山东省新泰市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0982民初5313号原告：新泰市翟镇穆家店村民委员会，住所地：新泰市翟镇穆家店村，统一社会信用代码：54370982ME0485651Q。法定代表人：穆燕军，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：穆培星，该村三资清理小组组长。委托诉讼代理人：李天坤，山东慧当律师事务所律师。被告：白彦春，男，1971年4月11日生，住新泰市。委托诉讼代理人：陈富芳（系被告白彦春之妻），女，住址同上。委托诉讼代理人：王成军，新泰翟镇法律服务所法律工作者。被告：常富忠，男，1971年1月6日生，住新泰市。委托诉讼代理人：王成军，新泰翟镇法律服务所法律工作者。原告新泰市翟镇穆家店村民委员会（以下简称穆家店村委会）与被告白彦春、常富忠房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告穆家店村委会的委托诉讼代理人穆培星、李天坤，被告白彦春的委托诉讼代理人陈富芳、被告常富忠及两被告的委托诉讼代理人王成军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。委会向本院提出诉讼请求：1.确认原告委会与被告常富忠之间的房屋买卖合同无效；2.判令被告白彦春返还原告穆家店社区8号楼中单元402室楼房；3.判令被告白彦春、常富忠赔偿原告房屋占用费损失(按每年占用费8000元，自2010年8月29日开始计算至被告腾退之日止)；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告于2010年在建成穆家店社区，建设居民楼若干栋。汶城建筑公司建设了部分楼房，因汶城建筑公司欠常富忠100000元工程款，常富忠想购买涉案楼房，委会和常富忠达成了口头协议，每平方米1300元，楼房面积128.22平方米，储藏室面积10.36平方米，总价款180154元，将100000元顶为购房款，委会给常富忠出具100000元的收条，2010年下半年委会将涉案房屋交付给常富忠，后常富忠又将涉案房屋转让给白彦春。常富忠将涉案楼房转让给白彦春的时候未经原告许可，且楼房为回迁楼，白彦春不是村民，依法不应买卖。现该楼房由白彦春占用使用。白彦春辩称，白彦春与原告之间就8号楼中单元402室房屋存在真实有效的房屋买卖合同关系，双方约定房屋价款100000元，白彦春在2010年8月29日支付原告购房款100000元，并且原告给白彦春出具了收款证明，并载明了所购买的楼房单元号，党支部书记穆培贤在该收据上签字确认，原告已向白彦春交付了房产，楼房面积128.22平方米，储藏室面积10.36平方米，原告与白彦春之间的买卖合同关系已经履行完毕，目前白彦春居住该房屋已超过10年，白彦春对涉案房屋享有实体权利。要求驳回原告对被告白彦春的诉讼请求。另白彦春在2010年8、9月份入住涉案楼房时，常富忠曾向白彦春主张因原告欠其施工款，原告已将该楼房抵顶给常富忠，经常富忠、白彦春和原告协商，白彦春又给了常富忠70000元，常富忠就不得对该房屋主张权利。白彦春认为常富忠与原告之间确实存在就涉案房产达成的以房抵款协议,关于该协议效力由法庭认定。常富忠辩称，常富忠从汶城建筑公司郑士柱处承揽了7号楼建设，涉案房屋是原告顶给汶城建筑公司，汶城建筑公司又顶给常富忠的，汶城建筑公司顶给常富忠是经过原告许可的，双方是口头协商的，每平方米1300元，房屋加储藏室总共180000元，常富忠没支钱。后来原告又将该房屋收回并卖给了白彦春，原告至今没给常富忠房款180000元，但经原告协调白彦春给了常富忠70000元，现只欠常富忠110000元。常富忠与原告之间口头达成的以房抵款协议，常富忠认为该协议无效，且也未实际履行，常富忠也未实际占有，要求驳回原告对常富忠的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：委会因旧村改造建设1#-11#村民回迁楼，并取得建设用地规划许可证、建设项目选址意见书、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证。委会和常富忠就涉案8号楼中单元402室楼房达成了口头以房抵款协议，约定每平方米1300元，楼房面积128.22平方米，储藏室面积10.36平方米。白彦春自2010年8月29日开始占有使用8号楼中单元402室楼房至今。诉讼中，白彦春提交收到条一份，内容为：“今收到购楼款壹拾万元整（￥：100000）8号楼中单元402室委会2010.8.29”，该收到条加盖有委会公章，另在该收到条下方由常富忠备注：“元月15号加付购房款70000元大写柒万元整常富忠（账清）”，白彦春支付给常富忠70000元。常富忠主张白彦春给付的70000元应抵顶委会欠常富忠的工程款。另双方均认可本案所涉房屋无权属证书，也未办理权属登记。本院认为，委会因旧村改造建设村民回迁楼，包括本案所涉白彦春占有使用的房屋。委会主张其和常富忠就涉案楼房达成了口头以房抵款协议，后常富忠将涉案楼房卖给白彦春；常富忠主张其和委会就涉案楼房达成了口头以房抵款协议，委会又将涉案楼房卖给白彦春；白彦春主张其从委会处购买涉案楼房，房屋价款为100000元。关于委会、常富忠、白彦春之间就涉案楼房形成的法律关系，各方均未能提供书面合同，且加盖有委会公章的涉案收条中也未明确记载100000元的交款人。因涉案楼房面积128.22平方米，储藏室面积10.36平方米，委会和常富忠就涉案楼房达成口头以房抵款协议时约定每平方米1300元，由此楼房价款应为180154元，白彦春主张其以100000元价款从委会购买该楼房，该价款明显低于楼房在当时的价格，且白彦春对其主张也未能提供合理解释及相关证据；白彦春主张其在2010年入住涉案楼房时，常富忠主张委会已将涉案楼房抵顶给常富忠，经常富忠、白彦春和委会协商，白彦春又给了常富忠70000元，根据正常房屋买卖交易习惯，白彦春在足额交付其主张的房款后间隔较短时间内如因房屋权属争议又需大幅增加房款，其应与房屋权利争议第三人和房屋出卖人共同协商，通常应有书面协议，且支付增加的房款时也应支付给出卖人或通过出卖人交付第三人，故白彦春主张的70000元款项的形成原因和交付过程与常理明显不符，且白彦春对其主张也未能提供合理解释及相关证据；另白彦春给付常富忠的70000元，常富忠主张该70000元应抵顶委会欠常富忠的工程款，结合常富忠的主张，如抵顶委会欠常富忠的工程款，常富忠应给委会出具相关收据作为双方结算依据，而非给白彦春出具相关收款手续，且常富忠在收到条也明确记载为加付购房款70000元，并注明账清，常富忠对其主张未能提供合理解释及相关证据。综上，结合双方当事人的陈述和本案情况，本院认为委会的主张具有高度可能性，故对委会的主张予以采信，认定委会和常富忠就涉案楼房达成了口头以房抵款协议，楼房面积128.22平方米，储藏室面积10.36平方米，每平方米1300元，楼房价款为180154元，双方约定抵顶金额为100000元，该以房抵款协议性质应为房屋买卖合同；后白彦春从常富忠处购买涉案房屋。诉讼中委会和常富忠均认可双方就涉案楼房的房屋买卖合同（以房抵款协议）无效，不违反法律规定，予以确认。涉案楼房为村民回迁楼，无权属证书，也未办理权属登记，白彦春也不是村民，白彦春从常富忠处购买涉案房屋，该房屋买卖合同无效。现委会请求白彦春返还穆家店社区8号楼中单元402室楼房并赔偿房屋占用费损失，虽然委会和常富忠之间、常富忠与白彦春之间就本案所涉房屋的房屋买卖合同均无效，但房屋已按合同约定实际交付给白彦春，且白彦春已占有使用涉案房屋十年，时间较长，已形成稳定的生活环境，结合本案的实际情况，为维护稳定的社会、生活环境，涉案房屋由白彦春继续占有使用较妥，无返还房屋必要，故对委会要求白彦春返还穆家店社区8号楼中单元402室楼房并赔偿房屋占用费损失的诉讼请求，不予支持；本案中白彦春从常富忠处购买房屋，白彦春已支付给常富忠房款，白彦春已履行付款义务，常富忠应按其与委会形成的房屋买卖合同（以房抵款协议）中约定的房屋价款支付委会房款，因双方均认可已抵顶100000元房款，故可由常富忠支付委会房款80154元。常富忠主张其收到的白彦春房款已由委会进行账目处理，委会予以否认，故对常富忠的该项主张不予采信，关于委会与常富忠的债权债务关系，应另行处理。涉案房屋是委会建设的，常富忠未及时支付委会房款，存有过错，应赔偿委会经济损失。委会请求白彦春赔偿房屋占用费损失，于法无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告新泰市翟镇穆家店村民委员会与被告常富忠关于穆家店社区8号楼中单元402室楼房的房屋买卖合同无效；二、被告常富忠于本判决生效之日起七日内支付原告新泰市翟镇穆家店村民委员会房款80154元并赔偿原告经济损失（以80154元为基数，从2010年8月29日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算；以80154元为基数，从2019年8月20日起至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告新泰市翟镇穆家店村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1804元，减半收取计902元，由被告常富忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  王建民二〇二〇年十一月五日书记员  高 焕