贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终7511号上诉人（原审被告）：贵州瑞正房地产开发有限公司,住所地：贵州省威宁县草海镇草海路**附**,统一社会信用代码：91520000569218477L。法定代表人：邹红波，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：宋华强，男，1973年2月10日出生，汉族，住四川省岳池县。委托诉讼代理人（特别授权）：陇康，贵州浩锐律师事务所律师。上诉人贵州瑞正房地产开发有限公司（以下简称：瑞正房开）因与被上诉人宋华强商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2020）黔0526民初1834号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人瑞正房开上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，双方可以对合同解除后的权利义务进行约定，若未约定，则应按照法律规定，恢复原状或者采取其他补救措施。案涉《商品房买卖合同》解除后，上诉人与被上诉人之间并未对房屋补贴款进行约定，根据上述规定，应由上诉人与被上诉人双方另行协商处理或在本案中进行抵扣。房屋补贴款高达181016元，一审法院认为《退款申请》是上诉人与被上诉人之间对于双方因签订《商品房买卖合同》后产生的一切事宜的了结，未将房屋补贴款在应退购房款中抵扣，认定事实不清，法律适用错误，损害上诉人的合法权益。二、《退款申请》约定：被上诉人在收到最后所有退款前配合上诉人到房地产事业局撤销该商铺合同备案。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，在被上诉人未配合上诉人到房地产事业局撤销商铺合同备案之前，上诉人有权拒绝退还被上诉人最一笔购房款。因被上诉人未配合上诉人到房地产事业局撤销商铺合同备案，最后一笔款的付款条件未成就，上诉人无按照《退款申请》约定的时间退还最一笔购房款的义务，一审认为上诉人应按《退款申请》约定的时间退还被上诉人最后一笔购房款认定事实不清。三、《退款申请》并未约定上诉人逾期退还款项的违约责任，法律也未明文规定逾期退还款项的违约责任，在既无约定责任，也无法定责任的情况下，上诉人不应承担逾期退还款项的责任。即使参照《最高人民法院》第二十四条：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定，上诉人也只应按照银行间同业拆拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，而不应按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%支付。一审判决上诉人按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%承担自2020年3月31日起至全部款项返还之日止期间所产生的利息，适用法律错误。被上诉人宋华强未进行答辩。宋华强向一审法院起诉，请求判决：一、由被告退还原告购房款1632404元；二、由被告支付原告逾期返还购房款违约金274781元；三、以1632404元为计算基数，由被告按月息2%承担自2020年3月31日起至全部款项返还之日止所产生的利息；四、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2014年6月13日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告Ａ-1-1-12号商铺，原告共缴纳房款（房款、维修基金、代收费用）合计1950124元，安装卷帘门2280元，两项合计1952404元。后在履行合同过程中，双方于2019年5月7日协议解除签订的《商品房买卖合同》，签订《退房协议》，后双方又于2019年8月7日签订《退款申请》，《退款申请》签订后，被告分5次退还原告320000元购房款。《退房协议》内容为：乙方于2014年6月13日购买瑞正房开Ａ-1-1-12号商铺，共缴纳房款（房款、维修基金、代收费用）合计1950124元，安装卷帘门费用2280元，合计：1952404元。现因双方原因，公司同意退款给该客户。甲方承诺于2019年8月7日前退还乙方所缴纳的全部金额及安装卷帘门费用总计1952404元，若逾期未退还，按照2%每月的利息赔偿给该客户。在此期间甲方可对该商铺另行出售，乙方在收到退还金额后配合瑞正房开撤销备案。以上为甲乙双方所达成的最终协议，除此之外双方无任何权益。《退款申请》内容为：兹有宋华强，身份证号：5129231973********，于2014年6月13日购买瑞正房开Ａ-1-1-12号商铺，共计付款金额1950124元，安装卷帘门费用2280元，合计：1952404元。现因本人个人原因，要求退房，经与瑞正房开协商，我公司同意于2019年8月7日退还该客户50000元，在一个月内退还该客户100000元，最后所有款项于2019年10月15日一次性退还。在此期间我公司可对该商铺另行出售，宋华强在收到最后所有退款前配合我公司到房产事业局撤销该套商铺合同备案。原被告签订商品房买卖合同后，被告根据自身营销策略，以每季度返还原告16456元补贴款的方式，11个季度共返还原告案涉房屋补贴款181016元。案涉Ａ-1-1-12号商铺直到原告提起诉讼时未交付原告。一审法院认为：本案原被告之间通过协商，于2010年12月订立合同编号为RZGJ070号《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》在履行过程中，因被告一直未能交房，双方于2019年5月7日通过协商达成退房的合意并签订《退房协议》，后又于2019年8月7日签订《退款申请》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条:“当事人协商一致，可以解除合同。”及九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，当事人有缔约的权利，也有协商一致后解除约定的权利。本案中，《退房协议》明确约定被告于2019年8月7日前退还原告所缴纳的全部金额及安装卷帘门费用总计1952404元，《退款申请》也明确被告同意于2019年8月7日退还原告购房款50000元，在一个月内退还原告购房款100000元，最后所有款项于2019年10月15日一次性退还。《退款申请》约定所有款项于2019年10月15日全部退还，但约定的期限届满后，被告仅退还原告320000元，尚欠1632404元未退还，被告未按约定退还原告购房款的行为，违反双方约定，故对原告要求被告退还1632404元购房款的诉讼请求，予以支持。被告提出因原被告之间通过协商解除了双方签订的《商品房买卖合同》，故被告已返还原告的案涉房屋补贴款181016元（16456×11个季度）应在退还原告的购房款中予以扣除的主张，不予采信，理由正如被告抗辩原告诉求时提出的“原被告签订的《退房协议》已经被后签订的《退款申请》取代，《退房协议》不再具有法律效力，有关利息的约定对双方不再具有约束力”道理一样，《退款协议》是原被告之间最终的合议，《退款申请》最终明确被告在2019年10月15日全部退还原告缴纳的总购房款1952404元，并未约定被告退还原告购房款时应扣除被告原返还的案涉房屋补贴款，被告提出退还原告款项时应扣除已返还给原告的案涉房屋补贴款181016元的主张不能成立，被告应退还原告房款及装修款1952404元，扣除已退还的320000元，还应退还1632404元。被告辩称因原告未配合其撤销备案合同登记，故未按《退款申请》退还购房款，但未提供证据证实，对该抗辩不予采信。因《退房协议》及《退款申请》均未约定违约金，对原告要求被告支付逾期返还购房款违约金274781元的诉请，不予支持；参照《最高人民法院》第二十四条：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定，原告要求被告以1632404元为计算基数承担自2020年3月31日起至全部款项返还之日止期间按照月息2%产生的利息之诉求，支持以银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算利息至全部款项返还之日止的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:一、由被告贵州瑞正房地产开发有限公司返还原告宋华强购房款1950124元，安装卷帘门费用2280元，合计1952404元，扣除被告已返还的320000元，被告于本判决生效之日起十日内返还原告宋华强购房款及装修款合计1632404元；二、以1632404元为计算基数，由被告贵州瑞正房地产开发有限公司按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%承担自2020年3月31日起至全部款项返还之日止期间所产生的利息；三、驳回原告宋华强的其他诉讼请求。案件受理费10982元，由原告宋华强承担1582元，被告贵州瑞正房地产开发有限公司承担9400元。本院审理本案期间，双方当事人均未提供证据。经审理查明：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为:一、本案中，双方经协商一致决定解除签订的《商品房买卖合同》，分别于2019年5月7日签订《退房协议》，于2019年8月7日签订《退款申请》，对解除《商品房买卖合同》后，上诉人应退购房款及安装卷帘门费用的具体金额、退款时间等均作出明确约定，但《退房协议》及《退款申请》均未约定上诉人之前支付的房屋补贴款应在双方明确的应退款项中扣除，上诉人主张应在明确的应退购房款及安装卷帘门费用中扣除其已支付的房屋补贴款无事实依据，不予采纳。同时，双方签订的《商品房买卖合同》约定上诉人应于2015年12月30日前交付案涉商铺，但至双方解除《商品房买卖合同》时，案涉商铺仍未达到验收条件，也未交付，《退房协议》及《退款申请》并未因此约定上诉人应承担违约责任，故对本案而言，双方未约定将房屋补贴款抵扣应退购房款及安装卷帘门费用并未有失公允。二、无证据证明被上诉人拒不配合上诉人到相关部门撤销案涉商铺合同备案，上诉人以被上诉人不配合上诉人到相关部门撤销案涉商铺合同备案为由，主张最后一笔款的付款条件未成就，上诉人无按照《退款申请》约定的时间退还最一笔购房款的义务无事实依据，不予采纳。三、双方最后签订的《退款申请》明确约定上诉人应于2019年10月15日一次性退还所有款项，因上诉人逾期未退还，一审据此参照《最高人民法院》第二十四条：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定，判决上诉人按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%承担相应利息并无不当，本院予以确认。上诉人主张不应承担逾期退款责任，即使适用上述规定，也应按银行间同业拆拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息无事实及法律依据，不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21964元，由上诉人贵州瑞正房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十一月二十三日书记员 高 进