北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初21785号原告：石铁成，男，1977年5月10日出生，无业，住吉林省四平市铁**。委托诉讼代理人：赵保坤，北京中本律师事务所律师。被告：北京欣华房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区方庄芳群园****楼**。被告兼被告北京欣华房地产开发有限公司法定代表人：孙洪力，男，1959年4月23日出生，汉族，该公司总经理，住北京市海淀区。二被告共同委托诉讼代理人：万义民，男，1986年7月30日出生，汉族，北京欣华房地产开发有限公司职员，住北京市海淀区。原告石铁成与被告孙洪力、北京欣华房地产开发有限公司（以下简称欣华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石铁成的委托诉讼代理人赵保坤，被告孙洪力及二被告共同委托诉讼代理人万义民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石铁成向本院提出诉讼请求：1.要求解除双方签订的商品房认购书；2.要求判令孙洪力返还定金20万元；3.要求孙洪力返还预付款170万元；4.要求孙洪力赔偿经济损失593.2953万元；5、要求欣华公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：被告孙洪力系欣华公司的法定代表人，20世纪90年代，开发建设位于“北京市丰台区方庄芳群园三区11号楼”。2008年7月11日，被告与原告签订了《北京市商品房认购书》，认购书约定：“将北京市丰台区方庄项目中的第十一号楼地下室，建筑面积约850平方米出售给原告，总房价款：425万元整。”签订认购书当日，原告将定金20万元交给被告，被告给原告出具了收据。同年9月3日，原告又给付被告购房款170万元整，被告也出具了收据。被告将涉案房屋交给原告使用，原告将涉案房产进行装饰装修，用于经营友四方浴池生意。依据认购书第四条的约定，认购人在支付定金之日起当日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款。原告多次找被告要求继续履行合同并办理房屋过户手续。被告说涉案房产至今还未办理下房本，一直欺骗原告，原告以为自己购买的房产一直没有办理房本。2016年因案外官司纠纷，原告得知涉案房产已于2011年8月24日办理了房屋所有权证，登记在欣华公司名下。后来因为孙洪力将涉案房产对案外人天津乾坤钢铁公司进行抵押担保，到期未偿还债务，天津银行杭州道支行将债务人和担保人欣华公司告上法庭，结果欣华公司败诉，2017年5月8日，涉案房产变更到天津银行股份有限公司杭州道支行名下。2018年12月，天津银行杭州道支行对涉案房产进行拍卖，涉案房产现被中科华怡科技（北京）有限公司购买。被告擅自背着原告办理了涉案房产的房屋所有权证，并将涉案房产抵押给天津银行杭州道支行的行为属于不讲诚信，违反合同，根本违约的行为，致使原、被告签订的合同目的无法实现，并给原告造成严重的经济损失。故原告诉至法院。被告欣华公司和孙洪力共同辩称：不同意原告的全部诉讼请求。双方于2008年签订合同，2011年欣华公司取得产权证，原告未提交期间主张权利的证据，根据民事诉讼法和民法总则的规定，原告的诉讼已经超过诉讼时效。2005年原告与被告签订房屋租赁合同，2008年7月至今原告一直占有及经营租赁房屋，未交纳租金和物业费，按年租金35万元计算，原告共欠被告385万元。孙洪力的行为是职务行为，其行为代表企业，故不应该作为被告，应由公司承担责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京欣华房地产开发有限公司（注册号1101022514686，以下简称老欣华公司）于2007年10月17日被吊销营业执照。欣华公司（注册号110106013500425）于2011年1月5日注册登记。孙洪力在老欣华公司担任总经理职位，后作为实际控制人接手欣华公司。2008年7月11日，原告石铁成（买受人）与被告孙洪力（出卖人）签订《北京市商品房认购书》，该认购书第一条约定：认购人所认购的商品房为出卖人所开发的位于北京市丰台区方庄项目中的十一号楼地下室，该商品房的用途为商业，建筑面积共850平方米。第三条价款与支付方式约定：总房价款为肆佰贰拾伍万元，出卖人同意认购人按照分期付款方式付款。第四条认购定金约定：认购人应当自签订本认购书之日起当日向出卖人支付认购定金贰拾万元，认购人同意在支付定金之日起当日内，与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款（本款约定的期限为协商签约的起始时限，而非终止时限）。第五条约定：认购人未在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同相关条款的，出卖人有权解除本认购书，出卖人解除本认购书的，认购人已支付的定金不予退还，出卖人有权将该商品房另行出卖给第三方。第六条约定：认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起，本认购书自动解除，双方也可以协商解除本认购书，出卖人应当在本认购书解除之日将已收取的定金退还认购人。第九条其他约定手写内容载明：第二次付款为7月30日前再付10-30万元，第三次付款为8月30日前付200万元（含前二次款在内），第四次为90天后再付余款约225万元，同时领取房产证。余款不得超过180天支付。同日，孙洪力向石铁成出具收条，载明收到石铁成购房定金支票贰拾万元整。后石铁成姐姐石英男支付购房款170万元。2008年9月3日，孙洪力向石铁成出具收条，载明今收到石英男购买房款170万元整。上述认购书签订后，双方未再另行签订商品房买卖合同。石铁成对涉案房屋进行装饰装修并用于经营友四方浴池至今。2011年8月24日，上述房屋所在楼栋办理初始登记，登记产权人为欣华公司。本案所涉房屋登记地址为丰台区芳群园三区11号楼-1层-101（以下简称涉案房屋）。后欣华公司将该房屋所在楼栋设立抵押登记，并于2013年在（2013）二中民二初字第151号原告天津银行股份有限公司杭州道支行与被告天津乾坤特种钢铁有限公司、欣华公司、薄志栋、兰克芬借款合同纠纷一案中达成调解，将抵押楼栋作为债务履行的担保。2017年5月8日，经天津市第二中级人民法院强制执行，涉案房屋所属11号楼转移登记至天津银行股份有限公司杭州道支行名下。2018年12月27日，涉案房屋所属11号楼经存量房屋买卖转移登记至中科华怡科技（北京）有限公司（以下简称中科华怡公司）名下。2019年10月，中科华怡公司将北京市友四方浴池有限责任公司（以下简称友四方浴池）诉至本院，要求友四方浴池腾退涉案房屋并支付使用费。本院经审理后，于2020年6月18日作出（2019）京0106民初37316号民事判决书，判决友四方浴池腾退涉案房屋并将房屋交还给中科华怡公司，并向中科华怡公司支付自2018年10月16日至实际腾退之日止的房屋使用费。友四方浴池不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院于2020年8月31日作出（2020）京02民终7233号民事判决书，判决维持本院（2019）京0106民初37316号民事判决第一项。审理中，孙洪力、欣华公司主张与原告不存在房屋买卖法律关系，称涉案房屋规划用途为楼栋配套，无法单独办理产权，2003、2004年左右因北京城建集团对规划进行变更，变更为综合楼，公司补交土地出让金后才取得产权；涉案房屋建房的资金出借人为宝瑞通典当行，宝瑞通典当行取得公司所有的手续，包括公章，产权证是宝瑞通典当行办理的，办理产权情况公司并不知情，抵押登记也不知道，故公司在不知道涉案房屋可以办理产权的情况下，不可能有买卖的意思表示。但在庭审中，本院询问二被告，房本取得后，有无告知石铁成，二被告答复告知过。石铁成不认可二被告所述，称其自涉案房屋被强制执行拍卖时才知道已经办理产权的事实。石铁成提交2014年石越男与孙洪力的一段录音，录音中孙洪力表示地下室配套整个楼，无法办理产权，且要把楼交给别人了，提出补点钱换地方。孙洪力认可录音中的声音系其本人声音。欣华公司另称，老欣华公司吊销后，孙洪力作为欣华公司的实际控制人接手老欣华公司，购房款已全部交付公司用于整个楼的装修，孙洪力签订合同的行为系职务行为，故认购书的合同相对方为其公司，后果应由公司承担。石铁成对此不予认可，称与孙洪力签定合同时，老欣华公司已吊销营业执照，新欣华公司尚未设立，故合同相对方为孙洪力，但欣华公司在取得房屋产权证后未通知其办理产权证，存在过错，故应承担连带责任。欣华公司另主张石铁成未按照认购书约定的期限足额支付购房款，亦未继续支付购房款，双方就按租赁关系履行，已付款抵扣每年租金，年租金为20万元左右，租金抵扣完以后以190万元的利息抵租金，石铁成不予认可。石铁成称，其在签订认购书之前就已租赁使用涉案房屋，签订认购书时用剩余租金10余万元折抵部分购房款，故实际支付的购房款为190万元，未支付余款系因被告一直未办理房产证。欣华公司对石铁成所述亦不予认可。本案审理过程中，经石铁成申请，本院分别委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司和中财宝信（北京）房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋的市场价值和装修价值进行评估，评估结果分别为房屋市场价值757.61万元、装修价值256853元。另查，北京市规划和自然资源委员会丰台分局就涉案房屋能否单独办理产权的调查事宜出具京规自丰函[2020]1489号复函，载明涉案房屋规划用途为自行车库，应为全体业主共有，开发商无法单独处分涉案房屋。本院认为：本案中，石铁成与孙洪力签定商品房认购书，孙洪力时任老欣华公司的总经理，老欣华公司在签订合同时并未丧失企业主体资格，而石铁成在签订该合同前即早已使用涉案房屋，对孙洪力的身份应当是知晓的，故本院认为孙洪力就涉案房屋的买卖事宜与石铁成签定认购书的行为系职务行为。该认购书的合同相对方为石铁成和老欣华公司。双方虽未按照认购书的约定另行签订商品房买卖合同，但认购书约定了房屋坐落、价款、付款期限、过户等房屋买卖合同主要合同条款，应视为双方已就房屋买卖事宜达成合意。该认购书系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，依法应属有效。双方均应依约履行合同义务。根据本院查明事实，涉案房屋不能单独办理过户，认购书不具备履行过户的条件，此系认购书不能继续履行的根本原因，故本院对石铁成所述不支付余款的理由予以采信。二被告辩称认购书的性质转变为租赁合同，购房款冲抵租金，依据不足，本院不予采信。因认购书不能继续履行，双方合同目的无法实现，石铁成要求解除合同，符合法定解除条件，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。石铁成要求返还购房款及赔偿房屋价值损失和装修价值损失的诉讼请求，于法有据，本院均予以支持。欣华公司自认承接老欣华公司，对孙洪力的职务行为承担责任，本院不持异议，故对石铁成要求欣华公司返还购房款及赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。因孙洪力签订合同及收取购房款的行为系职务行为，其行为后果由公司承担，故对石铁成要求孙洪力承担上述责任的请求，本院不予支持。关于诉讼时效一节，本案石铁成主张的债权请求权的基础为合同解除权，合同解除权系形成权，不适用诉讼时效制度，但基于合同解除产生的债权请求权，受诉讼时效约束。石铁成在本案中提出合同解除，并同时主张返还合同款及赔偿损失，并未超过诉讼时效。故对二被告的时效抗辩，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除石铁成与孙洪力于2008年7月11日签订的《北京市商品房认购书》。二、北京欣华房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还石铁成购房定金200000元、预付款1700000元，合计1900000元。三、北京欣华房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内赔偿石铁成房屋价值损失3326100元、装修价值损失256853元，合计3582953元。四、驳回石铁成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费66631元，由原告石铁成负担20016元（已交纳38000元），由被告北京欣华房地产开发有限公司负担46615元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 卢晓芳二〇二〇年十一月九日法官助理 代 彬书 记 员 张海燕