江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0203民初1515号原告：景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司，住所地:景德镇市昌江区瓷都大道**，统一信用代码：91360200767048552J。法定代表人：吴林，该公司董事长。委托诉讼代理人：万世洋，江西京天律师事务所律师，一般代理。被告一：陈**，男，汉族,1984年11月22日出生。委托诉讼代理人：孙宏，江西景之元律师事务所律师，一般代理。被告二：侯绍梁，男，汉族,1964年9月15日出生。被告三：江西宇航建设工程有限公司，住所，住所地:景德镇高新区梧桐大道合盛光电产业投资公司**社会信用代码：91360200716511922Q。法定代表人：陆军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何文东，江西景之元律师事务律师,一般代理。第三人：李水龙，男，汉族，1946年7月21日出生。原告景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司诉被告陈**、侯绍梁、江西宇航建设工程有限公司、第三人李水龙返还原物纠纷一案，本院于2020年7月16日受理后，依法组成合议庭，于2020年9月16日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司委托诉讼代理人万世洋、被告陈**的委托诉讼代理人孙宏、江西宇航建设工程有限公司的委托诉讼代理人何文东、第三人李水龙到庭参加了诉讼，被告侯绍梁未到庭，本案现已审理终结。原告景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司诉称，原告于2011年11月12日将风景路46号（原档案馆办公楼）房屋租赁给第三人，租期为2010年12月1日至2013年11月30日，合同到期后，原告委托子公司景德镇市国信资产管理有限公司与第三人签订新的租赁合同，约定租期为2013年12月1日至2016年11月30日。因第三人拖欠租金，原告将第三人以及次承租人（即被告二）诉至贵院，贵院审理后作出了（2015）珠民一初字第843号民事判决书，判决第三人向原告支付拖欠的租金及违约金，但对原告要求第三人及被告二搬离风景路46号房屋的诉讼请求，贵院认为原告未能举证证明房屋为谁在经营，未支持原告该项诉讼请求。该判决生效后，风景路46号房屋至今未归还原告，因第三人与被告二也存在（转）租赁纠纷，第三人将被告二诉至贵院，贵院审理后作出了（2018）赣0203民初713号民事判决书，该判决书中认定，被告二为风景路46号房屋的次承租人，被告二在承租期间委托被告三对该房屋进行改造，因被告二拖欠被告三施工费用，被告三实际控制该房屋，并且被告三现将该房屋出租给被告一使用至今。综上，原告为风景路46号房屋的所有权人，原告仅收取了第三人2016年12月1日之前的租金，该房屋为国有资产，但一直被恶意侵占至今。原告为维护自身合法权益，特向法院提出如下诉讼请求：1、判决被告返还风景路46号（原市档案馆办公房）房屋；2、判决被告向原告支付房屋占用费300000元（暂计算至2020年3月31日），并自2020年4月1日起至搬离时止每月按7500元支付占用费；3、诉讼费由被告承担。原告景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、原告单位营业执照、法定代表人证明及身份证；2、《企业变更信息》，证明原“景德镇市国有资产经营管理有限公司”于2016年4月29日变更为“景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司”；3、被告陈**的身份证复印件；4、《土地使用权证》、《房屋登记簿》各一份，证明风景路46号房屋为原告所有；5、《房屋租赁合同书》一份，证明被告三江西宇航建设工程有限公司将房屋出租给被告一陈**；6、景德镇市房产档案馆出具的《告知函》一份，证明不存在风景路1号房屋；7、（2015）珠民一初字843号《民事判决书》，证明原告于2010年12月1日将风景路46号房屋出租给第三人李水龙，2016年11月30日租赁期满后未予归还；8、（2018）赣0203民初713号、（2019）赣02民终333号《民事判决书》各一份，证明第三人李水龙将涉案房屋转租给第二被告侯绍梁，侯绍梁将房屋交被告三江西宇航建设工程有限公司改建未支付工程款，而房屋被被告三江西宇航建设工程有限公司占用。被告一陈**辩称，被告陈**并非恶意侵占该房屋，占有、使用房屋是基于与被告三江西宇航建设工程有限公司签订的《房屋租赁合同书》，起租时间为2018年4月，且约定租金为每月3000元，故不应支付占用费，原告房屋由第三被告进行了改建，改建后的房屋未予登记，故应驳回原告的诉请。被告陈**提交了与被告三签订的《房屋租赁合同书》一份。被告二侯绍梁未出庭应诉，但向本院提交了答辩状。被告侯绍梁辩称，自己不是涉案房屋的承租人或实际使用人，并非适格的被告。在2011年，原告与原产权单位景德镇市档案局要求对涉案房屋进行了改造重建，原承租人永晋陶瓷有限公司与第三被告签订了改造重建协议，因原告未支付工程款，涉案房屋自2013年起就由被告实际留置至今，故请求驳回原告对被告侯绍梁的诉讼请求。被告侯绍梁未提交证据。被告三江西宇航建设工程有限公司辩称，2011年涉案房屋进行危房改造，自己与原实际承租人永晋陶瓷有限公司租赁期满后，因作为产权人的原告未与自已结算支付工程款，自己依法对新建房屋进行留置，故原告在未结算工程款之前，无权对该房屋主张权利。为避免损失扩大，而将房屋出租给第一被告陈**。对涉案房屋的改造是由原产权人景德镇市档案局和原告主导监督的，后发包给永晋陶瓷有限公司。被告江西宇航建设工程有限公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：1、领条一张，证明第三人李水龙曾将房屋出租给侯绍梁并收取了永晋陶瓷有限公司支付的租金；2、《合同》一份，证明2011年2月5日永晋陶瓷有限公司与被告三江西宇航建设工程有限公司签订涉案房屋改建施工合同；3、景德镇市档案局于2011年4月18日向景德镇市土地管理局提交的《报告》一份，证明涉案房屋存在安全隐患需要修缮；4、景德镇市国有资产经营管理有限公司、景德镇市档案局于2011年5月20日向景德镇市人民政府提交的《报告》一份，证明涉案房屋有一面墙倒塌需要修缮；5、景德镇市档案局于2011年7月28日向永晋陶瓷有限公司发出的《整改通知书》一份，证明当时涉案房屋为永晋陶瓷有限公司承租；6、永晋陶瓷有限公司与被告三江西宇航建设工程有限公司于2012年4月2日签订的《补充协议》一份，证明改建工程延期；7、原告于2012年6月26日向景德镇市城管执法局提交的《报告》一份，证明对涉案房屋大门门楼、招牌装饰进行报批；8、被告三江西宇航建设工程有限公司于2014年11月28日向原告发出的《催收函》一份，证明被告三江西宇航建设工程有限公司向原告催要工程款。第三人李水龙辩称，自己在承租了景德镇市档案局的涉案房屋后，转租给了第二被告侯绍梁，合同中约定了不得转租、改变房屋结构，在被告二侯绍梁承租约三个月自己并不知情的情况下就擅自推倒房屋进行改建，后经本人向有关部门呈请、反映，房屋才得以恢复原状，面积比之前扩大了约30㎡。第三人李水龙提交了与被告二侯绍梁签订的《房屋租赁合同》。经审理查明，就本案事实认定如下：景德镇市国有资产经营管理有限公司于2008年9月26日办理了风景路46号《土地使用权证》【景土国用（2008）第0244号】，该地上房屋时为景德镇市档案局所有。2011年12月19日，景德镇市国有资产经营管理有限公司对景德镇市风景路46号房屋办理了《房屋所有权证》（景房权证字第**），因受景德镇市档案局托管，景德镇市国有资产经营管理有限公司于2010年11月12日与李水龙签订《房屋租赁合同》，将风景路46号房屋出租给李水龙使用，合同约定：“租赁期自2010年12月1日至2013年11月30日，（三年租金分别为2000元／月、2200元／月、2500元／月）”，同时还约定“乙方不得擅自改变房屋结构”、“乙方不经甲方同意擅自将全部或部分资产转租、转让、转借的”甲方有权终止合同的内容。时隔20余天，在2010年12月6日，李水龙擅自将房屋出租给侯绍梁用作“旅行社”，双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定“房屋租赁期为2010年12月6日至2013年11月30日”、“租赁标准7500元／月”、“乙方不得因装饰、修缮为由改变房屋结构”。2011年初，被告二侯绍梁在景德镇市档案局、景德镇市国有资产经营管理有限公司、李水龙毫不知情下，突然擅自将房屋拆倒，并于2011年2月5日以其名下“永晋陶瓷公司”与“宇航建筑公司”（被告三）签订一份房屋改建《合同》，工程总价230万元整。李水龙在获悉房屋拆倒后，急忙要求侯绍梁恢复原状，并为此奔波。同年4月18日，景德镇市档案局向市土地局提交《报告》，要求对“院落、门楼进行全面修缮改造、打桩、加固”；5月20日，景德镇市国有资产经营管理有限公司、景德镇市档案局向市政府提交《报告》，以一堵“危墙突然倒塌”为由，要求“重新改造砌成新墙”。2012年4月2日，永晋陶瓷公司与宇航建筑公司签订有关工程延期的《补充协议》。2012年6月26日，景德镇市国有资产经营管理有限公司向景德镇城管执法局提交《报告》，要求“进行大门门楼、招牌装饰”。另外，李水龙收取了经侯绍梁审批“永晋公司”支付的2012年9-11月房租22500元。2013年12月20日，景德镇市国有资产经营管理有限公司授权委托其下属单位景德镇市国信资产管理有限公司与李水龙续签《房屋租赁合同》，合同约定：“房屋租期自2013年12月1日至2016年11月30日”、“在乙方租赁期满或合同终止时按时收回租赁资产”。因侯绍梁未支付工程款，房屋被江西宇航建设工程有限公司占有、使用。2016年4月29日，景德镇市国有资产经营管理有限公司更名为“景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司”（即原告）。2016年12月1日，江西宇航建设工程有限公司向景德镇市国有资产经营管理有限公司发函，催要工程款。2018年5月2日，李水龙以侯绍梁、永晋陶瓷有限公司未依约支付租金及占用费为由起诉至珠山区人民法院，本院（2018）赣0203民初713号民事判决书判定“被告侯绍梁于本判决生效之日起七日内向原告李水龙支付自2013年12月1日至2016年11月30日止的诉争房屋占有使用费270000元”，被告侯绍梁不服一审判决上诉至景德镇市中级人民法院，景德镇市中级人民法院（2019）赣02民终333号民事判决书作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。2018年3月29日，被告三江西宇航建设工程有限公司与被告一陈**就涉案房屋签订《房屋租赁合同书》，合同约定租期为“自2018年4月1日至2022年3月30日”、租金为“每月人民币叁仟元整（￥3000元）”。该合同签订后，房屋就被被告一陈**一直占有、使用至今。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。原告的前身景德镇市国有资产经营管理有限公司对景德镇市风景路46号房屋于2011年12月19日进行了登记，拥有无可争辩的所有权。物权所有人对所有物享有占有、使用、收益、处分权，具有排他性。承租人李水龙未经房屋所有人同意擅自转租给侯绍梁，其行为违反法律规定，双方所签《房屋租赁合同》无效。侯绍梁擅自将租赁物拆倒改建，行为违法。合同具有相对性，侯绍梁以永晋陶瓷有限公司名义与江西宇航建设工程有限公司所签建设工程施工《合同》，对景德镇市国有资产经营管理有限公司不具有约束力，因为后者既不是发包方，也不是委托授权方。留置权是指根据法律的规定，债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定的期限履行债务的，债权人有权依照法律的规定留置该财产，以该财产折价或拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。房屋属于不动产，景德镇市国有资产经营管理有限公司与江西宇航建设工程有限公司并无合同关系，故被告三江西宇航建设工程有限公司以行使留置权为由占有、使用房屋无法律、事实依据，理由不能成立。至于被告三江西宇航建设工程有限公司辩称未收取工程款的事实，可通过其他合法途径解决。被告三江西宇航建设工程有限公司与被告一陈**所签《房屋租赁合同书》，未经权利人同意，属于合同无效，二者应当承担返还原物、赔偿损失的民事责任。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六条、第五十五条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告陈**、江西宇航建设工程有限公司于本判决生效之日起三十日内将景德镇市风景路46号房屋返还给景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司，并予以腾空；二、被告江西宇航建设工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告景德镇市国资运营投资控股集团有限责任公司支付占用费120000元【7500元/月×16（月）=120000元，自2016年12月1日起至2018年3月30日止】；三、被告陈**于本判决生效之日起十日内向原告景德镇市国资运营控股集团有限责任公司支付占用费240000元【7500元/月×32（月）=240000元，自2018年4月1日起至2020年11月30日，直至返还原物时止】；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费5900元，由被告陈**、江西宇航建设工程有限公司承担。如未按照本判决指定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  黄志刚人民陪审员  张景生人民陪审员  方爱珠二〇二〇年十一月三十日书 记 员  靳晓琳