四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5091号 上诉人（原审原告、反诉被告）：沈长斌，男，1962年1月8日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：黄全发，四川超宇律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：成都英邦商贸有限公司，住所地：成都市双流区东升街道南昌路**棠湖壹号。 法定代表人：白小玲。 委托诉讼代理人：曾秀琳，四川交达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶冬妮，女，1986年12月22日出生，汉族，住成都市高新区，系公司员工。 上诉人（原审被告）：成都英邦商贸有限公司崇州分公司，住所，住所地：崇州市崇阳街道蜀州中路********div> 负责人：张勇。 委托诉讼代理人：曾秀琳，四川交达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶冬妮，女，1986年12月22日出生，汉族，住成都市高新区，系公司员工。 上诉人沈长斌因与上诉人成都英邦商贸有限公司（以下简称英邦公司）、成都英邦商贸有限公司崇州分公司（以下简称英邦公司崇州分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省崇州市人民法院（2018）川0184民初3113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 沈长斌上诉请求：1.改判原审判决第二、三项为：英邦公司、英邦公司崇州分公司退还已缴纳的现金288000元、赔偿损失1217390元（共计1505390元），水电费由英邦公司、英邦公司崇州分公司承担；2.本案一、二审诉讼费由英邦公司、英邦公司崇州分公司承担。事实与理由：一、本案导致租赁合同解除的过错责任应完全归于英邦公司、英邦公司崇州分公司。英邦公司、英邦公司崇州分公司在了解案涉房屋不适合开办KTV后，仍然发放《装修施工许可证》，允许沈长斌进场装修，并签订正式合同保证案涉房屋可以用于经营KTV，根据整个事件的进程以及合同的约定，可见合同解除的过错完全在于对方。一审法院认为沈长斌作为完全民事行为人，从事KTV经营，应当知晓该行业相关规定，故应承担解除合同的一半责任是不对的。沈长斌初次涉足KTV行业，所以才在合同中要求对方承诺办理文化许可手续，并将此事委托给其办理，其亦承诺将此事办好。二、虽然没有解除合同，但沈长斌并未实际使用租赁房屋，没有达成合同目的，故沈长斌的损失应当包括已缴纳的288000元。三、因有英邦公司、英邦公司崇州分公司的承诺，沈长斌才进场装修，基于此而产生的设计费、消防费、空调费、电工、木工、泥工、雇请工人以及为现场管理员租房等各项费用共计1217390元，这些都是必须且已发生的费用。装修期间产生的水电费1291元，依合同约定是由沈长斌承担，但由于是英邦公司、英邦公司崇州分公司虚假承诺导致合同无法履行，故该费用应由其自行承担。综上所述，英邦公司、英邦公司崇州分公司应承担全部责任，请求二审法院依法改判。 英邦公司、英邦公司崇州分公司共同辩称，一、合同签订前已向沈长斌明确表示了不能承诺办理文化许可手续，沈长斌也知晓租赁房屋的位置及周边环境，在此基础上，沈长斌仍自愿签订合同，故导致《崇州英邦城租赁合同》解除的全部过错应由沈长斌承担，英邦公司、英邦公司崇州分公司未曾以任何形式接受沈长斌办理文化许可手续的委托，沈长斌长期经营KTV业务，熟悉审批流程，将经营者办理文化许可手续的义务强加英邦公司、英邦公司崇州分公司毫无意义。且沈长斌在违背《英邦城商家装修施工管理服务协议》的前提下进场装修，故装修损失应由其自行承担。二、沈长斌主张因没有实际使用租赁房屋，要求将其缴纳的288000元定性为损失既不符合合同约定，也不符合事实。2017年11月12日装修被相关部门叫停后，英邦公司、英邦公司崇州分公司多次以电话、短信、微信和发函的方式与沈长斌沟通并要求其尽快处理，但沈长斌拒绝沟通协商。沈长斌虽未实际使用房屋，但其客观上实际占有房屋，且未以任何形式主张过解除合同，更未按约定办理撤场手续，故其已支付的保证金、租金、物管费、商管费等费用不应作为其损失。三、关于装修损失的认定，英邦公司、英邦公司崇州分公司的答辩意见与其上诉理由一致。四、装修期间产生的水电费1291元，沈长斌在一审中已明确其愿意承担，且确属于沈长斌占有、使用租赁房屋产生的费用，理应由其自行承担。 英邦公司、英邦公司崇州分公司上诉请求：1.撤销原判第二项，改判驳回沈长斌一审的第二、三项诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由沈长斌承担。事实与理由：一、根据沈长斌的庭审陈述可知沈长斌在签定《崇州英邦城租赁合同》前已知晓案涉房屋不能办理文化许可证，不适合开办KTV这一事实，一审证人证言可以证明沈长斌曾经营过KTV业务，对相关审批手续应当十分清楚。故沈长斌应当对合同解除承担全部责任，一审认定英邦公司、英邦公司崇州分公司与沈长斌具有同等过错系认定错误。二、一审法院认定沈长斌的损失金额为546500元是错误的。1.沈长斌明知经营KTV业务需要先获得文化主管部门的相关许可，且英邦公司、英邦公司崇州分公司给予其150天的装修期和12个月的免租期。如此充足的准备时间，沈长斌应尽到作为经营者的审慎义务。沈长斌未尽到先获批再装修的审慎义务，违反约定擅自入场装修，故相关损失应由其自行承担。2.一审仅根据收据载明的金额来认定损失金额是错误的。一审法院未综合考虑装修施工的前提条件、收据的合理性以及费用是否实际发生、是否符合法律规定、是否属于合理的损失费用、相关材料是否已形成附合装修装饰物等各种因素。沈长斌主张的设计费、砌墙施工费等各项费用无法证实已经实际支付，且存在证据之间相互矛盾的情况，即没有足够的证据证明已真实发生。3.沈长斌未经英邦公司、英邦公司崇州分公司同意，在签订租赁合同前且未提供完整的装修施工图纸的情况下，违反《英邦城商家施工装修管理条例》擅自进行消防改造，该损失应由其自行承担。4.沈长斌在被责令停工后仍然施工导致损失扩大，应自行承担损失。 沈长斌辩称，其并没有长期经营KTV业务，就损失问题，一审法院已进行了确认，且沈长斌认为一审认定的金额尚不足以弥补其损失，要求二审法院改判。沈长斌其他意见与其上诉意见一致。 沈长斌向一审法院起诉请求：1.判令解除沈长斌、英邦公司崇州分公司于2017年11月2日签订的《租赁合同》；2.判令英邦公司、英邦公司崇州分公司退还沈长斌己经交纳的现金288000元、装修损失1117390元，两项合计1405390元；3.本案诉讼费用由英邦公司、英邦公司崇州分公司承担。 英邦公司反诉请求：1.判令沈长斌承担擅自终止合同产生的违约责任，支付英邦公司违约金100000元；2.判令沈长斌支付装修施工期间产生的水电费1291元；3.判令沈长斌对拆除消防、中央空调恢复原状，对加装的墙体、房屋予以拆除，承担恢复原状的各项费用600000元，以上各项费用合计701291元；4.判令英邦公司依据三份合同所收的各项费用不予退还；5.判令沈长斌承担本案的全部诉讼费用。 一审查明事实：英邦公司崇州分公司系英邦公司设立的分公司。2017年9月30日，沈长斌（乙方）与英邦公司崇州分公司（甲方）的签约代表何贵春，签订一份《商铺租赁定租协议》，约定乙方租赁甲方经营的“英邦城”商铺3层，租赁面积2400平方米。租赁期10年，并约定乙方在签订本协议后，需支付甲方20000元商铺定金，甲方全力协助乙方和配合乙方关于消防验收手续，并确保文化许可手续的办理，消防文化手续办理产生的相关费用由乙方自行承担。当天，沈长斌向英邦公司崇州分公司缴纳20000元定金。2017年10月25日，英邦公司工作人员去崇州市文化体育旅游局咨询办理ＫＴＶ相关手续，该局行政审批人员答复“英邦城”商铺处于住宅区，依照有关法规此处不适合开办ＫＴＶ。2017年10月27日经沈长斌申请，英邦公司崇州分公司向其发放《装修施工许可证》准予其施工，并附加《商家施工装修管理制度》，其中第五条“装修一般不允许改动天花板、吸顶灯、地面等原有格局，如有特殊需求，则需、地面等原有格局书面批准。以后离场时必须恢复原状。”，并发出《商家施工装修管理条例》，其中第4条规定“不得擅自改动或损害消防烟感器、喷淋及其管线和线路”。英邦公司崇州分公司（甲方）与沈长斌（乙方）于2017年11月2日，签订《租赁合同》，该合同中载明“第一条陈述：一、合同签订前乙方应向甲方提交所有能够证明其具有合法经营资格的相关证明文件的原件供甲方审核，并提供相应复印件供甲方备案（具体要求详见附件一）……三、甲方已向乙方告知租赁物业的权属和《委托租赁合同》的相关内容，乙方已知悉该内容并自愿签署本合同。第二条出租商铺及其装修、设施现状。一、出租商铺位于崇州市××路××号崇州英邦城Ｘ（商铺具体位置详见附件二）。甲方应保证乙方所承租房屋能用于经营ＫＴＶ业务，否则由此给乙方造成的损失由甲方承担并支付乙方违约金。二、乙方同意该商铺租赁面积合计按照2400平方米计算（含通道分摊面积）。三、出租商铺现有的装修及设施状况，由双方通过附件的方式加以列明（具体详见合同附件三），该附件作为甲方交付乙方使用前的标准，也作为乙方在本合同租赁期满交还该商铺时的基本验收依据，若乙方在经营中经甲方同意后所作的装修及局部的整改，将按最终装修效果结合附件内容进行无偿交接；第三条租赁期限：双方约定自签约之日起，合同期限为2018年3月1日至2018年2月28日止。第四条：相关费用及支付方式。一、租金：1.双方约定商铺每月租金人民币39600元（大写叁万玖仟陆佰元整），起租日为2018年3月1日；2.商铺自第四年起，每3年租金在上一轮（每三年为一轮）基础上递增5%；3.甲方给予乙方150天装修期（2017年10月日至2018年2月28日），甲方给予乙方免租期12个月，乙方从起租日算起每年使用六个月免租期；二、租赁保证金本合同签订当天，乙方需向甲方缴纳人民币80000.00元（大写捌万元整）作为租赁物履约保证金（约一个月的租金）。合同终止，在双方结算完毕后，如乙方无任何违约或损害甲方利益的行为发生，甲方按照约定方式无息退还给乙方），第五条商铺用途（一）乙方向甲方承诺，所租商铺将用于经营ＫＴＶ（具体详见附件四）；第六条商铺交付日期（二）装修宽限期：自甲方交付场地之日起至起租之日前的时间为乙方的装修期（含免租期），在此期间乙方按照3000元向甲方支付装修管理费，乙方向甲方缴纳装修保证金5000元，甲方不再另行收取租金，装修期间乙方按时向甲方交纳相关水电费用。……第七条合同的终止和解除：……2.乙方有下列情形之一的，甲方可以单方解除合同，限时撤场收回该商铺而且乙方需承担违约责任，所交保证金不予返还。……3.乙方擅自改变商铺结构或用途；或者造成承租物业毁损；或者严重不准收商场管理制度的，严重违反商场管理制度及安全要求的；……8.乙方租赁场地未经甲方同意闲置10天以上或擅自停业达10天的，作违约处理。第八条违约责任：合同签订后，如乙方未能按照合同要求如期办理入场手续，并向甲方交纳各项应付费用（包括租金、租赁保证金、商品质量保证金、装修管理保证金等……），甲方有权单方解除合同，乙方必须承担违约责任，同时乙方按照履约保证金总额的50%向甲方支付违约金、四、合同期内，乙方必须严格遵守并履行合同约定内容，若乙方需要提前撤场须提前180天向甲方递交书面申请，经甲方书面同意并且双方签订《合同解除协议书》后，乙方可办理撤场手续，乙方所交履约保证金不予退还。第十四条附件附件一、乙方合法经营资格的相关证明文件的复印件（包括：有效的营业执照、税务登记证、法人身份证、所售商品市场准入证明、产品介绍、乙方销售资格证明文件）。附件二：《首层商铺区位图》、附件三：《商铺现状交接表》、附件四：《商铺形象设计效果图》（装修资料审批前提交）、附件五《消防安全责任书》、附件六《商家承诺书》。附件作为本合同不可分割的组成部分与本合同具有同等的法律效力。”，当日双方又签订《物业管理服务合同》、《商务管理服务合同》，沈长斌向英邦公司崇州分公司缴纳物业保证金8000元、物业管修理费25200元，2017年3月1日至2018年5月31日期间的商管费36000元、租金118800元、装修管理费3000元，该分公司出具的发票有的加盖成都英邦不动产管理公司的公章，加上2017年9月30日的定金，以上费用共计288000元。2017年10月26日，沈长斌以新歌声（崇州店）量贩ＫＴＶ名义与济南外圆内方装饰设计有限公司签订《室内设计合同书》，由其进行室内设计，约定设计费总额200000元，事后，该设计公司向其出具100000元收据；之后沈长斌购买水电材料，联系消防设施安装、空调设施安装、砌墙、水电、泥工、木工等分别签订合同，其中相关装修人员陆续进场施工。并于2017年10月27日获得英邦公司崇州分公司发给其《英邦城装修施工许可证》后，与英邦公司崇州分公司签订《商家装修施工管理服务协议》，约定乙方（沈长斌）在装修前，必须提供完成的施工装修图（包含效果图，施工图，布局图、电路图及材质说明），供甲方英邦公司崇州分公司审批通过。2017年10月28日，沈长斌与四川信安达消防工程有限公司签订《消防安装工程承包合同》一份，并进行消防改造，该公司向沈长斌出具加盖财务专用章收款收据一张，载明收到消防改造费80000元；2017年11月7日沈长斌与自贡市高新区三佳制冷设备经营部签订《空调安装合同》一份，约定总价款450000元，之后由于被执法部门勒令停工，共计施工1个月，沈长斌给付部分款项，该经营部向沈长斌出具300000元的收据一张，该经营部负责人当庭证实，由于装修被执法部门停工的原因，经营部将单价82000元空调主机两台退回厂家，期间产生了运费和保管费。沈长斌于2017年10月28日与蔡某国签订《施工协议》一份，约定2017年11月22日蔡某国承包完成气砖墙体砌筑及界面处理，在施工中途被有关部门勒令停工，扣除停工时间，累计施工1个月。2017年12月经结算，蔡某国收到360000元。2017年10月28日沈长斌与案外人李某签订《水电装修协议》，李某向其出具收据载明金额为85000元，并到庭证实从进场施工到中途停工，共计施工约2个月。“天和建材”经销商刘某珩在2017年约12月向沈长斌出售一批水电材料，并向沈长斌出具30500元收据一张。 一审另查明，2017年11月7日，沈长斌以“成都市新歌声娱乐有限公司”办理工商营业执照，法定代表人登记为沈长斌，该公司经营地址为：崇州市××街道××路××号。同年11月12日，正在上述地址装修中的“成都市新歌声娱乐有限公司”被崇州市文化体育旅游局、公安局、环保局、综合执法局等部门联合执法巡查，经执法检查结果为“未经许可擅自经营娱乐场所”，执法部门责令停止装修违法活动。之后沈长斌承包给案外人装修项目仍然间断性施工。2017年11月15日，英邦公司崇州分公司向沈长斌发出《装修违章整改通知单》，整改项目表载明对以下四个方面问题进行整改：1.装修施工时间；2.场内电工违规操作问题；3.入场工人违规入场问题；4.入场工人行为违规问题。由于沈长斌将成都市新歌声娱乐有限公司案涉装修项目进行装修，对消防设施进行部分拆除和改造。目前现场还存在建筑垃圾。一审审理中，英邦公司崇州分公司与沈长斌均认可2017年9月30日交纳定金20000元转化为保证金。 一审法院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，沈长斌与英邦公司崇州分公司于2017年11月2日所签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，该合同合法有效，沈长斌要求解除，英邦公司及英邦公司崇州分公司也同意解除，一审法院依法予以解除。结合本诉、反诉当事人的陈述及各自提交的证据，一审法院对本案争议焦点问题评判如下： 本案双方争议焦点为：一、对于沈长斌与英邦公司崇州分公司签订的《租赁合同》解除时间，一审法院依法向英邦公司崇州分公司送达沈长斌的起诉状副本时间为2018年10月26日，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……”故一审法院从送达之日起（即2018年10月27日）依法解除双方《租赁合同》。 二、对于导致双方《租赁合同》的解除过错责任问题。根据本案查明的事实，沈长斌租赁的英邦城3楼房屋，根据《娱乐场所管理条例》第七条“娱乐场所不得设在下列地点：(一)居民楼、博物馆、图书馆和被核定为文物保护单位的建筑物内；(二)居民住宅区和学校、医院、机关周围”规定，该案涉房屋位于住宅区，所处位置不符合开设KTV娱乐场所的要求。英邦公司崇州分公司并非文化管理部门，无权为沈长斌办理相关文化、娱乐行政许可手续，却承诺向沈长斌“提供符合开设KTV的房屋”，同时依照《娱乐场所管理条例》第九条“娱乐场所申请从事娱乐场所经营活动，应当向所在地县级人民政府文化主管部门提出申请；……”，沈长斌作为具有完全民事行为能力和积极从事KTV场所经营主体，在准备经营KTV娱乐场所业务前，有义务向相关职能部门咨询开办该项经营业务具备的相应条件，其理应知道案涉房屋可否用于开办KTV业务活动，故双方对沈长斌租赁此房，经营KTV业务的合同目的无法实现，均具有过错。一审法院依法确定双方具有同等过错。对租赁合同解除的法律后果承担相应责任。至于英邦公司崇州分公司主张环保部门对案涉房屋环境评查已验收合格，已经履行了向沈长斌的提供房屋用于经营KTV业务合同义务，由于文化管理部门作为娱乐场所管理主管部门，负责全面审查办理娱乐许可证事务，而环境评估验收合格只是评估开办娱乐场所一个方面，且文化管理部门会同相关部门对沈长斌经营娱乐公司作出未经允许擅自经营KTV，应当停止装修违法活动检查结论，故英邦公司崇州分公司的抗辩理由不成立，依法不予采信。 三、关于沈长斌主张损失数额的认定、分担问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，沈长斌在本诉中主张损失一部分是按照合同约定支付给英邦公司崇州分公司各项费用，另一部分是因装修造成的损失。 （一）对于沈长斌交与英邦公司崇州分公司的288000元费用（含20000元定金），其中沈长斌交纳定金20000元，由于双方一致认可转为保证金，故认定保证金数额为105000元（8000元+20000元+77000元）。沈长斌要求退还其保证金，根据双方签订的《租赁合同》第8条约定，沈长斌在撤场时没有按照协议的条款向英邦公司崇州分公司履行离场手续的办理，故按照约定公司对沈长斌所交保证金105000元不予退还。沈长斌所缴纳的租金、物业管理费、商管费、装修管理费，客观上沈长斌在未与英邦公司崇州分公司解除合同的情况下一直使用，应当支付占用期间租金以及相应物业管理费、商管费、装修管理费。故租金、物业管理费、商管费、装修管理费不作为其损失。对于其投入装修的改造费用可作为其损失。 （二）关于沈长斌主张装修损失的各项损失，沈长斌主张室内设计费损失100000元，因进行室内设计客观存在，且与设计方签订的设计合同收款收据与证人证言相印证，一审法院依法认定设计费100000元；沈长斌主张因装修购买空调及安装费损失300000元，有《空调安装合同》及收款收据两张，结合该经营部负责人当庭证实收到沈长斌支付部分货款300000元，由于施工中停工原因，将两套空调主机两台（价值164000元）运回返还厂家，产生了运费、保管费等，故一审法院酌情认定沈长斌的空调安装损失为134000元（300000元-164000元），沈长斌主张水电施工损失，提供《水电装修协议》和合同相对方经办人出具的收据，且证人到庭陈述由于施工中途被勒令停工，前后施工约两个月，收到现金85000元。一审法院认为在2017年11月2日到2017年11月12日期间10天施工支出费用属于合理损失，沈长斌被勒令停工后继续施工是自行扩大损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……”的规定，故对项费用酌情认定20000元；沈长斌主张砌墙损失360000元，提供其与砌墙承包人于2017年10月28日签订的《施工协议》及承包人出具的计算清单。且承包人到庭证实合同签订后，2-3天进场施工，中途被执法部门勒令停工后继续施工，共计施工一个月，收到施工费360000元，一审法院考虑在2017年11月12日前的施工产生费用合理，由于英邦公司崇州分公司在2017年11月15日仅向沈长斌发出整改通知，没有要求其停工，说明对沈长斌的装修人员施工行为是处于放任态度，故一审法院酌情认定施工费180000元。沈长斌主张有其消防安装损失80000元，由于双方当事人认可沈长斌实施了消防安装项目，沈长斌提供了与四川信安达消防工程有限公司签订的《消防安装工程承包合同》，与加盖该公司财务专用章的收据相印证，故依法认定其消防安装损失80000元；沈长斌主张购买水电材料损失30500元，提供了“天和建材”门市出具的收据一张，且经营者刘某到庭证实发生交易的事实经过，证据充分；一审法院依法认定该项损失30500元；沈长斌主张泥瓦工损失50000元、木工装修损失100000元，仅提供对泥瓦工署名为“刘某”的收款凭条和项目单价表及提供了《木工装修合同》和署名为“王某”的收款收据，由于两份收据中金额均为预付款，并非结算依据，且证人刘某、王某并未到庭证实，证据的真实性无法判断，故对泥瓦工和木工损失一审法院不予认定；对沈长斌主张因装修需要本人和所雇请员工产生租房和工资损失，由于沈长斌已将所涉案房屋全部承包给第三人装修施工，其雇请员工费用开支，不属于其损失范围。综上，一审法院依法确认沈长斌损失为546500元（装修设计费100000元＋砌墙施工费180000元＋水电工20000元＋空调安装费136000元＋消防安装损失80000元＋水管材料费30500元）。 （三）英邦公司崇州分公司是否承担赔偿责任的问题。根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”的规定，由于英邦公司崇州分公司不具有法人资格，其民事责任由英邦公司承担。根据双方承担同等责任的划分，英邦公司应当向沈长斌偿赔装修费273250元（546500元×50%）。 四、沈长斌是否存在违约行为，是否应当支付违约金的问题。英邦公司主张沈长斌擅自终止合同，未经许可改造房屋结构，根据所签订的《租赁合同》约定沈长斌经营中须经英邦公司崇州分公司同意后所作装修及局部的整改，沈长斌租赁目的是经营KTV，必然会对原房屋进行必要改造、装修，在履行合同过程中，沈长斌在英邦公司崇州分公司同意情况下进场装修，其装修活动也在公司的监督和管理下进行，即便是沈长斌被执法部门勒令停工后继续施工期间，英邦公司崇州分公司所发出整改通知书中未指出其装修活动存在破坏其消防设施、改变房屋结构的问题，故其以沈长斌未经许可撤除消防设施、改变房屋结构，理由不成立。对于英邦公司主张沈长斌擅自终止合同，双方的合同期限为2028年3月止。由于英邦公司崇州分公司沈长斌租赁给房屋客观上不符合其经营KTV业务，基于双方共同原因造成沈长斌不能实现合同目的，导致双方订立的租赁合同解除，故英邦公司主张沈长斌有违约行为，依法不予支持。对英邦公司主张为沈长斌垫付了水电费，沈长斌予以认可，所以该费用由沈长斌予以支付。 五、对英邦公司主张的消防设施损失以及恢复原状的损失，由于对消防设施毁坏的范围程度不具体，其主张损失依据仅由第三方出具证明，并非有关司法评估部门依法作出，且沈长斌对此提出异议，该证据不能证明沈长斌因装修KTV拆除消防设施造成其损失，故英邦公司依法承担举证不能的法律后果。对其主张的损失依法不予认定。 综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、从2018年10月27日解除沈长斌与英邦公司崇州分公司于2017年11月2日签订的《租赁合同》；二、由英邦公司在判决生效之日起十日内向沈长斌给付损失273250元；三、由沈长斌在判决生效之日起十日内向英邦公司支付垫付的水电费1291元；四、驳回沈长斌的其他诉讼请求；五、驳回英邦公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费为8724元，由沈长斌和英邦公司各自承担4362元（此款沈长斌已垫付，待判决书生效后，沈长斌申请执行时，由英邦公司向沈长斌支付）；一审反诉案件受理费5406元，由英邦公司承担。 二审中，英邦公司提交了以下新证据：1.张勇的证人证言，拟证明英邦公司与沈长斌系通过何贵春认识，且英邦公司告知了文化许可证办理的情况，并告知沈长斌无法确保文化许可证的办理；2.崇州凯乐星音乐吧、成都新都佳熙乐迪歌城、大邑县好歌声歌厅的营业执照，拟证明沈长斌长期从事KTV等行业，对文化许可证的审批手续十分熟悉。沈长斌质证认为，张勇未能出庭作证，且张勇系英邦公司员工，故对该证人证言的真实性不予认可；对第二组证据真实性无异议，但三家公司的成立时间均晚于案涉合同订立时间，故不能达到证明目的。 本院认证认为，张勇作为证人无正当理由未能出庭作证，故本院对证人证言真实性不予确认，对该证据不予采信；对沈长斌其他经营实体的营业执照真实性予以确认，对其关联性和证明力将综合认定。 本院认为，沈长斌与英邦公司崇州分公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。案涉合同因行政审批原因导致无法继续履行，故沈长斌有权解除合同。本案二审争议焦点为：1.合同履行不能应如何归责，一审确定的过错划分是否适当；2.保证金是否应予退还；3.租金、物管费、水电费是否为沈长斌实际损失；4.沈长斌主张的装修损失是否合法有据。 关于合同履行不能的归责问题。英邦公司认为，《租赁合同》中关于保证承租房屋能够用于经营KTV业务的约定，仅是保证房屋本身结构特征适于开展该经营项目，而非对行政审批办理的承诺，同时《租赁合同》中删除了《商铺租赁定租协议》中“确保文化许可手续的办理”的内容，更可以证明英邦公司在《租赁合同》中未对行政审批事项进行过承诺。对此，本院认为，根据常理，单纯的租赁房屋结构是否适合经营某一业态，承租人可以自行查看获知，无需出租人进行特别保证。而KTV的经营属于需经行政审批部门审批的经营项目，而房屋的位置、坐落、结构是能否通过行政审批的关键，故双方合同中关于出租方保证承租的房屋能够用于经营KTV业务的约定，应视为出租人对案涉房屋经营KTV项目能够获得行政审批的保证。虽然《商铺租赁定租协议》中“确保文化许可手续的办理”的内容在《租赁合同》中变更为了出租人保证承租房屋能够用于经营KTV业务，但变化后的基本内容应视为英邦公司文字上的概括性描述，不能视为双方明确约定出租人英邦公司不再保证行政审批的通过。因此，本案中出租人英邦公司未能保证出租房屋符合合同目的，应对合同履行不能承担违约责任。沈长斌明知KTV项目的经营需以获得行政审批为前提，但其在尚未获批的情况下开工建设，其对合同履行不能产生的损失亦应自行承担部分责任。故一审判决关于双方均有过错，应承担相同责任的认定并无不当，应予维持。 关于保证金。案涉的《租赁合同》第八条约定，“合同期内，乙方必须严格遵守并履行合同约定内容，若乙方需要提前撤场须提前180天向甲方递交书面申请，经甲方书面同意并且双方签订《合同解除协议书》后，乙方可办理撤场手续，乙方所交履约保证金不予退还。”该约定系对合同能够履行的情况下，对承租方单方要求解除合同的约定和限制。而本案中，系因承租人拟开展的经营项目不能通过行政审批，租赁房屋本身不能满足合同约定的使用目的导致合同解除，故不适用该条款的约定。在合同已经解除，且没有其他符合保证金不予退还的情形的情况下，英邦公司应将全部保证金105000元退还沈长斌。 关于租金、物管费、水电费是否为沈长斌实际损失的问题。本院认为，虽然案涉房屋至合同解除前尚在装修期间，但该装修行为恰好表明承租人占有、使用行为已经实际发生。在合同已经开始履行的情况下，相应的房屋占有、使用、物业服务、水电使用等属于承租人已经直接获取、直接享有的利益，不属于损失分担范围，故本院对沈长斌要求分担租金、物管费、水电费的主张不予支持。 关于沈长斌主张的装修损失是否合法有据的问题。本院认为，沈长斌主张室内设计费损失100000元，因案涉房屋实际施工已经开始，且KTV经营必然产生设计，室内设计客观存在，沈长斌亦提供了相应的设计合同、收款收据及证人证言，故一审法院依法认定设计费100000元并无不当，应予维持；关于空调及安装费损失，沈长斌提供了《空调安装合同》、收款收据两张及经营部负责人的证人证言，能够显示沈长斌一共支付了300000元，并且两套空调主机价值164000元，以及将其运回返还厂家必然产生的运费、保管费等情况。故一审法院酌情认定沈长斌的空调安装损失为134000元并无不当；关于沈长斌主张水电施工损失，其提供了《水电装修协议》、收据以及证人证言，前述证据显示沈长斌支付水电施工款项85000元。由于2017年11月12日行政部门已经责令沈长斌停止装修，但其在之后仍继续装修，故后期产生的费用属于沈长斌自行扩大的损失，但在11月12日前产生的工程量难以量化确认，故一审法院酌情认定沈长斌在11月12日之前的损失为20000元并无不当；关于沈长斌主张砌墙损失360000元，提供了《施工协议》及承包人出具的计算清单，且承包人到庭证实合同的签订及履行情况并陈述收到施工费360000元，一审法院酌情认定施工费180000元并无不当；关于消防安装损失，一审中英邦公司认可沈长斌实施了消防安装项目，结合其与四川信安达消防工程有限公司签订的《消防安装工程承包合同》及收据，能够认定沈长斌的消防安装损失为80000元；关于沈长斌水电材料损失30500元，沈长斌提供了“天和建材”出具的收据，经营者到庭作证，且沈长斌事实上也进行了部分水电改造，故一审法院认定该项损失30500元并无不当；关于泥瓦工损失50000元、木工装修损失100000元，沈长斌提供的收据中金额均为预付款，且相关人员未到庭作证，证据的真实性无法核实，故泥瓦工和木工损失不应予以认定；对沈长斌主张因装修需要本人和雇请员工产生的租房和工资损失，该开支属于其经营过程中的正常商业开支和基本运营成本，不属于其损失范围。综上，虽然沈长斌在本案中提供的付款凭证都是收据，但是其客观上对2400平方米的房屋开展了装修工作，且提供了相应的施工、材料采购合同并有相应人员出庭作证，在此情况下一审法院确认沈长斌损失为546500元（设计费100000元+砌墙施工费180000元+水电工20000元+空调安装费136000元+消防安装80000元+水管材料费30500元）并无不当，应予维持。前文已述，英邦公司出租的房屋不能实现合同目的，应承担相应的违约责任，沈长斌在行政审批尚未通过的情况下即开展装修工作，对其损失亦应承担部分责任，故一审判决英邦公司承担沈长斌损失的一半即273250元并无不当。 综上，上诉人沈长斌的上诉请求部分成立，予以支持；上诉人英邦公司、英邦公司崇州分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但关于保证金部分认定不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持四川省崇州市人民法院（2018）川0184民初3113号民事判决第一、二、三、五项； 二、撤销四川省崇州市人民法院（2018）川0184民初3113号民事判决第四项； 三、成都英邦商贸有限公司在本判决生效之日起十日内退还沈长斌保证金105000元； 四、驳回沈长斌的其他本诉请求。 二审沈长斌上诉案件受理费14989元，由沈长斌负担13489元，成都英邦商贸有限公司负担1500元；二审成都英邦商贸有限公司上诉案件受理费5399元，由成都英邦商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 袁晟翔 二〇二〇年十一月十七日 书记员 王小禹