广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初37724号原告：甘运元，男，汉族，1975年4月3日出生，身份证住址广东省五华县。委托诉讼代理人：温旭良，广东品睿律师事务所律师。被告：曾庆辉，男，1950年5月20日出生，港澳居民来往内地通行证证件号码*。委托诉讼代理人：刘旭，广东乐为律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁伟超，广东乐为律师事务所实习律师。原告甘运元与被告曾庆辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘运元及委托代理人温旭良，被告曾庆辉及委托代理人刘旭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原被告双方于2016年11月1日签订《房屋租赁合同》，约定租期5年整，租金每月1500元；原告租赁的是被告的房屋内院门坪，占地约80平方。签订租赁合同后，原告花了一万多元搭建了雨蓬并支出数万元购置餐具等物品开始营业。自租赁之初，就一直经营餐饮（早、中、晚餐），并准时缴交租金。刚开始的一年多，被告没有异议，之后以太影响楼上的租户为由提出不能经营三餐，原告当时也觉得三餐经营的模式过于劳累，以是同意放弃，改由专做早餐。之后的2018年年底，被告看到原告的生意不错，提出要增加租金，原告夫妇已届中年，外出找工作不易，同时在两人的苦心经营下，店铺盈利尚可，被迫接受了每月涨租800元的要求，之后的2019年1月开始按每月2300元支付租金及水电等费用。但2020年6月初又提出除了经营早餐外，不得在租赁处做饭，经协商未果，被告于2020年6月14日将大门的锁换掉，使原告完全无法经营，当日准备的所有食材完全浪费。当天原告报警，警察出警后，经与被告沟通，无法协调，口头建议原告通过诉讼解决。原告不得已，于2020年6月18日搬离租赁房屋。为维护原告的合法权利，现诉至法院，请法院依法裁令：1、确认双方的租赁合同于2020年6月18日解除；2、被告返还房屋租赁保证金1500元及利息261元（按中国人民银行同期贷款利息计算，暂计算到2020年7月1日）；3、被告返还多支付房屋租金14400元（自2019年1月开始至2020年6月被迫每月多加800元）；4、被告返还已支付但尚未使用的房屋租金750元（2020年6月租金已提前支付，当月13日开始已经不能使用租赁房屋）；5、被告赔偿原告经营损失271870元（自2020年6月14日至2021年11月1日，除去春节一个月共计15.5个月）；6、判决被告赔偿原告其它损失（装修残余价值等）5000元；7、本案受理费由被告承担。被告辩称，一、本案租赁的标的物不是房屋，而是被告私宅前面的专用通道，是露天的，该通道长期空置，被告从未想过要出租，是原告2016年4月托熟人关系找到被告，向被告说好话出租，当时原告说保证合法经营，只做早餐，且只占通道的一半即可，被告才同意租给原告的。被告同意后，原告开始占道经营，并搭建了活动的帆布蓬，试营了五六个月后，原告觉得生意不错，才于2016年11月1日与被告签订租赁合同（试营期间被告没有收一分钱租金）。双方签订合同且经营一年半之后，原告见生意不错，便想扩大规模，2018年4月，原告提出将被告的整个通道全部搭建固定的雨棚，经双方协商，雨棚费用各承担一半，鉴于被告承担了一半的雨棚费用，且原告的占用面积有所增加，所以双方口头约定自2019年1月起租金增加800元，即涨至2300元。原告在起诉状中所谓的被迫接受涨价之说不合符事实。二、原告经营期间，由于产生大量油烟气，影响了居住环境，被告私宅楼上的很多租户曾向被告投诉，被告考虑到与原告的合同没有到期，不便终止合同，经常好言安抚楼上的租户。其中有个别租户向被告透露，有人打算举报原告违规搭建，占道经营。三、2020年5月底，原告突然提出其承租的楼上住宅303房要退租，被告觉得有点意外，问为什么要退租，原告说没什么原因，就是觉得与楼上的邻居有点矛盾，所以想搬。被告不便多管，同意原告退房，原告自2020年5月31日从303退租。四、2020年6月12日晚11点，被告锁门时见通道大门上的挂锁坏了，无法使用，便换了一把新的挂锁，本想马上给原告一把新挂锁的钥匙，但原告晚上不营业且当时已不在楼上303居住，被告便打算第二天再交钥匙给原告。原告6月13日来到营业场所，未询问被告便直接报警，待辅警过来之后，找到被告，被告才明白原来是原告报的警，理由是原来的钥匙开不了门。被告当时将钥匙交给原告，但原告不接受钥匙，说被告给钥匙晚了，原告不想干了。五、2020年6月18日，原告在没有通知被告，也没有与被告协商解除合同的情况下，突然办理所承租的场所，被告于2020年7月1日发短信催原告交七月份的租金，并问被告是否继续租赁，不租也要办清相关的解除的手续，但原告不予回复。六、2020年8月21日，城管工作人员上门施工拆除了原告留下的搭建设施及雨棚，并称：“早就街道群众举报，头口通知你们多次，后又向你们发了书面的整改拆除通知书，你们无视政府监管，现在需要强行拆除”。被告申辩没有街道书面通知，城管工作人员说，通知书已交给摊位老板（指原告）。七、结合上述事实，原告早就知道群众举报，街道城管部门的通知，产生了搬走的想法。正好在2020年6月13日这一天借机说被告强行锁住大门，导致其完全无法经营，作为解除合同的借口和理由。八、基于上述事由，被告现针对原告的诉讼请求反驳如下：1、原告至今没有提出解除合同，原告请求确认合同已于2020年6月18日解除，没有事实根据；2、原告请求返还租赁保证金及利息，没有事实和法律依据，合同没有期满，也没有证据证明已经解除，不符合返还租赁保证金的条件，几遍符合返还租赁保证金的条件，鉴于原告已拖欠七月份的租金，租赁保证金应先用于抵扣七月份的租金；3、原告请求返还多支付的房屋租金14400元，没有事实和法律依据；4、原告请求返还2020年6月份的部分租金，没有事实和法律依据，原告虽然搬离，但没有通知解除合同，仍然应当支付租金。且根据这里市场交易惯例，已满半月不足一月的按一月计算；5、原告请求赔偿经济损失没有道理；6、原告请求装修残余价值损失5000元不成立，因为原告搭建不合法，且搭建的成本只有5760元，被告已经承担了3480元。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，原被告双方于2016年11月1日签订《房屋租赁合同》，约定租期5年整，租金每月1500元，租赁标的物是被告的房屋楼前围墙圈起来的院子。自合同签订后，原告一直按照约定向被告支付租金和水电费等。后双方协商，在该场地内搭建了雨棚，被告出资3480元。自2019年1月起，被告每月收取原告2300元。2020年6月13日，双方因被告更换大门挂锁一事发生纠纷。2020年6月18日，原告搬离了租赁场所。另查，涉案租赁场地未办理不动产权证或建设工程规划许可证。本院认为，涉案租赁场所未依法取得建设工程规划许可证或房产证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，原、被告于2016年11月1日签订的《房屋租赁合同》应认定为无效合同。关于原告主张返还房屋租赁保证金1500元及利息261元的诉请，因租赁合同无效，故双方基于无效合同所获得的利益应当予以返还，故被告应当返还原告租赁保证金1500元。关于租赁保证金的利息，因双方没有约定，本院不予支持。关于原告主张返还多支付房屋租金14400元的诉请，原告主张系被迫接受了每月涨租800元的要求，应予以返还。本院认为，虽然《房屋租赁合同》无效，但原告应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，而被告提高房屋占有使用费后，原告并未提出异议，且每月按照2300元标准按时向被告交纳，应视为双方之间就房屋占有使用费的金额达成新的合意，因此，原告的该项诉请本院不予支持。关于原告主张返还已支付但尚未使用的房屋租金750元的诉请，本院认为，虽然《房屋租赁合同》无效，但原告应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。双方均确认原告于2020年6月18日搬离了租赁场所，因此原告应向被告支付2020年6月1日至2020年6月18日的房屋占有使用费1380元（2300元÷30日×18日）。原告已向被告预交2300元，被告应向原告退还920元。因原告主张的数额少于920元，属于对自身权利的处分，本院予以认可，因此，被告应返还原告已预交的房屋占有使用费750元。关于原告主张赔偿原告经营损失271870元的诉请，本院认为，《房屋租赁合同》系无效合同，原告主张被告违约，赔偿经营损失没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张赔偿其它损失（装修残余价值等）5000元的诉请,原告主张装修残余价值5000元，主要是指雨棚的装修价值，及材料费及人工费一共接近2万元。被告则主张雨棚的价格为5760元，被告已支付3480元，且提交了原告签名的《收条》予以证明。另，本院认为，关于雨棚的实际价值，原告未提出证据予以证明，应承担举证不能的法律责任，本院采信被告的主张，认定雨棚的价格为5760元，被告已支付3480元。另，原、被告双方均确认搭建的雨棚等设施已被城管部门工作人员强制拆除，因此原告主张被告赔偿装修残余价值的诉请没有事实和法律依据，本院予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告甘运元与被告曾庆辉于2016年11月1日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告曾庆辉于本判决生效之日起五日内返还原告甘运元房屋租赁保证金1500元；三、被告曾庆辉于本判决生效之日起五日内返还原告甘运元2020年6月19日至2020年6月30日的房屋占有使用费750元；四、驳回原告甘运元的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2848元，由原告甘运元负担2826元，由被告曾庆辉负担22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王希二〇二〇年十一月二十四日书记员  唐琦