湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0104民初4926号原告：熊俊生，男，汉族。原告：廖华芸，女，汉族。两原告共同委托诉讼代理人：陈韬、王雪，湖北征和律师事务所律师（特别授权）。被告：段志平，男，汉族。委托诉讼代理人:李华平，武汉市汉阳区正义法律事务所法律工作者（一般代理）。原告熊俊生、廖华芸与被告段志平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告熊俊生及廖华芸的委托诉讼代理人陈韬、王雪，被告段志平及其委托诉讼代理人李华平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊俊生、廖华芸向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告中有关将武汉市硚口区XX商厦XX层X室楼顶违法搭建部分作价转让的合同内容无效；2、判令被告向原告返还上述房屋XX层X室楼顶违法搭建部分对应的购房款420000元；3、被告承担本案诉讼费用。庭审中原告将第一项诉讼请求明确为：请求确认合同第五条备注第一项手写部分即硚口区XX商厦XX层X室楼上一层归属于此房产证上的附属物归买方的所有权无效。事实与理由：2017年11月29日，原被告在案外人武汉邻邦房地产经纪公司居间下签订了存量房居间买卖合同，合同约定原告购买被告名下位于武汉市硚口区XX商厦XX层X室的房屋，房屋建筑面积97.33平方米，合同约定XX商厦XX层X室楼上一层属于此房产证上的附属物，归原告所有，房屋总价款为2000000元，其中定金100000元，首付1100000元，剩余购房款800000元通过向银行申请贷款形式支付，原告考虑到房屋有两层，合同约定上一层为此房产证附属物，遂与被告签订了房屋买卖合同，后原告按照约定支付了定金和首付款，又通过向中国农业银行武汉硚口支行进行抵押贷款的形式向被告支付了剩余全部款项，经银行评估，案涉房屋价值1580000元，即上一层附属建筑作价420000元。2018年10月12日，武汉市硚口区人民政府汉正街办事处下达告市民书，将拆除违法建筑进行整顿，2019年5月16日，武汉市硚口区城市管理执法局向原告下达违法建设限期拆除决定书，决定书认定案涉房屋属于未经规划部门许可违法搭建房屋，后执法机关强制拆除了上述违法搭建房屋。原告在签订合同前与被告一起看房时，被告解释称顶层为开发商为了营销以赠与名义建造，是复式楼，又因顶层已存在20余年，原告以为顶层为合法建筑，因此与被告签署了关于顶层捆绑出售的房屋买卖合同，被告知道或应当知道上述顶层建筑系违法建筑，却隐瞒原告并将上述顶层作价出售，给原告造成巨大损失。原告认为房屋顶层平台属于业主共有部分，不得搭建建筑供某一业主专有使用，现搭建建筑被认定为违法建筑而被行政强制拆除，也证明该建筑并不能转化为合法建筑使用。因此顶层平台建筑因违反《土地管理法》、《城乡规划法》中强制性规定，不能产生物权效力。原被告在合同中约定的“硚口区汉顺商厦12层1室楼上一层归属于此房产证上的附属物归买方的所有权”因违背法律的强制性规定而属无效，因此合同中关于该违法建筑部分的转让无效。被告明知其仅拥有硚口区XX商厦XX层X室的合法产权，并不享有上一层违法建筑的任何权利，仍将违法建筑作价420000元一并出售给原告致使原告权利受损。依据合同法相关规定，合同无效或撤销后，因该合同取得的财产应当返还，不能返还的应折价赔偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。依据上述法律规定，被告应当返还违法建筑部分的购房款420000元，现违法建筑因被告拆除无法返还，但违法建筑的拆除并非可归责于原告的事由，也未使原告实际获益，故原告无任何过错，无需补偿。综上，被告出售未经许可搭建的违规建筑，严重损害原告合法财产权益，原告为维护自身权益，特诉至来院，望判如所请。被告段志平辩称：1、原被告签订的存量房居间买卖合同内容属于双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，该合同中对所购房屋权属以及现状原告作为购买人应当知晓，合同中约定的权属证号，图纸对应面积以及建筑面积均只有97.33平方，可见附属物并不具有产权性质，并未作价，并非出售标的，因此其是否违法搭建与本案无关，原告以附属物系违章建筑认定合同无效于法无据，如果按照原告的无效逻辑，那么原告应当退还附属物；2、双方的成交价格是当时市场价格200万，不是贷款评估价158万，原告认为其担保借款合同与存量房居间买卖合同差价42万是附属物价格，无事实和法律依据，158万是贷款合同中的评估价格，该价款主要用于原告办理贷款时银行内部贷款审批额度所做的参考，目的是银行内部为了计算原告贷款额度评估这么低是原告为了节省契税，交易时双方没有认同该额度，双方实际成交价是市场价200万，之所以有备注条款，是被告在和原告交易中，原告担心被告不将附属物一并移交给原告，才约定了备注条款，原告的目的是保障附属物归原告所有，附属物是无偿给原告；3、政府拆除附属物后，又为国家建造附属设施，不仅恢复了附属物功能遮阳防漏等，还比以前更美观，因此原告的起诉无事实依据。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：2017年11月29日，原告熊俊生、廖华芸（买方）在案外人武汉邻邦房地产经纪公司居间下与被告段志平（买方）签订了《存量房居间（买卖）合同》，合同约定由原告购买被告所有的位于武汉市硚口区XX商厦XX层X室的房屋，建筑面积97.33平方米，该物业以现状售予买方，买方已检查并同意以现状购买，总价为人民币2000000元。合同第五条合同相关事项备注栏约定：1、硚口区XX商厦XX层X室楼上一层归属于此房产证上的附属物归买方的所有权；2、房屋过户之前所产生的水费、电费、物业费由甲方负责人结清。房款以定金100000元，首付款1100000元加贷款800000元方式支付。2018年1月11日原告廖华芸以案涉房屋作为抵押向中国农业银行股份有限公司武汉硚口支行申请贷款人民币800000元，房屋抵押评估价值1580000元。2018年案涉房屋登记至两原告名下，证载建筑面积97.33平方米。因2019年10月第七届世界军人运动会将在武汉市召开，武汉市硚口区人民政府汉正街办事处发出《告市民书》拟对汉正街片区进行环境综合整治武汉市召开军运会，2019年5月16日，武汉市硚口区城市管理执法局就案涉房屋顶楼搭建部分下达违法建设限期拆除决定书，认定顶楼未经规划部门许可，属违法搭盖房屋，限期在2019年7月31日前自行拆除。后顶楼搭建部分由相关部门强制拆迁，并重新统一搭建新的铁棚防水。本院认为，原、被告签订的《存量房（居间）买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该合同中明确约定房屋标的为硚口区XX商厦XX层X室，建筑面积97.33平方米，合同备注虽然约定了顶楼附属物归属作为买家的原告，但并未约定附属物其对应的面积、价格以及违约责任，原告在购买房屋时已现场查看过，其应当知道被告并未通过合法形式获得顶层搭建附属物的所有权，但其自愿出资购买案涉房屋，应当视为其在购房时愿意承担顶层搭建部分可能会带来的相应风险。现原告以顶楼搭建房屋属于违章建筑不能产生物权效力为由主张该部分买卖合同无效并退还购房款，有违市场交易的自愿及诚实信用原则。房屋售价2000000元系原被告自行磋商的价格，而原告主张由按揭贷款时对房屋的评估价1580000元系银行对抵押物的评估，不能证实双方签订买卖合同时对于房屋的价值约定，其主张差价作为顶层搭建价格退还，无事实与法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告熊俊生、廖华芸的全部诉讼请求。案件受理费本院减半收取3800元，由原告熊俊生、廖华芸负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王林二〇二〇年十一月九日法官助理罗丹书记员朱政