云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终8509号上诉人（原审被告）：杜慧敏，女，汉族，1973年5月15日出生，住云南省安宁市。被上诉人（原审原告）：高先英，女，汉族，1979年12月4日出生，现住云南省安宁市。委托诉讼代理人：梁俊杰，云南嘉喜律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明滇大房地产经纪有限公司。住所：云南省昆明市安宁市连然街道办事处欣和雅苑**商铺。法定代表人：查江伟，总经理。上诉人杜慧敏因与被上诉人高先英、原审第三人昆明滇大房地产经纪有限公司（以下简称：滇大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省安宁市人民法院（2020）云0181民初389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员进行了独任审理。本案现已审理终结。杜慧敏上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，改判上诉人不返还定金，不承担中介费用；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、原判决部分事实认定错误，致使判决错误，依法应予以纠正。上诉人已与被上诉人就《房屋买卖定金合同》相关条款达成新的约定，是被上诉人拒不履行新的约定违约致使《房屋买卖定金合同》不能履行。2月13日凌晨，上诉人将相应需要先行办理银行审核手续的依据发给中介即第三人工作人员查金雄，查金雄明确表示认可这个办理流程，同意上诉人先行办理银行审核手续。2月13日上午，第三人向上诉人领取相应资料，并表示按正常的二手房按揭交易习惯流程开始办理，同时告知上诉人，该办理流程被上诉人也能接受，并且明确告知上诉人约定时间去银行落实贷款问题，确定没有问题，接着我们按合同里面约定的事项来办理，付首付、过户、办理贷款，你收到尾款，办理房屋交接手续，完成此次交易。因为上诉人与被上诉人的房屋买卖，全部委托第三人负责沟通和办理，上诉人充分相信就先办理银行审核手续再办理过户问题，系第三人已经与被上诉人沟通的结果，上诉人已经与被上诉人达成了新的约定。但经上诉人反复催促，被上诉人却拒绝按照新的约定履行到银行办理贷款审核义务，显然是被上诉人拒绝履行约定，系被上诉人违约。上诉人并没有任何违约行为。上诉人并未拒绝出售房屋。根据被上诉人的民事起诉状，被上诉人系2月19日向法院提起的诉讼，上诉人直至2月20日，仍在和第三人进行联系，询问被上诉人的态度，希望不要一直拖下去，尽快去办理贷款审核手续，以便后续流程的顺利进行，至此，双方仍在继续沟通，然而此时，被上诉人已经将上诉人诉至法院，理由是上诉人无理由拒绝交易从始至终，上诉人一直保持着积极沟通的行为，其目的只是为了尽快完成交易，上诉人并无任何预期违约行为。合同解除系被上诉人拒绝履行补充协议的违约行为所致，并非双方就合同履行具体事宜未能有效、理性沟通和耐心磋商导致。就新达成的补充约定，上诉人陈述了并非完全是“只支付首付款便要过户存在较大风险”，更是因为原合同对何时支付尾款根本就没有实质性的约定，根据原合同约定，“房产出售价格为110万元，买方在3月1日前支付首付款22万元，剩余款项88万元采取商业银行贷款支付。贷款金额以银行实际审批额为准，不足部分或买方申请不了贷款的，则买方在银行明确通知之日起计3个月内，以现金方式补足支付答辩人”。显然，尾款的支付，完全取决于银行何时明确通知能否贷款、能贷款多少。而这个贷款的审批程序启动，是需要被上诉人到银行申请，由银行办理贷款调查、审批手续后方能启动。而被上诉人何时到银行办理贷款的申请和银行的审核，合同对此并未约定。如果被上诉人一直拒绝到银行办理审核手续，不启动按揭贷款的办理，上诉人将无法得到尾款的补齐，这样显然会给上诉人造成巨大的财产安全隐患。上诉人认为，被上诉人理应在房产过户前办理银行贷款审核手续，才符合合同法要求的公平原则和诚实信用原则。在第三人明确表示被上诉人同意先行办理银行审核手续情形下，被上诉人违约又拒绝办理，同时在应当缴纳首付款的期限内没有支付首付款（合同明确约定于2020年3月1日前缴纳22万元首付款），时至今日，上诉人仍未收到被上诉人的首付款项，本案系被上诉人明显的违约行为致使合同不能履行，上诉人没有任何过错和违约行为。上诉人有权没收定金，不予返还。一审判决判令上诉人支付中介费没有事实和法律依据。1、被上诉人解除合同没有正当合法理由，且拒付首付款项，同时被上诉人拒不按二手房交易习惯和双方新的约定到银行办理贷款审核，是被上诉人故意违约行为致使合同不能得到履行，故上诉人有权没收交付的定金，对定金不予返还。第三人作为专业房地产买卖中介服务提供商，理应拟制公平、完善、合法的交易合同，防范房屋买卖双方风险。本案中，因第三人拟定的格式合同范本存在重大显失公平情形，特别是对买方办理银行贷款手续的时间没有约定，致使上诉人出售房屋的应得的尾款没有具体的时间要求，可以理解为无视卖方权益的行为。该格式文本合同存在重大瑕疵，对买方与卖方不能履行完毕房屋买卖合同存在严重的过错，恳请二审法院予以查明。同时，第三人事实上并未促成双方的买卖交易，亦未提供交易成立后的相关服务，更有甚者，有些关于此次房屋交易的核心事件的办理，竟然是到了一审庭审过程中才告知上诉人，比如权籍调查的办理等相关事宜。种种事实表明，第三人对于此次房屋交易的整个服务过程存在严重失误，因此，第三人依法无权获取居间服务费。同时，没有证据证明被上诉人是否向第三人支付了居间费，因此，是否存在居间费亦是存疑。若被上诉人有充分证据证明确有居间服务费，且已向第三人已经支付了中介费，被上诉人亦应依法向第三人主张返还，居间费是被上诉人与第三人之间的纠纷，与上诉人无关。综上，请求二审法院改判支持上诉人的上诉请求。高先英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。滇大公司未向本院发表诉讼意见。高先英向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告之间签订的《房屋买卖定金合同》；2、判令被告双倍返还定金，共计40000元；3、判令被告承担全部中介费用9500元；4、判令本案诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2019年11月24日，原告高先英（乙方）与被告杜慧敏（甲方）及第三人昆明滇大房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖定金合同》，合同约定甲方将其所有的安宁市上城名筑12幢3单元301号房屋（房屋建筑面积142.57㎡，产权证号：安宁市房字第**）出售给乙方。房屋成交价为1100000元，该价格为房屋现有相关附属设施及装修。乙方按照房屋成交价的2%优惠后，即19000元支付丙方中介费，在签订合同当日支付50%中介费即9500元，剩余50%中介费于办理过户之日全部支付丙方，乙方不得无故拖延。乙方于2019年11月24日支付甲方支付购房定金20000元，2020年3月1日前支付购房首付款220000元，剩余房款880000元乙方以商业贷款方式支付。贷款金额以银行实际审批额为准，不足部分或乙方申请不了贷款，则在银行明确通知之日起计算3个月内以现金方式补足支付甲方。甲、乙双方约定在领取到权籍调查表起7个工作日内，共同携带相关资料向该房屋权属登记机关申请办理该房屋所有权转移登记，并按照规定期限和条件及时、全面履行相关手续和提供完备资料。房屋买卖中所产生的各项税费及其他费用由乙方承担。甲方如违约按定金金额的双倍支付给乙方，中介费由甲方支付，如乙方违约不要此房或违约，甲方不退还定金给乙方，中介费由乙方支付，甲方有权另行出售该房屋。在支付完首付款后，除不可抗力因素外，甲乙双方不可悔约，如任何一方违约，则违约方需赔偿守约方房屋总价的20%作为违约金。乙方不能按期向甲方支付该房屋购房款及丙方中介服务费或甲方不能按期向乙方交付该房屋的，每逾期一日，由逾期方向对方支付100元违约金，如连续逾期超过15日，则违约方须按合同约定的违约责任赔偿。该房屋中家具家电由卖方所有。合同订立当日，原告高先英支付了被告杜慧敏购房定金20000元，向第三人昆明滇大房地产经纪有限公司支付购房中介费9500元。在合同履行过程中，因被告认为原告只支付其首付款，其便要配合办理房屋产权过户手续存在较大风险，故要求原告在未办理产权变更手续前就需办理银行贷款审批手续，双方对此产生争议未能协商一致，故原告在双方约定的首付款支付期限（2020年3月1日）未届至的情况下向法院提起诉讼，要求解除与被告签订合同，并双倍返还定金40000元和承担已支付的中介费9500元。一审法院认为：原、被告双方于2019年11月24日签订的《房屋买卖定金合同》系双方真实意思表示。内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于本案第一个争议焦点：合同予以解除是何方造成的？一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力当事人应当按约履行。原、被告双方签订的《房屋买卖定金合同》已就付款方式及办理房屋过户时间出了明确约定。被告要求变更该合同条款，应经双方协议一致。其在原告不同意变更合同条款后明确表示将拒绝履行办理房屋过户手续的合同义务。应属于预期违约。同时，在房屋买卖等大额商品交易中，原告作为买房人理应向卖方及时地披露自己的征信情况，即向被告提供收入证明及银行流水以表明其具有履行合同义务能力。本案中原告未向被告提供以致被告对交易产生顾虑，故被告并非无正当理由拒不履行合同义务。综上，该合同解除系双方就合同履行具体事宜未能有效、理性沟通和耐心磋商导致。关于本案的第二个争议焦点：被告是否应当双倍返还原告定金40000元及赔偿原告已支付的中介费9500元？因定金罚则的是对违约方的惩罚性原则，在本案中，合同无法履行是因双方未能有效、理性沟通导致，双方均有过错而不能完全归责于任何一方，因此不应适用定金罚则。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，双方一致同意解除《房屋买卖定金合同》，则合同解除后被告应当将收取的20000元定金返还给原告。同时原告因促成合同签订所支付的中介费9500元的损失亦由双方共同承担。据此，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：“一、解除原告高先英与被告杜慧敏于2019年11月24日签订的《房屋买卖定金合同》。二、由被告杜慧敏于本判决生效之日起十日内返还原告高先英购房定金20000元。三、由被告杜慧敏于本判决生效之日起十日内赔偿原告高先英中介费4750元。”二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经二审审理查明的事实与一审判决确认的事实一致，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、上诉人是否应向被上诉人退还定金20000元？二、上诉人是否应承担中介费损失？本院认为：关于争议焦点一，上诉人是否应向被上诉人退还定金20000元。根据本案查明的事实，本案系上诉人变更《房屋买卖定金合同》约定的付款方式，要求被上诉人支付除了首付款外，还要求被上诉人在未办理过户前支付按揭贷款部分的房款，第三人一审中也出具了《证明》，证实本案系上诉人无理由临时拒绝出售房屋构成单方违约，导致《房屋买卖定金合同》未能继续履行，故本案系上诉人构成违约，应承担退还定金的责任，一审判令上诉人向被上诉人退还20000元定金，被上诉人对此未提出上诉，本院予以维持。关于争议焦点二，上诉人是否应承担中介费损失。因上诉人本案中存在过错，导致《房屋买卖定金合同》未能履行，且第三人向被上诉人出具了《收条》，载明第三人已收到了被上诉人支付的居间报酬9500元，故依据《房屋买卖定金合同》第八条的约定，中介费损失应当由上诉人承担，一审判令上诉人向被上诉人支付中介费损失4750元，被上诉人对此也未提出上诉，本院亦予以维持。综上所述，上诉人杜慧敏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1038元，由上诉人杜慧敏承担。本判决为终审判决。审判员  邓林春二〇二〇年十一月二十三日法官助理潘鑫书记员袁艺