云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初14506号原告：李玉杰，女，1966年12月4日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。委托诉讼代理人：王学东，云南恒鑫律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南大都企业管理有限公司，住所云南省昆明市官渡区彩云北路**大都摩天购物中心**。法定代表人：刘迅。被告：昆明鼎杰房地产开发有限公司，住所，住所昆明市官渡区彩云北路与珥季路交叉口桥社区居委会）。法定代表人：王旺。二被告共同委托诉讼代理人：张会芳、张海涛，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。原告李玉杰诉被告云南大都企业管理有限公司（以下简称大都公司）、昆明鼎杰房地产开发有限公司（以下简称鼎杰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法由审判员苏燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李玉杰及其委托诉讼代理人王学东、二被告共同委托诉讼代理人张会芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年10月21日，原告与二被告签订《商铺委托经营管理合同书》，合同约定原告将其购买取得的享有所有权的、位于昆明的建筑面积为17.47平方米的Ｆ栋4层408号商铺出租给被告大都公司，委托期限12年，自2015年12月1日至2027年11月30日止；被告大都公司应当向原告支付收益，被告鼎杰公司承担连带责任；除原告原因或不可抗力外，被告大都公司未能按时支付回报的，被告大都公司应当自应付未付之日起按照同期银行贷款利率向原告支付应付未付款的利息，违约方应承担另一方因此支付的律师费等费用。合同签订后，原吿按约交付了商铺，但被告大都公司自2017年6月1日起未按约支付租金，原告诉至法院，请求：1.解除原告与被告大都公司签订的《商铺委托经营管理合同书》；2.判令二被告连带向原告支付自2017年6月1日起至2019年11月30日的商铺租金41905元、2019年12月1日起至2020年11月30日止的商铺租金19157元；3.判令二被告连带支付原告逾期违约金5503元；4.判令二被告支付原告律师代理费1000元；5.诉讼费由二被告承担。被告大都公司、鼎杰公司共同辩称：1.原告无权解除《商铺委托经营管理合同书》。原告主张解除合同无合同依据，合同没有约定原、被告双方对租金产生争议后可以解除合同；原告主张解除合同也无法律依据，本案不属于合同法94条规定的情形，《商铺委托经营管理合同书》未达到解除合同的法定条件；客观上也无法解除合同，被告将原告的商铺租给了另外的承租户，承租户是按照和被告签署的12年的租赁合同，如果法院判令解除合同尚未起诉解除合同的业主也会纷纷起诉解除合同，会影响业主、公司、承租户各方的利益及公司正常经营管理工作，承租方和公司无法正常经营就会影响租金收益就会形成恶性循环，所以托管合同客观上无法解除。原告主张的租金商铺位于大都二期，由被告统一管理，经营效果越来越规范化，越来越好，由小业主自主经营管理的大都一期经营混乱，相比之下由被告统一管理、分期分批支付原告返租款对各方当事人来说是最有利的选择。2.2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金已于2020年6月15日超过诉讼时效，原告无权主张；被告未支付2017年12月1日至2020年5月31日期间的租金43,102.5元，2020年6月1日至2020年11月30日期间的租金按先用后付的原则，支付日期为2020年12月15日，现尚未到期，原告无权主张。被告不应当承担利息，欠付租金是经济低迷造成的，原告购买物业后自愿交由被告经营，被告花费了大量精力金钱炒热商圈，招租时租金低，支付给业主的租金高，并非恶意拖欠。3.律师费没有法律依据，也不是必要费用，被告不应承担。4.被告鼎杰公司不承担连带保证责任，管理合同是被告大都公司与原告签订的，合同第九条约定的限定责任是被告大都公司仅负责办理大都二期专管账户，监督收益优先支付租金，被告鼎杰公司仅对监督责任承担保证责任，被告鼎杰公司不对被告大都公司支付租金的行为承担任何保证责任。原告围绕诉辩主张提交了证据，被告无证据提交，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，其余证据，本院认证如下：1.原告提交的律师费发票。该证据内容真实，来源、形式合法，本院予以采证；2.原告提交的快递单、解除合同催告函。上述证据真实，本院予以采证。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：2015年10月21日，原告与二被告签订《商铺委托经营管理合同书》（合同编号：鼎杰地产二期2014字第Ｆ-408号），约定原告将购买取得享有完整所有权的位于昆明Ｆ栋4层408号建筑面积为17.47平方米的商铺委托给被告大都公司经营管理；委托期限为12年，自2015年12月1日交房之日起计算至2027年11月30止；被告应支付原告收益，其中第一年应支付收益14368元，第二至四年每年应支付收益16762元，第五至七年每年应支付收益19157元；收益每6个月为一个支付周期，被告大都公司每6个月向原告支付一次收益，自本合同约定的委托经营期开始，于每6个月开始后的10个工作日内将该6个月的收益支付给原告；被告鼎杰公司为被告大都公司履行本合同提供保证，在被告大都公司不履行本合同所约定的支付收益的情况下，有代为履行责任的义务并承担连带责任；除原告原因或不可抗力外，被告大都公司不按时支付收益的，应当自应付而未付收益之日起按同期银行贷款利率向原告支付应付而未付收益的利息；违约方应承担对方支出的律师费等费用。庭审中，二被告对原告主张的2017年12月1日至2020年5月31日期间欠付的租金43102.5元无异议。另，原告委托云南恒鑫律师事务所代理本案诉讼，并支付律师代理费1000元。本院认为，原、被告间签订的《商铺委托经营管理合同书》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同成立并生效。根据双方当事人签订的《商铺委托经营管理合同书》，可以确定原告与被告大都公司之间形成租赁合同关系。首先，原告以被告未支付租金为由主张解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，一方当事人迟延履行债务且经催告后在合理期限内仍未履行或其迟延履行债务的行为导致合同目的不能实现的，另一方当事人有权解除合同。本案中，经审查各方当事人所签订的《商铺委托经营管理合同书》，原告作为委托方的主要义务为将涉案商铺的经营管理权委托给被告大都公司，由被告大都公司独家控制和使用商铺，独立进行经营管理。被告大都公司作为受托方的主要义务为每6个月向原告支付一次合同约定的固定回报即租金。在实际履行合同过程中，原告已经履行了其作为委托人的义务，将商铺交由被告大都公司经营管理，但被告大都公司未按时足额向原告支付租金，至本案诉讼时，已经欠付多期租金。本院认为，被告大都公司的行为系根本性违约，并且其该行为已经导致原告的合同目的无法实现，根据上述法律规定，原告有权解除《商铺委托经营管理合同书》。其二，关于原告主张的2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金8381元，被告抗辩已过诉讼时效，本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”之规定，原告主张的系租赁期间内分期履行的部分租金，诉讼时效应从最后一笔债务履行期限届满时起算，故本院对被告大都公司关于诉讼时效的抗辩意见不予采纳。关于原告主张的2017年12月1日至2020年5月31日期间的租金43,102.5元，被告大都公司对此无异议，本院予以支持。关于原告主张的2020年6月1日至2020年11月30日期间的租金9578.5元，本院认为，《商铺委托经营管理合同书》解除后，被告大都公司应向原告支付2020年6月1日至2020年11月30日期间的租金，且该期间的租金已到支付期限，被告抗辩未到支付期限的意见于法无据，本院不予采纳。其三，对于原告要求被告大都公司支付违约金的请求，从《商铺委托经营管理合同书》关于租金支付方式及期限的约定看，被告大都公司已违约，应按约承担违约责任，对于违约金的计算，原告要求被告支付违约金5503元未超过双方的约定，本院予以支持。其四，关于原告主张的律师费，因原、被告的合同中已有约定，本院予以支持。最后，对于原告要求被告鼎杰公司承担责任的请求，根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，本院认为被告鼎杰公司为被告大都公司支付租金提供保证，在本案中应承担连带保证责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条之规定，判决如下：一、解除原告李玉杰与被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司签订的《商铺委托经营管理合同书》（合同编号：鼎杰地产二期2014字第F-408号）；二、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李玉杰2017年6月1日至2020年11月30日期间欠付的租金61,062元；三、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李玉杰违约金5503元；四、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李玉杰律师费1000元；五、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司对被告云南大都企业管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1489元，减半收取744.5元，由被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司承担，剩余744.5元退还原告李玉杰。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 苏 燕二〇二〇年十一月五日书记员 何婧琳