山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1312民初5427号原告：田淑铉，男，1991年8月5日生，汉族，居民，住临沂市河**。委托诉讼代理人：董艳杰，山东正之源律师事务所律师。被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河**九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府**楼（以下简称荣盛公司）。法定代表人：姚志强，总经理。委托诉讼代理人：杨帆，山东尧舜律师事务所律师。原告田淑铉诉被告山东荣盛富翔地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田淑铉的委托诉讼代理人董艳杰，被告荣盛公司的委托诉讼代理人杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田淑铉向本院提出诉讼请求：1.依法判决荣盛公司向原告田淑铉支付迟延办证的违约44920元；2.本案的诉讼费由荣盛公司承担。事实与理由：原告购买被告开发的荣盛沂河官邸楼房一套。双方约定办证时间为交房后的365日，但被告交付的房屋迟迟未经验收合格，导致原告无法办理产权登记。故被告应依法承担违约责任。为此请求法院依法支持诉求。被告荣盛公司辩称，1、被告开发的沂河观邸小区已于交付原告前通过综合验收，但是因为小区住户拒不缴纳维修基金，致使被告无法办理产权转移登记，被告认为原告不能办理产权登记的原因是小区业主导致，被告不应承担违约责任。2、根据原被告双方签订的商品房预售合同，买受人与出卖人关于办理产权登记的约定为“双方协商执行”，该约定是双方当事人对于逾期办理产权登记违约的承担方式的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行，在原告未与被告进行协商的前提下，直接起诉被告要求逾期违约金，不符合合同约定，被告不应承担违约金。3、原告购买涉案房屋时价款为51万元，现在该小区同户型的房源价格已经100余万元，房屋升值超过一倍以上，根据法律规定承担违约金应当是基于合同约定或者实际造成的损失，在本案中原告并未提供证据证实其有实际损失，原告主张违约金数额过高不应得到法院支持。4、《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第18条规定，买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。被告认为，原告主张的违约金起算时间节点已经超过法定诉讼时效。5、涉案房产所在的4号楼已于2018年6月13日完成首次登记，取得不动产权证书。不动产权证书的取得，系被告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案后，产权登记予以颁发。至时间节点后，被告已履行合同约定全部义务，不应再承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告田淑铉提交的证据包括：1、原告身份证，证实原告的诉讼主体资格。2、商品房预售合同，证明被告将涉案房产卖给原告，总价款513659元。被告于2015年12月30日前按照合同约定将商品房交付原告，但被告未能在交付使用后的365日内办理产权登记手续。被告构成违约。3、收据，证明原告已经履行合同义务。被告质证认为：证据的真实性无异议，但是违约金计算时间应自原告起诉之日起向前计算三年。违约金的计算截止时间是2018年6月13日，且利息应按照年利率3.85%计算。被告荣盛公司提交的证据为：沂河官邸小区4号楼的整体不动产权证书，证明涉案房屋所在小区已经于2018年6月13日取得不动产权登记证书，涉案房屋具备产权转移登记条件。原告对该证据无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：荣盛公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。田淑铉（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，合同编号为×××25，合同约定田淑铉购买荣盛公司开发建设的“荣盛·沂河观邸”小区4-1-1202号房产，房屋代码分别为2063660、2063769。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十五条关于产权登记方面约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行”。2015年10月30日，被告按约交付了涉案房产。2018年6月13日，荣盛公司取得包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。本院认为，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议不违反法律和行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点有两个：一是被告荣盛公司是否承担逾期办理房屋产权登记违约责任；二是如需承担违约责任，违约金如何计算，诉讼时效如何认定。对于焦点一：根据《商品房预售合同》的约定，荣盛公司应于2016年12月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛公司没有证据证明其在约定的期限内履行了该义务，且原告没有按时办理产权登记和荣盛公司没有及时履行该约定义务有直接的因果关系。虽然合同约定，如因荣盛公司的责任，田淑铉不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商执行。但在双方达不成一致调解意见的情况下，被告荣盛公司不能以此合同约定，剥夺原告向法院起诉的诉讼权利。故荣盛公司应承担逾期办证违约责任。对于焦点二：《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条规定“合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年6%支付逾期占用期间利息的，人民法院应予支持”，本案由于被告未能及时备案的原因，致使原告在房屋交付使用之日起365日届满未能取得房屋权属证书，被告应承担违约责任。原告主张的违约金按购房款513659元为基数按年利率6%计算，符合以上法律规定，依法应予支持。关于违约责任起止时间问题。原、被告签订的商品房预售合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因此根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项规定，被告承担迟延办证违约责任起点时间为房屋交付使用之日后365日。根据不动产登记实践，商品房预售中房地产开发公司初始登记完成后，房屋买受人才能办理产权证书，因此房地产开发公司承担迟延办证违约责任的终点时间为初始登记时间。故被告承担迟延办证违约责任的期限为2016年12月30日至2018年6月13日。关于诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定”。据此，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效。因原告向本院提出被告承担责任的主张时间为2020年10月28日，故2017年10月29日之前的违约金主张超过诉讼时效，自2017年10月29日起至2018年6月13日的违约金本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，判决如下：被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告违约金19251.7元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费462元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担140.5元，由原告承担321.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员 武 威二〇二〇年十一月十八日书记员 张腾飞