北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初6529号原告：李燕，女，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：魏艳青，北京东远鹤錡律师事务所律师。被告：吴春华，女，住北京市阅园**。被告：李剑玲，女，住北京市朝阳区。二被告共同委托诉讼代理人：姜德明，北京天驰君泰律师事务所律师。原告李燕与被告吴春华、被告李剑玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李燕及其委托诉讼代理人魏艳青，被告吴春华、被告李剑玲的共同委托诉讼代理人姜德明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李燕向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告方给付原告方购房尾款100000元；2.请求法院判令被告方给付原告方已支付2019年9月3日至2019年12月31日的物业费1664.28元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年3月5日原告方与本案第一被告方通过北京麦田房地产经纪有限公司居间服务签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告方将北京市丰台区阅园二区3号楼14层2单元1701号、面积为181.69平方米房屋出售给第一被告方。双方合同中约定的房屋价款为12750000元，同日双方还签订了《购房资格协议》等协议。后因为本案第一被告方购房资格的问题，原告方与被告方签订了《补充协议》，约定第一被告方指定本案第二被告方为买受人。后原告方协助本案第一、第二被告方办理了相应过户手续，2019年5月27日本案所涉房屋转移过户至本案第二被告方名下。双方合同第五条付款方式中约定：房屋买卖定金为2000000元，物业费用保证金50000元，室内设施保证金50000元，剩余款项10650000元买受人于过户前三个工作日内支付给出卖人。现被告方支付原告方购房款12650000元，尚欠原告方100000元未付。现房屋已经由被告方占有使用。原告方认为本案第一被告方为房屋实际买受人，本案第二被告方为名义买受人，上述两人应对购房尾款的支付共同承担责任。现房屋已经办理完毕过户手续，且房屋已经在2019年9月由本案被告方占有使用，原告方认为购房尾款应由被告方支付给原告方。据此，原告方特向贵院提起诉讼，请求贵院查明事实并依法支持原告方的诉讼请求。被告吴春华、被告李剑玲辩称，不同意原告诉讼请求。双方就排除妨害纠纷在2019京01**民初36171号和2020京02民终864号民事判决书中确定李燕和李剑玲签了房屋买卖合同，因此原告的诉求与事实相悖，没有事实依据。吴春华与原告不存在房屋买卖合同关系。且法院已确认涉诉房屋价格为4120000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：出卖人李燕和买受人吴春华于2019年3月5日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人李燕将位于北京市丰台区阅园二区3号楼14层2单元1701号房屋（建筑面积181.69平方米）出售给买受人吴春华，房屋登记用途为：住宅，双方通过北京麦田房产经纪有限公司居间介绍成交；第四条成交价格：成交总价为12750000元，其中净房屋价格4120000元，家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、公共维修基金、地段补偿金、拆迁补助金等价格8630000元。以上两部分不可单独购买或出售，价款由买受人一并支付给出卖人。第五条付款方式：1.定金2000000元；2.物业费用保证金：出卖人同意将购房款50000元作为物业费用保证金，买受人于物业费用结清当日支付；3.室内设施保证金：出卖人同意将购房款50OOO元作为室内设施保证金，买受人于房屋及家具家电等附属设施（如有）交接完毕当日支付……5.剩余购房款，买受人于过户前三个工作日内支付出卖人购房款10650000元；第七条房屋权属转移登记：1.买卖双方于2019年5月13日之前（日期或条件）办理缴税手续。2.买卖双方于取得《契税完税凭证》后5个工作日内办理房屋权属转移登记手续。同日双方还在《房屋买卖经纪服务书面告知》《房屋状况告知书》《交易款项支付提示函》《补充协议》（2019年3月5日签字）、《购房资格协议》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》等文件上签字。李燕和吴春华还签订了《补充协议》（未注明签字日期），约定：鉴于买卖双方就买卖位于北京市丰台区阅园二区3号楼14层2单元1701号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），现双方经友好协商就该房屋过户至买卖人指定人员名下达成约定如下：一、应买受人要求，出卖人同意将该房屋的权属过户至买卖人指定人员名下：1.出卖人同意以买受人指定人员作为购买人办理网上签约备案及后续交易手续；2.买受人保证已经征得其指定人员的同意并且买受人仍应按《买卖合同》相关协议履行义务。若指定人员不同意（包括：明确表示不同意或在约定期限未到场办理产权过户手续等的视同其不同意），仍由买受人继续享有和履行原合同约定的权利和义务。二、买受人指定人员名称为李剑玲，证件号码××。三、买受人承诺：若买受人与其指定人员之间出现纠纷，由买受人承担，与他方无关。四、买卖双方就此变更互不追究责任。本协议一式三份，自买卖双方签字盖章之日起生效，买卖双方各持一份，居间方备案一份，具有同等法律效力。李燕认可收到了12650000元购房款，要求吴春华和李剑玲支付剩余购房款100000元。吴春华和李剑玲认可李剑玲向李燕支付了12650000元，但是主张法院生效判决（（2019）京0106民初36171号民事判决书和(2020)京02民终864号民事判决书）已经认定李剑玲和李燕签订了房屋买卖合同，网签合同是真实的房屋买卖关系，且法院确认了房屋价格是4120000元，主张吴春华和李燕之前不存在房屋买卖合同关系，吴春华和李燕签订的《北京市存量房屋买卖合同》并未实际履行，李剑玲并未代替吴春华持有房屋，12650000元中的4120000元是购房款，多出来的钱款构成不当得利。李燕主张实际房屋买受人是吴春华，实际履行的是12750000元的房屋价款，主张李燕和李剑玲签订的网签合同中约定的房屋价款4120000元是为了避税，应当按实际履行合同支付剩余房款。李剑玲与李燕排除妨害纠纷一案，本院于2019年10月30日作出（2019）京0106民初36171号民事判决书，载明：2019年5月，李燕（出卖人）和李剑玲（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定李燕出售北京市丰台区阅园二区3号楼14层2单元1701号房屋，建筑面积共181.69平方米，该房屋成交价格为4120000元。2019年5月27日，李剑玲取得房屋不动产所有权证书。庭审中，李剑玲……表示其向李燕实际支付1200万余元房款……，9月2日房屋已基本空置，后李剑玲将房屋门锁更换。该案法院判决：一、李燕支付李剑玲房屋占有使用费29400元；二、驳回李剑玲其他诉讼请求。李剑玲不服该判决提起上诉，北京市第二中级人民法院于2020年4月28日作出(2020)京02民终864号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。出卖人李燕和买受人李剑玲签订的《北京市存量房屋买卖合同》显示：房屋坐落于丰台区阅园二区3号楼14层2单元1701号，建筑面积共计181.69平方米，房屋成交价格为4120000元，一次性付款，买受人应于过户前三个工作日向出卖人支付。李燕提交了《收款收据》予以证明其负担了2019年9月3日至2019年12月31日期间的物业费，其中显示：2019年1月1日至2019年11月30日期间物业费4576.77元；2019年12月1日至2019年12月31日期间物业费416.07元。京（2019）丰不动产权第0022212号不动产登记证书载明：权利人：李剑玲；坐落：丰台区阅园二区3号楼14层2单元1701号；权利性质：商品房；用途：住宅。本院认为，李燕和吴春华于2019年3月5日签订《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》（未注明签字日期）系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该《补充协议》约定：出卖人李燕同意将该房屋的权属过户至买卖人吴春华指定人员名下，出卖人李燕同意以买受人吴春华指定人员作为购买人办理网上签约备案及后续交易手续，买受人吴春华指定人员姓名为李剑玲，由此可知，吴春华指定李剑玲作为购买人和李燕签订《北京市存量房屋买卖合同》，李剑玲和李燕签订的该合同是为了办理网签备案及后续交易手续，且李燕和李剑玲签订的《北京市存量房屋买卖合同》中的房屋价格条款系为了避税故属于无效条款，另外，根据李剑玲认可已经向李燕支付12650000元，且其在另案中认可支付的是购房款之陈述可知，李燕和吴春华签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方实际履行的合同，吴春华应当按照该合同履行义务。另案中法院的认定内容不影响本案对李燕和吴春华于2019年3月5日签订《北京市存量房屋买卖合同》效力的认定。吴春华和李剑玲的相关抗辩意见，本院难以完全采信。李燕要求吴春华支付剩余购房款100000元具有依据，本院予以支持。根据李燕提交的《收款收据》，另结合房屋转移占有的时间，本院对李燕要求吴春华支付2019年9月3日至2020年12月31日期间的物业费1622.68元，予以支持，超出部分，不予支持。根据李燕和吴春华签订的《补充协议》可知，李剑玲仅是吴春华指定的买受人，李燕要求李剑玲承担连带责任，缺乏依据，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、吴春华于本判决生效后7日内支付李燕剩余购房款100000元；二、吴春华于本判决生效后7日内支付李燕2019年9月3日至2020年12月31日期间的物业费1622.68元；三、驳回李燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1167元，由吴春华负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓慧二〇二〇年十一月二十三日法官助理 商丽颖书 记 员 程雪桐