湖南省郴州市苏仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1003民初2810号 原告：肖婷，女。 委托诉讼代理人:胡桥军，湖南宜林律师事务所律师。 被告：郴州市兴嘉房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区郴江北路**悦湖山小区****。 法定代表人：王征星，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄仙，湖南星河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李靓，湖南星河律师事务所律师。 被告：长沙市观澜湖物业服务有限公司郴州分公司，住所地湖，住所地湖南省郴州市北湖区升平路72印象假日酒店****v> 法定代表人：李明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒋朝，该公司经理。 原告肖婷与被告郴州市兴嘉房地产开发有限公司（以下简称兴嘉房地产公司）、被告长沙市观澜湖物业服务有限公司郴州分公司（以下简称观澜湖物业公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖婷及其委托诉讼代理人胡桥军，被告嘉兴房地产公司的委托诉讼代理人黄仙、李靓，被告观澜湖物业公司的委托诉讼代理人蒋朝出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖婷向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告承担修缮费用84321元，并承担自房屋修复之日起5年的质量保证责任；2、请求法院判令被告免除自2017年7月1日起至房屋修复之日止的物业管理费；3、请求法院判令被告承担本案诉讼费用及保全费、保险费。事实和理由：原告系郴江北路悦湖山5栋3205号房（以下简称“该房屋”）的产权人，被告系该房屋的开发商和物业管理公司。2016年11月15日，原告与被告郴州兴嘉房地产公司签订《商品房屋买卖合同》，购买被告郴州兴嘉房地产公司开发建设的房屋，面积为108.33m2，房屋用途为住宅。2017年被告郴州兴嘉房地产公司通知原告可以收房，原告现场进行验收，发现房屋多处开裂和漏水，为此拒绝收房并要求被告对该房开裂和漏水处予以维修，期间长沙观澜湖物业公司郴州分公司一直怠于履行物业管理职责。经多次交涉，被告郴州兴嘉房地产公司于2017年对该房进行了维修；2018年被告通知已维修完毕，2018年4月原告再次现场查看，发现修补的墙体还是多处开裂，并多处漏水，再次要求整改维修，被告再次维修后并保证不会再出现房屋质量问题。2018年7月被告将房屋交付给原告，并提供了《住宅质量保证书》。原告为此对该房进行了装修。然而，从2019年5月开始，装修好的该房，原来维修的地方再次多处出现墙壁开裂和屋顶漏水，虽然被告在原告装修前对有质量问题的房屋进行过多次维修，但未从根本上解决房屋的质量问题，因漏水造成装修好的客厅、餐厅、卧室的天花板大面积严重损坏、墙壁多处开裂。给原告造成了巨大的财产损失。综上所述，原告的合法权利应受法律保护，被告违反合同约定交付不符合质量标准的商品房，严重损害了原告的合法权利，根据《合同法》等法律规定，特提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉请。 被告兴嘉房地产公司辩称：一、案涉房屋没有质量问题；二、原告在装修过程中存在过错是案涉房屋漏水的直接原因；三、原告在装修前，已经预判到拆除墙体的影响，并向被告出具《承诺书》，明确表示“自行承担全部责任”；四、即使法院认定系因被告交付的房屋存在质量瑕疵导致房屋漏水、墙面开裂，被告亦无须赔偿原告主张的款项。 被告观澜湖物业公司辩称：一、房屋漏水是房屋质量问题，属于开发商保修范围内的事；二、被告已尽到物业管理职责，并不存在未履行职责的情况。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了：1、原告身份证；2、兴嘉房地产公司企业资质；3、观澜湖物业公司企业信息；4、商品房买卖合同；5、质量保证；6—8、三组图片；9、录音资料；10、交付物业费票据；11、工程预算书；12、录音电子数据；13、电子数据微信记录；14、房屋漏水视频；15、《承诺书》。拟证明其诉请主张。被告兴嘉房地产公司为支持其抗辩主张，提交了：1、兴嘉房地产公司营业执照副本及法定代表人身份信息；2、《郴州市商品房买卖合同》；3、《竣工验收报告》、《建设工程验收备案表》；4、《质量保证书》、装修竣工验收表、装修收费明细表、入伙手续表等；5、五栋3205房户型图、承诺书；6、五栋3203房图片。被告观澜湖物业公司为支持其抗辩主张，提交了：1、工作联系函及附件整改单；2、工作照片；3、缴费凭证。 本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院进行了审查并在卷佐证。 经审理查明：2016年11月15日，肖婷与兴嘉房地产公司签订《郴州市商品房买卖合同》，由肖婷购买兴嘉房地产公司开发的位于郴州市苏仙区郴江北路悦湖山小区5栋3205号房（顶楼）房屋用途为住宅，肖婷系该房屋业主。观澜湖物业公司对该小区的安保、物业维修等物业管理至今。案涉房屋的楼栋于2016年12月30日进行了竣工验收，2017年7月14日进行了工程竣工验收备案。2018年7月19日，肖婷在《入伙手续表》签字，2018年7月23日对案涉房屋进行装修，对房屋的四处非承重墙进行了撤除，并按要求填写了格式内容的《承诺书》，同日，观澜湖物业公司向肖婷送达了郴州市城市建设综合开发管理办公室于2016年10月24日监制的《兴嘉悦湖山质量保证书》，该质量保证书内容显示：正常使用情况下保修内容及保修时限，屋面防水：保修年限5年，有防水要求的墙面，厨房、卫生间的防渗漏5年；墙面、顶棚抹层脱落、开裂2年……。2019年1月29日，案涉房屋装修完毕，观澜湖物业公司工程维修部在《装修竣工验收表》签署意见为：一次验收基本合格，二次验收合格。 另查明，肖婷在案涉房屋受房装修前发现墙体多处开裂，其通过观澜湖物业公司向兴嘉房地产公司反映，兴嘉房地产公司进行了整改。对于漏水问题，肖婷分别于2018年4月10日、5月14日两次向观澜湖物业公司反映，兴嘉房地产公司未进行整改。案涉房屋装修完毕半年后，墙体的原处仍出现开裂，房屋顶部多处及窗台渗水。对此，2020年6月，兴嘉房地产公司进行了维修，但仍然出现渗水。2020年7月肖婷通过市长热线电话向郴州市住建局投诉反映情况，观澜湖物业公司将此情况向兴嘉房地产公司反映，其表示同意整改，但拖延至今仍未进行修复。 还查明，肖婷就装修房顶、窗台渗水、墙体开裂的修复费用以及造成其装修的损失，委托郴州市物道艺术设计顾问有限责任公司进行了工程预算，该预算清单内容为：一、楼顶防水40766元；二、室内翻瓣33225元；三、其他8330元，合计84321元。2020年11月13日，本院干警经查看案涉房屋及楼顶情况后，组织双方当事人座谈及调解。兴嘉房地产公司认为墙体开裂已过质保期，房屋渗水是因为肖婷装修中敲墙所引起。经向双方当事人释明：对墙体开裂、房顶渗水的原因及造成的损失是否申请司法鉴定。兴嘉房地产公司答复，与公司商议周一答复，结果未答复。肖婷称，房屋本身存在质量问题，并提交了证据证实，不同意申请鉴定。 本院认为，本案为物权保护纠纷。本案争议的焦点为：一、案涉房屋墙体开裂、屋顶渗水是否因拆墙引起及修复费用的待证事实举证责任的承担；二、修复费用损失如何承担。 关于焦点一：《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条规定：“人民法院在审理案件过程中认为待证事实需要通过鉴定意见证明的，应当向当事人释明，并指定提出鉴定申请的期间。符合《最高人民法院关于适用的解释》第九十六条第一款规定情形的，人民法院应当依职权委托鉴定。”以及第三十一条规定：“当事人申请鉴定，应当在人民法院指定期间内提出，并预交鉴定费用。逾期不提出申请或者不预交鉴定费用的，视为放弃鉴定。对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，在人民法院指定期间内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用，或者拒不提供相关材料，致使待证事实无法查明的，应当承担举证不能的法律后果。”根据上述规定，案涉待证事实的鉴定不属人民法院应当依职权委托鉴定的情形。本院依法向双方当事人进行了释明，并指定了提出鉴定申请的期间。本案中，肖婷对案涉房屋装修前后均提供了墙体开裂、屋顶渗水存在质量问题的证据，兴嘉房地产公司辩称墙体开裂、屋顶渗水是由于装修拆墙所引起的。因此，墙体开裂及屋顶渗水的原因及造成损失的待证事实，应由兴嘉房地产公司承担，符合生活常理和法律的规定。兴嘉房地产公司在指定期间内无正当理由不提出鉴定申请，致使该待证事实无法查明，应当承担举证不能的法律后果。 关于焦点二。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买卖人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”本案中，屋顶渗水尚在保修期内，墙体开裂属保修期内整改后，现原处仍然有开裂的情形。对此，肖婷在装修前后多次向观澜湖物业公司反映情况，特别是在2020年7月，肖婷在通过市长热线电话或向郴州市住建局投诉，兴嘉房地产公司表示同意整改而未修复情况下，于2020年10月才向本院提起诉讼，本院认定兴嘉房地产公司在合理期限内拖延修复。对此，兴嘉房地产公司应当承担修复责任。楼顶防水费用40766元（含室内装修翻新的费用35225元及其他8330元），其修复费用由兴嘉房地产公司承担，由肖婷自行或委托他人修复。关于肖婷要求观澜湖物业公司免除其自2017年7月1日起房屋修复之日止物业管理费的诉请，因与本案系两个不同法律关系，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条、第三十六条、第三十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告郴州市兴嘉房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告肖婷修复费用84321元； 二、驳回原告肖婷的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1908.03元，减半收取954.02元，由被告郴州市兴嘉房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 员 肖毅新 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 胡 琪 书 记 员 李 斌 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第三十六条造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三十条人民法院在审理案件过程中认为待证事实需要通过鉴定意见证明的，应当向当事人释明，并指定提出鉴定申请的期间。 符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条第一款规定情形的，人民法院应当依职权委托鉴定。 第三十一条当事人申请鉴定，应当在人民法院指定期间内提出，并预交鉴定费用。逾期不提出申请或者不预交鉴定费用的，视为放弃申请。 对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，在人民法院指定期间内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用，或者拒不提供相关材料，致使待证事实无法查明的，应当承担举证不能的法律后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。