山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10384号 上诉人（原审原告）：高如利，男，1944年11月11日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：高辉，男，系高如利之子。 委托诉讼代理人：董晓峰，山东新和律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘海燕，女，1975年1月25日出生，汉族，住山东省胶州市。 委托诉讼代理人：李长征，男，系刘海燕之夫。 原审第三人：胶州市三里河街道办事处南三里河村民委员会，住所地山东省胶州市香港路北广州南路东。 法定代表人：高义杰，村主任。 上诉人高如利因与上诉人刘海燕、原审第三人胶州市三里河街道办事处南三里河村民委员会（以下简称南三里河村委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高如利上诉请求：1.撤销一审判决第二项,依法改判支持高如利要求刘海燕支付275232元的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由刘海燕承担。事实与理由：一、一审法院对刘海燕已经支付购房款25万元，认定事实错误，适用法律错误，证据不足，实际上刘海燕仅支付高如利77000元购房款。首先，一审法院在刘海燕无任何证据证明其已经向高如利全额支付了购房款的情况下，完全以推断的方式认定刘海燕向高如利支付25万元购房款，证据不足，应予纠正。刘海燕在一审中陈述，其是以现金方式支付的购房款，其既没有提交资金来源的任何证据，也没有其他证据能够认证其用现金支付房款的说法。十几年前的25万元，对任何家庭来讲都是一笔很大的资金，如果刘海燕真的全额支付高如利购房款，应当由刘海燕来举证。刘海燕除口头陈述付清款项外，却提供不出任何付款的证据。因此，刘海燕并没有全额支付高如利购房款。其次，房屋买卖合同不能证明刘海燕已经付清了购房款。房屋买卖合同中第一条、第六条约定的内容来看，刘海燕应该在签订合同的2008年11月8日一次性将购房款25万元支付给高如利。但刘海燕实际并不是按照合同约定履行的。一审法院已经查明：房屋买卖合同的签订时间是2008年11月8日，办理房屋过户的时间为2009年2月9日，也就是说从合同签订至房屋过户的时间相隔为三个多月。一审庭审笔录中记载的刘海燕陈述“刘海燕已经以现金方式全额支付了房款，是在办理房屋变更之前付清的，不是一次付清的，至于多少次付清的因时间太久刘海燕已经记不清楚了”，从刘海燕的陈述可以看出，合同签订后，其并不是按照合同约定的付款时间、付款次数和付款金额支付的。合同约定的是一次性付款，签订合同之时交清所有房款，刘海燕自称是在办理房屋变更之前付清的，明显违反了房屋买卖合同约定的签订付款时间。刘海燕的一审庭审陈述，足以认证高如利主张刘海燕仅支付购房款77000元的说法。再次，一审法院以高如利在涉案房屋过户9年后的2018年2月11日才提起诉讼为由，认定刘海燕足额支付购房款25万元错误。一审诉讼虽然是在2018年2月11日提起，但该诉讼并不是涉案房屋的首次诉讼，高如利的妻子李爱芹（系一级精神残疾人）名义起诉，于2009年5月8日、2009年8月3日向山东省胶州市人民法院提起了撤销房屋买卖合同的诉讼，因办案法官建议先协商处理而撤诉，一审法院出具了（2009）胶民初1931号民事裁定书。撤诉后，虽然双方多次协商，但是刘海燕无故推脱，为了要回自己的房屋，高如利的妻子李爱芹于2016年、2017年再次提起诉讼，山东省胶州市人民法院分别出具了（2016）鲁0281行初170号行政裁定书和（2017）鲁0281民初5953号民事裁定书。所以，高如利及家人一直在向刘海燕主张房屋相关权利，而非一审法院认定的怠于行使向刘海燕主张购房款的权利。所以，一审判决认定刘海燕足额支付了购房款25万元的推定完全是错误的，证据不足，没有事实和法律依据。最后，刘海燕在涉案房屋未过户之前就支付全额房款不符合常理。现实交易中，为了保障交易安全，一般都是先支付一部分定金完成过户后，然后再支付尾款，没有或者很少在过户之前一次性支付全款的情况。故刘海燕口头辩称全额支付25万元购房款的说法根本不成立。二、一审法院判决显失公平，过错比例划分明显不符合公平原则，让处于弱势地位的高如利在房屋买卖合同中承担70%的过错责任，却让当年哄骗高如利签字后不再支付购房款的刘海燕承担畸轻的30%过错责任。按照青中法[2006]232号通知的规定，按照公平公正的原则，高如利承担最多不应不超过50%的过错责任。涉案房屋签订买卖合同后刘海燕仅支付高如利77000元，刘海燕要求高如利办理房屋过户登记后，再支付剩余购房款。但是，高如利办理房屋转移登记后，刘海燕却无故消失，拒不支付高如利剩余购房款17.3万元。本案中，刘海燕违背诚实信用原则，违反了合同约定，不履行合同义务在先，刘海燕如果当初按照合同约定，履行全部付款义务，双方也不会因此产生多次诉讼纠纷，故一审判决明显违背法律公平公正的原则。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，过错比例划分明显不符合公平原则，请求二审法院依法予以纠正，撤销一审判决，依据客观事实和法律依据，公平合理对本案依法改判。 刘海燕辩称，1.该上诉状的指控没有事实依据，谎言连篇，包括到房产局、政府和法院胡闹，息诉罢访书以及多次的诉讼，都是高辉的个人意志，高如利是受到威胁的前提下被迫签字授权，不是真实意思表示。高如利是出售房屋为其妻子治病，是高如利2018年的起诉状所写，但是该内容与李爱芹2016年的起诉书完全矛盾，高如利自己口述，因为其儿子对其有虐待，所以想卖房子，在卖房子后，其儿子高辉在村子里说见到其父亲就要打死他，高如利说卖房子是给自己治疗肾病，我们说房款打到他的银行卡上，其说没有银行卡。2.高如利在出售房屋后基于高辉的威胁为了人身安全，未与高辉联系，高如利从未提出无效合同的诉讼，从未和刘海燕交涉退房并按照协议退还房款利息。现在反而说刘海燕失踪，刘海燕一直在小学任教，并未失踪。3.高辉说付清房款与过户时间间隔，不符合逻辑。高如利（高辉）一审对其内容有异议，重审又没有异议，现在又有异议，为了让事实更加清楚，高如利应提交双方签订的生效合同原件。4.房款是否付清，是高如利（高辉）故意无中生有，试图误导法庭对事实的认定以及审理焦点问题，高如利（高辉）说主张过房屋欠款，应出示相关诉讼证据，而且有欠款会不让打欠条？会十年间从未主张？该案的屡次诉状都是高辉和其代理人合伙编造，句句谎言。 刘海燕上诉请求：1.撤销一审判决，改判确认刘海燕和高如利签订的房屋买卖合同有效，不予返还高如利113239.2元；2.如确认合同无效，判决高如利返还购房款25万元，并按双方认可的66万的70%赔偿刘海燕损失，速迁奖等40080元归刘海燕所有；3.一、二审诉讼费由高如利承担。事实与理由：一、一审法院认定本案房屋买卖合同违反了法律关于宅基地使用权转让的强制性规定、属无效合同，属于适用法律错误。1.一审法院并没有指出本案具体违反了什么法律、违反了具体哪一条规定，适用法律不明。2.我国现行法律并未禁止农村住房以及宅基地使用权转让。3.行政法规中亦无禁止城镇居民购买农村房屋的相关规定。纵观我国现行法律、行政法规，没有禁止性规定确认集体经济组织以外的人购买宅基地之上房屋的行为无效。二、全国各地法院在审理类似案件时，并不是一刀切判合同无效。本案所涉房屋属于“取得有关组织和部门批准”的情况，在一审中，刘海燕已经向一审法院提供了买卖合同所涉房屋的房权证（胶私转字第××号），房屋所有权人为刘海燕。本案所涉房屋买卖合同，系双方真实意思表示所签订，未侵犯任何国家、集体或第三人利益，且双方已经全部履行、交付了价款、办理了过户，没有任何认定合同无效的法益。即使是在山东省内，对类似案件的判决结果也并非认定为无效。房屋所有权过户是履行房地产买卖审批手续，不是宅基地转让手续，权利由证书登记证明。2012年前所有房屋都是集体土地使用权证和房屋所有权证，刘海燕房屋过户是房地产买卖审批手续，而非宅基地转让审批手续。一审判决违背《中华人民共和国合同法》关于无效合同的规定，在2017年民法总则明确删除根据国家政策来确定无效合同，以达到最大限度缩小无效合同的判例，维护交易安全的背景下，仍然沿用国家政策判决无效，是以判决无效方式达到所谓加强行政管理的目的，并不合适。胶州市棚户区改造房屋拆迁补偿协议，明确指出本村村民和非本村村民都有权获得补偿。三、高如利违背诚实信用原则，不应从中获利。在本案中，刘海燕并无任何过错。刘海燕是在高如利保证能够办理房屋过户的情况下才购买的，而且也在高如利的协助下办理了房屋过户，截至现今，都没有任何政府部门认定刘海燕取得的涉案房屋所有权无效，刘海燕享有合法物权，应维护物权证书所代表的物权，房屋合法性和拆迁协议皆合法，一审法院裁量刘海燕承担30%的过错比例，没有任何依据，属于裁量失当。高如利违背诚信，最终却诉得113239元返还款，而作为集体利益的代表南三里河村集体组织却认可房产证合法性并和刘海燕签订拆迁协议，作为土地所有权的集体组织无异议，使用权人却用来作为借口，25万元售房款因此成了36万元，不诚信行为再次获得利益。高如利以远远高于出售给本村村民价格出售，是巨大获利方，损失之说没有事实依据，实际上根据土地管理法规定，农村房屋出售后不得再次审批宅基地，而因为农村一户一宅管理规定，导致出售给非本集体组织成员价格远远高于出售给本村村民，与出售本村村民价格巨大差额，高如利因为售房款大病得到及时救治，并无实际损失。而且高如利出售时就以马上拆迁作为诱惑，应认定为其已经预期马上拆迁，出售价格即为含有拆迁利益。四、一审法院认定合同无效，却没有对高如利的缔约过失责任进行裁判，属于遗漏。1.首先，本案房屋买卖合同不存在无效的情况。但是退一步说，即使一审法院认定了房屋买卖合同无效，那么买卖合同中关于结算的条款仍然有效。2.根据本案房屋买卖合同第三条规定，“甲方自签订该合同之时起，因任何的原因导致房产产权不能过户给乙方，或者过户后因为乙方、乙方家属以及其他的原因导致甲方重新拥有该房屋的产权，甲方保证退还人民币二十五万元的房款给乙方外，还要承担每万元每年人民币1500元的利息作为赔偿，如果甲方无法返还房款和利息，甲方自愿以该房屋作为赔偿，不足部分由甲方补足。”3.根据该结算条款，即使人民法院认定合同无效，该结算条款就是针对无效的情形来处理无效后的结算问题，该结算条款应当有效。因此，如果人民法院认定合同无效，就应当同时支持按照该结算条款进行结算。因房屋拆迁灭失无法返还，折抵返还。涉案房屋过去四年仍未动工，对于房子是否盖，是否会取得该房屋，都是未知数，利益不确定；不同意先支付其货币。能否取得房屋的风险不应该由守信方负担，应该由失信方承担。4.高如利应承担缔约过失责任，按照房屋买卖合同签订时同地段周边商品房至现在涨幅比例，由高如利因缔约过失给刘海燕赔偿经济损失。5.无论按照什么标准进行计算，法院判决的结果至少应符合山东省高级人民法院绝对不让不诚信的人在不诚信行为中获利的要求，一审法院采用了国家政策判决无效，属于错误判决。一审认定合同的存在犯了三个错误：因为事隔十年，举证困难，该责任理应由高如利承担；提交之时已陈述该合同复印件和正式签订合同有条款的差异，不具有任何效力，仅作参考；高如利也如实陈述该合同与正式合同有差异，高如利和刘海燕都认定与合同有差异的前提下，一审法院也不予承认合同效力，重审突然说复印件与合同原件没有差异，却拒绝出具原件进行核查，有悖常理，一审法院轻率认定复印件和合同没有差异，是违背事实的判决。若高如利执意恶意谎言进行诉讼，而拒绝出具合同原件，导致本案事实不清，后果由高如利承担。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，作出错误裁判，恳请二审法院依法改判，驳回高如利的全部诉讼请求。 高如利辩称，一审法院除对刘海燕支付购房款的金额认定有误和责任比例分担不当外，其它认定及判决均应予以维持，请求二审法院依法驳回刘海燕的上诉请求。一、双方于2008年11月8日签订的《房屋买卖合同》违反了国家关于农村宅基地使用权转让的强制性规定，应依法认定房屋买卖合同无效。刘海燕在购买涉案房屋时，明知其并非本村集体经济组织成员，在利益驱动下，藐视相关法律、法规，签署了房屋买卖合同后，又通过非法手段骗取了房屋所有权证书，违法取得了涉案房屋的拆迁权益，因此刘海燕应承担较大过错责任。二、一审法院认定无效的《房屋买卖合同》，就是双方签署的买卖合同，不存在刘海燕所述的还有其他买卖合同的存在。刘海燕所谓的不出示合同原件会导致案件事实不清的说法是不成立的。三、双方签订涉案房屋买卖合同后，刘海燕仅支付了高如利7.7万元购房款。双方之间的房屋买卖合同被认定为无效后，高如利仅有返还7.7万元购房款的义务，而没有返还25万元购房款的义务。一审法院对于刘海燕已经支付25万元购房款给高如利的事实认定明显错误，二审法院应依法予以纠正。刘海燕明知自己并未支付25万元购房款，仍然通过上诉主张高如利返还，实属恶意诉讼之行为，应承担相应的法律责任。四、一审法院对涉案房屋买卖合同无效的过错责任认定错误。在涉案房屋买卖过程中，双方均存在过错，高如利承担的过错比例不应超过50%，刘海燕应返还高如利275232元。在房屋买卖合同签订时，刘海燕非南三里河村村民，在合同签订后，刘海燕通过向胶州市自然资源局提交虚假证明材料，取得了该涉案房屋产权证书，刘海燕存在较大过错，应对房屋买卖合同无效承担主要过错责任。综上，刘海燕的上诉请求于法无据，在刘海燕已经取得涉案房屋拆迁所有权益的前提下，刘海燕应根据合同无效的法律规定，结合双方应承担的责任比例，以货币的方式返还高如利拆迁权益。 高如利向一审法院起诉请求：1.确认高如利、刘海燕于2008年11月8日签订的《房屋买卖合同》无效；2.刘海燕返还取得的拆迁房屋和拆迁补偿款等全部拆迁所得；3.诉讼费由刘海燕承担。 一审法院认定的事实： 一、双方无争议的事实 （一）2009年春节前后，高如利将位于胶州市的房屋卖给刘海燕，并向刘海燕交付房屋，及协助刘海燕办理了房屋所有权登记，2009年2月9日刘海燕取得胶私转字第69232号房屋产权证。 （二）2016年6月15日，刘海燕与第三人就涉案房屋签订《南三里河村搬迁安置补偿协议》，涉案房屋现已拆迁，拆迁补偿由刘海燕领取。拆迁补偿包括：1.120㎡安置房一套，双方均同意该安置房折价600000元；2.院内南屋、厢房、封院、空地等补偿15464元，其他设施补偿12000元、搬家补助费780元、临时过渡补助费24300元、速迁奖励15000元，合计67544元。 （三）刘海燕自签订涉案房屋买卖合同至今一直不是南三里河村集体经济组织成员。 （四）2019年10月22日，胶州市自然资源局与高如利儿子高辉签订《信访事项处理终结（息诉罢访）书》，载明“2019年10月22日，胶州市自然资源局与信访人高辉……就坐落于胶州市的胶私转字第69232号房权证要求注销引发的相关信访问题，协商一致达成了信访终结处理意见，具体协议如下：一、根据相关权利人申请，胶州市自然资源局依法依规按程序注销高辉反映的‘登记在刘海燕名下的胶私转字第69232号房屋产权证’……”。 2019年12月3日，胶州市不动产登记中心出具《已拆迁房屋注销证明》，载明“兹证明被拆迁人刘海燕……在胶州市三里河办事处南三里河片区改造项目中，其名下位于胶州市被征收房屋（胶私转69232）已拆除，应对其房屋登记信息进行注销”。现胶私转字第69232号房屋产权证已经注销。 二、双方争议的事实及理由 （一）本案诉争房屋买卖合同是否为2008年11月8日双方签订的《房屋买卖合同》？ 高如利主张确认2008年11月8日双方签订的《房屋买卖合同》无效。 刘海燕主张，刘海燕与高如利至少签订三份合同，在签订一份合同后，前一份合同作废收回。2008年11月8日的合同是第二份合同。因为房屋买卖以后，土地使用权人仍然是高如利，为了防止以后高如利根据土地使用权再自行办理房产证，双方又签署了第三份合同，第三份合同包含了土地使用权租赁的事项，但现在第三份合同刘海燕已经丢失。刘海燕在（2018）鲁0281民初2409号案中提交的2008年11月8日的合同仅是证明刘海燕已经付清房款，高如利主张合同无效应当提交第三份合同的原件。 一审法院认为，刘海燕主张双方之间在2008年11月8日后重新签订了一份合同，但是刘海燕未提交任何证据证明该份合同存在，高如利对刘海燕的主张亦不予认可，故，对刘海燕的抗辩主张，一审法院不予采信。2008年11月8日的《房屋买卖合同》系刘海燕提交，高如利对真实性无异议，一审法院对真实性予以确认。综上，本案诉争合同为高如利（甲方）与刘海燕（乙方）于2008年11月8日签订的《房屋买卖合同》。合同内容为：“一、甲方自愿将位于胶州市的自有房屋出售给乙方，出售价格为人民币二十五万元，由乙方一次性付清给甲方。二、甲方保证出售该房屋的法律行为征得财产共有人的同意……六、乙方在签订该合同之时必须交清所有的房款……”。 (二)刘海燕是否已支付购房款250000元？ 高如利主张，刘海燕未足额支付购房款250000元，仅支付77000元。 刘海燕主张，已足额支付购房款250000元，在办理房屋产权变更登记之前以现金方式全部付清，因为时间太久，具体如何支付的记不清楚了。 一审法院认为，高如利（甲方）和刘海燕（乙方）于2008年11月8日签订《房屋买卖合同》，合同签订后，高如利即向刘海燕交付了涉案房屋，并于2009年2月协助刘海燕办理房屋所有权登记。自房屋交付及办理所有权登记至高如利提起原审诉讼2018年2月已9年时间，如此长时间内若刘海燕欠付购房款，高如利应积极向刘海燕主张支付购房款，但并未主张，有悖常理。另，《房屋买卖合同》第六条约定“乙方在签订该合同之时必须交清所有的房款”。综上，应当认定刘海燕已经足额支付购房款250000元。 本案争议焦点：一、双方于2008年11月8日签订的《房屋买卖合同》是否有效？二、若合同无效，刘海燕如何向高如利返还房屋拆迁后的替代价值？关于焦点一，双方于2008年11月8日签订的《房屋买卖合同》是否有效？一审法院认为，双方于2008年11月8日签订的《房屋买卖合同》，约定刘海燕购买高如利位于胶州市房屋一处，涉案房屋为宅基地上房屋，根据房地一体原则，必然涉及到宅基地使用权的转让。刘海燕签订房屋买卖合同至今不是南三里河村集体组织成员。故，《房屋买卖合同》实质上违反了法律关于宅基地使用权转让的强制性规定，为无效合同。关于焦点二，若合同无效，刘海燕如何向高如利返还房屋拆迁后的替代价值？一审法院认为，诉争《房屋买卖合同》无效，双方均存在过错。综合合同签订过程、房屋占有使用情况，及高如利在协助刘海燕办理房屋产权变更登记、房屋交付等前提下又主张合同无效要求刘海燕返还房屋等情况，认定高如利承担70%过错责任，刘海燕承担30%过错责任为宜。《房屋买卖合同》无效，高如利应当向刘海燕退还购房款250000元，刘海燕应当向高如利返还房屋，因房屋已拆迁，故刘海燕应当向高如利返还房屋替代价值。另，双方应承担相应的过错责任。涉案房屋已经拆迁，拆迁后替代价值双方均认可为667544元【600000元（安置房价值）+67544元（货币补偿）】。因涉案房屋拆迁前由刘海燕占有控制，故拆迁补偿款中搬家补助费780元、临时过渡补助费24300元、速迁奖励15000元，合计40080元，应归刘海燕所有。综上，根据过错责任，刘海燕应当退还高如利房屋替代价值113239.2元【（667544元-250000元-40080元）-（667544元-250000元-40080元）×70%】。一审法院据此判决：一、确认高如利与刘海燕于2008年11月8日签订的《房屋买卖合同》无效；二、刘海燕于判决生效之日起十日内返还高如利113239.2元；三、驳回高如利的其他诉讼请求。案件受理费10476元，由高如利负担8699元，刘海燕负担1777元。 经审理查明，原判认定事实正确，本院予以确认。本案经调解，当事人未能达成一致。 本院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷。高如利将其宅基地上的房屋出售给非同一集体经济组织成员的刘海燕，损害社会公共利益，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故一审认定涉案合同无效正确，本院予以确认。高如利、刘海燕对涉案合同无效均存在过错，一审认定高如利、刘海燕分别承担70%、30%的过错责任并无不当，本院予以支持。 关于拆迁利益分配问题，刘海燕主张拆迁安置房尚未建成，拆迁利益不确定，对此本院认为，双方在一审庭审中均认可按照60万元认定拆迁安置房价值，一审据此认定涉案房屋拆迁价值并无不当。涉案合同无效后，高如利应返还刘海燕25万元购房款，具有人身依附性的搬家补助费、临时过渡补助费、速迁奖励等40080元货币补偿应归刘海燕所有，故一审法院扣除上述费用后按照过错责任比例最终认定刘海燕应返还高如利113239.2元并无不当，本院予以确认。 关于刘海燕是否支付全部购房款问题，高如利现提交的证据仅能证明其曾于2009年就撤销该房屋买卖合同向一审法院起诉，并不能当然地证明其在2009年已就刘海燕欠付购房款问题提出过异议，结合双方合同约定、高如利协助刘海燕办理过户及高如利长期未对购房款支付情况提出异议等情况，一审对高如利关于刘海燕欠付购房款的主张不予支持，并无不当。另，刘海燕的其他上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采信。 综上所述，上诉人高如利、上诉人刘海燕的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7993元，由上诉人高如利负担5428元，由上诉人刘海燕负担2565元。 本判决为终审判决。 审判长  高中日 审判员  王化宿 审判员  盛新国 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理 宋甜 书记员王庆光 书记员李珊珊