河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初11877号原告（反诉被告）:河南省锦美置业有限公司，住所地：郑州市**航海南路**院**楼。法定代表人：唐浩浩,执行董事。委托诉讼代理人：陈亚俊，河南万翔律师事务所律师。被告（反诉原告）：张绍水，男，1971年3月16日生，汉族，住河南省获嘉县。委托诉讼代理人：汪桂云、张一鸣，河南仟铄律师事务所律师。原告河南省锦美置业有限公司（以下简称锦美公司）诉被告张绍水及被告张绍水反诉原告锦美公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告锦美公司的委托诉讼代理人陈亚俊，被告张绍水的委托诉讼代理人汪桂云、张一鸣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告锦美公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告协助原告办理《商品房买卖合同》的预告登记及备案信息的撤销手续（合同号为:16002288440）；3.判令被告向原告支付赔偿金及损失30779.47元（暂计算至2020年9月3日，请求到原告支付全部款项之日止）；4.本案的诉讼费及律师费由被告承担。事实和理由：2016年1月20日被告购买原告开发的，位于**××街西、××楼××单元××2707商品房，并与原告签订《商品房买卖合同》。合同约定该房屋总价款为740248元，其中首付222248元并采用现金方式已支付，剩余518000元采用商业贷款方式支付。另约定，买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息的，出卖人有权解除本合同。后原、被告与中国工商银行股份有限公司郑州金水支行签订《个人购房借款/担保合同》，原告对被告的借款提供阶段性连带责任保证，现被告未按时足额履行还款义务，且原告已代其向银行偿还了全部款项，原告的行为，已违反《商品房买卖合同》的相关约定，构成违约。综上，原告为维护合法权利，根据《民事诉讼法》和实体法相关规定，向贵院提起诉讼，愿判如所请。本案审理中，原告锦美公司变更诉讼请求为：1.请求依法判令解除原、被告之间签订的编号为16002288440的《商品房买卖合同》；2.请求依法判令被告配合原告办理注销编号为16002288440的《商品房买卖合同》备案信息等事宜,房屋地址为二七区××街西、××楼××单元××2707；3.请求判令被告协助原告办理注销编号为1609014872的预告登记事宜（房屋地址为二七区××街西、××楼××单元××2707）；4.请求判令被告协助原告办理注销编号为1607015568的预抵押登记等事宜；5.请求判令被告向原告支付赔偿金及损失30779.47元（暂计算至2020年9月3日，请求到原告支付全部款项之日止）；6.请求判令被告腾空并返还上述房屋（房屋地址为二七区××街西、××楼××单元××2707）；7.本案的诉讼费及律师费由被告承担。被告张绍水辩称，一、原告诉请无事实及法律依据，原被告之间商品房买卖合同已履行完毕，且不存在解除合同事由。被告依据《商品房买卖合同》附件中约定解除合同条款属于格式条款，原告作为提供格式的一方应当遵循公平原则确定当事人之间权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款。对于原告提供格式合同中加重了被告的责任、排除被告主要权利的条款，应属于无效条款，故原告诉请解除合同无事实及法律依据。二、商品房买卖合同中代偿行为属于担保法律关系，基于合同相对性原则，原告不得基于商品房买卖合同中担保责任请求解除合同。1、商品房买卖合同和贷款合同系相互独立的两个合同，在先的商品房买卖合同主合同义务已履行完毕，若因后签订的贷款合同的履行情况而解除在先的房屋买卖合同，不符合我国鼓励稳定交易的法律理念。2、在商品房买卖合同中，房屋买受人的主要合同义务即向开发商支付购房款，其购房款来自于自有存款还是银行贷款，均不影响该合同的履行。房屋买受人采取按揭贷款的方式向开发商支付了全部购房款，履行了其支付购房款的合同义务，而开发商也依约向房屋买受人交付了所购房屋，此时双方均按照合同约定履行了各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十条之规定，债务已按照约定履行的，合同的权利义务终止，此时，开发商无权再主张解除商品房买卖合同。被告张绍水向本院提出反诉请求：一依法判令被反诉人锦美公司协助反诉人张绍水办理位于二七区淮南街西、郑航南路南一号楼二单元二十七层2707号商品房的不动产权属登记手续。二、本案反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人于2016年1月20日购买被反诉人开发的位于二七区××街西郑××单元××商品房××套，面积87.85平方米。反诉人依约交付了该房屋首付222248元，并向中国工商银行办理《个人购房借款担保合同》、剩余款项由中国工商银行向被反诉人支付完毕。依据反诉人与被反诉人签订的商品房买卖合同附件四第六条，产权初始登记约定，出卖人应当在2018年3月3日前将需要由其提供的办理房屋权属登记出初始登记的资料报送郑州市住房保障和房产管理局”现因被反诉人原因导致反诉人至今未办理不动产登记手续，特诉至贵院望判如所请。原告锦美公司对被告张绍水的反诉答辩称：1.被答辩人虽然支付了首付款，却未按《商品房买卖合同》的约定按时支付银行按揭贷款，致使答辩人承担了连带担保责任，被答辩人已经严重违约，答辩人有权依照《商品房买卖合同》的约定解除合同。2.答辩人已经按照合同的约定将办理房屋权属的初始登记的资料报送郑州市住房保障局，且已经进行初始登记，被答辩人未办理不动产登记手续的原因是由被答辩人自己造成的，被答辩人不仅拒绝偿还银行贷款，也未按照合同约定自行申请办理，因此过错在于被答辩人。经审理，本院查明：1.2016年1月20日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》（编号为16002288440），双方主要约定，被告购买原告开发的位于二七区××街西、××楼××单元××商品房××套，建筑面积为87.85平方米，总价款为740248元，付款方式约定首付款222248元，余款518000元为银行按揭贷款。逾期付款超过90日后，原告有权解除合同，被告按累计应付款1%向原告支付违约金；原告应于2018年1月1日前将合同约定的商品房交付被告。出卖人应当在商品房交付使用后60日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。该合同附件四第6条约定：如果出卖人为买受人提供阶段性贷款担保的，双方约定如下：(1)买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等)，及出卖人因此遭受的全部损失(包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失)支付给出卖人，同时自出卖人实际承担上述款项之日起，至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项(包括代偿银行款项及损失赔偿金)万分之五的补偿金。(2)买受人没有按本项第(1)小项约定付清全部款项(包括违约金)延迟达30日，构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。(3)如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行终止《借款合同》并要求出卖人承担担保责任，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外，自出卖人代买受人向货款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及附件自动解除。买受人应按照本合同的有关约定承担违约责任。出卖人应当在2018年3月3日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人取得该商品房初始登记后，由买受人自行申请办理，出卖人应在买受人提出书面申请的15日内提供办理转移登记由其提供的所需资料。2.后被告张绍水向中国工商银行股份有限公司郑州金水支行贷款，原告公司为被告提供连带保证责任。在该合同履行期间，因被告未按时偿还贷款，中国工商银行股份有限公司郑州金水支行自2018年8月份开始扣划原告锦美公司款项，并将本案原告锦美公司、被告张绍水诉至金水区人民法院，该院于2019年12月20日作出（2019）豫0105民初26444号民事判决书，判决被告张绍水偿还银行贷款本金475043.04元及利息2011.21元（暂计至2019年4月28日，利息以本金475043.04元为基数，按合同约定的利率计算至实际清偿之日止），被告张绍水承担银行律师代理费23752.15元。判令原告锦美公司对被告张绍水上述债务承担连带清偿责任。3.自2018年8月31日起至2020年7月27止，中国工商银行股份有限公司郑州金水支行共计从原告锦美公司账户代扣贷款本、息及因银行诉讼承担担保责任而支付的贷款本息及其他款项共计567340.60元。4.2020年9月5日，原告锦美公司向被告约定地址寄送律师函，催告被告偿还代偿费用，后该件被退回。5.本案标的房屋已交付给被告，被告于2020年6月28日缴纳了该房产契税7402.48元。本院认为当事人可以在合同中约定解除合同的条件，当合同中约定的解除合同的条件成就时，守约一方具有解除合同的权利。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》(含附件、补充协议)系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效的合同，原、被告均应按照合同的约定履行各自的义务。被告因多次逾期还款导致原告履行担保责任向银行代偿全部的贷款款项，其行为已构成严重违约，依照《商品房买卖合同》之约定，原告有权解除合同，故原告诉请解除双方之间《商品房买卖合同》，本院予以支持。合同解除后，被告有义务履行协助原告办理商品房买卖合同备案登记注销手续、商品房预告登记注销手续、预抵押登记手续等义务并腾空房屋交还原告。同时原告应退还被告已交付的购房款；关于原告主张的代偿款损失，符合双方合同约定，但原告该部分诉请过高，本院支持自代偿之日至原告起诉之日为24625元，过高部分本院不予支持。关于原告主张律师代理费，但其诉请中未明确具体数额，依照法律规定，其诉请不明确，本院不予支持。同上，被告答辩及反诉称双方之间商品房买卖合同已经履行完毕，不存在解除合同事由，原告应协助被告办理涉案房屋不动产权属登记手续的理由，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、解除原告河南省锦美置业有限公司与被告张绍水于2016年1月20日签订的《商品房买卖合同》（编号为16002288440）；二、被告张绍水于本判决生效之日起三十日内协助原告河南省锦美置业有限公司办理位于二七区淮南街西、郑航南路南1号楼2单元27层2707房屋（商品房买卖合同编号为16002288440）的登记备案注销、预告登记备案注销和抵押权预告注销手续；三、被告张绍水于本判决生效之日起十日内支付河南省锦美置业有限公司赔偿金及损失24625元；四、被告张绍水于本判决生效之日起三十日内腾空并向原告河南省锦美置业有限公司返还二七区淮南街西、郑航南路南1号楼2单元27层2707房屋；五、驳回原告河南省锦美置业有限公司其他诉讼请求；六、驳回张绍水的反诉请求。本诉案件受理费减半收取285元，原告河南省锦美置业有限公司负担57元，被告张绍水负担228元，剩余部分退还原告河南省锦美置业有限公司；反诉费5602元，由被告张绍水负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  井柏年二〇二〇年十一月二十日书记员  郭关伟