山东省济南市长清区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0113民初3372号原告：赵翠，女，1987年6月6日出生，汉族，住济南市槐荫区。委托诉讼代理人：张建松，山东泰祥律师事务所律师。被告：东福置业（山东）有限公司，住所地济南市长清区。法定代表人：孔博，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘尚杰，男，1984年11月1日出生，汉族，该公司员工，住济南市槐荫区。被告：马正洋，男，1992年11月14日出生，汉族，住山东省莱阳市。原告赵翠与被告东福置业（山东）有限公司（以下简称东福公司）、马正洋商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵翠及其委托诉讼代理人张建松，被告东福公司的委托诉讼代理人刘尚杰，被告马正洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵翠向本院提出诉讼请求：1.东福公司于本判决生效之日起10日内支付促销奖励9万元；2.东福公司赔偿因楼盘未配套教育设施、未告知楼盘紧靠乡村墓地等给赵翠造成的损失，包括因子女教育增加的费用及房屋价值减损；3.马正洋对第一项诉讼请求承担连带给付责任；4.本案的诉讼费用由东福公司、马正洋承担。庭审中赵翠明确其第2项诉讼请求的赔偿金额按其已付购房款的20%计算。事实及理由：2019年，赵翠看到东福公司开发的位于济南市长清区地块济南阳光城丽景公馆宣传单，房屋价格在7300元左右。赵翠认为价格可接受，遂前去售楼处询问。接待赵翠的销售顾问系马正洋，马正洋表示价格接近8200元左右，赵翠表示不能接受该价格。马王洋向赵翠表示先按照8200元的价格签订合同，再通过享受公司促销奖励来满足赵翠的价格要求，即以促销方式奖励赵翠9万元，具体方式是给赵翠30张购物卡，每张价值3000元。这样算下来每平方米价格差不多7300元左右，符合赵翠的预期，赵翠遂同意以每平方米8190.01元的价格签订商品房买卖合同，购买1号楼1单元802号房屋。后赵翠多次催要促销奖励9万元，东福公司、马正洋以各种理由推脱。赵翠认为马正洋代表东福公司在合同签订过程中的允诺应属于合同约定条款，东福公司应支付赵翠9万元促销奖励。马正洋已离职，应对东福公司的上述债务承担给付义务或连带责任。经查询济南市自然资源和规划局发布的平安片区控制性详细规划，涉案小区没有配套教育设施，造成包括赵翠在内的广大业主的子女无学可上或增加了上学的成本及风险。且楼盘紧靠乡村墓地,给小区居民造成极大心理压力，居住环境没有舒适性可言。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，东福公司对教育配套的允诺具体明确，且很多业主系看中楼盘有教育配套，属于学区房才决定签订合同，且东福公司隐瞒楼盘紧靠乡村墓地的信息，对订立合同有重大影响，应承担赔偿责任。为此诉至法院，望判如所请。东福公司辩称，1.东福公司从未以任何形式向赵翠承诺过购物卡返还，双方所签认购协议书、商品房买卖合同均明确约定对销售人员超出合同约定的承诺，未加盖东福公司公章的，东福公司不承担责任；2.双方签订商品房买卖合同前，东福公司已反复书面告知赵翠享有的全部优惠，其中不包含购物卡返还的形式；3.在东福公司通过合同反复明确约定销售人员无权超出合同约定对外承诺，销售人员承诺必须经东福公司盖章确认，及其享有的全部优惠的前提下，赵翠仍片面信赖马正洋超出合理限度的高额允诺，缺乏必要善意，东福公司不应为马正洋的个人行为承担责任；4.东福公司从未以任何形式向赵翠承诺其所购商品房属于学区房，不应就赵翠所购商品房的教育配套情况承担赔偿责任，且小区业主子女不是无学可上，政府已有临时安置方案；5.赵翠所述村属墓地与其所购小区不相邻，无道路联通，也无法望及墓地，对房屋使用无不利影响；6.赵翠所购房屋尚未交付，目前不具备转售条件，赵翠要求赔偿房屋价值减损的金额，无法律依据及无证据支持。综上，请求驳回赵翠的全部诉讼请求。马正洋辩称，其未向赵翠承诺过促销奖励。本院经审理认定事实如下：一、商品房买卖合同的签订、履行马正洋系赵翠的购房顾问，原系东福公司员工，现已离职。2019年1月27日，东福公司作为甲方，赵翠作为乙方，双方签署商品房认购书一份，该认购书对双方及预约物业情况、付款方式及其他约定事项进行了约定。其中，第三条第8款约定：“双方同意：甲方雇佣的任何人员（包括销售人员）和销售代理单位（包括销售代理单位雇佣的人员）所出具或签署的与认购、购买本物业有关的任何文件及说辞，在未经甲方加盖公章确认的情况下对甲方无约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与双方签署协议及合同不一致或超出双方签署的协议及合同内容的，不构成合同内容，对甲方无约束力。”东福公司据此主张马正洋对赵翠超出合同约定的承诺（如有），对东福公司不具有约束力。赵翠对该认购书的真实性无异议，认可系其与东福公司达成购买意向时签订，但主张东福公司以认购书的形式免除其应承担的义务，属于格式条款，不能作为免除其违约责任的依据。2019年1月31日，赵翠签署客户签约信息表及交款单各一份，两份材料均载明标准单价9066.28元，优惠后单价8190.01元，标准总价895839元，优惠后总价809255元，优惠方式为团购95折、VIP98折、按揭99折、开盘99折、老客户99折。东福公司据此主张其已告知且赵翠已确认购房时享有的全部优惠方式中不包含购物卡返还的形式，折后单价为8190.01元，与双方签署的商品房买卖合同一致。赵翠对签约信息表及交款单的真实性无异议，但主张系双方商谈以8190.01元的价格签订合同后，再以购物卡的形式向其返还9万元。2019年4月20日，东福公司作为出卖人，赵翠作为买受人，双方签订商品房买卖合同一份，合同编号为销售（字）201914887030，主要约定：1.赵翠购买东福公司开发的位于赵家营以北地块的1号楼1单元802号房屋，房屋建筑面积共98.81平方米；2.计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8190.01元，金额809255元；3.付款方式及期限：公积金按揭贷款付款方式：买受人已支付首期房款509255元，余款30万元须在2019年4月20日前办理完毕银行、公积金按揭贷款申请手续；4.交付期限：出卖人应当在2021年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。该合同所附补充协议第一条第1款约定，在签署本合同及本补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及附件、本补充协议，且对于可能限制影响买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明，经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同及附件、本补充协议各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立本补充协议；第3款约定，出卖人与买受人的权利义务及责任均以本合同及本协议的约定为准，出卖人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对出卖人没有约束力。买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。双方同意：出卖人雇佣的任何人员（包括销售人员）和销售代理单位（包括销售代理单位雇佣的人员）所出具或签署的与本合同及本补充协议有关的任何文件，在未经出卖人加盖公章确认的情况下对出卖人无约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。买受人确认：对于本合同及本补充协议的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入合同中。双方对商品房买卖合同的真实性无异议。东福公司主张根据补充协议第一条第3款约定，马正洋对赵翠超出合同约定的承诺（如有），对其不具有约束力，且东福公司从未向赵翠承诺过涉案小区为学区房，不存在违约情形，无须承担赔偿责任。赵翠主张补充协议属于格式条款，东福公司未就合同具体条款与其协商，也未作特别说明，属于免除自身责任；东福公司关于未向其承诺过学区房的主张与事实不符。赵翠现已支付全部购房款809255元。诉讼中，赵翠与东福公司均同意继续履行涉案商品房买卖合同。二、关于9万元的促销奖励赵翠主张，马正洋曾承诺通过给予30张购物卡的形式向其返还9万元促销奖励，马正洋作为东福公司的员工，在合同签订过程中的允诺应属于合同约定条款。但双方签订商品房买卖合同后，该促销奖励未予兑现。为此，赵翠向本院提交下列证据：1.其与马正洋的微信聊天记录打印件一宗，证明其与马正洋已就部分促销奖励商谈兑现，过程中其一直督促，马正洋一再拖延，但开始时并未否认。在两人的聊天记录中，马正洋有“说过公司有活动有福利都是第一时间告诉你，但从未承诺过30张购物卡的事”“现在肯定不能提这种事情，因为之前的还没有发放，如果提了在严查之前的，就发不了”“先把之前的拿到会好一点吧”“卡领到了吗？是多少钱的？”“我从未承诺过给您30张购物卡、我卖你一套房子佣金才1000块钱，我怎么会承诺给您30张购物卡的事”。东福公司主张该证据与其无关。马正洋认可该证据的真实性，但主张从未承诺给赵翠30张购物卡。2.阳光城丽景公馆对外宣传广告及宣传单页一份，证明涉案楼盘对外宣传房屋价格每平方米7300元，赵翠主张促销奖励9万元有事实依据。该份证据系2018年12月25日济南楼市聚焦发布在今日头条的《济南阳光城起价7300，开盘卖掉9成，济南是穷人多，还是富人多……》的文章，文章中有“起价7300，均价8000的楼盘”的陈述；宣传单页上载明“首付7.5万起住济西地铁装修房”，未记载房屋单价或学区房的信息。东福公司对该证据不予认可，主张该证据系媒体报道，非东福公司对外宣传承诺，其无需对媒体报道承担责任；对宣传单页以复印件为由不予认可。3.赵翠的报警记录一份，证明因马正洋承诺的9万元促销奖励未支付，其曾向公安机关多次报警，证明其诉求客观存在。该报警记录的报警内容记载“报警称在此处购房前被售楼处欺骗，要求多交9万元，会返还9万元购物卡，怀疑自己被骗”。东福公司对该证据的真实性无异议，但主张无法证明9万元促销奖励的承诺与其有关。三、关于涉案小区配套教育设施情况赵翠主张涉案楼盘小区没有教育设施配套，东福公司以教育设施配套齐全，涉案小区系学区房为由进行宣传，属销售欺诈，应承担相应责任。对此，赵翠提交下列证据：1.来源于齐鲁网、2020年8月1日发布于凤凰网山东的《交房在即济南阳光城丽景公馆业主面临“上学难”》的文章打印件一份、凤凰网房产2020年9月8日发布的《济南阳光城丽景公馆承诺的学区不翼而飞？读小学要去5公里以外？》的文章打印件一份；2.济南市长清区教育和体育局2020年7月13日作出的关于XXX信访事项的处理意见书复印件一份，该处理意见书载明“鉴于该项目交房后，其业主子女就学需求的临时安置方案为：幼儿园入园平安街道赵家营幼儿园；小学到小学就读；初中到平安中学就读”；3.山东省人民政府办公厅关于城镇居住区配套教育设施规划建设的意见（鲁政办字〔2018〕189号）、济南市人民政府办公厅关于济南市中心城教育资源优化配置的实施意见（济政办发〔2018〕24号），证明山东省、济南市要求居住小区的教育设施，必须与居住人口规模相对应，并与首期住宅同步规划、同步征收、同步建设、同步投入使用，但涉案楼盘的教育设施未启动建设。东福公司对上述证据不予认可，主张相关文章均系媒体报道，不具有证明效力，其从未承诺赵翠购买的商品房属学区房，且教育部门对业主子女就学已有安置方案；东福公司通过招拍挂的形式获取土地，无任何教育配建要求，没有权利也没有义务对周边规划教育实施开发建设，涉案小区的教育问题由当地教育部门统一规划落实，东福公司没有违反政策及合同约定。四、关于涉案小区是否紧靠墓地赵翠主张涉案楼盘周围存在50亩墓地，东福公司在销售过程中未向其告知，墓地的存在对居住环境产生重大影响，对商品房买卖合同的签订及价格有重大影响，东福公司对此应承担违约责任。对此，赵翠提交齐鲁壹点2019年7月22日发布的《阳光城丽景公馆：看房交定金后发现旁边有50亩墓地》文章打印件一份及其拍摄的墓地照片四张。对此，东福公司主张该墓地并非紧邻赵翠所购房屋，在赵翠购买房屋中无法目及墓地，该墓地与涉案楼盘小区没有道路连通，且该文章中视频截图第4条标注“本项目地块东南方向有墓地”，不是赵翠购买房屋所在西地块，不存在因墓地影响房屋价值的情形。东福公司并提交赵翠购买房屋周边环境照片一宗。赵翠对照片的真实性无异议，但主张东福公司虽在广告牌上注明存在墓地，但未明确进行相应解释，并曾向业主承诺小区交房后墓地会搬离，但目前没有搬离计划或短期内不会搬离，东福公司销售房屋时对此恶意隐瞒或故意欺诈。五、赵翠主张的各项费用及损失赵翠要求东福公司支付促销奖励9万元，马正洋对此承担连带责任，并提交其与东福公司委托诉讼代理人刘尚杰2020年5月27日的通话录音一份，主张东福公司认可该事实。东福公司对录音的真实性无异议，但主张整个通话过程中，刘尚杰从未认可东福公司有义务向赵翠给付购物卡，且赵翠自认商品房买卖合同的签订是双方的真实意思表示，购物卡给付违规虚假。赵翠要求东福公司赔偿因楼盘未配套教育设施，给其带来的子女教育增加的费用；赔偿未告知楼盘紧靠乡村墓地造成的损失，主张墓地存在造成的房屋价值减损与二手房交易中停尸房价值贬损的情况一样。对此，赵翠要求东福公司按照已付购房款的20%向其赔偿上述两项损失，金额为161851元（809255元×20%），并要求法院根据东福公司的过错酌定。本院认为，马正洋系赵翠的购房顾问。2019年1月27日，赵翠签署商品房认购书一份。2019年1月31日，赵翠签署客户签约信息表及交款单各一份。2019年4月20日，赵翠与东福公司签订商品房买卖合同一份，后将全部购房款809255元支付东福公司。上述事实已经质证且均予认可，本院予以确认。本案中，赵翠主张东福公司存在以下行为：一是承诺给付促销奖励9万元但未兑现；二是虚假宣传涉案小区为学区房或教育设施配套齐全；三是隐瞒小区紧邻墓地的情形，并进而要求东福公司承担本案责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。对东福公司是否存在上述行为，本院具体分析如下：关于东福公司及马正洋是否承诺给付赵翠9万元促销奖励。第一，从赵翠提交的其与马正洋的微信聊天记录中，无法明确看出马正洋向其承诺给付9万元促销奖励的事实；第二，从赵翠与刘尚杰的通话录音中，亦无法看出东福公司认可应给付赵翠9万元促销奖励的事实；第三，赵翠提交的报警记录仅系其因无法获得9万元促销奖励单方向公安机关报警求助，期间没有东福公司或马正洋的参与，无法认定东福公司或者马正洋对该事实的认可；第四，赵翠提交的《济南阳光城起价7300，开盘卖掉9成，济南是穷人多，还是富人多……》文章，不是东福公司对外发布的宣传信息，文章中起价7300元不能视为东福公司的宣传承诺，宣传单页中亦未有关于单价7300元的记载。综上，综合赵翠提交的现有证据，无法推断东福公司曾在其销售广告和宣传资料中对9万元促销奖励作出具体确定的说明和允诺。再者，赵翠所称促销奖励9万元约占全部购房款的11%，东福公司或马正洋与赵翠之间就该如此大数额的奖励未形成任何书面协议或材料，赵翠作为完全民事行为能力人，径行相信对方对此所作承诺，与之签订商品房买卖合同并支付全部购房款，有违常理。综上所述，本院无法认定东福公司承诺给付赵翠促销奖励9万元的事实。关于东福公司是否对外宣传涉案小区为学区房或教育设施配套齐全。第一，赵翠提交的宣传单页上载明涉案楼盘系济南地铁装修房，未载明学区房；第二，赵翠提交的《交房在即济南阳光城丽景公馆业主面临“上学难”》《济南阳光城丽景公馆承诺的学区不翼而飞？读小学要去5公里以外？》文章均来源于媒体报道，不是东福公司对涉案小区教育配套设施的宣传承诺；第三，赵翠提交的相关政府文件仅系政府对涉案小区业主子女入学问题的安置方案及政府对教育资源优化配置的实施意见，无法据此推断涉案小区的教育设施配套违约违法。因此，综合现有证据，无法证实东福公司曾就涉案小区为学区房或教育设施配套齐全作出具体确定的说明和允诺。关于东福公司是否隐瞒涉案小区紧邻墓地。第一，房屋是否毗邻墓地以及房屋距离墓地的远近，并非开发商法定披露事项；第二，从赵翠提交的《阳光城丽景公馆：看房交定金后发现旁边有50亩墓地》文章中可以看到，项目红线外不利因素公示第四项载明“本项目地块东南方向有村墓，直线距离约200m，具体迁移时间以政府公示为准”，东福公司已根据诚实信用原则对此进行公示；第三，综合本案证据，可以看出双方签订房屋买卖合同之前涉案小区附近就已存在墓地，赵翠作为购房人，对涉及自身重大利益的房屋买卖事项应当持谨慎注意义务，应对超出开发规划范围以外的周边环境进行查勘，并在签订商品房买卖合同时进行充分评估，以确定是否购买涉案房屋。综上，在东福公司对此并无法定告知义务，且已进行公示的情况下，赵翠关于东福公司隐瞒小区紧邻墓地的主张，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，赵翠主张补充协议及商品房认购书系无效的格式条款，但综合上述分析，东福公司不存在上述承诺或宣传行为，也就不存在据此免除其自身责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，赵翠关于补充协议及商品房认购书系无效格式条款的主张，本院不予采信。本院依法认定商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。因东福公司不存在上述三种行为，赵翠据此主张东福公司违约，并要求其承担违约责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回赵翠的诉讼请求。案件受理费2050元，减半收取计1025元，由赵翠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  侯永二〇二〇年十一月二十三日书记员  郑艺