北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初3325号原告：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街**。法定代表人：杨蕾，执行董事。委托诉讼代理人：郭慧，河北燕祥律师事务所律师。被告：高满红，女，1982年11月2日出生，汉族，住北京市房山区。被告兼被告高满红的委托诉讼代理人：高满娜，女，1981年4月19日出生，汉族，住北京市房山区。原告北京天洋基业投资有限公司（以下简称天洋基业公司）与被告高满红、高满娜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天洋基业公司的委托诉讼代理人郭慧，被告兼被告高满红的委托诉讼代理人高满娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天洋基业公司向本院提出诉讼请求为：1、请求判令解除原告与被告于2017年11月1日签订的租赁合同；2、请求判令被告向原告支付自2018年10月1日起至房屋实际腾退之日止的租金暂计201130.86元；3、请求判令被告支付自2018年10月1日起至房屋实际腾退之日止的物业服务费暂计16932.28元；4、请求判令被告支付违约金,计算方式：（1）以诉讼请求第2项、第3项所确定的金额为基数，按日千分之五的标准，自2018年10月1日起计算至实际付清之日止；（2）逾期当年月租金的两倍，即28732.98元。共暂计30000元；5、请求判令被告在保持良好使用状态下腾退承租房屋并返还原告。诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月1日，原告与被告签订租赁合同，约定：“1、被告承租北京市房山区×路×号院×号楼×层×号商铺，用于经营餐饮项目，品牌为‘×麻辣烫’，租赁面积为162.87平方米。2、租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止。租赁培育期分为两个阶段，共计18个月。第一个阶段培育期自2018年1月1日起至2018年9月30日止；第二个阶段培育期自2018年10月1日起至2019年6月30日止。3、租赁培育期内，原告给予被告优惠租金条件，若因被告原因导致本合同无法继续履行的或因被告违约导致原告单方解除本合同的，则被告不再享受培育期的租金优惠，被告应按租赁合同约定的第19个月的租金标准即2.9元/天/平方米向原告支付租赁培育期内租金。4、租赁期限内，物业服务费现行收取标准为人民币7.98元/月/平方米。5、若被告未能按本合同约定支付租金、物业服务费或其他费用的，每逾期一天，按应付金额的千分之五支付违约金。其中，逾期未付租金超过15天的，或逾期未付物业服务费、能源费用、其他费用等超过45天的，视为被告构成根本违约。若因被告根本违约而解除本合同的，还应按当年月租金的两倍向原告支付违约金。”2017年12月4日，被告高满娜与高满红成立了北京吉鑫餐饮有限公司（以下简称吉鑫公司），系自然人投资或控股。2018年3月9日，原告与被告高满娜、吉鑫公司签订了三方协议，协议约定：“1、被告高满娜将租赁合同中的权利义务全部转移给吉鑫公司。2、被告经营的品牌由×麻辣烫变更为英雄煮品牌。”现该公司于2019年9月26日注销，被告高满娜作为该公司股东，根据《中华人民共和国公司法》等相关法律规定，被告高满娜对吉鑫公司的债务应承担清偿责任。现被告高满娜拒不向原告交纳商铺租金，也不依照租赁合同约定向原告指定的账户交纳物业服务费，已构成根本违约，导致合同无法继续履行，严重侵害了原告的合法权益。基于上述事实与理由，原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。高满红、高满娜辩称，被告与原告之间的租赁合同已经于2019年8月解除。导致被告退租的原因是由于涉案房屋的排烟管道不合格，其他商铺的烟排到被告的商铺内，致使被告无法经营，经和原告招商部门联系，未能解决，被告才退租。2019年8月，原告已经收回涉案房屋，物业公司工作人员锁了门。租金交到2018年9月30日，欠付的租金与保证金及原告给我造成的损失已经折抵了，互不相欠。因此，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2017年11月1日，天洋基业公司（甲方、出租方）与高满娜（乙方、承租方）签订租赁合同，约定甲方将位于北京市房山区×路×号院×号楼×层×号的商铺，租赁面积（建筑面积）为162.87平方米出租给乙方用于商业，从事餐饮经营项目。租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日。关于租赁培育期，合同约定租赁培育期共18个月，分两个阶段。第一个阶段培育期自2018年1月1日起至2018年9月30日止。第二个阶段培育期自2018年10月1日起至2019年6月30日止。租赁培育期内，甲方给予乙方优惠租金条件，但乙方应正常支付该物业的物业服务费及其他费用。租赁培育期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不再享受培育期的租金优惠，乙方应按本合同约定的第19个月的租金标准即2.9元/天/平方米向甲方支付租赁培育期内租金。关于租金，合同约定自2018年1月1日起至2018年9月30日止，日租金为0.97元/天/平方米，月租金为4805.34元/月。自2018年10月1日起至2019年6月30日止，日租金为0.97元/天/平方米，月租金为4805.34元/月。自2019年7月1日起至2020年12月31日止，日租金为2.9元/天/平方米，月租金为14366.49元/月。租金采用先付后用的形式，自2018年1月1日开始计算，乙方应于本合同签署后5日内一次性向甲方支付首期租金（9个月）共计43248.06元。于2018年9月15日前交付第二阶段的9个月租金共计43248.06元。其余租金以3个月作为付款周期，乙方应于每一付款周期届满前15天支付下一期租金。关于物业服务费，合同约定物业服务费现行收取标准为7.98元/月/平方米。乙方应于本合同签署后5日内向甲方指定的物业管理公司支付首期（6个月）物业服务费及押金，共计7798.2元。除首期物业服务费外，以3个月作为付款周期，乙方应于上一期物业服务费届满前15天向甲方指定的物业管理公司支付下一期物业服务费。合同还约定了物业服务费收款指定账号，收款人为河北天融物业服务有限公司北京分公司（以下简称天融物业公司）。关于保证金条款（“押付”条款），合同约定乙方在本合同签署当日向甲方支付保证金28732.98元（相当于该物业2个月的租金）。在整个租赁期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息（保证金的收取以第19个月的租金为标准）。保证金不具有定金性质，仅用于确保乙方遵守本合同约定并履行合同义务。当乙方拖欠租金、物业服务费、能源费、违约金、赔偿金及其他费用、或产生延期退房的房屋占用费、或未按时办理企业注册地址或营业地址的工商登记的注销或变更手续或违反本合同其他约定的，甲方有权从保证金中扣除相应金额，甲方应于扣款前向乙方发出书面扣费通知，剩余部分（如有）应于本合同届满时90日内无息返还给乙方。甲方根据本合同约定从保证金中扣除相应金额的，乙方应在30天内补足保证金。关于物业交付，合同约定乙方应在2018年1月1日前进场或甲方另行通知的进场时间，到甲方办理该物业交接手续、签署交付凭证并按本合同的约定支付所有相关费用。但甲方向乙方交付该物业的前提是，乙方已经按照本合同的约定，按期足额向甲方支付了各项费用。关于违约责任，合同约定乙方未能按本合同约定支付保证金、租金、物业服务费或其他费用的，每逾期一天，按应付金额的千分之五支付违约金。其中，逾期未付保证金、租金超过15天的，或逾期未付物业服务费、能源费用、其他费用等超过45天的，视为乙方构成根本违约。因甲方原因造成合同解除的，甲方应返还乙方已支付的保证金，并赔偿乙方的直接经济损失。乙方未按本合同约定补充保证金的，逾期一天补足的，按应补足金额的千分之五支付违约金；逾期超过20天的，视为乙方根本违约。甲方因乙方根本违约而解除本合同的，乙方还应按当年月租金的两倍支付违约金。关于合同解除，合同16.1约定本合同经甲、乙双方协商一致达成书面协议后解除。16.2约定乙方不得擅自解除本合同。若乙方在租赁期内提前终止本合同的，乙方应提前6个月书面通知甲方，并向甲方支付其实际使用该物业期间应付而未付的一切款项，同时甲方有权没收乙方的全部保证金。16.3约定如发生下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并没收乙方全部保证金。甲方解除本合同应以书面形式通知乙方，乙方应在前述通知规定时间内腾空该物业返还给甲方，否则甲方有权按本合同第14.2款规定追究乙方延期返还责任：（1）不按照约定支付租金达30日的；（2）欠缴租金、物业服务费、能源费用及其他费用等各项费用达50000元的；（3）乙方违反本合同约定擅自改变租赁用途、经营项目的；（4）乙方违反本合同约定擅自转租、退租的；（5）因乙方原因造成该物业或其附属设施、设备等严重损坏的；（6）乙方进行违法活动、或乙方营业执照被吊销、或乙方破产或进入清算程序（因重组或合并原因进行清算者例外）、或该物业因乙方涉诉而被法院查封、强制执行的；（7）乙方构成本合同约定的根本违约情形的；（8）未按合同规定提前6个月向甲方提出书面解约的。该租赁合同还约定了双方其他权利义务。2017年12月4日，高满娜在涉案房屋处注册成立了吉鑫公司。吉鑫公司成立后，2018年3月9日，天洋基业公司（甲方）与高满娜（乙方）、吉鑫公司（丙方）签订了三方协议，三方协议约定：一、自本合同生效之日起，原合同中乙方的权利义务全部转移给丙方。在本合同生效之前，乙方就上述合同所享有的权利及已经履行的合同义务对丙方有效。二、丙方经营品牌由焱火麻辣烫变更为英雄煮品牌。三、其他未尽事宜，以原合同为准。若原合同与本协议有不一致之处，以本协议为准。四、本协议自甲乙丙三方签字盖章生效，一式四份，甲方执两份乙丙各执一份，具有同等法律效力。合同签订后，2017年11月2日，天洋基业公司向吉鑫公司交付了涉案房屋。2017年11月2日，吉鑫公司向天洋基业公司交纳了2018年1月1日至2018年9月30日的租金43248.06元，保证金28732.98元。同日，吉鑫公司向天融物业公司交纳了2017年11月2日至2018年2月1日的物业服务费3899.1元，物业服务费押金3899.1元。2019年8月5日，吉鑫公司向天洋基业公司递交了退铺申请，退铺申请载明：“我是超级蜂巢北区×号商铺租户高满娜，于2018年1月1日签订的租赁合同，现因身体原因实在无法经营，现申请退铺，望各领导批准谢谢！”吉鑫公司主张将退铺申请交给了天洋基业公司当时的工作人员李某。天洋基业公司否认收到过退铺申请，但认可李某原是其公司的工作人员。审理中，经本院与李某核实，其认可收到过吉鑫公司递交的退铺申请，并表示已将退铺申请转交给相关领导处理。吉鑫公司还主张，其向天洋基业公司递交退铺申请后，即搬离了涉案房屋，天融物业公司已将房屋门锁上，但其未与天洋基业公司或天融物业公司办理房屋返还交接手续，仍有部分物品在涉案房屋内。天洋基业公司否认将涉案房屋门锁上，否认接收涉案房屋。在合同履行过程中，吉鑫公司发现涉案房屋的排烟管道存在严重反烟问题，其他商户的烟反烟至涉案房屋内，涉案房屋内的烟无法排出，使其不能正常经营。另外，涉案房屋还存在临时性用电问题、燃气使用问题。为此，吉鑫公司多次与天洋基业公司产生纠纷，要求天洋基业公司予以解决，但始终未给解决。庭审中，天洋基业公司否认存在上述问题。本院经与证人李某核实，李某表示吉鑫公司在经营期间确实存在排烟管道反烟问题以及用电、用气问题，当时其所在部门也多次向上级部门反映这些问题，但一直未予解决。其所在部门为商铺申请免除3个月的租金，以解决存在的问题，但是天洋基业公司领导不同意，就一直未解决。另查明，吉鑫公司成立的时间为2017年12月4日，机构类型为有限责任公司（自然人投资或控股）。高满娜和高满红是吉鑫公司的股东、投资人，高满娜任法定代表人。2019年9月26日，高满娜和高满红未经清算将吉鑫公司注销。上述事实，有租赁合同、三方协议、转账凭证、交费收据、退铺申请、房屋所有权证、验房单、吉鑫公司的工商登记和注销材料、照片、证人证言及双方当事人陈述在案佐证，以上证据，经庭审质证及本院审查核实，可以作为认定事实的依据。本院认为，天洋基业公司与吉鑫公司签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，天洋基业公司要求解除与吉鑫公司签订的租赁合同，根据查明的事实，2019年8月5日，吉鑫公司已向天洋基业公司申请退铺，并搬离部分物品。天洋基业公司已经收到退铺申请，并未提出异议，根据合同法的规定，双方签订的租赁合同已于2019年8月5日解除。因此，天洋基业公司的该项诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于天洋基业公司要求支付自2018年10月1日起至房屋实际腾退之日止的租金的诉讼请求，2018年10月1日至2019年8月5日，吉鑫公司仍在租赁使用涉案房屋，故该期间的租金，吉鑫公司理应按照租赁合同约定的租金标准向天洋基业公司支付。根据租赁合同中关于保证金的约定，当吉鑫公司拖欠租金时，天洋基业公司有权从保证金中扣除相应金额，扣除相应金额后，吉鑫公司还要补足保证金。而合同中关于解除的条款又约定，如吉鑫公司要求解除合同，天洋基业公司有权没收保证金。租赁合同中关于保证金作用的约定并不明确，本院认为，交纳保证金的目的在于保证合同的正常履行，虽然吉鑫公司未依约交纳租金，存在违约行为，应承担违约责任，但保证金不应因合同一方当事人承担违约责任而予以没收。故吉鑫公司交纳的保证金应在未交纳租金中予以扣除。因此，天洋基业公司的该项诉讼请求，其合理部分，本院予以支持；过高部分，本院不予支持。关于天洋基业公司要求支付物业服务费的诉讼请求，根据高满娜、高满红提供的收取物业服务费的收据，其收款人和出票人均非天洋基业公司，且其与本案也并非同一法律关系，故该项诉讼请求，本院不予支持。关于天洋基业公司要求支付违约金的诉讼请求，租赁合同中关于租金的交纳、申请解除合同的方式、时间等均进行了约定，吉鑫公司未能按照合同的约定履行，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。但天洋基业公司在明知吉鑫公司欠付租金，甚至搬离涉案房屋的情况下，仍怠于行使权利，亦有过错，但天洋基业公司主张违约金的诉讼请求，请求过高，应予以适当减少。结合本案实际情况，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度等综合因素，本院酌情确定吉鑫公司向天洋基业公司支付违约金14366.49元。审理中，根据证人李某的证言，可以认定涉案房屋确实存在排烟管道返烟以及用电、用气的问题，影响了吉鑫公司的正常经营，也给吉鑫公司造成一定的损失。天洋基业公司明知存在上述问题，却始终不能及时给吉鑫公司解决问题，未能尽到合同约定的保证承租人正常经营的义务，应承担相应的责任。考虑到本案的实际情况，为减少当事人的诉讼成本和诉累，本案就天洋基业公司给吉鑫公司造成损失的赔偿问题，一并予以处理，本院酌情确定天洋基业公司赔偿给吉鑫公司经营期间造成的损失14366.49元，并与吉鑫公司应承担的违约金14366.49元相互折抵。关于天洋基业公司要求腾退涉案房屋的诉讼请求，根据查明的事实，高满娜认可仍有部分物品在涉案房屋内，故其应将涉案房屋腾空后，返还给天洋基业公司，天洋基业公司的该项诉讼请求，本院予以支持。公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。吉鑫公司未经清算即被注销，已丧失了民事诉讼主体资格，但高满娜、高满红作为股东和投资人，应当对公司债务承担清偿责任。因此，天洋基业公司要求高满娜、高满红承担民事责任，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第二十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、除原北京吉鑫餐饮有限公司交纳北京天洋基业投资有限公司的保证金28732.98元以外，高满娜、高满红于本判决生效后10日内再给付北京天洋基业投资有限公司租金31144.13元。二、高满娜、高满红向北京天洋基业投资有限公司支付违约金14366.49元，与北京天洋基业投资有限公司应赔偿高满娜、高满红的损失14366.49元相互折抵。三、高满娜、高满红于本判决生效后10日内将涉案房屋腾空并返还给北京天洋基业投资有限公司。四、驳回北京天洋基业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2510元，由北京天洋基业投资有限公司负担2041元（已交纳）；由高满娜、高满红负担469元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 闻海鹏二〇二〇年十一月十二日法官助理 任 瑕书 记 员 刘 乐