河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异303号 案外人：杨某，男，1984年9月4日出生，汉族，现住石家庄市桥**。 申请执行人：中铁建设集团有限公司，住所地北京市石景山区石景山路**，统一社会信用代码：9111000010228709XY。 法定代表人：赵伟，该公司董事长。 委托代理人：孙式军，北京市国振律师事务所律师。 委托代理人：高健，北京市国振律师事务所实习律师。 被执行人：石家庄勒泰房地产开发有限公司，，住所地：石家庄市长安区中山东路**统一社会信用代码：911301007329270396。 法定代表人：杨荣和。 在本院执行中铁建设集团有限公司（以下简称中铁集团公司）与石家庄勒泰房地产开发有限公司（以下简称勒泰房地产公司）仲裁裁决欠款合同纠纷一案中，案外人杨某于2020年10月28日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人向本院提出异议称，请求法院中止对被执行人勒泰房地产公司名下的1-2505房产及其相关复附属设施的查封。事实与理由： 贵院根据（2018年）冀01执恢149号之六号执行裁定书，查封了1-2505房产及其相关附属设施，该处房产应属案外人所有。2015年7月23日，案外人与被执行人勒泰房地产公司签订了书面的购房合同，约定被执行人将其位于石家庄房屋共计83.7平米、作价1700718元，出售给案外人，案外人已经向其支付了50%的房款。《石家庄勒泰中心认购协议》签订后，在贵院查封之前也已经将该套房屋正式交付案外人使用，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定，因案外人在贵院查封之前已经签订合同并交付房款且已经实际使用，案外人并无过错。而贵院将案外人的财产予以执行，明显错误。特依《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提出异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，为保护案外人合法权益不受侵害，现向贵院提出异议，请求中止对1-2505房产及其相关附属设施的查封，切实维护案外人的合法权益。 申请执行人中铁建设集团答辩称，案外人申请执行异议排除执行应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称规定）第二十八条、二十九条的规定，本案中依据案外人的陈述其购买涉案房屋支付的购房款为该房屋全价款的50%，不符合上述规定中第28条中支付全部价款或者按合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照法院要求交付执行，不符合上述规定，请求法院依法驳回案外人的申请。 石家庄勒泰房地产开发有限公司称经本院合法传唤未到庭。 案外人向本院提交如下证据： 证据一、2015年7月23日商品房预约合同书、定购协议； 证据二、2015年7月23日房款收据一张；2015年6月20日，房款收据一张；2016年9月30日房款收据一张；2016年10月31日，房款收据一张；2016年11月2日房款收据；三张银行刷卡小条；2016年10月31日，中国民生银行电子回单金额5万，2016年11月2日，中国民生银行电子银行业务回单，金额为24万元。 证据三、施工合同和工程预算表；施工保证金； 证据四、两张中国工商银行石家庄车站支行的信用卡交易明细；三张物业费增值税发票；2015年8月7日，物业服务协议； 证据五、杨某与廊坊妙禾食品配送有限公司签订的房屋租赁合同； 以上证据拟证明：在法院查封该房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，并合法实质占有了该房屋。通过物业费、电费、缴纳凭证及勒泰中心物业服务协议均可证明案外人实际占有该房屋，且案外人已按与勒泰房地产签订的相关合同约定支付了相应价款。由于勒泰房地产自身原因未能及时给案外人办理不动产相关登记手续，而非案外人自身原因导致房屋不能确权。 申请执行人中铁建设集团质证称，因所有证据均不涉及申请执行人，无法核对其真实性，所有证据的真实性请法庭最终予以认定。关联性均不予认可，依据案外人提交的证据可以证实案外人交付的涉案房屋的购房款不足全款的50%。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的规定。同时依据案外人提交的证据可以证实其购买涉案房屋并非用于居住使用，而是用于出租经营。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项、第三项的规定。 本院查明，中铁集团公司与勒泰房地产公司因建设施工工程合同欠款一案，北京仲裁委员会于2016年7月21日作出（2016）京仲裁字第0821号裁决书，裁决（一）被申请人（勒泰房地产公司）向申请人（中铁集团公司）支付欠款407,012,986元；（二）被申请人向申请人支付上述欠款至实际清偿之日的利息，暂计算至2016年2月1日为16,462,893.67元（其中400,000,000元的利息按年息20%计算，自2015年11月20日起计算至实际付清之日，至2016年2月1日为16,219,178元；7,012,986元的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年5月6日起计算至实际付清之日，暂计至2016年2月1日为243,715.67元）；（三）被申请人向申请人支付申请人因办理案件支出的律师费350,000元。（四）本案仲裁费1,784,503.01元（已由申请人全部预交），由被申请人承担，被申请人应直接向申请人支付申请人代其垫付的仲裁费1,784,503.01元。裁决书发生法律效力后，被执行人勒泰房地产公司未全部履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向法院申请强制执行，本院于2018年9月11日作出（2018）冀01执恢149号执行裁定书，查封勒泰房地产公司提供的88套自有房产，包含本案诉争房产1-2505。 另查明，2015年，案外人杨某与勒泰房地产公司签订《勒泰中心定购协议》，约定购买某号房产，建筑面积83.70平方米，实际成交单价20319.21元／平方米，成交总价1700718元，定金额度150000元。2015年7月23日，案外人杨某与勒泰房地产公司签订《商品房预约合同书》，约定杨某购买坐落为桥东区，建筑面积83.70平方米，含公摊面积；单价20319.21元／平方米，总价款1700718元。案外人采取贷款方式付款，应当在合同签订之日当日（2015年6月20日前）向勒泰房地产公司支付商品房总价款的25%的首期价款425180元，案外人应当于勒泰房地产公司按照合同第三条第一款第2项约定，书面通知案外人支付商品房价款之日起5个工作日内，再向勒泰房地产公司支付商品房总价款的25%的第二期价款425180元。2015年6月20日，案外人向勒泰房地产公司交付房款275180元，勒泰房地产公司向其出具275180元收款收据一份；2015年7月23日，案外人向勒泰房地产公司交付150000元房款，勒泰房地产公司向其出具房款收据一份；2015年9月30日，案外人向勒泰房地产公司交付134812元的房款，勒泰房地产公司向其出具房款收据一份；2015年10月31日，案外人交付50000元房款，勒泰房地产公司向其出具房款收据一份；2016年11月2日，案外人交付240000元的房款，勒泰房地产公司向其出具房款收据一份，以上共计849992元房款，占总房款的49.9%。 再查明，2015年8月7日，案外人与石家庄勒泰物业服务有限公司签订【勒泰中心】物业服务协议，并缴纳了2015年-2020年的物业费，现该房已交付并出租给廊坊妙禾食品配送有限公司，用于商业办公。 本院认为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人在本院查封前向开发商缴纳的房款未超过总房款的百分之五十，且案外人未向本院提交其名下无其他用于居住的房屋的相关证据。案外人提出的异议请求不符合上述司法解释规定的情形。案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益，案外人的异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人杨某的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  李 然