江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初1384号原告：潘家强，男，1963年7月27日生，汉族。委托诉讼代理人：蔡庆涛，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙祥坤，北京市中银（南京）律师事务所实习律师。被告：彭雪礼，男，1979年5月4日生，汉族。被告：彭开礼，男，1973年2月2日生，汉族。以上两被告共同委托诉讼代理人：肖琳，江苏臻宇律师事务所律师。原告潘家强与被告彭雪礼、彭开礼租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘家强的委托代理人蔡庆涛、孙祥坤，被告彭雪礼、彭开礼以及两被告共同委托诉讼代理人肖琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘家强向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付合同期内租金102752.26元、电费2466.05元、空白菜地使用费90421.99元、利息4183元、违约金58692元，总计258515元；2.判令被告支付自2019年5月1日至实际返还之日止的土地使用费和电费（土地使用费按每年3250元／亩，电费按每年100元／亩的标准计算）；3.判令被告将案涉土地、大棚以及相关水电设施的使用权返还给原告，迁出案涉土地；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月1日，原被告签订一份《承包合同》，约定被告租赁原告位于南京市江宁区上峰社区的约17.67亩土地用作草莓种植，合同期为2017年1月1日至2019年4月30日止。按合同约定该土地租金每亩每年按2500元收取，电费每亩每年按60元收取。合同签订后，原告多次要求被告支付租金、电费等费用并迁出，移交土地使用权，被告始终推脱且拒绝迁出。截止原告起诉之日，被告仍然占据案涉土地，严重侵犯原告利益。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，特具文诉至法院，恳请依法裁判。被告彭开礼、彭雪礼共同辩称，1.其与原告签订的《承包合同》系2018年年底补签，并非2017年1月1日签订，且案涉钢架大棚于2017年5月方才完工交付，双方租赁期限应从2017年5月1日开始计算而非2017年1月1日。原告主张被告向其交付合同期内承包费195640.3元及利息不属实，原告主张的2017年到2019年的租金计算没有异议，被告已经向原告交付过40000元租金以及10000元押金，应予扣除。对合同期外即2019年5月1号至实际返还之日止的占用使用费不认可，3250元每亩/年的计算标准不认可，据被告了解，原告新租的地也是按照2500元每年/亩，原告并没有跟被告提退租的事宜，一直到起诉，被告才知道原告想退租，被告的草莓地要到5月份才能完成农作物的腾空过程，原告应给予被告腾空的合理期限，且1至2月份是疫情期间，被告无法腾空，2020年5月1日被告已经主动联系过原告腾空事宜，原告也实地去看了，地上的农作物已经清空；2.原被告在确定租赁关系时曾口头约定由原告负责修路并通水、电，并承诺如水、电、路等配套设施不完成，其可以不付租金，但原告违背了诚信原则，一直没有完成修路，修路用的石料都用在路上，堵塞了进路，因为草莓地通水的问题，经常会被水泡烂；3.对空白菜地使用费不认可，被告并未实际使用空白菜地；4.关于电费，其已经实际缴纳给社区。本院经审理认定事实如下：2017年1月1日，原告潘家强（甲方）与被告彭开礼、彭学礼（乙方）签订《承包合同》一份，约定甲方将位于南京江宁区上峰社区约17.67亩，型号8332＃钢架大棚出租给乙方种植草莓，双方约定如下：一、每亩每年按2500元收取，电费每年60元正／收取。二、乙方不得占用甲方的空白菜地种植或养殖，否则按每亩2200元收取费用。三、乙方要守法经营违法自咎与甲方无涉，同时要爱护所承包的钢管不被损坏及缺失，否则按价赔偿。四、甲方收取乙方承包押金壹万元整，合同期满后凭收条返还押金。五、乙方要按合同签订日期，三日内交清当年租金，以此类推，如违约每天收取3%滞纳金。六、本合同一式两份，双方各执一份，有效期2017年1月1日至2019年4月30日止。如有争议由公安机关或甲方户籍所在地的人民法院依法裁定。合同签订后，两被告分别于2019年1月19日、2019年4月3日、2019年5月1日支付原告潘家强10000元、10000元、6000元，合计26000元。2019年12月25日，原告潘家强报警称自己把土地承包给他人，现在合同已经过期了，对方还不把地还给自己，有纠纷需要处理。在南京市公安局江宁分局上峰派出所的接处警工作登记表处警经过及结果栏载明“2019年12月25日14时35分，在江苏南京市江宁区汤山街道上峰社区上峰村10号附近，潘家强报称自己土地承包给彭学礼了，现在合同已经过期了，对方还不把地还给自己，告知双方通过诉讼途径处理”2020年8月5日，南京市江宁区汤山街道上峰社区居民委员会（以下简称上峰社区）出具证明一份，载明“为盘活集体经济发展生态农业，我社区将东至上峰中心沟、西至高峰路、南至圩东村、北至上峰社区老村委会的一块64.16亩土地，承包给潘家强建钢架大棚种植农作物和草莓，承包期从2008年6月1日至2025年5月31日止。并同意潘家强转租。”案涉8332单体大棚工程于2017年4月26日竣工验收。2020年1月21日，原告潘家强起诉至本院，要求两被告支付承包费等费用。审理中，本院于2020年6月2日对案涉承包地块进行了现场勘验，并制作勘验笔录一份，双方对本院制作的勘验笔录均无异议，现场未见到两被告使用空白菜地。在现场勘验时，在本院组织下，两被告将案涉土地、大棚及相关水电设施等全部返还给原告潘家强并迁出案涉土地。审理中，两被告陈述其在2020年5月2日曾与原告潘家强在草莓地现场进行首次交接，是原告潘家强拒绝接收案涉土地。两被告并提交谈话录音一份予以佐证。原告潘家强认可录音真实性，但认为其并没有明确接收草莓地，因两被告仍居住在大棚内，没有搬离无法对外出租，录音达不到两被告的证明目的。关于原告潘家强主张的合同期内承包费195640.30元（其中2017年1月1日至2019年4月30日租金102752.26元、电费2466.05元、空白菜地使用费90421.99）。两被告陈述其于2017年2月1日进场，案涉《承包合同》系2018年年底补签并非2017年1月1日，且本案案涉的钢架大棚于2017年5月方才完工交付，双方租赁期限应从2017年5月1日计算而非2017年1月1日。关于两被告已付款的数额。两被告陈述其自2017年开始陆续支付原告潘家强租金40000元、押金10000元。两被告提交微信转账照片打印件3张、原告潘家强微信名片打印件1张以及押金收据原件1张，证明其通过微信转账支付原告潘家强租金26000元、押金10000元。两被告同时申请证人余某做证，证明其向原告潘家强交付过现金。证人余某陈述其看到欧梦云给原告潘家强钱，具体给多少钱给的什么钱其不清楚。两被告同时申请证人高某出庭作证，证明其向原告潘家强支付押金10000元。证人高某陈述其在2016年的时候收到过两被告的10000元押金，该10000元系替原告潘家强收取，该10000元押金基本用掉了，应当算做原告潘家强的支出，其是替原告潘家强代管草莓地的事情。草莓地的钢架大棚在2017年4月份验收的，具体时间其记不清楚，就代管事宜其与原告潘家强之间没有书面协议，其自2018年开始就不帮原告潘家强代管草莓地了。原告潘家强经质证认可收到微信转账26000元，但认为该26000元与本案无关，就此意见原告潘家强未举证。对证人余某的证言认为达不到两被告的证明目的，对证人高某的证言，认为并不属实，高某收到押金并没有交给其，其也没有授权高某收取押金，更未授权高某将收到的押金用于土地上的建设。对收据的真实性无异议，对关联性有异议，认为其没有收到押金，与其无关。关于电费，被告彭雪礼认可其未交过，对于标准无异议，但认为是与租金一起计算。审理中，因双方意见分歧，致调解未成。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告潘家强与被告彭雪礼、彭开礼签订的《承包合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应按照合同全面履行。关于原告潘家强主张两被告支付合同期内租金102752.26元、电费2466.05元、空白菜地使用费90421.99元、利息4183元、违约金58692元，总计258515元。法律规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬。本案中，双方之间的《承包合同》明确合同期限为2017年1月1日，故两被告应支付的合同期内的租金即自2017年1月1日起计算至2019年4月30日的租金和电费，经计算合同期内的租金为102752.26元、电费为2466.05元。两被告辩称案涉钢架大棚于2017年5月方才完工交付，双方租赁期限应从2017年5月1日计算，但两被告在庭审中亦陈述案涉合同的实际签订时间实际为2018年，可以视为两被告对合同履行期限自2017年1月1日起开始履行不持异议，故对两被告该辩解意见，本院不予采信。关于原告潘家强主张两被告支付空白菜地使用费90421.989元。本案中，经本院现场勘验，现场未见到两被告有使用空白菜地，原告潘家强亦未提交其他证据证明两被告使用了空白菜地以及实际使用空白菜地的面积，故对潘家强主张的空白菜地使用费，本院不予支持。关于原告潘家强主张两被告支付合同期内违约金58692元、利息4183元。法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方合同约定，两被告应于合同签订之日起三日内交清当年租金，如违约则每天收取3%的滞纳金。本案中，两被告逾期支付租金应承担相应的违约责任。原告潘家强就两被告逾期付款给其造成的损失并未举证。本院认为，两被告逾期付款给原告潘家强造成的损失主要表现为利息损失，参考两被告逾期付款期间、原告潘家强的损失情况，本院酌定两被告支付原告潘家强逾期付款违约金为10000元，故对原告潘家强主张两被告违约金58692元、利息4183元的诉讼请求，本院予以部分支持。关于原告潘家强主张两被告以合同期欠付款195640.30元为基数，支付自2019年5月1日起至实际给付之日止的利息。本案中，潘家强主张的利息起算时间和利息标准符合法律规定，本院予以支持。两被告合同期内欠付原告潘家强的款项为79218.31元（租金102752.26元＋电费2466.05-已付款26000元），两被告逾期付款，应承担逾期付款的违约责任，但逾期付款利息计算的基数应为79218.31元，故对原告潘家强的该项诉讼请求，本院予以部分支持。两被告辩称其逾期付款系行使不安抗辩权，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。两被告另辩称其支付原告潘家强押金10000元，其虽提交有收据并申请证人高某出庭作证，但不足以证明原告潘家强授权高某代其向两被告收取押金，故对两被告该辩解意见，本院不予采信。关于原告潘家强主张两被告支付自2019年5月1日至实际返还之日止的占有使用费及电费。法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，双方租赁合同约定租赁期限截止2019年4月30日止，租赁期满后，两被告继续使用租赁物，原告潘家强未提出异议，双方之间的《承包合同》继续有效，且为不定期租赁合同。本案中，案涉钢架大棚双方于2020年6月2日进行交接，但从两被告提交的与潘家强的谈话录音可以确认两被告曾于2020年5月2日就案涉土地要求与原告潘家强进行交接，原告潘家强以需要通过法院为由拒绝双方自行交接，于法无据，故原告潘家强仅能主张自2019年5月1日起至2020年5月2日的租金和电费，经本院计算为44538.08元（17.67亩×2500元/年/亩÷365天/年×368天）、电费1068.91元（17.67亩×60元/年/亩÷365天/年×368天），故对原告潘家强的该项诉讼请求，本院予以部分支持。原告潘家强主张按照3250元/亩/年的标准计算占有使用费，按照100元/亩/年的标准计算电费，于法无据，本院不予支持。关于原告潘家强诉请两被告返还案涉土地、大棚以及相关水电设施的使用权，迁出案涉土地。因两被告已于2020年6月2日将案涉土地、大棚以及相关水电设施返还给原告潘家强，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上，两被告应支付原告潘家强合同期内的租金102752.26元、电费为2466.05元、违约金10000元，支付原告潘家强自2019年5月1日至2020年5月2日的租金44538.08元、电费1068.91元，总计160825.30元，扣除两被告已支付26000元，两被告还应支付原告潘家强各项费用合计134825.30元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告彭雪礼、彭开礼于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告潘家强租金、电费、违约金合计134825.30元；二、被告彭雪礼、彭开礼于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告潘家强逾期付款利息（以79218.31元为基数，自2019年5月1日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至实际给付之日止）；三、驳回原告潘家强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6075元，财产保全费2220元，合计8295元，由原告潘家强负担4757元，由被告彭雪礼、彭开礼负担3538元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  黄祝祯二〇二〇年十一月五日书记员  黄广凤