苏州市吴中区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0506执异45号 案外人：马富强，男，汉族，1984年2月5日生，住苏州市吴中区。 案外人：黄文娟，女，汉族，1983年10月6日生，住苏州市吴中区。 申请执行人：陈步楼，男，汉族，1988年10月16日生，住灌云县。 委托诉讼代理人：陆寅彬，江苏熙予律师事务所律师。 被执行人：黄东，男，汉族，1984年3月24日生，住苏州市吴中区。 本院在执行陈步楼申请执行黄东民间借贷纠纷一案中，案外人马富强、黄文娟向本院提出书面异议。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2018年1月22日本院立案受理陈步楼诉黄东民间借贷纠纷一案，并于同年3月23日作出（2018）苏0506民初968号民事调解：（一）双方确认黄东应归还陈步楼借款本金21000元。黄东定于2019年1月31日、2020年1月31日各支付陈步楼10500元，至此全部清结。如黄东即时不兑现，则黄东应加付陈步楼以21000元为基数、自2016年10月12日起至实际还款之日止、按年利率24%计算的利息；且陈步楼有权就上述全部未付款项和加付利息部分申请本院强制执行。（二）案件受理费减半收取282元，由黄东承担。 2018年2月1日，本院根据陈步楼的申请，作出（2018）苏0506民初968号民事裁定：冻结黄东名下银行存款26200元；不足部分的，再行查封黄东名下的其他财产。2018年2月6日，本院向苏州市不动产登记中心吴中分中心发出上述裁定书及协助执行通知书，依法查封黄东名下的位于苏州吴中经济开发区××街道××村××室房屋（下称涉案房屋）及相应土地使用权，查封期限自2018年2月6日起至2021年2月5日止。 案外人马富强、黄文娟提出异议称：2019年7月5日其通过东湖房产中介褚香英介绍并签署购房意向书，购买涉案房屋，总价400万元。其于2019年7月23日与卖家黄龙海、黄东、孟祥艳、黄美华等人签署购买涉案房屋，约定总价400万元。随后于2019年11月30日签署交房确认书并按照约定支付卖家395万元，余款的5万元待办理产权证过户后再付。随后卖家于2019年12月20日将房屋交付给其，其使用至今。现其得知陈步楼与卖家黄东因民间借贷纠纷已经申请法院强制执行，其认为涉案房屋属其所有，双方已经履行完合同主要义务，只因该房屋系拆迁安置房，产证迟迟没有过户。作为善意购买人对黄东对外经济纠纷一概不知且已经实际占有使用涉案房屋。故请求法院解除对涉案房屋的查封。 申请执行人陈步楼未作答辩。 被执行人黄东未作答辩。 案外人马富强、黄文娟为证明上述主张提供如下证据： 1、2005年4月8日，由甲方吴中区郭巷街道办事处拆迁安置办公室与乙方浮桥村10组黄美玲签订的《拆迁补偿安置协议》复印件一份，载明：乙方拆迁补偿金额为196767元，安置地点××新村，联体别墅A型（260㎡）。 2、2005年4月30日吴中区郭巷街道办事处拆迁安置办公室盖章确认的《拆迁户安置分房家庭成员表》复印件一份，载明：黄龙海、黄美玲（女儿）、黄美华（妻子）、黄东（儿子）、黄启同（女婿）。 3、2019年7月5日，甲方（买受方）马富强与乙方（中介方）东湖房产签订的《购房意向金协议》复印件一份，载明：甲方向乙方缴纳购买苏州市××村××幢×室房屋的意向金贰万元整。甲方明确表明愿意以人民币肆佰万元的价格购买该房屋……如买卖成交。签订正式《房地产买卖居间合同》时甲方应向乙方支付中介费40000元，甲方马富强、乙方褚香英签字确认。 4、2019年7月5日、7月11日褚香英出具的《收条》复印件两张，分别载明：收到马富强购买××幢×室的购房意向人民币贰万元整及收到马富强购买上述房屋定金人民币30000元。 5、2019年7月23日出售方甲方黄龙海与买进方乙方马富强签署的《房屋买卖合同》复印件一份，载明甲方经家庭共有人一致同意，将坐落在苏州市吴中区××街道××村××室住房一栋约260平方出售给乙方。房屋总价为人民币400万元。房屋留款人民币5万元，年利息为2500元，待上述房屋产证过户时付清。甲方黄东、孟祥艳、黄龙海、黄美华、黄美玲、王旭彤签字,乙方马福庆、黄文娟签字。 6、出售方黄东、孟祥艳、黄龙海、黄美华、黄美玲、王旭彤与买进方签字确认的《补充协议》复印件一份，载明：甲方黄龙海、乙方马富强就2019年7月23日所签订的《房屋买卖协议书》，房屋坐落在苏州市吴中区××村××，因甲方所售房屋暂时无产证，所以在这期间可能会遇到拆迁的可能，该房屋的拆迁处理权和拆迁款及拆迁户的分配安置的平方面积，所有权属乙方所有。甲乙双方在协议中已确定房屋总价，现在付款方式由于甲方儿子有其它案例影响，要从新调整付款方式，乙方要求付款转账必须与本合同上产权人名下，在2019年10月1日首付人民币壹佰贰拾万元整，第二次付款时间为2019年10月10日伍拾万元整（法院）加贰拾万，尾款等××二期80平方出售一次性付清，交房时间待房款付清后交付房屋。 7、2019年11月30日甲方黄东、孟祥艳、黄龙海、黄美华、黄美玲、黄宇涵与乙方马富强、中介方东湖房产签署《交房确认书》复印件一份，载明乙方马富强购买苏州市吴中区××村××室（建筑面积约260平米）房屋一幢，双方于2019年7月23日签订了买卖协议，并支付一下购房款项：（1）2019年9月30日支付120万元（首付房款）；（2）2019年10月8日支付21万元（第二次房款）；（3）2019年11月8日支付50万元（第三笔房款，该房款直接代甲方支付给吴中区人民法院账号）；（4）2019年11月18日支付100万元（第四次房款）；（5）第五次为一次性付清（扣除房屋预留款50000元），时间为乙方已出售之80㎡房款到账，在2019年12月20日支付3950000元。甲方于2019年12月20日房款付清当日交房于乙方。 8、2019年9月30日，由收款人黄美玲及孟祥艳、黄东、黄龙海、黄美华签字的《收条》复印件一份，载明：收到马富强购买吴中区××街道××村别墅××室购房款人民币1200000元。 9、2019年10月8日由实际收款人黄龙海签字的《收条》复印件一张，载明：收到马富强购买吴中区××街道××村别墅××室购房款人民币210000元，是有黄文娟转账褚香英账户，由褚香英当天领取现金210000元转交给黄龙海本人。 10、2019年11月8日黄东出具的《收条》复印件一份，载明：收到马富强购买××村别墅××室购房款（代黄东归还法院债务）直接转入法院账户，法院才能解封，转账金额为购房款。（2017）苏0506执3090号缴款金额449178.44元、诉讼费5143元，（2018）苏0506执4532号缴款金额40000元（直接转账给钱春华，微信）、诉讼费508元，直接转账给黄东5170.56元，上述合计500000元。 11、2019年11月11日黄东签字捺印的《个人授权委托书》复印件一份，载明：黄东委托孟祥艳将××村××卖房个人所得房款打到孟祥艳账号，用于女儿以后的生活费用，由此在法律上产生的权利义务均由孟祥艳享有和承担，在房款付清之前黄东如有任何意外，此委托书有效。 12、2019年11月18日黄美玲出具的《收条》复印件一份，载明：收到马富强购买××村××房屋款100万元整。 13、2019年12月19日孟祥艳出具的《收条》复印件一份，载明：收到马富强购买××村××购房款700000元。 14、2019年12月20日黄美玲出具的《收条》复印件一份，载明：收到马富强购买××村××室别墅尾款34万元整，房款已付清。 15、2019年12月20日马富强交纳终结佣金肆万元的《收据》复印件一张，载明：购买××村××室。 16、2019年12月27日苏州市吴中区××街道××社区居民委员会向苏州供电公司出具的《证明》复印件一份，载明：兹有××街道××村××室，该房屋为合法建筑，房屋实际使用人为马富强。 17、2019年9月至11月的转账截图复印件8页，分别载明了2019年9月30日62×××70账户向黄美玲尾号9437账户转账1000000元、转支200000元，同年10月8日上述账户向褚香英尾号7811账户转账210000元，同年11月8日62×××69账户向本院POS转账449178.44元、5143元、网联协议支付508元，同日扫二维码付款给俩安40000元、微信转账给黄东5170.56元。 18、马富强卡号为62×××69账户及黄文娟卡号为62×××70账户自2019年9月1日至2019年12月31日银行流水共6页，分别载明了上述付款明细。 19、2019年11月8日本院出具的黄东缴纳执行款及诉讼费收据复印件3页； 20、2020年3月20日分别由吴中燃气出具的《燃气居民用户更名过户单》及吴中供水出具的《苏州吴中供水有限公司业务登记单》，分别载明了原户主黄美玲过户为新户主马富强。 21、××村××自来水缴费卡燃气缴费卡复印件各一份，其中自来水缴费卡户名为：马富强。 22、燃气费、水费、电费的增值税发票复印件6页，分别载明：马富强，××村××，缴纳两次燃气费、缴纳2020年5月、7月的水电费。 另查明：案涉房屋于2014年6月16日登记，共有权人为黄东、黄龙海、孟祥艳、黄美华，共有方式为按份共有，共有比例分别为15%、35%、15%、35%。2017年9月25日本院（2017）苏0506执3090号案件首查封了涉案房屋，2018年11月27日本院（2018）苏0506执4532号案件轮候查封了涉案房屋。 本院认为，案外人主张执行标的物的实体权利应提供相应阻止标的物执行的证据。现案外人马富强、黄文娟虽提供的证据能证明其向涉案房屋所有人支付了全部购房款，并占有使用了该房，部分房款确也履行了黄东在本院除本案之外另外两个案件中作为被执行人的付款义务，由此该两个案件对涉案房屋的查封得以解除，但本案黄东应履行的债务尚未得以履行且案外人马富强、黄文娟在与黄东等人签订《房屋买卖合同》是在本案查封之后，马富强、黄文娟仍应承担相应的风险。案外人马富强、黄文娟所提异议的事实及理由不符合排除法院执行之条件，异议不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 驳回马富强、黄文娟的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  张峥嵘 审判员  徐国聪 审判员  姜春燕 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  李 莉