广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终20496号上诉人（原审原告、反诉被告）：周启斌，男，汉族，1975年3月27日出生，身份证住址：湖北省麻城市。委托诉讼代理人：郑清，广东融方律师事务所律师。委托诉讼代理人：何海波，广东融方律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：黄珍秀，女，汉族，1972年7月16日出生，身份证住址：广东省廉江市。原审第三人：深圳市乐房网络科技有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区平湖街道平龙西路旁融湖世纪花园**楼半地下104，统一社会信用代码：91440300349837823P。法定代表人：樊亮。原审第三人：刘瑞强，男，汉族，1970年1月15日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。原审第三人：刘瑞平，女，汉族，1971年9月24日出生，身份证住址:广东省深圳市龙岗区。上诉人周启斌因与被上诉人黄珍秀、原审第三人深圳市乐房网络科技有限公司（以下简称乐房公司）、刘瑞强、刘瑞平合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初13196号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。周启斌上诉请求：一、撤销一审判决，依法发回重审或改判支持周启斌的一审诉讼请求；二、黄珍秀承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定《深圳市龙岗区平湖街道红朱岭片区拆迁补偿安置协议》约定的房产与《私宅拆迁赔偿权益转让合同》约定的房产为同一房产，系事实认定错误，依法应予以改判、撤销或者变更。二、一审判决认定黄珍秀已履行完毕合同约定的义务，周启斌主张解除涉案合同于法无据，系认定事实不清、适用法律错误，依法应予以撤销，发回重审或者依法改判。案外人叶罗平出具了《授权委托书》，首先，黄珍秀提供的该全权代理委托书并没有经过公证程序，其真实性不能仅凭本案当事人之间的举证、质证据以判断。如属于定案证据，那么应当依法追加叶罗平作为本案当事人参加诉讼，以查明案件事实。案外人叶罗平与黄珍秀约定代为出卖的房产系周启斌更名成功的二期工程房产，与本案协议所涉的三期工程房产无关，该证据实际上应为与案件缺乏关联性的证据。黄珍秀并不享有协议所涉三期工程房产的产权，故黄珍秀实质上属于无权处分行为，周启斌有权依法行使法定解除权，解除涉案合同。同时，因黄珍秀无法履行合同约定的义务，其收受的定金款项8万元应当适用定金罚则，双倍返还16万元予周启斌。黄珍秀辩称，周启斌通过《私宅拆迁补偿权益转让合同》取得拆迁补偿资格，并以此资格最终获得《深圳市龙岗区平湖街道红朱岭片区拆迁补偿安置协议》下之房产，两合同所指房产具有一致性，以上两合同所指房产均为85平方米，两地址均位于平湖街道红朱岭。黄珍秀所出售权益源自权利人刘瑞平配偶刘瑞强，转让合同手写批注收款方为刘瑞平，周启斌根据手写批注信息付款并最终从权利人刘瑞平处取得了房产，周启斌从刘瑞平处取得之补偿房显然与转让合同所指房产一致。二、周启斌主张其所取得拆迁补偿房，并非通过乐房公司与周启斌交易而来，但并未就其如何取得拆迁补偿房进行举证，应由其承担举证不能的不利后果。乐房公司、刘瑞强、刘瑞平均未发表意见。周启斌向一审法院起诉请求：1、确认《私宅拆迁赔偿权益转让合同》自立案之日解除；2、黄珍秀双倍返还定金16万元及支付利息（按同期贷款利率从立案之日起计至实际付清之日止）；3、黄珍秀承担本案的全部诉讼费用。黄珍秀反诉请求：1、周启斌向黄珍秀支付剩余款项1万元，并按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍自2019年1月23日起向黄珍秀支付利息，暂计至7月25日为330.72元；2、反诉费由周启斌承担。一审法院认定事实：2018年11月18日，第三人刘瑞强与案外人叶罗平签订《声明》，约定刘瑞强将位于平湖街道××社区××西××约500平方米的回迁指标房以23450元／平方米卖给叶罗平，叶罗平一次性交给刘瑞强定金20万元，双方在2019年3月31日完成交易，如遇叶罗平有特殊情况可延迟到5月1日；如叶罗平在限定期限内没有完成交易刘瑞强没收20万元押金，如刘瑞强在限定期限内没完成交易，刘瑞强赔偿给叶罗平40万元；以开发商测量返租比利为准。2018年11月18日，案外人叶罗平签署《授权委托书》载明叶罗平是深圳市龙岗区平湖街道新南社区大新西九巷**单位私宅的权利人，现委托黄珍秀为叶罗平的代理人，代理期限自2018年11月18日至2019年5月1日，委托事项：1、介绍该物业基本情况；2、办理该物业转让的相关事宜；3、代理签署该物业的转让合同、收据及相关文件，收取物业定金及全部转让款项；4、办理该物业更名、租金转让、交楼、水电过户等相关事宜。2018年11月20日，周启斌、黄珍秀签订了《私宅拆迁赔偿权益转让合同》约定：黄珍秀将其于2018年11月5日从权利人中受让的位于深圳市龙岗区平湖街道红朱岭佳兆业85平方米之私宅全部权益（包括占有权、使用权、出租、转让及拆赔偿过程中产生的收益权利处置权等一切所有权益、用益物权转让给周启斌；双方均清楚该物业在旧改拆迁规划中；转让价2075500元，合同签订之日，周启斌查验黄珍秀提供的相关产权证明文件后支付定金8万元，黄珍秀收定金向周启斌出具《定金收款收据》；黄珍秀于2018年12月20日前促使该物业权利人配合周启斌到开发商签署物业的《回迁协议》，并提供开发商所需之文件，该物业对应面积的拆迁赔偿权益更名至周启斌或周启斌指定人名下后，周启斌已支付给黄珍秀的定金将自动转为周启斌应支付黄珍秀的转让款，并再次支付黄珍秀转让款1995500元；黄珍秀承诺如因其单方违反本合同任一条款或一房多卖等原因致使本合同不能履行，黄珍秀按定金双倍赔偿周启斌，且周启斌有权要求黄珍秀继续履行合同；如因开发商更名不成功，定金退回，合同解除，互不追究。该《私宅拆迁赔偿权益转让合同》第二页上方有手写体“华南支行刘瑞平2065500-80000=1985500”。2018年11月20日，周启斌向乐房公司法定代表人转账8万元，黄珍秀于当日向周启斌出具《收据》，确认收到周启斌购买佳兆业红朱岭三期拆迁指标房85平方米定金8万元。2018年11月20日，周启斌向乐房公司出具《声明书》，内容为：周启斌于2018年11月20日托管乐房公司8万元，周启斌同意并委托乐房公司将该款打入叶罗平在工商银行“尾号为35142”的账号。2019年1月22日，周启斌向第三人刘瑞平转账100万元及985500元，共计1985500元。对于款项转给刘瑞平而未转给叶罗平，黄珍秀称，系叶罗平没有付清刘瑞强款项，因此本应支付给叶罗平的购房款说直接支付给刘瑞平。2019年1月22日，乐房公司业务员李斌(以下简称李）与周启斌《微信聊天记录》：2019年1月21日午3:34分原“明天和业主需要签合同吗”，“我明天把款付出有什么凭证吗”；2019年1月22日下午1:12分原“李经理好，我有事回南山”，李“周哥，那边下午约好2点签合同”，“那佣金你是转微信还是银行卡”，原“我拿到合同立即给你”，李“合同是开发商那边直接通知您，你现在是已经跟开发商签了合同，今天这个款我要上报公司的，不然公司会找我麻烦的，周哥”，“你问王哥，都是签合同的时候付佣金，周哥不是我不相信你，是公司会找我的”。因黄珍秀的申请，该院向深圳市桂芳园实业有限公司（以下称桂芳园公司）调取《房屋赠与合同》、《深圳市龙岗区平湖街道红朱岭片区拆迁补偿安置协议》（编号ＨＺＬ2-2018-02-0101）。《房屋赠与合同》显示，第三人刘瑞平（甲方）与周启斌（乙方1）、案外人易平（乙方2）于2019年3月30日签订该合同，约定甲方自愿将其位于龙岗区（测绘查丈编号390＃（共有）的不动产房（产权证明信息为历史遗留回执，下称房屋）部分赠与乙方，使乙方拥有该房屋，赠与面积乙方1住宅建筑面积85平方米，乙方2住宅建建筑面积95平方米。《深圳市龙岗区平湖街道红朱岭片区拆迁补偿安置协议》（编号ＨＺＬ2-2018-02-0101）显示，2019年3月30日，深圳市桂芳园桂芳园公司（甲方）与周启斌（乙方1）、案外人易平（乙方2）签订该协议，协议载明根据平湖街道旧城改造的要求，甲方需对乙方在平湖街道新屋村大新西九巷1号（查丈号为390＃〔共有〕）的房屋进行拆迁，甲乙双方约定：乙方被拆迁房屋为永久性住宅建筑面积180平方米，乙方同意选择产权置换作为房屋拆迁的补偿方式，甲方补偿乙方住宅建筑面积180平方米，其中乙方1（周启斌）住宅建筑面积85平方米，乙方2（易平）住宅建筑面积95平方米……。该合同的封面为《深圳市龙岗区平湖街道红朱岭旧改项目合同书》，下方落款为“深圳市桂芳园实业有限公司二Ｏ一九年一月”。庭审时，黄珍秀称，其反诉的1万元是黄珍秀应支付给乐房公司的中介费，该款本应由周启斌支付给乐房公司，黄珍秀确认其未支付该1万元中介费。另查，刘瑞强与刘瑞平系夫妻关系。一审法院认为，周启斌与黄珍秀签订的《私宅拆迁赔偿权益转让合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方争议的焦点：《深圳市龙岗区平湖街道红朱岭片区拆迁补偿安置协议》所涉乙方1（周启斌）住宅建筑面积85平方米是否与周启斌、黄珍秀签订《私宅拆迁赔偿权益转让合同》约定的房产为同一房产。该院认为，第一，《深圳市龙岗区平湖街道红朱岭片区拆迁补偿安置协议》约定桂芳园公司补偿周启斌房产为平湖街道新屋村大新西九巷1号建筑面积85平方米，《私宅拆迁赔偿权益转让合同》龙岗区平湖街道红朱岭佳兆业85平方米，地址均为平湖街道红朱岭，面积也均为85平方米。第二，2018年11月18第三人刘瑞强与案外人叶罗平签订《声明》约定刘瑞强将位于平湖街道××社区××西××约500平方米的回迁指标房以23450元／平方米价卖给叶罗平；2018年11月20日叶罗平签署《授权委托书》授权黄珍秀办理深圳市龙岗区平湖街道新南社区大新西九巷1号单位私宅转让的相关事宜等；同日，周启斌、黄珍秀签订《私宅拆迁赔偿权益转让合同》，约定黄珍秀转让其从权利人中受让的位于深圳市龙岗区平湖街道红朱岭佳兆业85平方米之私宅权益，……周启斌查验黄珍秀提供的相关产权证明文件后支付定金8万元；2018年11月20日周启斌向黄珍秀支付定金8万元，同日，周启斌向乐房公司出具《声明书》同意并委托乐房公司将其托管的8万元转给叶罗平；《私宅拆迁赔偿权益转让合同》第二页上方有手写体“华南支行刘瑞平2065500-80000＝1985500”，而该合同系由周启斌提交，该金额与周启斌2019年1月22日转给刘瑞平1985500元（分两笔转1000000元、985500元）一致；刘瑞平与刘瑞强系夫妻关系；2019年1月21日下午3:34分周启斌微信问乐房公司业务员李斌“明天和业主需要签合同吗，我明天把款付出有什么凭证吗”。该院认为，上述证据形成完整的证据链，足以证明《深圳市龙岗区平湖街道红朱岭片区拆迁补偿安置协议》所约定周启斌的房产与《私宅拆迁赔偿权益转让合同》约定的房产系一致的。关于周启斌主张《私宅拆迁赔偿权益转让合同》自立案之日起解除。《私宅拆迁赔偿权益转让合同》约定如因开发商更名不成功，定金退回，合同解除，互不追究，根据查明的事实可知，《私宅拆迁赔偿权益转让合同》约定的房产周启斌已在桂芳园公司成功更名，周启斌与桂芳园公司签订了《深圳市龙岗区平湖街道红朱岭片区拆迁补偿安置协议》，黄珍秀已履行合同约定的义务，周启斌主张《私宅拆迁赔偿权益转让合同》自立案之日起解除，于法无据，该院不予支持。关于周启斌主张黄珍秀双倍返还定金16万元。《私宅拆迁赔偿权益转让合同》约定如黄珍秀单方违反本合同任一条款或一房多卖等原因致使本合同不能履行，黄珍秀按定金双倍赔偿周启斌。该院认为，周启斌与桂芳园公司签订了《深圳市龙岗区平湖街道红朱岭片区拆迁补偿安置协议》，黄珍秀已履行合同约定的义务，周启斌主张黄珍秀双倍返还定金16万元，不符合同的约定，于法无据，该院不予支持。关于黄珍秀主张周启斌支付余款1万元。黄珍秀称与周启斌约定的购房款为2075500元，而周启斌实际仅支付了2065500元（80000元+1985500），余款1万元未付。庭审时黄珍秀确认该1万元实为应支付给乐房公司的中介费，黄珍秀并未支付该中介费。该院认为，根据周启斌与乐房公司员工李斌的微信聊天记录，可知周启斌与乐房公司有中介费的约定，由于周启斌、黄珍秀签订的《私宅拆迁赔偿权益转让合同》并没有约定中介费及支付约定，且黄珍秀亦未支付中介费，周启斌与乐房公司之间的中介费，应当由乐房公司另寻法律途径解决，而非黄珍秀代为主张，因此，黄珍秀主张周启斌支付余款即中介费1万元，没有事实及法律依据，该院不予支持。第三人刘瑞强、刘瑞平经该院依法传唤，拒不到庭参加诉讼，理应承担相应消极答辩及举证不能的法律后果，该院在查明事实的基础上依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、驳回周启斌的全部诉讼请求；二、驳回黄珍秀的全部反诉请求。案件受理费3500元，由周启斌承担，反诉费58元，由黄珍秀承担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：《深圳市龙岗区平湖街道红朱岭片区拆迁补偿安置协议》所涉乙方1（周启斌）住宅建筑面积85平方米是否与周启斌、黄珍秀签订《私宅拆迁赔偿权益转让合同》约定的房产为同一房产。周启斌上诉主张上述协议和合同的标的物不是同一房产，但是周启斌未能提交证据证明其签署的《深圳市龙岗区平湖街道红朱岭片区拆迁补偿安置协议》的房产来源及付款情况，以区别于《私宅拆迁赔偿权益转让合同》中的房产来源和付款。此外，原审还对本案焦点问题作了详尽准确的论述，本院二审不予赘述。黄珍秀已经履行完协议项下的义务即安排周启斌与开发商签订《深圳市龙岗区平湖街道红朱岭片区拆迁补偿安置协议》，周启斌无权要求解除协议。综上，周启斌的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由周启斌负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年十一月十七日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。