陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终1213号上诉人（原审被告）：陕西东城新一家置业有限公司，住所地西安市灞桥区新市村**。法定代表人：李林，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙坤，男，1988年11月17日出生，汉族，员工，住。被上诉人（原审原告）：李向阳，男，汉族，1977年3月19日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：孙雪梅，陕西英博律师事务所律师。原审被告：陕西泰尔实业有限公司，住，住所地西安市高新区唐延路银河新坐标**/div>法定代表人：来晓林，该公司总经理委托诉讼代理人：罗小云，女，汉族，1982年11月16日出生，员工，住。上诉人陕西东城新一家置业有限公司（以下简称新一家公司）与被上诉人李向阳、原审被告陕西泰尔实业有限公司（以下简称泰尔公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初94号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。新一家公司上诉请求:1、请求依法改判一审法院做出的(2019)陕011l民初94号民事判决书第一判项、第二判项，改判为新一家公司返还其购房款364078元。(以360478元为基数，自2016年7月18日起计算至实际退款日，按照中国人民银行同期贷款利率计算)；2、判令被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一、案涉《东城新一家诚意认购书》、《东城新一家认购确认书》的性质为预约合同，一审判决认定其性质为商品房买卖合同是错误的，应予纠正。双方签订的《东城新一家诚意认购书》、《东城新一家认购确认书》第7、10、11条均约定双方要签订正式的《商品房买卖合同》，结合该协议书整体内容，说明双方签订协时对于未来需要签订的商品房买卖合同事实存在明确认知，该协议未就商品房买卖合同其他重大主要条款达成一致，确认书不具备商品房买卖合同销售性质，故应认定为预约合同，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定。二、司法鉴定书鉴定意见为：签名笔记非同一人书写。但事实上退房申请确为被上诉人签署，被上诉人存在退房事实，不能仅以司法鉴定结果直接否定该等事实，被上诉人现在的笔迹可能和两年前的有所不同，以现在的笔迹来对比以前的笔迹没有参考性，鉴定取样存在明显问题。经上诉人当时工作人员(己离职)回忆，当时被上诉人申请退房，该员工有意购买此套房屋，办理过更名手续，后更名失败，转为退房，被上诉有过退房的事实。三、利息起算时间应该从双方所签协议解除后即2016年7月18日后起算。我公司因被上诉人未及时提供账户无法退款，不应对此承担责任。李向阳辩称，一审判决认定事实清楚适用法律正确，应当驳回上诉维持原判。泰尔公司表示认可上诉人的上诉。李向阳向一审提出诉讼请求：新一家公司和泰尔公司赔偿其两倍购房款728156元、因房屋上涨的实际损失431145元（减去二倍赔偿数额）、支付其已付购房款之利息至实际返还购房款之日止（暂计算至2018年12月25日为140095.71元）。一审法院经审理查明，2011年11月27日、2012年1月16日，李向阳（乙方）与新一家公司（甲方）分别签订《东城新一家诚意认购书》、《东城新一家认购确认书》，约定，李向阳购买新一家公司开发的1宗地6号楼1单元10203房屋，建筑面积93.88平方米，李向阳认购商品房屋成交总价款为356744元。购买方签署本认购书且须缴付定金10000元。付款方式为一次性付款，期限为2012年1月12日前。2011年12月15日，李向阳支付购房款46744元、2012年1月16日支付购房款300000元、2014年7月4日支付购房款7334元，合计364078元，面积变更为95.81平方米，房号变更为东城新一家6号楼10302号。双方未签订《商品房买卖合同》，新一家公司已于2017年4月将涉案房屋出售给第三方。后双方就解除后的赔偿事宜产生分歧，李向阳诉至一审法院，请求予以裁决。本案在审理期间，李向阳就新一家公司提交的“李向阳”签署的退房申请中的签名申请司法鉴定，西安市中级人民法院委托陕西中金司法鉴定中心进行鉴定，2019年9月11日，该鉴定机构做出陕中金司鉴中心[2019]文鉴字第86号司法鉴定意见书，鉴定意见为：检材中的“李向阳”签名笔迹与样本中李向阳的签名笔迹不是同一人书写。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，新一家公司已经实际收取并在确认后因面积增加导致购房款比合同金额超出7334元，李向阳已经按照新一家公司核算后的面积补足约定的购房款共计364078元，新一家公司并向李向阳出具了收款收据，房款结算行为已经完成。故双方签订的《东城新一家诚意认购书》、《东城新一家认购确认书》，符合上述规定，且不违反国家法律及行政法规的强制性规定，当属有效，双方当事人应当严格按照约定享受权利履行义务。李向阳已履行付款义务，但新一家公司至今未向李向阳交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”之规定，新一家公司将已经出售给李向阳并收取李向阳全额购房款的涉案房屋，于2017年4月出售给第三方，李向阳要求解除与新一家公司签订的《东城新一家诚意认购书》、《东城新一家认购确认书》，并要求返还已付购房款364078元、承担未超过一倍购房款364078元的赔偿责任、房屋溢价损失、支付利息，符合上述规定，予以支持；本案所涉合同系李向阳与新一家公司所签订，新一家公司向李向阳出具的收款收据中出现泰尔公司的字样，但未加盖泰尔公章，因泰尔公司与新一家公司属于两个独立的法人主体，且泰尔公司未收取李向阳款项、未与李向阳签订合同，故李向阳要求泰尔公司承担连带责任，无事实及法律依据，其请求不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，李向阳可以在主张双倍退返购房款、并支付利息外，还可以主张赔偿损失。结合《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”之规定，李向阳与新一家公司签订合同的目的是购买涉案房屋，但新一家公司在李向阳未申请退房的情况下，擅自将案涉房屋出售给第三人，其作为开发商亦未提出以该项目其他房屋按照双方合同约定交付李向阳，故新一家公司违约导致合同解除，由此给李向阳造成的损失应该予以赔偿，该赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失。关于房屋的溢价数额，结合李向阳对该房屋市场价值的主张，并结合当地房地产交易市场的价格，李向阳要求按照每平方米8300元价格计算，予以支持，故该房屋价值为795223元（95.81平方米×8300元/平方米），减去新一家公司赔偿的双倍购房款728156元（364078元×2），房屋的溢价数额为67067元。鉴定机构作出的“检材中的“李向阳”签名笔迹与样本中李向阳的签名笔迹不是同一人书写”的鉴定意见，客观、公正、程序合法有效，予以采纳。新一家公司辩称李向阳已申请退房，但无有效证据佐证，故其主张不予采信。一审法院遂依据《中华人民共合同合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条之规定，判决如下：一、被告陕西东城新一家置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李向阳双倍购房款728156元、支付购房款利息（以364078元为基数，自2012年1月16日起计算至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、被告陕西东城新一家置业有限公司于本判决生效十日内赔偿原告李向阳房屋溢价损失67067元；三、驳回原告李向阳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16494元、鉴定费5520元，原告已预交,该受理费由原告承担5180元，被告陕西东城新一家置业有限公司负担受理费11314元、鉴定费5520元，连同上述应付之款一并给付原告。二审中，新一家公司申请证人张某出庭作证，张某称其当时是新一家公司销售部的经理，前端的销售和后续的处理都是其在负责，李向阳因为楼层问题不收房办理了退房，他也到现场签了退房的单子，其公司就把房子退了进行了二次销售。李向阳对证人证言的真实性和证明目的不予认可，认为退房单作废并不是证人说的上系统之后纸质版作废，应当以鉴定意见为准。经本院审理查明，2011年11月7日李向阳与新一家公司签订《东城新一家诚意认购书》，确认李向阳购买新一家公司开发的1宗地6号楼1单元10203号房，建筑面积93.88平方米，房屋总价款356744元，签署该认购书时缴纳1万元定金，最迟于2011年12月3日前签订《东城新一家认购确认书》。李向阳遂向新一家公司交纳定金1万元。2011年12月15日李向阳交纳了全部房款，2012年1月16日李向阳与新一家公司签订《东城新一家认购确认书》，该认购确认书约定第一条为李向阳购买商品房的基本情况，第二条为付款方式及期限，第三条为约定条款，其中第二条约定：乙方（李向阳）按照本次认购活动的要求缴纳认购款后，等待甲方通过报纸媒体、电话、手机短息等方式通知签约时间。第七条：乙方认购的上述房屋的交房标准为毛坯，具体交房标准以《商品房买卖合同》为准。第八条：因乙方原因无法在甲方规定的时间内签署上述房屋的《商品房买卖合同的》，甲方有权解除本确认书。经查询，安居客网站上西安市灞桥区2017年4月的房价为6137元/平方米。其他事实同一审认定事实。本院认为，李向阳与新一家公司签订的《东城新一家诚意认购书》约定认购涉案房款，交纳1万元定金，并约定签订《东城新一家认购确认书》，故该认购书是预约合同。之后李向阳与新一家公司又签订了《东城新一家认购确认书》，该合同中并没有约定房屋交付条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础、办理产权登记的相关事宜，以及违约责任，该合同不具备《商品房买卖合同》的主要内容，且确认书中多次提到要签订《商品房买卖合同》，该合同的性质亦为预约合同。故一审认定《东城新一家诚意认购书》、《东城新一家认购确认书》是商品房买卖合同错误，并依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条赔偿一倍房款依据不足。在《东城新一家认购确认书》签订之后，李向阳亦向新一家公司交付了房款，但是新一家公司并未与李向阳签订《商品房买卖合同》，且将涉案房屋出卖给他人，新一家公司称因李向阳提出退房申请，故其二次销售，但是其提供的李向阳的退房申请上的签字经司法鉴定并非是李向阳书写，故一审对其该辩称未予采信并无不当。新一家公司上诉仍称该退房申请上的签字是李向阳本人所签，但是其提供的证人证言无法推翻司法鉴定，故其该理由本院亦不予采信。新一家公司未按照《东城新一家认购确认书》约定，在收取李向阳房屋价款后又将房屋出卖给他人，属于违约行为，李向阳要求进行赔偿依法有据应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方违反合同一方订立合同时预见或应当预见的因违反合同可能造成的损失。新一家公司于2017年4月就将涉案房屋出售，一审按2019年3月的市场价格计算房屋溢价不符合法律规定，本院结合2017年4月的西安市灞桥区的房屋市场平均价值，以6137元/平方米计算李向阳的损失，共计为223908元，应由新一家公司赔偿。因本案已经支持了李向阳的损失，故其主张支付购房款利息的请求不再支持。综上，一审认定涉案合同性质有误，判决不当，故应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)。（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初94号民事判决第三项及诉讼费承担部分；二、变更西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初94号民事判决第一项为：陕西东城新一家置业有限公司于本判决生效后十日内返还李向阳购房款364078元；三、变更西安市灞桥区人民法院（2019）陕0111民初94号民事判决第二项为：陕西东城新一家置业有限公司于本判决生效十日内赔偿李向阳房屋溢价损失223908元；二审案件受理费7713元（陕西东城新一家置业有限公司已预交），由陕西东城新一家置业有限公司承担4713元，李向阳承担3000元。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年十一月二十五日法官助理 孙静文书 记 员 郑 瑜