北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初17822号原告：北京广播大厦管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街****401内**。法定代表人：张忠华，总经理。委托诉讼代理人：刘学思，北京市法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：许春锋，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。被告：众允知识产权服务（北京）有限公司，住所地，住所地北京市朝阳区iv>法定代表人：冯斌，执行董事。被告：观乐知识产权代理（北京）有限公司。法定代表人：刘秀云，执行董事。上述二被告共同的委托诉讼代理人：徐浩，北京志霖律师事务所律师。上述二被告共同的委托诉讼代理人：杨晓东，北京志霖律师事务所律师。原告北京广播大厦管理有限责任公司（以下简称原告）与被告观乐知识产权代理（北京）有限公司、众允知识产权服务（北京）有限公司（以下一并提及时简称二被告，分别提及时简称观乐知识产权公司、众允知识产权公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘学思、许春锋，二被告的共同委托诉讼代理人徐浩、杨晓东均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令二被告连带给付原告欠付的房租以及电费共计267960．10元；2．判令二被告连带给付原告欠付房租以及电费的违约金（以267960．10元为本金，自2019年9月26日起计算至上述本金实际付清之日止，按照日千分之一计算）；3．判令二被告连带给付原告装修期租金176944．66元；4．判令二被告连带给付原告提前解除合同违约金707778．64元；5．判令二被告连带给付原告律师费92222元。事实和理由：原告与观乐知识产权公司经中介居间于2019年3月15日签订《北京广播大厦租赁合同书》(编号：GBDS2019-ZL023)（以下简称“原合同”），约定观乐知识产权公司承租北京广播大厦主楼15层1501、1502单元房屋用于办公及相关用途，租期自2019年5月16日起至2022年5月15日止，每月租金176944．66元。为达成租赁合同，原告共向中介支付中介费204713．51元。2019年6月16日，应观乐知识产权公司要求，原告与众允知识产权公司、观乐知识产权公司签订《租赁合同权利义务转移协议书》，将房屋租赁主体变更为众允知识产权公司。同时经三方确认，二被告对《北京广播大厦租赁合同书》(编号GBDS2019-ZL023)及三方协议所约定租赁期间二被告履行合同的瑕疵向原告承担连带责任。2019年10月30日众允知识产权公司向原告发送《退租申请》提前解除了合同并于2019年10月31日腾退了房屋。截至2019年10月31日众允知识产权公司共欠付房租及电费共计268055．74元。综上所述，二被告的行为已经严重损害了原告合法权益，特提出本诉，望贵院依法裁判，保护原告的合法权益。二被告辩称：认可原告的第一项诉讼请求；对原告第二项诉讼请求不认可，年利率达到了36．5%，明显过高，请求法院酌减；第三项诉讼请求，认可原告在2019年4月16日将涉案房屋交付给我们进行装修，但是我们认为这期间我们没有实际使用涉案房屋，按照行业惯例，这笔钱应该是原告承担；第四项，跟第二项诉讼请求构成重复主张，都是主张要违约金，而且违约金数额过高（按照4个月房屋租金主张），请求法院酌减；对原告第五项诉讼请求不认可，没有依据。转账单上也没有写明是针对这个案子的律师费支出。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月，原告作为出租方，观乐知识产权公司作为承租方，双方签订《北京广播大厦租赁合同书》，约定：原告将位于北京市朝阳区建外大街甲14号广播大厦主楼15层1501、1502单元（以下简称租赁房屋）出租给观乐知识产权公司使用，建筑面积为612．35平方米；租赁期限为3年，自2019年5月16日起至2022年5月15日止，其中2019年12月1日至2019年12月31日、2021年1月1日至2021年1月31日为免租期，免租期内观乐知识产权公司不需支付租金，但须交纳物业管理费以及其他因其使用租赁房屋而实际发生的费用；经双方约定，给予观乐知识产权公司1个月的装修期（自2019年4月16日至2019年5月15日止），装修期内不需支付租金；租金以一个日历月为一期，租金标准为人民币9．50元/天/建筑平方米，即288．96元/月/建筑平方米（含物业管理费31．80元/月/建筑平方米），本合同租赁房屋月租金为人民币176944．66元；租金支付方式为预付，观乐知识产权公司应于每期最后一个日历月的25日前，向原告支付下期租金；应付的租金及各项费用，观乐知识产权公司不得以任何理由迟延支付、主张冲抵或少付；观乐知识产权公司超过约定期限未支付或未足额支付租金，未按原告书面通知期限足额支付用电等费用的，须按应付未付金额每日千分之一的标准向原告偿付发生应付未付之日起至原告实际收到足额款项之日止的违约金；如观乐知识产权公司逾期未全额支付租金及本合同项下其他费用超过30日或欠付金额超过两个月租金，原告有权解除合同，同时有权要求观乐知识产权公司立即付清全部应付未付款项、逾期付款违约金并依照本合同第十一条第三款的约定追究其违约责任；观乐知识产权公司须于本合同签署后7个工作日内向原告给付相当于3个月租金（含物业管理费）金额的租赁保证金人民币530833．98元，作为其履行本合同各项条款的保证；因观乐知识产权公司原因给原告及大厦其他使用人造成任何损失的，原告有权从租赁保证金中扣除相应数额予以补偿。如保证金不足以弥补损失，不足部分由观乐知识产权公司进行赔偿；第十一条提前终止条款约定：观乐知识产权公司出现下列任何一种情形，原告有权以书面通知方式单方解除本合同：观乐知识产权公司逾期未全额向原告或物业公司支付租金及本合同项下其他费用超过30日或欠付金额超过一个月租金；因上述原因本合同提前终止，观乐知识产权公司须按以下方式向原告承担违约及赔偿责任：1．装修期和免租期约定失效，观乐知识产权公司须按本合同约定的租金标准，向原告补充支付已享受的装修期及免租期内的租金；2．观乐知识产权公司已支付但未使用租赁房屋期间的租金作为违约金不返还；3．租金保证金作为违约金不予退还，不足时还须补足；4．除上述违约金外，观乐知识产权公司仍须按如下计算方法向原告另行支付补偿金，即合同提前终止时距离约定租期结束多于12个月，则偿付相当于4个月租金的补偿金；离租期结束多于6个月少于12个月，则偿付相当于3个月租金的补偿金；离租期结束少于6个月的，则偿付相当于2个月租金的补偿金；5．如前述约定的违约金不足以弥补给原告造成的损失，观乐知识产权公司须就不足部分进行补足；6．观乐知识产权公司须于合同终止日前向原告支付全部应付款项。逾期未付或未全额支付，还须按未付金额的日千分之一标准向原告支付全部应付未付金额直至实际完成支付日止逾期付款违约金；第十三条违约责任条款约定：如因一方违约，守约方采取维权措施所产生的费用（包括但不限于调查费、诉讼费、公证费、律师费等）由违约方承担。庭审中，原告与二被告均认可，观乐知识产权公司于签订上述租赁合同后，通过中国民生银行转账的方式，共计向原告转款租赁保证金530833．98元。2019年5月30日，原告作为甲方，观乐知识产权公司作为乙方，众允知识产权公司作为丙方，三方签订《租赁合同权利义务转移协议书》，约定：甲方与乙方于2019年3月15日签订的《北京广播大厦租赁合同书》（编号：GBDS2019-ZL023），约定甲方出租、乙方承租北京广播大厦主楼15层1501、1502单元房屋用于办公及相关用途，租期自2019年5月16日起至2022年5月15日止，每月租金176944．66元等。乙方与丙方系同一股东的关联公司，二者业务往来密切；因丙方业务发展需要，拟承租乙方原向甲方承租的租赁房屋办公，并承接乙方原与甲方租赁合同项下的全部权利义务。三方协商如下：甲方同意乙方将原合同租赁项下全部权利义务转让给丙方。乙方转让丙方受让原租赁合同全部权利义务的起始时间为2019年6月16日，丙方承担自2019年6月16日起至租赁期满的原租赁合同项下租金、费用支付等合同义务。经三方确认，乙方、丙方对《北京广播大厦租赁合同书》（编号：GBDS2019-ZL023）及本补充协议所约定租赁期间乙方、丙方履行合同的瑕疵向甲方承担连带责任。丙方租赁期限为原租赁合同约定的租赁期限的剩余期间，即自2019年6月16日起至2022年5月15号止。三方确认，乙方已交纳的租赁保证金的相关权利自本协议签订之日起转移至丙方，丙方无须向甲方另行交付租赁保证金，甲方依据原租赁合同自乙方取得的租赁保证金自动转化为丙方租赁保证金。乙方已享受的装修期等优惠丙方不再享受，乙方未享受的优惠丙方仍可继续享有。但并不排除和妨碍丙方发生“提前终止”情形时甲方的全部索赔权利，包括补交全部乙、丙方已享受的装修期租金等。2019年10月29日，众允知识产权公司向原告发送《退租申请》，载明：因我司办公场所租赁面积偏大，造成经营成本增加，目前企业经营状况困难，特申请退租，与贵司的租赁截止日期为2019年10月31日。庭审中，二被告当庭表示认可欠付原告房屋租金以及电费共计267960．10元。庭审中，原告提交委托代理合同以及发票一张，用以证明为此诉讼支出律师费92222元。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告和观乐知识产权公司签订的《北京广播大厦租赁合同书》，以及原告和观乐知识产权公司、众允知识产权公司签订的《租赁合同权利义务转移协议书》均系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行自己的义务。现租赁合同还未到期前，众允知识产权公司提前要求解除合同，且并未提前六个月以书面形式通知原告，确属违约行为。就原告第一项诉讼请求，二被告当庭表示认可，本院对此不持异议；就原告第二项诉讼请求，虽租赁合同中对逾期支付租金以及电费等应支付的违约金计算标准已做明确约定，但按此方式计算，违约金数额过高，且此为持续计算公式，故本院综合考虑二被告欠付原告的实际费用、二被告过错程度以及由此给原告带来的延期付款损失，对此违约金计算方式予以酌情下调；就原告第三项诉讼请求，因众允知识产权公司违约行为，按照租赁合同约定，其已经享受的1个月装修期约定失效，故其应按照合同中月租金的标准向原告补充支付租金，原告之诉请，计算无误，本院予以支持；就原告第四项诉讼请求，众允知识产权公司确应支付原告提前解除合同违约金，但在租赁合同中约定的违约金数额过高，本院综合考虑合同的整体履行情况，众允知识产权公司的违约程度、众允知识产权公司违约行为给原告带来的实际损失，对此违约金数额予以酌情调整；就原告第五项诉讼请求，因合同一方存在违约行为，合同另一方为此聘请律师提供专业法律服务而支出的合理费用，属于违约方违约给守约方造成的损失，应由违约方承担，且此项费用在租赁合同中有明确约定，现根据原告提交的委托合同以及相关票据、转账记录，可以证明原告确实支出了此笔费用，故原告之主张，于法有据，本院予以支持。就原告要求二被告就上述全部诉讼请求承担连带责任一事，因三方签订的《租赁合同权利义务转移协议书》中明确约定，二被告对上述租赁合同履行过程中违约责任向原告承担无限连带责任，且二被告当庭表示同意对全部责任承担连带责任，故原告之诉求，于法有据，本院予以支持。就二被告交付的租赁保证金一事，本院认为，通过原告主张的违约金已经可以弥补其实际损失，故对租赁保证金不再全额扣除。现各方均同意用此款抵扣二被告欠付原告的全部费用，本院对此不持异议，并将相关抵扣数额在下列具体判项中予以体现说明。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告众允知识产权服务（北京）有限公司、被告观乐知识产权代理（北京）有限公司于本判决生效后七日内连带给付原告北京广播大厦管理有限责任公司欠付的房屋租金以及电费共计二十六万七千九百六十元零一角；二、被告众允知识产权服务（北京）有限公司、被告观乐知识产权代理（北京）有限公司于本判决生效后七日内连带给付原告北京广播大厦管理有限责任公司欠付的房屋租金以及电费的违约金（以二十六万七千九百六十元零一角为本金，自二〇一九年九月二十六日起计算至上述本金实际付清之日止，按照日万分之三的标准计算）；三、被告众允知识产权服务（北京）有限公司、被告观乐知识产权代理（北京）有限公司于本判决生效后七日内连带给付原告北京广播大厦管理有限责任公司装修期租金十七万六千九百四十四元六角六分（以观乐知识产权代理（北京）有限公司交付的租赁保证金进行抵扣）；四、被告众允知识产权服务（北京）有限公司、被告观乐知识产权代理（北京）有限公司于本判决生效后七日内连带给付原告北京广播大厦管理有限责任公司提前解除合同违约金三十五万三千八百八十九元三角二分（以观乐知识产权代理（北京）有限公司交付的租赁保证金进行抵扣）；五、被告众允知识产权服务（北京）有限公司、被告观乐知识产权代理（北京）有限公司于本判决生效后七日内连带给付原告北京广播大厦管理有限责任公司律师费九万两千两百二十二元；六、驳回原告北京广播大厦管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8003元，由被告众允知识产权服务（北京）有限公司、被告观乐知识产权代理（北京）有限公司连带负担（原告北京广播大厦管理有限责任公司已交纳，被告众允知识产权服务（北京）有限公司、被告观乐知识产权代理（北京）有限公司于本判决生效后七日内连带给付原告北京广播大厦管理有限责任公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 蒙 镭二〇二〇年十一月十二日书记员 徐可卉