四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9992号 上诉人（原审被告）：四川西南交大兴建置业有限公司。住所地：四川省成都市郫都区犀浦镇两河村。 法定代表人：朱宝宗，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：赵芯，四川迪泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘旭宝，男，1954年7月7日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：吴超，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王越悦，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市西汇投资有限公司。住所地：四川省成都市郫都区郫筒镇何公路**。 法定代表人：邱林，董事长。 委托诉讼代理人：张杨，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张盛，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 上诉人四川西南交大兴建置业有限公司（以下简称兴建公司）因与被上诉人刘旭宝、成都市西汇投资有限公司（以下简称西汇公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2019）川0124民初5900号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序公开开庭进行了独任审理。本案现已审理终结。 兴建公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘旭宝对兴建公司的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由刘旭宝承担。事实及理由：1.一审判决兴建公司配合西汇公司为刘旭宝办理不动产权证书属于适用法律错误，据此作出的判决于法无据。案涉车位初始登记在西汇公司名下，西汇公司才是“锦苑三期”的开发商，无论兴建公司系基于协议约定或其他事由出售西汇公司的车位，均系西汇公司与兴建公司之间的其他法律关系。在本案中，兴建公司虽然以自己的名义与刘旭宝签订车位买卖合同，但由于西汇公司才是本项目的开发商，根据《城市房地产经营管理条例》的相关规定，房地产开发企业应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续。因此，只有西汇公司才能协助刘旭宝办理车位所有权转移登记手续。一审法院判决兴建公司配合西汇公司协助刘旭宝办理车位所有权转移登记手续，既无事实依据也无法律依据。2.一审判决兴建公司向刘旭宝支付逾期办理不动产权证书的违约金，系法律适用错误。2016年8月31日，郫都区实施不动产登记制度改革，不动产权证具有房屋所有权证和国有土地使用权证合二为一的功能，而本案中双方只约定了办理房产所有权证的时间，未约定办理国土证时间，因此造成办理案涉房屋不动产权证书的时间不能确定，该政策的变动应属不可抗力，非双方当事人在订立合同时可预见，故不应要求任何一方为此承担违约责任。3.即使人民法院经审查认为刘旭宝主张的逾期办证违约金应予支持，该项违约金的承担主体也应当是西汇公司。虽然兴建公司与刘旭宝订立了《商品房买卖合同》，但西汇公司才是本项目的开发商，应当由其协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，因此该合同的逾期办证责任亦应由西汇公司承担。 刘旭宝辩称，1.兴建公司述称其不是案涉项目的开发商，不是事实，事实上兴建公司与西汇公司共同开发案涉项目，只是对外的登记的产权主体是西汇公司，且实际操作过程中，也是兴建公司向西汇公司提交办证资料，再由西汇公司向不动产登记中心申请办证。一审判决兴建公司配合西汇公司协助刘旭宝办理案涉房屋的不动产权证书，于法有据，且符合实际操作。2.关于违约金，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，根据当事人的过错程度及预期利益等因素判令兴建公司支付8000元违约金，合情合理的。兴建公司作为合同的相对方，是承担办证协助义务的主体。在合同的履行过程中，如果兴建公司按约向西汇公司提交办证资料，也不会发生逾期办证的情况。请求驳回上诉，维持原判。 西汇公司辩称，1.西汇公司和刘旭宝之间，没有商品房销售合同关系。刘旭宝在一审庭审中明确表示从未与西汇公司建立过任何合同关系，且在本次诉讼之前甚至没有听说过西汇公司这个名字。基于合同的相对性原则，兴建公司上诉认为逾期办证违约金应当由西汇公司承担，没有法律依据。2.案涉房源实质是兴建公司基于与西汇公司之间合作开发分配的房源，对该部分房源，兴建公司有权对其进行处置，而西汇公司则会根据兴建公司的要求办在其指定的对象名下。兴建公司的上诉请求不成立，请求驳回上诉，维持原判。 刘旭宝向一审法院起诉请求：1.判令兴建公司、西汇公司为刘旭宝办理刘旭宝根据2008年6月16日签订的锦苑三期《商品房买卖合同》项下车位权属转移登记，并判令兴建公司、西汇公司向刘旭宝支付违约金58035元[暂计至2019年8月31日，违约金计算方式为60000×(8+10/12)×（3/10000）×365]；2.判令兴建公司、西汇公司为刘旭宝办理双方于2008年6月17日签订的锦苑三期《商品房买卖合同》项下房屋权属转移登记，并判令兴建公司、西汇公司向刘旭宝支付违约金755639元（暂计至2019年8月31日）；3.本案诉讼费由兴建公司、西汇公司承担。一审诉讼过程中，刘旭宝以西汇公司已为其办理房屋权属登记为由，放弃其第二项诉讼请求。 一审法院认定事实：2008年6月16日，兴建公司与刘旭宝签订《商品房买卖合同》，约定该司向刘旭宝出售其开发的位于郫县××镇××村××号房屋，总价80000元，交房时间为2008年10月31日前；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之三每日向买受人支付违约金，直至买受人取得房屋所有权证书之日止。后兴建公司与刘旭宝协商一致，变更其购买车位号为168号并向刘旭宝交付该车位。2008年11月8日，兴建公司向刘旭宝出具收据，载明收到刘旭宝支付的车位款60000元及代收车位税费2225元。截至本案起诉之日，刘旭宝所购车位未办理权属分户登记。 另查明，2006年至2011年期间，兴建公司陆续与西汇公司签订《西汇锦苑三期新居工程项目投资合作协议》、《补充协议Ⅰ》、《西汇锦苑三期项目相关事宜的协议》、《锦苑三期限价商品房房屋权证登记的相关协议》及附件等合同，约定双方合作建设犀浦镇西汇锦苑三期项目相关事宜。其中，西汇锦苑三期项目以西汇公司作为项目业主报建；地下车位按原实际售价的100%归兴建公司所得；西汇公司协助兴建公司分割房屋分户产权登记至与兴建公司签订《商品房买卖合同》的房屋买受人，产生的相关税费由兴建公司或买受人自行承担，相应发票由兴建公司出具；锦苑三期项目均以西汇公司为出卖人进行商品房的合同备案及房屋权证登记；兴建公司负责收集办理锦苑三期房屋初始登记及转移登记所需材料，西汇公司负责配合办理房屋登记手续。2011年7月20日，位于××镇××路××号××期××层共计315个车位办理房屋所有权初始登记，登记所有权人为西汇公司。 2016年8月31日，原郫县国土局发布公告，停止受理房屋登记，进行不动产登记。 一审庭审中，各方均确认兴建公司实际向刘旭宝出售并交付的168号车位即位于××镇××路××号××期××层。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》及其附件、《销售车位、代收税费情况表》、收据、房屋信息查询记录、《西汇锦苑三期新居工程项目投资合作协议》、《补充协议I》、《西汇锦苑三期项目相关事宜的协议》、《锦苑三期限价商品房房屋权证登记的相关协议》及附件、房屋所有权证、庭审笔录以及各方当事人的陈述。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。刘旭宝与兴建公司双方签订的《商品房买卖合同》及此后双方就合同标的变更达成的一致意见是双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，依法成立并生效。一审庭审中，虽兴建公司辩称其于2008年11月8日交付涉案车位，但刘旭宝称其于2008年10月31日已收到该车位，一审法院依法对刘旭宝的该意见予以确认，并确定涉案车位房屋所有权证书办理期限应为2010年10月31日前。因刘旭宝已向兴建公司支付了车位款、代收税费并收取车位，其有权要求具体责任人为其办理车位权属证书。因现根据国家政策调整，房屋所有权证已与国有土地使用权证“二证合一”，故该权属证书现应为不动产权证书。 关于涉案车位由谁负责办理权属证书的问题。根据合同相对性原则，因刘旭宝与兴建公司签订合同并向该司支付车位款及税费，故兴建公司负有为刘旭宝办理涉案车位不动产权证书的责任。鉴于涉案车位所在项目系兴建公司与西汇公司合作开发，现涉案车位权属登记于西汇公司名下且两公司对买受人房屋权证办理事宜有约定，故西汇公司应会同兴建公司为刘旭宝办理涉案车位不动产权证书。同时，在刘旭宝撤诉的第2项诉讼请求中所涉及的同一小区房屋的不动产权证书，也事实上由西汇公司为其办理。故西汇公司辩称其主体不适格的意见，及兴建公司辩称涉案车位无法办理权属证书的意见，与本案审理查明的事实不符，于法无据，一审法院不予采纳。因不动产权证书的办理系行政机关职能权限行使范畴，故西汇公司与兴建公司的办理义务为将刘旭宝涉案车位不动产权证书办理资料提交不动产登记机构。 关于逾期办证违约金的问题。兴建公司未按照合同约定期限为刘旭宝办理其所购车位的房屋所有权证书，应依法根据双方合同约定承担相应违约责任，即自2010年11月1日起至2016年8月31日房屋所有权证停止办理之日止期间的违约金；虽该违约金约定内容为按日计算不是一个单一固定的款项，但因本案受理之日为2019年10月10日，刘旭宝也未提交证据证明其在此之前有向兴建公司主张权利，故刘旭宝关于此期间该项违约金的诉讼主张，已超过法定诉讼时效，一审法院不予支持。因刘旭宝与兴建公司合同中并未约定办理国有土地使用权证的时间及具体违约责任，且现已无房屋所有权证书系通过“二证合一”只办理不动产权证书，但该政策的出台超出了当事人在订立合同时的可预见性，再者刘旭宝也未举证证明其在“二证合一”政策实施后因未办理不动权属证书的实际损失情况，但刘旭宝确实存在涉案车位长期未办理权属证书的实际情况。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审法院结合本案审理认定的事实，参照双方合同关于逾期办理房屋所有权证违约金的约定予以调减，对刘旭宝主张的剩余期限内逾期办理不动产权证书的违约金酌情确定为8000元并由兴建公司承担。因西汇公司并非涉案《商品房买卖合同》的当事人，对刘旭宝主张西汇公司支付违约金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、兴建公司配合西汇公司在判决生效之日起三十日内为刘旭宝办理位于××镇××路××号××期××层××号车位的不动产权证书；二、兴建公司在判决生效之日起十日内向刘旭宝支付逾期办理不动产权证书的违约金8000元；三、驳回刘旭宝的其他诉讼请求。案件受理费5968元，由刘旭宝承担5800元，由兴建公司承担100元，由西汇公司承担68元。 二审中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 二审中，兴建公司提出，一审法院受理的类似案件且经成都市中级人民法院终审判决，处理结果与本案不相同，仅判决西汇公司承担办证责任，属于同案不同判。 经查，本院于2019年6月3日受理（2019）川01民终10780号等共计22件民事案件，所涉房屋均与本案位于同一楼盘，诉讼主体中，原告均系案涉房屋同一楼盘业主，被告均为兴建公司、西汇公司，第三人均为郑沈（系兴建公司销售人员），原告的诉讼请求类似，以（2019）川01民终10780号案件为例，诉请是：“判令西汇公司、兴建公司为杨备林办理‘锦苑三期’XX号地下车位所有权证书。”该22件案件中一审查明事实类似，以（2019）川01民终10780号案件为例，其中查明：“2014年8月19日，杨备林与兴建公司的销售人员郑沈签订《商品房买卖合同》，该合同盖有“四川西南交大兴建公司有限公司”的印章，约定杨备林购买兴建公司开发的位于郫都区××镇××村××期”项目的XX号地下车位，购买总价款80000元。……2014年8月19日杨备林向兴建公司销售人员郑沈支付车位款80000元。……兴建公司于2014年8月19日将案涉车位交付杨备林使用，杨备林使用车位每月缴纳地下车位保洁维护费，“锦苑三期”小区物业2018年9月之前为西南交大兴建置业有限公司第一分公司。杨备林至今未取得案涉车位的产权证。……西汇公司原名成都市西汇城市建设有限公司，为“锦苑三期”小区的开发商，尚未取得“锦苑三期”地下停车位的销售许可证。“锦苑三期”地下停车位在出售时已实际竣工验收。“锦苑三期”房屋及地下车位初始登记在西汇公司名下。西汇公司因历史遗留问题委托兴建公司对外出售“锦苑三期”的房屋。……杨备林是购买“锦苑三期”小区房屋的业主，杨备林之前与兴建公司签订《商品房买卖合同》购买“锦苑三期”房屋，合同上出卖人盖章是兴建公司印章。西汇公司已协助杨备林办理该房屋不动产权证。……杨备林同意办理车位产权前交纳办证所需的相应材料及税费，同时提出其之前向兴建公司邮寄相应办证所需材料，兴建公司拒收，兴建公司没有尽到办证的通知义务。……另查明，2016年10月19日经一审法院（2016）川0124刑初311号刑事判决书审理查明确认，“2012年至2015年期间，被告人郑沈利用经手、管理兴建公司锦苑三期车位销售的职务便利，在该公司会议室分别与陈显芳等37余名业主签订了销售锦苑三期132号等41个车位的车位买卖合同后，将公司卖车位的款项3573000元侵吞后耗用......被告人郑沈身为兴建公司员工，利用职务上的便利，将本单位的财物非法占为已有，数额巨大，其行为已经构成职务侵占罪。”……再查明，2016年8月31日郫县国土局发布通告，停止受理房屋登记，进行不动产登记。诉讼中，兴建公司对案涉车位的《商品房买卖合同》中出卖人栏加盖的兴建公司印章以及收据上加盖的印章的真伪申请司法鉴定，因杨备林一直不同意提供合同及收据原件作为鉴定材料，因此鉴定终止。”该22件案件中本院认为的论述类似，以（2019）川01民终10780号案件为例，其中认为：“本案的争议焦点在于：1.案涉《商品房买卖合同》的效力问题；2.兴建公司、西汇公司是否应当为杨备林办理案涉车位不动产权证。关于案涉《商品房买卖合同》的效力问题。案涉《商品房买卖合同》及补充协议是兴建公司的销售人员郑沈利用经手、管理兴建公司锦苑三期车位销售的职务便利与杨备林签署，销售案涉车位的行为经一审法院（2016）川0124刑初311号刑事判决书确认系职务行为，且杨备林有理由相信郑沈作为兴建公司的销售人员有销售车位的权限，不论郑沈在合同上所盖的印章是否系兴建公司的真印章，兴建公司应当对其销售人员郑沈向杨备林销售车位的行为承担相应的法律责任。兴建公司因历史遗留问题对外有权销售西汇公司开发的“锦苑三期”房屋。虽然西汇公司与兴建公司一致认为西汇公司并未委托兴建公司出售车位，但案涉车位由兴建公司销售人员郑沈出售并收款，买卖合同上出卖人一栏盖的是兴建公司印章，杨备林之前与兴建公司签订《商品房买卖合同》购买“锦苑三期”房屋，合同盖章同样也是兴建公司印章，且西汇公司已协助办证，杨备林有理由相信兴建公司有权销售西汇公司开发的“锦苑三期”车位。因此，兴建公司销售人员销售车位的行为，构成表见代理，该行为对西汇公司发生效力。郑沈作为兴建公司的销售人员，对外出售案涉车位时，案涉车位已经实际竣工验收，西汇公司虽未取得车位的销售许可证，不影响车位的实际销售，也不影响《商品房买卖合同》及补充协议的效力。案涉《商品房买卖合同》及补充协议有效，当事人应当按照合同约定履行相应的合同义务。关于兴建公司、西汇公司是否应当为杨备林办理案涉车位不动产权证。西汇公司是“锦苑三期”的开发商，兴建公司出售西汇公司的车位，已构成表见代理，由西汇公司承担出卖人的法律责任。杨备林已按约支付车位价款，按照合同约定，杨备林同意委托出卖人向权属机关申请办理房屋权属转移登记，作为案涉车位买卖合同出卖人，应当按照合同约定为杨备林办理车位所有权证，西汇公司是“锦苑三期”的开发商，“锦苑三期”案涉车位初始登记在西汇公司名下，西汇公司作为开发商有义务协助办理车位所有权证，合同约定的办理所有权证的时间已过，西汇公司未为杨备林协助办理所有权证。2016年8月31日起，郫县不动产登记改革，自此之后办理不动产权登记。因此，西汇公司有义务为杨备林协助办理不动产权证。因不动产权证具有所有权证和国有土地使用权证合二为一的功能，双方未约定不动产权证的办理时间，办理不动产权证的时间应当按照国有土地使用权证的时间进行确定。合同约定的办理所有权证的时间已到，双方未约定办理国土证时间，造成办理不动产权证的时间暂不能确定。杨备林要求办理不动产权证，结合办理不动产权证的内容和程序，以及本案的实际情况，商品房买卖合同约定由买受人委托出卖人代为办理房屋权属证书的，出卖人应当及时通知业主办证所需材料，买受人应当在接到出卖人通知后及时交纳相应的办证所需的资料、税、费。出卖人负有将办理权属证书所需资料、费用以及代买受人将应由买受人缴纳的税、费及相关资料提交给不动产登记中心，协助办理权属变更登记的义务。关于办理不动产权证的期间，一审法院酌情确定合理时间九十日。据此，一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、西汇公司于判决生效之日起九十日内为杨备林办理位于郫都区××镇××村××期”XX号地下车位不动产权证；二、驳回杨备林的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由西汇公司承担。”一审判决后，西汇公司不服提起上诉，本院针对该22件案件，经审理后均判决驳回上诉，维持原判。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、关于案涉车位的办证主体认定问题。 兴建公司上诉认为，案涉车位初始登记在西汇公司名下，应由作为开发商的西汇公司协助刘旭宝办理车位所有权转移登记，兴建公司不应承担办证协助义务。对此，本院认为，首先，本案系商品房预售合同纠纷，兴建公司与刘旭宝系案涉合同相对方，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，兴建公司理应按照合同约定履行作为出卖人的办证协助义务。其次，案涉车位虽登记在西汇公司名下，但案涉房地产项目系兴建公司与西汇公司共同开发，兴建公司对案涉车位享有处分权，西汇公司亦明确表示愿意协助办理车位产权登记手续。一审法院据此认定兴建公司应配合西汇公司为刘旭宝办理案涉车位的不动产权证书，并无不当，本院予以维持。 关于兴建公司上诉提出“同案不同判”的观点。本院认为，在（2019）川01民终10780号等22件民事案件中，兴建公司与西汇公司均未披露双方在案涉项目中的合作开发关系，故该22案的判决基于查明事实，即“‘锦苑三期’房屋及地下车位初始登记在西汇公司名下，西汇公司因历史遗留问题委托兴建公司对外出售“锦苑三期”的房屋”，认定兴建公司构成对西汇公司的表见代理，进而认定由西汇公司承担办证协助责任，并无不当。而本案中，西汇公司与兴建公司双方均认可就案涉项目系共同开发，且双方对于兴建公司销售的房屋关于办证等事项进行了约定，基于此，一审法院认定兴建公司应配合西汇公司协助刘旭宝办理案涉房屋的不动产权证书，亦无不当。前述22案与本案中，由于兴建公司与西汇公司在案件中的陈述及举证不相同，导致判决处理结果的差异，不构成“同案不同判”。故，兴建公司依据前述22案的判决结果，上诉主张其不应承担办证协助义务的意见，本院不予采纳。 二、关于逾期办证的违约金。 根据约定，兴建公司应在2008年10月31日前向刘旭宝交付案涉房屋，并在房屋交付之日起730日内取得房屋所有权证，双方未对分户国有土地使用权证的办理期限予以约定。一审庭审中，兴建公司辩称于2008年11月8日向刘旭宝交付案涉车位，而刘旭宝述称于2008年10月31日已收到该车位，一审法院依据自认原则采信刘旭宝的陈述，并据此认定房屋所有权证书的办理期限应于2010年10月31日届满，并无不当，本院予以确认。 成都市郫都区于2016年8月31日开始实施不动产统一登记政策，将原房屋所有权证书与国有土地使用权证书合并登记，自此时起，兴建公司在事实上已不能单独申请协助刘旭宝办理案涉房屋的房屋所有权证书。故，兴建公司逾期办理案涉房屋所有权证书的违约责任，应截止2016年8月31日时止。由于刘旭宝提起本案诉讼时（即2019年10月10日）已超过诉讼时效，故，对刘旭宝主张的逾期办理房屋所有权证书的违约金，本院不予支持。 关于逾期办理不动产权证的违约金。不动产统一登记制度实施后，出卖人兴建公司仍负有协助买受人刘旭宝办理案涉房屋不动产权证的义务。而不动产证系对原房屋所有权证、国有土地使用权证的合并，故不动产权证的办理时间，应以合同约定的后证即国有土地使用权证的办理时间为准。在案涉双方对国有土地使用权证办理期限未进行约定的情况下，应给予兴建公司协助办理不动产权证的合理时间。一审法院结合本案实际，酌定确定兴建公司应支付违约金8000元，并无不当，本院予以维持。 西汇公司并非案涉《商品房买卖合同》的相对方，兴建公司上诉认为应由西汇公司承担逾期办证违约金的主张，缺乏合同依据，亦无法律依据，本院不予支持。 综上，兴建公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11936元，由四川西南交大兴建置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  龚 耘 二〇二〇年十一月十日 法官助理  刘 杨 书 记 员  王朝阳