山西省高平市人民法院民事判决书（2020）晋0581民初1895号原告（反诉被告）：高平市外贸企业服务中心。法定代表人：崔杨，任副主任（主持工作）。地址：高平市泫氏东街110号。委托诉讼代理人：靳国文，男，1962年5月13日生，汉族，系原告高平市外贸企业服务中心职工。委托诉讼代理人：祁俊会，山西君宜（高平）律师事务所律师。被告（反诉原告）：高平市城关供销社有限责任公司。法定代表人：常春生，任董事长（主任）。地址：高平市泫氏西街170号。委托诉讼代理人：邢保柱，男，1960年5月4日生，汉族，系高平市城关供销社有限责任公司职工。委托诉讼代理人：王荣生，山西荣生律师事务所律师。原告高平市外贸企业服务中心（以下简称外贸服务中心）与被告高平市城关供销社有限责任公司（以下简称城关供销社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。庭审中，被告城关供销社提起反诉，本院决定合并进行审理。原告外贸服务中心的委托诉讼代理人靳国文、祁俊会，被告城关供销社的委托诉讼代理人邢保柱、王荣生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告外贸服务中心向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付原告房屋占有使用费234000元（庭审中变更为该请求）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月28日，原告外贸服务中心(原名称为高平市对外贸易经济合作局)与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定了租金和交付时间，合同第10条还明确约定“租赁期间，如遇新建路南延或城市改造等，乙方无条件搬空要拆除的房屋”。后经市政府规划，原告房屋需拆除。自2017年8月起，原告多次催促被告搬迁，但被告一直无故推脱，直至2019年6月才搬离原告房屋。现被告尚欠原告2018年1月1日至2019年6月底的房屋占有使用费(房屋间数为39间)共计234000元。故原告提起诉讼，请依法判决。原告提供的证据为：1、2012年12月28日，原、被告签订的《房屋租赁合同》一份。2、落款日期为2017年8月26日、2018年1月18日的《搬迁通知》各一份。2019年6月27日，被告作为移交单位向原告出具的《房屋移交证明》一份。房屋评估报告一份。被告提出以下答辩并反诉称：1、请求判令原告退还被告房屋租金56666元(自2017年9月1日至2017年12月31日的租金)；2、请求原告返还被告履约保证金17000元；3、反诉费用依法承担。事实理由：原、被告于2012年12月28日签订《房屋租赁合同》，合同约定：租期为10年（自2013年1月1日至2022年12月31日），前五年每年租金为170000元，履约保证金为17000元。租赁期间若遇新建路南延或城市改造等，乙方无条件搬空要拆除的房屋。合同签订后，被告依约向原告支付房屋租金至2017年12月31日，并交纳保证金17000元。2017年9月2日，被告收到原告通知，要求被告于2017年9月8日前完成房屋腾退工作。接到通知之后，被告立即停产，积极配合政府拆除工作。2017年底，原告向被告索要次年的租金，被告未支付，于是原告拒绝协助被告协商赔偿事宜。被告认为，政府拆除棚户区是原、被告约定的合同解除事由，原告通知被告搬迁，被告服从，租房合同已解除。既然合同解除，原告无权索要租金。另外，被告已支付租金至2017年底，故原告应退还从2017年9月到年底4个月的租金，并应返还被告履约保证金。综上，请求法院依法支持被告的请求，驳回原告的诉讼请求。被告提供的证据为：1、高平市城中村改造领导组高城改办字[2017]02号《关于南城片区棚户区改造项目进行拆迁工作的通知》。被告向原告支付2017年房屋租金170000元的票据、被告向原告交纳17000元履约保证金的票据。关于解决城南棚户区改造项目遗留问题的《会议纪要》一份。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对双方当事人有异议的证据，本院认证如下：1、被告对原告提交的落款日期为2018年1月18日的《搬迁通知》有异议，称被告未收到该通知；本院经审查认为，因该《搬迁通知》上无被告确认收悉的记录，故该通知对被告不发生法律效力。2、被告对原告提交的《房屋移交证明》真实性无异议，但被告称房屋实际移交时间并非《房屋移交证明》上的落款日期，即2019年6月27日；本院经审查认为，该证明系被告自己出具，且证明明确载明，“现将房屋移交你单位”，并加盖有被告单位的公章，现被告的辩解不合常理，本院不予采信。《房屋移交证明》客观真实，来源合法，与本案有关联，本院依法予以采信。被告搬离原告房屋的时间，以《房屋移交证明》上载明的日期为准。3、原告提交的房屋评估报告与本案没有关联，本院不予采信。经审理查明：2012年12月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》。合同约定：原告将南院及东库22间、南库22间、北库平房1间，共计45间房屋租赁给被告。租期为10年，从2013年1月1日起到2022年12月31日止。2013年至2017年前五年间，每年计170000元，其中租金100000元，管理费70000元。合同签订时，被告要按照年租金、管理费总额的10%向原告交纳履约保证金。租赁期间，如遇新建路南延或城市改造等，被告无条件搬空要拆除的房屋。合同签订后，被告已向原告支付2013年至2017年的租金等费用，每年170000元；另外，原告收取有被告履约保证金17000元。2017年8月26日，原告出具《搬迁通知》一份，称因新建路南延和城南棚户区改造，要求被告最长至年底前必须搬离所租赁房屋。被告单位工作人员邢保柱签收了该《搬迁通知》。2017年9月份左右，原告出租给被告的45间房屋中，其中6间被拆除。2019年6月27日，被告将剩余房屋移交给原告，并向原告出具《房屋移交证明》一份，载明：城关供销社有限责任公司租赁的高平市外贸企业服务中心房屋因新建南路延伸需拆迁，我单位已搬迁完毕，现将房屋移交你单位。庭审中，原告称2017年9月份左右，原告租赁给被告的45间房屋中有6间被拆除，剩余39间房屋2019年7月份左右被拆除；被告称自2017年9月左右，6间房屋被拆迁之后，剩余房屋已经不能使用，被告也未使用。本院认为：原、被告于2012年12月28日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法，已依法成立并生效。根据合同约定，“租赁期间，如遇新建路南延或城市改造等，被告无条件搬空要拆除的房屋”。因此，原告因新建路南延及城南棚户区改造，于2017年8月26日向被告出具的《搬迁通知》实际上系解除双方房屋租赁合同的通知。原告要求被告2017年底前搬离房屋，故合同解除的时间应为2017年12月31日。被告称2017年9月，其所租赁原告45间房屋中的6间被拆除后，剩余39间房屋已不能使用，被告也并未使用。事实上，原告于2017年8月26日即出具《搬迁通知》，要求被告年底前必须搬离所租赁房屋，而被告接到通知后并未搬迁，故被告以其未实际使用房屋为由要求原告退还租金、拒付房屋占有使用费的主张不能成立。依据被告向原告出具的《房屋移交证明》，被告实际搬离的时间为2019年6月27日。故除已拆除6间房屋的租金等费用外，被告应依法或依约定支付原告租金等费用或房屋占有使用费用。被告已向原告支付2017年房屋租金等费用170000元。2017年9月份，原告出租给被告的房屋中有6间被拆除，被告仍占有原告其余39间房屋。因此，原告应返还被告2017年9月至12月被拆除的6间房屋的租金等费用，计算为7555.6元。虽原、被告间《房屋租赁合同》已于2017年12月31日解除，但被告在2019年6月27日才搬离原告剩余39间房屋，故被告应向原告支付该39间房屋自2018年1月1日至2019年6月27日的占有使用费用，该费用参照2017年租金等费用数额170000元的标准，计算为219771.5元。另外，在被告向原告支付房屋占有使用费之后，原告应退还被告履约保证金17000元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：被告高平市城关供销社有限责任公司在判决生效后十日内支付原告高平市外贸企业服务中心房屋占有使用费219771.5元。原告高平市外贸企业服务中心在判决生效后十日内退还被告高平市城关供销社有限责任公司租金等费用7555.6元。在被告高平市城关供销社有限责任公司支付原告高平市外贸企业服务中心房屋占有使用费后，原告退还被告履约保证金17000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4810元，由原告高平市外贸企业服务中心负担213元，由被告高平市城关供销社有限责任公司负担4597元；反诉费减半收取821元，由原告高平市外贸企业服务中心负担113元，由被告高平市城关供销社有限责任公司负担708元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋城市中级人民法院。审 判 长 王晚平人民陪审员 逯香兰人民陪审员 闫 甜 二〇二〇年十一月十六日法官 助理 李宇颖书 记 员 唐 微书记员唐微附：本判决确定的诉讼费，由当事人于判决生效后15日内缴至本院专户，逾期强制执行。本院开户行：山西省高平市农行营业部；全称：高平市人民法院诉讼费；