湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0302民初4256号原告：湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司。住所地：湖北省武汉市汉阳区阳新路**第**第**。法定代表人：刘纪顺，该公司董事长。委托诉讼代理人：程苹，女，该公司员工。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，和解等。委托诉讼代理人：方涛，湖北献真律师事务所律师。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，和解等。被告：十堰云锦餐饮管理有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区邮电街**。法定代表人：代长堃，该公司经理。委托诉讼代理人：代长鑫，男，该公司员工。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求，和解，代收法律文书等。原告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司（以下简称真快活公司）与被告十堰云锦餐饮管理有限公司（以下简称云锦公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告真快活公司的委托诉讼代理人程苹、方涛、被告云锦公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告真快活公司向本院提出诉讼请求：1、判令云锦公司支付拖欠的房屋租金55500及滞纳金1187.50元，共计56687.50元；2、诉讼费由云锦公司承担。事实与理由：2013年8月10日，原、被告双方签订《租赁合同》，约定真快活公司将位于十堰市邮电街真××广场××楼××号铺位出租给云锦公司使用，月租金77175元，并约定了逾期支付的滞纳金。云锦公司2018年10月至2019年2月的租金未缴纳，请求判如所请。被告云锦公司辩称：我们合同已经到期。2018年10月份之后双方未签订正式合同。当时是口头说因为效益不好，从2018年4月份房租降到4万元。到了2018年10月份，云锦公司与真快活公司最后协商确定1年租金是317000元。云锦公司欠的2018年10月-2019年2月租金，以云锦公司向真快活公司交纳的14万元保证金冲抵。冲抵之后保证金还余一点。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2013年8月10日，云锦公司与真快活公司签订《租赁合同条款附件》，承租真快活公司位于十堰市邮电街真××广场××楼××号商铺，建筑面积700平方米，经营绿茵阁西餐厅。租赁期5年，从2013年10月31日起至2018年10月30日止。租赁场地租金为20元/平米/月。租金调整约定：2013年11月15日至2016年11月14日为租金20元/平米/月，2016年11月15日至2017年11月14日21元/平方米/月，2017年11月15日至2018年11月14日222.05元/平方米/月。租金按季度支付。云锦公司应支付2个月租金的履约保证金。云锦公司如有违反本合同的任何条款约定，真快活公司除有权单方面解除合同以外，云锦公司还需要承担违约金6个月的铺面租赁费用。同日，云锦公司与真快活公司签订《物业管理服务条款附件》，约定在前述租赁合同期间，云锦公司按租赁铺面的建筑面积向真快活公司缴纳综合管理费，综合管理费的标准为每平方米每月80元。合同优惠政策另约定：2013年11月15日至2016年11月14日，综合管理费为80元/平方米/月，2016年11月15日至2017年11月14日，综合管理费为84元/平方米/月，2017年11月15日至2018年11月14日，综合管理费为88.2元/平方米/月。综合管理费自起租日起计收。云锦公司应在真快活公司交付场地之日起5个工作日内按季度缴纳综合管理费。云锦公司应于签订协议之日一次性向真快活公司支付相当于2个月综合管理费的综合管理保证金、质量保证金2000元。合同5.7约定：云锦公司违反上述任一约定，每发生一次，需向真快活公司支付5000元违约金。合同6.9约定，云锦公司违反上述任一约定，每发生一次，需向真快活公司支付1000元违约金。2018年10月13日，云锦公司工作人员高茂林与真快活公司负担招商的工作人员曾涛、何小军签订《十堰真快活广场合同费用确认表》,确定合同铺位号为NO505-1号，经营面积353平方米，绿茵阁西餐厅，合同经营面积353平方米，合同租赁单价90元/平/月，月租赁费用31770元。合同经营期限2019年1月1日至2021年12月31日，支付方式：季付（缴8免4，全年租金拉平支付）。但真快活公司工作人员并未报经公司领导审批，云锦公司也未实际退租部分商铺，未签订新合同。2019年3月3日，和信茂元公司与真快活公司等在本院执行案件过程中达成《执行和解协议》，约定真快活公司等于2019年3月4日将所租赁和信茂元公司的房屋（真快活广场）交还给和信茂元公司，真快活公司与商城商户的租赁合同由和信茂元公司继续履行，承继真快活广场在租赁合同项下的权利与义务。真快活公司于2019年3月3日之前收取商户的保证金约386.09万元，由和信茂元公司承担退还义务。云锦公司现仍继续占有所租赁商铺经营至今。真快活公司认可云锦公司向其交纳了保证金共计144500元，真快活公司在向和信茂元公司移交时未移交云锦公司交纳的保证金。本院认为：云锦公司与真快活公司签订的《租赁合同书》合法有效，双方应依法履行各自的义务。云锦公司在合同期满后继续占有所租赁商铺进行经营，是对原租赁合同的延续履行，双方仍应按原《租赁合同书》的约定履行。云锦公司2018年10月至2019年2月期间未缴纳租金（综合管理费）等费用，真快活公司要求支付应予支持。2018年10月13日云锦公司工作人员高茂林与真快活公司负担招商的工作人员曾涛、何小军签订《十堰真快活广场合同费用确认表》，表明双方对原租赁合同的约定内容进行了协商变更。其中包括减少租赁面积、降低月租赁费用等内容。其中曾涛、何小军系真快活公司负责招商的工作人员，其签字是执行真快活公司工作任务的行为，对真快活公司产生法律效力。但云锦公司并未实际退还部分商铺减少租赁面积，仍应按其原租赁商铺面积据实核算。真快活公司要求按4万元每月的标准核算云锦公司应付租金等费用，低于双方合同约定标准，应予准许。但根据真快活公司曾涛、何小军签订《十堰真快活广场合同费用确认表》，2019年1月、2月的租金等费用标准降为31770元低于前述4万元的标准，应按变更后的费用标准核算。故2018年10月至2019年2月云锦公司共计应支付真快活公司租金等费用为183540元（40000元/月×3月+31770元×2月），扣除云锦公司所交纳保证金144500元后，云锦公司尚应支付真快活公司租金（含物业综合管理费）39040元。云锦公司未按合同约定支付该款构成违约，真快活公司要求云锦公司支付违约金1187.50元低于合同约定标准，本院亦予支持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民法典》第一百七十条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十五条、第五百九十二条的规定,判决如下：被告十堰云锦餐饮管理有限公司支付原告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司租金（含物业综合管理费）39040元及违约金1187.50元，合计40227.50元。案件受理费1217元，由被告十堰云锦餐饮管理有限公司负担1000元，原告湖北真快活美乐园娱乐管理有限公司负担217元。上述执行事项，如逾期未履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  张昌安人民陪审员  陈新权人民陪审员  林伟思二〇二〇年十一月十九日书 记 员  陈 芳