山东省青岛市即墨区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0282民初7790号原告：山东省即墨市水产供销公司，住所地青岛市即墨区鹤山路**。组织机构代码证：16394611-6。送达地址：青岛市即墨区烟青路633号玺公馆2号楼2单元/青岛市即墨区鹤山路512号。法定代表人：郭振峦，破产清算组组长。委托诉讼代理人：姜雷鸣，山东文鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜一林，山东文鼎律师事务所律师。被告：兰煜传，男，1976年6月14日出生，汉族，住青岛市即墨区，送达地址：青岛市即墨区红盾小区7号楼1单元501户。原告山东省即墨市水产供销公司（下简称水产公司）与被告兰煜传土地租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告水产公司委托诉讼代理人姜雷鸣、姜一林、被告兰煜传到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告水产公司向本院提出诉讼请求：请求判决确认原告山东省即墨市水产供销公司、被告兰煜传于2003年9月28日签订的《租赁合同》解除并责令被告兰煜传将《租赁合同》项下房屋等全部租赁物返还原告山东省即墨市水产供销公司。诉讼费由被告兰煜传承担。事实和理由：2003年9月28日，山东省即墨市水产供销公司将山东头油库土地连同地上附着物对外出租（见《租赁合同》），兰煜传依据租赁合同至今占用租赁物。2016年2月19日，即墨市人民法院裁定宣告山东省即墨市水产供销公司破产还债。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：”人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。现请求法院秉公处理，判如所请。被告兰煜传辩称，我方自对方催告之日起三十日内对即墨市水产供销公司提出了书面答复，要求估价赔偿我们的营业损失和改建损失或者继续履行租赁合同。我方在租赁过程中对租赁油库和房屋通过了改建审批，并且重新进行改造，投资巨大。我方在未得到补偿前，要求继续履行租赁合同。经审理查明，原告水产公司与被告兰煜传于2003年9月28日签订租赁合同，约定将位于原即墨市山东头油库（坐落于向阳庄村）整体租赁给兰煜传使用。合同约定：1、出租方将位于的山东头油库(其中包括：地：地下·油柜2个头一个、房屋4间及加油设施，占地面积3亩)整体租赁给承租方经营使用；2、租赁期共20年，出租方从2003年9月28日起将上述财产交付承租方使用，至2023年9月28日收回；3、每年租金为人民币1.4万元，20年租金共人民币28万元整。由于山东头油库土地证尚未办妥，先有承租方首付人民币10万元整，待出租方将油库土地证(国有划拨土地证)办妥，剩余款项一次性付清；4、出租方单方终止合同，出租方退还承租方剩余年限租金，并加罚违约金额的10%；5、出租方将油库土地证办妥一个月内，承租方付清出租方的所剩款项。超限期加罚违约金额的10%；合同另约定了其他事项。合同签订后，被告兰煜传支付租赁费10万元，因未办妥土地证，其余租赁费一直未付。租赁期间，被告对原有的地上房屋进行了修建，对地下油库进行了改造，用于储存沥青和润滑油。2015年6月26日，水产公司以公司严重亏损，无力清偿到期债务为由，向我院申请破产还债。我院经审查后于2015年8月7日裁定予以受理，并于2016年2月19日依法作出（2015）即破字第1-2号民事裁定书宣告水产公司破产，水产公司依法组成破产清算工作组进行清算。2017年3月31日，清算组向兰煜传发出收回出租土地房屋的通知，兰煜传于2017年4月5日向水产公司破产管理人提出书面异议，要求在合同终止前对其经营和投入造成的损失进行考量，至今没有交出租赁物。2017年7月5日，原告以（2017）鲁0282民初6682号案诉讼来院，要求确认与兰煜传签订的租赁合同无效，要求兰煜传返还租赁物，本院判决后，被告兰煜传不服提起上诉，在二审审理期间，原告撤回起诉，现再次起诉要求解除合同，归还租赁物。另查明，该宗土地因历史原因一直没有办理土地权属证书，原告提交了1966年原即墨县人民委员会关于青岛市水产捕捞公司征用土地的批复文件复印件，证明该宗土地的使用权归原告水产公司所有。上述事实，有原告提交的租赁合同、（2015）即破字第1-2号民事裁定书、收回房屋通知、被告异议书及双方当事人的庭审陈述在案佐证。上述事实成立。本院认为，原告虽然没有办理涉案土地的使用权证书，但其作为全民所有制企业一直占有使用该宗土地，其与被告兰煜传签订涉案租赁合同系真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，租赁合同合法有效。本案焦点问题在于双方租赁合同是否已经解除，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。该规定赋予管理人继续履行合同和解除合同的选择权，而租赁合同为继续性合同，合同存续期间，承租人以支付租金为对价而持续地对租赁物使用收益，同时应妥善保管和按约使用租赁物，出租人在收取租金的同时应当交付租赁物并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。在租赁期限结束之前，双方合同均未履行完毕，符合破产法第十八条规定的合同类型，法院于2015年8月7日受理原告的破产申请，管理人未通知被告继续履行合同，双方的合同依法于2015年10月7日解除。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据合同履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求补偿损失。原告要求被告在合同解除后将全部租赁物予以返还，本院予以支持。被告要求原告补偿其解除合同所造成的各项损失，因原告已进入破产程序，当事人的债权应在破产程序中统一处理，不能单独进行债务清偿，本院可以对合同解除后当事人的损失数额根据双方的违约及过错情况进行确认，但因被告兰煜传未提交有效证据证实其损失情况，本案中不予确认，被告可在破产程序中依法申报权利。同时，原告关于合同有效期内未履行部分的租金的返还，可一并在破产程序中解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第五十三条之规定，判决如下：一、确认原告山东省即墨市水产供销公司与被告兰煜传于2003年9月28日签订的租赁合同于2015年10月7日解除。二、被告兰煜传于判决生效后十五日内返还其根据2003年9月28日与山东省即墨市水产供销公司所签订租赁合同中承租的土地、地、地上建筑物及地下油库付原告山东省即墨市水产供销公司。案件受理费减半收取50元，由被告兰煜传承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  王丽芳审判员  周学成审判员  王彬彬二〇二〇年十一月二十三日书记员  张 丽附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国企业破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。第五十三条管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权。