内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）内07民终1258号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈世同，住内蒙古自治区呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：陈忠满（系陈世同父亲），住辽宁省辽阳县。委托诉讼代理人：金淑青，内蒙古大兴安岭律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡桂花，女，住浙江省乐清市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：卢祥定，男，住浙江省乐清市。二被上诉人共同的委托诉讼代理人：吴鹏东，内蒙古涛旭律师事务所律师。上诉人陈世同因与被上诉人蔡桂花、卢祥定房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2019）内0702民初3737号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈世同的委托诉讼代理人陈忠满、金淑青，被上诉人蔡桂花、卢祥定的委托诉讼代理人吴鹏东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈世同上诉请求：一、对一审错误的判决予以纠正;二、由蔡桂花、卢祥定承担涉案管道维修费用34万元（一审认定30万元）;三、由蔡桂花、卢祥定承担更换变压器款337 970元;四、涉案房屋租金起算时间为2016年1月19日。事实和理由:1.一审认定陈世同承担管道维修改造费用4万元,缺乏事实和法律依据。管道维修费用实际发生34万元，陈世同实际支付施工人34万元,此维修费用应由蔡桂花、卢祥定承担；2.一审认定更换变压器所发生的费用由陈世同承担,缺乏事实和法律依据。涉案房屋附属设施包括两台变压器,而实际使用时,其中一台变压器为废品无法使用。变压器是为整个小区服务的,更换变压器是对方提交的申请报告。蔡桂花、卢祥定交付的租赁物不符合合同约定，故更换变压器所发生的费用应由蔡桂花、卢祥定承担；3.涉案房屋租金起算点应自2016年1月19日开始。涉案变压器未更换完毕之前,租赁的房屋根本无法使用,一审法院确定2015年11月19日变压器更换完毕。据此,根据房屋租赁合同约定的交付房屋两个月后交付租金的事实,计算陈世同交付租金的起算点应为2016 年1月19日。蔡桂花、卢祥定辩称，1.根据双方签订的租赁合同，没有体现出热力管道的改造费用和变压器的更换费用是由蔡桂花、卢祥定来承担；没有体现房屋租赁必须符合能开办浴池的条件才视为交付。根据陈世同的上诉理由可以看出原来的变压器能够正常使用，只是不符合开办浴池要用的变压器的容量；2.房屋交付的时间是2015年8月中旬，这是对方认可的；3.对方提交的录音没有体现出热力管道改造费用和变压器更换费用由我方承担。蔡桂花、卢祥定向一审法院起诉请求：1.解除蔡桂花、卢祥定与陈世同签订的房屋租赁合同；2.陈世同给付蔡桂花、卢祥定2015年9月1日至2016年8月31日租赁期间的租金102万元及违约金（以102万元为基数，按照年利率5.4%计算至实际给付之日止）。陈世同向一审法院提出反诉请求：蔡桂花、卢祥定返还陈世同多支付的租金168 800元。一审法院认定事实：蔡桂花、卢祥定与陈世同于2015年6月8日签订了房屋租赁合同，约定蔡桂花、卢祥定将位于呼伦贝尔市××区（面积1 263.22平方米）、二楼部分商场（面积1 254.62平方米）及43号门市（面积103.987平方米）租赁给陈世同经营浴池，在租赁期间允许陈世同按其经营需要自行设计并装修，但装修不能破坏主体结构，如改变房屋主体结构需承担法律责任。租期自2015年9月1日至2025年8月31日。第一年的租金为132万元，第二年开始每年租金递增5万元，陈世同应于合同签订日交付蔡桂花、卢祥定全年租金。房租实行上交租，陈世同必须在每年合同到期前30日将当年租金汇入蔡桂花、卢祥定指定账户，不支付或延期15日不支付租金，蔡桂花、卢祥定有权解除合同。陈世同交付第二年租金时一并交纳保证金10万元，保证金在租赁期满或合同解除后2日内蔡桂花、卢祥定如数返还陈世同。蔡桂花、卢祥定应于2015年7月1日前将房屋按约定条件交付给陈世同。在承租期间陈世同承担取暖费、水电费、物业费、卫生费及营业税费（房产租赁税由蔡桂花、卢祥定承担）。房屋在租赁期内蔡桂花、卢祥定负责维修房顶漏水及管道漏水问题，如出现问题蔡桂花、卢祥定必须及时进行维修，如因不及时维修造成陈世同的损失由蔡桂花、卢祥定负责。蔡桂花、卢祥定与陈世同另行签订了第一年房租交款协议，约定签订协议时交纳租金10万元、2015年7月1日交纳租金72万元、2016年1月1日交纳租金50万元。陈世同于2015年6月8日交付租金10万元、2015年7月11日交付20万元。陈世同的工作人员于2015年7月1日和2015年8月4日自蔡桂花、卢祥定处取走涉案房屋的图纸72张。因蔡桂花、卢祥定与陈世同就供热管道维修费用、变压器更换费用产生争议，陈世同找到卢祥定商谈，商谈过程陈世同进行了录音，通过谈话录音能够反映出供热管道的维修由卢祥定负责，卢祥定雇佣李蕴华负责施工，并委托陈世同支付修改造费用30万元。在双方商谈租赁事宜时（签订合同前），卢祥定同意陈世同使用其另一台变压器，但在陈世同使用时该台变压器无法使用（损坏），陈世同购买了变压器（800KVA）更换了原变压器（315KVA）。在双方交谈时卢祥定陈述同意负担一部分费用，但未陈述具体数额。2015年9月7日，卢祥定所在公司向国网内蒙古东部电力有限公司呼伦贝尔供电公司申请更换变压器，2015年9月15日国网内蒙古东部电力有限公司呼伦贝尔供电公司同意变压器更换。陈世同更换变压器花费337 970元。陈世同支付给李蕴华供热管道维修费用34万元。一审法院认为，蔡桂花、卢祥定与陈世同签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，符合房屋租赁合同的构成要件，不违反法律禁止性规定，合同依法成立并有效。本案的争议焦点为陈世同支付的供热管道维修费用及变压器更花费用应否冲减租金和租赁期限的起算点。一、关于陈世同支付的供热管道维修费用及变压器更换花费用应否冲减租金的问题。在双方签订的房屋租赁合同中并未约定供热管道维修及变压器更换的问题，仅约定“该房屋用途为商用（同意办浴池）”，供热管道维修及变压器更换是否应当由蔡桂花、卢祥定负担应从双方签订合同时的商谈情况及后期协商情况确定。对于供热管道维修费用，通过双方产生争议后的通话录音可以反映出供热管道的维修由卢祥定负责，卢祥定雇佣李蕴华负责施工，并委托陈世同支付维修改造费用30万元，供热管道的维修费用应当由蔡桂花、卢祥定负担。因陈世同实际支付给李蕴华维修改造费用为34万元，但蔡桂花、卢祥定委托支付的数额为30万元，陈世同多支付的4万元未取得蔡桂花、卢祥定的授权，属于陈世同的单方行为，对蔡桂花、卢祥定不产生约束力，故维修费用按照30万元扣减租金。对于变压器费用，陈世同主张双方在签订合同前已经商谈由蔡桂花、卢祥定更换变压器，但该商谈内容未在合同中予以体现，应当属于双方的“口头约定”，在蔡桂花、卢祥定予以否认的前提下，陈世同负有举证证明“口头约定”存在的责任，在通话录音中能够确定卢祥定同意陈世同使用其所有的另一台变压器，但未承诺陈世同更换变压器，陈世同提供的证据不能证明该事实，无法确认双方之间形成该“口头约定”。陈世同更换变压器的原因是涉案房屋原有变压器容量满足不了开设浴池的用电需求，更换后的实际收益人是陈世同。并且陈世同在更换后与卢祥定的协商过程中，卢祥定不同意承担全部变压器费用，双方未就变压器更换费用达成一致。不能将更换变压器作为双方约定的交付条件，故对陈世同主张的变压器更换费用冲减租金的请求不予支持。对于陈世同更换的变压器双方可在合同终止后按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定处理。现双方已按照合同履行了近5年时间，双方争议的为第一年的房屋租金给付问题，且在第一年房屋租金的冲减情况存在争议，不宜认定陈世同恶意违约，故对蔡桂花、卢祥定主张解除合同的诉讼请求不予支持。二、关于租赁期限起算点的问题。房屋租赁合同约定房屋交付时间为2015年7月1日，房屋租赁期自2015年9月1日起算。现陈世同对房屋的交付时间提出异议，陈述蔡桂花、卢祥定交付房屋的时间在2015年8月中旬。对于房屋交付时间双方存在争议，房屋交付为出租人的义务，交付时间属于出租人的举证责任。蔡桂花、卢祥定认为陈世同2015年7月1日领取了房屋图纸意味着陈世同已收到租赁房屋，但是陈世同领取图纸的目的是为装修房屋做准备，并不能证明蔡桂花、卢祥定交付房屋。但陈世同自认房屋交付时间为2015年8月中旬，属于对其不利的陈述，确定房屋交付时间为2015年8月15日。根据双方之间的合同约定，自房屋交付之日至房屋租赁期限起算时间存在2个月的不收取租金的期间，在房屋晚交付的情况下，该期间应当顺延，即租赁期限的起算时间为2015年10月15日。双方约定的第一年房屋租金为132万元，每月租金为11万元，按照双方第一年的实际租赁期间，第一年的房屋租金应为115.5万元，扣减陈世同已支付的30万元及其代卢祥定支付李蕴华的30万元，陈世同仍需支付蔡桂花、卢祥定房屋租金55.5万元，并不存在蔡桂花、卢祥定返还陈世同相关租金的情况，故对陈述同的反诉请求不予支持。对于蔡桂花、卢祥定主张的违约金，因陈世同未能支付剩余房屋租金，陈世同存在违约行为，2018年10月30日前的违约金按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，之后的按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率计算。违约金计算的起算时间以双方约定的第一年房屋租金的最后一笔给付时间确定，即2016年1月1日，蔡桂花、卢祥定主张违约金计算至实际给付之日止不违反法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、陈世同于本判决生效后立即给付蔡桂花、卢祥定房屋租金55.5万元；二、陈世同以55.5万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付蔡桂花、卢祥定自2016年1月1日至2019年8月20日的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率支付自2019年8月21日至实际给付之日止的利息；三、驳回蔡桂花、卢祥定的其他诉讼请求； 四、驳回陈世同的反诉请求。案件受理费14 228元，由蔡桂花、卢祥定负担4878元，陈世同负担9350元；反诉费1838元，由陈世同负担。对陈世同多交纳的反诉费4091元予以退还。二审期间，陈世同提交如下证据：1.全国企业信用信息公示报告、天眼查报告（均为网页打印）。欲证明卢祥定系呼伦贝尔市海拉尔区温州商贸有限责任公司法定代表人及大股东，对呼伦贝尔市海拉尔区温州商贸公司享有80%的股权。在涉案变压器更换过程中，卢祥定授意其担任法定代表人的温州商贸公司向供电部门提交变压器更换的申请。申请过程中明确说明变压器现在不能满足商城浴池及住户的需求所以更换。与其在一审时主张更换变压器的原因是因为陈世同单独经营浴池用电需要不符。卢祥定、蔡桂花质证称，对该证据的真实性没异议，证明目的有异议。该证据跟本案没有关联性。谁写申请谁出钱的这种推理不符合实际。本院认证，该证据不能直接证明本案争议事实，本案中不予采信。2.录音文字整理材料一份，结合陈世同在一审中提交的录音资料欲证明涉案管道工程是卢祥定雇佣李某某进行施工的。因卢祥定不在海拉尔不能监工委托陈世同监工，让陈世同在租金范围内对李某某支付施工管道款，涉案录音的形成时间是2016年1月，对方在一审时也认可该份证据的真实性。蔡桂花、卢祥定质证称，播放的录音不清晰，没有这个意思表示。本院认证，因该证据所能证明的事实已被一审法院认定，且录音文件并非本案二审新的证据，对该证据不再重复认定。3.证人李某某出庭，欲证明变压器是卢祥定出钱安装的，手续是其办理的。称变压器是6月份卢祥定给其打电话说房子租出去暖气要改造，最后其给做了个17万元钱的预算。卢祥定出30万给我，钱不是他直接给我，是交陈世同出钱给我。到八月份可以交工的时候，电整不明白了，原先我们跟陈世同谈租房的时候，暖气给30万，变压器本来供整个商场使用，由于温州城经营不当，物业公司就停了一台变压器，注销了一台变压器。当时他们双方达成一个协议，卢祥定不知道这个事情。卢祥定打电话给证人，说帮陈世同跑。证人说不帮他跑，替卢祥定跑。证人把变压器换个800千伏安的，使用范围是整个住宅是108户，还有商场的1、2、3、4区，商户接近100户。我们改造暖气的地方是1、2、3号楼、陈世同营业的面积占了整个商场的十分之一差不多。陈世同当时协商好，使用备用变压器，结果被注销了，最后才着急买这台变压器。管道改造完成时间2015年9月末，变压器更换应该是2015年11月中旬以后。陈世同质证称，证人曾为卢祥定的员工。后又受卢祥定的委托进行管道施工，并且受卢祥定的委托跑更换变压器的手续。能够证实卢祥定在与陈世同签约前，就曾承诺有两台变压器可以满足浴池供电使用。证人与卢祥定之间存在管道改造的施工合同关系，且卢祥定与陈世同之间是委托监工的关系。并且证人还接受了陈世同代卢祥定向其支付的施工款34万元。管道改造完成的时间是2015年9月末。变压器更换完成的时间是2015年11月中旬以后，并且变压器是为了整个温州城浴室住户所使用的并非单独为陈世同经营的浴室所使用。卢祥定、蔡桂花质证称，证人证言不可信，不真实。不予认可。1.证人涉及到热力管道的改造费用和更换变压器费用的给付问题。他和本案有直接利害关系。2.证人说卢祥定委托他只有口头约定。变压器的更换和热力管道的改造将近100万仅有口头约定不符合实际。3.证人作证时称感觉是卢祥定付。4.房屋交付前只有一台变压器能够正常使用。也就是说在没有洗浴城使用的情况下这个变压器能够正常使用。本院认证，证人不是本案租赁合同关系的主体，其从陈世同处取得案涉款项，其所称变压器费用由卢祥定支付缺乏客观证据证实，本院不予采信。本院认为，蔡桂花、卢祥定与陈世同签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，符合房屋租赁合同的构成要件，不违反法律禁止性规定，合同依法成立并有效。一审法院针对本案的争议焦点充分说理后进行判决，判决结果符合法律规定，较为客观合理，本院予以确认。陈世同上诉称更换变压器款337 970元应由蔡桂花、卢祥定负担。对此本院认为，陈世同实际支付了更换变压器的费用，而双方签订的房屋租赁合同中并未约定更换变压器的事项。陈世同主张双方在签订合同前已经商谈由蔡桂花、卢祥定更换变压器，但蔡桂花、卢祥定对此不认可。陈世同所举证据通话录音中仅能够确定卢祥定同意陈世同使用其所有的另一台变压器，但未承诺陈世同更换变压器，陈世同提供的证据不能证明双方就更换变压器达成了“口头约定”。陈世同未提交证据证明其开办浴池前原有变压器不能满足区域内商住户需要，故应当认定本案中更换变压器的原因是原有变压器容量不能满足开设浴池的用电需求，更换变压器后的实际受益人是陈世同。并且陈世同在此后与卢祥定的协商过程中，卢祥定不同意承担全部变压器费用，双方未就变压器更换费用达成对双方有法律约束力的合意。不能将更换变压器作为双方约定的交付条件。故对陈世同主张的变压器费用冲减租金的请求不予支持。对于陈世同更换的变压器，双方可在合同终止后按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定处理。陈世同该上诉主张不能成立，本院不予维护。陈世同上诉称，租赁期限应自2016年1月19日起算。因陈世同自认房屋交付时间为2015年8月中旬，属于对其不利的陈述。同时根据前述内容，更换变压器不是双方约定的房屋交付条件。故应当确定房屋交付时间为2015年8月15日。根据双方之间的合同约定，自房屋交付之日至房屋租赁期限起算时间存在2个月的不收取租金的期间，在房屋晚交付的情况下，该期间应当顺延，即租赁期限的起算时间为2015年10月15日。陈世同该上诉主张不成立，本院不予维护。陈世同上诉请求认定蔡桂花、卢祥定承担涉案管道维修费用34万元，而不应仅维护30万元。因卢祥定仅委托陈世同支付维修改造费用30万元，但陈世同实际支付给李蕴华34万元，陈世同多支付的4万元未取得蔡桂花、卢祥定的事前授权或者事后追认，属于陈世同的单方行为，对蔡桂花、卢祥定不产生约束力。陈世同该上诉主张不能成立，本院不予维护。综上，陈世同的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14 003.72元（上诉人陈世同已预交14 003.72元），由上诉人陈世同负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 柳审 判 员 春 英审 判 员 陈 伟二 〇 二 〇 年 十 一 月 二 十 五 日书 记 员 潘 宪 晟附：本案裁判所依据的法律规范《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……