江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初3194号原告：苏生，男，1984年6月13日生，住盐城市。原告：周慧，女，1989年2月18日生，住盐城市。委托诉讼代理人：苏生（系原告周慧的丈夫），男，1984年6月13日生，住址同上。被告：盐城久华房地产有限公司，统一社会信用代码91320902557082920B，住所地盐城市区长坝路**金色华庭****（3）。法定代表人：李坷进，该公司总经理。委托诉讼代理人：侍荣凤，江苏鼎盛湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁昱，江苏鼎盛湖律师事务所律师。原告苏生、周慧与被告盐城久华房地产有限公司（以下简称“久华公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，分别于2020年8月21日、2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告苏生暨原告周慧的委托诉讼代理人，被告久华公司的委托诉讼代理人侍荣凤、丁昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏生、周慧向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行编号为000114的《翠湖名邸签约确认书》的内容，并在1日内，与原告签订正式的《商品房屋买卖合同》。2、判令被告要在合同签订日的1日之内，按照住建局要求，完成合同备案。3、判令被告承担因被告导致原告延迟入住新房而产生的租房费用，一年的租房费用为：2400元*12=28800元（从2020年1月至2020年12月）。4、判令被告承担本案全部诉讼费用及因本案而产生的所有费用。事实和理由：2019年12月26日，两原告前往盐城市亭湖区的翠湖名邸售楼部，有意向购买房屋，接待两原告的是被告久华公司的女销售员瞿某。在瞿某的销售沟通中，原告询问相关签约流程和各个环节，还特地问到她，“签订的房屋买卖合同，我什么时候可以拿走？”她确定地说，“合同可以当场拿走。”于是，考虑了一番，两原告确定下要买这里的房子。两原告通过网银转账的方式，向久华公司支付了伍万元定金，定购了该小区的的房子，约定房屋单价为10200元/平米，签订了《翠湖名邸预约意向确认书》。久华公司的员工瞿某和陈婷婷，向两原告出具了《款项收据》。两原告与瞿某约定：2020年1月5日，两原告与久华公司签订房屋买卖合同，并支付首付款。2020年1月5日，两原告夫妇按约到城市亭湖区的翠湖名邸售楼部，签订了编号为000114的《翠湖名邸签约确认书》，是由女销售员瞿某填写相关内容后，两原告签字确认。接着，两原告问到瞿某，“《商品房屋买卖合同》打印出来了吗？我们要确认一下相关条款内容，等没有问题了再支付款项。”瞿某回答道，“今天只能是草签合同，而且草签合同是不让客户拿走的。”之后，瞿某叫了一位自称是她领导的男子，走过来跟两原告谈了一会儿。该男子与瞿某的说法完全一致，而且说，“这个是我们盐城久华公司的规定。我们公司的流程就是这样的，你们觉得可以接受就买房，不接受那就退房吧。”久华公司的这种说法和做法，导致两原告不能够签订正式的房屋买卖合同。在2020年3月12日，瞿某通过快递向原告邮寄了一份文件，详细内容见序号为6号的证据材料，其中有一句话，“在截止2020年1月5日前的有效期内享有优先购买权。同时，你方承诺于该期限前来我司售楼部处现场交付首付款并签订购房合同，但你方至今未能来签约。……”。2020年4月18日，盐城久华公司通过其法律顾问蔡百灵向原告邮寄了一份文件，其中提到“然而到2020年1月5日，二人并未按期赴约签订《购房合同》。……”这是久华公司的信口雎黄，歪曲事实。这与微信沟通截图上的内容:“约定1月5日，昨天领导在公司，您也在公司。……”是自相矛盾的。久华公司根本没有诚意按照合规程序与原告方签订合同，始终固执地要求原告方：“先支付首付款，合同条款不能改，草签合同不能给客户拿走；如果你不能接受的话，那就把手续材料带过来直接退房。……整个市场行情都是这样的，人家的流程也都是这样的。”久华公司的真实做法和想法，在多通电话录音中，体现得清清楚楚。根据《商品房销售管理办法》，第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人己经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告于2019年12月与被告形成事实上的买卖关系，如果该关系能够正常进行，那么购买的房屋就能正常交付，但因被告行为导致原告不能入住预定的房屋，造成原告的机会成本，故按一年租金进行主张。基于上述事实和理由，请求法院支持原告的诉讼请求。被告久华公司辩称：一、关于草签、网签及先支付首付款，均属于商品房购买过程中的交易惯例，且并无违反法律的强制性规定。草签合同是商品房买卖网上签约前的内页管理程序，因为网签比书面合同更严谨。草签购房合同相当于购房合同备案。实行购房合同备案制度，可以对开发商进行有效制约。它不仅能促进开发商加快建房，按章办理产权证，可以对开发商进行有效的制约，防止出现一房二主的情况。草签和网签仅仅是商品房买卖过程中流程，被告工作人员要求原告草签合同的行为既不违法，也不违反交易惯例。要求先支付首付款再网签合同，是商品房买卖交易惯例，其目的是为了确保买房人有足够资金实力用于履行合同以尽量避免现实中存在网签后，商品房买卖合同无法履行的情况，而购房人银行账户中的金额均不能作为其履行合同的保障;二、关于要求被告提供一份合同的要求。原告诉状中称，被告工作人员拒绝原告在签约后拿走草签合同。原告的该项要求应是建立在合同签订后附随要求，也即是在原告签约前，其无权提出取走合同。因为双方尚未建立正式的商品房买卖合同关系。而至于该购房合同的内容，是公示于被告公司售楼处内的，原告可以随时了解，被告对此无需作任何隐瞒；三、原告放弃了优先购买权。原告在确认购房后，在合理期限内，并未能行使合同权利，主动放弃了优先购买权。在双方约定的时间内，未能与被告签订商品房买卖合同，被告充分考虑到原告的实际情况后，于2020年3月12日致函原告，要求其在2020年4月10日前至被告处签订书面合同，原告到期未能前来签约。2020年4月18日被告委托律师再次致函给原告，要求其在2020年5月10日前与被告签订购房合同。被告的再三提醒，已经是对原告优先购买权的宽限保护。另，原告第一项诉请因原告怠于履行该确认书义务，导致丧失优先权，故而无法继续履行，若原告仍欲从被告处购买商品房，则重新按照交易流程办理，但也应遵循商品房交易惯例；第二项诉请属于商品房合同约定范畴，在双方未签订正式合同前，无权对被告提出合同义务的要求；第三项诉请既不符合法律规定，也不符合实施情况，被告不予认可。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理本院依法认定事实如下：2019年12月26日，苏生、周慧（乙方）与久华公司（甲方）签订一份《翠湖名邸预约意向确认书》，约定：1、乙方有意向预约购买甲方开发的《翠湖名邸》13幢室，暂定价格：11060元/平方米。……4、乙方所付定金，签约时转为首付房款。如乙方违约，并对甲方造成的损失，甲方有权在法律范围内，扣留乙方定金作为赔偿。……6、本确认书有效期为在甲方通知乙方签订《翠湖名邸》预售合同3天内，在双方签订《翠湖名邸》预售合同本确认书效力自动终止；如乙方在约定时间内未签订该房屋的预售合同，本确认书效力自动终止。该确认书还约定了其他事项。同日，原告向被告久华公司支付5万元，被告久华公司向两原告出具一份5万元的收据，收款事由载明：翠湖名邸13#402诚意金。2020年1月5日，两原告与被告久华公司签订《翠湖名邸签约确认书》，约定：所购房屋位置为13幢室；房屋基本资料1、建筑面积:114.56㎡，2、价格:原单价为11060元/㎡，优惠后单价10200元/㎡，原总价1267034元，优惠后总价1168512元；付款方式：1、首付358512元;（1）2019年12月26日前支付房款50000元；（2）2020年1月5日前支付房款308512元。2、贷款金额：贷款类型为组合贷款，商业贷款：610000元，20年，公积金贷款200000元，20年；特别约定：1、盐城久华房地产有限公司在取得房屋预售许可证前提下与购房者签订本“签约确认书”。2、购房客户在签订“签约确认书”后，即表示对该房屋认可，购房客户应在签订本“签约确认书”当天内同开发商签订该房屋的“商品房预售合同”。3、购房客户签订的“签约确认书”上相关内容应予预售合同的内容相一致。4、“签约确认书”的购买者必须与预售合同的购买人一致，“签约确认书”不得进行转让。5、一旦购房者违反以上条款或由于自身原因无法按期签订预售合同，本“签约确认书”自动失效；同时开发商有权将该房屋售予他人，购房客户不得反对。6、开发商对“签约确认书”及其实施办法享有最终解释权。后因原、被告对交付房屋首付款前能否先将商品房买卖草签合同交给原告带走的问题发生矛盾，双方未能协商一致，当日，两原告未能与被告签订商品房买卖合同。2020年3月12日，被告久华公司向两原告寄送通知函一份，载明：“……一、请你方在收悉本函后于十个工作日内与我司书面联系，确认是否购买上述房产，如确认购买须于2020年4月10日前签订书面的《商品房买卖合同》；二、如你方未按上述期限行使相应的权利，将丧失优先购买权，且我司某就该房产向他人出售。”同年4月18日，被告久华公司委托江苏鼎盛湖律师事务所向两原告寄送律师函一份，载明：“……你二人与久华公司签订的《翠湖名邸预约意向确认书》及《翠湖名邸项目签约时间确认书》是双方真实意识表示，对双方均具有法律约束力。该两份确认书即是对你二人优先权的保障，又限制优先权的期间限制。且此后，久华公司仍再给予宽限期，而你二人仍未能按期签约，应视为你二人主动放弃与久华公司就购买翠湖名邸13幢室的优先权。基于此，久华公司也有权重新对外销售该房产。鉴于以上情形，应久华公司同意，本律师告知你二人，如仍要求享有优先购买权，你二人应在2020年5月10日前到售楼处现场签约，此为最后期限，逾期，视为你放弃优先权。望你二人及时与久华公司签订《购房合同》”。原告苏生在庭审中陈述：我收到通知函、律师函后没有做任何处理。发函后被告公司的销售主管也有跟我电话沟通过，我在电话中回复说他们所发的函没有道理，之后就没有再与被告公司的人进行过进一步的交涉，也没有至售楼处去主动要求跟被告签合同，然后我就直接起诉了。其还陈述：当时打算购房时知道案涉房屋是期房，销售顾问一开始说2021年底可以交付，后又说因为疫情影响可能要推迟大半年，具体交付时间没说。另查明，2020年6月1日，被告久华公司与案外人戚某、刘某就案涉房屋签订《商品房买卖合同（预售版）》（合同编号：HTBA202005279984），并已网签备案。原告苏生庭审中表示坚持其诉讼请求。本院认为：当事人订立合同应遵循平等协商，公平自愿原则，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原、被告签订的《翠湖名邸预约意向确认书》、《翠湖名邸签约确认书》,系双方真实意思表示,且内容不违反法律法规的强制性规定,应为有效。双方所签订的《翠湖名邸签约确认书》中载明“购房客户应在签订本‘签约确认书’当天内同开发商签订该房屋的“商品房预售合同”，该确认书实质是双方当事人以书面形式约定在将来一定期限内订立合同的预约合同，是对签订商品房买卖合同有关事项进行初步确认，双方应秉承公平和诚实信用原则继续进行磋商,按照确认书约定及时订立形式更加正式、内容更加完备的商品房买卖合同。本案中，在《翠湖名邸签约确认书》中约定的签约时间即2020年1月5日，原被告双方未能签订商品房买卖合同。此后双方多次沟通，被告久华公司也多次就签订正式的《商品房买卖合同》的期限和优先购买权保留的期限给予延长并告知截止期限,然而双方始终未能就有关问题达成一致意见并订立《商品房买卖合同》。在此情况下，被告于2020年6月1日与案外人就案涉商品房出售事宜签订了商品房买卖合同（预售版）并已网签备案。现原告坚持要求与被告就该案涉商品房签订《商品房买卖合同》，缺乏事实和法律依据，客观上也无法实现，本院依法不能支持。关于原告主张的要求被告承担原告延迟入住新房产生的租房费用的请求问题。原告自述其在与被告签订《翠湖名邸签约确认书》时已知晓案涉商品房为期房，原被告双方至今并未订立正式的《商品房买卖合同》，且现有证据不能证明原被告双方未能订立正式的《商品房买卖合同》的原因应归责于被告，故现原告要求被告承担原告延迟入住新房产生的（从2020年1月至2020年12月期间）租房费用，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：驳回原告苏生、周慧的诉讼请求。案件受理费520元，依法减半收取260元，由原告苏生、周慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式贰份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员  夏 凡二〇二〇年十一月六日法官助理  朱玲玲书 记 员  夏正途附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。