重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初24617号 原告：重庆仙桃数据谷投资管理有限公司，住所地重庆市渝**仙桃街道数据谷东路**，统一社会信用代码91500112091221967A。 法定代表人：汪小平，董事长。 委托诉讼代理人：徐德祥，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。 被告：重庆颐然生物技术有限公司，，住所地重庆市渝**仙桃街道数据谷东路**统一社会信用代码91500000MA5UJA8806。 法定代表人：李座祥。 原告重庆仙桃数据谷投资管理有限公司（以下简称仙桃公司）与被告重庆颐然生物技术有限公司（以下简称颐然公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，于2020年10月22日依法由审判员李超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告仙桃公司的委托诉讼代理人徐德祥出庭参加诉讼，被告颐然公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告仙桃公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付房屋租赁费、物业费共计194127.2元（租赁费是2018年5月份至8月份共计4个月，5月份的租金从5月17日起计算15天，每月租金是39230.4元，五月份的租金是18982.45元，6月至8月份的租金是每月39230.4元，共计136673.65元；物业费是2018年1月份至8月份的物业费，1月份的物业费是从1月22日起计算，共计10天，每月的物业费是7846.08元，具体到1月份的物业费是2530.66元，2月份至8月份每月的物业费为7846.08元，共计57453.55元。物业费和房租共计194127.2元）。2.判令被告立即支付违约金10000元（违约金是合同中第七条违约责任中第一款有约定）。3.判令被告支付逾期付款的资金占用损失，从2018年7月1日起以欠付款项为基数按照每日千分之二为标准计算至付清之日止（在合同第七条的第三款中有约定，租金是按季度支付，故起算时间是从2018年7月1日起计算）。4.判令被告承担本案的律师费8000元及诉讼费用（依据合同中第七条第一款的约定，违约方支付守约方造成的损失和发生的费用，原告认为律师费和诉讼费是因为被告违约发生的必要费用）。事实和理由：2018年1月，原告与被告签订《入驻企业房屋租赁合同》，由被告承租位于重庆市仙桃数据谷中路105号6层部分面积及7层作为从事经营的办公场地之用，面积1961.52平方米。租期2018年1月22日至2018年12月31日，租金从2018年5月17日起计算，租金20元/平方米，按季度支付，物业费4元/平方米，按月收取。同年8月，原告与重庆颐然康健医学检验所有限公司（被告的全资子公司，现已注销，以下简称颐然康健公司）签订《入驻企业房屋租赁合同》，约定自2018年9月1日起，增加6层部分租赁面积682.58平方米，其余合同内容不变。后原告按约履行义务，被告从未支付租金及物业费，原告因此起诉来院。 被告颐然公司未到庭，也未提交书面的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举示。对原告举示的入驻企业房屋租赁合同及补充合同、重庆助友创美物业管理有限公司出具的证明、物业服务合同、进账单、代理合同、重庆市增值税专用发票、付款凭证复印件，因与原件核对无异或能与其他证据相印证，本院予以采信并在案佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月22日，以原告为甲方（出租方），被告为乙方（承租方），双方签订了《入驻企业房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于重庆市仙桃数据谷中路105号6层部分面积及7层作为从事经营的办公场地之用，租赁面积（建筑面积）1961.52平方米，租赁期限：自2018年1月22日至2018年12月31日。乙方可在合同期届满前2个月以书面方式向甲方提出续租申请，甲方在收到乙方书面申请起15个工作日内给以乙方书面回复。甲方未收到乙方续租申请，视为乙方放弃续租，甲方有权将该房屋另行出租。四、租金及其他费用：1、租金从2018年5月17日起计算，租金为20元/平方米（建筑面积）/月，乙方按季度支付租金117691.20元。在签订本合同5个工作日内，乙方将本季度租金按剩余自然月核计金额一次性支付给甲方；其后在4月、7月、10月的20日前将本季度租金全额支付给甲方。同时甲方应于当月15日前向乙方提供增值税专用发票。2、在承租期内，乙方使用承租房屋产生的物业费、水费、电费、气费、空调费等费用，由乙方自行承担。公用部分水、电费、气费、空调费及其他费用，根据乙方租赁建筑面积和实际发生金额由乙方承担公摊费用；乙方的电话、网络或传真等发生的所有费用由乙方自行支付，并须遵守有关约定。上述费用中需甲方代收代缴的，乙方应按甲方要求时间支付给甲方，非甲方代收代交的，按有关收费单位要求时间交付，乙方拒交或逾期交付的按本合同逾期交付违约条款处理。3、2018年12月31日前，物业费按照建筑面积4元/㎡/月收取。房屋自交付日起，乙方缴纳水费、电费、气费、空调费及物业费，甲方出具相应的增值税发票，公用部分水、电费及其他费用，根据乙方租赁建筑面积和实际发生金额由乙方承担公摊费用（水：4.55元/吨，电：0.8元/度，气：2.14元/立方，空调费：根据实际使用情况收费）。五、履约保证金：1、乙方在本合同签订之日起10个工作日内，须向甲方缴纳3个月租金的履约保证金，共计11万元。2、承租期满或双方协商一致解除或终止本合同，乙方将承租房屋归还甲方，并付清房屋租金及其他费用后10个工作日内，甲方将履约保证金退还乙方。履约保证金不计利息。3、履约保证金保证期限与本合同期限相同。4、租期内，如乙方未能按时足额支付租金、物业费、水电气空调费、违约金及其他依照本合同及附件约定应当由乙方支付的费用或未能履行本合同约定其他义务的，甲方有权从履约保证金中抵扣乙方的应付未付款项、赔偿金额或直接以履约保证金抵扣乙方违约所造成的损失（该抵扣不影响甲方的任何其他权利）。六、双方的权利和义务：乙方的权利和义务：9、乙方同意接受指定物业服务公司提供的物业服务（物业服务合同由该物业服务公司与乙方另行签订），同意遵守《重庆仙桃数据谷园区（物业）管理办法》等规章制度。七、违约责任：1、任何一方违反本合同的任何规定均构成违约，违约方应负责赔偿守约方因此遭受的损失和发生的费用；任何一方故意违约且其违约行为将对本合同的履行产生重大障碍的，还应向对方支付1万元的违约金。2、由于不可抗力原因造成本合同不能履行或中止履行，甲乙双方互不承担责任，本合同可在双方协商后终止履行，并予以解除。3、在出现下列任一情况时，甲方在提前3天向乙方发出书面通知的前提下，可以对乙方采取停止供水、供电等措施。同时，甲方有权解除本合同，并要求乙方返还租赁房屋，并应按所欠租金或其他费用金额承担每日千分之二的违约金。违约金可从履约保证金中直接扣除。（1）乙方逾期未能按期足额支付租金或其他费用；（2）乙方持续60天未能纠正其违反本合同约定的其他违约行为，并导致甲方发生损失。 原告在庭审中表示，本次诉讼主张的是2018年5月17日至8月的租金和2018年1月至8月物管费。被告未与重庆助友创美物业管理有限公司签订物业服务合同。 2018年8月，以仙桃公司为甲方、颐然康健公司为乙方，双方签订了《入驻企业房屋租赁合同补充合同》，内容为：鉴于：2018年1月22日，甲乙双方签订《入驻企业房屋租赁合同》。乙方承租甲方重庆市仙桃数据谷中路105号C1栋6层部分面积及7层作为经营办公场地。2018年8月20日，乙方来函提出需要增加租赁面并与原预定仙桃数据谷中路105号C1栋6层部分面积供乙方承租使用。经甲乙双方协商一致，甲方同意将C1栋6层部分面积提供给乙方作为从事经营的办公场地之用，面积为：682.58平方米。双方就《入驻企业房屋租赁合同》作如下补充：一、自2018年9月1日起，乙方租赁面积修改为重庆市仙桃数据谷中路105号C1栋6-7层面积为：2644.1平方米，租金、物业费均按照此面积计算，乙方承担6-7层所产生的水费、电费、气费。二、租金修改为每季度158646元。 2020年10月19日，案涉房屋所在的物业服务公司重庆助友创美物业管理有限公司出具证明：颐然公司于2018年1月23日-2018年8月31日期间，租赁仙桃公司数据谷中路105号C1栋6层部分面积及7层作为办公场地，2018年9月1日起至2018年12月31日，颐然公司子公司颐然康健公司增加租赁面积，将C1栋6层全部承租使用。该场地属于我司物业服务范围，期间产生的物业费用已由仙桃公司全部缴清。 另查明，仙桃公司为提起诉讼，委托了北京市炜衡（重庆）律师事务所律师担任诉讼代理人，双方于2020年7月11日签订了《民商事诉讼案件委托代理合同》，约定仙桃公司支付律师费16000元，北京市炜衡（重庆）律师事务所出具发票。庭审中，原告陈述，该委托系涉及2018年1月至12月的租金，因2018年9月至12月的租金已经另案起诉，故本案只主张律师费8000元。 本院认为：原被告之间签订的《入驻企业房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应当按照合同的约定履行各自的义务。根据合同约定，租赁期限自2018年1月22日至2018年12月31日。租金从2018年5月17日起计算，租金为20元/平方米（建筑面积）/月，乙方按季度支付租金117691.20元。在签订本合同5个工作日内，乙方将本季度租金按剩余自然月核计金额一次性支付给甲方；其后在4月、7月、10月的20日前将本季度租金全额支付给甲方。原告主张被告从2018年5月17日起至2018年8月31日欠付租金及物业费，被告未到庭提出异议，应当承担不利的法律后果。故被告应当向原告支付租金：1961.52平方米×20元/平方米（建筑面积）/月×（3+15÷31）个月=136673.65元。 关于物业服务费，合同约定：在承租期内，乙方使用承租房屋产生的物业费、水费、电费、气费、空调费等费用，由乙方自行承担。现物业服务公司重庆助友创美物业管理有限公司出具证明表明租赁期间2018年1月22日起至2018年8月31日止的物业费均由原告垫付，根据合同约定，该笔费用为：4元/㎡/月×1961.52㎡×（10÷31+7个月）=57453.55元。此款应当由被告支付给原告。 关于原告主张的违约金及律师费，原告主张的资金占用损失实为《入驻企业房屋租赁合同》中约定的逾期付款违约金。根据《入驻企业房屋租赁合同》的约定，被告至迟应于2018年7月20日支付2018年5月17日起至2018年8月31日的租金，现期限已届满，其仍未支付，构成违约，除应承担继续履行即支付租金的责任外，还应从逾期之日起支付资金占用损失（违约金）。双方对物业费的支付时间未作约定，但原告已向物业服务公司进行了支付，故被告应向原告支付。原告未举证证明起诉前曾向被告催收过物业费，故物业费的资金占用损失（违约金）应从原告起诉之日即2020年8月25日起算。《入驻企业房屋租赁合同》约定的逾期付款违约金标准为每日千分之二，由此折算的年利率已达73%（2‰/日×365日/年×100%），有违订立合同所应遵循的公平原则，本院依法按中国人民银行规定的同期同类贷款利率（从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率）的四倍予以调整。对于原告主张违约金10000元，因被告已按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍承担了逾期付款违约金，原告的损失已足以弥补，故本院不再支持。对于原告主张的律师费8000元，案涉合同并无相关约定，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆颐然生物技术有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆仙桃数据谷投资管理有限公司2018年2月17日至2018年8月31日的租金136673.65元； 二、被告重庆颐然生物技术有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆仙桃数据谷投资管理有限公司2018年1月22日至2018年8月31日的物业费57453.55元； 三、被告重庆颐然生物技术有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆仙桃数据谷投资管理有限公司资金占用损失（以租金136673.65元为基数，从2018年7月21日起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的四倍计算止2019年8月19日止，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率的四倍计算至租金支付时止；以物业费57453.55元为基数，从2020年8月25日起按全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率的四倍计算至物业费支付时止）； 四、驳回原告重庆仙桃数据谷投资管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案案件受理费4361.92元，减半收取2180.96元，由被告重庆颐然生物技术有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 李超 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 陈瑜 书 记 员 詹蔚