上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初39446号原告：上海张江企业孵化器经营管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张东路****101(复式)215、216、217、218室。法定代表人：张泓斐，总经理。委托诉讼代理人：孙加锋，上海上正恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽芸，上海上正恒泰律师事务所律师。被告：上海瞪羚创业孵化器管理有限公司，住所地，住所地中国(上海)自由贸易试验区龙东大道****裙楼**iv>法定代表人：梁龙水，总经理。委托诉讼代理人：黎炜，男。原告上海张江企业孵化器经营管理有限公司(以下至本判决主文前简称张江公司)诉被告上海瞪羚创业孵化器管理有限公司(以下至本判决主文前简称瞪羚公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张江公司的委托诉讼代理人王丽芸，被告瞪羚公司的委托诉讼代理人黎炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张江公司向本院提出诉讼请求：判令被告瞪羚公司向原告张江公司支付逾期迁出注册地址的违约金(违约金的计算方式为：自2020年2月14日起至实际迁出之日止，按每日5,200元标准计算)。事实及理由：2017年11月8日，原、被告签订了《房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，约定：由被告承租原告所有的位于上海市浦东新区张江高科技园区龙东大道3000号1幢裙楼106A-01室~106A-27室、龙东大道3000号1幢裙楼106B-01室~106B-19室房屋(以下简称系争房屋)；租赁面积为1,602.57平方米，租金为3.50元/平米/天；租赁期限自2016年12月16日起至2019年12月15日止；如租期届满或本合同终止时，被告应在租期届满或本合同终止之日起3日内向工商等有关部门提出注册地址变更的申请，并于60日内办理完毕迁出本合同项下房屋地址的工商登记手续，否则，被告应承担违约责任，向原告支付违约金，违约金的计算方式为本合同约定的日违约金数额乘以本合同终止后60日起至被告实际办妥注册地址迁出本合同租赁物业地址之日止的日历天数；对于非金钱违约行为，违约方应承担的日违约金为5,200元。《租赁合同》签署后，原告按约交付系争房屋。《租赁合同》已于2019年12月15日到期终止，但被告未按约将其自己的注册地址和部分次承租人的注册地址迁出系争房屋，且经原告多次催促仍未迁出，已经构成根本违约。为维护原告合法权益，故诉至法院，要求判如所请。被告瞪羚公司辩称：根据一事不再理的原则，本案内容与(2020)沪0115民初1150号案(以下简称1150号案)一致，因此原告本次起诉无效；原告事实与理由中，陈述多次与被告沟通要求被告迁出，但实际从未与被告沟通过，原告主张的违约金金额过高；因疫情原因，2020年2月14日至今期间，被告及企业办理注册地址迁出也做不到；合同格式条款不利于被告利益，违背公平原则，因为合同条款中约定被告违约责任，但原告违约不承担任何责任；被告转租系争房屋是经过原告允许的，被告也标注了租期到2019年12月14日，与原告租给被告的租期一致，超期以后的时间被告不应负有责任；迁出注册的事实，原告可以将拒不迁出的企业列异，不需要通过诉讼，但今年开始原告从未提出过相应要求；目前被告歇业状态，也无力支付原告诉请款项。本院庭审中，由原、被告对上海市房地产权证、《租赁合同》、企业信用信息公示报告、1150号案民事判决书、上海市第一中级人民法院(2020)沪01民终7936号民事判决书等证据进行举证、质证，并由本院对原、被告的陈述记录在案，本院对上述证据及原、被告的陈述分析认证后对以下事实予以确认：系争房的产权人为原告，建筑面积为1,602.57平米，用途为商业科研教育用地。2017年11月8日，原、被告签订《租赁合同》，约定：由原告承租系争房屋，房屋建筑面积为1,602.57平米，租赁用途为办公;租赁期限自2016年12月16日起至2019年12月15日止;免租期自2016年12月16日起至2017年2月15日止;租金标准为每天每建筑平米3.50元;如租期届满或本合同终止时，被告应在租期届满或本合同终止之日起3日内向工商等有关部门提出注册地址变更的申请，并于60日内办理完毕迁出本合同项下房屋地址的工商登记手续，否则，被告应承担违约责任，向原告支付违约金，违约金的计算方式为本合同约定的日违约金数额乘以本合同终止后60日起至被告实际办妥注册地址迁出本合同租赁物业地址之日止的日历天数；除本合同另有约定外,对于非金钱违约行为，违约方应承担的日违约金为5,200元；……。2020年1月2日，本院受理1150号案原告诉被告房屋租赁合同纠纷一案，原告提出了要求确认原、被告之间的《租赁合同》于2019年12月15日到期终止、被告迁出系争房屋并恢复原状后归还于原告、被告向原告支付自2019年3月16日起至2019年12月15日的租金1,535,462.38元、被告向原告支付逾期迁出房屋的占用费(按月租金170，606.93元的1.5倍标准，自2020年1月1日起计算至被告实际迁出房屋之日止)、被告向原告支付逾期支付租金的违约金(按日千分之一的标准，以511,820.79元为基数，分别自2019年3月6日起、2019年6月6日起、2019年9月5日起计算至实际支付之日止)、被告将注册地迁出系争房屋等诉讼请求，后原告撤回要求确认原、被告之间的《租赁合同》于2019年12月15日到期终止及要求被告将注册地迁出系争房屋的诉讼请求。经审理，本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或租赁物的性质使用后的状态。房屋租赁合同约定，租赁期限自2016年12月16日起至2019年12月15日止，现租赁期间已届满，原告要求被告按毛坯状态返还系争房屋，符合合同约定，本院予以支持。被告抗辩，希望与原告续订房屋租赁合同，原告对此不予同意，故对被告该抗辩意见本院难以采纳。支付租金是承租人的主要义务，原告要求被告支付欠付租金，符合合同约定，本院予以支持。合同到期后，被告还应支付合同到期后的房屋使用费。原告要求被告按租金标准的1.5倍支付房屋使用费，被告抗辩，因为疫情因素，被告经营困难，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。原告要求被告支付逾期支付租金的违约金，被告抗辩日千分之一的标准过高，请求予以调整。本院认为，每日千分之一的滞纳金标准确实过分高于所造成的损失，本院酌情调整。原、被告一致认为，被告已支付的押金应抵扣欠付费用，自可准许。并于2020年5月6日作出1150号民事判决(以下简称前案判决)：一、被告瞪羚公司应于本判决生效之日起十日内将系争房屋恢复至毛坯状态并返还给原告张江公司；二、被告瞪羚公司支付原告张江公司2019年3月16日至2019年12月15日的租金1,535,462.38元。该款扣除被告瞪羚公司的押金511,820.79元，余款应于本判决生效之日起十日内付清；三、被告瞪羚公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张江公司房屋使用费(按3.50元/天/平米的标准，自2020年1月1日起计算至房屋实际返还之日止)；四、被告瞪羚公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张江公司逾期支付租金的违约金(每期以511,820.79元为基数，按每日万分之四计算，分别自2019年3月6日、2019年6月6日、2019年9月6日起计算至实际支付之日止)。前案判决后，被告不服提起上诉；上海市第一中级人民法院于2020年7月29日判决：驳回上诉，维持原判。前案判决于2020年7月29日生效后，并经原告申请已进入判决执行程序。原告已经于2020年9月17日实际收回系争房屋。据企业信用信息公示报告显示，截至2020年4月21日止，被告及部分次承租人仍未将注册地迁出系争房屋。本案审理至今，被告未有效举证证明被告及部分承租人已将注册地迁出系争房屋。原、被告庭审中均确认：按照合同约定被告应当至迟于2020年2月13日之前办妥本合同项下房屋地址的工商登记迁出手续。本院认为，原、被告之间租赁合同纠纷，原告于2020年1月2日诉至本院，本院已经作出前案判决。前案判决对双方租赁合同终止时间、房屋返还、租金支付、押金抵付、逾期支付租金的违约金、房屋使用费支付均作了处理，前案判决已经生效并进入执行阶段。因原告在前案中申请撤回要求被告将注册地迁出系争房屋的诉讼请求，且未提出要求被告支付逾期迁出注册地之违约金的诉讼请求，故原告诉至本院，提出本案的上述诉讼请求。本案的争议焦点在于：在前案判决被告按照租金标准支付至实际搬出之日(2020年9月17日)止的房屋使用费的情形下，本案是否还要判决被告支付逾期迁出注册地之违约金。原告认为，被告及其次承租人未按约将注册地迁出系争房屋，系非金钱违约行为，按约应承担每日5,200元的逾期迁出注册地的违约金。被告则认为，根据一事不再理的原则，本案诉请内容与前案一致，因此原告本次起诉无效；因疫情原因，2020年2月14日至今期间，被告及次承租人无法办理注册地址迁出；原告可以将拒不迁出的企业列异，不需要通过诉讼，但原告未提出列异要求。本院认为，本案应判决被告支付逾期迁出注册地之违约金。具体理由有以下几点：1、前案原告诉请未包含逾期迁出注册地违约金的诉请，前案未判决处理逾期迁出注册地的违约责任，故原告就本案诉请不存在重复主张，本案诉请不存在重复处理。因将注册地迁出系争房屋系政府行政管理范畴，不属于法院处理范畴，前案中原告撤回要求被告将注册地迁出系争房屋的诉讼请求，合法合理。原告在前案中撤回要求被告将注册地迁出系争房屋的诉讼请求，不表示原告放弃其向被告主张逾期迁出注册地违约金的权利，前案立案时间为2020年1月2日，此时约定的被告迁出注册地的履行期限尚未届满，在约定的迁出注册地的履行期限届满即2020年2月13日之后，也就是被告逾期迁出注册地的违约行为发生之后，原告另行在本案中向被告主张逾期迁出注册地的违约金，符合合同约定及法律规定。2、逾期迁出注册地违约责任是双方合同约定的单列违约责任，该项违约责任不同于逾期迁出房屋而承担房屋使用费的违约责任,是独立存在的违约责任。前案判令被告支付原告至实际搬出系争房屋之日的房屋使用费，实质是逾期迁出房屋的违约金，惩戒的是被告占用房屋的违约行为，弥补的是原告无法另行出租获取租金的损失。而本案原告主张的逾期迁出注册地的违约金，实质是被告逾期办理工商注册注销手续的违约金，惩戒的是违约占有系争房屋进行工商登记注册的违约行为，弥补的是原告无法及时利用系争房屋进行企业注册的损失。因此，前案判决被告支付逾期迁出房屋的房屋使用费，不影响本案判决被告承担逾期迁出注册地违约金。3、被告逾期迁出注册地给原告今后出租系争房屋造成困难及损失。前案判决原、被告的租赁合同终止后，原告可以向相关行政管理部门将注册在系争房屋内的被告和其他次承租人注册的企业列为经营异常，并努力协助新承租人办理以系争房屋为注册地的手续，但势必会增加原告今后重新招租的成本，给原告造成损失。4、被告若按约及时履行可以不受疫情影响，即使疫情开始后被告办理注册地迁出手续受到一定程度的影响，这种影响也是被告怠于履行的结果。合同约定的被告将注册地迁出系争房屋的履行期限是2019年12月16日至2020年2月13日，未受疫情影响的是2019年12月16日至2020年1月23日，为39天，受疫情影响的是2020年1月24日至2020年2月13日，为21天，大部分履行期限不受疫情影响，且原告2020年1月2日就提出了要求被告迁出注册地的前案诉讼，向被告催告履行迁出义务，虽然原告因故在前案中撤回了该项请求，但被告对自身应当按约履行迁出注册地的义务是清楚明了的。因此，被告若诚信按约及时履行，可以免受疫情影响。5、在原告要求被告支付逾期迁出注册地的违约金的情形下，被告仍故意拖延办理迁出注册地手续，违约行为及违约故意均比较明显，应当判决其承担逾期迁出注册地的违约金，以彰显违约金的惩戒作用。至2020年4月21日(原告查询的企业信用信息公示报告出具之日)止，被告及次承租人未办妥将注册地迁出系争房屋的手续，本案于2020年6月8日立案审理至今被告也未有效举证证明已经办妥了注册地迁出手续，违约行为严重，违约故意突出，应当予以惩戒。至于逾期迁出注册地的违约金金额问题。法律规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因被告提出违约金过高、要求调整，考虑到前案判决已经判令被告支付至实际搬出之日止逾期迁出房屋的房屋使用费，合同约定的被告办理迁出注册地的履行期限中有21天确实在疫情期间，对被告办理迁出注册地手续有一定影响，且目前被告及次承租人已经实际搬离系争房屋，原告可通过向有关部门申请将被告及次承租人注册的企业列为“经营异常”及其他救济途径以减少损失，故本院以实际损失为基础，根据2020年2月14日至本判决之日即2020年11月19日期间按照每日违约金5,200元计算的违约金总额1,450,800元，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定被告支付原告逾期迁出注册地址的违约金为48万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条之规定，判决如下：一、被告上海瞪羚创业孵化器管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海张江企业孵化器经营管理有限公司逾期迁出注册地址的违约金48万元；二、驳回原告上海张江企业孵化器经营管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,526元，减半收取计3,263元，由被告上海瞪羚创业孵化器管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇二〇年十一月二十三日书记员  顾培菲附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。