四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15396号 上诉人（原审原告）：吴孟芸，女，1987年3月14日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：曾大华，女，1958年11月11日出生，汉族，住成都市武侯区，系吴孟芸母亲。 被上诉人（原审被告）：谢永强，男，1988年7月26日出生，汉族，住四川省三台县。 上诉人吴孟芸因与被上诉人谢永强房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初7459号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吴孟芸上诉请求：一、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初7459号民事判决；二、改判谢永强退还房屋押金4200元以及三个月租金6300元，合计10500元；三、改判谢永强向吴孟芸支付违约金2100元；四、判令谢永强承担其他费用2990元（包括空气质量检测费730元，两次搬家费900元，交通费500元，上诉费660元，打印和复印资料费200元）；5．判令谢永强承担误工费20946元（按照三个人一个月的平均工资的总额：吴孟芸父亲收入8349元/月，吴孟芸母亲收入5717元/月，吴孟芸参照四川省2018年城镇全部单位就业人员平均工资5393元/月，缴纳社保1487元/月），以上共计36536元。事实和理由：一、谢永强用于出租的房屋含有大量甲醛，不符合合同约定和国家现行标准，严重影响了吴孟芸的身体健康，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条之规定，吴孟芸有权解除合同并主张退还租金、押金和为此产生的相关损失和费用；二、一审法院认定根据一审现有的证据不足以证明案涉房屋甲醛超标系因谢永强提供的房屋、家具及装修等所致，且吴孟芸和谢永强一致确认吴孟芸已搬离涉案房屋、谢永强已收回涉案房屋，双方己以实际行动解除了涉案房屋租赁合同与事实不符且有悖法律规定。1、案涉租赁房屋是谢永强的，吴孟芸租赁房屋时室内设施、家具、家电齐全，无需也没有必要添置任何家具等物件。吴孟芸从未添置家具等物品，也未改变其设施设备。租赁房屋出现甲醛超标，显然是因为谢永强提供的出租房不符合合同约定和法律规定条件。2、谢永强无证据证实甲醛超标是吴孟芸造成的，其应承担举证不能的不利的法律后果。3、吴孟芸搬离案涉房屋约十日后，两批媒体记者分别前来出租房釆访，采访中谢永强表示，“不接受任何的退款行为，最多安排一次除甲醛”、“最后表示他愿意再对房屋甲醛进行第二次复测”。但8月12日下午，谢永强在合同有效期内，不告知吴孟芸和中介就直接强行撬锁入室。导致后期出现家具、物品的归属问题争议。4、吴孟芸尽到了举证责任，证实是谢永强的房屋甲醛超标。四川尧中检测技术有限公司（以下简称“尧中检测公司”）的检测报告中，注意事项第七条明确提示，“对检测结果有异议，请在收到本报告之日起十五日内向本公司提出，否则，视为无异议”。而谢永强在收到报告后的有效期内从未提出异议，也未在合理的时间段内对房屋是否存在甲醛超标进行检测，应视为谢永强主动弃权，并认可了吴孟芸的举证，即谢永强提供的房屋存在甲醛超标，且应由谢永强承担不利的法律后果。一审以吴孟芸举证不能显然违背法律规定和生活常理。三、关于案涉房屋合同及期限问题。1、涉案房屋有两份合同，一份是三方签章的《房屋租赁合同》，合同编号ZL0000419，另一份是双方当事人签订的《房屋租赁合同》，无合同编号。有合同编号ZL0000419的《房屋租赁合同》是甲方(谢永强）、乙方（吴孟芸）、丙方（中介）三方签章签字的合同，无合同编号的《房屋租赁合同》只有甲方（谢永强）、乙方（吴孟芸)两方签章签字，按照国家相关法律规定，两份合同具有同等的法律效力。在有编号的《房屋租赁合同》第三条第二款约定“第二次租金于2019年7月27日之前付清，之后每隔3个月支付一次租金。若乙方逾期交付租金，每逾期一天，甲方有权按月租金的1%每天加收滞纳金，连续逾期七天，甲方有权收回该房屋”，吴孟芸之所以没有在2019年7月27日支付第二次租金，是因为2019年7月27日尧中检测公司已将检测报告通过微信发给了吴孟芸，知道了甲醛超标。2019年7月29日吴孟芸接到快递送来的《室内空气质量检测报告》原件，通过中介己发给谢永强。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条，吴孟芸有权拒付第二次租金。2.根据无合同编号的《房屋租赁合同》第九条第二款“甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同。（1）不能提供房屋或提供的房屋不符合约定条件导致严重影响居住。”以及第三款“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（7）拖欠房租累计一个月以上。”因涉案房屋有问题，吴孟芸拒付租金并搬出涉案房屋，不等于“双方己以实际行动解除了涉案房屋租赁合同”。且按照双方合同约定，房子仍然处于吴孟芸承租期内，2019年7月27日到2019年8月12日谢永强强行入室只有16天时间，累计也不足一个月以上。综上所述，谢永强违反了《中华人民共和国合同法》相关规定和合同约定，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十一条第四款“甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照合同单月租金的百分之百向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担赔偿责任”之约定，谢永强应当承担违约责任。四、关于涉案房屋收房时间及以何种方式收房的问题。1、谢永强具体收房撬锁入室是2019年8月12日，该事实有谢永强当天下午给吴孟芸父亲的微信聊天记录、吴孟芸父亲转给110的微信以及青龙警署警察的出警笔录为证。2、一审判决书中称“庭审中，吴孟芸、谢永强一致确认谢永强于2019年8月12日收回涉案房屋，谢永强认可租赁合同己经解除”与事实不符。8月12日之前，吴孟芸通过各种途径想与谢永强协商未果，不得已只能通过诉讼途径来解除租赁合同，维护正当权益。8月12日下午谢永强违法撬锁入室。由此可见，双方并未达成过任何协议。另外，根据双方签订的《房屋租赁合同》第十条，房屋验收时双方共同参与，但谢永强并未按照合同约定在收房时通知吴孟芸。关于不愿缴纳物业管理费一事，实际是该房在吴孟芸入住之前，谢永强就己经拖欠了很多个月的物管费。经吴孟芸多次交涉，物管才同意吴孟芸从入住之月开始缴纳，入住三个月，己经缴纳了两个月，仅七月因故未缴。 谢永强辩称，一审判决正确，但吴孟芸超期占有房屋，对房屋设施造成了损坏，欠缴水费和物业费，一审应当判决吴孟芸承担相应责任。 吴孟芸向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除与终止吴孟芸与谢永强双方于2019年4月22日签订的合同编号为ZL0000419的《房屋租赁合同》；2．判令谢永强退还房屋押金4200元以及三个月租金6300元，合计10500元；3．判令谢永强向吴孟芸支付违约金2100元；4．判令谢永强承担其他费用2130元（包括空气质量检测费730元，两次搬家费900元，交通费500元）；5．判令谢永强承担误工费20946元（按照三个人一个月的平均工资的总额：吴孟芸父亲收入8349元/月，吴孟芸母亲收入5717元/月，吴孟芸参照四川省2018年城镇全部单位就业人员平均工资5393元/月，缴纳社保1487元/月）；6．判令谢永强承担精神损害赔偿6000元；7．判令吴孟芸保留后期由于甲醛引起的身体健康损害赔偿权；8．判令谢永强承担吴孟芸因诉讼所产生的一切费用。 一审经审理查明，2019年4月22日，马雪作为谢永强（甲方、出租方）的代理人与吴孟芸（乙方、承租方）以及四川鼎安房地产经纪有限公司（丙方、经纪方）签订《房屋租赁合同》，约定谢永强将成华区房屋出租给吴孟芸；租赁期共12个月，自2019年5月1日起至2020年4月30日止；月租金2100元，租金为3个月交付一次，乙方向甲方支付的首次租金合计6300元，在本合同签订之日起3日内付清，首次租金对应租期为2019年5月1日至2019年7月31日，第二次租金于2019年7月27日之前付清，之后每隔3个月支付一次租金，若乙方逾期交付租金，每逾期一天，甲方有权按月租金的1%/天加收滞纳金，连续逾期7天，甲方有权收回该房屋；房屋租赁期间，乙方拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权解除合同，收回该房屋；乙方于合同签订之时交纳给甲方押金4200元，租赁届满，房屋及设施若无损坏遗失且水电气费、电话费、有线电视收视费、宽带使用费、卫生费、物管费等费用结算完成后，甲方当日内将押金（无息）退还给乙方；基于丙方的居间服务在合同签订时已完成，甲方、乙方各自向丙方支付居间服务费；甲乙双方约定，签订三方合同当天即2019年4月22日先付1个月租金2100元，余下租金及押金合计8400元于4月24日当日全部付清。同日，马雪作为谢永强（甲方、出租方）的代理人与吴孟芸（乙方、承租方）还签订《房屋租赁合同》一份，亦约定了吴孟芸承租谢永强前述房屋事宜。同日，马雪代谢永强向吴孟芸出具《收据》一份，载明收到吴孟芸按照合同约定交来首次租金2100元。2019年4月24日，吴孟芸向谢永强支付8400元。 一审庭审中，谢永强称案涉房屋于2018年2月之前就装修完成，于2018年2月开始对外出租，第一个租客承租期自2018年5月至2019年3月，吴孟芸为第二个租客，吴孟芸承租后于2019年5月13日因邻里关系和外部环境提出退租，自2019年5月13日至2019年7月27日期间与谢永强没有沟通。 一审庭审中，吴孟芸称其于2019年4月20日在中介人员的陪同下看房，于2019年4月底入住案涉房屋，入住至同年5月13日，电话联系谢永强告知其身体不舒服，谢永强认为是吴孟芸自身身体原因，吴孟芸遂继续居住至2019年7月29日搬离案涉房屋，期间吴孟芸未到医院检查身体。另，吴孟芸认可其因邻里关系处理不好和外部环境太吵曾向谢永强提出退租。 一审法院另查明，2019年7月27日，谢永强向吴孟芸发送短信要求续交房租。吴孟芸于2019年7月30日短信回复谢永强要求其到场协商，于2019年7月31日短信告知谢永强因房屋甲醛严重超标，不符合国家标准，谢永强构成违约，并要求解除合同；谢永强于2019年8月1日回复吴孟芸按照合同约定超过7日未交纳下季度租金，将视同违约，其将无条件收回房屋。 一审庭审中，吴孟芸举出尧中检测公司于2019年7月26日出具的《室内空气质量检测报告》，载明：尧中检测公司受吴孟芸委托对案涉房屋进行室内空气质量检测，检测日期2019年7月24日，分析日期为2019年7月24日至26日，检测项目为“甲醛、苯、甲苯、二甲苯、TVOC”；主要技术依据包括《室内空气质量标准》GB/T18883-2002等；检测结果显示客厅、次卧、主卧、书房的甲醛平均值超过标准要求，苯、甲苯、二甲苯、TVOC的平均值未超出标准要求。 一审法院还查明，2019年8月7日，成都商报就吴孟芸与谢永强的房屋租赁纠纷对谢永强进行了采访，并刊登报道，报道标题包括“房屋甲醛超标入住后头昏脑涨、大把脱发”、“租客：退租押金”、“房东：这只是借口”、“中介：认可检测结果，全额退佣金，将把房源拉入黑名单”等，报道载明“5月1日，成都市民李曼（化名）通过中介在首创光和城租了一套房子，月租2100元，押二付三。十几天后，李曼皮肤开始出现红疹，喉咙不舒服，头昏脑涨的症状。后经过第三方机构检测，房子甲醛超标，她向房东提出退房，退租金和押金，遭到拒绝。‘他说这是我们个人的原因导致违约，不退租金，连押金也不退。’李曼母亲叶紫（化名）说，8月7日面临交纳第二季度房租，否则房东将强制收房。8月6日，房东谢先生接受采访表示，租客李曼入住后，先后两次以房屋太吵、跟邻居关系不好提出退租，最后出具的甲醛检测报告，只不过是李曼退租索要租押金以及精神损失费的借口。‘她这是讹诈。’……”。 一审庭审中，吴孟芸、谢永强一致确认谢永强于2019年8月12日收回案涉房屋；谢永强认可租赁合同已解除。 一审庭审中，谢永强还举出马桶维修收据、换锁收据、物业费收据等，拟证明吴孟芸在居住期间损坏房屋马桶导致其损失、吴孟芸未向其退还钥匙导致其产生换锁费用、吴孟芸在租赁期间未缴清水费、物业费、垃圾费等。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，吴孟芸、谢永强签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。谢永强作为出租人应当按照约定将可供安全居住使用的租赁房屋交付吴孟芸，吴孟芸作为承租人应当按照约定使用租赁房屋。吴孟芸、谢永强作为本案当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，吴孟芸主张谢永强提供给其的涉案房屋甲醛超标，据此要求解除双方租赁合同，吴孟芸应当就涉案房屋甲醛超标及超标系由谢永强原因所致的事实承担证明责任。现依据吴孟芸提供的检测报告，可以证明涉案房屋在检测时确有甲醛含量超标的问题，但该报告并未显示待测房间的受检状态，故无法看出房屋受检时室内是否为空、是否放置了家具物品以及家具物品的归属情况等。吴孟芸在本案中提供的现有证据均不足以证明涉案房屋甲醛超标系因谢永强提供的房屋、家具及装修等所致，且吴孟芸、谢永强一致确认吴孟芸已搬离案涉房屋、谢永强已收回案涉房屋，双方已以实际行动解除了案涉房屋租赁合同，故吴孟芸坚持主张谢永强提供的涉案房屋甲醛超标并据此要求解除租赁合同，以及要求谢永强退还押金、房租、支付违约金、空气质量检测费、搬家费、交通费、误工费、精神损害赔偿费等诉请，不能成立，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回吴孟芸的全部诉讼请求。一审案件受理费666元，一审法院减半收取计333元，由吴孟芸承担。 二审过程中，谢永强未提供证据。吴孟芸围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 吴孟芸提交了：1、吴孟芸与吴然签订的《房屋租赁合同》。拟证明吴孟芸认为案涉房屋无法居住，另行和吴然签订了《房屋租赁合同》；2.吴孟芸发给110的微信。拟证明吴孟芸将谢永强发的微信内容转发给公安报警；3.吴孟芸与“尧中行政财务”的微信聊天记录。拟证明尧中检测公司已经将检测结果预先告知了吴孟芸。4.中介与吴孟芸父亲吴鹏天（音）的微信聊天记录。拟证明中介告知吴孟芸其已经将检测报告完整发生给了谢永强。 谢永强发表质证意见称，1、对吴孟芸与吴然的《房屋租赁合同》，认可其真实性，但该合同与谢永强无关。2、对于证据2吴孟芸发给110的微信的真实性予以认可。3.对于吴孟芸与尧中行政财务的微信聊天记录的真实性、合法性和关联性予以认可。4.对中介与吴孟芸父亲吴鹏天（音）的微信聊天记录的真实性不予认可。 本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的主要争议焦点在于：一、案涉租赁合同是否可以解除；二、谢永强是否应向吴孟芸退还租金；三、谢永强是否应向吴孟芸退还押金；四、谢永强是否应向吴孟芸支付违约金；五、吴孟芸诉请的搬家费、空气质量检测费、交通费、打印复印资料费、误工费是否应当予以支持。本院分别认定如下： 一、关于案涉租赁合同是否可以解除的问题，尧中检测公司出具的《室内空气质量检测报告》显示案涉租赁房屋客厅、次卧、主卧、书房的甲醛平均值超标，该检测报告出具于案涉房屋租赁期间，且租赁合同显示案涉房屋出租时带有家具，谢永强亦未举证证明甲醛超标系因吴孟芸所致，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同”的约定，吴孟芸有权解除合同。经查明，吴孟芸于2019年7月31日短信告知谢永强要求解除租赁合同，故租赁合同于2019年7月31日已经解除。谢永强于2019年8月12日收回案涉房屋，表明其亦认可租赁合同已经解除。因租赁合同已经解除且出租人已收回租赁物，故本院不再判令解除双方的租赁合同。 二、关于谢永强是否应向吴孟芸返还租金的问题，吴孟芸以案涉房屋不适租而要求退还全部租金，但其实际对房屋进行了占有使用，故其仍应当支付占用期间的租金和占用费。因案涉房屋确实存在甲醛超标的问题，故本院酌情对租金标准予以调整减少，将租金由每月2100元的标准减少为每月1500元。租赁合同约定租金自2019年5月1日起算，虽然吴孟芸自述其于2019年7月29日搬离了案涉房屋，但其未举证证明其将案涉房屋归还谢永强，故租金仍应计至谢永强实际收回房屋之日止（2019年8月12日）。综上，吴孟芸应向谢永强支付租金5080元，与其已付租金6300元品迭后，谢永强应向吴孟芸返还租金1220元。 三、关于谢永强是否应向吴孟芸返还押金的问题，谢永强、吴孟芸、四川鼎安房地产经纪有限公司所签《房屋租赁合同》约定“租赁届满，房屋及设施若无损坏遗失且水电气费……物管费等费用结算完后，甲方（谢永强）当日内将押金（无息）退还给乙方”，由此可见押金应当在满足一定条件时退还。一审未对押金退还条件是否成就予以审查和处理，仅以合同已实际解除就径行驳回押金诉请不当，本院予以纠正。二审中，谢永强主张：1.马桶被吴孟芸损坏；2.吴孟芸损坏椅子1把；3.吴孟芸未结清水费、物管费；4.电卡未退还（但表示不主张电费）；5.门禁卡未退还。本院认为，1.谢永强虽提供了换马桶配件和马桶盖的收据，但无证据证明上述更换系因马桶被损坏所产生，故对马桶配件及马桶盖的更换费用，本院不在押金中扣除；2.谢永强无证据证明吴孟芸损坏椅子1把，故对椅子的相关费，本院不在押金中扣除；3.电卡和门禁卡已由本院组织吴孟芸移交给谢永强，且谢永强表示不主张电费，故本院对上述费用亦不在押金中予以扣除；4.关于水费、物管费，双方确认吴孟芸仅支付了2019年5、6月的水费，本院认为，虽然吴孟芸主张房屋不适租，但其实际仍对案涉房屋进行了占有使用，其应当依约承担占用房屋期间的水费、物管费，根据谢永强举示的北京首万物业服务有限公司成都分公司的收款收据，2019年7、8月的物管费均为156元，2019年7月的水费为30.3元，2019年8月的水费为18.18元，本院根据吴孟芸对案涉房屋的使用期间（截止于2019年8月12日），酌情从押金中扣除物管费200元、水费36元。综上，在扣除吴孟芸未结清的物管费和水费后，谢永强应向吴孟芸退还押金3964元。谢永强主张吴孟芸逾期未付租金，根据三方所签《房屋租赁合同》第五条第9款“若乙方违约则乙方所交押金不退还”的约定，谢永强不应退还押金。本院认为，吴孟芸虽然逾期未交第二期租金，但在该期租金支付期限届满前，其已委托尧中检测公司对案涉房屋进行室内空气质量检测，检测报告显示案涉房屋在检测时确有甲醛含量超标的情况，吴孟芸有合理理由解除合同和拒绝继续支付租金，谢永强以吴孟芸逾期付款违约为由而没收押金的事实依据不足，本院不予支持。 四、关于谢永强是否应向吴孟芸支付违约金的问题，吴孟芸明确其诉请的违约金系基于谢永强提前收回房屋这一违约行为所主张，本院认为，吴孟芸在一审自述其于2019年7月29日搬离案涉房屋，且其于2019年7月31日以短信告知谢永强要求解除合同，谢永强在之后于2019年8月12日收回案涉房屋的行为，是同意吴孟芸解除合同的行为，并非违约，其不应就此向吴孟芸承担违约责任。 五、关于吴孟芸诉请的搬家费、空气质量检测费、交通费、打印复印资料费、误工费是否应当予以支持的问题，本院认为，关于搬家费，不论谢永强是否违约，即使在租赁合同正常履行的情形下，吴孟芸在租期届满后仍应当搬离而产生搬离费用，该费用不属于因案涉房屋不适租而产生的损失，本院不予支持。关于空气质量检测费、资料费，吴孟芸未举示其支付该2项费用的证据，本院不予支持。关于交通费和误工费，吴孟芸在二审确认其所主张的误工费、交通费系基于其和父母为处理案涉纠纷而付出了大量时间和精力，上述费用系当事人之间为自行协调、解决纠纷所发生的费用，本院不将其纳入违约损害赔偿范围，不予支持。 综上，吴孟芸的上诉理由部分成立。一审认定事实清楚，但未对押金的退还条件是否成就进行审查和处理，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 一、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初7459号民事判决； 二、谢永强于本判决生效之日起十日内向吴孟芸退还押金3964元、租金1220元； 三、驳回吴孟芸的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取333元，由吴孟芸负担286元，由谢永强负担47元。二审案件受理费666元，由吴孟芸负担572元，由谢永强负担94元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 果 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二〇年十一月五日 书记员 袁 敬