福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初6609号 原告：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区吉庇路****。 法定代表人：高佳灵，公司总经理。 委托诉讼代理人：林灵香，福建名仕律师事务所执业律师。 被告：福建省福抗药业股份有限公司，住所，住所地福建省福州市福清市江阴工业集中区高港大道**地址福建省闽侯县上街镇科技东路10号中青大厦18层。 法定代表人：宋伟敏，公司总经理。 委托诉讼代理人：李晨辉、曹丽萍，公司员工。 原告福州市国有房产经营有限公司（以下简称“国有房产公司”）与被告福建省福抗药业股份有限公司（以下简称“福抗公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告国有房产公司的委托诉讼代理人林灵香、被告福抗公司的诉讼代理人李晨辉、曹丽萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 国有房产公司向本院提出诉讼请求：1.确认国有房产公司与福抗公司签订的房屋租赁合同已于2019年8月5日解除；2.判令福抗公司立即无条件将福州市鼓楼区黎明福一村中利花园3幢Q号车库房腾空，恢复房屋原状并返还给国有房产公司；3.判令福抗公司向国有房产公司支付2019年8月5日前拖欠租金2366元及按拖欠总额的30%计付的违约金709.8元；4.判令福抗公司按评估的市场租金标准向国有房产公司支付房屋占用费（按每月631元，自2019年8月5日起计至实际返还房屋之日止）；5.判令福抗公司向国有房产公司支付逾期退房违约金（按每月租金338元标准2倍，自2019年8月起计至实际返还房屋之日止）；6.判令福抗公司缴纳的租赁押金921元归国有房产原告所有，不予退还； 7.判令福抗公司赔偿国有房产公司因本案而产生的律师费损失10120元。事实和理由：2015年7月24日，国有房产公司与福抗公司签订房屋租赁合同约定：国有房产公司将福州市鼓楼区黎明福一村中利花园3幢Q号车库房租赁给福抗公司使用；房屋建筑面积24.21㎡，月租金307元，每年递增10%；租赁期限自2015年1月1日至2016年12月31日；福抗公司向国有房产公司缴纳租赁押金921元，并约定了违约条款。合同签订后，福抗公司缴纳约定租赁押金，国有房产公司将涉案车库交付福抗公司使用。合同期满后双方未重新签订合同，福抗公司一直使用该车库并按原合同约定交纳租金。截止2019年8月5日，福抗公司拖欠租金2366元。根据合同约定，存在拖欠租金和拒不退房情形，依约应承担相应违约责任。2019年8月5日，国有房产公司以打电话、邮寄书面通知，及实地前往租赁房屋现场通知等形式，通知福抗公司终止租赁关系并告知房产移交等事宜。然而福抗公司未与国有房产公司协商继续承租事宜，直至今年6月8日将车库移交给国有房产公司。涉案合同通知解除之后，福抗公司继续非法占用涉案房屋，依法应当按照市场租金标准支付占用期间的房屋占用费；因其存在逾期缴纳租金和逾期退房的违约情形，国有房产公司有权不予退还租赁押金，并要求福抗公司按合同约定承担支付律师费损失的违约责任。为维护合法权益，特依法起诉，望判如所请。 福抗公司辩称，1.国有房产公司要求确认房屋租赁合同已于2019年8月5日解除无事实与法律依据，应予以驳回。双方于2015年7月24日签订的房屋租赁合同届满后，福抗公司继续使用案涉房产，国有房产公司亦未提出异议，根据法律规定，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期；根据法律规定，主张解除合同的，合同自通知到达对方且知悉时解除；国有房产公司提交的证据照片根本无法证明张贴通知的时间为2019年8月5日且福抗公司知悉该通知；通过EMS网站查询国有房产公司提交的证据3、6EMS快递详情单显示“退回妥投”，福抗公司并未收到国有房产公司向涉案房产所在地址邮寄的通知、律师函。福抗公司并未收到解除合同通知；2.国有房产公司主张福抗公司支付房屋占有使用费及逾期退房违约金的诉求无事实与法律依据，应予以驳回。双方之间的不定期租赁合同尚未解除，国有房产公司要求福抗公司支付房屋占有使用费及逾期退房违约金的诉求无事实与法律依据；根据法律规定，双方可以随时解除合同，但需给对方预留合理期限。福抗公司于2020年4月28日收到法院矛盾纠纷多元调处中心送达的诉状材料后，第一时间与多方了解得知，该房屋租赁合同系福抗公司原董事长兼总经理施林勃以公司名义签订，承租后供其个人使用；福抗公司通过书面、电话等方式与施林勃联系并在涉案房产处张贴通知函，但均未能联系到施林勃本人及或有的实际使用人；后福抗公司立即与国有房产公司联系按照其要求已于2020年6月8日将涉案房产返还并且完成移交手续。福抗公司在收到诉状材料后的合理时间内，积极返还案涉房产并未逾期腾房；3.倘若有逾期腾房理应参照合同约定的租金标准支付；国有房产公司不予退还押金，若再支付逾期退房违约金，有违公平原则。福抗公司在合理时间内，已积极返还涉案房产并完成移交手续，并未非法占用涉案房产；若国有房产公司非要以福抗公司应在收到诉状材料当天返还涉案房产为由，认为存在逾期腾房，该房屋占用费用理应参照房屋租赁合同约定的租金标准支付；国有房产公司要求不予退还押金，既是对福抗公司的惩罚，也足以弥补其损失，若再按照双倍租金标准支付逾期退房违约金，实在有违公平原则，应予以驳回；4.关于律师费，涉案合同对律师费的承担从未作任何约定，无任何法律依据和合同的约定依据，应予以驳回；5.国有房产公司要求按所欠租金总额30%支付违约金过高，要求租赁押金归其所有的诉求无事实和法律的依据。 本院经审理认定事实如下：2015年7月24日，国有房产公司与福抗公司签订房屋租赁合同，将福州市鼓楼区黎明福一村中利花园3幢Q号车库（以下简称“案涉车库”）出租给福抗公司，约定：租赁期限自2015年1月1日至2016年12月31日；第一年月租金307元，第二年起的租金在上一年基础上递增10%，即第二年月租金338元，以此类推，每月5日前一次性支付租金；福抗公司于签署合同时支付租赁押金921元，租赁期满无违约行为且国有房产公司按时完整收回房屋后无息返还；延迟交付租金，每延迟一天按所欠租金的1%缴纳违约金，逾期一个月以上的，国有房产公司有权解除合同，租赁押金不予返还合同期满，福抗公司应无条件立即搬出租赁物，逾期不搬的，租赁押金不予退还，每逾期一个月（不满一个月按一个月计算）还应按最后一个月租金双倍支付违约金；双方违反合同约定造成对方损失的，应赔偿对方损失。该合同未约定有关合同事宜通知的送达地址。合同签订后，福抗公司支付了租赁押金921元，国有房产公司将案涉车库交付福抗公司使用。合同期满后双方未续签，福抗公司继续使用案涉车库并向国有房产公司支付租金。 后福抗公司出现拖欠租金的情况。国有房产公司于2019年8月6日向“中利花园3座Q2车库”地址;地址邮寄&**黎明福一村中利花园**Q2车库**处置通知书”，2019年9月12日向“中利花园3座C017”地址;地址邮;地址邮寄&ldquo函有房产）”。两份邮件均被退回，其中一份投递记录记载收件人名址有误且无法联系收件人。本院矛盾纠纷多元调处中心于2020年4月28日向福抗公司送达本案诉状材料。2020年5月19日，福抗公司向国有房产公司邮寄发函申请退房，该函件于2020年5月20日送达国有房产公司。2020年6月8日，福抗公司将案涉车库腾空交还国有房产公司。 本院认为，国有房产公司和福抗公司签订的租赁合同，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。双方在合同期满后未就续租达成一致意思表示，福抗公司未将诉争房产腾空交还，国有房产公司亦继续收取诉争房产租金，双方已形成不定期租赁关系，除租赁期限外的其他租赁事宜均应按原合同继续履行，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 国有房产公司要求确认合同于2019年8月5日解除，因双方未约定通讯地址，且国有房产公司未能证明其解除通知已到达福抗公司，其主张本院不予认可，因福抗公司于2020年4月28日收到本案起诉状副本，其中载有国有房产公司关于合同解除的主张，本院确认合同于2020年4月28日解除。国有房产公司要求福抗公司腾空并交还案涉车库，因该车库已完成移交，该项诉请本院不予处理。 关于租金和占用费，本院认为，福抗公司作为合同当事人，负有支付租金的义务，国有房产公司主张福抗公司截止2019年8月5日拖欠租金2366元，此后未再支付租金，福抗公司未提供证据证明其已支付，故本院对国有房产公司的主张予以确认，即福抗公司应支付截止2019年8月5日应付的截止2019年8月31日的租金2366元以及2019年9月1日至合同解除之日即2020年4月28日的租金，租金应按按合同约定的递增方式计算，即2019年月租金应为338×（1+10%）3≈449.88元，2020年月租金应为449.88×（1+10%）=494.87元。福抗公司在合同解除后，未将诉争房产腾空交还国有房产公司，应向国有房产公司支付合同解除后至实际交还房屋之日即2020年6月8日的占用费。国有房产公司主张按其提交的评估报告计算，应其提供的评估报告系单方委托，且该报告已超过使用有效期，故本院不予采纳，占用费标准可参照合同约定的租金递增方式计算。综上，福抗公司应向国有房产公司支付截止2019年8月的租金2366元，2019年9月1日至2020年6月8日的租金和占用费449.88×4+494.87×（5+8/30）≈4405.84元。 关于租赁押金，福抗公司在不定期租赁关系期间存在拖欠租金的违约行为，且根据合同约定其违约时租赁押金不予退还，国有房产公司主张租赁押金不予退还，本院予以支持。 关于违约金，本院认为，合同约定的拖欠租金和逾期搬离的违约金明显过高，国有房产公司未能举证证明其实际损失，前述租赁押金已足以弥补拖欠租金和逾期搬离造成的损失，故该项诉请本院不予支持。 关于律师费，本院认为，案涉合同虽然约定违约造成对方损失的应予赔偿，但未明确约定包括律师费，律师费属于维权产生的合理费用，但并非必须的费用，故国有房产公司要求福抗公司支付律师费，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、福州市国有房产经营有限公司与福建省福抗药业股份有限公司签订的房屋租赁合同于2020年4月28日解除； 二、福建省福抗药业股份有限公司于本判决生效之日起十日内向福州市国有房产经营有限公司支付截止2019年8月31日的租金2366元、2019年9月1日至2020年6月8日的租金和占用费4405.84元； 三、福州市国有房产经营有限公司无需返还福建省福抗药业股份有限公司支付的租赁押金921元； 四、驳回福州市国有房产经营有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费479元，适用简易程序减半收取239.5元，由福州市国有房产经营有限公司负担214.5元，福建省福抗药业股份有限公司负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  任晗婧 二〇二〇年十一月七日 书记员  柯水英 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。