中华人民共和国上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初35075号原告：何丽芬(LifenHe)，女，1967年6月19日出生。原告：胡建荣(Chien-YungWoo)，男，1965年4月14日出生。上列二原告共同委托诉讼代理人：王小玲。被告：章勇，男，1979年11月6日出生，汉族，住浙江省。委托诉讼代理人：黄岚，上海胜杰律师事务所律师。第三人：赖志志，男，1990年4月6日出生，汉族，住上海市龙茗路****。委托诉讼代理人：熊某某。第三人：孙业刚，男，1969年2月25日出生，汉族，住安徽省巢湖市，住安徽省巢湖市庐江县柯坦镇城池村瓦南村民组区龙茗路****。委托诉讼代理人：陈红，女。第三人：曹劝，女，1987年2月24日出生，汉族，户籍地河南省确山县留庄镇李庄村董大桥**，现住上，现住上海市闵行区龙茗路****iv>原告何丽芬(LifenHe)、胡建荣(Chien-YungWoo)与被告章勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理，依法适用普通程序审理。因第三人赖志志、孙业刚、曹劝与本案处理结果存在利害关系，本院依法追加为第三人参与诉讼，并于2020年4月14日、2020年11月24日公开开庭予以审理。原告的委托诉讼代理人王小玲，被告的委托诉讼代理人黄岚(变更前的委托诉讼代理人付琼)，第三人孙业刚及其委托诉讼代理人陈红，第三人曹劝到庭参加诉讼。第三人赖志志经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告何丽芬(LifenHe)、胡建荣(Chien-YungWoo)向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告的租赁合同于2019年7月17日解除；2.判令第三人赖志志、孙业刚、曹劝搬离上海市闵行区龙茗路XXX号XXX室、114室及113室的50%，被告章勇返还上述房屋；3.判令被告按每月人民币(币种下同)26,829元的标准，支付自2018年11月1日起至2019年7月17日止的租金229,771.68元；4.判令被告按照每月26,892元的标准，支付自2019年7月18日到房屋返还之日的某某占有使用费，第三人对房屋占有使用费承担连带清偿责任；5.判令被告支付违约金53,784元；6.本案诉讼费由被告负担。本案审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告的租赁合同于2019年7月17日解除；2.要求被告按每月26,829元的标准，支付自2018年11月1日起至2019年7月17日的租金229,771.68元；3.要求第三人孙业刚、曹劝搬离上海市闵行区龙茗路XXX号XXX室，被告章勇返还上述房屋；4.判令被告按照每月11,988元的标准(上海市闵行区龙茗路XXX号XXX室房屋租金)，支付自2019年7月18日起至实际返还日的某某占有使用费，孙业刚、曹劝对龙茗路XXX号XXX室房屋占有使用费承担连带清偿责任；5.判令被告按照每月14,841元的标准(闵行区龙茗路XXX号XXX室、XXX室50%房屋的租金)，支付自2019年7月18日起至2020年1月30日该房屋占有使用费，第三人赖志志对房屋占有使用费承担连带清偿责任；6.判令被告支付违约金53,784元；7.本案诉讼费等一切费用由被告负担。事实与理由：二原告共同拥有上海市龙茗路XXX号XXX室房屋和上海市龙茗路XXX号XXX室、上海市龙茗路XXX号XXX室50%的产权。二原告将上述房屋出租给被告，被告承租上述房屋后，未经原告的同意对房屋结构重新改变，并转租他人。被告从2018年10月起至2019年7月就一直不付租金，拖欠租金268290元。2019年6月8日被告出具《承诺书》一份，承诺对2018年10月至2019年6月期间拖欠的租金215,059元分两次付清。其中2019年6月21日前支付107,743元、2019年6月30日前支付107,316元。此后被告仍分文未付。2019年7月原告发催款函给被告，要求被告履行《承诺书》支付全部拖欠的租金。被告于2019年7月17日收到《催款函》后未作答复。另经原告了解，被告将上述房屋分别转租给第三人赖志志、孙业刚、曹劝，并将房屋的二层出租给“两岸东方文化(上海)中心”。故原告为维护合法权益，以讼称事由诉至法院。本案审理过程中，原告与案外人熊某某就上海市闵行区龙茗路XXX号XXX室及113室的50%达成房屋租赁合同，由案外人熊某某从2020年7月1日起承租该处房屋，熊某某并支付了自2020年2月1日起至今的房租。原告实际已收回了龙茗路XXX号XXX室及113室的50%，故变更诉讼请求。被告章勇辩称，1、同意解除双方的租赁合同，对于原告陈述的解除理由也予以认可。2、现就承租的上海市龙茗路XXX号XXX室、114室及113室的50%，在转租于第三人时，并未严格按照房屋原始的界限予以使用。其中第三人曹劝承租了101室的一部分，第三人赖志志承租了113室及114室的全部，第三人孙业刚承租了101室的剩余部分及案外人的某某。被告自原告处承租房屋时，上述结构没有划分明确，承租时已经系打乱更改了房屋的原始结构。原告要求搬离的诉讼请求，实际上系不明确的，故请求予以驳回。3、同意原告的第三项诉讼请求。4、不同意支付房屋占有使用费。双方的租赁合同已于2019年7月17日解除，被告实际已经将系争房屋返还给原告。同时在7月17日之后，被告一直在协调第三人与原告签订合同事宜。7月18日至今二原告与三位第三人已经形成事实租赁关系，原被告合同解除后第三人在实际占有使用房屋。7月17日房屋租赁合同解除后，二原告向第三人表示房租不要支付给被告，待本案诉讼结束后再予以处理，原告与第三人形成了事实租赁关系。5、不同意支付违约金，被告承租系争房屋，房屋二楼夹层一直被查封，被告无法使用，原告亦存在违约，故被告无需承担违约金。6、2020年2月、3月，因系争房屋所在的商场发现了新冠肺炎感染者，故商场于该两月无法经营，相应租金应予以减免。7、针对原告主张的某某占有使用费计算方式，若法院认为被告需要支付使用费，同意该计算方式。第三人赖志志辩称，其与被告于2019年7月签订租赁合同，租期自2019年7月起至2023年12月30日止，现租金支付至2020年1月31日。其承租了113、114室，均是与被告签订合同，113室另外50%的产权归属其并不清楚。第三人孙业刚辩称，1、其承租了101室的一部分，110室、112室，以及部分过道，现在在经营餐饮，现租金向被告支付至2019年11月8日。2、其与被告签订了4年的合同，现才实际使用了半年，如果让其搬离，转让费及装修费的损失太大了。3、不同意就被告的租金承担连带责任，该笔租金为原、被告之间的纠纷。4、2020年2月、3月，因系争房屋所在的商场发现了新冠肺炎感染者，故商场于该两月无法经营，相应租金应予以减免。第三人曹劝辩称，1、不同意搬离。其系从案外人处转手了系争房屋，支付了9万元的转让费。2017年2月19日，其与陆鸣祥签订了租赁合同，2018年8月19日起与被告签订了租赁合同，并自2018年8月19日起向被告支付租金，现租金支付至2019年9月30日。2、其承租系争房屋后，花费了6万元进行了装修，现使用了101室的一部分，实际面积为50多平方米。现进行餐饮经营，也办理出了营业执照及许可证，希望可以与原告协商签订租赁合同，继续使用系争房屋。3、2019年10月以后的租金同意直接支付给原告，但对于被告所欠的租金不同意承担连带责任。4、2020年2月、3月，因系争房屋所在的商场发现了新冠肺炎感染者，故商场于该两月无法经营，相应租金应予以减免。经审理查明，上海市闵行区龙茗路XXX号XXX室、114室的某某产权人为二原告。上海市闵行区龙茗路XXX号XXX室的某某产权人为何丽芬及案外人郎某某，该房屋何丽芬及案外人郎某某各半出资购买，并约定各占50%产权。2019年，二原告的委托代理人马强(出租方、签约甲方)与被告章勇(承租方、签约乙方)签订《上海市商业房屋租赁合同》一份，约定：甲方出租给乙方的商铺地址为上海市闵行区龙茗路XXX号XXX室、114室及113室50%面积，建筑面积共220.53平方米；租赁用途为商业，结构为钢混，楼层为复式；乙方向甲方承诺租赁该房屋作为乙方商业经营使用，乙方保证遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定；甲、乙双方约定，房屋租赁期自2019年1月1日起至2023年12月30日止；租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前2个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，租金等租赁条件均根据但是的实际情况做相应调整；甲、乙双方约定，该房屋每月租金总计为26,829元，租金每二个月支付一次，租赁期满后若乙方需要继续租赁且甲方同意，双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由甲、乙双方重新商定；租赁期间物业费由甲方支付；乙方应提前10天向甲方支付租金，逾期支付者，逾期一日，则乙方需按月租金的千分之五支付滞纳金；甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为二个月租金，即53,658元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的某某租赁保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯等费用，及设备日常维修由乙方承担，属于房屋维修基金范围内的维修由甲方承担；甲方同意乙方在租赁期内可将该房屋部分或全部转租或转让给他人，乙方转租或转让给第三方期间，乙方与第三方所产生的债权债务和责任义务及其他纠纷均与甲方无关；甲乙双方同意，有下列情形之一的，乙方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的乙方，应向另一方按照月租金的二倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付乙方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……乙方逾期不支付租金累计超过30天的等。合同签订后，被告占有系争房屋并转租于第三人。被告向原告支付了保证金53,658元及部分房租。2019年6月18日，被告向原告出具《承诺书》，表示于2018年10月至2019年6月期间累计拖欠原告房租共计215,059元，承诺于2019年6月21日前将107,743元转入出租人指定账户，剩余租金107,316元于2019年6月30日前支付，逾期未付出租人有权单方面解除承租合同，并要求支付所欠房租。此后，被告章勇仍未能按约支付租金，原告的委托代理人于2019年7月16日向被告出具催款函，要求尽快支付所欠租金，否则将按照双方签订的合同约定，解除合同并追究违约责任。后被告仍未能支付所欠租金，原告以讼称事由诉至本院。另查明，2019年4月13日，被告章勇(出租方、签约甲方)与第三人赖志志(承租方、签约乙方)签订《上海市商业房屋租赁合同》一份，约定被告章勇将上海市龙茗路XXX号XXX室、114室出租给乙方，建筑面积约120平方米，房屋租赁期限自2019年7月1日起至2023年12月30日止等。现第三人赖志志承租使用了上海市龙茗路XXX号XXX室、114室全部，并向章勇支付了至2020年1月31日止的租金。2019年4月28日，章勇(出租方、签约甲方)与第三人孙业刚(承租方、签约乙方)签订《上海市商业房屋租赁合同》一份，约定被告章勇将上海市龙茗路XXX号XXX室出租给乙方，建筑面积约150平方米，房屋租赁期限自2019年5月8日起至2022年6月30日止等。现第三人孙业刚承租使用了上海市龙茗路XXX号XXX室部分及案外人之部分房屋，并向章勇支付了至2019年11月8日止的租金。2018年6月26日，章勇的委托代理人荣毅成(出租方、签约甲方)与第三人曹劝(承租方、签约乙方)签订《上海市商业房屋租赁合同》一份，约定被告章勇将上海市龙茗路XXX号XXX室出租给乙方，建筑面积约75平方米，房屋租赁期限自2018年8月19日起至2020年8月18日止等。现第三人曹劝承租使用了上海市龙茗路XXX号XXX室部分房屋，并向章勇支付了至2019年9月30日止的租金。另查明，本案审理过程中，案外人熊某某(即第三人赖志志的委托诉讼代理人)、熊峰与原告何丽芬就上海市闵行区龙茗路XXX号XXX室、XXX室的50%重新达成《上海市商业房屋租赁合同》，约定租赁期限自2020年7月1日起至2023年6月30日止，月租金为9390元等。合同签订后，案外人熊某某、熊峰按照合同约定的租金标准向原告支付了自2020年2月1日起至2020年6月30日止的使用费，并自2020年7月1日起依据合同约定继续履行。上述事实，由原告提交的上海市房地产权证三份、《上海市商业房屋租赁合同》、《承诺书》、催款函、《上海市商业房屋租赁合同》及付款凭证一组，由被告提交的《上海市商业房屋租赁合同》二份，由第三人曹劝提交的《上海市商业房屋租赁合同》及收据一组等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证效力。本院认为，原、被告双方签订的《上海市商业房屋租赁合同》为双方真实意思表示，于法不悖，属合法有效。双方当事人均应按约履行各自义务。合同签订后，被告占有系争房屋并转租于第三人，应按约向原告支付租金。然在租赁过程中，被告逾期支付租金，已属违约。原、被告双方于2019年6月18日进行结算，被告于结算时已拖欠租金逾半年。经结算被告确认了于2018年10月至2019年6月期间累计拖欠租金215,059元，并约定了支付时间及逾期付款之违约责任。但此后被告仍未能按约履行，欠付租金至今，原告依据双方合同约定，要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。又原告于2019年7月16日向被告邮寄了催告函，该函件于次日被签收。催款函中虽未肯定表达解除租赁合同之意，但被告于本案审理过程中，亦同意于2019年7月17日解除双方间的租赁合同，故本院确认原、被告签订的《上海市商业房屋租赁合同》于2019年7月17日解除。自2018年11月1日起至2019年7月17日止的租金229,771.68元，被告予以认可，应按约向原告支付。关于原告要求第三人孙业刚、曹劝搬离及被告章勇返还房屋的诉讼请求，被告章勇抗辩认为，承租房屋时房屋结构并未划分明确，原告的诉讼请求不明确，且2019年7月17日合同解除后一直在协商原告与第三人重新签订合同事宜，原告与第三人实际已经形成事实租赁关系。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告将系争房屋转租于第三人孙业刚、曹劝后，收取了相应的转租租金。在本案审理过程中，经本院多次组织调解，被告章勇对于次承租人的租金问题都未能予以结算并转付原告，导致三方始终未能达成协议，被告认为2019年7月17日后原告与第三人孙业刚、曹劝已形成事实租赁关系的抗辩意见，本院不予支持。在原、被告双方合同解除后，第三人孙业刚、曹劝应予以搬离，被告章勇并应按约返还上海市龙茗路XXX号XXX室。关于原告主张的某某占有使用费，被告抗辩认为原告交付的某某二楼夹层一直被告查封，无法使用；同时2020年2月、3月因新冠肺炎疫情影响，系争商铺无法正常使用，故应免除该期间的租金。本院认为，被告自2019年1月1日起即占有系争商铺并对外转租，其对于商铺的状况应予以明知，且在租赁期内并未提出异议。在双方进行租金结算时，被告对租金标准并未质疑，故双方就商铺现状及使用范围均明确的情况下才予以商定租金标准，为双方当事人真实意思表示，原告要求被告按照租金标准支付占有使用费并无不当。同时，原告于2020年7月1日与案外人就部分房屋达成租赁协议，并收取了2020年2月1日后的租金，原告实际已收回了上海市闵行区龙茗路XXX号XXX室、XXX室的50%。关于两处房屋占有使用费的区分，原告主张按照合同约定的租金标准，依据房屋面积与总面积的比例予以区分，对此被告当庭并无异议，本院予以确认。被告应按照每月14,841元的标准，就上海市闵行区龙茗路XXX号XXX室、XXX室的50%向原告支付自2019年7月18日起至2020年1月30日止的占有使用费95,477.10元。又本案被告占有系争商铺期间，因新冠肺炎疫情，各行各业均受到较大影响，上海市亦于2020年1月24日发布一级公共卫生事件响应。考虑到系争商铺系用于餐饮经营，受新冠疫情期间管控措施影响，其经营时间和人流均有所减少。在系争房屋使用状态发生变化的情况下，原告交付的租赁物已未能符合原约定的使用状态，因此根据公平原则，被告在管控期间无法正常用涉案房屋的时间段内的占有使用费应予以酌减，针对被告的该抗辩意见，本院酌定被告就上海市闵行区龙茗路XXX号XXX室房屋向原告支付2020年2月、3月的某某占有使用费11,988元。至于该部分房屋自2019年7月18日起至2020年1月31日止的某某占有使用费77,522.40元，被告应予以支付。综上，被告共计应向原告支付房屋占有使用费184,987.50元(95,477.10元+11,988元+77,522.40元)，并就上海市闵行区龙茗路XXX号XXX室房屋按照每月11,988元的标准，向原告支付自2020年4月1日起至实际返还该处房屋之日止的某某占有使用费。关于原告要求第三人承担连带责任的诉讼请求，既无合同依据，也无法律依据，本院不予支持。关于原告主张的违约金，如前所述，本案系因被告违约导致解除，被告应承担相应之违约责任。原告依据双方合同约定，要求被告按照月租金的2倍即53,784元支付违约金，亦属合理，本院予以支持。关于被告支付的保证金53,658元，原告表示已收悉并同意按照双方合同约定予以处理。鉴于双方租赁合同已解除，为避免当事人讼累，本院于本案中一并予以处理，原告应向被告返还保证金53,658元。第三人赖志志经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第162条之规定，判决如下：一、确认原告何丽芬(LifenHe)、胡建荣(Chien-YungWoo)与被告章勇就上海市闵行区龙茗路XXX号XXX室、上海市闵行区龙茗路XXX号XXX室及上海市闵行区龙茗路XXX号XXX室50%房屋签订的《上海市商业房屋租赁合同》于2019年7月17日解除；二、第三人孙业刚、曹劝于本判决生效之日起十五日内搬离上海市闵行区龙茗路XXX号XXX室房屋，被告章勇并向原告何丽芬(LifenHe)、胡建荣(Chien-YungWoo)返还该处承租房屋；三、被告章勇于本判决生效之日起十五日内向原告何丽芬(LifenHe)、胡建荣(Chien-YungWoo)支付自2018年11月1日起至2019年7月17日止的租金229,771.68元；四、被告章勇于本判决生效之日起十五日内向原告何丽芬(LifenHe)、胡建荣(Chien-YungWoo)支付房屋占有使用费184,987.50元；五、被告章勇于本判决生效之日起十五日内，按照每月11,988元的标准，向原告何丽芬(LifenHe)、胡建荣(Chien-YungWoo)支付自2020年4月1日起至返还上海市闵行区龙茗路XXX号XXX室房屋之日止的某某占有使用费；六、被告章勇于本判决生效之日起十五日内向原告何丽芬(LifenHe)、胡建荣(Chien-YungWoo)支付违约金53,784元；七、原告何丽芬(LifenHe)、胡建荣(Chien-YungWoo)于本判决生效之日起十五日内向被告章勇返还保证金53,658元；八、驳回原告何丽芬(LifenHe)、胡建荣(Chien-YungWoo)的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,927.95元，由被告章勇负担。如不服本判决，何丽芬(LifenHe)、胡建荣(Chien-YungWoo)于可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  韩伟清审 判 员  殷 雪人民陪审员  钱秀华二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  倪晶旌附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。