浙江省嵊泗县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0922民初225号 原告：黄胜成，男，1958年11月3日出生，汉族，住上海市青浦区。 原告：马桂清，女，1966年5月8日出生，回族，住上海市青浦区。 原告：白某1，男，2016年12月1日出生，回族，住内蒙古乌兰察布市集宁区。 法定代理人（原告白某1父亲）：白某2，男，1989年3月3日出生，回族，住内蒙古乌兰察布市集宁区。 三原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：陈熙，浙江海泰律师事务所律师。 被告：嵊泗列岛旅游发展有限公司，住所地：浙江省嵊泗县菜园镇基湖村金沙大酒店，统一社会信用代码91330922751187371W。 法定代表人：潘家海，总经理。 破产管理人：国浩律师（杭州）事务所，住所地，浙江省杭州市上城区。 委托诉讼代理人：吴竞轶、高瑛，国浩律师（杭州）事务所律师。 原告黄胜成、马桂清、白某1与被告嵊泗列岛旅游发展有限公司（以下简称：列岛旅游公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案。本案在审理过程中，被告列岛旅游公司于同年7月1日向本院申请破产清算，本案依法于2020年8月4日中止审理。11月3日，本案恢复审理后，于11月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈熙、被告委托诉讼代理人高瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向法院提出诉讼请求，要求：1.依法判令解除原被告签订的舟山商品房买卖合同（预售），被告向原告返还购房款、房屋交接费用、住宅物业费、预收能耗费、家具费共计人民币506356.07元，并赔偿原告的利息损失66846.01元；2.请求依法判令被告赔偿原告的代理费、诉讼费用等共计44864元。事实和理由，2018年11月28日，三原告与被告签署《舟山商品房买卖合同（预售〕》、《物业委托管理经营合同》各一份，三原告作为共同买受人购买被告位于浙江省嵊泗县××镇××村××村××幢××室房屋，合同第七条约定的买方付款方式如下：2017年9月22日前支付房款人民币440000元，剩余440000元房款通过银行按揭支付。2017年9月22日，原告履行完毕了支付全部首付款440000元的义务，且应被告要求在未做出产权证书办妥银行按揭手续的情况下，于2018年11月28日办理了房屋交接手续并支付了补交房款、契税、维修基金三项费用合计37851.66元，向浙江颐景园物业服务有限公司支付了物业费、预收能耗费合计3381.41元。2019年3月8日向嵊泗怡贝湾海景度假酒店有限公司支付了家具费计25123元。之后，原告迟迟未接到被告通知办理按揭贷款的通知，再三追问下被告方知因为共同买受人的原告三系未成年人，银行不同意办理按揭贷款。双方几经协商后确认被告已无履行上述合同的现实可能性，原告故而提出解除合同，退还房款及已支付费用的请求。原告认为，在原告已明确告知被告共同买受人中存在未成年人及付款方式为按揭贷款方式的情况下，被告依然承诺可以办理银行按揭贷款且与原告签订合同，过错在于被告，其应当承担返还购房款与赔偿损失的法律责任。故为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求贵院判如所请。 被告辩称，2020年7月21日，浙江省嵊泗县人民法院裁定受理嵊泗列岛旅游发展有限公司破产清算申请，并于2020年7月22日指定国浩律师(杭州)事务所担任该公司管理人。根据本案事实和相关法律规定，发表如下答辩意见：一、根据双方签署的《舟山市商品房买卖合同》的约定，支付房款及办理按揭贷款系原告的义务，现原告是违约方，依法不具备合同解除权；被告不存在违约行为，也不应承担违约责任，同时对于原告未能办理完成按揭贷款及支付房款的违约行为，被告保留追究原告违约责任的权利。原告诉状中提出的“被告承诺可以办理按揭贷款”无任何证据子以证明，根据原、被告签订的《舟山市商品房买卖合同》第七条第三款及附件八补充协议内容约定，办理按揭贷款和未能获得贷款以现金支付剩余房款系原告的责任和义务，未能成功办理贷款不属于被告的违约行为。原告于诉状中主张的被告先行违约不成立，被告不应承担赔偿原告利息损失、律师费、诉讼费等违约责任。原告未能成功办理贷款也可以通过现金补足剩余房款、《舟山市商品房买卖合同》并非被告履行不能、而系原告不履行合同、原告未能成功办理贷款也未在确定不能办理贷款后十日内以现金补足剩余房款、已构成违约，对于原告的违约行为、被告保留追究原告责任的权利。另外、需要特别说明的是：因被告已进入破产程序、如原告坚持主张解除合同，被告同意解除，但原告应及时交还房屋。 二、如法院判令解除《舟山市商品房买卖合同》被告仅就原告向被告已支付的房款负有返还义务，相关的利息主张没有法律依据，也没有合同依据。原告主张共计陆续向被告支付506356.07元、对其中502974.66元，被告无异议、但就原告支付给浙江颐景园物业服务有限公司嵊泗分公司住宅物业费、预收能耗费3381.41元与被告无关，应由原告向浙江颐景园物业服务有限公司嵊泗分公司主张返还。同时，被告认为，商品房买卖合同解除后，被告仅就原告向被告已支付的502974.66元款项负有返还义务，相关的利息主张没有法律依据、也没有合同依据。 三、鉴于被告已进入破产程序，原告对被告提起的给付之诉应与企业破产法及其司法解释的规定相协调，如法院最终支持原告利息主张的，应计算至破产受理日2020年7月21日止。 原、被告围绕诉讼请求提交了相关证据，本院在庭审过程中进行了举证质证，对于双方当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人提供有异议的证据和争议的事实认定如下： 一、原告向法院提供交房通知书、商品房交接书、房屋交接费用结算清单各一份，用以证明被告在未确定是否能够为原告办理银行按揭贷款手续的前提下，通知原告办理交房手续，并提前收取相关费用的事实。被告对上述证据没有异议，但对证明的事实存在异议，认为被告并未承诺可以办理按揭贷款。本院认为，上述证据证明被告在2018年11月28日与被告办理了房屋交接手续，被告要求原告办理按揭贷款用以支付剩余房款440000元的事实，并不能确定被告承诺原告可以办理按揭贷款的事实，故本院对于上述证据的效力异议确认，对于原告主张的被告承诺原告可以办理贷款的意见本院不予采纳。 二、原告向法院提供物业耗能费收据及银联POS签购单各一份，用以证明原告向浙江颐景园物业服务有限公司嵊泗分公司支付住宅物业费、预收能耗费3381.41元的事实。被告对上述证据的真实性并没有异议，对于关联性存在异议，认为该费用不属于购房款，不应向被告主张返回。本院认为，该款属于原告向物业公司支付的款项，且支付的对象非本案被告，应不属于购房款范围，故本院对于上述证据证明本案事实的效力不予确认。 三、原告向法院提供原告马桂清与被告业务员张亚勤的微信截图一份，证明被告承诺原告可以办理按揭贷款的事实。被告对于该证据的真实性、合法性没有异议，但认为与本案无关联。本院认为，微信截图的内容没有明确被告的承诺，且张亚勤也未到庭进行陈述，无法证明原告主张的事实，故本院对该证据证明本案事实的效力不予认定。 经审理查明，2017年6月18日，原告黄胜成就购买被告位于浙江省嵊泗县××镇××村××幢××室房屋达成意向，原告向被告支付了意向金1000元。同年6月23日，原告再次向被告支付了48000元，被告出具给原告黄胜成收据一张，确定被告收到原告为购买该房产支付的定金49000元（含6月18日支付的1000元意向金）。9月22日，原告白某1法定代表人白某2通过银行转账的方式支付给被告购房款390000元。2018年11月28日，原告黄胜成、马桂清、白某1与被告签定了舟山商品房买卖合同（预售），合同编号为2018预017621。合同约定，三原告向被告购买位于浙江省嵊泗县××镇××村××幢××室的房屋，该房产建筑面积为57.24平方米，设计用途为商业用房，单价为每平方米15373.87元，总价为880000元。约定付款方式为：2017年9月22日前支付440000元，剩余440000元房款通过银行按揭支付。原告再次支付了房款37851.66元，并支付给浙江颐景园物业服务有限公司嵊泗分公司住宅物业费、预收能耗费3381.41元。原、被告于当日办理了房屋交接手续，但未办理产权登记。 本院认为，原、被告之间订立的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。原、被告依约完成了房屋交接，原告应当依照约定支付全部购房款，现原告主张要求解除合同，被告亦同意解除并要求原告交还房屋，本院予以确认。原告主张要求被告返还已支付的房款506356.07元，被告认为其中的3381.41元与被告无关，原告不应向被告主张。本院认为，原告支付给被告502974.66元属于购房款，现双方同意解除合同且被告愿意返还原告支付的购房款，本院予以认可。但3381.41元为住宅物业费、预收能耗费，原告非基于购房合同予以支付，不属于购房款范围，且支付的对象并非被告，本院不予支持。对于原告主张的66846.01元的问题。鉴于被告已进入破产程序，依据《企业破产法》司法解释的相关规定，原告对被告提起的返还的购房款的利息计算截止之日为破产企业受理之日，即2020年7月24日止。对于利息起算之日，因原、被告双方并未约定，本院认为应为原告起诉之日，计息标准应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。原告主张要求被告赔偿原告的代理费、诉讼费用等共计44864元，但未有法律规定和合同约定，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求合理部分，本院应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、九十七条的规定，判决如下： 一、解除原告黄胜成、马桂清、白某1与被告嵊泗列岛旅游发展有限公司签订的2018预017621商品房买卖合同（预售）。 二、被告嵊泗列岛旅游发展有限公司于判决生效后十日内返还原告黄胜成、马桂清、白某1购房款502974.66元，并支付自2020年7月1日起至2020年7月24日止的按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的利息。 三、原告黄胜成、马桂清、白某1判决生效后十日内将位于浙江省嵊泗县××镇××村××幢××室房屋交付给被告嵊泗列岛旅游发展有限公司。 四、驳回原告黄胜成、马桂清、白某1其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9981元，减半收取4990.5元，由原告黄胜成、马桂清、白某1负担575.5元，被告嵊泗列岛旅游发展有限公司负担4415元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 员 林建波 二〇二〇年十一月二十六日 代书记员 王琼迪 6