上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初11071号原告：上海洋诗汽车配件有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：范忠飞，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高斌，江苏嘉昆律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘春永，江苏嘉昆律师事务所律师。被告：上海宣红机械有限公司，住所地上海嘉定区安亭镇嘉松北路******。法定代表人：吕宣红，总经理。原告上海洋诗汽车配件有限公司(下称洋诗公司)与被告上海宣红机械有限公司(下称宣红公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告洋诗公司委托诉讼代理人高斌、被告宣红公司法定代表人吕宣红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洋诗公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2020年2月1日至2020年3月14日的租金46,831元以及2020年2月1日至2020年3月14日的物业管理费1,467元；2、判令被告支付免租期租金17,739元；3、判令被告支付逾期支付租金的违约金28,354元(以383,162元为基数，按日千分之二标准，自2020年1月1日起计算至2020年3月14日)；4、判令被告支付提前解除合同的违约金95,790元。事实与理由：2017年1月13日，原、被告签订《厂房租赁合同书》，约定由被告承租原告位于上海市嘉定区春雨路XXX号厂房(下称涉案厂房)，租赁面积1080平方米，租赁期限为4年，自2017年2月1日起至2021年1月30日止，租金为354,780元/年，每两年递增8%，物业管理费1,000元/月。合同另就付款方式、违约责任等作了约定。后原告依约将案涉厂房交付被告使用，被告亦能按约支付租金，但自2020年1月起，被告未能按约支付租金。2020年3月12日，被告在欠付租金情况下将案涉厂房内的设备、物品搬离，后经派出所调解双方达成协议，但被告随后否认其承诺，并表示已实际搬离，合同已解除。原告无奈于2020年3月24日函告被告双方租赁关系于2020年3月14日解除，并要求其支付拖欠的租金并承担违约金。经多次催讨无果，为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，望判如所请。被告宣红公司辩称，被告与原告曾协商过缓交租金，并非故意拖欠，后因疫情爆发，被告无法开工，没有收入，无力支付。2020年3月3日被告复工，原告于2020年3月9日给被告断电，导致被告无法生产，被告无奈只能搬走，但被告搬离前，与原告法定代表人范忠飞电话联系过，告知其如再不给电就搬走，范忠飞说那你就搬走吧，后被告才搬离，故被告不存在违约行为，不同意原告的第2、3、4项诉请。拖欠租金是事实，租金确实仅支付至2020年1月31日止，故对于原告的诉请1的租金部分被告同意支付，但被告曾支付给原告押金29,565元，希望押金抵充租金，再另付半个月租金。对于诉请1的物业费部分，被告亦同意支付。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月13日，洋诗公司(甲方)与宣红公司(乙方)签订《厂房租赁合同书》，约定由乙方承租甲方位于上海市嘉定区春雨路XXX号厂房，租赁面积1080平方米，租赁期限为4年，自2017年2月1日起至2021年1月30日止，租金为354,780元/年，每两年递增8%，物业费1,000元/月。合同2.2：甲方于2017年1月12日前向乙方交付厂房，经甲方书面同意后乙方可进厂进行厂房装修等准备措施，甲方给予乙方18天的装修期，自2017年2月1日起正式起算租金。按现状交付厂房。合同3.5租金支付：厂房租金先付后用，租金为半年一付，每次应付租金为177,390元，每期租金须提前一个月支付，乙方于2017年2月1日前向甲方支付第一期租金177,390元。合同7.3：在租赁合同期限届满前，任何一方不得违约或提前解除合同。一方坚持解除租赁合同的，须提前三个月通知对方，坚持解除租赁合同方须向对方支付违约金，违约金按两个月租金计算。如乙方在租赁期限届满前坚持解约，须提前三个月通知甲方，除向甲方支付三个月租金的违约金外还须补交装修部分的租金且不退还定金。合同8.2：租赁期间，因地震、台风、洪水等不可抗力因素和政府动迁造成本合同无法履行的，在不可抗力因素确定之日30个工作日内，乙方应无条件迁离该厂房，甲乙双方互不承担责任，合同终止。租金按实际使用时间计算，乙方自愿放弃装修赔偿费用和动迁赔偿搬离费用。上述协议签订后，洋诗公司依约将案涉厂房交付宣红公司使用，起初宣红公司亦能按约支付租金，但自2020年1月1日起，宣红公司未按约支付下一期的半年租金。2020年3月12日，宣红公司将案涉厂房内的设备、物品搬离。2020年3月24日，洋诗公司向宣红公司寄送律师函，告知其双方所签《房屋租赁合同书》于2020年3月14日解除，并要求其支付拖欠的租金并承担相应的违约金，遭宣红公司拒绝。洋诗公司经多次催讨无果，为维护自身合法权益，遂诉至法院。经查，1.庭审中，洋诗公司与宣红公司一致确认双方间的合同于2020年3月14日解除。洋诗公司确认收到过宣红公司交付的押金29,565元。2.为应对新冠肺炎疫情，上海市自2020年1月24日启动一级响应机制，于2020年3月24日调整为二级响应。本院认为，洋诗公司与宣红公司间的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应恪守。洋诗公司已按约将案涉厂房交付宣红公司使用，宣红公司理应按约支付相应租金,现洋诗公司要求宣红公司支付拖欠至合同解除之日的租金及物业管理费，宣红公司在庭审中亦同意支付，本院予以照准。宣红公司虽延迟支付租金，但租金已实际支付至2020年1月31日，虽按合同约定下一期租金应于2020年1月1日支付，但因本市为防控新冠肺炎疫情于2020年1月24日启动一级响应机制，宣红公司直至2020年3月才复工复产，考虑到宣红公司逾期支付租金时间较短且之后爆发疫情，可酌情免除宣红公司逾期支付租金的违约责任，故对洋诗公司要求宣红公司承担逾期支付租金违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于解约违约金，宣红公司复工后仍可正常使用案涉厂房，其虽抗辩搬离案涉厂房系洋诗公司断电所致，但未提供相应证据予以证明，宣红公司单方面提前解除合同并搬离案涉厂房的行为，应属违约,故对洋诗公司要求宣红公司承担解约违约金及补偿装修期18天租金损失的诉讼请求，本院酌情支持30,000元。洋诗公司应返还宣红公司押金29,565元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告上海宣红机械有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海洋诗汽车配件有限公司租金46,831元、物业管理费1,467元，合计48,298元；二、被告上海宣红机械有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海洋诗汽车配件有限公司解约违约金、装修期租金损失共计30,000元；三、原告上海洋诗汽车配件有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告上海宣红机械有限公司押金29,565元；四、原告上海洋诗汽车配件有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,103元，减半收取2,051.50元，由原告上海洋诗汽车配件有限公司负担1,207元，由被告上海宣红机械有限公司负担844.50元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 史建颖二〇二〇年十一月十二日法官助理 罗 艳书 记 员 王 豪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。