湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初3824号 原告：贺永康，男，1972年8月18日出生，汉族。 委托诉讼代理人：王坚强，湖南娄星律师事务所律师。 被告：郭承林，男，1955年11月28日出生，汉族。 委托诉讼代理人：徐智灵，湖南宏峰律师事务所律师。 第三人：怀化市中嵘房地产开发有限公司。 法定代表人：周礼飞,该公司执行董事。 原告贺永康诉被告郭承林、第三人怀化市中嵘房地产开发有限公司（以下简称中嵘公司）执行异议之诉一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，第三人中嵘公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告贺永康向本院提出诉讼请求：1、请求判决立即停止对原告购买的位于怀化市鹤城区迎丰东路五溪财富中心116号门面所依据（2020）湘1202执628-1号和（2020）湘1202执628-2号执行裁定书的强制执行，并解除对上述门面的查封；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年7月1日原告（案外人）收到怀化市鹤城区人民法院送达的（2020）湘1202执异34号执行裁定书，原告认为本院驳回原告提出的执行异议裁定事项，缺乏事实与法律依据。 原告与第三人中嵘公司于2015年11月30日签订了《商品房买卖合同》,购房款已全部付清，且原告于2018年7月28日与长沙绿叶水果公司王雨井签订了《门面租赁合同》,将五溪财富中心116号门面出租给王雨井五年,并收取了押金和两年的租金,根据相关法律规定,五溪财富中心116号门面的所有权已经转让给原告,仅仅没有办理网签和过户手续。被告与中嵘公司建设工程施工合同纠纷一案,法院作出了(2020)湘1202执628-1号和(2020)湘1202执628-2号执行裁定书,裁定将原告购买的五溪财富中心116号门面予以查封。原告向法院提出书面异议,要求解除查封,并终止对上述门面的执行。2020年6月30日,鹤城区人民法院作出(2020)湘1202执异34号执行裁定书,裁定驳回原告的异议,并告知可在15日内向法院提起诉讼。原告认为：原告与第三人中嵘公司于2015年11月30日签订了《商品房买卖合同》是双方真实意思表示,该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定,合法有效。同时,原告购买涉案门面后，虽然没有办理网签和过户手续,但是,原告已依合同支付全部价款(原告是将在2013、2014年支付给王楚平、陈文述的借款转为购房款）并占有标的物至今。为此，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定,原告取得涉案门面后,未登记只是物权未设立,但并不影响合同的效力,且原告在本案中并无过错,故人民法院不得查封、扣押冻结该财产。综上,法院裁定驳回原告作为案外人的执行异议缺乏事实与法律依据。根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)执行程序若干问题的规定》及《民事诉讼法》的相关规定。为维护原告的合法权益,请求法院支持原告的请求事项。 被告郭承林辩称，原告并未支付购房款，原告与第三人不是真实的房屋买卖关系，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人中嵘公司未作答辩。 经审理查明，本院在审理郭承林与中嵘公司建设工程施工合同纠纷一案的诉讼过程中，于2018年1月16日查封了中嵘公司名下位于怀化市鹤城区迎丰东路五溪财富中心1栋115号、116号、118号门面，该案经本院判决由中嵘公司偿还郭承林工程款及利息11520915.63元，郭承林不服，经怀化市中级人民法院二审，作出驳回上诉、维持原判决的判决。本院在执行该案的过程中，于2020年3月24日作出(2020)湘1202执628-1号执行裁定，对中嵘公司名下位于怀化市鹤城区迎丰东路五溪财富中心1栋116号门面进行查封，于2020年4月23日作出(2020)湘1202执628-2号执行裁定，对前述查封门面进行拍卖。原告贺永康向本院提出执行异议，认为五溪财富中心1栋116号门面已于2015年12月1日为其购买，并已实际出租，该门面的所有权已经转让给原告贺永康，只是未办理网签和过户手续，故要求撤销本院作出的（2020）湘1202执628-1号和（2020）湘1202执628-2号执行裁定书。本院于2020年6月30日作出（2020）湘1202执异34号执行裁定，驳回贺永康的异议请求。原告贺永康遂起诉至本院，形成纠纷。 另查明，被告中嵘公司五溪财富中心项目实际为陈文述、王楚平、邓长忠、杨长喜等合伙投资开发，原告贺永康于2013年7月11日转账至陈文述账户100万元，于2013年7月15日通过他人账户转账至王楚平账户125万元，于2014年1月10日转账至王楚平账户100万元，上述款项分别为陈文述、王楚平因用于该项目而向原告的借款。因借款一直未偿还，2015年11月30日第三人中嵘公司与原告签订《商品房买卖合同》，约定原告贺永康购买第三人中嵘公司开发的五溪财富中心1栋116号房屋，性质为商业用房，建筑面积为80平方米，购买价格为每平方米46800元，总计价款为374.4万元，该房款以陈文述、王楚平应支付原告的借款本息相抵，原告未另行支付购房款。 上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证和辩论，本院确认，有银行流水清单、商品房买卖合同、补充协议及附件销售算价表、中嵘公司证明、本院（2020）湘1202执628-1号和（2020）湘1202执628-2号执行裁定书、怀化市中级人民法院（2018）湘12民终1010号民事判决书及庭审笔录等予以证实。 本院认为，原告贺永康所购买的房屋为第三人中嵘公司开发的商品房，则根据《最高人民法院关于办理执行异议和复印件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定，旨在保护消费者购房人的物权期待权，同时为生存权至上原则所设置的特殊规定，对于争议房屋的性质限定在居住用房，商业用房不在保护之列。原告作为购房权利人要阻却金钱债权的执行，应当同时符合上述规定所确定的内容。原告贺永康购买的案涉五溪财富中心1栋116号房屋系商业用房，主要用于投资收益，并非为解决基本生存条件的居住用房，故不符合上述规定第（二）点的要求，其对房屋的物权期待权不具有优先于其他金钱债权执行的效力，不能排除其他金钱债权的执行。对于原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复印件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告贺永康的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告贺永康负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  申 敏 人民陪审员  王勤柏 人民陪审员  杨引朝 二〇二〇年十一月三日 代理书记员  彭建军