江西省全南县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0729民初1331号原告：全南县天豪物业物流服务有限责任公司，住所地全南县贸易广场****。法定代表人：陈海峰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李小明，系该公司收费员，特别授权。被告：李英，女，1974年11月15日生，汉族，居民，住全南县。原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司（以下简称天豪物业）与被告李英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天豪物业的委托诉讼代理人李小明和被告李英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天豪物业向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令被告立即支付桃源一品小区22栋2号店铺的物业管理服务费2827元。事实和理由：原告和江西宝盛地产开发有限公司于2010年1月26日签订了桃源一品小区前期物业服务协议，此后原告为该小区提供物业服务，根据物价部门全价字（2011）16号文件规定商铺物业费用单价为每月每平方米1元。合同签订后，原告积极履行相关的权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告所经营的店铺至今没有成立业主委员会，该小区的绝大部分业主都按规定缴纳了物业管理服务费。被告为桃源一品小区22栋2号商铺的业主，2号商铺的建筑面积为64.26㎡，从2017年1月1日至2020年8月31日欠费44个月，每个月金额64.26元，合计欠我公司物业管理费2827元。至今该店铺仍在经营，经原告多次催缴，被告仍拒缴物业管理费，被告的行为严重影响了原告的正常运行，以及对已交物业服务费的业主权益的侵害，原告为维护社会公共利益和自身的合法权益。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《江西省物业管理条例》等法律规定，诉至法院，望贵院判如所请。被告李英辩称：1、物价局文件上（2016年6月7日）未见店面需要收物业费字样；2、物价局文件（2016年6月7日）明文规定：物业公司应加强管理、为服务对象提供优质服务、并在收费时做好宣传解释工作；3、店面的垃圾和打扫工作是北控的环卫工人做的；4、物业工作人员态度恶劣，通电话时总是凶巴巴，每次都是没等讲完就挂了电话。我与租户的合同是租户交物业费的。我没想到物业从未跟我的租户沟通过，就简单粗暴地把业主告上法庭，随意冒犯业主，浪费业主的时间和精力，与物价局文件上的“收费时做好宣传解释工作”背道而驰；5、天豪物业的工作人员喜欢肆意制造矛盾。例如，以前幸福家园业主忘记了交电费，物业不曾打一个电话，不曾发一条短信，就直接粗暴地剪断业主的电表拿走，激起业主们的反感与愤怒。物业工作人员的行为有悖服务的本质，更谈不上优质服务；6、物业对店面没有服务，没有管理，态度恶劣，还给业主带来麻烦，不配享有费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告天豪物业提交：营业执照及资质证书、全南县物价局文件、前期物业服务协议、与全南鑫凯安防签订的监控设备安装协议、与全南县环境卫生管理所签订的协议书；被告提交北控城市环卫工人打扫卫生的照片。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下：1、被告对原告提供的全南县物价局文件，因未规定店铺的收费依据且未提供相关服务，但原告公司为桃源一品小区商铺安装了监控设备是事实，故本院对该两份证据予以采纳；2、对前期物业服务合同与本案是否有关联，本案将综合全案证据予以认定；3、对被告提交的照片，原告不予认可，原告指出照片有拍到其公司人员正在打扫卫生，对该证据本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年1月26日，原告公司作为乙方，江西宝盛房地产开发有限责任公司作为甲方，签订《桃源一品前期物业服务合同》，约定由原告公司对全南县城桃源一品小区提供物业管理服务，其中，第一条约定“乙方物业管理合同期限为从2010年3月1日至小区业主委员会成立时为止，之后由业主委员会重新选举”，第六条约定“物业公共性服务费用最终以物价部门批复为准”，第三十一条约定“本合同自双方签订《物业承接查验确认书》起至本物业业主委员会与乙方或其他物业管理企业签订物业服务合同生效时止”。2017年6月25日，桃源一品小区成立了业主委员会。被告李英购买了桃源一品22栋2号店铺，面积合计为64.26m2。原告公司进驻桃源一品小区后至今，安排了保安，对小区内住户与临街商铺共用的水、电、排污管道等公共设施进行了管理、维修，保障了水、电、排污等公共设施正常运行，也安排了清洁工打扫临街店铺门前卫生。2016年10月31日，为解决临街店铺的安全问题，原告公司为该小区采购并安装了监控摄像头。原告公司员工用手机拨打被告向其催收物业管理服务费，被告仍没有交纳。另查明，原告公司办理了企业法人营业执照，经营范围为物业管理、家政服务、园林绿化工程，且其取得了物业服务叁级资质。全南县物价局核定原告公司物业管理服务项目及标准为：自2011年7月25日起至2016年6月7日止，商业店铺1元/月/m2。全南县物价局2016年6月7日全价字（2016）6号文件并未对商业店铺的收费标准进行核定。本院认为，本案的争议焦点是临街店铺是否应交纳物业管理服务费？如应交纳，其物业管理服务费标准是多少？经查，原告天豪物业作为物业管理公司依法取得了物业服务资质证书并办理了工商注册登记，具有从事物业管理服务的相应资质。原告公司与江西宝盛房地产开发有限责任公司签订《桃源一品前期物业服务合同》，且实际为该小区提供了物业管理服务，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，该前期物业服务合同合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。虽该合同对物业管理合同期限及该份合同的合同期限约定稍有冲突，但桃源一品小区成立业主委员会后，没有与被告公司重新签订合同，也没选聘其他物业服务企业，而被告公司至今一直在为该小区提供物业管理服务，本院认为，即使物业管理合同期限至业主委员会成立时，但该小区委员会未解聘原告公司，原告公司也在事实履行物业服务合同。被告所有的临街店铺位于住宅小区的边缘，虽地理位置不同，但也属于该小区物业管理的范围，且为临街店铺安装了监控摄像，被告作为店铺所有人实际享受了相应的物业服务，理应承担物业管理服务费。关于物业管理服务费标准的问题。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，故综合考虑几年前物价局核定的标准、原告公司服务水平、商铺经商性质等因素，本院酌定本案物业管理服务费在原告公司增设摄像头改善其服务水平之后即2016年11月1日之后，按1元/月/㎡计付。综上，被告应交纳物业管理服务费2827元，自2017年1月1日至2020年8月31日为2827元（64.26㎡×1元/月/㎡×44个月）。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告李英应于本判决生效之日起三日内向原告全南县天豪物业物流服务有限责任公司支付自2017年1月1日起至2020年8月31日止的物业管理服务费2827元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告李英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  李家怀二〇二〇年十一月二十五日书记员  陈 春附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。