青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2675号上诉人（原审原告）：韩学德，公民身份号码×××，男，1983年1月20日出生，撒拉族，住青海省海东市循化撒拉族自治县。委托诉讼代理人：王磊、祁晓倩，青海乾润律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青海中发源实业有限公司，统一社会信用代码91630000679169434T，住所地青海省西宁市城**树林巷**。法定代表人：马义良，总经理。委托诉讼代理人：李凯鸿，青海海博律师事务所律师。上诉人韩学德因与被上诉人青海中发源实业有限公司（以下简称中发源公司）商品房预售合同纠纷一案，于2020年7月14日向青海省西宁市城东区人民法院提起诉讼，请求：1.判令中发源公司向韩学德交付西宁市城东区建国大街45号中发源时代广场三期11号楼1单元6层10602室、1063室房屋；2.判令中发源公司支付逾期交房违约金直至实际交房之日，暂计至2020年6月30日为63065.7元；3.本案诉讼费由中发源公司承担。青海省西宁市城东区人民法院于2020年8月24日作出（2020）青0102民初2829号民事判决。韩学德不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韩学德的上诉请求：撤销原判，改判支持韩学德一审诉讼请求或将本案发回重审。事实及理由：自韩学德与中发源公司签订《房屋买卖合同》以来，自始违约一方是中发源公司，是因中发源公司欲违约解除合同的行为导致诉讼发生，而且未能按照合同约定交付房屋。中发源公司的自始违约行为不因诉讼而中止，也不能因诉讼而免责。中发源公司称不能如约交房是因为韩学德未能如期交付房款，但合同中双方约定的最终付款期限是2019年8月16日，而约定的交房时间为2019年6月30日。在此期间，中发源公司未能交付房屋，已经构成违约。在付款期限到期之前，中发源公司就采取了种种措施欲违约解除双方之间的合同致使韩学德不能交付房款。就中发源公司的违约行为，已经生效的西宁市中级人民法院（2019）青01民终2233号民事判决书认定“但基于本案中中发源公司违约在先，造成韩学德不能在约定期限内付款，中发源公司又因韩学德不能在约定期限内付款行使约定解除权违反了诚实信用原则”，在中发源公司先违约的情况下，韩学德有权拒绝履行其付清房款的义务，以防止自己的利益受损。该判决书认定，自始违约欲解除合同的一方是中发源公司。而一审法院认为：“双方均在诉讼当中，争议的焦点问题是涉案房屋合同解除与否的问题，此间，应视为双方的合同履行效力待定。”正是因为中发源公司的违约行为致使韩学德不能正常履约，而且也是其先违约并提起诉讼，而不是因为人民法院做出生效判决才违约，并不是判决生效后才构成违约造成损失，中发源公司应当承担违约责任。中发源公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一审法院认定事实：韩学德、中发源公司于2019年3月19日签订合同编号为YSO1002019017536、房屋代码为994029的《商品房买卖合同（预售）》一份，其中约定韩学德买受中发源公司开发的位于西宁市××区，交房时间为2019年6月30日。2019年5月17日签订合同编号为YSO1002019038061、房屋代码为60533354的《商品房买卖合同（预售）》一份，其中约定买受中发源公司开发的位于西宁市××区，交房时间为2019年6月30日。两套房屋总价款为3455655元。两份合同均约定如出卖人（中发源公司）未如期交房，逾期超过90日的，买受人（韩学德）有权解除合同，如韩学德选择继续履行合同，中发源公司应当按日计算向韩学德支付全部房价款万分之0.5的违约金。截至起诉之日，中发源公司仍然未向韩学德交付房屋，双方协商未果，遂酿成纠纷。另查，韩学德与中发源公司于2019年3月19日签订合同附件十一、补充协议，约定，“四、关于买受人按揭或公积金贷款的约定：买受人以按揭或公积金贷款方式支付购房款，合同签订后90日内无论任何原因未能获得贷款的，出卖人有权解除合同或要求买受人一次性付款。出卖人若解除合同的出卖人在扣除房款总额10%的违约金后，15个工作日内无息退还买受人已支付的购房款余额同时收回相关资料。”由于韩学德未在约定的期限内交付购房款，双方遂产生纠纷。2019年9月19日中发源公司将韩学德起诉至城东区人民法院，城东区人民法院经审理于2019年10月16日作出（2019）青0102民初4340号民事判决书，韩学德不服该判决提出上诉；西宁市中级人民法院于2020年5月12日作出（2019）青01民终2233号民事判决书。中发源公司又就该（2019）青01民终2233号民事判决书申请再审。青海省高级人民法院于2020年6月24日作出（2020）青民申288号民事裁定书，驳回中发源公司再审申请。有鉴于此，因韩学德并未在双方约定的时间段内付清剩余购房款，以致酿成纠纷；在一审法院判决支持中发源公司的解除合同的诉讼后，经上诉审，对剩余房款作出判决，且释明在15个工作日内若韩学德不能付清剩余房款，中发源公司可以再次行使解除约定的权利。故，双方的法律关系一直在诉讼期间，应当属于中止状态，在诉讼终结判决生效后才能履行各自的义务。2020年5月28日韩学德付清剩余房款。再查，2020年1月1日中发源公司以公告方式，向业主发出交房公告。且中发源公司、韩学德对交、收房屋没有异议。一审法院认为，由于韩学德、中发源公司双方对于所签订编号为YSO1002019017536、房屋代码为994029的《商品房买卖合同（预售）》产生纠纷，中发源公司诉至法院要求解除合同。后经审理，西宁市中级人民法院按双方合同约定给予韩学德在判决生效后15个工作日内付清房款的期限，如韩学德不能在判决生效后的15个工作日内付清余款，中发源公司仍可按合同约定行使权利。二审判决于2020年5月19日送达韩学德后，韩学德于2020年5月28日通过中国农业银行韩学德账号×××向中发源公司在中国银行股份有限公司西宁市城东支行的账户×××转款付清剩余房款。韩学德作为涉案房屋买受人的合同义务已履行完毕。现韩学德依据原合同约定的交房时间2019年6月30日要求中发源公司履行逾期交房的违约责任，但2019年6月30日双方还在诉讼中。合同法第五条规定“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，中发源公司如在诉讼中继续履行将视为放弃其解除合同的诉讼请求，且继续履行将导致合同履行状态的不确定，房屋属于特殊的商品如果合同履行后法院判决解除合同，可能产生对双方均不利的法律后果，诉讼期间双方的合同实难继续履行。合同法第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”，诉讼期间，中发源公司存在法律和事实上的不能履行，韩学德要求中发源公司承担诉讼期间韩学德未按合同约定交房的违约责任，既于事实不符，亦与其陈述的事实和证据相悖，其关于要求中发源公司承担违约责任的诉讼请求依法不能成立。中发源公司的辩称有理有据，依法予以采信。在韩学德对于2020年1月1日中发源公司以公告方式交房的事实不持异议的情况下，现中发源公司对于向韩学德交付房屋并无异议，故对韩学德的交付房屋的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、中发源公司于本判决生效后立即向韩学德交付西宁市城东区建国大街45号中发源时代广场三期11号楼1单元6层10602室、1063室房屋；二、驳回韩学德要求中发源公司支付逾期交房违约金的诉讼请求。二审中，双方均未提交新证据。经二审审理查明，原审法院查明事实属实，且双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，韩学德与中发源公司签订的商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，韩学德与中发源公司均应按照合同约定的内容履行各自的义务。该合同第十二条明确约定：“……逾期超过90日后，买受人韩学德有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。”本院作出的（2019）青01民终2233号民事判决，是在中发源公司主张解除合同时，本院依据双方签订的房屋买卖合同，确定韩学德交款日期为2019年5月17日，逾期90日韩学德若在2019年8月16日前未交纳购房款，中发源公司方可主张解除合同，但并不说明韩学德可以在不履行交纳购房款义务的情况下，要求中发源公司先交房，其后付款。且本案双方签订的合同也明确约定韩学德应在2019年5月17日履行交付购房款义务，交款方式为先交付首付款后办理按揭贷款，但涉案购房款的按揭贷款未办理的原因是韩学德不具备按揭贷款的条件，故韩学德应对其未按合同约定的内容履行支付购房款义务承担民事责任，因此，韩学德要求中发源公司承担违约金63065.7元的诉讼请求二审不予支持。一审法院以双方在诉讼中，中发源公司存在法律和事实上的不能履行为由认定中发源公司不应承担违约责任有误，但处理结果适当，二审应予维持。综上所述，韩学德的上诉理由不成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1476元，由上诉人韩学德负担。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 尹菲菲审判员 张 薇二〇二〇年十一月二十七日法官助理 陈 倩书记员 朱鑫垚附:本判决适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百九十九条当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审，当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向原审人民法院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。第二百零五条：当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。