云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初5311号原告：昆明浑然商贸有限公司(曾用名：昆明中金盛捷民间融资登记服务有限公司），住所地为云南省昆明市西山区润城小区A4地块**第****。法定代表人：李朝权，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈雯，系云南海合律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李雨聪，系云南海合律师事务所实习律师，一般授权代理。被告：云南汇聚融达实业有限公司（曾用名：昆明御金资本管理有限公司），住所，住所地为云南省昆明市盘龙区穿金路**春城商务中心****div>法定代表人：朱军。原告昆明浑然商贸有限公司（以下简称“浑然公司”）诉被告云南汇聚融达实业有限公司（以下简称“汇聚融达公司”）占有物损害赔偿纠纷一案，本院于2020年6月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年8月24日、2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告浑然公司的委托诉讼代理人陈雯，被告汇聚融达公司的法定代表人朱军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告浑然公司向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告赔偿原告2016年7月1日至2018年6月30日的租金1026135.45元、物管费38951元；二、判令被告赔偿原告装修费171137.9元、鉴定费10000元；三、判令被告承担本案的案件受理费、保全费。事实和理由：原告与昆明明瓯房地产经纪有限公司（以下简称“明瓯公司”）于2015年5月15日签订了《写字楼租赁合同》，并于2015年5月26日签订了《欣都龙城25层1号房补充协议》，租赁期限三年（除免租期外），自2015年7月1日至2018年6月30日，建筑面积414.02平方米。在租赁合同履行期间内，自2016年7月1日起至2018年6月30日，被告无故侵占原告承租、占有的租赁物，致使原告另行租赁办公场所，支付2016年7月1日至2018年6月30日的租金1026135.45元（按414.02平方米，1239.23元/年/平方米计算），物业费38951元（3.92元/月/平方米）。被告侵占原告租赁物时，原告已对租赁物予以了装修，经评估鉴定后，装修价值为171137.9元、鉴定费10000元。被告侵占原告租赁物的行为已经侵害了原告享有使用、占用租赁物的合法权益，给原告造成了经济损失，应承担相应的损害赔偿责任。综上，根据物权法第二百四十五条的规定，被告应向原告支付原告主张的租金、物管费、装修费、鉴定费，共计1246224.35元。被告汇聚融达公司答辩称：原告认为我方侵占原告的租赁物，我认为是不属于原告租赁的，原告也没有支付租金。实际上，在我方使用期间是得到了物业业主方明瓯公司的同意，包括明欧公司还有原告，他们也未提出任何异议。在此期间，原告是租了其他地方作为办公地点。在原告与明瓯公司的合同纠纷中，原告自己也认为自己当时相当于完成了租赁合同没再租赁，因此原告主张我方侵占租赁物，完全没有事实依据。经审理，本院确认如下法律事实：2015年5月15日，原告浑然公司与案外人明瓯公司签订《写字楼租赁合同》，合同约定案外人将其所有的位于昆明市欣都龙城5幢25楼1号房出租给原告使用，建筑面积414.02平方米，租赁期自2015年7月1日至2018年6月30日，免租期为46天；租金金额为2015年7月1日至2015年12月31日为235992元，2016年1月1日至2016年6月30日为235992元，2016年7月1日至2016年12月31日为254871元，2017年1月1日至2017年6月30日为254871元，2017年7月1日至2017年12月31日为275260元，2018年1月1日至2018年6月30日为275260元；物业管理费由明瓯公司代收代缴，按建筑面积15元／月／平方米计算，共计74524元／年。2015年5月26日，原告还与案外人明瓯公司签订《欣都龙城25层1号房补充协议》。2017年5月23日，案外人明瓯公司以浑然公司为被告、汇聚融达公司为第三人向盘龙区法院提起诉讼，要求解除与浑然公司签订的《写字楼租赁合同》、《欣都龙城25层1号房补充协议》，由浑然公司支付租金、物管费、违约金等，浑然公司在该案中提起反诉。经审理后，盘龙区法院作出（2017）云0103民初3268号民事判决书，判决：一、明瓯公司与浑然公司的《写字楼租赁合同》、《欣都龙城25层1号房补充协议》已于2016年10月1日解除；二、浑然公司向明瓯公司支付租金、物管费共计66066.5元；三、明瓯公司向浑然公司支付装修损失99830.44元；四、驳回明瓯公司的其他诉讼请求；五、驳回浑然公司的其他诉讼请求。明瓯公司不服该判决上诉至昆明中院，经审理后昆明中院作出（2018）云01民终7586号民事判决书，判决：一、撤销盘龙区法院（2017）云0103民初3268号民事判决；二、明瓯公司与浑然公司签订的《写字楼租赁合同》、《欣都龙城25层1号房补充协议》于2018年6月30日解除；三、浑然公司向明瓯公司支付租金、物管费1129310元及以1129310元为基数自2018年7月1日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；四、驳回明瓯公司的其他诉讼请求；五、驳回浑然公司的全部反诉请求。经云南光大司法鉴定中心鉴定，欣都龙城写字楼5幢25楼1号房屋中原告所做的固定装饰装修工程造价为171137.9元，原告为此支付鉴定费10000元。庭审中，被告陈述其于2016年10月1日入驻欣都龙城5幢25楼1号房，因明瓯公司的原法定代表人鲁明辉与其存在债务纠纷，系鲁明辉以抵债形式让其进场使用该房屋。另查明，2016年6月30日，原告与案外人刘志刚签订《房屋租赁合同》，合同约定原告租赁案外人刘志刚所有的位于润城小区A4地块C栋2层房屋，面积806.95平方米，租赁期自2016年7月1日至2020年6月30日止，原告应于2016年8月15日前向案外人刘志刚一次性支付房屋租金400万元和保证金6万元。原告于2016年8月8日向案外人刘志刚支付2016年7月1日至2020年6月30日的房屋租金及保证金共计406万元。该房屋物业管理费为3.92元/月/平方米。2020年9月8日，案外人昆明怡和物业服务有限公司润城第二服务中心出具《费用结算证明》，载明原告从2017年1月1日至2018年12月31日的物业费已结清。上述事实有原告提交的《房屋租赁合同》、付款凭证、物业费明细、付款凭证、费用结清证明、（2017）云0103民初3268号民事判决书、（2018）云01民终7586号民事判决书、云南光大司法鉴定中心司法鉴定意见书、发票及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：被告是否构成侵占原告占有物的行为？如是，原告主张的损失是否能够得到支持？根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。”本案中，原告与案外人明瓯公司签订《写字楼租赁合同》、《欣都龙城25层1号房补充协议》，合同约定原告租赁案外人明瓯公司位于昆明市欣都龙城5幢25楼1号房，租赁期自2015年7月1日至2018年6月30日，因此原告基于租赁合同系昆明市欣都龙城******房的合法占有人，但因被告于2016年10月1日入驻该房屋后，致使原告另行租赁他处办公。被告主张其入驻该房屋系因明瓯公司的原法定代表人鲁明辉与其存在债务纠纷，系鲁明辉以抵债形式让其进场使用该房屋，但其未就此主张提交证据予以证实，且在昆明中院审理的（2018）云01民终7586号案件中，明瓯公司申请鲁明辉作为证人出庭作证，鲁明辉当庭明确表示其不认识汇聚融达公司及其法定代表人朱军，其也没有让汇聚融达公司使用欣都龙城5幢25楼1号房。因此，被告使用欣都龙城5幢25楼1号房的行为侵害了原告对租赁物占有、使用的合法权利。对于侵占时间的认定问题，原告主张被告自2016年7月1日开始侵占，但未就此主张提交证据予以证实，故本院以被告自认于2016年10月1日开始使用欣都龙城5幢25楼1号房的时间作为起算时间。终止时间本院以昆明中院作出的（2018）云01民终7586号民事判决书，判决原告与案外人明瓯公司解除《写字楼租赁合同》、《欣都龙城25层1号房补充协议》的时间2018年6月30日作为终止时间。关于原告主张的损失问题。因被告侵占原告租赁的欣都龙城5幢25楼1号房后，致使原告租赁他处办公，被告应赔偿原告自侵占期间（2016年10月1日至2018年6月30日）造成原告的实际损失。具体为：一、租金，原告另行租赁润城小区A4地块C栋2层房屋办公，面积806.95平方米，每年租金100万元，现原告主张按其与明瓯公司签订的《写字楼租赁合同》中租赁物的面积414.02平方米计算租金，符合法律规定，本院予以支持，但原告主张按其与刘志刚签订的《房屋租赁合同》的租金金额标准计算，本院认为其租金损失应以其因不能使用欣都龙城25层1号房而遭到的租金损失标准计算，因此租金金额标准应按原告与明瓯公司签订的《写字楼租赁合同》中的租金金额予以计算，故租金应为932826.5元（254871元÷6个月×3个月+254871元+275260元+275260元=932826.5元）；二、物管费，原告主张按其租赁润城小区A4地块C栋2层房屋每月支付物管费的标准3.92元/月/平方米计算414.02平方米，本院认为，原告主张的物管费计算面积符合法律规定，且其主张的物管费金额标准低于其与明瓯公司签订的《写字楼租赁合同》中约定的物管费金额标准，系原告对自己权利的处分，本院予以支持，故物管费应为34082元（3.92元/月/平方米×414.02平方米×21个月=34082元）；三、装修损失，原告与明瓯公司签订的合同约定租赁期为三年，原告对欣都龙城25层1号房进行了装修，但因被告于2016年10月1日入驻该房屋后，原告不能按合同约定使用该房屋，被告应赔偿原告未使用期间的装修损失。经鉴定，原告所做的固定装饰装修工程造价为171137.9元，原告已实际使用的期限15个月予以折旧，本院支持99830.44元（171137.9元÷36个月×21个月=99830.44元）。原告为此支付的鉴定费10000元应由被告赔偿。综上，被告应向原告赔偿租金932826.5元、物管费34082元、装修损失99830.44元、鉴定费10000元，共计1076738.94元。据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告云南汇聚融达实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告昆明浑然商贸有限公司赔偿租金932826.5元、物管费34082元、装修损失99830.44元、鉴定费10000元，共计1076738.94元；二、驳回原告昆明浑然商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17560元、保全费5000元，由原告昆明浑然商贸有限公司负担3158元，被告云南汇聚融达实业有限公司负担19402元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为两年。审判员  龙燕二〇二〇年十一月三十日书记员  高健