安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0111民初5818号 原告：陈宏，女，1983年3月18日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 被告：杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市蜀山区祁门路**新地中心**1201，统一社会信用代码91340104MA2TQ6TC8P。 法定代表人：卢小科，总经理。 委托诉讼代理人：朱友生，安徽朱友生律师事务律师。 委托诉讼代理人：安得广，安徽朱友生律师事务实习律师。 被告：赵立文，男，1995年7月20日出生，汉族，住安徽省定远县。 原告陈宏诉被告杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司（以下简称瑜图公司）、赵立文房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈宏，被告瑜图公司委托诉讼代理人朱友生、安得广，被告赵立文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈宏诉称：被告瑜图公司授权委托被告赵立文作为其公司的合法委托代理人，于2019年11月2日和原告签订了《房屋委托管理合同》，合同约定原告将其位于安徽省合肥市包河区的住宅出租给瑜图公司托管使用，租金每月2000元，租金按季度支付，水电费等其他费用按合同约定均由被告瑜图公司承担。签订合同当日，双方清点了出租房屋内的物品，原告将房屋交付瑜图公司使用。但瑜图公司自2020年2月起至今未支付租金，原告多次催收未果。请求法院判令解除原告和被告瑜图公司于2019年11月2日所签订的《房屋委托管理合同》，并立即退还非法占用原告的房屋；判令被告瑜图公司支付租金18000元（2020年2月至10月，共9个月）；判令被告瑜图公司支付两个月租金违约金4000元；判令被告瑜图公司承担本案的全部起诉费用。 被告瑜图公司辩称：我方不能独立承担法律责任，诉讼主体不适格。我方同意解除《房屋委托管理合同》，解除时间为2020年4月10日。我方对于原告第二项诉请，当庭增加金额，要求答辩及举证期限，庭后回去核实。对原告第二项原诉请金额，据实结算至合同解除之日止，且已付的押金应当抵扣租金，同时应当免除3个月疫情期间的租金。我方不同意支付违约金，我方不存在违约行为，拖欠房租是因为疫情不可抗力原因所致。如法院判决违约金，我方认为原告诉请的违约金过高，请求法庭予以核减，可按照银行贷款利率计算违约金。 被告赵立文辩称：当时我是瑜图公司的业务员，受被告瑜图公司的委托与原告签订合同，是履行职务行为。我不应当承担责任。 经审理查明：2019年11月2日，原告陈宏与被告瑜图公司签订一份《房屋委托出租及管理合同》，合同约定：委托方（甲方）陈宏，受托方（乙方）瑜图公司，甲方将其所有的位于合肥市包河区委托乙方出租及管理，房屋租赁期限自2019年11月3日至2022年11月2日，月租金2000元，押金2000元；房租按季度支付，每年首月为免租期，甲方同意于2019年11月3日前将房屋交付乙方；乙方逾期超过15日支付房租的，甲方有权单方解除合同；乙方单方面解除合同的，构成违约，应向甲方支付两个月的房租租金作为违约金；若任何一方有其他违反本协议的任何条款，除本协议另有约定外，违约方需向守约方支付两个月违约金。被告赵立文作为瑜图公司的代理人在该合同上签名。合同签订当日，原告将租赁房屋交付瑜图公司，瑜图公司支付原告押金2000元（其中原告委托赵立文购买门锁支出690元）。2019年12月10日，瑜图公司支付原告2019年12月、2020年1月的房租4000元。此后，瑜图公司未再支付租金。2020年4月15日，原告向本院提起诉讼。2020年5月，原告找到涉案房屋的实际承租人，承租人告知原告，其已经将一年的房租支付瑜图公司，租期至2020年10月底。 另查明：2020年4月10日，瑜图公司向业主及租客公告声称：目前公司已停止营业，关闭所有业务，员工大量离职，没有经营收入，无法偿还客户欠款等。 上述事实，有原告提交的房产证复印件，《房屋委托出租及管理合同》，银行流水明细，微信聊天截图，以及原、被告当庭陈述的内容等证实。 本院认为：原告陈宏与被告瑜图公司签订的《房屋委托出租及管理合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，是有效合同，双方应按合同全面履行。瑜图公司租赁房屋后，未按合同约定支付租金，其在支付首期租金后，长期拖欠原告租金，已经构成违约。合同约定，乙方逾期超过15日支付房租的，甲方有权单方解除合同，故原告请求解除租赁合同，符合合同约定，本院予以支持。由于瑜图公司此前已将涉案房屋出租给第三人，实际承租人也向瑜图公司支付租金，涉案房屋现由实际承租人占有使用，瑜图公司客观不能返还房屋，因此，原告关于瑜图公司返还房屋的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。瑜图公司于2019年11月2日接收房屋并出租给他人，租期至2020年10月底止。根据合同约定，瑜图公司应支付原告第一年11个月房屋租金，但瑜图公司仅支付2个月租金，现《房屋委托出租及管理合同》已经解除，瑜图公司所交2000元押金可充抵1个月租金。另，2020年1月起，因新冠病毒××疫情严重，安徽省于2020年1月24日启动重大公共卫生事件一级响应，此情形属于不可抗力，对被告履行合同有重大影响。鉴于新冠病毒××疫情主要影响2020年1月至2020年4月期间的生产经营活动，本院依据公平原则，确定免除被告2个月的房屋租金。故瑜图公司尚应支付原告6个月租金计12000元。原、被告合同还约定“若任何一方有其他违反本协议的任何条款，除本协议另有约定外，违约方需向守约方支付两个月违约金”，被告拖欠原告租金显然构成违约，但导致被告违约的主要原因是新冠病毒××疫情的影响，同时被告也向本院请求减少违约金。原告请求瑜图公司按约定支付2个月租金的违约金较高，本院依法适当减少违约金，确定被告按一个月租金标准支付违约金。被告赵立文是瑜图公司的委托代理人，其不是《房屋委托出租及管理合同》的当事人，赵立文与原告之间没有租赁合同的权利、义务，且原告并未请求赵立文承担给付租金、支付违约金等责任，故赵立文辩称意见成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、解除原告陈宏与被告杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司之间的《房屋委托出租及管理合同》； 二、被告杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司于本判决生效后十日内支付原告陈宏房屋租金12000元； 三、被告杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司于本判决生效后十日内支付原告陈宏违约金2000元； 四、驳回原告陈宏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，公告费400元，合计425元，由原告陈宏负担25元，被告杭州瑜图网络科技有限公司合肥分公司负担400元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  方业泉 二〇二〇年十一月十八日 书记员  何佩佩 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。