广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初6973号原告：陈旭波，男，1968年11月12日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告：林丽华，女，1973年10月25日出生，汉族，住广东省广州市增城区。以上原告的共同委托代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。被告：广东省水电集团有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江新城华明路**华普广场****，统一社会信用代码91440000190326633X。法定代表人：淡念阳。委托代理人：陈翠花、王诗雅，广东国智律师事务所律师、实习律师。原告陈旭波、林丽华诉被告广东省水电集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告陈旭波、林丽华的委托代理人王美舟，被告广东省水电集团有限公司的委托代理人陈翠花、王诗雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈旭波、林丽华向本院提出诉讼请求，1、判令被告向原告支付按每日50元从2017年7月14日计至2020年4月8日期间的逾期办证违约金49950元；2、被告承担本案诉讼费（预交的诉讼费用同意由败诉方当事人直接向原告支付）。事实与理由：2015年9月29日，原告和被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买坐落于广州市增城区新塘镇广深大道西1号的案涉房屋。合同签订后，原告支付了全部房款。合同约定被告应在该房屋交付之日起210个工作日将房地产权证交付原告，逾期每日按照伍拾元的标准支付违约金给原告。原告收楼后，被告迟迟没有为原告办妥房地产权证并交付给原告。被告的行为构成违约，应承担违约责任。此外因合同约定延迟办理产权登记违约金标准过低，现请求调高为每日按照中国人民银行同期贷款基准利率计，请求贵院支持原告的诉讼请求。被告广东省水电集团有限公司辩称，被告不同意原告要求逾期交房违约金的诉请。原告在合同约定的办证时间届满后3年内未向法院主张权利，原告主张2017年7月14日至2017年7月27日期间的违约金已超过诉讼时效。涉案小区B1、B2、B3、B4栋需整体办证，合同附件中约定办证时间仍未起算，被告并不存在逾期办证行为。理由如下：一、双方签订的《广州市商品房买卖合同》附件七《本合同补充协议》第13条明确约定：“甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第二十一条关于‘产权登记’、第二十二条关于‘延迟办理产权登记违约责任’的内容另行约定。”附件七《本合同补充协议》附录二《委托办理权属登记协议书》中第二条明确约定：“乙方自愿同意：……甲方在完成项目的竣工备案及产权初始登记业务后且乙方同时具备下列条件之日起210个工作日内，由甲方将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记部门，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：l、乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款（包含办妥银行按揭手续，银行按揭款发放到甲方账户）、税费及其他应付款等一切款项：2、按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所需的一切文件；3、乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接收所购商品房并签署了相关收楼文件。甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起210个工作日内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金。”根据上述约定，广东省水电集团有限公司须在各原告缴清房款（银行发放按揭款）的前提下，完成竣工备案和产权初始登记工作后210个工作日内向房管部门交权属登记材料。而实际上，广东省水电集团有限公司直至2016年7月l3日完成涉案小区B2和B3栋的竣工验收备案，但由于涉案小区Bl、B2、B3、B4栋当初是整体报建，必须整体验收、整体办初始登记、之后才能办理产权证，现B4栋的规划验收和竣工验收都没有完成，故涉案小区B2和B3栋至今仍未办理产权初始登记。鉴于此情况，《委托办理权属登记协议书》才约定是办理产权初始登记后210个工作日向房管部门递交权属登记材料。对此，原告也是知悉且确认签字同意的。故合同约定的办证时间仍未起算，因此原告要求被告支付逾期办证违约金，没有事实和法律依据。二、《广州市商品房买卖合同》共34页，其中包括附件一至附件七，以及附件七的两个附录，附录二为《委托办理权属登记协议书》，以上构成了一份整体的合同。为充分提醒原告注意合同条款，被告并未将委托办证协议隐藏在合同附件中，而是单独拟定了一份委托办证协议附录在合同附件，原告也在主合同处、补充协议、《委托办理权属登记协议书》处分别签名确认，总共签了3个名。三、从形式上看，《补充协议》和《委托办理权属登记协议书》作为两份单独的协议，原告作为完全民事行为能力人，其在签订时应当注意到两份协议，也应当知悉并认可两份协议的全部条款内容才予以签订。四、争议条款只是明确了双方办理产权证的时间起算点以及具体办证条件，并未免除被告作为开发商需协助办理产权登记手续的基本合同义务，也未加大原告作为购房者的责任，未排除原告对涉案房屋的所有权，合同体现的还是双方的意思表示，故争议条款并不属于《合同法》第40条规定的无效格式条款。五、多名业主的违规加建行为是涉案房屋至今未能办理初始登记的重要原因。在被告交楼后，涉案物业多名业主对涉案房屋进行装饰装修的过程中，存在擅自改变房屋外貌，扩建、占用公共氏域和共用部位。将客厅玻璃栏杆手除扩建，以及将阳台建筑物拆除扩建安装铝合金窗等行为，以上行为已违反《广东省物业管理条例》以及《住宅市内装饰装修管理办法》中不能改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的相关规定。被告经巡查发现上述情况后，已向业主发出书面《违规整改通知》，要求其在三天内自行将违规扩建部分予以拆除，恢复原貌，但业主未予理会。后被告也将情况报告增城区城市管理局，直至今日，被告在办理初始登记的过程中，由于多名业主存在加建行为，其房屋实际情况与房屋平面图和合同附图不一致，导致被告无法实测各业主房屋面积，无法办理初始登记。故业主存在违建行为是涉案房屋至今未能办理初始登记的重要原因。综上所述，双方在合同中约定的办证时间仍未起算，原告主张逾期办证违约金缺乏任何事实根据和法律依据，恳请贵院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2015年9月29日，原告（乙方、买方）和被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七以及附录一、二），合同约定以下内容：“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的水电广场商业B-1、住宅楼B-2、B-3、B-4……房屋地址：增城市新塘镇广深大道西1号xx房。……十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2016年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第二十一条产权登记甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：……2.乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。……第二十二条迟延办理产权登记的违约责任……2.乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务和造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日起的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……附件七：本合同补充协议根据《商品房买卖合同》（下称：《买卖合同》）第三十一条订立本协议，双方共同遵守：……13、甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第二十一条关于‘产权登记’、第二十二条关于‘延迟办理产权登记的违约责任’的内容另行约定。双方就产权登记的办理方式以及延迟办理产权登记的违约责任按双方另行签订的《委托办理权属登记协议书（详见本补充协议附录二）的约定履行。……附录二：委托办理权属登记协议书……一、乙方自愿委托甲方办理下列1、2、3、4、5事宜：1、办理乙方所购商品房的预告登记；2、办理乙方所购商品房的《房地产权证》；3、领取乙方所购商品房的《房地产权证》；4、申办乙方所购商品房的《房地产他项权证》；5、办理乙方所购商品房的抵押权预告登记。二、乙方自愿同意：甲方为乙方办妥该商品房预告登记后需将该商品房预告登记证明书交付给乙方，甲方在完成项目的竣工备案及产权初始登记业务后且乙方同时具备下列条件之日起210个工作日内，由甲方将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款（包含办妥银行按揭手续，银行按揭款发放到甲方账户）、税费及其他应付款等一切款项；2、按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所需的一切文件（如身份证、户口簿等）；3、乙方对所购商品房的质量等无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件。甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起210个工作日内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金。三、甲方仅负责乙方所购商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房地产权证》的时间应由登记机关确定，与甲方无关，甲方对此不负任何责任。……”。合同签订后，原告已依约支付了涉案房屋的购房款。2016年1月22日，原广州市增城区城乡规划局对被告开发建设的位于增城区新塘镇港口大道312号省水电二局基地住宅楼B-2、B-3的有关的建设项目出具增规验证[2016]022号和增规验证[2016]023号《建设工程规划验收合格证》。2016年9月7日，原告接收了涉案房屋。庭审中，一、原告明确原告主张的延期办证违约金是按50元/天计算，算至2020年4月8日。二、被告陈述被告至今并未就涉案房屋的办证问题向不动产权登记部门提交办理资料，因小区的B4住宅楼还没有办理好竣工验收，即使B1、B2、B3的楼宇符合办证条件，不动产权登记部门基于B4楼的情况没有接收被告的办证资料，以及多名业主的违规加建行为是涉案房屋至今未能办理初始登记的重要原因。三、双方明确若法院确认以妥投日为时效中断点计算超过诉讼时效的期间，则同意以被告提出的违约金时间985天。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点为被告是否存在延期办证违约行为。原、被告在附录二《委托办理权属登记协议书》第二条第一款约定：“乙方自愿同意：甲方为乙方办妥该商品房预告登记后需将该商品房预告登记证明书交付乙方，甲方在完成项目的竣工备案及产权初始登记业务后且乙方同时具备下列条件之日起210个工作日内，由甲方将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交房地产权登记机关，并将甲方向乙方代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1、乙方已向甲方付清《商品房买卖合同》及其附件约定房价款（包含办妥银行按揭手续，银行按揭款发放到甲方账户）、税费及其他应付款等一切款项；2、按房地产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理《房地产权证》所需的一切文件（如身份证、户口簿等）；3、乙方对所购商品房的质量无任何异议且已接受所购商品房并签署了相关收楼文件；甲方在乙方已具备上述约定的所有条件之日起210个工作日内未向房地产权登记机关递交权属登记资料的，每逾期一天甲方应向乙方支付人民币伍拾元的违约金。”从上述约定内容可知，被告为原告办理涉案房屋的产权证书除了要原告具备上述第1至第3项的条件之外，还增设了以被告完成项目的竣工备案及产权初始登记业务的条件。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条产权登记第一款约定：甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。可见，办理涉案房屋的建设工程项目的房地产初始登记以及涉案房屋的建设工程竣工验收备案表是被告的履行的义务，也是办理涉案房屋产权登记的必经流程，同时，上述条款明确约定办理初始登记的时间应为办理涉案房屋的建设工程规划验收合格之日起的90日内。事实上，自被告在2016年1月22日取得涉案房屋建设项目的《建设工程规划验收合格证》起至今已超三年，被告仍未办理房地产初始登记，已违反上述合同约定，其办理初始登记的时间已超出原告作为购房者想要取得涉案房屋产权证书等相关权利的合理等待时间。被告将满足完成项目的竣工备案及产权初始登记业务的前提条件作为其为原告办理涉案房屋递交办证的起算时间，将迟迟无法办理初始登记的风险直接通过合同约定转由原告承担，在一定程上减轻了被告延期办证的合同责任，显然不符合情理，也于法无据，被告并未提供证据证明其有通知原告交纳相关税费（契税）而原告迟延交纳的事实，原告也表明被告至今仍未通知交纳契税。关于被告抗辩多名业主违规加建行为是导致案涉房屋未办证的重要原因，并未提供充分有效的证据证明，对被告的抗辩，本院不予采纳。本院结合合同约定以及原、被告的履约情况，根据诚实信用、公平合理原则，酌定被告应于涉案房屋实际交付之日的次日起210个工作日内履行向房地产登记机关递交涉案房屋的权属登记资料的合同义务。本案中，原告于2016年9月7日接收了案涉房屋，被告应自次日起210个工作日内（即2017年7月13日）到房地产登记机构为原告申请办理产权登记，但被告至今仍未办理初始登记，导致无法办理涉案房屋的递件办证手续，其行为已构成违约，应承担违约责任。被告应从2017年7月14日起承担延期办证的违约责任。关于被告抗辩原告主张的延期办证违约金已过诉讼时效的问题，涉案合同所约定的按日计付的逾期办证违约金属继续性债权，应以按日形成的每个个别债权分别单独适用诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时间期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”原告于2020年7月24日按合同约定的通讯地址向被告邮寄《要求支付延迟办理水电广场房屋房产证违约金函》，函件于2020年7月27日妥投，故从2020年7月27日倒推计算3年，被告抗辩2017年7月17日至2017年7月27日期间的违约金已超过诉讼时效，理据充分，本院予以采纳。根据双方诉辩，自2017年7月28日起按每日50元计算至2020年4月8日的延期办证违约金（共延期985天）合计49250元，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广东省水电集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付延期办理产权登记违约金49250元给原告陈旭波、林丽华；二、驳回原告陈旭波、林丽华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费524元（原告已预缴），由被告广东省水电集团有限公司负担519元、原告陈旭波、林丽华负担5元。原告已预缴的款项，本院不退回，被告负担部分由被告在支付款项时迳付给原告。本判决为终审判决。审判员  何宇琳二〇二〇年十一月二十三日书记员  卢殷殷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。