文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初17013号原告：唐君，女，1971年2月28日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：李龙（系原告唐君的配偶），男，住重庆市渝中区。被告：重庆金亿嘉房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝中区大坪支路******，统一社会信用代码91500103MA5XELGK5D。法定代表人：杨华东。原告唐君与被告重庆金亿嘉房地产经纪有限公司（以下简称金亿嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐君及其委托诉讼代理人李龙到庭参加诉讼，被告金亿嘉公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告唐君向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2018年2月5日签订《房屋委托代理合同》；2.判决被告返还重庆市渝中区金银湾路210号6栋2单元3-5号房屋；3.判决被告支付2020年1月10日至合同解除之日期间（其中2020年1月20日至2020年2月9日期间为免租期）的房屋租金，按每月2400元计算，以及支付合同解除之日至2020年10月10日期间的房屋占用使用费；4.判决被告支付逾期支付租金的违约金，其中，以4800元为基数，按照每日千分之三的标准从2020年2月11日起计算至付清时止；以7200元为基数，按照每日千分之三的标准从2020年5月11日起计算至付清时止；5.判决被告支付使用承租房屋期间的水、电、燃气费、物业费等共计3222.9元；6.判决被告支付违约金109350元；7.判决被告向原告赔偿房屋隔墙拆除及恢复费用5900元；8.判决被告向原告赔偿家具家电损坏、遗失损失3399元；9.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年2月5日，被告因代理房屋出租经营需要，与原告签订《房屋委托代理合同》，约定原告将重庆市渝中区金银湾路210号6栋2单元3-5号房屋委托给被告经营，代理期限5年，每3个月支付一次房租。截止2020年2月10日，被告基本按照合同约定支付租金，但从2019年5月10日起，被告未按合同约定时间支付租金，经原告多次催促，被告于2019年6月3日支付了本该2019年5月10日支付的租金。此后，被告经原告多次催促，才陆陆续续支付租金。2019年11月10日，被告本应当支付租金，但仅于2019年11月20日支付2500元、2020年2月23日支付2400元，尚欠2300元至今没有支付，原告多次催促仍未支付。之后，原告通过多种方式要求解除合同、返还房屋，被告也不予理睬。之后，被告将涉案房屋内的冰箱、洗衣机丢失，将一台空调损坏。原告认为，被告未按时将房屋租金交付给原告，也没有按约支付水电气费和物管费，已构成根本性违约，根据合同第六条第（五）款的约定，被告应当按照合同剩余期间租金的的150%支付违约金。原告为了维护合法权益，遂起诉至法院。被告金亿嘉公司未答辩。本院经审理认定事实如下：唐君是重庆市渝中区金银湾********房屋的权利人。2018年2月5日，唐君（甲方）与金亿嘉公司（乙方）签订《房屋委托代理合同》，约定房屋坐落于重庆市渝中区金银湾210号6栋2单元3-5，租赁用途为住家，甲方于2018年2月5日前将房屋交付给乙方，2018年2月15日至2023年2月15日共5年为出租代理期，可延长3月；甲方以不高于当时市场行情价格将房屋出租代理给乙方进行全程管理，租金共计135300元，乙方应在本合同签订的3个工作日内向甲方支付房屋代理租金，乙方未按期支付的，以承担每日出租代理租金的3‰作为违约金；甲方每年给乙方30天作为乙方装修及寻找租客的时间，在此期限内甲方不收取房屋租金；房屋及附属设施（含家电）因承租人使用不当或人为破坏而造成损坏，乙方负责监督承租人修复；在管理期间，该房屋所发生的水、电、煤气、光纤、物管费、卫生费由乙方承担，其他费用由甲方承担；在代理租赁期间，为保证市场整体运营，乙方有权对房屋原有设施设备进行改造，对房屋进行装修，对房屋的非主体结构进行变更；在委托代理出租期间，甲方除本条第四款约定的情形外，不得无故收回该房屋，如甲方中途要求收回该房屋，乙方有权拒绝；若乙方提前终止本协议的，乙方应承担合同期内剩余房屋租金的150%作为违约金，且甲方对乙方的装修费用不予补偿；乙方向甲方支付1000元保证金，确保合同期满后对该房屋家具、家电、及水电气等正常使用的保障；未尽事宜：1.合同期内，第1-2个月家具家电维修维护由甲方负责，后期乙方负责；2.合同期内，乙方给甲方租金为第一年到第三年2400元/11个月，第四年租金2500元/11个月，第五年租金2600元/11个月。双方在合同附表中列明家具家电明细：洗衣机业主配1个、热水器1台、冰箱业主配1个、炉具等。双方在合同附表中还约定付款日期及金额：第一次付款：2018年2月6日租金4800元，第二次付款：2018年5月10日租金7200元……第八次付款：2019年11月10日租金7200元，第九次付款：2020年2月10日租金4800元，第十次付款：2020年5月10日租金7200元，第十一次付款：2020年8月10日租金7200元，第十二次付款：2020年11月10日租金7200元……。合同签订后，唐君将前述房屋交付给金亿嘉公司，金亿嘉公司从分别于2019年2月12日、2019年6月3日支付租金4800元、7200元，在2019年8月至2019年11月期间，每月向唐君支付2400元，在2020年2月23日向唐君支付了2400元。另查明，唐君支付了重庆市渝中区金银湾210号6栋2单元3-5号房屋2019年12月至2020年8月期间的水费420.53元；支付了电费582元，计费月份为2020年8月；支付了2019年12月至2020年6月期间的燃气费662元；支付了2019年11月至2020年9月的物管费和公摊费共计1109.9元。再查明，本院依法向金亿嘉公司的注册地址邮寄送达起诉状副本、证据副本，该邮件于2020年8月5日被退回。2020年9月1日，金亿嘉公司的法定代表人杨华东向本院确认金亿嘉公司的受送达地址即为公司注册地址。审理中，唐君还举示了以下证据：1.两段录音，时间分别为2019年12月30日、2019年1月19日，通话对方的电话号码与杨华东在本院预留的电话号码一致。第一段录音的内容为：杨华东与李龙约定这个季度的租金先一个月一付，争取从3月份开始房屋按合同执行一个季度一付。第二段录音的内容为：李龙催促杨华东支付房租，杨华东承诺开年后支付，李龙表示如果经营不了，就协商一下，让杨华东将房屋退还。2.微信聊天记录截图，主要内容为唐君从2019年3月至2020年4月期间多次催收房租。3.微信聊天记录截图，对方昵称为“杨华东besosk房托管”，电话号码与杨华东在本院预留的电话号码一致，杨华东于2020年8月28日称水电气费他来处理；于2020年9月1日通知唐君交接房屋，但其本人不在房屋处，里面还有一个租客，其已安排了，让唐君去收房或直接转接。之后，唐君要求结清水、电、气物业等费用、拆除隔断、恢复打孔的地方，杨华东未再回复。4.一段视频，由唐君于2020年9月10日拍摄的涉案房屋现状，视频中唐君可自行开锁进入房屋内。5.水、电、气表止数照片打印件，拟证明截止2020年9月1日，尚欠水费21元、电费294元、燃气费143元未缴纳。6.《重庆市渝中区金银湾210号6栋2单元3-5号房隔间拆除及恢复费用报价表》、营业执照，载明重庆皇之冠装饰工程有限公司出具报价表，对拆除四面临时隔墙、建筑垃圾转运费、墙壁空洞修复、墙面花纹处理、拆除部分地面处理等各项费用报价共计5900元。唐君陈述现未对涉案房屋的隔墙进行拆除、恢复。审理中，唐君陈述：金亿嘉公司将房屋进行隔断处理后，再分别将各个房间转租给其他租户；从2020年9月3日起，唐君可以进入屋内，涉案房屋当时就无人居住了，但部分人的物品还在房屋内，有三间房屋的门无法打开，不知道里面是否有租户的物品；金亿嘉公司一直称没有时间进行交接；原告没有证据证明被告的违约行为给原告造成的实际损失，原告同意法院根据实际情况对违约金标准进行调整。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原、被告于2018年2月5日签订的《房屋委托代理合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应当按照约定履行合同义务。被告自2020年2月10日起未按照约定支付租金，且经原告多次催促后，至今未付，根据上述法律规定，原告享有解除合同的权利，原告解除合同的意思表示在起诉状副本送达之日到达被告，即双方之间的《房屋委托代理合同》于2020年8月5日解除。关于返还房屋的问题，原告自述于2020年9月3日已可进入房屋内，故本院认定原告于2020年9月3日起可控制、占有涉案房屋，被告已无需再另行交付，故原告要求被告返还房屋的诉讼请求在客观上已经实现。关于租金的问题，因双方之间的《房屋委托代理合同》于2020年8月5日解除，双方约定的出租代理期为2018年2月15日至2023年2月15日，则被告应当向原告支付截止2020年8月5日的租金，又因合同解除后，被告并没有及时向原告返还房屋，而原告自述在2020年9月3日可开锁进入房屋内，故被告应当参照租金标准支付该段期间的房屋占用使用费，因此，根据已查明的被告支付租金的情况，被告还应当向原告支付租金、房屋占用使用费共计16000元。关于逾期支付租金的违约金问题，原、被告双方在合同中约定未按期支付租金的，以承担每日出租代理租金的3‰作为违约金，按照合同约定，被告应当在2020年2月20日支付租金4800元，在2020年5月10日支付租金7200元，但根据原告提供的录音，双方协商一致将第一季度的租金按月支付，被告未按照约定支付，则应当支付逾期付款的违约金。原告没有举示证据证明其实际损失，且同意法院根据实际情况对违约金标准进行调整，合同约定的违约金标准每日3‰过高，本院调整为，被告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准，以2400元为基数，从2020年2月11日起计付违约金至付清时止；以2400元为基数，从2020年3月11日起计付违约金至付清时止；以7200元为基数，从2020年5月11日起即付违约金至付清时止。关于水、电、气、物业费的问题，双方约定合同期间的前述费用由被告承担，原告现垫付的费用金额共计2774.43元，被告应当向原告支付。至于原告主张尚欠水费21元、电费294元、燃气费143元未缴纳，但仅举示了照片打印件，尚不足以证明该事实，故对该部分费用，本院不予支持。关于违约金的问题，双方在合同中约定，若乙方提前终止本协议的，乙方应承担合同期内剩余房屋租金的150%的违约金。本案中，因被告逾期支付违约金，导致合同提前解除，结合本案实际情况，被告的违约行为确实给原告造成了损失，鉴于原告另行出租房屋所需要的合理期限，本院酌情认定被告向原告支付三个月租金即7200元作为违约金。关于隔墙拆除、恢复费用的问题，双方在合同中约定原告同意被告对房屋进行装修、装饰及添置新物品，但并没有约定在返还房屋时需拆除隔墙，且原告也没有实际产生拆除隔墙的费用，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于家具、家电损失，审理中，原告未举示充分的证据证明涉案房屋内家具、家电的损失情况，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告唐君与被告重庆金亿嘉房地产经纪有限公司于2018年2月5日签订的《房屋委托代理合同》于2020年8月5日解除；二、被告重庆金亿嘉房地产经纪有限公司在本判决生效后立即支付唐君房租、房屋占有使用费合计16000元，并以2400元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准，计付自2020年2月11日起付清时止期间的违约金；以2400元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准，计付自2020年3月11日起至付清时止期间的违约金；以7200元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%的标准，计付自2020年5月11日起至付清时止期间的违约金；三、被告重庆金亿嘉房地产经纪有限公司在本判决生效后立即支付唐君水、电、气、物业费用2774.43元；四、被告重庆金亿嘉房地产经纪有限公司在本判决生效后立即支付唐君违约金7200元；五、驳回原告唐君的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3128元，减半收取计1564元，由原告唐君负担1267元，由被告重庆金亿嘉房地产经纪有限公司负担297元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  李成玲二〇二〇年十一月二十七日书记员  戴紫竹