广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终22268号上诉人（原审被告）：顾也达，女，汉族，1974年3月20日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：马规化，广东深达律师事务所律师。委托诉讼代理人：林坎，广东深达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：周晨辉，女，汉族，1992年1月7日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区。被上诉人（原审原告）：尹航，男，汉族，1990年2月28日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。原审第三人：深圳市平安家园房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省深圳市南山区蛇口街道春树里小区**101之**铺，统一社会信用代码：91440300072549537B。法定代表人：罗文。上诉人顾也达因与被上诉人周晨辉、尹航、原审第三人深圳市平安家园房地产投资顾问有限公司（以下简称平安家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初2369号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。顾也达上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回周晨辉、尹航的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由周晨辉、尹航承担。事实和理由：一、一审法院认定顾也达违约为事实认定错误。《房产买卖合同》之补充协议系顾也达与周晨辉、尹航于2018年11月底签署，双方签署该补充协议时均没有填写落款时间。周晨辉、尹航于双方发生纠纷后才在补充协议上倒签落款时间2018年9月18日，从补充协议上该日期的笔记与协议内容笔记明显不一致就可以看出周晨辉、尹航倒签合同签署时间。顾也达不存在延长交付房屋违约的情况。二、一审法院认定顾也达支付19264元违约金过高，应该予以调整。如前所述周晨辉、尹航是允许顾也达继续收取12月房租，顾也达不存在延长交付房屋违约的情况，不应支付违约金。三、一审法院认定顾也达收取13750元为事实认定错误。案外人刘朝红仅通过转账的方式向顾也达支付了12000元，案外人也无证据证明该笔款项支付性质，一审法院仅根据转账记录即认定顾也达无合法依据取得该12000元有失公允。另外，顾也达没有收到刘朝红支付的1000元和其他款项，对其支付1000元给案外人办理按揭手续的情况也不知情。一审法院凭案外人说明认定顾也达收取13750元为事实认定错误，应予以撤销。周晨辉、尹航辩称，一、一审法院查明事实清楚，适用法律正确。二、顾也达于其提交上诉状内提及的相关情况，均系其一审答辩中已经提及的相关情况，不对一审法院所查明的事实产生影响。其主张《补充协议》系倒签并无证据。违约金计算方式在双方签订的《房屋买卖合同》中有明确约定。其收取第三人的13750元个税减免费用已有第三人证据证实，且时间上具有相关性。周晨辉、尹航向一审法院起诉请求：一、顾也达向周晨辉、尹航返还其收取周晨辉、尹航的个税减免费用13750元；二、顾也达立即与周晨辉、尹航办理房屋交接手续，并向周晨辉、尹航支付逾期办理交接手续的迟延履行金（自2018年11月21日起，按照房屋总价款2752000元为基数，按照日万分之五的标准计至顾也达向周晨辉、尹航实际办理交房手续之日）；三、顾也达向周晨辉、尹航返还已经向案外人宋国强收取的房屋押金9000元，2018年12月租金3750元，共计12750元；四、顾也达承担本案的诉讼费。周晨辉、尹航于庭审中明确第二项诉讼请求要求“办理房屋交接手续”是指顾也达向周晨辉、尹航交付租赁押金9000元及顾也达和租客宋国强签署的房屋租赁合同；第三项诉讼请求中的“2018年12月租金”是指2018年11月15日至2018年12月14日的租金3750元。一审法院认定事实：周晨辉、尹航作为买方，顾也达作为卖方签署了一份编号为ＮＯ.1800694的《房产买卖合同》，约定如下：1、卖方将涉案的位于深圳市宝安区房产出售给买方，交易价格为2752000元，定金50000元，由买方在签订合同当日支付；2、房产有抵押，卖方应委托担保公司赎楼；3、该房地产之上存在有租约，卖方承诺承租人已放弃优先购买权，否则将由卖方承担由此而引起的一切责任。卖方须于该房地产交付买方使用前解除原租赁合同，买方对因原租赁而产生之纠纷不承担任何责任；4、买方须于2018年9月20日之前预付首期购房款2752000元；5、房产过户税费由卖方承担，如在合同正常履行过程中，因国家或地方政府原因，增设税费种类或提高税、费的，双方约定按买方承担；6、卖方应当在收到全款（交房保证金除外）后10日内，将房产按合同约定的条件交给买方；如卖方收到全款（交房保证金除外）后拒绝交房，因客观原因导致买方没有依据上款约定收楼的，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方应按房款交易价总额的日万分之五支付延期交房违约金。顾也达、周晨辉、尹航于庭审中均确认上述第5项中约定“房产过户税费由卖方承担”是笔误，应由周晨辉、尹航承担。2018年9月8日，周晨辉、尹航向顾也达支付了定金50000元。顾也达、周晨辉、尹航签署《房产买卖合同No.1800694合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定涉案房产买卖合同结束、收到全款后，租赁合同转交周晨辉、尹航，及二押房租。周晨辉、尹航主张该补充协议签署时间为2018年9月18日，顾也达认为补充协议上该日期的笔记与协议内容明显不一致，2018年11月7日，周晨辉、尹航向第三人工作人员刘朝红支付了中介佣金及赎楼费12400元，另支付了一笔13750元的费用，周晨辉、尹航主张该款项系第三人应顾也达要求收取的办理免征个税手续的费用。第三人的工作人员刘朝红主张其收到13750元当天即向顾也达微信转账10000元，向案外人陈小雷支付1000元作为其办理过户手续的费用，后于2018年12月1日向顾也达支付2000元，剩余750元以现金方式支付给顾也达。刘朝红提交了其微信转账记录以证明其主张。顾也达代理人当庭陈述未收到上述费用，在庭后对刘朝红提交的微信转账记录质证时称证据无法证明上述费用为个税减免费用，但未对款项用途作说明。2018年11月14日，周晨辉、尹航支付登记费80元，契税及印花税27525元。2018年11月15日，涉案房产转移登记至周晨辉、尹航名下。2018年11月20日，顾也达收到银行发放的购房尾款1250000元。周晨辉、尹航于庭审中确认2018年11月28日办理了水电过户手续，因涉案房产系带租约出售，故房产交付过程中不涉及交付房产钥匙，周晨辉、尹航认为应当按照《补充协议》的约定，顾也达将租赁合同及租赁押金交付给周晨辉、尹航才完成交付。顾也达于庭审中确认其向宋国强收取了租赁押金9000元及2018年11月15日至2018年12月14日的租金，因宋国强违反了租赁合同的约定，顾也达对租赁押金9000元作没收处理，未退还宋国强。周晨辉、尹航承认其于2018年12月15日开始向宋国强收取租金，当天收取的为2018年12月15日至2019年1月14日的押金，宋国强已于2019年4月退租，因顾也达、周晨辉、尹航尚存争议，周晨辉、尹航亦未向宋国强退还租赁押金。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，周晨辉、尹航与顾也达签订的编号为NO.1800694的《房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。上述合同签订后，周晨辉、尹航已依约付清了购房款，房产亦过户至周晨辉、尹航名下，但双方对房产交付尚存争议。关于房产交付。顾也达、周晨辉、尹航协商涉案房产带租约出售，顾也达应当在收到全款（交房保证金除外）后10日内，将房产交付给周晨辉、尹航。双方另约定在涉案房产买卖合同结束、收到全款后，租赁合同转交周晨辉、尹航，及二押房租。本案中，顾也达已确认于2018年11月20日收到尾款，则顾也达应当在2018年11月30日前向周晨辉、尹航交付房产。由于涉案房产系带租约出售，双方约定顾也达须在收到尾款后将租赁合同及租赁押金交付给周晨辉、尹航，因此，涉案房产虽办理了水电过户，但顾也达应依约将租赁合同及租赁押金交付周晨辉、尹航方为完成房产交付。顾也达未在2018年11月30日前完成上述交接手续，已构成逾期交付，应承担相应的违约责任。由于周晨辉、尹航于2018年12月15日已向租客收取租金，即已实际接收房屋，故顾也达应按照购房总价款每日万分之五的标准，向周晨辉、尹航支付自2018年12月1日起至2018年12月14日期间的逾期交房违约金，计为19264元。由于周晨辉、尹航已实际管理控制涉案房产，故对于周晨辉、尹航诉请顾也达办理房屋交接手续的诉讼请求，该院予以驳回。关于租赁押金及租金。本案中，顾也达确认收取了涉案房产的租赁押金9000元及2018年11月15日至2018年12月14日的租金4500元。由于双方约定顾也达在收到尾款后将租赁合同及租赁押金交付给周晨辉、尹航，涉案房产已于2018年11月15日转移登记至周晨辉、尹航名下，顾也达已于2018年11月20日收到购房尾款，其已丧失保留原承租人的租赁押金及此后租金的合法依据。周晨辉、尹航诉请顾也达向其支付租赁押金9000元及租金3750元，未超过周晨辉、尹航应得之数，属于其自行处分权利的范畴，该院予以支持。关于个税减免费用13750元。周晨辉、尹航主张其已向顾也达支付了个税减免费用13750元，该费用系顾也达要求周晨辉、尹航支付，并以此作为配合办理个税减免费用的条件。经查，周晨辉、尹航于2018年11月7日向第三人的工作人员刘朝红支付了13750元，刘朝红已提交了证据证明其将其中的12000元支付给顾也达，1000元支付给案外人用于办理按揭手续，并主张剩余750元系以现金方式支付给顾也达。顾也达的委托诉讼代理人当庭否认收到上述款项，在第三人提交相应支付凭证后，又辩称付款凭证无法表明周晨辉、尹航支付的款项为个税减免费用，但未对款项用途作任何说明。顾也达对于有无收取款项含糊其辞，其陈述可信性极低，该院对其主张不予采纳。该院认为，周晨辉、尹航支付的该项费用，并非双方约定的交易款项，亦不属于应由周晨辉、尹航承担的交易税费，顾也达收取其中的12000元无合法依据，应当返还周晨辉、尹航。由于无证据证明剩余的1750元亦已由顾也达收取，周晨辉、尹航要求顾也达返还的依据不足，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、顾也达于该判决发生法律效力之日起十日内向周晨辉、尹航返还租赁押金9000元、租金3750元、个税减免费用12000元；二、顾也达于该判决发生法律效力之日起十日内向周晨辉、尹航支付违约金19264元；三、驳回周晨辉、尹航的其他诉讼请求。本案受理费969元，由顾也达承担。案件受理费周晨辉、尹航已预交。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，周晨辉、尹航与顾也达签订的《房产买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效。无论《补充协议》是否倒签，都不影响顾也达按照约定履行义务。顾也达未在收到尾款10日内将涉案房产交付给周晨辉、尹航，一审判令其按购房款每日万分之五的标准承担违约责任，符合双方合同的约定。顾也达上诉要求调低违约金缺乏依据，本院不予支持。顾也达还应将租客交纳的押金及多收取的租金一并支付给周晨辉、尹航。顾也达上诉主张一审认定其收取13750元错误，对此，本院认为，一审仅认定顾也达收取了12000元，中介公司工作人员称代周晨辉、尹航向顾也达支付了个税减免费用12000元并提交了转账记录，顾也达对该笔转账记录未能作出合理解释，一审采信周晨辉、尹航的主张并判令顾也达退还该笔款项并无不当。综上，顾也达的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费969元，由顾也达负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年十一月十七日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。