青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初3329号原告：西宁市城中区金苹果中介服务部，统一社会信用代码：92630103MA75PHGLOD，住所地：西宁市城中区总寨镇瑞源路**。经营者：丁南椿，职务：总经理。委托诉讼代理人：杨海峰，男，汉族，1979年4月6日出生，公民身份号码：×××，住西宁市城**西钢家属******，系原告公司员工。被告：甘肃北家姓餐饮管理有限公司，统一社会信用代码：91620102345615502D，住所，住所地：甘肃省兰州市七里河区西津西路**柳家营十字中天健广场**楼**div>法定代表人：张宗成，职务：总经理。委托诉讼代理人：秦峰、席晓丽，甘肃锦荣律师事务所律师。原告西宁市城中区金苹果中介服务部与被告甘肃北家姓餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告西宁市城中区金苹果中介服务部的委托诉讼代理人杨海峰，被告甘肃北家姓餐饮管理有限公司的委托诉讼代理人秦峰、席晓丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告西宁市城中区金苹果中介服务部向本院提出诉讼请求，请求判令:1、依法解除合同；2、被告给付原告物业费、暖气费、商铺租赁费共计636551.23元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2019年6月15日原告在收取被告10万定金后，原告接受被告要求租赁麒麟名都商业综合体14栋整体商铺1、2层总面积2572.34m2的要约，双方为此签订合同附件、商务函等，对14栋整体商铺的租赁价格、租赁时间、水电暖费、物业费以及装修等一系列问题进行多次洽谈，并书面进行罗列和详细说明，被告公司也多次派人实地考察。但是被告一方面派人与原告运营商洽谈，一方面又向法院起诉退还被告所交的10万保证金，致使长时间所洽谈的租赁合同未履约，长达一年有余，至今整栋商铺仍在闲置中。错过最佳商机不说，造成开发商资金难以回笼、严重影响整体商业运营，且被告在与原告商洽确认预签合同后，并不履行其义务与原告签订正式租赁合同，导致原告无法将涉案商铺租赁与他人，由此产生的房屋租赁费、物业费、取暖费均由原告代付，其行为严重损害了原告的合法权益，为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告甘肃北家姓餐饮管理有限公司辩称，原告不具有提起租金合同纠纷的诉讼主体资格，麒麟名都商业综合体开发商不是被告，原告不是租赁物14号楼的产权人，也不是产权人委托的代理人，其不具有提起租赁合同的主体资格；原告与被告自始至终没有建立房屋租赁法律关系。2019年6月16日，被告预租麒麟名都14号楼，并且也按原告要求支付了10万元保证金，原告在招商过程中向被告承诺14号楼有过街天桥，在被告缴纳保证金后，原告并没有如约建设过街天桥，并在双方商洽过程中，原告还承诺提供消防审核手续，2019年9月4日向原告送达告知函，并提起诉讼，原告均没有履行义务，导致双方缔约终止，原告具有明显过错，为此被告提起诉讼，经两级法院审理后，生效判决已确认被告交付定金后双方没有再签订商铺租赁合同的事实，原被告自始至终没有建立过房租租赁合同关系，原告提起诉讼没有法律依据，应当依法予以驳回；双方前期洽谈过程中，被告支付10万元保证金后已明确告知原告不再继续租赁麒麟名都14号楼商铺，对被告支付10万元定金，原告不予退还，因此该10万元不仅被告承担了责任，也足以赔偿给原告造成的损失，原告再次提起诉讼没有依据，更是强行赋予被告责任，不应得到支持；原告在明知2019年9月、10月被告不再租赁14号楼的情况下，将商铺不进行商业运营，是其自行扩大了损失，该损失与被告无任何因果关系，应自行承担损失，原告主张物业费、采暖费，是在明知被告不租赁商铺后产生的费用，应当自行承担，商铺租赁费，原告主张的是2020年3月1日至2020年6月30日，原告租不出去的原因是因为疫情，并不是被告原因。原告在庭审中提交以下证据：证据1、委托租赁协议，证明原告具备主体资格；证据2、（2019）青0103民初3339号《民事判决书》、（2020）青01民终667号《民事判决书》，证明截止原告起诉之前双方尚未解除租赁合同；证据3、合同附件、最终商务函，证明双方就被告所要承租商铺的租金及相关费用意见达成一致；证据4、全楼预算分层分户明细表，证明被告所要承租商铺面积为2572.34平方米；证据5、租赁合同、付款凭证，证明原告所出租的商铺自2019年8月1日时就已具备使用条件；证据6、催缴缴费通知书、网上缴费记录，证明原告替被告缴纳物业费63022.33元及取暖费110507.7元，共计173530.03元；证据7、告知函，证明原告于2020年4月17日发出函件，明确告知被告在接到函件15日内签订合同，不存在原告故意扩大损失。被告经质证认为，对证据1的真实性不发表质证意见，是原告与案外人签订，对证明方向不认可，原告未告知被告这份协议的存在；证据2的真实性无异议，证明方向有异议，该证据证实了原、被告没有签订商铺租赁合同，没有建立租赁法律关系，原告在提起本诉之前已知晓被告不再与原告签订14号楼的租赁合同；证据3合同附件的真实性无异议，证明方向有异议，该合同附件并不是合同，而是原被告在商洽过程中形成的商务条款，双方在商务过程中，原告的承诺未实现，导致商务进程终止，且该条款也不符合房屋租赁合同的条款要件，该条款中也没有约定义务和责任，所以不是合同，也不是预合同；证据3中的最终商务函真实性有异议，这并不是被告制作，被告也从未接触过麒麟名都开发商，且该证据是复印件，真实性不认可；证据4与本案无关，不予质证；证据5的真实性不发表质证意见，证明方向有异议，只能证明11栋楼可以租赁使用，不能证明14栋楼也可以租赁使用；证据6的真实性不发表质证意见，是原告与案外人签订，对证明方向有异议，原被告从未建立过租赁法律关系，所以不存在原告替被告缴纳物业费、采暖费的情形；证据7的真实性有异议，证明方向有异议，该收件地址可以证明不是被告签署的告知函，收件人张莉原系被告员工，在2020年1月18日已经辞职，其收件行为不是职务行为，是个人行为。被告向本院提交以下证据：证据1、（2020）青01民终667号民事判决书、（2019）青0103民初3339号民事判决书，证明原、被告就合同缔约过程中产生的纠纷已经过两级人民法院审理终结，纠纷已解决且原被告没有建立租赁法律关系；证据2、告知函，证明被告在2019年9月4日就以函件的形式明确告知原告缔约过程终止，对此原告没有任何异议的事实；证据3、商铺保证金回执单，证明回执单约定了5日内双方到麒麟名都招商部签订正式合同，双方都没有履行回执单约定的行为，所以原、被告没有建立过租赁法律关系，商洽过程中被告也承担了10万元的损失；证据4、网上银行电子回单、收据，证明被告在洽谈中向原告支付了10万元保证金的事实；证据5、照片，证明在缔约过程中，因原告所承诺的14栋商铺有过街天桥，2019年10月21日被告在提起诉讼时，仍然没有将基础设施建设完成，所以在缔约过程中导致缔约行为不能继续，原告也具有明显过错；证据6、离职证明，证明原告给被告的离职人员发告知函，但被告并未收到该函件，该离职人员于2020年1月18日已离职，其收取函件不属于职务行为。原告经质证认为，对证据1的真实性无异议，对证明方向有异议，法院已经对合同附件作出性质上的认定，合同附件是合同组成部分，与合同有同等法律效力，租赁合同形成的条件已经具备，三方签字确认已达成一致；证据2真实性有异议，没有表现出我方没有任何异议的事实，且在证据1的判决书中已经对告知函作出了认定，也没有证据证明原告收到了告知函，在本次纠纷中，被告不具有单方解除权；证据3的真实性无异议，证明方向有异议，建立租赁法律关系并不等同双方已签署书面的租赁合同，损失的10万是对被告不签订租赁合同的责任，并不等于签订租赁合同的责任已经消灭；证据4的真实性无异议；证据5的真实性有异议，证明方向有异议，该照片是否有天桥，前述判决书中已经认定，是否有天桥不是原告有过错，并且天桥不影响14号楼的权利；证据6的真实性有异议，因为这是被告的管理事务，原告不知情。本院依据双方当事人的举证、质证、认证如下：原告提交的证据1能证明其证明方向，本院予以采纳，原告提交的证据2、3（合同附件）被告对其真实性无异议，对该证据的真实性本院予以采信，原告提交的证据3（最终商务函）、4、6、7无其他证据予以佐证，不能有效证明其证明方向，本院不予采信，原告提交的证据5与本案无关联性，本院不予采纳。被告提交的证据1、3、4原告对其真实性无异议，对该组证据的真实性本院予以采信，被告提交的证据2、5、6无其他证据予以佐证，不能有效证明其证明方向，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2018年5月8日，案外人青海勇伟焱房地产开发有限公司（甲方）与原告西宁市城中区金苹果中介服务部（乙方）签订《委托租赁协议》，协议约定：“甲方委托乙方出租位于西宁市城中区城南新区南京路48号‘河湟麒麟名都’的商业项目，建筑面积约100000平方米，房屋出租的委托代理期间为2019年5月1日起至2022年4月30日止。”协议还对其他事项进行了约定。2019年6月26日，原告西宁市城中区金苹果中介服务部与被告甘肃北家姓餐饮管理有限公司签订《麒麟名都14号楼整租的商务条款合同附件》，合同附件的主要内容为甘肃北家姓餐饮管理有限公司就麒麟名都14号楼整租事宜，目前定金100000元（壹拾万元）已交清，先就前期已谈妥商务条款一一罗列，作为合同附件（双方签字盖章）；1、14号楼承租期为12年；2、14号楼房屋租金一二层均价45元每平方米每月，租金半年支付，合同押金100000元整（壹拾万元整）；3、14号楼房屋租金递增，前三年不变，租金从第四年开始每年递增5%；4、免租期6个月；5、物业费免收3个月，物业费3.5元每平方米每月；餐饮垃圾自行清理；6、电费按每度1元收取，水每吨4.5元，暖气费每平方米6.78元每月，合同中还对双方的其他权利义务等内容进行了约定。另查明，麒麟名都商业综合体项目的开发商为青海勇伟焱房地产开发有限公司。再查明，庭审中原告认可未将涉案商铺交付被告使用。本院认为，被告甘肃北家姓餐饮管理有限公司与原告西宁市城中区金苹果中介服务部签订的《麒麟名都14号楼整租商务条款合同附件》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规，合法有效，双方均应依约履行。本案中，对原告要求解除上述合同的诉讼请求，因被告以其行为明确表示不再继续履行上述合同，故对原告要求解除上述合同的诉讼请求本院予以支持；关于原告要求被告支付物业费、暖气费、商铺租赁费的诉讼请求，原告未提交证据证实已将涉案商铺交付被告,亦未提交证据证实案涉商铺已由被告实际占有使用，原告的该项请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告西宁市城中区金苹果中介服务部与被告甘肃北家姓餐饮管理有限公司于2019年6月26日签订的《麒麟名都14号楼整租的商务条款合同附件》。二、驳回原告西宁市城中区金苹果中介服务部的其他诉讼请求。案件受理费5082元（原告已预交），由原告西宁市城中区金苹果中介服务部负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 丁玉娟二〇二〇年十一月二十六日书记员 徐雅婷附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期间届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。