广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0883民初1308号原告:谢伟杰，男，1987年8月27日出生，汉族，住广东省吴川市*************，公民身份号码440************934。原告:欧瑶，女，1991年11月19日出生，汉族，住广东省吴川市***********，公民身份号码440*****9*********。委托诉讼代理人：莫奕钦，男，广东法博律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泽如，女，广东法博律师事务所律师。被告：吴川市长鸿基房地产有限公司，住所地：吴川市*****。法定代表人：郭玉丹，职务：董事长。委托诉讼代理人：吴木荣，男，广东风正律师事务所律师。原告谢伟杰、欧瑶与被告吴川市长鸿基房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案，依法适用简易程序，后于2020年8月17日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢伟杰、欧瑶的委托诉讼代理人李泽如，被告吴川市长鸿基房地产有限公司的委托诉讼代理人吴木荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢伟杰、欧瑶向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2018年3月1日起至2018年8月27日共180天的逾期交房违约金5806.7元；2.判令被告向原告支付自2018年8月28日起至2020年3月31日共582天的逾期交房违约金37550.5元，共计43357.2元；3.判令被告向原告支付自2020年4月1日起至被告按合同约定向原告交付房屋之日止的逾期交房违约金以322599元为基数，每日按万分之二计算；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年5月6日签订了一份《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于吴川市*****金牛小区（二期）和悦居1栋1107房，房屋价款为322599元。合同签订后，原告已依约付清了购房款。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告应于2018年2月28日前将符合合同约定的房屋交付给原告，但被告至今尚未按照合同约定向原告交付房屋，暂截止至2020年3月31日止被告已逾期762天。根据合同第十二条的约定，被告应支付的逾期交房违约金为43357.2元。为维护原告利益，特向法院提起诉讼。原告谢伟杰、欧瑶提交的证据有：1.原告身份证；2.被告企业信用信息公示资料；3.商品房买卖合同；4.广东增值税普通发票。被告吴川市长鸿基房地产有限公司辩称其逾期交楼是因政府限制性行为和市政工程设施未能及时完工所造成，可依合同约定予以延期。被告提交的证据有：1.标准施工合同；2.建设工程施工合同、下隔海、麻纺路改造工程施工合同补充协议、关于城区下隔海、麻纺路改造工程实施半封闭施工的通告；3.照片4张；4.关于金牛小区（二期）建设期间位于小区后面上山村通道使用情况的说明；5.单位（子单位）竣工验收备案表、收楼短信通知、照片2张。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院审理认定事实如下：原告谢伟杰、欧瑶与被告吴川市长鸿基房地产有限公司于2017年5月6日签订了一份《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于吴川市*****金牛小区（二期）和悦居1栋1107房，房屋价款为322599元。合同签订后，原告已依约付清了购房款。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告应于2018年2月28日前将符合合同约定的房屋交付给原告，但被告未能按合同约定时间向原告交付房屋。根据合同第十二条的约定，如被告逾期交房的时间在180日内，则按第十一条约定的交付期限届满之次日（即2018年3月1日）起至实际交付之日（即2020年1月29日）止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180天且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。2020年1月21日被告领取了金牛小区（二期）工程竣工验收备案表后，于次日在金牛小区售楼部门前张贴告示通知金牛小区（二期）和悦居业主收楼，于2020年1月29日、30日通过短信通知原告收楼。此时被告已具备交楼条件，被告交付的商品房已达到验收标准，但原告至今未去验收房屋。又查明，吴川市*******是吴川市城区****，呈东西走向，连接沿江路与人民西路等交通主干，金牛小区主要位于该路南侧。麻纺路是金牛小区出行主要通道，但并非唯一通道。为对麻纺路进行升级改造，2017年10月25日，吴川市公用事业局将吴川市下隔海桥、麻纺路改造工程发包给广东恒景建设工程有限公司建设。根据吴川市公用事业局与广东恒景建设工程有限公司双方签订的《合同协议书》约定，工程计划竣工日期为2018年8月2日。后因故，双方又于2018年7月18日签订《吴川市下隔海桥、麻纺路改造工程施工合同补充协议》，一致同意将施工工期延长至2018年12月31日。吴川市人民政府办公室于2017年11月13日发布《关于城区下隔海桥、麻纺路改造工程实施半封闭施工的通告》，通告称自2017年11月13日至2018年8月11日对城区下隔海桥、麻纺路路段进行半封闭施工，要求过往车辆、行人严格遵守道路交通安全法律法规规定，服从执勤人员现场交通指挥并自觉按照交通标志指示通行，但该通告没有禁止过往车辆及行人的正常通行。本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》时涉讼房屋为预售商品房，故原、被告就涉讼房屋形成了商品房预售合同关系，本案案由应为商品房预售合同纠纷。根据原告的诉讼请求及被告的答辩理由，本案的争议焦点主要是：1.被告逾期交房是否需要承担违约责任；2.原告请求被告支付违约金是否有法律依据。关于第一个焦点。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。根据《商品房买卖合同》第十一条交付时间和手续的约定，出卖人应当在2018年2月28日前向买受人交付涉案商品房，但直到2020年1月21日被告领取了金牛小区（二期）工程竣工验收备案表后，才于次日在金牛小区售楼部门前张贴告示通知金牛小区（二期）和悦居业主收楼，于2020年1月29日、30日通过短信通知原告收楼，其逾期交房已成事实。被告主张其未能按照协议约定的期限交付房屋，主要原因是吴川市***等市政工程建设未能按期完成所导致，该情况属于合同第十一条所约定的“因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误”、“因供水、供电等市政工程设施未能及时到位及完工的”等情形，被告据此可以延期交房。本院认为，吴川市***作为金牛小区出行主要通道，该路段的升级改造必然对小区建设造成影响；但该路段的升级改造是小区周围环境完善的重要内容，作为格式合同的提供方，被告理应预见到修路对楼盘建设的影响，并将该因素纳入约定交房日期的考虑范围。即使被告主张，其在签订合同时已经充分考虑到上述因素，只是由于政府修路延期这一不可控因素才造成无法按期交房；但“修路延期”既不符合《商品房买卖合同》第十一条所约定“因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误”的情形，也不符合“因供水、供电等市政工程设施未能及时到位及完工的”情形。理由是：《商品房买卖合同》第十一条所指的“政府限制性行为”应理解为政府依职权作出的影响楼房正常施工的行政行为，是以政府机关的意志表现出来的行为。涉案吴川市***改造工程虽然是以政府部门的名义发包推进的，但被告未能举证由于该工程的推进，政府曾作出影响被告正常施工的行政行为（比如限令暂停或暂缓施工的公告或命令），而且以政府名义进行道路改造并不必然导致周边楼盘停工，因此，被告关于因政府限制性行为导致工期延误的主张，理据不足，本院不予采纳。而《商品房买卖合同》第十一条约定的“因供水、供电等市政工程设施未能及时到位及完工的”可以延期的情形也不成就被告可以延期交房的理由。因为条文中所述的“市政设施”应理解为供应小区业主正常生活所必需的生活配套设施，比如供水、供电等设施，小区周边道路改造虽然对小区业主的正常生活有严重影响，但并不在上述条文所列举之中，作为格式合同的提供方不应将限制或免除己方责任的条款作扩大化解释。综上，作为格式合同的提供方，被告在订约时，对于预售房产的交付日期较购房者在信息上处于优势地位，被告不应将因其不审慎或虚假的承诺致对方可期待的信赖利益受损的责任推卸给对方。因此，原告作为买受人，在约定期限内已向被告支付了全部购房款，依约履行了合同义务，原告对延迟交房不存在任何责任与过错。被告作为出卖人未能按合同约定的日期交付商品房，且没有免责事由，应承担逾期交房的违约责任。关于原告请求被告支付违约金是否有法律依据的问题。由于双方在《商品房买卖合同》中已就逾期交房违约金的计算标准进行约定，故逾期交房违约金的认定主要是违约金的起算时间和截止时间的问题。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告应于2018年2月28日前将符合合同约定的房屋交付给原告，但被告超过约定时间仍未能向原告交付房屋，由此可以确认逾期交房违约金的起算时间为2018年3月1日。2020年1月21日被告领取了金牛小区（二期）工程竣工验收备案表后，于次日在金牛小区售楼部门前张贴告示通知金牛小区（二期）和悦居业主收楼，于2020年1月29日、30日通过短信通知原告收楼，虽原告至今未去验收，但此时被告已具备交楼条件，被告交付的商品房已达到验收标准，且已经充分履行通知原告收楼的义务，可视为被告已经向原告交付房屋，由此可以确认逾期交房违约金的截止时间为2020年1月29日。根据《商品房买卖合同》第十二条的约定，如被告逾期交房的时间在180日内，按第十一条约定的交付期限届满之次日（即2018年3月1日）起至实际交付之日（即2020年1月29日）止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180天且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。此时被告已逾期交房700天，现原告主张被告支付自2018年3月1日起至2018年8月27日止共180天的逾期交房违约金5806.7元，符合原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告的该诉求合法有据，本院予以支持；自2018年8月28日起至2020年1月29日止的逾期天数为520天，该部分的逾期违约金计算为322599元×520天×0.0002=33550.3元，上述2笔违约金共计39357元，对原告该部分的诉求予以支持，但超过该部分的诉求依据不足，本院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告吴川市长鸿基房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢伟杰、欧瑶支付违约金39357元。二、驳回原告谢伟杰、欧瑶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费883.94元，由被告吴川市长鸿基房地产有限公司负担783.93元，由原告谢伟杰、欧瑶负担100.01元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长 赵汝浩审 判 员 李 琼审 判 员 曾昭鹤二〇二〇年十一月十日法官助理 朱成济书 记 员 黄远波附：相关的法律条文及司法解释一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。