湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终2086号上诉人（原审被告）：沅陵天赐房地产开发有限公司，住所：沅陵县沅陵镇城南高速连接线与龙兴路交叉东北处，统一社会信用代码：91431222550705507Q。法定代表人：李带秀，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张显刚，湖南兴沅律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚杰耀，湖南兴沅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王小燕，女，1988年12月24日出生，汉族，住湖南省沅陵县。被上诉人（原审原告）：袁芳（系王小燕丈夫），男，1976年7月15日出生，汉族，地址同上。委托诉讼代理人：佘文政（特别授权），沅陵县友谊法律服务所法律工作者。上诉人沅陵天赐房地产开发有限公司（以下简称天赐公司）与被上诉人王小燕、袁芳房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省沅陵县人民法院（2020）湘1222民初1412号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2020年11月20日审理了本案。上诉人天赐公司委托诉讼代理人姚杰耀、张显刚，被上诉人王小燕，袁芳委托诉讼代理人佘文政等到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。天赐公司上诉请求：撤销原判发回重审或者改判驳回被上诉人的诉讼请求；由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定上诉人作出了《承诺书》并予以张贴公示与真实情况不符，一审判决采信《承诺书》和利害关系人证言与法律规定不符，谈判时上诉人出示的《承诺书》，依法不发生法律效力。二、双方签订《商品房买卖合同》约定的是办理房屋所有权证和土地使用权证，因法律的变化上诉人只能提供不动产权证。新规过渡期长和办证机构成立滞后，双方对办理不动产权证时间没有重新约定，被上诉人要求上诉人承担违约金的请求不成立，一审判决认为上诉人违约，理由不成立。被上诉人王小燕、袁芳辩称：一、承诺书原件已张贴，已产生法律效力，上诉人应按承诺书的内容履行。证人刘某、颜某并非本案的当事人，也非被上诉人的亲戚，与被上诉人没有任何利害关系，该证据应作为有效证据采信。二、房屋所有权证和土地使用权证合并为不动产权证后，两证是统一办理更为快捷方便，且沅陵县不动产中心于2016年9月即已挂牌成立并开始办证，这不能作为上诉人迟延办证的理由。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。天赐公司上诉请求：撤销原判发回重审或者改判驳回被上诉人的诉讼请求；由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定上诉人作出了《承诺书》并予以张贴公示与真实情况不符，一审判决采信《承诺书》和利害关系人证言与法律规定不符，谈判时上诉人出示的《承诺书》，依法不发生法律效力。二、双方签订《商品房买卖合同》约定的是办理房屋所有权证和土地使用权证，因法律的变化上诉人只能提供不动产权证。新规过渡期长和办证机构成立滞后，双方对办理不动产权证时间没有重新约定，被上诉人要求上诉人承担违约金的请求不成立，一审判决认为上诉人违约，理由不成立。被上诉人王小燕、袁芳辩称：一、承诺书原件已张贴，已产生法律效力，上诉人应按承诺书的内容履行。证人刘某、颜某并非本案的当事人，也非被上诉人的亲戚，与被上诉人没有任何利害关系，该证据应作为有效证据采信。二、房屋所有权证和土地使用权证合并为不动产权证后，两证是统一办理更为快捷方便，且沅陵县不动产中心于2016年9月即已挂牌成立并开始办证，这不能作为上诉人迟延办证的理由。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。王小燕、袁芳向一审法院提出诉讼请求：1．判令天赐公司支付逾期办证违约金12006.50元；2．本案诉讼费由天赐公司负担。原审法院查明：袁芳、王小燕系夫妻关系。天赐公司于2010年1月27日成立，类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发、销售，建筑材料销售等。2013年6月9日，袁芳（买受人）、王小燕（买受人）与天赐公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的沅陵县××镇××小区××幢××号商品房，建筑面积103.89平方米，总价款为293670元，首付款93670元于合同签订当日支付，剩余房款200000元采用银行按揭贷款方式付款；约定2014年6月30日出卖人将房屋交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付后30日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按产权部门办理产权证书后30日内交付给买受人处理。双方还就房屋交接及违约责任、保修责任、物业服务、争议的解决等进行了约定。合同签订当日，王小燕、袁芳向天赐公司交纳了首付款。同年6月27日天赐公司代收了王小燕、袁芳缴纳的房屋维修基金、产权登记费等4078元。随后办理了银行按揭贷款手续。2014年8月30日，天赐公司将该房屋交付王小燕、袁芳使用。2015年3月11日，天赐公司按实际建筑面积向王小燕、袁芳出具了销售不动产统一发票，总购房款295903元。此后，因天赐公司一直未给9幢业主办理房屋不动产权证，经协商天赐公司于2016年11月7日向9幢全体业主作出一份书面《承诺书》，承诺凡业主个人资料全齐并交清办证费用的业主，公司将在2017年6月30日前为9幢业主办理好房屋不动产权证，如在承诺约定的时间内未办理好不动产权证，公司承诺按日向王小燕、袁芳支付已付总房款万分之一的违约金。天赐公司将该《承诺书》随后予以张贴公示。2016年11月25日，天赐公司代收了王小燕、袁芳缴纳的房产交易契税4438.55元。2018年3月20日，天赐公司为王小燕、袁芳办好了《不动产权证书》［证号：湘（2018）沅陵县不动产权第0000592号］。原审法院认为，本案系一起因合同逾期办证引发的违约金纠纷案件。依据双方的诉辩意见，争议焦点为王小燕、袁芳主张逾期办证违约金的诉讼请求是否成立。具体评判如下：从一审法院已采信的证据及查明的事实来看，本案双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同依法成立并生效，双方均应全面履行合同义务。王小燕、袁芳已经按合同约定交纳了购房款及房产交易契税、维修基金、产权登记费等税费，说明王小燕、袁芳已经履行了合同义务，而天赐公司在交付房屋后未按合同约定办理该房屋的产权证书，经9幢业主与天赐公司协商后，天赐公司作出了《承诺书》并予以张贴公示，承诺于2017年6月30日前为9幢业主办理好房屋不动产权证，如在承诺约定的时间内未办理好不动产权证，天赐公司承诺按日支付已付总房款万分之一的违约金。该《承诺书》对双方当事人均具有法律约束力，天赐公司应当按照《承诺书》约定的期限履行，然而天赐公司未在承诺期限内履行办证义务，一直到2018年3月20日才为王小燕、袁芳办好《不动产权证书》，已构成违约，应当承担违约责任。故王小燕、袁芳主张逾期办证违约金的诉讼请求成立。天赐公司逾期办证时间从2017年7月1日起计算至2018年3月20日天赐公司实际办好产权证书时止，共计逾期262天，天赐公司应当支付违约金为7752.66元（295903元×262天×1?）。判决如下：一、沅陵天赐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付王小燕、袁芳逾期办理房屋权属证书的违约金7752.66元；二、驳回王小燕、袁芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由王小燕、袁芳负担18元，沅陵天赐房地产开发有限公司负担32元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行各自的义务。一、关于本案所涉《承诺书》是否应作为认定案件事实依据的问题。被上诉人提交的《承诺书》虽系复印件，但该《承诺书》与其提供的证人证言、上诉人于2016年11月25日代收了其房产交易契税4438.55元的情况及上诉人于2018年3月20日为其办好了《不动产权证书》的情况能够相互印证，故一审法院对该证据予以采信并认为上诉人应按该《承诺书》的承诺内容向被上诉人履行义务并无不当。上诉人主张该《承诺书》对其不发生法律效力的理由不能成立，本院不予支持。二、因国家实施不动产统一登记制度后，不再单独办理房屋所有权证和土地使用权证，而是将两证合一后统一办理不动产权证，故上诉人为被上诉人办理房屋所有权证和土地使用权证的义务转化为办理不动产权证的义务，且上诉人作出的《承诺书》也是承诺办理房屋不动产权证，故本院对上诉人主张办理不动产权证的时间不应适用双方约定的时间来计算的理由不予支持。关于上诉人主张新规过渡期长和办证机构成立滞后影响其办证的理由，因其未能提供充分的证据予以证实，本院对该理由亦不予支持。综上所述，上诉人沅陵天赐房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人沅陵天赐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  冷旗帜审判员  舒易成审判员  黄丽霞二〇二〇年十一月二十五日书记员  申雅梦