广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初27335号原告：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地广东省深圳市光明区凤凰街道塘尾社区，统一社会信用代码914***********011C。法定代表人：昌某1。委托诉讼代理人：姚丽芸，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李政安，广东法制盛邦律师事务所律师。原告：深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市三水区***********************，统一社会信用代码914********1320683。负责人：刘宏才。委托诉讼代理人：姚丽芸，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李政安，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：何金强，男，1984年2月3日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区********，公民身份号码：440************61X。委托诉讼代理人：张建国，广东高裕律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡宗轩，广东高裕律师事务所律师。原告深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活公司）、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司（以下简称彩生活佛山分公司）与被告何金强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月25日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年11月10日公开开庭进行了审理，两原告的共同委托诉讼代理人姚丽芸，被告的委托诉讼代理人张建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求1.被告向原告支付2016.8-2019.2期间的物业管理费6258.40元，滞纳金850元（滞纳金以2018年1月9日前当月所欠物业管理费为基数，每日万分之三计算，自欠付当月起至付清日止，暂时计算至2020年9月，其后滞纳金另行计算）；2.被告向原告支付2015.6.5-2016.12.4至2016年12月4日期间所欠公摊水费108.33元，2015.6.5-2018.12.31期间所欠公摊电费1368.67元；3.本案诉讼费用由被告负担。诉讼中，两原告申请撤回第2项诉讼请求。事实和理由：原告彩生活公司与佛山市南海劲嘉房地产开发有限公司签订《劲嘉•金棕榈园前期物业服务合同》（以下简称《前期服务合同》），约定彩生活公司为劲嘉•金棕榈园提供物业服务，物业地址在佛山市*******。后彩生活公司在佛山设立分公司，由分公司具体履行合同事宜。被告是劲嘉•金棕榈园的业主。原告为被告提供物业管理服务，但被告长期拖欠物业服务费等费用，经多次催促仍拒绝履行付费义务。被告辩称，2018年1月9日，双方合同解除。也就是在此之后的所谓事实管理合同并不存在。因此该费用不应该支付。该服务属于单方强迫性服务行为，不符合法律的公平正义，也违反了最高人民法院关于审理物业纠纷案件的司法解释第十条的规定，即业委会通知其解除之后，物业方不撤场、不移交相应设施设备等，就不能再以存在事实合同为由要求业主缴纳物业费，而本案与该情况事实和法律上是一致的。在这个过程中原告并无履行其管理小区的义务。2017年7月19日之前的物业管理费因时效已过，不应支付。关于滞纳金，因为合同已经解除，没有事实基础，前期物业代理合同属于酬金制，是按照小区公共收益10%提取酬金，合同解除后公共收益应交由业委会托管，所以业委会也号召所有业主不缴纳物业管理费。诉讼中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院在下文中综合分析认定。综合当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：案涉物业坐落于佛山市南海区**********************，物业类型为高层住宅，于201*年3月21日办理不动产登记，权利人为何金强，房屋建筑面积为129.3平方米。原告彩生活公司系案涉物业所在小区的前期物业服务企业，该司下设的彩生活佛山分公司具体履行管理义务。彩生活公司与案涉小区建设单位签订的《前期服务合同》约定：彩生活公司为劲嘉•金棕榈园小区提供前期物业管理服务，物业服务管理收费采取酬金制，彩生活公司按照一定比例从物业服务资金中提取管理酬金，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅按每月每平方米1.6元标准交纳，物业服务资金主要用于管理服务人员工资待遇、小区日常管理支出、法定税费、物业管理企业利润等方面；物业公司按照以下方式提取基本酬金：（每季）按照10%的比例从预收的物业服务资金中提取；物业管理服务资金于物业开始交付使用之日起按月计收，并应于每月10日前交纳，每逾期一日应交纳欠费总额万分之三作为滞纳金；建设单位每年聘请第三方对已交付区域业主进行业主满意度调查，物业公司正式提供物业服务一年内，业主满意度不得低于60%，一年后满意度不得低于70%，经建设单位核实满意度调查结果，属物业公司管理品质问题未达要求或未尽相关责任，建设单位有权解除该物业服务合同。另查明：（一）案涉小区于2017年9月2日至9月17日召开业主大会，业主表决结果为同意解聘彩生活公司。后彩生活公司与案涉小区业主委员会就上述表决结果效力发生争议，佛山市南海区狮山镇横岗社区****民服务所于2017年10月18日作出公告称：需对投票结果公示期间业主提出的可疑问题进行进一步调查核实，在调查结束之前，本次业主大会投票结果尚待确认。案涉小区业主委员会于2017年12月1日向法院提起诉讼，请求确认《前期服务合同》解除并要求彩生活公司退出案涉小区等。佛山市中级人民法院于2018年12月27日作出（2018）粤06民终8548号终审判决，认定《前期服务合同》期限为2015年1月起至2018年1月止，彩生活公司与小区业主于2018年1月后形成事实上的物业服务合同关系，并确认上述物业服务合同于2018年1月9日解除，判令彩生活公司于判决发生法律效力之日起三十日内退出案涉小区；该判决于2018年12月30日生效。后案涉小区业主委员会向本院申请强制执行，本院于2019年1月31日立案执行，案号（2019）粤0605执1535号。2019年3月7日，彩生活公司与案涉小区业主委员会及其另行聘请的物业公司办理了主要设施移交手续。2019年3月21日，案涉小区业主委员会向彩生活佛山分公司出具《担保书》，载明：“贵公司已于2019年3月1日撤出本小区，但尚有公用水电表没有过户，为更好地完成交接，建议如下：1.彩生活公司清缴全部公用水电费（至2019年2月28日止），3月底前完成水电过户手续；2.金棕榈园第一届业主委员会协助和担保在5月30日前将业主所欠公摊费用追缴到彩生活公司，如未收齐由业委会补齐，转至彩生活公账（额度不低于所交公摊水电费），同时业委会继续协助彩生活催收物业费”。2019年4月25日，本院作出（2019）粤0605执1535号执行完毕告知书。案涉小区业主委员会就上述执行提出异议，本院于同年12月18日作出（2019）粤0605执异486号执行裁定书，裁定驳回案涉小区业主委员会的异议；该裁定书中认定：案涉小区物业管理交接手续的办理客观上确实需要业主委员会与彩生活公司相互配合，且物业管理具有一定的特殊性，在业主委员会找到承接小区物业管理的物业公司之前，彩生活公司不宜直接退出小区的物业服务。案涉小区业主委员会与彩生活公司对上述裁定均未申请复议，该裁定书已发生法律效力。（二）2019年5月3日，原告向被告所涉的本案物业地址邮寄《律师函》，追收本案所涉费用，同年5月19日因拒收退回妥投。2020年9月22日，原告向本院提起本案诉讼。再查明，2014年10月30日，佛山市南海区劲嘉房地产有限公司向何金强出具《劲嘉地产物管费赠送确认单》，载明因何金强介绍他人购买物业故奖励2000元物业管理费。又查明，案涉802房办理不动产登记的时间是2016年3月21日。诉讼中，被告确认其在2016年8月之前没有交过物管费，并称“也有可能是用这个赠送的2000元抵扣了一部分，但物业公司没有给明细，也不知道交多少。”诉讼中，两原告申请撤回第2项诉讼请求，是其自行处分民事权利的行为，本院予以照准。本院认为，原告彩生活公司与案涉小区建设单位签订的《前期服务合同》合法有效，对业主具有约束力。该合同经法院生效判决确认解除前，业主应依约交纳物业管理费并承担逾期违约责任。根据案涉小区业主委员会出具《担保书》要求彩生活公司清缴小区公用费用至2019年2月28日止，以及本院执行裁定书认定双方延后交接存在客观原因的内容，本院认定《前期服务合同》到期后至2019年2月28日，彩生活公司事实上仍为案涉小区持续提供物业服务，被告作为小区业主之一已实际受领服务，应参照原《前期服务合同》约定的收费标准支付相应服务对价。被告辩称合同解除后两原告无权收费，理据不足，本院不予采纳。因涉案物业管理费为按月计收，由此形成的债权为继续性债权，故应将每月的上述费用视为单个债权分别适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用关于诉讼时效制度的规定》的规定，本案的诉讼时效期间为三年。根据本院查明事实可知，《前期服务合同》约定每月10日前按月交纳费用，而本案两原告于2020年9月向本院递交诉讼材料，诉讼中两原告提供的证据材料反映，其于2019年5月3日曾向被告发出律师函催收涉案物业管理费等，故两原告所主张的2016年8月至2019年2月期间的费用尚未超过三年诉讼时效期间，本院予以支持。综上，两原告请求被告支付2016年8日至2019年2月期间的物业管理费理据充分，本院予以支持。如前述，案涉802房是在2016年3月21日办理登记，因实际交房入住时间不明，故可从2016年3月21日起计算物业费。同时，又因为被告在2016年8月之前没有缴纳物业费，故2016年3月21日至2016年7月31日止的物业管理费可从开发商赠送的2000元中列支。据此，该2000元赠送款在用于支付2016年3月21日起至2016年7月31日的物业管理费899.93元（1.6元/月/平方米×129.3平方米×4.35个月），后剩余的1100.07元（2000元-899.93元）可用作抵扣2016年8月至2019年2月的物业管理费。据此，被告从2016年8月至2019年2月因支付的物业管理费为5313.21元（1.6元/月/平方米×129.3平方米×31个月-1100.07元）。两原告主张超出上述部分的，本院不予支持。两原告还主张2018年1月9日前的物业管理费的逾期滞纳金，根据《前期服务合同》的约定，被告应于每月10日前交纳物业管理费，未按时交纳物业管理费，每逾期一日，应按欠费的万分之三向彩生活公司支付滞纳金。现被告逾期交纳物业管理费，应承担逾期违约责任。两原告主张的计算标准，未超出前述合同的约定标准，本院予以支持，但被告支付的每期滞纳金均应以所欠物业管理费本金为限。关于被告辩称其有2000元的装修保证金以及507元的垃圾清理费未退并要求抵扣物业费的意见。经查，装修保证金以及垃圾清理费与物业管理费分述不同性质的款项，不能直接进行抵扣，且双方亦未特别约定可以两相抵扣，故本院对被告上述辩解意见不予采纳，且被告对此可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条,《物业管理条例》第七条第一款第五项,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条的规定，判决如下：一、何金强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费5313.21元予深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司；二、何金强应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2016年8月至2017年12月物业管理费相应的逾期滞纳金（滞纳金以各月管理费206.88元为基数，从当月11日起，各期均按日万分之三计至管理费实际清偿日止，各期滞纳金均以管理费基数206.88元为限）予深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司，本项随上列第一项清；三、驳回深圳市彩生活物业管理有限公司、深圳市彩生活物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取计25元（两原告已预交），由何金强负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予两原告，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  肖刚二〇二〇年十一月二十七日书记员  杜宇