江苏省南通经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0691民初1479号原告：李群，女，1970年12月5日生，汉族，住海门市。委托诉讼代理人：朱幼华，江苏启星律师事务所律师。委托诉讼代理人：施夏燕，江苏启星律师事务所律师。被告：南通融汇房地产开发有限公司，住所地南通市开发区优山美地花园**。法定代表人：张锦忠，总经理。委托诉讼代理人：沈志刚，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛可欣，北京市炜衡（南通）律师事务所实习律师。被告：南京丰盛大族科技股份有限公司，住，住所地南京市雨花台区软件大道****/div>法定代表人：方光鑫，董事长。委托诉讼代理人：陆发达，江苏法德东恒律师事务所律师。原告李群与被告南通融汇房地产开发有限公司（以下简称融汇公司）、南京丰盛大族科技股份有限公司（以下简称丰盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令两被告向原告返还租金98604.50元、押金40000元；诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2014年9月1日起，融汇公司接受丰盛公司的委托与原告签订房屋租赁合同，由原告承租丰盛公司所有的位于南通开发区的部分房屋。原告以自己和家人的名义分别于融汇公司就B111、B105、B113、B112的房屋签订合同，合同对租赁期限、押金、支付方式等进行了约定。原告向融汇公司支付押金共计40000元。此外，原告已预付了上述房屋的租金。2020年4月7日，丰盛公司发出公告，表明其与融汇公司的委托期限于2019年9月30日到期，此后又采取锁门等手段迫使原告签订承诺函，要求原告重复支付自2019年10月1日后的租金。融汇公司应当退还自2019年10月1日起收取的房租98604.50元及押金40000元。丰盛公司未及时告知原告融汇公司无权代理，导致原告损失，应承担连带责任。原告为维护合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告融汇公司辩称，原告并不对案涉全部房屋享有诉讼权利；原、被告签订的房屋租赁合同合法有效，我公司有权收取租金；丰盛公司与我公司签订的资产转让协议名为转让，实为借款，其只是名义上办理了过户手续，案外人联众公司仍为房屋的实际所有权人。被告丰盛公司辩称，自2019年10月1日之后租金应支付给我方，其向融汇公司支付的租金及费用应由融汇公司返还；我公司依法取得涉案四套房屋产权，理应享有涉案房屋产生的包括租金在内的孳息；原告要求我方对其缴纳房屋租金及相关费用进行返还无事实和法律依据。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、收条、银行明细、承诺函、户口本、资产转让协议、收件单、房屋产权证、委托管理服务协议等证据，本院组织双方进行了质证，予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：原告与陶锦忠系夫妻关系，原告与陶逸奇系母女关系。2014年，原告与融汇公司签订南通开发区优山美地花园商业街B区112室的房屋租赁合同，原告向融汇公司交纳押金5000元，已交纳租金2019年9月1日至2020年2月28日16250元，2020年3月1日至2020年8月31日18285元；2017年，原告代表陶锦忠与融汇公司签订南通开发区优山美地花园商业街B区111室的房屋租赁合同，原告向融汇公司交纳押金25000元，已交纳租金2018年12月1日至2019年12月1日68589元；2014年，陶逸奇与融汇公司签订南通开发区优山美地花园商业街B区105、113室的房屋租赁合同，原告向融汇公司交纳押金、租金30000元，已交纳租金2019年7月1日至2019年12月31日36342元，2020年1月1日至2020年6月30日36342元。2016年7月20日，融汇公司、南通联众电力物资有限公司与丰盛公司签订资产转让协议，转让资产包含上述案涉房屋，双方已办理了不动产权变更登记。2017年3月10日，丰盛公司与融汇公司及和融控股集团有限公司签订资产委托管理服务协议，丰盛公司作为业主委托融汇公司对南通、镇江资产提供招商、出租、出售、经营管理等工作，期限为2016年10月1日至2019年9月30日。服务期限届满后，融汇公司应撤回其管理团队，但应预留15个工作日用于该等人员与业主的工作交接。2020年4月7日，丰盛公司发出公告，通知优山美地商户其为房屋产权人，委托融汇公司运营管理优山美地花园资产的协议已于2019年9月30日到期终止，未委托融汇公司继续运营管理，要求商户于2020年4月30日前与其商谈并签订租赁协议且结清之前租金及相关费用；与融汇公司签订租赁协议、支付租金均不予认可等。此后，原告向丰盛公司出具承诺书，承诺于2020年7月31日前支付南通开发区优山美地花园商业街B区105室、111室、112室、113室2019年10月1日之后期间的租金，并于2020年4月30日申请退租B区112室房屋，于2020年6月30日前申请退租B区105室房屋。本院认为，就合同的主体问题，虽然双方均未提供南通开发区优山美地花园商业街B区105室、112室、113室的房屋租赁合同，但从融汇公司出具的押金及租金的收据能够确认，原告及其女儿陶逸奇分别与融汇公司签订了南通开发区优山美地花园商业街B区105室、112室、113室的房屋租赁合同；原告以其丈夫陶锦忠名义与融汇公司签订了南通开发区优山美地花园商业街B区111室的房屋租赁合同。陶锦忠、陶逸奇作为原告的近亲属出具说明，由原告享有上述合同权利、承担合同义务，现由原告一人主张返还租金的相关权利，并未加重被告的义务，亦减少当事人讼累，本院予以确认。关于案涉租赁合同的效力问题。融汇公司将房屋出租，依据是其与丰盛公司订立的委托管理服务协议，其权源也是依据该协议在委托管理经营期限内的出租和经营权。因此，融汇公司对外签订的租赁合同具有一定的依附性。如果租赁合同约定的租赁期限超过了委托管理经营期限，而委托管理经营期限又届满，融汇公司就丧失了对房屋进行处分的合法权源，当然该行为应归于无效。故案涉合同超出2019年9月30日期限的部分无效。合同无效，因该合同取得的财产应予返还。原告主张融汇公司返还其收取的2019年9月30日之后的租金，本院予以支持。根据原告交纳的租金折算，B112室应返还租金31826.67元（16250/6*5+18285），B111室应返还租金11431.50元（68589/12*2），B105、113室应返还租金54513元（36342/6*3+36342）。原告与融汇公司之间的租赁合同至2019年9月30日终止，则融汇公司应当返还押金，B111室押金为25000元，B112室押金为5000元，双方无异议，本院予以认定。B105、113室的押金、租金30000元无法区分，原告又未能提供租赁合同等证据充分证明其主张的押金数额，应承担举证不能的不利后果，本院不予支持。原告向融汇公司主张上述权利系合同之债，其要求丰盛公司承担连带责任无合同及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、被告南通融汇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内退还原告李群租金97771.17元；二、被告南通融汇房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告李群押金30000元；三、驳回原告李群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3072元，减半收取1536元，由原告负担236元，被告南通融汇房地产开发有限公司负担1300元（诉讼费原告已预交，待执行时由被告一并给付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费3072元。审 判 员 施永华二〇二〇年十一月十九日法官助理 张邢霖书 记 员 盛夏昱