江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终2811号上诉人（原审原告）：张春凤，女，1979年12月12日出生，汉族，高邮市人，住高邮市。委托诉讼代理人：殷飞天，江苏金飞达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭永宏，男，1977年2月27日出生，汉族，高邮市人，住高邮市经济开发区。被上诉人（原审被告）：黎锋，男，1988年12月24日出生，汉族，高邮市人，住高邮市经济开发区。委托诉讼代理人：陈仁权，男，1952年3月17日出生，汉族，高邮市人，住高邮市，系黎锋舅祖父。上诉人郭春凤因与被上诉人郭永宏、黎锋确认合同无效纠纷一案，不服江苏省高邮市人民法院（2020）苏1084民初1055号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张春凤的上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，程序不合法。郭永宏与黎峰签订《房地产买卖契约》因无张春凤的签字，事后也未获张春凤的追认，自始无效。1、张春凤与郭永宏于2001年3月13日结婚，郭如宏于2011年擅自将讼争房屋出售给黎峰。2011年郭永宏己经34周岁。郭永宏与黎峰在房屋中介处签订协议时，张春凤未签字，事后也未对该卖房行为予以追认。在张春凤不知情，且2020年知晓房屋被卖后也未予以追认的情况下，郭永宏与黎峰签订《房地产买卖契约》属于无权处分，上述房屋买卖行为因缺乏共有人的签字而不符合合同生效要件，自始无效。2、法庭仅以张春凤自述的与黎峰通过电话就视为对房屋买卖行为的事后追认，与事实不符，也不符合法律规定。一般说来，事后予以追认应当以明示的方式，如通过文字、语言或者其他方式直接进行意思表示。对于房产而言，事后追认的方式更应当书面、正式、严谨。而本案张春凤从未事后予以追认，在疫情期间得知房屋被卖后，在法院一旦恢复日常工作的情况下立即起诉要求追回房产，根本无事后追认同意的行为。3、黎峰在一审庭审中多次陈述不一，法庭未予以重视。黎峰一开始称“我买房的时候中介找过郭永宏的老婆张春凤，张春凤知道的。”后来又说：“我买房的时候不知道郭永宏已经结婚，拆迁房协议就写的郭永宏一个人名字，我以为他没有老婆。”又说：“我知道他老婆的，他老婆张春凤就住在12幢101，我住在502,我们是邻居基本天天看到。在第二次庭审中又说：“买房子时候就认郭永宏一个人。”前后陈述如此不一致，显然不符合事实。而且张春凤确实一直未居住在秦邮茗都12-102室，因为需要照顾孩子上学，而孩子的学校靠近娘家，张春凤一直在娘家居住，根本与黎峰不相识，更不可能天天见面。且黎峰称与张春凤相识，并且在第一次庭审中称曾经打过多次电话与张春凤沟通，然而事后却又没有拿出任何与张春凤相识且多次通电话的记录。4、黎峰在庭审中当庭举证中介葛红凤录音一份，法庭未将此证据交张春凤质证，程序不合法。二次庭审中黎峰当庭向法庭提交与中介葛红凤录音一份，庭审中法庭仅仅只是请黎峰将录音形成光盘、书面文字提交法庭，却未让张春凤对此份证据进行质证。又因黎峰方称：“2011年6月是通过房产中介签订，且中介葛红凤带黎峰夫妻看房时张春凤都在家中”等。既然黎峰在庭审中多次提及向黎峰购买诉争房屋，是通过对房屋产权买卖流程及相关法律法规相当熟知的中介机构购买诉争房屋的，看房时看到张春凤，而且也是常办理房屋买卖的中介，为何不要求张春凤签字。中介作为居间方，如像居间人所说看房时都看到张春凤，却在郭永宏与黎峰签订的《房地产买卖契约》时，避开张春凤的原因只有一个：居间人中介方与郭永宏与黎峰其中一个人合谋欺骗张春凤的事实。二、适用法律错误。一审以“黎峰在从事案涉502房屋交易时应并无恶意，交易价格合理，张春凤无证据证明买卖契约具有法律规定的情形为由”认定买卖合同有效，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第1条之规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”据此分析善意取得要同时符合3个条件：1善意购买；2、支付合理对价;3、己办理产权登记手续。本案诉争房屋买卖时郭永宏已经34周岁，黎峰不可能不知道郭永宏己婚，且2011年高邮房产价格在3500-4000元左右，即使是85平方米的房产，价格也应当在297500元到340000元左右，诉争房屋的协议价格仅为22万，明显低于市场价，且也未办理产权过户登记，显然不能适用善意取得。综上，一审判决认定事实错误、程序不合法，《房地产买卖契约》签约缺少签字主体，事后亦未获得张春凤的追认，且黎峰既非善意，也未支付合理对价，更没有办理产权登记手续。明显不适用第三人善意取得。应当立即返还房屋给张春凤。黎峰答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，张春凤的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由：1、《房地产买卖契约》是2011年6月双方通过中介签订的，当年己完成交易，之后黎锋已对房屋进行装修并居住近10年，张春凤称郭永宏擅自卖房其不知情并非事实，张春凤早己知道秦邮茗都12-502室已卖给黎锋，张春凤与郭永宏是夫妻，他们家拆迁安置两套房产在同一单元。其夫妻二人2015年前均居住在102室，2015年后才搬走，郭永宏父亲一直居住102室，张春凤不仅知道房子已卖给黎锋，且在一审中确认亲自到5楼502室找过黎锋要房子尾款，其在一审中陈述黎锋当时未在家向其岳母要了黎锋的电话，打电话给黎锋要房子尾款，据中介回忆，签合同前黎锋看502室房子，在102室谈502室房子时张春凤均在家；2、根据高邮市房屋拆迁补偿协议书，被拆迁人房屋产权人是郭永宏，使用人也是郭永宏，因此郭永宏有权与黎锋签订房产买卖契约，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产以登记为准，因交易该房产时该房只登记在郭永宏名下；3、郭永宏2015年2月又将已经卖出的502室到房产部门登记到夫妻二人名下，完全是郭永宏的错；4、张春凤上诉状中称，黎锋在庭审中当庭举证中介葛红凤录音一份法庭未组织质证并非事实。事实上，黎锋当庭播放葛红凤证词录音并由当事人质证后法官才要求黎锋形成光盘提交法庭；5、诉争房屋在高邮城北外环路以北，属于高邮市经济开发区的安置房，在2011年22万元的交易价格是合理的；6、张春凤与郭永宏是夫妻关系，其恶意串通对付黎锋。郭永宏答辩称：我卖房之前，瞒着妻子，我因玩彩票缺钱就将房屋挂在中介出卖，卖给黎锋后告诉张春凤是出租给黎锋，租金一年2万元，我们一直住在。房产证领取后，我瞒着张春凤打电话给黎锋让他来过户，并要求其支付尾款2万元，黎锋没来。张春凤向一审法院起诉请求：判令郭永宏与黎锋签订的《房地产买卖契约》无效。一审法院认定事实如下：张春凤与郭永宏系夫妻关系，双方于2001年3月13日登记结婚。因房屋拆迁，郭永宏于2008年7月7日与扬州市通扬房屋拆迁置业有限公司签订《高邮市农村房屋拆迁补偿安置协议书》，郭永宏据此获得位于高邮市的拆迁安置房一处，该房屋建筑面积为88.78平方米。2011年6月27日，郭永宏与黎锋签订《房地产买卖契约》，约定郭永宏将位于高邮市的拆迁安置房作价22万元出售给黎锋，黎锋应于2011年6月27日给付18万元，于2012年2月1日前给付2万元，剩余2万元待办理房屋过户手续时给付。黎锋目前已支付郭永宏20万元购房款，剩余2万元因未办理房屋过户暂未支付。在签订上述契约后，黎锋已对该房屋进行装修，并实际居住，黎锋本人从事建筑工程业。2015年2月3日，郭永宏办理了涉案房屋的产权证书，该房产证显示房屋为共同共有，另一共有人为张春凤。另查，郭永宏的父亲居住在高邮市秦邮茗都一期12幢102室，即位于案涉房屋楼下，郭永宏与张春凤会在过年时前往父亲所有的102室房屋居住。张春凤庭审中陈述，郭永宏欺骗她称案涉502室房屋系对外出租，每年租金2万元，其对郭永宏将502室房屋出售给黎锋一事并不知情，疫情期间才得知。张春凤于第一次庭审中陈述，其曾通过郭永宏获得黎锋的电话号码，并与黎锋打过一次电话，目的是向黎锋催要租金，黎锋在电话中与其谈到房屋过户一事，通话结束后，张春凤曾询问郭永宏，郭永宏未开口；张春凤于本案第二次庭审中陈述，其曾前往502室向黎锋催要租金，当时黎锋丈母娘在家，张春凤在与黎锋丈母娘交谈中并未明确租金，后来通过黎锋的孩子获得黎锋的电话号码，并与黎锋打过一次电话，在通话中表明向黎锋催要2万元租金，黎锋表示与张春凤无关，在电话中黎锋并未谈到房屋过户一事，其与黎锋之间的电话仅有一次。一审法院认为，本案系确认合同无效纠纷。经查，郭永宏与黎锋以22万元的价格交易案涉房屋，该交易价格在2011年时基本符合市场行情，黎锋本身从事建筑工程业，并非从事房地产交易的专业人员，结合黎锋所提供的案涉《房屋拆迁补偿安置协议书》，故黎锋在从事案涉502室房屋交易时应并无恶意，且交易价格合理；张春凤并无证据证明黎锋、郭永宏之间签订的房地产买卖契约具有法律规定的无效情形。张春凤虽诉称之前一直对郭永宏出售案涉502室房屋并不知情，直到今年才得知，郭永宏一直欺骗称该房屋对外出租，每年租金2万元，但首先，案涉房屋系位于高邮市经济开发区的拆迁安置房，交付给郭永宏时系毛坯房，每年租金2万元与当时市场行情明显不符；其次，郭永宏的父亲居住在案涉502室房屋楼下的102室，张春凤、郭永宏在过年时也前往102室房屋居住，黎锋在购房后进行了装修并入住，而案涉502室房屋出售至今已近10年，张春凤在如此长的时间内对房屋出售一事完全不知情亦不符合常理；第三，张春凤在本案两次庭审中均确认曾与黎锋打过电话，但对黎锋电话号码获得的方式前后陈述不一致，特别是其曾在第一次庭审中陈述黎锋在与其通话中提及房屋过户一事，但在第二次庭审中又予以否认，且在第一次庭审中听到被告黎锋提及房屋过户后，对郭永宏并未深入追问，也明显不符合常理。综上，一审法院认为，张春凤对郭永宏将案涉502室房屋出售给黎锋事先应当知情，即便在出售当时并不知情，张春凤亦应以事后的行为予以了追认，故张春凤请求法院确认案涉房地产买卖契约无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，依法应予以驳回。一审依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回张春凤的诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由张春凤承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张春凤提交证据如下:1、高邮经济开发区关河社区出具的《证明》；2、《集体土地使用证》、《建设工程规划许可证》；3、张春凤儿子郭长健户口信息以及郭长健毕业照三张。上述证据证明郭永宏、张春凤及郭长健一直居住在高邮市。一审中黎锋提到张春凤与其是上下楼邻居关系并非事实。黎锋的质证意见：张春凤提交的证据只能证明小孩住在，事实上张春凤夫妻于2015年前均住在秦邮茗都12栋102室。对证据的真实性没有异议，对证明目的不予认可。郭永宏的质证意见：对证据的真实性无异议。经审理查明，一审法院认定基本事实无误，本院予以确认。本案二审的争议焦点：张春凤请求确认郭永宏与黎锋所签《房地产买卖契约》无效的诉请能否得到支持？本院认为：张春凤请求确认郭永宏与黎锋所签《房地产契约》无效的诉请不予支持。理由：最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，张春凤以郭永宏在其不知情的情况下，擅自将夫妻共有的房屋出售给黎锋，郭永宏无权处分属于张春凤的份额为由，主张郭永宏与黎锋签订的《房地产买卖契约》无效缺乏法律依据，依法不予支持。综上所述，张春凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人张春凤负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  陈少君审判员  韩 冰二〇二〇年十一月十日书记员  朱爱娟