陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终6534号上诉人（原审原告）：邸彩兰，女，1950年1月14日出生，汉族，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：王卫东，陕西合恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：王青峰，陕西民全法律事务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：迟彩华，女，1974年3月1日出生，汉族，住西安市曲江新区。上诉人邸彩兰因与被上诉人迟彩华房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初16651号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2018年6月2日，卖方迟彩华与买方邸彩兰签订二手房屋买卖合同，合同约定，卖方所售房屋坐落于西安市曲江新区曲江池东路以西、航天大道以北大华公园世家三期20号1单元10102室房屋所在楼层为1-2层；所有权证号为：土地使用权证号：市曲江国用（2011出）第107号的地块的土地使用权，年限自2006年1月27日至2076年1月26日止；房屋成交价格为3,600,000元；本合同签订当日，买方向卖方支付2,000,000元；该房屋过户前买方向卖方支付完毕本合同约定买卖全额的剩余款；卖方配合买方向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2018年6月1日，迟彩华出具收条一张，内容为“本人于2018年5月28日收到刘勇博支付的人民币一百万元正，此为双方买卖房款”。2018年6月3日，迟彩华出具收条一张，内容为“今收到刘勇博转账支付壹佰万元整的人民币，此为双方房屋买卖款”。2018年5月28日，邸彩兰的儿子刘勇博向迟彩华转账1,000,000元，邸彩兰的儿子刘勇博于2018年6月2日向迟彩华转账1,000,000元，刘勇博的配偶何妮娜于2018年8月30日向迟彩华转账320,000元，刘勇博的配偶何妮娜于2018年9月2日向迟彩华转账200,000元。以上合计2,520,000元。2018年9月2日，微信名为娜娜的向迟彩华发送微信，娜娜“亲爱哒姐姐我对您和欣姐只有感恩和珍惜，真的非常感谢你们，也感恩缘分把我们几个姊妹凝聚在一起，我是个粗人不会说话，但是你时间久了您就知道我绝对也和您一样是个善良的女人，而且由于房子的关系我们也是一辈子脱离不了的亲情，真的很感恩你和姐夫还有欣姐，一辈子都要感恩的亲人，姐您真是一个善良够意思的好姐姐，这几天忙过了，我会亲自登门感谢。姐，截止今天妹子答应您的付全款的70%即252万，已经分四次全部转给您了。第一次100万，第二次100万，第三次32万，第四次20万。姐，剩的房款什么时候给您支付和过户呢”，迟彩华“好的，收到。请放心，我们继续履约，合同签订之日起两年期满办理过户。不管是房价高涨还是旁的朋友给我高价，我们都会如一信守合约，结下我们两家人的好缘分。这些天我为此很困扰，别人买卖房都结下了兄妹般的情谊，而我却把事情弄成了这个样子……很是心灰意冷。张欣是我们在陕西最为珍贵的朋友，她待我们如家人，我都为此失眠怕给她脸上抹难看，娜娜希望你对我们能再笃信些，去年今年我们境内境外摊子大，一时手头紧，但我们不至于因为多卖少卖的百十万就撕破我们多年积累的立身之本信”，娜娜“姐，张欣姐是我永远的哥们，你也是我永远的好姐姐”。另查明，涉案房屋登记在迟彩华名下，迟彩华于2019年6月12日将涉案房屋进行了抵押登记。邸彩兰于2019年8月15日向原审法院提出诉讼请求：1、迟彩华配合其办理房屋权属转移登记手续；2、本案诉讼费由迟彩华承担。事实与理由：2018年6月2日，其与迟彩华签订二手房买卖合同，合同约定，迟彩华将位于西安市曲江新区曲江池东路以西、航天大道以北大华公园世家小区三期20号楼1单元10102室的房屋出售给其，成交价格为3,600,000元。其应在合同签订当日内支付给迟彩华2,000,000元，迟彩华应配合其办理向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2018年5月28日，其已将1,000,000元汇入迟彩华账户，又于合同签订当日支付给了迟彩华1,000,000元。后其要求迟彩华配合办理房屋权属转移登记手续时，迟彩华称需要支付到合同总额的70%时才能配合办理房屋权属转移手续。2018年8月30日、9月2日，其又分二次给迟彩华支付了520,000元，但迟彩华收到该款项后，仍拒不配合办理房屋权属转移登记手续。现其诉至法院，望判如所诉。迟彩华辩称，邸彩兰申请缺乏事实与法律依据，应予驳回。理由如下：1、涉案房屋存在限制交易的情形，邸彩兰对此知悉且认可。2017年6月28日，西安市政府办公厅颁布西安市人民政府办公厅关于调整我市住房交易政策有关问题的通知，依据该规定，本案房屋所在区域的商品住房，自购房之日（以商品房买卖合同网签备案时间为准）起满5年方可上市交易；该区域内购买的二手住房，房屋产权人取得不动产权证书后满2年方可上市交易。2018年6月1日，邸彩兰与其签订二手房房屋买卖合同，因双方对以上行政法规均知悉且认可，其认为该二手房屋买卖合同应归于无效，判决驳回邸彩兰诉讼请求，由双方当事人双返。2、双方约定的房屋产权转移登记手续期限尚未临届。在该二手房屋买卖合同中，双方对于房屋产权转移登记期限未予明确约定。合同签订后，在邸彩兰与其沟通关于合同履行事宜过程中，邸彩兰明确提问“何时支付尾款、过户”，其向邸彩兰明确回答告知“在合同签订之日起两年期满办理过户”，至此，双方对于房屋产权转移登记手续的办理期限达成一致。因双方对于过户时间的约定，即自合同签订后两年（2020年6月1日），故退一步讲，即使上述合同有效，双方微信沟通过程中约定的房屋产权转移登记手续期限尚未临届，邸彩兰诉请其办理房屋产权转移登记手续的时间条件不具备，亦应当裁定驳回邸彩兰的起诉。3、合同约定的履行期间未届至。依据二手房屋买卖合同，约定“第三条……（二）买方付款方式如下：……2、该房屋过户前买方向卖方支付完毕合同约定买卖全额的剩余款”。因双方约定的过户期限尚未届至，邸彩兰支付尾款的期限亦未到期，故邸彩兰应当待约定期限届至时履行合同尾款的支付义务，届时方可要求其办理房屋产权转移登记手续。因此，邸彩兰现无权强制要求其提前履行合同义务及其他合同未约定事项。综上，其认为邸彩兰诉请缺乏事实和法律依据，要求驳回邸彩兰的诉请。原审法院认为，邸彩兰与迟彩华签订的二手房买卖合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”的规定，本案中，邸彩兰提供的业务凭证中显示2018年8月30日向迟彩华转账320,000元的户名为何妮娜，而邸彩兰称何妮娜系其儿媳，迟彩华提供的微信截图中的娜娜与何妮娜的名字有重合之处，且微信名为娜娜的2018年9月2日的聊天内容中的付款金额及付款次数还有付款的总金额均与本案所涉及款项相同，且娜娜的微信中所称的款项是用于购买房屋的，故依法认定微信名为娜娜的人系邸彩兰购买涉案房屋的委托代理人。因迟彩华提供的微信截图显示房屋过户的时间是合同签订之日起两年期满办理过户，而本案的合同签订时间是2018年6月2日，故邸彩兰要求迟彩华配合其办理房屋权属转移登记手续的条件尚不具备，故邸彩兰的该项诉请，依法不予支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：驳回原告邸彩兰的全部诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告邸彩兰承担。宣判后，邸彩兰不服，向本院提出上诉。请求：1、撤销原审判决；2、判令迟彩华配合其办理房屋权属转移登记手续；3、诉讼费用由迟彩华承担。事实与理由：按迟彩华所说合同签订之日（2018年6月2日）起两年期满办理过户，虽其对迟彩华所述不认可，但现在过户时间已到，迟彩华应配合其办理房屋权属转移登记手续。迟彩华辩称，邸彩兰不断提出各种理由，一会要买，一会不买，一会到期，一会没到期，导致其一直处于混乱的状态。现在合同是到期了，但是邸彩兰在未到期时将其起诉，致使合同到期后没有过户。邸彩兰还曾提出要求公证，且在不支付尾款的情况下要求过户，最后把其起诉至法院，其不同意过户。其认为应驳回上诉，维持原判。经审理查明，邸彩兰称刘勇博是其女婿，不是其子。原审判决认定的其他事实属实。本院认为，按迟彩华所述合同签订之日（2018年6月2日）起两年期满办理过户，现在过户时间已到。但涉案房屋现存在抵押登记。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”，本案中，抵押权人并未同意转让房屋，也无代为清偿债务消灭抵押权情形。涉案房屋现尚不具备过户的条件。邸彩兰上诉请求判令迟彩华配合其办理房屋权属转移登记手续，依法不予支持。其可待涉案房屋具备过户条件后，再主张其权利。综上，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人邸彩兰承担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年十一月十日书记员 陈 歆