广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初40479号原告：王吟满，女，1955年4月12日出生，汉族，住广州市天河区。原告：鲍磊，男，1985年10月11日出生，汉族，住广州市天河区。两原告共同委托诉讼代理人：欧永健，系广东经国律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：周美进，系广东鹏吉律师事务所律师。被告：广州亿豪房地产开发有限公司，住所地广州市天河区东莞庄路亿豪东街**自编**首层，统一社会信用代码914401017082784466。法定代表人：朱培坤。诉讼代表人：广州亿豪房地产开发有限公司管理人。破产清算管理人：广东格林律师事务所,负责人罗国林。委托诉讼代理人：黄铭鸿，系广东格林律师事务所律师。被告：梁远智，男，1963年7月19日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。第三人：中国银行股份有限公司广州海珠支行，住所地广州市海珠区广州大道南和平中街**、广州大道南874—**（双）的**，广州大道南和平中街**、广州大道南872、900、902号的201和301房。负责人：肖万满。委托诉讼代理人：梁韵，系该司职员。原告王吟满、鲍磊诉被告广州亿豪房地产开发有限公司（以下简称亿豪公司）、梁远智，第三人中国银行股份有限公司广州海珠支行（以下简称中国银行海珠支行）房屋买卖合同纠纷一案，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民初983号民事裁定，指定由本院审理。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王吟满、鲍磊及其共同委托诉讼代理人欧永健、被告亿豪公司诉讼代表人的委托诉讼代理人黄铭鸿，被告梁远智，第三人中国银行海珠支行的委托诉讼代理人梁韵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王吟满、鲍磊向本院提出诉讼请求：一、确认亿豪公司与梁远智签订的《商品房买卖合同》无效（当庭明确）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年3月10日，原告与亿豪公司签订了《XXX村认购协议》（编号NO.003633），亿豪公司将其开发的位于广州市天河区XXX路112号XX村XX栋XX梯608房屋出售给原告，房屋套内建筑面积为100.13平方米，总房价款人民币480023元。2003年3月17日前付100023元及相关税费8880元，余下380000于2003年6月16日前付清。亿豪公司承诺与原告签订该认购协议并收到定金后，不得将上述房屋转卖他人，同时保证与原告签订《商品房买卖合同》及领到房屋权属证书。其后，原告支付了全部购房款。2003年3月15日，原告收到上述房屋后一直居住至今。房屋购置年余后，因被告一直未办理房产证，原告经向其他业主了解，才发现上述房屋预购人为梁远智，为此原告找亿豪公司核实情况，亿豪公司为了掩盖以员工的名义签订商品房买卖合同套取银行贷款资金的事实，向原告出具一份《证明》，证明涉案房屋是由被梁远智委托亿豪公司出售给原告，以此来欺骗原告。亦因亿豪公司以员工的名义骗取银行贷款资金的事情被原告发现，经原告交涉2005年8月17日亿豪公司法定代表人朱培坤签字同意，减房价5万并退还5万给原告，房价实际为380023元。2018年12月18日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01破申152号民事裁定，受理建行越秀支行对被告的破产清算申请，并指定广东格林律师事务所为被告的管理人，负责人为罗国林。原告认为：亿豪公司与梁远智签订的《商品房买卖合同》是为了套取银行贷款，双方并没有真实的房屋买卖的意思表示，实际上也没履行，包括购房款的支付及房屋的交付，两被告借签订商品房买卖合同之名，掩盖违规向银行套取信贷资金的目的，根据《合同法》第五十二第（三）项的规定，依法应为无效。原告与亿豪公司签订的《XXX村认购协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，对双方均有法律约束力，双方均应切实履行。原告己支付了全部房款，并实际居住使用至今，亿豪公司至今未履行协同原告办理涉案房屋权属证书的义务，其行为己构成违约。据此，原告为了维护自己的合法权益，特向贵院提出诉讼，望判如所请。被告亿豪公司辩称：一、对于原告要求确认我方与被告梁远智签订的《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，因为涉及名义购房人、真实购房人的甄别。根据管理人掌握的现有资料，暂时无法确认“梁远智”的身份，无法确定《商品房买卖合同》签订后的真实履行情况。如后有发现相关证据材料，将依法向法院提供。案涉房屋所在的XXX村小区项目，确实存在着亿豪公司用员工的身份办理银行按揭，房屋又卖给其他购房人的情况。但此种情形下，因涉及银行抵押权等复杂法律关系，《商品房买卖合同》是否必然无效，无法一概而论。具体到本案，请求法院根据现有证据材料，依法判决。对于原告要求我方与被告梁远智一并到房屋管理部门办理《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续的诉讼请求，若法院判决确认《商品房买卖合同》无效，我方同意配合办理相关的手续。二、关于本案诉讼费。因亿豪公司目前已进入破产清算程序，若判决由亿豪公司承担，将面临较为繁琐、漫长的债权申报、确认及财产分配程序，故请法院酌情处理。被告梁远智辩称：我本来想购买涉案的房屋，并且当时以奖金2、3万元来冲抵房屋的购房款，除了2、3万元奖金之外，没有支付其他的款项，至于冲抵的款项的证据只能问朱培坤。签订合同时，我在被告亿豪公司处担任建筑工程师的职位，是其员工。银行的按揭贷款均不是我归还的，具体谁归还我方不清楚,在第三人处开设银行账户也不由我实际控制。如果法院认定房屋是卖给原告，应该由原告和第三人及亿豪公司把事情搞清楚，如果有人清偿按揭贷款，我方愿意去涂销抵押。第三人中国银行海珠支行述称：原告的诉讼请求和我方无关，待其另案起诉时，我方再发表相应的答辩意见。经审理查明：亿豪公司是位于广州市天河区XXX路电子工业部第五研究所西北角地段“XXX村”商住楼的开发商，已取得上述商品房的预售许可证，获准销售。2001年11月11日，亿豪公司（出卖人）与梁远智（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为穗房合字2001062227），约定：亿豪公司将XX村XX栋XX梯6、7跃层08房（以下简称案涉房屋）出售给买受人梁远智，房屋建筑面积为118.17平方米，套内建筑面积100.13平方米，总价款为582757元，付款方式为分期付款，其中按揭贷款40万元；等。2003年3月10日，亿豪公司（甲方）与王吟满、鲍磊（乙方）签订《XXX村认购协议》（编号NO.003633），约定：原告认购由亿豪公司开发的座落在广州市天河区XXX路112号XXX村名仕风景XX梯608房，房屋套内建筑面积100.13平方米，总房价款480023元，分期付款；交首期款时即可交楼；甲方与乙方签订本认购协议并收到定金后，不得将上述房屋转卖他人，同时保证与原告签订《商品房买卖合同》及领到广州市国土房管局核发的《房地产证》等。原告提交的加盖有“广州市恒生置业有限公司”印章的收据4份，显示原告已经支付“XXX路名仕风景XX栋XX梯608房房款”共计380023元。原告当庭述称，朱培坤同意减免5万元购房款，其尚欠的5万元房款愿意支付给亿豪公司。原告提交《证明》一份，证明梁远智并非案涉房屋真实买受人，上载：我是梁远智，身份证号码，于2001年11月26日购买亿豪公司开发的XXX村H栋608、708（6梯）房，我于2003年3月15日全权委托亿豪公司将此房屋卖给王吟满、鲍磊。亿豪公司已收取王吟满、鲍磊此房屋总房款人民币480023元。落款日期为2004年7月25日，有“梁远智”字样签名，盖有“广州市亿豪房地产开发有限公司”样印章。亿豪公司对该证据予以确认；梁远智对该份证据真实性不予确认，在亿豪公司任职期间签过很多文件，不记得签过该份《证明》，但不对该该证据申请笔迹鉴定。2007年11月17日，案涉房屋登记至梁远智名下。同日，案涉房屋登记抵押权，抵押权人为本案第三人中国银行海珠支行。关于案涉房屋的使用情况，原告主张其于2003年3月15日收楼后使用至今，并提交收款收据（水周转金、有线电视初装费）、居住证明（广州市天一物业有限公司出具，上载原告自2003年4月开始在案涉房屋处居住至今）、管理费、水电费发票予以证明。两被告对上述证据无异议。被告亿豪公司称不清楚房屋交付情况；被告梁远智称其从未使用过案涉房屋，办理按揭手续后曾发现涉讼房屋有住户居住，便找被告亿豪公司交涉，被告亿豪公司表示是错把涉讼房屋出售给他人，会尽快协调处理，但之后便不了了之。经询问，原告明确其不同意清偿案涉房屋上的按揭贷款以涂销现有的抵押权。原告庭后于2020年3月30日向本院提交《增加诉讼请求申请书》，请求增加诉讼请求，增加后的诉讼请求如下：一、确认亿豪公司与梁远智签订的《商品房买卖合同》无效，两被告立即到房屋管理部门办理《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续；二、确认原告与亿豪公司签订的《XXX村认购协议》合法有效；三、判令被告返还原告综合税费8880元。另查明，2018年12月18日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01破申152号民事裁定，受理中国建设银行股份有限公司广州越秀支行对亿豪公司的破产清算申请。2019年1月25日，广州市中级人民法院作出（2019）粤01破69-1指定管理人决定书，指定广东格林律师事务所为亿豪公司管理人，负责人为罗国林。再查明，根据广州市恒生置业有限公司的工商登记信息显示，朱培坤为该司的股东，占70%的股份。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，增加诉讼请求应当在辩论终结前，故本院对原告于2020年3月30日增加的诉讼请求不予处置。原告当庭明确的诉讼请求为确认亿豪公司与梁远智签订的《商品房买卖合同》无效，故本院仅审处该项诉请。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。本案中，亿豪公司虽然与梁远智签订了《商品房买卖合同》，但梁远智并未举证证实其向亿豪公司支付过购买案涉房屋的款项，而梁远智亦承认从未偿还案涉房屋上的按揭贷款，案涉房屋亦从未交付给梁远智占有使用，结合梁远智为亿豪公司的员工的事实，足以推定上述房屋买卖合同并非双方真实意思表示，双方签订该合同的目的在于套取银行贷款资金。因此，根据上述法律规定，梁远智和亿豪公司签订的《商品房买卖合同》应属无效。上述合同无效的根本原因在于梁远智、亿豪公司的虚假、违法行为，其两者均对此存在过错，故诉讼费用应两者共同承担。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条的规定，判决如下：确认被告广州亿豪房地产开发有限公司与梁远智签订的《商品房买卖合同》（合同编号为穗房合字××号）无效。本案受理费9630元，由被告梁远智、广州亿豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  霍小冰人民陪审员  李婉君二〇二〇年十一月二十七日法官助理滕悦书记员庞慧明王嘉蔚