广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0406民初1413号 原告：梧州市梧桐物业服务有限公司，住所地广西梧州市龙圩区龙圩镇龙湖西一路132号2#楼B单元505号房（阳光庭院），统一社会信用代码91450400MA5N212K7X。 法定代表人：黎锟泽，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄恩妮，该公司员工。 被告：陈强，男，1971年5月13日出生，汉族，厨师，住广西梧州市龙圩区。 原告梧州市梧桐物业服务有限公司（以下简称梧桐物业公司）与被告陈强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年11月23日、12月29日公开开庭进行了审理。原告梧桐物业公司之法定代表人黎锟泽及委托诉讼代理人黄恩妮、被告陈强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梧桐物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理服务费、水费、生活垃圾费、维修费等费用2,854.23元（截至2020年8月31日止）及违约金1,135元给原告；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2018年10月1日与龙翔百汇小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同期限从2018年10月1日起至2024年9月30日，《物业服务合同》约定住宅物业管理服务费标准为按建筑面积每月0.8元/平方米，逾期交纳物业管理服务费按拖欠金额的日千分之二交纳违约金。被告是座落于龙翔百汇小区X栋XX房业主，住房面积为149.63平方米。在原告为龙翔百汇小区提供物业管理服务期间，原告与被告都应切实履行《物业服务合同》，但被告从2019年9月起无故拖延交纳物业管理服务费用，至2020年8月止共拖欠13个月的物业管理费、水费、生活垃圾费、维修费等费用共2,854.23元，构成违约。根据《物业管理条例》第七条第五项的规定，按时交纳物业费用是业主的义务。《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。同时，《中华人民共和国物权法》第八十三条也明确指出拒付物业费是损害其他业主合法权益的行为。被告作为小区的业主之一，接受原告的服务，应按《物业管理条例》和合同约定交纳物业管理服务费，但经原告一再催缴，被告至今仍未交纳。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请法院依法判决。 被告陈强辩称，一、被告没有与原告梧桐物业公司签订合同，不是合同的相对人，合同相对人是龙翔百汇小区的业主委员会；二、业主委员会未经业主同意，擅自与梧桐物业公司签订合同，该合同无效；三、原告主张的各项费用缺乏事实与法律依据，原告梧桐物业公司于2019年10月1日才进驻小区，却收取2019年9月的物业费及2019年6月至9月的生活垃圾费，前期金龙物业公司因供水所欠的滞纳金也要业主来承担，属于乱收费，且被告已缴纳2019年9月的物业费及2019年6月至9月的生活垃圾费；四、原告接管小区后，没有在小区入口处安排安保人员值班，小区内没有保安巡逻；小区内车辆乱停乱放，收取公共停车位车费但没有公示收取费用；垃圾乱扔乱放，没有及时清理，物业管理不到位；五、原告收取违约金不公平、不合理。 本院认为，原告梧桐物业公司系依法成立的物业服务企业法人。被告陈强系龙翔百汇小区XX房的业主。原告与龙翔百汇小区业主委员会于2018年9月29日签订的《物业服务合同》合法有效，该合同对原告及作为该小区业主的被告均具有约束力。原告有依合同约定或者法律、法规规定以及相关行业规范提供维修、养护、管理和维护等物业服务义务，被告有依合同约定交纳物业管理服务费等费用的义务。原告作为物业服务管理企业，应虚心听取被告等业主的意见并及时改进物业服务中存在的问题，提高物业服务水平，避免双方发生纠纷，共创文明、和谐小区。原告已依上述合同约定履行相应的义务，对小区物业进行了维修、养护、管理等，被告在审理中虽然认为原告没有提供相应的物业服务，但并未否认原告已提供物业服务的事实，即便原告在物业管理服务过程中存在瑕疵，原告的服务质量尚不能为被告所接受，但原告的物业管理行为尚不足以成为被告拒交物业服务管理费等费用的法定事由，况且被告不交纳物业管理服务费等费用，必然会影响小区公共设施设备的正常使用和运转，损害小区其他业主的合法权益。因此，被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 关于原告主张的物业管理服务费、水费、生活垃圾费、维修费等费用2,854.23元。其中，原告主张2019年9月至2020年9月的物业管理服务费共1,556.15元，该费用为原告依据合同约定向被告收取的费用，且原告已提供物业服务，被告应依法支付给原告。被告主张已经向前期金龙物业公司交纳2019年9月的物业管理服务费，并提供了金龙物业公司出具的收据，原告对收据的真实性无异议，本院予以确认，并予以扣减，经核实，被告应依约支付2019年10月至2020年9月的物业管理服务费为1,436.45元。原告主张2019年6月至2019年11月、2020年1月至2020年6月生活垃圾处理费共108元，该费用是梧州市龙圩区环境卫生服务站委托原告依法应向被告收取的费用，且垃圾清洁由原告负责，被告应依法支付给原告。被告主张已经交纳2019年6月至9月的垃圾费36元，提供了前期金龙物业公司的收据，原告对收据的真实性无异议，本院予以确认，并予以扣减，经核实，被告应依约支付2019年10月至2019年11月、2020年1月至2020年6月的生活垃圾处理费为72元。原告主张2019年6月至2020年6月15日的水费780.58元、增压费126.69元，被告对交纳水费无异议，仅是对交纳水费滞纳金、增压费有异议，但未提供相反证据予以反驳，本院对被告的该项主张不予采纳，故被告应依法支付给原告。原告主张2019年9月至2020年8月电梯维保费100元，该费用为原告依据合同约定向被告收取的电梯维护费用，且小区电梯的日常维护由原告负责，故被告应依法支付给原告。原告主张2019年7月至12月公共用电费10.6元、2019年7月至12月电梯用电费29.8元、2019年9月至12月电梯维修费20.11元、2020年4月至6月电梯维修费3.8元、2019年9月至12月普通维修费11.4元、2020年1月至3月普通维修费1.4元、2020年4月至6月普通维修费5.7元、2020年1月至12月公共水电公摊费用100元，原告提供了维修费用明细等证据证实，被告虽提出异议，但未提供相反证据予以反驳，故被告应依法支付给原告。上述物业管理服务费等费用共计2,698.53元。原告主张未收到被告2019年9月的物业管理服务费、2019年6月至9月的生活垃圾处理费，被告应向原告支付的意见，理据不足，本院不予采纳。关于原告主张的违约金，根据《物业服务合同》约定，被告逾期交纳物业管理服务费等费用，应承担违约责任，故被告应支付违约金给原告，但原告诉请的违约金过高，应依法予以调整，本院调整为按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率四倍15.4%计算违约金，经核算，本院支持原告违约金218.71元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下： 一、被告陈强应于本判决生效之日起十日内向原告梧州市梧桐物业服务有限公司支付物业管理服务费等费用共2,698.53元及违约金218.71元； 二、驳回原告梧州市梧桐物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交法院），由原告梧州市梧桐物业服务有限公司负担7元，被告陈强负担18元。 本判决为终审判决。 审判员  樊逢春 二〇二〇年十一月二十九日 书记员  陆璧如 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 四、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。