北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初45129号原告：曾雪涛，男，1966年4月17日出生，汉族，北京达文西影业有限公司总经理，户籍所在地福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：刘毅，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙乙，北京市尚公律师事务所律师。被告：李亚炜，男，1969年9月27日出生，汉族，户籍所在地安徽省合肥市庐阳区。原告曾雪涛与被告李亚炜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。曾雪涛的委托诉讼代理人孙乙到庭参加诉讼。李亚炜经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾雪涛向本院提出诉讼请求：要求李亚炜按照《房屋买卖合同》的约定为曾雪涛办理位于北京市朝阳区亮马桥路36号E座**号房屋（以下称涉诉房屋）的权属转移登记手续，将该房屋转移登记至曾雪涛名下。事实和理由：2007年10月22日，曾雪涛委托姐姐曾某某与李亚炜签订《房屋买卖合同》，由曾某某代曾雪涛购买李亚炜名下的涉诉房屋。合同约定，由买受人承继出卖人就涉诉房屋与银行之间的商业贷款，自合同签订当月起由买受人接替出卖人偿还房屋的银行贷款本息直至全部还清，并分三笔向出卖人支付已交房款、其他费用及银行贷款共计1272093元。合同第十条约定，双方暂不办理房屋权属转移登记手续，当买受人支付完合同约定的全部款项并偿还涉诉房屋的银行贷款本息后双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，曾雪涛按约定支付了购房款1272093元，并于2013年将涉诉房屋全部银行贷款本息偿还完毕。但因北京市2010年开始实行房屋限购政策，曾雪涛因暂时没有购房资格而无法办理过户登记，涉诉房屋仍登记在李亚炜名下。现曾雪涛已获得北京市购房资格，李亚炜应按《房屋买卖合同》的约定，配合曾雪涛办理涉诉房屋的权属转移登记手续。李亚炜未到庭，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉诉房屋登记在李亚炜名下，建筑面积为164.4平方米。曾雪涛主张其与李亚炜存在房屋买卖合同关系，其委托曾某某与李亚炜签订房屋买卖合同，曾某某代其向李亚炜购买涉诉房屋，其已向李亚炜付清了全部购房款（包括向李亚炜支付的首付款及向银行偿还的贷款），就此曾雪涛向本院提交了曾某某作为买受人、李亚炜作为出卖人的《房屋买卖合同》、曾某某于2019年6月25日出具的《声明》、李亚炜于2018年11月15日出具的《说明》、曾某某向李亚炜的付款凭证、李亚炜向华夏银行的付款凭证、李亚炜的账户交易明细、李亚炜的银行卡。其中：1、《房屋买卖合同》显示：李亚炜将位于北京市朝阳区亮马桥路36号E座*层*号房屋（所在楼层为*层，建筑面积为164.4平方米）出售给曾某某；双方协商一致，房屋成交价格为9777.6元/平方米，双方商定由买受人继承出卖人就该房屋与银行之间的商业贷款，自合同签订当月内起，由买受人接替出卖人偿还该房屋的银行贷款本息直至全部还清，买受人采取自行交割方式付款，具体付款方式和期限约定如下：在此之前出卖方已交房款及其他费用及银行贷款总额1272093元，双方商定，本合同签订7日内，买受人向出卖人支付480886元，2007年12月31日前，买受人向出卖人支付526900元，2008年6月31日前，买受人向出卖人支付264307元；本合同签订时，暂不办理房屋权属转移登记手续，当买受人支付完本合同规定的全部款项并偿还该房屋的银行贷款本息之日起7日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同中有关房屋权属情况（包括抵押情况）、房屋交付日期等内容未填写。合同落款日期为2007年10月22日。2、《声明》显示：曾某某因受弟弟曾雪涛委托，于2007年10月22日与李亚炜签订购房买卖合同，购买李亚炜名下的涉诉房屋，合同虽是以曾某某名义签订，但是曾某某代曾雪涛购买，绝大部分购房款及贷款由曾某某代曾雪涛支付，剩余小部分贷款由曾雪涛以李亚炜名义存入李亚炜的还贷账户；曾某某确认本人替曾雪涛支付的房款均系曾某某无偿赠予曾雪涛购房使用，该房屋的所有相关权益均由曾雪涛享有，与曾某某无关。3、《说明》显示：李亚炜于2007年10月与曾雪涛商定，将李亚炜名下的涉诉房屋出售给曾雪涛，由曾雪涛的姐姐曾某某代曾雪涛签订购房买卖合同，曾雪涛已按合同约定于2013年8月30日支付完毕全部房款及贷款，从2007年10月至今，曾雪涛及家人一直在涉诉房屋内居住。4、付款凭证显示：曾某某于2007年10月17日向李亚炜支付480886元，于2007年12月30日向李亚炜支付526900元，于2008年7月1日向李亚炜支付264307元（用途为自用）；李亚炜定期向其在华夏银行的账户内存入一定数额的款项。曾雪涛主张其已取得北京市工作居住证，符合北京市购房条件，故涉诉房屋可以办理权属转移登记手续，就此提交了曾雪涛的北京市工作居住证确认单，显示其于2019年5月6日取得北京市工作居住证。关于曾某某以自己名义与李亚炜签订《房屋买卖合同》的原因，曾雪涛解释称，曾某某系曾雪涛的姐姐，曾雪涛委托曾某某从李亚炜处购房，但当时曾雪涛手中没有那么多购房款，正好曾某某手中有钱，就帮助曾雪涛支付了部分购房款，当时姐弟俩没有分得很清楚，认为谁付款就应该以谁的名义签订合同。关于《房屋买卖合同》约定的成交价格情况，曾雪涛称，双方并未约定购房款总价，只是约定了前三笔购房款的数额，同时约定剩余银行贷款由曾雪涛负责偿还，前三笔购房款数额是根据李亚炜已支付购房款、已偿还银行贷款及已交纳税费等情况计算出来的；合同中约定的成交单价9777.6元/平方米是李亚炜购房时的单价，而不是李亚炜出售给曾雪涛的单价，因李亚炜和曾雪涛系朋友关系，故对合同内容约定的不是特别详细，只是随便签了一个合同版本。关于签订《房屋买卖合同》时涉诉房屋剩余银行贷款情况，曾雪涛称，双方并未在合同中直接计算出剩余银行贷款数额，仅约定曾雪涛继续向银行按月偿还贷款直至还清为止；在购房时，李亚炜也未向曾雪涛提供其与银行之间的抵押借款合同，但李亚炜将还贷的银行卡交给曾雪涛持有，之后曾雪涛一直通过该银行卡还款；曾雪涛自购房后至2013年还清贷款共计偿还贷款约120万元，加上此前支付的三笔首付款，曾雪涛购房共支出购房款250万元左右。关于曾某某支付480886元的时间早于《房屋买卖合同》落款时间的原因，曾雪涛解释称，曾雪涛先付了一笔购房款，双方后签订的合同。关于曾某某于2008年7月1日向李亚炜支付264307元的付款凭证显示用途为自用的原因，曾雪涛解释称，因时间久远，已记不清将用途填写为自用的原因，但无论汇款时填写的具体用途是什么，确实是曾雪涛按《房屋买卖合同》的约定向李亚炜支付的购房款。另查一，2013年6月，李亚炜以涉诉房屋设立一般抵押登记，抵押权人为招商银行股份有限公司北京亚运村支行；2016年3月，李亚炜以涉诉房屋设立一般抵押登记，抵押权人为邢某；2016年11月，李亚炜以涉诉房屋设立一般抵押登记，抵押权人为陈某；2017年1月，李亚炜以涉诉房屋设立一般抵押登记，抵押权人为姜某。另查二，2017年8月，陈某以合同纠纷为由将李亚炜、北京世纪春天影视文化传媒有限公司（以下称世纪春天公司）、东阳万瑞达影视制作有限公司（以下称东阳万瑞达公司）诉至本院，要求：1.李亚炜、世纪春天公司、东阳万瑞达公司连带偿还陈某债务本金270万元；2.李亚炜、世纪春天公司、东阳万瑞达公司连带支付陈某违约金（自2016年4月1日起至实际支付日止，按照每日1万元的标准计算，并扣除已支付的100万元）；3.陈某对李亚炜用于抵押担保的涉诉房屋拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；4.确认电视剧《神医大道公前传》的完整版权归陈某所有（庭后书面申请撤回该请求）；5.李亚炜、世纪春天公司、东阳万瑞达公司连带承担陈某聘请律师的律师费278100元。本院于2018年11月16日作出（2017）京0105民初58203号民事判决，判决如下：一、东阳万瑞达公司于本判决生效之日起十日内给付陈某本金270万元；二、东阳万瑞达公司于本决生效之日起十日内给付陈某违约金（以270万元为基数，自二○一六年十月二十七日起至实际支付之日止，按照年利率24%标准计算后扣除已经支付的438178.08元违约金）；三、东阳万瑞达公司于本判决生效之日起十日内给付陈某律师费278100元；四、李亚炜对上述第一、二、三项确定的东阳万瑞达公司应付款项向陈某承担连带清偿责任；五、世纪春天公司对上述第一、二、三项确定的东阳万瑞达公司应付款项以600万元为限向陈某承担连带清偿责任；六、陈某就上述第一、二、三项确定的东阳万瑞达公司应付款项以270万元为限对李亚炜名下的涉诉房屋拍卖、变卖价款按照抵押登记顺序享有优先受偿权；七、李亚炜、世纪春天公司承担连带清偿责任后，有权向东阳万瑞达公司追偿；八、驳回陈某的其他诉讼请求。李亚炜、世纪春天公司、东阳万瑞达公司均不服，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院于2019年4月19日作出（2019）京03民终5290号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年5月，陈某依据上述生效判决向本院申请强制执行，本院以（2019）京0105执28569号立案受理，该案执行中，本院于2019年9月4日对李亚炜名下的涉诉房屋予以轮候查封，查封期限自2019年9月4日至2022年9月3日。另查三，曾雪涛于2019年7月以第三人撤销之诉将李亚炜、世纪春天公司、东阳万瑞达公司、陈某诉至北京市第三中级人民法院，要求撤销北京市第三中级人民法院作出的（2019）京03民终5290号民事判决和北京市朝阳区人民法院作出的（2017）京0105民初58203号民事判决第六项。北京市第三中级人民法院于2019年12月27日作出（2019）京03民初403号民事裁定，认为本案买受人享有的权利仍为债权性质，不属于民事诉讼法第五十六条第三款规定的受侵害的民事权益范畴，曾雪涛的起诉不符合法定条件，应予驳回，故裁定驳回曾雪涛的起诉。另查四，2020年6月，曾雪涛就（2019）京0105执28569号执行案件提出执行异议，本院于2020年9月9日作出（2020）京0105执异1349号执行裁定，驳回曾雪涛的执行异议。曾雪涛表示其已向本院提起了案外人执行异议之诉。另查五，2018年7月，本院以（2018）京0105执7240号文书查封了涉诉房屋，查封期间自2018年7月23日至2021年7月22日。在本案审理过程中，曾雪涛向本院提出财产保全申请，要求查封涉诉房屋，并就此提供了保单保函作为担保。2020年7月24日，本院作出（2020）京0105民初45129号民事裁定，依法轮候查封了涉诉房屋。经释明，在涉诉房屋于本案前已被法院依法查封的情况下，曾雪涛坚持其诉讼请求。本院认为，曾雪涛要求李亚炜协助其办理涉诉房屋的权属转移登记手续，但根据本案查明的事实，涉诉房屋在曾雪涛起诉前已被法院依法查封，且现仍处于被查封状态，目前尚不具备办理权属转移登记的客观条件，无论曾雪涛与李亚炜之间就涉诉房屋是否存在真实的房屋买卖合同关系，其诉讼请求均无法得到支持。李亚炜经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告曾雪涛的诉讼请求。案件受理费26800元、保全费5000元，由原告曾雪涛负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 柯 岩审判员 谷培培审判员 李 珑二〇二〇年十一月二十五日书记员 徐梦桥