福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终4714号 上诉人（原审被告）：福建省连江宏源房地产开发有限公司，住所地福建省连江县琯头镇上中路宏源中心****。 法定代表人：倪际飞，总经理。 委托诉讼代理人：黄少怀，福建天福律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：福州市交通建设集团有限公司，住所地福建省福州市仓山区金山大道**市交通枢纽指挥中心。 法定代表人：黄朝光，董事长。 委托诉讼代理人：马立龙，福建卫理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈连钟，福建卫理律师事务所律师。 上诉人福建省连江宏源房地产开发有限公司（以下简称：“宏源公司”）与被上诉人福州市交通建设集团有限公司（以下简称：“交通建设公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服福建省连江县人民法院（2019）闽0122民初2819号民事判决，提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宏源公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回交通建设公司的诉讼请求。事实和理由：一、一审认定事实不清，适用法律错误，交通建设公司的起诉已经超过诉讼时效。一审认定交通建设公司“自有的琯头站房壹座以及站前属其所有的堆场（无土地证）让售给福建省连江宏源房地产开发有限公司而获得拆迁安置房，这种拆迁安置是建立在原福建省闽江航运总公司（以下简称“航运公司”）对原琯头站房及站前属其所有的堆场丧失的基础上，对原琯头站房以及站前属其所有的堆场所有权保护的一种延伸，实际上是一种物权的相互转让”完全错误。以88万元货币让售才是最为核心内容，建造150平方米的房屋提供交通建设公司，只是交通建设公司以售价88万元让售宏源公司琯头站房壹座以及站前属其所有的堆场（无土地证）的附加部分。一审只针对宏源公司应提供的安置房，从而错误认定双方是物权相互转让，继而认为本案属于交通建设公司的物权请求权，不适用诉讼时效的规定，明显错误。二、一审判令宏源公司支付过渡费，没有事实和法律依据。支付过渡费的前提条件只能是宏源公司逾期交付房产。宏源公司依合同约定如期完成房屋建设，交通建设公司由于公司兼并和相关工作人员疏忽，未在合同约定的期限内主张交付房产，不应由宏源公司承担交通建设公司疏忽不收房的过渡费。三、一审以2019年12月房产市场价格作为评估的价值时点，判令宏源公司支付安置面积不足的赔偿款，明显错误。宏源公司于2003年12月之前将需安置的房屋建造完成，交通建设公司由于公司兼并和相关工作人员疏忽未在约定的房屋交付期限内向宏源公司收房，过错完全在于交通建设公司。宏源公司即使需要对交通建设公司进行补偿，也应以2003年12月份可以交房时的房产市场价格作为安置面积不足房产的评估价值进行计算。 交通建设公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律及判决正确，应依法予以维持；宏源公司的上诉请求及其事实与理由均不能成立，应予以驳回。一、本案并未超过诉讼时效。1.本案系原琯头站房等所有权保护的一种延伸，属于物权请求，不适用诉讼时效的规定。2.宏源公司称本案“以88万元货币让售才是最为核心内容，建造150平方米的房屋提供给交通建设公司只是附加部分”，明显错误。以88万元货币让售与建造150平方米的房屋提供给交通建设公司均是《让售房屋合同书》同等重要条款，也是双方达成拆迁安置补偿重要条款，建造150平方米的房屋是给交通建设公司的安置房，是对原琯头站房等的物权相互转让。二、宏源公司依约应向交通建设公司支付过渡费。1.宏源公司未依约将建造150平方米的房屋交给交通建设公司，应根据《让售房屋合同书》第八条的约定向交通建设公司支付过渡费。2.宏源公司称交通建设公司疏忽未收房，没有事实依据。宏源公司自始至今仍未依法向交通建设公司提供符合约定的房屋，不存在交通建设公司疏忽未收房，其以此为由，拒付过渡费明显不能成立。三、宏源公司应按2019年12月房产市场价格向交通建设公司支付安置面积不足的赔偿款。 交通建设公司向一审法院起诉请求：1.判令宏源公司履行《让售房屋合同书》，将位于连江县××镇××路××号××＃楼××层××号房屋65.16㎡（店面加车库）安置给交通建设公司，并为交通建设公司办理该房产的产权证，承担办理该房产土地使用权费用和契税，安置面积不足部分（14.84㎡）的一层7号房屋和该一层7号房屋对应的二楼面积70㎡按照现行评估的市场价格（一层店面9997元／㎡，一层车库4700元／㎡，合计125900元；二层房屋5113元／㎡，总价357900元）对交通建设公司进行赔偿；2.判令宏源公司从2003年5月24日起按2000元／月向交通建设公司支付过渡费，直至宏源公司向交通建设公司提供该房产或折价赔偿交通建设公司之日止；3.判令宏源公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实:2002年4月10日，航运公司因企业经济效益不佳等原因，决定将琯头站整体站房作让售处理，作出闽航财[2002]37号《关于官头航运站旧站房作让售处理的请示》向福州市交通局请示并特请转报市国资局。2002年5月17日，福州市交通局收到该请示。2002年5月22日，福州市交通局作出榕交财[2002]44号《福州市交通局关于省闽江航运总公司琯头航运站旧站房让售处理的请示》向福州市财政局请示，请求给予审批。 期间，2002年4月23日，航运公司（甲方）与宏源公司（乙方）签订一份《让售房屋合同书》，约定：“为了加快官头镇旧城改造，……特订立合同如下：一、让售房屋甲方将自有的官头站房壹座以及站前属我司所有的堆场(无土地证)以人民币捌拾捌万元价格让售给乙方。二、乙方在甲方原官头站房基础上所建造的房屋，必须在面向甲方码头的位置，无偿提供建筑面积壹佰伍拾平方米给甲方，另外，应留有通道，作为官头航运站房产（其中：一楼旅客候船室捌拾平方米，二楼柒拾平方米。一、二层楼内装修按一般标准，作为候船室与办公室使用）。乙方应负责为甲方办理房屋的产权证，甲方除负担该壹佰伍拾平方米房屋办理产权证所产生的费用外，其他所有土地使用费、契税均由乙方负担。二、国家如有拆迁，由乙方负责与拆迁单位办理拆迁事宜，但甲方的壹佰伍拾平方米建筑面积不得减少。……四、合同生效以后，乙方负责拆迁工作，甲方予以积极配合。……六、甲方官头航运站土地使用证已遗失，乙方取得购买权后，应自行办理土地使用证手续，……八、甲方必须在一个月内搬离。乙方应在甲方搬离后二十个月内，把壹佰伍拾平方米官头航运站交给甲方，否则，乙方必须每月交给甲方贰仟元作为过渡费。九、乙方交清全部购买款日，则为本合同生效之日。”合同签订后，航运公司依约在1个月内履行了搬离等义务，但宏源公司没有在合同约定的回迁期限内(即2003年12月前)将150平方米房屋交付给原航运公司，也没有支付每月2000元的过渡费。 2007年11月6日，福州市人民政府国有资产监督管理委员会作出榕国资产权[2007]310号《福州市人民政府国有资产监督管理委员会关于省闽航公司码头站点及异地房产等无偿划拨给市交建总公司的函》函复市交通局：根据市政府办公厅《关于研究福建省闽江航运总公司资产处置等问题的会议纪要》([2007]80号)，将福建省闽江航运总公司所有的码头、站点及异地房产等所有资产无偿划拨给福州市交通建设发展总公司。2008年12月25日，福州市人民政府作出榕政综[2018]262号《福州市人民政府关于同意福州市交通建设发展总公司改制为福州市交通建设投资有限公司的批复》回复市交通局：同意福州市交通建设发展总公司改制为福州市交通建设投资有限公司，由福州市国资委履行出资人职责，福州市交通建设发展总公司的资产（包括对外投资股权）、债权、债务等一切民事权利和义务由新成立的福州市交通建设投资有限公司承继。2009年9月17日，福州市人民政府办公厅作出《文件办理告知单》告知市国资委：福州市交通建设投资有限公司名称变更为福州市交通建设集团有限公司，今后涉及福州市交通建设投资有限公司的相关事项均由福州市交通建设集团有限公司承继。 2015年7月9日，交通建设公司诉至一审法院。 本案再审发回重审中，经一审法院组织现场勘验，双方当事人确认《让售房屋合同书》第二条约定的“一楼旅客候船室”即是现坐落连江县××镇××路××号××＃楼××层××号房屋（其中南面是店面1间，北面是车库1间），“二楼柒拾平方米”即是现坐落连江县××镇××路××号××＃楼××层××号房屋对应的楼上二层203单元部分面积。 另查明，连江县琯头镇联合路XXX号XXXX7＃-11＃楼（其中涉案为7＃楼）为商住楼，土地所有权性质是国有，土地用途是商住用地，系连江县国土资源局以挂牌出让方式出让给宏源公司，并作出［2003］连国字第035号《建设用地批准书》，批准的建设工期和本批准书有效期均自2003年9月至2004年9月。该7＃-11＃楼于2004年8月13日通过勘察、设计、施工、监理、建设单位验收，于2006年8月7日进行竣工验收备案。涉案7＃楼房地产权证登记总册日期为2006年11月14日，其《XXXX7＃楼店面编号、面积汇总表》记载其中的涉案7＃楼一层7号店面建筑面积46.63㎡（含分摊公用建筑面积0.73㎡），但姓名一栏为空白；其《XXXX7＃楼车库编号、面积汇总表》记载其中涉案7＃楼一层7号车库建筑面积18.53㎡（含分摊公用建筑面积0.33㎡），但姓名一栏为空白。涉案7＃楼一层7号房屋对应的楼上二层203单元，系倪珠英于2008年8月27日向福建省连江宏源房地产开发有限公司买受，领有房屋所有权证（权证号为连Ｌ××4），产权面积为142.25㎡（含共有分摊面积11.47㎡）。但2019年11月6日，一审法院依职权向连江县不动产登记和交易中心调取涉案7＃楼一层7号房屋产权登记档案材料时，连江县不动产登记和交易中心经电脑查询，未能查询到涉案7＃楼一层7号房屋（店面、车库）有交易的信息。 本案再审发回重审中，对涉案房屋及同地段房屋等项价值，交通建设公司申请按照现行市场价进行评估，宏源公司则申请按照《让售房屋合同书》约定的房屋交付时间2003年12月份市场价格进行评估。一审法院依法委托福建国龙资产评估土地房地产估价有限公司对涉案房屋及同地段房屋等项价值进行评估。交通建设公司、宏源公司分别向福建国龙资产评估土地房地产估价有限公司支付评估费各11800元。2020年3月24日，该公司作出闽国龙房估［2020］第2号、第3号、第19号、第20号《房地产估价报告》。闽国龙房估［2020］第2号、第3号《房地产估价报告》评估的价值时点均为2019年12月9日。闽国龙房估［2020］第2号《房地产估价报告》估价结果是涉案7#楼二层203单元房屋房地产价值为727300元，房地产单价为5113元/㎡；其中70㎡的房地产价值为357900元，房地产单价为5113元/㎡。闽国龙房估［2020］第3号《房地产估价报告》估价结果是涉案7#楼同地段80㎡房屋中14.84㎡房屋中店面房地产价值为106000元，房地产单价为9997元；车库房地产价值为19900元，房地产单价为4700元；14.84㎡房屋(店面、车库)房地产价值为125900元。闽国龙房估［2020］第19号、第20号《房地产估价报告》评估的价值时点均为2003年12月31日。闽国龙房估［2020］第19号《房地产估价报告》估价结果是涉案7#楼二层203单元房屋2003年12月31日房地产价值为204000元，房地产单价为1434元/㎡；其中70㎡房地产价值为100400元，房地产单价为1434元/㎡。闽国龙房估［2020］第20号《房地产估价报告》估计结果是涉案7#楼同地段80㎡房屋中14.84㎡房屋2003年12月31日中店面房地产价值为59000元，房地产单价为5565元；车库房地产价值为6000元，房地产单价为1417元/㎡；14.84㎡房屋(店面、车库)房地产价值为65000元。 一审法院认为，原航运公司与宏源公司签订的《让售房屋合同书》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。 关于本案的诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案原航运公司无偿获得宏源公司提供的在原琯头站房基础上所建造的面向航运公司码头位置的案涉建筑面积150㎡房屋（其中：一楼旅客候船室80㎡，二楼70㎡，是原航运公司按照《让售房屋合同书》的约定将其自有的琯头站房壹座以及站前属其所有的堆场(无土地证)让售给宏源公司而获得的拆迁安置房，这种拆迁安置是建立在原航运公司对原琯头站房以及站前属其所有的堆场丧失的基础上，对原琯头站房以及站前属其所有的堆场所有权保护的一种延伸，实际上是物权的相互转让。但宏源公司未按《让售房屋合同书》约定的回迁期限内(即2003年12月前)将涉案150㎡房屋交付给原航运公司，也没有在回迁期限届满后支付每月2000元的过渡费，构成违约。此后，交通建设公司作为原航运公司改制后的承受者，于2015年7月9日向一审法院起诉主张宏源公司无偿提供涉案建筑面积150㎡房屋，主张的是物权请求权，而物权请求权纠纷，不适用诉讼时效的规定，故宏源公司关于交通建设公司主张案涉建筑面积150㎡房屋已经超过诉讼时效的抗辩，依法不能成立。但交通建设公司主张宏源公司从2003年5月24日起按2000元/月向支付过渡费，是一种债权请求权，适用《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的相关规定。因宏源公司在约定的回迁期限届满后未将案涉150㎡房屋交付给原航运公司，也没有支付每月2000元的过渡费，此时原航运公司就应该知道其权利受到侵害，但交通建设公司未能举证证明原航运公司在约定的回迁期限2003年12月届满后的两年内曾向宏源公司主张过权利，亦不能证明自2007年11月起承受原航运公司改制后的相关单位曾向宏源公司主张过每月2000元过渡费的权利，故不存在过渡费的诉讼时效中断、中止的情形，交通建设公司主张的过渡费应从起诉之日的前二年开始计算，即从2013年7月21日开始计算。 在案证据表明，《让售房屋合同书》第二条约定的案涉“二楼柒拾平方米”，即是现坐落连江县××镇××路××号××＃楼××层××号房屋对应的楼上二层203单元部分面积，宏源公司已出售。《让售房屋合同书》第二条约定的案涉“一楼旅客候船室”，即是现坐落连江县××镇××路××号××＃楼××层××号房屋（其中南面是店面1间，北面是车库1间），该涉案7＃楼一层7号房屋面积65.16㎡［其中南面是店面1间46.63㎡（含公摊），北面是车库1间18.53㎡（含公摊）］，少于约定面积14.84㎡，且涉案7＃楼一层7号房屋经一审法院查询，显示无产权交易信息。宏源公司辩解案涉7＃楼一层7号房屋已安置给拆迁户连依霖且交付使用，但未在一审法院限期内提供证据证明，且表示与连依霖没有办理拆迁安置手续，故该辩解缺乏证据，不能成立。由于宏源公司未按照《让售房屋合同书》约定在2003年12月前无偿提供案涉建筑面积150㎡交付原航运公司，并负责办理案涉房屋的产权证及负担相关土地使用费、契税，故交通建设公司主张宏源公司履行《让售房屋合同书》，将案涉7＃楼一层7号房屋65.16㎡（店面加车库）安置给交通建设公司，并为交通建设公司办理该房产的产权证，承担办理该房产土地使用权费用和契税，安置面积不足部分（14.84㎡）的一层7号房屋和该一层7号房屋对应的二楼面积70㎡按照现行评估的市场价格对交通建设集团公司进行赔偿，符合《让售房屋合同书》约定和案涉房屋的客观实际，故予以支持。经评估，安置面积不足部分的现行市场评估价为483800元（一层店面106000元＋一层车库19900元＋二层房屋357900元，价值时点2019年12月9日）。宏源公司提出如果要进行市场价评估，由于交通建设公司过错，案涉房屋折价赔偿款应按《让售房屋合同书》约定的房屋交付时间2003年12月份市场价格评估赔偿的辩解，没有依据，故不予采信。综上，判决：一、福建省连江宏源房地产开发有限公司继续履行《让售房屋合同书》，在本判决生效之日起60日内向福州市交通建设集团有限公司交付坐落连江县××镇××路××号××＃楼××层××号房屋65.16㎡［其中南面是店面1间46.63㎡（含公摊），北面是车库1间18.53㎡（含公摊）］，并为福州市交通建设集团有限公司办理该房产的产权证，及承担办理该房产的土地使用权费用和契税；二、福建省连江宏源房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内向福州市交通建设集团有限公司支付安置面积不足的折价赔偿款483800元；三、福建省连江宏源房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内向福州市交通建设集团有限公司支付过渡费每月2000元，时间从2013年7月21日起至上述判决第一项确定的房产交付之日止；四、驳回福州市交通建设集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，由福建省连江宏源房地产开发有限公司负担。福州市交通建设集团有限公司、福建省连江宏源房地产开发有限公司各自支付的评估费11800元，由各自承担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审法院已查明的事实属实。 本院认为，根据原航运公司与宏源公司签订的《让售房屋合同书》约定，原航运公司将自有的琯头站房壹座以及站前堆场（无土地证）让售给宏源公司，宏源公司向原航运公司无偿提供其于原琯头站房基础上所建造的面向原航运公司码头位置的案涉建筑面积150㎡拆迁安置房，故一审认定该拆迁安置约定实质为物权的相互转让，并无不当。基于此，交通建设公司作为原航运公司改制后的承受者起诉主张宏源公司无偿提供案涉建筑面积150㎡拆迁安置房，该主张系物权请求权，依法不适用诉讼时效的规定。但交通建设公司主张的过渡费系债权请求权，应适用诉讼时效的规定。综上，一审对本案诉讼时效的认定并无不当，本院予以维持。宏源公司并未提供证据证明有按约通知原航运公司或者原航运公司改制后的承受者办理收房，其关于系交通建设公司自身过错导致案涉房屋未交付，应以2003年12月可以交房时的市场价格评估赔偿的辩解不能成立，本院不予采信。 综上所述，宏源公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12800元，由福建省连江宏源房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐文生 审 判 员 马 青 审 判 员 陈碧珍 二〇二〇年十一月二日 法官助理 游 佳 书 记 员 蔡志前