北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初14688号原告（反诉被告）：李军涛，男，汉族，1977年4月29日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：戚连峰，北京明航律师事务所律师。被告（反诉原告）：温竹，女，汉族，1987年1月19日出生，住吉林省九台市。委托诉讼代理人：刘久儒，北京中嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**，北京中嘉律师事务所律师。原告（反诉被告）李军涛与被告（反诉原告）温竹房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李军涛及其委托诉讼代理人戚连峰、被告（反诉原告）温竹的委托诉讼代理人刘久儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李军涛向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《北京商铺、写字楼租赁合同》于2020年2月7日解除；2、判令温竹退还2020年2月7日至2020年5月10日三个月零三天的租金共计336675．50元；3、判令温竹退还租房押金197016元；4判令温竹退还2020年2月7日至8月31日期间的物业费21939．10元；5、本案诉讼费由温竹承担。事实与理由：2019年3月20日，我与温竹签订《北京商铺、写字楼租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定我租赁温竹位于北京市通州区某房屋（以下简称涉案房屋），用途为商业，租金支付方式为付六押二，第一年的半年租金为591048元，第二年的半年租金为620600元，第三年的半年租金为651630元，第四年的半年租金为684212元，第五年的半年租金为718423元，第六年的半年租金为754344元。双方还约定如因不可抗力原因导致该房屋损毁和造成损失的，双方互不承担责任。合同签订后，我依约定向温竹支付押金197016元及2019年3月20日至2020年5月10日的租金共计651630元，并用该房产注册金桂福（北京）餐饮服务有限公司（以下简称金桂福餐饮公司）。此外，我还以金桂福餐饮公司的名义交纳了该房产2019年9月1日至2020年8月31日期间物业费38863．56元。2020年春节前，新型冠状病毒出现并逐渐扩散，各地企业和消费者出现恐慌情绪。与此同时，我投资的金桂福餐饮公司经营状况并不理想，故此，我于2020年1月7日向温竹发出解除合同通知，要求解除双方租赁合同，但是其拒绝收房。2020年1月20日，新冠肺炎疫情在全国大爆发，北京实施严格管控措施，严禁餐饮等聚集性活动，复工复业时间待定。2020年2月份，温竹主动告知我免租一个月，但拒绝收房。2020年3月，我再次要求温竹收房，其仍然拒绝收房。根据《中华人民共和国合同法》第94条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。双方合同约定任何一方发出解除合同的通知在30天后就产生解除合同的效力，而不以对方同意解除为前提。我于2020年1月7日向温竹提出解除租赁合同，因此，双方之间的租赁合同于2020年2月7日正式解除。由于温竹拒绝退还我未使用房子期间的租金和押金，故诉至法院，请求公正审理判决。温竹辩称，不同意李军涛的诉讼请求。理由如下：1、李军涛没有向我发出过解除合同通知；2、李军涛提出解除房屋租赁合同不具有法定和约定的理由，合同约定解除需提前一个月通知，并达成解除协议书，2020年1月7日不存在新冠疫情，且疫情也不是解除合同的理由；3、李军涛没有向我退还房屋，其在2019年年就转租涉案房屋并收取租金，应视为其继续使用，李军涛只交付了至2020年5月10日止的租金，押金已冲抵租金，故不应退还；4、李军涛要求退还物业费与本案无关，其应向物业公司主张。温竹向本院提出反诉请求：1、判令李军涛支付违约金217210元；2、判令李军涛支付房屋闲置期间6个月的租金损失651630元；3、李军涛承担本案诉讼费用。事实与理由如下：双方于2019年3月20日签订《租赁合同》，约定我将涉案房屋出租给李军涛，租赁期限6年。合同签订后，我依约向李军涛交付了房屋，其也依约支付了两次房屋租金。然而，李军涛却在继续使用房屋的情形下向法院提起诉讼，以自己的行为明确表示在租赁合同履行期限届满前不再继续履行租赁合同，李军涛的行为已构成根本违约。为维护自身合法权益，特提起反诉，请求法院依法裁决，判如所请。针对温竹提出的反诉请求，李军涛辩称：温竹也认为任何一方在合同期限内可以提前30天单方解除合同，因此双方之间的合同早在2020年2月7日已正式解除。由于合同解除后4个多月温竹一直未退还押金和未使用期间的租金，我才起诉，是依法行使法律赋予的权利，温竹将我方的起诉视为违约，没有事实和法律依据，当然不成立。另外，温竹一方面主张我长期占据涉案房屋，另一方面要求我支付房屋闲置费，这本身就自相矛盾。涉案房屋闲置是由于我方解除合同后涉案房屋一直租不出去，这与被我方完全无关。温竹要求支付空置费的诉讼请求与其要求我方为其找到下一个承租人的要求相同，均属无理要求。综上，不同意温竹的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月20日，温竹（甲方）与李军涛（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方向甲方承租涉案房屋，建筑面积281．62平方米；租期6年，自2017年11月11日至2023年11月10日止；租金计算标准为11．50元/天/平米，递增方式每年递增5．60元。第一年半年租金为591048元，第二年半年租金为620600元，第三年半年租金为651630元，第四年半年租金为684212元，第五年半年租金为718423元，第六年半年租金为754344元；付款方式为押二付六，付款日期为2017年11月11日、2018年4月27日，2018年10月27日、2019年4月27日，以后以此类推；双方自签订本协议之日起，乙方付给甲方押金197016元；房屋用途为商业；第九条约定，在房屋租赁期间，水、电费、煤气费、电话费、有线收视费、网费、物业、取暖费由乙方承担，并由乙方承担延期付款的违约责任；如乙方垫付了应由甲方支付本房的相关费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相关费用；第十条约定，除双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期间内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任；第十一条约定，租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，屋内留置物品视为遗弃物处理，甲方无保管义务，不承担赔偿责任；第十二条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，对造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、拖欠租金累计达10天；2、拖欠各项费用累加达到1000元；3、利用承租房屋进行违法活动的、损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活的；4、擅自拆改、变动或损害主体结构的；第十三条约定，甲方有下列情形之一的，乙方可终止合同，对造成乙方损失的，由甲方负责赔偿：1、因产权有纠纷的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；第十四条约定，租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前30日书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书（在终止合同书签订前，本合同仍有效）；第十五条约定，租赁期间，如乙方违约，应按月租金的200%向甲方支付违约金；如甲方违约，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方逾期未交付租金的，甲方按每日应交租金的千分之五向乙方加收滞纳金。此外，合同中还约定了其他内容。合同签订当日，李军涛向温竹支付押金197016元。温竹如期向李军涛交付了涉案房屋。李军涛对涉案房屋进行了装饰装修，并于2019年5月28日在涉案房屋注册成立了金桂福餐饮公司。李军涛向温竹支付租金共计1408252元，其中：2019年3月20日起至2019年5月10日止的租金136022元系通过向该房屋上一租户付款的方式支付，另于2019年4月26日向温竹转账支付半年租金620600元，于2019年10月28日、12月30日、2020年1月1日、1月2日分四次向温竹转账支付了半年（2019年11月11日至2020年5月10日期间）租金651630元。2019年9月25日，金桂福公司代李军涛向物业公司支付2019年9月1日至2020年8月31日期间的物业费38863．56元。2019年12月5日，李军涛将档口转租给案外人闫丽晶，并收取闫丽晶2个月押金及6个月租金共计104000元。2020年1月7日至5月9日间，李军涛与温竹多次联系要求退租，但双方对解除合同事宜未达成一致意见。2020年5月12日，温竹委托北京市北斗鼎铭律师事务所向李军涛邮寄送达《律师函》，主要内容如下：一、您在履行合同期间严重违反了双方签订的《租赁合同》第3、4、10、12条之约定义务，存在欠付租金累计达10日，擅自将部分租赁物转租给第三方的违约行为，已经构成违约，温女士行使约定单方解除权的条件已成就；二、您在2020年5月5日以书面形式向温女士明确表示自己不再履行合同义务的行为，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项规定的法定单方解除权情形，温女士行使法定单方解除权的条件已成就；三、您在2020年5月5日发给温女士的《函》中“租赁合同已于2020年1月7日解除”的声明没有任何法律依据，不产生合同解除的效力；四、鉴于您如上违约行为，本律师代表温女士正式向您提出解除双方《租赁合同》，自您收到本律师函之日双方之间的租赁合同关系解除；五、请您于收到本函之日起三日内联系温女士办理房屋腾退事宜，避免双方损失进一步扩大。腾退前请自行完成以下事宜：1、请结算清租赁房屋上已实际产生的各项费用；2、请将各类证照登记地信息迁出租赁房屋，包括但不限于营业执照、卫生许可证、消防许可证；3、请自行妥善解决擅自转租租户的清理腾退工作；六、房屋腾退后，双方其他事项的争议，可通过协商或诉讼的方式解决。如在本函指定的日期内，您仍怠于或拒绝履行腾退房屋义务，则从2020年5月12日起止实际腾退日止，对扩大部分的损失，您仍需要按照双方租赁合同约定租金标准折算后，按实际占用天数支付房屋占用费，该费用优先从押金中扣除，不足扣除部分温女士有权向您追偿；七、温女士保留追究您其他违约的权利，但同时，如您尊重事实、遵守合同诚实守信原则，温女士愿意在房屋腾退后与您就其他争议事项进行有诚意的协商处理。2020年5月15日，李军涛的委托代理人向温竹发出《李军涛对温竹女士发来律师函的回复函》，主要内容为：李军涛先生于2020年5月12日收到您委托律师事务所发来的律师函。李军涛先生委托北京明航律师事务所对您的来函回复：一、关于您要求李军涛在收到律师函后3天之内办理房屋腾退事宜。根据租赁合同第十一条的约定租赁期满或合同解除后，乙方逾期不搬迁，屋内留置物品视为遗弃物处理。李军涛早于2020年1月就通知过您，租赁屋内物品都已不再需要，您对租赁房屋内的物品可以自行处理，故此，无需再办理腾退事宜；二、关于您要求李军涛先生支付租赁期间的各项费用。李军涛认为，2020年1月7日，租赁合同已经解除，在此之后产生的各项费用都与李军涛无关，不应该由李军涛来承担。对于2020年1月8日至8月31日期间的物业费，因双方存在争议，可以协商或通过诉讼来解决；三、关于您要求李军涛在合理期间内迁出各类证照登记的信息，包括但不限于营业执照、卫生许可证、消防许可证等，您可以在出租房子的时候一并转给下家承租人，这样可以让下一家承租人节省很多办理证照的时间，同时也便于您向下一承租人出租房子。如果您坚持要求李军涛将注册于此房地址上面的证照迁出，李军涛方面将会尽快处理，但需要给李军涛合理足够的时间，您要求在“收到律师函之日起3日内办理”是无法完成的；四、对于你所提到的李军涛转租问题。2019年3月20日，您向李军涛交房时，此房已有一个档口在经营中，您和中介公司都知道此事，并允许李涛以此档口对外合作经营。在2020年1月7日，李军涛通知您解除租赁合同之后之所以没有让档口的经营者解除协议，是为了减小双方争议期间的损失。也就是说，在2020年1月7日李军涛通知您解除租赁合同之后来自于档口的收入归您或者由法院决定处理。对于您所主张的其他事实和提出的其他要求，由于双方各自坚持自己的意见，故此应通过诉讼解决。2020年5月26日，李军涛与闫丽晶解除关于档口的租赁协议。同日，温竹与闫丽晶就档口建立租赁关系。2020年6月30日，金桂福餐饮公司的营业执照注册地从涉案房屋迁出。关于房屋腾退问题，李军涛称一直在和温竹沟通，因温竹不出面，所以没有签订交接清单。在庭审中，李军涛表示房屋里的东西都不要了。在本院审理中，李军涛和温竹均认可双方之间的《租赁合同》系沿用上一租户的租赁合同，故合同履行起始日期为2017年。双方均认为档口属于双方《租赁合同》范围之内。李军涛称于2020年1月7日通过微信向温竹发出解除合同通知，双方已经达成合意，故双方之间的租赁合同于2020年2月7日解除，但3月10日温竹反悔。为证明其上述主张，李军涛向本院提交了双方的微信聊天记录。其中2020年1月7日，李军涛向温竹发送微信，内容为“温总，您好！我们近期的经营情况一直很不好，每月收入近10万元左右，支出房租和宿舍12万，员工7万左右，实在难以为续。股东们商量了很长一段时间，考虑再三，需要退租。非常的不好意思”。温竹回复“好的。怎么退？你们定时间，到时候我直接和下家交接就好了”。2020年3月10日，李军涛向温竹发出微信“温总，晚上好：首先感谢一直以来的支持。我们经营一直亏损，员工无法到岗，经过慎重考虑，一月份已经闭店。想跟您预约退租交接的时间。谢谢”。温竹回复“现在这个时候没有下家，我怎么退租啊”。温竹对上述证据的真实性无异议，对其证明的问题不予认可，认为聊天记录中李军涛并未提出解除合同，只能证明双方在协商此事，并没有达成合意。李军涛向本院提交了2020年5月7日其与外人闫丽晶的电话录音，用以证明温竹对李军涛将档口出租给闫丽晶一事知晓并同意。温竹对该证据的真实性予以认可，不认可其证明目的，认为李军涛转租档口未取得温竹书面同意，录音之日温竹与李军涛之间的租赁合同并未解除，李军涛并未退还房屋。李军涛向本院提交了2020年5月9日其与温竹的电话录音，用以证明李军涛多次明确告知温竹终止租赁协议，但温竹要求提出不合理要求，要求李军涛为其找到下一个租户。温竹对该证据真实性予以认可，认为双方一直在协商解除事宜。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。李军涛与温竹自愿签订租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中，李军涛在合同履行期间提出终止合同，但是双方对此并未达成一致意见，亦未按约定签订终止合同书，故双方之间的《租赁合同》并未协议解除；《租赁合同》第十二条、十三条系对合同解除权的约定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。温竹作为出租方不存在合同第十三条约定的几种情形下，李军涛作为承租方不享有合同约定的解除权。关于李军涛是否享有法定解除权问题，本院认为，客观上，2020年1月7日新冠肺炎疫情并未全面爆发，且从李军涛于2020年1月7日发给温竹的微信内容来看，其表示系由于近期的经营情况一直很不好，实在难以为续，才要求退租。因此，李军涛不具有因不可抗力不能实现合同目的而享有的法定解除权。综上，李军涛于2020年1月7日向温竹发送微信表示需要退租的行为，不具有单方解除合同的效力，对其要求确认双方《租赁合同》于2020年2月7日解除的诉讼请求，本院不予支持。李军涛据此要求温竹退还2020年2月7日以后租金的诉讼请求，本院亦不予支持。李军涛于2020年1月7日向温竹提出退租，此后又多次要求温竹收回涉案房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，温竹有权据此解除合同。2020年5月12日，温竹委托律师向李军涛发出律师函，要求李军涛腾退涉案房屋、迁出各类证照，系温竹行使合同解除权的行为，双方《租赁合同》自该通知到达李军涛时解除。因此，本院确认双方之间的《租赁合同》于2020年5月12日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中涉案房屋为经营性用房，而李军涛租赁房屋系用于餐饮业，虽然新冠肺炎疫情及防控措施并未影响房屋的正常使用，但对经营业务开展、经营业绩产生较大影响，综合考虑上述因素，依据公平原则，本院对疫情防控期间的租金予以适当减免，具体数额以2个月租金标准为宜。根据合同标准计算，自2019年11月11日起至2020年5月12日期间，李军涛应付租金为441660元。李军涛虽表示在合同解除后涉案房屋的东西都不要了，但其在此之前已将档口出租给案外人闫丽晶使用，故在2020年5月26日温竹与闫丽晶重新签订合同以前，该涉案房屋仍应视为李军涛占有使用，其应按合同约定的标准支付2020年5月13日至2020年5月26日期间的房屋占有使用费。根据双方合同约定标准，此期间占用费共计47060元。李军涛已支付2019年11月11日至2020年5月10日的租金651630元，超出其应付租金及占用费部分，温竹应予返还。现李军涛要求温竹退还未使用期间租金的诉讼请求合理，本院予以支持，但具体数额以法院确定数额为准，超出部分诉讼请求，本院不予支持；双方合同解除后，温竹对于其收取的押金亦应予返还。故李军涛要求温竹退还押金197016元的诉讼请求合理，本院予以支持；李军涛已按约定支付了至2020年8月31日止的物业费38863．56元，但自2020年5月26日起，涉案房屋即不在李军涛的占有使用下，故此后的物业费用应由温竹承担。双方合同约定，如李军涛方垫付了应由温竹支付本房的相关费用，温竹应予返还。根据李军涛提供的票据计算，涉案房屋2020年5月26日至8月31日期间的物业费为10342．77元。现李军涛要求温竹退还物业费的诉讼请求合理，本院予以支持，但具体数额以法院确定数额为准，超出部分诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。李军涛在合同履行期间明确表示不履行合同义务，属违约行为，应按合同约定承担相应的违约责任。双方《租赁合同》约定，任何一方违约需按月租金200%向对方支付违约金，本合同年度半年租金为651630元，故温竹要求李军涛支付违约金217210元的反诉请求，本院予以支持。但其要去李军涛支付房屋闲置期间6个月的租金损失651630元，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）温竹于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）李军涛租金162910元、物业费10342．77元及押金197016元，以上共计370268．77元；二、原告（反诉被告）李军涛于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）温竹违约金217210元；三、驳回原告（反诉被告）李军涛的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）温竹的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5237元，由原告（反诉被告）李军涛负担3556元（已交纳）；由被告（反诉原告）温竹负担1681元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费6245元，由被告（反诉原告）温竹负担3965元（已交纳）；由原告（反诉被告）李军涛负担2280元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王爱农二〇二〇年十一月四日书记员  杨月兰