长春市朝阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0104民初5616号 原告：长春万科物业服务有限公司，住所地长春市二道区自由大路**。 法定代表人：郎春雨，总经理。 委托诉讼代理人：乔鑫，吉林全策律师事务所律师。 被告：宋唯佳，女，1988年10月22日生，汉族，住长春市。 委托诉讼代理人：宋建军（系宋唯佳父亲），男，汉族，1955年4月25日生，住长春市。 原告长春万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）与被告宋唯佳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业委托诉讼代理人乔鑫、被告宋唯佳委托诉讼代理人宋建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告万科物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的物业服务费9,683.40元;2、判令被告支付滞纳金421.22元;3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由原告接受长春嘉湖房地产开发有限公司进行物业管理，《(前期）物业服务合同》约定万科柏翠园小区物业服务费管理费按建筑面积每月每平方米4.6元标准收取,被告系原告服务的××园业主，该房屋建筑面积140.34平方米。自2019年1月1日至2020年3月31日，拖欠物业服务费9,683.40元，违约金421.22元，由于被告拖欠物业服务费导致原告正常运营困难,严重损害原告及其他业主的权益。原告经多次电话催要及书面方式通知被告限期支付物业服务费，被告至今不予理睬。为维护原告合法权益，督促被告履行支付物业服务费的义务，根据《前期物业服务合同》以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具运用法律若干问题的解释》第六条的规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判决支持原告的全部诉讼请求。 被告宋唯佳辩称，宋唯佳是原告起诉的长春市××园房屋的业主，房屋面积是140.34平方米。长春市万科柏翠园铂萃时代×栋×室是2018年10月1日办理入住，宋唯佳将该栋房屋2018年12月31日之前的物业费全部缴纳完毕之前均按照4.6元/平方米缴纳物业费，2019年1月1日至2020年10月14日期间的物业费，宋唯佳至今没有缴纳。现在起诉了，我不同意缴纳物业费。理由是入住后宋唯佳没有接受到物业的有效服务，而且给宋唯佳造成了无法入住的困难；物业在宋唯佳入住前没有对公共设施进行有效的查验，造成宋唯佳家的地热管道全部堵塞，直至2019年元旦后才排除故障使宋唯佳家的供暖恢复正常。对暖气停用期间的三个月给予赔偿，赔偿的内容主要是供暖费和物业费。小区内现在存在安全隐患，而且隐患在逐日增加。因为以上原因所以不缴纳物业费。 本院经审理认定事实如下：2009年12月29日，长春万科嘉湖房地产开发有限公司作为合同甲方、长春万科物业服务有限公司作为乙方签订了《前期物业服务合同》，2009年12月29日起万科物业开始为长春万科嘉湖房地产开发有限公司开发的的位××区提供物业服务，至今持续提供物业服务。经查，①、《前期物业服务合同》第14页第十一条，业主就按其拥有物业的建筑面积交纳物业费，其中住宅4.6元/月/平方米；第15页第十三条，业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业费），其中第16页载明物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度15日前向乙方交纳当期的物业费，在下季度首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的0.3%向乙方支付违约金；②、被告宋唯佳是原告起诉的长春市××园房屋的业主，房屋面积是140.34平方米，2018年9月30日宋唯佳签收了包括《前期物业服务合同》在内的入住资料，2018年10月1日办理入住；③、宋唯佳将该栋房屋2018年12月31日之前的物业费全部缴纳完毕之前均按照4.6元/平方米缴纳物业费，2019年1月1日至2020年10月14日期间的物业费，宋唯佳至今没有缴纳。因宋唯佳未按时交纳物业费，原告将物业服务费催费函3张张贴到被告入户门处，并提供了张贴照片3张，用以证明“原告不间断地向被告主张各期累计欠费金额，截至2020年3月31日，被告仍欠付物业费9,683.4元未缴纳”。原被告均确认“自2019年1月1日至今只有长春万科物业服务有限公司为万科柏翠园铂萃时代提供物业服务，无其他物业公司进入”。宋唯佳向法院举证《协议书》一份，证明“开发商承认宋唯佳所居住房屋堵塞三个月的事实（2018年10月份开始供暖之后的三个月），开发商长春嘉湖房地产开发有限公司承诺给付宋唯佳补偿款1,646.00元。宋唯佳房屋堵塞是客观事实，房屋没有供暖导致无法居住，2018年最后三个月的物业费我已经实际缴纳，但我无法入住，要求物业公司赔偿。因宋唯佳没有签字，所以地产公司也未签字盖章，但是该协议书是地产公司提供的”；宋唯佳还向法院提交多张照片，欲证明“宋唯佳居住房屋楼顶的消防梯因阴面没有进行油漆已经腐蚀，物业公司承担查验失责的责任，消防楼梯年久有倒塌的风险，安全隐患逐日增大。物业公司擅自利用小区空间进行商业宣传，是否牟利不清楚但这违法。小区存在高空物品脱落风险，物业公司不能及时清除，所有空调罩安完一年之后才在业主反映下重新固定。宋唯佳居住的单元门口2018年10月份交房时路面塌陷、高低不平，造成业主行走困难增加行走危险。2020年4月份经业主多次反映物业公司联系开发公司进行了维修，但地产公司未按设计进行维修。目前地面仍然高低不平，雨天有积水，墙面砖塌落没进行维修，仍然增加行走危险。物业公司不按物业法对公共设备设施进行查验，小区内绿化水箱未进行有效的防腐处理，绿化水箱地表存在着塌陷的安全隐患”。认定以上事实的证据有《前期物业服务合同》、物业服务费催费函及张贴照片、被告举证照片及双方当事人的当庭陈述、庭审笔录等在卷佐证。 本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议，《最高人民法院关于》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。业主接受了物业公司提供的服务，应及时交纳物业服务费用，以确保物业服务工作的有效运行。物业服务具有公众性，它的价值在于满足公共服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现在对业主个体的服务价值。物业服务管理因受众群体广、管理事项多，具有广泛性、持续性等特点，不能以个别时点的瑕疵状态而完全否定物业公司履行管理维护义务的事实；亦不能以个别事项服务瑕疵或单一业主个体感受全盘否定物业的整体服务，更不能以此作为拒绝履行交纳物业费的正当理由。 物业管理费的构成包括保洁费、保安费、绿化费等，大部分是为全体业主公共部分的管理、共用设备设施维护费用，并非针对专门某个业主的单独服务。因此，被告提供照片欲证明的问题，只是物业服务的瑕疵行为，不能因此免除被告缴纳物业费的义务，被告有异议可以向物业公司或行政管理部门投诉解决，不能以此作为拒缴物业费的理由，对于被告的主张，本院不予支持；根据被告提供的协议书，可以证明被告维权主张的对象是开发商长春嘉湖房地产开发有限公司，而不是本案原告万科物业。长春万科嘉湖房地产开发有限公司作为合同甲方、长春万科物业服务有限公司作为乙方签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对小区全体业主具有约束力。万科物业持续为万科柏翠园小区业主提供了物业服务，且无其他物业公司在万科柏翠园小区为业主提供物业服务，所以所有业主应当按合同约定标准支付物业服务费；宋唯佳作为该小区业主，也应按合同约定支付物业费用。根据双方当事人当庭确认房屋面积，对于2019年1月1日至2020年3月31日的物业服务费9,683.4元本院予以保护；对于违约金421.22元，由于万科物业为该小区业主提供的物业服务中确实存在服务瑕疵情况，对于万科物业主张宋唯佳支付违约金的要求，法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告宋唯佳于本判决生效后立即给付原告长春万科物业服务有限公司2019年1月1日至2020年3月31日期间拖欠物业服务费9,683.40元。 二、驳回原告长春万科物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费53.00元，减半收取27.00元，由被告宋唯佳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  曹春江 二〇二〇年十一月十六日 书记员  高梓熙