河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初12460号原告：施建喜，男，汉族，1968年2月16日出生，住郑州市。被告：郑州市百邦房地产营销策划有限公司，住所地：郑州市**大学路西、淮河路****。统一社会信用代码：914101030917377365。法定代表人：郭军，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱丹丹、尹家伟，河南明天律师事务所律师。原告施建喜与被告郑州市百邦房地产营销策划有限公司（以下简称郑州百邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告施建喜，被告郑州百邦公司的委托诉讼代理人朱丹丹、尹家伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施建喜向本院提出诉讼请求：被告合同违约履行承诺将原告的房屋恢复原状或赔偿房屋恢复原状损失及直接损失等15万元，诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年7月1日把坐落于郑州市二七区碧云路美好佳苑11号楼2单元6楼东户3室2厅2卫装修好的一套新房租给被告郑州百邦公司作高档公寓式住宿使用，为期三年，至2017年6月30日止。同年8月份由于被告管理不善，住户发生火灾，使原告房屋损坏，电器被烧坏，被告承诺会很快装修维修使房屋恢复原状。后来原告多次催告，但迟迟不见被告进行维修行为，直至合同到期也没有把原告的房屋恢复原状。被告违反合同约定，应当承担全部责任。为维护合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告郑州百邦公司辩称，1.原告提交的照片等证据资料显示火灾事故对房屋内部装修的破坏极其轻微，造成的损失亦非常有限，原告主张15万元的损失赔偿明显过高。原告主张赔偿房屋恢复原状损失及直接损失，应以火灾事故造成的损失为限。考虑到案涉房屋是出租房，有正常使用和损耗，且出租房非自住房，房主对装修质量一般不会有过高要求，因此损耗会更快，即使没有发生火灾，正常使用前后也会有很大的差异。通过对比原告提交的房屋刚装修完的照片和火灾后的照片，可以看出两组照片所显示的差别并不大，即使是火灾起源处，也是应受火灾破坏最大的厨房，也只是墙壁疑似略有熏黑，和一般家庭厨房正常使用的熏黑差别不大。厨房中摆放的易燃塑料厨具、悬挂的塑料天然气表和简易的厨房吊顶、甚至位于火灾源头正上的抽油烟机塑料排烟管都丝毫无损。火灾对厨房装修的影响非常轻微，可以合理推测对房屋的其他部分如客厅和卧室装修的影响会更小甚至没有影响。因此，原告要求赔偿损失金额明显过高，缺乏相关证据支持。2.原告应以火灾所造成的房屋内部装修直接损失部分价值作为赔偿依据，其申请对整体房屋的内部装修价值进行评估，且以该整体装修评估价作为房屋恢复原状的价格缺乏事实和法律依据。因火灾对原告房屋造成破坏是轻微的、有限的；是局部的，不是整体的；是可以修复的，不是全部需要重置的。原告应制作火灾直接内部装修损失统计明细表，并对直接内部装修损失统计明细表上涉及的设施价格进行评估，由此作为请求赔偿的依据。本案中，原告申请的是对整体房屋的内部装修价值进行评估，并明显以该整体房屋的内部装修评估价作为房屋恢复原状的价格和赔偿依据，没有区分房屋内部装修明细上所罗列的设施哪些是受损的及受损程度、哪些是完好的应排除的；而该房屋内部装修价值评估报告中绝大部分物品没有任何损坏，不应重置成新。原告将直接损失价值混淆为整体装修价值，向被告主张巨额的赔偿，没有事实和法律依据。3.原告在主张损坏部分的重置价值时应考虑该部分装修的折旧。物品经过实际使用后应该考虑一定的折旧。案涉房屋的租赁期限是2014年7月1日至2017年6月30日共3年，一般房屋装修装饰的正常使用年限是10-12年，故原告在主张损坏部分的重置价值时应考虑该部分装修价值25%-30%的折旧，而不是主张整个重置价值。综上所述，原告的诉讼请求依法不应得到支持。本院经审理认定事实如下：2014年6月29日，原告施建喜（出租人甲方）与被告郑州百邦公司（承租机构乙方）签订《郑州市房屋租赁合同》一份，约定的主要内容为：甲方将其所有的位于二七区碧云路16号院（美好佳苑小区）11号楼东2单元6层东户房屋（3室2厅2卫）出租给乙方使用，租赁用途：以居住用途为主的转租（含整体转租、分隔单间转租），用作高档公寓式住宿使用。出租期限自2014年7月1日至2017年6月30日，共计3年，出租期限可延长1月。甲方应于2014年6月29日前将房屋交付给乙方。租金标准：房屋租金为2000元/月，缴纳各期租金的日期分别为2014年7月1日、12月1日，2015年6月1日、12月1日，2016年6月1日、12月1日，金额均为12000元。租赁期间乙方承担与房屋有关的水、电费，电话费，电视收视费，燃气费，上网费，暖气费，物业卫生费等费用。因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。补充条款：甲方同意客厅位置做隔断，同意合租，隔断为客厅位置东西走向，固定式带门隔断。双方签订合同当日，原告向被告交付了案涉房屋。合同尾页用大写字体载明：“我们能为您做到的：安全保障：严格的租住审查，定期的巡查。房屋维护：定期保洁，随时维修。利益保障：让您持续获得租金收入，准时支付房租。”租赁合同履行期间，2014年9月7日晚，案涉房屋发生火灾，二七区消防大队长江路中队前往现场进行了处置。后被告继续使用案涉房屋。2017年7月1日，被告向原告出具保证：我百邦地产公司承租美好佳苑11号楼2单元6楼东户施建喜先生家房期间，由于管理不当造成客户火灾，给施先生房屋造成损坏……。同日，被告作出承诺：百邦公寓承诺十五天内把美好佳苑小区11-2-6东户房屋被污染墙面修缮完成，恢复原状。被告向原告交还案涉房屋后，并未按承诺履行，且拖欠电费346.08元电费未付。依原告申请，本院委托濮阳正大资产鉴定评估有限公司对案涉房屋内部装修价值进行评估，该公司于2020年6月11日作出豫正字【2020】第Z1002号《关于施建喜依法申请位于郑州市二七区碧云路美好佳苑11号楼二单元6楼东户房屋内部装修价值的评估报告书》，结论为：评估对象在估价基准日（2020年6月10日）的装修材料、装修工人费用评估价值为人民币137075.09元。原告因该鉴定支出鉴定费2000元及向鉴定机构转账缴纳鉴定费而支付手续费5元。因本案纠纷，原告曾两次起诉后又撤诉。本院认为，原告施建喜与被告郑州百邦公司签订《郑州市房屋租赁合同》并实际履行，该合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告在使用案涉房屋期间因管理不善而发生火灾，给原告造成了损失，被告未履行承诺对案涉房屋进行修缮存在违约，应当对原告承担相应的民事责任。对原告造成的损失，因鉴定机构以2020年6月10日为估价基准日而作出的评估结论系对案涉房屋当前装修材料、装修工人费用价值的鉴定，且原告房屋受损后需重新进行装修装饰，故对该鉴定结论本院予以采纳，但应扣除合同约定原告同意加装的客厅隔断拆除及垃圾清运价值2000元。另外，被告未及时缴纳的电费346.08元属于合同约定应由被告承担的费用，故被告应向原告支付。原告所主张因本案纠纷而造成的误工、车费等损失金额过高，本院酌定支持2000元。本案鉴定费等相关费用系因被告违约而产生，故应由被告承担。综上所述，对原告请求的合理部分本院予以支持，对原告的过高请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告郑州市百邦房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内支付原告施建喜房屋损失135075.09元，电费346.08元，误工损失2000元，共计137421.17元；二、驳回原告施建喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3486元，减半收取1743元，鉴定费用2005元，由原告施建喜负担218元，由被告郑州市百邦房地产营销策划有限公司负担3530元，剩余1743元，退回原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期则视为放弃上诉。审判员  郑宏辉二〇二〇年十一月二十五日书记员  刘宏龙