山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁11民终2495号 上诉人（原审被告）：曹忠民，男，1950年1月1日出生，汉族，居民，户籍登记住址黑龙江省鸡西市滴道区，现住山东省日照市东港区。 上诉人（原审被告）：马祖琴，女，1949年7月14日出生，汉族，居民，户籍登记住址黑龙江省鸡西市滴道区，现住山东省日照市东港区。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：潘文学，山东世纪星律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：肖光森，男，1962年2月22日出生，汉族，住山东省日照市东港区。 委托诉讼代理人：王公刚，山东有泰律师事务所律师。 上诉人曹忠民、马祖琴因与被上诉人肖光森确认合同无效纠纷一案，不服日照经济技术开发区人民法院（2020）鲁1191民初977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 曹忠民、马祖琴上诉请求：撤销一审判决，改判驳回肖光森的诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，根据“法不溯及既往”的原则，应当适用1996年当时实施的法律法规处理本案。一审判决依据的相关规定在1996年2月10日房屋买卖合同签订时均未出台，均未实施。依据1988年12月29日公布实施的《中华人民共和国土地管理法》第四十一条，双方当时的买卖有法可依，买卖没有违反法律强制性规定。应当认定合同有效。二、上诉人依法取得有关部门颁发的权属证书及集体土地使用证，双方的买卖已经得到有关部门审查确认，买卖合法有效。三、上诉人之子曹军户籍已迁入奎山街道并在村中常年居住，曹军已经取得集体组织成员资格。包括曹军在内的上诉人家庭购买涉案房屋，应视为购买方具有集体组织成员资格。双方的买卖合法有效。四、肖光森的行为违背了自己的承诺，不值得提倡，也违反了诚实守信的民事活动最基本原则。 肖光森辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 肖光森向一审法院起诉请求：1.确认肖光森与曹忠民、马祖琴之间的房屋买卖合同无效；2.本案诉讼费由曹忠民、马祖琴承担。 一审法院认定事实：肖光森系日照市东港区村民。1996年2月10日，肖光森与曹忠民签订《房屋买卖契约》一份，约定肖光森将其所有的瓦房五间、偏房二间及附属物作价14000元售予曹忠民。肖光森还出具《卖房决义（议）书》一份，保证出售房屋事宜在房款一次性付清后绝不反悔。曹忠民交付房款后，曹忠民、马祖琴夫妇及其子曹军入住案涉房屋。 1996年3月11日，日照市东港区奎山街道办事处为曹忠民颁发山东省日照市人民政府房屋买卖印契（日契字第No.0295102号），该印契载明补契房人和换契房人均为曹忠民，该房屋经补契与曹忠民名下使用，经肖光森卖与曹忠民名下为业，监证机关为奎山派出所。该印契加盖有日照市人民政府契税专用章，且曹忠民依法交纳了税款。后曹忠民将案涉房屋拆除翻建，2000年7月29日，曹忠民之妻马祖琴向有关部门提交土地登记申请批准表，申请将翻建后的房屋项下土地使用权登记在其名下，日照市东港区人民政府经审核同意确权发证，马祖琴于2000年8月取得东集用（2000）字第15-31-102号集体土地使用证，姓名登记为“马祖芹”。 2018年6月29日，曹忠民、马祖琴之子曹华与奎山街道村民委员会签订《204国道以西房屋拆迁安置补偿协议》，该协议约定曹华自愿选择产权置换安置补偿方式，共置换楼房面积180平方米，并获得相应拆迁补偿款。协议签订后，上述马祖琴名下房屋被拆除。 同时查明，曹忠民、马祖琴的户籍登记地均为黑龙江省鸡西市滴道区，户别为非农业家庭户口。曹华系曹忠民、马祖琴之长子，出生于1977年6月7日，曹军系曹忠民、马祖琴之次子，出生于1979年6月10日，身份证显示，自2006年起其住址为日照市东港区兴华东街南五项1号。 一审法院认为，曹忠民于1996年2月10日购买了肖光森名下位于日照市东港区的房屋，事实清楚，予以确认。根据本案双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是：案涉房屋买卖合同的效力问题。 本案买卖合同的标的物为农村房屋，农村房屋是建设在宅基地上的附着物，从我国目前房地一体的格局来看，双方就房屋买卖的同时必然涉及宅基地使用权的问题。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同，损害《中华人民共和国共和国土地管理法》第六十二条、2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款规定的情形之一，依法应认定无效。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第2款规定“在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。……”本案中，肖光森与曹忠民订立的房屋买卖合同，虽系双方真实意思表示，且《房屋买卖契约》记载了权属转移情况，但曹忠民、马祖琴的户籍在黑龙江省鸡西市滴道区，户别为非农业家庭户口，至今未能取得案涉房屋所在的集体组织成员资格，即肖光森将案涉房屋出售给本集体经济组织成员以外的曹忠民、马祖琴，双方签订的房屋买卖合同违反法律、法规的强制性规定，损害社会公共利益，应认定无效。 另，曹忠民、马祖琴辩称，购买案涉房屋后进行了翻建，且翻建后取得了宅基地使用权。关于该辩解，一审法院认为，无效的合同自始没有法律约束力，不能因为案涉房屋经过翻建、翻建后的房屋已经拆除灭失等因素而改变。曹忠民、马祖琴同时辩称，案涉房屋系包括其子曹华、曹军在内整个家庭购买，且曹军户籍现在已迁入，合同应属有效。关于该辩解，一审法院认为，首先，曹忠民、马祖琴未提交证据证实案涉房屋的购买资金来源于其他家庭成员，且根据购买案涉房屋时曹华、曹军的年龄，亦不能认定其有能力出资购买。其次，判断居民是否系农村集体经济组织成员需综合考虑该居民与集体经济组织之间的关联程度进行认定，依据其在农村集体经济组织的自然状况、生活基础和履行农村集体经济组织义务、是否以农村集体经济组织土地为基本生活保障等情形来综合认定。同时，考虑当前我国经济发展迅速、人口流动频繁的客观现实，亦不宜单纯以户籍作为认定农村集体经济组织成员的标准。本案中，尽管曹军的登记住址在，但曹忠民、马祖琴未提供证据证实曹军户口迁入后以集体土地为基本生活保障，享有与该村其他居民基于该村集体经济组织成员身份所享有的同等权利，即曹军不具备且事后亦未取得集体经济组织成员资格。综上，对曹忠民、马祖琴的辩解，一审法院均不予采信。综上所述，肖光森所诉符合法律规定，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第五十九条、第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决： 肖光森与曹忠民于1996年2月10日签订的《房屋买卖契约》无效。案件受理费50元（已减半收取），由曹忠民、马祖琴负担。 二审中，曹忠民、马祖琴提交自裁判文书网下载的本院（2016）鲁11民终140号民事判决书一份，证明1996年1997年与本案类似的农村买卖房屋情况，法院依法确认合同有效。肖光森对该判决书的真实性有异议，认为不能证实上诉人的证明目的。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者具有特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。非本集体经济组织成员购买宅基地房屋的合同，损害《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等法律、行政法规以及国家政策所维护的社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第四款规定的情形之一，依法应认定无效。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第2款亦明确规定，在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。曹忠民、马祖琴并非且事后亦未取得日照市东港区集体经济组织成员，曹忠民、马祖琴并不具备获得涉案房屋宅基地使用权的资格，故一审法院认定肖光森与曹忠民于1996年2月10日签订的《房屋买卖契约》无效符合法律规定。 综上所述，曹忠民、马祖琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人曹忠民、马祖琴负担。 本判决为终审判决。 审判长  卜雪雁 审判员  杨荣国 审判员  苗自富 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  陈飞羽