北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初14073号原告：傅文忠，男，1947年8月3日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：李永飞，北京恒略律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛素华，山东辰乾律师事务所律师。被告：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼****。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：王翼瑶，女，1995年2月7日出生，北京链家置地房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。原告傅文忠与被告北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家置地）居间合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理。依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告傅文忠委托诉讼代理人李永飞、薛素华，被告链家置地委托诉讼代理人王翼瑶到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告傅文忠向本院提出诉讼请求：判令被告退还佣金239890元。事实与理由：原告为改善居住条件、提高生活质量欲购买房屋，后多家中介机构向原告介绍位于北京市东城区西花市南里东区16号楼×单元401室（以下简称涉案房屋）情况。经比较，原告决定由被告作为居间人。在原告针对涉案房屋订立房屋买卖合同的同时，与被告订立居间服务合同，并向被告支付居间代理费208600元及房屋交易保障服务费31290元。在订立上述协议前，原告曾多次询问被告涉案房屋是否有户口问题，被告均明确告知原告涉案房屋并无户口问题。且在房屋买卖合同中，也明确载明涉案房屋无户口。2020年6月16日下午，原告在被告工作人员协助下与出卖人办理涉案房屋权属转移登记手续，随后又在被告工作人员陪同下至户籍管理部门查询涉案房屋户口情况，被告知道涉案房屋中有其他人户籍。原告虽然认为被欺骗，但鉴于房屋过户手续已经办理完毕，只能被迫在异常情况下将户口落入涉案房屋。原告认为，被告为达成本次交易，提供虚假信息，故意隐瞒真实情况，构成严重违约，应承担违约责任，故提起本案诉讼，诉如所请。被告链家公司辩称：首先，根据居间服务合同约定，双方买卖合同订立时，居间服务已经完成，因此被告已经履行了服务的内容，并无瑕疵。其次，订立合同前，被告工作人员曾询问过出卖人涉案房屋户口情况，且查看了户口本，出卖人的户籍并不在涉案房屋，被告非户籍管理机关，只能进行形式上的审查，现遗留在涉案房屋中的户口为出卖人上一手业主的户籍，被告得知此事后已经积极与业主沟通，该户籍并非不可迁出，因户籍在册人员在国外，疫情原因无法回国，故尚未迁出。第三，根据《核实户籍情况声明》的约定，买卖合同双方对户籍情况均一致确认不以此追究被告的责任。第四，被告在户口核查过程中仅有协助、陪同义务，《买卖合同》、《补充协议》中明确载明了房屋遗留户口的违约责任，原告可向出卖人主张违约责任。最后，原告主张的佣金中，交易保障服务费系案外人收取。综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月7日，原告与被告及案外人矫某针对涉案房屋签署《房屋买卖业务签订文件合订本》，其中签约提示载明该合订本包括《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）及《居间服务合同》（以下简称《居间合同》），“请您确认，在签署合同前，您已仔细阅读过合同条款并予以理解和接受”，上述字体加粗并以下划线提示。原告与矫某订立的《买卖合同》约定涉案房屋无户籍，如出卖人未如实陈述户籍登记情况，或擅自迁入户籍、或未如期将户籍迁出的，出卖人应当按日计算向买受人支付房屋总价款万分之五的违约金，且出卖人仍负有户籍迁出的义务。原、被告及案外人矫某订立的《居间合同》约定，被告作为居间人提供如下服务：提供房屋买卖市场行情咨询；寻找、提供并发布房源、客源信息；引领买受人实地看房；协助查看房屋权属证明文件；协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；促成交易双方签署合法有效的买卖合同。买卖合同双方订立《买卖合同》时，居间行为完成。居间代理费208600元。被告应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，不得在交易中心提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。原告、案外人矫某及北京方源房地产咨询服务有限公司订立《房屋交易保障服务合同》，服务费31290元。原告、案外人矫某订立的《关于核实户籍情况的声明》显示，链家公司对未核实房屋内户籍情况的风险以字体加粗及标记下划线方式提示。同时约定若涉案房屋户籍管理部分支持本人核查该房屋内户籍情况的，则出卖人于订立《买卖合同》三个工作日内核实该房屋户籍情况，被告陪同，并将核实结果告知原告。如果核实的结果与《买卖合同》约定情况不相一致，则出卖人承诺按照《买卖合同》约定的期限内迁出户籍并承担违约责任，双方同意继续履行合同。同时该声明载明“双方对于上述事实均确认一致，并同意不以此为由追究链家地产的任何责任”，以字体加粗及标记下划线方式提示。针对上述条款内容，原告认为被告工作人员订立合同时未尽到解释义务，应认定无效。被告解释称该内容已向双方充分告知，并在文本中做特殊标记。同时被告提交买卖双方当事人填写的《户口核查确认书》，显示经核查涉案房屋无户籍登记，双方均认可上述查询结果，且同意按照《关于核实户籍情况的声明》处理，备注中特别载明户籍核查需在签约之日起3日内完成。被告另提交另一版本《关于核实户籍情况的声明》，内容与前述《关于核实户籍情况的声明》一致，同时有买卖合同双方当事人签名。原告、案外人矫某订立的《补充协议》约定，双方约定在2020年6月15日前共同办理房屋不动产转移登记手续。于2020年6月16日前共同前往户籍管理部门核实户口的迁出情况，被告陪同。买受方从约定的购房款中留存20万作为户口迁出保证金，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，具体抵扣金额以双方前述的书面协议或法院裁判文书中载明的金额为准。原告称因订立合同时，出卖人与被告均称涉案房屋无户口，故其在2020年6月16日前并未关注户口问题。其于2020年6月16日得知涉案房屋内有案外人霍某户籍。被告称因《补充协议》中约定了户口迁出保证金，因此买卖双方于该日查询涉案房屋户籍情况以交割户口保证金，后因查询到涉案房屋尚有户籍，因此该20万元户口保证金仍在监管账户内。本院认为：原、被告与案外人针对涉案房屋买卖、居间等订立的一系列合同系当事人真实意思表示，合法有效，当事人应按照约定履行各自的义务。《居间合同》列举式约定了被告应履行的居间义务，同时约定买卖合同双方订立《买卖合同》时，居间行为完成。因此核查户口问题未明确约定是属于被告的居间义务。同时根据《买卖合同》约定，承诺涉案房屋无户口的主体为房屋出卖人。而根据《关于核实户籍情况的声明》、《补充协议》约定，被告仅负有陪同核查户籍的义务，即根据合同约定及交易习惯，协助买卖双方核查户籍情况系被告居间服务的附随义务。考虑到涉案房屋现遗留户口并非出卖人户口，而被告仅能通过询问出卖人或核查出卖人户口簿等方式进行形式审查，因此原告称被告在提供居间服务时存在提供虚假信息、故意隐瞒真实情况，构成违约的意见，证据不足，本院不予采信。另一方面，《关于核实户籍情况的声明》载明“双方对于上述事实均确认一致，并同意不以此为由追究链家地产的任何责任”，该条款以特殊标记提示，并反复出现，同时在买卖合同双方订立《房屋买卖业务签订文件合订本》时，也提示签约当事人理解并接受合同条款，因此原告认为该条款无效的意见，本院不予采信。综上分析，原告认为被告违反合同约定应退还佣金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告傅文忠的诉讼请求。案件受理费2449元，由原告傅文忠负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  龙 琨二〇二〇年十一月十九日法官助理  刘倩茹书 记 员  康 婧