青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2337号上诉人（原审被告）：西宁金座房地产开发有限公司[统一社会信用代码91630100710441927A]，住所地，西宁市城**西川南路**。法定代表人：洪金界，该公司董事长。委托诉讼代理人：许宁、祁金辉，青海宁辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王书海（公民身份号码：×××），男，1963年9月24日生，汉族，，住西宁市委托诉讼代理人：杨海峰、申斌昌，城西区铮诚法律服务所法律服务工作者。上诉人西宁金座房地产开发有限公司（以下简称金座公司）与被上诉人王书海商品房预售合同纠纷一案，王书海于2020年6月22日向西宁市城北区人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判令：1、金座公司协助办理不动产产权登记手续；2、金座公司给付违约金6613.5元（629858元×0.35%×3年=6613.5元）。西宁市城北区人民法院于2020年8月5日作出（2020）青0105民初2687号民事判决，宣判后，金座公司不服向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，2014年12月10日，王书海、金座公司签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0212557,房屋代码：613937），合同约定：王书海（买受人）购买金座公司（出卖人）开发的位于青海省西宁市××区房屋，建筑面积141.86平方米，总价款629858元。买受人于2014年12月10日向出卖人支付首付款429858元，余款200000元以银行按揭贷款方式支付。出卖人应于2016年12月30日前交付商品房。出卖人应当自房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机构申请办理初始登记。出卖人完成初始登记后，由买卖双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理产权登记的，按下列1、2、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将已付房款退还买受人，并按已付房款1%赔偿买受人；2.买受人不退房，出卖人按已付房款同期活期存款利息支付违约金；3.因买受人未全额付清房款及相关配套费用或未能提供完备的产权登记所需资料导致产权登记不能如期办理，出卖人不承担赔偿责任。合同签订后，王书海按约支付全部房款629858元，金座公司按约交付房屋，但案涉房屋至今未办理《房屋所有权证》。2020年5月14日，含案涉房屋在内的金座雅园二期7#、8#、9#、10#楼及地下车库在西宁市行政审批服务局备案。2020年7月29日，在西宁市不动产登记服务中心办理初始登记。原审法院认为，王书海、金座公司签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同中对办理产权登记时间约定为出卖人应当自房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机构申请办理初始登记。本案争议焦点为：金座公司于2020年7月29日申请办理初始登记是否构成违约。金座公司提交的竣工验收备案表中载明竣工验收日期为2016年6月30日，则金座公司应于2016年9月28日前申请办理初始登记，金座公司于2020年7月29日申请办理初始登记构成违约。金座公司辩称，竣工验收日期不仅包括工程质量竣工验收，还包括规划审批验收、环保审批验收、消防验收等，故竣工验收日期应为综合竣工日期，西宁市行政审批服务局盖章日期2020年5月14日为最终的竣工验收日期。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安、消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”由此可知，竣工验收由建设单位组织设计、施工、监理单位即可完成，无需规划、公安消防、环保等部门的审批手续，竣工验收及形成验收报告是报建设行政主管部门备案的前置程序，不等同于备案，综上，对金座公司主张报建设行政主管部门备案日是竣工验收日，从而欲证明其未超过竣工验收90日办理初始登记的答辩意见不予采纳。金座公司逾期办理初始登记，王书海按合同约定要求金座公司按已付房款同期活期存款利息支付违约金，该约定不违反法律规定，予以支持，以此计算违约金为：已付房款629858元×2016年中国人民银行活期存款年利率0.35%×3年（金座公司逾期时间超过3年，王书海主张3年，是对权利的自由处分，予以确认）≈6631元。王书海要求金座公司立即协助办理不动产登记手续，鉴于案涉房屋已在初始登记审批中，尚无证据证明金座公司怠于协助办理《房屋所有权证》，对王书海该诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《建设工程质量管理条例》第十六条规定，判决：一、金座公司于本判决生效之日起十日内支付王书海逾期办理初始登记违约金6613元；二、驳回王书海其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由金座公司负担。宣判后，金座公司不服，向本院提起上诉，认为原判认定违约事实错误，判决内容超出王书海诉求，王书海主张的是逾期办理不动产产权登记的违约责任，并非主张上诉人办理初始登记违约，而原审法院认为上诉人逾期办理初始登记违约，判决内容超出了王书海的诉讼请求范围，违背了法院不告不理原则，而且原审法院判决结果与认定内容相互矛盾，在本院认为中认定上诉人并未怠于协助办理房屋产权证，而后又判决上诉人承担违约责任，显属错误。原审法院混淆了《商品房预售合同》中关于综合验收和房屋工程质量竣工验收的概念，错误的认定双方合同约定的是工程竣工验收，根据法律规定，房屋产权登记的竣工验收必须包含规划验收，本案诉争房屋的规划验收于2020年5月6日完成，5月14日完成竣工验收备案，上述工作完成后，上诉人在90日内向不动产管理部门提交了初始登记申请并受理，故上诉人办理初始登记的时间没有违反合同约定，不存在违约的情形，请求二审人民法院撤销原判，依法驳回王书海的诉讼请求。王书海辩称，金座公司应当自房屋交付使用之日起90日内办理房屋权属证书，现交房已三年多，至今也未能办理产权证书，故原判认定事实清楚，判决结果准确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原判查明基本事实清楚，本院予以确认。另查明，金座公司于2020年5月6日取得了西宁市自然资源和规划局核发的金座雅园二期项目的《建设工程规划核实确认书》，2020年7月29日，在西宁市不动产登记服务中心办理了初始登记。西宁市不动产登记服务中心于2020年9月22日向我院出具了情况说明，内容为：“关于金座公司建设的金座雅园二期房屋初始登记（现不动产首次登记）相关事宜。我单位根据不动产首次登记的相关规定作出如下说明：金座雅园二期小区不动产申请首次登记的相关资料中必须包括含该小区《竣工验收备案表》、《建设工程规划核实确认书》等。目前金座雅园二期已申请首次登记，我中心已受理该项目不动产首次登记。”本院认为，金座公司与王书海签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方均应依约履行。王书海依约缴纳了购房款，金座公司也依约履行了交房义务，但所购商品房至今未能办理房屋所有权证，故王书海诉至法院要求金座公司协助办证并索要逾期办证的违约金。对于办证的期限双方在合同第十五条约定：金座公司应当自房屋建成并竣工验收后90日内向房屋登记机构申请办理初始登记，金座公司在完成初始登记后，双方共同向房屋登记机构申请办理《房屋所有权证》。该约定仅确定了金座公司提交初始登记的申请时间，即竣工验收后90日内向房屋登记机构申请办理，但未明确约定完成初始登记的时间和取得房屋权属证书的时间。关于办理初始登记的条件，西宁市不动产登记服务中心出具的情况说明及西宁市行政审批服务局建设项目竣工验收服务窗口工作人员所出具的证言，均可以证实申请办理初始登记的前提是要完成工程竣工验收备案，而竣工验收备案又需完成综合验收，综合验收除商品房验收合格之外，还需完成城建（包括市政工程、公用设施、园林绿化、环境卫生）、消防、环保、规划等部门的验收，而非是原判认定的由建设单位组织设计、施工、监理单位即可完成的验收，金座公司在竣工验收备案后的90日内申请办理了初始登记，故不构成违约。因双方签订的合同对综合验收、验收备案的时间并未限定，故无法证实金座公司逾期申请办理了初始登记，初始登记办理后双方约定共同办理产权证书，对办证完成时间亦没有约定，故王书海主张金座公司支付逾期办证违约金没有合同依据，本院不予支持。原判认定金座公司不存在怠于办证的行为，又判令金座公司承担逾期办理初始登记的违约金，王书海并无金座公司承担逾期办理初始登记违约金的诉求，故原判判决结果错误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项之规定，判决如下：一、撤销西宁市城北区人民法院（2020）青0105民初2687号民事判决；二、驳回王书海的全部诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取50元，由王书海负担；二审案件受理费100元由王书海负担。本判决为终审判决。审判长 韩雪梅审判员 李 娟审判员 任 宁二〇二〇年十一月二十日书记员 冶 静附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）、原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。