北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初16960号原告（反诉被告）：大稿国际文化有限公司，住所地北京市通州区梨园镇怡乐中路**。法定代表人：楚智程，总经理。委托诉讼代理人：周明，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王冰洁，女，1983年10月3日出生，满族，该公司员工。被告（反诉原告）：糖果壳（北京）文化有限责任公司，住，住所地北京市通州区/div>法定代表人：张宗强，男，1987年3月18日出生，汉族，该公司经理，住北京市通州区漷县镇码头村**。委托诉讼代理人：赵学田，男，1946年10月25日出生，汉族，该公司副经理。原告（反诉被告）大稿国际文化有限公司（以下简称大稿公司）诉被告（反诉原告）糖果壳（北京）文化有限责任公司（以下简称糖果壳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的的决定》，依法适用普通程序，由审判员薛兵独任审理，公开开庭进行了审理。本案原告大稿公司的委托诉讼代理人周明、王冰洁，被告糖果壳公司的法定代表人张宗强以及委托诉讼代理人赵学田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）大稿公司向本院提出诉讼请求称：1、判令自2020年9月1日解除双方的租赁合同关系，被告向原告腾退房屋；2、判令被告向原告支付房租及物业费149234.6元；3、判令被告支付逾期房租的违约金138577.8元（其中以2019年9月1日至2020年2月29日欠付租金28010元为基数，按日千分之五标准，从2020年1月16日计算至2020年8月31日；以2020年3月1日至2020年8月31日欠付租金115920元为基数，按日千分之五标准，从2020年3月1日计算至2020年8月31日。）；4、判令被告支付房屋占用费3.45元/平米/天，物业费1.98元/平米/月（自2020年9月1日之后至办理完毕交接手续、恢复原状搬离之日止）；5、诉讼费由被告承担。事实与理由如下：原被告双方于2018年9月1日签订《租赁合同》（编号：XXXXXXXX），根据该合同约定，原告将其整体运营、统一管理的物业中的一部分出租给被告。乙方承租的物业为X座C-D下号，面积为210平米。租期为3年，第一年租金为229950元，第二年租金为229950元，第三年租金为264442.5元。租金以每6个月为支付期限，每个支付期限之前10日内支付下一期租金。合同还约定了其他相关条款。原告在合同生效后即履行了应当承担的相关义务，被告亦接收进驻物业开展经营活动。但被告自2019年9月1日之后即开始欠缴相关费用至今未予支付。为维护原告合法权益，特诉至法院。被告（反诉原告）糖果壳公司辩称：不同意原告的诉讼请求，自2019年9月份原告将被告租赁的房屋上层租给了跑酷运动公司噪音极大导致被告无法正常经营，原告违背了合同的约定严重干扰了被告的经营活动并多次与其领导及工作人员协调均未得到解决，我方于2020年1月交纳租金，但是看原告实在不给解决楼上的噪音问题，所以从2020年2月开始不再交纳租金，我方认为不缴纳租金属于合理合法，原告无权要求我方支付违约金及使用费，原告的行为给被告造成损失，根据民法总则法律规定，原告的过错给被告造成损失应予赔偿。被告（反诉原告）糖果壳公司同时提起反诉，请求判令：1、2018年9月1日双方签订的《房屋租赁合同》无效；2、原告返还被告因合同无效所取得的房屋租金364538元；3、原告赔偿被告损失100万元（装修费50万元、会员退费50万元）；4、原告承担本案诉讼费用。事实和理由：一、房屋租赁合同无效。2018年9月1日，双方签订了房屋租赁合同。被反诉人将北京市通州区怡乐中路Y号（现门牌号E）X座C-D下号，面积约210平方米，租给反诉人经营使用。出租房屋通集字第00425号房屋所有权证第六页北京房屋登记表（平房附页）中F幢及百度搜索“大稿国际艺术区”房屋图片信息查询到房屋原始照片两张，记载了出租房屋的外貌和房屋的内部结构，均证实该出租房屋为平房结构，不存在上下号之分，然而被反诉人将出租房屋隔成上下层，隔层为钢结构，存在安全隐患。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。被反诉人违背上述法律规定，将出租的平房隔成多层分别出租，所签订的合同无效。二、返还租金。根据上述事实，双方签订的房屋租赁合同被认定无效后，依据《中华人民共和国民法总则》第157条第一款规定：民事法律行为无效、被撤销或者不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还。被反诉人因无效的租赁合同取得的财产（房屋租金、押金、工商许可证租金、押金），依法应当返还给反诉人。三、被反诉人违约，致使反诉人无法经营，造成损失。租赁合同第七条第七款约定：甲方尊重乙方的办公经营权利，不干涉乙方正常的经营活动。被反诉人违章建设，将其出租的平房隔成上下层。反诉人经营期间，2019年9月被反诉人将上层租给跑酷运动，其噪音之大，酷似地震，且始终持续致使反诉人无法正常经营，至今停业。在此期间与被反诉人多次协商未果。被反诉人违背合同约定，给反诉人造成会员退费利润损失、装修费损失。依据《中华人民共和国民法总则》第157条第二款，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。综上，被反诉人违背法律，违背合同约定，反诉人的诉讼请求合情、合理、合法，请求人民法院予以支持。针对被告（反诉原告）糖果壳公司的反诉，原告（反诉被告）大稿公司辩称：不同意被告的全部反诉请求，合同是有效的并实际履行交纳了租金，涉案厂房是老旧厂房，是以现状租赁的，被告了解，不存在原告欺诈或者是故意隐瞒。我方认为合同是有效的故不存在返还的问题。对于被告的第三项诉求不同意，我方认为与本案无关。经审理查明：2018年9月1日，大稿公司（合同甲方，出租人）与糖果壳公司（合同乙方，承租人）签订《租赁合同》一份，约定大稿公司将位于北京市通州区怡乐中路Y号（现门牌号E号）X座C-D下号，面积约210平方米出租给糖果壳公司经营使用。租赁期限为3年，自2018年9月1日起（起租日），至2021年8月31日止。甲乙双方议定，自2018年9月1日起至2019年8月31日止，该物业租金为人民币3元/平方米/日计算(该租金不含物业管理费、不含水电费供暖费以及其它费用)，租金为人民币229950元整。甲乙双方议定，自2019年9月1日起至2020年8月31日止，该物业租金为人民币3元/平方米/日计算(该租金不含物业管理费、不含水电费供暖费以及其它费用)，租金为人民币229950元整。甲乙双方议定，自2020年9月1日起至2021年8月31日止，该物业租金为人民币3.45元/平方米/日计算(该租金不含物业管理费、不含水电费供暖费以及其它费用)，租金为264442.5元整。租金按6个月为一个支付期。租金签署合同之日支付，先支付后使用。乙方必须在每一支付期开始的10日前全额付清租金。为确保该物业及附属设施安全完好及租赁期内相关费用的如期支付，乙方同意于签订本房屋租赁合同的同时支付给甲方保证金31938元，作为乙方履行本合同义务的保证金。合同第九条本合同的变更、解除、终止项下，第9.2条约定：在租赁期限内，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，并不返还乙方保证金，同时，乙方应自本合同解除之日起5日内迁出该物业。如乙方拒不迁出甲方有权采取相关措施（包括断水断电、换锁及将该物业内物品清出至第三方位置存放或公证处提存等方式）。同时，乙方应按照本合同第十一条第11.3条款承担违约责任……9.2.3，乙方迟延支付全部或部分租金累计超过30日的。合同第十一条违约责任项下，第11.2约定，租赁期间，乙方逾期全部或逾期部分租金的，每逾期一日，每日应向甲方支付未支付租金总额的5‰作为违约金，超过1个月仍未付清租金和违约金的甲方有权解除本合同，并收回该物业同时保证金不予退还。第11.3约定，租赁期满或合同解除后，乙方须将该物业无条件且无偿地交还给甲方（应当符合正常使用后的状态）。同时保证按照乙方原已装修改造的主体结构状态（包括但不限于已改造的楼层主体结构、门窗改造、隔断墙地砖等一切固定附属设施）交还给甲方，不得拆除和损毁，如有违反，应照价赔偿。逾期交还该物业的，每逾期一日，乙方则应向甲方缴纳滞留金（相当于日租金及物业管理费总额的300%）。但甲方收取该滞留金并不代表甲方认可乙方的逾期滞留。此外，即使乙方支付上述滞留金，甲方有权对于该物业内的所有物品及附属物（乙方在此同意放弃该财物的所有权，任由甲方或物业管理公司处置）在不做另行通知的情况下，截断该物业的水电、电话及其他供应，并有权收回该物业。此外，租赁期满或合同解除后，甲方有权拒绝乙方或其雇员、代理人、授权人、客户或者访客进入该物业。第11.4约定，在租赁期限内逾期或不足额逾期交付水电及物业管理等其它费用的，每逾期一日，每日应支付相当于未支付款项5‰的违约金逾期缴纳或者不足额逾期交纳超过30日的，甲方有权采取措施切断相应能源的供应，由此造成的一切经济损失和相关法律责任，由乙方自行承担。合同第十四条其他事项第14.4项约定：大稿艺术区的厂房（包括该物业）由大稿村办企业修建并拥有产权，其允许甲方进行统一招商转租，该厂房现由甲方整体规划及营运。乙方对前述情况已知晓并同意承租。同日，糖果壳公司在《艺术区其他费用及相关事宜确认书》上盖章，该确认书显示，糖果壳公司承租空间物业费为1.98元/平/月，面积为210平方米，全年物业费为4989.6元。该笔费用须在合同签订时一次性交付。租赁合同签订后，双方如约履行。原告大稿公司将案涉场地交付给被告糖果壳公司，被告糖果壳公司装修后在此地从事餐饮及萨克斯培训经营。糖果壳公司亦如约交纳了保证金31938元以及第一年即2018年9月1日至2019年8月31日的租金229950元，以及物业费4989.6元。在需要交纳2019年9月1日至2020年2月29日半年期租金114975元时，被告糖果壳公司于2019年10月22日向原告大稿公司法定代表人楚智程转账76650元，于2020年1月8日再次转账10000元，共计86650元，原告大稿公司认可此系被告糖果壳公司交纳的租金，金额亦无异议。2020年3月1日至2020年8月31日的租金被告糖果壳公司未交纳。关于延迟交纳2019年9月1日至2020年2月29日期间租金以及不交纳2020年3月1日至2020年8月31日期间租金的原因。被告糖果壳公司称，原告大稿公司将被告承租房屋的楼上出租给了巴客元素（北京）文化发展有限公司，从事跑酷运动（为方便论述，以下简称跑酷公司），于2019年11月份开始营业，噪音极大对糖果壳公司的经营造成影响。与原告大稿公司协商未果后，交了一部分房租后就没有再交。在本院询问楼上跑酷对其造成影响的具体表现时，被告糖果壳公司回复为震动和灰尘，由于震动线路经常短路，屋内没有办法待人。自从2019年11月跑酷公司开张，生意就在走下坡路，吃饭的人就越来越少，培训还能上网课，现场没人了。原告大稿公司认为被告糖果壳公司入驻装修时拆除了承重墙，是导致震动强烈的原因。关于拆除墙体一事，被告糖果壳公司否认其所拆除墙体为承重墙，且在装修时已将设计施工图纸向原告进行备案，原告予以同意方才开始装修，拆除之后为了保证安全其还加固了一根横梁。因被告糖果壳公司未交纳租金，原告大稿公司将其诉至法院，要求解除合同、腾退房屋、交纳剩余租金、占用使用费、物业费及违约金。关于违约金之计算，原告大稿公司称，因2019年9月1日至2020年2月29日半年期租金被告糖果壳公司已交纳86650元，按日租金折算后交纳至2020年1月15日，故此段欠付租金从2020年1月16日起算，按合同约定的日千分之五标准计算至2020年8月31日。2020年3月1日至2020年8月31日的租金被告糖果壳公司未交纳，因此违约金从2020年3月1日计算至2020年8月31日。2020年9月2日，本院通过线上云法庭的形式组织双方庭前谈话，并向被告糖果壳公司送达了原告的起诉状。2020年9月11日，原告大稿公司另行向被告糖果壳公司出具《解除合同及腾退房屋通知书》，载明：贵司与我司于2018年9月1日签署《租赁合同》，约定贵司承租我司所运营的北京市通州区怡乐中路E号大稿艺术园区X座C-D（下）号物业。但在合同履行过程中，贵司自2019年9月1日起拖欠房屋租金至今。经多次沟通，贵司至今仍未缴纳，给我司带来了严重的经济损失。现依据合同第九条第9.2.3款约定：乙方延迟支付全部或部分租金累计超过30日的，甲方有权单方解除本合同，并不返还乙方保证金，同时，乙方应自本合同解除之日起5日内迁出该物业如乙方拒不迁出甲方有权采取相关措施（包括断水断电、换锁及将该物业内物品清出至第三方位置存放或公证处提存等方式）。同时，乙方应按照本合同第十一条第11.3条款承担违约责任之约定。基于上述，我司已经起诉至通州区人民法院，现特再次致函贵司并提出如下严重要求：一、再次通知，贵我双方签订的合同已解除。请贵司收到本通知之日起五日内立即迁出该物业（腾退所租赁的房屋）。二、请贵司严格按照合同相关约定五日内与我司联系并办理合同解除、交房及退租等相关手续。原告自称通过快递、现场张贴、微信发送的方式向被告送达了上述通知书，并提供了快递流转单、现场张贴照片、微信聊天截图在案佐证，被告否认收到快递，称未看到现场张贴的通知书，被告认可微信中收到了通知书，但没有看内容。在本案审理过程中，因双方均同意不再继续履行合同，为避免双方损失扩大，本院向双方释明可先行腾退，但被告糖果壳公司未予同意。现诉争房屋由被告继续占有使用。另查，原北京市通县半壁店大街Y号（现为通州区怡乐中路E号）的房屋所有权人为北京市京洲企业集团公司。涉案租赁标的即为上述房屋的一部分，北京市京洲企业集团公司将包括涉案标的在内的房屋出租给本案原告大稿公司。为此，原告大稿公司提供了北京市房地产管理局颁发的通集字第00425号《房屋所有权证》在案佐证。该证所附《北京市房屋登记表》（平房）显示，产别为“集体产”，第F幢房屋即为本案诉争房屋所在地。被告糖果壳公司对《房屋所有权证》予以认可，但主张其与原告大稿公司签订的《租赁合同》无效。理由为，该证显示F幢房屋为平房，而其承租时已被原告大稿公司通过内部隔层的方式改造为楼房，其认为大稿公司将平房隔成多层分别出租的行为违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告大稿公司对此不予认可，称涉案房屋是已经合法取得房屋所有权证的集体产权房屋。在主张合同无效的前提下，被告糖果壳公司反诉要求大稿公司退还在该合同项下已经交纳的：1、2018年9月1日至2019年8月31日的租金229950元；2、2019年9月1日至2020年2月29日的租金86650元；3、保证金31938元；4、办理营业执照押金10000元以及地址使用费6000元。以上合计364538元。关于前述第4项的办证押金及地址使用费，原告大稿公司对金额予以认可，但认为系被告糖果壳公司法定代表人张宗强在本案租赁场地注册的另一家公司“北京蓝忆文化传媒有限公司”交纳的，与本案无关。被告糖果壳公司对大稿公司所称办证押金、场地使用费交纳主体予以认可。同时，被告糖果壳公司反诉要求原告大稿公司赔偿装修损失50万元及会员退费损失50万元。其中，装修损失系被告依据装修预算书估算得来，会员费用还没有退给学员。在本案审理过程中，本院向被告糖果壳公司释明，若经审理本案合同为有效，是否变更诉讼请求。被告糖果壳公司坚持合同无效的主张，不变更诉讼请求。上述事实，有房屋租赁合同、房屋所有权证、厂房租赁合同、解除合同及腾退房屋通知书、租金发票、录音、照片及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：公民、法人的合法权益受法律保护。依法成立的合同对双方当事人具有法律拘束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案首要争议焦点为原、被告双方签订的《租赁合同》的效力。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，诉争房屋已取得有权机关颁发的《房屋所有权证》，登记在北京市京洲企业集团公司名下。原告大稿公司从北京市京洲企业集团公司取得包含本案诉争房屋在内的房屋经营权后，将其出租给被告糖果壳公司的行为并无不妥，不存在法律规定的合同无效情形。被告糖果壳公司以原告大稿公司将平房通过内部隔层的方式改造为楼房的行为未取得建设规划许可证，进而导致合同无效的主张，无充分的事实和法律依据。本案租赁合同为双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故，本院对被告糖果壳公司反诉要求判令租赁合同无效的主张不予支持。对于被告糖果壳公司反诉要求原告大稿公司因合同无效返还取得的财产364538元、赔偿装修损失50万元、会员退费50万元的主张，本院亦无法支持。至于在合同解除的前提下，被告糖果壳公司返还财产、赔偿损失的诉求能否得到支持，因经本院释明，被告糖果壳公司在本案中坚持合同无效的意见，未予变更反诉诉讼请求，故本院对此不予处理。本案第二争议焦点为合同有效前提下，导致合同无法继续履行的违约责任认定。原告大稿公司认为被告糖果壳公司延迟交纳2019年9月1日至2020年2月29日期间租金以及不交纳2020年3月1日至2020年8月31日期间租金的行为属于违约行为；被告糖果壳公司虽主张合同无效，但其在陈述反诉理由时提出大稿公司将楼上房屋出租给跑酷公司，产生的震动、噪音致使己方无法经营，属于大稿公司的违约行为。本院认为，本案中，被告糖果壳公司并未提供充分有效的证据证实跑酷公司的运营与己方无法运营之间的关联性，无法将跑酷公司的入驻视作原告大稿公司在租赁合同项下的违约行为。糖果壳公司延迟交纳2019年9月1日至2020年2月29日期间租金以及不交纳2020年3月1日至2020年8月31日期间租金的行为不妥，属于违约。双方签订的租赁合同约定，乙方迟延支付全部或部分租金累计超过30日的，甲方有权单方解除合同，并不返还乙方保证金。现原告大稿公司据此主张解除租赁合同，并要求被告糖果壳公司腾退房屋的主张，有充分的事实和合同依据，本院对此予以支持。至于解除合同的时间，因原告大稿公司并未举证证明其在本案起诉之前曾向被告糖果壳公司发送解除合同的通知，故合同解除日期应为原告起诉状副本送达被告之日即2020年9月2日。现原告大稿公司要求被告糖果壳公司支付合同履行期内房租的诉讼请求，理由正当，本院对此予以支持。同时，考虑到因应对新冠疫情，被告糖果壳公司的经营确实受到影响，被告糖果壳公司亦要求对疫情期间的租金予以5折减免，本院综合考虑疫情防控影响，依据公平原则，对被告糖果壳公司在疫情防控期间内的租金按80%计算。经核算，扣除被告糖果壳公司已经交纳的86650元，其应向原告继续交纳2019年9月1日至2020年9月1日期间的房屋租金121029.5元，至于原告主张的过高部分，本院不予支持。至于原告大稿公司主张的物业费4989.6元，理由正当，证据充分，本院对此予以支持。原告大稿公司主张被告糖果壳公司以未支付租金为基数按照每日千分之五的标准支付违约金，其中，2019年9月1日至2020年2月29日未支付租金28010元相应的违约金从2020年1月16日计算至2020年8月31日，2020年3月1日至2020年8月31日未支付租金115920元相应的违约金从2020年3月1日计算至2020年8月31日，被告糖果壳公司认为违约金过高，要求予以酌减，本院对原告主张的违约金起止时间并无异议，但原告主张的违约金计算标准过高，本院确定计算标准为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算基数为本院核实的相应时段的欠付租金，对原告主张的违约金过高部分本院不予支持。原告要求被告糖果壳公司支付合同解除后的占用费和物业费，理由正当，本院对此予以支持，其主张参考合同约定的第三年（2020年9月1日起至2021年8月31日）租金标准每日3.45元计算并不不当，本院对此不持异议。占用费的起算点由本院根据合同解除时间予以调整。另，在本案审理过程中，被告糖果壳公司向本院提出申请，要求对其承租房屋内的装饰装修造价进行司法评估。因租赁合同约定“租赁期满或合同解除后，乙方须将该物业无条件且无偿地交还给甲方（应当符合正常使用后的状态）。同时保证按照乙方原已装修改造的主体结构状态（包括但不限于已改造的楼层主体结构、门窗改造、隔断墙地砖等一切固定附属设施）交还给甲方，不得拆除和损毁，如有违反，应照价赔偿。”故，在本案租赁合同解除的前提下，被告糖果壳公司对租赁场地进行的装饰、装修残值应归出租人大稿公司所有，被告糖果壳公司的评估申请对本案处理结果并无影响，本院对此项申请不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告大稿国际文化有限公司与被告糖果壳（北京）文化有限责任公司签订的《租赁合同》（合同编号：XXXXXXXX）于2020年9月2日解除；二、被告糖果壳（北京）文化有限责任公司将位于北京市通州区怡乐中路Y号（现门牌号E号）X座C-D下号房屋腾退给原告大稿国际文化有限公司，于本判决生效之日起十五日内执行清；三、被告糖果壳（北京）文化有限责任公司向原告大稿国际文化有限公司支付2019年9月1日至2020年9月1日的剩余租金121029.5元、物业费4989.6元，于本判决生效之日起十五日内执行清；四、被告糖果壳（北京）文化有限责任公司向原告大稿国际文化有限公司支付违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中，以24492.5元为基数，从2020年1月16日计算至2020年8月31日；以95812.5元为基数，从2020年3月1日计算至2020年8月31日；于本判决生效之日起十五日内执行清；五、被告糖果壳（北京）文化有限责任公司按每日724.5元的标准向原告大稿国际文化有限公司支付房屋占用费，按每月1.98元/平方米的标准向原告大稿国际文化有限公司支付物业费，自2020年9月2日起计算至实际腾退之日止，于本判决生效之日起十五日内执行清；六、驳回原告大稿国际文化有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告糖果壳（北京）文化有限责任公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本诉案件受理费5916元，由原告大稿国际文化有限公司负担3096元（已交纳），由被告糖果壳（北京）文化有限责任公司负担2820元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费17130元，由被告糖果壳（北京）文化有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 薛 兵二〇二〇年十一月二十六日书记员 孙嘉慧