北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初15551号原告：北京金翰林文化传播有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇天通东苑****楼**101内****。法定代表人：王先荣，园长。委托诉讼代理人：迟庆华，男，1983年12月30日出生，汉族，该公司财务主管，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：秦敬林，男，1983年8月18日出生，汉族，该公司后勤主管，住北京市昌平区。被告：来福万家国际旅行社（北京）有限公司，住所地北京，住所地北京市昌平区>法定代表人：何彦敏，总经理。委托诉讼代理人：李焕稳，北京竞商律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱战平，男，1991年3月1日出生，汉族，该公司总经理助理。原告北京金翰林文化传播有限公司（以下简称金翰林公司）与被告来福万家国际旅行社（北京）有限公司（以下简称来福公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金翰林公司的法定代表人王先荣、委托诉讼代理人秦敬林，被告来福公司的委托诉讼代理人李焕稳、朱战平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金翰林公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告四个月零三天的房租98400元，水电费1200元，租金滞纳金4132元，共计103732元；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年8月8日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，原告将位于北京市昌平区××小区××号楼西户底商租赁给被告。租赁期限自2019年8月8日至2020年8月7日，租金标准为24000元每月，支付方式押一付六。根据合同约定，被告应于2020年2月8日支付2020年2月8日至2020年8月7日的房租144000元。被告却以各种理由推辞，拒交房租。之后，原告多次催促交纳房租，但被告直至2020年6月10日归还房屋，其仍未交纳房租，故诉至法院。来福公司辩称，首先，双方之间的租赁合同已于2020年4月11日解除，实际计算租金的时限应当为2020年2月8日至2020年4月11日。2020年3月5日，原告在涉租赁房屋的橱窗张贴出租告示，在4月11日单方面对租赁房屋上锁，导致被告无法实际使用租赁房屋。被告已经在原告上锁后搬离租赁房屋，系原告原因导致合同目的无法实现的根本违约。其次，原告与被告沟通房屋租金时正值“新冠疫情”防控的关键时期。被告提出减免租金在2020年2月10日左右，该时间点接近下半年租期的起始点，被告在此刻提出减免租金无主观恶意，且主张理由具有客观基础，符合租赁合同第12条中不可抗力的规定。请求法庭根据公平原则对原合同中租金数额予以调整。关于水电费，原告应当提供经双方确认的查表记录、电费计算标准的书面约定。原告并未提出具体的电费支付周期。房屋滞纳金的计算标准应当是以逾期支付的租金为基数，对于房屋租金的计算基数应当在法庭认定的合理时间段，结合不可抗力原因减免租金后综合认定。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案为“新冠疫情”原因引发的合同纠纷，被告认为原告要求支付租金、滞纳金既不符合司法解释规定，在计算金额及计算方法上也不具有合法性、合理性。本案因房屋租金支付而起，沟通中，原告以房屋产权人（大房东）未对其减免租金拒绝进一步与被告进行沟通以及减免租金，被告认为理由是错误的，基于合同的相对性，房屋产权人是否对本案原告减免房租并不能成为被告减免租金的基础与前提。本案系原告一手炮制的案件，被告无任何过错，应当由原告承担全部诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月8日，金翰林公司（甲方、出租方）与来福公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方将位于北京市昌平区××小区××号楼西户底商（以下简称涉案房屋）出租给乙方用于旅游办公用地，房屋建筑面积约为90平方米；租赁期限自2019年8月8日起至2020年8月7日止，租金标准为每月24000元，支付方式为押一付六；租金支付时间为2019年8月8日支付144000元，2020年2月7日支付144000元；租赁期间，乙方承担取暖费、空调制冷费、设备基础运营费、发票、水、电、气、车位费、网络电话、其他共计8642元，如有超出现有部分则另外再收取。《租赁合同》第七条约定了合同的变更、解除。“1.除本合同另有约定外，合同的变更、解除须经双方协商一致，并签订书面协议，任何一方不得随意变更或解除本合同……4.除双方另有约定外，乙方有下列情形之一，甲方有权解除合同，收回出租房屋，且已收房屋保证金、租金不予退还。本合同自甲方解除合同通知送达乙方之日起自动解除……6.拖欠租金及相关费用（包括但不限于水、暖、电、煤气等费用）经甲方或物业公司期限30天交纳仍拒不交纳的……”。第十一条约定了违约责任。“1.除本合同另有规定外，任何一方违反本合同，致使双方不能继续履行合同，违约方应向守约方支付相当于本年度租金100%的违约金，同时合同解除。若甲方主动违约（不包括因政策调整、法律、法规变更等原因所造成的违约），甲方应赔偿乙方装修损失；若乙方违约则乙方所交付的租金和保证金甲方不予返还，乙方因装修而形成的不可移动财产归甲方所有。2.乙方未按本合同第二条规定的时间交纳租金，除补足租金外，每逾期一日按应付但未付租金的千分之三向甲方支付违约金且逾期不超过14日，双方继续履行合同。超过14日，甲方有权终止合同，乙方已交纳的保证金不予退还……”。第十二条约定了不可抗力。“由于水灾、火灾、战争及其它不能预见的不可抗力的原因，致使继续履行本合同发生困难时，遇有不可抗力一方，应立即书面通知另一方，由双方协商延期履行，部分履行或解除本合同，租金据实结算”。合同签订后，金翰林公司依约交付涉案房屋，来福公司依约交纳押金25000元及第一笔租金144000元。2020年2月6日，金翰林公司催促来福公司交纳下一期租金，来福公司以新型冠状病毒肺炎疫情原因要求减免房租，双方多次沟通，未能协商一致。2020年4月11日17:48，金翰林公司的王先荣微信通知来福公司的朱战平，可以免租一月，再不知足就没必要继续谈下去，六点之前不交房租，即收回房屋。朱战平回复，收房可以，6天以后过来收房，马上退还押金。2020年4月11日，王先荣将涉案房屋上锁。王先荣称，来福公司于2020年4月12日擅自将锁锯开，继续办公，直至6月10日，来福公司的物品仍在房屋内。朱战平称，2020年4月13日后就搬走了，不在涉案房屋办公了，剩下一些办公桌。2020年6月10日，金翰林公司出具证明，载明2020年6月10日王先荣收到来福万家旅行社房屋的钥匙，房屋内物品已清理完毕。2020年1月，我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情（以下简称疫情）这一突发公共卫生事件。为了应对这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施。2020年1月24日，北京市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年4月30日，北京市政府将突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应。上述案件事实，有《房屋租赁合同》、微信聊天记录、证明及本案当事人当庭陈述记录在案证明。本院认为：金翰林公司与来福公司签订的《租赁合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定善意、全面履行合同约定的义务。我国《民法总则》第一百八十条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。我国《合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。结合上述法律规定和我国新型冠状病毒疫情发生、蔓延发展情况，本院认定确因疫情直接导致金翰林公司与来福公司之间租赁合同的履行出现重大障碍，可以构成不可抗力。疫情对不能履行合同具有直接的因果关系，疫情的发生、发展在空间、时间上都有一个变化的过程，政府的管控措施也随之进行调整，新型冠状病毒疫情对于不同类型合同履行的影响也表现不同。本案中，来福公司在不可抗力事由发生后，积极与金翰林公司协商减免租金事宜，金翰林公司没有同意，在租赁场所不能经营的情况下，租赁合同的目的无法实现，且金翰林公司已收回涉案房屋，本院确认《租赁合同》已于2020年6月10日解除。关于来福公司主张双方合同在2020年4月11日解除的意见，缺乏证据支持，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《租赁合同》解除后，金翰林公司应退还来福公司押金25000元，来福公司同意折抵租金，本院不持异议。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。对2020年2月8日至2020年6月10日期间的租金，本院根据本案的实际情况予以酌定。鉴于来福公司迟延交纳租金系不可抗力所致，属免责事由，且其已及时告知金翰林公司，金翰林公司关于滞纳金的诉求本院不予支持。关于水电费，来福公司对金翰林公司提供的照片不予认可，金翰林公司亦未能证明相关费用超出双方约定的金额，本院对此诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条第二款之规定，判决如下：一、确认北京金翰林文化传播有限公司与来福万家国际旅行社（北京）有限公司于2019年8月8日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月10日解除。二、来福万家国际旅行社（北京）有限公司于本判决生效后七日内支付北京金翰林文化传播有限公司租金24200元。三、驳回北京金翰林文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1188元，由北京金翰林文化传播有限公司负担985.5元，已交纳；由来福万家国际旅行社（北京）有限公司负担202.5元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  张 俊二〇二〇年十一月十一日法官助理  周忠会书 记 员  李 杰