重庆市秀山土家族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0241民初1707号 原告：吴梦雪，女，苗族，1990年06月08日出生，重庆市秀山自治县人，住重庆市秀山自治县。 委托诉讼代理人：陈娟，重庆春雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：粟加林，重庆春雨律师事务所律师实习律师。 被告：秀山兴源实业集团房地产开发有限公司，住所地重庆市秀山自治县乌杨街道黄杨大道北段**，统一社会信用代码9150024166358182XA。 法定代表人：杨继昌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张怀文，重庆泽贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚燕华，重庆泽贤律师事务所律师。 原告吴梦雪诉与被告秀山兴源实业集团房地产开发有限公司（以下简称兴源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴梦雪的委托诉讼代理人陈娟、粟加林，被告兴源公司的委托诉讼代理人张怀文、姚燕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴梦雪向本院提出的诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期取得登记受理单（办证）的违约金20460元（按房款总额330732元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准，从2019年3月1日起计算至2020年3月26日实际取得登记受理单之日止）；2、本案诉讼费由被告负担。 事实及理由：2017年5月12日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告以按揭付款的方式购买被告开发的位于秀山县ＸＸ街道ＸＸ号房屋，总房款330732元。合同第十三条约定，被告应当在房屋实际交付使用之日起60日内为原告办理产权登记，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。 合同签订后，原告按约付清了购房款330732元，履行了合同义务，但是被告却并未履行为原告办理房地产权证的义务。被告于2018年12月31日将房屋实际交付给原告使用，应当在2019年3月1日为原告办理产权登记，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，但是原告直到2020年3月26日才取得房地产权证。综上所述，被告未按约定为原告办理房地产权证，应当承担逾期办证的违约责任。 被告兴源公司对案件情况与逾期办证的事实不持异议，其答辩如下： 原告第一项诉讼请求中违约金的计算方式没有事实及法律依据。根据《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》约定，答辩人与被答辩人就逾期取得登记受理单的违约金计算方式已作出了明确约定，即就前述《重庆市商品房买卖合同》第十三条第4项作如下变更：因甲方原因导致乙方不能在约定的期限内申办本商品房产权登记申请，并取得房地产登记机构出具的受理单，甲方承担违约责任的金额不超过本商品房总价款的1%。故答辩人就违约金的计算方式没有事实依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，就违约金有约定的情况下，应当从约定。在没有约定的情况下，才参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方就违约金的计算方式有明确约定，应从约定。即使违约金约定的数额过低，也不属于无效条款的范畴，只是属于可调整的范畴。被答辩人认为违约金约定过低限制其权利要求增加违约金数额的，其应举证证明因其违约实际造成的损失。从本案客观情况看，逾期办证行为事实上并没有给答辩人造成任何实质损害。 原告的第二项诉讼请求没有法律依据。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，就诉讼费的承担有明确的法律规定。 答辩人不应当承担逾期办证的违约金。本案确实存在逾期办证的事实，但逾期的根本原因在于“行政机构体制改革”（以下简称机改）。该政策的调整在答辩人与被答辩人双方签订《商品房买卖合同》时不能预见、不能避免并不能克服。答辩人逾期取得登记受理单在于“机改”这一特殊的不可抗力原因造成，属于可免责事由。首先，答辩人与被答辩人签订《重庆市商品房买卖合同》的时间为2017年5月12日。签订合同时，双方均无法预知“机改”的发生。答辩人具有商品房开发资质，在出售房屋时取得了预售许可证，《重庆市商品房买卖合同》亦办理了网签和预告登记，其售房行为符合法律规定。其次，从答辩人举示的证据看，答辩人提交消防验收申请的时间为2019年1月27日，取得验收合格意见的时间为2019年12月24日，取得竣工验收备案登记证的时间为2019年12月30日。从提交申请的时间到取得验收合格意见和备案登记证的时间看，时间跨度为11个月，而上述11个月答辩人认为属于不可抗力期间，应当予以扣除。答辩人提交消防验收申请后，因“机改”，原属消防大队消防验收职能发生变化，但此时又无明确的文件划分相应职能，由此导致答辩人在2019年1月27日提交验收申请后，一直未能取得消防验收合格意见。后在机构改革过程中，消防的职能部分划归应急管理局，部分划归住建委，由此导致答辩人在2019年12月24日才取得住建委出具的消防验收合格意见书，并于2019年12月30日取得竣工验收备案登记证。再次，双方签订《重庆市商品房买卖合同》约定，案涉房屋交付的时间为2018年12月31日前，被告取得登记受理单的合理时间在房屋交付后60日内，即在2019年3月2日前。本案中，被告取得商品房竣工验收备案登记证的时间为2019年12月30日，取得栋证的时间为2020年2月17日，提交案涉房屋办证申请的时间为2020年3月6日，取得不动产权登记证书的时间为2020年3月26日。众所周知，从2020年年初开始，我国爆发了新冠肺炎，相应行政机关除抗击疫情需要外，基本关闭了其他的公众服务渠道。为此，无论是最高院还是重庆市高院均发布了关于疫情期间对确因疫情原因导致无法履约的不按违约处理的解释和文件。扣除疫情期间，能供答辩人实际办证的时间是很短的，但答辩人事实上高效、快捷和积极履行合同义务，其办证时间远远低于60日。最后，根据合同法的规定，违约行为是指一方不履行合同或怠于、消极履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定。本案中，如果扣除因“机改”和“疫情”原因造成的逾期外，原告从房屋实际交付之日到取得不动产权登记证书之日的期间符合合同约定，没有不履行或怠于、消极履行合同义务，也没有不按约定履行合同义务，导致逾期的事由属于答辩人不可抗拒、不能避免且在签订合同时无法预见的原因造成。 对部分客观事实的说明。1、在答辩人提交消防验收申请后，因“机改”原因导致答辩人及其他房地产开发企业无法进行消防验收。为此，秀山县人民政府专门组织相关行政机关及关联房地产开发企业开过协调会，协调相关验收事宜，但未形成会议纪要。2、案涉商品房属黄杨郡二期工程，而黄杨郡一期和三期无“机改”和“疫情”原因，其办证均符合合同约定。 本院经审理认定事实如下：2017年5月12日，原告吴梦雪（乙方）与被告兴源公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定甲方将其开发的位于秀山县ＸＸ街道ＸＸ号商品房出售给乙方，房屋总价款330732元。乙方于2017年4月15日前支付购房首付款66732元，向重庆银行股份有限公司秀山支行申请个人住房贷款264000元。其中合同第七条“交房期限及交付条件”：（一）本商品房交房期限。1、……。2、属预售商品房的，甲方应当在2018年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……。第十三条“关于办理产权登记的约定”：1、……。2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3、……。4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：（1）……。（2）逾期超过90日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期同类贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.10向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付房价款万分之一（比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。 同日，原告吴梦雪（乙方）与被告兴源公司（甲方）亦签订了《商品房买卖合同补充协议》。合同第三条约定，鉴于商品房的验收备案登记仅为办理商品房产权登记的前置条件，故甲乙双方对合同第七条第（二）款第（1）项变更为：本合同标的商品房已竣工，并通过有关单位验收合格。第四条，对合同第八条第1项中的“甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”变更为“甲方应当出示该商品房验收合格的相关资料”。第七条对合同第十三条作如下变更：1、对第3款变更为……。2、对第4款变更为：因甲方原因导致乙方不能在约定的期限内申办本商品房产权登记申请，并取得房地产登记机构出具的受理单，甲方承担违约责任的累计金额不超过本商品房总价款的1%。第十八条，本补充协议的内容，系甲乙双方平等协议一致的结果，所列条款系双方真实意思的体现，不存在胁迫、欺诈等情形。乙方已对本补充协议的各条款进行了详细的阅读，并充分了解其应承担的法律后果。 2017年5月26日，原告向被告兴源公司支付66732元。2018年5月23日，原告通过贷款的方式向被告兴源公司支付了房款264000元。2018年12月31日，被告兴源公司将上述商品房交付给原告。2020年3月26日，秀山土家族苗族自治县规划和自然资源局为原告所购房屋出具了不动产登记受理通知单，并办理了产权登记。 另查明，秀山县ＸＸ街道ＸＸ幢的商品房取得重庆市秀山县商品房预售（预租）许可证（秀山国土房管（2017）预字第（ＸＸ）号）。2019年12月30日，兴源·黄杨郡二期建设工程（一标段）取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证（秀山县建竣备字[2019]ＸＸ号），该登记证上载明的竣工验收时间为2019年12月18日。2020年2月17日，秀山县ＸＸ街道ＸＸ幢的商品房取得了渝（2020）秀山县不动产权第00ＸＸ07号不动产权证书。 本院认为，本案的争议焦点：一、原被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第七条第2项的效力问题。二、被告应否支付原告逾期办证违约金。现针对上述焦点评述如下： 一、原被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第七条第2项的效力问题。 商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。原告与被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告在被告处购买商品房。该合同系签约双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对原被告双方均具有拘束力，双方应依诚实守信原则，行使合同权利，履行合同义务。 《商品房买卖合同补充协议》第七条第2项约定：对合同第十三条作如下变更：对第4款变更为：因甲方原因导致乙方不能在约定的期限内申办本商品房产权登记申请，并取得房地产登记机构出具的受理单，甲方承担违约责任的累计金额不超过本商品房总价款的1%。原告认为该条款系格式条款，减轻了被告的责任，限制了原告的权利，应当认定无效，而被告对该条款系格式条款没有异议，但认为该条款系有效条款。 《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，双方在补充协议第七条第2项对被告承担逾期办证违约金的累计金额进行了限制，在一定程度上减轻了被告逾期办证的违约责任，但是并未加重原告的责任。本案中，原被告双方系商品房买卖合同法律关系，出卖方即被告的主合同义务系向原告交付房屋并办理不动产权证，被告的主合同义务亦即原告的主要权利。而补充协议第七条第2项涉及的仅是逾期办证违约金，而非对原告主合同权利的排除，且《中华人民共和国合同法》第一百四十四条亦明确规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。同时，补充协议第十八条亦明确约定，本补充协议的内容，系原被告双方平等协议一致的结果，所列条款系双方真实意思的体现，不存在胁迫、欺诈等情形。原告已对本补充协议的各条款进行了详细的阅读，并充分了解其应承担的法律后果。因此，《商品房买卖合同补充协议》第七条第2项系原被告双方当事人真实的意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条及第五十三条规定的情形，合法有效，对双方当事人均具有拘束力。对原告认为该条款系无效条款的陈述，本院不予确认。 二、被告应否支付原告逾期办证违约金。 对于是否应当支付原告逾期办证违约金，被告抗辩称，对逾期取得登记受理单的事实无异议，但是认为系行政机构改革所致，而非被告自身原因，不应当承担逾期办证的违约责任。本案中，秀山土家族苗族自治县公安消防大队出具的《建设工程消防验收申请受理凭证》、《建设工程消防验收意见书》及秀山土家族苗族自治县住房和城乡建设委员会出具《建设工程消防验收意见书》涉及的为秀山县兴源·黄杨郡项目（二期）一标段工程（5#、北区地下车库）建设工程的消防验收，而非案涉商品房所在的12幢。上述证据与本案不具有关联性。同时，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决，商品房买卖合同纠纷的性质是关于买卖合同的违约之诉，根据合同的相对性原则，即使作为出卖人的被告因第三人原因造成违约，也应当向本案的买受人即原告承担违约责任。故对于被告的上述抗辩，本院不予采信。 原、被告双方在《重庆市商品房买卖合同》第十三条对逾期办证违约金进行了约定，《商品房买卖合同补充协议》第七条第2项亦对此进行补充约定，限制了被告承担逾期办证违约金的累计金额。可以认定，原被告双方通过补充协议对逾期办证违约金相关的权利义务进行了变更。 本案中，原告实际的接房时间为2018年12月31日，按照《重庆市商品房买卖合同》第十三条的约定，被告应当在本商品房实际交付使用之日起60日内，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，而秀山土家族苗族自治县规划和自然资源局为原告所购房屋出具不动产登记受理通知单的时间为2020年3月26日。故按照合同及补充协议的约定，被告应当从2019年3月1日起至2020年3月26日止按日向原告支付房价款万分之一的违约金，且累计金额不超过本商品房总价款的1%。而原告要求被告支付违约金的金额为20460元，认为补充协议约定的违约金过低，系无效条款。如前所述，虽然本院已认定该条款系有效条款，根据举重以明轻的原则，可以认定，原告具有要求调整违约金的意思表示。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中并无任何证据证明原告的实际损失，故违约金无调整的具体参照或基数，故本院对双方约定的违约金不作调整。因此，被告应当支付原告逾期办证违约金的具体金额为330732元×1%=3307.32元。对于原告的其他诉讼请求，因无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告秀山兴源实业集团房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告吴梦雪逾期办证违约金3307.32元。 二、驳回原告吴梦雪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费320元，减半收取160元，由原告吴梦雪负担120元，被告秀山兴源实业集团房地产开发有限公司负担40元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。 审判员 龙 锋 二〇二〇年十一月八日 书记员 王思粤