北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初15154号原告：广东康景物业服务有限公司北京分公司，营业场所北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。负责人：陈日群，副总裁。委托诉讼代理人：徐衍学，男，1968年10月19日出生，该公司员工。委托诉讼代理人：侯业仑，男，1962年8月20日出生，该公司员工。被告：宋建宝，男，1980年1月7日出生，住北京市通州区。原告广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业公司）与被告宋建宝物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告康景物业公司的委托诉讼代理人徐衍学、侯业仑及被告宋建宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康景物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告支付2012年1月22日至2020年12月31日的物业费25151．1元；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系珠江逸景家园XXX号楼XXX室业主，原告为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的违约金。”但被告却违反双方签订的协议，无故拖欠原告主张期间的物业费。经原告多次催缴，被告仍不交纳。被告的上述行为，严重侵害了原告及广大业主的合法权益，并给原告运营造成不利影响。现恳请人民法院支持原告的诉讼请求。宋建宝辩称：原告未提供达标的物业服务，侵占业主共有财产，对部分时间段内除服务不达标之外部分没有具体的计算方式，原告资格不合法，物业已被解聘，已过诉讼时效，从交房至今没有解决开发商遗留问题。前期物业服务协议系格式合同，强加于业主。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：宋建宝系北京市通州区马驹桥镇珠江逸景家园（以下简称“珠江逸景家园小区”）XXX号楼XXX室的业主，该房屋的建筑面积为95．02平方米。2007年6月28日，康景物业公司（乙方）与开发商北京珠江房地产开发有限公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定由康景物业公司为珠江逸景家园小区提供物业服务，委托管理期限为物业交付使用之日起至业主委员会与新物业服务企业签订的物业管理委托合同生效之日止。物业服务费价格，普通住宅房屋由乙方按建筑面积每平方米2．48元向业主或物业使用人收取，别墅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2．88元向业主或物业使用人收取。合同中还对其他类型房屋收费标准及相应权利义务进行了约定。上述协议签订后至今，康景物业公司一直为涉诉小区提供物业管理服务义务。2014年，涉诉小区成立了北京市通州区珠江逸景家园小区业主委员会（以下简称“珠江逸景家园小区业委会”）。2015年5月30日，珠江逸景家园小区业委会公布了编号为ZJYJJY【2015】014号的《珠江逸景家园临时业主大会会议决议》，其中包括“授权珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订物业服务合同”。同日，珠江逸景家园小区业委会与江苏华门集团物业管理有限公司签订《珠江逸景家园小区物业服务合同》，并约定该合同经双方签字（盖章）后生效。此后，原告并未与珠江逸景家园小区业委会办理物业移交手续，亦未撤离涉诉小区。2015年5月涉诉小区业主董冀龙、张鹏飞等人以业主撤销权纠纷为由将珠江逸景家园小区业委会诉至本院【案号：（2015）通民初字第10975号】，要求撤销珠江逸景家园小区业委会2015年1月26日文件编号ZJYJJY【2015】003号的《公告》（主要内容有：决定由业主委员会成立选聘物业公司小组）及文件编号为ZJYJJY【2015】014号的会议决议。经审理，本院于2017年6月9日作出（2015）通民初字第10975号民事判决书，判决：“一、撤销北京市通州区珠江逸景家园小区业主委员会于二0一五年一月二十六日作出的文件编号为ZJYJJY【2015】003号《公告》；二、撤销文件编号为ZJYJJY【2015】014号《珠江逸景家园临时业主大会会议决议》；三、驳回原告董冀龙、王会萍、刘东海、姚鹤、赵雪、卢军、贾泊、朱彦杰、张鹏飞的其他诉讼请求。”该判决已于2017年6月30日发生法律效力。庭审中，康景物业公司提交《前期物业服务协议》，该协议由康景物业公司与宋建宝于2011年1月3日签订，合同约定建筑面积为95．02平方米，每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按收楼时间，预缴一年的物业管理服务费，之后每一年缴纳一次，分别于每年一月一日至十五日缴纳本年度费用；预缴一年期满后，甲方第二次缴纳物业服务费不满一年的，按实际天数计算，缴纳日期为预缴期满后十五日内。协议还约定了其他内容。被告称由于时间久远不记得落款处宋建宝的签字是否由其本人签署。双方认可涉诉房屋物业费收费标准为每月每平方米2．48元。另查，本院在审理涉案小区其他物业服务合同纠纷案件时曾于前往珠江逸景家园小区对于原告的物业服务状况进行了现场勘查。经现场勘查，小区内存在房屋外墙脱落、部分监控无法使用、楼道堆放杂物等问题。再查，康景物业公司曾于2017年12月7日向本院提起诉讼，主张2012年1月22日至2017年12月31日期间的物业费，于2019年5月29日向本院提起诉讼，主张2012年1月22日至2019年12月31日期间的物业费，该两案均以康景物业公司撤诉结案。经核实，宋建宝未向原告交纳2012年1月22日至2020年12月31日期间的物业费。本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，康景物业公司与开发商北京珠江房地产开发有限公司签订了《物业管理委托合同》，约定由康景物业公司为珠江逸景家园小区提供物业服务，委托管理期限为物业交付使用之日起至业主委员会与新物业服务企业签订的物业管理委托合同生效之日止。虽珠江逸景家园小区业委会曾作出选聘新的物业公司的决议，但该决议已经人民法院生效判决确认予以撤销，该决议并不影响本案物业服务合同的履行。康景物业公司为宋建宝的房屋所在小区提供了物业服务，宋建宝的房屋作为小区的一部分，亦实际接受了康景物业公司提供的物业服务，双方形成事实上的物业服务关系，宋建宝应交纳相应的物业费。关于宋建宝提出的诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第一百九十五条规定，有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，根据《前期物业服务协议》中对交费时间和周期的约定，本院以每年一月十五日作为当年物业费交纳期限届满之日，自次日起计算诉讼时效。康景物业公司起诉称其多次催要物业费，但其提交的付款通知书无法看出张贴位置及拍摄时间，但宋建宝对此不认可。结合康景物业公司在本院的诉讼情况，本院认为，2012年1月22日至2014年12月31日期间的物业费已超过诉讼时效，对康景物业公司的诉讼请求，本院不予支持。2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业费未超过诉讼时效，宋建宝应交纳此期间的物业费。结合本院在审理涉案小区其他物业服务合同纠纷案件中现场勘查的结果、涉诉小区在本院审理的同时期、同类型案件的诉讼情况，可以认定康景物业公司提供的物业服务确实存在一定程度的瑕疵，故本院对康景物业公司主张的物业费数额在合同约定的收费标准的基础上酌减10%。对于康景物业公司主张违约金的请求，因宋建宝并非恶意拖欠相关费用，故本院不予支持。宋建宝辩称的房屋质量问题于本案不属于同一法律关系，可另行解决。需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，本院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、被告宋建宝给付原告广东康景物业服务有限公司北京分公司2015年1月1日至2020年12月31日期间的物业费15266．88元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费246元，由原告广东康景物业服务有限公司北京分公司负担155元（已交纳），由被告宋建宝负担91元，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。审判员 王 楠二〇二〇年十一月十九日书记员 张依晴