广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1302民初10046号原告：钟冬燕，女，汉族，1973年4月10日出生，身份证号码：441************505，住址：广东省深圳市宝安区***********。被告：惠州优乐购商业经营管理有限公司，住所地：惠州市惠城区*************。法定代表人：张某1。委托代理人：练贤君，广东伟伦律师事务所律师。委托代理人：黄伟通，广东伟伦（仲恺）律师事务所律师。原告钟冬燕诉被告惠州优乐购商业经营管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告钟冬燕到庭参加诉讼,被告惠州优乐购商业经营管理有限公司的委托代理人黄伟通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告钟冬燕诉称，被告业务员骗原告于2015年11月14日签订了一份商铺买卖合同（合同编号20151114001），原告当即付清（打了9.6折及三年返租款后-受骗了)购房款220000元。被告因其消防不过关无法办理各自独立的房地产证，故应解除合同，并各自返还，被告应当返还原告的购房款本金和孳息。合同第六条第二项规定：买卖逾期办理产权过户手续的违约责任，自逾期之日起每日按千分之0.5的标准向买方支付违约金。被告办证届满期为2016年8月24日(即从2015年11月14日收款日起算280天为办证期)，从2016年8月24日至2020年10月24日止（判决时止共约1520日，每日110元违约金计算）共计违约金约167200元。诉讼请求：一、解除原、被告商铺买卖合同（合同编号20151114001），并由被告立即返还购房款本金220000元及孳息（从2015年11月14日起至偿清之日止，按年利率6%计算共65000元）总金额共285000元。二、判令被告立即向原告支付延迟办理房地产证违约220000元X0.5/1000X1520日(2016年8月24日至2020年10月24日）=167200元。三、诉讼费用由被告负担。被告惠州优乐购商业经营管理有限公司辩称，一、根据商品房买卖合同司法解释第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，双方签订的合同无效，合同中的违约金约定也无效，原告仅需返还被告的购房款，原告的第二项诉请没有法律依据。二、原告主张的购房款利息过高，本案非民间借贷，故利息应按银行的同期贷款利率计算。三、双方签订的商铺买卖合同无效，合同中的违约条款也无效，所以原告主张的延期办理房地产证违约金不应得到支持，即使该诉求得到支持，原告的违约金起算日期也不正确。双方在商铺买卖合同第四条第一项中约定，卖方应在280个工作日内完成向房产管理局递交过户资料手续，其前提是买方付完所有购房款以及相关税费，原告未能证明其在什么时候交完相关的税费，故该违约金起算日期没有证据证明，且违约金过高。本院查明的事实经审理查明，原告钟冬燕作为买方与被告惠州优乐购商业经营管理有限公司作为卖方于2015年11月14日共同签订了《商铺买卖合同》，该合同约定：“第一条、买卖商铺情况：买卖商铺位于惠州市惠城区********************商铺【以下简称该商铺】转让给买方，房产用途为商场，登记建筑积为8.91平方米，套内建筑面积为4.32平方米(以上面积均以《房地产权证》登记的面积为准)。买方已经核实产权相关文件记载信息并同意在此状况下签订本《商铺买卖合同》。第二条、买卖商铺价格：买、卖双方议定该商铺转让交易总金额为￥220000元整【大写：贰拾贰万元整】第三条、付款方式及期限：买方于2015年11月14日前一次性付清......第四条、过户手续办理及税费承担：1、买方支付完所有购房款【办理银行按揭贷款的以按揭款到帐为准】以及相关税、费后【以最后一次收款日期为准，下同】，卖方应在280个工作日内完成向房产管理局递交过户资料手续，并取得房产管理局受理产权过户的回执，具体出证日期以房产管理局公示的承诺期限或受理回执载明的期限为准.2、如买方未按时付清所有购房款以及相关税费，或未及时办理产权过户的公证委托手续，办理房产过户手续时间顺延......5、卖方应按照政府规定以及本合同约定，支付过户交易应有买方承担的契税、规费【由卖方预收代付，具体以实际发生为准，多退少补】第六条、违约责任：（二）卖方逾期办理产权过户手续的违约责任:1、自约定过户期限届满次日起至实际取得房产管理局受理回执之日止，卖方以该房地产转让总价款为基数每日按0.5‰的标准向买方支付违约金，合同继续履行。2、自约定过户期限届满次日起超过180个工作日，买方有权解除合同、卖方除按照上述第1项约定标准支付违约金外，应全额返还买方的购房款。”该合同有原告钟冬燕签字和被告惠州优乐购商业经营管理有限公司盖章确认。原告提交一份由被告惠州优乐购商业经营管理有限公司出具的《收款收据》，载明被告于2015年11月14日收到原告支付涉案商铺的购房款220000元，用于证明原告依约向被告足额支付了涉案购房款。庭审期间，原告称其向被告支付了涉案商铺的办证费1500元，但未交税费，系因被告与原告约定先由被告垫付涉案商铺的税费，等涉案商铺房产证办好后再向被告支付税费，而被告一直未通知原告支付税费。庭审期间，被告诉称因涉案商铺未办理预售许可证，涉案合同系无效合同。但被告并未提交相关证据予以证明。另查，被告未将涉案购房款220000元退还给原告。又查，本案《起诉状》副本于2020年7月22日送达被告。裁判结果及理由本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据审理查明，原告钟冬燕与被告惠州优乐购商业经营管理有限公司于2015年11月14日共同签订《商铺买卖合同》，系双方当事人意思自治，双方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。上述合同签订后，原告依约于2015年11月14日向被告足额支付了涉案购房款220000元，被告理应于2016年8月21日前为原告办理位于惠州市惠城区********************商铺的产权证书，但直至庭审之日被告仍未履行上述义务，被告的行为显然构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，原告请求解除涉案《商铺买卖合同》，于法有据，本院予以支持。故，原、被告双方于2015年11月14日签订的《商铺买卖合同》于起诉状副本送达被告之日起即2020年7月23日解除。至于被告诉称因涉案商铺未办理预售许可证，涉案《商铺买卖合同》系无效合同，被告并未提交相关证据予以证明，应承担举证不利之责，即使被告上述陈述属实，因此所产生的不利法律后果均应由被告承担。且根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告应向原告退还涉案购房款220000元。关于原告请求被告支付违约金及利息的问题。涉案《商铺买卖合同》约定以220000元为基数，按日利率万分之五计算违约金过高，本院酌定违约金应以220000元为基数，按日利率万分之一点五即年利率5.47%计算。至于违约金的起算日期，虽被告诉称由于原告未向被告支付涉案税费，无法确定违约金的起算日期，但原告已履行合同主要义务，原告未支付税费系与被告能否办理房产证所造成的不确定性有密切关联，应不可归责于原告，因此，被告依约应于2016年8月21日前办理房产证，违约金的起算日期应从2016年8月21日起计算。但原告请求违约金的同时又请求被告支付相应的孳息，鉴于该合同不能履行的主要过错在于被告方，被告理应支付占用原告所缴纳房款220000元之日起至返还之日止的相关利息，又鉴于原告诉请的利息按年利率6%符合法律规定，而本院酌情调整的违约金利率低于年利率6%，故本院确定在违约金和利息重合部分，仅支持相应的利息，故被告应向原告支付相关利息（利息以220000元为基数，自2015年11月15日计至清偿之日止，按年利率6%计算）综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：确认原告钟冬燕与被告惠州优乐购商业经营管理有限公司于2015年11月14日签订的《商铺买卖合同》于2020年7月23日予以解除。被告惠州优乐购商业经营管理有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告钟冬燕返还购房款人民币220000元及利息（利息以人民币220000元为基数，自2015年11月15日起计至计偿清之日止，按年利率6%计算）驳回原告钟冬燕的其他诉讼请求。如未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8083元，由原告负担4034元，被告负担4049元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 贺晔晖审 判 员 黄链生审 判 员 李红波二〇二〇年十月二十三日法官助理 周家琪书 记 员 黄惠芳附：相关法条《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。