天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初5401号原告：天津市京久久散热器有限公司，住所地天津市宝坻区新开口镇公路北侧。法定代表人：池献生，总经理。委托诉讼代理人：邱莎莎，天津航标律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙雪珍，天津航标律师事务所律师。被告：天津丰富彩艺印刷有限公司，住所地天津市宝坻区新开口镇产业功能区天源路**。法定代表人：张国祥，经理。委托诉讼代理人：任景林，天津宝信律师事务所律师。原告天津市京久久散热器有限公司（以下简称京久久公司）与被告天津丰富彩艺印刷有限公司（以下简称丰富彩印公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告京久久公司的法定代表人池献生及委托诉讼代理人孙雪珍，被告丰富彩印公司的委托诉讼代理人任景林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京久久公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令丰富彩印公司继续履行双方于2018年11月2日签订的《租赁协议》，并立即支付第二年度未付租赁费83000元；2.依法判令丰富彩印公司支付违约金50000元；3.诉讼费用由丰富彩印公司负担。事实和理由：京久久公司与丰富彩印公司住所毗邻。丰富彩印公司因经营需要租赁仓库，京久久公司仓库刚好闲置，丰富彩印公司经实地查看后，双方于2018年11月2日签订《租赁协议》，约定：京久久公司将位于宝坻区××路××号公司院内西侧两间车间包括对应的街坊西侧房部分（变压器位置除外）租赁给丰富彩印公司用作库房使用，租赁期限为3年，自2018年11月15日起至2021年11月14日止，第一年租金为260000元（不含税金额），其余每年按前一年5%的比例进行递增，丰富彩印公司应提前一个月即于每年的10月15日前向京久久公司支付下一年的租金，在本合同生效之日起至2018年11月底丰富彩印公司付清款项后，京久久公司将租赁库房按照现状交付给丰富彩印公司使用，且丰富彩印公司同意按照租赁物及设备现状承租，如任何一方违约应无条件补偿对方违约金50000元。合同签订后，京久久公司如约向丰富彩印公司交付了租赁物，丰富彩印公司支付了第一年租金。按照合同约定，丰富彩印公司应于2019年10月15日前支付第二年度租金273000元，但丰富彩印公司以资金紧张为由没有如约支付租金，经京久久公司催要，丰富彩印公司于2020年1月14日支付140000元，于2020年3月21日支付50000元，至今尚欠第二年租金83000元未支付。京久久公司多次催要未果，因此呈讼。丰富彩印公司辩称，不同意京久久公司的诉讼请求。理由：第一，京久久公司未按合同约定交付足够面积的租赁物，严重违约，影响了丰富彩印公司对租赁物的正常使用，给丰富彩印公司造成了较大损失；双方合同约定租赁物是1400平米，经丰富彩印公司实际勘察，交付使用范围的面积为1050平米左右，仅为合同约定面积的75%；第二，京久久公司对出租车间中存放的喷涂线设备一直到2020年6月底才予以拆除，造成丰富彩印公司根本不能对租赁范围内的车间正常使用；丰富彩印公司多次与京久久公司联系，其只是要钱并承诺腾清，但实际未履行；因为京久久公司拒不腾清出租车间内的喷涂线设备，致使丰富彩印公司购置的纸张只能存放在露天；造成合同违约的责任在京久久公司，正是基于京久久公司多次承诺但多次未履行的行为，造成丰富彩印公司使用租赁物的目的未能真正实现，所以丰富彩印公司提出退租及解除合同；丰富彩印公司租赁京久久公司车间目的是存放纸张，但京久久公司不能配合丰富彩印公司办理易燃物品的消防许可，根据最高院关于审理城镇房屋租赁的司法解释，因严重违反消防法23条的规定，承租方有权解除双方的合同。基于以上事实和法律规定，丰富彩印公司在履行合同过程中不存在违约行为，其按照实际使用租赁物的面积支付的租赁费用，已经属于超额支付，京久久公司要求丰富彩印公司继续履行合同、支付租金和给付违约金的主张，没有事实和法律依据，请法院予以驳回。京久久公司为证实其主张，提交如下证据：证据一、租赁协议、丰富彩印公司营业执照复印件及授权代表彭元斌的身份证复印件；证明京久久公司与丰富彩印公司于2018年11月2日签订《租赁协议》及具体合同内容，根据该协议，丰富彩印公司应于2019年10月15日前支付京久久公司第一年租金273000元；证据二、京久久公司于2020年1月14日收到丰富彩印公司支付租赁转账截图；证明丰富彩印公司于2020年1月14日支付租赁费140000元；证据三、2020年3月21日收据存根；证明丰富彩印公司于2020年3月21日支付租赁费50000元；上述证据也证实按照合同约定丰富彩印公司应支付租赁费273000元，但仅支付190000元，尚欠83000元未支付，明显构成违约，京久久公司主张丰富彩印公司支付未付租金并按照合同约定给付违约金合理合法；证据四、京久久公司法定代表人池献生之妻李圣爱与丰富彩印公司员工微信聊天记录截屏打印件;证明京久久公司一直催促丰富彩印公司支付租金，丰富彩印公司一直以资金压力大为由拖延支付租金时间，双方从没有因为车间面积等问题发生过争议。丰富彩印公司质证意见为：对证据一真实性、关联性无异议，该租赁协议明确约定了租赁范围、面积、用途，丰富彩印公司租赁用途为库房使用，双方均应按照合同约定履行；对京久久公司提出的现状交付的理解是错误；对证据二、三无异议；对证据四不认可，不清楚京久久公司跟丰富彩印公司的哪一位员工进行联络，对这份证据证明目的不予认可。丰富彩印公司为证实其主张，提交如下证据：证据一、租赁区域范围平面图；证明京久久公司出租给丰富彩印公司的库房的大概情形，经过实际测量总计1046平米；证据二、租赁物现场图片；证明在2020年6月28日时京久久公司出租给丰富彩印公司的车间仍存放喷涂线设施，致使丰富彩印公司不能正常使用合同约定的租赁车间，导致其在自己厂区范围内露天存放纸张；证据三、2020年5月29日，双方人员微信聊天记录，内容为京久久公司通知丰富彩印公司拆除喷涂线设备，要求丰富彩印公司配合；证明京久久公司未按合同约定及时腾清车间内的喷涂线设备，从交付至2020年5月29日一年半时间，京久久公司一直将喷涂线设备放置于出租的车间内，影响了丰富彩印公司正常使用车间；证据四、退租通知书；证明丰富彩印公司因租赁面积和合同约定面积差距较大，不能正常使用，提出退租。京久久公司质证意见为：对证据一，认为丰富彩印公司测量不准确，京久久公司也经过实际测量，双方测量结果差距较大；丰富彩印公司提供的图计算面积仅包括库房面积，实际租赁还包括库房与库房之间的甬道，且租赁面积应按照建筑面积计算，而不应按照库房内部面积计算；对证据二中丰富彩印公司厂区照片真实性、关联性均不认可，与出租物没有关系，且他们厂区内长期露天存放纸张；租赁物情况的照片真实性认可，喷涂线设备在双方合同订立时即存放在内，双方默认情况的是以当时的现状出租，丰富彩印公司可以拆除喷涂线设备，把拆除后的费用给京久久公司就行；京久久公司坚持约定出租期为三年，原因就是当时建设喷涂线设备费用较高，如果当时拆除公司损失较大，如果租赁三年，租赁费可以折抵一部分喷涂线设备拆除的损失；对证据三真实性认可，在丰富彩印公司通知京久久公司其想拆除喷涂线设备后，京久久公司已经配合将喷涂线设备拆除，且此次聊天记录的丰富彩印公司员工就是京久久公司提交的聊天记录的那个员工，但其提交的聊天记录不全面；对证据五真实性认可，京久久公司确实通过微信收到了该份材料，但京久久公司没有同意退租，也不认可面积有差距；丰富彩印公司发出退租通知书后，没有向京久久公司交付钥匙和租赁房屋，现在房屋仍是丰富彩印公司上锁。丰富彩印公司申请证人肖某出庭作证。证人肖某证实，其是京久久公司与丰富彩印公司涉诉租赁合同的介绍人，签订协议时其也在场。2018年10月，丰富彩印公司法定代表人张国祥委托证人找一个库房，证人通过朋友介绍联系到京久久公司法定代表人池献生，签订合同前证人与丰富彩印公司的员工彭元斌、张超一起去京久久公司看的厂房并洽谈的租赁，池献生及其妻开始说每年租金280000元，库房内现有一套流水线，如果仅租一年不合适，后经协商，双方达成租赁合意，约定租期三年，年租金260000元，要把库房内流水线等零七八碎的东西尽快处理掉，但是京久久公司后来一直没有处理。丰富彩印公司钱安虎给证人打电话，让证人帮忙协调库房的事情，春节前其与钱安虎去京久久公司处商议腾清设备，但是当时处理流水线有困难，过了年之后钱安虎又找人去了京久久公司协商处理流水线问题几次，有一次有人出5万元，但是池献生认为亏没有处理，后来又在园区见到一次，双方再次商议，还是没有结果。2020年3月，丰富彩印公司厂区前院的场地想出租，证人就介绍给了丰富彩印公司的张国祥，丰富彩印公司于4月即与他人又签订了租赁合同，后来听说京久久公司于6月才将设备处理掉。京久久公司对证人肖某的证言质证意见为：证人所述不完全属实，其所述双方谈判订立协议的事实是属实的，当时丰富彩印公司实地看了库房情况，库房内当时就有大型设备，京久久公司当时说的是丰富彩印公司什么时候清理公司可以配合，证人陈述丰富彩印公司多次找到京久久公司协商腾清设备情况不属实，该公司接到丰富彩印公司通知后就配合拆除了设备。证人陈述丰富彩印公司于2020年4月即另行租赁了其他场地，但该公司一直以资金短缺为由不支付租赁，京久久公司认为该公司有恶意解除合同的嫌疑，且证人与张国祥之前有合伙行为，京久久公司认为证人有倾向丰富彩印公司作证的可能。丰富彩印公司对证人肖某的证言质证意见为：证人描述当时出租的情形很清晰，从合同的目的来说，承租方不可能让出租房内有大的设备占用，证人在法庭描述的内容是真实的。本院经审理查明：京久久公司从事散热器、金属制品等业务，经营地址为天津市宝坻区××镇××路北侧。丰富彩印公司从事出版物印刷、包装装潢印刷品印刷等相关业务，经营地址为天津市宝坻区新开口镇产业功能区天源路**。上述两公司相邻经营。丰富彩印公司因生产经营需要，于2018年11月2日与京久久公司签订《租赁协议》，约定：出租方京久久公司（甲方），承租方丰富彩印公司（乙方），第一条租赁物位置、面积、功能及用途，1.1甲方将位于天源路18号京久久公司院内的西侧两间车间，包括对应的街坊西侧部分（变压器位置除外）租赁给乙方作为库房使用，区间面积1400平米，1.2乙方在此租赁物区域内只能进行合法经营生产，因此涉及的责任义务由乙方全部承担（如若打通与西街坊相连接，合同解除前需进行妥善处理），1.3本租赁物的功能为当库房使用，包租给乙方，租赁期产品需上保险，如造成甲方经济损失由乙方负责赔偿，如乙方需转变使用功能，须经甲方书面同意，使用期间所需办理的全部手续由乙方按政府的有关规定申报，因改变使用功能所应缴纳的全部费用由乙方自行负担，1.4本租赁物采取包租的形式，由乙方自行管理……；第二条租赁期限2.1租赁期限为3年，即从2018年11月15日起至2021年11月14日止；第三条租赁物的交付3.1租赁物现状为西侧车间两间及西侧一部分（与原建筑物对应部分），3.2在本合同生效之日起11月底付清款项后，甲方将租赁库房按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租（合同生效后第一年以首付定金5万为准）余款11月底前付清；第四条租赁费用4.1租金合同约定的位置，第一年租金为年260000元（不含税金额），其余每年按前一年5%的租金比例进行递增，4.2乙方租赁厂房期间和所产生的垃圾处理费用（政府收取，以当时收据为准），水费由甲乙双方按当时使用情况进行结算；第五条租赁费用的支付5.1乙方应提前一个月交下一年度租赁费用，于每年的10月15日该日以前向甲方支付当年11月15号至下一年11月14号时间段的租金，并由乙方汇至甲方指定的下列账号……5.2乙方逾期支付租金，按违约进行处理；第六条双方权利与义务6.1租赁期间如遇纠纷及政府政策等相关事宜，甲方应出面协调解决，6.2乙方须及时缴纳租金及相关水电费用……；第七条合同的变更、解除、续租7.1如需变更，双方共同协商，否则不能变更，7.2合同期满后，如续租，双方应另行协商并签订续租合同，在同等调解下，乙方有优先租赁权，7.3租赁期间如遇政府行为拆迁，库房内乙方设备或产品补偿归乙方，其他拆迁费用归甲方；第八条违约责任，合同一经生效，双方共同遵守，不得违约，如有违约，违约方无条件补偿对方违约金50000元。《租赁协议》签订时，京久久公司在所租赁的北侧的车间内存有喷涂线设备一套。合同签订后，丰富彩印公司依约交纳了第一年的租赁费260000元，京久久公司将出租车间交付丰富彩印公司使用。2020年1月14日，丰富彩印公司交纳第二年租赁费140000元，2020年3月21日丰富彩印公司交纳第二年租赁费50000元，剩余租金未交纳。2020年4月，丰富彩印公司另行租赁了其他场地。2020年6月，京久久公司将出租车间内存放的喷涂线设备清走。2020年7月8日，丰富彩印公司向京久久公司发送退租函，主要内容是：我公司于2018年11月15日同贵公司签订的租赁合同，在运行中产生争议，主要争议点是建筑面积和实际交付使用面积差别较大，多次协商未果，我方选择退租。后京久久公司向丰富彩印公司催要剩余租金未果，因此起诉。另查，丰富彩印公司承租涉诉场地后，为进出厂区需要，另开设了门打通了两个厂区。现丰富彩印公司已将租赁产地腾清。京久久公司主张，如判令解除涉诉合同，则要求丰富彩印公司返还租赁物，将租赁物恢复原状，并按合同约定给付租赁费至合同实际解除之日，坚持要求给付违约金50000元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，京久久公司与丰富彩印公司所订立的《租赁协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方成立租赁合同关系。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉诉合同签订后，京久久公司依约向丰富彩印公司交付了租赁物，丰富彩印公司依约交纳了第一年的租赁费260000元，足以证实涉诉合同订立后已实际履行，丰富彩印公司在合同约定租赁期间内应继续按照合同约定交纳剩余租赁费。根据涉诉合同约定，第二年的租赁费按前一年5%的租金比例进行递增，即273000元。双方在合同第5.1约定“乙方应提前一个月交下一年度租赁费用，于每年的10月15日该日以前向甲方支付当年11月15号至下一年11月14号时间段的租金”，5.2约定“乙方逾期支付租金，按违约进行处理”，第八条约定“违约责任，合同一经生效，双方共同遵守，不得违约，如有违约，违约方无条件补偿对方违约金50000元”。依据双方所订立的上述条款，丰富彩印公司应在2019年10月15日前足额交纳第二年租赁费273000元，但其至今仅交纳190000元，其未按合同约定履行交纳租赁费义务，属于违约，应承担违约责任。因此，京久久公司请求丰富彩印公司给付第二年剩余租赁费83000元并支付违约金50000元，理据充分，本院予以支持。丰富彩印公司以京久久公司未按合同约定交付足够面积的租赁物、京久久公司对出租车间中存放的喷涂线设备一直未清除、京久久公司不能配合丰富彩印公司办理易燃物品的消防许可为抗辩事由主张其并未违约。对于丰富彩印公司的上述抗辩事由，本院认为，在合同签订前，其公司员工及证人肖某共同查看了租赁场地，对租赁车间的现状已明确知悉，此时喷涂线设备即已在出租车间中存放。在此前提下，丰富彩印公司才与京久久公司洽谈并订立《租赁协议》，足以证实其对租赁场地与合同约定场地一致的认可，且在涉诉合同第三条明确约定“3.1租赁物现状为西侧车间两间及西侧一部分（与原建筑物对应部分），3.2在本合同生效之日起11月底付清款项后，甲方将租赁库房按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租”，也可证明丰富彩印公司系对租赁物现状确认后才同意承租。涉诉合同中并未对清除车间内存放的喷涂线设备拆除问题进行约定，丰富彩印公司亦未提交足以证实京久久公司承诺清除喷涂线设备或者清除期限的证据。丰富彩印公司以京久久公司未按合同约定交付足够面积的租赁物、对出租车间中存放的喷涂线设备一直未清除为抗辩理由拒付租赁费，无事实和法律依据，本院不予采信。丰富彩印公司租赁涉诉厂房系当做库房使用，双方采取的是包租的形式，这在涉诉合同的1.3、1.4条均作出了明确约定。合同并未约定京久久公司配合丰富彩印公司办理易燃物品的消防许可的义务，且丰富彩印公司作为依法成立的具有相应资质的印刷类企业，对于存放物品库房是否需要哪些资质、如何办理相应资质均应知悉，其在已知悉所承租厂房现状的前提下租赁涉诉厂房，表明其对所租赁场地条件的认可，相应法律后果应该由其自行承担。关于涉诉合同是否继续履行问题。本院认为，虽然京久久公司与丰富彩印公司签订的是为期三年的租赁合同，但是在合同履行过程中双方发生争议未能协商解决进而呈讼，且丰富彩印公司已向京久久公司发送退租函，并已另租他处，足以证实丰富彩印公司明确不再继续履行涉诉合同。丰富彩印公司因违约须赔付京久久公司违约金50000元，也是对京久久公司损失进行赔偿。如长期闲置涉诉厂房，也是对可使用资源的一种浪费。因此，解除双方的涉诉合同，剩余租期不再履行，符合合同之现实，亦对双方为宜。京久久公司主张继续履行合同，本院不予支持。合同解除后，丰富彩印公司应将租赁场地退还京久久公司。丰富彩印公司在承租场地后另开设了门打通了两个厂区，依据双方租赁协议第一条1.2项“若打通与西街坊相连接，合同解除前需进行妥善处理”之约定，该条款系双方自愿签订，但并未明确约定具体处理方式，因此，双方应对已打通部位的问题协商后妥善解决，本案对此不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、天津丰富彩艺印刷有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付天津市京久久散热器有限公司租赁费83000元；二、天津丰富彩艺印刷有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内给付天津市京久久散热器有限公司违约金50000元；三、天津丰富彩艺印刷有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内将租赁的场地返还给天津市京久久散热器有限公司；四、驳回天津市京久久散热器有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2960元，减半收取计1480元，由天津丰富彩艺印刷有限公司负担，于本判决发生法律效力之日起五日内给付天津市京久久散热器有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 高 杨二〇二〇年十一月三日书记员 王灿征附相关法律条款：1.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。