文书内容山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1312民初4595号原告：赵洪梅，女，1977年8月20日生，汉族，居民，住临沂市河东区。委托诉讼代理人：刘启金，山东尧舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：公振，山东尧舜律师事务所实习律师。被告：临沂中梁龙置业有限公司,住所地临沂市河东区环球阳光城A座2102（以下简称中梁龙公司）。法定代表人：于洋，董事长。委托诉讼代理人：吴晓辉，山东康桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：卜善涛，该公司职工。原告赵洪梅诉被告临沂中梁龙置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵洪梅的委托诉讼代理人刘启金、公振，被告中梁龙公司的委托诉讼代理人吴晓辉、卜善涛均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告支付逾期交房违约金63109元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年6月24日、9月8日原、被告签订《商品房预售合同》两份，约定被告将中梁壹号院××号楼××单元××室住房、七号楼负2层-205号储藏室出卖给原告，总价款1135060元。根据合同约定被告应于2020年3月20日将符合约定交付条件的房屋交付给原告，但是被告未能在约定的期限完成交房义务。双方对于逾期交房违约金约定明确，被告的行为构成违约。为保护原告的权益，特具状起诉。被告中梁龙辩称，依据案涉商品房买卖合同及其补充协议的约定，被告已经依约向原告交付案涉房屋。被告不构成违约，不应承担逾期交房违约金。请人民法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。具体事实与理由如下：一、在我国突发的新型冠状病毒肺炎疫情系不可抗力，被告因该不可抗力导致延期交付案涉房屋，不应承担逾期交房违约责任。原、被告双方签订的商品房买卖合同补充协议第4条约定，如果遭遇不可抗力或买受人（原告）存在违约行为，出卖人（被告）可以据实予以延期交付房屋。1、因我国突发新型冠状病毒肺炎疫情，受此重大突发公共卫生事件影响，导致被告延期交付案涉房屋，被告不应承担逾期交付房屋违约责任。2020年1月24日，山东省卫生健康委员会报经山东省人民政府研究决定，启动重大突发公共卫生事件Ｉ级响应，全省停工停产。2020年3月7日0时起，经山东省人民政府研究决定，启动重大突发公共卫生事件二级响应。2020年5月6日0时起，将山东省××疫情防控响应级别由重大突发公共卫生事件省级二级响应调整为三级响应。即从一级响应日到二级响应日间隔天数为43天、二级响应日至三级响应日间隔天数为60天，共计103天。从2020年3月20日交付日期顺延103天，顺延后的交付日期应为2020年7月1日。复工复产需要有7天左右的复工准备期。根据临沂市住房和城乡建设局关于《临沂市建筑工地新型冠状病毒感染肺炎疫情防控指导手册》的通知，复工后对来自疫区或有相关症状的工人有14天隔离观察期限。即在2020年7月1日复工，尚需21天必要准备期限，即全面复工日应为2020年7月22日。综上所述，单因疫情不可抗力原因，被告交付房屋日期应顺延127天，顺延后的房屋交付日期应为2020年7月22日。2、涉案房屋施工期间，政府因环保原因发布了一系列停工通知，单是2019年10月至2020年1月期间，停工天数就达50天。被告于2020年5月4日向原告发出交付通知，通知被告于2020年5月18日交付房屋，因此，被告交付涉案房屋并未构成逾期交付。二、因原告拒收房屋，依据合同约定视为被告合格交付房屋。被告已向原告发出《交房通知书》，但因原告自身原因未能在《交房通知书》规定的期限、地点办理房屋交接手续，按照案涉合同相关约定,应当视为被告已经向原告交付房屋且验收房屋合格。补充协议第四条第1款第1项约定：“具体的房屋交接事宜应以出卖人发出的《交房通知书》的内容为准，买受人应按照通知书所规定的期限和地点与出卖人或出卖人选定的物业管理公司办理相关房屋交接手续；如因买受人自身的原因未能在通知书规定的期限和地点办理完毕房屋交接手续的，则自出卖人通知书规定的期限期满之日即视为房屋已交付，并视为买房人验房合格……”被告已经向原告送达书面交房通知书，因原告个人原因未能及时接收房屋，自被告通知书规定的期限期满之日应视为房屋已交付，并视为买房人验房合格。因此，被告不应承担逾期交房责任。三、因原告未付清专项维修资金的违约行为，依据合同约定视为被告合格交付房屋，并且被告可延期交付房屋。案涉商品房买卖合同第11条第4项约定：原告应当在2020年3月20日前，将住宅专项维修资金存入资金专户。补充协议第四条约定：原告未付清专项维修资金，被告有权拒绝交付房屋，直至原告付清前述款项。在此情况下，该房屋自被告书面交房通知的交付使用之日即视为交付，并视为原告验房合格，房屋风险从此由原告承担，原告自此承担物业费等一切费用，并不得追究被告的任何责任。因原告违约未支付维修资金等款项构成违约，被告依约有权延期交付房屋。四、被告已经取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，案涉房屋符合法律规定及双方约定的交付条件。1、补充协议第四条第1款第3项约定：“商品房的交付条件为出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需要的全部文件”。本案中，被告已经向政府主管部门提交了办理案涉建设工程竣工验收备案所需要的全部材料，并已经取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，被告向原告交付的房屋符合法律规定、符合双方合同约定，符合交付条件。2、根据《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（2004年5月19日国发[2004]16号自公布之日起施行），在国务院决定取消的行政审批项目目录的第83项，国务院取消了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的行政审批。2018年3月，《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》将《城市房地产开发经营管理条例》第17条修改为：房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。而根据《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，工程质量验收是四方验收，即建设单位组织设计、施工、工程、监理等有关单位进行的竣工验收（即“四方验收合格”）。因此，商品房买卖双方可以在合同中约定商品房交付的条件。具体到本案中，双方约定的交付条件是提交办理竣工验收备案所需文件，该约定交付条件明显高于法定的“四方验收合格”条件。因此，被告向原告交付的房屋符合法律规定、符合合同约定。五、原告逾期未接收房屋、逾期未交付专项维修资金，应当承担违约责任。如上文所述，原告逾期未交付专项维修资金、未按期接收房屋，构成违约行为。由此，原告承担的法律后果：1、自被告通知原告交付房屋之日起，视为交付房屋。2、依据案涉合同约定，被告可延期交付房屋。3、原告应当依约承担违约责任。即依据案涉补充协议第4条第3款约定，视为交付情况下产生的法律后果由买受人承担，买受人承担物业费等一切费用，并且房屋风险亦转移至买受人承担，且每逾期一天应向出卖人支付总房款万分之一的违约金。该情形超过3个月的，买受人按日承担已付房款万分之五的违约金，并且，出卖人有权解除合同、收回商品房，要求买受人按照合同约定总房款的10%承担违约金。因原告上述违约行为，被告有权利向原告主张违约金。综上所述，因疫情系不可抗力，属于逾期交房法定免责理由，并且被告已经向原告交付房屋，不应承担逾期交付房屋违约责任。因原告存在违约行为，应当向被告承担违约责任。请人民法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据包括：证据一、身份证，证实原告的诉讼主体资格。证据二、《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，证实2018年6月24日、8月9日原、被告签订《商品房预售合同》两份及补充协议，被告将中梁壹号院××号楼××单元××室住房、七号楼负2层-205号储藏室卖给原告，总价款1135060元。合同约定交房时间为2020年3月20日前交付。时至今日房屋仍未达到合同约定的交付条件，被告迟延交房的行为构成违约。证据三、收据及维修基金发票，证实原告缴纳房款及维修基金。证据四、违约金的计算明细。我方主张违约天数是184天，根据合同第十二条第二款约定，90日之内的按日支付购房款万分之二的违约金，超过90日的按日支付购房款万分之四的违约金。被告中梁龙质证认为：对证据一、二、三的真实性无异议，证据二原告没有提交补充协议，稍后我方将提交。在涉案合同第十一条第4项约定，买受人应在2020年3月20日前将首期住宅专项资金存入专户。另外对三项证据整体质证意见是：对原告计算方式有异议，该条款明确约定90日之内违约责任与逾期超过90日后违约责任不做累加。因不可抗力、原告违约等原因我方属于延期交付不属于逾期交付，不承担违约责任。对维修基金缴纳无异议。被告中梁龙提交的证据包括：证据一、包含下列8项证据：1、临沂市河东区住建局--关于做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作通知；2、山东省启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应及政策解读；3、关于调整山东省××疫情防控应急响应级别的公告（1级转2级）；4、关于调整山东省××疫情防控应急响应级别的公告（2级转3级）；5、山东省住房和城市建设厅--关于统筹推进住建领域疫情防控和经济社会发展工作的实施意见；6、山东省人力资源和社会保障厅--关于延迟省内企业复工的紧急通知；7、山东省人民政府安全生产委员会办公室--关于做好延迟企业复工安全生产工作的紧急通知；8、临沂市住房和城乡建设局--关于印发《临沂市建筑工地新型冠状病毒感染肺炎疫情防控指导手册》的通知（临建办发［2020］9号）。证明从2020年1月开始，在我国突发新型冠状病毒肺炎疫情，该新冠疫情系重大突发公共卫生事件，依据法律规定构成不可抗力。因疫情影响不能按时完成竣工综合验收备案和交付的房地产开发项目，依法适用不可抗力法定免责事由的有关规定，根据实际情况合理顺延交房日期。因不可抗力导致被告延期交付案涉房屋，被告不应承担逾期交付房屋违约责任。1、2020年1月24日，山东省卫生健康委员会报经山东省人民政府研究决定，启动重大突发公共卫生事件Ｉ级响应，全省停工停产。2020年3月7日0时起，经山东省人民政府研究决定，启动重大突发公共卫生事件二级响应。2020年5月6日0时起，将山东省××疫情防控响应级别由重大突发公共卫生事件省级二级响应调整为三级响应。即从一级响应日到二级响应日间隔天数为43天、二级响应日至三级响应日间隔天数为60天，共计103天。从2020年3月20日交付日期顺延103天，顺延后的交付日期应为2020年7月1日。2、复工复产需要有7天左右的复工准备期。根据临沂市住房和城乡建设局关于《临沂市建筑工地新型冠状病毒感染肺炎疫情防控指导手册》的通知，复工后对来自疫区或有相关症状的工人有14天隔离观察期限。即在2020年7月1日复工，尚需21天必要准备期限，即全面复工日应为2020年7月22日。综上所述，单因疫情不可抗力原因，被告交付房屋日期应顺延127天，顺延后的房屋交付日期应为2020年7月22日。证据二、因雾霾等环保原因导致项目停工的政府文件13份，证明涉案房屋施工期间，因为雾霾、恶劣天气等环保原因，政府发布了一系列停工通知，导致自2019年10月至2020年1月共计4个月期间，停工天数就达50天（6+10+20+14）。被告于2020年5月4日向原告发出交付通知，通知被告于2020年5月18日交付房屋，间隔天数不满50天。因此，被告交付涉案房屋并未构成逾期交付证据三、商品房买卖合同及附件，证明原告与被告之间建立商品房买卖合同关系。双方对房屋交付、视为交付房屋的认定、购房人的违约责任作出明确约定。1、补充协议第四条第1款第1项约定：“具体的房屋交接事宜应以出卖人发出的《交房通知书》的内容为准，买受人应按照通知书所规定的期限和地点与出卖人或出卖人选定的物业管理公司办理相关房屋交接手续；如因买受人自身的原因未能在通知书规定的期限和地点办理完毕房屋交接手续的，则自出卖人通知书规定的期限期满之日即视为房屋已交付，并视为买房人验房合格……”2、补充协议第四条第1款第3项约定：“商品房的交付条件为出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需要的全部文件。”3、补充协议第四条第2项约定，如果遭遇不可抗力或买受人（原告）存在违约行为，出卖人（被告）可以据实予以延期交付房屋。4、案涉商品房买卖合同第11条第4项约定：原告应当在2020年3月20日前，将住宅专项维修资金存入资金专户。5、补充协议第四条第1款第2项约定：原告未付清物业费、专项维修资金、契税等，被告有权拒绝交付房屋，直至原告付清前述款项。在此情况下，该房屋自被告书面交房通知的交付使用之日即视为交付，并视为原告验房合格，房屋风险从此有原告承担，原告自此承担物业费等一切费用，并不得追究被告的任何责任。因原告违约未支付维修资金等款项构成违约，被告依约有权延期交付房屋。6、补充协议第四条第3款约定，视为交付情况下产生的法律后果由买受人承担，买受人承担物业费等一切费用，并且房屋风险亦转移至买受人承担，且每逾期一天应向出卖人支付总房款万分之一的违约金。该情形超过3个月的，买受人按日承担已付房款万分之五的违约金，并且，出卖人有权解除合同、收回商品房，要求买受人按照合同约定总房款的10%承担违约金。证据四、商品房预售许可证。证明被告对案涉房屋取得房屋主管部门的预售行政许可，被告对案涉房屋可以进行预售。证据五、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证书》2份，证明2020年5月7日，被告依法取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，案涉工程项目涉及的全部住宅楼、商住楼、公寓楼、地下车库等竣工验收备案文件资料齐全，河东区行政审批服务局予以备案，并同意交付使用。案涉房屋符合法律规定及双方约定的交付条件。证据六、房屋成果测绘报告书（实测），证明被告对案涉房屋已经委托进行测绘，并取得测绘报告书。证据七、住宅质量保证书、住宅使用说明书，证明案涉房屋的使用说明，该房屋质量合格。证据八、交房通知书及邮政EMS快递面单，证明被告已经通知原告交付房屋，并依据双方商品房买卖合同约定的邮寄地址、联系电话，向原告邮寄送达了交房通知书。依据双方约定，视为被告向原告交付了案涉房屋。证据九、绿地地产（济南）有限公司与赵长金、张倩商品房预售合同纠纷二审民事判决书；王桂萍、聊城恒中置业有限公司临清分公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书；张保光、李锡珍等与山东菏泽鹏达房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书，证明山东三地法院作出的生效判决，证明被告主张的成立。原告赵洪梅质证认为：证据一，均系打印件，无法确认真实性，并且无法证明被告的证明目的，文件中并未特定指向也未明确停工期限，从文件中可以看出国家鼓励复工复产，至于被告无法复工造成的违约责任应当由其承担，并且被告在将涉案的工程对外发包时，其对外发包合同已将可能出现的导致停工停产的时间考虑在内，其工程完工的时间早于合同中约定的2020年3月20日交房时间。我方要求被告提供建设工程发包合同以证实其建设工程工期，若不提供视为建设完工期限早于疫情发生之时，疫情的发生并不必然导致被告延期交房，并且合同中已经明确了交房时间，被告应当按照合同履行义务。证据二，均系复印件无法确认真实性，对证明目的和关联性有异议，文件并未特定指向，并且被告的工期已充分考虑所有影响工期的情形，无法达到证明目的。证据三，合同的真实性无异议，合同中对于交付的时间条件以及违约金约定明确，应当予以适用，对于补充协议我方请求法庭予以撤销，该补充协议包含了对主合同条款的变更，并且协议中含有不合理的减轻免除本合同中约定由出出卖人承担的责任，加重了买受人的责任，排除买受人主要权利内容，我方请求法庭确认无效。证据四，真实性无异议。证据五，真实性无异议，对证明目的有异议，该证据是否是合同第九条第2项约定的证明文件，请法庭予以审核。其出具时间是2020年5月，已超过合同约定的交房时间。证据六，真实性无异议，是否符合合同第九条第2项请法庭予以审核。证据七，真实性无异议，其出具时间是2020年5月，已超过合同约定的交房时间。证据八，三性均有异议，该快递单无法显示已成功签收相关的文件，并且也无法确认所邮寄的文件内容，无法达到其证明目的。签收人并非本人签收，根据主合同第二十五条送达，发出的书面文件已邮政快递方式需要送达给对方。证据九，三性均有异议，我国不属于判例法国家，并且每个案件都有其特殊性，不能简单套用无法达到其证明目的。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及庭审的查证，对于被告中梁龙公司提交的山东省、临沂市相关政府部门下发的文件，对属于政府信息公开的内容且公民能够通过媒体知悉的部分本院予以确认。对于被告提交的案例，本院对真实性予以采信，但关联性不予认定。综上，本院认定事实如下：2018年6月24日原告赵洪梅与被告中梁龙公司签订合同编号为ＹＳ201859245号《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定原告赵洪梅购买位于临沂市河东区××号××号楼××单元××室，房屋总价款为1094112元。该合同第九条商品房交付条件为“该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、×。该商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十一条交付时间和手续约定“（一）出卖人应当在2020-3-20日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达（邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式）买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收。由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。第十二条逾期交付责任“按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之肆的违约金（该比率应当不低于第（1）项中的比率）”。在合同签订的同时，双方签有附件十一合同补充协议，其中第四条“1、该商品房的交付以本款约定为准。（1）具体的房屋交接事宜应以出卖人向买受人发出的《交房通知书》的内容为准，买受人应按照通知书所规定的期限和地点与出卖人或出卖人选定的物业管理公司办理相关房屋交接手续；如因买受人自身的原因未能在通知书规定的期限和地点办理完毕房屋交接手续的，则自出卖人通知书规定的期限届满之日即视为房屋已交付，并视为买受人验房合格，房屋风险由此由买受人承担，买受人也自此开始支付物业管理费等一切费用，并不得追究出卖人的任何责任…（3）该商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件…”；第十八条关于送达，“双方确认各自通讯方式以下述约定为准，合同与本条约定不一致的，以本条约定为准。买受人通讯址：临沂市河东区××街××号河东区政府七楼西统计局，收件人：赵洪梅…”。2018年9月8日原告赵洪梅与被告中梁龙公司签订合同编号为ＹＳ201890691号《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定赵洪梅购买位于临沂市河东区××号××号楼××层××号××室，总价款40948元。该合同中的交付标准、交付时间、逾期违约责任的条款内容与编号为ＹＳ201859245号《山东省新建商品房买卖合同（预售）》内容相同。2018年6月4日被告中梁龙公司取得（临）房预售证第20180178号商品房预售许可证，获得中梁壹号院7号楼的预售许可。2020年3月27日被告中梁龙公司取得中梁壹号院7号楼房产测绘成果报告书。2020年5月7日被告中梁龙公司取得中梁壹号院包括7＃楼在内的房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证书。2020年5月4日被告中梁龙公司通过ＥＭＳ向原告赵洪梅发送快递，邮寄地址为临沂市河东区××街××号河东区政府西统计局，快递拒收。该快递的文件资料栏显示《交房通知书》，但原告庭审中对于该快递的签收予以否认。根据被告提交的交房通知书，内容显示“…您所购买的位于临沂市智圣路中梁壹号院项目7幢1单元901室房屋将于2020年5月15日正式交房，迎接您和家人的检阅。我们很荣幸地通知您，请您在2020年5月18日上午9时，至中梁壹号院，办理该房屋的交房入户手续…”。另查明，2020年1月24日山东省卫生健康委员会依据《山东省突发公共卫生事件应急预案》，报经山东省人民政府研究决定，启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。2020年1月29日山东省人力资源和社会保障厅发布《关于迟延省内企业复工的紧急通知》，要求省内各类企业不早于2月9日24时前复工。2020年2月2日山东省人民政府发布《山东省人民政府安全生产委员会关于做好迟延企业复工安全生产工作的紧急通知》。2020年3月7日山东省委新型冠状病毒肺炎疫情处置工作领导小组（指挥部）办公室下发《关于调整山东省××疫情防控应急响应级别的公告》，“经山东省人民政府研究决定，自2020年3月7日24时起，将山东省××疫情防控应急响应级别由重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应调整为Ⅱ级响应”。2020年3月11日山东省住房和城乡建设厅发布《山东省住房和城乡建设厅关于统筹推进疫情防控和工程监理企业复工复产工作的通知》，要求以县为单位，对监理企业复工复产情况开展摸排，加强分类指导。低风险地区要全面推动工程项目复工，监理企业全面进场复工，中风险地区推动工程项目分阶段、错时开复工，监理企业有序进场复工。2019年至2020年临沂市住房和城乡建设局和临沂市河东区住房和城乡建设局多次下发启动重污染天气橙色预警Ⅱ级应急响应的通知。本院认为，本案双方争议的焦点问题为：1、补充协议的法律效力；2、房屋交付时间如何认定；3、疫情是否属于不可抗力法定的延期交付事由，如果认定为延期事由，那么延期的时间如何认定；4、如果认定被告逾期交付，违约责任承担方式的计算标准。争议焦点一：补充协议的法律效力问题。赵洪梅与中梁龙公司签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及补充协议，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。但附件十一合同补充协议的第四条第三款，“商品房的交付条件为：出卖人已向政府主管部门递交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件”，该约定并没有清楚的载明所需文件的具体名称。依据：1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。2、《建筑工程质量管理条例》第十六条，建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。3、《城市房地产开发经营管理条例》第三十条，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。故商品房交付的条件应采纳《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第九条的约定，而非补充协议中的交付标准。争议焦点二：房屋交付时间如何认定。根据原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第十一条，出卖人应当在2020年3月20日前向买受人交付该商品房。双方签订的合同补充协议约定，“1、该商品房的交付以本款约定为准。（1）具体的房屋交接事宜应以出卖人向买受人发出的《交房通知书》的内容为准，买受人应按照通知书所规定的期限和地点与出卖人或出卖人选定的物业管理公司办理相关房屋交接手续；如因买受人自身的原因未能在通知书规定的期限和地点办理完毕房屋交接手续的，则自出卖人通知书规定的期限届满之日即视为房屋已交付，并视为买受人验房合格，房屋风险由此由买受人承担，买受人也自此开始支付物业管理费等一切费用，并不得追究出卖人的任何责任…”。因此商品房的交付时间应为2020年3月20日，交付的前提是出卖人向买受人发送《交房通知书》。本案中出卖人于2020年5月4日通过EMS的方式向赵洪梅邮寄《交房通知书》，原告赵洪梅认为邮件并未签收。根据附件十一合同补充协议的第十八条“关于送达，双方确认各自通讯方式以下述约定为准，合同与本条约定不一致的，以本条约定为准。“买受人通讯址：山东省临沂市东夷大街1号河东区政府西统计局，收件人：赵洪梅…”。因此本院对以EMS方式送达的《交房通知书》予以认定。故出卖人发送《交房通知书》的时间已经逾期至2020年5月4日。另外在该份《交房通知书》中，明确载明“…您所购买的位于临沂市智圣路中梁壹号院项目7幢1单元901室房屋将于2020年5月15日正式交房，迎接您和家人的检阅。我们很荣幸地通知您，请您在2020年5月18日上午9时，至中梁壹号院，办理该房屋的交房入户手续…”，故依据该《交房通知书》，出卖人通知买受人办理房屋交接手续的时间为2020年5月18日。结合出卖人已经获得《房产测绘成果报告书》、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，并提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》的实际情况，本院认为，在出卖方已经按照合同约定齐备商品房交付手续，且已经送达交付通知的情况下，无论业主是否与开发商签订房屋交付协议，都不影响商品房交付时间的认定，因此涉案房产的交付时间为2020年5月18日。对于被告主张的原告未缴纳维修基金被告有权延期交房的抗辩，本院认为合同补充协议第四条第一款第2项虽然约定了买受人应缴纳的款项，但是同时约定了房屋出卖人书面交房通知确定的交付使用之日起即视为已交付，故房屋维修基金的缴纳与否并不影响涉案房屋的实际交付。对被告的该抗辩理由，本院不予采纳。争议焦点三、疫情是否属于不可抗力法定的延期交付事由；如果认定为延期事由，那么延期的时间如何认定。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本次××疫情的暴发属于突发性公共卫生事件，无法预见。在疫情发生后政府所采取的封城、延迟复工等措施，都是一种不可预见、不可避免、不能克服的客观情况，性质上属于法律规定的不可抗力事件。因此本院认为，××疫情的发生属于不可抗力。那么不可抗力期间如何认定？根据合同约定以及在争议焦点二中认定的交付时间上看，自2020年3月20日起至2020年5月18日，出卖人存在逾期交房的违约行为。但是在2020年3月20日前，也就是《山东省新建商品房买卖合同（预售）》约定的房屋交付日期前，××疫情已经暴发，故因××迟延复工导致的逾期时间应按照不可抗力予以扣除。根据原告所提交的相关政府文件，可证实在2020年1月24日山东省卫生健康委员会报经山东省人民政府研究决定，启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应。2020年2月12日山东省政府发布《关于切实加强疫情科学防控有序做好企业复工复产工作的通知》，2020年3月11日山东省住房和城乡建设厅发布《山东省住房和城乡建设厅关于统筹推进疫情防控和工程监理企业复工复产工作的通知》，“要求以县为单位，对监理企业复工复产情况开展摸排，加强分类指导。低风险地区要全面推动工程项目复工，监理企业全面进场复工，中风险地区推动工程项目分阶段、错时开复工，监理企业有序进场复工”。基于开发商获得竣工验收报告的前提是取得勘察、设计、施工、监理单位分别签署的质量合格文件以及其他相应资料。本院认为，因新冠疫情导致的开发商获得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案证书》的不可抗力期间应自山东省卫生健康委员会启动重大突发公共卫生事件Ⅰ级响应至四方验收单位实际复工之日止。故自2020年1月24日至2020年3月11日期间，应视为不可抗力期限。焦点问题四、如果认定被告逾期交付商品房，违约责任承担方式的计算标准。根据以上争议焦点的论述可知：开发商逾期交房的期限自2020年3月20日至2020年5月18日（包含3月20日但不包含5月18日），逾期天数为59天。不可抗力期限自2020年1月24日至2020年3月11日（不包含1月24日但包含3月11日）为47天。逾期天数扣减不可抗力期限后，最终为12天。原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》第十二条，逾期交付责任“按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之肆的违约金（该比率应当不低于第（1）项中的比率）”。因本案中开发商的逾期天数为15天，结合以上合同第十二条第一款第一项的约定，本院认为由出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二违约金。本案中，原告购买了住房及配房，房款的总价格为1135060元，故违约金应为2724元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十七条之规定,判决如下：一、被告临沂中梁龙置业有限公司于本判决生效后十日内向原告赵洪梅支付违约金2724元。二、驳回原告赵洪梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费689元，由临沂中梁龙置业有限公司承担25元，由原告赵洪梅承担664元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员 武 威二〇二〇年十一月三十日书记员 张腾飞