北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初6147号原告：王逵君，男，1983年7月22日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：曹娟，北京市安博律师事务所律师。委托诉讼代理人：周慧，北京安博（天津）律师事务所律师。被告：北京装麒盛业装饰工程有限公司，住所地北京市朝阳区日坛北路**楼**（08）（朝外孵化器0907）。法定代表人：徐燕。原告王逵君诉被告北京装麒盛业装饰工程有限公司（以下简称“装饰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月7日立案后，依法适用普通程序，利用网络音视频北京云法庭系统公开开庭进行了独任审理。原告王逵君的委托诉讼代理人周慧、曹娟到庭参加诉讼，被告装饰公司经本院合法传唤（公告）未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王逵君向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原被告双方签订的《北京市房屋租赁合同》；2、判令被告支付所欠原告租金23311．435元；3、判令被告向原告支付违约金61756．5元；4、判令被告向原告支付租金损失33275．115元；5、判令被告向原告支付换锁费用620元；6、判令被告向原告支付物品保管所产生的租金79316元；7、判令被告支付原告中介费损失31641元；8、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于2018年4月26日签订了一份合同编号为JJHT-0560的房屋租赁合同，租赁合同中约定：原告将位于通州区的房屋出租给被告，租赁期限自2018年4月27日至2021年6月26日，租金支付方式为每6个月支付一次，自每期届满前7日内支付租金。承租方不按约定支付租金达7日的，出租方有权单方解除合同并收回房屋，承租方按年租金的30%向出租方付违约金。原告与被告签订房屋租赁合同后，被告仅按照合同约定完整支付了第一期的房租102927元，后被告经原告催告后仍未及时支付所欠房款，被告的行为已构成严重违约。综上所述，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求法院判如所请。被告装饰公司未答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在审理中对证据进行了审查。本院经审理对事实认定如下：2018年3月23日，王玉勤（出租人）与王逵君（承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定王玉勤作为产权人将坐落于北京通州区运河核心区IV-10地块F3其他类多功能用地项目x房屋（以下简称“涉案房屋”）出租给王逵君。2018年4月26日，王逵君（出租人、甲方）与装饰公司（承租人、乙方）在北京众盈联行房地产经纪有限公司（居间人、丙方）的居间服务下签订《北京市房屋租赁合同》，约定：“第一条，房屋基本情况，（一）房屋坐落于北京通州区运河核心区IV-10地块F3其他类多功能用地项目x，建筑面积125．33平方米，出租状态毛坯；第二条，房屋租赁用途，乙方租赁该房屋用于办公使用，乙方向甲方承诺租赁该房屋仅作为办公使用，未经甲方书面同意，乙方不得改变其用途。第三条，租赁期限，（一）房屋租赁期限自2018年4月27日至2021年6月26日止，共计3年60天；（二）免租期为自2018年4月27日至2018年6月26日，免租期内乙方不承担租金，但应承担本合同第五条应由乙方承担的费用；（三）甲方应于2018年4月26日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及物业后视为交付完成。第四条，租金、支付方式、递增、付款账户及押金，（一）租金标准，该房屋年租金人民币205855元，月租金17155元，日租金4．5元/平米；（二）支付方式：该房屋租金每六月支付一次，乙方应于本合同生效后2个工作日向甲方交付第一期租金102927元，乙方自行到地税部门开取租金发票，乙方最晚应于每期届满前7日内支付下期租金，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方应按合同所规定租金标准的2倍向甲方支付租金；（三）递增方式，前两年不变，后每年递增一次，递增额度为上一租赁年度年租金的6．7%；（五）乙方应于本合同生效当日支付甲方押金34309元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应在结算后2个工作日内（不计利息）如数返还给乙方。……第六条，居间服务，（一）本合同签订之日，甲方应按本合同向丙方一次性支付本房屋月租金的100%即14677元作为佣金；（二）本合同签订后如租赁双方解除，中止或变更租赁关系的，租赁双方仍应向丙方支付所约定的佣金。第九条，合同解除，（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达7日的，欠缴其他各项费用达7日的；第十条，违约责任，（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按年租金30%向乙方支付违约金，乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按年租金的30%向甲方支付违约金，甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。……”房屋租赁合同还对其他权利义务进行了约定。此房屋租赁合同签订后，王逵君依约将涉案房屋交付装饰公司，装饰公司向王逵君支付押金34309元，并将租金支付至2019年5月23日，后王逵君未再支付剩余租金。庭审中，王逵君诉称装饰公司实际使用涉案房屋至2019年7月3日，但其提交的2019年6月26日向装饰公司出具的“告知函”显示，其称由于装饰公司逾期支付租金，其将按照合同约定于2019年6月27日清空房屋、更换门锁、收回房屋。结合王逵君主张换锁损失提交的收据，其于2019年6月28日已换锁。王逵君陈述的装饰公司实际使用涉案房屋的截止时间与其提交的证据存在矛盾之处，装饰公司实际使用涉案房屋的截止时间应根据上述证据予以确定为王逵君更换出租房屋门锁的前一日即2019年6月27日。据此计算，装饰公司尚欠王逵君的房屋租金为自2019年5月24日至2019年6月27日期间的房屋租金19739．5元。庭审中，王逵君提交2019年8月19日签订的《房屋租赁合同》、2019年8月23日签订的佣金确认书及收据，用以证明涉案房屋自2019年9月1日起已重新出租他人，并以此证明房屋出租中断期间产生了的实际的租金损失，并由此导致多支出一笔中介费损失16964元。对于上述证据，本院分别认定如下：1．2019年8月19日产权人王玉勤（甲方、出租人）与闫帅（乙方、承租人）、北京恒立投资管理有限责任公司（以下简称“恒立公司”）（丙方、资产管理人）三方签订的《房屋租赁合同》，该合同约定闫帅承租涉案房屋，免租期11天，为2019年8月20日起至2021年8月31日，租赁期限从2019年9月1日起至2021年8月31日，王玉勤指定闫帅将合同项下应支付款项汇至王逵君账户。该合同落款恒立投资公司经办人处由王逵君签字，并加盖人名章。对于该证据的真实性本院予以确认。2．佣金确认书及收据，佣金确认书载明甲方为恒立公司、乙方为北京乙菲房地产经纪有限公司（以下简称“乙菲公司”），双方确认就保利大都汇x房屋签订房屋租赁合同后次日内由恒立公司向乙菲公司支付总额为16964元的佣金，落款处有乙菲公司盖章确认，恒立公司未签字或盖章。同日，乙菲公司出具收据，载明收到保利大都x（星空间）交来x房屋租赁净佣金16964元。因佣金确认书及收据均有乙菲公司盖章确认，且与三方于2019年8月19日签订的《房屋租赁合同》约定内容相符合，因此本院对上述证据的真实性、合法性和关联性予以确认。王逵君又称，为保管承租房内装饰公司的物品，其后来又另行为装饰公司租赁房屋存放保管，并为此支出租赁费损失，其提交易睿虔（出租人）与恒立公司于2018年6月22日签订的租赁合同、周淑香交通银行账户向易睿虔账户转账记录及2019年11月2日装饰公司搬走家具等物品的清单，用以证明其保管装饰公司物品产生的费用损失。对于上述证据，本院分别认定如下：1．租赁合同及转账记录，2018年6月22日，易睿虔与恒立公司签订租赁合同，由易睿虔将坐落于北京市通州区运河核心区IV-10地块F3其他类多功能用地项目y出租给恒立公司，租赁期限自2018年6月23日至2023年11月22日，租金标准19829元/月，从3租赁年起调整为20820元/月，从5租赁年起租金调整为21861元/月，租金支付方式为向易睿虔账户转账。王逵君提交的周淑香交通银行账户转账记录显示四条向易睿虔账户（与租赁合同指定账户一致）转账的记录，其中，2019年6月28日分两笔分别转账50000元、41491元，备注“房租”；2019年9月22日转账32004元，备注“转账”；2019年10月23日转账19829元，备注“租金”。本院对于租赁合同及收据的真实性予以确认，但因上述证据与本案主体间不具有关联性，故本院对其证明目的不予确认。2．搬出家具清单，清单列明十余项搬出物品名称及数量，载明时间为2019年11月12日，搬出地址为保利y北京恒立投资管理有限公司，清单顶部有恒立公司孙旭及装饰公司法定代表人徐燕签字。对于该清单，因有装饰公司法定代表人徐燕签字，本院对其真实性予以确认。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。装饰公司经本院合法传唤（公告）不出庭应诉，视为其放弃了答辩和举证质证的权利。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王逵君与装饰公司签订房屋租赁合同，约定由王逵君将涉案房屋出租给装饰公司办公使用，在王逵君按照合同约定将涉案房屋交付装饰公司使用后，装饰公司即应当按照合同该约定向王逵君支付租金，现在合同履行过程中，装饰公司自2019年5月23日后未再依约支付租金，王逵君有权根据合同约定主张解除租赁合同，且其已实际于2019年6月28日更换涉案房屋门锁收回房屋控制权，故双方的房屋租赁合同实际已于2019年6月28日终止履行，没有必要再予解除，因此本院对于王逵君要求解除双方租赁合同的诉讼请求不再予以处理。现王逵君要求装饰公司支付至2019年6月28日房屋租赁合同实际终止履行前拖欠的房屋租金，理由充分，于法有据，本院予以支持，据此装饰公司应支付王逵君自2019年5月24日至2019年6月27日期间35天的房屋租金，共计19739．5元。关于王逵君要求装饰公司支付违约金、赔偿损失的诉讼请求，属于基于同一违约事实同时主张约定违约金和损失赔偿的情形，在王逵君未进行选择，且装饰公司未到庭参加诉讼的情况下，由本院根据违约金约定及装饰公司的实际经济损失认定情况等，综合考虑后予以确定。关于违约金的数额，根据双方合同约定，装饰公司逾期支付租金超过七日的，应按年租金的30%向王逵君支付违约金，据此计算双方合同约定的违约金数额为61756．5元。关于王逵君主张的经济损失有四个部分，即房屋空置期租金损失、换锁损失、中介费损失及保管承租人物品支出费用损失，本院对王逵君因装饰公司违约遭受的经济损失逐一分析认定如下：1．房屋空置期租金损失，在装饰公司逾期支付租金，双方租赁合同提前终止的情况下，王逵君需另行将涉案出租房屋转租他人，由此必然产生房屋空置转换闲置期间的房屋租金损失，该部分损失由装饰公司承担理由充足，本院予以认定，租金损失数额按双方房屋租赁合同租金标准自2019年6月28日起计算至涉案房屋再行出租出去的租赁合同签订之日即2019年8月19日止，共52天计29327元。2．出租房屋换锁损失，该部分损失系王逵君收回房屋必然发生的损失，本院亦予以认定，具体数额以王逵君提交的收据载明的620元为准。3．中介费损失，王奎君主张的中介费损失由两笔组成，第一笔中介费为王逵君与装饰公司签订租赁合同时发生的中介费用14677元，第二笔为涉案房屋再次出租时乙菲公司收取的中介费16964元。关于第一笔中介费，该中介费系王逵君为达成与装饰公司的房屋租赁合同而向中介公司支付的费用，已约定由出租方王逵君承担，但现租赁期限共计3年零60天的房屋租赁合同履行一年左右便终止，综合考量合同约定的租赁期限、实际履行租赁期限及合同中关于中介费支付主体等因素，本院酌定该笔中介费中的10000元属于王逵君因装饰公司违约遭受的损失。关于第二笔中介费，该中介费系涉案房屋再行出租时产生的费用，此时涉案房屋租赁合同的出租主体已非王逵君，也与装饰公司无关，在第一笔中介费的部分金额已被认定为因装饰公司违约给王逵君造成的实际损失的情况下，再确认该笔中介费为因装饰公司违约给王逵君造成的实际损失于法无据，故本院对第二笔中介费不予确认为王逵君因装饰公司违约遭受的经济损失。4．保管承租人物品支出费用损失，王逵君所称保管费实际为其以立恒公司名义租用的另一处房屋的租赁费，从合同签订时间及内容来看，该房屋租赁的起始时间为2018年6月22日，并非专为保管装饰公司物品而发生的租赁行为，换言之，即使不存在保管装饰公司物品的事由，该合同项下的租赁费仍会发生，且该房屋租赁合同的承租人亦非王逵君，故其不属于因装饰公司违约导致的王逵君遭受的经济损失。但根据证据显示搬出家具清单显示的物品类型及数量，装饰公司的物品在搬离前确实需要一定的场地进行放置管理，且王逵君在合同终止履行后也确实对装饰公司的物品进行了一定的存放保管，本院综合考量其对装饰公司物品保管所起的实际作用，认定其支出的对装饰公司物品的合理保管费用最高应以不超过其与装饰公司签订的房屋租赁合同约定的同期租费为限。因前述涉案房屋未能再次出租前的闲置期间（2019年6月28日起至2019年8月19日止）的房屋租金损失已经作为装饰公司违约造成王逵君的经济损失予以确认，故该期间不再重复计付王逵君对装饰公司物品的保管费损失，但自2019年8月20日起至2019年11月2日装饰公司实际搬离之日止共计75天期间，对王逵君因为保管装饰公司物品发生的费用损失，按双方原房屋租赁合同约定房租标准计算，同期房屋租金为42299元，本院综合考虑相关各种因素后酌定原告租房保管承租人物品支出费用损失为20000元。综上，本院认定王逵君因装饰公司违约遭受的各项经济损失为59947元（不含余欠房屋租金19739．5元）。因王逵君在本案中同时主张违约金和赔偿损失，而违约金的主要功能在于弥补损失，根据上述查明认定的事实，双方房屋租赁合同约定的违约金数额足以弥补又不过分高于王逵君因装饰公司违约造成的实际经济损失，故本院仅支持王逵君要求装饰公司支付违约金61756．5元的诉讼请求，不再支持其要求装饰公司赔偿其他经济损失的诉讼请求。另因双方在房屋租赁合同中对装饰公司交付王逵君房屋租赁押金34309元的最终处置有明确约定，按照合同约定，该房屋租赁押金可抵扣应由装饰公司承担的费用、租金，以及应当由其承担的违约赔偿责任，故本院为减少当事人诉累对其依约一并予以抵扣处理后，被告装饰公司还需再支付原告王逵君违约金27447．5元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之之规定，本院判决如下：一、被告北京装麒盛业装饰工程有限公司给付原告王逵君余欠房屋租金19739．5元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告北京装麒盛业装饰工程有限公司给付原告王逵君违约金27447．5元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告王逵君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4748元，由原告王逵君负担4258元（已交纳），由被告北京装麒盛业装饰工程有限公司负担490元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 曹正中二〇二〇年十一月十六日法官助理 杨娴婷书 记 员 周 洲