安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0403民初4151号 原告：安徽新地锐意物业服务有限公司淮南分公司,住安徽省淮南市田家庵区朝阳西路新时代广场**办公楼,统一社会信用代码91340400591416197G。 负责人:徐佩福,该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈强，安徽震一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王倩，安徽震一律师事务所律师。 被告:李雪祥,男,1962年9月11日出生,汉族,中专文化，安徽省淮南市人，安徽省淮南市建筑总公司退休工人，住安徽省淮南市田家庵区。 原告安徽新地锐意物业服务有限公司淮南分公司(以下简称：新地锐意物业公司)与被告李雪祥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新地锐意物业公司的委托诉讼代理人陈强、被告李雪祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新地锐意物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告支付物业管理费27653元(自2019年5月1日起至2020年6月30日止),滞纳金8296元,合计35949元;2.本案诉讼费用、支付令申请费由被告承担。后变更诉讼请求为：1.依法判决被告支付物业管理费29592元(自2019年1月1日起至2020年12月31日止),滞纳金8878元,合计38470元;2.本案诉讼费用、支付令申请费由被告承担。事实和理由：2015年6月24日,被告作为金大地龙湖中心3号楼328号商铺(建筑面积625.32平方米)的业主与原告签订了《前期物业服务协议》。该协议第四条约定“一、乙方交纳费用时间在本物业区域业主委员会成立前,由建设单位选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作,前期物业管理费按包干制约定。首次物业服务费计费时间为物业交付(以入伙通知书或物业交付公告为准)之日起交纳物业服务费。乙方首次入伙时全额缴纳半年的物业管理费,期满后于每半年首月15日前预交一次物业管理费,物业管理费标准根据相关规定可适时调整…二、收费标准商业物业综合服务费:5元/月/平方米。垃圾清运费商业按房产登记面积3.2元/m(商业有拆改墙体,另按实收取打墙清运费),并根据有关规定适时调整。”自2019年5月1日起,被告无故拖欠缴纳物业服务费,经原告多次催缴,被告至今仍拒不缴纳物业服务费。原被告签订的《前期物业服务协议》中第六条第四款约定“乙方违反本协议,不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,甲方有权要求乙方补交,并从逾期之日起每天加收千分之五的滞纳金;逾期半年的,经甲方书面催交后,仍不交纳的,甲方有权给予公示,并依法追讨所欠费用”,现被告未按《前期物业服务协议》履行交费义务,其行为已经构成违约,应当承担违约责任。为此诉至法院，请求判如所请。 李雪祥辩称，房子是我的，但房子承租给别人了，房屋漏水也反映了，物业也修了，但没有效果，所以拒付物业管理服务费，对原告起诉金额无意见 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提交的原告营业执照复印件、负责人身份证明、负责人身份证复印件、被告身份证复印件、催缴通知书及照片、律师函复印件、邮寄单复印件、支付令、收据、原告履行物业服务的照片，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、原告提交的《金大地·龙湖中心前期物业服务协议》、管理规约及消防责任书一份，证明原被告之间就涉案房屋签订物业服务协议，该房屋面积是625.32平方米，并约定商业物业服务费每平方米每月5元，并约定地下停车费，以及地面停车场车位另行收费，合同第六条约定违约责任（详见协议），缴费时间是被告首次入伙时全额缴纳半年物业管理费，期满后于每半年首月15日前预交一次物业管理服务费，物业管理服务费标准根据相关规定可适时调整，该物业协议签订时间是2015年6月24日。被告称对该证据真实性无异议，但原告没有按照物业服务协议履行服务义务，垃圾也不倒，路灯也没有。本院认为，该合同为原告与本案原告签订的前期物业服务合同，对该份证据的真实性予以确认。 二、原告提交的服务价格登记证一份,证明涉案小区可以划定停车位并收取车位费或管理费。被告称对真实性无异议，但原告不应当将停车位划在我们门口，影响我们正常营业。本院对该份证据的真实性予以确认。 三、照片一组。证明原告服务未到位并且涉案房屋漏水。原告称对真实性无异议，但该组照片无法证明是涉案房屋，且没有表明是修复前还是修复后，这个房屋是室内的照片，室内的房屋不属于公共部位，属于业主的单独所有，房屋的维修不是物业承担，不能证明原告服务未到位，这个可以由房屋施工方或维修基金对房屋进行维修。本院对该份证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李雪祥系安徽省淮南市田家庵区金大地龙湖中心3号楼328号商铺业主，该房屋建筑面积625.32平方米，被告李雪祥将该房屋隔为328A（房屋面积：352.18平方米）与328B（房屋面积：273.14平方米）两间。被告与安徽新地锐意物业服务有限公司淮南分公司签订了《金大地·龙湖中心前期物业服务协议同》一份，内容为：“甲方：安徽新地锐意物业服务有限公司淮南分公司，乙方：李雪祥，物业名称：金大地·龙湖中心，座落位置：2幢328室，建筑面积：625.32平方米，收费标准：5元/月/平方米，垃圾清运费：3.2元/平方米，商业用电：1.2元/千瓦，违约责任：乙方违反本协议,不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的,甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日加收应交额3%的滞纳金;逾期半年的,经甲方书面催交后,仍不交纳的,甲方有权给予公示,并依法追讨所欠费用”，合同生效后，安徽新地锐意物业服务有限公司淮南分公司对金大地·龙湖中心提供了前期物业管理服务。328B房屋的物业管理服务费已缴纳至2020年12月31日，328A房屋的物业管理服务费自2019年1月1日起李雪祥未按时交纳，遂成讼。 本院认为，被告李雪祥与安徽新地锐意物业服务有限公司淮南分公司签订的《金大地·龙湖中心前期物业服务协议同》是双方当事人真实的意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益，合同合法有效，应当受到法律的保护。被告李雪祥未能按照合同约定支付物业服务费已构成违约，新地锐意物业公司有权要求李雪祥支付328A房屋的物业服务费。本案中，原告要求被告支付2019年1月1日至2020年12月31日拖欠的328A房屋的物业管理服务费29592元，滞纳金8878元，合计38470元。本院认为，因李雪祥当庭认可其未支付2019年1月1日之后328A房屋的物业服务费，且新地锐意物业公司庭后核实物业管理服务费收费标准为每月每平方米3.5元，未超过服务价格登记证的约定，故李雪祥应支付新地锐意物业公司328A房屋自2019年1月1日至2020年12月31日物业服务费29583.12元，符合法律规定，本院依法予以支持。对于原告要求被告李雪祥支付滞纳金8878元的诉讼请求，本院认为，原告在庭审中对于被告反映的物业服务问题予以认可，且原告虽然给小区有保安、保洁等基本配备，但通过参照李雪祥同小区业主在同类案件中提供的证据看，新地锐意物业公司提供的物业服务存在诸多不全面不完善的地方，服务质量有待进一步提高，故本院对该项诉讼请求不予支持。物业管理服务费是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有相应的物业管理服务费，客观上可能会影响物业公司的服务水平和服务质量，以至于恶性循环。本院需要特别指出的是，物业服务企业应注重提升自身的服务意识与服务品质，用实际的服务行动使业主享受并感受到良好的物业服务。原告新地锐意物业公司作为物业服务企业，对业主反映的物业服务方面不满意的因素，也应加强管理、改善服务，提高品质，以期在物业服务企业与业主之间建立互信和谐的良性关系，减少物业服务合同纠纷。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下： 一、被告李雪祥于本判决生效后十日内一次性支付原告安徽新地锐意物业服务有限公司淮南分公司2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费29583.12元； 二、驳回原告安徽新地锐意物业服务有限公司淮南分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费762元，减半收取计381元，由原告安徽新地锐意物业服务有限公司淮南分公司负担88元，被告李雪祥负担293元（于本判决书生效之日起十日内一次性交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  崔化冰 二〇二〇年十一月十一日 法官助理王丽梦 书记员陶梦梦 附１：本案证据目录 一、原告安徽新地锐意物业服务有限公司淮南分公司提交证据： 1、原告营业执照、负责人身份证明、负责人身份证复印件、被告身份证复印件一份，证明原被告主体； 2、前期物业服务协议、管理规约及消防责任书一份，证明原被告之间就涉案房屋签订物业服务协议，该房屋面积是625.32平方米，并约定商业物业服务费每平方米每月5元，并约定地下停车费，以及地面停车场车位另行收费，合同第六条约定违约责任（详见协议），缴费时间是被告首次入伙时全额缴纳半年物业管理费，期满后于每半年首月15日前预交一次物业管理服务费，物业管理服务费标准根据相关规定可适时调整，该物业协议签订时间是2015年6月24日； 3、催缴通知书及照片复印件一份，证明原告于2020年4月10日向被告张贴催缴物业管理服务费； 4、律师函及邮寄单复印件一份，证明原告委托律师在2019年4月31日向被告邮寄律师函催缴物业管理服务费； 5、支付令及收据一份，证明原告向淮南市田家庵区人民法院申请支付令，支付令申请费164元，该费用应当由被告承担； 6、服务价格登记证一份,证明涉案小区可以划定停车位并收取车位费或管理费； 7、原告物业公司履行物业服务的照片材料一份，证明原告按照服务协议履行服务。 二、被告李雪祥提交证据。 1、照片一组。证明原告服务未到位并且涉案房屋漏水。 附２：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务: (一)遵守管理规约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 一、法律文书履行提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件，履行款存入以下账户开户单位：淮南市田家庵区人民法院。开户行：徽商银行淮南龙湖支行，账号18×××89，支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人、姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心15号窗口现场缴款并领取票据，也可按上述银行账户转入或存入。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 二、申请执行履行提示 （一）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 （二）本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。