江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1202民初3611号原告：新昌物业管理（深圳）有限公司上海分公司，统一社会信用代码9131000077931327X3，住所地上海市虹口区天宝路****。法定代表人：梁志明，执行董事。委托诉讼代理人：李松，男，该公司员工。委托诉讼代理人：赵启翔，江苏海越律师事务所律师。被告：泰州市城市建设投资集团有限公司，统一社会信用代码913212007039715323，住所地，住所地江苏省泰州市济川东路**iv>法定代表人：陈军。委托诉讼代理人：夏莹，江苏致邦（泰州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕伊凡，江苏致邦（泰州）律师事务所实习律师。原告新昌物业管理(深圳)有限公司上海分公司（以下简称新昌公司）与被告泰州市城市建设投资集团有限公司(以下简称泰州城投集团)合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新昌公司之委托诉讼代理人李松、赵启翔，被告泰州城投集团之委托诉讼代理人夏莹、吕伊凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新昌公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠的阿里影院和中国电信的佣金合计人民币87322元;2.请求判令被告按银行同期贷款利率的标准支付原告相应违约金（以87322元为基数，自2019年1月22日起计算至被告实际给付之日止）;3.请求判令被告支付本案全部诉讼费用。审理过程中，原告申请将诉讼请求变更为：1.请求判令被告支付阿里影院的佣金66052元并支付利息(自2019年1月22日起计算至被告实际给付之日止,按银行同期贷款利率计算);2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月,原、被告签订“泰州市青年南路西侧商业项目”商业及独家招商服务合同，约定原告为被告提供前期商业顾问服务及独家招商代理服务，被告向原告支付相关佣金费用。后原告成功介绍南京派瑞影院管理有限公司和中国电信股份有限公司泰州分公司与被告签约入驻。原、被告对此签订了佣金确认书对佣金进行确认，原告于2019年1月3日为被告开具了佣金发票并于2019年1月22日交付给被告，但被告签收佣金发票后一直未支付原告相应佣金，原告多次催要未果，故诉至法院。被告泰州城投集团辩称，1、根据原、被告双方及泰州市城投商业管理有限公司（以下简称泰州城投商管公司）签订的补充协议二，被告已将其在合同中的权利义务转让给泰州城投商管公司，补充协议二第2条明确约定，相关的招商顾问服务月费及招商佣金由丙方也就是泰州城投商管公司进行支付，原告起诉被告主体不当。2、因为原告在服务合同的履行中存在严重违约，其要求被告支付相应的款项没有依据，在服务合同第四条第5小条中，明确约定招商佣金的结算方式，如乙方也就是原告不能够按照协议第二部分第6条，招商工作时间进度目标完成任务，原告有权暂停结算工作。根据合同第三部分第3条，违约责任第7点约定，原告保证商场开业日前完成90%的招商，但是直到2018年11月1日开业，招商面积只达到了85.13%，且有部分商铺还是由被告自行招商的，原告未能完成合同的约定。根据第7点约定，原告承诺放弃招商佣金的20%，故原、被告双方在财务结算时明确不同意给付案涉佣金，原告已在合同中约定放弃，被告没有给付义务，并退还了原告相关发票。3、原告在服务合同中承诺，在招商过程中，引入品牌租户和高端超市品牌，全国性品牌一到两个，但实际上案涉111广场中两个核心主力店华联超市和XLOGOX，华联超市原签约人李旭日为失信被执行人，且无品牌授权代理书，被告发现后及时解除合同。后原告又招来没有任何超市经营经验的莱易购公司进行超市运营，招商面积6千平，在商场面积达到25%，但开业后五个月就因为欠供应商的款项而倒闭，在海陵法院也有大量被诉案件，现已被法院裁定受理破产。而XLOGOX开业后就因为经营假冒伪劣产品被查处，给商场造成严重恶劣影响，现已被海陵法院宣告破产。在开业的前后，原告未能按照合同的约定以及双方的承诺完成各项合同义务，招商不利，未能按照招商手册引入知名品牌，直接导致商场今天的困境。综上，请求法庭驳回原告诉请。本院经审理认定事实如下：2016年9月18日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《泰州市青年南路西侧商业项目商业及独家招商服务合同》（以下简称《服务合同》），约定：项目名称为泰州市青年南路西侧商业项目（详见街区分布图），合作模式：商业顾问服务及独家招商代理。第一部分商业顾问服务。商业顾问服务委托期限自2016年9月20日起至2017年9月19日，到期后可根据实际情况双方商定可否延期并确定延期时间。第二部分独家招商代理服务。一、独家招商代理服务委托期限。1、独家招商代理服务委托期限自乙方提供的《项目招商定位方案》终稿通过甲方审核之日起至项目整体正式开业后六个月止,招商具体开始日期需双方另行书面确认。开始日期确立将以补充协议形式作为本合同不可分割的一部分。2、乙方基于甲方认可的商业定位策划方案及租金方案（含租户品牌策略），利用乙方全国资源（重点是长三角区域），按照递减原则为甲方引入品牌租户（餐饮、影院、儿童/教育、儿童娱乐、妇女、高端超市等业态，全国品牌占有1-2个或以上），依据品牌商户意向分析与项目实际情况，会同甲方筛选出适合项目成长的品牌商户。届时，乙方将派遣专业的招商团队提供服务……三、工作质量要求与确认……3、乙方须按照招商面积和招商时间节点要求，并约定开业日前完成80%或以上的商铺出租率。商场的经营定位、商业规划及租金标准，须经甲方最终确认。乙方需严格按照执行。如遇特殊情况，乙方需书面请示甲方意见，得到批准后执行。4、甲、乙双方制定一个客户登记表及租赁审批申请表，乙方必须以客户登记表向甲方登记客户资料，在得到甲方书面确认后，乙方可在合同服务期限内对该客户进行招商洽谈。5、本合同项目的相关招商租赁政策，包括租金、租期、品牌标准等，均由甲方确定，甲方拥有最终决定权。四、招商独家代理费用结算标准。1、招商代理费用按以下约定的方式收取：(1)面积大于等于500平方米的商户，代理费用为相当于租赁合同内载明第一年2个月的租金；(2)面积于300-499平方米的商户，代理费用为相当于租赁合同内载明第一年1.5个月的租金。(3)面积于1-299平方米的商户，代理费用为相当于租赁合同内载明第一年1个月的租金。(4)如果租赁合同采用底租与抽成相结合或者纯抽成的方式，则甲方将支付按出租商铺之建筑面积每平方米为40元/月计算(注:建筑面积x40元x2个月=是次应付佣金，一次性支付）的代理费予乙方。(注：上述租金收缴总额的制定标准及原则将依据甲乙双方共同确认的招商图纸、招商面积、招商台账及项目经营规划而定。）2、代理费用支付方式:（1）代理费用将在租户签定租赁合同书且租户按约定支付了租金后，双方当月5日前按月结算上月代理费用，乙方将向甲方发出付款通知书并提供合格发票后，应付佣金需在15个工作日内支付。本协议另有约定除外……5、2016年12月31日前甲方在乙方完成招商面积的30%后进行招商佣金结算；自2017年01月01日起，甲方按招商达总出租建筑面积的10%时进行结算一次，如此类推。但乙方不能按照本协议第六条招商工作时间进度目标完成任务，甲方有权暂停结算工作……六、招商工作时间进度目标。1、乙方按照甲乙双方确定的招商计划和租金方案并按以下招商进度目标完成招商工作：完成招商总面积目标计算方式，以乙方引入的商户己签定的租赁书（并缴纳定金）总租赁面积计算为准。2016年12月31日前完成招商面积30%;2017年3月31日前完成招商面积的50%；2017年6月15日前完成招商面积70%以上。2017年9月15日前力争完成招商面积的90%以上-100%。确保2017年10月顺利开业……三、违约责任……7、乙方高度认同本项目价值，愿意积极参与并尽职承担招商及顾问工作，并承担相应责任。承诺按照乙方公司服务理念及品牌塑造要求，认真做好本项目全程服务管控，保证开业日前完成90%,为表示乙方决心，主动提出：在甲方按节点支付顾问服务费及按照本合同约定招商佣金时，每期均预留20%至甲方专用账户，若乙方未完成本协议约定的招商目标和进度，则乙方放弃该部分费用。2017年10月10日,被告作为甲方,原告作为乙方签订《泰州市青年南路西侧商业项目商业及独家招商服务合同之补充协议一》（以下简称《补充协议一》），约定：甲乙双方在《服务合同》基础上确定商业顾问服务委托期限延期三个月，自2017年9月20日至2017年12月19日，甲方向乙方每月支付服务费60000元，延期到期日2017年12月19日前甲方一次性支付3个月服务费180000元。服务期内要求乙方完成已签订定金协议书的商家转签正式租赁合同，完成招商面积80%,力争达到85%,如因项目工程改造进度影响，未能如期交付房屋，导致部分已签意向的商户退租，乙方则不受上述指标限制。2017年12月4日，被告（甲方）、原告（乙方）、泰州城投商管公司（丙方）签订《泰州市青年南路西侧商业项目商业及独家招商服务合同之补充协议二》（以下简称《补充协议二》），约定：泰州城投商管公司是甲方出资设立的全资子公司，受甲方委托经营管理青年南路111、113号111生活广场商业项目，由丙方签订租赁合同，并收取租金及相关费用。甲乙双方2016年签订的独家招商服务“原合同”中约定的相关商业顾问服务月费及招商佣金，由丙方按照“原合同”及补充协议一约定的金额及方式支付，原合同中约定的甲方权利和义务变更成丙方执行。截止本补充协议签订日，甲方己经支付给乙方的相关费用不再做变更。关于阿里银河欢乐影城的佣金，因乙方已经开具发票给甲方，此费用继续由甲方支付。后被告（甲方）与泰州城投商管公司（乙方）签订《泰州市青年南路西侧商业项目商业及独家招商服务合同之补充协议三》（以下简称《补充协议三》），约定在《服务合同》及《补充协议一》基础上，再将商业顾问服务委托期限延长1.5个月，自2017年12月20日至2018年2月5日，服务期内服务费90000元。另查明，原告于2016年12月促成南京派瑞影院管理有限公司与被告签订租赁合同，即原告为被告招商引入“阿里影院”。后原告与被告签订佣金确认书，内容为：佣金支付人（甲方)：泰州市城市建设投资集团有限公司，佣金收受人（乙方）：新昌物业管理（深圳）有限公司上海分公司，成交房地产（房屋)：江苏泰州市青年南路111、113号111生活广场401、501室，佣金金额366052元。原告自认上述佣金被告已付300000元，欠付66052元。2019年1月3日，原告向被告开具两张增值税专用发票，金额分别为66052元、21270元，被告未付款，原告遂诉至本院。再查明，原、被告双方约定的总招租面积为28822平米。庭审中，被告认可截至2018年11月1日开业，原告完成的招商面积达到85.13%。本院认为，原、被告于2016年9月18日签订的《服务合同》、《补充协议一》、《补充协议二》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效，原、被告双方应按照上述合同及协议约定全面履行义务，否则应承担相应的违约责任。现双方对阿里影院的佣金金额无争议，本案的争议焦点为：1、上述佣金是否具备支付条件？2、如具备支付条件，是否应当由被告支付。对于以上争议焦点，作如下分析：关于争议焦点1，受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。原告认为其在撤场之前已经按照《服务合同》的约定达到了招商面积的90%，且原、被告双方在《补充协议一》中约定将招商任务变更为招商面积的80%，原告已经超额完成了招商任务，被告应给付佣金；被告认为原告未能按照《服务合同》约定完成招商面积的90%，且未能引入品牌租户和高端超市品牌，视为违约，不符合佣金给付条件。本院认为，原、被告在《服务合同》中约定原告在开业日前保证完成招商面积的90%，《补充协议一》约定完成招商面积的80%，《服务合同》签订在前，《补充协议一》签订在后，应当认定《补充协议一》系对招商任务进行了变更，即完成招商面积的80%就视为履行招商义务，庭审中，被告自认原告在商场开业前已完成招商面积的85.13%，视为原告已按照合同约定全面履行了相关义务，相应佣金应予支付。关于被告辩称原告未能引入品牌租户，视为违约的意见，本院认为，《服务合同》中虽然约定由原告为被告引入品牌租户，但该“品牌租户”系一个模糊的概念，双方并未对“品牌租户”进行特定化的约定，且根据《服务合同》的约定原告对招商引入的品牌拥有最终决定权，也就是说，最终签订租赁合同并入驻案涉项目的租户均是经过被告审核并同意的，现被告又辩称原告引入的租户不符合“品牌租户”的条件，显然不符合情理，故对被告的该辩称意见本院不予采纳。关于争议焦点2，本院认为，《补充协议二》约定阿里影院的佣金仍然由被告支付，故原告向被告主张该部分佣金，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告主张的逾期付款违约金，因原、被告双方在《服务合同》中约定“乙方将向甲方发出付款通知书并提供合格发票后，应付佣金需在15个工作日内支付”，阿里影院佣金的增值税发票开具日期为2019年1月3日，现原告主张自2019年1月22日起算逾期付款违约金，于法有据，本院亦予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零五条之规定，判决如下：被告泰州市城市建设投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告新昌物业管理（深圳）有限公司上海分公司佣金66052元及逾期付款违约金（自2019年１月22日起至2019年8月19日，按中国人民银行同期同档基准利率计算；自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为726元，由被告负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内迳交原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  安南二〇二〇年十一月二十三日书记员  张钧