北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初44232号原告（反诉被告）：史某，男，1977年10月6日出生，汉族，住北京市房山区。被告（反诉原告）：朱某，女，1983年11月11日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：程某（朱某之配偶），男，1984年11月6日出生，汉族。原告（反诉被告）史某诉被告（反诉原告）朱某房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后适用简易程序，公开开庭进行了审理。史某、朱某之委托诉讼代理人程某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。史某向本院提出诉讼请求：1、朱某退还押金5万元、剩余租金1万元；2、朱某支付押金滞纳金，3万元除以30天乘以实际天数，天数从2020年4月20日起至实际之日止。事实与理由：2019年8月8日，我租赁朱某位于北京市朝阳区裕民路华展国际公寓X座X号房屋，用于培训经营。2020年2月开始，新冠疫情爆发，我一直无法开业经营，双方曾就租赁事宜进行协商。我2020年2月份提出免责解约或者疫情期间免租，朱某没有认可，最后我方让步答应疫情期间支付一半房租。2月10日至合同解除交房前，我都正常按要求支付房租，房租交至2020年5月10日。但是朱某在2020年4月13日提出双方无法达成一致，都及时止损吧，然后协商交房，并于4月19日交房。2020年4月19日我交付钥匙，对方收回租赁场地，双方租赁合同解除。由于疫情不可抗力影响，双方租赁合同解除，互不承担违约责任。朱某收回房屋后应及时将押金5万及剩余租金1万元返还。经我方多次催要，对方一直未予返还。为维护我的合法权益，特诉至法院。朱某辩称并反诉称：请求驳回史某的全部诉求。双方房屋租赁合同始于2018年5月，后因安贞街道统一拆违，双方于2019年8月8日再次签订《房屋租赁合同》和补充协议。2019年2月新冠疫情爆发，2月23日，史某发来文件要求免责解除合同或者疫情期间免租，我方认为疫情未对租赁合同关系造成影响，但考虑到疫情困难，出于支持起诉人的善意，提出各自承担一半，以帮助其渡过难关，过渡期方案是2月10日至3月10日租金由史某承担，3月10日至4月10日租金我方承担，4月10日至5月10日租金双方共同承担。到期后争议暂时搁置，但是我方始终坚持疫情未影响租赁合同关系的履行，双方不可无责解约。4月10日我收到对方转账的15000元租金，4月16日开始，双方协商后续事宜，迫于房贷刚性压力，我提出恢复正常租金，对方拒绝，我提出解约扣留对方部分押金，对方再次予以拒绝，并未提出进一步方案，在无法达成一致情况下，我提出自5月10日按照合同正常履行，后对方强行约定交房时间，鉴于双方争执不下，我提出由对方走法律途径。疫情期间减免租金不是我的义务，在衡量自身承担能力基础上，租金减免完全出于支持承租方善意，我方已承担疫情风险的情况下，对方为何可以单方无责解约呢。对方明确表示本着合作的想法、也想继续办学，谈判初期，双方均表达了长期继续合作的意愿，这也是我为对方租金减免的基础。但后续双方沟通中对方表示经营整体盈利、未来会更好之类的，由此可以推断史某具备继续履约、全额支付租金能力或者延期全额支付租金能力，其利用信息不对称和我方善意，逃避支付租金义务、骗取租金优惠、恶意毁约。史某抗辩疫情是不可抗力站不住脚，因为培训机构是史某收入来源之一，史某可以调配其他的资源或以今后收入支付租金、偿还债务。史某利用承租房屋开办幼托机构，遭到举报和相关部门责任停业，史某在城镇房屋内从事违法经营活动，押金应予以扣留。史某恶意遗留大量生活经营垃圾，且未按约定按时到场清理，我方无奈自行找人清理，产生垃圾清运费用及误工费。另外根据双方签订补充协议，4月9日史某单方毁约我方即提醒史某尽快办理营业执照变更手续，截至目前我方尚未收到北京昭晖教育科技有限公司相应证照的移交和股东变更。另外因为对方没有按照双方协议进行而是提前解约，所以2020年4月10日至4月19日的租金是1万元，对方4月10日实际上支付了1.5万元，所以该部分我同意退还5000元。故提出反诉：1、押金5万元不予退还；2、要求对方支付2020年3月10日至4月10日的租金3万元；3、要求对方支付垃圾清运费用3000元；4、要求对方支付误工费3000元；5、要求对方支付营业执照的补偿金14万元，并支付滞纳金（3万元/30天*逾期天数，2020年4月19日起算至实际给付之日止）。史某辩称：因为疫情属于不可抗力，双方互不承担违约责任，所以双方解除合同后押金应予以退还，而且合同中关于违约金没有明确约定。2020年2月10日至5月10日的租金双方明确协商的是租金减半，这是最终的结论，2020年5月10日之后后面根据疫情在确定，所以不同意支付3月10日至4月10日的租金。对方应该退还我剩余的租金1万元。2020年4月13日对方提出如果不能达成一致，及时止损，我认为对方的意思就是解除合同，这是对方提出的一个建议，不是我跑了。垃圾清运费用如果被告有正式的票据我可以认可，但是金额有点高。误工费我也有，因为我跟对方关于退款没有达成一致，诉讼我也产生了误工费。营业执照补偿金不合理，我现在同意把营业执照转给他，我也没有说不给，另外2020年8月18日我在微信中明确告知尽快过户，该项诉求我不认可，也不同样支付相关费用。本院经审理查明：2019年8月8日，朱某（甲方）与史某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋位于北京市朝阳区裕民路X号X号楼X至X层X号。租赁期共36个月，自2019年8月10日起至2022年8月9日止（均含本日）。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为教育培训类经营使用。房屋租赁押金5万元。2019年8月10日至2019年9月14日为免租期，2019年9月10日至2020年8月9日租金每月3万元（其中9月10日支付25000元，即应扣除免租期9月9日至9月14日共5天租金5000元）……乙方应于每次付款日期前将相关款项汇至甲方指定的银行账户，如产生相关手续费用由乙方自行承担。租赁期满后如符合本合同和2019年8月签订的《关于租户在承租期间使用公司执照及相关行政手续的补充协议》中的所有约定事项，甲方应于合同期满后的三日内将押金退还乙方。如在本合同和上述《关于租户在承租期间使用公司执照及相关行政手续的补充协议》正常履行的情况下，甲方未能按期退还押金，则每逾期一日，甲方应按3万元/月除以30天*实际逾期天数计算，支付乙方滞纳金。乙方利用承租房屋进行违法活动，甲方有权解除合同，收回出租房屋并不退押金。在租赁期内，因乙方原因（除不可抗力外）提前终止合同的，需提前三个月通知甲方，且乙方应向甲方赔付应另行租房所产生的相关损失。2019年8月8日，双方同时签署了《关于租户在承租期间使用公司执照及相关行政手续的补充协议》，约定甲方已出资人民币14万元，受让了房屋前业主所持有的“北京昭晖教育科技有限公司”100%股权，但为乙方承租期间经营便利，受让签署股权后该股权登记在乙方名下，由乙方负责目标公司的运营并承担其运营所产生的一切责任和后果。双方约定在2022年5月9日（即房屋租赁合同期限届满前三个月）起协商房屋续租事宜。如双方达成续租约定，乙方有权继续代持并运行目标公司直至续租合同终止；若未能达成房屋续租合同的，乙方必须在房屋租赁合同期满前将标的公司的全部股权按零元对价转让给甲方或甲方指定第三方，并配合甲方办理相应变更手续，工商变更手续费用由甲方承担。乙方运营标的公司期间及向甲方零对价转让标的公司的全部股权前，应保证标的公司合法运营并按照相关法律法规交纳一切税费，应确保标的公司不牵涉任何纠纷，或在向甲方转让前所有纠纷均已妥善解决。如乙方不按期履行以上约定事宜，乙方须向甲方支付14万元的赔偿金，即甲方购买上述公司所有权的相关费用。如乙方每逾期一天，则按3万元/每月30天*实际逾期天数计算，支付甲方滞纳金。如乙方按期履行营业执照的变更登记事宜，在双方房屋租赁合同正常履行的前提下，甲方需在房屋租赁合同期届满当日退回乙方房屋租赁抵押金5万元。双方签订上述《房屋租赁合同》及《关于租户在承租期间使用公司执照及相关行政手续的补充协议》后按约履行。2020年2月10日，史某向朱某交付了租金3万元。2020年2月23日，史某与朱某联系表示重大疫情下申请共度难关申请租金减免，朱某提出反馈同意减免部分房租并表示可以多租一年。2020年2月24日至2月26日，双方进行协商，确定方案是2020年2月10日至3月10日租金由史某承担，2020年3月10日至4月10日租金由朱某承担，之后如果没有复学的话，双方再共同承担至5月10日。2020年4月10日，史某向朱某支付租金15000元。2020年4月13日，朱某向史某提出现在也无力继续承担一半租金，如果继续往后租，5月10日希望租金恢复协议水平。史某表示考虑下。朱某表示现在确实能力有限，如果双方无法达成一致，都及时止损吧。2020年4月15日，朱某表示想这周确定史某是否续租。史某表示不行咱们就商量结束吧。朱某表示按照你的安排，啥时候能退出来；史某表示本周。2020年4月16日，史某表示计划本周日下午交房，交房时候押金和剩余房租及时退还。朱某回复本周日再约时间交接，拟从押金中扣除3万元。史某不同意朱某扣除押金，双方未达成一致。2020年4月17日，朱某表示接受扣3万元押金算双方协商一致解约，不接受扣3万元押金，解约事项达不成一致，双方继续履行合约。史某表示已经根据本周末时间点准备着，跟家长协商了，其也在搬东西了。朱某表示解约事项达不成一致，原协议继续有效，要求继续履约，单方终止将属于违约。2020年4月19日，朱某表示如果你执意违约，今天会前往收房。史某表示不认可违约。双方确定了交接时间。2020年4月19日双方交接了房屋和钥匙。当日，朱某表示史某剩余东西太多，要求史某明天叫人来都搬走。同时表示执照请尽快办理变更。2020年4月20日，史某表示留下的物品都不要，合理范围内的清理费用同意从押金中扣除。2020年8月18日，史某向朱某表示营业执照请尽快安排过户吧，对方回复请办理好告我，史某回复我配合。现双方仍未办理。庭审中，关于营业执照补偿金问题，双方意见不一，涉及营业执照变更，朱某表示需要营业执照原件和法定代表人身份证复印件，史某表示营业执照原件在其手中，同意还给对方。经查，2018年5月29日，北京昭晖教育科技有限公司股东变更为史某和王蕴、法定代表人变更为王蕴。另，朱某提交了照片、收据及微信付款记录，证明产生了垃圾清运费用3000元，史某虽认为金额有点高，但对于证据真实性无异议。朱某提交了收入证明和个人请假单，证明误工费，史某表示需要确认是否实际扣除。本院认为：双方签订的《房屋租赁合同》及《关于租户在承租期间使用公司执照及相关行政手续的补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，应当遵守。结合庭审查明事实可知，新冠疫情发生后，史某与朱某就2020年2月10日至5月10日期间租金进行协商，并达成一致意见即该期间租金双方共同承担。2020年4月13日，朱某向史某沟通2020年5月10日后租金支付以及续租问题，2020年4月15日双方表示要进行房屋交接。2020年4月17日，双方就解除是否扣减押金没有达成一致，朱某要求继续按《房屋租赁合同》履行，史某表示已经就交接房屋进行了准备。2020年4月19日，双方就租赁房屋进行了交接。就此，结合双方协商过程及实际交接情况，应认定双方之间的《房屋租赁合同》于2020年4月19日实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现史某要求朱某退还剩余租金1万元，朱某表示同意退还5000元，鉴于双方就期间租金问题进行了协商，且考虑到疫情防控措施对租赁房屋经营限制，基于公平原则，对史某该项诉求，本院予以支持。关于押金，朱某抗辩史某违法经营扣留押金，首先双方此前就此并未出现任何分歧，其该抗辩亦不符合合同约定，故本院不予采信。双方分歧在于史某认为疫情构成不可抗力，双方解除合同互不承担违约责任，故应退还押金；朱某认为史某系单方解约构成违约，应当承担违约责任，押金不退。就此，本院认为，一方面，双方在协商过程中均曾同意交接，只是后续双方就合同解除的条件即押金应否部分扣减发生了分歧，但是史某为房屋交接已经进行了准备，后续双方也实际进行了交接；另一方面，双方约定的租赁期限3年，疫情防控措施仅是阶段性影响，也并不必然导致租赁目的无法实现，在履约过程中朱某与史某共担了损失，双方就解除合同条件没有达成一致，但合同提前解除朱某确有损失，故基于公平原则，史某要求退还押金以及朱某要求扣留押金之要求，本院均部分支持，酌情确定朱某退还史某押金2.5万元。另，朱某要求史某支付2020年3月10日至4月10日期间租金，本院不予支持。朱某要求史某支付垃圾清运费用3000元，合法有据，本院予以支持。朱某要求史某支付误工费，无事实和法律依据，本院不予支持。朱某要求史某支付营业执照补偿金14万元，现并非租期届满史某不同意将北京昭晖教育科技有限公司100%股权零对价转让给朱某或其指定人员，而是双方提前解除了租赁合同，2020年4月19日合同解除后朱某要求史某办理营业执照，因双方仍有争议史某未及时配合，后续史某亦告知朱某营业执照尽快安排过户，故朱某要求史某支付补偿金，无事实依据，本院不予支持，现史某应将北京昭晖教育科技有限公司营业执照原件返还朱某，并配合朱某办理相应手续。基于上述分析，双方均要求对方支付滞纳金之诉求，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）朱某于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）史某租金一万元、押金二万五千元。二、原告（反诉被告）史某于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）朱某垃圾清运费三千元。三、驳回原告（反诉被告）史某的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）朱某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费650元，312元由史某负担（已交纳），338元由朱某负担（于本判决生效之日起七日内直接支付史某）；反诉案件受理费2345元,25元由史某负担（于本判决生效之日起七日内直接支付朱某），2325元由朱某负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 杨 静二〇二〇年十一月十九日书记员 辛迎雪