山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1092民初2723号原告（案外人）：威海悦达门窗有限公司（统一社会信用代码91371000050920382H），住所威海经济技术开发区海南路**。法定代表人：刘海玲，该公司经理。委托诉讼代理人：吕寒冰、孙晨菊，山东寒冰律师事务所律师。被告（申请执行人）：山东广瑞电力科技有限公司（统一社会信用代码9137100067451417X），住，住所威海经济技术开发区乐天世纪城**乐天双子星**5B/div>法定代表人：顾红，该公司总经理。委托诉讼代理人：姜红利，山东业诺律师事务所律师。第三人（被执行人）：上海念润置业有限公司（统一社会信用代码91310115551528098A），住所，住所上海市浦东新区祝桥镇振兴街****-6div>法定代表人：樊培力，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵文君、孙一平，山东恺维律师事务所律师。原告威海悦达门窗有限公司（以下简称“悦达公司”）与被告山东广瑞电力科技有限公司（以下简称“广瑞公司”）、第三人上海念润置业有限公司（以下简称“念润公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告悦达公司委托诉讼代理人孙晨菊、被告广瑞公司委托诉讼代理人姜红利、第三人念润公司委托诉讼代理人孙一平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。悦达公司向本院提出诉讼请求：判决解除对位于威海经济技术开发区广安苑小区11号楼2301室、2302室房屋（以下简称“案涉房屋”）的查封并不得执行上述房屋。事实和理由：2019年7月18日，悦达公司与念润公司签订协议，约定念润公司用案涉房屋抵顶欠付悦达公司剩余工程款。2020年1月，悦达公司与案外人谭仁赫签订《购房协议书》，将案涉房屋出售给谭仁赫，谭仁赫已经支付了购房款，且房屋己实际交付给谭仁赫，谭仁赫己经实际占有使用该房屋。另外，悦达公司与广念润公司签订协议及将案涉房屋卖给谭仁赫均在广瑞公司申请查封之前，故广瑞公司申请查封时，念润公司并不是涉案房屋的产权人。悦达公司认为，悦达公司与念润公司签订的顶账协议相当于买卖合同，抵顶的欠付工程款相当于悦达公司支付了房屋的对价，且悦达公司将案涉房屋出售，说明悦达公司已经实际占有了案涉房屋并享有处分权，未办理房屋过户手续也非悦达公司的原因导致，故悦达公司的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。广瑞公司申请查封并强制执行案涉房屋的行为侵犯了悦达公司的合法权益，故起诉至法院，请求依法支持诉讼请求。广瑞公司辩称,一、根据悦达公司的陈述，悦达公司与念润公司之间存在建设工程施工合同关系，念润公司以案涉房屋抵顶欠付悦达公司的工程款。而威海经济技术开发区人民法院（2019）鲁1092民初2742号民事判决书（以下简称“2742号判决书”），判决确认案涉房屋系念润公司所有，并解除念润公司与姚国平签订的案涉房屋的认购书、威海经济技术开发区长峰房地产开发有限公司（以下简称“长峰开发公司”）与姚国平签订的用于备案的商品房预售合同。在广瑞公司诉念润公司建设工程施工合同纠纷一案中，经区法院依念润公司的申请于2020年4月3日查封了案涉房产，查封时案涉两套房产仍登记在姚国平名下。悦达公司与念润公司未根据相关法律规定到不动登记中心办理房地产权属变更登记，故涉案两套房产的权属未发生转移，该房产仍属于念润公司所有。悦达公司对念润公司仅享有债权请求权。二、本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，该条规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。综上，威海经济技术开发区人民法院（2020）鲁1092执异30号执行裁定书（以下简称“30号裁定书”）认定事实正确，适用法律正确，悦达公司的诉讼请求依法应予驳回。念润公司述称，对悦达公司的诉讼请求及事实理由无异议，念润公司在广瑞公司对涉案房屋保全查封前，已将涉案房屋抵顶给了悦达公司，且该房屋已经实际居住使用，应当予以解封，停止执行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。本院经审理认定事实如下：2010年8月10日，念润公司与案外人长峰开发公司签订合作开发协议，约定：双方合作开发广安苑生活小区，对外以长峰开发公司名义开发建设和销售，项目建设完成后长峰开发公司分得部分商业用房及销售利润，其余部分归念润公司所有；念润公司实际投资进行项目建设，并对其分得房产开展销售，长峰开发公司配合办理相应房屋买卖合同的网签手续。2017年7月21日，念润公司与案外人姚国平签订了广安苑小区11号楼2301室、2302室的认购书。同日，念润公司通知长峰开发公司为姚国平办理房屋买卖合同的网签备案手续，长峰开发公司按念润公司要求与姚国平签订了编号分别为201700031370、201700031372的《商品房买卖合同（预售）》并办理了网签备案登记。2019年11月5日,念润公司以姚国平未履行任何合同义务为由向本院起诉，要求解除其与姚国平签订的《认购书》和长峰开发公司与姚国平签订的《商品房买卖合同（预售）》。本院经审理，于2019年12月10日以2742号判决书，判决解除念润公司与姚国平签订的《认购书》和长峰开发公司与姚国平签订的《商品房买卖合同（预售）》。该判决现已发生法律效力，但各方当事人至今未自动办理解除预售登记手续。2020年1月6日，悦达公司与念润公司签订一份补充协议，约定念润公司以案涉房屋抵顶欠付悦达公司的剩余工程款2144382元。2019年10月4日，广瑞公司因与念润公司发生建设工程施工合同纠纷，向本院起诉并申请保全念润公司财产。2020年3月13日，本院以（2019）鲁1092民初2448号民事裁定书，查封了案涉房屋。2020年9月14日，悦达公司提出执行异议，请求解除对案涉房屋的查封。2020年9月21日，本院经审理，以悦达公司与念润公司签订的补充协议属于以物抵债合同，不同于房屋买卖合同，不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，对案涉房屋不享有阻却法院强制执行的实体权利为由，作出30号裁定书，裁定驳回悦达公司的异议请求。同年10月16日，悦达公司在法定期限内提起执行异议之诉。上述事实，有（2019）鲁1092民初2448号民事裁定书、悦达公司与念润公司施工合同及付款凭证、悦达公司与念润公司签订的补充协议、2742号判决书、30号裁定书等书证及当事人陈述等证据证明。本院认为，本案的争议焦点为：悦达公司就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。第一，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。……。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”本案中，案涉房屋虽预售登记在案外人姚国平名下，但2742号判决书已判决解除念润公司与姚国平签订的《认购书》及长峰开发公司与姚国平签订的《商品房买卖合同（预售）》，只是尚未办理解除预售登记手续。并且，长峰开发公司在2742号案件审理中认可案涉房屋属分配给念润公司的财产，并经本院2742号判决书确认。因此，本院对案涉房屋可以查封。第二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，买受人对登记在被执行人名下的房屋提出异议，需符合一定条件才可排除强制执行。1.根据本案查明的事实，念润公司是将其与长峰开发公司合作开发建设的案涉房屋抵顶给悦达公司，悦达公司未与念润公司或长峰开发公司签订合法有效的房屋买卖合同，也未向念润公司或长峰开发公司实际支付购房价款。悦达公司与念润公司签订的《补充协议书》，系以房抵债合同，不属于房屋买卖合同。因此，悦达公司不属于案涉房屋买受人，其主张不适用上述司法解释的规定。2.根据本案查明的事实，案涉房屋一直登记在长峰开发公司名下，并未登记在悦达公司名下，悦达公司就案涉房产不享有物权或物权期待权。悦达公司与念润公司存在以物抵债行为，该行为属于以物抵债消灭债务的履行方式，并不形成优先于其他债权的权利，且损害其他与念润公司存在债权债务关系当事人的合法权利。综上所述，悦达公司就案涉房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回威海悦达门窗有限公司的诉讼请求。案件受理费21000元，由威海悦达门窗有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  徐东舰人民陪审员  邵爱英人民陪审员  丛淑华二〇二〇年十一月十二日书 记 员  王 姣