北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初21280号原告：胡一川，女，1989年5月19日出生，汉族，中国工商银行总行牡丹卡中心职工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：田韶卿，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙丽媛，北京市兰台律师事务所律师。被告：安英，女，1967年12月14日出生，汉族，北京高原经纬地产有限公司退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：占军，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：宋学军，男，1972年2月19日出生，汉族，北京高原经纬地产有限公司法人，住北京市西城区。委托诉讼代理人：占军，北京盈科（天津）律师事务所律师。第三人：北京旭升房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区丰桥路**院****103。法定代表人：徐升，总经理。委托诉讼代理人：胡冬雪，女，该公司员工。原告胡一川与被告安英、宋学军、第三人北京旭升房地产经纪有限公司（以下简称旭升公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡一川及委托诉讼代理人田韶卿、孙丽媛，被告安英、宋学军及委托诉讼代理人占军，第三人旭升公司委托诉讼代理人胡冬雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡一川向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及其补充协议于2020年6月11日解除；2.判令二被告返还全部购房款人民币4130000元及支付逾期返还购房款违约金（自2020年6月19日起至实际返还之日止以欠付金额为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令二被告支付活期利息1563.92元（以首付款383万元为基数，自2020年5月1日至2020年6月11日，按照年利率0.35%计算）；4.判令二被告支付合同解除违约金人民币1210000元；5.判令二被告支付原告在房屋交易过程中发生的各项费用（中介费、贷款服务费）64100元；6.判令二被告及第三人配合原告办理注销网上签约、撤销公积金贷款以及商业贷款手续；7.判令二被告承担本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、公告费、司法专邮费等，以实际发生额为准）（以上金额暂合计为5405663.92元）。事实和理由：2019年11月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）在本案第三人旭升公司（居间方）居间服务下签署《北京市存量房屋买卖合同》。被告安英与宋学军为夫妻关系，宋学军为交易房屋的共有人。2019年11月26日，宋学军签署《配偶同意出售声明》，同意安英出售交易房屋，并认可安英所签署的所有文件。由此，交易房屋的出卖人安英与宋学军夫妻双方应共同承担《房屋买卖合同》下的义务和责任。《房屋买卖合同》约定原告购买被告安英名下位于宣武区广安门外大街305号二区5、7、8号楼7号楼XXX的房屋（房屋所有权证号：京房权证宣私字第**，“交易房屋”）。交易房屋总价为人民币605万元，原告完全按照约定履行付款义务，包括支付购房定金30万元以及购房款383万元，合计支付413万元。并且，原告已于2020年3月13日获得185万元组合贷款审批。此外，2019年11月26日，原被告与第三人签署《居间服务合同》，原告按照《居间服务合同》约定支付居间服务费人民币60500元以及代办贷款服务费3600元，合计64100元。因为户口与交易房屋密切相关，切实影响房屋价值、二次售卖及学区学位等切实利益，为无瑕疵的取得交易房屋，原告明确购买交易房屋的前提为被告迁出全部户口，被告也表示交易房屋具备户口迁出条件，并保证能够迁出全部户口。基于以上沟通，原被告双方明确约定，被告迁出全部户籍为交易房屋办理权属转移登记的前提条件。《房屋买卖合同》第八条第（一）款约定，买卖双方最晚应于合同签订之日起150日内（2020年4月24日），共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。此外，《房屋买卖合同》附件二第二条第3款约定，“出卖人确认该房屋的户籍登记情况为有户籍登记，出卖人应于本合同签订之日起过户前迁出。”被告应于2020年4月24日前迁出户籍，但是被告并未如约迁出户籍导致双方无法办理房屋权属转移登记。即使被告已违约在先，基于被告再次承诺能够迁出户口和原告履行合同的诚意，2020年4月30日，原被告签署《关于合同编号为BJXN（CFDC）DS201900118的房屋买卖合同补充协议》（“《补充协议》”）。《补充协议》约定，“1、出卖人需于2020年6月10日前将宣武区广安门外大街305号二区5、7、8号楼7号楼XXX（京房权证宣私字第XXXX号）中全部户口迁出，并由双方到户口所在地户籍科确认。2、如出卖人未在2020年6月10日前迁出全部户口，买受人有权利单方解除合同。”然而，被告不仅再次违反《补充协议》约定，未能在6月10日前迁出任何户口，且明确表示拒绝迁出户口。由于被告多次违反合同约定，依据《补充协议》第2条、第4条以及《房屋买卖合同》第十条第（一）款约定，原告于2020年6月11日向被告送达《关于解除BJXN（CFDC）DS201900118号的通知》（“《解除合同通知》”），《房屋买卖合同》已于2020年6月11日解除。且，原告明确要求被告按照《房屋买卖合同》约定返还其收取的购房款及相应利息，支付合同解除违约金以及交易过程中的费用和损失，并配合原告办理合同解除相关的注销网上签约、撤销公积金贷款以及商业贷款等事项。然而，截至原告起诉之日，被告并未履行约定以及《解除合同通知》所通知的义务，为保障原告财产安全，维护合法权益不受侵害，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。安英、宋学军辩称，一、原合同于2019年11月26日签订后，答辩人（出卖人）积极履行自身协议义务，无违约行为，继续履行完全可以实现原合同目的。1、根据原合同约定的出卖人与买受人所负义务及履行情况，答辩人（出卖人）已积极履行其大部分约定义务，对于产权过户也是完全积极配合的。反而被答辩人（买受人）以答辩人户籍未迁出为由，拒绝缴纳产权过户税费和配合办理产权过户，导致合同履行陷入僵局。2、被答辩人（买受人）有不少未依据协议履行行为，答辩人（出卖人）未予追究，其目的就是尽量促使原合同得以履行，合同目的得以实现。例如，《买卖定金协议书》第三条第1款约定，乙方（买受人）应于本协议签署时向甲方支付购房定金共计人民币叁拾万元整。定金协议是2019年11月26日签订的，而定金是次日全部支付完的。《北京市存量房屋买卖合同》第八条第（一）款约定，买卖双方最晚应于合同签订之日起150日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议。事实上，这条约定两处都违反了，一是150日内（2020年4月24日之前）没有申请办理权属转移登记手续，主要原因是买受人没有按照合同约定支付首付款。二是第三人协调双方延期申请办理权属转移登记日期，双方没有签署书面的补充协议。《组合贷款付款方式补充协议》第5款第（1）项约定，买受人于过户前三日内支付出卖人购房款人民币叁佰陆拾捌万元整，支付方式为资金监管。在《北京市存量房屋买卖合同》中约定的150日过户时限2020年4月24日前三日，4月21日前买受人需支付出卖人购房款368万，而实际上买受人是在2020年4月25日支付的购房款。需要着重指出的，这笔购房首付款处于资金监管状态，出卖人动用不了，需要办理完过户手续，且买受人取得产权证后才能解除监管。第5款第（3）项约定，若剩余购房款（即首付款）的支付时间与缴纳税费日期为同一日，则买受人于税费缴纳完毕后办理房屋权属转移登记手续前支付。这条约定是指，买受人应当先进行过户税费缴纳，再进行首付款支付，或至迟应当于同一日支付，然而事实上，买受人并没有按照合同约定缴纳过户交易税费。3、原合同中关于出卖人的义务约定自相矛盾，遵守其中一项必将违反另一项。《北京市存量房屋买卖合同》第七条第（二）款约定，如出卖人承诺该房屋为家庭唯一住房，须在交税时保持家庭唯一住房状态。出卖人有此义务承诺，则在交税过户之前不能再购置房屋，没有其他住房，客观上也不可能完成户口迁出。二、答辩人签署《关于合同编号为BJXN（CFDC）DS201900118的房屋买卖合同补充协议》（以下简称“补充协议”）系重大误解，非自身真实意思表示。1、根据《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）第八条权属转移登记（一）买卖双方最晚应于合同签订之日起150日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。根据《组合贷款付款方式补充协议》第二条第5款剩余购房款第（1）项买受人于过户前三日内支付出卖人购房款人民币368万，支付方式为资金监管。由此可知，在办理过户手续前，买受人需支付购房首付款。2020年4月5日，第三人工作人员胡冬雪在微信群里确认买卖双方于2020年4月29日进行房屋过户手续办理。4月25日上午，答辩人告知第三人户口难以在过户日前迁出，第三人表示下午与买方协商好即可。同日下午被答辩人仍缴纳房屋首付款383万元，并进行资金监管，客观事实是出卖人与买受人在4月25日下午就户籍迁出问题进行了口头约定，即在过户完成后6个月内迁出，形成新的合意。买受人首付购房款缴纳冻结后，本来交易按计划推进中，然而在2020年4月28日晚（即预定过户手续办理前一日），被答辩人在微信中突然向答辩人提出迁户要求，并指出根据双方签订合同所约定的过户时间，答辩人本应当在过户前办理完毕迁户事宜，已有违约行为，并误导答辩人迁户仅需半小时时间即可完成。4月30日上午，答辩人在与第三人工作人员胡冬雪沟通中，第三人声称“按照合同，你现在已经在违约期了”。答辩人听闻自身违约，情绪失控，感觉到巨大压力，对客观事实形成重大误解，为下午被迫签署补充协议埋下伏笔。答辩人自2015年3月由青海省乐都县以夫妻投靠名义迁入目前户籍以来，并未办理过户籍迁移，对户籍迁移的要求和时限要求并不清楚和了解，在与被答辩人沟通中被其误导以为迁出迁入户籍较为简单容易，且为实现买卖双方继续履行合同，因此在违背自身真实意愿基础上于2020年4月30日下午在第三人办公地签署了补充协议。事后答辩人在咨询相关户籍管理部门意见后，了解到户籍迁出的办理手续和程序，难以在补充协议约定的时间内办理完成，故而于2020年5月12日通过微信书面告知被答辩人与第三人，2019年4月30日签署的补充协议，不是其真实意思表示，应属无效且督促买受人和第三人及时办理产权过户事宜，通知发出后，买受人和第三人均未予以回应。依据《合同法》第五十四条第一款，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的。根据北京市公安局2004年11月4日发布的《关于印发派出所办理常住户口登记工作规范（试行）的通知》（京公人管字【2004】1062号）第四条第（四）款规定，新立户的，非农业人口须出具北京市房屋产权证明。即要迁出户籍的话，答辩人需要再拥有一套（住宅）房屋产权，而在本次涉诉交易中，涉诉房屋系答辩人家庭唯一住房，在答辩人没有第二套住宅房屋时，无法迁出户籍。第六条规定，办理户口登记须经派出所审批办理的时限为20个工作日。可见买受人误导答辩人说户口迁移半小时即可办理完成。2、《关于合同编号BJXN（CPDC）DS201900118的房屋买卖合同补充协议》第2条约定，如出卖人未在2020年6月10日前迁出全部户口，买受人有权利单方解除合同。这是一份补充协议，是对原合同的补充和变更，对2020年6月10日前出卖人没有迁出户口的后果做了补充约定，但是对解除合同的法律后果没有进行专门约定。原告的诉讼请求是依据原合同第十条第（一）款提出的，属于适用合同条款错误。原合同第十条第（一）款实际上是专门针对原合同第八条第（二）款约定的，是需要严格适用的合同条款。并且第八条第（二）款适用的情形是“因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起150日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同”，而实际上买受人未能在合同签订之日起150日内取得房屋所有权证书一是由于其逾期缴纳首付款，二是确定新的申请过户时间后买受人不配合办理，并不是出卖人原因所致。三、答辩人户口迁出与被答辩人落户均无紧迫性，客观上也不构成房屋交易过户的必要前提。答辩人如未按期迁出户口不会造成被答辩人利益损失，同时原合同约定有迁户保证金保障被答辩人利益。1、被答辩人未婚无子女，不存在落户申请学籍的迫切性，同时据称被答辩人父母居住地及户籍均在涉诉房屋附近小区，如有必要可以先迁户落入其父母户籍内。即使答辩人没有及时迁出户籍，依据现行户籍管理规定，被答辩人仍可以落户至所购房屋户籍内。《组合贷款付款方式补充协议》第二条第3款约定，户籍迁出保证金，出卖人同意将购房款人民币5万元整作为户籍迁出保证金，于房屋内原有户籍迁出后当日支付出卖人。2、答辩人无“强占”涉诉房屋户口故意和动机。由于涉诉房屋系答辩人家庭唯一住房，答辩人出售涉诉房屋是“以小换大”的销售行为，这一点被答辩人与第三人是完全知悉的。2019年11月28日，即答辩人与被答辩人签署原合同，被答辩人缴纳完毕30万元购房定金后次日，答辩人以其子女名义与涉诉房屋同小区5号楼18G业主签订房屋买卖定金协议书，并支付完毕定金50万元。答辩人原先计划的即是将户籍迁入其子女名下房产内。四、涉诉房屋上的户籍客观上在2020年6月10日前无法实现迁出。涉诉房屋上共有三人户籍，分别是答辩人夫妻双方及其成年子女（案外人），这一点被答辩人和第三人在签署原合同之前就是知悉的。而案外人宋承宇是留学美国人员，因为新冠疫情原因迟迟无法回国，回国机票多次预订多次取消，终于2020年8月顺利返回国内。由于新冠疫情的影响，导致案外人无法回国办理房屋买卖贷款手续，房屋落户及房屋户籍迁出等相关手续。五、被答辩人在签署房屋买卖合同后，多次向答辩人表露后悔意向，想取消交易，回复到交易前原状，即答辩人退还全部已支付房款（含定金）。由于答辩人出售房屋是“以小换大”的销售行为，并在2019年11月28日以其子女名义与涉诉房屋同小区5号楼18G业主签订房屋买卖协议，并支付定金50万元。且为完成涉诉房屋交易，答辩人筹措资金150万元，提前偿还涉诉房屋名下抵押贷款并办理完解押手续。答辩人已经根据这次交易进行了其他相关交易安排，客观上已造成实际资金损失，无法同意被答辩人要求。因此被答辩人以合同约定过户前迁户为由，拒绝履行缴纳过户税费等义务，拒绝配合办理房屋过户申请手续，形成目前交易僵局，应当承担主要责任。综上所述，答辩人请求法院依法查明事实，采纳答辩人意见。旭升公司述称，11月26日在签署合同之前，买方跟卖方双方商定购房定金是支付多少钱，然后户口过户前迁出。在这个过程中，卖方说他在本小区还有一套房子，房本的名字是他儿子的名字，迁户的话是没有问题的，这个是在签合同之前，是双方约定好的。然后在签署合同之前，我们把合同的每一条都念了，一式三份，卖方一份，买方一份，我们一份，念完之后看哪里有不懂、有问题，可以说是在双方都没有问题的情况下才签署的这份合同，这是一致的，就是我知道的。刚才我听了一下原告和被告双方的叙述，其中关于我知道的我说一下。在这个房子业主名下有另外一套住房，这个是我听业主自己说的，他说他是可以把户口迁出的，就是在过户之前，也没有强迫他去签署这份购房买卖合同，是在他知情的情况下他自愿签署的。然后购房补充协议这一块，也是我们三方，就是买方一家三口，有父母，还有买方本人，卖方的话是有夫妻双方，还有我们公司领导，包括我本人我们都在，这个协议是经过双方都同意的情况下才签署的。在这个中间肯定是也要双方沟通了细节才签的这个协议。还有一点就是刚才卖方他提出了一个说自合同有效期内150天，中途我们在这个时间里面，在业主解抵押的时候咱们也是耽误了一些时间，并不是说是因为业主的原因，据业主口述是因为银行的原因，导致抵押章少了一个，作为我们中介公司我们是看不见的，所以说中途时间就浪费了。然后赶上了春节，再就是疫情，有好多事情，包括公积金做贷款也是要提前预约，每天只有几个号，不是说咱们想约就能约上的，这就是我已知的。然后说到户口问题，4月25号上午为了避免买方和卖方中间有纠纷，我跟业主本人确定一下户口是否迁出，业主他跟我说他这个户口迁的时间有问题，然后我说那这个事情必须要跟客户如实说，下午我们三方去的光大银行，我是在大厅给双方办理托管的业务，我说得把这个户口的事情跟客户说很清楚，但是客户给我的反馈是业主并没有跟他说。因为在这个谈话当中，我本人是在办理其他签字业务我没有听到。安英、宋学军当庭向本院提出反诉请求：1.请求法院判令答辩人与被答辩人于2019年11月26日签署的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及其附件二《组合贷款付款方式补充协议》（以下统称“原合同”）合法有效，被答辩人（买受人）继续履行协议中约定的支付购房款义务、办理房屋缴税及过户登记义务；2.请求法院判令撤销《关于合同编号为BJXN（CFDC）DS201900118的房屋买卖合同补充协议》；3、请求法院判令驳回被答辩人其他诉讼请求。由于安英、宋学军未在法定期限内交纳反诉费，本院按安英、宋学军撤回反诉处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：安英与宋学军系夫妻关系。北京市西城区广安门外大街305号二区5、7、8号楼7号楼XXX房屋（以下简称诉争房屋）登记在安英名下。安英、宋学军及二人之子宋承宇的户口登记在诉争房屋内。2019年11月26日，安英（甲方、出卖人）与胡一川（乙方、买受人）、旭升公司（丙方、居间人）签订《买卖定金协议书》，约定：甲方将诉争房屋以605万元的价格出售给乙方；乙方于协议签订时向甲方支付购房定金30万元；甲乙双方应于签署协议后2个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件；甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，乙方应在签署《买卖合同》时向丙方支付居间代理费60500元。同日，安英（出卖人）与胡一川（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，内容有：第一条、房屋基本情况。出卖人所出售房屋坐落在北京市西城区广安门外大街305号二区5、7、8号楼7号楼XXX，建筑面积共68.27平方米。第二条、房屋权属情况。该房屋已经设定抵押，抵押权人为北京市民生银行，出卖人应于2020年2月1日前办理抵押注销手续。第三条、成交方式。出卖人和买受人通过北京旭升房地产经纪有限公司居间介绍成交。第四条、成交总价格、付款方式、付款时间。出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为605万元，买受人于合同签订3日内支付定金30万元。买受人采取组合贷款的方式支付房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定详见补充协议。……第八条、权属转移登记。（一）买卖双方最晚应于合同签订之日起150日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，买卖双方应当另行签订书面的补充协议。……第十条、合同解除条款。出卖人违约的，买受人依照合同的约定单方解除合同的，应当以书面的方式进行。合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达出卖人之日起自动解除。出卖人应于5个工作日内将其已经收取的买受人全部房款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。如出卖人逾期将买受人已经支付款项返还给买受人方，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向买受人支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由出卖人承担，另合同解除后，出卖人须配合买受人办理注销网上签约等手续，如未办理买受人可单独追究出卖人违约责任。同日，双方还签订了《组合贷款付款方式补充协议》作为房屋买卖合同的附件二，内容有：第一条、房屋成交总价。房屋成交总价为605万元，此价格为出卖人净得价，不含税。第二条、付款方式。1、定金：买受人以自行交接的方式支付定金30万元，该定金作为购房款的一部分，具体支付情况详见《买卖定金协议书》。2、物业交接保证金：出卖人同意将购房款2万元作为物业交接保证金，于物业交接完毕当日支付。3、户籍迁出保证金：出卖人确认该房屋的户籍登记情况为有户籍登记，出卖人应于本合同签订之日起过户前迁出。出卖人同意将购房款5万元作为户籍迁出保证金，于房屋内原有户籍迁出后当日支付出卖人，4、贷款部分购房款（买受人以商业按揭、公积金组合贷款的方式支付）。买受人拟贷款总数额为200万元。5、剩余房款。买受人于过户前三日内支付出卖人购房款368万元，支付方式为资金监管。同日，宋学军出具《配偶同意出售声明》，同意安英出售诉争房屋，对安英签署的所有文件均予以认可，并承担相应的法律责任。同日，安英（出卖人）、胡一川（买受人）、旭升公司（居间方）签订《居间服务合同》，内容有：第一条、居间服务范围。买卖双方同意，共同委托居间方作为交易居间人，居间方提供的居间服务包括：1、提供房屋买卖市场行情资讯；2、寻找、提供并发布房源、客源信息；3、引领买受人实地看房；4、协助交易双方协商、洽谈，确定成交意向；5、促成交易双方签署房屋买卖合同。第二条、居间服务费。买受人向居间方支付居间服务费60500元。买卖双方签订《买卖合同》时，买卖双方均认可合同第一条约定的居间服务已完成，买卖双方应于签订《买卖合同》当日向居间方支付本合同约定的居间服务费。第三条、权利义务。买卖双方均同意通过居间方推荐的第三方机构办理住房按揭贷款服务、住房按揭贷款评估服务，买受人同意于本合同签署当日由居间方代办服务费3600元。第五条、违约责任。买卖双方任何一方违反本合同第三条或《买卖合同》的约定，导致居间方不能继续履行义务的，居间方不承担责任，且居间方有权利收取本合同约定的居间服务费用和交易中已经发生的费用，已收取的费用无须退还。如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该笔费用。如未支付的，居间方有权通过包括但不限于法律途径催促义务方支付居间服务费。买卖双方中任何一方拖延或拒绝配合办理交易中各项手续，造成另一方损失，由拖延或拒绝配合一方承担赔偿责任；除本合同另有约定外，各方不得擅自单方解除或变更本协议。上述合同及补充协议签订当日，胡一川支付安英购房定金4万元，支付旭升公司居间服务费60500元、代收贷款服务费3000元、代收评估费600元。2019年11月27日，胡一川支付安英购房定金26万元。2020年1月15日，安英办理了诉争房屋的抵押登记注销手续。2020年1月23日，中介公司办理了诉争房屋的网上签约手续，网签合同编号为：C1876301。2020年3月3日，北京住房公积金管理中心通过了胡一川组合贷款公积金部分贷款70万元的申请。2020年3月13日，中国建设银行股份有限公司北京鼎昆支行通过了胡一川组合贷款商业贷款部分115万元的申请。2020年4月25日，安英与胡一川在中国光大银行北京丽泽支行办理了二手房交易资金托管手续，胡一川将购房款383万元存入安英的资金托管账户，约定的解冻支付条件为：房产已办妥买方为权利人的房屋产权证明。此后，安英、胡一川由于户口迁出问题产生争议，胡一川要求将户口迁出后再办理过户手续。双方经协商后于2020年4月30日签订《关于合同编号为BJXN（CFDC）DS201900118的房屋买卖合同补充协议》，约定：1、出卖人需于2020年6月10日前将房屋中全部户口迁出，并由双方到户口所在地户籍科确认。2、如出卖人未在2020年6月10日前迁出全部户口，买受人有权利单方解除合同。3、如出卖人在2020年6月10日前迁出户口，但买受人未能如约购买本房，出卖人有权利单方解除合同。4、买卖双方就本次交易在光大银行所冻结的3830000元，出卖人自愿按照光大银行活期利率按天支付给买受人；起息日为本协议签订次日起，终止计息日为出卖人户口全部迁出当日。2020年5月12日，安英向胡一川发出《关于房屋买卖合同事宜的书面通知》，主张上述补充协议违背北京市户籍管理政策，应为无效，要求胡一川配合办理过户手续。2020年6月11日，胡一川向安英送达《关于解除BJXN（CFDC）DS201900118号的通知》，以安英未按照合同约定迁出户口为由，通知安英双方签订的房屋买卖合同及补充协议于2020年6月11日解除，并要求安英返还房款、支付违约金并赔偿损失等。审理中，安英主张其签署《关于合同编号为BJXN（CFDC）DS201900118的房屋买卖合同补充协议》系重大误解，应当予以撤销。安英、宋学军主张合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。胡一川主张因安英违约行为给其造成的损失有：购房款资金占用损失、居间费60500元、贷款服务费3500元、证据公证的公证费3000元、律师费20000元、财产保全的保险费5405.66元、房屋差价损失250000元、误工费损失16200元等。审理中，经胡一川申请，本院对安英名下价值5405663.92元的财产采取了保全措施。本院认为，安英与胡一川签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《组合贷款付款方式补充协议》、《关于合同编号为BJXN（CFDC）DS201900118的房屋买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人应当按照合同约定行使权利并履行义务。安英作为完全民事行为能力人，对于房屋内的户口能否迁出应当知晓，安英主张其签订《关于合同编号为BJXN（CFDC）DS201900118的房屋买卖合同补充协议》系重大误解，难以成立，本院不予采信。根据双方签订的房屋买卖合同及补充协议可知，房屋内的户口问题对于胡一川而言属于重大事项，双方经协商后在签订的补充协议中明确约定安英应于2020年6月10日前迁出房屋内全部户口，并以此作为胡一川单方解除合同的条件，由于安英未能按约迁出户口，合同解除的条件已经成就，胡一川有权单方行使解除权，胡一川于2020年6月11日向安英送达的解除合同通知发生了解除合同的效力，双方的房屋买卖合同及补充协议应于2020年6月11日解除。合同解除后，安英应将收取的购房款返还给胡一川，胡一川要求安英返还购房款的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。其中安英收取的30万元应由安英直接返还给胡一川，而对于现存于银行资金监管账户中的383万元，安英应配合胡一川办理解除资金监管手续并将该款项退还给胡一川。胡一川要求安英配合办理注销网上签约、撤销公积金贷款以及商业贷款手续的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。胡一川要求旭升公司协助办理相关手续的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。安英未按照合同约定履行义务导致合同解除，构成违约，应当按照合同的约定承担违约责任。合同中因安英违约导致合同解除，既约定了房屋总价款20%的违约金，也约定了逾期返还房款的违约金。安英主张合同约定的违约金过高，请求法院予以调整，综合考虑合同履行情况、安英的过错程度、胡一川的损失情况等因素，合同约定的违约金确实过高，对于违约金的具体数额，本院将两项违约金统一考虑，以胡一川的实际损失为基础，根据诚实信用和公平合理的原则予以调整，酌情确定为500000元，对胡一川要求安英支付违约金诉讼请求的合理部分，本院予以支持。本院在酌定违约金时已综合考虑了胡一川包括居间服务费、贷款服务费等在内各项损失，违约金已足以弥补胡一川的损失，故对胡一川要求安英赔偿居间服费、贷款服务费的诉讼请求，本院不予支持。胡一川、安英在补充协议中约定的监管资金利息应是以合同履行为前提，现双方合同已经解除，相关的利息损失本院已在酌定违约金时考虑，故对胡一川要求安英支付监管资金利息损失的诉讼请求，本院不予支持。诉争房屋系安英与宋学军的夫妻共同财产，宋学军签署《配偶同意出售声明》，同意安英出售诉争房屋，且对安英签署的所有文件均予以认可，并承担相应的法律责任，故对于因房屋买卖合同产生的违约责任，安英、宋学军应共同承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、确认安英与胡一川签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《组合贷款付款方式补充协议》、《关于合同编号为BJXN（CFDC）DS201900118的房屋买卖合同补充协议》于2020年6月11日解除。二、本判决生效之日起七日内，安英、宋学军返还胡一川购房款300000元。三、本判决生效之日起七日内，安英、宋学军协助胡一川办理中国光大银行北京丽泽支行的二手房交易资金托管解除手续，将监管资金3830000元返还给胡一川。四、本判决生效之日起七日内，安英、宋学军支付胡一川违约金500000元。五、本判决生效之日起七日内，安英、宋学军协助胡一川办理合同编号为：C1876301的网签登记注销手续。六、本判决生效之日起七日内，安英、宋学军协助胡一川办理撤销公积金贷款及商业贷款手续。七、驳回胡一川的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27075元、保全费5000元，由安英、宋学军负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李俊二〇二〇年十一月十六日法官助理 王甘书 记 员 戴琪