河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民再7号再审申请人（原审被告）：郑州元发置业有限公司，住所地郑州市中原区桐柏北路90号办公楼四楼408室。法定代表人：邹学文，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王辉，北京市（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：史凯贤，北京市（郑州）律师事务所律师。被申请人（原审原告）：周柏年等57人（各被申请人身份信息见附件一）。委托诉讼代理人：楚梦辉，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚楚月，北京市盈科（郑州）律师事务所实习律师。被申请人（原审原告）：马建国，男，汉族，1962年5月26日出生，住河南省宝丰县。委托诉讼代理人：楚梦辉，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马永超（系马建国之子），男，1988年11月22日出生，汉族，住郑州市金水区。被申请人（原审原告）：程紫伟，女，汉族，1979年12月4日出生，住郑州市金水区。被申请人（原审原告）：李亮，男，汉族，1980年7月11日出生，住郑州市中原区。再审申请人郑州元发置业有限公司（以下简称元发公司）因与被申请人周柏年等60人与房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2020）豫0102民初610号民事判决，向本院申请再审，本院作出（2020）豫0102民申20号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2020年11月2日公开开庭审理了本案。再审申请人元发公司委托诉讼代理人王辉、史凯贤，被申请人周柏年等57人委托诉讼代理人楚梦辉、尚楚月，被申请人马建国委托诉讼代理人楚梦辉、马永超，被申请人程紫伟、李亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人元发公司申请再审称：1.撤销郑州市中原区人民法院（2020）豫0102民初610号民事判决第一项并改判驳回被申请人原审全部诉讼请求；2.本案全部诉讼费用由被申请人承担。事实和理由：一、原审法院对本案纠纷性质的认定错误，从而导致法律适用错误。本案并非层高纠纷，而是因《商品房买卖合同》未能对夹层部分高度进行准确区分，系记载不全所引发的纠纷，其性质不属于违约，原审判决认定元发公司单方违约并要求元发公司承担违约责任，明显缺乏证据证明且适用法律错误，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六项情形，应当予以再审。(一)无论从主客观角度来分析，均不会出现因元发公司的故意或者过失导致所建设房屋层高不足的问题。首先，商品房作为特殊的商品受到国家行政主管部门的严格管控，在房屋建设之前就需经过一系列的报批报建手续，设计及规划更是要经过严格审查并需在建成后通过建设行政主管部门的验收。也即案涉房屋在建设之前已对其建设标准及条件进行了限定，建成后的成品是确定的。而商品房销售更是在报建手续完成且经过行政主管部门审核后才进行的，不可能因开发企业主观上的故意或过失而导致层高与合同约定不符的情况，这完全不符合开发企业的利益。其次，从客观上来讲，本案中元发公司交付的房屋与合同约定完全一致。元发公司交付的房屋除了符合规划设计之外，与《商品房买卖合同》中户型图一致;双方签字盖章的《商品房买卖合同》附件户型图中能够清晰看出案涉商品房存在夹层，无论夹层的位置在哪个方位，均不可能出现夹层部分层高与房屋主体层高完全一致的情形。因此，无论是在主观还是客观方面，本案均不属于层高违约的情形。(二)实践中层高违约是指实际交付房屋的层高与规划设计、合同约定的层高不一致的情形，本案不属于该种情形。目前实践中出现的层高违约的案例均是交付的房屋与规划设计、合同约定层高相差几厘米到几十厘米不等的情况，且是房屋整体层高不足，系因建设不规范或者设计错误导致。而本案中案涉房屋夹层部分高度与房屋主体部分高度相差2.75米，基本为正常商品房一层楼的高度，明显不属于层高问题，本案应当结合案件其他事实进一步查明纠纷的原因并合理判断案件性质。案涉工程在2015年建设前经郑州市城乡规划局中原分局审核通过的“3-20夹层平面图”中已明确标明朝南户型中夹层的层高为2.3米。案涉项目建设完成后，2019年8月中铁工程设计咨询集团有限公司出具《郑州市建设工程竣工规划核实测绘报告》也显示“郑州市中原区朱屯村城中村改造项目C-03-1地块”3-20层夹层建设符合图纸要求，应计算全部建筑面积。2019年8月21日，郑州市城乡规划局在核实《郑州市建设工程竣工规划核实测绘报告》后向元发公司出具了《建设工程规划核实意见书》，载明：“经规划核实，本工程基本符合城乡规划要求，核发此意见书。”。本案中，根据国家行政主管部门批准的涉案房屋的设计方案、施工图纸及合同中的房屋平面图均明确显示，被申请人购买的房屋部分面积为夹层，规划图明确夹层高度为2.3米，其下方为通道。元发公司是按照经规划审批的图纸进行施工，且《商品房买卖合同》附件一中的房屋平面图与设计图纸完全一致。同时需要说明的是上述规划审核文件通过正常的途径是可以查询的，虽然被申请人表示无理由或义务去核实上述情况，但这些文件却足以说明元发公司是按照规划的图纸进行施工的，不存在主观或客观的层高违约情形。(三)《商品房买卖合同》是行政主管部门提供的强制性适用文本，元发公司无法对其条款进行任意更改，故未对局部层高作出特别说明，元发公司对此并无过错或过失。被申请人与元发公司签订的《商品房买卖合同》是房管部门提供的强制性适用文本，且只能在网签后从房管部门电脑系统上打印出来。在合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”中，仅有一个空格可填写层高，且只能填写一个数字，故元发公司受制于合同文本，无法就夹层的层高进行单独约定，元发公司对此并无过错或过失，不构成违约。(四)元发公司在确定南户带夹层房屋销售单价时已经充分考虑了南户规划有夹层且层高为2.3米的因素,被申请人在购房时已知道该情形。商品房销售实行一房一单价制度，不可能将房屋的客厅、卧室、厨房、卫生间等约定为不同的单价。本案房管部门制定的《商品房买卖合同》第四条中用于填写单价的空格也仅有一个，也不可能将夹层和夹层以外的部分约定成不同的价格。案涉项目房屋夹层部分层高不足5.05米是在建设前规划时已经确定的，元发公司在制定房屋单价时已充分:考虑房屋朝向、采光、通风、夹层等多种因素。通常情况下南户房屋在采光、通风、朝向等方面均优于北户，故单价也会高于北户，而案涉项目南户北户价格基本一致或者南户低于北户房屋价格，这也正是考虑到南户夹层为2.3米的因素，即虽然夹层部分和其余层高为5.05米的部分单价一样，但实际上南户层高5.05米部分的单价也是低于北户单价的，该事实通过对比南北户业主合同价格可以明显看出。业主对上述因素完全知晓，双方是在完全自愿的情况下签订的《商品房买卖合同》。综上，本案中元发公司系严格按照设计图纸及规划文件进行施工，并不存在任何违约行为，原审判决也认定元发公司系按照图纸施工的事实，但仍将本案性质认定为违约并适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定要求元发公司承担违约责任，明显属于认定事实缺乏证据证明且适用法律错误。二、元发公司在销售房屋时并未向业主隐瞒案涉房屋存在夹层及夹层高度问题;被申请人在购房时也均明确知道案涉房屋存在夹层且夹层部分层高不足5.05米，元发公司有新证据可证明该事实，而原审对该基本事实未予以查明,进而导致适用法律错误，本案应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六项进行再审。如前所述，元发公司按照规划设计条件建设并销售房屋，并未向业主隐瞒房屋存在夹层及夹层高度问题。与本案相同的案件有多批在同时审理，在中原区人民法院正在审理中的案涉项目另外123户业主与元发公司的案件中，所有业主均在诉状或举证中认可其购房时知道其所购买的房屋存在夹层，相关案件在庭审中也均查明业主在购房时即明知房屋存在夹层且夹层层高不足5.05米的事实。因此，本案60名业主也是明知案涉房屋存在夹层且层高不足5.05米，其在庭审中称不知情明显与事实不符。本案原审判决在未查明该重要事实的情况下即判决元发公司承担层高违约责任，严重违背权责相一致原则。三、就案涉争议，元发公司已与160多户业主达成补偿协议，原审的错误认定极大可能导致已达成协议业主再次集体维权，严重影响社会稳定。案涉房屋交付后，大量业主已对上述记载不完全问题提出主张，元发公司充分考虑了业主情绪，同意对业主进行补偿。在综合考虑“合同约定不准确因素”和“南北户差价因素”的情况下，元发公司作出一定让步并和相关业主达成了和解协议。案涉项目南户带夹层房屋所涉及的业主共计460人，截至目前已达成书面和解协议的业主为160余人。元发公司及该部分业主在订立协议时均认可达成的补偿方式既考虑了元发公司在合同记载不完全方面的瑕疵补救，也考虑到了业主购房前已知道存在夹层的事实，符合公平和诚信原则。而本案原审判决未考虑以上因素，单纯按照常见的层高纠纷进行裁判，权责严重失衡，不利于纠纷的统一化解，且会造成不稳定的社会影响。四、本案不符合简易程序的适用条件，原审法院适用简易程序审理不合法，本案应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第七项之规定进行再审。首先，本案事实较为复杂，争议巨大，不符合适用简易程序的实质条件。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定，基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，可适用简易程序。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百五十六条对前述条件进行了解释，事实清楚是指当事人对争议的事实陈述基本一致，并能提供相应的证据，无须人民法院调查收集证据即可查明事实;权利义务关系明确是指能明确区分谁是责任的承担者，谁是权利的享有者;争议不大是指当事人对案件的是非、责任承担以及诉讼标的争执无原则分歧。而本案不符合“事实清楚”条件，元发公司与被申请人对事实的陈述完全不一致，元发公司认为其建设交付的房屋符合经批准的规划设计方案，本案纠纷实为合同记载不完全导致，被申请人在购房时明知夹层部分层高不足5.05米，而被申请人认为元发公司交付的房屋的层高与约定不符。本案也不符合“争议不大”的条件，本案当事人双方争议巨大，元发公司认为其不构成层高违约、不应承担责任，并提供了相应证据证明，被申请人认为元发公司交付的房屋夹层层高不符合合同约定，而丝毫不考虑其购房时已明知房屋存在夹层且夹层高度不足5.05米这一事实。其次，本案被申请人人数众多，不符合简易程序适用的条件。本案涉及房屋户数55户，涉及人数60人。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百五十七条规定“下列案件，不适用简易程序:。(三)当事人一方人数众多。”，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第五十二条规定，“当本人一方或者双方为二人以上，其诉讼标的是共同的，或者诉讼标的是同种关人民法院认为可以合并审理并经当事人同意的，为共同诉讼”，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第一条第一款第三项规定:“共同诉讼中一方或者双方当事人人数众多的，不得适用简易程序”。可见，本案人数众多，不论是否合并审理，均不满足简易程序适用的条件。最后，本案涉及群体性纠纷，可能影响社会稳定，不符合简易程序适用条件。根据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十七条的规定，“基层人民法院审理的案件，具备下列情形之一的，应当依法组成合议庭，适用普通程序审理:。涉及群体性纠纷，可能影响社会稳定。”，案涉项目南户带夹层房屋所涉及的业主共计460人，截至目前已达成书面和解协议的业主为160余人，而本案起诉的业主60人涉及55户，明显属于群体性纠纷，可能影响社会稳定。综上，原审法院未查明本案重要事实，对本案纠纷性质的认定错误，从而导致法律适用错误，且存在严重程序违法，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、六、七项之规定应予以再审，故请求贵院依法撒销原审判决第一项并改判驳回被申请人原审全部诉讼请求。被申请人周柏年等60人对再审请求辩称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本案基本事实为：被申请人与元发公司签订的《商品房买卖合同》约定被申请人购买元发公司开发的“升龙天汇6号院”房屋,合同约定的层高为5.05米。而房屋交付时，被申请人发现元发公司实际交付的房屋中有部分套内面积所对应的层高仅2.3米，并非合同约定的5.05米。基于该情形，被申请人认为元发公司交付的房屋违反合同约定，要求元发公司赔偿损失。原审判决为：被申请人与元发公司在《商品房买卖合同》中明确该商品房层高为5.05米，双方约定了层高条件，但交房时部分套内面积实际层高仅2.3米低于合同约定层髙，元发公司存在违约行为，应赔偿被申请人的损失。关于被申请人损失数额的计算，参照被申请人每户争议区域的合同约定房价乘以争议区域的空间实际减损比例予以分别确定减损数额。被申请人认为，原审判决应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依据合同法规定的依合同履行义务原则，强调依法成立的合同，对合同双方具有法律约束力，应当按照约定全面履行自己的义务。现由于元发公司一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原审判决基于上述法律规定及合同，判决元发公司承担赔偿责任，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二、元发公司的原审请求缺乏法律依据、合同依据、事实依据，法院应驳回其原审申请。（一）元发公司在销售房屋过程中并未明确告知被申请人涉案房屋存在“夹层”的事实，先入为主的认为被申请人对房屋存在夹层对事实是明知的，属于严重错误。首先，纵观《商品房买卖合同》全文，并未出现“夹层”二字，这也就是说涉案房屋是否存在“夹层”，合同中并未约定。其次，《商品房买卖合同》附件一房屋平面图，也没有明确注明案涉房屋存在“夹层”。再者房屋平面图不应割裂看待，全部图案并不是分开的，系房屋的一个整体。另外从元发公司在售房部向业主展示的户型模型来看，户型图上方的长方形图案所指向的部分与房屋属于一个整体，这一部分的下面仍然有属于被申请人的专用空间。再次，元发公司一直强调涉案房屋在设计规划时，即设计有层高为2.3米的“夹层”，但所谓显示“夹层”的规划设计图，并非《商品房买卖合同》的组成部分，在本案原审起诉之前，元发公司从未向被申请人出示过设计图，并且在整个一审庭审中，元发公司也未提供任何的证据证明被申请人对“夹层”的事实系明知的。最后，因房屋销售时、房屋买卖合同签订时、房屋交付之前等等较长期限内，元发公司作为开发商并未通过任何书面协议明确告知涉案房屋存在“夹层”的事实。被申请人对涉案房屋存在“夹层”的事实并不知情，更无法知道“夹层”的层高问题。相反元发公司在最初设计规划时便已经知道涉案房屋设计“夹层”部分，如果元发公司愿意告知被申请人存在“夹层”的真实情况，其完全可以在《商品房买卖合同》附件或者补充协议中列明存在“夹层”且“夹层层高仅2.3米”的事实。元发公司在销售房屋时故意隐瞒房屋的真实情况，诱导业主购房，元发公司的此种做法属于欺诈被申请人。（二）元发公司交付的房屋并不符合合同约定，元发公司混淆“合法与合约”的概念，明显错误。元发公司交付的房屋符合设计和规划要求，但并不意味着符合合同约定。首先，《商品房买卖合同》中已经明确涉案房屋的层高为5.05米，双方已经明确约定了层高条件。这意味着按照合同约定，涉案房屋的所有建筑面积的层高均应符合5.05米的合同约定。但是元发公司交房时部分套内面积实际层高仅2.3米低于合同约定层高，元发公司存在违约行为。再次，元发公司提交相关规划设计文件、测绘报告等诸多文件，证明涉案房屋设计的“夹层”的2.3米层高符合国家标准，被申请人对此并无异议，相反如果不符合国家标准，涉案房屋根本无法竣工验收，无法交付。但是符合国家标准并不当然认为符合合同约定建筑面积5.05米层高，元发公司混淆“合法与合约”的概念，认为只要符合规划设计、符合国家标准，便不能认定存在违约，明显理解错误。（三）《商品房买卖合同》中已明确约定层高5.05米，该约定虽系格式条款，但被申请人与元发公司对该条款的理解发生争议，且有两种解释，应作出不利于格式条款提供方即元发公司一方的解释。首先，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款以及第四十一条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中，关于《商品房买卖合同》中层高为5.05米的约定，被申请人理解该条款约定的是，涉案房屋全部建筑面积所对应的层高均为5.05米，不应当区分房屋主体部分和被申请人根本不知情的“夹层”部分。而元发公司则认为5.05米层高仅约定房屋主体部分的高度，不包含“夹层”部分的层高。这也就是说，在庭审时，被申请人与元发公司对于层高约定的合同条款，出现了两种不同的理解。《商品房买卖合同》系元发公司单方制作的格式版本，其中的层高条款系元发公司为了销售房屋重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与被申请人协商的条款。现对该格式条款有两种解释的，且不存在非格式条款约定的情况下，应当作出不利于提供格式条款一方即元发公司的解释。故该条款应理解为涉案房屋全部建筑面积所对应的层高均为5.05米。再者，本案中，元发公司对涉案房屋的层高存在差异是明知的，对涉案房屋存在“夹层”且“夹层层高仅2.3米”的事实是明知的，元发公司在制定《商品房买卖合同》的层高条款时应当进行特别说明，而不应当故意隐瞒该事实。现出现对层高条款两种不同的解释，完全系元发公司的过错导致，应当由元发公司自行承担不利后果。（四）元发公司辩称确定房屋销售单价时已经考虑南户带“夹层”的情形，以此推定被申请人知道“夹层”的存在，明显与事实不符，系元发公司为了逃避赔偿责任的恶意辩解。首先，现行法律以及《商品房买卖合同》中并无法律规定或者合同约定，朝南户型的房屋因采光效果比较好，在房屋单价上一定比朝北户型的房屋卖的贵。其次，由涉案房屋现场勘查可知，涉案房屋的朝向并非正北—正南朝向，而是东北—西南朝向，则如此东北—西南朝向的规划是否一定影响房屋的单价，多少程度的影响单价并无法知晓。再者根据日常的交易习惯，也无法得出朝南的户型一定比朝北的户型单价贵，相反如果朝北的户型是临湖、临河、临路等，则朝北的户型也有可能比朝南的户型单价贵。最后，元发公司在销售房屋时并未告知被申请人南北户型单价的差异性，更未按照南户型的销售单价已考虑“夹层”因素。被申请人按照元发公司单方制定的单价购买房屋，《商品房买卖合同》约定的房屋单价是双方真实意思表示，在合同签订时以及履行过程中，元发公司并未提出异议。但在元发公司出现违约交付房屋，被申请人依法索赔时，元发公司为了减免自己的赔偿义务，恶意编造南北户型单价的差异性，企图逃避责任，缺乏诚信。换而言之，若按照元发公司关于房屋朝向影响房屋单价的观点，即朝南户型的单价高于朝北户型的单价，那么被申请人购买朝南户型的房屋单价与同小区朝北户型的房屋单价基本相似，元发公司按照同等的单价销售北户型的房屋，是否也应当退还北户型业主由此多支付的房款，由此可见，元发公司关于南北户型房款差异的观点，纯属恶意编造，企图逃避责任。（五）元发公司以已经有其他业主达成补偿协议为由，企图给法院审理案件时施加压力，干扰司法独立和公正，明显存在主观恶意。本案系群体性纠纷，可能影响社会的稳定，所以人民法院在审理案件时，更应当公开、公平、公正，严格依据法律规定、合同约定以及客观事实进行判决，这样才能更有利于群体性纠纷尽快定纷止争，维护社会的稳定以及司法的权威性。不能因为同小区其他业主接受了元发公司单方制定的补偿方案，就据此推定元发公司的补偿方案一定合理、合法，更不能以签订补偿协议业主的人数给法院施加压力，诱导甚至迫使法院按照元发公司单方制定的补偿方案进行判决。另外也不能依据其他业主已经签订补偿协议，就否认元发公司不存在违约的事实。元发公司以已经有其他业主达成补偿协议为由，企图干扰司法独立的行为，不是在缓和社会矛盾，而是在激化社会矛盾，法院应依法予以纠正。综上，请求法院依法查明案件事实，客观公正审理案件，维护当事人的合法权益，依法维持原审判决，驳回元发公司的再审申请请求。周柏年等60人向本院起诉请求：1.依法判令被告累计赔偿原告损失8575959.63元（具体每户原告赔偿数额详见附件二“原告起诉金额”）；2.本案的案件受理费、鉴定费等费用由被告承担。事实与理由：原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发的“升龙天汇6号院”房屋，合同约定的层高为5.05米。而房屋交付时，原告发现被告实际交付的房屋中有部分面积所对应的层高仅2.3米，并非合同约定的5.05米。参照合同关于面积差异处理的相关约定，被告应当赔偿原告损失。其后原告就赔偿事宜多次与被告协商未果。特提起诉讼，望贵院判如所请。本院原审认定事实：原告周柏年等60人为购买被告元发公司开发的位于郑州市××、××西升龙天汇6号院房屋，分别与元发公司签订了《商品房买卖合同》并交付购房款（各原告《商品房买卖合同》的基础信息见附件二）。《商品房买卖合同》第三条买受人所购商品房的基本情况中第三款约定“该商品房的用途为办公，属钢混结构，层高为5.05米，建筑层地上20层，地下3层。”。案涉房屋所在工程为“郑州市中原区朱屯村城中村改造项目C-03-1地块”，由中国核电工程有限公司郑州分公司承担图纸设计。中国核电工程有限公司郑州分公司出具的《三至二十层夹层平面规划报建图》标明朝南户型夹层的层高为2.3米。另查明，原告周柏年等60人与被告元发公司均认可争议区域位于案涉房屋的二层。庭审提交的《商品房买卖合同》附件一平面图显示，争议区域的套内面积有三种类型，分别为8平方米、8.6平方米、9平方米。本院原审认为：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告周柏年等60人分别与被告元发公司在《商品房买卖合同》中明确该商品房层高为5.05米，双方约定了层高条件，但交房时部分套内面积实际层高仅2.3米低于合同约定层高，被告元发公司存在违约行为，故原告周柏年等60人可以要求被告赔偿损失。被告元发公司辩称案涉房屋系按照规划部门审核的图纸建设施工并已竣工验收通过，交付的房屋符合合同约定，不存在违约行为，本院认为，案涉房屋竣工验收合格并不意味着案涉房屋符合合同约定的交付条件，被告元发公司虽提交工程的相关图纸设计文件显示案涉房屋户型中存在夹层且层高为2.3米的事实，但无法证明被告元发公司在销售房屋时已将该事实明确告知原告。原告周柏年等60人在《商品房买卖合同》附件中户型平面图上签字系开发商房屋销售时通常做法，不能据此证明被告元发公司已将该事实明确告知原告周柏年等60人。另外《商品房买卖合同》及其附件中也并无案涉房屋存在夹层且层高为2.3米的明确约定，故本院对被告元发公司的上述辩解意见不予采纳。原告周柏年等60人损失数额计算，本院参照原告等60人每户争议区域的合同约定房价乘以争议区域的空间实际减损比例予以分别确定减损数额。首先将争议区域的套内面积换算为建筑面积，则争议区域的建筑面积=争议区域的套内面积÷（合同约定的套内面积÷合同约定的建筑面积）；其次计算争议区域的空间实际减损比例，即空间实际减损比例=（争议区域的建筑面积×合同约定的层高-争议区域的建筑面积×实际交付的层高）÷（争议区域的建筑面积×合同约定的层高）；最后计算原告减损的数额，即原告减损的数额=（争议区域的建筑面积×合同约定单价）×空间实际减损比例。由该方式计算可知，原告周柏年等60人损失数额共计4408404.79元。原告主张的损失应以本院认定为限，超出部分，无证据支持，应予驳回。本院原审判决：一、被告郑州元发置业有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告周柏年等60人损失共计4408404.79元（各原告应得款项详见附件三）；二、驳回原告周柏年等60人的其他诉讼请求。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：再审申请人元发公司分别被申请人周柏年等60人签订《商品房买卖合同》，合同约定被申请人购买再审申请人开发的位于中原区××、××西升龙天汇6号院的房屋，房屋用途为办公，合同对每名被申请人购买的房屋坐落、房屋面积、房款单价、交付时间等作出约定。其中对房屋的基本情况约定为“商品房的用途为办公，属钢混结构，层高为5.05米，建筑层地上20层，地下3层”。《商品房买卖合同》的附件一为房屋平面图，涉案房屋平面图显示房屋计价面积分为两部分，一部分为层高5.05米、一部分层高为2.3米，被申请人均签字确认。但对房屋价款的约定为按房屋建筑面积乘以房屋单价计算，未就层高不同的两部分计价面积做出区别的特别约定。案涉房屋所在工程为“郑州市中原区朱屯村城中村改造项目C-03-1地块”，由中国核电工程有限公司郑州分公司承担图纸设计。中国核电工程有限公司郑州分公司出具的《三至二十层夹层平面规划报建图》标明朝南户型夹层的层高为2.3米。2019年8月21日郑州市城乡规划局出具建设工程规划核实意见书（郑规核字第20193019号），就“郑州市中原区朱屯村城中村改造项目C-03-1地块”，认定经规划核实，工程基本符合城乡规划要求，核发意见书。再审申请人向被申请人于2019年5月30日交房11套，2019年8月30日交房44套，2019年12月31日交房1套。另查明，被申请人周柏年等60人与再审申请人元发公司均认可争议区域位于案涉房屋的二层，提交的《商品房买卖合同》附件一平面图显示，争议区域的套内面积有三种类型，分别为8平方米、8.6平方米、9平方米。被申请人所购房屋均处于南户户型，价格均低于对应的北户房屋。再查明，案涉楼盘因夹层空间不足的问题，经当事人自行调解、经法院诉前调解，部分购房人与被告达成一致调解意见：由被告按照夹层建筑面积价款的16%赔偿购房人。上述事实，有商品房买卖合同、购房款发票、中国核电工程有限公司郑州分公司2015年出具的《三至二十层夹层平面规划报建图》、中铁工程设计咨询集团有限公司2019年出具的《三至二十层夹层平面尺寸及局部功能分区示意图》、郑州市城乡规划局2019年8月出具的《建设工程规划核实意见书》及各方陈述等证据材料在卷佐证。本院认为，被申请人周柏年等60人分别与再审申请人郑州元发置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订的，其内容不违反法律强制性规定，对其效力本院予以认定。买卖双方均应按照该合同的约定履行自己的义务，对本案各方的争议应遵循书面合同的约定按照过错原则公平合理的确定各方权益。争议焦点一：关于夹层部分是否属于赠与的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己的提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被申请人主张夹层系赠予未提交相应证据加以证明，被申请人与再审申请人书面签署的房屋买卖合同明确了房屋两部分均为计价面积，当事人应对自己所签书面合同尽到审慎义务并受该合同效力的约束，且不动产的赠与合同系实践性合同，非经登记不发生物权变动的效力。故被申请人关于夹层赠与的主张，证据不足，本院不予支持。争议焦点二：关于房屋主体部分层高是否达到合同约定的5.05米的问题。案涉房屋的层高测绘以及表述规范，均经有关部门和机构予以确定，被申请人自行测量的结果不具有权威性，对其意见本院不予采纳。涉案房屋在设计规划时，即设计有层高为2.3米的夹层，且该规划经过了郑州市城乡规划局的审核。房屋建成后，涉案工程经核实，郑州市城乡规划局出具了规划核实意见书，故再审申请人建造的房屋存在夹层符合设计和规划要求。被申请人与再审申请人签订的《商品房买卖合同》附件一房屋平面图中，将夹层部分显示在图中，并与房屋主体部分（房屋除夹层外的剩余部分）区分独立成图，同时对房屋主体部分和夹层部分的尺寸进行了标注。虽然不能苛求买受人对房屋平面图进行专业解读，但该图已足以提示买受人房屋存在夹层部分。本案被申请人在诉讼中主张再审申请人在宣传时承诺夹层部分为赠送，结合《商品房买卖合同》的约定，本院认定被申请人对房屋存在夹层是明知的，再审申请人交付的房屋存在夹层这一行为不构成违约。争议焦点三：夹层部分与房屋主体部分层高不一致，是否属于违约行为以及再审申请人是否应予赔偿的问题。被申请人与再审申请人在《商品房买卖合同》中未对房屋主体部分和夹层部分的层高分别作出约定，仅约定层高为5.05米，但按照同一价格计价未做区别，是导致本案纠纷的根本原因。《商品房买卖合同》明确约定了房屋建筑面积和套内面积，同时约定房屋价款按建筑面积乘以房屋单价计算。按照合同附件一房屋平面图中标注的尺寸计算房屋主体部分的面积，与合同约定的套内面积存在差距，差距又与夹层部分的面积基本吻合，可知《商品房买卖合同》已将夹层部分的面积计入了房屋套内面积。按照住房和城乡建设部发布的《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）的规定，房屋层高在2.2米以上的，在计算建筑面积时应计算全面积。综上，依据《商品房买卖合同》的约定和上述国家标准，合同当事人在签订合同时均应尽到审慎义务，对合同事项作出明确约定。再审申请人作为开发商，在合同签订时相对于买受人，负有更高的审慎义务。再审申请人虽主张《商品房买卖合同》系房屋管理部门制定的格式合同，不能对房屋层高作出两种约定，但再审申请人可通过补充协议或其他方式，对夹层的层高作出明确约定。被申请人与再审申请人签订的合同对夹层层高约定不明，后再审申请人交付的房屋虽符合规划设计和国家标准，再审申请人的行为不能认定为违约，但再审申请人对合同约定不明负有责任，其行为模糊了被申请人对房屋的认知，一定程度上影响了被申请人对房屋价值的判断，应当对被申请人予以赔偿。争议焦点四：对于赔偿比例即数额的计算方式问题。房屋作为大件商品，买受人也负有较高的审慎义务，对本案纠纷的产生也应负有一定的责任。房屋定价应综合考虑位置、户型、面积、采光等多种因素，非简单数学模型能够解决；被申请人所购南户房屋单价低于对应北户的事实，与再审申请人所述定价时已经考虑了南户存在夹层空间不足的问题，在一定程度上符合经验法则；考虑涉案房屋作为朝南户型与其他朝北户型在采光上存在的差异和两种户型之间的房价差距，综合各方面因素，酌定再审申请人应当按照房屋中夹层部分建筑面积房款的16%计算对各被申请人予以赔偿。夹层部分的建筑面积以合同附件一中夹层部分的面积作为套内面积，按照每名被申请人合同中房屋建筑面积和套内面积的比例计算出夹层部分的建筑面积。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款之规定，判决如下：一、撤销本院（2020）豫0102民初610号民事判决；二、再审申请人（原审被告）郑州元发置业有限公司于本判决生效后十五日内支付被申请人（原审原告）周柏年等60人1295269.48元（每名被申请人应得款项见附件2）；三、驳回被申请人（原审原告）周柏年等60人的其他诉讼请求。原审案件受理费187604元，减半收取93802元，由原告周柏年等60人共同负担78793元，被告郑州元发置业有限公司负担15009元。再审案件受理费187604元，由被申请人周柏年等60人共同负担157587元，再审申请人郑州元发置业有限公司负担30017元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  刘黎青人民陪审员  胡伟涛人民陪审员  孙亚贞二〇二〇年十一月十六日书 记 员  石运佳附件1：1.周柏年，男，汉族，1961年12月21日出生，住郑州市金水区圃田乡南岗村1号，公民身份号码410103196112210618。2.田郁晨，男，汉族，1997年11月6日出生，住郑州市中原区友爱路38号楼49号，公民身份号码412822199711060837。3.张德芬，女，汉族，1985年7月11日出生，住湖北省京山县杨集镇英烈路7号，公民身份号码420821198507111528。4.晁续鹏，男，汉族，1978年8月6日出生，住郑州市金水区同乐路10号院7号楼29号，公民身份号码410103197808060018。5.闫婷婷，女，汉族，1987年2月6日出生，住河南省三门峡湖滨区交叉口乡野鹿村北区中路西五排8号，公民身份号码410426198702061544。6.杨腾飞，女，汉族，1988年1月12日出生，住郑州市管城回族区货站街162号院19号楼11号，公民身份号码411424198801120966。7.田华，女，汉族，1985年11月28日出生，住河南省新乡县七里营镇青年路580号附297号，公民身份号码410721198511283042。8.徐二伟，男，汉族，1988年10月2日出生，住郑州市中原区冉囤北路9号，公民身份号码320721198810020670。9.李林，男，汉族，1985年11月11日出生，住郑州市金水区沙口路30号院3号楼26号，公民身份号码410103198511110138。10.宋海月，女，汉族，1991年1月11日出生，住河南省社旗县晋庄镇后曹村大里宋223号，公民身份号码411329199101111648。11.何世强，男，汉族，1995年2月18日出生，住河南省夏邑县曹集乡五里庙村何庄组31号，公民身份号码412326199502186634。12.陈树，女，汉族，1994年7月15日出生，河南省光山县马畈镇傅寨村陈老屋，公民身份号码41152219940715302X。13.连俊海，男，汉族，1983年6月7日出生，住河南省新郑市和庄镇大连楼十四组958号，公民身份号码410184198306075618。14.贾瑞巧，女，汉族，1976年7月11日出生，住河南省濮阳市华龙区中原路丰泉小区9号楼3单元7号，公民身份号码410901197607114527。15.叶森，男，汉族，1977年6月20日出生，住河南省息县城关镇西大街20号，公民身份号码41152819770620341X。16.李平，女，汉族，1991年5月8日出生，住河南省原阳县师寨镇五柳集村236号，公民身份号码412828199105083068。17.叶林，女，汉族，1976年10月20日出生，住河南省息县岗李店乡粮管所家属院，公民身份号码413021197610203386。18.许晶，女，汉族，1979年10月11日出生，住河南省焦作市山阳区人民路利安花园24号，公民身份号码41152819791011334X。19.马倩，女，回族，1987年12月31日出生，住郑州市金水区沙口村1号院8号楼7号，公民身份号码410105198712310040。20.丁丽，女，汉族，1970年7月26日，住河南省永城市新城邙山路北段路西612号401室，公民身份号码412328197007268425。21.韦玲玉，女，汉族，1988年7月8日出生，住安徽省临泉县瓦店镇韦小寨行政村韦丁庄160号，公民身份号码341221198807083168。22.赵小娜，女，汉族，1988年11月7日出生，住郑州市金水区经二路北11号，公民身份号码411325198811075549。23.田福恒，男，汉族，1992年11月19日出生，住河南省荥阳市城关乡洪界村西佛姑垌226号，公民身份号码410183199211190531。24.田子彬，男，1968年5月28日出生，汉族，住河南省荥阳市城关乡洪界村西佛姑垌226号，身份证号码：410121196805280558。25.崔捷，女，汉族，1989年7月25日出生，住内蒙古包头市东河区巴彦东一号街坊龙择家园4号楼3单元24号，公民身份号码150202198907252429。26.蔡笑，女，汉族，1989年9月29日出生，住郑州市金水区西里路1号院5号楼11号，公民身份号码411326198909293620。27.丁永莉，女，汉族，1992年3月10日出生，住河南省杞县竹林乡许村岗村八组，公民身份号码410221199203103449。28.魏兰璎，女，汉族，1995年8月22日出生，住河南省商丘市梁园区新建南路277号付123号，公民身份号码411402199508224527。29.马建国，男，汉族，1962年5月26日出生，住河南省宝丰县杨庄镇龙兴中路173号院1号楼1单元102号，公民身份号码410421196205260015。30.郭冬冬，南，汉族，1990年5月20日出生，住河南省新郑市观音寺镇姚张207号，公民身份号码：41018419900520699X。31.郭跃仙，女，汉族，1989年3月26日出生，住河南省新郑市观音寺镇姚张207号，公民身份号码：410184198903266949。32.郭艳艳，女，汉族，1988年8月22日出生，住河南省巩义市紫荆街道办事处大黄冶村南地门8号附2号，公民身份号码：410184198808226922。33.崔体芳，女，汉族，1989年1月2日出生，住河南省民权县绿洲街道办事处老城村22号，公民身份号码411421198901020189。34.于净，女，汉族，1987年11月9日出生，住郑州市中原区陇海西路169号附10号，公民身份号码220822198711093127。35.刘磊，男，汉族，1986年7月17日出生，住河南省平顶山市新华区新五街9号楼24号，公民身份号码410402198607175550。36.王振洋，男，汉族，1991年9月29日出生，河南省宁陵县孔集乡辘轳湾村89号，公民身份号码411423199109296517。37.任世杰，男，汉族，1994年10月2日出生，住河南省宁陵县逻岗镇邓寨村349号，公民身份号码41142319941002705X。38.王斌斌，女，汉族，1991年11月12日出生，住河南省尉氏县城关镇陵园路7号，公民身份号码410223199111120068。39.程紫伟，女，汉族，1979年12月4日出生，住郑州市金水区沙口村3号院2号楼15号，公民身份号码412724197912043767。40.周颖君，女，汉族，1980年6月6日出生，住郑州市中原区工人路52号院3号楼5单元39号，公民身份号码410102198006060022。41.谭中来，男，汉族，1970年1月9日，住郑州市金水区农业路74号院2号楼30号，公民身份号码410105197001092839。42.赵轶男，女，汉族，1992年6月17日出生，住河南省济源市赵礼庄学苑街北四排339号附1，公民身份号码410881199206178541。43.王云，女，汉族，1989年2月26日出生，住河南省中牟县黄店镇段村49号，公民身份号码410122198902263421。44.高培元，男，汉族，1993年11月1日出生，住河南省洛阳市老城区道南路6号院龙城嘉园3号院2门1505号，公民身份号码411202199311011519。45.邱芳，女，汉族，1977年9月16日出生，住河南省正阳县兰青乡潘庄村熊庄32号，公民身份号码412829197709161642。46.秦一萌，女，汉族，1995年10月29日出生，住河南省泌阳县古城办事处古城居委会古城路西60号，公民身份号码41282219951029010X。47.李存英，女，汉族，1960年4月10日出生，住河南省林州市河顺镇东皇墓村塔子驼自然村245号，公民身份号码410581196004106101。48.黄诗芮，女，汉族，1991年8月24日出生，住江苏省张家港市锦丰镇向阳村天丰片第二组26号，公民身份号码320582199108244523。49.刘红，女，汉族，1975年8月5日出生，住郑州市二七区华中路11号院1号楼21号，公民身份号码412801197508050325。50.田芳，女，汉族，1979年12月29日出生，住郑州市中原区煤仓北路22号院9号楼57号，公民身份号码372922197912290085。51.邱丽琴，女，汉族，1973年3月11日出生，住陕西省略阳县车站路康明小区11号楼1单元203室。公民身份号码612327197303110025。52.李龙彪，男，汉族，1983年3月4日出生，住河南省鹤壁市山城区铁东路铁东路造纸厂家属院平方79号，公民身份号码410603198303041016。53.张亚坤，女，汉族，1991年3月15日出生，住郑州市金水区经二路北11号院，公民身份号码411423199103150525。54.肖远，男，汉族1988年7月6日出生，住河南省鹤壁市淇滨区九州路鹤源小区5号楼东单元501号，公民身份号码410603198807060034。55.王晗，女，汉族，1988年3月20日出生，住河南省鹤壁市淇滨区九州路电业局家属院6号楼中单元3楼东户，公民身份号码410526198803201564。56.夏开放，男，汉族，1994年6月3日出生，住安徽省宿州市萧县王寨镇杜马庄行政村夏庄自然村146号，公民身份号码342222199406036039。57.苏丹，男，回族，1987年7月17日出生，住郑州市中原区四厂中街84号楼附4号，公民身份号码410102198707170013。58.李亮，男，汉族，1980年7月11日出生，住郑州市中原区前进路50号院6号楼2单元1号，公民身份号码410503198007113016.59.胡康博，男，汉族，1993年1月9日出生，住郑州市中原区百花路38号院2号楼1单元14号，公民身份号码：220202199301091811。60.王文娟，女，汉族，1986年2月16日出生，住郑州市中原区嵩山北路112号院2号楼1单元1804号，公民身份号码：410823198602169323。