四川省绵阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川07民终2607号 上诉人（原审被告）：龚垭冬，男，汉族，1974年5月10日出生，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：何立新，四川昇泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：彭乐聪，男，1985年10月21日出生，汉族，户籍地:成都市龙泉驿区，现住四川省绵阳市。 委托诉讼代理人：于志强，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：余丹，北京盈科（绵阳）律师事务所实习律师。 上诉人龚垭冬因与被上诉人彭乐聪合同纠纷一案，不服四川省绵阳市涪城区人民法院（2020）川0703民初2479号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对案件进行了审理。上诉人龚垭冬的委托诉讼代理人何立新，被上诉人彭乐聪及其委托诉讼代理人于志强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 龚垭冬上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人彭乐聪的诉讼请求。事实与理由：《商铺转让协议》约定：“甲方承诺该商铺的转让已经征得商铺权利人的同意和认可，并保证乙方同等享有甲方在原商铺租赁合同中所享有的权利与义务。在乙方与商铺权利人签订商铺租赁合同过程中，需甲方配合的，甲方必须无条件协助配合乙方与该商铺出租人签订新的租赁合同。”上述约定明确了被上诉人转让商铺的义务，该义务是《商铺转让协议》成立的必要条件，也是上诉人接手商铺经营或者再转让给第三方的权利保障。截止上诉人上诉之日，上诉人并没有获得该商铺的独立租赁权，即该商铺的转让不成立。商铺权利人认可的承租人依旧是彭乐聪、龚垭冬二人。在本案一审审理过程中，被上诉人彭乐聪的举证仅能证明彭乐聪及其合伙人将商铺转让给了彭乐聪和龚垭冬，不能证明商铺是转让给龚垭冬一人的。在本案诉讼期间，商铺权利人多次发律师函、房屋租金预期催款告知函催缴房租，函件中均是将彭乐聪、龚垭冬作为了共同租赁人。这反映了商铺权利人至今都不认可龚垭冬为独立承租方。依据《房屋租赁合同》第九条第四款规定，擅自转让商铺的转让方应当承担租赁期间总租金20%的违约金。龚垭冬至今无法独自享有租赁权直接影响龚垭冬向第三人转让商铺时需要承当相应的违约责任。由于《商铺转让协议》约定的基本条件不成立，导致龚垭冬无法独立行使租赁权，故转让行为并未成就，彭乐聪无权按照《商铺转让协议》的约定获得剩余的转让费，其诉讼请求应当予以驳回。 彭乐聪辩称，龚垭冬抗辩理由不能成立。一、彭乐聪与龚垭冬之间并无合伙关系。上诉人龚垭冬并未在本案审理过程中就该抗辩理由提出证据予以证明；二、从彭乐聪与龚垭冬签署的《商铺转让协议》以及彭乐聪与商铺权利人四川凯泰房地产开发有限公司（以下简称凯泰公司）签订的《解除协议》，再加上上诉人龚垭冬已经独立经营商铺一年的实际情况，均能证明被上诉人彭乐聪早已将案涉商铺转让给上诉人龚垭冬经营，且商铺权利人凯泰公司对商铺转让的事实是清楚知晓的；三、龚垭冬与凯泰公司的《房屋租赁合同》上，虽将商铺前任租赁人彭乐聪列为了承租方中的一员，但彭乐聪并未在该合同上签字确认。商铺权利人单方将彭乐聪列为租赁人的行为对彭乐聪不应当产生相应的法律后果。至于商铺权利人在催收函中将彭乐聪列为承租人，向彭乐聪催款的行为对彭乐聪也不应当产生效力。四、龚垭冬作为完全民事行为能力人，其自愿与凯泰公司约定高额转让费，该约定与彭乐聪无关。龚垭冬更不能以其与凯泰公司的约定拒不履行其与彭乐聪的约定。《商铺转让协议》系彭乐聪与龚垭冬的真实意思表示，双方当事人应当严格按照约定履行己方义务。龚垭冬拒不支付剩余转让款的行为已经构成严重违约，请求二审人民法院依法驳回龚垭冬的上诉请求。 彭乐聪向一审法院起诉请求：判令龚垭冬按照《商铺转让协议》的约定向彭乐聪支付商铺转让费158345元；二、判令龚垭冬向彭乐聪按照《商铺转让协议》的约定支付违约金90000元；三、判令本案诉讼费、保全费、律师费等一切费用由龚垭冬承担。 一审法院认定事实：彭乐聪作为甲方，龚垭冬作为乙方签订《商铺转让协议》，约定甲方将坐落于四川省绵阳市科创园区××街××号××栋××层××号房屋转让给乙方经营使用，甲方承诺于2019年8月31日前完成交房工作并交付乙方使用，甲乙双方约定该商铺转让费为人民币30万元，外加押金7万元，以及甲方已经支付至2019年11月15日的租金剩余部分7.8万元和4个月物业费及垃圾清理费8000元，以及剩余水电气费2345元，合计458345元。经甲乙双方协商，甲方免除1万元，合计应付448345元，扣除已支付22万元，乙方应支付转让费及水电气费在内合计228345元于甲方，该笔尾款应当于2019年10月8日之前全额支付，否则乙方每日应补偿未付总金额千分之二作为补偿。乙方应将其中158345元支付给甲方彭乐聪。若因任何一方不履行或者不完全履行本协议所约定内容，视为违约，违约方应按商铺转让费的30%向守约方赔偿违约金，如因其违约行为，给对方造成损失的，违约方应向守约方承担赔偿损失的违约责任，相关损失的数额包括由于其违约所致及产生的损失、责任、损害、税费、行政处罚、诉讼、裁决及合理的第三方成本及费用。该协议无签订时间。截止一审法庭辩论终结前，彭乐聪已向龚垭冬交付了案涉商铺。 凯泰公司作为甲方，彭乐聪、龚垭冬作为乙方，签订《凯泰欧城房屋租赁合同》，约定甲方将案涉商铺出租给乙方，租赁期限从2016年11月15日起至2024年11月14日止，该合同最后一页乙方处仅有龚垭冬签字。该合同亦无签订时间。 2019年10月12日，凯泰公司作为甲方，彭乐聪、唐斌、皱武作为乙方签订《解除协议》，约定将双方签订的案涉房屋租赁合同解除，其中第2条约定：“……乙方租赁该房屋时所交房屋保证金（60000元）甲方不退还乙方，同样由现租赁人承接，现租赁人（龚垭冬：510702197405××××）可在与甲方签订租赁合同时，持甲方向乙方出具的收款收据原件换取现合同约定的保证金收据”。 本案双方当事人一致确认案涉房屋系凯泰公司所有。 2020年4月22日，彭乐聪与北京盈科（绵阳）律师事务所签订《诉讼仲裁案件委托代理合同》，彭乐聪就本案支付律师费6000元。 一审法院认为，截止庭审辩论终结前，凯泰公司与彭乐聪就案涉商铺签订《解除协议》，解除了其与彭乐聪等人的租赁合同并认可了龚垭冬系案涉房屋现租赁人的身份，龚垭冬亦与凯泰公司签订《凯泰欧城房屋租赁合同》，承租了案涉商铺，故双方当事人签订的《商铺转让协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，彭乐聪已向龚垭冬交付了商铺，龚垭冬应当按照转让协议的约定履行支付转让款的义务。龚垭冬抗辩凯泰公司不同意案涉商铺进行转让的意见与审理查明的事实不符，一审法院对龚垭冬的该项抗辩不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，龚垭冬未按约支付转让费的行为已构成违约，故彭乐聪要求龚垭冬支付商铺转让费158345元的诉讼请求，一审法院予以支持。彭乐聪主张的律师费6000元于法有据，亦符合双方约定，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，双方当事人约定的违约金过高，一审法院酌定龚垭冬按照商铺转让费的20%向彭乐聪支付违约金，对彭乐聪主张中超出的部分一审法院不予支持。 故依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，一审法院遂判决如下：一、龚垭冬于判决生效后五日内向彭乐聪支付商铺转让款158345元及违约金31669元；二、龚垭冬于判决生效后五日内向彭乐聪支付律师费6000元；三、驳回彭乐聪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2513元，由龚垭冬负担1900元，彭乐聪负担613元。 本院二审期间，上诉人龚垭冬向本院提交了四组新证据。第一组新证据系彭乐聪向绵阳市场监督管理局科创园分局出具的《情况说明》复印件及彭乐聪的身份证复印件一份，在《情况说明》中，彭乐聪承认其无偿将商铺授权给龚垭冬使用。根据该《情况说明》的文字记载，能够证明彭乐聪目前依旧是案涉商铺的承租人，彭乐聪并未完成《商铺转让协议》第二条约定的义务；第二组新证据系《民事起诉状》及涪城区人民法院开庭传票各一份，拟证明：到目前为止，案涉商铺权利人认可的房屋租赁人依旧有彭乐聪。该组证据能够证明彭乐聪并未完成《商铺转让协议》约定的义务；第三组新证据系《通知》、《房屋租金逾期催款告知函》复印件各一份，拟证明：在凯泰公司的向租赁人送达的各类文书中，凯泰公司均将彭乐聪列为了承租人，龚垭冬至今无法独立行使承租人权利；第四组新证据系请求开庭质证新证据的申请，拟证明：上述三组新证据系在本案一审审理过程中提交，但一审法院并未允许将上述三组新证据纳入本案审理中。彭乐聪对上述四组新证据质证认为：对第一组、第二组、第四组新证据的真实性予以认可，但认为达不到上诉人的证明目的。彭乐聪向绵阳市场监督管理局科创园分局出具《情况说明》的目的仅是为了方便龚垭冬更换商铺招牌。对第三组新证据，彭乐聪不予认可。彭乐聪从未收到过第三组新证据，该组证据不能达到上诉人龚垭冬的证明目的。本院另查明，在上诉人龚垭冬提交的四组新证据中，均无被上诉人彭乐聪的签字确认。本院将结合本案其他在卷证据，对上述新证据予以认证。 本院二审审理查明的其他事实与一审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点在于：彭乐聪是否已经按照《商铺转让协议》的约定完成了己方义务的问题。本案二审过程中，上诉人龚垭冬认为由于彭乐聪向其转让商铺并未获得商铺权利人凯泰公司的同意与认可，导致龚垭冬至今无法独立行使承租人权利，彭乐聪并未完成《商铺转让协议》中约定的义务，故本案应当驳回彭乐聪的全部诉讼请求。为证明其主张，龚垭冬向人民法院提交了凯泰公司作为出租房，彭乐聪、龚垭冬作为承租方的《凯泰欧城——房屋租赁合同》，凯泰公司向承租人催收房租租金的《房屋租金逾期催款告知函》、凯泰公司项目部向彭乐聪、龚垭冬出具的不允许转让商铺的《通知》，彭乐聪向绵阳市场监督管理局科创园分局出具的《情况说明》，凯泰公司将彭乐聪、龚垭冬列为被告索要租金的另案《民事起诉状》及开庭传票。龚垭冬认为上述证据材料能够充分证明，案涉商铺权利人凯泰公司至今认可的房屋租赁人都是彭乐聪、龚垭冬。但根据本案二审审理查明的事实，上诉人龚垭冬提交的《凯泰欧城——房屋租赁合同》、《房屋租金逾期催款告知函》、《通知》上均无彭乐聪的签字确认。反而是在彭乐聪提交的最后落款日期为2019年10月12日的《解除协议》中，明确载明了：“……乙方租赁该房屋时所交房屋保证金（60000元）甲方不退还乙方，同样由现租赁人承接，现租赁人（龚垭冬：510702197405××××）可在与甲方签订租赁合同时，持甲方向乙方出据的收款收据原件换取现合同约定的保证金收据。”该文字记载能够明确得知，商铺权利人凯泰公司对现承租人系龚垭冬一人的事实是知晓且认可的。凯泰公司在该《解除协议》上进行了签章确认。而在无彭乐聪签字确认的情况下，凯泰公司单方将彭乐聪列为现承租人并催收租金的行为与《解除协议》中载明的内容相违背。同时，龚垭冬在本案二审过程中提交的彭乐聪向绵阳市场监督管理局科创园分局出具的《情况说明》中仅记载了彭乐聪将商铺授权给龚垭冬使用的内容，仅凭该《情况说明》的文字记载，无法清晰明了地得出彭乐聪认可自己为现商铺承租人的结论。本院认为仅凭该《情况说明》无法达到上诉人龚垭冬的证明目的。在彭乐聪已将案涉商铺交付给龚垭冬，且商铺权利人凯泰公司就彭乐聪转让案涉商铺明确知晓且同意的前提下，龚垭冬以彭乐聪转让商铺未获得商铺权利人同意的为由拒不支付商铺转让款的行为，于法无据，本院不予支持。龚垭冬拒不支付商铺转让款的行为已构成严重违约，理应按照约定支付律师费，并按照一审判决确定的违约金计算标准及金额支付相应违约金。 综上所述，龚垭冬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3800元，由龚垭冬负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 田稼旺 审 判 员 廖小军 审 判 员 陈兴旺 二〇二〇年十一月六日 法官助理 杨小艺 书 记 员 郧咏宏