贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7093号上诉人（原审被告）:徐晓峰，男，汉族，1989年11月14日出生，住贵州省毕节市，现住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）:贵州苏兰物业管理有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山街道洪南路城乡商住楼****门面。统一社会信用代码：91520502MA6DKG1RXX。法定代表人：刘青华，该公司总经理。上诉人徐晓峰因与被上诉人贵州苏兰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5717号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人徐晓峰上诉请求：1、撤销原判，查清事实后改判驳回被上诉人一审诉讼或将本案发回重审；2、将被上诉人在物业服务期间消防不合格，停车场不合格的线索提交相关单位，检查整改；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:一、被上诉人在承担本小区物业服务期间，出现很多非偶然脏、乱、差且未及时处理的情况，至今都还有小区绿化广场未处理现象。根据《物业管理条例》虽然规定业主应当按时交纳物业管理费，但物业管理条例第三十五条也规定也双方之间的权利义务规定，交纳物业费是双方之间合同约定，并不是业主的法定义务，物业公司提供的物业符合不合格，业主没有法定义务去养活物业公司；二、根据被上诉人与房开公司签订的前期物业服务合同，被上诉人未对电梯、消防设施、停车场等设施进行查验，接手一个存在争议的物业服务工作理应承担相应的责任。现在消防设施和停车场都处于不合格情况，结合实际，上诉人处于一个不合格存在隐患的特殊事件波及本人和家人还有全体业主生命危险的情况下还有交纳物业服务费不应该，请求二审依法支持上诉人上诉请求。被上诉人贵州苏兰物业管理有限公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。维修基金没有交到物业公司手里，与物业公司无关，小区绿化物业公司一直维护的很好，该修剪的修剪，停车场是房开公司修建，车位也是房开商拿出去卖，与物业公司没有关系，电梯、消防物业公司已经承包给第三方专业的公司进行维修维护，每年支持的人工工资和电梯维护费用都是几万元。原审原告贵州苏兰物业管理有限公司向一审法院起诉请求:1、判令被告立即支付原告2017年5月1日至2017年6月30日期间物业服务费317元，违约金57元（合同约定为千分之三，按同期贷款利率4.35%的1.3倍，计算至2020年6月30日，38个月）；2、判令被告立即支付原告从2018年7月1日起至2019年9月30日期间的物业服务费1,902.96元，违约金215.22元（合同约定为千分之一，按同期贷款利率4.35%的1.3倍，计算至2020年6月30日，24个月）；3、判令被告立即支付原告从2018年7月1日起至2019年9月30日(庭审中变更为：2019年10月1日起至2020年9月30日)期间的物业服务费1,902.96元，违约金107.61元（合同约定为千分之三，按同期贷款利率4.35%的1.3倍，计算至2020年6月30日，12个月）；1-3项合计：4,502元。一审法院认定事实：2015年10月28日，原告（乙方）与贵州毕节创奇房地产开发有限公司（甲方）（东升丽景楼盘的房屋开发建设方）签订《东升丽景前期物业服务合同》，约定：甲方选聘（委托）乙方以东升丽景（物业名称）进行前期物业服务管理事宜，前期物业服务管理包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行维护、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运倾倒及雨、污水管道的疏通等。物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：1.2元/月·平方米；商业物业：2.2元/月·平方米。业主/使用人应于每年3月31日前交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳。合同期限自2015年11月1日至2018年12月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止或加盖业主委员会公章，顺延生效。原告于2016年4月1日至2017年6月30日期间，为东升丽景小区提供前期物业服务。2018年7月1日，原告（乙方）与贵州毕节创奇房地产开发有限公司（甲方）（东升丽景楼盘的房屋开发建设方）再次签订《东升丽景前期物业服务合同》，约定：甲方选聘（委托）乙方以东升丽景（物业名称）进行前期物业服务管理事宜，前期物业服务管理包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行维护、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运倾倒及雨、污水管道的疏通等。物业服务费用由业主/使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：1.2元/月·平方米；商业物业：2.2元/月·平方米。业主/使用人应于每年7月1日前交纳物业服务费用，物业服务费用按年交纳。合同期限自2018年7月1日至2021年6月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止或加盖业主委员会公章，顺延生效。合同还对服务内容与质量、物业的使用与维护、违约责任等内容进行了相应的约定。合同签订后，原告再次进驻该小区，履行前期物业服务合同约定的义务，原告在履行合同义务过程中，存在服务不到位，如小区垃圾未及时清除、电梯故障未及时修复等情形。被告徐晓峰系该小区二单元2502号房业主，房屋面积为132.15平方米。2016年10月14日，被告向原告交付2016年6月1日至2017年5月31日期间的物业费1,854元，垃圾费515元。至今，该小区尚未成立业主委员会。原告认为，原告服务期间，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，但被告自2017年5月31日起至今拖欠物业管理费及违约金，故原告以前述诉请诉至法院。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，本案中，贵州毕节创奇房地产开发有限责任公司系案涉小区的建设单位，其与原告于2015年10月28日、2018年7月1日分别签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。原告及该小区业主均应当全面履行该合同。被告徐晓峰系该小区业主，原告与贵州毕节创奇房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》对被告徐晓峰具有约束力。根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定，房开公司承担前期物业的前提是物业未交付给物业买受人，而涉案物业已交付被告，被告已于2016年入住该小区，接受了物业服务，应当向原告交纳物业服务费。对于原告主张物业服务费的诉请，原告诉请2017年5月1日至2017年6月30日期间的物业服务费，因被告已支付物业服务费至2017年5月31日，故原告的该项诉请，被告仅应支付2017年6月1日至2017年6月30日期间物业服务费158.58元（132.15㎡×1.2元×1个月）；原告诉请2018年7月1日至2019年9月30日期间的物业服务费，被告应支付，该期间物业服务费为：2,378.7元（132.15㎡×1.2元×15个月）；原告诉请2019年10月1日至2020年9月30日期间的物业服务费，其中2019年10月1日至2020年6月30日期间的物业服务费为1,427.22元（132.15㎡×1.2元×9个月），其中2020年7月1日至2020年9月30日期间的物业服务费，原告可待实际提供物业服务后，再行主张。上述物业服务费共计3,964.5元。但原告在履行合同过程中，在案涉小区提供物业管理服务存在一定的瑕疵，诸如垃圾未及时清除、电梯故障未及时修复等情形，应承担相应的责任。综合全案考虑，本院酌情认定原告承担20%的责任，即原告诉请被告支付的物业服务费为3,171.6元（3,964.5元×80%）。对原告诉请的违约金，因原告未完全尽到履行合同的义务，双方均有违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，对原告主张的违约金，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，原审判决：一、被告徐晓峰于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告贵州苏兰物业管理有限公司2017年6月1日至2017年6月30日及2018年7月1日起至2020年6月30日期间的物业服务费3,171.6元；二、驳回原告贵州苏兰物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由原告贵州苏兰物业管理有限公司负担5元，由被告徐晓峰负担20元。本院二审期间，当事人双方未提交新证据。二审认定事实与原审无异，对一审认定事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是：本案上诉人是否应当缴纳物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，上诉人系毕节市七星关区东升丽景小区的业主，案涉小区并未成立业主大会或业主委员会，被上诉人与该小区建设单位签订的前期物业服务合同对其具有约束力，双方应按约定履行各自的义务。被上诉人一直为该小区提供物业服务，合同已经实际履行。故所签订的物业服务合同合法有效，对全体业主具有约束力，上诉人作为该小区业主有依约缴纳物业费的义务。经原审审理查明，被上诉人在涉案物业管理方面的确存在诸如垃圾未及时清除、电梯故障未及时修复等问题。故原审酌情判定被上诉人自行承担20%物业管理服务费，判令上诉人支付80%的物业管理费并无不当。上诉人上诉请求不支付物业管理费的理由不能成立，本院不予支持。至于上诉人上诉请求将被上诉人在物业服务期间消防不合格，停车场不合格的线索提交相关单位，检查整改等问题，因不属于本案的审查范围，本院不予支持。综上所述，上诉人上诉理由均不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐晓峰负担。本判决为终审判决。审判长 朱 莉审判员 曹建军审判员 吴 丹二〇二〇年十一月十七日书记员 张玉明