云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2923民初205号 原告：祥云利安物业管理有限公司。统一社会信用代码：91532923099099636U。住所地：云南省大理白族自治州祥云县祥城镇彩云路。 法定代表人：赵旭，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王娟，云南兴祥律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：俞曦，云南兴祥律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：祥云县博锐健身会所。统一社会信用代码：92532923MA6MUGLC7N。住所地：云南省大理白族自治州祥云县祥城镇佳和广场**楼**。 经营者：田云龙，男，1997年10月20日生，山东省郓城县人，原住山东省郓城县李集乡刘集行政村刘集村**，现住祥云县（博锐健身会所二店）。 被告：窦誉鞑，男，1998年9月3日生，汉族，云南省师宗县人，原，原住云南省曲靖市师宗县漾月街道文化路**住祥云县（博锐健身会所二店）。 二被告委托诉讼代理人：龚建京，云南建雄律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 原告祥云利安物业管理有限公司（以下简称“利安物业”）与被告祥云县博锐健身会所（以下简称“博锐会所”）、被告窦誉鞑合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案受理，于2020年4月1日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王娟、被告博锐会所的经营者田云龙、被告窦誉鞑及其二被告委托诉讼代理人龚建京到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告利安物业向本院提出下列诉讼请求：1、依法判令原告与被告的租赁关系自2019年5月31日解除；2、依法判令二被告连带向原告支付自2018年5月20日至2019年5月31日止的租金共计269,392元，并支付以拖欠租金计算的自2017年8月1日至2019年5月31日止的违约金368,791元；3、依法判令二被告连带向原告支付自2018年11月20日至2019年5月31日止的物业管理费30,231.48元，并支付以30,231.48元按照每天3‰计算的自2018年11月20日至2019年5月31日止的违约金17,322.63元；4、依法判令二被告连带向原告支付水电费621.6元；5、依法判令二被告承担原告为主张权利所支出的律师费18,000元；6、依法判令本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：祥云县佳和房地产开发有限公司（以下简称“佳和公司”）在祥云投资建设了祥云县佳和广场项目，选聘了原告作为佳和广场的前期物业管理公司。佳和广场项目取得预售许可后，佳和公司开始对外出售住宅及商铺。祥云县供销社华源社有资产经营管理有限公司（以下简称“华源公司”）享有部分商铺，为方便管理，华源公司将商铺交由原告统一出租管理。2017年4月13日，被告向原告租赁商铺，双方协商迖成一致意见后，被告经营者田龙元与原告签订了商铺租赁合同，原告将佳和广场项目1号楼三层整层商铺租赁给田龙元，双方约定租赁期限为五年，租金前二年为23元/月/㎡。同时该份合同中还对租赁双方的权利义务等内容均作出了约定。被告入住商铺后对商铺进行了装修并以该商铺地址到办理了营业执照。该商铺直到2019年5月31日一直由被告使用。原告系佳和公司选聘的前期物业公司，被告承租商铺后与原告签订了物业管理服务协议，认可原告同时作为其承租商铺使用期间的物业管理公司，并向原告交纳了2017年11月20日至2018年11月19日的物业费。自2018年5月起被告便未向原告支付租金，2018年11月20日起便未向原告缴纳物业管理费。原告多次向被告催收相应欠款及违约金，被告均推诿。综上，被告租赁了商铺后无正当理由拒不缴纳租金及物业费已构成违约，应承担违约责任，除支付相应租金等费用以外，还应承担6个月免租期的租金，并支付相应的逾期付款违约金。 被告博锐会所、窦誉鞑辩称：一、答辩人虽然欠付部分费用，但原告在催收后，并没有通知要求解除合同。本案合同不能继续履行的原因，系原告与华源公司解除了委托管理合同，责任在于本案原告,而非答辩人；二、答辩人只应承担2018年11月20日-2019年3月31日的租金，且面积应以877.81平方米来计算,租金价格应以13元/每平方米计算，2018年11月20日-2019年3月31日的物业管理费应以3元/平方米计算。本案原告计算的租金是按23元每平方米计算,但本案租赁合同表述的23元/月/平方是商业运营综合服务费,并非租金。商业运营综合服务费是应包括租金、推广费用、宣传费用、甚至物管费用在内的总费用,两者不是同一概念。合同中虽然写明出租给答辩人博锐会所的面积为949.68平方米,但《祥云供销·佳和广场商业物业委托经营管理协议》中明确1幢商铺三层面积为877.81平方米,而并非949.68平方米,原告多计算71.87平方米；三、合同第三条明确约定答辩人享有6个月的装修开业免租期,免租期内乙方无需支付租金费用。答辩人已经交了半年房租,按照双方租赁合同的约定,答辩人只欠原告2018年11月20日-2019年5月31日的房租。但是原告在2019年3月31日-5月31日期间强行取停水停电,致使答辩人无法使用,造成答辩人经济损失,这段时间的房租应不予支持。此外，本案在履行租赁合同中，原告本身有履行合同不到位的诸多问题，整个佳和商业广场管理混乱,致使包括原告在内的商家经营中门可罗雀,人员稀少,大量亏损。现华源公司收取博锐会所的租金仅为13元/平方米,从这里看出原告以商业运营综合服务费名义收取答辩人的租金明显过高，显失公平；四、违约金从2017年8月1日计算明显不符合本案实际。答辩人签订租赁合同的时间为2017年11月20日，且答辩人有6个月免租期,并交了2018年5月20日-2018年11月20日的租金,所以从2017年8月1日起就计算违约金与租赁合同的事实相悖。而且当时包括答辩人在内的租户都要求降低租金,但原告并没有给出同意或者不同意的明确答复，就直接断水断电，给答辩人造成损失，让答辩人无法经营。原告要求按照千分之三每天计算违约金明显过高,何况原告本身也有未履约行为,所以原告要求支付租金违约金不应予以支持；四、物业管理费按照每月每平方5元收取明显过高,首先原告按23元/月/平方按租赁合同约定是商业运营综合服务费,现又收取5元的物管费,其价格是商业运营综合服务费近四分之一,且管理混乱。此外，按照祥云县发展和改革局物价股核定的标准，本案物管费最多不应超过3元，且每天按千分之三计算物业管理费违约金明显过高,应予以减少；五、对于律师费，双方签订的租赁合同第14条第四项约定若双方同意将争议提交有管辖权的人民法院裁决,违约方应承担守约方所发生的律师费等,但是本案答辩人博锐会所及窦誉鞑都未同意原告将本案提交人民法院管辖,而且祥云县博锐健身会所及窦誉鞑并不是违约方,所以本案律师费等费用均不应由答辩人承担；六、答辩人所交装修押金为25,000元，并非10,000元,在抵扣时应以25,000元计算。 为支持自己的诉讼主张，原告向法庭提交下列证据：1、营业执照复印件一份、法定代表人身份证复印件一份，法定代表人身份证明一份；2、营业执照复印件一份、身份证复印件一份；3、祥云供销·佳和广场商业物业委托经营管理协议复印件一份；4、祥云佳和广场商铺租赁合同复印件一份；5、物业管理服务协议、业主临时管理规约复印件各一份；6、收款收据复印件二份；7、收款收据复印件二份；8、发票复印件一份、委托合同复印件一份；9、商品购销合同复印件一份、佳和广场商铺委托经营及管理协议书复印件一份；10、情况说明复印件一份。 二被告向本院提交了如下证据：1、合同解除协议复印件一份；2、租金发票复印件二份；3、费用催缴通知函复印件一份；4、横幅照片打印件两张；5、物管费复印件两份；6、照片打印件七张；7、申请书复印件一份；8、彩打照片一张；9、证人朱某的陈述：佳和广场承诺2017年10月份开业，实际上2018年7月份才开业，商家曾向原告申请过减租或免租，但商家未给予答复，很多商家已搬离佳和广场，朱某属于其中的商家因拖欠租金被原告起诉；10、证人孙某的陈述：证人负责博锐健身的工作人员，在会所经营期间房屋出现过漏水情况并告知利安物业处理，但物业管理公司未来处理。 法庭组织双方进行了举证、质证，对经质证当事人无异议的原告提交的证据1、2、6、7、及被告提交的证据2，符合证据三性，本院予以确认。对其余证据本院认定如下：原告提交的证据3、4、5、8、9、10来源合法、内容客观真实，与本案有关联性，本院予以确认；被告提交的1、3、5具备证据三性，本院予以确认，证据4、6达不到被告举证目的，本院不予确认。证人证言本院结合查明的案件事实予以综合确认。 经审理查明，祥云县供销社华源社有资产经营管理有限公司（以下简称“华源公司”）享有祥云佳和广场部分商铺的所有权，其中包含1幢（1号楼）商铺877.81㎡（其中含2号铺600.44㎡，3号铺118.79㎡,5号铺65.31㎡，6号铺43.27㎡，7号铺50㎡）。2017年5月20日，华源公司将上述商铺全部委托给利安物业管理经营（2018年11月7日期间为口头约定，2018年11月7日签订书面合同，约定委托经营期限至2023年3月31日），利安物业享有上述商铺的出租、管理、收取租金等权利。 2017年11月3日，利安物业与田云龙签签订了《祥云佳和广场商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”）,约定原告将佳和广场项目1号楼3层整层商铺949.68㎡租赁给田云龙，用于经营博锐会所,其中含前述877.81㎡和张聪杰委托经营的4号商铺75.08㎡。双方约定：租赁期限为五年（2017年11月20日至2022年11月19日）。至次年对应当月当日的前一天为第一个租约年届满日（含免租期），以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满。合同第三条约定“乙方享有6个月作为乙方装修开业免租期，自合同生效起租之日起算。在免租期内，乙方无需支付租金费用。但应交纳由乙方承担的水电费、垃圾清运费及涉及因装修产生的装修保证金等费用”。合同约定以商业运营综合服务费名义计算租金：第一年起始到第二年止商业运营综合服务费按建筑面积23元/月/㎡计算，从第三年起，商业运营综合服务费在前一年的商业运营综合服务费的基础上逐年递增8%；商业运营综合服务费和租金的支付期限：一年一付，一个租约年同时为一个商业综合服务费期，乙方应在本合同签订之日起3个工作日内支付第一年的商业运营综合服务费和租金，自第二年起，应在每个商业运营综合服务费和租金期结束前30天内向甲方支付下一年限商业运营综合服务费和租金；若因乙方原因导致本合同在合同期内解除的，则乙方不再享受本合同免租期优惠约定，乙方应比照合同第四条约定的商业运营综合服务费和租金标准，向甲方支付免租期期间的商业运营综合服务费和租金。合同第五条约定“合同履约保证金为10,000元，乙方应于本合同签订后三个工作日内向甲方一次性缴纳”。双方约定甲方预计于2017年11月13日前向乙方交付该商铺，具体交付日期以甲方书面通知为准；乙方收铺后应及时进行商铺装饰装修，并在合同签订后10日内向甲方提供装修效果图及装修工程图，并在甲方通知的开业日前15日内完成装修并经甲方验收合同。关于合同解除，合同第十一条约定“任何一年租约期，如乙方逾期交纳商业运营综合服务费、物业服务费、水电费及其他应缴款项任何一项达15天，甲方可以解除合同”。租赁合同第十二条约定“除本合同另有约定外，一方未经对方同意擅自单方解除本合同或因违约致合同被对方依法解除的，则违约方应向守约方支付第一个计租年度商业运营综合服务费作为违约金。乙方未按本合同约定向甲方支付商业运营综合服务费、物业服务费及其他费用的，除每日应按欠缴款项的1%向甲方支付违约金外，乙方在未补足款项前，甲方可自逾期第三日其终止水电的供应，且乙方不得将相关物品搬离承租商铺（否则按单方解除合同处理），由此导致的损失由乙方自行承担，甲方不承担任何责任”。合同同时约定因履行本合同产生争议，双方协商不能解决时诉至法院，违约方应承担守约方因此发生的诉讼费、律师费等费用。 被告窦誉鞑系被告博锐会所的管理总监暨共同投资人，2017年12月23日，被告窦誉鞑代表博锐健身与原告签订了《物业管理服务协议》及《业主临时管理规约》，约定物业管理费标准为5元/月/㎡。协议第五条约定“乙方交纳费用时间，首次入住时以开发企业规定的入住日期起向甲方一次性交纳一个年度的物业管理费，以后年度的物业管理费，商户应于上年度物业管理费到期前1个月的20日之内，按时履行向物业公司一次性交纳全年度12个月的物业管理服务费的义务”；第二十二条约定“乙方逾期未交纳物业服务费的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日加收3‰的滞纳金，同时有权对乙方停止部分物业管理服务”。 上述合同签订后，田云龙、窦誉鞑依约向原告交纳了2017年11月20日至2018年11月19日期间的租金131,056元（已扣减6个月的免租期）、商铺合同押金10,000元、装修押金25,000元以及第一年的物业管理费56,980.8元等费用，对商铺进行了装修装饰，注册登记了博锐会所（个体工商户，登记经营者为田云龙）开始经营。2018年11月20日后，被告方没有向原告交纳租金、物业管理费等相关费用，但一直使用相关房屋至2019年5月31日。在此期间，连同博锐会所在内的相关商户曾向利安物业请求降低租金等费用，但双方未达成一致意见。 2019年3月25日，利安物业向博锐会所送达了《费用催缴通知书》，要求博锐会所于2019年3月29日前交纳欠交费用319,462.48元（所附欠费明细表载明：2018年11月20日-2019年2月水费370元，2018年11月20日-2019年11月19日的租金262,111.68元、物业费56,980.80元），否则将采取断水、断电措施。2019年3月31日后，利安物业开始采取断水断电措施。 另查明，华源公司、利安物业与祥云佳和房地产开发有限公司于2019年5月31日签订《合同解除协议》，约定利安物业将华源公司委托经营管理的资产归还华源公司自行经营管理。双方终止2018年11月7日签订的《祥云供销·佳和广场商业物业委托经营管理协议》，并同时解除《祥云供销·佳和广场商业物业委托经营管理协议》约定的权利义务关系，并以2019年5月31日为截止日期，之前所涉权责由乙方负责，之后权利属甲方华源公司。2019年6月1日，博锐会所与华源公司另行签订了合同。 本院认为，一、关于合同解除问题。原告与田云龙、窦誉鞑签订的《祥云佳和广场商铺租赁合同》《物业管理服务协议》,系双方的真实意思表示,且未违反国家法律效力性强制性规定,系合法有效的合同,对双方均具有法律约束力。现因原告与华源公司解除了委托经营管理合同，被告于2019年6月1日与华源公司签订了新的商铺租赁合同,应视为原、被告双方协商一致达成解除合同合议，故原告关于双方租赁合同于2019年5月31日解除主张，符合法律规定，本院予以确认。 二、关于租金及其相应的逾期付款违约金问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任;合同解除后,尚未履行的,终止履行,已经履行的根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失;合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款。本案合同虽已解除,但相关当事人仍应承担相应的违约责任。被告在履行合同过程中存在欠付租金等费用的违约事实,依法应承担相应的违约责任。被告窦誉鞑自述其系博锐会所的共同投资人，且自述愿意与博锐会所承担相应责任，本院确认。 (一)关于欠付租金及其违约金问题。依照《租赁合同》的约定,“租金及商业运营综合服务费一年一付”，“自第二年起，应在每个商业运营综合服务费和租金期结束前30天内向甲方支付下一年限商业运营综合服务费和租金”。被告已支付2017年11月20日至2018年11月19日的租金131,056元（已扣减6个月的免租期），则被告应于2018年10月20日前交付2018年11月20日至合同解除之日即2019年5月31日期间的租金,实际应计算租金的时间为6个月零11天，依照合同约定，合计为139,065元（131,056元+8009元）。依照租赁合同第五条第2.1项关于如乙方未能如约缴纳商业运营综合服务费等相关费用,甲方有权从履约保证金中直接予以抵扣”的规定,前述租金扣除装修押金25,000元和履约保证金10,000元后,实际尚欠104,065元。因被告逾期未付,应承担相应的违约责任。双方合同虽约定“每日应按欠缴纳款项的1%向甲方支付违约金”,现原告主张每日按3‰计算违约金，但约定的违约金及原告主张的违约金计算标准过分高于造成的实际损失,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定,被告请求适当减少的主张,符合法律规定,结合法律关系以及原告没有在被告逾期后及时主张权利等事实,本院依法予以调整,由被告承担自逾期之日（2018年10月21）起至合同解除之日（2019年5月31日）止以欠付租金为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算的逾期付款违约金4093元（104065×4.35%×1.5÷365天×220天）。原告其余诉请中有关逾期付款违约金的计算标准亦按此标准计算,不再重复论述。原告主张的逾期付款违约金，本院予以部分支持。因被告实际占用案涉商铺至2019年5月31日，且合同约定经催收后仍未支付尚欠欠费的情况，原告可采取断水断电、措施，故被告关于2019年3月31日至2019年5月31日期间不应计算租金的答辩意见，本院不予采纳。 （二）关于原告主张的免租期租金问题。双方签订的《租赁合同》第四条第（3）项约定：“若因乙方原因导致本合同在合同期限内解除的，则乙方不再享受本合同免租期优惠约定，乙方应比照合同第四条约定的商业运营综合服务费和租金标准，向甲方支付免租期期间的商业运营综合服务费和租金”。本条约定的乙方不再享受免租期优惠的前提，是因乙方原因导致合同解除。然而，原告提起本案诉讼时，合同已经解除。在合同解除前，原告没有因被告欠费而主张解除合同，且双方解除合同的原因，系华源公司与原告提前解除了委托经营管理合同，故原告要求被告支付免租期租金的诉讼请求，不符合双方合同约定的条件，本院不予支持。 三、关于欠付物业管理费及其违约金问题。双方合同中约定的房屋系综合商业服务体,并非住宅,其物业管理费依法可以执行市场调节价,由合同双方根据实际情况进行约定。双方在《物业管理服务协议》中约定服务费的标准为5元/月/平方米,一年一付,不违反法律规定,本院予以确认。原告主张的被告欠付2018年11月20日至2019年5月31日期间的物业管理费30,231.48元的主张，不违反合同约定，本院予以支持。因被告存在逾期付款违约行为，应承担相应的逾期付款违约金1032元（30231.48×4.35%×1.5÷365天×191天）。 四、关于欠付水电费的问题。被告对尚欠水电费621.6元予以认可，本院予以确认。 五、关于律师费问题。双方合同约定“因本合同所产生的一切争议,双方应通过友好协商的方式予以解决，如果协商不能解决时。双方同意将争议提交有管辖权的人民法院裁决，违约方应承担守约方因此产生的诉讼费、财产保全费、财产保全担保费或保险费、证据保全公正费、评估鉴定费、律师费、调查取证费、执行费等费用”,原告要求被告赔偿律师代理费的诉讼请求,符合本案事实和法律规定,本院予以支持。但因律师事务所收费标准与诉讼请求标的额存在密切联系,而本案中原告诉讼请求未被全额支持,因此原告主张的律师代理费18,000元,不应由被告全额赔偿,根据本案事实,本院酌情由被告赔偿20%即3600元。被告关于“双方同意将争议提交有管辖权的人民法院裁决”系承担律师费的前提条件的答辩意见，与合同约定不符，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下: 一、确认原告祥云县利安物业管理有限公司与被告田云龙、窦誉鞑签订的《祥云佳和广场商铺租赁合同》《物业管理服务协议》于2019年5月31日解除; 二、被告祥云县博锐健身会所、窦誉鞑于本判决生效后十日内，支付原告祥云县利安物业管理有限公司2018年11月20日至2019年5月31日期间的商铺租金104,065元,并支付该款逾期付款违约金4093元; 三、被告祥云县博锐健身会所、窦誉鞑于本判决生效后十日内，支付原告祥云县利安物业管理有限公司2018年11月20日起至2019年5月31日期间的物业管理费30,231.48元,并支付该款逾期付款违约金1032元; 四、被告祥云县博锐健身会所、窦誉鞑于本判决生效后十日内，支付原告祥云县利安物业管理有限公司尚欠水电费621.6元； 五、被告祥云县博锐健身会所、被告窦誉鞑于本判决生效后十日内，赔偿原告祥云县利安物业管理有限公司律师代理费损失3600元; 六、驳回原告祥云县利安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10,844元,由原告祥云县利安物业管理有限公司负担2200元、被告祥云县博锐健身会所负担8644元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。 审 判 长  李福荣 人民陪审员  曹云芝 人民陪审员  周燕平 二〇二〇年十一月二十日 书 记 员  苏语涵