广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5482号上诉人（原审被告）：田双益，女，1986年10月19日出生，汉族，住湖南省益阳市资阳区×××。委托诉讼代理人：谭英，广东永隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭俊，广东永隆律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：方少玲，女，1957年11月24日出生，汉族，住广东省中山市石岐区×××。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东万**海天律师事务所律师。上诉人田双益因与被上诉人方少玲房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初7827号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，审查上诉意见，决定不开庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人田双益上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判确认双方签订的两份《房产租赁合同》已于2020年2月21日解除；三、田双益向方少玲支付的租赁保证金7600元冲抵应付租金；四、驳回方少玲的其他诉讼请求。事实和理由：一、一审法院仅根据方少玲提供的一份没有核实的微信聊天记录，确定双方没有以实际交租时间变更了合同约定交租时间是错误的。1.方少玲与田双益之间根本就没有添加过微信好友，不可能有微信联系，一审法院将方少玲提交的该微信聊天记录认定是方少玲向田双益催租的记录是错误的。2.一审时，方少玲的代理人只提交了微信屏幕给田双益的代理人看，田双益代理人要求核实具体聊天内容是否是原始记录，都没有得到允许，田双益是不认可该聊天记录的，且方少玲没有提供聊天双方的实名证据，应承担举证不能的不利后果。3.方少玲之夫口头让田双益在下月初前交上一月的房租即可，故田双益除了签订合同时交付的租金外，其余每期租金都是在当月月底或者下月初支付上一月租金，方少玲对此没有提出过异议，可视为其认可对租金支付时间的变更。《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”综上，涉案租赁合同中，方少玲、田双益对原合同中关于租金在当月底或者下月初支付的默认行为，可视为双方对合同条款的变更，双方以实际行为变更了原合同约定的租金支付时间的条款。二、田双益最迟可以在2020年2月初交纳2020年1月租金，至2020年3月2日止，仍旧没有超过约定的30日的交租期限，且因新冠疫情的原因，方少玲根本无权单方面解除合同，也无权没收租房保证金。1.田双益与方少玲家人曾协商交租事宜，希望能够晚点交租金或者回到中山后再交租金，但是方少玲儿媳在元宵节时就通知田双益不付租金就不再将房屋继续租赁给田双益，并让田双益立刻搬出去。2020年2月21日，方少玲儿媳与田双益面谈租赁房屋事宜，并要求田双益立刻搬走、返还钥匙，但因电工在疫情期间未上班，无法搬走，田双益提出要么再给几天时间找电工，要么先交钥匙，方少玲儿媳收到钥匙后需对田双益在涉案房屋里的财产承担保护义务，但是方少玲儿媳不同意任何方案，并拨打110报警。因双方已经以实际行为变更了租金交付时间，故无论是在元宵节，还是在2020年2月21日，甚至是2020年3月2日方少玲委托律师发函解除涉案租赁合同时，田双益都未超过30日，方少玲无权单方面解除合同，更无权没收田双益交纳的保证金。2.依约田双益应在2020年2月初支付2020年1月份的租金，但因受新冠疫情影响没有办法从农村老家出来，不能按时交租。田双益逾期交租是不可抗力导致的，依约不应承担责任。三、田双益租赁涉案房屋一楼和二楼都是用来做职业技能培训室的。因受新冠疫情影响以及相关规定，职业技能培训从新冠疫情发生以来一直都是处于禁止营运的状态，无法正常经营，根据不可抗力的法律规定和约定，且根据公平原则，请求法院对田双益从2020年1月24日起的租金予以减免。四、方少玲无权没收田双益交纳的保证金，该保证金抵扣未交纳的租金后剩余的部分，方少玲应予退回。同时，方少玲在2020年2月21日就要求田双益搬出，而田双益在2020年2月29日已经搬出，故涉案房屋的租金应交纳至2020年2月29日止。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。被上诉人方少玲答辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据“谁主张、谁举证”的证据规则，田双益主张双方已就租金支付时间的变更达成合意，田双益应当举证证明，但田双益并未举证证明双方达成了月底交租的合意。田双益迟延支付租金的行为，并不能变更合同对租金支付时间的约定，方少玲也从未同意田双益迟延交租，而是田双益单方迟延支付。应当特别指出的是，田双益在其《民事上诉状》中援引《中华人民共和国合同法》第三十六条及三十七条的规定，明显是适用法律错误，该两条规定只能适用于认定“合同是否成立”，但并非不能适用于认定是否达成“合同变更”的合意。此外，方少玲也曾就田双益迟延交租的行为表示异议。因此，原审认定“现有证据不足以认定双方已就变更租金支付时间达成合意”，事实是清楚的，适用法律也是正确的，依法应予维持。二、方少玲解除涉案租赁合同有事实及法律依据，且田双益未就方少玲解除合同提起诉讼。如前所述，方少玲从未同意田双益迟延交租，田双益单方迟延支付租金并不能变更合同的约定。田双益逾期2个月不支付租金已构成根本违约，方少玲依据合同约定有权解除涉案租赁合同。方少玲据此于2020年3月2日向田双益发出《律师函》，通知解除两份《房屋租赁合同》，并要求田双益返还租赁物及结清尚欠租金、水电费等费用。田双益收到《律师函》后，没有提出异议，并于2020年3月20日向方少玲返还了租赁物，足以证明田双益确认合同已经解除。另外，本案至今田双益没有就解除合同事宜提起诉讼，即田双益已无权就合同解除再提异议。三、田双益迟延支付租金后才发生新冠疫情，故不能免除田双益应承担的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定：“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，中山市于2020年1月24日才启动新冠疫情的重大突发公共卫生事件一级响应，但田双益在此前已经存在欠付租金的违约行为，即本案并非因为新冠疫情的不可抗力导致租赁合同解除，因此依法不能免除田双益的违约责任。此外，田双益称“因为受疫情影响没有办法从农村老家出来，不能按时交租”，明显不能成立。田双益的租金一直是由叶界雄代为支付的，叶界雄在2020年1月及2月份都在中山，且其之前支付租金的方式都是通过“手机银行”或“微信”转账，无需当面支付，故田双益称因为新冠疫情不能按时交租明显是借口，且违背诚实信用原则，其主张依法不能成立。方少玲于2020年3月26日向一审法院起诉请求：一、确认方少玲、田双益双方签订的两份《房产租赁合同》已于2020年3月3日解除；二、田双益向方少玲支付2020年1月及2月的欠租7600元，并从起诉之日至付清租金之日止，每日按尚欠租金的1%向方少玲支付违约金；三、田双益将位于中山市石岐区×××商铺及民生路228号第2、3层的房地产返还给方少玲，并将营业执照地址迁出；四、田双益向方少玲支付场地占用费（自合同解除之日起算，分别按3500元/月和300元/月的标准计算，计至田双益完好返还物业之日止）；五、方少玲没收田双益租赁保证金7600元。一审中，方少玲撤回了上述第三项诉讼请求，明确上述第二项诉讼请求中“2020年1月及2月的欠租7600元”是指2020年1月1日至2020年2月29日共计两个月的租金7600元，并变更上述第四项诉讼请求为：田双益向方少玲支付2020年3月3日至2020年3月20日的占有使用费2280元。一审法院认定事实：一、方少玲系位于中山市石岐区×××商铺及2、3层房屋的权属人。2016年12月10日，方少玲作为出租方、甲方与田双益作为承租方、乙方签订《房产租赁合同》共两份。其中第一份《房产租赁合同》约定：“甲方出租给乙方使用的租赁物为石岐区民生路228号第一卡（含楼上）的房产，乙方承租该租赁物用于经营；租赁期限为7年，自2016年12月10日至2023年12月31日；月租金为3500元，租金按月结算，乙方在每月的5日前向甲方一次性缴清当期租金，支付至方少玲指定的银行账户；乙方须在合同签订时向甲方缴纳租赁保证金7000元；双方同意，装修期自2016年12月10日至2017年1月9日，租金由2017年1月10日开始计算，2016年12月10日至2019年11月30日每月租金3500元，2019年12月1日至2021年11月30日每月租金3850元，2021年12月1日至2023年12月30日每月租金4235元。”第二份《房产租赁合同》约定：“甲方出租给乙方使用的租赁物为石岐区民生路228号第二卡2、3层的房产，乙方承租该租赁物用于居住；租赁期限为7年，自2016年12月10日至2023年12月31日；月租金为300元，租金按月结算，乙方在每月的5日前向甲方一次性缴清当期租金，支付至方少玲指定的银行账户；乙方须在合同签订时向甲方缴纳租赁保证金600元。”上述两份《房产租赁合同》还约定：“租赁期满后，如乙方不继续租赁的，或双方依约提前解除合同的，甲方对租赁物及公用配套设施检查无损，并在乙方未拖欠租金且结算所有费用且到工商、税务等有关部门办妥更改、注销原租赁地址的相关证照手续后，甲方将退还保证金给乙方；乙方拖欠租金达30日的，甲方有权单方终止合同，无条件收回租赁物；因不可抗力造成合同变更、解除或该租赁物损毁及承租方损失的，双方互不承担责任；乙方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，还应按未交付租金每日10‰计付滞纳金；如超过30天仍未缴付租金给甲方的，甲方有权单方终止合同，收回租赁物，乙方所交保证金无条件归甲方所有”等内容。田双益称两份《房产租赁合同》上的“方少玲”的签名及指模，不是方少玲本人签署或捺印，实际由案外人代签，但不清楚签名人的身份，其在承租涉案房屋过程中一直是与方少玲儿媳沟通，故两份《房产租赁合同》均应认定为无效合同。方少玲则认为，田双益并无证据证明合同上“方少玲”的签名及指模不真实，即使不是方少玲本人签名、捺印，也可以是方少玲委托他人代签，且田双益每个月租金均是支付至方少玲本人的银行账户，合同是否系方少玲本人签名、捺印不影响合同效力。二、2020年3月2日，方少玲委托律师向田双益邮寄送达《律师函》，田双益于2020年3月3日签收该函件。《律师函》载明：“……田双益拖欠涉案房屋租金超过30日，已构成严重违约，方少玲有权解除租赁合同，并通过法律途径强制田双益支付租金及承担违约责任。鉴于上述情况，本律师受委托致函通知方少玲：1.田双益与方少玲签订的两份房屋租赁合同于本函送达之日解除；2.田双益应于收到本函三日内清理租赁物，将租赁物（含钥匙等）完好交还给方少玲，并将营业执照的工商注册地址迁出；3.田双益应立即结清尚欠租金、水电费、税费等费用，按合同约定承担违约责任；4.租赁保证金依约予以没收”等内容。三、田双益就涉案房屋租金的支付情况提交了有关银行流水及微信转账截图，具体支付情况如下：涉案房屋租金系通过案外人叶界雄支付至涉案《房产租赁合同》中预留的方少玲的银行账户，2016年12月10日支付押金及2016年1月租金12841.08元、2017年2月25日支付2017年2月及3月租金7600元、2017年4月至2018年11月期间的每个月的租金均系当月月底或次月月初时支付3800元，2018年12月至2019年12月期间的每个月的租金均系于当月月底或次月月初时支付3600元。一审庭审中，双方确认田双益已付清涉案房屋2019年12月31日前的租金。田双益称叶界雄系其配偶，上述租金交纳金额及支付时间，表明租金已变更为3600元/月，支付时间则变更为当月月底或下个月月初。方少玲认为，上述银行流水及微信转账情况，表明田双益长期不按时支付租金且故意少付租金，但不等于其同意变更租金支付时间或同意减少租金。对于其追讨租金事宜，方少玲提交了其向田双益催讨租金的微信聊天记录，微信聊天记录的时间是2019年12月26日，内容如下：？“这个月的租金，不要拖到下个月”；回复：“年底资金比较紧张多谅解。”？“你不是年底的问题，而是每个月都这样。”“而且你那里的电费是不是还没有交”。四、2020年3月20日，田双益与方少玲签订《移交确认书》，载明：“兹田双益向方少玲退还中山市石岐区×××商铺及民生路228号第2、3层的房屋钥匙2条，并将租赁物移交回方少玲，田双益确认放弃租赁物内所有物品，由方少玲自行处置。”五、关于合同解除以及腾退房屋的经过。田双益称：按照双方变更后的租金支付时间，应于2020年2月初支付2020年1月的租金，因新冠疫情影响，其提出来到中山后再处理该租金，但方少玲在2020年2月8日即提出解除合同，并在次日即要求其搬离涉案房屋；2020年2月21日，双方面谈时，方少玲一方有人打110报警，并想要收走其持有的涉案房屋钥匙，其表示让方少玲在保证金中扣除2020年1月、2月的租金，其未拖欠方少玲租金；其认为双方租赁合同关系已在2020年2月21日解除，因搬离涉案房屋需要拆除空调等设备，其受新冠疫情影响找不到电工，最终在2020年2月29日才腾退涉案房屋，其要求方少玲取回钥匙，但方少玲直到2020年3月20日才拿走钥匙，并表示其就已在2020年2月29日退房及通知方少玲取回钥匙一事，暂无法提供证据证明。方少玲则称：田双益逾期支付租金构成违约，其有权解除《房产租赁合同》，其已通过向田双益发送律师函的方式要求解除两份《房产租赁合同》，故两份《房产租赁合同》已在田双益收到《律师函》之日即2020年3月3日解除；2020年2月21日，其确实因向田双益追讨租金而发生争议，当时方少玲一方有人报警，但公安机关出警后告知双方通过法律途径解决，其并未认可以保证金抵扣2020年1月、2月的租金，也没有收到田双益通知取回钥匙或者已腾退房屋的通知，其是在2020年3月20日双方办理移交手续时才取回钥匙并收回涉案房屋的。六、一审诉讼中，田双益向一审法院申请律师调查令，调取了2020年2月21日双方就涉案房屋租约发生争议时的报警记录。报警记录反映，报警人称就涉案房屋发生租约纠纷，中山市公安局石岐区分局岐江派出所安排工作人员到场后，了解到系租约纠纷，不需要派出所处理，双方自行协商。七、新冠疫情发生后，广东省于2020年1月23日晚启动省重大突发公共卫生事件一级响应，中山市于次日启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年2月24日9时，广东省决定将新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。当日12时，中山市也决定将新冠肺炎疫情防控应急响应级别由市重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。一审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。无论两份《房产租赁合同》是否系方少玲本人签名、捺印，方少玲均明确表示对两份合同予以认可，且方少玲已按该合同约定向田双益交付涉案房屋，田双益亦是向该合同中载明的方少玲的银行账户支付租金，表明田双益与方少玲已实际履行该两份合同，故两份《房产租赁合同》均是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。已查明的事实反映，双方均认可房屋租赁合同关系已解除，也已实际办理了房屋交接手续，方少玲已收回涉案房屋。结合双方诉辩意见，本案争议焦点为：一、两份《房产租赁合同》的解除时间如何认定？二、田双益是否应当承担违约责任？方少玲是否有权主张租金、占有使用费，并要求支付违约金及没收保证金？关于焦点一。对于租金标准，2018年12月至2019年12月期间田双益每月支付的租金均为3600元，而方少玲确认2019年12月31日前的租金已结清，表明双方实际认可涉案房屋自2018年12月起实际执行的租金标准为3600元／月。田双益辩称月租金已变更为3600元，予以采纳。对于租金支付时间，2017年4月至2019年12月期间的租金，田双益均是在当月月底或下月月初支付，但方少玲明确不认可租金支付时间发生变更,且方少玲提交的微信聊天记录反映其已对田双益延迟支付租金的行为提出异议，现有证据不足以认定双方已就变更租金支付时间达成合议，而田双益2020年1月、2月的租金截至2020年3月2日时均尚未支付，已延迟支付租金超过30天，属于延迟支付租金的违约行为。涉案《房产租赁合同》约定：“乙方（田双益）拖欠租金达30日的，甲方（方少玲）有权单方终止合同。”依照《中华人民共和国合同法》九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”以及九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，方少玲于2020年3月2日以《律师函》的方式通知田双益解除两份《房产租赁合同》，田双益于2020年3月3日签收该《律师函》，故确认双方签订的两份《房产租赁合同》已于2020年3月3日解除。关于焦点二。尽管受新冠肺炎疫情的影响，中山市于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，但田双益在此之前已存在欠付租金的违约行为，本案并非因新冠肺炎的不可抗力原因导致房屋租赁合同解除，田双益应就其欠付租金的违约行为承担相应违约责任。对于2020年1月、2月的租金，田双益并未实际支付，涉案《房产租赁合同》也并未约定欠付租金的情况下可直接以保证金先行抵扣欠付租金，也没有证据证明田双益在合同解除前已作出以保证金抵扣欠付的租金的意思表示，且方少玲明确表示同意，故田双益应支付该两个月欠付的租金。因新冠疫情发生在田双益违约之前，田双益以疫情作为其减免违约责任的事由有违诚实信用原则，且田双益也未能提交证据证明其受疫情防控措施影响，较往年同一时期相比没有营业收入或营业明显减少，故对田双益调低租金的抗辩意见不予采纳，并认定田双益应按双方实际执行的租金标准支付方少玲涉案房屋2020年1月、2月的租金共计7200元(3600元／月×2个月)。对于滞纳金与保证金的问题。因本案系田双益逾期支付租金超过30天导致合同解除，方少玲主张田双益已支付的保证金7600元归其所有，符合合同约定，予以支持。根据《房产租赁合同》的约定，保证金既具有担保的性质，又是针对承租人即田双益出现特定违约行为的违约金。方少玲并无确切证据证实在获得保证金7600元后尚不足以弥补其实际损失，故对方少玲有关违约金的诉求予以驳回。对于占有使用费的问题。田双益辩称已在2020年2月29日搬离涉案房屋，并通知方少玲取回钥匙，但其并未提交证据予以证明，方少玲对此不予认可。现双方签订的《移交确认书》，反映田双益是在2020年3月20日向方少玲交回钥匙，并确认放弃在涉案房屋内的物品由方少玲处置，故应认定田双益实际向方少玲返还涉案房屋的时间为2020年3月20日。由于中山市新冠肺炎疫情防控已在2020年2月24日调整为重大突发公共卫生事件二级响应，而田双益在认为双方租赁合同关系已在2020年2月21日解除的情况下，直到2020年3月20日才返还涉案房屋，田双益应支付未及时返还涉案房屋的占有使用费。因《律师函》指定田双益收到函件后3天内返还涉案房屋，且双方已变更租金标准为3600元／月，结合田双益的违约程度及方少玲的损失情况，故认定田双益应自2020年3月7日起支付占有使用费至2020年3月20日止，即应支付占有使用费共计1680元（3600元÷30天×14天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认方少玲与田双益签订的两份《房产租赁合同》已于2020年3月3日解除；二、田双益于判决发生法律效力之日起七日内向方少玲支付租金7200元及占有使用费1680元；三、田双益已向方少玲支付的保证金7600元归方少玲所有；四、驳回方少玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费238元，减半收取为119元（方少玲已预交），方少玲负担7元，田双益负担112元（田双益负担部分于判决生效之日起七日内迳付方少玲）。本院二审期间，双方均没有向本院提交新的证据。本院经审理查明：一审判决认定的事实清楚，本院予以确认。本院另查：二审中，对于2019年12月26日微信聊天内容，方少玲主张是其儿媳与田双益之夫叶界雄之间的微信聊天记录，田双益则表示叶界雄已经将与方少玲家人的联系方式删除，故无法核实该微信聊天记录是否是叶界雄与方少玲家人的微信聊天记录。田双益也没有向本院回复与方少玲儿媳微信聊天另一方微信是否是叶界雄的微信。本院又查：二审中，双方均认可涉案房屋2019年12月份之前租金已支付完毕，并确认2020年1月份之后的租金未交纳。同时，双方亦确认涉案房屋的租金大部分是田双益通过叶界雄银行转账支付的，2018年6月、11月份租金是通过叶界雄的微信转账支付的。田双益主张其已于2020年2月29日搬离了涉案房屋，方少玲不予认可，田双益也没有提供相关证据加以证明。本院再查：中山市衣湄花艺文化传播有限公司的法定代表人是田双益，工商登记的场所位于中山市石岐区×××商铺（第1卡），经营范围包括职业技能培训，文化活动组织策划，批发、零售鲜花、花器、陶瓷、茶具、文具、电子产品等。2019年11月27日，该公司经核准，变更法定代表人为叶界雄，经营场所变更为中山市**×××商场右边1-6卡（之二）。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”由此可见，在房屋租赁合同中，出租方的主要义务是将租赁房屋交付给承租方使用、收益，而承租方的主要义务是向出租方支付租金。本案中，涉案两份《房产租赁合同》签订后，方少玲已依约将涉案房屋交付给田双益使用，但田双益仅通过其夫叶界雄的银行账户或者微信账户向方少玲付清了截止2019年12月份租金，尚欠2020年1月1日之后租金未付清。因此，田双益的行为已构成违约，依法应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，根据涉案两份《房产租赁合同》的约定，田双益应于每月5日前交纳当月租金。如田双益拖欠租金超过30日仍未交付的，方少玲有权单方终止合同、收回租赁物、没收租赁保证金。如上所述，田双益仅向方少玲支付到2019年12月份租金，拖欠自2020年1月1日起的租金没有支付，且拖欠租金已超过30日。依约，方少玲有权单方解除涉案两份《房产租赁合同》。在此情形下，方少玲于2020年3月2日委托律师向田双益发出《律师函》，通知田双益解除涉案两份《房产租赁合同》、没收租赁保证金等。依法，涉案两份《房产租赁合同》自该《律师函》于2020年3月3日寄送到田双益时解除。基于此，一审判决确认涉案两份《房产租赁合同》已于2020年3月3日解除，并无不当，本院予以维持。虽然田双益上诉请求确认涉案两份《房产租赁合同》于2020年2月21日解除，但其并未提供相应证据加以证明，依法应承担举证不能的不利后果。故本院对其该上诉请求不予确认。至于田双益提出其每期支付涉案房屋租金都是在当月月底或者下月初，并以此主张双方已实际变更了租金支付时间的问题，因田双益单方迟延交租行为属于违约行为，故不能据此认定双方变更了合同约定的租金支付时间。而且，方少玲儿媳与田双益之夫叶界雄之间的微信聊天内容，证实田双益迟延交租后，方少玲一方已向田双益一方催交租金。因此，对田双益的该上诉主张，本院亦不予采信。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，根据涉案两份《房产租赁合同》的约定，如田双益拖欠租金超过30日仍未交付的，方少玲有权单方终止合同，并没收租赁保证金。由此可见，田双益向方少玲交纳的涉案租赁保证金7600元，具有违约金的性质。而且，方少玲于2020年3月2日委托律师向田双益发出《律师函》，通知田双益解除涉案两份《房产租赁合同》，并没收租赁保证金，亦符合双方在涉案两份《房产租赁合同》约定。在此情形下，田双益上诉主张以该租赁保证金7600元冲抵应付租金，理据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”该条第二款规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。新冠肺炎疫情属于全国性突发公共卫生事件，不可预见、不能避免且不能克服，系不可抗力。本案中，虽然田双益承租涉案房屋后，在此登记注册了中山市衣湄花艺文化传播有限公司，但是中山市衣湄花艺文化传播有限公司经核准已于2019年11月27日将经营场所变更为了中山市东区×××商场右边1-6卡（之二）。也就是说，中山市衣湄花艺文化传播有限公司自2019年11月27日起已不再涉案房屋处经营，而田双益亦未将涉案房屋返还给方少玲。在此情形下，田双益请求判令由双方分担新冠肺炎疫情期间涉案房屋的租金，理据不足，本院不予认定。基于此，本院认定涉案房屋2020年1月、2月份租金共计7200元，以及2020年3月7日至20日的占有使用费1680元，均应由田双益承担。田双益主张其已于2020年2月29日搬离了涉案房屋，但未提供相关证据加以证明，本院对此不予采纳。综上所述，上诉人田双益的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费212元，由上诉人田双益负担。本判决为终审判决。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇二〇年十一月十三日书记员 勾华吴歌