河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初7333号原告：驻马店市中汇房地产开发有限公司。住所地：驻马店市中华路**。统一社会信用代码：91411700577641910F。法定代表人：谢新国，总经理。委托诉讼代理人：王奇萌，河南精锐律师事务所律师。被告：曹二红，女，1974年3月4日出生，汉族，住河南省平舆县。委托诉讼代理人:张大旺，河南成盛律师事务所律师。第三人：聂建军，男，1978年8月1日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：刘朋飞，河南华珠律师事务所律师。第三人：张力，男，1969年12月9日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。原告驻马店市中汇房地产开发有限公司（以下简称中汇公司）诉被告曹二红、第三人聂建军、张力商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中汇公司的委托诉讼代理人王奇萌，被告曹二红的委托诉讼代理人张大旺，第三人聂建军的委托诉讼代理人刘朋飞，第三人张力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中汇公司诉称，原告与被告之间签订的商品房买卖合同是基于原告中汇公司与第三人张力之间的民间借贷纠纷,原告在向张力借款后因无力归还借款,将自己的14套房产以以物抵债的方式抵债给张力指定的聂建军,聂建军将该14套房产的其中一套分配给本案被告并签订了盘古佳苑认购协议，但在原告与被告签订盘古佳苑认购协议后,聂建军又以民间借贷纠纷为由向法院提起诉讼,要求中汇公司偿还借款及利息,该案经法院审理提供相应还款记录可以看出,原告已经超额还款张力的借款的本金和利息。最重要的是与被告之间签订的房屋买卖合同并没有被用于抵偿原告所欠的第三人张力的欠款。本案被告也并未向原告交纳过分文购房款,也并未收到过任何人替本案被告支付的购房款。原告的该套房屋第一没有用于抵债偿还债务,第二没有收到购房款。请求：一、依法解除原告与被告之间签订的《盘古佳苑房屋认购协议书》。（协议书的房价为372868元）；二、依法判决被告返还原告的该套房产。被告曹二红辩称，2017年12月19日答辩人与被答辩人签订《盘古佳苑房屋认购协议书》一份，该协议系双方自愿签订的，系双方的真实意思表示，协议签订后，答辩人按照协议约定向原告交纳全部购房款，双方签订的认购协议书成立且生效，该认购协议书不符合解除的条件，且原告行使解除权的期限已经消灭。认购协议书签订后，答辩人愿意与原告签订正式的《商品房买卖合同》，是原告一直拒绝与答辩人签订正式的《商品房买卖合同》，原告应按认购协议约定继续履行协议与答辩人签订正式的《商品房买卖合同》。综上所述，现原告诉讼请求没有事实与法律依据，望贵院依法驳回原告的诉讼请求。第三人聂建军述称，1、2017年8月6日，原告与第三人聂建军签订的协议同意以其开发的房屋冲抵拖欠聂建军的债务，该协议系双方的真实意思表示，根据九民会议纪要第四十四之规定，该合同系诺成合同且不违反法律规定合同成立即生效，双方应当按照合同履行。2、在履行中，原告将应该抵债的容易卖的房屋在和被告签订合同时替换成了本案房屋，虽然最终冲抵的不是协议上的房屋，但聂建军对外出售后中汇公司与被告签订买卖合同，出具收据，证明中汇公司已经同意聂建军的处理行为，并出具相应手续予以确认，本案的买卖合同应真实有效，依法应当得到保护。3、聂建军对外出售的涉案房屋所得房款，聂建军同意中汇公司冲抵债务。原告起诉没有事实及法律依据应当驳回原告的诉讼请求。4、聂建军所收款项该案购房款，以鼎信物业公司出具的收据为准。第三人张力述称，2013年6月4日至2015年4月25日，原告中汇公司与案外人借驻马店市万博公司、中汇公司、谢新国1900万元，借款后一直未归还本金和利息，2015至2016年1月9日上述借款方借任留柱等人900万元归还了2015至2016年1月9日的利息900万元，下欠本金1840.40万元一直未还，2017年2月7日，原告中汇公司等借款人与张新军、张泽亚协商同意双方签订了以房抵债协议，2017年4月5日双方明确了以房抵债房屋的具体位置、建筑面积、价格及销售方式，2017年8月10日依据2017年4月5日协议约定以物抵债的房屋归张新军所有，由张新军负责销售，中汇公司负责办理手续，所得价款全部归张新军所有，同日原告中汇公司等借款人、张新军、聂建军协商同意将抵账给张新军的房屋抵偿给聂建军，中汇公司与聂建军之间签订了以物抵债协议，聂建军依据该协议处理抵偿房屋符合法律规定和合同约定，被告购买的房屋以及签订的买卖合同应当合法有效受法律保护，其他同意聂建军意见，应依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告中汇公司与他人之间存在债权债务关系，2017年8月6日，原告中汇公司与第三人聂建军经协商，约定将原告中汇公司开发的位于驻马店市雪松大道与盘古山路交叉口西南侧盘古佳苑小区的部分房屋抵偿给第三人聂建军，同时约定原告中汇公司与第三人聂建军均可以销售上述房屋。其后，被告曹二红为购买上述小区内房屋，于2017年9月3日向第三人指定方驻马店市鼎信物业管理有限公司（以下简称鼎信物业公司）交纳购房款400520元，鼎信物业公司向被告方出具收据一份，后被告持该收据前往原告中汇公司办理购房手续。2017年12月19日，原告中汇公司与被告曹二红签订《盘古佳苑房屋认购协议书》一份，约定：被告购买原告开发的位于驻马店市雪松路与××大道交叉口东南角××米××楼××单元××层北户房屋，建筑面积120.28平方米，房屋总价为372868元等条款。认购协议书签订当日，原告中汇公司向被告曹二红出具收据一份，写明：“今收到曹二红，1#楼1单元13层北户房款372868元”。被告向原告交纳购房款后，双方未签订书面商品房买卖合同。后原告以诉称理由诉至本院，酿成纠纷。另查明，一、聂建军另案以民间借贷纠纷将中汇公司、谢新国、韩卫菊等人诉至法院，请求判令中汇公司、谢新国、韩卫菊支付1840.40万元及相应利息，案号为（2020）豫1702民初2884号，该案目前尚未审结。本案中，第三人聂建军称本案房款在上述另案诉讼中已经抵扣过，另案起诉数额不包括本案第三人所收房款。二、庭审中，原告称，诉争房屋现在主体已经起来，尚未完工，该房屋五证齐全。被告认可房屋尚未交付。三、诉讼中被告曹二红称，2017年9月，其向鼎信物业公司交纳400520元用于购买盘古佳苑的房屋，当时协商的房屋面积是120.28平方米，房屋面积减少了8.92平方米，为此，其另案起诉中汇公司，后中汇公司核实后将多收取的27652元予以退还，另案已撤诉。上述事实，有当事人提交的相关证据以及当事人陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，2017年8月，原告中汇公司与第三人聂建军协商约定将原告中汇公司开发的位于驻马店市雪松大道与盘古山路交叉口西南侧盘古佳苑小区的部分房屋抵偿给第三人聂建军，同时约定原告中汇公司与第三人聂建军均可以销售上述房屋。上述抵债协议履行中，第三人聂建军收取被告曹二红支付的购房款400520元，后被告曹二红持该收据前往原告中汇公司办理购房手续。2017年12月19日，原告中汇公司与被告曹二红签订《盘古佳苑房屋认购协议书》一份，双方对案涉房屋的具体位置、房屋面积，房屋总价款等进行了约定，同日，原告中汇公司向被告曹二红出具收据一份，写明：“今收到曹二红，1#楼1单元13层北户房款372868元”。因该认购书明确约定有房屋的具体位置、房屋面积、房屋总价款等内容，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告已于签订认购书的当日向被告出具全额购房款收据，根据《最高人民法院》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，该认购书应当认定为商品房买卖合同，原、被告双方形成商品房预售合同法律关系。合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。本案中，第三人聂建军收取被告400520元房款用于抵扣原告欠款本息，符合原告与第三人聂建军之间的约定。此后，原告就诉争房屋与被告曹二红签订了《盘古佳苑房屋认购协议书》，并向被告出具有购房款收据；又，原告出具收据显示的购房款数额为372868元，该数额未超出抵扣数额400520元。综上，原告向被告出具购房款收据的行为表明案涉房屋购房款其已收取，现原告以被告曹二红未支付购房款为由请求解除合同、返还房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的另案诉讼证据显示其已向第三人结清债务且已付超。诉讼中，原告提出的上述主张，属原告与第三人之间的债务纠纷范畴，双方的该债务纠纷如何处理以及是否付超等问题，不影响与其不是同一法律关系的本案处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告驻马店市中汇房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费6894元，由原告驻马店市中汇房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长  张建立审判员  张伟光审判员  刘 林二〇二〇年十一月十二日书记员  王 鹏