北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初27585号原告（反诉被告）：刘双河，男，1991年2月15日出生。被告（反诉原告）：刘燕，女，1979年4月23日出生。原告刘双河与被告刘燕房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘双河，被告刘燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘双河向本院提出诉讼请求：一、判令被告退还剩余5个月房租和1个月押金合计22800元；二、判令被告退还取暖费600元；三、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2019年4月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告是承租人、被告是出租人，合同约定：原告整租被告位于北京市丰台区新村街道韩庄子二里的房产，租赁期限1年，从2019年4月21日起至2020年4月20日止，月租金3800元，取暖费600元，同时被告收取原告1个月房租作为押金，租金、押金和取暖费一次性支付。原告于签订合同之日支付被告50000元（含12个月房租45600元、1个月押金3800元，取暖费600元），被告已在合同上写明款项收讫。2019年9月份，原告在实际居住期间因房屋周边噪音过大，与被告多次协商解除房屋租赁合同，最终双方达成协议：原告实际居住满6个月并于2019年10月20日前搬走，被告收取原告7个月房租，被告退还剩余5个月房租19000元、1个月押金3800元和取暖费600元，合计应退还23400元。2020年上半年，原告多次请求被告退剩余的欠款，被告以没钱为理由一直拖延，最终被告拉黑原告微信和电话等联系方式，明确表态拒绝退钱。被告的行为严重违反了双方的协议约定，损害了原告的合法权益，为维护原告的合法利益不受侵害，起诉至贵院，恳请贵院能依法维护原告的合法权益，维护法律的权威性和严肃性。刘燕辩称并反诉称：不同意原告的诉讼请求，原告的起诉没有事实和法律依据，原告在租期内单方违约，被告不应该退还任何费用。刘燕提出反诉诉讼请求：一、请求判令被反诉人返还反诉人电视机一台；二、请求判令被反诉人返还沙发一张；三、请求判令被反诉人对反诉人窗户恢复原状；四、请求判令被反诉人赔偿反诉人房门5000元；五、请求判令被反诉人支付违约金4560元；六、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人2019年4月20日签订《房屋租赁合同》，约定被反诉人承租反诉人位于：北京市丰台区新村街道韩庄子二里房屋，租期一年，即从2019年4月21日至2021年4月20日止。月租金3800元，押金3800元。被反诉人不但在租期内单方毁约，还在未经反诉人同意的情况下将反诉人电视卖掉，沙发扔掉，私自对反诉人房屋窗户改造，恶意破坏反诉人的房门。反诉人不守诚信和恶劣的行为给反诉人的财产造成了极大的损失，反诉人为了维护自身的合法权益，据《中华人民共和国民事诉讼法》及其他相关法律法规之规定，依法特向贵院提起反诉，望能判如所请。刘双河针对反诉辩称：对于被告的反诉请求要求返还电视机和沙发，电视和沙发不是我卖的，是某一个周六被告的弟弟去我家，将沙发和电视卖废品了，对于被告对窗户恢复原状的诉讼请求，因为被告的房屋只有一个窗户很吵，我就加了一张窗户，在交接房屋的时候被告还说你加了一张窗户很好，对于赔偿房屋房门的事情，我们在进行房屋交接的时候这个锁就是不太好用的，后来我搬走之后被告就把房门和门锁都换了，对于赔偿违约金的反诉请求，我们在后续达成了新的协议，新的协议里面关于退多少钱已经有了明确的约定，关于反诉费的承担请法庭判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。依据相关证据本院认定如下事实：2019年4月20日，刘燕（出租人，甲方）与刘双河（承租人，乙方）签订北京市房屋租赁合同（自行成交版），约定：房屋坐落于北京市丰台区看丹桥韩庄子二里，建筑面积37平方米；租赁用途：生活居住，居住人数：夫妻2人。房屋租赁期自2019年4月21日至2020年4月20日止，共计12个月，甲方应于2019年4月21日前将房屋交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字乙方付租金和押金给甲方后，甲方移交房门钥匙给乙方后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品，设备设施；入住前和收回房时甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金标准及支付方式：45600元/（年付款），租金总计：人民币肆万伍仟陆佰元整。押金：人民币叁仟捌佰元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。乙方承担600元供暖费，剩余部分由甲方承担，乙方已支付600元给甲方，由甲方负责缴纳。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。租赁期内，甲方乙方不允许合同没到期中途退房或退租金，乙方或甲方如果单方面要求退房或退租金的，应提前60日通知对方，对方同意后并按年付租金的10%向对方支付违约金；如果是甲方违约还应退还相应的租金。当日，刘燕出具收款证明，载明：租金45600、押金3800、乙方承担600供暖费已经通过余XX支付宝转刘燕建设银行17000元，刘双河通过支付宝转刘燕支付宝33000元。2019年10月20日，双方签署书面材料，载明：因刘双河退租刘燕房屋，现需刘燕向刘双河退相关款项，包括：剩余租金退3800×5，押金退3800。等刘燕重新把房出租收到款后付给刘双河。庭审中，刘双河提交微信截图，意在证明其与刘燕沟通退租退款的过程，刘燕对于真实性无异议，但主张约定了将房屋出租收到款后付给刘双河，但房屋最终未能出租出去，且系刘双河违约提前退租，因此不应退还刘双河款项。刘燕提交微信截图，意在证明刘双河将涉案房屋内电视及沙发扔掉的事实。刘双河对于真实性无异议，但主张实际扔掉沙发及电视的是刘燕派去的人，并非刘双河，且双方在交接房屋时，刘燕并未提及此事，应视为刘燕对此无异议。刘燕提交手机截图，意在证明其尝试将房屋出租，但并未能成功租出。刘双河不认可其证明目的。刘燕提交照片，意在证明刘双河毁坏其大门的情形，刘双河对于真实性无异议，但主张相应情况发生在双方解除租赁合同之后，因刘燕未退还其款项，其在向刘燕催要款项时发生的情况。经询问，双方确认在本案审理过程中刘双河已经将加装的窗户拆除。双方在签订书面材料后，刘双河离开租赁房屋，刘燕住进租赁房屋，刘燕居住到2020年1月左右离开租赁房屋，于2020年6月份又住回租赁房屋。刘燕主张的大门损坏情况发生于2020年7月。双方确认原租赁房屋内的沙发和电视已被丢弃无法找到，刘燕表示电视购买于10余年前，购买价格大约为3000-5000元，沙发购买于几年前，购买价格约1000元。本院认为：刘燕与刘双河签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于合同解除，租赁合同中约定了双方经协商后可以解除合同，双方在2019年10月20日签订的书面材料以及签订书面材料后的处理可以认定双方于2019年10月20日已经实际解除了房屋租赁合同。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方在2019年10月20日所签订的书面材料可以认定为双方针对合同解除后事宜的处理。虽然该材料中写明刘燕在重新把房出租收到款后付给刘双河，但当事人不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就。刘燕并未提交证据证明其在2019年10月收回租赁房屋自己居住后进行出租房屋，其提交的证据显示其于2020年5月起开始进行出租房屋的工作，该时间在双方所签租赁合同到期后，因此可以视为书面材料所约定的退款条件成就，刘燕应退还刘双河相应费用，但刘双河要求退还取暖费依据不足，本院难以支持。关于刘燕的各项反诉请求，其中返还沙发及电视一节，根据本院查明事实，双方已经在2019年10月20日进行了房屋交接工作，虽然没有签订书面交接材料，但根据合同约定，合同解除后收回房时双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，应视为双方完成验收工作，刘燕在本案中提出物品丢失，要求返还的请求缺乏依据，本院难以支持。双方对于复原窗户的工作已经在审理过程中完成，本院不再处理。关于赔偿损坏屋门一节，损坏屋门一事发生于租赁合同解除之后，并非在合同履行期间产生，刘燕应另案依据正确法律关系另行处理。关于违约金，双方在签署书面材料时对于租赁合同解除后的处理有了明确约定，该约定中对于违约赔偿一事已经进行处理，刘燕再要求刘双河赔偿违约金缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、刘燕于本判决生效后七日内退还刘双河房租及押金22800元；二、驳回刘双河的其他诉讼请求。三、驳回刘燕的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193元，由刘双河负担25元（已交纳），由刘燕负担168元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费130元，由刘燕负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  陆宋宁二〇二〇年十一月二十六日书记员  杨 鑫