广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初19630号原告（反诉被告）：苏松松，男，回族，1988年4月3日出生，住河南省睢县。原告（反诉被告）：赵迪，女，汉族，1993年5月1日出生，住河南省睢县。两原告共同委托诉讼代理人：李洲，广东永诺律师事务所律师。被告（反诉原告）：佛山市南海恒德胜嘉置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：陈**。委托诉讼代理人：郑淑文，广东国匠律师事务所律师。委托诉讼代理人：查状状，广东国匠律师事务所实习律师。被告：广东蕉岭建筑工程集团有限公司，住所地：广东省梅州市蕉岭县。法定代表人：高**。委托诉讼代理人：胡月洋，该司员工。原告苏松松、赵迪与被告佛山市南海恒德胜嘉置业有限公司（以下简称恒德公司）、广东蕉岭建筑工程集团有限公司（以下简称蕉岭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日受理后，被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2020年11月6日公开开庭审理了本案。原告苏松松，两原告的共同委托诉讼代理人李洲，被告恒德公司的委托诉讼代理人郑淑文、查状状，被告蕉岭公司的委托诉讼代理人胡月洋，均到庭参加了诉讼。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告恒德公司的签订商品房买卖合同时间为2018年6月19日，被告恒德公司应赔偿其要求原告重新签订商品房买卖合同导致原告的损失20000元；2.被告恒德公司赔偿原告延迟交楼的违约金12739.056元(1384680×0.0001×92)；3.解除原告与被告蕉岭建筑公司签订的房屋装修合同，两被告退还原告185165元，并支付以该款项为基数按每日万分之三自2018年6月19日起计至实际清偿之日止的违约金，暂计至2020年6月24日的违约金为40939.98元；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与被告恒德公司于2018年6月19日签订《商品房买卖合同(预售)》（以下简称合同一），约定：原告向恒德公司购买位于佛山市南海区***************（以下简称涉讼房屋），购房总价为1384680元，恒德公司于2019年9月30日交付房屋，否则，每日按总房价万分之一支付原告违约金。后恒德公司需要原告多付首付款，与原告于2019年3月13日重新签订了《商品房买卖合同(预售)》（以下简称合同二），导致原告的房产证上载明购买涉讼房屋的日期为2019年3月13日，造成原告无法办理入户，原告为更正改购房日期，与恒德公司多次协商无果。原告与恒德公司签订上述合同的当天，恒德公司提供了一份《房屋装修合同》的最后一页的签名页给原告签名，声称不签名就不能签订《商品房买卖合同》，原告考虑到此前已经交了房屋定金，只能迫于无奈签了恒德公司提供的《房屋装修合同》的签名页，此后收到装修合同，该合同的乙方为被告蕉岭公司，但原告从未与蕉岭公司进行任何商谈，该合同约定装修款为185165元，蕉岭公司按照样板房(即精装修)及装修交付标准对涉讼房屋进行装修。原告交付了上述装修款，但恒德公司于2019年10月交付的房屋仍是毛坯房。经查，装修款是由恒德公司收取并开具发票，恒德公司没有将该款转给蕉岭公司。另外，恒德公司的股东是奥园集团有限公司，蕉岭公司的股东是广州昌泰建筑装饰工程有限公司，而广州昌泰建筑装饰工程有限公司的股东又是奥园集团有限公司。原告认为，恒德公司延期交付房屋，其应承担延期交付违约金；又因恒德公司与原告重新签订合同，导致原告的房产证载明的购买时间非原告实际购买时间，导致原告无法入户，被告应赔偿原告损失；恒德公司以蕉岭公司的名义签订装修合同，但装修款项均由恒德公司收取，且恒德公司最后以毛坯房交付给原告，蕉岭公司没有履行合同约定，两被告控股股东相同，显然，两被告串通违规变相涨房价，以合法形式掩盖非法目的，造成原告重大损失。《房屋装修合同》违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，两被告恶意串通，损害集体利益、国家利益，且以合法形式掩盖非法目的，损害公众利益，违反法律法规的强制性规定，故应为无效合同，无效合同属于民事义务的前提，应综合案件事实进行判决。原告第1项诉请中“商品房买卖合同”是指2019年3月13日签订的《商品房买卖合同（预售）》。原告第2项诉请中“92”对应的期间为2019年7月1日至10月2日。原告第3项诉请的违约金是针对蕉岭公司逾期完成装修的违约金，依据是《房屋装修合同》第七条第2点。被告恒德公司辩称：一、根据合同一及补充协议约定，两原告应于合同签署之日起90天内（即2018年9月17日前）内办妥银行按揭贷款的全部手续并放款（按揭款960000元）至出卖人账户，否则视为逾期付款，应承担逾期付款的违约责任，逾期超过90日的，恒德公司有权解除合同。两原告因自身原因在约定期限内未办妥银行按揭贷款手续，恒德公司不但没有解除合同追究其逾期付款的违约责任，反而应两原告的请求调整首付款数额，降低按揭款数额至830000元，以便两原告能成功办理银行按揭。由于两原告自身原因导致双方重新签订合同二，该合同合法有效，系双方的真实意思表示，则合同二构成对原合同的变更和补充；恒德公司不存在任何违约行为，两原告无权要求恒德公司向其赔偿所谓的“不能入户的损失”。且两原告未举证证明补签合同与其不能入户存在因果关系，未举证证明其损失的数额。二、双方签订合同一及补充协议后，两原告同时签署申请书确认其知悉涉讼房屋的真实价格为1569845元。由于政策原因致使《商品房买卖合同》价格无法真实反映交易价格，两原告申请部分房款按《商品房买卖合同》签约价格1384680元执行，剩余房款通过《房屋装修协议》的装修款185165元体现。后两原告委托蕉岭公司与恒德公司签订《房屋装修合同》，双方确认由恒德公司向购房人收取“装修款”（实为部分房款）。现涉讼房屋房款已经支付完毕，房屋也已实际交付，两原告无权解除合同。三、涉讼房屋的交付时间为2019年9月30日，恒德公司没有逾期交房，不应承担逾期交房违约责任。《房屋装修合同》约定，两原告委托蕉岭公司与恒德公司办理房屋交付手续，涉讼房屋交付至原告的时间为《商品房买卖合同》约定交付房屋、且甲方足额支付装修款及违约金（如有）后的3个月，即2019年9月30日。恒德公司分别于2019年9月11、16日发函通知两原告收楼，恒德公司已履行完毕全部义务，没有逾期交房，不应承担逾期交房的违约责任。退一万步说，即使恒德公司存在逾期交房的情形，但根据原告在《申请书》中“如本人未足额支付涉讼房屋1569845元购房款的，本人愿意按照合同约定承担违约责任，并同意开发商及装修单位顺延房屋交付的时间”的承诺，由于两原告存在逾期支付按揭款（逾期362天）和装修款（实为部分房款，逾期232天）的情形，恒德公司有权顺延房屋的交付时间。综上所述，两原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。被告蕉岭公司辩称：蕉岭公司仅为代收款人，恒德公司实际履行装修合同的义务，且装修合同的内容为商品房买卖合同的补充。商品房买卖合同的权利义务均由恒德公司履行，且合同的内容已履行完毕，不具备解除条件。关于退款和违约金，同意恒德公司的答辩意见，原告无权主张退款和违约金。被告恒德公司向本院提出反诉请求：1.两原告向被告恒德公司支付逾期付款违约金38398元（以830000元为本金，自2018年6月20日计至2019年6月17日，按日万分之一标准，违约金为30046元；以120000元为本金，自2018年10月21日至2019年6月10日，按日万分之三标准，违约金为8352元）；2.本案诉讼费用由两原告承担。事实和理由：2018年6月19日，两原告与恒德公司签订合同一及补充协议后，原告签署《申请书》确认涉讼房屋实际价格为1569845元，由于政策原因致使《商品房买卖合同》价格无法真实反映该房屋真实价格，两原告申请部分房款按照《商品房买卖合同》签约价格执行，剩余房屋价款通过《房屋装修协议》的装修款予以体现。其后，恒德公司委托蕉岭公司与两原告签订《房屋装修委托合同》，蕉岭公司出具《收款确认函》，确认由恒德公司向两原告收取装修款（实为部分房款）。由于两原告在约定期限内未办妥按揭贷款手续，恒德公司多次向两原告发函要求其尽快办理按揭贷款手续。两原告告知因其自身征信问题无法贷到960000元的按揭款，请求与恒德公司重新签订《商品房买卖合同》，降低按揭款数额至830000元，以便其成功办理按揭。随后，双方于2019年3月13日重新签订合同二，合同总房款不变，调整合同首付款为554680元，按揭款为830000元，该合同构成对合同一的变更和补充。两原告逾期支付购房款，根据合同约定，两原告应向恒德公司按日支付逾期应付款万分之一的违约金；参照《房屋装修委托合同》，两原告逾期支付装修款（实为部分房款）超过30日的，两原告应按照逾期天数，每逾期一日按应付总额的万分之三向恒德公司支付违约金。根据两原告的付款记录，其应付的逾期付款违约金为38398元。两原告对被告恒德公司反诉答辩称：原告于2018年6月19日签订合同一并办理银行按揭手续，根据合同约定，原告在办理按揭手续后就不存在违约，至于银行何时放款与原告无关，后因恒德公司要求原告增加首付，所以双方重新签订合同二并重新办理按揭手续。被告出具《完善放款资料/手续通知》通知原告于2019年3月26日前办理银行按揭手续，该通知视为原告在相应时间前办理按揭手续作出承诺，则原告就不存在任何的违约责任。故应驳回恒德公司的反诉请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。两原告举证如下：1.《商品房买卖合同（预售）》（2019年3月13日）原件1份。2.情况说明原件1份。3.税收完整证明原件2份。4.发票原件1份。5.不动产权证复印件1份。6.房屋装修合同原件1份。7.发票原件1份。8.佛山市住房和城乡建设管理局关于进一步加强房地产市场监管的通知打印件1份，佛山市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知打印件1份。9.企业信用信息公示报告打印件4份。10.通知书复印件1份。被告恒德公司举证如下：1.《商品房买卖合同》及补充协议原件各1份。2.申请书原件1份。3.《房屋装修合同》原件1份。4.收款确认函原件1份。5.催办按揭EMS邮单复印件1份、原件1份（尾号8629）。6.《商品房买卖合同》原件1份。7.《完善放款资料/手续通知》复印件1份。8.催交装修款EMS邮单原件4份、复印件1份（尾号6029）。9.付款凭证复印件8份。10.收楼通知投递邮单原件1份。11.上林观湖苑交付通知书复印件1份、EMS投递单原件1份。12.竣工验收备案登记表复印件1份，测绘报告书原件1份。被告蕉岭公司没有举证。经审查，对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告举证10，被告恒德公司举证5、7、8、10、11，到庭相对方有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区*************。原告苏松松出具《申请书》，载明：本人申请购买涉讼房屋，知悉涉讼房屋实际价格为1569845元，由于政策原因致使《商品房买卖合同》价格无法真实反映该房屋真实价格；本人申请《房屋合同》签约价格按政策规定执行，即《房屋合同》签约总价为1384680元，剩余房屋价款185165元通过《房屋装修协议》的装修款予以体现；本人同意并确认，如本人原因导致《房屋装修协议》解除的，则该房屋对应的《商品房买卖合同》亦相应解除，同时本人需按《房屋装修协议》、《商品房买卖合同》的约定承担因本人原因导致合同解除的违约责任；如本人未足额支付1569845元的，本人愿意按照合同约定承担违约责任，并同意开发商及装修单位顺延房屋交付时间。2018年6月19日，两原告（买受人）与被告恒德公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（即合同一），约定：出卖人将涉讼房屋以总价款1384680元出售予买受人；买受人应于本合同网上签订之日起1日内支付424680元；剩余房款960000元应于2018年6月19日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付涉讼房屋。同日，两原告（买受人）与被告恒德公司（出卖人）签订《补充协议》，约定：买受人应自本合同签署之日起90天内办妥银行按揭贷款的全部手续并放款至出卖人账户，否则视为逾期付款；买受人应充分考虑国家的房地产政策及按揭贷款审批和发放流程中可能产生的不确定因素，买受人申请贷款的条件、利率、额度、金额与年限等事项最终以贷款机构核定为准，出卖人无义务保证买受人一定能获得出卖人推荐银行的贷款，若贷款机构核准贷款的额度与年限低于合同约定，或贷款机构要求提高首付款的，买受人应按照贷款机构核定条件执行（包括提高首付款、贷款利率，降低贷款额度、降低贷款年限等情形），如需提交首付款的，买受人应在收到贷款机构或出卖人电话或书面通知之后7日内一次性向出卖人补足首付款以及变更合同，以使贷款机构在贷款到账期限内放款。同日，两原告（甲方）与被告蕉岭公司（乙方）签订《房屋装修合同》，约定：甲方将涉讼房屋室内空间改造事宜全部交由乙方组织完成；应甲方要求，在开发商取得涉讼房屋建筑工程竣工验收备案表、达到《商品房买卖合同》约定的交付条件，由乙方与开发商办理涉讼房屋的交付手续，由乙方按照甲方要求对涉讼房屋实施室内装修，在达到双方约定的装修标准后，乙方将涉讼房屋交付甲方；乙方施工期限为3个月；装修标准按附件的《装修交付标准》执行；包干价为185165元，第一期甲方须于签约当日支付即65165元，第二期甲方须于2018年10月20日前支付120000元；如甲方未按以上约定付款的视为违约，每逾期一日，按应付款总额的万分之二向乙方支付违约金，逾期超过30日的，乙方有权解除合同，乙方不解除合同的，则甲方按逾期天数，每逾期一日按应付款总额的万分之三向乙方支付违约金；（第七条第2点）乙方交付的涉讼房屋不符台本合同约定的装修标准且影响甲方居住的(质量瑕疵除外)，导致涉讼房屋逾期交付的：每逾期一日，由乙方按合同总价的万分之一支付违约金，逾期超过180日仍未完工的，甲方同意不解除本合同，乙方每日按合同总价的万分之三向甲方支付违约金，但因甲方逾期付款等导致延期交付装修工程的，乙方无需承担延期交付的违约责任。2019年3月13日，两原告（买受人）与被告恒德公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（即合同二），约定：出卖人将涉讼房屋以总价款1384680元出售予买受人；买受人应于本合同网上签订之日起1日内支付554680元，剩余房款830000元应于2018年6月19日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；买受人逾期付款超过90日，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房，交付的商品房应已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告；逾期交房在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同一附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”、合同二附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”与《房屋装修合同》所附的“装修交付标准”，内容均为：外墙瓷砖，起居室内墙水泥抹墙、顶棚刮白、室内地面混凝土楼板，厨房地面混凝土楼板、墙面水泥抹面、顶棚刮白，卫生间地面混凝土楼板、墙面水泥抹面、顶棚刮白，阳台不封闭，管道PVC管、铸铁管，窗户铝合金窗。被告蕉岭公司向被告恒德公司出具《收款确认函》，确认：被告蕉岭公司仅负责涉讼房屋装修、改造相关的全部事宜，并同意按照《房屋装修合同》履行其全部义务；装修款由被告恒德公司收取，被告恒德公司负责收取全部装修款并出具《收款收据》、发票等，涉及合同价款、付款方式、违约等与装修款相关的问题，由被告恒德公司负责解决。两原告于2018年5月27日、6月19日、10月31日分别支付了房款30000元、394650元、130000元予被告恒德公司。2019年6月18日，被告恒德公司收取了两原告就涉讼房屋申请的按揭贷款830000元。2019年9月22日，被告恒德公司出具发票确认收到两原告就涉讼房屋支付的1384680元。两原告于2018年5月27日、6月19日、2019年6月11日分别支付了装修款20000元、45165元、120000元予被告恒德公司。2019年9月22日，被告恒德公司出具发票确认收到两原告就涉讼房屋支付的185165元。2019年3月21日，被告恒德公司向两原告出具《完善放款资料/手续通知》，称：因两原告个人原因，至今未办妥银行按揭放款，请两原告于2019年3月26日之前办理完毕银行按揭手续。被告恒德公司两次向两原告邮寄该通知均被退件。2019年9月16日，被告向两原告邮寄“二期6栋1座1802一次收楼通知书”。该邮件于次日妥投。2019年9月23日，被告向两原告邮寄“二期6栋1座1802二次收楼通知书”。该邮件于次日妥投。2019年9月23日，被告恒德公司向两原告出具《上林观湖苑交付告知函》，载明：被告恒德公司已按《商品房买卖合同》约定的时间及条件交付涉讼房屋给两原告委托收楼的被告蕉岭公司，现涉讼房屋已按照《委托装修合同》完成装修并达到约定的交付条件；请两原告在2019年9月30日办妥接收手续及交清相关费用；为在收楼期间由专业人员更好的向您提供服务，同时也为避免现场因收楼业主过多，造成人员拥堵，请尽量错开高峰期或提前与开发商预约确认办理接收手续的时间，建议两原告于2019年10月2日办理相关手续。2019年9月24日，涉讼房屋取得测绘报告。2019年9月27日，涉讼房屋取得竣工验收备案。诉讼中，两原告确认两原告为夫妻关系。本院认为：两原告与被告恒德公司签订的合同二是双方真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。两原告与被告恒德公司签订合同一后，双方经协商一致于2019年3月13日签订合同二，对涉讼房屋购房款的支付期限及具体数额进行了变更，合同二的签订日期为2019年3月13日，两原告请求确认合同二的签订日期为2018年6月19日、并由被告恒德公司赔偿重新签订合同的损失，于法无据，本院不予支持。根据原告苏松松出具的《申请书》，结合合同一、合同二与《房屋装修合同》约定的装修标准一致的情况，可知，两原告与被告蕉岭公司签订《房屋装修合同》系人为将涉讼房屋交易价款拆分为《商品房买卖合同（预售）》约定的价款和《房屋装修合同》约定的装修款两部分，目的系规避地方政府房地产调控限价政策，涉讼房屋的交易价格实为1569845元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理”，《房屋装修合同》中关于委托装修的约定无效，装修款185165元实为涉讼房屋购房款的一部分，现两原告已经接收了涉讼房屋，两原告主张解除《房屋装修合同》、由两被告退回装修款185165元，缺乏依据，本院不予支持。合同一、合同二及《房屋装修合同》约定的装修标准是一致的，而《房屋装修合同》约定的交付日期晚于合同一、合同二约定的交付日期，应视为两原告与被告恒德公司对涉讼房屋交付日期的变更。涉讼房屋于2019年9月30日前已具备交付条件，被告恒德公司发函建议两原告于2019年10月2日前往接收涉讼房屋，晚于双方约定的交付日期，故被告恒德公司应以1569845元为本金计算按日万分之一的标准计算2019年10月1、2日逾期交楼违约金314元予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。两原告与被告恒德公司于2019年3月13日签订合同二，对合同一约定的购房款支付方式进行了变更，双方约定购房款中的830000元以贷款方式支付，因金融机构对借款申请审核、放款存在一定的办理期间，双方签订合同二后，贷款于2019年6月18日发放，期间合理，本案中无证据反映两原告存在拖延或不恰当履行付款义务的行为，被告恒德公司以两原告贷款逾期为由反诉主张计付逾期付款违约金，本院不予支持。两原告迟延支付《房屋装修合同》项下的第二期款120000元，应承担相应的违约责任，如前述，《房屋装修合同》约定的装修款实为购房款，故本院参照合同二的约定，酌定两原告应以120000元为本金从2018年10月21日起至2019年6月11日止（共234天）按日万分之一的标准计付逾期付款违约金2808元予被告恒德公司，被告恒德公司反诉请求超出本院核定范围的，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）佛山市南海恒德胜嘉置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交楼违约金314元予原告（反诉被告）苏松松、赵迪；二、原告（反诉被告）苏松松、赵迪应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金2808元予被告（反诉原告）佛山市南海恒德胜嘉置业有限公司；三、驳回原告（反诉被告）苏松松、赵迪的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）佛山市南海恒德胜嘉置业有限公司的其余反诉请求。两原告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取2591.33元（两原告已预交）、反诉受理费379.98元（被告恒德公司已预交），由两原告负担2591.33元，被告恒德公司负担379.98元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇二〇年十一月二十七日书记员  程学斌