河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初1271号原告（反诉被告）：张志典，男，汉族，1962年11月15日出生，住漯河市源汇区。原告（反诉被告）：支爱英，女，汉族，1961年11月13日出生，住漯河市源汇区。系原告张志典之妻。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：于金霞，漯河市源汇区弘正法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：王振生，男，汉族，1975年6月16日出生，住漯河市郾城区。被告（反诉原告）：周桂香，女，汉族，1954年7月18日出生，住漯河市郾城区。系被告王振生之母。二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：彭汝豪，男，汉族，1949年7月11日出生，住漯河市源汇区公安街**。原告张志典、原告支爱英与被告王振生、被告周桂香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案，被告王振生、被告周桂香于2020年6月2日提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）张志典、原告（反诉被告）支爱英及其共同委托诉讼代理人于金霞，被告（反诉原告）王振生及二被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人彭汝豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张志典、支爱英向本院提出诉讼请求：1.确认坐落于漯河市××区××里××号房屋的所有权归张志典、支爱英所有；2.要求王振生、周桂香协助张志典、支爱英将漯河市××区××里××号房屋过户至张志典、支爱英名下；3.本案诉讼费由王振生、周桂香承担。事实与理由：1994年8月，张志典、支爱英租赁王要听（已去世）位于漯河市××区××里××号房屋用于居住，每月租金80元。1996年3月份，王要听对外出卖该房屋，经周桂香姐姐周虽香、姐夫王德成牵线，张志典、支爱英以16000元价格购买了该房屋，交付房款时王振生、周桂香也在场，并且当时未提出任何异议，对购买价格也予以确认。张志典、支爱英交付16000元购房款后，王要听当场将房屋的所有权证、国有土地使用权证及与别人打官司的公证文书交于张志典、支爱英。张志典、支爱英购买该房屋后，就将户籍迁往该处，并一直在此居住，且在购买房屋后进行了修缮、装修，又在原来的基础上加盖了一层。王要听、王振生、周桂香均未对房屋的修缮、装修、加盖提出异议。后张志典、支爱英要求对该房屋进行过户，王振生以种种理由推拖。张志典、支爱英在2019年才得知，2011年王要听以房产证丢失为由，以公告的方式在漯河市房管局补办了东华里21号房屋的房产证。因为是公告告知，张志典、支爱英并不知情，导致无法在合理期限内提出异议。该房屋系张志典、支爱英合法购买，买卖关系不存在任何违法之情形，王振生、周桂香作为王要听的合法继承人应当予以协助过户。王振生、周桂香辩称，1.张志典、支爱英称其是1994年8月以每月80元租金租用房屋，对于双方之间房屋租赁关系的事实，由于张志典、支爱英承认，希望法庭依法予以确认。2.张志典、支爱英称涉案房屋是经周桂香的姐姐周虽香、姐夫王德成牵线，于1996年3月份以16000元价格购买，王振生、周桂香对此不予认可。王要听与王德成因酒后打架曾闹到过派出所，当时两人根本就不搭腔，周桂香、周虽香虽是姐妹关系，可二人矛盾已久，直到现在也不往来，这是亲戚邻居人所共知的事实。当时王振生、周桂香和张志典、支爱英都在东华里21号院内居住，王振生、周桂香和张志典、支爱英家的房门相距不超过三米，即便真是卖房子，按照常理王要听也只能会征求享有优先购买权的房屋承租户张志典、支爱英的意见，绝不会找本来就不睦的王德成、周虽香夫妇从中牵线。3.张志典、支爱英在诉状中称，当时王振生、周桂香一家三口都在场，是当着王振生、周桂香的面给付的16000元房款，是王要听亲手将房产证、土地使用证及与别人打官司的公证文书交给张志典、支爱英的，而王德成、周虽香出具的《证明》却称，张志典、支爱英的16000元购房款及房产证、土地使用证都是他们从中转交的，他们没有转交王要听与别人打官司的公证文书。王振生、周桂香从来没有见过张志典、支爱英交付的16000元款项，王要听若真是卖房子的话，周桂香虽然没文化，不能为张志典、支爱英出具手续，但王振生高中毕业，户主王要听大学文化程度，二人要出具房屋买卖手续和收款收据其文化程度绰绰有余，根本轮不到只上过三年小学的王德成、周虽香十年后再给张志典、支爱英出具《证明》。该证明不是王德成、周虽香书写的，其内容不真实，是张志典、支爱英伪造的。4.依据当时的法律规定，城市房地产买卖是要订立书面合同的，可是张志典、支爱英拿不出涉案房屋买卖的任何手续。5.由于张志典、支爱英拒不返还租住的房屋，王振生、周桂香于2019年10月10日以租赁合同纠纷对张志典、支爱英提起了诉讼。在2019年11月11日庭审中，张志典、支爱英却拿出一本于2011年将涉案房产变更到自己名下的房产证，为此王振生、周桂香只好撤诉，就张志典、支爱英将房产如何变更到其名下的事实进行查证。经查，房管部门只有王要听因房产证遗失于2011年5月27日补办房产手续的档案，涉案房产根本不存在变更、转移到他人名下的记录。6.自王振生、周桂香一家人搬出涉案院子后，张志典、支爱英即将大门钥匙换掉，由于大门紧锁进不了院，张志典、支爱英就涉案房屋进行修缮、装修、加盖，就连城管都没发现，王振生、周桂香不可能提出异议。7.按张志典、支爱英所说，涉案民事行为是1996年3月份发生的，截止现在已经是二十四年零三个月，本案起诉已经超过了法定时效，张志典、支爱英的起诉依法应予以驳回。王振生、周桂香向本院提出反诉请求：1.确认涉案房屋买卖合同关系不存在；2.判令张志典、支爱英返还涉案房屋，并支付房租5760元；3.反诉案件受理费由张志典、支爱英承担。事实和理由：王振生的父亲王要听在世时，张志典、支爱英租用王要听东华里21号院院内大门南边的一间房子（12幢1层号）卖胡辣汤。王要听一家搬到漯河市林机厂家属院8号楼居住后，张志典、支爱英将王要听家北边的一间房子（11幢1层号）也承租使用。因王要听生前与张志典关系不错，租房子的事王要听不让王振生、周桂香母子俩过问。2019年4月14日王要听病故，王振生、周桂香在整理遗物时发现了房产证，当王振生、周桂香到东华里21号看张志典、支爱英是否还要继续租用房屋时发现其要把房屋进行转租，王振生、周桂香与支爱英取得联系，支爱英称该房屋是1996年购买的。张志典、支爱英对王振生、周桂香的反诉辩称，王振生、周桂香的反诉事实与理由不成立。王振生、周桂香应提供证据证明王要听生前在2019年3月份之后与张志典、支爱英存在租赁关系，如王振生、周桂香不能证明，应承担举证不能的法律后果。张志典、支爱英以合理价格购买房屋，不存在显失公平情形，应当支持张志典、支爱英的诉讼请求。经审理查明，案涉房屋坐落于漯河市××区××里××号，登记的土地使用权人为王要听，1992年2月王要听在该宗土地上自建一层住宅一套，建筑面积15.81平方米，房屋产权登记于王要听名下。1994年8月，张志典、支爱英租赁该房屋用于居住，每月租金80元。1996年3月份，王要听欲出售该房屋，经周桂香姐姐周虽香、姐夫王德成介绍，张志典、支爱英以16000元的价格购买了该房屋。张志典、支爱英交付16000元购房款后，王要听将该房屋的所有权证、国有土地使用权证以及王要听建房时与四邻达成的《建房协议书》、公证处为该协议出具的《公证书》交于张志典、支爱英，上述所有证照文书均系原件。张志典、支爱英购买该房屋后进行了修缮、装修，又在原来的房屋之上加盖了一层房屋。1997年9月28日，张志典、支爱英更换了国有土地使用权证，证号为漯国用（97）字第5169号，土地使用权人仍为王要听，用地面积为59.92平方米。2001年10月29日，张志典、支爱英更换了房产证，证号为漯河市房权证源汇区字第**，该证项下房屋状况显示为幢号11的房屋建筑面积24.97平方米，幢号12的房屋建筑面积15.81平方米，所有权人仍为王要听。此后，张志典、支爱英又将户籍迁往该住所。2011年5月，王要听以房产证遗失为由向漯河市房屋产权交易管理处申请挂失，房管部门将案涉房屋分割为两套房屋并为王要听补办了产权证书。其中一套房屋产权证号为20××41，建筑面积为24.97平方米，另一套房屋产权证号为20××47，建筑面积为15.81平方米，两套房屋土地使用权面积为59.21平方米。另查明，王要听于2019年4月14日病故。王振生系王要听之子，周桂香系王要听之妻。本院认为，本案的争议焦点为，张志典、支爱英与王要听之间是房屋买卖关系还是房屋租赁关系。张志典、支爱英主张与王要听之间存在房屋买卖关系，王振生、周桂香则主张系房屋租赁关系，因双方当事人均未提交书面合同及收款收据，且王要听已经死亡，致使当事人对本案的法律关系存在争议。对此，本院分析如下：首先，张志典、支爱英现持有王要听房产证、土地使用证原件，若双方系房屋租赁关系，出租人将房产证、土地使用证原件出示后，即可证明其房主身份，断无必要将房屋产权证照交由承租人保管。若双方系房屋买卖关系，在90年代不办理房屋过户手续而用交付产权证照的方式替代过户的情形屡见不鲜，甚至可以称之为交易习惯，如此，张志典、支爱英能持有房产证、土地使用证原件便可得到合理解释。不仅如此，王要听1992年建房时曾与四邻产生纠纷，后与四邻达成《建房协议书》并经漯河市源汇区公证处出具《公证书》一份，该《建房协议书》及《公证书》原件亦由张志典、支爱英持有，更能印证双方系房屋买卖关系而非房屋租赁关系。其次，张志典、支爱英占有案涉房屋后，不仅对房屋进行了修缮、装修，而且还在原有房屋上又加盖了一层，若双方系房屋租赁关系，王要听作为房东在长达二十多年的时间里从未提出异议，不合常理。再次，从举证的难易而言，张志典、支爱英主张双方系房屋买卖关系，房屋买卖合同作为一次性合同，要求当事人对二三十年前发生的交易举示证据过于严苛，而王振生、周桂香主张双方系房屋租赁关系，租赁合同作为持续性合同，双方自始自终均履行着合同义务，王振生、周桂香举证更为容易，对待证事实存有争议时由举证较为容易的一方承担举证责任，具有合理性且符合证据规则。最后，张志典、支爱英提供的录音证据显示，在支爱英给王振生打电话时，王振生曾经认可双方之间存在房屋买卖关系。综上，张志典、支爱英提交的证据证明力明显大于王振生、周桂香，已经达到高度盖然性的证明标准，对张志典、支爱英关于其与王要听之间系房屋买卖关系的主张，本院予以认定。关于张志典、支爱英的确权请求，房屋买卖系法律行为，因法律行为产生的不动产物权变动，应当依照法律规定登记，未办理转移登记前房屋买受人不享有不动产物权，因此，对张志典、支爱英的确权请求，本院不予支持。关于张志典、支爱英的过户请求，王振生、周桂香系王要听的继承人，概括承继了包括案涉房屋买卖合同在内的王要听的全部权利义务，理应协助张志典、支爱英办理房屋产权转移登记。张志典、支爱英的过户请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于诉讼时效的问题，张志典、支爱英关于办理房屋产权转移登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定，王振生、周桂香的时效抗辩不能成立。关于王振生、周桂香的反诉请求，王振生、周桂香主张双方之间系房屋租赁关系，与本案查证的事实不符，故王振生、周桂香请求张志典、支爱英返还房屋并支付房租5760元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、王振生、周桂香于本判决生效之日起三日内协助张志典、支爱英将产权证号为20××41、20××47的房屋两套过户至张志典、支爱英名下。二、驳回王振生、周桂香的反诉请求。本诉案件受理费3500元、反诉案件受理费25元，合计3525元，由王振生、周桂香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  黄 磊审 判 员  王新蕾人民陪审员  姚 冰二〇二〇年十一月二十八日书 记 员  宋 伟