贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2301民初3981号 原告:中国工商银行股份有限公司兴义分行,住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金北路**，统一社会信用代码91522300215280329F。 负责人:龙梅,系该分行行长。 委托诉讼代理人：胡腾，贵州权衡律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：梁辰辰，贵州权衡律师事务所律师，特别授权代理。 被告：姜仕伦,男,1990年12月23日生，汉族，贵州省兴义市人，住兴义市。 被告:曾琴,女，1994年2月3日生，汉族，贵州省兴义市人,住兴义市。 被告：黔西南州富康房地产开发有限公司,住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市瑞金大道，统一社会信用代码91522300755386298W。 法定代表人：黎斌,系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘洋，贵州心达律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：王旭，贵州心达律师事务所实习律师，特别授权代理。 原告中国工商银行股份有限公司兴义分行（以下简称中国工商银行兴义分行）与被告姜仕伦、曾琴、黔西南州富康房地产开发有限公司（以下简称富康房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，因被告姜仕伦、曾琴通过其他方式无法送达，于2020年7月23日转为普通程序，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国工商银行兴义分行的委托诉讼代理人胡腾，被告富康房开公司委托诉讼代理人刘洋到庭参加诉讼，被告姜仕伦、曾琴经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 中国工商银行兴义分行向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令解除原告与三被告于2016年05月22日签订的中国工商银行股份有限公司2012年9月版《个人购房借款／担保合同》;2、请求人民法院依法判令被告姜仕伦、曾琴偿还原告贷款本金299145.51元,截止到2020年04月07日积欠利息27459.34元，并从2020年04月08日起以应当归还的贷款本金利息总额326604.85元为基数在约定年利率为4.900000%的基础上上浮50%计付利息至借款清偿完毕之日;3、请求人民法院依法判令被告姜仕伦、曾琴支付原告为实现债权的律师费共计11431元；4、请求人民法院依法判令被告贵州富康房地产开发有限公司对原告诉请的第二项、第三项承担连带清偿责任;5、请求人民法院依法判令原告对被告姜仕伦、曾琴抵押的位于兴义市（抵押权预告登记证号:市房预兴字第××号）折价、拍卖、变卖后的价款在前述诉请的第二项、第三项债权范围内依法享有优先受偿权;6、本案诉讼费用由三被告承担。事实及理由:2016年，被告姜仕伦、曾琴与被告贵州富康房地产开发有限公司（以下简称“富康公司”）签订《商品房买卖合同》,购买位于兴义市。2016年05月22日，被告姜仕伦、曾琴作为借款人、被告富康公司作为保证人与原告签订《个人购房借款／担保合同》。借款合同约定:借款金额为人民币320000.00元，贷款期限为20年;利息按浮动利率方式执行，浮动周期内,贷款年利率为4.900000%;还款方式为等额本息;借款人违约未按期归还本金及利息的,罚息、复利的利率在合同约定的利率的基础上上浮50%执行;合同约定发生争议由原告住所地人民法院管辖;合同约定各方其它权利义务、违约责任等内容。《个人购房借款／担保合同》签订后，原告根据贷款合同的约定将借款支付到被告姜仕伦、曾琴指定的被告富康公司的账户。被告姜仕伦、曾琴将购买的位于兴义市依法抵押给原告,并办理了抵押权预告登记。被告姜仕伦、曾琴根据《个人购房借款／担保合同》的约定还款至2018年07月27日后未按期履行还款义务.截止到2020年04月07日止积欠利息合计27459.34元,积欠本金18909.76元。被告富康公司亦未履行担保义务。原告认为，与被告姜仕伦、曾琴、富康公司签订的《个人购房借款／担保合同》真实且合法有效，在原告按照《个人购房借款／担保合同》约定履行发放贷款义务后，被告姜仕伦、曾琴未履行还款义务、被告富康公司未履行担保义务,依法构成违约。基于被告姜仕伦、曾琴、富康公司的违约，原告有权解除与被告姜仕伦、曾琴、富康公司签订的《个人购房借款／担保合同》，从解除合同之日起，原告有权以被告姜仕伦、曾琴未归还的本金299145.51元为基数在合同约定的年利的基础上上浮50%计算罚息至清偿完毕之日止、以被告姜仕伦、曾琴应当支付的利息为基数在合同约定的年利率的基础上上浮50%计算逾期利息罚息至清偿完毕之日止。根据《个人购房借款／担保合同》的约定，因被告富康公司至今未将被告姜仕伦、曾琴依法抵押的位于兴义市办理他项权证交付原告，因此,对原告的诉请承担连带清偿责任。被告姜仕伦、曾琴依法抵押的位于兴义市依法抵押给原告并办理抵押权预告登记,原告依法对该商品房折价、拍卖、变卖后的价款在诉请的债权范围内享有优先受偿权。 富康房开公司辩称：1、案涉借款及担保合同不应解除，案涉借款担保合同约定的贷款期限是20年，自2016年6月7日发放贷款，截至开庭时合同的履行期限尚有16年才完毕，因此我方认为在此过程中借款人发生的逾期本金与利息并不高的情况下考虑今年新冠疫情的影响不应直接判决解除合同。2、合同第二项诉请的计算利息的基数错误，326604.85元中包含了罚息及复利，罚息及复利不应再重复计算利息，原告应予以明确，同时法庭应予以别除。3、合同第二项诉请的利率错误，自中国人民银行取消贷款基准利率时起结合全国法院民商事审判工作会议纪要的规定，鉴于案涉合同也没有约定贷款基准利率取消后的处理方式，因此我方主张应自2019年8月20日起适用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，因此我方对2019年8月20日后的利息、罚息、复利均有异议，原告方应详细列明计算过程。4、由于原告并未支付律师费，故该项诉请不应得到法庭支持。5、鉴于我方主张合同不应当解除，因此富康房开公司不应承担任何还款责任。 姜仕伦、曾琴经本院合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下： 一、合同约定贷款概况： 2016年5月22日，姜仕伦、曾琴向中国工商银行兴义分行填写了贷款申请表申请贷款，同日，姜仕伦作为借款人、曾琴作为共同借款人、富康房开公司作为保证人与中国工商银行兴义分行签订《个人购房借款／担保合同》，约定：贷款用于购买位于兴义市房屋，贷款金额320000元，贷款期限240个月，还款方式为按月等额本息偿还，贷款利率遇基准利率调整（自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率，如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定并执行新的利率，对未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在执行利率基础上加收50%确定。贷款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，有权解除本合同。将贷款所购房屋依法抵押给中国工商银行兴义分行。富康房开公司作为保证人为借款人承担阶段性连带责任保证，对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但在合同所购房屋正式抵押登记手续办理完毕、且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证后，保证人对该项条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任。 二、抵押概况 姜仕伦作为抵押人、曾琴作为抵押物共有人与抵押权人中国工商银行兴义分行签订了《个人购房借款／担保合同》和抵押物清单，2016年6月12日，姜仕伦、曾琴将名下所购位于兴义市房屋办理了以中国工商银行兴义分行为预告登记权利人的抵押权预告登记【证明号：市房预兴字第××号】,但尚未办理抵押权登记，中国工商银行兴义分行尚未取得他项权证。 三、履行情况： 中国工商银行兴义分行实际发放贷款的时间为2016年6月7日，金额320000元，姜仕伦、曾琴自2018年8月起连续逾期未按时偿付款项。截止至2020年4月7日，姜仕伦、曾琴尚欠逾期本金18909.76元、未到期本金280235.75元，利息24798.85元，罚息1088.95元、复息1571.54元，本息合计326604.85元未付。 综上所述，姜仕伦、曾琴经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未在答辩、举证期限内提交书面举证、质证意见，视为对答辩、举证、质证权利的放弃。姜仕伦作为借款人、曾琴作为共同借款人向中国工商银行兴义分行贷款，应承担还款责任。中国工商银行兴义分行与姜仕伦、曾琴对《个人购房借款/担保合同》的履行方式特别是违约及违约责任进行了约定，现因姜仕伦、曾琴多次违约未足额偿还本息已达到合同约定的提前到期解除合同的条件，中国工商银行兴义分行主张解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》，符合合同约定，应予准许，对富康房开公司的辩称，本院不予认可。 截止至2020年4月7日尚欠的借款本金、利息、罚息、复息合计326604.85元，姜仕伦、曾琴应当清偿，之后的利息按照基准利率4.9%加收50%即年利率7.35%以尚欠本金及利息之和即323944.36元为基数计算至清偿完毕之日止，中国工商银行股份有限公司兴义分行主张将罚息、复利再次累计计算利息，与双方合同约定不符，不予支持，对富康房开公司关于重复计算利息与罚息应予以别除辩称，本院予以支持。另根据“最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知”第（三）部分之规定：“……区别对待金融借贷与民间借贷，并适用不同规则与利率标准……中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消”，中国人民银行贷款基准利率并未取消，取消的是以该基准利率为评判标准，且本案为金融借款合同纠纷，应依照合同约定按基准利率计算计息，故关于富康房开公司应自2019年8月20日起适用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的主张，本院不予支持。 富康房开公司按照合同约定承担责任为阶段性连带保证责任，即到办理正式抵押登记，并将抵押登记交给中国工商银行兴义分行时，担保责任免除，现因未办理抵押登记，其连带保证责任未能免除，依法应当承担连带保证责任，承担连带保证责任后依法有权向姜仕伦、曾琴追偿。 同时，亦因未办理抵押登记，中国工商银行兴义分行所主张的享有优先受偿权依法不能成立，不予支持。 另关于中国工商银行兴义分行主张的为实现债权的律师费，虽然提交了委托代理合同，但其未提交证据证明该费用已实际产生，故对该请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除中国工商银行股份有限公司兴义分行与姜仕伦、曾琴、黔西南州富康房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、限姜仕伦、曾琴于本判决生效后十日内偿还中国工商银行股份有限公司兴义分行截止至2020年4月7日尚欠借款本金、利息、罚息、复息合计326604.85元，并从2020年4月8日起以尚欠借款本金及利息之和即323944.36元为基数按照年利率7.35%计算利息至清偿完毕之日止； 三、黔西南州富康房地产开发有限公司对前述债务及诉讼费承担连带保证责任，承担连带保证责任后有权向姜仕伦、曾琴追偿。 四、驳回中国工商银行股份有限公司兴义分行的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6470元，公告费600元，共计7070元，中国工商银行股份有限公司兴义分行负担170元,由姜仕伦、曾琴负担6900元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长 吴 涛 人民陪审员 余 燕 人民陪审员 杨 艳 二〇二〇年十一月三日 法官 助理 张青廷 书 记 员 陈贵芳