四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终13045号 上诉人（原审被告）：成都强讯新和房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市新都区新都镇新太路**附**。 法定代表人：黄元章，总经理。 委托诉讼代理人：白满都拉，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：雷智超，男，1995年10月22日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：陈怡，四川诚伦律师事务所律师。 上诉人成都强讯新和房地产开发有限公司（以下简称强讯新和公司）因与被上诉人雷智超商品房预售合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2020）川0114民初1440号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 强讯新和公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判驳回雷智超的诉讼请求或者依法改判调减支付逾期交房违约金。事实及理由：雷智超起诉强讯新和公司商品房预售合同纠纷一案，一审判决未依据查明的事实正确适用法律，导致错误判决，强讯新和公司不服，依法提起上诉。一、因案涉项目规划调整、市政工程迟延施工，影响案涉工程施工进度和竣工验收是不争事实，构成双方合同约定的不可抗力。双方签订的《商品房买卖合同》（以下简称合同）第19条1款及《补充协议》第4条4款（2）项明确约定，政府规划调整、市政设施及相应配套设施（如市政道路、市政管网等）建设不全等非出卖人原因，属于不可抗力因素。案涉项目建设过程中，新都区规划管理局为合理有效利用土地资源，整合零星土地，于2012年6月29日出具《关于土地整合意见的函》（新都规划函[2012]28号），将3925平方米共9块零星土地调入、调出，同时在强讯新和公司的地块中规划出两条市政道路，以增加城市的通过性。2013年底，根据新都区土地管委会2013年第3次会议决议，新都区城乡建设局、强讯新和公司、新都街道办事处签订《置换交地协议》，将强讯新和公司的建设用地切割为三块，其中一条市政道路为东西走向的五四路，另一条为南北走向的金鹏路北段。新都区城乡建设局负责于2014年启动前述两条道路的建设工作，新都街道办事处负责《置换交地协议》中11、12、15号地块上建（构）筑物拆迁完成后交予强讯新和公司使用。但是，截止2016年3月28日新都区城乡建设局、新都街道办事处均未完成上述市政道路、市政管网、市政拆迁等本案诉争双方约定的不可抗力工作，强讯新和公司委托成都蜀都公证处予以公证。2017年8月8日，新都区城乡建设局亦向新都区规划局出具《关于五四街施工工期情况说明》，清楚地载明该道路施工修建的工期恰在案涉项目的工期之内。综上，不难看出案涉项目实际建设过程中遇到的政府规划调整、市政设施、市政道路、市政管网建设，与双方合同中约定的不可抗力事件完全一致，一审判决在没有任何说理的情形下，结论式地武断认定不属于不可抗力事件，违背自己查明的事实，应予纠正。二、即使案涉项目规划调整、市政道路迟延施工不构成双方合同约定的不可抗力，但影响案涉工程施工进度和竣工验收是不争事实，即导致逾期交房的过错并非强讯新和公司所为，至少应予调减合同约定的违约金。如上所述，案涉项目遭遇政府规划调整、市政道路迟延施工影响案涉工程施工进度和竣工验收是不争事实，退一步讲，即使不构成双方合同约定的不可抗力，但清楚无疑地证实，强讯新和公司逾期交房并非强讯新和公司单方所为，或者过错而为之。一审判决也查明了上述事实，并且认定上述事实确实影响案涉工程的施工进度和竣工验收。那么，在此情形下，调减商品房买卖合同约定的逾期交房违约金，才符合《中华人民共和国民法总则》第6条规定的公平合理原则，才能正确适用《中华人民共和国合同法》第114条调整当事人过高或者过低约定违约金的规定，才能作出一份让人民群众心服口服的判决，减少人民群众的诉累。三、一审法院程序存在严重违法。本案从立案受理到开庭审理阶段，一审法院并未通知到强讯新和公司开庭审理及提交证据等事项，剥夺了强讯新和公司抗辩的权利，且在强讯新和公司缺席的情况下，一审法院适用简易程序，缺席判决，一审法院在审理程序上存在严重的违法行为。综上，一审法院未依据查明的事实正确适用法律，导致错误判决，强讯新和公司不服，请求二审法院正确适用法律，纠正一审法院的错误，公正裁决。 雷智超辩称，1.强讯新和公司涉集团案件，对涉诉情况均明知。一审法院多次通知强讯新和公司参加诉讼并当庭联系了强讯新和公司，强讯新和公司明确不参加本案诉讼，一审法院也将相关情况告知了雷智超，并未存在程序违法。2.雷智超是按照合同约定主张权利，结合政府回复及其他案件的调查情况，案涉合同约定2017年10月19日交房，即便存在不可抗力也是在2014年发生的，但2016年、2017年也有房屋买卖，本案强讯新和公司才提出的不可抗力因素。3.违约金的支付系按合同约定日万分之二标准计算，并未超过国家允许收取违约金的范围，不存在应当调减的情形。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 雷智超向一审法院起诉请求：1.强讯新和公司为雷智超办理雷智超所有的位于成都市新都区××街道××村××幢××单元××层××号的房屋的不动产所有权证；2.强讯新和公司向雷智超支付延迟交房违约金49128.8元；3.强讯新和公司向雷智超按514977元×0.01%／日的计算方式支付2019年6月28日到2019年11月8日的违约金679.77元及2019年11月9日起到不动产权证办理之日的违约金。 一审法院认定事实：2014年10月31日，雷智超与强讯新和公司签订了《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定雷智超向强讯新和公司购买位于成都市新都区××街道××村××幢××单元××层××号房屋，商品房预售许可证号为：1844，总价款为514977元，案涉合同第五条约定，雷智超采取贷款方式付款，雷智超可以首期支付购房总价款的41.74%，其余价款可以向中国农业银行股份有限公司成都光华支行借款支付。案涉合同第十条交付条件约定：“（一）出卖人应当在2016年9月29日前向买受人交付该商品房。……”；案涉合同第十二条逾期交房责任约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第九条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”；案涉合同第十九条产权登记约定：“……（二）转移登记1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用0元。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）见《补充协议》。”；案涉《补充协议》第五条商品房产权证的办理约定：“3.因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付买受人全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。4.出卖人应在买受人取得该商品房所有权证书后两年内，协助买受人按照该商品房的使用性质办理该房屋分户的《国有土地使用证》。”。截止2014年10月31日，雷智超向强讯新和公司共支付案涉房屋购房款214977元。2014年12月16日，雷智超及强讯新和公司与中国农业银行股份有限公司成都光华支行（以下简称农业银行光华支行）签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，约定雷智超向农业银行光华支行借款300000元用于购买案涉房屋。2017年10月16日，雷智超向强讯新和公司支付维修基金、契税、印花税、登记费、国土证费等共12265.6元。2016年9月19日，强讯新和公司发出《延期交房通知函》，该函载明：“……但在后续施工中，由于受经济不景气、房地产业遭受重创等诸多因素的大环境影响，以及因政府原因周边市政道路尚未形成，导致“金香领邸”项目工程进度迟缓，影响了“金香领邸”项目的竣工日期……”。强讯新和公司于2017年10月19日将该房屋交付雷智超。 一审法院认为，雷智超与强讯新和公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效成立的合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，本案中，雷智超已按合同约定履行了付款义务，双方于案涉合同第十条明确约定了房屋交付时间，并于案涉合同第十二条明确约定了强讯新和公司逾期交房应承担的责任，但案涉房屋于2017年10月19日完成交付，在交房时间上，强讯新和公司违反了合同约定，逾期385天才交付房屋，强讯新和公司应按照案涉合同第十二条的约定承担逾期交房责任，即强讯新和公司应当向雷智超支付违约金39653.23元（514977元×385天×0.0002）。关于办理不动产产权证，案涉房屋于2017年10月19日完成交付，按照案涉合同第十九条及案涉补充协议第五条第四款的约定，强讯新和公司应在2018年10月19日前为雷智超办理房屋所有权证，因成都市新都区于2016年10月18日正式停办房屋所有权证，实行不动产产权登记制度，不动产产权登记涵盖房屋及相应土地产权，故办理不动产产权登记的最后时间应以案涉《补充协议》约定的土地权属办理截止时间为最后时间，从双方约定的土地权证办理时间来看，应在2020年10月19日前办理，目前尚未到最后办理时间。综上，雷智超主张由强讯新和公司办理案涉房屋的不动产权证，无合同依据，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、成都强讯新和房地产开发有限公司于判决生效之日起七日内向雷智超支付逾期交房违约金39653.23元；二、驳回雷智超的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费622.6元，由成都强讯新和房地产开发有限公司负担416元，由雷智超负担206.6元。 二审中，雷智超向本院提交如下证据：新都区政府官网对强讯新和公司所说的不可抗力因素的答复及已生效的本案（2019）川01民终4635号民事判决。拟证明政府认定，认定不可抗力因素不成立及区房管局作出的强讯新和公司违规行为的通报。 强讯新和公司质证认为，对网上回复的真实性、合法性、关联性均不认可，提问人并未证明是本案当事人。不认可民事判决的关联性及证明目的。 本院经审查认为，对雷智超二审提交的新都区网站的公开回复及民事判决书的真实性、合法性、关联性予以确认，依法采信。 本院二审对一审审理查明的事实依法予以确认。 二审另查明：成都市新都区房管局于2017年1月16日作出的《关于对成都强讯新和房地产开发有限公司违规行为的通报》，载明如下内容：“2016年，由成都强讯新和房地产开发有限公司开发的金香领邸项目在开发经营过程中不按规定使用商品房预售款，导致建设资金短缺造成项目停工，不能按照合同约定时间交付房屋并多次引发群体性事件，对我区房地产市场和社会稳定造成了严重的不良影响。为进一步规范我区房地产市场秩序，严肃处理违法违规行为，经研究，按照《成都市房地产行业信息信用管理办法》信用计分标准第38条之规定，给予成都强讯新和房地产开发有限公司2016年度信用记减20分处理，并在全区范围内进行通报批评。希望各区房地产开发企业高度重视，引以为戒，切实做到依法经营、诚信履约，共同维护好我区房地产市场秩序”。 本院认为，根据上诉人强讯新和公司的上诉请求与被上诉人雷智超的答辩意见，本案二审争议焦点为：1.强讯新和公司是否应向雷智超支付逾期交房违约金。2.一审法院对违约金金额的确定是否正确。3.一审法院程序是否违法。现就上述争议焦点做如下论述： 强讯新和公司上诉提出，其公司不应支付违约金或应当调减违约金，理由为案涉项目规划调整、市政工程迟延施工，影响了案涉工程施工进度和竣工验收，构成合同约定的不可抗力。本院经审查后认为，首先，新都区规划管理局在2012年6月29日即出具《关于土地整合意见的函》，但案涉商品房买卖合同在此时间后签订。强讯新和公司作为案涉楼盘的开发企业，应当对楼盘建设中可能出现的问题和困难应做充分预判，故行政机关已在案涉商品房买卖合同签订前做出了土地整合意见，故土地整理事项并不属于不能预见的事项，也并非导致不能按期交房的不可抗力；其次，在本案诉讼过程中，强讯新和公司提出的市政道路、市政管网建设不全的问题，但其提交的证据不能证明道路施工、市政管网等建设问题对强讯新和公司就案涉楼盘的施工进度、交付时间造成了实质性影响，也无相应证据案涉房屋因为行政机关的行为导致商品房买卖合同约定的交付期限内无法达到法定或约定的交付条件；再次，根据新都区房管局做出的《关于对成都强讯新和房地产开发有限公司给与信用记减分的通报》，载明了强讯新和公司开发经营过程中不按规定使用商品房预售款，导致建设资金短缺造成项目停工，不能按照合同约定时间交付房屋并多次引发群体性事件，故本院认定，案涉楼盘停工、未按约定时间交付的原因系强讯新和公司自身因素所致；最后，即便系因为其他因素导致案涉楼盘迟延竣工、迟延交付，但该因素不应归责于买受人。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，强讯新和公司仍应承担相应的违约责任。综上，强讯新和公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于违约金数额的确定问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，可以看出违约金具有补偿和惩罚双重性质，即在补偿守约方损失的基础上，对违约方加以惩罚。同时，人民法院调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。在本案中，雷智超根据双方合同约定的违约金计算方式提出违约金的请求具有合同依据，强讯新和公司主张调低违约金，但未提交相应证据证明其违约行为对雷智超造成的损失远低于双方合同约定的违约金。一审法院确定的违约金金额正确，本院予以维持；强讯新和公司上诉请求调低违约金的理由不能成立，本院不予支持。 强讯新和公司上诉提出，一审法院并未通知到强讯新和公司到庭参加诉讼，使用简易程序缺席审判属于程序违法。本院认为，根据一审法院卷宗材料中关于本案及关联案件的送达材料表明，一审法院已经按照民事诉讼法规定依法进行了送达开庭传票，强讯新和公司未到庭参加诉讼依法缺席审理，程序合法，本院对强讯新和公司该上诉理由依法不予采纳。 综上，强讯新和公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费832元，由成都强讯新和房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 李 俊 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二〇年十一月九日 书记员 何佳林