广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初2594号原告：东莞市旭电电子科技有限公司，住所地广东省东莞市长安镇厦岗社区*************，统一社会信用代码为914***********787A。法定代表人：刘周艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾秋军，广东明轩律师事务所律师。被告：尹建斌，男，1978年1月15日出生，汉族，住湖南省洞口县******万**组，公民身份号码为430************71X。原告东莞市旭电电子科技有限公司（以下简称“旭电公司”）诉被告尹建斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告旭电公司的委托诉讼代理人曾秋军到庭参加诉讼。被告尹建斌经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告旭电公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即偿还原告2018年12月房屋占有使用费及11月水电费65464.37元，并按照每日3‰的标准向原告支付自2018年12月5日起至清偿之日止违约金（暂计至2019年10月30日为64613.33元）；2.被告立即偿还原告2019年1月房屋占有使用费及12月水电费64078.27元，并按照每日3‰的标准向原告支付自2019年1月5日起至清偿之日止违约金（暂计至2019年10月30日为57285.97元）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年4月15日，被告以未注册的深圳飞宏电子有限公司（以下简称“飞宏公司”）与原告签订《厂房车间承包合同》，约定飞宏公司承包原告合法租赁使用的东莞市长安镇厦岗复兴工业区33号二楼厂房车间及宿舍，其中厂房面积544.72平方米，厂房承包月租金33元/平方米，宿舍面积181.31平方米，宿舍月租金13元/平方米，承包期为3年，当月5日前支付租金，逾期则按应缴总额每日计算千分之三滞纳金。免费装修期为2016年4月16日至2016年5月15日，从2016年5月16日计租。厂房宿舍租金合计20332元。合同还约定了承包方支付车间及生活水电费的标准及管理费用等。2016年5月8日，被告还签订了《关于厂房废气塔补充协议》，约定了废气塔电费、药水费、维护人工费等费用分摊。被告签订了《承诺书》，承诺对租赁费用支付等承担连带责任。由于飞宏公司根本不存在且被告是实际承包使用人，故尹建斌为适格被告。2018年11月，被告才缴纳10月的租金及9月的水电费，出现拖欠款项的情况且此后情况加剧。2019年1月15日，原告不得不对被告下达书面通知要求付清，告知其2018年11月、12月拖欠的费用、滞纳金，被告并未支付。原告为维护其合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。原告庭审中当天放弃其关于违约金的诉请，并明确其第一项诉请的金额包括2018年12月房屋占有使用费20332.66元及2018年11月水费8124.65元、电费24318.34元、废气塔使用费567.82元、物料使用费8316元、其他管理费3804.9元；第二项诉请的金额包2019年1月房屋占有使用费20332.66元、2018年12月水费7771.83元、电费21106.62元、废气塔使用费673.8元、物料使用费5580元、其他管理费8613.36元。被告尹建斌未作答辩。原告围绕诉讼请求提交了证据，本院经审理认定事实如下：原告提交《厂房租赁合同》、合同授权委托书，显示原告于2016年10月1日与案外人戴云清的委托人签订《厂房租赁合同》，约定戴云清出租东莞市***************厂房、宿舍给原告使用，租赁期限为2016年10月1日至2026年12月30日。2016年4月15日，原告作为甲方，飞宏公司作为乙方，双方签订《厂房车间承包合同》，约定乙方承包甲方坐落在东莞市***************，承包面积厂房544.72平方米+宿舍面积181.31平方米，承包期为三年，免费装修期2016年4月16日至2016年5月15日号止，乙方承包的上述物业仅限于厂房用途；厂房承包车间租金每月33元/平方米，宿舍租金每月13元/平方米，签订协议时乙方须向甲方一次性缴纳三个月押金60998元为履约保证金，第一个月租金10166元，后续每月收取整月租金20332元，每月租金于当月5日之前向甲方缴纳当月租金，否则甲方按应缴纳总额每天千分之三收取乙方滞纳金，乙方拖欠租金超过一个月甲方有权采取措施停止乙方进出货车，同时可将乙方设备变卖来偿还租金，直到乙方缴纳完租金与利息为止；连续40天不缴纳租金，甲方有权终止合同，所欠款项在押金扣除，不足部分由乙方补足为止；水电收费标准：乙方应设立标准分表，按行走独立计算，生活水费按照自来水公司收取（含污水处理费）每吨4.6元；电费每度1.13元，加变压器基本费用和升级、维护费用按当月实际使用度数除总电表度数进行分摊；月收取管理费用，公共垃圾费+保安费+电梯使用费，按每月实际产生费用再分摊厂房面积；未经许可，乙方不可以在甲方承包区域内开设甲方认可工艺之外的项目及任何等含剧毒物质生产线和环评书要求不一致的生产线，酸类化学品，乙方提前一周向甲方提出使用量，由甲方统一购买，库存在化学品仓，乙方向甲方领用，只限于本厂区内生产使用。《厂房车间承包合同》落款的乙方处盖有“深圳飞宏电子有限公司”字样的印章，法人处有被告字样的签名。原告提交工商查询信息，显示未有“深圳飞宏电子有限公司”信息。原告主张被告以未登记注册的飞宏公司的名义与原告签订《厂房车间承包合同》。原告提交《关于厂房废气塔补充协议》，显示原告作为甲方，飞宏公司作为乙方，双方约定废气塔由甲方统一进行安装，一层半楼安装一个，甲方负责废气塔可正常运行排放，每户承担25000元费用，此费用乙方一次性向甲方缴清；后续正常运行时，甲方安排人员对废气塔进行管理，乙方需向甲方每月缴纳电费、药水费（人工维护每月1000元）费用，此费用由乙方进行分摊，乙方对废气塔仅有使用权。《关于厂房废气塔补充协议》落款处盖有“深圳飞宏电子有限公司”字样的印章，并有被告的签名，落款时间为2016年5月8日。承诺书有被告的签名捺印，载明内容：被告承诺为飞宏公司租赁东莞市***************蚀刻厂房提供连带责任担保，保证员工工资正常发放、租赁费用支付等一切责任，并保证公司搬迁到东莞在东莞成立新公司后，新公司承受原公司的一切权利义务。原告主张，被告使用案涉租赁物至2019年1月，原告在2019年2月21日左右发现被告处没有人，原告就自行清理了案涉租赁物内剩下的物品，收回租赁物。被告支付房屋占有使用费至2018年11月，支付水电费及其他费用至2018年10月，2018年12月、2019年1月的租金未支付，2018年11月、2018年12月的水电费及其他费用未支付。原告主张，原告与各车间每月出具一份结算费用清单，工业园有一个总表，各车间也有一个水电分表，水电费按各车间的水电表度数计算，废气塔费用及其他管理费用（包括保安、保洁）由各车间每月分摊，物料使用费是根据各车间到原告处领取物料的数量进行结算，如各车间没有异议，各车间会按照结算费用清单上载明的金额向原告支付费用。原告提交2018年9月、10月、11月、12月的结算费用清单，通知书，刘铁军的中国农业银行个人明细对账单，原告出具的说明，银行询证函回函，电费发票，入库单，其中1.结算费用清单：2018年9月、10月的结算费用清单是复印件（原告主张原件在被告处），除了制表人及审核人处有人员签名外（原告主张签名人员是原告人员），还有其他人员的签名（原告主张是被告工作人员的签名），2018年11月、12月的结算费用清单只有制表人及审核人签名，没有被告的签名确认。结算费用清单载明承租方是飞宏公司，列明了租金项目明细、水费明细项目、电费明细项目、废气塔使用费用明细项目、物料使用费用明细项目、其他管理费用明细项目，及各项目的单价、金额及计算方式，2018年9月、10月、11月、12月列明的具体项目及计算方法是一致的。2018年9月结算费用清单显示2018年10月租金为20332.66元、水费共计8651.75元、电费共计25271.51元、废气塔使用费共计503.13元、物料使用费共计7812元、其他管理费共计3456.72元，以上合计66027.77元；2018年10月的结算费用清单显示2018年11月租金共计20332.66元，水费共计7458.59元、电费共计26914.61元、废气塔使用费共计516.72元、物料使用费共计14345元、其他管理费共计3511.12元，以上合计73078.7元；2018年11月的结算费用清单显示2018年12月租金共计20332.66元，2018年11月的水费共计8124.65元、电费共计24318.34元、废气塔使用费共计567.82元、物料使用费共计8316元、其他管理费共计3804.9元，以上合计65464.37元；2018年12月的结算费用清单2019年1月租金共计20332.66元，2018年12月的水费共计7771.83元、电费共计21106.62元、废气塔使用费共计673.8元、物料使用费共计5580元、其他管理费共计8613.36元，以上合计64078.27元。2.通知书显示原告2019年1月15日要求被告缴纳2018年11月、12月的租金、水电费、滞纳金，并告知如拖欠超过30天的有权变卖车间所有设备。3.电费发票显示原告向广东电网有限责任公司东莞供电局缴纳了2018年10月至2019年1月的电费。4.刘铁军的中国农业银行个人明细对账单显示刘铁军的银行账号存取明细，银行询证函回函显示刘笃俭、尹建斌向深圳市广升达电子有限公司银行账号存入投资款，原告出具的说明载明原告对被告出租厂房宿舍的租金、水电费等一切费用由刘铁军代为收取，原告主张刘笃俭与被告是合作关系，覃佩媛是被告的员工，刘笃俭、覃佩媛代被告支付案涉租金等费用，刘铁军的中国农业银行个人明细对账单中2018年10月24日、2018年11月1日由刘笃俭、覃佩媛转账的款项是支付2018年9月结算费用清单的费用，2018年12月3日由覃佩媛转账支付的款项是支付2018年10月结算费用清单的费用。5.入库单，日期处在2018年11月5日至2018年12月5日期间，显示入库部门为“飞宏”或“第七车间”，其中2018年12月4日、5日的入库单有被告字样的签名，载明盐酸的入库数量、单位。另，经本院发函到东莞市自然资源局调查案涉租赁物的产权情况，东莞市自然资源局函复：截至2020年3月23日，无坐落为东莞市***************/二楼的不动产登记，该坐落建筑物在该局没有办理建设工程规划许可证。本院认为：被告尹建斌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为自愿放弃对原告提交的证据以及当庭的陈述进行质证及抗辩的权利，本院对原告提交的证据的真实性予以确认。虽然《厂房车间承包合同》载明的双方主体是原告与飞宏公司，但飞宏公司并未进行工商登记，被告以飞宏公司法人的名义在该合同上签名，本院认定《厂房车间承包合同》的权利义务承担主体是原告与被告。虽然双方签订的合同名为《厂房车间承包合同》，但从双方所签订的合同的主要内容为原告将案涉厂房、宿舍出租给被告，被告支付租金及租赁期间产生的水电费及其他费用，从结算费用列举的费用明细看，绝大部分费用为租金及水电费费用，具有房屋租赁合同的法律特征，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉租赁物未取得房地产权证、建设工程规划许可证或其他允许建设的证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告围绕案涉厂房、宿舍签订的《厂房车间承包合同》合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”。被告应参照《厂房车间承包合同》约定的租金标准支付房屋占有使用费至其返还案涉案涉租赁物之日止。被告作为承租方，应承担交还案涉租赁物义务并举证证明其何时交还案涉租赁物。原告主张被告占有使用案涉租赁物至2019年1月，原告于2019年2月21日自行收回租赁物，被告未提出任何反驳意见，本院予以采信。原告确认被告支付房屋占有使用费至2018年11月，故原告诉请被告支付2018年12月、2019年1月的房屋占有使用费，合法有据，本院予以支持。被告应支付的房屋占有使用费计算为：2018年12月房屋占有使用费20332.66元，2019年1月房屋占有使用费为20332.66元。对于水电费及其他费用。根据上述分析，被告在2019年1月仍在实际占有使用案涉租赁物，其应参照《厂房车间承包合同》的标准向原告支付其占有使用案涉租赁物期间产生的水电费及其他费用。原告主张被告支付水电费及其他费用至2018年10月，被告未提出任何反驳意见，亦未举证证明其已支付水电费及其他费用的情况，本院对原告的该主张予以采信。经对比原告提交的2018年9月、10月、11月、12月结算费用清单，有被告签名确认的2018年9月、10月结算费用清单与没有被告签名确认的2018年11月、12月结算费用清单，列明的具体项目及计算方法是一致的，且每个费用项目的金额没有明显的不合理性，原告主张被告每月按照结算费用清单上载明的金额向原告支付费用，并已说明原告已支付2018年9月、10月结算费用清单载明的费用情况，被告未对2018年11月、12月结算费用清单的费用项目、金额或计算方式提出任何反证，原告提交的2018年11月、12月结算费用清单达到民事诉讼高度盖然性证明标准，本院对原告提交的2018年11月、12月结算费用清单予以采信，并据此认定2018年11月的水费共计8124.65元、电费共计24318.34元、废气塔使用费共计567.82元、物料使用费共计8316元、其他管理费共计3804.9元，以上合计45131.71元，2018年12月的水费共计7771.83元、电费共计21106.62元、废气塔使用费共计673.8元、物料使用费共计5580元、其他管理费共计8613.36元，以上合计43745.61元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告尹建斌于本判决发生法律效力之日起五日内向被告东莞市旭电电子科技有限公司支付2018年12月的房屋占有使用费20332.66元、2019年1月的房屋占有使用费20332.66元，以上共计40665.32元。二、限被告尹建斌于本判决发生法律效力之日起五日内向被告东莞市旭电电子科技有限公司支付2018年11月水费8124.65元、电费24318.34元、废气塔使用费567.82元、物料使用费8316元、其他管理费3804.9元；2018年12月的水费7771.83元、电费21106.62元、废气塔使用费673.8元、物料使用费5580元、其他管理费8613.36元；以上共计88877.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5072元（原告东莞市旭电电子科技有限公司已预交），由被告尹建斌承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  陈映华人民陪审员  李顺有人民陪审员  麦学斌二〇二〇年十一月六日书 记 员  麦晓彤陈敏仪强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。