北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初60638号原告：张明菊，女，1986年3月19日出生，汉族，自由职业，住北京市大兴区。被告：万乐，男，1987年11月24日出生，汉族，无业，住江苏省南通市崇川区。被告：万小红，男，1988年2月11日出生，汉族，无业，住陕西省西安市未阳区。原告张明菊与被告万乐、万小红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告张明菊与被告万乐、万小红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张明菊向本院提出诉讼请求：1.解除张明菊与万小红于2019年5月16日签署的《房屋租赁合同》；2.万小红退还租金7950元和押金2650元；3.万小红和万乐连带承担违约责任，共同给付违约金5300元。事实和理由：2019年5月16日张明菊与万小红（代签人：万乐）签订《房屋租赁合同》，合同约定位于北京市朝阳区北苑茉莉园X号楼X室的房屋出租给张明菊居住，张明菊按照约定悉数将租金支付给万小红，但最后一次2019年10月31日支付租金后，万小红拒绝继续履行合同，导致张明菊无法继续承租该房屋，故诉至法院。被告万乐辩称：2019年5月16日万小红不在北京，所以当日签署的《房屋租赁合同》是我代替万小红签的字。我没有答辩意见，这个案子和我没关系，法院判决即可。被告万小红辩称：我同意解除合同，房东董某曾经起诉过我，已经有生效判决，我不同意还给张明菊租金、押金，不同意给付违约金，是原告自己不交各项费用导致房子住不成，不是我导致的房子住不成的。本院经审理认定事实如下：2018年5月16日，张明菊作为乙方与甲方万小红签署《房屋租赁合同》，约定甲方代理出租北京市北苑茉藜园X号楼X主卧房屋；房屋租赁期自2018年5月16日至2019年5月15日；房屋租金为每30天2550元（租金不含税费）、管理费730元；租金支付方式为押一付三；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付30天房屋2550元租金作为押金，乙方交付的押金仅作为担保用途，用于乙方迟交房屋租金应缴纳的滞纳金与损坏房屋设施的赔偿；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方（签约本人持身份证、押金条、租赁合同退押金如押金条、合同丢失，均不予退还）。2019年5月16日，张明菊作为承租人（乙方）与出租人（甲方）万乐签署《房屋租赁合同》，约定甲方代理出租北京市北苑茉藜园X号楼X主卧房屋；房屋租赁期自2019年5月16日至2020年5月1日；房屋租金为每30天2650元（租金不含税费）、管理费730元；租金支付方式为押一付三，支付时间分别为2019年5月16日支付7950元，2019年7月16日支付7950元，2019年10月16日支付7950元，2020年1月16日支付6625元，以此类推，乙方须提前30天支付下一期房租，押金不冲抵最后一次缴款房租；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付30天房屋2650元租金作为押金，乙方交付的押金仅作为担保用途，用于乙方迟交房屋租金应缴纳的滞纳金与损坏房屋设施的赔偿；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方（签约本人持身份证、押金条、租赁合同退押金如押金条、合同丢失，均不予退还）；乙方需在退房后7个工作日主动到甲方营业场所办理退房手续，如逾期未办理，甲方视乙方放弃退还房屋租赁押金；乙方承担水电燃气费、上网费、卫生费、物业费、电视收视费、房屋租赁税费、室内设施维修费，甲方不协助报税；本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担；租赁期满或合同解除后，乙方应按其返还该房屋及其附属设施，甲方与乙方双方验收认可后再《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章，甲、乙双方应结清各自承担的费用；第九条合同解除（一）……（四）乙方有下列情形之一的（视为乙方违约），甲方有权单方解除合同收回房屋，甲方有权开启门锁，寻找新的客户入住，屋内物品视为乙方自动放弃：1.……3.欠缴各项费用达300元以上的；第十条违约责任（一）……（二）乙方有本合同第九条第四款约定的情形之一的，应按30天租金的200%向甲方支付违约金（三）租赁期内乙方中途解除合同的，应提前30天通知甲方，并按30天租金的200%支付违约金，甲方将剩余租金退还给乙方。张明菊、万乐及万小红均认可2019年5月16日签署的《房屋租赁合同》系万乐代万小红签署，合同实际主体系张明菊与万小红。张明菊于2019年5月18日支付7950元，于2019年7月27日支付7950元，于2019年10月31日支付7950元。万小红认可收取了张明菊上述租金，认可收取了张明菊给付了押金2650元。2020年4月24日，本院针对原告董某与被告万小红房屋租赁合同纠纷一案作出（2020）京0105民初7240号民事判决，判决第一项为万小红于判决生效之日起10日内支付董某房屋租金3000元、自来水费310元、中水费207.5元、温泉水费1456元、燃气费180元、电费72.62元、两把门禁及信箱钥匙折价50元。该案本院审理查明：2018年5月5日，董某与万小红签订《北京市房屋租赁合同》，约定：万小红承租1003号房屋，租期自2018年5月5日至2020年5月5日；万小红承担水费、电费、燃气费等费用；万小红不按约定支付租金达30日的，或欠缴各项费用达500元的，董某有权单方解除合同，收回房屋；万小红有上述情形之一的，应按月租金的100%标准向董某支付违约金，并且董某可要求万小红将房屋恢复原状或赔偿相应损失；万小红不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，应按月租金的100%标准支付违约金。合同签署后，万小红支付房屋租金至2019年11月4日，后续租金万小红未支付。万小红另欠付自来水费310元、中水费207.5元、温泉水费1456元、燃气费180元、电费72.62元。2019年11月14日，董某拆除1003号房屋入户大门，并停水停电，但万小红并未腾空交还1003号房屋。董某在11月23日安装入户大门，在此之前未恢复供电，但房屋已清空。关于租金和押金，张明菊、万乐和万小红均认可张明菊于2019年11月14日搬离涉案房屋。庭审中万小红认为法院已经判决自己应向业主董某给付的自来水费310元、中水费207.5元、温泉水费1456元、燃气费180元、电费72.62元，扣除掉自己估算的应该让别的租客承担的200元外，剩余费用2026.12元均应该全部由张明菊承担。张明菊对此不予认可，其表示自己只承租涉案房屋的主卧，其承租期间涉案房屋内另外三个房屋陆续有人承租，水电燃气等费用如有欠缴则一家缴款后自家平分费用，自己仅同意给万小红自来水费100元、燃气费100元及电费24元。关于违约金，张明菊认为依据合同第十条违约责任中第（三）款租赁期内万小红中途解除合同未提前30天通知张明菊，万小红应按30天租金的200%支付违约金。万小红对此不予认可，其认为法院判决已经认定涉案房屋欠缴费用已经超过500元，故符合合同第九条第三款、第十条第二款的约定，万小红有权单方解除合同并要求张明菊支付违约金。本院认为，2019年5月16日签署的《房屋租赁合同》系合同主体真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均认可上述合同的合同真实主体系张明菊与万小红，本院不持异议，现张明菊请求法院判决解除上述合同，万小红同意张明菊此项诉讼请求，本院不持异议。关于租金，合同约定张明菊应于2019年10月16日支付7950元，张明菊已于2019年10月31日支付7950元，现各方当事人均认可张明菊已于2019年11月14日搬离涉案房屋，故扣除2019年10月16日至2019年11月14日的租金，万小红应退还张明菊剩余租金5388.33元。关于押金，合同约定押金仅作为担保用途用于张明菊迟交房屋租金应缴纳的滞纳金与损坏房屋设施的赔偿；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由张明菊承担的费用、租金以及张明菊应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还张明菊。本院虽在另案已判决万小红应向董某给付自来水费310元、中水费207.5元、温泉水费1456元、燃气费180元、电费72.62元共计2226.12元，但庭审中万小红陈述本院作出判决后自己未向租客结算各项欠缴费用，另考虑到涉案房屋为群租，万小红未充分举证证明其应给付董某的费用均为张明菊所欠。现张明菊愿意承担燃气费100元、水费100元及电费24元，本院对此不持异议，一并在万小红应退还的租金及押金中折抵。关于违约金，现张明菊主张租赁期内万小红中途解除合同未提前30天通知张明菊，向万小红主张违约金5300元，万小红对此不予认可，本院将违约金酌定为2650元。张明菊主张万乐承担违约金给付的连带责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、原告张明菊与被告万小红于二〇一九年五月十六日签署的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除；二、被告万小红于本判决生效之日起七日内退还原告张明菊租金及押金共计七千八百一十四元三角三分；三、被告万小红于本判决生效之日起七日内给付原告张明菊违约金二千六百五十元；四、驳回原告张明菊其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费298元，由原告张明菊负担149元（已交纳），由被告万小红负担149元（于本判决生效之日起七日内给付原告张明菊）。本判决为终审判决。审判员  付瑞洁二〇二〇年十一月十七日书记员  马 悦-8--1-