陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终11503号上诉人（原审被告、反诉原告）：杨国芬，女，汉族，1981年12月21日出生，西安曲江嘉华演艺文化有限公司总经理，住陕西省西安市雁塔区。委托诉讼代理人：田王帅，陕西元智律师事务所律师。委托诉讼代理人：张榆康，陕西元智律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：段宝红，男，汉族，1979年4月27日出生，个体户，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：吕金城，陕西大唐律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）陕西金地佳和置业有限公司，住所地：陕西省西安市曲江新区五典坡路**金地褐石公馆**楼。法定代表人：朱克亮，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨兰，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯佳奇，北京大成（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）招商银行股份有限公司西安分行，住所地：陕西省西安市高新区高新二路1号招商银行大厦负责人：王晏蓉，系该行行长。委托诉讼代理人：肖铭谦，男，汉族，1991年1月10日出生，招商银行股份有限公司西安分行员工，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：朱丹，女，汉族，1986年9月30日出生，招商银行股份有限公司西安分行法务人员，住西安市莲湖区。上诉人杨国芬因与被上诉人段宝红、陕西金地佳和置业有限公司（以下简称金地公司）、招商银行股份有限公司西安分行（以下简称招商西安分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初7517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨国芬上诉请求：1.依法撤销一审判决，将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：第一，一审判决认定事实不清，证据不足。段宝红称杨国芬多次向其借款，但一审判决对双方之间是否存在借款关系及如何支付款项的事实均未查明。段宝红与杨国芬之间实际为委托理财关系，一审判决未查明理财盈亏事实和双方是否结算的事实，迳行推定双方签订房屋买卖协议即为对理财事项的结算，认定杨国芬在协议中签字即为对理财结算的确认，严重违背事实。第二，一审判决适用法律错误。段宝红所提供证据表明其尚欠杨国芬不止一百多万元，这是段宝红自认的事实，杨国芬无需举证。协议约定段宝红的主要义务是按期支付购房款，但其拒不支付，亦拒不支付银行按揭贷款，其行为已明确表明不履行主要义务，杨国芬的合同目的不能实现。根据合同法第九十四条的规定，杨国芬有权解除协议。一审判决继续履行协议，属适用法律错误。段宝红辩称：第一，一审法院已查明双方之间2014年7月至2015年5月期间的资金往来具体情况，杨国芬不能提供双方在2015年5月之前存在理财关系的证据，一审判决认定事实是清楚的。第二，杨国芬所述内容与事实不符，双方所签协议并未约定剩余70万元购房款的支付时间，亦未约定由段宝红偿还银行按揭贷款。段宝红曾代杨国芬偿还过四期银行按揭贷款，是为了避免涉案房屋被银行收回，并非段宝红承诺由自己偿还银行按揭贷款。杨国芬认为段宝红存在违约行为，并无依据。第三，一审判决适用法律并无错误，案涉协议依法应当继续履行。综上，段宝红不同意杨国芬的上诉请求。金地公司辩称：一审判决对与金地公司相关的事实认定清楚，段宝红与杨国芬之间的交易行为与金地公司无关，且金地公司已经履行完毕办证义务，因此应驳回对金地公司的上诉请求。招行西安分行辩称：杨国芬的贷款一直存在逾期情况，因此招行西安分行无法配合办理撤押手续。招行西安银行同意一审判决。段宝红向一审法院起诉请求：1.依法判令杨国芬继续履行与段宝红签订的《协议》，协助段宝红办理西安市曲江新区金地湖城大境1号19号楼2单元9层20901号房屋过户登记手续，过户至段宝红名下，金地公司与招行西安分行履行过户协助义务；2.杨国芬承担过户产生的契税、大修基金等费用（具体以房屋管理部门缴费数额为准）；3.杨国芬返还段宝红垫付的维修基金和契税费用47493.45元；4.杨国芬支付段宝红保费9300元；5.本案诉讼费用全部由杨国芬负担。杨国芬反诉请求：1.解除段宝红与杨国芬于2015年5月8日签订的《协议》；2.段宝红将位于西安市房屋恢复原状并返还杨国芬；3.段宝红向杨国芬支付占用该房屋期间的房屋占用使用费（参照同区域同户型每月租金为7000元，从2015年6月01日起至实际归还之日止，暂计算至2020年5月31日，共计60个月，为420000元）；4.本案诉讼费用由段宝红负担。一审法院认定事实：2015年5月28日，段宝红和杨国芬签订协议，协议内容如下“段宝红、杨国芬经双方友好协商，杨国芬将位于西安市曲江新区湖城大境天字一号19号楼2单元901室（面积141.07平方米）房屋产权转卖给段宝红（段宝红已付房款100万，剩余70万），因过户手续问题暂时未能更名过户，但从即日起这个房子的所有权归段宝红，杨国芬承诺在2016年3月31日前将过户手续全部办完；在此期间发生任何情况不影响此协议内容：（如有意外情况，段宝红在此期间的所有经济损失由杨国芬承担）。协议签订后杨国芬将此房购房合同及钥匙交段宝红所有；此协议等同法律效益”。2018年，案外人张国强将杨国芬、段宝红诉至一审法院，要求确认杨国芬、段宝红签订的协议无效。该案经审理查明，张国强与杨国芬于2006年2月6日登记结婚，2017年11月2日登记离婚。2013年杨国芬与金地公司签订商品房买卖合同，约定购买金地湖城大境1号地第19幢2单元9层20901号即涉案房屋。段宝红与杨国芬签订协议后，杨国芬与段宝红共同办理相关收房手续，杨国芬将房屋商品房买卖合同、钥匙、水卡、电卡一并交给段宝红。段宝红于2016年年底将涉案房屋装修完毕后居住使用至今，并交纳相关物业、水、电费。2018年1月起由段宝红偿还房屋按揭款。2018年1月23日段宝红交纳房屋大修基金20446.45元，2018年4月13日段宝红交纳房屋契税27047元。后一审法院依法作出驳回张国强的诉讼请求的民事判决。判决后张国强与段宝红、杨国芬均未提起上诉。位于西安市曲江新区房屋现登记在金地公司名下，该房屋已具备房屋分户的条件。2018年5月22日，段宝红在天安财产保险股份有限公司购买保险，该保险用于担保段宝红对位于西安市曲江新区金地湖城大境1号19号楼2单元9层20901号房屋的保全。保险费为9300元。2018年6月4日一审法院作出对杨国芬名下位于西安市曲江新区金地湖城大境1号19号楼2单元9层20901号房屋（房屋面积141.07平方米、合同登记号：Y13001404、商品房预售许可证号：2011066）予以查封的民事裁定，保全费为5000元。2014年7月16日至2015年3月7日期间，杨艳旨及段宝红共向杨国芬转账2704314.21元。2014年7月29日至2015年5月3日，杨国芬共向杨艳旨及段宝红转账1686927元。一审法院认为，本案争议的焦点是协议中所写的“段宝红已付房款100万”是否属实。对于该争议焦点，段宝红称其与杨国芬之间存在多次借贷关系，并提供银行交易明细予以佐证。段宝红提供的交易明细确实能够显示段宝红及杨艳旨（段宝红称系其配偶）2014年7月16日至2015年3月7日期间向杨国芬多次转账共计2704314.21元的事实。杨国芬称段宝红及杨艳旨转账均系委托杨国芬理财，并提供银行交易明细及微信截图佐证。杨国芬提供的交易明细确实能够显示2014年7月29日至2015年5月3日期间杨国芬向杨艳旨及段宝红转账共计1686927元，微信截图显示确实在2017年某月4日及2018年的部分微信截图显示双方之间存在委托理财关系。杨国芬提供的微信截图未能证明其与段宝红之间于2015年5月28日之前存在委托理财关系，即使双方存在委托理财关系，则2015年5月28日协议中的100万元亦是对委托理财的结算，且杨国芬在签订协议时明知内容中有“段宝红已付房款100万”仍然进行了签字确认，足以证明杨国芬对2015年5月28日期间经济往来的结果是认可的。故一审法院认定段宝红已向杨国芬支付100万元房款的事实。杨国芬反诉称段宝红承诺偿还涉案房屋的贷款，但杨国芬未提供证据予以佐证。段宝红提供的证据显示因杨国芬要在昆明买房子让段宝红偿还房贷，并非签订协议时约定的房屋过户的义务。故对于杨国芬所称的因段宝红未向银行还贷已构成违约的陈述，一审法院依法不予采信，因此，杨国芬要求解除与段宝红之间协议的诉请，一审法院依法不予支持，段宝红要求继续履行协议的诉请，一审法院依法予以支持。杨国芬要求段宝红将涉案房屋恢复原状并向其返还的诉请以及要求段宝红向其支付房屋占有使用费的诉请，一审法院依法不予支持。因杨国芬在购买涉案房屋时在招行西安分行办理了预抵押登记，且涉案贷款尚未清偿，段宝红应代替杨国芬支付招商银行西安分行涉案贷款的全部款项（以招行西安分行计算为准），清偿后将剩余的房款支付给杨国芬。因涉案房屋已具备办理房屋权属登记的条件，故段宝红要求杨国芬协助其办理房屋过户手续的诉请，一审法院依法予以支持。因段宝红与金地公司不存在合同关系，故段宝红要求金地公司协助其办理房屋过户手续的诉请，一审法院依法不予支持。因段宝红未提供证据证明过户产生的契税、大修基金等费用应由杨国芬承担，且段宝红的该项诉请不明确，故一审法院驳回段宝红的该项起诉。因段宝红未提供证据证明已支付的维修基金及契税47493.45元系杨国芬要求其垫付，故一审法院认定该费用系段宝红自愿支付，因此段宝红要求杨国芬向其返还维修基金及契税47493.5元的诉请，一审法院依法不予支持。因涉案房屋存在预抵押，且杨国芬尚未办理房屋权属证书，段宝红未提供证据证明杨国芬存在或者可能存在转移涉案房屋的事实，故段宝红要求杨国芬承担保险费9300元的诉请，一审法院依法不予支持。因保全产生的保全费5000元由段宝红自行承担。综上所述，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，判决：一、杨国芬继续履行其与段宝红签订的协议。二、段宝红代杨国芬向招商银行股份有限公司西安分行支付购买位于西安市曲江新区金地湖城大境1号地块19号楼2单元9层20901号房屋抵押贷款的全部款项（以招商银行股份有限公司西安分行计算为准），清偿后将剩余的房款支付给杨国芬。三、杨国芬在段宝红履行完前述义务后于六个月内协助段宝红办理位于西安市曲江新区金地湖城大境1号地块19号楼2单元9层20901号房屋的过户手续。四、驳回段宝红其余的诉讼请求。五、驳回杨国芬全部的反诉请求。本案案件受理费11368元，由段宝红负担。反诉费10050元，由杨国芬负担。本院二审查明事实与一审查明事实一致，本院对此予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见及二审审理情况，本案二审的主要争议焦点在于：其一，一审判决认定段宝红已支付杨国芬购房款100万元的事实是否清楚；其二，段宝红与杨国芬2015年5月28日所签协议应依法继续履行还是应予解除。对此本院逐一评析如下：关于第一个争议焦点问题：杨国芬与段宝红均认可2014年7月至2015年3月期间段宝红及其亲属共向杨国芬转账2704314.21元、2014年7月至2015年5月期间杨国芬共向段宝红及其亲属转账1686927元的事实，之间的差额为100万余元。段宝红陈述其与杨国芬之间系借款关系。杨国芬陈述双方之间系委托理财关系，但杨国芬所提供证据不能证明2015年5月28日案涉协议签订之前双方之间存在委托理财关系。即使案涉协议签订之前双方存在委托理财关系，杨国芬在记载内容有“段宝红已付房款100万，剩余70万”的案涉协议中签名，亦应视为对双方委托理财事项的结算，杨国芬认可段宝红已向其支付购房款100万元。一审判决对此事实认定清楚。关于第二个争议焦点问题：段宝红与杨国芬2015年5月28日所签协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效。段宝红已支付杨国芬购房款100万元，杨国芬亦已将案涉房屋交付给段宝红居住使用，协议正在履行之中。杨国芬未提供充足证据证明段宝红存在违约行为，案涉协议并无法定解除的情形，双方亦未协商一致予以解除，因此该协议依法应继续履行。综上所述，杨国芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21418元，杨国芬已预交，由其自行负担。本判决为终审判决。审判长  朱筱滢审判员  李美红审判员  魏 妍二〇二〇年十一月十一日书记员  张佳欣