广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初4149号原告：刘顺芳，女，1993年8月30日出生，汉族，住广东省广州市增城区。被告：马赛力木，男，1964年6月5日出生，回族，住青海省化隆县。委托代理人：吴玲，广东达盛律师事务所律师。原告刘顺芳诉被告马赛力木房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告刘顺芳，被告马赛力木及其委托代理人吴玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘顺芳向本院提出诉讼请求：一、被告向原告返还保证金6800元；二、被告向原告赔偿违约金6800元；三、被告赔偿原告工作损失4500元；四、被告赔偿原告笔记本电脑损失4800元；五、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2019年5月16日，原被告双方签订《房屋租赁合同》。原告从事房地产行业，对店铺投资了近10万元。由于疫情是不能预见，不能避免的不可抗力，原告停工近两个月，停工期间无任何收入来源，考虑到今年经济环境萧条，原告实在无力维持店铺的日常开支才决定关闭店铺，并多次联系被告就解除合同一事进行协商，被告一直拒绝沟通此事。原告在2020年3月25日通过微信通知被告解除合同并承诺尽快清空商铺结清电费并交付商铺给被告，且愿意用押金6800元来抵三月份房租。但被告拒绝解除合同，且从未提及解除合同一事。被告却在2020年3月26日对本店强行加锁，提前收回商铺。被告提前收回商铺已经构成违约，被告须退回押金6800元且需支付相当于押金的6800元作为违约金。另外，原告多次告知被告要将商铺中的四台电脑搬回家，商铺里还有很多业主钥匙及贵重东西，导致原告无法取回业主的房屋钥匙带客户看房，被业主投诉和签单失败，导致损失4500元中介服务费。2020年4月8日，原告发现被告已撬锁后换锁，原告多次请求被告开门遭拒绝。2020年4月15日，原告请求警方协助开锁进店清点物资，发现丢失了一台三星笔记本电脑（价值4800元）。综上，请求支持原告的诉讼请求。被告马赛力木辩称：一、被告是二手房东，发生疫情后原房东免除了被告2020年2月的房租的三分之一，因此被告也免除原告二月份房租金的三分之一。原房东没有免除被告三月份的房租，被告也将三月份的房租全额支付给了原房东，因此被告无法免除三月份的房租。原被告双方就房租问题多次沟通，但原告拒绝支付三月份的房租，直至2020年4月27日原告才搬离涉案房屋。原告拒绝支付租金构成违约，原告在微信聊天记录中也承认其先违约的事实，根据合同约定被告有权没收保证金，且要求原告支付每月百分之一的违约金。二、根据被告提交的微信聊天记录可知，是原告要求被告将涉案房屋的门锁上并告知被告其已经拿走电脑，而本案中原告要求被告返还电脑，属于虚假诉讼。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年5月16日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）、广州锦宏房地产代理有限公司（经纪方）签订《房产租赁合同》，约定：租赁房产地址是广州市增城区新塘镇广深大道西168号202号之附1店，建筑面积25平方米，甲方同意将该房产出租给乙方作房产中介用途使用，租期为35个月，从2019年6月1日至2022年4月30日止；甲乙双方约定月租金为6800元，租金按月结算，乙方在每月5日结清本月租金，乙方必须按期缴纳租金，否则除继续交纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付违约金；乙方于2019年5月17日前向甲方交付保证金6800元，以及首月租金6800元；租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意；甲方提前收回该房的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作违约金；乙方提前退租的，甲方有权没收保证金；乙方若拖欠租金或相关费用超过十五天的，甲方有权终止本合同，收回房屋，没收保证金，并有权将该房产另行出租，因此造成损失的，由乙方赔偿经济损失；等内容。原告与被告儿子“小马”的微信聊天记录：2020年1月至2月期间，“小马”与原告谈涉案商铺转让事宜，因为双方对转让价格无法达成一致，原告不同意转让和搬离涉案商铺。2020年3月期间，“小马”向原告催交租金，原告以疫情影响等原因拒绝支付租金，原告表示可以没收押金但不同意交租金；期间，原告表示其把电脑拿回去了。庭审期间，原告陈述：1、我签订合同后，被告就要转让商铺，我当时说投资了10多万元不可能转出去，当时我说最少要给我8万元才同意转让，后来因为疫情原因没有转出去，我就说最低要4万元，但是被告没有同意。被告也叫我去找店铺，我找到店铺后，被告就叫我不要搬走，等疫情过后再转让。我在2020年3月25日把电脑拿回家，次日被告就上锁了。2020年4月27日被告已经将商铺转让出去了才要我搬走，之前一直不让我搬也不解除合同。2、涉案商铺是有房产证的，被告有提供给我方去办理营业执照，房产证记载**，没有具体到**。3、我方是2020年4月27日将涉案商铺交还给被告。4、因为被告违约在先强行上锁，根据合同第十二条约定，被告要赔偿我双倍押金。5、被告将业主钥匙锁在商铺里，导致业主对我方不信任，导致我方不能带客户租房，造成我方工作损失4500元。6、我没有支付2020年3月的租金。6、请求确认涉案合同在2020年3月26日解除，免除3月份的租金。被告陈述：1、涉案合同在2020年4月27日已经解除，因为原告已经将所有物品搬离涉案商铺，将房屋交付给我；2、我方收到原告支付的6800元保证金；3、我方没有拿原告的电脑；4、我方已经将涉案商铺转让给他人；5、我方在2020年4月8日因空调水管漏水进入了涉案商铺，修理好后就将涉案商铺上锁；原告在2020年3月26日将东西拿走，我在次日就把门上锁了，因为原告没有交租金。本院认为：原告与被告及广州锦宏房地产代理有限公司于2019年5月16日签订的《房产租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。根据查明事实可知，2020年1月至2月期间被告一直与原告谈涉案商铺转让事宜，因为双方对转让价格无法达成一致，原告不同意转让和搬离涉案商铺，此后亦未就转让事宜协商一致，但2020年3月期间被告曾多次催促原告支付该月份租金，而原告一直以受疫情影响没有开门营业没有收入为由拒绝支付租金，原告该行为已构成违约，故原告主张涉案合同于2020年3月26日解除，于法无据，本院不予支持。但由于原告在2020年4月27日已经搬离涉案商铺并交还商铺给被告，且原被告均表示涉案合同已经解除，只是对于解除的时间未成一致意见，故本院认为原被告双方均以实际行为表明不再履行涉案合同，涉案原告与被告的租赁合同关系已于2020年4月27日实际解除。考虑原告在涉案商铺从事房产中介行业，新冠病毒××疫情会对原告的经营造成一定的影响，但原告确实存在违约行为，故根据公平原则本院酌定被告应向原告返还保证金3400元（6800元减半）。对于原告请求被告承担违约责任并支付违约金、赔偿工作损失，缺乏理据，本院不予支持。对于原告请求被告赔偿其丢失笔记本电脑的损失，根据已查明事实可知，原告于2020年3月25日到涉案商铺把电脑取回，被告次日才对涉案商铺上锁，故原告主张系被告原因导致其丢失笔记本电脑并请求被告赔偿其损失，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告马赛力木于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘顺芳退还保证金3400元；二、驳回原告刘顺芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费372元，由原告刘顺芳负担317元，由被告马赛力木负担55元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二〇年十一月十日书记员  何晓蕾阮柳静