江苏省扬州市邗江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏1003民初5086号 原告：李海宁，女，1978年3月8日出生，汉族，住江苏省仪征市。 委托诉讼代理人：谈再明，江苏崇荟律师事务所律师。 原告：李成修，男，1952年11月14日出生，汉族，住江苏省仪征市。 委托诉讼代理人：谈再明，江苏崇荟律师事务所律师。 被告：扬州越宁房地产开发有限公司，住所地：江苏省仪 征市。 法定代表人：朱倩。 委托诉讼代理人：束妮莎，江苏铭勋律师事务所律师。 被告：扬州市恒安建筑工程有限公司仪征分公司，住所地：江苏省仪征市马集镇金谷商城13-109。 法定代表人：王武平。 委托诉讼代理人：李峻，江苏天晖律师事务所律师。 第三人：王艳，女，1997年10月28日出生，汉族， 住江苏省仪征市。 第三人：王祥荣，男，1975年2月26日出生，汉族，住江苏省仪征市。 原告李海宁、李成修与被告扬州越宁房地产开发有限公司（以下简称越宁公司）、扬州市恒安建筑工程有限公司仪征分公司（以下简称恒安公司仪征分公司）以及第三人王艳、王祥荣合同买卖纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李海宁本人及李海宁、李成修的委托诉讼代理人谈再明，被告越宁公司的委托诉讼代理人束妮莎，被告恒安公司仪征分公司的委托诉讼代理人李峻和第三人王艳到庭参加诉讼。第三人王祥荣经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告李海宁、李成修向本院提出诉讼请求：1、依法确认解除原告与被告越宁公司、恒安公司仪征分公司之间的买卖合同关系，并判令被告越宁公司、恒安公司仪征分公司立即返还原告购房款共计人民币1500785元。2、依法判令被告越宁公司、恒安公司仪征分公司赔偿因其违约造成原告的损失924483.56元(购房时与起诉时的房屋价值的差价），并赔偿按银行同期贷款利率计算的资金（已付购房款）占用费用和因从王艳处转买产生的其他损失37000元。3、依法判令被告越宁公司、恒安公司仪征分公司承担本案诉讼费。事实与理由：2016年1月7日（合同备案时间）第三人王艳与被告越宁公司签订了一份商品房买卖合同，约定将位于仪征市房屋出卖给王艳,合同约定了房屋价格，王艳支付了首付款450000元，并办理了按揭贷款1050000元，房款均支付给了被告越宁公司。2016年10月25日，因第三人王艳资金困难加上第三人王祥荣与原告之间存在债务关系，原告李成修和李海宁父女两人与第三人王祥荣和王艳父女两人共同协商签订了一份协议,约定将王艳购买的房屋转让给原告李成修和李海宁，由原告代为偿还王艳欠银行的贷款，并支付首付款45万元至被告越宁公司。协议签订时由被告恒安公司仪征分公司公司工作人员马某在场见证。后原告、被告越宁公司、恒安公司仪征分公司两公司及第三人三方沟通均认可了房屋转卖事宜，并且被告越宁公司配合第三人王艳办理了商品房买卖合同备案撤销手续，房屋正式转卖给原告。被告越宁公司、恒安公司仪征分公司之间存在工程建设关系，两公司之间自称存在工程款债权债务关系，2017年1月3日在原告李海宁已完全支付了购房款的情况下被告恒安公司仪征分公司向被告越宁公司发了一份通知，言明其双方之间工程款抵房款的房屋中位于出卖给原告李海宁，请被告越宁公司与李海宁签订商品房买卖合同，并注明了原房屋买受人已退房等。后被告越宁公司一直未与原告签订正式书面合同，直至2018年某月某日被告越宁公司突然提出违约，被告越宁公司的理由是被告恒安公司仪征分公司不同意继续履行买卖合同。后原告不断地进行交涉，通过各种方式讨说法，也报警求助过，但终未果，被告越宁公司、恒安公司仪征分公司既不履行合同，也不退还房款，并且2018年9月17日被告恒安公司仪征分公司再次发出一份通知给被告越宁公司,言明涉案房屋出卖给案外人吴长亮。综上，原被告之间存在事实上的房屋买卖关系，原告已经交付了所有购房款，被告越宁公司作为商品房开发公司，其以与被告恒安公司仪征分公司之间存在工程款抵房的关系为由肆意违约，被告恒安公司仪征分公司更是目中无法，肆意违反约定将房屋出卖给第三人，被告越宁公司、恒安公司仪征分公司的种种行为不仅违反诚信，更是违反法律规定，其行为不仅给原告带来了麻烦，更是造成了原告的重大损失，故为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求人民法院依法公正判决。 被告越宁公司辩称：1、原告并没有与越宁公司达成任何购房合意，双方没有签订商品房买卖合同，不存在买卖关系解除；2、越宁公司没有收到原告的购房款，不需要返还原告购房款项；3、原告与越宁公司未达成购房合意，自然也不存在违约情况，不需要承担违约责任。 被告恒安公司仪征分公司辩称：恒安公司仪征分公司与原告之间也没有购房的合意，也没有签署相关的购房合同且商品房买卖合同是要式合同，房子也不是恒安公司仪征分公司的，恒安公司仪征分公司只是建筑单位，不是本案适格的被告。原告和第三人之间的转让是无效的，首先是违反了《合同法》第五十二条的规定，损害了国家利益。第三人作为预购人没有取得权证之前是不能够转让的，其行为违反了房地产市场秩序和国家的调控政策，原告和第三人之间的协议是无效的。原告和第三人之间的买卖关系是否真实需要法院查明，是一个恶意转让协议，第三人王祥荣欠恒安公司仪征分公司很多钱。 第三人王艳述称：房子确实是通过正当的途径和原告取得，当时所有的手续也代理了，买的时候也有越宁公司的马某过来签字的，当时也是他带领我们过去的。 第三人王祥荣未答辩。 经审理查明：被告越宁公司与第三人王艳签订商品房买卖合同一份，由被告越宁公司向第三人王艳出卖位于仪征市房屋，合同总价为150万元，约定第三人王艳须在2015年12月15日前交付房款45万元，余款办理按揭贷款。后第三人王艳于2016年1月7日将购房款45万元通过银行转账的方式交付被告越宁公司，双方签订的商品房买卖合同也于当日备案。此后因第三人王艳无力支付房贷，遂由第三人王艳、王祥荣与原告李海宁、李成修签订协议一份，将上述房屋作价1500785元转归李成修所有，其中抵偿王祥荣欠李成修部分欠款465835.14元，余款1034949.86元由李海宁转给王艳，由王艳还上述房屋中其向银行的贷款。王艳、王祥荣还清房贷后，上述房屋的所有权归李海宁、李成修所有，由越宁公司作为见证方全权办理房屋变更过户籍手续。该协议见证方由马某签字。协议签订后李海宁于2016年10月28日分两笔将1034949.86元转账给王艳，李海宁又于2016年12月29日转账450000元给被告越宁公司，当日被告越宁公司又将李海宁转入的450000元转回给李海宁。第三人王艳于2016年10月29日出具购房款转让通知，要求被告越宁公司将其已支付的1050000元购房款（银行贷款）转归李海宁所有。 本院认为，被告越宁公司与第三人王艳签订的商品房买卖合同真实有效，且已经过房管部门备案。第三人王艳因无力偿还贷款应当与被告越宁公司协商解除合同并撤销备案，而不能通过自己与原告李海宁、李成修签订房屋转让协议的方式将房屋直接转归原告李海宁、李成修所有，且第三人王艳采取上述方式转让房屋亦损害了国家利益，本院不予支持。同时在被告越宁公司与第三人王艳签订的商品房买卖合同尚未解除并撤销备案的情况下，原告李海宁、李成修通过与第三人王艳、王祥荣签订房屋转让协议，并向被告越宁公司支付过部分款项，原告李海宁、李成修就主张与被告越宁公司之间成立商品房买卖合同，本院亦不予支持，因此原告李海宁、李成修主张与被告越宁公司已经解除商品房买卖合同并要求被告越宁公司返还购房款，本院不予支持；原告李海宁、李成修要求被告越宁公司赔偿损失属于强迫得利，本院亦不予支持。被告恒安公司仪征分公司系被告越宁公司开发商品房的承建单位，与本案的讼争并无直接的法律关系，不应承担本案的责任。据此依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第二项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回原告李海宁、李成修在本案中的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取13249元，由原告李海宁、李成修负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬 州市中级人民法院。 审判员  韩玮 二〇二〇年十一月十二日 书记员  倪珊