终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初10497号原告：马超，女，1958年9月24日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：李兆芝，广东锐锋律师事务所律师。被告：广州市万基房地产发展有限公司，住所地广州市荔湾区光复北路****铺。法定代表人:黎少娟，职务:董事长。委托诉讼代理人：刘塞琳，北京德和衡(广州)律师事务所律师。原告马超与被告广州市万基房地产发展有限公司（以下简称“万基公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员邱思陵独任审理，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告马超及其委托诉讼代理人李兆芝，被告万基公司的委托诉讼代理人刘塞琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马超向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告继续履行合同，并协助原告到广州市房地产主管部门办理广州市荔湾区光复北路760、762、764号荔情居第2层B252号商铺的所有权转移登记到原告马超名下的手续(即办理房屋不动产权证)；2、请求判决被告向原告支付迟延办理B252号商铺房地产权属登记证书的违约金249元(已交房款24900元×1%=249元)；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2005年6月9日签订《荔情居认购书》，原告购买被告位于广州市光复北路760、762、764号荔情居第2层B252号商铺，建筑面积3平方米，套内面积1.5平方米，总价款30324元。2005年7月6日，原被告签订利润分配协议书，约定原告同意将B252号商铺委托被告用于出租和管理，期限三年，自2005年11月30日至2008年11月30日，双方同意按照商铺成交价格的24%，即9576元，一次性冲抵商铺总楼款。2005年7月19日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告购买荔情居第二层B252，建筑面积3平方米，总价款30324元。根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2005年10月30日前把商铺交给原告使用，被告逾期交房超过180日后，原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金，被告应当于商品房交付使用后360日内，将办理产权登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后720日内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房款的1%向原告支付违约金。原告于2005年6月19日、2005年6月30日两次通过银行向被告交款共15324元，加上一次性抵充的9576元，原告共支付房款24900元。至今，被告还没有向原告交付荔情居二层B252商铺，也没有协助原告办理该商铺的房地产权证。特诉至贵院，请贵院公正判决!被告万基公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1、原告方违约在先，不履行先履行义务，仅向我方支付房款15324元，剩余房款仍未支付。2、原告方有近一半的房款未向被告方支付，并且从2005年至今15余年，作为购房者未向被告主动履行义务，这是不符合常理的。我方认为，十五年前的合同现在要求履行已经没有任何意义，房产的市场价值已经产生巨大的变化。我方认为问题出在原告方自身。经审理查明：2005年6月19日，马超（认购方）与万基公司（出售方）签订《荔情居认购书》，约定：认购物业是广州市光复北路760、762、764号“荔情居”第2层B252号商铺（以下称“案涉商铺”），该物业建筑面积3.5平方米，套内面积1.5平方米（最终确定面积以房管局测绘部门实测面积为准）。折后价30324元，已扣除三年保租租金9576元；定金10000元同时签署本认购书，首期楼款15324元须于2005年6月26日内付清（含定金），并签署《商品房买卖合同》；剩余楼款15000元须于收房通知书之日起7天内付清（2005年7月26日内付清）。以上楼价计算或数字如有错误，以正式买卖合同为准；认购方在上述规定时间内未能依时缴付首期楼款及签署《商品房买卖合同》，则视为认购方违约，认购方所缴付的定金不予退还，出售方有权将该物业另行处置；等等。同日，马超向万基公司银行转账10000元，万基公司向马超出具收到马超交来的案涉商铺案涉商铺定金10000元的《收款收据》。2005年6月30日，马超向万基公司银行转账5324元，万基公司向马超出具收到马超交来的案涉商铺首期5324元的《收款收据》。2005年7月6日，马超与万基公司签订《利润分配协议书》，约定：马超同意将名下荔情居建筑面积为3平方米的B252号商铺委托万基公司用于出租和管理，租赁期限为3年，即从2005年11月30日起至2008年11月30日止，委托期限内，马超不得任意解除委托；马超同意将上述三年的租赁所得利润全部分配给万基公司，而万基公司同意按该商铺成交价的24%计9576元，一次性冲抵该商铺总楼款作为马超委托万基公司出租和管理的费用；双方同意于《商品房买卖合同》约定的收楼时间办理相关合法有效的收楼手续，万基公司在收楼时无需进行装修交付，至本协议约定的租赁期满，万基公司按照有关《商品房买卖合同》约定的装修标准将该商铺交付给马超；本协议作为与上述商铺相应的《商品房买卖合同》的有效补充，本协议与《商品房买卖合同》有关条款相冲突时以本协议为准；等等。2005年7月19日，马超（买受人）与万基公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人以协议出让方式取得位于荔湾区金花街地段金花小区二片、二期编号为图：D2207幅：10的地块的土地地使用权，经批准，在上述地块上建设商品房荔情居；买受人所购的商品房为预售商品房，是荔情居二层自然层二B252号房，建筑面积3平方米，套内建筑面积1.5平方米；出卖人与买受人约定按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米20216元，总金额30324元；买受人按分期付款的方式按期付款，2005年6月26日前支付全部房价款的50%计15324元，2005年7月26日前支付全部房价款的50%计15000元；买受人逾期付款超过180日后，出卖人有权提出解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。出卖人应当在2005年10月有30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后720日内取得房产地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；等等。同日，案外人广东广大律师事务所向马超出具《收据》三张，分别为现金收取案涉房屋买卖合同印花税15元、权证综合费500元、测量费用6元、契税910元以及商品房买卖法律服务律师费500元。上述《商品房买卖合同》于2005年8月2日经广州市房地产交易所办理预售合同登记。庭审中，马超和万基公司均陈述案涉房屋现无查封抵押情形，万基公司确认案涉商铺现登记在其名下。马超另陈述因其本人一直在美国工作，就没有找万基公司办证，同意向万基公司支付欠付房款。万基公司陈述尝试找马超催缴房款，但因无法联系到马超，故无果。万基公司在庭审后向本院提交书面《回复函》，表示双方签约已过去十数载，原告至今也没有付清购房款，原告严重违约，履行合同已无必要，要求与原告解除合同，并追究原告的违约责任及违约赔偿，原告应承担相关的法律责任。马超在庭审后向本院陈述欠付房款15000元，是用商品房销售合同上的金额减已经交的房款，若法院认定其欠付房款的金额超出其主张的金额，仍同意向万基公司支付法院认定的剩余房款。本院认为：马超与万基公司签订的《荔情居认购书》、《商品房买卖合同》以及《利润分配协议》均是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应严格履行。马超要求万基公司继续履行合同协助其办理案涉商铺的房地产权证，万基公司以马超未付清房款为由抗辩解除合同。本院对此认为，根据《商品房买卖合同》的约定，马超应在2005年7月26日前支付完毕全部房款，逾期支付房款超过180日后，万基公司有权提出解除合同；马超至今仍未付清房款，逾期支付房款超过180日，确实构成违约，但万基公司一直怠于行使其合同解除权，从未向马超主张剩余房款或通过有效的法律途径要求解除合同，直到本案诉讼才抗辩解除《商品房买卖合同》，其已超过行使合同解除权的合理期间；万基公司在本案中抗辩解除《商品房买卖合同》，依据不足，本院不予采纳。马超在本案中明确表示同意支付剩余房款，现无证据证明案涉商铺存在办证障碍，《商品房买卖合同》具备继续履行的条件，故对于马超要求万基公司协助办理案涉房屋产权证，本院依法予以支持。关于剩余房款的金额问题。首先，从《荔情居认购书》、《商品房买卖合同》以及《利润分配协议》的签订时间来看，《商品房买卖合同》最后签订，应是对《荔情居认购书》和《利润分配协议》中有关案涉商铺购房款金额的最后确认。其次，《利润分配协议》明确约定《利润分配协议》是《商品房买卖合同》的有效补充，《荔情居认购书》明确约定30324元房款为折后价，已扣除在保租租金9576元，再结合《利润分配协议》约定的租期是三年，可用以抵扣房款的费用为9576元，可见，《商品房买卖合同》中约定的房款30324元应是已抵扣三年租期费用9576元后的总房款。因此，本院认定马超欠付房款为15000元。马超在庭审后向本院明确同意向万基公司支付法院认定的剩余房款。为免讼累，本院结合《商品房买卖合同》约定的支付剩余房款时间，酌定马超应在万基公司履行协助办理案涉房屋产权登记及过户手续之日向万基公司支付剩余房款15000元。至于逾期办证违约金的问题。支付房款是买受人的基本义务，《商品房买卖合同》约定的支付房款时间早于万基公司履行协助办证义务的时间；但马超未在《商品房买卖合同》约定的期限内支付房款，又未能举证案涉商铺未能办证是因万基公司的责任造成，故本院认为马超在本案中主张逾期办证违约金依据不足，不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三日内，被告广州市万基房地产发展有限公司协助原告马超办理广州市荔湾区光复北路760、762、764号荔情居第2层B252号商铺（广州市荔湾区金花街地段金花小区二片、二期荔情居二层B252号铺）的产权登记及过户手续，将上述房屋登记在原告马超名下。二、自本判决发生法律效力之日起三日内，原告马超向被告广州市万基房地产发展有限公司支付剩余房款15000元。三、驳回原告马超的其它诉讼请求。本案受理费50元，由原告马超负担25元，被告广州市万基房地产发展有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状之次日起七日内，按照不服一审判决部份的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇二〇年十一月二十五日书记员  李 婷胡晓琴