文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初13026号原告：许艺潇，男，1989年9月6日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：王潇，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟威，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告：黄淑其，女，1974年8月11日出生，汉族，住四川省渠县。第三人：文天柱，男，1988年9月11日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：李杨，重庆利欣律师事务所律师。原告许艺潇与被告黄淑其、第三人文天柱房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法由审判员谢凤鸣独任审判，适用简易程序于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告许艺潇及其委托诉讼代理人钟威，第三人文天柱及其委托诉讼代理人李杨到庭参加诉讼，被告黄淑其经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告许艺潇向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年9月28日至2020年4月29日期间房屋租金264000元（60000元/月×7个月+60000元/月/30天×2天-160000元）；2、判令被告向原告支付违约金300000元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月，原被告签订《房屋租赁协议》，约定原告将重庆市沙坪坝区****号一楼临街门面租赁给被告使用，面积约20平方米；2019年9月28日至2020年9月27日期间租金为60000元/月，每年租金递增，租期为三年。交租时间为每季度交一次，每次提前30日缴下季度租金，被告不得将房屋向任何单位或个人抵押、担保、转让、转租。原告按合同约定将房屋交付被告后，被告未按约定交纳商铺的租金、水电费等，经原告多次催收未果。原告在催收租金的同时发现被告在未得到原告书面同意的情况下将涉案房屋部分转租给第三人文天柱。在多次催收未果的情况下，原告于2020年4月29日向被告发出了解除租赁合同的通知函。原告行使单方面解除权，解除了租赁合同。原告认为，被告未按约定交纳租金并擅自将房屋转租的行为违背诚实信用原则，构成严重违约。现原告为维护自身合法权益，因此向法院提起诉讼，望判如所请。被告黄淑其未做答辩。第三人文天柱陈述，涉案房屋系被告转租给第三人。原告知道被告转租的事实，并配合第三人办理了相关的营业执照。原告未在6个月之内提出异议，因此根据相关司法解释的规定，转租合同合法有效。第三人已经按照与被告签订的租赁合同，足额支付了租金及押金。根据发改委2020年734号文件、渝府办发（2020）22号文件、沙国资发（2020）29号文件的相关规定，因新冠肺炎疫情原因，承租国有房屋应当减免上半年3个月租金，具体为2020年1月24日到2020年4月24日。因此第三人认为被告与原告的租金应当减免上述三个月，第三人交付给被告的租金也应当减免。本院经审理查明事实如下：重庆市沙坪坝区渝碚路***号房屋的所有权人为重庆新华传媒有限公司，该公司由国有企业法人独资设立。2019年9月27日，原告许艺潇（出租方、甲方）与被告黄淑其（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将重庆市沙坪坝区渝碚路***号（一楼）临街门面出租给乙方，该房屋面积约为20平方米。承租期自2019年9月28日起至2022年9月27日止，合计三年，接房时间为2019年9月28日。2019年9月28日至2020年9月27日期间租金为60000元/月；2020年9月28日至2021年9月27日期间租金为63000元/月；2021年9月28日至2022年9月27日期间租金为66150元/月。交租时间为每季度交一次，每次提前30日缴付下季度租金。乙方在签订本合同时，向甲方一次性支付180000元作为履约保证金。保证金在合同期满时，若无其他抵扣事宜，甲方1个月内将全额返还给乙方，保证金不计利息。在合同期内由于乙方原因终止本合同，甲方不退还乙方履约保证金。甲乙双方任何一方如果违反本合同的各项约定，对方均有权终止本合同。违反一方应该负责赔偿对方的经济损失300000元。乙方不得将经营的设施、场地和商品向任何单位、个人抵押、担保、转让、转租（需征得甲方同意，方可分租或转租部分，但合同截至时间不能超过甲乙双方合同约定的合同截止时间），否则甲方有权立即终止合同，收回场地，任何费用不予退回。合同签订后，原告许艺潇将合同约定的房屋交付被告黄淑其，被告向原告交纳了履约保证金180000元，但被告仅支付了2019年9月28日至2019年12月27日第一季度的部分租金160000元，该季度的剩余部分租金20000元及此后的租金被告均没有支付。2019年9月28日，被告黄淑其（出租方、甲方）与第三人文天柱（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》，约定被告将重庆市沙坪坝区渝碚路***号（一楼）建筑面积约为10平方米的房屋出租给第三人。租赁期限自2019年9月28日至2022年9月27日止。合同到期如被告续租该店铺，同等条件下第三人自动续租该合同中标的房屋。2019年9月28日至2020年9月27日期间租金为33000元/月；2020年9月28日至2021年9月27日期间租金为34650元/月；2021年9月28日至2022年9月27日期间租金为36382元/月，被告指定收款账户的户名为王霞，账号为6216********。第三人在合同签订时应当向被告支付99000元作为租赁合同履约保证金。该合同还对双方的权利义务、违约责任等内容进行了约定。被告和第三人的转租合同签订后，被告将转租合同约定的房屋交付第三人使用。此后，第三人文天柱以重庆市沙坪坝区渝碚路***号一楼自编号2为营业场所，以沙坪坝区瑜馨妍冷饮店为名称办理了个体工商户营业执照。2020年3月19日，原告委托案外人通过微信APP向被告发送《催款通知》，要求被告支付2019年9月28日至2019年12月27日期间的剩余租金20000元、2019年12月28日至2020年3月27日期间的租金180000元（60000元/月×3个月）、2020年3月28日至2020年6月27日期间的租金180000元（60000元/月×3个月），合计38万元，并要求被告接到通知后于2020年3月23日前支付以上欠费。被告黄淑其回复称：“要月底才能完善”，“由于疫情，不是故意拖房租，我需要你们给我盖章”。此后，被告未按催款通知的要求向原告支付租金。2020年4月28日，原告通过短信向被告发送《解除的通知》。该通知载明：由于你方至今拖欠三个季度的租金，期间我方多次电话及微信催收，且我方2020年3月19日书面催收后，你方仍置之不理，你方的违约行为已严重损害我方的合法权益，现我方郑重通知你方：1、本通知送达之日，解除你我双方之间的租赁合同关系；2、限你方收到本通知之日起2日内，搬离该租赁房屋，否则我方将采取包括但不限于以下措施：锁门、强制搬离等手段，由此产生的费用和一切损失由你方承担；3、限你方收到本通知之日起1日内，立即清缴该租房屋的水、电、物业费，并向我方缴清仍欠付我方的房屋租金38万元，同时责令你方向我方支付违约金30万元。被告收到该通知后回复短信称：我违约你可以去法院起诉，但是不可以断水断电，我并没说我不交租金，由于今年疫情，再加上家里出了一些事，疫情期间两个月未营业，为啥你不免租金，你把疫情期间国家该免的租金免了，我补多少补给你，不交租金是由于你电压不……另查明，本案第三人文天柱于2020年5月25日另案起诉本案被告黄淑其、本案原告许艺潇及案外人重庆市赛玛特科技有限责任公司，案号（2020）渝0106民初7871号。还查明，2020年5月9日，国家发展改革委、住房城乡建设部、财政部等8部委联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，该意见第二条第（一）项载明，推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。2020年4月3日，重庆市财政局和重庆市国有资产监督管理委员会印发《关于贯彻落实减免租金有关事宜的补充通知》。该通知要求，疫情期间，对承租市级及区县国有企业、事业单位国有资产类经营用房的中小微企业（含个体工商户）、物流仓储企业，减免租赁合同约定的同期1-3个月租金。对商贸服务业经营主体承租国有资产类经营用房的，减免3个月租金，对存在资金支付困难的，可延期收取租金。其中，商贸服务业经营主体是指从事批发和零售业（含进出口贸易）、住宿业、餐饮业、居民生活服务业等与国内外贸易活动及居民生活密切相关行业的企业或个体工商户。审理中，原告要求用被告缴纳的履约保证金180000元抵扣被告应当支付的租金及违约金。审理中，原告认为原告基于2020年2月份、3月份多次向被告表示要求其缴纳2019年9月28日起的租金，并于2020年3月19日正式发书面通知函要求其缴纳租金，且原告一再表示先将2019年的租金补齐，2020年的租金可以暂缓，但是被告仍不予理睬，拒绝缴纳，原告于2020年4月28日向被告发函要求解除。原告认为合同于2020年4月28日解除，解除合同的理由是被告逾期缴纳租金。审理中，原告为证明被告未经其同意转租涉案房屋给第三人并导致被第三人起诉，向本院举示了文天柱在（2020）渝0106民初7871号案件中提交的《文天柱房屋租赁合同纠纷案事实补充》。第三人质证认为，对该证据的真实性无异议，但该证据不能达到原告的证明目的，该证据只能证明第三人与被告之间存在转租合同，并且第三人已经足额支付了全部租金及保证金。审理中，第三人为证明原告知道被告与第三人之间的转租事实，举示了两份情况说明，其中新华书店出具的情况说明系许艺潇的代理人毕开政以微信图片发送给第三人。原告质证称，对该证据的真实性无异议，对证明目的不予认可，原告并未同意被告将房屋转租。上述事实，有原告举示的《房屋租赁协议》、催款通知书、微信聊天记录截图打印件、解除《房屋租赁协议》的通知、短信聊天记录截图打印件、《文天柱房屋租赁合同纠纷案事实补充》，有第三人提交的房屋租赁协议、中国农业银行活期存折交易明细单、情况说明、房产证复印件、国家企业信用信息公示报告、营业执照及当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告许艺潇与被告黄淑其签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。关于原被告签订的租赁合同是否已解除的问题。合同约定，2019年9月28日至2020年9月27日期间的租金为60000元/月；交租时间为每季度交一次，每次提前30日缴付下一季度租金。本院认为，其一，即使原被告关于第一季度的租金180000元（60000元/月×3个月）的付款时间没有约定或者约定不明，被告经原告催收后就应当支付，但原告于2020年3月19日向被告催收后，被告仍然未支付第一季度尚未支付的租金20000元，已经构成为违约。其二，被告应当按照合同约定于第二季度开始前30日即2019年11月28日前支付第二季度租金，但被告至今没有支付第二季度的租金，也已经构成为违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，合同约定，原被告双方任何一方如果违反本合同的各项约定，对方均有权终止本合同。现被告逾期支付第一、二季度的租金，构成违约，符合合同约定的解除条件，原告有权要求解除合同，但应当通知对方。现原告于2020年4月28日向被告发送解除合同的通知，被告当天收到该解除合同的通知。因此，原被告签订的《房屋租赁协议》于2020年4月28日解除。虽然被告未到庭参加诉讼，亦未提出抗辩，但被告曾在收到原告催收通知和解除合同通知后称逾期未交房租有新冠肺炎疫情的原因。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。众所周知，受新型冠状病毒导致的肺炎疫情影响，武汉市于2020年1月23日10时关闭离汉通道，2020年1月24日重庆市决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。新冠疫情防控期间，按照要求商场歇业、人员限制出行。新型冠状病毒导致的肺炎疫情属于突发公共卫生事件，原被告双方均不能预见，也不能避免或克服疫情防控的影响，应当认定为不可抗力。但是，在2020年1月份新冠肺炎疫情暴发之前，被告履行支付第一季度、第二季度租金的期限已经届满，也就是说，被告在不可抗力发生之前已经构成违约。因此，因新冠肺炎疫情导致的不可抗力不能免除被告应承担的违约责任，原告在此前提下解除合同符合法律规定。关于被告是否应当支付租金及其金额问题。合同约定，2019年9月28日至2020年9月27日期间的租金为60000元/月，现被告已付第一季度部分租金160000元，因此被告还应当支付从2019年9月28日起至2020年4月28日合同解除之日止的租金262000元（60000元/月×7个月+60000元/月/30天×1天-160000元）。但如上所述，自2020年1月24日起重庆市决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，新冠肺炎疫情影响应当认定为不可抗力。面对新冠肺炎疫情导致的不可抗力，原被告双方应当相互理解、加强沟通、共担风险、共渡难关。综合考虑被告承租房屋的性质为国有资产类经营用房，以及随着新冠疫情逐步得到控制后的复工复产情况，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条的规定、国家发展改革委等8部委联合印发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户环节房屋租金压力的指导意见》的文件精神，本院酌情决定免除被告2020年1月24日至2020年4月23日期间3个月的租金。据此，被告还应当支付从2019年9月28日起至2020年4月28日合同解除之日止的租金82000元（262000元-60000元/月×3个月）。合同已经于2020年4月28日解除，原告主张2020年4月29日的租金，没有事实依据和法律依据。据此，对原告要求被告支付2019年9月28日至2020年4月28日期间的租金82000元的部分诉讼请求，本院予以支持；对原告主张租金超出上述金额和计算期间的部分诉讼请求，本院不予支持。需要说明的是，涉案国有资产类经营用房系原告承租后转租给被告，本院酌情免除了被告本应当支付给原告的2020年1月24日至2020年4月23日期间的3个月租金。至于原告是否免交3个月租金的问题，本院认为，结合国家发展改革委等8部委联合印发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》要求，推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金；转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。另外结合重庆市财政局和重庆市国有资产监督管理委员会印发的《关于贯彻落实减免租金有关事宜的补充通知》要求，疫情期间，对承租市级及区县国有企业、事业单位国有资产类经营用房的中小微企业（含个体工商户）、物流仓储企业，减免租赁合同约定的同期1-3个月租金；对商贸服务业经营主体承租国有资产类经营用房的，减免3个月租金，对存在资金支付困难的，可延期收取租金；其中，商贸服务业经营主体是指从事批发和零售业（含进出口贸易）、住宿业、餐饮业、居民生活服务业等与国内外贸易活动及居民生活密切相关行业的企业或个体工商户。因此，涉案房屋系国有资产类经营用房，相信原告向其出租人主张减免租金后，涉案房屋所有权人作为国有企业，其应会做到积极响应国家关于新冠肺炎疫情扶持服务业小微企业和个体工商户的租金减免政策，落实涉案房屋各承租人、次承租人自上而下实行免租3个月，并惠及最终承租人。关于原告主张的违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条和第一百一十四条分别对损失赔偿金和违约金进行了约定。所以，损失赔偿金不等同于违约金。本案中，合同约定，在合同期内由于被告原因终止本合同，原告不退还乙方履约保证金180000元。该约定是双方对被告违约后应承担违约责任的约定，可以理解为此处约定的180000元为违约金。而合同还约定，原被告双方任何一方如果违反本合同的各项约定，对方均有权终止本合同；违反一方应该负责赔偿对方的经济损失300000元。显然原被告在该条款中约定的赔偿经济损失300000元属于损失赔偿金，而并非违约金。被告逾期支付租金并导致合同解除，应当承担违约责任。因此，原告主张被告承担违约金180000元的部分诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持；而原告主张违约金超过180000元的部分诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。原告要求被告已交纳的180000元履约保证金抵扣租金及违约金，亦符合合同约定，本院予以支持。被告黄淑其经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃依法享有的举证、质证、提出抗辩、辩论等诉讼权利，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告黄淑其于本判决发生法律效力后10日内向原告许艺潇支付2019年9月28日至2020年4月28日期间欠付的租金82000元；二、被告黄淑其应当向原告许艺潇支付违约金180000元，该笔违约金由被告已经交纳的履约保证金180000元抵扣。三、驳回原告许艺潇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9460元，减半收取4730元（原告已预交），由被告黄淑其负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数及代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行生效判决确认的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 谢凤鸣二〇二〇年十一月二十六日法官助理 冯 举书 记 员 张咏琪