广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0118民初8049号原告：广东上城建设有限公司，住所地广州市越秀区渔唱街****自编**。法定代表人：黄佳，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈美娟，广东洛亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓航，广东洛亚律师事务所实习人员。被告：湛嘉威，男，1990年11月23日出生，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：湛嘉豪，男，1990年2月10日出生，汉族，住广州市增城区，系广州市增城区中新镇中新社区居民委员会推荐人员。第三人：广州市万茂房地产有限公司，住所，住所地广州市增城区朱村街朱村大道**div>法定代表人：李金虎，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈美娟，广东洛亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓航，广东洛亚律师事务所实习人员。原告广东上城建设有限公司诉被告湛嘉威，第三人广州市万茂房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东上城建设有限公司及第三人广州市万茂房地产有限公司的共同委托代理人陈美娟、陈晓航，被告湛嘉威的委托诉讼代理人湛嘉豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东上城建设有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付欠付服务费602439.2元；二、判令被告向原告支付违约金68682.23（以总服务费906098元为本金，按每日0.02%的标准自2019年6月2日起暂计至2020年6月15日，实际计算至清偿之日止）；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2018年5月30日签订了《无忧家居安装整合服务协议》，约定原告为被告所购买的广州市增城区朱村街朱村大道东72号1幢1303房提供家装整合服务，总服务费为906098元。合同约定，被告的部分服务费以分期支付的方式付款，如被告未按期限支付服务费，原告有权要求被告每日按总服务费0.02%的标准计算违约金；部分款项须按照按揭方式付款，被告需向银行申请办理按揭手续，并向银行提供要求的所有真实有效的按揭申请资料；如甲方的申请未获银行批准，应自乙方通知之日起5日内一次性支付本协议约定的款项，否则乙方有权要求甲方自通知之日起支付总服务费每日万分之二的违约金。被告逾期支付分期装修服务费，且因被告自身原因，其按揭申请于2019年3月21日未获得贷款机构审批通过，原告己于2019年5月28日、2019年7月15日向被告发出逾期付款催告函，要求被告向原告支付欠付服务费，但截至本诉状提交之日，被告仍未向原告支付。原告认为，双方签订的《无忧安居家装整合服务协议》是双方真实意思表示，合法有效，被告应当按照合同的约定向原告按期支付分期服务费。被告逾期支付款项的行为，己构成违约，依据约定应向原告支付欠付的款项，并按每日总服务费0.02%的标准支付违约金。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼，恳请人民法院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。被告湛嘉威辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。1、原告当时在楼盘销售时，楼盘的销售方承诺，有其中40万元可以通过装修贷款的方式进行支付，但却并没有按其承诺协助办理贷款，被告并非违约方，是在履行要求对方先履行的义务。2、原告方并没有向被告交付协议，故对于原告主张与被告签有相关协议被告持有异议。3、如果该协议是真实存在，被告认为该协议并非是被告的真实意愿。其实是原告作为万科旗下的公司规避政府政策限制而签署的合同，是无效的。并且原告方也没有提供任何资质证明其有装修资格。在上述意见下，原告不能以此合同要求被告支付涉案服务费及违约金，并且应该享有权利的主体是第三人。4、被告认为若法院支持的情况下，被告对原告主张的违约金的计算标准具有异议。原告主张的违约金过高，原告也没有证据证明其损失。首先，对于违约金计算的起止时间2019年6月2日，原告主张没有事实和合同依据。从原告提供的起诉状可以看出，涉案的未付款项的应该支付的日期并没有在2019年6月2日。其次，被告已支付了906098元中的303658.8元，原告以90多万为本金计算是不妥的。再次，被告方认为每日万分之二的计算所依赖的协议是无效的。而导致协议无效的责任在于原告等万科旗下的公司，公司规避政府政策的原因致使的。被告并没有获得少付房款的获益，反而需要承担更多的首付款。基于以上的理由，若法院支持原告的违约金计算，被告认为应按照银行间同业拆借利率计算为合理。原告需要为其行为承担一定的责任和损失。5、被告对原告的委托诉讼代理人又代理第三人是持有异议的，被告认为原告和第三人是存在利益冲突的。这涉及被告方需支付款项应向谁支付的问题。另补充：原告及第三人在庭审中确认了没有协助被告办理贷款，也确认未向被告交付《无忧居家装整合服务协议》，被告也因手中缺乏相关的资料而对付款时间、条件是不清楚的。且被告一直认为涉案房屋买卖交易的对象是作为开发商的第三人，并非是原告。在前述情况下，被告拒绝支付是正常的。对于服务费的性质，原告和第三人在庭审中确认属于装修款，而被告至今未能收到涉案房屋，是不清楚是否进行装修以及装修质量，而从原告提交的证据来看，装修款906098元，装修价值与实际明显不符、差距较大，因此法院应当以实际价值为基础进行调整而作出公平认定。第三人广州市万茂房地产有限公司陈述：同意原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2018年5月30日，第三人（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告向第三人购买位于增城区朱村街××大道东××房。上述合同还约定以下内容“……第七条计价方式和价款……该商品房以套出售，总金额（人民币）1323644元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款……3.按揭贷款方式付款……第十条逾期付款的违约责任……3.按揭付款的……如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金……第十三条房屋交付甲方应当在2020年5月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行……”。合同附件七约定“本合同补充协议：……九、对合同第十四条的补充：……卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%……”。2018年5月30日，被告（甲方、业主）与原告（乙方、装修单位）就涉案房屋签订《无忧家居安装整合服务协议》，载明以下内容“……鉴于甲方购买了朱村街朱村大道东72号1栋1303房（以下简称该房屋），并已与开发商签订《商品房买卖合同》，……第一条服务内容：1.乙方……为甲方提供详尽的咨询意见、装修设计理念、装修施工及部分设施设备的采购安装服务，并配套良好的社区服务活动……第二条服务概况：鉴于乙方的品牌价值、先进的技术……双方确定乙方提供的安居家装服务解决方案的总服务费为906098元，该价格包括但不限于装修款、材料款、施工费、人工费、设计费、安全文明施工保障费、措施费、税金、服务费、咨询费、增值配套服务等的部分或者全部费用，该价格为大包干。第三条付款方式：甲方按下列第4种方式支付服务费（下称该款项），乙方于收款时间向甲方出具收据。……4.按揭及分期方式付款按揭款：部分该款项金额（人民币）400000元，须于2018年5月30日前申请办理银行按揭手续并向银行提供银行要求的所有真实有效的按揭贷款申请资料。除首期款及按揭款外，剩余该款项金额506098元，分为5期支付，2018年8月15日前支付该款项的20%，金额101219.6元。2018年12月15日前支付该款项的20%，金额101219.6元。2019年6月15日前支付该款项的20%，金额101219.6元。2019年12月15日前支付该款项的20%，金额101219.6元。2020年3月15日前支付该款项的20%，金额101219.6元。……第四条逾期付款的违约责任：甲方未按照约定的时间支付本协议第二条约定该款项的，或者未按本协议约定的时间申请办理银行按揭手续并向银行要求的所有真实有效的按揭贷款申请资料的……甲方应以本协议第二条约定该款项的总额按每日万分之二的标准向乙方支付违约金……．如逾期30日以上的，视为严重违约，甲方应以本协议第二条约定该项的总额按每日万分之二的标准向乙方支付违约金，同时乙方有权顺延本协议第五条约定的交房时间，直至甲方交清本协议第二条约定的该款项以及前述违约金。第五条：乙方承诺于2020年6月30日完成该房屋的装修，并交付给甲方使用……”。2018年5月30日，被告（甲方、业主）、原告（乙方、装修单位）、第三人（丙方、项目开发公司）签订《三方协议》，载明“……1、甲方同意乙方在该房屋达到甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件后直接代甲方收楼，并且在收楼后按《无忧家居安装整合服务协议》约定对房屋进行装修服务。……3、《商品房买卖合同》、《无忧家居安装整合服务协议》均为房屋买卖不可分割的部分，若上述合同中其一解除，另一份合同也一并解除……”。2019年5月28日，原告就涉案房屋的装修款向被告发送《催告函》，载明被告申请的按揭贷款于2019年3月21日未获得贷款机构审批通过，要求被告一次性付清剩余款项。2019年7月15日，原告就涉案房屋的装修款再次向被告发送《催告函》《逾期付款催告函》，载明被告申请的按揭贷款于2019年4月30日未获得贷款机构审批通过，要求被告一次性付清剩余款项；并载明服务费的付款的时间及数额以及被告未按照约定支付第三期的服务费等。本院于2020年10月27日组织双方进行庭审。庭审中，原告陈述：原告与第三人均是万科地产旗下关联公司，第三人负责销售房屋，原告负责装修房屋；涉案房屋交易的对价是综合价款，是购房合同和装修合同约定的款项之和，被告在签订合同时已知悉该交易模式，并对此予以认可；因公司盖章流程及档案管理等原因，确认尚未交付《无忧家居安装整合服务协议》给被告，但被告可自行联系原告领取；确认未协助被告办理装修贷款，原告无协助办理贷款的义务；虽被告称不清楚付款时间，但其已经按照约定的时间支付了第一至三期的款项。被告陈述：经庭审核对原件，《无忧家居安装整合服务协议》有拆装过的痕迹，第3、4页没有被告的签名，故原告依据该协议主张权利缺乏事实和依据。第三人陈述：同意原告代为收取该部分款项。庭后，被告向本院提交《评估申请书》，要求对涉案房屋的装修价格进行鉴定评估。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。被告与第三人就涉案房屋签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件），是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。而原告与被告就涉案房屋签订的《无忧家居安装整合服务协议》，从该协议的内容来看，缺乏对相关装修条款的明确约定，既缺乏对各部分装修对应的单价、材料、品牌等内容的约定，又未约定装修总价的具体构成，显然与一般的装修合同的条款约定不同。结合房地产调控政策，可以认定原告与被告的真实意愿并非在《广州市商品房买卖合同（预售）》以外另行订立并履行独立的《无忧家居安装整合服务协议》，该协议所约定的服务费实际属被告购买涉案房屋应支付房价款的一部分，与《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定的价款共同构成涉案房屋的总价款2229742元（1323644元＋906098元）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，原、被告签订的《无忧家居安装整合服务协议》为虚假意思表示，应为无效合同。由于《无忧家居安装整合服务协议》中的服务费系被告购买涉案房屋的应付房价款，且第三人对于原告向被告主张支付款项及违约金的权利表示同意，故原告要求被告支付上述对价，本院予以支持。同理，被告提出的对装修进行评估的申请，本院不予准许。对于被告抗辩原告未交付合同文本问题。原告未交付合同文本给被告，存在过错，但原告未交付合同文本与被告支付购房款尚不构成对待给付，被告因此拒绝支付购房款应属违约，故对被告该抗辩本院不予采信。关于原告主张的违约金的起算时间及计算标准问题。虽原、被告双方约定在签订《无忧家居安装整合服务协议》时，对上述款项的支付日期已经达成合意，理应参考上述约定的付款日期。但如上文所述，原告未交付合同文本给原告，即使被告支付了前三期款以及原告向被告发出了催款函等，不能证明被告清楚后续款项的支付时间。故此，虽被告其迟延付款的行为已构成违约，原告亦未举证证明其实际损失，故原告主张要求自2019年6月2日起要求被告支付违约金，显失公平，本院不予支持。对于违约金的计算标准，《广州市商品房买卖合同》中关于延期支付购房款违约金的标准按未付房款的万分之五计算，但是原告请求按照万分之二的标准计算，且《广州市商品房买卖合同》附件七补充协议第九条约定违约金累计不超过商品房总价款的3%。综上分析，结合本案事实，基于公平原则，考虑原告的损失及双方过错程度酌定违约金从本案庭审之日即2020年10月27日起，以未付款602439.2元为本金，按每日万分之二计算至付清之日止，且违约金总额以总价款2229742元的3%即66892.26元为上限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告湛嘉威于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东上城建设有限公司支付602439.2元及违约金（违约金从2020年10月27日起以602439.2元为本金，按每日万分之二计算至付清之日止，且违约金总额以66892.26元为上限）；二、驳回原告广东上城建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5256元，原告广东上城建设有限公司负担516元，被告湛嘉威负担4740元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年十一月二十日书记员  李慧芳