北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初14291号原告：吴浩，男，1969年10月21日出生，住北京市西城区。被告：北京优客逸家资产管理有限公司，住所地北京市东城区桃园东里********。法定代表人：李强，经理。委托诉讼代理人：于昌龙，男，系公司部门经理。原告吴浩诉被告北京优客逸家资产管理有限公司（以下简称优客逸家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴浩及优客逸家公司的委托诉讼代理人于昌龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴浩向本院提出诉讼请求：1.被告支付租金利息7200元；2.被告按拖欠费用的千分之三支付违约金；3.被告支付水、电、煤气费1000元；4.被告支付一个月的房租金额即1800元的违约金。事实与理由：2015年12月18日，原被告签订了为期5年的租赁合同，房屋位于房山区×镇×区×号楼×单元×号，房租按季支付为5400元，双方还约定了免租期。如果一方违约，违约方需要按拖欠费用的千分之三支付违约金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，经出租人催告在合理期限内仍未支付，其行为已经构成违约。优客逸家公司辩称，我公司租金已经支付到了2020年7月26日，因为一直有租户，无法核实水电费，原始记载有99.97元电费。该房屋是毛坯房，水费应该是不存在的。10月8日的租金我公司延期付款了，是因为合同中约定了60天的空置免租期。原告主张的违约金不认可。康泽佳苑出现过新冠阳性案例，今年1月至5月处于封闭的状态，不满足出租的状态，这期间的租金我公司要求收回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月16日，吴浩（甲方）与优客逸家公司（乙方）签订《优客逸家房屋委托管理协议》（以下简称“托管协议”），约定吴浩将其与于曼璟所有的位于房山区×镇×区×#住宅楼×层×单元×房屋（毛坯房）委托给优客逸家公司出租。“托管协议”第四条约定，甲方于2015年12月17日将房屋委托给乙方，并同意乙方自该日起40天对房屋做增值相关服务。房屋增值工作完毕后，乙方自2016年1月27日起正式给甲方计租，计租时间截止到2021年7月26日。如遇需要按日结算费用的，代理期限内每个月按30日计。“托管协议”第五条约定，租金为每月1800元，日租金的计算标准为“月租金÷30”四舍五入后保留小数点后一位。乙方按季支付房租，自2016年4月8日起开始付款。“托管协议”第九条第（四）款约定乙方未按约定划付租金达7个工作日以上的（含7个工作日），甲方有权单方解除合同，乙方应按月租金的100%向甲方支付违约金。“托管协议”第十条第（二）款约定，任何原因导致甲乙双方提前终止本合同时，房租都应结算到合同解除当日（具体结算日期，以办理退租手续时签订终止协议为准）。第十条第（四）款约定，乙方逾期向甲方支付房屋租金，除应付清所拖欠的各项费用外，每逾期一日，乙方需向甲方按拖欠费用的千分之三支付违约金。“托管协议”第7页第一条载明房屋交付给优客逸家公司时，有电费99.97元。“托管协议”第9页载明了“收款计划”，显示第4次、第8次、第12次及第16次付款计划各有30天的免租期，第22次付款时间为2021年7月8日，该次付款计划有60天的免租期。根据“收款计划”，第18次付款时间为2020年7月8日，第19次付款时间为2020年10月8日，金额为5400元。优客逸家公司按照约定支付了前17次的租金，于2020年7月10日支付了第18次的租金，至今未支付第19次的租金。2020年10月31日，优客逸家管家隗功强给了吴浩方一份《房屋出租委托代理协议》终止协议（以下简称“终止协议”），该协议加盖了优客逸家公司的合同专用章，但出租方吴浩未签字，该协议勾选了“甲乙双方协商中途终止原合同，并双方免责”。该协议附件一第三条载明房屋租金应截止到2020年10月31日，房屋租金已付到2020年7月16日，违约赔偿费用租金金额为6300元。吴浩与优客逸家公司对“终止协议”均不认可。吴浩称其于2020年11月2日收回了房屋，其主张的租金计算方式为：2020年7月9日至10月8日为两个月的租金，10月9月至10月31日，主张1个月的租金，合计3个月为7200元。关于优客逸家公司主张的疫情期间收回租金事宜，吴浩称该公司未与其商量过疫情减租一事，其也不同意。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据吴浩的陈述及其提交的“终止协议”，可以认定双方已经于2020年10月31日解除了租赁合同。虽然“终止协议”勾选了“甲乙双方协商中途终止原合同，并双方免责”，但因吴浩与优客逸家公司对该协议均表示不认可，且吴浩未在该协议出租方处签字，故该协议对吴浩不生效，关于双方租赁合同解除后的违约赔偿问题应根据双方签订的“托管协议”进行认定。“托管协议”约定的租金支付期限为2016年1月27日至2021年7月26日，按季支付租金，自2016年4月8日开始支付第1季租金，第1次支付的租金对应的租期为2016年1月27日至2016年4月26日，第18次支付的租金对应的租期应为2020年4月27日至2020年7月26日，第19次租金支付计划对应的租期为2020年7月27日至2020年10月26日。优客逸家公司支付了第18次租金，未支付第19次租金。根据“托管协议”第9页的“收款计划”,第19次租金支付计划并无免租期，优客逸家公司以该期租金存在免租期为由拒绝支付租金违反了合同约定，根据“托管协议”第九条第（四）款的约定，优客逸家公司未按约定支付租金达7个工作日（含7个工作日），吴浩有权单方面解除合同。自2020年10月9日（含当日）至2020年10月31日，已经超过了7个工作日，故吴浩选择在2020年10月31日解除合同符合双方的合同约定。根据“托管协议”的约定，合同解除后，优客逸家公司应当支付吴浩自2020年7月27日至2020年10月31日的租金。根据“托管协议”第五条的约定，优客逸家公司应当支付吴浩的租金金额为1800×3+1800÷30×5=5700元。依据“托管协议”第十条第（四）款的约定，优客逸家公司逾期向吴浩支付租金，每逾期一日，需向吴浩按拖欠费用的千分之三支付违约金，该约定的违约金标准为“日千分之三”，该标准超过了法定标准，本院酌定违约金标准为“月百分之二”。优客逸家公司应于2020年10月8日支付第19次的租金5400元，其至今未支付，应当支付违约金。按照“月百分之二”的标准计算到2020年11月7日，违约金数额为108元。吴浩在本案中主张的违约金为拖欠费用的千分之三，按照吴浩主张的标准，违约金数额为5400×0.003=16.2元，其主张的违约标准未超过本院酌定的标准，本院予以支持。依据“托管协议”第九条第（四）款的约定，因优客逸家公司违约，吴浩选择单方解除合同后，要求优客逸家公司支付一个月的租金1800元作为违约金具有合同依据，本院予以支持。虽“托管协议”第7页第一条载明房屋交付给优客逸家公司时，有电费99.97元，但吴浩未提交证据证明其收回房屋时电表的电费金额，本院无法进行核减。吴浩未提供证据证明其在将房屋交付给优客逸家公司时，有水费和燃气费金额。故对吴浩主张的水电费及燃气费不予支持。优客逸家公司辩称，×出现过新冠阳性案例，今年1月至5月处于封闭的状态，不满足出租的状态，该期间的租金其要求收回。因优客逸家公司已经支付吴浩今年1至5月的租金，其公司未就疫情期间减租与吴浩达成一致意见，无论疫情期间吴浩的房屋是否处于出租状态，其在本案中主张收回1至5月的租金，不符合“托管协议”的约定，且，优客逸家公司未在本案中提起反诉，故优客逸家公司的上述答辩主张本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、北京优客逸家资产管理有限公司于本判决生效后十日内支付吴浩租金5700元；二、北京优客逸家资产管理有限公司于本判决生效后十日内支付吴浩违约金1816.2元；三、驳回吴浩其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由北京优客逸家资产管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  江正春二〇二〇年十一月二十日书记员  于 淼