广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终2566号 上诉人（一审被告）：张顺梅，女，1978年5月12日出生，汉族，个体工商户，住广西隆林各族自治县。 被上诉人（一审原告）：隆林宝晟房地产服务有限公司，住所地隆林各族自治县新州镇民权街财富广场**售楼部。 法定代表人：沈振良，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王永杰，广西金狮律师事务所律师。 上诉人张顺梅因与被上诉人隆林宝晟房地产服务有限公司（以下简称“宝晟地产”）商品房预售合同纠纷一案，不服隆林县人民法院（2020）桂1031民初1481号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月26日受理后，依法组成合议庭。于2020年11月23日通知当事人上诉人张顺梅，被上诉人宝晟地产及其委托诉讼代理人王永杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张顺梅上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，并改判上诉人与被上诉人继续履行《商铺租赁合同》，维持解除《公共管理合同》判决；2、判决撤销由上诉人承担的运营管理费48863.1元、物业12209元及律师费10000元;维持电费179.1元,公共能耗费397.5元的判决；3、一、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决以《公共管理合同》作为定案的依据,判决由上诉人承担运营管理费48863.1元、物业12209元及律师费10000元,是错误的。1、上诉与被上诉人的法定代表人沈振良,在合同磋商期间有恋爱之意(双方均为单身),当沈振良拿《商铺租赁合同 》和《公共管理合同》叫上诉人签名时,沈振良已言明:我会照顾的,你放心”。《公共管理合同》仅是为了应付上面来检查,不用履行,整个商场也仅让你签名,其他租房都不用签《公共管理合同》。当时上诉人相信作为出租方的法定代表人沈振良,应能说话算话,也不多想,只要能够配合沈振良把商场运转起来就行,就单方签名了,被上诉人知道该合同不系上诉人的真实意思。2、一审判决依据《公共管理合同》中的“运营管理费43776元/年”(每月3648元),由承租人承担,无事实和法律无据。事实上被上诉人从未参与上诉人任何经营管理,更无法律依据。3、物业管理费12209/年,实为重复收费。①物业管理费是基于物业合同的义务,租赁合同与物业管理合同是两个不同的权利义务。②物业管理费已包含在租金75295元/年,按双方签订合同时口头约定,租金65000元/年,加上物业管理费1095元,共计75295元年。截止今天,上诉人仅欠被上诉人物业管理费4295元,而不是12209元。二、2019年6月28日,上诉人与被上认的签订《商铺租赁经营合同》,租赁期限从2019年7月1日起至2022年6月30日止，上诉人早年丧偶,为了让儿子能顺利完成大学学业,千方百计通过贷款及私人借款共投资48万元,用于购进儿童游乐园的各设备,租用被上诉人的商铺经营,为了减少损失,请求二审法定判令被上诉人立即向上诉人租用的商铺供电,并继续履行《商铺租赁合同》。 宝晟地产辩称，一、被答辩人提出《商铺租赁合同》和《公共管理合同》不是其真实意思表示的理由不能成立。首先,被答辩人提出所谓的“上诉人与被上诉人的法定代表人沈振良在合同磋商期间有恋爱关系…”,这一说法纯属无稽之谈,答辩人的法定代表人根本没有与被答辩人存在任何关系。这只是被答辩人不想交纳租金提出的谎唐借口。其提出“《公共管理合同》仅是为了应付上面来检查,不用履行,整个商场也仅让你签名,其他租房都不用签…”这一说法更为荒谬。其次,被答辩人称《公共管理合同》没有盖章和签字。但其实在一审法院庭审过程中,答辩人提交的证据已经充分证实,该份合同是经过双方签字,并 加盖了答辩人的公章。法庭在庭审过程中也当庭询问。被答辩人也认可是她本人签字。而现在却称合同没有盖章,也没有签字。这种说法纯属睁眼说瞎话,证据都摆在她面前了还想抵赖。再次,关于“运营管理费”和物业管理费问题。“运营管理费”为了使商场能有效运行,商场要配备各种管理人员进行协商和管理。这些人员都是为整个商场服务的,产生的费用均按面积分摊到各商户承担。商场的物业费则是对商场保洁、设备的维修养护等等,这些费用同样也按照商铺面积进行分摊。二、被答辩人严重违约,合同已经不能履行,一审法院叛决解除合同是有事实和法律依据的。合同签订后,答辩人已经将商铺交付给被答辩人使用。但是,被答辩人第一年租金尚有10295元没有交纳;同时,被答辩人还又欠2020年4、5、6月份能耗费3397.5元;5月份的电费175.9元,6月份电费21.2元。由于被答辩人恶意拖欠租金和各种费用,答辩人曾经通过电话、微信通知被答辩人,答辩人还通过张贴告示通知。但是,被答辩人却置之不理,反而还到处散布各种有损于原告声誉的言论。由于被答辩人不守诚信,给商场经营带来了不良的影响。2020年5月,答辩人已经通知被答辩人,因其严重违约,合同无法继续履行。但是,被答辩人却仍然强占答辩人的商铺。本案中,被答辩人违约事实客观存在。因此,一审法院才判决被答辩人承担责任。综上,一审法院认定事实清楚,证据确实充分,审判程序合法,判决正确。恳请二审法院维持一审判决。 宝晟地产向一审法院起诉请求：1.请求人民法院依法解除2019年6月28日原告与被告签订的《财富广场租赁经营合同》；2.判决被告向原告支付其拖欠的租金65000元（包含租金和公共管理费）及加倍支付租金65000元；3.判决被告支付2020年5月、6月电费以及4月、5月、6月商场运营能耗费3594.6元；4.被告支付原告因实现债权而产生的律师费10 000元；5.要求被告支付2020年7月、8月份的费用（包含租金、物业费、运营管理费）共计21666.6元；6.本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明，2019年6月，原告隆林宝晟房地产服务有限公司（以下简称宝晟公司）与被告张顺梅经过协商，达成铺面租赁的意向，随后张顺梅支付给宝晟公司20000元定金。2019年6月28日，张顺梅与宝晟公司签订了《财富广场租赁经营合同》（以下简称《商铺租赁经营合同》）、《公共管理合同》、《消防安全责任书》。其中《商铺租赁经营合同》约定：“甲方（宝晟公司）将位于隆林各族自治县，建筑面积约456平方米出租给乙方（张顺梅）经营使用，租赁期限从2019年7月1日起至2022年6月30日止，合同期内商铺租金13.76元／平方米／月，乙方每年应缴纳租金人民币75295元，第一年租金分期支付，即2019年6月18日前支付10000元，2019年7月18日支付30000元，2020年1月18日前支付35295元。若乙方未按照合同规定时间内支付租金，则甲方有权令乙方无条件撤场并收回租赁给乙方的商铺的使用权。第二年开始每年租金采取先付后租的方式支付，即一年一付的方式支付租金。乙方在租赁期限除了按规定缴纳租金外，必须及时缴纳电费、公共能耗费等费用。”《公共管理合同》中约定：“乙方应向甲方缴纳以下费用：1）、运营管理费为8元／月／平方米，乙方每年应缴纳运营管理费人民币43776元整，第一年运营管理费分期支付，2019年6月18日前支付10000元，2019年7月18日支付15000元，2020年1月18日前支付18776元。若乙方未按照合同规定时间内支付运营管理费，则甲方有权令乙方无条件撤场并收回租赁给乙方的商铺的使用权。每年租金采取先付后租的方式支付，即一年一付的方式支付运营管理费。2）、物业 管理费标准为2元/月/平方米，一年一交，签订合同时，乙方缴纳第一年物业管理费10994元整。3）公共能耗费按3元/月/平方米进行预缴……”。同日张顺梅还在《付款承诺书》上签字，其承诺：“按时向宝晟公司支付合同所规定的费用，具体有：租金75295元/年、运营管理费43776元/年、物业费10944元/年，公共能耗费预缴（3元/月/平方米），合计130015元。我方承诺：1、如逾期不缴纳租金，同意甲方无条件终止电表的充值业务。……”合同签订以后，张顺梅即进入财富广场二楼经营，在租赁过程中，张顺梅与宝晟公司达成约定，公共能耗费按照2.5元/月/平方米予以计算。至2019年10月8日，张顺梅陆续支付宝晟公司租金共计65000元，宝晟公司遂出具收据：“兹收到张顺梅2019年7月1日至2020年6月30日部分……人民币陆万伍仟元”。2020年1月22日张顺梅又向宝晟公司支付租金5000元。2019年7月12日张顺梅支付1000元作为使用商场立柱张贴广告的广告位费用，后因商场张贴消防公告的需要，宝晟公司取消了张顺梅广告位的使用权，双方经协商，该1000元作为张顺梅交纳的租金。至2020年4月，张顺梅共支付给宝晟公司租金71000元。2020年4月，张顺梅未向宝晟公司支付公共能耗费，2020年5月起，张顺梅未向宝晟公司支付电费和公共能耗费。2020年5月10日，宝晟公司将张顺梅商铺电表进行断电。2020年5月17日，宝晟公司向张顺梅送达《通知函》，决定收回商铺的使用权，要求张顺梅于2020年5月30日前撤场。至庭审当日（2020年8月12日），宝晟公司先后三次停止向张顺梅商铺供电，张顺梅仍在该商业广场经营。张顺梅商铺2020年5月份的电费为175.9元，6月份的电费为21.2元，2020年4月、5月、6月每个月的公共能耗费为1132.5元，三个月共计3 396元。2020年7月21日，宝晟公司因与张顺梅租赁合同纠纷一案，遂与广西金狮律师事务所签订《委托代理合同》，合同约定律师代理费为10000元。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷,原、被告双方争议的焦点是:一、原、被告签订的《商铺租赁经营合同》和《公共管理合同》是否有效；二、原、被告双方在履行合同过程中是否具有违约行为，是否具有解除合同的情形；三、原告要求被告支付租金及加倍支付租金是否有事实依据；四、原告要求被告支付律师费是否有依据。首先，原、被告签订的《商铺租赁经营合同》和《公共管理合同》是否有效的问题。原告宝晟公司与被告张顺梅经过协商，签订了《商铺租赁经营合同》和《公共管理合同》。张顺梅称其持有的合同与原告持有的《商铺租赁经营合同》因宝晟公司在甲方“经办人”处签名不一致，并且其持有《公共管理合同》上没有宝晟公司签字盖章，故认为上述两份合同无效。本院认为，张顺梅与宝晟公司达成租赁协议后签订有关合同，张顺梅在《商铺租赁经营合同》、上签字并捺印，宝晟公司在《商铺租赁经营合同》上盖章。根据《合同法》第三十二条的规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”虽然原、被告提供的两份合同中宝晟公司在甲方经办人处签字不一致，但本案租赁合同的双方当事人是宝晟公司和张顺梅，宝晟公司已在合同上加盖公司公章，对外具有法律效力，具体经办人不影响其效力，张顺梅亦在合同上签字捺印，租赁合同成立。至于《公共管理合同》效力的问题。合同签订当日，张顺梅在《商铺租赁经营合同》、《公共管理合同》、《消防安全责任书》以及《付款通知书》上签字并捺印，《付款通知书》中明确列出其每年需要交纳的各项费用以及总费用，可知张顺梅明知应付的款项及金额，其在知晓应付款项及金额的前提下仍签字捺印，应当认定为其真实意思表示。原、被告双方所持合同的差异在于宝晟公司是否在合同上盖章，《公共管理合同》上明确记载了双方当事人的名称，并对双方的权利义务作出明确约定，双方持有的两份合同文本内容一致，不会让双方在合同条文的理解上产生歧义，宝 晟公司作为提供合同的一方未在《公共管理合同》上盖章，但张顺梅本人在双方所持的合同上均签字捺印，应当认定为合同的形式瑕疵。至双方因合同履行产生争议，张顺梅持有上述合同将近一年，其未要求宝晟公司加盖公章，并且张顺梅已经履行合同中按月交纳公共能耗费的义务，双方还曾就公共能耗费的收费标准进行再次协商约定，说明其知晓并认可该份合同对双方权利义务的约定。合同的形式瑕疵因实际履行而补正，该份合同成立。综上，《商铺租赁经营合同》和《公共管理合同》是双方当事人的真实意思表示，没有相关证据证实在签订合同过程中一方被欺诈或胁迫，合同内容没有损害他人利益，上述合同有效。故张顺梅提出合同无效的抗辩，本院不予采纳。其次，原、被告双方在履行合同过程中是否具有违约行为，是否具有解除合同情形的问题。依法成立的合同，自成立时生效。在合同签订过程中，双方均是自愿签订，系双方当事人的真实意思表示，合同的内容并无违反法律的相关规定，具有法律效力，双方均应严格履行。双方签订合同之后，宝晟公司将商铺租赁给张顺梅经营使用，应保障商铺的正常使用，提供相应维护，张顺梅则应当按时支付相关的费用。至庭审时，张顺梅仅支付71000元租金，且自2020年4月起张顺梅拖欠公共能耗费，2020年5月起张顺梅又拖欠电费。根据《商铺租赁经营合同》约定，张顺梅应在2020年1月18日前支付完全部房租，并及时支付电费、公共能耗费等费用，《公共管理合同》约定张顺梅需缴纳运营费、物业费，公共能耗费等费用，从第二年开始应先支付租金再使用商铺。根据《合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”张顺梅在宝晟公司多次催收租金以及催缴电费、公共能耗费后仍未足额支付租金及其他相关费用，宝晟公司依法可以解除合同。《合同法》第九十六条规定：“当事人一方……主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”宝晟公司于2020年5月17日向张顺梅发出《通知函》，告知张顺梅要收 回商铺使用权，并于2020年5月30日前搬出商场。宝晟公司提供的照片证实送达《通知函》当日张顺梅本人在场，并且张顺梅在庭审中已将该份《通知函》作为证据提交，故张顺梅虽未在《通知函》上签字，但其确实收到该份《通知函》，因此双方签订的《商铺租赁经营合同》于2020年5月17日解除。《公共管理合同》第六条约定：“《商铺租赁合同》不成立或中途被解除，本合同也自然解除。”因此《公共管理合同》亦于同日解除。第三，原告要求被告支付租金及加倍支付租金是否有事实依据的问题。《商铺租赁经营合同》第五条“双方权利义务”第2点约定：“甲方有权依本合同约定向乙方收取租金，乙方必须如期足额交纳租金……解除期间仍使用场地的，则按月租金的2倍支付给甲方。”双方签订的合同于2020年5月17日解除，至庭审当日，张顺梅仍在该商场经营，故应当依据合同支付场地占用的费用。宝晟公司诉请要求支付张顺梅2019年7月1日至2020年6月30日期间拖欠的租金（包含租金和公共管理费）65000元及加倍支付租金65000元，并支付2020年7月、8月占用商场的租金、物业费、运营管理费21666.6元。本案庭审中查明，至庭审之日（2020年8月12日），张顺梅仍在该商场经营，故张顺梅应当支付其尚未支付的费用以及合同解除后仍占用商场营业期间的相关费用。宝晟公司要求张顺梅支付拖欠的租金以及2020年7月、8月（经营12天）商铺租金和相关费用的请求，本院予以支持，租金应当按照实际占用的时间予以计算。经查，张顺梅已经支付了2019年7月1日至2020年6月30日的租金共计71000元，仍欠租金75295-71000=4295元，按照合同约定，合同解除后占用场地，需支付2倍租金，加倍支付的租金实际属于违约金性质，本案的违约金未超过合理限度，本院予以支持，则张顺梅还应支付的租金为4295×2=8590元。至庭审之日张顺梅应支付的2020年7月和8月的租金为75295÷12＋75295÷12÷31×12=8 703.4元。宝晟公司未主张加倍支付租金，系其对自己权利的处分，未损害他人权益，本院予以认可。张顺梅应还当支付的运营管理费为43776+43776÷12＋43776÷12÷31×12=48836.1元，还应支付的物业费为10944+10944÷12＋10944÷12÷31×12=12209元，还应支付2020年5月、6月的电费为175.9+21.2=197.1元，还应支付2020年4月、5月、6月的公共能耗费为1132.5×3=3397.5元。故张顺梅实际还应支付宝晟公司的租金、运营管理费、物业费、电费、公共能耗费总计为：8590+8703.4+48836.1+12209+19701+3397.5=82293.1元。至于宝晟公司要求加倍支付租金65000元的诉请，因宝晟公司诉请的张顺梅所拖欠的65000元租金中实际包含有运营管理费、物业费等费用，《公共管理合同》中并未约定解除合同后占用商场经营期间的运营管理费、物业管理费、公共能耗费等费用需加倍支付，故宝晟公司的该部分诉请，不予支持。四、至于原告要求被告支付律师费的诉请。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》第七条第3点明确约定：“本合同终止时，甲方有权立即收回商铺，乙方必须无条件交回商铺，如果三天之内乙方不交回商铺，甲方有权收回商铺，由此产生的一切费用均由乙方承担。”根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，因张顺梅存在违约，宝晟公司为此聘请律师提供专业法律服务而支出的合理费用，属于违约方违约造成的损失。宝晟公司提交其与广西金狮律师事务所签订的《委托代理合同》、发票，证实其为处理涉案纠纷实际支付律师费10000元，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第三十七条、第四十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第二百二十七 条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条之规定，判决：一、原告隆林宝晟房地产服务有限公司与被告张顺梅签订的《财富广场租赁经营合同》和《公共管理合同》解除；二、被告张顺梅在本判决生效后十日内支付原告隆林宝晟房地产服务有限公司租金、运营管理费、物业费、电费、公共能耗费共计82293.1元；三、被告张顺梅在本判决生效后十日内支付原告隆林宝晟房地产服务有限公司律师费10000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费1586元，由原告隆林宝晟房地产服务有限公司负担677元，由被告张顺梅负担909元。 本院二审期间，被上诉人向法庭提交如下证据：一、微信聊天记录，证明上诉人与被上诉人法定代表人沈振良不存在男女朋友关系，双方只是普通的客户关系。证据二、《公共管理合同》，证明证实财富广场的有的租户都签订了《公共管理合同》，并不存在只给上诉人签订《公共管理合同》的事实。上诉人对被上诉人提交的新证据质证认为，1、微信聊天记录，上诉人主张的是双方只是有好感，没有说是一定要发展到哪一步，承认这个当时也是那样说的，当时有那样的意思，所以我就相信。2、公共管理合同，有异议，当初是口头协议，那时候工商要合同办营业执照，所以就打电话给他，就让我去办公室拿，我也没什么详细的看合同我相信他是老板说多少就是多少。能耗费就是空调费，被上诉人一直没有开过空调。对租赁合同，第一份租赁合同无意见，我拿去办证的是第一份，后面哪一份合同是在被上诉人手里的和公共管理合同一起的。 对被上诉人提交的证据，本院认为，1、微信聊天记录，由于上诉人也认可双方只是有好感，故可证实为双方为普通的客户关系。2、《公共管理合同》是管理整个财富广场与租户签订的，对被上诉人的证明目的，本院予以采信。 综合全案证据，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据诉辩双方意见，本案争议焦点是：1、双方签订本案的《公共管理合同》是否是双方当事人的真实意思表示；2、一审判决依据《公共管理合同》中的“运营管理费43776元/年”(每月3648元)由承租人承担是否有事实和法律无据；3、本案的物业管理费是否已包含在租金75295元/年；4、本案的《商铺租赁合同》是否应继续履行。 关于双方签订本案的《公共管理合同》是否是双方当事人的真实意思表示的问题。上诉人主张与被上诉人法定代表人在签订本案《公共管理合同》磋商期间，双方恋爱之意，该《公共管理合同》是不用履行的。二审庭询中，上诉人认可双方只是有好感。且从本案商场其他租户同样签订《公共管理合同》事实来看，本案签订的《公共管理合同》与其他租户一样按平方收取费用。签订该《公共管理合同》是双方当事人真实意思表示，应当履行。上诉人主张该《公共管理合同》不用履行，没有提供充足的证据证实，本院不予支持。 关于一审法院判决依据《公共管理合同》中的“43776元/年运营管理费”(每月3648元)由承租人承担是否有事实和法律无据的问题。首先，运营管理费是双方当事人在签订《公共管理合同》明确约定按平方收取该项费用；其次，“运营管理费”为了使商场能有效运行,商场要配备各种管理人员进行协商和管理。这些人员对整个商场已经提供了服务,收承该“运营管理费”符合规定。故对上诉人主张一审法院判决依据《公共管理合同》中的“43776元/年运营管理费，没有事实和法律无据，本院不予支持。 关于本案的物业管理费是否已包含在租金75295元/年的问题。由于本案《商铺租赁合同》单独约定租金，而物业管理费也是在《公共管理合同》单独约定，两项费用分别约定，故双方没有约定物业管理费包含在租金75295元/年。且物业管理费是对商场保洁、设备的维修养护等收取费用，与商铺租金是分开须另行交纳。在本案中，双方当事人已分别约定，物业管理费是不包含在租金75295元/年里 。故对上诉人主张本案的物业管理费是否已包含在租金75295元/年里，本院不予支持。 关于本案的《商铺租赁合同》是否应继续履行的问题。在本案中，上诉人确实存在严重违约行为,且被上诉人明确要求解除《商铺租赁合同》。同时，《公共管理合同》与《商铺租赁合同》是配套的，便于合理管理本案整个商场。上诉人只同意继续履行《商铺租赁合同》，而不同意继续履行《公共管理合同》，与本案事实相博。故对上诉人的该主张，本院不予支持 综上所述，上诉人张顺梅上诉理由不成立，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3172元（上诉人张顺梅已预交），由上诉人张顺梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  邓梅群 审判员  凌 除 审判员  张力夫 二〇二〇年十一月十八日 书记员  覃 静