贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终2741号 上诉人（原审原告）：王**，男，汉族，1979年6月26日生，贵州省瓮安县人，住贵州省瓮安县。 委托诉讼代理人：蒋小兰，女，汉族，1978年2月18日生，贵州省瓮安县人，住贵州省瓮安县，系王**妻子。 被上诉人（原审被告）：林德华，男，汉族，1975年12月19日生，贵州省瓮安县人，住所地贵州省瓮安县。 被上诉人（原审被告）：王碧礼，男，汉族，1975年10月29日生，贵州省瓮安县人，住所地贵州省瓮安县。 上诉人王**因与被上诉人林德华、王碧礼房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省瓮安县人民法院(2020)黔2725民初243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王**上诉请求：一、撤销一审判决，改判二被上诉人承担连带退还购房款责任。二、本案一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定房屋买卖的事实清楚，但对退还购房款的责任主体认定错误。基于房屋买卖合同关系，现上诉人所购房屋二被上诉人无法实际交付（处于烂尾），因此依法解除合同，根据合同相对性原则，二被上诉人应依法承担退还购房义务。一审法院认定被上诉人王碧礼不承担退还购房款义务严重违反合同相对性原则。二被上诉人之间的《联合建房合同书》系其内部合作关系，不具有对抗上诉人的法律效力。上诉人与二被上诉人签订的《购房协议》均在双方平等自愿的前提下签订，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规之强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。其次，上诉人购买的房屋所有权系被上诉人王碧礼，且二被上诉人之间合作建设的房屋并未实际分割，同时上诉人所签的《购房协议》出售方系二被上诉人签字捺印，即二被上诉人为本案的房屋出售主体。最后，至于上诉人将购房款交与二被上诉人中的谁，并不影响上诉人已履行支付购房款的义务。因为，在购房合同中也并未约定上诉人将购房款支付到特定的人或者账户，因此，只要上诉人将购房款支付给出售方（被上诉人），就履行了合同约定的义务，至今二被上诉人无法实际交付房屋，导致上诉人合同目的不能实现，构成根本违约，故二被上诉人应当依法承担连带退还购房款的责任。 林德华、王碧礼二审未答辩。 王**向一审法院起诉请求：1、请求依法解除原被告双方签订的《购房协议》由二被告立即退还原告购房款捌万零捌拾元（小写：80,080元），并按照中国人民银行同期贷款利率支付原告利息壹万伍仟贰佰壹拾伍贰角整（小写15,215.2元，以原告支付房款80,080元为基数，年利率4.75％予以计算4年利息）；2、判令二被告承担因延期交房给原告造成的实际经济损失壹万贰仟陆佰元整；3、判令二被告对上述款项承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年11月19日，瓮安县国土资源局批准王碧礼在瓮水办事处茅坡村××组××集体土地建房，准予使用土地面积为壹佰柒拾平方米，王碧礼于2014年2月8日与被告林德华签订《联合建房合同书》，约定王碧礼投入瓮安县国土资源局批准使用的集体土地以及其他原有土地，林德华投入资金并且承担建造义务。于2015年1月7日林德华、王碧礼与王**签订《购房协议》，约定林德华、王碧礼自愿将位于瓮安县王碧礼家土地上修建的房屋（第二层楼上楼左边套房）出卖给王**，房屋出售价格为人民币拾万零捌拾元整（100080.00元），付款方式为王**一次性付款给林德华、王碧礼房款捌万零捌拾元（小写：80080元），剩余贰万元交房一次性付清，该《购房协议》也对其他事项进行了约定。王**按照约定已给付林德华购房款捌万零捌拾元（小写：80080元），事后因房屋未竣工至今房屋仍未交付给王**，王**遂诉至一审法院并判如所请。 另查明，王**与林德华、王碧礼签订的《购房协议》并未约定房屋的具体交付日期以及相关的违约责任。同时因被告林德华所签的一审法院送达给其的相关应诉材料的字迹在直观上与其在签订《购房协议》及《收条》的字迹不一致或者相似，一审法院依法通过微信聊天的方式联系林德华并拍照《购房协议》《收条》向其发送，后林德华表示《购房协议》《收条》下方的签字是其本人所签。 一审法院认为，原告王**与被告林德华、王碧礼签订《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”之规定，双方均应恪守合同约定，原告按照约定已经交付给被告林德华购房款80080元，被告应当按照约定向原告交付房屋，事实上从签订《购房协议》至今已长达五年之久房屋实际未交付给原告，致使原告不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，现原告请求解除《购房协议》以及退还购房款符合法律规定，一审法院予以支持。关于退还购房款的责任主体的问题，一审法院认为被告王碧礼虽是《购房协议》的签订主体，但购房款80080元实际是交付给被告林德华，因此，被告林德华系退还购房款的责任主体，被告王碧礼不承担退还购房款的责任；关于原告请求被告按照中国人民银行同期贷款利率支付原告利息壹万伍仟贰佰壹拾伍贰角整（以原告支付房款80,080元为基数，年利率4.75％，计算4年利息）的问题，因《购房协议》并未约定房屋交付日期，也未约定延期交房需承担原告交付的购房款所应得的利息等违约责任，庭审中原告声称口头约定当年年底交付房屋并无证据证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，一审法院对其主张不予支持；关于原告请求被告承担未交房造成原告的经济损失的问题，一审法院认为原告提供的《房屋租赁合同》及《收条》复印件证明被告未交房造成其租金损失，但该经济损失并非具有直接性，何况原、被告签订的《购房协议》没有约定经济损失，所以，一审法院对其请求不予支持。被告林德华经传票传唤无正当理由拒不到庭，是被告林德华对其权利的处分，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，本案可以缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告王**与被告林德华、王碧礼于2015年1月7日签订的《购房协议》；二、限被告林德华于本判决生效后十日内退还原告王**购房款人民币八万零八十元；三、驳回原告王**其余诉讼请求。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审经审理查明，涉案房屋位于瓮安县，系占用集体土地建房。王**与林德华均非涉案房屋所在地集体经济组织成员。 二审查明的其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，综合各方当事人的诉辩请求和理由，归纳本案争议焦点为：王碧礼应否承担退还购房款的连带责任。 农村宅基地属于农村集体组织所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，具有成员权的属性。农村房屋的买卖必然会涉及到宅基地使用权的转移，如允许向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地，则违反了其成员权属性，势必造成本集体经济组织和本集体经济组织其他成员的利益受损。因此，出于对公共利益的考量，非同一集体经济组织成员间的农村房屋买卖合同应认定为无效。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”的规定，本案中，涉案房屋系建设于农村集体土地，而王**与林德华均非涉案房屋所在地村集体成员，就涉案房屋签订的购房协议，违反国家相关土地管理政策，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条中规定的合同无效的情形，因此，该购房协议为无效协议，无效合同自始无效，无需解除。 根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。存在前款情形，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，虽然上诉人并未就合同效力提出上诉，但涉案合同内容违反法律禁止性规定，应当认定无效，鉴于本案法律关系性质对本案裁判结果没有影响，因此本院直接予以纠正。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，一审中王**自认是将房款交予林德华，林德华因该合同取得的财产，应当予以返还，因此一审认定本案购房款实际是交付给林德华，林德华系退还购房款的责任主体，王碧礼不承担退还购房款的责任正确，应予维持。 综上，一审判决认定《购房协议》有效不当，上诉人王**的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持贵州省瓮安县人民法院（2020）黔2725民初243号民事判决第二、三项； 二、变更贵州省瓮安县人民法院（2020）黔2725民初243号民事判决第一项为：上诉人王**与被上诉人林德华、王碧礼于2015年1月7日签订的《购房协议》无效； 三、驳回上诉人王**的其他上诉请求。 一审案件受理费减半收取1229元，由被上诉人林德华负担；二审案件受理2458元，由上诉人王**负担。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  唐新春 审判员  陈福江 二〇二〇年十一月十七日 法官助理陆梅 书记员雷春莲