四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初3842号 原告：何萍，女，1980年5月11日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：张兵，男，1980年11月9日出生，汉族，住四川省长宁县。 委托诉讼代理人：汪旭，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：四川怡合置业有限公司，住所地四川省成都市武侯区武科东二路********，统一社会信用代码91510000680411902G。 法定代表人：罗维军，经理。 委托诉讼代理人：唐中富，男。 委托诉讼代理人：谢应书，男。 被告：四川怡合置业有限公司简阳分公司，住所地，住所地四川省简阳市简城镇建设西路（京龙阳峰嘉苑**803），信用代码91512081073952424Y。 负责人：唐中华，经理。 委托诉讼代理人：石怀萍，女。 委托诉讼代理人：谢应书，男。 原告何萍、张兵与被告四川怡合置业有限公司（以下简称怡合公司）、四川怡合置业有限公司简阳分公司（以下简称怡合简阳分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告张兵以及何萍、张兵的委托诉讼代理人汪旭，被告怡合公司的委托诉讼代理人唐中富、谢应书，怡合简阳分公司的委托诉讼代理人石怀萍、谢应书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何萍、张兵向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付逾期交房违约金16832元。审理中，变更违约金金额为19001元。事实与理由：原告与被告怡合简阳分公司于2016年9月23日签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定怡合简阳分公司将位于简阳市××广场路××期××号楼××号房屋出售给原告，合同总价为355500元。其中合同第十八条“交付时间和手续”约定“出卖人在2016年12月31日前向买受人交付该商品房”；第十九条“逾期交房责任”：自本合同约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。以上合同签订后，原告履行了交付房款、办证税费等约定的义务，但被告于2019年12月6日才交付房屋，应当承担因违约给购房人造成的损失。 因被告怡合简阳分公司作为怡合公司的分支机构，不具有法人地位，不能独立承担民事责任，故请求总公司与分公司承担连带责任。现起诉至法院。 被告怡合公司、怡合简阳分公司辩称，对原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告已按合同约定缴纳购房款等事实无异议。在2016年12月前，“夜月风光．上城”二期已经修建完工，因未能完成竣工验收，不能按照合同约定于2016年12月30日前交房，购房户到简阳市政府信访，市政府相关部门同意被告先给购房户交房。被告曾于2017年5月26日通知原告接房，2018年1月清理未接房业主时，于2018年1月29日10时再次通知原告。当时原告表现出不太愿意接房，且要等验收手续。涉案楼栋已于2017年6月取得《建设工程规划验收合格证》。但因该楼盘临江一面的市政道路没有修建，致消防验收不过关，影响整个楼盘不能通过综合验收。在该栋楼验收手续仍未完善的情况下，原告于2019年11月3日接房。被告认为，涉案楼栋早就达到实际交房条件，不能通过综合验收是属于政府因素所致。《建设工程规划验收合格证》与《建设工程竣工验收合格证》具有同等效力。另合同约定因消防等基础设施达不到使用条件，应当给予120日整改期，该期间应当从逾期交房天数中扣除。现同意按照2017年法院主持被告与其他业主达成的调解方案执行，即支付2016年12月31日-2017年7月期间的逾期交房违约金。 本院经审理认定事实如下：何萍、张兵与怡合简阳分公司于2016年9月23日签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定怡合简阳分公司将位于简阳市××广场路××期××号楼××号房屋出售给原告，合同总价为355500元。合同第十五条“商品房交付条件”：“（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书”。第十六条“该商品房的公共服务及其他配套设施的交付条件”中约定：配套的电梯、消防、安防等设备设施2016年12月31日达到使用条件。第十七条约定：电梯、消防、安防等设备设施未按时达到交付使用条件的，买受人同意给予出卖人120日期限进行整改。第十八条“交付时间和手续”约定“出卖人在2016年12月31日前向买受人交付该商品房”；第十九条“逾期交房责任”：自本合同约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。同时，《补充协议》第七条第5款约定“买受人在2017年1月31日前接房，每逾期接房一天，应支付出卖人总房款万分之二的延期收房违约金”。合同签订后，何萍、张兵按约定缴纳了购房款。 因涉案楼盘临江一面的市政道路没有修建，致消防验收不过关，影响整个楼盘至今未能通过综合验收。2016年12月31日前被告未能按约交付房屋。导致该楼盘购房户到简阳市政府信访。2017年6月7日，“夜月风光．上城”二期2、3号楼取得《建设工程规划验收合格证》。购房户从2017年7月陆续接房。原告接到通知后未接房，2018年1月29日再次通知原告，原告要求房屋验收合格再接房。一直到2019年12月6日原告才办理接房手续。 另查明，案涉楼盘的1、4号楼的初始登记于2020年7月30日办理。2019年4月12日，简阳市公安消防大队就2、3号楼部分住宅及地下室等通过了消防验收，2、3号楼的初始登记尚未办理。 以上事实，有原告提交的身份信息、营业执照、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、购房票据、契税票据、维修基金票据、消防验收意见书、建设工程验收证书；被告提交的因市政道路向政府提交的报告、房管局、建设局报告、协议书、测绘表、《销售汇总表》（有通知接房的记载）等证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，何萍、张兵与怡合简阳分公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。 关于责任主体问题。怡合简阳分公司领取了非法人营业执照，并以自己名义对外签订合同。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”的规定，怡合简阳分公司应以其经营管理的财产承担责任，不足部分，由怡合公司承担。 关于合同履行问题。未经竣工验收的房屋不能交付使用，这既是本案当事人合同的约定，也是城市房屋管理法律法规的强制性规定。即，取得《建设工程竣工验收合格证》是房屋交付的前提条件。《建设工程竣工验收合格证》是经建设主管部门主持项目勘测、设计、施工、监理的各单位以及规划、安全消防管理部门等共同参与，对项目进行综合验收合格后出具。而取得《建设工程规划验收合格证》仅仅是其中一部分通过了验收。原被告在《商品房买卖合同》第十五条中约定的交付条件是取得《建设工程竣工验收合格证》，但至今该合格证尚未取得，原告在2019年11月实际接房之前以购买的房屋不符合法律规定和合同约定交房条件据不接房，理由充分，应予支持；“电梯、消防、安防等设备设施”达到使用条件本身就是房屋交付前必须具备的，《商品房买卖合同》第十六条、第十七条关于的约定应当理解为“房屋交付后，发现电梯、消防、安防等设备设施达不到使用条件，应当给予出卖人120日整改期间，超过120日，出卖人应当承担电梯、消防、安防等设备设施达不到使用条件的违约责任”。即该违约条款仅仅针对“电梯、消防、安防等设备设施”，逾期交房的违约责任不适用该条款，而应适用《商品房买卖合同》第十九条的约定。故原告主张依照《商品房买卖合同》第十五条、第十九条，由被告支付逾期交房的违约金，本院应予支持。 关于市政道路未完工是否免责的问题。怡合简阳分公司认为市政工程建设导致消防验收未能通过验收所致，不属开发商的责任，应对违约责任予以免责。怡合简阳分公司作为案涉商品房买卖合同的相对方，买受人按照合同约定主张权利具有合同依据和法律依据。其认为系案外人的原因导致其不能办证，但未提交相应证据证明规划调整客观存在，及规划调整后其提出办证请求未予支持。且同楼盘的1、4号楼已于2020年7月30日办理初始登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，因第三人原因造成的违约，不能免除其承担合同责任。 综上，被告应当从2017年1月1日至2019年12月6日止，按日计算向原告支付全部房价款355,500元万分之0.5的违约金，即355，500元×1069天×0.00005=19，001元。被告要求按照同一楼盘其他业主调解方案计算2017年7月以前的违约金没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款的规定，判决如下： 被告四川怡合置业有限公司、四川怡合置业有限公司简阳分公司于判决生效后十日内共同支付原告何萍、张兵违约金19，001元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计138元，由被告四川怡合置业有限公司、四川怡合置业有限公司简阳分公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  凌俊杰 二〇二〇年十一月十一日 书记员  华 利