北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初12895号原告（反诉被告）：北京市顺啸丰商业有限公司，住所地北京市顺义区高丽营镇文化营村北（临空二路**）。法定代表人：陈玉娟，总经理。委托诉讼代理人：张磊，北京市大地律师事务所律师。被告（反诉原告）：左弋，男，1978年10月28日出生，汉族，住江西省吉安市永新县。委托诉讼代理人：左安生（左弋之父），1951年3月28日出生，汉族，住江西省吉安市永新县。委托诉讼代理人：李由军，北京市盈科律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市顺啸丰商业有限公司（以下简称顺啸丰商业公司）与被告（反诉原告）左弋（以下简称左弋）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月9日立案受理。2019年5月13日，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2019年11月18日，左弋向本院提起反诉，经审查，本院对左弋提起的反诉予以受理。后，本院依法变更审判程序，于2019年11月18日，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。前述庭审过程中，顺啸丰商业公司之委托诉讼代理人张磊，左弋之委托诉讼代理人左安生、李由军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺啸丰商业公司在本诉中向本院提出诉讼请求：1.判决确认顺啸丰商业公司与左弋签订的《房屋租赁合同》已于2018年10月25日解除；2.判令左弋返还顺啸丰商业公司已付的租金130000元、租赁保证金11000元；3.判令左弋赔偿顺啸丰商业公司损失309941.66元；4.判令左弋向顺啸丰商业公司支付违约金26000元；5.本诉案件受理由左弋负担。在审理过程中，顺啸丰商业公司将其诉讼请求变更为：1.判决确认顺啸丰商业公司与左弋于2018年6月25日签订的《房屋租赁合同》（含补充协议）已于2018年10月25日解除；2.判令左弋返还顺啸丰商业公司已付租金130000元、租赁保证金11000元；3.判令左弋赔偿顺啸丰商业公司各项损失310975.92元【中介费10832元、装修费损失149973.88元、设备损失（空调、货架、冰柜等，均是根据房屋进行定制）116063元、劳动成本32887.7元、物业费1292.5元】；4.判令左弋向顺啸丰商业公司支付违约金26000元；5.本诉案件受理全部由左弋负担。顺啸丰商业公司陈述的事实和理由如下：2018年6月25日，左弋（出租人、甲方）与顺啸丰商业公司（承租人、乙方）签订房屋租赁合同（合同编号：B010Y-ES-201806-0xx），约定左弋将其位于北京市通州区潞苑南里1号院19号楼1层19-119号房屋出租给顺啸丰商业公司用于经营。租期自2018年7月16日起至2021年7月31日止，起租日为2018年8月1日。顺啸丰商业公司按照合同约定支付了2018年8月1日至2019年7月31日的租金130000元，租赁保证金11000元。后，顺啸丰商业公司投入资金进行了装饰装修，添置了设备。但是，由于出租人左弋的原因，顺啸丰商业公司无法办理营业执照，不能正常开业，由此导致顺啸丰商业公司巨额经济损失。为此，顺啸丰商业公司多次找左弋协商，均未果。2018年10月25日，顺啸丰商业公司通知左弋解除租赁关系，但左弋拒绝返还顺啸丰商业公司已支付费用并按照合同约定承担违约责任。为保护顺啸丰商业公司的合法权益，故诉至法院，望判如所请。针对顺啸丰商业公司的本诉诉讼请求，左弋辩称：1.不认可顺啸丰商业公司主张事实与理由，左弋并没有违约行为，存在违约行为的是顺啸丰商业公司；租赁标的物仍由顺啸丰商业公司实际控制，租期未到期。2.顺啸丰商业公司要求解除涉案租赁合同无事实及法律依据，因顺啸丰商业公司逾期未支付第二年度租金，故顺啸丰商业公司存在违约行为，现在左弋亦要求解除双方当事人签订的涉案房屋租赁合同。3.双方当事人经案外人北京千亿嘉房地产经纪有限公司（以下简称千亿房地产经纪公司）提供居间服务签订涉案房屋租赁合同，在合同订立过程中，千亿房地产经纪公司要求使用该公司提供的通用格式版本，但是顺啸丰商业公司坚持要求其公司内部法务（律师）拟定的版本；双方在本案的争议焦点并未在该合同文本中予以体现，即，双方当时协商一致同意左弋在2018年10月31日前将租赁标的物内的一个营业执照迁出或注销，以实现顺啸丰商业公司在该租赁标的物内办理营业执照的条件；事实上，左弋已于2018年10月26日即协调完成了将原存在于租赁标的物内的一个营业执照（案外人中国邮政速递物流股份有限公司北京市潞苑北大街营业部）注销手续，自该日起，顺啸丰商业公司即已经可以涉案租赁标的物为地址办理营业执照；经了解，由于顺啸丰商业公司自身经营问题而不愿意继续经营，故顺啸丰商业公司没有办理营业执照，就此左弋曾多次进行催促，但是顺啸丰商业公司仍答复称需要等公司总部决定是否办理营业执照。4.事实上，顺啸丰商业公司对租赁标的物的装饰装修（包括电力增容）迟滞于2018年11月20日方完成并经过物业公司验收，故顺啸丰商业公司于2018年10月25日向出租人左弋发送解除函的行为系其为通过诉讼转嫁自身责任而有预谋实施，该行为并不能导致合同解除。5.顺啸丰商业公司至今仍未将涉案房屋腾退交还左弋，故，要求判决顺啸丰商业公司按照租金标准向左弋支付涉案房屋占有使用费至其实际将涉案房屋腾退交还左弋之日止。6.由于目前涉案房屋仍未交还至左弋，故左弋并不清楚涉案房屋内的实际装饰装修及相关设备设施的情况；即使如顺啸丰商业公司所述，涉案房屋内存在相关装饰装修、设施设备，左弋亦同意在支付占有使用费的情况下，在不损害房屋的情况下，由顺啸丰商业公司将可拆卸装饰装修物以及相关设施、设备全部拆除带走，以便其重新利用。7.其他意见与左弋的反诉状一致。左弋在反诉中向本院提出诉讼请求：1.判决解除左弋与顺啸丰商业公司于2018年6月25日签订的《房屋租赁合同》（含补充协议）并将北京市通州区潞苑南里x号院x号楼x层x号房屋腾退交还给左弋；2.判决顺啸丰商业公司以11483元/月为标准，向左弋支付占有使用费，自2019年8月1日起计算至顺啸丰商业公司实际腾退返还涉案租赁房屋之日止；3.反诉案件受理费由顺啸丰商业公司负担。左弋陈述的事实和理由如下：2018年6月25日，顺啸丰商业公司与左弋经案外人千亿房地产经纪公司居间服务签订《房屋租赁合同》（含补充协议）一份。约定，左弋将涉案北京市通州区潞苑南里x号院x号楼x层x号房屋出租给顺啸丰商业公司使用，租期自2018年7月16日起至2021年7月31日止，其中2018年7月16日至2018年7月31日为装修免租期。第一年租金为130000元，第2年及第3年租金均为137800元。租赁合同签订后，左弋即将涉案租赁标的物交付顺啸丰商业公司实际占有使用至今。按照合同约定，顺啸丰商业公司应在2019年8月30日前支付下一年度租金，但至今顺啸丰商业公司未予支付。根据合同约定，由于承租人未按期支付租金，出租人有权解除租赁合同并要求其支付租金。为保护反诉人之合法权益，故提起反诉，望判如所请。针对左弋的反诉，顺啸丰商业公司辩称：1.左弋的反诉理由不能成立，其诉称情况与事实不符，顺啸丰商业公司同意解除双方签订的诉争合同，基于顺啸丰商业公司此前发出的解除通知函，涉案诉争租赁合同已经解除，解除时间应当为2018年10月25日。2.由于左弋未能在约定期限内完成原租户营业执照的注销或迁出手续，左弋未能配合顺啸丰商业公司以租赁标的物为地址办理营业执照，致使顺啸丰商业公司签订涉案合同的目的不能实现，左弋已经构成违约，故左弋不仅无权要求顺啸丰商业公司支付占有使用费，而且其应当返还顺啸丰商业公司已付租金及押金，并赔偿损失、违约金。3.涉案租赁标的物至今未能交接的原因在于出租人左弋不予配合，由此导致损失扩大，相关损失应当由出租人左弋自行承担。4.其他意见与顺啸丰商业公司的本诉主张一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年6月25日，顺啸丰商业公司（乙方、承租人）与左弋（甲方、出租人）经案外人千亿房地产经纪公司居间服务签订《房屋租赁合同》（含补充协议，合同编号为：B010Y-ES-201806-0xx，以下简称租赁合同）一份。该租赁合同约定主要内容如下：1.甲方将位于北京市通州区潞苑南里x号院x号楼x层x号房屋（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用，涉案房屋建筑面积为78.35平方米，乙方用途为商业。2.租赁期限自2018年7月16日起至2021年7月31日止，其中2018年7月16日至2018年7月31日为免租期。3.第一年租金为130000元/年，第二年、第三年的租金均为137800元/年，租金按年为周期进行支付，乙方应于每个周期第30日前支付当期租金；另，乙方应向甲方支付租赁保证金11000元。4.房屋改善，甲方房屋以当前状态出租，不做任何改善，如需改善，费用由乙方自行负担；甲方同意乙方按附件约定对涉案房屋进行后续装修、装饰或添置新物；因装饰、装修或添置新物或者公共事业需要向相关部门办理报批报建增容手续的，双方予以配合。5.甲方应在2018年8月1日前将涉案房屋交付乙方使用；租赁期满或乙方提前解除合同的，乙方应该返还租赁标的物及其附属设施、设备，乙方对房屋有后续装修、装饰、添置的，可拆移部分由乙方自行收回，不可拆部分归甲方所有，不恢复房屋原装，同时甲乙双方应结清各自应承担的费用。6.在租赁期内，水费、电费、电话费、电视收视费、物业费、燃气费、供暖费等其他经营管理费用由乙方负担。7.在租赁期内，承租人有下列行为之一的，出租人有权解除合同、收回房屋；①擅自拆改、变动房屋结构或损坏房屋；②擅自改变房屋用途或利用该房屋进行违法活动；③非因甲方原因逾期支付租金超过30日的；④擅自将房屋转租给第三人（转租给乙方子公司或关联企业的除外）。8.出租人有以下行为的，承租人有权解除租赁合同；①未按照约定交付房屋超过7日的或者交付房屋不符合合同约定或存在产权瑕疵或不能实现乙方租赁目的，影响或导致乙方不能租用的；②出租人故意隐瞒房屋状况、产权状况、出租权等真实情形，影响或导致乙方不能租用的；③交付房屋严重危及乙方安全或者健康的；④乙方无法代为维修而甲方逾期不承担维修义务，致使乙方无法正常使用该房屋的等。9.在租赁期内，因甲方原因或政府管理原因，导致乙方不能实现合同目的，乙方有权解除合同，甲方应全额返还乙方已付租金、保证金和其他费用；甲方有过错的，甲方还应当赔偿乙方因此受到的包括装修损失在内的一切经济损失。10.如因甲方原因，乙方选择解除合同，或者因甲方房产权利瑕疵或者房屋不适用于租赁目的导致乙方不能承租或不能办理开店所需证照的，甲方应向乙方全额返还租赁保证金、已付未到期租金和其他费用，并按照一个月租金标准向乙方支付违约金；同时甲方还应当赔偿乙方包括装修损失在内的一切经济损失。11.租赁期限内，乙方擅自解除合同的，乙方应当以1个月租金为标准向甲方支付违约金，租赁保证金可以冲抵违约金。12.租赁合同还约定了其他内容。涉案租赁合同签订后，出租人左弋即按照协议约定将涉案标的物交付给承租人顺啸丰商业公司实际控制使用，顺啸丰商业公司已经向左弋支付第一年租金130000元、租赁保证金11000元。本案诉争纠纷发生后，双方当事人未就涉案租赁物完成腾退、交还、交接手续。经审查，涉案租赁合同文本（租赁合同正本，不包括补充协议）仅记载了出租人、承租人两方当事人信息，未载明居间服务商即案外人千亿房地产经纪公司，该租赁合同文本与常见存在居间服务商的租赁合同文本有显著差异，仅审阅该租赁合同文本（租赁合同正本，不包括补充协议）很难得出诉争租赁合同系在房地产经纪公司提供居间服务的情况下签订。经核实，顺啸丰商业公司就该次租赁事宜向案外人千亿房地产经纪公司支付居间服务费10832元。2018年10月末，顺啸丰商业公司向左弋邮寄发送《告知函》（落款标称时间2018年10月25日）一份。该《告知函》记载的主要内容为：1.因上任租户未能迁出在该地址的证照，导致顺啸丰商业公司无法在租赁物地址办理相关营业执照等证照，虽然就此顺啸丰商业公司多次与左弋协商，但前述事由至今未能消除，故根据租赁合同约定，出租人左弋违反合同第十二条、第十三条、第十五条约定，构成违约，现顺啸丰商业公司依据合同约定行使解除权，自本通知发出之日双方签订的租赁合同即告解除。2.由于出租人未能履行合同约定义务，因此左弋应就此向顺啸丰商业公司承担违约责任并赔偿顺啸丰商业公司的一切损失；左弋应返还顺啸丰商业公司已经支付的第一年租金130000元、租赁保证金11000元，并赔偿装修费（含增容费30000元）175000元、网络投入费2232元、设备投入费83298.21元、定金2000元、中介费10830元、违约金26000元、人工成本36581.45元，以上各项损失共计476941.66元；3.左弋应当在收到本告知函7日内，将上诉款项汇入顺啸丰商业公司账户，否则，顺啸丰商业公司将依法维权。经询问，左弋表示其并未收到顺啸丰商业公司邮寄送达的《告知函》，但是其于2018年10月29日通过微信收到了顺啸丰商业公司发送的《告知函》。2018年10月29日，本案诉争双方当事人的相关人员另行添加微信，并通过微信进行了沟通。经审查，1.双方沟通人员为“顺丰优选刘建”、左弋之父左安生；2.2018年10月29日，顺啸丰商业公司向左安生发送“珠江国际告知函”；3.具体聊天内容为“左叔，这是公司的决定，盖完章就会发出，发出以后就会诉讼了，您估计也得11月份了，你这边别着急，来得及的”（时间2018年10月29日）“小刘，2号上午及2号下午2点我已去电话告知武店长可以去工商局办理执照手续，他回答说已经通知公司了。3号上午我也打了电话给你，你说知道了，已上报公司，由公司定夺。今天星期一，你公司去人办理执照手续了吗？”（时间2018年11月5日）“没有，公司决定我不是早就告诉你了吗？公司觉得您得损失不应该让我们承担，您得损失是……”（时间2018年11月5日）。另查：在本案诉争租赁合同签订以前，案外人中国邮政速递物流股份有限公司北京市潞苑北大街营业部（以下简称邮政速递营业部）及案外人北京德音未来文化传媒有限公司（以下简称德音公司），均分别以本案诉争涉案房屋地址为营业场所或住所办理了营业执照，核准营业期限分别为空白（未载明）、2017年1月17日至2067年1月16日。2018年10月26日，经北京市工商行政管理局通州分局核准，前述案外人邮政速递营业部的营业执照被准予注销；2019年1月2日，德音公司亦被核准注销。另，2019年9月，本院曾就本案诉争事宜所涉及的相关问题到相关行政管理部门进行了查询、核实。相关部门工作人员对此口头答复称，1.经查询，未在本案涉案房屋地址上查询到工商注册登记信息；2.实务中，如果属于符合办理营业执照的地址，房屋面积在40平方米以下的原则上仅能存在一个有效营业地址，如果房屋面积在40平方米以上的，可以视房屋面积的具体情况办理两个或两个以上的营业执照。再查：2019年4月28日，案外人千亿房地产经纪公司出具《证明》一份，该《证明》记载主要内容如下：1.2018年6月25日，经千亿房地产经纪公司居间服务，左弋（出租人）与顺啸丰商业公司（承租人）就本案诉至房产签订《房屋租赁合同》（含补充协议）；2.在涉案租赁合同签订过程中，双方当事人口头约定2018年8月1日-2018年10月31日期间，左弋应将涉案房屋上之前的营业执照迁走或予以其他妥善处理，不能影响顺啸丰商业公司使用涉案房屋地址注册营业执照；3.签订租赁合时，左弋及千亿房地产经纪公司均要求使用千亿房地产经纪公司提供的合同版本，但是顺啸丰商业公司则表示为通过其公司内部法务审核，坚持要求使用其公司版本，后涉案租赁合同使用了顺啸丰商业公司提供的合同版本；4.因顺啸丰商业公司的合同版本，没有相关约定，故没有将双方达成的前述口头约定内容写入双方的书面合同内。2019年4月29日，案外人北京珠江世纪物业管理有限公司（以下简称珠江物业公司）出具《电力增容验收证明》一份，记载主要内容为，1.本案涉案房屋业主的租户顺啸丰商业公司于2018年7月20日开始对涉案房屋进行装修，2018年7月22日顺啸丰商业公司支付装修保证金5000元，2018年8月，顺啸丰商业公司提出电力增容要求，供电局对此进行了施工并收取费用；2.2018年11月20日，装修公司到珠江物业公司申请验收，验收后珠江物业公司将押金退还顺啸丰商业公司并同意其可以安全使用。在审理过程中，顺啸丰商业公司向本院提交微信聊天记录一份，主张涉案微信聊天记录系其单位内部就诉争事宜的沟通情况，进而佐证以下内容，1.2018年10月9日，顺啸丰商业公司人员曾前往工商行政管理部门办公地，催促左弋办理涉案房屋上的原租户（邮政速递营业部）的营业执照迁址手续；2.左弋向工商行政管理部门申请将邮政速递营业部的营业执照做“拉黑”处理，工商行政管理部门答复称需要1个月时间；3.顺啸丰商业公司曾积极要求、配合左弋开展相关工作，以便顺啸丰商业公司尽快顺利办理营业执照。对此，左弋不予认可。经审查，该份聊天记录显示的时间段为2018年9月30日至2018年10月9日，主要内容摘录如下，“今天去工商了吗？邮政那边什么进度？”“各位领导，今天去八里桥工商所，约得是两点，但中国邮政（原公司营业执照）没去，房东申请拉黑处理，工商局的流程走完大概需要一个月”“邮政现在就是不配合房东”“私聊”“关于营业执照的违约责任，联系房东尽快处理”“问下详细建议房东在这个地址的基础上加房间号是否可以办理咱的合同里房东有义务配合咱们尽快办照，给他施压”“现在是原房东不配合是么”“对，中国邮政不配合”“说的今天去我再那等半天，没去，让房东联系他，他都不接电话”“现在就是房东申请拉黑，然后工商局联系邮政法人开出整改通知一个月，如果中国邮政还不迁出，工商局才能拉黑，咱们才能进，如果邮政能配合的话就会快很多，但他们一直拖，房东也没什么好办法了”。在审理过程中，顺啸丰商业公司表示其租赁涉案房屋的用途为用于商业经营，开办顺丰优选实体店，顺啸丰商业公司还认可其曾就以涉案房屋地址为住所地（经营地）注册营业执照事宜两次前往工商行政管理局进行询问，其中最后一次为2018年10月20日左右，均由于此前租户办理的营业执照未注销或迁出该地址，而未能成功，工商行政管理部门当时的答复是建议业主即左弋就此前租户的营业执照申请办理“拉黑”手续，但该流程完成需要2-3月的时间。在审理过程中，顺啸丰商业公司表示，1.在签订涉案租赁合同前，知悉涉案房屋此前存在其他公司租赁使用、经营的情况，后续方才了解涉案房屋内已经办理了两个营业执照（均未注销或迁出）；2.涉案租赁合同虽然没有明确约定左弋完成此前租户营业执照迁出或注销手续的时间，但是根据双方约定的起租期可以确定，左弋应该在起租日即2018年8月1日以前完成该手续，顺啸丰商业公司不可能让租赁标的物闲置3个月时间；3.顺啸丰商业公司事实上已于2018年8月27日完成涉案房屋的装饰装修，对于珠江物业公司出具的相关证明不予认可；4.结合2018年10月20日向工商行政管理部门询问的结果，顺啸丰商业公司认为自询问日开始，还需要长达2-3个月时间才可能办理营业执照，时间成本太长，故决定行使合同约定的解除权，解除涉案租赁合同，并于2018年10月25日向左弋发送了解除合同告知函。对此，左弋不予认可，并表示顺啸丰商业公司迟至2018年11月方完成装饰装修，此前发送所谓的解除告知函系恶意为诉讼收集证据材料，且当时约定的完成迁出或注销此前租户营业执照的时限为2018年10月31日，左弋没有违约。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实并结合双方当事人的意见，本院认定，本案的焦点问题为租赁合同双方当事人就出租人左弋完成涉案房屋此前租户以涉案房屋地址为经营地址注册的营业执照的迁出或注销手续的时间节点的认定。综合本案情况，本院认定涉案租赁合同双方就左弋完成相关营业执照的迁出或注销手续的时限为2018年10月31日，故左弋并没有违反合同义务，顺啸丰商业公司的行为不符合合同约定，应就此承担违约责任。具体分析如下：第一，顺啸丰商业公司与左弋双方经协商签订涉案租赁协议（含补充协议），后左弋将租赁标的物交付顺啸丰商业公司实际控制、使用，顺啸丰商业公司亦按照合同约定支付了合同押金、第一年度的租金。经审查，涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规的规定，应属合法有效，因此双方当事人均应该按照合同约定，分别履行各自义务。第二，顺啸丰商业公司作为市场经营主体，对于租赁标的物开展市场经营活动的基本注意事项，应该有一定的了解；结合顺啸丰商业公司自认的租赁用途（用于开办顺丰优选实体店），可以判断顺啸丰商业公司相对于一般市场主体有着更为丰富的市场经验，其应该对租赁房屋是否可以办理营业执照，有无相关障碍，相关障碍是否属于可清除障碍，障碍清除时间等问题、风险有一定的认知。第三，顺啸丰商业公司认可其在签订涉案租赁合同时，已经知悉涉案房屋此前存在租户租赁商业经营的情况，结合顺啸丰商业公司自认其曾与左弋达成由左弋于2018年8月1日前完成前任租户营业执照迁出或注销手续的意见，故可以判定顺啸丰商业公司已经注意到了该风险并就此与左弋进行了沟通；本案中，顺啸丰商业公司主张双方就左弋完成前任租户营业执照迁出或注销时限为2018年8月1日前，故其应就此予以举证证明，在左弋并不认可的情况下，结合本案现有证据而言，顺啸丰商业公司的该项意见本院不予采纳。第四，经审查，涉案租赁合同的文本形式不同于常见经居间服务商提供服务后达成合意而使用的合同文本，结合本案已查明事实，尤其是结合案外人千亿房地产经纪公司的意见，本院判定左弋有关顺啸丰商业公司坚持使用其公司合同版本的意见成立；实务中，合同当事人基于各种考虑可能对合同文本、合同内容进行特别要求、修订，而坚持使用特定文本、添加特别条款的一方的相关做法体现了其特殊的要求以及对合同订立的审慎态度，而且这种合同文本、内容往往更有利于对其重视内容、节点的保护；但是本案中，在使用顺啸丰商业公司要求的该公司拟定合同版本的情况下，并未将本案诉争核心焦点问题即左弋完成前任租户营业执照迁出或注销手续的时间节点写入该书面合同，有悖于常理，顺啸丰商业公司的有关意见不能成立。第五，根据案外人千亿房地产经纪公司出具的证明，案外人千亿房地产经纪公司作为该次租赁合同的居间服务商，就诉争焦点问题认可左弋的意见，即左弋完成相关营业执照迁出或注销手续的时间为2018年10月31日。第六，顺啸丰商业公司所主张双方当事人就左弋完成前任租户营业执照迁出或注销的时间节点为起租日2018年8月1日，但顺啸丰商业公司自认完成装修时间节点为2018年8月27日，即其自身为开展实际经营亦存在时间损耗；结合开办实体店面需要另行装饰装修及配备设备、人员等原因，顺啸丰商业公司亦应当清楚其自承租之日至实际开业经营之日存在一定的时间差，故本着履行合同之目的，顺啸丰商业公司不存在将涉案房屋原营业执照迁出或注销时间限制在2018年8月1日的紧迫性；而左弋出于违约风险的考虑，其亦不可能同意将该时间节点限定在顺啸丰商业公司主张日期，尤其是在存在居间服务商提供相关业务服务、风险警示的情况下，左弋不可能同意顺啸丰商业公司提出的该限制时间节点。第七，抛开顺啸丰商业公司完成装修时间这一情节，根据珠江物业公司的意见，可以确定顺啸丰商业公司在2018年11月仍与相关方面就完成电力增容事宜进行了验收，该行为的直接目的应该是为实际开业经营做准备；如果左弋确实违反了合同约定，顺啸丰商业公司已经解除了合同，则其已经没有必要继续履行合同的，也没有必要为履行涉案合同继续投入成本，没有必要继续完成涉案电力增容的验收。第八，根据查明的事实，顺啸丰商业公司认可其于2018年10月曾两次与左弋的代办人员前往工商行政管理部门咨询办理营业执照事宜，其中最后一次为10月20日左右，该行为证明迟至2018年10月20日，顺啸丰商业公司仍对履行合同持积极态度或仍愿意履行涉案租赁合同，而该行为可以反向印证双方对涉案房屋原有营业执照的迁出或注销时间的限定在10月31日更符合双方的实际行为。第九，根据顺啸丰商业公司内部人员的聊天记录及顺啸丰商业公司人员与左弋一方人员的聊天记录可以发现，顺啸丰商业公司经办人员认可左弋积极配合的态度，即使在2018年10月29日双方的沟通过程中，顺啸丰商业公司经办人员曾明确提出“你这边别着急，来得及的”劝慰左弋一方，而“来得及的”用语也间接印证了左弋的观点。综上，本院认定涉案租赁合同双方就左弋完成涉案房屋前任租户营业执照迁出或注销手续的时间限制节点为2018年10月31日，且左弋已经在该时间限制节点前完成了约定义务，没有违约行为；顺啸丰商业公司作为承租人提前单方要求解除合同没有依据，其并没有依据合同取得解约的权利，故其相关行为尤其是未按照合同支付租金的行为构成违约，顺啸丰商业公司应就此承担违约责任。故，关于顺啸丰商业公司请求判决确认顺啸丰商业公司与左弋于2018年6月25日签订的《房屋租赁合同》已于2018年10月25日解除并判决左弋支付违约金的诉讼请求，因左弋并不构成违约，顺啸丰商业公司的该项诉讼请求没有事实基础及法律依据，本院不予支持。关于顺啸丰商业公司要求判决左弋返还已付第一年度租金130000元的诉讼请求，在顺啸丰商业公司没有合同解除权的情况下，其向左弋送达之解除告知函当然不能发生解除合同的效果，在涉案合同依法解除前，顺啸丰商业公司当然应按照合同约定支付租金，故顺啸丰商业公司的该项诉讼请求本院不予支持。关于顺啸丰商业公司要求判决左弋返还租赁保证金的诉讼请求，本院认为，根据涉案租赁合同约定及双方当事人意见，且在左弋亦要求解除租赁合同的情况下，出租人左弋应将该笔款项返还顺啸丰商业公司，故本院对顺啸丰商业公司的该项请求予以支持。关于顺啸丰商业公司要求判决左弋赔偿其中介费、装修费、设备损失、劳动成本、物业费等各项损失的诉讼请求，在顺啸丰商业公司违约的情况下，结合合同约定，其该项诉讼请求，本院不予支持。需要特别指出的是，左弋就顺啸丰商业公司的相关添附（设备设施等），明确表示同意在不损害房屋的情况下，由顺啸丰商业公司拆走利用，符合合同约定，本院对此不持异议。关于左弋请求判决解除顺啸丰商业公司与左弋于2018年6月25日签订的《房屋租赁合同》（含补充协议）的诉讼请求，因顺啸丰商业公司未按照合同约定支付租金，构成违约，左弋依据合同约定取得解除权，本院对其该项诉讼请求予以支持；解除时间，以本院核准时间为准。关于左弋要求判决顺啸丰商业公司将北京市通州区潞苑南里x号院x号楼x层x号房屋腾退交还给左弋的诉讼请求，在涉案租赁合同解除的情况下，顺啸丰商业公司并没有继续占有涉案房屋依据，故对左弋的该项诉讼请求本院予以支持。关于左弋要求判决顺啸丰商业公司以11483元/月为标准向左弋支付占有使用费的诉讼请求，经审查，其该项请求事实上应分割为合同解除以前及合同解除以后两个部分，在合同解除以前相关损失应当为租金，在合同解除后至实际腾退交还之日止应当为占有使用费，结合本案情况，左弋要求顺啸丰商业公司按照租金标准支付占有使用费并无不当，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京市顺啸丰商业有限公司与左弋于2018年6月25日签订的《房屋租赁合同》（含补充协议）于2019年11月18日解除；二、左弋返还北京市顺啸丰商业有限公司租赁保证金11000元，于本判决生效之日起三十日内执行清；三、北京市顺啸丰商业有限公司将租赁使用的北京市通州区潞苑南里x号院x号楼x层x号房屋腾退交还给左弋，于本判决生效之日起三十日内执行清；四、北京市顺啸丰商业有限公司向左弋支付租金及房屋占有使用费，以11483元/月为标准，自2019年8月1日起计算，计算至北京市顺啸丰商业有限公司将租赁使用的北京市通州区潞苑南里x号院x号楼x层x号房屋腾退交还给左弋之日止，于本判决确定的第三项内容执行完毕之日同时履行清；五、驳回北京市顺啸丰商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4227元，由北京市顺啸丰商业有限公司负担4130元（已交纳），由左弋负担97元，于本判决生效之日起三十日内交纳。反诉案件受理费3056元，由北京市顺啸丰商业有限公司负担，于本判决生效之日起三十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁涛人民陪审员  武志人民陪审员  刘杰二〇二〇年十一月二日法官 助理  李成书 记 员  纪妍