广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初26875号原告：深圳市彩浪投资有限公司，住所地深圳市龙岗区。法定代表人：王雨田，执行董事。委托诉讼代理人：茹晴晴，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文田，万商天勤（深圳）律师事务所实习律师。被告：杜猛，男，汉族，身份证住址河南省桐柏县。原告深圳市彩浪投资有限公司（以下简称原告）与被告杜猛（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人茹晴晴、王文田，被告杜猛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告签订的《深圳彩生活时代广场（筹备期）商铺租赁合同》于2019年6月24日解除；2.请求判令被告向原告支付拖欠的首期租金2217.24元、首期物业服务费554.31元、首期推广费92.39元；支付2019年1月1日至6月24日的租金、物业服务费、推广费共计55369.41元；支付2018年10月20日至2019年11月30日的水电费4010.19元；3.请求判令被告向原告支付逾期交纳首期租金、首期物业服务费、首期推广费的违约金2863.94元；4.被告向原告支付逾期交纳平日租金、平日物业服务费、平日推广费、水电费按年化24%标准计算的违约金至全部款项付清之日止（暂计至2020年4月1日为15380.44元）；5.本案诉讼费用由被告承担。上述1-4项诉讼请求暂计至2020年4月1日合计为人民币80487.91元。事实和理由：2018年9月14日，原、被告双方就龙岗区江南时代大厦1号楼深圳彩生活时代广场负二层BX号商铺（以下简称“该商铺”）租赁事宜签订了《深圳彩生活时代广场（筹备期）商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。双方在《租赁合同》第一条、第二条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十九条、第二十二条中就租赁场所、计租面积、租赁期限、保证金、租金、物业服务费、推广费、能源费用、商铺交还、违约责任等进行了约定。根据《租赁合同》约定，商业广场整体开业日为计租日，被告应当在合同签订日向原告支付计租日起至第二个月最后一日期间的首期租金、首期物业服务费、首期推广费，暂按2018年10月20日至2018年11月30日计算的首期租金为10347.12元、首期物业服务费为2586.78元、首期推广费为431.13元。对于首期租金、首期推广费、首期物业服务费以外的其他费用，被告应于每月20日前向原告支付下个月的租金7390.80元、物业服务费1847.70元、推广费307.95元；自实际接收该商铺之日起，及时足额支付该商铺所发生的水、电、燃气等能源费用，并按实际用量占商业广场的总用量的比例分摊能源传输过程中损耗量所产生的费用。2018年10月13日，被告进入商铺，并签署《商铺交付确认书》和《商铺交接验收确认书》。2018年11月10日，彩生活时代广场正式开业，被告所租商铺开始计收租金等费用。商业广场开业后，截至目前，被告拖欠原告因开业日调整而增加的首期租金2217.24元、首期物业服务费554.31元、首期推广费92.39元；拖欠2019年1月1日至2019年6月24日的租金、物业服务费、推广费；拖欠2018年10月20日至2019年11月30日的水电费。依据《租赁合同》第二十二条约定，被告未能按期足额支付首期租金、首期推广费、首期物业服务费的，自被告逾期支付第5日起，原告有权以书面通知方式解除本合同，被告应当向原告支付相当于首期费用应付金额的违约金；被告延迟交纳本合同项下非首期费用及保证金的其他应付费用的，包括但不限于租金、推广费、物业费、能源费等，每延迟一日，应当向原告支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金，被告延迟交纳超过30日的，原告有权单方解除本合同；如因被告原因导致本合同提前终止（包括被告违约导致原告解除合同的情形），则被告应在本合同终止后7日内补交减免的全部租金。2019年1月29日，原告向被告发出《催缴函》，向被告催收计算至2019年2月1日其拖欠的租费、物业服务费、推广费、水电费及相应违约金。2019年5月30日，经原告多次向被告催收拖欠费用，被告仍未支付，故原告向被告邮寄《关于解除租赁合同的通知书》，通知被告解除租赁合同，要求被告支付拖欠的费用及逾期付款违约金，并交还商铺。被告于2019年6月24日签收。2020年1月24日，原告委托律师向被告发送《律师函》，催告被告缴纳拖欠的租金、物业费、推广费、水电费等相关费用。截至目前，被告仍拖欠原告租金、物业服务费、推广费、水电费等费用，原告经多次催交均未果。现原告为了维护自身的合法权益，根据我国民事诉讼法相关规定，特向贵院提起诉讼，望如判所请。被告辩称，1.彩生活招商过程虚假宣传，以地铁为噱头，抬高租赁价格，最终并无地铁出口；2.彩生活所租赁的本栋商场，未进行充分的论证权益，导致开业后多次出现施工队堵门讨要费用的情况，导致整个商场经营无法维续；3.彩生活运营团队为首次经营商场，没有任何经营经验，导致商场开业后人流严重不足；商户多次沟通，彩生活意识到问题，将原有的运营总监曾芳芳更换。由此可以看出，彩生活自己都知道运营团队不专业。我方要求对方提供开业后每日统计的商场运营数据，很多商户每日的营业额不足500元。B1层的开业后每日人流非常有限；4.B1层本身是和地铁及天虹商场挂钩的，招商时这是两个重要的宣传点，但是开业后只有其他小餐饮开业，天虹并没有如期开业，更不要提根本就没有存在的地铁；5.B1层的其他商户均有免租，唯独松枝记和开心猫两家无免租，质疑彩生活招商欺骗；6.彩生活商户联盟多次组织同彩生活相关人员进行沟通，解决现有的运营问题，但彩生活始终未有任何表示。并且在这个过程中彩生活对于商户的诉求从未召集人员商讨共同解决，未体现商场管理职责；7.彩生活商户联盟在难以维续的情况下，向彩生活发出了停业通知书；8.本人愿意承担营业过程中产生的水电费，但店铺无法维续实属彩生活运营不善导致，所以租金、推广费等费用并不应由本人承担。同时，因为彩生活运营的不专业和不作为，以及招商的欺骗，导致前期的加盟费、装修费、人工等费用损失近20万，请法官考虑实际情况，给予判决。经审理查明，2018年9月14日，原、被告签订一份《深圳彩生活时代广场（筹备期）商铺租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区坂田街道坂雪岗大道4033号江南时代大厦1号楼“深圳彩生活时代广场”负二层BX号商铺出租给被告用于经营“松枝记”，租赁建筑面积为61.59平方米，租赁期限为36个月，自商铺计租日开始计算（暂定2018年10月20日起至2021年10月19日）。其中合同第7.1条约定，本合同签署当日，被告应当向原告支付人民币14781.60元（相当于2个月月租金标准）作为履约保证金；支付人民币615.90元（相当于2个月推广费）作为推广费保证金；支付人民币3695.40元（相当于2个月物业服务费）作为物业服务费保证金。合同第8.1.1条约定，该商铺的租金按计租面积计付，被告自计租日开始承担该商铺的租金,起始标准为每月每平方米人民币120元，即起始月租金标准为人民币7390.80元，实际具体按照下述约定执行，自2018年10月20日至深圳市地铁（城市轨道交通）10号线运营之日的当月，月租金标准与起始月租金标准相同，为人民币7390.80元；自深圳市地铁10号线试运营后的第一个租约年，月租金标准在上一个交租期的租金标准基础上递增10%，即每月租金为8129.88元；自深圳市地铁10号线试运营后的第二个租约年，月租金标准在上一个交租期的租金标准基础上递增5%，即每月租金为8536.37元...。合同第8.1.2条约定，本合同项下的租金支付方式为首期租金为计租日起至第2个月最后一日期间的租金，其中计租日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准（日租金标准为月租金标准／30日）的乘积计算。除首期租金外，其他交租期租金均按每1个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。被告应当在每个交租期的最后一个月20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向原告一次性足额支付下个交租期租金。合同第8.1.3条约定，本合同项下首期租金应于本合同签订当日支付，租金期间为2018年10月20日至2018年11月30日，应交租金为10347.12元。合同第8.2条约定，为扶持被告经营，原告同意在前述租金支付标准的基础上，给予被告／月的免租优惠，即自／年／月／日至／年／月／日，被告实际需支付的租金金额为／元。合同第9.1条约定，作为该商铺的承租人，被告应当自计租日起向原告交纳该商铺的物业服务费，物业服务费收费标准为按商铺的计租面积计算，计租日起每平方米每月人民币30元,即每月物业服务费标准为人民币1847.70元。合同第9.2条约定，原告在开业日起的首期物业服务费的收费期间内实际收取的物业服务费以第9.1条约定标准执行；其后，原告有权根据该商铺所在地城市居民消费价格指数重新测算、调整该商铺的物业服务费标准。合同第9.3约定，物业服务费支付方式，首期物业服务费为计租日起至第2个月最后一日期间的物业服务费，除首期物业服务费外，其他交费期物业服务费均按每1个完整的自然月（即每月第一日至最后一日）为一个交费期交纳，被告应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向原告一次性足额支付下个交费期物业服务费；首期物业服务费应于本合同签订当日支付，收费期间为2018年10月20日至2018年11月30日，应交物业服务费为2586.78元。合同第10.1条约定，原告将不时地进行商业推广活动，被告同意接受原告的推广活动并承诺为此向原告按月支付推广费。合同第10.2条约定，被告应当自计租日起向原告交纳该商铺的推广费，推广费收费标准为接该商铺的计租面积计算，计租日起每平方米每月人民币5元，即每月推广费标准为人民币307.95元。合同第10.3条约定，原告在开业日起的首期推广费的收费期间内实际收取的推广费以第10.2条约定标准执行，其后，原告有权依据商业广场运营、整体推广服务等成本开支变化而调整推广费，每次调整前，原告须提前1个月以书面方式通知被告。合同第10.4条约定，推广费支付方式，首期推广费为计租日起至第2个月最后一日期间的推广费，除首期推广费外，其他交费期推广费均按每1个完整的自然月（即每月第一日至最后一日）为一个交费期交纳，被告应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向原告一次性足额支付下个交费期推广费，首期推广费应于本合同签订当日支付，收费期间为2018年10月20日至2018年11月30日，应交推广费为431.13元。合同第11.1条约定，自被告实际接收该商铺之日起，被告应当承担并及时足额支付该商铺所发生的水、电、燃气等能源费用（以上费用在本合同中统称为能源费用），不得影响商业广场的正常整体经营；被告不得以任何理由拒绝交纳或延迟交纳本合同项下之能源费用，否则因被告延迟支付能源费用导致需向第三方支付赔偿款、违约金、罚款等均由被告自行承担，与原告及物业服务公司无关。合同第11.2条约定，商业广场公共区域内水、电、燃气等能源传送过程中损耗量所产生的费用，按照被告实际用量占商业广场的总用量中比例分摊，被告应当在交纳相关能源费用同时将分摊的损耗费用一并向原告交纳。合同第11.5条约定，能源费用具体标准及支付方式按物业管理服务协议约定执行。合同第12.1条约定，原告可将本合同中的部分权利义务委托给物业服务公司代为行使和履行，无须再通知被告，被告应予接受，不得异议。合同第19.1条约定，本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日（即交还期）内，被告应当将该商铺交还原告。合同第19.2条约定，在交还期内，被告应当向原告及物业服务公司归还所有原告及物业服务公司向被告提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该商铺符合交付时的各项标准要求且保持清洁完好状态；被告应付清应付租金、推广费、物业服务费或其他应付款项（包括但不限于能源费、需向顾客等支付的包括但不限于充值卡、会员卡等涉及的退费等）；被告应将被告及转租承租人的工商税务注册地址从该商铺迁出，完成相应工商税务变更登记或注销手续。合同第19.3条约定，双方确认，因租赁期限届满或因被告违约导致本合同终止的，则在交还期内，被告仍应当按届时月租金标准向原告支付占用费，并应按届时物业服务费标准向原告支付物业服务费及承担各项能源费用等。合同第19.4条约定，无论任何原因，交还期满后被告仍未能将符合第19.2条款约定要求的该商铺交还原告，则自交还期届满之日的次日起，被告应当按照合同终止时该商铺的月租金标准的200%向原告支付占用费，并按照合同终止时该商铺当月物业服务费标准的100%向原告支付物业服务费及承担相关的能源费用，直至被告按照合同要求交还该商铺为止；若因此造成原告延迟向新租户等相关方交付该商铺而需承担违约金、中介费以及造成的其他损失，均应由被告负责赔偿。合同第19.5条约定，自交还期届满之日的次日起，原告或物业服务公司有权采取对该商铺停止水、电等能源供应、控制人员从该商铺进出、阻止被告继续开业经营等强制措施；此种情形下，被告所应当承担的租金、推广费、物业服务费及相关能源费用并不因此而得到减免。合同第19.6条约定，无论任何原因，如被告自交还期届满之日起10日后，仍未将该商铺交还给原告，原告或物业服务公司有权直接将被告在该商铺内的物品及设备设施转移至他处存放，并将该商铺清理收回使用，此期间发生的被告物品的存放费用以及因此造成的被告损失由被告自行承担，原告不对此承担任何赔偿或补偿责任。合同第19.7条约定，在被告向原告交还该商铺的同时，双方应当签署该商铺交还确认书；在双方签署了该确认书之后或虽未签署该确认书，但被告已经实际撤离该商铺之后，被告在该商铺内遗留的任何装饰装修设施设备、物品等均为被告放弃了所有权及一切权利，原告有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理），且无需赔偿被告。合同第22.2条约定，被告延迟交纳本合同项下非首期费用及保证金的其他应付费用的，包括但不限于租金、推广费、物业费、能源费等（以下简称“平日费用”），则每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金，被告延迟交纳超过15日，经过原告书面催告，被告仍不交纳的，原告或物业服务公司可以对商铺暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至被告履行相关付款义务为止；原告或物业服务公司无需因此而向被告或第三方承担任何责任，原告或物业服务公司因此受到第三方索赔的，原告或物业服务公司有权向被告追偿损失；双方确认，在被告欠付租金、推广费、物业服务费等费用期间，未经原告批准，被告不得将放置于该商铺内的货物、财物转移出该商铺；被告延迟交纳超过30日，原告有权单方解除本合同，并由被告承担导致合同终止的违约责任；双方特别确认，在租赁期限内，若被告延迟交纳平日费用等累计超过3次，则原告也有权单方解除本合同，并由被告承担导致合同终止的违约责任。合同第22.4条约定，双方确认，本合同因被告违约而提前终止的，则原告有权没收本合同项下之履约保证金，本合同因原告违约而提前终止的，原告应当无息返还本合同项下的履约保证金，如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足。合同第22.7条约定，双方确认，被告妥善履行本合同的权利义务是原告给予被告8.2条项下减免租金优惠政策的前提，如被告原因导致本合同提前终止（包括被告违约导致原告解除本合同的情形），则被告应在本合同终止后7日内补交减免的全部租金。合同另对其他事项进行了约定。上述合同签订后，被告向原告交纳了履约保证金14781.60元、物业服务费保证金615.90元、推广费保证金3695.40元，被告于2018年9月14日向原告转账13327.53元。庭审中，原告确认收到上述保证金，但主张支付租金、物业费、推广费到2018年12月31日，水电费支付到2018年10月19日，之后被告没有向原告交纳过其他费用。2018年10月13日，被告签署《商铺交接验收确认书》。2018年10月26日，被告签收《开业确认函》，确认整体开业日2018年11月10日起开始计租。原告多次书面向被告催缴无果，遂于2019年5月30日向被告发出《关于解除租赁合同的通知书》，通知：“1、我司自2019年5月31日解除租赁合同，我司可就该商铺重新进行招商租赁；2、请阁下于收到本通知后三个工作日内支付上述拖欠费用，合计24984.53元及逾期付款违约金7573.94元；3、阁下已支付的各项款项，我司不予退还；4、请阁下于收到本通知书后三个工作日内补付营运免租期内所免去的所有租金共计0元；5、请阁下于收到本通知书后三日内将该商铺交还我司，并与我司办理书面交还手续，否则我司将视为阁下已自动搬离，我司有权按照租赁合同进入该商铺并进行清理，由此产生的责任及费用由贵司自行承担”。庭审中，被告确认2019年6月24日收到《关于解除租赁合同的通知书》，但认为其2019年2月份已实际离场，这个日期系对方单方面认定，已向原告工作人员交还了店铺钥匙，原告将案涉店铺大门封锁导致被告无法进入清场。另查，江南时代大厦1号楼系原告于2017年12月9日与出租方深圳市沃华木业有限公司签订《江南时代大厦1号楼物业租赁合同》取得2017年4月20日至2032年4月19日止共15年的承租权，租赁合同约定租赁总建筑面积32948.705平方米（其中负二层面积8183.285平方米），该江南时代大厦1号楼已取得不动产权登记证书，用途为一类工业用地/厂房，建筑面积为19988.63平方米。再查，被告拖欠2018年10月20日至2019年2月28日水电费2821.33元，其中2019年3月之后水费基本为0元。在商场开业后，因原告拖欠装修工程款发生了几次装修工人锁大门、拉横幅维权事件。本院认为，原、被告签订了租赁合同，双方形成了合法有效的房屋租赁合同关系。经查，原告出租给被告的商铺已经产权登记，虽法定用途为工业用地，双方约定用于商业，但没有违反法律法规的强制性规定，被告主张双方所签的商铺租赁合同全部无效，没有法律依据，本院不予支持。关于合同的解除时间。原告主张因原告多次向被告催收拖欠费用及滞纳金，被告一直没有支付，故向被告邮寄了关于解除租赁合同的通知书，通知被告自2019年5月31日解除合同，被告于2019年6月24日签收。被告则主张其实际于2019年3月1日起停止涉案商铺的经营，因原告的原因没办法进场清场。本院认为，合同解除的时间应以解除租赁合同的通知书到达被告时为准，原告请求确认合同于2019年6月24日解除，符合法律规定，本院予以支持。根据庭审查明的事实，被告撤场时双方未签署商铺交还确认书，但被告已经实际撤离该商铺，被告在该商铺内遗留的任何装饰装修设施设备、物品等均为被告放弃了所有权及一切权利，原告有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理），且无需赔偿被告，故结合原告提交的水电抄表记录和庭审陈述，本院依法认定被告自2019年3月1日之后未再在涉案商铺实际经营，因双方合同约定的退铺标准对承租方属于加重责任的不公平、不合理条款，故本院对此不予认可，本院依法认定被告已于2019年3月1日将商铺交还给了原告，原告请求判令被告支付3月1日之后的租金、物业服务费、推广费等费用，本院不予支持。关于2019年3月1日之前的租金、物业服务费、推广费，依照合同约定，被告需支付首期租金2217.24元、首期物业服务费554.31元、首期推广费92.39元，及2019年1月1日至2019年2月28日期间租金（含免租期内租金）、物业服务费、推广费19092.85元，原告请求上述租金、物业服务费、推广费符合合同约定，本院予以支持。关于被告辩称原告虚假宣传和招商欺骗的行为，未提供有效证据予以佐证，本院不予采信。关于2018年10月20日至2019年2月28日的水电费，经查，该商铺在2018年10月20日至2019年2月28日产生的水电费为2821.33元。被告在2019年2月份已实际离场，对原告主张2019年3月之后产生的水电费的诉求，本院不予支持。关于原告请求的违约金。原告请求判令被告支付尚未交纳首期租金、首期物业服务费、首期推广费的违约金共计2863.94元，还请求逾期交纳平日租金、平日物业服务费、平日推广费、水电费、房屋交还期内的占用费及物业管理费、免租期租金按年化24%计算至款项付清之日止的违约金，考虑到原告在履行租赁合同中确实存在因拖欠装修工程款而发生商场被锁门、拉横幅维权影响被告经营的行为，且本案原告并不需退还被告履约保证金、物业服务费保证金、推广费保证金，故原告请求的违约金，本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市彩浪投资有限公司与被告杜猛签订的《深圳彩生活时代广场（筹备期）商铺租赁合同》于2019年6月24日解除；二、被告杜猛应于本判决生效之日起三日内支付首期租金2217.24元、首期物业服务费554.31元、首期推广费92.39元给原告深圳市彩浪投资有限公司；三、被告杜猛应于本判决生效之日起三日内支付2019年1月1日至2019年2月28日期间租金、物业服务费、推广费共计19092.85元给原告深圳市彩浪投资有限公司；四、被告杜猛应于本判决生效之日起三日内支付2018年10月20日至2019年2月28日的水电费2821.33元给原告深圳市彩浪投资有限公司；五、驳回原告深圳市彩浪投资有限公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1812元，减半收取计906元（原告已预交），由原告深圳市彩浪投资有限公司负担627元，由被告杜猛负担279元。原告深圳市彩浪投资有限公司可向本院申请退回279元，被告杜猛应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳279元，拒不缴纳的，本院予以强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李琼玲二〇二〇年十一月二十四日书记员  张淑惠