天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初1217号原告：王洪山，男，1952年10月24日出生，汉族，现住天津市津**。委托诉讼代理人:王瑞梅，天津星泽律师事务所律师。被告：何明凤，女，1967年2月12日出生，汉族，现住天津市津**。委托诉讼代理人：高莉，津南区天行健法律服务所法律工作者。被告：吴忠慧，女，1985年8月31日出生，汉族，现住天津市津**。委托诉讼代理人：万晶晶，天津万硕律师事务所律师。原告王洪山与被告何明凤、吴忠慧房屋租赁合同纠纷一案，王洪山于2019年7月9日向本院递交民事起诉状进行诉前先行调解，本院于2019年8月22日正式立案受理并于2019年9月11日作出（2019）津0112民初8981号民事判决书。吴忠慧不服该判决，上诉于天津市第二中级人民法院,该院于2019年12月12日作出（2019）津02民终7359号民事裁定书，将本案发回重审。本案于2020年1月17日重新立案后，依法另行组成合议庭，于2020年8月11日、2020年10月16日两次公开开庭进行了审理。原告王洪山之委托诉讼代理人王瑞梅，被告何明凤之委托诉讼代理人高莉，吴忠慧之委托诉讼代理人万晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王洪山向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向王洪山支付自2015年4月1日起至2018年3月30日止的房屋占有使用费210000元；2.本案诉讼费及因诉讼产生的一切费用由二被告承担。事实与理由：天津市津南区咸水沽睦安公寓1号楼18号底商（以下简称“租赁房屋”）的房屋所有权证载所有权人为原告王洪山。2013年4月1日起，被告何明凤承租该房屋，约定租赁费为每年70000元，租赁期限至2015年3月31日届满，双方未续订租赁合同。租期届满后，王洪山多次要求何明风腾空返还房屋，未果，同时，吴忠慧为涉诉房屋2015年4月1日至2018年3月30日的实际占用人，故诉至本院，提出如上诉请。何明凤辩称，请求依法驳回原告对其的诉讼请求，案件受理费及相关费用由原告负担。原、被告至2015年3月31日双方租赁合同到期，并未续签租赁合同，致使双方合同终止，不再存在租赁合同关系。这个事实原告通过向被告吴忠慧索要租赁费及涉案房屋进行拍卖时被告何明凤参与拍卖等事实均能证明原告与被告吴忠慧之间是租赁合同关系。与被告何明凤没有任何关系。故该期间的占用使用费不应由何明凤承担。吴忠慧辩称，不同意原告的全部诉讼请求，请求同驳回原告的全部诉请请求。涉案房屋系何明凤将房屋交付给吴忠慧使用的，吴忠慧支付何明凤205000元，具体为2015年4月18日支付现金150000元、2015年8月21日转账何明凤40000元租金，后有支付何明凤现金15000元，其中包含2年房租140000元，房屋转让费65000元。何明凤实在2015年4月底将涉案房屋交付吴忠慧使用，吴忠慧已经支付房屋，不能支付双份房租。原告起诉主张2015年4月1日至2018年3月30日的房屋占有使用费存在诉讼时效问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证，对于各方均无异议的证据本院予以记录并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：1、王洪山提交的房屋所有权证及天津市不动产登记簿查询证明，虽该房屋所有权证为复印件，但天津市不动产登记簿查询证明为原件，二者可以互相印证，对该两份证明的证明效力本院予以确认，对天津市津南区咸水沽睦安公寓1号楼18号底商（以下简称“租赁房屋”）的房屋所有权证载所有权人为王洪山的事实予以确认。2、王洪山提交的两份情况说明系原件，符合证据的法定形式，且其中记载的事实与庭审查明情况一致，故本院对证据的证明效力予以确认。3、何明凤提交的情况说明系其单方制作，没有吴忠慧的确认，亦没有其他证据予以佐证，本院对该证据的证明效力不予确认。4、吴忠慧提交的收款收据无法体现交款人、交款时间，亦无法体现制作的广告牌与租赁房屋有关，本院对该证据的证明效力不予确认。5、吴忠慧提交的银行流水中记载了何明凤与吴忠慧的多次转账往来，但除2015年8月21日转账给何明凤的40000元外，其他转账双方均认可是pos机银行卡套现，何明凤主张其与吴忠慧有其他往来，该笔转账非租赁房屋房租，但未提交相应证据，同时结合何明凤认可真实性的收条内容及时间，该笔转账在何明凤出具收条时间之后，该收条亦记载待房租全部交齐后，且何明凤就其主张吴忠慧未支付房屋但未向吴忠慧索要房屋与常理不符，故本院对该银行流水的证明效力予以确认，对吴忠慧于2015年8月21日向何明凤转账40000元用于支付租赁房屋租金的事实亦予以确认。6、吴忠慧主张曾向何明凤现金支付租赁房屋租金15000元，何明凤对此不认可，吴忠慧未提交何明凤或何明凤授权委托人出具的收条，亦无其他证据佐证其支付该笔租金的事实，故本院对其该项主张不予确认。本院经审理认定事实如下：天津市津南区咸水沽睦安公寓1号楼18号底商于1999年左右由天津市津南区人才交流中心（原隶属津南区人事局）出资购买，并以该中心原主任王洪山个人名义办理产权登记，该房产实际属于原津南区人事局所有，2010年津南区人事局与劳动局合并为津南区人力资源和社会保障局，租赁房屋一直以王洪山名义对外出租，租金收入归原津南区人事局及津南区人力资源和社会保障局所有。津南区人力资源和社会保障局在本案诉讼中书面出具情况说明，表示同意以王洪山为原告主体向二被告主张权利。2013年4月2日起，王洪山与何明凤就租赁房屋签订房屋租赁协议书，约定由何明凤租赁使用该房屋，租赁期限自2013年4月1日至2014年3月31日租赁费为70000元，何明凤一次性缴纳全年租金，协议中约定何明凤禁止擅自将租赁房屋转租他人。2014年4月5日，王洪山与天津市津南区兴河通讯器材经营部（何明凤称该经营部经营者为何家瑞，与其系姐弟关系）就诉争租赁房屋订立租赁合同书（该租赁合同书第一页右上角有手写人社局字迹），租赁期限自2014年4月1日至2015年3月31日，租金70000元。双方约定自合同订立之日由承租方向出赁放一次性交付全年房租；合同期满后王洪山有权收回该房转做他用；合同期满后，如承租方愿意继续承租，在同等条件下有优先承租权，该租赁合同书承租方一栏由何明凤签字。租赁房屋第二份租赁合同期满后双方未续订租赁合同，何明凤未将租赁房屋交还给王洪山。2015年4月18日吴忠慧向何明凤支付现金150000元，同日何明凤为其出具收条1张，记载收到吴忠慧现金150000元正，体育场路睦安公寓底商1-18号底店归吴忠慧经营（待房租全部交齐后）。吴忠慧陈述于2015年5月1日起实际使用诉争租赁房屋。吴忠慧于2015年8月21日向何明凤转账40000元用于支付租赁房屋租金。何明凤与吴忠慧此后有多笔银行转账往来，双方均认可为pos机套现所发生。2018年4月26日涉案房屋经拍卖，拍卖公司天津乐仁拍卖有限公司经了解得知，在王洪山与何明凤租赁期满后，何明凤未将拍卖房屋返还，并交由吴忠慧使用至今被案外人窦立川拍卖取得，并于2018年6月8日变更所有权登记，2018年6月11日案外人窦立川向本院提起诉讼，要求吴忠慧将诉争租赁房屋为其腾房，后该案以吴忠慧腾房后窦立川撤回起诉结案。（2019）津0112民初8981号案件庭审中，何明凤对王洪山的起诉提出了诉讼时效的抗辩。本案庭审中，王洪山陈述暂时没有证据证明其向二被告索要过房屋租金或占有使用费；何明凤陈述本案中两份租赁合同的订立及履行过程均由津南区人力资源和社会保障局的工作人员与其对接，王洪山并未参与其中；吴忠慧陈述王洪山未向其索要过房屋租金。本院认为，王洪山与何明凤订立的两份租赁合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应认定其合法有效，本院予以确认。本案的争议焦点为：1、原告是否为本案适格主体；2、二被告与原告是否构成租赁合同关系，及相应关系的形成时期；3、吴忠慧向何明凤就诉争租赁房屋支付的金额中是否包括诉争租赁房屋的租金；4、原告的主张是否经过了诉讼时效。针对以上争议焦点并结合原告的诉讼请求本院评析如下：1、关于原告是否为本案适格主体问题，王洪山在2018年6月8日之前系诉争租赁房屋的不动产登记权利人，且何明凤签订的两份租赁合同中王洪山均为出租方，虽诉争租赁房屋实际权属及租金收益系津南区人力资源和社会保障局所有，但该局以书面说明的形式认可由王洪山作为原告主张诉争房屋相应租金权利，故本院认为本案中以王洪山作为租赁合同的出租方审理不违反法律规定，亦能减少诉累方便解决诉争问题。2、关于王洪山与何明凤、吴忠慧之间的法律关系问题。本案中，王洪山与何明凤依据双方签订的两份租赁合同书而形成租赁合同关系，根据中华人民共和国合同法第二百三十六条之规定租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。王洪山与何明凤之间的书面租赁合同期限届满后，双方未续订合同。虽王洪山称向何明凤主张交还房屋及何明凤主张已通知王洪山或津南区人力资源与社会保障局相关人员将房屋转交给吴忠慧，但均未就其主张提供相应证据，何明凤亦未将诉争租赁房屋交还给王洪山或津南区人力资源与社会保障局相关人员，故应视为双方原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。根据中华人民共和国合同法第二百二十四条之规定承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中何明凤与吴忠慧未签订书面租赁合同，但以双方交付房屋、缴纳租金的民事行为做出了事实租赁合同的意思表示，虽无证据表明该转租行为争得了王洪山或津南区人力资源与社会保障局相关人员的同意，但亦未有证据表明王洪山或津南区人力资源与社会保障局相关人员对转租行为表示拒绝或主张解除合同。综上，2015年4月1日起至王洪山主张的2018年3月30日期间，王洪山与何明凤构成不定期租赁合同关系，何明凤与吴忠慧构成不定期租赁合同关系。3、关于本案的诉讼时效问题，王洪山与何明凤第二份租赁合同中约定租金应自签订合同之日起缴纳，双方约定的租金支付方式应为租期开始时先付一年期租金，故王洪山自2015年4月1日起就应当知道其权利受到侵害（何明凤未向其支付下一年度房屋租金、未与其续签租赁合同、亦未将租赁房屋交还给王洪山），何明凤于本案第一次审理时提出过诉讼时效的抗辩，且王洪山未能举证证明其存在法定的诉讼时效中止或中断的情形，根据我国民法通则、民法总则及相关司法解释的规定，王洪山2015年4月1日至2017年3月31日的租金主张已经经过了诉讼时效，本院不予支持。4、关于诉争租赁房屋2017年4月1日至2018年3月30日期间的租金主张，由于该期间王洪山与何明凤存在不定期租赁合同关系，根据合同法中合同的相对性原则，该房屋的租金应由何明凤向王洪山支付，租金标准参照双方签订的最后一份书面租赁合同履行，应为69808.22元（70000元/年，王洪山主张的期间差1天满1年），王洪山主张吴忠慧对欠付租金承担连带给付责任，于法无据，本院不予支持，故吴忠慧在本案中不承担给付责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、何明凤于本判决生效后7日内给付王洪山自2017年4月1日至2018年3月30日的房屋租赁费69808.22元；二、驳回王洪山其他诉讼请求。如果何明凤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2225元，由何明凤负担741元，由王洪山负担1484元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  鲁一男审 判 员  韩学胜人民陪审员  陈某清二〇二〇年十一月二十日书 记 员  刘 璐附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十四条规定承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百三十六条规定租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。