浙江省温岭市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1081民初4405号原告：汪满红，女，1970年12月20日出生，汉族，住温岭市。原告：许宇露，女，1995年4月10日出生，汉族，住温岭市。两原告的委托诉讼代理人：陈玲珠、林箭，浙江红大律师事务所律师。被告：蔡薛瓶，男，1974年8月11日出生，汉族，住温岭市。被告：许云娇，女，1975年10月6日出生，汉族，住温岭市。被告：张菊香，女，1955年11月19日出生，汉族，住温岭市。被告：蔡某1，女，2001年5月11日出生，汉族，住温岭市。被告：蔡某2，女，2008年10月26日出生，汉族，住温岭市。五被告委托诉讼代理人：孙科峰、郭娟，浙江法校律师事务所律师。原告汪满红、许国仓与被告蔡薛瓶、许云娇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年6月28日公开开庭进行了审理。在审理过程中，依据两原告的申请，本院依法追加张菊香、蔡某1、蔡某2为本案被告。2020年8月15日，原告许国仓死亡，本院依法裁定中止诉讼。此后，原告许国仓女儿许宇露表明参加诉讼，本案恢复审理。因案情复杂，本院于2020年9月18日依法转为普通程序，并组成合议庭于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告汪满红、许宇露及其委托诉讼代理人陈玲珠，被告蔡薛瓶及五被告的共同委托诉讼代理人孙科峰、郭娟到庭参加诉讼。在审理过程中，依据原告申请，本院依法采取了财产保全措施。本案现已审理终结。原告汪满红、许宇露向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告汪满红及其丈夫许国仓与被告于2009年12月9日签订的《立改套转让协议书》有效；2、依法判令被告蔡薛瓶、许云娇协助原告将坐落在温岭市城东街道曙光东路广鑫名苑2幢一单元302室、402室（及地下室车位25、26）的房地产的权属变更登记至原告名下，并移交钥匙、门禁卡等；3、本案案件受理费由被告方承担。事实和理由：原告汪满红与许国仓系夫妻关系，两人生育女儿原告许宇露。被告蔡薛瓶、许云娇系夫妻关系，被告张菊香系被告蔡薛瓶母亲，被告蔡某1、蔡某2系被告蔡薛瓶、许云娇生育的女儿。2009年12月9日，被告方自愿将拟批准获得的坐落于温岭市城东街道前黄村的住宅（现登记为：温岭市城东街道曙光东路广鑫名苑2幢一单元302、402室）住宅房屋转让给原告所有。当日双方订立了协议书。协议约定该房屋由前黄村统一建造，房屋坐落位置，付款方式，违约责任，其他条款等。原告按照合同约定超额支付了转让费，还有45000元未支付。现被告方已办理房屋产权登记。原告方多次要求被告方协助原告方办理房地产过户登记时，被告方却以各种理由为由不予协助办理。被告蔡薛瓶、许云娇辩称，一、案涉房屋的位置不属于前黄村。当时所称的百佳药业土地，是工业的国有土地，并不坐落于前黄村，所以原、被告之间双方并不存在着前黄村工业用地宅基地的案子。二、《立改套协议书》并非房屋买卖合同，而是国有的出让工业用地上建房指标的转让，协议无效。首先，协议的内容约定的是按照报批人数三人指标转让给许国仓，协议约定转让的是国有土地报批人数的建房指标并非买卖房屋，因此不能认定为案涉的协议是房屋买卖合同。其次，《立改套转让协议书》违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等强制性的规定，应当依法认定为无效。协议书约定在工业用地上建造住宅，并对该工业用地住宅指标予以转让，违反了《中华人民共和国土地管理法》关于土地用途管制的强制性规定。案涉协议签订时百佳药业地块为工业用地，取得方式为出让，案涉协议约定在该地块上建造村民公寓式住宅，实际上是改变了土地用途，违反了强制性规定，依法应当认定为无效。该协议并不会因为后来建造了房屋而变得有效，否则就没有倒卖土地犯罪了。三、案涉的协议实质上是转让立改套建房指标，违反了行政审批过程中的承诺、实施条件和土地管理法的强制性规定，应认定无效。前黄村部分村委拟集资建造这个高层住宅在未经前黄村村委过半数同意，未经村民代表同意的情况下，购买××街道××路××号××佳药业土地并支付定金。2009年9月10日，原前黄村部分领导擅自向城东街道办事处发送了《关于要求同意城东街道前黄村实施村民建房立改套方案的请示》，案涉的浙江百佳药业有限公司60亩左右按立改套政报批，且承诺村里不对外出售。在获得批示后，向浙江百佳药业支付部分款项。原村领导为了缴纳土地缴纳购买工业用地款项，积极介绍家庭贫困无力缴纳土地款的家庭出让人口的建房指标，以获取薄利。在签订案涉协议时，正值蔡薛瓶父亲生病无法缴纳土地款的情况下，签署了案涉协议书，协议书由时任村长黄桂清提供，并担任中证方在协议中签字。但因原百佳药业土地属于工业用地，项目申报多年受阻后，村集体经济组织及相关政府文件均表示明确列改套指标不能买卖，而且需要以收回宅基地拆除老屋为前提。对此，答辩人一直未能从其他途径获得。另外，案涉协议约定的建房指标落实已拆除老房，收回宅基地为前提，受让人实际上享受了农民因无偿获得宅基地而享受的土地利益，案涉分配的房屋实际上是拆迁安置房屋，并非原先签订协议时，约定了国有出让工业用地上房屋的建房指标的转让。案涉的立改套房屋相关的指标买卖既违反了行政审批过程中的承诺，也违反了宅基地使用权转让的强制性规定，应当认定为无效。四、退一步讲，协议书签订的背景及实施条件均发生了重大的变化，不适合履行继续履行，应当予以解除。协议签订时，立改套项目尚未审批，村民所获取的购房指标也是村委会告诉村民可能获取的建房指标，从未告知需要以拆除自建房，收回宅基地为前提。但是，原村两以委购买股权的方式获取工业用地，被政府收储后划拨给前黄村村委会进行立改套项目用地。且立改套的前提是收回宅基地，拆除自建房。该情形使得双方签订协议书的背景和条件均发生了重大的变化。目前，两被告也未获得任何的拆迁补偿款。据了解，地方政府也未将案涉的收储土地的款项支付到村两委。简言之，案涉的房屋土地是划拨方式，基于拆迁安置获取的，政府立改套过程中给予村民的补偿资金，也计入了案涉房屋的建设，且需要收回宅基地为基础。而协议签署时，案涉的土地性质为出让的工业用地，且由买受人承担土地出让费用。当时的宅基地使用权又不需要收回。故前后的交易背景实现条件经发生了重大的变化，已不可同日而语。若原合同继续履行，也会产生严重不公平的情形。现两被告要求解除合同。五、案涉协议书所指的建房指标，在政府收储后划拨，建房指标出让由国有土地使用权出让变更为划拨国有土地使用权的转让，依法无效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第11条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效，但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定为合同有效。原建房指标系基于村集体经济组织取得的出让的国有土地使用权，实质是国有土地使用权的转让。现该地块收储后，又被政府以划拨的方式划拨给前黄村的村委会，建房指标转让实质是国有划拨土地使用权的转让。根据前述解释，依法应当办理批准，在未批准的情况下，应当认定为无效。六、案涉的协议书，即便认定为房屋转让纠纷，也未生效。案涉转让的指标的协议书，即便认定为房屋转让协议，因答辩人分配的房屋系国有划拨土地，需经报批后生效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权人民政府同意转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依据国家有关规定缴纳土地使用权出让金。案涉的项目，以划拨方式取得使用权，在未报批的情况下也未生效。七、即便案涉的协议，未违反法律的强制性规定，原告主张亦不能全部成立，同时也无法实际履行。案涉的协议转让方为蔡薛瓶，家庭成员为许云娇。第一、该协议中约定，蔡薛瓶以家庭成员商议同意，将坐落于××街道××路××号××，报批人数3人。根据前黄村指标分配的原则，一个户头一个指标，根据蔡薛瓶、许云娇的户口本可知，其户内分配的6个指标分别属于蔡杏妹、张菊香、蔡薛瓶、许云娇、蔡某1和蔡某2所有，蔡薛瓶与许云娇只有两个指标，无权转让第三个指标。因此，答辩人认为协议中超出蔡薛瓶和许云娇会损害第三人的协议内容是无效的。第二、案涉协议转让的仅是立改套的建房指标，并没有涉及车位，并非协议书转让的指标范围。根据《城东街道前黄村公寓式住宅建造实施细则》约定第五条商业用房（包括架空层）第四款规定地下车位的分配，每一套住宅相应的配套一个地下车位，暂定每个车位收取车位费8万元。可知，地下车位与房屋均具有独立的使用功能，且分离使用，分离结算在房款为独立核算具有独立性。此外，答辩人为购买车位，向村委会支付了8万元，据此，答辩人认为车位不属于约定的转让指标范围，原告对该部分的诉请无理由。综上，原告的诉请无事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。被告张菊香、蔡某1、蔡某2辩称，一、原告追加张菊香、蔡某1、蔡某2为被告，三被告是房屋的共有权人，但是不是本案的被告。因为原告诉请主张的是房屋买卖合同，应当遵循合同相对性，被告张菊香、蔡某1和蔡某2并不是案涉合同的当事人，也没有将个人的房子予以转让。二、本案中不存在有权代理的情况，因为建房指标的转让，涉及到一个人的基本生存权利，而且是重大的利益。未经三被告同意的情况下，是不能够处分其权利，且该权利具有人身性。即便本案件里面被告蔡某2和蔡某1当时未成年，但法律明确规定保护未成年人的利益，房屋买卖的过程中，不得损害未成年人的利益，涉案房屋处置价格极低，若原告的诉请成立，会影响被告蔡某2和蔡某1涉案对房屋享有的权利。因此，原告对三被告的主张，要求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的原、被告身份证明、户口簿、《亲属关系证明表》、《居民死亡医学证明书》、《立该套转让协议书》、发票、收据、《广鑫名苑迁建安置小区安置房总预算明细表价格明细表》、《温岭市村民公寓式住宅安置申请表》、《不动产登记情况查询结果证明书》、《温岭市自然资源和规划局复函》、照片，被告蔡薛瓶、许云娇、张菊香、蔡某1、蔡某2经质证对原、被告身份证明、户口簿、《亲属关系证明表》、《居民死亡医学证明书》、《温岭市村民公寓式住宅安置申请表》、《不动产登记情况查询结果证明书》、《温岭市自然资源和规划局复函》无异议，其余证据，被告蔡薛瓶、许云娇经质证对真实性无异议，被告张菊香、蔡某1、蔡某2不清楚。本院经审查认为，原告提供的上述证据经被告质证对真实性无异议的部分，对真实性，本院予以确认，并在卷佐证。对被告提供的证据：1、《关于要求同意城东街道前黄村实施村民建房立改套方案的请示》，拟证明前黄村党支部和村委会向城东街道申请购买浙江百佳药业有限公司六十亩地左右工业用地用于村民的住房安置，即立改套安置。该申请明确表示该村同意五项条款，其中包括同意符合立改套的村民按有关政策规定报批，村里不对外出售；2、《关于要求同意城东街道前黄村实施村民建房立改套方案的请示》，拟证明城东街道就前黄村党支部和村委会的申请向温岭市人民政府报批，村民对其中需要收回宅基地、拆除老屋的政策并不了解；3、温岭市人民政府办公室文件处理单（2009）收文1298号，拟证明温岭市人民政府原则上同意申请方案；4、《关于城东街道前黄村有关历史遗留问题协调会议纪要》，拟证明会议纪要强调严格遵守立改套政策及相关规定，制定分配政策，拆除全部应拆老屋，不未批先建，不对外出售；5、《关于建立城东街道前黄村“村民公寓式住宅建设”工作领导小组的通知》、《关于建立城东街道村民公寓式住宅试点工作领导小组的通知》，拟证明城东街道成立相应领导机构；6、温岭市建设用地审查意见表，拟证明涉案土地系划拨土地，专项用于前黄村村民公寓式住宅公寓项目；7、建设工程规划许可证，拟证明涉案土地系专项用于村民公寓式住宅项目建设；8、温岭市人民政府城东街道办事上文件城东办（2013）45号，拟证明涉案房屋系前黄村村民拆迁安置房屋，享受安置房屋须以拆除老屋，收回宅基地为前提；9、情况说明，拟证明案涉房屋包含拆迁补偿利益，尚有6500万元工程款未支付，除安置公寓外，村民未享受其他拆迁补偿利益；10、温岭市人民政府城东街道办事处政府信息公开答复函、前黄村两套班子会议决议、前黄村村民户代表会议决议结果报告书、前黄村村民会议决议，拟证明村民实际未签署该材料，前黄村公开程序不合法；11、前黄村购买土地村民集资《村规民约》的补充通知、通知，拟证明村委组织村民转让指标；12、前黄村第九队村民会议决议签字页，拟证明该会议决议签字页不是村民所签。原告对被告提供的上述证据三性均有异议，并认为被告提供的证据仅能证明涉案房屋土地取得的过程，有关不得对外出售的规定，原告系善意第三人，对原告无约束力，且涉案房屋所在小区的其他房屋已有出售不存在不得出售的情形。本院经审理认为，被告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8，有关涉案房屋是否可以出售的证据，并不影响涉案协议效力的认定，至于是否可以转让，被告在签订协议时是否知道需要收回宅基地、拆除老屋，将在下文详细阐述。被告提供的证据9，涉案房屋已经登记在被告蔡薛瓶、许云娇名下，没有证据证明其需要另外支付费用，涉案房屋所涉及的工程是否已经支付完毕与本案审理无直接关联，即使需要另外缴纳费用，由原告方按约定履行，亦不影响本案的处理，故本院不予认定。被告提供的证据10、11、12，系原告所在村的内部程序问题，与本案审理并无关联，故本院不予认定。经审理，本院认定事实如下：被告蔡薛瓶、许云娇系夫妻关系，被告张菊香及案外人蔡杏妹系被告蔡薛瓶母亲、父亲，蔡杏妹已亡故，被告蔡某1、蔡某2系被告蔡薛瓶、许云娇女儿，系温岭市城东街道前黄村村民，因城东街道前黄村村民公寓式住宅建设，在拆除老宅基地房屋，并支付相应的土地款、建房款等后可获得相应面积的商品房。原告汪满红与许国仓系夫妻关系，生育女儿原告许宇露。许国仓于2020年8月15日亡故。2009年12月9日，许国仓与被告蔡薛瓶、许云娇签订《立改套转让协议书》一份。协议约定，根据转让方蔡薛瓶及家庭成员商议，一致同意将坐落在城东街道曙光东路508号即原百佳药业土地上建造立改套，按报批人数，叁人转让给许国仓所有。被告蔡薛瓶、许云娇负责报批一切手续，费用由许国仓负责。上缴村道路配套设施村连接三通管理费由许国仓负责。双方签字后生效，许国仓付给被告蔡薛瓶、许云娇立改套每人转让金分别在协议生效壹万元，审批手续可以建房贰万元，办理房产证、土地使用证一切过户证件完毕后贰万元，合计伍万元。协议生效后按前黄村统一部署一视同仁在规定时间内交纳购买土地款，第一次定在2009年12月20日前每人贰万元，第二次定在2010年5月底前每人交贰万元合计每人交购买土地款肆万元整。原告房屋建造完工后，进行办理过户手续，被告必须提供一切证件，配合原告房产过户手续。原告房屋过户手续办理完毕后，原告在当天或隔一天把受让立改套的人数计算，按规定全部付款，不得拖付。协议签订后，原告方于2009年12月19日分别以被告蔡薛瓶及案外人蔡杏妹缴纳土地款60000元。2010年5月31日，原告方再次分别以被告蔡薛瓶及案外人蔡杏妹的名义缴纳土地款60000元，并分别退还15000元。2015年3月24日至2017年11月28日，原告方以被告蔡薛瓶的名义共缴纳建房款540000元。经原告方择房，被告方签字确认，涉案房屋确定为温岭市××街道××路××号××幢××单元××室、402室，对应车位为25、26号。涉案房屋302室、402室，按每间270000元的标准缴纳建房款，核算后对应的价款为248891元、259428元，分别退还给被告方21109元、10572元。涉案房屋已经办理了产权登记，坐落于温岭市××街道××路××号××幢××单元××室的房屋的不动产权证号为浙（2020）温岭市不动产权第0××**，坐落于温岭市××街道××路××号××幢××单元××室的房屋的不动产权证号为浙（2020）温岭市不动产权第0××**，均登记为被告蔡薛瓶、许云娇共同共有，面积分别为90.89平方米、90.99平方米。被告蔡薛瓶、许云娇名下另有坐落于温岭市城东街道曙光东路500号广鑫名苑1幢二单元303室、坐落于温岭市××街道××路××号××幢××单元××室的房屋。上述四套房屋分别对应一个车位，为此，被告蔡薛瓶、许云娇另外支付了车位款80000元，其中部分由建房退还款直接支付。本院认为，本案的争议焦点问题：一、关于《立改套转让协议书》的效力问题。首先，根据《立改套转让协议书》的内容，“立改套”顾名思义即为立地房改套房，结合被告方签订拆迁安置协议、拆除老屋并取得涉案房屋产权的事实，可以认定在《立该套转让协议书》中所约定的“立改套”，被告方需承担拆除老屋、支付相应土地款、建房款等义务，享有的主要权利为按相关规定取得相应面积的住房，结合被告在经过原告择房后签字确认的事实，足以认定被告方在签订协议时应当已经知道需要收回宅基地、拆除老屋，被告提供的证据5以及有关其在签订协议时并不知道需要收回宅基地、拆除劳务，该协议并非系其真实意思表示的抗辩意见，本院均不予采信。其次、双方签订协议后，原告向被告支付相应对价后，将上述权利和义务全部转让给原告，故该协议书实质上系权利和义务的转让。最后，虽然协议书签订时房屋尚未建造，但在合同履行过程中经过缴纳土地款、建房款、择房等程序，协议书所约定的主要权利已经明确为享有涉案房屋的产权，合同标的物已经明确，并非被告抗辩所称的国有土地使用权买卖、人口建房指标买卖，亦非约定在工业用地上建造住宅，故对被告有关涉案协议系国有土地使用权买卖、人口建房指标买卖、约定在工业用地上建造住宅违反法律强制性规定的抗辩意见，本院均不予采纳。综上，双方签订《立改套转让协议书》系双方的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，应当认定合法有效，鉴于合同标的物已经明确，原告按房屋买卖合同主张相应的权利并无不妥。二、关于《立改套转让协议书》是否生效的问题。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件。涉案协议中第9条约定“本协议经双方签字后生效”，该约定不违反法律规定，双方签订的协议已经生效，被告有关涉案协议未生效的抗辩意见，无事实和法律依据，本院不予采信。三、关于被告能否解除合同的问题。原告认为被告无权解除。被告认为存在情势变更，显失公平的情形，其享有解除合同的权利。本院认为，依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当更具公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，被告方在签订涉案协议时应当预见需要收回宅基地、拆除老屋，协议中约定的相关房屋系商品房，按照案涉协议的约定及签订时间，原告按三人计算需支付转让款150000元，亦无显失公平的情形。就本案而言，双方从签订协议至办理房屋产权登记相隔了十年以上的时间，期间房屋的市场价格上涨幅度较大，但该房价的变化系正常的商业风险，故被告关于其可以解除合同的抗辩意见，因无相关事实依据，亦无法定解除情形，本院不予采信。四、关于《立改套转让协议》是否涉及无权处分的问题。被告方认为涉案房屋案系家庭成员共同共有，被告蔡薛瓶、许云娇涉及处分其他共有人的权益，尤其被告蔡某1、蔡某2尚未成年，该协议损害了未成年人的利益，应当认定无效。本院认为，涉案房屋属于立改套，本身以每个人口分配取得60平方面积的商品房，与原土地审批无关。涉案房屋面积分别为90.89平方米、90.99平方米，系三人可享有的分配指标。原告提供的证据显示其曾替被告蔡薛瓶父亲代缴土地款，在审理过程中，被告蔡薛瓶承认其父亲知道签署涉案协议的事实，即被告蔡薛瓶、许云娇在签署协议时，其处分的权利包括被告蔡薛瓶、许云娇及蔡杏妹的权利，并不涉及对被告张菊香、蔡某1、蔡某2权利的处分。涉案房屋登记在被告蔡薛瓶、许云娇名下，对外签订合同符合物权公示公信原则。被告蔡薛瓶、许云娇名下另有两套房屋，涉案协议的签订亦未损害被告张菊香、蔡某1、蔡某2的利益。因此，《立改套转让协议》并不存在无权处分的情形，对被告方的上述抗辩意见，本院不予采信。五、关于《立改套转让协议书》中所包含的权益是否包含车位的问题。本院认为，依据被告提供的《城东街道前黄村公寓式住宅建设实施细则》，地下车位的分配方式为每**住宅相应配套一个地下车位，因此，该车位应当属于前黄村分配的住宅中的配套设施。本案中，虽原、被告双方签订的《立改套转让协议书》中对于车位并未作出明确约定，但从该协议内容来看，原告受让的系前黄村预期分配给被告的关于该住宅所有的利益。因此，本院认定《立改套转让协议书》中所包含的权益包含车位，涉案房屋所对应的车位已经确定，应当一并转移给原告使用。考虑被告一户分得360平方米左右的房屋面积，所对应的房屋共有四套，均在被告蔡薛瓶、许云娇名下，所对应车位共有四个，为此，被告蔡薛瓶另外支付了车位款80000元，因此，涉案房屋对应的两个车位，原告亦应当支付相应的对价。六、关于涉案房屋是否可以办理过户手续的问题。被告认为涉案房屋经过相关政府批准，未生效，无法过户。本院认为，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办理相关的土地出让手续、缴纳土地出让金等后即可转让。依据原告提供的《温岭市自然资源和规划局复函》，结合本院向有关部门的征询，涉案房屋在转让过程中经申报办理相关土地出让手续、缴纳土地使用权出让金后，可以办理国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记，故涉案房屋可以转让并办理过户手续。综上所述，许国仓与被告蔡薛瓶、许云娇双方签订的《立改套转让协议书》合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。依据《立改套转让协议书》约定，在办理房屋产权变更登记前，原告方需支付转让款90000元、土地款105000元以及建房款248891元、259428元，对应的车位款40000元，共计743319元，现原告方已经支付750000元，其中代缴土地款105000元，应当认定原告方已经按照约定履行了付款义务，被告蔡薛瓶、许云娇亦应当按照合同约定履行交付房屋义务及协助办理过户、并移交车位、钥匙、门禁卡等附随义务。被告蔡薛瓶、许云娇在履行上述义务后，原告尚需支付给原告53319元。因案涉车位并未办理产权登记，原告亦未证明车位符合产权登记的条件。因此，原告要求变更车位产权登记的诉讼请求，本院不予支持。原告汪满红、许宇露系许国仓的合法继承人，依法享有继承权。综上所述，原告的诉讼请求，合理合法部分，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，判决如下：一、确认许国仓与被告蔡薛瓶、许云娇于2009年12月9日签订的《立改套转让协议书》有效；二、被告蔡薛瓶、许云娇于本判决生效后十日内协助原告汪满红、许宇露将坐落于温岭市××街道××路××号××幢××单元××室、402室的房屋【不动产权证号分别为浙（2020）温岭市不动产权第0××7号、浙（2020）温岭市不动产权第0××4号】转移登记至原告汪满红、许宇露名下（案涉房屋办理房屋转移登记手续产生的相关费用均由原告汪满红、许宇露承担），同时将该房屋附属的车位、钥匙、门禁卡交付原告汪满红、许宇露使用；三、驳回原告汪满红、许宇露的其余诉讼请求。案件受理费21000元，保全费5000元，合计26000元，由被告蔡薛瓶、许云娇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长  应昌波人民陪审员  陈泓晓人民陪审员  陈 轶二〇二〇年十一月三日代书 记员  胡 鑫