江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初1674号原告（反诉被告）：扬州通威饲料有限公司，统一社会信用代码91321084780250739L，住所地江苏省高邮市三垛镇工业集中区。法定代表人：王尚文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙鸿举，江苏六骏律师事务所律师。被告（反诉原告）：胡成林，男，1968年4月4日出生，汉族，居民,住江苏省洪泽县。委托诉讼代理人:武子健，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯奕锦，江苏永衡昭辉律师事务所律师。原告（本诉被告）扬州通威饲料有限公司（以下简称通威公司）与被告（本诉原告）胡成林租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。通威公司的委托诉讼代理人孙鸿举，胡成林的委托诉讼代理人武子健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告通威公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《鱼塘出租合同》于2019年11月27日解除；2、判决胡成林支付通威公司2019年所欠租金140000元，并按日1‰标准支付自2019年1月1日起至实际给付之日止的滞纳金；3、判决胡成林支付通威公司自2020年1月1日起至2020年6月19日的鱼塘占用使用费146188元；4、本案的诉讼费用由胡成林负担。事实和理由：2018年1月，通威公司与胡成林签订《鱼塘出租合同》一份，约定通威公司将位于六合区XX街道XX社区的养殖场465亩鱼塘，出租给胡成林用于水产养殖，租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月30日止，租金单价按每年每亩675元计算，租金每年支付一次，在上一年度即将结束的10个工作日前交纳，逾期交纳的每天按1‰标准支付滞纳金，同时合同亦约定胡成林未按约交纳租金的，通威公司有权解除合同。后通威公司向胡成林交付了鱼塘，但胡成林未按约使用通威公司的饲料，同时也未按约足额及时支付2019年租金，目前尚欠租金140000元。通威公司多次催要未果，于2019年11月27日向胡成林寄送了《合同解除通知书》，但胡成林既未支付租金，也未返还鱼塘。本诉被告胡成林辩称：胡成林同意解除双方签订的合同，合同解除时间应为双方交接鱼塘的时间即2020年6月19日。合同履行过程中因为通威公司提供的鱼塘电力设施容量不足，导致所饲养的鱼大量死亡，另通威公司提供的饲料也存在问题，未能达到通威公司承诺的养殖效果，两方面原因都给胡成林造成了巨大损失，故合同违约方是通威公司。通威公司考虑到上述情况，同意赔偿胡成林180000元，从每年租金中抵扣60000元，另承担胡成林安装水泵和电盒的费用20000元，故2019年租金合计免除了140000元。因此胡成林不再欠付通威公司2019年租金。通威公司强制要求胡成林使用其饲料，系格式条款，且通威公司未能提供证据证明胡成林未按约使用其提供的饲料。后因为受疫情影响，胡成林不能及时售卖养殖的鱼，故不同意给付鱼塘占用使用费。综上，请求驳回通威公司的诉讼请求。反诉原告胡成林向本院提出诉讼请求：1、判决通威公司给付胡成林池塘改造费用130200元；2、判决通威公司返还胡成林账户余额46427.86元；3、本案诉讼费用由通威公司负担。事实和理由：2018年1月18日，通威公司与胡成林签订《鱼塘出租合同》一份，约定通威公司将位于六合区XX街道XX社区的465亩鱼塘出租给胡成林从事水产养殖（不允许养螃蟹、虾），租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月30日止。该池塘原系螃蟹塘，无法从事螃蟹外的水产养殖。经通威公司同意，2018年5月，胡成林自行进行了鱼塘改造，花费了186000元的改造费用。现通威公司要求解除合同，如合同解除，双方租赁关系终止，依据法律规定及双方签订的合同第七条第二款第10项约定，通威公司应当支付70%的改造费用给胡成林。另胡成林在通威公司所设立账户目前尚有余额46427.86元，通威公司应予以返还。反诉被告通威公司辩称：双方签订的合同约定通威公司补偿胡成林固定资产和改造费用的条件是合同租赁期满，双方履约结束后，如果没有顺延合同才会进行补偿，现因胡成林未按约及时足额支付租金导致合同解除，不符合约定的补偿条件。通威公司是以现状方式交付鱼塘，并在第一年的租金中，已扣减30000元作为胡成林改造的补贴，故胡成林主张的改造费用不合理。关于胡成林主张的账户余额，经通威公司核查，该账户余额为1645.81元，该数额通威公司同意返还。本院经审理认定事实如下：2018年1月18日，通威公司作为甲方与胡成林作为乙方签订《鱼塘出租合同》一份，约定甲方将位于南京市六合区XX街道XX社区鱼塘（面积465亩）出租给乙方从事水产养殖（不允许养螃蟹、虾），租赁期共3年，自2018年1月1日至2020年12月30日；具体租金单价为675元／亩／年，合同签订后5个工作日内乙方向甲方支付1年租金313875元，后续租金每年支付一次，在上一年度即将结束的10个工作日前交纳，乙方未按照规定时间足额交纳租金，甲方有权按照日1‰标准收取滞纳金，鉴于乙方首年改造难度较大，改造费用投入较大，甲方给予乙方一次性补贴30000元改造费用，该费用在首年租金中扣减。合同另约定乙方承诺在租期内全程使用甲方饲料，每亩使用量不得少于1.5吨，如乙方未按约使用甲方的饲料或未按约交纳租金，甲方有权单方解除合同，并要求乙方赔偿损失；甲方依据现有塘口状况，将塘口租赁给乙方，供排水、交通、通讯、沟渠及配套设施条件以交付时的现状为准，甲方负责提供乙方养殖用电，若因电力设施容量方面不足，甲方有责任予以解决，若甲方不作为而造成乙方养殖损失，则该损失由甲方负责；租赁期间，如乙方需对鱼塘和供排水系统进行改造，必须先出具书面报告并提供规划图，经甲方审查书面同意后方可实施，所涉费用由乙方负担，因乙方违约致解除合同的，改造成果归甲方所有且甲方不承担任何改造费用以及赔（补）偿费用；合同租赁期满后，若甲方与相关单位的租赁期限顺延，在同等条件下乙方也顺延租赁期限，顺延租赁相关条款重新订立新的合同，若甲方没有顺延，则甲方将乙方所属的固定资产及池塘改造费用按70%费用支付给乙方。合同签订后，胡成林实际使用鱼塘进行养殖，并按约交纳首年租金。2019年5月21日，胡成林向通威公司交纳2019年租金100000元，同年7月29日，胡成林又向通威公司交纳2019年租金73875元，后胡成林未再交纳租金。2019年11月27日，通威公司向胡成林发出《合同解除通知书》（下称通知书），通知书写明因胡成林截止当日尚欠2019年租金未缴纳，通威公司正式解除双方于2018年1月18日签订的《鱼塘出租合同》，并要求胡成林按合同约定清理鱼塘养殖物及相关固定资产，于10个工作日内将鱼塘移交通威公司。胡成林于2019年11月29日签收上述通知书。2019年11月29日通威公司向胡成林发出《律师函》，函中写明截止现在为止，胡成林尚欠通威公司2019年度鱼塘租金20000元。后胡成林一直未给付上述租金，通威公司故诉至本院，诉如所请。2020年6月19日，通威公司实际收回了案涉鱼塘。另在承租期间，胡成林于通威公司设立账户，预充款项用于支付饲料款。案件审理过程中，双方在法院组织下，现场登录胡成林账户对余额进行查询。经查，该账户内目前尚余1645.81元。通威公司并提供上述账户明细以证明账户款项往来情况及余额。关于鱼塘电力设施容量不足问题，胡成林提供了程桥供电所于2018年6月19日开出的《违约用电、窃电处理通知单》，该通知单显示胡成林户在使用电力中存在严重超容行为，要求其于2018年6月22日前接受处理。关于饲料使用问题，胡成林陈述其已使用通威公司提供的饲料100余吨，因为通威公司提供的饲料存在问题，未到达其承诺的养殖效果，故未全程使用。上述事实，有通威公司、胡成林的陈述，《鱼塘出租合同》、收款单、合同解除通知书及回执、律师函、客户对账单、《违约用电、窃电处理通知单》等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案争议焦点为：一、通威公司、胡成林是否均存在违约行为；二、如胡成林构成违约，应该给付通威公司租金、滞纳金及鱼塘占用费的具体数额；三、通威公司是否应给付胡成林鱼塘改造费用；四、胡成林于通威公司设立账户的具体余额。关于第一个争议焦点，通威公司、胡成林是否均存在违约行为。通威公司主张胡成林未按约给付2019年租金、未全程使用通威公司提供的饲料构成违约。针对2019年租金问题，涉及到双方是否就租金数额进行过变更。本院认为，当事人协商一致的，可以变更合同，对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。胡成林实际向通威公司支付了2019年租金173875元，根据双方合同约定，还余140000元未付。但根据通威公司于2019年11月29日向胡成林发出的《律师函》所显示，通威公司于该日向胡成林主张所欠付的2019年租金为20000元，因此可推定双方就2019年租金应给付金额进行了变更，故本院认定胡成林尚欠通威公司租金20000元。后胡成林一直未向通威公司支付上述租金构成违约，应承担相应的违约责任。胡成林另主张通威公司于2019年租金中让免安装水泵和电盒的费用20000元，但未能提供证据予以证明，故本院对该抗辩理由不予采纳。针对未全程使用通威公司提供的饲料问题，本院认为，全程使用饲料的约定是双方在签订承租协议时协商一致的结果，该条款并不存在明显损害胡成林利益等法定无效的情形，在未有证据证明通威公司提供的饲料存在质量问题的情况下，胡成林应按约定使用通威公司提供的饲料，现胡成林未按约定履行使用饲料的义务，构成违约。综上，本院认定胡成林在履约过程中存在违约行为。关于通威公司是否存在违约行为。胡成林主张通威公司提供的鱼塘电力设施容量不足，提供的饲料也存在问题未达到承诺的养殖效果，构成违约。本院认为，双方协议约定：鱼塘配套设施以交付时的现状为准，对于电力设施容量问题，如电容量不足，通威公司应予以解决，如通威公司不作为而给胡成林造成损失的，由通威公司承担责任。依据该约定，通威公司系在电容量出现不足而未能给予解决时才应承担违约责任，胡成林现提供的程桥供电所开出的通知单仅能证明其因严重超容用电行为受到处罚，并不能证明该处罚系因通威公司在出现电容量不足时未给予解决而造成，故本院认定通威公司就电力设施容量问题不存在违约。针对通威公司提供的饲料，双方未在合同中明确约定使用饲料应达到的效果，胡成林也未举证证明通威公司提供的饲料存在质量问题，故本院认定通威公司就提供饲料方面亦不存在违约。综上，本院认定通威公司在履约过程中不存在违约行为。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。解除权人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，双方约定如胡成林未按约使用通威公司的饲料或未按约交纳租金，通威公司有权单方解除合同，通威公司于2019年11月27日向胡成林发出解除合同的通知，胡成林于2019年11月29日签收该通知，故双方合同已于2019年11月29日解除。关于第二个争议焦点，胡成林构成违约时，应该给付通威公司租金、滞纳金及鱼塘占用费的具体数额。本院对各方是否构成违约的认定中已就胡成林尚欠的2019年租金确定为20000元。对于滞纳金，通威公司主张自2019年1月1日起开始计算至实际给付之日止，符合双方约定，亦不违反法律规定，本院予以确认，关于滞纳金标准，双方合同约定的日1‰标准过高，通威公司现未能举证证明其因胡成林未按约缴纳租金而造成的具体损失，故对于滞纳金标准本院调整为银行同期贷款利率的2倍。对于鱼塘占用费，双方合同已于2019年11月29日解除，因届时承租鱼塘内尚有鱼货未清理完毕，故应给予胡成林合理期限进行清塘。通威公司主张自2020年1月1日起开始计算鱼塘占用费，系给予胡成林一个月的清塘时间，该时间较为合理，本院予以确认。另考虑到疫情影响，本院酌定扣减2个月的鱼塘占用费。胡成林主张2019年年底已经清塘，但未提供证据予以证明，故鱼塘占用费应自2020年3月1日起计算至2020年6月19日止。关于鱼塘占用费标准参照鱼塘租金675元/亩/年计算。综上，胡成林应给付通威公司鱼塘占用费95034元。关于第三个争议焦点，通威公司是否应给付胡成林鱼塘改造费用。根据双方合同约定，胡成林如对鱼塘进行改造，需书面取得通威公司同意，改造费用由胡成林负担，如因胡成林违约致合同解除，改造成果归通威公司所有，通威公司不承担改造费用或给予补偿。胡成林提供案外人叶兴强所写的收条，不能证明其实际花费的鱼塘改造费用，且胡成林存在违约行为，故本院对其该项主张不予支持。关于第四个争议焦点，胡成林于通威公司设立账户的具体余额。经本院主持双方当事人当场登录胡成林账户查询，该账户内目前尚余1645.81元，该款项通威公司应予返还。胡成林主张账户目前尚有余额46427.86元未能提供证据予以证明，本院不予认定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第九十一条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、扬州通威饲料有限公司与胡成林于2018年1月18日签订的《鱼塘出租合同》于2019年11月29日解除；二、胡成林于本判决生效之日起十日内支付扬州通威饲料有限公司2019年租金20000元及滞纳金（自2019年1月1日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的2倍计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算至实际给付之日止）；三、胡成林于本判决生效之日起十日内支付扬州通威饲料有限公司鱼塘占用费95034元；四、扬州通威饲料有限公司于本判决生效之日起十日内返还胡成林账户余额1645.81元；五、驳回扬州通威饲料有限公司的其他诉讼请求；六、驳回胡成林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费5593元，由扬州通威饲料有限公司负担3367元，胡成林负担2226元，反诉受理费1916.28元，由扬州通威饲料有限公司负担18元，由胡成林负担1898.28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  周庆兰人民陪审员  汤永丽人民陪审员  王 迪二〇二〇年十一月十二日法官 助理  黄 苏书 记 员  杨 飞