云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2601民初4883号原告：文山市西华水韵小区业主委员会，住所地云南省文山市西山路西华水韵小区。负责人：刘成，职务：主任。委托诉讼代理人：范云松，云南壮乡苗岭律师事务所律师（特别授权）。被告：周明春，男，1974年11月25日生，汉族，家住四川省江安县铁清镇西牛村骂园头组，现住云南省文山市。原告文山市西华水韵小区业主委员会（以下简称业委会）与被告周明春物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案，本案因须以（2019）云2601民初5286号原告陈锡、周明春与被告业委会业主撤销权纠纷一案的审理结果为依据，于2019年11月20日中止审理。之后依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。业委会的委托诉讼代理人范云松，被告周明春的委托诉讼代理人张才恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。业委会向本院提出诉讼请求：1.判令周明春向业委会支付未交纳的物业费2640元、违约金120元（从2019年7月10日按2元/天暂计算至起诉之日）、律师服务费447元（以所欠物业管理费占未交费业主所欠物业费总额的比例承担），共计3207元；2.本案诉讼费由周明春承担。事实和理由：2019年4月6日，业委会为方便小区管理及提高小区环境质量召开全体业主大会，全小区共196户业主，参会业主142户，通过听取业主的意见和建议，业主大会以表决方式作出新的《业主大会决议》，结合小区规模较小、业主数量不多、设备设施较简单等实际情况，对旧决议管理规约作出部分修改。业主大会新决议决定：小区自行进行物业管理、自营物业；改变物业管理费交纳方式（即以《土地使用证》登记面积或者《土地使用证》登记面积和建筑面积的平均数按0.9元/㎡收取物业管理费，业主可以选择任意一种方案交纳物业管理费）。截止2019年7月10日，西华水韵小区196户业主仅剩包含周明春在内的9户业主一直未按要求交纳物业管理费5723元，经业主委员会成员多次催收，至今仍然拒不交纳。周明春答辩称，我不同意支付物业费，因为业委会没有尽到其管理小区物业的义务，小区内应该修缮、排污的地方没有处理，已经超过了12个月，我在2018年6月份已经向业委会反映至今没有处理。业委会起诉的交纳物业面积与我去年交纳的物业费面积不符，去年交纳物业面积为182.76平方米，业委会起诉要求我按照230.6平方米缴纳物业费没有事实依据。业委会围绕其主张，向法庭提交以下证据：1.业主委员会备案登记表一份、身份证一份，证明业委会的诉讼主体资格；2.2018年4月《业主大会决议》一份、2019年4月《业主大会决议》一份，证明业主大会投票表决方式作出《业主大会决议》，决议规定：小区自行进行物业管理、自营物业；改变物业管理费交纳方式（即业主可以选择以《土地使用证》登记面积和建筑面积的平均数按0.9元/m2任意一种方案交纳物业管理费）；逾期支付物业管理费按2元/天计算违约金；小区业主同意由业主委员会对欠费业主提起诉讼追讨物业管理费，所产生的费用包含但不限于违约金、诉讼费、律师费等由欠费业主承担的事实；3.未交物业管理费业主名单一份，证明文山市西华水韵小区9户业主未交物业管理费的事实；4.委托代理合同一份、发票一份，证明业委会就文山市西华水韵小区业主未交物业费一事，委托云南壮乡苗岭律师事务所以诉讼或非诉讼方式代理催收物业管理费；委托代理诉讼费、律师服务费共计7000元的事实。经质证，周明春对业委会提交的第1组证据三性无异议；对第2组证据我没有接到过会议的书面或电话通知，没有参加大会决议，对该组证据不予认可，我也不清楚其他住户是否参加了业主大会；对第3组证据实际面积和收费面积不符，对电费按150元/户/年收费没有异议，物业费按0.9元收费没有异议；对第4组证据有异议，因原告没有提前通知我方就请律师，该费用我方不应承担。本院认为，业委会提交的第1、2组证据客观真实、来源合法，与本案有关联，予以采信；第3组证据系业委会自行制作，且周明春不予认可，不予采信；第4组证据因业委会向法院起诉了多起案件，但委托合同与发票均未注明具体案件或当事人，不能确定为本案的律师费支出，与本案无关联，不予采信。周明春针对其辩解，向法庭提交以下证据：1.土地使用证，证明周明春位于文山市西华水韵小区（文溪岭）76号房屋土地面积为182.76平方米；2.小区照片两张，证明小区内管理脏乱差，周明春门口井盖碾烂及路面脏乱有污水，都没有人处理。经质证，业委会对周明春提交的第1组证据三性无异议；对第2组证据的三性均不予认可，照片没有载明时间、地点，无法证实周明春的待证观点。本院认为，周明春提交的第1组证据客观真实，且业委会无异议，予以才采信；第2组证据周明春能够证明周明春位于文溪岭76号房屋门口井盖破烂，卫生脏乱，业委会物业管理存在瑕疵的事实，予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：周明春系文山市西华水韵小区（文溪岭）76号业主，该房屋土地面积182.76平方米。2019年4月26日，文山市西华水韵（文溪岭）小区召开了第三次业主大会，文山市西华水韵（文溪岭）小区业主大会作出了《西华水韵（文溪岭）小区第三次业主大会决议》，文山市西华水韵（文溪岭）小区业主共有142户，在该决议的“小区业主同意者签字”一栏处签字按印，该决议的主要内容：“小区施行自营物业；物业管理服务费收取采用两种方式（即业主可以选择以《土地使用权证》面积或者登记面积和建筑面积的平均数按每平方米0.9元/月支付物业管理费；已经办理房屋产权证的，以土地面积和建筑面积相加的平均数计算，按每平方米0.9元/月支付物业管理费），业主可自主决定采取任何一种方式支付物业管理费，在每年的7月10日前一次性支付，逾期支付的从逾期之日起按2元/天计算违约金；对于不支付小区修缮费和物业管理服务费的业主，小区业主同意由业主委员会作为代理人对欠费业主提起诉讼进行追讨，因此产生的费用（包含但不限于违约金、诉讼费、律师费、执行费、差率费等），由欠费业主承担等等”。文山市西华水韵小区业主于2017年5月25日申报成立文山市西华水韵小区业主委员会，文山市开化街道西山社区居民委员会、文山市开化街道办事处于2017年5月26日同意申报，文山市住房管理中心于2017年6月2日同意设立。庭审中，周明春对每户交纳150元的电费无异议，同意由业委会收取物管费。本院认为，西华水韵（文溪岭）业主大会是该小区业主根据《中华人民共和国物权法》第七十五条规定成立的自治组织，具有合法的民事诉讼主体资格，有权根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，对规定事项共同行使决定权。文山市西华水韵（文溪岭）小区召开的第三次业主大会对物业管理的决议事项也属于前述法律规定中可以由业主大会共同决定的事项，因此该次会议决议程序合法。《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”本案中，小区业主大会决议事项第2项、第4项明确，小区实行自营物业，由小区业主委员会按决议确定标准收取物业管理服务费，并委托小区业委会与保安保洁服务公司签订保安保洁合同，为小区提供服务。上述会议决议内容并不违反前述法律规定，并且按程序通过小区业主大会表决，得到大多数小区业主同意，应对小区所有业主产生约束力。业委会已按决议对小区进行自主物业管理，周明春作为小区业主，依法应当向业委会支付物业服务费。周明春主张业委会在西华水韵小区（文溪岭）小区的物业管理存在井盖破烂、路面脏乱等不足，但上述问题属于合同履行瑕疵，不属于合同法规定的根本违约，周明春不能据此拒绝履行交纳物业费的义务。小区的物业服务具有公共性，业委会收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、公共绿化等维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。另一方面，业委会作为小区物业服务的管理者，本应积极妥善处理小区内公共设备的维护及卫生管理，但从周明春提供的证据看，业委会2019年提供的物业服务确实存在不够到位之处。结合业委会实际提供的物业服务水平，本院按业主大会决议约定标准的85%酌情计算周明春2019年度物业服务费为1676.62元（182.76㎡×0.9元/月/平方米×12个月×85%）加上周明春无异议的电费150元，周明春应支付的费用共计1826.62元。如前所述，周明春未交纳物业费构成违约，业委会主张周明春以每天2元支付至起诉之日合计120元违约金，该违约金金额为周明春尚欠费用1826.62元的6.57%，该主张不违反法律的规定，予以支持。业委会要求周明春承担律师费，但其提交的证据不足以证明针对本案有实际的律师费支出，故其主张无事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：周明春于本判决书生效之日起十日内支付文山市西华水韵小区业主委员会2019年的物业服务费、电费1676.62元；周明春于本判决书生效之日起十日内支付文山市西华水韵小区业主委员会违约金120元；驳回文山市西华水韵小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由周明春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  朱应洪二〇二〇年十一月二日书记员  刘镇源