大连市沙河口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0204民初2181号 原告:李玲，女，1975年11月21日出生，汉族，住江苏省新沂市。 委托诉讼代理人：董晓竹，辽宁金宗律师事务所律师。 被告：杜欣怡，女，1992年3月15日出生，汉族，住辽宁省大连市中山区。 委托诉讼代理人：陆阳，辽宁安融律师事务所律师。 第三人：中信银行股份有限公司大连分行，营业场所辽宁省大连市中山区人民路29号。 负责人：王志军，该分行行长。 委托诉讼代理人：解丽颖，女，该行职员。 委托诉讼代理人：张骞予，女，该行职员。 原告李玲诉被告杜欣怡所有权确认纠纷一案，本院曾于2019年9月20日作出（2019）辽0204民初1261号民事判决。杜欣怡不服该判决，提起上诉。大连市中级人民法院于2020年2月12日作出（2019）辽02民终9769号民事裁定，撤销本院（2019）辽0204民初1261号民事判决，将案件发回重审。本院于2020年5月6日立案后，依法另行组成合议庭对案件进行了审理。审理过程中，依法追加中信银行股份有限公司大连分行（简称中信银行大连分行）作为本案第三人参加诉讼，并于2020年9月8日适用普通程序公开开庭审理了本案。原告李玲及其委托诉讼代理人董晓竹、被告杜欣怡的委托诉讼代理人陆阳、第三人中信银行大连分行的委托诉讼代理人解丽颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李玲向本院提出诉讼请求：1.确认大连市沙河口区房屋归原告所有，判令被告杜欣怡协助办理房屋产权过户；2.判令被告杜欣怡将大连市沙河口区房屋腾退给原告。事实与理由：2017年4月7日，原告与被告签订挂名房屋贷款协议书，约定因原告征信逾期过多且需要资金，借用被告名义使用案涉房屋重新贷款，案涉房屋所有权及使用权归原告所有。随即，原告将案涉房屋过户至被告名下，为办理过户，双方签订房地产买卖合同（编号为*E20170031628），被告依约使用案涉房屋进行贷款。2019年1月14日，被告强占原告房屋。原告报警后，因案涉房屋登记在被告名下，公安部门不予处理。案涉房屋至今仍由被告非法占有，原告故诉至法院。 被告杜欣怡辩称：不同意原告的诉讼请求。1.案涉挂名房屋贷款协议中约定了房产为原告请求被告替其贷款行为所致的过户变更，房屋的使用权及产权在原告没有损害被告利益的情况下归原告所有；如果发生损害被告权益的情况，且无法经过协商调解的，原告自动放弃对房屋的使用权及产权；并约定原告不违约且结清被告全部银行贷款后有权请求被告配合将此房屋过户至原告指定人名下。按照合同的本意，被告本来不需要承担任何义务，仅需提供个人信息取得银行贷款，而贷款的实际使用人、还款人都应是原告。但在合同的实际履行中，被告不仅以个人名义向中信银行贷款210万元并将贷款全额支付给原告，并且以房屋产权人、借款人的身份偿还银行贷款，支付案涉房产的物业费、水电费等各项费用。而原告从未按照约定按月偿还银行贷款，也未承担该房屋日常产生的费用，其行为导致被告背负了巨额债务，严重侵害了被告的利益，根据合同约定，原告已经自动丧失了该房屋的权利，无权主张被告配合其办理房屋产权过户，案涉房屋应归被告所有。2.案涉房屋已经抵押给中信银行大连分行，被告自2017年3月办理银行贷款后至本案原一审判决下发前一直按月足额偿还贷款本息，自2019年9月起，被告暂停偿还银行贷款。2020年2月，中信银行大连分行起诉被告，要求被告清偿全部剩余贷款本息，并对案涉房产享有抵押权。事实证明，原告违反挂名房屋贷款协议书的行为已严重损害了被告的权益，且给被告造成损害的不利后果还在持续扩大。 第三人中信银行大连分行述称：原、被告之间就案涉房屋的确权纠纷不能对抗第三人就房屋享有的抵押权和对被告享有的债权。1.第三人与被告之间的借贷合同关系及抵押登记手续合法有效。被告于2017年3月16日与第三人签订了个人购房借款合同，向第三人借款210万元，用于购买案涉房屋，并以该房屋作为贷款的抵押担保。第三人于2017年4月17日发放了该笔贷款，并办理了抵押登记。被告自2019年8月20日开始逾期，截至2020年9月7日，尚欠第三人借款本金1911000元、利息97862.08元、罚息3476.99元、复利3765.59元，本息共计2016104.66元。第三人已于2020年2月13日向大连市中山区人民法院起诉，要求被告偿还第三人银行贷款本金及利息、罚息、复利等，该院已于2020年2月20日立案受理。2.第三人根据与被告之间签订的购房借款合同的约定，将案涉贷款受托支付至原告名下，在原、被告办理完毕房屋买卖过户手续后，第三人办理了抵押登记手续，产权人及抵押人都是被告，整个流程符合法律规定。3.原、被告之间的挂名房屋贷款协议书应认定无效，不能因该协议书内容认定房屋归原告所有，进而影响第三人贷款合同的合法性。因原告有不良征信记录无法贷款，为使用资金，原、被告之间签订挂名房屋贷款协议，双方串通以被告身份办理银行贷款，套取银行资金，并产生逾期，损害了第三人的利益，符合合同法规定的合同无效的法定情形。如果原告要求被告将案涉房屋重新过户至其名下，只能在结清第三人贷款的前提下才有可能实现，无论原、被告之间的纠纷如何解决，均不能影响第三人对案涉房屋的抵押权人和贷款的有效性。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交的对账单、挂名房屋贷款协议书、投资协议书，房屋信息查询结果、（沙私有）2012502089号大连市房地产权证、销售不动产发票、权属登记情况、大连市房地产买卖合同、存量房交易中自愿不办理购房资金监管的具结声明、银行交易流水、结婚登记审查处理表、大连恒源汇银投资有限公司（简称恒源公司）企业信息公示报告；被告提交的中信银行个人购房借款合同、个人借款凭证、还款明细、物业费用催缴通知单、收据及付费凭证、电费（欠费）通知单、中信银行大连分行对被告的起诉状、离婚登记审查处理表及离婚协议书；第三人提交的大连市中山区人民法院受理案件通知书、起诉状、被告欠息情况表、中信银行个人购房借款合同、产权证书复印件、抵押他项权证复印件、被告个人身份信息、结婚证、配偶结婚证，均客观真实合法，且体现了与本案待证事实的关联性，本院对上述证据均予以采信。原告提交的大连云易联贸易有限公司企业信息打印件及该公司出具的情况说明，与本案待证事实没有关联性，本院不予采信。 结合上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2017年3月16日，杜欣怡与中信银行大连分行签订一份个人购房借款合同，约定：中信银行大连分行向杜欣怡发放贷款210万元，用于购买坐落于沙河口区的房屋；贷款期限自2017年4月11日至2042年4月11日，贷款年利率为4.655%；本合同项下贷款采用受托支付方式，贷款从中信银行大连分行账户划出即视为该行的贷款义务履行完毕，贷款划出日即为实际贷款发放日，中信银行大连分行自此日起开始计收利息；本合同支付对象为李玲，杜欣怡指定的划款账号为李玲在中信银行的开户账号；还款方式为按月等额本金还款法，还款日为每月20日，借款到期利随本清；本合同的抵押物是坐落于沙河口区的房屋，建筑面积138.88平方米，总价或评估价为2638700元；王正凯作为抵押物共有人在合同上签名并作出承诺；等等。 2017年4月6日，李玲与杜欣怡签订编号为*E201700031628的房地产买卖合同，主要内容为：李玲同意将其所有的位于大连市沙河口区建筑面积为138.88平方米的房屋转让给杜欣怡，转让价款为200万元整，杜欣怡的付款方式为全款，付款日期为2017年4月6日；双方同意于2017年4月6日由李玲将上述房产正式交付给杜欣怡；等等。 同日，双方共同出具存量房交易中自愿不办理购房资金监管的具结声明，其中记载：大连市沙河口区的房屋原为李玲按揭贷款所购，由于李玲资金紧张，无力提前偿还银行贷款，为完成交易，由杜欣怡先行向李玲支付购房款131.6345万元用于偿付银行贷款。在（2019）辽0204民初1261号民事案件庭审中，双方均认可前述款项实际由案外人王正凯对外贷款进行偿还，并非由杜欣怡先行支付给李玲。李玲以该笔款项还清了在招商银行股份有限公司大连分行的抵押贷款，该行于2017年4月6日注销了对上述房屋的抵押登记。 2017年4月10日，大连市沙河口区房屋的所有权人由李玲变更为杜欣怡。 2017年4月11日，杜欣怡与中信银行大连分行到大连市国土资源和房屋局办理了上述房屋的抵押登记手续，中信银行大连分行成为案涉房屋的抵押权人，并取得辽（2017）大连市内四区不动产证明第0006399号不动产登记证明。 2017年4月17日，李玲与杜欣怡签订一份挂名房屋贷款协议书，约定：因李玲征信逾期过多且需要资金再投资，就李玲借用杜欣怡名义对位于大连市沙河口区的房产重新贷款一事，双方达成以下协议：一、房屋使用权及产权归属1.双方一致确认，上述房产为李玲请求杜欣怡替其重新贷款行为所致的过户变更，房屋的使用权及产权在李玲没有损害杜欣怡利益的情况下归李玲所有，如若发生损害杜欣怡利益的情况，且无法经过协商调解的情况下，李玲自动丧失对此房屋的使用权及产权；二、甲方（李玲）权利与义务1.李玲是借用杜欣怡的名义对此房屋重新贷款，在此过程中产生的一切费用（具体费用由双方确认后另立单据）均由李玲承担，杜欣怡不承担此部分费用；3.李玲在不违反（一）条款内容的情况下，享有对该房产的占有、使用、收益、处分的权利；4.李玲承担该房产日常维护费用，包括物业管理费、水电费、月供（此项费用在李玲或李玲指定代理人签署《投资协议书》生效后，由杜欣怡承担），李玲保证按时缴纳上述所有费用，未及时缴纳视为损害杜欣怡权益；三、乙方（杜欣怡）权利与义务1.杜欣怡同意配合李玲办理重新贷款的相关事宜，直至该房产登记在杜欣怡名下；2.杜欣怡应当将替李玲重新贷款事宜告知可能产生共有行为的第三人，李玲在不违反（一）条款内容的情况下，其亲属无权请求分配此房产；3.在签订本协议后，李玲在不违反（一）条款内容的情况下，且结清杜欣怡全部剩余银行贷款后有权请求杜欣怡配合将此房屋过户到李玲指定人名下，在此过程中如若产生收益，归李玲所有；四、补充条款1.因此房屋在重新贷款后，并且如若李玲出现违反（一）条款内容，杜欣怡可能需要将房屋出售承担相应税费和还清贷款的情况下，此房屋的价值不足以弥补杜欣怡未来的损失，经双方协商后，确认将此房屋重新贷款后多余出来的款项（具体数额见《投资协议书》）投资到恒源公司对公账户内，由双方共同监管、运营，以此作为对杜欣怡权益的保障，具体投资协议详见《投资协议书》；五违约责任1.自房产登记在杜欣怡名下后，杜欣怡保证该房产不能被法院查封或拍卖、抵押给第三人，如有违反，杜欣怡按照签订本合同时期内此房产房价240万赔偿给李玲，在此情况下，李玲可以要求撤回在恒源公司的投资款和收益；2.本协议未经双方协商一致不得解除，违约方将向另一方支付相当于该房产房价30%（72万）的违约金，且仍需承担其余相关责任；等等。该协议上除了李玲和杜欣怡的签名外，王正凯作为杜欣怡的配偶也在协议上签名。 同日，案外人刘善才作为李玲指定的代理人与恒源公司签订投资协议书，约定：刘善才作为李玲指定代理人，将李玲请求杜欣怡代为重新贷款后的剩余资金（共计人民币85.2万元整）投入恒源公司，作为对重新贷款事宜的保障，在资金汇入恒源公司指定对公账户后，恒源公司着手开始办理李玲在恒源公司内的持股事项，按照投资比例给予相应的股份，并且办好相关的工商变更手续，李玲按照股权比例享有相应的分红，享受公司相应的福利和年终分红；在李玲入股之前的公司债务和收益与李玲无关，所有收益从李玲入股后开始计算；李玲从恒源公司撤资时，需经过双方协商，首先解除李玲请求杜欣怡代为贷款的全部贷款，并经过公司财务清算相关盈亏后方可撤资，并从公司股东中移出，此协议届时自动解除；等等。 同日，中信银行大连分行根据杜欣怡的提款申请，向杜欣怡发放贷款210万元，该210万元款项于同日从杜欣怡的银行账户转账至李玲的银行账户。李玲于同日以前述款项偿还了他人垫付的其向招商银行股份有限公司大连分行的贷款，并向恒源公司转款696600元。 杜欣怡按照其与中信银行大连分行签订的个人购房借款合同的约定，自2017年5月18日起至按月向中信银行大连分行偿还贷款本息；自2019年8月20日起，杜欣怡未按约向中信银行大连分行还款。2020年2月20日，中信银行大连分行将杜欣怡、王正凯诉至大连市中山区人民法院，请求判令解除双方所签订的借款合同、判令杜欣怡和王正凯共同偿还贷款本金1911000元及相应的利息、罚息、复利，并确认该行对案涉抵押房屋享有抵押权。该案尚在大连市中山区人民法院审理之中。 另查：恒源公司成立于2012年5月11日，经营范围为项目投资及投资管理、受托资产管理、投资信息咨询，王正凯为该公司法定代表人及股东，杜欣怡为该公司股东和监事。杜欣怡与王正凯于2016年3月15日登记结婚，于2019年1月2日登记离婚，双方在离婚协议书中约定：大连市沙河口区沿河街16号26楼4号的房屋在女方名下，离婚后此房屋产权归女方所有，此房有贷款，贷款每月还款金额15000元左右，离婚后由女方继续偿还。 还查：因李玲欠交案涉房屋的物业费用，物业公司分别向李玲和杜欣怡催收，杜欣怡于2019年1月19日向物业公司交纳了案涉房屋2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业费用17498.88元。2018年11月、12月，案涉房屋因欠付电费亦被相关单位催缴，杜欣怡认为李玲违反双方协议约定，于2019年1月实际占有案涉房屋并将房屋出租。 本院认为：本案当事人争议的焦点问题是：一、李玲与杜欣怡签订的案涉挂名房屋贷款协议应否认定为无效；二、李玲在本案中的诉讼请求应否得到支持。 关于焦点一，本院认为，案涉挂名房屋贷款协议不存在法定的无效情形，应认定为有效协议。理由如下： 本案中，李玲和杜欣怡并未主张案涉挂名贷款协议无效，中信银行大连分行认为案涉挂名贷款协议违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项（恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益）、第三项（以合法形式掩盖非法目的）的规定，应认定无效。 从案涉挂名贷款协议的内容可以看出，李玲和杜欣怡签订该协议的真实目的，是李玲将其名下的案涉房屋转让至杜欣怡名下，由杜欣怡以该房屋作为抵押物向银行贷款，并将取得的银行贷款转借给李玲周转使用，双方在协议中明确约定：在签订本协议后，李玲在不违反（一）条款内容的情况下，且结清杜欣怡全部剩余银行贷款后有权请求杜欣怡配合将此房屋过户到李玲指定人名下。即双方均清楚，只有在李玲不违反协议第一条的约定并结清全部银行贷款后，才能办理案涉房屋的过户事宜，虽然协议中记载李玲是借用杜欣怡的名义用案涉房屋重新贷款，但所有“借用名义”的操作均符合法律规定，无论是协议约定的内容还是协议实际履行中双方的操作程序，转让房产、办理抵押贷款、委托支付等民事行为均不违反法律、法规的强制性效力性规定，亦未损害中信银行大连分行的合法权益。中信银行大连分行是在审查了杜欣怡的抵押房产符合抵押贷款条件后依规办理的抵押贷款，且到法定部门办理了抵押登记，取得了对案涉房产的抵押权，本案不存在中信银行大连分行所述的李玲和杜欣怡恶意串通、损害该行利益的情形，该行的利益也并未因李玲和杜欣怡之间案涉协议的签订遭受损失，且案涉协议形式合法，当事双方签订该协议的目的也不违法，不存在中信银行大连分行所述的以合法形式掩盖非法目的的法定情形，故中信银行大连分行关于案涉挂名房屋贷款协议无效的主张本院不予采纳。 关于焦点二，本院认为，李玲在本案中的诉讼请求不应得到支持。理由如下： 杜欣怡作为案涉房屋的产权人，自愿与中信银行大连分行签订个人购房借款合同，以案涉房屋为抵押物，从中信银行大连分行获取贷款210万元。因杜欣怡自2019年8月20日起未按照合同约定偿还银行贷款本息，中信银行大连分行依法将其和王正凯诉至法院，要求其和王正凯共同偿还贷款本金1911000元及相应的利息、罚息、复利，并请求法院确认该行对案涉抵押房屋享有抵押权。虽然李玲与杜欣怡之间的挂名房屋贷款协议系有效协议，但该协议仅对签订双方即李玲和杜欣怡具有法律约束力，不足以对抗中信银行大连分行依据其与杜欣怡之间的合同约定和法律规定而取得的对案涉房屋的抵押权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十七条之规定，在中信银行大连分行对杜欣怡享有的案涉债权未得到清偿前，中信银行大连分行有权就案涉房屋优先受偿，这也与案涉挂名贷款协议中关于结清银行贷款办理房屋过户的约定不相悖，故李玲在杜欣怡未清结中信银行大连分行案涉贷款本息、案涉房屋有可能被中信银行大连分行行使优先受偿权依法处理的情况下，诉请确认案涉房屋所有权为其所有并要求杜欣怡协助办理案涉房屋的过户手续、将案涉房屋向其腾退缺乏法律依据，且在中信银行大连分行案涉债权未得到清偿不能办理案涉房屋的注销抵押手续的情况下，其相应诉讼请求也无法实际实现，故对李玲在本案中的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告李玲的诉讼请求。 本案案件受理费22800元、保全费5000元，合计27800元，由原告李玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审判长 薛 辉 审判员 于晓梅 审判员 张文峰 二〇二〇年十一月二日 书记员 呼燕妮