北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初24574号原告：陈新华，女，1958年8月15日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：潘琳琳，北京安杰律师事务所律师。被告：刘一凡，男，1964年1月2日出生，汉族，无业，住广东省肇庆市端州区。原告陈新华与被告刘一凡房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈新华的委托诉讼代理人潘琳琳，被告刘一凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈新华向本院提出诉讼请求：1.刘一凡向陈新华返还北京市丰台区芳古园一区17号楼3层5门301号房屋（以下简称301号房屋）的购房款390万元；2.刘一凡赔偿陈新华购房款资金占用的损失（以390万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率4.35%的标准，自2018年8月16日计算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%的标准，自2019年8月20日计算至实际返还之日止）；3.刘一凡向陈新华赔偿损失91万元，包括履约服务费39000元、契税37000元、印花税5元、补缴土地收益1332元、不动产登记费80元、物业费1891.19元、一审诉讼费36400元、诉前保全费5000元、房产评估费16350元，二审诉讼费36400元、公证费2520元、公证费3020元、一审律师费15万元、二审律师费10万元、再审律师费3万元、本案律师费5万元，其他损失401001.81元。事实和理由：2018年7月23日，陈新华作为买方，刘一凡作为卖方，经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间服务，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，刘一凡以390万元的价格出售其名下301号房屋。至2018年8月15日，陈新华足额支付了全部房款。2018年8月16日双方进行了网签，并将该房屋过户至陈新华名下。后因案外人米荣芬、朱文龙、刘彤对该房屋主张权利，诉至法院，要求确认双方签订的上述《北京市存量房屋买卖合同》无效，将房屋产权变更至刘一凡名下。该案经一审和二审的审理，北京市第二中级人民法院作出（2020）京02民终1768号民事判决书，判决确认买卖合同无效，并判令陈新华协助将301号房屋所有权返还登记至刘一凡名下，但并未就购房款的返还和损害赔偿问题作出处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，刘一凡应当返还陈新华所支付的购房款，并且应当与陈新华进行房屋返还变更登记同时履行；进一步的，刘一凡作为卖方对房屋买卖合同被确认无效具有严重的过错，应当赔偿陈新华因此遭受的损失，包括购房款资金占用的损失、房屋交易过程产生的费用损失，主张权利的损失等。据此陈新华诉至法院，请求法院依法判决。被告刘一凡辩称：我认可第一项诉讼请求，不认可第二、三项诉讼请求。根据合同无效的判决，法院认定双方恶意串通，且本案陈新华存在明显恶意，造成的任何损失应该双方各自承担。第四项诉讼请求，以本案我应当承担的为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朱燕平与刘一凡原系夫妻，婚后育有女儿刘彤。朱文龙、米荣芬系朱燕平之父母。1998年10月13日，朱燕平与刘一凡经本院调解离婚。2016年3月12日，朱燕平死亡。301号房屋原系朱燕平、刘一凡婚姻关系存续期间，刘一凡所在单位中国轻工业品进出口总公司分配的承租公房。1998年，刘一凡将朱燕平诉至本院，要求与朱燕平离婚，在该离婚诉讼的开庭笔录中，刘一凡表示财产放弃全部归朱燕平。当年10月13日，本院出具（1998）丰民初字第4934号民事调解书，确认：一、刘一凡与朱燕平离婚；二、女孩刘彤由朱燕平自行抚养；三、共同财产及朱燕平的个人衣物归朱燕平所有；刘一凡的个人衣物归刘一凡所有；四**落在丰台区方庄芳古园****5门**三居室住房**由朱燕平继续居住。2002年，刘一凡原单位进行房改。2002年4月24日、2002年12月5日，米荣芬分别向中国轻工业品进出口总公司交纳购房款64505元、112943.72元。中国轻工业品进出口总公司出具收据两张，载明交款人为米荣芬。2002年12月5日，中国轻工业品进出口总公司就301号房屋买卖事宜出具《公有住宅楼房买卖合同》，落款甲方处加盖中国轻工业品总公司行政部章，乙方处无签字。2003年3月19日，刘一凡取得该房屋的产权登记。2003年11月5日，中国轻工业品进出口总公司与米荣芬签订《住房保证书》。刘一凡曾于1995年、1996年在该房屋居住，后未再居住。2018年4月17日，米荣芬、朱文龙、刘彤起诉刘一凡合同纠纷一案，要求判令刘一凡配合刘彤办理301号房屋的所有权变更登记手续。本院作出（2018）京0106民初13743号民事判决书，支持三原告诉讼请求。刘一凡不服提起上诉，在上诉过程中，刘一凡将301号房屋出售给陈新华。北京市第二中级人民法院因出现新事实、新状况，将上述案件发回本院重审。2018年7月23日，刘一凡（出售方、甲方）与陈新华（买受方、乙方，由苗霞代理）经过我爱我家公司居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：甲方出售301号房屋，建筑面积共85.39平方米。成交总价为390万元，其中房屋主体价格为370万元，装饰、装修和相关设施的补偿价格为20万元。乙方应于本合同签订当日向甲方交付定金10万元，定金通过自行交接方式划转。乙方分2次向甲方支付除定金之外的所有成交总价款。第一次，于产权过户前2个工作日内，乙方向甲方支付370万元，资金通过资金监管方式划转。第二次，于产权过户前2个工作日内，乙方向甲方支付10万元，资金通过资金存管方式划转。甲方应当在收到除物业保证金外的全部房款10日内将该房屋交付给乙方。同日，刘一凡（出卖方、甲方）与陈新华（受买方、乙方）、我爱我家公司（见证方、丙方）签订《补充协议》，约定：经甲乙双方友好协商同意，约定于2018年8月23日共同到房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。由于乙方原因无法于签署本协议时缴纳足额定金，甲方同意乙方暂交2万元，余额部分在查档完成当日内补齐。签订上述合同当日，陈新华向刘一凡分别支付定金2万元和8万元。同日，刘一凡（出售方、甲方）与陈新华（买受方、乙方）、北京伟嘉安捷投资管理有限公司（服务方、丙方）签订《履约服务合同》，约定：甲乙双方就坐落于301号房屋交易签署了编号为E1807131730的《北京市存量房屋买卖合同》，现甲乙双方就委托丙方办理合同履行事宜订立本合同。第一条：《买卖合同》履行服务的具体内容：1.保管与交易相关的产权资料，乙方购房资格审核、贷款、过户的相关资料……签订本合同当日，乙方向丙方支付履约服务费39000元。签订上述合同当日，陈新华支付了履约服务费39000元。北京伟嘉安捷投资管理有限公司出具收据一张。2018年8月15日，刘一凡向资金监管账户转账370万元，向资金托管账户转账10万元。2018年8月16日，刘一凡与陈新华签订《北京市存量房屋买卖合同》（网签合同），房屋成交价格约定为370万元，同日，刘一凡将301号房屋转移登记至陈新华名下。陈新华交纳了印花税5元、契税37000元、已购公有住房上市出售补缴土地收益（不包括标准价改成本价补缴的6%差价）1332元、不动产登记费（住宅）80元。2018年8月17日，陈新华将301号房屋出售，中介带买方看房时，米荣芬一家方知房屋已被刘一凡出售给陈新华。2019年1月10日，米荣芬、朱文龙、刘彤向本院起诉刘一凡、陈新华确认合同无效纠纷一案，请求：1.确认刘一凡和陈新华签订的关于301号房屋的《房屋买卖合同》无效；2.刘一凡、陈新华将301号房屋变更至刘一凡名下；3.诉讼费用由刘一凡、陈新华承担。该案一审中查明关于看房，米荣芬、朱文龙、刘彤称，301号房屋由原告方居住，陈新华买房未看房。陈新华称，没有看301号房屋，但是看了同户型房屋，原因是：中介说，卖方急售，房屋住着亲戚，房本确实是刘一凡本人的，中介称不存在权属纠纷，也查询了无抵押、查封信息。关于陈新华的身份，刘一凡曾陈述“我想出售房子，拿到一审判决是一个星期一的早上，我不服判决，所以决定卖房，一两天后我找到姓刘的，他说有一种方法可以将房屋快速出售，需要通过房产中介去找愿意购买瑕疵房的客户，……中午两点陈新华的女儿苗霞代表她妈到101看了房，301只是在门口看了一下”。对此，陈新华称“苗霞是炒房的，她买了之后再转售”。米荣芬、朱文龙、刘彤申请对301号房屋与2018年7月23日市场价值进行评估。本院委托北京东华天业房地产评估有限公司对本案评估项目进行评估。2019年3月28日，北京东华天业房地产评估有限公司作出京东华估（2019）字第3024号《房地产估价报告》，确定301号房屋在2018年7月23日的房地产价值为554万元，评估单价为64879元/平方米。为此，米荣芬支付了评估费16350元。2019年11月26日，本院作出（2019）京0106民初4810号民事判决书，判决：一、被告刘一凡与被告陈新华于二〇一八年八月十六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、被告刘一凡、陈新华于本判决生效之日起七日内协助原告米荣芬、朱文龙、刘彤将301号房屋的所有权返还登记至刘一凡名下。案件受理费36400元，诉前财产保全费5000元，评估费16350元，由被告刘一凡、陈新华负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。同日，本院对米荣芬、朱文龙、刘彤起诉刘一凡合同纠纷发回重审的案件作出（2018）京0106民初37124号民事判决书，判决：刘一凡于本判决生效之日起七日内协助刘彤办理位于301号房屋的所有权转移登记手续。该判决已生效。陈新华不服（2019）京0106民初4810号民事判决向北京市第二中级人民法院提起上诉，2020年6月30日北京市第二中级人民法院作出（2020）京02民终1768号民事判决书，认为刘一凡在一审法院作出（2018）京0106民初13743号民事判决后，于上诉期间与陈新华签订房屋买卖合同并办理房屋过户手续之行为明显存在恶意，且损害米荣芬、朱文龙、刘彤的合法利益。而关于陈新华购买301号房屋是否恶意的问题，还需从以下几方面予以考虑。首先，就购买方的身份来讲，刘一凡“需要通过房产中介去找愿意购买瑕疵房的客户”，而陈新华称“苗霞是炒房的，她买了之后再转售”，再结合本案买方是通过担保公司及跨区多家我爱我家公司门店沟通购买涉案房屋来看，陈新华（苗霞）区别于房屋交易市场中的一般买受人，其具备购房经验，且所购买的房屋具有特殊指向性。其次，经评估涉案301号房屋在2018年7月23日的房地产价值为554万元，而双方交易价格为390万元，明显低于当时的市场价格。再次，陈新华明知301号房屋存在他人居住，未实地看房，亦未对房屋内居住的人员进行必要询问，而将腾房事宜交给担保公司处理，故其对刘一凡向房屋居住人员隐瞒该房屋出售情况应当明晰。再次，陈新华于2018年8月16日取得301号房屋不动产权证后，次日即将房屋进行出售，该行为明显有悖常理。另，参与交易的中介人员均获得不同程度的好处费用，不同于一般中介居间行为。综上，可以认定陈新华购买涉案房屋主观上存在恶意。刘一凡和陈新华在买卖涉案房屋过程中均存在恶意，且双方对对方的恶意明知，二人即使没有事前的通谋也构成事中的串通，该串通行为损害了米荣芬、朱文龙、刘彤合法权益，一审法院认定刘一凡和陈新华签订的房屋买卖合同无效正确。判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费36400元，由陈新华负担。陈新华与刘一凡均未交纳（2019）京0106民初4810号案件受理费36400元、保全费5000元和评估费16350元。陈新华提交两份苗霞申请的办理保全证据公证书及发票两张，证明其支付公证费5540元。刘一凡对上述证据不认可。陈新华提交委托代理合同书两份、手机银行交易详情、招商银行户口历史交易明细、发票两张，证明其花费（2019）京0106民初4810号案件的律师费15万元，（2020）京02民终1768号案件的律师费10万元，上述案件的再审律师费3万元，本案律师费5万元。刘一凡对上述证据不认可。陈新华提交物业服务合同一份，证明其交纳了301号房屋2018年8月24日至2019年8月23日期间的物业费，刘一凡不予认可。陈新华主张因双方之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，造成其信赖利益和缔约机会损失401001.81元，刘一凡不予认可，陈新华就此未举证。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。刘一凡与陈新华于2018年8月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，因双方系恶意串通损害第三人利益而被法院确认无效，双方均存在过错。合同被确认无效后，刘一凡应将陈新华支付的390万元购房款返还陈新华，刘一凡亦同意返还，本院不持异议。陈新华主张刘一凡赔偿陈新华购房款资金占用的损失（以390万元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的标准自2018年8月16日计算至2019年8月19日；按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准自2019年8月20日计算至实际返还之日止），于法有据，本院予以支持。关于损失，因陈新华与刘一凡对合同无效均存在过错，双方对损失均应各承担一半。关于履约服务费，因北京市第二中级人民法院在（2020）京02民终1768号民事判决中认为“参与交易的中介人员均获得不同程度的好处费用，不同于一般中介居间行为”，故该履约服务费是否构成陈新华损失及损失大小尚不确定，故本院对该部分诉讼请求暂不予处理。关于契税损失37000元，房屋买卖合同无效，陈新华的房产证被注销后，陈新华可以按照税务部门的程序和要求申请退费，故本院对陈新华的该部分诉讼请求不予支持。印花税5元系损失，刘一凡应给付陈新华2.5元。关于补缴土地收益，陈新华可按北京市规划和国土资源管理委员会丰台分局的程序和要求向北京市规划和国土资源管理委员会丰台分局申请退费。关于不动产登记费80元，刘一凡应当支付陈新华40元。关于物业费，陈新华未提交充分翔实的证据证明其交纳了相应物业费，本院不予支持。陈新华与刘一凡均未交纳（2019）京0106民初4810号案件受理费36400元、保全费5000元和评估费16350元，陈新华请求刘一凡赔偿其上述费用的损失，本院不予支持。关于二审诉讼费36400元，因系陈新华对（2019）京0106民初4810号民事判决不服提交上诉所交纳，该诉讼费应由陈新华自行负担。关于公证费及律师费，陈新华主张于法无据，本院不予支持。关于其他信赖利益和缔约机会损失，陈新华未进行举证，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告刘一凡于本判决生效后七日内向原告陈新华返还购房款3900000元；二、被告刘一凡于本判决生效后七日内向原告陈新华支付购房款占用损失（以3900000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准自2018年8月16日计算至2019年8月19日；按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2019年8月20日计算至实际支付之日止）；三、被告刘一凡于本判决生效后七日内向原告陈新华赔偿印花税损失2.5元、不动产登记费损失40元；四、驳回原告陈新华的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23890元，由原告陈新华负担4229元（已交纳），被告刘一凡负担19661元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 邹萌二〇二〇年十一月十一日法官助理 李强书 记 员 张萍