上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初11059号原告：上海吉陆置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：程路，董事长。委托诉讼代理人：徐军，上海市光大律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊爽，上海市光大律师事务所律师。被告：赵银虎，男，1983年2月16日生，汉族，住安徽省蚌埠市。委托诉讼代理人：沈忱，上海问学律师事务所律师。原告上海吉陆置业有限公司(下称吉陆公司)与被告赵银虎间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告吉陆公司委托诉讼代理人熊爽、被告赵银虎及其委托诉讼代理人沈忱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉陆公司向本院提出诉讼请求：1、判决原、被告签订的《房屋租赁合同》于2019年12月15日解除；2、判决被告向原告按照《房屋租赁合同》约定的标准返还上海市嘉定区康丰路XXX号XXX号XXX层XXX、XXX号房屋(需交还锁匙)；3、判决原告没收被告交纳的履约保证金79,133.421元；4、判决被告向原告支付租赁合同提前终止的违约金118,143.69元；5、判决被告向原告支付装修期内所免去的所有租金、物业管理费39,566.71元；6、判决被告向原告支付拖欠的2018年10月20日至2018年12月31日、2019年5月11日至2019年12月15日租金200,001.45元；7、判决被告向原告支付拖欠的2018年12月20日至2019年12月15日的物业管理费227,501.17元；8、判决被告向原告支付拖欠的2018年10月25日至2019年12月13日的公用事业费71,697.241元。9、判决被告向原告支付拖欠租金、物业管理费产生的滞纳金86,846.74元(自应付未付之日起至2020年6月30日止，按每日万分之五计算)；10、判决被告向原告支付房屋占有使用费267,969.95元(以2,601.65元/日为基数，自2019年12月20日起至实际返还之日止，暂计至2020年3月31日)；11、判决被告向原告支付逾期办理营业执照的注销或变更手续违约金228,945.20元(以2,601.65元/日为基数，自2020年1月4日起至办理营业执照的注销或变更完毕之日止，暂计至2020年3月31日)。诉讼过程中，原告申请撤回第3项诉请，其余诉请项目不变。事实与理由：2018年，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租位于上海市嘉定区康丰路XXX号XXX层XXX、XXX号房屋(下称涉案房屋)，租赁面积511.38平方米，租赁期限为2018年8月15日起至2023年8月14日止，前两个租赁年度月租金为20,402.21元，月物业管理费为19,164.50元。合同另就付款方式、违约责任等作了约定。后原告按约将案涉房屋交付被告使用至今，但被告屡次拖欠房屋租金、物业管理费等各项费用，原告多次与被告沟通并发送《催告函》，但被告仍未支付。2019年12月11日，原告向被告寄送了《解约函》，函中提出：于2019年12月25日解除双签订的租赁合同，并通知被告尽快向原告返还房屋、支付欠款等。该函于2019年12月14日由被告签收，但被告至今未支付欠款并返还房屋。为维护自身合法权益，遂诉至法院，望判如所请。被告赵银虎辩称，1、被告并不存在违约行为，原告在招商时明确承诺在商场整体开业率达到70%后才开始收取租金、物业管理费以及相关费用，但至今原告商场整体开业率远远未达70%，现原告以被告未支付租金为由要求解除双方间的合同，显然不成立。2、原告主张的租金、物业管理费及相关费用金额过高，自2018年10月起，被告实际产生的租金及物业管理费为40万左右，且被告在2018年5月18日、2018年5月31日以及2018年7月20日，分别向原告支付过三笔款项，共计192,249.8元，该笔款项应予以扣除，即被告实际所欠租金及物业管理费为20万左右。3、原告主张的各项违约金近八十多万，显著过高，请法庭予以调整。综上，被告方没有违约，原告整体开业未达70%，没有达到支付租金的前提条件，被告不认可其存在拖欠租金的行为，对于第1-7项、9-11项诉请，不同意支付。对于第8项诉请，被告的电表是单独的，应直接向电力公司支付相应费用，之前原告也未将电费单给被告，故被告未支付，现被告无法确定金额，待双方核对金额无误后，被告同意支付。另，因受疫情影响，案涉房屋自2020年2月至2020年4月未能正常使用，希望减免2月及3月两个月的租金。原告吉陆公司围绕其诉讼请求提交了以下证据：1、不动产登记信息、授权书，证明赵丹为上海市嘉定区康丰路******房屋产权人，欧志敏、欧宪立、欧凯立为上、欧凯立为上海市嘉定区康丰路******房屋产权人，权原告对外出租案涉房屋；2、房屋租赁合同，证明原、被告于2018年就案涉房屋签订了租赁合同，租赁面积511.38平米，租赁期限为2018年8月15日至2023年8月14日止，原、被告就该案涉房屋租金、物业管理费等费用以及双方的其他权利义务均做了约定；3、公用事业费缴费通知、缴费发票，证明公用事业费的收费依据，2018年8月至2019年12月的电费，原告已缴清。2020年1月之后的电费，原告未垫付，原告同意可由被告向电力部门直接支付；4、催告函及签收凭证、快递回执、解约函及签收凭证，证明原告因被告屡次拖欠租金、物业管理费等各项费用，多次与被告沟通并向被告发送催告函，催促被告尽快支付拖欠款项。2019年12月11日原告向被告寄出解约函，提出2019年12月15日双方租赁合同解除，并告知被告尽快向原告返还房屋、支付款项；5、上海兆勒互联网上网服务有限公司的工商信息，证明被告至今任未办理工商变更或注销手续。被告赵银虎对原告吉陆公司的证据质证认为，对证据1、2、5的三性均无异议。对证据3的三性均不认可，但被告同意按照电力公司缴费通知上的金额进行缴费。对证据4的真实性不予认可，被告于2018年底已搬离寄快递的地址，未收到过相关信件，且挂号信的单据上未载明地址及收件人，快递单显示是他人代收，并非被告本人签收。被告赵银虎向本院提交了以下证据：1、付款凭证，证明被告分别于2018年5月18日、2018年5月31日、2018年7月20日共计向被告支付192,249.8元，包含79,134元的保证金，前两笔是两个月的租金、物业管理费及两个月租金的保证金；2、录音，证明被告于2018年12月29日与原告公司管理部经理陈佳俊电话联系，陈经理明确不满70%的开业率，不会收取租金及任何其他费用，被告亦要求原告提供书面的协议；3、证人证言，证明原告当时承诺到达70%开业率再收租的事实；4、房屋租赁合同、个人居住证明，证明被告自2018年12月25日起居住在上海市嘉定区马陆镇崇教路XXX弄XXX号XXX室，现居住于504室的事实；5、房屋租赁合同，证明德园路XXX弄XXX号XXX室房屋系胡元博租赁，且至2019年1月1日已到期，被告实际不居住在此地的事实。原告吉陆公司对被告赵银虎的证据质证认为，对证据1的真实性。对证据2真实性、关联性均不认可，被告当庭提供的录音原始载体手机显示录音文件时间为2019年4月，并非被告所称的2018年12月29日，仅从录音内容也无法辨识录音时间。经原告确认，“陈家俊”非原告公司员工，原告不清楚其具体身份，亦无法确认录音中男2的声音来源是否源于“陈家俊”。被告是由上海添长投资管理有限公司(下称添长公司)招商代理，并与原告签署的租赁合同，但原告与添长公司的招商代理合同中已明确要求添长公司不得对外进行虚假承诺。录音中男2提到的“我都跟他说过了，聊过你的需求”，说明男2仅是帮被告向“公司领导”沟通被告的需求，传达被告想要签补充协议的意愿，不能证明男2或原告向被告承诺过开业率未达70%不收租金事宜。对证据3真实性不认可，大城小撸门店的租赁合同签署人是于某某，与原告的纠纷目前仍未解决，证人杨某作为于某某的合伙人，可能作出对原告不利的陈述，且合同中并未约定开业率70%后才收租金和物业管理费，杨某也并未要求将该条写入合同，应视为双方就此未达成合意。对证据4、5的真实性由法院核实，关联性不认可。原告没有权利和义务去核实被告实际居住地，被告已在租赁合同中确认了其收件地址，原告只能按照租赁合同中约定的地址发出通知。若被告变更该地址，应通知原告，否则相应的不利后果应由被告自行承担。经对当事人提供的证据进行质证、并结合当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年，吉陆公司(甲方)与赵银虎(乙方)签订嘉定好世商业广场(吉嘉广场)之《房屋租赁合同》，约定由乙方承租位于上海市嘉定区康丰路XXX号XXX层XXX、XXX号房屋，建筑面积511.38平方米，租赁面积383.29平方米，租赁用途为网咖，吉嘉广场开张日暂定2018年7月26日，租赁期限暂定为2018年8月15日起至2023年8月14日止，乙方营业日暂定为2018年8月15日，2018年8月15日至2020年8月14日的月保底含税租金为20,402.21元，2020年8月15日至2022年8月14日的月保底含税租金为22,034.39元，2022年8月15日至2023年8月14日的月保底含税租金为23,783.14元。合同20-2-1约定：乙方应于租赁期限届满之日或在本合同提前终止之日起的二十(20)日内，办妥以该房屋为注册地址或营业地址或登记地址的工商登记、合同登记(若需)及其他有关证照的注销或变更手续。20-2-3约定：若乙方未按期办妥上述任何一项注销或变更手续，乙方应当按照本合同规定向甲方承担违约责任。23-2约定：甲乙双方同意，合同期内若乙方出现下列情形之一的，守约一方有权(但无义务)书面通知违约一方提前终止本合同，除本合同对违约一方的违约责任另有约定外，违约一方应按提前终止合同之日前12个月的平均日租金及平均日物业管理费之和的三(3)倍向守约一方支付违约金。23-2-5约定：因乙方原因，乙方逾期支付租金、物业管理费或其他应付费用(履约保证金除外)，逾期付款超过三十(30)日。24-1约定：倘乙方逾期向甲方支付本合同规定的任何款项，包括但不限于租金、物业管理费、履约保证金、公用事业费、停车位使用费(若有)、非正常营业时间空调、电梯、照明等费用、装修押金、广告位租赁费(若有)等本合同约定应由乙方向甲方或公用事业部门支付的任何费用的，在不影响甲方其他权利或补救的前提下，每逾期支付一日，乙方需按未付款项万分之五(0.05%)的标准向甲方支付滞纳金或违约金(简称“滞纳金”)，滞纳金的计算期间自上述各项费用应付之日期开始计算，直至乙方付清上述各项费用。24-2约定：当甲方按照本合同规定行使单方终止合同权时，乙方还应向甲方补交其在装修期内所免去的所有租金和物业管理费(若有)，以补偿甲方在装修期间的租金和物业管理费损失，本合同另有约定除外。24-3-1约定：若乙方未能于本合同第20-1-1约定的条款将房屋返还甲方，视为乙方逾期返还该房屋，甲方有权向乙方收取逾期返还期间的乙方占用使用费及其他费用，每一日的占用使用费的收取标准为终止合同前6个月的平均日租金及平均日物业管理费之和的二(2)倍，直至乙方向甲方返还该房屋之日。同时，乙方还应赔偿甲方因此遭受的一切损失，包括但不限于甲方因延迟向新租户交付该房屋而需承担的违约金、中介费(若有)。24-4约定：如乙方未能按照本合同第20-2款约定的期限完成的注销或变更手续，每逾期一日，应当按照本合同终止前6个月的平均日租金及平均物业管理费之和的二(2)倍的标准向甲方支付违约金。28-1约定：本合同当事人之间根据本合同或与本合同相关发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址发出，乙方赵银虎通讯地址上海市嘉定区南翔镇德园路XXX弄XXX号XXX室。28-2约定：对于任何通知或联络，如直接交付，在交付时视为收讫；如用挂号信邮寄，在寄出五日后视为收讫；如以快递交付，应于交予快递服务发送后的第三日视为收讫。合同附件六第3条约定：甲方提供给乙方6个月运营免租分摊在2018年8月、9月，运营免租期内乙方无须缴付租金和物业管理费，但仍需缴付双方在本意向书或正式租赁合同中约定的其他费用(包括但不限于装修管理费、垃圾清运费、装修押金、能耗费等)。和2019年1月、2月及2020年1月、2月，营运免租期内乙方无须交纳租金，但仍需缴付物业管理费以及双方在本意向书或正式租赁合同中约定的其他费用(包括但不限于装修管理费、垃圾清运费、装修押金、能耗费等)。合同另就付款方式、违约责任等作了约定。后吉陆公司将案涉房屋交付赵银虎使用，且营业至今，但赵银虎拖欠多月的租金及物业管理费未支付，吉陆公司多次催讨无果。为维护自身合法权益，吉陆公司遂诉至法院。经查，1、合同签订后，赵银虎向吉陆公司共计支付192,249.80元，含履约保证金79,133.41元，吉陆公司对此予以确认。2、2019年8月7日、10月10日，吉陆公司分别向赵银虎发送《催告函》，两份函件均通过挂号信方式寄送至租赁合同中约定的赵银虎的通讯地址，并由他人代收。同年12月15日，吉陆公司向赵银虎发出《解约函》一份，载明因赵银虎逾期支付租金、物业管理费等费用超过三十日，故吉陆公司按照合同约定有权解除租赁合同，并要求赵银虎承担租赁合同约定的违约责任，并通知赵银虎双方间的租赁合同于2019年12月15日终止，要求赵银虎支付拖欠的费用、承担违约责任、返还房屋、办妥权利清洁手续等。该函件亦通过挂号信方式寄送至租赁合同中约定的赵银虎的通讯地址，并于12月14日由他人代收，但挂号信函收据上收件人姓名处空白，信封封面未载明邮寄内容。3、案涉商场实际开张日为2018年12月15日。本院认为，吉陆公司与赵银虎间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应恪守。现就双方争议的事实，本院认定如下：关于起租日。双方合同虽约定商场开张日暂定2018年7月26日，起租日暂定2018年8月15日，但案涉商场实际开张日为2018年12月15日。本院认为，合同约定的起租日、吉嘉广场的开张日均为暂定日，根据合同开张日早于起租日的约定，且考虑到涉案房屋不同于一般的房屋租赁，其作为商场的一部分，在商场未开张前显然无法正常经营，故本院酌情将起租日调整为2018年12月15日。关于违约责任的归属。赵银虎在庭审中抗辩称吉陆公司曾承诺开业率达到70%后再开始收取租金及物业管理费，并向法庭提交了其与“陈家俊”间的电话录音及证人杨某的证人证言，在该份录音中，“陈家俊”虽有曾经承诺开业率达70%后收取租金及物业管理费的意思表示，但吉陆公司否认“陈家俊”系其公司员工，赵银虎亦无其他证据证明“陈家俊”的身份。至于证人杨某的证词，吉陆公司称杨某与案外人于某某系合伙关系，吉陆公司与于某某尚有纠纷未处理，杨某的证言不应被采纳，考虑到杨某自己亦称其曾是案涉商场的租户，且亦无其他证据佐证吉陆公司曾作此承诺，结合吉陆公司与赵银虎签订的租赁合同中亦无相关约定，本院认为租金及其支付方式是租赁合同核心条款，赵银虎作为承租人，若吉陆公司确有相关承诺，理应要求写进合同中或签订相应的补充协议进行明确，但合同并无该记载，故对赵银虎的抗辩意见，本院不予采纳。吉陆公司已按约将案涉房屋交付赵银虎使用，赵银虎理应按约支付相应租金及物业管理费，现赵银虎拖欠吉陆公司数月租金及物业管理费未支付，显属违约，应承担相应的违约责任。关于合同解除日期。因赵银虎的违约行为，吉陆公司要求解除双方间租赁合同，并主张合同解除日为2019年12月15日，即解约函上约定的日期。吉陆公司虽提供了邮寄凭证，但该挂号信函收据上未载明收件人姓名，信封上未载明邮寄内容为解约函，送达显示又系他人代收，且赵银虎否认收到过该份解约函，故尚无充分证据证明吉陆公司已向赵银虎实际送达解约函，本院认定双方间的租赁合同于2020年6月15日(即起诉状副本送达赵银虎之日)解除。关于合同解除的后果处理。合同解除后，赵银虎仍应给付拖欠的租金、房屋使用费及物业管理费。根据上述起租日，赵银虎应支付吉陆公司2018年12月15日至2020年6月15日期间欠付的租金、物业管理费及2020年6月16日至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费。关于房屋占用使用费，本院酌定按1,318.89元/日的标准计算。关于公用事业费71,697.24元，吉陆公司向本院提交了由国网上海市电力公司出具的案涉房屋的电费缴纳发票，赵银虎虽对此不予认可，但亦表示其未自行缴纳过电费。本院认为该笔费用系案涉房屋实际发生，且吉陆公司确已垫付，故对吉陆公司该项请求予以支持。关于吉陆公司主张迟延支付租金及物业管理费的滞纳金，符合合同约定，然合同约定之标准过高，根据本案实际情况，本院酌定以欠付租金、物业管理费之和为基数，按日万分之二的标准，自2020年6月16日起计算至实际清偿之日止。关于吉陆公司主张的租赁合同提前终止的违约金，实为针对赵银虎迟延支付租金及物业管理费导致的解约责任，本院综合考虑赵银虎的过错程度、吉陆公司的实际损失等因素，酌定赵银虎应支付吉陆公司解约违约金40,000元。关于吉陆公司要求赵银虎支付装修期内免去的租金、物业管理费的诉讼请求，本院予以支持，至于吉陆公司对逾期办理营业执照注销或变更手续违约金的诉讼请求，本院不予支持。另，受疫情影响，赵银虎在疫情期间未能正常营业，此系因不可归责于双方的事由导致，考虑到疫情给赵银虎经营所造成的影响，兼顾双方共同分担损失等公平原则，本院酌情减免赵银虎一个月的租金。赵银虎已支付的履约保证金79,133.42元，可在欠付的租金、物业管理费中予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告上海吉陆置业有限公司与被告赵银虎就上海市嘉定区康丰路XXX号XXX号XXX层XXX、XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年6月15日解除；二、被告赵银虎应于本判决生效之日起十日内将上海市嘉定区康丰路XXX号XXX号XXX层XXX、XXX号房屋返还原告上海吉陆置业有限公司；三、被告赵银虎应支付原告上海吉陆置业有限公司欠付的租金及物业管理费共计497,073.34元，与其已支付的履约保证金79,133.41元相折抵，被告赵银虎应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉陆置业有限公司租金及物业管理费共计417,939.93元；四、被告赵银虎应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉陆置业有限公司房屋占用使用费(按1,318.89元/日的标准，自2020年6月16日起计算至实际返还房屋之日止)；五、被告赵银虎应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉陆置业有限公司装修期租金及物业管理费共计39,566.71元；六、被告赵银虎应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉陆置业有限公司垫付的电费71,697.24元；七、被告赵银虎应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉陆置业有限公司逾期支付租金及物业管理费违约金(以497,073.34元为基数，按日万分之二的标准，自2020年6月16日起计算至实际支付之日止)；八、被告赵银虎应于本判决生效之日起十日内支付原告上海吉陆置业有限公司解约违约金40,000元；九、原告上海吉陆置业有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15,966元，减半收取7,983元，由原告上海吉陆置业有限公司负担2,974元，由被告赵银虎负担5,009元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 史建颖二〇二〇年十一月十二日法官助理 罗 艳书 记 员 王 豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……