黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1003民初631号原告：陈国强，男，1977年6月20日出生，汉族，牡丹江心血管病医院工会副主席，现住牡丹江市东安区。委托诉讼代理人：徐亮，黑龙江曦晖律师事务所律师。被告：尹婷婷，女，1989年4月12日出生，汉族，现住绥芬河市。被告：冯子峻，男，1989年12月3日出生，汉族，现住绥芬河市。被告：牡丹江新凯房地产开发有限公司，住所地牡丹江市东安区。法定代表人王学新，总经理。委托诉讼代理人：吴锡荣，男，1957年2月14日出生，回族，牡丹江新凯房地产开发有限公司法务，现住牡丹江市东安区。原告陈国强与被告尹婷婷、冯子俊、牡丹江新凯房地产开发有限公司（以下简称新凯公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈国强及其委托诉讼代理人徐亮、被告牡丹江新凯房地产开发有限公司委托诉讼代理人吴锡荣到庭参加诉讼，被告尹婷婷、被告冯子俊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈国强向本院提出诉讼请求：1.请依法判令被告尹婷婷、冯子峻、牡丹江新凯房地产开发有限公司与原告签订正式的商品房买卖合同、开具发票，并立即交付案涉商品房；2.请依法判令被告尹婷婷、冯子峻、牡丹江新凯房地产开发有限公司与原告就案涉车位签订正式的车位买卖合同、开具发票，并立即交付车位；3.请依法判令被告牡丹江新凯房地产开发有限公司协助原告办理案涉商品房、车位的产权登记；4.本案的诉讼费用由三被告承担。庭审前变更诉讼请求如下：1.解除原告陈国强与被告尹婷婷于2015年10月8日签订的房屋买卖合同；2.解除原告陈国强与被告牡丹江新凯房地产开发有限公司标注时间为2015年1月6日的《公园新天地——御品天下内部订购协议书》、《车位使用权销售合同》；3.判令被告尹婷婷、冯子峻双倍返还定金6万元；4.判令被告尹婷婷、冯子峻返还已收取购房款、购车位款670000.00元及截止到诉请变更日的实际损失204513.78元，共计874513.78元。实际损失计算至款项全部付清日。5.判令被告牡丹江新凯房地产开发有限公司对原告的第三、四项诉讼请求承担连带责任；6.本案的诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告的代理人到牡丹江市房地产产权市场管理处调取案涉房屋和车位的产籍档案时发现，案涉车位根本无法办理不动产登记；案涉房屋在2015年已被牡丹江新凯房地产开发有限公司抵押，在2016年6月被牡丹江市中级人民法院以（2016）黑10执53号执行裁定查封，在2019年以（2019）黑10执恢57号裁定续封。申请人认为，三被告明知案涉房屋、车位存在严重的权利瑕疵，不能为申请人办理不动产交易过户，仍然与原告签订买卖合同的行为，是欺诈行为。三被告在长达近五年的时间里不能有效的排除买卖标的的权利瑕疵，直接导致申请人的购买目的无法实现。牡丹江新凯房地产开发有限公司辩称，对原告诉请的房屋价格和车位价格无异议。同意解除2015年10月18日签订的《公园新天地——御品天下内部订购协议书》、《车位使用权销售合同》。新凯公司应该承担连带责任，但原告诉请的定金双倍返还，因30000.00元定金已经一并核算在房款里，不存在定金了。对原告提出的实际损失204513.78元有异议。被告尹婷婷、冯子俊经本院依法送达开庭传票，未到庭、未提交书面答辩意见、未举证，视为放弃抗辩。原告陈国强围绕诉讼请求提交如下证据：《房屋买卖合同书》、收条、《公园新天地——御品天下内部认购协议书》、《车位使用权销售合同》、牡丹江市中级人民法院（2016）黑10执53号执行裁定书、牡丹江市中级人民法院（2019）黑10执恢57号执行裁定书、陈国强与冯子峻的电话录音光盘。被告新凯公司对原告提交的上述证据均无异议，被告尹婷婷、冯子俊未到庭，视为放弃质证权利，本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年10月8日原告陈国强与被告尹婷婷签订《房屋买卖合同书》约定：1.被告尹婷婷将公园新天地－御品天下第A栋B房，建设面积为138.52平方米的住宅及C号车位卖给原告陈国强。购房款为670000.00元，购车位款为110000.00元，共计780000.00元；2.原告陈国强于2015年10月8日支付被告尹婷婷定金30000.00元，2015年11月10日支付被告尹婷婷570000.00元，2015年12月10日支付被告尹婷婷100000.00元，剩余购房款80000.00元于原告拿到正式网签商品房买卖合同后支付被告尹婷婷。冯子峻父亲冯立波于房屋买卖合同签订的当日，代被告尹婷婷收取定金30000.00元，并向原告出具代尹婷婷“收到陈国强购房定金参万元整”的收条一份。2015年11月6日、2015年12月9日原告按合同约定两次给付被告尹婷婷购房款共计670000.00元，被告向原告出具收条两份。被告新凯公司应被告尹婷婷、冯子峻父亲冯立波的要求，收回与被告尹婷婷、冯子俊签订的房屋、车位协议，按照三被告原来的签约时间（2015年1月6日）为原告出具了《公园新天地——御品天下内部认购协议书》和《车位使用权销售合同》，至今被告新凯公司未与原告签订正式《房屋买卖合同》。涉案房屋因抵押被牡丹江市中级人民法院在2016年、2019年予以查封，至今涉案房屋处于被查封状态。另查明，被告尹婷婷与被告冯子俊系夫妻关系。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同是一方转移房屋所有权给另一方，另一方支付房屋价款的合同。本案中原告陈国强是涉案房屋与车位的买受方，被告尹婷婷是出卖方，双方签订的房屋买卖合同书，是当事人之间订立转让不动产房屋物权的合同，虽然被告尹婷婷在签订合同时未取得涉案房屋及车位的物权登记，但被告新凯公司庭审中自认被告尹婷婷、冯子俊为涉案房屋及车位的第一买受人，故该合同合法有效。原告陈国强与被告新凯公司签订的《公园新天地——御品天下内部认购协议书》、《车位使用权销售合同》，系被告尹婷婷、冯子俊与被告新凯公司签订的《公园新天地——御品天下内部认购协议书》、《车位使用权销售合同》变更，是原告陈国强、被告尹婷婷、冯子俊、被告新凯公司三方真实意思表示，上述合同对原告陈国强、被告新凯公司有法律约束力。原告陈国强与被告尹婷婷签订的《房屋买卖合同》及原告与被告新凯公司签订的《公园新天地——御品天下内部认购协议书》、《车位使用权销售合同》中虽均未约定办理正式网签商品房买卖合同及交付房屋的具体时间，双方签订内部认购协议已经五年，被告新凯公司至今无法确定签订正式合同及交房日期。且被告新凯公司承认涉案房屋在合同签订时就已经存在抵押，至今处于被查封状态，这种状态存在及持续对原告实现合同目的造成了实际影响，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项：当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因涉案房屋买卖合同目的无法实现，导致合同中车位买卖合同目的同样无法实现。故本院对原告要求解除与被告尹婷婷签订的《房屋买卖合同书》，解除与被告新凯公司签订的《公园新天地——御品天下内部认购协议书》、《车位使用权销售合同》予以支持。诉争房屋及车位合同解除后，被告尹婷婷应当返还原告购房款670000.00元，被告冯子俊与被告尹婷婷系夫妻关系，故原告要求被告尹婷婷、冯子俊返还购房款诉讼请求本院予以支持。关于原告主张的实际损失204513.78元（以670000.00元为基数，计算期间2015年12月10日至2020年9月16日，基准利率6.40%），因中国人民银行于2019年8月20日起不再发布同期同类贷款基准利率，自该日起产生的利息按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（以下简称一年期LPR）计算，计为146556.92元（以670000.00元为基数，2015年12月10日至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率三到五年期年利率4.75%计算，2019年8月20日至2020年9月16日按照一年期LPR计算）本院予以支持，超出部分不予保护。2020年9月17日起产生的实际损失按一年期LPR计算至实际给付之日止。关于本案是适用定金罚责问题，被告新凯公司认为原告交给被告尹婷婷30000.00元定金已转化为购房款，不应当再适用定金双倍返还，本院认为原告与被告尹婷婷签订的《房屋买卖合同书》中约定：原告于2015年10月8日支付被告尹婷婷定金30000.00元；2015年11月10日支付被告尹婷婷570000.00元；2015年12月10日支付被告尹婷婷100000.00元；剩余购房款80000.00元原告拿到正式网签《商品房买卖合同》后支付被告尹婷婷。上述款项虽名为“定金”，但合同中未约定适用定金罚则，综合合同内容上述款项应为购房款，故本院对原告定金双倍返还诉讼请求不予支持，本院支持30000.00元作为购房款应当返还。被告新凯公司同意解除与原告签订的《公园新天地——御品天下内部认购协议书》、《车位使用权销售合同》，自愿对上述款项承担连带责任，故本院对原告要求新凯公司对被告尹婷婷、冯子俊返还购房款及给付利息损失承担连带责任予以支持。综上所述，本院对原告的合法诉讼请求予以保护。依照中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈国强与被告尹婷婷于2015年10月8日签订的《公园新天地－御品天下》第A栋B房，建筑面积138.52平方米及C号车位的《房屋买卖合同书》；二、解除原告陈国强与被告牡丹江新凯房地产开发有限公司标注时间为2015年1月6日的《公园新天地——御品天下内部认购协议书》、《车位使用权销售合同》；三、被告尹婷婷、冯子俊于本判决发生法律效力起十日内返还原告陈国强购房款700000.00元，给付利息损失146556.92元（以670000.00元为基数，2015年12月10日至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率三到五年期年利率4.75%计算，2019年8月20日至2020年9月16日按照一年期LPR计算），2020年9月17日起产生的利息损失按一年期LPR计算至实际给付之日止；四、被告牡丹江新凯房地产开发有限公司对上述款项承担连带责任；五、驳回原告陈国强其他诉讼请求。案件受理费12,700.0元，减半收取计6,350.0元，由被告尹婷婷、被告冯子俊、被告牡丹江新凯房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判员  刘星源二〇二〇年十一月十一日书记员  陈 晨