陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终11646号上诉人（原审被告）：西安西水置业有限公司，住所地：西安市莲湖区环城西路南段甲字**。法定代表人：雷雨辰，该公司执行董事。委托诉讼代理人：叶竞，陕西大秦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张丽君，女，1978年8月2日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：杨蔚樟，男，1979年10月28日出生，汉族，陕西省千驰生物有限公司员工，住甘肃省玉门市老市区，系张丽君配偶。上诉人西安西水置业有限公司(以下简称西水公司)因与被上诉人张丽君商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初5041号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人西水置业之委托诉讼代理人叶竞，被上诉人张丽君之委托诉讼代理人杨蔚樟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，张丽君与西水公司曾签订了合同登记号为Y15139492的《商品房买卖合同（预售）》，约定张丽君购买西水公司开发的位于西安市高新区科技七路4号地块西水·水岸阳光1幢1单元21层12104号房，建筑面积116.63平方米，房屋总价款为833253元。合同约定的付款方式为商业贷款，买受人应当在2015年7月7日前支付首期价款253253元，占全部房价款的30%，余款580000元向中国工商银行西安分行土门支行（贷款机构）申请贷款支付。合同第九条约定，该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按第十二条处理。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理。（1和2不作累加）（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同附件十二第五条系对合同第九条的补充约定，将商品房交付条件变更如下：该商品房所在楼栋经验收合格即可交付买受人，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。后张丽君向西水公司支付了房款。西水公司于2017年10月31日，通过EMS快递和致电的方式通知张丽君收房，张丽君于2017年11月8日收房。西水公司于2018年4月27日向张丽君出具了陕西增值税普通发票一张，载明金额833253元。另查明，涉案房屋至今尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。上述事实，有《商品房买卖合同》（预售）及其附件、陕西省增值税普通发票等证据及当事人陈述在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。张丽君于2019年8月8日起诉至西安市雁塔区人民法院称，2016年3月9日，其与西水公司双方签订了《房屋买卖合同》，约定其购买西水公司开发的位于西安市高新区科技七路4号的西水·水岸阳光1栋1单元12501号房,总价款为833253元,交房日期最晚为2016年12月31日，如有延期，西水公司按每日万分之三对张丽君进行赔偿。由于西水公司管理及施工延误的原因，造成实际交房时间为2017年11月8日，比合同约定时间延迟312日。根据合同约定，西水公司需按照每日违约金249.98元的标准，向其赔偿77994元。在西水公司比合同约定时间延迟312日期间内，其因无房可住而造成的租房费用，参照该合同约定房屋，按市场价评估每月2000元，10个月2万元，其在交房延期期间因为租房等车马费5000元，其在交房延期期间处理此项事务的误工费5000元，在交房延期期间，因装修价格上涨给其带来的损失2万元。上述共计1277994元。故其诉至法院，请求人民法院依法判令：1、判令西水公司支付逾期交房违约金（每日万分之三）77994元，其他损失5万元，共计1277994元；2、判令西水公司向张丽君支付电梯安装违约金50000元；3、判决由西水公司承担本案的诉讼费。在庭审过程中，张丽君撤回第一项诉讼请求中要求西水公司支付其他损失5万元的请求及第二项诉讼请求，其余诉讼请求不变。西水公司辩称，一、双方曾协商一致将交房时间推至2017年8月，且已取得张丽君的同意和谅解。二、涉案房屋因不可抗力导致工期延误416天，交房时间应在前述2017年8月的基础上再顺延416天，故截至房屋实际交付之日并不构成迟延交房。三、张丽君至今未缴纳大修基金，其公司依法依约可以不向张丽君交房。四、张丽君支付房款存在迟延，且至今未支付迟延付款违约金，其公司有权拒绝交房，并要求其支付迟延付款违约金3411.72元。五、其公司已于2017年10月31日通知张丽君于2017年11月6日收房，张丽君因自身原因推迟收房，其无权主张2017年11月6日之后的迟延交房违约金。六、张丽君将交通费、误工费、装修价格上涨纳入损失赔偿范围没有法律依据，且对其所主张的租金损失负有举证责任，在主张损失赔偿的同时又主张违约金没有法律依据。七、张丽君主张的逾期交房违约金过分高于其损失，依法应予调低。八、该涉案房屋所在楼栋安装的电梯符合合同约定，张丽君要求支付电梯安装违约金没有事实依据和合同依据。九、其公司代张丽君缴纳的2017年11月1日至2018年10月31日的物业费、公共区域能耗费、电梯费、生活垃圾费用2688元及前述资金占用期间相当于同期银行贷款利息的损失应当从张丽君的诉请中扣减。原审法院认为，张丽君与西水公司签订的《商品房买卖合同》（预售）系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于张丽君要求西水公司按合同约定支付逾期交房违约金的诉讼请求，虽双方在合同附件中将交房条件变更为所在楼栋经验收合格，但依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”故涉案房屋仍需取得建设工程竣工验收备案证明文件等才具备交付条件，西水公司至今未能取得建设工程竣工验收备案证明文件，尚不具备法律规定的交付条件，西水公司的行为已构成违约，应该承担违约责任。关于违约金的起算时间问题，双方合同约定的交房时间为2016年12月31日前，张丽君已于2017年11月8日实际收房，即发生房屋交付使用的法律效力，故违约金应计算至2017年11月7日。关于西水公司辩称已于2017年10月31日通知张丽君于2017年11月6日收房，张丽君因自身原因推迟收房，无权主张11月6日之后的违约金，合同约定：房屋不符合交付条件时，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。因涉案房屋至今都不满足交付条件，张丽君有权拒绝接受，故西水公司该辩称意见一审法院不予采信。关于西水公司辩称双方协商一致将交房时间推至2017年8月，因无证据佐证,故一审法院依法不予采信。关于西水公司主张涉案房屋因不可抗力导致工期延误416天，因空气污染、高温等原因所导致的停工，并非属于不可抗力因素，故对该辩称意见不予采信。关于西水公司辩称张丽君至今未缴纳大修基金，西水公司可以不交房的意见，截止目前，涉案房屋并未达到合同约定的入住条件，且涉案楼盘逾期交付的主因系西水公司未依约按期竣工所致，故张丽君是否缴存专项维修基金，并非是西水公司可以推迟交房的抗辩理由。关于西水公司辩称张丽君有迟延支付房款行为，至今未支付迟延付款违约金3411.72元，西水公司有权拒绝交房的意见，经查明，张丽君在签订合同后已经完成了其足额支付房款的义务，西水公司理应按照合同约定的时间向张丽君交房涉案房屋。至于西水公司所称的逾期付款违约金，可以根据相关法律规定向张丽君另行主张，但其以3411元的违约金来对抗交房义务，明显违反了权利义务对等原则，故一审法院对该辩称意见不予采信。关于西水公司辩称违约金约定较高一节，违约金除了弥补损失，还有一定的惩罚性，由于西水公司的原因导致案涉房屋至今尚不具备交付条件，其违约行为明显，应当承担一定的违约责任。根据合同双方的履约情况及过错程度，《商品房买卖合同》（预售）约定的逾期交房按日向张丽君支付已交付房价款万分之三的逾期交房违约金，约定过高，一审法院酌情将合同约定交房之日起每日按照已付购房款的万分之三的标准降至每日按照已付购房款的万分之一的标准向张丽君支付违约金。至于西水公司代张丽君缴纳的2017年11月1日至2018年10月31日的物业费、公共区域能耗费、电梯费、生活垃圾费用与本案不是一个法律关系，不能合并处理，西水公司可另案主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告西安西水置业有限公司于本判决生效后十日内向原告张丽君支付2017年1月1日至2017年11月7日止的违约金25830.84元；二、驳回原告张丽君的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3860元，减半收取计1930元，由张丽君负担1650元，由西水公司负担280元。因张丽君已预交，故西水公司应在履行判决义务时将其承担的案件受理费一并支付给张丽君。宣判后，西水公司不服向本院提起上诉。上诉请求：1、请求撤销原审判决；2、请求依法改判驳回张丽君全部诉请；3、请求判令张丽君承担全部诉讼费。事实与理由：一、张丽君玲至今未缴纳首期房屋专项维修资金，其公司有权不向其交付房屋且不构成违约，一审法院对其公司该抗辩意见未予采纳错误，应予纠正。二、张丽君迟延支付首付款，且至今未付逾期付款违约金，其公司不交房是正当行使合同履行顺序抗辩权，无需以反诉形式提出，也不因张丽君是否再约定的交房时间前支付全部购房款而失权。三、一审法院认定涉案房屋至今不具备法律规定的交付条件，系对法律规定和合同约定的“交房条件”的错误理解，二审中应予纠正。四、涉案房屋在其公司向张丽君发出收房通知之前已经具备合同约定的交房条件，张丽君未按通知的收房时间前来收房，应由其自行承担不利法律后果，无权要求其公司承担通知的收房时间以后的延期交房违约责任。五、一审判决未予认定其公司与张丽君协商一致将交房期限延期至2017年8月与事实不符，依法予以纠正。六、其公司一审中提交的证据足以证明涉案工程因不可抗力导致工期延误，但一审法院未予采信，实属错误。张丽君辩称，1、其按照西水公司提供的合同违约标准日万分之三起诉，法院判决日万分之一，其不服但未上诉，是希望尽快案结事了。2、西水公司以次充好，其不认可蒂森克虏伯制造就是符合合同约定的“品牌：蒂森克虏伯。3、西水公司至今没有具备交房条件。4、西水公司要求其收房的时候，明确打电话通知大修基金是不用交的。5、西水公司直到2018年的8月才提供了发票，房子还不具备交房条件。6、其与西水公司达成借款协议，实际形成借贷关系的时候西水公司并未给其欠，其支付了利息也打了借条但是并未收到钱，其在2015年12月已经把首付款和逾期期间的利息交完了。本院经审理查明，二审中，西水公司称涉案房屋于2019年通过消防验收。原审法院查明的其他事实属实。本院认为，西水公司与张丽君签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。关于西水公司逾期交房违约责任的认定问题。房屋的交付条件除符合合同约定外，亦不得与法相悖。首先，案涉合同附件约定的验收条件并不包括消防验收，而本案西水公司交付涉案房屋时未进行消防验收的事实显然属于《中华人民共和国消防法》第十三条规定的不得交付的法定情形。其次，西水公司逾期交房并非因为张丽君未缴纳房屋维修专项资金所致。此外，西水公司关于其与张丽君就推迟交房达成一致意见的主张并无相关证据支持，本案亦不存在因不可抗力导致延期交房的情形，故原审法院认定西水公司应依法承担相应逾期交房违约责任并无不当。另一方面，违约金以弥补损失为主要目的，原审法院根据双方的履约情况及过错程度，按总房款日万分之一调低逾期交房违约金应属恰当。综上，原审判决应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3860元（西安西水置业有限公司已预交），由西安西水置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 侯 静审判员 高 玮审判员 侯新省二〇二〇年十一月六日书记员 张 伟