河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异282号 案外人：黄某茹，女，1977年2月25日出生，汉族，住石家庄。 申请人：殷某某，女，1965年7月5日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托代理人：殷志刚，河北维民权律师事务所律师。 被申请人：杨某，女，1963年7月6日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 被申请人：赵某恒，男，1963年8月17日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 被申请人：河北金建房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市裕华区东岗路**，统一社会信用代码：91130100718382004T。 法定代表人：赵某恒，该公司经理。 三被申请人委托代理人：冯战波，河北英陆律师事务所律师。 三被申请人委托代理人：吴某，男，金建公司员工。 在本院执行殷某某与杨某、赵某恒、河北金建房地产开发有限公司（以下简称金建公司）合同纠纷一案中，案外人黄某茹对本院的查封行为提出书面异议，本院于2020年10月23日立案，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人黄某茹向本院提出异议称，在贵院公告中拟查封的金建公司开发的某小区某室的房产，案外人申请贵院对已购买的上述房产不进行查封。事实和理由：案外人已于2014年4月5日通过石家庄市首信房地产经纪有限公司购买李玉梅所售贵院拟查封的某小区某室的房产，支付购房款陆拾贰万（620000）元及中介费壹万（10000）元，并于当日到金建公司成功更名。（李玉梅于2013年7月1日与金建公司签订购房协议，购买了贵院拟查封的某小区某室的房产）。案外人2016年8月14日向金建公司支付补款壹万零柒佰玖拾捌元（10798元）。截止至贵院发出拟查封公告前，案外人已向金建公司支付了购房款陆拾万叁仟壹佰壹拾捌（603118）元（详见购房协议及房款票据），因此，在贵院拟查封的财产范围中，有案外人已购买的房产，申请贵院对案外人已购买的上述房产不进行查封。（李玉梅身份证：1301231963××××××××；代理人王青身份证：1301231986××××××××）。 申请人殷某某答辩称，石家庄中级人民法院查封、冻结金建公司的房产符合法律规定，根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭以登记为准。”而本案中石家庄市中级人民法院查封、冻结的房产全部登记在金建公司名下的房产符合法律规定，案外人提出的异议没有法律依据。 被申请人赵某恒、金建公司、杨某称，被执行人与殷某某民间借贷纠纷一案中，申请执行人殷某某申请法院查封了金建公司开发的小区壹度恒园部分业主的房产，业主对此提出异议。被执行人认为贵院查封案外人的房产不符合法律规定，依法应予解封。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条的规定，案外人的民事权益符合该法律规定，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。案外人与金建公司签订了认购书，内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、付款方式、房屋位置调整等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定该认购书的性质为商品房买卖合同，该认购书是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，金建公司于本案诉讼前取得案涉房产的商品房预售许可证，案涉认购书应认定合法有效，且案外人已经交付全款或者已支付的价款超过合同约定，并实际占有该不动产，法院应依法解除对案外人房产的查封措施。 案外人向本院提交如下证据： 证据一、2013年7月1日由李玉梅更名为黄某茹签订的认购协议书； 证据二、2014年4月5日，李玉梅（王青代理李玉梅，是李玉梅之子）、黄某茹、石家庄首信房地产经纪有限公司签订的房产买卖合同；2014年4月5日，王青收黄某茹房款定金2万元；2014年4月15日，房款60万元收据一张（中介收取）4月5日，1万元中介费收据一张（中介收取）；8月14日，物业费、垃圾清运费、装TV、装修证、水电费2659元收据一张；2019年4月23日，物业费（2019年4月26日至2020年5月31日）2035元收据一张；2013年7月1日，金建公司收取李玉梅（更名为黄某茹）房款592320元收据一张；2016年8月14日，补房款10798元收据一张；2016年8月14日，，地下室32006元收据一张2016年8月14日，契税、维修基金、服务费、办证费18984元收据一张。 申请人殷某某质证称，对证据一有异议，该协议书不是国家工商机关和建设部门联合制定的《商品房买卖合同》规范文本，不具有合法性。对证据二《房屋买卖合同》有异议，不具有合法性。二手房买卖必须具备有房产证之后才可以转让，该《商品房买卖合同》从形式上不具有合法性。对证据三有异议，定金收据与本案没有关联性。金建公司是本案的当事人，是拖欠申请人借款的利害关系人，其认可的支付给他人的款项均认可金建公司收取。这种说法首先是违反我国财务制度、税务制度，且对今后申请人执行其财产制造重大困难，请合议庭在合议时充分考虑以上观点，不能对违反税务制度、收款不入账等的违法行为予以支持。 被申请人质证称，对证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，上述证据能够证实案外人的主张。 本院查明，殷某某与杨某、赵某恒、金建公司的民间借贷纠纷一案本院于2019年6月18日作出（2019）冀01民初716号民事裁定书，裁定查封被申请人河北金建房地产开发有限公司名下证号为正定国用（2011）第0182、0183号土地使用权及地上部分房产，标的额共计260922022元，保全申请费5000元，暂由殷某某负担。本裁定立即开始执行。后，本院于2019年10月21日作出（2019）冀01执保152号协助执行通知书，查封金建公司名下部分房产，查封期限为三年，其中包括金建公司名下位于正定县房产。 另查明，2013年7月1日，李玉梅与金建公司签订《壹度恒园认购协议书》，约定：李玉梅购买甲方（金建公司）开发销售的“壹度恒园”小区15-3-602室，面积98.72平方米，6000元/平方米，总房款592320元。李玉梅于2013年7月1日交付定金贰万元（大写）签订认购书。于2013年7月1日前付清剩下总房款572320元（小写）。2014年4月5日，李玉梅与案外人、石家庄首信房地产经纪有限公司三方签订《房产买卖合同》，约定甲方李玉梅将壹度恒园15-3-602房产，建筑面积98.72平方米出售于乙方黄某茹，实际成交价格为陆拾贰万整（620000元整）；更名费由甲方李玉梅负担。乙方黄某茹支付丙方石家庄首信房地产经纪有限公司中介费用壹万元整（10000元整）。同日，石家庄置业无忧担保有限公司为黄某茹出具壹度恒园15-3-602房款600000元收据和壹度恒园15-3-602中介费10000元收据各一份。 再查明，2013年7月1日，李玉梅向金建公司交592320元房款，金建公司为李玉梅出具15-3-602房款收据一份，收据载明：交款单位李玉梅更名为黄某茹。2016年8月14日，黄某茹向金建公司交15-3-602房屋契税11846元、维修基金6910元、交易服务费148元、办证费80元共计18984元，金建公司为其出具票据一份。2016年8月14日，案外人黄某茹向正定县众鑫物业服务有限公司交物业（2016.4.25-2017.4.25）、垃圾清运、装TV、装修证、水电共计2659元，正定县众鑫物业服务有限公司为其出具收款收据一份。2019年4月23日，黄某茹交物业费（19.4.26-20.5.31）2035元，正定县众鑫物业服务公司为其出具收据一份。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人与金建公司签订认购书，在本院查封涉案房屋前缴纳全部购房款，并合法占有不动产。案外人提出的异议请求符合上述司法解释规定的情形。综上，案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，其权利能够排除强制执行，案外人的异议请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对河北金建房地产开发有限公司名下位于正定县的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇二〇年十一月五日 书记员  白娟娟