四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14232号 上诉人（原审被告）：田丽，女，1969年7月27日出生，汉族，住成都市青羊区。 被上诉人（原审原告）：成都市兴光华城市建设有限公司，住所地：成都市青羊区苏坡中路**。 法定代表人：程永忠，董事长。 委托诉讼代理人：邓恒，国浩律师（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘瑛，国浩律师（成都）律师事务所律师。 上诉人田丽因与被上诉人成都市兴光华城市建设有限公司（以下简称兴光华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初6972号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 田丽上诉请求：一、撤销四川省成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初6972号民事判决，依法改判或者发回重审；二、一审、二审诉讼费用由兴光华公司承担。事实与理由：一、一审法院关于案涉商铺漏水期间认定错误，导致错误判决。一审法院认定“田丽自认商铺于2018年7、8月可以投入正常营运使用”，但田丽从未做出过以上自认。田丽自承租该商铺后，房屋经常因漏水导致发潮、发霉，无法正常使用。期间田丽多次找到兴光华公司协商处理，直到2019年11月15日该商铺转租给案外人葛帅时，该商铺漏水问题仍未解决，该商铺也一直处于关门停业状态。一审法院查明田丽于2018年9月向兴光华公司出具的由青羊区苏坡街道培风路社区居委会盖章确认的《维修申请》、《房屋漏水说明》载明了案涉商铺自2016年7月、8月开始漏水，至今仍无法正常营业使用，与一审法院认定的田丽自认商铺于2018年7、8月可以投入正常营运使用明显矛盾。二、兴光华公司未按照合同约定提供符合约定的租赁物，田丽不应承担支付租金义务，更不应该承担违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第一百一十一条、第二百二十一条的规定，兴光华公司未按约定提供符合使用用途的租赁物，并在租赁期内经田丽催告仍不履行对租赁商铺的维修义务导致田丽无法正常使用案涉房屋，同时造成田丽货物及商铺装修受损，田丽不应支付兴光华公司租赁期租金，更不应该承担违约责任。 兴光华公司辩称，一、兴光华公司交付的案涉房屋是符合合同约定的租赁物，并不是田丽所称的没有提供符合合同约定的租赁物。二、兴光华公司履行了对案涉房屋的漏水情况的维修义务，案涉房屋并不存在无法正常使用或者不能使用的情况，且案涉房屋在田丽转租后至今一直正常经营使用。三、田丽没有提供任何证据证明其遭受损失的事实及损失的金额，应当承担举证不利的后果。田丽以房屋漏水拒绝履行租金支付义务不构成合理抗辩。 兴光华公司向一审法院起诉请求：1.判令田丽向兴光华公司支付欠付的房屋租金90526.71元（欠租周期为2016年11月1日起至2019年10月31日）；2.判令田丽向兴光华公司支付逾期支付房屋租金的违约金，计算至田丽欠付的全部费用付清之日止（暂计算至2020年2月1日为181004.3元）；3.判令本案诉讼费、公告费等相关费用由田丽承担。 一审法院认定事实：2016年5月26日，兴光华公司（甲方）与田丽（乙方）签订《商业用房租赁合同书》，约定：一、甲方将位于xx路xx号xx栋x号、建筑面积为61.32平方米的商业用房租赁给乙方经营使用；二、租赁期限为2016年8月1日至2021年6月31日，租期4年零11个月，2016年6月1日至2016年7月30日为两个月免租期；三、租金：初始租金单价（按建筑面积计算）为40.00元/月/平方米，2016年8月1日至2017年7月30日租金为2452.8元/月、2017年8月1日—2018年7月30日租金为2452.8元/月、2018年8月1日至2019年7月30日租金为2575.44元/月、2019年8月1日至2020年7月30日租金为2704.21元/月、2020年8月1日至2021年6月31日租金为2839.42元/月；四、租金支付方式为每三个月支付一次，乙方应在每个支付期到期前一个月内支付下个支付期的租金，通过银行转账到甲方指定账户；五、在甲方交付商铺给乙方时，甲方将乙方所缴纳的7359元定金自动转为本合同的履约保证金，在本合同履行完毕时，若乙方全部履行其义务，则由甲方在合同到期后10日内无息全额退还。若乙方未履行与甲方在本合同约定的相关费用（包括但不限于租金、水、电、气费、物业管理费）或违约，则甲方有权从乙方所交纳的履约保证金中扣除其未履行费用以及乙方应向甲方支付的违约金，剩余部分退还乙方，如有不足甲方有权继续追讨；六、乙方未按本合同规定的时间支付商业用房租金或未按本合同规定的时间支付水、电、气、管理费的视为违约，当逾期超过30天（包括30天）的，甲方有权解除合同并收回商业用房。甲方解除合同的，乙方除应支付逾期应付款之外，还应按本合同当年租金总额向甲方支付违约金，乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自逾期之日起至乙方全额支付当次应付款之日止，每逾期一日，乙方向甲方支付逾期应付款的3‰的违约金。 合同签订后，兴光华公司将房屋交付给了田丽。2018年7月5日，田丽向兴光华公司出具《情况说明》，向兴光华公司反映案涉房屋的漏水问题。 2018年9月，田丽向兴光华公司出具书面《维修申请》、《房屋漏水说明》，青羊区苏坡街道培风路社区居委会盖章确认，主要载明案涉商铺自2016年7月、8月开始漏水，至今无法正常营业使用。田丽申请兴光华公司对案涉房屋漏水问题进行维修。田丽希望兴光华公司能够延期一年房租。 2019年11月15日，田丽（甲方）与案外人葛帅（乙方）签订《商铺转租合同》，由甲方将位于成都市青羊区××路××号××栋××号××商铺××方，租赁期限为2019年12月1日至2021年6月31日。兴光华公司同意并认可上述转租行为。 一审庭审中，田丽自认2018年7月、8月，商铺可以投入正常经营使用。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 关于2016年11月1日至2019年10月31日的租金。第一，田丽经营使用商铺期间，应按合同约定的标准支付租金。第二，承租人田丽进驻商铺后发现商铺漏水严重，无法正常经营，其向出租人兴光华公司反映情况后，兴光华公司派员查勘，认为属楼上住户不正当使用花园导致商铺漏水，并非系出租人的原因导致房屋漏水，且已与该住户积极协调，尽到了维修义务，但兴光华公司作为出租人应当按照约定将租赁物交付田丽，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，即兴光华公司对租赁物在租赁期间保持租赁物符合约定的用途负有法定的维修义务。虽然兴光华公司主张其尽到了维修义务，但商铺照片、青羊区苏坡街道培风路社区居委会盖章确认的《房屋漏水说明》、《维修申请》载明的商铺从2016年7、8月开始漏水，至今（2018年9月19日）无法正常营业使用，田丽也主张商铺一直关门，可以认定兴光华公司并未尽到相应的维修义务，致使田丽无法正常经营。第三，田丽自认商铺于2018年7月、8月就能正常使用，但其以商铺漏水期间，兴光华公司未尽到维修义务应予以赔偿为由既未正常经营商铺，也未向兴光华公司提出解除合同、腾退商铺，未尽到相应的止损义务。第四，虽然田丽主张兴光华公司已经同意免除一年的租金，但未提交相应的证据证明，且兴光华公司不予认可。基于上述理由，结合合同性质、出租人的维修义务、承租人的止损义务及实际损失等因素，一审法院酌情认定田丽应支付兴光华公司租金45000元。 关于违约金。虽然合同约定了田丽逾期支付租金的，每逾期一日支付逾期付款金额的3‰，但合同约定的违约金显著超出其实际损失。一审法院结合合同性质、预期利益、兼顾合同的履行情况、实际损失等综合因素酌情确定违约金为10000元。超出部分，一审法院不予支持。 综上，对兴光华公司的诉讼请求，一审法院予以部分支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、田丽于判决生效之日起十五日内支付兴光华公司2016年11月1日至2019年10月31日的剩余租金45000元；二、田丽于判决生效之日起十五日内支付兴光华公司违约金10000元；三、驳回兴光华公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5372元，减半收取2686元，由兴光华公司承担1000元，田丽承担1686元。 二审中，田丽对一审判决中载明的“庭审中，田丽自认2018年7月、8月，商铺可以投入正常经营使用。”有异议，认为自己没有陈述过商铺能够正常使用。田丽对一审查明的其他事实没有异议。兴光华公司认为一审判决中载明的“2018年7月5日，田丽向兴光华公司出具《情况说明》，向兴光华公司反映案涉房屋的漏水问题。2018年9月，田丽向兴光华公司出具书面《维修申请》、《房屋漏水说明》，青羊区苏坡街道培风路社区居委会盖章确认，主要载明案涉商铺自2016年7月、8月开始漏水，至今无法正常营业使用。田丽申请兴光华公司对案涉房屋漏水问题进行维修。田丽希望兴光华公司能够延期一年房租。”是不存在的。但本院查明，田丽在一审庭审中陈述：“2018年8月楼上住户将房屋修好后，才进行了正常，修好后也一直关着的。”因田丽自认房屋于2018年8月修好，本院对田丽上述异议不予采信。兴光华公司对一审查明的其他事实没有异议。 二审中，兴光华公司未提交新证据。田丽申请证人雷某、田某到庭作证。证人雷某为案涉商铺楼上的住户。雷某作证案涉商铺漏水且兴光华公司从未进行过维修。雷某称其经过案涉商铺的时候看到商铺已经装修好的部分因为浸水发黑，在进大门的左边，黑的面积有点大，田丽的商铺开始开了一段时间，后面就没有开了，但是具体时间雷某不清楚。证人田某为田丽的亲妹妹，且投资了田丽的商铺，与田丽收益平分，但是未参与商铺的经营。田某作证兴光华公司本来要免除田丽一年的房租，具体事情记不清楚了。兴光华公司质证认为，对证人雷某，该证人是在一审判决后申请出庭作证的，鉴于证人已阅读判决书，且知晓一审情况，其作出的证言不具有公正性和客观性。雷某的证言不是直接证据，其陈述是听田丽说房屋漏水，对房屋漏水的具体情况无法清楚表述，不知道何时开始漏水，也不知道何时维修。同时，其证言反而说明案涉商铺目前仍在正常经营。据此，对其证言的真实性、合法性和证明目的均不认可。2、对证人田某，该证人系田丽亲妹妹，且参与投资案涉商铺10万元，有利益牵扯，具有明显的利害关系，其证言不应作为定案依据。田某对房屋漏水的具体情况无法清楚表述，不知道何时开始漏水，也不知道何时维修，据此，其证言的真实性及合法性不认可，证明目的不认可。本院认为，雷某的证人证言可以反映田丽的商铺存在较为严重的漏水情况。田某陈述其记不清楚，故对其证言不予采信。 本院另查明，1.田丽在一审中认可其租金只支付到了2016年10月底。2.兴光华在一审庭审中自认案涉房屋确实存在漏水，并于2016年10月左右首次收到田丽主张房屋存在漏水的通知。3.田丽在一审庭审中陈述：“2018年8月楼上住户将房屋修好后，才进行了正常，修好后也是一直关着的。”自认房屋于2018年8月修好。4.田丽在二审中自认其商铺经营到2017年春节（即2017年1月）。5.兴光华公司在一审中陈述：“2016年10月左右田丽反映有漏水情况后，兴光华公司派了维修人员过去，发现漏水是因为楼上住户弄了一个花园，维修的效果不是很好，因为是别人家，我们也只能积极地与住户协商，但是兴光华公司是尽到了维修义务。” 本院二审查明的其他事实与一审查明的一致。 本院认为，根据田丽的上诉理由和兴光华公司的抗辩理由，本案二审的争议焦点是：1.田丽是否应当向兴光华公司支付租金，如应支付，金额应为多少；2.田丽是否应向兴光华公司支付违约金以及违约金的金额。 关于租金的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”之规定，出租人的主合同义务应为交付租赁物并随时保持租赁物适合于承租人使用和收益的状态。本案中，田丽的商铺出现漏水，兴光华公司应当在收到田丽的通知后及时进行维修，以保持案涉房屋适于田丽使用和收益的状态。从本案事实可以得知，兴光华公司至少于2016年10月收到田丽关于房屋漏水的通知，但是从兴光华公司的陈述可以得知，其并未适当履行维修义务，且无其他证据证明其尽到了维修义务。故本院以田丽自认的2018年8月作为房屋修好的时间。另外，根据田丽在二审中的陈述，可以得知田丽实际使用案涉房屋到了2017年1月。综合以上事实，本院认为，从房屋修好后的2018年8月开始田丽应当支付租金，根据双方合同约定，2018年8月1日至2019年7月30日租金为2575.44元/月、2019年8月1日至2020年7月30日租金为2704.21元/月。故2018年8月1日到2019年10月31日的租金应为39018元。另外，田丽只支付了到2016年10月底的租金，但是其实际使用商铺到2017年1月，可以得知，在2016年11月到2017年1月，商铺并非不能使用，根据合同约定，2016年8月1日至2017年7月30日租金为2452.8元/月，2016年11月到2017年1月的租金应为7358元，但是由于商铺存在漏水情况，会影响到田丽使用，租金应当相应予以减少，结合上述2018年8月1日到2019年10月31日的租金39018元，本院认为，一审酌情认定田丽应当支付的租金为45000元较为合理，本院予以维持。 关于违约金的问题。田丽因房屋漏水期间房屋无法使用拒不支付房屋租金并不构成违约，但是在2016年11月到2017年1月田丽使用案涉房屋期间和2018年8月房屋修好之后拒不支付租金构成违约，一审法院根据双方合同约定，结合合同性质、预期利益、兼顾合同的履行情况、实际损失等综合因素酌情确定违约金为10000元并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，田丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1175元，由田丽负担。田丽预交二审案件受理费5372元，应退还其4197元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  王 果 审 判 员  廖 方 审 判 员  赵 韬 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理  余海洋 书 记 员  袁 敬