陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)陕01民终12699号上诉人（原审原告）：李继光，男，1982年9月28日出生，汉族，开源证券股份有限公司员工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：游斌，陕西哲勤律师事务所律师。上诉人（原审原告）：陈珍，女，1982年10月8日出生，汉族，陕西星辰国际旅行社有限公司员工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：游斌，陕西哲勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：西安和居置业有限责任公司，住所地西安市碑林区兴庆南路**学府首座小区**楼**。法定代表人：李振勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王婷婷，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯智成，陕西德伦律师事务所律师。上诉人李继光、陈珍因与被上诉人西安和居置业有限责任公司（以下简称和居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2019）陕0103民初14242号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。李继光、陈珍上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持其在一审的诉讼请求。2、本案一、二审的诉讼费由华原公司承担。事实和理由：根据双方合同的约定，和居公司应当在2017年5月20日前办理房屋权属登记，但至今迟迟未办理，已违约2年有余，根据一审法院调查的结果，是由于和居公司没有办理房屋大证的原因，造成无法办理房产证，责任完全在和居公司，如果按照已付购房款的0.1%确定和居公司的违约责任，那么和居公司违约几年、几十年的责任与违约一天所承担的责任是一样的，因未按期取得房屋产权证书，其因此遭受的损失也明显高于合同约定的已付房款的0.1%，故其认为约定的违约金过低，请求人民法院予以增加。2、一审法院因其未提交造成实际损失的证据，不支持其提高违约金的请求属于适用法律错误，其实际损失数额难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，故一审法院明显适用法律错误。和居公司辩称，1、双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，系合法有效合同，合同对其公司逾期向权属登记机关报送资料的违约责任均作出了明确约定，故双方应按照合同约定履行。2、双方在交易过程中均处于同等地位，双方是在协商一致的前提下签订合同，不存在其公司以合同优势地位强迫李继光、陈珍签订的问题。且合同中并未免除其公司的责任，排除李继光、陈珍的权利，故李继光、陈珍认为合同中关于逾期报送资料的违约条款系格式条款之观点不能成立。李继光、陈珍向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令和居公司立即向产权登记机关提交房屋登记所需报备资料，并配合产权登记机关和李继光、陈珍办理不动产权证；2、判决和居公司向李继光、陈珍支付违约金50000元（暂从2017年5月20日计算至立案之日），并按年利率4.35%标准支付从立案之日至李继光、陈珍取得产权证之日的违约金；3、诉讼费用全部由和居公司承担。一审法院经审理查明，2015年4月28日李继光、陈珍、和居公司签订《商品房买卖合同》，约定李继光、陈珍购买和居公司建设开发的位于西安市碑林区学府首座第8幢2单元18层21804号房，房屋建筑面积108.12平方米，单价为每平方米7306.76元，总金额为790007元。和居公司应当在2013年8月1日前向李继光、陈珍交付该商品房，将验收合格并符合合同约定的商品房交付李继光、陈珍使用；和居公司应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需要由和居公司提供的资料报产权登记机关备案。如因和居公司的责任，李继光、陈珍不能在规定期限内取得房地产权属证书的，李继光、陈珍不退房，和居公司按已付房价款的0.1%向李继光、陈珍支付违约金。李继光、陈珍依约支付了购房款，和居公司于2015年5月31日将涉案房屋交付李继光、陈珍使用，涉案房屋房产证至今未予办理。一审法院认为，李继光、陈珍、和居公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。李继光、陈珍已依约交付房款并入住涉案房屋，和居公司未能按合同约定的期限将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，构成违约。李继光、陈珍要求和居公司将办理权属登记需要由和居公司提供的资料报产权登记机关备案之诉讼请求符合合同约定，法院依法予以支持。和居公司应按已付房款的0.1%支付违约金790.01元。关于李继光、陈珍主张逾期办证违约条款过低一节，李继光、陈珍、和居公司签订的《商品房买卖合同》关于产权登记的约定中和居公司报备案资料的期限及李继光、陈珍不能在规定期限内取得房地产权属证书，和居公司违约金的计算方法等内容系双方对权利义务的议定，且该内容既明确了和居公司违约应承担的责任，又保证了李继光、陈珍“不退房”占有、使用的权利，不存在显失公平等情形，且根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。现李继光、陈珍要求和居公司支付违约金50000元及按购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准4.35%从立案之日至李继光、陈珍取得产权证之日的诉讼请求，既无合同依据，亦未提交因和居公司违约造成其具体实际损失的证据，法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、和居公司于本判决生效之日起六十日内将李继光、陈珍购买的位于西安市碑林区学府首座第8幢2单元18层21804号房屋办理权属登记需要由和居公司提供的资料报产权登记机关备案。二、和居公司于本判决生效之日起十日内支付李继光、陈珍违约金790.01元。三、驳回李继光、陈珍其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由李继光、陈珍负担500元，和居公司负担25元（此款李继光、陈珍已预交，和居公司于本判决生效之日起十日内直付李继光、陈珍）。二审经审理查明，一审法院查明的事实属实。本院认为，双方合同中关于办理涉案房屋产权证的内容，约定和居公司只是在期限内将办理权属登记需要由和居公司提供的资料报产权登记机关备案，并未约定和居公司要负责为李继光、陈珍办理房屋产权证书。和居公司作为涉案房屋的开发商，并非政府的房屋管理部门，无法直接为李继光、陈珍办理涉案房屋的产权证，在具体办理涉案房屋产权证时，需要李继光、陈珍提供相关个人资料及缴纳税费，和居公司只负有协助配合办理的义务，且故李继光、陈珍上诉要求和居公司为其办理涉案房屋产权证的请求，没有合同和法律依据，本院不予支持。双方合同中关于和居公司未按期办理资料备案手续的违约责任为已付房价款的0.1%，即双方对违约责任有明确的约定，故本案不适用《最高院商品房买卖合同司法解释》第十八条的规定。李继光、陈珍在签订合同时对该违约责任的约定认可，现又主张约定的违约金过低，要求提高，但其未举证证明其实际损失过分高于约定的违约金，故其上诉要求调高违约金的请求，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1030元，李继光、陈珍已预交，由李继光、陈珍承担。本判决为终审判决。审判长 王 宏审判员 侯新省审判员 张 伟二〇二〇年十一月二十三日书记员 袁 萱