北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初20352号原告：徐洪发，男，1962年9月16日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：路来林，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：户万喜，男，1960年3月12日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。被告：崔秀荣，女，1960年12月24日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告徐洪发与被告户万喜、崔秀荣农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告徐洪发及委托诉讼代理人路来林，被告户万喜、崔秀荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐洪发向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《买卖协议》无效。2.判令被告返还购房款450000元，并按照过错比例支付所买卖房屋拆迁补偿款600000元及租金120000元，共计1170000元，并以1170000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2017年5月1日至实际付清之日止的利息。3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年2月12日，徐洪发与户万喜、崔秀荣经中间人介绍签订房屋买卖协议，约定户万喜、崔秀荣将其位于芦井街宅基地上一间约48平米门面房，以450000元的价格卖给徐洪发，并在钱款付清后将房屋交付徐洪发使用，协议约定如遇拆迁房屋所有补偿款全部归徐洪发所有，如拆迁不能分户，此房与户万喜房屋一起评估，户万喜将拆迁款支付徐洪发。徐洪发付完房款后，户万喜并未交付房屋，而是代为出租，房屋租金由户万喜持有。2017年2月，徐洪发购买的房屋拆迁，户万喜取得拆迁补偿款后至今未向徐洪发支付，故诉至法院。被告户万喜、崔秀荣共同辩称，该买卖协议应为无效，不同意返还购房款，及支付租金和补偿款，我已经支付完毕，给了张善久600000元。原告徐洪发围绕其诉讼请求提交了买卖协议、建房审批表、证人证言等证据，根据当事人陈述和经审查认定证据，本院认定事实如下：2015年2月12日，户万喜、崔秀荣（卖方）与徐洪发（买方）签订《买卖协议》约定：经买卖双方友好协商达成如下协议，卖方万喜将位于芦井街属于宅基地门面房一间约48平米卖给徐洪发居住，买方徐洪发一次性付给户万喜买房款肆拾伍万元整。钱款付清后，万喜将此房腾退给买方居住，并且协商约定：如买方反悔，卖方不予退款，如卖方万喜反悔，买方损失，包括利息三倍赔偿买方，并有户同来证明，此协议双方自愿。如遇拆迁，协议约定房屋所有补偿款全部归徐洪发所有，万喜并且配合协调。如拆迁不能分户，此房和万喜一起评估，拆迁款到账后，由万喜当天转入买方账户。如卖方违约，赔偿买方一切经济损失。户同来在买卖协议证明人处签名。协议签订后，徐洪发通过张善久账户向户万喜支付购房款450000元。（东河沿）村宅基地腾退预分方案变更审批表载明：东河沿芦井50号，原认定被腾退人户万喜，项目奖励期开始后，经被腾退人申请，村认定小组，评估测绘等专业公司实地勘察了解，确定本院为东西两个独立院落，户长利在东院居住，西院为户金园及户万喜实际居住使用，认定小组认定东院被腾退人户长利，西院被腾退人户金园。2017年8月7日，户万喜之女户金园与北京市丰台区长辛店镇东河沿村民委员会签订《北京市宅基地房屋腾退补偿安置协议》约定：丰台区东河沿芦井50号认定被安置人3人，分别是户万喜、户金园、崔秀荣，认定补偿宅基地面积254.02平方米，房屋建筑面积259.81平方米，首层建筑面积258.26平方米，棚1.55平方米。宅基地腾退补偿款1868216元，其中控制宅基地区位补偿款1524120元，房屋价款262482元，装修设备附属物价款81614元。同日，户万喜之子户长利与北京市丰台区长辛店镇东河沿村民委员会签订《北京市宅基地房屋腾退补偿安置协议》约定：丰台区东河沿芦井50号认定被安置人3人，分别是户长利、户雨暄、李红霞，认定补偿宅基地面积141.18平方米，房屋补偿面积141.18平方米。宅基地腾退补偿款1866747元，其中控制宅基地区位补偿款847080元，房屋价款131737元，装修设备附属物价款60746元。2018年1月3日，张善久向户万喜出具《收据》载明：今收到户万喜所有欠款600000元。户万喜称该600000元是支付给徐洪发的补偿款，双方就所购房屋的补偿款已结清，徐洪发购买门面房的房款是通过张善久向其支付的，支付补偿款其亦是向张善久支付的。徐洪发对户万喜的陈述不予认可，并称户万喜支付张善久的600000元系补偿张善久在户万喜院内空地建房的拆迁补偿款，与其无关。经本院询问张善久称，户万喜向其支付的600000元与徐洪发无关。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。徐洪发与户万喜、崔秀荣所达成的涉案房屋买卖合同处分的标的物不仅是房屋，还包括了该房屋相应的宅基地使用权。徐洪发并非涉案房屋所在村的集体经济组织成员，不享有该集体经济组织的宅基地使用权，故徐洪发与户万喜、崔秀荣签订的买卖协议违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效，现徐洪发要求确认该买卖协议无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，户万喜、崔秀荣应当知道其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，应对合同无效负主要责任，徐洪发应承担次要责任。现涉案房屋所在的东河沿芦井50号院已经被拆除，户万喜之女户金园、之子户长利分别与长辛店镇东河沿村民委员会签订《宅基地房屋腾退补偿安置协议》，户万喜、崔秀荣亦实际取得了各项补偿款项，故涉案房屋已无法返还，双方争议的焦点应为拆迁补偿利益的归属和分配。户万喜称徐洪发购买的涉案房屋未纳入拆迁补偿范围，对此未能提供证据予以证明，故本院不予采信。涉案房屋及附属物为户万喜、崔秀荣所建，户万喜、崔秀荣向徐洪发返还购房款后，涉案房屋被拆迁无法返还给户万喜、崔秀荣，故涉案房屋及附属物而获得的拆迁补偿款应归户万喜、崔秀荣所有；因合同无效，导致徐洪发失去了涉案房屋土地增值部分的利益，故涉案房屋所占土地所获得的拆迁补偿款应根据双方的责任酌情由徐洪发分得70%，由户万喜、崔秀荣分得30%。各项奖励费及补助系以每宗宅基地为单位所获得的补偿，应由在此居住的实际居住人享有，徐洪发无权分割。户万喜认可涉案房屋一直由其收取租金，月租金800元，徐洪发未提供证据证明月租金情况，故户万喜、崔秀荣应自2015年3月1日起至2017年5月30日止，按照月租金800元的标准向徐洪发支付房屋租金。户万喜辩称其向张善久支付的600000元即为向徐洪发支付的房租和补偿款，徐洪发不予认可，张善久亦称该款项系户万喜向其支付的欠款和建房补偿款，户万喜亦未提供其他证据证明其主张，故对户万喜的辩称意见本院不予采信，若有异议户万喜、崔秀荣可另行起诉解决。徐洪发主张的利息，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、徐洪发与户万喜、崔秀荣于二〇一五年二月十二日签订的《买卖协议》无效。二、户万喜、崔秀荣于本判决生效之日起七日内给付徐洪发租金及补偿款共计673200元。三、驳回徐洪发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7665元，由原告徐洪发负担2299元（已交纳），由被告户万喜、崔秀荣负担5366元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  徐全影二〇二〇年十一月十九日书记员  张燕玲