北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初6628号原告：北京地杰物业管理有限公司，住所地北京市房山区韩村河山庄**院**。法定代表人：郝金生，总经理。委托诉讼代理人：张英娜，女，该公司员工。被告：杨静萍，女，1963年4月26日出生，汉族，住北京市丰台区。原告北京地杰物业管理有限公司（以下简称地杰物业公司）与被告杨静萍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告地杰物业公司的委托诉讼代理人张英娜，被告杨静萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告地杰物业公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告支付2004年8月23日至2019年3月30日的物业费31655元，照明费1575元，垃圾费438元；2．判令被告给付违约金34665元；3．被告承担本案诉讼费。事实和理由：2002年8月31日，原告与北京地杰房地产开发有限责任公司（现更名为北京地杰昌盛置业投资有限公司）签订《前期物业管理委托合同》，约定由原告对位于北京市丰台区成寿寺路31号院静馨嘉苑项目进行物业管理。合同签订后，原告即开始对该小区依法进行物业管理服务并一直向被告提供物业服务至2019年4月9日。2003年8月23日，被告与原告签订《业主签约页》等相关材料并入住了该小区内其购买的房屋（建筑面积95．98平方米）。入住后，被告积极履行交纳物业费及相关费用的义务，但自2004年8月23日开始拖欠物业费、照明费和垃圾费。原告多次催要无果，故起诉至法院，望判如所请。被告杨静萍辩称：不同意原告的诉讼请求。没有交物业费是因为物业公司给我出了东西，说等我家的问题解决了再交物业费，从来没有催缴过物业费，原告起诉已经超过法定的诉讼时效。入住的时候房门有问题，一直没有解决，门上贴了很多东西，清除不掉，门禁也没有起到作用。时间段不认可，物业公司已经被业委会开除了，已经离场，业委会于2018年7月16日通知物业公司于2018年7月31日离场。地杰物业提供服务的时间就到2018年7月31日，此后无权再收取物业费。本院经审理认定事实如下：位于北京市丰台区成寿寺**院**楼***号房屋建筑面积95．98平方米，房屋产权人为杨静萍。杨静萍自入住后正常交纳物业费、照明费、垃圾费至2004年8月22日，自2004年8月23日起未交纳相关费用。2002年8月31日，原告地杰物业公司与北京地杰房地产开发有限责任公司签订《静馨嘉苑物业管理委托合同》，开始为杨静萍房屋所在小区提供物业服务。2016年10月起，由华苇景苑社区居委会牵头，被告所在静馨苑小区开始筹备成立业主委员会，2017年3月，静馨苑小区于2017年3月召开第一次业主大会通过决议，解除前期物业服务合同。2017年4月12日，小区业委会在东铁匠营街道进行备案。2018年3月24日至5月12日召开第二次业主大会，会议通过决议：1．解聘前期物业，并不再接受其任何形式的服务。2．业主大会授权业委会采用招投标方式选聘物业公司。3．根据竞标物业服务项目评标。4．物业服务价格与之前的保持一致。5．物业服务采用包干制。6．授权业委会与中标物业企业签订物业合同。2018年7月2日确定中标的新的物业公司为北京晟达隆物业管理有限公司。2018年7月13日，业委会与北京晟达隆物业管理有限公司签订物业服务合同。聘请北京晟达隆物业管理有限公司从2018年8月1日起作为物业服务的提供方。2018年7月16日，业委会在原告公司的办公室的门上及小区公告栏、小区单元门等地方张贴了《物业交接通知函》《中标公告》等文件，通知原告2018年7月31日上午9点签订交接协议，进行物业交接，并要求原告和北京晟达隆物业管理有限公司做好三方物业交接工作。此后，业委会与地杰物业公司一直就交接事项未能达成一致意见，地杰物业公司亦未撤出小区。2018年8月28日，业委会将地杰物业公司起诉至法院，诉讼过程中，双方于2019年4月9日完成了物业交接手续，地杰物业公司撤离小区。业委会于2019年4月12日申请撤诉。庭审中，被告杨静萍表示因为其入住的时候房屋存在问题，因此原告同意其不用交物业费，现原告起诉已经超过诉讼时效，只同意支付未超过诉讼时效期间的物业费。原告表示其公司通过电话和当面催收过物业费，但未能提交证据证明曾向杨静萍主张过权利。本案诉讼过程中，本院前往北京市丰台区东铁匠营华苇景苑社区居委会就地杰物业公司提供物业服务的情况进行调查，该社区相关负责人表示，地杰物业公司在为小区提供物业服务期间的物业服务基本达标，安保、卫生、维护、绿化等方面基本符合标准，难免有小瑕疵，但整体上服务水平还是可以的，业主偶尔有投诉反映情况，但是不多，物业公司在得到居委会的反馈意见后都履行了相应的职责。后来因为物业交接的问题，地杰物业公司在被解聘后就走了，只留下一两个人留守，物业没有人管，因此居委会就组织业主集体打扫了卫生。上述事实，有《前期物业管理委托合同》《业主签约页》、业主大会现场照片、《物业交接通知函》、立案通知书、撤诉申请、物业交接协议书、小区照片、调查笔录及双方当事人的陈述等证据，在案予以佐证。本院认为：北京市丰台区静馨嘉苑小区于2016年在居委会的牵头下筹备业委会，并于2017年3月召开业主大会，成立新的业委会，于2017年4月在街道办事处备案，该业委会成立合法有效，可以代表全体业主对小区的物业及管理作出决定，2018年3月24日至5月12日召开第二次业主大会，决议不再接受地杰物业公司的服务，并选聘新的物业服务企业北京晟达隆物业管理有限公司，故地杰物业公司不得再强行提供物业服务，更不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。业委会于2018年7月16日告知地杰物业公司解聘其公司，不再接受任何形式的服务，并要求其于2018年7月31日上午9点进行物业交接，故本院认定地杰物业公司为静馨嘉苑提供物业服务的截止时间为2018年7月31日，此后虽然地杰物业公司并未撤出小区，但根据《北京市物业管理办法》的规定，原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。故地杰物业无权要求杨静萍给付2018年7月31日之后的物业费。关于地杰物业公司要求杨静萍给付公共照明费及垃圾清运费的诉讼请求，并无不当，杨静萍应给付2018年7月31日之前的相关费用；关于地杰物业公司要求杨静萍给付违约金的诉讼请求，因业委会与地杰物业公司解聘，业委会贴出通知告知业主不再向地杰物业公司交纳物业费，故杨静萍并非无故拒交物业费，本院对地杰物业公司要求交纳违约金的诉讼请求，不予支持。关于被告辩称原告在提供物业服务期间存在各种问题，要求予以减免物业费，其辩称的屋内漏雨情况，系其房屋本身质量问题，与物业服务并非同一法律关系，应另行主张，且根据本院在诉讼期间前往小区居委会向相关负责人了解物业服务情况来看，地杰物业公司在向小区提供物业服务期间基本达标，虽然存在瑕疵，但整体物业服务水平尚可，据此本院认为被告的答辩意见尚不构成减免物业费的依据，本院对其答辩意见不予采信。关于诉讼时效问题，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”虽然双方未签订书面的物业服务合同，对物业服务费交纳未约定交费时间，但物业费通常按年度交纳，杨静萍至迟应于当年年底交纳物业费及相关费用，故诉讼时效从每年年底开始计算，原告未提交任何证据证明其在物业服务期间向杨静萍主张过权利，故应承担举证不能的法律后果，因原告于2019年年底向本院提交起诉状，向被告主张相关权利，故2016年1月1日之后的相关费用未超过诉讼时效，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、被告杨静萍于本判决生效后七日内给付原告北京地杰物业管理有限公司二〇一六年一月一日至二〇一八年七月三十一日的物业费5623．47元；二、被告杨静萍于本判决生效后七日内给付原告北京地杰物业管理有限公司二〇一六年一月一日至二〇一八年七月三十一日的公共照明费279元，垃圾清运费77．5元；三、驳回原告北京地杰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1433元，由原告北京地杰物业管理有限公司负担1300元（已交纳），被告杨静萍负担133元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  李 异二〇二〇年十一月二十四日法官助理  李文蕊