江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0206民初2189号原告：卢玲，女，1981年10月3日生，汉族，住福建省闽侯县。委托诉讼代理人：苏广伟，江苏金易律师事务所律师。被告：无锡苏源置业有限公司，统一社会信用代码91320206747322307G，住所地江苏省无锡市惠山区堰桥街道西漳天一新街**。法定代表人：田丰，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨明月，江苏润远律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛垚，江苏润远律师事务所律师。原告卢玲与被告无锡苏源置业有限公司（以下简称苏源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告卢玲的委托诉讼代理人苏广伟、被告苏源公司的委托诉讼代理人杨明月、葛垚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卢玲向本院提出诉讼请求：1、请求判令苏源公司立即向卢玲支付逾期交房实际损失自2019年8月1日起，按每月8307元的标准计算至苏源公司实际交付之日止；2、本案诉讼费由苏源公司承担。事实与理由：2012年8月10日，卢玲与苏源公司签订了《商品房买卖合同》，由卢玲购买苏源公司开发的阳光壹佰国际城第235门牌1-2层房屋，合同约定苏源公司应在2013年4月30日前将验收合格的房屋交付给卢玲。同日，双方又签订了《无锡项目B5区精装房配置清单（E2）》,对装修标准进行了约定。合同签订后，卢玲按约定履行了付款义务，但苏源公司未在约定期限内向卢玲交付符合约定装修标准的房屋。2017年，卢玲起诉至法院，要求苏源公司赔偿装修损失等，最终判决支付装修损失772367.03元，该款从卢玲结欠的购房款中抵扣，卢玲还需支付房款213719.97元（包括承担的诉讼费）。2019年7月31日，卢玲支付了上述房款，但发现房子仍存在严重质量问题，并不具备交房条件。2019年10月28日，卢玲向苏源公司发送律师函，要求对质量问题进行修复，及时向卢玲交付验收合格，符合毛坯交付标准的房屋，但至今未能完成交付，故诉至法院，请求判如所请。被告苏源公司辩称：根据补充协议第三条第六款规定，原告应当付清专项维修基金，否则被告有权拒绝交付房屋，被告不能因此承担延期交房的违约责任。而且原告主张的租金计算标准也没有依据，主张的租金过高，故请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明：2012年8月10日，卢玲（买受人）与苏源公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同备案日期：2012年8月10日，合同备案号：201208100191）、《补充协议》及《无锡项目B5区精装房配置清单（E2）》各一份，双方约定卢玲购买苏源公司开发的阳光壹佰国际城第235门牌1-2层房屋，建筑面积共249.23平方米，总价款为450万元，付款方式为卢玲签署合同时交纳首付款190万元；余款260万元由卢玲采用商业贷款方式支付。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2013年4月30日前，将经验收合格、同时符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点壹的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点壹伍的违约金……。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。《补充协议》第三条第6款约定：由于买受人原因未能办理完毕合同备案、贷款手续，或买受人未付清房款、有关税、费、专项维修基金（即大修基金）及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人并不因此承担延期交房违约责任，同时，延期交房期间房屋风险由买受人承担，买受人并需支付延期交房期间的物业管理费等一切费用……。2012年8月12日，苏源公司出具证明一份：现有客户卢玲于2012年6月29日认购阳光100汀枫渡B5-2-6-1-101房屋，该房建筑面积249.23㎡，单价18055.61元，总金额450万元整，特此证明！注：该房今后发生面积变更或单价变更，房屋总价均为450万元整。卢玲曾先后三次向本院起诉要求苏源公司赔偿装修及逾期交房损失，前两次均为撤诉。之前案件审理中，卢玲申请对标的房屋的租金损失进行评估，本院委托江阴翔和房地产与土地评估咨询有限公司对涉案房屋的租金标准进行评估。该公司于2017年4月20日出具翔和评估（2017）第HSF0008号房地产司法鉴定估价报告，估价结果为：确定估价对象在价值时点2017年4月13日、满足各项假设限制条件下的房地产租赁市场价值为RMB6390元/月。本院判决认为卢玲尚欠苏源公司100万元购房款，要求苏源公司交付房屋的条件未成就，同时苏源公司应赔偿卢玲装修损失772367.03元，两项相抵，卢玲还应支付购房款227632.97元，在扣除上案中苏源公司应承担的诉讼费后，卢玲于2019年7月31日支付给苏源公司213719.97元。2019年10月28日，卢玲委托江苏金易律师事务所向苏源公司发送律师函，内容主要为：1、2012年8月10日，双方签订的商品房买卖合同中对装修进行了约定，并约定苏源公司应在2013年4月30日前将验收合格的精装修房屋进行交付；2、合同签订后卢玲已支付房款，而苏源公司未在约定期限内交付房屋，且现场查看得知房屋并未装修，多次催告仍未交付；3、2017年3月，卢玲已向法院起诉要求赔偿装修损失和逾期交房违约金，法院判决苏源公司赔偿损失并承担诉讼费，两项合计786280.03元，该款从卢玲结欠100万元购房款中扣除，卢玲实际应支付213719.97元；4、2019年7月31日，卢玲已去苏源公司财务支付了剩余房款213719.97元，完成全部房款支付义务，苏源公司应于2019年8月1日前交付验收合格的房屋，至今未能交付，已构成违约，依约应支付逾期交房违约金；5、卢玲聘请专业人士至房屋现场勘查，发现房屋存在诸多质量问题：1、房屋现场杂乱不堪，外墙保温及涂料严重脱落，内墙、顶棚、地面均未批平，各类门窗破败、损坏严重，不符合毛坯交付标准；2、部分梁柱实际尺寸大于设计值，偏差超过规范允许值；3、部分现浇板厚度与设计值的偏差超过规范允许值；4、部分现浇板板底东西受力钢筋间距与设计值偏差超过规范限值；5、部分钢筋直径不能满足规范和设计要求；6、部分现浇板存在一定程度的开裂；7、部分板块结构层与设计值偏差超过规范要求；8、部分窗户的密封胶条存在缺失情况；9、部分围墙存在墙体裂缝，部分墙面存在开裂情况；10、房屋漏水严重。善意提醒：1、收到律师函后立即对房屋存在的质量问题进行修复；2、质量问题修复完毕后，及时交付经验收合格，且符合毛坯交付标准的房屋；3、在交付房屋时，同时支付逾期交房违约金，违约金自2019年8月1日起计算至向卢玲交付经验收合格，且符合毛坯交付标准的房屋之日止，按照8000元/月计算。2019年11月5日，苏源公司委托江苏润远律师事务所向卢玲回函，内容为：根据苏源置业提供的材料和陈述，截至今日，贵方尚欠维修基金12461.5元和面积补差款133868元未支付给苏源置业，也就是说贵方付款义务尚未履行完毕，另外，贵方购买的房屋已于2013年2月1日完成竣工验收，完全符合交付标准。综上所述，还请贵方遵守契约精神，于收函后5个工作日内向我司支付维修基金和面积补差款，届时我司将按照合同约定履行交房义务。2020年6月5日，本院组织双方进行证据交换，问及关于房屋修复费用523937.6元如何计算？卢玲称找人估算的，苏源公司称其公司正在按照毛坯标准修复，跟公司核实过，2020年6月10日可以修复。卢玲的意见是能和对方协商就协商，苏源公司陈述房屋已经在修复了，那就先等到6月10日看看房屋的修复情况，然后再和苏源公司进行协商。2020年8月14日，苏源公司向卢玲发送通知函一份：关于贵方向苏源公司购买的汀枫渡235号房屋，由于贵方认为该房屋不符合交房标准，目前已诉至法院。贵方在2020年6月5日于无锡市惠山区人民法院质证时明确表示要对涉案房屋的质量问题进行鉴定，并且要等鉴定结果出来后才能确认是否收房，针对以上情况我司正式通知如下：我司已于2020年6月10日将房屋修复至符合贵我双方签订的《房屋买卖合同》上约定的交付标准，还请贵方及时前来办理房屋交付手续，请贵方于收到本通知之日起5日内对是否收房一事予以回复，特此通知！2020年8月22日，卢玲回函称：由于本人目前尚在外地，将于2020年8月28日回到无锡，届时本人将至汀枫渡235号房屋现场，就该房屋是否符合双方合同约定的交付标准进行检查，如符合交付标准，本人将按照相关法律规定和合同约定收房，另，由于本人尚在外地，本人委托江苏金易律师事务所苏广伟律师代为签署本回函，由此产生的所有法律后果由本人承担。卢玲陈述回函过后8月27日、28日左右，双方已进行验房，物业人员也记载了验房中存在的问题，被告也承诺尽快修复以达到毛坯修复标准，但至今未收到新的收房通知。以上事实，由《商品房买卖合同》、《补充协议》、（2017）苏0206民初589号民事判决书、付款凭证、现场照片、律师函、邮寄凭证、房地产司法鉴定估价报告、证明、回函、通知函及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中卢玲向苏源公司主张逾期交付房屋的责任，苏源公司抗辩称卢玲未补足面积差价及支付维修基金故依据合同约定其公司不承担逾期交房的违约责任，本院认为，苏源公司在签订买卖协议后不久出具的证明中明确表明以后若出现房屋面积及单价变更，房屋总价不变，虽然苏源公司对该证明予以否认，但未提供证据予以反驳。至于卢玲未交纳维修基金是否能对抗交房，本院认为，在之前法院判决苏源公司赔偿其装修损失后，卢玲已于2019年7月31日根据判决书确定的装修损失金额补足了房款，而当时卢玲并未缴纳维修基金，维修基金相较于房款金额小的多，苏源公司未能提供证据证明当时即告知卢玲缴纳该款项，虽然此后苏源公司亦发函给卢玲，里面也写到要缴纳维修基金的数额和补足房屋差价的数额，但卢玲在缴纳房款后看到的房屋状况仍然存在诸多问题，根据双方提供的证据及陈述，苏源公司至少在2020年6月5日法院组织证据交换时尚仍在修复案涉房屋至符合毛坯交付的状态，且苏源公司在通知中有要求卢玲补足房屋差价及维修基金两项内容，但依据苏源公司的承诺卢玲不用补足差价，维修基金也未列明计算依据及接收对象，卢玲基于房屋的现状、维修基金未有明确依据及不用补差仍通知其补差等多种因素考虑，形成不安抗辩而未予缴纳，故本院认为维修基金未缴纳在本案中不能对抗苏源公司逾期交房的违约责任，但卢玲并非免除该义务。关于逾期交房的期限，因2019年7月31日卢玲已支付完房款，故逾期交房起算日期自2019年8月1日计算，在2020年6月5日，本院组织证据交换时苏源公司提出在2020年6月10日能修复完毕，卢玲也表示等2020年6月10日苏源公司修复情况再作下一步打算，而此后卢玲未去现场验房交接，苏源公司又发送函告，卢玲回复称在外地，将于2020年8月28日回锡。本院认为，苏源公司已承诺2020年6月10日修复至毛坯交付状态，卢玲也称至该日看修复状况再进行下一步考虑，交付房屋需双方配合，卢玲称不在无锡非其怠于行使自己权利的法定理由，故本院确认逾期交房违约金的计算期限至2020年6月10日，虽然卢玲庭审中陈述在苏源公司整改后，双方在8月底又进行验房，案涉房屋仍然存在诸多问题，但卢玲在本案中尚未提供证据证明上述问题的存在，即使存在问题是否是影响居住的严重质量问题还是仅仅是交房后的瑕疵维修义务亦未能举证，案涉商品房已经过竣工验收，并不能一概认为存在问题就拒绝收房，导致损失的扩大化。关于逾期交房违约金的计算标准，因之前案件中卢玲已委托评估，2017年4月13日为基准日的案涉房屋的租金标准为6390元/月，苏源公司对该逾期交房计算依据虽然不予认可，在本院询问其是否需要重新鉴定时，其也明确表示放弃重新鉴定，卢玲依据该标准上浮30%主张其损失于法有据，现其在2年多前的租金标准基础上上浮亦合理，故本院支持卢玲逾期交房违约金为85839元（8307元/月×10月+8307元/月÷3，2019年8月1日-2020年6月10日）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、无锡苏源置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付卢玲逾期交房违约金85839元。二、驳回卢玲的其他诉讼请求。上述付款义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2544元，由苏源公司负担1947元，由卢玲负担597元。该款已由卢玲垫付，本院不予退还，苏源公司于本判决发生法律效力之日起十日内将其负担部分直接支付给卢玲。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  黄树杰人民陪审员  陈伟东人民陪审员  朱林斌二〇二〇年十一月十日书 记 员  许 姣