朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初186号原告：胡德成，男，1958年12月27日出生，汉族，朝阳鑫德瓦格纳涂料装饰工程有限公司经理，住朝阳市双塔区。委托代理人：李树月，辽宁达冠律师事务所律师。被告：万建，男，1971年11月6日出生，汉族，住河南省商水县。被告：万百真，女，1969年5月2日出生，汉族，住河南省商水县。二被告共同委托代理人：赵青天，辽宁东宝律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司朝阳分行，住所地朝阳市双塔区朝阳大街四段**，统一社会信用代码91211300701757890Q。负责人：孙晓东，行长。委托代理人：陈铁军，男，1970年6月22日出生，蒙古族，该行职员，住朝阳双塔区。委托代理人：侯宇，女，1981年6月1日出生，汉族，该行职员，住朝阳市双塔区。原告胡德成诉被告万建、万百真、第三人中国建设银行股份有限公司朝阳分行物权保护纠纷一案，本院于2019年8月2日作出（2019）辽1302民初2461号民事裁定书，裁定驳回原告胡德成的起诉，原告不服，提起上诉。朝阳市中级人民法院作出（2019）辽13民终2593号民事裁定书，裁定撤销朝阳市双塔区人民法院（2019）辽1302民初2461号民事裁定，指令朝阳市双塔区人民法院进行审理。本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡德成及其委托代理人李树月，被告万百真、万建的共同委托代理人赵青天，第三人中国建设银行股份有限公司朝阳分行的委托代理人陈铁军、侯宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡德成向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告系朝阳市商品房的实际购房人；2、判决二被告在原告偿还上述房屋银行抵押贷款后，协助配合原告办理解除抵押相关手续；3、判决二被告在解除抵押权后，协助将购房合同（预售）买受人更名为原告，并办理预售登记更名相关手续；4、判决二被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告系原朝阳市鑫德瓦格纳漆经销处(个体工商户）经营者。2016年6月1日，该经销处因个转企升级注销。2015年8月30日，原告代表朝阳市鑫德瓦格纳漆经销处与朝阳市丰安房屋置业有限公司签订《外墙真石漆施工合同》，承揽了该公司建设的“水御兰庭”小区外墙漆施工工程。2016年4月11日，朝阳市丰安房屋置业有限公司将涉案房屋抵账给朝阳市鑫德瓦格纳漆经销处，原告将该房屋作为办公用房一直使用至今。同日，原告借用两被告名义与朝阳市丰安房屋置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》。2016年4月19日，原告借用两被告名义与中国建设银行股份有限公司朝阳分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，以诉争房屋抵押借款240,000.00元。此后，原告一直按期出资偿还上述银行贷款。原告认为，其通过施工抵账形式取得诉争楼房，系实际购房人，两被告仅是名义购房人，未交纳任何购房款，银行抵押贷款也系原告偿还。现原告要求两被告将购房合同（预售）买受人更名为原告，并办理预售登记更名等相关手续，两被告拒绝履行。故诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。被告万建、万百真辩称，从主体上该案原告没有任何证据证明对涉案房屋存在所有权情况下，被告认为原告不是适格主体；从诉求上讲原告提出确认其是该房屋的实际购房人，被告认为该诉求是违法的诉求，依照我国相关法律不动产以办理房产证为准，无房产证的以网签备案或买卖合同为主，并无规定代持行为，因房产过户涉及税款，所以原告说的代持行为本身就是违法的诉求，贵院应依法驳回；从证据上讲，万建、万百真具有商品房买卖预售合同，且已经网签备案，在该房屋所有权上具有唯一排他性；从交易习惯上原告所述无偿将房屋登记在万建、万百真名下，显然在大金额的物品交易上不符合正常的交易习惯，同时也不是事实。原告因欠二被告的债务，所以牵头将房屋联系丰安公司卖给了万建、万百真。综上请求贵院依法驳回原告的全部诉求。第三人中国建设银行股份有限公司朝阳分行辩称，被告万建、万百真因购买房屋向我行申请个人住房贷款，2016年4月19日我行与被告签订个人住房借款合同，2016年4月25日我行向被告发放了240,000.00元贷款，截止2020年9月7日该笔贷款正常还款无拖欠，贷款余额为187,663.88元；如果法院确权房屋归被告所有，我行主张被告继续履行借款合同，继续按合同约定偿还我行贷款；如果法院确权房屋归原告所有，我行主张原告需一次性清偿在我行全部剩余贷款本息，清偿后我行方可协助办理解押手续。本院经审理认定事实如下：原告与案外人张月梅于2015年6月1日登记结婚，案外人万世云系原告继女，被告万建、万百真系万世云的姑父、姑姑，原告与二被告之间存在亲属关系。原告系原朝阳市鑫德瓦格纳漆经销处的经营者，朝阳市鑫德瓦格纳漆经销处于2016年6月1日转型为朝阳鑫德瓦格纳涂料装饰工程有限公司。2015年8月30日，原告经营的朝阳市鑫德瓦格纳漆经销处（乙方、承包方）与案外人朝阳市丰安房屋置业有限公司（甲方、发包方）签订《外墙真石漆施工合同》一份，约定：工程项目名称为御水兰庭（实际应为水御兰庭）外墙真石漆喷涂工程，施工工期自2015年9月10日至2015年11月10日，合同预算金额约为人民币4,000,000.00元，总工程量和款项按实际施工面积核算，甲方以50%房屋作为工程款抵顶，以50%现金的支付方式给付乙方结算工程款，抵账房屋价格为每平方米4,200.00元，合同签订后甲方即将抵账房屋拨付给乙方，乙方可先行销售，所得款项做为支付工程预付款用于施工材料费、人工费等，剩余工程款，乙方根据施工进度可向甲方申请拨付。2019年7月9日，案外人朝阳市丰安房屋置业有限公司出具证明一份，内容为“朝阳市丰安房屋置业有限公司开发建设水御兰庭住宅小区，小区外墙真石漆工程由朝阳市鑫德瓦格纳漆经销处承包并施工，施工负责人胡德成。工程竣工结算时，丰安公司将朝阳市燕都新区燕都大街293号楼4102号楼房作价，抵顶部分工程款给施工方负责人胡德成。特此证明”。原告因不符合贷款条件，又与二被告存在亲属关系，故找二被告帮忙，在案外人朝阳市丰安房屋置业有限公司的配合下帮忙对案涉房屋进行抵押贷款，案涉房屋的商品房买卖合同及相应的收款收据、贷款手续及相应的收款收据、还款银行卡等原件均由原告持有。2016年4月11日，被告万建、万百真与案外人朝阳市丰安房屋置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定二被告购买原告开发的位于房屋，房屋价款400,798.00元，付款方式为贷款方式付款、商业贷款，买受人应当支付首期房价款人民币160,798.00元，但未约定支付时间，余款人民币240,000.00元未约定贷款机构。2016年4月份，案外人朝阳市丰安房屋置业有限公司为被告万建出具收款收据四份，金额分别为房款160,798.00元、房款262,445.00元、维修基金6,099.00元、保证金12,000.00元。2016年4月19日，被告万建、万百真作为借款人、抵押人与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，借款用途为购买朝阳市丰安房屋置业有限公司开发的位于燕都新区房屋，借款金额为本金240,000.00元，借款期限为从2016年4月19日起至2031年4月19日止，贷款人将款项一次划入借款人指定账户，账户名称朝阳市丰安房屋置业有限公司，账号21×××92，还款账户名称为万建，账号为62×××90，还款方法为等额本息还款方法，每月归还本息金额为1,885.43元。2016年4月19日，二被告对赋予《个人住房（商业用房）借款合同》强制执行效力进行了公证。第三人与朝阳市丰安房屋置业有限公司针对涉案房屋签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。2016年4月15日，原告支付新开卡工本费5.00元；2016年4月19日，原告支付公证费200.00元。2016年4月22日，二被告对案涉房屋在朝阳市房产局办理了抵押预告登记。2016年4月25日，第三人将二被告所贷的240,000.00元发放到二被告指定的账户。2016年4月29日，原告在朝阳市丰安房屋置业有限公司处取款228,000.00元，备注信息为退银行贷款、现金，原告为朝阳市丰安房屋置业有限公司出具收条一份，主要内容为收到万建贷款人民币228,000.00元，收款人胡德成。2018年12月14日，原告向被告万建的账号为62×××90账户（即上述借款合同约定的偿还房贷的账户）转款人民币16,000.00元，摘要/附言为还房贷；2018年12月30日，原告向被告万建的账号为62×××90的账户转款2,500.00元；2019年7月4日，原告向被告万建的账号为62×××90的账户转款5,700.00元。截止到2020年9月7日该笔贷款尚欠第三人187,663.88元。另查明，万百真、万建曾于2018年9月14日向本院以胡德成为被告提起排除妨害诉讼，请求本院判令胡德成搬离坐落于朝阳市燕都新区房屋，本院于2018年12月13日作出（2018）辽1302民初4074号民事裁定书，因万百真、万建所提供的信息不具体明确、不能认定胡德成为明确被告，驳回了万百真、万建的起诉。本院于2020年9月28日询问朝阳市丰安房屋置业有限公司的经理王朝举关于本案涉案房屋的相关情况，其表述与朝阳市丰安房屋置业有限公司2019年7月9日出具的证明相吻合。再查明，本案审理期间，原告胡德成于2020年9月25日向本院提出撤诉申请，申请撤回诉讼请求第三项，即撤回判令二被告在解除抵押权后，协助将购房合同（预售）买受人更名为原告，并办理预售登记更名相关手续的诉讼请求。上述事实，有企业机读档案登记资料、个体工商户转型证明、外墙真石漆施工合同、朝阳市丰安房屋置业有限公司出具的证明、丰安置业公司收款收据、商品房买卖合同（预售）、个人住房（商业用房）借款合同、朝阳市公证处（2016）朝证经字第2273号公证债权文书、银行贷款取款收据、银行交易明细清单、银行转帐凭证、万建名下案涉案房屋贷款还款卡复印件、双塔区法院（2018）辽1302民初4074号民事裁定书、房产备案登记证、公证费缴费通知单、业务收费凭证、中国建设银行还款明细、不动产登记证明、个人贷款支付凭证、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同、撤诉申请、询问笔录、中国建设银行个人贷款对账单及当事人陈述载卷为凭，经当庭质证及本院审查，具有证明效力，本院予以采信。本院认为，朝阳市丰安房屋置业有限公司将案涉房屋抵账给原告胡德成，原告胡德成为了解决资金紧张问题，找到被告万建、万百真，委托被告万建、万百真代为在第三人中国建设银行股份有限公司朝阳分行办理贷款，贷款发放后，原告在朝阳市丰安房屋置业有限公司处支取228,000.00元（扣除质保金）并使用。《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩”。原告胡德成与被告万建、万百真形成委托关系，原告胡德成是委托人，被告万建、万百真是受托人，本案中原告要求确认原告系朝阳市商品房的实际购房人的诉讼请求本院予以支持。关于二被告提出的原告因欠二被告的债务，所以牵头将涉案房屋联系朝阳市丰安房屋置业有限公司卖给了万建、万百真的辩解意见，因未向本院提供原告欠其债务的证据予以证明，该辩解意见本院不予采纳。第三人中国建设银行股份有限公司朝阳分行同意原告胡德成一次性清偿剩余全部贷款本息，原告应将尚欠第三人的全部借款本息偿还第三人，在原告偿还其全部借款本息后，被告万建、万百真、第三人中国建设银行股份有限公司朝阳分行应协助原告胡德成办理解除案涉房屋抵押的相关手续。原告自愿撤回要求判令二被告在解除抵押权后，协助将购房合同（预售）买受人更名为原告，并办理预售登记更名相关手续的诉讼请求，是对自己权利作出的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四百零三条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、原告胡德成系朝阳市商品房的实际购房人，并于本判决生效后十日内偿还第三人中国建设银行股份有限公司朝阳分行截止到2020年9月7日的全部贷款余额187,663.88元，利随本清；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告万建、万百真、第三人中国建设银行股份有限公司朝阳分行在原告胡德成偿还其全部借款本息后，协助原告胡德成办理解除案涉房屋抵押的相关手续。案件受理费4,116元（原告胡德成预交），由被告万百真、万建共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审 判 长  邹德辉人民陪审员  王 娟人民陪审员  高云红二〇二〇年十一月二日法官助理包爽书记员雒文茹