北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初17823号原告：北京广播大厦管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街****401内**。法定代表人：张忠华，总经理。委托诉讼代理人：刘学思，北京市法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：许春锋，北京市法大（呼和浩特）律师事务所律师。被告：北京融信汇诚投资管理有限公司，住所地，住所地北京市通州区玉桥西里**楼******iv>法定代表人：赵莉莎，总经理。委托诉讼代理人：武浩，北京市智先律师事务所律师。被告：北京住享屋国际信息咨询有限责任公司，住所地北京市密云，住所地北京市密云区鼓楼东大街**山水大厦****-488iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：纪兵，总经理。委托诉讼代理人：赵振中，北京权朗律师事务所律师。原告北京广播大厦管理有限责任公司（以下简称原告）与被告北京融信汇诚投资管理有限公司、北京住享屋国际信息咨询有限责任公司（以下一并提及时简称二被告，分别提及时简称融信汇诚公司、住享屋公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人刘学思、许春锋，融信汇诚公司之委托诉讼代理人武浩，住享屋公司之委托诉讼代理人赵振中均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令二被告连带给付原告欠付的房租157176.81元，欠付的能源费3155.88元；2.判令二被告连带给付原告欠付房租以及能源费的违约金（以160332.69元为本金，自2019年7月26日起计算至上述本金实际付清之日止，按照日千分之一计算）；3.判令二被告连带给付原告装修期租金314353.62元；4.判令二被告连带给付原告提前解除合同违约金943060.86元。事实和理由：原告与融信汇诚公司经中介居间于2018年8月6日签订《北京广播大厦租赁合同书》(编号：GBDS2018-ZL046）（以下简称“原合同”），约定融信汇诚公司承租北京广播大厦主楼16层1605、1606单元房屋用于办公及相关用途，租期自2018年10月16日起至2020年10月15日止，每月租金157176.81元。为达成租赁合同，原告共向中介支付中介费182967.82元。2019年初，应融信汇诚公司要求，原告与融信汇诚公司、住享屋公司签订《北京广播大厦租赁合同补充协议》，协议约定2019年3月1日起由住享屋公司代付原合同项下全部房屋租金、物业费及能源费。同时经三方确认，二被告对《北京广播大厦租赁合同书》(编号GBDS2018-ZL046)项下全部义务承担连带保证责任。2019年8月30日融信汇诚公司向原告发送《退租申请》提前解除了合同并于2019年8月31日腾退了房屋。截至2019年8月31日融信汇诚公司共欠付房租及能源费共计160332.69元。综上所述，二被告的行为已经严重损害了原告合法权益，特提出本诉，望贵院依法裁判，保护原告的合法权益。二被告辩称：认可欠付原告能源费以及能源费的数额，其他原告的全部诉讼请求均不认可。我们确实没有缴纳8月份的房屋租金，但是之前双方签订过补充协议，因为装修期间延长，原告确认额外给予二被告一个月的免租期（2019年9月16日至2019年10月15日），我们主张用此免租期抵扣我们2019年8月欠付原告的租金；对原告第二项、第四项违约金，我们认为原告主张的过高，而且二被告对原告房屋进行了大量的投入装修，这些投入足以折抵给原告违约造成的任何损失；对原告第三项诉讼请求，装修期租金是不存在的，2018年8月16日至2018年10月15日二被告并没有入住房屋，被告是从2018年10月16日开始，入住使用房屋。装修期是2018年10月16日至2019年1月底，所以不应该我们支付此部分装修期租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月，原告作为出租方，融信汇诚公司作为承租方，双方签订《北京广播大厦租赁合同书》（编号：GBDS-2018ZL046），约定：原告将位于北京市朝阳区建外大街甲14号广播大厦主楼16层1605-06单元（以下简称租赁房屋）出租给融信汇诚公司使用，建筑面积为516.74平方米；租赁期限为2年，自2018年10月16日起至2020年10月15日止，起租日期为2018年10月16日；经双方约定，给予融信汇诚公司2个月的装修期（自2018年8月16日至2018年10月15日止），免租期为1个月（自2020年9月16日至2020年10月15日期间），装修期和免租期内不需支付租金，但须交纳物业管理费以及其他因融信汇诚公司使用租赁房屋而实际发生的费用；租金以一个日历月为一期，租金标准为人民币10元/天/建筑平方米，即304.17元/月/建筑平方米（含物业管理费31.80元/月/建筑平方米），本合同租赁房屋月租金为人民币157176.81元；租金支付方式为融信汇诚公司应于每个日历月25日前，向原告支付下期租金；应付的租金及各项费用，融信汇诚公司不得以任何理由迟延支付、主张冲抵或少付；融信汇诚公司超过约定期限未支付或未足额支付租金，未按原告书面通知期限足额支付用电等费用的，须按应付未付金额每日千分之一的标准向原告偿付发生应付未付之日起至原告实际收到足额款项之日止的违约金；如融信汇诚该公司延迟，包括未足额支付租金及或各项费用，超过30日，原告有权解除合同，同时有权要求融信汇诚公司立即付清全部应付未付款项、偿付违约金及依照本合同中关于“融信汇诚公司提前终止”的约定追究融信汇诚公司责任等；融信汇诚公司须于本合同签署后7个工作日内或合同约定的租期开始前向原告给付相当于3个月租金（含物业管理费）金额的租赁保证金人民币471530.43元，作为其履行本合同各项条款的保证；因融信汇诚公司原因给原告及大厦其他使用人造成任何损失的，原告有权从租赁保证金中扣除相应数额予以补偿。如保证金不足以弥补损失，融信汇诚公司须予补足；第十一条提前终止条款约定：融信汇诚公司出现下列任何一种情形，原告有权以书面通知方式单方解除本合同：融信汇诚公司逾期未全额向原告或物业公司支付租金及本合同项下其他费用超过30日或欠付金额超过一个月租金；因上述原因本合同提前终止，融信汇诚公司须按以下方式向原告承担违约及赔偿责任：1.装修期和免租期约定失效，融信汇诚公司须按本合同约定的租金标准，向原告补充支付已享受的装修期及免租期内的租金；2.融信汇诚公司已支付但未使用租赁房屋期间的租金不返还；3.租赁保证金作为违约金不予退还，不足时还须补足；4.以如下计算方法向原告偿付违约补偿金，即合同提前终止时距离约定租期结束多于12个月，则偿付相当于6个月租金的补偿金；离租期结束多于6个月少于12个月，则偿付相当于3个月租金的补偿金；5.如前述约定的违约金不足以弥补给原告造成的损失，融信汇诚公司仍须补足；6.融信汇诚公司须于合同提前终止后15日内向原告支付全部应付款项。逾期未付或未全额支付，还须向原告支付全部应付未付金额直至实际完成支付日止的同期银行贷款利息。庭审中，原告与二被告均认可，2018年8月14日，二被告通过银行转账的方式，共计向原告转款租赁保证金471.530.43元，原告为此出具收据一张。2019年1月9日，原告作为甲方，融信汇诚公司作为乙方，双方签订《北京广播大厦租赁合同书》补充协议（编号：GBDS-2019ZL001），约定：因二装报审政策变化导致乙方装修期增长，给乙方产生一定的经济成本，故甲方对此给予理解与支持，双方特作出如下协议：甲方同意在原合同租赁项基础上将乙方2019年9月16日起至2019年10月15日租期作为免租期。免租期内乙方不需支付租金，但须交纳物业管理费以及其他因乙方使用租赁房屋而实际发生的费用。2019年，原告作为甲方，融信汇诚公司作为乙方，住享屋公司（原名北京房拍拍投资顾问有限责任公司，于2019年10月9日变更为北京住享屋国际信息咨询有限责任公司）作为丙方，三方签订《北京广播大厦租赁合同书》补充协议（编号：GBDS-2019ZL022），约定：甲方与乙方于2018年8月6日签订的《北京广播大厦租赁合同书》（编号：GBDS2018-ZL046），约定甲方出租、乙方承租北京广播大厦主楼16层1605、1606单元，建筑面积516.74平方米，每月租金157176.81元的房屋用于办公及相关用途，租期自2018年10月16日起至2020年10月15日止。丙方系乙方同一自然人股东的关联公司，因乙方战略布局调整将业务重心转移至丙方，故乙、丙双方提出申请，自2019年3月1日起由丙方向甲方支付“原合同”项下的房屋租金、物业费及能源费，承租主体仍为乙方。三方协商如下：甲方同意自2019年3月1日起由丙方代乙方支付原合同租赁项下的全部房屋租金、物业费及能源费。乙、丙双方就《北京广播大厦租赁合同书》（编号：GBDS2018-ZL046）项下全部义务承担连带保证责任，保证期间为主债务履行期届满之日起2年。2019年8月30日，融信汇诚公司向原告发送《退租申请》，载明：北京融信汇诚投资管理有限公司在2018年8月6日和北京广播大厦管理有限责任公司（法人张忠华）签订了两年期的租赁合同，每月15.7万的房租，押三付一，两个月免租装修期。因为临近长安街涉及消防审批复杂，双方内部协调周期长等因素影响，使得实际2019年2月才正式进驻办公，同时因为一些现场未预计到房屋本身客观因素（房屋吊顶内管线严重损坏等）使得装修投入也大大超过了预期，总投入达100多万元。由于我公司经营的现实情况，无力承担如此高额的办公开支，我们诚挚希望能够跟业主方办理退租，但租赁合同内中设置的违约条款十分苛刻，根据合同要不仅要扣除押金，还要承担六个月的租金作为违约金，如按协议执行，等于就是支付了剩余期间的租金，等于变相强制履约，且投资100多万的装修也拿不走，企业损失巨大，合同违约责任远远超过了提前解约给业主造成的损失。如若按此处理，20人的弱势的创业企业将无法生存。我们真诚希望业主方能考虑到我们投入了100多万元装修的实际情况，在公平合理的基础上解决解约的相关问题，现我司提出退租申请，租期截至日期2019年8月30日，感谢！庭审中，就二被告使用涉案房屋所欠付的租金以及能源费问题，原告提交了北京广播大厦酒店《物业租户收费通知单》一张，上载明客户名称：北京融信汇诚投资管理有限公司，租用地址：BGZ-1605/06，2019年8月1日-2019年8月31日，房屋租金应交157176.81元，2019年6月1日-2019年8月31日，电费应交3155.88元，上述共计金额160332.69元。庭审中，就二被告提前退租给原告产生的实际损失一节，原告表示，一、中介费损失；二、房屋空置期损失，房屋现在还没有出租出去。从二被告退租，我们已经空置了涉案房屋10个多月；三、对方逾期付款给我们导致的损失。庭审中，就装修期问题，双方分歧较大。原告表示，给二被告的装修期为2018年8月16日至2018年10月15日，其装修期未收取二被告租金；二被告表示，原告并未按照合同约定的时间向其交付涉案房屋，二被告实际于2018年10月16日开始入住并装修涉案房屋，实际装修期为2018年10月16日至2019年1月底，且此期间二被告已经向原告支付了租金，故二被告不认可原告为其减免了装修期间租金。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告和融信汇诚公司签订的《北京广播大厦租赁合同书》以及《北京广播大厦租赁合同书》补充协议（编号：GBDS-2019ZL001），原告和融信汇诚公司、住享屋公司签订的《北京广播大厦租赁合同书》补充协议（编号：GBDS-2019ZL022）均系各方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行自己的义务。现租赁合同还未到期前，融信汇诚公司提前要求解除合同，且并未提前六个月以书面形式通知原告，确属违约行为。就原告第一项诉讼请求，给付房屋租金以及电费（能源费）系承租人应履行的义务之一，根据原告提交的物业租户收费通知单显示，融信汇诚公司欠付2019年8月1日至2019年8月31日期间的房屋租金157176.81元，欠付2019年6月1日至2019年8月31日期间的房屋电费（能源费）3155.88元，融信汇诚公司理应承担此部分费用。现融信汇诚公司当庭认可其欠付原告能源费并对欠付数额不持异议，故本院对此部分予以支持；就融信汇诚公司欠付原告2019年8月份租金一事，其当庭表示认可尚未支付此租金，但是其主张用双方于2019年1月9日签订的《北京广播大厦租赁合同书》补充协议中约定的2019年9月16日至2019年10月15日免租期冲抵此8月份欠付租金。本院认为，融信汇诚公司已于2019年8月30日书面向原告申请退租，故双方签订的租赁合同书已因融信汇诚公司明确表示不履行合同主义务而解除，故合同约定的后续免租期已不能及于融信汇诚公司前期欠付的房屋租金即2019年8月份租金。故原告要求其支付8月份租金之诉讼请求，计算无误，于法有据，本院予以支持；就原告第二项诉讼请求，虽租赁合同中对逾期支付租金以及电费（能源费）等应支付的违约金计算标准已做明确约定，但按此方式计算，违约金数额过高，且此为持续计算公式，故本院综合考虑二被告欠付原告的实际费用、二被告过错程度以及由此给原告带来的延期付款损失，对此违约金计算方式予以酌情下调；就原告第三项诉讼请求，系原告与二被告之争议焦点所在，本院就此部分着重论述如下：首先，在举证质证环节，各方均认可租赁合同的真实性，故各方也均应按照租赁合同约定的各项条款，履行自身义务。根据该合同第二、三条规定，融信汇诚公司的租赁期限为2年，自2018年10月16日起至2020年10月15日止，起租日期为2018年10月16日。装修期为2个月，自2018年8月16日至2018年10月15日期间，装修期内融信汇诚公司不需支付租金。故按照一般合同履行的流程，各方均应按此条款行使权利、履行义务。融信汇诚公司当庭表示，2018年8月16日，原告拒绝向其交付涉案房屋，故其实际进入涉案房屋进行装修的日期为2018年10月16日至2019年1月底。但本院认为，若2018年8月16日，原告坚持不按照合同约定履行交付房屋之义务，拒绝融信汇诚公司进入涉案房屋进行装修，融信汇诚公司应立即采取包括但不限于书面致函沟通、提起诉讼等手段，用以维护自身作为承租人进入、使用涉案房屋的应有权利。但纵观本案，融信汇诚公司不但没有就不能进入房屋进行装修提出任何书面异议，还缴纳了自2018年8月16日至2018年10月15日期间的物业管理费，于此方面考虑，本院确难以采信融信汇诚公司关于装修期方面的主张；其次，根据融信汇诚公司提交的《建设工程消防验收申报表》内工程竣工验收报告处载明，开工时间为2018年8月22日，且《北京市朝阳区公安消防支队建设工程消防验收意见书》也明确写明，该工程消防设计于2018年10月11日经综合审查机构审核合格，故据此两份文件出具的时间推断，融信汇诚公司主张的其于2018年10月16日才进入涉案房屋开始进行装修实难以采信；最后，本院综合考虑原被告提交的证据，并结合具体案情，认定融信汇诚公司就其未按照合同条款约定使用装修期一事的主张，未达到高度盖然性标准，对此主张本院不予采信。综上，依据合同第十一条提前终止条款规定，融信汇诚公司应向原告补足上述装修期租金；就原告第四项诉讼请求，融信汇诚公司确应支付原告提前解除合同违约金，但在租赁合同中约定的违约金数额过高，本院综合考虑合同的整体履行情况，融信汇诚公司的违约程度、融信汇诚公司对涉案房屋的装修投入情况以及由此给原告带来的实际损失，对此违约金数额予以酌情调整。就原告要求二被告对上述全部诉讼请求承担连带责任一事，因三方签订的《北京广播大厦租赁合同书》补充协议（编号：GBDS-2019ZL022）中明确约定，二被告对上述租赁合同项下全部义务承担连带保证责任，且二被告当庭表示同意对全部责任承担连带责任，故原告之诉求，于法有据，本院予以支持。就二被告交付的租赁保证金一事，本院认为，通过原告主张的违约金已经可以弥补其实际损失，故对租赁保证金不再全额扣除。现各方均同意用此款抵扣二被告欠付原告的全部费用，本院对此不持异议，并将相关抵扣数额在下列具体判项中予以体现说明。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京融信汇诚投资管理有限公司、被告北京住享屋国际信息咨询有限责任公司于本判决生效后七日内连带给付原告北京广播大厦管理有限责任公司欠付的房屋租金十五万七千一百七十六元八角一分、欠付的电费（能源费）三千一百五十五元八角八分（其中房屋租金部分，以北京融信汇诚投资管理有限公司交付的租赁保证金进行抵扣）；二、被告北京融信汇诚投资管理有限公司、被告北京住享屋国际信息咨询有限责任公司于本判决生效后七日内连带给付原告北京广播大厦管理有限责任公司欠付的房屋租金以及电费（能源费）的违约金（以十六万零三百三十二元六角九分为本金，自二〇一九年七月二十六日起计算至上述本金实际付清之日止，按照日万分之三的标准计算）；三、被告北京融信汇诚投资管理有限公司、被告北京住享屋国际信息咨询有限责任公司于本判决生效后七日内连带给付原告北京广播大厦管理有限责任公司装修期租金三十一万四千三百五十三元六角二分（以北京融信汇诚投资管理有限公司交付的租赁保证金进行抵扣）；四、被告北京融信汇诚投资管理有限公司、被告北京住享屋国际信息咨询有限责任公司于本判决生效后七日内连带给付原告北京广播大厦管理有限责任公司提前解除合同违约金三十一万四千三百五十三元六角二分元；五、驳回原告北京广播大厦管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8780元，由被告北京融信汇诚投资管理有限公司、被告北京住享屋国际信息咨询有限责任公司连带负担（原告北京广播大厦管理有限责任公司已交纳，被告北京融信汇诚投资管理有限公司、被告北京住享屋国际信息咨询有限责任公司于本判决生效后七日内连带给付原告北京广播大厦管理有限责任公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 蒙 镭二〇二〇年十一月十二日书记员 徐可卉