北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初62442号原告（反诉被告）：北京赛思博文化传播有限公司，住所地北京市海淀区昌运宫**楼****3238。法定代表人：孙长梅，董事长。委托诉讼代理人：朱加力，女，1980年5月11日出生，汉族，该公司业务经理，住公司宿舍。被告（反诉原告）：刘建春，男，1969年12月5日出生，汉族，自由职业，住北京市海淀区。原告（反诉被告）北京赛思博文化传播有限公司（以下简称赛思博公司）与被告（反诉原告）刘建春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赛思博公司委托诉讼代理人朱加力及被告刘建春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赛思博公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认双方签订的房屋租赁合同于2017年5月15日解除；2、判令刘建春退还我公司三个月房租21900元、押金7300元及利息（以29200元为基数，自2017年5月15日至实际给付之日止，按中国人民银行贷款利率计算）；3、判令刘建春赔偿我公司违约金7300元；4、刘建春承担本案诉讼费。事实和理由：我公司于2017年5月2日与刘建春签订房屋租赁合同，刘建春将海淀区莲花苑x号楼x门x室房屋出租给我公司，刘建春承诺在2017年5月10日前将钥匙交给我公司，给我公司5天免费装修期，并口头约定：房屋内的灯全部不要，我公司自行安装；如果空调不能正常使用的，需要拆除，我公司自行安装；其他电器均拆除。合同签订后，我公司于2017年5月2日微信支付刘建春9200元，垫付中介费3600元，5月3日向刘建春转账2万元。合同签订后，刘建春电话表示在合同到期后我公司自行安装的电器不许带走，我公司明确回复不同意。后来刘建春百般刁难不予配合，也不交付房屋钥匙，所以房屋租赁合同不能实际履行，刘建春违约。6月5日，我公司通过微信通知刘建春要求解除合同，并要求将所有款项退还我公司，但刘建春至今未履行。刘建春辩称，赛思博公司提出的诉讼与事实不符，实际情况是我是守约方，赛思博公司是违约方，应承担全部违约责任。合同签订当日没有互换身份证明，经中介协调双方约定互换身份材料，但朱加力多次违约不到场。2017年5月15日房屋交割日，我方设备设施均状态良好，但赛思博公司拒绝验收物品、水、电、气，并拒不签署房屋交割清单，导致合同无法履行。我从未承诺过5月10日交房，也没有以任何形式承诺过赛思博公司对房屋内财产有处置权，并一再强调不得擅自拆除房屋内任何设置，不得随意处理任何物品等，如果有损坏、需要维修的必须由房主签字同意后，赛思博公司才能处理。同时我还要求房屋所有设施的维修费用由赛思博公司负担，租期结束后改动过的所有设备设施恢复原样，但是当时没有写到合同中，我发现遗漏后，希望补上，赛思博公司不同意，反而提出要我拆除屋内电器，让其将在上一家安装的旧空调和电器安装到我的房屋内，我言辞拒绝。2017年5月19日早上，我以微信形式通知赛思博公司和中介，3日期限已过，合同被迫中止，要求解除合同，但遭到赛思博公司拒绝。此后赛思博公司一直没有履行合同，只要求退钱，拒不解除合同，但不解除合同我的房屋就不能再次出租，给我造成了经济损失。请法院驳回赛思博公司的诉讼请求。同时提起反诉，反诉请求：1、确认2017年5月15日至2018年5月14日合同有效；2、要求赔偿9个月的房屋空置损失65700元及利息，以65700元为基数，自2018年5月14日至实际给付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算。反诉事实及理由：2017年5月2日我与赛思博公司签订北京市房屋租赁合同，将海淀区莲花苑x号楼x门x号房屋出租给赛思博公司办小学托管班使用，租期一年，自2017年5月15日至2018年5月14日止。2017年5月15日合同规定履约日，也是房屋交割日，赛思博公司以房屋交割清单空置没填写就是没物品的理由，拒绝接收房屋设施设备，拒绝签署交割清单，拒绝履行合同。我以口头形式直接通知赛思博公司在2017年5月19日前继续履行合同，否则视为赛思博公司放弃合同权利，遭到拒绝。2017年5月19日我再次以微信形式通知赛思博公司和中介合同正式终止。同时为了防止损失扩大，我要求赛思博公司自2017年5月18日至2017年5月21日期间及时解除合同，不要恶意拖延，逾期所造成的损失由赛思博公司负担。现在由于赛思博公司恶意拒收房屋，恶意拒绝解除合同，造成我的房产被迫处于搁置状态，无法使用也无法出租，已经造成了9个月直接损失65700元。赛思博公司对刘建春的反诉辩称，不同意刘建春的反诉请求。2017年7月15日刘建春没有给我公司钥匙，已经实际违约。刘建春房屋空置的损失，都是其自己造成的，其没有及时止损，此费用不应由我公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：刘建春系北京市海淀区莲花苑x号楼x门x房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。2017年5月2日刘建春（出租人、甲方）与赛思博公司（承租人、乙方）及北京中天置地房地产经纪有限公司（居间人、丙方、以下简称中天公司）签订北京市房屋租赁合同，约定刘建春将涉案房屋出租给赛思博公司使用，租赁用途为托管，租期自2017年5月15日至2018年5月14日，租金为每月7300元，押一付三。押金7300元租赁期满后或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达五日的……5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的……。乙方有上述情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同签订后，赛思博公司向刘建春支付2017年5月15日至2017年8月15日租金21900元及押金7300元。2017年5月9日，刘建春给赛思博公司代理人朱加力发微信称：由于合同漏签设施维修由你方承担一项条款，合同视为无效，有任何事情请找中天公司，我方已通知中天公司安排退款事项。朱加力称不同意解除合同，要求继续履行合同。2017年5月12日，刘建春给朱加力发微信称，你方如果没有诚意履行合同，请在合同开始履行之日，就是2017年5月15日前，在中介公司陪同下，到中介公司解除合同，过期会产生其他纠纷，也请在2017年5月15日前，通知我你们做出的决定，不要耽误你公司的经营，同时也不要耽误我方房子的出租。最后双方约定于2017年5月15日下午四点在涉案房屋内进行交接，交接过程中，赛思博公司提出要将屋内所有的家电（包括空调）都拆走，刘建春拒绝，导致交接未进行下去。刘建春于当日给朱加力发微信称2017年5月15日，乙方在房屋交接中，拒绝签署物品交接清单，致使房屋交接失败，甲方正式通知乙方，即刻起3日内不做交接，视为乙方放弃合同所有权利。朱加力回复称，按照合同，你方应该给付钥匙，至今都没有给付，乙方将起诉甲方返还房租、押金、违约金，以及垫付的中介费。2017年5月19日，刘建春给朱加力发微信称，今天是2017年5月19日，乙方依然拒绝履行合同，至今已经超过通告日（2017年5月15日）3日。甲方没有理由不认定乙方拒绝履行合同，同时甲方认定合同正式终止。今现在特此通告乙方，合同已经终止。为防止合同终止后损失扩大，现另行通知乙方最长期限自2017年5月18日至5月21日17点止，在此期间及时解除合同不要恶意拖延。逾期造成的双方损失由乙方承担。朱加力回复称15日，甲方未按约定交付房屋钥匙已构成违约，乙方将起诉法院维护权利。赛思博公司要求你方将骗取的钱款返还。本院认为，刘建春、赛思博公司及中天公司签订的《北京市房屋租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在履行合同期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为明确表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，赛思博公司主张涉案房屋内任何家具家电都不要，刘建春拒绝，导致房屋未能进行交接。赛思博公司未提交证据证明双方对屋内家具家电都不要进行了约定，故合同未能履行的责任在于赛思博公司。根据双方的微信聊天记录，刘建春提出合同最晚于2017年5月21日解除，赛思博公司回复称刘建春已构成违约，赛思博公司将起诉法院维护权利。故本院认定双方的合同已于2017年5月21日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。由于赛思博公司违约导致合同解除，根据合同约定，赛思博公司应承担一个月租金作为违约金，房屋租赁押金可抵扣赛思博公司应当承担的违约赔偿责任，故刘建春可将赛思博公司支付的押金7300元作为违约金不予退还。剩余三个月的租金刘建春应退还给赛思博公司。赛思博公司要求退还押金7300元及租金、押金利息并支付违约金7300元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。赛思博公司要求退还租金21900元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。刘建春要求确认2017年5月15日至2018年5月14日合同有效；要求赔偿9个月的房屋空置损失65700元及利息的反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认刘建春与北京赛思博文化传播有限公司、北京中天置地房地产经纪有限公司于二○一七年五月二日签订的《北京市房屋租赁合同》于二○一七年五月二十一日解除；二、刘建春于本判决生效后七日内返还北京赛思博文化传播有限公司房屋租金21900元；三、驳回北京赛思博文化传播有限公司的其他诉讼请求；四、驳回刘建春的全部反诉请求。如果刘建春未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费713元（北京赛思博文化传播有限公司已预交），由北京赛思博文化传播有限公司负担237元，已交纳；由刘建春负担476元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费722元，由刘建春负担，已交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王一凯人民陪审员  陈 婕人民陪审员  汉 青二〇二〇年十一月二十日书 记 员  崔 维