山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁01执异479号案外人：烟台市福山天府建筑装饰有限公司第十分公司，住所地山东省烟台市福山区福海路物资发展公司办公楼。负责人：王伟，经理。委托诉讼代理人：连洪文，山东三同律师事务所律师。申请执行人：山东地矿民间资本管理有限公司，住所地山东省济南市历下区龙洞街道经十路**。法定代表人：王英南，执行董事。被执行人：烟台百舸苑投资有限公司，住山东省烟台市福山区中韩信息产业园**研发楼**。法定代表人：柳志，董事长。本院在执行申请执行人山东地矿民间资本管理有限公司（以下简称地矿公司）与被执行人烟台百舸苑投资有限公司（以下简称百舸苑公司）等借款合同纠纷一案中，案外人烟台市福山天府建筑装饰有限公司第十分公司（以下简称天府建筑第十分公司）向本院提出书面异议，请求本院中止对位于xx市xx区xx街xx号“xx”xx#、xx#共74套房产的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人天府建筑第十分公司称，根据案外人于2014年10月23日与百舸苑公司、烟台华安集团有限公司（以下简称华安公司）签订的《xx项目住宅、公寓〈认购协议书〉使用办法协议书》，案外人分配所得“xx”xx#、xx#、xx#、xx#共计4个整栋楼座住宅、xx#楼座东侧的半栋住宅及xx#楼座西侧的半栋公寓。贵院在执行中查封、拍卖的xx#、xx#楼座74套房产系案外人所有，该74套房产现在都已经抵顶为农民工工资。同时，因整个工程尚未最终结算，查封、拍卖的74套房产侵犯案外人的工程价款优先权，在该工程价款优先权中也包含农民工工资。综上，请求中止贵院（2020）鲁01执207号执行裁定的执行内容。为支持其主张，案外人天府建筑第十分公司提交了《华安国际家合人家建设项目合作协议》《华安·家合人家项目住宅、公寓〈认购协议书〉使用办法协议书》等证据材料。地矿公司辩称，一、案外人并未对“华安·家合人家项目进行施工，不享有对该工程的优先受偿权。二、案外人的权利尚未确认，无法核实案外人与被执行人之间债权的真实性以及债权的数额。根据案外人提交的证据无法证实其与被执行人之间债权的真实性以及债权的数额，该项目于2014年已经开始实施，但截止到2020年案外人一直也未向人民法院提起诉讼，确认其债权数额。案外人由此阻碍地矿公司债权的实现，无事实依据。三、案外人承建被执行人的建设工程不仅仅是本案争议的房产，涉及土地面积47831平方米的建设工程。根据案外人提交的《华安国际家合人家建设项目合作协议》中的约定，项目占地面积47831平方米。根据现场核实，现场存在多栋房屋，而不仅仅是地矿公司申请查封的房产。即使案外人与被执行人之间存在合法有效的债权，案外人只向地矿公司申请查封的房产主张优先受偿权，严重侵犯地矿公司的合法权利。四、案外人未进行施工不存在拖欠农民工工资的事实。五、案外人称2014年开始施工，至今6年之久是否全部工程由其施工无法证明，即使一直施工早已超过合同约定的施工期限，对案外人延期完工给被执行人造成经济损失，地矿公，地矿公司保留代为诉讼的权利外人与被执行人百舸苑公司基础法律关系为建设工程纠纷，对工程款应另行主张。七、地矿公、地矿公司申请法院拍卖房产的执行依据是经人民法院审理后出的确认合法债权的生效法律文书。对该房产的评估、拍卖，是经人民法院作出的执行措施，不存在侵犯案外人权益的情况。综上，案外人的异议请求无事实与法律依据，请求贵院驳回案外人的异议。本院查明，关于地矿公司与百舸苑公司等借款合同纠纷一案，本院于2019年11月12日作出（2019）鲁01民初2087号民事判决，判决：一、山东华安通讯设备有限公司（以下简称华安通讯公司）自本判决生效之日起十日内偿还地矿公司借款本金5000万元；二、华安通讯公司自本判决生效之日起十日内偿还地矿公司逾期罚息和违约金（逾期罚息和违约金合计以5000万元为基数，按年利率24%，自2018年6月20日至实际支付之日计付）；三、华安通讯公司自本判决生效之日起十日内赔偿地矿公司律师费20万元；四、华安公司、山东华安重工有限公司、烟台百舸苑投资有限公司、李国安、陈健对本判决第一、二、三项确定的债务承担连带清偿责任；五、烟台华安集团有限公司华安国际大酒店对本判决第四项确定的华安公司的债务承担共同清偿责任;六、驳回地矿公司的其他诉讼请求;七、华安公司、山东华安重工有限公司、百舸苑公司、李国安、陈健承担保证责任后，有权向华安通讯公司追偿。该判决生效后，本院于2020年1月20日立案执行，案号为（2020）鲁01执207号。本案在审理过程中，本院于2019年7月17日以（2019）鲁01民初2087号民事裁定查封被执行人百舸苑公司开发的坐落于xx市××××号“xx”85套住宅房地产和14套商业房地产，其中74套住宅房地产包括xx号楼xx单元19套房产、xx号楼xx单元20套房产、xx号楼xx单元23套房产、xx号楼xx单元12套房产。2020年8月28日，本院作出（2020）鲁01执207号执行裁定，拍卖包括上述74套房产在内的相关房产。另查明，2013年9月25日，百舸苑公司作为甲方（建设单位），天府建筑第十分公司作为乙方（施工单位），华安公司作为丙方（担保单位），三方共同签订了《华安国际家合人家建设项目合作协议》，约定：该协议签订时，甲方合法拥有位于烟台市××区xx街南侧、xx路西侧项目100%地块（以下简称项目地块）的土地使用权；合作项目为甲方拥有的位于烟台市××区占地面积47831平方米，规划面积126664平方米的住宅开发项目（以下简称开发项目），地下连，地下连体车库约30200平方米，地上**住宅楼发。其中第五条“管理方式及分配比例”第1、2款约定：待涉及施工图纸出齐后，按50:50比例以立体切块的方式分配建筑物面积，甲、乙双方另行签订分房确认书；甲、乙双方所分配房屋，必须以书面的方式指定确认，销售价格必须甲、乙双方确定，不能低于甲乙双方确定的价格；房屋分配后，仅作为甲、乙双方界分的一个定义，不作为将来最终的分配，最后以甲、乙双方的实际结算为准，但必须在界分框架之下，以分配的销售款和建筑面积多退少补结算；房屋统一定价、统一销售，无论销售已经界分的房屋或者车位，甲、乙双方均按各自50%的销售款分配，任何一方任何时间，不准私自定价销售，销售情况每月必须经甲、乙双方书面签字确认；已经销售的销售款按甲、乙双方各自50%进行分配，支付乙方的已经销售的销售款（指按50%应该分配给乙方的部分）不能大于乙方施工当时已完成的工程造价的95%，最多按乙方施工所完成工程造价工程款95%支付，预留5%保修金。第3款约定：由甲方负责，甲、乙双方共同组建销售团队，团队工资待遇需要双方共同研究确定，所发生的全部费用需经甲、乙双方按月签字书面确认有效。2014年10月23日，三方签订《华安·家合人家项目住宅、公寓〈认购协议书〉使用办法协议书》，约定：依据《华安国际家合人家建设项目合作协议》第五条第1、2款所约定的内容，三方于2014年9月29日召开专题会议，会上甲、乙双方达成一致的住宅、公寓界分框架，乙方分配所得xx项目xx#、xx#、xx#、xx#共计4个整栋楼座住宅、xx#楼座东侧的半栋住宅及xx#楼座西侧的半栋公寓；因华安·家合人家项目未取得预售许可证，不具备任何出售、抵顶、转让等交易行为的资格，故该项目的《认购协议书》仅作为乙方内部划分分配所得的住宅、公寓归属哪一家施工单位使用，不作为签订该项目《商品房买卖合同》的依据。以上事实，有民事判决书、执行裁定书、《华安国际家合人家建设项目合作协议》《华安·家合人家项目住宅、公寓〈认购协议书〉使用办法协议书》等证据材料在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，根据案外人天府建筑第十分公司与被执行人百舸苑公司、华安公司达成的协议，案外人与被执行人共同开发华安·家合人家项目，尽管约定双方对该项目不动产进行分配，但该分配是一种对销售权利的分配，并没有明确将部分不动产所有权归属于案外人天府建筑第十分公司。因此，案外人主张的权利不足以排除本院对被执行人开发的房产的执行。案外人主张的工程价款优先权，亦不能排除对房产的执行，其可待房产处置后对变价款主张优先受偿。综上，案外人天府建筑第十分公司的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：驳回案外人烟台市福山天府建筑装饰有限公司第十分公司的异议。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 周 宏审判员 王齐亮审判员 郑凤云二〇二〇年十一月十九日法官助理丁华辰书记员李岩