北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初10379号原告：融通地产（北京）有限责任公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：毛磊，执行董事。委托诉讼代理人：李金珠，国浩律师（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：佟颖，国浩律师（北京）事务所律师。被告：山东天中集团有限公司，住所地德州市德城区。法定代表人：徐天中，经理。委托诉讼代理人：侯可欣，北京威诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：朴艺天，女，1994年3月19日出生，北京威诺律师事务所实习律师，住河北省唐山市。原告融通地产（北京）有限责任公司（以下简称融通公司）与被告山东天中集团有限公司（以下简称天中公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由本院审判员吴朝辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告融通公司之委托诉讼代理人李金珠、佟颖，被告天中公司之委托诉讼代理人侯可欣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告融通公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告于2019年9月1日签署的《房地产租赁合同》；2、请求法院判令被告将租赁物北京市石景山区五里坨街道隆隆恩寺路××号的房地产（房屋建筑面积10869．88平方米）清空并腾退给原告；3、请求法院判令被告向原告支付欠付租金至合同解除之日止，年租金标准为933400元（自2019年4月21日至合同解除之日止）；4、请求法院判令被告向原告支付欠付租金人民币1267896元所产生的逾期付款违约金人民币225685元（以日万分之五为计算标准，暂计算至2020年8月31日）；2020年9月1日逾期付款违约金以日万分之五标准继续计算至全部欠付租金实际给付之日止；5、请求法院判令被告向原告支付因被告未交租金保证金的造成的损失人民币93340元；6、请求法院判令被告向原告支付按照每日人民币2557元的标准向原告支付自合同解除次日起至上述房地产实际腾退给原告之日止的房屋使用费；7、请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：2019年9月1日原告作为出租人，被告作为承租人签署《房地产租赁合同》，双方建立房屋租赁合同法律关系。根据协议约定，原告将位于北京市石景山区五里坨街道隆恩寺路××号建筑面积10869．88平方米的房地产出租给被告使用，租赁期限自2019年9月1日起至2023年2月28日止。租金总额（不含水、电、气、暖、设备、物业等费用）为3266900元，年租金为人民币933400元。租金按年结算，应于每年的前十日内交付。同时约定，被告应于合同签订后十日内支付原告租金保证金人民币93340元。此租赁协议签订后，被告在合同履行中并未支付租金也未交付到期租金。截止至起诉前，累计共欠付租金达人民币933400元，另，根据被告与原军队出租单位签订的《军队房地产租赁合同解除协议》约定，2019年4月21日至2019年8月31日租金人民币334496元，应由被告向原告交纳。但此笔款项被告也未向原告支付。签于被告上述无正当理由逾期支付租金情形，原告多次向其催交并主张权利，被告始终不能依约履行租金付款义务。原告认为：被告迟延付款行为已构成严重违约，依租赁协议约定及合同法规定，现原告主张解除合同收回涉案租赁物，要求被告清空并腾退涉案房地产，同时承担合同违约赔偿责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告天中公司辩称：不同意原告的诉讼请求。双方签订的租赁合同无效，涉案房屋未取得建设规划许可证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2012年9月27日，北京军区司令部工程兵管理处（甲方、出租方）与天中公司（乙方、承租方）签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将位于北京市石景山区红卫路×号的场地面积约3000平方米（界址：卫生所以南留1．5亩的空闲土地后剩余部分）出租给乙方使用，租赁用途为办公、商务。租赁期限自2012年10月1日至2023年2月28日。同日，双方另签订《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将位于北京市石景山区隆恩寺路××号的房屋建筑面积约1550平方米出租给乙方使用，租赁用途为办公、商务。租赁期限自2012年10月1日至2023年2月28日。合同第七条第4款约定：租赁期内，乙方需要新建和添建临时性建筑、构筑物，必须向甲方提供建设方案，征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满或者解除合同时，应当无偿移交甲方。2018年11月1日，北京军区司令部工程兵管理处（甲方、出租方）与天中公司（乙方、承租方）签订《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》，约定：项目地址位于北京市石景山区隆恩寺路××号，原合同出租面积房屋建筑面积1550平方米，场地面积3000平方米，实测出租面积房屋建筑面积10869．88平方米（含乙方投资建设房屋面积），场地面积5304．99平方米。整治后租赁期限调整为租期4．3年，自2018年11月1日至2023年2月28日。租金标准调整为93．34万元。合同第六条约定：乙方新建或添建的房屋，所有权归部队，合同期满无偿交还，乙方不得提出补偿要求。合同第八条约定：此前签订的合同协议，与本协议不一致的内容，以本协议为准。2019年10月29日，原北京军区司令部工程兵营院管理科（甲方、出租方）与天中公司（乙方、承租方）签订《军队房地产租赁合同解除协议》，约定：双方于2018年11月1日签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整治协议》自本协议生效之日起解除。乙方与中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位签订租赁合同及安全管理协议，租期按原租赁合同（整治协议）剩余租期确定，租赁面积、租金、用途与原租赁合同（整治协议）保持一致。乙方投资建设的建（构）筑物，所有权归军队，在乙方与中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位签订租赁合同期满后无偿交还，乙方不得提出任何补偿赔偿要求。乙方租金已交至2019年4月21日，经结算，2019年4月21日至2019年8月31日，乙方欠缴租金共计334496元，由乙方向中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位交纳。乙方向甲方支付的履约保证金0元，乙方应按新合同约定向中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位缴纳保证金。此后，融通公司（甲方、出租方）与天中公司（乙方、承租方）签订《房地产租赁合同》，约定甲方将石景山区五里坨街道隆恩寺路××号的房屋（建筑面积10869．88平方米）、场地（面积5304．99平方米）出租给乙方使用，租赁期限自2019年9月1日至2023年2月28日。年租金933400元。租金按年结算，乙方于每年的前10日交付甲方。就履约保证金双方约定乙方自合同签订后10日内支付甲方租赁保证金93340元；乙方履行合同约定义务的，甲方在租赁期满时将保证金无息退还乙方，乙方未履行合同义务的，甲方不退还租赁保证金，同时甲方有权要求乙方支付违约金。就租赁房产权属，乙方认可承租场地内的所有建筑物、构筑物包括乙方新建、添建部分，权属全部归军队所有。就违约责任，双方约定乙方逾期交纳租金及有关费用，每逾期一日，甲方将按滞交经费总额的千分之三向乙方收取违约金；逾期三十日，甲方有权解除合同并收回按合同约定的属于军队的全部财产。2020年4月23日、融通公司向天中公司邮寄了律师函，要求天中公司支付拖欠的租金、履约保证金及违约金。庭审中，中天公司认可租金交纳至2019年4月21日，未向融通公司支付履约保证金。就融通公司主张的违约金标准，中天公司无异议。再查，依据军队房地产使用许可证，涉案场地面积为5304．99平方米，房屋面积为10869．88平方米。上述事实，有军队房地产使用许可证、合同、协议、律师函以及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，首先，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，融通公司与天中公司签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。第二，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，天中公司逾期交纳租金超过30日，融通公司依据租赁合同约定享有解除权，现融通公司主张解除双方签订的租赁合同，符合法律及合同约定，本院予以支持。就租赁合同的解除时间，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。中天公司于2020年10月16日收到本院送达的起诉状等，故双方之间的租赁合同于2020年10月16日解除。第三，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，中天公司应当按照合同约定支付租金，现天中公司交纳租金至2019年4月，此后拒付租金，故融通公司要求天中公司交纳拖欠租金，本院予以支持。结合双方租赁合同解除时间，经核算，本院认定天中公司应支付2019年8月31日前的租金334496元以及2019年9月1日至2020年10月16日期间的租金数额1051329．57元。第四，合同解除后，承租人应当返还租赁物。现租赁合同已解除，融通公司要求天中公司腾退返还房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，具体期限，本院依据场地以及房屋现状予以酌定。合同解除后，天中公司继续占有使用租赁房屋及场地，融通公司要求天中公司按照租金标准支付房屋使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。第五，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。天中公司长期未支付租金，已构成违约，融通公司主张天中公司承担违约责任，具有法律及合同依据，本院予以支持。天中公司认可融通公司主张的违约金标准，本院不持异议。融通公司主张自2020年1月1日计算违约金，本院不持异议。就履约保证金，依据租赁合同，天中公司应支付履约保证金，同时，天中公司如存在违约，该保证金不予返还。融通公司要求天中公司支付履约保证金，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、融通地产（北京）有限责任公司与山东天中集团有限公司签订的《房地产租赁合同》于2020年10月16日解除；二、山东天中集团有限公司于本判决生效后10日内给付融通地产（北京）有限责任公司租金1385825．57元；三、山东天中集团有限公司于本判决生效后10日内给付融通地产（北京）有限责任公司占有使用费（按照每年933400元的标准，自2020年10月17日起至房屋实际腾退交付融通地产（北京）有限责任公司之日止）；四、山东天中集团有限公司于本判决生效后20日内将位于北京市石景山区五里坨街道隆恩寺路××号的房屋（建筑面积10869．88平方米）腾退并交付融通地产（北京）有限责任公司；五、山东天中集团有限公司于本判决生效后10日内给付融通地产（北京）有限责任公司违约金（以1385825．57元为基数，按照日万分之五的标准，自2020年1月1日起至实际付清之日止）；六、山东天中集团有限公司于本判决生效后10日内给付融通地产（北京）有限责任公司履约保证金93340元；七、驳回融通地产（北京）有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16095元，由山东天中集团有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判员  吴朝辉二〇二〇年十一月二十七日书记员  于 冰