福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0112民初5291号 原告:福建省大广汽车城发展有限公司，住所福州市长乐区鹤上镇物流园区内，统一社会信用代码913501825875318031。 法定代表人：高巍，董事长。 委托诉讼代理人：赖泽明，福建合立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗伟干，福建合立律师事务所律师。 被告：黄捷娇，女，1958年9月30日出生，汉族，住福州市长乐区。 原告福建省大广汽车城发展有限公司（以下简称大广公司）与被告黄捷娇商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告大广公司的委托诉讼代理人赖泽明，被告黄捷娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大广公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认大广公司与黄捷娇于2018年9月12日签订的编号为CL预售201723413号《商品房买卖合同》及附件于2020年5月9日解除；2.请求判令黄捷娇立即协助大广公司办理上述《商品房买卖合同》网签备案及商品房预告登记等注销手续，由此产生的费用由黄捷娇承担；3.请求判令黄捷娇承担大广公司实现债权而支出的律师代理费4000元；4.本案案件受理费由黄捷娇承担。事实与理由：2018年9月12日，大广公司与黄捷娇签订编号CL预售201723413号《商品房买卖合同》，合同对双方各自权利义务进行了约定：1.黄捷娇向大广公司购买位于长乐区××镇物流园区内大广汽车城项目××#楼1-3层S9；2.按照建筑面积计算，商品房总价款为2360228元整；3.在签订《商品房买卖合同》前，黄捷娇于2018年5月29日前向大广公司支付了首期房价款1180228元，余款1180000元向商业银行申请贷款支付；等等。上述合同签订后，黄捷娇因自身原因提出解除合同，并提出解除后由案外人陈某1购买。经过协商一致后，大广公司与黄捷娇及案外人陈某1于2020年5月9日签订《协议书》，约定：1.大广公司与黄捷娇双方一致同意自签订本协议之日起解除原购房合同，黄捷娇同意向大广公司支付50000元的保证金……待长乐区不动产登记和交易中心网签系统关于该房屋的注销审批通过后，大广公司将50000元保证金扣除诉讼费、律师费后无息返还给买受人；2.案外人应当在接到大广公司通知后3日内，前往指定地点提交网签备案手续的相关资料，并支付购房款1370228元；等等。《协议书》签订后，黄捷娇却未依约配合大广公司办理上述《商品房买卖合同》网签备案及合同备案登记等注销手续，其行为已构成违约。综上，大广公司现为维护自身的合法权益，特向贵院起诉，望能判如所请。 黄捷娇辩称，对大广公司的诉讼请求、事实和理由均无异议。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年9月12日,黄捷娇与大广公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：CL预售201723413号）及附件。合同约定黄捷娇购买大广公司开发的位于福州市长乐区××镇大广汽车城6#楼1-3层××，商品房总价款为2360228元。同时，合同约定黄捷娇应当于2018年5月29日前支付首期房价款1180228元，余款1180000元向商业银行申请贷款支付。合同签订后，黄捷娇依约支付了首期房价款1180228元，并于2020年5月9日支付购房款200000元，但余款未办理完成银行贷款支付，亦未付清购房余款。2019年1月16日，案涉不动产办理了预售商品房买卖预告登记。 2020年5月9日，黄捷娇与大广公司签订《协议书》，约定大广公司与黄捷娇双方一致同意自签订本协议之日起解除原购房合同。协议还约定，黄捷娇应当在接到大广公司书面通知后3日内配合办理完毕退房手续，包括但不限于按不动产登记和交易中心签署解除购房合同、不动产登记注销、合同备案登记注销等。2020年6月12日，大广公司将首期房价款1180228元及支付的购房款200000元退还黄捷娇。 另查明，大广公司为实现本案债权而聘请律师支出律师代理费4000元。 本院认为，黄捷娇与大广公司双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件、《协议书》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。根据《协议书》约定，自签订《协议书》之日起解除购房合同，故大广公司请求确认案涉《商品房买卖合同》及附件已于2020年5月9日解除，具有事实和法律依据，予以支持。 关于大广公司诉请黄捷娇协助配合办理案涉商品房合同备案及预告登记的注销手续，并由黄捷娇负担由此产生的费用。经审查，双方于2020年5月9日签订解除商品房买卖合同的协议时，约定黄捷娇应当在接到大广公司书面通知后3日内配合办理完毕退房手续，包括但不限于不动产登记注销、合同备案登记注销等，但此后，没有证据显示大广公司曾按约催告黄捷娇配合办理相关注销手续，亦无证据证实黄捷娇存在不予配合办理相关注销手续的事实，款且黄捷娇在本案诉讼中表示会配合大广公司办理合同备案和预告登记的注销手续。对此，现双方并不存在纠纷。且根据《城市商品房预售管理办法》第十条第一款“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”之规定，诉争合同备案登记注销，依法应由相应的行政管理部门处理，属于行政管理范畴。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”之规定,本案诉争合同经判决确认解除后，预告登记失效。因此，大广公司诉请黄捷娇协助办理案涉合同备案及预告登记的注销，不予支持。此外，由此产生的费用尚未实际发生，且无明确的诉讼请求，不予支持。 关于大广公司诉请黄捷娇承担大广公司实现债权而支出的律师代理费4000元，黄捷娇无异议，予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、《城市商品房预售管理办法》第十条第一款之规定，判决如下： 一、福建省大广汽车城发展有限公司与黄捷娇于2018年9月12日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：CL预售201723413号）及附件于2020年5月9日解除； 二、黄捷娇应于本判决生效后十日内一次性向福建省大广汽车城发展有限公司支付律师代理费损失4000元； 三、驳回福建省大广汽车城发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25713元，由黄捷娇负担15457元，由福建省大广汽车城发展有限公司负担10256元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林继光 二〇二〇年十一月十六日 书记员  杨哲远 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 《城市商品房预售管理办法》 第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。 商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。