上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0114民初7231号原告(反诉被告)：上海久巧机电有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张雅茹，该公司总经理。委托诉讼代理人：浩国兵，男。委托诉讼代理人：雷芳，上海开觉律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海普克机械制造有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：严彤，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩伟祖，上海之法律师事务所律师。第三人：嘉定文兴实业有限公司，住所地上海市嘉定区安亭镇。法定代表人：唐生冬，该公司总经理。原告(反诉被告)上海久巧机电有限公司(以下简称久巧公司)与被告(反诉原告)上海普克机械制造有限公司(以下简称普克公司)、第三人嘉定文兴实业有限公司(以下简称文兴公司)联营合同纠纷一案，本院于2019年4月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年7月23日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，于2020年4月23日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人浩国兵、雷芳、被告法定代表人严彤及委托诉讼代理人韩伟祖、第三人法定代表人唐生冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。久巧公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、普克公司偿还久巧公司垫付的合作项目成本费用260,864.71元；2、普克公司按照50%的比例向久巧公司补足分配合作项目自2016年1月1日起至2018年12月31日止的全部收益(暂计1,331,502.5元)；3、普克公司偿付以1,592,367.21元为基数，自2019年1月1日起实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；4、2019年6月1日取消久巧公司对普克公司就合作物业经营及对外租赁事宜的委托；5、撤销普克公司与第三人之间于2019年1月28日签订的《工业厂房租赁管理合同》。事实与理由：2003年11月18日，久巧公司依法经批准取得位于上海市嘉定区黄渡镇曹安路XXX号土地(以下简称“3985号土地”)的使用权，使用面积为18764平方米。2005年起，普克公司开始陆续对久巧公司位于3985号土地进行投资建厂房，共建五栋厂房及配电房一间，并于2007年8月全部竣工。2008年1月8日，双方签订《厂房合作开发协议》(以下简称“协议”)就前述厂房合作开发事宜达成约定：双方就曹安路XXX号土地投资收益分配期限为自2007年10月1日至原告土地使用期限结束，即暂至2032年4月18日止；2010年10月1日以后，久巧公司分取净利润的百分之五十，普克公司分取利润的百分之五十；净利润为房租减去管理成本、费用及税金；在双方合作期间，由于曹安路XXX号土地为集体土地，双方合作开发的区域仅为曹安路XXX号全部土地的60%左右，故需向政府交纳的额外土地使用费的60%由普克公司按照收益比例承担。后双方开始就3985号土地上的五栋厂房进行出租收益和分配。在厂房出租期间，承租人在3985号土地上建造了1号过道棚(约600平方米)、2号西侧过道棚(约300平方米)、3号过道棚(约600平方米)、4号过道棚(约600平方米)以及4号西侧过道棚(约200平方米)。2016年1月普克公司将4号过道棚对外出租收益；2016年10月将4号过道棚对外出租收益；2017年1月将1号、2号、2号西侧及3号过道棚对外出租收益。其中2号、3号过道棚和4号西侧过道棚出租收益至2018年6月，1号、2号西侧和4号过道棚出租收益至今。然而自2016年1月1日开始，久巧公司实际分配到的投资收益已明显失衡，且新增过道棚收益久巧公司也未曾参与过分配。另2010年1月15日，嘉定区安亭镇联西村民委员会对3985号土地进行实地核对确认实际使用面积超出双方签协面积1.35亩，并依据规定就超过面积以每亩7500元每年计算收取租金，即年租金为10,000元，2010年度起计算租金，之后每年在上年租金的基础上提增3%。据此，久巧公司自2010年度开始向嘉定区安亭镇联西村民委员会支付土地使用费。此外，2011年嘉定区安亭镇联西村民委员会开始就3985号土地收取土地资源费，每年20,000元。截止至2018年度，久巧公司一共支出土地使用费和土地资源费合计263,599.86元，其中普克公司应承担的土地使用费和土地资源费金额79,079.96元(263599.86元*60%÷2)。2014年7月，上海市嘉定区税务局开始对3985号土地征收城镇土地使用税，按面积18764平方米征收，税额标准为6元每平方米每年，每年的城镇土地使用税计算公式为面积*税额标准，半年缴纳一次。截止2018年12月底，久巧公司一共缴纳了城镇土地使用税506,628元，其中普克公司应承担的城镇土地使用税金额为151,988.40元(506,628元*60%÷2)。2015年7月，上海市嘉定区税务局开始就3985号土地上的房产征收房产税，按照房产原值征收，计税比例为0.8，税率为0.012，每年的房产税计算公式为房产原值*计税比例*税率，半年缴纳一次。双方合作开发的房产原值为1,773,592元，截止至2018年12月底，久巧公司已经为合作开发的房产缴纳了房产税合计59,592.69元(1,773,592元*0.8*0.012*3.5年)，其中普克公司应承担的房产税金额为29,796.35元(59,592.69元÷2)。2018年10月31日，久巧公司就普克公司应向久巧公司支付的投资收益款和合作项目成本费用向普克公司发函催要，但普克公司未予以支付。2019年1月28日，普克公司与第三人签订《工业厂房租赁管理合同》(合同编号：PK2019-1-20)，名为租赁管理实为转委托，普克公司未经久巧公司同意擅自将合作项目转委托给第三人经营和管理，并将久巧公司自有的房产以其自己的身份与第三人签订了打包协议，超过代理权，久巧公司有权要求撤销普克公司与第三人的合同。普克公司辩称，依据双方签订的厂房合作协议的约定，应该普克公司支付的租金经过对账后多退少补，其余久巧公司的诉请均无事实和法律依据，应予驳回。一、土地使用费、资源费以及土地使用税等，由于久巧公司没有按合同约定按期完成涉案地块土地由集体土地转变为国有土地的手续，造成双方无法沟通。1、直至2018年10月通过双方发函普克公司才知道有这些费用，之前从未说起过，因此2015年10月之前的费用均超过了诉讼时效；2、2015年10月之后的费用，原告与联西村的约定有无依据，与联西村有关的这部分费用原告应继续举证；3、税务局收取的土地使用税无异议，但发现税务局开具的单据中存在滞纳金，这是原告过错造成的，不应由普克公司承担，涉案园区当时久巧公司出资400多万，普克公司出资700多万，税和费久巧公司承担60%中的一半；房产税的意见和土地使用税的意见一样。二、诉请2需要对账，普克公司自始至终一直要求久巧公司对账，但久巧公司始终拒绝见面。2016年1月1日至2018年12月31日期间的收益没有分配，双方也没有对账。三、所有园区的厂房，包括普克公司出资建造的和原先久巧公司购买涉案土地时上面1600多平米的建筑物，这些房产应该大家一起对外出租和分配，普克公司多次与久巧公司沟通，同意多退少补，但久巧公司始终不出面。即双方签订开发协议之前已经存在的并不由普克公司建造的房屋产生也属于开发协议的内容，因为普克公司的投资比久巧公司多了80%，因此这些房屋的收益也应根据双方开发协议的约定按比例分配。四、诉请3无事实和法律依据。是久巧公司拒绝对账避而不见造成双方今天对簿公堂，责任在于久巧公司，不应由普克公司承担所谓利息。五、诉请4，合同约定物业管理和对外出租全部由普克公司负责，这一块不能依据委托书撤销。合同约定物业管理由被告负责，原告协助；之所以出具委托书是因为原被告是合作关系，涉案土地是原告的，被告对外租赁时会碰到很多问题，为此才出具了委托书，并不是原告委托被告，而是为了招商引资方便，是为了可以给他人看。六、诉请5，考虑到三部分：1、符合国家对园区环保、安全方面的要求；2、以前操作过程中经常碰到有客户提前走了，原被告都有损失；3、提升整个园区的形象而增加双方的收入。因此与第三人签订了合同，合同签订后可以避免第三人逃走的可能性、避免了租金下降、普克公司未放弃管理权。普克公司不希望久巧公司在这方面产生太多误会。因此久巧公司诉请5没有事实和法律依据。第三人述称，不同意撤销合同。1、第三人与普克公司签订的合同是基于两个事实：普克公司提供了他们与久巧公司的房屋合作开发协议，里面明确园区房屋管理权委托给了普克公司，还看到了委托协议，因此与普克公司签订了合同。2、房租在原来的基础上大大提高，也以公司做担保，保证提高收益。普克公司向本院提出反诉诉讼请求，要求判令：1、久巧公司支付普克公司合作项目内应得的收益计2,653,829.04元；2、久巧公司支付普克公司双方约定的2%的管理费计60,596.54元；3、久巧公司支付普克公司配电房高压电压费计24,000元；4、久巧公司支付普克公司通道垃圾清运费9,500元的大部分计8,000元；5、久巧公司支付普克公司为诉讼上海某1实业有限公司所支付的律师费51,900元的一半计25,950元；6、依法判令曹安路XXX号的管理权交由普克公司继续行使管理职能；7、依法判令久巧公司支付至判决生效止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；(其中：久巧公司应承担的516,666.67元和337,500元从2016年6月1日起计算利息：750,000元从2016年1月1日起计算利息：606,223.13元从2010年10月1日起计算利息；310,386.24元从2017年1月1日起计算利息；60,000元从2018年7月1日起计算利息)；8、判令久巧公司继续履行协议规定的土地协议转性义务及二期开发义务，如果久巧公司不能履行协议规定的后续义务，请求法院依职权按双方投资比例调整双方的投资收益比例。审理中，审理中，普克公司撤回第一、七、八项诉讼请求。事实及理由：一、双方于2008年1月18日签订了一份“厂房合作开发协议”。协议双方确认：普克公司在曹安路XXX号投资建造五栋厂房及配电房一间，投资总额为708万，远超久巧公司的投资额。同时约定：从2007年10月1日起至2010年10月1日前双方净利分配比为60：40。2010年10月1日起后按五五分配。同时约定久巧公司要负责将曹安路XXX号土地由集体土地变为国有土地。双方还约定曹安路XXX号的物业管理由普克公司负责。同日，久巧公司出具了委托书，委托普克公司全权办理该物业经营及对外租赁事宜。合同生效实施过程中，久巧公司不断违约。先是未按协议约定履行曹安路XXX号土地由集体土地变为国有土地的义务，虽经普克公司多次催促，久巧公司仍不理不睬，甚至从此开始玩失踪至今。更有甚着，久巧公司违反合同约定，擅自以自己的名义对外出租。普克公司要求与久巧公司见面协商按协议处理，久巧公司一直躲避不见，所得收益至今未给普克公司。二、经了解，1、久巧公司以自己的名义租赁给上海某2有限公司曹安路XXX号园区一块。从2016年6月1日起至2018年12月31日止，以40万一年估算，久巧公司应支付普克公司净利分成数为516,666.67元；2、久巧公司以自己的名义租赁给上海天赢物流有限公司曹安路XXX号园区一块，从2017年6月1日起至2018年12月1日止，以45万元一年估算，久巧公司应支付普克公司净利分成数为337,500元；3、久巧公司以自己的名义租借给他人经营宾馆和办公楼，从2016年6月1日起至2018年12月31日止，以50万元一年估算，久巧公司应支付普克公司净利分成数为750,000元；4、久巧公司以自己名义租借给他人经营小卖部，从2018年7月1日起至2018年12月31日止，以12万元一年估算，久巧公司应支付普克公司净利分成数为60,000元。三、双方曾经商定，鉴于普克公司在物业管理上的操劳和辛苦，久巧公司自愿拿出自己应得的净利部分的2%作为酬劳支付给普克公司，从2012年开始久巧公司拖欠至今未付。同理，双方曾经商定，配电房高压电压费每年久巧公司应支付9,600元，从2014年开始久巧公司亦拖欠至今未付。四、由于2号厂房租户上海某1实业有限公司在租赁期间，拖欠租金并擅自毁约搬离租赁场地，普克公司为了减少损失，不得已进行诉讼，为此支付了律师费一审和二审共计51,900元，久巧公司按规定理应承担一半费用。五、久巧公司自2010年10月1日起在曹安路XXX号开始将1077.73平方米房子搬入设备自用创收。普克公司要求久巧公司按例支付房租，久巧公司口头上答应应该考虑，但拒不出面对账。为此，普克公司暂时从2010年10月1日起至2016年12月31日止按照每平方米0.5元计，从2017年1月1日起至2018年底止按照每平方0.8元计，久巧公司应支付普克公司916,609.31元的收益。六、由于久巧公司未按厂房合作开发协议的内容按时将曹安路XXX号的土地由集体土地变为国有土地，造成普克公司经济损失。久巧公司辩称，一、诉请1不认可，普克公司主张的金额与其证据的金额矛盾，第4幢的小卖部是久巧公司自有的，不是违章建筑；普克公司根据40万/年估算，数字就是矛盾的；3幢的一半原告久巧公司自用，还有一半是原告的宿舍，第1项诉请均与本案无涉；二、诉请2、普克公司的材料上显示尤文达应付管理费70万元*0.2，租金收益的分配不包括被告反诉请求的自有房屋，诉请2没有约定，不认可；诉请3没有约定，不认可；诉请4，没有约定不认可；诉请5、不认可，XX的费用是既得利益，肯定会执行到，如果产生律师费也是被告自己承担，且律师费发票只有1万多元；诉请6、不认可；诉请7是诉请1的基础上产生的，不认可；诉请8、根据土地管理法、物权法等规定，土地变性必须符合法定条件，系争土地不符合法定条件，该项诉请没有任何法律依据，不予认可。第三人述称，没有意见。本院经审理认定事实如下：2003年11月18日，原告通过拍卖方式取得上海市嘉定区黄渡镇曹安路XXX号的土地使用权及地上6幢房屋(总面积为1677.73平方米)的所有权，并共计花费4,134,548.24元。2007年12月29日，久巧公司与普克公司签订一份备忘录，约定：1、久巧公司与普克公司共同对上海市黄渡镇曹安路XXX号土地进行联合建设工业厂房；2、久巧公司出土地，普克公司出资并负责建设与管理；3、土地为集体土地，无使用年限规定，但久巧公司有效期(经营期限)为三十年，起算时间为成立公司的时间；4、自2005年起，普克公司对土地进行陆续投资，共建五栋厂房、配电房，累计投资七百零五万元，厂房于2007年8月底竣工；5、双方同意于2007年10月1日为收益起算日，前三年即2007年10月1日至2010年9月30日期间，久巧公司分取净利润(净利润为房租减去管理成本、费用、税金)的百分之四十，普克公司分取百分之六十。普克公司收款确定收益后支付给久巧公司。三年以后则双方按五五分成。支付方式另定。7、遇房产动迁，则双方按土地和房产分开获得赔偿，土地赔偿归久巧公司，房产赔偿归普克公司；8、房产管理暂由普克公司负责，久巧公司协助；9、双方同意房产和土地全部共同所有，土地，房产以久巧公司名义登记，实际为久巧公司和普克公司共同所有；10、双方同意就土地二期开发及土地全部变成国有出让地相关事宜继续合作。2008年1月18日，原、被告签订一份厂房合作开发协议，因原、被告在本案中分别提交了一份厂房合作开发协议，内容有部分区别，经双方申请鉴定，分别对两份原件中的久巧公司的公章及普克公司的公章及相关人员的签字进行鉴定，鉴定结果显示：两份厂房合作开发协议上的公章及人名签字均为真实，且无法判断印文及签名的形成时间先后，故无法认定哪一份厂房合作开发协议系伪造。以下是原告提供原件的部分摘要：鉴于,久巧公司(即甲方)与普克公司(即乙方)共同对上海市嘉定区黄渡镇曹安路XXX号土地进行联合建设工业厂房。久巧公司提供土地,普克公司提供资金并负责厂房的建设与管理。故此,久巧公司与普克公司已于2007年12月29日签订关于位于上海市嘉定区黄渡镇曹安路XXX号土地合作开发《谈话备忘录》,双方对以下事实予以确认且无争议：第一条上海市嘉定区黄渡镇曹安路XXX号土地概况1.1土地权利人：上海久巧机电有限公司。1.2土地使用权来源：集体土地批准使用。1.3土地用途：工业。1.4土地地号：嘉定区黄渡镇1街坊31/3丘。1.5宗地(丘)面积：18764平方米。1.6土地坐落：上海市嘉定区黄渡镇曹安路XXX号。1.7土地年限：由于土地使用来源为集体土地,无使用期限规定。但是久巧公司经营期限为三十年,自2002年4月19日至2032年4月18日,因此,久巧公司土地使用年限暂至2032年4月18日。第二条普克公司对于曹安路XXX号土地投资状况。2.1自2005年起，普克公司对曹安路XXX号土地进行陆续投资,共建五栋厂房，面积见附件(沪规建竣嘉[2007]214号建设工程竣工规划验收合格证)及配电房(500KVA变压器)一间。厂房与配电房于2007年8月全部竣工。2.2自2005年起,普克公司对曹安路XXX号土地累计投资款约计人民币柒佰零捌万元(￥7,080,000元)。(见附件一第三条曹安路XXX号土地、房产所有人状况3.1在该宗土地变更为国有出让地之前，土地归甲方所有,乙方投资的房屋及附属设施设备归乙方所有；土地转为国有出让地及二期厂房工程竣工后，甲、乙双方对曹安路XXX号土地、房产全部共同所有。该宗房地产(含土地和厂房)的产权在未分割之前的权利人以久巧公司名义登记，实际以久巧公司和普克公司共同所有。第四条曹安路XXX号土地投资收益分配4.1双方土地投资收益分配期限：自2007年10月1日至久巧公司土地使用期限结束，即暂至2032年4月18日。4.2双方同意于2007年10月1日为收益起算日。前三年即2007年10月1日至2010年9月30日期间，久巧公司分取净利润(净利润为房租减去管理成本、费用及税金)的百分之四十，普克公司分取净利润的百分之六十。由普克公司收款确定收益后，支付给久巧公司。三年以后，即2010年10月1日以后，久巧公司分取净利润的百分之五十，普克公司分取净利润的百分之五十。支付方式由双方另行商定。4.3双方土地投资收益及再投资约定如下：4.3.1甲方负责将上海市嘉定区曹安路XXX号土地由集体土地变为国有土地，相关费用包括但不限于土地出让金、补偿金、变更费用由甲方负责。4.3.2乙方在甲方将该宗土地由集体土地变为国有土地后,对该宗土地尚未开发的二期土地(见附件2006年12月由上海江南建筑设计院有限公司对该宗土地设计的总平面图)进行投资开发，投资资金由乙方负责。8个月内对该宗房地产(土地和建筑物)进行均等分割产权(即甲、乙双方各占50%)，分割产权的税费平均承担。4.3.4一期土地自本合同生效之日起应缴纳的土地使用补偿金由甲、乙双方按收益比例分摊负担，未开发的二期土地的土地使用补偿金由甲方负责。第六条动、拆迁补偿。6.1若遇曹安路XXX号房产动、拆迁，则双方按照土地和房产分开获得赔偿，土地赔偿归久巧公司，房产赔偿归普克公司。第八条物业管理及他项费用8.1曹安路XXX号房产的物业管理暂由普克公司负责,由久巧公司协助。8.2曹安路XXX号房产物业管理所需费用，从承租人交纳的物业管理费中扣除；不足部分由普克公司和久巧公司共同承担，先行从承租人交纳的租金中扣除。8.3在双方合作期间，由于曹安路XXX号土地为集体土地，需向政府交纳的额外的土地使用费用，该使用费由久巧公司支付。(或者：在双方合作期间，鉴于曹安路XXX号土地为集体土地，鉴于截止至：年月日普克公司与久巧公司合作开发的区域仅为曹安路XXX号全部土地的60%左右，因此，需向政府交纳的额外土地使用费用的60%由普克公司和久巧公司按照收益比例承担。以上为原告提供的厂房合作开发协议的部分内容，被告提供的厂房合作开发协议与原告提供的厂房合作协议的区别主要在于：一、原告的厂房合作协议1.6条重复；二、被告的厂房合作协议4.3.3条：至乙方对二期土地投资开发竣工时止，甲、乙双方对该宗土地各自投资数额持平约计1,700万，即投资额相等，故甲、乙双方对该宗土地及地上建筑物均等享受收益、承担义务。甲、乙双方同意自二期建筑竣工之日起满十年后三个月内对该宗房地产(土地和建筑物)进行均等分割产权(即甲、乙双方各占50%)，分割产权的税费平均承担。三、被告的厂房合作协议6.1条：6.1，在二期土地开发前，若遇曹安路XXX号房产动、拆迁，则双方按照土地和房产分开获得赔偿，土地赔偿归久巧公司，房产赔偿归普克公司。二期土地开发后，动拆迁的补偿及相关权益由甲、乙双方均等享有。四、被告的厂房合作协议中没有8.3条的约定。上述协议签订后，普克公司对新建设的1、2、3、4厂房进行了出租，并收取收益。久巧公司对5厂房进行出租，并收取收益。对于2007年10月1日至2010年9月30日，普克公司法定代表人严彤书写了一份收益情况，载明6840*0.4=2736平方米，2736-788=1948平方米，均价0.5425*1948*365=385,728元，每季96,432元，第一季，付中介3万+车间-A免10天1万元=4万元*0.4=1.6万元，应收80,432元，期限2007年10月1日-2010年9月30日。2010年-2015年，普克公司与久巧公司就普克公司建设的1-5号厂房的收益进行五五分成，并已经结清。2016年-2018年12月31日，双方就普克公司建设的1-5号厂房的收益未进行结算，久巧公司仅获得部分租金XXXXXXX元，且在2018年开始，双方就对外出租的事宜及合作范围发生争议，协商未果，故久巧公司提起本案诉讼。2019年1月28日，普克公司与第三人嘉定文兴实业有限公司签订一份工业厂房租赁管理合同，约定普克公司向第三人出租的使用权(包括所有权)厂房及园区座落于：上海市嘉定区安亭镇曹安公路XXX号，合同中约定，普克公司承诺合同生效后根据与上海久巧机电有限公司的有关协议，协商将曹安公路XXX号园区一期、二期场地(包括建筑物)全部交由第三人进行经营和管理，普克公司与第三人在庭审中也明确，出租的范围包括原告原有的建筑。另查明1，普克公司起诉案外人上海某1实业有限公司，要求判令解除租赁合同及支付租金等诉讼请求，案号为(2018)沪0114民初4301号，一审判决：确认上海普克机械制造有限公司与上海某1实业有限公司签订的《租赁合同》于2018年2月11日解除；二、上海某1实业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海普克机械制造有限公司租金278,082.19元；三、上海某1实业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付上海普克机械制造有限公司自2018年2月12日起至2018年7月30日止的房屋占有使用费282,913.32元；四、上海某1实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海普克机械制造有限公司2017年10月至2018年1月的水费5,591.49元和2018年1月电费3,480元；五、上海某1实业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付上海普克机械制造有限公司解约违约金15万元；六、上海普克机械制造有限公司的其余诉讼请求不予支持。上海某1实业有限公司提起上诉，二审驳回上诉，维持原判。判决生效后，普克公司于2019年8月向本院申请执行，本院于2019年12月9日裁定：本院(2019)沪0114执4941号案件终结本次执行程序，截止目前，普克公司未能执行到款项。另查明2，2015年2月，普克公司法定代表人严彤向久巧公司出具一份物业费清单，载明各项费用，包括2012年6月至2014年6月管理费28,000元等各项费用，要求久巧公司支付。同年4月，久巧公司工作人员在清单背面提出了2010年-2015年的土地资源费、土地使用费等各项费用，要求普克公司进行支付，最后，双方未达成一致，对于上述费用没有结算。另查明3，2011年1月26日至2018年1月20日，久巧公司共计向上海市嘉定区安亭镇联西村民委员会支付2010年至2018年的土地使用费及土地资源费261,599.86元。2014年7月至2018年12月，久巧公司共计缴纳土地使用税506,628元，房产税共计194,878.39元。以上事实，由原告提供的房地产权证、厂房合作开发协议、进账单及交易明细对账单、收据、电子缴款凭证、房地产纳税申报表、交易对账单、税收完税证明、城镇土地使用税纳税申报表、审计报告、工业厂房租赁管理合同、联络函、律师函、2007年10月1日至2010年9月30日收益情况等证据及被告提供的厂房合作开发协议、委托书、联络函、租赁合同、司鉴院【2019】技鉴字第1596号司法鉴定意见书及当事人当庭陈述为准，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于：一、双方厂房合作开发协议约定的具体合作范围？根据双方厂房合作开发协议的约定，久巧公司与普克公司的合作开发存在一期、二期的两个过程，关于普克公司新建的五栋厂房属于一期开发的内容，双方签订协议时，普克公司已经建造完成。关于二期开发，双方约定由久巧公司先将集体土地转为国有土地后，普克公司再投资建造厂房，而根据双方厂房合作开发协议所附图纸，二期开发的土地即为除五栋厂房之外的剩余土地，且原告在取得集体土地使用权时，上面原有的建筑所在位置即为双方约定的二期开发的位置，故双方厂房合作开发协议约定的合作范围即为上海市嘉定区黄渡镇曹安路XXX号的所有土地，但是分为一期和二期，本案中因为久巧公司所拥有的集体土地使用权未能变更为国有土地使用权，所以二期投资的条件尚未成就，且普克公司也尚未进行投资，所以关于合作开发协议约定的二期投资上尚在的建筑仍然属于久巧公司所有，久巧公司有权自行出租及收益。二、土地未能转性原告是否存在过错？本案双方厂房合作开发协议中约定，久巧公司应当将集体土地使用权变更为国有土地使用权，久巧公司主张，根据当时的法律规定，集体土地使用权变更为国有土地使用权需要满足诸多条件，并不是久巧公司不愿意进行转性，而是客观上无法履行，但久巧公司在作出此承诺时应当对相应的法律、行政法规有所了解，久巧公司在知道或者应当知道客观上无法履行该义务，仍然向普克公司进行承诺，存在过错。三、被告欠付的租金金额？关于久巧公司主张的2016年至2018年普克公司尚欠的租金金额，双方均认为久巧公司主张的2016年-2018年每年五栋厂房共计租金金额为1,898,594元，暂扣除XX公司尚未支付的租金金额(包括违约金)共计720067元，按照50%、50%的比例，再扣除久巧公司在2016年-2018年已经获得的租金收益为XXXXXXX元，普克公司还应支付久巧公司租金共计446,781.50元，并偿付相应的利息。关于XX公司在(2018)沪0114民初4301号判决项下理应履行的义务，待XX公司实际履行后，久巧公司可以再另行主张。四、普克公司是否应当支付久巧公司主张的合作项目成本费用？首先，关于土地资源费及土地使用费，久巧公司举证了联系村民委员会出具的收据，故对于总金额261,599.86元本院予以确认。鉴于上述费用的确是本案所涉土地支付的费用，理应作为双方合作开发协议中的成本进行扣除，普克公司抗辩2015年10月之前的费用已经超过诉讼时效，本院认为双方为联营合同关系，双方联营未进行最终结算，故对于上述成本并不存在超过诉讼时效的问题，且2015年4月，久巧公司已经将上述费用向普克公司进行了主张，故本院认为2015年10月之前的上述费用并没有超过诉讼时效。普克公司理应承担其应当承担的部分，故普克公司也应承担一期土地的土地资源费及土地使用费的50%，关于一期土地是否占全部土地的60%，从原告提供的厂房开发协议的第8.3条约定，并参照厂房开发协议附件中的图纸，本院认定一期土地占全部土地的60%，故普克公司应当承担上述费用的30%，即78,479.96元。同理，关于土地使用税，普克公司也应承担总费用的30%，即151,988.40元。关于房产税，被告理应承担一期1-5栋厂房的房产税的50%，即29,796.35元。以上费用共计260,264.71元，普克公司理应支付给久巧公司，并且承担相应的利息。五、原告是否撤销委托书？本案委托书的出具是基于双方厂房合作开发协议中8.1条的约定，曹安路XXX号房产的物业管理暂由普克公司负责，由久巧公司协助，协议中第3.1条约定，在该宗土地变更为国有出让地之前，土地归甲方所有，乙方投资的房屋及附属设施设备归乙方所有。所以普克公司是基于对厂房的所有权对外进行管理，原告无权要求撤销该委托。至于原告主张被告存在违章搭建等违约行为，即使被告存在上述违约行为，原告也无权要求撤销委托。对于普克公司的反诉请求第五项，要求判令曹安路XXX号的管理权交由普克公司继续行使管理职能，鉴于本院在第一争议焦点中的论述，普克公司无权对原告自有的房屋进行管理，并对外出租，故本院仅支持普克公司对其建设的1-5厂房继续行使管理职能，对于其诉请的不合理部分予以驳回。六、普克公司与第三人之间的协议是否能够被撤销？根据普克公司与第三人的协议约定及普克公司与第三人在庭审中的确认，普克公司与第三人的合同标的包括了原告自有的房屋，根据上述第一个争议焦点中的论述，本院认为，原告自有的建筑为原告所有，故普克公司将上述房屋出租给第三人属于无权代理，且久巧公司出具给普克公司的委托书已经明确载明，就新扩建厂房的出租事宜因为是普克公司出资建造，所以由普克公司进行物业经营及对外出租，故第三人并没有理由相信普克公司能够将原告自有的建筑出租，故也不构成表见代理，现在久巧公司明确拒绝追认相应的合同内容，故普克公司与第三人之间签订的工业厂房租赁管理合同中关于原告自有建筑的部分对原告不发生法律效力，关于普克公司建造的五栋厂房的出租，普克公司有权对外出租，基于与普克公司就五栋厂房的联营关系，相关的合同内容对原告也具有法律约束力。虽然普克公司与第三人之间签订的工业厂房租赁管理合同中关于原告自有建筑的部分对原告不发生法律效力，但原告对合同并没有撤销权，故对于原告要求撤销普克公司与第三人的合同的诉讼请求本院不予支持。七、原告是否有权主张过道收益？关于过道的收益，因为过道的建设未获得建设施工许可证，属于违章建筑，基于违章建筑所获利益不受法律保护，故原告无法主张过道收益，如原告认为过道的修建侵犯其土地使用权，可以另行主张权利。故对于原告的第二项诉讼请求中过道收益部分本院不予支持。八、对被告的其他反诉请求的处理意见。首先，关于管理费，双方合作开发协议并没有约定管理费，且普克公司管理上述物业也是基于其为五栋厂房的所有权人，基于自身利益进行的管理，要求久巧公司支付管理费无合同及法律依据，本院不予支持。关于律师费的问题，本院认为，鉴于XX公司尚未履行(2018)沪0114民初4301号判决项下理应履行的义务，关于该案普克公司支付的律师费待XX公司履行相应义务后，在久巧公司主张结算租金中，普克公司可另行再主张。关于普克公司主张的配电房高压电压费，因为普克公司没有提供相应支付凭据，本院不予支持。关于垃圾清运费9,500元，普克公司提供了相应凭证，且也是普克公司在行使物业管理时支付的必要费用，故对于该费用，久巧公司理应承担50%，即4,750元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海普克机械制造有限公司应支付原告(反诉被告)上海久巧机电有限公司合作项目成本费用共计260,264.71元；二、被告(反诉原告)上海普克机械制造有限公司应支付原告(反诉被告)上海久巧机电有限公司租金共计446,781.50元；三、原告(反诉被告)上海久巧机电有限公司应支付被告(反诉原告)上海普克机械制造有限公司垃圾清运费4,750元；四、第一、二、三项相抵扣，被告(反诉原告)上海普克机械制造有限公司应支付原告(反诉被告)上海久巧机电有限公司款项702,296.21元并偿付逾期付款利息[以702,296.21元为基数，自2019年1月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算]；五、判令被告(反诉原告)上海普克机械制造有限公司就曹安路XXX号的5栋新建厂房继续行使管理职能；六、驳回原告(反诉被告)上海久巧机电有限公司的其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)上海普克机械制造有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19,131元，由原告负担10,636元，由被告负担8,495元(应于本判决生效后七日内交付本院)，反诉案件受理费2,671元，由原告负担107元(应于本判决生效后七日内交付本院)，被告负担2,564元。鉴定费31,240元，由原告负担18,620元(已缴纳)、由被告负担12,620元(已缴纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  周 莉人民陪审员  顾林芳人民陪审员  刘 霞二〇二〇年十一月四日法官 助理  林 凯书 记 员  王 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……