广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0105民初17528号原告：广州越众实业有限公司，住所地广州市越秀区广州大道中第****，统一社会信用代码91440101MA59H07E68。法定代表人：邱耿喜，职务总经理。委托代理人：林闻娥、李玟，分别为国信信扬（南沙）律师事务所律师、实习人员。被告：广州传奇文化艺术馆，住所地广州，住所地广州市天河区林和西路****用代码91440101MA5CT9WP8D。法定代表人：唐秀娟。原告广州越众实业有限公司诉被告广州传奇文化艺术馆房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员林湛河独任审理，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告委托代理人林闻娥到庭参加了诉讼。被告落下不明，经本院公告送达起诉状副本、开庭传票，期满没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将广州市海珠区新港东路1168号环汇商业广场北塔2404单元出租给被告使用，租期为2020年1月1日至2021年12月31日，被告应于2020年2月5日前向原告支付租赁保证金175220元，在2020年3月25日支付水电保证金29100元。合同签订后，被告支付了定金65000元，原告也按照约定将房屋交付给被告使用，但被告逾期没有交付租赁保证金。经原告催告，被告仍置之不理，之后也一直没有缴纳租金和水电费。2020年4月2日原告向被告发出《解除合同通知书》，要求其缴清所有欠缴的费用，并限期内清理所有物品交换租赁房屋给原告。被告在2020年4月14日至16日三天仅清理了部分物品，仍留下大部分物品继续占用租赁房屋。为维护原告的合法权益，故起诉请求：1.判令被告向原告支付前期租金、管理费共275679.47元（2020年1月免租期租金70088元、2020年2月1日至被告搬离之日的租金及管理费，暂计至起诉之日即2020年4月28日为275679.47元）；2.判令被告向原告支付延期付款违约金（按每日千分之十计算，自2020年1月25日起至被告还清之日止）；3.判令原告没收被告已缴定金65000元；4.判令被告支付违约金105647.08元（从逾期之日起每日按首期租金和总保证金总额的千分之五计算）；5.判令被告支付提前解除合同违约金210264元（以月租金标准支付3个月租金作为违约金）；6.判令被告承担本案的诉讼费。被告没有提交答辩意见及证据。经审理查明：2020年1月1日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于广州市海珠区新港东路1168号环汇商业广场北塔2404单元出租给被告作办公使用；租赁期限2年，自2020年1月1日至2021年12月31日，2020年1月1日至2020年1月31日为免租期，自2020年2月1日起计算租金；首年月租金（不含税、含管理费）为70088元，从合同日起每满12个月在上一年的基础上按8%的比率递增；租金和管理费等按月支付，每月25日前将下月的租金、管理费支付给原告；被告应于2020年2月5日前支付首月租金70088元、免租期管理费17460元合计87548元；被告应于2020年2月5日前向原告支付相当于2.5个月租金数额的租赁保证金175220元（被告已缴纳的定金65000元，在乙方签订合同并付齐应付费用全款当天转为部分保证金），并于2020年3月25日前支付水电保证金29100元；被告逾期足额缴纳前述费用超过5日，原告有权解除本租赁合同，没收定金，被告应就逾期之日起每日按首期租金和总保证金总额的千分之五向原告支付违约金，直至合同解除且原告实际收回租赁物业之日为止，原告有权在乙方已缴纳的租赁保证金中扣除违约金；被告未按合同约定支付租赁保证金、租金和其他费用的，每逾期一日，须按逾期未付金额的千分之十向甲方支付违约金；等。同日，双方签署《交楼确认书》，确认原告于2020年1月1日将案涉房屋交付给被告使用。租赁合同签订前，被告向原告支付了定金65000元。2020年2月28日，原告向被告发出《告知函》，主要内容是：根据合同约定被告需在2020年2月5日前支付首月租金70088元、免租期管理费17460元、租赁保证金175220元，在2020年3月25日前支付水单保证金29100元。被告已逾期支付相关费用，原告函告被告在2020年3月5日前一次性付清所有款项，否则原告将没收定金65000元，有权解除合同等。被告向原告发出《退租说明》，主要内容是：因被告公司经营发展，现通知原告单方面提前退租，自愿放弃承租单元，并在2020年4月13日（今日）撤出承租单元，搬离所有物品。2020年4月15日，被告出具《物品清理说明》，主要内容为：被告于2020年4月15日搬离租赁单元内所有被告的物品（附清单），如被告未在上述期限内搬走所有物品，出现物品丢失或因此产生的一切责任由被告承担，原告可收回租赁单元另行招租。原告陈述被告除交付了定金65000元外，没有支付其他任何款项；因被告未搬走全部物品，原告于2020年4月17日报警求助，并提交了报警回执为证；原告于2020年4月28日将案涉房屋收回。以上事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、《交楼确认书》、《告知函》、《退租说明》等证据及原告陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。双方签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，应切实履行。合同签订后，原告已依约将租赁房屋交付给被告使用，被告理应向原告支付租金、租赁保证金、水电保证金等。被告逾期支付上述费用，且经原告催告仍不支付，原告有权解除合同，而被告于2020年4月13日提出退租，双方签订的《房屋租赁合同》于2020年4月13日解除。关于原告要求被告支付2020年1月1日至1月31日1个月免租期问题。本院认为，原告基于与被告签订2年租赁合同而给予被告免租期1个月，但被告实际租赁约4个月时间即提出退租且从未支付租金，原告给予被告免租期的合同目的落空，故原告要求被告按合同约定租金标准支付2020年1月1日至1月31日免租期的租金合理，也符合双方合同第8.3条的约定，本院予以支持。被告没有向原告支付2020年2月1日至2020年4月13日期间的租金，原告要求被告支付该时间段租金240635.47元有理，本院予以支持。合同解除后，被告应交还房屋。被告在2020年4月15日出具书面说明，表示在该日搬走租赁房屋内的物品且原告可收回案涉房屋。原告表示被告迟迟没有搬走全部物品，其在合理期限内于2020年4月28日自行收回房屋。故被告应按租金标准向原告支付合同解除后至实际交还房屋之日止的房屋使用费35044元。被告逾期支付租金，原告要求被告支付逾期付款违约金合理有据，本院予以支持。但违约金标准每日千分之十明显过高，本院酌情调整为每日万分之五。由于被告逾期缴纳租金、租赁保证金等，构成根本违约，原告要求不予退还定金65000元合法有据，本院予以支持。因被告违约，租赁合同提前解除，考虑到原告在重新出租案涉物业之前存在空置期间的损失，原告根据合同第8.2条约定要求被告支付3个月租金标准的违约金合理，本院予以支持。但原告已收取的定金65000元不予退还，被告已承担了部分违约责任，故应将定金扣除，被告需向原告支付违约金为145264元（70088元/月×3个月-65000元）。本院已支持原告违约金145264元、定金65000元不予退还，被告承担了违约责任，原告再行要求被告承担延期付款违约金、提前解除合同违约金等，属于责任重复，加重了被告的负担，有违交易公平原则，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、在本判决发生法律效力之日起10日内，被告向原告支付租金240635.47元、房屋使用费35044元；二、在本判决发生法律效力之日起10日内，被告向原告支付逾期支付租金的违约金（自2020年2月6日起至2020年2月25日止以2月租金70088元为基数，自2020年2月26日起至2020年3月25日止以2、3月租金140176元为基数，自2020年3月26日起至2020年4月28日止以2月1日至4月13日的租金170547.47元为基数，自2020年4月29日起至实际付清之日止以1月1日至4月13日的租金及4月14日至4月28日的使用费总额275679.47元为基数，按每日万分之五计算）；三、原告收取被告定金65000元不予退还给被告；四、在本判决发生法律效力之日起10日内，被告向原告支付违约金145264元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12463元，由原告负担5472元，被告各负担6991元。被告在本判决生效之日起10日内将负担的受理费6991元向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  林湛河二〇二〇年十一月十二日书记员  徐文慧谭颖诗