广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0282民初1892号原告：南雄华安物业服务有限公司，住所地：南雄市南雄一小对面金碧文华小区内。法定代表人：陈林英，系该公司总经理。委托诉讼代理人：周凤麟，系广东永顺律师事务所律师。被告：高为华，男，1988年07月05日出生，汉族，住广东省南雄市************。委托诉讼代理人：邓小花，系高为华妻子。被告：邓小花，女，1989年10月09日出生，汉族，住广东省南雄市************。原告南雄华安物业服务有限公司（以下简称“华安公司”）与被告高为华、邓小花物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华安公司的委托诉讼代理人周凤麟，被告高为华、邓小花的委托诉讼代理人邓小花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华安公司向本院提出诉讼请求：1、被告高为华、邓小花立即向原告支付从2017年12月15日至2019年12月15日止的物业管理费2611.58元及2019年5月2019年12月自用水费187.6元，2016年11月至2019年12月公摊水电费1282.63元，共计人民币4081.81元；2、被告立即向原告支付延期缴纳上述4081.81元为基数的滞纳金（按逾期每日千分之一收取。物业管理费自2017年12月15日起计算，自用水费自2019年5月起计算，公摊水电费自2016年11月起计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是金碧文华小区的物业，被告高为华、邓小花所购买的位于南雄市金碧文华D幢11608号房屋是原告所服务及管理的小区，即被告是该小区的业主。原告、被告双方于2015年11月15日签定《物业服务合同》，该合同第四条物业服务收费标准第1项约定，电梯房按建筑面积1.2元/平方米/月计收，被告的住房建筑面积为90.68平方米，尚欠原告物业管理费2611.58元（物业管理费自2017年12月15日至2019年12月15日止），自用水费187.6元（自用水费自2019年5月至2019年12月止），公摊水电费1282.63元（公摊水电费自2016年11月至2019年12月止）合计欠原告4081.81元人民币。为此，原告多次催促被告清缴上述费用，但直至原告起诉时，均未收到被告缴纳的物业费，现双方就上述费用清缴事宜协商未果。综合上述，被告拒不履行合同支付义务的行为，已经侵害了原告的合法权益，为维护原告的利益，只好向法院提起诉讼，请贵院依法判决。被告高为华、邓小花辩称，原告答应赠送两年物业费，但至赠送了一年，还有一年未赠送，自用水费已交清，公摊水费没交。本院经审理认定事实如下:2016年5月1日，被告作为甲方，原告作为乙方签订《物业服务合同》。物业服务合同约定物业名称为华溢金碧文华居D幢1608号，物业建筑面积为92.64㎡；服务期限为交房日起至成立业主委员会后签订物业服务合同；物业收费标准为电梯房建筑面积1.2元/㎡/月，电梯使用的电费、维护费、年检费按实际支出由本栋业主共同平均分摊。梯间灯、电梯费、二次供水（维修维护费）、电费由本栋业主按户数共同平均分摊；公共部分所用水费及总表与分水表间的损耗，根据实际发生数额按用水量及分摊系数进行分摊；共用水电分摊费按每月一次进行计算并向全体业主公布，业主或物业使用人在交纳水费的时候一并交纳；物业服务费的缴纳约定，甲方应按开发商通知的交楼日期来物业服务部办理交楼手续，若甲方无故逾楼，则甲方需补交所欠物业服务费，乙方有权向甲方按日计收应欠费1%的违约金，计费日期为《商品房买卖合同》约定的交楼日期。甲方须每月15日前在乙方指定的地点缴交服务费等费用；物业专项维修资金的筹集、管理与使用约定物业专项维修基金归业主所有，实行专款专用，专项用于物业保修期满后对共用部分、共用设备的维护和更新、改造，不得挪作他用；合同签订后，原、被告双方均按合同约定履行。在履行合同期间，原、被告双方因物业服务产生纠纷。2020年1月4日原告与金碧文华业主委员会、上海永升物业管理有限公司南雄分公司签订《南雄华安物业服务公司退出金碧文华小区服务与业委会双方确认收费截止日期与收费标准确认书》，确认书载明金碧文华小区公摊电梯费确认收2019年12月31日止。公摊电费按每户均摊14.87元的标准向未缴公摊电费的业主收取公摊电费，电梯维修、维保、年检费用按发票金额由全体业主均摊。物业费确认收到2019年12月15日止，自用水费确认收到2020年1月3日止，全体业主按原告方抄表方数缴纳。确认书有原告、金碧文华业主委员会、上海永升物业管理有限公司南雄分公司签名盖章确认。根据原告抄表数据显示，2019年5月至2019年12月，被告使用自用水数量为54立方米。庭审中，原、被告确认被告从2017年12月15日未缴纳物业服务费，2019年5月至2019年12月自用水费未缴，2016年11月未缴纳公摊水电费，以及公摊水费按照2元/月计算。原告主张物业管理费应支付至2019年12月15日，自用水费及公摊电费应支付至2019年12月，被告认为物业费管理费应计算至2019年7月，公摊电费不合理。另查明，金碧文华小区D栋共有92户住户，2017年11月至2018年10月，D栋电梯维修维保和年检花费15205元，2018年11月至2019年10月被告主张电梯维修费为19690元，但其中有3650元维修金额未提供发票，本院认定2018年11月至2019年10月电梯维修费为16040元。以上有原告提供相应维修发票予以佐证。2016年11月至2017年10月的公摊电梯费，原告未提交相应证据予以证明，本院不予认可。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示并未违反法律规定，内容合法有效，双方应当按照约定履行各自的权利义务。针对原被告争议部分，本院作出如下认定：一、关于物业服务费的问题。由于案涉物业服务费按1.2元/㎡计算，被告所有的房屋金碧文华小区D幢1608号物业建筑面积为92.64㎡，原告主张房屋面积按90.68㎡计算，即物业费为90.68㎡×1.2元/㎡=108.82元/月。根据原告与上海永升物业管理有限公司南雄分公司以及金碧文华业主委员会签订的《南雄华安物业服务公司退出金碧文华小区服务与业委会双方确认收费截止日期与收费标准确认书》的内容看，业主委员会以及涉案小区新选聘的上海永升物业管理有限公司南雄分公司已确认原告收取物业管理费的时间截止至2019年12月15日，被告虽然对上述事实不予认可，认为其在2019年8月后已缴纳物业服务费给上海永升物业，但其未提交充分证据予以推翻华安物业在2019年7月至12月提供物业服务的事实，应承担举证不能的法律后果。因此，本院认定物业服务费应缴纳到2019年12月，故被告未缴纳2017年12月15日至2019年12月15日共计24个月的物业服务费为108.82元/月×24个月=2611.68元。被告主张物业费为2611.58元，本院予支持。二、关于公摊水电费及电梯费的问题。首先公摊水费，原、被告认可公摊水费按照2元/月计算，被告欠缴公摊水费时间段为2016年11月至2019年12月，共计欠缴38个月，原告主张被告欠缴公摊水费为76元。本院予以支持。其次公摊电费的问题，根据原告与金碧文华业委会以及上海永升物业公司签订的确认书，三方确认公摊电费按2019年9月至11月中缴纳公摊电费最少的月份即2019年11月缴纳公摊电费的金额除以414户，得出公摊电费按每户14.87元/户/月计算。本院认为该确认书的计算方法采取用电量最少月份的电量进行公摊，较为公平合理，本院对此予以采纳。虽被告辩称其不认可公摊用电量，但未提交相应的证据予以佐证，应承担举证不能的法律责任。结合被告欠缴公摊电费时间段为2016年11月至2019年12月，共计38个月，欠缴公摊电费为14.87元/月×38个月=565.06元。关于公摊电梯费的问题，虽然物业合同约定，共用部分、共用设备的维护和更新、改造可以使用物业专项维修资金，物业专项维修资金归业主所有。但案涉小区的电梯维修、维保和年检费用的支出并未由物业专项维修资金支出，系由原告方垫付，小区业主作为电梯的使用者及受益方应当分摊相应的维修费用，原告主张被告支付公摊电梯费于理有据。2018年D栋电梯维修维保和年检花费15205元，平均每户公摊165.27元，2019年花费16040元，平均每户公摊174.35元。故被告共计欠缴公摊水电费及公摊电梯费为：76元+565.06元+165.27元+174.35元=980.68元。超出部分本院不予支持。三、关于自用水费问题。原告主张按3.35元/立方米计算，经本院查明，金碧文华小区自用水供水方为南雄市星翔供水有限公司，该小区水费单价系按照《南雄市发展和改革局文件》（雄发改价格[2016]9号）规定执行，以合表1.9元/立方米单价收取加上污水处理费0.95元/立方米，水费单价为2.85元/立方米，二次供水不属于星翔公司计费和管理范围，原告主张被告高楼层住户，其自用水费需要二次供水，但其未提供证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。本院认定自用水费按2.85元/立方米计算。原告主张被告从2019年5月至2019年12月的自用水量为54立方米，并提交了水表明细。被告对此不予认可，但未提交相应证据予以证明其实际用水量，其应承担举证不能的不利后果，故本院认定被告2019年5月至12月自用水量为54立方米，故被告欠缴自用水费为2.85元/立方米×54立方米=153.9元。超出部分本院不予支持。四、关于滞纳金的问题。原、被告双方签订的《物业服务合同》第五条物业服务费的缴纳约定，被告应按开发商通知的交楼日期来物业服务部办理交楼手续，若被告无故逾楼，则被告需补交所欠物业服务费，原告有权向被告按日计收应欠费1%的违约金，计费日期为《商品房买卖合同》约定的交楼日期。本院认为，上述条款仅约定被告逾期收楼的情形下，原告有权收取违约金。现被告不存在逾期收楼的情形，原告要求被告每日支付千分之一的滞纳金无事实依据，本院不予支持。上述1-4项，被告应向原告支付物业服务费2611.58元、公摊水电费及公摊电梯费980.68元、自用水费153.9元，合计3746.16元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告高为华、邓小花于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南雄华安物业服务有限公司支付物业服务费、公摊水电费、公摊电梯费、自用水费共计3746.16元；二、驳回原告南雄华安物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告高为华、邓小花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  赖日海二〇二〇年十月三十日书记员  康秀兰