湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0103民初7674号原告（反诉被告）：熊壮，男，1992年6月19日出生，汉族，住址武汉市洪山区，委托诉讼代理人：胡权，湖北弘愿律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：陈瑛，女，1970年7月10日出生，汉族，住址武汉市青山区，委托诉讼代理人：杨庆功，湖北瑞通天元律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告（反诉被告）熊壮与被告（反诉原告）陈瑛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。熊壮及其委托诉讼代理人胡权，陈瑛及其委托诉讼代理人杨庆功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。熊壮向本院提出如下诉讼请求：一、确认熊壮与陈瑛签订的房屋租赁合同于2020年2月23日解除；二、判令陈瑛向熊壮返还已收取的房屋押金121000元，并支付利息（以121000元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率标准，从2020年2月23日计算至全额履行完毕之日止）；三、本案诉讼费由陈瑛承担。事实与理由：2018年9月11日，熊壮与陈瑛签订《房屋租赁合同》，合同约定，陈瑛将位于武汉市江汉区世纪中心18楼1810/1811（部分）出租给熊壮，年租金为726000元。履约保证金121000元，按季支付租金，租期自2018年9月11日至2021年9月22日止，后经双方协商一致，租金标准从2019年9月23日起变更为55000元/月。合同签订后，熊壮及时足额缴纳租金和押金，履行自身义务。2020年1月23日，因“新冠××疫情”原因，导致熊壮创办的公司停产停业，现员工团队已解散，无需也无法再继续承租涉案房屋用于公司经营，故原告签订涉案《房屋租赁合同》为创办经营公司的合同目的已无法实现，熊壮即通知陈瑛解除《房屋租赁合同》。后熊壮多次与陈瑛协商要求返还押金，但陈瑛均拒绝返还押金，严重侵害了熊壮的合法权益。故熊壮诉至法院，请求判如所请。陈瑛辩称：1、根据陈瑛与熊壮签订的《房屋租赁合同》约定，如解除合同需双方书面约定，故熊壮解除合同不符合合同的约定；2、熊壮存在违约行为，陈瑛要求退还押金没有事实依据。陈瑛向本院提出反诉请求：一、判令熊壮向陈瑛支付逾期（付）租金（的）滞纳金622600元、单方解除租赁合同的违约金330000元、应提前6个月通知解除合同的预告期租金（损失）330000元；二、判令熊壮向陈瑛支付拖欠的物业管理费113850元、截止到解除合同之日（2020年4月29日）止的拖欠租金110000元、修复房屋工程费用10000元、再招租中介费用55000元；三、本案反诉费由熊壮承担。事实和理由：陈瑛与熊壮于2018年9月11日签订《房屋租赁合同》，并于2019年8月16日签订《租赁合同补充协议》。2020年4月29日，熊壮未经陈瑛同意，单方以“新冠××疫情”不可抗力为由，通过微信向陈瑛发出了《解除租赁合同通知书》，但该不可抗力不会导致案涉房屋租赁合同的目的不能实现，疫情过后，熊壮仍可继续使用案涉租赁房屋。熊壮单方解除房屋租赁合同的行为属违约行为。另熊壮在支付租金的时间上也有逾期，违反了租赁合同的约定。故提起反诉，请求判如所请。针对陈瑛的反诉请求，熊壮辩称：1、案涉租赁合同约定的支付租金时间为应缴月份的13号，熊壮未迟延缴纳租金；2、滞纳金属于行政管理的概念，与违约金的性质并不相同，陈瑛要求熊壮支付滞纳金无法律依据；3、根据法律规定，因不可抗力导致合同解除应当全部或部分免除违约责任，陈瑛要求熊壮支付高额的违约金无法律依据；4、案涉物业管理费由熊壮与物业公司缔结合同关系，由熊壮向物业公司履行义务，且陈瑛并未举证证明已经实际缴纳物业管理费产生的相关损失；5、陈瑛未举证证明房屋修复费用的实际发生，再招租费用并无合同约定；6、熊壮已于2020年4月8日清理相关物品腾退出案涉房屋，并于2020年4月28日交付房屋钥匙，熊壮与陈瑛之间签订的房屋租赁合同已解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：2018年9月11日，陈瑛作为出租方，熊壮作为承租方签订《房屋租赁合同》，主要有以下约定：第3.1条约定：租期自2018年9月23日至2021年9月22日；第4.1条约定：第一年租金为人民币726000元；第4.2条约定：租金按照“先付后用”原则，每季支付一次租金（注：该条尾部有手写的每月13日下期支付租金字样）；第4.3条约定：承租方应于本合同签订当日向出租方缴纳履约保证金人民币121000元整……本租赁合同解除或终止时，承租方结清房屋租金、水电费、物业管理费、税金、违约金、赔偿金及其他经济损失等…。出租方无息退还合同履约保证金；第9.1条约定：双方协商一致，可变更或解除合同，变更或解除合同应采用书面形式；第9.2条约定：双方根据本合同第9条、第10条以及相关法律规定解除合同时，出租方在承租方结清房屋租金、水电费、物业管理费、违约金、税金、赔偿金等，且承租方将房屋交还出租方验收符合合同要求后的15日内退还承租方已经支付但未到期的租金；第10.2.1条约定：承租方未按本合同约定的时间和金额足额支付租金和履约保证金及其他费用（不论欠付的多少，均视为逾期支付）每逾期一日应按当年年租金1%向出租方支付滞纳金（自逾期之日起至欠款结清之日止）；如承租方逾期支付租金的时间累计超过15日的，出租方有权立即解除本合同……承租方还应按照单方违约的条款向出租方支付当年年租金的50%的违约金，并赔偿因逾期支付租金给出租方造成的其他损失；第10.2.3条约定：租赁期内，承租方违反本合同约定和法律有关规定及以自身经营效益不佳或其他原因，单方要求解除合同，应提前6个月通知出租方，同时按合同当年年租金的50%向出租方支付违约金。2019年8月16日，陈瑛与熊壮签订《租赁合同补充协议》，双方约定，从2019年9月23日起每月租金为人民币伍万伍仟元整，租赁期限自2019年9月23日至2021年9月22日。另查明，至2019年12月13日前，熊壮支付了每期租金（支付时间为应支付月份的13号前后不等），2019年12月13日，熊壮向陈瑛支付了2019年12月22日至2020年3月22日期间的租金165000元。此期间，熊壮与陈瑛就案涉房屋租赁事宜进行多次微信沟通。其中，2020年2月23日的微信聊天记录显示，熊壮告知陈瑛，因受“新冠××疫情”的影响，熊壮拟退租，陈瑛表示双方一起面对困难，不退租；2020年3月28日的微信聊天记录中，陈瑛称：“你们大股东也清楚知道，每一次的房租都会有这样或那样的原因缓交迟交，我们俩也没有红过脸，最长的时间差不多过了一个月才补齐租金。我也没有追过你们的违约责任，想着彼此能够长期合作就是伙伴。”2020年4月12日的微信聊天记显示，熊壮再次表示，因为疫情，公司经营不下去了，解散了，愿意承担2020年1月至3月的房租，希望陈瑛能退还押金（履约保证金），陈瑛表示，单方面解除未到期的合同，还没有相关案例，希望熊壮能撑过去；2020年4月22日的微信聊天记录显示，熊壮提出和陈瑛一起将房屋租出去，陈瑛表示，虽然你方没有给付租金，但在合同期内，所以我们一起努力出租房屋，假如在合同到期之前写字楼可以出租出去，可以协商现租价款退付押金（履约保证金）；2020年4月28日下午13点43分左右的微信聊天记录显示，陈瑛通知熊壮，今天可以把钥匙给陈晓东（物业管理人员），陈瑛安排一下卫生打扫，会有人看房，效果也好看一点。熊壮回复，要是跟陈经理说好了，到时就跟他放在前台。陈瑛回复，你给了几把钥匙让他们打个收条，拍个照给我。当日下午14点17分的微信聊天记录显示，熊壮告知陈瑛，钥匙给陈经理了，前台拿钥匙就行。2020年4月29日，熊壮通过微信向陈瑛发送《解除租赁合同通知书》载明以下主要内容：因受疫情的持续影响，熊壮租房用于办公经营的目的已无法实现，熊壮已于2020年2月23日之后多次以微信方式通知陈瑛解除房屋租赁合同，现再次以书面方式郑重致函，熊壮与陈瑛签署的租赁合同于2020年2月23日终止。另陈瑛与陈晓东于2020年4月28日的聊天记录显示，陈晓东通过拍照方式告知陈瑛收到1810钥匙一枚。并告知案涉房有37950元的物业管理费拖欠。截至2020年4月28日，除少量桌椅外，熊壮已将办公物品从案涉房屋中搬出。其中有一间房的落地玻璃破碎散落在地。现案涉房屋仍空置。还查明，2020年10月14日，北京仁人德赛（武汉）律师事务所受家利物业管理（深圳）有限公司武汉江汉南分公司委托，向陈瑛、杨汉元发出《关于限期交纳物业服务费的律师函》，通知陈瑛、杨汉元，应分别交纳案涉1810、1811号房屋的物业服务费51598.1元和102819.07元。本院认为，熊壮与陈瑛签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。就双方争议焦点，本院评析如下：一、关于违约问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，从熊壮、陈瑛履行上述协议的情况看，陈瑛按约定交付了案涉房屋供熊壮租赁使用，熊壮按季支付合同约定的租金，庭审中，虽然双方在租金支付时间是否延迟存在争议，但陈瑛对熊壮每期所支付的租金均予以接收，并未提出异议，且此前通过微信沟通表示不追究对方的违约责任，故可视为，陈瑛对熊壮所支付的租金，即使存在时间上的延迟，也是对该变更时间的认可。故对陈瑛反诉称熊壮2019年12月13日及此前支付租金迟延构成违约的意见，并提出的由熊壮支付622600元逾期支付租金的滞纳金的反诉请求，本院不予支持。熊壮于2019年12月13日支付的165000元系支付2019年12月22日至2020年3月22日期间的租金，此期间遇本地区“新冠××疫情”这一不可抗力影响，该影响至2020年4月8日后，熊壮与陈瑛签订房屋租赁合同的根本目的仍可实现，且也仍在合同约定的租赁期内，故自2020年3月23日后，熊壮未向陈瑛支付租金的行为构成违约。二、关于案涉合同及协议能否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，从熊壮与陈瑛签订的《房屋租赁合同》看，双方约定了解除合同的条件和情形，根据我国法律的相关规定，违约方不享有单方解除合同的权利。熊壮虽于2020年2月23日通过微信方式向陈瑛表示解除双方签订的租赁合同，但陈瑛予以拒绝，故对熊壮提出的双方于该日已解除租赁合同的意见，本院不予支持。本院认为，双方的租赁合同的解除日期为2020年4月29日，主要理由如下：1、2020年4月28日，熊壮在将办公用品腾出案涉房后，按陈瑛的要求将案涉房的钥匙交予物业管理人员，供陈瑛另行出租。2020年4月29日，熊壮即再次微信通知陈瑛解除租赁合同；2、陈瑛在本案的反诉第二项请求明确提出“判令反诉被告熊壮向反诉原告支付拖欠的物业管理费113850元，截止到解除合同之日（2020年4月29日）止的拖欠租金110000元，……”，从上述反诉请求的内容即可看出，陈瑛已自认双方租赁合同的解除日期为2020年4月29日。需说明的是，从双方的协商过程看，该租赁合同的解除系承租人熊壮的根本违约行为导致房屋租赁合同被迫解除。三、关于解除上述协议的法律后果问题。基于以上分析并结合案涉租赁合同约定，租赁合同解除后熊壮已支付的履约保证金121000元，应无息返还，但应结清相关费用及损失。主要有：1、熊壮与陈瑛之间的租赁合同虽于2020年4月29日解除，但熊壮按合同已支付的租金仅到2020年3月22日。2020年3月23日至4月29日期间所欠付的租金仍应支付。因在该履行期间遇前述不可抗力的影响，并结合熊壮在本诉中的诉讼请求、事实和理由及针对反诉的答辩意见，本院基于公平原则，酌定2020年3月23日至2020年4月8日期间熊壮应向陈瑛交纳的租金额度为原租赁合同约定金额的50%，即55000元÷30天×17天÷2＝15583.33元，2020年4月9日至2020年4月29日期间熊壮应向陈瑛交纳的租金为55000÷30天×21天＝38500元，故熊壮应向陈瑛交纳的2020年3月23日至2020年4月29日期间的房屋租金为54083.33元，对陈瑛反诉提出的由熊壮支付110000租金的请求，本院予以部分支持；2、根据法律规定，违约方应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……。”本案中，案涉租赁合同约定如承租方迟延支付租金超过15天，按本合同年租金的50%向出租方支付违约金，熊壮答辩认为过高，本院认为应依上述规定，以熊壮所欠陈瑛的54083.33元租金作为出租方的损失基数，故对陈瑛提出的由熊壮支付违约金330000元的反诉请求，本院予以部分支持。案涉合同还约定，如承租方要求解除合同，应提前6个月通知出租方，同时按合同当年年租金的50%向出租方支付违约金。该约定的目的在于防止如租赁合同立即解除后房屋出现的空置风险。从熊壮与陈瑛此前协商过程看，熊壮有协助陈瑛另行出租案涉房屋的行为，结合案涉房屋从2020年4月29日起至今空置及案涉租赁合同约定按季支付租金的实际情况，本院酌定案涉房屋的空置损失为2个月的租金，即110000元。该损失应由熊壮承担。对陈瑛提出的由熊壮赔偿解除合同的预告期租金（损失）330000元的反诉请求，本院予以部分支持。上述两项应由熊壮承担的费用与应由陈瑛返还熊壮履约保证金121000元相抵后，尚有43083.33元应由熊壮向陈瑛支付。另陈瑛反诉提出的修复房屋费用、再招租中介费用等因无证据证明，对该反诉请求，本院不予支持；对陈瑛提出的由熊壮支付物业管理费的反诉请求，因仅有通知缴纳物业费的律师函，该费用并未实际产生，本案不予处理。待实际发生后，陈瑛可另行主张。综上，鉴于双方履约的实际情况，本院根据公平原则和诚实信用原则，综合考量合同履行程度、当事人过错、不可抗力、预期利益等因素，作出以上评判分析，据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）熊壮与被告（反诉原告）陈瑛于2018年9月11日签订的《房屋租赁合同》及于2019年8月16日签订的《租赁合同补充协议》于2020年4月29日解除；二、原告（反诉被告）熊壮于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）陈瑛支付43083.33元；三、驳回原告（反诉被告）熊壮的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陈瑛的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2754元，由原告（反诉被告）熊壮负担（已缴纳）；反诉受理费9472元，由原告（反诉被告）熊壮负担877元（于本判决生效之日起十日内向本院缴纳）、被告（反诉原告）陈瑛负担8595元（已缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  曾凡平二〇二〇年十一月四日法官助理吴秀月书记员周中川