河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初6538号原告:北京豪锋天兆物业管理有限公司，住所地北京市海淀区西直门北大街**天兆家园**南部301。法定代表人：尹克听，职务董事长。委托诉讼代理人：侯茜晶，河南鼎卿律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛志伟，河南鼎卿律师事务所实习律师。被告：河南万汽新能源汽车有限公司，，住所地郑州高新技术产业开发区长椿路与合欢街交叉口和家园小区**楼******法定代表人：尚春宝，职务总经理。委托诉讼代理人：赵东强，河南华融律师事务所律师。原告北京豪锋天兆物业管理有限公司诉被告河南万汽新能源汽车有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京豪锋天兆物业管理有限公司委托诉讼代理人侯茜晶、薛志伟，被告河南万汽新能源汽车有限公司委托诉讼代理人赵东强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京豪锋天兆物业管理有限公司（以下简称北京豪锋公司）向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付租金85万元；2.依法判令被告支付违约金20万元；3.依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2019年2月26日签订《租赁合同》，合同约定原告将位于白鸽磨料磨具有限公司铁路专用线中原路以北，衡一道叉以南，南北长度约500米，东西宽度约16米的场地租给被告，约定每年租金为75万元，租赁期限为4年，被告若未能按时缴纳租金及其他费用，除补足外，按拖欠金额的5%每日向原告支付租金。双方约定租金每年支付一次，合同生效之日起5个工作日内付清，次年房租提前30日付清。原告积极全面履行了合同义务，但是自合同生效以来，被告仅支付65万元的租金，原告多次催款，被告拒不履行合同义务。故此，依法向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告河南万汽新能源汽车有限公司（以下简称河南万汽公司）辩称，一、原告在合同生效之后，至今未按照双方的约定将租赁物完整的交付给被告，原告在未全面履行交付租赁物义务的情况下，无权要求被告继续支付租金。双方在合同第一条对租赁物有明确的约定，即：位于白鸽磨料磨具有限公司铁路专用线中原路以北，衡一道叉以南，南北长度约500米，东西宽度约16米的全部场地。同时双方在附件1对全部区域也有明显的标注，即包含图中表明为汽修厂的区域。但时至今日，原告也未与被告办理租赁物的交接手续，也未将原汽修厂的区域交付给被告使用。期间，被告多次与原告的委托经办人李继涛进行沟通，其称汽修厂区域一直被他人强行占有，待其公司收回后再交付给被告。被告提出在该区域交付之前暂停支付租金。双方对此产生争议。2020年7月17日，李继涛带来一份已经加盖原告公章的《补充协议》，该协议第二条再次提到租赁区域为中原路以北至衡一道叉以南的全部场地，但由于第五条说租赁合同第一条第一款附件1中不包括汽修厂，原因是汽修厂被第三方侵占，待收回后再出租给被告。被告对此不同意将第五条划掉了，同时双方对其他条款也存在争议，而没有最终签订。被告认为：合同法第261条明确规定，出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人。全面履行交付租赁物是原告的法定义务，故在原告未全面履行自己义务的情况下，依据《合同法》67条之规定，被告享有拒绝支付租金的抗辩权。二、原告计算的租金数额明显错误，其在计算租金时并未依据双方签订的租赁合同第十条的约定，每年应扣除租金40万元。按照双方该条款的约定，第一年度租金已足额交纳，第二年度租金在原告全面交付租赁物的情况下，也仅仅是35万元，故原告起诉被告拖欠租金85万元明显不能成立。双方租赁合同签订后，在原告从中介绍下，被告曾一度将租赁合同第十条中的部分区域出租给了案外人王春峰，租金标准为半年30万元，也超过了原告承诺的不低于每年45万元的标准，但遗憾的是王春峰租赁合同半年到期后没有再进行续租。那么第一年度租金的计算办法应该是：总租金75万元，减去因原告没有按照承诺以每年45万元的标准出租给第三人的应减租金40万元，被告应交租金为35万元，但被告从王春峰处应收益的30万元（实际收取28万元）应当支付给原告，故第一年度被告应支付租金65万元。被告本期望王春峰再继续承租，但没有成功，所以被告在王春峰合同到期之前于2019年8月2日向原告交纳了最后一次20万元，加上前期交纳的45万元，共计65万元后，没有再继续向原告交纳租金。第一年度应交纳的租金65万元已全部交纳完毕。对于第二年度的租金，暂不考虑疫情减免因素和原告未全面履行交付租赁物的情况下，被告也仅仅应当交纳35万元。三、对于第二年度的租金交纳应该按照有关部门出台的疫情期间租金减免办法，实行房租两免三减政策，即减免2个月租金，之后3个月租金减半的政策。国家发展改革委等部门关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见（发改投资规〔2020〕734号）第二条第（一）项规定：推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。××肺炎疫情促进经济平稳健康发展的若干举措》第16条：减免中小微企业房租。对承租国有企业经营性房产的中小微企业，实行房租“两免三减”政策，减免2个月房租，之后3个月房租减半。本案租赁物系郑州市辖区内国有企业白鸽磨料磨具有限公司的场地，故应当使用郑州市有关房租“两免三减”政策。四、被告没有违约行为，不应当承担违约责任。即使被告存在违约责任，按照最高人民法院的有关规定也应当予以免除违约责任。如上所述，被告拒绝交纳第二年度的租金是因为原告未全面履行交付租赁物的义务，被告享有拒绝履行交付租金的抗辩权。即使被告存在逾期交纳租金的违约行为，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5项：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。被告作为主营新能源汽车充电服务的小微企业，疫情期间作为营运的新能源汽车均停止运营，直接造成被告没有任何营业收入，且至今一直处于亏损状态，故因疫情依法可以免除被告逾期交纳租金的违约责任。综上所述，原告的起诉缺乏事实和法律依据，应依法驳回原告的全部诉讼请求。原告应当积极将被他人侵占的汽修厂部分予以收回交付给被告，如果不能收回应积极与被告协商变更合同，减免部分租金，以有利于双方顺利继续履行合同。当事人围绕诉讼请求及答辩意见依法向本院提交了证据材料，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，并确认如下法律事实：1、2019年2月26日，北京豪锋公司（合同甲方）与河南万汽公司（合同乙方）签订《租赁合同》，合同约定条款与争讼双方具体本案争议诉求有直接关联的内容为：“第一条：场地坐落位置1、甲方租给乙方的场地位于白鸽磨料磨具有限公司铁路专用线中原路以北，衡一道叉以南，南北长度约500米，东西宽度约16米。现将场地租给乙方使用，乙方对场地现状充分了解无异议。详见附件①。第二条：承租期限1、承租期限为4年，自2019年4月30日起至2023年4月29日止。第三条：承租费用及支付方式1、租赁费用按年计：即合同生效之日起第一年租金：75万元第二年租金75万元第三年租金75万元第四年租金75万元2、承租方应付租金方式：每年度支付一次，即合同生效之日起5个工作日内付清。次年房租应提前30日付清。乙方在承租场地签订合同之日时，应向甲方交付场地使用保证金伍万元。在甲方向乙方支付第一笔租金时，保证金自动转为租金。……第五条：乙方的承租责任……6、乙方未能按时交纳租金及其他费用的，除补足外，按拖欠金额的5%，每日向甲方支付违约金。……第十条甲方承诺负责将本合同租赁铁路线其中南头约115米以每年45万的租金，租赁给第三人，如自合同生效时起，该路线未转租给第三人，双方约定的年租金分别减少40万元。……”。庭审中，原、被告双方共同认可被告河南万汽公司在合同签订后向原告支付租金共计65万元。2.原告举证显示白鸽磨料磨具有限公司合同专用章印鉴、北京豪锋天兆物业管理有限公司印鉴、落款日期2018年5月31日的《租赁合同》载明：“……第一条：场地坐落位置甲方（白鸽磨料磨具有限公司）租给乙方（北京豪锋天兆物业管理有限公司）的场地位于白鸽磨料磨具有限公司生产保障公司铁路专用线中原路以北至衡一道岔以南（总长度约500米，宽度以道轨中心线各15米。另含中原路北值班室、轨道衡场地），该场地属于甲方原铁路专用线，所有权归白鸽磨料磨具有限公司。第二条：承租期限承租期限为5年，自2018年5月15日起至2023年5月14日止……”。同时，原告提交郑州市人民政府国有资产监督管理委员会文件（郑国资[2006]273号）及郑国用（2006）第0056号国有土地使用证复印件。经质证，被告对上述复印件真实性无异议。3.被告举证显示落款日期2019年3月1日、出租人处有河南万汽新能源汽车有限公司合同专用章印鉴的《土地租赁合同》复印件载明：“一、租赁范围和用途甲方（河南万汽公司）将位于中原路以北，衡一道叉以南东西长17米南北长95米的土地出租给乙方（王春峰）使用。……二、租赁期限、租赁金额及支付办法1、租赁期限为6个月，从2019年3月1日至2019年8月30日。2、租用该地的租金为：叁拾万/半年。”诉讼中，原、被告均陈述：该合同显示的“王春峰”向被告支付租金28万元；该合同到期后“王春峰”未续租。本院认为，原、被告之间签订的案涉2019年2月26日《租赁合同》约定条款与争讼双方具体本案争议诉求有直接关联的内容无证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，原、被告均应诚信、全面履行合同义务。关于原、被告有关上述《租赁合同》第十条是否作废的问题，本案原告举证1.显示“（甲方）李继涛”“（乙方）刘胜利”签名摁印、落款日期2019年2月26日的《补充协议》载明：“……根据国家相关法律法规的规定，依据2019年2月26日，甲方：北京豪锋天兆物业管理有限公司乙方：河南万汽新能源汽车有限公司签订租赁合同第十条……甲乙双方友好协商达成以下协议：如自合同生效时起该路线未转租第三人，双方约定本合同的年租金分别减少40万，由甲乙双方共同承担，乙方负责进行商业开发115米线段的经营，甲方积极配合。在共同经营期间新产生费用与收益，由甲、乙双方共同平均承担和分配”。2.显示河南万汽新能源汽车有限公司、落款日期2020年7月10日的《河南万汽新能源汽车有限公司股东会决议》载明：“关于2019年2月26日北京豪锋天兆物业管理有限公司与河南万汽新能源汽车有限公司签订的租赁合同第十条及2019年2月26日李继涛与刘胜利签订的补充协议作废。……”经质证，被告对上述原告举证《补充协议》证明目的的关联性不予认可；虽认可上述股东会决议的真实性，但否认2019年2月26日《租赁合同》第十条已经作废。本院认为，原告未向法庭提交上述《补充协议》显示的“李继涛”“刘胜利”与原、被告之间关联性的证据材料，故对原告该举证不予采信。关于原、被告之间有关案涉2019年2月26日《租赁合同》第十条是否作废系合同的变更问题，按照《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致可以变更合同即变更合同需要双方当事人就合同变更内容作出明确且一致的意思表示。故原告仅以上述股东会决议主张合同内容变更即案涉2019年2月26日《租赁合同》第十条已经作废举证不足，本院不予支持。因本案原告未向法庭提交其于2020年4月30日至2021年4月30日期间“将本合同租赁铁路线其中南头约115米以每年45万的租金，租赁给第三人”的相应证据材料，故被告有关应减少2020年4月30日至2021年4月30日期间的租金40万元的抗辩意见，符合2019年2月26日《租赁合同》第十条约定内容的文义解释及目的解释，本院予以支持。同时，根据该约定，被告有关其向原告已支付的65万元系依据上述合同第十条约定减少40万元租金后剩余35万元与其举证《土地租赁合同》项下的租金30万元之和，即其已向原告支付完毕2019年2月26日《租赁合同》项下第一年度租金的抗辩成立，故原告主张被告支付第一年度应付未付租金10万元，于法无据，本院不予支持。针对原告本案主张的第二年租金75万元部分，原告陈述“白鸽磨料磨具有限公司减免原告1.5个月租金，故原告应相应减少被告1.5个月租金”，并举证显示落款日期为2020年7月16日、白鸽磨料磨具有限公司（甲方）与原告（乙方）签订的《补充协议》。被告抗辩称应在依据涉案2019年2月26日《租赁合同》第十条约定扣除40万元的基础上，考虑疫情影响对租金予以减免，同时因原告未全面履行交付租赁物的义务，被告享有拒绝履行交付租金的抗辩权。本院认为，本案中原告未向法庭提交其履行涉案2019年2月26日《租赁合同》第十条约定义务的证据材料，应当承担相应举证不力的法律后果，故被告主张涉案2019年2月26日《租赁合同》项下第二年的租金应在75万元基础上减少40万的抗辩成立。结合原告举证2020年7月16日《补充协议》载明的“由于本年度疫情影响，甲方同意减免乙方2020年度1.5个月租金”，考虑新冠肺炎疫情对企业经营的影响，本院酌情减免1.5个月的租金即4.37万元（35万元/12个月×1.5个月）。结合被告有关“原告已交付的部分我方仍在承租”的庭审陈述，及原、被告本案举证的2019年2月26日《租赁合同》附件图显示的包含被告本案辩称原告应当交付而未交付的汽修厂在内的东西宽度与上述租赁合同载明的租赁场地东西宽度不一致的情况，被告本案主张拒付租金的抗辩理由不能成立。综上，被告应向原告支付租金30.63万元。对原告主张过高部分，本院不予支持。关于原告诉求违约金20万元，考虑到原告本案述称被告未按时足额缴纳租金的期间与今年新冠肺炎疫情疫情防控期间存在交叉，从保护本案原告作为出租方的合同利益并兼顾疫情防控对生产经营影响的客观实际，本院酌定被告向原告支付以应付未付租金为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算自2020年3月29日（2019年2月26日《租赁合同》第三条约定的第二年度租金支付截止之日）至被告付清款项之日。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南万汽新能源汽车有限公司向原告北京豪锋天兆物业管理有限公司支付租金30.63万元及违约金（违约金计算方式：以应付未付租金为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算自2020年3月29日至被告付清款项之日）；二、驳回原告北京豪锋天兆物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费共计7125元，由原告北京豪锋天兆物业管理有限公司负担5047元，被告河南万汽新能源汽车有限公司负担2078元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 申 阳二〇二〇年十一月三十日书记员 朱倩颖