广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初7423号原告：广州市荔湾区供销经营公司，住所地广州市荔湾区茶滘悦成路****106。法定代表人：马武涛，该公司经理。委托诉讼代理人：王龙，国信信扬律师事务所律师。被告：陈小霞，女，1970年1月16日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：肖景全，男，1968年2月15日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告广州市荔湾区供销经营公司与被告陈小霞、肖景全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市荔湾区供销经营公司的委托诉讼代理人王龙，被告陈小霞，肖景全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州市荔湾区供销经营公司向本院提出诉讼请求：一、确认两被告原承租的现门牌号为广州市荔湾区悦成路83号房屋(租赁合同记载的该房屋自编号是芳村茶滘悦成路83、85号)已于2020年4月21日交回原告管业；二、两被告向原告支付上述房屋2019年7月1日至2019年12月31日的租金171000元(其中2019年7月1000元，8月至12月各34000元)；三、两被告向原告支付上述房屋2019年7月1日至2019年12月31日的拖欠租金的违约金(以每月所欠租金为本金，按每日1%的标准，从当月第16日起计至付清当月租金之日止)；四、两被告向原告支付上述房屋2020年1月1日至2020年1月31日的使用费34000元、2020年4月1日至2020年4月20日的使用费22666.67元(使用费参照租金标准34000元/月)；五、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与陈小霞于2009年10月22日签订《房屋租赁合同》，将广州市荔湾区悦成路83号的房屋(合同记载的该房屋自编号是芳村茶滘悦成路83、85号)租给陈小霞，面积约270平方米，租期从2010年1月1日起至2019年12月31日止。根据合同约定，租期期满该房屋由出租方收回，承租方必须在当月15日前交清每月租金，不交清而拖欠的，按每天1%加收滞纳金。后来陈小霞引入肖景全，肖景全加入了该房屋承租人一方，肖景全作为投资人以该房屋作为住所地设立个人独资企业“广州市荔湾区表嫂美食店”，肖景全具体经营使用该房屋，自2017年1月开始由肖景全实际支付该房屋租金。肖景全事实上向原告支付租金、事实上实际经营使用该房屋、并确认其与陈小霞是向原告承租该房屋、以及其向原告申请缓交租金的行为，均表明肖景全虽未在租赁合同上签名，但其是认可和陈小霞一同履行租赁合同的，且陈小霞也未退出租赁合同，因此，两被告是该房屋的共同承租人，均有支付租金的义务。但租赁期间两被告经常迟延支付租金，已拖欠2019年7月租金1000元、8月至12月租金各34000元，经原告多次催收仍未支付。租赁期满，租赁合同已终止，但两被告不同意交接退还该房屋也未向原告支付租期满后占用该房屋的使用费。经协商，两被告同意原告2020年3月对该房屋进行公开竞价招租选择新的承租方。肖景全后来将该房屋交由案外人牟百全实际管理使用，原告对该房屋进行公开招租，牟百全参与了竞价竞得了承租权。原告通过公开招租确认牟百全成为该房屋新的承租方，于2020年4月21日由牟百全开始向原告履行该房屋新的租赁合同，应视为两被告原承租的该房屋已于2020年4月20日交回原告并交接给了案外人。两被告应向原告支付原租赁合同期满后2020年1月1日至2020年4月20日的该房屋使用费(参照租金标准34000元/月计算，2020年2月、3月的使用费因疫情原告同意免收）。被告陈小霞辩称，不同意原告的诉讼请求。1、我向原告承租涉案房屋后，初期由我自己经营，后期我经原告同意把房屋转租给肖景全。最初肖景全把租金交给我，但2017年原告的新任经理要求肖景全直接交租给原告指定的人员，损害了我收取租金差价收益的权利。经我多次反映，原告同意每月给回我5000元租金差额，但我只收过一个月的5000元。2017年还欠我2万多元。此后，肖景全交租的情况我是不清楚的。2、2020年合同到期，就续租问题，理应由我享有优先承租权，但原告叫了肖景全的合作方大股东牟百全去签署新的租赁合同，损害了我的利益。3、原告实际已将我撇开，因此在合同期满时，原告应该退还保证金4万元、水电押金给我，且我对房屋加建了阁楼，原告应赔偿我的损失。但我不在本案中反诉，有需要将另案起诉。被告肖景全辩称，不同意原告的诉讼请求。一、我与陈小霞于2013年3月1日签订《房屋租赁合同》，陈小霞将涉案房屋出租给我使用，租赁期从2013年3月1日起至2018年2月28日，我将房屋用作经营点心。合同到期后，我方引入新股东谢木荣、洪景丰，在2018年10月将店面改为“全天点心”。虽然房屋已经重新装修，但生意仍然没有好转，我曾书面向原告申请降租。2019年10月，谢木荣、洪景丰将其股份转让给牟百全，牟百全占“全天点心”股权的51%，我方占49%。2020年4月21日，牟百全与原告就涉案房屋签订新的租赁合同，租赁价格比旧的合同价格低，牟百全就企图逼迫我方退出“全天点心”的经营。二、涉案房屋2019年7月1日至12月31日的租金均已分期转账到原告指定的账户，有转账流水记录。原告存在财务数据混乱情况，所收到款项不但无发票提供，也无收据凭证提供。三、上述日期不存在拖欠租金，也就不存在产生违约金。四、2020年1月1日至1月31日，2020年4月1日至4月20日不明白原告所指的是什么使用费。五、肖景全、牟百全目前还是股东合作关系，相关该店的任何经济纠纷及一切事物均应按照股东协议的股权占有比例执行，共同承担“全天点心”的任何经济纠纷及一切相关事务。我方交租至2020年3月或4月，请求法院追加牟百全为第三被告。本院经审理认定事实如下：1993年，广州市芳村区鹤洞供销合作社合作商店管理委员会名称变更为广州市芳村区供销经营公司。2006年5月23日，广州市芳村区供销经营公司名称变更为广州市荔湾区供销经营公司（本案原告）。涉案房屋是新风废旧物资回收店（原告的下属单位）与广州珠江隧道实业有限公司签订《隧道工程拆迁房屋协议书》后取得补偿的房屋。2009年10月22日，原告与陈小霞签订《房屋租赁合同》，约定：原告将芳村茶滘悦成路83、85号（现门牌为广州市荔湾区悦成路83号）房屋出租给陈小霞使用，租期从2010年1月1日起至2019年12月31日止。月租金标准如下：2010年、2011年均为20000元，2012年为20800元，2013年为22400元，2014年为24000元，2015年为26000元，2016年为28000元，2017年为30000元，2018年为32000元，2019年为34000元。如承租方拖欠租金累计达到半个月的，出租方可以终止合同、收回房屋、没收房屋保证金和水电保证金。承租方必须在当月15日前交清每月租金，不交清而拖欠的，按每天1%加收滞纳金。承租方在使用房屋前向出租人支付房屋保证金4万元、水电保证金500元。上述合同签订后，原告将房屋交付给陈小霞使用，后陈小霞将房屋转租给肖景全。2013年3月1日，陈小霞与肖景全签订《房屋租赁合同》，约定陈小霞将涉案房屋出租给肖景全使用，租期为2013年3月1日至2018年2月28日等。肖景全签订上述租赁合同后，在涉案房屋设立广州市荔湾区表嫂美食店（店面名为“全天点心”），后肖景全与案外人牟百全合作经营上述美食店。在2010年1月至2016年期间，涉案房屋的租金由陈小霞向原告支付。自2017年年初起，涉案房屋的租金由肖景全向原告支付。2019年10月24日，肖景全向原告书面申请对所拖欠的租金分三期偿还。2020年4月3日，原告将涉案房屋公开招租，牟百全竞得租赁使用权。2020年4月21日，原告与牟百全签订了《广州市荔湾区供销经营公司租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给牟百全使用，租期自2020年4月21日至2024年12月31日。为证明两被告拖欠租金，原告向本院提供了下列证据：1、肖景全代缴租金情况明细表，上面有肖景全的签名确认截至2018年10月共欠租金11.2万元；2、2019年12月19日的会议记录，内容为：陈小霞、肖景全截至2019年12月31日，累计拖欠租金23.6万元；12月31日前租金缴交到10月份；2019年11、12月及2020年1、2月租金于春节后缴清；同意原告于2020年3月挂网招租。该会议记录上有两被告的签名。陈小霞质证认为，证据1有注明“给了5000元陈小霞”，说明原告是确认每月应给回租金差额5000元给陈小霞的，但实际上原告仅给了一次5000元，损害了陈小霞赚取租金差价的权利。证据2中仅记录了原告的观点，对开会时两被告的观点完全没有记录，不应作为证据使用。肖景全质证认为，没有欠租，若真有拖欠这么多租金，原告早就应该收回房屋的。庭审中，为证明已足额支付了2019年7月至12月期间的租金，肖景全向本院提供了2019年6月至2020年1月期间的微信转账记录，显示肖景全转账租金至原告指定的案外人朱艳馨名下账户，金额共262000元。原告对上述证据没有异议，但认为肖景全提供的记录并不完整，只能证明其支付了部分租金及补交之前的欠租，补交后，肖景全仍有拖欠租金。陈小霞认为其交租时，租金是转到原告的对公账户，不明白肖景全为何把租金转给个人账户。本院认为，原告与陈小霞签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应履行。陈小霞租赁涉案房屋后在2013年将房屋转租给肖景全，但其对原告而言仍是房屋的承租人，应按照合同约定向原告支付租金。在次承租人拖欠原告租金的情况下，陈小霞仍有义务向原告支付租金。肖景全虽然没有直接与原告签订租赁合同，但其是房屋的实际使用人，且在2017年年初起直接向原告支付租金，并以自己的名义向原告申请减租，故肖景全在使用房屋后有义务向原告支付租金。对于两被告是否存在欠租的问题，肖景全提供的转账记录仅证明了其支付了部分租金，未能证明其支付了租赁期间内的全部租金，且原告提供的会议记录中有两被告签名确认欠租的事实，故本院采信两被告存在欠租的事实。因此原告要求两被告支付2019年7月1日至12月31日期间的租金171000元(其中7月1日至7月31日期间的租金为1000元、8月1日至12月31日期间的租金各34000元)，有合同和法律依据，本院予以支持。对于合同期满后至原告另行于2020年4月21日将房屋出租给牟百全期间，原告未举证证明已要求两被告搬离涉案房屋，两被告也没有将房屋交还给原告，且肖景全仍继续使用房屋，故本院认定原告与陈小霞之间形成不定期租赁关系，原告要求两被告支付2020年1月1日至1月31日期间的房屋占有使用费34000元、2020年4月1日至4月20日期间的房屋占有使用费22666.67元(参照合同约定的租金标准34000元/月计算)，有事实和法律依据，本院予以支持，但该使用费的性质应为租金。对于原告免除两被告支付2020年2月、3月期间租金的义务，属于其对自身权利的处分，本院予以准许。对于原告要求支付逾期支付租金的违约金问题，合同约定的违约金标准明显过高，本院依法调整为参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。对于诉讼请求一，因原告已将房屋另行出租给牟百全，且房屋自2020年4月21日后由牟百全实际使用，故原告与陈小霞签订的租赁合同实际已于2020年4月20日终止。对于肖景全要求追加牟百全的问题，因肖景全与牟百全之间属于内部合伙关系，其经营风险的分配可内部进行追偿，本案不予调处。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告广州市荔湾区供销经营公司与被告陈小霞在2009年10月22日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月20日终止。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈小霞、肖景全向原告广州市荔湾区供销经营公司支付2019年7月1日至2019年12月31日期间的租金171000元(其中2019年7月1日至2019年7月31日期间的租金为1000元、2019年8月1日至2019年12月31日期间的租金各34000元)、2020年1月1日至2020年1月31日期间的租金34000元、2020年4月1日至2020年4月20日期间的租金22666.67元，共227666.67元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告陈小霞、肖景全向原告广州市荔湾区供销经营公司支付拖欠2019年7月1日至2019年12月31日期间租金的违约金(以每月所欠租金为本金，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，从当月第16日起计至付清当月租金之日止，违约金数额以本金为限)。四、驳回原告广州市荔湾区供销经营公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5127元，由原告广州市荔湾区供销经营公司负担3319元，被告陈小霞、肖景全负担1808元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  马文洁二〇二〇年十一月十二日书记员  宋嘉杰卢健华