广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0607民初4387号原告：吴迪，男，1988年12月5日出生，汉族，住武汉市新洲区*********，公民身份号码420************052。被告：佛山市宇日房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区***************（住所申报），统一社会信用代码91440607MA52BHD15L。法定代表人：龙乃佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱瑞嫦，广东信广律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈其展，广东信广律师事务所实习律师。原告吴迪与被告佛山市宇日房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序于同年10月14日公开开庭进行了审理。原告吴迪及被告的委托诉讼代理人邱瑞嫦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．撤销《宇逸江澜认购协议书》，被告向原告退还购房定金30000元及利息（从2020年6月3日起按照LPR计算至实际履行完毕之日止）；2．案件诉讼费由被告负担。事实和理由：因原告有意购买被告开发的位于佛山市三水区南山镇宇逸江澜商品房，遂于2020年5月20日晚前往了解。与被告处的销售人员现场沟通协商认购条件后，双方清晰约定了首付为2成。当晚，销售人员以多种理由催促原告必须立即签订《宇逸江澜认购协议书》并支付定金30000元，否则会丧失机会，好的房屋就被认购完毕。受销售人员的催促和干扰，原告来不及看清《宇逸江澜认购协议书》的内容便在销售人员的反复保证及误导下不得不马上签名并支付了全额定金。事后，原告发现《宇逸江澜认购协议书》的内容与双方现场口头约定的内容严重不符，遂数次赴被告售楼处进行磋商，要求被告修改内容。但被告提出该认购书内容是格式条款，并明确不可修改。双方为此引发纠纷，难以协商一致，合同难以继续履行。2020年6月3日，原告收到被告的挞定函，被告无视双方纠纷的起因及其责任，催告原告并扬言将没收保证金。原告遂于6月5日复函指出被告利用其格式条款、乘人之危诱导原告匆忙签署认购书。该认购书关于首付款的约定明显违背了双方的真实意思表示，且被告拒不修改。故原告请求撤销《宇逸江澜认购协议书》，由被告全额退还购房定金。被告辩称，1．认购书第三条明确约定首付款比例只是暂定的，最终原告的首付款金额和贷款金额需根据按揭银行的审批结果来确定。无论认购书第三条约定首付款为20%还是30%的房款，均不影响双方如约签订《商品房买卖合同》和办理相关购房手续；2．因原告未能依约与被告签订《商品房买卖合同》和办理有关购房手续，被告于2020年6月3日向原告发出挞定函，解除认购书。根据合同法的相关规定，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。因原告于当天收到了该函件，故认购书已于2020年6月3日解除；3．原告请求法院撤销认购书，是缺乏事实和法律依据的。被告的销售人员从未有乘人之危、诱导原告作出错误的、损害其一方利益的意思表示，不符合可变更或可撤销的情形。且可变更及可撤销合同必须是存续有效的合同，因认购书已于2020年6月3日被解除，合同效力已经终止，明显不具有可撤销的条件；4．如上所述，原告以认购书约定的首付款为三成房款而非两成房款为由，拒不与被告签订《商品房买卖合同》。在被告的销售人员已明确告知原告，如果按揭银行批准原告首付两成贷款八成的，双方签订《商品房买卖合同》时会按银行审批的结果来确定首付款金额和贷款金额的情况下，原告仍拒绝与被告签订《商品房买卖合同》，原告的行为已构成根本违约，被告有权按照认购书第三条的约定，没收原告支付的定金30000元。综上所述，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提交《宇逸江澜认购协议书》、收据、微信聊天记录、挞定函、复函、快递信息各一份。被告为证明其主张，向本院提交《购买商品房知情书》一份。经审查，被告对原告提交的除微信聊天记录外的证据无异议，原告对被告提交的证据亦无异议，故本院均予以采信。原告提交的微信聊天记录，本院予以确认真实性。根据采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2020年5月20日，被告作为甲方、原告作为乙方，共同签订了《宇逸江澜认购协议书》，约定由乙方认购位于佛山市三水区********************，装修标准为毛坯，建筑面积80.41㎡，套内面积66.5㎡，收楼时间为2022年3月31日。房屋总价为505435元，乙方在签订认购书的同时向甲方支付定金30000元作为签订《商品房买卖合同》的担保，该定金在乙方与甲方签订《商品房买卖合同》后转为购房款，并可从首期房款中自行抵扣。认购书第三条关于付款方式约定为“银行按揭（按揭年限和贷款额度以银行最终批复为准）：乙方须于2020年5月23日前支付不低于30%的房款，即人民币壹拾伍万伍仟肆佰叁拾伍元整（含定金）作为首期房款。并于当日提交全部相关资料向银行申请办理购房贷款为人民币叁拾伍万元整。乙方在签定本协议之日起3天内支付首期房款并签署《商品房买卖合同》及其附件，若乙方超过上述约定的时间仍未与甲方签订《商品房买卖合同》及其附件并支付相应首期款的，视为乙方违约和放弃购买该物业，乙方无权要求甲方退还定金，甲方有权将该物业另行出售而无需通知乙方”。签订上述认购书的同时，原告签订了《购买商品房知情书》，该知情书第六条内容为“买受人已查询个人银行征信情况、知悉银行按揭政策，是否符合按揭贷款以银行最终审批为准。出卖人及销售人员无权承诺买受人一定可以通过银行贷款审批，或告知买受人采取规避银行贷款政策的方式骗取银行贷款。不能提供首付贷、首付分期等融资服务为买受人提供资金”。同日，原告向被告支付了购房定金30000元。2020年6月3日，被告向原告发出挞定函，认为原告未按认购书约定的时间与被告签订《商品房买卖合同》并支付相应的首期房款，已属违约，对原告支付的定金30000元不予退还并解除《宇逸江澜认购协议书》，涉案房屋另行出售。2020年6月5日，原告向被告发出复函，认为自身未交首付款的原因是认购书违背了双方的真实意思表示，应予以撤销，并要求被告退还购房定金30000元。因双方就购房定金是否退还无法达成一致意见，原告遂诉至本院。另查明，原告在一审法庭辩论终结前未向银行提交相关资料以审核其是否符合2成首付、8成贷款的条件。本院认为，本案案由应为商品房预约合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销”。由此可见，合同可撤销的三种情形是因重大误解而订立的合同、在订立合同时显失公平的、一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背对方真实意思的情况下订立的合同。本案中，原告在庭审中明确表示主张撤销涉案认购书的原因为存在重大误解的情形，对此，本院认为，房屋买卖是大宗交易，原告作为一个具有完全民事行为能力的自然人，在交易前应尽合理谨慎的注意义务，包括对合同条款的审查。无论是《宇逸江澜认购协议书》中“按揭年限和贷款额度以银行最终批复为准”的字眼，还是《购买商品房知情书》中“是否符合按揭贷款以银行最终审批为准”的字眼，均清晰且无歧义地表述了一个意思，即贷款以银行最终审批为准。被告在庭审中也表明，若原告的条件符合2成首付、8成贷款条件的，同意原告以上述付款方式支付购房款，该陈述与原告庭审所述“我当时说我名下没有房屋，交了六七年社保，没有其他信用问题，然后黄林及现场销售人员跟我说可以两成首付”的内容实际上是相吻合的。达到2成首付、8成贷款的前提是原告的条件符合银行关于2成首付、8成贷款的相关政策。从认购书的签订到一审法庭辩论终结前，被告都是确认若原告符合2成首付、8成贷款条件的，同意原告以上述付款方式支付购房款的承诺。在此基础上，双方对于认购书的签订并未存在重大误解的情形。相反，原告在签订认购书后，未及时向银行提交相关资料以审查其贷款额度，而在贷款额度尚未确定的情况下又以重大误解为由主张撤销认购书，原告的上述主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。根据现有证据，《宇逸江澜认购协议书》并不存在可撤销的情形，其是在原、被告自愿平等、协商一致的基础上签订，未违反法律的强制性规定，属有效合同。现因原告自身原因（包括未及时向银行提交资料予以审核贷款额度、未按认购书约定支付购房款）导致商品房买卖合同未能订立，故原告主张被告返还购房定金及利息，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告吴迪的诉讼请求。案件受理费558元，减半收取计279元，由原告吴迪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  陆志珊二〇二〇年十一月二十五日书记员  范楚妤