山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0105民初3735号原告(执行案外人)：济南海信置业有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：刘春宇，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：马丙亮，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：石拓，住济南市。被告（申请执行人）：济南市天桥区信用担保中心，住所地济南市。法定代表人：庄云浩，该中心经理。委托诉讼代理人：张蔚，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。原告济南海信置业有限公司（以下简称海信置业）诉被告济南市天桥区信用担保中心（以下简称天桥担保中心）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海信置业的委托诉讼代理人马丙亮、石拓，被告天桥担保中心的委托诉讼代理人张蔚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海信置业向本院提出诉讼请求：1.判令停止对济南市高新区海信慧园10-1402号房产的执行并解除查封；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年4月20日，案外人朱志强、杜桂梅与原告签署了《商品房买卖合同》，购买了原告开发的涉案房屋。同月，朱志强、杜桂梅与建行高新支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，向建行高新支行借款38.7万元，原告对上述借款承担阶段性连带保证责任。由于朱志强、杜桂梅未依约偿还借款，建行高新支行将朱志强、杜桂梅及原告诉至济南市历城区人民法院，该法院于2014年4月17日作出（2013）历城商初字第609号民事判决书，判决朱志强、杜桂梅向建行高新支行支付借款本息共计386785.32元（截至2014年4月1日），原告承担连带清偿责任。判决生效后，建行高新支行于2014年8月12日从原告的银行账户划扣了借款本息及其他费用共计400409.07元。因朱志强、杜桂梅根本违约，原告向济南高新技术产业开发区人民法院起诉，要求解除与朱志强、杜桂梅签订的《商品房买卖合同》。济南高新技术产业开发区人民法院依法作出（2015）商民初字第251号民事判决书，判决解除原告与朱志强、杜桂梅签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》，朱志强、杜桂梅于判决生效之日起三十日内向原告返还涉案房屋，腾空房屋并恢复原状。现民事判决书已经生效，原告向法院提起执行异议申请，济南市天桥区人民法院于2020年6月11日作出（2020）鲁0105执异20号执行裁定书并驳回了原告的异议申请。原告认为，对涉案房屋应当停止执行，解除查封，理由如下：首先，预查封不同于查封，法院不能直接拍卖预查封的房屋。涉案房屋仅办理了网签备案手续，朱志强、杜桂梅并不享有涉案房屋的所有权，其此时享有的仅仅是物权期待权，即请求办理涉案房屋产权过户登记的合同权利。商品房预售合同备案仅仅是一种行政管理措施，不能产生物权登记的法律效力，因此，预查封措施实际上并非是对房产本身的查封，而只是对购房人在履行商品房预售合同过程中可以取得的可供执行的财产权益进行的保全措施。在物权变动请求未实现之前，涉案房屋仍归属于原告所有。而在执行程序中，人民法院所执行的房屋权属应当是没有争议的被执行人的财产，因此，预查封的房屋法院不能直接拍卖。否则，如果法院拍卖成功，即可视为法院对不动产的权属进行了确认，与不动产管理部门的确权便产生了分歧，从而出现一物多权的状态，这是与法律规定相悖的。其次，原告有权行使合同解除权。根据法律规定，人民法院有权对朱志强、杜桂梅购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记，以保护债权人的诉讼利益的实现。预查封期间仅仅是“不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续”。因此，本案中虽然涉案房屋已经被法院预查封，但原告有权依法行使《商品房买卖合同》中约定的解除权。再次，继续查封涉案房屋的基础消灭。根据物权法的相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。由于涉案房屋的初始登记一直在原告名下，已经生效的（2015）高民初字第251号民事判决书判决原告与朱志强、杜桂梅解除了涉案房屋的买卖合同，且涉案房屋已经返还给原告，亦即涉案该房屋一直归原告所有。朱志强、杜桂梅已经丧失了要求办理房屋产权过户登记的权利，此时法院对涉案房产继续查封的基础条件便不复存在。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告天桥担保中心辩称，第一，2012年7月，被告天桥担保中心在诉朱志强、杜桂梅等人追偿权纠纷案审理过程中，即申请法院预查封朱志强、杜桂梅向原告海信置业购买的海信慧园10-1402室房屋。2012年12月27日，济南市天桥区人民法院作出(2012)天民一初字第355号生效判决书后，被告天桥担保中心申请执行，于2014年7月、2015年7月、2018年7月进行续封，查封期限至。上述保全及执行措施是为保障被告诉讼权益的实现，故法院依据被告申请对涉案房屋的执行标的及执行行为均是合法有效的。第二，被告天桥担保中心于2012年7月即申请执行查封涉案房屋，未经法院准许，一般情况下不允许出现权属异动。被告对涉案房屋查封效力不但及于房产本身，也及于经法院许可后依法处置该房产被执行人朱志强、杜桂梅应得的利益。2020年原告海信置业持其2015年8月另案判决书向法院提出执行异议与执行异议之诉，故不应予以支持。第三，原告海信置业所主张的对涉案房屋民事权益并不足以对抗并排除强制执行。执行异议之诉是指当事人和案外人对执行标的实体权利存有争议，请求执行法院对该实体上法律关系进行裁判而引起的诉讼。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有准物权的效力。2009年4月朱志强、杜桂梅购买涉案房屋，通过首付及贷款已全面履行付清房款义务（首付100437元，贷款38.7万元）。2011年4月原告海信置业亦向朱志强、杜桂梅交付房屋，朱志强、杜桂梅取得涉案房屋的原因行为真实且合法有效。在朱志强、杜桂梅房款已结清、房屋已交付完毕、完全可以进行物权变更登记时，原告海信置业应履行办证义务，但原告海信置业延迟未为朱志强、杜桂梅办理房产证，侵害了朱志强、杜桂梅权利，后原告海信置业再以朱志强、杜桂梅逾期还款为由要求解除合同，主张房屋所有权，即原告海信基于自身违约行为从中受益，违背违约方不得受益原则。被告天桥担保中心对朱志强、杜桂梅；原告海信置业对朱志强、杜桂梅均享有的是债权。原告海信置业因朱志强、杜桂梅银行贷款而承担连带保证责任，原告海信置业就对朱志强、杜桂梅享有的债权请求权，并不更优先于被告对朱志强、杜桂梅享有的追偿权债权。即原告海信置业债权并未更优先，不足以排除被告对涉案房屋的执行行为。因被告的查封判决与执行在前，原告海信置业生效判决在后，从债权平等角度，被告亦享有优先权。第四，本案遗漏案件当事人，朱志强、杜桂梅应作为本案被告或第三人参加本案诉讼。本案应根据被执行人朱志强、杜桂梅是同意、还是反对案外人异议，将其列为本案执行异议之诉的被告或第三人。原告海信置业撤回将朱志强、杜桂梅列为本案第三人的请求，剥夺了朱志强、杜桂梅诉讼权利，显属不当。综上，申请贵院查明事实，驳回原告海信置业的诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织原、被告进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述及经本院确认的证据，本院认定事实如下：被告天桥担保中心与案外人朱志强、杜桂梅因追偿权纠纷诉至本院，本院于作出（2012）天民一初字第355号民事判决书，判决：朱志强、杜桂梅于本判决生效之日起10日内给付天桥担保中心代偿款655216.22元并支付违约金。该案件审理过程中，被告天桥担保中心申请诉讼财产保全，本院依法作出了（2012）天民一初字第355-1号民事裁定书并预查封了朱志强向报告海信置业购买的位于济南市高新区海信慧园Ⅱ-10号楼1-1402号，预售证号为济建开预许字第（2009）082号的房屋（以下简称涉案房屋）。后被告天桥担保中心向本院申请强制执行。执行过程中，本院于2018年7月3日继续预查封了涉案房屋，查封期限自2018年7月3日至2021年7月3日。随后，原告海信置业向本院提出执行异议申请，本院于作出（2020）鲁0105执异20号执行裁定书，驳回了原告海信置业的异议申请。原告海信置业于法定期限内提起本案诉讼。另查明，涉案房屋系朱志强、杜桂梅以商业贷款的方式向原告海信置业购买的商品房。后因朱志强、杜桂梅未按时偿还购房借款，原告海信置业与朱志强、杜桂梅产生商品房销售合同纠纷，原告海信置业将其二人起诉至济南高新技术产业开发区人民法院。2015年8月5日，济南高新技术产业开发区人民法院作出（2015）高民初字第251号民事判决书，查明：“2009年4月20日，原告海信置业与被告朱志强、杜桂梅签署了《商品房买卖合同》。被告朱志强、杜桂梅向原告海信置业购买位于济南市高新区莱茵小镇住宅小区北侧海信慧园Ⅱ-10号楼1-1402的房产，建筑面积94.3平方米，房屋总价款487437元，付款方式为商业贷款。同日，双方签订《济南市商品房买卖合同补充协议》，约定：在出卖人为买受人提供偿还该项贷款本息的阶段性连带责任保证期限内，买受人如有不按期偿还银行贷款本息等违约行为导致《个人住房借款合同》解除的，则购房合同也随之解除，买受人除应承担由此给出卖人造成的相关损失外还应按总房价的10%向出卖人支付违约金。2009年4月29日，被告朱志强、杜桂梅为支付上述房款与建行高新支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，向建行高新支行借款38.7万元，并以上述房产提供抵押担保，原告海信置业承担阶段性连带保证责任。…因被告朱志强、杜桂梅未按其与建行高新支行签订的借款合同约定的期限按时足额偿还借款，建行高新支行作为贷款人于2013年6月4日将借款人朱志强、杜桂梅及保证人海信置业起诉至法院。济南市历城区人民法院依法审理了该案，并于2014年4月17日作出（2013）历城商初字第609号民事判决书，判决本案被告杜桂梅、朱志强向建行高新支行支付借款本息共计386785.32元（截至2014年4月1日）及自2014年4月2日起至履行义务之日止的利息；同时判决本案原告海信置业对上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，原告海信置业履行了判决所确定的义务，于2014年8月12日通过银行转账方式向建行高新支行支付了应付款项共计401009.07元，扣除被告的银行借款本息387000元及被告已支付的公告费600元，原告实际为被告代偿款项金额为13409.07元。”该民事判决书判决：“一、原告济南海信置业有限公司与被告朱志强、杜桂梅签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日起解除；二、被告朱志强、杜桂梅于本判决生效之日起三十日返还原告济南海信置业有限公司返还位于济南市高新区莱茵小镇住宅小区北侧海信慧园Ⅱ-10号楼1-1402号房屋，腾空房屋并恢复原状。三、……。”现该民事判决书已经生效。本院认为，关于原告海信置业就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，因朱志强、杜桂梅未办理涉案房屋的房屋权属过户登记手续，涉案房屋的权属仍归属于原告海信置业，朱志强、杜桂梅对于涉案房屋仅享有物权期待权。在法院的生效判决解除了朱志强、杜桂梅与原告海信置业的房屋买卖合同后，朱志强、杜桂梅丧失了对涉案房屋的占有、使用、收益等权利，亦丧失了要求办理涉案房屋的所有权过户登记的权利，故涉案房屋的权属仍应属于原告海信置业。因此，原告海信置业对涉案房屋享有足以排除强制执行的权利，原告海信置业提出的执行异议成立，应当停止对涉案房屋的执行措施。综上，原告海信置业要求停止对涉案房屋执行并解除查封的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条规定，判决如下：一、停止对预售证号为济建开预许字第（2009）082号项下位于济南市高新区海信慧园Ⅱ-10号楼1-1402号房屋的执行；二、解除对预售证号为济建开预许字第（2009）082号项下位于济南市高新区海信慧园Ⅱ-10号楼1-1402号房屋的查封。案件受理费7102元，由被告济南市天桥区信用担保中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长 王善人民陪审员张新人民陪审员刘萍二〇二〇年十一月三日书记员 高       紫       璇