广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0282民初1110号原告：蔡伟卫，男，1993年8月10日出生，汉族，住广东省南雄市***********************委托诉讼代理人：蔡石山，系原告蔡伟卫的父亲。委托诉讼代理人：叶见群，系南雄市雄州法律服务所法律工作者。被告：南雄中投实业有限公司，统一社会信用代码：*************法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：李远明，广东粤雄律师事务所律师。原告蔡伟卫与被告南雄中投实业有限公司（以下简称：中投公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年5月28日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告蔡伟卫及其委托诉讼代理人蔡石山、叶见群、被告中投公司的委托诉讼代理人李远明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告蔡伟卫向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除原、被告于2017年3月16日签订的购买南雄市大市*************两间门店的首付款等197916元（其中首付款169600元、开门保证金20000元，维修金7316元、按揭费用1000元）及其利息给原告，并双倍支付定金160000元（原告每间门店已经支付40000元定金给被告，两间店面共计支付了80000元给被告）给原告，即被告共计应返还和支付人民币338512元（357619元减去被告代租转来的租金19107元）给原告；3.本案诉讼费用由被告承担；事实和理由：2016年10月，原告认购了被告开发的南雄市*************，当即缴交了两间门店的定金80000元以及20000元开门保证金、7316元维修基金、1000元按揭费用等给被告。当天签订了两份商品房买卖合同，被告以替原告办理贷款为由，没有将115号的商品房买卖合同还予原告，被告仅将114号商品房买卖合同给予原告。合同约定每间门店价款244800元，还载明原告签订本合同前，买受人向出卖人支付定金40000元。付款方式为贷款方式付款。买受人应当于2017年3月16日前支付首期房价款人民币124800元，余款120000元向南雄市**信用社联社雄州信用社申请贷款支付。合同签订前，原告已经按照被告的要求支付了定金、首付款、以及按揭手续费等费用，也与被告一同前往南雄市**信用社联社雄州信用社申请贷款。同时门店是现房，且被告已经将房子出租给他人，所以原被告约定上述门店由被告代租，待全部手续办好后再签订代租协议。于是，被告于2017年5月17日、7月13日、10月12日和2018年1月25日、4月16日、7月27日转来代租租金19107元给原告。然而，自2018年7月至今的租金，被告以按揭贷款办不下来为由拒不支付给原告，原告询问贷款审批不下来的原因，被告说是原告的原因，原告到中国人民银行查询征信，原告不存在征信的问题。按揭贷款办不下来完全是被告的原因。后原告多次向被告催办房屋按揭贷款和支付租金，但至今未果。综上所述，被告的行为已经严重违反了《合同法》的规定，给原告造成了巨大的损失，因此，原告诉请法院依法支持原告的诉求。被告中投公司辩称：第一、被告不同意解除商品房买卖合同，因为被告并不存在违约行为，原告主张解除合同是因为办不了贷款，但是贷款办不了是因为原告的个人原因导致的，被告帮其申请贷款时银行查询原告负债率太高，银行不批，当时存在五项贷款，在开庭前被告到银行请求银行出具证明说明，但是因为内部原因，银行只能口头答复，请求法院到银行予以查清事实；第二、银行政策较难，即使解除了合同，被告也只需要返还首付款并且扣除已收取的租金21197元，原告要求双倍返还定金没有事实依据，原告没有任何证据证明原告已经向被告缴纳定金，原告缴纳两间店铺的80000元不能证明是定金，其次即使是定金，该定金仅仅用于合同成立，现在双方都已经签订商品房买卖合同，原告缴纳的80000元已经转为首付款，所以双方的权利义务应该按照商品房买卖合同约定，而且签订买卖合同后，也没有定金的相关规定，所以关于返还定金要求，法院应该予以驳回。本院经审理认定事实如下:2017年3月16日原告与被告签订两份《商品房买卖合同（现售）》，购买被告开发的位于南雄市*************，两份合同均系格式合同，格式条款内容一致。合同第七条计价方式与价款约定：商品房（即每间商铺）价款为244800元。合同第八条付款方式以及期限约定：（一）签订合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币肆万元，该定金于【交付首付款】时【抵作】商品房价款。（二）买受人采取第3种方式付款：3.贷款方式付款：【商业贷款】。买受人应当于2017年3月16日前支付首期房价款人民币124800元（大写：壹拾贰万肆仟捌佰元整），占全部房价款的50%。余款人民币120000元（大写壹拾贰万元整）,向南雄市**信用社联社雄州信用社（贷款机构）申请贷款支付。合同第十二条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2017年3月16日前向买受人交付该商品房。合同第十七条房屋登记约定：（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第二种方式处理。2.双方协商解决。（三）因买受人的原因未能在约定的期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同第二十六条合同生效约定：本合同自双方签字或者盖章之日生效。本合同解除应采取书面形式。原告于2016年11月1日向被告支付开门保证金20000元，于合同签订前向被告支付定金80000元（即每间商铺40000元）。2017年3月16日签订合同时，原告向被告支付首付款249600元（该款包含订购商铺时支付的每间商铺定金40000元，两间合计80000元）、维修基金7316元、按揭费用1000元。原被告口头约定，原告购买的商铺委托被告出租，被告也陆续向原告支付了部分租金。合同签订后，根据合同约定，被告协助原告向南雄市**信用社联合社申请办理按揭贷款，后贷款未获得批准。被告遂将贷款未获批准的事实告知原告，并协助原告补交贷款资料，但贷款仍然未获批准。原被告对按揭贷款未获通过的意见不一，各执己见。因按揭贷款未获银行批准，原告仍欠购房余款，被告暂停支付租金给原告。原告以被告未能办理按揭贷款及房屋产权证，并拒付租金为由，向本院提起诉讼，提出上述请求。诉讼期间，本院依被告的申请，依法向广东南雄农村商业银行股份有限公司（改制前称南雄市**信用社联合社）调查原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定的按揭贷款未获批准的原因，广东南雄农村商业银行股份有限公司于2020年9月2日出具了关于蔡伟卫未能成功办理按揭贷款的回复函，主要内容为：经调查核实，申请人蔡伟卫因个人负债过高，不符合我行按揭贷款申请条件，导致贷款申请未获通过。上述事实，有原告提供的原告身份证、商品房买卖合同、被告开具的购房首付款等费用收据、原告的征信报告、原告的银行交易流水账单，南雄农村商业银行回复函以及本案质证笔录、庭审笔录予以佐证。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。原被告于2017年3月16日签订的两份《商品房买卖合同（现售）》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，是合法有效的，对原被告均有约束力。本案的争议焦点为：1.原告要求解除原、被告于2017年3月16日签订的购买南雄*************《商品房买卖合同（现售）》的诉讼请求能否得到支持；2.原告要求被告返还扣除被告转来代租金后购房时支付款等人民币178809元以及利息并支付双倍定金人民币160000元的诉讼请求能否得到支持。一、原告要求解除原、被告于2017年3月16日签订的购买南雄*************商铺《商品房买卖合同（现售）》的诉讼请求能否得到支持。原告的理由是被告未能办理按揭贷款及房屋产权证，且拒付租金。从原告提交的《商品房买卖合同（现售）》、购房首付款、维修基金、办理按揭费、开门保证金收据、征信报告、银行流水账单，以及南雄农村商业银行回复函并结合庭审笔录、质证笔录反映，被告已按照合同约定的时间交付了案涉商品房给原告，被告不存在逾期交房的违约行为，被告也不存在合同约定的原告有权解除合同的情形。原告选择按揭贷款方式支付购房余款，但因原告个人负债过高的原因其向金融机构申请按揭贷款未获批准，贷款未能成功的原因在原告而不在被告。因原告尚有购房余款未付清，未能办理房屋产权证的原因在原告而不在被告。因原告尚有购房余款未付清，被告在支付了部分租金后暂停支付租金并提留租金抵作购房价款并无不妥。依据《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。综上，原告要求解除原、被告于2017年3月16日签订的购买*************商铺《商品房买卖合同（现售）》的诉讼请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。二、原告要求被告返还扣除被告转来代租金后购房时支付款等人民币178809元以及利息并支付双倍定金人民币160000元的诉讼请求能否得到支持。首先，原、被告于2017年3月16日签订的购买南雄大市场39幢114号与115号两间商铺的《商品房买卖合同（现售）》系依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。因原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同（现售）》的诉讼请求，本院未予支持，所以，原、被告签订的《商品房买卖合同（现售）》应继续履行。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此，原告要求返还扣除被告转来代租金后购房时支付款等人民币178809元以及利息的诉讼请求，本院亦不予支持。其次，原告提交的《商品房买卖合同（现售）》第八条付款方式及期限：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币肆万元，该定金于【交付首付款】时【抵作】商品房价款。可见原告向被告给付定金80000元系作为订立本案两商铺的商品房买卖合同的担保。原告与被告已经于2017年3月16日签订了商品房买卖合同，定金亦已经抵作价款，而非作为两商铺的商品房买卖合同签订后效力的担保。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。因此，原告要求被告支付双倍定金人民币160000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告蔡伟卫的诉讼请求。案件受理费6378元，由原告蔡伟卫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  朱祖良人民陪审员  何青春人民陪审员  朱健雄二〇二〇年十一月十一日书 记 员  凌富君