四川省简阳市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0180执异189号 案外人：吴琼，女，1969年1月2日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：李小慧，四川理创律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨熠，四川理创律师事务所律师。 申请执行人：付建春，男，1975年2月23日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：冷勇，四川简兴律师事务所律师。 被执行人：严上权，男，1965年4月14日出生，汉族，住四川省简阳市。 被执行人：钟绍芬，女，1978年1月25日出生，汉族，住四川省简阳市。 被执行人：郑晓明，男，1949年7月8日出生，汉族，住四川省简阳市。 本院在执行付建春与严上权、钟绍芬、郑晓明借款合同纠纷一案中，案外人吴琼对本院做出的（2019）川0180执恢61号之一执行裁定中“查封被执行人郑晓明所有的位于四川省简阳市××镇××街××号××层（一层用途为商业用房；二层用途为成套住宅）【不动产权证书号：川（2019）简阳市不动产权第××号】的房产（以下简称案涉房屋），期限为三年”不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年11月25日举行了听证，异议人吴琼及其委托诉讼代理人李小慧、杨熠，申请执行人付建春及其委托诉讼代理人冷勇，被执行人郑晓明到庭参加了听证，现已审查终结。 案外人吴琼称，2003年12月5日，案外人与郑晓明签订《购房协议》，约定：1、郑晓明将其位于××镇××街××号××号四间门市及**住宅出售给申请人；2、转让价格总计215800元；3、首付155800元，房屋交付申请人使用；4、郑晓明在2004年2月29日前办好土地使用证、房产证后，申请人一次性支付余款。协议签订当日，申请人按约支付了155800元给被执行人郑晓明，被执行人郑晓明也依约交付了房屋。案涉房屋系申请人与妹妹胡某甲、胡某乙共同出资购买，房屋交付后，申请人将原463号（现481号）交付给妹夫陈某某占有、使用至今，原465号（现483号）、467号（现485号）由申请人占有、使用，后租赁给他人经营，原469号交给妹妹胡某乙使用至今。2004年3月起，申请人按约要求郑晓明履行过户义务，郑晓明一直称案涉房屋产权证抵押给信用社，自己无钱支付借款，无法赎回产权证暂时不能过户。2014年郑晓明告知出售给申请人的467、469号房屋为案外人付某的，要求申请人额外支付180000元给付某作为补偿，因双方对补偿金额未谈妥，一直未过户。郑晓明与付建春民间借贷纠纷一案，因郑晓明承担保证责任，简阳法院于2019年3月25日查封了467、469（现变更为479、481号）房屋，但案涉房屋已于2003年出售给申请人，该房屋一直由申请人占有使用至今，申请人对案涉房产享有权利。故请求依法中止对被执行人郑晓明名下的位于四川省简阳市××镇××街××号××层（一层为商业用房、二层为成套住宅）【不动产权证书号：川（2019）简阳市不动产权第××号】房屋的执行。 申请执行人称，1.申请人依法申请法院查封，郑晓明承担担保责任，案涉房屋应纳入执行；2.对案涉房屋的买卖、支付价款以及案涉房屋由买受人占有使用的事实无异议。案外人虽然订立了房屋买卖协议支付了部分房款，未办理过户登记，案涉房产仍属于郑晓明的房产，且郑晓明与付某属于共有状态，郑晓明与案外人订立协议时房产属于夫妻共同共有，郑晓明单方出卖财产，侵犯共有人权利；3.订立买卖协议时，该房屋未取得物权登记，郑晓明的处分权受到限制，案涉房屋不能转让；4.买受人未申请预告登记，买受人的过户请求权不具有优先排他权，对缔约行为双方均存在过错；5.案涉房屋早在10多年前已取得产权证，案外人作为买受人怠于行使过户请求权，没有证据显示买受人向出卖人提出过过户的请求，也没有证据证明案外人向房屋登记机关提交了过户登记材料，10多年里买受人不过户或不要求过户不符合交易习惯，为此申请执行人认为案外人存在过错，未过户系买受人导致；6.从法律的层级和效力上讲民诉法、民诉法司法解释、物权法的规定显然大于最高院关于异议和复议的规定，在适用规则上应优先适用高位法，案外人作为买受人的过户请求权与申请执行人的执行请求权并不矛盾，不存在谁大谁小问题，不是案外人所说的物权请求权优先；7.若支持案外人请求排除查封，应责令案外人将剩余房款6万元缴纳法院，用于（2019）川0180执恢61号、（2020）川0180执恢650号案件的执行。综上，申请执行人认为案外人的请求和证据不能达到排除执行的诉求。 被执行人郑晓明称，购房是事实，也支付了相应价款，吴琼也曾经多次要求过户，但由于各种原因双方未达成一致意见，就一直未过户。付建春的案子我作为担保人，严上权的砖厂和冻结的股份应首先执行，再执行我作为担保人的财产。 本院查明，付建春与严上权、钟绍芬、郑晓明民间借贷纠纷一案，本院于2015年5月23日做出（2016）川2081民初4128号民事判决书，判决郑晓明对严上权、钟绍芬应偿还付建春一笔借款本金200000元及相应逾期利息承担连带保证责任。后严上权、钟绍芬未履行生效判决书确定的义务，申请执行人向我院申请强制执行。2019年7月24日，本院做出（2019）川0180执恢61号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人郑晓明所有的位于四川省简阳市××镇××街××号××层（一层用途为商业用房；二层用途为成套住宅）【不动产权证书号：川（2019）简阳市不动产权第××号】，期限为三年。 另查明，2002年2月9日，郑晓明作为抵押人与贷款人简城信用社城南分社、借款人魏某某签订抵押担保借款合同，将其位于××镇十里××街的房屋（房产××、地产××号）为魏某某的借款提供担保，该房屋后变更登记为坐落新市镇××街××（简房权证监证字第0××8号）。2018年10月9日郑晓明、樊某某以其共同所有的位于××街××号房屋向简阳不动产登记中心提出房屋所有权更正登记申请，简阳不动产登记中心审核意见书（业务件号2019102280Ｆ00110）将郑晓明、樊某某位于新达街的房屋变更登记为479、481。 再查明，经2019年10月30日查询，新市镇新达街467-469的2楼房产登记在付某名下。证书编号为监证××。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人吴琼与郑晓明签定购房协议在法院查封之前，且无相关法律文书认定该协议无效，案外人吴琼在法院查封之前已合法占有案涉房屋。吴琼与郑晓明签订购房协议时是购买4间房屋，4间房屋的购房款仅剩6万元未缴纳，虽然其中2间房屋存在权属争议，但可以认定吴琼已支付大部分房款，且其同意将剩余的6万元交付法院。案涉房屋未过户系在签订购房协议时郑晓明已将房屋抵押，之后因为房屋权属争议协商过户事宜未果，案涉房屋未办理过户登记非因买受人自身原因，故案外人所提出的执行异议理由成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对被执行人郑晓明名下的位于四川省简阳市××镇××街××号××层（一层为商业用房、二层为成套住宅）【不动产权证书号：川（2019）简阳市不动产权第××号】房屋的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向简阳市人民法院提起诉讼。 审判长  谢国斌 审判员  熊 君 审判员  侯 锐 二〇二〇年十一月三十日 书记员  吴茂琴