江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初3005号原告：耿瑞银，男，1968年5月7日生，汉族，住南京市六合区。委托诉讼代理人：杨广，江苏衡顺达律师事务所律师。被告：王长恒，1958年11月27日生，汉族，住南京市六合区。第三人：南京市六合区马鞍街道平山村村民委员会，住所地南京市六合区马鞍街道平山社区罗云组。法定代表人：陈林，该村委会主任。委托诉讼代理人：张朋贵,该村委会综治主任。委托诉讼代理人：王清坤，该村委会法律顾问。原告耿瑞银与被告王长恒、第三人南京市六合区马鞍街道平山村村民委员会（下称平山村委会）合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用独任普通程序公开开庭进行了审理。原告耿瑞银委托诉讼代理人杨广、被告王长恒、第三人平山村委会张朋贵、王清坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿瑞银向本院提出诉讼请求：1.请求确认耿瑞银、王长恒签订的《房屋转让协议》无效；2.判令王长恒返还耿瑞银转让款26万元。事实与理由：2010年经过朋友介绍，耿瑞银、王长恒相识。后王长恒对耿瑞银称其在马鞍街道盛岗村有一块荒地及部分房屋目前未使用，可以考虑对外转让。因耿瑞银业务需要，正需要场地使用，遂与其协商达成了《房屋转让协议》。但在协议签订后，王长恒方告知耿瑞银，该土地是其租赁村里的，租赁协议上有明确约定，不得对第三方转租。后在耿瑞银使用期间，附近村民多次到耿瑞银处闹事，要求耿瑞银归还土地，后经协商，耿瑞银又从村民手中租赁了上述土地。据此，王长恒对上述土地无权处分，却将其转让给耿瑞银，系无效合同。合同无效后，被告应返还转让款。现诉至法院请求判如所请。被告王长恒辩称，耿瑞银诉讼主体不适格；耿瑞银的诉讼请求超过诉讼时效；转让协议系双方自愿平等签订，不存在胁迫，且已超过十年；假设需要返还26万元转让费，耿瑞银需给付场地十年租金60万元。第三人平山村委会述称，2004年度，为搞活经济，招商引资、兴办企业、增加集体收入的背景下，村委会将闲置集体土地租赁给本村村民王长恒兴办门窗厂，并于2004年12月28日签订租赁协议，租期22年，现仍在履行中，合同合法有效；王长恒未经村委会同意其再次转让行为无效，耿瑞银无权使用；耿瑞银所述从村民中租了上述土地，并由村领导、王长恒、村民代表协商达成出租协议是莫须有的，所谓村民代表，村委会不认识，谈不上认可，村民代表无权将集体土地处分、流转、出租；耿瑞银与村民小组村民签订的协议是无效协议。本院经审理查明后认定事实如下：2004年12月28日，出租方甲方南京市六合区马鞍镇盛岗村（后合并为平山村）、承租方乙方王长恒签订《租赁协议》，约定甲方将村苏南（原鬼子炮楼段）东部位于205国道旁，西部临近宁连公路之间一块荒山卵石废地约2亩出租给乙方使用。在高低不平深洼复杂地理条件下，平整由乙方自行推平整理，费用由乙方自理。废地成形，乙方自投资金建房8间，围墙内用地面由乙方使用，享有自主经营权，自负盈亏，办理执照合法手续由甲方协助，费用由乙方承担。租赁期限为22年，自2004年---2025年在租赁期限内，甲方不得变更，乙方不变转租，如遇国家建设需要，政策调控，此协议重新商定，投资建设补偿费归乙方所有，土地补偿费归甲方所有。租金为1万元，乙方一次性交纳。在租期内甲乙双方遵照约定条款履行，如一方违约按照《中华人民共和国合同法》违约责任条款办理。协议签订后，耿瑞银将该地块进行填平，并建设4间厂房，面积大约360平方米。2010年11月19日，甲方王长恒、乙方耿瑞银签订《房屋转让协议》，约定甲方将南京恒远门窗制造厂的土地及房屋产权及使用权（地址：马鞍镇××××山头）转让给乙方，但北边留四米通道（北围墙和厂房山头墙之间），确保道路通畅，此通道不在本协议之内。甲方的土地及房屋转让给乙方，转让期限无限，在前14年（自2010年-2024年）遇政策性调整或政府占用等原因，需甲方协调，甲方将帮助解决。甲方房屋转让费为26万元，甲方要求一次性付清。乙方在14年转让期内，如遇经营不善等原因，甲方的房屋转让费与乙方协商解决。甲方负责将周边围墙砌齐，盖一间厕所及场地整平工作。2011年3月6日，王长恒出具《收条》，内容为今收到耿瑞银贰拾万元，此款为出售南京恒远门窗制造厂的土地及房屋产权款。2012年9月12日，王长恒出具《收条》，内容为今收到耿瑞银现金贰万元。2013年1月8日，王长恒出具《收条》，内容为今收到耿瑞银现金肆万元整。另认定：2002年10月8日，南京市六合区马鞍镇人民政府《关于同意兴办“南京恒远门窗制造厂”的批复》（下称批复）主要内容为：盛岗村民委员会：你村《关于兴办南京恒远门窗制造厂的请示》已收悉。经研究，同意你村兴办“南京恒远门窗制造厂”，企业性质：私营企业。地点：在我镇盛岗村苏岗组山头。法人代表：王长恒。注册资金30万元---。2012年9月，盛岗村与其他村四个村合并，形成现在平山村。庭审中，耿瑞银称2019年底，平山村委会二三十个村民带头闹事，要求支付自2010年承租到2019年底期间的补偿4万元，剩下的年份按照13000元支付10年租金，共支付了196000元，并提供几十人领取款项清单和与几十人签订的《农村集体土地出租协议》，内容为租赁期限暂定十年，自2020年1月1日至2030年1月1日。王长恒、平山村委会均不认可，并村后的平山村共有几千人，几十人不能代表全村村民。以上事实有当事人陈述、租赁协议、房屋转让协仪、收条、批复、农村集体土地出租协议等证据证实。本院认为，南京市六合区马鞍镇盛岗村、王长恒签订的《租赁协议》与耿瑞银、王长恒签订的《房屋转让协议》系当事人的真实意思表示，除土地租赁期限超20年部分未违反法律行政法规的效力性强执行规定，协议依法成立生效。南京市六合区马鞍镇盛岗村、王长恒签订的《租赁协议》超过20年部分（即超过2024年12月28日）无效。王长恒通过租赁获得土地租赁权，并经政府部门同意建房办厂自建房屋，系有权处分。但土地部分应系转租的法律关系，不能超过以《租赁协议》计算的20年期限，耿瑞银以王长恒无处分权，要求确认整个《房屋转让协议》无效，理由不当，本院不予支持，但耿瑞银、王长恒签订的《房屋转让协议》中约定的土地“转让期限无限”中超过20年部分无效，本院予以确认。《房屋转让协议》明确房屋转让款26万元，未约定土地款项，同时双方将转让期内的义务限制在14年内，表明双方清楚农村集体土地租赁的规定，同时也表明双方对转让款项涉及的期限、内容有充分认识。另有，根据其14年的义务约定，自2010年至2024年14年到期期限并未超过以《租赁合同》签订之日2004年12月28日起计算的20年的到期期限即2024年12月28日。王长恒实际收取的是剩余14年的“转让款”，耿瑞银要求退还该款不符合协议约定。该协议系2010年底签订，现已转让近十年时间，平山村委会称不知情，也不合常理。耿瑞银在使用土地过程中，称部分村民阻扰、闹事，致使其加付土地款近20万元，并重新签订集体土地出租协议。本案中，耿瑞银并未提供证据证明王长恒参与所谓阻扰、闹事，其与平山村少部分村民达成协议并支付部分款项系自己处分行为，与王长恒无法律上的因果关系，如遇村民等阻扰、闹事完全可采取其他合法手段予以维权，现以此损失为由主张权利，无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认《房屋转让协议》中关于“土地转让”期限超过2024年12月28日部分无效；二、驳回原告耿瑞银的其他诉讼请求。案件受理费5200元，由原告耿瑞银负担5150元，被告王长恒负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  薛俊卫二〇二〇年十一月九日书记员  林丹萍