广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初23108号原告（反诉被告）：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：深圳市福田区华富街道深南大道**深圳国际创新中心****603，统一社会信用代码：91440300715279885G。法定代表人：包宗权。委托诉讼代理人：丁珂，女，汉族，住址：江西省丰城市，系公司员工。委托诉讼代理人：刘程琳，女，汉族，住址：广东省博罗县，系公司员工。被告：肖星宇，男，汉族，身份证住址：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：蒋牡萍，广东达强律师事务所律师。被告：孙茜，女，汉族，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司诉被告肖星宇、孙茜居间合同纠纷一案，本院受理后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员何冰清独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人丁珂、刘程琳、被告肖星宇的委托诉讼代理人蒋牡萍、被告孙茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告肖星宇、被告孙茜共同支付原告佣金289800元，逾期违约金917.7元（以289800元为基准，按全国银行间拆借利率1年期LPR为3.8%的标准自2020年1月9日至起诉之日），合计为290717.7元；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：被告肖星宇、被告孙茜经原告居间撮合，于2019年12月9日就XX号XX号物业买卖事宜达成一致，并签订《意向书》。双方约定上述房产成交价为966万元，并对定金、房款支付、过户及违约责任做了相应约定。按《意向书》约定，被告肖星宇、被告孙茜应在签订《意向书》后2日内签署《买卖居间合同》。在原告多次催促的情况下两被告不肯签订《买卖居间合同》，两被告坚持想要解除《意向书》，原告迫于无奈按正常程序退保证金5万元给被告孙茜，但之后被告孙茜询问办退款手续所需材料后迟迟未来办理退费，另外原告在2020年2月份了解到两被告私下成交上述房产。根据《意向书》约定，两被告私下就上述房产订立买卖合同的，仍视为有效利用了原告提供的信息、条件、机会，两被告应向原告支付上诉房产转让成交总价3%的价款作为佣金。现原告多次要求被告支付居间报酬，根据法律规定，被告拒不缴纳，原告有权收取违约金。原告认为：在本案所涉房产交易过程中，其作为居间方积极撮合买卖双方签订了《意向书》，已经全面履行了《合同法》第四百二十六条规定的居间义务，依法应当获得约定的居间报酬。现被告拒不向原告支付佣金，其行为明显违背了诚实信用的基本原则，原告为维护自身的合法权益，现依照《合同法》、《民事诉讼法》的有关规定向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求。被告肖星宇答辩称，1、从原告提交的意向书可以明确该意向书是由被告肖星宇、被告孙茜签订，而原告非适格主体，作为意向书的双方有权对意向书的内容做修改；2、假如该意向书认为原告是适格主体，那么该意向书也是一份格式合同，对于格式合同中对被告肖星宇、被告孙茜不利条款应当认定无效；3、在签订该意向书的时候，被告肖星宇非常明确，被告肖星宇是先买后卖，因此在意向书中添加了卖方不卖，保证金原价返还的条款，也正因为当时被告肖星宇出卖该房产的意愿不是非常强烈，后因听说被告孙茜与原告在谈佣金问题上有出入，因此被告肖星宇明确不卖涉案房产。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。被告孙茜答辩称，一、原告世华房地产投资顾问有限公司在本案中并未促成两答辩人之间实际房屋买卖。二、原告世华房地产投资顾问有限公司在本案中存在欺诈行为。三、原告世华房地产投资顾问有限公司关于双方责任的规定与国家的强制性法律相违背，属于无效条款。四、原告世华房地产投资顾问有限公司业务操作规程混乱，不具备专业居间素质。被告孙茜向本院提出反诉请求：1、要求原告归还保证金人民币5万元并支付1540.82元利息（以50000元为基准，按全国银行间拆解利率1年期LPR为3.8%的标准自2019年12月9日至2020年9月30日，以后另计）；2、判令所有的诉讼费用由原告承担。事实及理由：2019年12月9日当晚，我方与反诉被告签订了《意向书》，并向原告交付保证金五万元，但是原告并未出示任何相关票据。在其后的规定两天时间内原告并未促成买卖居间合同后，我方多次前往原告处索要意向书副本及保证金收据均遭到拒绝，之后对我方进行了语言暴力胁迫等非中介正常手段加以人身威胁，原告也从未主动将意向书及保证金相关收据给我方，也从未按正常程序主动退还保证金于我方，相反，在我方主动前去协调若干次未果的情况下，仍在起诉书中做出虚假陈述颠倒曲直。综上，原告的行为已经严重违反了法律规定，请求法院在查明事实的基础上，支持反诉原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2019年12月9日，被告肖星宇作为卖方（甲方），被告孙茜作为买方（乙方），双方签订《意向书》，约定：1、房产名称为XX，建筑面积为131.17平方米，所有权人肖星宇，房产证号50××05，甲方保证转让的房屋产权清晰，无权属纠纷。乙方确认符合购房条件，并对甲方所转让的房产做了充分了解，愿意购买该房产；2、房产交易价格为966万元，定金5万元，乙方须于双方签署《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》后2日内向甲方支付，该定金可交由居间方世华地产托管或由乙方直接支付给甲方；3、乙方于签署该《意向书》当日向甲方支付保证金5万元，可以交由居间方世华地产监管，该保证金在双方签署《买卖居间合同》后转为交易定金；4、如甲乙双方未能在世华地产签署上述《买卖居间合同》，但甲方私自与乙方或乙方的近亲属、朋友、合作伙伴、所在单位等利益关联方就上述房产订立买卖合同的，仍视为甲乙双方有效利用了世华地产提供的信息、条件、机会，甲乙双方须支付世华地产上述房产转让总价3%的佣金。2019年12月9日，被告孙茜向原告支付50000元。2020年2月11日，涉案房屋的权利人由被告肖星宇变更登记为被告孙茜，产权证附记载明：市场商品房。合同日期为2020年1月22日。原告主张两被告在原告的居间服务下完成了涉案房屋的买卖，要求两被告按照《意向书》的约定支付佣金289800元及逾期付款违约金，两被告确认《意向书》是其二人所签，但主张原告并未促成涉案房屋的买卖，两被告并非在原告的居间服务下签订涉案房屋的买卖合同。被告孙茜另反诉请求原告返还其支付的交易定金50000元。本院认为，本案为居间合同纠纷，原告主张其作为中介将涉案房产的买卖双方，即两被告联系在一起，并最终促成了涉案房产的买卖，要求两被告依据《意向书》的约定支付佣金。两被告对原告的主张不予认可，主张两被告虽最终完成了涉案房产的买卖但并非基于原告的居间服务，而是双方另外通过其他中介提供的居间服务签订了涉案房屋的买卖合同并最终完成了涉案房屋的买卖。结合原被告诉辩意见及庭审查明的事实，本案争议的焦点有二，一是原告是否履行了居间服务；二是两被告应向原告支付的居间服务费用金额。对此，本院分析如下：争议焦点一，原告是否履行了居间服务。居间合同，是指居间人根据委托人的要求为委托人与第三人订立合同提供机会或进行介绍，而委托人须向居间人给付约定报酬的协议。居间作为中介的一种形式，其宗旨是把同一商品的买卖双方联系在一起，并最终促成交易。原告作为居间人的义务，即是为两被告订立涉案房产的买卖合同提供机会或进行介绍，并最终促成交易。本案中，被告肖星宇委托原告发布涉案房产的出售信息并委托原告联系有意向的买方出售涉案房产，原告依约将涉案房产挂盘出售。庭审中，被告肖星宇确认原告工作人员曾通过微信及电话的方式与其沟通涉案房产的售价等问题，被告孙茜亦确认其是在原告处获得涉案房产的出售信息，并在签订涉案的《意向书》前在原告工作人员的带领下去涉案房产看房并了解涉案房产的基本情况，上述行为应视为原告作为居间人为两被告提供订约机会并传达双方意思，为促成合同签订牵线搭桥的居间行为，故原告履行了居间义务，有权利要求两被告支付相应的居间服务费用。争议焦点二，两被告应向原告支付的居间服务费用的金额。居间合同为有偿合同，因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。关于两被告应向原告支付的居间费用，原告要求两被告按照《意向书》的约定支付佣金289800元，两被告对原告的主张不予确认，抗辩称两被告最终完成涉案房屋的交易并非基于原告的居间服务，而是在案外第三人的居间服务下最终完成涉案房产的交易。本院认为，原告将涉案房产挂牌交易，为两被告提供订约机会，并积极传达双方意思，联系两被告在原告处签订《意向书》，应视为其履行了部分居间服务义务。虽然两被告未在原告的居间服务下最终完成涉案房屋的买卖过户，但并非由于原告的过错，两被告应向原告支付其已经提供的相应的居间服务费用。因原告未履行全部的居间服务义务，故原告要求两被告支付全部佣金289800元的诉求过高，本院依法调低为被告按照涉案《意向书》约定的交易金额的1%的比例向原告支付佣金，即两被告应分别向原告支付佣金48300元，合计96600元。对原告主张的多出部分，本院不予支持。两被告逾期未向原告支付佣金，原告要求两被告支付上述款项逾期付款违约金的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持，违约金应以48300元为本金，按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率的标准，自原告起诉之日，即2020年7月8日计至该款实际支付之日止。被告孙茜反诉要求原告返还保证金50000元及利息的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。利息应以50000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率的标准，自被告提出反诉之日，即2020年11月23日计至该款实际支付之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告肖星宇在本判决生效之日起三日内向原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司支付佣金48300元及违约金（违约金应以48300元为本金，按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率的标准，自2020年7月8日起计至该款实际支付之日止）；二、被告孙茜在本判决生效之日起三日内向原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司支付佣金48300元及违约金（违约金应以48300元为本金，按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率的标准，自2020年7月8日起计至该款实际支付之日止）；三、原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司应在本判决生效之日起三日内向被告孙茜返还保证金50000元及利息（利息应以50000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率的标准自2020年11月23日计至该款实际支付之日止）：四、驳回原告深圳市世华房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2830元，由原告负担1938元，由被告肖星宇负担446元，由被告孙茜负担446元。反诉费544元，由原告负担，本案本诉受理费原告已预交，反诉费被告孙茜已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  何冰清二〇二〇年十一月二十三日书记员  谢晓帅书记员  张雪娜附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。