北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初36387号原告：闫文芳，女，住北京市大兴区。法定代理人：闫惠忍，女，住北京市东城区。委托诉讼代理人：贾永珍，北京市汉威律师事务所律师。被告：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安定路**化信大厦**。统一社会信用代码：9111101057475219042法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：孙贺鹏，男，该公司经理，住公司宿舍。委托诉讼代理人：孟园园，女，该公司法务专员，住公司宿舍。原告闫文芳与被告北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫文芳的委托诉讼代理人贾永珍与被告中天置地公司的委托诉讼代理人孙贺鹏、孟园园，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫文芳向本院提出诉讼请求：1、判令中天置地公司支付拖欠的2020年3月至8月的房租34800元及欠缴水费1807元；2、判令中天置地公司按月租金200%的标准向我支付违约金11600元；3、判令中天置地公司支付维修费及材料费1301元；4、判令中天置地公司支付误工费1627元；5、判令中天置地公司支付房屋使用、出租损失费3673元；6、判令中天置地公司支付交通费200元；7、判令中天置地公司承担律师费5800元及本案诉讼费。事实与理由：闫文芳父母已过世，其无配偶及子女。闫惠忍是闫文芳的姐姐，残疾人证上认定闫惠忍是闫文芳的监护人。随着闫文芳年龄的增长，其身体越来越差，除原来的精神残疾外，又患上了严重的风湿性关节炎，导致四肢变形残疾至失能，生活不能自理，己卧病在床6年多（因残疾加重，精神残疾肢体残疾均达二级，电子版残疾卡尾号己升级变更为72，享受国家民政特困补贴和爱心救助）。因闫惠忍年龄己大，视力差，又患严重椎间盘突出（北京同仁医院己两次令其住院手术），还有膝关节炎，自身行动己不便，更无力护理闫文芳，故不得不为闫文芳请24小时护工进行护理。闫惠忍45岁病退，每月退休金有限，而闫文芳的医疗费、护理费、生活费等需要长年累月支付。为了能够继续维持对闫文芳的治疗、护理等，闫惠忍不得不将闫文芳名下唯有的一居室房产出租，以用租金来支付闫文芳的住院费、医疗费、生活费、护理费等。2019年8月23日，闫惠忍代理闫文芳与中天置地公司签订北京市房屋出租委托代理合同，涉案房屋坐落于北京市海淀区八里庄路x号x号楼x层x单元x室（以下简称x房屋），出租代理期自2019年9月1日至2020年8月30日，每月房屋租金为人民币5800元整，中天置地公司按合同约定缴纳租金。合同约定中天置地公司分四期将租金划入指定帐户，时间分别为2019年8月30日、2019年11月30日、2020年2月底、2020年5月30日。2020年2月底，中天置地公司未将租金划入帐户。闫惠忍多次与中天置地公司协商，且反复说明这是闫文芳急需的救命钱（签协议时，闫惠忍已向中天置地公司特别说明此租金专用于闫文芳住院所需的医疗费、生活费、护工费等，要求必须按时付款，故中天置地公司对闫惠忍及闫文芳的情况是了解的），且考虑疫情影响愿做些让步，但中天置地公司不但不给付租金，反而态度越来越差。2020年5月底，中天置地公司依约应付6、7、8三个月份的租金，但至今仍未给付。中天置地公司的行为，直接造成闫文芳的住院费、医疗费、护工费等拖欠长达几个月，2020年6月9日，原医院为闫文芳办理出院，而后不得不住进大兴老年病院。中天置地公司的行为，不但有违诚信，且严重影响了闫文芳的正常治疗，更使她的生活雪上加霜，同时也给闫惠忍的生活造成极大的困难。为支付闫文芳的住院费、医疗费、护工费等，闫惠忍己借款几万元，后又为闫文芳住进大兴老年病院，垫付了大额的住院押金、护工费及生活费等。闫惠忍本己年老无力，自顾不暇，现在更加难以维持。为维护闫文芳的合法权益，故诉至法院。中天置地公司辩称，同意支付水费1807元和2020年3月的租金5800元，不同意闫文芳的其他诉讼请求。房屋自2019年12月开始空置，因春节和疫情影响，客户减少，小区封闭无法看房。从2020年2月开始与闫惠忍沟通过减免房租解除合同的事宜，双方未达成一致意见。2020年4月1日，我公司短信通知闫惠忍以不可抗力解除合同，并且将钥匙放在了门口。我公司认为合同于2020年4月1日已经解除，租金只同意支付至2020年3月。因不可抗力解除合同，根据合同约定不应当支付违约金。在第一份合同里是我公司给房屋进行的维修，后来在租房过程中发生了自然损耗，我公司不承担维修义务，不同意支付材料费。闫文芳是无业，误工费不是实际损失，不同意支付。2020年2月已经开始与对方沟通解除合同事宜，4月1日正式发出通知，已经提前通知过对方，并不存在房屋使用出租损失。交通费、律师费不同意支付。2020年4月，对方找过一个法律援助，跟我公司联系，说其身体不好生活困难，我公司也答应找个客户，客户也同意租，但小区因疫情封闭，无法进入，导致无法出租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。闫文芳系精神残疾人，闫惠忍系视力残疾人，闫惠忍系闫文芳监护人。闫惠忍称闫文芳系其妹妹，闫文芳无配偶及子女。x房屋所有权人为闫文芳。2017年9月2日，闫惠忍与中天置地公司就x房屋签订期限为2017年9月4日至2019年8月30日的北京市房屋出租委托代理合同。2019年8月23日，闫惠忍（甲方）与中天置地公司（乙方）就x房屋签订期限为2019年9月1日至2020年8月30日的北京市房屋出租委托代理合同，约定：租赁用途为居住；每月租金为5800元；乙方将各期租金划入甲方账户日期为：第一次2019年8月30日，第二次2019年11月30日，第三次2020年2月30日，第四次2020年5月30日；乙方负责维修的范围包括：水龙头、房屋内水管、电灯、热水器、厨房及卫生间下水管疏通等；出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，其中包括未按约定划付租金达5日以上的，乙方有上述情形的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。合同履行期间，中天置地公司向闫文芳支付租金至2020年2月底。中天置地公司称因疫情原因无法出租房屋，故以不可抗力为由解除合同，并于2020年4月1日向闫惠忍发送短信解除了双方之间的房屋租赁合同，并提交短信佐证，短信内容为：“阿姨，房子从去年12月5号就开始空置了，在春节回来2月中旬联系你，后联系你家闫哥，今年赶上肺炎疫情了，不好租啊，社区也带不了户，有客户也看不了，看看房子退给你吧，你看啥时你过来取钥匙，我给你送过去，门口也有钥匙，到了给我电话就行”。中天置地公司称将钥匙放置在门口，对方拖延进行房屋交接，并于2020年9月向对方邮寄房屋钥匙。原告方不认可收到上述短信，不认可双方曾协商解除合同及交接事宜，称房屋空置并非疫情原因导致，并曾多次催要租金未果，称双方合同于2020年8月30日到期终止，认可于2020年9月收到中天置地公司邮寄的钥匙。原告方称收房之后，因中天置地公司造成房屋损害，而自行对水管、墙面等进行维修，并提交票据、照片佐证。原告方称由闫某负责维修房屋，发生误工费用、交通费用。闫某到庭作证，自述为无业。原告方称房屋存在安全隐患，且需要维修，无法出租，故造成使用及出租损失。原告方主张律师费，称尚未支付律师费。庭审中，中天置地公司同意向闫文芳支付2020年3月租金5800元及水费1807元。诉讼期间，原告方曾提出先予执行申请，后撤回。本院认为，闫文芳的法定代理人闫惠忍与中天置地公司签订的北京市房屋出租委托代理合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定履行。双方争议焦点在于合同因不可抗力已经解除，还是到期终止。中天置地公司称因疫情无法出租房屋，故以不可抗力为由，以发送短信的方式解除双方签订的合同，原告方称并未收到短信。本院认为，今年初确因疫情原因对于租赁市场造成一定影响，但之后随着疫情缓解，影响逐渐减小，租赁市场趋于平稳。中天置地公司针对疫情无法出租房屋一事可与原告方协商变更租金或者延长租期等，通过变更合同的方式应对疫情的影响，但中天置地公司在疫情已经有所缓解的情况下，以不可抗力为由，直接向原告方提出解除合同，无事实及法律依据，本院对此不予支持。且原告方称没有收到中天置地公司发出的短信，中天置地公司也未正式向原告方发出解除合同通知，双方也未做房屋交接。综上，本院对于中天置地公司提出的合同已解除的主张不予采信，认定双方之间的合同关系于2020年8月30日到期终止。根据查明，中天置地公司支付租金至2020年2月底，该公司应按合同约定向原告方支付2020年3月至2020年8月期间的租金。对于具体数额，考虑到疫情确对租赁市场造成一定影响，故本院对租金标准进行相应调整，按照每月5000元标准进行计算。中天置地公司确存在拖欠租金的事实，根据合同约定，该公司应向原告方支付违约金，具体数额本院考虑疫情原因，按照每月5000元标准进行计算。中天置地公司同意支付原告方欠缴水费1807元，本院对此不持异议。根据合同约定，中天置地公司负责维修水龙头、房屋内水管、电灯、热水器、厨房及卫生间下水管疏通等，原告方提交照片及票据证明其对房屋内上述设施设备进行了维修，故中天置地公司应向原告方支付维修费用，具体数额由本院按照原告方提交的证据予以综合判定。根据证人闫某自述，其为无业状态，故原告方主张闫某的误工费，本院不予支持。原告方未对其主张的交通费提交证据证明，本院对此亦不予支持。原告方主张的房屋使用、出租损失费，其未就此提交充分证据予以证明，本院对此不予支持。原告方主张的律师费，依据不足，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效后7日内给付闫文芳2020年3月至2020年8月期间房租3万元；二、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效后7日内给付闫文芳违约金1万元；三、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效后7日内给付闫文芳维修费及材料费500元；四、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效后7日内给付闫文芳水费1807元；五、驳回闫文芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1320元，由闫文芳负担402元，本院决定予以免除，由北京中天置地房地产经纪有限公司负担918元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  聂 冉人民陪审员  周义忠人民陪审员  范望白二〇二〇年十一月十六日书 记 员  于安宁