杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0112民初4145号 原告：临安市天阳物业管理有限公司，住所地杭州市临安区。 法定代表人：何伟丽，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：常守奇，浙江格至律师事务所律师。 被告：章力仁，男，1960年7月18日出生，汉族，住杭州市临安区。 原告临安市天阳物业管理有限公司（以下简称天阳物业）与被告章力仁物业服务合同纠纷一案，于2020年9月25日向本院作诉前登记，经诉前调解不成，本院于2020年10月23日立案受理后，依法由审判员金晶适用简易程序，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告天阳物业委托诉讼代理人常守奇、被告章力仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天阳物业诉称：天阳物业系碧桂苑小区的物业服务企业，被告章力仁系案涉小区碧桂苑二区34-502的业主，房屋面积为122.09平方米。2005年至2019年期间，碧桂苑小区业委会与天阳物业签订了多份物业管理服务合同，合同约定住宅类物业费2009年至2012年4月30日的标准为每月每平方0.35元，2014年1月1日至今的标准为每月每平方0.45元。天阳物业己严格履行了相关的合同义务，提供了符合要求的物业管理服务，但章力仁多次未交纳相应的物业费，经过天阳物业工作人员通过电话、张贴催费通知等形式多次催讨未果。故天阳物业为维护自身合法权益，根据相关法律规定，特诉至法院，请求判令：1、被告立即支付2009年3月1日至2012年4月30日、2014年1月1日至2018年7月31日、2019年1月1日至2019年12月31日的物业费共计5305元。(以面积122.09平方，2009年3月1日至2012年4月30日按每月每平方米0.35元计算；2014年1月1日至2018年7月31日、2019年1月1日至2019年12月31日按每月每平方米0.45元计算，共计38﹢67个月)。2、被告承担本案诉讼费。 被告章力仁辩称：被告章力仁对原告天阳物业陈述的欠费期间、物业费收费标准予以认可。被告章力仁提出没有支付物业费最主要的起因是由于原告天阳物业公司的欺骗行为导致章力仁购买了案涉小区一个漏水的车库，在未购买之前物业费章力仁都是按时支付，发生了上述事情后，章力仁及其妻子多次找原告天阳物业公司工作人员沟通，均未果。有一年冬天，章力仁购买的车库外面停了很多车子，导致章力仁的车子无法正常进出。这个情况也经常出现，章力仁工作多年从未迟到早退，因为天阳物业的行为导致章力仁上班迟到。因为车库被堵住的事情，章力仁找到天阳物业公司工作人员，工作人员称没有办法，当时天阳物业公司的副总也在场，借着这个机会，章力仁将车库购买情况跟副总沟通过，副总提出质疑并认为章力仁陈述的意思是认为物业公司跟开发商大华公司联合欺骗，章力仁认为这是事实。当时天阳物业公司的副总要求章力仁把物业费先付掉，才能沟通车库的事情。章力仁认为当时系本着解决问题的态度去沟通问题，当时副总的态度不好，还一直声称章力仁是老赖。有时候晚上章力仁要开车出门，车库门口车子也是经常堵住，章力仁找到保安及保安班长均答复车子堵住的事情不归保安管。2020年6月，章力仁的车子被刮掉了，当时想要看监控，但是监控是坏掉的。2016年的时候，章力仁的车子在小区里面跟别人发生碰撞，也报警处理，责任是双方承担，但当时处理的交警明确说明发生事故的原因就是车道被其他车子挡掉，挡住视线，才发生刮擦行为的交通事故。另外原告天阳物业还通过小混混向章力仁催收物业费，并进行恐吓但是从来没有跟章力仁沟通过车库如何解决的事情。章力仁认为应该先把车库的事情解决好，才能解决物业费的事情。 原告天阳物业为证明陈述的事实，向本院提供如下证据： 证据一、物业服务合同4份，欲证明原告多年来一直为碧桂苑小区提供物业服务的事实。 证据二、告小区全体业主书1份，欲证明2018年1月至7月的物业费由原告收取的事实。 证据三、催费通知书单打印件4份，欲证明原告一直向被告催讨物业费的事实。 被告章力仁为证明陈述的事实，向本院提交照片打印件1组 （当庭提供手机核对），欲证明：1、被告购买的车库漏水；2、小区内车子占道，被告的车子无法正常进出；3、2016年发生交通事故的现场情况；4、车库的门前概况，相应的黄线由被告本人出钱设置的事实。 经庭审质证，被告章力仁对原告天阳物业提供的证据一至三无异议，本院经审核，上述证据与本案具有关联性，本院对上述证据予以认定。原告天阳物业对被告章力仁提供的证据的真实性无异议，对关联性有异议。原告天阳物业认为车库是否漏水跟物业公司有无尽到物业服务无关联；车位占道和被堵的问题，跟小区的发展有关系，出现拥堵是小区车辆容量的问题，跟物业公司没有关联性；关于交通事故，跟物业公司没有关系。本院经审核，对该组证据的真实性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 原告天阳物业系杭州市临安区锦北街道碧桂苑小区的物业服务单位，被告章力仁系锦北街道碧桂苑二区34（34幢502）房屋（建筑面积122.09平方米）的业主。2009年4月28日，原告天阳物业与碧桂苑小区业主委员会签订了1份《碧桂苑小区物业管理服务合同（试用）》，合同第一条约定物业名称为碧桂苑小区（含一、二、三区）；第五条载明：“委托管理期限定为三年。自2009年4月28日时起至2012年4月27日止。”；第九条第3点载明：“3、本小区的住宅物业服务费按其拥有建筑面积多层为0.35元每月每平方米收取。……”。2014年1月1日，原告天阳物业与碧桂苑小区业主委员会签订了1份《碧桂苑小区物业管理服务协议》，协议第一条约定物业名称为碧桂苑小区（一区、二区、三区）；第五条载明：“临时委托管理期限定为壹年。自2014年1月1日起至2014年12月31日起止。”；第九条第2点载明：“住宅物业服务费为0.45元㎡/月，……”。2015年1月1日，原告天阳物业与碧桂苑小区业主委员会签订1份《碧桂苑小区物业管理服务协议》，协议第一条载明物业名称为碧桂苑小区（一区、二区、三区）;第五条约定“临安委托管理期限为叁年。自2015年1月1日起至2017年12月31日止。”；第九条第2点载明：“住宅物业服务费为0.45元㎡/月，……”。2019年12月13日，原告天阳物业与临安区碧桂苑小区业主委员会签订1份《碧桂苑小区物业服务合同》，合同第一条载明物业项目名称为临安区锦北街道碧桂苑小区（一、二、三区）；第四条载明：“本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，具体收费标准为：住宅0.45元/平方米/月；……”；第十六条载明：“物业服务期限为三年，即自2019年1月1日起至2021年12月31日止。”。上述合同及协议签订后，原告天阳物业认为被告章力仁未支付2009年3月1日至2012年4月30日期间、2014年1月1日至2018年7月31日期间、2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，故原告天阳物业诉至本院。 另查明，2004年5月20日，被告章力仁就案涉房屋作了不动产权属登记。原告天阳物业自述于2002年10月进场为案涉小区提供服务，其中2008年6月至2009年3月未签订物业服务合同，2012年5月至2013年12月由杭州临安星欣物业有限公司在案涉小区提供物业服务，被告章力仁对物业费拖欠期间及标准无异议。 又查明，原告天阳物业自述2015年1月至2017年12月的物业服务合同到期后，2018年1月至2018年7月期间，案涉小区业委会与杭州临安星欣物业有限公司签订了物业服务合同，但未通知原告天阳物业离场，故原告天阳物业与杭州临安星欣物业有限公司对案涉小区进行共同管理。2019年8月12日，临安市碧桂苑小区业主委员会、原告天阳物业、杭州临安星欣物业有限公司共同出具1份《告小区全体业主书》，载明：“……在2018年1-7月期间，碧桂苑小区物业管理服务由天阳物业和星欣物业提供，经相关部分多次协调后，天阳物业和星欣物业管理期间物业费用收取达成一致意见，物业服务费用全权委托临安市天阳物业管理有限公司按原有标准（0.45元/平方米/月）收取。……”2020年11月26日，杭州临安星欣物业有限公司出具情况说明1份，载明：“我司2018年1月至7月期间应收取的碧桂苑小区物业服务费用全部归临安市天阳物业管理有限公司所有和收取，并由临安市天阳物业管理有限公司向拖欠物业服务费的业主通过包括但不限于协商、诉讼等方式主张，我司不再参与。” 本院认为，天阳物业与碧桂苑小区业主委员会签订的《碧桂苑小区物业管理服务合同（试用）》、2份《碧桂苑小区物业管理服务协议》、《碧桂苑小区物业服务合同》形式规范，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效。被告章力仁提出由于原告天阳物业的工作人员的原因导致其购买了漏水的车库，其曾向天阳物业公司工作人员反映但天阳物业未提出任何解决方案，原告天阳物业应先解决车库漏水问题的意见，本院认为被告章力仁提出的车库漏水问题系质量问题，与本案非同一法律关系，被告章力仁可另案主张。关于被告章力仁提出的车辆堵住，原告天阳物业公司物业管理存在问题的意见，本院认为被告章力仁现未提供证据予以证明，另即使存在物业服务不到位的情况，原告天阳物业也在庭审中认可今后会予以改正，原告天阳物业作为物业服务单位依据合同约定对碧桂苑小区实行物业管理，在物业管理方面投入了相应的人力物力，业主及物业使用人作为被服务的对象，应按照合同约定缴纳物业服务费用，原告天阳物业要求被告章力仁支付物业服务费合法合理。原告天阳物业主张2009年3月1日至2012年4月30日期间的物业服务费按0.35元每月每平米计算；2014年1月1日至2017年12月31日期间、2019年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费按0.45元每月每平米计算，上述标准不违反合同约定，被告章力仁对上述标准以予以认可，故本院予以支持。对2018年1月1日至2018年7月31日期间的物业服务费，原告天阳物业提供了告小区全体业主书、情况说明根据0.45元每月每平米来进行主张，被告章力仁亦认可该期间和标准，原告天阳物业对该期间的物业服务费的主张于法有据，本院予以支持。故被告章力仁应支付原告天阳物业2009年3月1日至2012年4月30日期间、2014年1月1日至2018年7月31日期间、2019年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费5304.81元，对超出部分本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十一条第一款、第六十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告章力仁应于本判决生效之日起十日内支付原告临安市天阳物业管理有限公司2009年3月1日至2012年4月30日期间、2014年1月1日至2017年12月31日期间、2019年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费5304.81元。 二、驳回原告临安市天阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告章力仁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告章力仁负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 金 晶 二〇二〇年十一月三十日 书记员 彭幸颖 附：相关的法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不 符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约 责任。 二、国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费 用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其 约定，业主负连带交纳责任。 …… 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务 费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服 务企业可以向人民法院起诉。 三、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若 干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合 理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务 费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关 规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理 11 由的，人民法院不予支持。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期 间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被 执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的， 应当支付迟延履行金。