广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初17533号原告（反诉被告）：佛山市佰厨餐饮服务有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：骆**。委托诉讼代理人：何芳，广东海恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡小健，广东海恩律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：佛山市南海华亚房地产投资有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：李**。委托诉讼代理人：区庆萍，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨珊，广东信广律师事务所实习律师。原告佛山市佰厨餐饮服务有限公司与被告佛山市南海华亚房地产投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月21日受理后，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2020年10月9日公开开庭审理了本案。原告的法定代表人骆**，原告的委托诉讼代理人何芳、胡小健，被告的委托诉讼代理人区庆萍、杨珊，均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2019年7月17日签订的《佛山市******租赁合同》；2.被告向原告返还租赁保证金31362元及利息(利息以31362元为本金，从合同解除之次日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清本息之日止)；3.被告向原告退还租金51588元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2019年7月17日签订《佛山市****租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：被告将座落于佛山市南海区******（以下简称涉讼商铺）出租给原告，仅限于经营餐饮；租赁期限自2019年8月1日起至2024年7月31日止；2020年7月31日前每月租金为8598元，每月25日前支付下月租金；原告应于签订租赁合同时向被告交纳租赁保证金31362元，被告应于租赁合同终止后将租赁保证金全额退还原告。2020年1月下旬，由于新冠疫情爆发，国家及各级地方相关部门出台了诸多防控措施，原告所经营的餐饮业受到严重影响。2020年2、3月在政策严格管控下完全无法经营，原告与负一层的其他租户联名向被告申请减免租金，但被告分文不减。2020年2、3月，被告在负一层无法开门营业的情况下，停止提供物业服务。在被告没有按合同约定提供基本经营条件的情况下，原告仍按合同约定按时足额支付租金及物业管理费，并积极与被告沟通让被告提供基本的经营条件。沟通后经营条件仍无任何改善，故原告于2020年7月向被告提出解除涉讼合同并撤场，从2020年8月开始不再使用涉讼商铺。2020年4-5月期间，负一层的租户陆续关门停止营业，至2020年6月，负一层仅剩原告一家店开门经营。这个时期，负一层关闭了公共区域的空调及公共卫生间的照明，令原告逐渐恢复的生产雪上加霜。昔日人流密集的负一层商业美食街仅剩原告一家店在苦苦经营，人迹罕至，已完全不可能实现双方签订合同时的合同目的。鉴于上述事实，原告认为：1、原告所经营的是餐饮业，国家及地方相关防控措施明文规定2020年2月不可营业，3月呼吁群众尽量减少外出，因此这两个月原告是完全无法经营的，直接导致合同不能履行。4月至今虽然经济开始复苏，但疫情及相关防控措施对饮食业仍然有明显影响，导致原告不可能恢复到疫情之前的经营状态，如按原标准支付租金和物业管理费，对原告明显不公平。因此，应依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第三条第(一)点、第(二)点，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第一条第6点第二款，全部减免原告2020年2-7月的租金及物业管理费。2、被告将负一层定位为“商业美食街”对外招商，原告也是因为被告招商时所称的人流量、商机决定在此经营饮食业。疫情爆发至2020年6月，负一层的其他商户已陆续关门停止营业，整个负一层仅剩原告一间店开门营业，人迹罕至，公共区域的空调、照明关闭，已完全不可能形成招商时所称的“商业街、美食街”，合同目的已无法实现，因此原告要求解除合同于法有据。被告辩称：一、原告称其合同目的无法达到不属实。除了2020年2月份外，其它时间原告均有正常开门营业，疫情对其经营影响越来越小，目前已不存在疫情影响，且原告的经营方式主要为餐饮外卖及本栋写字楼的员工餐，纵使是疫情影响期间其所受影响是很小的，另涉讼合同租赁期限为五年，短时间内的情况并不影响其长期经营。二、原告违反合同约定，在没有合法合理理由的前提下解除租赁合同，且未按合同约定恢复涉讼商铺的毛坯状态，也没有结清水电费用，按约保证金应由被告没收。三、原告申请退还租金没有事实和法律依据。原告是涉讼商铺的实际使用人，理应交纳租金，且原告在多次交纳租金时未提出异议或减免请求，在被告发出催款函时原告亦未提出异议，另从原告使用涉讼商铺所产生的水电费反映，原告是有一直经营的，2020年4-7月期间的水电费逐步增长，证明原告的经营情况逐渐好转，原告单方退场没有办理交接手续，原告应继续支付租金至其恢复商铺原状和办理交接手续之日止。四、被告一直提供常规的物业服务，原告反映情况时物业方会当即为其处理。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付租金9028元（租金按9028元/月计算，自2020年8月1日起计算至实际交还租赁商铺之日止，暂计至2020年8月31日）；2.原告向被告支付逾期支付租金的违约金397.23元（逾期付款违约金以应付租金9028元为本金，自2020年7月26日起，按日息0.1%计至实际清偿之日止，暂计至2020年9月8日）；3.原告向被告交纳的租赁保证金31362元归被告所有；4.原告向被告支付拖欠的水电费395.59元（水电费暂计至2020年8月3日）及违约金15.1元（违约金以395.59元为本金，自2020年8月1日起按日期0.1%计至实际清偿之日止，暂计至2020年9月8日）；5.本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：被告在出租期间未出现任何违约行为，原告在约定的租赁期间未届满的情况下，单方提出提前终止合同，违背了诚实信用原则，已构成严重违约。依据涉讼合同第十条第三款、第十一条第四款，原告单方提出提前终止合同的应承担相应的法律责任，且被告有权没收租赁保证金。原被告之间的租赁合同合法有效，双方应按约履行合同。履行过程中，原告单方面终止合同，严重损害了被告的利益。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条及第一百零七条规定，原告应承担相应的违约责任，赔偿被告的损失。原告对被告反诉答辩称：被告的反诉请求没有事实和法律依据，请求驳回其全部反诉请求。一、涉讼合同已于2020年8月1日解除，被告无权要求原告支付2020年8月1日起的租金及违约金。涉讼合同第十条第三款约定，任何一方提出解除合同需以书面形式向对方提出。2020年7月31日，原告以书面形式将解除合同的通知邮寄到被告在合同第十三条第二款指定的收件地址，被告已于2020年8月1日签收。原告已于2020年7月31日停止使用涉讼商铺，但因被告没有将“放行条”交给原告，所以当天无法将商铺内的设备撤离。经双方沟通后，被告于2020年8月20日将放行条交给原告，原告收到放行条当天已马上撤场。二、被告违约在先导致合同目的无法实现，被告无权没收原告交纳的租赁保证金。2020年1月下旬因新冠疫情爆发，涉讼商铺所在物业的所有租户（原告除外），因减免租金事宜无法与被告达成一致协议，纷纷退租。至2020年6月，该物业内仅剩原告一家商铺在坚持营业，形同一座空城。原告在没有任何营业额的情况下仍然按时足额交纳所有租金及水电费。而被告从2020年6月开始，关闭了公共区域的所有空调及公共卫生间的照明，并且将物业的正门全部封闭，只留下一条施工的安全通道，客人无法从正门进入，令原告恢复生产雪上加霜。涉讼合同第一条第4款约定，涉讼商铺的用途仅限于经营餐饮。被告上述行为导致原告无法继续经营，合同目的无法实现。原告在环境十分恶劣的情况下仍按时足额交租，而被告没有按约提供基本的经营条件。因此，被告违约在先，无权没收原告交纳的租赁保证金。三、原告已结清所有水电费，被告无权要求原告支付不合理的费用。根据原告与佛山市南海**物业管理有限公司（以下简称**公司）签订的《华亚金融中心物业管理服务协议》第六条第（一）点第（2）款约定，原告交纳的物业管理费30元/平方，已包含室内中央空调费用。2020年3月之前，被告要求原告交纳的电费中，也从来不会收取“空调费”的费用。从2020年4月开始，被告提供的电费单中，无故出现了“空调费”。原告多次追问被告“空调费”从何而来，被告一直没有明确的答复。除了这项不合理的“空调费”之外，原告已经结清了所有水电费，并无拖欠。根据《华亚金融中心物业管理服务协议》，收取水电费的主体为**公司，被告无权要求原告向其支付水电费。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。原被告对对方举证的真实性均未提出异议，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼商铺位于佛山市南海区******铺位。2019年7月17日，原告法定代表人骆**（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《佛山市****租赁合同》（即涉讼合同），约定：甲方将涉讼商铺出租给乙方经营餐饮；租赁期自2019年8月1日起至2024年7月31日止；自2019年11月1日至2020年7月31日止月租金为8598元，自2020年8月1日至2021年7月31日止月租金为9028元；乙方应于本合同签订当日内一次性向甲方交纳租赁保证金31362元；乙方逾期支付租金或其他应付款项的，每逾期一天，甲方有权向乙方收取按应付未付款金额的日0.3%计算的滞纳金；自签订本合同后，无论乙方何种原因导致本合同提前终止的，甲方有权没收租赁保证金、水电费预缴、物业管理费保证金及乙方已支付的所有租金，且乙方应向甲方付清直至交还租赁单元期间因租赁该单元产生的所有应缴费用。同日，骆**（乙方）就涉讼商铺与案外人**公司（甲方）签订《华亚金融中心物业管理服务协议》，约定：甲方负责代收代缴租赁物业内产生的水、电、燃气等能源费用，每月负责抄表计算乙方使用租赁物业内的能源费计量度数，核算确认后向乙方收取该项费用；本协议签订后五个工作日内，乙方向甲方交纳能源费保证金1720元。诉讼中，原告陈述：上述能源费保证金已按约交纳，但至今未退还。2019年7月29日，被告出具《收据》确认收到骆**涉讼商铺租赁保证金31362元。2019年11月20日，原告（丙方）与被告（甲方）、骆**（乙方）签订《变更协议》，约定：乙方在涉讼合同中的一切权利义务均由丙方享有及履行，甲方同意变更。2020年2月，原告向被告申请减免2020年2、3月的租金，但被告没有同意。后原告向被告支付了涉讼商铺2020年2-7月的租金共51588元。2020年6月3日，原告向被告递交《关于华亚就金融中心租赁费用》，以“整个负一层除其他商户饭堂外目前并无任何对外经营商户”、“由于疫情影响，负一层只剩下单一入口”、“无任何空调设施，对原告客户造成不便”、“原告2月复业后一直处于亏损状态”、原告合同目的已失去等为由提议被告减免租金及管理费。2020年6月8日起，原被告多次通过微信沟通涉讼商铺的公共配套、撤场等事宜（部分聊天记录详见下表）。发送日期发送人发送内容二〇二〇年六月八日原告8点未到，负一层所有厕所灯都关噻，点做生意？客人想去厕所都唔敢，店内员工也是，我们点做生意？2020年6月9日被告不知道是不是同事下班了顺便把灯都关了我们已通知安保领导叫夜班同时多留意，负一层关灯时注意留意商场是否还有客户2020年6月29日原告这两天我们门前公区的灯一盏都没有开我们8点半才打烊，晚上太黑了，开一排也可以吧被告我同工程部谈谈2020年7月9日原告出风口这2天都是接近25度，空调不够，之前出来是21度的，麻烦调整一下，这么热我们很难经营的被告收到，我部同事会到现场2020年8月3日被告你要交齐费用之后办理退租手续再办理撤场手续才可以搬物品走原告你们给到的缴费单费用我已经缴清，7月份水单费还未给到缴费单被告我们这边还没有收到招商部的解除合同通知书，所以需要你过来办理相关手续原告办理退租跟我撤走设备是两回事，大厦无权扣押属于我的私人物品，请回复你们今天是否可以给到放行条，我需要约车撤走设备被告我司招商部同事会联系你2020年8月20日原告我们八月已经停止了营业，但贵司一直无故扣留我们的生产用具在店里，不让搬走，我们追问了好几次，但一直没给我们放行条被告可以过来办理相关退场手续，缴清余下所有费用就可以了贵司尚有852.17元水电费仍未缴纳，请亲临缴清欠费，并办理物品放行手续2020年7月31日，原告向被告邮寄《终止华亚金融中心租赁通知》，称：华亚金融中心负一层仅剩原告一家商铺在营业，已无法为原告形成一个正常商业经营环境，原告决定于2020年8月1日结束营业并撤场。2020年8月20日，原告搬离涉讼商铺。本院认为：涉讼合同是原被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约行使权利、履行义务。被告有时未能保持涉讼商铺公共配套设施的正常供给，如公共区域的照明、中央空调的温度等，被告的履约存在瑕疵，但尚不构成根本违约，原告未能举证证明涉讼商铺存在无法进行经营的客观障碍，涉讼合同实际具备继续履行的条件，现原告以涉讼商铺所在区域其他商铺的出租未如理想、涉讼商铺经营亏损、被告拒绝减租等为由要求解除涉讼合同，并实际搬离了涉讼商铺，涉讼合同因原告单方违约于原告搬离之日即2020年8月20日解除。原告主张其有权解除涉讼合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。2020年1月24日起，因新冠肺炎疫情及政府一系列管制措施的影响，确实对涉讼商铺的使用和经营造成了影响和损失，该损失在本案租赁关系中体现为租赁对价，故本院酌定被告应减免原告一个月的租金。原告已支付了涉讼商铺在2020年2-7月的租金51588元，故被告应退还一个月的租金8598元予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。原告没有支付涉讼商铺自2020年8月1日起的租金，原告应支付2020年8月1-3日期间的租金874元（9028元/月÷31天×3天）予被告。原告于2020年8月3日向被告索要放行条以搬走涉讼商铺内的物品，但被告不予配合，故对于自2020年8月4日起原告未能及时搬离商铺导致的租金损失应由被告承担，被告反诉请求原告支付该期间的租金，本院不予支持。原告单方违约致涉讼合同解除，应承担相应的违约责任，现被告反诉请求没收原告已支付的租赁保证金，符合双方约定，本院予以支持。原告请求被告退还租赁保证金并计付利息，本院不予支持。被告已没收原告支付的租金保证金31362元，被告反诉请求对2020年8月1日起的租金计收逾期违约金过分高于原告的实际损失，本院不予支持。至于被告反诉请求的水电费用及利息，原告有异议，根据《华亚金融中心物业管理服务协议》的约定，涉讼商铺的水电费用由物业公司**公司代缴代收，且原告自述**公司尚未向其退还能源费保证金，故水电费用不适宜在本案中一并处理，本院对被告该反诉主张不予支持，但不影响权利方另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）佛山市佰厨餐饮服务有限公司与被告（反诉原告）佛山市南海华亚房地产投资有限公司于2019年7月17日签订的《佛山市******租赁合同》已于2020年8月20日解除；二、被告（反诉原告）佛山市南海华亚房地产投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还8598元予原告（反诉被告）佛山市佰厨餐饮服务有限公司；三、原告（反诉被告）佛山市佰厨餐饮服务有限公司已交纳的租赁保证金31362元归被告（反诉原告）佛山市南海华亚房地产投资有限公司所有；四、原告（反诉被告）佛山市佰厨餐饮服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付874元予被告（反诉原告）佛山市南海华亚房地产投资有限公司；五、驳回原告（反诉被告）佛山市佰厨餐饮服务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）佛山市南海华亚房地产投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计4479.4元（原告已预交），反诉受理费414.97元（被告已预交），由原告负担4479.4元，被告负担414.97元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员梁惠妍二〇二〇年十一月六日书记员程学斌