四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14228号 上诉人（原审被告）：优融创合（成都）企业管理咨询有限公司，住所地：成都市青羊区顺城大街**********。 法定代表人：刘进，总经理。 委托诉讼代理人：王子睿，男，1991年4月9日出生，汉族，住北京市海淀区。 上诉人（原审被告）：优客工场（北京）创业投资有限公司，住所地，住所地：北京市顺义区临空经济核心区融慧园15-3iv> 法定代表人：毛大庆，总经理。 委托诉讼代理人：王子睿，男，1991年4月9日出生，汉族，住北京市海淀区，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：四川英华房地产有限公司，住所地，住所地：成都市青羊区长顺下街****iv> 法定代表人：浦永源，总经理。 委托诉讼代理人：李平，女，1988年7月28日出生，汉族，住四川省达州市通川区，系公司员工。 委托诉讼代理人：闻建华，上海市锦天成（成都）律师事务所律师。 上诉人优融创合（成都）企业管理咨询有限公司（以下简称优融创合公司）、优客工场（北京）创业投资有限公司（以下简称优客工场）因与被上诉人四川英华房地产有限公司（以下简称英华房产）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初11179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 优融创合公司、优客工场上诉请求：1.撤销原审判决，驳回英华房产一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由英华房产承担。事实和理由：1.案涉租赁物所在楼宇不具备经营条件，此期间的租金不应支付。案涉楼宇2018年10月11日才完成竣工验收备案，但英华房产要求优融创合公司在2018年6月28日前开业，优融创合公司进行装修后，英华房产整体开业严重拖延，致使优融创合公司经营困难。2019年5月23日英华房产提供的《租赁协议之补充协议》中英华房产提出延期至2019年6月30日实现整体开业及开业率达60%，可以证明在此之前案涉楼宇不具备使用条件，一审支持此部分租金属事实认定不清。2.一审认定双方合同于2020年5月20日事实上解除错误。2018年5月至2019年2月优融创合公司多次就商业楼宇竣工验收备案、整体开业情况、物业维修等事项与英华房产沟通，并要求相应延长免租期。2019年3月6日英华房产向优融创合公司送达《终止及收回商铺的通知》，明确提出英华房产要收回物业并终止履行合同。英华房产起诉后又以欠付租金为由拒绝优融创合公司搬离屋内设备设施，在一审法院协调下优融创合公司在一审庭审后才搬离了相关物品，一审据此支持2020年5月20日前的租金不当。3.2020年1月新冠疫情爆发，国家和地方政府出台防控措施，对以联合办公为主业的优融创合公司产生严重影响，一审在租金标准上未考虑这一重要因素。4.案涉合同系因英华房产的违约行为无法履行，优客工场不应承担连带保证责任。 英华房产辩称，优融创合公司、优客工场的上诉请求、事实与理由不成立，请求法院依法驳回。 英华房产向一审法院起诉请求：1.判令优融创合公司向英华房产支付租金314248.22元（自2018年7月25日暂计至2019年7月1日）；2.判令优融创合公司向英华房产支付违约金1705000元（自2018年7月25日起按5000元/日的标准，计算至实际履行之日止，暂计至2019年7月1日）；3.判令优客工场对上述债务承担连带清偿责任；4.诉讼费由优融创合公司、优客工场承担。 一审法院认定事实：2017年12月21日，英华房产（甲方）与优客工场（乙方）签订《租赁协议》，主要约定：甲方将成都市青羊区长顺下街139号“IMORE”第五层（面积2313.2平方米）提供给乙方经营，乙方经营范围为：开展的创业空间活动，由乙方升级改造为高效、经济的联合办公、中小微企业成长加速器、创新创业企业孵化器等空间及相应办公配套服务转租给入驻企业使用；租赁物业交付日为2017年12月28日，装修期自2017年12月28日起至2018年6月27日，装修期内乙方无须支付租金、市场推广费及商业管理费，但仍应支付其他依据本协议约定的相关费用，如水电费、装修保证金、商业管理保证金等；甲乙双方确认，租赁物业的出租状态为现状交付；乙方须应于2018年6月28日前具备入驻条件；租赁期自2017年12月28日至2027年12月27日止，从装修期满开始计算租金；乙方于协议签署后10个工作日内应缴付相当于3个月租金总额作为乙方履约的保证金，履约保证金可用于抵扣乙方在本协议项下应付的一切费用；第一个租约年内租金为25445.2元/月（2017年12月28日至2018年12月27日），第二个租约年内的租金为26717.46元/月（2018年12月28日至2019年12月27日），第三个租约年内的租金为28053.33元/月（2019年12月28日至2020年12月27日），租金采取押三付一的方式支付，第一个月的基本租金及履约保证金应于合同签署后10个工作日内支付，自计租起算的第二个月开始，基本租金应于上一个月的25日前预付；甲方未于2018年12月31日前取得租赁物业合法的产权证明文件构成重大违约，乙方有权单方解除协议，甲方须支付乙方相当于6个月的租金与6个月商业管理费及6个月市场推广费之和的款项作为违约金，如果违约金不足以弥补给乙方造成的损失的，乙方还有权追究甲方给乙方造成的一切损失；乙方逾期支付租金或其他应付款项但未超过一个月的，每发生一日，应按5000元每日向甲方支付违约金；乙方在2018年6月28日后三个月内未开业，逾期支付租金或其他应付款项超过一个月的，构成重大违约，甲方有权解除本协议并退还履约保证金，同时乙方还须支付给甲方相当于6个月的租金与商业管理费及市场推广费之和的款项作为违约金，如果违约金不足以弥补给甲方造成的损失的，甲方还有权追究乙方给甲方造成的一切损失。 2018年2月15日，英华房产与优客工场、优融创合公司签订了《合同主体变更协议》，约定从2018年2月15日起，2017年12月21日签订的《租赁协议》中的乙方变更为优融创合公司，优融创合公司承继优客工场在《租赁协议》中的各项权利和义务，对于合同未履行的部分，英华房产与优融创合公司仍按《租赁协议》的约定继续履行。 2018年5月22日，优客工场向英华房产出具一份《担保函》，内容为其知悉英华房产与优融创合公司之间的租赁事宜，对《租赁协议》、《合同主体变更协议》及《补充协议》项下优融创合公司应当承担的债务承担连带责任保证，保证的债务范围包括但不限于主债权及滞纳金、违约金等，保证期间自《担保函》生效之日起至主债务履行期限届满之日起2年。 2018年6月30日，英华房产与优融创合公司签订《之补充协议》，约定甲方协助乙方申请相关扶持政策，就租赁物业申请政府补贴等。 上述协议签订后，优融创合公司支付了1个月租金及3个月的履约保证金共计101780.8元。 一审另查明：1.2017年12月21日，成都优客与成都汇金泛亚商业管理有限公司（以下简称汇金泛亚公司）签订《商业管理协议》，约定汇金泛亚公司提供商业管理服务，整体推广活动费用计收时间从2018年6月28起计算。2.2018年10月11日，涉案楼宇满足工程竣工备案条件完成竣工验收。 一审审理中，优融创合公司陈述其于2019年6月搬离了案涉房屋，但无相应证据证明，英华公司主张优融创合公司从2020年4月30日至5月20日期间拆除案涉房屋内装修及设备，优融创合公司称硬件装修及运营物资尚未搬出。 一审法院认为，英华房产与优客工场签订的《租赁协议》、英华房产与优客工场、优融创合公司签订的《合同主体变更协议》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。优客工场在《租赁协议》中的权利和义务由优融创合公司承继。英华公司主张优融创合公司自2020年4月30日至5月20日期间已拆除案涉房屋内设备并开始搬离，虽然优融创合公司主张部分物资尚未搬出，但拆除及搬离行为表明优融创合公司不再继续履行《租赁协议》，其与英华公司的《租赁协议》于2020年5月20日已事实上解除。 关于应付租金。《租赁协议》中约定房屋交付条件为现状交付，并未就商业楼宇开业状态进行约定，2017年12月28日双方完成交付，且优融创合公司进行了装修，故应认定承租的商业楼宇具备使用条件，一审法院对于优融创合公司关于承租的商业楼宇不具备使用条件的抗辩理由不予支持。优融创合公司确认了房屋现状后进行装修，表明其对房屋现状的认可，即使其在签订协议时涉案物业不具备开业条件，但其签订协议表明其对物业现状的认可和接受，且补充协议并未约定英华房产保证商户开业率不低于60%，故优融创合公司现以英华房产不具备相应开业条件、商业楼宇的经营状态影响了招商效果为由不予支付租金无事实依据，一审法院对其该抗辩主张不予支持。英华房产履行了房屋交付义务，优融创合公司未按《租赁协议》中约定履行支付租金的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，应承担相应的违约责任，即优融创合公司应向英华房产支付尚欠租金，租金根据《租赁协议》约定从2018年6月28日起算，应计算至2020年5月20日，租金共计607001.59元【2018年6月28日至2018年12月27日租金为152671.2元（25445.2元/月×6个月），2018年12月28日至2019年12月27日租金为320609.52元（26717.46元/月×12个月），2019年12月28日至2020年5月20日租金为133720.87元（28053.33元/月×4个月+28053.33元÷30天×23天）】，扣除已缴纳的1个月租金及3个月的履约保证金101780.8元，还应支付租金505220.79元。 关于违约金，《租赁协议》约定承租人逾期支付租金每延迟一日，按照5000元/日承担违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。本案中，优融创合公司逾期支付租金对英华房产造成的损失主要是资金利息损失，英华房产也未举证证明其尚有其他损失，一审法院综合考虑英华房产的实际损失、优融创合公司的违约情节，将违约金酌定为40000元。 关于优客工场的责任。2018年5月22日，优客工场向英华房产出具《担保函》，对《租赁协议》、《合同主体变更协议》及《补充协议》项下优融创合公司应当承担的债务承担连带责任保证，保证的债务范围包括但不限于主债权及滞纳金、违约金等，保证期间自《担保函》生效之日起至主债务履行期限届满之日起2年。根据《中华人民共和国民法通则》第八十九条第一款“保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，按照约定由保证人履行或者承担连带责任；保证人履行债务后，有权向债务人追偿。”的规定，优客工场应就优融创合公司的上述债务承担连带保证责任，其承担责任后，有权向优融创合公司追偿。 综上，一审法院对英华房产的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第八十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、优融创合公司于判决发生法律效力之日起十日内向英华房产支付租金505220.79元；二、优融创合公司于判决发生法律效力之日起十日内向英华房产支付违约金40000元；三、优客工场就优融创合公司的上述第一、二项债务承担连带清偿责任；四、驳回英华房产的其余诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费27954元，减半收取11477元，由优融创合公司、优客工场承担。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 本院二审另查明如下事实： 1.2018年12月11日，英华房产取得案涉房屋的不动产权证书。 2.《租赁协议》第2.1.2条约定：“乙方知悉并同意，由甲方委托汇金泛亚公司代为收取及扣缴本协议项下约定的乙方应缴纳的包括但不限于租金在内的一切费用。乙方同意与汇金泛亚公司书面约定任何关于本协议约定至租金、扣款等费用的缴纳方式。” 3.2018年5月至2019年2月间，优融创合公司与英华房产、汇金泛亚公司之间就案涉租赁物业的临时出入通道及电梯、外墙皮脱落、案涉房屋的证照取得、停电、免租期延长等事宜进行多次沟通，英华房产、汇金泛亚公司均回函表示积极完成了相关整改及维修事宜，且表示不同意延长免租期。 4.2019年3月6日，汇金泛亚公司向优融创合公司发出《终止及收回商铺的通知》，载明因优融创合公司欠付租金、商业管理费、推广费等，决定单方收回商铺。 2019年5月17日汇金泛亚公司向优融创合公司发出《备忘录》，载明案涉物业所在的商业楼宇计划在2019年10月30日前实现开业，同时满足商业整体招租率不低于60%。 5.2019年5月23日甲方为英华房产、乙方为优融创合公司的《之关于租费扶持的补充协议》上载明，英华房产对2018年7月28日至2019年4月27日间优融创合公司的应付租金给予30%的折扣扶持优惠，优惠后优融创合公司的应付租金163867.09元应于协议签订之日起5个工作日内一次性向英华房产支付。并载明在商业主体满足“（1）商业主体能够于2019年6月30日前整体开业，除非遇到政府及自然不可抗因素，甲方将自行随政府部门规定进行调整；（2）商业主体大厅主入口直梯（扶梯）能够正常运行，可提供乙方及乙方入驻企业运营使用，且商业主体内商铺开业率达60%”两个条件前，英华房产继续给予优融创合公司应付租金30%的折扣扶持优惠。该协议上有英华房产盖章，但优融创合公司未进行签名盖章。 本院二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，英华房产与优客工场签订的《租赁协议》、《之补充协议》，英华房产与优客工场、优融创合公司签订的《合同主体变更协议》是各方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。优客工场在租赁协议中的权利义务由优融创合公司承继。本案二审的争议焦点是：1.优融创合公司应当向英华房产支付租金及违约金金额；2.优客工场是否应承担连带责任。 关于第一个争议焦点，优融创合公司主张其不应支付租金的理由有以下两点：一是英华房产在2019年3月6日向优融创合公司送达了《终止及收回商铺的通知》，优融创合公司于2019年6月已经搬离，双方合同至此已经解除；二是针对合同履行期间内的租金，因案涉物业所在的商业楼宇在2018年10月11日才完成竣工验收备案，自2018年6月起商业整体招租率不足60%，一直不具备经营条件，影响优融创合公司经营，故优融创合公司不应支付租金。本院认为，关于合同解除的时间，租赁合同的双方是优融创合公司与英华房产，而《终止及收回商铺的通知》系2019年3月6日由汇金泛亚公司向优融创合公司发出，汇金泛亚公司并非《租赁协议》的合同当事人，依据英华房产与优融创合公司的《租赁协议》的约定，汇金泛亚公司仅为租金等费用的代收单位，优融创合公司也并未提供证据证明汇金泛亚公司此次发函解除合同的行为系经英华房产授权进行，故汇金泛亚公司并不具备发函解除英华房产与优融创合公司《租赁协议》的权利，其向优融创合公司发出的《终止及收回商铺的通知》不能产生解除英华房产与优融创合公司《租赁协议》的法律后果。且2019年5月23日英华房产在《之关于租费扶持的补充协议》加盖公章的行为能够看出，2019年3月6日汇金泛亚公司发出解除函后，作为合同当事人的英华房产还在与优融创合公司就租金减免事宜进行磋商，在优融创合公司欠付租金的前提下，英华房产作为合同守约方，并未作出解除合同的意思表示。故对优融创合公司主张双方合同已因2019年3月6日汇金泛亚公司发出《终止及收回商铺的通知》而解除的上诉理由不能成立。其次，优融创合公司主张其于2019年6月就已搬离案涉物业，但其并未就该项主张提供证据予以支持，依据“谁主张，谁举证”的原则，本院对优融创合公司的该项主张不予采信。在优融创合公司无证据证明其在何时搬离了案涉房屋，一审法院采信英华房产的陈述，认定优融创合公司于2020年5月20日搬离，双方《租赁协议》于2020年5月20日事实上解除并无不当，本院予以维持。 关于合同约定的租金起算时间即2018年6月28日至合同解除时间2020年5月20日期间优融创合公司的应付租金问题。优融创合公司主张因英华房产存在违约，其不应支付合同履行期间的租金，其主张英华房产的违约行为有：1.案涉商业楼宇在2018年10月11日才完成竣工验收备案，故案涉物业在2018年6月不具备经营及使用条件；2.案涉商业楼宇开业率未达到60%。关于第一点，本院认为，《租赁协议》约定案涉物业的出租状态为“现状交付”，并约定了英华房产应于2018年12月31日前取得房屋产权证明，优融创合公司陈述在签订合同时亦进行了现场查看，故优融创合公司对案涉物业在2018年6月的现状及当时英华房产并未就案涉物业取得产权证书的情况是明知且接受的。而英华房产在向优融创合公司交付案涉物业后，也实际于2018年12月11日取得了案涉房屋的不动产权证书，故英华房产于2018年10月11日完成竣工验收备案、2018年12月11日取得了案涉房屋的不动产权证书并未违反《租赁协议》约定。关于第二点，《租赁协议》中对案涉物业的招租率、开业率等并未进行约定，优融创合公司主张案涉商业楼宇的开业率应达到60%系依据2019年5月17日汇金泛亚公司向优融创合公司发出《备忘录》，汇金泛亚公司与英华房产是独立的商业主体，汇金泛亚公司并非《租赁协议》的合同当事人，其作出的承诺不能约束英华房产，故不能以商业楼宇的开业率评价英华房产是否存在违约，并作为优融创合公司不履行租金支付义务的抗辩理由。综上，优融创合公司在2018年6月28日至2020年5月20日之间实际占有使用了案涉房屋，应按照《租赁协议》之约定向英华房产支付租金。 另，优融创合公司主张考虑到新冠疫情影响及2019年5月23日《之关于租费扶持的补充协议》的内容，应对优融创合公司的租金进行减免。对此本院认为，首先2019年5月23日《之关于租费扶持的补充协议》上仅有英华房产盖章，并无优融创合公司签名盖章，且优融创合公司也并未按照2019年5月23日《之关于租费扶持的补充协议》所载明的优惠金额向英华房产支付租金，说明优融创合公司并未认可该补充协议，双方并未就租金减免达成合意，该补充协议并未生效，故对于优融创合公司主张依据该合同之约定进行租金减免的上诉主张本院不予支持。关于新冠疫情的影响，优融创合公司在2018年合同签订后支付了1个月租金后就未再向英华房产支付租金，其在2020年初新冠疫情爆发前就已经存在违约行为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款之规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，优融创合公司在迟延支付租金后发生了新冠疫情，其要求减免疫情期间的租金，本院不予支持。 综上，优融创合公司应当向英华房产支付2018年6月28日至2020年5月20日的租金607001.59元，扣除已付租金及履约保证金后应支付505220.79元。另优融创合公司存在迟延支付租金的行为，已经构成违约，一审综合考虑合同履行情况、违约程度、实际损失将租金酌情调减为40000元并无不当，本院予以维持。 关于第二个争议焦点。2018年5月22日优客工场向英华房产出具《担保函》，载明对《租赁协议》、《合同主体变更协议》及《补充协议》项下优融创合公司应当承担的债务承担连带责任保证，保证的债务范围包括但不限于主债权及滞纳金、违约金等，因此优客工场应当对优融创合公司的上述债务承担连带保证责任，一审对此认定正确，本院予以维持。 综上所述，优融创合公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9252元，由优融创合（成都）企业管理咨询有限公司、优客工场（北京）创业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  王 果 二〇二〇年十一月二十日 法官助理  黄 迪 书 记 员  袁雅丽