江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初7757号原告：胡妹琴，女，1957年1月16日出生，住宿迁市宿城区。原告：卢静，女，1963年9月14日出生，住宿迁市宿城区。被告：宿迁水韵城商业经营管理有限公司，统一社会信用代码:91321302596932633L，住所地：宿迁市宿城区西湖路**水韵城**办公区。法定代表人：朱昌如。被告：宿迁用世置业有限公司，统一社会信用代码:91321302697936705U，，住所地：宿迁市宿城区西湖路**水韵城**办公区法定代表人：卢之云。二被告共同委托诉讼代理人：郄宗阳，江苏宏亮律师事务所律师。原告胡妹琴、卢静诉被告宿迁水某商业经营管理有限公司（以下简称“水某”）、宿迁用世置业有限公司（以下简称“用世置业”）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，于2020年11月12日公开开庭进行审理。二原告及二被告共同委托诉讼代理人郄宗阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令二被告立即支付2018年6月至2020年12月31日租金共计328145元；2、判令二被告支付违约金（以65629元为基数，按日万分之三，从2018年9月20日至实际支付之日止；以65629元为基数，按日万分之三，从2019年3月20日至实际支付之日止；以65629元为基数，按日万分之三，从2019年9月20日至实际支付之日止；以65629元为基数，按日万分之三，从2020年3月20日至实际支付之日止；以65629元为基数，按日万分之三，从2020年9月20日至实际支付之日止）；3、解除与第一被告签订的《委托经营管理合同》，收回涉案房屋；4、诉讼费由二被告承担。事实与理由：2014年6月20日，二原告与第二被告签订了一份《商品房买卖合同》，购买了位于用世水某公司D1-032商铺一间，面积为40.45平方米，房屋总价款1312581元。合同签订时，二原告按第一被告要求和承诺，与第一被告签订了《用世水某委托经营管理合同》，将涉案商铺交给第一被告统一经营管理。合同主要约定：1、委托经营管理期限为10年；2、经营收益分配为：前三年二原告不参与盈亏分配，第一被告自负盈亏；第四年起至第六年，按二原告与第二被告签订的《商品房买卖合同》实际签约总价的10%计算，分别于每年第一季度支付上半年收益，第三季度支付下半年收益；第七年至第十年按实际租金收益9:1支付；十年后，在二原告严格履行合同的基础上，二原告可自愿将此商铺转让给第一被告，第一被告无条件按《商品房买卖合同》约定房屋总价的1.5倍购买。合同第七条第六款约定：第一被告拖欠租金达两个月以上的，原告有权解除合同。合同签订后，第一被告仅支付2018年上半年租金60051元（其中未经我们同意已扣除税收5578元），但2018年9月20日前支付下半年租金65629元、2019年3月20日前支付65629元、2019年9月20日前支付65629元，2020年9月前支付一年131258元，合计328145元至今尚未支付。2017年9月25日，第二被告自愿为涉案租金及回购涉案商铺承担连带担保责任。综上所述：二被告没有按照合同约定支付租金及违约金，存在违约行为。请求人民法院立案审理，支持原告的诉讼请求。被告水某、用世置业辩称：1、对于原告已经支付过半年的租金，这半年的租金已经扣除8.5%税费后实际支付了，双方以实际行为对合同条款进行变更，因此对于租金以及违约金计算基数应当扣除8.5%税费；2、由于今年上半年新冠疫情影响，水某实际处于停业状态，因此请求法院考虑扣件三个月的租金以适用不可抗力条款；3、对于合同我方不同意解除，首先行使解除权仅仅为少部分业主，其不具备普遍的代表性，合同解除后势必对于整个商业综合体造成不良的影响从而损坏大多数业主的利益，其次原告的房屋已经实际出租并在租期内，无法及时解除；4、被2对于超过6个月的担保期间的违约金不承担担保责任。被告认为每期的租金都是明确的，可以执行的也可以申请诉讼的，应当认定每期租金的担保期间以及诉讼时效均是从每期应当付款之日起开始计算。经审理查明认定事实如下：2014年6月20日，二原告与被告用世置业签订了一份《商品房买卖合同》，购买了被告用世置业开发的水某第一期工程1层D1-032商铺一间，面积为40.4平方米，房屋总价款1312581元。同日，二原告（甲方）与被告水某（乙方）签订了《用世.水某委托经营管理合同》，将涉案商铺委托水某统一经营管理。合同约定：三、1、委托经营管理期限在该商铺竣工验收合格交付乙方使用后，自2014年5月31日起至2024年5月31日止，共十年（每满一年称一个经营年度）……四、经营收入的支付和分配方式及回购……2、经营所得收益由双方按以下约定方式分配：（1）委托其内前三年甲乙双方为了共同培育市场，甲方自愿同意放弃该商铺三年收益权，前三年的经营收益不再分配，乙方自负盈亏。（2）第四年起至第六年（即2018年1月1日起至2020年12月31日止）的年收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10%计算，由乙方向甲方支付，支付时间为每年第一季度3月20日之前支付上半年收益，由乙方直接汇入甲方指定的银行账号为准，第三季度9月20日之前支付下半年收益，甲方在收取返还现金收益时需向乙方提供由税务部门开具的等额房屋租赁发票……合同第七条第二项约定，本合同在以下情况下终止：……（6）在无甲方违约在先等其他无抗辩事由的前提下，乙方应按本合同约定的时间足额支付甲方应得租金收益，否则乙方应按拖欠租金额的万分之三/每天的标准承担违约金……2017年9月25日，二原告、被告用世置业及水某签订担保书，用世置业自愿为水某与业主签订的《委托经营管理合同》承担担保责任，担保事项：担保合同条款的履行，并对租金的支付及合同中约定的合同期满后按照房屋总价的1.5倍回购房产承担连带担保责任。本院认为，合法的债权债务受法律保护。原告与被告水某公司签订的《用世.水某委托经营管理合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制规定，该合同依法成立有效。原告主张被告水某向其支付2018年7月1日起至2020年12月31日止租金。本院认为，按照合同约定，被告水某公司未能按照约定期限支付租金，按照合同约定应该支付上述租金，又因为今年疫情原因导致被告停业，减免被告三个月的租金，故本院支持原告的租金295331元（65629+65629+65629+32815+65629）。关于违约金。合同约定逾期每天按照可收益的万分之三支付滞纳金。本院支持被告水某公司向原告支付违约金（以65629元为基数，自2018年9月21日起至实际付清之日止；以65629元为基数，自2019年3月21日起至实际付清之日止；以65629元为基数，自2019年9月21日起至实际付清之日止；以32815元为基数，自2020年3月21日起至至实际付清之日止；以65629元为基数，自2020年9月21日起至实际付清之日止；均按照日万分之三计算）。关于被告用世公司是否承担担保责任。本院认为，被告用世置业自愿对上述租金承担连带担保责任，其承担保证责任后可向水某追偿。原告主张解除涉案的经营管理合同并取回涉案房屋。本院认为，原告与被告水某签订的委托经营合同约定，如水某拖欠租金两个月以上，原告享有约定解除权，但本案中，原告购买的系虚拟产权商铺，整体装修经营后，其购买的部分无实质意义的不动产界线，难以和其他业主购买的商铺区分，个别解除影响商场整体功能的发挥及其他业主的利益，故本院对该主张不予支持。被告水某公司辩称，扣除8.5%税费。本院认为，原被告合同中并未约定由被告代缴税费，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条,《中华人民共和国担保法》第二十一条、第二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告宿迁水韵城商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告胡妹琴、卢静支付租金295331元及违约金（以65629元为基数，自2018年9月21日起至实际付清之日止；以65629元为基数，自2019年3月21日起至实际付清之日止；以65629元为基数，自2019年9月21日起至实际付清之日止；以32815元为基数，自2020年3月21日起至至实际付清之日止；以65629元为基数，自2020年9月21日起至实际付清之日止；均按照日万分之三计算）；二、被告宿迁用世置业有限公司对上述租金承担连带保证责任，在实际承担上述责任后有权向宿迁水韵城商业经营管理有限公司追偿；三、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3111元，由二被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审判员 臧 委二〇二〇年十一月三十日书记员 胥可君法律提示：本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期限从本判决书规定的履行期限的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。