苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初1942号 原告：苏州资瑞商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市平江路**平江大院。 法定代表人：范日桥，执行董事。 委托诉讼代理人：周伟，江苏天择律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周伟民，江苏天择律师事务所律师。 被告：谭晓云，女，1993年7月6日出生，汉族，户籍所在地辽宁省大连经济技术开发区。 原告苏州资瑞商业管理有限公司（以下资瑞公司）与被告谭晓云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案，依法适用简易程序，于2020年8月28日公开开庭进行了审理，原告资瑞公司的委托诉讼代理人周伟到庭参加了诉讼，被告谭晓云经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告资瑞公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的苏州平江大院商铺租赁合同于2019年3月18日解除；2、判令被告支付原告租金97399元；3、判令被告承担违约金80000元。审理中，原告明确：2018年1月17日-2018年3月4日是免租期，从2018年3月5日至2019年3月18日共378天，租金按16万元/年计算每天租金是438.35元，总金额165698.63元，扣除已收到租金加保证金68300元，故欠付租金共计97399元；违约金为6个月租金计8万元。事实与理由：2018年1月17日，被告与原告签订苏州平江大院商铺租赁合同一份，约定原告将位于平江大院×号×楼×号的面积约为35.5平方米的商铺出租给被告经营布艺品，租期为3年，自2018年1月17日起至2021年1月16日止，其中前1.5个月为装修免租金期，第一年租金为16万元；此后租金在上一年度的租金基础上递增4%，第一年租金支付期限为合同签订之日支付6万元，2018年6月17日前支付8万元，此后租金支付时间为每年的1月17日和6月17日。被告向原告交纳履约保证金1.5万元，因被告违约导致合同解除的，原告有权没收履约保证金并有权要求被告赔偿相当于当期年度6个月租金的经济损失，被告应当在合同解除当日向原告支付。被告迟延支付租金、能源费等应付款项或费用累计超过15日，视为被告严重违约，原告有权单方解除合同，要求被告承担违约责任等。合同签订后，原告向被告交付了商铺，被告于2018年1月18日向原告支付5000元，于2018年3月2日支付63300元，共计68300元。其中53300元为租金，15000元为保证金。此后被告未按合同约定向原告支付租金。2019年3月15日，原告通知被告合同于2019年3月18日解除，现诉至法院。 被告谭晓云未作答辩，也未提交任何证据。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了土地使用证和房屋所有权证、平江大院租赁合同及补充协议、商铺租赁合同、建行交易明细、限期搬离通知书及照片等证据，组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、苏州市姑苏区房屋原分属苏州金属工艺厂和苏州工艺美术集团有限责任公司所有，后出售给左逸、吉丽蓉。2006年6月9日，左洪宝、吉丽蓉夫妇及左逸取得受让房屋的不动产权属登记。 2014年3月29日，左逸、吉丽蓉、左洪宝（甲方）与苏州和声福影影视传媒投资有限公司（以下简称和声公司、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将上述房屋中的部分房屋（一楼部分房屋及南楼二、三层房屋以外部分）出租给乙方使用，租期自2014年8月1日至2024年7月31日，且甲方承诺同意和声公司对外出租房屋。 2014年11月26日，左逸、吉丽蓉、左洪宝三人出具情况说明一份，载明：同意和声公司把的房屋对外出租。 2014年3月29日，和声公司（甲方）与资瑞公司法定代表人范日桥、徐京兵（乙方）签订《平江大院租赁合同》，约定和声公司将上述平江大院一楼及二楼部分房屋出租给徐京兵、范日桥，租期自2017年4月20日至2027年7月19日。合同第3.1条约定，本租赁合同由乙方先行签订，合同生效后乙方以本租赁物筹备、注册新公司的，待新公司成立后（以领取营业执照为准），新公司作为法人与自然人乙方皆为租赁之承租方。合同第8.2条约定，乙方如需对租赁物进行分租或转租的，分租或转租年限不得超过甲方租赁给乙方的年限。2017年4月24日，资瑞公司设立，范日桥及徐京兵系该公司股东。审理中，资瑞公司提交范日桥及徐京兵出具的授权书明确同意由资瑞公司就所涉租赁问题提起本案诉讼。 2017年9月28日，资瑞公司与和声公司签订补充协议，双方就上述《平江大院租赁合同》免租期等进行了补充约定。 2、2018年1月16日，资瑞公司（甲方）与谭晓云（乙方）签订《苏州平江大院商铺租赁合同》一份，约定甲方将平江大院一楼8号商铺出租给乙方使用，租期自2018年1月17日至2021年1月16日（其中2018年1月17日至同年3月5日1.5个月为免租装修期）。合同第3条约定，第一年年租金为16万元，第二年开始租金在第一年租金的基础上递增4%。第一年租金分别在合同签订之日支付6万元，2018年6月17日前支付8万元，以后每年支付时间为1月17日和6月17日。合同第4.2条约定，甲方对商铺的物业管理费为2100元每年，缴纳时间与租金同步。合同第5.1条约定，为了确保本合同下各款项费用按时足额交纳，乙方同意向甲方交纳履约保证金1.5万元。合同第12.4条约定，因乙方违约导致合同解除的，甲方有权没收履约保证金及乙方已交纳的其他款项，并有权要求乙方赔偿相当于当年租赁年度的6个月租金的经济损失。合同第12.6条约定，乙方迟延支付租金、物业管理费等费用合计超过十五日的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同，乙方应按照合同第12.4条承担违约责任。合同第17.1条关于乙方联系地址处为空白；17.2条约定，双方确认，在乙方接收店铺后，任何给予乙方的通知，甲方亦可发送到该店铺内。合同第18.1条约定，本合同自甲、乙双方签署后在甲方收到乙方第一期租金后（即乙方在2018年1月18日前交清约定的租金和费用后）生效。该合同由范日桥签字、资瑞公司加盖公章。上述合同签订后，谭晓云分别于2018年1月18日、3月2日向法定代表人范日桥银行账户支付5000元和63300元，共计68300元。根据收据存根记载，其中53300元为租金，15000元为保证金。 2019年3月15日，资瑞公司在租赁商铺处（非营业状态、呈关门状态）张贴限期搬离通知书，载明：因你方未按时交纳租金、能源使用费、物业费等，经我方催促后仍未缴纳已超过15日，现与你方解除合同，承担违约责任并于3月18日前搬离并返还房屋。但谭晓云未能按期搬离，资瑞公司遂在同年4月3日收回房屋，交付案外人周焘。 审理中，资瑞公司陈述：涉案8号商铺没有独立的产证，是产证上编号为3幢（总层数为4层）其中的一间，具体位置为该大院入口通道左侧的第一层房屋。2018年1月18日谭晓云支付5000元时即交付房屋，谭晓云装修后经营的店铺挂牌为色鬼布艺，出售布鞋等布制品，但未办理工商登记。2019年春节后谭晓云关门，是大院内最后一家搬离的，具体时间不清楚。2019年3月15日张贴限期搬离通知书时，商铺空锁，仅存桌椅。 本院于2020年10月14日至查看涉案商铺，经房屋产权所有人左洪宝和观致酒店管理苏州有限公司（以下简称观致酒店，挂牌为漫心酒店）工作人员的一致指认，涉案8号商铺现由案外人经营（挂牌瑞幸咖啡），具体位置在由平江路进入该大院通道左边的第一层。经本院与关联案件(2020)苏0508民初1725号当事人毛毅（该大院另一商铺的承租人）电话核实，毛毅称色鬼布艺店铺的位置属实，其搬离时色鬼布艺店尚在经营。 3、2018年8月1日，资瑞公司（甲方）和周焘（乙方）签订《平江大院1-2楼整体转让的协议》，第1条约定：甲方从和声公司承租的平江大院1-2楼的租赁合同整体转让给乙方，权利和义务自2018年8月1日起由乙方承继。第6条约定：甲乙双方转让的计算时间为2018年7月31日24时。在此前的甲方与和声公司以及一楼各租户的租金、物业费、水电费由甲方负责支付或收取。之后归乙方支付/收取/收益。第8条约定：为方便乙方后期管理或支付，甲方须先与和声公司解约，由乙方自2018年8月1日起与和声公司另行签订租赁合同产生租赁关系。后，双方再次签订补充协议，其中第1条约定：平江大院1-2楼的所有义务和责任，发生于2018年8月1日之前的一律由甲方承担。2018年8月1日之后发生的由乙方以承继的方式承担。第5条约定：由于承租户徐林林、谭晓云、费东学不正常履行义务，未按时缴纳房租，现由甲方与其终止合同并回收商铺。在甲方将合同终止并将商铺无纠纷移交乙方之前，由甲方承担2018年7月31日至移交当日的租金。 审理中，资瑞公司陈述：经营观致酒店的周焘为扩展经营，提出整体转让资瑞公司租赁的房屋，因当时资瑞公司转租的租户都欠付租金，为了减少损失，就与周焘达成转让协议，又因租户虽欠租金，但未解除合同，周焘又与我们达成补充协议，要求我们向租户收取租金，在房屋没有交付给周焘之前，由我们向周焘承担租金。和声公司同意上述转让协议，达成上述协议后，资瑞公司与和声公司签订了书面的解除合同，具体时间不记得。周焘也与和声公司就平江大院的整体转租签订了新的租赁合同。 经本院向和声公司调查，其陈述在2018年7月31日与资瑞公司解除租赁合同，2018年8月1日与周焘签订租赁合同，根据三方达成的共识，房屋由资瑞公司与周焘具体交接，谭晓云经营的色鬼布艺店后由案外人挂牌经营瑞幸咖啡。 4、2020年5月，资瑞公司就与各承租人谭晓云、刘璧瑜、毛毅、苏州梦周文化传播有限公司租赁合同纠纷诉至本院。 本院认为，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应按约支付租金，租赁合同终止，承租人应返还租赁物。租赁关系的存在是承租人占有、使用（包括转租）租赁房屋的合法依据，也是次承租人占有使用租赁房屋的合法依据。本案中，房屋所有权人同意和声公司转租，和声公司也同意资瑞公司再次转租，且原告资瑞公司与被告谭晓云签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同虽约定谭晓云在2018年1月18日前交清约定的租金和费用后才生效，所附生效条件系为谭晓云支付租金和保证金的给付义务，谭晓云分别在2018年1月18日、3月2日支付5000元和63300元，资瑞公司也予以接受并将涉案房屋实际交付谭晓云使用，应视为双方以实际履行对合同生效要件进行变更，且并无证据证明存在涉案8号房屋系违建或临建等导致合同无效的情形，故原、被告之间的租赁合同合法有效，谭晓云应按合同约定的时间和金额支付租金。但，经查明，原告资瑞公司在2018年7月31日与和声公司解除租赁合同，且在次日将含涉案房屋在内的平江大院1-2楼整体转让给案外人周焘，故原告资瑞公司与被告谭晓云之间的租赁合同因原告转租权的丧失而于2018年7月31日前解除，但谭晓云并未及时返还房屋，故被告谭晓云应支付原告资瑞公司2018年7月31日前的租金和搬离前的房屋占有使用费。关于谭晓云的搬离时间，根据关联案件刘璧瑜和毛毅等各自搬离时间的陈述、涉案房屋已在2018年8月1日转让给案外人的客观事实、原告有关2019年2月初涉案商铺关门营业的陈述、原告自身负有经营管理和及时止损的义务及被告谭晓云未到庭举证具体搬离时间等的多重考虑，本院酌情认定搬离时间为2019年2月5日。鉴于资瑞公司系该租赁合同的相对方，资瑞公司与案外人周焘约定由资瑞公司与谭晓云终止合同并回收商铺，案外各方亦未对资瑞公司主张权利提出异议，根据现有证据，结合原告诉请，经核算，被告谭晓云应支付自2018年3月6日起至2018年7月31日期间的租金差额和截止2019年2月5日期间的房屋占有使用费共计78366元（160000元/年*11个月－已付68300元）。因原、被告之间的租赁合同已于2018年7月31日终止，早于原告主张的2019年3月15日张贴限期搬离通知书告知被告因逾期支付租金而解除租赁合同的时间，简言之，租赁合同并非因原告行使解除权而解除，故原告据此主张的违约金也缺乏依据，本院不予支持。被告谭晓云经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，由此产生的不利后果由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告苏州资瑞商业管理有限公司与被告谭晓云之间的房屋租赁合同于2018年7月31日解除。 二、被告谭晓云于本判决生效后十日内向原告苏州资瑞商业管理有限公司支付租金和房屋占有使用费合计78366元。 三、驳回原告苏州资瑞商业管理有限公司其它诉讼请求。 （以上款项如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市姑苏区人民法院，开户行：中国银行苏州大观名园支行，账号：49×××84，汇款时请注明案号。） 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3848元，减半收取1924元，由原告苏州资瑞商业管理有限公司负担1045元，被告谭晓云负担879元；公告费300元，由被告谭晓云负担。被告谭晓云负担部分于本判决生效之日起十五日内直接向原告苏州资瑞商业管理有限公司履行。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院；中国农业银行苏州苏福路支行支行；账号：10×××76。 审 判 员  李 尧 二〇二〇年十一月十三日 法官助理  宋红霞 书 记 员  冯 涵