重庆市巫溪县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0238民初2979号原告：张小芳，女，1993年7月15日出生，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：夏义位，男，1992年3月10日出生，住重庆市巫溪县，系张小芳之夫。被告：重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司，住所地重庆市巫溪县宁河街道太平路**，统一社会信用代码91500238673396425P。法定代表人：彭希，系该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：王发权，重庆浩志律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：杨开元，重庆浩志律师事务所律师。原告张小芳与被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司（以下简称“圣贤鼎公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张小芳及其委托诉讼代理人夏义位，被告圣贤鼎公司的委托诉讼代理人王发权，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小芳向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付违约交房的违约金48962.86元(计算方式：购房总款453780元×0.0001元/日×1079日,暂计时间算至2020年9月25日，逾期将另外追加）;2.本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：请求判令被告以购房款453780元为基数，从2017年9月30日起至2019年5月24日止，按每日万分之一的标准向原告支付违约交房的违约金。事实与理由：2017年8月21日，原告向被告购买位于ⅹ的商品房，并签订了《重庆市商品房屋买卖合同》，合同约定购房款为453780.00元，该合同第七、八条约定被告于2017年9月30日将取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告。2017年12月22日，被告将商品房交付给原告，原告将该商品房装修后居住至今。但被告一直没有交付房产证给原告，后来得知被告不能办理产权证的原因是因为该幢商品房至今没有进行竣工验收，更没有取得《重庆市建设施工竣工验收备案登记证》。为维护自己的合法权益，原告多次催促被告履行办理房屋产权证的义务，但被告不予理睬。原告认为，被告的违约行为给原告带来了重大经济损失，遂向法院起诉。被告圣贤鼎公司辩称，计算被告承担违约金起止期间应该是从2018年3月7日至2019年5月23日止，理由是：通过庭审查明原告在银行所借按揭贷款的放款时间是2018年3月7日，而被告于2019年5月24日取得竣工验收备案登记证。被告已经按照合同约定的时间将房屋交付给原告，履行了合同的主义务。虽然被告没有取得备案登记证，但不影响原告对原告的实际占用，所以建议法庭在计算违约金时应在每日万分之一的基础上适当予以下调。本院经审理认定事实如下：2017年8月21日，原告(乙方)与被告(甲方)签订编号为：CQ-319-01114906的《重庆市商品房买卖合同》，该合同约定原告以建筑面积单价为3600元/㎡、总价款453780元的价格购买座落于ⅹ的房屋；同时约定原告的付款方式为首付款加按揭贷款：首付款为143780.00元，其余房款以按揭贷款方式支付给被告；该合同第七条第(一)款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2017年9月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第七条第（二）款约定：本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；第八条第1款约定：甲方应于确定交付日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》......；该合同第九条约定：甲方逾期交房的违约责任：......；（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，......乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金......。同日，原、被告签订《巫溪县逸美兴悦小区（商品房买卖合同）补充协议》，补充协议第八条约定：在交房时，若乙方未将购房款和其他相关税、费结清的，交房时间向后顺延至乙方将购房款和其他相关税、费付清为止，乙方同意甲方不承担此段时间逾期交房的违约责任，同时，办理房产证的时间相应延后。第十八条特别约定：......（3）由于不可抗力、政府行为、政策因素，导致甲方不能按期交房和办理备案登记、产权证书的，期限顺延，甲方不承担违约责任；第十九条约定：乙方承诺在签订此协议时已充分知晓本协议内容，明确理解本协议各条款的含义，知悉双方的权利合同义务，系双方当事人真实意思表示；第二十条约定：本合同中的不可抗力包括但不限于台风、地、地震水、冰雹，政府征收、征用、罢工、骚乱及异常恶劣天气。合同签订后，原告于同日按约定向被告支付了首付款，并向中国农业银行股份有限公司重庆巫溪支行办理了按揭贷款，并由该银行已于2018年3月7日将该按揭贷款发放并直接支付给被告。2017年12月22日，被告将未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告，原告接收房屋并装修入住。2019年5月24日，被告方取得案涉楼房的竣工验收备案登记证。上述事实，有原告提交的《重庆市商品房买卖合同》、《巫溪县逸美兴悦小区(商品房买卖合同)补充协议》、收据、发票、《贷款发放通知单》，被告提交的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证等证据材料予以证明，结合原、被告的当庭陈述，本院予以认定。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《巫溪县逸美兴悦小区(商品房买卖合同)补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方在合同第七条中约定，交付的房屋应取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。虽然被告已于2017年12月22日向原告交付了房屋，但其此时的交房行为因未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，而尚不构成全面交付。直至2019年5月24日，被告才取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，其应履行的交付义务至此才完成，故被告存在违约。虽然合同约定由于非被告原因或者属于不可抗力、政府行为、政策因素等原因的免责条款，但被告违约交房的行为并非系不可抗力、政府行为、政策因素等原因所致，其应按合同第九条的约定承担违约责任。因原告交清尾款的时间为2018年3月7日，故应依照合同约定，故计算被告违约交房的起止时间应为自2018年3月8日起至2019年5月24日止。同时，考虑到原告已自2017年12月22日起实际占有并使用被告交付的该房屋，故本院结合合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，本着公平、合理的原则，酌情将逾期交房的违约金调整为按已付房款每日万分之零点七的标准支付。综上所述，本院对原告主张被告自2017年9月30日起至2019年5月24日止按日利率万分之一支付违约金的诉讼请求，依法予以调整为：由被告从2018年3月8日起至2019年5月24日止，以购房款为基数，按日利率万分之零点七的标准，向原告支付违约交房的违约金14039.95元(计算式：453780元×0.00007×442天＝14039.95元)。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张小芳支付违约交房的违约金14039.95元；驳回原告张小芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费512.04元，由原告张小芳负担362.04元，由被告重庆市圣贤鼎房地产开发有限公司负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 员 熊礼平二〇二〇年十一月二十三日法官助理 杨 柳书 记 员 沈丽娟