苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0508民初3946号 原告：苏州市姑苏区人民政府平江街道办事处，住所地江苏省苏州市姑苏区。 负责人：孙俊麒。 委托诉讼代理人：王立诗，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郁军，北京市隆安（苏州）律师事务所律师。 被告：朱坤飞，男，1981年9月25日出生，汉族，住河南省新蔡县。 原告苏州市姑苏区人民政府平江街道办事处（以下简称平江街道办事处）与被告朱坤飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，依法适用简易程序公开进行审理。因被告朱坤飞下落不明，通过其他送达方式无法向其送达，本院依法采用公告送达方式，并于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告平江街道办事处的委托诉讼代理人王立诗到庭参加诉讼;被告朱坤飞经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告平江街道办事处向本院提出诉讼请求：1、判令被告迁出苏州市姑苏区白塔西路60号房屋并将房屋返还给原告；2、判令被告支付2019年9月1日至2019年12月31日租金83333元，支付自2020年1月1日起至实际迁出之日的房屋占有使用费83333.33元（按20833.33元/月计算，暂计算至2020年4月30日，应计算至迁出并返还房屋之日止）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年9月1日签订《姑苏区经营性国有资产租赁合同》，约定被告向原告承租白塔西路60号房屋；租赁期自2018年9月1日起至2021年8月31日止；总租金687500元，其中第一年免3个月的租金，计187500元，第二年250000元，第三年250000元；付款方式为先付后用，第一年租金在本合同签订日支付，以后租金每半年一付。合同签订后，原告按约将租赁房屋交给被告使用，但被告并未按约支付到期租金。经原告多次催告，被告仍拖延未付，后双方经协商于2019年12月10日签订《房屋租赁终止协议》，该协议约定因被告经营不善提前解除租赁合同，双方租赁合同于2019年12月31日提前终止，被告向原告支付2019年9月1日至2019年12月31日房租83333元，并于2019年12月31日将房屋归还原告。协议签订后，原告多次催促被告结清费用搬离房屋，但截至起诉日被告仍占有房屋拒不返还。综上，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。 被告朱坤飞庭前提交书面答辩状，辩称，2019年4月份因门面店招统一改造，导致其经营出现亏损。2019年6月份因市里要求“明厨亮灶”，为电力增容、更换灶具花费了一大笔钱。重新开业后生意不好，加上2019年10月份猪肉涨价，所以其无力支付租金，与原告协商后于2019年12月10日解除租赁合同。2019年12月底停业后其准备通过转店偿还房租，但受疫情影响没能转成。现对于原告主张2019年拖欠的房租没有异议，但2020年1月至3月因疫情无法营业，且4月2日原告将店门锁了，故不同意承担该4个月的租金。 本院经审理查明事实如下： 2018年9月1日，平江街道办事处（出租方、甲方）与朱坤飞（承租方、乙方）签订姑苏区经营性国有资产租赁合同，约定甲方同意将坐落在苏州市姑苏区白塔西路60号房屋出租给乙方使用，建筑面积为200平方米；租期3年，自2018年9月1日至2021年8月31日止；租金为250000元/年，先付后用。第一年租金在本合同签订日支付，以后租金乙方每半年一付；履约保证金30000元。 合同签订后，平江街道办事处将案涉房屋交付给朱坤飞使用，朱坤飞亦按约支付了截至2019年8月31日的租金和履约保证金30000元。 后因朱坤飞拖欠房租，双方于2019年12月10日签订房屋租赁终止协议，约定：一、因朱坤飞经营不善提前解除合同，现双方房屋租赁合同于2019年12月31日提前终止，朱坤飞应向平江街道办事处支付4个月(2019年9月1日至2019年12月31日)房租83333元。二、朱坤飞应自本协议签订后于2019年12月31日将房屋归还甲方，结清水电费。三、本协议签订之日起，双方不再对履行上述合同产生的任何争议追究责任，经双方按本协议支付相应款项后，双方的债权债务关系归于消灭。朱坤飞的履约保证金30000元至其退房后三个月内无债务纠纷发生凭押金收据退款。 协议签订后，朱坤飞未按协议约定履行还房及付租义务。后平江街道办事处于2020年4月2日在案涉房屋的门锁上加锁，并于2020年7月23日诉至本院。 另查明，苏州市姑苏区白塔西路60号不动产（建筑面积204.34㎡）产权归苏州市平江区旧城改造开发公司所有，且该公司为苏州市平江区街坊改造办公室（原平江区10号街坊解危安居工程建设办公室）的下属单位。 1996年11月10日，平江区10号街坊解危安居工程建设办公室（甲方）与平江区皮市街街道办事处（乙方）签订协议书，约定由甲方负责拆除乙方企业自管产权房、租赁直管公房和街道自建房屋；拆迁补偿经双方协商，甲方用皮市街沿街和白塔西路沿街公建房屋归还乙方，其中包括白塔西路皮市街口200平方米(一楼一底)；新房产权属皮市街街道办事处。 2002年9月19日，皮市街街道和观前街道合署办公，调整为观前(皮市街)街道。2017年3月24日，经姑苏区街道行政区划调整，撤销观前街道，并设立姑苏区平江街道。 审理中，因送达过程中，朱坤飞下落不明且房屋空置，为避免损失扩大，本院于2020年9月1日向平江街道办事处释明，要求其于十日内自行收回房屋，并做好证据保全工作。 审理中，平江街道办事处陈述称，自加锁后其断断续续能联系到朱坤飞，因案涉房屋内有朱坤飞的物品，考虑由朱坤飞出面处理较为合适，故截至庭审之日仍未自行收回房屋。履约保证金30000元同意在本案中一并处理。 以上事实，由原告提供的姑苏区经营性国有资产租赁合同、房屋租赁终止协议、不动产登记簿查询记录、协议书、批复、文件、办文单以及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，原、被告签订的姑苏区经营性国有资产租赁合同和房屋租赁终止协议均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。本案中，朱坤飞因经营不善提前退租，然其未按终止协议约定履行支付拖欠租金以及返还租赁房屋的义务，已构成违约，故对于平江街道办事处要求其迁让房屋以及支付拖欠租金83333元的诉请，本院予以支持。抵扣履约保证金3万元后，朱坤飞仍应支付拖欠租金53333元。因朱坤飞逾期腾房，现平江街道办事处要求其按照合同约定的租金标准支付自逾期腾房之日起至实际迁让之日止房屋占有使用费的诉请，本院亦予以支持；然平江街道办事处作为守约方，应当积极采取措施及时止损，现其经本院释明后未在指定时间内自行收回房屋导致损失扩大，故自2020年1月1日至9月11日止的房屋占用费，本院参照合同约定判定计174306元，自2020年9月12日起至实际迁让之日止，本院判定由朱坤飞按原租金标准的60%承担，计12500元/月计算。虑及朱坤飞自新冠疫情开始前已经存在违约行为，故对其以疫情为由拒绝支付房屋占用费的抗辩意见，本院不予采纳。 被告朱坤飞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃质证的权利，由此产生的不利后果由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告朱坤飞于本判决生效之日起10日内将苏州市姑苏区白塔西路60号房屋腾空并返还原告苏州市姑苏区人民政府平江街道办事处。 二、被告朱坤飞于本判决生效之日起10日内支付原告苏州市姑苏区人民政府平江街道办事处租金53333元（已抵扣保证金3万元）、房屋占有使用费（暂计算至2020年9月11日计174306元，自2020年9月12日起至实际腾让房屋之日止，按12500元/月计算）。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3634元，减半收取1817元，公告费300元，合计2117元，由被告朱坤飞负担，于本判决生效之日起十日内直接向原告苏州市姑苏区人民政府平江街道办事处履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  李 尧 二〇二〇年十一月六日 法官助理  王 璇 书 记 员  季碧珺