新疆维吾尔自治区玛纳斯县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2324民初292号 原告：马雁文，男，1983年2月12日出生，回族，农民，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县。被告：阿克拜·图尔迪，男，1970年12月10日出生，维吾尔族，农民，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县。原告马雁文与被告阿克拜·图尔迪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年3月30日、4月9日公开开庭进行了审理。原告马雁文、被告阿克拜·图尔迪到庭参加诉讼。经批准，本案于2020年6月10日由简易程序转为普通程序，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告马雁文、被告阿克拜·图尔迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马雁文向本院提出诉讼请求：1.要求解除原、被告签订的房屋买卖协议；2.被告返还购房款103000元；3.被告支付违约金100000元；4.本案邮寄送达费由被告承担。诉讼过程中，原告当庭增加一项诉讼请求：要求被告返还2017年度至2019年度采暖费2951.87元。事实和理由：2017年6月29日，被告自称将其拥有独立产权位于农行家属院旧楼1单元601室楼房作价110000元（含过户费）转让给原告，双方签订房屋买卖协议。协议签订后，原告向被告支付房款93000元。协议同时约定被告于2017年8月1日腾空房屋并将房产证交付给原告。协议约定如有一方违约应当向另一方承担违约金100000元。由被告协助原告办理房屋过户手续，过户费由被告承担，待被告协助原告办理过户手续后原告再付清剩余房款17000元。此后，原告多次要求被告办理过户手续，被告要求再付10000元，原告又向被告支付10000元。截至目前，原告已支付购房款103000元，仅剩7000元未付。被告至今未向原告交付房屋，且经原告了解，被告转让房屋系别人的房屋，且真正房屋所有权人已将该房屋抵押给银行，根本办理不了过户手续。被告采用欺骗的手段转让不属于自己的房屋，严重违约，给原告造成重大经济损失。为维护自己的合法权益，故原告诉至法院，请求依法裁判。被告阿克拜·图尔迪辩称，原、被告签订房屋买卖协议属实，签订协议时被告已告知原告买卖的房屋不在被告名下，签订协议时还有一名见证人。如原告要求办理过户手续，被告可以将原房主找来协助原告办理房屋过户手续。协议签订后，2017年7月底，被告将钥匙交付给原告，过了两三天之后将房屋的地下室钥匙也交付给原告，地下室钥匙没有一并交付的原因是地下室还存放着被告的一些东西。2019年12月，原告带着见证人去被告位于玛纳斯县玉缘新城的房子，询问被告房产证怎么办，被告告知原告找原房主，并当场给原房主打电话，原房主说当年春节回来。春节过后，发生了疫情，原房主一直没有回来。被告不同意解除合同，也不同意退还房款。被告给原告卖房子时就给原告说清楚了房产证不在被告名下，原告当时也同意买这个房子，双方口头说好之后，原告当场支付了3000元定金，之后又支付了90000元，2017年10月又支付了10000元。被告不同意支付违约金，当时原告看了房屋买卖协议，并且当时也是同意买房的。原告针对诉讼请求提交下列证据：1.2017年6月29日原、被告签订的房屋买卖协议一份、2017年8月20日被告向原告出具的收条一张。经质证，被告对上述协议及收条无异议，本院予以采信。2.申请证人李正出庭作证，其证言主要内容为：“我与原告是朋友关系，没有亲属关系。我知道原告从被告处买房子的事情。原、被告买卖房子之前我不认识被告，只在原告买房子时我见过被告，并说过几句话。签合同之前，我到阿得家去玩，原告到阿得家，说他要买房子，让我和阿得一起去看一下。之后他们双方到打字复印店，打字复印店的打字员按照原、被告说的内容打印了合同。签合同时，我、原、被告，还有阿得四个人在场。合同上约定当年8月1日交房产证，剩余17000元房款没有付，交付房产证之后付剩余的17000元房款。当时被告说房子有房产证，并说了要讲房子过户给马雁文，但没有说具体什么时候办过户手续，只是说的尽快办。我当时没有注意马雁文有没有提出要看房产证。我在场的时候原告没有提出要看房产证的事情，阿克拜说的有房产证。”经质证，原、被告双方均对证人李正的证言无异议，本院对证人李正的上述证言予以采信。3.暖气费专用收据2张。经质证，被告对上述收据无异议，本院予以采信。被告阿克拜·图尔迪针对辩称提交的证据有：1.被告与原房主签订的卖房协议一份。原告质证提出，上述协议原告没有见过。2.原、被告签订的房屋买卖协议一份、原房主及其妻子的身份证复印件一份。经质证，原告对上述被告提交的原、被告签订的房屋买卖协议无异议，对原房主及其妻子的身份证复印件质证提出，原告与原房主及其妻子均不认识，签协议时被告也没有让原告看上述身份证复印件。本院对被告提交的上述两组证据认证如下：对原、被告签订的房屋买卖协议，原告无异议，本院予以采信；对被告与原房主签订的卖房协议、原房主及其妻子的身份证复印件，上述证据能够与原、被告签订的房屋买卖协议相互印证，本院对被告提交的上述证据中其与原房主签订的卖房协议、原房主及其妻子的身份证复印件的真实性予以采信。本院依职权通知证人阿得·吐松出庭作证，其主要证言为：“我与原、被告都是朋友关系，原告买被告房子之前我知道被告，但是不熟。我知道原告买被告房子的事情，他们双方签合同之前原告给被告支付了3000元，具体时间我忘记了。之后又支付了90000元，还有7000原房款没有付，给钱的事情为只知道这些，其他的不知道。签合同那天原、被告、我还有李正我们四个人在场，我没有见到房产证。关于房产证，当时被告阿克拜说房产证在原房主那里押着，当年8月15号或者9月将房产证拿出来。我在场的时候马雁文没有提过要看房子的房产证，阿克拜当时同意给马雁文办房子过户手续。阿克拜给马雁文说房子的房产证在原房主那里押着。马雁文买房子之前看过房子，我当时也和马雁文一起去看房子。合同签完之后过了一两个月阿克拜把房子的东西搬走了，马雁文也给我说过阿克拜搬走了。阿克拜把房子钥匙也交给马雁文了。”经质证，原、被告双方均对阿得·吐松的上述证言无异议，本院对阿得·吐松的上述证言予以采信。本院经审理认定事实如下：2010年9月4日，被告阿克拜·图尔迪与案外人窦永新签订卖房协议，约定由案外人窦永新在未办理房屋初始登记的情况下，将案外人窦永新所有的的位××县左手的楼房一套出售给被告阿克拜·图尔迪。被告阿克拜·图尔迪购买该套楼房后，未将诉争楼房过户登记至其名下。2017年5月，原告经人介绍，到案外人阿得·吐松家，叫上案外人阿得·吐松、李正到××县看房后，同意购买上述诉争楼房，并当场向被告阿克拜·图尔迪支付定金3000元。2017年6月29日，原告马雁文与被告阿克拜·图尔迪签订房屋买卖协议一份，约定：“甲方（卖方）：阿克拜·图尔迪乙方（买方）：马雁文关于乙方向甲方购房事宜，双方经协商达成协议如下：一、甲方将其拥有独立产权的位于农行家属院旧楼一单元601，面积76平方米，以人民币11万元（￥：壹拾壹万元）出售给乙方，乙方愿意以上述价格向甲方认购该房。二、甲方保证向乙方出售的该房是拥有独立产权的。三、自签订本协议之日，乙方向甲方付房款93000元（大写：玖万叁仟元整），甲方保证将该房屋按约定的价格售给乙方，期间不得反悔或者将房屋出售给第三人，如甲方违约向对方赔偿经济损失100000元（大写：壹拾万元整），如乙方违约甲方不予退还定金。四、在签订合同时，甲方保证该房屋无产权纠纷，在签订合同之前的取暖费、水电费、物业管理费等由甲方承担。五、甲方于2017年8月1日将房屋腾出，乙方付房款元（大写：），甲方必须把该房屋的产权证交给乙方。六、乙方要求办理产权过户手续时，甲方必须积极协助配合乙方办理过户手续，过户手续的费用由甲方承担，待房屋产权证过户到乙方名下，乙方将剩余房款17000元（大写：壹万柒仟元）一次性付清。七、本协议对甲乙双方具有同等的约束力，如乙方违约，均要给对方造成的损失进行赔偿。八、此协议一式两份，由甲乙双方各持一份，协议自双方签订或盖章之日起生效。备注：从2017年6月29日起以前费用由甲方承担。”签订协议时，被告阿克拜·图尔迪告知原告诉争房屋的房产证在原房主处，并承诺协助原告办理诉争房屋的过户手续。上述协议签订后，原、被告双方在该协议下方签名并按手印，案外人阿得·吐松、李正在该协议下方见证人处签名并按手印。原告于签订上述协议当天向被告支付房款90000元，于2017年8月30日向被告支付房款10000元，剩余7000元未付。上述协议签订后两个月左右，被告阿克拜·图尔迪将诉争房屋腾空，并将房屋钥匙交付给原告马雁文。原告马雁文将该房屋2017年度至2019年度的采暖费付清。本案争议焦点：1.原告与被告于2017年6月29日签订的房屋买卖协议是否应当解除、被告是否应当向原告返还购房款103000元？2.被告的行为是否构成违约？应否向原告支付违约金100000元？3.原告要求被告支付邮寄送达费的诉讼请求能否成立？4.原告要求被告返还2017年度至2019年度的采暖费2951.87元的诉讼请求能否成立？本院认为，关于本案第一个争议焦点：原告与被告于2017年6月29日签订的房屋买卖协议是否应当解除及被告是否应当向原告返还购房款103000元？《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，案外人窦永新在未办理诉争房屋的初始登记的情况下，将诉争房屋出售给被告阿克拜·图尔迪，被告阿克拜·图尔迪亦在未将诉争房屋房产证办理过户登记到其名下的情况下将诉争房屋出售给原告马雁文。被告阿克拜·图尔迪虽然未办理诉争房屋的产权登记，但原、被告双方于2017年6月29日签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性效力，依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，上述协议为合法有效的合同，原、被告双方均应当按照合同约定履行各自的义务。现原告以诉争房屋未过户至原告名下、被告出售给原告的房屋太老旧、被告将没有房产证的房屋出售给原告，欺骗了原告为由，要求解除其与被告于2017年6月29日签订的房屋买卖协议。首先，原告要求解除合同的理由一：原告认为诉争房屋未办理房屋产权证。被告未协助原告将诉争房屋过户登记至原告名下，被告此违约行为并不构成根本违约，也不影响原告合同目的的实现，原告可通过诉讼等法律手段实现将房屋过户登记到其名下的目的，因此，原告要求解除合同的理由一不成立。原告要求解除合同的理由二：原告认为被告出售给其的房屋太老旧。原告购买诉争房屋之前曾带着两名见证人去看过房屋，说明原告购买房屋前对房屋的现状经过了充分了解，现又以房屋太老旧为由要求解除合同违背诚实信用原则，该理由不能成立。原告要求解除合同的理由三：原告认为被告将没有房产证的房屋出售给其，欺骗了原告。本院依职权通知在原、被告双方签订的房屋买卖协议上见证人处签名的阿得·吐松出庭作证，证人阿得·吐松陈述，被告给原告说过诉争房屋产权证在原房主处，原告经质证对证人阿得·吐松的证言无异议，说明原告对房屋产权证不在被告名下的事实是知晓的。现原告又以被告将没有房产证的房屋出售给原告，欺骗了原告为由要求解除合同，该理由与事实不符，不能成立。其次，原、被告双方并未在签订的房屋买卖协议中约定解除合同的条件，原告要求解除合同的上述三项理由亦不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的可以解除合同的情形。综上所述，原告要求解除合同既无相关事实依据，亦无相关法律依据。为维护诚实信用原则，保持合同的相对稳定性，本院对原告要求解除双方于2017年6月29日签订的房屋买卖协议的诉讼请求不予支持。原、被告双方签订的协议合法有效，应当继续履行。故对原告要求被告返还购房款103000元的诉讼请求，本院亦不予支持。关于本案争议焦点2.被告的行为是否构成违约？应否向原告支付违约金100000元？《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，原、被告双方在签订的房屋买卖协议中第五条约定“甲方于2017年8月1日将房屋腾出，乙方付房款元（大写：），甲方必须把该房屋的产权证交给乙方。”被告阿克拜·图尔迪从案外人窦永新处购买诉争房屋后，未在合理期限内将诉争房屋过户登记在其名下，且未按上述协议约定于2017年8月1日将诉争房屋产权证交付给原告，其行为构成违约。但双方并未就被告的上述违约行为约定违约金。现原告以被告未按约定交付房屋产权证，协助其办理房屋过户手续，要求被告支付违约金100000元，因无相关事实依据，且原告未提交证据证实因被告的上述违约行为给其造成的损失，故对原告要求被告支付违约金100000元的诉讼请求，本院不予支持。关于本案争议焦点3.原告要求被告支付邮寄送达费的诉讼请求能否成立？原告要求被告支付邮寄送达费，但并提交相关证据证实其支出了邮寄送达费，因此，对原告该请求，因无相关事实依据，本院不予支持。关于本案争议焦点4.原告要求被告返还2017年度至2019年度采暖费2951.87元的诉讼请求能否成立？因原、被告双方签订的房屋买卖协议合法有效，且并未解除，依据本院确认的事实，被告已将诉争房屋钥匙交付给原告，原告从收到钥匙后至今占有并使用该诉争房屋，期间产生的采暖费等费用理应由实际占有、使用房屋的人即原告马雁文承担。因此，对原告要求被告返还2017年度至2019年度采暖费2951.87元的诉讼请求，因无相关事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告马雁文的诉讼请求。案件受理费4346元，由原告马雁文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。审  判  长   蒋春荣审  判  员   拜春梅人民 陪 审员   葛言彬二 〇 二 〇 年 十 一 月 三 日书  记  员   张怡慧