四川省南充顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初5829号 原告：汪仕均，男，1969年12月17日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：汪永乐，四川合泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷国勇，四川合泰律师事务所律师。 被告：李雄林，男，1968年1月10日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被告：唐秀君，女，1972年4月18日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被告：周忠权，男，1967年8月6日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。 被告：潘桂林，女，1968年1月24日出生，汉族，住江苏省盐城市盐都区。 被告：廖宗君，男，1970年12月6日出生，汉族，住四川省仁寿县。 原告汪仕均与被告李雄林、唐秀君、周忠权、潘桂林、廖宗君合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，被告潘桂林在答辩期间向本院提出管辖权异议申请，本院于2020年9月3日作出裁定，裁定驳回潘桂林对本案提出的管辖权异议。潘桂林不服，向四川省南充市中级人民法院提起上诉，该院于2020年10月12日作出（2020）川13民辖终151号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用简易程序于2020年11月26日公开开庭进行了审理。原告汪仕均及其委托诉讼代理人殷国勇，被告李雄林、周忠权、廖宗君到庭参加诉讼，被告唐秀君、潘桂林经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汪仕均向本院提出诉讼请求：1.判令被告李雄林、唐秀君、周忠权、潘桂林向原告汪仕均返还被告廖宗君已支付的房屋租金60万元；2.本案诉讼费由五被告共同承担。事实和理由：2015年5月，被告李雄林、周忠权为购买商品房进行投资。因被告李雄林资金不足，请求原告出资共同购买房屋，原告予以同意。2015年6月6日，被告李雄林、周忠权与仁寿怡宏房地产开发有限公司（以下简称怡宏房产公司）签订《商品房买卖合同》，约定由被告李雄林、周忠权购买怡宏房产公司开发的位于仁寿县××镇××号楼××层××层××层××层××层××层××层××层××层××层××层房屋，购房款共计37444920元，原告与被告李雄林、周忠权约定周忠权占50%，原告与李雄林占50%。2018年5月14日，三人共同签订《协议》，约定：将前述房屋中的三层（1083平方米）划分归汪仕均所有。2016年8月，被告李雄林与廖宗君签订《房屋租赁合同》，约定将汪仕均分得的三层房屋出租给廖宗君，租赁期限15年。廖宗君向李雄林支付了4年房租。经四川省仁寿县人民法院和四川省眉山市中级人民法院审理后，最终作出判决：确认汪仕均与周忠权、李雄林于2018年5月14日签订的《协议》和周忠权与李雄林于2018年5月14日签订的《协议》有效；李雄林、周忠权、唐秀君、潘桂林、怡宏房产公司共同协助汪仕均办理位于仁寿县××镇××号楼××层房屋的产权变更登记手续。2020年6月，原告取得该房屋的产权证。被告李雄林与唐秀君、周忠权与潘桂林系夫妻关系，原告与被告李雄林系老表关系。被告李雄林拒不向原告支付已收取的房租，并称已与周忠权分配。原告认为其系房屋所有人，依法享有占有、使用、收益、处分权，被告李雄林在未经原告同意的情形下将原告所有的房屋出租给被告廖宗君并收取租金后拒不交付给原告的行为损害了原告的合法权益，遂起诉请求判令被告李雄林、唐秀君、周忠权、潘桂林向其返还廖宗君已支付的房屋租金60万元。 被告李雄林辩称，案涉房屋是李雄林和周忠权购买，原告是在2020年6月才取得案涉房屋的产权，因此原告不应享有取得产权之前的房屋租金，请求驳回原告的诉讼请求。 被告周忠权辩称，原告汪仕均请求返还2016年9月1日至2020年6月期间的租金没有法律依据，原告于2020年6月办理了案涉房屋的产权，其无权收取办理产权之前的租金，仅有权收取2020年6月之后的租金。2018年5月14日签订《协议》之前，原告汪仕均对案涉房屋不享有物权期待权。周忠权仅与李雄林存在合伙关系，而与汪仕均不存在合伙关系。《协议》仅是周忠权与李雄林对所有房屋进行分割，李雄林又基于与汪仕均的关系，约定将案涉房屋转给原告汪仕均。原告汪仕均于2020年8月11日起诉，此前未主张过任何权利，因此其请求返还2017年8月11日之前的租金已超过诉讼时效。 被告廖宗君辩称，其已向被告周忠权给付租金46万元，向被告李雄林给付平台使用费6万元，已经按照合同约定履行了给付租金的义务。本案纠纷与其无关，故不应承担诉讼费。 被告潘桂林辩称，其不是本案适格被告，因本案系合同纠纷，合同具有相对性，潘桂林不是合同的权利义务主体，原告亦没有举证证明潘桂林收取了案涉房屋的租金，故潘桂林不应承担任何责任。 被告唐秀君未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 汪仕均与李雄林系表兄弟关系。李雄林与唐秀君系夫妻关系。周忠权与潘桂林系夫妻关系。2015年5月，李雄林、周忠权为购买商品房进行投资，因李雄林资金不足，其请求汪仕均出资共同购买房屋，汪仕均予以同意。2015年6月6日，李雄林、周忠权与怡宏房产公司签订《商品房买卖合同》，约定由李雄林、周忠权购买怡宏房产公司开发的位于仁寿县××镇××号楼××层××层××层××层××层××层××层××层××层××层××层房屋，购房款共计37444920元，约定周忠权与李雄林共同共有。 2018年5月14日，周忠权与李雄林签订《协议》，该协议载明：“将于视高天府国际城5号楼的一层、二层、三层、十五层、十六层、十七层的楼层进行划分：一层精细理发、大厅归周忠权所有；一层串串、……楼梯归李雄林所有；二层归周忠权所有。三层归李雄林转给汪仕均，由汪仕均所有（三层余额由汪仕均支付）。十五楼、十六楼归李雄林所有，十七楼归周忠权所有。其中余款由李雄林、周忠权二人共同支付（其各付50%），除三层的租金归汪仕均所有外，其余一层、二层、十五层、十六层、十七层的租金由李雄林、周忠权两人共同收取十年租金。十年后产权所有自行收取（两人各占租金50%）。经双方协商同意，签字生效。备：合同协商生效后十年内由二人共同收取到2018—2028年。”周忠权、李雄林均在该《协议》上签名、捺印。同日，汪仕均与周忠权、李雄林共同达成一份《协议》，载明：“李雄林、周忠权、汪仕均三人共同协商如下：2015年6月6日汪仕均首付100万元在李雄林名下共同购买位于视高天府国际城5号楼。经三方协商，将视高天府国际城5号楼的三楼全层（1083平方）划分归汪仕均所有（李雄林与周忠权将协助汪仕均办得手续止）。汪仕均按当时价格3200元每平方米计算购买天府国际城5号楼的三楼全层。汪仕均除首付款100万元外，余款由汪仕均支付开发商办理产权。注：三楼全层的平方合由开发商图纸、平方计算。经三方同意签字生效。”汪仕均与周忠权、李雄林均在该《协议》上签名、捺印。2018年5月19日，汪仕均通过本人及其妻子雍大群、表妹陈小伟的银行卡向怡宏房产公司支付了剩余房款、税款、维修基金共计2657539元。2018年5月24日，周忠权、李雄林、唐秀君、潘桂林以与怡宏房产公司于2018年4月16日签订的《四川省商品房买卖合同（现售）》为据向仁寿县不动产登记中心申请办理不动产转移登记。2018年5月29日，仁寿县不动产登记中心将案涉房屋转移登记在李雄林、唐秀君、周忠权、潘桂林名下，四人按份共有，各占25%的份额。当汪仕均要求李雄林、周忠权配合办理产权转移登记时发现案涉房屋已被转移登记在李雄林、唐秀君、周忠权、潘桂林名下，故向四川省仁寿县人民法院（以下简称仁寿法院）提起诉讼，请求确认2018年5月14日的两份《协议》有效，李雄林、唐秀君、周忠权、潘桂林、怡宏房产公司协助办理案涉房屋的产权变更登记手续。仁寿法院于2019年9月16日作出（2018）川1421民初3273号民事判决，支持了汪仕均的诉讼请求。李雄林、唐秀君、周忠权、潘桂林、怡宏房产公司对该判决不服，向四川省眉山市中级人民法院（以下简称眉山中院）提起上诉。眉山中院于2019年12月13日最初（2019）川14民终1217号民事判决，维持了仁寿法院作出的一审判决。2020年6月，汪仕均取得案涉房屋的不动产权证书，产权证号为川（2020）眉山天府新区不动产第0000455号。 另查明，2016年8月7日，李雄林与廖宗君签订《房屋租赁合同》，约定：李雄林将案涉房屋（面积1083平方米）出租给廖宗君用于经营KTV；租期为15年，自2016年9月1日起至2031年8月31日止；房屋租金按前五年、中五年、后五年固定租金计算，前五年即2016年9月1日至2021年9月1日每年12万元；廖宗君采取按每年为一期支付的方式预交下一年的租金。合同签订后，廖宗君承租案涉房屋用于开办KTV，并向周忠权给付房屋租金共计46万元（其中2016年9月—2019年9月期间年租金为12万元，2019年9月—2020年8月底因新冠肺炎疫情原因减少为年租金10万元）。庭审中，周忠权称其收取租金后向李雄林给付23万元，李雄林对此予以认可。 2018年9月28日，李雄林与廖宗君就观光电梯及二楼屋顶平台的使用事宜签订《使用协议》，约定：李雄林同意廖宗君使用仁寿县视高镇天府国际城的二楼平台及观光电梯；使用期限为10年，自2018年9月28日起至2028年9月28日止；使用费为4万元/年。廖宗君已向李雄林给付前两年的使用费6万元，下欠2万元未付。 2020年8月5日，汪仕均与廖宗君签订《房屋租赁合同》，约定：汪仕均将案涉房屋以及平台一个出租给廖宗君用于KTV、茶楼经营；租赁期限自2016年9月1日至2031年8月31日共15年；年租金标准为前五年15万元，中五年18万元，后五年23万元；因平台发生的经济纠纷由汪仕均负责。 庭审中，汪仕均主张李雄林与廖宗君签订的《房屋租赁合同》包含了二楼平台，廖宗君曾向其称年租金为15万元，且其与廖宗君签订的《房屋租赁合同》中亦约定年租金为15万元，因此应当返还的租金为60万元。 本院认为，周忠权与李雄林在两人签订的《协议》中明确约定“三层归李雄林转给汪仕均，由汪仕均所有”，“三层的租金归汪仕均所有”。该《协议》已经被生效判决确认有效，按照约定案涉房屋的租金应当由汪仕均享有。同时，汪仕均作为所有权人对案涉房屋本就享有收益的权利，因此有权收取因房屋出租产生的租金收益。因《协议》签订的时间为2018年5月14日，汪仕均于2020年8月提起诉讼要求返还租金并未超过三年的诉讼时效。对于应当返还的租金数额如何认定的问题，因李雄林与廖宗君签订的《房屋租赁合同》约定的承租物系案涉房屋（面积1083平方米），并未包含平台，汪仕均亦未举证证明其对平台享有所有权或使用权，故租金标准应当按照李雄林与廖宗君签订的《房屋租赁合同》约定的年租金12万元计算。因新冠肺炎疫情影响减少的2万元租金亦符合客观实际，故本院认定应当返还的租金数额为廖宗君实际给付的46万元。因周忠权、李雄林认可各自收取23万元，故两人应当分别向汪仕均返还23万元。因汪仕均系基于《协议》主张返还租金，唐秀君、潘桂林并非《协议》的相对方，汪仕均亦未举证证明唐秀君、潘桂林实际收取了租金，故唐秀君、潘桂林不是本案的适格被告，不应承担返还租金的义务。 综上所述并依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”规定，判决如下： 一、被告李雄林于本判决生效后十日内向原告汪仕均返还租金23万元； 二、被告周忠权于本判决生效后十日内向原告汪仕均返还租金23万元； 三、驳回原告汪仕均的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4900元，由被告李雄林、周忠权各负担1885元，原告汪仕均负担1130元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  段萍 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  王鸿