上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初58022号原告：郑宇瑞，男，1964年5月20日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：郑本源，上海望源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张钟尹，上海望源律师事务所律师。被告：朱漫生，男，1995年9月11日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：姚佳慧，上海中沃律师事务所律师。原告郑宇瑞诉被告朱漫生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告郑宇瑞的委托诉讼代理人郑本源，被告朱漫生及其委托诉讼代理人姚佳慧到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告郑宇瑞向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2019年7月15日签订的租赁合同于2020年4月26日解除；2、被告支付2020年1月18日至2020年4月26日的房租人民币(以下币种同)125,400元；3、被告支付房屋占用费：以38,000元为标准，从2020年4月27日至实际返还房屋止；4、被告支付解除合同违约金558,600元。事实与理由：原、被告于2019年7月15日签订《租赁合同》，约定原告将上海市樱花路827、823号一层-C的部分店面(系争店面)(约155平方米)出租给被告作营业用途，租赁期5年，月租金38,000元，先付后用，未按合同约定支付租金和管理费超过一个月的，原告有权解除合同并要求支付相当于未履行租期租金总和的30%作为违约金。因被告未按约在2020年1月13日前支付2020年1月18日至2020年4月17日的房租114,000元，被告于2020年4月22日委托律师向被告发函解除合同，被告于2020年4月26日签收。为维护原告利益，故提起本案诉讼。庭审中，原告确认2020年7月31日破门进入系争店面，重某分割后扩为原告宾馆的一部分，房屋占用费计算至该日，故合并诉请2、3后金额确定为245,733元，合同解除时间变更为2020年4月24日。庭后，原告自愿将违约金诉请调整为114,000元(月租金三倍)。被告朱漫生辩称，不同意原告诉请。一、2019年11月25日被告将商铺转让给案外人曹某某，原、被告合同已终止，原告和案外人达某某的租赁协议，案外人也向原告支付了房租，原告再向被告主张权利主体不适格。二、被告已付清承租期间的房租和水电，2019年11月18日起系争店面由案外人经某，费用由其支付。三、被告多次配合原告寻找案外人催讨房租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方确认真实性的证据，本院根据证据本身内容及与本案关联性认定案件事实。现查明：2019年7月15日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将系争店面出租给被告作为营业用途，面积约155平方米，租赁期限自2019年7月18日至2024年7月17日止。月租金38,000元，从第二年起每年递增5%，每三月支付一次，被告于合同签订起三日内支付首期三个月租金114,000元，以后每三个月为一期，应于该期开始日前五日内支付(先付后用)。被告应向原告缴纳押金38,000元，作为被告履行义务的担保，原告有权从租赁押金中扣减租金、管理费及其他费用等。被告未按合同支付租金和管理费超过一个月的，原告有权解除合同，并要求被告支付相当于未履行租期的租金总和的30%作为违约金。合同签订后，被告在系争店面内开设了美容美发店。2020年1月15日，原告人员向被告发送微信称“就是现在因为你的朋友不是来接你这家店吗？现在他的房租也是你只交了一个月……然后到现在一月份的都没交，用一个月了，那么合同还没有重签过……”。2020年3月22日，原告人员向被告发送微信称“美发店房租已经2个月没交了，您催一下吧，因为签订合同上还是您”。2020年4月9日，原告人员通过微信向被告转发了曹某某发送给原告的《告知书》，主要内容为：因与上个经某人未能顺利交接，加上疫情，导致其无法正常经某，宣布破产关门，要求房东全部免除2020年4月8日之前的房租等。2020年4月22日，原告向被告寄送了律师函(2020年4月26日签收)，以被告逾期付款违约为由，通知其解除合同。2020年4月24日，原告人员通过微信向被告发送了上述律师函。经原、被告确认，被告支付过押金38,000元，原告要求抵扣被告欠费。审理中，被告称，其经某至2019年11月19日，之后由案外人曹某某接手经某，案外人支付过二个月的房租，春节放假后一直关着；若认定承租人为被告，则认为疫情期间没有任何经某行为，租金应减免，且违约金过高。为证明店面转让事实，被告提供了一份其与案外人签订的《转让协议》、被告和原告管房人员的微信聊天记录。经质证，对《转让协议》，原告表示真实性无法核实，不清楚转让事宜，本案租赁合同只有和被告签过的这一份；对微信聊天记录的真实性、合法性无异议，但认为无法体现原告认可被告装饰承租店面转让给第三方的事实。另原告在庭后出具的《情况说明》中陈述，原告向被告催讨欠租，被告称曹某某占门店占股已超过他，由其直接支付租金，故原告收到曹某某账户向原告支付的租金，原告认为曹某某系按被告指示代为支付。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系缔约当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效，当事人均应切实履行。被告称原、被告合同已终止，原告与案外人重某签订了租赁协议，对此原告不认可，被告提供的微信记录中反映出被告有过转让店面的意思表示，但原告与案外人最终并未重某签约，故现有证据不足以证明承租主体已变更或原、被告租赁合同已提前终止。本案中，被告未按约支付租金，且早已超过合同约定宽限期限，已构成根本违约，原告要求确认合同于2020年4月24日解除，具有合同依据，本院予以支持。合同解除后，租赁双方应按约结算租赁费用，原告要求被告支付合同解除前的欠租并参照租金标准支付合同解除后的房屋占用费，具有合同和法律依据，本院予以支持。被告经某美容美发，今年的新冠肺炎疫情及防控措施对其正常经某确有较大影响，本院酌定减免被告一个月租金。原告收回系争店面后即重某使用，在被告主张违约金过高情形下，本院根据原告实际损失、被告过错程度及合同实际履行情况，酌情将违约金调整为相当于一个月的租金。对押金，根据合同约定性质，原告要求抵扣欠费，本院照准。审理中，原告减少违约金诉请，系其对自身民事权利处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告郑宇瑞与被告朱漫生于2019年7月15日签订的《租赁合同》于2020年4月24日解除；二、被告朱漫生于本判决生效之日起十日内支付原告郑宇瑞2020年1月18日至2020年7月31日期间的租金及房屋占用费169,733元(已扣除被告支付的押金38,000元)；三、被告朱漫生于本判决生效之日起十日内支付原告郑宇瑞解除合同违约金38,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,696元，减半收取计3,348元，由原告郑宇瑞负担855元，被告朱漫生负担2,493元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 黄 政二〇二〇年十一月三十日书记员 朱晓晨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。