河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0105民初7595号原告（反诉被告）：河南瀚宇置业集团有限公司，住所郑州市金水区丰庆路与三全路交叉口西南角瀚宇国际**，统一社会信用代码914101007571042233。法定代表人：杨宝宏。委托代理人：戚魁，河南绿城律师事务所律师。委托代理人：弓恒，河南绿城律师事务所律师。被告（反诉原告）：张梦华，女，汉族，1992年3月23日出生，，住河南省新蔡县委托代理人：郑培培，河南国银律师事务所律师。委托代理人：牛豫宁，河南国银律师事务所律师。原告（反诉被告）河南瀚宇置业集团有限公司(以下简称瀚宇置业)与被告（反诉原告）张梦华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告（反诉被告）瀚宇置业委托代理人弓恒，被告（反诉原告）张梦华及其委托代理人牛豫宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）瀚宇置业诉称：原、被告双方于2019年签订《房屋租赁协议》约定，被告承租原告位于郑州市金水区××楼××号商铺，租期为61个月，自2019年3月1日至2024年4月20日，次年及后年租金年付，协议第四条对租金进行了约定。根据协议约定，被告应于2020年4月21日前30日内向原告支付2020年4月21日至2021年4月20日的租金232896元，被告拖欠应付款项，须向原告缴纳应缴租金总额日千分之二的滞纳金。被告至今未支付该租金，根据协议约定，被告应向原告支付租金及滞纳金。诉讼请求：1、请求判令被告支付原告自2020年4月21日至2021年4月20日房屋租金232896元；2、请求判令被告支付滞纳金11644.8元（暂计算至2020年5月15日，并以未缴纳租金为基数按日千分之二支付2020年5月15日起至实际足额支付租金之日止的滞纳金）；3、请求判令被告支付律师费4000元；4、请求判令被告负担本案的全部诉讼费用。被告（反诉原告）张梦华辩称：1、原、被告双方签订的《房屋租赁协议》已经解除，被告已将涉案房屋交还原告，被告无需向原告支付房屋租金；2、因双方合同解除，滞纳金存在的法律基础已经不存在，原告未主动采取措施减少自己的损失，该部分损失不应由被告承担；3、关于律师费双方未在《房屋租赁协议》中明确约定，且不属于原告的直接损失，被告不应当承担；4、诉讼费根据法院判决承担。被告（反诉原告）张梦华反诉称：被告（反诉原告）与原告（反诉被告）双方签订了《房屋租赁协议》，协议中约定，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）承租位于郑州市金水区××楼××号商铺，租赁用途为餐饮。《房屋租赁协议》签订前，原告（反诉被告）的工作人员向被告（反诉原告）承诺，宏康路17号1号楼1层是大型商场，商场开业后可以为商铺引流，基于此目的被告（反诉原告）才愿意同原告（反诉被告）签订《房屋租赁协议》，并且愿意承担高额的租赁费用。但是，原告（反诉被告）承诺的大型商场不但没有兑现，反而将商场的场地租赁给其他的餐饮公司，原告（反诉被告）的行为不但没有为被告（反诉原告）商铺引流反而形成截流，因原告（反诉被告）的违约行为，已经造成合同目的无法实现。更为严重的是，在被告（反诉原告）没有任何违约的前提下，原告（反诉被告）擅自给被告（反诉原告）承租的商铺多次停电停水，原告（反诉被告）的行为，使被告（反诉原告）无法从事正常经营，也给被告（反诉原告）造成了损失。因原告（反诉被告）严重的违约行为，被告（反诉原告）于2020年5月11日已将承租的房屋腾空，并于2020年5月18日向原告（反诉被告）发出《解除合同告知函》，明确表示原告（反诉被告）应于被告（反诉原告）积极协商合同解除后的有关事宜，但原告（反诉被告）拒不向被告（反诉原告）沟通有关事宜。因新冠肺炎的影响，疫情期间被告（反诉原告）承租的房屋无法正常经营，给被告（反诉原告）造成了严重的损失，原告（反诉被告）应当根据有关法律法规的规定和合同的约定依法减免被告（反诉原告）3个月的租金。反诉请求：1、依法确认被告（反诉原告）与原告（反诉被告）双方签订的《房屋租赁协议》于2020年4月26日解除；2、依法判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）退还3个月的房租52930.8元；3、依法判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）退还保证金22000元；4、依法判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失30000元（具体数额以鉴定意见为准）；5、本案的诉讼费用和反诉费用由原告（反诉被告）承担。原告（反诉被告）瀚宇置业辩称：一、本案基本客观事实。2019年,反诉人张梦华与河南潮字公司签订2份《房屋租赁协议》,合同约定张梦华承租河南瀚字公司位于郑州市金水区××楼××、××号商铺,两间商铺一起出租给张梦华。107号商铺面积为147.03平方米,用途为餐饮,租赁期限为61个月,从2019年3月1日至2024年4月20日,2019年3月1日至2020年4月20日租金为211728元,2020年4月21日至2021年4月20日租金为232896元,2021年4月21日至2022年4月20日租金为256188元,2022年4月21日至2023年4月20日租金为256188元,2023年4月21日至2024年4月20日租金为256188元,租金年付。2019年2月23日,反诉人张梦华向被反诉人交付保证金22000元。2019年3月12日,反诉人张梦华向被反诉人支付2019年3月1日至2019年10月20日房租105864元。2019年9月24日,反诉人张梦华向被反诉人支付2019年10月21日至2020年4月20日房租105864元。2020年4月21日之前,反诉人张梦华应向河南瀚宇公司支付2020年4月21日至2021年4月20日租金232896元。二、反诉人张梦华反诉河南潮宇公司违约没有事实和法律依据,依法应当驳回反诉人的反诉请求。1、反诉人张梦华与河南瀚宇公司签订《房屋租赁协议》是经过双方协商,是双方真实意思的表示,租金是经过双方协商的结果。河南瀚宇公司将107号、108号商铺作为一个整体出租给张梦华,租金是与张梦华协商、调整后的价格,是张梦华认可的价格,不存在租赁费过高的情形。2、河南瀚宇公司无法限制承租人租赁房屋的用途,其他承租人租赁房后自主经营,河南瀚宇公司无权干涉,河南瀚宇公司无权禁止其他承租人从事餐饮行业,河南瀚宇公司没有违约情形,不应承担违约责任。经营风险应由张梦华自行承担。3、合同签订后,河南瀚字公司将房屋交付反诉人张梦华,张梦华占有、使用租赁房屋至今,不存在合同目的无法实现的情形,不存在无故停水停电的情况,河南瀚字公司不存在违约行为,不应承担违约责任,合同应当继续履行,张梦华应当向河南瀚宇公司支付租金。三、张梦华承租的107号、108号商铺是一个整体,不可分割,张梦华不能要求只解除107号商铺的租赁协议。107号、108号商铺是相邻的两个商铺。107号商铺的一楼与108号商铺相邻,107号商铺的二楼位于107号商铺一楼和108号商铺的正上方,两个商铺构成一个“田”字型。且,一楼商铺租金要高于二楼商铺的租金。河南瀚宇公司出租商铺,是将“田”字型的两个商铺一起对外出租。河南瀚宇公司向张梦华出租房屋时,也是将107号、108号商铺作为一个整体,整体出租给张梦华,且租金是经过调整后的均价。107号商铺只是河南瀚宇公司与张梦华房屋租赁中的一部分,承租应当是107号、108号商铺一起承租;如解除,应当是107号、108号商铺一并解除,不存在只解除单独一间商铺的情形,张梦华不能主张只解除107号商铺的租赁协议。四、《房屋租赁协议》不应解除,应当继续履行。依据协议的约定,张梦华无权单方解除《房屋租赁协议》。解除协议需经河南瀚宇公司同意,现河南瀚宇公司不同意解除租赁协议。依据《房屋租赁协议》第八条第8条的约定,张梦华提前终止合同,须经河南瀚宇公司事先书面同意,否则河南潮宇公司无须返还保证金,并且张梦华需将全部未履行完毕租期的租金一次性交付。经审理，本院查明以下事实：一、2019年，原告（反诉被告）瀚宇置业（出租方、甲方）与被告（反诉原告）张梦华（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》一份，主要约定：“乙方承租甲方位于金水区宏康路17号2号楼107号商铺，建筑面积为147.03平方米，租赁为餐饮用途。租赁期限61个月，从2019年3月1日起计算至2024年4月20日届满。租金：2019年3月1日至2020年4月20日租金为211728元，2020年4月21日至2021年4月20日租金为232896元，2021年4月21日至2022年4月20日租金为256188元，2022年4月21日至2023年4月20日租金为256188元，2023年4月21日至2024年4月20日租金为256188元。合同期限届满或本租赁协议终止的，乙方须将租赁单元恢复原状交还甲方。为保证楼层结构安全，乙方不得拆除不可活动物品及装修，以上所有权均归甲方所有。如乙方拖欠本合同应支付甲方的任何款项，乙方必须向甲方缴纳应交租金总额2‰/天的滞纳金，上述滞纳金自该款项到期之日起计，直至乙方付清所有应付款项的本金、利息和其他相关的费用。如未提前60日征得甲方实现书面许可，乙方提前终止本合同，则甲方无需返还乙方已付保证金。若租赁单元连续3个月不适使用，双方均可书面通知另一方终止本合同，甲方应退还乙方全部保证金，但双方在此之前的权利义务不因此受影响。当本合同期限届满，或者双方协议解除本合同时，若乙方全部缴清本合同规定的各项费用，完全履行本合同项下义务，并归还了甲方所租单元，甲方应当在15个工作日内将乙方交付保证金（不计利息）退还乙方。协议签订后，乙方向甲方支付首期2019年3月1日起至2019年10月20日止租金共105864元，同时向甲方缴付22000元的保证金，作为乙方履行本合同各项条款的保证；2019年9月24日，乙方向甲方支付2019年10月21日至2020年4月20日房租105864元。2019年底至2020年初，××肺炎疫情。2020年1月25日，河南省已启动重大突发公共卫生事件一级响应。××肺炎疫情影响，春节后被告（反诉原告）所租赁的商铺无法使用。2020年3月19日，郑州市商务局和市场监督管理局出台文件，通知要求有序开放堂食服务，被告（反诉原告）张梦华在经过审批后恢复正常经营。2020年5月23日，郑州市公安局东风路分局出具《接处警情况说明》，主要载明：2020年4月25日15时21分，接到110指挥中心指令，称郑州市金水区瀚宇天悦一期南门对面商铺因租金纠纷，被瀚宇置业停水停电。接警后，民警迅速赶到现场，经了解，报警人田洋洋与瀚宇天悦的置业因喜德旺饺子馆（147.03平方）和龙门烟酒（51.17平方）租金问题产生纠纷，被停水停电。民警赶到现场协调，因报警人龙门烟酒店铺正在营业，告知瀚宇置业不得采取断水断电的方式，瀚宇置业人员通知物业把龙门烟酒店铺水电送上。四、2020年5月18日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）发出《解除合同告知函》，主要内容为：“河南瀚宇置业集团有限公司：我方同贵司于2019年3月1日签订了《房屋租赁协议》，《房屋租赁协议》签订前，贵司的工作人员向我方承诺，宏康路17号1号楼1层商铺是大型商场，商场开业后可以为我的商铺引流，基于此目的我方才愿意同贵司签订《房屋租赁协议》，并且愿意承担高额的租赁费用。但是，贵司承诺的大型商场不但没有兑现，反而将商场的场地租赁给其他的餐饮公司，形成截流，因贵司的违约行为，已经造成合同目的无法实现。更为严重的是，在我方没有任何违约的前提下，贵方擅自给我承租的店铺多次停电，贵司的行为严重影响了我方的正常经营，也造成了我方的损失。基于以上原因，我方现正式向贵司提出解除《房屋租赁协议》，并函告如下：一、你我双方签订的郑州市金水区××楼××号商铺《房屋租赁协议》于2020年4月26日解除。二、我方已于2020年5月11日搬离，商铺现已腾空。三、请您在收到本书面通知后3日内向我方退还房屋押金、疫情期间的房租（3个月）及商铺装饰装修的费用。否则，我方将依法维护自己的合法权益。”2020年5月21日，原告（反诉被告）签收解除合同通知书。五、被告（反诉原告）向本院申请对位于金水区宏康路17号2号楼107号商铺剩余租赁期内装修装饰价值进行鉴定，河南永平价格评估有限公司作出豫永平估字【2020】1932号价格评估意见书，确定评估标的的剩余租赁期内装修装饰价值为28186元。本院认为，双方签订的《房屋租赁协议》系各方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定行使权利、履行义务。被告（反诉原告）张梦华向原告（反诉被告）瀚宇置业交付保证金22000元及2019年3月1日至2020年4月20日的房租，原告（反诉被告）瀚宇置业依约向被告（反诉原告）张梦华交付案涉租赁房屋。2020年5月18日，被告（反诉原告）张梦华向原告（反诉被告）瀚宇置业发出《解除合同告知函》，《解除合同告知函》中载明被告（反诉原告）张梦华2020年5月11日搬离案涉租赁房屋，2020年5月21日原告（反诉被告）签收解除合同通知书，本院予以确认。被告（反诉原告）张梦华以原告（反诉被告）瀚宇置业未能为商铺引流及多次停电影响经营为由向原告（反诉被告）瀚宇置业发出《解除合同告知函》，被告（反诉原告）张梦华未能举证证明双方约定由原告（反诉被告）瀚宇置业为其店铺引流，本院不予采信；被告（反诉原告）张梦华提交的郑州市公安局东风路分局出具《接处警情况说明》显示因租金问题原告（反诉被告）瀚宇置业将案涉房屋断水断电。另，新冠肺炎疫情属于重大突发公共卫生事件，政府及有关部门为保护人民群众身体健康和生命安全采取相应的疫情防控措施，2020年1月25日河南省已启动重大突发公共卫生事件一级响应，被告（反诉原告）张梦华无法使用案涉租赁房屋，无法实现合同目的，故新冠肺炎疫情的发生宜认定为属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。依据原、被告的约定及法律规定，被告（反诉原告）张梦华申请退租符合合同解除的法定事由。现被告（反诉原告）张梦华已经从案涉租赁房屋搬走，原告（反诉被告）瀚宇置业反诉辩称案涉107号商铺与108号商铺为整体出租无法单独解除案涉租赁协议，原告（反诉被告）瀚宇置业未向本院提交证据证明其提出的抗辩理由，故本院认定原告（反诉被告）瀚宇置业与被告（反诉原告）张梦华2019年签订的《房屋租赁协议》于2020年5月21日予以解除。被告（反诉原告）张梦华房租缴纳至2020年4月20日，2020年5月21日原告（反诉被告）瀚宇置业签收解除合同通知书，被告（反诉原告）张梦华确系因不可归责于自身的原因导致其疫情期间无法使用租赁房屋，本院根据公平原则减免被告（反诉原告）张梦华一个月房租，被告（反诉原告）张梦华无需向原告（反诉被告）瀚宇置业支付租金及滞纳金。关于原告主张的律师费，依据不足，本院不予支持。关于保证金，案涉租赁协议已经实际解除，故本院支持原告（反诉被告）瀚宇置业应退还被告（反诉原告）张梦华保证金22000元。关于被告（反诉原告）张梦华反诉主张的剩余租赁期内装饰装修残值损失，经鉴定案涉房租剩余租赁期内装修装饰价值为28186元。原、被告双方协议中合同期限届满或本租赁协议终止的，被告（反诉原告）张梦华须将租赁单元恢复原状交还原告（反诉被告）瀚宇置业；为保证楼层结构安全，被告（反诉原告）张梦华不得拆除不可活动物品及装修，以上所有权均归原告（反诉被告）瀚宇置业所有。因本案中原告（反诉被告）瀚宇置业存在案涉租赁房屋断水断电的情形，且被告（反诉原告）张梦华提前解除租赁协议符合合同解除的法定事由，本院支持原告（反诉被告）瀚宇置业支付被告（反诉原告）张梦华装修装饰残值28186元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）河南瀚宇置业集团有限公司与被告（反诉原告）张梦华2019年签订的《房屋租赁协议》；二、原告（反诉被告）河南瀚宇置业集团有限公司于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）张梦华保证金22000元；四、原告（反诉被告）河南瀚宇置业集团有限公司于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）张梦华剩余租赁期内装修装饰残值损失28186元。五、驳回原告（反诉被告）河南瀚宇置业集团有限公司的诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）张梦华的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2514元，由原告（反诉被告）河南瀚宇置业集团有限公司负担；反诉案件受理费1199元，由原告（反诉被告）河南瀚宇置业集团有限公司负担573元，由被告（反诉原告）张梦华负担626元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，按照对方当事人或代表人人数向本院递交上诉状，并提交副本10份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  张卫国二〇二〇年十一月十一日书记员  胡利平