新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)兵12民再3号 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘学峰,男,1965年12月9日出生,汉族,住新疆哈密市。 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘玲春（系刘学峰之姐）,女，1963年6月18日出生,汉族,住新疆哈密市。 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘学义（系刘学峰之兄）,男,1960年6月15日出生,汉族,住新疆哈密市。 再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘学亮（系刘学峰之弟）,男,1973年3月2日出生,汉族,住址新疆哈密市。 刘玲春、刘学亮共同委托诉讼代理人:刘学峰,男,1965年12月9日出生,汉族,住新疆哈密市。 被申请人(一审被告、二审上诉人)：新疆德丰房地产开发有限公司哈密分公司，住所地新疆哈密市。 负责人：孙志友，经理。 委托诉讼代理人：王记华，男，1972年12月16日出生，汉族，住新疆哈密市。 委托诉讼代理人：王昭，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 被申请人(一审被告、二审上诉人)：新疆德丰房地产开发有限公司,住所地新疆乌鲁木齐市。 法定代表人:孙志友,董事长。 委托诉讼代理人：王昭，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。 再审申请人刘学峰、刘玲春、刘学义、刘学亮因与被申请人新疆德丰房地产开发有限公司哈密分公司（以下简称德丰哈密分公司）、新疆德丰房地产开发有限公司（以下简称德丰公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）兵12民终48号民事判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院申请再审。新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院于2020年7月10日作出（2020）兵民申88号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人刘学峰并由刘学峰受刘玲春、刘学亮委托与刘学义，被申请人德丰哈密分公司委托诉讼代理人王记华、王昭，德丰公司委托诉讼代理人王昭到庭参加了诉讼，本案已审理终结。 刘学峰、刘玲春、刘学义、刘学亮申请再审称:一、二审法院认定事实错误、对违约金的判决适用法律错误。首先，本案在一审法院审理时，事实已经查清。被申请人德丰哈密分公司未按合同约定期限交付房屋，已经构成违约，且双方之间签订的《商品房买卖合同》第九条明确约定了违约金的计算支付方式。故被申请人应当按照约定支付违约金。其次，二审法院认为违约金过高，予以调减的做法违背法律规定。双方之间签订的《商品房屋买卖合同》对违约金的计算支付方式进行了明确约定：按已付房款总额的日万分之五计算。该约定并不违反法律规定，也没有过高。况且合同严格履行原则及诚实信用原则是合同法的基本原则，既然双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了违约金的计算支付方式，被申请人逾期交付房屋已经构成违约，其就应当按此约定支付违约金。且《商品房买卖合同》系被申请人自己提供的格式文本，合同所有内容也均系被申请人自己书写的，其约定了违约金计算支付方式又以违约金过高为由抗辩显然有悖法理。故二审法院对违约金予以调减违背了法律规定及当事人约定，属于适用法律错误。二、二审法院程序违法。首先，二审法院自行调查涉案房屋周边租赁情况，并以此作为违约金判定标准显然与事实不符，涉案房屋周边商铺租金价格与本案违约金的计算无关，被申请人的违约行为给申请人造成的损失不仅仅是租金数额的多少，故二审法院以此认定违约金数额违背了法律规定。其次，二审法院调查周边商铺租金情况并未告知申请人，也没有让申请人对此进行质证，而是直接以此为据作出了判决，该做法显然违反法律规定，诉讼程序违法。综上，二审法院认定事实有误，对违约金的调减不符合法律规定，且程序违法。故请求法院再审本案，撤销二审判决，改判驳回被申请人上诉请求，维持一审判决。 德丰分公司、德丰公司辩称，同意二审判决，再审申请人的再审申请不能成立，请求法院依法驳回，维持二审判决。 刘学峰、刘玲春、刘学义、刘学亮向一审法院起诉请求：1、判令被告连带承担违约责任，向原告支付违约金582，908.4元（自2015年11月1日起至2018年6月30日止）及2018年7月1日起至实际交付之日止的违约金按每日599.7元计算；2、本案诉讼费及其他费用由被告负担。 一审法院认定事实：2014年10月30日，原告刘学峰、刘玲春、刘学义、刘学亮共同作为买受人，与被告德丰哈密分公司签订了一份编号为×××号的《商品房买卖合同》。约定，德丰哈密分公司将其开发建设的位于××农场××路路以西、××路以北的某某综合商业楼第1幢2层3号商铺出售给刘学峰、刘玲春、刘学义、刘学亮，该商铺建筑面积为239.88平方米，房屋用途为商业，每平方米单价为5000元，房屋价款总金额为1，199，400元。付款方式为：买受人首付款639，400元，2014年12月1日补交房款80，000元，剩余房款480，000元办理银行贷款。交付期限为出卖人德丰哈密分公司应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人。逾期交房的违约责任为：逾期不超过30日，自最后交付期限即2015年10月30日的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限即2015年10月30日的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。原告将全部购房款1，199，400元按照《商品房买卖合同》的约定交付给了被告。被告德丰哈密分公司至今都没有按约定将商铺交付给原告。 一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，应予以确认。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。该院支持原告要求被告支付违约金582，908.4元（自2015年11月1日起至2018年6月30日止）及2018年7月1日起至实际交付之日止的违约金按每日599.7元计算的请求。对于被告方辩称，1、原告购买的商铺并非被告所有，实际所有权和掌控权是某某公司，原告应该去起诉某某公司；2、没有按时交房不是被告造成的，是某农场和消防部门的行为造成的；3、原告计算的违约金过高，远远超过了法律规定，依法应予降低；并认为被告在本案中均无任何过错，不应当承担任何责任，请求驳回原告的诉讼请求。该院认为被告与某某公司之间的挂靠关系，与本案不是同一个法律关系，且根据合同相对性原则，被告与某某公司之间对责任承担的相关约定，对本案原告并无法律效力；被告德丰哈密分公司在开发建设某某综合商业楼时，在规划、设计以及修建时就应当按照建筑法、消防法等相关法律规定考虑到消防设施，故其认为没有按时交房是某农场和消防部门造成的理由，没有事实根据和法律依据；违约金主要具有惩罚违约方不讲诚实信用的功能和弥补守约方经济损失的功能，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当在2015年10月30日前将经验收合格的商品房交付给原告，被告至今都没有向原告交付，被告德丰哈密分公司已构成违约。因原告购买的是建筑面积达239.88平方米的商铺，被告逾期交房至今已近三年，给原告造成了经营和收取租金的直接经济损失。原告并未行使合同解除权，故被告德丰哈密分公司应当按照《商品房买卖合同》中的违约责任约定，自2015年10月30日的第二天起至实际交付之日止，以原告已交付房款1，199，400元按日万分之五（即每日599.7元）向原告支付违约金。该院认为德丰公司作为德丰哈密分公司的总公司，应当对其分公司的民事责任承担连带责任。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2018年10月27日作出判决如下：一、被告新疆德丰房地产开发有限公司哈密分公司、新疆德丰房地产开发有限公司连带向原告刘学峰、刘玲春、刘学义、刘学亮支付自2015年11月1日起至某某综合商业楼第1幢2层3号商铺交付之日止，按已付房款1，199，400元的日万分之五计算的违约金（其中，2015年11月1日起至2018年6月30日的违约金为582，908.4元）；二、驳回原告刘学峰、刘玲春、刘学义、刘学亮的其他诉讼请求。 德丰哈密分公司、德丰公司不服一审判决，向本院上诉请求:1、请求法院依法撤销一审判决。改判驳回被上诉人全部诉讼请求。2、一、二审各项诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:1、被上诉人虽然与上诉人签订了《商品房买卖合同》，但被上诉人购买的商铺实际所有权归农十三师某某投资有限公司所有，权利义务全部由某某公司承担。逾期交房是因为消防设计进行了变更。某农场和消防部门把原设计于对面高层项目的公用消防水池变更至上诉人项目，因此造成逾期交房，应当属于免责范畴。2、依据合同法及合同法司法解释二规定，本案中被上诉人提出的违约金明显高于给其造成的损失，应当予以降低，一审法院并未支持，适用法律错误。 被上诉人德丰哈密分公司、德丰公司辩称，第一，上诉人认为一审法院认定事实错误的主张明显不能成立。涉案的房屋买卖合同系上诉人德丰哈密分公司与被上诉人签订的，根据合同相对性原则，某某投资公司不是本案买卖合同的主体，上诉人认为应由某某公司对本案承担责任没有法律依据。其次，上诉人认为逾期交房的原因系某农场政策所致，属于免责范畴的主张亦不能成立，一是上诉人在庭审中并未提交任何证据证明逾期交房的原因系政策所致；二是工程承建时就应按照建筑法和消防法的规定考虑到消防设施的问题；三是涉案房屋消防设施的变更属于上诉人应当预见的商业风险，而不是免责事由；四是根据合同法相关规定，房屋在交付之前的风险应由出卖人承担。被上诉人作为买受人在本案中无任何过错，无论何种原因逾期交房的责任均应有上诉人承担。上诉人要求降低违约金的主张也不能成立，违约方应按合同约定承担违约责任。 本院二审经审理查明的事实与一审法院查明事实基本一致。 另查明，经二审对涉案商铺周边租金情况调查：1、东边（红绿灯东第一家）×××超市：面积38平米、2万元/年、526.32元/平米/年；2、×××药店（距离涉案商铺最近）：面积54平米、2.2万元/年、407.4元/平米/年；3、西边×××商店：面积120平米、4.9万元/年、408.33元/平米/年；4、北边×××洗车行：面积80平米、2万元/年、250元/平米/年（上层二楼面积相同，租金降半收取，租金1万元/年，125元/平米/年）；5、北边×××餐吧（二层）：面积120平米（其中包含40平米过道）、1万元/年、125元/平米/年。 本院二审认为，综合当事人诉辩请求及理由，本案争议焦点为：一是德丰哈密分公司是否违约。二是一审法院判定违约金是否过高。刘学峰、刘玲春、刘学义、刘学亮与德丰哈密分公司签订的《商品房买卖合同》依法成立，合法有效，对当事人具有法律约束力。按合同约定，刘学峰、刘玲春、刘学义、刘学亮已履行了全部付款义务，德丰哈密分公司应当在2015年10月30日前将经验收合格的商品房交付给刘学峰等人，至今没有交付，德丰哈密分公司已构成违约，应当承担违约责任。德丰公司作为德丰哈密分公司的总公司，应当对其分公司的民事责任依法承担连带责任。对于上诉人提出证据证明一审法院判决的违约金明显高于实际损失、提出予以降低的请求，被上诉人未能证明其具体损失数额、主张按合同约定执行。上诉人诉求违约金过高要求调减、符合《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，一审判决以房款1，199，400元按日万分之五（即每日599.7元）支付违约金，应为适用法律不当，本院二审予以纠正。本院二审在对涉案商铺周边租金情况调查得知，相同面积情况下，二层商铺收取租金相比一层商铺降低一半，本案为二层商铺，故结合对涉案商铺周边租金情况调查，兼顾合同履行情况、原告预期利益及被告过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对违约金酌情予以调整为：以当事人合同购房建筑面积为基数按407.4元/平米/年的百分之五十计算支付。 综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院二审予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，于2019年6月18日作出二审判决如下：一、撤销哈密垦区人民法院（2018）兵1202民初534号民事判决；二、新疆德丰房地产开发有限公司哈密分公司、新疆德丰房地产开发有限公司连带向刘学峰、刘玲春、刘学义、刘学亮支付违约金(自2015年10月31日起至某某综合商业楼第1幢2层3号商铺交付之日止，以建筑面积239.88平方米为基数按407.4元/平米/年的百分之五十计算支付)，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回刘学峰、刘玲春、刘学义、刘学亮其他诉讼请求；四、驳回新疆德丰房地产开发有限公司哈密分公司、新疆德丰房地产开发有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费9629元，由被告新疆德丰房地产开发有限公司哈密分公司、新疆德丰房地产开发有限公司负担8629元，刘学峰、刘玲春、刘学义、由刘学亮共同负担1000元。二审案件受理费9629元，由上诉人新疆德丰房地产开发有限公司哈密分公司、新疆德丰房地产开发有限公司负担8629元，由刘学峰、刘玲春、刘学义、刘学亮共同负担1000元。 本案再审期间，××公司向本院提交下列证据：1.工程竣工验收报告复印件1份；2.建设工程消防检查验收记录表复印件1份。上述证据用以证明案涉房屋于2019年6月27日具备交房条件，并通知再审申请人收房，逾期违约金截止时间应确定为当日。经质证，再审申请人认为，实际交房时间为同年8月30日，有物业开的装修押金票据为证。经本院审查认为，上述证据真实性双方当事人无异议，予以确认。 本院再审查明的事实与一审查明的事实基本一致，予以确认。 另查明，经组织双方当事人对本院二审期间调查案涉商铺周边租金情况所调查证据进行质证，本院再审对二审查明的案涉商铺周边租金情况的事实予以确认。因被申请人亦认可同年8月30日实际办理交房手续，故本院确认案涉房屋实际交房时间为2020年8月30日。 本院认为，违约金主要具有惩罚违约方不讲诚实信用的功能和弥补守约方经济损失的功能。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础……根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款同时规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，根据本院二审调查案涉商铺周边租金情况，本案案涉商铺为二楼，以与其相邻近的某农场某某小区一楼正常营业商铺某药店407.4元/平方米/年的50%计算，案涉建筑面积239.88平方米商铺于2015年10月31日至2019年8月30日的租金损失为187147.42元（203.7元/平方米/年×239.88平方米×3.83年=187147.42元），刘学峰等四再审申请人主张在此期间的逾期交房违约金837780.9元（599.7元/天×1397天）明显高于其租金损失的1．3倍，故应当将被申请人德丰公司、德丰哈密分公司应承担的违约金调整为案涉房屋在逾期交房期间租金损失的1．3倍，即243291.65元（187147.42元×1.3=243291.65元）。本院二审只考虑违约金弥补守约方刘学峰等四再审申请人的实际租金损失，而未考虑违约金同时具有惩罚被申请人德丰哈密分公司延期3年多交房的违约行为的功能，故二审判决对违约金数额认定有误，本院再审予以纠正。刘学峰等四再审申请人再审请求成立的部分，本院予以支持。经本院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）兵12民终48号民事判决书和哈密垦区人民法院（2018）兵1202民初534号民事判决； 二、新疆德丰房地产开发有限公司哈密分公司、新疆德丰房地产开发有限公司连带向刘学峰、刘玲春、刘学义、刘学亮支付违约金243291.65元(自2015年10月31日起至某某综合商业楼第1幢2层3号商铺于2019年8月30日交付之日止，以建筑面积239.88平方米为基数按407.4元/平米/年的50%计算)，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回刘学峰、刘玲春、刘学义、刘学亮其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9629元，由新疆德丰房地产开发有限公司哈密分公司、新疆德丰房地产开发有限公司连带负担8629元，由刘学峰、刘玲春、刘学义、刘学亮共同负担1000元；二审案件受理费9629元，由新疆德丰房地产开发有限公司哈密分公司、新疆德丰房地产开发有限公司连带负担8629元，由刘学峰、刘玲春、刘学义、刘学亮共同负担1000元。 本判决为终审判决。 审判长  杨伟新 审判员  马占文 审判员  王 云 二〇二〇年十一月二十二日 书记员  吴丹玚