上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初26870号原告(反诉被告)：孙叶益，男，汉族，1984年1月11日出生，户籍地上海市静安区。原告(反诉被告)：高??，女，汉族，1984年1月8日出生，户籍地上海市静安区场中路******。上述两原告共同委托诉讼代理人：陶建武，上海富拉凯律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：王雅芳(系原告高??之母，女，汉族，1956年11月11日出生，户籍地上海市户籍地上海市静安区。被告(反诉原告)：储小英，女，汉族，1961年6月1日出生，户籍地上海市户籍地上海市宝山区。委托诉讼代理人：林卫，上海市耀良律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)孙叶益、高??与被告(反诉原告，以下简称被告)储小英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序,于2019年10月12日、2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告高??及其与原告孙叶益共同委托诉讼代理人陶建武、王雅芳，被告储小英(参加了第二次庭审)及其委托代理人林卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙叶益、高??向本院提出诉讼请求：1.判令被告将上海市静安区场中路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)交付给原告；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金，以已付房价款4,480,000元为本金，按每日万分之五的利率，自2020年6月8日计算至实际交房之日止。事实和理由：原告与被告于2019年8月11日签订《房屋买卖合同》，于2020年2月27日签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告向被告购买系争房屋，总价4,530,000元，被告在收到原告支付的70%购房款后的三个月内将房屋交付给原告；被告未依约交付房屋的，每逾期一日应向原告支付已付房款的万分之五的违约金。合同签订后，原告向被告支付了相应的费用，但被告拒不按约交房，称已将房屋出租给他人，无法交房给原告。原告为维护自身的权益，故诉至法院，请求判如所请。被告储小英辩称，不同意原告的诉讼请求，对于原告陈述的各项时间节点并无异议，但认为被告没有违约，不同意承担相应的违约责任，原告在签订合同时知晓系争房屋内有租客，系争房屋在完成产权变更登记之日已经完成交付，未交房的原因在于租客未交房，原告应当向租客主张相应的责任，不应由被告承担。此外，被告认为原告未按约支付尾款，据此提起反诉，要求反诉被告立即向反诉原告支付购房余款41,846元并将购房发票中的一联交付给反诉原告。庭审中，原告确认案外人已经和原告于2020年9月6日完成了系争房屋的交接，据此撤回第一条诉请，并变更第二条诉请为要求被告支付违约金180,000元。此外，原告称已经向被告支付了剩余的房款，并于庭审当日现场交接了被告反诉请求中的发票，被告确认收到剩余房款和发票，当庭撤回前述两项反诉请求，并增加反诉请求为：撤销原、被告双方及中介公司签订的《上海市房地产买卖合同》的补充条款第11条，并确认系争房屋在房地产权利转移登记日起已经交付。被告认为，各方当事人在签订前述协议时忽略了系争房屋实际由案外人控某的事实，争议条款应当因重大误解而撤销，此外，被告亦多次通知案外人尽快搬离房屋，已经尽到了通知义务，被告对此并无责任。据此不同意原告的诉请。原告针对被告的反诉诉请辩称，双方之间的买卖合同是各方当事人的真实意思表示，不存在可撤销的情况，另外，系争房屋产权的变更登记只代表权利的转移，不代表系争房屋的交接，故不同意被告的反诉请求，坚持本诉的意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2019年8月，被告(出卖方，甲方)与原告孙叶益(买受方，乙方)签订《房屋买卖合同》，约定：乙方向甲方购买系争房屋，面积102.72平方米，转让价款为4,530,000元；乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含定金)317,000元。合同补充约定，甲方承诺此房为房改售房，无任何纠纷、抵押和不良信息，……甲乙双方约定总房价付给甲方70%的房款后3个月交房。此后两原告(乙方)和被告(甲方)又签订了《上海市房地产买卖合同》，合同第四条约定甲方应腾出该房屋并同通知乙方进行验收交接，查验后为房屋转移占有的标志，第十条第(三)项约定甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付给乙方的，应当向乙方支付违约金，按照已付款的日万分之五计算，从应当交付之日起至实际交付之日止……。在补充条款(一)的第11条约定甲方收到乙方70%首付款后三个月内交房，第14条约定部分首付款(2,570,000元)的滞纳金按每逾期一天200元赔偿给甲方，有一日算一日。此后又手写了第15条，确认前述第14条部分经甲乙双方再次约定取消，甲方不需要乙方滞纳金。附件三中约定了付款日期，乙方于2019年8月12日支付定金100,000元，2020年2月27日前支付房款501,000元，2020年3月10日前支付房款2,570,000元，银行贷款部分于银行放款当日支付1,309,000元，过户当日支付0元，所有手续结清之日支付50,000元。系争房屋于2020年4月25日登记在两原告名下。另查明，系争房屋在完成产权变更登记之前由原产权人被告(甲方)出租给案外人魏某某(乙方)，租期1年，自2019年6月18日起至2020年6月17日止，月租金4,700元，每三个月支付一次，合同还约定，如需解约，必须提前三个月告知，乙方配合甲方客户预约看房。被告于2020年3月2日、5月3日、5月4日多次以微信等形式告知案外人魏某某，系争房屋已经出售，要求解除双方之间的租赁合同，要求其于2020年6月2日前搬离系争房屋。但案外人以种种理由拒绝搬离，被告遂于2020年5月22日告知原告，案外人不同意办理系争房屋，且认为原告已经是系争房屋权利人，要求原告自行与案外人协某，被告不再参与，并要求原告支付购房尾款。原告于次日回复被告，提示被告应当按约履行交房义务，支付尾款的义务亦与交房挂钩。2020年6月10日，原被告在居间方的参与下至系争房屋协某办理交接事宜，但案外人仍拒绝交房，被告方则反复强调其已经于2020年3月通知租客房屋已经卖掉了，要求租客搬离。因双方协某未果，遂成讼。庭审中，被告确认原告于2020年3月7日已支付70%的房款3,171,000元，并收取案外人系争房屋租金直至2020年7月17日。原告则提交材料证明其已与租客就系争房屋于2020年9月6日办理了交接，系争房屋已由原告控某，相关尾款亦已支付被告。本院认为，依法成立的合同受法律保护，原告与被告签订的《房地产买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》系各方当事人真实意思表示，双方均应恪守。双方在两份合同的补充协议中均确认被告应当在收到70%房款后的三个月内交房，该条约定应当评价为双方已经对交房的时间进行了明确的约定，被告应当按照合同约定在收到70%房款(2020年3月7日)后3个月内即2020年6月7日前向原告交付系争房屋。然因被告与案外人签订的《上海市租赁合同》租赁期限未届满，直至2020年9月6日才由案外人向原告履行了交房义务，显然被告未能按照买卖合同之约定向原告履行交付房屋的义务，应当向原告承担相应的违约责任，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持；被告抗辩称原告作为产权人应当自行收回房屋，被告已经尽力向案外人追回房屋，被告没有过错，不应承担违约责任，本院认为，原告未能如期收到系争房屋，其既有权在既有租赁合同到期之后以其所有权受到损害为由向相关侵害人主张侵权责任，亦有权依照买卖合同向合同相对方主张未如约交房的违约责任，而在本院受理该案时，租赁合同并未到期，则原告向被告主张违约责任系其正当行使诉权的表现，被告以原告有权主张侵权责任以及系争房屋在变更登记之日已完成交付为由要求免除己方违约责任的观点，本院不予认可；此外，违约责任为无过错责任，当事人不履行合同义务即应当承担，原则上不考虑其是否有过错，就本案而言被告未能如期交房，已构成违约，其向案外人催还房屋的行为未在事实上促使原告如期收房，不构成合同法上被告的免责事由，故被告的该项抗辩意见，本院亦不予采信；关于违约金的计算标准，本院根据系争房屋的合理使用价值并结合原告实际产生的损失，酌情确定被告应支付原告逾期交房违约金150,000元；针对反诉原告提出的反诉请求，本院认为，各方当事人事前经过充分磋商，在2019年8月以及2020年初两次签订买卖合同并自交易开始至本院受理案件之前有多次微信、短信和书面往来，反诉原、被告双方之间存在房屋买卖合同法律关系的真实意思表示从未发生过变化，并未发生任何重大误解事由，反诉原告提出的反诉被告未与案外人签订租赁合同主体变更协议的事项与本案的房屋买卖法律关系无关，带租约的房屋买卖亦不构成重大误解的事由；且至本院第二次开庭之日止，双方已经完成了房屋的交接、房款的支付以及产权的变更登记等一系列手续，双方之间的房屋买卖合同已经事实上履行完毕，亦不存在任何合同和条款应当撤销的情形和必要，综上，反诉原告的全部反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告储小英应于本判决生效之日起十日内支付原告孙叶益、高??逾期交房违约金150,000元；二、反诉原告储小英的全部反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,324元，减半收取为2,162元，由原告孙叶益、高??负担545元，由被告储小英负担1,617元。反诉案件受理费423.08元，由反诉原告储小英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 梓二〇二〇年十一月二十六日书记员 杨诗怡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。