上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初19098号原告：姜圣，男，1978年11月17日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：史中伟，上海申海律师事务所律师。被告：上海丰翰房地产开发有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：蒋建，董事长。委托诉讼代理人：赵磊，男。原告姜圣与被告上海丰翰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告姜圣及其委托诉讼代理人史中伟、被告委托诉讼代理人赵磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜圣向本院提出诉讼请求：1.判令被告回购位于上海市奉贤区尚贤路39弄馨雅名庭9号103室房屋；2.判令被告向原告返还购房款2,345,108元及该购房款10%的回报234,510.80元，合计2,579,618.80元；3.判令被告支付原告违约金300,000元。事实和理由：2019年3月28日，原告与被告就坐落于上海市奉贤区尚贤路39弄馨雅名庭9号103室房屋签订《商品房内部认购协议》。该协议第一条认购方式约定：1.认购金300,000元/套，于签订该认购协议时支付；2.客户采用分期付款方式，2019年4月10日前付足房款总价的50%，2019年4月30日前付足房款总价的80%，在2019年5月10日前付足房款总价的100%，享受该套房屋备案价格8折的优惠；3.甲方即被告承诺在2020年3月31日起的10天内，分期付款客户可以向公司提出回购要求(公司不能单方面以回购形式要求购房者退房)，客户提出回购要求的一个月内，公司需按客户实际支付房款总额的10%作为回报，连同客户之前所支付的房款一次性退还客户，同时公司将房屋收回。该协议第五条乙方付款方式及享受折扣约定：乙方选择一次性方式支付购房款，享受内部认购8折优惠，折后单价25,624元/平方米，折后总价2,345,108元。另，该协议第八条违约责任第一款约定：任何一方不按协议约定履行，应向守约方支付300,000元的违约金。后，原告作为分期付款客户已按协议约定期限履行了付款义务，并在2020年3月31日按协议约定向被告提出房屋回购申请。但被告至今未按协议约定内容一次性退还原告已支付的购房款2,345,108元及该购房款总额10%的回报。故原告诉讼至法院。被告上海丰翰房地产开发有限公司辩称，原、被告签订的《商品房内部认购协议》约定由原告以8折的内部认购折扣向被告认购被告开发的馨雅名庭小区商品房，同时约定一年后被告进行回购并给予认购款10%的回报。实际双方该行为属于抵押借款，应该参照民间借贷相关规定进行审理。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件使用法律若干问题的规定》，以中国人民银行发布的一年期贷款市场报价利率(LPR)的四倍为标准确定民间借贷利率的司法保护上限，目前一年期LPR为3.85%，四倍即15.40%，原告主张的回报和违约金合计534,510.80元，已达到原告已付购房款的22.79%，超过15.40%的上限，故原告主张的违约金过高，应予减少。对于原告要求被告回购房屋并返还购房款的诉讼请求没有异议。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据：商品房内部认购协议、账户对账单、收据、回购申请、律师函、上海市商品房预售合同等，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年3月28日，原、被告签订《商品房内部认购协议》，约定为加快被告公司剩余可售房源的去化，快速回笼资金，特制定相应内部认购方案，仅供被告所属集团内部员工(本人或直系亲属)进行认购；原告为阳光集团旗下公司员工(本人或直系亲属)，原、被告协商一致，同意按照内部认购方案认购可售房源。协议第一条“认购方式”约定：1.认购金300,000元/套，与签订认购协议时支付；2.客户采用分期付款方式，2019年4月10日前付足房款总价的50%，2019年4月30日前付足房款总价的80%，2019年5月10日前付足房款总价的100%，享受该套房屋备案价格8折的优惠……；3.被告承诺在2020年3月31日起的10天内，分期付款客户可以向公司提出回购要求(公司不能单方面以回购形式要求购房者退房)，客户提出回购要求的一个月内，公司需按客户实际支付房款总额的10%作为回报，连同客户之前所支付的房款一次性退还客户，同时公司将房屋收回。协议第二条约定，原告购买被告开发的馨雅名庭小区项目商品房，房屋坐落于上海市奉贤区尚贤路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积约91.52平方米，房屋备案总价为2,931,386元。协议第五条约定：原告选择一次性方式支付购房款，享受内部认购8折优惠，折后单价25,624元/平方米，折后总价2,345,108元。协议第八条“违约责任”第1款约定：任何一方不按协议约定履行义务，应向守约方支付300,000元的违约金。上述协议签订后，原告于2019年3月28日至4月24日支付房款，共计2,345,108元。2019年4月24日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》。2020年3月31日，原告向被告发出《回购申请》，被告于2020年4月1日收到回购申请后，未在一个月内按约一次性退还原告已支付的购房款2,345,108元及该购房款总额10%的回报。2020年5月26日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告按约履行义务，但无果。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的《商品房内部认购协议》系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应按约履行各自的合同义务。原告按约履行支付购房款的合同义务后，根据合同约定向被告申请回购，但被告未按约退还原告已付购房款并支付购房款总额10%的回报，被告显属违约，理应承担相应的违约责任。被告对于原告要求其回购系争房屋，并返还购房款2,345,108元的诉讼请求并无异议，对此本院予以确认，对原告上述诉讼请求予以支持。对于原告主张的回报款234,510.80元及违约金300,000元，被告认为双方之间实际为抵押借款，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件使用法律若干问题的规定》，以中国人民银行发布的一年期贷款市场报价利率(LPR)的四倍为标准确定民间借贷利率的司法保护上限，目前一年期LPR为3.85%，四倍即15.40%，原告主张的回报和违约金合计534,510.80元，已达到原告已付购房款的22.79%，超过15.40%的上限，原告主张的违约金过高，应予减少。对此，本院认为，根据双方协议约定，原告在购买被告的商品房后，被告是否回购商品房是根据原告的意愿来确定的，原告申请回购的，被告才需回购，原告不申请的，被告无权要求回购，因此，对于被告辩称双方之间实为抵押借款关系，本院难以认定。对于被告认为回报加违约金超过LPR四倍，违约金过高，要求减少违约金的抗辩意见，首先，被告对于回报并未提出异议，故本院对于原告要求被告支付回报的诉讼请求予以支持；其次，对于违约金，因原告未对被告违约造成的损失进行举证，本院综合考虑被告违约情况及原告实际存在利息损失等，酌定以被告应退换原告的已付购房款2,345,108元及被告应支付原告的回报234,510.80元的总和2,579,618.80元为基数，自2020年5月1日起至被告付款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的130%计付，适当减少被告应付原告的违约金。综上所述，本院对于原告的诉讼请求依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告上海丰翰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按双方签订的《商品房内部认购协议》，履行向原告姜圣回购上海市奉贤区尚贤路XXX弄XXX号XXX室房屋的义务，原告姜圣予以配合；二、被告上海丰翰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告姜圣购房款2,345,108元；三、被告上海丰翰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姜圣回报款234,510.80元；四、被告上海丰翰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姜圣以上述第二、第三项款项总额2,579,618.80元为基数，自2020年5月1日起至付清款项之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的130%计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计14,918元，由原告姜圣负担1,164元，被告上海丰翰房地产开发有限公司负担13,754元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张英二〇二〇年十一月二十五日书记员  俞慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行.采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决.裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决.裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。