北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初59168号原告：魏玉兰，女，1968年11月3日出生，汉族，无业，住黑龙江省海林市城区。委托诉讼代理人：彭召林，北京市博颢律师事务所律师。被告：高伊，女，1980年1月24日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：于玺，北京中凡律师事务所律师。原告魏玉兰（以下简称原告）与被告高伊（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人彭召林与被告之委托诉讼代理人于玺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告、被告于2020年3月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》；2、被告向原告支付违约金75万元，并以75万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2020年7月16日起至实际付清之日止的利息。事实和理由：2020年3月14日，原告、被告经案外人信诚联行（北京）房地产经纪有限公司（以下简称信诚公司）提供中介服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告将其单独所有的位于北京市朝阳区黄厂南里2号院5号楼14层2单元X号房屋（以下简称涉案房屋）出售给被告；房屋成交价格总金额为750万元；被告以自有资金交易（即全款交易），双方办理权属转移登记手续前，被告付清全部房屋总价款；如被告逾期付款超过15日的，原告有权解除合同，被告应当在解除通知送达之日起15日内按房款总额的20%向原告支付违约金。同日，原告、被告还签订了《补充协议》，约定签约当日被告向原告支付定金10万元；自签约之日起66个工作日内，双方共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续，被告于过户前将第一笔购房款715万元支付给原告；任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价的万分之五的逾期违约金；被告逾期履行本补充协议约定的义务超过15日的，构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除买卖合同，并要求被告承担违约责任，被告应在根本违约情形发生之日起15日内，按房屋交易总价的20%向原告支付违约金。上述买卖合同和补充协议签订后，按照双方的约定，原告、被告应在2020年6月15日前办理涉案房屋的权属转移登记，据此，被告应在2020年6月15日前向原告支付购房款，但被告未按此约定支付购房款，自2020年6月31日起，被告逾期支付购房款已经超过15日，构成根本违约，应按照约定承担违约责任。原告特向人民法院起诉，请求人民法院判如所请。被告辩称：同意解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，解除时间应是2020年6月30日，因为按照合同约定，被告如果逾期付款达到15日，原告有权解除合同，因此我方认为解除合同日期应为2020年6月30日。不同意向原告支付违约金及其利息，原告主张的损失主要包括房屋差价、房租损失、抵押贷款利息，从目前房屋价格来看，房屋价格没有下跌，因此不存在房屋差价损失，该房屋在签约时已经出租，而且租金一直由原告收取，不存在房屋租金的损失；原告将涉案房屋用于抵押借款的行为发生在去年，双方是今年签订买卖合同，即便没有本案的房屋买卖合同，原告也应当支付抵押借款的利息，因此这不是原告的损失。原告要求按照房屋价款20%计算违约金过高，恳请法院予以酌减。我方已经支付定金10万元，我方认为本案适用定金罚则就足以弥补和覆盖原告因被告违约所受到的全部损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定：2020年3月14日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告将涉案房屋以730万元的价格出卖给被告；原告、被告应于本合同签订后66个工作日内向税务部门及房屋权属登记部门申请办理税费缴纳及房屋权属转移登记手续；被告以自有资金交易，应在办理房屋权属转移登记手续前向原告付清全部房屋总价款；如被告未按照约定时间付款，逾期超过15日的，则原告有权解除合同，被告应当自解除合同通知送达之日起15日内按照房款总额的20%向原告支付违约金，并由原告退还被告全部已付款。同日，原告作为甲方（出卖方）、被告作为乙方（买受方）与信诚公司作为丙方（居间方）签订《补充协议》，约定涉案房屋交易价格为730万元；本次交易的定金总额为10万元，被告应于签约当日支付定金10万元，于过户前支付购房款715万元，于双方办理完毕房屋交付及物业交割手续当日支付购房款5万元；原告、被告应自签约之日起66个工作日内共同前往房屋登记部门办理房屋权属转移登记手续；涉案房屋有抵押，原告应于过户前3个工作日办理完毕涉案房屋的提前还款及抵押登记注销手续；原告如逾期履行本补充协议约定的义务超过15日的，构成根本违约，被告有权以书面通知的方式解除《北京市存量房屋买卖合同》，原告应在根本违约情形发生之日起15日内，按房屋交易总价的20%向被告支付违约金；被告如逾期履行本补充协议约定的义务超过15日的，构成根本违约，原告有权以书面通知的方式解除《北京市存量房屋买卖合同》，被告应在根本违约情形发生之日起15日内，按房屋交易总价的20%向原告支付违约金，被告向原告已支付的全部款项可用于冲抵违约金，多退少补。另外，该《补充协议》在第四条第四款中约定原告名下的北京市朝阳区黄厂南里2号院1幢-1层X号车位以20万元的价格转让给被告，被告应于过户当日付齐全款。同日，被告向原告支付涉案房屋购房定金10万元，之后，双方未在继续履行上述合同。经询，原告表示因被告逾期支付购房款构成违约，导致其丧失交易机会，承担房屋价格下降的风险，且需继续偿还涉案房屋的抵押借款利息及其他可得利益损失。被告表示自其逾期支付购房款达15日后，原告即有权解除合同，原告应及时止损，被告仅应负担原告在2020年6月15日至2020年6月30日期间的损失，原告对于扩大的损失应自行承担责任。又询，原告表示涉案房屋在出售给被告时存在抵押登记，其未按照涉诉合同的约定办理抵押注销登记，未办理注销登记系因被告未按照约定支付购房款，导致后续交易存在不确定性。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当按照约定全面履行合同权利和义务。涉诉《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，原告与被告均应按照合同约定履行合同义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。现原告与被告均同意解除涉诉合同，本院对此不持异议。本案中，被告未在合同约定的期限内支付购房款构成违约，原告亦存在未及时解除涉案房屋抵押登记的情形，双方应当按照过错程度各自承担相应的违约责任。关于违约金的数额，被告主张约定的违约金过高并请求本院予以酌减，本院综合考虑合同的履行情况、双方的过错程度及损失情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情确定被告应向原告支付违约金20万元。根据合同约定，被告向原告已支付的全部款项可用于折抵违约金，现双方均认可被告已向原告支付定金10万元，该笔款项抵扣违约金后，被告还应再向原告支付违约金10万元。关于原告要求被告支付违约金利息的诉讼请求，双方对此并无合同约定，且违约金足以弥补原告主张的相关损失，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下：一、解除原告魏玉兰、被告高伊于2020年3月14日就北京市朝阳区黄厂南里2号院5号楼14层2单元X号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》;二、被告高伊于本判决生效后七日内支付原告魏玉兰违约金100000元；三、驳回原告魏玉兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5650元，由原告魏玉兰负担4143元（已交纳），被告高伊负担1507元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  吴 玲二〇二〇年十一月九日法官助理  陈逢源