北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初331号原告（反诉被告）：韩炜，男，1980年9月5日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：王玉龙，北京市君致律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈桂平，男，1949年1月19日出生住北京市延庆区。委托诉讼代理人：陈军华（陈桂平之子），住北京市延庆区。原告（反诉被告）韩炜与被告（反诉原告）陈桂平返还原物纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。韩炜及其委托诉讼代理人王玉龙、陈桂平的委托诉讼代理人陈军华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩炜向本院提出变更后的诉讼请求：1．请求法院判令陈桂平腾清位于北京市延庆区×小区×室（以下简称××室）房屋，返还给韩炜；2．要求陈桂平按照每日100元的标准支付韩炜房屋使用费，自2016年1月1日起到实际返还之日止。事实与理由：2015年韩炜向陈桂平借款1700000元，并以归韩炜所有的××室作为抵押。2015年12月，陈桂平开始占用上述房屋。韩炜多次要求陈桂平腾清屋内物品，将房屋交予韩炜，陈桂平以各种理由推诿，故诉至法院，请求法院支持韩炜的诉讼请求。陈桂平辩称，不同意韩炜的诉讼请求，理由如下：1．陈桂平、韩炜之间原系房屋买卖合同关系，不是债权债务关系。2014年10月26日，韩炜、陈桂平针对××室达成一致意见，签署房屋买卖合同，韩炜将涉案房屋出售给陈桂平，房屋价款1700000元。2014年11月19日，经过三方债权债务转让，韩炜拖欠陈桂平之子陈军华3000000元，其中用购房款1700000元冲抵了部分财务。韩炜、陈军华办理房屋过户登记时，发现××室存在贷款，无法过户，鉴于此，韩炜称一年内将××室贷款还清，还清后办理过户。2015年11月，韩炜将××室房屋钥匙、水卡、电卡、燃气卡交付陈桂平，陈桂平将房屋重新装修，更换门锁，正式入住至今。陈桂平居住期间，支付了××室取暖费、物业费、水费、电费。2015年1月，法院查封××室，此事发生在韩炜、陈桂平签署房屋买卖合同之后，现××室已经进入执行拍卖程序，但迟迟未拍卖。2．不同意支付房屋占用费，如果法院判决支付占用费，要求调整占用费标准。3．陈桂平在居住期间产生如下合理费用，韩炜应赔付物业费3100元、取暖费用15500元、水费6000元、电费10000元、燃气费5000元、搬家费4000元、租房费3000元、装修费125000元、其他家用物件约30000元。以上票据原件均在（2017）京0119民初617号民事案件卷宗中。4．陈桂平取得××室系韩炜亲手交付，是合理合法取得。居住期间，陈桂平对房屋进行了装修、添附，与排除妨害存在本质区别。陈桂平向本院提出反诉请求：1．请求法院判令韩炜依法赔偿装修费125000元；2．要求韩炜支付2015年11月至陈桂平实际腾退之日止××室房屋看门人员每月工资3000元。事实与理由：陈桂平、韩炜系房屋买卖合同关系，韩炜将××室卖给了陈桂平。韩炜欠陈桂平3000000元，××室价款1700000元，韩炜用××室冲抵欠陈桂平的一部分钱款。现陈桂平已将××室装修，韩炜要求返还房屋，应赔偿陈桂平装修损失。韩炜针对陈桂平的反诉请求辩称，不同意陈桂平的反诉请求，理由如下：1．其所述与法院查明事实不符，双方之间的关系已经由生效判决认定为民间借贷。2．韩炜认为陈桂平主张装修不属实，韩炜的房屋实际可以居住并不需要装修，即便真的装修了，也是未经韩炜同意进行的装修，给韩炜造成了损失。3．不同意支付看门费用，韩炜没有聘请陈桂平看守房屋，也没有谈及看门费用，陈桂平所述没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。韩炜为支持其诉讼请求，向本院提交了：1．房屋所有权证复印件，证明××室所有权属于韩炜；2．（2017）京0119民初617号、（2017）京0119民初8951号民事判决，证明陈桂平所说的房屋买卖协议不成立。（2018）京0119民初4864号，证明陈军华要求返还1700000元及利息的事，法院判决韩炜偿还陈军华欠款。陈桂平质证意见如下：1．真实性、证明目的认可；2．真实性均认可，证明目的不认可，陈桂平、韩炜之间还是有买卖协议的，（2018）京0119民初4864号判决中，陈军华主张的是要求房屋，没有要求还钱，但是法院判决还钱。本院对上述证据的真实性及证明目的予以确认。陈桂平为支持其反诉请求，向本院提交证据如下：1．装修合同，证明装修事实和花费；2．收条，证明装修花费。韩炜质证意见如下：1．真实性、证明目的不认可，房屋实际不需要装修，如果装修应通知房主，否则是不合法的，合同上装修时间是2015年12月27日，竣工日期是2016年3月，陈桂平自述2016年1月入住，与陈述不符；2．真实性不认可，大额支付金额一般都是转账，陈桂平主张现金支付但没有提供正规的支付凭据。本院对上述证据的真实性、证明目的予以综合认定。根据双方当事人陈述及本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：××室登记在韩炜名下，建筑面积102．25平方米。陈桂平与陈军华为父子关系，因韩炜欠北京市延庆区祁征借款，而祁征欠陈军华欠款，经韩炜、祁征、陈军华协商一致，韩炜欠款债权转移至陈军华。在该债权转移后，韩炜向陈军华偿还了1500000元，尚欠陈军华1700000元。2014年10月24日，韩炜向陈桂平出具《收条》一份，载明：今收到陈桂平购买延庆县××室，购房款1700000元，包括订金20000元。2014年11月19日，韩炜和陈军华就××室到北京市住房和城乡建设委员会办理房屋抵押手续，办理了《房屋他项权证》，房屋他项权利人陈军华，他项权利种类一般抵押，债权数额1700000元，登记时间为2014年11月19日。韩炜（甲方、出卖人）与陈桂平（乙方、买受人）签订《房屋买卖合同》一份，文末甲方（盖章）处分别有韩炜、韩炜之妻魏慧丽的签名和手印，文末乙方（盖章）处有陈桂平的签名和手印。该《房屋买卖合同》未注明签订日期，合同签订后未办理过户手续。2017年1月4日，陈桂平以案外人执行异议之诉为由将韩炜、北京塞北路通建材销售有限公司诉至北京市延庆区人民法院，要求法院停止对北京市延庆区××房屋的强制执行、解除查封扣押。北京市延庆区人民法院于2017年9月14日作出（2017）京0119民初617号民事判决书，判决：一、陈桂平提起的案外人执行异议之诉成立；二、北京市延庆区人民法院停止对位于北京市延庆区××室房屋的执行；三、本院（2016）京0119执异73号执行异议裁定书于判决生效时自动失效。韩炜、北京塞北路通建材销售有限公司不服（2017）京0119民初617号民事判决，向北京市第一中级人民法院提起上诉。北京市第一中级人民法院于2017年12月22日作出（2017）京0119民初8951号民事判决书，认为“双方实际上不具有真实的房屋买卖的意思，而是以房屋作为借款的担保，不能还款再以房屋买卖的形式以房抵债。因此，陈桂平不能以其所称存在房屋买卖关系且其对房屋享有权利为由主张排除塞北路通公司的强制执行。”故，判决：一、撤销北京市延庆区人民法院（2017）京0119民初617号民事判决书；二、驳回陈桂平要求法院停止对北京市延庆区××房屋的强制执行、解除查封扣押的诉讼请求。陈桂平不服（2017）京0119民初8951号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2018年3月29日作出（2018）京民申1217号民事裁定书，驳回陈桂平的再审申请。2018年4月27日，陈军华将韩炜、魏慧丽诉至北京市延庆区人民法院，要求：1．韩炜、魏慧丽偿还借款1700000元；2．要求韩炜、魏慧丽支付以1700000元本金为基数，自2015年11月20日起至款项付清日止，按照年利率6%计算的利息；3．要求陈军华有权对韩炜名下××室折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿。北京市延庆区人民法院于2018年8月20日作出（2018）京0119民初4864号民事判决书，判决：一、韩炜于本判决生效后七日内偿还陈军华借款1700000元，并向陈军华支付以1700000元为基数，自2015年11月20日起至款付清日止，按照年利率6%计算的利息；二、陈军华有权对韩炜名下位于北京市延庆区××号房产折价或者拍卖、变卖后的价款优先受偿；三、驳回陈军华的其他诉讼请求。关于交接钥匙的时间，陈桂平称是2015年11月，韩炜交付房屋钥匙给陈桂平。韩炜对交接钥匙时间表示认可，但要求自2016年1月1日开始计算房屋占用费。另查，2015年12月22日，陈桂平与蒋文海签订房屋装修合同，约定工程地址为××室，工程价款125000元。蒋文海于2015年12月27日出具收条一张，载明：“今收到陈军华代陈桂平给付××装修费（62500元整）陆万贰仟伍佰元整。”2016年3月27日，蒋文海又出具收条一张，载明：“今收到陈军华代陈桂平给付××装修费（62500元整）陆万贰仟伍佰元整。”庭审中，韩炜表示对装修不知情。关于××室装修、添附情况，经双方现场确认，双方认可厨房灶台的蓝色橱柜、卧室及餐厅的三盏灯、西侧卫生间洗手台、热水器、浴霸、南阳台升降挂衣架、南卧室立柜暖气片是新装内容，认可新刷了××室墙面。关于厨房小屋内地面橱柜，韩炜认为系其原有，陈桂平认为系其新增，双方各执一词。韩炜表示对上述添附内容不同意利用，要求陈桂平予以拆除，同意将粉刷墙面的价格折价给付陈桂平。经本院释明，陈桂平、韩炜均不申请对××室房屋内的装修现值进行评估鉴定，申请中立评估人对××室房屋墙面刷漆造价进行评估。上述事实，有（2017）京0119民初617号民事判决书、（2017）京0119民初8951号民事判决书、（2018）京0119民初4864号民事判决书、房屋所有权证复印件、房屋装修合同、收条、依职权进行现场勘查的照片、谈话笔录及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，××室现仍登记在韩炜名下，故其享有××室的物权权利。陈桂平虽主张其与韩炜存在房屋买卖合同，且韩炜已向其交付钥匙，陈桂平亦对××室进行装修添附，然不动产物权的设立、变更、转让和消灭，需经依法登记才发生效力。买卖合同签订后，陈桂平、韩炜至今未对××室的变动进行变更登记，陈桂平主张其合理合法取得××室于法无据，本院对陈桂平的抗辩意见不予采纳。所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益及处分的权利。无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物，故对于韩炜要求陈桂平腾清××室并返还给韩炜的诉讼请求，本院予以支持。关于房屋占用费，××室系韩炜将钥匙自主自愿交付陈桂平允许其入住，且未提供证据表明其在起诉前向陈桂平主张过腾退房屋，现韩炜向陈桂平主张入住以来至今的房屋占用费，无事实和法律依据，本院不予支持，但韩炜在本案中提出陈桂平应腾退房屋，返还原物的要求后，陈桂平在合理期间内不返还的，对该占用期间的房屋占用费，应予支持。韩炜主张按照100元/天的标准计算占用费，符合当地租赁市场价格，数额合理，本院予以支持。关于装修费，经现场勘查，双方一致确认××室装修添附内容为：墙面刷漆、厨房灶台的橱柜、卧室和餐厅灯三盏、西侧卫生间洗手台、热水器、浴霸、南侧阳台升降挂衣架、南侧卧室立式暖气片。关于厨房小屋内地面橱柜，陈桂平主张系其新装修内容，但未能向法庭予以举证，韩炜对此并不认可。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故本院对陈桂平主张厨房小屋地面橱柜系其后来新装修内容的事实，不予确认。同时，经询问，韩炜不同意利用新增装饰装修物，要求陈桂平全部拆除，但同意就形成附合的墙面折价补偿陈桂平，本院不持异议。鉴于经法庭释明，双方均不对装修现值提出评估申请，但均申请中立评估人对墙面粉刷现值进行评估，本院结合中立评估人出具的意见酌定韩炜应支付陈桂平墙面粉刷费用13000元。对未形成附合的其他新增装修装饰物可由陈桂平自行拆除，故对陈桂平要求除墙面粉刷部分的装修费用不予支持。关于陈桂平要求韩炜支付自2015年11月至今看门人员工资每月3000元，于法无据，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条、第三十四条、第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、陈桂平于本判决生效后30日内将位于北京市延庆区×小区×室房屋腾清并返还给韩炜；二、陈桂平未在第一项规定的时间内返还房屋的，陈桂平应于本判决生效后第31天起按100元/天的标准支付房屋占用费至实际腾退之日止；三、韩炜于本判决生效后七日内补偿陈桂平房屋装修费用13000元；四、驳回韩炜的其他诉讼请求；五、驳回陈桂平的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1530元，由韩炜负担500元（已交纳），由陈桂平负担1030元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2915元，由陈桂平负担2827元（已交纳），由韩炜负担88元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 施青云二〇二〇年十一月十六日法官助理 王映雪书 记 员 夏昕光-10--11--10--1--10--11-