北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初17886号原告（反诉被告）：徐莹，女，1969年12月3日出生，汉族，住河北省任丘市。委托诉讼代理人：张军，河北华友律师事务所律师。被告（反诉原告）：王翠翠，女，1986年10月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。第三人：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**304。法定代表人：李峰岩，经理。委托诉讼代理人：余卓，北京链家置地房地产经纪有限公司员工。委托诉讼代理人：王翼瑶，北京链家置地房地产经纪有限公司员工。原告（反诉被告）徐莹与被告（反诉原告）王翠翠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐莹的委托诉讼代理人张军，被告（反诉原告）王翠翠，第三人北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）的委托诉讼代理人王翼瑶参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）徐莹向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告及第三人于2019年8月31日签订的《北京市房屋租赁合同》；2．被告向原告支付租金15771元；3．被告向原告支付违约金5800元；4．被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告在北京链家置地房地产经纪有限公司的居间下于2019年8月31日签订了《北京市房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），合同约定：被告承租原告所有的坐落于北京市通州区怡乐园二区用于居住；租期（注：计算租金的期限）为2019年9月6日至2021年9月5日；月租金5800元；支付方式为押一付三；各期租金支付时间为2019-9-6、2019-12-6、2020-3-6、2020-6-6、2020-9-6、2020-12-6、2021-3-6、2021-6-6;争议解决地为租赁房屋所在地及违约任等。当日，原告将房屋及附属设备设施及卡钥匙等交与被告，为此双方对交与的物品签署了确认文件。当日被告使用帐户名为王籽霖的支付宝账户向原告交付押金5800元，原告出于好心给了被告5日免租金期，所以计算租金的起始日期为2019年9月6日，2019年9月1日、2019年12月7日被告将第一、二期租金向原告支付，到第三期租金的支付日2020年3月6日，由于疫情的影响，原告没有在被告过期后立即讨要第三期房款，原告本想着给被告适当延长一下租期或者适当降一下租金，直至今年5月份，我联系了被告，但被告认为我应该免除其三个月的租金，态度也不好，所以原告坚持向其追讨第三期租金，被告表示前三个月租金不交了，只同意交付6月份的租金，在2020年6月7日向原告支付5800元。并于2020年6月21日通知原告房子已经自行腾空了（注：要求解除房屋租赁合同），并希望交接，原告同意其联系“链家”工作人员，6月22日被告微信通知原告已将房屋钥匙1把、燃气卡和电卡投邮寄交居间人的“链家”，6月23日链家工作人员赵鑫蕾通知原告收到被告寄的快件，链家工作人员于2020年6月26日进屋验收，发现电费欠25元，水表数为218方（承租时表数为197,即用水21方），气卡显示出错，后来原告及链家工作人员通过微信及电话联系被告，落实水电气的费用情况及门禁卡和钥匙一事，被告拒不回应。原告认为：被告自2020年3月6日至6月5日应支付三个月房租17400元，从被告于6月7日支付的5800元扣除6月6日至6月26日的21天房租为4060元及扣除被告应承担的其他费用50元［所欠电费25元、欠水费105元（用水21方，合同约定5元／方，暂按被告未交计算），门禁卡（长方形）两个及门禁卡（小圆）5个的重置价格70元（注：每个10元，由于被告未归还）、以及重换锁的价格30元（由于被告未还其他四把，为安全原告需重新换锁而不是再配几把钥匙）］，和房门钥匙4把的重置价值110元被告应付房租为16160元；被告逾期交付租金（注：第三期）超过10日，根据租赁合同第十一条（一）的规定，被告应向原告支付违约金为月租金的100%；被告提出解除合同，根据租赁合同第十一条（二）的规定，被告应向原告支付违约金为月租金的100%，即被告应向原告支付违约金11600元，押金5800元抵扣后，被告应实际支付违约金5800元。被告（反诉原告）王翠翠辩称：不同意原告诉讼请求，2020年2月7日与徐莹微信联系因疫情影响减免房租，原告同意不要三个月的房租，6月19日联系原告不再租房，原告不同意。6月21日联系链家工作人员，29日说收房了。第三人链家公司述称：诉讼请求不针对我方，认可原告陈述的事实与理由。被告（反诉原告）王翠翠提出反诉请求：判令原告退还押金5800元，退还6月21日至7月6日房屋租金2900元，减去130元的水电费，共计8570元。事实和理由：因工作需要我于2020年8月31日通过链家置地房地产经纪有限公司租赁了原告徐莹位于通州怡乐北街巴克寓所10号楼1单元131室作为校外培训辅导。我不同意原告要求的违约金5800元，因疫情期间北京教委不允许校外机构和幼儿园开课，开学遥遥无期。从2019年1月20日我们放假，直至2020年6月19日，巴克寓所的房子我们一天也没有使用过，没有开课就没有老师，所以更不存在居住的问题，因等待的时间太久我们实在支撑不下去了，所以才选择退租。疫情属于天灾人祸，属于不可抗力，依据链家房屋租赁合同，第十条合同解除第（二）项：因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自动解除。我不同意原告所要求的逾期交付租金赔偿5800元，我交付的费用都是按照和原告协商的日期进行交付的，这个在跟原告徐莹的聊天里面都有明确的交流。我不同意原告要求的缴纳3个月的房租，因2020年3月6日－6月5日为免租期。2020年1月新冠疫情全面爆发，1月底接到教育局通知，不允许进行线下培训活动。2月份该开学的时候疫情一点也没有消退的迹象，反而越来越疯狂。因每次交房租的日期都是7日，我原本想着，原告要是同意免租的事情，我就先凑合着不退租，如果不同意，我就会在2月7号告诉原告退租，这样原告还能退回我一个月的房租（2019年12月7日已付12月、1月、2月这三个月的房租）。于是2月7日我微信告知原告，想看看她是否能给免租，并没有得到原告的回复，于是我打电话给原告，原告明确表示，“疫情期间大家都难，我不会给你要房租的”，但是并没有明确说免租期是多久。2020年5月3日原告发信息，要求我交房租，我认为免租期可能是到期了，但是因为实际困难，后来我们商定6月7号开始交房租，于是2020年6月7日支付给原告6月7日至7月6日一个月的房租5800元。我不同意原告说的巴克寓所换锁的30元费用，我租原告的房子，在办理退房交割的时候，我把钥匙给链家寄过去了，门锁是可以正常使用的，原告为了以后的安全，决定换锁，这个跟我没有关系，我没有道理给她付换锁的费用。原告（反诉被告）徐莹辩称：不同意被告的反诉请求，被告押金用于抵扣被告逾期支付第三期租金的违约金；被告6月7日向原告支付的5800元，我方将6月6日至25日外的多余租金抵扣在应付租金内；被告水费计算的是105元，被告没有证据证明承租起至收房时的21方水费已交；原告没有同意免除3月6日至6月5日期间3个月房租，疫情并不是被告合理解除合同并不承担违约责任、欠付租金的理由。第三人链家公司述称：反诉请求不针对我方，我方经纪人于2020年6月23日收到被告邮寄的涉诉房屋钥匙和电卡、燃气卡，经纪人于6月25日到房屋查看，于26日在三方所在的群聊内将房屋物业费用等情况发送，经纪人于25日协助双方完成房屋交割和物业交割。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月31日，徐莹（出租方、甲方）、王翠翠（承租方、乙方）、链家公司（居间方、丙方）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定：徐莹将位于北京市通州区怡乐园房屋出租给王翠翠，房屋用途为居住。房屋租赁期自2019年9月6日至2021年9月5日，共计2年。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条“租金及押金”约定，租金每月人民币（小写）5800元（大写）伍仟捌佰元整，租金按季支付，支付方式押1付3。各期租金支付日期为2019-9-6、2019-12-6、2020-3-6、2020-6-6、2020-9-6、2020-12-6、2021-3-6、2021-6-6。押金人民币（小写）5800元（大写）伍仟捌佰元整，随第一笔租金支付。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。第五条“其他相关费用的承担方式”约定，租赁期内的下列费用中，物业管理费由甲方承担，水费、电费、燃气费、上网费、车位费由乙方承担。第十条“合同解除”约定，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：1．迟延交付房屋达十日的。2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。4．欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金且影响乙方居住使用的。5．签署本合同后未到起租日，甲方拒绝出租该房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达十日的。2．欠缴各项费用的金额相当于一个月房屋租金的。3．擅自改变房屋用途的。4．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5．保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6．利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7．未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的。8．签署本合同后未到起租日，乙方拒绝承租该房屋的。第十一条“违约责任”约定，（一）甲方有第十条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（二）租赁期内，若双方协商一致解除合同的，提出解除合同需求的一方，应按月租金的100%向对方支付违约金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月租金标准支付违约金。附件一相关费用明细中记载，水费单价5元/t，起计底数为197t，电费单价为0．4883元/度，起计底数为47．65元，燃气费单价为2．63元/m??，起计底数为21．6m??。附件二房屋交割清单记载，电卡、燃气卡各一张，门禁卡5张，门卡2张。该合同还约定了其他条款。同日，王翠翠支付了押金5800元。2020年3月6日至2020年6月5日期间，王翠翠未交纳房屋租金。2020年6月7日，王翠翠支付了房屋租金5800元。2020年2月7日，王翠翠向徐莹发送微信，称因为疫情严重北京教育局不允许开工，开工不知道什么时候了，询问是否可以减免租金。2020年5月3日，徐莹向王翠翠发送微信催缴房租，王翠翠询问是否可以延期两个月，徐莹答复可以逐月给，王翠翠后称可以下月7日给房租。2020年6月21日，王翠翠向徐莹发送微信，称房子已经在昨天晚上腾出来了。6月22日，王翠翠向徐莹发送微信称东西已经寄给链家。王翠翠称徐莹曾承诺疫情期间租金不和王翠翠要了，徐莹称从未说过免租金。2020年6月25日，链家公司赵鑫蕾将徐莹和王翠翠邀请进群聊，通过微信为双方安排交接。赵鑫蕾称电费欠缴25．1元，水用至218吨，天然气剩余74．4立方，每立方2．63元，天然气剩余195．672元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行合同权利和义务。本案中，徐莹与王翠翠签订的房屋租赁合同不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。本案中，双方均认可合同已经解除，仅在解除时间上存有争议，本院确认合同解除日期应为双方合意解除之日即2020年6月21日。关于徐莹要求王翠翠支付租金的诉讼请求，合同解除之前涉案房屋由王翠翠实际使用，王翠翠理应支付相应房屋租金。王翠翠主张徐莹曾同意免除租金，证据不足，本院不予采纳，但鉴于新冠肺炎疫情对徐莹开展教育培训客观上势必造成不利影响，本院基于公平原则酌定减免王翠翠一个月的房屋租金。合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于徐莹主张王翠翠支付违约金的诉讼请求，王翠翠欠缴租金并单方提出退租，根据合同约定应当承担违约责任，故对该项诉讼请求本院予以支持。关于王翠翠所提要求徐莹退还押金的反诉请求，鉴于合同约定房屋租赁押金先抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任后退还，故该项请求与徐莹诉讼请求一并处理。关于王翠翠所提退还房屋租金的反诉请求，应与王翠翠应支付租金一并处理。王翠翠同意从已付租金抵扣门禁卡费、水电费，徐莹同意从所主张租金中抵扣王翠翠结余燃气费，本院对此不持异议。徐莹主张的换锁费无相应证据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）徐莹与被告（反诉原告）王翠翠及第三人北京链家置地房地产经纪有限公司于2019年8月31日签订的《北京市房屋租赁合同》自2020年6月21日解除；二、被告（反诉原告）王翠翠于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）徐莹支付租赁费8897元；三、除已支付的押金5800元不予退还外，被告（反诉原告）王翠翠于本判决生效之日起七日内再向原告（反诉被告）徐莹支付违约金5800元；四、驳回原告（反诉被告）徐莹的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王翠翠的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费340元，减半收取计170元，由原告（反诉被告）徐莹负担86元（已交纳），由被告（反诉原告）王翠翠负担84元，于本判决生效之日起七日内执行清。反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告（反诉原告）王翠翠负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  卫丹二〇二〇年十一月三日书记员  李璠