北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初3142号原告（反诉被告）：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区后南仓**楼108。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：吴梦娇，女，1990年11月27日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。被告（反诉原告）：北京金恒通达装饰工程有限公司，，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路******101-1118法定代表人：仝泽民，总经理。委托诉讼代理人：李树文，北京市开创律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亦飞，北京市开创律师事务所律师。被告：仝泽民，男，1969年5月10日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李树文，北京市开创律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亦飞，北京市开创律师事务所律师。被告：仝利，女，1991年10月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李树文，北京市开创律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亦飞，北京市开创律师事务所律师。被告：李永，男，1989年1月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李树文，北京市开创律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亦飞，北京市开创律师事务所律师。原告北京富力通达房地产有限公司（以下简称富力公司）诉被告北京金恒通达装饰工程有限公司（以下简称金恒通达公司）、仝泽民、仝利、李永商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告富力公司的委托诉讼代理人吴梦娇，被告金恒通达公司、仝泽民、仝利、李永的委托诉讼代理人李树文、陈亦飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富力公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令金恒通达公司支付富力公司剩余房款7020000元，仝泽民、仝利、李永承担连带偿还责任；2．请求判令金恒通达公司支付富力公司逾期付款违约金，以剩余房款为基数按照日万分之二计算至实际付款之日止。暂计至2019年10月31日金额为967730元，仝泽民、仝利、李永承担连带偿还责任；3．请求判令金恒通达公司支付富力公司面积补差款16915元，仝泽民、仝利、李永承担连带偿还责任；4．请求判令金恒通达公司支付富力公司前期物业服务费，共计18145．08元（计算方法为每平米物业费9元*实测建筑面积168．01平米*12个月），仝泽民、仝利、李永承担连带偿还责任；上述金额共计：人民币8022790．08元。5．本案诉讼费由四被告承担。事实与理由：2017年2月24日，富力公司与金恒通达公司签订了编号为Y2016233的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），约定金恒通达公司购买富力公司开发的北京市通州区运河核心区IX-10地块F3其它类多功能用地项目B02办公楼X层X号房屋，总房款8779118元。《预售合同》第六条约定，金恒通达公司采取分期付款的方式付款，金恒通达公司首付房款879118元，剩余房款分五期支付，具体付款方式及期限的约定见附件五。《预售合同》附件五约定，金恒通达公司应于2017年2月24日交纳首期房款879118元（总房款的10%，含定金10万元），于2017年3月24日前交纳二期房款880000元（总房款的10%），于2017年5月24日前交纳三期房款880000元（总房款的10%），于2017年8月24日前交纳四期房款1750000元（总房款的20%)，于2018年6月30日前交纳五期房款2640000元（总房款的30%)，于2018年12月30日前交纳六期房款1750000元（总房款的20%)。《预售合同》附件五第八条约定，如金恒通达公司未按期支付任何一期房款，富力公司可根据《预售合同》第十一条关于逾期付款的违约责任，向金恒通达公司收取违约金，金恒通达公司需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续。《预售合同》第十一条约定，因金恒通达公司未按约定时间付款的，金恒通达公司按日计算向富力公司支付逾期应付款万分之二的违约金。《预售合同》附件七第八条约定，自富力公司通知收房日期届满之日起，金恒通达公司应向富力公司支付一年的物业服务费。《预售合同》第二十三条及附件七第七条约定，办公楼（IX-10#/B02)物业服务费用为9元／平方米。2018年12月18日，富力公司向金恒通达公司送达《交付使用通知书》，其上载明房屋已验收合格，现可交付使用，实测建筑面积为168．01平方米、套内建筑面积114．40平方米，正式入住时间为2018年12月25日，同时通知金恒通达公司支付剩余房款7020000元、面积补差款16915元。基于金恒通达公司逾期付款事实，富力公司多次进行催收，并于2019年8月1日向金恒通达公司发送催款函，通知其于2019年8月15日前支付剩余房款及违约金。截至当前，金恒通达公司仍未支付剩余房款7020000元、面积补差款16915元，同时也未按照合同约定支付前期物业服务费。根据公司法人人格否认制度，金恒通达公司滥用公司法人独立地位和股东有限责任，恶意违约后逃避债务，严重损害富力公司的利益，仝泽民、仝利、李永作为股东与金恒通达公司存在人格混同、财产混同、资本显著不足等情形，理应对金恒通达公司的债务承担连带责任。综上，为维护原告的利益，故诉至法院，请求法院依法判决。被告金恒通达公司、仝泽民、仝利、李永辩称，不同意原告诉讼请求。1．不应追加仝泽民、仝利、李永为共同被告，因为购买涉案房屋为公司行为，与股东无关，不能让股东承担公司应承担的法律责任。2．金恒通达公司为了购买涉案房屋成立，在富力公司销售的误导、虚假宣传的情况下签订《预售合同》，且至目前金恒通达公司手中没有合同的正式文本。被告金恒通达公司要求进行反诉，反诉请求：1．请求判令解除反诉原告与反诉被告于2017年2月24日签订的《北京市商品房预售合同》，且要求反诉被告协助反诉原告办理网签注销手续。2．请求判令反诉被告返还反诉原告已付购房款人民币1759118元及印花税4390元并支付利息（以已付房款为基数，自买受之日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算利息，自2019年8月20日起按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）。3．本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年2月24日金恒通达公司与富力公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），合同编号：Y2016233,该合同约定富力公司向金恒通达公司出售坐落于北京市通州区运河核心区IX-10地块F3其他类多功能用地项目B02办公楼X层X号房屋。该房屋预测建筑面积167．6平方米，其中套内建筑面积114．18平方米，分摊面积53．42平方米。套内计价面积单价每平方米76888．4元，房屋总价款8779118元，付款方式为分期付款。富力公司的销售宣传“总价低，投资小，高回报”诱导购房人。还宣传写字楼能隔成二层，现在有管道无法隔成。收房出租能出租到12至13元／建筑平米／天，售价能卖到8至10万元／建筑平米，而实际上交房时租金只能租2块多，房价也无明显变化。富力公司工作人员在明知金恒通达公司法定代表人没有购房资格的情况下，引导并帮助金恒通达公司法定代表人注册公司（未实际经营）用于购买涉案房屋。富力公司承诺收房后不满意可以代为出售，赚取差价。但目前涉案房屋供冷空调没有冷风，且不能查表不能正常使用，配套设施质量不合格，包括地下车库多处严重漏水，影响车库使用，电梯间有异味污染，消防设施生锈不合格，严重影响项目品质及房屋档次，被曝光为豆腐渣工程，广大业主已通过多种渠道进行维权。金恒通达公司特向贵院提起诉讼，望贵院支持金恒通达公司的诉讼请求。针对金恒通达公司的反诉请求，富力公司辩称，1．双方签订的合同合法有效，不违反强制性法律法规的规定。2．金恒通达公司逾期付款，作为违约方，不享有合同解除权。3．富力公司按照合同约定收取房款，印花税为代税务机关代收，故以上款项不同意退还。富力公司不同意金恒通达公司的全部诉讼请求，恳请人民法院驳回金恒通达公司的全部诉讼请求，并依法维护富力公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月24日，富力公司与金恒通达公司签订了编号为Y2016233的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），约定金恒通达公司购买富力公司开发的北京市通州区运河核心区IX-10地块F3其它类多功能用地项目B02办公楼X层X号房屋，总房款8779118元。房屋所在土地用途为办公，预测套内建筑面积共114．18平方米，房屋层高4．2米。《预售合同》第六条约定，金恒通达公司采取分期付款的方式付款，金恒通达公司首付房款879118元，剩余房款分五期支付，具体付款方式及期限的约定见附件五。《预售合同》附件五约定，金恒通达公司应于2016年12月11日交纳定金100000元，2017年2月24日交纳首期房款879118元（总房款的10%，含定金10万元），于2017年3月24日前交纳二期房款880000元（总房款的10%)，于2017年5月24日前交纳三期房款880000元（总房款的10%)，于2017年8月24日前交纳四期房款1750000元（总房款的20%)，于2018年6月30日前交纳五期房款2640000元（总房款的30%)，于2018年12月30日前交纳六期房款1750000元（总房款的20%)，约定：如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据合同第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金；买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续；买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第十一条的约定解除合同。《预售合同》第十一条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。《预售合同》附件九“补充协议”第6条约定：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。“补充协议”第7条：买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买受人每月还应按其总房款的0．6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。富力公司出具的《通州富力中心交付使用通知书》载明：运河通达公司须支付面积补差款16915元。《预售合同》第二十三条第2款约定：前期物业管理期间，本物业管理区域内的物业服务费标准为：9元/平方米·月。《预售合同》签订后，富力公司、金恒通达公司双方办理了涉案《预售合同》的联机备案，金恒通达公司向富力公司交付购房款879118元（含定金10万元）、二期房款880000元以及富力公司代收的印花税4390元，后未再向富力公司支付剩余房款。本案在审理过程中，金恒通达公司称购房时富力公司工作人员引导其认为房屋可做双层空间设计，并且做出购房后即可将涉案房屋出售赚取差价的虚假宣传和承诺，其因听信该宣传与承诺，才在无购买能力的情况下签订《预售合同》，现已无法继续履行。就其主张，金恒通达公司提供了富力公司宣传照片、样板间照片、现场照片、2019年度企业年度报告书及资产负债表等证据予以佐证。金恒通达公司、仝泽民、仝利、李永明确表示其无能力继续履行涉案《预售合同》。富力公司对金恒通达公司、仝泽民、仝利、李永的上述主张均不予认可。经本院询问，金恒通达公司表示愿意承担违约金以解除《预售合同》，但要求调低《预售合同》约定的违约金。本院认为，本案争议焦点是富力公司是否存在违约行为，及是否支持金恒通达公司的解约请求。具体分析如下：第一，富力公司是否存在违约行为的问题。本案中，金恒通达公司主张富力公司有涉案房屋可进行双层空间设计和购买后即可出售赚取差价的虚假宣传与承诺的违约行为。本院认为，首先，原、被告双方订立的《预售合同》第三条即对商品房的层高作出了约定，层高为4．2米，金恒通达公司认为涉案房屋的实际层高未达到合同约定的标准，但金恒通达公司所提供的证据不能证明涉案房屋存在层高问题。其次，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论富力公司在销售时是否存在虚假宣传与承诺的行为，金恒通达公司均应对于应否签约进行审慎思考，对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，金恒通达公司选择签约，即应受《预售合同》条款约束，故上述金恒通达公司主张富力公司存在违约行为依据不足，本院不予采纳。金恒通达公司未按照《预售合同》约定支付房款，其行为已经构成违约，故其要求富力公司承担赔偿利息损失的违约责任的反诉请求，依据不足，本院不予支持。第二，是否支持金恒通达公司解约请求的问题。本院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。本案中双方约定了退房条款，且本案中，金恒通达公司明确表示不同意继续履行涉案《预售合同》并表示公司目前已不具备继续履行《预售合同》的能力，同时愿意以承担相应违约金为代价解除《预售合同》，本院认为，结合合同约定的退房条款以及金恒通达公司注册成立的目的及实际经营状况来看，涉案《预售合同》在事实上已难以强制继续履行，故对于金恒通达公司要求解除《预售合同》并要求富力公司退还已付款及印花税的反诉请求，本院予以支持。并且基于《预售合同》所办理的联机备案手续亦应予以注销，故金恒通达公司要求富力公司配合办理注销网签手续的反诉请求本院予以支持。金恒通达公司表示愿意支付解除《预售合同》违约金，本院不持异议，但认为违约金数额过高，具体数额由本院按照《预售合同》的具体约定，兼顾《预售合同》的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为520000元。关于富力公司要求金恒通达公司继续履行《预售合同》并交付剩余购房款7020000元以及逾期付款违约金、房屋面积差价款和物业管理费的诉讼请求，以及被告仝泽民、仝利、李永对上述款项承担连带清偿责任的诉讼请求，在《预售合同》已被判令解除的情况下，其上述请求，缺乏合同依据，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、解除原告北京富力通达房地产开发有限公司与被告北京金恒通达装饰工程有限公司于2017年2月24日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，原告北京富力通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内配合被告北京金恒通达装饰工程有限公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、原告北京富力通达房地产开发有限公司返还被告北京金恒通达装饰工程有限公司已付房款1759118元、代收印花税4390元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京金恒通达装饰工程有限公司给付原告北京富力通达房地产开发有限公司违约金520000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告北京富力通达房地产开发有限公司的诉讼请求；五、驳回被告北京金恒通达装饰工程有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33980元，由被告北京金恒通达装饰工程有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费10336元，由被告北京金恒通达装饰工程有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 芦正明二〇二〇年十一月三十日法官助理 于婷婷书 记 员 黄春雪