广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初24584号原告：深圳市彩浪投资有限公司,住所地深圳市龙岗区。法定代表人：王雨田，执行董事。委托诉讼代理人：茹晴晴，万商天勤（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄鹏伟，万商天勤（深圳）律师事务所实习律师。被告：吴琼，女，汉族，身份证住址安徽省桐城市。委托诉讼代理人：吴萍，女，汉族，身份证住址安徽省桐城市，系被告姐姐。原告深圳市彩浪投资有限公司（以下简称原告）与被告吴琼（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人茹晴晴、被告委托诉讼代理人吴萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《深圳彩生活时代广场（运营期）商铺租赁合同》于2019年10月27日解除；2.被告向原告支付2019年1月1日至10月27日拖欠的租金（含免租期内租金及减免租金）、物业服务费、推广费、电费共计52949.56元；3.被告向原告支付逾期交纳租金、物业服务费、推广费、电费按年化24%标准计算的违约金至全部款项付清之日止（暂计至2020年4月1日为7094.24元）；4.本案诉讼费用由被告承担。上述1-3项诉讼请求暂计至2020年4月1日合计为60043.8元。事实和理由：2018年11月14日，原、被告双方就龙岗区江南时代大厦1号楼深圳彩生活时代广场一层LXXX商铺（以下简称“该商铺”）租赁事宜签订了《深圳彩生活时代广场（运营期）商铺租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”）。双方在《租赁合同》第一条、第二条、第七条、第八条、第九条、第十条、第十一条、第十九条、第二十二条中就租赁场所、计租面积、租赁期限、保证金、租金、物业服务费、推广费、能源费用、商铺交还、违约责任等进行了约定。根据《租赁合同》约定，被告应当在2018年11月26日开业经营，并应当在合同签订日向原告支付首期租金、首期物业服务费、首期推广费。对于首期租金、首期推广费、首期物业服务费以外的其他费用，被告应于每月20日前向原告支付下个月的租金10561.1元、物业服务费2496.26元、推广费480.05元；自实际接收该商铺之日起，及时足额支付该商铺所发生的水、电、燃气等能源费用，并按实际用量占商业广场的总用量的比例分摊能源传输过程中损耗量所产生的费用。同时，为扶持被告经营，原告在合同约定的租金支付标准基础上，给予被告1个月的免租优惠（自2019年1月1日至2019年1月31日）。《租赁合同》第二十二条约定，被告延迟交纳本合同项下非首期费用及保证金的其他应付费用的，包括但不限于租金、推广费、物业费、能源费等，每延迟一日，应当向原告支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金，被告延迟交纳超过30日的，原告有权单方解除本合同；如因被告原因导致本合同提前终止（包括被告违约导致原告解除合同的情形），则被告应在本合同终止后7日内补交减免的全部租金。2019年7月17日，原、被告签署《〈深圳彩生活时代广场（营运期）商铺租赁合同〉补充协议》（以下简称补充协议），约定原告同意被告减免2019年4月、7月两月租金共计21122.2元，但被告应实际租满原合同约定的租赁期限、未于租赁期限内发生违反合同约定的情形，否则被告需将减免的租金补付原告。补充协议签署后，被告拖欠原告2019年9月起的租金、2019年10月起的物业服务费、推广费，经原告催缴后仍未缴纳，并自行撤场。2019年10月25日，原告向被告邮寄《关于解除租赁合同的通知书》，通知被告解除租赁合同，要求被告支付拖欠的费用及逾期付款违约金，交还商铺并补交减免的全部租金，被告于2019年10月27日签收，但一直未支付相关费用，且未与原告办理商铺交还手续。依据《租赁合同》及《补充协议》约定，被告应自《租赁合同》解除后7日内（2019年11月3日前）补交免租期内的租金，并向原告交纳拖欠的租金、物业服务费、推广费及延迟履行违约金（详见附件），原告经多次催缴均未果。现原告为了维护自身的合法权益，根据我国民事诉讼法相关规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告辩称，1.同意原告与被告签订的《深圳彩生活时代广场（运营期）商铺租赁合同》于2019年10月27日解除；2.关于违约金，被告不能接受，因为撤场确实是无奈的选择，我们投资几十万也不是随随便便就撤的，主要是实在做不下去才撤的，撤场的时候被告给原告转了一笔费用，庭后核实确认金额，违约金数额及标准不能接受，标准过高。经审理查明，2018年11月14日，原、被告签订一份《深圳彩生活时代广场（运营期）商铺租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙岗区某某商铺出租给被告用于经营“巴柯拉童装”，租赁建筑面积为96.01平方米，租赁期限为36个月，自商铺计租日开始计算（暂定2018年11月26日起至2021年11月25日）。其中合同第7.1条约定，本合同签署当日，被告应当向原告支付人民币21122.2元（相当于2个月月租金标准）作为履约保证金；支付人民币960.1元（相当于2个月推广费）作为推广费保证金；支付人民币4992.52元（相当于2个月物业服务费）作为物业服务费保证金。合同第8.1.1条约定，该商铺的租金按计租面积计付，被告自计租日开始承担该商铺的租金,起始标准为每月每平方米人民币110元，即起始月租金标准为人民币10561.1元，实际具体按照下述约定执行，自2018年11月26日至2021年11月25日，月租金标准与起始月租金标准相同，为人民币10561.1元。合同第8.1.2条约定，本合同项下的租金支付方式为首期租金为计租日起至第2个月最后一日期间的租金，其中计租日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准（日租金标准为月租金标准／30日）的乘积计算。除首期租金外，其他交租期租金均按每1个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个交租期交纳。被告应当在每个交租期的最后一个月20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向原告一次性足额支付下个交租期租金。合同第8.1.3条约定，本合同项下首期租金应于本合同签订当日支付，租金期间为2018年11月26日至2018年10月31日，应交租金为12321.28元。合同第8.2条约定，为扶持被告经营，原告同意在前述租金支付标准的基础上，给予被告1个月的免租优惠，即自2018年11月26日至2019年1月31日，被告实际需支付的租金金额为12321.28元。合同第9.1条约定，作为该商铺的承租人，被告应当自计租日起向原告交纳该商铺的物业服务费，物业服务费收费标准为按商铺的计租面积计算，计租日起每平方米每月人民币26元,即每月物业服务费标准为人民币2496.26元。合同第9.2条约定，原告在开业日起的首期物业服务费的收费期间内实际收取的物业服务费以第9.1条约定标准执行；其后，原告有权根据该商铺所在地城市居民消费价格指数重新测算、调整该商铺的物业服务费标准。合同第9.3约定，物业服务费支付方式，首期物业服务费为计租日起至第2个月最后一日期间的物业服务费，除首期物业服务费外，其他交费期物业服务费均按每1个完整的自然月（即每月第一日至最后一日）为一个交费期交纳，被告应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向原告一次性足额支付下个交费期物业服务费；首期物业服务费应于本合同签订当日支付，收费期间为2018年11月26日至2018年12月31日，应交物业服务费为2912.3元。合同第10.1条约定，原告将不时地进行商业推广活动，被告同意接受原告的推广活动并承诺为此向原告按月支付推广费。合同第10.2条约定，被告应当自计租日起向原告交纳该商铺的推广费，推广费收费标准为接该商铺的计租面积计算，计租日起每平方米每月人民币5元，即每月推广费标准为人民币480.05元。合同第10.3条约定，原告在开业日起的首期推广费的收费期间内实际收取的推广费以第10.2条约定标准执行，其后，原告有权依据商业广场运营、整体推广服务等成本开支变化而调整推广费，每次调整前，原告须提前1个月以书面方式通知被告。合同第10.4条约定，推广费支付方式，首期推广费为计租日起至第2个月最后一日期间的推广费，除首期推广费外，其他交费期推广费均按每1个完整的自然月（即每月第一日至最后一日）为一个交费期交纳，被告应当在每个交费期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向原告一次性足额支付下个交费期推广费，首期推广费应于本合同签订当日支付，收费期间为2018年11月26日至2018年12月31日，应交推广费为560.06元。合同第22.2条约定，被告延迟交纳本合同项下非首期费用及保证金的其他应付费用的，包括但不限于租金、推广费、物业费、能源费等（以下简称“平日费用”），则每延迟一日，被告应当向原告支付相当于欠费金额5‰的延迟履行违约金，被告延迟交纳超过15日，经过原告书面催告，被告仍不交纳的，原告或物业服务公司可以对商铺暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至被告履行相关付款义务为止；原告或物业服务公司无需因此而向被告或第三方承担任何责任，原告或物业服务公司因此受到第三方索赔的，原告或物业服务公司有权向被告追偿损失；双方确认，在被告欠付租金、推广费、物业服务费等费用期间，未经原告批准，被告不得将放置于该商铺内的货物、财物转移出该商铺；被告延迟交纳超过30日，原告有权单方解除本合同，并由被告承担导致合同终止的违约责任；双方特别确认，在租赁期限内，若被告延迟交纳平日费用等累计超过3次，则原告也有权单方解除本合同，并由被告承担导致合同终止的违约责任。合同第22.4条约定，双方确认，本合同因被告违约而提前终止的，则原告有权没收本合同项下之履约保证金，本合同因原告违约而提前终止的，原告应当无息返还本合同项下的履约保证金，如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足。合同第22.7条约定，双方确认，被告妥善履行本合同的权利义务是原告给予被告8.2条项下减免租金优惠政策的前提，如被告原因导致本合同提前终止（包括被告违约导致原告解除本合同的情形），则被告应在本合同终止后7日内补交减免的全部租金。合同另对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告确认收到被告缴纳的履约保证金、物业服务费保证金和推广费保证金，但原告认为合同已约定被告违约的话，保证金不予退还。2019年7月17日，原、被告签署《〈深圳彩生活时代广场（筹备期）商铺租赁合同〉补充协议》（以下简称补充协议），其中第一条约定在被告于原合同履行期间满足下列条件的前提下，原告同意对被告2019年2月1日至2019年7月31日期间的租金给予部分减免，减免租金金额为21122.2元，减免后被告应付合同费用总额为63615.53元：1.被告对于减免后的各项合同费用于本协议签订后7日内一次性支付给原告；2.被告实际租满原合同约定的租赁期限；3.被告未于租赁期限内发生违反合同约定的情形；4.被告不得将本协议涉及的租金减免金额透露给第三方；第二条约定若被告于原合同履约期间违反上条第2、3、4款的约定，则被告须将上条减免的租金补付给原告，如存在违反原合同约定的其他事由，则原告还有权要求被告按照原合同约定承担相应的违约责任。上述补充协议签订后，被告于2019年6月24日通过吴萍的账户向原告转账3200.28元，备注“彩生活时代广场巴柯拉童装店水”，被告于2019年8月19日通过吴萍的账户向原告转账30588.13元，备注“彩生活巴柯拉童装5月到七月”，其余租金、物业服务费、推广费、水电费未交纳。庭审中，被告称其撤场的时候交了一笔费用，但在举证期限内未提供证据佐证。2019年10月10日，原告向被告发出《催款通知书》，通知被告于2019年10月14日前缴纳拖欠的2019年9月至2019年10月租金及管理费等共计28767元。2019年10月15日，原告向被告邮寄一份《关于解除租赁合同的通知书》，通知被告于2019年10月16日起解除租赁合同，并于收到通知三日内将商铺交还给原告，并与原告办理书面交还手续，否则视为已自动搬离，原告有权按租赁合同进入商铺并进行清理，由此产生的责任及费用由被告自行承担。原告称其已收回涉案商铺，要求确认双方租赁合同于2019年10月27日解除，租金及其他费用算至2019年10月27日。被告当庭确认其于2019年10月27日收到上述通知，也确认于当日解除合同。2020年1月13日，原告向被告发出《律师函》，通知被告缴纳拖欠的租金、物业服务费、推广费、能源费以及违约金等共计101614.73元。本院认为，原、被告签订的《深圳彩生活时代广场（运营期）商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当严格履行。原告已将商铺交付被告，被告应当依约向原告交付租金。由于被告未依约支付租金，被告确认双方租赁合同于2019年10月27日解除，故原告的主张符合合同约定，本院予以支持。由于被告未依约支付租金，原告请求被告补付减免部分的租金符合租赁合同及补充协议的约定，本院予以支持，故原告请求被告支付2019年1月1日至2019年10月27日期间拖欠的租金、物业服务费、推广费、电费共计52949.56元，未超过合同约定的标准，本院予以支持。庭审中，被告虽称其撤场的时候向原告交了一笔费用，但在举证期限内未提供证据佐证，应承担举证不能的法律后果。由于被告违约导致合同解除，原告依据租赁合同约定有权没收被告已交纳的履约保证金，加上本院已判令被告补付减免部分的租金，原告的损失已得到有效的补偿，故对原告请求的逾期交纳费用违约金，本院不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市彩浪投资有限公司与被告吴琼签订的《深圳彩生活时代广场（运营期）商铺租赁合同》于2019年10月27日解除；二、被告吴琼应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市彩浪投资有限公司2019年1月1日至2019年10月27日期间拖欠的租金、物业服务费、推广费、电费共计52949.56元；三、驳回原告深圳市彩浪投资有限公司的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1301元，减半收取计650.5元（原告已预交），由原告深圳市彩浪投资有限公司负担76.5元，由被告吴琼负担574元，被告吴琼应在本判决生效之日起十日内将上述款项迳付原告深圳市彩浪投资有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  李琼玲二〇二〇年十一月六日书记员  张淑惠