上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初5117号原告：上海锲睿实业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：陆宝峰，经理。委托诉讼代理人：马峰，上海汇创律师事务所律师。被告：上海雪狐冷冻设备有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：方宏文。被告：方宏文，男，1965年10月1日出生，汉族，户籍地浙江省杭州市。原告上海锲睿实业有限公司与被告上海雪狐冷冻设备有限公司(以下简称雪狐公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据原告申请，追加方宏文作为被告参加诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。两被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海锲睿实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告雪狐公司将上海市徐汇区桂平路XXX号XXX幢XXX室房屋返还原告；2.判令被告雪狐公司支付原告房屋租金及使用费、物业管理费，租金及使用费按10,113.50元/月标准、物业费按807.50元/月标准，自2019年8月15日起计算至实际返还房屋日止；3.判令被告雪狐公司支付原告违约金20,227元；4.判令被告方宏文对雪狐公司的上述三项诉请承担连带责任。事实和理由：2018年4月23日，原告、被告雪狐公司签订《房屋租赁合同》，约定由原告将位于上海市徐汇区桂平路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)出租给被告用于办公，租期自2018年4月15日至2020年4月14日，月租金10,113.50元，同时对相关事宜进行了约定。2019年8月15日起，被告开始拖欠租金和物业费，原告多次催促下，被告在2020年1月16日作出承诺，保证于2020年2月14日前付清所欠租金和物业费，但到期后仍未支付。原告于2020年3月3日通知被告解除合同，要求被告返还房屋并支付拖欠的租金及物业费。被告收到通知后称3月18日解决此事，但之后并未返还房屋及支付费用。故原告诉至法院，请求判如所请。两被告经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票等诉讼文书，但未进行答辩，未到庭参加诉讼。本院认定事实如下：2018年4月23日，原告(甲方、出租方)、被告雪狐公司(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方涉讼房屋，该房屋建筑面积为95平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为办公使用；房屋租赁期自2018年4月15日起至2020年4月14日到期，租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；月租金总计为(人民币)10,113.50元(含税金)；租赁期内，使用该房屋发生的停车费、电、通讯设备、物业管理费8.50元/每平方/每月由乙方负担；乙方支付租金的方式为押二付二，双方签订合同五个工作日乙方即把租金和押金及两个月的物业管理费打入甲方账户；乙方向甲方支付保证金20,227元；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(六)乙方逾期15天不支付租金的……租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租月租金的2倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿，甲方可从租赁保证金中抵扣，保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。合同签订后，双方按约履行。但被告雪狐公司自2019年8月15日起未再支付租金及物业费。2020年1月16日，被告雪狐公司向原告出具一份《付租房计划》，载明：雪狐公司拖欠原告租金(2019年8月15日至2020年2月14日)60,681元及物管费4845元，此费用2020年1月23日前支付一半，余款年后2020年2月14日前付清。嗣后，被告仍未能按约支付租金及费用。原告催讨无果，遂诉至本院。另查明，被告雪狐公司为自然人独资的有限责任公司，股东为被告方宏文一人。审理中，原告称：原告曾于2020年3月3日向被告发出解除合同通知，通知被告解除合同、返还房屋、支付租金、物业管理费及违约金；原告于2020年3月3日将上述通知张贴于涉讼房屋处，并于2020年3月4日通过微信发送给被告雪狐公司法定代表人暨被告方宏文；原告法定代表人于2020年3月10日再次与被告方宏文微信联系，要求被告处理返还房屋等事宜。为证明上述事实，原告出示一张张贴通知的照片打印件以及微信聊天记录的打印件。在微信聊天记录打印件中显示，原告法定代表人表示“方总做事情要有始有终，总不至于因为欠房租电话不接，微信不回……你遗留下来的办公座椅怎么处理？”。方宏文答复“……18号来上海，会处理的，不会少你的”。原告方工作人员询问“那接下来你是继续租还是退？”。方宏文答复“来了再说，没几天了”。但原告称，原告法定代表人的手机刷机了，故无法出示上述照片及微信聊天记录的原始载体记录。原告另称，自2020年3月开始，被告就不正常办公了，2020年4月14日合同到期当日，原告去查看，发现房屋内无人，门锁着，被告的物品都还在，后来联系被告方宏文，方宏文称会来交接的，但迄今未对涉讼房屋进行交接，双方均有房屋钥匙，但没有办理交接手续，原告不敢收房。原告确认收到过被告保证金20,227元，同意返还被告，可在执行过程中再行抵扣。以上事实，除原告庭审陈述外，另有原告提供的房屋租赁合同、付租房计划、国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告与被告雪狐公司就涉讼房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。但被告雪狐公司在合同履行过程中未能按约支付租金和物业管理费，其行为构成违约，应按约承担相应的违约责任。现原告依据合同约定要求被告支付租期内租金、物业费及违约金的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。原告称曾向被告发出解除合同通知，但原告对此仅提供了照片打印件及微信聊天记录打印件，未能提供原始载体对照片及聊天记录的真实性予以证明，故本院对原告主张无法采信。虽然原告未能提供证据证明其已行使合同解除权，但双方约定的租赁期限也已届满，被告作为承租人，负有返还房屋的义务。故原告要求被告迁出并返还房屋的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。对于原告主张的租期届满后的使用费及物业费，租期届满后，被告未能及时迁出并返还房屋，应当向原告支付占用房屋期间的费用。但原告作为出租人，在被告出现违约行为后，应当及时采取适当措施防止损失的扩大。原告在明知被告已经具有违约行为后，却未能及时有效的行使合同解除权，在租期届满后也未能主动及时的收回房屋，未能采取适当措施防止损失的扩大。故本院对于原告主张的要求计算至实际返还房屋之日的使用费及物业费，酌情调整为三个月，超出部分，不予支持。对于被告交纳的保证金20,227元，原告表示同意返还，由双方在执行过程中再行抵扣。原告的意见并无不当，为减少当事人讼累，本院予以准许，在本案中一并予以处理。被告雪狐公司系一人有限责任公司，被告方宏文系唯一股东。根据相关法律规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。现被告方宏文未应诉答辩、未提供证据证明公司财产独立于股东自己的财产，故原告要求被告方宏文对公司债务承担连带责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告雪狐公司、方宏文经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自行放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、上海雪狐冷冻设备有限公司于本判决生效之日起十日内迁出上海市徐汇区桂平路XXX号XXX幢XXX室房屋，并将该房屋返还上海锲睿实业有限公司；二、上海雪狐冷冻设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海锲睿实业有限公司2019年8月15日至2020年4月14日期间的租金80,908元及物业管理费6460元；三、上海雪狐冷冻设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海锲睿实业有限公司2020年4月15日至2020年7月14日期间的房屋使用费30,340.50元及物业管理费2422.50元；四、上海雪狐冷冻设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海锲睿实业有限公司违约金20,227元；五、方宏文对上述第二、三、四项判决主文确定的上海雪狐冷冻设备有限公司的付款义务承担连带清偿责任；六、上海锲睿实业有限公司于上海雪狐冷冻设备有限公司履行完毕上述第一、二、三、四项判决主文确定的义务之日起三日内，返还上海雪狐冷冻设备有限公司保证金20,227元；七、驳回上海锲睿实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1171元，保全费1030元，公告费560元，合计2761元，由上海雪狐冷冻设备有限公司、方宏文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 磊二〇二〇年十一月二十四日法官助理  吴 越书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。