江苏省阜宁县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0923民初3617号原告：中国建设银行股份有限公司阜宁支行,统一社会信用代码91320923140528907B，住所地阜宁县阜城街道城河北路**。负责人：唐红力，该支行行长。委托诉讼代理人：沈党开，江苏一正律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾杰，江苏一正律师事务所律师。被告：唐飞，男，1967年7月20日出生，汉族，居民，住阜宁县。被告：刘芳，女，1968年12月24日出生，汉族，居民，住阜宁县。被告：阜宁县安康房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320923727422167H，，住所地阜宁县阜城街道阜城西大街**法定代表人：许志兵，该公司董事长。被告：江苏中顺建设集团有限公司，统一社会信用代码913209236617670140，住所，住所地阜宁县阜城街道阜城西大街**div>法定代表人：徐抑非，该公司董事长。原告中国建设银行股份有限公司阜宁支行（以下简称建行阜宁支行）与被告唐飞、刘芳、阜宁县安康房地产开发有限公司（以下简称阜宁安康公司）、江苏中顺建设集团有限公司（以下简称江苏中顺公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行阜宁支行的委托诉讼代理人曾杰到庭参加诉讼，被告唐飞、刘芳、阜宁安康公司、江苏中顺公司经本院公告送达开庭传票，均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行阜宁支行向本院提出诉讼请求：1.被告唐飞、刘芳偿还贷款本金165873.66元及利息、罚息（截止2020年6月17日，利息为20759.14元、罚息为13675.8元，自2020年6月18日起至实际还款之日止，以本金165873.66元为基数按合同约定标准计算利息、罚息）；2.被告唐飞、刘芳承担律师代理费11000元；3.被告阜宁安康公司、江苏中顺公司对被告唐飞、刘芳的上述1、2项还款义务承担连带清偿责任；4.原告对被告唐飞、刘芳所有的位于阜宁县不动产拍卖、变卖价款在合同约定担保物权的担保范围内享有优先受偿权；5.诉讼费由四被告共同承担。事实与理由：2012年9月3日，原告建行阜宁支行与被告唐飞、刘芳签订《个人住房（商业用户）借款合同》，约定被告唐飞、刘芳向原告建行阜宁支行申请个人住房贷款，借款金额为270000元，期限为120个月，贷款用于购买阜宁县房屋，贷款利率为浮动利率，即在贷款基准利率水平上上浮20%，如遇利率调整，于每年的1月1日开始调整。罚息利率在贷款执行利率水平上加收50%。还款方式为按月等额本息还款法。担保方式为抵押、保证（期间担保）。借款合同同时对违约责任、费用承担等进行了约定。2011年10月17日，原告建行阜宁支行与被告阜宁安康公司、江苏中顺公司分别签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同均约定被告阜宁安康公司、江苏中顺公司愿意分别为原告与债务人（因购买安康花苑项目所属之住房而与原告建行阜宁支行发生借贷关系的全部债务人）所形成的一系列债权提供最高额保证，保证合同同时对最高债权限额、债权确定时间、保证范围、保证方式、保证期间等进行了约定。2012年12月3日，原告建行阜宁支行依约发放了270000元借款。被告唐飞、刘芳未按约还款，被告阜宁安康公司、江苏中顺公司亦未能履行担保义务。请求法院支持原告的诉讼请求。被告唐飞、刘芳、阜宁安康公司、江苏中顺公司未作答辩，亦未举证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2012年9月3日，被告唐飞、刘芳作为借款人和抵押人，与原告建行阜宁支行签订编号为320737336－014－2012000401的《个人住房（商业用房）借款合同》1份，约定：借款用途为借款人购买阜宁县安康花苑10幢M11号房产；借款本金为贰拾柒万元整；借款期限为壹佰贰拾个月，即2012年9月3日至2022年9月3日。本合同所载明的借款期限起始日与贷款支付凭证所载日期不一致的，借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整；贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。本合同项下的贷款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮20%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（每年的1月1日）调整一次。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。借款的发放与支用为贷款人将款项一次划入阜宁安康公司在建行的账户32×××80。借款人的还款方式为等额本息还款法，即借款人按期以相等的金额偿还贷款本息。本合同项下担保方式为抵押加最高额保证。本合同项下的抵押财产为阜宁县阜城街道崔湾村三组安康花苑10幢M11号房屋。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。如借款人发生不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等情况，则构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。合同还对其他相关内容作了约定。2012年9月11日，被告唐飞以其购买的位于阜宁县房屋办理了抵押权预告登记，预告登记证号为阜房预阜城字第20126064号，预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司阜宁支行，预告登记义务人为唐飞，预告登记业务种类为预购商品房抵押权预告登记。2012年12月3日，被告唐飞立据向原告建行阜宁支行借款270000元，原告出具开立贷款账户通知书，载明：客户姓名唐飞，产品名称为中长期个人新建住房贷款，贷款金额270000元整，贷款期限120个月，还款方式为等额本息还款法，贷款执行利率7.86%，利率调整方式为下年初调整，逾期罚息利率浮动比例为50%。收款人账号为32×××80，收款人账户名称为阜宁县安康房地产开发有限公司，开户行:建行营业部。当日，原告将借款270000元发放至上述指定账户。借款发放后至2017年2月份，被告唐飞、刘芳尚能正常还款，自2017年3月份起即未能按时足额偿还借款本息，被告阜宁安康公司、江苏中顺公司亦未能履行保证义务。截止2020年6月17日，被告唐飞、刘芳拖欠原告借款本金165873.66元及利息20759.14元、罚息13675.8元。2011年11月17日，原告建行阜宁支行与被告阜宁安康公司、江苏中顺公司分别签订编号为（2011）004、005的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》各1份，均约定：为保障原告债权的实现，被告阜宁安康公司、江苏中顺公司愿意为原告与债务人（因购买安康花苑项目所属之住房而与原告发生借贷关系的全部债务人）所形成的一系列债权提供最高额保证。本最高额保证担保的债权是指自2011年10月17日至2013年10月17日期间因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金，债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、律师费等）。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为15000000元；被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定时间，仍然属于本最高额保证的担保范围；主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。被告阜宁安康公司、江苏中顺公司在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期间按原告对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书，并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。如果主合同项下债务到期或者原告依据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，被告阜宁安康公司、江苏中顺公司应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，被告阜宁安康公司、江苏中顺公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求被告阜宁安康公司、江苏中顺公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，被告阜宁安康公司、江苏中顺公司不提出任何异议。合同还约定了其他事项。原告建行阜宁支行委托江苏一正律师事务所参加本案诉讼，提供的发票显示律师代理费金额为11000元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告建行阜宁支行与被告唐飞、刘芳签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，与被告阜宁安康公司、江苏中顺公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，均是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告建行阜宁支行依约履行了发放贷款义务，被告唐飞、刘芳存在未按合同约定按时足额偿还借款本息的违约情形，原告依据合同的约定主张权利，符合法律规定和合同约定，应予支持，被告唐飞、刘芳应承担偿还原告借款本息的民事责任。被告阜宁安康公司、江苏中顺公司作为借款的连带责任保证人，依法应在保证合同约定的担保范围内承担连带保证责任。关于原告提出对被告唐飞、刘芳提供预抵押的房屋拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，因原告作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人对该房的处分，但并非对该房屋享有抵押权，故对原告该诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告提出的被告承担律师代理费11000元的主张，因《个人住房（商业用房）借款合同》明确约定贷款人为实现债权所产生的费用(包含律师代理费)由借款人承担,原告为实现债权,委托律师代理诉讼产生代理费，被告应当承担。经本院审查,原告主张的律师代理费金额虽未超过本案借款合同签订时《江苏省律师服务收费管理办法》的规定,但结合物价部门的有关规定及本案的具体案情，酌定律师代理费为5500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告唐飞、刘芳于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司阜宁支行借款本金165873.66元及利息（利息计算方法：截止2020年6月17日的利息为20759.14元、罚息为13675.8元，自2020年6月18日起至实际还款之日止以本金165873.66元为基数，按合同约定利率计算）；二、被告唐飞、刘芳于本判决生效后十日内支付原告中国建设银行股份有限公司阜宁支行律师代理费5500元；三、被告阜宁县安康房地产开发有限公司、江苏中顺建设集团有限公司对被告唐飞、刘芳的上述第一、二项还款义务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司阜宁支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4470元（原告已预交），由被告唐飞、刘芳负担4387元，原告中国建设银行股份有限公司阜宁支行负担83元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  顾忠勇人民陪审员  毛育民人民陪审员  程树杰二〇二〇年十一月十九日法官 助理  于 绘书 记 员  刘晓露