广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终15933号上诉人（原审原告，执行案外人）：深圳市嘉汇鑫投资管理有限责任公司，住所地：广东省深圳市罗湖区南湖街道嘉宾路城市天地广场**2905，统一社会信用代码：91440300359309864B。法定代表人：邱如珊，系该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：郑慧，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓顺，上海市君悦（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告，申请执行人）：谢楚乔，男，汉族，1992年12月11日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：叶高凡，广东鹏鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告，被执行人）：骆绍明，男，汉族，1968年8月10日出生，住所地：广东省博罗县。被上诉人（原审被告，被执行人）：王翠红，女，汉族，1979年8月22日出生，住所地：广东省博罗县。被上诉人（原审被告，被执行人）：深圳市科骏节能设备有限公司，住所地：广东省深圳市龙华新区龙华街道油松村共和花园****，统一社会信用代码：91440300685388043Y。法定代表人：骆绍明。上诉人深圳市嘉汇鑫投资管理有限责任公司（以下简称嘉汇鑫公司）因与被上诉人谢楚乔、骆绍明、王翠红、深圳市科骏节能设备有限公司（以下简称科骏公司）案外人执行异议之诉一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初7864号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。嘉汇鑫公司的上诉请求：撤销一审判决，改判：1.停止对龙岗区布吉街道星都豪庭A座1601［不动产证号：粤（2016）深圳市不动产权第××号］房产的执行，并解除对该房产的查封；2.确认龙岗区布吉街道星都豪庭A座1601房产归嘉汇鑫公司所有；3.判令由谢楚乔、骆绍明、王翠红、科骏公司承担全部诉讼费用。事实与理由：一、一审依据《中华人民共和国物权法》第九条驳回嘉汇鑫公司的请求，属于适用法律错误。本案应适用该法条“但书”部分指向的法律和嘉汇鑫公司起诉所依据的《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称民诉法）第227条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条（法释［2004］15号）、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条（法释［2015］10号）。二、嘉汇鑫公司对涉案房产符合排除强制执行的相关法律规定。1.嘉汇鑫公司在罗湖区人民法院2017年11月13日首宗查封和本案执行法院2017年11月14日的轮候查封之前已于2017年10月14日签订有效合法的买卖合同。2.嘉汇鑫公司已于2017年11月6日全部付清购房款。3.嘉汇鑫公司提交了王翠红身份证原件、房产钥匙原件、嘉汇鑫公司占有、使用该房产图片等证据，足以证明嘉汇鑫公司在该房产被查封前对该房产的合法占有和使用。4.嘉汇鑫公司员工《刘某情况说明》证明积极推动赎楼、过户事宜；嘉汇鑫公司员工梁某与骆绍明《微信记录》证明嘉汇鑫公司催促骆绍明、王翠红夫妇办理过户以及两人因躲债最终失联无法办过户的原因；龙岗区人民法院2018年5月10日作出的（2017）粤0307民初21095号民事判决书，证明嘉汇鑫公司发现房产被查封后及时起诉主张权利，以上共同证明非买受人原因未办理房产过户。嘉汇鑫公司对涉案房产符合上述司法解释规定的全部四种情形，享有足以排除强制执行的民事权益。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判排除对涉案房产的强制执行。谢楚乔、骆绍明、王翠红、科骏公司未提交任何答辩意见。嘉汇鑫公司向一审法院起诉请求：1.解除对龙岗区布吉街道星都豪庭A座1601［不动产证号：粤（2016）深圳市不动产权第××号］房产的查封；2.确认龙岗区布吉街道星都豪庭A座1601［不动产证号：粤（2016）深圳市不动产权第××号］房产归嘉汇鑫公司所有；3.王翠红配合嘉汇鑫公司在一个月将龙岗区布吉街道星都豪庭A座1601［不动产证号：粤（2016）深圳市不动产权第××号］房产过户登记至嘉汇鑫公司名下；4.谢楚乔、骆绍明、王翠红、科骏公司承担本案诉讼费用。嘉汇鑫公司在一审庭审时撤回第3项诉讼请求。一审法院认定事实：王翠红系深圳市龙岗区布吉街道星都豪庭Ａ座1601号房产（以下简称涉案房产）的登记权利人，于2016年8月31日办理了不动产权证书，不动产证号为粤（2016）深圳市不动产权第××号。2016年1月21日、2017年5月17日，涉案房产办理了抵押权登记，抵押权人为招商银行股份有限公司深圳分行。2017年10月14日，嘉汇鑫公司作为买方，王翠红作为卖方，双方签订一份《房地产买卖合同》。合同约定：王翠红将涉案房产出售给嘉汇鑫公司，价格为680万元。嘉汇鑫公司应在合同签订之日向王翠红支付定金60万元，签订合同之日起2日内再向王翠红支付定金70万元，于合同签订之日起30日内一次性付清剩余购房款550万元。双方须于该期限届满日（若王翠红需办理赎楼手续的，则在王翠红赎出房地产证原件并注销抵押登记之日）起2日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理过户递件手续。该房产现状为抵押状态，王翠红应于签订合同之日起20日内办理完解除抵押手续并将该房地产证托管于指定的第三方处，若王翠红需委托担保公司担保融资赎楼，则须于签订本合同之日起2日内办妥全权公证委托给替双方监管定金或交房保证金的第三方及担保公司指定人员。同时，合同约定逾期履行的违约责任：如嘉汇鑫公司未按照合同约定的期限履行义务，王翠红有权要求嘉汇鑫公司以转让成交价为基数按照日万分之四支付违约金并继续履行合同，如嘉汇鑫公司逾期履行超过30日，王翠红可解除合同并选择要求嘉汇鑫公司支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收嘉汇鑫公司已经支付的定金。如王翠红未按照合同约定的期限履行义务，嘉汇鑫公司有权要求王翠红以转让成交价为基数按照日万分之四支付违约金并继续履行合同，如王翠红逾期履行超过3日，嘉汇鑫公司可解除合同并选择要求王翠红支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还嘉汇鑫公司已经支付的定金。2017年10月14日，嘉汇鑫公司法定代表人邱某通过平安银行账户（账号62×××83）向王翠红账户（账号62×××63）转账支付60万元，通过案外人梁某在平安银行的账户（账号62×××79）向王翠红前述账户转账支付70万元（转账记录上留言为“个人借款”）。2017年11月6日邱某通过平安银行的两个账户（账号分别为62×××83、62×××88）向王翠红招商银行账户（62XXX47）转账支付498万元和52万元。但王翠红未办理解除涉案房产抵押的手续，双方亦未办理房产过户手续。2017年10月30日，谢楚乔因与骆绍明、王翠红、科骏公司民间借贷纠纷向一审法院提起诉讼，并向一审法院提出财产保全申请。一审法院于2017年11月2日作出（2017）粤0307民初20624号民事裁定书，裁定查封、冻结、扣押骆绍明、王翠红、科骏公司价值1475873.97元的财产。并于2017年11月14日，本案轮候查封了涉案房产。另说明，2017年11月13日，深圳市罗湖区人民法院查封了涉案房产，查封文号为（2017）粤0303财保598号，查封期限为2017年11月13日至2020年11月12日。之后罗湖区人民法院、宝安区人民法院、福田区人民法院、前海合作区人民法院等多次对涉案房产进行轮侯查封。2017年11月14日，嘉汇鑫公司以买卖合同纠纷向一审法院提起诉讼，请求判令王翠红继续履行《房地产买卖合同》及办理房产过户手续，一审法院于2018年5月10日作出（2017）粤0307民初21095号民事判决书。该判决以涉案房产目前因其他案件处于法院查封状态，在查封未解封前，客观上无法办理房产过户手续，故买卖合同目前无法继续履行为由驳回了嘉汇鑫公司的诉讼请求。2019年2月26日，嘉汇鑫公司向一审法院提起执行异议，请求撤销一审法院（2017）粤0307民初20624号民事裁定书、解除对涉案房产的查封。一审法院于2019年3月20日作出（2019）粤0307执异44号执行裁定书，驳回了嘉汇鑫公司的异议请求。为此，嘉汇鑫公司提起本案诉讼。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，我国物权法已经确立了不动产物权登记公示制度，不动产物权应以登记公示为准，就效力而言，不动产登记簿具有推定力和公信力。本案中涉案房产登记的权利人为王翠红，嘉汇鑫公司与王翠红虽然签订房屋买卖合同，但合同未能履行完毕，双方并未办理过户登记手续，王翠红未按约办理过户手续的行为仅在合同双方当事人之间产生合同债权关系，即使嘉汇鑫公司支付了购房款或实际占有涉案房产，亦不能引起物权的变动。故涉案房产的所有权人仍为王翠红，嘉汇鑫公司尚未取得涉案房产所有权。为此，一审法院因谢楚乔因与骆绍明、王翠红、科骏公司之间的民间借贷纠纷查封王翠红名下的涉案房产，符合法律规定。嘉汇鑫公司起诉请求解除对涉案房产的查封及确认涉案房产归嘉汇鑫公司所有并办理过户登记手续，依据不足，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决：驳回嘉汇鑫公司的诉讼请求。一审案件受理费59400元，由嘉汇鑫公司负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，嘉汇鑫公司以其为房产买受人为由，请求排除本案基于金钱债权对登记在王翠红名下之涉案房产的强制执行，故本案为非商品房消费者的一般买受人提起的案外人执行异议之诉。依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第127条规定，人民法院在审理此类案件时，可参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，对符合下列情形的案外人异议予以支持，即嘉汇鑫公司购房需满足：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院据此对本案分析如下。关于合同的签订及付款情况。嘉汇鑫公司主张其于2017年10月14日与王翠红签订房屋买卖合同，对于合同签订的情形，嘉汇鑫公司在一审庭审中陈述称，其是在代为赎楼的过程中与王翠红签订买卖合同。通常情况下，买卖双方是在房屋买卖合同签订后，为涤除房产上的权利负担以便履行合同、办理权属变更登记而进行赎楼，即成立房屋买卖合同关系在先，委托赎楼在后。而嘉汇鑫公司却是在代王翠红赎楼的过程中，与王翠红订立房屋买卖合同，该行为顺序有违一般的交易流程，不合常理。结合嘉汇鑫公司陈述的其业务内容是提供赎楼、担保、垫资赎楼服务，以及嘉汇鑫公司所主张的其通过案外人梁某向谢楚乔支付的70万元房款，备注却为“个人借款”的相关事实，本院认为，本案嘉汇鑫公司与王翠红之间的关系，更符合嘉汇鑫公司为王翠红提供赎楼借款，王翠红以签订买卖合同的方式作为还款担保的情形。因此，虽嘉汇鑫公司提交了落款时间为2017年10月14日的书面房屋买卖合同，但依据本案付款证据及嘉汇鑫公司陈述的内容，本院无法确认双方之间存在真实的房屋买卖合意，也不能确认嘉汇鑫公司所付款项为购房款且购房款已经付清。关于房屋交付占有情况。虽嘉汇鑫公司在诉讼中主张其持有房屋钥匙可进入涉案房屋，但该项事实并不能显示嘉汇鑫公司最早占有控制涉案房产的具体时间，本院无法据此认定涉案房产在被查封之前已经交付嘉汇鑫公司占有。虽涉案房产未能办理过户登记系因存在抵押权及查封等非买受人的原因，但在前述买卖合同订立、房款支付、交付占有等要件均无法满足的情况下，嘉汇鑫公司主张对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，事实和法律依据明显不足，本院不予支持。涉案房产并未登记在嘉汇鑫公司名下，本案亦不存在《中华人民共和国物权法》第二十八条、第二十九条、第三十条规定的未经登记而直接取得物权的情形，嘉汇鑫公司要求确认涉案房产归其所有，于法无据，本院亦予驳回。综上所述，嘉汇鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费59400元，由深圳市嘉汇鑫投资管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 蔡妍婷审判员 刘灵玲二〇二〇年十一月十六日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。