上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初55779号原告(反诉被告)：潘沛，男，1989年4月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：南丹，上海木诚木律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海宝燕网络科技有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：胡明宝，执行董事。委托诉讼代理人：杨丽，上海昱成律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙新莹，上海昱成律师事务所律师。原告(反诉被告)潘沛与被告(反诉原告)上海宝燕网络科技有限公司(以下简称宝燕公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)潘沛及其委托诉讼代理人南丹、被告(反诉原告)宝燕公司的委托诉讼代理人杨丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。潘沛向本院提出诉讼请求：被告退还原告装修保证金10,000元、租赁保证金45,396.87元、物业保证金26,865元，合计82,261.87元。事实和理由：2018年9月、11月，原、被告分别签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定被告将上海市浦东新区川周公路XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，用作国画培训机构办学使用，租赁期限自2018年10月17日起至2022年10月16日止，月租金15,132.29元、月物业费8,955元、租赁保证金45,396.87元、装修保证金10,000元、物业保证金26,865元等。新冠肺炎疫情期间，政府出台一系列针对线下教育培训机构管控的政策。受疫情及相关政策影响，原告无法正常使用系争房屋，系争房屋所在商场也未正常营业。原告多次与被告协商租金减免。2020年6月10日，原告收到被告寄送的《解除合同通知书》，通知书写明双方租赁合同于2020年6月2日解除、要求原告支付违约金等。原告认为，因新冠疫情属不可抗力，加上政府对线下培训的管控措施，以及系争房屋无窗户、无法达到国家要求可恢复营业的客观条件，致使原告无法展开线下培训。2020年2月起，原告未再实际使用系争房屋。原告同意解除租赁合同，但原告不存在违约行为，已付各项保证金被告应予退还。宝燕公司辩称，不同意原告的诉请。原告缴纳的三项保证金金额属实。但自2020年1月20日起原告未再支付次月租金，直至2020年6月，原告持续欠付租金及物业费，故被告于2020年6月9日向原告发出解除合同通知书，双方合同的解除是因原告拖欠租金、违约导致，根据合同约定被告有权不退还保证金。由于原告欠付相应费用未付，反诉请求：1.确认反诉原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2020年6月2日解除；2.反诉被告支付反诉原告自2020年2月2日起至6月1日止的房屋租金及物业费96,349.16元(按每月租金15,132.29元、每月物业费8,955元计算四个月)；3.反诉被告支付反诉原告自2020年6月2日起至7月13日止的房屋占有使用费20,895元(按合同约定的租金总金额除以365天得出日租金、计算42天)，并依照前述标准计算自2020年7月14日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费；4.反诉被告支付反诉原告逾期付款的违约金1,445元(以96,349.16元为本金，按日千分之一标准，自最后一期拖欠的应付日即2020年4月21日起计算15天)；5.反诉被告支付反诉原告免付租金期(2018年10月17日至12月1日)的租金损失22,387元；6.反诉被告支付反诉原告解除合同的违约金45,396.87元(按月租金三倍计)；7.反诉被告支付反诉原告律师费10,737元；8.反诉被告腾退并返还系争房屋。针对反诉，潘沛辩称，同意双方间租赁合同于2020年6月2日解除，不同意其余反诉请求。受新冠肺炎疫情影响，2020年1月底开始原告未曾使用系争房屋，原告持续与被告协商腾退房屋事宜，但被告一直拖延。系争房屋所在商场在疫情期间未提供正常服务，被告没有收取物业管理费的依据。2020年6月初，在被告发出解除通知后，原告欲将系争房屋内自己的物品搬离、进行腾退，遭到被告阻止，无奈之下原告报警。原告多次要求交还房屋钥匙，但被告不予理睬。原告一直主动与被告洽谈、协商退租事宜，被告以未复工等理由予以拖延，涉案租赁合同并非原告违约而解除。本院经审理认定事实如下：2018年9月11日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将系争房屋、建筑面积199平方米出租给乙方，乙方承诺承租该房屋(即系争房屋)仅用作艺术培训场地用途，用于经营国学馆品牌；租赁期限自2018年9月14日起至2022年9月13日止，其中免付租金期限自2018年9月14日起至2018年10月28日止，免付租金期间，乙方应承担水、电、煤气、物业管理费、通讯、设备及其他相关费用；房屋交付(接)日期为2018年9月14日，交付(接)地点为现场毛坯交付；2018年9月14日至2020年9月13日期间，月租金15,132.29元、月物业费8,955元，2020年9月14日至2022年9月13日期间，月租金16,342.88元、月物业费9,671.40元；租金先付后用，乙方应在每月20日前向甲方支付下一个月的租金及物业管理费；租赁保证金45,396.87元，物业保证金26,865元，在本合同终止或提前中止，且乙方已按要求将该房屋返还原样交还甲方并结清所有款项，完成相关证照注销手续后，凭收据原件无息退还；5.4条如乙方违反合同约定，未按时足额支付任何应付款项(包括但不限于租金、各种违约金、赔偿金及其他费用等)，甲方有权以租赁保证金优先抵付，同时乙方按应付款项千分之一/日的比例向甲方支付逾期违约金。逾期违约金自各项费用应付之日起算至前述费用的本金及逾期违约金结清之日止；7.1条除甲方同意乙方续租外，在本合同租赁期满的当日，或在租约被提前解除的当日，除非甲方另行事先以书面方式同意，乙方应将经清扫、没有垃圾、恢复原样的租赁场所返还甲方；7.6条若乙方未按时交还该房屋或非法占用租赁场所的，则应赔偿甲方因此而遭受的一切损失(包括但不限于甲方将物业租赁给新租户的月租金、因延迟向新租户交付该房屋的违约金、中介费、律师费以及该房屋占用费等)，且乙方还应按合同租赁期满当月或提前终止合同当月日租金金额的两倍向甲方支付房屋占用使用费；10.5在不影响甲方根据法律规定或本合同约定所享有的其他权利的前提下，甲方可在发生下列任何情形之一后通知乙方提前终止本合同，要求乙方将该房屋恢复原状或代为将该房屋恢复原状(所有费用均由乙方承担)，且不对乙方投入的装修装饰等作任何赔偿或补偿，也不对乙方存放在房屋内的任何物品负有保管义务：(1)乙方逾期支付房屋租金或其他费用累计超过十五天的……；10.6条乙方擅自提前终止本合同的，或发生本合同第10.5条之情形的，或其他因乙方违约而提前终止本合同的，甲方除有权不退还全部租赁保证金及乙方依据本合同已向甲方预先支付的租金外，并有权向乙方追索数额不低于三个月月租金金额的违约金。如仍不足以抵付甲方损失的，甲方还有权向乙方追偿：A.因乙方违约行为造成房屋空置期间的租金；B.免付租金期间的租金损失……D.因乙方违约给甲方造成的其他损失；11.1条因地震、水灾、瘟疫、战争、台风等不可抗拒的自然灾害或非甲方原因造成的火灾以及各种设施故障而引起的损害，甲方免责，甲乙双方自行承担由此造成的各自损失部分11.12条……乙方应当承担胜诉方为进行诉讼而已经或应当支出的所有合理费用(包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等)，且不得以该等费用的金额较高为由拒绝支付。合同附件一租赁平面图，附件二装修期间收费清单，清单记载装修保证金10,000元；合同另对其他事项作了约定。2018年11月1日，原、被告签订《补充协议》，协议约定将2018年9月11日签订的《房屋租赁合同》中租赁期限变更为2018年10月17日起至2022年10月16日止，免租期期限变更为2018年10月17日起至2019年12月1日止，房屋交付(接)日期变更为2018年10月17日。前述合同及协议签订后，双方按约履行。原告已支付被告租金及物业费至2020年2月1日，另支付被告租赁保证金45,396.87元，物业保证金26,865元，装修保证金10,000元。2020年2月2日起的租金及物业费原告未支付。2020年6月9日，被告向原告邮寄《解除合同通知书》，写明因潘沛未按约支付2020年2月2日至6月1日的租金，已构成违约，宝燕公司行使单方解除权，双方租赁合同于2020年6月2日解除。要求潘沛7日内支付欠缴租金及违约金；保证金不再予以退还；15日内搬离系争房屋，归还房屋及相应附属设施、设备，逾期不搬离，视为放弃房屋内的物品所有权，甲方(被告)有权对其进行处理；对于固定于房屋上不能进行拆移、或拆移将对房屋造成的添附物，贵司(原告)应同意放弃，不破坏完整性的情况下无偿移交被告等。通知书于次日(6月10日)送达原告。6月15日，原告至系争房屋内搬离物品，遭被告方阻挠，双方发生纠纷，原告遂报警。审理中，原告称停业期间房屋钥匙在原告处，收到被告发送的解除通知后，原告着手撤场，于6月15日搬离时受到被告方人员阻扰而报警；被告称当天办理交接时，因被告方要求原告将系争房屋恢复至原状，故产生纠纷。被告为涉案诉讼与上海昱成律师事务所签订了聘请律师合同，发生律师费10,737元。2020年1月24日，本市启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月24起本市重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级。2020年2月14日，国务院教育督导委员会办公室发布关于严禁任何校外培训机构近期以任何形式开展线下培训的紧急预警，预警内容为防控新冠肺炎，疫情期间严禁开展任何形式的线下培训，不得举办任何形式的聚集性培训活动。另教基厅函〔2020〕5号文于2020年3月17日发出，通知中写明，各地开学后，要根据当地疫情防控工作要求，严格控制校外培训机构培训行为，未经省级教育部门批准，校外培训机构不得擅自开展线下培训活动。审理中，被告称其于2020年7月13日给系争房屋上锁、当时屋内尚有原告物品；原告表示系争房屋内的剩余物品其仍需搬离。后双方于2020年9月23日至系争房屋处办理搬离、交接事宜。原告称已于9月23日将屋内物品搬空、房屋钥匙已于2020年6月交还给了物业，为解决纠纷出发，原告于2020年9月为系争房屋作了恢复工程，但原告认为其本无该项义务，2020年6月15日租赁物已经返还，疫情期间未实际使用房屋，不应支付租金。被告称，9月23日原告的物品未全部搬离，系争房屋内仍留有一些桌椅板凳；请求法院处理房屋腾退、交还事宜(即要求原告将房屋恢复至毛坯状态后再交还。)关于疫情期间系争房屋的使用情况，原、被告确认2020年2月2日后原告未在系争房屋处经营。原告表示2020年4月初系争房屋所处的商场陆续复工，仅有一个门通行、配套设施未恢复，没有人流；被告则表示，疫情期间商场对外开放，被告自产权人处承租了包含系争房屋在内的多套房产，产权人为国企，疫情期间共计免除了被告200万元租金、相当于40天租期的租金，若转租合同继续履行的，被告免除租户2个月租金，因涉案合同已解除，故不同意给予原告减免疫情期间的租金。原告另表示涉案合同约定的违约责任过高，若法院认定原告违约的，请求调低违约金标准。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》合法有效，双方均应按约履行。双方一致确认涉案租赁合同于2020年6月2日解除，于法无悖，本院予以认可。双方对合同解除的原由各执一词。本院注意到，尽管原告受疫情影响在防控疫情期间暂时无法开展线下培训活动，但其并不必然丧失租赁物的使用价值。双方可以通过协商处理疫情期间的合同履行、租金支付等情况。原告未根据合同约定即2020年1月20日前支付自2020年2月2日起的租金、物业管理费。原告存在逾付支付租金的违约行为。被告行使单方解除权，并无不当。合同解除后，原告负有交还租赁物的义务。被告在2020年6月10日发送给原告的解除通知中明确要求于15日内搬离，逾期不搬视为放弃屋内物品所有权，对于固定于房屋上的添附不得拆除、不破坏房屋完整性的状态下无偿移交。此后原告根据被告要求搬离，在6月15日的撤场过程中遭被告阻挠。故被告反诉请求恢复原状后交还房屋以及主张6月15日以后的房屋占有使用费，本院不予支持。2020年2月2日至6月15日期间的租金及房屋使用费。考虑到新冠肺炎疫情对原告的合同履行存在一定影响，受疫情影响期间的租金应作适当减免。本院酌定由原告承担前述期间的租金及物业费合计55,740元。涉案合同系因原告违约而解除，原告亦应承担合同约定的违约责任。根据合同约定，因承租人违约而致合同提前终止，出租人有权不退还全部租赁保证金，并有权追索不低于三个月租金金额的违约金，如仍不足以抵付出租方损失的，出租方还有权追偿免租期租金损失等。涉案合同约定的租赁保证金为45,396.87元，相当于三个月租金。被告认为其有权不予退还，作为违约金归被告所有，本院予以准许。原告提出涉案合同约定的违约金过高，请求予以调整，亦符合相关法律规定。考虑到涉案合同约定的解除合同违约责任过高，且今年因新冠肺炎疫情的爆发，对合同履行存在一定影响。被告有关没收租赁保证金、支付违约金、免租期租金、律师费的主张，均系因承租人违约造成合同解除所应承担的违约责任。鉴于原告已经承担了租赁保证金没收归被告的违约责任，前述金额足以弥补被告的免租期租金损失等费用。此外，双方在合同解除后关于租赁物的交还事项上，被告存在阻挠房屋交接的行为，对造成损失的扩大有其自身的过错行为。综上，本院对原告就应承担的违约金依法予以调整。对被告反诉主张的解除合同违约金45,396.87元及律师费不予支持。逾期付款违约金，调整至按1,000元支付。原告已付被告的物业保证金26,865元、装修保证金10,000元，被告应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)潘沛与被告(反诉原告)上海宝燕网络科技有限公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》于2020年6月2日解除；二、被告(反诉原告)上海宝燕网络科技有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)潘沛物业保证金26,865元、装修保证金10,000元；三、反诉被告潘沛于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海宝燕网络科技有限公司2020年2月2日至6月15日的租金、物业费及房屋占有使用费合计55,740元；四、反诉被告潘沛于本判决生效之日起十日内支付反诉原告上海宝燕网络科技有限公司逾期付款违约金1,000元；五、反诉被告潘沛在反诉原告上海宝燕网络科技有限公司处的租赁保证金45,396.87元归上海宝燕网络科技有限公司所有；六、驳回原告潘沛的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告上海宝燕网络科技有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,856元，减半收取计928元，由原告潘沛负担600元，被告上海宝燕网络科技有限公司负担328元。反诉案件受理费减半收取计2,122元，由反诉原告上海宝燕网络科技有限公司负担500元，反诉被告潘沛负担1,622元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年十一月十一日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。