广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0902民初5397号原告：茂名市怡景物业管理有限公司。住所地：茂名市*******。统一社会信用代码914**********041XL。法定代表人：陈仕孔，该公司经理。委托诉讼代理人：柯沛君，广东南天竹律师事务所律师。被告：练梅坤，女，1981年10月14日出生，汉族，住茂名市****178号大院1号703房，公民身份号码440************824。原告茂名市怡景物业管理有限公司诉被告练梅坤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告茂名市怡景物业管理有限公司的委托诉讼代理人柯沛君到庭参加诉讼，被告练梅坤经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即支付拖欠的物业费3859.47元、住宅水费、垃圾费、加压费1674.93元、各项公摊费用264.89元，合计5799.29元给原告；二、判决被告立即支付因其逾期支付上述物业费的违约金(自逾期之日即2019年2月1日起每日按应缴款千分之三计至付清之日止，暂计至2020年6月30日为2837.32元)给原告；三、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年8月1日签订前期物业服务合同，约定被告购买的位于茂名市****178号利好天成小区******（建筑面积135.42平方米）由原告提供前期物业服务。前期物业服务合同第四章第一条第1点约定：物业服务费由业主按所拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅按每月每平方1.5元计算；第四章第一条第3点约定：小区公共水费、电费分摊由全体业主按户分摊。第四章第一条第6点约定：逾期缴交从逾期之日起每日按应缴款千分之三支付滞纳金；第四章第一条第7点约定：业主在收楼时预交三个月物业服务费，物业服务费用和相关费用按月交纳，应在每月20日至25日前履行交费义务。另外原告已代被告支付住户水费和垃圾费。上述前期物业服务合同，是原、被告的真实意思表示，合法有效。原告已按上述前期物业服务合同的约定，全面适当履行了己方义务。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条的规定，被告应按上述前期物业服务合同履行义务，但被告却拖欠原告物业费和相关费用。其中拖欠物业费3859.47元(自2019年1月1日至2020年7月31日)、拖欠住宅水费、垃圾费和加压费人民币1674.93元(自2018年12月1日至2020年5月31日)、拖欠各项公摊费用264.89元(自2018年12月1日至2020年5月31日)，以上欠费共计4923.32元。另因被告逾期支付相关物业管理费按约定应支付滞纳金为2837.32元(自2019年2月1日起暂计至2020年6月30日，以后续计至付清之日止)给原告。经原告多次催告，被告至今未向原告付清上述费用，为维护原告的合法财产权益，特具状起诉。经审理查明：涉案物业位于茂名市****178号利好天成小区1栋703房（建筑面积135.34平方米）属于被告所有。2017年8月10日，被告在收楼确认书上签名确认办理好天成小区1栋703房的移交手续，及接收该房屋。当日，原告（甲方）与被告（乙方）签订前期物业服务合同，合同中约定：1.原告向被告居住的利好天成小区1栋703房提供物业管理服务，每月的物业管理费为1.5元／平方米，被告房屋的建筑面积为135.34平方米，被告每月应向原告缴纳的物业费为203.01元。2.小区公共消费、电费分摊（地下车库除外）、小区消防水池清洗用水清耗费用、公共设备设施（含排水设备设施、消防设施）维护、维修、检验、检查费用由全体业主按户分摊。3.电梯年检、维护费1栋电梯2层住宅200元/年，2层以上每层递增15元/户/年计收费，每年1月份收本年费用。4.业主在收楼时预缴三个月物业管理服务费；物业服务费用和相关费用按月交纳，各业主应在每月20日至25日前履行交费义务。5.业主逾期缴交上述费用，从逾期之日起每日按应缴款的千分之三向甲方交付滞纳金。6.合同为期不低于五年。签订合同后，原告已依照规定履行了物业管理的义务，被告至今未履行支付从2019年1月1日至2020年7月31日期间的物业费3857.19元（203.01元×19个月），从2018年12月1日至2020年5月31日的住宅水费1250.8元、公用水分摊费12.85元、1栋电梯、步梯分摊费168.26元、小区外用公用照明分摊费32.71元、小区内围公用电分摊费51.08元，用水增压费用4.85元，垃圾费198元，合计5578.2元。另，根据茂发改价格〔2017〕58号文件，居民生活用水为3.05元/立方米（其中基本水价为2元/立方米、城市附加费0.1元/立方米、污水处理费0.95元/立方米），对物业小区、招商引资的特殊优惠政策、趸售用水等公共公益类用水的价格，按综合提供水价格的80%执行，为2.71元/立方米（其中基本水价格1.68元/立方米、城市附加费0.08元/立方米、污水处理费0.95元/立方米），该类别所有到居民终端价格不得突破居民生活用水价格。再根据茂发改价格〔2017〕972号文件，从2017年4月1日起，取消城市附加费，取消后居民居家生活用水水费为2.95元/立方米、公共公益类水费为2.63元/立方米。根据《茂名市市区城市生活垃圾处理收费管理暂行办法》，茂名市市区城市生活垃圾处理费按一表一户，11元/户/月的标准，由环卫部门核准，委托自来水公司代收代缴。原告以被告尚未支付上述物业费等及违约金为由，于2020年8月17日诉至本院，请求判如所诉。以上事实，有原告提供的前期物业服务合同、公摊费用表、EMS快递回单、律师函、公摊费用分摊公示、凭证、发票等证据及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：原告与被告签订的前期物业服务合同，是双方当事人的真实意思表示，合同内容除了其违约金的条款偏高之外，其他合同的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，对合同双方当事人具有法律约束力，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告作为物业管理企业履行了物业服务义务，被告作为业主，接受了物业服务，因此被告应依约支付物业管理费及其他相关费用。1.物业管理费。前期物业服务合同约定的物业服务内容和物业费没有超过《关于公布茂名市区住宅物业服务收费政府指导价的通知》（茂价﹝2012﹞348号）附件1《茂名市区住宅物业服务收费政府指导价基准价和浮动幅度》中有电梯的最高价格1.68元/平方米/月，因此该合同中关于物业服务费的条款为有效条款。原告请求被告支付未缴交的物业服务费，符合法律规定，本院予以支持。被告应向原告支付2019年1月1日至2020年7月31日期间的物业费3857.19元（203.01元×19个月）。2.住宅水费。物业服务公司抄记用水数据，计算出水费，是物业服务公司日常管理中的通常做法，原告已提供抄表记录及缴费发票，根据茂发改价格〔2017〕58号文件的规定，被告自2018年12月1日起水费应按2.95元/立方米计算。根据原告对被告的水表抄表情况，被告应向原告缴纳2018年12月1日至2020年5月31日的住宅水费为1250.8元（2.95元/立方米×424立方米）。3.生活垃圾费。原告已按照《茂名市市区城市生活垃圾处理收费管理暂行办法》的规定向自来水公司为被告代缴了生活垃圾费，故原告请求被告向其支付2018年12月1日至2020年5月31日的生活垃圾费198元（11元/月×18个月）依据充分，本院予以支持。4.其他分摊费用。原告已提供抄表记录及缴费发票，根据原告对被告的抄表情况，被告应向原告缴纳2018年12月1日至2020年5月31日的公用水分摊费12.85元，1栋电梯、步梯分摊费168.26元，小区外用公用照明分摊费32.71元，小区内围公用电分摊费51.08元，用水增压费用4.85元。5.违约金。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，原、被告在前期物业服务合同中约定，业主逾期缴交上述费用，从逾期之日起每日按应缴款的千分之三向原告交付滞纳金，该约定属于违约金过分高于造成的损失的条款，根据上述规定，综合本案的实际情况，本院调整被告应向原告支付的尚欠的物业费3857.19元的30%作为滞纳金，即应支付滞纳金1157.16元给原告较为适宜。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，自行承担举证不能和放弃诉讼权利的不利后果，本案依法适用缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十九条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告练梅坤于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费物业费3859.47元给原告茂名市怡景物业管理有限公司。二、被告练梅坤于本判决发生法律效力之日起十日内支付费用1713.7元（包含住宅水费1250.8元，垃圾费198元，公用水分摊费12.85元，电梯、步梯分摊费168.26元，小区外用公用照明分摊费32.71元，小区内围公用电分摊费51.08元，用水增压费用4.85元给原告茂名市怡景物业管理有限公司）。三、被告于本判决发生法律效力之日起十日内支付滞纳金1157.16元给原告茂名市怡景物业管理有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序减半收取受理费25元（原告已预交），由被告负担。被告应负担的受理费用，限被告在本判决书发生法律效力之日起七日内交纳相应金额到指定账户（账户名称及账号详见本院另行送达的缴费通知书）。逾期不交纳的，依法强制执行。原告已预交应由被告负担的诉讼费用25元，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员 陈 玲二〇二〇年十一月十七日书记员 张晓敏书记员 陈 庄