河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初8457号原告：安忠岭，男，1973年2月26日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：李国强，河南兆旭律师事务所律师。被告：河南泽辰置业有限公司，住所地新郑市孟庄镇双湖大道南侧**，统一社会信用代码：91410184396236000Y。法定代表人：钟志奎，总经理。被告：郑州顺泽置业有限公司，住所地新郑市孟庄镇双湖大道中段南侧**，统一社会信用代码：91410184MA4505LL89。法定代表人：司应赛，总经理。委托诉讼代理人：时勇，河南天基律师事务所律师。委托诉讼代理人：张铁强，河南天基律师事务所律师。原告安忠岭与被告河南泽辰置业有限公司（以下简称泽辰公司）、被告郑州顺泽置业有限公司（以下简称顺泽公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告安忠岭及其委托诉讼代理人李国强，被告顺泽公司的委托诉讼代理人时勇到庭参加诉讼，被告泽辰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安忠岭向本院提出诉讼请求：1请求判令解除原告与被告泽辰公司于2015年7月份签订的两份《预约房源协议》（编号分别为153#、159#）；2、请求判令二被告向原告返还预约金280000元，并自2015年7月4日起按照月息2分向原告支付违约金至二被告实际返还之日止；3、请求判令本案诉讼费用等由二被告承担。事实与理由：2015年，泽辰公司在新郑市孟庄镇西北部开发建设房地产项目（名称为东鑫凯旋城）并大规模对外进行预售。同年7月3日，原告与泽辰公司签订了两份《预约房源协议》（编号分别为153#、159#），约定原告预约购买泽辰公司开发的房地产项目房源二套，原告缴纳预约金280000元，原告所缴纳的预约金在选房成功后自动转为购房房款，若未选房而退款的，泽辰公司按照原告所缴纳的预约金金额月2%的标准向原告支付权益补偿。但泽辰公司却迟迟不能安排选房交房，事后才了解到泽辰公司在未供即用的情况下非法占用该宗土地进行建设，却对外宣称东鑫凯旋城项目五证齐全。该宗土地后经政府出让，现该土地使用权系顺泽公司所有，并将此房地产开发项目更改为九珑台，同时顺泽公司均予以接收，并愿意承担相关责任。但至今，泽辰公司与顺泽公司仍不能安排选房交房，原告要求退款又惨遭拒绝，原告在多方维权无果的情况下，为此，原告诉至本院，望判如所请。被告泽辰公司未答辩，亦未提供书面证据材料。被告顺泽公司辩称，1、安忠岭要求顺泽公司返还预约金及支付违约金没有事实和法律依据，依法应驳回对顺泽公司的起诉。顺泽公司与安忠岭没有签订任何协议，顺泽公司与泽辰公司没有任何关系。顺泽公司从未有过原告诉状中所称：“对于先前由泽辰公司签订的房屋出售协议，顺泽公司均予以接收，并愿意承担相关责任”之类的表示，且原告诉状中称其与泽辰公司签订的《预约房源协议》与其诉称的顺泽公司表示接受泽辰公司的出售协议，也不是同一类协议。2、顺泽公司依法通过合法的挂牌程序，以竞买价格取得九珑台小区的国有土地使用权，独自销售，不可能承担泽辰公司与原告的协议书，也不符合常理。3、《预约房源协议》的签订主体系原告与泽辰公司，同时，双方签订的合同系预约合同并非房屋买卖合同，但根据原告另案认定和本院已生效的其他类似案件的判决可知，双方签订的《预约房源协议》为有效协议，根据合同相对性原则，泽辰公司作为合同主体，应当承担不能履行合同产生的合同义务。因此，泽辰公司应承担退还责任。4、原告要求顺泽公司承担返还预约金的义务无事实依据，根据举证责任规则，原告应承担举证证明顺泽公司概括承受了泽辰公司在《预约房源协议》中的所有权利义务，否则应承担举证不能的不利后果。5、原告提起诉讼要求顺泽公司履行与泽辰公司预约房源协议的诉讼，新郑市人民法院（2019）豫0184民初9624号民事判决已将原告的诉讼请求驳回，理由是原告提交的证据不足以证明泽辰公司已将其与原告签订的预约合同的权利义务转让给顺泽公司，且泽辰公司与顺泽公司之间不存在法定的合同概括承受的情形，该理由同样适用于本案。6、原告未向顺泽公司提出过诉请的请求，其对顺泽公司提起的诉讼已过法律规定的诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2015年7月3日,安忠岭（乙方）与泽辰公司（甲方）签订两份《预约房源协议》（编号分别为153＃、159＃），两份《预约房源协议》内容除合同编号不一致，其他内容均一致，主要内容：乙方欲预约购买甲方开发的房地产项目房源一套,甲乙双方经过充分协商，本着平等、公正的原则,就乙方预约购买甲方开发的商品房房源事宜达成协议:一、预约房源建筑面积约90㎡(该面积为暂定面积,最终以签订《商品房买卖合同》约定面积为主)。二、房源预约金。乙方自愿缴纳预约金人民币140000元作为享有预约房源优惠价格之权益。三、预约房源价格。乙方预约购买的房源均价为:5200元/㎡(该价格为甲方通知乙方选房时所指定预约商品房房源的销售均价,不代表最终成交价格,具体价格会根据房源所在楼层,位置不同价格有所不同,最终成交价格以选房时确定的价格为准。四、相关约定。1、甲方有义务确保乙方享有本协议第三款约定的预约房源销售均价之权益；2、乙方已知悉其所享有的预约房源价格不是最终成交价格,该价格为甲方通知乙方选房时甲方指定预约房源的销售均价；3、乙方确保在其缴纳预约金之日起至甲方确定选房日的期间内不提出退款要求；4、乙方应按甲方通知按时到达甲方指定地点选房,若因乙方原因未能及时进行选房的,视为乙方放弃预约权益；5、甲方通知乙方选房时的选房顺序按缴纳预约金的先后序进行选房；6、乙方所缴纳的预约金在其选房成功后自动转为购房房款。甲方通知乙方选房时，若乙方不选房或未选到合适房源而选择退款的，甲方按照乙方所缴纳预约金金额月2%的标准向乙方支付权益补偿。乙方所缴纳预约金及权益补偿在选房结束后10个工作日内一并计算退还……；五、本协议一式三份，甲方执两份，乙方执一份，经甲乙双方签订之日起生效，乙方选房完成或退款后自动失效。落款处甲方加盖泽辰公司公章，乙方安忠岭签名捺印。合同签订当天，安忠岭向泽辰公司支付两套预约房预约订金280000元，泽辰公司向安忠岭出具收据一张，内容：收据兹收到交来购房意向金280000元，加盖泽辰公司财务专用章。原告提交关于协调解决凯旋城南地块土地摘牌问题会议纪要、孟庄镇政府关于凯旋城相关土地的情况说明、政府常务会议议题征求意见表、挂牌出让结果公告、孟庄镇副镇长王磊微信聊天记录3张、顺泽公司与泽辰公司等签订的协议、业主名单、河南商报记者在2018年5月份的采访报道、河南电视台都市频道都市报道栏目对被告开发的楼盘凯旋城进行的采访报道、视频光盘、泽辰公司出具的授权书，以上证据材料均为复印件，拟证明泽辰公司违规在南地块开发楼盘凯旋城，成立售楼部，对外宣称五证齐全并大肆销售，忽悠包括原告在内的广大购房者预约买房，孟庄镇人民政府承诺此地块仍归泽辰公司所有，但在此土地摘牌时，被杨超伟获取，杨超伟成立顺泽公司，售楼部要更名为九珑台，引起了广大购房者不满，购房者入住售楼部进行维权，顺泽公司联系人曹颖广承诺认可之前泽辰公司和购房者签订的房屋协议，同意承担相关责任。曹颖广同时也是泽辰公司的全权代表人。政府告知业主，泽辰公司与顺泽公司是合作关系，都有责任解决业主的房屋问题。顺泽公司质证意见：对挂牌出让公告真实性无异议外对其他证据均有异议，该组证据均为复印件，没有原件无法核实，且该组证据中也没有相关主管单位加盖公章的相关证据材料予以证明；顺泽公司通过正规的招拍挂程序竞得九珑台小区的土地使用权，与原告所称的存在合作关系并不属实，顺泽公司与泽辰公司均为独立的机构，双方之间并不存在法律关系。报道的相关材料上面载明的内容均为记者或者相关业主的单方陈述，没有相关行政部门的确认，不能说明原告所称的顺泽公司认可泽辰公司签订的协议。相关业主在售楼部聚集扰乱秩序已经被法院判处了相关的刑事处罚。曹颖广并非顺泽公司人员，其承诺没有任何的书面文件予以证明，也没有顺泽公司与泽辰公司的相关书面文件进行印证。原告提交任军胜、郑长坡、王合营等的信访事项处理意见书。证明对于泽辰公司房屋遗留问题，孟庄镇政府经与顺泽公司协调，承诺要钱的予以全额退款。顺泽公司的质证意见：该组证据显示的手机号码和人员信息无法核实，也没有原件或原始载体进行比对，同时该内容中仅为对方的个人单方陈述，并无相关的红头文件或者书面文件予以认证，因此不能证明原告的证明目的。原告提交孟庄镇副镇长王磊业主通报会录音、孟庄镇镇长和副镇长和业主的谈话录音。证明孟庄镇政府公开表示顺泽公司已经解决了泽辰凯旋城遗留问题业主295户，顺泽公司与泽辰公司签订的有协议，对于原泽辰凯旋城业主签订的房屋协议，顺泽公司均予以接受。顺泽公司质证意见：该录音没有相关原始载体无法核实其真实性；其次，对话中所称的相关人员，也无法核实其真实身份，因此其所说内容，仅为个人的观点。该录音不能作为证据使用。另查，顺泽公司与泽辰公司等签订的协议中业主名单中没有安忠岭的名字。以上事实，有当事人的陈述、《预约房源协议》、收据、会议纪要、孟庄镇政府关于凯旋城相关土地的情况说明、政府常务会议议题征求意见表、挂牌出让结果公告、微信聊天记录、顺泽公司与泽辰公司等签订的协议、业主名单、河南商报记者的采访报道、河南电视台都市频道的采访报道、视频光盘、录音光盘、授权书、信访事项处理意见书及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为,安忠岭与泽辰公司签订的两份《预约房源协议》未就房款的支付时间、方式以及房屋的交付时间等具体事项作出明确约定，且双方约定将来要签订正式的《商品房买卖合同》，故该协议的性质为商品房预约合同；该两份《预约房源协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效协议。安忠岭依据该两份协议约定向泽辰公司交纳房源预约金280000元，但泽辰公司至今未与安忠岭签订《商品房买卖合同》，签订预约协议书的合同目的已不能实现，安忠岭据此要求解除该两份协议，并要求泽辰公司退还其房源预约金280000元，符合法律规定，本院予以支持。关于安忠岭要求泽辰公司支付违约金（按照月息2分自2015年7月4日起至实际返还之日止）的主张，本院认为，泽辰公司占用安忠岭的资金，势必给安忠岭造成利息损失，故原告主张的违约金相当于利息损失，《预约房源协议》中约定：甲方通知乙方选房时，若乙方不选房或未选到合适房源而选择退款的，甲方按照乙方所缴纳预约金金额月2%的标准向乙方支付权益补偿。乙方所缴纳预约金及权益补偿在选房结束后10个工作日内一并计算退还。故泽辰公司应以280000元为基数，从2015年7月4日至2019年8月19日期间的利息按照月息2分计算，2019年8月20日之后的利息按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算至房源预约金全部退还之日止）。关于安忠岭主张由顺泽公司与泽辰公司共同退还房源预约金280000元并支付违约金的诉讼请求。本院认为，首先，本案系当事人在签订和履行两份《预约房源协议》过程中发生的纠纷，该两份协议的相对方，系安忠岭与泽辰公司，而非安忠岭与顺泽公司，亦非安忠岭与泽辰公司和顺泽公司，即顺泽公司与本案没有利害关系，该协议只能约束安忠岭与泽辰公司，而不能约束顺泽公司。其次，安忠岭将预约房源预约金280000元交付给泽辰公司，泽辰公司、顺泽公司系独立的法人，各自应对其债务独立承担责任，且安忠岭无证据证明泽辰公司与顺泽公司之间人格混同。再者，顺泽公司对安忠岭提交的证据除对挂牌出让公告无异议外，对其他证据均不予认可，因安忠岭提交的证据均系复印件，且部分证据不完整，存在缺页，无法核实其真实性。退一步讲，即使安忠岭提供的证据是真实的，也不足以证明泽辰公司已将其与安忠岭签订的预约合同的权利义务转让给顺泽公司，不足以证明顺泽公司对泽辰公司存在合同概括承受的情形。综上，安忠岭要求顺泽公司履行其与泽辰公司签订的合同义务，即退还预约房源预约金280000元并支付违约金，无事实与法律依据，本院不予支持。泽辰公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告安忠岭与被告河南泽辰置业有限公司于2015年7月3日签订的两份《预约房源协议》（合同编号为153＃、159＃）；二、被告河南泽辰置业有限公司应于本判决生效后十日内退还原告安忠岭预约房源预约金280000元并支付违约金（以280000元为基数，从2015年7月3日至2019年8月19日按月息2分计算，从2019年8月20日之后的利息按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算至房源预约金全部退还之日止）。三、驳回原告安忠岭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，减半收取计2750元，由被告河南泽辰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证递交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  许俊峰二〇二〇年十一月三十日书记员  牛雅冉