四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15269号 上诉人（原审被告）：四川橙森科技发展有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段********。 法定代表人：陈志坚，总经理。 上诉人（原审被告）：成都市橙乐公寓管理有限公司。住所地。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区吉泰二路**********iv> 法定代表人：于绍强，总经理。 二上诉人共同委托诉讼代理人：程梦曦，四川开山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：先劲飞，男，1973年12月10日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：阳跃，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘麟霄，四川恒和信律师事务所律师。 原审被告：四川橙森科技发展有限公司金牛分公司。住所地：成都市金牛。住所地：成都市金牛区花牌坊街**********div> 原审被告：成都市橙乐公寓管理有限公司青羊分公司。住所地：成都市青羊区日月大道。住所地：成都市青羊区日月大道一段********yle="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：邓卫平，总经理。 上诉人四川橙森科技发展有限公司（以下简称橙森公司）、成都市橙乐公寓管理有限公司（以下简称橙乐公司）因与被上诉人先劲飞、原审被告四川橙森科技发展有限公司金牛分公司（以下简称橙森金牛分公司）、原审被告成都市橙乐公寓管理有限公司青羊分公司（以下简称橙乐青羊分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初6309号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 橙森公司、橙乐公司上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、判令《房屋租赁合同》于2020年2月1日解除；3、判令橙森公司向先劲飞支付租金12645.61元；4、判令一审、二审案件受理费由先劲飞承担。 事实和理由：1、橙森公司、橙乐公司认为，关于合同的解除事宜，由于合同解除权为形成权，法院应当以合同当事人的请求为限，综合考察合同各方当事人是否具有合法解除权，从而确定合同解除的时间，且该日期应当是确定的。根据《房屋租赁合同》第四条第1项“若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还”的约定，该条款对橙森公司、橙乐公司的单方解除权进行了约定，即橙森公司、橙乐公司在放弃主张押金的前提下有权随时单方解除《房屋租赁合同》，该条款是双方真实意思的表示，同时不违反法律法规的效力性强制性规定，合同各方应当遵守。橙森公司、橙乐公司因疫情原因导致经营出现困难，于2020年2月初向先劲飞主张解除合同，《房屋租赁合同》应当于2020年2月1日解除，租金计算的截至日期也应当为2020年2月1日。 2、橙森公司、橙乐公司认为，关于本案的违约金金额，应当以损失为限。并应当综合考虑本案各方对于造成该损失的原因力大小确定各方责任的承担。本案中，从各方提交的证据来看，损失仅限于租金损失。橙森公司、橙乐公司于2020年2月初向先劲飞主张解除合同，并善意提醒先劲飞房屋已经腾空，要求先劲飞尽快收房，避免造成更大的损失。先劲飞同样知晓疫情带来的影响，但出于收取租金的目的一致未予回复。上述原因导致了本案损失的增加，对于2020年2月1日以后产生的租金损失，橙森公司、橙乐公司认为应当由先劲飞自行承担。同时，橙森公司、橙乐公司认为本案的损失以租金损失为限，不应当适用违约金条款。 先劲飞答辩称，1、一审认定事实清楚，适用法律正确，关于橙森公司的上诉理由，我方认为，房屋租赁合同中约定的乙方提前解除合同，并不代表乙方具有合同的解除权。其字面意思仅表示这种情况属于违约，没有赋予橙森公司合同解除权。且该内容写于押金条款，仅是对因违约扣除押金的规定。2、橙森公司在提出解约前，已经出现了不按时支付租金，擅自减少租金等行为，属于违约方，根据合同法的相关规定，其没有主动提出解约的权利，在一方违约的情况下，只有守约方有权提出解约。3、橙森公司提出的解约时间是在疫情期间，解约的行为是为了逃避合同义务。将损失完全推给先劲飞，这对先劲飞是完全不公平的。4、橙森公司主张损失仅限于租金损失，不适用违约金条款。我方认为，这是不恰当的。违约金条款的设置本就是用于橙森公司违约后适用，而本案中，橙森公司发生了违约，就应当适用违约金条款。且一审已经酌情给予了判决，并未完全按照合同约定判定6个月租金的违约金。橙森公司在未得到先劲飞同意的情况下，提前解约且不付房租的行为，本身就是违约行为。一审判决支付违约金符合法律规定和合同约定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 橙森金牛分公司发表意见称，其在一审判决中未承担责任，没有意见。 橙乐青羊分公司在二审中未发表陈述意见。 先劲飞向一审法院起诉请求：1、判令解除先劲飞与橙森金牛分公司、橙乐青羊分公司签订的《房屋租赁合同》；2、判令橙森金牛分公司、橙森公司、橙乐青羊分公司、橙乐公司结清房屋使用期间的物业费及水电气费，并将房屋按原状返还；3、橙森金牛分公司、橙森公司、橙乐青羊分公司、橙乐公司、支付自2019年9月1日至合同解除之日止的欠付租金（暂计至2020年5月31日止，共26478.80元）；4、判令橙森金牛分公司、橙森公司、橙乐青羊分公司、橙乐公司支付房屋占用费（从合同解除之日起至实际交还房屋之日止，按月租金标准3427.45元计算）；5、判令橙森金牛分公司、橙森公司、橙乐青羊分公司、橙乐公司支付违约金20564.70元（6个月×3427.45元）；6、本案诉讼费用由橙森金牛分公司、橙森公司、橙乐青羊分公司、橙乐公司承担。一审诉讼中，先劲飞自愿撤回要求橙森金牛分公司、橙乐青羊分公司腾退房屋，恢复原状的诉讼请求以及第3项诉讼请求，并明确租金主张至2020年6月21日，物业费主张自2020年1月16日至2020年6月30日。 一审法院认定事实：2018年11月7日，先劲飞（出租方）与橙森金牛分公司、橙乐青羊分公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，与本案争议有关的主要内容：1．先劲飞将其所有的位于成都市金牛区××路××号××栋××层××号房屋（建筑面积52.73㎡）出租给橙森金牛分公司、橙乐青羊分公司作酒店、公寓租赁、商业及办公使用；2．租赁期为60个月，从2019年6月1日起至2024年5月31日止；3．租金每月65元／㎡，每3个月支付一次，首期租金（即2019年6月1日至2019年8月31日的租金）在本合同签订后的7个工作日内支付，之后每次提前5个工作日支付下期租金；4．租金递增明细：2019年6月1日至2021年5月31日，租金每月65元／㎡，2021年6月1日至2023年5月31日，租金每月68.9元／㎡，2023年6月1日至2024年5月31日，租金每月73元／㎡；5．租赁期间，该物业产生的物管费、通讯费、清洁费、水、电、气费及其他相关费用均由橙森金牛分公司、橙乐青羊分公司承担，并及时按规定缴纳；6．橙森金牛分公司、橙乐青羊分公司必须依约提前7日缴纳下期租金，如拖欠一个月视为违约，先劲飞有权收回房屋，并不退还橙森金牛分公司、橙乐青羊分公司押金，橙森金牛分公司、橙乐青羊分公司承担违约责任；7．双方任何一方违约，违约方需支付守约方违约金六个月房租。 合同签订后，先劲飞将租赁房屋交给橙森金牛分公司、橙乐青羊分公司使用。 一审庭审中，先劲飞陈述并未实际接收房屋，是由出售方直接交给橙森金牛分公司、橙乐青羊分公司经营酒店；双方一致认可：从起租日至庭审之日（2020年6月18日），橙森金牛分公司、橙森公司、橙乐青羊分公司、橙乐公司已付租金总额为14773.99元。 一审另查明，先劲飞根据双方当事人在庭审中达成的一致意见，已于2020年6月21日自行收回案涉房屋。 一审法院认为：先劲飞与橙森金牛分公司、橙乐青羊分公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。针对先劲飞主张解除合同的诉讼请求，橙森金牛分公司、橙乐青羊分公司抗辩已于2020年2月初发函解除合同，因橙森金牛分公司、橙乐青羊分公司主张解除合同的理由不符合合同约定，橙森金牛分公司、橙乐青羊分公司无解除权，故对其抗辩意见，一审法院不予采纳。因橙森金牛分公司、橙乐青羊分公司逾期支付租金已超过一个月，根据《房屋租赁合同》约定内容，先劲飞有权主张解除合同；先劲飞提出解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。 针对先劲飞要求橙森金牛分公司、橙森公司、橙乐青羊分公司、橙乐公司支付租金至收房之日止的诉讼请求，橙森金牛分公司、橙森公司、橙乐青羊分公司、橙乐公司抗辩合同已于2020年2月29日解除，租金只应支付至2020年2月29日。因橙森金牛分公司、橙森公司、橙乐青羊分公司、橙乐公司主张解除合同的理由不符合合同约定，橙森金牛分公司、橙森公司、橙乐青羊分公司、橙乐公司无解除权，故对其抗辩意见，一审法院不予采纳。因橙森金牛分公司、橙森公司、橙乐青羊分公司、橙乐公司逾期支付租金已超过一个月，根据《房屋租赁合同》约定内容，先劲飞有权主张解除合同；先劲飞提出解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。 关于欠付租金，橙森金牛分公司、橙森公司、橙乐青羊分公司、橙乐公司提出受疫情影响，应酌情调整租金。因橙森金牛分公司、橙森公司、橙乐青羊分公司、橙乐公司在疫情发生前，已存在逾期支付租金的违约事实，故对其意见，一审法院不予采纳。根据合同约定内容，案涉房屋从起租日2019年6月1日至先劲飞收回房屋之日即2020年6月21日的租金共计43414.37元，扣除橙森金牛分公司、橙森公司、橙乐青羊分公司、橙乐公司已支付的租金14773.99元，橙森金牛分公司、橙森公司、橙乐青羊分公司、橙乐公司还应向先劲飞支付租金28640.38元。 关于违约金问题。橙森金牛分公司、橙森公司、橙乐青羊分公司、橙乐公司未按合同约定标准及期限向先劲飞支付租金，已构成违约。橙森金牛分公司、橙森公司、橙乐青羊分公司、橙乐公司抗辩公司经营困难，希望酌情调整违约金，并提出以押金冲抵违约金。橙森金牛分公司、橙森公司、橙乐青羊分公司、橙乐公司违约给先劲飞造成的损失主要是租金损失，先劲飞已通过本案诉讼主张租金，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素，对橙森金牛分公司、橙森公司、橙乐青羊分公司、橙乐公司抗辩违约金过高的意见，一审法院予以采纳；本着公平原则，一审法院酌定橙森金牛分公司、橙森公司、橙乐青羊分公司、橙乐公司按2个月租金的标准（3427.45元×2个月）向先劲飞支付违约金，计6854.9元。先劲飞超出此部分的违约金主张，一审法院不予支持。橙森金牛分公司、橙森公司、橙乐青羊分公司、橙乐公司要求以押金冲抵违约金的意见，因与合同约定内容不符，一审法院不予采纳。 关于先劲飞主张橙森金牛分公司、橙森公司、橙乐青羊分公司、橙乐公司结清租赁期间的物业费、水、电、气等费用的诉讼请求，因先劲飞未就案涉房屋在租期内水、电、气及物业费的具体金额及实际代付的事实向一审法院提交证据证明，故对先劲飞的前述诉讼请求，一审法院不予支持。 另，橙森金牛分公司系橙森公司设立的分公司，橙乐青羊分公司系橙乐公司设立的分公司，依照《中华人民共和国公司法》第十四条规定，一审法院认定橙森金牛分公司、橙乐青羊分公司应承担的上述支付义务，均应由橙森公司、橙乐公司承担；先劲飞主张橙森金牛分公司、橙乐青羊分公司承担连带责任，于法无据，一审法院不予支持。 诉讼中，先劲飞自愿撤回要求橙森金牛分公司、橙森公司、橙乐青羊分公司、橙乐公司腾退房屋、恢复原状及支付房屋占用费的诉讼请求，一审法院予以准许。 据此，一审法院依照《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）>》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、先劲飞与橙森金牛分公司、橙乐青羊分公司签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除；二、橙森公司、橙乐公司于判决生效之日起十日内向先劲飞支付租金28640.38元；三、橙森公司、橙乐公司于判决生效之日起十日内向先劲飞支付违约金6854.9元；四、驳回先劲飞的其他诉讼请求。一审案件受理费531元，由橙森公司、橙乐公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人橙森公司、橙乐公司的上诉请求与被上诉人先劲飞等人的答辩意见、原审被告橙森金牛分公司的陈述意见，本案二审争议焦点为：一、案涉房屋租赁合同的解除时间应当如何认定；二、一审法院对违约金金额的确定是否正确。现就上述争议焦点的认定论述如下。 关于第一个争议焦点。本院认为，橙森金牛分公司与先劲飞等人签订的案涉合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。在本案中，先劲飞等人起诉要求解除案涉合同，而橙森金牛分公司主张合同已解除，但本院审查认为，即便如橙森公司上诉主张其已在2020年2月发函解除合同，但橙森公司在发函之前即已存在欠付租金的违约行为，案涉合同中“若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还”系对于橙森公司不履行合同应承担押金不予退还的违约责任的约定，而非就此基于橙森公司可以行使任意解除权。故橙森公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。在本案中，系出租人先劲飞等人起诉要求解除合同，其理由为橙森金牛分公司欠付租金，其解除的请求具有合同依据和法律依据，一审法院判决案涉合同解除正确，本院予以确认。 关于第二个争议焦点。橙森公司上诉提出其不应当支付违约金，本院审查后认为，双方在合同中约定了橙森金牛分公司违约的情况下应当承担违约金，先劲飞等人按照约定主张违约金具有合同依据。一审中，橙森金牛分公司提出因经营困难请求调低违约金，一审法院充分考虑其提出的理由，已对于其该项意见予以采纳，极大程度调低了违约金金额。但现橙森公司提出上诉，认为其不应当承担违约金，该项上诉理由明显不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费117元，由四川橙森科技发展有限公司、成都市橙乐公寓管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 锋 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二〇年十一月五日 书记员 龙春光