吉林省大安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0882民初12号 原告：盖春华，女，1968年10月29日生，汉族，现住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：刘楠，吉林捷盈律师事务所律师。 原告：杨鑫（盖春华之子），男，1990年1月29日生，汉族，现住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 委托诉讼代理人：刘楠，吉林捷盈律师事务所律师。 被告：李艳，女，1953年11月25日生，和，现住吉林省大安市。 被告：赵长安，男，1951年11月2日生，汉族，现住吉林省大安市。 原告盖春华、杨鑫与被告李艳、赵长安房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，于2020年4月8日、2020年10月10日两次公开开庭进行了审理。原告盖春华、原告盖春华和杨鑫的委托诉讼代理人刘楠，被告李艳、赵长安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 盖春华、杨鑫向本院提出诉讼请求：1.判令李艳、赵长安按鉴定结论向我们支付四年零三个月房屋租金；2.判令李艳、赵长安立即从我们的房屋中迁出；3.判令李艳、赵长安负担因诉讼产生的一切费用。事实和理由：我们系母子关系，李艳、赵长安是我们的亲属。我们的大安市长虹小区3号楼自东向西第15门商铺，分上下两层，建筑面积共209.95平方米，租赁给李艳、赵长安经商，约定租期2015年10月23日至2019年10月22日、租金为每年3.5万元。因当时我们欠赵长安购房款，赵长安、李艳同意以赵长安对我们的债权抵偿房屋租金。2017年后赵长安、李艳又不同意以我们尚欠的购房款来折抵房屋租金，提起了向我们索要购房款的诉讼。我们多次向李艳、赵长安催讨房租，他们拒不支付。 李艳辩称，我与盖春华、杨鑫没有租赁合同，只有一份欠据，写明盖春华欠我13万元，因为盖春华还不上此款，就把案涉房屋租给我、租期自2015年到2022年共七年、每年租金不包括取暖费和物业费为1万元。我不欠盖春华和杨鑫的房租费，他们还欠我6万元未还。 赵长安辩称，盖春华将房屋租给李艳与我无关，我与盖春华、杨鑫无租赁协议；我与李艳原系夫妻关系，但已经离婚十八年了。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.盖春华、杨鑫将案涉房屋于2015年10月23日租赁给李艳经商，是盖春华、杨鑫、李艳均承认的事实，应予认定。 2.关于当时约定的租赁期限，盖春华、杨鑫一方称为2015年10月23日至2019年10月22日即四年，而李艳称租期为七年，而盖春华、杨鑫未对此举出证据、李艳举出的盖春华所出的欠据上面标注的“2015-2022年（租期七年）”，经鉴定又不是盖春华所写，故对于约定的租期不能认定。 3.关于此房的租金价格及尚欠的租金，关于案涉房屋由盖春华、杨鑫租赁给李艳时约定的租金标准，盖春华、杨鑫对其称约定每年3.5万元，李艳称约定每年1万元，虽然李艳的证人李大维证实李艳向盖春华承租房屋的租金为每年1万元，但是该证人与李艳具有较近的亲属关系，其当庭作证时，先称未约定每年租金多少，又证实每年租金1万元，前后自相矛盾，故对此证人证言不应采信。可见，对李艳所称的其与盖春华约定每年租金为1万元不应认定。经盖春华、杨鑫申请，本院对案涉房屋自2015年10月23日至2020年1月23日的租金价格，按司法鉴定程序，委托白城市守信价格评估有限责任公司进行了评估，该公司对此作出了白守评字[2019]F059号评估报告，结论为：此房此间的租赁费为157,009元。2015年10月23日至2020年1月23日的此段时间为51个月，按此评估结论，则每月租金应为3078.61元、每年租金应为36,943.32元。而可见盖春华、杨鑫所称的约定每年租金3.5万元接近且不高于评估结论，应予确认。李艳还举出了盖春华为其出具的欠据一份，记载：欠款金额为13万元、欠款人为盖春华、欠款时间为2015年10月24日，并注明：“6月份过户完还陆万元、余下做房租、2015-2022年（租期七年）”。虽然“2015-2022（租期七年）”经鉴定不是盖春华所写，但盖春华承认该欠据上面包括其名字在内的其他文字内容是其所写，故应认定在2015年10月24日盖春华尚欠李艳债款13万元，并与李艳约定以其中7万元抵偿房屋租金。 4.赵长安与李艳共同向盖春华、杨鑫租赁了案涉房屋进行经商的事实不能认定。盖春华、杨鑫举出了如下证据：（1）以盖春华、杨鑫撤诉结案的本院（2019）吉0882号原告杨鑫、盖春华与被告李艳、赵长安房屋租赁合同纠纷案件的法庭审理笔录两份，其中一份记载盖春华出示了盖春华与赵长安通电话的录音资料一份，盖春华、杨鑫以此证明赵长安也租赁了案涉房屋；当时赵长安质证称：录音记录属实，但租赁房屋与我无关。（2）房屋买卖合同书，载明盖春华向赵长安购买房屋，该合同书是打印件，第2页在“甲方”一栏有赵长安的签名、“乙方”一栏有盖春华的签名，但是有盖春华手写的备注：“欠13万元，6月份过户，还6万，余下做房租。”盖春华、杨鑫以此份合同书证明赵长安参与了房屋租赁。（3）盖春华、杨鑫提供了大安市市场监督管理局出具的个体工商户大安市艳子瓷砖洁具商店的信息资料，记载该商店注册的经营者为赵长安、经营场所为案涉房屋。盖春华、杨鑫又申请本去该局调取了该商店的注册档案材料，该档案材料显示：大安市艳子瓷砖洁具由赵长安于2014年5月30日申请登记、经营场所为案涉房屋；当时的大安市工商行政管理局长虹分局于同日作出《个体工商户名称预先核准通知书》同意赵长安申请的个体工商户名称为大安市艳子瓷砖洁具商店。李艳质证称：对庭审笔录有异议：当时盖春华、杨鑫说用其我的13万元当中的7万元抵偿房屋租金，抵偿后盖春华还欠我6万元；房屋买卖合同中的备注是盖春华后添上的，我不承认添加的内容；盖春华、杨鑫举出的营业执照与我无关，我用此房开瓷砖商店，未用此份执照。赵长安质证称：录音资料与我无关；房屋买卖合同上面的备注是盖春华后添上的、我不承认。赵长安承认其申请登记过该商店，但提出质证称：该营业执照是我申请的，但是我自己并未使用，我也找了市场价的管理局的人员，但他们也说不清楚，营业执照未经过年检就意味着废弃了，是该局为了显示当地工商业繁荣而自行强制给我年检的，此执照我和李艳都没有用过，当初是为我的第二任妻子陈X艳办理的，后因陈X艳与我产生矛盾，所以商店未开业我与陈X艳就分开了。李艳质证称：此份执照与我无关，我在2015年7月9日用案涉房屋开瓷砖商店，我另有营业执照可以证明。李艳举出了如下证据：（1）照片一份，显示：一处商店悬挂的牌匾为“意特陶瓷砖”，李艳称此照片显示的是其现在经营的瓷砖商店。（2）大安市士佳洁具商店营业执照复印件，记载该商店系个体工商户、经营场所为案涉房屋、经营者为赵世佳、注册时间为2015年7月9日。李艳称：我开始时与赵世佳合伙，后因赵长安将此房卖给了盖春华，赵世佳撤出了、营业执照也废了，后来我就挂了意特陶瓷砖的牌匾，但一直未实际经营。对于大安市艳子瓷砖洁具商店，举出了如下证据：赵长安为证实其与李艳向盖春华、杨鑫租房屋一事无关，举出了如下证据：（1）《离婚证》，记载：赵长安与李艳于2002年5月8日离婚。盖春华、杨鑫质证无异议。（2）记载营业场所为案涉房屋的大安市工商行政管理局于2014年5月30日颁发的该商店营业执照副本，与盖春华、杨鑫提供的个体工商户信息、本院向大安市市场监督管理局调取的个体工商户档案材料内容一致。（3）录音光盘，显示赵长安向某单位工作人员质问：我的营业执照始终未用过、未申请年检，给我年检了？我可否申请注销此执照？得到的回答是：此事归政务大厅管、我解释不清楚、现在办注销估计不行，此事与我们无关；办理年检是行政审批局的事。李艳质问此工作人员：我办理执照了，为什么他的未注销？得到的回答为：办理注销需要自己亲自来。赵长安称此份录音资料显示的是其与大安市市场价的管理局工作人员的对话。盖春华、杨鑫对李艳、赵长安以上证据质证称：李艳举出的执照是虚假的且显示经营者为赵世佳，登记机关为大安市市场监督管理局，与我方举出登记信息反映的登记机关为大安市工商行政管理局不同、是虚假的；照片未显示出案涉房屋的实际地点，也无法证实李艳的主张；对赵长安出示的离婚证无异议；对营业执照副本的真实性无异议，这属于赵长安对自己是大安市艳子瓷砖洁具商店实际经营者、经营场所为案涉房屋的自认；赵长安提供的录音光盘不符合证据规则，不是真实有效的证据，且未体现出赵长安一直未使用案涉房屋经商，反而能证明其一直使用此房，商店未注销、每年进行年检。根据以上当事人的举证、质证情况，本院综合分析认为：对于盖春华、杨鑫所称的赵长安与李艳共同租赁案涉房屋，不仅赵长安、李艳均予否认，而且根据赵长安举出的离婚证，应认定赵长安与李艳虽然曾为夫妻关系，但已于2002年5月8日离婚，到盖春华将案涉房屋租赁给李艳的2015年10月23日时，赵长安与李艳已经离婚13年零5个月有余；虽然盖春华、杨鑫举出的个体工商户信息，及其申请本院向大安市市场监督管理局调取的大安市艳子瓷砖洁具商店的档案材料，显示出该商店由赵长安于2014年5月30日申请注册、此后未注销，且经营场所为案涉房屋，但赵长安称此商店的营业执照是其为第二个妻子陈X艳申领的，此商店因其与陈雪艳产生矛盾而未能实际成立，且未对此执照申请过年检，李艳举出的大安市市场价的管理局颁发的个体工商户营业执照显示出2015年7月9日赵世佳于2015年7月9日申请了注册了《大安市士佳洁具商店》，经营场所亦为案涉房屋。因为有两个商店同时使用案涉房屋进行经营是不可能的，由此可见大安市工商行政管理局及其后来改称的大安市市场监督管理局对使用此房进行经营的个体工商户的登记相互矛盾，本院无法根据其登记确定赵长安申请登记注册的大安市艳子瓷砖洁具商店在2015年10月23日以来用案涉房屋进行经营，故对盖春华、杨鑫所称的赵长安与李艳共同向其租赁房屋、共同用此房经商的事实不能认定。 另，原告盖春华、杨鑫在法庭辩论终结后，增加了诉讼请求：判令李艳、赵长安支付房屋租金的时间延长至2020年10月23日、租金金额增至184,234元；判决如李艳、赵长安于判决生效后不立即迁出案涉房屋，则逾期按每日95元支付逾期租金；判令李艳、赵长安负担两次鉴定费6000元、财产保全费1000元、担保费1000元。 本院认为，李艳向盖春华、杨鑫租赁房屋，应当支付租金；盖春华于2015年10月24日与李艳约定以其欠李艳的13万元债务中的7万元抵偿房屋租金的约定合法有效，李艳以此7万元抵偿房屋租金后，对下欠的房屋租金应向盖春华、杨鑫支付。盖春华、杨鑫请求按评估结论确定租金标准，虽然评估结论证实了盖春华、杨鑫所称的约定租金符合市场行情，但是其自认约定的租金标准为每年3.5万元，而评估结论高于每年3.5万元，故不应以高于盖春华、杨鑫自认的评估结论确定租金。对于盖春华、杨鑫请求判令赵长安支付房屋租金的请求，因不能确认赵长安与李艳共同租赁案涉房屋，故本院不应支持。李艳称其对案涉房屋的地下室部分未予使用，不仅未举出证据，且房屋租赁如无特别约定，应为针对该房屋的整体进行租赁，本院对李艳以其未使用案涉房屋的地下室部分而对房屋租金价格的抗辩，不应支持。盖春华、杨鑫增加的诉讼请求，是在法庭辩论终结后提出的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定，本院不予合并审理。本案案件受理费依法应由李艳负担，而财产保全费，因财产保全是本案诉讼中，由盖春华、杨鑫申请冻结赵长安的债权而产生的，而赵长安在本案中不应承担给付房屋租金的责任，故财产保全费应由盖春华、杨鑫负担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第六十一条、第六十二条第二项、第九十四条第四项、第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、李艳对大安市长虹小区3号楼自东向西第15门商用房屋按每年3.5万元向盖春华、杨鑫支付2015年1月23日至2020年1月23日的租金148,750元，此款减去李艳以债权向盖春华抵偿的7万元，下欠78,750元，限李艳与判决生效之日起十日内付清； 二、李艳于判决生效之日起15日内从大安市长虹小区3号楼自东向西第十五门商用房屋中迁出； 三、驳回盖春华、杨鑫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的实际履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3275元、评估费3030元，由李艳负担；财产保全费1400元，由盖春华、杨鑫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作需要的必要消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  胡广安 人民陪审员  段志军 人民陪审员  史春元 二〇二〇年十一月二十三日 书 记 员  王婷婷