河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终5745号 上诉人（原审被告）：接振宇，男，1956年11月16日生，汉族，农民，住河北省唐山市玉田县。 委托诉讼代理人：接子凤（系接振宇之女），女，1984年12月11日生，汉族，农民，住河北省唐山市唐山市玉田县。 被上诉人（原审原告）：贾月娜，女，1980年10月15日生，汉族，住河北省唐山市玉田县。 委托诉讼代理人:武继芹，河北尚悦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贾玉海，男，1965年2月10日生，汉族，农民，住河北省唐山市玉田县。 上诉人接振宇因与被上诉人贾月娜、贾玉海房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省玉田县人民法院（2019）冀0229民初3528号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 接振宇上诉请求：撤销河北省玉田县人民法院（2019）冀0229民初3528号民事判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人贾月娜的诉讼请求。主要事实和理由：1、上诉人与被上诉人贾玉海签订的房屋买卖合同有效。房屋买卖的中间人和见证人的调查笔录 ―2― 可以证实案涉房屋是在被上诉人知情的情况下出售给上诉人的。上诉人有理由相信贾玉海有代理被上诉人贾月娜出售案涉房屋的权利。无论其是将争议房屋卖给贾玉海出售，还是交给贾玉海管理、使用、出租等均能证实贾玉海对案涉房屋有处分权或代理处分的权利。上诉人按当时的市价购买，买卖中证人均是本村的村民、村干部、被上诉人的亲属等，这些事实均让上诉人有理由相信贾玉海有权利出售争议房屋。上诉人是善意相对人，贾玉海的行为系表见代理，二人之间的买卖行为符合法律规定。上诉人买房后先后投入44400元进行装修改造，且在此居住了12年之久。在此12年的时间中，贾玉娜每年都会回到村来看看，未曾向上诉人谈起过该房屋。现案涉房屋因窝洛沽镇西定府村高铁新城拆迁而要转换成200平楼房，在巨大的利益面前被上诉人违反诚信原则。董凤芹从未对房屋进行过管理或是查看，这些事实充分证实案涉房屋早在被上诉人母女知情的情况下出售给上诉人。2、上诉人购买的是房屋，不是农村的宅基地。上诉人的户口虽不在窝洛沽镇××村，但上诉人的户籍地内蒙古自治区和平区**房屋已经没有了。案涉宅基地还是属于刘学庄村，上诉人也不享有村集体组织成员权益，只是享有居住权，被上诉人贾月娜及其母亲董凤芹的户口均不在刘户口均不在刘学庄，有村集体组织成员权益。综上，请二审法院依法判决。 贾月娜答辩称：1、贾玉海并非房屋所有权人，其无权将贾玉章名下的房屋出售给上诉人。案涉房屋建造在宅基地上，该房屋只能在同一集体经济组织内部成员间流转，上诉人并非玉田县刘学庄村集体经济组织成员，其不符合使用宅基地的条件，因此其与贾玉海之间的房屋买卖契约因违反法律、法规强制规定而无效。 ―3― 3、上诉人以董凤芹未对案涉房屋进行管理或查看为由推定贾玉娜及其母亲对贾玉海将案涉房屋出售给上诉人是知情的，这一推定是无理推断。综上，请二审法院依法判决。 贾月娜向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即搬出位于玉田县原告所有的房屋，停止对原告所有权和居住权的侵害，排除对原告正常居住生活的妨碍。2、被告担负法院的诉讼费用。 一审法院认定事实：原告贾月娜父亲贾玉章于2001年8月31日因病去世，生前与原告母亲董凤芹为合法夫妻，育有一女即原告贾月娜，婚姻存续期间在刘学庄村建有瓦正房四间，登记在父亲贾玉章名下，宅基地使用证编号为19-1227，颁发日期为1988年9月10日。原告提交2019年6月18日书面房屋继承份额赠与协议两份、祖母王金兰与母亲董凤芹到庭做证证实王金兰与董凤芹将所继承和分得的该房屋所有权和使用权份额均赠与原告。贾玉海弟兄三人，贾玉章是长子，贾玉祥是次子，贾玉海是三子，他们哥三一人一处房产。贾玉章和董凤芹在玉田上班，在玉田居住，回刘学庄村时居住在争议的贾玉章名下的房屋。贾玉章死后，贾玉章的父母在贾玉章的房子居住，贾玉海建新房时也在该房屋居住，贾玉海建完新房后就搬新房去居住，此房一直由贾玉海及其父母管理居住使用，贾玉章的妻子董凤芹及女儿贾月娜在玉田居住，不再到刘学庄的房屋中居住了。2007年，被告接振宇在窝洛沽镇××村打工并租房居住，经本村吴立华和方金书介绍，2007年4月28日村支委杨树军执笔写的卖房契，主要内容：房契，立契人贾玉海愿将刘学庄村永定小街壹号瓦房肆间经中人吴立华说合情愿卖与接振宇永远为业，言明卖价壹万叁仟陆佰元整， ―4― 笔下交清，恐日后有任何纠纷立此草契永不反悔。（房契已丢失，以此协议为凭据）。立契人贾玉海、接振宇，执笔人杨树军，中人周洪友，吴建华，方金书，吴立华，贾玉祥，方金义，方金柱，吴立新签字捺手印。写完房契，接振宇把买房款当时就给付了贾玉海，房契上签字的中人方金柱、方金义是贾玉海的妻弟，方金书是贾玉海的叔伯妻弟，贾玉祥是贾玉海的二哥，吴建华是村党支部书记，周洪友是村委会主任，执笔人杨树军是支委，卖房价是当时的市场时价。贾玉海经手将房子卖了以后，接振宇没几日就搬入居住，贾玉海的父母就在贾玉祥和贾玉海的房屋轮流居住，贾玉海的父亲死后，贾玉海的母亲王金兰在贾玉祥和贾玉海两儿子处一月一轮的轮流居住。被告购买此房后进行了装修，购买电表、电线，打深水井，旧瓦更换新瓦，将旧门窗更换为铝合金门窗，院内地面打成了水泥地面，重新打炕，粉刷房屋，盖石棉瓦棚子两间，安装了暖气片，2009年安装了自来水，2013年盖一间厢房作为洗澡间，安装了太阳能，2014年将门口打成水泥路、下水道，2015年安装了空调，每年进行粉刷。被告接振宇购买的此房与被告贾玉海的房屋隔一道是对门。2008年原告看见有人入住争议房屋，称问贾玉海时贾玉海说是租赁给接振宇，但原告贾月娜一直没有收到过任何租金。董凤芹在贾玉章死后再没有回去查看过此房屋。原告贾月娜户口已迁至玉户口已迁至玉田县，庄村到二叔贾玉祥和三叔贾玉海处看望奶奶王金兰。原告母亲董凤芹，身份证上登记的住址为玉田县，现为退休工人，庭审中董凤芹陈述其户口现迁到改户口现迁到改嫁地玉田县，，董凤芹娘家也在玉田县 ―5― 刘学庄村，娘家尚有哥哥董凤臣、嫂子、侄子董长江等，和娘家的亲戚都有走动。娘家姐姐也嫁在窝洛沽镇××本村，已过世几年了。在庭审中，原告奶奶王金兰当庭陈述：知道贾玉海经手把贾玉章的房屋给卖了，接振宇把房屋买过去后我知道把瓦换了，原告的代理人连续两次发问，均回答我知道卖房的时候贾玉海问过原告贾月娜和董凤芹她们，问你现在糊涂吗，答不糊涂，原告代理人第三次再问贾玉海卖房屋时和贾月娜和其母亲商量着吗，答知不道。法庭向房屋买卖介绍人吴立华做调查时吴立华证实贾玉海在卖房时说是购买了贾玉章房屋后出卖给接振宇的。另查明，本案争议房屋已经列为政府的拆迁范围，玉田县人民政府已经于2018年4月24日公开的发出通告，通告中明确写明高铁新城项目规划区域为东至还乡河岸，西至玉滨公路，南至361国道，北至窝洛沽镇界，本案争议房屋所属地段列入拆迁的规划区域之内。2018年因高铁修建及高铁新城建设征地，刘学庄村组织村民迁坟，2019年刘学庄村进行房屋确权登记。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》地随房走的原则，农民将宅基地上建造的房屋进行转让，必然导致宅基地使用权的一并处分，根据《中华人民共和国土地管理法》，农村宅基地属于农村集体经济组织全体成员所有，宅基地使用权的权利主体是农村集体经济组织的成员，因此，宅基地的使用权是一种带有身份性质的财产权，与农村集体经济组织成员的资格紧密联系在一起，只能在同一集体经济组织内部成员间流转，被告接振宇户籍地在内蒙户籍地在内蒙古，体组织成员，不符合受让农村宅基地使用权的条件，故被告接振宇与贾玉海签订的买卖房屋的契约，违反法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国 ―6― 合同法》第五十二条规定，应认定该卖房契约无效。被告接振宇购买此房支付了房屋对价，又进行了大量的修缮和投入，因合同无效导致相关人员的权利义务可另行处理，现被告接振宇尚在该房屋居住生活，因合同无效导致相关人员的权利义务处理前，不具备腾退条件，故可暂时不予腾退。遂判决：一、2007年4月28日被告贾玉海与接振宇签订的房屋买卖房契无效；二、驳回原告贾月娜其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告贾月娜负担40元，由被告贾玉海、接振宇各负担20元，被告贾玉海、接振宇于判决生效后三日内向本院各交纳20元。 二审诉讼中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审法院认定事实相同。 本院认为，因案涉房屋占用的土地为河北省唐山市玉田县宅基地，上诉人接振宇并不是该村集体组织成员，不符合法律规定的受让农村宅基地使用权条件，故一审法院认为上诉人与被上诉人贾玉海签订的案涉房屋买卖契约因违反法律、行政法规的强制性规定而无效并无不妥。上诉人主张“接振宇购买卖的是房屋不是农村宅基地、接振宇为善意相对人、贾玉海系表见代理，故二人之间的买卖行为合法有效”均理据不足，本院不予支持。 综上所述，接振宇的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人接振宇负担。 ―7― 本判决为终审判决。 审判长 高  贺  莉 审判员 许  永  委 审判员 沈    军 二〇二〇年十一月十九日 书记员 贾彤彤（兼）