北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初1153号原告（反诉被告）：杨明宇，男，1993年11月24日出生，回族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王文艺，北京市信凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡媛，北京市信凯律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京中恒建业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街******。法定代表人：郭辉，总经理。委托诉讼代理人：黄贺，男，1986年5月18日出生，北京中恒建业房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）杨明宇与被告（反诉原告）北京中恒建业房地产经纪有限公司（以下简称中恒建业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨明宇及其委托诉讼代理人王文艺、胡媛，被告（反诉原告）中恒建业公司委托诉讼代理人黄贺到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）杨明宇向本院提出诉讼请求：1、要求确认双方之间的《北京市房屋租赁合同》于2019年10月16日解除；2、要求中恒建业公司返还2019年9月11日至2019年11月19日期间的租金14260元；3、要求中恒建业公司返还押金6200元；4、要求中恒建业公司退还中介费3000元；5、要求中恒建业公司支付违约金12400元。事实与理由：2019年7月1日，杨明宇为开发经营民宿与中恒建业公司订立《北京市房屋租赁合同》，约定杨明宇承租中恒建业公司代理出租的位于北京市东城区工人体育场西路3号院×层908A室（以下简称涉案房屋），租赁期限自2019年7月1日至2021年5月19日。租金标准为6200元/月，押金6200元，佣金3000元。合同订立同时，双方又订立补充协议，协议约定将房屋用途变更为民宿。杨明宇于当日支付了2019年7月1日至2019年8月19日的房租及卫生费共计10238元、佣金3000元、押金6200元。2019年7月24日，杨明宇又支付2019年8月20日至2019年11月19日期间的房租18600元。随后，杨明宇对涉案房屋进行了装修，开始经营民宿。2019年9月11日，北京市东城区东直门派出所将涉案房屋进行了查封，杨明宇才得知涉案房屋不允许经营民宿。2019年10月8日，涉案房屋被解封。杨明宇随即向中恒建业公司提出解除合同，但双方协商未果。2019年10月16日杨明宇向中恒建业公司发送解约通知，并将房屋密码告知了中恒建业公司，腾退了涉案房屋。杨明宇认为，中恒建业公司明知涉案房屋无法经营民宿，却以欺诈行为导致合同目的无法实现，杨明宇有权解除合同并要求中恒建业公司退还未使用的房屋租金、支付违约金等，故此提起诉讼，诉如所请。被告（反诉原告）中恒建业公司答辩并提出反诉称：认可双方订立合同情况及交纳费用情况属实，但合同约定用途为居住，并非民宿。中恒建业公司并不知道涉案房屋被查封一事，不清楚查封是因为涉案房屋的性质问题还是由于杨明宇经营行为违法。中恒建业公司并未收到解除通知与房屋密码。2019年11月杨明宇要求中恒建业公司帮忙转租房屋，所以发送了临时密码，但中恒建业公司带看时房屋内还有许多生活用具。2019年11月1日，杨明宇应交纳下期租金，但其明确表示不支付。次日，中恒建业公司再次催缴租金。2019年11月8日，中恒建业公司再次提示杨明宇交纳租金并重申违约责任。2019年12月21日，中恒建业公司收回涉案房屋。2019年12月27日中恒建业公司将房屋另行出租。中恒建业公司认为，其不存在违约，杨明宇已交纳的租金已经使用完毕，同时押金也全部冲抵了租金。因杨明宇违约解除合同，故应认定合同于2019年11月8日解除，不同意杨明宇的全部诉讼请求。同时中恒建业公司提出反诉，认为杨明宇没有按照合同约定支付租金，构成违约，要求杨明宇支付违约金12400元。针对被告（反诉原告）中恒建业公司的反诉，原告（反诉被告）杨明宇答辩称：由于涉案房屋无法经营民宿，故中恒建业公司违约在先，杨明宇因此才未交纳租金，杨明宇不存在违约行为，故不同意中恒建业公司全部反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月1日，杨明宇与中恒建业公司订立《北京市房屋租赁合同》，约定中恒建业公司将涉案房屋出租给杨明宇用于居住。租赁期限2019年7月1日至2021年5月19日，租金标准为第一年6200元/月，第二年6500元/月，支付方式为押一付三，支付租金日期为2019年7月1日、7月24日、11月1日……。押金6200元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣应由杨明宇承担的费用、租金以及赔偿责任外，如数返还杨明宇。合同订立后，杨明宇应向中恒建业公司支付佣金3000元。中恒建业公司交付的房屋严重不符合合同约定，杨明宇有权解除合同。杨明宇不按照约定支付租金达7日，中恒建业公司有权解除合同。发生以上情形时，违约方应向守约方支付200%月租金作为违约金。当日，杨明宇与中恒建业公司工作人员李某订立《协议》，载明中恒建业公司已知杨明宇承租涉案房屋用于民宿。杨明宇于该日向中恒建业公司支付佣金3000元，收据载明“服务费”；押金6200元；截至2019年8月19日的租金及卫生费共计10238元。2019年7月24日，杨明宇向中恒建业公司支付2019年8月20日至11月19日期间的房租18600元。杨明宇提交照片两张，以此证明涉案房屋被有关部门查封，且不能用于经营民宿。该照片显示涉案房屋被张贴封条，封条载明“东直门派出所2019年9月11日封”，但未加盖公章。照片中还显示“警情提示”，载明“小区内存在日租房、网络短租房等违法现象。并告知居民经营日租房、网络短租房性质为经营旅馆，未经公安机关颁发《旅馆业特种行业许可证》的经营行为均属违法经营行为。”经质证，中恒建业公司称其并不清楚查封情况，并认为“警情提示”无法证明针对涉案房屋。对此，本院向北京市公安局东城分局致函询问，北京市公安局东城分局东直门派出所回复称根据相关规定，凡符合下列三项标准之一，且未取得《特种行业许可证》的旅馆业均认定为“黑开旅馆”：1、未取得旅馆业《特种行业许可证》，以“旅馆、旅店、饭店、宾馆、酒店、招待所、客栈、浴池、计时休息、公寓、住宿”等旅馆业法规所规定的名称招揽旅客，提供住宿休息服务的经营场所；2、已取得营业执照但超范围经营的住宿场所；3、已取得《特种行业许可证》，超出公安机关审查准予行政许可范围的场所。按照上述规定，涉案房屋承租人所经营的民宿，属于“黑开旅馆业”。对于“黑开旅馆业”的认定，需要对相关证据进行获取后，上报分局治安支队，由分局治安支队对经营对象进行认定。目前该所未获知东城区有民宿取得了《特种行业许可证》。该所在2019年9月确对涉案房屋进行过检查，发现该套房屋符合经营黑开旅馆的特征，有黑开旅馆的嫌疑，因此民警对经营人进行告知，经营人主动配合停止经营该套房屋。民警告知经营人如需打开房门做其他用途，民警会配合对房屋的使用，但不得经营日租房，但该所并未对房屋进行查封，仅采取保护性措施，确保国庆前不进行日租房的经营活动。因证据不足，亦未对经营民宿人进行行政处罚。经询，杨明宇、中恒建业公司均对上述内容不持异议。就杨明宇是否针对涉案房屋申请办理营业执照及《特种行业许可证》问题，杨明宇称因其在其他行政区注册有公司，故未以该房屋为注册地址申请过营业执照，且其在公安机关检查前并不知晓开办民宿需要办理《特种行业许可证》，因此从未申请过该项许可。杨明宇提交贝壳APP聊天记录及微信聊天记录，证明中恒建业公司在出租涉案房屋时，即知晓杨明宇利用涉案房屋从事民宿，但并未告知杨明宇涉案房屋不允许经营民宿。经质证，中恒建业公司认可上述证据的真实性。在微信聊天记录中，2019年10月9日，杨明宇曾委托中恒建业公司转租涉案房屋。杨明宇解释称因房屋于10月8日被解封，双方曾协商解除合同事宜，但中恒建业公司要求认定杨明宇违约，故未能达成一致意见，后为减少损失协商将该房屋转租。中恒建业公司称事后并未将涉案房屋成功转租。2019年10月16日，杨明宇告知中恒建业公司“因房屋不符合合同订立经营民宿目的，现归还涉案房屋，房屋密码已恢复至起租密码。”中恒建业公司称因转租需要带看杨明宇才告知密码，并非退租的意思，但中恒建业公司未就上述抗辩意见提供相应证据。杨明宇提交视频，证明10月16日其腾退涉案房屋情况及恢复密码情况。经询，中恒建业公司否认真实性，但其认可于2019年12月21日自行收回涉案房屋。短信记录显示，2019年11月1日，中恒建业公司继续向杨明宇催要租金。另查，涉案房屋性质为酒店式公寓。经向有关机关咨询，涉案房屋无法办理营业执照，也无法办理《特种行业许可证》。本院认为，杨明宇与中恒建业公司订立的《北京市房屋租赁合同》及《协议》系双方真实意思表示，合法有效。根据上述合同内容及杨明宇提及的与中恒建业公司工作人员之间的聊天记录，可知双方在订立合同时均知晓杨明宇承租涉案房屋的用途为经营民宿。而杨明宇作为承租方，理应提前了解经营所需证照并对拟承租经营场所进行调查、询问、确认；中恒建业公司作为出租方，特别是作为房地产经营公司，应掌握其拟出租房源是否能满足租户需求。本案中，涉案房屋并不具备办理相关证照的条件，而杨明宇也自认其从未以涉案房屋为经营地点申请过相关许可，故本院认定双方当事人对于涉案房屋因无法实现合同目的而解除，均负有责任。现根据已查明情况，涉案房屋于2019年9月11日被限制经营，因此对于2019年9月11日至2019年10月16日期间，杨明宇因无法利用涉案房屋所造成的租金损失，考虑到双方当事人的过错程度及杨明宇对房屋的占用情况，本院予以酌定。现租赁合同目的已无法实现，杨明宇于2019年10月16日向中恒建业公司发送解除合同的意思表示及房屋密码，同时腾退涉案房屋，本院认定双方之间的合同于该日解除。中恒建业公司虽然辩称杨明宇因转租房屋向其发送临时密码，但未就此提交相应证据，且根据微信聊天记录文意解释，该抗辩意见也不能成立，本院对此不予采信。租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行，因此中恒建业公司应在合理期限内接收房屋以止损，该合理期限内杨明宇应支付相应占有使用费，本院参照杨明宇在2019年9月11日至2019年10月16日期间应承担的租金比例予以酌定。而中恒建业公司在超过合理期限后仍未接收房屋，扩大的损失应由其自行承担。综上，本院对中恒建业公司应向杨明宇退还的2019年9月11日至2019年11月19日期间的租金数额，予以酌定。合同解除后，杨明宇要求中恒建业公司退还押金的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。中恒建业公司主张押金已抵扣租金的抗辩意见，不能成立。杨明宇要求中恒建业公司退还中介费的诉讼请求，根据合同及发票记载，该费用为“佣金”、“服务费”，现当事人之间已订立了租赁合同，中恒建业公司已提供了相应的租赁服务，但由于当事人双方的原因导致合同未能正常履行，杨明宇可根据双方的过错程度主张中介费损失，具体数额本院予以酌定。如前所述，由于租赁合同双方当事人原因导致合同目的无法实现而解除，因此杨明宇向中恒建业公司主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。同时双方之间的合同于2019年10月16日已解除，故中恒建业公司以杨明宇未按照合同约定支付租金为由反诉要求违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）杨明宇与被告（反诉原告）北京中恒建业房地产经纪有限公司之间的《北京市房屋租赁合同》于2019年10月16日解除；二、被告（反诉原告）北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）杨明宇退还2019年9月11日至2019年11月19日期间的租金10230元；三、被告（反诉原告）北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）杨明宇退还押金6200元；四、被告（反诉原告）北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）杨明宇退还中介费1500元；五、驳回原告（反诉被告）杨明宇其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京中恒建业房地产经纪有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费349元，由原告（反诉被告）杨明宇负担49元（已交纳），由被告（反诉原告）北京中恒建业房地产经纪有限公司负担300元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费55元，由被告（反诉原告）北京中恒建业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二〇年十一月二日法官助理  刘倩茹书 记 员  康 婧