北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初16214号原告：起跑互联科技（北京）有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：陈永兴，董事长。委托诉讼代理人：刘鹏，男，该公司法律事务部经理。被告：王丽，女，1976年5月13日出生，汉族，职业不详。被告：李明岭，男，1978年4月5日出生，汉族，职业不详。原告起跑互联科技（北京）有限公司（以下简称起跑互联公司）与被告王丽、李明岭房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告起跑互联公司委托诉讼代理人刘鹏通过在线电子诉讼平台参加诉讼，被告王丽、李明岭经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起跑互联公司向本院提出诉讼请求如下：1．判令依法解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2．判令二被告支付拖欠房租300812．46元；3．判令二被告支付拖欠的物业费5354．14元（2020年1月10日至2020年5月17日期间）；4．判令本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：原被告于2017年1月10日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市台区xxx出租给被告从事餐饮经营活动，该场地面积共计：360平米，起始租金为4．6元/日/平方米，租赁期限自2017年1月10日至2023年10月7日止，自2019年起根据合同约定租金上调7%，即4．92元/日/平米。两被告自2019年10月10日-2020年5月17日共拖欠房租300812．46元。原告作为“北京市丰台区xxx”的整体承租人，于2016年10月8日与北京中恒金苑企业管理中心签订长期《物业管理合同》，并于2019年11月份交纳2019年10月8日至2020年10月7日整栋建筑(一、二层)物业费共计198609．60元，被告的租赁场地包括在内。根据原被告双方的约定原告向被告代为收取物业费，故被告应支付2020年1月10日至2020年5月17日的付物业费5354．14元。2020年初国内爆发新冠肺炎疫情，被告在2020年3月请求解除合同，原告表示同意，并要求被告尽快办理房屋交接手续及结清至腾空房屋时的实际欠费。经原告多次催促两被告无果，为避免原告损失进一步扩大，原告于2020年5月17日对该场地进行清理，故原告将被告拖欠的房屋租金及物业管理费一并计至2020年5月17日。综上所述，原被告签订《房屋租赁合同》双方应认真遵守，两被告长期拖欠房租及物业费，现两被告经多次催讨无果，为保护原告的合法权益，现原告诉至人民法院，请求依法裁判。被告王丽、李明岭未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法审查了原告提交的证据。对下列证据，本院予以确认并在卷佐证：《房屋租赁合同》、北京中恒金苑企业管理中心物业合同、发票、腾退房屋并交清欠费催告函。本院经审理认定事实如下：2017年1月10日，出租方（甲方）起跑互联公司与承租方（乙方）王丽、李明岭签订《房屋租赁合同》，约定：一、关于租赁区域和租金约定1、甲方将本合同项下的具有合法出租权的位于北京市丰台区xxx，租赁给乙方经营使用，乙方依据本合同在承租期内拥有使用权和经营管理权。2、租赁区域的建筑面积约360平方米；3、租赁期限本合同租赁期限约为柒年整。自2017年1月10日起至2023年10月7日止。4、租金约定：起始租金4．6元/日/平方米,具体如下：1）租金按照承租区域建筑面积进行计算，标准采用递增模式，每两年在上两年度租金基础上递增7%；即第一、二年度：按照承租区域建筑面积4．6元/日/平方米计算；第三、四年度：按照第一、二年度租金标准乘以（1＋7%）计算……2）关于免租期：合同签订后甲方向乙方提供叁个月免租期，用于乙方对承租区域进行设计、施工改造等；免租期费用在第三次租金支付中冲抵。3）租金支付时间：租金每半年支付一次，提前一个月支付；如果乙方不按合同约定时间支付租金，除应如数补交外，每逾期一日按中国人民银行同期贷款利率向甲方支付滞纳金。若逾期不交超过1个月的，甲方可以单方面解除合同，并追究乙方违约责任。4、能源费的约定5）物业费的约定租赁区域物业费由第三方或甲方代为收取，乙方承诺按时交纳物业费。二、租赁区域乙方意向用途为：餐饮。七、约定解除条款有下列情况之一的，甲方有权解除合同，收回“租赁区域”，并追究乙方相应的法律责任：1、未按约定时间支付租金达一个月以上（含一个月）的；……十二、不可抗力1、合同任一方由于受诸如战争、骚乱、瘟疫、严重火灾、洪水、台风、地震等不可抗力事件的影响而不能执行合同时,履行合同的期限应予以延长,延长的期限应相当于事故所影响的时间。不可抗力事件是指甲乙双方在缔结合同时所不能预见的,且它的发生及其后果是无法避免和无法克服的事故。2、遭受不可抗力一方应在不可抗力事故发生后尽快以书面形式通知对方,并于事故发生后14天内将有关部门出具的证明文件、详细情况报告以及不可抗力对履行合同影响程度的说明用特快专递或挂号信寄给对方。3、发生不可抗力时,任何一方均不对因不可抗力无法履行或延迟履行本合同义务而使另一方蒙受损失承担责任,但遭遇不可抗力一方有责任尽可能及时采取适当或必要措施减少或消除不可抗力的影响。遭受不可抗力的一方对因未尽本项义务而造成的损失承担赔偿责任。4、一旦不可抗力事故的影响持续90天以上,甲乙双方通过友好协商,在合理的时间内达成进一步履行合同或终止合同的协议。5、在租赁期内,如遇政府对乙方“租赁区域”征用、规划等,甲、乙双方均应服从,本合同自行终止。同时,乙方对“租赁区域”的装修改造等投入,甲方不作任何赔偿、补偿。政府有关部门对“租赁区域”给予的所有补偿全部归甲方所有。但涉及乙方与第三方的债权债务等由乙方自行承担。6、在租赁期内,如因北京市丰台区南苑乡南苑村村民委员会对甲方场地的统筹规划时,甲方提前一个月通知乙方,甲方不作任何赔偿、补偿,乙方无条件腾退房屋,剩余租金甲方予以无息退还,乙方自建部分归甲方所有。2016年10月8日，起跑互联公司与北京中恒金苑企业管理中心签订《物业合同》，约定由北京中恒金苑企业管理中心为北京市丰台区xxx号楼提供物业服务。物业服务费按每月3．5元/㎡收取。合同签订后，起跑互联公司将合同项下房屋交付王丽、李明岭。起跑互联公司主张，合同虽约定租金为每半年支付一次，但双方在实际履行中为按季度支付。合同履行至2020年10月10日至2020年1月9日之结算季度时，王丽支付房租89895．9元，此后房租未付。2020年5月11日，起跑互联公司向二人发出《腾退房屋并交清欠费催告函》，该函件写明：“王丽、李明岭：我司于2020年4月21日向你们发送《告知函》，要求你们尽快办理解除《房屋租赁合同》后的腾房手续，并结清欠费，但你们至今未以任何形式就前述事项与我司联系……向你们提出如下要求：1．请你们于2020年5月17日之前腾退北京市丰台区xxx室，并将现存室内的物品腾空……2．请你们于2020年5月17日之前交清欠费共计254220．4元”。起跑互联公司在审理过程中自认，王丽、李明岭曾向其交纳保证金50370元、电卡押金50元，该公司还应向二人退还消防维护费1526．20元，以上累计51946．2元，冲抵上述金额后王丽、李明岭实际尚欠费用为254220．4元。起跑互联公司主张，该公司将上述《腾退房屋并交清欠费催告函》粘贴于涉案房屋之上，并于2020年5月17日将案涉房屋收回，因王丽、李明岭仍未交费，该公司诉至本院。庭审中，起跑互联公司提交了开票日期为2019年11月8日的增值税专用发票，该发票记载起跑互联公司向北京中恒金苑企业管理中心交纳企业管理服务物业费198609．6元。起跑互联公司提起本案诉讼后，本院通知王丽、李明岭到庭应诉无果，于2020年9月5日向王丽、李明岭公告送达起诉状副本、证据及开庭传票。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告王丽、李明岭经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其自动放弃了答辩和举证质证的权利。本案中，起跑互联公司与王丽、李明岭签订的《房屋租赁合同》系各方当事人的真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的效力性强制性规定，应属有效。王丽、李明岭在合同约定的租赁期限内未按《房屋租赁合同》的约定向起跑公司支付租金，构成违约，应承担违约责任。《房屋租赁合同》约定，王丽、李明岭未按时支付租金达一个月以上的，起跑互联公司有权解除合同。现起跑互联公司依据上述约定主张解除合同，合同解除条件已成就，本院予以支持。关于合同解除的时间，依据法律规定，当事人行使法定解除权的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。现有证据无法准确提现王丽、李明岭接收通知的具体时间点，鉴于起跑互联公司已于2020年5月17日收回房屋，故本院认定王丽、李明岭至迟已于当日收到解除合同通知，合同解除的时间应为2020年5月17日。王丽、李明岭应依合同约定的租金标准支付其占用使用房屋期间的房屋租金和物业管理费用，起跑互联公司同意在上述金额中抵扣其已经收取的押金和应退还的消防维护费等费用，本院不持异议。故关于起跑互联公司主张的租金，本院在合理范围内予以支持，超出部分不予支持。关于物业管理费用，系王丽、李明岭在租赁期间产生，具有合同依据，本院予以支持。王丽、李明岭无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本院根据已查明之事实依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第二百二十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认起跑互联科技（北京）有限公司与王丽、李明岭解除二〇一七年一月十日签订的《房屋租赁合同》的行为有效，合同已于二〇二〇年五月十七日解除；二、被告王丽、李明岭于本判决生效后七日内支付原告起跑互联科技（北京）有限公司房屋租金248866．26元；三、被告王丽、李明岭于本判决生效后七日内支付原告起跑互联科技（北京）有限公司物业费5354．14元。四、驳回原告起跑互联公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2946元，由原告起跑互联公司负担387元（已交纳），由被告王丽、李明岭负担2559元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费560元，由被告王丽、李明岭负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 郝 洁二〇二〇年十一月十三日书记员 宋如超