湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终1272号上诉人（一审被告）：刘俊，男，1985年6月7日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：饶和平，湖北百思得律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：武汉赛思教学设备有限公司，住所地湖北省孝感市孝**东山头办事处东兴大道以南。统一社会信用代码：91420902551995673Y。法定代表人：刘磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘辉荣、余华，该公司员工。上诉人刘俊因与被上诉人武汉赛思教学设备有限公司（以下简称赛思公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院(2020)鄂0902民初971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘俊上诉请求：1.撤销湖北省孝感市孝南区人民法院作出的（2020）鄂0902民初971号民事判决，并依法改判或发回重审。2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。本院法庭调查时，刘俊明确上诉请求第一项改判内容为：“若查实租期，只承担一半的租金，不承担违约金”“解除合同日期应该是2019年12月20日”。事实与理由：一、一审对本案事实认定不清，适用法律错误。(一)关于本案《厂房租赁合同》是否有效的问题一审并未查清。(二)案涉厂房赛思公司并没有交付给刘俊使用，一审并未查清该事实。(三)即使本案厂房交付了，但是关于何时搬离的事实一审法院并未查清。二、赛思公司未对案涉厂房加装隔断和未交付厂房的行为均是违约行为。本案中刘俊承租厂房的目的是为了生产所需，在实地看房时也明确表明如果没有隔断不承租，当时赛思公司也做了承诺由其对厂房进行隔断。刘俊与赛思公司之间关于约定案涉厂房的隔断事宜是存在的，是通过口头形式约定的。前来办理环评业务的公司也是由赛思公司邀请至厂房一起洽谈承租事宜，环评业务公司人员可以证明刘俊与赛思公司约定了承租房屋需有赛思公司进行隔断。由此可以认定案涉厂房在交付前需有赛思公司做隔断，否则刘俊承租该厂房的合同目的根本无法实现。赛思公司未履行厂房隔断义务属于违约行为。双方约定的厂房交付条件并未达到，赛思公司也没有实际将符合约定厂房交付刘俊使用，赛思公司的行为构成根本违约。三、即使按照一审认定的租期，让刘俊支付全额租金是不合理，应当对涉案租金进行减免。一审认定的租期是2019年12月1日至2020年3月28日，要求刘俊全额支付上述期间的租金。众所周知，湖北包括孝感在内受新冠××疫情影响非常大，孝感于2020年1月24日“封城”。封城对各行各业的影响非常之大，一审应当对案涉租金根据公平原则进行减免。本案刘俊实际没有使用承租的厂房，如果最终认定刘俊仍需要支付租金，希望二审法院根据案件的实际情况，对应付租金进行减免。四、即使刘俊拖欠了房屋租金，也不应该承担6个月105600元违约金。刘俊与赛思公司间是2019年11月6日签订的合同，虽然约定了拖欠房租水电累计达三个月以上(含三个月)，但是在拖欠达三个月时间是2020年2月份，此时正值新冠××疫情严重之时，刘俊经营的企业根本无法运转，更没有经营收入，无法及时支付也是情有可原，并非故意不付。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条规定：承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。本案赛思公司因刘俊没有按照约定期限支付租金为由请求解除合同，并要求刘俊承担违约责任，是不符合该司法解释的规定的。退一步而言，即使本案最终刘俊需要承担违约责任，那么一审判决刘俊承担的违约金明显过高。按照一审法院认定案涉合同最终的租期是2019年12月1日至2020年3月28日，租金共计69227元，减扣已付17600元，剩余租金51627元。违约金的数额比租赁合同总标的额还高出许多，明显过高属于不合理的。请求依法支持刘俊的上诉请求。赛思公司二审辩称：一、涉案厂房归属问题。1.有赛思公司《不动产权证书》(见复印件和原件)；2.有赛思公司《营业执照副本》。二、涉案厂房何时交给刘俊问题。1.2019年11月6日签合同当天将1600平厂房交给刘俊。刘俊一审庭审记录中说搬离涉案厂房，如“刘俊”未使用厂房就不存在搬离。2.刘俊在涉案厂房内安装设备时因挡住了后面的大门，于2019年11月28日通过微信通知刘俊：安装的设备别挡住大门。3.刘俊安装的设备图片和视频赛思公司于2019年12月29日发到了刘俊的微信。4.刘俊于2019.12.10已成功将武汉百优体育材料有限公司《营业执照》地址变更到了涉案厂房内。三、刘俊何时搬离涉案厂房问题。1.刘俊搬离厂房时没有告诉赛思公司，2020年4月份赛思公司才发现涉案厂房内刘俊的设备不见了，在赛思公司不知情的情况下搬离赛思公司认为是“偷盗”；2.刘俊《厂房租赁合同》违约与何时“搬离”没关系，少付和不付租金就是违约，厂房交给刘俊后，刘俊使用或不使用，怎样使用赛思公司无权干涉。四、刘俊厂房隔断加高的上诉理由不成立。涉案厂房现有5米高隔断，如果有粉尘应该由乙方负责，从《厂房租赁合同》第六条、第八条的约定可以看出。赛思公司从未口头答应厂房隔墙加高由赛思公司负责，而刘俊提供两次“电话录音”上可以看出赛思公司的代理人刘辉荣没说这句话。五、刘俊“让刘俊支付全额租金是不合理的，应当对涉案租金进行减免”的理由不成立。1.2019年11月6日就将涉案厂房交给刘俊安装设备，但《合同》约定租金从2019年12月1日开始计算租金，给了24天免租期，赛思公司一直口头和书面(发到微信)找刘俊催款。刘俊不给剩余的保证金和租金，赛思公司于2020年5月11日才正式发函《解除合同通知书和再次催交房租等费用的通知》。一审法院以赛思公司2020年3月28日《催交通知》为《厂房租赁合同》终止时间，少算了43天房租。一审法院也是从人性化执法考虑，赛思公司尊重法官，尊重法律。2.刘俊于2020年1月6日提出不要涉案厂房，但赛思公司没同意。刘俊是于2020年1月在离赛思公司不到1公里的东山头孝南区天河装饰材料厂租了比赛思公司便宜的厂房，2020年1月6日提出不租时与以后的疫情无关。3.《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条第二款只是说“结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”并未说一定要减免。六、刘俊“即使刘俊拖欠了房屋租金，也不应该承担6个月105600元违约金”的理由不成立。1.刘俊并非因疫情而要求解除合同。按照《厂房租赁合同》第四条“乙方应于签订合同当日支付履约保证金35000元和6个月租金105600元”，即应于2019年11月6日要交140600元，而刘俊仅交17600元。2.刘俊违约和不交剩余款项不是因为疫情，而是2020年1月在“孝南区天河装饰材料厂”另租了厂房。3.违约金105600元是合同约定的。4.因刘俊违约给赛思公司带来的损失远大于此违约金。七、《厂房租赁合同》第十一条第11.1规定“聘请律师的代理费、误工费、车船费等费用皆由败诉方承担”，赛思公司律师费18000元有发票，刘俊安装设备产生的电费283元，一审法院判决都没有判决要刘俊承担。请求驳回上诉，维持原判。赛思公司向一审提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的《厂房租赁合同》；2.判令刘俊立即向赛思公司支付六个月租金105600元和保证金35000元，电费283元，扣减已付17600元，合计支付123283元；3.判令刘俊支付违约金105600元；4.判令刘俊承担赛思公司聘请律师费用18000元并承担本案诉讼费、保全费等相关费用。一审查明事实如下：2019年11月6日，赛思公司（甲方）与刘俊（乙方）签订一份《厂房租赁合同》，约定刘俊承租赛思公司位于东山头赛思工业园1#车间中的1600㎡厂房，该合同中与本案有关的内容有：1.租期自2019年12月1日起至2022年11月30日止；2.2019年12月1日至2020年12月1日的租金按每月11元/㎡计算，即每月17600元；3.合同履约保证金即押金为35000元，当合同期满且双方不再续租的，乙方需先结清房租和其他费用，并经甲方验收租赁物无损坏等情况后，甲方于三日内无息退还乙方；4.乙方应于合同签订后当日支付履约保证金35000元和六个月租金105600元；5.租赁期间，乙方拖欠房租电费累计达三个月以上（含三个月），甲方有权解除合同，收回出租房屋，且乙方应向甲方额外支付六个月租金以作违约金；6.在租赁期限内，若遇乙方未按期预缴租金及其他费用等超过三个月，乙方仍未支付有关款项，甲方将有权提前解除本合同，并按合同第七条和第十条第二款的规定执行，在甲方以传真或信函（含微信、QQ）等方式通知乙方之日起，本合同自动终止；7.若乙方违约单方提前退租，必须提前六个月书面通知甲方，且履行完毕以下手续方可提前解约：A.向甲方交回租赁物；B.交清承租期的租金及其他因本合同所产生的费用；C.支付六个月租金（同期单价）作为违约金对甲方的赔偿且保证金不退。合同签订后，刘俊仅支付了17600元，且已搬离了案涉租赁厂房，由此导致双方产生纠纷并诉至法院。另查明，2020年3月28日，赛思公司向刘俊发送催收通知，并载明“你已拖欠房租三个月以上，我方有权解除合同，收回出租房屋，赔偿我公司6个月的违约金105600元”，刘俊于当日收到该通知。一审认为，本案系租赁合同纠纷。赛思公司与刘俊签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行相应义务。结合本案审理情况及双方当事人的诉辩意见，一审本案的争议焦点为：1.案涉租赁合同是否应当解除；2.刘俊应如何承担责任。关于案涉租赁合同是否应当解除的问题。庭审时刘俊虽称其已于2019年12月20日左右正式搬离出案涉租赁厂房，但在庭审结束后其提交的录音，又称其于2020年1月6日左右与赛思公司负责人刘辉荣商量不再承租案涉厂房，前后表述矛盾，且根据合同约定，其并不享有合同解除权。而赛思公司于2020年3月28日向刘俊发送的催收通知中，明确其有权解除合同，并要求刘俊除支付六个月的租金外还应另外支付六个月的违约金，可以认定赛思公司要求解除双方租赁合同的意思表示清楚明确。根据双方签订的《厂房租赁合同》约定，在遇刘俊未按期预缴租金超过三个月，赛思公司以传真或信函（含微信、QQ）等方式通知刘俊之日起，案涉合同自动终止，故双方签订的《厂房租赁合同》已于2020年3月28日通过赛思公司以发送通知的形式终止，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，且刘俊自认已收到该通知，故一审确认案涉合同于2020年3月28日解除。关于刘俊应如何承担责任的问题。如前所述，双方在签订合同后，应按照合同约定按期履行自身所负之义务，刘俊单方提出退租，未履行合同约定的提前退租条件且已经实际搬离出案涉租赁厂房，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，具体分述如下：一、关于租金。双方签订的《厂房租赁合同》明确约定租赁期限为2019年12月1日起至2022年11月30日止，租金实行六个月一付，需提前一个月支付。刘俊在签订合同后，仅支付了一个月的租金即17600元，其作为违约方并不享有合同解除权，且其亦未提供证据证明实际搬离案涉租赁厂房的具体日期。根据合同约定，双方签订的《厂房租赁合同》于2020年3月28日已通过赛思公司的通知实际解除，在案涉租赁合同解除之前，双方签订的《厂房租赁合同》仍然处于有效的状态，赛思公司履行了出租的义务，刘俊亦应继续履行支付相应租金的义务，故一审认定刘俊应承担的租金应自2019年12月1日起计算至2020年3月28日止，共计69227元，扣减已支付的17600元，还应支付51627元。二、关于保证金。《厂房租赁合同》中约定，合同签订后刘俊应支付35000元作为保证金，但刘俊并未按约定交付。在房屋租赁合同中，诸如本案的履约保证金或押金广泛存在，除了一般担保所具有的属性外，履约保证金或押金具有要物性，除了合同双方当事人达成协议外，还依赖于合同中作为履约保证金或称押金条款的标的物的货币的实际交付，否则该条款不生效。譬如《中华人民共和国担保法》九十条规定的，定金合同从实际交付定金之日起生效。本案的履约保证金，也应适用该原则，即案涉租赁合同的履约保证金条款从实际交付履约保证金之日起生效。因刘俊未实际交付，故该条款不生效。并且，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故因合同解除，尚未履行的履约保证金，终止履行，故对于赛思公司要求刘俊支付保证金35000元的诉请，一审未予支持。三、关于违约金。刘俊虽辩称其搬离案涉厂房系因赛思公司违约在先，但其并未提供相应合法有效的证据予以佐证，对此一审未予采信。双方签订的《厂房租赁合同》中亦明确约定如违约提前退租的，须提前六个月通知并支付六个月租金作为违约金进行赔偿，刘俊在签订案涉合同后，应按约履行自身所负之义务，其擅自提前退租的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任，故对赛思公司主张的按六个月租金计算违约金的诉请，即违约金105600元，一审依法予以支持。至于赛思公司主张的电费283元，其并未提供相应证据予以佐证，一审未予支持。另外，其主张的律师费18000元，于法无据，对于该主张一审亦未予支持。遂判决：一、确认赛思公司与刘俊签订的《厂房租赁合同》自2020年3月28日解除。二、刘俊于判决生效之日起10日内向赛思公司武汉赛思教学设备有限公司支付租金51627元及违约金105600元，合计157227元。三、驳回赛思公司的其他诉讼请求。上述应付款项逾期支付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4733元，由赛思公司负担1289元，由刘俊负担3444元，在执行过程中直接支付给赛思公司。二审中，刘俊未提交新证据；赛思公司提交了如下证据：证据一、赛思公司不动产权证书复印件（1页）。拟证明：涉案厂房产权明确。证据二、2019年11月28日从微信上发给刘俊的通知（2页）。拟证明：刘俊正在使用厂房，而且告诉刘俊设备不要挡住大门，否则经不起检查，而且有安全隐患。证据三、2019年11月14日赛思公司从德邦物流发的快递，快递号7598231484，内装有赛思公司营业执照、不动产权证、厂房租赁合同盖好公章的复印件（2页）。拟证明：依据刘俊从微信上的指定地址，刘俊要将“武汉百优体育材料有限公司”从黄陂迁移到涉案厂房内。证据四、天眼网查询截图（1页）。拟证明：刘俊于2019年12月10日已成功将“武汉百优体育材料有限公司”营业执照地址变更到涉案厂房内。证据五、天眼网查询截图（1页）。拟证明：刘俊于2020年5月12日将“武汉百优体育材料有限公司”营业执照地址变更到东山头办事处八一大桥大教堤社区后的7间厂房，即“孝南区天河装饰材料厂”内。证据六、“武汉百优体育材料有限公司”原注册地址在黄陂的营业执照复印件（2页）。拟证明：刘俊通过微信联系赛思公司，要求将地址变更到涉案厂房内。证据七、2020年5月11日，赛思公司通过微信发送《解除合同通知书和再次催交房租等费用的通知》（2页）给刘俊。拟证明：正式通知刘俊解除《厂房租赁合同》时间为2020年5月12日。对赛思公司当庭提交的证据，刘俊质证认为：对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据不属于民诉法规定的新证据，对证明目的不认可。对证据二真实性、合法性均不认可，该通知也没有发给当事人，也没有看到微信的原件。对证据三、四、五、六的真实性由法院依法查明，上述证据与本案租赁合同无关。对证据七的真实性不认可，本案在此之前赛思公司已经与刘俊解除租赁合同。对赛思公司提交的证据，本院认证认为：证据一的真实性、关联性、合法性本院均予以认可，对证明目的予以认可，能够证明案涉租赁物产权明晰。对证据二、三、四、五、六与本案无关联性，本院不予采信。因赛思公司2020年3月28日《催交通知》中明确表达了收回租赁物的意思表示，故对证据七的证明目的本院不予认可。经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为：依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。本案二审的焦点：刘健的上诉请求是否应予支持。案涉租赁合同纠纷发生在众所周知的新冠××疫情期间，因此，本案的审理应当以《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定作为审理本案的依据。一、案涉租赁合同的效力及履行状况的认定。1.赛思公司与刘俊签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，一审认定该合同合法、有效是正确的，本院予以确认；2.刘俊一审庭审记录中搬离涉案厂房的陈述、赛思公司与刘俊的相关微信记录等，均证明案涉租赁物已经交付；3.租赁物交付后，承租人搬离时并未通知出租人，承租人何时搬离租赁物不影响租金的正常缴纳，更不是不交纳租金的约定或者法定的事由；4.刘俊未提交租赁物需要加高隔断、或者已经告知要求出租人对租赁物价高隔断的相关证据。故对刘俊的上述上诉理由本院不予采信。二、根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”、第六条“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，新冠××疫情期间应当根据公平原则，减少交纳合同约定的租金、不承担违约金。双方签订的《厂房租赁合同》租期自2019年12月1日起至2022年11月30日止，租金每月17600元。已交租金17600元，自2020年1月1日起，刘俊没有按期交纳租金违约，应当交纳租金并承担违约责任。2020年1月1日自2020年1月22日期间，刘俊应依约支付租金12907元。刘俊作为违约方应当向守约方支付违约金，但案涉合同约定的违约金明显过高，故刘俊主张调整违约金的请求应予支持，同时考虑到刘俊未及时支付厂房租金正值新冠××疫情期间，本院酌定刘俊支付违约金9973元。新冠××疫情期间，自武汉“封城”（2020年1月23日）起至赛思公司2020年3月28日明确发出收回租赁物的意思表示时止，属于不可抗力，刘俊不承担违约责任，但应当与出租人共担风险、支付一定的租金。本院酌定此期间刘俊应当支付租金17600元。综上所述，一审认定事实属实，但实体处理欠妥，本院依法纠正。刘俊的部分上诉理由成立，其上诉请求本院部分予以支持。赛思公司一审诉讼请求标的228883元（123283元+105600元），案件受理费4733元，一审适用简易程序审理本案，应当依法减半收取案件受理费2367元。实际支持赛思公司诉讼请求标的40480元（12907元+9973元+17600），赛思公司应当负担案件受理费2034元、刘俊应当负担案件受理费333元。二审案件受理费3445元，赛思公司应当负担案件受理费2635元、刘俊应当负担案件受理费810元。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持湖北省孝感市孝南区人民法院(2020)鄂0902民初971号民事判决的第一项，即：确认武汉赛思教学设备有限公司与刘俊签订的《厂房租赁合同》自2020年3月28日解除；二、撤销湖北省孝感市孝南区人民法院(2020)鄂0902民初971号民事判决的第二项、第三项；三、刘俊于判决生效之日起10日内向武汉赛思教学设备有限公司支付租金及违约金40480元（12907元+9973元+17600元）。四、驳回武汉赛思教学设备有限公司的其他诉讼请求。上述应付款项逾期支付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4733元，一审适用简易程序审理本案减半收取案件受理费2367元，武汉赛思教学设备有限公司负担2034元、刘俊负担333元。二审案件受理费3445元，武汉赛思教学设备有限公司负担2635元、刘俊负担810元。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  张杨玉二〇二〇年十一月二十日书记员  董艳乐附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：（一）当事人的陈述；（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所作的与其年龄、智力状况或者精神健康状况不相当的证言；（三）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言；（四）存有疑点的视听资料、电子数据；（五）无法与原件、原物核对的复制件、复制品。