北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初354号原告：穆欣宇，女，1992年6月18日出生，汉族，无业，住陕西省洛南县。委托诉讼代理人：杜建华，北京市六合金证律师事务所律师。被告：苗维，男，1982年9月29日出生，汉族，阿尔特汽车技术股份有限公司员工，现住北京市北京经济技术开发区。委托诉讼代理人：马文佳，北京泓聚律师事务所律师。第三人：北京运国兴通国际供应链管理有限公司，住所地北京市平谷区峪口镇峪口村峪新大街****。法定代表人：王爱君，执行董事。委托诉讼代理人：谢重基，北京市京师律师事务所律师。原告穆欣宇与被告苗维、第三人北京运国兴通国际供应链管理有限公司（以下简称运国兴通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告穆欣宇的委托诉讼代理人杜建华，被告苗维及其委托诉讼代理人马文佳，第三人运国兴通公司的法定代表人王爱君、委托诉讼代理人谢重基到庭参加诉讼。本案现已审理终结。穆欣宇向本院提出诉讼请求：1.判令苗维继续履行穆欣宇与运国兴通公司签署的房屋租赁合同；2.判令苗维承担自2019年10月16日起违法占用房屋至腾退房屋归还穆欣宇使用期间的损失，按1500元每日计算；3.本案诉讼费由苗维承担。事实与理由：2018年11月10日，穆欣宇与运国兴通公司签订房屋租赁合同，约定穆欣宇租赁运国兴通公司所有的位于北京经济技术开发区荣华南路1号院12号楼13层1301室（以下简称涉案房屋），租期为五年，租金总计60万元。合同签订后，双方均履行了合同义务。2019年9月28日，苗维在穆欣宇租赁的房屋门口贴封条，阻止穆欣宇正常使用房屋。2019年10月10日和16日，苗维向穆欣宇两次寄送律师函告知穆欣宇，苗维已经是涉案房屋新的所有权人，且已占有并使用涉案房屋，穆欣宇认为苗维侵犯其合法权益，遂诉至法院。苗维辩称，不同意穆欣宇的全部诉讼请求。其一2019年9月20日，运国兴通公司与苗维签订买卖合同将涉案房屋出卖给苗维。苗维已于2019年9月24日就涉案房屋办理了产权变更手续，其基于涉案房屋产权人的身份经合法程序占有使用该房屋，并不构成侵权，不应赔偿穆欣宇的损失；其二在本次诉讼之前，苗维并不知晓穆欣宇的“承租人”身份。苗维在2019年9月28日在物业人员陪同下更换了涉案房屋的门锁，但穆欣宇以王爱君前夫现任女友的身份私自更换门锁强行入住涉案房屋，苗维就此情况多次报警。警方介入时，穆欣宇并未出示《房屋租赁合同》亦未提及其为承租人，后经警方协调，苗维在向穆欣宇发送《律师函》的同时在物业公司及公证处的见证下依法收回了涉案房屋，其后交给了姐姐苗燕家庭自用，现正在装修，不再具备出租条件；其三苗维并不是穆欣宇所交《房屋租赁合同》的相对方，且该份合同内容、主体、履约情况均不真实，存在未约定付款周期、约定的租金明显低于市场价格、穆欣宇与运国兴通公司的股东胡多成之间有特殊关系等情况。苗维购房时运国兴通公司向其出示过一份《房屋租赁合同》，承租者是谭婷且租赁期限是一年，因谭婷从事民宿业务，运国兴通公司已提出解除租赁关系，并收回涉案房屋。运国兴通公司述称，运国兴通公司曾就涉案房屋与案外人谭婷签订过房屋租赁合同，而非穆欣宇。穆欣宇提供的合同是伪造的，涉嫌虚假诉讼。穆欣宇所提供的租赁合同上的盖章确实是运国兴通公司的，但是胡多成骗取公章后所盖，2019年3月运国兴通公司已就该公章申请挂失、作废。与穆欣宇签订合同的是胡多成，但胡多成仅是运国兴通公司的监事，依法不能代表公司对外签订合同。另胡多成是运国兴通公司法定代表人王爱君的前夫，与穆欣宇是婚外情关系，二人明显恶意串通侵犯运国兴通公司的合法利益。本院经审理认定事实如下：本案系由穆欣宇提起的房屋租赁合同纠纷，运国兴通公司为涉案房屋的原所有权人，王爱君为其法定代表人，胡多成为其监事。王爱君与胡多成原为夫妻关系，2019年5月经法院判决离婚。2019年9月20日，运国兴通公司与苗维签订买卖合同将涉案房屋出卖给苗维。2019年9月24日，苗维登记成为涉案房屋的所有权人。穆欣宇为证实其与运国兴通公司之间确有租赁关系且尚在租赁期内，向本院提交了《房屋租赁合同》，该合同载明：穆欣宇（乙方）租赁运国兴通公司（甲方）所有的位于北京亦庄经济技术开发区荣华南路1号院12号楼13层1301室，租期为2018年11月15日至2023年12月14日。租金总计600000元，于合同签订之日起2年内付清，甲方于2018年11月15日前向乙方交付该房屋，并给予乙方一个月免租期，乙方以银行转账方式将租金支付至王爱君的账户内。该合同落款甲方处有运国兴通公司的盖章和胡多成的签名，乙方落款处有穆欣宇的签名。苗维及运国兴通公司为证实穆欣宇的合同系伪造，向本院提交了运国兴通公司与谭婷签订的《房屋租赁合同》，该合同载明：乙方谭婷承租甲方运国兴通公司位于北京亦庄开发区荣华南路1号院12号楼13层1301室，租期为2018年11月15日至2019年12月14日，年租金为250000元，租金每12个月为一期支付，甲方于2018年11月15日前向乙方交付该房屋，并给予乙方一个月免租期，乙方将租金支付至王爱君的账户内。该租赁合同落款甲方处有运国兴通公司的盖章，乙方处有谭婷的签字及手印。为审查两份房屋租赁合同的真实性，本院依法询问了案外人谭婷、胡多成与运国兴通公司法定代表人王爱君。谭婷述称，其在穆欣宇于涉案房屋经营的民宿中负责卫生、客户管理等工作，没有入股投资，只是帮忙经营了一个多月，穆欣宇给谭婷发了工资和提成。谭婷并未听说过运国兴通公司，更未与该公司签订过租赁合同，涉案租赁合同上的笔迹像是谭婷的，但时间已久其并不记得曾签订该合同，只记得签署过一份民宿管理协议。胡多成述称，运国兴通公司实际是胡多成投资的，因胡多成已是北京君诚供应链管理有限公司（以下简称君诚公司）的法定代表人，遂将其前妻王爱君注册为运国兴通公司法定代表人。运国兴通公司的对外合同均是胡多成签订的，两个公司共用一个财务。运国兴通公司的合同章多在公司，胡多成与王爱君都可以拿到，但多由胡多成使用。对涉案房屋，胡多成只和穆欣宇签订过租赁合同。对于谭婷和穆欣宇的关系，胡多成不知情，其在涉案房屋见过谭婷，但并不清楚她在那里做什么。对运国兴通公司主张曾和谭婷签订租赁合同的事情，胡多成并不知情。穆欣宇与王爱君早就相识，租赁房屋的交付及租金接收等是王爱君负责的，胡多成并不清楚。胡多成与穆欣宇签订租赁合同时，穆欣宇只知道涉案房屋是胡多成的，但不知道胡多成在运国兴通公司的职务。王爱君述称，就涉案房屋运国兴通公司只与谭婷签订过租赁合同，穆欣宇的合同是伪造的，涉嫌虚假诉讼。穆欣宇所提供的合同上的盖章应该是2019年10月涉案房屋已经出卖之后，穆欣宇与胡多成私自串通所盖。王爱君与穆欣宇经胡多成介绍相识，在王爱君与胡多成的婚姻关系存续期间，穆欣宇与胡多成是情人关系。王爱君在出租涉案房屋时，曾通过麦田中介找过一个季付的租客，年租金27万元，但胡多成不同意季付，并找到了谭婷承租。王爱君当时忙于工作和照顾孩子，遂让胡多成去处理与谭婷签约的事情。王爱君曾签过一份有运国兴通公司盖章和其本人签名的房屋租赁合同给谭婷。与谭婷签订租赁合同之后，王爱君曾收到过穆欣宇支付的租金，穆欣宇说其与谭婷是合作关系，各自投资一半，利润平分。2019年6月左右，王爱君发现谭婷与穆欣宇非法经营民宿，因担心会对公司产生影响遂要求胡多成通知谭婷解除合同，当时王爱君还曾报警处理此事，但谭婷一直未露面。胡多成在运国兴通公司没有任何实际职务，只是挂名监事并不负责公司的经营管理，且对外签订合同时，公司公章必须与公司授权人签字一起使用才能代表公司，除穆欣宇所提交的合同外，胡多成并未代表运国兴通公司签订过任何合同。离婚之前，胡多成从王爱君处骗走了公司合同章和营业执照副本，至今未归还，现已挂失。涉案房屋在王爱君与胡多成离婚后归王爱君所有，因王爱君无力负担贷款遂出卖给苗维。王爱君与穆欣宇除了本案涉案房屋的租金外还有其他资金往来。为证实所述事实，运国兴通公司与王爱君向法庭提交了银行账户交易明细及王爱君与胡多成、穆欣宇的微信聊天记录等证据。穆欣宇提交的银行卡交易记录及手机支付记录截图显示，穆欣宇于2018年11月1日、11月2日、11月14日分别向王爱君银行账户转账100000元、20000元、50000元；11月20日转账50000元、17053元，12月17日转账200000元；12月24日转账15000元、135000元，总计587053元。穆欣宇主张其提交的租赁合同已实际履行，上述转账记录即其向运国兴通公司支付租金的记录。此外，穆欣宇提交了其在涉案房屋上经营民宿的网络信息、电费缴费账单截图等佐证其主张。王爱君提交了银行卡交易记录及与穆欣宇的微信聊天记录对穆欣宇的主张进行反驳，称：2018年11月1日的100000元转账系君诚公司向穆欣宇的借款，穆欣宇在微信中表示“我朋友的那十万不急，你先用着”；2018年11月2日的20000元转账系因为缓解君诚公司的资金压力，王爱君与胡多成借用穆欣宇的pos机进行刷卡套现所致，有穆欣宇的微信信息“就是你中午说的分开刷了，现在转给你”为证；2018年11月20日，王爱君与穆欣宇就涉案房屋的租赁进行微信对账，穆欣宇称：“别墅余款24983+（物业费）7964=合计32947/国瑞房租合计25万元，已付15万元，应付余款67053元。”王爱君回复并疑问：“周期是18年12月15号到19年12月14号。已付15万？就付了5万呀”，穆欣宇回复：“十万我贷款出来还给我朋友，你不用还了。”王爱君回复：“奥，上次借的钱，好吧。合同签了，把对方的证件和住址还有联系方式都填上，让签字盖章。”王爱君称此段对话表明，穆欣宇曾为王爱君垫付别墅装修余款24983元和物业费7964元，为君诚公司借款100000元，所以在计算租金时穆欣宇将以上金额在租金中予以扣除，只支付了剩余的67053元，这与穆欣宇在11月20日的两笔转账共计67053元相吻合，同时转账的时间也与双方对账的时间相一致，综上，可以证实涉案房屋的租金实际是按照250000元计算的，王爱君确与穆欣宇沟通过涉案房屋租赁事宜，但当时认可的承租人并非穆欣宇而是谭婷，实际履行的也是运国兴通公司与谭婷签订的租赁合同。至于穆欣宇在2018年12月17日的转账200000元、12月24日转账15000元均系借款，有2018年12月11日至12月24日之间的微信聊天记录为证。苗维及运国兴通公司提供的经公证的胡多成与王爱君于2019年6月25日的微信聊天记录显示，胡多成曾以谭婷为承租人提及涉案房屋的租赁纠纷，称“关于国锐金嵿1301的租赁纠纷谭婷已经委托其律师和我沟通了，关于你未经租赁方的同意擅自进入房屋内并更换锁芯，更改电子锁密码的行为我已经与其化解，签订了新的补充协议并保证在租赁期内不会再无理干扰其经营……谭婷表示同意……”案件审理过程中，本院多次要求穆欣宇本人出庭接受调查询问，但穆欣宇以生病住院为由，拒绝出庭，并向法庭递交了大兴区中西医结合医院的住院缴费单，申请案件延期审理。另，鉴于涉案房屋正在重新装修且所有权人决定自用，本院向穆欣宇释明这一情况并询问其是否通过其他方式主张损失赔偿，穆欣宇坚持要求苗维继续履行合同，并赔偿自2019年10月16日起至腾退房屋归还穆欣宇使用期间的损失。本院认为，本案的争议焦点是涉案房屋的出卖人运国兴通公司是否与穆欣宇签订了房屋租赁合同，穆欣宇能否以“买卖不破租赁”为由要求涉案房屋的买受人苗维继续履行租赁合同。本案中，穆欣宇提交的租赁合同落款处有运国兴通公司的盖章和胡多成的签名，虽苗维主张该合同系伪造，但运国兴通公司确认合同章的真实性，而运国兴通公司又系王爱君与胡多成共同出资设立，胡多成为公司监事，穆欣宇有理由相信胡多成签字并加盖运国兴通公司合同章的租赁合同系运国兴通公司的真实意思表示。对于运国兴通公司提交的其与谭婷签订的租赁合同，谭婷并未主张其承租权利。综合上述情况，本院确认穆欣宇与运国兴通公司之间存在租赁关系，穆欣宇有权就此要求涉案房屋的买受人苗维继续履行租赁合同。但鉴于涉案房屋现已由苗维装修自用，租赁合同处于事实上不能继续履行状态。庭审中，本院已就涉案合同不适于强制履行的情况向穆欣宇释明，但其仍旧坚持要求苗维继续履行租赁合同的诉讼请求，故本院对此不予支持。另，苗维作为房屋的所有权人，对涉案房屋具有占有、使用、处分等权利。现穆欣宇主张苗维赔偿其自2019年10月16日起至腾退房屋归还穆欣宇使用期间的损失的诉讼请求，所指并不明确且无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第二百二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定判决如下：驳回穆欣宇的全部诉讼请求。案件受理费9800元，由穆欣宇负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二〇年十一月十一日法官助理 曲 畅书 记 员 付云梅