河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1702民初13518号原告（反诉被告）：驻马店市大唐印务有限公司。住所地：驻马店市中原大道与北泉路交叉口。法定代表人：刘敏，系该公司经理。委托诉讼代理人：姚明，河南正臻律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈国栋，男，1962年2月12日出生，汉族，该公司总经理,住驻马店市驿城区。被告(反诉原告)：驻马店市凯悦远东置业有限公司。住所地：驻马店市中原路与北泉路交叉口。法定代表人：黄玲，该公司经理。被告：黄尚，男，1966年3月4日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。二被告共同委托诉讼代理人：朱静玲、周玲，河南一帆律师事务所律师。原告驻马店市大唐印务有限公司诉被告驻马店市凯悦远东置业有限公司、黄尚土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告驻马店市大唐印务有限公司（以下简称大唐印务公司）委托诉讼代理人姚明、陈国栋，被告驻马店市凯悦远东置业有限公司（以下简称凯悦远东公司）、黄尚共同委托诉讼代理人朱静玲、周玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大唐印务公司向本院提出诉讼请求：判令被告按照协议给原告办理相关的土地过户手续，并承担相应的诉讼费用。事实与理由：2010年6月29日，驻马店市晶美印务有限公司和被告签订了一份土地转让协议，双方议定将被告整地块中的西南C区位置，土地面积为7000平方米，具体面积以实际为准，按照每亩88000元的标准，根据双方的协商，被告收原告款项1098000元，被告承诺在由原告方支付款项后，被告保证在30个工作日内给原告办理土地使用权证。驻马店市晶美印务有限公司现更名为驻马店市大唐印务有限公司，被告黄尚为凯悦远东公司实际投资人和控制人，经原告多次找被告办理土地手续，但被告迟迟不予办理。被告凯悦远东公司辩称，原告的诉求没有事实和法律依据，建议驳回原告的诉请，理由：1、原告诉求提交价款为88000元合同没有实际履行，实际上双方履行的是合同价款为136000元的合同；2、原告大唐印务公司在履行双方土地转让协议书时存在严重的违约行为，按照合同约定地款是合同签订后3日内交付，原告提交的4笔地价款可以证实原告严重违背了合同约定的付款期限，由此看出原告在合同履行中违约在先，作为本案后履行的一方，享有后履行抗辩权，故原告诉请不应当支持；3、原告没有按照合同第四条的内容向本案被告支付土地出让金、契税、等交易费用；4、原告违反合同第二条第四项的约定，本案原告要支付完土地转让款，标准化厂房建成后30日内，由被告履行土地过户手续，这是所有办证的前提条件，但事实履行上，原告没有按照合同约定履行建设标准化厂房的义务。被告黄尚辩称，请求法庭驳回原告对黄尚的起诉。被告不具有诉讼主体资格，从涉案合同签订的主体看，甲方是凯悦远东公司，乙方是驻马店市晶美印务有限公司，签订合同时，双方在合同上加盖了公章，是公司的行为，与黄尚个人无关，黄尚不是法人，其只是职务行为，原告错将其列为被告。反诉原告（被告）凯悦远东公司向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉被告大唐印务公司向反诉原告支付欠付的合同项下转让款340000元以及逾期付款的违约金；2、依法判令反诉被告大唐印务公司向反诉原告凯悦远东公司支付应由反诉被告承担的土地出让金、契税、交易税费等1197560元；3、判令反诉被告承担本案本诉及反诉的诉讼费用。事实与理由：2016年6月29日，反诉被告（乙方）与反诉原告（甲方）签订了《土地转让协议》，先签订的是土地转让单价为88000元/亩的合同，合同总价款880000元，由于单价是反诉被告自行填写，该价款与当时土地市场价相差悬殊，反诉原告对此价格不认可，后双方重新签订了土地转让单价为136000元/亩的合同，合同总价款1360000元。合同第二条明确约定：“双方协议签订3天内乙方（反诉被告）向甲方（反诉原告）支付该地款；乙方向甲方支付地款后即可开工建设，甲方应保证在乙方建成后30个工作日内给乙方办理土地使用权证，”合同第三条约定了违约责任“乙方未能按时支付地价款，应以每日未付部分的万分之三作滞纳金支付给甲方”；第四条约定了：“在招拍出让过程中，乙方承担应由受让方承担的土地出让金，契税和交易费用。”合同签订后，反诉被告并未按约定时间支付合同价款，自2010年8月至2011年7月共向反诉原告支付了三笔款项，合计1020000元，剩余转让款340000元至今未支付，在土地招拍挂过程中，反诉被告也未支付应由其承担的土地出让金、契税等费用。由于反诉被告未按合同约定支付该地款及相应的土地出让金税费等，也未按照合同约定建设标准厂房，所以办理过户的条件不能成就，是反诉被告违约在先，其应承担相应的违约责任。反诉被告（原告）大唐印务公司辩称，1、反诉被告没有违约并以每亩88000元价格超额支付地价款；2、不应该由反诉被告承担的相关费用。原告大唐印务公司为支持其诉讼请求，提交如下证据：一、2010年6月29日驻马店市晶美印务有限公司（乙方）和被告凯悦远东公司（甲方）签订的一份土地转让协议，载明：土地的转让价为每亩88000元（包括建筑物个构筑物的拆迁安置费、青苗辩称费、公摊规划外土地及附属物辩称费用），转让总价为880000元；二、2008年驻马店市驿城区人民政府（甲方）与驻马店市凯悦远东公司（乙方）签订的合同书复印件一份，用以证明当时的地价钱是每亩50000元，最终按照60000元/亩执行。三、李阔与被告凯悦远东公司签订的合同书复印件一份，合同写的是68000元/亩。四、原告法定代表人刘敏向驿城区顺河街道办事处的信访件，用以证明:原告要求被告去办理过户手续，签订合同，到目前为止被告凯悦远东公司也未向原告提出钱不够的意思表示。五、由李**出具的3份收条和领条，并由黄尚签字，说明黄尚是凯悦远东公司实际控制人和直接利益人，说明在2018年之后建房时被告方一直在从原告这里领建房钱，而不是抵款，而且这里面都有黄尚签字，到目前为止没有欠地款的说明。六、被告凯悦远东公司向原告出具的4份收据，用以证明原告已支付被告1170000元，其中购地款880000元，对多余款项先陈述为购地款，又陈述为支付钢结构款项，后在诉讼中又陈述为系支付办证费用140000元。七、照片三张，证明被告自2010年6月29日将涉案宗地交给原告，但至今仍然荒废。八、南京师范大学司法鉴定中心鉴定意见书、鉴定费票据，要求由被告承担鉴定费54600元。被告凯悦远东公司质辩意见为：一、原告出示的单价88000元的土地转让协议，是一个尚未履行的合同，与被告出具的单价136000元的合同是同一天签订的，被告认为双方实际执行应当是价款为单价136000元的合同，而且单价136000元的合同是后签的，内容均为本案原告的代理人陈国栋书写，事实上合同是由原告的代理人陈国栋本人进行书写，填写单价价款88000元，后来被告凯悦远东公司发现之后没有同意，本案原告代理人陈国栋后又起草了单价价款为136000元的合同，所以才出现了一个版本数额不同的两份合同，而且这些合同内容均由原告所书写，单价136000元的合同原告也持有，但并未向法庭出示，却自称没有这份合同，证明原告没有如实向法庭陈述经过，原告说其没有持有单价136000元的合同是不合逻辑的，原告不举证并不代表合同不存在，在两份合同冲突的情况下，被告认为双方是按照单价136000元的合同履行；二、2007年被告与驿城区政府签订的合同，原告应当出示原件以证明其真实性；三、原告提交李阔的合同是份复印件，无法证明真实性及唯一性、客观存在性，而且凯悦远东公司工作人员称并未与李阔履行过这样的合同，就算是真实的也不能证明被告与本案原告就是以这个价格签订了合同，市场有自我调节的功能；四、信访件：对原件真实性没有异议，但对证明问题有异议，被告认为不排除原告为了诉讼采取的措施，信访件称黄尚拒绝调解，不代表黄尚放弃了欠钱，而是应根据实际履行情况进行确认，合同是需要自觉履行的，并不是需要一方当事人催要，原告违反了合同法的诚信原则，怠于履行合同；五、收条是复印件，原告应当提交原件，黄尚在该条上签字不能证明其就是实际控制人和直接利益人，每个单位都有工作人员，不能依据黄尚签字了就认为其是实际控制人，这是不符合法律规定的，凯悦远东公司是有限责任公司，其法人需要公司工作人员代其履行相关的职务行为，不能视为其就是实际利益人及控制人；六、对4份收据的真实性没有异议，1170000元土地款被告有异议，2011年4月20日（票号7233）上面明确注明是建设工程款，原告没有向被告支付标准化厂房的钱，被告给原告搭建了厂房，原告缴纳的款项没有一笔是按照约定期限进行支付的，每笔都存在拖延行为，已经违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。七、照片无法证明原告的主张和与本案的关联性。八、对鉴定意见书的真实性无异议，恰恰证明双方履行的是1360000元的合同，鉴定费应当由原告承担。被告凯悦远东公司为支持其答辩意见及反诉请求，提交如下证据：一、2010年6月29日驻马店市晶美印务有限公司（乙方）和被告凯悦远东公司（甲方）签订的一份土地转让协议，协议载明内容除土地的转让价为单价136000元，转让总价1360000元外，其余内容同原告大唐印务公司提交土地转让协议内容。二、《驿城区征地成本费用清单》、收款收据3张。证明：从驿城区政府下文的费用清单预算看出，征地成本为107268.4元/亩，证明原、被告签订的单价88000元/亩的合同远低于预算价格，被告凯悦远东公司不能以低于征地成本的价格签订合同；从原告给付土地款金额可以证明，原、被告实际履行的是总价为1360000元的合同。从给付时间及金额上看，证明原告违约，并未按合同约定时间付款。三、土地出让收入专用票据、契税完税证、河南省行政事业性收费基金专用票据及证明、河南省行政事业性收费基金票据、国有土地使用证、《关于集聚区重点项目限期开工（投产）的通知》、《河南省企业投资项目备案确认书》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》。证明：被告凯悦远东公司实际已支付的相关费用及原告大唐印务公司违约的事实。原告大唐印务公司的质证意见为：一、单价136000元的合同被告只提供了1份，应当提供2份，不能否认价款单价88000元的合同的效力，原告提供了2份，单价136000元的合同除了亩数单价与单价88000元合同的不一致外其他内容均一致，而且原告方没有这个单价136000的合同；二、被告提交的每亩成本价证据是在2012年10月的，而签订单价88000的合同的时间是在2010年6月份，按照被告与区政府的合同享受最高价单价60000元，其可以要求按照每亩60000元的价款向区政府要求返还；三、被告支付的土地出让金在给原告办理土地相关手续时由被告承担，不是原告不承担，是办理过户手续时原告大唐印务公司才承担，后又质辩称原告已支付的款项中包含有140000元的契税等办证费用；四、被告提交的建筑许可证与本案没有关联性。经审理查明，诉讼中，原告大唐印务公司提交了2010年6月29日驻马店市晶美印务有限公司（乙方）和被告凯悦远东公司（甲方）签订的土地转让协议（原告提交两份），载明：“在双方合同遵守甲方与驿城区人民政府所签订购买土地合同的基础上，就土地转让事宜多次如下协议条款：一、地块概况，1、该地块位于甲方整地块中的**位置，土地面积为7000平方米，具体面积以实际面积为准；2、现该地块的用途为工业用地。二、转让方式，1、甲方保证通过土地挂牌形式把该地块转让给乙方；2、土地的转让价为每亩8.8万元（包括建筑物各构筑物的拆迁安置费、青苗补偿费、公摊规划外土地及附属物补偿费用），转让总价为88万元；3、双方协议签订3天内，乙方向甲方支付该地款；4、乙方向甲方支付地款；5、乙方向甲方支付地款后，即可开工建设，甲方应保证在乙方建成后30个工作日内给乙方办理土地使用权证（办证费用由乙方承担）；6、该项目由乙方独立运作，盈亏自负。三、1、甲方诚邀乙方参与其土地的公开挂牌处理事宜，并承诺创造条件让乙方取得该块土地，若乙方未能取得该地块，甲方愿意双倍返还地款，甲方应在此确认乙方不能取得该地款的土地使用权之日起30个工作日内支付此款、2、乙方未能按时支付地价款，应以每日未付部分的万分之三作滞纳金支付给甲方。如未能按时付款超过30个工作日，视同终止履行本协议，并有权处置已付定金。3、甲方应对乙方承担连带责任；四、其他，1、在挂牌出让过程中，乙方仅承担应由受让方承担的土地出让金、契税和交易等费用（土地出让款按要求返还到政府规定限度）；2、乙方的投资建设必须纳入整个标准厂房园区的管理范围，并按规定缴纳各项合理费用；3、乙方的建设项目应依照法律法规和规定办理相关手续；4、乙方在该地块上建设工程应在同等提交下由甲方负责安排施工；5、本协议未尽事宜，须经各方协商解决，并签订相应的补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力；……7、本协议一式肆份，双方各持两份。驻马店市晶美印务有限公司在乙方一栏中加盖印章。陈国栋签名，凯悦远东公司在甲方一栏中加盖印章。其中一份甲方处有陈中义签名。庭审中，被告凯悦远东公司亦提交2010年6月29日驻马店市晶美印务有限公司（乙方）和被告凯悦远东公司（甲方）签订的土地转让协议（被告提交一份），协议载明内容除土地的转让单价为136000元，转让总价1360000元外，其余内容同原告大唐印务公司提交土地转让协议内容。该份合同甲方处无陈中义签名。上述协议签订后，2010年8月23日，驻马店市晶美印务有限公司（陈国栋）向凯悦远东公司支付300000元，被告凯悦远东公司向原告出具收据一份，载明：“交款单位陈国栋人民币叁拾万元整收款事由预收土地款”。2010年8月28日，驻马店市晶美印务有限公司（陈国栋）向凯悦远东公司支付300000元，被告凯悦远东公司向原告出具收据一份，载明：“交款单位陈国栋收款方式现金人民币叁拾万元整收款事由预收土地款”。2011年7月29日，驻马店市晶美印务有限公司（陈国栋）向凯悦远东公司支付420000元，被告凯悦远东公司向原告出具收据一份，载明：“交款单位陈国栋人民币肆拾贰万元整收款事由换收据”。以上原告共向被告凯悦远东公司支付合计1020000元。2011年4月20日，原告大唐印务公司还向被告凯悦远东公司支付150000元，凯悦远东公司出具收据一张，载明：“交款单位陈国栋收款方式现金人民币壹拾伍万元整，收款事由建设工程款”。该四分收据均加盖有被告凯悦远东公司公章。2012年10月17日，凯悦远东公司缴纳该宗土地（用地面积75267.59平方米）的土地出让款11290139元。同日，凯悦远东公司向驻马店市驿城区土地复垦开发整理中心缴纳该宗土地耕地开垦费978484元。2012年10月25日，凯悦远东公司缴纳该宗土地（用地面积75267.59平方米）的办证费用112901.39元。2012年11月20日，凯悦远东公司缴纳该宗土地（用地面积75267.59平方米）的契税495260.98元。2012年12月14日，凯悦远东公司依法取得了国有土地使用权证（驻市国用（2012）第8766号）。凯悦远东公司依法办理建筑工程施工许可证、建筑工程规划许可证、建设用地规划许可证等相关手续，并在该土地上兴建了厂房，其中为原告建设有钢结构厂房一处（约600平方米）。另查明，驻马店市晶美印务有限公司于2011年6月9日变更名称为驻马店市大唐印务有限公司。法定代表人由陈国栋变更为刘敏。2011年6月13日，经营场所由驻马店市驿城区顺河办事处院内变更为驻马店市驿城区凯越工业园（中原大道与北泉路交叉口），即本案诉争的土地。诉讼中，原告申请对原告和被告凯悦远东公司提交的土地转让协议的形成时间进行鉴定，经南京师范大学司法鉴定中心鉴定，该两份协议的形成时间一致。原告支付鉴定费54600元。庭审中，原告要求被告承担鉴定费。诉讼中，原告称该宗土地现由原告占有使用。原告称其交给被告凯悦远东公司的1020000元中包含有140000元的契税、办证费用和交易费用。诉讼中，被告凯悦远东公司提交法庭的费用明细中显示应由原告支付的费用分别为：1、土地出让价款1050000元；2、契税46060元；3、耕地开垦费91000元；4、经营服务性收费10500元，合计1197560元。被告凯悦远东公司在诉讼中称其持有提交的协议被告仅持有一份。诉讼中，在本院限定的期限内被告未能提交2011年7月29日收据的原件，而原告提交的原件显示为收款事由为“换收据”。上述事实，有当事人陈述、合同原件等有关证据经庭审质证，本院据以认定。本院认为，原告主张原、被告实际履行的是土地转让价为88000元/亩，总价款880000元的土地转让协议，虽然协议中约定有双方各持两份，但从原告实际向被告交付款项的情况看，原告已实际向被告支付1170000元，其中的150000元系支付建设工程款,不应计入土地转让款，明显超出原告大唐印务公司主张的总价款880000元的土地转让协议约定应付金额，同时原告在诉讼中称其交给被告凯悦远东公司的款项中包含有140000元的契税、办证费用和交易费用，但原告在诉讼中前后陈述多次变更，相互矛盾，且原告支付款项时尚未到办理土地使用权过户手续时间，原告该陈述证据不足，故原告大唐印务公司未提交有力证据证明双方实际履行的是总价款880000元的土地转让协议。本院结合被告凯悦远东公司提交其实际购买该宗土地价款的相关证据及原告大唐印务公司已实际支付的地价款数额进行综合审查判断，确认原、被告实际履行的是土地转让价为136000元/亩，总价款1360000元的土地转让协议。原、被告双方签订《土地转让协议》，内容不违反法律强制性规定，意思表示真实，协议成立后，被告凯悦远东公司依法缴纳了土地出让金，并已取得该宗土地国有土地使用证，符合转让交易的条件，应确认为有效合同。双方当事人均按合同约定履行各自的义务。被告转让原告的土地面积为约7000平方米，按136000元/亩计算，总价款为1360000元，原告大唐印务公司实际仅支付了土地转让费1020000元，未按合同约定期限足额支付土地价款，属违约行为，原告大唐印务公司系先履行义务的一方，但原告大唐印务公司尚未足额支付价款，作为后履行一方的被告凯悦远东公司有权拒绝其履行相应义务，即后履行抗辩权，故原告大唐印务公司现主张被告凯悦远东公司按照协议给其办理相关的土地过户手续的本诉请求，只能在其按协议约定履行义务后，本院予以支持。关于原告主张被告黄尚承担责任的主张，因被告黄尚系凯悦远东公司工作人员，其签字行为系履行职务行为，故原告大唐印务公司主张被告黄尚承担本案责任，证据不足，本院不予支持。原告主张由被告承担鉴定费用54600元，但因原告申请鉴定的事项和结论不足以证明其主张，故该项鉴定费用应当由原告负担，原告要求被告承担鉴定费的主张本院不予支持。关于反诉原告凯悦远东公司的反诉问题，反诉被告大唐印务公司下欠反诉原告凯悦远东公司土地价款340000元，应予支付，反诉原告反诉凯悦远东公司要求被告大唐印务公司向其支付合同项下转让款340000元的反诉请求，符合法律规定，本院予以支持。关于反诉原告主张大唐印务公司支付违约金的主张，反诉被告大唐印务公司未按约定期限足额支付土地价款，属违约行为，给反诉原告造成经济损失，应当承担违约责任；双方在合同中约定大唐印务公司未能按时支付地价款，应以每日未付部分的万分之三作为滞纳金支付给凯悦远东公司，属违约金计算标准，原告主张按该约定计算违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；违约金计算如下：合同约定协议签订3天内，大唐印务公司应向凯悦远东公司支付该地价款，应付款日期为2010年7月2日，应付金额1360000元，（1）大唐印务公司支付第一笔300000元的时间为2010年8月23日，违约天数51天，违约金为20808元（1360000×0.0003×51天）。（2）大唐印务公司支付第二笔300000元的时间为2010年8月28日，违约天数5天，违约金为1590元（1060000×0.0003×5天）。（3）大唐印务公司支付第三笔420000元的时间为2011年7月29日，违约天数335天，违约金为76380元（760000×0.0003×335天）。（4）从2011年7月29日至2019年4月24日，违约天数共计2826天，违约金为288252元（340000×0.0003×2826天）。以上（1）+（2）+（3）+（4）=387030元。关于反诉原告凯悦远东公司请求反诉被告大唐印务公司承担的土地出让金反诉请求，按照双方合同约定：“在挂牌出让过程中，乙方仅承担应由受让方承担的土地出让金、契税和交易等费用”，凯悦远东公司已实际支出该土地出让金11290139元、耕地开垦费978484元、办证费用112901.39元、契税495260.98元，现要求大唐印务公司按合同约定及受让土地所占比例承担相关的土地出让金1050000元、耕地开垦费91000元、办证费用10500元、契税46060元，符合公平原则，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款的规定，判决如下：一、限反诉被告（原告）驻马店市大唐印务有限公司于本判决生效后十日内返还反诉原告（被告）驻马店市凯悦远东置业有限公司地价款340000元。二、限反诉被告（原告）驻马店市大唐印务有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告（被告）驻马店市凯悦远东置业有限公司支付违约金387030元。三、限反诉被告（原告）驻马店市大唐印务有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告（被告）支付土地出让金1050000元、耕地开垦费91000元、办证费用10500元、契税46060元。四、被告驻马店市凯悦远东置业有限公司应于原告驻马店市大唐印务有限公司履行上述判决第一、三项支付义务后三十日内按照《土地转让协议》的约定为原告大唐印务有限公司办理相关的土地过户手续。五、驳回原告驻马店市大唐印务有限公司的其他诉讼请求。如反诉被告（原告）驻马店市大唐印务有限公司未在判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15173元，保全费5000元，合计20341元，由原告大唐印务公司负担。反诉费9320元，由反诉被告驻马店市大唐印务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  姚 洁人民陪审员  汪清山人民陪审员  晁立锋二〇二〇年十一月十三日书 记 员  汪 烁