上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初61860号原告：上海彦波汽车修理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：何彦波，总经理。委托诉讼代理人：孙浩，上海申海律师事务所律师。被告：上海呈和置业管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈良，总经理。委托诉讼代理人：高鹏程，上海市沪西律师事务所律师。原告上海彦波汽车修理有限公司(以下简称彦波公司)与被告上海呈和置业管理有限公司(以下简称呈和公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彦波公司的法定代表人何彦波及委托诉讼代理人孙浩，被告呈和公司的委托诉讼代理人高鹏程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彦波公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间于2020年6月1日签订的《厂房租赁合同》；2.被告支付违约金人民币(币种下同)357,500元。事实和理由：2020年6月1日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将上海市浦东新区康桥镇康意路XXX号XXX幢厂房一楼3-1-10，二楼2-1-3(以下简称系争房屋)出租原告，面积2370平方米，租期10年，原告承租后作为经营汽车维修使用，年租金143万元。合同另约定，被告应向原告出示系争房屋的房产证，纳管及污水排放证明等合法有效证件，便于办理经营证照使用。提前终止合同视为违约，违约方应向守约方赔偿三个月租金作为违约金。合同签订后，被告电话告知原告系争房屋无法作为经营汽车维修，不愿再履行租赁合同，有违契约精神，故原告诉请如前。被告呈和公司辩称，不同意原告诉请。1、《厂房租赁合同》并未实际履行，原告未支付租金和定金，被告也未交付房屋，双方租赁关系并未实际成立。2、被告不同意承担违约责任，只同意承担缔约过失责任。鉴于原告举证存在1,000元实际损失，故被告同意承担1,000元的赔偿责任。如果需要承担违约责任，合同约定的违约金标准过高。3、2020年6月10日，被告向原告发送了声明书，《厂房租赁合同》作废，原告予以同意，双方已经协商解除了合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证，现认定事实如下：2020年6月1日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《厂房租赁合同》，约定甲方同意向乙方出租系争房屋，厂房面积约为2370平方，乙方作为汽车经营维修使用。厂房租赁期限为10年，自2020年7月1日至2030年6月30日止。厂房年租金1,430,000元，每月租金119,166.60元，含2.5%税，物业管理费每月10,000元。租赁保证金240,000元，甲乙双方签订合同三天内由乙方向甲方支付。租金按照先付后用原则，合同签订后乙方每3个月支付一次租金、物业管理费357,500元。乙方首次支付租金应在本合同签订租期开始时三日内向甲方支付，超过十日未付租金则视为乙方违约，甲方有权追究乙方违约责任并要求乙方支付本合同条款所规定的违约金。甲方应向乙方出示租赁厂房的房产证，纳管及污水排放证明等合法有效证件，并向乙方提供复印件，以便于乙方办理经营证照使用。在租赁期间，需提前终止合同的，一方应提前三个月书面通知对方，但视为违约，违约方应向守约方赔偿三个月的租金作为违约金。因甲方原因导致提前解除合同的，甲方应向乙方赔偿装修及停业损失。同日，原、被告还签署了《房屋出租安全协议书》、《施工安全协议书》。合同签订后，原告进入系争房屋测量面积并委托案外人进行设计。原、被告法定代表人就本案租赁事宜曾通过微信进行沟通联系。2020年6月4日，陈良表示，房东不同意汽修进来，这两天正在协商。2020年6月9日，陈良再次表示，房东不允许。2020年6月10日，陈良发送合同作废声明，内容为“双方协商一致我司与上海彦波汽车修理有限公司2020年6月1日所签的位于康意路XXX号XXX幢厂房租赁合同作废”，落款加盖被告公章。何彦波回复：陈总，图纸费你要出，弄个两条软中华的香烟，这个没问题的话合同就作废掉。此后，原、被告就赔偿金额未能协商一致。原告提起本案诉讼后，被告通过中介向原告转账3,000元，作为原告的补偿，但原告拒收。另查明，2020年3月24日，原告原先承租的厂房(杨高南路XXX号)被政府列入低效建设用地减量化范围，需要拆除。2020年6月5日，原厂房出租人通知原告于2020年7月15日前搬离。原告表示，其实际于2020年9月25日搬离。2020年6月7日，原告支付案外人1,000元，用于系争房屋的装修设计。审理中，原告表示，合同因其起诉而解除。被告表示，双方于2020年6月10日协商一致解除了合同。2020年8月1日已将系争房屋另行出租他人。本院认为，我国《合同法》规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。原、被告于2020年6月1日签订的《厂房租赁合同》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，而且双方对租赁标的、租期、租金、押金、违约责任等内容均作出了详细约定，租赁合同关系已经成立。被告以其未实际交付房屋、原告未支付租金和定金为由，主张合同未实际履行，从而否则合同的成立，但房屋租赁合同为诺成性合同，无需以实际履行作为合同成立的要件，故被告该项抗辩于法无据，本院不予采纳。2020年6月10日，被告向原告发送合同作废声明，原告法定代表人何彦波表示同意合同作废，说明原、被告均有解除合同之意，可以视为双方协商一致解除了租赁合同，但不影响违约责任的承担。从原、被告的沟通情况来看，本案合同无法履行的原因在于被告未能获得上手出租人的准许，被告应就此承担违约责任。被告于原告提起本案诉讼后通过中介向原告转账3,000元，原告拒收，不能视为双方已就违约赔偿问题达成合意。原告有权要求被告承担违约金。关于违约金的具体数额，本院认为，根据司法解释的相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方于租期尚未起算、付款义务尚未成就时便协商解除了合同，当时距离原告搬离原先承租厂房尚余3个多月时间，足够原告另行寻找他处房屋，不耽误生产经营。况且，原告仅举证证明存在1,000元的装修设计损失。综合考虑上述因素，本院酌情确定违约金为20,000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海彦波汽车修理有限公司与被告上海呈和置业管理有限公司签署的《厂房租赁合同》于2020年6月10日解除；二、被告上海呈和置业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海彦波汽车修理有限公司违约金20,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,662元，减半收取3,331元，由原告上海彦波汽车修理有限公司3,181元，被告上海呈和置业管理有限公司负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裕国二〇二〇年十一月二十日书记员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。