上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初16609号原告：上海先达房地产发展有限公司，住所地上海市。法定代表人：马守中，董事长。委托诉讼代理人：汪滢，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：沈丹荔，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。被告：刘慧军，男，1964年2月1日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：姚媛(刘慧军配偶)，女，1967年10月28日出生，汉族，住上海市普陀区。原告上海先达房地产发展有限公司(以下简称“先达公司”)与被告刘慧军租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日受理后，依法适用简易程序进行审理，由审判员于凯独任审判，于2020年11月3日公开开庭进行审判。原告先达公司的委托诉讼代理人沈丹荔及被告刘慧军的委托诉讼代理人姚媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告先达公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告之间的《逸流公寓地下停车泊位临时租用协议》于2019年5月18日解除；二、判令被告向原告返还停车位；三、判令被告支付自2019年4月1日至2019年5月18日的租金795.92元以及应当支付之日起第二日至实际支付之日止按照当月应付租金的0.04%计算的逾期付款违约金；四、判令被告按照每月750元的标准支付自2019年5月19日起至实际返还之日止的车位占用费；五、诉讼费由被告承担。审理中，原告自愿放弃对第三项诉讼请求中逾期付款违约金的主张，同时明确租赁期限内租金标准按照每月500元计算(协议中约定的租金另包含车位的物业管理费100元)。事实与理由：原、被告签订《逸流公寓地下停车泊位临时租用协议》，约定被告临时租用原告位于上海市普陀区普雄路29弄逸流公寓二期地下车库的车位。协议签署后，原告依约履行各项义务，但被告自2019年4月起拖欠租金，经原告催讨未果，已构成严重违约。故原告诉至法院，请求判如所请。被告刘慧军辩称，原告于2016年6月开始因地下车位价格与业主产生矛盾，在多方协商尚未达成一致意见的情况下，擅自张贴租金调整的通知，广大业主信以为真，直至2019年才获悉原告的涨价并未由各方达成一致意见，原告显然已构成欺诈。为迫使业主就范，原告动用大批社会保安，在地下车库进出口设置关卡，引发矛盾冲突，业主被迫签署《逸流公寓地下停车泊位临时租用协议》，故该协议应予以撤销。且原告所提供的《逸流公寓地下停车泊位临时租用协议》并无原告签订的日期，依照协议约定，尚未生效，不能约束被告。2019年2月，上海市普陀区逸流公寓业主委员会出具业主大会第五次会议表决结果公示，通过“地库车位恢复原租赁费(协议中止执行)”、“地库车位租赁费统一在物业前台收取”等决议，在原告并未起诉请求撤销的情况下，该决议合法有效，原告起诉没有法律依据。现被告已按照原租赁价格(每月400元)向物业公司缴纳车位租金至2020年底。因此，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。经审理查明事实如下：原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订《逸流公寓地下停车泊位临时租用协议》，主要内容为：甲方同意将上海市普陀区普雄路29弄逸流公寓二期B2-108号地下车位租赁给乙方使用；租金为每月600元(含车位物业管理费100元)，乙方在签订协议之日应支付六个月的租金，此后每六个月收费一次，到期前十天预付；租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日止；乙方逾期给付租金的，甲方有权向乙方追索租金并按每天万分之四的标准追索违约金，同时暂停其使用权或解除协议；乙方于租赁期满或协议自动解除次日，应将车位腾空交还甲方，如拖延未还，甲方有权强制收回，并可追索乙方拖延期间正常租金及相等数目违约金；协议自双方签订之日生效。该协议落款处，被告注明日期为“2019年1月3日”，原告未注明日期。上述协议签订后，原告向被告交付地下车位，被告给付车位租金至2019年3月底，自2019年4月1日未再缴纳租金。2019年5月14日，原告委托代理出具向被告《律师函》，向被告催讨租金，并告知若未能于2019年5月17日之前付款则上述《逸流公寓地下停车泊位临时租用协议》于2019年5月18日解除。被告于次日收到该函。以上事实，有《逸流公寓地下停车泊位临时租用协议》、《律师函》及当事人当庭陈述等证据予以证明，本院予以认定。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。原告与被告就地下车位签订《逸流公寓地下停车泊位临时租用协议》，合同内容于法不悖。被告认为签订协议时受到欺诈、胁迫，但并未提供充分证据予以证明。原告作为享有地下车位出租权的主体，有权提出对地下车位的租金价格予以调整，而被告作为小区业主，亦有权与原告就承租价格进行协商，在双方无法达成一致的情况下，双方均有权放弃缔约机会，故签订上述协议应系双方真实意思表示。双方签订协议后，原告已履行交付地下车位供被告使用的义务，被告亦已部分履行付款义务，故一方未注明落款日期并不影响协议生效。因此，该协议合法有效，对双方均具有约束力。被告在租赁期限内未按照约定给付车位租金，显然已构成违约，原告有权行使解除权，被告应承担相应违约责任。需要指出的是，在原、被告依法签订上述协议的情况下，被告所在小区以召开业主大会的方式，表决通过“地库车位恢复原租赁费(协议中止执行)”、“地库车位租赁费统一在物业前台收取”的决议，并不具备变更协议约定的效力，对缔约双方并无约束力，亦不足以构成被告拒付租金的理由。被告自述已向物业公司给付车位租金，但因并非向原告直接交付，并不能视为完成付款义务。被告自述已收到原告发出的《律师函》，且并未在期限内付款，故上述协议已于2019年5月18日解除。因被告违约，故应继续履行给付租赁期限内租金的义务，并应向原告返还地下车位的。鉴于被告在协议解除后并未及时返还地下车位，还应承担自合同解除次日起至实际返还之日前的占用费。综合考虑双方协议的履行情况以及原告主张权利的情况，自合同解除次日起至2019年12月31日止期间的占用费仍参照租金标准计算；自2020年1月1日起的占用费，依照协议约定的内容，原告自愿调整后的占有费计算标准并无不妥，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告上海先达房地产发展有限公司与被告刘慧军签订的《逸流公寓地下停车泊位临时租用协议》于2019年5月18日解除；二、被告刘慧军应于本判决生效之日起十日内将上海市普陀区普雄路29弄逸流公寓二期B2-108号地下车位返还原告上海先达房地产发展有限公司；三、被告刘慧军应于本判决生效之日起十日内给付原告上海先达房地产发展有限公司自2019年4月1日起至2019年12月31日止期间的车位租金及占用费4,500元；四、被告刘慧军应于本判决生效之日起十日内给付原告上海先达房地产发展有限公司车位占用费(按照每月750元的标准，自2020年1月1日起计算至上述车位实际返还之日止)。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费50元，减半收取，计25元，由被告刘慧军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  于 凯二〇二〇年十一月二十五日法官助理  刘晶菁书 记 员  朱 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一)因不可抗力致使不能实现合同目的；（二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。