四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14925号 上诉人（原审被告）：张朝和，男，1949年11月5日出生，汉族，住四川省成都市青羊区文庙西街**。 法定代理人：张铁，男，1979年11月27日出生，汉族，住，住四川省成都市武侯区张朝和之子。 委托诉讼代理人：钟琴，四川宪恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗斌，男，1969年1月19日出生，汉族，住，住四川省成都市金牛区/div> 委托诉讼代理人：张彬，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 原审第三人：成都铭发置业有限公司，住所地：四川省成都市青羊区文庙西街**。 法定代表人：马解放，执行董事。 委托诉讼代理人：宋晶博，四川尚上律师事务所律师。 上诉人张朝和因与被上诉人罗斌、原审第三人成都铭发置业有限公司（以下简称铭发公司）合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初2511号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张朝和上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回罗斌的全部诉讼请求；2.本案二审诉讼费用由罗斌承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。张朝和仅仅享有案涉安置房的居住权，案涉安置房的所有权归属于铭发公司，而张朝和无权处分了属于铭发公司的房屋。即使张朝和转让的仅仅是承租权，是承租人权利义务的有偿性概括转移，承租人在转让前也应征得出租人的同意，包括事先同意或事后认可。但在一审庭审中，铭发公司表示对于张朝和已经将案涉房屋以400000元的价格卖出的行为事先并不知情，事后也不予追认，只认可与其签订安置协议的张朝和。因此，张朝和的转让行为无效。根据张朝和与铭发公司签订的《3508厂住房整体改造项目集体宿舍住户自主搬迁补偿安置协议》“集体宿舍住户以承租人身份签署本协议，统一按拖底面积选择成套安置房，安置房产权属于甲方（即铭发公司），并继续租给乙方”。可见，该安置房所有权归属于铭发公司，而使用权属于所有权的一部分，只有铭发公司才能处分案涉安置房的使用权。张朝和仅仅享有安置房的居住权，其无权将案涉安置房的使用权和所有权转让给他人，即使要转让，也必须征得铭发公司的同意。且铭发公司在一审庭审中明确表示，后续安置房屋及安置过渡补助费都只能给张朝和，可见，铭发公司并没有对张朝和的转让行为进行追认。因此，张朝和无权利处分案涉的安置房，其处分安置房的行为无效。罗斌要求张朝和交付房屋使用权的主张属于客观上履行不能，张朝和客观上无法将案涉房屋的使用权交付给罗斌。只有铭发公司才有权转让案涉安置房的使用权。二、根据张朝和与罗斌之间签订的《转让合同》及《转让合同补充协议》中均多次提到“公转私更名”“过户”“该公房转让的成交价格为40万元”这些内容，可以看出二人实质上签订的是针对案涉安置房的房屋买卖合同。而《转让合同》及《转让合同补充协议》所涉及的安置房的土地系集体所有的土地，该项目尚未履行完相关土地征收、征用手续，由于程序复杂，暂无法取得房屋产权证，因此，本案是因安置房买卖引发的纠纷，涉及行政机关对用地性质、建设审批程序、集体土地保护等问题的处理。本案应当由行政主管部门进行处理，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应裁定驳回罗斌的起诉。根据《转让合同》第一条“甲方自愿将××庙××街××栋××楼××号，建筑面积55.3㎡安置房使用权在国家规定时间内永久转让给罗斌，转让费为40万元（肆拾万元整）定金20万元整，及配合罗斌办理公转私手续，该房过户到罗斌名下”和《转让合同补充协议》第二条“甲、乙双方经协商同意，该公房转让的成交价格为：人民币40万元（大写肆拾万元整）”的约定，可以看出张朝和与罗斌二人实质上签订的是针对案涉安置房的房屋买卖合同，张朝和已经将案涉安置房的使用权和所有权进行了处分。根据《3508厂住房整体改造项目集体宿舍住户自主搬迁补偿安置协议》第二条第2款“乙方（张朝和）选择的安置房产权属于甲方（铭发公司），甲方继续租给乙方居住，甲乙双方另行完善租赁手续，待后期条件成熟办理相关房改手续”。可见，只有待后期条件成熟才能办理相关房改手续。铭发公司让张朝和在2018年11月27日去办理房屋交接手续，到目前为止，已经一年半，铭发公司均没有取得产权证，后续能否取得产权证未知。根据土地管理法第五十三条、第五十六条的相关规定，进行建设项目的用地都需要经过相应的批准程序，案涉安置房的土地尚未履行完相关土地征收、征用手续，才无法取得房屋产权证。因此，本案应当由行政主管部门进行处理，不属于人民法院受理民事诉讼的范围。三、张朝和并未收到罗斌的200000元购房定金，罗斌除了收条外也没有其他任何证据加以佐证其已经支付了200000元购房定金的事实，一审法院对该事实并未调查清楚。张朝和并没有从罗斌处借款200000元的事实，虽然罗斌持有张朝和出具的收条，但张朝和自幼患有脑膜炎，识字水平有限，认知功能受损，在未收到200000元的情形下就在收条上签字，该签字行为并非张朝和的真实意思表示。罗斌主张存在借款转化为定金的事实，应当举出借条、转账记录等证据进行佐证，但在一审法院问及该笔200000元购房定金的支付方式及时间时，罗斌含糊其辞，并未表述清楚。据张朝和所述，当时张朝和仅仅收到了罗斌20000元借款，与罗斌所说不符。四、在2011年10月，成都市青羊区的安置房均价不可能达到7233元／平方米，案涉房屋面积才55.3平方米，而总价却达到了400000元，该房价超出了商品房的市场平均价格，案涉房屋为安置房，罗斌是不可能用超出市场价格的金额去购买一个还没有拿到手的无产权证的安置房，该情况不符合日常人的交易行为。在2011年200000元并非一笔小数额的资金，罗斌至今为止，在一审法院也多次要求罗斌出示转账凭证的情况下，均未提交除了收条外的其他相关证据予以证明，因此罗斌主张已支付了现金200000元定金给张朝和，不符合日常交易习惯。此外，一审判决超出了罗斌的诉讼请求，铭发公司与张朝和签订安置协议，铭发公司并无法定或约定的义务配合协助罗斌办理收房及交房手续。综上，请求依法支持张朝和的全部上诉请求。 罗斌辩称，1.关于张朝和与罗斌签订的合同效力问题，罗斌认为双方之间签订的合同本身包括了有承租使用权和所有权转让，并非单独涉及房屋所有权的转让，案涉合同与张朝和和铭发公司签订的拆迁安置房合同是一致的，罗斌在一审也诉请的是房屋承租权的交付，并未涉及到房屋所有权转让的问题，一审法院也是按罗斌的诉请判决的，因此双方之间的合同不违反法律法规的效力性强制性规定，张朝和引用的法律法规都属管理性的强制性规定，不属于效力性的强制规定，张朝和主张合同无效缺乏法律依据，虽然在2020年被认定为限制民事行为能力人，但张朝和在当时属于完全民事行为能力人；2.关于张朝和主张罗斌未支付200000元定金的问题，事实上罗斌已提供了合同、补充协议，除了收条外，补充协议中对收到200000元的定金再次予以确认，同时提交了视频、公证书，均已表明罗斌履行了支付200000元的义务，否则张朝和不可能既出具收据又签订补充协议，也不可能在公证处办理相应的委托，公证处是需要对其是否为完全民事行为能力人进行审查的，而张朝和主张未支付200000元定金的主张未提出相反的证据；3.关于张朝和主张约定的400000元的价格超出市场价格的问题，系上诉状内容之外的内容，罗斌认为二审应当根据其上诉请求进行审理，罗斌对此不予答辩；4.张朝和提到一审判决超出一审诉讼请求的问题，罗斌一审诉请的就是判令张朝和到铭发公司办理收房手续，后将房屋交付给罗斌，一审法院也是判令张朝和到铭发公司处办理手续，并未判令铭发公司直接将房屋交付给罗斌，并不影响铭发公司与张朝和合同的履行，也并不损害第三人的利益。 铭发公司述称，案涉房屋的性质为公租房，现在房屋登记在铭发公司名下，铭发公司对张朝和与罗斌的交易，此前并不知情，一审进行后铭发公司也不予认可，只能依据拆迁安置补偿协议向张朝和履行相应的合同义务。 罗斌向一审法院起诉请求：1.张朝和履行《转让协议》《转让合同补充协议》义务，在至铭发公司处办理位于成都市青羊区××庙××街××栋××楼××号（建筑面积55.3平方米）的安置房屋收房后续并结清物业费、承租费后将该房屋交付罗斌使用；2.由铭发公司向罗斌支付2014年7月30日至2018年11月30日的安置过渡补助费40950元；3.张朝和向罗斌赔偿延期交房损失22000元（自2019年1月1日起按每月2000元租金标准暂计算至起诉前的2019年12月1日止），并继续支付至实际交房之日止；4.本案诉讼费用由张朝和负担。 一审法院认定事实：2010年9月25日，铭发公司（安置方，甲方）与张朝和（安置房承租人，乙方）签订《3508厂住房整体改造项目集体宿舍住户自主搬迁补偿安置协议》，主要约定：集体宿舍住户以承租人身份签署本协议，同意按托底面积选择成套安置房，安置房产权属于甲方，并继续租给乙方；乙方以承租人身份选择位于××庙××街××栋××楼××号房屋，建筑面积55.3㎡；选择安置的房屋产权属于甲方，甲方继续租给乙方居住，甲乙双方另行完善租赁手续，待后期条件成熟办理相关房改手续；乙方过渡期限自本协议生效发放过渡安置费当月起算，至安置房建成验收后且通知移交钥匙当月截止；搬迁安置补偿款结算：1.物管补贴。统一按照每户90元／月标准，一次性发放60个月，金额为5400元；2.安置过渡补助：被搬迁改造房屋建筑面积50㎡以下：1050元×30个月＝31500元；如果职工搬迁腾空房屋的原因使过渡安置期限超过30个月，过渡补助费按照原标准发放；如果由于工程建筑的原因使过渡安置期超过30个月，每月过渡补助费按原标准上浮50%发放，至安置房建成验收且通知移交钥匙当月截止；3.搬家补助费：原址反迁安置搬家补助费1200元×2次＝2400元；4.附属设施补偿费合计4740元；5.自主搬迁安置奖励：50000元。以上合计94040元；经3508厂确认，该间集体宿舍共居住职工2人，按职工人数平均分配，乙方分得拆迁安置补偿款47020元；安置房建设用地标段内全体职工住户的《搬迁安置协议》签约率达到95%并经公告后，本合同全部条款生效。 上述合同签订后，铭发公司向张朝和支付了拆迁安置补偿款47020元。 2011年10月31日，张朝和（甲方）与罗斌（乙方）签订《转让合同》，主要约定：甲方自愿将位于包家巷83号25栋41号拆迁安××房××庙××街××栋××楼××号，建筑面积55.3㎡安置房使用权永久转让给乙方，及能公转私后更名到乙方名下，公转私后该房过户给乙方无任何附加条件；甲方自愿将××庙××街××栋××楼××号安置房使用权在国家规定时间内永久转让给乙方，及配合乙方办理公转私手续，该房过户到乙方名下；该房以后公转私时甲方无条件配合乙方办理公转私手续，如甲方不配合办理公转私手续，甲方将赔偿给乙方500000元罚款；乙方在没办理公转私手续前先付给甲方使用权，及房产公转私定金200000元，剩余200000元办理完公转私手续产权过户到乙方名下，乙方一次性付给甲方；本合同生效之日起，该房产以后产生的任何费用将由乙方得到和付出，甲方无条件配合乙方。同日，张朝和出具《收条》一份，载明：收到罗斌购××庙××街××栋××楼××号安置房及该房公转私定金200000元。张朝和在收条落款处签字捺印。 2018年11月7日，张朝和（甲方）、罗斌（乙方）签订《转让合同补充协议》，主要约定：甲方将其承租的、拆迁所得的位于青羊区××庙××街××栋××楼××号房屋的公房承租权转让给乙方；双方经协商同意该公房转让的成交价格为400000元，定金200000元已于2011年10月31日支付，剩余转让款200000元于房屋办理公转私后过户至乙方名下当日支付；甲方于2018年12月31日前将上述房屋结清水、电、气、物业、承租费等相关费用以后交付乙方使用，交付后所产生的所有费用由乙方承担。 同日，张朝和向罗斌之子罗涵出具《委托书》，主要载明：委托罗涵代为办理案涉安置房安置补助金相关手续，到银行领取过渡补助金、签署相关文件，办理交房、收房、物管等事宜，领取房屋钥匙等，办理《3508厂住房整体改造项目集体宿舍住户自主搬迁补偿安置协议》更名的相关手续。四川省成都市律政公证处对该《委托书》进行公证，并出具了（2018）川律公证内民字第67392号公证书。 2018年11月12日，铭发公司发出《“汇厦少城·文墨阁”交房通知书》，通知张朝和于2018年11月29日办理××庙××街××栋××楼××号房屋的接房手续。因罗斌、张朝和对该房屋存在争议，故双方均未到铭发公司办理接房手续。 2020年4月10日，张朝和之子张铁向一审法院申请宣告张朝和为限制民事行为能力人并指定监护人。一审法院于2020年4月27日作出（2020）川0105民特241号民事判决书，判决：宣告张朝和为限制民事行为能力人，指定张铁为张朝和的监护人。 一审法院另查明，张朝和从铭发公司处领取了拆迁安置补偿款47020元以及2014年1月30日至7月29日期间的安置过渡补助费4725元，并将该款项支付给了罗斌。铭发公司未向张朝和支付2014年7月30日至2018年11月30日期间的安置过渡补助费40950元。 一审法院认定上述事实，有《3508厂住房整体改造项目集体宿舍住户自主搬迁补偿安置协议》《转让合同》《收条》《转让合同补充协议》、视频录像、《委托书》、公证书、居民户口簿、《“汇厦少城·文墨阁”交房通知书》、交房须知、房屋交付缴款明细表、（2020）川0105民特241号民事判决书、《情况说明》、当事人陈述等证据及一审庭审笔录在案为证。 一审法院认为，关于合同效力。罗斌、张朝和签订的《转让合同》《转让合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应严格履行合同义务。张朝和主张上述合同系关于案涉房屋的买卖合同，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于房地产转让的强制性规定，因上述合同处分的是案涉房屋的承租权，而非所有权，故不适用该法条规定。张朝和主张因其不享有案涉房屋所有权，故合同无效，亦无相应法律依据。故对张朝和主张合同无效的抗辩意见，一审法院不予采纳。公房承租权即公房使用权的转让，其法律性质为公房租赁合同中承租人权利义务的有偿性概括转移。罗斌根据双方签订的《转让合同补充协议》主张张朝和交付案涉房屋，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。张朝和应当继续履行合同约定，办理案涉房屋的收房手续后将其交付给罗斌，铭发公司应当予以配合协助。 关于安置过渡补助。罗斌主张，根据其与张朝和签订的上述合同，铭发公司应当向罗斌支付2014年7月30日至2018年11月30日期间的安置过渡补助费40950元。一审法院认为，虽《转让合同》约定，本合同生效之日起，该房产以后产生的任何费用（过渡费等）将由罗斌得到和付出，但铭发公司仅对张朝和负有支付义务，且一审庭审中明确表示不同意将款项支付给罗斌，故对于罗斌主张铭发公司支付安置过渡补助费的诉请，无事实和法律依据，一审法院不予支持。 关于赔偿延期交房损失。本案中，罗斌主张张朝和赔偿因延期交房造成的租金损失，但未提交相应证据证明其损失已实际发生，故该诉讼请求无事实依据，一审法院不予支持。 综上，一审法院对罗斌的诉讼请求予以部分支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、张朝和于判决发生法律效力之日起十日内办妥位于成都市青羊区××庙××街××栋××楼××号房屋的收房手续，并将房屋交付给罗斌，铭发公司予以配合协助；二、驳回罗斌的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2067元，减半收取为1034元，由罗斌负担。 二审中，罗斌、铭发公司未向本院提交新的证据。张朝和向本院提交了光盘（一份）及视频文字说明，该证据系张朝和监护人提供，证明张朝和仅收到了罗斌20000元的购房定金，而非200000元，张朝和表示没有写过收条，也没有收条。 罗斌质证认为，该光盘及文字说明不属于一审结束后新出现的证据，该视频录制于2018年10月17日，不属于一审结束后新出现的证据，二审不应当将其作为新证据审查，对该证据的三性及所要证明的目的均不予认可，张朝和否认自己先前的民事行为，是其不诚实的表现。该视频文字本身也能反证出张朝和在2018年10月7日与罗斌签订补充协议时，其应当是意识清醒的完全民事行为能力状态，因此他之前与罗斌签定的补充协议并办理公证委托的行为完全符合法律规定。 铭发公司质证认为，铭发公司不是张朝和与罗斌合同之间的当事人，铭发公司不清楚他们之间的过程，对该证据的三性不予认可。 本院认证如下：上述光盘中载明的视频记录了张朝和与其家人的对话，实质上属于张朝和的陈述，能否达到张朝和的证明目的，本院将在下文结合本案其他证据予以阐释。 罗斌对一审法院查明张朝和与罗斌未到铭发公司进行相关手续办理这一事实有异议，认为实际上罗斌的儿子持公证书前往铭发公司办理接房手续，但张朝和的儿子张铁在现场阻挠，导致手续未办理。罗斌对一审法院查明的其他事实无异议。张朝和、铭发公司对一审查明的事实无异议。对各方当事人无异议的事实，本院直接予以确认。对各方当事人有异议的事实，本院将在下文中予以认定。 本院认为，本案二审主要争议焦点为罗斌请求张朝和继续履行协议义务，至铭发公司处办理接房手续并将房屋交付给罗斌的请求是否成立，现评判如下： 首先，各方均未举证证明张朝和与铭发公司之间建立了公房租赁关系，即未能证明铭发公司向张朝和提供案涉房屋系因张朝和因经济困难而享受的住房保障待遇，因此，张朝和、铭发公司关于案涉房屋系公房进而案涉《转让合同》《转让合同补充协议》无效的主张，本院依法不予支持。 其次，从案涉《3508厂住房整体改造项目集体宿舍住户自主搬迁补偿安置协议》的约定来看，铭发公司将案涉房屋租赁给张朝和使用，将来符合条件时，可将案涉房屋转让给张朝和。 最后，从《转让合同》《转让合同补充协议》的约定来看，系基于《3508厂住房整体改造项目集体宿舍住户自主搬迁补偿安置协议》而形成，即张朝和将其通过《3508厂住房整体改造项目集体宿舍住户自主搬迁补偿安置协议》租赁案涉房屋后，将占有、使用的权利转让给罗斌，且约定铭发公司将案涉房屋转让给张朝和后，张朝和转让给罗斌，简而言之，张朝和将案涉房屋转租给罗斌，并在张朝和取得案涉房屋所有权后，再行将案涉房屋转让给罗斌。因此，罗斌基于《转让合同》《转让合同补充协议》享有的权利，以《3508厂住房整体改造项目集体宿舍住户自主搬迁补偿安置协议》为依据。现张朝和尚未实际承租案涉房屋，并未实际对案涉房屋进行占有，加之铭发公司对《转让合同》《转让合同补充协议》不予认可，因此，罗斌要求张朝和收房并交付使用权的主张，不应得到支持。 综上，张朝和的上诉请求及上诉理由部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律部分不当，导致判决结果应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初2511号民事判决； 二、驳回罗斌的全部诉讼请求。 一审案件受理费2067元减半收取的1033.5元，由张朝和负担，二审案件受理费2067元，由上诉人张朝和负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张引千 审 判 员 何广智 审 判 员 张卫敏 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理 刘 杨 书 记 员 曹成香