福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽01民终5522号 上诉人（原审原告、执行案外人）：福建中庚置业有限公司，住所地福建省福州市仓山区朝阳路中庚红鼎天下**楼**。 法定代表人：梁衍锋，总经理。 委托诉讼代理人：朱春萍，福建纵然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林贤芝，福建纵然律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：平安银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓楼区五四路**东煌大厦**。 负责人：何宏，行长。 委托诉讼代理人：张婷婷，福建福晓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高哲，福建福晓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）:叶**龙，男，1976年11月11日出生，汉族，住福建省福安市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：黄婉君，女，1986年1月16日出生，汉族，住福建省福安市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：郭翔，男，1990年2月9日出生，汉族，住福建省福安市赛岐开发区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：康亮亮，男，1987年11月18日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：张清容，女，1969年11月1日出生，汉族，住福建省福安市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：阮瑞美，女，1976年8月15日出生，汉族，住福建省福安市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：林丹，女，1988年12月4日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被上诉人（原审被告、被执行人）：林立华，男，1985年8月5日出生，汉族，住福建省福安市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：连士琪，男，1970年8月13日出生，汉族，住福建省福安市。 上诉人福建中庚置业有限公司（以下简称“中庚置业公司”）因与被上诉人平安银行股份有限公司福州分行（以下简称“平安银行”）、叶**龙、黄婉君、郭翔、康亮亮、张清容、阮瑞美、林丹、林立华、连士琪案外人执行异议之诉一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初9707号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人中庚置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.中庚置业公司虽通过买卖方式将诉争房产预告登记于叶**龙名下，但讼争房产的总登仍在中庚置业公司名下。中庚置业公司通过生效判决确认讼争房屋的物权仍为其所有，其对讼争房产享有物权返还请求权，可以排除金钱债权的执行。2.中庚置业公司与叶**龙、黄婉君的《商品房买卖合同》及补充协议已解除，叶**龙、黄婉君不享有讼争房产的物权期待权，预告登记的效力消灭，平安银行丧失对讼争房产的执行权。因此，中庚置业公司作为讼争房产的物权人依法有权请求人民法院解除对讼争房产的查封、拍卖等执行措施。 被上诉人平安银行辩称，1.一审法院预查封被执行人叶**龙、黄婉君名下讼争房产，查封措施符合法律规定。2.中庚置业公司取得（2017）闽0104民初138号民事判决的时间在讼争房产被查封之后，且该生效判决亦不符合最高人民法院执行异议复议规定的可以排除执行的情形。3.中庚置业公司的合同解除权及要求返还房屋的请求权属于债权而非物权，不能优先于平安银行对叶**龙、黄婉君所享有的债权，故不能据此对抗在先的法院预查封。4.平安银行并未参与中庚置业公司与叶**龙、黄婉君之间房屋买卖合同解除的诉讼，该案件的判决效力不能及于平安银行。叶**龙、黄婉君已将购房款全部支付给中庚置业公司，案涉房产被法院查封后，中庚置业公司与叶**龙、黄婉君通过诉讼解除合同，意图转移讼争房产，为法院处置该财产设置障碍，该行为损害了平安银行及其他债权人的合法权益，属于规避执行的行为。 被上诉人叶**龙、黄婉君、郭翔、康亮亮、张清容、阮瑞美、林丹、林立华、连士琪未作答辩。 中庚置业公司向一审法院起诉请求：1.判令停止对福州市仓山区××街道××路××号××＃楼××单元房产的强制执行；2.判令解除对上述房产采取的查封措施、不得再对上述房产采取任何执行措施；3.判令由诸被告承担本案的诉讼费用（包括但不限于诉讼费、公告费等）。 一审法院认定事实：2012年4月18日，叶**龙、阮瑞美就购买位于福州市仓山区××街道××路××号××＃楼××单元房屋一事与中庚置业公司签订《商品房买卖合同》。双方办理了不动产预告登记，榕房权证ＹＲ字第1××8。上述合同约定，购房总价款1636001元。叶**龙、阮瑞美应于2012年5月5日前付清首付款496001元，余款1140000元向银行按揭贷款。2013年9月29日，叶**龙、阮瑞美接收讼争房。后因叶**龙、阮瑞美未及时偿付上述按揭贷款，致使中庚置业公司承担保证责任，多次为二人代偿银行贷款。故，产生诉讼。2017年11月16日，仓山区人民法院作出（2017）闽0104民初138号民事判决，判令解除上述《商品房买卖合同》及补充协议；叶**龙、阮瑞美归还诉争房屋并协助办理诉争房屋合同登记备案及商品房预告登记手续；叶**龙、阮瑞美偿还中庚置业公司代垫款117935.49元、支付利息，并支付违约金1636001元；中庚置业公司有权直接从叶**龙、阮瑞美已付购房款中予以扣除。该判决于2018年3月13日发生法律效力。2018年9月11日，中庚置业公司向仓山区人民法院申请强制执行，执行案号：（2018）闽0104执2094号。 2014年5月20日，叶**龙与平安银行签订《贷款合同》，约定叶**龙向平安银行贷款2300000元。在合同履行过程中，叶**龙未按约付息还款，致纠纷产生。平安银行向一审法院提起诉讼，要求叶**龙等人还款付息。2015年7月9日，一审法院作出（2014）鼓民初字第5099号民事判决，判令叶**龙向平安银行偿还借款本金2300000元及相应利息、罚息、复利；阮瑞美在夫妻共同财产的范围内对叶**龙的债务承担共同还款责任等。诉讼中，一审法院根据平安银行申请，于2014年12月18日向福州市房产登记中心发出（2014）鼓民保字第794号协助执行通知书，于2014年12月30日查封讼争房产。后又于2016年12月16日续封上述房产，查封期限自2016年12月14日至2019年12月13日止。 （2014）鼓民初字第5099号民事判决于2017年3月15日生效。因叶**龙等未履行生效判决确定的义务，一审法院于2017年4月1日立案执行。2017年12月4日，一审法院作出（2017）闽0102执1089号之一执行裁定，拍卖讼争房产。 2019年，中庚置业公司作为异议人向一审法院提起执行异议，要求终止对讼争房产的执行，并立即解除对该房产的执行措施。2019年4月9日，一审法院做出（2019）闽0102执异178号执行裁定，驳回中庚置业公司执行异议。中庚置业公司不服，提起本案诉讼。 一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点为中庚置业公司主张排除平安银行申请强制执行讼争房的诉讼请求，是否具有事实及法律依据。 对此，一审法院认为，一、首先，最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项规定，被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。本案中，叶**龙、阮瑞美向中庚置业公司购买了讼争房并支付了全部款项（含按揭贷款），且办理了预售备案登记，接收了讼争房。一审法院对讼争房予以预查封，符合上述规定。其次，上述通知第二十二条还规定，房地产管理部门等对被人民法院依法查封、预查封的房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。该规定明确了对不动产预查封登记的效力。即在法院预查封期间，与法律赋予的查封效力一样，具有排除之后物权变动的效力。故，自2014年12月30日一审法院对讼争房屋实施预查封措施后，讼争房相关权能已为生效裁定所限制。 二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款、第二款规定，只有在同时满足以下三个条件时，另案的生效法律文书才能排除对执行标的的执行：1.金钱债权的执行；2.执行标的被查封、扣押、冻结前另案判决就已生效；3.另案判决系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，或者另案判决系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的。除此之外，另案的判决均不能作为排除对执行标的的执行依据。本案讼争房被一审法院查封的时间在2014年12月。而判令解除中庚置业公司与叶**龙、阮瑞美签订的《商品房买卖合同》的民事判决于2018年3月13日生效。即一审法院裁定查封讼争房在前，仓山区人民法院判令解除合同在后。中庚置业公司根据在后的判决请求排除一审法院的执行并无法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，一审法院认为，其对讼争房的预查封具有法律依据。中庚置业公司的合同解除权及要求叶**龙、阮瑞美返还房屋的请求权并不属于物权，并不优先于已进入强制执行阶段的申请执行人平安银行对被执行人叶**龙、阮瑞美所享有的债权。且在讼争房被平安银行申请一审法院查封之前，中庚置业公司并未行使合同解除权并被生效判决所确认。其亦不能以此对抗在先的法院的预查封。故，中庚置业公司所主张的所有权及合同解除权并不能排除对讼争房的强制执行，其要求解除执行措施，一审法院不予支持。中庚置业公司代叶**龙、阮瑞美所代偿的本息等款项可在讼争房处置价款中预先予以扣除并受偿。诸被告经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃抗辩权利，一审法院依法缺席审理及判决。 一审法院判决：驳回中庚置业公司的诉讼请求。案件受理费19524元、公告费560元，均由中庚置业公司负担。 当事人在一审程序中提交的证据已随一审卷宗移送本院。二审中，中庚置业公司向本院提交了下列证明材料：1.《商品房买卖合同》；2.农业银行划扣代垫款回执；3.福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102执5554号执行裁定书；4.发票两张；5.（2017）闽0102民初7005号民事判决书。经质证和审查，中庚置业公司已提供上述证明材料的原件予以核对，未见有明显瑕疵，本院予以采信。根据本案现有证据，本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 另查，因叶**龙、黄婉君未按约偿还讼争房产的按揭款项，中国农业银行股份有限公司福州华林支行（以下简称“农行华林支行”）向一审法院起诉叶**龙、黄婉君、中庚置业公司。一审法院经审理后作出（2017）闽0102民初7005号民事判决，认定自2016年8月24日至2018年3月7日止，中庚置业公司代叶**龙偿还农行华林支行贷款本息共计231500.05元，并判决：一、叶**龙、黄婉君于本判决生效之日起十日内共同向农行华林支行偿还贷款本金人民币586628.71元，并支付利息、罚息、复利人民币9540.96元（利息、罚息、复利暂计至2018年4月17日，之后利息、罚息、复利按合同约定计算至实际还清欠款之日）；2、叶**龙、黄婉君于本判决生效之日起十日内共同向农行华林支行赔偿律师代理费780元；三、中庚置业公司对本判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任，并在实际承担担保责任后有权向叶**龙、黄婉君追偿；四、驳回农行华林支行的其他诉讼请求。此后，中庚置业公司又分别于下列时间为叶**龙、黄婉君代偿按揭贷款本息：2018年4月28日12550.86元，2018年5月30日12560.94元，2018年6月29日37446.13元，2018年7月30日12407.35元，2018年8月31日24741.69元，2018年9月26日12331.82元，2018年10月26日12331.82元，2018年11月28日12331.82元，2018年12月20日12331.82元，2019年2月20日24714元，2019年6月20日12535.76元，2019年7月30日12558.24元，2019年8月29日12558.41元，2019年9月29日12560.93元，2019年10月29日12558.42元，2019年11月29日12558.42元，2019年12月27日12553.39元，共计261631.82元。2020年10月20日，一审法院扣划中庚置业公司银行账户内资金417892.67元用于偿还（2017）闽0102民初7005号民事判决所确定的义务及该案执行费。综上，中庚置业公司共计代偿款项911024.54元。 本院认为，关于一审法院预查封是否符合法律规定。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第(三)项关于“被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封”的规定，一审法院对涉案房屋进行预查封符合法律规定。 关于购房合同解除后的权利变动。中庚置业公司与叶**龙之间签订的购房合同已被福州市仓山区人民法院（2017）闽0104民初138号民事判决解除，中庚置业公司对案涉房屋享有权利，叶**龙对案涉房屋已不享有相关权利。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，预查封的标的是叶**龙向中庚置业公司购买的已办理预告登记的房产，现叶**龙对前述房屋已不享有相关权利，中庚置业公司请求停止对前述房产的强制执行措施，于法有据，本院予以支持。 关于平安银行的权利保护。基于预告登记的从属性原则及其功能，在购房合同解除后，预告登记失效。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条关于“被执行人购买第三人的财产……第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权”之规定，中庚置业公司应将其应退还叶**龙的款项转入一审法院执行账户作为一审法院（2014）鼓民初字第5099号民事判决及相关案件的执行款项。 关于中庚置业公司应转入一审法院执行账户的款项。依据本案查明的事实，叶**龙已向中庚置业公司支付购房款1636001元，中庚置业公司已为叶**龙代偿银行贷款本息、迟延履行金、执行费合计911024.54元。经债权抵销后，叶**龙对中庚置业公司所享有的剩余债权为724976.46元，故中庚置业公司应将该724976.46元作为（2014）鼓民初字第5099号民事判决及相关案件的执行款项。 综上，中庚置业公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初9707号民事判决； 二、在福建中庚置业有限公司将其应退还叶**龙的724976.46元转入一审法院执行账户作为一审法院（2014）鼓民初字第5099号民事判决及相关案件的执行款项后，不得再执行福州市仓山区××街道××路××号××＃楼××单元房产。 一、二审案件受理费各19524元，均由平安银行股份有限公司福州分行负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王燕燕 审 判 员 林星星 审 判 员 徐 晶 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 林晓莉 书 记 员 唐 攀