上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初12684号原告：陈开茂，男，1938年10月11日生，汉族，住上海市宝山区。委托诉讼代理人：杨富彪，上海辉旺律师事务所律师。被告：顾超，男，1984年2月19日生，汉族，住上海市宝山区。第三人：中国工商银行股份有限公司上海市世博支行，营业场所中国(上海)自由贸易试验区国展路XXX号XXX层XXX室、XXX层。负责人：张铭，行长。委托诉讼代理人：欧铭洋。委托诉讼代理人：左玮。第三人：梁光明，男，1984年6月8日生，汉族，住上海市浦东新区金桥路******。第三人：仲洪湖，男，1978年9月11日生，汉族，住江苏省宝，住江苏省宝应县白田中路**南方凤凰苑小区****>原告陈开茂与被告顾超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法通知中国工商银行股份有限公司上海市世博支行(以下简称工商银行)、梁光明、仲洪湖作为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈开茂的委托诉讼代理人杨富彪，被告顾超，第三人工商银行的委托诉讼代理人欧铭洋、左玮到庭参加诉讼。第三人梁光明、仲洪湖经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈开茂向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间于2016年5月24日就上海市宝山区潘泾路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海市房地产买卖合同》有效；2、被告协助原告将上海市宝山区潘泾路XXX弄XXX号XXX室房屋向上海市宝山区房地产交易中心申请办理转移过户至原告名下；3、被告按人民币90万元(以下币种均为人民币)的日万分之五标准支付原告自2019年12月1日起至实际申请办理转让过户登记手续日止的违约金。事实和理由：2015年11月16日，原告委托其子陈辰、儿媳凌培丽出面与被告及上海中原物业顾问有限公司签订《房地产买卖居间协议》及附件《房屋买卖合同》，约定由被告将系争房屋以90万元出售给陈辰、凌培丽，2015年11月30日前交房等。签订合同当日，被告即将系争房屋钥匙、房地产权证原件交付给原告，原告随后即安排人员进行装修施工。2016年5月24日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》。原告已付清房款90万元。2018年6月6日，双方协商将过户登记时间延迟至2019年11月30日，但因被告的抵押登记至今未涤除，系争房屋无法完成过户登记。综上，原告诉至本院。被告顾超辩称，同意原告的第一项、第二项诉讼请求，对于第三项诉讼请求，双方私下协商时未约定支付违约金，且被告目前没能力支付，违约金标准也过高，故不同意支付。第三人工商银行辩称，要求保护第三人抵押权的有效性，在被告还清抵押债权的情况下，第三人予以配合，注销抵押。被告曾于2013年11月14日与第三人签订抵押借款合同，贷款60万元，第三人也已经放款，还款方式按月等额本息，目前剩余本金501,430.82元，欠利息895.67元，请求维护第三人的合法权益。第三人梁光明、仲洪湖未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋权利人系顾超。工商银行于2016年4月15日在系争房屋上设定抵押权，债权数额60万元；仲洪湖于2019年8月22日在系争房屋上设定抵押权，债权数额30万元；梁光明于2020年2月12日在系争房屋上设定抵押权，债权数额15万元。2016年5月24日，顾超(甲方)与陈开茂(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定乙方以90万元价格向甲方购买系争房屋，在2018年4月30日前双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，双方同意按照下列第三款内容处理：(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按房屋总价款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止；逾期超过二十日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。补充条款(二)约定，经甲乙双方协商乙方同意甲方要求，延期到2019年11月30日前办理过户。顾超已收到房款90万元，并已将系争房屋交付陈开茂。2020年3月24日，系争房屋被本院查封，限制文件编号(2020)沪0113民初5517号。2020年5月22日，本院作出(2020)沪0113民初5517号民事调解书，协议内容如下：一、顾超归还梁光明借款150,000元，此款于2020年5月至2021年3月每月归还3,000元，2021年4月归还20,000元，2021年5月至2022年3月每月归还3,000元，2022年4月归还20,000元，2022年5月至2023年3月每月归还3,000元，2023年4月归还11,000元；如顾超任何一期未按期还款，梁光明可就全额申请执行，顾超并需偿付利息(以未还本金为基数，从2020年1月1日计算至实际清偿之日止，按年利率24%计算)；二、顾超于2023年4月底前偿付梁光明律师费9,000元、担保费损失1,500元。2020年4月7日，系争房屋被本院轮候查封，限制文件编号(2020)沪0113民初5994号。2020年4月17日，本院作出(2020)沪0113民初5994号民事调解书，协议内容如下：一、顾超归还王军平借款本金及利息共计95,000元，具体归还方式：2020年4月20日归还2,000元，余款93,000元自2020年5月至2022年11月，每月30日前归还3,000元，直至付清。如逾期还款，王军平可以就余款一并申请执行，并要求顾超按年利率24%支付该款自逾期之日起至还款之日止的逾期利息。二、案件受理费减半收取1,087元，保全费670元，均由顾超负担。另查明，陈开茂曾向本院提出执行异议，认为顾超在房屋上设定的抵押权及法院的查封均发生在其与顾超签订房屋买卖合同之后，其情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的有关情形，故要求解除对系争房屋的查封，后本院依法作出(2020)沪0113执异227号执行裁定，裁定驳回了陈开茂的异议请求。后陈开茂向本院起诉顾超、梁光明要求确认顾超与梁光明之间于2020年2月7日就系争房屋签订的抵押合同无效，顾超、梁光明协助陈开茂撤销抵押登记，案号(2020)沪0113民初23480号；起诉顾超、仲洪湖要求确认顾超与仲洪湖之间于2019年8月17日就系争房屋签订的抵押合同无效，顾超、梁光明协助陈开茂撤销抵押登记，案号(2020)沪0113民初23479号。审理中，陈开茂提出，本案须以上述两案的审理结果为依据，故申请本案中止审理。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。顾超与陈开茂之间签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，故陈开茂要求确认双方之间签订的房屋买卖合同有效的主张，本院予以支持。本案中，因系争房屋上存在司法查封，存在不能履行的障碍，故陈开茂要求顾超协助办理过户手续的主张，本院难以支持。因双方之间房屋买卖合同目前无法继续履行，故陈开茂基于继续履行而要求顾超支付逾期办理过户手续违约金的主张，本院难以支持。关于本案是否中止审理问题，因本案不需要以陈开茂诉讼的他案审理结果为依据，故陈开茂申请本案中止审理，本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、确认原告陈开茂与被告顾超就上海市宝山区潘泾路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》有效；二、驳回原告陈开茂的其他诉讼请求。本案受理费减半收取6,878元及保全费5,000元，均由原告陈开茂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  武恩强二〇二〇年十一月二十四日书记员  周丽丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。