北京市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京04民初554号原告：山东聊城鼎诚融资性担保有限公司，住所地山东省聊城市东昌府区嘉明经济开发区嘉园路北。法定代表人：孟红军，经理。委托诉讼代理人：葛建华，山东万航律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨亭亭，山东万航律师事务所律师。被告：江苏银行股份有限公司北京分行营业部，住所地北京市朝阳区光熙家园**楼101、201。负责人：刘勇，总经理。委托诉讼代理人：宋子丹，北京市鼎石律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤曦萌，北京市鼎石律师事务所实习律师。第三人：北京海天房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区羊坊店东路**。法定代表人：李贵杰，执行董事兼经理。第三人：北京华亿安顺企业管理有限公司，，住所地北京市朝阳区高碑店兴隆西街**兴隆小区综合楼**法定代表人：李贵杰。第三人：天津鼎成时代置业投资有限公司，住所，住所地天津市滨海新区塘沽响螺湾商务区**div>法定代表人：刘永庆。第三人：大同鑫城商业投资有限公司，住所，住所地山西省大同市城区下寺坡街东侧div>法定代表人：李贵杰。第三人：北京光耀东方投资管理有限公司，住所，住所地北京市海淀区西三环北路****2-1801div>法定代表人：李洪达。第三人：北京光耀东方商业管理有限公司，住所地北京，住所地北京市海淀区西三环北路****2-1802>法定代表人：李贵斌。第三人：石家庄康泰房地产开发有限公司，住所地河北省石家，住所地河北省石家庄市钟山西路**品汇大厦iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李贵杰。第三人：北京光耀东方商业管理有限公司邯郸分公司，住所地河北省邯郸市，住所地河北省邯郸市文化广场商务中心**v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李贵杰。第三人：聊城市裕隆房地产开发有限公司，住所地山东省聊城市，住所地山东省聊城市柳园北路新东方广场v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王建伟。第三人：北京世纪天乐美博汇商贸有限公司，住所地北京市朝阳区，住所地北京市朝阳区高碑店兴隆西街**兴隆小区综合楼****F7018v style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李付齐。第三人：李贵杰，男，1971年10月17日出生，汉族，住山东省冠县。原告山东聊城鼎诚融资性担保有限公司（以下简称鼎诚公司）与被告江苏银行股份有限公司北京分行营业部（以下简称江苏银行）、第三人北京海天房地产开发有限公司（以下简称海天房地产公司）、北京华亿安顺实业管理有限公司（以下简称华亿公司）、天津鼎成时代置业投资有限公司（以下简称天津鼎成）、大同鑫城商业投资有限公司（以下简称大同鑫城）、北京光耀东方投资管理有限公司（以下简称光耀东方投资公司）、北京光耀东方商业管理有限公司（以下简称光耀东方商业公司）、石家庄康泰房地产开发有限公司（以下简称石家庄公司）、北京光耀东方商业管理有限公司邯郸分公司（以下简称邯郸分公司）、聊城市裕隆房地产开发有限公司（以下简称裕隆房地产公司）、北京世纪天乐美博汇商贸有限公司（以下简称商贸公司）、李贵杰案外人执行异议之诉一案,本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。鼎诚公司之委托诉讼代理人葛建华、杨亭亭，江苏银行之委托诉讼代理人宋子丹、汤曦萌到庭参加了诉讼。第三人海天房地产公司、华亿公司、天津鼎成、大同鑫城、光耀东方投资公司、光耀东方商业公司、石家庄公司、邯郸分公司、裕隆房地产公司、商贸公司、李贵杰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。鼎诚公司向本院提出诉讼请求：1、判决不准许对（2019）京04执保226号案件中对北京市海淀区羊坊店路18号海天中心×××号房屋执行，并解除对上述房屋的查封;2、本案诉讼费用等全部费用由江苏银行承担。事实和理由：江苏银行与第三人海天房地产公司等人合同纠纷一案，法院（2019）京04民初496号民事判决已发生法律效力。江苏银行申请强制执行，法院作出（2019）京04执保226号裁定书，查封了海天房地产公司名下的北京市海淀区羊坊店路18号海天中心×××号房屋。鼎诚公司对此提出异议，贵院作出（2020）京04执异79号执行裁定书，驳回了鼎诚公司的执行异议请求。鼎诚公司对于涉案房屋享有足以排除执行的权利，具体理由如下：1、2010年5月11日，裕昌控股集团有限公司（原名：山东裕昌汽车贸易置业有限公司）向聊城市水城房地产开发有限公司出借1500万元款项，同日，聊城市水城房地产开发有限公司向裕昌控股集团有限公司出具了收据。后，裕昌控股集团有限公司将该部分债权转让给了鼎诚公司；聊城市水城房地产开发有限公司将1500万元债务转移给了海天房地产公司。海天房地产公司经鼎诚公司同意后用其开发建设的海淀区羊坊店路共计12套房屋（包含涉案×××号房屋）作价1500万元抵偿欠付鼎诚公司的借款，海天房地产公司向鼎诚公司出具购房款的收据。因涉案×××号房屋的特殊情况，海天房地产公司先将其中的11套房屋，根据每套房屋的面积及备案的最高限价分别签订购房合同、计算购房价款、开具购房发票，并办理了房屋产权证书。1500万元款项中扣除上述11套房屋的总价款后，又于2011年12月9日将剩余款项1916800元作为涉案×××号房屋的房款另行出具了收据。据此，应当认定鼎诚公司已经向海天房地产公司支付了涉案×××号房屋的全部价款。2、因海天房地产公司曾于2010年将涉案×××号房屋出卖给他人，鼎诚公司多次找海天房地产公司沟通，直至2019年8月27日，涉案×××号房屋才网签备案至鼎诚公司名下，并于2019年9月1日签订购房合同，海天房地产公司按照涉案×××号房屋的具体面积及备案最高限价将1916800元收据中的相应款项为鼎诚公司开具了发票。法院查封涉案×××号房屋的时间为2019年9月24日，所以鼎诚公司与海天房地产公司签订书面买卖合同的时间在法院查封之前。3、2011年海天房地产公司将上述12套房屋抵偿给鼎诚公司后，鼎诚公司一直占有使用，房屋的物业费、制冷费、取暖费等一直由鼎诚公司及其允许使用的其他单位交纳。这足以证明鼎诚公司在人民法院查封之前，已经合法占有使用包含涉案×××号房屋在内的12套房屋。4、因海天房地产公司曾于2010年将涉案×××号房屋出卖给他人，后房屋又被查封等原因，致使涉案×××号房屋目前尚未办理登记手续，鼎诚公司也一直在积极协调海天房地产公司进行办理。所以，目前涉案×××号房屋尚未办理登记的原因在海天房地产公司，而并非鼎诚公司自身的原因。综上，鼎诚公司对于涉案房屋享有足以排除执行的权利。江苏银行辩称，不同意鼎诚公司的诉讼请求。一、鼎诚公司主张的涉案房产购房时间、房款金额、涉案房产交易行为等前后矛盾，其未能证明债权债务及以物抵债的真实性且其主张的1500万元价款中并不包含涉案房产，可见，鼎诚公司并未实际购买涉案房产，也不存在已经支付购房款的事实。1、鼎诚公司多次主张的购房时间并不一致。在执行异议阶段，鼎诚公司在《执行异议书》中明确主张其于2011年12月9日在第三人海天房地产公司处购买了涉案房产，但又在其提供的《情况说明》中表示其于2010年向海天房地产公司购买了包含涉案房产在内的12间房产。鼎诚公司对涉案房产的购房时间尚且不能确定，可见，其并未实际购买涉案房产。2、鼎诚公司提供的证据中购房款金额并不一致。鼎诚公司提供的证据五《收据》显示涉案房产购房款金额为1916800元，而其提供的证据九《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称购房合同）中显示涉案房产总价款为784400元，二者相矛盾。3、鼎诚公司多次主张的涉案房屋交易事实并不一致。在执行异议阶段，鼎诚公司在《执行异议书》中明确主张其向海天房地产公司“购买”了12间房产，且“交纳了房款”。而鼎诚公司在本案《民事起诉状》中却主张包括涉案房产在内的12间房产作价1500万元用于“抵债”。购买房屋和以物抵债是不同交易行为，鼎诚公司前后表述矛盾。4、鼎诚公司虽然主张包括涉案房产在内的12间房产用于“以物抵债”，但并未能提供所谓的债权债务真实、合法、有效的证据，且其主张的1500万元价款中并不包含涉案房产。首先，鼎诚公司未能提供原始债权债务关系、债权转让、债务转移的相关证据，如原债权人裕昌控股集团有限公司（原名称山东裕昌汽车贸易置业有限公司，以下简称裕昌公司）与原债务人聊城市水城房地产开发有限公司（以下简称水城公司）之间的借款合同、银行划款凭证，鼎诚公司与裕昌公司之间债权转让协议、债权凭证交割手续、债转对价支付凭证、债转通知等文件，水城公司与海天公司的债务转移协议、债权人同意此次债务转移的文件等。鼎诚公司既证明不了债务履行期限、债权转让及债务转移的时间，也证明不了以物抵债协议是否发生在债务履行期限届满前，不排除鼎诚公司的债权已过诉讼时效，也不排除以物抵债协议仅为担保债权实现的目的而存在的可能性。其次，暂不论以物抵债的真实性，仅根据鼎诚公司的证据五《收据》（编号：×××）显示，其主张的1500万元也不包含涉案房产，该1500万元与本案无关，可见，鼎诚公司并未实际支付涉案房产购房款。由上可见，江苏银行合理的认为鼎诚公司债权并不存在，且鼎诚公司并未实际购买涉案房产，也未支付相应购房款。二、鼎诚公司在人民法院裁定查封涉案房产后才签订书面购房合同，且该购房合同涉嫌违法无效。1、在鼎诚公司签订书面购房合同前，人民法院已裁定查封涉案房产。2019年7月22日，北京市第四中级人民法院裁定对海天房地产公司进行财产保全，该裁定作出的时间早于鼎诚公司的《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称购房合同）签订日期2019年9月1日。2、涉案房产的购房合同涉嫌违法无效。首先，在海天房地产公司未能履行生效法律文书确定的义务之前，即未能向江苏银行履行担保责任前，却将其财产用以抵偿未经生效判决确认的鼎诚公司的债务，且鼎诚公司与海天房地产公司存在较为密切的关联关系，二者涉嫌恶意串通，转移海天房地产公司有效财产，逃避执行的可能性。其次，鼎诚公司在明知海天房地产公司已将涉案房产出售给第三人的情况下，仍同意从海天房地产公司以涉案房产抵债或购买涉案房产，鼎诚公司与海天房地产公司涉嫌恶意串通，侵犯该第三人合法权益。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，鼎诚公司的购房合同涉嫌违法无效。三、鼎诚公司未能提供涉案房产交割证明，以及其合法占有使用的证据，应承担举证不能的不利后果。无论鼎诚公司是购买涉案房产，还是以物抵债，均涉及涉案房产的交割工作，但鼎诚公司未能提供交割凭证。另外，鼎诚公司提供的所谓对涉案房产占有使用证据，均不能指向涉案房产，与涉案房产无任何关联性。鼎诚公司未能提供充分必要的证据证明其对涉案房产的占有使用情况，应承担举证不能的不利后果。四、鼎诚公司基于自身原因未办理过户登记，应承担怠于行使权利的不利后果。暂不论鼎诚公司主张的“以物抵债”或房屋买卖是否真实存在，仅从鼎诚公司怠于签署书面协议、怠于办理过户登记来看，鼎诚公司未能证明自2010年至2019年的9年期间，其由哪个经办人、具体什么时间、什么方式、向海天房地产公司哪个经办人/负责人主张过办理过户的权利。可见，鼎诚公司对未能办理过户登记存在过错，应承担怠于行使权利的不利后果。五、鼎诚公司仅是普通债权的债权人，并不属于买卖合同的“买受人”，不享有物权期待权，无权排除法院对涉案房产的强执执行。鼎诚公司在《民事起诉状》中主张涉案房产为“以物抵债”，即海天房地产公司以涉案房产抵顶鼎诚公司对其享有的债权。由此可见，《北京市商品房现房买卖合同》的订立是基于抵债行为，该合同性质实质上是以物抵债协议，目的在于消灭鼎诚公司对海天房地产公司享有的债权，双方非单纯的房屋买卖关系，鼎诚公司并不能据此产生对涉案房产的物权期待权。因此，基于以物抵债而拟受让不动产的鼎诚公司，在完成不动产过户登记之前，该以物抵债协议并未履行完毕，鼎诚公司享有的也仅是债权请求权，并不具有优先于其他一般债权的法律效力。由上可见，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（即《九民纪要》）第127条规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条仅适用于“商品房消费者之外的一般买受人”。鼎诚公司并不具有“买受人”身份，且其诉求违反了债权平等受偿原则。另根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”，本案涉案房产登记于海天房地产公司名下，海天房地产公司作为负有给付义务的被执行人，人民法院有权力查封、拍卖其名下的不动产。因此，鼎诚公司无权排除人民法院对涉案房产的强制执行。六、鼎诚公司与海天房地产公司之间涉嫌存在恶意串通，转移海天房地产公司资产，侵害江苏银行合法权益。1、从注册地、商号来看，鼎诚公司与海天房地产公司可能存在关联关系或其他较为密切的合作关系。李贵杰是海天房地产公司及案外人天津同润商业管理有限公司（以下简称天津同润）的法定代表人，其通过天津同润下设多级全资子公司的方式，实际控制聊城鼎诚商业管理有限公司，而鼎诚公司无论是注册地“聊城”，还是商号“鼎诚”，均与该公司相同。可见，鼎诚公司与李贵杰及其控制的多家公司之间的密切关系不言而喻。2、鼎诚公司与光耀东方集团均长期共同委托山东万航律师事务所提供法律服务。本案中，鼎诚公司委托诉讼的山东万航律师事务所常年为光耀东方集团提供法律顾问服务及其他法律服务，海天房地产公司、出具证明的北京天佑万荣物业管理有限公司同为光耀东方集团下属公司，均由李贵杰实际控制。而鼎诚公司的多起涉诉案件均由该律所提供诉讼法律服务。可见，鼎诚公司与李贵杰及其控制的多家公司之间关系密切。3、结合鼎诚公司近一年来采取的措施看，其与海天房地产公司涉嫌恶意转移资产的意图明显。据鼎诚公司所述，其于2010年便购买涉案房产，9年期间，双方一直未签订书面协议，也未办理过户登记。直到2019年6月，海天房地产公司为光耀东方商业公司提供连带责任保证担保后，海天房地产公司便伙同鼎诚公司开始着手办理签订购房合同、办理网签备案等一系列过户准备工作。此处要特别说明的是，在海天房地产公司提供连带保证担保时，江苏银行已对光耀东方商业公司提起诉讼，且海天房地产公司对此明知。可见，鼎诚公司与海天房地产公司涉嫌恶意转移资产、逃避债务的意图明显。综上，不同意鼎诚公司的诉讼请求。第三人海天房地产公司、华亿公司、天津鼎成、大同鑫城、光耀东方投资公司、光耀东方商业公司、石家庄公司、邯郸分公司、裕隆房地产公司、商贸公司、李贵杰未出庭，亦未提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的证据，本院确认如下案件事实：2019年6月，海天房地产公司作为保证人与债权人江苏银行签订《保证担保合同》，用于担保江苏银行与光耀东方商业公司于2017年9月20日签订的金额为13亿元的借款合同的履行。2019年7月22日本院出具（2019）京04民初496号民事裁定书，写明：冻结华亿公司、海天房地产公司、天津鼎成、大同鑫城的银行存款1212500000元或查封、扣押银行存款不足部分的相应等值财产或权益。根据X京房权证海字第XX**房屋所有权证显示，坐落于海淀区羊坊店路**的房屋（含案涉×××号房屋）的所有权人为海天房地产公司。2019年9月24日，本院对涉案房产予以查封。2020年4月25日，鼎诚公司向本院提出执行异议，称“2011年12月9日，异议人在被执行人海天房地产公司处购买了北京海天中心×××号房产，并向海天房地产公司交纳了房款1916800元，海天房地产公司向其出具了收据。当时，鼎诚公司便开始使用涉案房屋至今。但因海天房地产公司自身原因，直至2019年9月1日双方签订《北京市商品房现房买卖合同》，并进行了网签备案手续，随后海天房地产公司向鼎诚公司开具了购房款发票。2020年4月，鼎诚公司在就涉案房产办理不动产权证时得知涉案房产于2019年9月24日被贵院查封，故提出执行异议”。本院于2020年6月9日作出（2020）京04执异79号执行裁定书，驳回鼎诚公司的异议请求。现鼎诚公司以其对于涉案房屋享有足以排除执行的权利，提起本案诉讼。鼎诚公司主张，2010年5月11日，裕昌控股集团有限公司（原名称山东裕昌汽车贸易职业有限公司，以下简称裕昌集团）向聊城市水城房地产开发有限公司（以下简称水城公司）出借1500万元款项，裕昌集团将上述债权转让给鼎诚公司，水城公司将1500万元债务转移给海天房地产公司，海天房地产公司经鼎诚公司同意用其开发建设的海淀区羊坊店路×××共计12套房屋（包含涉案×××）号房屋作价1500万元抵偿欠付鼎诚公司的借款。但鼎诚公司不能提交裕昌集团与水城公司之间存在真实借款关系的证据，且不能提交裕昌集团与鼎诚公司之间的债权转让合同、水城公司与海天房地产公司之间的债务转移合同、鼎诚公司与海天房地产公司之间的以物抵债协议，并称上述交易过程均为口头约定，未签订书面合同。根据鼎诚公司提交的北京天佑万荣物业管理有限公司出具的《费用已缴纳证明》，写明鼎诚公司名下的2幢12层共12套房屋办理入住时间为2011年6月30日。但根据鼎诚公司委托诉讼代理人的陈述，涉案×××号房产于2010年出售给案外人王兴来，2012年4月12日上述房产合同备案手续被注销。鼎诚公司亦不能提交自2012年4月后至今向海天房地产公司以积极的行为要求办理过户登记手续的证据。另查，海天房地产公司和北京天佑万荣物业管理有限公司的法定代表人均是李贵杰。本院认为，本案争议焦点为：鼎诚公司关于对诉争房屋排除执行的诉讼请求应否支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件。案涉×××号房产登记在海天房地产公司名下。从物权公示的角度来看，海天房地产公司是案涉房产的所有权人。案外人执行异议之诉的目的是通过诉讼阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行。现鼎诚公司主张其与海天房地产公司之间存在以物抵债协议，不仅不能提交相关环节的合同，所提交的证据亦不能体现双方存在以物抵债的真实意思表示。即便鼎诚公司与海天房地产公司之间存在口头以物抵债的约定，也只是债务人履行债务的变通方式，不必然引起房屋权属的变动。且诉争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。在完成房屋变更登记之前，以房抵债的口头约定并不形成优于其他债权的利益。结合鼎诚公司不能提交自2012年4月后至今向海天房地产公司以积极的行为要求办理过户登记手续的证据，本院认定鼎诚公司的主张并不足以产生优先于申请执行人江苏银行对被执行人海天房地产公司享有的生效法律文书所确定债权的效力。其对本案中案涉房产所提的排除执行的异议请求没有事实和法律依据，本院不予支持。鼎诚公司主张停止执行的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，判决如下：驳回原告山东聊城鼎诚融资性担保有限公司的诉讼请求。案件受理费70元，由原告山东聊城鼎诚融资性担保有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 王 翔人民陪审员 温 泓人民陪审员 明常红二〇二〇年十一月十六日法官 助理 茹 莹书 记 员 郭 涵