山东省昌邑市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0786民初2463号 原告：潍坊市三富酒店管理有限公司，住所地：安丘市天下客商贸A座。 法定代表人：殷录财，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：潘敬国，山东宏鼎律师事务所律师。 被告：李云飞，女，1988年11月28日出生，汉族，现住昌邑市。 委托诉讼代理人:于逸飞，男，1983年10月9日出生，汉族，现住昌邑市，李云飞丈夫。 原告潍坊市三富酒店管理有限公司与被告李云飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人潘敬国与被告李云飞及其委托诉讼代理人于逸飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潍坊市三富酒店管理有限公司向本院提出诉讼请求：请求依法判令解除原被告之间签署的《房屋、设备及场地租赁合同》。 事实和理由：2014年5月，原告与被告签署《房屋、设备及场地租赁合同》，约定原告租赁被告所有的坐落于昌邑市佳乐家中央商务区××大厦××楼××区房屋，租期144个月，原告按月向被告支付租金。除租用被告房屋外，原告还与其他90余位出租人签订《房屋、设备及场地租赁合同》，并将全部租赁房屋用于经营速8酒店。自2018年下半年起，原告经营状况不佳，持续亏损，原告与包括被告在内的全体业主协商，提出更换酒店经营方，下调租金支付标准等方案，以维持酒店后续经营以及租赁合同顺利履行。然被告拒绝上述方案并诉至法院，要求支付欠付租金及违约金。审理过程中，原被告达成一致调解意见，继续履行租赁合同，原告就拖欠租金向被告作出补偿。另，原告与被告以外的其他80余位出租方签署协议，下调房屋租金，同时将酒店资产及经营权转让给案外人昌邑市安尚酒店管理有限公司。 2020年初，全国爆发新冠肺炎疫情，酒店餐饮等行业遭受重大打击，昌邑市安尚酒店管理有限公司无力按时向原告支付租金，导致原告对被告租金支付逾期，并一直持续至今。现安尚酒店公司告知原告，涉案房屋自2020年1月1日起空置至今，未正常使用，后续亦不再租用。对此，原告与被告协商解除租赁合同，并提出对未支付租金和相关损失在公平、合理的基础上进行清算，因双方意见差距过大，双方未能达成一致。 2020年6月，被告起诉至昌邑市人民法院，要求原告支付所欠租金，经审理昌邑市人民法院作出(2020)鲁0786民初1573号民事判决书，判决原告向被告支付2020年1－4月份租金，并承担违约金。2020年6月17日，为减少损失、维护原被告的共同利益，原告向被告发出《终止履行合同告知函》，告知被告自2020年7月1日起，终止履行租赁合同。 综上，因不可抗力及客观市场经济环境的影响，原被告签署的合同陷入僵局，已不具备继续履行的条件，强行继续履行合同对原告显失公平，原告亦愿意在可承受范围内承担应有的责任。现原告根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求法院依法支持。 李云飞辩称，被告不同意解除《房屋、设备及场地租赁合同》，要求双方继续履行合同。2014年5月31日，与潍坊市三富酒店有限公司签订《房屋、设备及场地租赁合同》一份，圣昌大厦商务楼B区1105号房，租赁给第一被告使用，租赁期为144个月，每月租赁费1541元，（年度总租金为实际购买房屋价格8%，其中房屋租金2%、设备租金4.5%，场地租金为1.5%）租赁费的支付日期为次月的5日。 原告称：“原告与包括被告在内全体业务协商，提出更换酒店经营方，等等”。实际情况是，原告并未与被告协商，而是用恶意拖欠房租的形式，逼迫签署酒店转租降租协议，签了给打上拖欠的租金，不签的就不给打款.我方业主被迫到法院起诉，并保全了原告的财产，原告迫于压力，后来才会进行调解，调解2个月后又恶意拖欠房租。 原告称：“将经营权转让给昌邑安尚酒店管理有限公司”。被告认为，我方房产是租赁给原告使用，至于原告如何使用，给谁使用，如何经营，是原告的权益；我方认为，安尚酒店的经营情况及现状，与本案件中原被告双方的租赁合同纠纷无关，在本案中不发生效力。在2019年11月3日，原被告签订的补充协议中第三条也明确说明了“甲方同意，乙方可以自行使用或交由任何第三方使用房屋，但租金支付义务扔有乙方承担，乙方股东殷录财为乙方应支付的租金承担担保责任。” 原告称：“2020年初，全国爆发新冠疫情，酒店餐饮行业遭受打击等”。被告认为：该房屋租赁合同是在2014年签订的，合同中并没有表明疫情为不可抗力。民法上有一条“金钱给付的债务，不得主张不可抗力”民法如果没有这一条原则，所有的“老赖”就都不存在了。因为每个欠债人来说，都能找出对自己而言的不可抗力。并且殷录财并不是没有钱，只是不想付。现在我方租赁给原告的房屋一直以来都是可以正常营业的状态，而6—9层大部分业主（除疫情期间延迟几个月的租金，疫情过后都已付清所欠房租）现在每月都能按时收了租金。所以新冠疫情不足以作为原告要求解除合同的理由。 原告称：“原告向被告发出《终止履行合同告知函》”；被告从未收到过此类信件；另外，《合同法》第93条和第94条分别了约定解除和法定解除两种情形。只有享有解除权的人发出的解除通知才能产生合同解除的后果。原告一方没有合同解除权，认为继续履行合同对自己不利；并多次违约，为规避违约责任发出解除合同的通知，属于典型的“恶人先告状”。此时，如果法院仅仅以经营状况不佳为由就认定合同解除，而不去审查发出解除通知的一方是否享有合同解除权，就判令合同解除不利于保护守约方的合法权益。 综上所述，原告本次诉讼内容均不符合上述解除合同的条件，所有我方不同意解除租赁合同。 本院经审理认定事实如下：2014年5月30日，被告李云飞（甲方）与原告潍坊市三富酒店管理有限公司（乙方）签订房屋、设备及场地租赁合同，合同约定，甲方将坐落于昌邑市佳乐家中央商务区××大厦××楼××号房××房价为231218元的物业出租给乙方，租赁期间内乙方对该物业拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，甲方自愿全权委托乙方按《商品房买卖合同》中的约定与开发单位办理物业交接手续，协调提前进驻装修，以缩短装修时间，开发商具备交房条件后，双方与开发商一起接房，同时甲方将此物业交付乙方；租赁期限144个月，自开发商将该物业交付乙方使用之日起开始计算，物业交付时间为2014年6月1日；物业由乙方统一管理和经营，甲方的年度租金计算：租金为甲方的税后净收益，按房屋买卖合同成交总房价的8%（本总房价不含维修基金、契税、开户费、办证费等），该物业的房屋租赁税由乙方承担，甲方的年度总租金为18497元／年（其中房屋租金4624元，设备租金10405元，场地租金3468元），支付方式为月付，每月支付金额1541元，支付日为次月5日，支付方式为银行转账汇款，汇款时将打印汇款凭证以此作为租金支付凭证，开户银行指定为农村商业银行；合同第六条乙方的权利和义务中第一款乙方的权利中第四项约定：乙方在租赁期限内有权以任何形式转移经营使用权，保证将已设立租赁事项向受让人及甲方履行告知义务，并在与受让方的合同中以明确的条款约定，受让方必须在甲方租赁期限内继续履行本合同条款，且作为本合同乙方所有义务的承受者，受让方享有乙方应有的权利；乙方的义务中约定：在租赁期内，乙方有按本合同的约定履行向甲方支付租金的义务；合同第七条约定：租赁期届满时，乙方提前三个月通知甲方，在合同期满时将该物业完整交付甲方（包括水电暖及装修在内的所有设施），除正常磨损外，需保证设施完好，使用功能正常；合同第八条第三项规定：乙方应按约定及时支付租金，若逾期2个月乙方未向甲方支付租金，除应付甲方的租金外，乙方应按日向甲方支付违约租金（违约租金为逾期应支付的租金）的5‰为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算，逾期3个月，甲方有权解除合同，乙方承担违约责任，并赔付甲方该房屋剩余租赁年限总租赁费的50%；第八条第四项约定：本合同在有效期内，除本合同第十一条的约定外，甲乙双方均不得提前解除合同。如果甲方提前解除合同，应赔偿乙方剩余租赁年限总租赁费的50%、装修及停业损失费；如果乙方提前解除合同，应赔偿甲方剩余租赁年限总租金的50%。原、被告还对其他方面做了约定。 合同签订后，被告按约交付房屋，原告因欠被告租金，被告李云飞于2020年6月8日诉至昌邑市人民法院，本院于2020年7月9日作出（2020）鲁0786民初1573号民事判决书，判决：一、潍坊市三富酒店管理有限公司支付所欠李云飞房屋租金4623元（自2020年1月至2020年4月30日）及违约金【以各期未付租金为基数（2020年2月除外），按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准，自各期租金逾期之日起分别计算至被告实际支付之日止】，于本判决生效之日起十日内付清；二、殷禄财对上述债务承担连带责任;三、驳回李云飞的其他诉讼请求。 2019年10月23日，原告潍坊市三富酒店管理有限公司（甲方，转让方）与昌邑市三富商务酒店（乙方，转让方）、昌邑市安尚酒店管理有限公司（丙方，受让方）、张代升（丁方，受让方）签订昌邑市速8酒店经营权及资产转让合同，合同约定：甲方、乙方自愿将坐落在昌邑市佳乐家中央商务区圣昌大厦6-11层的昌邑市速8酒店之经营权及经营中的资产转让给丙方，转让资产的情况详见合同附件转让资产清单，甲、乙两方保证未就该酒店经营权及资产设定任何担保、抵押及存在任何权利瑕疵；四方约定上述经营权及资产的转让总价款为1620000元，基于丁方正在办理手续将成为丙方的股东，该转让款由丁方进行支付；丁方于2019年10月10日已经向甲乙两方支付定金200000元，剩余款项，丁方于2019年10月25日前交付1000000元，剩余420000元于2019年11月11日前付清；四方定于2019年10月25日办理上述经营权及资产的交接手续，交接完成后，丙方取代甲乙方成为昌邑市速8酒店的实际经营权人及资产的所有权人，在交接日期之前，因酒店经营产生的一切民事、行政等纠纷由甲方负责解决并承担相关责任，在交接日期之后的，因酒店经营产生的所有责任由丙方承担。合同还对其他方面作了约定。该合同签订后，各方于2019年10月25日办理了交接。 受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响,山东省于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应机制。2020年1月29日,昌邑市新型冠状病毒感染肺炎防控工作领导小组指挥部发布关于全市餐饮经营单位暂停营业的通知,要求从1月29日起全市各外包经营单位暂停营业，直到疫情结束。自2020年3月7日24时起,山东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。自2020年5月6日0时起,山东省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。 因昌邑市安尚酒店管理有限公司未能按合同约定向原告支付租金，2020年6月17日，原告向被告发出终止履行合同告知函，内容如下：1、自2019年底，我国发生新冠病毒疫情，山东省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应，山东省昌邑市卫健委发布关于全市餐饮经营单位暂停营业的通知，要求餐饮经营单位自2020年1月29日起至疫情结束暂停营业，速8酒店经营受此影响极其严重，亏损严重；2、速8酒店经营方昌邑市安尚酒店管理有限公司自2019年12月份起持续拖欠我公司房屋租金，导致我公司无法按时向贵方履行交付租金义务；3、因昌邑市安尚酒店管理有限公司债权债务纠纷，现速8酒店被第三方接管，该第三方明确表示拒绝租用贵方所有的房屋及支付租金，贵方房屋自2020年1月份起空置至今。基于上述事实，为防止损失的继续扩大，维护双方利益，我公司无奈向贵方告知：我公司决定自2020年7月1日起终止履行《房屋、设备及场地租赁合同》，贵方可自2020年6月20日起，与我司办理房屋交接手续及租金结算手续。庭审中被告认可收到该告知函，但不同意终止履行合同，要求原告继续履行合同。 另查，原告在庭审中提供视频，证明涉案房屋目前处于空置状态，原告已经腾空原酒店经营物品，表明不再继续履行租赁合同。 再查，原告庭审中提供通过“企查查”查询的原告企业涉诉及执行案件明细，证明原告目前涉诉及被执行案件较多，企业经营明显陷入困境，无能力继续履行房屋租赁合同。 本院认为，2020年以来的新型冠状病毒肺炎疫情爆发突然、影响范围广、严重程度高,全国各地均采取了强力的疫情防控措施,考虑到疫情影响营业、酒店经营困难,加之原告涉诉及被执行案件较多而缺乏履行能力，涉案房屋长时间处于闲置状态，如果持续闲置，将会使双方当事人的利益受损，且造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展，从平衡双方当事人目前利益受损状况和今后长远利益出发，依照公平和诚实信用原则，原告为防止损失进一步扩大,要求解除合同,不违反法律规定,故对原告要求解除合同的诉讼请求,本院依法予以支持。原告主张自2020年7月1日双方合同终止，被告不予认可，原告自2020年1月1日起欠付被告租金，构成违约，其单方发出终止履行合同告知函，与被告之间就合同解除问题并未达成合意，故原告于2020年6月17日向被告发出的终止履行合同告知函对被告不发生解除合同的法律效力。本案中被告虽不同意解除合同，但基于定纷止争是当事人进行民事诉讼活动的重要目的，也是社会主义追求的重要价值目标，为了有效化解矛盾，减少当事人诉累，对于合同解除后的法律后果本院一并处理。合同解除后，原告潍坊市三富酒店管理有限公司应返还所租赁被告的涉案房屋，因合同约定每月支付租金1541元，支付日为次月5日，故原告应向被告支付自2020年5月份至11月份的租金共计10787元（1541元×7个月）；因房屋尚未交接，解除合同后的占用费按每月1541元计算至原告返还房屋之日。关于原告未按时支付租赁费产生的违约金，合同约定违约金为逾期应支付租金，按每日5‰计算，原告以过高为由要求调整。《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告未按时支付租赁费产生的违约金实际为逾期付款的利息损失，双方约定的违约金按每日5‰计算折合成年利率为182.5%,该约定明显过高，本院认为以各期未付租金为基数，自各期租金逾期之日起分别按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至原告实际给付之日计算逾期付款违约金为宜。 关于原告提前解除合同应赔付被告的损失问题，合同第八条第四项约定，如果原告提前解除合同，应赔偿被告剩余租赁年限总租金的50%，原告要求按三个月的租金数额赔付被告损失，被告不予认可，双方合同中约定如果合同期限届满，原告应提前三个月通知被告，双方终止租赁关系前约定的此期限实际为被告准备收回房屋另行出租而留的合理期限，综合考虑疫情对本案合同履行的影响，本院认为原告因提前解除合同赔偿被告的损失以六个月的租赁费为宜，数额为9246元（1541元×6个月）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、解除原告潍坊市三富酒店管理有限公司与被告李云飞于2014年5月30日签订的《房屋、设备及场地租赁合同》，原告潍坊市三富酒店管理有限公司于判决生效之日起十日内返还被告李云飞坐落于昌邑市佳乐家中央商务区××大厦××楼××号房屋（包括水电暖及装修在内的所有设施）； 二、原告潍坊市三富酒店管理有限公司偿付被告李云飞2020年5月至11月租赁费10787元及12月之后的占用费、逾期付款违约金（占用费自2020年12月起按每月1541元计算至原告返还房屋之日，逾期付款违约金自各期租金逾期之日起分别按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%的标准计算至原告实际给付之日），于本判决生效之日起十日内付清； 三、原告潍坊市三富酒店管理有限公司向被告李云飞赔偿提前解除合同的损失9246元，于本判决生效之日起十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2642元，减半收取1321元，由潍坊市三富酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审判员  王成林 二０二〇年十一月三十日 书记员  夏天华