广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初3948号原告：东莞市富茂物业有限公司，住所地广东省东莞市东城街道石井社区*******（富茂大厦）C栋2层203，统一社会信用代码：914***********179E。法定代表人：高宇辉，该公司总经理。委托代理人：郑跃锋，广东商达（东莞）律师事务所律师。委托代理人：李方华，该公司员工。被告：方某1，男，1973年3月17日出生，汉族，住广东省东莞市南城区*****************，公民身份号码为350************518。被告：东莞市鸿泽仓储物流有限公司，住所地广东省东莞市***************，统一社会信用代码为914419********7400。法定代表人：方某1。被告：东莞市鸿泽仓储物流有限公司大朗分公司，住所地广东省东莞市**********，统一社会信用代码为914**********212XK。负责人：方某1。以上三被告的共同委托诉讼代理人：穆树海，广东华文律师事务所律师。案件案由租赁合同纠纷诉讼请求原告诉请：1.被告将租案涉赁场地移交给原告进行管理；2.被告将案涉租赁物恢复原状；3.被告赔偿原告损失20万元；4.被告承担诉讼费。对方当事人意见被告方某1辩称：1.根据双方签订的《厂房租赁合同》，被告方某1仅将工业园区的一栋厂房（部分）及一栋宿舍出租给原告，原告诉请移交工业园区的管理权无事实和合同依据；2.被告方某1早于2017年7月与“威广物流”签订租赁合同并将500平方米铁皮房出租给“威广物流”使用，而原、被告签订《厂房租赁合同》的时间为2017年12月，因此，被告在承租前是明知该处铁皮房存在的。另外，被告提到的150米铁皮房，被告亦知情并同意。原告诉请恢复原状无任何法律依据；3.被告方某1作为物流园的经营者，对物流园区实施停车收费是合法的。原告因此诉请被告赔偿20万元的损失无事实和法律依据，不应得到支持；4.原告仍在使用租赁物，并已经拖欠租金了。案件基本事实2017年12月31日，原告东莞富茂公司与被告方某1签订《厂房租赁合同》，主要约定内容为：1.被告将位于东莞市***********的物业租赁给原告使用，包括厂房一栋约9800平方米（从第2-5层，第一层被告自用）、宿舍一栋1-5层约1300平方米，总面积为11100平方米；2.期限：从2018年3月31日-2027年2月28日；3.租金和保证金。每月租金142080元，2021年4月1日开始、2024年4月1日开始分别递增10%。原告在签订合同当日缴纳3个月的租金作为保证金；4.其他：被告确认原告在承租期间内有自主转租权和管理权，被告不得以任何方式予以阻挠和妨碍原告的租户使用房屋。租赁物采取包租方式，在租赁期间内由原告自行管理，原告有权根据企业经营需要对厂房转租分租。经本院发函查明，东莞市***********并未取得《建设工程规划许可证》。另，案涉的租赁物所在的场所呈三角形状，原告所承租的厂房和宿舍位于三角的两边，另外一边为一栋宿舍楼，三角形内部包括空地及其他建筑（包括双方争议的500平、150平铁皮房）。原告在庭审中明确，第1项诉讼请求为原告承租的厂房和宿舍、没有承租的宿舍及三角形内区域的整体管理权；第2项诉讼请求为被告未经原告同意搭建500平、150平铁皮房，且影响原告使用空地及存在消防危险，因此诉请拆除；第3项诉讼请求的理由为，因被告收取停车费，导致租户退租的空置损失210490元（其中租户王卫星租用场所2019年11月-2020年5月空置，空置损失28270元/月×7个月=197890元；深圳鑫科技有限公司租用的场所2020年2月-5月空置4个月，空置损失3150元/月×4个月=12600元；原告代租金缴纳或补贴的停车费7200元）。原告为证明其主张，提供了多个次承租人的租赁合同及出具的证明、车辆停车收费收据（无原件）等予以佐证，主要内容为：1.多个次承租人证明，被告于2020年1月1日开始向案涉园区实施停车收费，对次承租人及客户造成极大不便。原告从2020年3月1日起向次承租人补贴停车费；2.原告承接案涉园区后，被告在空地搭建铁皮房出租给“威广物流”，并在消防通道搭建铁皮房；3.被告在不提前通知的情况下，存在无故停电、关闭电梯等情况。其中，深圳市睿鑫荣科技有限公司（次承租人）出具的证明中除以上相同内容外，还增加了“因被告无故停电、加装停车系统等行为，而原告无法及时解决，所以我单位于2020年1月解除了与原告和合同”。深圳市睿鑫荣科技有限公司的租赁合同约定的租金为3150元/月，期限从2017年3月1日-2020年2月28日。原告主张次承租人王卫星的租金损失，仅提供了与王卫星签订租赁合同，合同约定租金为23850元/月，期限从2018年5月1日-2020年5月1日。另查明，根据被告提供的合同显示，双方争议的“威广物流”使用的500平铁皮房，被告东莞市鸿泽仓储物流有限公司大朗分公司于2017年7月21日租赁给案外人东莞市大朗威广货运代理服务部，租赁物面积实际为800平。原告东莞富茂公司与被告方某1签订《厂房租赁合同》时，原告向被告缴纳了保证金426240元；2018年5月18日，原告向被告缴纳整改保证金50000元。庭审中，原告方确认愿意使用案涉厂房至2020年10月，但未能提供缴纳10月份租金（使用费）的证据。再查明，被告东莞市鸿泽仓储物流有限公司大朗分公司是被告东莞市鸿泽仓储物流有限公司设立的分公司，东莞市鸿泽仓储物流有限公司是被告方某1个人投资设立的一人公司。原、被告双方确认，《厂房租赁合同》的合同相对方为原告东莞市富茂物业有限公司与被告方某1。对当事人争议问题的认定与分析评述一、对于原告诉请的移交租赁场地管理权问题。首先，根据原告东莞市富茂物业有限公司与被告方某1签订的《厂房租赁合同》，双方仅约定案涉园区内的两栋建筑租赁给原告，原告对租赁物享有使用、分租、管理等权利，原告诉请享有整个园区的管理权无依据；其次，案涉园区没有取得《建设工程规划许可证》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告东莞市富茂物业有限公司与被告方某1签订的《厂房租赁合同》无效。综上，原告相应的诉请缺乏合同或法律依据，本院不予支持。二、对于原告恢复原状的诉请。首先，根据以上第一点的分析，原告并不享有案涉园区的管理权；其次，双方争议的500平、150平铁皮房是否存在安全隐患属于相关行政部门管理范畴，应以相关行政部门的认定作为处置依据；最后，根据查明的事实，500平、150平铁皮房并非原告所主张的是在租赁厂房后才搭建及原告知情情况下搭建的，原告相应的主张及陈述与事实不符。综上，对于原告该项诉请，本院予以驳回。三、对于原告诉请的赔偿损失问题。原告明确提出该项主张的理由为被告对园区车辆进行停车收费，导致次租人退租从而导致其损失。对此主张，从请求权基础角度分析，首先，《厂房租赁合同》无效，原告诉请赔偿的理由并非根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的“因合同无效导致的损失”；其次，原告与次承租人之间的占有使用关系，根据合同相对性，与被告无关；再次，从侵权角度分析，原告通过与被告签订《厂房租赁合同》占有使用园区的部分建筑，而园区停车位属于相应的配套设施，被告在签订《厂房租赁合同》后采取停车收费的管理方式，并不构成妨碍原告对租赁两处建筑的实质占有和使用，仅是占有使用成本变化，涉及占有使用费用问题。综上，原告该项诉请没有合同和法律依据，本院不予支持。判决法律依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及以上援引的规定。判决内容驳回原告东莞市富茂物业有限公司全部的诉讼请求。受理费4300元（原告已预交），由原告全部负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  张卓林人民陪审员  邱良华人民陪审员  叶茂达二〇二〇年十一月九日书 记 员  罗嘉辉