广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初2067号原告：秦谷香，女，1967年7月30日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：秦政，男，1997年12月23日出生，汉族，住湖北省鄂州市梁子湖区。原告：王泳锋，男，2007年2月25日出生，汉族，住湖北省鄂州市梁子湖区。法定代理人：秦谷香，1967年7月30日出生，系王泳锋的母亲。原告：吴思婕，女，2005年9月10日出生，汉族，住广州市黄埔区。法定代理人：杨某，女，1981年4月4日出生，系吴思婕的母亲。以上四原告的共同委托诉讼代理人：房丹玲、罗欢平，均系广东竞宇律师事务所律师。被告：梁十五，女，1979年8月15日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。被告：洪玉华，男，1991年1月3日出生，汉族，住广东省龙门县。委托诉讼代理人：朱智琨、何俊豪，广东德比律师事务所律师。第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市荔湾支行，住所地广州市越秀区中山六路**。负责人：陈力生。委托诉讼代理人：黄**、赵霞，广东南国德赛律师事务所律师。原告秦谷香、秦政、王泳锋、吴思婕与被告梁十五、洪玉华、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市荔湾支行(以下简称邮政银行荔湾支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，并公开开庭进行了审理。四原告在起诉后向本院申请财产保全，经审查，本院作出（2020）粤0117财保2067号民事裁定书，裁定查封登记权属为被告梁十五位于广州市从化区XXXX房的房屋。庭审中原告秦谷香及原告秦谷香、秦政、王泳锋、吴思婕的共同委托诉讼代理人房丹玲，被告洪玉华的委托诉讼代理人何俊豪，第三人邮储银行荔湾支行的委托诉讼代理人黄**、赵霞到庭参加诉讼。被告梁十五经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告提起诉讼请求为：1.解除原告与被告洪玉华在2019年3月18日签署的《房地产买卖合同》；2.判令第三人配合被告梁十五共同办理广州市从化区XXXX房涂销抵押登记；3.判令被告梁十五在抵押登记涂销后10日内将上述房屋过户至四原告名下；4.判令被告洪玉华向四原告支付违约金，违约金每日按房屋转让价格的0.1%从2019年11月13日起计算至合同实际解除之日止，暂计至2020年4月14日为200430元（131万×0.1%×153天）；5.确认四原告有权没收被告洪玉华支付的定金30000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年3月18日，原告秦谷香与被告梁十五签署《房地产买卖合同》，原告秦谷香将从广州市从化区XXXX房出售给被告梁十五，双方约定被告梁十五可指定最终产权人，出售总价款为131万元。同时原告秦谷香出具《声明书》，同意将房屋过户给被告梁十五指定的最终房屋产权人被告洪玉华，当日原告秦谷香收取了定金3万元。合同签署后，被告洪玉华向中国邮政储蓄银行申请房屋贷款，在2019年7月19日获得银行同意。2019年7月24日，原告秦谷香收到了首期购房款2万元。2019年9月12日，原告秦谷香与被告梁十五签署《房屋买卖补充协议》，约定如银行不放款给原告秦谷香，则被告梁十五在2个月内通过银行转账或现金方式将剩余房款支付给原告秦谷香。当日，四原告即如约将案涉房屋过户给了被告洪玉华。被告洪玉华与第三人办理了房屋的抵押贷款登记。然而，时至今日，四原告依然没有收到银行的放款。四原告向银行核实，银行告知四原告，是因为被告梁十五、被告洪玉华信誉存在问题，因此银行不同意发放贷款。四原告要求被告梁十五、被告洪玉华直接向四原告支付剩余购房款126万元，但被告梁十五、被告洪玉华却拖着迟迟不支付。原告认为，根据《房地产买卖合同》第十条第二款第（一）项第2点：“买方未按本合同约定期限支付剩余房款或首期房款，每逾期1日即应按房产转让价格每日0.1%的标准向卖方支付违约金，逾期超过7日（含7日），卖方有权单方书面解除合同、没收买房己付的定金，并有权将房产另行出售”，原告秦谷香有权解除与被告洪玉华的合同，并有权要求被告洪玉华承担违约金、没收已收取的定金。合同解除后，被告梁十五、第三人应涂销房屋抵押登记，被告梁十五应将房屋过户给四原告。庭审中，四原告主张如涉案房屋买卖合同无效，原告方撤回第一项诉讼请求，第四项诉讼请求变更为被告洪玉华向原告支付赔偿款（赔偿款参照房屋买卖合同的约定计算）。四原告为证明其主张向本院提交以下证据：1.房地产买卖合同；2.收款收据；3.声明书；4.中国邮政储蓄银行股份有限公司个人房屋贷款审批通知；5.收条；6.房屋买卖补充协议；7.广东省房地产权证；8.广州市不动产登记查册表。被告洪玉华答辩称：1.原告与被告洪玉华签订合同后并未实际履行向国家缴纳税费、过户等房屋交易手续，因此原告与被告洪玉华之间的房屋买卖合同因损害国家及公共利益而无效；2.涉案房屋涂销抵押及恢复登记至原告名下的义务在于被告梁十五，与被告洪玉华无关；3.因涉案房屋买卖合同无效，所以原告解除合同及要求被告洪玉华支付违约金的请求不应予以支持；4.原告明知交易方式违反法律规定仍然配合办理相关手续，其自身存在过错，因此原告主张的诉讼费、保全费等应按过错比例承担，定金法则及违约金不应同时适用，涉案合同第十条第二款第一项第二点约定的是逾期付款的违约责任，原告主张解除合同不应适用该约定；5.因涉案合同无效，根据合同法第五十八条的规定，原告应将其收取的购房款50000元退还给被告洪玉华。第三人诉称：第三人在放款环节发现被告梁十五在申请贷款时提供了全套虚假的银行流水，存在欺骗的主观恶意行为,伪造情况较为严重，根据与被告梁十五签订的《个人购房／购车借款及担保合同》相关约定，第三人有权停止发放尚未发放的贷款且不承担任何责任。因原告主动要求第三人暂缓涂销抵押登记以避免存在被告梁十五转移资产的风险，后因疫情及被告梁十五原因，未能办妥退案手续，与第三人无关。第三人为证明其主张向本院提交以下证据：1.个人购房/购车借款及担保合同；2.账户交易明细查询清单；3.广州农商银行ATM机照片（复印件）；4.情况说明（复印件）；5.视频。被告梁十五无答辩。经审理查明：案涉房屋是位于广州市从化区XXXX房，现登记在被告梁十五名下，该房屋在登记在被告梁十五名下之前，于2010年10月25日登记在四原告名下。该房屋现抵押登记给本案第三人，且因四原告申请财产保全而暂被本院查封。2019年1月23日，原告秦谷香与被告洪玉华签订《房地产买卖合同》一份，该合同约定如下：合同第二条约定买卖双方确认双方根据交易中心及申请按揭银行的要求而签署的相关材料，如《广州市存量房买卖合同》等仅仅是为了完成本次交易而必须履行的手续，并不能完全、真实的表达买卖双方关于本次交易的全部意思，交易中心签署的有关文件与本合同约定不一致之处，以本合同为准；合同第四条约定，原告秦谷香与被告洪玉华就位于广东省从化区XXXX房转让事宜达成一致意见并签署本合同；合同第五条约定房屋的交易价格为131万元，并按照按揭方式支付房款，转让房产价款由定金、首期房款和按揭贷款三部分组成，双方签署合同时支付定金3万元，购房余款为按揭付款由被告洪玉华或被告洪玉华指定的人以公积金贷款或者向银行申请商业贷款的方式支付给原告；合同第七条约定，原告同意被告洪玉华有权指定该房产最终产权人及银行按揭申请人，被告洪玉华承诺于2019年8月30日前出具银行同意贷款书，若被告洪玉华未能在规定的时间出具银行同意贷款书，则被告洪玉华承诺于2019年10月30日前一次性付清剩余楼款，但付款方式仍为按揭付款；双方于被告洪玉华或被告洪玉华指定人贷款银行出具贷款承诺书及卖方已结清该房产欠款并解除所有该房产抵押登记7个工作日内共同到国土部门办理申请产权转移登记手续，并签署《广州市存量房买卖合同》等相关资料。合同第十条约定违约方承担违约责任的方式包括继续履行合同、支付违约金、赔偿违约损失，违约方应赔偿守约方损失至少相当于全面履行合同后守约方可以获得的利益，且违约方需向守约方支付律师费等实现债权的合理费用。买方未按合同约定期限支付剩余房款或首期房款，每逾期一日按照房产转让价格0.1%的标准向原告支付违约金，逾期超过七日的，原告有权单方面解除合同，没收被告洪玉华已经支付的定金，并有权将房产另行出售。合同第十三条约定被告洪玉华指定人出具贷款同意书后，给付2万元作为首期款。2019年3月18日，原告秦谷香向被告洪玉华出具《收款收据》一份，该收据载明原告秦谷香确认收到被告洪玉华的购房定金3万元。当天，原告秦谷香出具声明书一份，该声明书中，原告秦谷香同意被告洪玉华将案涉房屋指定过户至被告梁十五。另，原告秦谷香于2019年7月24日出具收条一份,载明其收到首期款20000元。2019年9月12日，原告秦谷香与被告洪玉华签订房屋买卖补充协议一份，该补充协议约定：本次交易由被告梁十五通过邮政银行贷款方式购买。银行贷款金额为151万元整。原告秦谷香为收款方，收款金额126万元整，剩余多出25万元整，在银行放款3个工作日内转到被告洪玉华指定银行账户，收款人为洪玉华。若在本次交易过程中因被告洪玉华个人问题导致银行无法放款到原告秦谷香银行账户上，被告洪玉华必须在2个月内通过银行转账方式或现金方式支付给原告秦谷香。若双方本次交易因个人问题导致交易失败，责任方需负担全部责任，同时保留追究法律责任的权利。2019年7月19日，第三人邮储银行荔湾支行向被告梁十五出具《中国邮政储蓄银行个人房屋贷款审批通知书》一份，该通知书载明：第三人邮储银行荔湾支行决定向被告梁十五发放151万元贷款用于购买案涉房屋，收款人为原告秦谷香。2019年7月23日，被告梁十五与第三人邮储银行荔湾支行签订个人购房借款合同，合同约定第三人邮储银行越秀支行向被告梁十五发放151万元贷款用于购买案涉房屋，收款人为原告秦谷香。上述个人购房合同签订后，原告秦谷香与被告梁十五已经办理了房屋过户手续，且与第三人邮储银行荔湾支行办理了抵押登记手续，后因第三人邮储银行荔湾支行认为被告梁十五存在提供不实贷款信息而未发放案涉贷款，现第三人邮储银行荔湾支行在庭审中表明愿意配合涂销案涉房屋的抵押登记。再查，庭审过程中原告方确认收到被告洪玉华支付的50000元定金。又查，被告梁十五于2020年4月9日出具情况说明一份，载明其因个人原因，无法得到银行贷款，申请退案手续。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，本院主要涉及以下七方面问题：一、四原告与被告洪玉华之间的房屋买卖合同问题从四原告与被告洪玉华签订的房屋买卖合同条款及之后的房屋交易情况可以看出，四原告与被告洪玉华之间的房屋买卖合同交易过程与国家对于房屋买卖交易的交易流程及相关规定及政策严重不符。首先，四原告与被告恶意串通在房屋买卖合同中约定，被告洪玉华只需支付30000元定金及20000元首付即可，其余首付款及房款均进行银行按揭贷款支付，而国家、广东省及广州市对于购买房屋的首付问题有明确的规定需达到三成或七成或全额支付，四原告与被告洪玉华的“首付贷”行为不仅违反了国家及本地区对于房屋买卖的的相关规定，亦会扰乱国家金融秩序，甚至造成银行的坏账从而损害国家利益。其次，原告与被告洪玉华在合同中明确约定，房屋将过户至第三人名下的情况可以看出，被告洪玉华与原告签订房屋买卖合同的目的就是为了转售，其目的严重背离了房屋居住的基本功能，有违国家“房子是用来住的，不是用来炒的”的方针政策，属于投机行为，存在扰乱国家对房地产市场的管理的行为，且有违诚实信用原则。因此，四原告与被告之间的房屋买卖合同因四原告与被告恶意串通，损害国家利益及公共利益，应认定为无效合同。二、关于四原告要求第三人协助办理涂销抵押登记并由被告将案涉房屋过户至四原告名下的问题关于抵押登记的涂销问题。因第三人邮储银行荔湾支行在办理抵押权登记后，经审查发现贷款人被告梁十五存在提供不实贷款信息而并未发放案涉贷款，因此，第三人应及时办理案涉房屋的抵押权的涂销手续。现第三人在庭审中亦表明愿意涂销案涉房屋的抵押登记，本院予以确认。关于案涉房屋登记回四原告名下的问题。因被告洪玉华与四原告之间的房屋买卖合同被认定为无效合同，且被告洪玉华、梁十五并未支付购买案涉房屋的对价，则被告梁十五及洪玉华均无权取得案涉房屋的所有权，基于房屋买卖合同的债权行为而变更登记至被告梁十五名下的物权登记行为也因合同的无效及未支付对价而应予以变更登记至原业主即四原告的名下。因此，被告洪玉华、梁十五均应协助四原告将案涉房屋登记回四原告名下。另，因四原告与被告梁十五、洪玉华对于造成案涉房屋需再次登记回原告名下均存在过错，则因案涉房屋登记回四原告名下产生的费用应由四原告与被告洪玉华各自承担50%。三、四原告要求被告洪玉华支付赔偿款及没收被告洪玉华支付的定金的问题被告洪玉华与四原告之间的房屋买卖合同因损害国家及社会公共利益属于无效合同，则被告洪玉华应承担的是因在签订合同过程中存在过错而承担的缔约过失责任。在签订合同过程中四原告明知其与被告房屋买卖交易中的首付贷及虚假走账行为损害国家及社会公共利益，仍积极配合被告规避相关房屋交易政策及国家金融政策，其自身行为对本案纠纷所造成的结果亦存在过错。因此，应减轻被告洪玉华所承担的缔约过失责任。庭审过程中原告方确认收到被告洪玉华支付的30000元定金及首付20000元，综合四原告与被告洪玉华对于四原告损失的过错程度，本院酌定被告洪玉华支付的定金30000元作为对四原告的损失的补偿，四原告无需返还给被告洪玉华。被告梁十五经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司广州市荔湾支行自本判决发生法律效力之日起10日内涂销位于广州市从化区XXXX房，现登记在被告梁十五名下的房屋的抵押权登记；二、被告梁十五、洪玉华自本判决发生法律效力之日起10日内协助原告秦谷香、秦政、王泳锋、吴思婕将位于广州市从化区XXXX房过户登记至原告秦谷香、秦政、王泳锋、吴思婕名下，且因办理案涉房屋过户根据相关法律规定产生的税费由原告秦谷香、秦政、王泳锋、吴思婕与被告洪玉华各承担50%（该部分款项可在被告洪玉华支付的20000元首期款中优先抵付）；三、原告秦谷香、秦政、王泳锋、吴思婕于2019年3月18日收取的被告洪玉华支付的30000元无需返还给被告洪玉华；四、驳回原告秦谷香、秦政、王泳锋、吴思婕的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16590元，由原告秦谷香、秦政、王泳锋、吴思婕共同负担4306元，被告洪玉华、梁十五共同负担12284元；财产保全费5000元，由原告秦谷香、秦政、王泳锋、吴思婕共同负担1298元，被告洪玉华、梁十五共同负担3702元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  薛志军人民陪审员  廖少英人民陪审员  陈金锐二〇二〇年十一月二十日书 记 员  李嘉玮