山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11574号 上诉人（原审原告）：万秀环，女，1938年1月12日生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：张敏，山东天正平（崂山）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁成岩（系万秀环之子），男，1970年9月11日生，汉族，住平度市。 被上诉人（原审被告）：万永军，男，1945年4月16日生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：李旭波，平度鑫峰法律服务所法律服务工作者。 上诉人万秀环因与被上诉人万永军占有物返还纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初5054号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人万秀环向本院提出上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判被上诉人将占用上诉人坐落在平度市的三间房屋及庭院返还给上诉人；2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人未提交任何有关房屋买卖的协议、购房款收款凭据等与房屋买卖相关的证据，一审法院认定双方存在房屋买卖合同关系没有依据。1、一审法院对被上诉人提交的证人证言的证明事项及证明效力认定错误。首先，被上诉人提供的证人证言及证词均证明证人并没有亲自看到或听到双方签订房屋买卖合同或商谈买卖合同的事项，证人的证词均是道听途说的或是自己认为的，并且证人李某1、万某1、于某、万某2均没有到庭作证，没有接受双方质询，这样的证词显然不能作为有效证据使用。第二，被上诉人主张的房屋买卖事项系合同法律关系，并非突发的侵权法律关系，该事项依法应提交能够证明合同成立的客观证据，被上诉人提交的证人证言系合同之外第三人所提供的主观证据，该类证据不能证明与其无关的合同事项。因此，被上诉人提交的证人证词不能证明双方买卖合同关系的存在，一审法院依据上述证人证词认定存在买卖合同关系显然错误。2、被上诉人提交的录音明确证明双方并不存在买卖合同关系，一审法院对此不作分析评判，显然错误。对于被上诉人提交的录音，上诉人在当时根本不知道被上诉人在录音，在该录音中上诉人明确否认了房屋买卖关系的存在。相反，被上诉人在录音之前已经作了准备，其录音的目的是想证明双方存在买卖合同，但录音中被上诉人对于该房屋是否已经买卖、买卖价款是多少、如何签订的买卖协议、价款如何支付以及收款收据是否出具等与买卖合同相关的重要事项却丝毫不提。被上诉人对于房屋买卖协议签订及履行的重要问题在录音谈话中故意回避不谈，从另一方面证明了双方之间根本不存在所谓的买卖合同关系，一审法院对此不作审查认定，显然是错误的。3、被上诉人到上诉人家中所给的500元并不是购房款，对此上诉人已经做出明确说明，一审法院据此认定双方存在买卖房屋的关系是错误的。被上诉人称购买该房屋的价款是1200元，但在其提交的录音中被上诉人却称给了上诉人500元，被上诉人对交易款额的陈述前后明显矛盾。实际上该500元是被上诉人到上诉人家时强行塞给上诉人的，上诉人当时认为这是被上诉人因长期无偿借用房屋所给的感谢费，该500元并不是上诉人索要的款项，更不是所谓的购房款，对此上诉人在庭审中及被上诉人提交的录音中已经明确说明。一审法院没有查明该500元款项的性质便以此认定双方存在买卖关系是错误的。4、该房屋产权一直登记在上诉人父亲名下，一审法院认定上诉人将房屋印契交给被上诉人办证，并以此为由认定双方存在买卖关系缺乏依据。该房屋土地使用权证的办理时间是1991年8月份，当时上诉人父亲还在世，因此并不存在一审法院认定的上诉人将房屋印契交给被上诉人的事项。实际情况是借用房屋期间，被上诉人称村里需将原来的房屋老证换成新证，被上诉人提出帮助上诉人到村里换证，上诉人当时不在娘家村(该房屋所在的村)居住，又因被上诉人一直借用该房屋，因此便同意被上诉人帮忙换证，但后来被上诉人一直没有将新证换出，该事项实际根本不能证明双方买卖关系的存在。如果已将房屋出卖给被上诉人，按常理应将房屋权证办到被上诉人名下，但该房屋权证一直在上诉人父亲名下，并且期间被上诉人从未要求过办理变更登记，这显然与存在买卖合同的事实不符。因此一审法院对房产未作变更登记的事项不作审查，反而以此认定双方存在买卖合同关系显然是错误的。5、被上诉人提到的立碑、上坟、填竹子祭拜供奉等事项并不是与上诉人所达成的协议，上诉人所提交上述相关证据均系被上诉人单方制作的，上诉人对此均不予认可；并且上述事项与其主张的房屋买卖合同没有任何关联性，一审法院以上述事项推定双方存在房屋买卖关系缺乏依据。6、房产买卖在农村属于比较重大的交易事项，按照常理买卖房屋一般应有书面的买卖协议，并应有支付房款的收款凭据。被上诉人在其提交的录音记录中称当时签订了书面买卖协议，并称上诉人为其出具了收款收据，但在庭审时被上诉人又称没有签订书面协议。被上诉人对该房产买卖的重要事项前后陈述截然不同，且也一直未能提交上述证明存在买卖合同的重要证据，被上诉人依法应对此承担举证不能的责任，一审法院对上述与合同相关的事项不作审查必然导致认定事实错误。综上，本案双方争议的房产权属按照法律规定应以登记为准，现该房产仍在上诉人父亲名下，并未办理任何变更登记；被上诉人主张双方存在房屋买卖合同，但未提交房屋买卖协议，也未提交支付房款的收款凭据；被上诉人主张的上坟祭拜等事项与双方买卖合同是否成立缺乏关联性，其提交的证人证言等证据也无法证明双方买卖合同的成立，因此本案被上诉人提交的证据并不能证明双方房屋买卖合同的成立，一审法院对基本事实认定错误。三、本案争议房屋系上诉人继承所得的宅基地房屋，被上诉人主张有关该房屋的买卖合同即使存在依照法律规定也是无效的，一审法院对合同效力不作审查属于适用法律错误。1、根据物权法的规定，继承所得的不动产未经登记不发生法律效力。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”。第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”。第三十一条规定：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”。上述系因继承等事项取得不动产物权的特殊性，为保障交易秩序和交易安全，国家法律对继承所得的不动产处分所作的特别规定。根据该规定，因继承所取得的不动产物权，依照法律规定需办理登记，未经登记不发生效力。本案涉及的房屋系上诉人因继承所得，该房屋未办理变更登记，因此被上诉人主张的买卖合同关系即使存在依照法律规定也不发生效力。2、被上诉人主张的买卖合同即使存在，也违背《土地管理法》的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。本案争议的房屋系宅基地房屋，被上诉人在该村已拥有其他宅基地房屋，如果其再次购买本村宅基地房屋违背国家法律的强制性规定。因此，被上诉人主张的买卖合同即使存在，因其违背法律规定也是无效的。三、一审法院审理程序违法，明显偏袒被上诉人。1、一审法院不依法要求被上诉人提供的证人出庭接受质询，反而主动去找证人调查，且在调查中只询问对被上诉人有利的问题，而对上诉人提出质疑的问题丝毫不提；2、被上诉人提供的证人李某1没有到庭作证，一审法院在判决中称证人于2020年5月18日到法庭说明了情况，但该证人的情况说明却并未经庭审质证，一审法院最终却以此作为认定案件事实的重要证据；3、一审法院在判决中只罗列对被上诉人有利的事项，对上诉人提出的证据及理由却未作任何审查和论证；4、被上诉人在庭审中随意离开被告席到原告席前对上诉人及代理人威胁、侮辱(请求一审法院保存并提交庭审现场录音录像)，一审法院对其丝毫未予制止、警告或处罚，但上诉人在庭审中的发言陈述却多次被制止、打断。上述表明一审法院审理程序不合法，未能做到公平公正审理案件，明显偏袒被上诉人。 被上诉人万永军辩称：原审事实调查清楚，法律适用得当，请求予以维持。 万秀环向一审法院提出诉讼请求：1、判令万永军立即将占用万秀环坐落在平度市的三间房屋及庭院返还给万秀环；2、全部诉讼费用由万永军承担。 一审法院认定事实: 位于平度市的涉案房屋【土地使用权证号：平集建（1991）字第052230号，地号：L05-22-30，四至：东至万永良住宅；南至4号街；西至万永刚住宅；北至3号街】土地使用证登记在万善名下，万善系万秀环的父亲，于1992年12月2日去世，万善再无其他子女。万永军辩称，1994年万秀环与其丈夫一起到万永军家与万永军协商，为了让万秀环父亲万善延续香火，要求万永军作为继子过继给万善，要求万永军过年过节为万善上坟拜土供家堂，并许诺把万善的涉案房屋归万永军所有。万永军同意万秀环的要求，但万永军要求接受万善的涉案房屋按照当时的市场价格1200元购买该房屋，万永军许诺万秀环为其父亲万善立碑，并折款200元。兑除后，万永军给付了万秀环款1000元，万秀环将该房屋及房屋印契交付给了万永军。万永军将万秀环的父亲万善并到自家的家谱（家堂、竹子）上作为继父供奉，开始履行为继父万善上坟拜土供家堂的约定。2006年清明节前万永军为继父万善坟上立碑，花碑钱250元，碑文上刻有慈父万善、母杨氏，落款为子万永军、孙万东晓（万永军之子），立碑时万秀环及其丈夫、儿子均在场一起参加祭奠，此后年年上坟填土、过年供奉祭拜。2015年村里统一将坟墓迁到凤台公墓，万善的坟墓也由万永军迁移并重新立碑，碑文上仍刻有慈父万善、母杨氏，落款为子万永军、孙万东晓（万永军之子）。村委发放的迁坟补助款也由万永军领取后交予万秀环。万永军于1994年接房子的时候，只有三间房屋，厢屋都已经坍塌，当时的门窗都已经被万秀环拆走，万永军又重新安装的门窗。期间万永军分别于1998年、2010年、2016年多次修缮翻新，于2016年盖了三间南屋。万永军一致居住使用该房屋至今时间长达26年之久。万秀环主张，1994年将涉案房屋借给万永军居住使用，与万永军不存在房屋买卖关系。认可当时收到万永军强给付的500元款，但不是购房款，不知道万永军给付的是什么款。也认可万永军对涉案房屋修缮并盖起南屋的事实。认可万永军自1994年开始为其父亲万善上坟拜土供家堂的事实，认可万永军于1996年给其父亲万善立碑及2015年迁坟重新立碑的事实。村委干部万某1、于某、万某2的证词均证实万永军为万善立碑、上坟、填竹子（家谱）祭拜供奉，称万善为父，自己为子的事实；听说并认为涉案房屋已由万秀环卖给了万永军，一直由万永军使用修缮、翻建并建造南屋的事实，涉案房屋在1994年前后市场价格在1000元左右。同村村民证人李某2的证词证明当时万永军向其借款200元，用于买房子，知道是购买万善的房屋，并看到万秀环到了万永军家中。同村村民李某1证词证实其当时去找万永军借刀锯时，看到万秀环收取了万永军房款，证实万秀环与万永军之间房屋买卖的事实。两人均证实万永军为万善立碑、上坟、填家谱（家堂、竹子）祭拜供奉，称万善为父，自己为子的事实。 一审法院认为，本案争议的焦点是：涉案房屋买卖关系是否成立。第一、万永军与万秀环之父万善存在过继关系。根据农村风俗过继子继承继父母的财产，并为继父母立碑、上坟、填竹子（家谱）祭拜供奉；万永军为万善立碑，称万善为父，自己为子，说明有过继的事实；万永军将万善及其妻子杨氏的名号填写进自己家的家谱（家堂、竹子）中，过年时挂竹子予以供奉，说明万永军认可自己与万善是过继子关系；立碑、挂竹子是对死者的祭拜供奉，且代代相传，以此拉近两家之间的关系，使得万善香火延续，使房屋以较低价格交易成为可能。第二、根据证人李某2的证词证明当时万永军向其借款200元，用于买房子，知道是购买万善的房屋，并看到万秀环到了万永军家中。村民李某1证词证实其当时去找万永军借刀锯时，看到万秀环收取了万永军房款，证实万秀环与万永军之间房屋买卖的事实。村委干部万某1、于某、万某2的证词均证实万永军为万善立碑、上坟、填竹子（家谱）祭拜供奉，称万善为父，自己为子的事实；还证实涉案房屋因买卖的原因，一直由万永军使用修缮、翻建的事实，涉案房屋在1994年前后价格在1000元左右。第三、万秀环将涉案房屋的印契交付给万永军，后万永军从村委领到了集体土地使用证。如果仅仅是借房给万永军居住，没有必要也不可能将房屋的印契交付给借住人。第四、万秀环在谈话录音中承认当时收到万永军的款500元，在2020年5月21日的质证笔录中当庭认可交付房屋时万永军到其家中交给万秀环500元钱。万秀环认可向万永军交房时收到万永军给付500元款，但不能说明是什么款。虽然万秀环不认可该500元是购房款，但对收到万永军给付的500元款不能作出合理的解释。综合上述因素，万秀环主张万永军借住房屋的说法难以令人信服，万永军主张购买万秀环的房屋的说法有较强的说服力。结合万永军为死者万善立碑，以子相称，并将死者万善及其妻子写进自家家谱（家堂、竹子）祭拜供奉，付出了购房款，收到万秀环交付的房屋印契，后又从村委领到了集体土地使用证，居住、修缮至今二十六年的事实。万永军主张购买房屋与万秀环主张出借房屋相比，万永军的说法更具有说服力和可信度，万永军所提供的证据效力远远大于万秀环所提供的证据效力。《最高人民法院关于适用的解释》一百零八第一款规定，“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”。本案中，经一审法院对证人、村干部的证言质证核实，一审认为，该村村民基本知晓万秀环将房屋出卖给万永军的事实及万永军为万秀环之父立碑、填竹子、过继子的事实，结合万秀环承认收到万永军支付500元的事实，应当认定万永军主张购买万秀环涉案房屋的事实具有高度可能性。即万永军购买万秀环涉案房屋的事实，一审予以确认。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。万秀环主张要求万永军立即将占用万秀环坐落在平度市的三间房屋及庭院返还给万秀环，缺乏依据，不符合诚实信用原则的法律规定，一审法院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款的规定，判决如下：驳回万秀环的诉讼请求。案件受理费550元，由万秀环负担。 经审理查明，二审查明的事实与一审查明一致。 本院认为，本案的主要焦点问题是：上诉人要求返还涉案房产的主张是否成立。 综合本案双方当事人提交的证据、当庭陈述以及证人证言等，本院认为上诉人的主张不成立，理由如下：1、一审查明的事实足以认定被上诉人在上诉人之父万善去世后存在过继、立碑、写入家谱以及祭拜等一系列行为，而双方确认在万善去世之前被上诉人与上诉人及其父并不存在亲属关系或较为亲近的其他关系，仅为邻居关系，在上述关系的背景下，双方有可能会发生低价购房的交易行为。2、双方虽然没有书面的买卖合同，但上世纪90年代的农村房屋买卖行为存在不规范的交易形式，未签订书面买卖合同的情况并不能必然否定买卖交易的存在，还需要结合实际交易行为的具体情况来判断。同样，上诉人主张借住亦未能提供书面借住合同。3、根据村委出具的证明、证人李某2、万某3、李某1的证言以及经过一审法院调查核实的万某1、于某、万某2的调查笔录，亦佐证诉争房屋从万善去世后即由被上诉人过继立碑、买房以及居住修缮翻建等情形。上诉人认为有部分证人未出庭一审主动找证人调查程序违法偏袒被上诉人，本院不予采信。虽然法律规定证人应当出庭，司法实践中有的证人出于某些考虑不便出庭或不愿出庭，并不因此而等同于其证言虚假，而鉴于本案双方争议的事实久远，基于过去农村的一些习俗和特点，有关事实有必要通过村民进行了解，一审法院为了查清事实，向出具证言但不能出庭的村民进行核实及了解情况并无不当。4、上诉人将房屋交给被上诉人20多年，期间从未过问，且任由被上诉人拆除修建亦不提出异议，直到涉案房屋拆迁才提起诉讼，明显不合常理，且涉案房屋已经拆除，客观上亦不存在返还的可能性。另外，如果是上诉人主张的借住，借住人没有理由拆除重建或加盖，出借人对此不闻不问明显不符合借住的方式。如果是买卖，则购房人对所购房屋自行拆建等处分行为则顺理成章。同时，上诉人将房屋印契交付给被上诉人亦不符合借住的需要，更符合买卖的交易行为之一。上诉人一审中质证时对于被上诉人主张的过继、立碑、买房事实不予确认，仅仅主张系借住。但又无法合理解释在双方没有特殊关系的情况下借住几十年的事实，亦无法解释诸多村民都知晓过继、立碑、买房的意见。 综上，被上诉人的主张和证据具有更强的证明力和证据优势，上诉人的主张证据不足且存在诸多不合理之处，且涉案房屋已经拆除，对于上诉人的上诉主张，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，论证分析和认定结果合理合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人万秀环负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二〇年十一月十八日 书记员 王 繁 书记员 马博阳