云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初7804号原告：范艳金，男，1979年1月27日生，汉族，身份证登记住址云南省昆明市西山区。委托代理人：虞慧君，云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。被告：赵琼慧，女，1977年7月7日生，汉族，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。被告：杨艳春，男，1975年5月11日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。原告范艳金诉被告赵琼慧、杨艳春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告范艳金及其委托代理人虞慧君、被告赵琼慧到庭参加诉讼，杨艳春经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院对其予以缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2014年2月10日签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告租用被告位于官渡区的房屋，租期为2014年2月10日起至2024年2月10日止，租金共计40万元。租赁期限内，被告不得以任何方式干扰原告对案涉房屋的正常使用或转租，若因被告原因导致原告对该房屋不能正常使用时，所有给原告造成的损失或第三方造成的经济损失及法律责任由被告承担，除此之外并以租金总额的双倍赔偿原告。违约责任也约定，在租赁期内，被告不履行合同，将按总租金的双倍赔偿给原告。合同签订后，原告于当天（2014年2月10日）支付被告40万元，其中3.5万元以现金方式支付，36.5万元原告通过中国工商银行转账给被告赵琼慧。二被告收到40万元后，书写收条一份给原告。但是被告以各种理由不将房屋交给原告使用，直至2016年5月28日，被告才将房屋交付给原告，原告将房屋租过来，再转租给租户使用。2019年下半年开始，被告三番五次到租赁房闹事，强行撬锁拆门，影响租户租住，导致租户不敢租用，给原告造成了严重的经济损失。原告多次报警，被告都我行我素，将原来的租户赶走，并更换门锁，强行搬到租赁房来住。直至2019年12月份，被告完全占有该房屋，原告彻底失去了租赁房屋的管理。被告的行为已严重违约，给原告在成了重大经济损失。原告诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告于2014年2月10日签订的《房屋租赁合同》。2.被告返还原告租金25.67万元。3.被告支付原告自2014年2月10日至2016年5月30日止的资金占用费5.534万元。4.被告支付原告违约金40万元。5.本案的案件受理费、保全费由被告承担。另，经原告明确第五项诉请仅产生诉讼费。被告赵琼慧答辩称：被告未出租房屋给原告，原告也未交付40万元房租，40万元是被告与原告到工商银行原告转给我的，是原告向被告出借的高利贷，口头约定每年月息为7分。借款时签订了借款合同和借条，原告拿租赁合同和一张40万元的收条让被告夫妻签字按印。被告未向原告实际交付房屋。被告杨艳春未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经举质证，对双方当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：原告提交的证据身份证复印件、工商银行转款凭证、报警记录、发票三张及客户违约用电处理结果确认书、部分水电交费凭证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的证据《房屋租赁合同》、收条、房屋交付使用承诺书、录音视频，被告赵琼慧认可真实性，本院对真实性予以采信；微信聊天记录，无其他证据佐证，本院不予采信；收据两张、部分租房合同（原告与租户），被告赵琼慧认可原告更换涉案房屋大门锁及原告自2016年5月28日至2020年1月期间收取涉案房屋的租金的事实，本院对该事实予以确认。2.被告赵琼慧提交的证据2015年1月11日和2015年2月10日的收条，原告不认可，被告赵琼慧无其他证据佐证，且与原告其余收条中原告签字不符，本院不予采信，其余收条的真实性原告认可，本院对其真实性予以采信；接处警登记表、询问笔录、报案报告、云南鼎丰司法鉴定中心法医学活体检验意见书、水费和电费收据，原告认可真实性，本院对真实性予以采信；委托书复印件、鉴定书复印件为相关单位出具，本院对真实性予以采信；情况说明系被告赵琼慧单方陈述，本院不予采信。本院查明：被告赵琼慧的身份证登记住址为云南省昆明市官渡区，二被告为夫妻关系。2014年2月10日，原告（乙方）与二被告（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于官渡区房屋出租给乙方使用，总面积为580平方米，共4.5层。租赁期限为2014年2月10日起至2024年2月10日止，自租赁期起至租赁期满，共计租金40万元，由乙方在合同签订当日一次性付给甲方，合同签订当日，甲方确认已收到乙方全部租金。租赁期内，该房屋所有的水、电、煤气等费用由乙方负责，甲方不得以任何方式干扰乙方对房屋的正常使用或转租，如因甲方原因导致乙方不能正常使用房屋时，所有给乙方或第三方造成的经济损失及法律责任由甲方承担，除此之外并以租金总额的双倍赔偿给乙方。合同签订之日起，甲方必须于15天内将房屋腾空交给乙方使用。租赁期内，双方必须信守合同，任何一方违反合同规定时，违约方应一次性赔偿给对方总租金数额的双倍作为违约金。甲方在合同期未满期间不得以任何理由或方式收回房屋，否则将按总租金的双倍赔偿给乙方。合同签订后，如甲方未按协议条款规定，按时交房给乙方时，即视为违约，并以租金总额的双倍赔偿给乙方。2014年2月10日，原告转账支付被告赵琼慧36.5万元。当日，二被告出具收条确认收到原告租用32号房屋租金40万元。2016年5月28日，二被告出具房屋交付使用承诺书载明“各位租户：我夫妻二人于2014年2月10日将官渡区房屋租给范艳金使用，因当时房顶防水未做好所以一直未按时交房，现经协商后现于2016年5月30日正式交付给范艳金使用，所有房屋收益由范艳金所有，各位租户以后所有的房屋租用事宜与范艳金办理即可，望各位租户给予配合为谢。注：自2016年5月30日之后房屋水电费由范艳金承担，5月30日之前的相关所有费用由房东承担。2016年5月29日抄电表16366.03，水表575.5。”庭审中，原告、被告赵琼慧均认可2016年5月30日至2020年1月20日期间涉案房屋由原告转租，租金由原告收取。原告、被告赵琼慧均认可被告赵琼慧其于2020年1月20日将涉案房屋最后一户租户赶走，此后房屋由被告赵琼慧管理使用。原、被告因经济纠纷及租房纠纷双方多次报警。现原告诉至本院，要求判如所请。另查明，原、被告之间因民间借贷纠纷一案已另案在本院诉讼。本案争议焦点为：1.原、被告之间是否存在租赁合同关系？2.原告的各项诉请应否得到支持？本院认为，关于争议焦点一，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，被告赵琼慧主张涉案租金为原告向二被告出借的高利贷，原、被告双方不存在租赁合同关系，原告的证据《租赁合同》、收条、房屋交付承诺书均系原告强迫二被告书写，被告赵琼慧针对其主张未提交切实有效证据予以证实；而根据庭审查明事实，原告、被告赵琼慧均认可2016年5月30日至2020年1月20日期间涉案房屋由原告转租，租金由原告收取，原告管理使用房屋，并结合原告的在案证据能证实双方存在租赁合同关系，对被告赵琼慧的抗辩意见，本院不予采纳。关于支付租金的金额，原告于2014年2月10日向被告赵琼慧转账支付36.5万元，其陈述现金支付3.5万，被告赵琼慧不认可现金部分，根据“谁主张，谁举证”的原则，原告未提交现金支付的交付依据，本院认定原告支付房屋租金金额为36.5万元。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，被告赵琼慧已于2020年1月20日收回房屋，致使原告无法管理使用房屋，租赁合同目的不能实现，对原告要求解除租赁合同的诉请，本院予以支持。因被告赵琼慧于合同期限届满前收回房屋，二被告应返还原告未使用房屋期间的租金，该租金按合同约定租期十年，每年租金36,500元计算为230,153元｛365,000元－（36,500元／年÷12个月÷30天×1330天）｝。关于2014年2月10日至2016年5月30日期间的资金占用费，被告杨艳春于2016年5月28日出具房屋交付使用承诺书，原告在该承诺书中注明了房屋使用起始时间，及双方对房屋水电进行了抄表，应视为双方对租赁合同的内容即租赁起始时间进行了变更，此时双方未对租金的资金占用费进行处理，应视为双方对此无相应约定，既然无约定，就无义务，对原告的该项诉请，本院不予支持。关于违约金的问题，本案系被告赵琼慧提前收回房屋，致合同解除，被告赵琼慧系违约方，应承担相应违约责任，但根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，虽然原、被告双方于合同中约定了违约责任及违约金的计算方法，但该约定过高，且原告未针对被告方违约致使其受损情况或其预期利益进行举证，故根据公平原则并兼顾合同履行情况等考量，本院酌情按返还租金金额的百分之二十支持违约金为46,031元为宜。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告范艳金与被告赵琼慧、杨艳春于2014年2月10日签订的《房屋租赁合同》；二、被告赵琼慧、杨艳春于本判决生效之日起十五日内返还原告范艳金租金230,153元；三、被告赵琼慧、杨艳春于本判决生效之日起十五日内支付原告范艳金违约金46,031元；四、驳回原告范艳金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,920元，原告范艳金承担6661元，被告赵琼慧、杨艳春承担4259元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员  赵秋静二〇二〇年十一月二十五日书记员  袁映娟