广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初7283号原告：吕志明，男，1957年4月13日出生，汉族，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：汤昊,广东诺臣律师事务所律师。原告：尹梅红，女，1963年8月27日出生，汉族，住江苏省溧阳市。委托诉讼代理人：汤昊,广东诺臣律师事务所律师。被告：广州市长风实业有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇荔新十二路****。法定代表人：黎海东。委托诉讼代理人：梁巨贤、蔡秀英，广东华瑞兴律师事务所律师、实习人员。原告吕志明、尹梅红诉被告广州市长风实业有限公司（以下简称“长风公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月24日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕志明、尹梅红的共同委托诉讼代理人汤昊，被告长风公司的委托诉讼代理人梁巨贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕志明、尹梅红共同向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告之间签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201703164976）；二、被告向原告退还购房款513886元及相应的住房维修基金5220.6元；三、被告向原告支付违约金51388.6元；四、被告向原告支付购房款利息5652.75元（以513886元为本金按日万分之一自2020年6月26日起暂计至2020年10月14日共110天）；五、案件受理费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年3月9日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，原告向被告购买位于广州市增城区荔新十二路96号30幢515房。按照合同约定，被告应在2019年6月30日交付涉讼房屋，但至今仍未交付，原告已按合同约定支付了513886元房款。原告多次向被告催交房屋，被告始终拖延，逾期交房长达一年，原告购买涉案房屋进行居住的目的已经无法实现，被告构成违约，原告已书面通知被告解除合同。根据法律规定及合同约定，合同解除后，被告应向原告退还购房款并支付相应利息及违约金。综上，请求法院判如所请。被告长风公司辩称：被告认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请法院予以驳回：一、原告要求解除合同的请求已经超过合同补充协议第7条第三款约定行使解除权的15天期限，按该条约定超过15天的期限不通知解除合同则视为原告选择继续履行合同。合同法第九十五条规定，法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的该权利消灭。二、被告已经完成案涉房屋项目大部分验收手续，即将完成全部验收并交付房屋，被告的逾期行为不会导致双方合同目的无法实现，原告没有解除合同的权利和依据，原告无权要求退回房款和维修基金。三、合同补充协议约定的10%的违约金是在原告依照合同约定的期限内解除合同才享有的违约金，现在合同继续履行，原告没有解除权，被告无需支付10%的违约金。本院经审理认定事实如下：2017年3月9日，被告（卖方、甲方）与原告（买方、乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，合同约定：“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的广州东部布匹辅料城商业、办公楼、、地下室D3-1、G4）；商业、办公楼（D3-2）；商业、办公楼（D4）……房屋地址：增城市荔新十二路96号30幢515房。……该商品房的用途为办公，……该商品房合同约定建筑面积共49.72平方米……第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，……总金额513886元……第十条逾期付款的违约责任1.一次性付款的如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。……第十三条房屋交付甲方应当在2019年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.详见本合同附件七《商品房买卖合同补充协议》第七条的约定。……”。上述合同附件七补充协议约定：“甲乙双方就《商品房买卖合同》的有关条款的变更及未尽事宜，自愿达成本补充协议，供甲乙双方共同遵守。……第四条对《合同》第十条的逾期付款的违约责任的变更约定：乙方如未按《合同》、本补充协议约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日的，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按本合同约定的该商品房房价款总金额的10%向甲方支付违约金，乙方并须承担因解约而产生的全部税、费。……第七条对《合同》第十四条逾期交房的违约责任第2种方式的约定：甲方如未按《合同》中约定的时间交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日的，乙方有权单方面解除合同。乙方解除合同的，甲方应当在乙方解除合同的通知到达之日起10天内退还全部已付款（但属甲方代收代付且甲方已代付的款项，则甲方无须退还），并按乙方已付房款的10%向乙方支付违约金。……乙方选择解除合同的，应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知甲方，否则视为乙方选择继续履行合同。……第二十二条关于解除合同的约定……5、甲乙双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算）。在此期间内，解除权人放弃行使解除权的，并不影响解除权人要求违约方就其违约行为承担违约责任的权利，也不影响解除权人在违约方不履行合同约定的其他义务的情况下行使解除权。但甲乙双方另有约定的除外。……”。原告已经向被告支付房款合计513886元及住房维修基金5220.6元。2020年6月15日，原告委托广东诺臣律师事务所向被告发出《律师函》，载明：截至该律师函出具之日，被告仍未能依据合同约定向原告履行房屋验收交付手续，逾期交楼340多天，且未能依约办妥房屋的产权过户手续，上述行为已违约，函告被告原告已向其主张解除《商品房买卖合同》，被告收到该函之日起七日内与原告联系，就双方解除《商品房买卖合同》及向原告支付售房款、维修基金、违约金之事宜进行协商等内容。该律师函于2020年6月16日寄邮送达给被告。庭审中，原告陈述：合同附件七补充协议第七条是格式合同，被告未采取合理方式提醒注意，将一年的合同解除权行使期间限制为15天，极大限制了原告的权利，在原、被告之间不具有公平对等性，是无效的。被告陈述：合同及补充协议均是原、被告双方的真实意思表示，合法有效；涉案房屋目前尚未完成竣工验收备案，尚未具备交付条件。本院认为：原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。上述合同第十三条明确约定被告应在2019年6月30日前交付房屋给原告，但是被告至今未交付房屋给原告，被告的行为已经构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。合同附件七第七条第三款约定逾期交房超过90日的，原告有权单方面解除合同，原告选择解除合同的，应在达到解除合同的条件之日起十五天内书面通知被告，否则视为原告选择继续履行合同。但是原告并未在上述约定的达到解除合同的条件之日起十五日内书面通知解除合同，应视为其选择继续履行合同，故现原告请求解除合同并要求被告返还购房款、住房维修基金、支付违约金及购房款利息，理据不足，本院不予支持。关于原告认为上述合同附件七第七条系格式条款，被告未采取合理方式提醒注意，极大限制了原告的权利，在原、被告之间不具有公平对等性，应为无效的意见。首先，《广州市商品房买卖合同（预售）》主文第十四条延期交房的违约责任已明确约定“甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.详见本合同附件七《商品房买卖合同补充协议》第七条的约定。”，且“详见本合同附件七《商品房买卖合同补充协议》第七条的约定。”的约定是加了下划线的标注的，原告应当知晓并注意该项约定。其次，商品房买卖合同关系上，买方的主要义务是付款，卖方的主要义务是包括交房、办证等，双方的各项义务都对应有相应的违约责任，不能仅以逾期交房的解除权行使期间约定与逾期付款的解除权行使期间约定不一致即认定双方权利义务不对等。因此，原告主张上述条款是无效条款，理由不充分，本院不予采纳。对于原告向被告发出的《律师函》，内容为告知被告其主张解除合同并要求被告承担违约责任，并非催告被告履行交付房屋的义务。除此以外，原告并未提交证据证明其曾催告被告履行交付房屋的义务，故本案亦不存在经原告催告被告仍不履行合同义务的情形。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告吕志明、尹梅红的全部诉讼请求。案件受理费5064元，由原告吕志明、尹梅红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  满华英二〇二〇年十一月三日书记员  齐 文