云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云08民初443号原告：权玲，女，1968年8月25日生，住云南省澜沧拉祜族自治县。委托诉讼代理人：何赛劼，云南康辰律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告：李金荣，男，1970年2月22日生，汉族，现住云南省澜沧县。委托诉讼代理人：周华，云南瀛伯圣律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。第三人：李小琴，女，汉族，1978年3月3日生，现住云南省澜沧县。委托诉讼代理人：周明华，云南众志律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告权玲与被告李金荣、第三人李小琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案审理过程中，被告李金荣提出反诉。本院经审查后认为李金荣的反诉不符合法律规定，裁定不予受理。本院于2020年8月18日、8月19日在本院公开开庭了审理本案。原告权玲及其委托诉讼代理人何赛劼、被告李金荣及其委托诉讼代理人周华、第三人李小琴的委托诉讼代理人周明华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告权玲向本院提出诉讼请求：1.判令李金荣承担因其根本性违约给权玲造成的代替其贷款支付双方交易房屋的购房款而被法院强制执行的自有房屋及土地被变卖等的直接经济损失共计26416486.55元。2.判令李金荣承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年2月1日，权玲与澜沧浙商房地产开发有限公司（以下简称浙商公司）签订三份《商品房购销合同》。合同约定：权玲购买该公司开发的“尚品金地”的商品房共6137.72平方米，房款税费合计26344391.26元。2012年12月11日，权玲、李小琴（甲方）与李金荣（乙方）签订两份《房屋买卖合同》，以32023455.00元的价格将上述房屋转卖给李金荣。两份合同对违约责任作了明确约定。合同签订后，李金荣仅向原告方合伙人李小琴支付购房定金405万元、逾期利息10万元，其余购房款一直未予支付。经多次催促，李金荣与权玲协商要向银行贷款交购房款，但因李金荣为失信人员，无法取得银行贷款，要求由权玲为李金荣办理贷款，双方达成协议：一是由权玲用自有的澜沧县勐朗镇环城东路富华酒店和热水塘综合楼房屋及土地等财产作抵押，向澜沧县农村信用合作联社（以下简称澜沧信用社）贷款1200万元；二是将双方交易的房屋产权证办在权玲名下作为抵押，向澜沧信用社贷款2000万元交清欠开发商的所有购房款等，所有贷款还款责任由李金荣承担。为此，2013年10月31日，权玲向李金荣发出书面《告知函》，明确贷款所产生的利息及相关费用，一概由李金荣负责支付给权玲。李金荣认可并签字。权玲还为李金荣抵押贷款1200万元支付土地评估费4000元。其后，权玲依约代李金荣支付了贷款管理费、房屋评估费，用贷款向开发商交清了双方交易房屋的所有购房款。李金荣却多次违约，致使权玲被迫代替李金荣向澜沧信用社还款付息。因无力偿还所有贷款本息，导致两笔贷款到期后，澜沧信用社向法院起诉权玲。经法院调解及执行，权玲代替李金荣向澜沧信用社偿还贷款本息1564万元及交纳强制执行到位款3000万元。3000万元执行款中，因李金荣违约，造成权玲的直接经济损失是2100万元，剩余900万元由法院提存。权玲还被迫替李金荣支付澜沧信用社贷款过户咨询费两笔共计4万元，抵押房屋过户费一笔5万元；支付2000万元贷款交易房屋抵押变卖税费795389.79元。期间，权玲多次向李金荣催收购房款和银行贷款本息。李金荣自知违约，曾经于2013年7月7日与权玲及李小琴签订《补充协议》。同时，李金荣将交易房屋装修并起名为“湄公河酒店”准备经营并长期占用。2015年12月25日，权玲通过律所向李金荣送达《律师函》，要求李金荣在接到《律师函》7日内，全面履行合同约定义务，如逾期不履行合同义务，视为同意解除合同。澜沧县公证处对送达行为进行了公证。在李金荣违约给权玲造成上述巨大直接经济损失的情况下，其竟提起诉讼，要求解除与权玲及李小琴签订的两份《房屋买卖合同》，赔偿装修损失等共计23364723元。经审理两级法院的判决权玲及李小琴赔偿李金荣装修等添附损失合计528.8万元。由此，权玲及李小琴反而要向李金荣多赔偿113.8万元，显失公平。根据两级法院的判决和双方签订的《房屋买卖合同》《补充协议》等证据可确认，李金荣构成根本性违约，应当向权玲承担相应的违约责任，依法依约赔偿权玲的全部直接经济损失。被告李金荣辩称，2012年2月1日，权玲与浙商公司签订三份《商品房购销合同》。权玲和李小琴均没有依据合同约定向浙商公司一次性付清购房款25148662.00元。2012年12月11日，权玲和李小琴在尚未付清购房款及取得上述房屋产权证书的情况下，将上述房屋转让给李金荣，转让价格为32023435.00元。为此，双方签订了两份《房屋买卖合同》。合同约定，从2012年12月25日至2013年6月30日前分次按先付定金、部分本金、剩余购房款以银行按揭付款方式付清给权玲和李小琴。合同签订后，李金荣分次支付了共计405万元的购房款。权玲于2012年12月13日将上述房屋交由李金荣装修后用作酒店经营使用。后因商品房屋二手房买卖，银行不办理按揭贷款的客观原因，李金荣未能向银行贷款支付剩余购房款。对此政策性的强制性规定认识不清，双方均有重大过错，双方均应承担相应的法律责任。2013年11月18日，权玲取得上述房地产的《土地使用权证》和《房屋所有权证》。2013年12月17日，权玲以澜沧富华商贸公司（以下简称富华公司）的名义向澜沧信用社、太平洋证券股份有限公司（以下简称太平洋证券公司）签订《委托贷款借款合同》，由太平洋证券公司提供资金，澜沧信用社贷款2000万元给富华公司使用。同时，澜沧信用社与权玲签订了《最高额抵押合同》，权玲将已经卖给李金荣的上述房地产的《土地使用权证》和《房屋所有权证》办理了最高额抵押担保和抵押担保登记手续。2015年10月26日，因权玲不能全额偿还上述银行贷款的本息被澜沧信用社起诉。2016年4月5日，普洱市中级人民法院(2015)普中民初字第138号民事调解书，依法确认了澜沧信用社有权依已经办理抵押登记的《最高额抵押合同》行使抵押权，并对处置抵押物所得价款优先受偿。之后，澜沧信用社依法申请进入强制执行程序。故权玲客观上已不可能将卖给李金荣的房地产交付，应当承担不能交付房屋的根本性违约责任。权玲主张李金荣根本性违约，代替其贷款支付双方交易房屋的购房款，而被法院强制执行的自有房屋及土地，经济损失共计26416486.55元。这些经济损失与李金荣没有法律上因果关系应当由权玲自行承担。本案的案件受理费应当由权玲承担。第三人李小琴述称，李小琴与权玲之间的合伙已经于2013年11月8日解除。澜沧县人民法院、普洱市中级人民法院的相关判决、裁定已经清楚明了的证明李小琴于2013年11月8日退出合伙。李小琴再也没有参加合伙事务。李小琴退伙时合伙的事项（房屋买卖）没有外债，退伙后依法不应承担退伙后的义务，也不享受退伙后的权益分配。李小琴退伙李金荣是明知的。自2013年7月30日后，所有与出售房屋有关的事项都没有李小琴的参与。2013年7月之后，权玲与李金荣之间的约定、通知、协议，也都没有李小琴签字认可。足以证明李小琴自2013年7月后退伙的事实。围绕诉讼请求当事人向本院依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据（权玲提交的如下证据：证据一：1.澜沧县勐朗镇字（2013）2343号房权证；2.澜沧县勐朗镇字（2013）2344号房权证；3.澜沧县勐朗镇字（2013）2345号房权证；4.澜国用（2013）1573号土地使用证；5.澜国用（2013）1574号土地使用证；6.澜国用（2013）1575号土地使用证。），本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：权玲提交的证据二（即：1.尚品金地1栋、2栋、3栋价格表；2.云南省地方税务局通用机打购房款发票3张；3.浙商房地产购房款收据6张；4.云南省地方税务局通用机打购房款发票12张；5.浙商房地产税费收据9张。6.商品房购销合同三份。），经质证李金荣、李小琴对该组证据的真实性、关联性认可，本院予以确认。但该组证据仅能证实浙商公司向权玲开具了25148662元的购房款收据，税务机关给权玲开具了购房所涉的相关税票。对该部分证明目的本院予以采信确认，其他部分本院不予确认。权玲提交的证据三（即：1.房屋买卖合同2份。），经质证各方对真实性、合法性认可，本院予以确认，该证据从内容看，与本案具有关联性，本院予以采信。权玲所主张的李金荣根本违约及实际损失金额的争议，本院将在说理部分进行综合评判。权玲提交的证据四（即：补充协议）、证据五[即：（2018）云08民初417号民事判决书、（2020）云民终327号民事判决。]、证据六(即：1.《告知函》；2.云南地方税务局通用手工发票。)、证据七[即：1.（2015）普中民初字第137号《民事调解书》；2.（2016）云08执44号《云南省普洱市中级人民法院结案通知书》]、证据八[即：1.（2015）普中民初字第138号《民事调解书》；2.（2016）云08执44号《云南省普洱市中级人民法院结案通知书》。]，经质证李金荣、李小琴对前述五组证据的真实性、合法性、关联性认可，本院予以采信确认，权玲所主张的李金荣根本违约及相关费用应否列入违约所造成的实际损失金额的争议，本院将在说理部分进行综合评判。权玲提交的证据九（即：收款收据3张。），该单据无具体的时间，无法确认其与本案的关联性，故本院不予采信。权玲提交的证据十（即：云南增值税普通发票3张。），经质证李金荣、李小琴对该组证据的真实性认可，本院予以确认，能否达到权玲主张的证明目的，本院将在说理部分进行综合评判。权玲提交的证据十一[即：1.农村信用社转账进账单2张；2.合同编号2013年委借字01号云南省农村合作银行委托贷款借款合同（2013年12月17日签订的2000万元贷款）和云南省农村合作银行最高额抵押贷款（2013年9月25日签订1200万元）的合同]，合同编号2013年委借字01号云南省农村合作银行委托贷款借款合同和云南省农村合作银行最高额抵押贷款的合同，经质证李金荣、李小琴对证据的真实性、合法性认可，本院予以确认，能否达到权玲主张的证明目的，本院将在说理部分进行综合评判；农村信用社转账进账单2张，对两笔费用的发生相关借款合同中无约定，无法确认系基于借款合同必然应负担的合理费用，与本案不具关联性，本院不予采信。权玲提交的证据十二[即：1.澜沧信用合作联社营业室贷款账。2.云南省农村信用社贷款收息凭证5张。3.（2015）澜民初字第1002号判决。]、证据十三[即1.贷款户基本信息（二）；2.澜沧信用合作联社营业部澜沧富华商贸有限公司数据查询-（本年历史分户明细账）]、证据十四（即：云南省农村信用社来账凭证）、权玲提交的证据十五（即：1.澜沧信用合作联社营业室委托贷款资金支付审批表；2.云南省农村信用社电子银行转账凭证；3.澜沧信用合作联社营业室储蓄取款凭证8张。），经质证李金荣、李小琴对前述四组证据的真实性、合法性认可，故对四组证据的真实性、合法性本院予以确认。权玲基于前述四组证据所主张的李金荣根本违约及相关费用应否列入违约所造成的实际损失金额的争议，本院将在说理部分进行综合评判。权玲提交的证据十六[即：1.（2015）澜民初字第1002民事判决书；2.欠条；3.信用社的客户信息；4.（2020）云08民审2号民事裁定书。]，经质证对（2015）澜民初字第1002民事判决书李金荣、李小琴对真实性、合法性认可，本院予以确认，权玲所主张的李金荣根本违约及相关费用应否列入违约所造成的实际损失金额的争议，本院将在说理部分进行综合评判。欠条系权玲向李小琴出具，李小琴对真实性认可，本院予以确认，对欠条、信用社的客户信息、（2020）云08民审2号民事裁定书权玲所主张的证明内容，系其与李小琴之间的争议，与本案诉争无关联性，故对该组证据中的该部分证据，本院不予采信。权玲提交的证据十七[即：（2019）云0828民初774号民事判决书]，该组证据系权玲与李金荣的借贷争议，与本案不具有关联性。故对该组证据，本院不予采信。李小琴提交的证据一[即：（2016）云0828民初582号民事判决书、（2017）云08民终634号民事判决书、（2018）云08民申11号民事裁定书。]，经质证权玲、李金荣对真实性、合法性认可，故对该组证据的真实性、合法性本院予以确认，该组证据均为已生效的判决、裁定，与本案具有关联性，本院予以采信。李小琴提交的证据二[即：（2015）澜民初字第1002号民事判决书。]，经质证李金荣、李小琴对真实性、合法性认可，本院予以确认，对李小琴所主张的澜沧信用社贷款合规的证明目的，涉及案外人与本案不具关联性故对该证明目的本院予以审查，其他证明内容本院予以确认。根据开庭审理及经审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下：2012年2月1日，权玲与案外人浙商公司签订三份《商品房购销合同》。前述合同约定，权玲购买浙商公司开发的位于澜沧县平方米），合同价格总计为23148862元。2012年7月29日，权玲与李小琴签订《合伙购房协议》。该协议约定双方共同出资购买尚品金地的2、3栋房产，该房产产权属于权玲和李小琴双方共同共有。在前述书面合伙协议外，权玲和李小琴在合伙经营过程中，增加了合伙购买尚品金地第1栋房产的内容。2012年12月11日，权玲、李小琴为甲方与李金荣作为乙方签订两份《房屋买卖合同》。前述两份合同之一《房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同1》）约定：“一、甲方愿将位于澜沧县和芦笙路旁‘澜沧新城’项目中尚品金地的1栋、2栋（部分）、3栋（部分）共5121.52平方米的房产（物业）一次性变卖给乙方。二、甲乙双方商定该1栋、2栋（部分）、3栋（部分）房屋的总售价为19829035元。……三、付款方式；甲乙双方协商后，乙方于2012年12月25日前先支付给甲方4000000元为购房定金，剩余的15829035元从2012年12月26日起按10‰的月利率计算到2013年3月31日前连本连息共计16488578元一次性付清给甲方。最后一笔款付清后，4000000元购房定金自动转为购房款。……六、本合同经甲、乙双方签字后生效，签字后乙方可对该房屋进行装修。若有一方违约，由违约方除了赔偿对方全部直接、间接经济损失外，还附加赔偿对方购房总价款的50%作为违约金。”前述两份合同之二《房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同2》）约定，“一、房产坐落位置：甲方愿将位于澜沧县（部分）、3栋（部分）共1016.2平方米的房产（物业）一次性转卖给乙方。二、房产面积及价格：2栋（部分）、3栋（部分）房屋总售价为12194400元……三、付款方式：甲、乙双方签订合同后，乙方于2013年5月31日前先付给甲方本金3612200元及利息180610元（从2013年1月1日起至2013年5月31日止按10‰月利率计算）两项合计：3792810元为购房定金，于2013年6月30日前付给甲方本金3612200元及利息216732元（从2013年1月1日起至2013年6月30日止按10‰月利率计算）两项合计：3828932元，剩下的4970000元乙方于2013年6月30日前以银行按揭付款方式来付清给甲方。最后一笔款付清之后3612200元购房定金自动转为购房款。……七、本合同经甲、乙双方共同签字后生效，合同签订后甲、乙双方必须共同严格遵守合同中的条款。若甲方违约，甲方必须支付给乙方合同总价款10%的违约金；若乙方违约，甲方不但不退还3612200元购房定金，不承担乙方装修在此房屋的任何费用的同时还有权收回该房另行处理，并要求乙方赔偿由此造成的一切直接、间接经济损失，如果乙方手头资金不足以支付甲方的损失费时，甲方可以采取处理乙方财产（包括皇朝娱乐会所等）的方式来弥补。”以上签订两份《房屋买卖合同》的房屋出售价格总计为32023455元。合同签订后，权玲、李小琴将前述出售的房屋交由李金荣进行装修，李金荣对该房产进行了室内装饰及绿化苗木、亮化及其他室外工程的施工，取名湄公河酒店准备办理完相关手续后营业。2013年3月5日，权玲、李小琴向李金荣出具《收据》1份。该份《收据》载明：收到李金荣2011年12月28日至2013年3月5日向权玲、李小琴交付购房定金405万元。2013年5月20日，李小琴向李金荣出具《收据》1份。该份《收据》载明：收到李金荣交付购房定金及购房款逾期利息10万元，其中8万元是400万元逾期2个月的利息，2万元作为2013年3月31日应交8496506元逾期利息的一部分。2013年7月7日，权玲、李小琴与李金荣签订《补充协议》。该协议约定，鉴于在履行2012年12月11日共同签订《房屋买卖合同》过程中，李金荣多次未按合同约定的时间付给权玲、李小琴购房款，致使权玲、李小琴在经济和声誉方面造成了较大的损失。双方通过协商达成如下协议：一、李金荣愿意按10‰的月利率追加支付给权玲、李小琴逾期付款利息534006元。二、李金荣愿意补偿给权玲、李小琴声誉损失费200000元。三、上述款项李金荣必须于2013年7月30日前打入权玲、李小琴指定的账户上，否则，视为违约，权玲、李小琴将按3‰的滞纳金向李金荣收取。该协议签订后，李金荣未履行。还查明，2013年7月，李小琴提出退伙，权玲、李小琴经过协商，最终达成一致意见，同意李小琴退出合伙，并计算出了退伙时权玲需退还给李小琴的退伙财产金额。2013年10月31日，权玲向李金荣发出《告知函》。该《告知函》内容主要为，权玲近期将用本人所购买物业《拉祜财富广场尚品金地》1、2、3栋做抵押贷款，由贷款所产生的所有利息及相关费用一概由李金荣支付给权玲。李金荣在该告知函标明的接收人认可签字处签字捺印。2013年11月18日，权玲获得“澜沧新城”项目中尚品金地的商品房1栋、2栋、3栋的土地使用权证和房屋使用权证。2013年12月17日，权玲以富华公司的名义与澜沧信用社、太平洋证券公司签订了《委托贷款借款合同》，由太平洋证券公司提供资金，澜沧信用社贷款2000万元给富华公司，年利率8.11%，按月结息，到期一次还本。同时，权玲和澜沧信用社签订了《最高额抵押合同》，权玲以前述“澜沧新城”项目中尚品金地的商品房的房屋所有权和土地使用权办理了最高额抵押担保和抵押登记手续。前述合同签订后，澜沧信用社于2013年12月17日向富华公司发放了2000万元款。权玲以富华公司名义截止2015年3月20日止共计支付利息1943546.61元。2015年10月26日，权玲因富华公司拖欠澜沧信用社借款而被诉至普洱市中级人民法院。2016年4月5日，普洱市中级人民法院作出（2015）普中民初字第138号民事调解书。该调解书确认，富华公司应于调解书生效后三十日内向澜沧信用社支付借款本金2000万元及该款还清之日止的利息、尚欠的利息（2015年3月21日其至2015年10月20日止）1117158.09元、实现债权的费用198800元，权玲对前述债务承担连带清偿责任，并确认了澜沧信用社有权依已办理抵押登记的《最高额抵押合同》行使抵押权，并对处置抵押物所得价款优先受偿。前述调解书生效后，未能按约定履行，澜沧信用社向普洱市中级人民法院申请执行。在执行（2015）普中民初字第138号民事调解书时，法院委托云南省正扬司法鉴定中心对权玲购买该公司开发的位于澜沧县交李金荣装修管理后添附部分进行司法鉴定。鉴定意见为：室内装饰、绿化苗木工程、亮化工程及其他室外工程评估价值518.8万元。后普洱市中级人民法院于2018年10月31日作出（2016）云08执44号执行裁定，将湄公河酒店以3000万元的价格变卖给他人。普洱市中级人民法院向权玲下发（2016）云08执44号结案通知书，该通知书明确变卖的3000万元，其中2100万元用于偿还澜沧信用社本金2000万元、利息100万元（除100万元利息之外的315958元的利息和2015年10月21日至还款之日申请执行人澜沧信用社自愿放弃），提存900万元用于缴纳变卖湄公河酒店转移过户产生的出售方权玲应缴纳的税费和待解决李金荣与权玲其他案件的执行。2018年12月13日，普洱市中级人民法院将前述提存的900万元中权玲应缴纳的前述税费795389.79元转给了澜沧县税务局。另查明，2015年12月25日，权玲通过云南众志律师事务所向李金荣送达《律师函》，要求李金荣在接到《律师函》7日内，全面履行合同约定义务，如逾期不履行合同义务，视为同意解除合同。李金荣以权玲违约于2018年6月25日向普洱市中级人民法院提起诉讼，请求：1.解除双方签订的两份《房屋买卖合同》；2.判令权玲、李小琴返还购房款4269000元；3.判令权玲、李小琴赔偿装修费等添附物损失19095723元；4.判令权玲、李小琴承担本案诉讼费用。普洱市中级人民法院于2019年3月27日作出（2018）云08民初417号民事判决，判决为：一、确认2012年12月11日权玲、李小琴与李金荣签订两份《房屋买卖合同》于2016年1月2日予以解除。二、由权玲、李小琴在判决生效之日起15日内补偿李金荣装修费等添附损失518.8万元；由权玲、李小琴在本判决生效之日起15日内退回李金荣购房款利息10万元。以上合计528.8万元。三、驳回李金荣的其他诉讼请求。后李金荣、权玲不服提起上诉，云南省高级人民法院于2020年4月30日作出了维持原判的（2020）云民终327号民事判决。前述生效判决认为，李金荣的行为已构成根本违约，其已支付给权玲、李小琴款项中405万元应认定为定金。因李金荣违约无权要求返还定金。权玲认为李金荣的违约行为给其造成巨大损失，遂于2020年5月28日向本院提起诉讼。综合双方的诉辩主张及庭审，本案主要争议焦点为：一、李金荣是否应向权玲承担违约责任；二、如李金荣应承担违约责任，责任应如何承担。本院认为，关于李金荣是否应向权玲承担违约责任的争议。依法成立的合同，受法律保护。案涉权玲、李小琴与李金荣签订的两份《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反国家相关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。各方应按合同约定履行各自义务。案涉《买卖合同1》约定，李金荣应在2013年3月31日前连本连息共计16488578元一次性付清给权玲、李小琴。《买卖合同2》约定，李金荣于2013年5月31日前先付给权玲、李小琴本金3612200元及利息180610元……剩下的4970000元李金荣于2013年6月30日前以银行按揭付款方式来付清给权玲、李小琴。李金荣未按《房屋买卖合同》约定的内容履行给付购房款的义务，其行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。李金荣的前述根本违约行为，已经生效判决确认，李金荣不认可，但未提供足以推翻的相反证据。故本院对其构成根本违约的认定，亦予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据上述规定，李金荣就其根本违约行为，应向权玲、李小琴承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。依据查明的事实，基于李金荣的根本违约行为，对李金荣返还已支付的定金，权玲、李小琴抗辩应适用定金罚则，经已生效的云南省高级人民法院（2020）云民终327号民事判决确认李金荣已支付的405万元适用定金不予退还。由此，可以确认就李金荣的根本违约行为给权玲、李小琴造成的损失，已通过定金罚则的适用，填补了405万元的违约损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案系房屋买卖合同纠纷，可以适用上述规定。结合本案权玲的诉请，本案的核心争议为权玲诉请的违约损失应如何认定。依据上述规定，还需对认定的违约损失是否已超过了选择定金罚则填补损失的405万元进行审查。如已超过该金额的损失，是否已超过订立合同时依据可预见规则可能造成的损失进行判定。结合权玲的诉请，其在本案庭审中最终明确其经济损失的损失为34477486.60元，但其在本案中主张的金额为26416486.55元。同时，权玲明确其所主张的经济损失由10项组成。本院依据其诉请，对其所主张的10项经济损失是否应认定为李金荣违约行为所造成的损失进行评判。权玲所主张的经济损失第1项1564万元、第4项40000元、第5项50000元及第8项1869050.15元。从权玲提供的证据看，前述4项经济损失的构成系权玲向澜沧信用社贷款1200万元，包括由此产生的利息及无法清偿贷款被起诉至法院后执行拍卖产生的费用。依据查明的事实，权玲、李小琴未付清涉案房产的相应合同款即出售本案房产给李金荣。权玲与李小琴就涉案房产的合伙协议纠纷中，本院已生效的（2017）云08民终634号民事判决认定，1200万系权玲用于投资双方合伙购买的涉案房产。虽然该笔1200万元贷款系在李金荣迟延履行付款义务后发生，但该贷款产生的相关费用无证据证实经李金荣同意负担。综上分析，因该笔贷款产生的借款本金及相关费用，不属于因违约造成的损失，不应纳入因李金荣的违约行为给权玲造成的经济损失赔偿范围。权玲所主张的经济损失第2项2100万元、第9项1943546.61元、第10项795389.79元。从权玲提供的证据看，前述3项经济损失的构成系权玲以富华公司名义向澜沧信用社贷款2000万元，包括由此产生的利息及无法清偿贷款被法院强制执行拍卖过户产生的相关费用。依据查明的事实，2013年10月31日，权玲向李金荣发出的《告知函》，李金荣签字确认。该《告知函》系在李金荣违约不能足额给付巨额购房款的背景下达成，可以视为双方对李金荣未能按期付款应向权玲承担违约损失范围的约定，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有约束力。依据该《告知函》贷款所产生的利息及相关费用，客观合理部分应计入给李金荣违约给权玲造成的经济损失赔偿范围。依据查明的事实，使用拉祜广场尚品金地1、2、3栋作抵押的贷款为2013年12月17日权玲以富华公司名义向澜沧信用社所贷款的2000万元。基于该笔贷款所发生的利息及相关合理费用，应计入违约赔偿损失的范围。依据在案证据，该笔贷款在澜沧信用社起诉前，权玲已偿还的利息为1943546.61元，该笔利息应计入损失。经法院判处后，扣除本金后实际权玲承担的费用为100万元。该笔费用系因李金荣未按期足额给付购房款、贷款利息，最终致只能以变卖抵押的房产还款所致，结合合同约定及《告知函》，该笔费用应纳入违约赔偿损失的计算范围。因《告知函》项下为抵押贷款，各方无法清偿时基于抵押物处置所得所产生的拍卖税费，属于按约定应产生的合理费用，应纳入违约造成损失的赔偿范围。贷款本金2000万元系为履行李金荣向权玲的付款义务而产生，且该笔贷款已为权玲支配，不应计入违约赔偿损失的范围。前述3项经济损失，经审查确认可以计入违约损失的费用总计为3738936.40元（即：1000000.00+1943546.61+795389.79=3738936.40元）。对该部分费用本院予以计入违约损失赔偿范围，其他部分本院不予计入。权玲所主张的经济损失第3项贷款房产评估费47500元，从权玲提供的证据看，47500元无具体的款项发生时间，无法证实其与本案权玲所主张损失的关联性。故本院对该笔费用不予计入本案的违约损失。权玲所主张的经济损失第6项（10万元）、第7项（30万元）的贷款手续费。从权玲提供的证据看，2000万元贷款合同中对此未约定，两份费用转款单据对此亦未予以载明，李金荣对该笔费用亦不认可。无法确认两笔费用其系基于2000万元贷款必然发生的费用，故本院不予计入违约损失赔偿范围。结合权玲在本案所主张的10项违约经济损失分析，可以被作为李金荣根本违约给权玲造成经济损失赔偿总金额为3738936.40元。该金额未超过李金荣违约，权玲、李小琴在另案中已主张适用定金罚则不予退还的405万元。而定金具有填补违约损失的功能和属性。本案中权玲主张的可以被作为李金荣根本违约可以纳入经济损失的金额为3738936.40元，已可以被适用定金罚则不予退还的405万元的总金额填补。故对权玲要求李金荣基于涉案房屋的违约行为，再行赔偿其经济损失26416486.55元的诉请，本院不予支持。综上所述，原告权玲的诉请，证据和理由不充分，故对其诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：驳回原告权玲的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费173882.00元，由原告权玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请执行，申请执行的期限为两年。审判长  熊西南审判员  田 田审判员  邱继娇二〇二〇年十一月二十六日书记员  杨 小