四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终18127号 上诉人（原审被告）：四川橙森科技发展有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段********。 法定代表人：陈志坚，总经理。 委托诉讼代理人：程梦曦，四川开山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：邓竞，女，1977年9月15日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 原审被告：成都悦兴源房地产经纪有限公司。住所地：四川省成都市金牛区解放路一段******。 法定代表人：巫金平，总经理。 原审被告：成都中集产业园投资开发有限公司。住所地。住所地：四川省成都市新都区物流中心中集大道**iv> 法定代表人：毛戈，董事长。 上诉人四川橙森科技发展有限公司（以下简称橙森公司）因与被上诉人邓竞、原审被告成都悦兴源房地产经纪有限公司（以下简称悦兴公司）、成都中集产业园投资开发有限公司（以下简称中集公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2020）川0114民初2987号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 橙森公司上诉请求：1.请求依法撤销一审民事判决；2.请求判令《房屋租赁合同》于2020年2月1日解除；3.请求判令上诉人向被上诉人支付租金707.68元且不支付违约金；4.请求判令一审、二审案件受理费由被上诉人承担。 事实和理由：1、上诉人认为，关于合同的解除事宜，由于合同解除权为形成权，法院应当以合同当事人的请求为限，综合考察合同各方当事人是否具有合法解除权，从而确定合同解除的时间，且该日期应当是确定的。根据《房屋租赁合同》第四条第1项“若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还”的约定，该条款对上诉人的单方解除权进行了约定，即上诉人在放弃主张押金的前提下有权随时单方解除《房屋租赁合同》，该条款是双方真实意思的表示，同时不违反法律法规的效力性强制性规定，合同各方应当遵守。上诉人因疫情原因导致经营出现困难，于2020年2月初向被上诉人主张解除合同，《房屋租赁合同》应当于2020年2月1日解除，租金计算的截至日期也应当为2020年2月1日。 2、上诉人认为，关于本案的违约金金额，应当以合同约定作为依据，并以损失为限。并应当综合考虑本案各方对于造成该损失的原因力大小确定各方责任的承担。本案中，从各方提交的证据来看，损失仅限于租金损失。上诉人于2020年2月初向被上诉人主张解除合同，并善意提醒被上诉人房屋已经腾空，要求被上诉人尽快收房，避免造成更大的损失。被上诉人同样知晓疫情带来的影响，但出于收取租金的目的一致未予回复。上述原因导致了本案损失的增加，对于2020年2月1日以后产生的租金损失，由于合同已经解除，该租金损失并非由于上诉人造成，应当由被上诉人自行承担。同时，上诉人认为本案的损失以租金损失为限，且由于本案所涉房屋租赁押金已经支付，不应当适用违约金条款。综上所述，请求法院支持上诉人的全部上诉请求。 邓竞答辩称，1、一审认定事实清楚，适用法律正确。邓竞认为，房屋租赁合同中约定的乙方提前解除合同，并不代表乙方具有合同的解除权。其字面意思仅表示这种情况属于违约，没有赋予上诉人合同解除权。且该内容写于押金条款，仅是对因违约扣除押金的规定。 2、上诉人在提出解约前，已经出现了不按时支付租金，擅自减少租金等行为，属于违约方，根据合同法的相关规定，其没有主动提出解约的权利，在一方违约的情况下，只有守约方有权提出解约。 3、上诉人提出的解约时间是在疫情期间，解约的行为是为了逃避合同义务。将损失完全推给被上诉人，这对被上诉人是完全不公平的。 4、上诉人主张损失仅限于租金损失，不适用违约金条款。我方认为，这是不恰当的。违约金条款的设置本就是用于上诉人违约后适用，而本案中，上诉人发生了违约，就应当适用违约金条款。且一审已经酌情给予了判决，并未完全按照合同约定判定6个月租金的违约金。上诉人在未得到被上诉人同意的情况下，提前解约且不付房租的行为，本身就是违约行为。一审判决支付违约金符合法律规定和合同约定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 邓竞向一审法院起诉请求：1.解除邓竞与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》；2.橙森公司支付欠付租金及利息（租金按照每月1327元，自2018年9月1日起计算至付清之日止；利息以欠付租金为基数，按照中国人民银行同期贷款利率6%，自2018年12月1日起计算付清之日止）；3.橙森公司支付违约金60000元；4.悦兴公司、中集公司对橙森公司的债务承担连带责任；5.橙森公司、悦兴公司、中集公司支付装修费160201元。 一审法院认定事实：2018年5月10日，邓竞（甲方）与橙森公司（乙方）签订了《业主房屋租赁合同》，约定邓竞将自己名下位于成都市新都区××道××号××广场××栋××层××室，建筑面积为44.23平方米的房屋租赁给橙森公司使用。案涉房屋，租赁期为13年，自2018年9月1日起至2032年10月15日，免租期为13.5个月。该合同第三条第一款载明：“租金为人民30元／平米／月（大写：叁拾元整），乙方支付方式为每3个月支付一次租金（以银行转账凭据为证），且每次提前7日支付下期租金。”第三条第二款载明：“租赁期内租金递增明细如下：（1）2019年10月16日——2022年10月15日，租金为人民币30元／平米／月；（2）2022年10月16日——2025年10月15日，租金为人民币31.80元／平米／月；……”。第四条载明：“1.待该物业正式交付后，甲方需办理完收房手续并付清全部收房所缴纳费用后7日内应收到乙方缴纳的押金1327元整（大写：壹仟叁佰贰拾柒元整）。合同到期终止时，乙方交清租金及水、电、煤气、网络、电话、物业等相关费用后，甲方即退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还；若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方押金中扣除维修和赔偿费用，不足部分甲方有权向乙方索取。2.乙方若于本房屋租赁合约之租赁期内违反本合约相关规定，致使甲方未能如期收取租金或乙方未缴纳应承担之费用，甲方可以扣除部分或全部押金抵付，若押金不足以抵付有关费用，乙方须在接到甲方付款通知书十天内补足。”第五条载明：“租赁期间，该物业产生的物管费、通讯费、清洁费、水、电、气费及其他相关费用均由乙方承担，并及时按规定缴纳。”第六条第三款载明：“乙方必须依约提前7日缴纳下期租金，如拖欠1个月视为违约，甲方收回房屋，并不退还乙方押金，乙方承担违约责任。”第六条第七款载明：“乙方在租赁期满或合同解除后10个工作日内搬出租赁房屋，乙方逾期不搬迁，甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的非固定设施设备物品搬出，不承担保管义务。甲方有权要求乙方赔偿因此而产生的搬运费用。”第六条第十一款载明：“合同期内如‘由于战争、地震、、地震台风、暴风雪、政府禁令’等或其他不可抗力的原因而不能履行合同或延迟履行合同的一方不负有违约责任。”第七条第四款载明：“违约金的释解：双方任一方违约，除承担对方因此而造成的一切经营损失外，还应另支付守约方违约金人民币陆万元整。”邓竞将案涉房屋装修完毕并交付橙森公司。橙森公司向邓竞支付了一个月的房租作为押金，并支付了一个季度的租金3980.7元。2020年1月16日至房屋腾退之日，未支付租金。 一审另查明以下事实： 1.“橙堡公寓”于房屋销售阶段已作为销售口号； 2.案涉房屋系中集公司出售给悦兴公司后，由悦兴公司转售给邓竞； 3.邓竞与案外人成都市川辉装饰工程有限公司签订《装修改造委托书》，约定案涉装修款为160201元； 4.一审庭审中邓竞与橙森公司对解除案涉合同达成一致意见，一审法院组织双方对案涉房屋进行交接,邓竞于2020年7月 12日接收案涉房屋； 5.庭审中，根据橙森公司与邓竞陈述，案涉房屋家具、家电系由橙森公司提供。 一审法院认为：邓竞与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，合同双方当事人应当按照合同约定履行义务、享受权利。本案的争议焦点为：1.合同的解除时间；2.橙森公司应当支付的租金；3.橙森公司是否应当支付违约金及租金利息；4.中集公司、悦兴公司是否应当对橙森公司的债务承担连带责任；5.橙森公司、中集公司、悦兴公司是否应当支付装修费。 关于合同的解除。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”一审庭审中，橙森公司陈述其在2020年2月多次以电话、函件的方式与邓竞协商合同解除的事宜，而邓竞未表示同意。橙森公司在未支付租金的情况下是违约方，不具有解除合同的资格，不能单方面解除合同。邓竞与橙森公司一审庭审中同意解除案涉合同，双方达成解除案涉合同的合意，邓竞主张解除《业主房屋租赁合同》的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。 关于橙森公司应当支付的租金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”邓竞要求橙森公司自 2018年9月1日起支付房屋腾退前的租金，橙森公司已付清2019年10月16日至2020年1月15日的租金，2020年1月16日至房屋腾退之日2020年7月12日未支付租金。根据《业主房屋租赁合同》约定，橙森公司享有13.5个月的免租期，因此，一审法院认定欠付租金起算时间为2020年1月16日。橙森公司辩称，因疫情影响，强行清退了部分租户，产生了损失，请求对租金予以减免。一审法院认为，2020年1月24日，因受新冠肺炎疫情影响，四川省启动重大突发卫生事件一级响应，橙森公司对外出租公寓的营运也产生了影响。新冠肺炎疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。执行政府文件暂停营业既是租户的责任也是房东的义务，而由此造成的损失，根据公平原则双方应进行分担。但2020年3月17日《成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部通告（第8号）》第一条载明：“全面恢复城镇居住小区、农民集中居住区、农村散居院落等居住区域常态化管理，采取出示健康码方式继续做好本通告第七条所涉人员的排查登记。”第二条载明：“全面恢复商超、餐饮、旅游、住宿、文体娱乐、会展等服务业正常经营活动，同时要加强通风换气、清洁消毒，合理控制场所内人员数量，落实对员工的健康监测和内部管理措施。” 2020年3月20日，成都市新型冠状病毒肺炎疫情防控指挥部复工复产工作组《关于居民小区（院落）复工复产项目疫情防控有关事项的通知》中使用“天府健康码”绿码人员可正常通行，不限制持有健康证明材料的返蓉业主、租住户和走亲访友人员进出居民小区（院落），不限制业主、租住户进出居民小区（院落）的次数、时间和家庭人数。经本院调查走访，“橙堡公寓”位于新都区××内，橙森公司的客户群体主要是园区内工作人员，有长租、短租和日租等多种形式，在疫情发生后停止营业至3月底，其受影响的主要是2、3月份，本院认为，2、3两个月的租金可减半收取。故橙森公司应支付至房屋腾退之日欠付租金6457.6元（1326.9元／月×5个月-1326.9元／月÷30天×4天）。 关于违约金及租金利息。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”《业主房屋租赁合同》第七条第四款约定，橙森公司违反合同约定时，应向邓竞支付违约金60000元。一审庭审中，橙森公司请求一审法院予以调减。一审法院认为，首先，橙森公司的违约行为在疫情发生前已经产生，且仍欠付房屋腾退前353.84元物管费和57.6元水费；其次，橙森公司与邓竞约定的租赁期为13年，免租期为13.5个月，邓竞投入大量资金用于了装修，合同解除后邓竞的预期利益损失较大，但是案涉房屋的家具家电系由橙森公司提供，填补了部分损失；最后，在邓竞未能提供直接证据证明其损失的具体数额的情况下，秉持着违约责任“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情认定将橙森公司向邓竞已支付的押金转化为违约金外，另支付20000元违约金用以弥补邓竞的损失。至于租金利息。邓竞既主张了违约金，又主张了利息，而违约金已经包含了利息损失，违约金足以弥补其利息损失，故一审法院对租金的利息就不再支持。 关于橙森公司、悦兴公司、中集公司是否应当支付装修费。一审法院认为，《装修改造委托书》系邓竞与案外人成都市川辉装饰工程有限公司签订，根据合同相对性原则，装修合同对橙森公司、悦兴公司、中集公司不产生约束力。且装修成果已附着在邓竞的房屋上，要求橙森公司、悦兴公司、中集公司支付装修费的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于中集公司、悦兴公司是否应当对橙森公司的债务承担连带责任。中集公司、悦兴公司不是案涉房屋租赁合同的主体，邓竞要求中集公司、悦兴公司对橙森公司的债务承担连带责任缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：一、解除橙森公司与邓竞于2018年5月10日签订的《业主房屋租赁合同》；二、橙森公司在判决发生法律效力之日起7日内支付邓竞租金6457.6元；三、橙森公司在判决发生法律效力之日起7日内支付邓竞违约金20000元；四、驳回邓竞的其他诉讼请求。一审案件受理费2501元（已因适用简易程序减半收取），由邓竞承担500元，橙森公司承担2001元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人橙森公司的上诉请求、被上诉人邓竞的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、案涉房屋租赁合同的解除时间应当如何认定；二、一审法院对违约金金额的确定是否正确。现就上述争议焦点的认定论述如下。 关于第一个争议焦点。本院认为，橙森公司与邓竞签订的案涉合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。在本案中，邓竞起诉要求解除案涉合同，而橙森公司主张合同已解除，但本院审查认为，即便如橙森公司上诉主张其已在2020年2月发函解除合同，但橙森公司在发函之前即已存在欠付租金的违约行为，案涉合同中“若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还”系对于橙森公司不履行合同应承担押金不予退还的违约责任的约定，而非就此基于橙森公司可以行使任意解除权。故橙森公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。在本案中，系出租人邓竞起诉要求解除合同，其理由为橙森公司欠付租金，其解除的请求具有合同依据和法律依据，一审法院判决案涉合同解除正确，本院予以确认。 关于第二个争议焦点。橙森公司上诉提出其不应当支付违约金，本院审查后认为，双方在合同中约定了橙森公司违约的情况下应当承担违约金，邓竞按照约定主张违约金具有合同依据。一审中，橙森公司提出因经营困难请求调低违约金，一审法院充分考虑其提出的理由，已对于其该项意见予以采纳，极大程度调低了违约金金额。但现橙森公司提出上诉，认为其不应当承担违约金，该项上诉理由明显不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费444元，由四川橙森科技发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 锋 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二〇年十一月三十日 书记员 龙春光