淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初6543号原告：汪晶，女，汉族，1986年12月13日出生，住淮安市经济开发区。委托诉讼代理人：汪磊（系汪晶哥哥），男，汉族，1980年10月16日出生，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：戈佳佳，江苏益新律师事务所律师。被告：朱磊，男，汉族，1981年7月28日出生，住淮安市清江浦区。被告：李燕，女，汉族，1983年7月14日出生，住淮安市清江浦区。被告：清河区家顺房产信息服务部，住所地淮安市清江浦区淮海北路**-1，统一社会信用代码92320811MA1U1PHT5U。经营者：陈婷婷，女，汉族，1990年8月16日出生，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：陈浩（系服务部员工），男，汉族，1992年4月8日出生，住淮安市淮阴区。原告汪晶与被告朱磊、李燕、清河区家顺房产信息服务部（以下简称“家顺房产”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理后，依法由审判员许霞适用简易程序公开开庭进行审理。原告汪晶的委托诉讼代理人汪磊、戈佳佳，被告朱磊、李燕，被告家顺房产的经营者陈婷婷及其委托诉讼代理人陈浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪晶向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2020年6月10日签订的《淮安市二手房买卖及居间服务合同》；2、判令被告朱磊、李燕向原告返还二倍定金20000元；3、判令被告朱磊、李燕向原告支付因违约造成的270000元房屋差价损失；4、依法判令被告家顺房产向原告退还保证金5000元；5、依法判令被告朱磊、李燕承担原告律师费8000元。事实与理由：原告因购买学区房需要，与被告朱磊、李燕于2020年6月10日签订《淮安市二手房买卖及居间服务合同》。合同签订后，原告依合同约定向被告朱磊、李燕交付购房定金10000元，并向被告家顺房产交付5000元保证金。被告朱磊、李燕出售涉案房屋时，房屋尚有抵押，合同约定被告朱磊、李燕须在2020年6月25日前解除涉案房屋抵押，并注销他项权证。上述期限届满后，被告朱磊、李燕未履行该义务，导致房屋无法过户，原告购房目的无法完成。合同还约定中介费由违约方承担。被告朱磊、李燕的违约行为导致原告无法购房，且该小区同类学区房已上涨几十万元，相关责任应由被告承担。请求支持原告诉讼请求。被告朱磊辩称：协议是被告李燕签订的，原、被告双方谈好用原告支付的首付款项解除银行抵押贷款，原告一直未付首付，被告朱磊和中介联系，才发现协议上都是对卖方的约定，对买方没有约定，被告朱磊认为协议不合理。后中介答应帮被告垫付，但是要求付2000元费用，因为之前谈好是用首付来解除银行贷款的，所以被告朱磊未同意付2000元费用。原告一直未付首付导致被告朱磊、李燕无法办理解押。8月12日，中介联系被告朱磊说原告同意解除合同，要求被告朱磊退10000元定金，被告朱磊同意退定金10000元；因原告交给中介5000元押金被扣，中介不同意退还押金，原告把被告朱磊这边的收条和协议抢走，导致被告朱磊未退定金。被告李燕辩称：同意解除合同，不同意双倍返还定金，同意返还定金10000元。是原告不买房子了，不是被告李燕不卖房子，不同意承担原告主张的损失。被告家顺房产辩称：签合同前买卖双方已谈过用首付还卖方贷款，双方都同意才签订的合同。银行贷款审批已经下来，卖方也签过字了，银行这边产生了评估费用，如果原告不买了，评估费用要由家顺房产承担。原告要求解除合同、要求家顺房产退5000元保证金时，家顺房产也没说不退，原告直接把合同抢走了，卖方也同意退10000元定金，三方都在场的，家顺房产要求把银行费用扣除后退保证金的。贷款没问题后，让买方付首付，买方一直不支付，是原告违约，所以家顺房产不愿意退保证金，银行评估费用为几百元。经审理查明：2020年6月10日，原告作为乙方、被告朱磊、李燕作为甲方、被告家顺房产作为丙方，三方签订《淮安市二手房买卖及居间服务合同》。合同约定：被告朱磊、李燕将位于清江浦区房屋出售给原告，房屋建筑面积96.49平方米，成交价137.5万元；合同签订之日原告付定金10000元，原告于过户前支付40万元（不包括定金）作为首付款，剩余房款96.5万元由原告申请按揭贷款支付，具体金额以银行批复为准，银行贷款不足以支付房款余额的，原告于过户前补足；签订本合同前，该房屋若已抵押他人，被告朱磊、李燕需于2020年6月25日前解除该房屋所有抵押，并注销他项权证。该合同中违约责任部分约定：甲方或乙方不按约定履行或拒不履行本合同约定的义务，则：1、逾期未超过十天的，每逾期一日违约方须按总房款的千分之一向守约方支付违约金，本合同继续履行；2、逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）并支付等额于总房款20%作为违约金，并于三日内支付；3、若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每逾期一日按总房款的千分之一支付违约金；4、合同未约定没明确履行期限的，以守约方或丙方发出督促履行通知之日起三日为履行期限。违约方除承担上述违约责任外，还应承担该房屋买卖的另一方当事人因其违约而产生的其它费用，包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等所有相关费用。原告代理人汪磊代表原告于合同上乙方处签名，被告李燕在合同上甲方处签名，丙方在合同上加盖印章。合同签订后，原告于当日给付被告李燕定金10000元，支付被告家顺房产保证金5000元。另查明，涉案房屋不动产权证登记所有人为被告朱磊、李燕。被告朱磊未在涉案买卖合同上签名，但被告朱磊同意与被告李燕共同承担合同责任。涉案合同签订前，被告已告知原告涉案房屋尚欠银行贷款、尚有抵押权未涤除。涉案买卖合同签订后两周内，原告申请的银行贷款获批，被告家顺房产即通知原告向被告朱磊、李燕支付首付款40万元，用于解除涉案房屋上的抵押，抵押权解除后办理房屋过户手续。原告以合同约定过户前支付首付款40万元为由，拒绝向被告朱磊、李燕支付首付款40万元。被告家顺房产提出为被告朱磊、李燕提供担保，原告仍拒绝支付40万元首付款。被告朱磊、李燕称原告不支付首付款40万元则无力偿还银行贷款、解除抵押权。2020年7月9日，原告提出被告朱磊、李燕违约，原告不要房子了，要求解除合同、赔偿损失。被告朱磊、李燕表示同意解除合同、退还定金10000元。2020年8月12日，原、被告再次就合同解除后定金退还及保证金退还问题进行当面协商，被告朱磊、李燕仍同意退还定金10000元；被告家顺房产提出银行贷款评估费用问题，要求扣除评估费用后退还原告保证金；原告未同意扣除评估费，双方未能达成一致意见。原告因本案支付律师代理费8000元。本案审理过程中，被告家顺房产表示同意退还原告保证金5000元。本院依职权调查了几个房屋中介公司，中介陈述涉案房屋所在小区2020年7月份成交价在每平方米14000多元至15000多元，2020年11月初时涉案小区房屋成交均价在每平方米16000元左右。以上事实，有原、被告当庭陈述、《淮安市二手房买卖及居间服务合同》、收据、不动产权证、本院调查笔录等证据载卷证明。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告于2020年7月9日提出解除合同、赔偿损失，被告朱磊、李燕同意解除合同、退还定金，双方对解除合同已达成一致意见，故本院确认涉案合同在原告起诉前已解除，对原告要求解除合同的请求本院不予支持。被告朱磊、李燕与原告签订合同后，未按合同约定期限解除涉案房屋的抵押权，构成违约，应当承担违约责任。被告朱磊、李燕、家顺房产辩称双方签订合同前口头约定由原告支付40万元首付款给被告朱磊、李燕偿还贷款、解除抵押权，原告否认该事实；而原、被告签订的书面合同中约定原告支付首付款40万元的时间为过户前，被告朱磊、李燕、家顺房产的辩解无证据证明，本院不予采信。原告于2020年7月9日提出解除合同，根据被告举证及本院调查笔录，此时至本案受理之日涉案房屋市场价格略有上涨，故本院酌定被告朱磊、李燕赔偿原告汪晶房屋价格上涨所致差价损失80000元，原告主张的房屋差价损失超出80000元部分本院不予支持。本院已判决被告朱磊、李燕赔偿原告汪晶房屋差价损失，故对原告汪晶要求被告朱磊、李燕双倍返还定金20000元的请求不予支持，被告朱磊、李燕返还原告汪晶定金10000元。原、被告在合同中约定违约方应当承担另一方因其违约而产生的其它费用，包括律师费等费用，原告要求被告朱磊、李燕支付律师费8000元的请求符合双方约定，本院予以支持。原告要求被告家顺房产退还保证金5000元，被告家顺房产同意退还，本院对原告该请求予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告朱磊、李燕于判决生效后15日内返还原告汪晶定金10000元；二、被告朱磊、李燕于判决生效后15日内赔偿原告汪晶房屋差价损失80000元；三、被告朱磊、李燕于判决生效后15日内支付原告汪晶律师费8000元；四、被告清河区家顺房产信息服务部于判决生效后15日内退还原告汪晶保证金5000元；五、驳回原告汪晶其他诉讼请求。案件受理费19902元，减半收取9951元，由原告汪晶负担6677元，由被告朱磊、李燕负担3274元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。审 判 员  许 霞二〇二〇年十一月二十五日法官助理  周姝言书 记 员  朱隆基附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。