营口市站前区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0802民初2835号原告（反诉被告）：刁学敏，女，1966年4月23日出生，汉族，系退休人员，住营口市站**。被告（反诉原告）：营口市美景房地产开发有限公司，地址营口市站**中心街**，统一社会信用代码91210800755798487D。法定代表人：王原泉，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘育伟，辽宁海润律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓红岩，辽宁绿洲律师事务所律师。原告刁学敏与被告营口市美景房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，被告提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告、被告的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刁学敏向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告退还购买车库款14.8万元及支付相应利息（利息计算自原告起诉之日起至被告给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2、所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月21日被告与原告约定，原告购买被告所有的位于车库，价款为14.8万元，同日及第二日（3月22日），原告分三笔向被告支付了购买车库款14.8万元。2016年3月22日被告将号车库交付原告，原告一直使用至今。被告一直未给原告办理产权过户登记，原告曾多次要求被告办理，但被告无正当理由多次拒绝。2018年3月26日和2019年6月5日，被告分别在原告使用的车库门上粘贴了通告，以该车库产权系告所有为由，要求原告归还车库，否则将强行收回。原告认为，原告向被告交纳了购房款，被告也向原告交付了车库，双方已达成了购买车库的合意，并且已经部分实际履行，可以认定双方存在房屋买卖关系，而被告不仅不按约定给被告办理房屋过户手续，而且还要求原告返还车库，被告的实际行为已证明其不履行合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，为维护原告自身的合法权益，特向法院提出申请解除与被告的房屋买卖关系，要求被告返还购房款并承担违约责任，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告营口市美景房地产开发有限公司辩称，1、答辩人是案涉车库所有权人，从未向原告出售过案涉车库，也从未向原告出具过收款收据。答辩人是案涉车库的所有权人，与原告之间从未形成过房屋买卖关系，因案涉房屋属于不动产，所以原告主张存在买卖关系，应提供《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》等证据予以证明。原告提交的2016年3月21日《收款收据》（票号0151890）不是答辩人公司出具的，收据上的印鉴不是答辩人公司备案的印鉴，收款人签名也不是王婵娟本人书写。另外收据上写明的光华路南32乙-甲62号车库，根本不是答辩人公司所有的车库，也与原告诉状中所称已经购买的车库不一致，所以收款收据系伪造的，不能证明买卖关系存在。2、答辩人确实收到过原告交付的14.8万元，但该款是原告代聂闯闯给付的购房款，与原告诉状中所述的购买车库无关。答辩人2016年3月22日收到聂闯闯购买光华路28乙-甲15号的购房款258400元，其中148000元通过刷卡支付，经查询答辩人公司当天的收款收据，查明2016年3月2日原告代聂闯闯交付购房款148000元，结算方式为刷卡，但因时间过长，刷卡的相关信息已经无法查明。对于该收据上所涉的光华路南28乙-甲15号房屋，答辩人已经与聂闯闯签订《房屋买卖合同》，出具《销售不动产统一发票》，交易程序已经履行完毕。综上，答辩人与原告之间不存在买卖合同关系，请求驳回原告诉请。反诉原告营口市美景房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人腾退占用的号车库；2、请求判令被反诉人给付占用期间使用费12600元（该金额是从占用之日2016年3月至2020年9月（42个月），按300元/月计算，此后顺延至腾退之日止）；3、案件反诉费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉原告公司于2007年取得开发美景英伦郡小区的相关手续，并于2013年全部竣工验收，所以反诉原告是英伦郡小区内房屋、车库的合法所有权人。按反诉被告在本诉诉状中所述，可以认定反诉被告是于2016年3月开始占用案涉车库，但实际上双方并不存在买卖关系，因此反诉原告认为反诉被告占用车库没有任何法律依据，占用期间应给付使用费，按市价车库租赁费用每月为500元左右，反诉原告主张按每月300元给付占用期间费用。同时要求反诉被告腾退案涉车库。综上，原告依法提起诉讼，请求支持反诉原告各项诉请。反诉被告刁学敏辩称，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。我于2016年3月21日，在原告售楼处分三笔刷卡向反诉原告支付了14.8万元，用于购买位于车库，反诉原告给我开具了收款收据并向我交付了车库的钥匙，此车库我一直使用中，反诉原告在本诉中也承认收到过我交付的14.8万元，并称是我替聂闯闯交的购房款，但聂闯闯出庭证实其车库款是自己交纳的，房款总价是25.84万元，是其交钱两年后才办理了房照。与反诉原告所说的我代聂闯闯交款的时间、金钱都与事实不符。我是3月21日交付的14.8万元购房款，反诉原告在本诉案中出示的所说我代聂闯闯交款的收款收据的日期是3月22日，这份收款收据与事实不符。聂闯闯出庭证实与我不认识，对反诉原告所说的我代其交付购房款一事更是不知情，也不相信。反诉原告的这一说法也违背了客观常理。李启凤（2017）辽08民终3261号案件中都是交款人与被交款人互相不认识，而且被交款人都证实了自己的车库款是自己交钱买的。反诉原告应该是正规的企业，各项制度都应该是完善的，这种明显违背客观常理的、张冠李戴的、非正常的、并且金额较大的交易行为在其经营场所内多次发生，应该警觉并采取相应措施，因为这有可能涉及犯罪。李启凤（2017）辽08民终3261号判决书内容再次从法律上认定反诉原告所说我是替他人代交购房款一事不是事实，不能成立。反诉原告说我3月22日代聂闯闯交付14.8万元购房款与事实不符。反诉原告将光华路28乙-甲62号车库交付我使用的行为，也进一步证实了其认可我交付款项是用于购买该车库的款项，证实了我与反诉原告之间事实上已经形成房屋买卖关系，我依法享有号车库的所有权和使用权，不存在腾退问题。我是合法使用自己的车库，而非占用，所以不存在支付使用费的问题。我是在反诉原告的经营场所售楼处交的款，款项已经存入反诉原告的账户内，我持有的0151890号收款收据是我交款后，反诉原告在其经营场所给我的，车库钥匙也是反诉原告交给我的，收据日期和交款金额及购买车库的位置都是我真实意思表示，我也了解到小区内有很多业主通过这种方式购买了车库并办理了房照，所以我相信反诉原告所说的团购是真实的。我认为0151890号收据与0151869号收据是相互对应的，两张收据一起正好证明我自己交钱购买了甲62号车库这一事实。团购需要相互交款这一事实也被法院判决书所证实。我购买车库的钱是存入了反诉原告的账户。我了解到被告处也有0151890的收据存根，两个收据所载内容完全不同，所谓“假冒”的收据号码与“真实”的收据号码完全一致，且在同一单位出现和使用，只是上下联内容不一致，这种情况很令人费解。通过本案法庭调查，收款收据的真假已不重要了。在购买车库中我已经尽到了购买人应有的注意义务，属于善意第三人。如果反诉原告认为有人造假并且损害了自身利益，可以追究造假者的责任，但与本案无关。反诉原告利用大多数购买人不懂财务常识，即交款单位和交款人的区别，利用购买人的善良和对其的信任，利用团购的名义诱骗购买者在不是自己真实意思的收据上签字，严重违背了诚实信用原则。李启凤一案是两审法院确认的，葛旭案件是双方达成和解。我的案情与葛旭不同，与李启凤完全一致，而且二审效力更强，李启凤案件的判决适合本案参考。综上，反诉原告所诉与事实不符，应驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1．被告于2007年取得开发诉争车库所在的营口市站前区美景英伦郡小区的相关手续，于2013年竣工验收，诉争车库现登记在被告名下。2.2016年3月21日，原告通过银行卡消费方式给付被告购房款14.8万元，同日，由被告当时的物业公司经营者孙潇煦出具收款收据，该收据载明交款单位（人）为刁学敏，交款人签字为案外人聂闯闯（聂闯闯到庭作证否认该收据上聂闯闯签名为其本人所签），摘要内容为光华路南32乙-甲62号车库，并加盖了被告公司的财务专用章。后，孙潇煦将站前区号车库交付给原告，原告实际占有该车库至今。3.2016年3月22日，被告出具了一份收款收据，载明交款单位（人）为聂闯闯，交款人签字为刁学敏，金额为14.8万元，摘要内容为光华路南28乙-甲15号房购房款。聂闯闯与被告签订《商品房买卖合同》，约定聂闯闯购买被告开发的站前区光华路南28乙-甲15号车库，总价款为258400元。聂闯闯已办理该车库的房产证。聂闯闯到庭作证称，与原告刁学敏不认识，否认原告替其交付款项的事实，称其在美景售楼处购买了光华路南28乙-甲15号车库，款项全部交付给了孙潇煦（具体的付款方式记不清了），之后同被告签订的《商品房买卖合同》，被告向其开具正式发票，已办理了产权证。聂闯闯未向本院提交被告是否向其出具过收款收据。被告未向法庭提交本院要求其提交的从2016年3月21日至2016年3月23日POS机流水。被告亦仅提供了聂闯闯付款的1份金额为14.8万元收款收据。4．被告曾于2018年3月26日在本案诉争的号车库上粘贴通告要求20#甲62占用者将车库返还给被告。5．本案与（2017）辽0802民初98号原告（反诉被告）李启凤与被告（反诉原告）营口市美景房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案的事实及原告的诉讼请求基本一致，该案判决：一、被告营口市美景房地产开发有限公司给付原告李启凤车库款13万元，于本判决生效之日起十日内给付；二、被告营口市美景房地产开发有限公司给付原告李启凤车库款13万元的利息，自2016年12月15日起按照中国人民银行同期贷款利率计算，至本院确认给付之日止，于本判决生效之日起十日内给付；三、被告营口市美景房地产开发有限公司给付原告李启凤车库装修费3000.00元，于本判决生效之日起十日内给付；四、反诉被告（原告）李启凤返还反诉原告（被告）营口市美景房地产开发有限公司站前区光华路南24甲-甲5号车库，于本判决生效之日起十日内交付；五、驳回原告李启凤的其他诉讼请求。上诉后，该判决结果被营口市中级人民法院维持。6．（2017）辽0802民初1055号原告葛旭与被告营口市美景房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案与本案事实及原告诉请并非一致，该案判决驳回原告的诉讼请求。本院认为，被告已承认收到原告款项14.8万元。被告主张刁学敏是替聂闯闯交付购房款，但刁学敏及聂闯闯均称互不相识，替互不认识的人交付房款，明显与常理相悖，且聂闯闯已到庭陈述全部购房款系自己交付，若刁学敏仅是替聂闯闯交付购房款，被告（通过小区物业人员）又向原告交付了诉争车库，事实上又相互矛盾。如果被告自己在账目中将刁学敏交付的款项计算到聂闯闯名下，是因为被告所开发的住宅小区的物业公司经营者孙潇煦在代表被告售房过程中，多次采取让买房人为其他人“代交”房款的方式交付房款的行为，从而造成了被告账目混乱、所收购房款不清。这种情况的产生属于被告内部管理问题，即使孙潇煦未取得被告的授权及允许，其作为物业公司的经营者，且在被告售楼处出售房屋，其行为已构成表见代理，应由被告承担相应的法律后果。同时房屋销售的账目均在被告处，被告应采取自查，查清出售房屋（车库）的资金情况。而被告并未向本院提交聂闯闯买房的全部收款收据以及案涉两张收款收据前后的款项收支情况，故被告主张刁学敏是为聂闯闯交付购房款的抗辩，本院不予支持。现被告否认双方房屋买卖关系，并拒绝配合原告继续履行出卖房屋的后续义务，原告主张被告返还支付的购房款14.8万元，本院予以支持。但原告交付购房款后已实际使用了诉争车库，原告要求被告支付利息的主张，本院不予支持。关于反诉原告的反诉请求，因双方已无法继续履行房屋买卖合同，且原告主张返还房款，原告应返还被告案涉车库。但原告之前使用车库是在自己交付了14.8万元后，本院已不支持被告返还利息，同样也不支持反诉原告要求支付占用车库费用的主张。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告营口市美景房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告刁学敏车库款14.8万元；二、反诉被告刁学敏于本判决生效后十日内返还反诉原告营口市美景房地产开发有限公司营口市站前区光华路南28乙-甲15号车库，如反诉被告逾期返还则从届满之日起至实际履行之日止，按照每月300元支付占车库费用；三、驳回原告刁学敏的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告（被告）营口市美景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3260元由被告承担，反诉案件受理费58元由反诉被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。审 判 长  仲玉虹人民陪审员  王 侠人民陪审员  辛 虹二〇二〇年十一月六日书 记 员  杨婉誉