安徽省怀远县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0321民初4115号 原告（反诉被告)：安徽泰古置业有限公司，住所地安徽省怀远县禹王西路西段**，统一社会信用代码91340321052910831E。 法定代表人：王军，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴晴川，北京天驰君泰(合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁文祥，北京天驰君泰（合肥）律师事务所律师。 被告(反诉原告)：合肥大千商业运营管理有限公司，住，住所地安徽省合肥市高新区红枫路**柏岭大厦办公920一社会信用代码91340100571752863Y。 法定代表人：何孝平，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：马新林，男，合肥大千商业运营管理有限公司工作人员。 委托诉讼代理人：汪金超，北京大成(合肥)律师事务所律师。 被告：何友军，男，1982年12月20日出生，汉族，居民，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：张有栓，北京大成（合肥)律师事务所律师。 被告：何孝平，男，1965年11月7日出生，汉族，居民，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：马新林，男，住安徽省肥西县，合肥大千商业运营管理有限公司推荐。 原告（反诉被告）安徽泰古置业有限公司（以下简称泰古公司）与被告（反诉原告）合肥大千商业运营管理有限公司（以下简称大千公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日作出（2019）皖0321民初2051号民事判决，泰古公司、大千公司不服该判决，向安徽省蚌埠市中级人民法院提起上诉。安徽省蚌埠市中级人民法院于2020年6月10日作出（2020）皖03民终1141号民事裁定，发回重审。本院于2020年7月8日立案后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。案件审理过程中，泰古公司申请追加何友军、何孝平为本案被告，本院予以准许。原告（反诉被告）泰古公司的委托诉讼代理人袁文祥，被告（反诉原告）大千公司的委托诉讼代理人马新林、汪金超，被告何友军、被告何孝平的委托诉讼代理人马新林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泰古公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除泰古公司与大千公司于2015年9月18日签订的《商铺租赁合同》及2018年1月22日签订的《补充协议》；2.判令大千公司向泰古公司支付租金1567191元，逾期付款违约金25034元（违约金以拖欠的租金为基数，按照银行同期贷款利率上浮50%至年利率6.525%，暂计算至2019年3月21日，两季度租金逾期付款违约金分别为16335元、8699元，合计为25034元，款清为止)；3.判令大千公司赔偿因其违约行为导致泰古公司的损失2336600元(按照第一年度租金2002800元计算14个月的免租期为实际损失）；4.判令由大千公司承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，泰古公司变更诉讼请求第2项为：请求判令被告向原告支付租金4233418.5元，逾期付款违约金25034元（违约金以拖欠的租金为基数，按照银行同期贷款利率上浮50%至年利6.525%，暂计算至2019年3月21日，两季度租金逾期付款违约金分别为16335元、8699元，款清为止，后变更增加的租金逾期付款违约金仍按此标准自应付租金之日计算至实际付清之日止）；变更诉讼请求第4项为：请求判令由三被告承担本案全部诉讼费用。增加诉讼请求为：5.请求判令大千公司恢复案涉商业体一层、二层、四层原中央空调设备正常使用；6.请求判令大千公司恢复案涉商业体负一层、二层、三层原消防设备正常使用；7.请求判令大千公司封堵其在案涉商业体四层屋顶开凿的用于排烟的洞口；8.请求判令大千公司拆除其加装的案涉商业体一层至四层的垂直电梯并封堵其开凿的一层至四层电梯洞口；9.请求判令大千公司拆除其安装的案涉商业体一楼直达地下室的楼梯并封堵其开凿的负一层顶板洞口；10.请求判令大千公司恢复其破坏的案涉商业体外立面；11.请求判令被告何友军、何孝平对上述第2、3、5、6、7、8、9、10项诉请中大千公司所负债务承担连带责任。 事实和理由：2015年9月18日，泰古公司将其位于怀远县角，泰古新天地Ａ3-Ａ4楼的一层至四层商铺出租给大千公司，双方签订了《商铺租赁合同》。合同第二条约定，租期为2015年11月15日起至2023年11月15日止。考虑到前期经营需要培育市场，其中2015年11月15日至2017年11月15日为免租期。合同第三条约定，免租期后第一年即2017年11月15日至2018年11月15日的租金为2002800元，2018年11月15日至2021年11月15日的租金为2132982元，2021年11月15日至2023年11月15日的租金为2271175元。自计租日起，每三个月为一个交租期，每个交租期届满前10日前支付下一个交租期租金，付款后开票。合同第十五条违约责任约定，若大千公司不按期支付租金，每逾期一日大千公司按月租金的万分之五支付违约金，若连续三个月内仍未支付租金，泰古公司有权解除合同，没收大千公司的保证金并追诉大千公司赔偿损失。 2015年12月31日，泰古公司将租赁场地交付给大千公司，双方于2018年1月22日签订的《补充协议》对此进行了确认，并将租期修改为2015年12月31日起至2023年12月31日止，免租期延长至2018年1月31日，并在此日后开始计租。场地交付后，大千公司对租赁场地进行了经营管理，并且支付泰古公司租金至2018年9月30日。大千公司自2018年9月20日开始拖欠泰古公司案涉商业体租金，至今累计拖欠租金为4233418.5元。严重违反了合同约定，侵害了泰古公司的合法权益，泰古公司根据合同约定可以解除合同并追究大千公司的违约责任。 大千公司在对案涉商业体实际运营管理过程中，对商业体原有的装饰装修物及主体结构进行了大量改造和破坏，案涉租赁合同解除后，大千公司依约应当将案涉商业体恢复到进场日状态。 何友军、何孝平作为大千公司股东，滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害泰古公司作为债权人的合法权益，依法应当对大千公司所负债务承担连带责任。 另，由于双方约定了八年的租期，泰古公司才同意给予大千公司两年一个月的免租期，现合同仅履行了三年多就因为大千公司的违约行为导致合同无法继续履行，其中还有两年一个月是免租期。泰古公司认为相应的免租期应当予以减少，大千公司也应当赔偿泰古公司免租期的损失，按照实际使用年限对应免租期，多余的免租期大千公司应当比照租金支付给泰古公司，以弥补泰古公司的实际损失。 大千公司辩称，本案租赁合同纠纷系因泰古公司长期、多次违约造成的，大千公司没有违约行为。1.泰古公司未能按时开具发票，违反了合同约定。导致大千公司无法及时报税、处理相应税务，严重影响了大千公司的财务工作。鉴于泰古公司始终无法开具出相应发票，为了维护自身合法权益，大千公司不得不暂时中止支付租金，并继续催促泰古公司积极履行合同约定。 2.泰古公司占用大千公司承租的一楼商铺，拖欠场地占用费约243000元至今未付，严重损害了大千公司的利益。泰古公司应立即支付上述费用并赔偿相应损失。 3.泰古公司没有支付委托运营管理费用，严重违反了合同约定。2016年7月19日，在《商铺租赁合同》签订的基础上，为了顺利履行租赁合同，双方签署了《泰古·新天地委托运营管理合同》，约定合同期限自2016年7月20日至2023年12月31日，泰古公司于2016年7月30日一次性支付大千公司前三年管理费50000元，以后每年最后一个月10号前将60000元管理费用一次性支付给大千公司。该合同签署后，大千公司积极按照合同约定与投资业主签订管理协议，并按期向投资业主支付租金。但在该合同签订后达3年之久，泰古公司至今分文未付。泰古公司的违约行为，严重违反了合同约定，也影响了《商铺租赁合同》的正常履行。 4.泰古公司没有按时支付其使用的负一楼商铺物业费133000元，严重损害了大千公司合法权益。综上，泰古公司在严重违约的情况下，无权解除租赁合同，也无权要求大千公司支付违约金或赔偿损失。原一审判决在驳回泰古公司关于解除租赁合同请求中所作的事实认定和法理分析完全符合法律规定。如果泰古公司执意要求解除租赁合同，则其应当承担解除租赁合同给大千公司和各商户造成的各项损失。对于原告增加的7项诉请均是在解除租赁合同后根据合同约定以及双方实际履行合同的情况来依法认定，因此原告后面增加的诉请是没有法律依据的。 《合同法》等相关法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，请求依法驳回泰古公司诉请，判决泰古公司依法履行合同约定，以切实维护大千公司的合法权益。 何孝平辩称，250000元和330000元是何孝平借给大千公司的资金，商铺租金转至何孝平个人账户属于大千公司偿还何孝平的借款行为，何孝平与大千公司不构成财产混同。 何友军辩称，1.同大千公司和何孝平的答辩意见。2.大千公司具有独立人格，被告何友军不应对大千公司的债务承担连带责任。公司法第20条第3款规定股东承担连带责任具有三个构成要件：一是公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任；二目的是为逃避债务；三后果是严重损害公司债权人利益。从本案看，原告所提供被告何孝平的7张转账凭证中，何孝平对外付款583800元、收款350000元，二者冲抵，何孝平替大千公司支出233800元，大千公司的财产没有受到损失，更无从谈及逃避债务、严重损害债权人的利益。因此，何孝平不应对大千公司的债务承担连带责任。3.《九民纪要》中明确规定：只有实施了滥用法人独立地位和股东有限责任行为的股东才对公司债务承担连带清偿责任，而其他股东不应承担此责任。何友军作为公司的小股东，从未参与过公司经营，亦从未作出损害公司利益的行为，因此不应当承担连带清偿责任。4.原告提供的与何友军之间两笔转账流水系何友军个人在原告处承租的商铺的租金和保证金，与本案没有任何关联，也与大千公司没有关联，原告诉称大千公司与何友军财产混同，系没有根据的虚假陈述，何友军不应当对大千公司的债务承担连带清偿责任。5.原告明知自己与何友军另签有商铺租赁合同且所提供的流水系该商铺的保证金和租金，还以此流水为依据恶意诋毁何友军与大千公司财产混同，严重干扰了司法秩序，请求法院对原告予以处罚！另外因原告的恶意保全，冻结了何友军财产，给何友军造成了财产损失，原告应当赔偿何友军的经济损失。 大千公司向本院提出反诉请求：1.判令泰古公司支付占用大千公司一楼约40平方米商铺的场地占用费243000元；2.判令泰古公司支付其使用的负一楼商铺物业费用133000元；3.判令泰古公司支付大千公司租赁费发票损失195353.8元；4.判令泰古公司赔偿大千公司损失508730元；5.本案诉讼费用由泰古公司承担。诉讼过程中，大千公司撤回“判令泰古公司赔偿大千公司损失508730元”的反诉请求。 事实和理由：2015年9月18日，大千公司与泰古公司签署了位于安徽省怀远县禹王中路新天地项目商业A3#-A4#楼一层至四层《商铺租赁合同》，2018年1月22日，双方签署了《补充协议》，约定租期自2015年12月31日至2023年12月31日。 2016年7月19日，双方签署了《泰古.新天地委托运营管理合同》，约定合同期限自2016年7月20日至2023年12月31日。该合同第三条约定，泰古公司应按与投资业主签订的《商品房买卖合同》或《返租确认单》中规定的时间、价格与租金，将大千公司运营面积内所包含的投资业主的返租费用转至大千公司账户，由大千公司按期支付给业主。但自2019年1月1日起，泰古公司开始拖延支付返租费用，2019年12月底，经怀远县人民调解委员会调解，大千公司代替泰古公司先行垫付了截至2019年12月31日前泰古新天地1至2楼所有投资业主未付的返租费用618338.5元，该款应由泰古公司支付给大千公司或从房租中予以扣除。 2016年10月，泰古公司在大千公司租赁区域内占用了40平方米左右的一楼商铺作为招商运营中心至今。根据大千公司经营的周边商铺租金单价，按租金平均值135元/月计算，泰古公司占用至今约45个月，应支付场地占用费约243000元。但泰古公司至今未支付任何场地占用费。 另外，大千公司自2016年5月6日起，每年支付蚌埠绿宇物业有限公司物业管理服务费、委托保安、保洁服务费380000元，上述费用包含泰古公司使用的负一层物业费、委托保安、保洁服务费。按照双方使用面积比例分摊，泰古公司使用面积约占20%，自2016年5月6日至2018年2月6日期间泰古公司应分摊的物业费约为133000元（380000元/年÷12个月×20%×21个月）。 综上所述，为了维护大千公司的合法权益，请求依法判令泰古公司支付拖欠大千公司的各项费用及损失。 泰古公司针对大千公司的反诉请求辩称，1.泰古公司未非法占用大千公司租赁物一层商铺，大千公司第一项诉请没有有事实和合同依据。泰古公司在与大千公司协商后，在一层租赁物商铺设立招商中心，该招商中心系经大千公司同意才设立的，且在设立该招商中心后，未对合同条款进行变更，表明双方仍按照《商铺租赁合同》及《补充协议》履行，大千公司向泰古公司主张占用费没有任何事实和合同依据。双方《商铺租赁合同》及《补充协议》约定了长达两年一个月的免租期，自2015年12月31日起至2018年1月31日止，泰古公司在2018年2月1日之前未收取租金，而大千公司却主张泰古公司应当支付占用40平方米商铺自2016年10月至今的占用费，按照大千公司的逻辑，出租人应当向承租人支付租金，明显不当。且大千公司诉请按照135元每月每平方米计算，没有合同依据，双方签订的合同约定的是20元每月每平方米。大千公司第一项诉请没有事实和合同依据。 2.大千公司向泰古公司主张的负一层商铺物业费用133000元，无任何事实和法律依据。第一，《商铺租赁合同》及《补充协议》约定，大千公司负责租赁场地内保安保洁工作，因此，相应的聘请物业的费用由大千公司自行承担，与泰古公司无关。第二，泰古公司不是《大千购物中心委托管理合同》及《补充协议》的相对方，关于上述合同履行及费用支付情况泰古公司无法知晓，也与泰古公司无关。第三，对于大千公司主张其物业服务覆盖了负一层商铺，泰古公司也不是物业服务受益人，泰古新天地负一层商铺已出租给何友军使用，大千公司无权向泰古公司主张。大千公司起诉泰古公司主张该笔物业费属于起诉主体错误，没有事实和法律依据。 3.大千公司向泰古公司诉请主张租赁费发票损失195353.8元，没有任何事实和法律依据，纯属滥用诉权。首先，泰古公司未开发票没有违约，案涉合同约定的是付款后开票，没有约定具体的开票时间。其次，事实是双方约定的是按会计年度给大千公司开票，泰古公司实际未开票的时间也没有超过一个会计年度，是不影响大千公司的任何经营。后泰古公司一直未开具发票，也是因为大千公司违约不支付租金，实际支付租金未达一年，泰古公司未开发票的责任在于大千公司。另泰古公司现在也不存在开票不能，原审庭审中，泰古公司是明确同意开具发票。况且，众所周知，没开发票无非就是相应税额抵扣的问题，大千公司依约支付全部案涉租金，泰古公司开具全部租金的发票，大千公司再行抵税，也是可以的，不存在任何损失。现在大千公司反诉主张未开发票的损失，没有任何事实和法律依据，且对于未开发票损失也未提供任何证据，大千公司反诉发票损失有滥诉之嫌。 本院经审理查明以下事实：2015年9月18日，出租方泰古公司（甲方）与承租方大千公司（乙方）签订一份商铺租赁合同，约定甲方将位于怀远县角，泰古新天地Ａ3-Ａ4＃楼一层至四层商铺租赁与乙方，商铺建筑面积约8345平方米，该面积数为该商铺租金、物业服务费等费用计算基数。租赁用途为商业经营。租赁期自2015年11月15日起至2023年11月15日止。物业改造期，甲方同意在2015年10月31日前将该租赁物移交乙方，届时双方签署交接确认书。经营培育期，甲方给予乙方24个月的装修免租期和经营免租期，免租期自2015年11月15日开始至2017年11月15日结束，在物业改造期、经营培育期内乙方无需支付租赁费和物业费，但需要承担使用的水、电、气及垃圾清运费。乙方计租起始日为2017年11月15日。租金为综合租金，包含物业租金和设备使用费，租金含开票费即税费。2017年11月15日至2018年11月15日的租金为2002800元，2018年11月15日至2021年11月15日每年租金为2132982元，2021年11月15日至2023年11月15日每年租金为2271175元。自计租日起，每三个月为一个交租期，乙方应在2017年11月15日前支付第一个交租期租金，之后应在每个交租期届满前10日前支付下一个交租期租金，乙方付款后，甲方向乙方开具发票。商铺交还，合同解除或终止后7日内，乙方应将商铺恢复到进场日状态（正常使用及时间因素损耗、无法拆除或拆除将导致该商铺墙面、地面、地面受损的装修部分除外），以清洁状态交还甲方。违约责任，任何一方不履行或者不完全履行本合同所约定的条款，则视为违约，经守约方书面催告后，违约方的违约行为未及时改正或补救的（任何一方应在收到另一方的书面通知后七个工作日内对违约行为进行改正或补救，从第八个工作日起视为逾期），违约方应向守约方支付违约金，给守约方造成损失的，还应赔偿守约方所遭受的损失。如超过90日违约方的违约行为还未改正或者补救的，守约方有权选择解除本合同，并要求违约方赔偿全部经济损失。违约金的计算标准为：乙方不按期支付甲方租金，每逾期一日，乙方按月租金的万分之五支付违约金，若连续三个月内仍未支付甲方租金，甲方有权解除合同，甲方没收乙方保证金，并追诉乙方赔偿损失。 2018年1月22日，泰古公司（甲方）与大千公司（乙方）签订了补充协议，该协议对双方于2015年9月18日的签订的《商铺租赁合同》中的第二条“租期和开业”及第二十三条“本合同附件”约定的条款予以修改，其他条款仍适用原协议。其中将租赁期限修改为“自2015年12月31日起至2023年12月31日止”。将经营培育期项下免租期修改为：“起始日自2015年12月31日开始至2018年1月31日结束”。乙方计租日修订为：“2018年1月31日”。租金支付时间及方式修订为“乙方第一期支付二个月的租金为2018年2月1日至2018年3月31日，第二个支付期开始至合同结束租金按季度支付”。将第二十三条租赁场地交付日修订为“2015年12月31日”。大千公司支付了2018年2月1日至2018年9月30日的租金1335200元。泰古公司未就上述租金向大千公司开具发票（后于2020年10月22日开具了增值税普通发票）。其后，大千公司未再向泰古公司支付过房屋租金。 2018年10月17日，泰古公司向大千公司送达《房屋租金逾期告知函》，要求大千公司支付2018年10月1日至2018年12月31日的租金500700元及违约金。2018年11月6日，大千公司回函泰谷公司，回函主要内容为，泰古公司未能开具已付房屋租金的专用发票，致使大千公司账目不能正常抵扣税费，请在本期租金支付前尽快补足已付租金对应发票。由于大千公司新项目处于开业前的筹备阶段，导致公司近期资金压力较大，近段时间已多次和泰古公司相关领导及财务部门说明原因，并非无故拖欠。按照房屋租赁合同的规定，大千公司愿意承担因延期支付租金所产生的合同约定违约金。至2020年7月11日（原告变更、增加诉讼请求之日），大千公司共欠泰古公司自2018年10月1日至2020年9月30日期间的应付租金4233418.5元未付。 2016年2月27日，大千公司向泰古公司发函（DQ001)，请求同意对案涉商业体禹王路一侧的一间门面进行改造为通往负一楼的通道；2016年3月3日，大千公司向泰古公司发函（DQ002)，因大千购物中心四层金滏山自助餐饮经营需要，请求同意对案涉商业体四层楼顶开凿1.1M×1.5M孔径的管道口安装排烟排风及空调外机，（DQ003）因大千购物中心二层餐饮、三层KTV、四层餐饮商家经营需要，需在现有客梯旁增设一部垂直电梯，电梯途经一至四层；2016年4月6日，大千公司就泰古新天地A3.A4幢商铺店招施工方案向泰古公司发函（DQ006)，就“let,spizza”、“老淮滨”、“五星电器”、“晓芳百货”等商铺、禹王中路上商铺的店招及禹王路大牌广告位（金釜山、银乐迪、深海捞、老娘宴）的施工方案征求泰古公司意见，泰古公司于2016年4月21日回函，对A4楼主体墙面烤漆字、点阵字不建议安装，如需安装，需向相关管理部门申请。对底层的店招安装及被拆除的玻璃门、玻璃幕墙，要求到期按原标准恢复。 2016年，泰古公司为招商需要，使用了大千公司的租赁区域内“泰古·新天地西2楼107、108号门面作为泰古·玖街招商中心，该招商中心目前仍由泰古公司使用。双方未就该处区域的使用事宜订立书面协议。 2016年5月6日，大千公司与蚌埠市绿宇物业管理有限公司（以下简称绿宇物业）签订《大千购物中心委托管理合同》，双方约定了合同期限为2016年5月6日至2019年5月5日、大千公司每年向绿宇物业支付物业管理服务费和委托保安、保洁服务费用总计380000元，每月31666元，按月支付等内容。合同中没有物业服务范围的约定内容。2018年2月10日，大千公司与绿宇公司签订补充协议，约定双方2016年5月6日签订《大千购物中心委托管理合同》约定的物业服务范围为A3、A4栋负一楼至地上四层建筑面积为10470.5平方米，变更为地上一层至四层建筑面积为8435平方米，每月物业费变更为25332.8元。 2015年9月18日，泰古公司与何友军签订商铺租赁合同，约定将泰古新天地A3-A4楼负一层商铺（面积约1790平方米）租赁与何友军，租期自2015年11月15日起至2023年11月15日止，计租日为2017年11月15日，第一年度租金为429600元，即每季度107400元。2015年11月10日，何友军向泰古公司支付履约保证金50000元，2018年4月13日，何友军向泰古公司支付商铺租金107400元。 另查明：合肥大千商业运营管理有限公司的股东为何孝平与何友军。何孝平与汪**为夫妻关系。在承租案涉商业体期间，何孝平自2015年11月6日起，通过其6227001638010657699、6226683001042058、6226633000307101等账户多次向泰古公司支付租金或收取“金滏山自助烤肉”、“辣莊火锅”交纳的租金，汪**利用其6214913001112914等账户实施收取蔡明龙（怀远县永平银乐迪歌舞厅业主）、汪乐（金滏山自助烤肉业主）租金，支付“合肥大千汪金超律师代理费”、马新林出差报销等等款项，并用收取的蔡明龙的租金支付怀远、肥西、舒城、合肥等地工资、向合肥景尚汽车服务有限公司支付车辆维修费用、在安徽省第二人民医院消费、向李海退还保证金等行为，上述行为均未经股东会研究决定，也无证据证明所涉账目记载于大千公司财务账册。 再查明：2020年7月6日，晓芳百货与大千公司签订《终止协议》，约定双方原《商铺租赁合同》于签订之日终止。2020年9月17日，大千公司与安徽五星电器有限公司签订《租赁合同终止协议》，约定大千公司与安徽五星电器有限公司于2016年1月28日签订的《租赁合同》、2018年5月签订的《补充协议（一）》、2019年7月签订的《主体变更协议（一）》于2020年9月21日提前终止。 又查明：在本案诉讼期间，大千公司仍在收取商户的租金，但上述租金未进入大千公司账户。大千公司为增值税小规模纳税人、泰古公司为增值税一般纳税人。 以上事实有原被告提供的《商铺租赁合同》、《补充协议》、《房屋租金逾期告知函》、《回复函》、《催款函》、大千公司工作联系函、泰古玖街招商运营中心照片、《大千购物中心委托管理合同》、《补充协议》、消防安全检查合格证、何友军与泰古公司的《租赁合同》、收据、《泰古玖街委托经营管理协议》及原被告的当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，泰古公司与大千公司签订《商铺租赁合同》及补充协议，系双方据各自真实意思表示依法签订，具有法律效力，双方作为签约方均应恪守合同约定的义务。根据《商铺租赁合同》第三条约定，大千公司向泰古公司按约支付租金为该合同的主要义务，泰古公司在收取租金后为大千公司开具发票为合同的附随义务，大千公司自2018年9月20日应支付2018年第四季度租金时即未再支付过租金，根据该合同第十五条第2款约定，泰古公司要求解除双方于2015年9月18日签订的《商铺租赁合同》及2018年1月22日签订的《补充协议》的诉请有事实及法律依据，本院予以支持。泰古公司起诉时，大千公司未付租金已逾期超过三个月，泰古公司有权单方解除上述合同，故上述合同自泰古公司要求与大千公司解除合同的起诉状副本送达大千公司之日即2019年5月7日起解除。 根据大千公司与泰古公司签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》，泰古公司要求大千公司支付自2018年10月1日至2020年9月30日期间的未付租金4233418.5元的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。大千公司未按期支付租金，根据《商铺租赁合同》第十五条15.2约定，每逾期一日，应按月租金的万分之五支付违约金，泰古公司2018年10月17日向大千公司送达《房屋租金逾期告知函催》，根据该合同15.1条约定，违约金应自2018年10月29日起算。根据双方约定的违约金标准，2018年10月29日至2018年12月31日的违约金应按每日83.45元（2002800元÷12×5?）计算，2019年、2020年的违约金应按每日88.87元（2132982元÷12×5?）计算，分别自每期租金应付之日计算至租金实际付清之日止。泰古公司要求按年利率6.525%计算违约金无事实依据，本院不予支持。 泰古公司将案涉商业体出租与大千公司并给予大千公司25个月的免租期，其目的是牺牲自身的部分利益而实现收取其后71个月租金的利益。现该利益因大千公司不履行给付租金的主要合同义务而无法实现，故泰古公司要求大千公司赔偿损失的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。自2015年12月31日至合同解除日2019年5月7日，《租赁合同》履行期限为40个月，按照实际履行期限与约定履行期限（96个月）的比值，泰古公司要求减少免租期14个月有事实依据，原被告约定的第一年租金为每年2002800元，每月为166900元，据此计算，大千公司应赔偿泰古公司损失2336600元。 泰古公司的第5-10项诉讼请求，因大千公司自泰古公司承租了案涉商业体后又将其分别租赁给怀远永平银乐迪歌舞厅、五星电器等商户经营，现除晓芳百货、五星电器与大千公司提前解除合同已撤场外，其他商户仍在经营中，如全部恢复租赁时的原状，既有损各商户的利益，也不利于该商圈的良性发展，泰古公司也表示在公平合理的前提下，愿意继续与各商户合作，故除已撤场的晓芳百货、五星电器租赁的商铺应恢复原状外，其他商户所涉设备设施本院暂不做处理。 何孝平作为大千公司的股东，通过自己及妻子汪**的账户收取商户缴纳的租金、从自己及汪**的账户支出资金不入账，个人财产与大千公司的财产存在混同，损害了债权人的利益，泰古公司要求其对大千公司的债务承担连带责任有事实及法律依据，本院予以支持。 泰古公司所提供的证据不能证明何友军与大千公司存在财产混同的情形，其要求何友军对大千公司债务承担连带责任无事实及法律依据，本院不予支持。 泰古公司将案涉商业体租赁与大千公司并给予了大千公司免租期的优惠，大千公司同意泰古公司利用该商业体中“泰古·新天地”西2楼107、108号门面作为招商中心，应是双方的互惠行为。现泰古公司要求减少免租期，相应也应支付就减少的免租期间向大千公司支付107、108号门面的使用费用，但大千公司未提供证据证明泰古公司所占门面的具体面积，致本院无法计算该门面的租金数额，故对大千公司要求泰古公司支付占用费用243000元的诉讼请求，本院不予支持。 泰古公司于2015年9月18日即与何友军签订商铺租赁合同，将泰古新天地A3-A4楼负一层商铺（面积约1790平方米）租赁与何友军使用，而何友军系大千公司的股东，大千公司对该租赁行为应为明知，且大千公司与绿宇物业于2016年5月6日签订的《大千购物中心委托管理合同》中既未约定物业服务的范围，泰古公司也不是合同的当事人，大千公司要求泰古公司支付负一楼商铺物业费用133000元无事实及法律依据，本院不予支持。 《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条规定：“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。”《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条规定：在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务（以下简称劳务），销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，应当依照本条例缴纳增值税。国家税务总局《增值税专用发票使用规定》第十条规定：“一般纳税人销售货物或提供应税劳务，应向购买人开具专用发票。”据此，泰古公司作为增值税一般纳税人，向承租人开具增值税专用发票是其法定义务，泰古公司经释明后仍不开具增值税专用发票而只开具了增值税普通发票与法律要求不符。《中华人民共和国增值税暂行条例》第十一条规定“小规模纳税人发生应税销售行为，实行按照销售额和征收率计算应纳税额的简易办法，并不得抵扣进项税额。”据此，大千公司主张因泰古公司未开具增值税专用发票给其造成损失无法律依据，其要求泰古公司赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（三）项、第（四）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十七条，《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条、《中华人民共和国公司法》第二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十三条，参照国务院《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条、第十一条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）安徽泰古置业有限公司与被告（反诉原告）合肥大千商业运营管理有限公司于2015年9月18日签订的《商铺租赁合同》及2018年1月22日签订的《补充协议》于2019年5月7日解除； 二、被告（反诉原告）合肥大千商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）安徽泰古置业有限公司给付房屋租金4233418.5元并支付违约金（2018年10月29日至2018年12月31日的违约金应按每日83.45元（2002800元÷12×5?）计算，2019年、2020年的违约金应按每日88.87元（2132982元÷12×5?）计算，分别自每期租金应付之日计算至租金实际付清之日止）； 三、被告（反诉原告）合肥大千商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）安徽泰古置业有限公司赔偿损失2336600元； 四、被告（反诉原告）合肥大千商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内将晓芳百货、安徽五星电器有限公司所租赁商铺恢复至进场日状态、拆除晓芳百货、五星电器店招并恢复因安装该店招破坏的外立面； 五、被告何孝平对上述第一、二、三项债务与合肥大千商业运营管理有限公司承担连带责任； 六、驳回原告（反诉被告）安徽泰古置业有限公司的其他本诉请求； 七、驳回被告（反诉原告）合肥大千商业运营管理有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费47425元，由被告（反诉原告）合肥大千商业运营管理有限公司负担；反诉案件受理费7811元，由被告（反诉原告）合肥大千商业运营管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审 判 长  张乃邓 审 判 员  陈 娟 人民陪审员  刘红艳 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理沈佳乐 书记员韩双洋 提示：1、宣判后一方或者双方当事人提出上诉的，应将上诉状提交承办人； 2、判决生效后申请执行的期限为二年。