四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15229号 上诉人（原审被告）：四川橙森科技发展有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段********。 法定代表人：陈志坚，总经理。 委托诉讼代理人：程梦曦，四川开山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：章蕾，女，1980年4月13日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：马泰，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛伟，四川恒和信律师事务所律师。 原审被告：四川橙森科技发展有限公司金牛分公司。住所地。住所地：成都市金牛区花牌坊街**********iv> 负责人：袁毅。 委托诉讼代理人：程梦曦，四川开山律师事务所律师。 上诉人四川橙森科技发展有限公司（以下简称橙森公司）因与被上诉人章蕾、原审被告四川橙森科技发展有限公司金牛分公司（以下简称橙森金牛分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初6297号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 橙森公司上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.判令上诉人与被上诉人继续履行《房屋租赁合同》；3.判令一审、二审案件受理费由被上诉人承担。 事实和理由：橙森公司认为，一审认定事实不清，2020年1月5日双方签订《补充协议》，将月租金降低为1103元，截至被上诉人一审起诉之日即2020年3月27日，上诉人不存在拖欠租金的行为，被上诉人在一审程序中要求解除合同、支付租金及违约金无事实及法律上的依据。 章蕾答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 橙森金牛分公司述称，橙森金牛分公司在一审判决中并未承担责任，没有意见。 章蕾向一审法院起诉请求：1.判令解除章蕾与橙森金牛分公司签订的《房屋租赁合同》，并结清物业费、水电气费，房屋按原状返还；2.判令橙森公司、橙森金牛分公司支付自2019年5月1日至合同解除之日止的租金（暂计至2020年3月31日止，共10713.85元）；3.判令橙森公司、橙森金牛分公司在房屋租赁合同解除后支付房屋占用费（从解除之日起至实际交还房屋之日止，按月租金标准2758元计算）；4.判令橙森公司、橙森金牛分公司支付违约金16548元（6个月×2758元）；5.本案诉讼费用由橙森公司、橙森金牛分公司承担。 一审法院认定事实：2018年9月19日，章蕾（出租方）与橙森金牛分公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，与本案争议有关的主要内容：1．章蕾将其所有的位于成都市金牛区××路××号××栋××层××室房屋（建筑面积36.77㎡）出租给橙森金牛分公司作酒店、公寓租赁、商业及办公使用；2．租赁期为60个月，从2019年5月1日起至2024年4月30日止；3．租金每月75元／㎡，每3个月支付一次，首期租金（即2019年5月1日至2019年7月31日的租金）在本合同签订后的7个工作日内支付，之后每次提前5个工作日支付下期租金；4．租金递增明细：2019年5月1日至2022年4月30日，租金每月75元／㎡，2022年5月1日至2024年4月30日，租金每月80元／㎡；5．租赁期间，该物业产生的物管费、通讯费、清洁费、水、电、气费及其他相关费用均由橙森金牛分公司承担，并及时按规定缴纳；6．橙森金牛分公司必须依约提前7日缴纳下期租金，如拖欠一个月视为违约，章蕾有权收回房屋，并不退还橙森金牛分公司押金，橙森金牛分公司承担违约责任；7．双方任何一方违约，违约方需支付守约方违约金六个月房租。 合同签订后，章蕾将租赁房屋交给橙森金牛分公司使用。 一审庭审中，章蕾陈述并未实际接收房屋，是由出售方直接交给橙森金牛分公司经营酒店；双方一致认可：从起租日至庭审之日（2020年6月18日），橙森金牛分公司已付租金总额为25139.6元。 一审法院认为：章蕾与橙森金牛分公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。针对章蕾主张解除合同的诉讼请求，橙森金牛分公司抗辩已于2020年2月初发函解除合同，因橙森金牛分公司主张解除合同的理由不符合合同约定，橙森金牛分公司无解除权，故对其抗辩意见，本院不予采纳。因橙森金牛分公司逾期支付租金已超过一个月，根据《房屋租赁合同》约定内容，章蕾有权主张解除合同；章蕾提出解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。合同解除后，橙森金牛分公司、橙森公司应将案涉租赁房屋交还给章蕾。对此，章蕾要求橙森金牛分公司、橙森公司将房屋恢复原状。一审法院认为，因章蕾在一审庭审中陈述并未实际接收案涉房屋，无法证明房屋交付时的具体现状，故章蕾主张恢复房屋原状的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于欠付租金，橙森金牛分公司提出受疫情影响，应调整租金。因橙森金牛分公司在疫情发生前，已存在逾期支付租金的违约事实，故对其意见，一审法院不予采纳。根据合同约定内容，案涉房屋从起租日2019年5月1日至本案判定合同解除之日即2020年6月30日的租金共计38608.5元，扣除橙森金牛分公司已支付的租金25139.6元，橙森金牛分公司还应向章蕾支付租金13468.9元。合同解除后至房屋腾退之日的房屋占用费，橙森金牛分公司应参照合同约定的租金标准（即每日92元）向章蕾支付。 关于违约金，一审法院认为，橙森金牛分公司未按合同约定标准及期限向章蕾支付租金，已构成违约。章蕾主张按合同约定支付六个月租金作为违约金，橙森金牛分公司抗辩公司经营困难，希望法院酌情调整违约金。一审法院认为，橙森金牛分公司违约给章蕾造成的损失主要是租金损失，章蕾已通过本案诉讼主张租金，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素，对橙森金牛分公司抗辩违约金过高的意见，一审法院予以采纳；本着公平原则，一审法院酌定橙森金牛分公司按2个月租金的标准（2757.75元×2个月）向章蕾支付违约金，计5515.5元。章蕾超出此部分的违约金主张，一审法院不予支持。 关于章蕾主张橙森金牛分公司、橙森公司结清租赁期间的物业费、水、电、气等费用的诉讼请求，因章蕾未就案涉房屋在租期内水、电、气及物业费的具体金额及实际代付的事实向一审法院提交证据证明，故对章蕾的前述诉讼请求，一审法院不予支持。 另，橙森金牛分公司系橙森公司设立的分公司，依照《中华人民共和国公司法》第十四条规定，一审法院认定橙森金牛分公司应承担的上述支付义务，均应由橙森公司承担；章蕾主张橙森金牛分公司共同承担责任，于法无据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、章蕾与橙森金牛分公司签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除；二、橙森金牛分公司、橙森公司于判决生效之日起十五日内将位于成都市金牛区××路××号“万通金牛新都会”项目房屋（建筑面积36.77㎡）腾空并交还给章蕾；三、橙森公司于判决生效之日起十日内向章蕾支付租金13468.9元；四、橙森公司于判决生效之日起十日内向章蕾支付违约金5515.5元；五、橙森公司于判决生效之日起十日内向章蕾支付房屋占用费（从2020年7月1日起按照每日92元的标准计算至交还租赁房屋之日止）；六、驳回章蕾的其他诉讼请求。一审案件受理费241元，由橙森公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人橙森公司的上诉请求、被上诉人章蕾的答辩意见、原审被告橙森金牛分公司的陈述意见，本案二审争议焦点为：一、案涉房屋租赁合同的解除时间应当如何认定；二、一审法院对违约金金额的确定是否正确。现就上述争议焦点的认定论述如下。 关于第一个争议焦点。本院认为，橙森金牛分公司与章蕾签订的案涉合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。在本案中，章蕾起诉要求解除案涉合同，而橙森金牛分公司主张合同已解除，但本院审查认为，即便如橙森公司上诉主张其已在2020年2月发函解除合同，但橙森公司在发函之前即已存在欠付租金的违约行为，案涉合同中“若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还”系对于橙森公司不履行合同应承担押金不予退还的违约责任的约定，而非就此基于橙森公司可以行使任意解除权。故橙森公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。在本案中，系出租人章蕾起诉要求解除合同，其理由为橙森金牛分公司欠付租金，其解除的请求具有合同依据和法律依据，一审法院判决案涉合同解除正确，本院予以确认。 关于第二个争议焦点。橙森公司上诉提出其不应当支付违约金，本院审查后认为，双方在合同中约定了橙森金牛分公司违约的情况下应当承担违约金，章蕾按照约定主张违约金具有合同依据。一审中，橙森金牛分公司提出因经营困难请求调低违约金，一审法院充分考虑其提出的理由，已对于其该项意见予以采纳，极大程度调低了违约金金额。但现橙森公司提出上诉，认为其不应当承担违约金，该项上诉理由明显不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费274.60元，由四川橙森科技发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 锋 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二〇年十一月五日 书记员 龙春光