广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民初151号 原告（案外人）：黄金山，男，1990年10月25日出生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。 委托诉讼代理人：陆杰英，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：安国堂，男，1956年11月27日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。 委托诉讼代理人：张立，广西群智律师事务所律师。 第三人（被执行人）：李敬人，男，1959年2月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 原告黄金山与被告安国堂、第三人李敬人案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月14日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2020年9月22日公开开庭进行审理。原告黄金山的委托诉讼代理人陆杰英、被告安国堂的委托诉讼代理人张立到庭参加诉讼，第三人李敬人经本院依法公告传唤不到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄金山向本院提出诉讼请求：不得执行位于北海市房屋，确认该房屋的所有权归原告所有。事实与理由：2014年6月25日，黄金山与北海创宇房地产开发公司（以下简称创宇公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定黄金山购买位于北海市房屋，面积为62.63平方米，房屋总价280019元。黄金山于合同签订当日支付房款84019元，于2014年10月26日支付房款84000元，于2015年4月26日支付房款56000元，于2015年9月23日支付房款56000元。之后，创宇公司依约将房屋交付黄金山装修使用，因创宇公司的原因该房未办理过户手续。北海市中级人民法院在执行（2018）桂05执80号案件时，查封了涉案房屋。黄金山为此向法院提出执行异议申请，法院以黄金山所举证据不足以证实已付清全款为由驳回其异议请求。黄金山认为，其与创宇公司签订《商品房买卖合同》早于法院查封涉案房屋的时间，且合同为双方真意合致，于法不悖，应为有效。黄金山于合同签订后已付清全部房款，创宇公司亦将房屋交付其使用，且黄金山在北海市除涉案房屋外名下无其他用于居住的房屋。因此，根据《最高人民法院关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定，黄金山的诉请具有法律和事实依据。此外，即使涉案商品房根据《联建合同》及《补充协议》约定，属于李敬人的应分财产，但“上海花园”商住楼是以创宇公司名义开发并销售，黄金山作为善意购房者，对房屋享有的合法权益应受法律保护。 被告安国堂答辩称，根据相关法律规定，执行异议之诉应由案外人进行举证，故本案原告黄金山负有相关举证之责。北海市中级人民法院作出的（2020）桂05执异40号裁定系在查清事实基础上作出的，法院驳回黄金山异议请求的理由系其提供的发票未能证明其已付清全部款项，故黄金山对涉案房屋不享有能够排除法院强制执行的权益，对其诉请应予驳回。 第三人李敬人未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。 原告黄金山就其诉讼请求向本院提供的证据有：1.身份证，拟证明原告的诉讼主体资格；2.《商品房买卖合同》及附件，拟证明原告向创宇公司购买涉案商品房；3.购房发票、首付款刷卡单、购房款收据、《证明》，拟证明原告已经支付完毕涉案购房款；4.收据、照片，拟证明涉案房屋已经交付原告使用；5.公告，拟证明北海市中级人民法院查封了原告购买的涉案商品房；6.执行裁定书，拟证明北海市中级人民法院驳回原告的执行异议申请；7.不动产登记信息查询证明，拟证明原告名下在北海市没有用于居住的房屋；8.银行流水、结婚证、户口本，拟证明原告母亲代原告向创宇公司转账支付涉案购房款。9.证人祝某出庭作证证言，证明朱恒蕊与黄金山系母子关系，证明其代黄金山支付了购房款；10.房地产交易纳税申报审核表，拟证明涉案房屋已经完税；11.物业合同，拟证明涉案房屋于2015年4月26日交付予原告使用；12.广西有线数字电视业务申请表，拟证明涉案房屋于2015年6月29日已开通有线电视；13.装饰工程合同书、装饰工程预售单、辅料预售表，拟证明涉案房屋于2015年5月6日开始装修；14.收款收据，拟证明原告交付物业水电费；15.情况说明，拟证明原告向开发商交付开户费。 被告安国堂就其辩称向本院提供的证据有：执行异议申请书、执行复议申请书，拟证明原告对涉案房屋的查封已经多次提起异议，均被驳回。 第三人李敬人未向本院提交证据。 被告安国堂对原告黄金山提交的证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2的三性均有异议，认为没有证据证实合同已经备案；对证据3的三性均有异议，认为如果支付全款应提交全部购房发票；对证据4有异议，认为收据系由创宇公司单方制作，而照片拍摄地点不清；对证据5、6均无异议；对证据7有异议，认为不足以证实涉案房屋为其唯一住房；对证据8有异议，认为不能证明付款真实性，无对方账户及名称，认为户口本与本案无关；对证据9证人证言的三性无异议；对证据10的真实性、合法性无异议，只能证明相关税款已交付，不能证实交付相关购房款；对证据11的三性有异议，与之前系列案质证意见一致，创宇公司及其关联方的证据无法判定；对证据12的真实合法性无异议，关联性有异议，与黄金山有无付款无关联；证据13三性由法院认定，但与黄金山是否付款无关；对证据14的三性不予认可，按物业合同缴费期应自2015年1月1日交付相关费用，现黄金山仅能提供2019年的交费单据；对证据15的三性均有异议，通过多案表明创宇公司在本系列案中可随意出具证明。 原告黄金山对被告安国堂提交的证据的关联性不予认可。第三人李敬人未到庭参加诉讼，视为放弃对上述证据进行质证的权利。 本院认为，对于双方均无异议的证据，本院确认其证明力并予采纳，对于其他部分证据，因双方均无证据推翻其真实合法性，且与本案有一定的关联性，故本院亦予以采纳作为认定本案事实的参考依据。 结合本案证据、庭审笔录及相关生效判决认定的事实，本院确认如下法律事实：李敬人与创宇公司于2012年7月25日签订《上海花园项目联合开发建设合同》（以下简称《联建合同》），约定双方合作开发建设“上海花园”商住楼项目，工程竣工后创宇公司须把房产总建筑面积的67%抵偿给李敬人，作为李敬人工程款投入的费用，李敬人对抵偿的房屋具有处理权，项目以创宇公司的名义开发，创宇公司须按李敬人的委托要求，以开发商名义配合李敬人办理产权和销售或转让及抵押相关手续。同年8月18日，李敬人与创宇公司签订《补充协议》，约定工程竣工后创宇公司把“上海花园”商住楼中的2号楼和3号楼抵偿给李敬人，作为李敬人工程款投入的费用，地下室除公共部分外均按此比例划分支配使用。在本院执行过程中，创宇公司出具《情况说明》确认上述协议载明的情况。本案中“上海花园”2幢0705房屋属于上述《联建合同》中约定的抵偿给李敬人的房产范围，应在本院执行查封范围内。 安国堂诉李敬人、创宇公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年3月22日作出（2016）桂05民初40号民事判决：一、李敬人向安国堂归还借款2190万元及利息（利息计算标准：以借款本金2190万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，从2013年10月2日起计至还清款项之日止，已归还的1100万元应在利息总额范围内分段予以扣除，剩余部分扣减本金）；二、驳回安国堂对李敬人的其他诉讼请求；三、驳回安国堂对创宇公司的诉讼请求。安国堂对该判决不服，向广西壮族自治区高级人民法院提出上诉。广西壮族自治区高级人民法院于2017年11月27日作出（2017）桂民终163号民事判决：一、维持北海市中级人民法院（2016）桂05民初40号民事判决第二项、第三项；二、变更北海市中级人民法院（2016）桂05民初40号民事判决第一项为：李敬人在判决生效之日起十日内向安国堂归还借款本金17884509.58元及相应利息（利息计算：至2015年5月7日李敬人应归还利息5097264.57元；从2015年5月8日起，以17884509.58元为基数，按年利率24%计息至还清款项之日止）；三、李敬人在判决生效之日起十日内向安国堂归还借款本金1900000元及相应利息（从2016年7月26日起，以1900000元为基数，按年利率6%计算至还清款项之日止）。 上述判决发生法律效力后，本院于2018年3月9日以（2018）桂05执80号执行案立案执行。执行过程中，本院于2018年4月15日作出（2018）桂05执80号执行裁定书，查封了李敬人分配所得的坐落于北海市部分房地产（包括2号、3号楼部分商品房和2号、3号楼一楼至二楼商铺以及地下室1001至1098号停车位）。在上述案件执行过程中，创宇公司出具《情况说明》，对其与李敬人合作建设的“上海花园”商住楼项目及房产分配、处置情况作出说明：“上海花园”商住楼项目总建筑面积的67%即三栋楼中的2、3号二栋楼归李敬人，李敬人已将其分得的房产全部销售完毕。本案中“上海花园”X幢X号房屋属于上述《联建合同》中约定抵偿给李敬人的房产范围，亦在本院查封范围内。 2014年6月25日，黄金山与创宇公司签订《商品房买卖合同》，约定购买位于北海市房屋，该房屋用途为住宅，建筑面积为62.63平方米，单价为4471元每平方米，总价款为280019元。合同签订当日，黄金山的母亲祝某以刷卡消费方式向创宇公司名下的银行账户（终端号为45055075）支付84000元，创宇公司出具《收据》及《销售不动产统一发票》，均载明收到黄金山交来的涉案X号房屋购房款84019元，2014年7月17日，黄金山交纳了相关房屋契税。2014年10月26日，祝某以刷卡消费方式向创宇公司名下的银行账户（交易明细中的交易机构名称为45055075）支付84000元，创宇公司于当日出具《收据》确认收到该笔房款。祝某于2015年4月26日以同样方式支付59676元（黄金山解释称其中3676元为开户费，另56000元为房款），创宇公司于当日出具《收据》确认收到房款56000元。同日，创宇公司将涉案房屋交付黄金山使用。2015年9月23日，创宇公司出具《收据》，载明收到黄金山交来的涉案房款56000元。截止2020年2月26日，黄金山名下在北海市没有房屋登记信息。“上海花园”商住楼项目于2013年9月30日取得《北海商品房预售许可证》，该商住楼项目至今未办理综合竣工验收手续。 在上述案件执行过程中，创宇公司曾以本院查封其名下“上海花园”房产错误，且“上海花园”2幢0705号房屋已出售给黄金山为由提出异议，本院裁定驳回其异议请求后，创宇公司向广西高院申请复议，后以买受人已提起执行异议为由申请撤回复议。黄金山以涉案房屋是其个人向创宇公司购买的合法房产，法院因李敬人个人债务查封涉案房屋错误为由，提出执行异议。本院经审查后，认为黄金山提交的证据不足以证实其已向创宇公司付清全部房款，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，其享有的权益不足以排除法院对涉案房屋的查封，遂作出（2020）桂05执异40号执行裁定书，驳回黄金山的异议的请求。黄金山对该裁定不服，提出本案执行异议诉讼。 本院认为，根据李敬人与创宇公司签订的《联建合同》和《补充协议》约定，涉案“上海花园”商住楼项目是由李敬人与创宇公司合作开发建设，工程竣工后创宇公司须把房产总建筑面积的67%抵偿给李敬人，作为李敬人工程款投入的费用，李敬人对抵偿的房屋具有处理权。结合创宇公司向本院出具的关于“上海花园商住楼项目总建筑面积的67%即三栋楼中的2、3号二栋楼归李敬人，李敬人已将其分得的房产全部销售完毕”的《情况说明》，可以证明涉案房屋虽然登记在创宇公司名下，但创宇公司已根据《联建合同》和《补充协议》的约定分配给了李敬人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”的规定，本院根据房产登记情况和创宇公司出具的情况说明，对涉案房屋采取查封措施具有相关法律依据。但在本院查封涉案房屋后，案外人黄金山以其已购买了涉案房屋为由对该查封标的物提出了异议。 本案是案外人执行异议之诉，争议的焦点在于原告黄金山对涉案商品房是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该法律规定是基于生存权至上的考虑而设置的特别规定，其目的是为了保护消费者购房人的权利。也即只要消费者购房人对被执行的商品房符合上述法律规定的条件，法律就赋予其对该商品房的物权期待权以排除执行的效力。如上分析，“上海花园”商住楼项目是由李敬人与创宇公司联合开发，根据双方《联建合同》和《补充协议》的约定和创宇公司的书面确认，“上海花园”2、3幢楼房在2012年双方已明确分配给李敬人，李敬人已是上述房屋的实际权利人并享有了处置权，而创宇公司依约负有配合李敬人以创宇公司名义对外销售房屋的义务。黄金山作为善意购买者，无法知晓开发商内部的合作关系，而《商品房买卖合同》是由关正生与开发商创宇公司签订，购房款收取人和房屋交付人也均是创宇公司，因此，黄金山于2014年6月25日与创宇公司签订的《商品房买卖合同》，是黄金山和创宇公司乃至李敬人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效之合同。合同签订后，黄金山向创宇公司支付了购房款280019元并缴纳了相关房屋契税，黄金山对此向法院提交了相关银行转账凭证及《收据》《销售不动产统一发票》《房地产交易纳税申报审核表》等证据予以佐证。本院认为，现有证据足以认定黄金山已付清涉案商品房全部房款280019元，且签约及付款行为均发生在本院对涉案房屋采取查封措施之前。此外，涉案商品房为住宅用房，黄金山在北海市除涉案房屋外无其他用于居住的房屋。因此，黄金山对涉案房屋的权利符合了上述法律规定的条件，享有了消费者购房人的物权期待权，在权利保护顺位上，消费者购房人的物权期待权优先于普通金钱债权乃至具有优先受偿权的金钱债权，故对黄金山的合法权益应予以保护。黄金山请求停止对涉案房屋的执行，依法有据，本院予以支持。对于黄金山要求确认该商品房归其所有的主张，因根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产物权的设立以登记为要件，黄金山虽与创宇公司签订《商品房买卖合同》，但该合同只是物权变动的原因行为，不能直接发生物权变动的法律效果，不能据此确认商品房归黄金山所有，故过金山请求确认涉案商品房归其所有，于法无据，本院不予支持。 综上所述，原告黄金山对涉案商品房享有的权益足以排除法院的强制执行，对其请求停止执行涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持；对黄金山要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条规定和依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民法总则》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、不得执行位于北海市房屋； 二、驳回原告黄金山的其他诉讼请求。 案件受理费5500.28元，由被告安国堂负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 本院（2020）桂05执异40号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 方 嫄 书 记 员 庄 娜