苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0591民初10171号 原告：翁哲，男，1974年11月9日出生，汉族，住苏州市相城区。 委托诉讼代理人：姚宇倩，女，1975年7月16日出生，汉族，住苏州市相城区。 被告：陆森琰，男，1985年7月25日出生，汉族，住苏州工业园区东港。 委托诉讼代理人：沈洁，江苏虎丘律师事务所律师。 原告翁哲与被告陆森琰迁让纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告翁哲及其委托诉讼代理人姚宇倩，被告陆森琰的委托诉讼代理人沈洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告翁哲提出诉讼请求：1.陆森琰停止非法侵占行为，返还苏州工业园区东港新村152幢自行车库两间(分别位于公共防盗门西侧内、外)，并恢复自行车库原状；2.诉讼费由陆森琰承担。事实和理由：原告与被告于2019年8月8日在苏州工业园区房地产交易管理中心签订了《苏州市存量房买卖合同》，原告将位于苏州工业园区东港新村152幢402室房产出售给被告。合同要约内容仅限402室91平方米房产，不包含其它附属房屋。2020年6月，原告发现被告通过撬锁、换门方式非法侵占原告所有的两个自行车库，并擅自将两个自行车库之间的隔墙拆除。关于两个自行车库所有权归属原告的依据如下：1、《苏州市存量房买卖合同》中，附件一第三条明确本次交易的内容不包含房屋的附属物，被告夫妻双方在共同签字时未提出异议。2、自行车库的原始购买单据仍在原告手中，也并未与被告签订自行车库所有权的转让协议。3、房产交易结束后，原告未将自行车库正式移交给被告。综上所述，被告已严重侵犯原告合法权益、损害原告切身利益。被告行为已属侵权，非法占有。 被告陆森琰辩称：原告的诉请无事实和法律依据，无证据予以支持，原告是因为要涨价而未果，故意进行恶意诉讼，因此请求驳回原告起诉。 经审理查明，2019年4月24日，翁哲、姚宇倩（售房人、甲方）及陆森琰（购房人、乙方）与苏州高新区大隆房产中介服务部（中介方）签订《房屋买卖中介服务协议》一份，约定：甲方将坐落于苏州工业园区东港新村152幢402室房屋出售给乙方，房屋建筑面积91平方米，成交价格309万元。付款方式为乙方于2019年4月24日前给付甲方定金10万元，乙方需向银行贷款，甲乙双方于2019年6月30日前进行资金托管，并及时办理银行贷款手续。该房屋内的附属设施等在房屋交接时，应列写房屋移交清单，甲方、乙方、中介方签字后以示认可。协议第十一条列明了其他约定事项：1、经甲、乙双方商定，甲方愿意出售东港新村152幢402室及附属阁楼、自行车库2间给乙方。2、甲方净到手309万元，乙方承担该套房屋所有的税费。3、网签价格为160万元，差额的房款与资金托管当天支付清。4、合同一经签订，双方不得违约，否则按总房款的20%作为违约金。5、甲方承担该套房屋内学区可用、未占用，已满五年。 同日，翁哲、姚宇倩出具收条，言明收到陆森琰购房定金10万元。 2019年6月25日，翁哲、姚宇倩（售房人）与陆森琰、过晓燕（购房人）签订《补充协议》一份，内容为：1、售房人与购房人于2019年6月25日在苏州工业园区房产交易中心进行网签合同事宜，并预约资金托管日期为2019年7月3日前。2、按售房人要求，网签合同价格为100万元，购房人于2019年6月25日支付房款199万元。网签合同资金托管100万元，加上购房人于2019年4月24日支付的购房定金10万元及2019年6月25日购房人支付的房款199万元，共计309万元，与房屋买卖协议上的合同价一致。3、资金托管当天，购房人即刻办理园区公积金贷款事宜，不得拖延，待贷款下来后双方即刻办理房屋过户手续。资金托管协议买卖双方各执一份原件。4、售房人与购房人过户当天完成后新产证的领取人为陆森琰，产证领取单交于翁哲处存放。等新产证制证完成后，双方即刻前往园区房产交易中心办理资金托管、资金的领取和产生领取等交割事宜，并于当天进行房屋交接。 同日，翁哲、姚宇倩收款后，出具收条，言明收到陆森琰购房款199万元。 2019年6月28日，陆森琰将416000元汇入资金托管账户。后陆森琰又通过办理公积金贷款手续，由中国建设银行将贷款584000元汇入资金托管账户。 2019年8月6日，翁哲作为借款人出具借条，内容为：“今有翁哲（身份证号：）向陆森琰（身份证号：）借款现金人民币10000元（壹万元整）。备注：如翁哲、姚宇倩于2019年8月9日前到苏州工业园区房产交易中心配合签字，将东港新村152-402室过户至陆森琰名下，该借款人民币壹万元可作为补贴款，不用归还。”同日，陆森琰向翁哲支付了该1万元。 2019年8月8日，翁哲、姚宇倩（出卖人）与陆森琰、过晓燕（买受人）在苏州工业园区房地产交易管理中心网签《苏州市存量房买卖合同》，内容包括：标的物为苏州工业园区东港新村152幢402室房屋。随同该房屋同时转让给买受人的房屋附属物品详见本合同附件一。该房屋的价款为100万元。房屋交付日期为不动产转移登记完毕之日起2日内，交付时，买卖双方应对房屋及其钥匙、房屋附属物品、装饰装修、相关物品清单上进行签字确认。房屋买卖过程中应当缴纳的有关税费，由买卖双方各自按国家和省市相关规定分别缴纳。买卖双方均未委托房地产经纪机构居间代理本房屋买卖事宜，无需承担房屋买卖居间代理佣金。附件一房屋附属物品清单中第三条内容为：“不动产登记以外其它附属房屋状况为下列第种。（可以全选）【1】附属阁楼：。【2】附属汽车库：。【3】附属自行车库：。” 同日，翁哲在苏州工业园区房地产交易管理中心将涉案房屋大门钥匙及电子防盗门钥匙交付给了陆森琰。 2020年6月22日，姚宇倩与陆森琰因涉案自行车库被陆森琰占用发生争执。 2020年6月30日，姚宇倩与陆森琰因涉案自行车库被陆森琰占用发生争执，引发扭扯纠纷。 另查明，案涉房屋苏州工业园区东港新村152幢402室原登记于翁哲名下，系房改补贴所购房屋，产权登记没有记载《房屋买卖中介服务协议》中约定的附属阁楼、自行车库2间，该2间自行车库购置款由翁哲于1999年12月1日支付苏州市郊区住宅建设开发有限公司。 以上事实，由房屋买卖中介服务协议、收条、补充协议、付款凭证、交款单、借条、苏州市存量房买卖合同、接处警工作登记表、房产证、车库款收据等证据及庭审笔录予以证实，本院予以确认。 诉讼中，陆森琰陈述：房屋买卖中介服务协议上买卖标的物包括附属阁楼以及自行车库两间。虽然网签合同约定的成交价为100万元，但实际上双方真实的成交价为房屋买卖中介服务协议上的309万元，该事实由其实际支付房款的情况清楚地予以证实。补充协议的签订是应翁哲要求，双方对网签价格进行了调整。补充协议同时能够证明，双方实际履行的价格仍为房屋买卖中介服务协议上约定的价格，网签合同显然是备案所需。加上最终支付的补贴款1万元，其合计支出了购房款310万元。翁哲因出售房屋后要求涨价未果，故意进行本案恶意诉讼。如果按照翁哲陈述，双方应按网签合同履行，则翁哲应返还其房款200余万元，其也愿将自行车库返还翁哲。翁哲于2019年8月8日交付给其的钥匙包括一间自行车库钥匙，翁哲称另一间车库锁坏了，无钥匙，因为反正要重新装修，所以其无所谓。涉案房屋并非毛坯房，有简单装修。 翁哲陈述：房屋买卖中介服务协议上明确约定，该房屋内的附属设施等在房屋交接时，应列写房屋移交清单，但其未将自行车库列入移交清单给陆森琰，且其并没有将房屋移交清单提供给陆森琰，所以未履行此协议。网签合同约定成交价格100万元，其实就是陆森琰为了省钱逃税，跳过中介与其交易，因此房屋买卖中介服务协议是否有效还值得商榷。房屋买卖中介服务协议签订时，其确实打算将自行车库一并出售后来其改变主意，网签合同中也就没有约定买卖车库，车库购置凭证仍在其手中，在网签合同时陆森琰也没有提出异议。根据法律规定后签订的合同才是双方真实意思表示。陆森琰明知双方通过网签合同约定了买卖不含车库，但后来又反悔，且拿着不充分的证据非法侵占涉案自行车库。其于2019年8月8日交付给陆森琰的钥匙不包括自行车库钥匙。其没有将自行车库交付给陆森琰。涉案房屋是毛坯房，原来确实有简单装修，但出售时很多装修已坏得差不多了。涉案房屋确有阁楼，面积在40-50平方米，未在产证中体现。 本院认为，《房屋买卖中介服务协议》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，应为有效，双方当事人均应诚信履行。陆森琰已将双方约定的成交价款309万元支付翁哲，网签成交价格也是经双方补充协议约定，即便陆森琰少交了税费，翁哲也因此提前获得了本该至交易结束才能取得的大额房款，双方均因此获益，更何况，根据补充协议的约定，网签价格变更为100万元是应翁哲要求而作出。翁哲不仅依约取得了售房款309万元，且根据双方的约定还获得了补贴款1万元。而网签合同约定的价款为100万元，并约定有关交易税费由买卖双方各自缴纳，还约定买卖双方均未委托房地产经纪机构居间代理本房屋买卖事宜，无需承担房屋买卖居间代理佣金，且附件一房屋附属物品清单中第三条虽未明确附属设施包括双方争议的自行车库，但同样也没有明确附属设施包括双方并无争议的阁楼，种种条款表明，网签合同只是双方当事人为了办理过户手续而签署，双方当事人实际履行的并非网签合同，而是《房屋买卖中介服务协议》及《补充协议》等，因此买卖标的物的确定应当依据的是《房屋买卖中介服务协议》及《补充协议》等，而非网签合同。《房屋买卖中介服务协议》明确约定随同交易的包括诉争两间自行车库，因此，在陆森琰履行完毕付款义务后，翁哲理应及时将诉争两间自行车库交付陆森琰。双方过户手续早已办理完毕，案涉相关房屋也已完成交付，现翁哲以两间车库不在交易范围为由，主张陆森琰返还两间车库，明显体现其违反合同义务的意愿。尽管双方就陆森琰占有诉争两间车库的实际方式陈述不一，但即便陆森琰实际占有两间车库并非出于翁哲的主动交付，也可理解为陆森琰的自力救济行为，即便翁哲认为陆森琰该自力救济行为不当，该两间车库也本该交付陆森琰，现已由陆森琰占有，未影响翁哲合法权益。综上，翁哲以陆森琰非法侵占其诉争自行车库为由，诉请陆森琰恢复自行车库原状并返还，缺乏事实和法律依据，本院碍难支持。 综上所述，原告翁哲的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告翁哲的诉讼请求。 案件受理费减半收取40元，由原告翁哲负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  刘 洋 二〇二〇年十一月三十日 见习书记员  朱振东