北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初6419号原告：韩明，男，1973年9月7日出生，汉族，北京三元食品股份有限公司员工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：魏晨璐，北京国汉律师事务所律师。被告：熊秀云，女，1954年10月29日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：熊秀菊，女，1958年10月29日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：熊秀兰，女，1962年12月14日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：熊颖，女，1973年3月27日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。上述被告共同委托诉讼代理人：周伟，北京市京畿律师事务所律师。原告韩明与被告熊秀云、熊秀菊、熊秀兰、熊颖农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。韩明及其委托诉讼代理人魏晨璐，熊秀云、熊秀兰、熊秀菊、熊颖的委托诉讼代理人周伟及熊颖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。韩明向本院提出诉讼请求：请求判决北京市大兴区青云店镇三村一北横街23号院（原门牌号为北京市大兴区青云店镇三村二德云北街101号）及院内房屋的所有拆迁利益归原告所有，具体包括腾退补偿金额972652元和共计179.63平方米的安置房3套（大兴区2地块2-9-1-1402，面积74.41平方米，价格432144元，大兴区2地块2-4-3-0803，面积52.61平方米，价格305589元，大兴区2地块2-4-3-0503，面积52.61平方米，价格305588元）；诉讼费由被告负担。事实和理由：1993年10月31日，王会芝与韩维君签订《卖房契约》，王会芝将坐落在三村四队北横街道北全套院落等卖给韩维君，房款10000元。1995年韩维君主持分家，将购买的上述院落及房屋分给韩明，此后韩明搬入居住，后在院落内加盖南房3间，并对西厢房2间进行翻建装修，2017年拆除北房五间，韩维君于2000年8月去世。2013年，因涉案院落及房屋面临拆迁，王会芝及四被告起诉韩明，贵院判决王会芝与韩维君签订的《卖房契约》无效，2018年四被告再次起诉要求返还涉案院落及房屋，一审、二审判决韩明将大兴区青云店镇三村二德云北街101号院院落及院内房屋西厢房2间返还给熊秀云、熊秀兰、熊秀菊、熊颖。2019年涉案院落及房屋被征地拆迁。被告在出卖房屋20年后又起诉买卖合同无效，违反诚实信用原则，涉案房屋院落长期由原告使用，并由原告进行扩建、翻建和装修，在拆迁时被确权到被告一家名下，被告负有向原告赔偿拆迁利益损失的义务。熊秀云、熊秀兰、熊秀菊、熊颖辩称：我们同意赔偿原告一部分，按照责任比例分配。各种奖励、补偿、房屋周转费用这些与原告没有关系，是奖励给熊颖的。过错责任方面，我们认为买房的时候王会芝本人是不同意卖的，是被原告骗着卖的，各自过错程度分别承担50%。原告应得的损失仅仅是3间南房的损失，建3间南房的时候是借用了三面墙，也有被告的份额。综上，我们认为原告应得的是地上物补偿以及装修的补偿，且应该按照过错责任划分。本院经审理认定事实如下：王会芝和熊希文系夫妻关系；二人育有五个子女，分别是长女熊秀云、次女熊秀菊、三女熊秀兰、四女熊颖、儿子熊军，熊希文于1983年6月份病逝。王会芝、熊秀云、熊秀菊、熊秀兰、熊颖与韩明争议的房屋原门牌号为北京市大兴区青云店镇三村二德云北街101号，该处宅基地登记在熊希文名下；2003年此门牌号被登记为北京市大兴区青云店镇三村一北横街23号；1971年熊希文、王会芝建造北正房五间，1980年建造西厢房两间；1993年10月31日王会芝与韩维君签订《卖房契约》将101号院内北房五间、西厢房两间及相关附属物变卖。王会芝在1993年12月底搬出；《卖房契约》签订后，韩维君交付卖房款10000元，王会芝在规定时间内搬至北京市大兴区安定镇居住。1995年韩维君主持分家，将争议房屋分给韩明，此后韩明搬入争议房屋居住，后在院落内加盖南房3间，并对西厢房2间进行装修，后于2017年年初拆除北房5间；韩维君于2000年8月份去世。北京市大兴区青云店镇三村一、三村二原为一个村，从1980年代初分为两个独立的行政村，但两村的村民和宅基地相互交错；双方争议房屋的宅基地位于北京市大兴区青云店镇三村二。本院于2013年11月18日作出的（2013）大民初字第2114号民事判决书，判决王会芝与韩维君签订《卖房契约》无效。2018年熊秀云、熊秀菊、熊秀兰、熊颖起诉韩明返还原物纠纷，要求判决韩明返还北京市大兴区青云店镇三村二德云北街101号院院落及南房3间、西厢房2间，熊军表示放弃对涉案房屋继承，本院作出（2018）京0115民初163号民事判决书，判决韩明于该判决生效后十日内返还熊秀云、熊秀菊、熊秀兰、熊颖北京市大兴区青云店镇三村二德云北街101号院院落及院内房屋西厢房两间，驳回熊秀云、熊秀菊、熊秀兰、熊颖的其他诉讼请求。韩明不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于2018年12月25日作出（2018）京02民终12619号判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，熊颖主张2019年2月20日韩明从涉案房屋南房搬走并交还给熊颖，之后都是熊颖在使用涉案房屋，并对南房和西厢房进行了装修，韩明不予认可，主张韩明一直在占有使用涉案房屋，判决返还后韩明把西厢房2间腾出来交给被告方，南房3间一直是韩明占有使用。2019年本案争议房屋涉及集体土地住宅房屋拆除腾退，熊颖作为被拆除腾退人，北京市大兴区青云店镇三村二村民委员会、北京市大兴区青云店镇人民政府规划建设与环境保护办公室在宅基地确权单上盖章确认宅基地面积为213.60平方米，建筑面积86.40平方米。北京兴远房地产土地评估有限公司于2019年7月4日进行入户调查登记及房屋测绘、房屋调查并出具入户调查表、住宅平面示意图、住宅房屋条件调查登记表，显示初始登记人熊颖现居住地址为安定镇站上街西二条**，熊秀云户口所在地青云店镇沙子营街四巷**，熊秀菊户口户口所在地安定镇驴房村定兴街**，兰户口所户口所在地安定镇沙河村东街西一条**，2间建筑面积为23.22平方米，南房3间建筑面积为63.18平方米，2020年4月1日，北京兴远房地产土地评估有限公司出具评估报告、估价结果通知单，价值时点为2019年8月9日，评估结果为区位补偿价961200元、房屋重置成新价89353元、装修及附属物补偿82080元，其中西厢房2间重置成新价26312元，南房3间重置成新价63041元，装修及附属物补偿依据为建筑面积每平方米950元。拆除腾退档案显示熊颖在涉案院落内有意愿经营，营业手续一直未批下来，其申请创业补助。熊颖与北京青云祥合建设发展有限公司签订《青云店镇中心镇区棚户区改造土地开发项目集体土地住宅房屋拆除腾退补偿协议》《青云店镇中心镇区棚户区改造土地开发项目集体土地住宅房屋拆除腾退补偿协议（补充协议）》，拆除腾退补偿金额包括区位补偿价款961200元、房屋重置成新价补偿费89353元、房屋装修及其他附属物定额补偿费82080元、宅基地内未建房奖励费124656元、资源节约和垃圾减量奖励费50880元、工程配合奖100000元、搬家补助费8544元、停产停业综合补助费（创业补助）10000元，环境贡献奖30000元，签约速度奖200000元，周转费359260元，合计2015973元，熊颖签订安置房购房清单，选择3套安置房，总面积179.63平方米，购房总价1043321元。本案审理过程中，被告方提交《证明》二份，证明韩明未在此次三村二棚户区改造土地开发项目确权名单中，韩明未在北京兴恒源拆迁服务有限公司本标段中安置。韩明对上述证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，王会芝与韩维君签订的涉案房屋买卖合同已被生效判决确认无效，同时，生效判决书判决韩明将涉案房屋的西厢房返还给被告方，熊颖已就涉案房屋签订相应住宅房屋拆除腾退补偿协议，韩明有权就其因合同无效产生的损失要求熊颖赔偿。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告方主张韩明将南房3间一并腾退交付，被告方对南房3间、西厢房2间进行了装修，韩明不予认可，被告方亦未举证证实，故本院对被告方的上述主张不予采纳。本案争议焦点为韩明的损失如何确定或者涉案房屋的拆迁利益如何分割。本院认为王会芝作为房屋出卖方在签订房屋买卖协议近20年后起诉合同无效，有违诚实信用原则，其应对合同无效负主要过错，韩明并非涉案房屋同一集体经济组织成员，其对合同无效亦负有过错。结合本案证据及原、被告陈述，本院对韩明的损失认定如下：关于区位补偿款，根据双方过错程度及因合同无效所受的损失，本院酌定熊颖给付韩明672840元。关于房屋重置成新价、房屋装修及其他附属物定额补偿费，根据双方过错程度及因合同无效所受的损失，结合南房3间、西厢房2间的建筑面积及各自估价结果，本院酌定熊颖给付韩明156921.70元。关于未建房奖励费、资源节约和垃圾减量奖励费、搬家补助费、环境贡献奖，根据双方过错程度及因合同无效所受的损失，结合韩明对涉案房屋居住使用及返还被告方西厢房2间情况，酌定熊颖分别给付韩明87259.20元、35616元、5980.80元、21000元，共计149856元。根据拆除腾退补偿实施方案，关于工程配合奖、签约速度奖，系被拆除腾退人在拆除腾退人规定的期限届满前拆除腾退的，可享受工程配合奖励，与居住情况及建筑面积无关，韩明要求分割，依据不足，本院对此不予支持。关于停产停业综合补助费，根据拆迁档案显示系熊颖个人因有意愿经营，经村委会及镇政府批准获得，韩明要求分割，依据不足，本院对此不予支持。关于被拆除腾退人及房屋安置人的认定并非本案民事诉讼处理范围，同时，本案诉争安置房也尚未建设竣工、签订购买合同及交付，韩明起诉要求本案中3套安置房归其所有，依据不足，本院不予支持。关于周转费，该项费用是发放给拥有选房指标而放弃选房，选择货币补偿的被腾退人和选择房屋安置的被拆除腾退人的，本案拆除腾退档案显示，韩明对涉案房屋无宅基地使用权，其并未作为被拆除腾退人和被安置人，韩明无权主张该项费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、熊颖给付韩明拆除腾退补偿款共计979617.70元（于本判决生效后十日内履行）二、驳回韩明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，由韩明负担9408元（已交纳），由熊颖负担8892元（于本判决生效之日起七日内给付韩明）。保全费5000元，由熊颖负担（于本判决书生效之日起七日内给付韩明）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郭艳飞二〇二〇年十一月十二日书记员  高惠军