江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初2014号原告：淮安市盱眙城市资产经营有限责任公司，统一社会信用代码91320830672012151T，住所地江苏省盱眙县盱城街道十里营大街**。法定代表人：王坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：王炜、芮雪，北京德恒（南京）律师事务所律师。被告：盱眙县山水名都幼儿园，统一社会信用代码52320830510558696Y，，住所地江苏省盱眙县盱城街道甘泉西路**法定代表人：陈帮华，该幼儿园负责人。委托诉讼代理人：孙啸，江苏淮海潮（盱眙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凯，江苏淮海潮（盱眙）律师事务所实习律师。第三人：江苏欧瑞置业有限公司，统一社会信用代码913208306871947445，，住所地江苏省盱眙县甘泉西路**（山水名都****）法定代表人：江贤娒，该公司董事长。委托诉讼代理人：江文文（系江贤娒的女儿），女，1984年7月17日出生，职员，汉族，住浙江省瑞安市。原告淮安市盱眙城市资产经营有限责任公司（以下简称盱眙城投公司）与被告盱眙县山水名都幼儿园（以下简称山水幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法由审判员余中文适用简易程序于2020年7月31日公开开庭进行了审理，原告盱眙城投公司的委托诉讼代理人王炜、芮雪，被告山水幼儿园法定代表人陈帮华及其委托诉讼代理人孙啸、刘凯到庭参加诉讼。为了查明案件事实，本院依法追加江苏欧瑞置业有限公司（以下简称欧瑞置业）为第三人参加本案诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情况，依法组成合议庭于2020年8月27日公开开庭进行了审理，原告盱眙城投公司的委托诉讼代理人王炜、芮雪，被告山水幼儿园法定代表人陈帮华及其委托诉讼代理人孙啸、刘凯，第三人欧瑞置业的委托诉讼代理人江文文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盱眙城投公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除被告承租原告所有房屋（不动产权证号：苏（2018）盱眙县不动产权第0001581号）的《房屋租赁合同》，被告立即搬离所租赁的房屋；2、判令被告向原告支付拖欠的租金110万元及逾期付款违约金423666.66元（自逾期付款之日起分段计算至2020年6月22日，按月利率2%计算），诉讼中变更为判令被告向原告支付拖欠至2020年7月15日的租金110万元及逾期付款违约金439000元（自逾期付款之日起，以拖欠的租金数额为基数，按照月利率2%的标准分段计算至2020年7月15日）；3、被告按照每月2630.14元的标准支付房屋使用费并以应支付的房屋使用费为基数，按照月利率2%的标准支付逾期交房违约金（均自2020年7月16日起计算至被告实际腾空并返还租赁房屋之日止）；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年7月16日，欧瑞置业将其位于盱眙县建筑面积4457.54平方米租赁给被告办山水幼儿园，双方签订房屋租赁合同，约定租期十年，即自2012年7月16日至2022年7月16日，第三年租金即从2015年7月16日起每年80万元，于每年9月10日前提前预交当年度的一半租金，次年3月1日提前预交当年度的剩余租金。该合同第10.2条约定被告逾期支付租金时应当承担的违约责任，以及合同第10.3条约定解除时被告应当承担的违约责任，2018年1月8日欧瑞置业因故将上述案涉房屋转让并交接给原告，原告基于买卖不破租赁原则，承继欧瑞公司作为出租人的权利与义务。2018年6月29日，原告通知被告按原租赁合同约定及时交纳租金至指定盱眙县住建局账户，被告在该份通知上签收确认。被告于2018年7月6日给付2018年1月16日至2018年7月15日期间的租赁费用30万元；2020年6月19日、2019年12月30日给付2018年7月16日至2019年7月15日期间的租赁费用40万元；2019年9月17日给付2019年7月16日至2020年7月15日期间的租赁费用20万元，计90万元。尚欠租金110万元，经多次索要未果，故提起本案诉讼。被告山水幼儿园辩称，一、我园承租欧瑞置业涉案房屋办幼儿园，双方签订合同。2015年3月18日，双方签订补充协议，对租金重新进行了约定，每年租金变更为60万元，幼儿人数达到400人时，欧瑞置业奖励红包10万元。2018年1月8日，原告与欧瑞置业就山水幼儿园房屋资产达成转让协议，同年7月4日通知我园，所以2018年1月16日至同年7月4日，我方履行租金义务与原告无关，2018年7月4日以后，即接到通知后，按照原告的要求履行支付租赁款项的义务。我园之后按原告要求将租金打入指定账户，其中2018年、2019年分别给付50万元，2020年支付22.50元。今年上半年因疫情，根据淮安市人民政府办公室文件淮政办发（2020）14号《市政府办公室关于应对新冠××疫情支持学前教育健康发展的通知》第五条规定，对承租行政事业单位国有资产类经营用房（含场地）办学的幼儿园，免收三个月房租；承租国有企事业及其各级控股企事业经营用房办学的幼儿园比照执行。请求原告减免三个月租金。二、原告要求解除所有的房屋租赁合同，没有法律依据。三、原告诉求事实根据，也违反了诚实信用原则，增加了社会不稳定因素。综上，原告主张拖欠租金110万元没有事实根据，补充协议与合同具有同等法律效力，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人欧瑞置业述称，山水幼儿园承租房屋之前是欧瑞置业，双方于2012年7月16日签订租赁合同，但被告没有按协议履行给付租金。欧瑞置业因索要租金于2014年9月起诉幼儿园，盱眙法院判决支持山水幼儿园给付欧瑞置业85.20万元，该判决书生效后，山水幼儿园与欧瑞置业协商给付租金70万元结清2014年9月8日之前的租金。之前山水幼儿园的房屋办理贷款抵押，后期因为欧瑞置业再做贷款要求承租人山水幼儿园同意，双方协商于2015年3月18日签订补充协议，协议内容是结清2015年3月18日之前的房屋租金；2015年3月以后每年的租金60万元；并且将法院判决尚欠的10万元（老账）给付；幼儿园人数达到400人，欧瑞公司每年奖励红包10万元；同意幼儿园内部改造；欧瑞公司贷款，幼儿园无条件签字支持。补充协议签订后，2015年3月18日山水幼儿园清偿了10万元老账，又给付30万元租金（2014年9至2015年3月），2015年3月之前的租金已经结清。之后，山水幼儿园于2015年10月30日给付租金5万元，2015年11月30日给付30万元，2016年3月15日给付25万元，2016年9月12日给付5万元，2016年9月12日给付30万元，2017年3月15日给付30万元。2018年1月8日，欧瑞置业将山水幼儿园房屋出售给原告，欧瑞置业告知过住建局补充协议的情况。关于幼儿园人数达到400名有无给付红包的问题，山水幼儿园从没有向欧瑞置业申请红包提交相关书面材料，欧瑞置业未发红包给山水幼儿园。山水幼儿园后期仍没有足额给付欧瑞置业的租金，所以我公司认为该补充协议是未实际履行，山水幼儿园欠欧瑞置业后期租金未结算，请求法院公正审理。经审理查明，欧瑞置业是山水幼儿园的房屋建设方。2012年7月16日，欧瑞置业将位于盱眙县建筑面积4459平方米房屋租赁给蔡兆君，双方签订房屋租赁合同（出租方简称甲方、承租方简称乙方），约定租期十年，即自2012年7月16日至2022年7月16日，约定租赁房屋用途：开办山水幼儿园。合同第3.1条，第一年度租金60万元，第二年度租金70万元，第三年起（包括第三年）每年租金80万元。缴款方式：首年租金，应于本合同签订三日内付20万元，同年9月10日付租金20万元，2013年3月1日再付20万元。以后每年租金分二次提前预缴半年租金，即每年9月10日前提前预缴当年度的一半租金，次年3月1日提前预缴当年度的剩余的一半租金。合同第9.3条约定：乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回房屋已收租金不予退还，并有权要求乙方承担违约责任。1、未按本协议约定的期限缴纳租金的；2、利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动的；3、因违法被相关部门依法经营资格的…。合同第10.2条约定：乙方逾期支付租金的或乙方有其他违约行为，在甲方通知的期限内仍未履行的，从逾期之日起，每日按当年租金总额的2‰支付逾期违约金给甲方；第10.3条约定：租赁期满或合同解除，乙方逾期归还房屋的，从逾期之日起，除按当年租金总额×（1+20％）÷365标准支付占有承租房屋期间的使用费之外，每日还应按当年租金总额的2‰支付逾期违约金给甲方。合同还对双方权利和义务、房屋装饰装修等内容进行了约定。2012年7月16日，蔡兆君与欧瑞置业就山水幼儿园装修及费用核对签订补充协议。上述合同签订后，欧瑞置业将上述房屋交付蔡兆君开办山水幼儿园。2014年9月12日，欧瑞置业起诉蔡兆君、苗其平及第三人陈帮华主张上述租赁合同租金，本院经审理于2015年2月27日作出（2014）盱民初字第2092号民事判决，判令蔡兆君、苗其平与第三人陈帮华于本判决发生法律效力之日起20日内给付欧瑞置业租金85.20万元及违约金。该判决生效后，欧瑞置业因山水幼儿园的房产之前抵押贷款到期，急需承租方山水幼儿园同意办理再抵押贷款事宜，而山水幼儿园也要协商履行已生效法律文书确定的法定义务，山水幼儿园的股东苗其平与欧瑞置业于2015年3月18日签订补充协议：1、2015年3月之前房租结清；2、2015年3月以后每年房租60万元打到江文文账户，账号62×××99，19号之前协议有效，老账10万元明天一次性结清；在幼儿园人数达400名，欧瑞置业每年奖励红包10万元；3、同意幼儿园内部结构改造；4、欧瑞公司贷款（1500万元），幼儿园无条件签字支持。补充协议签订后，山水幼儿园按协议给付了2015年3月前的租金，并配合欧瑞置业办理银行贷款1500万元。之后，山水幼儿园于2015年10月30日给付欧瑞置业租金5万元，2015年11月30日给付租金30万元，2016年3月15日给付租金25万元，2016年9月12日给付租金5万元，2016年9月12日给付租金30万元，2017年3月15日给付租金30万元。上述补充协议签订后，山水幼儿园没有向欧瑞置业申领过红包，欧瑞置业也没有向山水幼儿园发过红包，双方也未就剩余租金进行结算。2018年1月8日，欧瑞置业将山水幼儿园房屋出售给原告，双方签订《山水名都幼儿园资产转让协议》，协议对转让标的、价款及税费、交接及过户登记、付款方式、违约责任等进行约定，协议签订后，双方按协议约定履行了各自义务，原告对涉案房屋办理不动产权证，性质为出让/市场化商品房，单独所有，土地面积为5500平方米，建筑面积为4457.54平方米，用途为科教用地（幼儿园）。2018年6月29日，原告及受托方盱眙县住房和城乡建设局（以下简称盱眙住建局）、欧瑞置业一起向山水幼儿园送达《关于向淮安市盱眙城市资产经营有限责任公司履行租赁合同义务的通知》，明确山水幼儿园房屋资产转让情况且尊重买卖不破租赁原则，授权盱眙住建局管理事项，并附山水幼儿园不动产权证复印件，山水幼儿园法定代表人陈帮华于2018年7月4日签收该通知。2018年7月6日，山水幼儿园根据上述通知向盱眙住建局账号汇款交纳租金30万元，2019年9月17日汇款20万元，2020年6月19日汇款15万元，2019年12月30日汇款25万元。原告提起本案诉讼后，山水幼儿园于2020年6月24日向盱眙住建局账号分别汇款12.50万元、10万元，2018年7月6日汇款10万元，计122.50万元。本案诉讼中，山水幼儿园因新冠疫情影响要求原告减免租金3个月，原告对此有异议，提交并依据盱眙县财政局关于应对疫情减免中小微企业租赁全县行政事业单位房产租金的实施办法、盱政发（2020）4号关于应对疫情影响支持全县企业发展的十二条意见，同意减免租金两个月。上述事实，有当事人陈述，原告提供房屋租赁合同、山水名都幼儿园资产转让协议、不动产权证的证书、关于向淮安市盱眙县城市资产经营有限责任公司履行租赁合同义务的通知、被告的支付凭证，被告提交房屋租赁合同、补充协议两份、淮政办发[2020]14号市政府办公室关于应对新冠××疫情支持学前教育健康发展的通知、2020年6月12日原告发给被告的催款单及业务付款回单、盱眙县教体局出具的情况说明等证据，经庭审质证无异议，或异议不能成立，应予确认。庭审过程中，原告未就其解除山水幼儿园租赁合同之后，对幼儿园教学规划及师生安置提交相应方案，经本院释明，仍坚持本案诉讼请求。被告未就山水幼儿园资产转让原告后履行租金数额与原告商谈，也未就2015年3月18日与欧瑞置业签订补充协议向原告申报、沟通适用问题，也未就2018年1月18日之后年租金为50万元事实进行举证。本院认为，本案争议焦点是涉案租赁合同是否符合解除条件，“补充协议”是否适用，尚欠租金多少及违约金计算。关于第一焦点问题，山水幼儿园的股东蔡秀华与欧瑞置业于2012年7月16日签订承租赁盱眙县盱城街道甘泉西路7号房屋用于开办山水幼儿园合同合法有效，合同对权利义务进行了约定，双方均应当遵守。其中合同第3.1条约定，第一年度租金60万元，第二年度租金70万元，第三年起（包括第三年）每年租金80万元；第9.31条约定：未按本协议约定的期限缴纳租金的，出租方有权解除本合同，收回房屋…。2018年1月8日，欧瑞置业将山水幼儿园房屋出售给原告，双方签订《山水名都幼儿园资产转让协议》，原告取得了山水幼儿园房屋所有权，并将资产转让协议内容书面通知山水幼儿园，山水幼儿园应按原合同约定向原告履行租金给付义务；如果逾期不交租金，则承担违约责任，原告可解除该合同履行。涉案房屋是小区配套设施，建设用途是创办幼儿园，目前山水幼儿园有幼儿数百人，也涉及目前教学规划及师生安置工作，但原告庭审中未提交教育部门认可的租赁合同终止后备选方案，经法律释明，原告仍坚持解除合同的诉讼请求。本院认为，原告该项请求虽是租赁合同履行，但处理结果引发社会稳定，在原告目前没有合法、合理、可行方案提前下，不宜解除租赁合同履行，故原告该项请求，本院不予支持。关于山水幼儿园的股东苗其平与欧瑞置业于2015年3月18日签订补充协议是否适用，年租金80万元是否发生变化问题。被告庭审中陈述该补充协议是房屋租赁合同补充，应当具有同等法律效力，欧瑞置业认为该补充协议是双方在履行房屋租赁合同过程中产生矛盾和欧瑞置业急需办理抵押贷款双方妥协结果，且实际未履行的协议，原告辩称对该补充协议不知情、不生效。本院认为，该补充协议不适用原告与被告房屋租赁合同，年租金80万元没有变化。理由如下：该补充协议是山水幼儿园与欧瑞置业履行房屋租赁合同过程中产生了矛盾，欧瑞置业起诉并持有要求给付租金85.20万元及违约金的生效法律文书，山水幼儿园如果不履行给付拖欠租金，欧瑞置业则可能申请执行，山水幼儿园财务状况更加困难；同时欧瑞置业因出租山水幼儿园房屋抵押贷款已到期，急需办理新贷款还旧债务，而办理贷款用山水幼儿园房屋抵押需承租人山水幼儿园盖章同意，双方各有所需情况下签订了补充协议，欧瑞置业同意对山水幼儿园到期租金减免部分、暂缓给付，年租金降低为60万元，有条件红包奖励10万元，山水幼儿园配合欧瑞置业银行贷款…但之后山水幼儿园从没有向欧瑞置业申请红包提交相关书面材料，欧瑞置业未发红包给幼儿园，山水幼儿园与欧瑞置业后期租金未进行结算。其次，2018年1月8日，欧瑞置业将山水幼儿园房屋出售给原告并书面通知山水幼儿园，欧瑞置业、山水幼儿园均没有向原告告知2015年3月18日双方签订补充协议事宜，因此山水幼儿园庭审中要求原告按补充协议内容以年租金50万元给付承租涉案房屋，没有事实基础，本院不予支持。至于山水幼儿园以招录幼儿人数达400以上，每年发10万元红包奖励，山水幼儿园应按约定向相对方提交相应材料供核查，对方核查后符合约定要求发红包核发，与租金交付没有直接关联，山水幼儿园更不能以此为由直接从账务中扣减。综上，欧瑞置业与山水幼儿园签订补充协议是特定情况下各自所需妥协结果，是利益交换，不是正常市场调整房屋租金，山水幼儿园庭审中以补充协议为由要求原告按年租金50万元涉案房屋租金，没有事实根据，本院不予支持。山水幼儿园如果认为租金过高，可与原告商谈，达成新的协议。被告应及时给付涉案房屋租金义务，拒不履行应承担本案民事责任。关于疫情期间租金减免问题，被告应当根据政策向房屋出租人管理方提出书面申请，申请减免租金期限、金额及理由，被告没有按规定申请，承担相应责任。原告作为国有公司，应当遵守国家法律法规和政策，对符合规定应当减免租金及时给予回应。被告诉讼过程中向原告提交房租减免的申请报告，要求减免三个月租金，但没有提交幼儿园实际运营等材料，考虑原告质证意见，本院酌情减免2个月租金即13.33万元。综上所述，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。自2018年1月18日至2020年7月17日两年半租金为200万元，被告已分期给付122.50万元，尚欠租金77.50万元，扣除疫情减免房屋租金2个月租金13.3333万元，被告尚欠原告租金641667元。原告按年利率24%计算违约金，超过法律保护范围，超出部分不予保护，被告尚欠原告租金641667元，其中2019年9月10日欠40万元，该款项违约金自2019年9月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至实际清偿之日；2020年3月1日欠241667元，该款项违约金自2020年3月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至实际清偿之日。经本院主持调解，双方未达成一致协议。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告盱眙县山水名都幼儿园于本判决生效后10日内给付原告淮安市盱眙城市资产经营有限责任公司租金64.17万元及违约金（其中40万元违约金，自2019年9月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至实际清偿之日；241667元违约金，自2020年3月11日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算至实际清偿之日）；二、驳回淮安市盱眙城市资产经营有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18513元，由原告淮安市盱眙城市资产经营有限责任公司负担8513元，被告盱眙县山水名都幼儿园负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院交上诉案件受理费。审 判 长  余中文人民陪审员  闫兴超人民陪审员  孙 诚二〇二〇年十一月四日书 记 员  徐芳芳开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部户名：盱眙县人民法院账号：3208300011010000289830附法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。