北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初21447号原告：姚东峰，男，1979年6月1日出生，汉族，北京富力运河房地产经纪有限公司经理，住北京市通州区。被告：马征，男，1983年5月19日出生，汉族，中粮农业地产有限公司职工，住北京市通州区。原告姚东峰与被告马征房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告姚东峰，被告马征到庭参加诉讼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚东峰向本院提出诉讼请求：1、要求被告按照合同支付违约金31036．68元；2、要求被告支付免租期租金15518．34元、夏季制冷费5527．08元及第二季度房租减免的5000元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2020年1月15日在北京通州签订了用于租住通州区江米店街2号院x房屋的《北京市房屋租赁合同》,被告应于2020年8月1日支付2020年8月16日到2020年11月15日的租金合计46555．02元，经过原告多次电话、微信及函件催缴但是被告一直拒付房租。依据双方签订的租赁合同第九条违约责任中第（三）、（五）条及第四条中第（三）条约定，我方要求判处被告按照合同支付贰个月房租即￥31036．68元作为违约金，同时支付免租期租金￥15518．34元及夏季制冷费￥5527．08元。综上所诉，为保护原告的合法权益，请求通州人民法院依法公断，支持原告上述诉讼请求。被告马征辩称，不认可原告的身份，原告并不是房主，他是中介公司，他是北京富力房地产经纪有限公司的法定代表人，他既是出租方又是居间方，到现在我都没有见到房东给他们出具的授权书，我全额缴纳房租和押金，他的这份合同签订的时候是以富力运河物业的身份与我对接的，从公司上来看我也相信他是物业公司，并且他也穿着工服，所以很相信他就直接签了，从正常房屋租赁来讲，房屋的押金和违约金是两个东西，我没有损坏房屋，这两个东西不能合二为一，他现在收我押金又要违约金。他在诉状中还索要我免租期的租金，免租期的租金实际上来讲不是他去免，而是房东免，所以我认为他索要免租金的问题非常不合理，他诉讼我违约的行为，我实际与他们签合同的时候是1月16日签的，当时没有疫情，后来疫情来了，从2月到4月份房子一直空着，到5月份才开始使用这个房子，就使用了两个月，7月疫情一来我的团队就直接解散，到8月份房子也是空着，房子就放在那，并不具备办公条件。我也协调过这个问题，但是原告说不退押金，还说可以带我去看房子，原告还同意给我免中介费，最后中介费也没有免，免租金也没有，到8月14日我还在协商过程中的时候，原告直接把房子收回了，收房的时候我还报了警，因为原告直接把我的东西锁在房屋内，减免5000元的租金是在交第二季度房租的时候，我跟他协商了很长时间，当时精力全部放在团队上，所以没怎么商量这个事，就减免了5000元租金。夏季制冷费原告作为中介来讲，他没权利收取这个费用，而且房屋是走字的，他应该提供一个交费的收据，但是现在只有一个数字，一开始跟我说交5000元，后来说预交3000元，到现在没有提供收据。关于违约，我在8月初就在跟他说这个问题，因为疫情导致我租不了这么大，在疫情期间我已经亏了几十万，我与原告协商换一个小房子，但是也一直没协商好。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认事实如下：2020年1月15日，姚东峰（出租人，甲方）与马征（承租人，乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称合同），姚东峰将位于北京市通州区江米店街2号院x房屋出租给了马征，房屋建筑面积141．72平方米，约定用途为办公，出租期限自2020年2月16日至2022年12月15日止，租期为34个月，免租期限（装修时间）为30天，自2020年1月16日至2020年2月15日，每月租金为15518．34元/月，押金为31036．68元（相当于两个月的房租），支付方式为押二付三，租金每三个月支付一次，应于付款月起租日15天前支付下一期租金。合同第三条第六项约定“如乙方违法履约，甲方可视乙方违约轻重扣留全部或部分押金，如押金不足以弥补甲方损失，甲方仍有权向乙方追索。”第四条费用承担方式第三项其它费用约定“承租期内，因使用此房屋所产生的相关费用均由乙方承担（水费、电费、燃气费、宽带费、空调延时费及清洗费、停车费、维修费、房屋租金发票、其它：夏季空调制冷费），乙方需案物业管理机构提供的缴费通知单支付，逾期支付，乙方自行承担滞纳金。”第九条违约责任第二项约定“乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同：1、乙方未经甲方书面同意，转租、分租、转让、转借本房屋，或者未按期缴纳本合同约定的各项费用，累计金额超过月房租的20%；2、乙方未经甲方书面同意，擅自拆改主体房屋结构的，损坏本房屋的设备设施不及时修复；3、乙方利用该房屋存放危险物品或进行违法活动；4、甲方因以上原因与乙方解除合同，甲方无须退还乙方所交付的押金；如押金不能赔偿因此给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。”第三项约定“乙方未按本合同约定支付租金，逾期未付，须按日加付月租金的百分之五作为滞纳金；逾期5日仍未支付房租视为乙方自动退租，则本合约解除。甲方有权要求乙方支付贰个月房屋作为违约金，并与乙方解除本合同，收回出租房屋。”第五项约定“如乙方单方解除合同和违约，免租期按日计算租金。”合同签订后，马征依约交纳了押金31036．68元和3个月的房租，2020年5月13日又交纳了3个月的房租。2020年8月5日，姚东峰向马征发送了《解约通知书》，2020年8月14日姚东峰收回了房屋。庭审过程中，对于违约金，马征认可违约金的数额，但认为其并非违约而是因为疫情原因无能力继续承租房屋，因为团队人员减少因此没有必要再承租这么大的房屋。对于押金，双方均同意予以折抵。对于减免的5000元，姚东峰陈述系在马征第二次交租金的时候考虑的疫情的影响予以的减免，现在合同解除了应将该笔款项补上。对于免租期的租金，姚东峰主张按照合同约定月租金除以30天乘以34天来计算，马征认为不合理，当时签合同时未注意到相应条款。关于夏季空调制冷费，马征称今年由于疫情影响对房屋实际使用的时间不长，姚东峰并未出示相应的计费标准和应交款数额，因此不予认可，姚东峰称由于物业的交接等原因，今年的费用尚未收取，自己亦未缴纳相应的费用，目前的计算是按照之前的标准计算的。本院认为，依法成立的合同受法律保护。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据查明的事实，姚东峰与马征签订的合同系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。现由于马征未按照合同约定交纳租金，姚东峰按照合同约定的解除条件行使了解除权并收回了房屋，符合合同约定。对于姚东峰要求马征给付违约金的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。对于姚东峰要求给付减免的5000元租金的诉讼请求，该减免系当事人双方结合疫情的影响所达成的合意且已履行完毕，姚东峰要求给付，于法无据，本院对此不予支持。对于姚东峰要求给付免租期内的租金的诉讼请求，合同中有相应的约定，本院对此予以支持，具体数额经本院核应为15518．34元。对于姚东峰主张的夏季空调制冷费，目前尚未收取且缺乏计算标准，经本院调解双方无法达成一致意见，因此姚东峰可待相关数额具体确定后另行主张。对于马征称其并未违约，仅系由于疫情影响导致其无力承租此房屋所致的主张，疫情影响确实存在，但姚东峰已减免了部分房租，现马征仍继续该主张难以成立，故本院对此不予采纳。对于押金，双方均同意予以折抵，本院对此不持异议。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告马征给付原告姚东峰违约金、免租期租金共计46555．02元，扣除被告马征已付的押金31036．68元，被告马征再给付原告姚东峰15518．34元，于本判决生效之日起七日内付清；二、驳回原告姚东峰的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费614元，由原告姚东峰负担66元（已交纳），由被告马征负担548元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐宪龙二〇二〇年十一月二十五日法官助理 李熹明书 记 员 张博森