广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初17009号原告（反诉被告）：祝志蓬，男，1985年6月5日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县。委托诉讼代理人：冯志明，广东尚尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凯仪，广东尚尧律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王长云，男，1980年2月20日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：王薰南，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚少微，广东智洋律师事务所律师。原告祝志蓬与被告王长云租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日受理后，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2020年10月9日、11月2日分别公开开庭审理了本案。原告祝志蓬及其委托诉讼代理人冯志明、李凯仪，被告的委托诉讼代理人王薰南，均到庭参加了两次庭审；被告的委托诉讼代理人姚少微到庭参加了第一次庭审，被告王长云到庭参加了第二次庭审。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告支付保证金10000元、房屋装修及设备保证金200000元及租金23000元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：案外人何**于2010年4月19日经司法拍卖竞得位于佛山市南海区******二、三、四楼及一楼小门面(宽1.8米，深5米)(以下简称涉讼租赁物)。2019年11月21日，何**与被告签订房屋租赁合同，约定被告承租涉讼租赁物作为商业使用，但并未就承租人的转租权作约定。2019年12月30日，原告经居间方介绍，与被告签订《合作协议》(以下简称涉讼合同)，约定被告将涉讼租赁物给原告经营出租房使用。被告称原告须支付200000元房屋装修及设备保证金以保证房屋装修及设备在租赁期间不损坏，故原告于签订涉讼合同当天通过银行转账方式一次性支付被告200000元。直至2020年4月，佛山市南海区经常出现雷雨天气，涉讼租赁物出现严重漏水及天花板不定时部分脱落的现象，导致房屋无法正常使用。发现问题后，原告多次向被告协商沟通未果。被告的行为致使涉讼合同无法实现合同目的，已构成根本违约。原告经再三考虑于2020年6月5日向被告发出解除合同的告知书。被告辩称：一、原告所述不属实，其提出的解约理由不成立。(一）涉讼租赁物不存在无法使用情形，原告自身经营不善，才是其违法解约的根本原因。根据原告提供的微信聊天记录，原告于2020年3月26日表示“受疫情影响，一个房子都没有出租”，2020年3月30日面对催款称“现在也没有人租房子”，再到2020年4月6日以“现在没人租房子，帮忙打点折”要求减免费用，直至2020年5月10日仍表示“我也是没办法，没有生意”，均可反映涉讼租赁物未能出租的根本原因在于原告自身经营不善，原告声称的“严重漏水”、“天花板不定时脱落”，只是其转移经营风险、拒付合作费用的借口。（二）原告依约应自行承担承租期间的房屋修复义务。涉讼合同约定，如房屋主体渗漏，应由原告自行修复并承担相应费用。面对原告要求维修房屋的不合理要求，被告已多次提醒原告，房屋维修责任依约应由原告自行承担，被告已尽到通知协助的合同义务。参照《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，如当事人之间已对租赁物的维修义务进行约定，应优先遵照合同约定，由负有维修义务的原告一方，先行检测、检修涉讼租赁物的使用状况，如房屋确实无法使用，再由双方根据合同约定协商解决。现原告未遵照合同约定，先履行检修、维护房屋义务即武断解约，其违法解约行为才是涉讼合同目的无法实现的根本原因。（三）原告提出的解约事由依法不成立。双方属于合作经营关系，被告交付的涉讼租赁物不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定的情形，相反，双方在达成合作之前，被告已充分告知原告涉讼租赁物的历史及现状情况，原告经反复确认、评估、检测了涉讼租赁物情况后，方与被告达成涉讼合同并接收了涉讼租赁物，现原告以涉讼租赁物存在“漏水、天花板不定时脱落”为由解除合同，既没有法律依据，亦违反了诚实守信的履约原则。二、被告依法依约无需返还原告诉请费用。原告单方解约的行为已构成根本违约，根据合同约定，被告认为：(一）原告仍拖欠被告合作费用，其交纳的保证金10000元依约未达到退还条件。根据涉讼合同第三条的约定，原告结清相关水电等杂费后方可退返水电及一楼门面保证金。(二）原告交纳的200000元依法不应退还。首先，原告交纳的200000元，实际是支付给被告的投资补偿款，而非装修及设备保证金。被告为使涉讼租赁物符合原告使用用途，在承租时已向第三方交纳了使用转让款564000元。为平衡双方权益，双方在达成合作意向时，遂由原告在签约当日一次性支付被告200000元作为投资补偿款，该款属于合作投入款，不属于押金范畴，依法依约均不应退还。其次，如原告认为该200000元被认定具备履约保证金性质，根据合同约定更不应退还。结合涉讼合同第七条第1款的约定，如原告违法单方终止协议，被告收取的保证金及押金有权不予退还，此外还可按所收取合作费用的30倍向原告收取赔偿金，鉴于原告仍拖欠数月合作费用未付。因此，结合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定及合同约定，如200000元属于履约保证金性质，也需用于抵扣欠付的合作费用及赔偿被告损失使用，依约不应退还。(三）原告要求退还23000元缺乏法律及事实依椐。即使不考虑原告违法解除合同的大前提，但原告占有、使用涉讼租赁物对外经营，并取得相应收益已属于既定事实。即使合同已解除，要求恢复双方签约前的状态已构成事实不能。因此，原告要求退还其使用涉讼租赁物期间合作费用的诉请，缺乏法律依据。综上，原告因自身经营不善，拖欠被告多笔合作费用未付已属严重违约，此后其主张涉讼租赁物存在缺陷无法使用，却未按合同约定先行履行检修、维修房屋义务，其单方解除合作协议的行为属根本违约。纵观原告的恶意解约并提起诉讼的行为，只为转移自身经营不善的经济损失，依法不应得到支持。被告向本院提出反诉请求：1.确认原被告签署的《合作协议》已于2020年6月5日解除；2.原告向被告支付拖欠的2020年4、5月合作费用23000元，并支付违约金（其中2020年2月份合作费用以11500元为本金，自2020年2月6日起按日3%的标准计算至2020年4月6日；2020年3月份合作费用以11500元为本金，自2020年3月6日起按日3%的标准计算至2020年5月11日；2020年4月份合作费用以11500元为本金，自2020年4月6日起按日3%的标准计算至2020年6月5日；2020年5月份合作费用以11500元为本金，自2020年5月6日起按日3%的标准计算至2020年6月5日）；3.原告向被告支付场地占用费（按11500元/月标准，自2020年6月6日起计算至原告返还被告之日止）；4.原告向被告支付违约金41400元；5.原告将位于佛山市南海区****二、三、四楼及一楼小门面返还予被告；6.被告无需退还原告水电及一楼门面保证金10000元；7.本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2019年12月30日，原被告签订涉讼合同，双方通过被告提供场地、原告利用场地进行运营的模式展开合作。合同签署后，原告屡次以房屋出租情况不善为由拖欠被告合作费用。2020年6月5日，原告又以涉讼租赁物存在严重漏水、天花板不定时部分脱落无法使用为由要求单方解除合同，并起诉要求被告退还其已付合作费用及履约保证金。原告解除协议后，因涉讼租赁物已由原告上锁，被告无法使用，即使被告通过手机短信、书面发函形式要求原告完成涉讼租赁物交接手续，但原告一直不予理睬。综上，在双方合作关系成立前，被告已充分告知原告涉讼租赁物的历史及现状情况，原告经反复确认、评估、检测了涉讼租赁物情况后，方与被告达成涉讼合同并接收了涉讼租赁物对外经营。现原告长期拖欠合作费用并单方解除合同的行为，已构成根本违约导致合同目的无法实现。原告对被告反诉答辩称：一、涉讼合同于2020年6月5日解除。因涉讼租赁物出现严重漏水及天花板大面积脱落现象，经与被告多次沟通，被告拒不履行涉讼租赁物的维修义务，导致原告无法正常使用涉讼租赁物，原告无奈于2020年6月5日向被告发出解除通知书。二、原告无需向被告支付逾期支付租金的违约金及2020年4、5月的租金及违约金。原告于2020年4月6日支付了2020年2月份租金，于2020年5月11日支付了2020年3月份租金。2020年2-3月期间正是新冠病毒的高峰期，新冠病毒属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力因素，受新冠病毒的影响，原告被迫延迟营业，为此，政府提倡、鼓励对于商业经营性房屋可以延迟支付租金或减免租金，希望共同度过难关，根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。虽然原告因新冠病毒遭受严重的经济损失，但原告依然向被告支付了2020年2、3月份的租金。根据被告提交的微信聊天记录，被告也能理解原告因受疫情的影响，在催收租金时也没有主张违约金，且原告支付2020年3月份租金时，被告也未明示因原告逾期支付2020年2月份租金所产生的违约责任。被告主张原告支付2020年2、3月的违约金，无事实和法律依据。2020年初，佛山地区频繁出现雷雨天，原告发现涉讼租赁物存在严重漏水及天花板大面积脱落现象，经与被告多次沟通，被告拒不履行修缮义务，导致原告无法正常使用涉讼租赁物，因被告拒不履行维修义务，其违约在先，原告无需支付2020年4、5月的租金。三、原告无需支付场地占用费。被告拒不配合原告办理交接手续，导致原告无法将涉讼租赁物的钥匙交还给被告，由此产生的损失应由被告自行承担。原告已于2020年10月15日将涉讼租赁物交还给被告。四、被告拒不履行修缮义务，导致原告无法正常使用涉讼租赁物，被告违约在先，原告无需支付违约金。五、被告违约在先，无权没收原告10000元的保证金。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告举证9视频，被告有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。2.被告举证1-3的微信聊天记录，均已出示原始载体，原告虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性均予采信。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：2019年12月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合作协议》（即涉讼合同），约定：甲方将位于佛山市南海区********二、三、四楼及一楼小门面(宽1.8米，深5米)（即涉讼租赁物）给乙方经营出租房使用，以现状交接乙方使用；合作期由2020年2月1日起至2029年11月1日止；甲方采取以提供该房屋二、三、四楼共计31间房间与乙方合作，收益为固定收益方式，乙方向甲方交纳合作费用，第一年为11500元/月；乙方需交纳水电及一楼门面保证金共10000元，乙方承诺协议到期之日结清相关水电等杂费后无息退返；乙方每月合作费用等在5日前自行转到甲方的账户，每逾期一日，乙方须按当月所交纳金额的3%交纳日滞纳金；（第五条第12点）房屋主体渗漏(渗水)及各结构部件自然老化影响使用的，由乙方自行修复解决并承担相应费用，如超出修补范围，导致无法正常经营将由双方协商共同解决；在甲方无任何违约行为的情况下，如乙方单方面终止本协议，甲方有权不予返还乙方所交纳的保证金及押金，乙方还须支付给甲方所交纳合作费用的30倍数量的赔偿金，并将该物业内的设备、设施和物品及装修全部无偿移交给甲方，归甲方所有。同日，被告出具《收据》确认收到原告支付合同保证金10000元。同日，原告转账支付了200000元予被告，但被告并未就该款出具收据。原告于2020年4月6日、5月11日各转账支付了11500元予被告。2020年3月26日，原告的人员向被告发送微信称“受疫情影响，我们到现在一个房都没出租，而且房子多处漏水，下雨就漏，现在下雨了跟雨塘一样，望解决”。2020年5月29日，原告的人员向被告发送微信称涉讼房屋内有天花脱落。2020年6月5日，原告向被告出具《解除通知书》，称：自2020年4月至今，因房屋严重漏水及天花板大面积脱落现象，导致房屋无法正常使用，故原告通知上述合同自本通知书发出后立即解除，被告需在2020年6月8日前与原告办理交接手续，否则视为原告已完成交接，所租赁房屋及所有设备丢失、毁损等一切风险由被告自行承担；被告应在2020年6月8日前向原告退还保证金10000元、合作费用23000元及房屋装修及设备保证金200000元。2020年9月4日，被告向原告出具《要求交还场地的通知函》，称：原告未与被告办妥物业交接手续（包括但不限于交接物业钥匙、清点物品设施、签署书面交接文件等），请原告将物业交还给被告。2020年10月9日庭审中，原告表示随时可以归还涉讼租赁物予被告，被告回复称：被告同意接收涉讼租赁物，但因其出差在外需于当月15日才能办理交接手续。2020年10月15日，原被告经现场清点后，原告将涉讼租赁物及相应的床、空调、热水器、衣柜、梳妆台、沙发、钥匙等物品一并返还予被告。本院认为：涉讼合同是原被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约行使权利、履行义务。被告将配置了床、空调等物品的涉讼租赁物出租予原告经营出租房，被告每月收取固定收益，原被告之间围绕涉讼租赁物是租赁合同关系。原告未支付涉讼租赁物自2020年4月起的租金，被告反诉请求原告支付2020年4月起的租金及逾期付款违约金，于法有据，故原告应向被告支付2020年4月1日起至2020年10月9日止的租金共72339元（按11500元/月，计6个月又9天），并支付以11500元为本金分别从2020年4-9月各月6日起，以3339元为本金从2020年10月6日起，按日万分之二的标准计算的逾期付款违约金，被告反诉请求超出本院核定范围的，本院不予支持。2020年1月24日起，因新冠肺炎疫情及政府一系列管制措施的影响，确实对涉讼租赁物的经营造成了影响和损失，该损失在本案租赁关系中体现为租赁对价，现原告要求被告退还所收取的2020年2、3月的租金，本院酌定被告应就疫情影响减免原告一个月的租金，即被告应退还一个月的租金11500元予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。被告反诉请求原告就迟延支付2020年2、3月租金计付逾期付款违约金，有违公平合理原则，本院不予支持。原告以涉讼租赁物出现渗漏、天花板脱落为由要求解除合同，但根据涉讼合同第五条第12点的约定，原告所述的渗漏等问题的修复义务人为原告，原告要求解除合同缺乏合同及法律依据，但因原告已于2020年10月15日将涉讼租赁物返还予被告，故本院确认涉讼合同于原告返还涉讼租赁物当日解除。被告反诉请求原告返还涉讼租赁物已没有必要，本院不予支持。原告于2020年10月9日明确表示同意返还涉讼租赁物，但因被告的原因双方至2020年10月15日才办理了交接手续，故对于被告反诉请求的2020年10月10-15日期间的租金，本院不予支持。原告单方违约致合同解除，被告反诉请求没收保证金，符合双方约定，本院予以支持。被告反诉请求原告支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。至于原告在2019年12月30日支付的200000元，双方并未明确约定该款的性质，根据原被告的陈述，本院认定该款系原告为了在租赁期间使用涉讼租赁物内的床、空调等物品而支付的对价，现涉讼合同已解除，涉讼租赁物内的物品亦返还予被告，就剩余租赁期限对应的物品使用对价，被告应予返还，根据涉讼合同约定的合作期限（共3562天）及原告占有使用涉讼租赁物的期间（252天），本院酌定被告应向原告返还185851元，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）祝志蓬与被告（反诉原告）王长云于2019年12月30日签订的《合作协议》已于2020年10月15日解除；二、被告（反诉原告）王长云应于本判决发生法律效力之日起十日内返还185851元予原告（反诉被告）祝志蓬；三、被告（反诉原告）王长云应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租金11500元予原告（反诉被告）祝志蓬；四、原告（反诉被告）祝志蓬应于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金72339元，并支付以11500元为本金分别从2020年4-9月各月6日起，以3339元为本金从2020年10月6日起，按日万分之二的标准各至实际清偿之日止计算的逾期付款违约金予被告（反诉原告）王长云；五、原告（反诉被告）祝志蓬已交纳的租赁保证金10000元归被告（反诉原告）王长云所有；六、驳回原告（反诉被告）祝志蓬的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）王长云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，本诉受理费减半收取计2397.5元（原告已预交8512.14元），由原告负担297.5元，被告负担2100元；反诉受理费1354元（被告已预交），由原告负担1000元，被告负担354元。经比对，被告负担的1100元（2100－1000）应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。原告多预交的6114.64元（8512.14－2397.5），在本判决生效后十日内经原告申请，本院退予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇二〇年十一月二十日书记员  程学斌