陕西省榆林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕08民终3458号 上诉人（原审被告）：樊战伟，男，1974年1月18日出生，汉族，陕西省米脂县人，无固定职业，住榆林市榆阳区。 上诉人（原审被告）：高继平，女，1973年12月8日出生，民族、籍贯、住址、职业同上，樊战伟之妻。 二上诉人共同委托诉讼代理人：贺斌，陕西省横山县148法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：万多强，男，1970年8月4日出生，汉族，陕西省子洲县人，无固定职业，住陕西省子洲县周家硷镇。 委托诉讼代理人：付晓春，北京炜衡（西安）律师事务所律师。 上诉人樊战伟、高继平因与被上诉人万多强房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2019）陕0802民初7770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 樊战伟、高继平上诉请求：1、撤销榆阳区人民法院（2019）陕0802民初7770号民事判决书判决，驳回原告的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。 事实与理由：一、一审法院适用法律错误。1、被上诉人以不当得利诉上诉人明显与法律规定相违背，不当得利前提是无任何法律上的依据，一方利益受到损失，一方取得不当利益。本案双方系房屋租赁合同纠纷，不存在不当得利之说。2、被上诉人一直是以不当得利诉被上诉人，本案涉及的是房屋租赁合同纠纷，被上诉人根本没有请求是否解除租赁合同，法院自行变更诉讼请求，违背了法律规定的不告不理之原则。二、上诉人与被上诉人己经达成了以原合同不变的租赁协议，不是不定期的租赁方式。一般认定房屋租赁关系是与房主之间发生的，而上诉人并非是房屋所有权人，是否再行签订房屋租赁合同应当是房屋所有权人李生华与被上诉人之间的法律关系。上诉人与房主李生华、签订了门市房屋租赁合同，双方约定的房屋租赁期为5年时间，经房主同意可以转租，原合同继续有效，如需要可以签订补充协议，当时三方对面，由房主收取了一年的租赁费，上诉人与被上诉人转租成立。在被上诉人经营期间也是延用了上诉人的特种行业证件，因公安局在履行检查是发现房屋转租，要求被上诉人办理相关手续，在办理相关手续时也需要他与房主的租赁合同，且被上诉人自己有不妥之处，故萌生了退租想法。因被上诉人与上诉人早已履行了房屋交接手续，被上诉人在此期间已经在工商登记机关办理了过户手续。因此，双方已经在原合同的基础上商谈好的租赁协议，需要的是补充协议，故作为主合同继续发生法律效力。一审认定上诉人与被上诉人还存在不定期的租赁关系判决错误。三、一审判决45天的实际占用时间是错误的。一审判决如何认定被上诉人实际占用了45天时间，被上诉人从房屋接收时开始，应当从双方协商一致退租时或者是通过法定程序时效之日时，也可以为执行交付至日时为实际占用时间，不能以被上诉人提出时为实际占用时间，因双方存在物品的损失与清点等等，由于宾馆已经过户在被上诉人的名下，过户手续不能回转的情况下，该时间段不能营业，那么该时间段就不算了，营业损失由有谁来承担。 万多强辩称，《最高人民法院关于印发的通知》第二款规定：“第一审人民法院立案时可根据当事人的起诉确定案由，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不符时，结案时以法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系作为确定案由的依据，本案一审法院在一审审理过程中以双方的实际情况确定了本案的案由，但是并未超过诉讼请求也未自行变更诉讼请求，更没有违背不告不理的原则，上诉人混淆视听。二、上诉人与被上诉人并未订立有效的书面合同，并且上诉人口头承诺被上诉人标的房屋在近五年不会拆迁，而事实是，被上诉人经营了不足一个月，就被公安以及其他部门通知标的房屋即将被拆迁，不允许再经营。三、根据上诉人与房屋所有权人签订的门市房屋租赁合同第7条约定，不得将标的房屋转租给他人，上诉人慌称原房主同意转租，但后续被上诉人联系原房主签订租赁合同时，才知道原房主不同意转租，被上诉人因无法与房屋所有权人签订租赁合同，导致无法办理营业许可证，无法营业。且上诉人在庭审中表示再行签订补充合同应当是被上诉人与房屋所权人之间的关系了。所以上诉人在给被上诉人租赁房屋的时候，并没有征得房屋所有人的同意。四、不能办理特种行业许可证的原因仅是因为房屋所有权人拒绝与被上诉人万多强签订房屋租赁合同，且上诉人所述的被上诉人的涉嫌刑事犯罪等事在多年前已经行政处罚过，与本案无挂，也与是否能够办理特种行业许可证无关。五、由于上诉人的过错导致被上诉人无法经营标的酒店，营业损失应当由上诉人自己承担。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。 万多强向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令二被告向原告返还305000元。2、依法判令本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定以下事实：2018年5月3日，被告樊战伟与案外人李生华、李生华之子李**签订了门市房屋租赁合同一份，合同约定：李**、李生华将涉案房屋租赁与樊战伟，租赁时间为自2018年7月1日起至2023年6月30日止，共计五年，租赁费每年叁万伍仟元。双方还约定在合同履行期间不得将租赁房转让他人、如发现转让他人李**、李生华有权随时终止合同不予乙方任何经济补偿。2019年6月1日，原告与二被告达成口头房屋转租协议，二被告将上述房屋转租原告万多强，双方约定房屋转租费35万元，一年的房屋租赁费35000元，共计385000元。原告万多强将其中的305000元交付二被告，剩余的8万元，原告向被告出具借据一支。原告从2019年6月1日起至2019年7月14日止，共计45天占用涉案租赁物。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的检查记录一份，被告不认可，认为无公安机关的盖章及经办人签字。经审查，原告提交的证据不符合证据的形式要件，本院依法不予采信。2、被告提供的录音、证人证言，原告有异议，经查被告的这二份证据，可以证明原、被告之间存在口头的房屋租赁合同关系。 一审法院认为：本案争议的焦点是：1、原、被告之间的法律关系是不当得利关系还是房屋租赁关系；2、被告是否应当返还原告的305000元。经审查，第一，根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”之规定，不当得利的前提是无任何法律上的依据，一方利益受到损失，一方取得不当利益。而本案中，被告樊战伟与案外人李生华、李**签订门市房屋租赁合同，租赁涉案房屋，被告樊战伟又将其转租原告的行为，双方之间产生的法律关系是房屋租赁合同关系，非不当得利关系。第二，原、被告之间未签订书面的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条：“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”之规定，原、被告之间形成了不定期租赁合同，故原告请求解除合同的主张，符合法律规定，本院予以支持。原告请求被告返还305000元的主张，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，对于原告从2019年6月1日起至2019年7月14日止，实际占用租赁物共计45天，故合同解除之日为2019年7月14日。按照双方约定，占用期间的租赁费用为：4315元（35000元÷365天×45天=4315元），占用期间的转租费用为：10578元（350000元÷（2019年6月1日起至2023年6月30日止）1489天×45天=10578元），二项共计14893元，剩余290107元（305000元-14893=290107元），予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、二百一十五条之规定，判决：本判决生效后十日内，樊战伟、高继平返还万多强290107元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2930元，由万多强负担143元，由樊战伟、高继平负担2787元。 二审中，樊战伟、高继平提交工商登记信息一份、门牌照片三张。证明目的：工商登记信息证明双方达成合意之后，上诉人给被上诉人交付了宾馆的财产以及经营权，被上诉人已经将工商登记信息变更了；门牌照片证明被上诉人将宾馆接收之后，在2019年8月4日之前被上诉人都在正常营业。 万多强质证认为，对工商登记信息的真实性认可，对证明目的不认可，宾馆系特殊行业，除了登记信息外还要特种行业许可证，因为上诉人与原房主的租赁合同中约定不得转租，故原房主拒绝与被上诉人签订租赁合同，导致被上诉人的特种行业许可证不能办理，无法经营宾馆。对照片的真实性和证明目的均不认可，在2019年6月至2019年7月14日，多次被公安机关警告处罚以及责令停止经营。拆迁的工作人员称该房屋要拆迁，已经不让营业了。照片仅能看到宾馆门是开着的，但是不能证明是被上诉人在经营，且不能证明宾馆能正常经营。 本院对当事人提交的证据认定如下：上诉人樊战伟、高继平提交的证据来源合法，内容真实，对真实性予以确认。一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。 本院认为,本案万多强向一审法院提出的诉讼请求为由樊战伟、高继平返还305000元，认定法律关系是确定法律责任负担的基本前提，一审法院依照查明的法律关系确定本案案由符合法律规定。万多强虽然与樊战伟、高继平口头达成了租赁协议，但鉴于樊战伟、高继平未能履行协助配合义务，致使万多强无法与出租人直接订立租赁合同，从而无法实现办理相关手续的合同目的，故该协议已经具备解除条件。关于解除后的法律后果，一审法院已经结合合同履行情况及当事人过错程度，确定由双方各自承担相应的责任，处理结果并无不当。 综上，上诉人樊战伟、高继平的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5652元，由樊战伟、高继平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨忠东 审 判 员 高 清 审 判 员 王伟云 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 郝秉磊 书 记 员 王会巧