广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初21658号原告：尤洛可（广州）文化传播有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：王鹤鹏，经理。委托代理人：陈婧、冼慧麟，均系广东法丞汇俊师事务所律师。被告：邱泽强，男，1991年11月8日出生，汉族，住广东省潮州市潮安区。被告：广州市天河区龙洞馨妮母婴用品店，住所地广东省广州市天河区。负责人：邱泽强。两被告共同委托代理人：罗辉，系广东谷泰律师事务所律师。原告尤洛可（广州）文化传播有限公司（以下简称“尤洛可公司”）诉被告邱泽强、广州市天河区龙洞馨妮母婴用品店（以下简称“馨妮用品店”）相邻关系纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尤洛可公司的法定代表人王鹤鹏及其委托代理人陈婧、冼慧麟，被告邱泽强及被告邱泽强、馨妮用品店的共同委托代理人罗辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尤洛可公司诉称：尤洛可公司于2018年7月与广州穗新投资发展集团有限公司签署了《商业物业租赁合同》，承租位于广州市天河区育龙居B3商铺用于开办尤洛可音乐中心，面积为288平方米，2019年7月1日至2020年6月30日期间月租金为19656元。2018年11月7日，因邱泽强与馨妮用品店在育龙居B4商铺开设经营的“鲸鱼堡游泳馆”装修时对楼面防水处理不当，导致出现渗水、漏水情况，致使B3商铺大面积淹水而无法使用，亦造成了B3商铺内大量音乐、教学设备和装修损坏，尤洛可公司被迫停课。尤洛可公司和邱泽强曾于2018年11月18日、2019年1月10日就涉案商铺的责任和赔偿标准等事宜进行协商并签订《赔偿协议书》及《补充协议》，但邱泽强未按上述约定赔偿，亦未对渗漏场地进行任何修复，导致该场地至今无法使用，严重影响尤洛可公司的经营。馨妮用品店是B4商铺的实际使用人，邱泽强系其经营者，馨妮用品店应承担连带责任。为维护尤洛可公司的合法权益，请求判令：1.立即排除对尤洛可公司租赁的位于广州市天河区育龙居B3铺渗漏水的妨害，并由邱泽强对尤洛可公司租赁商铺的损坏进行赔偿；2.邱泽强立即向尤洛可公司赔偿停用场地租金及物业管理费损失及利息至商铺修复且可正常使用之日止（自2018年11月7日计至2019年6月30日，租金损失按65元/月/平方米计算；自2019年7月1日计至2020年6月30日租金按68.25元/月/平方米计算；自2020年7月1日到2021年6月30日按71.66元/月/平方米计算；物业管理费是5元/月/平方米计算，受损面积是147.55平方米）；3.邱泽强立即向尤洛可公司赔偿经济利润损失（计算方式以其提交的课程利润损失表为准，自2018年11月7日起计至商铺修复且可正常使用之日止）；4.邱泽强立即向尤洛可公司支付律师费25000元；5.馨妮用品店对上述1-4项诉讼请求承担连带责任；6.本案诉讼费由邱泽强、馨妮用品店承担。被告邱泽强、馨妮用品店辩称：一、关于渗水所造成的损害，邱泽强已经委托相关人员进行修复，且对尤洛可公司进行了49000多元的赔付，但邱泽强、馨妮用品店认为该赔付不合理，尤洛可公司的设备并非完全受到损坏，且尤洛可公司要求按非正常的价格进行赔付，邱泽强基于双方是邻居，商铺要开业才给予尤洛可公司上述赔偿，但不代表尤洛可公司可以要求邱泽强一直赔偿。二、涉案商铺自渗漏水开始至今，尤洛可公司一直正常营业，只是按其经营惯例进行放假，经营的大合唱、启蒙班均是正常经营及授课，故不存在停用场地的事实。关于管理费及利息的诉请，管理费系尤洛可公司使用租赁场地产生的附合同义务，与邱泽强、馨妮用品店无关，利息亦依法无据。三、对于尤洛可公司诉请的赔偿经营利润损失，尤洛可公司一直在正常经营，根本不可能产生经营利润的损失。四、对于尤洛可公司诉请的律师费，也没有任何事实及法律上的依据。综上，请求驳回尤洛可公司的全部诉请。经审理查明：尤洛可公司（承租方、乙方）与案外人广州穗新投资发展集团有限公司（出租人、甲方，以下简称“穗新公司”）签订《商业物业租赁合同》，约定：乙方承租育龙居B栋用于经营艺术培训，计租面积为288平方米，租期为2018年7月1日至2021年6月30日止，2018年7月1日至2019年6月30日期间的月租金为18720元，2019年7月1日至2020年6月30日期间的月租金为19656元，2020年7月1日至2021年6月30日期间的月租金为20638元；物业管理费由乙方直接向广东宏德科技物业有限公司支付等。在本案中，双方确认尤洛可公司承租育龙居B栋B3号商铺（以下简称“B3商铺”），邱泽强、馨妮用品店承租育龙居B栋B4号商铺（以下简称“B4商铺”），两商铺为相邻关系。2018年11月18日，邱泽强（甲方）与尤洛可公司（乙方）签订《赔偿协议书》，约定：2018年11月7日，因甲方装修工程问题，导致乙方大面积淹水（约160平方米），造成乙方音乐、教学设备大量损坏；店铺装修大面积损坏；淹水区域被迫停课；现经双方协商后，拟定本协议视为甲方承认其对乙方造成重大损失的事实及后续赔付工作的确认；设备损坏清单中列明设备名称、数量及单价等（清单的“赔付确认处”标注“确认”并按有指印）；以上设备及价格已经经过双方协商确认，甲方需于2019年1月10日前对乙方完成设备的赔付；对已完成赔付的项目甲乙双方需在上表中注明赔付方式/日期/确认信息，以示双方确认赔付；装修损失清单列明损坏装修及尺寸等，清单罗列部分损失情况，甲方可自行选择装修公司进行评估，出具初步的装修方案与报价单，经乙方同意后择日进行施工；经营损失清单载明停用场地租金每月为9660元，甲方承认因工程失误导致乙方产生经营损失，此项为乙方遭受淹水后因场地停用所导致的损失，实际损失结算截止到停用场地的装修工程结束并投入使用等。2019年1月10日，邱泽强（甲方）与尤洛可公司（乙方）签订《补充协议》，约定：自2018年11月7日至今，甲方自身装修工程问题并未得到妥善解决，乙方原受损铺面仍然持续出现渗水、漏水的现象，无法恢复原状；按照《赔偿协议书》的标准，甲方需在2019年1月31日前先期赔付乙方自2018年11月7日至2019年1月27日的经营损失，即甲方受损场地的租金，82天共计25801元；乙方同意甲方将《赔偿协议书》中设备损坏的赔付期限延长至2019年1月11日，甲方确认已将2018年11月18日赔付的设备款项所对应的不良品取走，乙方应在确认收到剩余赔付款项后5日内将相关不良品交予甲方处理等。在本案中，双方确认《赔偿协议书》及《补充协议》当中关于设备赔偿的部分已履行完毕，租金部分没有履行。2019年4月19日，穗新公司向尤洛可公司发出复函，函称：2018年11月7日，由于尤洛可公司相邻的鲸鱼堡游泳馆出现漏水并造成尤洛可公司商铺浸水受损，影响了尤洛可公司的经常运营，尤洛可公司商铺渗漏水的维修责任应由鲸鱼堡游泳馆负责，相应的租金不应由穗新公司进行减免等。2019年4月25日，尤洛可公司委托律师事务所向邱泽强发出律师函，要求其完成对B4商铺的防水处理，并对B3商铺完成修复并赔偿租金损失等。2019年9月18日，案外人育龙居物业服务中心出具《情况说明》，载明：该司是育龙居小区的物业管理方，曾于2018年11月7日收到尤洛可公司投诉，表示鲸鱼堡游泳馆出现漏水；该司与出租方到现场查看，发现尤洛可公司受浸区域大约为138平方米，且已确认渗漏水是由于鲸鱼堡游泳馆装修时对楼面的防水处理不当所致。尤洛可公司现以B4商铺渗漏水造成其损失等为由提起本案诉讼要求邱泽强、馨妮用品店修复渗漏并赔偿损失。尤洛可公司为证明其损失另提交照片多张（显示B3商铺内有水浸痕迹等）、《情况说明》（载明相关学生家长签名确认从2018年11月起尤洛可公司部分教室被水淹，相关教室至今无法使用等）、《尤洛可音乐中心2019年课程价目表》（载明尤洛可公司开设的课程的价格，包括1800元/18课时、2880元/36课时、4200元/期等等）、尤洛可公司与广东法丞律师事务所签订的《民事委托代理合同》、付款回单及发票（载明尤洛可公司向广东法丞律师事务所支付律师费25000元）、租金发票及支付凭证（载明尤洛可公司支付B3商铺2018年8月至2020年10月期间租金的情况，其中2018年8月至2019年6月每月租金支付标准为18720元，2019年6月至2020年6月每月租金支付标准为19656元）、育龙居物业服务中心出具的证明（载明尤洛可公司已结清自2017年至2020年11月每月1440元的管理费）等，尤洛可公司称其正常交纳2018年11月至2020年10月租金及物业管理费，2020年2、3月出租人免收租金，2020年4月出租人免收半个月租金，物业管理费一直正常交纳。经质证，邱泽强、馨妮用品店认为上述损失不应由其承担。邱泽强、馨妮用品店另提交尤洛可公司的微信公众号截图（显示自2018年8月起尤洛可公司一直营业并发布相关营业信息），拟证明尤洛可公司的经营并没有受到影响，尤洛可公司在正常经营。经质证，尤洛可公司表示微信公众号显示的是B3商铺没有受损的部分，与本案无关。在本案中，尤洛可公司申请对B3商铺的漏水原因进行鉴定。本院通过公开摇珠的方式选定广东智弘检测鉴定有限公司（以下简称“智弘公司”）作为鉴定机构。之后，本院组织原、被告双方及稳固公司的工作人员到B3、B4商铺进行现场勘查。现场可见，B3商铺内存在多处渗水痕迹。之后，智弘公司做出《天河区育龙居B3铺漏水原因检测鉴定报告（初稿）》，尤洛可公司与邱泽强、馨妮用品店对上述鉴定报告初稿提出异议，智弘公司对异议进行回复并作出《天河区育龙居B3铺漏水原因检测鉴定报告（正稿）》（以下简称《鉴定报告》），载明：B3商铺的音乐厅、制作室等有渗水痕迹；智弘公司为完成鉴定对B3商铺杂物间4东墙南侧下部进行开凿、对B3商铺杂物间3混凝土柱南侧墙体下部进行打开检查、对B3商铺制作室东墙南侧下部进行打开等；检测鉴定意见为：B3商铺办公室东侧墙体出现变黑和局部抹灰有空鼓开裂现象是由于B4商铺设备室2的设备运作导致的；B3商铺音乐厅、舞蹈室、制作室、杂物间3混凝土柱北侧出现渗水及渗漏痕迹是由于B4商铺水疗池西侧地面破损和地面及墙脚处没做防水导致的；B3商铺杂物间3混凝土柱南侧和杂物间4地面出现渗水及渗漏痕迹是由于南侧裙楼天面变形缝处局部密封不严、材料老化导致雨水下渗并经长期积累导致下部积水渗出、铁皮锈蚀现象。《鉴定报告》的附件1-1/2《B3铺、B4铺平面布置示意图》载明上述相关区域的位置，附件1-2/2《B3铺、B4铺开凿与天花板打开位置示意图》载明智弘公司为完成鉴定进行开凿的位置。尤洛可公司对《鉴定报告》提出异议，智弘公司作出回复明确异议不成立。尤洛可公司就上述鉴定支付检测鉴定费用30000元。另本案双方同意如鉴定结论为因B4商铺原因造成B3商铺损坏，由邱泽强、馨妮用品店在本案中一并承担因鉴定造成B3商铺损坏的赔偿责任。尤洛可公司明确其第一项诉请为要求邱泽强修复B4商铺水疗池西侧地面破损和重做该处的地面及墙脚处防水构造措施，修复B3商铺音乐厅、舞蹈室、制作室、杂物间3混凝土柱北侧出现渗水及渗漏的部位，并修复《B3铺、B4铺开凿与天花板打开位置示意图》载明的“隔墙打开位置3、4”。邱泽强、馨妮用品店表示同意尤洛可公司上述诉请。另在本案中，双方就以下事实发表了各自观点。一、关于本案所涉渗漏的情况。尤洛可公司表示第一次渗漏在2018年11月7日，当时邱泽强、馨妮用品店进行修复，2018年12月15日修复完毕，但在2018年12月16日再次发生渗漏，后来一直发生渗漏至今。邱泽强、馨妮用品店确认有两次渗漏，但表示其已进行修复，现已没有相关渗漏。二、关于渗漏发生后尤洛可公司的经营情况。尤洛可公司表示B3商铺受损部位自2018年11月7日开始一直停业至今。邱泽强、馨妮用品店表示尤洛可公司在正常经营。另，邱泽强、馨妮用品店确认邱泽强承租B4商铺并经营馨妮用品店，尤洛可公司明确撤回对馨妮用品店的起诉。本院认为：《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”第一百一十七条第二款规定：“损坏国家的、集体的财产或他人财产的，应当恢复原状或折价赔偿。”根据智弘公司作出的《鉴定报告》，B3商铺办公室东侧墙体出现变黑和局部抹灰有空鼓开裂现象是由于B4商铺设备室2的设备运作导致的；B3商铺音乐厅、舞蹈室、制作室、杂物间3混凝土柱北侧出现渗水及渗漏痕迹是由于B4商铺水疗池西侧地面破损和地面及墙脚处没做防水导致的；B3商铺杂物间3混凝土柱南侧和杂物间4地面出现渗水及渗漏痕迹是由于南侧裙楼天面变形缝处局部密封不严、材料老化导致雨水下渗并经长期积累导致下部积水渗出、铁皮锈蚀现象。根据上述鉴定结论，B3商铺的部分渗漏是因B4商铺的原因所导致。邱泽强确认其承租B4商铺并经营馨妮用品店，尤洛可公司诉请邱泽强承担责任并无不当。因此，邱泽强应修复B4商铺水疗池西侧地面破损和地面及墙脚处的防水措施，修复B3商铺音乐厅、舞蹈室、制作室、杂物间3混凝土柱北侧出现渗水及渗漏的部位，上述区域的位置以《B3铺、B4铺平面布置示意图》载明的位置为准。另，本案双方同意如鉴定结论为因B4商铺原因造成B3商铺损坏，由邱泽强在本案中一并承担因鉴定造成B3商铺损坏的赔偿责任。为免诉累，尤洛可公司与邱泽强、馨妮用品店上述要求并无不当。因此，根据《鉴定报告》载明的渗漏原因，邱泽强应修复《B3铺、B4铺开凿与天花板打开位置示意图》载明的B3商铺“隔墙打开位置3、4”。关于尤洛可公司要求邱泽强向其赔偿租金、物业管理费损失及利息的诉请。本案双方确认B3商铺自2018年11月起发生渗漏，根据《鉴定报告》B3商铺的部分区域确有渗水痕迹，且《鉴定报告》亦认定B3商铺的部分区域渗水是因B4商铺导致。B3商铺发生渗水确会影响尤洛可公司正常使用涉案商铺的部分区域，尤洛可公司另举证其实际按承租涉案商铺全部区域的缴费标准支付2018年11月至2020年10月的租金及物业管理费，且邱泽强亦签订《赔偿协议书》及《补充协议》明确同意向尤洛可公司支付B3商铺发生渗漏期间的租金损失，据此尤洛可公司要求邱泽强赔偿租金、物业管理费损失及利息并无不当，本院予以支持。关于邱泽强应予赔偿的租金、物业管理费及利息金额。虽然邱泽强与尤洛可公司签订的《赔偿协议书》约定停用场地租金每月为9660元，但《鉴定报告》认定B3商铺的渗漏并非完全因B4商铺导致，且根据现场勘查B3商铺的渗漏区域并非完全不能使用，邱泽强亦举证尤洛可公司并无因B3商铺发生渗漏而停止经营，故本案不应按《赔偿协议书》约定的标准认定邱泽强应予赔偿的租金。根据B4商铺导致B3商铺渗漏的区域范围、持续时间及严重程度，结合尤洛可公司实际支付租金及物业管理费的情况，基于公平合理原则，本院酌情认定邱泽强须向尤洛可公司赔偿租金、物业管理费及利息共计50000元。对于尤洛可公司超出上述金额的诉请，本院不予支持。关于尤洛可公司要求邱泽强赔偿经济利润损失的诉请。如上所述，《鉴定报告》认定B3商铺的渗漏并非完全因B4商铺导致，邱泽强亦举证尤洛可公司并无因B3商铺发生渗漏而停止经营，且尤洛可公司主张的经济利润亦并非必然产生，故尤洛可公司主张因B4商铺渗漏导致其发生利润损失并要求邱泽强进行赔偿依据不足，本院不予支持。关于尤洛可公司要求邱泽强支付律师费25000元的诉请。本案双方并未约定邱泽强须赔偿尤洛可公司因本案纠纷支出的律师费，且上述律师费亦并非尤洛可公司主张本案权利的必要支出，尤洛可公司要求邱泽强支付律师费25000元依据不足，本院不予支持。尤洛可公司撤回对馨妮用品店的起诉属其自主处分权利，并无不当，本院予以照准。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告邱泽强于本判决发生法律效力之日起十日内，修复广州市天河区育龙居B栋B4商铺水疗池西侧地面破损和地面及墙脚处的防水措施，修复广州市天河区育龙居B栋B3商铺音乐厅、舞蹈室、制作室、杂物间3混凝土柱北侧出现渗水及渗漏的部位，上述区域的位置以《B3铺、B4铺平面布置示意图》载明的位置为准；二、被告邱泽强于本判决发生法律效力之日起十日内，修复《B3铺、B4铺开凿与天花板打开位置示意图》载明的广州市天河区育龙居B栋B3商铺“隔墙打开位置3、4”；三、被告邱泽强于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告尤洛可（广州）文化传播有限公司赔偿租金、物业管理费及利息共计50000元；四、驳回原告尤洛可（广州）文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8790元，由原告尤洛可（广州）文化传播有限公司负担7740元，被告邱泽强负担1050元；本案鉴定费30000元，由原告尤洛可（广州）文化传播有限公司负担9000元，被告邱泽强负担21000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  赵 英人民陪审员  陈 娟二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  梁炎梅牛立萍