广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初21290号原告：佛山市格勤置业有限公司，住所地：佛山市南海区***********内D区二楼201号，统一社会信用代码XXX。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：杜骏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄建南，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：王海东，男，1982年11月3日出生，汉族，住山东省安丘市*********，公民身份号码XXX。原告佛山市格勤置业有限公司诉被告王海东租赁合同纠纷一案,本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杜骏及被告到庭参加了庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成和解协议，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告将佛山市南海区*****天地会C1-2、C2-2号商铺交还原告；2.被告向原告支付2020年4月1日至2020年6月30日租金32640元、计至2020年6月30日的电费884元、计至2020年6月30日的水费119元、2020年6月1日至2020年6月30日的管理费816元；3.被告向原告支付2020年7月1日起按每月13600元计至被告实际交还租赁房屋之日止的占有使用费；4.被告向原告支付租金、水电费、管理费的滞纳金（以34459元自2020年6月5日起按年利率24%计至被告付清第二项诉请之日止）；5.原告依照商铺租赁合同约定没收被告的租赁保证金27200元；6.被告承担原告为实现返还租赁物的律师费支出8000元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月8日，原告与被告签订了《天地会租赁合同》（以下简称租赁合同），原告将位于佛山市南海区*****“XXX号商铺(以下简称涉讼商铺)租赁给被告经营使用。租赁合同对租金标准、租金缴纳时间、租赁保证金、水电费管理费标准及违约责任均作出了明确的约定。合同生效后，涉讼商铺由被告实际使用并对外开展餐饮类营业。自2020年4月份开始，被告再未缴纳租金，且存在违反租赁合同的约定多日未对外开展经营活动的情况。经催收，被告虽承诺履行支付义务，但最终未实际履行。2020年6月16日，原告根据《商铺租赁合同》之约定，委托发出律师函，解除与被告的租赁关系。截至原告起诉之日，被告仍未腾空并向原告返还涉案租赁物。原告与被告签订的租赁合同系双方真实的意思表示，合法有效。因被告长期拖欠租金且未按照约定开展经营活动的行为已经构成严重违约。故原告恳请法院依法、依约判决被告应当按照租赁合同支付未付的租金、水电费、管理费、滞纳金、逾期腾房占有使用费及原告为维权的合理支出即律师费，同时，原告有权按照约定没收租赁保证金。原告为维护自身的合法权益，故起诉。被告辩称，因被告拖欠租金，原告将涉讼商铺上锁了一星期左右，导致被告存放在内的20000元左右的食材（大部分是羊肉）损坏。被告同意在2020年10月25日前返还涉讼商铺给原告。被告对原告第2项诉请无异议。被告不同意支付2020年7月1日起的使用费标准，因原被告在2020年4月8日签订协议，约定涉讼商铺每月房租降低20%。被告不同意原告第4-7项诉请。本院组织双方当事人进行了证据交换及质证。经审查，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对原告提交的民事委托代理合同，本院综合案件情况进行综合认定，对被告提交的租金减免协议，没有加盖原告印章，被告也未能明确是原告工作人员代表原告签字，本院对其证明力不予确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定以下事实：2019年11月8日，原告（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）签订一份租赁合同，约定甲方将涉讼租赁物出租给乙方，用于经营山东大碗羊肉汤，经营品牌蓝田颂；租期自2019年11月15日起至2022年11月14日止；2019年11月15日至2020年11月14日的租金为13600元/月，管理费为816元/月，每月5日前支付当月租金，管理费；乙方应向甲方缴付租赁保证金27200元、物业管理费保证金1632元、水电使用周转金10000元、装修押金5000元；乙方未按照约定支付租金或水电等费用的，应每日向甲方支付欠费金额1%的滞纳金，租赁期间，乙方未经甲方同意持续三天不营业的，甲方有权解除合同并收回档位另行出租，并将保证金作为违约金予以没收，租赁期满，甲乙双方未续签租赁合同及补充协议，乙方逾期15日内未能完整返还承租物业的视为乙方违约，甲方有权没收租赁保证金，并按原合同约定的租金及管理费、电费等收取乙方费用，如超过15日仍未完整返还甲方，甲方可以采取法律途径回收该物业，并向乙方追讨为实现返还租赁物的合理支出包括但不限于劳务费、差旅费、律师费、诉讼费；等等。2020年6月9日，原告在涉讼商铺张贴催款通知，载明经特殊申请，被告尚欠4-6月租金34459元，延迟至6月10日付清。被告方工作人员在通知空白处签名。原告制作了2020年6月收费通知单，载明被告应付4-6月份租金、6月份管理费、水电费、公摊水电费共计34459元。2020年6月10日，被告在通知单上签名，并手写山东大碗羊肉汤于2020年6月15日前应欠费用一次性付清。2020年8月26日，原告提起本案诉讼。诉讼中，原告陈述：1.未能提交涉讼商铺规划报建的手续证明。2.原告收到被告支付的租赁保证金27200元、物业管理费保证金1632元、水电使用周转金10000元、装修押金5000元并同意物业管理费保证金1632元、水电使用周转金10000元、装修押金5000元用于抵扣被告欠付的费用。3.原、被告于2020年10月26日已就涉讼商铺办理交接手续，原告当日已收回涉讼商铺。本院认为，本案为租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。原告作为涉讼商铺的出租方，未举证证明涉讼商铺已办理规划报建手续，应当承担举证不能的不利后果，本院认定原、被告签订的租赁合同属于无效合同，本案按无效合同清理结算处理。合同无效，因无效合同取得的财产应当返还。原告确认已于2020年10月26日收回涉讼商铺，故对原告主张被告返还涉讼商铺的请求，本院不再支持。虽然租赁合同无效，但被告占有使用涉讼商铺期间，仍应支付占有使用费、水电费等费用予原告。被告对原告主张的截至2020年6月30日被告拖欠的使用费、电费、水费、管理费共34459元无异议，故对原告主张被告支付上述费用，本院予以支持。被告至2020年10月26日才与原告办理交接手续，即被告占有使用涉讼商铺至该日，原告主张被告自2020年7月1日起至被告返还涉讼商铺日止参照租赁合同约定的租金标准支付使用费予原告，合法合理。经计算，被告应当支付的2020年7月1日至2020年10月26日的使用费为52206.45元。被告抗辩涉讼商铺的使用费应当参照租赁合同约定的标准下降20%，缺乏依据，本院不予采纳。租赁合同无效，违约条款亦无效，原告主张被告支付以拖欠的34459元为本金按年利率24%计算的延迟履行滞纳金、律师费及没收保证金缺乏法律依据，本院均不予支持，但考虑被告拖欠的费用造成原告利息损失，本院酌情确定被告应以34459元为本金自原告起诉之日起至付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告。原告无权没收租赁保证金，未免讼累，本院认定原告已收取的租赁保证金27200元、物业管理费保证金1632元、水电使用周转金10000元、装修押金5000元共43832元抵扣被告欠付的费用，即被告尚需向原告支付42833.45元（34459元+52209.45元-43832元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告王海东应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费、电费、水费、管理费共42833.45元，并以34459元为本金自2020年8月26日起至付清日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告佛山市格勤置业有限公司；二、驳回原告佛山市格勤置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计4550.3元（原告已预交），由原告负担2275.3元，被告负担2275元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告多预交的诉讼费用2275元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 莎二〇二〇年十一月十七日书记员 邓洁婷