江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0114民初2216号原告：王俊，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：曹越，江苏博事达律师事务所律师。被告：南京金陵橡胶厂有限公司，统一社会信用代码913201111348867407，住所地南京市雨花台区普德村**3-1。法定代表人：陆新光，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：禹海，江苏当代国安律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘备，江苏当代国安律师事务所律师。被告：潘广红，住南京市秦淮区。委托诉讼代理人:胡博斌,江苏致邦律师事务所律师.原告王俊与被告南京金陵橡胶厂有限公司（以下简称金陵橡胶厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告王俊及其委托诉讼代理人曹越，被告南京金陵橡胶厂有限公司的委托诉讼代理人禹海、刘备，被告潘广红的委托诉讼代理人胡博斌到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告王俊向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告金陵橡胶厂之间签订的两份合同（租赁合同和补充协议）并要求被告金陵橡胶厂返还原告已支付的租金2092530元及滞纳金，滞纳金按照日万分之一，自2019年5月31日计算到实际支付之日止。2.被告金陵橡胶厂支付209253元违约金；3.被告潘广红对上述金额承担连带责任；4.本案诉讼费、保全费由被告金陵橡胶厂承担。事实与理由：2018年1月26日，原告经被告潘广红介绍，与金陵橡胶厂签订《南京普德科创研发社区房屋租赁合同》，约定原告承租南京市雨花台区，房屋面积129.09平方米，租赁期限20年，月租金3800元，总租金912000元，交付时间为2019年5月31日。同日，原告与金陵橡胶厂签订《房屋租赁补充协议》，约定：按现行市场价格，原告应补足被告2092530元，原告享有该房屋的全部权益即所有权。合同签订后，原告支付了2092530元。2018年2月12日，被告潘广红向原告出具承诺书，承诺若相应房屋2019年5月左右拿不到手，被告潘广红愿意承担一切责任。原告向被告催告拿房，被告至今未交房，构成违约，原告遂诉。关于付款情况，原告于2018年2月12日支付给被告潘广红1200000元，2018年2月12日与被告潘广红约定用柴油款抵扣500000租金，2019年2月13日原告委托王某，付给被告潘广红的儿子400000元，2018年4月19日被告金陵橡胶厂出具收据给原告，原告的付款义务已经履行完毕，总共支付210万元。被告金陵橡胶厂辩称，原告陈述的并非客观事实，本案纠纷涉及的主债务双方主体为王俊与潘广红，金陵橡胶厂只是协助办理相关手续。金陵橡胶厂实际收到原告款项是100000元，尽管需要退款也应当以100000元为限，且原告无证据证实其已经向金陵橡胶厂有限公司支付2092530元，故被告金陵橡胶厂也不应当支付209253元的违约金。被告潘广红辩称，被告潘广红之前是挂靠南京弘瑞公司名下，以弘瑞公司名义承接南京颐和置业有限公司龙江里的工程，工程是2015年6年初开始，颐和公司大概欠付工程款700余万元，因为颐和公司没有能力支付剩余尾款，经过颐和公司、弘瑞公司与被告金陵橡胶厂确认以工程款抵房的方式，用两套房屋抵扣，其中一套就是涉案房屋，这就是被告金陵橡胶厂出具的收条中载明的是工程款抵租金，所以潘广红认为原告主张租金支付完成，潘广红没有异议。对于连带责任，潘广红认为不应该承担连带担保责任，相关责任应当由被告金陵橡胶厂承担。颐和公司实际控制人是徐某1，弘瑞实际控制人是徐某2，他们是兄弟，橡胶厂公司原来的实际控制人也是徐某2，徐某3是徐某1和徐某2的父亲，这相当于是家族企业，因为颐和公司不能支付工程款以后，金陵橡胶厂公司就用房屋来抵充工程款，然后被告潘广红找到原告，然后原告给付被告潘广红的两百多万，然后我们把工程款用于抵扣租金，所以原告在陈述当中说款项给付给被告潘广红，这个事实是认可的。本院经审理认定事实如下：2018年1月26日，原告王俊（乙方）与被告金陵橡胶厂（甲方）签订《南京普德科创研发社区房屋租赁合同》，约定：南京普德科创研发社区的土地性质系科研用地，土地使用年限为50年，乙方清楚并了解上述土地性质的前提下，自愿租赁本园房屋用于办公、宿舍、自用等；房屋坐落于南京市雨花台区；建筑面积123.09平方米；租赁期限20年，总租金计912000元；甲方于2019年5月31日前将该房屋交付给乙方。关于违约责任，合同第9.2条约定，甲方逾期交付房屋的，每逾期1日，应按房屋总租金的万分之一向乙方支付滞纳金；甲方逾期交付房屋，经乙方催告后30天内仍未履约的，乙方有权解除合同，甲方应于合同解除后10个工作日内将已收款退还乙方，同时甲方应向乙方支付相当于该房屋总租金10%的违约金。双方就各自权利义务及责任做出相应约定。同日，原、被告签订《房屋租赁补充协议》，约定：1、租赁期满如乙方不以书面形式提出终止，甲、乙双方视为合同永久生效；2、乙方在按合同正常租赁使用该房屋期间，如遇有政府政策性拆迁征用等行为，乙方在满足下列条款的前提下，享有所租赁房屋相对应得全部权益和义务：（1）按现行市场价格，乙方应补足2092530元（含已支付租金）；（2）甲方全额退还乙方押金，互不计算利息；……；4、为稳定甲方租赁市场，甲方鼓励乙方长期租赁合作，甲乙双方约定，如乙方租赁该房屋支付总租金达到或超过甲方预期总收入2092530元，乙方则永久享有该房屋及其相对应的全部权益和义务，……。2018年2月12日，被告潘广红出具两份《承诺书》，其中一份载明：潘广红以南京弘瑞建设实业有限公司（以下简称弘瑞公司）名义承建南京颐和置业有限公司（以下简称颐和公司）龙江里项目基础工程，工程尾款已结清；我已取得南京金陵橡胶厂有限公司普德科创研发社区甲室，面积123.09平方米；乙室，面积168.41平方米；至此，本人与颐和公司再无经济纠纷。另注明：本人自愿将南京金陵橡胶厂有限公司普德科创研发社区甲室，面积123.09平方米转让给王俊。另一份《承诺书》载明：兹有我介绍王俊购买南京金陵橡胶厂1栋804室123.09㎡房屋一套（按17000元/㎡计算），总计人民币2092530元；此款由王俊按期支付给我，以收款凭条为据，若此房到2019年5月份左右拿不到手，或初其他任何差错，一切责任有我承担。关于王俊的付款情况，原告向被告金陵橡胶厂共支付100000元，被告金陵橡胶厂予以认可。关于剩余款项，因原告与潘广红之间存在经济往来并有债权债务关系，双方协商一致，形成以潘广红向王俊转让南京金陵橡胶厂有限公司普德科创研发社区甲室工抵房的债权，而剩余房款在原告与潘广红之间结算的合意。被告金陵橡胶厂亦同意就甲室与原告缔结合同关系，遂有上述《南京普德科创研发社区房屋租赁合同》及补充协议。2018年4月19日，被告金陵橡胶厂向原告出具《收据》，载明：收到王俊2092530元，收款方式为工程款抵房，收款事由为租用金橡厂房款（甲室）。另查明，涉案金陵橡胶厂普德科创研发社区项目于2017年取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，涉案土地用途为科教用地（科技研发），建设用途用于科研、实验楼。以上事实，有《南京普德科创研发社区房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、收据、承诺书、缴款单、银行转账凭证及当事人陈述予以证实。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。关于本案所涉法律关系，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为20年，同日又签订《补充协议》，实质上变更租赁合同内容，并约定按市场价格由原告支付房款并享有房屋全部权益及义务，该合同中所谓租赁并非当事人的真实意思表示，双方合同目的而是一方交付购房款，一方交付房屋并转让房屋永久权益，符合房屋买卖合同法律关系的一般特征。但是，涉案土地性质为科教用地，应当严格按照《城乡规划法》和《土地管理法》的规定进行建设，本案被告却违法规定，擅自将科研用地及房屋出售给自然人，以签订《房屋租赁合同》行房屋买卖之实，违反了法律、行政法规的强制性规定，故合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现合同无效，被告金陵橡胶厂实际收取的100000元应当予以返还。关于利息及违约金，因合同无效，原告按《房屋租赁合同》及《补充协议》的约定主张并无事实依据，但考虑到被告擅自销售科研用地，对导致合同无效存在过错，故因此应当对原告赔偿相应的资金占用期间的损失，根据原告付款事实，本院确认损失如下：以100000元为基数，自2018年4月19日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。由于被告金陵橡胶厂并未实际收取剩余房款，原告主张返还并无事实和法律依据。关于潘广红的责任，剩余房款实际在原告与潘广红之间结算，该二人之间存在债权债务关系，潘广红虽将取得1幢804室工抵房的债权转让给原告，但从其出具的《承诺书》来看，表明其对王俊购买涉案房屋所可能引发的风险承担责任，符合担保的形式，潘广红个人为原告与被告金陵橡胶厂之间房屋买卖合同的履行做出担保。而目前房屋买卖合同无效，作为从合同的担保合同亦应属无效。原告主张被告潘广红承担担保责任无事实和法律依据，本院不予支持。虽然合同被认定无效，原告无法通过该房屋买卖合同关系或担保合同关系挽回其财产损失，但是，原告可依据原基础法律关系向潘广红另行主张相应权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条，《中华人民共和国土地管理法》第二十一条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告南京金陵橡胶厂有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告王俊100000元及利息（自2018年4月19日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日至实际履行之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告王俊对被告潘广红的诉讼请求；三、驳回原告王俊的其他诉讼请求。如果被告南京金陵橡胶厂有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费26740元，保全费5000元，合计31746元，由原告王俊负担28426元，被告南京金陵橡胶厂有限公司负担3320元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  陈 波审 判 员  刘 芳人民陪审员  张爱琴二〇二〇年十一月二十六日法官 助理  史佳丽书 记 员  於国瑾