重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初21502号 原告：重庆华辰物业发展有限公司，住所地重庆市渝**回兴街道宝桐路**附**圣湖天域**24-1，统一社会信用代码91500112203047028C。 法定代表人：林锋，执行董事兼总经理。 破产管理人：重庆合纵律师事务所。 委托诉讼代理人：陈渝强，重庆合纵律师事务所律师。 被告：重庆良厨餐饮管理有限公司，，住所地重庆市渝**回兴街道宝桐路**旭辉郎香郡**1-1统一社会信用代码91500112320466096W。 法定代表人：黄友光。 委托诉讼代理人：吕胜君,重庆星空(南岸)律师事务所律师。 原告重庆华辰物业发展有限公司（以下简称华辰公司）与被告重庆良厨餐饮管理有限公司（以下简称良厨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法由审判员王婷婷担任审判长，与人民陪审员彭钦洪、石登素组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华辰公司的委托诉讼代理人陈渝强，被告良厨公司的委托诉讼代理人吕胜君到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告华辰公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告交还房屋；3.判令被告向原告支付2018年1月14日至2020年10月15日止的租金和房屋占有使用费1093934.10元（解除前系租金，解除后系房屋占有使用费；2019年4月14日至2020年4月13日按37822.14元/月标准计算，2020年4月14日以后按40847.87元/月标准计算）；4.判令被告向原告支付逾期付款滞纳金244281.27元,2018年1月14日起，按照每日0.5‰的标准，计算至付清之日止；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月16日，重庆市渝北区人民法院作出（2019）渝0112破申4号民事裁定书裁定受理华辰公司破产清算一案，该院于2019年10月18日以（2019）渝0112破3号决定书指定重庆合纵律师事务所作为华辰公司管理人。原告与被告于2016年3月11日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于重庆市渝北区回兴×路×号附×号圣湖天域×幢×-×的房屋租赁给被告，建筑面积约428.92㎡，用于餐饮，租赁期限自2016年4月14日至2019年4月13日止。合同约定了租金标准、支付方式以及被告逾期未交付租金或费用，除应及时如数补交外，每日还应按所欠款项的0.5‰向原告支付滞纳金至完清之日止。原告按约将房屋交付被告，被告却存在拖欠租金等费用，给原告造成巨大经济损失，为维护原告合法权益，遂诉至法院。 被告良厨公司辩称，房屋租赁合同已到期终止，不存在解除的问题；租赁期满前，被告已搬离案涉房屋；租赁合同到期后，被告未使用房屋；2018年支付了2个季度的租金194558元，其中开了一份97279元的收据，现已遗失，其余未开收据；被告支付的租金保证金9万元原告未退还，要求在本案中抵扣租金；滞纳金的计算标准过高，请求法院调低。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告举示的《房屋租赁合同》等为原件，本院予以确认并在卷佐证。原告举示情况说明，拟证明原告已交付房屋，但该说明并未涉及房屋交付相关内容，无法达到原告证明目的，本院不予采信；被告举示录音，拟证明被告向原告工作人员交纳了两个季度的租金，系现金支付，由于该录音中的人告知被告以查账为准，未明确认可被告交款金额，本院对该份证据不予采信。 本院经审理认定事实如下：2016年3月11日，以原告为甲方，以被告为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市渝北区×街道×路×号附×号圣湖天域×幢×-×的房屋租赁给乙方，建筑面积约428.92㎡，租赁用途餐饮，房屋设施良好，乙方接受房屋现状。前述建筑面积作为所有需要按照面积计算费用款项的计算单位。第二条约定租赁期限：从2016年4月14日至2019年4月13日止共3年。第三条第1款约定，租金按每一个自然季度缴纳，乙方在本合同签订之日支付本合同的第一笔租金。上一个季度租期的最后一个月的5-10日作为缴纳下一次房租的时间，以此类推。第三条第2款约定，租赁期内，第一年每月租金为70元/㎡，从第二年开始租金每年递增8%。出租方不得以任何理由调整租金，即第一年租金30024.40元/月，90073.20元/季度；第二年租金32426.40元/月，97279元/季度；第三年租金35020.50元/月，105061.50元/季度。第四条约定，乙方必须向甲方缴纳履约保证金9万元，在签订本合同时一次性付清。该款不计利息，在合同履行期内乙方拖欠租金或给甲方造成损失时，甲方有权扣划此款，乙方在甲方扣划后五日内补足至9万元的额度；合同解除或终止时双方结算并移交完毕，甲方退回该款或该款的余款。第九条约定，合同期满后如甲方继续出租该出租房屋，同等条件下乙方享有优先权（第六条第7款规定除外），但乙方必须提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后另行签订合同。第十条第1款约定，……乙方逾期未交付租金或费用的，除应及时如数补交外，每日还应按所欠款项的0.5‰向甲方支付滞纳金至完清之日止。若乙方未付清款项时间累计超过60天的，甲方有权解除合同。第十一条第1款约定，租赁期满或本合同提前终止（含合同解除）时，承租人须于期满日或终止日起七天内向甲方退还房屋。第十一条第2款约定，退房时承租人须结清物管、水、电、气及房租等项费用，再凭结清手续在移交房屋时办理保证金结算清退事宜。第十一条第4款约定，退房前，乙方应自行处置房屋内置放物品。7天退房期限届满之日起，乙方人员不得再滞留或进入承租房屋，屋内物品乙方同意视为废弃物，甲方有权处置，处置费由乙方承担。庭审中，双方对被告良厨公司为本案合同当事人无异议。原告认可收到保证金9万元，同意保证金在本案中一并处理，优先抵扣滞纳金，被告要求抵扣租金。 其后，双方履行合同。2019年8月16日，渝北法院作出（2019）渝0112破申4号民事裁定书，裁定受理案外人重庆泓华典当有限公司、汤俊、洪薇、刘小英、罗璇对本案原告提出的破产清算申请。2019年10月18日，渝北法院作出（2019）渝0112破3号决定书，选定重庆合纵律师事务所担任原告的破产管理人。 庭审中，被告陈述系合同到期搬走的，商铺已经返还原告，将钥匙塞在房屋内，并通过电话通知原告，走时未搬走商铺物品，放弃所有权。原告陈述被告一直在使用案涉房屋，没有交还，原告虽有权解除合同，但因为当时没有人负责，所以没有提合同解除的事情，案涉房屋里面现在仍然是被告的物品。另，被告认可于2020年9月18日收到起诉状副本。 2020年11月12日，我院与原、被告前往现场查看，发现案涉商铺门头为“吨水田肥肠鱼”，物业人员前来开锁，室内陈设桌椅板凳、装饰装修等未搬动。原告陈述，商铺由被告经营，原名称是“良厨精致火锅”，2017年底更换为“吨水田肥肠鱼”，我方于2020年10月13日向被告张贴公告告知清空物品，于2020年10月15日更换门锁。被告陈述，我方经营的是“良厨精致火锅”，合同期满后我方未经营，“吨水田肥肠鱼”不是我方经营的，之前门店的设施设备没搬走，现场物品跟被告撤离时有些不一样，比如桌子、墙壁、地、地面他物品一样，可能是后面商户继续使用被告遗留的设施设备。另，原告陈述的张贴公告与被告庭审中举示的一致，即案外人重庆天域融商业管理有限公司（原告称系其委托的商管公司）于2020年10月13日出具的通知，载明“你租赁的圣湖天域2幢1-1房屋租赁合同已于2019年4月13日到期，现通知你于2020年10月15日18时前将房屋内可移动物品清空，并到我司办理相关手续，如逾期，我司将强制收回房屋，由此产生的一切后果自行负担。” 关于“吨水田肥肠鱼”与“良厨精致火锅”是否存在关联性的问题，我院在商铺现场提取拍摄照片若干，显示商铺墙上悬挂的广告牌载明“良厨吨水田卤味坊”，名片、菜单、手提袋、筷子包装等物品上均载有“良厨”字样，其中，名片上载明“吨水田肥肠鱼属良厨旗下品牌”。被告陈述，不清楚，可能是为了宣传。 另我院在案涉商铺物业公司重庆捌拾壹物业管理有限公司处（以下简称捌拾壹物业公司）调取2017年10月11日至2020年11月30日期间电费缴纳记录，显示2017年10月11日至2020年5月10日电费处于持续产生且缴纳完毕的状态，2020年5月11日至2020年6月10日产生电费1837元，处于欠费状态，2020年6月11日以后未产生电费。被告陈述该证据不能证明被告处于持续用电状态，且认为被告将费用交给原告委托原告代交，原告不认可，称电费系被告自行向物业公司缴纳，被告未举示委托原告代交的证据。另原告庭审中举示2018年-2020年期间的捌拾壹物业公司盖章出具的案涉商铺物业费电费收据若干张（最后一次收款日期为2020年5月20日），载明客户名称、交款人为“良厨餐饮管理有限公司圣湖天域分公司”（以下简称良厨圣湖天域分公司），该分公司于2020年8月13日注销。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应严格按照合同履行各自义务。本案的争议焦点是合同到期后，被告有无继续使用商铺，双方是否构成不定期租赁关系。我院现场提取的证据显示“吨水田肥肠鱼”系良厨餐饮旗下品牌，被告辩称合同到期后“吨水田肥肠鱼”经营与自己无关，与现场证据不符，本院不予支持。同时，合同到期前后的较长期间内，被告的分公司良厨圣湖天域分公司在处于持续缴纳电费的状态，虽被告辩称系向原告交电费，但未举示证据，本院不予支持。以上表明，被告在合同到期后继续使用案涉房屋经营，双方在合同到期后形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效。根据法律规定，不定期租赁关系的当事人可以随时解除合同，且被告存在拖欠房租的行为，故对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持，解除时间确定在被告收到起诉状副本的2020年9月18日。 关于原告请求被告返还房屋的诉讼请求，原告张贴公告后已于2020年10月15日通过换锁方式收回和实际控制了房屋，无需被告另行返还，本院对该项诉讼请求不予支持。 关于原告请求被告支付租金和房屋占有使用费的诉讼请求，合同解除前系租金，合同解除后系房屋占有使用费，根据合同约定，2017年4月14日至2018年4月13日的租金标准为32426.40元/月，2018年4月14日至2019年4月13日的租金标准为35020.50元/月。虽不定期租赁关系中的原租赁合同继续有效，但原租赁合同并未约定合同期满后的租金标准，也未约定合同期满后必然递增，考虑到原告未积极签合同亦存在一定过错，故本院主张2019年4月13日后的租金标准为原租赁合同届满前最后一期的租金标准，即35020.50元/月。则2018年1月14日至2020年9月18日的租金计算为（酌情扣除疫情期1个月）：1083689.95元（32426.40元/月×3个月+35020.50元/月×28个月+35020.50元/月÷30天×5天）。被告陈述2018年已经支付了两个季度的租金，未举示充分证据，本院不予采信。对于9万元保证金，由于合同到期终止，原告应当退还。被告要求抵扣租金，原告要求优先抵扣滞纳金，根据合同第四条约定，乙方必须向甲方缴纳履约保证金9万元，该款不计利息，在合同履行期内乙方拖欠租金或给甲方造成损失时，甲方有权扣划此款。据此，本院认为将保证金在欠付租金中予以抵扣符合合同约定，则被告还应支付租金993689.95元（1083689.95元-9万元）。2020年9月19日至2020年10月15日的房屋占有使用费计算为31518.45元（35020.50元/月÷30天×27天），本院予以支持。 关于原告请求被告支付逾期付款滞纳金的诉讼请求，合同约定每日0.5‰的逾期付款滞纳金过高，本院依法予以调整，标准为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍。同时结合合同约定，2018年1月14日至2018年4月13日期间租金的滞纳金以97279元为基数，自2017年12月11日起计算至付清之日止；2018年4月14日至2020年9月18日期间租金的滞纳金分别以105061.5元为基数，自该期间每年的3月11日、6月11日、9月11日、12月11日起计算至付清之日止，其中，最后一期2020年7月14日至2020年9月18日租金的滞纳金以75877.75元（35020.50元/月×2月+35020.50元/月÷30天×5天）为基数，自2020年6月11日起算至付清之日止。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告重庆华辰物业发展有限公司与被告重庆良厨餐饮管理有限公司于2016年3月11日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月18日解除； 二、被告重庆良厨餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆华辰物业发展有限公司2018年1月14日至2020年9月18日的租金993689.95元，2020年9月19日至2020年10月15日的房屋占有使用费31518.45元； 三、被告重庆良厨餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告重庆华辰物业发展有限公司滞纳金，2018年1月14日至2018年4月13日期间租金的滞纳金以97279元为基数，自2017年12月11日起计算至付清之日止；2018年4月14日至2020年9月18日期间租金的滞纳金分别以105061.5元为基数，自该期间每年的3月11日、6月11日、9月11日、12月11日起计算至付清之日止，其中，最后一期2020年7月14日至2020年9月18日租金的滞纳金以75877.75元为基数，自2020年6月11日起算至付清之日止，标准均为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍； 四、驳回原告重庆华辰物业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16843.94元，由被告重庆良厨餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 长  王婷婷 人民陪审员  彭钦洪 人民陪审员  石登素 二〇二〇年十一月十一日 书 记 员  楚 仑