北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初10370号原告：刘磊，男，1980年6月16日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李琪，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：于文奇，北京市京师律师事务所律师。被告：封开萍，男，1945年10月9日出生，汉族，中国集邮总公司退休职工，住北京市东城区。被告封开萍的委托诉讼代理人兼被告：封光（封开萍之子），男，1976年12月31日出生，满族，自由职业，住北京市东城区。第三人：董芮，男，1979年7月15日出生，汉族，烟波浩渺（北京）商贸有限公司员工，住北京市房山区。原告刘磊与被告封开萍、封光，第三人董芮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年8月12日公开开庭进行了审理。原告刘磊及其委托诉讼代理人于文奇，被告封开萍的委托诉讼代理人兼被告封光，第三人董芮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘磊向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的《存量房屋买卖合同》；2.被告返还原告购房款29万元及利息（以29万元为基数按每月2%利率自2019年9月1日起计算至实际还款之日）；3.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年2月27日，原被告双方签订了《存量房屋买卖合同》，被告出示授权委托书将其父亲封开萍购买的位于河北省廊坊市永清县龙城幸福家园二期小区5号楼1803号房屋出售给原告，原告按期支付购房款。《存量房屋买卖合同》第四条约定了原告于合同签订2个月内支付房款总价的90%即29万元，第六条约定了被告于2019年8月31日前将房屋交付给买受人及办理完毕房屋过户手续，如发生出卖人逾期交付房屋或买受人未能如期取得房屋产权登记证的情形，则被告应即刻返还原告已支付的房屋价款及相应利息，并且被告明确写明愿意承担连带责任。合同签订后，原告积极履行合同义务，分别于2019年2月28日转账11万元，2019年4月4日转账18万元，已经完全履行了合同义务。而被告于2019年8月31日前甚至至今未配合原告办理房屋过户手续，已经构成根本违约。原告通过电话催告等多种方式进行沟通，要求被告配合过户或返还房款及利息，被告不予理会，消极回应，情节恶劣。2020年1月19日原告联系被告封光及封开萍见面交涉此事，得知封开萍并未授权其儿子封光出售该房屋。被告封开萍系封光之父，封光亦为代理其父亲买卖房屋，构成法律意义上的表见代理，合同已经生效，我方要求解除双方签订的合同，且被告的行为已经给原告造成了其他损失，侵犯了原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，特具状诉至贵院，诚望判如所请。封开萍、封光辩称，合同是无效的，不认可原告的诉讼请求，原告提交的证据不认可，原告是套路贷，其让被告签的东西是违法的。董芮述称，无意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月27日，封光作为封开萍的委托代理人与刘磊签订《存量房屋买卖合同》，该合同中出卖人为封开萍，买受人为刘磊。合同载明：出卖人所售房屋坐落为河北省永清县龙城幸福家园二期小区5号楼1803号，建筑面积共40.83平方米；房屋成交价格为7910元/平米，共计人民币32.3万元，买受人于本合同签订后2个月内支付房款总价90%，人民币29万元；出卖人应当在2019年8月31日前将该房屋交付给买受人及办理完毕全部房屋权属过户手续（买受人需取得房屋产权登记证）。如发生出卖人逾期交付房屋或买受人未能如期取得房屋产权登记证的情形，则出卖人应即刻返还买受人已支付的房屋价款及相应利息（按2%/月支付利息）。如出卖人按期将房屋交付买受人并办理完毕所有过户手续，买受人应向出卖人即刻支付剩余房屋价款，买受人逾期支付应承担相应利息（按2%/月支付利息）；备注：本人封光自愿对本合同项下封开萍的合同义务承担连带责任。另查，封开萍系封光之父。庭审中，刘磊提交《授权委托书》一份，其中委托人为封开萍，受托人为封光。上载明：本人封开萍就本人坐落河北省永清县龙城幸福家园小区二期5号楼1803的住宅房产转让一事，委托受托人封光为本人代理人，全权代表办理下列事项：1.代表本人与买受人签署《存量房屋买卖合同》。2.代表本人收取房屋转让价款。3.代表本人履行《存量房屋买卖合同》中约定的相关义务……。在落款处签名为封开萍，日期为2019年2月27日。封光与封开萍陈述，该授权委托书中封开萍的名字系封光所签，封开萍并不知情。签署该授权委托书时董芮在场，刘磊通过电话遥控董芮让封光在该份授权委托书上签名。刘磊陈述该份授权委托书系签订房屋买卖合同当日封光直接拿出，并未看到签署过程，亦未注意字迹问题。刘磊另提交封开萍与永清熙晨房地产开发有限公司签订的《商品房买卖补充协议》、《补充协议》、《入住通知书》拟证明封光、封开萍向其提供各项材料佐证封开萍为房屋所有权人的事实。上述《授权委托书》中封开萍签字笔迹与上述《商品房买卖补充协议》、《补充协议》中封开萍签字笔迹具有差别。2019年2月28日，刘磊向封光分两笔共计转账11万元；2019年4月4日，盛国智向封光转账18万元。2019年4月4日，封光出具《购房款收款证明》，上载明：本人封光，收到刘磊交来位于河北省永清县龙城幸福家园二期小区5号楼1803室的房屋转让价款合计29万元。2019年2月28日收到第一笔转账金额11万元，2019年4月4日收到第二笔转账金额18万元。就盛国智转账的18万元，刘磊陈述盛国智系自己的朋友，因为封光说用钱比较急，故自己让盛国智向封光转账支付该款项。庭审中，刘磊提交与封光的微信聊天记录，拟证明封光认可其无法交付的事实，并以各种理由拖延。封光认可上述证据真实性；刘磊提交录音光盘，拟证明封光系表见代理，另封开萍认可欠款并承诺于2019年10月底前还清。封光、封开萍表示封开萍对签署房屋买卖合同并不知情，亦不清楚刘磊与封光之间借款的事宜。庭审中，封光陈述其与刘磊之间存在借款关系。其通过朋友介绍认识董芮，后又通过董芮介绍认识刘磊。其分四次一共借了62万元，出资方分别为常宏鹏、盛国智、刘磊，四次借款刘磊都收了十分息的上扣月息，收到借款当日，即通过ATM机取现或转账方式向刘磊、董芮支付砍头息。其与刘磊之间并不存在真实的房屋买卖合同法律关系，刘磊向其支付的款项系借款而非购房款，且其借款应扣减已支付的砍头息。刘磊等人的行为系套路贷。为证明上述主张，封光提交了借记卡账户历史明细清单、手机转账记录、微信截图、光盘为证。上述证据未显示封光向刘磊支付款项。封光另提交其与董芮就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》，签署日期为2019年2月27日，合同内容与前述合同一致，董芮在买受人委托代理人处签字。刘磊对封光的上述主张不予认可，主张二人之间存在真实的房屋买卖合同关系，其向封光支付的款项系购房款，封光与董芮之间的借贷关系其并不知情，亦与房屋买卖无关。对董芮签订的房屋买卖合同，其并不知情，亦不认可。董芮陈述，其系刘磊与封光之间房屋买卖合同的介绍人和见证人，其与封光之间存在借贷关系，双方之间的金钱往来即基于借贷关系，与刘磊和封光之间的房屋买卖合同无关。另，双方均认可涉案房屋尚未办理房产证。就合同效力问题，刘磊认为封光代理封开萍签订房屋买卖合同的行为构成表见代理，双方签订的合同有效，但因现在让封光、封开萍交付房屋已经不具备现实条件，故要求解除合同。封光主张签订该合同并非其自愿行为，且违反法律规定，故应确认该合同无效。再，封光、封开萍主张刘磊所诉利息过高，应予酌减。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。关于合同效力问题，其一，封光主张其签订本案存量房屋买卖合同并非自愿行为，意思表示不真实，且该合同违反法律强制性规定，应属无效合同。但封光提交的证据尚不足以证明其上述主张，故本院对此不予采纳；其二，对于封光的行为是否构成表见代理，从刘磊提交的签订合同当时的相关证据可以看出，《授权委托书》上封开萍的签名笔迹与其他证据材料中封开萍的签名笔迹有较大差别，虽刘磊表示并未注意到字迹问题，亦出于对二人系父子关系的事实，有理由相信封光具有代理权限，但在双方自行交易的情况下，作为交易相对人，在封光提供的相关材料有较明显字迹差异时，本院难以认定刘磊已尽到了审慎的注意义务，故对封光的行为构成表见代理的主张，本院不予支持；其三，现双方对封光并无代理权一节均不持异议，从庭审中查明的事实与双方陈述，亦可明确封开萍并未对封光签订存量房屋买卖合同的行为进行追认，故封光的行为对封开萍不发生效力。据此，刘磊与封光代封开萍签订的《存量房屋买卖合同》应属无效合同。刘磊要求解除该合同的诉求，于法无据，本院不予支持。民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。对购房款金额，转账记录与收款证明能够相互印证，本院有理由相信盛国智向封光转账支付的18万元系代替刘磊支付的购房款，故刘磊要求返还购房款共计29万元的诉求，于法有据，应予支持。关于利息问题，在无权代理的情况下，行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。本院综合考虑刘磊的实际损失、合同履行情况、双方过错程度以及预期利益等因素，确定损失计算标准按照一年期贷款市场报价利率计算，自2019年9月1日起计算。此外，封光所述其与刘磊、董芮、常宏鹏、盛国智之间存在多笔借款关系，存在套路贷情形，本案所涉29万元系刘磊向其提供的借款，其已支付砍头息的主张，依据现有证据，本院无法认定本案所涉存量房屋买卖合同系基于其与刘磊之间的借贷关系转化而来。封光就其他法律关系问题，可另案处理或另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、第一百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、封光于本判决生效之日起七日内返还刘磊购房款29万元；二、封光于本判决生效之日起七日内支付刘磊利息（以29万元为基数，自2019年9月1日起至实际还清之日止，按照一年期贷款市场报价利率计算）；三、驳回刘磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6053元，由封光负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 郝彬彬二〇二〇年十一月三十日法官助理 张 瑶法官助理 王培松书 记 员 陈利明