河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异215号 案外人：胡某锁，男，1962年7月7日出生，汉族，现住石家庄市桥**。 申请人：殷某岚，女，1965年7月5日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托代理人：殷志刚，河北维民权律师事务所律师。 被申请人：杨某，女，1963年7月6日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 被申请人：赵某恒，男，1963年8月17日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 被申请人：河北金建房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市裕华区东岗路**，统一社会信用代码：91130100718382004T。 法定代表人：赵某恒，该公司经理。 三被申请人委托代理人：李冰，河北新旭光律师事务所律师。 三被申请人委托代理人：吴某，男，金建公司员工。 在本院执行殷某岚与杨某、赵某恒、河北金建房地产开发有限公司（以下简称金建公司）合同纠纷一案中，案外人胡某锁对本院的查封行为提出书面异议，本院于2020年9月16日立案并依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人胡某锁向本院提出异议称，在贵院公告中拟查封的金建公司开发的某项目某室的房产，案外人申请贵院对已购买的上述房产不进行查封。事实和理由：案外人已于2013年11月23日与金建公司签定购房协议，购买了贵院拟查封的某项目某室的房产，截止至贵院发出拟查封公告前，案外人已支付了购房款657,116元（详见购房协议及房款票据），因此，在贵院查封的财产范围中，有案外人已购买的房产，申请贵院对案外人已购买的上述房产不进行查封。 申请人殷某岚答辩称，石家庄中级人民法院查封、冻结金建公司的房产符合法律规定，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭以登记为准。”而本案中石家庄市中级人民法院查封、冻结的房产全部登记在金建公司名下的房产符合法律规定，案外人提出的异议没有法律依据。 被申请人赵某恒、金建公司、杨某称，被执行人与殷某岚民间借贷纠纷一案中，申请执行人殷某岚申请法院查封了金建公司开发的小区某部分业主的房产，业主对此提出异议。被执行人认为贵院查封案外人的房产不符合法律规定，依法应予解封。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条的规定，案外人的民事权益符合该法律规定，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。案外人与金建公司签订了认购书，内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、付款方式、房屋位置调整等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定该认购书的性质为商品房买卖合同，该认购书是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，金建公司于本案诉讼前取得案涉房产的商品房预售许可证，案涉认购书应认定合法有效，且案外人已经交付全款或者已支付的价款超过合同约定，并实际占有该不动产，法院应依法解除对案外人房产的查封措施。 案外人向本院提交如下证据： 证据一：2013年11月23日，王瑜瑾更名为胡某锁与金建公司签订的认购协议书； 证据二、2016年657,116元房款收据一张、2016年6月6日，38,298元小房款收据一张；2016年6月6日，10,690元补房款收据一张；装修押金3,000元收据一张；契税、维修基金、交易服务费、办证费共16,899元收据一张；物业费、垃圾清运费、装电视、装修证、水电费共3,227元收据一张； 证据三、不动产增值税发票一张（657,116元）； 证据四、、地下室增值税发票一张38,376元）； 证据五、2016年9月12日，胡某锁与王瑜瑾的房屋买卖合同一份； 证据六、业主手册一份（某管理规约、物业管理服务合同、装修管理协议、交费协议）。 申请人殷某岚质证称，一、首先案外人与金建公司签订的《房屋买卖协议》均不是正式合同。按照《商品房买卖合同》的要求，是由建设部门和工商部门统一印制的合同文本，案外人与金建公司签订的协议均不符合该要件，显然不符合规定。二、案外人提供的转款凭证，都没有转款给金建公司，而是转给不同的个人，虽然金建公司认可该转账的真实性，但是人民法院不应据此认定转化为购房款。因为金建公司拖欠申请人两亿多元未付，该案已经经石家庄市中级人民法院审理，判决金建公司偿还申请人两亿多元款项。金建公司正在转移财产。不想履行债务，完全有理由、有动机与案外人串通来达到转移财产的目的。因此请石家庄市中级人民法院以金建公司账户转账为凭，并加相应的税票来确定是否支付房款的依据。三、关于物业费、暖气费等费用票据，物业公司是金建公司组建的物业公司，与金建公司属于一人，物业公司的大股东为杨某，也是本案中的被申请人。可见物业公司与金建公司为一体公司，金建公司为了逃债，物业公司肯定鼎力配合。《物业服务合同》、物业费的缴纳等不能认定是购房，商品房买卖是人生中的大事，作为购房人不可能也不应该将家庭全部财产，甚至可能是几个家庭的财产不交给房地产公司而交给一个不认识的个人，且该个人还不是房地产公司的人员，这是完全不符合逻辑的。请石家庄市中级人民驳回案外人的异议请求。 被申请人质证称，对证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，上述证据能够证实案外人的主张。 本院查明，殷某岚与杨某、赵某恒、金建公司的民间借贷纠纷一案本院于2019年6月18日作出（2019）冀01民初716号民事裁定书，裁定查封被申请人河北金建房地产开发有限公司名下证号为正定国用（2011）第0182、0183号土地使用权及地上部分房产，标的额共计260922022元，保全申请费5000元，暂由殷某岚负担。本裁定立即开始执行。后，本院于2019年10月21日作出（2019）冀01执保152号协助执行通知书，查封金建公司名下部分房产，查封期限为三年，其中包括金建公司名下位于正定县房产。 另查明，2013年11月23日王瑜瑾与金建公司签订《某认购协议书》，协议上显示认购方（乙方）王瑜瑾，更名：胡某锁。约定乙方（王瑜瑾）购买甲方（金建公司）开发销售的“某”小区111-1-301室，面积97.37平方米，6748.75元／平方米，总房款657116元；甲方暂定于2015年12月31日将所购房交付乙方。乙方于2013年11月23日交付定金贰万元（大写）签订认购书，于2013年12月31日前交纳总房款460000元，人民币（小写，含定金）；剩余房款（小写）197116元（小写）由甲方协助乙方向银行申请按揭贷款。2015年10月24日，金建公司向王瑜瑾出具657116元的房款收据一份；2016年6月6日，金建公司为王瑜瑾出具契税、维修基金等费用收据一份，显示金额16899元。2016年9月12日，胡某锁与王瑜瑾签订《房屋买卖合同》，约定一、甲方胡某锁愿将自有坐落于石家庄市正定县房屋一套，建筑面积178平方米卖给乙方；二、房屋价款为145万元，乙方王瑜瑾以其名下位于石家庄市正定县房产一套作价90万元抵顶房款，剩余房款55万元以现金方式支付给甲方胡某锁，定于2016年9月20日前一次性付清。正定县众鑫物业服务有限公司与胡某锁签订某业主手册。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，金建公司与王瑜瑾签订《某认购协议书》，王瑜瑾向金建公司支付涉案房屋全部购房款，后该房屋更名为案外人胡某锁，案外人合法占有该房产。案外人提出的异议请求符合上述司法解释规定的情形，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对河北金建房地产开发有限公司名下位于正定县的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  李惊涛 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇二〇年十一月五日 书记员  白娟娟