北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初11621号原告：刘艳华，女，1974年2月6日出生，汉族，住北京市东城区。被告：刘蓓蓓，女，1986年3月28日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：王则军，河北党育律师事务所律师。原告刘艳华与被告刘蓓蓓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘艳华，被告刘蓓蓓及其委托诉讼代理人王则军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘艳华向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾退北京市东城区朝阳门南小街X号房屋并返还原告；2、要求被告支付2020年2月18日至2020年8月17日期间的房屋租金147000元；3、要求被告支付迟延给付第二期租金的滞纳金3266.67元。事实和理由：2009年8月11日，原、被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告将位于北京市东城区朝阳门南小街X号房屋（以下简称涉案房屋）出租予被告使用，租赁期限自2019年8月18日至2020年8月17日，月租金24500元，按季度支付。每季度租金支付日为2019年8月18日、2019年11月18日、2020年2月18日、2020年5月18日。2019年11月18日，被告拖欠第二期房租未支付，经原告催缴，被告于2019年11月20日支付。租金交纳至2020年2月18日，此后租金未支付。押金交纳了24500元。2020年4月12日，被告向原告发送解除函，要求搬离涉案房屋，原告表示被告结清租金及相关费用后才可搬离，被告未予回复。此后，原告告知被告如果搬离，需向物业办理相关手续，2020年4月24日，原告到涉案房屋告知被告，如果搬家不要破坏房屋，将钥匙交予链家公司工作人员后原告离开。但当日下午，链家工作人员向原告表示不同意接受钥匙，原告遂与被告联系，要求被告将钥匙交付原告，但被告一直未予回复，也未将钥匙交予链家公司，故原告认为被告尚未交付涉案房屋。另，租赁期间，被告拒绝原告提出的允许原告委托中介带客户看房以便配合原告另行出租、出售的要求，为维护原告合法权益，故成此诉。被告刘蓓蓓辩称：被告租金交纳至2020年2月17日，并交纳押金35000元。被告承租涉案房屋用于美术培训，按照疫情防控所有线下培训课程均停止的要求，被告于2020年1月23日起一直未营业。2020年3月，被告告知原告因疫情影响希望暂缓交纳租金，原告不同意，3月5日，原告通知被告要带新客户看房解除合同。2020年3至4月间，双方一直在协商退房问题，但未协商一致。2020年4月12日，被告向原告发送解除函，要求解除合同。2020年4月22日、4月23日，原告两次发微信表示同意被告搬离。被告于2020年4月24日结清水电费，并于当日搬离涉案房屋。当日原告及链家公司的工作人员均到涉案房屋收房，因当日被告搬家至凌晨，原告先行离开。因涉案合同系经我爱我家公司居间签署，故被告将涉案房屋钥匙交给了我爱我家公司工作人员，但原告不同意，要求交付链家公司，被告于次日早晨将钥匙交给了链家公司工作人员。被告认为，原告于2020年3月5日提出要带客户看房，解除合同，故租金应交纳至2020年3月5日，上述租金应以押金抵扣。关于第二期租金，被告确实迟延两天给付，但当时经与原告沟通，原告表示同意，故不同意支付滞纳金，且合同约定的滞纳金标准过高，因疫情影响，被告无法经营，如果法院认定被告应支付租金及滞纳金，亦要求予以酌减。本院经审理认定事实如下：2019年8月11日，刘艳华（甲方）与刘蓓蓓（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将北京市东城区朝阳门南小街2号楼6层731号房屋租予被告办公，租赁期限自2019年8月18日至2020年8月17日。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用情况进行验收，结清各自应当承担的费用。月租金24500元，支付方式为押一付三。各期租金支付日为2019年8月18日、2019年11月18日、2020年2月18日、2020年5月18日。押金24500元。乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，每逾期一日，应按当年日租金的200%标准支付违约金。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。被告租金交纳至2020年2月17日，此后租金未交纳。2020年3月，被告与原告协商因疫情影响暂缓交纳租金事宜，原告表示如果被告不想付房租，先让中介带客户看房，有别的客户想租，就先租出，减少双方损失。被告表示因疫情影响无法营业，希望等疫情好转后看国家是否有补偿政策，按照补偿政策给原告补租金。2020年4月12日，被告通过微信向原告发送解约函，要求原告于2020年4月14日予以回复。4月23日，被告再次向原告发出解约函，主要内容为被告已在4月12日以书面形式向原告发送解约函，要求搬出被告物品返还房屋，但原告不同意被告搬离，物业未允许被告搬出物品。涉案房屋相关费用未有拖欠，现原告于4月22日表示同意被告搬离，希望于4月24日或25日搬离涉案房屋。2020年4月24日，原、被告至涉案房屋进行交接。庭审中，原告表示其于当日至涉案房屋查看，告知被告搬家不要破坏屋内设施，钥匙交给链家公司，并对指定将钥匙交予链家公司的说明签字确认，后于中午离开。但当日下午，链家工作人员表示不同意收钥匙，原告遂与被告联系，要求被告将钥匙交予原告本人，但被告一直未回复。被告表示4月24日双方至涉案房屋交接，因被告对涉案房屋进行了装修，原告签署了一份不用恢复原状的证明，当天搬家至凌晨，原告要求被告将钥匙交付链家公司。被告于4月25日早将钥匙交给了链家公司工作人员。对此，原、被告均提交双方微信聊天记录，显示4月24日晚原告询问被告何时搬完，并告知约次日一起到房间内拍照交接。被告未予回复。4月25日上午原告再次要求被告确认交割房屋和钥匙时间，并表示因链家公司有工作时间限制，钥匙及房屋交割原告亲自完成，实际房租计算至被告交付原告房屋和钥匙后30日。被告于2020年4月25日中午1点14分回复“钥匙已经交付你指定的链家委托人冯跃兵……昨天上午你突然以微信方式告知我方你同意我们搬出属于我方物品，我们在你同意的前提下立即于昨天到物业缴纳了相关水费等费用，办理结束后在你及你爱人等四方人员在场的情况下按你的要求在纸上写明了屋内属于你方的相关物品清单（有你所指定的链家委托人手写），同时你要求我方保留所有升级装修部分（灯具、地毯等），并在我方、你方、我爱我家中介、链家中介（你所指定的委托人）均在场的情况下由链家工作人员（你说指定的委托人）写下上方已述属于你方屋内物品的证明文件后已经由你签字确认，签字后明确告知我方在物品搬离后钥匙交给你的委托人（链家工作人员），由她自行代表你房核对屋内物品即可，你方不需要再到现场确认（以上内容四方人员当时都在场可作证），房屋钥匙由委托人保留。”被告提交其与链家公司工作人员冯跃兵的微信聊天记录，显示2020年4月25日中午，被告称“你拿到钥匙告诉我，我也给她发个微信”；冯跃兵表示“我拿到钥匙了，给他说了”，被告称“你从你同事马磊那拿到钥匙告诉我，马磊说放你抽屉里了”，冯跃兵回复“我拿到了”，并发送了拿到钥匙的图片。被告另提交其与原告的通话录音，证明双方交接房屋过程，原告对其真实性、合法性、关联性均不予认可。关于被告交纳押金，被告提交其与原告的银行交易记录，显示被告于2019年8月向原告转账两笔款项，金额分别为73500元（备注北京Inn8号楼A座712室三个月房租）、35000元（备注朝阳门南小街2号楼6层73）。2019年11月20日转账73500元（备注三个月房租）。原告不予认可，表示无法确认是否收到。关于被告迟延给付租金一节，被告提交其与原告2019年11月19日至11月20日的微信聊天记录，证明与原告就迟延给付租金一事已达成一致。该聊天记录显示2019年11月19日至11月20日，原告多次向被告催缴租金，被告于2019年11月20日中午向原告支付租金。另，被告提交其在涉案房屋注册的海钰恒教育科技（北京）有限公司第一分公司营业执照和工商登记信息，证明被告承租涉案房屋从事美术培训业务，因疫情影响，自2020年1月23日至其搬离涉案房屋期间无法复工营业。请求法院对租金予以减免。本院认为，双方当事人签署的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告因受疫情影响向原告提出解除合同，双方当事人经协商于2020年4月24日至涉案房屋现场对房屋内物品进行查验清点确认，被告于当天搬离涉案房屋并于4月25日将涉案房屋钥匙交付原告指定的接收人链家公司，原告虽称其于4月25日告知被告将钥匙交付原告本人，但应指出，双方协商一致解除合同，被告负有交付房屋的义务，原告亦负有积极收回房屋的义务，被告虽未按照原告单方变更的交付钥匙方式将钥匙交予原告本人，其交付方式存在一定瑕疵，但在双方已对房屋现状进行确认，并确认交付方式的情况下，被告将涉案房屋交付原告指定的接收人，且该接收人已经实际接收，应当视为被告已经向原告交付涉案房屋，故原告要求被告腾退并返还涉案房屋的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。被告腾退涉案房屋前拖欠的租金应予支付，故原告要求被告支付2020年2月18日至2020年4月25日期间租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，此后的租金，原告无权主张。另鉴于合同约定被告租赁涉案房屋用于办公，被告虽称其在涉案房屋注册公司用于经营美术培训，受疫情影响无法正常营业，但其提供证据尚不足证明上述主张，故被告要求酌减租金依据不足。合同约定被告不按约定支付租金的，每逾期一日，应按当年日租金的200%标准支付违约金。被告应于2019年11月18日交付租金，但其于2019年11月20日交纳，应当支付迟延给付租金的违约金。被告提供的证据不足以证明原告同意被告迟延给付租金，被告此项抗辩意见，本院不予采信。被告提出合同约定违约金标准过高，要求法院予以酌减，本院将考虑合同履行情况、被告违约行为、原告损失等因素，按照公平原则依法予以酌定。另根据相关证据，被告除交纳两期租金之外，确实向原告另行交纳了35000元。原告虽不予认可，但未就上述款项的用途提供证据予以佐证，故本院推定被告交纳的35000元为涉案房屋租赁押金。上述押金应予抵扣租金及被告应当承担的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告刘蓓蓓于本判决生效后七日内向原告刘艳华支付2020年2月18日至2020年4月25日期间的房屋租金55533元（押金35000元予以抵扣，尚欠20533元应予支付）；二、被告刘蓓蓓于本判决生效后七日内向原告支付滞纳金96元；三、驳回原告刘艳华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1653元，由原告刘艳华负担1426元（已交纳），由被告刘蓓蓓负担227元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓彤二〇二〇年十一月十日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟