甘肃省兰州市安宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0105民初1126号原告：兰州畅悦汽车服务有限责任公司，住所地甘肃省兰州市安宁区培黎街道洄水湾路**（洄水湾加气站西侧200米），统一社会信用代码91620105MA735KK52Y。法定代表人：张卫军，系该公司经理。委托诉讼代理人：张茜，甘肃王力律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芳，女，汉族，1989年1月30日出生，户籍地甘肃省临洮县。被告：杨超，男，汉族，1989年4月26日出生，户籍地陕西省富阳县，现住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：冉小刚，甘肃合睿律师事务所律师。原告兰州畅悦汽车服务有限责任公司（以下简称：畅悦汽车服务公司）诉被告杨超房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告畅悦汽车服务公司的委托诉讼代理人张茜、刘芳，被告杨超及其委托诉讼代理人冉小刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。畅悦汽车服务公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行腾房义务；2、依法判令被告支付电费2908元（计算至2020年4月20日），房屋占有使用费16000元（暂计算至2020年5月15日）以上合计18908元，以后房屋占有使用费按每天266.6元计算至实际交付房屋止，电费以实际产生的度数按每度1元标准计算至交付房屋止；3、依法判令本案诉讼费、保全费由被告承担。事实及理由：原告兰州小拇指汽车服务有限公司（以下简称：小拇指汽车公司）与被告杨超于2018年3月15日签订《租房协议》，约定被告承租商铺，租赁期限为2018年3月15日至2020年3月14日，租金为每年96000元。协议签订后，双方积极履行协议。现租期届满后，就房屋续租、履行腾房义务事宜与被告协商，但被告不予理会。后原告书面向被告进行催告，要求被告履行腾房义务。截止诉前，被告仍未履行腾房义务。现原告认为被告在租赁期限届满后，不履行腾房义务，继续占用房屋行为已严重侵害了自己的合法权益。杨超辩称：1、原告主体不适格，没有起诉权，应予裁定驳回起诉。该涉案房屋属于兰州市安宁区培黎街道办事处于2012年5月15日出租给丛成明，2017年10月31日丛成明将该涉案房屋转租给张卫军，2018年3月15日王文双和小拇指汽车公司共同署名又将该涉案房屋出租给杨超。2、被告于2020年6月22日书面通知原告收房，原告代理人王文双回复确认，被告已经履行交房义务。3、被告替原告缴纳了2018年3月至2020年6月期间的水费7088元，如有欠付电费，原告应予以折抵。4、在合同履行期间，被告已交付全部房租，没有欠费，但原告违反合同续租承诺，在双方协商阶段，原告多次采取断水断电等方式强制被告腾房，导致被告被迫停业，至2020年6月22日通知原告收房期间一直处于停业状态。并且在疫情期间，依照国家发改投资规（2020）734号文件和甘肃省文件，对被告这样实际租赁国有房屋的最终承租人，减免3个月房租，因此其实体的诉讼请求应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月15日，以王文双、小拇指汽车公司为出租方与承租方杨超签订《租房协议》，该协议约定，杨超承租位于兰州市安宁区××路××号，面积约80平方米的商铺用于汽车装潢和美容；租赁期限为2018年3月15日至2020年3月14日，年租金96000元；自合同签订之日承租方一次性向出租方支付半年的房租，以后每半年支付一次，房租到期提前20天续交；承租方需按期向出租方交纳租金，到期不交视为违约，违约金每天壹仟元整；承租方应向出租方或第三物业管理者支付水、电费及其他产生的直接费用；承租方不得擅自拆改房屋结构，不得在租赁房屋内从事违法活动等等。小拇指汽车公司于2019年10月8日更名为畅悦汽车服务公司。畅悦汽车服务公司、杨超均认可租金交纳止2020年3月14日，双方《租房协议》约定的租赁期限内的房屋租赁费已付清。2020年8月12日，经本院询问，王文双向本院陈述其与畅悦汽车服务公司作为出租方在签订《租房协议》时，其系畅悦汽车服务公司负责人，其签订该协议代表的是畅悦汽车服务公司行为，畅悦汽车服务公司也对此予以认可。另查明，2017年10月30日，出租方为丛成明与承租方张卫军就兰州市安宁区××路××号签订了《租赁合同》，合同约定租赁房屋面积约240㎡，租赁期限3年，自2017年12月1日起至2020年11月30日止；房屋租金为第一年租金400000元，第二年租金425000元，第三年租金450000元等等。张卫军系畅悦汽车服务公司的法定代表人，其认可其与丛成明签订的《租赁合同》系代表畅悦汽车服务公司签订的。2018年3月15日，畅悦汽车服务公司与杨超签订的《租房协议》中的租赁物系丛成明与张卫军签订的《租赁合同》中租赁物的一部分。2020年6月22日17点29分，杨超向王文双发出微信告知王文双同意原告收回房屋；同日，王文双向杨超微信回复要求杨超2020年6月28前腾空房屋，交还钥匙，租金算至2020年6月22日，如28日前未腾空房屋，继续算房租直至腾空房屋交还钥匙。2020年8月9日杨超仍进入涉案租赁房屋拿取存放物品，庭审前杨超还未向畅悦汽车服务公司腾退房屋交还房屋钥匙。本院认为，畅悦汽车服务公司与杨超签订的《租房协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。当事人双方签订的《租房协议》约定的租赁期限截止2020年3月14日，合同期满后，双方未续签合同，但杨超仍然在使用租赁房屋，出租方畅悦汽车服务公司对此也不持异议，双方形成不定期租赁合同关系。杨超作为承租人本应向畅悦汽车服务公司支付2020年3月14日之后的租金，但杨超自2020年3月14日后并未向畅悦汽车服务公司支付租金。杨超于2020年6月22日微信通知畅悦汽车服务公司收回房屋，畅悦汽车服务公司当日亦表示同意，并明确答复杨超2020年6月28前腾空房屋，交还钥匙，租金算至2020年6月22日，但至本案开庭审理时杨超还未将涉案房屋腾退畅悦汽车服务公司并交还钥匙。据此，双方当事人对于退租问题于2020年6月22日通过微信已达成合意，双方的不定期租赁合同关系于2020年6月22日解除。综上，杨超应向畅悦汽车服务公司腾退房屋，支付相应的租金及房屋占用使用费。《租房协议》中双方当事人约定的年租金为96000元，即日租金为96000元/年÷365天=263元，2020年3月15至2020年5月15日产生租金为263元/日×61天=16043元，畅悦汽车服务公司诉请杨超支付截止2020年5月15日产生的房屋使用费16000元，实则向杨超主张使用涉案房屋期间产生的费用，畅悦汽车服务公司主张的费用并未超出计算租金范围，因此杨超应向畅悦汽车服务公司支付2020年3月15至2020年5月15日期间租金16000元，并对2020年5月16日至2020年6月22日期间产生的租金按日租金263元计算支付，自2020年6月23日之后产生的房屋占有使用费按263元/日标准计算至实际腾退房屋止。关于畅悦汽车服务公司诉请杨超支付2020年1月9日至2020年4月20日实际产生电费2908元，自2020年4月20日后的电费以实际产生的度数按每度1元标准计算至实际交付房屋止。庭审中，畅悦汽车服务公司向本院提供了杨超电费支付至2020年1月8日的相关票据，杨超对使用涉案租赁房屋期间的电费交纳止2020年1月8日的事实予以认可，但对畅悦汽车服务公司主张2020年1月9日至2020年4月20日产生电费2908元不予认可，且畅悦汽车服务公司向本院提供的证据无法证明2020年1月9日至2020年4月20日杨超租赁使用涉案房屋期间实际产生电费的金额，以及畅悦汽车服务公司也未就该期间案涉房屋产生的电费向第三方供电公司交纳，据此，畅悦汽车服务公司诉请杨超支付2020年1月9日至2020年4月20日产生电费2908元无事实及法律依据，故本院对畅悦汽车服务公司该项诉请不予支持。杨超向本院提交了案外人丛成明与安宁区培黎街道办事处签订的《租赁合同》复印件用于证明其承租的位于兰州市安宁区××路××号，面积约80平方米的商铺系兰州市安宁区培黎街道办事处所有，并辩称涉案房屋租赁期间突发新冠疫情属不可抗力事件，依据国家发改投资规（2020）734号文件和甘肃省文件，对实际承租国有房屋的最终承租人，依法减免3个月租金，要求本院予以减免。庭审中畅悦汽车服务公司对杨超提交的上述《租赁合同》复印件及杨超辩称意见均不予认可，杨超除此之外再无其他证据能够证明其该辩称意见，据此，本院对杨超的该辩称意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、杨超于本判决生效后十日内向兰州畅悦汽车服务有限责任公司腾退其承租的位于兰州市安宁区××路××号，面积约80平方米的商铺；二、杨超于本判决生效后十日内向兰州畅悦汽车服务有限责任公司支付自2020年3月15日起至2020年5月15日止租金16000元，并对2020年5月16日至2020年6月22日产生的租金按263元/日计算支付，自2020年6月23日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费按263元/日标准计算支付；三、驳回兰州畅悦汽车服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费273元，减半收取137元（兰州畅悦汽车服务有限责任公司预交），由杨超承担，并于本判决生效后十日内支付兰州畅悦汽车服务有限责任公司。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 员 崔粉艳二〇二〇年十一月三日法官助理 赵 薇书 记 员 张雅琪