四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15211号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张瑜，女，1987年9月19日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：余宸熠，四川和普律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨桥，四川和普律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：徐开华，男，1972年9月3日出生，汉族，住成都市天府新区。 委托诉讼代理人：彭霞，四川烨律律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何丹，四川烨律律师事务所律师。 原审第三人：成都大唐华阳房地产经纪有限公司，住所地：成都市天府新区华阳街道正东中街**。 法定代表人：李绍兵，总经理。 上诉人张瑜与被上诉人徐开华、原审第三人成都大唐华阳房地产经纪有限公司（以下简称大唐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2020）川0192民初1432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序进行了独任审理。本案现已审理终结。 张瑜上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判支持张瑜的全部一审诉讼请求，驳回徐开华的全部反诉请求；2.本案一、二审诉讼费用由徐开华承担。事实和理由：一、原审判决基础事实认定错误。本案中存在两份房屋买卖合同，其中2019年8月1日所签合同才是张瑜、徐开华所签的真实合同，2019年8月2日合同系大唐公司为完成公司内部备案而单方制作，并非张瑜、徐开华签订；一审中张瑜、徐开华、大唐公司对8月1日所签合同三性无异议，徐开华并未将8月2日合同作为证据举示，但一审法院却以8月2日合同作为认定案件事实的依据。二、一审法院未对哪一方属于根本违约的基本事实进行查明，证据显示，张瑜多次通知徐开华履行合同，但徐开华明确回复不履行合同义务解除合同，徐开华主张解除合同的原因系张瑜未积极履行自身义务，但徐开华并未提交任何证据证明其主张；即便合同中关于贷款审批时间、解除抵押的时间、房屋过户时间均未作明确约定，但作为双务合同，根据合同法第六十二条第四项的规定，在给予对方必要准备时间的条件下，双方均有权要求对方随时履行，但徐开华接到张瑜通知后，回函明确表示不履行合同，根据合同法第一百零八条的规定，徐开华的行为属于违约。三、一审法院关于双方同意解除合同的认定系事实认定错误和适用法律错误。徐开华作为违约方，是否有法定解除权和约定解除权，一审法院未予查明，经庭审询问后，徐开华单方同意解除合同；张瑜明确表明行使的是法定解除权，但一审法院曲解为对双方同意解除而解读为协商解除，并将8月2日合同作为解除的对象，将解除时间认定为徐开华复函的时间。四、一审关于案件受理费的认定有误，应当按诉争的金额即违约金加中介费计算诉讼费，而非按照合同约定的房屋金额计算诉讼费，请求二审法院重新认定。 徐开华辩称，原审认定事实清楚，本案是有2份合同，一份是8月1日签订，一份是8月2日签订，2份合同均是双方签字确认的，8月2日签订的合同为后签订的合同，两份合同的内容并无明显差异。本案是张瑜根本违约，徐开华在签订合同后已经按约支付定金及中介服务费，积极配合中介方提交银行按揭贷款的资料。徐开华在回函中也明确提出了是张瑜一直未履行办理产权过户手续的合同义务。张瑜在签订合同后8个月才向徐开华发出律师函，要求配合办理产权过户，张瑜明知该房屋存在抵押，未解除抵押的情况下是无法办理过户的，也表明张瑜根本不想履行过户手续。从2019年8月至2020年3月，张瑜在长达7个多月的时间内一直未办理房屋的解押手续，导致房屋不能顺利交易的责任在张瑜违反合同的先履行义务。在疫情后，张瑜明知房屋存在抵押无法过户，还向徐开华发函要求进行过户，根据常识及中介关于房屋买卖的流程的告知，张瑜应明确知道解除抵押是房屋过户的关键环节，张瑜多次推脱拒不履行解除抵押的先合同义务，徐开华不得不回函要求解除合同。徐开华认为张瑜作为违约方无法定的解除权，张瑜在违约的情况下要求解除合同，徐开华是在考虑到张瑜违约一直拖延办理过户的情况下才同意解除。关于张瑜提到的一审案件受理费的情况，徐开华予以认可。 第三人大唐公司未发表答辩意见。 张瑜向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；2.判令徐开华支付违约金249600元；3.判令徐开华向张瑜支付因本次交易支付的中介服务费12480元；4.诉讼费用由徐开华承担。 徐开华向一审法院提出反诉请求：1.判令解除张瑜与徐开华之间签订的《房屋买卖合同》；2.判令张瑜立即返还定金100000元；3.判令张瑜向徐开华支付违约金249600元以及支付的中介服务费12480元；4.判令由张瑜承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：2019年8月1日，张瑜与徐开华就案涉房屋签订《房屋买卖合同》。后双方又于2019年8月2日就案涉房屋签订新的《房屋买卖合同》，居间服务方为大唐公司。2019年8月2日的《房屋买卖合同》约定：1.张瑜将位于成都市天府新区××街××号××栋××单元××层××号的房屋以1248000元的价格出卖给徐开华。2.签订合同当日徐开华向张瑜支付购房定金100000元，过户当天支付购房首付款308000元，剩余尾款840000元通过贷款银行放于张瑜指定卡号上。3.双方约定在徐开华贷款审批通过后的七个工作日内到产权交易中心办理房屋产权过户手续。4.双方约定交房时间为张瑜收到购房款以后的七个工作日内交房给徐开华。5.任何一方如未履行合同义务，守约方有权终止合同，违约方向守约方按总房款的20%支付违约金，提出解约方支付中介费。合同签订后，徐开华向张瑜支付了购房定金100000元，徐开华、张瑜各向大唐公司支付了中介服务费12480元。案涉房屋在双方签订合同前即设有抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司成都天府新区支行。 2020年3月16日，张瑜通过手机彩信向徐开华发《律师函》，要求徐开华在收到《律师函》之日起一个月内完成办理产权过户登记手续，并依约履行付款义务。徐开华收到张瑜的《律师函》后，于2020年3月23日在给张瑜的回函中陈述道，其支付了定金100000元，且积极配合中介方提交银行按揭贷款相关资料，张瑜一直未履行办理房屋过户手续，已构成根本违约；后因疫情爆发，继续履行合同对其明显不公平，故双方于2019年8月2日签订的《房屋买卖合同》于张瑜收到本通知函之日起解除，张瑜在收到本函之日起5个工作日内返还已收取的100000元定金。 一审法院认为，张瑜与徐开华在2019年8月2日签订的《房屋买卖合同》合法有效。本案的争议是：张瑜与徐开华是否存在违约行为、应否承担违约责任。根据双方签订的《房屋买卖合同》的约定，1.徐开华需在过户当天支付购房首付款308000元，剩余尾款840000元通过贷款银行放于张瑜指定卡号上；2.在徐开华贷款审批通过后的七个工作日内到产权交易中心办理房屋产权过户手续。3.交房时间为张瑜收到购房款以后的七个工作日内交房给徐开华。由于案涉房屋在双方签订合同前设有抵押登记，双方对贷款审批时间、解除抵押登记的时间、房屋过户的时间均未作明确约定和具体的时间限制，在履行合同的过程中亦未对上述事宜协商一致，导致双方签订的《房屋买卖合同》未能正常履行。故一审法院对双方当事人要求对方承担违约金的请求，均不予支持。现双方当事人均同意解除《房屋买卖合同》，一审法院对此予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，张瑜应将已收取的100000元购房定金返还给徐开华。 关于双方支付的中介服务费，系基于双方与第三人之间发生的居间服务关系产生。由于《房屋买卖合同》相关内容约定不明导致合同无法正常履行，双方可以就中介服务费的退还事宜以居间服务关系向第三人主张。 一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认张瑜与徐开华签订的《房屋买卖合同》已于2020年3月23日解除；二、张瑜于判决生效后十日内将100000元购房定金返还给徐开华；三、驳回张瑜的其他本诉请求；四、驳回徐开华的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取为9195元，由张瑜负担5195元，徐开华负担4000元；反诉案件受理费减半收取为9645元，由徐开华负担5645元，张瑜负担4000元。 二审中，张瑜、徐开华、大唐公司均未向本院提交新证据。 本院经审理查明，一审审理中，张瑜、徐开华对2019年8月1日签订合同的事实均予确认，该合同第二条约定“过户当天支付购房首付款300000元，剩余尾款848000元通过贷款银行放于张瑜指定卡号上”，另丙方落款处未加盖大唐公司的公章，丙方落款由“黄强”签名，其余内容与2019年8月2日合同文本内容一致。 一审庭审中，大唐公司公司确认“黄强”系大唐公司员工，同时陈述“购房过户流程，付了定金后，卖方要先解除抵押，卖方拿到他项权证后，再去银行交资料做预评……”。一审法院开庭审理中，各方当事人对签订合同时案涉房屋存在抵押均知道的事实予以确认。 二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，张瑜与徐开华2019年8月1日与2019年8月2日签订的《房屋买卖合同》，虽然签名、落款时间、首付款与尾款金额不一致，但是针对同一交易标的内容所订立的，且房屋总价款及其他内容均一致，应当认定2019年8月2日《房屋买卖合同》是在2019年8月1日《房屋买卖合同》的基础上形成的。即张瑜与徐开华针对案涉房屋于2019年8月1日所签订的《房屋买卖合同》合法有效，对各方当事人具有约束力。由于案涉房屋在三方签订案涉《房屋买卖合同》前已经设定有抵押登记，各方在《房屋买卖合同》中只约定了张瑜与徐开华就案涉房屋交易过户、支付购房款等内容，但对房屋交易过户前必须完成解除抵押责任、解除抵押时间未作明确约定，在此情况下《房屋买卖合同》第五条关于“在乙方贷款审批通过之后的七个工作日内办理产权过户手续”的约定事实上缺乏履行条件，也造成《房屋买卖合同》事实上不能正常履行。由于案涉《房屋买卖合同》缺乏条件不能继续履行，且在履行合同的过程中亦未对解除抵押事宜协商一致，导致双方要求解除合同，各方当事人对案涉合同不能履行而解除均存在过错，一审法院对双方当事人要求对方承担违约金的请求均不予支持正确。 对于张瑜提出一、二审诉讼费计算错误的问题，张瑜一审起诉主张“请求判令解除合同并支付违约金249600元、中介服务费12480元”，案件性质属《诉讼费用交纳办法》第十三条规定的财产案件，财产案件应根据诉讼请求的金额或者价额按照比例分段累计计算诉讼费交纳，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条规定的财产案件分段累计计算诉讼费的标准，一审法院根据案涉合同金额1248000元、违约金249600元、中介服务费12480元，确定本案本诉案件受理费18390元、减半收取为9195元正确。二审中，张瑜上诉请求支持其一审的全部诉讼请求，因一审判决已确认《房屋买卖合同》已解除，对此合同已解除已不属争议事项，二审双方当事人争议内容是徐开华是否应支付违约金249600元、中介服务费12480元，争议金额合计为262080元，应计算诉讼费5231.2元。 综上，张瑜上诉主张徐开华承担违约责任的理由不成立，本院不予支持。对于诉讼费的问题，本院依法审查。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费5231.2元（实缴18390元，应退还13158.8元），由张瑜负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  李 俊 二〇二〇年十一月九日 法官助理  廖成春 书 记 员  杨珍梅