北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初15553号原告：中煤能源香港有限公司，住所地香港特别行政区湾仔港湾道**会展广场办公大楼****。法定代表人：王晓刚，董事。委托诉讼代理人：母澈昌，北京市众鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟智，北京市众鑫律师事务所律师。被告：北京东海物业管理有限公司，住所地北京市朝阳，住所地北京市朝阳区建外大街**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：周台婷。委托诉讼代理人：张天明，男，1978年11月9日出生，汉族，北京东海物业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：闫拥军，北京市盈科律师事务所律师。原告中煤能源香港有限公司（以下简称原告）与被告北京东海物业管理有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人母澈昌、张伟智，被告的委托诉讼代理人张天明、闫拥军均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即将位于北京市朝阳区房屋腾空并交还原告；2．判令被告给付原告房屋占有使用费（自2007年1月31日起计算至被告实际向原告腾空上述房屋之日止，按照每月48086．02元的标准计算，暂计算至2018年12月30日为6876300．86元）。事实和理由：原告系位于朝阳区房屋的产权人，房屋所有权证号为京房权证市朝港澳台字第XXXX号。自2007年1月31日开始，被告一直占用708室。原告及原告委托管理的北京环能物业管理有限公司多年来数次与被告管理负责人面谈，要求支付租金费用，被告均予以推诿。因原告对房屋另有使用上的安排，2016年6月16日、2017年6月12日原告委托北京环能物业管理有限公司两次向被告发出催告函，要求被告腾退708房屋，并按照东海中心同期相应位置租金水平支付708房屋的占用费及滞纳金。东海公司收到该函后未有任何回应。原告认为，自2007年1月31日以来，被告未有任何合法事由，一直长期占用产权人为原告的房屋并获取了相应利益。在原告要求被告腾退后，被告应立腾退房屋并按照东海中心同期相应位置租金水平支付相应的房屋占用费；而被告拒绝腾退房屋、拒付占用费行为侵犯了原告的合法权益。据此，特向人民法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。一、原被告双方不属于事实租赁关系；二、被告对空置房屋管理费减收50%的优惠是对涉案房屋使用费的交换对价；三、根据诉讼时效的规定，原告主张的部分租金或者房屋占用费超过诉讼时效，依法应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系位于北京市朝阳区房屋（以下简称“708号房屋”）产权人，该房屋建筑面积为212．77平方米，权属性质为国有。原告公司原名称为“环能贸易有限公司”，后于2004年1月30日变更为现名称即“中煤能源香港有限公司”。“中煤能源香港有限公司”系中国煤炭进出口集团公司在香港设立的公司。“东海置业有限公司”系原告公司和香港高豪企业有限公司在香港设立的合作公司。“东海中心”系中国煤炭进出口集团公司与香港高豪企业有限公司建设的项目。“北京东海物业管理有限公司”系香港高豪企业有限公司在北京单独设立的公司，系负责整个东海中心的物业管理公司。2000年11月23日，原告（环能贸易有限公司）作为甲方，东海置业有限公司作为乙方，双方签订《关于解决双方各项费用结算的协议》，载明：原告（以下筒称甲方）与东海置业有限公司（以下筒称乙方）于2000年11月在北京就一揽子解决甲方应缴管理费与甲方应从乙方分得的由东海置业公司代收的房租收入和代支管理费等有关费用问题达成协议如下：1．双方同意在第2层产权转名至甲方名下后，甲方将对210房间免收三年租金。第2层的房租在签定本协议之日起归甲方收取。2．乙方分得B2层剩余473平方米面积，其产权属环能公司除外的其它股东所拥有。3．乙方代甲方收取的房租收入及管理费的计算均截止到2000年10月31日。4．乙方通知由其代收甲方房租的客户自2000年11月1日开始，将租金付给甲方环能公司帐户（附件1）。5．各股东所购买和分得的房产管理费计取时间以1996年11月1日起计算，至2000年10月31日，共计48个月。其中，1996年11月1日-1997年11月30日共13个月，各股东缴纳管理费50%；1997年12月1日-2000年10月31日共35个月，各般东缴纳管理费100%。6．甲方B1层和B2层的管理费自1996年11月1日起至甲方出售或出租前按50%收取，在甲方出租后按100%收取。7．双方同意，各股东自购房屋和分配房产均应根据东海中心管理公约规定缴纳管理基金和押金。8．双方同意，在本协议生效前双方所产生的管理费和房租等费用差价，将在本协议生效后7日内完成结算。9．甲方以环能公司北京代表处名义发起成立东海中心业主委员会，以维护全体业主的权益。兹证明本协议于2000年11月23日签字。后东海置业有限公司取得210号房屋，又将该房屋交付本案被告实际使用。2006年1月16日，被告向环能物业有限公司（原告和中国煤炭进出口集团公司在北京设立的物业管理公司，负责原告在东海中心所分得物业的管理费用）发送有关办公地址事宜的函件，内容为：因我司代理贵处出租了东海中心3层给德国曼内斯曼公司，该客户于2007年2月1日正式起租，因此我司目前的办公地址310也需要配合于2月1日之前腾空出来。现经过我方考虑和同贵处的协商，我司预计于1月31日之前搬到708室。另目前708室为简单装修，我司亦需要投入资金进行装修工作，故烦请贵处提供此办公室的期限不低于5年，以免我司投入无谓的装修费用。2016年6月16日，原告委托北京环能物业管理有限公司向被告发送《催告函》，载明：我司受中煤能源香港有限公司代为管理其东海中心物业。因贵司侵占中煤能源香港有限公司名下东海中心708房屋多年，现我方依法再次向贵司明确提出以下要求：1．立即将东海中心708房屋腾空并交还我方；2．立即按照东海中心同期相应位置租金水平，向我方支付东海中心708房屋的占用费及滞纳金。2017年6月12日，原告再次委托北京环能物业管理有限公司向被告发送《催告函》，载明：由于我司受中煤能源香港有限公司代为管理其东海中心物业，已于2016年6月16日给贵司发函，催缴因贵司侵犯中煤能源香港有限公司名下东海中心708房屋多年，现我司依法再次向贵司明确提出以下要求：1．立即近期内将东海中心708房屋腾空并交还我司；2．立即按照东海中心同期相应位置租金水平，向我司支付东海中心708房屋的占用费及滞纳金，截止日期为2017年6月30日。特此函告。2017年6月19日，被告回函至原告以及北京环能物业管理有限公司，内容为：贵司来函所提要求我司将积极配合，至于无偿使用708的协议是我司和业主之间所议定的，这样操作至今也有10余年，而其中的附属条款现在我司必须和业主一并讨论。一、现在请贵司通知业主和我司订下开会的议题、时间、地点；二、如贵司继续、地点主委托开会，请提供近三个月中国司法部指定的公证处出具的公证委托书；三、提供708房产证副本。庭审中，就708号房屋租金标准问题，原告申请法院对该房屋自2007年1月31日至2019年期间租金进行评估，本院通过高院摇号，确定北京北方房地产咨询评估有限责任公司进行评估，但该公司于2019年7月11日向我院发送《不予受理通知书》，载明：因委托方（原告）要求评估的价值时点是过去的时点价值，无法查询到相应用途房产的历史市场月租金价格和月租赁价格指数，致使我公司无法进行评估，本机构决定不予受理，并退还相关鉴定评估材料。后经原告申请，本院再次启动评估系统，经高院摇号，确定由北京市中恒业房地产评估有限责任公司进行评估，后该公司于2019年12月3日再次向我院发送《不予受理通知书》，载明：因委托评估时点为过去时点，我公司无法查询到同期、同区域、同类型物业的市场租金及租赁指数，致使我公司无法对其进行评估，本机构决定不予受理。本院将上述两份《不予受理通知书》向原被告展示说明，双方均表示认可，无异议。原告也表示不再对房租标准申请进行评估。庭审中，就708号房屋自2007年1月31日起的租金标准问题，原告提交了部分同期、同楼栋出租人与承租人之前签订的租赁合同以及部分发票、记账单，用以证据其主张的租金标准系按照东海中心同期相应位置租金水平主张。其中：2007年1月，北京环能物业管理有限公司作为甲方，与美国肉类出口协会作为乙方，签订《租赁合同》，承租涉案东海中心505室房屋，建筑面积为85．95平方米，租金为每月12289．20元（不包含管理费及其他杂费）；2007年2月，北京环能物业管理有限公司作为甲方，与北京柯顿安国际贸易有限公司作为乙方，签订《租赁合同》，承租涉案东海中心1102室房屋，建筑面积为85．95平方米，租金为每月10657．80元（不包含管理费及其他杂费）；2008年8月，北京环能物业管理有限公司作为甲方，与北京华美意象传媒广告有限公司作为乙方，签订《租赁合同》，承租涉案东海中心508室房屋，建筑面积为212．77平方米，租金为每月28085．64元（不包含管理费及其他杂费）；2009年9月，北京环能物业管理有限公司作为甲方，与北京加美前方咨询有限公司作为乙方，签订《租赁合同》，承租涉案东海中心509室房屋，建筑面积为116．26平方米，租金为每月15346．32元（不包含管理费及其他杂费）；2011年3月，北京环能物业管理有限公司作为甲方，与北京天业国际农业工程科技有限公司作为乙方，签订《租赁合同》，承租涉案东海中心709室房屋，建筑面积为116．26平方米，租金为每月21043．06元（不包含管理费及其他杂费）；2011年8月，北京环能物业管理有限公司作为甲方，与北京中视美传广告有限公司作为乙方，签订《租赁合同》，承租涉案东海中心23层房屋，建筑面积为1097．38平方米，租金为每月198625．78元（不包含管理费及其他杂费）；2012年8月，北京环能物业管理有限公司作为甲方，与普瑞斯特公司作为乙方，签订《租赁合同》，承租涉案东海中心505室房屋，建筑面积为85．95平方米，租金为每月20713．95元（不包含管理费及其他杂费）；2013年3月，北京环能物业管理有限公司作为甲方，与北京科菲亚鑫国际商务交流中心作为乙方，签订《租赁合同》，承租涉案东海中心507室房屋，建筑面积为103．06平方米，租金为每月23291．56元（不包含管理费及其他杂费）；2013年4月，北京环能物业管理有限公司作为甲方，与大连瀚闻资讯有限公司作为乙方，签订《租赁合同》，承租涉案东海中心1106室房屋，建筑面积为85．95平方米，租金为每月23292．45元（不包含管理费及其他杂费）；2013年10月，北京环能物业管理有限公司作为甲方，与久光制药技术咨询（北京）有限公司作为乙方，签订《租赁合同》，承租涉案东海中心501室房屋，建筑面积为87．92平方米，租金为每月21188．72元（不包含管理费及其他杂费）；2014年9月，北京环能物业管理有限公司作为甲方，与金石方（北京）国际文化艺术投资管理有限公司作为乙方，签订《租赁合同》，承租涉案东海中心1110室房屋，建筑面积149．41平方米，租金为每月36007．81元（不包含管理费及其他杂费）；2015年7月，北京环能物业管理有限公司作为甲方，与久光制药技术咨询（北京）有限公司作为乙方，签订《租赁合同》，承租涉案东海中心501室房屋，建筑面积87．92平方米，租金为每月21188．72元（不包含管理费及其他杂费）；2015年11月，北京环能物业管理有限公司作为甲方，与品保昆仲（北京）商务咨询有限公司作为乙方，签订《租赁合同》，承租涉案东海中心507室房屋，建筑面积103．06平方米，租金为每月24837．46元（不包含管理费及其他杂费）；2016年4月，北京环能物业管理有限公司作为甲方，与齐腾医药科技咨询（上海）有限公司作为乙方，签订《租赁合同》，承租涉案东海中心1510室房屋，建筑面积149．41平方米，租金为每月33766．66元（不包含管理费及其他杂费）；2016年7月，北京环能物业管理有限公司作为甲方，与久光制药技术咨询（北京）有限公司作为乙方，签订《租赁合同》，承租涉案东海中心501室房屋，建筑面积87．92平方米，租金为每月21188．72元（不包含管理费及其他杂费）；2016年12月，北京环能物业管理有限公司作为甲方，与齐腾医药科技咨询（上海）有限公司作为乙方，签订《租赁合同》，承租涉案东海中心1510室房屋，建筑面积149．41平方米，租金为每月36007．81元（不包含管理费及其他杂费）；2017年7月，北京环能物业管理有限公司作为甲方，与久光制药技术咨询（北京）有限公司作为乙方，签订《租赁合同》，承租涉案东海中心501室房屋，建筑面积87．92平方米，租金为每月21188．72元（不包含管理费及其他杂费）；2017年10月，北京环能物业管理有限公司作为甲方，与品保昆仲（北京）商务咨询有限公司作为乙方，签订《租赁合同》，承租涉案东海中心507室房屋，建筑面积103．06平方米，租金为每月24837．46元（不包含管理费及其他杂费）；2018年7月，北京环能物业管理有限公司作为甲方，与久光制药技术咨询（北京）有限公司作为乙方，签订《租赁合同》，承租涉案东海中心501室房屋，建筑面积87．92平方米，租金为每月21188．72元（不包含管理费及其他杂费）；2019年7月，北京环能物业管理有限公司作为甲方，与北京全运通供应链管理有限公司作为乙方，签订《租赁合同》，承租涉案东海中心1106室房屋，建筑面积85．95平方米，租金为每月23005．95元（不包含管理费及其他杂费）；2020年8月，北京环能物业管理有限公司作为甲方，与久光制药技术咨询（北京）有限公司作为乙方，签订《租赁合同》，承租涉案东海中心501室房屋，建筑面积87．92平方米，租金为每月21188．72元（不包含管理费及其他杂费）。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，就争议焦点，本院总结如下：（一）原被告之间是否存在法律或事实上的租赁关系。本案中，原被告虽自始未正式签订过任何房屋租赁合同，但原被告双方当庭均认可东海置业有限公司与原告签订《关于解决双方各项费用结算的协议》后，实际将210号房屋交付本案被告占有使用。另外，再根据自2000年以来，位于北京市朝阳区**房屋、310号房屋，708号房屋的占有使用状态，可以认定双方在不同的时间段对上述房屋均形成了事实上的不定期租赁关系。因双方系事实上的不定期租赁关系，并未对支付房屋租金的时点或期限有明确约定，且原告曾向被告主张过房屋租金，故被告认为原告的诉讼请求已过法定诉讼时效的抗辩意见本院不予采纳。（二）在租赁关系成立的前提下，被告是否应当支付原告房屋租金。原告与东海置业公司曾签订的《关于解决双方各项费用结算的协议》第一条约定：双方同意在第2层产权转名至甲方名下后，甲方将对210房间免收三年租金；第六条约定：甲方B1和B2层的管理费自1996年11月1日起至甲方出售或出租前按50%收取，在甲方出租后按100%收取。故可得知，原告对东海置业公司所使用的210号房间免收租金时间为自原告取得2层产权后三年之内，虽210房间在2003-2004年期间置换至310房间，又于2007年置换至708房间，但是免租时间对上述置换房屋均产生效力。故自210号房屋实际交付给被告使用开始，免租期三年即开始计算。现被告主张，双方曾经口头约定，原告提供一套房屋（本案中即210房屋、310房屋、708房屋）为被告使用，被告对原告的B1、B2房屋给予物业管理费50%的优惠，但是此约定没有任何证据予以佐证，且在上述协议中，也并未体现原告给予被告免收取三年租金与被告给予原告部分物业管理费优惠有何关联，故免租期截止后，视为双方签订不定期租赁合同，被告理应向原告支付后续房屋租金。如被告认为与原告之间就物业费冲抵租金存在其他安排，可基于其他法律关系另案予以解决。（三）在被告应向原告支付房屋租金的前提下，租金标准如何计算。因本案原告主张的租金持续时间段较长，且为过去的房屋租金时点价值，确难以找到同期、同区域、同类型物业的市场租金及租赁指数，本院经过两次委托鉴定，也均被鉴定机构以上述理由退还，故关于租金标准问题，本院首先要明确说明，无法鉴定出房屋时点价值，和原告怠于行使自身权利，导致租赁时间段过长有很大的关系，故原告对此租金数额无法举证方面也应承担一部分责任，在考虑此方面后，本院再结合原告提交的东海中心部分其他承租人的交费标准以及原告提交的租赁合同，对租金分段进行计算。第一段：2007年1月31日至2010年1月30日，租金标准为4元/日/平方米，共计931932．60元；第二段：2010年1月31日至2012年1月30日，租金标准为6元/日/平方米，共计930655．95元；第三段：2012年1月31日至2013年1月30日，租金标准为7元/日/平方米，共计543627．35元；第四段：2013年1月31日至2017年1月30日，租金标准为7．5元/日/平方米，共计2329831．50元；第五段：2017年1月31日至2020年1月30日，租金标准为8元/日/平方米，共计1862163．20元；第六段：2020年1月31日至被告实际腾退涉案房屋之日止，租金标准为8．5元/日/平方米。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条判决如下：一、被告北京东海物业管理有限公司于本判决生效后三十日内将位于北京市朝阳区房屋腾退并交还原告中煤能源香港有限公司；二、被告北京东海物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向原告中煤能源香港有限公司支付欠付的二〇〇七年一月三十一日至二〇二〇年一月三十日的房屋租金六百五十九万八千二百一十元六角；三、被告北京东海物业管理有限公司于本判决生效后十五日内向原告中煤能源香港有限公司支付自二〇二〇年一月三十一日起计算至上述房屋实际腾退之日止的房屋租金（租金标准为每日每平方米八元五角）；四、驳回原告中煤能源香港有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59934元，由原告中煤能源香港有限公司负担29967元（已交纳），由被告北京东海物业管理有限公司负担29967元（被告北京东海物业管理有限公司于本判决生效后七日内交纳至本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  蒙 镭人民陪审员  刘中奎人民陪审员  马文多二〇二〇年十一月十三日书 记 员  纪太恒