苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初781号原告（反诉被告）：谢明霞，女，1975年12月4日出生，汉族，住苏州。委托诉讼代理人：杨万霞，江苏达因律师事务所律师。被告（反诉原告）：苏州工业园区尼盛商业管理有限公司，统一社会信用代码91320594592501852K，住所地苏州工业园区苏州大道**。法定代表人：倪祖根,执行董事。委托诉讼代理人：张晶，北京市天元（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文郡，北京市天元（苏州）律师事务所律师。原告谢明霞与被告苏州工业园区尼盛商业管理有限公司（以下简称尼盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案受理后，依法适用简易程序审理。后本院依法转为普通程序并适用独任制进行了审理。诉讼过程中，被告尼盛公司提出反诉，本院依法予以受理，并与本诉合并审理。原告谢明霞及其委托诉讼代理人杨万霞、被告尼盛公司委托诉讼代理人张晶、吴文郡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢明霞向本院提出诉讼请求：1、确认被告单方解除租赁合同的行为违法；2、确认双方的租赁合同自2019年12月31日解除；3、判令被告退还租赁保证金113400元；4、判令被告支付违约金239760元；5、判令被告返还店铺内所有设备；6、本案诉讼费、律师费由被告承担。诉讼中，原告自愿撤回诉请第五项。事实及理由：原告系从事餐饮行业，于2017年10月11日与被告尼盛公司签订了《租赁合同》，合同期限自2017年10月19日起至2020年10月18日止。租赁合同第5.8条约定：“乙方应按本合同第5.4条约定支付租金、综合管理费或其他费用，逾期支付，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的0.3%支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付；逾期七日以上，经丙方催讨在三(3)日内仍未履行付款义务或未完全履行付款义务，丙方有权对其实施断电、停水等必要措施直至乙方履行义务”，且合同约定采取先付后用的原则。被告于2019年12月25日给原告发了催缴通知函，在12月26日凌晨零点即对原告进行断电，当日被告又发了《租赁合同解除通知书》，被告此行为严重违反合同约定，给原告的经营造成了严重损失。原告又分别于12月27日、12月30日去和被告协商办理腾房交接手续。被告不仅态度强硬，拒不协商，而且阻挠原告腾空房屋，严重侵犯了原告对于商铺内多项物品的所有权，其还要求原告支付很多笔巨额违约金。原告无奈只好报警，但还是未能获得解决，2019年12月31日被告又给原告发了《通知书》并于2020年1月1日对该商铺进行上锁。原告为促使此事能够尽早解决，曾分别于1月8日和1月13日去被告处进行协商，但被告都拒不理会，并要求原告按照合同赔偿巨额违约金且没收全部保证金。被告尼盛公司辩称，被告单方解除权已成就，符合合同约定，无需退还租赁保证金及支付违约金。在原告结清所有费用之后，并按照合同约定的交付标准返还租赁区域，被告可随时配合原告腾空房屋内的设备。我方认可这个合同已经解除的事实，但是，对于解除的事由我方认为是因为原告的违约行为导致合同约定的我方单方解除权成就后的单方解除，而非原告所称的协商一致解除。反诉原告尼盛公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告支付2019年12月水电费4931元；2、判令反诉被告支付违约金239760元；3、判令反诉被告支付逾期占用使用费293546元（按照每日保底租金1213元的两倍支付，自2020年1月1日暂计算至2020年4月30日，实际计算至反诉被告实际支付之日）；4、请求反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2017年10月11日,尼盛公司与苏州凡度餐饮管理有限公司（以下简称凡度公司）签订《租赁合同》，约定由凡度公司承租尼盛公司位于苏州工业园区苏州大道西205号尼盛尚品汇第一层F107室的房屋，租期自2017年10月19日至2020年10月18日。合同第5.4条约定，保底租金、综合管理费的支付方式为按月支付，每月25日前支付下一个租赁月度的保底租金和综合管理费等相关费用；合同第11.1条约定，本合同期满或丙方向乙方发出合同解除通知或因其他任何原因合同终止时，乙方应立即将房屋恢复本合同第1.3条标准后交还。……如经法院判决，确定为乙方违约的，乙方未经甲方书面同意逾期占用该房屋的（包括以人或物品占用）:乙方应按每日保底租金（日保底租金=当个租赁年度保底租金总额/365）的两倍支付逾期占用使用费；原合同第13.2条第（三）项约定，未按本合同第5.4条约定期限支付租金、综合管理费累计达到3次及以上的，丙方有权代表甲方不经乙方书面同意立即解除本合同，乙方无权要求退还已付之保证金和其他费用，且乙方还应支付本合同整个租赁期限内（共计36个月）保底租金总金额20％的违约金。后尼盛公司依约交付房屋。2017年10月18日，尼盛公司与谢明霞、凡度公司签署了《补充协议》，约定承租人变更为谢明霞，同时凡度公司自愿为谢明霞在原合同项下产生的债务和责任（含安全责任）承担连带保证责任。原合同履行过程中，谢明霞多次未按照原合同第5.4条约定支付保底租金及综合管理费，逾期支付记录累计已达三次以上。2019年12月，经尼盛公司催告，谢明霞仍未按合同约定支付保底租金及综合管理费，故尼盛公司根据原合同第13.2条的约定解除合同，并要求谢明霞承担违约责任，返还租赁房屋。但谢明霞至今仍未承担支付违约金，亦未支付逾期占用使用费。反诉被告谢明霞辩称，对于2019年12月水电费用，其的确是没有交，因为这个是后期其起诉后发生的费用，水电费是后抄的。在其起诉之前，其他的费用都已经交清了，起诉以后因为已经涉及诉讼，所以这笔费用没有交，这个金额其是认可的，其也愿意交。对于违约金，其并没有违约，反而是受害者，所以对违约金不予认可。对于占用费，在案涉店铺被拉电之后，其是很积极地想把商铺腾空，但是经无数次交涉，对方拒绝开门让其把东西拉走。期间其也报警，有报警记录，与对方的一些聊天记录也足以反映。其是一直要把东西清空，只是对方不愿意开门，导致最后店铺一直处于空关状态，所以这个费用不应该由其来支付。本院经审理认定事实如下：2017年10月11日,尼盛公司（出租方/甲方）与凡度公司（承租方/乙方）及苏州必拓企业管理有限公司（丙方）签订《租赁合同》，约定：凡度公司承租尼盛公司位于苏州工业园区苏州大道西205号尼盛尚品汇第一层F107室的房屋用于经营烘焙类，配套咖啡、果汁、简餐等，房屋建筑面积为400平方米，可租赁面积为180平方米，租期自2017年10月19日至2020年10月18日。合同第1.3条约定该房屋的装修、附属设施、设备状况等交房标准详见合同附件；合同第5.4条约定，保底租金、综合管理费的支付方式为按自然月支付，每月25日前支付下一个租赁月度的保底租金和综合管理费等相关费用；合同第5.8条约定乙方应按本合同第5.4条约定支付租金、综合管理费或其他费用，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按逾期支付欠缴总额的0.3%支付滞纳金，滞纳金应与欠缴费用一并支付；逾期七日(7)以上，经丙方催讨在三(3)日内仍未履行付款义务或未完全履行付款义务，丙方有权对其实施断电、停水等必要措施直至乙方履行义务，因断电、停水造成乙方经济损失由乙方自行承担，甲丙方不承担任何责任，且丙方停止水、电、燃气的供应期间，不影响甲丙方在此期间向乙方收取租金、综合管理费及其它费用的权利；合同第11.1条约定，合同期满或丙方向乙方发出合同解除通知或因其他任何原因合同终止时，乙方应立即将房屋恢复本合同第1.3条标准后交还……如经法院判决，确定为乙方违约的，乙方未经甲方书面同意逾期占用该房屋的（包括以人或物品占用），乙方应按每日保底租金（日保底租金=当个租赁年度保底租金总额/365）的两倍支付逾期占用使用费；合同第13.2条第（三）项约定，未按本合同第5.4条约定期限支付租金、综合管理费累计达到3次及以上的，丙方有权代表甲方不经乙方书面同意立即解除本合同，乙方无权要求退还已付之保证金和其他费用，且乙方还应支付本合同整个租赁期限内（共计36个月）保底租金总金额20％的违约金。上述合同后附附件《租赁场地交付标准》。2017年10月18日，尼盛公司（出租方/甲方）与凡度公司（原承租方/乙方）及苏州必拓企业管理有限公司（丙方/管理方）与谢明霞（新承租方/丁方）签署了《补充协议》，约定：1、自本协议生效之日起，丁方取代乙方成为原合同的承租方，原合同中乙方的权利义务全部转由丁方享有和承担，即丁方作为原合同的主体，享有原合同约定的承租方权利，履行原合同约定的承租方义务。从本协议生效之日起乙方退出原合同承租方主体，不再享有原合同中约定的任何权利义务。2、自本协议生效之日起，乙方自愿为丁方在原合同项下产生的债务和责任(含安全责任)承担连带责任保证。连带责任保证范围包括原合同项下的乙方应承担的安全责任、所欠租金及综合管理费、利息和甲方为实现债权而产生的相关费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费等。保证期间为原合同项下债务履行期届满之日起二年。3、乙方自愿将已向甲方缴纳的租赁保证金及租赁费用等相关款项均自动转为丁方应向甲方支付的相应金额租赁保证金及款项，不足部分丁方应按原合同的约定另行向甲方缴纳。乙方承诺就该租赁保证金不再向甲方提出任何异议和要求，甲方不再负有向乙方返还租赁保证金的义务。4、因乙方已接受甲方发出的《交付通知书》，并签收了《交付使用书》，乙方已收到和/或已签字盖章确认的所有相关材料丁方均予以认可，如同丁方已收到和/或已签字盖章确认所有材料，且丁方已确认上述信息，丁方承诺不再对上述材料提出任何异议和要求……协议还作了其他相关约定。同日，尼盛公司向谢明霞出具收据，载明：收到欧贝司（谢明霞）合同保证金113400元。另，据尼盛公司2019年12月6日的账单显示：尼盛公司向谢明霞催缴2019年11月水电费及12月租金合计51621元，并要求于2019年12月25日前缴纳以上费用。2019年12月25日，尼盛公司向谢明霞发送的催缴2020年1月份租金及水电费用的函，载明：“……我司财务部门已于2019年12月10日向贵方送达下一支付周期的应缴费用账单，同时也阐明贵方应于2019年12月25日前缴纳该笔费用，然直至本函件下达之日，贵方仍未缴纳任何费用。我司将于2019年12月26日凌晨0时对贵方商铺采取停水、停电等措施直至贵方履行合同义务且自12月25日起（含当日）计算贵方延迟支付的滞纳金，因此造成的损失由贵方自行承担。同时，如贵方逾期7天以上，我司将根据合同第13.2条追究贵方的违约责任。”2019年12月26日，尼盛公司出具的《租赁合同解除通知书》，载明：“1、自本通知到达《租赁合同》签署页列明地址的同时，即解除我方与贵方于2017年10月11日签订的《租赁合同》。2、《租赁合同解除通知书》到达后，贵方应立即将该商铺按照《租赁合同》第11.1条“商铺返还”的约定，办理相关手续、恢复原状后交还我方，并结清所有费用。若逾期归还，我司有权进入该租赁房屋，该房屋内装修、设施和物品归我司所有，我司有权决定对该房屋内装饰装修、设施、物品进行保留或者拆除，同时我司无权为该房屋内装饰装修、设施、物品对贵方进行任何补偿，同时我司有权向贵方索赔拆除该房屋内装修和设施设备的费用。3、贵方应按照合同约定完成租赁商铺所在地址的工商营业执照的变更或注销手续，每逾期一日，应按照《租赁合同》第11.3条约定按合同终止时该商铺租金标准的200%向我司支付违约金。4、其他违约责任按照合同约定。届期贵方未按上述通知履行的，我方将依法收回该商铺，同时追究贵方的相应法律责任。上述解除函，尼盛公司于2019年12月27日15:37张贴在案涉房屋租赁的铺位。”2019年12月31日，尼盛公司向谢明霞发送《通知书》，载明：“贵方多次违反合同约定，构成根本违约，我方基于《租赁合同》相关条款约定，已决定解除贵我双方的《租赁合同》，鉴于贵方仍有欠缴费用，我司将于2020年1月1日零时零分对贵方该商铺进行上锁，避免损失进一步扩大。”2020年1月1日，尼盛公司向谢明霞发送《租赁合同解除通知书》，载明：“1、自本通知到达《租赁合同》约定通知地址的同时，即解除我方与贵方于2017年10月11日签订的《租赁合同》；2、贵方收到函件后应立即向我司支付相关欠缴费用。3、贵方已支付之保证金和其他费用将作为贵方根本违约应支付的违约金不再予以退还(保证金等相关收据应立即归还我司)。4、贵方应按照合同约定完成租赁商铺所在地址的工商营业执照的变更或注销手续，每逾期一日，应按照《租赁合同》第11.3条约定按合同终止时该商铺租金标准的200%向我司支付违约金。5、贵方还应按照合同约定承担违约责任，即在收到本合同通知后应向我司支付本合同整个租赁期限内(共计36个月)保底租金总金额20%的违约金。”2019年12月31日，谢明霞委托律师向尼盛公司发出律师函称：其同意解除合同，但不同意尼盛公司2019年12月26日发出的《租赁合同解除通知书》的内容，并认为尼盛公司应退还相应的保证金；另，其曾在2019年12月27日、30日，数次派员前往承租地点欲腾空房屋，但均遭到了尼盛工作人员的阻挠，导致其至今仍无法撤场。诉讼过程中，本院要求原被告双方就案涉房屋进行交接，谢明霞于2020年5月16日腾空店铺内的设备，并拍照确认搬空后的现状，且谢明霞在照片上手书确认：“本人所属可移动设施设备均已全部搬出，搬空后该铺位现状如本页四张图片所示，现场残留的装饰装修由尼盛商场全权处置。”后尼盛公司未再要求谢明霞将案涉房屋恢复原状后交还。诉讼中，原、被告双方均认可：2019年12月26日凌晨尼盛公司对谢明霞承租的店面进行停电，2020年1月1日尼盛公司对谢明霞承租的店面进行了锁门；案涉房屋租赁合同解除时间为2019年12月27日；谢明霞将租金付到2019年12月31日；2019年11月26日至12月31日的水电费4931元谢明霞没有支付，这段时间的水电费本应该在2020年1月25日前支付。对于合同解除原因：2019年12月25日，尼盛公司催租，谢明霞未能缴纳并许诺第二天缴纳，尼盛公司当日把店铺的水电全部拉掉，造成商铺无法继续经营。26号当天，谢明霞想跟对方协商交掉租金及费用，但是26号尼盛公司又出了一个解除函，并贴在案涉商铺的店门上，租赁合同被迫就解除了。26号以后尼盛公司将门给锁上并拒绝谢明霞将设备设施搬运出厂，拒绝让其腾空店铺。尼盛公司称，案涉房屋恢复原状的费用需支付36171元；案涉房屋目前一直处于空置状态并不完全是由于没有清空才空置的，目前的租赁市场也不好，所以有这样的一个空置状态存在；如果有客户需要承租商铺的话，其会在征求法院的意见之后先行恢复原状。谢明霞称，案涉房屋恢复原状由尼盛公司处理，其可以出费用，对于相应费用其认可被告提出的金额，并同意在保证金中予以扣除；12月25日，谢明霞在温哥华陪孩子过圣诞节，当时是凌晨（与国内有时差），工作人员没联系上其，当时就跟尼盛公司讲第二天上午就去把这笔钱交了，当时是预交2020年1月份的费用，况且还有十几万的押金在尼盛公司处。2020年5月16日，其将案涉房屋腾空并交还尼盛公司，尼盛公司此后并未要求其将案涉房屋恢复原状后交还，直至本案第二次开庭庭审中才重新提出。其腾空房屋的时候就只有残留的裱花间没有处理，裱花间其实就是多隔了一堵墙加了一扇门。谢明霞另提供以下证据：1、2020年1月6日苏州工业园区湖西派出所出具的《报警证明》，载明：“2019年12月30日16时06分，徐艳成(身份证，手机180××××****，系凡度公司员工)报警自称：其公司与尼盛万丽物业有经济纠纷，在2019年12月30日16时左右将车停在尼盛万丽尚品汇门口时被尼盛万丽保安用石墩(车牌号：苏Ｅ×××**)堵住了。”证明尼盛公司阻挠谢明霞腾退房屋。尼盛公司质证认为，真实性认可，但证明目的不予认可，其认为2019年12月30日，合同尚未解除，原告擅自搬离设备、撤店的行为不符合约定。2、录音，证明：2020年1月13日止，原告已两次上门和被告协商处理此事，但被告既不同意协商，也不同意让原告腾退房屋。尼盛公司质证认为，真实性没有异议，但证明目的不予认可。被告同意与原告协商合同解除后的商铺处理事宜，但协商未果。尼盛公司另提供以下证据：1、银行交易凭证，显示谢明霞方的工作人员徐艳取分别于2018年3月26日向尼盛公司转账支付41039元,2018年4月26日转账支付43600元,2018年5月28日转账支付44107元,2018年8月28日转账支付37800元,2018年8月29日转账支付8672元及180元,2018年9月26日转账支付47884元,2018年10月27日转账支付48614元及27元，2019年9月25日转账支付5142元,2019年9月26日转账支付46279.8元,2019年11月26日转账支付30000元及21446元。以此证明在租赁合同履行过程中，谢明霞逾期支付款项累计已达三次以上。谢明霞质证认为，真实性认可，关联性不认可，其认为每次付款都得到了尼盛公司的宽限或允许的。2、被告公司员工与原告经办人徐艳取分别在2019年7月25日、2019年11月25日、2019年12月25日的微信聊天记录，证明被告在履行期届满前，分别于2019年9月、11月以及12月25日提醒原告付款缴纳租金及水电费。谢明霞质证认为，微信聊天的内容予以认可，但是因为当时其在温哥华，联系不上，当时是跟尼盛公司协商的，不是拒交，只是差一天的功夫。以上事实，由当事人提交的租赁合同及补充协议、催缴函、租赁合同解除通知书、收据、律师函、微信聊天记录、账单、银行交易凭证、撤场后的图片以及原被告庭审中的陈述予以证实。综上，本院认为，案涉房屋租赁合同系谢明霞与尼盛公司真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应系合法、有效，双方均应按约履行。诉讼中，原被告双方一致认可案涉房屋租赁合同已于2019年12月27日解除，本院对此予以确认。对于合同解除的责任，本院认为，双方签订的租赁合同中明确约定如承租方逾期支付租金或综合管理费累计达到3次及以上的，出租方有权解除合同。结合庭审查明事实，承租方谢明霞多次出现逾期支付租金的行为，出租方尼盛公司据此解除双方之间的房屋租赁合同有合同依据，其解除行为于法有据，谢明霞诉请要求确认尼盛公司解除合同行为违法以及要求尼盛公司承担违约金的诉请本院碍难支持。租赁合同解除后，承租方应及时将案涉房屋恢复原状后返还承租方。考虑到本案中，出租方尼盛公司主张解除案涉房屋租赁合同后即将案涉房屋上锁并拒绝谢明霞搬离设备，致使谢明霞客观上无法将案涉房屋腾空并恢复原状。诉讼过程中，谢明霞将案涉房屋的设备进行腾空并向尼盛公司做了交接，尼盛公司亦未举证证明其自此之后曾要求谢明霞将案涉房屋恢复原状，故本院对其主张的房屋占用使用费不予支持。对于案涉房屋恢复原状的费用，谢明霞认可尼盛公司所称的费用36171元，并同意在其交纳的保证金中予以抵扣，本院予以准许并对此一并处理，经折抵后保证金为77229元。对于尼盛公司主张的水电费4931元，谢明霞亦无异议，本院在保证金中一并予以抵扣。案涉房屋租赁合同系因谢明霞违约导致解除，庭审中尼盛公司亦明确案涉房屋空置系因租赁市场行情不好，并非系谢明霞未将房屋恢复原状导致无法出租，故本院综合双方合同约定的租金标准、合同未履行的期限、谢明霞的违约程度等各项因素,酌情判决谢明霞支付尼盛公司违约金72298元。对于谢明霞支付的保证金，其性质是保证合同的履行，现合同已解除，本院予以一并处理并抵扣谢明霞应支付的费用。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回本诉原告谢明霞的全部诉讼请求；二、反诉被告谢明霞于本判决生效之日起十日内支付反诉原告苏州工业园区尼盛商业管理有限公司水电费、违约金合计77229元（上述费用与谢明霞已支付的保证金进行抵扣，谢明霞不用另行支付）；三、驳回反诉原告苏州工业园区尼盛商业管理有限公司的其余诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6598元，由本诉原告谢明霞负担。反诉案件受理费4591元，由反诉原告苏州工业园区尼盛商业管理有限公司负担3624元，反诉被告谢明霞负担967元。反诉被告谢明霞负担之款，反诉原告苏州工业园区尼盛商业管理有限公司已预付，反诉被告谢明霞于本判决生效之日起十日内支付反诉原告苏州工业园区尼盛商业管理有限公司967元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  赵美容二〇二〇年十一月十六日书记员  陈霞美拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。