湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初7469号原告:范振宇，男，汉族，1974年3月4日出生，居民身份证住址武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：彭超，湖北忠三律师事务所律师，特别授权。被告:武汉和诚世纪科技有限公司，住所地武汉市武昌区首义新村**楼（阅马场云鹤大厦）****。法定代表人：何作斌，总经理。原告范振宇与被告武汉和诚世纪科技有限公司(以下简称和诚公司)租赁合同一案，本院立案受理后，2020年10月22日，本院依法适简易程序开庭进行了审理。原告范振宇的委托诉讼代理人彭超，被告和诚公司法定代表人何作斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范振宇诉称：原告范振宇于2016年4月1日购买坐落于武汉市武昌区首义新村45号楼13号楼4号房屋，2016年4月13日徐川将此房过户给原告范振宇，房屋所有权证号为昌2016006375。原告范振宇与徐川交接后，徐川声明已和原租户解除租赁关系，但原告发现该房屋还处于被告和诚公司占用使用中。原告随即告被告法定代表人何作斌，该房产现在系其合法财产，同时要求被告与其订立租赁协议并缴纳房租，否则应腾退，将房屋返还于原告。但被告和诚公司故意拖延，强行占用该房屋直至2018年8月6日止。被告非法占有使用原告合法房屋时间长达2年之久，至今拒不支付任何费用。故原告向法院诉讼，请求判今，1、被告武汉和诚世纪科技有限公司向原告范振宇支付房屋占有使用费112000元;2、被告承担本案全部诉讼费用。被告和诚公司辩称：我不同意原告的全部诉讼请求，对原告诉称事实中，我不知道原告范振宇于2016年4月1日购买坐落于武汉市武昌区首义新村45号楼13号楼4号房屋，2016年4月13日徐川将此房过户给原告范振宇，房屋所有权证号为昌2016006375。原告范振宇与徐川交接后，徐川声明已和原租户解除租赁关系，但原告发现该房屋还处于被告和诚公司占用使用中。这个事实我不清楚，2019年4月，范振宇与徐川因为武汉市武昌区首义新村45号楼13号楼4号房屋买卖合同打官司，我出庭作证，我才知道我所租赁的上述房屋出现了买卖的事实。范振宇告徐川刑事部分，我也去公安机关作证，这时，范振宇才亮明他有上述房屋的房产证，范振宇向我表示要我腾退涉案房屋，并口头表示给我5万元的房屋租赁补偿，我拒绝了，2019年4月底开始，范振宇把我租赁上述房屋里的物品搬走了一大部分，强制将我赶了出来，我在公安机关报了警，到2019年8月1日我被范振宇从案涉房屋里强制赶出来了。我已经付给徐川20**年3月5日至2025年3月6日的房租30万元，押金3000元。原告范振宇为支持其主张，举证如下：证据一、《武汉市房屋所有权证书》，武汉市武昌区房产局于2016年4月13日颁发的位于武汉市武昌区首义新村45栋13层4室的房屋所有权证书，所有权人为原告范振宇。拟证明，本案涉及房屋的所有权于2016年4月13日起属于原告范振宇所有，被告在未与原告签订租赁合同的情况下，非法占有该房屋至2018年8月6日才腾退，应当依法支付给原告相应的占用使用费。证据二、武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初15994号《民事判决书》、武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初15994号开庭笔录、武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初15994号生效证明。拟证明，被告非法占用涉案房屋的事实及时间，从2016年4月13日起至2018年8月6日止。证据三、《房屋租赁合同》，原告委托武汉链家宏业房地产经纪有限公司将案涉房屋出租给他人的所签订的房屋租赁合同。拟证明，2018年11月30日-2019年11月30日案涉房屋出租租金为每月4000元，原告向被告主张的房屋占用使用费为112000元。被告和诚公司没有提供相应证据。和诚公司对范振宇提交的证据一质证认为，对上述两证的真实性不认可，合法性认可，关联性不认可，是范振宇诈骗所得。和诚公司对范振宇提交的证据二质证认为，对证据二真实性、合法性、关联性均认可，和诚公司还没有向法院申请执行，正在申请强制执行，和诚公司至今没有得到徐川的20万元的赔偿。和诚公司对范振宇提交的证据三质证认为，这是原告与案外人签订的《房屋租赁合同》，与我无关，真实性、合法性、关联性均不认可。因被告和诚公司没有提供相反证据予以证明，经本院审核，本院对范振宇提交的证据一、证据二的真实性、合法性、关联性予以确认。因原告没有提供其与案外人武汉链家宏业房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》后实际履行的相关证据予以证明，故本院对原告提交的证据三真实性、合法性、关联性不予以确认。根据当事人的举证、质证及本院认证，本院查明以下基本事实：经审理查明，2019年8月15日，本院作出（2018）鄂0106民初字15994号民事判决书，该判决书内容如下：2010年3月5日，徐川与和诚公司续签《房地产租赁合同》，主要约定：徐川将武昌阅马场云鹤大厦13楼4号房屋（即首义新村××楼××楼××号号房屋）续租给和诚公司作为办公使用；租赁期限自2010年3月5日起至2025年3月6日止；月租金定为2500元，交付按年付一次，合计30000元；另交付押金3000元；和诚公司必须每年度提前10天交付下次房租，逾期未付超过7天，徐川有权单方解除合同，收回住房；租赁期间，双方均不得无故解除合同，但是，徐川与和诚公司任何一方因特殊情况需要解除合同，必须提前6个月进行书面通知对方解除合同，并支付30000元作为补偿金；如有争议，由武汉仲裁委员会仲裁。合同还约定了其他权利义务。同日，徐川向和诚公司的法定代表人何作斌出具《收条》，《收条》载明“今收到何作斌交房租450000元整（2010年3月-2025年3月）”2016年4月1日，白迁作为徐川及其配偶张芬（甲方、卖方）的代理人与范振宇（乙方、买方）签订《武汉市存量房买卖合同》，主要约定，乙方以900000元购买甲方名下坐落首义新村××楼××楼××号4号房屋，付款方式为一次性，甲方应在收到乙方全部房款15日内，将房屋交付给乙方。当日，白迁与范振宇向武汉市武昌区房产管理局递交房屋交易与登记申请书。2016年4月13日，坐首义新村××楼××楼××号楼4号房屋所有权人由徐川转移登记至范振宇名下。此后，范振宇要求和诚公司支付租金并多次要求和诚公首义新村××楼××楼××号3楼4号房屋，2018年8月6日，范振宇将上述房屋收回。2018年10月，和诚公司向本院起诉，请求：1、判令范振宇继续履行房屋租赁合同的出租人义务，即徐川与和诚公司签订的位于武汉首义新村××楼××楼××号13楼4号首义新村××楼××楼××号13楼4号）房屋租赁合同期限自2010年3月5日起至2025年3月6日止。2、判令范振宇、徐川共同向和诚公司支付违约金100000元、赔偿损失200000元（包括房屋租金、公司经营损失、公司财产毁坏损失）。本案争议的焦点：本案本院是否应当审理；范振宇是否继续履行徐川与和诚公司续签的《房地产租赁合同》并承担违约、赔偿责任。本院认为，《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外;另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”本案《房地产租赁合同》虽约定有仲裁协议，但被告范振宇在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议，视为放弃仲裁协议，本案本院应当继续审理。2010年3月5日，原告和诚公司与被告徐川签订的《房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，基本内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。合同生效后，即对双方当事人具有约束力。被告徐川未在合理期限内通知原告和诚公司的情况下，于20首义新村××楼××楼××号楼13楼4号租赁房屋出售给被告范振宇，被告徐川的行为侵犯了原告和诚公司的合法权益，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”的规定，原告和诚公司主张被告徐川承担赔偿责任的诉讼请求，本院予以支持。2016年4月首义新村××楼××楼××号号楼13楼4号房屋所有权人由徐川转移登记至范振宇名下，被告徐川应收取原告和诚公司的租金应至2016年4月12日，被告徐川收取的原告和诚公司自2016年4月13日起至2025年3月6日止的租金属于原告和诚公司的损失，该部分租金应由被告徐川返还原告和诚公司。原告和诚公司主张被告徐川赔偿损失200000元的诉讼请求未超出上述范围，本院予以支持。原告和诚公司主张徐川支付违约金100000元、赔偿其他财产损失费的诉讼请求，无证据证实，本院不予支持。被告首义新村××楼××楼××号号楼****房屋的受让人，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。……”的规定，被告范振宇应当继续履行原告和诚公司与被告徐川签订的《房地产租赁合同》，同时，原告和诚公司也应当按照《房地产租赁合同》之约定，向被告范振宇支付租金。首义新村××楼××楼××号5号楼13楼4号房屋后催促原告和诚公司支付租金未果的情况下，要首义新村××楼××楼××号45号楼13楼4号房屋并收回上述房屋的行为，符合《房地产租赁合同》“和诚公司必须每年度提前10天交付下次房租，逾期未付超过7天，徐川有权单方解除合同，收回住房”之约定，其行为并不构成违约。原告和诚公司以其已向被告徐川支付了15年租期内全部租金对抗被告范振宇并主张被告范振宇承担违约金100000元、赔偿损失200000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告徐川赔偿原告武汉和诚世纪科技有限公司租金损失200000元。二、驳回原告武汉和诚世纪科技有限公司的其他诉讼请求。该判决书宣判后，和诚公司、范振宇、徐川均服判。本院（2018）鄂0106民初字15994号民事判决书发生法律效力后。范振宇诉至本院要求判如所请，其诉讼请求如前所述。另查明，2019年1月16日，范振宇作为原告，以和诚公司为被告诉至本院，范振宇诉讼请求如下：1、请求判令被告和诚公司向原告范振宇支付房屋租金96000元整及迟延付款利息(（按同期银行贷款利息分段计算);2、本案诉讼费用由和诚公司承担。2019年7月11日，本院作出（2019）鄂0106民初字7354号民事裁定书，该裁定书宣判后，范振宇不服向武汉市中级人民法院提出上诉。2019年9月17日，武汉市中级人民法院作出（2019）鄂01民初终9944号民事裁定书，该裁定书内容如下:一、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院(2019)鄂0106民初7354号民事裁定;二、本案指令湖北省武汉市武昌区人民法院审理。本案争议的焦点问题及本院评判如下：本院认为，2016年4月13日，原告范振宇取得本案案涉首义新村××楼××楼××号45号楼13楼4号房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致;记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”的规定，据此，原告范振宇是上述本案案涉房屋的合法所有权人。本案中，2020年10月22日原告范振宇与被告和诚公司在本院开庭质证时，双方共同确认:2016年4月13日至2018年8月6日期间，上述本案案涉房屋由被告和诚公司实际租赁使用。据此，本院认定，2016年4月13日至2018年8月6日期间，上述本案案涉房屋使用人为被告和诚公司。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”和《中华人民共和国民法通则》第七十一条“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利”、第七十二条“财产所有权的取得，不得违反法律的规定。按照合同或其他方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外”、第七十五条“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收”的规定，并依据本院已发生法律效力的（2018）鄂0106民初字15994号民事判决书判决内容。据此，本院认定，2016年4月13日至2018年8月6日期间，上述本案案涉房屋使用人即被告和诚公司理应给付上述本案案涉房屋合法所有权人即原告范振宇房屋占有使用费。故对原告范振宇要求被告和诚公司支付房屋占有使用费112000元的诉讼请求，本院按照2010年3月5日上述本案案涉房屋原所有权人徐川与被告和诚公司签订《房地产租赁合同》中约定的月租金2500元标准计算占有使用费(2016年4月13日至2018年8月6日共计约28个月，28个月×月租金2500元=70000元)。该诉请中有事实和法律依据部分诉请，本院予以支持。对超出上述占有使用费的部分诉请，因无事实和法律依据，本院不予支持。对被告和诚公司不同意原告的全部诉讼请求的抗辩主张，因没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第七十五条，《中华人共和国物权法》第三十九条，《中华人共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告武汉和诚世纪科技有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告范振宇房屋占有使用费70000元;驳回原告范振宇的其他诉讼请求;如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1270元，由原告范振宇负担495元，被告武汉和诚世纪科技有限公司负担775元（此款原告已垫付，由被告随同上述款项一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 阳 春二〇二〇年十一月十日书记员 熊建菊