湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初4064号原告（反诉被告）：武汉火凤品办商业管理有限公司，住所地武汉市洪山区徐东大街岳家嘴金禾中心705。法定代表人：余红升，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张斌，该公司工作人员。委托诉讼代理人：周渊，湖北得伟君尚律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉欣博恒房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区徐东大街**。法定代表人：曾涛，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王**婧，湖北若言律师事务所律师。委托诉讼代理人：万佳，湖北若言律师事务所律师。原告（反诉被告）武汉火凤品办商业管理有限公司（以下简称火凤公司）与被告（反诉原告）武汉欣博恒房地产开发有限公司（以下简称欣博恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日适用简易程序受理火凤公司的本诉和之后欣博恒公司提起的反诉后，于2020年9月14日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）火凤公司的委托诉讼代理人张斌、周渊，被告（反诉原告）欣博恒公司的委托诉讼代理人王**婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）火凤公司向本院提出诉讼请求：1．判决C027R1912063号《房屋租赁合同》解除；2．判决被告免除原告2020年2、3、4月疫情期间3个月涉案房屋租金351287元；3．判令被告退还原告房屋租赁保证金212412元；4．判令被告返还所扣押的涉案租赁房屋内的家具家电等物品；5．判令被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2020年1月8日签订《房屋租赁协议》及《补充条款》，原告按约支付了租赁保证金212412元并支付租金至2020年1月31日。然而武汉爆发新冠××疫情及政府管制等不可抗力等原因，对原告所在的商业房地产租管行业造成极其沉重的打击，原告所租赁的广泽大厦下游租户全部退租/不予续租，也无法招租新客户，致使原告经营困难，无力继续缴纳租金并开展分租业务。原告于2020年4月30日依据法律规定，发函通知被告解除合同、退还保证金并免除疫情期间的租金，但被告无理拒绝，同时强行扣留原告在租赁房屋内的家具家电。被告（反诉原告）欣博恒公司辩称，一、被告同意租赁房屋终止履行，但合同期限未到，原告属于提前退租应在缴纳完毕相关费用后按合同约定解除。二、原告提出的合同法中因不可抗力解除合同不符合事实与法律规定，租赁合同用途是办公，后原告将租赁房屋转租给其他租户，新冠疫情属于不可抗力，对租赁行业有一定的影响但并非不能开展租赁业务，例如原告转租的一租户因原告提前退租的行为与被告直接签订了租赁合同，因此就目前事实并不符合因不可抗力导致不能实现合同目的。三、原告提出的不可抗力要求免除2月至4月租金不符合事实与法律规定。按照租赁合同约定，原告应在2020年1月13日向被告缴纳2月至4月的租金，该时间点在新冠疫情发生前，根据合同法规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的不能免除责任。四、被告扣押原告家具家电等物品是因为原告未结清相关费用从而行使了留置权对其物品进行扣留，待原告结清费用后将会予以返还。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）欣博恒公司向本院提出反诉请求：1．判令反诉被告支付反诉原告2020年2月至4月租金351286.96元及自2020年1月13日至实际付清之日的违约金（按当月月租金的千分之六计算）；2．判令反诉被告支付反诉原告2020年4月的物业管理费31154元及自2020年3月11日至实际付清之日的违约金（按当月物业管理费的千分之六计算）；3．判令反诉受理费由反诉被告承担。事实和理由：2020年1月8日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋租赁合同》，对位于洪山区徐东大街67号的广泽大厦6-7层租赁事宜达成一致意见，约定租赁用途为办公，计租面积1416.08平方米，租赁期限自2016年5月1日至2021年4月30日，同时约定了租金、物业费标准和违约责任等事项。按照约定，反诉被告应分别于2020年1月13日、2020年3月11日缴纳租金及物业管理费，但经反诉原告多次催促仍不缴纳，已构成违约，造成反诉原告严重的经济损失。原告（反诉被告）火凤公司对反诉辩称，一、自2016年双方建立租赁关系，反诉原告就知道反诉被告的项目是用来进行租赁业务并且是要向下游进行转租的，这一点在租赁合同附件上有说明，并非是反诉被告自己办公。二、反诉被告之所以最后要求解除合同并且申请免租是迫不得已的，疫情期间双方已经就免租二个月达成了一致，当时由于反诉原告非要与物业费捆绑，反诉被告不同意缴纳疫情期间没有享受的物业服务费，所以僵持住了，导致反诉被告下游6个租户全部退租，其中一家与反诉原告直接签订了合同，其他两家是完全免租的状态下离开了，还有三家只是收取了1个月房租就退还保证金让他们走了，至于反诉原告说有十几家租户那是后来的事情，反诉被告也无法核实，只知道有河北建工这一家公司与反诉原告直接签订合同。三、关于物业费，反诉原告以物业费反诉是非常不合理的，物业费是反诉被告与物业公司对接，反诉原告无权就反诉被告与第三方的权利义务关系来索要物业费及违约金。四、关于合同里面的相关违约条款，标准过高，完全是反诉原告提出的霸王格式条款，反诉被告不予认可。综上，请求驳回反诉原告的全部反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提交的对方有争议的证据，本院认定如下：对火凤公司提交的证据五至证据九，合同终止协议书、退租申请书等，系火凤公司与其他公司之间所签订，本院酌情予以采信；对证据十，因双方及物业公司于庭审后在2020年9月25日对扣留的办公物品进行了清点，故应以三方确认清单为准。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月8日，欣博恒公司（作为甲方）与武汉新时代寰宇置业有限公司（作为乙方）、火凤公司（作为丙方）共同签订《权利义务转让协议》（以下简称《协议》），主要约定：鉴于甲、乙双方于2016年4月1日签订了《房屋租赁合同》，经友好协商，就乙方将上述原《租赁合同》中属于乙方的权利义务转由丙方享有和承担事宜，订立本协议；甲、乙、丙三方一致同意，自本协议签订之日起乙方在原《租赁合同》中所享有的权利全部归丙方享有，义务全部由丙方承担；新合同生效同时，原《租赁合同》即告终止。火凤公司与武汉新时代寰宇置业有限公司还签订了《房屋租赁相关押金转让说明》，主要载明，三方已签订《协议》，约定武汉新时代寰宇置业有限公司将其租赁合同中的权利义务概括转移至火凤公司，现武汉新时代寰宇置业有限公司将已支付的房屋租赁押金212412元一并让转给火凤公司。欣博恒公司对以上转让知晓且同意。同日，火凤公司（作为承租方、乙方）与欣博恒公司（作为出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），主要约定：1．甲方出租给乙方的房屋坐落于武汉市洪山区徐东大街67号“广泽大厦”楼层内，乙方同意承租该单元。2．计租面积：1416.08平方米；租赁用途：办公；租赁期限：2016年5月1日至2021年4月30日。3．租金：……；2019年5月1日至2020年4月30日，82.69元/月/㎡；……；当期租金届满前的15个工作日，乙方向甲方支付下一季度租金；4．本大厦的物业管理由甲方委托武汉江绅物业服务有限公司负责；乙方须按本合同约定，向物业公司支付物业管理费；物业费标准22元/月/㎡，月物业管理费31154元；当期物业管理费届满前的15个工作日，乙方向物业公司支付下一季度物业管理费；5．乙方逾期支付租金、物业管理费等费用的，每逾期一日，乙方按当月月租金和物业管理费合计金额的千分之六向甲方支付违约金。上述合同签订前，火凤公司已于2019年11月3日支付了2019年11月1日至2020年1月31日的租金351286.97元，后火凤公司再未支付租金。2020年1月23日，武汉市因新冠××疫情封城，其后火凤公司、欣博恒公司曾协商案涉房屋租金及物业管理费的减免事宜，但未能达成一致意见。2020年4月30日，火凤公司向欣博恒公司邮寄发出《关于解除及要求免除疫情期间租金和物业费的通知》，表示因新冠××疫情及政府管制不可抗力原因，下游租户大量退租，公司经营极其困难，要求免除疫情期间（2020年2月、3月、4月）的租金和物业费，并解除租房合同，以度过当前生存危机。该函件于2020年5月3日由欣博恒公司签收。其后，火凤公司人员撤离，但其搬运案涉房屋内的家具家电等物品时被物业公司阻拦，物品亦被扣留。本院认为，火凤公司与欣博恒公司签订了《合同》，建立了房屋租赁合同关系，是双方真实意思的表示，且未违反国家有关法律规定，故双方之间的合同关系合法有效，当事人应当按照约定全面履行各自义务。合同履行过程中，火凤公司已支付了截止至2020年1月底的租金，但新冠××疫情突然爆发，武汉封城停止了非必要经营活动，因疫情属于不可抗力，导致合同目的不能实现，依法火凤公司可以解除合同，火凤公司通过快递向欣博恒公司发出解除合同通知，欣博恒公司已于2020年5月3日收悉，案涉《合同》应于2020年5月3日解除。《合同》解除后，关于火凤公司应支付的租金问题。因疫情属于不可抗力，根据实际影响程度，可以免除火凤公司相应的租金支付责任，本院根据实际情况，酌定自2020年2月1日起至2020年4月7日止，此期间租金予以免除；自2020年4月8日（武汉市全面重启之日）起至2020年4月30日止的租金，此期间租金减半收取，故火凤公司应支付的租金为44272元（1416.08㎡×82.69元/月/㎡×12月÷365日×23日÷2）。同时欣博恒公司已收取的武汉新时代寰宇置业有限公司缴纳的租赁保证金212412元，根据《协议》约定亦应返还给火凤公司。关于案涉租赁房屋内由火凤公司购置的家具家电等物品，因欣博恒公司表示系物业公司决定扣留，与其无关，火凤公司未能提交充分证据证明系欣博恒公司扣留，故本案中不予处理，火凤公司可另行主张权利。关于其他反诉请求，其中逾期支付租金的违约金，鉴于《合同》系因不可抗力而解除，因疫情双方均已遭受较大的经济损失，当前应共克时艰，故本院酌定对前述诉请不予支持。其中物业管理费，因《合同》中约定系由火凤公司向武汉江绅物业服务有限公司支付，故本案中亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）武汉火凤品办商业管理有限公司与被告（反诉原告）武汉欣博恒房地产开发有限公司于2020年1月8日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月3日解除；二、被告（反诉原告）武汉欣博恒房地产开发有限公司返还原告（反诉被告）武汉火凤品办商业管理有限公司租赁保证金212412元；三、原告（反诉被告）武汉火凤品办商业管理有限公司支付被告（反诉原告）武汉欣博恒房地产开发有限公司租金44272元；上述第二项与第三项折抵后共计168140元，被告（反诉原告）武汉欣博恒房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）武汉火凤品办商业管理有限公司支付；四、驳回原告（反诉被告）武汉火凤品办商业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）武汉欣博恒房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费因适用简易程序减半收取4718元，由原告（反诉被告）武汉火凤品办商业管理有限公司负担2887元，被告（反诉原告）武汉欣博恒房地产开发有限公司负担1831元。反诉案件受理费3518元，由原告（反诉被告）武汉火凤品办商业管理有限公司负担1759元，被告（反诉原告）武汉欣博恒房地产开发有限公司负担1759元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  唐革新二〇二〇年十一月六日书记员  王 银