贵州省册亨县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2327民初1146号 原告：黄继良，男，1982年12月9日生，布依族，贵州省册亨县人，教师，住册亨县。 原告：黄丽凤，女，1983年9月12日生，布依族，贵州省册亨县人，个体工商户，住册亨县。 共同委托诉讼代理人：李孟，贵州周典律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：吴启铁，男，1984年12月14日生，汉族，贵州省遵义县人，个体工商户，户籍地：贵州省遵义县，现住兴义市。 被告：吴实连，女，1983年2月3日生，汉族，贵州省遵义县人，个体工商户，户籍地：贵州省遵义县，现住。 原告黄继良、黄丽凤与被告吴启铁、吴实连房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄继良、黄丽凤的委托诉讼代理人李孟到庭参加诉讼，被告吴启铁、吴实连经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄继良、黄丽凤向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》，并由被告退还原告的购房款528000元，违约金52800元，合计580800元。2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年1月14日，原告与被告签署《商品房买卖合同》，合同约定：被告将其所有的位于册亨县纳福新区（以下简称商品房）一套出售给原告，售价528000元，合同签订时付款300000元，余额228000元于2020年2月29日前全部付清；如被告出售的商品房出现资不抵债破产清算法院查封等原因，属于被告违约，应承担全部的违约责任，除退还原告支付的全部购房款外，10日内还应按本合同交易金额的10％支付违约金给原告。合同签订后，被告将商品房交付给原告，原告按期将房款支付完毕。2020年4月28日，原告收到广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院（以下简称西乡塘区人民法院）公告，公告告知，因被告未履行南宁市中级人民法院（2019）桂01民终5564号民事判决书确定的义务，被西乡塘区人民法院强制执行，执行过程中，西乡塘区人民法院依法对涉案的商品房进行拍卖，并限原告7日之内搬离。原告当即向西乡塘区人民法院申请执行异议，2020年6月30日，西乡塘区人民法院作出（2020）桂0107执异73号裁定书，裁定驳回原告的异议请求。至此，原告才知道，被告售卖给原告的商品房，早在2018年9月28日就被西乡塘区人民法院查封，而被告为了逃避执行，转移财产，在将该商品房售卖给原告时，故意隐瞒了商品房已被查封的事实，导致原告在支付了巨额的房款后，无法取得该商品房的房屋所有权。原告认为，被告欺骗原告，将被法院查封的商品房售卖给原告，严重侵害了原告的合法权益，致原告的合同目的不能实现。根据《合同法》的相关规定，原告提出以上诉请，请依法给予支持。 吴启铁、吴实连未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明：黄继良与黄丽凤系夫妻关系，吴启铁与吴实连系夫妻关系。2016年1月7日吴启铁、吴实连向贵州省册亨县册欣房地产开发有限责任公司购买位于册亨县纳福新区房屋一套，2020年1月14日，原告（乙方）黄继良、黄丽凤与被告（甲方）吴启铁、吴实连签订《房屋买卖合同》主要载明：第一条、房屋概况，甲方自愿将其所有的位于册亨县纳福新区商品房住宅一套售给乙方。甲方出售的房屋建筑面积与房开签订合同面积118.93㎡，如办房产证时有增减甲乙双方按照现在价格补给对方（以该房的不动产权证书等级的面积为准）。房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品等以甲方交付时乙方签字为准。第二条、出售价格及支付方式，该房的出售价款为伍拾贰万捌仟元（528000元），支付方式：银行转账。合同签订付叁拾万元整，余额贰拾贰万捌仟元（228000元）在45日之内（2020年2月29日前）将全部付清。第三条、房屋交付，甲方应当在2020年1月20日将该房屋交付给乙方……。第四条、因该套房屋预计于2020年12月31日前，方可办理房屋不动产权登记证，甲方自行承担办理该套房屋到自己名下所产生的税费及其他费用。第五条、违约责任，4.因甲方所出售的房屋出现产权纠纷，如甲方将该房屋抵押贷款、第三方担保或者一房多卖造成的产权不明及其他争议包括资不抵债破产清算法院查封等原因，均属于甲方单方面违约，应承担违约全部责任，除退还乙方支付的全部购房款外，10日内还应按本合同交易金额的10%支付违约金给乙方。合同签订后，2020年1月14日、2020年1月15日、2020年2月28日，黄继良三次通过贵州省册亨县农村信用合作联社向吴实连转账200000元、100000元、228000元（合计：528000元）。 另查明，2018年9月26日，广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院作出（2018）桂0107民初8414号民事裁定书主要载明：查封、冻结被申请人吴启铁、吴实连名下价值6000000元的财产。2018年11月19日，广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院作出（2018）桂0107执保611号结案通知书，载明：2018年9月29日，广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院在执行过程中查封了被执行人吴启铁、吴实连名下的贵州省册亨县，查封时间为3年。2019年4月9日，广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院作出（2018）桂0107民初8414号民事判决书，判决内容为：吴启铁、吴实连向彭小东、蓝燕红支付货款本金3890994元及逾期付款违约金。2020年4月28日，广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院发出公告主要载明：广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院在执行彭小东、蓝燕红申请执行吴启铁、吴实连买卖合同纠纷一案中，责令被执行人立即履行南宁市中级人民法院（2019）桂01民终5564号民事判决书所确定的义务，但被执行人至今未履行。在执行过程中，依法裁定拍卖被执行人吴启铁、吴实连名下共有的位于贵州省册亨县。现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条的规定，责令被执行人吴启铁及该房居住使用者于本公告张贴之日起七日内自行腾空、迁出上述房屋……。在得知该房被强制执行后，黄继良、黄丽凤向广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院提出执行异议，该院于2020年6月30日作出（2020）桂0107执异73号执行裁定书，驳回黄继良、黄丽凤的异议请求。现案涉房屋处于广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院拍卖状态，因买主未确定，原告暂时居住在案涉房屋内至今。 原告现以因被告隐瞒房屋被法院查封的事实，在支付房款后，无法取得该房屋所有权，诉至本院，提出前述诉请。 上述事实，有二原告提交的原告身份证和结婚证、册亨县商品房预售合同登记备案表、被告结婚证、商品房买卖合同、房屋买卖合同、银行电子回单、（2020）桂0107执61号公告、（2020）桂执异73号执行裁定书、（2018）桂0107民初8414号民事裁定书、原告的在庭陈述等在卷为据，予以确认。 本院认为，吴启铁、吴实连与黄继良、黄丽凤于2020年1月14日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，原被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。故在本案中，原、被告双方应该按合同约定全面履行自己的义务。 关于二原告主张解除于2020年1月14日与吴启铁、吴实连签订的《房屋买卖合同》的理由能否成立的问题。本案中，二原告已按《房屋买卖合同》的约定履行了付款义务，而吴启铁、吴实连因尚有未向案外人彭小东、蓝燕红履行完毕的债务，导致案涉房屋已被司法查封、拍卖，本案因负有向二原告交付转让标的二被告的违约行为致使本案《房屋买卖合同》已不具备能够实现合同目的的条件，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同……(四)当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的之规定，原告黄继良、黄丽凤主张解除于2020年1月14日与吴启铁、吴实连签订的《房屋买卖合同》的理由成立，本院予以支持。 关于原告主张由二被告共同返还二原告购房款528000元、违约金52800元的理由能否成立的问题。原、被告双方签订《房屋买卖合同》后，二原告已按约定将528000元购房款交付给吴启铁、吴实连，二原告已履行合同约定的义务。因负有向二原告交付转让标的二被告违约行为致使本案《房屋买卖合同》已不具备能够实现合同目的的条件，吴启铁、吴实连存在违约，应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，二原告要求返还购房款的诉请理由成立，本院予以支持。又根据该法第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”和第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，双方在合同中明确约定违约方须赔偿守约方违约金52800元，未违反法律规定。被告吴启铁、吴实连经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，是对自己诉讼权利放弃，对二原告的损失，应按双方约定的52800元计算违约金，即由吴启铁、吴实连支付52800元违约金给二原告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告黄继良、黄丽凤与被告吴启铁、吴实连于2020年1月14日签订的《房屋买卖合同》； 二、由被告吴启铁、吴实连于本判决生效之日起十日内返还原告黄继良、黄丽凤购房款528000元，并承担52800元违约金，两项合计580800元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4804元（已减半收取），由被告吴启铁、吴实连承担（二原告已垫付，由二被告支付给二原告，履行期限、方式同上）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力。义务人不按期履行义务，权利人可在履行期届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  韦正富 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 卢德正  书记员 岑星辰 本案适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。