山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0211民初6209号 原告：青岛天智物业管理有限公司胶南分公司，住所地青岛市黄岛区，统一社会信用代码：91370211553999****。 法定代表人：郑直，总经理。 委托诉讼代理人：马英群，上海巨盾律师事务所律师。 被告：山东阳谷电缆集团有限公司，住所地山东省，统一社会信用代码：91371521168011****。 法定代表人：钟本健，经理。 原告青岛天智物业管理有限公司胶南分公司（以下简称天智物业胶南分公司）与被告山东阳谷电缆集团有限公司（以下简称阳谷电缆公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天智物业胶南分公司的委托诉讼代理人马英群到庭参加诉讼。被告阳谷电缆公司经法庭依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天智物业胶南分公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付自2014年10月至2020年6月期间共拖欠的物业服务费人民币93939.36元；2.请求判令被告向原告支付逾期违约金人民币22545.45元；3.判令被告承担本案所有诉讼费用(包括但不限于诉讼费、保全费、鉴定费)。事实和理由：2015年3月1日，原告与案外人青岛金石置业投资有限公司签署《前期物业服务合同》，约定聘请原告为其开发建设的“东方至尊”园区提供物业管理服务。同时约定，对于别墅物业服务费标准为4元/平方米/月；未能按时足额交纳相关物业费的，则按照每日千分之三的标准支付逾期违约金。被告作为东方至尊小区7栋3单元1层102户的房屋所有权人(房屋建筑面积为340.36㎡)，自2014年10月起至今，共拖欠物业服务费共计人民币93939.36元。由于被告拖欠物业费长达近六年时间，给原告造成严重的经济损失，应当按《前期物业服务合同》的约定向被告支付违约金，即每逾期一日则按应交物业费的千分之三交纳违约金。原告为方便计算，按照以下方法调整违约金计算方式，即以拖欠费用本金93939.36元为基数，以24%标准，计算违约金为22545.45元。 被告阳谷电缆公司未到庭，其提交书面答辩意见称，阳谷电缆公司并非《前期物业服务合同》的当事人，该《前期物业服务合同》为天智物业胶南分公司与案外人青岛金石置业投资有限公司之间签订，阳谷电缆公司并未签章认可，因此该《前期物业服务合同》对答辩人没有约束力。2、即便《前期物业服务合同》对答辩人具有约束力。天智物业胶南分公司仍需举证证明该《前期物业服务合同》至今仍存续有效，同时需证明天智物业胶南分公司自2014年10月份至今一直按照合同提供物业服务。否则阳谷电缆公司有权拒绝支付物业服务费。3、物业服务费应自房屋交付后且提供物业服务后支付，而非房屋竣工之日开始支付。因此天智物业胶南分公司无权主张自2014年10月份至2015年3月份的物业服务费。4、《前期物业服务合同》明确约定的物业服务费2.5元/㎡/月。在未告知阳谷电缆公司及众业主的知悉及同意的情形的天智物业胶南分公司申请的《黄岛区物业服务备案证明》，属于单方加重答辩人的责任，对阳谷电缆公司不具备约束力。5、《前期物业服务合同》约定的逾期支付违约金过高(即便按照年利率24%计算)，若天智物业胶南分公司按照年利率24%主张违约金，需举证证明阳谷电缆公司逾期支付物业费所造成损失。阳谷电缆公司认为违约金的计算利率不宜高于中国人民银行公布的同期同种贷款是利率。 本院经审理认定事实如下： 2015年3月1日，青岛东方金石置业投资有限公司与天智物业胶南分公司签订《东方至尊前期物业服务合同》，约定青岛东方金石置业投资有限公司选聘天智物业胶南分公司对“东方至尊一期”提供前期物业管理服务。其中第六条约定住宅物业费为2.5元/月（不含电梯运行费）。合同约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳相关物业费的，应按相关标准向天智物业胶南分公司支付违约金。 2016年10月21日，青岛东方金石置业投资有限公司与阳谷电缆公司签订《青岛市商品房出售合同》，阳谷电缆公司购买青岛东方金石置业投资有限公司胶南市*号*栋*单元*层*户，建筑面积为340.36㎡。合同附件五前期物业服务合同第八条约定，本物业管理区域物业服务收费选择以下方式：包干制，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业费：2.5元/月.平方米；别墅物业费：4元/月.平方米；幼儿园物业费3元/月.平方米；商业办公物业费3元/月.平方米。第十条约定，业主应于每季度第一个月的15日前预交当季度物业服务费。第二十四条约定，阳谷电缆公司不按照合同约定的标准和时间交纳有关费用的，天智物业胶南分公司有权要求补交，并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。 另查明，涉案房屋类型为成套住宅，规划用途为商业住宅。 被告阳谷电缆公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应承担对其不利的法律后果。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，争议的焦点是天智物业胶南分公司主张的物业费及违约金是否应予支持。 关于物业费，根据天智物业胶南分公司提交的《东方至尊前期物业服务合同》，合同约定青岛东方金石置业投资有限公司选聘天智物业胶南分公司对“东方至尊一期”提供前期物业管理服务，住宅物业费为2.5元/月（不含电梯运行费）并未规定其他的物业费标准。根据2016年10月21日，青岛东方金石置业投资有限公司与阳谷电缆公司签订的《青岛市商品房出售合同》附件前期物业服务合同，物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业费：2.5元/月.平方米；别墅物业费：4元/月.平方米；幼儿园物业费3元/月.平方米；商业办公物业费3元/月.平方米。但双方合同并未约定涉案房屋为别墅，天智物业胶南分公司也未提交证据证明涉案房屋属别墅，故阳谷电缆公司承担的物业费应按照住宅即2.5元/月.平方米计算。关于起算时间，根据上述《青岛市商品房出售合同》的约定，房款的付款时间为2016年9月21日，房屋交付时间为收到房款后60天内，而根据不动产登记信息，涉案房屋于2016年11月2日转移登记至阳谷电缆公司，结合上述事实，本院认为物业费应从2016年11月开始计算为宜。2016年11月至2020年6月的物业费应为：37439.60元（340.36×44×2.5）。 关于违约金，天智物业胶南分公司主张按照欠付款项总额为基数，按照24%计算违约金，阳谷电缆公司主张过高，认为不宜高于同期银行贷款利率。本院认为，双方合同关于违约金的约定即从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，明显过高，发生在2019年8月19日之前的物业费应以每季度欠缴数额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从逾期之日起计算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至实际支付之日。发生在2019年8月19日之后的物业费以每季度欠缴数额为基数，应按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自逾期之日计算至实际支付之日，天智物业胶南分公司主张按照欠付金额24%计算违约金依据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告山东阳谷电缆集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛天智物业管理有限公司胶南分公司2016年11月至2020年6月的物业费37439.60元； 二、被告山东阳谷电缆集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛天智物业管理有限公司胶南分公司违约金（发生在2019年8月19日之前的物业费以每季度欠缴数额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从逾期之日起计算至2019年8月19日；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至实际支付之日；发生在2019年8月19日之后的物业费以每季度欠缴数额为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自逾期之日计算至实际支付之日）； 三、驳回原告青岛天智物业管理有限公司胶南分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2630.00元，减半收取计1315.00元，由原告青岛天智物业管理有限公司胶南分公司负担650元，由被告山东阳谷电缆集团有限公司负担665元，被告于本判决生效之日起十日内直接支付原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  刘伟春                            本件与原件核对无异                二〇二〇年十一月十日                            申请执行期限为履             行期届满二年内提出                书记员  吴柯璇