北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初8647号原告：马增志，男，1967年5月25日出生，汉族，北京艺港星广告设计有限公司经理，住北京市大兴区。被告：崔晨旭，男，1988年10月18日出生，汉族，北京新仁眼镜有限公司员工，住北京市大兴区。原告马增志与被告崔晨旭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告马增志，被告崔晨旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马增志向本院提出诉讼请求：1.判令马增志与崔晨旭之间的《房屋租赁合同》已于2020年3月4日解除，并判令崔晨旭支付违约金5000元；2.判令崔晨旭返还马增志已经支付的半年租金30000元，并退还履约保证金5000元；3.判令崔晨旭赔偿马增志设备撤场运输费用1100元；4.判令崔晨旭赔偿马增志因违约产生的额外成本20460元；5.判令崔晨旭承担本案所有诉讼费用。事实和理由：马增志为经营（具体为：企业形象设计；电脑图文设计、制作；组织承办展览展示等）之目的，与崔晨旭于2019年12月1日签订《房屋租赁合同》，约定：崔晨旭将北京市大兴区枣园小区50号楼13号的房屋3间，约40平米，出租给马增志，租赁期自2019年12月1日至2020年11月30日，共计12个月。租金每月5000元，半年一付，履约保证金5000元。马增志在订立合同当日，把半年租金和履约保证金共35000元支付给崔晨旭。合同订立后，马增志开始采购设备。到2020年1月，设备进场安装时，马增志发现空间局促，原规划在40平米空间布置的设备，根本布置不下。经马增志现场测量，房间实际面积约25平米，远小于合同约定的40平米。此外，在订立合同的当日，马增志看见崔晨旭从东侧房间的窗户跳出去查看电表（大小3个房间，其中2个房间已有护窗）。马增志发现该房间没有护窗，对马增志以后营业，可能带来巨大的财产安全隐患。马增志当即向崔晨旭提出安装护窗的请求，崔晨旭表示要和房主沟通一下，但后来又明确拒绝。马增志于2020年2月28日用微信语音电话，通知崔晨旭解除合同。次日，马增志把设备撤出该房屋。2020年3月4日，马增志给崔晨旭发告知函，正式通知其解除《房屋租赁合同》。由于崔晨旭的违约行为等原因，导致马增志无法开展经营活动，构成根本违约，现诉请解除合同，并责令崔晨旭承担相应违约责任。具体如下：1.崔晨旭的行为构成根本违约，马增志有权单方解除合同。崔晨旭交付的房间，只有25平米，远小于合同约定的40平米，造成马增志经营目的不能实现，构成根本违约。崔晨旭交付的房屋没有护窗，不符合合同第四条第1点之约定，存在巨大的财产安全隐患，构成合同第五条第1点约定的违约行为。在马增志提出异议之后，崔晨旭一直拒绝履行。此外，由于新冠肺炎疫情爆发，北京市启动相关疫情防控措施，导致马增志在客观上也无法经营，无法实现合同目的。疫情爆发，不能预见、不能避免，也不能克服，构成不可抗力。依《合同法》第九十四条第（二）、（四）项之规定，崔晨旭的行为，构成根本违约，同时依该条第（一）项之规定，马增志有权单方解除合同。基于上述理由，马增志已于2020年3月4日正式通知崔晨旭解除合同。2.依照《合同法》相关规定，崔晨旭应承担相应违约责任。由于崔晨旭的行为，构成根本违约，导致马增志的合同目的不能实现，依《合同法》第一百一十三条第一款之规定，崔晨旭应当赔偿马增志的损失包括：已支付的半年租金；设备撤场的运输费用；以及马增志为完成生产任务，找第三方代加工，所产生的费用。此外，根据合同第五条第2点之约定，崔晨旭应承担双倍返还履约保证金的违约责任。综上，马增志为维护自己的合法权益，故提起诉讼。崔晨旭辩称，1.不认可马增志所称的面积不合格。涉案房屋房本建筑面积为94.53平方米，我详细测量后画出了平面图，由图可以看出，马增志使用面积约为49.4293平方米，不加公共区域的建筑面积约为43.28平方米，并不是马增志所称的25平方米。马增志的己使用面积不能代表可使用面积，不能地租给他，墙留给我。房屋不存在安全隐患。门窗完好并没有安全隐患，窗户有锁，外面是打不开的，后面是封闭式小区，全监控，并无安全隐患。另外对于马增志提出的安装护栏，我也及时与房东取得联系，房东说不是安全问题自愿安装，房子本身交到手里就没有外面的护栏，附近底商好几家都没护栏，此房另外两个护栏是上一家自己安装的。这些我也及时跟马增志回复了，该理由并非解除合同的合法理由。3.马增志于2020年2月28日突然以压力大为由单方面解除合同，出租给马增志的房屋一直空到现在，依据合同第五条的约定，马增志违法解除合同，给我造成了损失，我有理由证明马增志的违约事实，按照合同规定所收房租、保证金不予退还。在此希望马增志继续履行合同，尽快缴纳下半年房租30000元以及滞纳金。4.从去年11月开始，我就在积极给马增志办理营业执照，马增志在签订合同之前，多次来店，详细测量过，合同的平面图都是马增志亲自绘制的，并且在签订合同当月设备就已经搬入，不存在设备无法搬入的情况，况且这么大的设备不测量就搬进来，根本不可能。搬家时候附近商家一起抬的机器，附近商家可以作证。5.对于马增志提出的问题，我也是及时跟马增志回复，大家都不容易，约到3月1日到店详谈，没想到马增志在店内对我动手，不让我回家，打了110才解决问题。6.马增志搬家前并未与我沟通，而是搬走之后告知的我。而且由微信截图看出马增志搬走后拍的图片地下明显没有标识，马增志后续私自来店贴的区域划分，我不认同。签订合同的时候说好了，后面三间归马增志，然后他要招员工，厕所、厨房、靠近马增志的走廊公用，嫌走廊太窄，所以门口的走廊我撤走一组柜子后剩下的走廊也是公用，这些在马增志绘制的平面图可以看到。并且若真按马增志所说2月份终止合同，那我要追究马增志私闯民宅的责任。7.我也是给房东交房租，今年生意不好做，都不容易。不能说压力大不想租就不租，我压力也大。马增志做生意，生产问题都是其自身责任，不能不挣钱就来找我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2019年12月1日，崔晨旭（出租方、甲方）与马增志（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市枣园小区50号楼13号图三间房屋租赁给乙方使用，面积约40平方米。租赁期限自2019年12月1日起至2020年11月30日止。租金为5000元，租金每半年缴纳一次，乙方需提前30天交付租金，履约保证金为5000元，在签订本合同时缴纳。租赁期内，该房屋的煤气费、电费、水费费用由甲乙方共同承担，物业费、供暖费由甲方承担，详细为：水费共同承担，电费甲方负责380度/月，剩余乙方负责。甲方保证所出租的房屋及配套设施在交付乙方使用时完好并能够正常使用。任何乙方未能履行本合同规定条款的，均视为违约。乙方违约的，甲方所收房租、保证金不予退还；甲方违约的，甲方退还双倍保证金。因不可抗力原因致使本合同不能正常履行时，不视为违约，双方互不承担违约责任。该合同附件房屋平面图中对甲乙双方的使用区域进行了划分。马增志向崔晨旭交付了履约保证金5000元及半年的房屋租金30000元。承租房屋后，马增志于房屋内经营广告设计与制作、企业形象设计、电脑图文设计与制作等。2020年2月29日，马增志搬离涉案房屋。2020年3月4日，马增志向崔晨旭发出告知函，称房屋实际面积约25平米，远小于合同约定的40平米，另房屋存在严重的安全隐患，据此要求解除合同并退还房租及履约保证金。2020年3月5日，崔晨旭向马增志回函称不认可其提出的合同解除的理由，不同意解除双方之间的房屋租赁合同。查明，涉案房屋登记在案外人侯睿泽名下，房屋用途为商业，房屋建筑面积为94.53平方米。对有争议的证据和事实：庭审中，双方对崔晨旭向马增志所出租房屋的面积存在争议。马增志提交摆放设备后的房屋现场照片、其对房屋进行测量的照片及自行制作的平面图，拟证明房屋实际面积约25平方米，远小于合同约定的40平方米，崔晨旭构成根本违约。其中，马增志提交厨房区域的照片，称厨房右侧是一组10片一组的老式铸铁暖气片及管道，垃圾桶，固定在墙面的净水器及水管，不锈钢固定在墙上及地面的洗菜池，左侧为崔晨旭的冰箱，中间为过道，只有冰箱南侧一小块区域可用。马增志提交的房屋平面图中对其厨房区域的使用面积也只计算了冰箱南侧部分区域的面积。崔晨旭对此不予认可，称马增志使用的面积约为49.4394平方米，不加公共区域的面积约为43.28平方米，认为马增志的己使用面积不能代表可使用面积，并提交了其自行制作的房屋平面图。马增志提交房屋现场照片，拟证明崔晨旭交付的房屋没有护窗，不符合合同中关于“甲方保证所出租的房屋及配套设施在交付乙方使用时完好并能够正常使用”之约定，造成财产安全隐患，构成根本违约。崔晨旭不予认可，称门窗是完好的，窗户有锁，外面打不开，房后是封闭式小区，全监控，不存在安全隐患。崔晨旭对此提交该窗户的照片予以证明，马增志不予认可，称房屋处于一楼，窗台不高，外侧僻静，容易被不法之人钻窗入室。马增志提交微信聊天记录截图，拟证明其为撤走设备，联系司机李洋进行运输，产生搬运费1100元。崔晨旭认为该证据与本案无关。马增志提交微信聊天记录截图、发票、微信支付记录截图等证据，拟证明因崔晨旭交付的房屋不符合合同约定，导致其既定的生产经营活动无法开展，为了完成工作任务而找第三方代加工产生的费用共计57992元。崔晨旭认为马增志的损失是因自身经营不善，且根据该组证据可以看出马增志在租赁期间已展开经营活动，根据合同约定需向其支付电费、水费等费用，但马增志均未支付。本院认为，马增志与崔晨旭签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，应属合法有效，双方均应按合同约定履行义务。关于租赁面积及房屋护窗一节，马增志在承租房屋前实际踏勘租赁场地，对房屋状况有一定了解，据此签订了合同并实际使用房屋、交付房租，现以合同约定面积与实际面积不符、房屋没有护窗为由主张崔晨旭违约，本院不予采信。基于此，本院对马增志要求崔晨旭支付违约金的诉讼请求不予支持。因本案中崔晨旭不构成违约，且马增志提交的证据不足以证明其损失，故对其要求支付撤场运输费、因违约造成的额外损失的诉讼请求亦不予支持。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。双方合同在履行期间遭遇新冠肺炎疫情，政府对此采取了一系列疫情防控措施，但对于因此经营受到影响、合同履行受到障碍的当事人来说，该疫情是否必然构成合同解除的事由以及合同解除后法律责任如何承担，则应结合案件情况具体分析，综合合同的履行期限、内容、受疫情影响程度、疫情与影响间的因果关系，以及是否导致合同目的无法实现等因素予以综合考量。因不可抗力致使合同目的不能实现，应为由于不可抗力导致合同一方义务的部分或完全不能履行，马增志应就新冠肺炎疫情直接导致其民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。本案中，马增志未就新冠肺炎疫情导致其履行合同义务出现障碍向本院提供证据，且马增志自崔晨旭处承租涉案房屋用于经营广告设计与制作、企业形象设计、电脑图文设计与制作等，疫情的影响并不足以导致合同目的完全无法实现；即使因疫情导致马增志的经营受到影响，马增志完全可以通过与崔晨旭协商或通过向人民法院起诉的方式请求对合同予以适当变更，以减轻因疫情所受到的影响，故马增志主张因不可抗力要求解除合同的依据不足，本院不予采纳。但鉴于马增志已于2020年2月29日搬离涉案房屋，租赁合同目的已无法实现，马增志要求解除合同，本院予以支持。关于合同解除的时间，本院确认为马增志搬离涉案房屋当天即2020年2月29日解除。马增志租赁涉案房屋用于经营，因疫情因素确对其经营造成一定影响，本院根据公平原则酌情判处崔晨旭退还马增志所交的履约保证金及已交纳的2020年3月1日以后的租金。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百一十七条、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款之规定，判决如下：一、崔晨旭于本判决生效后十日内退还马增志租金15000元及履约保证金5000元；二、驳回马增志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1340元，由马增志负担905元（已交纳），由崔晨旭负担435元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 赵      志二〇二〇年十一月三十日书记员 莫嘉敏书记员华琳