广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初12534号原告：李伟萍，女，1990年3月28日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，委托诉讼代理人：苏玉鸿，北京市盈科(广州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄碧霞，北京市盈科(广州)律师事务所实习人员。被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市花都区颐和盛世五街****，统一社会信用代码91440101618755886F。法定代表人：何建信，该公司经理。委托诉讼代理人：杨栩锋，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张哲，男，该公司员工。原告李伟萍与被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李伟萍的委托诉讼代理人苏玉鸿、黄碧霞，被告东湛公司的委托诉讼代理人杨栩锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李伟萍向本院提出诉讼请求：1.判令解除李伟萍与东湛公司之间的房屋买卖合同；2.判令东湛公司向李伟萍退还购房款337931元，并向李伟萍支付违约赔偿金337931元，合计675862元；3.本案诉讼费由东湛公司承担。事实与理由：李伟萍与东湛公司于2017年12月24日签订《颐和盛世认购书》（编号：0010548），约定李伟萍向东湛公司认购颐和盛世XX号房（以下简称“涉案房屋”），房屋总价1117931元；李伟萍签署认购书时交付定金20000元，并于接到通知五天内支付房款并签署商品房买卖合同，否则按挞定处理。《颐和盛世认购书》签订后，李伟萍按照约定签订认购书时即于2017年12月24日支付20000元定金。此后，李伟萍分别于2017年12月31日支付160000元，于2018年1月31日支付157931元，合计支付购房款337931元。李伟萍依约履行合同后一直向东湛公司了解相关手续办理进度，却得不到东湛公司的明确回应，也未曾收到任何通知。直到2020年7月13日李伟萍登陆阳光家缘网站查询才发现东湛公司竟在未与李伟萍解除合同的情况下又与案外人就涉案房屋办理网上签约手续。李伟萍与东湛公司签订的《颐和盛世认购书》系双方真实意思表示，内容符合相关法律规定，依法应认定双方的商品房买卖合同成立，双方均应遵照履行。东湛公司在已与李伟萍签订房屋买卖合同的情况下又将涉案房屋出售给第三人的行为已构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，李伟萍可以请求东湛公司承担已付购房款一倍的赔偿责任。为维护李伟萍的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释的规定向法院提起诉讼，望判如所请。被告东湛公司辩称，一、我方与李伟萍签订的认购书已在2019年7月4日解除。二、我方与李伟萍即使未能签订商品房买卖合同的原因在李伟萍，根据合同第五条第二款的约定，我方不同意向李伟萍退还购房款337930元，并且该违约责任不在我方。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区炭步镇颐和盛世XX号，涉案房屋的销售已取得房管部门核发的商品房预售许可证。2017年12月24日，李伟萍（乙方、认购方）与东湛公司（甲方、发展商）签订《颐和盛世认购书》（编号：0010548），约定：乙方向甲方认购位于颐和盛世XX号住宅，建筑面积约120.49平方米，乙方选择分期付款方式获优惠，优惠后总房价为1117931元。第四条，乙方于签署认购书时交付定金20000元整，于签署认购书之日起五日内即2017年12月29日前付清全部房款1117931元及第三条所列2-5项的综合费用。第五条，乙方在签署本认购书之日起5日内，需带此认购书原件及个人有效身份证明文件以及首期楼款收据并缴交有关房地产税费及综合费用到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》；因乙方原因未能及时签署《商品房买卖合同》的，甲方有权解除所有购房合约、没收乙方已付款项，造成甲方损失的，甲方有权继续追偿，若甲方同意继续履行认购书的，乙方应按总房款的千分之一按日向甲方支付违约金；在未签署《商品房买卖合同》前，若因甲方不能控制的因素致使该物业不能出售时，甲方不受任何事先约定约束，只需退还所收款项，而不附加任何利息或赔偿。该认购书有手写备注内容，其中第3点是乙方承诺于接到通知五天内支付房款并签署商品房买卖合同，否则按挞定处理。认购书对其他权利义务进行了约定。东湛公司于2017年12月24日、2017年12月31日、2018年1月31日开具收款收据，分别载明收到李伟萍购颐和盛世XX单元定金20000元、房款160000元、房款157931元。2019年7月4日，李伟萍向东湛公司提交《退房退款申请》，载明其因个人原因放弃购买花都颐和盛世XX房，申请发展商退房退房款337931元。2019年12月4日，东湛公司将涉案房屋卖给案外人施丽玲、曾建国，并签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：201912116848）。诉讼中，李伟萍认为《颐和盛世认购书》具备商品房买卖合同的主要内容，东湛公司又将涉案房屋出售给他人，构成违约，故诉请解除合同及已付房款一倍的违约金。李伟萍认为《颐和盛世认购书》的备注内容已变更支付房款的期限，需等东湛公司通知后其再付款，但因东湛公司涉及诉讼，未通知其签订房屋买卖合同及办理购房各项手续，后经多次沟通，东湛公司表示可以退房退款，其提交了申请，但东湛公司既未通知是否接受申请，也未退房款。东湛公司认为其通过当时的销售通知李伟萍支付房款，但李伟萍既未能支付全部房款，又未沟通后续房款的支付事宜，且涉案房屋不存在查封抵押，不存在签署商品房买卖合同的障碍，后因李伟萍申请退房退款，其同意解除合同，按照合同约定没收房款，并通过销售人员告知李伟萍。东湛公司认为《颐和盛世认购书》已于2019年7月4日解除。本院认为，李伟萍与东湛公司签订的《颐和盛世认购书》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”《颐和盛世认购书》是为了将来订立商品房买卖合同而签订的预约合同，合同内容虽然约定了当事人名称、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用的时间，但并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的其他主要内容，因此不能认定为商品房买卖合同，故本案纠纷为商品房预约合同纠纷。李伟萍认为《颐和盛世认购书》具备商品房买卖合同的主要内容，本院不予采纳，其诉请解除其与东湛公司之间的房屋买卖合同，实为解除《颐和盛世认购书》。关于解除认购书和退还购房款的问题，《颐和盛世认购书》约定签署认购书之日起五日内付清房款和签署商品房买卖合同，手写备注内容为接到通知五天内支付房款并签署商品房买卖合同，李伟萍分三次支付部分房款，东湛公司收取后未提出异议。根据双方对退房退款事宜的陈述举证，双方均对退房退款事宜达成一致，因此2019年7月4日，李伟萍申请退房退款，东湛公司以其实际行为表示同意解除合同，属于双方协商一致解除合同，故本院确认《颐和盛世认购书》于2019年7月4日解除。《颐和盛世认购书》解除，东湛公司应当将收取的购房款予以返还，李伟萍请求东湛公司退还购房款337931元，本院予以支持。关于李伟萍请求支付违约赔偿金的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”李伟萍与东湛公司之间仅就涉案房屋签订认购书，双方未订立商品房买卖合同，本约合同尚未成立，预约合同的损害赔偿不能完全等同于违反本约合同的赔偿，且双方于2019年7月4日已协商解除认购书，东湛公司将涉案房屋出售给他人是在解除认购书之后，李伟萍以前述规定为依据请求东湛公司支付已付房款一倍的违约金，理据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，东湛公司占有购房款造成了李伟萍资金占用的损失，故对李伟萍请求的赔偿金，本院对资金占用期间的利息损失予以支持，利息从付款次日开始计算，利息计算方式：2017年12月5日至2017年12月31日期间以20000元为基数，2018年1月1日至2018年1月31日以180000元为基数，2018年2月1日至付清款项之日止以337931元为基数，2017年12月5日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，利息总额以337931元为限。李伟萍诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告李伟萍与被告广州东湛房地产开发有限公司于2017年12月24日签订的《颐和盛世认购书》（编号：0010548）于2019年7月4日解除；二、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李伟萍返还购房款337931元；三、被告广州东湛房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李伟萍支付购房款的利息，利息计算方式：2017年12月5日至2017年12月31日期间以20000元为基数，2018年1月1日至2018年1月31日以180000元为基数，2018年2月1日至付清款项之日止以337931元为基数，2017年12月5日至2019年8月19日以中国人民银行同期同类贷款利率计算，2019年8月20日后以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，总额以337931元为限；四、驳回原告李伟萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8951元，由原告李伟萍负担4475.5元，被告广州东湛房地产开发有限公司负担4475.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二〇年十一月四日法官助理李诗琪书记员孙诗韵