上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初10495号原告：上海恒旺投资管理服务部，住所地上海市崇明区。投资人：朱琴，经理。委托诉讼代理人：何承燕，上海嘉澜达律师事务所律师。被告：上海鼎级数码印花有限公司，住所地上海市青浦区。原告上海恒旺投资管理服务部诉被告上海鼎级数码印花有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员林青独任审判。起诉时，原告申请财产保全，本院依法采取了保全措施。因被告实际经营地址不明，本院依法适用普通程序进行审理，并向被告公告送达了起诉状、证据副本、传票等材料。本案于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何承燕到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告上海恒旺投资管理服务部向本院提出诉讼请求：一、1、确认原、被告双方之间的不定期租赁关系于2020年10月26日予以解除；二、判令被告腾退位于上海市青浦区白鹤镇鹤民路XXX号第5幢厂房；三、判令被告向原告支付拖欠租金人民币1,328,250元；四、判令被告支付原告逾期支付租金利息(以1,328,250元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)双倍为标准，自2020年5月9日计付至实际支付之日止)；五、判令被告向原告支付电费245,446.89元；六、判令被告支付原告逾期支付电费利息(以245,446.89元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)双倍为标准，自2020年5月9日计付至实际支付之日止)；七、判令原告对位于上海市青浦区白鹤镇鹤民路XXX号第5幢厂房内属于被告的所有机器设备享有留置权；八、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2017年8月25日，原、被告签订《厂房租赁合同》。约定被告向原告承租本市青浦区白鹤镇鹤民路XXX号第5厂房，租赁期限自2017年9月1日起至2018年8月31日止；租金为112,541.67元/月。每月25日前预付下个月租金。逾期支付租金，应按中国人民银行一年期贷款基准利率的双倍加付逾期利息。合同到期后，租期届满后，2017年8月25日原、被告签订的厂房租赁合同已经履行完毕。之后双方未续签书面租赁合同，原、被告之间转为不定期租赁关系，被告实际继续租用至今。被告一直是逾期或部分逾期支付租金，自2019年以来，逾期支付租金更加严重，甚至出现拖欠租金以及水电费情况。2020年年前，原告无法联络到被告，之后原告得知被告留存在厂房内的机器设备被查封，原告在本案中的查封属于轮候查封。之所以以开庭之日2020年10月26日作为解除之日，是因为原告在此之前未通知被告解除双方之间的不定期租赁关系。被告虽然未在厂房内经营，2019年年底，原告尝试联系被告要求支付拖欠的租金，但是被告不予理睬，之后再也无法联系到被告。至今累计拖欠租金1,328,250元、水电费258,046.89元。并以“经营困难”为由继续拖欠。目前系争厂房内尚留存着被告被查封的机器设备。原告主张解除不定期租赁关系，腾退厂房。关于拖欠的租金，2017年8月25日原、被告签订的厂房租赁合同，当时被告仅支付了一笔保证金10万元。被告在2017年12月27日开始支付租金，直到2018年8月31日期间的租金已经全部结算完毕。自2017年9月1日之后租总计收取被告支付的钱款2,048,000元，扣除2017年9月1日至2018年8月31日期间应付租金是1,350,500元，2018年9月1日开始被告支付不定期租赁关系的租金是697,500元，对应的租赁期限截止到2019年3月6日，即2019年3月7日之后的租金，被告未支付。参照2017年8月25日原、被告签订的厂房租赁合同第5.1条约定的租金标准，月租金112,541.67元，计算自2019年3月6日至2020年3月31日期间的租金，为1,328,250元。关于逾期支付租金利息，2017年8月25日原、被告签订的厂房租赁合同已经履行完毕，参照2017年8月25日原、被告签订的厂房租赁合同第5.4条约定，无其他依据。关于电费，原告参照2017年8月25日原、被告签订的厂房租赁合同第7.1条约定电费由被告承担，原告也向被告开具电费发票。被告拖欠的电费针对2019年4月26日至2020年3月31日期间。虽然被告不在厂房内经营，但是根据厂房租赁合同第7.4、7.6条约定，被告需要分摊工业用电，故也会产生一定的电费。原告提供发票如下：2019年5月24日电费35,854.60元、2019年6月25日电费38,562.88元、2019年7月25日电费44,259.60元、2019年8月26日电费51,169.81元。另外，原告提供2019年9月电费账单，户名是上海高欣印务有限公司。故被告依据电费单需要分摊的电费是12,600元。电费账单是总的账单。2019年9、10、11、12月以及2020年1、2月，同样按照12,600元进行分摊计算，计算至2020年2月总计算6个月，为75,600元。上述电费金额合计245,446.89元。即便被告未经营，但是基本电费按照被告的电容量收取的。关于逾期支付电费利息，是参照2017年8月25日原、被告签订的厂房租赁合同第7.1条约定，无其他依据。主张原告对位于上海市青浦区白鹤镇鹤民路XXX号第5幢厂房内属于被告的所有机器设备享有留置权，是参照2017年8月25日原、被告签订的厂房租赁合同第11.7条约定。目前被告的机器设备处于查封状态，原告对机器设备申请了财产保全，但是原告属于轮候查封。被告上海鼎级数码印花有限公司未作答辩。经开庭审理查明：2017年8月25日，原告(出租人、甲方)与被告(承租人、乙方)签订《厂房租赁合同》一份，该合同约定，本合同项下出租房屋系上海高欣印务有限公司名下工业厂房，现由甲方行使出租权，租赁房屋位于本市青浦区白鹤镇鹤民路XXX号内三幢厂房的一幢，根据房地产权证的记载，幢号为5幢，层数为3层，房屋结构为钢混，房屋类型为工厂，建筑面积为3,700平方米。租赁期限自2017年9月1日起至2018年8月31日止，从2017年9月1日起计缴租金。乙方如有意在租赁期满后继续承租的，应于租赁期限届满前三个月，向甲方提出续租书面要求，在同等条件下享有优先承租权，并经甲方同意后重新签订租赁合同。甲方同意在2017年9月1日前，在收到乙方预付首期一个月租金后，将租赁房屋及其附属设施设备(包括基础设施)按现状交付乙方，经由乙方验收后由双方签署交接书确认。租金标准及支付期限、方式：自2017年9月1日至2017年9月30日的前1个月租赁期内，日租金标准为每日每平方米建筑面积人民币1元/平方米/日)，月租金112,541.67元。按照先付后用、预付一个月的原则，乙方应于本合同签订时向甲方预付2017年9月1日至2017年9月30日的首期1个月租金，以后应于每月25日前预付下个月租金。乙方逾期支付租金，应按中国人民银行一年期贷款基准利率的双倍加付逾期利息，并在缴付租金时一并结付给甲方。甲方在乙方支付租金(包括逾期利息)到账后五个工作日内，应当向乙方出具符合财税规定的发票给乙方。在租赁期间，如果出现提前解除合同致使当月实际租期不足半个月的，按当月实际租用天数计缴租金，涉及违约金的，另按约定偿付。甲乙双方约定，在本合同签订时，乙方应向甲方交付租房保证金10万元(续租单位无需再缴)。在乙方逾期支付租金及其他约定费用超过15天后，甲方有权用租房保证金抵充乙方的欠租欠费，经甲方书面通知后15天内，乙方应当补足租房保证金，再逾期15天仍不足的，甲方有权解除本合同，并向乙方追偿解约违约金。乙方在租赁期间所发生包括但限于水、电、煤气、通讯、有线电视、宽带网线、消防、环保、排污、保安、垃圾清运、电梯等设备运行、物业管理等费用，属于本合同项下的其他约定费用，均由乙方承担。乙方承担上述其他约定费用，如系乙方单独立户的，则由乙方按期直接向有关部门缴付；如系房地产权人名义立户的，乙方按照相关付款通知(单据)先向甲方缴纳，再由甲方对外缴付。租赁房屋的供水系统，由乙方在承租后自行负责与外总管道接通，并设置以乙方名义开户的总水表，发生费用由乙方承担。租赁房屋使用范围内设有独用的配电箱及分电表，但无独立配电房/间，使用相邻的上海高欣印务有限公司厂区配电房的一组配电设施设备，并合用属于上海高欣印务有限公司厂名下的总电表。乙方承担的电费单价，以电力公司电费单为计价依据，在国家电网单价峰、谷、平价格基础上涨0.20元/度。乙方使用的分电表与合用的总电表之间的用电量差值，按照以分电表用电量除以总电表用电量计得的比值进行分摊。甲方负责在收取电费后提供由总电表户名单位开具的增值税专用发票给乙方。电费采用与电力公司每月5、15、25日三期预扣电费制度相适应的预付方法，乙方应按电力公司预扣日提前三天将电费款预付至总电表户名单位专用账户。乙方每次预付电费数额按照上月实际电费的三分之一标准执行，如遇实际上月电费少于已预付电费，多余的预付电费计入下本月预付电费。总电表户名单位专用账户如下：账户名：上海高欣印务有限，公司，银行账号：XXXXXXXXX********，开户行：农业银行曲阳支行。属于租赁房屋使用配电房/间对应的一组配电设施设备，目前提供用电量为200KVA，乙方承租后如需供电增容的，可请甲方协助申办手续，因办理供电增容所发生的全部费用均由乙方承担，并应当在甲方协助申办有关手续期间及时支付。乙方同意因其责任导致甲方解除合同，甲方有权留置乙方(包括受转租户)在租赁房屋使用范围的财产，并有权拍卖或变卖留置财产，所得款项抵偿乙方应支付的欠款及其他相关费用。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告将房屋交付被告使用。租期届满后，2017年8月25日原、被告签订的厂房租赁合同已经履行完毕，当时被告仅支付了一笔保证金10万元，被告在2017年12月27日开始支付租金，直到2018年8月31日，对应该合同租期内的租金已经全部结算完毕。之后原、被告双方未续签书面租赁合同，双方转为不定期租赁关系，2018年9月1日开始，被告支付不定期租赁关系的租金是697,500元，对应的租赁期限截止到2019年3月6日，即2019年3月7日之后的租金，被告未支付。参照2017年8月25日原、被告签订的厂房租赁合同第5.1条约定的租金标准，月租金112,541.67元，计算自2019年3月6日至2020年3月31日期间的租金，为1,328,250元。现被告实际继续租用系争房屋至今，机器设备仍未搬离。另查明，系争房屋办理了产权登记，权利人登记在案外人上海高欣印务咨询有限公司名下。以上查明的事实，有原、被告陈述，厂房租赁合同、上海市房地产权证等证据材料为证，并经当庭出证质证，本院予以确认。审理中，原告为证明被告拖欠电费245,446.89元以及拖欠租金等情况，还提供了上海市增值税专用发票、国网上海市电力公司电费账单、原告自行制作的鼎级租金付款明细表、由案外人上海高欣印务咨询有限公司出具的授权证明等为证。国网上海市电力公司电费账单列明的户名是案外人上海高欣印务咨询有限公司，上海市增值税专用发票也是由上海高欣印务咨询有限公司向被告开具。原告明确，关于被告支付的保证金10万元，不要求在本案中一并处理，同意由原、被告之间另行结算。根据庭审确认的事实，本院认为：本案中，原告与被告于2017年8月25日签订的厂房租赁合同是双方真实意思的表示，未违反法律强制性规定，应为合法有效。合同租赁期限自2017年9月1日起至2018年8月31日止，2018年8月31日租期届满后，厂房租赁合同已终止履行，之后双方未续签书面租赁合同，原、被告之间转为不定期租赁关系，被告实际继续租用系争房屋至今。因被告拖欠租金，原告主张解除双方之间的不定期租赁关系，本院予以支持。原告以本案开庭之日2020年10月26日作为解除之日，本院予以确认。原、被告双方之间的不定期租赁关系解除后，被告理应腾退。被告实际继续租用系争房屋至今，原告参照2017年8月25日原、被告签订的厂房租赁合同约定，按照月租金112,541.67元的标准，计算自2019年3月7日至2020年3月31日期间的租金1,328,250元，该租金标准与法无悖，本院予以支持。原告主张被告支付拖欠的电费245,446.89元，虽提供了上海市增值税专用发票、国网上海市电力公司电费账单，但国网上海市电力公司电费账单列明的户名是案外人上海高欣印务咨询有限公司，上海市增值税专用发票也是由上海高欣印务咨询有限公司向被告开具，从上述发票及账单上难以对应被告拖欠原告电费，原告该项主张证据不足，本院难以支持。原告主张逾期支付租金利息、逾期支付电费利息及对被告的所有机器设备享有留置权，并认为对应的租金及电费均产生于厂房租赁合同终止履行之后，不定期租赁关系租赁期间的费用。因2018年8月31日租期届满后，厂房租赁合同已终止履行，原、被告双方并未签订书面的续租合同，原告主张上述利息及对被告的所有机器设备享有留置权，缺乏书面的合同依据，故本院对原告的上述诉请均不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海恒旺投资管理服务部与被告上海鼎级数码印花有限公司之间的不定期租赁关系于2020年10月26日予以解除；二、被告上海鼎级数码印花有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区白鹤镇鹤民路XXX号第5幢厂房；三、被告上海鼎级数码印花有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海恒旺投资管理服务部拖欠的租金人民币1,328,250元；四、驳回原告上海恒旺投资管理服务部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币19,166.60元，财产保全费人民币5,000元，两项诉讼费用合计人民币24,166.60元，由被告负担人民币21,754.25元，由原告负担人民币2,412.35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  林 青二〇二〇年十一月十日法官助理  周磊杰书 记 员  周磊杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。