四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初7002号 原告：唐建钢，男，1973年11月13日出生，汉族，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：贾刚，南充市天顺法律服务所法律工作者。 被告：宋会君，男，1968年7月21日出生，汉族，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：贺小平，四川鑫中云律师事务所律师。 原告唐建钢与被告宋会君房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年9月17日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月26日公开开庭进行了审理，原告唐建钢及诉讼代理人贾刚与被告宋会君及诉讼代理人贺小平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐建钢向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的门面租赁合同，被告退还原告剩余房屋租金46666元及保证金10000元；2、判决被告支付原告违约金140000元及法律服务费10000元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原、被告于2017年10月1日签订《个人门面租赁合同》，约定被告将位于南充市顺庆区××街××层××号房屋租赁给原告，租期三年，即从2017年11月1日起至2020年10月30日止。由于该房屋被告在租赁给原告时已抵押贷款，现案涉房屋已被拍卖，该房屋所有权人要求原告立即搬出。因原被告签订的租赁合同租期未到，被告存在欺骗、隐瞒该房屋已被抵押的事实，导致合同无法继续履行，被告存在严重违约，应当承担违约责任，同时，因被告违约引起本案诉讼，原告聘请代理人产生了法律服务费10000元。原告多次找被告要求退还剩余租金、保证金和承担违约责任及损失未果，为维护原告合法权益，特诉至本院提出上述诉请。 被告宋会君辩称：原、被告双方签订《个人门面租赁合同》是事实，同意按照剩余租期（即2020年7月30日至2020年10月30日）计算剩余租金为35000元。在签订租赁合同后，被告收取了原告10000元保证金是事实，同意退还该10000元保证金。根据双方合同第9条约定的违约责任中，并未约定违约金，只是约定了“如一方违约，违约方应向守约方赔偿实际发生的各种经济损失”，原告主张的“按租房的2倍”过高，因此违约金的主张无合同的约定，实际损失应以实际发生为准。同时，原告在诉状中并未请求赔偿经济损失，故被告不应支付经济损失。原被告均因本案的纠纷聘请了律师，产生的法律服务费虽与本案有关联，但双方并未对此有约定，因此应各自承担各自的费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事 人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明认定事实如下：2017年10月1日，原告唐建钢（甲方）与被告宋会君（乙方）签订《个人门面租赁合同》一份，约定被告将位于南充市顺庆区××街××层××号建筑面积为72.83平方米房屋出租给原告，租赁期限从2017年11月1日起至2020年10月30日止，共三年。合同约定每年租金为14万元，于签合同时一次性付清，次年房租提前60天交付。乙方需向甲方缴纳合同保证金壹万元，合同还约定了双方其他权利、义务。合同签订后，原告于2017年10月9日向被告给付租金14万元,2017年10月16日给付履约保证金1万元，2018年9月3日给付租金14万元、2019年8月31日给付租金14万元。原告租赁房屋后用来经营服装店。 再查明：成都小企业融资担保有限责任公司系案涉房屋抵押权人，抵押权设定时间为2017年6月6日。2019年10月11日，四川省成都高新技术产业开发区人民法院对宋会君、案外人董翠芬所有的位于南充市顺庆区××街××层××号商铺（房屋权证号：0××9）予以查封，2019年12月18日，该院作出（2019）川0191执8928号之一执行裁定书，裁定：“一、案外人唐建钢对南充市顺庆区××街××层××号商铺（房屋权证号：0××9）的租赁权不得对抗本案申请执行人；二、案外人唐建钢在15日内将南充市顺庆区××街××层××号商铺（房屋权证号：0××9）返还至被执行人宋会君、董翠芳。逾期不还，本院将强制执行”。2020年7月15日，案外人李青松发出公告，其内容“唐建钢先生，关于你租赁南充市顺庆区科苑街23号1层房屋门面，面积约73平方米，现该房屋产权归属于李青松，限你在收到公告后十日内立即搬出，特此公告”。 另查明：2020年7月29日，案外人李佳出具交房清单：“今已收到门面科苑街59（23）号，交房人：唐建钢，收房人：李佳，2020.7.29号”。因货物堆积过多需处理，原告唐建刚希望继续承租该房屋，但案外人李青松（房屋所有权人）仅同意租赁一个月。2020年8月9日，原告唐建钢向案外人李青松支付了一个月的租金，案外人李青松出具收条：“今收到唐建钢科苑街59号门面租金11600元，大写：壹万壹仟陆佰元整，租用时间：2020年7月31日至2020年8月30日止，收款人：李青松，2020.8.9”。 本院认为，本案原告唐建钢与被告宋会君签订的《个人门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规规定，合法有效，予以确认。该合同自双方当事人签订后即生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案合同履行过程中因被告未告知原告租赁房租已抵押的事实，导致租赁合同在履行过程中，因案涉房屋所有权人发生变更而不能继续履行，现原告起诉要求解除双方签订的《个人门面租赁合同》符合法律规定，本院予以支持。租赁合同生效后，原告依据合同按时支付了截止2020年10月30日的租金合计42万元和保证金10000元，现因被告的原因导致剩余的三个月租期无法继续履行，故原告请求被告退还多交付的租金35000元（140000元÷12个月×3个月）和保证金10000元的请求，本院予以支持。被告唐建钢租赁案涉房屋时，未告知原告案涉租赁房屋已设定抵押的事实；同时，在租赁合同的履行过程中，因被告的债权人行使抵押权而导致案涉租赁房屋被法院拍卖给案外人李青松、李佳，导致该租赁合同不能继续履行，因此被告的行为已构成违约，应当向原告承担违约责任。原告租赁案涉房屋的目的是用于服装经营，而原告将房屋移交给案外人李青松时请求继续租赁，但李青松、李佳仅同意租赁一个月，向李青松、李佳支付租金11600元。原告为了继续销售库存的货物，一边经营、一边在周边寻找适当的房屋，但至今未找到合适的经营房屋。由于被告的违约行为给原告造成一定的损失，本院根据双方合同履行情况、被告过错违约程度、原告可能的损失程度等因素，本院酌定原告的各项损失为30000元。原告因与被告产生纠纷诉至法院，并不必然产生律师服务费，同时双方在租赁合同中并未对产生诉讼纠纷、引起纠纷的一方应当承担赔偿守约方的律师服务费进行约定，因此原告请求被告赔偿该律师服务费10000元，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，判决如下： 一、解除原告唐建钢与被告宋会君于2017年10月1 日签订的《个人门面租赁合同》； 二、被告宋会君于本判决生效后十五日内退还原告唐建钢租金35000元及保证金10000元； 三、被告宋会君于本判决生效后十五日内给付原告唐建钢各项损失费30000元； 四、驳回原告唐建钢的其他诉讼请求。 本案案件受理费2200元，由被告宋会君负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应 当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之 规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行，逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信人员名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李春霞 二〇二〇年十一月五日 书记员  张佳佳