北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0113民初12293号原告（反诉被告）：武艳伟，男，1984年2月25日出生，汉族，河南省南乐县梁村乡邵庄村中东大街路**村民，住河南省南乐县，身份证号：4109231984********。委托诉讼代理人：覃院，北京恒略律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京携诚创耀资产管理有限公司，住所地：北京市丰台区南四环西路******楼****（园区），统一社会信用代码：91110106351644051G。法定代表人：谷传龙，总经理。委托诉讼代理人：张恩福，北京市恩洋律师事务所律师。原告（反诉被告）武艳伟与被告（反诉原告）北京携诚创耀资产管理有限公司（以下简称携诚资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武艳伟之委托诉讼代理人覃院，被告携诚资产公司之委托诉讼代理人张恩福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武艳伟向本院提出诉讼请求：1．请求法院判决双方签订的《写字楼租赁合同》于2020年6月22日解除；2．判决被告退还2020年2月1日至2020年7月28日的房租103077．75元；3．判令被告退还押金35770元；4．诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月7日，原被告通过北京安逸居房地产经纪有限公司介绍签订了写字楼租赁合同,原告承租位于北京市顺义区xxx镇xxxxxx1号院2号楼113室（以下简称113室）,面积是210平方米,期限是2019年3月8日至2021年3月7日,第一年的租金是每天每平米2．8元,第二年是每天每平米2．94元,支付方式季付,押二付三,具体支付时间和金额都在合同中有明确的约定,对于不可抗力的条款也有明确的约定。2020年初武汉发生疫情后,原告在2020年的1月23日开始受严重影响,2020年北京新发地爆发疫情后更是雪上加霜。2020年6月22日，原告将房屋交付给被告,对于退房租和押金事宜双方始终没达成协议,现万般无奈诉至法院,希望法院支持原告的诉讼请求。被告携诚资产公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告要求被告退还房屋租赁、押金并承担诉讼费等，没有任何理由。双方签订的房屋租赁合同第十条约定，租赁期内甲方需提前收回房屋或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，乙方并未提前通知我方。原告在2020年6月22日以微信信息告知我方解除合同并于当日搬出房间，给我方带来巨大损失。反诉原告携诚资产公司提出反诉请求：1．要求反诉被告赔偿居间合同费17885元；2．要求反诉被告补交免租期（2019年3月8日至2019年5月7日）租金16096．5元；3．要求反诉被告赔偿违约金67605．3元；4．判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年3月7日，双方签订写字楼租赁合同，合同期限为二年，租金支付方式为押二个月付三个月，每三个月租金为56337．75元，提前30天交清下期租金。根据合同附件一约定，反诉被告应于2020年5月9日向反诉原告支付三个月（2020年6月8日至2020年9月7日期间）租金共计56337．75元，反诉原告只支付租金30000元，且于2020年6月22日通过微信发送信息告知我方解除合同并于当日搬离房屋。根据合同第三条第二款约定，因乙方原因本合同提前终止，乙方应按照实际履行期限（按15个月计算）占全部合同期（24个月）的比例，以本合同约定的第一个租约年的租金标准，向甲方补交免租期的租金。根据合同第十条第三款、第十五条约定，提出反诉请求。反诉被告武艳伟辩称，不认可反诉原告主张的居间费，因为反诉被告是合法解除合同，免租期租金亦不认可，反诉被告装修花费20万元，合同解除后，反诉被告也没有要求反诉原告赔偿，不同意支付违约金，因为合同解除是不可抗力导致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告武艳伟提交的写字楼租赁合同、录音资料，对被告携诚资产公司提交的写字楼租赁合同、微信聊天记录，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2019年3月7日，携诚资产公司（甲方）与武艳伟（乙方）、北京安逸居房地产经纪有限公司（居间方）签订写字楼租赁合同，约定租赁房屋坐落于113室二层，建筑面积210平方米，乙方租赁该房屋用于办公使用，乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为武艳伟办公使用，未经甲方书面同意，乙方不得改变公司及用途或注册其它公司执照，租赁期间自2019年3月8日至2021年3月7日，共计2年，免租期为自2019年3月8日至2019年5月7日，双方认可免租期是甲方基于乙方整个租赁期限给乙方的优惠，该免租期不因任何原因而延长，因乙方原因本合同提前终止，乙方应按实际履行期占全部合同期的比例，以本合同约定的第一个租约年的租金标准，向甲方补交免租期的租金；甲方应于2019年3月8日前将房屋按约定条件交付给乙方；该房屋年租金214620元，计算方式为365天，月租金17885元，日租金2．8元/平米，乙方确定以押二付三方式支付租金，乙方应于本合同生效后2个工作日向甲方交付第一期租金53655元；第二年递增百分之五，第二年2．94元/平米；乙方应于本合同生效当日支付甲方押金35770元，租赁期满，该房屋押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任并在15日内将本房屋内的公司注册地址迁出，剩余部分押金应在结算后5个工作日内（不计利息）如数返还给乙方；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；任何一方行使合同解除权，应依诚实信用原则及时通知对方，并采取必要措施防止损失进一步扩大；乙方有第十条第五款约定情形之一的，应按年租金的30%向甲方支付违约金，并承担甲方出租该房屋时所缴纳的居间服务费用，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失，甲方退还相应租金及押金；租赁期内，甲方需提前收回房屋，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按年租金的30%向对方支付违约金；乙方原因退租的，乙方还需承担甲方出租该房屋时所缴纳的居间服务费用，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失，甲方退还相应剩余的租金及押金；甲乙双方因不可抗力因素造成本合同不能履行或不能完全履行的，遭受不可抗力影响的一方应在不可抗力事件发生后的两天内向另一方发出书面通知，且遭受不可抗力影响的一方应使不可抗力造成的损失程度减到最小，双方均不承担违约责任，不可抗力因素消失后，本合同可以继续履行的，应当继续履行，不能继续履行的，本合同自然终止……附件一中列明了各期付款明细。合同签订后，武艳伟缴纳了押金35770元，并按付款明细支付了各期租金。2020年5月9日，武艳伟与携诚资产公司马志军电话联系，称先付3万元租金，相互理解一下，等稳定下来后剩余2万多元租金可能会提前付，马志军表示同意，武艳伟支付了3万元租金后，后续租金没有交纳，双方认可至2020年7月28日前的租金均已交纳。2020年6月22日，武艳伟与马志军通过微信联系，双方微信聊天内容为马志军：“收房可以但是按合同得违约退租”,武艳伟：“马总您好！您到了吗？2020年6月22日启航113-2房屋交给马志军。特此证明。钥匙一楼三把，二楼两把，电卡一张，水卡一张，注册地址，注册地址在十五日内迁出按合同里日租金两倍收取延迟金”,马志军：“收到”。2020年7月1日，武艳伟：“马总您好！地址已迁出。”武艳伟与携诚资产公司均认可双方签订的写字楼租赁合同于2020年6月22日解除。武艳伟称其承租113室用于经营腰间盘理疗，2020年1月23日武汉爆发新冠疫情，自2020年2月1日至6月22日期间，由于疫情防控措施，其无法经营，也没有客人，2020年6月初疫情响应降为三级，2020年6月15日再次爆发疫情，其彻底无法经营，故要求携诚资产公司退还自2020年2月1日至2020年7月28日期间的租金。携诚资产公司称对武艳伟在2020年2月1日至6月22日期间的经营情况不清楚，但113室所在楼栋采取了疫情防控措施，大部分房屋都没有营业，也不让营业。携诚资产公司认为如果武艳伟继续履行涉诉的写字楼租赁合同，其缓交租金的行为可以视为不违约，但武艳伟坚持要求解除合同，故武艳伟是违约方，要求武艳伟支付违约金。武艳伟坚持认为其要求解除合同是由于疫情不可抗力因素导致，其无法预测疫情持续时间，需退还客户服务费，没有收入来源，无法继续履行合同，双方均不承担违约责任，如果法院判令其需支付违约金，要求对违约金数额进行调整。本院认为：携诚资产公司与武艳伟签订的《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规等强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方对涉诉的《写字楼租赁合同》于2020年6月22日解除并无争议，争议的焦点主要在于解除合同的原因及损失赔偿问题。武艳伟要求解除双方合同的原因系因新冠肺炎疫情不可抗力的影响，其所经营的腰间盘理疗生意无法正常经营，其不得不退还客户服务费，没有收入来源导致其租赁房屋用于经营的目的无法达成，但原告据此以不可抗力致使合同目的不能实现而要求解除合同要求免除责任的请求不能得到本院的支持，理由如下：1．武艳伟陈述其自2020年2月1日就无法正常经营，但却未按照合同约定及时通知携诚资产公司，双方在2020年5月9日协商缓交租金事宜并达成一致，此后武艳伟在2020年6月22日直接要求解除合同违反合同约定；2．从疫情的防控措施与合同履行之间的因果关系和原因力大小来看，北京市为了应对新冠肺炎疫情，避免疫情的扩大，采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动和人员聚集，这些措施虽会给武艳伟使用113室带来一定影响，但113室所在区域在疫情期间并无因出现确诊或疑似病例而完全封闭，且防控趋势日渐好转，如确受疫情影响，武艳伟可与携诚资产公司就租金数额进行协商，而携诚资产公司已经明确作出了同意缓交的意思表示，故双方租赁合同未达到必须退租、解约的程度，原告单方解除合同无事实及法律依据；3．因不可抗力致使合同目的不能实现，应为由于不可抗力导致合同一方义务的部分或完全不能履行，故武艳伟应就新冠肺炎疫情直接导致其民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，携诚资产公司的合同义务是按照合同约定向武艳伟提供房屋，武艳伟的义务系按照合同的约定支付租金，武艳伟在2020年5月9日前均按约支付租金，在2020年5月9日经携诚资产公司同意缓交租金，武艳伟并未提交任何证据证明其无法继续履行合同，武艳伟在租期未满之前径行退租，按照合同约定构成违约，应按照合同约定补交免租期的租金，具体金额本院按照双方合同约定核算，武艳伟应承担携诚资产公司出租113室时所缴纳的居间服务费17885元。武艳伟于2020年6月22日搬离113室，2020年6月23日至2020年7月28日期间的租金22226．40元，携诚资产公司应退还武艳伟。鉴于2020年2月1日至2020年6月22日期间武艳伟使用113室确实受到一定影响，故本院对该期间的租金予以适当减免，具体金额本院酌情确定。武艳伟提前退租，应按照合同约定支付违约金，本院根据合同的剩余租期、涉诉房屋是否易于再行租赁、承租人的过错程度及携诚资产公司的损失情况等对违约金数额予以调整。租赁合同约定押金35770元抵扣武艳伟应承担费用、租金以及违约责任后返还，故本院计算武艳伟应支付携诚资产公司费用为免租期租金12668．54元+居间服务费17885元+违约金43000元=73553．54元，携诚资产公司应退还武艳伟租金15000元+22226．40元+押金35770元=72996．40元，故武艳伟还应支付携诚资产公司557．14元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告武艳伟与被告北京携诚创耀资产管理有限公司于二〇一九年三月七日签订的《写字楼租赁合同》于二〇二〇年六月二十二日解除；二、原告武艳伟于本判决生效之日起七日内支付被告北京携诚创耀资产管理有限公司五百五十七元一角四分；三、驳回原告武艳伟的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告北京携诚创耀资产管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费一千五百三十八元，由原告武艳伟负担七百二十九元（已交纳），由被告北京携诚创耀资产管理有限公司负担八百零九元；反诉案件受理费一千一百六十六元，由反诉原告北京携诚创耀资产管理有限公司负担三百二十二元（已交纳），由反诉被告武艳伟负担八百四十四元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  张 蕾二〇二〇年十一月二十日法官助理  王雅菲书 记 员  王赛楠