其他事项登记信息、吉林省吉林市昌邑区人民法院刑事附带民事判决书、释放证明书、《房屋买卖合同》、收据、转账凭证、离婚协议书。 本院认为，本案应系确认合同效力纠纷。袁纯威与张新瑜是夫妻关系，案涉房屋卢瓦尔小镇G-07号楼4单元2层97号房屋购于夫妻关系存续期间，系夫妻共同财产，袁纯威与张新瑜为案涉房屋的共同共有人。关于孙凤艳与张新瑜在2019年9月27日签订的《吉林市存量房买卖合同》与双方在2019年7月28日签订的《房屋买卖合同》系同一处房屋的买卖意思表示，且双方对于2019年7月28日签订的《房屋买卖合同》已经开始履行，其实际意思表示也按照820,000元的房款出售房屋,故孙凤艳与张新瑜在2019年9月27日签订的《吉林市存量房买卖合同》并非真实意思表示，属于无效的民事法律行为，该份《吉林市存量房买卖合同》为无效合同。关于孙凤艳与张新瑜在2019年7月28日签订的《房屋买卖合同》效力，依照《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条之规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”本案诉争房屋系袁纯威与张新瑜的夫妻共同财产，在袁纯威服刑期间，张新瑜在其不知情的情况下擅自出售夫妻共同财产系无权处分行为。虽然张新瑜提供其在2018年11月29日与袁纯威签订的离婚协议，协议中约定将夫妻共同财产中的案涉房屋归张新瑜所有，但双方至今婚姻关系仍然存续，故该份离婚协议并未实际履行，对于张新瑜的该份证据证明的问题，本院不予采信。现张新瑜与孙凤艳签订房屋买卖合同将案涉房屋出售给孙凤艳，并办理更名过户手续，故本案审理的争议焦点为孙凤艳购买案涉房屋是否够具有善意。首先，在审理过程中可知，孙凤艳与张新瑜一家都相识，并且知道张新瑜的婚姻状况，且张新瑜在出售房屋前已经向孙凤艳出示了其与袁纯威签订的《离婚协议》，孙凤艳应知晓该房屋购于夫妻关系存续期间，系夫妻共同财产，孙凤艳明知房屋并非张新瑜个人财产的情况仍购买，并不能推定其具有善意。其次，关于孙凤艳购买房屋的资金来源，孙凤艳与张新瑜之间的购房款分三次交付，除50,000元定金现金交付外，分别于2019年8月7日向张新瑜转帐170,000元，2019年10月10日向张新瑜账户转款600,000元，这两笔钱款均是在转账当日以现金形式存入账户后转给张新瑜，孙凤艳明知所购房屋为夫妻共同财产，在没有袁纯威的授权下将购房款全部转至张新瑜个人账户，且张新瑜在收到购房款后将钱款全部提现，现在钱款去向不明，袁纯威对于共有财产的权利受到侵害，故孙凤艳虽然支付对价，不能认定孙凤艳系善意取得案涉房屋。袁纯威主张张新瑜擅自处分夫妻共有财产与孙凤艳签订的《房屋买卖合同》无效，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”张新瑜与孙凤艳签订的《房屋买卖合同》无效，孙凤艳应当配合张新瑜将案涉房屋所有权人登记变更为张新瑜。关于孙凤艳向张新瑜交付的房款，因本案中孙凤艳并未向本院主张返还房款，本院不予处理，待本案生效后，孙凤艳可另行向张新瑜主张权利。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、张新瑜与孙凤艳于2019年7月28日签订的《房屋买卖合同》无效； 二、张新瑜与孙凤艳于2019年9月27日签订的《吉林市存量房买卖合同》无效； 三、孙凤艳于本判决生效之日起十日内协助张新瑜将昌邑区雾凇中路369号卢瓦尔小镇G-07号楼4单元2层97号更名过户至张新瑜名下。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,575元，保全费5,000元，由孙凤艳、张新瑜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  陈鹤 二〇二〇年十一月二日 书记员  张源