福建省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽执复202号 复议申请人（申请执行人）：兴业银行股份有限公司永安支行，住所地福建省永安市燕江中路**。 负责人：罗旌安，行长。 委托诉讼代理人：陈国锋，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈航，上海锦天城（福州）律师事务所律师。 被执行人（原审异议人）：永安市佳洁置业有限公司，住，住所地福建省永安市燕江南路****801&mdash02室。 法定代表人：潘伟中。 委托诉讼代理人：张金水，福建八闽律师事务所律师。 被执行人：永安市佳洁贸易有限公司，住所地福，住所地福建省永安市吉祥巷**v> 法定代表人：杨玉金，董事长。 被执行人：杨玉英，女，汉族，1971年10月14日出生，住福建省永安市。 被执行人：黄顺斌，男，汉族，1970年12月2日出生，住福建省永安市。 被执行人：永安市佳洁林业融资担保有限公司，住所地福建，住所地福建省永安市燕江南路**> 法定代表人：潘伟中，董事长。 被执行人：福建燕鑫盛贸易有限公司，住所地福建省永安，住所地福建省永安市燕江南路****div style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：林强。 被执行人：杨玉金，女，汉族，1968年12月27日出生，住福建省厦门市思明区。 被执行人：叶贵鹏，男，汉族，1965年10月14日出生，住福建省厦门市思明区。 被执行人：潘伟中，男，汉族，1968年11月20日出生，住福建省永安市。 被执行人：陈晓青，女，汉族，1984年10月12日出生，住福建省永安市。 被执行人：杨炳宝，男，汉族，1966年6月30日出生，住福建省永安市。 被执行人：李金妹，女，汉族，1973年1月10日出生，住福建省永安市。 复议申请人兴业银行股份有限公司永安支行(以下简称兴业银行永安支行）不服三明市中级人民法院（以下简称三明中院）作出的（2020）闽04执异108号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 三明中院在执行申请执行人兴业银行永安支行与被执行人永安市佳洁贸易有限公司、永安市佳洁置业有限公司（以下简称佳洁置业公司）、杨玉英、黄顺斌、永安市佳洁林业融资担保有限公司、福建燕鑫盛贸易有限公司、杨玉金、叶贵鹏、潘伟中、陈晓青、杨炳宝、李金妹金融借款合同纠纷一案过程中，被执行人佳洁置业公司以三明中院超标的查封为由，向该院提出书面异议。 佳洁置业公司异议称，请求解除对佳洁置业公司所有的永安市下了齐坂地块52.1亩土地使用权的查封。事实与理由:兴业银行永安支行与永安市佳洁贸易有限公司、佳洁置业公司等金融借款合同纠纷一案,兴业银行永安支行向三明中院申请财产保全。三明中院于2020年1月21日实施保全：（1）冻结李金妹银行账户及财付通支付账户存款18169.52元、杨玉金银行账户及财付通支付账户存款497065.28元、叶贵鹏银行账户及财付通支付账户存款254277.51元；（2）查封佳洁置业公司名下永安市××路××号××幢的房产及土地（评估价值51427万元）、黄顺斌名下永安市巴溪大道1369号1幢的房产及土地（评估价值1997万元）、杨玉英名下闽东商业广场6幢8号房产及土地（评估价值2617万元）。对查封的上述房产，兴业银行永安支行享有优先受偿权。后三明中院作出（2020）闽04民初40号《民事调解书》，调解书确定兴业银行永安支行的本案债权金额为24782.0027万元。以上查封的房产价值及冻结的账户资金，已明显超出兴业银行永安支行的本案债权金额。但三明中院根据前述裁定，又于2020年2月25日查封了佳洁置业公司名下永安市下了齐坂地块52.1亩的土地使用权，该查封行为明显属于超标的查封。 三明中院查明以下事实： 一、兴业银行永安支行与永安市佳洁贸易有限公司、佳洁置业公司、杨玉英、黄顺斌、永安市佳洁林业融资担保有限公司、福建燕鑫盛贸易有限公司、杨玉金、叶贵鹏、潘伟中、陈晓青、杨炳宝、李金妹金融借款合同纠纷一案［（2020）闽04民初40号］，兴业银行永安支行向三明中院申请财产保全，请求冻结佳洁置业公司等银行存款24800万元或查封、扣押其价值相当的财产。三明中院于2020年1月15日作出（2020）闽04执保4号执行裁定书，裁定冻结佳洁置业公司等银行存款24800万元或查封、扣押其价值相当的财产。2020年1月21日，三明中院对佳洁置业公司等以下财产实施保全：（1）冻结李金妹银行账户及财付通支付账户存款18169.52元、杨玉金银行账户及财付通支付账户存款497065.28元、叶贵鹏银行账户及财付通支付账户存款254277.51元。（2）查封佳洁置业公司名下位于永安市××路××号××幢的以下商业用房及土地使用权：①104、106、109、114室、404-409室；②105、107、108室、115-117室、201-223室、301-319室；③119室；④131室；⑤127、128、130、132室。（3）查封黄顺斌名下位于永安市××道××号××幢××室××室××室（编号不含141、153、160、161号）商业用房及土地使用权。（4）查封杨玉英名下闽东商业广场6幢8号房产及土地使用权。查封的上述佳洁置业公司、黄顺斌、杨玉英名下的房地产，兴业银行永安支行均享有抵押权。2020年2月21日，三明中院作出（2020）闽04民初40号民事调解书。民事调解书生效后，兴业银行永安支行向三明中院申请强制执行，申请执行标的额为247831427元及相应利息［（2020）闽04执33号］。2020年2月25日，三明中院根据（2020）闽04执保4号执行裁定书查封了佳洁置业公司名下永安市下了齐坂地块52.1亩（34737平方米）的土地使用权。 二、三明中院2020年1月21日查封的上述房产，产权人曾为向兴业银行永安支行作贷款抵押委托福建省恒宇房地产评估有限公司进行评估，评估价值及时点、估价报告编号如下：（1）佳洁置业公司名下位于永安市××路××号××幢的以下商业用房及土地使用权51427万元：①104、106、109、114室、404-409室7780万元（2016年6月闽恒宇房估字［2016］367号）；②105、107、108室、115-117室、201-223室、301-319室24467万元（2016年6月闽恒宇房估字［2016］372号）；③119室1220万元（2016年6月闽恒宇房估字［2016］370号）；④131室2861万元（2016年6月闽恒宇房估字［2016］371号）；⑤127、128、130、132室15099万元（2015年10月闽恒宇房估字［2015］Ｂ548号）。（2）黄顺斌名下位于永安市××道××号××幢××室××室××室（编号不含141、153、160、161号）商业用房及土地使用权1997万元（2015年12月闽恒宇房估字［2015］Ｂ635号）。（3）杨玉英名下闽东商业广场6幢8号房产及土地使用权2617万元（2016年6月闽恒宇房估字［2016］369号）。上述房产在上述时点的评估价值合计56041万元，兴业银行永安支行予以认可。三明中院2020年2月25日查封的佳洁置业公司名下永安市下了齐坂地块土地使用权，佳洁置业公司委托福建省恒宇房地产评估有限公司进行评估，评估价值及时点、估价报告编号为22371万元（2018年5月闽恒宇房估字［2018］186号）。以上编号的估价报告的使用期限，均为自报告出具之日起一年内。 三、根据永安市房产管理局2020年7月29日出具的《永安市燕江南路2016年度至2020年度二手房交易计税价格》（表）显示：2016年度至2020年度，以永安市佳洁广场（永安市××路××号××幢所在位置）为中心，周边的凯城华府、景祥佳苑等10个小区的二手房交易计税价格均呈上涨趋势。2016年度-2018年度平均涨幅28.5%，价格上涨最高的小区（景泰秀水）涨幅44%、价格上涨最低的小区（林业花园）涨幅7.8%；2018年度-2020年度平均涨幅25.3%，价格上涨最高的小区（林业花园）涨幅36.8%、价格上涨最低的小区（景泰秀水）涨幅11.6%。 三明中院认为，兴业银行永安支行与永安市佳洁贸易有限公司、佳洁置业公司、杨玉英、黄顺斌、永安市佳洁林业融资担保有限公司、福建燕鑫盛贸易有限公司、杨玉金、叶贵鹏、潘伟中、陈晓青、杨炳宝、李金妹金融借款合同纠纷一案，三明中院经申请人兴业银行永安支行申请，以（2020）闽04执保4号执行裁定书，裁定冻结佳洁置业公司等银行存款24800万元或查封、扣押其价值相当的财产。根据该裁定，三明中院于2020年1月21日冻结李金妹、杨玉金、叶贵鹏的银行账户及财付通支付账户存款769512.31元；查封佳洁置业公司名下位于永安市××路××号××幢、黄顺斌名下位于永安市××道××号××幢××广场××幢××号的房地产。查封的前述财产，评估机构在2015年10月-2016年6月期间的不同时点作出的评估价值为：佳洁置业公司名下的房地产为51427万元、黄顺斌名下的房地产为1997万元、杨玉英名下的房地产为2617万元，合计56041万元。虽然评估结论系产权人单方委托评估机构作出，但当时兴业银行永安支行对此予以认可，因此可以认定上述房产在上述时点的评估价值为56041万元。根据永安市房产管理出具的《永安市燕江南路2016年度至2020年度二手房交易计税价格》（表）显示，2016年度至2020年度永安市佳洁广场周边小区的二手房交易计税价格均呈上涨趋势，因此，可以认定查封的佳洁置业公司名下的永安市××路××号××幢房地产目前的价值，至少不低于上述时点的评估价值即不低于51427万元。综上所述，三明中院于2020年1月21日冻结、查封各被申请人财产价值为：银行存款769512.31元、价值不低于51427万元的房地产，另有2015年12月评估价值为1997万元、2016年6月评估价值为2617万元的房地产，且兴业银行永安支行对查封的上述房地产均享有抵押优先权，而申请人申请保全的标的额为24800万元或价值相当的财产，因此，三明中院又于2020年2月25日查封佳洁置业公司所有的永安市下了齐坂地块52.1亩土地使用权，明显超过申请人申请保全的标的额，属于超标的查封。佳洁置业公司请求解除对佳洁置业公司所有的永安市下了齐坂地块52.1亩土地使用权的查封，异议成立，予以支持。三明中院遂作出（2020）闽04执异108号执行裁定，解除该院2020年2月25日对佳洁置业公司所有的永安市下了齐坂地块52.1亩（34737平方米）土地使用权的查封。 复议申请人兴业银行永安支行不服该异议裁定，向本院申请复议，请求撤销三明中院（2020）闽04执异108号执行裁定书，并驳回佳洁置业公司的异议请求。主要事实和理由如下：一、诉争案件已经进入执行阶段，判定执行案件是否超标的查封情形，应当先行查明案件执行标的数额，而本案执行标的数额不少于257708144.35元，但三明中院对执行标的数额未经审查，而以兴业银行永安支行申请诉讼保全财产保全的标的额24800万元为基础认定本案构成超标的查封，三明中院认定事实错误。本案已进入执行程序，诉讼保全措施依法已自动转为执行查封。基于本案执行所依据的裁判文书计算，案涉被执行人应偿还兴业银行永安支行借款本金、利息、律师费等，暂计至2020年6月22日合计257392913.35元（其中本金242428360.65元、利息14953152.7元、律师费11400元），另有执行费315231元。讼争案件的执行标的额应认定不少于257708144.35元，并以此作为是否构成超标的查封的认定基础。二、被执行人佳洁置业公司所提交评估报告已超出有效期多年，且查封财产在评估报告作出至今价值显著降低，三明中院失效评估报告作为认定查封财产价值的参考依据有误，本案应以兴业银行提交的尚在有效期内的评估报告为依据，认定查封的抵押财产价值为198325112元，故继续查封讼争土地使用权并未超出执行标的数额。（一）佳洁置业公司提供的评估报告失效已久，且案涉查封房产的价值下降显著，三明中院不应以失效评估报告作为案涉查封财产的价值参考依据。被执行人佳洁置业公司在异议审查中提交的用以证明查封财产价值的8份评估报告，三明中院认为兴业银行永安支行认可该评估报告，该结论是错误的，因为产权人单方委托评估只是贷款流程要求，不能以兴业银行永安支行同意发放贷款就推定其认可评估报告内容。且三明中院已查明这些评估报告的使用期限为报告出具之日起一年内，这些报告均已超出有效期多年，因房产市场波动较大，失效报告已无法反映查封房产的当前价值。至于三明中院基于永安市房产管理局2020年7月29日出具的《永安市燕江南路2016年度至2020年度二手房交易计税价格》，认为案涉查封财产价值呈上涨趋势，该认定亦有明显错误，一则该价格表的统计对象均是住宅，但案涉查封房产均是商铺，商铺价格近年来普遍下降；二则，同样针对佳洁置业公司名下永安市××路××号××幢127、128、130、132室房产，福建省恒宇房地产评估有限公司2015年12月评估价值为15099万元，2016年6月评估价值为13179万元，贬值显著。（二）兴业银行永安支行提交的尚在有效期内的评估报告，可以证明除佳洁置业公司名下争议土地使用权外，本案抵押财产估值198325112元，未超过执行标的数额。因将本案债权对外转让需要，就案涉查封的抵押财产的价值，兴业银行永安支行的上级分行委托三明中信房地产土地资产评估有限公司于2020年4月10出具了明信房地产评报字［2020］第062、063、064号三份评估报告，对本案所查封的抵押财产估值合计198325112元，并不足以覆盖本案执行标的数额。三、考虑查封顺位、拍卖降价、税费承担等价值因素，即便以佳洁置业公司提交的失效评估报告为依据，除永安市下了齐坂地块52.1亩土地使用权外，综合以上因素计算本案查封的抵押财产估值为126289228.80元，也未超出执行标的数额。首先，认定查封财产价值应当扣除轮候查封部分财产的价值。本案中，三明中院对永安市××路××号××幢××房及土地使用权的查封中，其中104、106、109、114、404-409、127、128、130、132室共14间房产为轮候查封。佳洁置业公司提供的闽恒宇房估字［2016］367号评估报告对104、106、109、114、404-409室该10间房地产的评估价值为7780万元，提供的闽恒宇房估字［2015］Ｂ548号评估报告对127、128、130、132室该4间房产的评估价值为15099万元，以上轮候查封财产价值22879万元应从永安市××路××号××幢64间房产总评估价51427万元中扣除。其次，在认定查封财产的估值时，还需要考虑拍卖过程中下浮的比例因素以及假定流拍的可能。在判断是否存在超标的查封时，需根据查封财产的估值降价后的价格进行比较和判断。再次，拍卖处置时卖方应承担的税费还应当从财产价值中扣除。永安市××路××号××幢64间房产及土地使用权，税费比例约为36.1%；永安市巴溪大道1369号1幢53间商业用房及土地使用权以及闽东商业广场6幢8号房产及土地使用权，税费比例均约6.6%。四、讼争土地使用权为未分割整体，且设定抵押权，三明中院查封讼争土地使用权并未明显超标的。佳洁置业公司名下位于永安市下了齐坂地块52.1亩土地使用权为未分割的整体，如上述查封的抵押财产不足以覆盖执行标的数额，在此情况下三明中院可以整体该土地使用权。且该土地使用权已设定抵押，抵押涉及债权约14400万元。综上，三明中院异议裁定有误，本案对佳洁置业公司名下位于永安市下了齐坂地块52.1亩土地使用权的查封不构成超标的查封。 佳洁置业公司向本院提交答辩意见称，一、三明中院以24800万元作为认定（2020）闽04执33号执行案件是否构成超标的查封的基础并无不当。本案兴业银行永安支行向三明中院申请执行的247831427元，三明中院据以认定执行案件是否构成超标的查封的金额248000000元明显高于兴业银行永安支行申请强制执行标的。二、三明中院已冻结、查封的银行存款及房产价值已经远超执行标的。首先，兴业银行永安支行认可本案被查封房产的价值为54121万元。根据兴业银行永安支行就案涉金融借款在2017年12月1日分别与佳洁置业公司、杨玉英、黄顺斌签订的最高额抵押合同，其明确盖章认可佳洁置业公司名下被查封的64套房产价值49507万元、杨玉英名下被查封房产价值2617万元、黄顺斌名下被查封房产价值1997万元。其次，本案被查封房产的价值自2017年至今只升不降。根据永安市房产管理出具的《永安市燕江南路2016年度至2020年度二手房交易计税价格》（表）显示，2016年度至2020年度永安市佳洁广场周边小区的二手房交易计税价格均呈上涨趋势，即便房产根据其性质区分为住宅和商铺，也不可能在永安市房价整体大幅上涨的情况下仍然出现兴业银行永安支行所称商铺价格严重下跌的情形，更何况前述统计也包含了底层商铺，兴业银行永安支行关于房产价值贬值显著的说法缺乏事实依据。再次，兴业银行永安支行委托三明中信房地产土地资产评估有限公司于2020年4月10日出具的3份评估报告不应作为认定本案被查封房产价值的依据。兴业银行永安支行单方委托的评估报告不能作为认定本案被查封房产价值的依据，此外，如兴业银行永安支行所称，该评估报告是其为将本案债权作为不良资产对外转让需要所出具，并非专为判定是否超标的所出具，在不良资产评估模式下，资产评估的价格将远远低于资产实际价格。该评估认定本案被查封房产的价值仅198325112元，在永安市房价整体大幅上涨的情况下反而跌幅超过50%，明显不合常理。综上，三明中院2020年1月21日已经冻结、查封的银行存款及房产价值不低于541979512.21元，远超本案执行标的一半以上，不应再查封永安市下了齐坂地块52.1亩土地使用权。三、即便考虑查封顺位、拍卖降价、税费承担等价值影响因素，三明中院已经冻结、查封的银行存款及房产价值也足以覆盖本案执行标的。首先，兴业银行永安支行对本案被查封的房产享有抵押优先权，其实现本案债权不受查封顺位影响，无需扣除轮候查封房产价值。其次，本案被查封房产按兴业银行永安支行主张进行流拍折价后仍远超本案执行标的。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定，即便本案被查封房产第一次拍卖按照最低保留价拍卖，且流拍后第二次拍卖仍按最低保留价拍卖，第二次拍卖的保留价也不少于34637.44万元，远超本案执行标的。再次，兴业银行永安支行关于房产交易税费计算方式显属缺乏税务知识。房产交易的税费应按税务相关法律规定的计算方式计算，兴业银行永安支行径直将房产总价值乘以所谓的36.1%税费比例是错误的。若本案房产真如兴业银行永安支行所称折价拍卖，则佳洁置业公司除0.05%的印花税外无需缴纳其他税费或仅需缴纳少量的增值税和所得税，本案被查封的房产拍卖后仍然高于执行标的，若溢价拍卖即便扣除税费仍然远超执行标的。四、永安市下了齐坂地块价值巨大，超标的查封该地块将给佳洁置业公司造成严重损失。该地块本身价值已近3亿元，佳洁置业公司已落实好该地块开发施工许可证，完成开发建设后将产生更大经济效益，若继续查封将影响地块正常开发。 本院查明的事实与三明中院一致。另查明：一、（2020）闽04民初40号民事调解执行一案，三明中院于2020年3月16日立案执行，执行案号（2020）闽04执33号，佳洁置业公司在案件执行过程中提出执行异议。二、根据中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司申请，三明中院于2020年8月28日作出（2020）闽04执异111号执行裁定，变更中国华融资产管理股份有限公司福建省分公司为本案申请执行人。三、本案查封的被执行人佳洁置业公司名下位于永安市××路××号××幢的房产及土地，其中证号为永房权证字第2××4、2××5、2××7、2××9号房产及土地由福州市中级人民法院首封，本案系轮候查封；104室、106室、109室、114室、404-409室房产为三明中院（2016）闽04执824号案件首封，本案系轮候查封。 本院认为，本案的争议焦点为：三明中院解除被执行人佳洁置业公司部分财产的查封措施是否有事实和法律依据。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”据此，认定是否存在超标的查封情形，应当根据案件执行标的的数额、被查封的财产价值进行判断，发现存在明显超标的查封情形的，则应对超出部分予以解除查封措施。具体到本案，首先，被执行人佳洁置业公司主张三明中院超标的查封，提供了其与杨玉英、黄顺斌为办理贷款抵押单方委托评估的评估报告作为依据，由于该评估报告形成于2015年10月至2018年5月期间，现均已超出有效应用期限，且该评估报告不是由人民法院依据法定程序委托的司法评估报告，在此情况下，不宜将该评估报告作为认定查封标的物价值的参考依据，但三明中院在异议程序中以该评估报告的估价结果为基础，以此估算出本案查封的被执行人的财产价值，认为本案存在明显超标的查封情形，进而解除对相应土地使用权的查封，有可能导致查封的真实价值低于执行标的额，损害本案申请执行人的利益。其次，本案已进入执行程序，执行标的额已经明确，三明中院应对本案已查封的被执行人财产启动司法评估，以确定其相应财产价值，并审查被查封的财产价值是否超过执行标的额，而非对本案被查封财产价值与申请保全标的额进行比较判断，且在估算查封财产价值过程中也应考虑财产查封顺位、司法拍卖过程中的降价及财产变现应当支付的必要税费等因素的影响。因此，三明中院在判断是否存在明显超标的查封的问题上，基本事实认定不清，依法应由该院重新审查。 综上，三明中院（2020）闽04执异108号执行裁定基本事实认定不清、证据不足，本院予以纠正。复议申请人兴业银行永安支行部分复议申请成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项规定，裁定如下： 一、撤销三明市中级人民法院（2020）闽04执异108号执行裁定； 二、本案发送三明市中级人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 严增荣 审 判 员 张 勇 审 判 员 滕玲燕 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 胡永志 书 记 员 刘小敏 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。