文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初18459号原告：重庆珠江物业管理有限公司，住所地重庆市江**北滨太阳城****第**，统一社会信用代码91500105203101397M。法定代表人：刘鹤辉。委托诉讼代理人：曾娅琴，系该公司员工。被告：云永刚，男，蒙古族，住重庆市。原告重庆珠江物业管理有限公司与被告云永刚物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），实行一审终审，公开开庭进行了审理。原告重庆珠江物业管理有限公司的委托诉讼代理人曾娅琴、被告云永刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆珠江物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付拖欠的物业管理费4629.9元；2.要求被告支付因拖欠物业管理费所产生的滞纳金1500元；3.被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原告系物业管理公司，与重庆市九龙坡区×××业主委员会（以下简称业委会）签订有《物业管理委托服务合同》，接受该业委会委托负责×××物业服务管理工作。被告系×××业主。接受委托后，原告就一直负责为包括被告在内的所有×××业主提供物业管理服务，履行了物业管理职责，被告自2017年4月1日起无故拖欠物业管理费用，至2019年12月31日期间，被告共计拖欠物业管理费4629.9元，因未按期缴纳此项物管费，由此产生违约金1500元。原告曾多次向被告发出催缴通知单，但被告至今仍未缴纳。为维护自身合法权益，原告特向本院提起诉讼。被告云永刚辩称，其从2017年4月1日起未交纳物管费是因为：一、原告未在3年诉讼时效期限内提起诉讼，其诉请的2017年7月（含7月）之前的诉讼请求不应当支持。二、同样的服务，不一样的收费标准，显失公平，×××的住户从1999年开始收费标准低0.2元/平方米，被告愿意按照1.3元/平方米缴费。三、原告乱收公摊费（电梯、路灯等电费），该行为于2020年2月停止，违反渝价[2015]68号文件“一费制”规定，公摊水电费没有明细。四、原告未执行原告渝价[2015]68号文件及《业主大会议事规则》有关规定，乱涨价，1.5元/平方米是原告以欺诈（冒签名）方式获得，涨物业费未按《业主大会议事规则》要求需经2/3以上业主同意。五、原告违约、违规在先，物管未达到《物业管理委托服务合同》的物业服务标准，物管人员数量不达标、人员严重缺失，上调物管费有欺诈行为；公共收益去向不明，保安经常脱岗严重，在岗玩手机，物管串通外来人员殴打业主安全无保障，小区公共设施破损严重未修复，破坏中庭水景观公共设施，可视系统一直未修复，保安身份不明，未对外来人员登记。六、因原告违约在先，被告不交物业费情有可原，请求法院不予支持滞纳金。原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了物业管理委托服务合同、关于×××小区调整物业服务费标准的补充协议、民事判决书、民事裁定书、欠费明细表、催缴欠费通知单、邮单回执、房屋登记信息查询证明、照片等证据，本院依法组织双方对前述证据进行了质证，并对前述证据依法进行了审查。根据上述证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：被告云永刚系位于重庆市×××房屋的产权人，前述案涉房屋建筑面积为93.52平方米，用途为成套住宅。2016年6月16日，原告（乙方）与重庆市九龙坡区×××业主委员会（甲方）签订了《物业管理委托服务合同》，合同中载明甲、乙双方就×××小区本物业区域内的物业管理服务的相关事宜约定如下：物业服务收费选择包干制按月收取，按建筑面积计算，住宅：1.2元/月·平方米，业主应于每月10日前交纳当月物业服务费用；业主未能按时缴纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金；合同期限为五年，自本合同签订之日起至重新签订新的物业服务合同生效之日止。2017年3月17日，重庆市九龙坡区×××业委会（甲方）与原告（乙方）签订了《关于×××小区调整物业服务费标准的补充协议》，该协议约定，经小区专有部分占建筑物总面积、总人数双过半的业主同意，物业服务费收取新标准为（按建筑面积计算）：住宅1.5元/月·平方米、别墅1.8元/月·平方米、写字楼2.8元/月·平方米、商业物业4.2元/月·平方米、小区幼儿园2.2元/月·平方米，收费新标准自2017年4月1日起执行。就前述补充协议的效力问题，在本院审理的（2017）渝0107民初15823号案件中，夏杨等七原告起诉重庆市九龙坡区×××业主委员会与本案原告，并请求确认本案涉及的原告于2017年4月作出的物业费涨价行为无效，本院于2018年8月16日作出（2017）渝0107民初15823号判决书中认定“二被告根据专有部分占总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意于2017年3月17日签订的《关于×××小区调整物业服务费标准的补充协议》不具有违反法律法规的情形，符合法律规定，具有法律效力”，并判决驳回了该案七原告的全部诉讼请求，一审判决作出后，该案原告杨国等人对该判决提起上诉，重庆市第五中级人民法院于2019年1月18日作出（2018）渝05民终6105号判决书，驳回上诉，维持原判。后任伟等人就前述二审判决向重庆市高级人民法院申请再审，重庆市高级人民法院于2019年10月11日作出（2019）渝民申1545号民事裁定书，驳回了申请人的再审申请。庭审中，就原告提供物业服务情况，被告提供了照片证明原告物业管理存在严重瑕疵，原告对照片真实性不予认可。对于原告催费的证据被告均不予认可，但经本院询问，被告表示×××的电话是其本人使用，案涉房屋地址被告自2010年就断断续续在此居住。另，原告明确是依据物业管理委托服务合同及补充协议，按照1.5元/月·平方米的标准主张自2017年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4629.9元（1.5元/月·平方米×93.52平方米=140.3元×33个月），酌情主张违约金1500元。被告对欠费时段无异议，但不认可物业费标准，不认可违约金，认为违约金标准过高。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与重庆市九龙坡区×××业主委员会签订的《物业管理委托服务合同》，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，并对原告和作为业主的被告均具有法律约束力，原、被告双方应当按照平等、诚实信用的原则行使权利和履行义务。根据原被告陈述，并结合原告举示证据足以证明其依约为案涉小区提供了物业服务，且已就诉请费用向被告进行了书面催收，根据权利义务对等的原则，被告应按照前述合同约定支付物业服务费用。关于被告辩称原告物业管理存在严重瑕疵、不达服务标准的意见，本院认为，物业服务是一种具有持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务本案中，被告举示的证据不足以证明因原告的服务缺位致小区清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，即不能证明原告存在根本违约的情形，故被告以上述理由作为拒交物管费的辩称意见不能成立，本院不予采纳。关于诉讼时效的问题，案涉《物业管理委托服务合同》约定物业服务费用应按月收取，且被告应当于每月10日前交纳当月物业服务费用，故原告应自被告欠付物业费等费用的当月11日起就知道或应当知道其权利受到损害，每月物业服务费用的诉讼时效应自被告欠费当月开始计算。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》有关三年诉讼时效的规定以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”原告因本案纠纷于2020年4月17日向本院提起诉讼，故本案原告主张的2017年4月1日至2019年12月31日期间物业服务费均可适用三年时效期间的规定，原告诉请未过诉讼时效。关于物业管理费即物业服务费的金额，被告对2017年4月1日至2019年12月31日期间的欠费时段无异议，本院予以确认；前述欠费时段物业服务费原告主张按1.5元/平方米·月计算，根据原告举示生效判决，《关于×××小区调整物业服务费标准的补充协议》的效力业经生效判决确认，该生效判决对受该物业服务合同约束的其他业主具有既判力，故本院对前述补充协议中有关“住宅物业服务费1.5元/平方米·月的新标准自2017年4月1日起执行”的约定予以认可，对原告物业服务费标准的主张予以支持，对被告有关该标准收费不合理、系涨价的意见不予采纳。结合前述认定案涉房屋面积、物业服务费标准及欠费时段，本院认定被告应当向原告支付2017年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4629.24元（1.5元/月·平方米×93.52平方米×33个月）。原告主张的滞纳金实为违约金，对于原告主张的违约金，有《物业管理委托服务合同》为依据，被告也确实未按期交纳物业服务费，故原告主张的违约金合法有据，应予支持，但结合本案的实际情况和当事人陈述，本院酌情支持200元。综上，本案原告诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告云永刚于本判决生效之日起十日内向原告重庆珠江物业管理有限公司支付2017年4月1日至2019年12月31日期间的物业服务费4629.24元、违约金200元，以上费用合计4829.24元；二、驳回原告重庆珠江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为25元，由被告云永刚负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 马依婷二〇二〇年十一月二十日法官助理 文 婷书 记 员 彭柯颖