四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16683号 上诉人（原审原告）：段兴诚，男，1967年5月2日出生，汉族，住成都市锦江区××街××号××栋××单元××楼××号。 被上诉人（原审被告）：成都盛世瑞城置业有限公司，住所地：成都市锦江区大凉山路****楼。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：王海霞，女，1985年6月20日出生，汉族，住成都市青羊区，系公司员工。 上诉人段兴诚因与被上诉人成都盛世瑞城置业有限公司（以下简称盛世瑞城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2020）川0104民初3297号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 段兴诚上诉请求：撤销一审判决，改判支持段兴诚的一审全部诉讼请求。在庭审中，段兴诚明确其上诉请求为撤销一审判决，改判盛世瑞城公司向段兴诚支付从2019年9月1日起至“恒大望江**府”合法竣工验收完成之日止，每日按全部房价款万分之一计算逾期交房违约金。事实及理由：一、一审判决将“竣工验收”与“竣工备案”混淆，掩盖了盛世瑞城公司违法组织竣工验收的事实。案涉房屋在2019年8月29日通过竣工验收，竣工验收备案是在2019年8月30日。按照《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条规定，《竣工验收报告》由建设单位组织设计、勘察、施工、工程监理等单位完成竣工验收后签署，《竣工验收备案证明书》由建设行政主管部门收到竣工资料后出具，二者并不相同，一审判决将竣工验收备案混同为竣工验收，但盛世瑞城公司的竣工验收是违法组织的。二、盛世瑞城公司违法组织竣工验收，所签署的《竣工验收报告》不合法。一审判决已经查明《竣工验收报告》建设、设计、施工及监理单位的签章日期为2019年8月29日，2019年8月30日，成都市锦江区规划和自然资源局出具《成都市建设工程规划核实意见书》。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条规定，“规划核实”在前，“竣工验收”在后，显然盛世瑞城公司违反了我国法律的禁止性规定，违法组织竣工验收，因此其所签署的《竣工验收报告》不合法。 盛世瑞城公司辩称，1.2019年8月30日盛世瑞城公司就已经取得了《成都市住房和城乡建设局建设工程并联竣工验收通知书》，此前也取得了面积实测报告，故盛世瑞城公司通知交房时已经达到合同约定的交付条件。不存在逾期交楼的情形，不应支付逾期交房违约金。段兴诚在2019年8月31日按期来到望江**府楼盘查看房屋，未准时办理收楼手续，应自行承担后果。2.水表安装并非合同约定的交付条件，交房时水电正常不影响房屋使用，且在安装水表之前的水费均由盛世瑞城公司承担。3.根据《中华人民共和国城乡规划法》规定，案涉房屋项目的竣工验收并非无效规定，事实上盛世瑞城公司已经进行了具有公信力的竣工验收备案，且在系列逾期交房案件判决中已经认定公司在通知交房时符合竣工验收要求。 段兴诚向一审法院起诉请求：1.盛世瑞城公司从2019年9月1日起至盛世瑞城公司完成“恒大望江**府”合法的竣工验收之日止的逾期交房违约金（暂计算至2019年11月30日为18169元，每日按全部房价款万分之一计算）；2.盛世瑞城公司向段兴诚提供《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条约定的竣工验收合格证明和附件成都恒大望江**府项目1#、15#楼住宅豪华装修交楼标准的证明材料，即案涉房屋竣工验收报告（五方验收）及成都市建设工程规划核实意见书供段兴诚查阅复印；3.本案诉讼费用由盛世瑞城公司承担。 一审法院认定事实：2017年1月16日，段兴诚（买受人）与盛世瑞城公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》和《成都恒大望江**府商品房买卖合同补充协议》（简称《补充协议》），约定：买受人通讯地址为成都市锦江区××街××号××栋××单元××楼××号；买受人购买出卖人开发的房屋，总价款1996579元；第十五条商品房交付条件该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书；第十六条商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件供水、排水按设计要求施工，交付时达到使用条件……；第十七条基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任该商品房交付给买受人时，未达到合同第十六条第（一）款约定交付使用条件的，双方同意按附件5处理；第十八条交付时间和手续（一）出卖人在2019年8月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房在达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前3日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件材料受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。（三）双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理；第十九条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，逾期在180日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；第二十条商品房质量（三）装饰装修及设备标准1、该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量符合国家的强制性标准及双方约定的标准。2、不符合前项标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理，买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收商品房；第三十六条送达出卖人和买受人承诺在本合同中记载的通讯地址、联系电话、传真、电子邮箱均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。合同附件五关于本项目内基础设施设备和相关公共设施的具体约定（一）相关设施的位置及用途1.住宅楼内水、电、气计量装置实行专有部分一户一贸易结算表，共有部分独立结算表。附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定（一）交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第二十条第（三）款约定处理。合同后还附有《住宅豪华装修交楼标准》等。《补充协议》约定：6.1出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件；9.双方同意对合同第十九条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行合同的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%；10.1买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续；10.2出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准不影响出卖人向买受人交付该商品房；15.5双方确认“书面通知”包括特快专递、挂号信等方式，若出卖人采用邮寄方式，则出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为信件已送达买受人，出卖人已合理履行通知义务；15.9本补充协议系对合同约定的补充或变更，本补充协议的约定与合同约定有相抵触的，应以本补充协议的约定为准。 合同签订后，段兴诚向盛世瑞城公司支付了全部购房款。 成都成房测绘有限责任公司受盛世瑞城公司委托对望江**府进行实地测量，并于2019年6月26日作出《房屋建筑面积测绘成果报告》。2019年8月30日，成都市住房和城乡建设局出具《建设工程并联竣工验收通知书》，内容为：恒大望江**府一标段1#楼、4-15#楼及整体地下室，1、15#楼室内及公共区域装饰装修工程（4-14#楼无装修），经我局组织相关部门并联竣工验收，该工程并联竣工验收通过。2019年8月30日，盛世瑞城公司以韵达快递方式向合同载明的段兴诚通讯地址送达《成都恒大望江**府收（验）楼通知书》，通知段兴诚于2019年8月31日-2019年9月4日携相关资料办理收（验）楼手续等事宜。2019年8月31日，段兴诚签收上述通知书。 一审庭审中段兴诚称，其到达现场查看了房屋，当时盛世瑞城公司现场公示了《竣工验收报告》和《成都市建设工程核实意见书》，段兴诚认为该报告和意见书不合法，所以当场离开未收房。《竣工验收报告》显示建设、设计、施工及监理单位签章日期为2019年8月29日。2019年8月30日，成都市锦江区规划和自然资源局出具《成都市建设工程规划核实意见书》，内容为：案涉项目建设符合规划要求，建筑用途为商业、办公、住宅，核实合格。同日，盛世瑞城公司申请竣工验收备案登记。 盛世瑞城公司一审庭审后核实，案涉房屋交付时未对每户业主安装单独水表。 一审法院认为，段兴诚与盛世瑞城公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条约定，盛世瑞城公司应在2019年8月31日前交付房屋，并取得建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书。据本案查明事实，案涉房屋已于2019年8月30日通过竣工验收，也取得《房屋建筑面积测绘成果报告》，符合合同约定的交付条件。段兴诚认为《竣工验收报告》、《成都市建设工程规划核实意见书》不合法，但未提交相应证据予以证明，一审法院不予采纳。 关于段兴诚主张盛世瑞城公司未“每户设独立水表”，盛世瑞城公司对此事实予以认可。“专有部分一户一贸易结算表，共有部分独立结算表”属于《四川省商品房买卖合同（预售）》第十六条和附件五关于商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件，而非第十五条商品房交付的条件，段兴诚如认为盛世瑞城公司违反合同约定可以另行主张，但不能以此作为拒绝收房的理由。 关于段兴诚主张盛世瑞城公司未达成豪华装修交楼标准，根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十条、《补充协议》第10条约定，装饰、设备不符合标准的，不能作为段兴诚拒绝收房的理由。 关于段兴诚主张盛世瑞城公司未按合同约定通知交房。根据《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条交付时间和手续，出卖人在交付日期届满前3日书面通知买受人。交付日期为2019年8月31日，“届满前3日”应包含30日、29日和28日，盛世瑞城公司于2019年8月30日书面通知段兴诚收房，符合合同约定。根据《补充协议》第15.5、15.9条约定，《补充协议》对《四川省商品房买卖合同（预售）》第三十六条约定的“邮政快递”送达方式进行了变更，盛世瑞城公司采用韵达快递方式向合同载明的段兴诚通讯地址送达《成都恒大望江**府收（验）楼通知书》，符合合同约定。 综上所述，盛世瑞城公司已按合同约定于2019年8月31日交付房屋，段兴诚主张盛世瑞城公司支付逾期交房违约金缺乏依据，一审法院不予支持。段兴诚主张盛世瑞城公司提供《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条约定的竣工验收合格证明和附件成都恒大望江**府项目1#、15#楼住宅豪华装修交楼标准的证明材料，即案涉房屋竣工验收报告（五方验收）及成都市建设工程规划核实意见书供段兴诚查阅复印。段兴诚已查阅复印该资料，并作为证据在一审庭审中出示，无须再行主张。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回段兴诚的诉讼请求。一审案件受理费减半收取127元，由段兴诚负担。 二审中，段兴诚陈述于2019年11月左右接收案涉房屋。盛世瑞城公司陈述，案涉房屋目前已经为业主安装了独立水表。交付房屋时供水正常，安装独立水表之前的水费系公司负担。 本院二审审理查明的事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条之规定，本案二审案件的审理范围应当围绕当事人上诉请求，故对本案当事人未提起上诉部分的主张，本案二审不再进行审理。段兴诚与盛世瑞城公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》不违反法律、行政法规的禁止性规定，系双方真实意思表示，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，案涉合同应作为确定双方权利义务的依据。根据当事人的上诉请求及的答辩意见，本院将本案二审争议焦点论述如下： 关于段兴诚上诉主张盛世瑞城公司竣工验收不合法故通知交房时并不符合交房条件的问题。本院认为，根据案涉《四川省商品房买卖合同（预售）》第十五条关于房屋交付条件约定系取得建设工程竣工验收合格证明和房屋面积实测报告书。案涉房屋在通知交房时，取得了《竣工验收报告》、《建设工程并联竣工验收通知书》、《房屋建筑面积测绘成果报告》、《成都市建设工程规划核实意见书》，符合合同约定的交付条件。其次，案涉工程的竣工验收是否合规系由行政主管部门依职权审查范畴。本案中，成都市住房和城乡建设局出具《建设工程并联竣工验收通知书》，成都市锦江区规划和自然资源局出具的《成都市建设工程规划核实意见书》。且截止本案二审审理终结，并无行政主管部门认定案涉工程竣工验收违规，也未有责令案涉工程应重新进行竣工验收的情形。故段兴诚该上诉理由本院不予采纳。 关于段兴诚上诉主张案涉房屋在通知交付时并未每户设独立水表致通知交房时不符合交房条件的问题。本院认为，《商品房买卖合同》及补充协议并未将单独水表的安装作为交房条件，有关法律和行政法规亦未将此作为交付使用的法定条件，段兴诚以未安装单独水表不符合合同约定而拒绝收房缺乏依据，本院不予支持。 如前所述，盛世瑞城公司通知段兴诚收房时，案涉房屋已经符合合同约定的交付条件及法定交付条件，段兴诚在已收到了盛世瑞城公司交付房屋的通知后拒绝收房。因此，段兴诚主张盛世瑞城公司逾期交房应承担违约责任的理由不能成立，一审法院对段兴诚主张逾期交房违约金的诉讼请求不予支持，并无不当，本院依法予以维持。 综上，段兴诚的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费254元，由段兴诚负担。 本判决为终审判决。 审判长 冯 璐 审判员 李 俊 审判员 白福群 二〇二〇年十一月二十五日 书记员 何佳林