山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11463号 上诉人（原审原告）：青岛市城阳区红岛街道萧家社区居民委员会，住所地：山东省青岛市城阳区红岛街道萧家社区。 负责人：肖毅钦，系该社区主任。 委托诉讼代理人：肖青钦，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王春艳，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈述晓，男，1964年9月5日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：徐红艳，女，1964年9月30日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区，系被上诉人之妻。 上诉人青岛市城阳区红岛街道萧家社区居民委员会（以下简称红岛薛家社区居委会）因与被上诉人陈述晓房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初7472号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 红岛薛家社区居委会向本院提出上诉请求：1、请求依法撤销山东省青岛市城阳区人民法院(2019)鲁0214民初7472号民事判决书，发回重审或依法改判。2、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当，认定事实及作出裁判的证据不足，判决明显不当。一审法院在查明部分并未根据证据查清事实，而将各方的陈述写入查明部分，实际未对事实查清。对于被上诉人提交的20000元收据中记载的“钢结构房款”为上诉人笔误，实为“钢结构房租赁款”。被上诉人没有与上诉人达成房屋买卖的合意，也没有其他证据证明房屋买卖的事实或者20000元作为永久使用权的事实。2015年2月12日，也就是陈述晓2015年2月8日交款后第四天，该批房屋另一使用者肖桂英(陈述晓隔壁邻居)的收款收据中的内容记载“钢结构房租赁款，20000元”，由此可以证明上诉人从未决定出售该批房屋，也未决定以20000元出售使用权的事实。该批12间房屋是社区在闲置的土地上临时建设，至今无审批手续、属于无证房、临时房。被上诉人完全为了圆“钢结构房款”的收据编造事实，虚假陈述。该批12间房屋其他租户和上诉人起诉的其他租户均没有像被上诉人谎称的这一说法。另外，被上诉人陈述当时社区面临搬迁，岙东路拓宽，上诉人决定出卖所有权或使用权，如其所述，拆迁时上诉人不还得再与被上诉人费尽周折协商拆迁补偿，显然更不符合逻辑。因此上诉人与被上诉人之间并不存在房屋买卖的事实，被上诉人缴纳实为2012年至2014年房屋租赁费。另外根据举证规则，被上诉人应当就买卖事实提供证据进行证明，而不是由上诉人提供证据承担举证责任，一审法院适用法律不当。 被上诉人陈述晓答辩称：我方认为对方上诉是没有道理的，是房款不是房租。我方认为一审判决我们支付租金也是不对的。 红岛萧家社区居委会向原审法院提出诉讼请求：1、依法判令陈述晓立即将位于青岛市城阳区西侧的房屋腾出并向红岛薛家社区居委会支付自2009年至2018年的房屋使用费共计40000元；2、本案诉讼费用由陈述晓承担。事实和理由：红岛薛家社区居委会拥有位于青岛市城阳区西侧的房屋一处，自2009年10月起，陈述晓一直租赁该房屋使用，当时双方约定的房屋租赁费为每年10000元，而自陈述晓使用该房屋至今，仅向红岛薛家社区居委会缴纳过共计50000元的房屋使用费，截止到2018年10月，至今拖欠房屋使用费已达40000元，红岛薛家社区居委会已多次向其催缴，但其均以种种理由拒付。 陈述晓在原审中辩称，2009年9月红岛薛家社区居委会在其社区村东岙东路西侧搭建12间钢结构临时网点房，对外招租，定价每间30000元租期三年，租金一次性缴付。2009年10月29日陈述晓交给红岛薛家社区居委会租金30000元，租下了钢结构板房一间（南起第九间）。当时村委也没有提供租赁合同，只给开了收据。三年租赁到期，板房已经破损严重（夹层让老鼠倒空，房顶漏雨、顶棚扣板掉落），萧家村委不负责维修，再加上面临拆迁，租户们拒缴租金。到2014年9月份红岛薛家社区居委会启动旧村改造，更没有人交租金了。到2015年2月7日红岛薛家社区居委会再次下通知缴费，听领导说谁交20000元钱使用权就归谁，再不要租金了。陈述晓妻子于2015年2月8日上午就到红岛薛家社区居委会处交了20000元房款，红岛薛家社区居委会就给陈述晓开了“房款贰万元整”的收据。时因旧村改造，加上岙东路拓宽，当时都知道这些板房不能存留多久，村领导说交上20000元钱以后就不要了。尽管如此，还是没人交钱。后来因种种原因，这12间钢结构网点房至今没有拆掉。2018年红岛薛家社区居委会新领导班子上任，又让陈述晓缴房租，陈述晓妻子到红岛薛家社区居委会处提交缴费收据“房款贰万元整”收据复印件，新领导不认可，说收据加合同才有效，可村委自始至终就没有提供合同，很明显以权压人，因陈述晓是外村人，把陈述晓也列入欠款租户，让陈述晓补交租金，并给陈述晓断水、强行锁门，严重侵犯了陈述晓的权益。 原审查明，红岛薛家社区居委会称其将位于青岛市城阳区西侧的房屋一处租赁给陈述晓使用，当时双方约定的房屋租赁费为每年10000元，自2009年10月起至今陈述晓仅向红岛薛家社区居委会缴纳过共计50000元的房屋租赁费，截止到2018年10月，陈述晓拖欠房屋租赁费已达40000元。陈述晓称其租赁红岛薛家社区居委会社区村东岙东路西侧搭建的12间钢结构临时网点房中一处板房（南起第九间），一次性缴纳了2009年10月29日至2012年10月28日期间的租赁费30000元，因房屋维修争议及面临拆迁未缴纳剩余租赁费，并称红岛薛家社区居委会于2015年2月7日通知缴纳租赁费，红岛薛家社区居委会时任领导说缴纳20000元后房屋使用权即归个人，陈述晓便于于2015年2月8日缴纳20000元并由红岛薛家社区居委会出具20000元的收据。原、陈述晓双方均称双方未签订租赁合同。另查明，现涉案房屋已由陈述晓出租给肖吉鹏使用。陈述晓提交红岛薛家社区居委会于2015年2月8日出具的收据1张，载明交款单位（个人）为陈述晓，收款项目为钢结构房款，金额为20000元。陈述晓称其缴纳20000元房款时红岛薛家社区居委会处会计肖承兴及全村党员都知道。 原审认为，本案系因房屋租赁而引发的纠纷。双方当事人均认可双方未签订租赁合同，陈述晓自2009年10月起租赁涉案房屋，每年租赁费10000元,陈述晓已缴纳2009年10月29日至2012年10月28日租赁费30000元，对此原审法院予以确认。关于陈述晓2015年2月8日缴纳20000元。红岛薛家社区居委会认为该20000元系陈述晓交纳的房屋租赁费，陈述晓称红岛薛家社区居委会处时任领导称缴纳20000元后房屋使用权归个人所有，陈述晓即到红岛薛家社区居委会处缴纳20000元，并由红岛薛家社区居委会出具收据，该收据载明的收款项目为钢结构房款。原审法院认为，红岛薛家社区居委会虽对陈述晓所述不认可，但红岛薛家社区居委会未对该收据的形成作出合理说明，其亦未提交相反证据反驳陈述晓提交的收据，红岛薛家社区居委会应当承担举证不能的法律后果，故红岛薛家社区居委会要求陈述晓腾出房屋并支付2015年2月8日以后的租赁费并腾出房屋，证据不足，法院不予支持。对于2012年10月29日至2015年2月7日期间的房屋租赁费，陈述晓未举证证明其已支付红岛薛家社区居委会，该期间的租赁费陈述晓应依法支付，该期间的租赁费计算为22795元（10000元/年÷365天×832天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条、第一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、陈淑晓于判决生效后10日内支付青岛市城阳区红岛街道萧家社区居民委员会房屋租赁费22795元。二、驳回青岛市城阳区红岛街道萧家社区居民委员会的其他诉讼请求。案件受理费800元，由红岛薛家社区居委会负担344元，陈述晓负担456元。 二审审理期间，上诉人提交如下证据：1、2009年8-12月份收款收据9张、2015年1-3月份收款收据2张、2018年收款收据4张，证明自2009年开始，上诉人将其自建的12间钢结构临时网点房进行招租，收取租赁费，其中2009年包括被上诉人在内的肖桂英、韩英德、肖桂红、肖作钦、肖承星、肖承帅、李修钦、孙明正在2009年租赁上述房屋并缴纳租赁费；2015年2月8日被上诉人缴纳钢结构房款，同年2月12日，肖桂英向上诉人缴纳钢结构房租赁款20000元；2018年6月25日，其中租户韩英德、肖承星、肖承帅向上诉人缴纳活动板房租赁费60000元整；肖桂英缴纳40000元整。该份证据整体体现出，上诉人自2009年将自建的12间钢结构临时网点房进行对外出租，租金为每年10000元，承租的租户均向社区缴纳的是租赁费。特别是2015年2月12日肖桂英的收据中显示其出具时间仅仅比被上诉人缴纳的费用晚了4天，而该收款收据也明确系“钢结构房租赁款”。上述款项与被上诉人缴纳的数额一致，均20000元。由此可见，被上诉人缴纳的是租赁款，并非房款，其给被上诉人出具的收款收据系书写不完整，也算是笔误。被上诉人对上述证据的真实性无异议，但是我方的与其他人的不一样，我方的写的就是房款。2、青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初7473号民事判决书及青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初7474号民事判决书各一份，证明2019年上诉人因徐涛、（肖桂红已去世）；孙明正未缴纳岙东路西侧房屋租赁费，也就是承租上诉人自建房屋的租赁费，将其诉至法院，经法院审理判决支持了租户应缴纳租赁费的事实。该组证据进一步证明上诉人自建房屋均是租赁，从未出售给个人或企业的情况。被上诉人所称是房款而不是租赁费并不是真实的，被上诉人应提交相应证据证实房屋买卖的事实。被上诉人对上述证据的真实性无异议，但是对方是租金，我方是房款。本院对上述证据的真实性予以确认。 二审所查其他事实同原审，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案为租赁合同纠纷，本案焦点问题为原审法院认定被上诉人无需支付上诉人2015年2月8日之后租赁费是否正确。双方均认可针对涉案房屋未签订书面租赁合同，存在房屋租赁合同关系。被上诉人自2009年10月29日开始租赁涉案房屋，每年租赁费1万元，被上诉人已缴纳租赁费3万元均无异议。 关于被上诉人于2015年2月8日缴纳2万元，各方存在争议。根据法律规定，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。上诉人认为系租赁费，被上诉人抗辩为房款，被上诉人抗辩时任领导曾承诺缴纳该2万元后就不用再交租赁费，即便不是将涉案房屋卖给了被上诉人，被上诉人也是获得了永久使用权。被上诉人既没有提交双方关于涉案房屋买卖或永久使用权的合同，也没有提交其他证据证明双方对于涉案房屋的买卖或永久使用权达成了合意。 结合上诉人提交的证据，同时期他人提交的均为租金，且被上诉人租赁上诉人房屋，根据双方之间的口头协议，在其主张的买卖房屋或获得永久使用权时，其应当交纳的房租即为2万元。从合同履行方面考虑，被上诉人亦应交纳租金款2万元。上诉人关于收据系笔误的理由可以与本院查明的事实及法律规定相对应，本院对该理由予以采纳。且根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定，涉及村民利益的下列事项，经村民会讨论讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；……对于涉案钢结构房屋的买卖或永久使用权属于处分村集体财产，被上诉人未提交证据证明其主张的买卖或永久使用权经过村委会讨论决定，故被上诉人关于该2万元的抗辩不成立。原审关于该2万元性质的认定有误，应予纠正。 被上诉人自2009年10月至2019年应交租赁费9万元，已交租金5万元，还应交纳租金4万元。上诉人关于被上诉人应交纳2009年至2018年房屋租金4万元的上诉理由成立，该上诉请求，本院依法予以支持。 双方之间未签订书面合同，对租赁期间未有约定，被上诉人对于涉案2万元的性质存在理解错误，现上诉人仅以拖欠租金为由直接诉请被上诉人滕让房屋不妥。故关于上诉人滕让房屋的诉讼请求，本院依法不予支持。上诉人可另行与被上诉人商议或根据进一步的履行情况另案主张。 综上所述，上诉人的上诉理由部分成立。一审法院认定事实有误，适用法律有误，应予部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第一百零八条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初7472民事判决； 二、被上诉人陈述晓于本判决生效后十日内给付上诉人青岛市城阳区红岛街道萧家社区居民委员会2009年至2018年的房屋租金4万元。 三、驳回上诉人青岛市城阳区红岛街道萧家社区居民委员会其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费共计1600元，由被上诉人陈述晓负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 刘思涵 书记员王珩霖