湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初1770号原告：熊海瑛，女，1973年8月31日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：胡克峰，武汉市武昌区千年法律服务所法律工作者。被告：中国农业科学院油料作物研究所，住所地湖北省武汉市武昌区徐东二路**。法定代表人：黄凤洪，所长。委托诉讼代理人：李黎，湖北首义律师事务所律师。被告：武汉中油诚信后勤物业服务有限公司，住所地武昌区徐东二路**综合楼科研楼。法定代表人：任小平，董事长。委托诉讼代理人：李黎，湖北首义律师事务所律师。被告：郑志国，男，1977年12月23日出生，汉族，居民身份证住址武汉市蔡甸区，委托诉讼代理人：张璇，湖北立丰律师事务所律师。第三人：武汉市武昌区水田餐馆，经营场所湖北省武汉市武昌区徐东二路**油料所**门面附2。经营者：杨乾，男，1983年4月24日出生，汉族，居民身份证住址武汉市洪山区，原告熊海瑛与被告中国农业科学院油料作物研究所（以下简称油料研究所）、被告武汉中油诚信后勤物业服务有限公司（以下简称中油后勤公司）、被告郑志国及第三人武汉市武昌区水田餐馆（以下简称水田餐馆）合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月24日公开开庭进行了审理。原告熊海瑛的委托诉讼代理人胡克峰，被告油料研究所及被告中油后勤公司的共同委托诉讼代理人李黎，被告郑志国及其委托诉讼代理人张璇，第三人水田餐馆的经营者杨乾到庭参加诉讼。开庭审理后，本院经审查认为本案事实不易查明，但法律适用明确，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，于2020年8月19日作出（2020）鄂0106民初1770号民事裁定，将本案转为普通程序，由审判员周杰独任审理。后本院于2020年10月30日公开开庭对本案进行了审理。原告熊海瑛的委托诉讼代理人胡克峰，被告油料研究所、被告中油后勤公司的共同委托诉讼代理人李黎，被告郑志国的委托诉讼代理人张璇到庭参加诉讼。第三人水田餐馆经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊海瑛向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告郑志国签订的《转让合同》无效；2、判令被告郑志国退还原告支付的转让费230000元；3、判令三被告共同赔偿原告各项损失（经营设备转让费235000元、招牌制作费7390元、活动棚17000元等）；4、本案诉讼费由三被告共同承担。事实与理由：2018年5月15日，被告中油后勤公司受被告油料研究所的委托与被告郑志国签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其合法接受油料研究所委托经营管理的坐落在武昌区保集安油料所生活西区活动雨棚以现状出租给乙方使用，房屋建筑面积285.5平方米，租赁期限为2018年5月15日起至2019年5月14日止。2018年12月3日，被告郑志国与原告签订《转让合同书》，约定郑志国将其与油料研究所签订的《房屋租赁合同》权利转让给原告。原告在签订《转让合同书》前后陆续支付转让费用230000元。原告为了能正常进场经营，于2019年4月25日与第三人签订了《潜江稻田虾庄转让合同》，合同约定第三人于2019年4月30日前将位于团结大道与××交汇处××稻田虾庄商铺转让给乙方使用。乙方一次性向甲方支付转让费200000元。合同签订后，原告陆续向第三人所有合伙人支付转让费用共计人民币235000元，并在与第三人签订《转让合同》之前原告向油料研究所支付了2019年1月至5月期间的虾庄房屋租金54245元。此后，原告着手经营，然而不久原告所受让的租赁房屋就被武昌区城管局依法强制拆除。原告找被告中油后勤公司与郑志国协商，所得到的答复便是暂时只能搭建活动棚经营，等军运会结束后再想办法。2019年7月5日，被告中油后勤公司受油料研究所的委托再次对其经营场地内的临时构筑物进行招租，于2019年7月10日下发《临时构筑物公开招租结果公示》，竞标人为原告，原告以为可以继续经营便于2019年7月29日购置活动棚用于经营使用，但被告中油后勤公司迟迟未兑现招标结果，未与原告签订正式租赁合同，导致原告经营场所受到限制，原告权益受到严重侵害。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告油料研究所、中油后勤公司共同辩称，2018年5月15日中油后勤公司与郑志国签订的《房屋租赁合同》中约定未经出租人许可禁止对外转租，该出租房屋土地为油料研究所一人所有，油料研究所与中油后勤公司签订了《资产代管协议》委托中油后勤公司代为经营管理国有资产。2018年12月3日熊海瑛与郑志国签订《转让合同书》我方并不知情，熊海瑛与郑志国之间的转租行为属于非法转租，对我方不产生法律效力。熊海瑛称向油料研究所支付了2019年1月至5月的租金与事实不符，在租赁合同存续期间租金一直由郑志国或其安排的相关人员缴纳，租赁合同到期后该地因城市管理规划的需求暂时未对外招租。2019年7月油料研究所经相关部门许可由中油后勤公司对外发布招租公告，公告发布后熊海瑛参与了投标并最终中标，随后油料研究所又收到相关部门通知因军运会市容市貌要求该地暂时不允许对外租赁，因此招租被迫中止，被迫中止后中油后勤公司及时通知了熊海瑛。熊海瑛与第三人签订的《潜江稻田虾庄转让合同》与我方无关，熊海瑛应向合同相关方主张权利。2019年7月10日中油后勤公司公告熊海瑛中标后，随后在2019年7月26日收到不能出租的通知，当日下午中油后勤公司就已经电话通知熊海瑛租赁因客观原因被迫中止，熊海瑛于2019年7月29日购买活动雨棚与其中标之间没有必然联系。而且据我方了解，熊海瑛已经在其他地方另行经营，其购买的相关设施均已投入实际使用，其主张的损失不存在。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告郑志国辩称，关于事实部分：1、原告并不是与第三人签订潜江稻田虾庄转让合同，因为第三人的地址与案涉租赁地不符，合同只有杨乾的签字并未盖章，而且转让款项是转给四位合伙人，而不是对第三人的对公账户。2、原告实际向我方支付转让费155300元，并非其描述的23万元。针对原告的诉讼请求，被告油料研究所在交付案涉场地时为荒地，郑志国与徐明俊合作开发经营，并且我方以劳务费、资金出资，占有了与徐明俊合作的稻田虾庄经营份额。因此我方有权向原告转让其经营权以及房屋租赁合同的权利，并且原告也支付了相应的对价，由此可以看出双方签订转让合同书是基于真实意思表示，并且合同已经履行完毕，该合同合法有效，不存在应当返还转让费。在2018年12月3日，郑志国向原告转让经营权后，双方的权利义务已经结清，并且约定了在此之后的房屋租赁合同所涉及的相关权利以及法律责任与郑志国无关，而2018年12月3日转让合同签订后，所有的租金都是由原告直接向油料研究所支付的，由此可见，油料研究所是知晓并且同意了被告的转租以及转让经营权的行为。时隔4个月后，原告在知晓2019年4月16日第一次拆违决定书后，仍向油料研究所支付租金及电费，此时已经与油料研究所形成了事实上的租赁关系，并且已经实际经营，并且在双方结清权利义务后，原告再次向徐明俊等人购买稻田虾庄经营权的行为与郑志国无关。在熊海瑛、油料研究所、中油后勤公司知晓2019年5月27日第二次拆违告示的情况下，仍进行招租投标，最后原告中标，此时郑志国的租赁合同已经在2019年5月14日到期并且终止。原告此后的经营行为以及损失与郑志国无关。综上，应当驳回原告所有的诉讼请求。第三人水田餐馆陈述意见称，我们都是通过正当的合同，最开始是与郑志国签订合同，租用他们的场地，现在没有做，后面是熊海瑛做的。经审理查明，2018年1月起，油料研究所作为委托方与中油后勤公司作为受托方定期签订《资产代管协议》，约定委托方将其所有的经营性房屋资产和停车场委托给受托方经营。2018年3月20日，郑志国（甲方）与案外人徐明俊（乙方）签订《场地入股协议书》，约定：一、甲方以油料研究所委托经营管理的坐落在武昌区保集安油料所生活区场地，一年租金为人民币130000元整、劳务建设费入股乙方虾庄，乙方以虾庄后期建设费用与甲方合股经营虾庄。二、分成方式：甲乙双方对虾庄收入，进行甲方20%，乙方80%的分成。2018年5月15日，中油后勤公司（甲方、出租方）与郑志国（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其合法接受油料研究所委托经营管理的坐落在武昌区保集安油料所生活西区活动雨棚以现状出租给乙方使用，甲方出租给乙方使用的房屋建筑面积共285.5平方米，乙方向甲方承诺租赁上述房屋作餐饮副食。上述房屋租赁期自2018年5月15日起至2019年5月14日止。房屋月租金为人民币10849元；季度租金为人民币32547元；年度租金为人民币130188元。租金采取先支付后使用，按季度支付原则；乙方须在每个季度第一个月的5号之前将本季度租金一次性支付到甲方指定的账户。租赁期届满时，租赁关系自然终止，甲方无须另行通知乙方；若甲方继续出租租赁房屋，将按照甲方房屋出租相关管理办法对租赁房屋进行重新公开招租，在同等条件下，乙方有优先承租权。除甲、乙双方在本合同补充协议中另有约定外，乙方在租赁期限内，不得将承租的上述房屋部分或全部转租、分租，以许可使用形式授予、变相抵押、赠予或舍弃交予他人使用。合同还对双方其他权利和义务进行了约定。同日，中油后勤公司（甲方、出租方）与郑志国（乙方、承租方）签订《停车位租赁补充协议》，约定甲乙双方已于2018年1月8日签订租赁合同，乙方现状承租甲方合法接受油料研究所委托经营管理的坐落在武昌区团结大道北七星路西油料所社区西区简易停车场，使用面积：1080平方米，原年租金为90000元整。合同对设施改造责任、安全生产承诺等进行了约定。第三条“特别约定”载明：因乙方于2018年5月15日变更合同经营范围，停车位租赁合同自动解除，重新签订房屋租赁合同，自变更之日生效。因经营范围变更对停车位基础设施设备维修改造费用由乙方自行承担，所有权归甲方所有，乙方拥有使用权和经营权。本案协议生效后，即成为《房屋租赁合同》不可分割组成部分，与《房屋租赁合同》具有同等的法律效力。除本补充协议中明确所作修订的条款外，其他合同条款按照《房屋租赁合同》继续生效。合同还对双方其他权利和义务进行了约定。2018年12月3日，郑志国（甲方）与案外人武汉万泰康源保洁服务有限公司（乙方）签订《转让合同书》，约定甲方将其合法接受油料研究所委托经营管理的坐落在武昌区保集安油料所生活西区活动雨棚的签订使用合同，甲方转让给乙方续签合同权。甲方双方责任：自签订合同之日起，房屋合同使用权归乙方，甲方保证在和中油后勤公司续签合同时，用乙方的公司签订。自签订合同之日起，甲方不再负责武昌区保集安油料所生活西区活动雨棚的一切法律责任，乙方要保证甲方和徐明俊的餐饮场地租赁合同期满。郑志国在甲方处签名，熊海瑛在乙方处签名。郑志国与熊海瑛均认可熊海瑛个人系《转让合同书》的相对方。熊海瑛主张双方口头约定转让费为230000元且其已实际支付，郑志国主张双方约定的转让费为155300元且其已收到上述款项。2019年4月16日，武昌区城市管理执法局作出（昌城管执）限拆决字[2019]第064353-1号《城市管理行政执法违法建设限期拆除决定书》，主要内容为油料研究所在武昌区徐家棚街七星路两侧和北区院内建设的600平方米建设工程违反了《中华人民共和国城乡规划法》等相关规定，限期2019年4月19日前拆除。2019年4月25日，卞福明、徐明俊、杨乾等人（甲方、转让方）与熊海瑛（乙方、受让方）签订《潜江稻田虾庄转让合同》，约定甲方于2019年4月30日前将位于团结大道与××交汇处××稻田虾庄商铺转让给乙方使用。4月30日正式把基建（棚子、桌椅、冰柜、空调、餐具等设施）转让给乙方使用。乙方在一次性向甲方支付人民币200000元整，甲方在转让给乙方同时应把剩余水电费另行计算给甲方。乙方接收后，由乙方经营引起的债权债务全部由乙方负责，与甲方无关。乙方接手前，该店铺的所欠一切债务及售后等事项由甲方负责，与乙方无关。如遇政府规划，国家征用拆迁潜江稻田虾庄，或因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关。当日，熊海瑛通过其名下银行账户（尾号9106）向卞福明、徐明俊、杨乾转款。2019年7月5日，中油后勤公司对外发出《临时构筑物招租公告》并于2019年7月10日公布《临时构筑物公开招租结果公示》，显示：位于七星路与团结大道交叉路口、面积100平方米的临时构筑物由竞标人熊海瑛以134400元/年的价格中标，公示日期截止至日期7月23日。另查明，熊海瑛于庭审中陈述称其从2019年1月开始以郑志国的名义向油料研究所支付租金，签订《转让合同书》后第三人一直在合同地址经营，其是2019年5月份才实际进场经营的。郑志国于庭审中陈述称其收取的转让款包括其以基建入股潜江稻田虾庄的20%财产份额，其向油料研究所、中油后勤公司支付的租金以及续签合同的后续经营权。熊海瑛与郑志国均认可潜江稻田虾庄的经营地址为武昌区保集安油料所生活西区活动雨棚。以上事实有《资产代管协议》3份、《转让合同书》、《场地入股协议书》、《房屋租赁合同》、《停车位租赁补充协议》、《潜江稻田虾庄转让合同》、中国建设银行个人活期账户交易明细、《收条》、《城市管理行政执法违法建设限期拆除决定书》及当事人的陈述等证据在卷佐证。本院认为，关于如何确定案涉《转让合同书》效力的问题。根据合同的约定及双方当事人在庭审中的陈述，案涉《转让合同书》系混合合同，包括了郑志国将其与油料研究所签订的《房屋租赁合同》产生的权利义务概括转让给熊海瑛的部分以及将其在“潜江稻田虾庄”中享有的财产份额转让给熊海瑛的部分。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，因油料研究所建设案涉租赁物未取得建设工程规划许可证，其委托中油后勤公司与郑建国签订的《房屋租赁合同》无效，《转让合同书》中关于房屋租赁的部分亦无效。熊海瑛与郑志国签订《转让合同书》的目的系占有、使用案涉租赁物经营“潜江稻田虾庄”，考虑到在缔约时如果房屋租赁不能达成一致则转让的合意难以继续存在，且当事人并不细分或分别计算两部分对应的转让款，故熊海瑛受让郑志国在“潜江稻田虾庄”中的财产份额的合同部分与房屋租赁部分之间具有不可分割的关系，《转让合同书》中关于财产份额转让的部分亦应认定为无效。关于郑志国应承担的民事责任的问题。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还。熊海瑛主张其已向郑志国支付转让款230000元，但其提交的证据仅能证明其通过支付宝向郑志国转账115300元，通过银行账户向郑志国转账40000元。熊海瑛提交微信聊天记录截图，拟证明通过微信向郑志国转账44700元，但未向本院提交原始载体予以核对，且郑志国对此不予认可，本院不予采信。熊海瑛主张其于2018年12月3日通过信用卡套现方式现金交付郑志国30000元，但未提交证据加以证明。因此，本院对郑志国关于其收到转让款155300元的事实主张予以采信，郑志国应向熊海瑛返还转让款155300元。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。按照熊海瑛与案外人签订的《潜江稻田虾庄转让合同》，熊海瑛因支付经营设备转让费取得了相应的经营设备，其制作的招牌、购买的活动雨棚亦可以继续使用，因此，对于其主张的损失赔偿范围，本院不予采信。关于油料研究所、中油后勤公司是否应当向熊海瑛承担民事责任的问题。本案中，熊海瑛的请求权基础为因《转让合同书》无效产生的给付返还请求权以及损害赔偿请求权，油料研究所委托中油后勤公司与郑志国签订《房屋租赁合同》，并非《转让合同书》的相对方，故熊海瑛主张油料研究所、中油后勤公司赔偿损失的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告郑志国于本判决生效之日起十日内向原告熊海瑛返还155300元；二、驳回原告熊海瑛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8640元，由原告熊海瑛、被告郑志国各负担4320元（此款原告已垫付，由被告连同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 周 杰二〇二〇年十一月十八日书记员 严橄玲