河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初17983号原告（反诉被告）邢宇威，住郑州市金水区。委托诉讼代理人张宁，河南信心律师事务所律师。委托诉讼代理人陈洋，住郑州市金水区，系原告（反诉被告）邢宇威之妻。被告（反诉原告）张伟，住郑州金水区。委托诉讼代理人朱树明，北京市大安律师事务所律师。第三人河南同晟置业有限公司，住所地郑州市郑东新区商务外环****，统一社会信用代码91410000579248020H。法定代表人宋棣。原告（反诉被告）邢宇威与被告（反诉原告）张伟、第三人河南同晟置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邢宇威委托诉讼代理人张宁、陈洋，被告（反诉原告）张伟委托诉讼代理人朱树明到庭参加诉讼，第三人河南同晟置业有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）邢宇威诉称，2019年2月27日，原告（反诉被告）邢宇威与被告（反诉原告）张伟签署《房屋买卖转让协议书》一份，约定：被告（反诉原告）张伟将其合法购买的位于郑东新区规划××路与××交叉口蓝城诚园项目A地块3#栋1单元16层1602号（西户，建筑面积205平米）的省发改委团购房及两个地下车位（A区B120、B121）转让给原告（反诉被告）邢宇威所有，待上述房屋具备网签条件时，协助原告（反诉被告）邢宇威将上述房产网签备案到原告（反诉被告）邢宇威名下。同时双方对付款节点、违约责任等进行了约定。在原告（反诉被告）邢宇威按照该《房屋买卖转让协议书》的约定将涉案的购房款262万元全部支付给被告（反诉原告）张伟后（含定金10万元），被告（反诉原告）张伟并未按照双方之间的约定在上述房屋可以进行网签备案变更手续时协助原告（反诉被告）邢宇威进行网签更名手续，明显构成违约。根据《房屋买卖转让协议书》第六条的约定，被告（反诉原告）张伟应当承担定金双倍的违约责任。故为进一步为维护原告（反诉被告）邢宇威合法权益，特诉至法院，请求判令：1、确认被告（反诉原告）张伟在2020年8月20日向原告（反诉被告）邢宇威发出的《解除协议通知书》不发生解除《房屋买卖转让协议书》的效力；2、确认原、被之间签订的《房屋买卖转让协议书》有效，继续履行；3、判令被告（反诉原告）张伟配合原告（反诉被告）邢宇威在第三人河南同晟置业有限公司处办理位于郑东新区规划××路与××交叉口蓝城诚园项目A地块3#栋1单元16层1602号房屋的更名手续；4、判令第三人河南同晟置业有限公司对上述第3项诉讼请求予以协助；5、判令被告（反诉原告）张伟向原告（反诉被告）邢宇威交付第三人河南同晟置业有限公司开发的位于郑东新区规划××路与××交叉口蓝城诚园项目A区B120、B121的两个地下车位；6、本案诉讼费用由被告（反诉原告）张伟承担。被告（反诉原告）张伟辩称：转让合同不能更名不是由于被告（反诉原告）张伟的原因，被告（反诉原告）张伟在收到可以网签后第一时间与原告（反诉被告）邢宇威沟通，开发商明确告知非直系亲属不能办理更名合同，后也多次向原告（反诉被告）邢宇威及开发商核实均办理不了该协议的更名程序，故法律上已经不能实际履行。被告（反诉原告）张伟反诉称，2019年2月27日，反诉原告与反诉被告（反诉原告）张伟签署了房屋买卖转让协议书，约定反诉原告将其名下的单位团购房即位于郑州市郑东新区蓝城诚园项目A地块3＃栋1单元16层1602号房屋及地下车位(A区B120、B121)转让给反诉被告（反诉原告）张伟。双方签约后，双方多次向本诉另一被告河南同晟置业有限公司(以下简称同晟公司)置业顾问确认办理房屋购买合同更名及房屋网签事宜，但同晟公司工作人员多次告知反诉原告与反诉被告（反诉原告）张伟双方非直系亲属不能办理更名的规定，反诉原告也多次与反诉被告（反诉原告）张伟沟通解决方案，但截止至今，反诉原告与反诉被告（反诉原告）张伟双方均无法办理更名网签事宜。依据《合同法》第110条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:（一）法律上或者事实上不能履行。基于上述事实及相关法律规定，反诉原告认为，涉案合同系双方在达成改“底单”即向开发商办理更名的意思表示一致背景下达成的，后出现无法更名的情况，导致涉案合同的履行发生障碍，故请求判令：1、解除原告（反诉被告）邢宇威与被告（反诉原告）张伟之间签订的《房屋买卖转让协议书》；2、反诉被告退还给反诉原告原始购房协议与购房收据；3、本案诉讼费用由反诉被告（反诉原告）张伟承担。原告（反诉被告）邢宇威针对反诉辩称：1、答辩人邢宇威与被答辩人张伟之间签订的《房屋买卖转让协议书》合法有效，应当继续履行；答辩人与被答辩人在2019年2月27日签订的《房屋买卖转让协议书》是双方真实的意思表示，在没有法律法规定强制性规定其无效的情况下，双方均应按照各自的约定履行自己的义务。本案中，答辩人已经按照该协议全部履行了自己向被答辩人的付款义务，被答辩人也按照该协议的约定获得了转让房屋的差价收益1069775元。那么在第三人河南同晟置业有限公司已经获得房屋预售许可证的情况下，涉案的《房屋买卖转让协议书》明显可以继续履行的情况下，就应当继续履行。2、被答辩人张伟作为《房屋买卖转让协议书》的违约方，不具有解除涉案《房屋买卖转让协议书》的权利。合同的解除分为约定解除和法定解除。首先，约定解除的条件下，涉案的《房屋买卖转让协议书》并未约定解除的条件，那么答辩人与被答辩人在没有协商一致的情况下，是不允许解除涉案的《房屋买卖转让协议书》。其次，就法定解除来讲，答辩人已经按照《房屋买卖转让协议书》的约定履行了自己应当履行的义务，答辩人在履行该《房屋买卖转让协议书》的过程中，也并未出现《合同法》第九十四条规定的、被答辩人可以行使法定解除权的情形。相反的，在该协议的履行的过程中，被答辩人张伟明显出现了《合同法》第九十四条第一款、第二项的规定即“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，此时，合同的法定解除权在答辩人，并不是被答辩人。另外，《合同法》第110条是关于非金钱债务履行过程中，违约责任的承担问题。该条款仅仅是一方不履行非金钱债务，另外一方可以要求对方继续履行或者承担相应的违约责任的问题。该条款并不是一方行使法定解除权的情形。况且涉案的《房屋买卖转让协议书》目前来说，明显可以完全履行。综上，被答辩人要求解除涉案《房屋买卖转让协议书》不具有法律上和事实上的依据，涉案的《房屋买卖转让协议书》应当继续履行。第三人河南同晟置业有限公司未出庭亦未答辩。经审理查明：被告（反诉原告）张伟与第三人河南同晟置业有限公司签订的《协议书》主要约定张伟自愿认购第三人开发的位于规划××路与××交叉口××城.××地××单元××商品房××套，面积为205平方米，单价为6245元/㎡；同时，被告（反诉原告）张伟认购车位两个，车位总价为27万。2019年2月27日，被告（反诉原告）张伟（甲方）与原告（反诉被告）邢宇威（乙方）签订《房屋买卖转让协议书》，主要约定被告（反诉原告）张伟将其合法购买的位于郑东新区规划××路与××交叉口蓝城?诚园项目A地块3#栋1单元16层1602号西户（建筑面积205平米），及地下车位两个（A区B120、B121）转让给原告（反诉被告）邢宇威，其中房屋转让价格为2350000元，车位转让价格为270000元，合计转让价款为2620000元。第四条房屋过户：在收到该房屋网签通知后，甲乙双方应及时协商确定办理网签手续时间，甲方应积极配合将该房屋的产权办理到乙方名下。办理网签和产权登记等相关费用由乙方承担。若因政策原因暂无法更名的，甲乙双方暂不办理网签，且甲方应在乙方支付完全款后，将购买该房屋的合同、收据等材料转交乙方保管。交房验房及房屋装修使用等问题双方另行签订协议。第六条违约责任：甲方违反本协议约定，未能积极配合网签，或因甲方个人原因无法办理该房屋转让的，乙方有权单方解除本协议，甲方应全额退还乙方已付购房款，并承担定金双倍的违约金。因政策原因导致无法完成房屋转让的除外。乙方违反本协议约定，未能在约定的时间内支付购房款，或因乙方个人原因造成无法按约定日期办理网签的，每逾期一日，乙方按当期应付购房款的万分之二向甲方支付滞纳金。逾期三十日仍无法办理网签，或乙方不能支付全部购房款，甲方有权单方解除本协议，甲方应退还乙方已付购房款，乙方承担定金双倍的违约金。截止2019年6月5日，原告（反诉被告）邢宇威将上述款项分6次全部支付给了被告（反诉原告）张伟共计2620000元，被告（反诉原告）张伟向原告（反诉被告）邢宇威出具收条6份。2020年8月17日，被告（反诉原告）张伟在未经原告（反诉被告）邢宇威同意的情况下将案涉262万元房款退还给原告（反诉被告）邢宇威，原告（反诉被告）邢宇威在收到该款项后又将该款项转给了被告（反诉原告）张伟。2020年8月20日晚，被告（反诉原告）张伟向原告（反诉被告）邢宇威发出《解除协议通知书》，要求解除双方于2019年2月27日签订的《房屋买卖转让协议书》，原告（反诉被告）邢宇威在收到该通知后表示不同意解除该协议。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原被告签订的《房屋买卖转让协议书》系双方的真实意思表示，且主要内容不违反法律、法规强制规定，合法有效，双方均应按照各自的约定履行自己的义务。原告（反诉被告）邢宇威已按照约定将案涉房屋及车位转让款向被告支付完毕，被告（反诉原告）张伟亦应当按照协议的约定履行自己的义务，被告（反诉原告）张伟辩称开发商明确告知非直系亲属不能办理更名手续，证据不足，本院不予采信，故被告（反诉原告）张伟据此主张解除双方于2019年2月27日签订的《房屋买卖转让协议书》，本院不予支持。原告（反诉被告）邢宇威主张确认被告（反诉原告）张伟于2020年8月20日向原告发出的《解除协议通知书》不发生解除《房屋买卖转让协议书》的效力，原、被之间签订的《房屋买卖转让协议书》有效，继续履行，本院予以支持。原告（反诉被告）邢宇威的其他诉讼请求本院不予支持。被告（反诉原告）张伟的其他反诉请求本院不予支持。第三人河南同晟置业有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证的权利，不影响本院依据现有的证据及查明的事实依法裁判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告（反诉原告）张伟于2020年8月20日向原告（反诉被告）邢宇威发出的《解除协议通知书》不发生解除双方于2019年2月27日签订的《房屋买卖转让协议书》的效力；原被告之间于2019年2月27日签订的《房屋买卖转让协议书》有效，双方继续履行；驳回原告（反诉被告）邢宇威的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）张伟的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取14960元，由被告（反诉原告）张伟负担13562元，由原告（反诉被告）负担1398元。反诉案件受理费减半收取50元，由被告（反诉原告）张伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  房舒二〇二〇年十一月二日书记员  李敏