北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初28093号原告：孙如意，男，1985年5月5日出生，汉族，北京粒上皇食品有限公司职员，住北京市丰台区。被告：赵洪霞，女，1979年7月9日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：孟庆升，黑龙江智产律师事务所律师。原告孙如意与被告赵洪霞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙如意、被告赵洪霞之委托诉讼代理人孟庆升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙如意向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告双方于2018年5月26日签署的《租赁合同》及补充条款于2019年8月2日解除；2.判令被告退还原告已经预先支付的剩余租金118521元；3.判令被告退还原告保证金20000元；4.判令诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月26日，原告与被告签订《租赁合同》及合同附件，合同约定被告将北京市西城区大石桥胡同X号院东侧平房（总建筑面积60平方米）出租给原告作为经营用房使用。期限为两年，2018年5月28日起至2020年5月27日止，保证金2万元，半年租金为185000元，每半年支付一次租金。自合同签订至今，原告均按合同约定履行义务，包括但不限于足额缴纳相应的租金等费用。被告在交付房屋给原告前，房屋已在位于鼓楼戏剧场方向开了2扇临街门，且早已将多开的临街门作为门店营业使用，但被告并未告知原告多开的临街门未通过政府主管部门审核，属于违法违规行为。原告在上述事项毫不知情的情况下，与被告签订了房屋租赁合同，并按照合同约定使用租赁房屋。2018年8月2日，政府部门封堵租赁房屋及周围商铺的临街门，导致原告经营行为受到重大不利影响，租赁房屋的目的无法实现。据原告与政府部门多次沟通，原告始得知被告多开临街门行为属于违法违规行为。原告认为，被告提供的房屋存在违法违规情形，但被告隐瞒情况，导致原告经营受到重大不利影响，若原告在签署租赁合同之前得知该违法违规行为，将不会承租该房屋。由于被告的原因导致《租赁合同》已不具备履行的客观基础，原告请求法院依法解除。另外，按《租赁合同》第九条6款约定：“如因违约方违反合同约定致使守约方发生其他任何支出，包括但不限于律师费和差旅费等，违约方应就此向守约方进行全额赔偿，并保障守约方不受任何其他损害。”原告为了维护自身合法权益，故诉至法院。赵洪霞辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律根据，不同意原告诉讼请求。双方租赁合同不存在判决解除合同的法律依据。原告就涉案房屋是属于第三手租赁，被告将涉案房屋租给原告时房屋的现状与原告所说的现状跟被告没有任何关系。不存在被告违法违规、有意隐瞒的情形，最关键的一点政府治理商家沿街商铺整治开墙打洞的过程中，原被告之间又达成了变更的协议，双方并以实际行为进行了变更，之后也是经过原告的请求被告找了一些门窗厂家，在涉案房屋的里面，给原告打了玻璃隔断门，原告继续在此地经营。经原被告洽商，被告也支付了相应的商铺改造、打玻璃隔断门的费用，金额为2万元。因此实际上原、被告以实际行为达成了继续租赁涉案租赁房屋内经营的一个合意。因此原告的起诉毫无道理。再者原告上次案件是因为逾期不交诉讼费自动撤诉，说明原告对自己的诉求也是没有信心，没有底气的，否则的话不可能逾期不交诉讼费，我们认为结合上一次审判的庭审笔录和法定的禁止反言的原则，都应当驳回原告的无理诉求。本院经审理认定事实如下：2018年5月26日，赵洪霞（出租人，甲方）与孙如意（承租人，乙方）签订《租赁合同》（以下简称租赁合同），约定租赁标的物为西城区大石桥胡同X号院东侧平房（以下简称涉案房屋），总建筑面积60平方米。乙方暂定房屋使用用途为经营用房。甲乙双方一致同意租赁期为两年，自2018年5月28日起至2020年5月27日止。年租金为人民币37万元。先交租金后用房。租金按照每半年支付一次，半年租金185000元，每半年租金应于该租金缴纳周期的第一个月第一日之前15天支付。乙方应当在签订本合同之日起三日内向甲方支付保证金2万元。本合同终止时，甲方收取的保证金除用以抵充合同约定的应由承租人承担的费用及违约金外，剩余部分无息退还乙方。未经出租人同意而将租赁房屋整体转租给第三人，出租人有权解除本合同，且不再退还租赁保证金，如遇政府规划建设征用、拆迁、自然灾害或者不可抗力致使承租人不能正常使用租赁房屋时，本合同自行终止，出租人退还保证金，双方按当年实际使用时间结算租赁等各项费用，互不承担违约责任。甲方保证乙方在经营中有权使用“北京三金缘商贸有限公司”相关的工商及食药等方面的证照；甲方应为乙方经营顺利提供力所能及的帮助，协调好同“北京三金缘商贸有限公司”的关系，互相配合应对各政府部门的检查和询问。本合同的解除应采取书面形式，自双方收到解除合同告知书之日起本租赁合同解除。甲、乙双方任何一方不能完全履行本合同约定条款，即为违约，给对方造成损失的，违约方应赔偿给对方造成的损失。所有通知均应以书面形式送达。任何票据、声明或通知，如果以挂号信、特快专递、传真或张贴等方式送达至合同所确定的对方的通讯地址，即为有效充分送达；甲方将通知送达乙方所承租的甲方的房屋，亦为有效充分送达。双方之间的收付款账单、收据，可由双方制定的负责人互相送达并签收。对本合同或其附件的任何修改或变更，只能以书面形式进行，并由双方盖章确认方为有效。同日，双方还签订《主合同附件补充条款》（以下简称补充条款），约定乙方签定合同期内可以经营两个品牌1个主力店为：（粒上皇）主做干果类，现炒栗子，瓜子预包装食品等。另一个经营项目是水吧快销类项目，以上两个项目均不使用明火。因此商铺使用的是甲方提供的证照（营业执照），如有问题导致乙方不能正常营业，由甲方负全部责任。租赁合同签订后，孙如意支付了20000元保证金。赵洪霞将涉案房屋交付孙如意经营使用。孙如意租金累计支付至2019年11月27日。因政府部门整治“开墙打洞”，涉案房屋临街两扇门于2019年8月2日被封堵，孙如意的经营活动因此受到了不利影响。后经双方协商对涉案房屋进行了部分装修改造。孙如意曾向本院提起诉讼，要求判令解除租赁合同及补充条款等。本院于2019年10月18日将起诉状副本送达至赵红霞。因孙如意未按时交纳案件受理费，本院作出（2019）京0102民初43084号民事裁定书，裁定该案按撤回起诉处理。孙如意提供的微信聊天截图显示其曾向赵洪霞告知其已于2019年11月24日撤店，转租的包子店已于2019年12月12日撤店，其将于2019年12月12日18时将钥匙交还，若赵洪霞未在约定的时间内领取，将默认其已领取或同意孙如意自行采取其他方式处理该钥匙，后果自行承担。赵洪霞未接收钥匙。孙如意于2019年12月13日发微信表示将钥匙邮寄给赵洪霞。孙如意另提供邮寄凭证主张其于2019年12月24日将涉案房屋钥匙邮寄给赵洪霞。另查明，涉案房屋系由北京市兴地房地产经营开发公司出租给北京宣南羊蝎子餐饮有限公司，京宣南羊蝎子餐饮有限公司转租给方珊珊，方珊珊转租给赵洪霞。本院认为，孙如意与赵洪霞签订的租赁合同及其补充条款，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。租赁合同约定房屋使用用途为经营用房，在租赁期内，涉案房屋因在执法部门疏解整治活动中被封堵沿街两扇门，对孙如意的经营产生重大不利影响，致使不能实现合同目的。孙如意依法有权主张解除租赁合同。赵洪霞认为双方协商对房屋进行装修改造属于对合同进行了变更，但根据租赁合同约定，对合同的任何修改或变更，只能以书面形式进行，结合孙如意提起诉讼等行为，本院无法确认双方对变更租赁合同达成一致。关于赵洪霞认为其系第三手出租，不存在违法违规、有意隐瞒的情形之意见，根据合同相对性原则，孙如意只能向赵洪霞主张相关权利，故对赵洪霞的相关主张本院不予支持。因赵洪霞提供的房屋已不能实现孙如意租赁涉案房屋的合同目的，故对于孙如意主张解除租赁合同及补充条款的诉讼请求，本院予以支持。关于解除时间，以通知到达对方之日为合同解除之日，结合本案实际情况，本院确认租赁合同及补充条款于孙如意第一次提起诉讼时的起诉状送达之日，即2019年10月18日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据孙如意提交的证据，孙如意通过微信向赵洪霞告知其于2019年11月24日撤店，包子店于2019年12月12日撤店，要求赵洪霞于2019年12月12日交接钥匙，孙如意主张的实际使用涉案房屋截止时间是2019年11月24日，与房屋整体交付时间不符，结合本案事实情况，本院确认孙如意交还涉案房屋之日为2019年12月12日。孙如意应支付自合同解除之日2019年10月18日起至房屋交付之日2019年12月12日的房屋占有使用费。关于占有使用费标准，考虑到涉案房屋被封堵的情形，若完全参照合同约定的租金标准支付则对孙如意显属不公，故本院根据公平原则，并参考合同约定，酌情确定上述期间的房屋占有使用费。孙如意租金实际交付至2019年11月27日，2019年10月18日至2019年12月12日期间的房屋占有使用费应从已交付的2019年10月18日至2019年11月27日期间的租金中予以抵扣，剩余租金赵洪霞应向孙如意退还。孙如意要求退还租金的诉讼请求中主张的金额，合理部分本院予以支持，超出部分，本院不予支持。对于孙如意主张赵洪霞退还保证金20000元的诉讼请求，本院依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款之规定，判决如下：一、确认2018年5月26日原告孙如意与被告赵洪霞签订的《租赁合同》及《主合同附件补充条款》于2019年10月18日解除；二、本判决生效之日起七日内，被告赵洪霞向原告孙如意退还租金3000元；三、本判决生效之日起七日内，被告赵洪霞向原告孙如意退还押金20000元；四、驳回原告孙如意的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1535元，由原告孙如意负担1280元（已交纳），被告赵洪霞负担255元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 满建伟二〇二〇年十一月十三日法官助理 肖彦青书 记 员 温晓娟