北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初9253号原告：北京重德物业管理有限责任公司，住所地北京市石景山区永乐小区（**）。法定代表人：贾文胜，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：焦恩浩，男，1959年4月11日出生，北京重德物业管理有限责任公司员工，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：郭照英，男，1962年1月18日出生，北京重德物业管理有限责任公司员工，住北京石景山区。被告：北京清大世纪教育投资顾问有限公司，住所地北京市通州区永乐店镇永乐影视文化南路**。法定代表人：张辉。原告北京重德物业管理有限责任公司（以下简称重德公司）与被告北京清大世纪教育投资顾问有限公司（以下简称清大公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月3日受理后，依法适用普通程序，由法官宋颖独任审判，公开开庭进行了审理。原告重德公司之委托诉讼代理人焦恩浩、郭照英到庭参加了诉讼，被告清大公司经本院送达出庭传票无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告重德公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令清大公司向重德公司支付拖欠的物业费共计1611549.60元；2.按合同违约责任约定，清大公司应向重德公司支付违约金490787.69元；3.本案的诉讼费由清大公司承担。事实与理由：涉案物业服务标的项目坐落于北京市石景山区鲁谷大街七十四号。重德公司与清大公司于2017年3月1日至2018年2月28日止和2018年5月1日至2019年4月30日止以及2019年5月1日至2019年7月31日止分别签订了叁份为期壹年或叁个月的物业服务合同，为上述物业项目提供物业服务。重德公司向清大公司收取物业费的依据为双方签订的《物业服务合同》，合同具体履行情况为：1.签订日期2017年3月3日，提供物业服务期限2017年3月1日至2018年2月28日止，共计拖欠物业费36666.60元。2.签订日期2018年5月5日，提供物业服务期限2018年5月1日至2019年4月30日止，共计拖欠物业费1365343.00元。3.签订日期2019年4月30日，提供物业服务期限2019年5月1日至2019年7月31日止，共计拖欠物业费209540.00元。综上所述，合计欠费金额：1611549.60元，按合同违约责任约定，重德公司应收取违约金490787.69元。在此期限之前的物业费清大公司已经缴纳，重德公司不存在重复主张物业费。本合同纠纷曾于2019年9月17日由北京多元调解发展促进会石景山工作站进行调解，并通过双方协商，清大公司同意于2020年1月15日起向重德公司支付所欠物业费，但直至今日没有支付过欠款，综上，请求人民法院在查明事实的基础上，依法支持重德公司的诉讼请求。被告清大公司既未做出答辩，亦未参加本院庭审，未提交证据。本院经审理认定事实如下：重德公司与清大公司有长期物业服务合同关系。2017年3月3日，重德公司与清大公司签订《办公楼保洁专项服务协议》，约定清大公司委托重德公司对其位于石景山区中储粮油脂办公楼的7层至9层办公区域提供卫生保洁专项服务；服务期限为2017年3月1日至2018年2月28日，服务费共计110000元；每季度支付合同总额的25%；如清大公司未按时支付合同款，逾期付款部分需每日向重德公司支付1%的违约金。针对该份合同，重德公司主张清大公司尚有36666.6元服务费未付。2018年5月5日，重德公司与清大公司签订编号为QDZD-2018的《物业服务合同》，约定重德公司为清大公司的办公场所清大世纪教育集团大厦提供物业服务；服务期限2018年5月1日至2019年4月30日；服务费用1365343元，清大公司于每月15日前向重德公司支付113778.58元；如清大公司未按时足额缴纳物业服务费，应当按欠付额的10%支付违约金。针对该份合同，重德公司主张清大公司未支付任何费用。2019年4月30日，重德公司与清大公司签订编号为QDZD-2019的《物业服务合同》，约定重德公司为清大公司的办公场所清大世纪教育集团大厦提供物业服务；服务期限2019年5月1日至2019年7月31日；服务费用209540元，清大公司于每月15日前向重德公司支付69846.67元；如清大公司未按时足额缴纳物业服务费，应当按欠付额的10%支付违约金。针对该份合同，重德公司主张清大公司未支付任何费用。2019年9月17日，重德公司与清大公司在北京市石景山区人民调解委员会的调解下，就上述三份合同所涉的欠费问题达成调解，并签订《诉前调解协议》。根据协议载明，2017年3月1日至2018年2月28日，清大公司共欠物业费36666.60元；2018年5月1日至2019年4月30日，清大公司共欠物业费1365343元；2019年5月1日至2019年7月31日，清大公司共欠物业费209540元，合计拖欠物业费1611549.60元。双方在调解员主持下，达成如下协议：清大公司于2020年1月15日前支付物业费20万元，至双方确认实际交纳物业费110万元全部支付为止，滞纳金194154.30元，重德公司不再追加。但经询问，重德公司确认，清大公司未按该协议履行付款义务。上述事实，有重德公司提交的《办公楼保洁专项服务协议》、《物业服务合同》、《诉前调解协议》及当事人在庭审中的陈述意见在案佐证。本院认为：清大公司与重德公司签订的《办公楼保洁专项服务协议》、《物业服务合同》均系各方真实意思表示，不违反国家法律及行政法规的强制性规定，不侵害第三人的合法利益，应属有效。重德公司已向清大公司提供了保洁及物业服务，在清大公司无证据证明重德公司提供的各项服务不符合相关标准的情况下，清大公司应当按照合同约定的时间及金额向重德公司支付各项服务费用。现双方在其签订的《诉前调解协议》对清大公司的欠款金额予以确认，本院亦不持异议。清大公司未能依约支付服务费用，已属违约，故重德公司有权要求清大公司支付拖欠的服务费1611549.60元及违约金。关于违约金一节，涉案两份《物业服务合同》约定的违约金计算方式及标准并无不妥，重德公司据此要求清大公司支付相关违约金的诉讼请求，本院予以支持。但《办公楼保洁专项服务协议》约定的违约金水平过高，根据公平原则，本院酌情对违约金标准进行调整，并根据清大公司的逾期付款时间节点及欠付金额予以计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告北京清大世纪教育投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京重德物业管理有限责任公司物业服务费1611549.6元；二、被告北京清大世纪教育投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京重德物业管理有限责任公司《办公楼保洁专项服务协议》项下违约金（以9166.6元为本金，自2017年12月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算；以27500元为本金，自2018年3月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的4倍计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算）；三、被告北京清大世纪教育投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告北京重德物业管理有限责任公司编号为QDZD-2018及编号为QDZD-2019的两份《物业服务合同》项下违约金157488.3元；四、驳回原告北京重德物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告北京清大世纪教育投资顾问有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23619元（原告北京重德物业管理有限责任公司已预交），由原告北京重德物业管理有限责任公司负担300元，由被告北京清大世纪教育投资顾问有限公司负担23319元（于本判决生效后七日内交纳）；公告费（以发票金额为准），由被告北京清大世纪教育投资顾问有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  宋 颖二〇二〇年十一月十一日法官助理  张乃伦书 记 员  王晓蒙