河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初3965号原告（反诉被告）：李安民，男，1958年6月11日出生，回族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：王志强，河南成盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：李永康，男，1954年1月2日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：李勇，河南成盛律师事务所律师。原告（反诉被告）李安民诉被告（反诉原告）李永康所有权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李安民及其委托诉讼代理人王志强到庭参加诉讼，被告（反诉原告）李永康及其委托诉讼代理人李勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李安民诉称，2000年6月28日，李安民以市场价格购买被告（反诉原告）李永康位于驿××××路彩印厂住宅楼东4单元一层西门住房一套，面积55.32平方米。收到购房款当日，李永康出具收条一份，内容为：“收到李安民现金壹万陆千元整，注此款为李永康彩印厂住房一套，计55.32平方米，李永康、2000年6月28日”。同时，李永康将房产证等手续交给李安民。李安民入住该房至今，期间未过户该房产。2020年，因该房将拆迁赔偿，又因该房未过户，李永康企图抵赖房屋买卖的事实，为维护原告合法权益，请求法院依法确认位于驻马店市××城区××路彩印厂住宅楼东4单元一层西门的房屋归李安民所有。被告（反诉原告）李永康辩称：一、本案案由应确定为返还原物纠纷而非所有权确认纠纷。理由：李永康提交的不动产登记簿和李安民提交的李永康的房产证、李永康的公有住房买卖协议书均记载：李永康是本案驿××××路南段市彩印厂家属院北楼东四单元108室（房产证号驻房权证字第**）房屋的所有权人，享有完全的所有权和使用权。李安民没有证据证明自己是该房屋所有权人，无权主张确认该房屋所有权归其所有。二、李永康与李安民没有书面或口头的房屋买卖合同或约定，双方不存在房屋买卖合同关系。2000年6月28日李永康出具的是“收条”而不是“房屋买卖合同”。李安民作为具有完全民事行为能力的成年人，在买卖房屋的重大事件中，拿到其自称的“具有房屋买卖合同性质”的收条，却不让对方写上“买房”、“卖房”之类的字样，这充分证明李安民在当时根本就没有提过买卖房屋的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”之规定，本案双方没有签订书面房屋买卖合同或约定，根本不存在房屋买卖合同关系，只能证明双方是事实房屋租赁合同关系。三、李安民的起诉已超过诉讼时效期间。据李安民诉称：2000年6月28日其拿到了李永康出具的具有“房屋买卖合同性质”的收条和房产证等手续。李安民知道或者应当知道其权利（要求过户）受到损害以及义务人（李永康）之日为2000年6月28日，从该日起计算，李安民至迟应当于2003年6月28日前向人民法院提起诉讼，请求保护其民事权利。且李安民称在2013年6月想要过户，即使将2013年6月认定为李安民知道和应当知道其权力受到损害之日，也已超过法定诉讼时效期间。四、2000年6月28日，李安民与李永康口头达成的是租住李永康所有的现涉案房屋一套的约定：由李安民向李永康支付10年租金6,000元（至2010年6月28日每月租金50元），租房押金10,000元，合计16,000元并即时将该款（现金）交付于李永康，李永康出具了收条。该收条是李安民交给李永康的房屋租金和押金的收款凭据，不具有房屋买卖合同性质，只能证明双方完全是房屋租赁合同关系。李安民付出16,000元，除去李永康在租给李安民时装修花的约7,000元，李安民实际仅付出9,000元，就租住了房屋已近20年之久，等于是白住。且李安民早已当起了“二房东”，将李永康的房屋出租给他人居住，现租房人是韩保国，现已租住涉案房屋近四年之久了，韩保国其子花桂荣当庭作证，证明李安民每月收其“租金”200元（而李安民欠李永康租金每月仅100元）李安民是非法获利行为。至2018年10月28日，李安民的10,000元押金已用完，期间李永康多次向李安民催要租金，其一直拖延至今不付，李永康让其归还房屋，李安民不予理睬。请求驳回李安民的诉讼请求，同时提起反诉，请求判令：1．李安民返还李永康位于驻马店市××城区××路南段市彩印厂家属院北××单元××室房屋××及该房屋的房产证（证号驻房房权证字第**）购房手续；2．李安民向李永康支付2018年10月29日起至2020年6月28日的房租费2,000元及涉案房屋归还李永康之日止的房租费（每月100元）。原告（反诉被告）李安民针对反诉辩称：1．被告的反诉没有事实和法律依据；2．被告反诉的理由不符合市场交易规律，任何人都不会以能够购买一套房子的价格全部拿出去租赁房屋；3．其是2020年春节才知反诉人企图规避买卖房屋的事实，说该房是租赁给原告的，在此之前原、被告双方没有见过面，也没有商量过房屋租赁的事情；4．房产证和协议是反诉人亲手交给原告，反诉人挂失的真实目的不得而知。经审理查明，原告（反诉被告）李安民与被告（反诉原告）李永康均系原驻马店市包装彩印厂职工，均在该单位住宅楼分别拥有一套住房，其中李永康住房位于该楼一楼西门，李安民住房位于该楼顶楼（楼高三层，位于**）。2000年3月10日，被告（反诉原告）李永康通过房改出资购买了其所居住的位于驻马店市××路市彩印厂住宅并办理了房屋所有权证。房屋所有权证显示内容为：所有权证号011563，所有权人李永康，房屋××路市彩印厂住宅楼东4单元一层西门，地号C54丙1-23，产别私产，结构砖混，房屋总层数三，所住层数第一层，建筑面积55.32平方米，设计用途住宅，土地性质国有，建成年份1979，产权来源购买，套数1套，房产价值8,330元，房改发证个人产权比例为100%，签发日期2000年3月10日。2000年6月28日，原告（反诉被告）李安民交给被告（反诉原告）李永康16,000元并入住李永康位于南海市彩印厂住宅楼东4单元一层西门房屋。同日，李永康向李安民出具一份收条，内容显示为：收到李安民现金壹万陆仟元整，注此款系李永康彩印厂住房壹套，计55.32平方。李永康2000年6月28号。原告（反诉被告）李安民在入住李永康位于南海市彩印厂住宅楼东4单元一层西门房屋后为该房屋办理用电、用水手续并使用、缴纳水电费至今，但并未办理房产过户手续，后李安民于2013年联系办理房产过户手续未果。李永康于2017年向驻马店市不动产登记中心对不懂产权证申请遗失。2017年3月7日，驻马店市不动产登记中心刊登声明，内容为：李永康因保管不善，将驻房权房权证字第**不权证书或不动产登记证明遗失（灭失），根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条的规定申请补发，现声明该不动产权证书或不动产登记证明作废。声明人：李永康2017年3月7日签章：驻马店市不动产登记中心。2020年春节后，李永康要求李安民腾出案涉房屋，遂成此诉。庭审中，原告（反诉被告）李安民申请证人马某出庭作证，证言内容为：他和李安民、李永康均系同事。2000年6月份，李安民给他说以16,000元购买了李永康的房屋，他还去那个房子看过。2013年夏天，李安民去他经营的小吃店说过户费涨了，找他要李永康的电话号码办房屋过户。他听到李安民与李永康的通话内容，大意为李安民让李永康来过户，李永康称在郑州等回驻马店市再说。2020年初，他听李安民说没过成户。庭审中，原告（反诉被告）李安民申请证人张某出庭作证，内容为：2000年夏天，厂长倪庭胜（音）知道她要买房，给她说同事李安民卖房让去买。因李安民购买李永康房屋后将彩印厂北楼1单元三楼东户的房屋腾干净才卖房。她以12,600元的价格购买了李安民三楼的住房，二楼的售房价格是14,000元。当时卖房是李安民只给她打个收条。2013年，她找李安民过户时李安民称他的房屋也要去过户。庭审中，原告（反诉被告）李安民申请证人贾某出庭作证，证言内容为：她和李安民、李永康均系一个单位的同事。当初李安民不想要三楼，想买李永康一楼的房屋。后来听李安民说以16,000元购买了李永康一楼的房屋，还建了小厨房，厂里收水电费都是李安民的名字。庭审中，原告（反诉被告）李安民申请证人法桂荣出庭作证，证言内容为：2000年以来，她和李安民是上下楼邻居，她在单位管收费，房屋所有改制包括水网改造、修路都是李安民出的钱。一楼原来是李永康的房屋，2000年李永康以一万多的价格卖给了李安民。2017年，李安民从这处房子搬走后，因丈夫残疾，她就以每月200元的价格租下李安民的一楼房屋。因当时都没钱，为省钱，当时单位交易的房子好多没过户。当时厂里房子卖房都是一万多的价格。2020年5月中上旬，李永康找她说房子是李永康的，让她免费住。她说李安民买你房子都好多年了你怎么现在这样了。庭审中，被告（反诉原告）李永康提供驻马店市国土资源局城区分局南海国土所出具的退件说明一份，证明内容：“我所于2019年10月17日接不动产李康永不动产权籍调查件。本件我所2017年6月9日，已建议退件，经与李康永本人联系，我所巩固中欧人员调取该宗地地籍档案，已查询档案驻市国用（1995）第0508-1号，该宗地土地证面积50733.6平方米，河南省煤田地质局物探测量队出图面积为47709.09平方米，面积减少3023.7平方米。因面积不准确。故无法继续完成地籍调查工作，多次与李康永本人实地踏勘，经本人同意退件。南海国土所2020年6月8日”。上述事实有，当事人陈述、收款收据、证人证言、书证等证据予以印证，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，《中华人民共和国物权法》的相关规定，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益；不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致，记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿记载为准。因物权归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案争议的所有权证号011563、位于房屋××路市彩印厂住宅楼****西门的房产，虽然所有权登记人为李永康，但根据现有证据证明李永康于2000年3月10日以8,330元购得上述房产并于同年6月28日收取李永安16,000元、将该房产交付李安民，李安民将其三楼房屋卖掉入住一楼的该房屋至该房屋准备拆迁前一直未出现权属争议，且有相关证人证言证明李安民购买了李永康房屋，当时厂里房子卖房都是一万多的价格。上述证据能够相互印证，证明李永康与李安民之间系房屋买卖行为且已交付而非李永康当庭陈述的以16,000元的价格将该房长期出租给李安民，故所有权证号011563、位、位于房屋××路市彩印厂住宅楼****西门的房产的实际所有人为李安民安民请求确认所有权证号011563、位于房、位于房屋××路市彩印厂住宅楼****西门的房产为其所有的诉讼请求符合法律规定予支持。李永康反诉请求判令李安民返还李永康位于驻马店市××城区××路南段市彩印厂家属院北××单元××室房屋××及该房屋的房产证（证号驻房权房权证字第**）房手续及李安民向李永康支付2018年10月29日起至2020年6月28日的房租费2,000元及涉案房屋归还李永康之日止的房租费（每月100元）的诉求，无事实和法律依据，不予支持。关于被告（反诉原告）李永康提出的本案已过诉讼时效的意见，根据相关法律规定关于物权请求权的行为不适用诉讼时效的规定，故对该意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第十五条、第十七条、第三十三条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认所有权证号011563、位于房屋坐、位于房屋坐落南海路市彩印厂住宅楼****西门的房产**为原告李安民所有。二、驳回被告（反诉原告）李永康的诉讼请求。原告（反诉被告）李安民的案件受理费4,300元，被告（反诉原告）李永康的案件受理费25元，均由被告（反诉原告）李永康负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  刘 莉审 判 员  殷长河人民陪审员  韩 茹二〇二〇年十一月十八日书 记 员  王青茹