北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初12997号原告：王开云，男，1961年2月3日出生，汉族，北京云润建筑工程有限公司经理，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：祁立松，男，住北京市海淀区，由北京云润建筑工程有限公司推荐。被告：马华强，男，1969年10月29日出生，回族，住北京市昌平区。原告王开云与被告马华强房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王开云的委托诉讼代理人祁立松、被告马华强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王开云向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告租金94.69万元；2.判令被告支付原告从起诉之日起到被告付清租金94.69万元之日止违约金（违约金按每日1万元计算）；3.诉讼费用由被告承担。后在诉讼过程中，王开云将其诉讼请求变更为：1.判令被告支付原告租金56.69万元；2.判令被告支付原告拖欠租金滞纳金100万元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月27日原被告签订了《房屋租赁合同》一份，原告将其位于北京昌平某号三套商品房出租给被告使用，总建筑面积为2715.93平米，免租期三个月（2014.7.1-2014.9.30），租期10年（2014.10.1-2024.9.30），年租金148万元，前两年租金每6个月支付一次，从第三年起租金每12个月支付一次，每期租金提前15日支付，先付后用，自第三年起每年在上一年度租金的基础上递增3%，第六年开始递增5%到十年合同止，每拖欠租金一日违约金1万元，租赁期间物业费、暖气费由承租方马华强承担等等，原被告在合同中均作了明确的约定。但被告不按合同履行，出现了大量违约行为。从承租以来被告不仅一直拖欠物业费和暖气费，而且不按时交租金、拖欠租金，原告多次向被告追讨，但一直未果，只能诉至法院，请求法院判处。马华强辩称，一、原告要求答辩人支付租金94.69万元没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，被告提交的证据能够证明，合同履行期间，被告已依约向原告支付房屋租金共计533万元，合同解除时（2018年5月31日），另有被告交纳的押金5万元，原告也没有予以退还。此外，由于被告经营困难等原因，原、被告双方在2016年3月31日进行协商后达成一致，原告同意取消原合同中对租金递增的相关约定。同时，将2017年度租金减免10万元。原、被告协商一致所达成的意见，应当视为双方对合同条款的变更。可见，被告实际欠付的租金根本没有达到94.69万元，故原告主张房屋租金的数额没有事实和法律依据。二、原告所主张的违约金数额过高。根据《合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，合同约定了每拖欠租金一日违约金1万元的违约责任。在一般人看来，每日支付1万元的违约责任远远超出正常人的承受能力。从另一方面看，每日获利1万元，亦非正常行业所能达到。本案所涉房屋租赁合同经双方当事人协商一致，已于2018年5月31日解除，被告依约于2018年6月12日将所租赁房屋交还原告。自该日起，原告可将该房屋另行出租，原告对房屋的收益权未受到任何影响，可见其并不存在经济损失，故原告主张过高违约金的诉讼请求不应得到支持。综上，答辩人请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求，依法裁判。我上次向对方提供了证据，被告降低了诉讼请求的数额，在没有降低之前我认为原告的起诉属于敲诈我的行为。在合同履行过程中，预交了30万元，我有和他协商变更交租金的方式，2018年4月份一直在协商这个事，后来没有达成一致意见，我才给他写了承诺书，决定撤店。撤店时不欠原告租金，还为其保留了四户商户。当时如果欠租金原告会让我把剩余商户都清走，当时原告也不会让我把健身房设备都拉走。2018年7月时，杨国忠给我发过欠水电费的单据，我把欠的几十块钱的水电费交齐了。无论是杨国忠，还是祁立松、王开云都没和我说过欠租金的事。原告的证据2是催收的2018年4月的，我当时是只交了一个30万元，也没有提到之前的欠付租金的事。如果不递增的话，到2018年10月底是74万元的房租，后来没协商成，我就撤店了。我认为我交的租金到5月底搬走，这个租金是足够的，所以他才让我搬走的。我不同意给滞纳金，我不欠原告什么，希望法院驳回原告的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月27日，王开云作为甲方、马华强作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，约定：“甲、双方在平等、自愿、公平、诚实信用原则的基础上，就甲方将房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，为明确双方权利义务，经协商一致，订立本合同。一、房屋的位置、面积、装修、设施情况1、甲方将其合法拥有的位于北京昌平区某号三套商业用房出租给乙方使用，房产证号：未办。2、甲方出租给乙方使用的该房屋建筑面积共2715.93平方米。三、租赁期限1、该房屋租赁期共10年，自2014年10月1日起至2024年9月30日止。2、甲方交付房屋后给予乙方三个月的免租期（自交付房屋之日起至2014年9月30日），以便于乙方装修，使房屋完全具备能正常使用的状态。乙方在免租期内免付租金，但需缴纳物业管理费、水费、电费以及因乙方使用而产生的相关费用。乙方在免租期内违约，则应按实际使用天数向甲方缴纳租金，日租金费用标准按照第四条第1款收取，抵押金不退还。3、租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方如期交还。四、租金及支付方式1、该房屋租金每天每平米为1.5元。（年租金：2715.93平米×1.5元×365天=1480000元，大写：壹佰肆拾捌万元整）2、该房屋租金支付方式：前两年每6个月支付一次，从第三年起每12个月支付一次，先付后用。合同签订当日乙方向甲方支付第一笔租金（第一笔租金为2014年7月1日至2015年3月30日的租金），金额为柒拾肆万元（740000），以后每期租金提前15日支付。甲方收到租金后，应在2天内向乙方出具收据。4、租金前两年维持不变，自第三年起每年在上一年度租金的基础上递增3%、第六年开始递增5%到十年合同止。五、其他费用3、房屋租期内发生的水费、电费、停车费、物业管理费、电话费、网络使用费、停车费、取暖费等一切费用由乙方承担。4、根据甲方要求，乙方应支付房屋押金人民币50000元（大写：伍万元整）。甲方应出具收据给乙方，并保证待租赁期满结清费用后，于结清当日将押金全额退还乙方。乙方如未按规定结清有关费用，甲方可扣除相关费用后退还剩余部分的押金。如乙方结清，甲方得全额退还押金。七、房屋的转让与转租3、除甲、乙双方在本合同补充条款中另有约定外，乙方在租赁期限内，须事先证得甲方的书面同意，方可将承租的房屋部分或全部转租给他人。十、合同的变更、解除与终止1、在租赁期间内，非因下列情况之一的，不得变更或解除本合同：（1）甲方或乙方因有特殊原因，经双方协商一致，同意甲方提前收回或乙方提前退交部分或全部房屋的；（2）因乙方违反本合同的约定，且经甲方提出后的十五天内，乙方未予以纠正的。十一、乙方的责任1、在租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，收回该房屋，由此给甲方造成的损失，乙方应予以赔偿：（4）拖欠租金累计半个月以上的。2、乙方应按合同约定按时支付租金、交纳应交费用。若乙方逾期支付租金，乙方除需补交应交租金及费用，还需承担滞纳金，计算方法为每天10000元（人民币壹万元整）乘以实际拖欠天数。3、在租赁期限内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金。”合同中还约定了其他事项。合同签订后，王开云将涉案房屋交付给马华强使用。2018年4月13日，王开云委托律师向马华强发送了一份《律师函》，载明：“本律师受王开云（出租方）委托和北京市华博金隆律师事务所的指派，依据中华人民共和国有关法律法规，你与王开云20**年7月27日签订的《房屋租赁合同》，你已出现了严重违约，且已严重侵害了王开云的合法权益，特向你发出如下律师函：王开云在2014年7月27日将其位于北京昌平某号三套商品房出租给你使用，租赁用途：健身房经营与健身房经营有关的其他商业用途，总建筑面积为2715.93平米，免租期三个月（2014.7.1-2014.9.30），租期10年（2014.10.1-2024.9.30），年租金148万元，前两年租金每6个月支付一次，从第三年起租金每12个月支付一次，每期租金提前15日支付，先付后用，自第三年起每年在上一年度租金的基础上递增3%，第六年开始递增5%到十年合同止，每拖欠租金一日违约金1万元等等，你与王开云在合同中均作了明确的约定。但你已严重违反合同，出现了大量违约行为，主要是：1、累计拖欠租金57.44万元，应付逾期支付租金违约金575万元（2016.9.15-2018.4.13,575天，违约金1万元/天）；2、拖欠4年多的物业管理费、暖气费70多万元；3、改变房屋的主要内部结构，对二次结构和玻璃墙、门等已部分拆除，给出租方造成损失100多万元；4、改变租赁用途；5、未经出租方同意，进行转租。依据合同相关规定，出租方正式向你提出解除合同，要求你三日内付清全部拖欠的租金57.44万元和逾期支付租金违约金575万元，赔偿损失200万元（改变房屋的主要内部结构，对二次结构和玻璃墙、门等已部分拆除，拖欠4年多的物业管理费、暖气费等等）。如果你未履行上述出租方的要求，也未提出使出租方认可的解决方案，出租方将停止对出租房屋的一切服务（包括水电等），收回出租房屋，并将依法向法院提起诉讼，向你主张租金、违约金、物业费、暖气费、经济损失，依法追究你一切法律责任。”2018年5月31日，马华强向王开云出具了一份《承诺书》，载明：“王开云经理：2014.7.27我（马华强）与你签订了《房屋租赁合同》一份，你把位于北京昌平区某号三套房（建筑面积2715.93平米）出租给我使用，在租赁过程中，由于我自身和股东原因出现拖欠租金、等违约行为，2018.4.13你委托律师给我发了《律师函》，我是特别重视，我经营遇到困难，现本着解决问题的原则，我向你承诺如下：1、从即日起我同意解除2014.7.27我与你方所签《房屋租赁合同》。2、在2018.6.3前我公布停业，在2018.6.10前我腾空所租房屋内一切物品，并将所租房屋完好的交给你，如果我逾期，我同意你方直接采取断水断电锁门等方式收回出租房屋，我在房内的一切物品无偿归你方所有。在我未撤出期间，允许你方进行招租和看房。3、关于工商注册，你方有新的租户，我保证按你方要求及时地从所租房屋地址迁走或变更到你方指定的新的租户。4、双方股东重新协商之前物业费、暖气费事宜。如协商不成，可由你直接起诉原华强健身股东李伟，我予以配合。5、尽量解决我分租合作方租金价格与时间。”2018年6月12日，马华强将涉案房屋腾退给王开云，双方签署了一份《交接单》，载明：“马华强（房屋承租方）于2018年6月12日交还王开云（房屋出租方）北京昌平区某号三套房（建筑面积2715.93平米）钥匙把、水卡0张、电卡3张、暖气卡11张。（2018年6月12日经自来水公司查水表，表号100803503用水量924立方，表号110368750用水量4587立方，表号1103002650用水量3338立方。以上未结算水费由马华强支付）。”2018年8月16日，王开云曾以房屋租赁合同纠纷为由将马华强诉至本院，要求马华强支付2014年8月1日至2018年5月31日的物业费、2014年至2017年共四个年度的暖气费，本院经审理后作出（2018）京0114民初15967号民事判决书，驳回了王开云的诉讼请求。现王开云再次以房屋租赁合同纠纷为由将马华强诉至本院，主张马华强支付拖欠的租金及因拖欠租金产生的滞纳金。经本院核实，双方确认马华强已经交纳了押金5万元、租金538万元，其中：2014年10月1日至2015年9月30日期间交纳了租金148万元；2015年10月1日至2016年9月30日期间交纳了租金143万元；2016年10月1日至2017年9月30日期间交纳了租金143万元；2017年10月1日至2018年9月30日期间交纳了租金104万元。王开云称按照双方合同约定，截止至2018年6月12日马华强应付租金557.69万元，实际支付租金538万元，尚欠19.69万元未支付，因马华强违约免租期内租金也应当支付，故主张马华强支付租金56.69万元。王开云另主张马华强支付因拖欠租金产生的滞纳金，并称根据合同的约定滞纳金数额过高，其酌情主张了100万元。马华强称，其曾与王开云协商并达成一致意见，取消合同中关于租金递增的约定并将2017年度租金减免10万元，其已经按照双方变更后的约定足额交纳了租金。为证明该事实，马华强向本院提交了其与案外人冯欢欢、杨国忠、祁立松的微信聊天记录等证据予以证明。王开云对马华强提交的与案外人冯欢欢的聊天记录真实性不予认可，对马华强提交的与案外人杨国忠、祁立松的聊天记录真实性予以认可。其中，马华强与祁立松的聊天记录中载明：2018年5月11日，祁立松向马华强发送消息：“马总晚上好！经请示领导，第四年欠租金53万（递增3%）不能少，要求今年5月底一次付清；物业费要求6月份付清；暖气费要求7月份付清。要求下周一签补充协议。”马华强回复消息：“我们考虑一下吧”。关于王开云主张的因拖欠租金产生的滞纳金，马华强认为过分高于造成的损失，请求酌情予以减免。上述事实，有《房屋租赁合同》《律师函》《承诺书》《交接单》、（2018）京0114民初15967号民事判决书、兴业银行账户交易明细、中国农业银行账户交易明细、中国工商银行账户交易明细、中国工商银行汇款业务凭证、微信聊天记录及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王开云与马华强签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，且不具备法律规定的无效情形，双方之间的合同合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。王开云按照约定将涉案房屋交付马华强使用，马华强作为承租人应当按照合同约定支付相应的租金。现马华强未按照合同的约定支付租金，应当认定其构成违约，王开云有权要求其支付拖欠的租金，并按照合同的约定承担违约责任。当事人协商一致，可以变更合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，马华强称双方曾协商一致取消了合同中关于租金递增的约定并减免租金10万元，应当就该事实提供相应证据加以证明。根据马华强提交的其与祁立松的微信聊天记录，直至2018年5月11日王开云仍然主张租金按照合同的约定进行递增，本案现有证据无法证明双方协商一致取消了合同中关于租金递增的约定，王开云亦不认可双方之间存在上述约定，故对马华强的该项辩解本院无法采信。根据马华强提交的银行交易明细载明的租金支付记录，按照合同约定的租金标准至2018年9月30日止马华强欠付的租金总额应为67.44万元，而王开云向马华强发送的《律师函》中自认马华强拖欠的租金总额57.44万元，两者之间的差值正好为10万元，与马华强关于双方已协商一致减免10万元租金的辩解能够相互印证，因此对马华强关于双方已协商一致减免10万元租金的辩解，本院予以采信，本院在计算马华强应付租金时将双方协商一致减免的租金部分一并予以扣除。根据马华强出具的《承诺书》，双方之间的合同于2018年5月31日解除，马华强应当支付租金至2018年5月31日，王开云主张马华强支付租金至2018年6月12日没有依据，其多主张的部分，本院不予支持。关于王开云主张马华强支付免租期内租金的请求，没有合同依据，本院亦不予支持。关于马华强已经支付的5万元押金，双方合同中并未约定该押金可直接用于抵扣马华强所拖欠的租金，且关于使用涉案房屋期间所产生的物业、供暖等费用双方之间亦存在纠纷，故马华强所交纳的5万元押金本院在计算应付租金时不予抵扣，双方可另案解决。关于马华强应当支付的租金数额，本院根据双方合同约定的租金标准、合同解除时间、约定减免部分及马华强已经实际支付的金额据实计算。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据双方租赁合同第十一条第2款的约定，承租方逾期支付租金，除需补交应交租金及费用，还需承担滞纳金，计算方法为每天10000元乘以实际拖欠天数。王开云称根据合同约定计算的滞纳金数额过高，其酌情主张了100万元。马华强主张根据双方合同中约定的违约金计算方法得出的违约金数额过分高于造成的损失，请求酌情予以减免，本院将根据本案实际情况并结合逾期支付租金给王开云造成的实际损失等因素对违约金的数额予以适当调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、马华强于本判决生效之日起七日内支付王开云租金51154.7元；二、马华强于本判决生效之日起七日内支付王开云滞纳金15000元；三、驳回王开云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18902元，由王开云负担18104元（已交纳）；由马华强负担798元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张传京人民陪审员  樊秀梅人民陪审员  李 燕二〇二〇年十一月十六日书 记 员  闫 薇