成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初15036号 原告：成都龙湖辰顺置业有限公司，住所地四川省成都市成华区。 法定代表人：陈序平，系公司董事长。 委托诉讼代理人：邢珊珊，泰和泰律师事务所律师，一般授权。 被告：林悦，女，汉族，1993年7月2日出生，住成都市成华区。 原告成都龙湖辰顺置业有限公司（以下简称龙湖公司）与被告林悦商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月23日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告龙湖公司的委托诉讼代理人邢珊珊到庭参加了诉讼，被告林悦经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告龙湖公司向本院提出以下诉讼请求：1．请求判令解除原被告双方签订的龙湖梵悦台名邸地下室-1层549号房屋的《商品房买卖合同》及其附件和补充协议；2．请求判令被告在判决生效后5日内将房屋原状归还原告。3．请求判令被告在判决生效后5日内配合原告办理龙湖梵悦台名邸地下室-1层549号房屋的商品房买卖合同网签撤销手续，并判令如其怠于配合的，原告可单方申请办理上述房屋的商品房买卖合同网签撤销手续；4．请求判令被告向原告支付违约金46000元；5．请求判令被告承担本案的诉讼费、保全费、公告费（如有）等原告为实现上述4项权利而支出费用。事实和理由：原被告双方于2019年12月29日签订《商品房买卖合同》及其附件和补充协议（以下统称“买卖合同”），约定被告以分期付款方式购买原告开发建设的位于成都市成华区××室××层××号房屋（以下简称“该房屋”），该房屋总价款为230000元。按照买卖合同约定被告应在2020年2月15日前向原告支付第二期价款92000元，在2020年4月15日前向原告支付第三期价款69000元，但经原告催收，被告至今仍未向原告支付前述价款。依据买卖合同补充协议第三条第6款之约定，原告有权行使解除权，要求解除与被告签订的买卖合同。综上所述，被告的行为已经构成严重违约，应当承担违约责任。原告遂诉至法院。 被告林悦未到庭、未答辩、未举证质证。 经审理查明，2019年12月29日，林悦（买受人）与龙湖公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议（合同自编号：201912190953）。约定林悦购买龙湖公司开发的位于成都市成华区铁塔厂片区（B宗）地下室****商品房，建筑面积30.29平方米，其中套内建筑面积12.72平方米，分摊的共有建筑面积17.57平方米。房屋总价款为人民币230000元。合同第九条付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项20000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第2种方式付款：……2、分期付款。买受人在2020年4月15日前分三期支付该商品房全部价款；其中，买受人于2019年12月29日前首期支付人民币69000元；买受人于2020年2月15日前第二期支付人民币92000元；买受人于2020年4月15日前第三期支付人民币69000元。补充协议第三条对商品房价款的补充约定：……9、对于买受人采取一次性付款或分期付款方式或其他付款方式或应交面积补差款或其他款项的，每逾期一天应向出卖人承担未付购房款万分之四的违约金。逾期付款在30日（含30日）之内的，则自约定的应付款期限届满之次日起至买受人实际付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之四的违约金，本合同继续履行；逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人。出卖人愿意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。买受人选择一次性或分期付款这两种任一付款方式的，在买受人付清了应付的一次性房款或全部分期分期房款后，则前述有关逾期付款责任的条款不再适用于买受人已支付的购房款，但并不免除买受人付清房款之前因其逾期付款而已经产生的违约金。如买受人未付清购房款或者买受人根据合同约定应支付其他款项的（包括但不限于面积补差款、住宅专项维修资金等），仍适用前述有关逾期付款责任的约定。补充协议第十一条对合同解除及违约责任的补充约定1、在出卖人和买受人任何一方根据本合同或本补充协议的规定行使解除权时，本合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除。2、无论何种原因导致本合同及本补充协议解除的：（1）买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内或达成的约定日期内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕合同解除及网签合同备案注销手续及该商品房返还、过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到贷款机构（如有）、房地产主管部门办理合同预告、预抵押登记（如有）及本合同备案的注销手续等。如买受人未在签署规定时间内配合出卖人办理全部注销手续，买受人应按日支付合同总房款万分之八的惩罚性违约金。 合同签订当日，林悦向龙湖公司支付了69000元首期购房款以及832.98元维修资金。因林悦逾期支付第二期款项，龙湖公司分别于2020年2月18日以及2020年4月17日向林悦发出关于尽快缴纳购房款的敦促函。2020年7月13日，龙湖公司向林悦发出《解除通知函》，载明因林悦至今未按约付款，龙湖公司根据购房合同的约定解除与林悦签订的购房合同，并按购房合同追究林悦违约责任。 庭审中，龙湖公司明确第一项诉讼请求是确认合同已于2020年7月14日解除，第五项诉讼请求是指诉讼费、律师费、公告费，同时陈述律师费尚未实际产生，林悦并没有实际接房，不存在归还的问题。 上述事实，有当事人陈述，《四川省商品房买卖合同（预售）》及附件、补充协议、《解除通知函》、EMS详情单等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，原、被告双方签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及补充协议系双方当事人在平等自愿的基础上签订，是双方真实意思表示，且内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。 关于合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据补充协议第三条约定“逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。”林悦在龙湖公司处购买房屋后，逾期支付购房款，在龙湖公司催告后仍未支付，违反了合同约定，龙湖公司按照合同约定享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。龙湖公司在2020年7月13日发出《解除通知函》，但根据龙湖公司提供的快递单显示，上面载明的联系方式并非林悦在合同中约定的联系方式，又，本案起诉状副本于2020年10月27日送达至林悦，按照前述法律规定，本院确认双方的合同于2020年10月27日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因该房屋已经办理网签手续，在合同解除后，林悦应配合龙湖公司办理撤销其所购买房屋的商品房买卖合同网签手续。又，龙湖公司自述林悦没有实际接房，不存在实际归还问题，故本院对于龙湖公司要求林悦归还房屋这一诉求不予支持。 关于违约金。合同中虽然约定有“对于买受人采取一次性付款或分期付款方式或其他付款方式或应交面积补差款或其他款项的每逾期一天应向出卖人承担未付购房款万分之四的违约金。逾期付款在30日（含30日）之内的，则自约定的应付款期限届满之次日起至买受人实际付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之四的违约金，本合同继续履行；逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日按照总房款的20%向出卖人支付违约金，且出卖人有权自解除合同通知送达之日起将房屋转售他人”。但综合考虑合同履行情况、当事人的过错程度、守约方的实际损失等因素，完全依照该项约定有可能导致本案的违约金过高，应适当调整为宜。故本院按照公平原则和诚实信用原则，酌定林悦应当支付违约金23000元；龙湖公司超出此部分的违约金主张，本院不予支持。 关于律师费，因龙湖公司自述该项费用并未实际产生，后续是否产生以及金额多少均存在不确定性，故本院对于该项诉请不予支持。 另外，对于上述林悦已经向龙湖公司支付的款项，双方当事人均可以在双方所有款项实际结算时相互直接予以品迭扣减。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告成都龙湖辰顺置业有限公司与被告林悦签订的《商品房买卖合同》及附件、补充协议。 二、被告林悦于本判决生效之日起十日内协助原告成都龙湖辰顺置业有限公司办理撤销位于成都市成华区××室××层××号××商品房买卖合同网签手续； 三、被告林悦于本判决生效之日起十日内向原告成都龙湖辰顺置业有限公司支付违约金23000元； 四、驳回原告成都龙湖辰顺置业有限公司其他诉讼请求。 案件受理费475元，减半计取237.5元，由被告林悦承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  朱书 二〇二〇年十一月十六日 书记员  罗楠