安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初5519号 原告:合肥市大观园物业管理有限公司,住所地合肥市包河经济开发区包河花园**商办楼**,统一社会信用代码:913401007728406086。 法定代表人:吴金俊,执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王宏，安徽睿正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄伟，安徽睿正律师事务所实习律师。 被告:合肥助跑网络科技有限公司,住所地合肥市包,住所地合肥市包河工业区包河互联网产业园办公楼宇**楼**码:91340100082227814C。 法定代表人:张云,执行董事兼总经理。 原告合肥市大观园物业管理有限公司（以下简称大观园物业公司）与被告合肥助跑网络科技有限公司（以下简称合肥助跑公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告合肥市大观园物业管理有限公司诉讼代理人王宏、黄伟到庭参加诉讼，被告合肥助跑网络科技有限公司经公告送达未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告合肥市大观园物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付拖欠的物业费391020元（附计算明细表）；二、依法判令被告自拖欠之日起至实际付清支付之日止,向原告支付利息及违约金（具体为2017年11月20日前拖欠的物业费所对应的利息,以拖欠金额为基数,按年利率6%计算;2017年11月20日后拖欠的物业费所对应的违约金,按月度物业费日千分之三计算）,暂计算至2019年10月31日,为87315.76元（附计算明细表）;三、依法判令被告向原告支付本案律师代理费14000元;四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2013年10月19日,被告与合肥市包河经济开发区管理委员会（原名合肥市包河工业区管理委员会,以下简称包河管委会）签订了《合肥包河互联网产业园房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同一》）,承租了位于合肥市包河区互联网产业园办公楼宇2号楼（原11号楼）1-4层房屋,租赁面积共计7680ｍ,租期5年,自2014年5月1日起至2019年4月30日止。2017年5月1日,被告与包河城投公司签订了《合肥包河互联网产业园房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同二》）,承租了位于合肥市包河区互联网产业园办公楼宇2号楼1层房屋,租赁面积共计1865ｍ,租期3年,自2017年5月1日起至2020年4月30日止.2017年11月6日,被告与包河城投公司签订了《合肥包河互联网产业园房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同三》）,承租了位于合肥市包河区房屋,租赁面积共计435ｍ,租期3年,自2017年11月20日起至2020年11月19日止。《租赁合同》第三条第4款约定,被告在租赁期间的各项物业管理费由包河管委会指定的物业公司即原告收取,物业公司将单独与被告签订物业管理服务合同,物业费标准为2元／平方米／月。原告与被告便据此达成了《合肥市包河互联网产业园物业委托合同》（以下简称《物业合同一》）,约定由原告为被告上述承租房屋提供物业服务,物业服务期限即为租赁期限（自2014年5月1日起至2019年4月30日止）,物业服务面积即为租赁面积7680ｍ;物业费标准为每月每平方米2元,自入驻之日起一次性预交6个月物业费,其后每次提前半年预交后半年物业费,以此类推。后被告于2014年5月1日入驻,原告依约为其提供了物业服务。2018年5月19日,原告再次上门催缴物业费时,竟发现被告未经包河城投公司和原告同意擅自撤场,依据《租赁合同三》第九条之约定,此行为视为被告提前解除合同,《物业合同三》也随之解除。另外,根据《终止协议二》第六条之约定,违约方还应承担守约方实现债权的费用,包括但不限于诉讼费、执行费、律师费、公证费、差旅费、调查取证费等。截至2017年4月30日,被告仅支付了189540元物业费,尚拖欠391020元物业费,为此原告诉至法院。 被告合肥助跑公司未提出答辩，举证期内亦未提供证据。 本院经审理查明以下事实：案涉房屋系原告安徽滨城投资有限公司单独所有，2013年10月19日安徽滨城投资有限公司（甲方、出租方）与合肥市包河工业区管理委员会（乙方、承租方）订立《厂房租赁协议》，约定将案涉房屋租赁建设电子商务、办公及必要的配套仓储项目，租赁期限为2013年8月1日－2019年9月30日。 2013年10月19日，合肥市包河工业区管理委员会（出租方、甲方）与合肥助跑公司（承租方、乙方）订立《合肥包河互联网产业园房屋租赁合同》,约定被告承租位于合肥包河互联网产业园办公楼宇2号楼（原11号楼）1-4层,面积共7680㎡,租期5年(2014年5月1日一2019年4月30日)。2017年4月30号甲乙双方基于发展规划，确认终止合同。 2017年5月1日，合肥市包河城市建设投资有限公司（出租方、甲方）与合肥助跑公司（承租方、乙方）订立《合肥包河互联网产业园房屋租赁合同》,约定被告承租位于合肥包河互联网产业园办公楼宇2号楼1层,面积共1865㎡,租期3年(2017年5月1日一2020年4月30日)。2017年10月30号甲乙双方基于发展规划，确认终止合同。合同第六条载明违约方还应承担守约方实现债权的费用，包括但不仅限于诉讼费、执行费、律师费、公证费、差旅费、调查取证费等。 2017年11月20日，合肥市包河城市建设投资有限公司（出租方、甲方）与合肥助跑公司、合肥包河互联网产业园（承租方、乙方）订立《合肥包河互联网产业园房屋租赁合同》,约定被告承租位于合肥包河互联网产业园办公楼宇12号楼211-213室,面积共435㎡,租期3年(2017年11月20日一2020年11月19日)。 被告合肥助跑公司承租了上述房屋后，与原告合肥市大观园物业管理有限公司订立《物业管理服务合同》，约定由原告对案涉房屋提供物业管理服务。其中合同第九条约定由原告负责园区内24小时不间断的安全保卫。服务期限为2017年11月20日至2019年11月19日。物业管理费用按每月每平方2元收取，自签订合同后一次性预交六个月物业服务费用，以后每次提前半年预交后半年物业费用，以此类推。如未按期交纳服务费，从逾期之日起每天按月度管理费千分之三的比例交纳违约金。 2016年9月22日，被告交纳物业费30720元；2017年1月13日，被告交纳物业费92160元；2017年3月23日，被告交纳物业费30720元；2017年4月23日，被告交纳物业费15360元；2017年11月29日，被告交纳物业费15360元；2018年1月15日，被告交纳物业费2610元；2018年03月22日，被告交纳物业费2610元。被告累计共付189540元。 原告称其于2018年5月19日上门催缴物业费时发现被告一撤离现场。 原告为追索上述债权，于2019年11月26日与安徽睿正律师事务所签订律师代理合同，并支出代理律师费用14000元。 以上事实，原告包河管委会提供的《安徽滨城投资公司厂房租赁协议》、《合肥包河互联网产业园房屋租赁合同》、《物业管理委托服务协议合同》、《律师服务合同》、转账凭证、收据、发票等书证以及原告当庭陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为：原告合肥市大观园物业管理有限公司与被告合肥助跑网络科技有限公司签订的《物业管理委托服务协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应为合法有效，故该合同对双方均具有约束力。大观园物业管理有限公司依约为被告合肥助跑公司提供了物业服务至2018年5月19日，被告在接受和享有了原告提供的物业服务内容后，应当负有按照双方合同约定及时履行交纳物业服务等费用的义务。被告在承租案涉物业期间（2014年5月至2018年5月19日）扣除已付物业费，现仍尚欠物业费391020元。 另双方合同中约定的物业费迟延交付违约金，高于法律法规的强制性规定，本院予以调整为按年利率24%予以支付迟延违约金。 关于律师费的诉请，原告依据合肥市包河城市建设投资有限公司与被告之间的租赁合同关系及移交协议书约定条款，该合同条款仅能约束租赁合同关系的双方，对本案物业服务合同关系没有调整的约束力，本院对此不予支持。 综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条,《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定判决如下： 一、被告合肥助跑网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市大观园物业管理有限公司物业费391020元及违约金（以欠付物业费86940元为基数，自2015年5月1日起按年利率24%计算至实际付清之日止；以欠付物业费92160元为基数，自2015年9月11日起按年利率24%计算至实际付清之日止；以欠付物业费92160元为基数，自2016年5月1日起按年利率24%计算至实际付清之日止；以欠付物业费92160元为基数，自2016年11月1日起按年利率24%计算至实际付清之日止；以欠付物业费22380元为基数，自2017年5月1日起按年利率24%计算至实际付清之日止；以欠付物业费5220元为基数，自2017年11月20日起按年利率24%计算至实际付清之日止）； 二、驳回原告合肥市大观园物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8686元，公告费800元，合计9486元。由原告合肥市大观园物业管理有限公司负担1897元，被告合肥助跑网络科技有限公司负担6789元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李玥玥 二〇二〇年十一月一日 书记员  吴慧玲 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。