江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初12950号 原告：中国农业银行股份有限公司常熟分行，住所地常熟市海虞北路**，统一社会信用代码9132058160824699XF。 负责人：徐于蓝，该行行长。 委托诉讼代理人：曹迪，江苏新天伦（常熟）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷思颖，江苏新天伦律师事务所律师。 被告：金学明，男，1967年2月27日出生，汉族，住常熟市。 被告：戴爱明（曾用名戴爱民），女，1969年12月26日出生，汉族，住常熟市。 原告中国农业银行股份有限公司常熟分行（以下简称农业银行常熟分行）诉被告金学明、戴爱明金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月13日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人曹迪到庭参加了诉讼，被告金学明、戴爱明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农业银行常熟分行向本院提出诉讼请求：1.判令被告金学明、戴爱明共同偿还原告贷款本金800737.77元，截止2020年9月27日的利息16760.19元、罚息188.82元、复利197.39元，及自2020年9月28日起至实际结清日按合同约定计算的利息、罚息、复利;2.判令被告金学明、戴爱明共同赔偿原告律师代理费40615元;3.判令原告对被告金学明、戴爱明名下坐落于常熟市金山路1号弘阳尊邸7幢1502不动产以拍卖、变卖或者折价所得价款在登记的债权范围内享有优先受偿权;4.判令两被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，因被告金学明偿还部分借款本息，原告调整第一项诉讼请求为:判令被告金学明、戴爱明立即归还原告贷款本金792008.44元，截至2020年11月11日的利息、罚息、复利合计11066.72元，及自2020年11月12日起至实际结清日按合同约定计算的利息、罚息、复利，其余诉讼请求不变。 事实与理由：2013年3月18日，原告与两被告签订了《个人购房担保借款合同》一份，约定由原告向被告金学明提供购房贷款。被告戴爱明作为被告金学明的配偶签署《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》，约定被告戴爱明以个人所有、夫妻共有、家庭共有财产对上述借款合同下的债务承担无限连带清偿责任。合同项下贷款本金为人民币100万元，贷款期限为2013年3月18日至2036年3月17日，贷款利率为以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%，执行利率为5.895%，利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整，还款方式为等额本息，按月还款，还款日为每期月末的借款发放日对应日，逾期借款利率为借款执行利率上浮50%，即逾期利率为8.8425%，逾期期间如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调，借款期内产生的应付未付利息(含违约使用罚息)，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息(含逾期罚息和违约使用罚息)，按逾期借款利率计算复利。合同还约定，二被告贷款以所购房屋(坐落于金山路**弘阳尊邸****)为上述债务提供抵押担保，担保范围为合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼(仲裁)费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用，并于2014年12月25日办理了抵押登记，登记被担保主债权数额为100万元，抵押权证号为熟房他证虞山字第××号。合同约定，合同争议由贷款人，即原告所在地人民法院管辖。上述合同签订后，原告依约于2013年3月18日发放了贷款，但二被告未按约归还贷款本息。截至2020年9月27日，二被告已欠原告贷款本金800737.77元、利息16760.19元、罚息188.82元、复利197.39元，为了维护原告的合法权益，起诉至法院。 被告金学明、戴爱明未有答辩，亦未提供证据。 经审理查明：2013年3月9日，被告金学明（抵押人）、戴爱明（共有权人）向原告出具同意房产抵押承诺书，同意以自己所有的位于常熟市金山路1号弘阳尊邸7幢1502室房屋为借款人金学明向原告的借款所产生的债务提供抵押担保。 2013年3月9日，被告戴爱明向原告出具《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》，载明：因2013年3月9日金学明（借款人）向银行申请借款100万元，借款合同编号为32020120130040139，作为共同生活的家庭成员，愿以家庭财产（包括个人所有、夫妻所有、家庭共有财产）对该笔贷款承担无限连带清偿责任。 2013年3月18日，被告金学明（借款人、抵押人）、被告戴爱明（抵押人）、常熟弘阳房地产开发有限公司（保证人）与原告（贷款人）签订编号为32020120130040139的《个人购房担保借款合同》，约定：被告金学明向原告申请贷款，金额为100万元，用途为购买住房，购房合同编号为Y20130009562，购买的房产位于常熟市金山路1号弘阳尊邸7幢1502室房屋；借款期限276个月，借款期限自2013年3月18日起至2036年3月17日止，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮10%后确定。合同记载的借款金额、借款期限、利率等与借款凭证记载不一致时，以借款凭证记载为准，借款凭证为本合同的组成部分。借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入以下账户：户名常熟弘阳房地产开发有限公司，开户行农行兴福支行，账号52×××28。本合同的还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日（每期末月的20日/每期末月的借款发放日对应日）。借款人的还款账户账号/卡号62×××10。本合同项下采用阶段性保证和抵押的担保方式，由阶段性保证人常熟弘阳房地产开发有限公司提供保证担保，由抵押人提供抵押担保。阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。抵押物为常熟市金山路1号弘阳尊邸7幢1502室房屋，抵押担保范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、以及诉讼费、律师费、保管费、处置费、过户费等贷款人实现债权和担保权的一切费用。借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权行使抵押权，以抵押物折价、或者拍卖、变卖抵押物的所得价款优先受偿；因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。 2014年12月25日，被告金学明、戴爱明名下位于金山路1号弘阳尊邸7幢1502室不动产办理了抵押登记，权利人农业银行常熟分行，抵押方式一般抵押，担保债权数额100万元，他项权证号为熟房他证虞山字第××号。 2013年3月18日，原告向被告金学明发放贷款，金额100万元，执行年利率5.895%，逾期年利率8.8425%，还款日为每月18日，还款方式等额本息还款，借款期限自2013年3月18日至2036年3月17日。 贷款发放后，被告金学明于2015年4月21日第一次逾期，后陆续还款，最后一次还款发生在2020年10月26日，合计偿还6000元，其中偿还2020年7月的本金2861.35元、利息2921.36元、罚息53.59元、复利53.68元，支付2020年8月利息110.02元，之后再无还款。 本院于2020年10月22日向被告金学明、戴爱明邮寄诉状副本、应诉通知书等相关材料，被告金学明、戴爱明于2020年10月26日签收上述材料。庭审时，原告明确以诉讼方式向被告金学明、戴爱明宣布贷款提前到期。 截至2020年11月11日，被告金学明结欠原告借款本金792008.44元，利息（含罚息、复利）11066.72元，合计803075.16元。 另查明：原告为本案纠纷，与江苏新天伦律师事务所签订了委托代理协议，约定应支付律师费40615元。 以上事实，有企业信用信息、常住人口信息、个人购房担保借款合同、他项权证、个人借款凭证、同意房产抵押承诺书、家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书、贷款基本信息、贷款还款流水、委托代理协议及本院庭审笔录等予以证实，本院予以认定。 本院认为：原告与被告金学明、戴爱明签订的《个人购房担保借款合同》，被告戴爱明向原告出具的《家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书》，均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故依法成立并生效，对原、被告均产生法律约束力。原告依约履行了放款义务，被告金学明未能按约还款付息，原告有权根据《个人购房担保借款合同》约定以诉讼方式宣布合同项下贷款全部提前到期，要求被告金学明承担还款及违约责任。故原告要求被告金学明偿还借款本息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告要求被告金学明支付律师费40615元的请求，因原告已与江苏新天伦律师事务所签订《委托代理协议》，且江苏新天伦律师事务所委派律师出庭，该费用为原告必然损失，但金额高于江苏省律师收费的最低标准，本院酌情调整金额为40000元。原告要求被告金学明、戴爱明共同还款的诉讼请求，因上述借款发生在夫妻关系存续期间，且被告戴爱明向原告出具了家庭财产承担连带清偿贷款责任承诺书一份，愿意以家庭财产（包括个人所有、夫妻共有、家庭共有财产）对该笔贷款承担无限连带清偿责任，故上述债务系夫妻共同债务，应由二被告共同承担还款责任。被告金学明、戴爱明将二人名下所有的位于常熟市金山路1号弘阳尊邸小区7幢1502室房产为案涉借款提供抵押担保，且抵押物办理了抵押登记，故原告要求以折价、拍卖或变卖被告金学明、戴爱明涉案抵押物后的所得价款优先受偿涉案债权的诉讼请求，本院予以支持。被告金学明、戴爱明经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、抗辩等诉讼权利，应承担由此可能引起的法律上的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告金学明、戴爱明共同归还原告中国农业银行股份有限公司常熟分行借款本金792008.44元，支付计算至2020年11月11日的利息（含罚息、复利）11066.72元，并支付自2020年11月12日起至实际付款之日止按《个人购房担保借款合同》约定计算的利息、罚息、复利。 二、被告金学明、戴爱明共同支付原告中国农业银行股份有限公司常熟分行律师费40000元。 三、原告中国农业银行股份有限公司常熟分行有权以折价或者以拍卖、变卖被告金学明、戴爱明抵押的位于江苏省常熟市金山路1号弘阳尊邸小区7幢1502不动产后的所得价款优先受偿本案所涉债权。 上述一、二项款项由被告金学明、戴爱明于本判决生效之日起十日内履行。如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院；账号10×××62；开户银行：常熟农行方塔支行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6118元，保全费4812元，合计诉讼费10930元，由原告负担3元，由被告金学明、戴爱明共同负担10927元并于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。原告中国农业银行股份有限公司常熟分行预交的诉讼费中的17197元，本院予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。（户名：江苏省苏州市中级人民法院,开户行：中国农业银行苏州苏福路支行,账户：10×××76） 审 判 员  李 丽 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理  于 涵 书 记 员  晋佳瑾 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 《中华人民共和国婚姻法》 第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。 夫妻对婚姻关系存续期间所得财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。 夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第一条夫妻双方共同签字或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，应当认定为夫妻共同债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。