上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初18370号原告：上海弼俊电子商务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈睿雅，总经理。委托诉讼代理人：孙崧，上海东炬律师事务所律师。被告：上海鸿凡企业管理咨询有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：张志辉，总经理。委托诉讼代理人：奉建英，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙夷则，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告上海弼俊电子商务有限公司与被告上海鸿凡企业管理咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本案分别于2020年10月19日、2020年11月17日公开开庭进行审理，原告上海弼俊电子商务有限公司委托诉讼代理人孙崧、被告上海鸿凡企业管理咨询有限公司委托诉讼代理人奉建英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海弼俊电子商务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《租赁合同》；2、上海鸿凡企业管理咨询有限公司腾退上海市青浦区华新镇华隆路XXX号C座1301、1302、1303、1305室房屋；3、上海鸿凡企业管理咨询有限公司向上海弼俊电子商务有限公司支付自2020年2月28日起至2020年6月27日止的租金人民币(以下币种均为人民币)551,663.96元及利息，利息以551,663.96元为本金，按日千分之一标准，自2020年6月28日起计算至实际支付之日止；4、上海鸿凡企业管理咨询有限公司向上海弼俊电子商务有限公司支付自2020年6月28日起至实际腾退之日止的使用费，按照合同约定的租金标准；5、上海鸿凡企业管理咨询有限公司向上海弼俊电子商务有限公司支付自2020年2月28日起至2020年6月27日止的物业管理费69,224.80元及利息，利息以69,224.80元为本金，按日千分之一标准，自2020年6月28日起计算至实际支付之日止；6、上海鸿凡企业管理咨询有限公司向上海弼俊电子商务有限公司支付自2020年6月28日起至实际腾退之日止的物业管理费，按照合同约定的标准；7、上海鸿凡企业管理咨询有限公司向上海弼俊电子商务有限公司支付解约违约金310,444.28元；8、上海鸿凡企业管理咨询有限公司向上海弼俊电子商务有限公司支付空置损失465,666.57元；9、上海鸿凡企业管理咨询有限公司向上海弼俊电子商务有限公司支付装修期和免租期租金损失1,406,743.098元。审理中，上海弼俊电子商务有限公司将诉讼请求变更为：1、确认双方签订的《租赁合同》于2020年5月28日解除；2、上海鸿凡企业管理咨询有限公司向上海弼俊电子商务有限公司支付自2020年2月28日起至2020年6月16日止的租金398,025.29元；3、上海鸿凡企业管理咨询有限公司向上海弼俊电子商务有限公司支付自2020年2月28日起至2020年6月16日止的物业管理费62,879.19元；4、上海鸿凡企业管理咨询有限公司向上海弼俊电子商务有限公司支付解约违约金310,444.38元；5、上海鸿凡企业管理咨询有限公司向上海弼俊电子商务有限公司支付空置损失465,666.57元；6、上海鸿凡企业管理咨询有限公司向上海弼俊电子商务有限公司支付装修期和免租期租金损失1,406,743.098元。事实和理由：2016年10月13日，上海中暨科技发展有限公司与黄响林签订《租赁合同》一份，约定黄响林向上海中暨科技发展有限公司租赁上海市青浦区华新镇华隆路XXX号C座1301、1302、1303、1305室房屋，租赁期限自2016年12月30日至2019年12月29日，月租金111,069.75元，物业管理费每月17,306.20元。其中附件三约定到期后续租，即租期为2019年12月30日至2022年12月29日，月租金137,915.99元。2017年7月7日，上海中暨科技发展有限公司、黄响林及上海雅膳餐饮管理有限公司签订《合同主体变更协议书》，约定由上海雅膳餐饮管理有限公司承接承租人的权利义务。2019年5月22日，上海中暨科技发展有限公司、上海雅膳餐饮管理有限公司、上海鸿凡企业管理咨询有限公司签订《合同主体变更协议书》，约定由上海鸿凡企业管理咨询有限公司承接承租人的权利义务。上海鸿凡企业管理咨询有限公司尚欠房屋租金及物业管理费未支付，上海中暨科技发展有限公司多次进行催告，上海鸿凡企业管理咨询有限公司仍未予支付。后上海中暨科技发展有限公司与上海弼俊电子商务有限公司签订《债权转让协议》，约定将上海鸿凡企业管理咨询有限公司欠付上海中暨科技发展有限公司的租金、物业费、违约金、空置期损失以及《租赁合同》相关权利义务等全部转让于上海弼俊电子商务有限公司，并通知了上海鸿凡企业管理咨询有限公司。同时，物业管理公司出具《情况说明》表示相关物业管理费同意由上海弼俊电子商务有限公司一并主张。根据《租赁合同》的约定，上海鸿凡企业管理咨询有限公司拒不支付租金和物业管理费的行为已经损害上海弼俊电子商务有限公司的合法利益，属于根本违约，应当承担违约责任。要求保证金在本案中一并处理，抵扣违约金。故诉至本院。上海鸿凡企业管理咨询有限公司辩称，上海鸿凡企业管理咨询有限公司系餐饮管理公司，受新冠肺炎疫情影响非常大，公司在2020年5月才陆续复工，由于经营困难，2020年5月已经通知上海中暨科技发展有限公司不再续租。2020年6月15日已经将工商登记地址变更为上海市青浦区华新镇华南路333、555号2幢12楼B区1210室。上海鸿凡企业管理咨询有限公司对后上海中暨科技发展有限公司与上海弼俊电子商务有限公司签订《债权转让协议》不予认可。保证金作为对上海中暨科技发展有限公司的补偿。本院认定事实如下：2016年10月13日，上海中暨科技发展有限公司(甲方、出租人)与黄响林(乙方、承租人)签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的物业坐落在上海市青浦区华新镇华隆路XXX号C座1301、1302、1303、1305室房屋(以下简称系争房屋)，面积为1,730.62平方米。合同第三条约定，租赁期限自2016年12月30日至2019年12月29日，甲方于2016年11月29日前向乙方交付出租物业；乙方装修期为自2016年11月29日至2016年12月29日止，乙方可于甲方交付租赁物业当日开始进行装修，但需缴纳物业费和其他费用。合同第四条约定，租金按每天每平方米2.11元计算，折合每月平均租金为111,069.75元，每两个月支付一次租金，支付时间为每两个月的首月前五日内支付；甲方委托专业物业管理公司提供物业服务，乙方根据附件二物业相关费用收费规定向物业管理公司支付管理费，由物业管理公司向乙方开具管理费发票；物业管理费每两个月支付一次，支付时间为每两个月的首月前五日内支付；首笔物业管理费于本合同生效后3个工作日内支付；物业管理费自甲方将该物业交付乙方装修之日起算，每月物业管理费为17,306.20元；装修期和免租期内乙方无需支付租金，但需按照10元/平方米/月*租赁建筑面积向管理公司支付物业管理费(详见附件二物业相关费用收费标准)；乙方应在签订本合同之日向甲方支付等同于两个月租金即222,139.50元为履约保证金，甲方有权自行用前述保证金充抵乙方租金、物业管理费和水、电、电话费等欠款及违约金，若有不足，甲方有继续追偿的权利；该保证金被充抵后，乙方应于收到甲方补足保证金通知后3个工作日内补足上述保证金，否则视为乙方未按时支付保证金，甲方有权单方解除本合同；乙方信守合同全面履行其义务，在租赁期间按约付清所有租金和其他费用，且乙方按时将出租物业恢复原状(经甲方验收通过，正常使用折旧除外)退还甲方后，甲方应在租赁期届满后30日内将该保证金无息退还给乙方。合同第七条约定，乙方应按本合同约定按时支付租金、物业管理费、公用事业费及其他本合同约定的费用；如乙方逾期7个工作日仍未向甲方付清应付租金或管理费，甲方或管理公司可暂停对该出租物业的水、电等供应或暂停提供其他服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期付款违约金及其他费用(包括但不限于恢复开通费用)；逾期超过10个工作日，甲方有权解除本合同并收回该物业，乙方应当按照本合同承担违约责任；乙方同意，如乙方欠付租金、管理费或其他费用，在欠费期间，未经甲方书面批准，该房屋内乙方商品、货物及办公用品不得转移出该物业，否则甲方有权采取必要强制措施予以制止且无须对乙方承担任何责任。合同第九条约定，出现下列情形之一的，甲方有权提前解除本合同，收回出租物业：(1)乙方未按本合同的规定和要求支付租金、物业管理费或其他费用，且在甲方发出催收通知后10个工作日内仍未支付的；……合同第十条约定，任何方单方提前要求解除合同或出现本合同约定的违约情形导致合同解除的，违约方应向守约方支付等同于两个月租金和两个月物业管理费金额之和的违约金；乙方违约时，甲方也可要求乙方赔偿因提前解除合同而给甲方造成的损失。甲方有权直接以乙方的保证金冲抵违约金或损失，保证金余额不足抵扣违约金或损失的，甲方有权向乙方继续追索；因乙方违约导致合同解除的情况下，甲方有权要求乙方赔偿的损失包括：(1)因合同提前解除形成的该出租物业空置期(不低于3个月)的租金、管理费损失；……合同第十一条约定，本合同任何一方给予对方的通知应以书面形式；所有乙方向甲方发出的通知在邮寄或传真等方式送达本合同首部所述的甲方地址(或甲方所通知的通讯地址)后生效；所有甲方向乙方发出的通知在依照本合同首部所述的乙方的传真号码以传真方式发出后，或以邮寄等方式送达该出租物业(或于本合同首部所述的乙方地址，或乙方所通知的通讯地址)后生效。合同附件一优惠免租期约定，双方协商除合同正文条款3.4.3所约定的装修免租期外，甲方承诺给予乙方第一年92日免租期、第二92日免租期、第三年92日免租期，免租期在每租赁合同年度年末执行，具体免租时间为：1、2017年9月29日起至2017年12月29日止；2、2018年9月29日起至2018年12月29日止；3、2019年9月29日起至2019年12月29日止；以上免租期内甲方免收乙方租金，但在免租期内不免除物业管理费和其他费用。合同附件二物业相关费用收费标准约定，物业管理费10元/平方米/月，押二付二，管理费保证金相当于两个月物业管理费。其中附件三约定到期后续租，即租期为2019年12月30日至2022年12月29日，月租金137,915.99元。合同签订后，上海中暨科技发展有限公司向与上海鸿凡企业管理咨询有限公司交付了系争房屋。2017年7月7日，上海中暨科技发展有限公司、黄响林及上海雅膳餐饮管理有限公司签订《合同主体变更协议书》，约定黄响林的权利义务概括转移至上海雅膳餐饮管理有限公司。2019年5月22日，上海中暨科技发展有限公司、上海雅膳餐饮管理有限公司、上海鸿凡企业管理咨询有限公司签订《合同主体变更协议书》，约定上海雅膳餐饮管理有限公司的权利义务概括转移至由上海鸿凡企业管理咨询有限公司。上海园翼物业管理有限公司与上海雅膳餐饮管理有限公司签订了《物业管理服务协议》。2019年5月22日，上海园翼物业管理有限公司、上海雅膳餐饮管理有限公司、上海鸿凡企业管理咨询有限公司签订《合同主体变更协议书》，约定上海雅膳餐饮管理有限公司的权利义务概括转移至由上海鸿凡企业管理咨询有限公司。审理中，上海园翼物业管理有限公司出具《情况说明》一份，载明：我公司受上海中暨科技发展有限公司的委托对上海市华隆路XXX号进行物业管理，物业管理费由我公司收取并开具物业管理费收费凭证，对上海市华隆路XXX号C座1301、1302、1303、1305室即上海鸿凡企业管理咨询有限公司拖欠的物业费，我公司授权上海中暨科技发展有限公司一并主张，我公司不再主张，对上海中暨科技发展有限公司将物业费的债权转让给上海弼俊电子商务有限公司予以认可。上海鸿凡企业管理咨询有限公司表示同意物业管理费由上海弼俊电子商务有限公司主张。2020年7月16日，上海中暨科技发展有限公司(甲方、债权转让人)与上海弼俊电子商务有限公司(乙方、债权受让人)签订《债权转让协议》，约定：截至本协议签署之日，债务人上海鸿凡企业管理咨询有限公司欠甲方2020年2月28日至2020年6月27日房屋租金551,663.96元及逾期利息、房屋占有使用费、2020年2月28日至2020年6月27日物业管理费69224.80元及逾期利息、装修期和免租期租金损失1,406,743.098元。现甲方将其中的全部债权暂计人民币1,717,187.478元以及《租赁合同》相关权利义务及后续协议(如有)项下债务人所欠甲方的所有债务，转让给乙方，乙方同意受让该债权。2020年7月17日，上海中暨科技发展有限公司向上海鸿凡企业管理咨询有限公司发送《债权转让通知书》，载明：我司已将我司对贵司的债权，包括2020年2月28日至2020年6月27日房屋租金551,663.96元及逾期利息、房屋占有使用费、2020年2月28日至2020年6月27日物业管理费69,224.80元及逾期利息、装修期和免租期租金损失1,406,743.098元，后续物业费、违约金310,444.38元、空置期损失465,666.57元。现甲方将其中的全部债权暂计人民币1,717,187.478元以及《租赁合同》相关权利义务及后续协议(如有)项下贵司所欠我司的所有债务，转让给了债权受让人上海弼俊电子商务有限公司。请贵司接到本通知后，将贵司所欠的上述债务款在原债务还款期限内全部直接支付给上述债权受让人。债务受让人因此享有转让人所有权利，包括提起诉讼等。本通知书另交给债权受让人一份。本债权转让通知未经债权受让人书面同意不得撤销。专此通知并催款。上海鸿凡企业管理咨询有限公司收到该通知。双方一致确认，2020年2月28日之前的租金及物业管理费已经结清。以上查明的事实，由双方当事人的陈述，房屋租赁合同、发票及付款凭证、债权转让协议、通知书及快递凭证等予以证明，并经庭审出证、质证，本院经审核后依法予以确认。双方争议的事实为系争房屋返还的时间，上海鸿凡企业管理咨询有限公司表示其于2020年4月清空系争房屋并口头告知上海中暨科技发展有限公司。上海弼俊电子商务有限公司表示上海鸿凡企业管理咨询有限公司2020年5月曾要求解除租赁合同，当时双方并未达成一致意见，后于2020年5月28日向上海鸿凡企业管理咨询有限公司发出了解除租赁合同的通知后就将系争房屋挂牌出租，2020年6月16日新的承租人入住系争房屋。因上海鸿凡企业管理咨询有限公司未提供证据予以证明，故本院不予采信。本院认为，上海中暨科技发展有限公司与上海鸿凡企业管理咨询有限公司签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。现上海中暨科技发展有限公司已将其对上海鸿凡企业管理咨询有限公司享有的债权转让给上海弼俊电子商务有限公司，故上海弼俊电子商务有限公司有权向上海鸿凡企业管理咨询有限公司主张相应债权。针对转让债权的范围，虽然债权转让协议约定上海中暨科技发展有限公司转让给上海弼俊电子商务有限公司的债权除特定期间的租金、物业管理费外，还包括了出租合同相关权利义务及后续协议项下债务人即本案上海鸿凡企业管理咨询有限公司所欠上海中暨科技发展有限公司的所有债务，但该协议未经上海鸿凡企业管理咨询有限公司同意并作为一方当事人参与，且在审理中上海鸿凡企业管理咨询有限公司对该转让不予认可。故本院认定上海中暨科技发展有限公司向上海弼俊电子商务有限公司转让的仅为债权及其从权利，并非合同权利义务的概括转移。债权转让的标的应为履行期已届满的确定债权，故本院认定上海中暨科技发展有限公司向上海弼俊电子商务有限公司转让的为截至债权转让协议签订之日止的应付租金、物业管理费。鉴于上海鸿凡企业管理咨询有限公司2020年5月曾要求解除租赁合同，上海中暨科技发展有限公司2020年5月28日亦同意解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。上海中暨科技发展有限公司没有采取适当措施防止损失的扩大，故上海中暨科技发展有限公司显然无权要求上海鸿凡企业管理咨询有限公司全额支付截止新的承租人入住系争房屋的租金及物业管理费。本院认定，上海鸿凡企业管理咨询有限公司应当支付截至2020年5月28日止的租金及物业管理费共计465,666.57元。返还保证金系上海中暨科技发展有限公司义务的范畴，并未转移至上海弼俊电子商务有限公司，且上海弼俊电子商务有限公司、上海鸿凡企业管理咨询有限公司关于违约金的抵扣事宜无法达成一致意见，本案不予处理，由相关当事人另行解决。合同解除权为形成权，不得单独让与，仅能附随其法律关系而移转，现上海弼俊电子商务有限公司并非租赁合同当事人，故其无权主张解除合同，合同解除权仍应由作为出租人的上海中暨科技发展有限公司予以行使，并由上海中暨科技发展有限公司向上海鸿凡企业管理咨询有限公司主张因合同解除而产生的违约金及空置期租金损失等法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十九条的规定，判决如下：一、被告上海鸿凡企业管理咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海弼俊电子商务有限公司租金及物业管理费465,666.57元；二、驳回原告上海弼俊电子商务有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28,030元，减半收取为14,015元，由原告上海弼俊电子商务有限公司负担11,640元，由被告上海鸿凡企业管理咨询有限公司负担2,375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  邸素琴二〇二〇年十一月三十日书记员  陈逸玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。