北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初12961号原告（反诉被告）：魏冰，女，1985年4月16日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：杨士强，北京三九律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵海涛，男，1964年10月2日出生，汉族，无业，住北京市东城区。被告（反诉原告）：赵斯怡，女，1987年7月31日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：赵海涛（父女关系），男，1964年10月2日出生，汉族，住北京市东城区原告（反诉被告）魏冰与被告（反诉原告）赵海涛、赵斯怡租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告魏冰及其委托诉讼代理人杨士强，赵海涛兼赵斯怡的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏冰提出诉讼请求：1、判令原被告之间的《房屋租赁合同》无效（合同标的额780000元）；2、判令被告连带返还原告已付款440000元整；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年1月15日赵海涛与原告魏冰签署《房屋租赁合同》。赵海涛在房屋交接确认书甲方签字处签署名字为赵斯怡，原告最初以为签字人赵海涛即是被告房屋所有权人赵斯怡。直到打款时，收款人是赵海涛，原告询问时赵海涛才说明赵斯怡是他的女儿，并阐明赵斯怡的丈夫不知道此房产的存在。原告要求赵海涛尽快让赵斯怡签名确认合同文本，并提供赵斯怡的联系方式，但遗憾的是时至2020年5月18日，赵斯怡一直没有签署合同，赵海涛也未能促使原告被告双方见面协商，合同正式文本内容至今无人签署。迫于无奈，原告只能按合同文本上提供的地址书面通知被告及第三人撤销该合同。合同签署之日到对方收到合同撤销通知书之日期间，被告大量的物品一直存在于该房屋内，直至起诉之日尚未移出，房屋不具备使用条件，原告也一直没有使用该房屋。基于此，原告认为合同履行至今无人签署，原告已经于2020年5月18日撤销了该合同，第三人应当返还已付款44万元。赵斯怡、赵海涛辩称，不同意原告的诉讼请求。我二人认为合同是有效合同，本合同不存在任何合同法确定无效的条件，是双方当事人的真实意思表示。原告在2019年12月中旬打电话要求看该房屋，并且一行几个人在12月多次来到争议房屋看房，被告已经将该房屋的情况向原告充分的介绍，出示了房屋所有权证，赵斯怡的身份证，以及赵斯怡的授权委托书（买卖、出租该房屋的事宜），在2020年1月9日原告发微信称让我把赵海涛妻子的微信推给她，想谈谈，在2020年1月14日，原告和赵海涛妻子微信称：“姐，明天把合同签订一下，您看您的时间什么时候方便”，2020年1月15日原告和赵海涛签的房屋租赁合同，当日还签了房屋交接确认书，合同约定年租金是78万元，约定的是半年一支付，租赁期限自2020年3月31日至2030年3月30日。我给了原告两个月的免租期，但是该免租期是只是要求原告进行房屋装修。如果原告不装修就没有免租期，租期自2020年1月15日开始计算。我们至今没有收到原告解除合同的书面通知，合同第八条第二款有约定，租赁期间，乙方中途解除合同，需要提前三个月告知甲方，同时向甲方支付两个月的房租，以赔偿甲方的经济损失。我接到法院起诉材料后也要推迟三个月才能解除合同，合同中还约定如果乙方提前解除合同，需要赔偿两个月租金。被告赵斯怡、赵海涛向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人赔偿反诉人经济损失195000元；2、诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2019年12月中旬，魏冰以及合作伙伴一同通过电话与第三人联系，要求承租位于大兴区龙河路商铺107号，后魏冰同其合作伙伴多次到租赁处看房子。赵斯怡于2019年7月13日全权委托赵海涛对坐落于北京市大兴区龙河路商铺107房屋进行出租、收取租金等相关事宜。2020年1月15日魏冰验收房屋后，赵海涛代赵斯怡与魏冰签订房屋租赁合同及房屋确认书，同时将该房屋交付给魏冰，后魏冰依约履行了合同的全部内容，在合同履行期限内被反诉人单方终止房屋租赁合同，违反了房屋租赁合同的约定，应当承担违约责任。魏冰针对赵海涛、赵斯怡提出的反诉辩称，反诉请求没有任何法律依据，与客观事实不符，不应得到支持，请求驳回全部诉讼请求。本案经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实，本院认定如下：2020年1月15日，赵斯怡（甲方）与魏冰（乙方）签署房屋租赁合同，合同确定的承租地址为北京市大兴区龙河路107号房屋，租赁房屋的建筑面积为550.71平方米。租赁房屋所有权归属：甲方单独所有。租赁房屋用途：商业。租赁期限：免租期（装修期）自甲乙双方交房之日起至2020年3月30日止，免租期间乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作，免租期内乙方无需支付租金、供暖费、物业费，免租期内发生的乙方实耗水、电、煤气等费用由乙方承担并向相关部门支付。租赁期限为10年，自2020年3月31日起至2030年3月30日止。租金标准：前三个计租年度租金为78万元（大写：柒拾捌万元）每年。年租金每二年递增6%。租金支付方式：租金每半年支付，首期租金于租赁房屋交付之日起即支付，自第二期开始，租金付款时间为该计租周期开始10日之前......租赁期间，乙方中途解除合同需要提前三个月告知甲方，同时向甲方支付两个月的房租，以赔偿甲方的经济损失。不可抗力发生，甲乙双方互不承担责任，本合同自行终止。甲乙双方联系方式：甲方联系地址：北京市大兴区枣园尚城北区6-1-1403室，联系人邵力力，电话139XX****XX。2020年1月15日，魏冰先后两次向赵海涛账户（尾号：4119）转款共计440000元，双方均认可该款项为半年租金390000元以及房屋押金50000元。庭审中双方提交多组聊天记录，双方均认可聊天记录的真实性。双方提交的微信聊天记录中显示，2020年1月16日，魏冰：“姐，我刚刚问了一下，您把房产证的每页都拍照，用手机拍照发给我，您拍的时候拍的清楚一点，房本的四个角一定要拍在手机里面，后期可能需要您的身份证原件，等您回北京以后，我再联系您”。2020年1月17日，由邵力力向魏冰通过微信方式发送房产证照片三张。2020年1月17日，魏冰：“姐，您把身份证拍照给我就可以了，等年后您回来，再联系您，用您的身份证原件。”2020年1月20日，由邵力力向魏冰通过微信方式发送魏冰的身份证正反面复印件拍摄照片。2020年1月20日，魏冰：“好嘞，姐。那太感谢您啦，我可能明天去或者后天去贴对联，不是过春节嘛”。2020年2月25日，魏冰：“叔叔您好，您在美国一切还好吧。国内因为新冠疫情从年前到现在一直不太好，我的心情从过年前到现在都是碎的，我也是怕影响到您的心情才一直没有找到您。国内现在管控的非常严格，我们无法开展我们的工作，所有的学校培训机构都明令禁止开学和开业。商铺也都在关门中，您看我们这种情况，还是等疫情结束后重新签订合同吧，或者您给我们点其他的建议我们一起商量。您方便接电话吗？我们能不能通个电话，您那边方便吗......”,赵海涛回复：“您好，关于国内的疫情我是知道的，说实话当时有几家都要租这房子，合同现在已经签订了......所以根据目前国内的实际情况我考虑给你们免一个月的租金”。2020年2月29日，魏冰：“我们是特别喜欢您的房子，我们自己用双手把屋子打扫了好几天，甚至厕所里的卫生都是跪在地上擦得。如果咱们这样一直商量不下来您那边也不回我信息不接我电话，我只能说咱们就按照合同先终止这份合同，因为我们实在扛不住也承受不了这疫情带来的结果”。庭审中，魏冰提交：通知书、邮单存根及邮件查询打印件。欲证明魏冰已经按照书面通知对方撤销该合同，该撤销行为自其邮寄到对方且对方签收后发生法律效力。其中通知书内容为：“经魏冰数次催促，房产所有人赵斯怡至今未能亲自签署2020年1月15日的《房屋租赁合同》，乙方至今也无法与该房产所有人赵斯怡取得直接联系，收款方至今未能给付魏冰有权代理的授权证明。所以，付款方魏冰郑重通知您：撤销2020年1月15日的《房屋租赁合同》。另外，该房屋魏冰一直未使用也一直未装修。时至今日，该房屋内没有魏冰本人的任何物品，房产所有人遗留在该房屋内的诸多物品一直还在原处，魏冰一直未动过。该房屋请直接另行对外出租。本房屋钥匙一并寄出，请一并查收。因为从未使用该房屋，所有相关物品及设施完好如初，我方已取证留存。如有异议可来我处查询。”邮件单及快递查询单打印件显示：“2020年5月18日魏冰通过顺丰速运向邵力力，北京市大兴区枣园尚城北区6-1-1403邮寄文件。快递查询单显示，该快件于2020年5月20日由丰巢签署。”赵斯怡与赵海涛对该证据的真实性不认可，称未收到相关文件，要求魏冰出具有邵力力本人签字的签收单。赵斯怡与赵海涛提交：授权委托书、房产证复印件以及房屋租赁合同，欲证明该房屋为赵斯怡单独所有，授权委托书证明赵海涛可以全权对房屋进行出租和买卖。魏冰对该证据的真实性、关联性、合法性均不认可，称该证据形成于美国，形式要件不符合法律要求。签字不真实，日期是后加的，内容为赵海涛自己事后打印的。对房屋租赁合同的真实性、关联性、合法性均不认可，租赁合同中甲方至今未签字，房屋交接确认书中的甲方签字系伪造，并非赵斯怡签署。对当事人有争议的事实，本院根据双方当事人的陈述以及提交的证据酌情予以认定。本院认为，涉案房屋的租赁合同是否生效是本案首先要解决的问题。魏冰称赵海涛不是涉案房屋所有权人，在签订房屋租赁合同时没有授权，私自以赵斯怡的名义签署房屋交接单，因此该合同未成立或为无效合同。无权代理不能成为合同无效的理由，从法律角度而言，赵斯怡与魏冰之间的签订的《房屋租赁合同》是否有效主要还是从双方所签订的协议是否符合法律规定的角度进行判断。首先，根据双方提交的聊天记录中可以看出，魏冰至少于2020年1月17日已经知晓房屋所有权人的情况以及赵海涛与房屋所有权人系父女关系的情况，其并未对房屋所有权人提出异议，因此该合同签订未违反法律的强制性规定，对魏冰的上述主张，本院不予采纳；其次，魏冰称租赁合同始终没有签订，房屋交接单与租赁合同不是一体的主张，通过房屋租赁合同的页码显示可以看出，该房屋租赁合同一共十页，第九页处并没有甲方乙方签字的项目，第十页为房屋交接确认书，下方“（以下无正文）”处显示有甲方乙方的签字处，该处的签字应视为对整个房屋租赁合同包括房屋交接确认书的签字确认。赵斯怡与魏冰签订的《房屋租赁合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应当依约履行。因此，本院认定涉案《房屋租赁合同》有效。双方在合同中签订的《房屋租赁合同》租赁期限系10年，双方租期虽然系长期，但从魏冰提交的证据可以看出，其于疫情刚发生时就开始与赵海涛、赵斯怡协商退租事宜，于2020年5月18日正式将房屋钥匙交接于赵海涛、赵斯怡，北京市突发公共卫生事件相应级别于2020年6月6日降为三级，在降级之前，双方均无法预料到疫情的后续走向，亦无法预料到新冠肺炎疫情的影响是暂时性还是持续性，因此魏冰提前解除合同，不宜认定为违约，疫情对魏冰履行合同构成不可抗力。关于魏冰的诉讼请求。魏冰称涉案房屋至今未实际交付，但是根据双方签订的房屋交接单中显示，甲乙双方人员于2020年1月15日现场验收后，对租赁房屋交接事宜进行确认。并且根据魏冰提交的微信聊天记录、通知书等证据中显示，其于2020年5月18日将房屋钥匙邮寄送回。可以看出，双方已经完成交接，现根据双方提交证据，本院认定涉案房屋于2020年5月18日完成交接。魏冰于2020年5月18日将房屋钥匙通过邮寄的方式交由赵海涛，对于赵海涛主张其未收到钥匙的抗辩，因魏冰的邮寄地址是赵海涛、赵斯怡在合同中确认的地址，故对其上述主张本院不予采信，本院认定双方之间的租赁合同于2020年5月18日终止，综合考虑疫情因素对双方履行合同的影响，基于公平原则，本院酌定由魏冰承担2020年3月31日起至2020年5月18日止该期间的房租租赁费用65000元，因其已经缴纳2020年3月31日起至2020年9月30日止的房屋租金390000元，因此本院认定由赵海涛、赵斯怡退还魏冰2020年3月31日起至2020年9月30日止的房屋租金325000元；关于租赁保证金，根据双方在租赁合同中的约定合同提前终止，甲方将该租赁保证金扣除乙方应向甲方支付的租金、赔偿费，或乙方按照合同预定应缴纳的其他费用后，于本协议到期或提前解除后15日内将余额无息退还乙方，该项费用应折抵赵海涛、赵斯怡反诉请求中的经济损失数额，不予退还。关于赵海涛、赵斯怡的反诉请求要求魏冰赔偿经济损失195000元。赵斯怡、赵海涛主张因房屋对外经营需要装修才给予魏冰的免租期，免租期指租赁期限开始，房屋交付承租人使用后，在承租人需要对房屋进行装修、培养商业氛围等准备工作，不能实际开业的情形下，出租人同意不收取承租人租金的期间，现魏冰租赁不到一年即解除合同，且其称并未入住该房屋，不存在免租期使用的上述情况，故应支付免租期的房屋租赁费。现魏冰提前终止合同，双方约定的免租期存在的基础已不存在，结合疫情等相关因素，本院酌情判定魏冰给付赵海涛、赵斯怡2020年1月15日起至2020年3月30日止的房屋租金90000元，扣除魏冰已经缴纳的50000元保证金后，魏冰还需支付赵海涛、赵斯怡该期间的房屋租金40000元；2、违约金。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外，疫情导致魏冰继续履行合同困难，构成不可抗力，因此本院对赵海涛、赵斯怡要求给付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条之规定，判决如下：一、赵海涛、赵斯怡于本判决生效后七日内退还魏冰房屋租金325000元；二、魏冰于本判决生效后七日内给付赵海涛、赵斯怡房屋损失等费用共计40000元；三、驳回魏冰之其他诉讼请求；四、驳回赵海涛、赵斯怡之其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5800元，由魏冰负担2712元（已交纳）；由赵斯怡、赵海涛负担3088元（于本判决生效后七日内交纳）。案件反诉受理费2100元，由魏冰负担400元（于本判决生效后七日内交纳）；由赵斯怡、赵海涛负担1700元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 刘 青二〇二〇年十一月五日书记员 刘天怡