山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初11768号原告：青岛晶岳商业物业管理有限公司，住所地青岛市城阳区上马街道李仙庄社区。统一社会信用代码：91370214595262172P。法定代表人：赵盼，该公司总经理。委托诉讼代理人：李乐国、孙莉娜，山东海乐普律师事务所律师。被告：李振香，女，1978年6月20日出生，汉族，住青岛市城阳区。原告青岛晶岳商业物业管理有限公司与被告李振香租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告青岛晶岳商业物业管理有限公司的委托诉讼代理人孙莉娜到庭参加诉讼，被告李振香经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。青岛晶岳商业物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《晶岳广场商铺租赁合同》，判令被告腾出位于青岛市城阳区的租赁商铺，并向原告返还该租赁商铺；2.判令被告支付原告自2019年12月1日至2020年7月4日租金78090元，并按照720元/天租金标准支付原告自2020年7月12日至租赁商铺实际腾空之日的逾期占有使用费；3.判令被告向原告支付逾期支付租金违约金48289.5元（截止至2020年8月10日）及自2020年8月11日起至欠付租金实际清偿之日止按照日计千分之五违约金，支付根本违约违约金21900元；4.判令被告承担本案的所有诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为判令被告支付原告自2019年12月1日至2020年10月26日（被告收到法院民事诉状之日）租金118860元，并按照720元/天租金标准支付原告自2020年11月3日至租赁商铺实际腾空之日的逾期占有使用费。原告变更第三项诉讼请求为判令被告向原告支付逾期支付租金违约金85519.5元（截止至2020年10月26日）及自2020年10月27日起至欠付租金实际清偿之日止按照日计千分之五违约金，支付根本违约违约金21900元。事实和理由：2016年12月16日，原告与被告签订了《晶岳广场商铺租赁合同》及《晶岳广场商铺租赁合同补充协议》、《保证书》，双方约定由被告承租原告位于青岛市城阳区间，双方对租金计算标准、交纳时间及逾期交纳租金、逾期腾空商铺的违约责任等内容都进行了明确的规定。合同签订后，原告依法履行合同约定义务，但被告一直拖欠2019年12月1日至2020年7月4日的租金，原告多次催缴，被告一直推诿，未有实际行动。原告于2020年7月4日向被告送达了《解除租赁合同通知》，告知被告解除双方租赁合同关系，但是被告至今没有支付欠缴的租金、更未腾空租赁商铺，仍然占有原告商铺至今。李振香未作答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据。因被告李振香无正当理由未出庭应诉，本院视其放弃了举证、质证的权利。经本院审查，原告提交的证据来源合法、真实有效、与本案具有关联性，能够证明本案的事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2016年12月16日，原告（甲方）与被告（乙方）双方签订《晶岳广场商铺租赁合同》，被告承租原告位于青岛市城阳区间，租赁期限自2017年2月1日起至2027年1月31日止，租金计算方式为固定租金或浮动租金方式，固定租金系前五年按照每天360元计租，后五年按照每天460元计租，浮动租金系前五年按照乙方承租区域日营业额的18%计租，后五年按照乙方承租区域日营业额的23%计租，两种计付方式按照年度金额的较高值确定为本年度应付租金，租金按月支付，第二个租赁月的7日前支付上一租赁月的浮动租金,若全租赁年度支付总额低于年度固定租金，乙方应在本租赁年度结束后7日内补缴差额部分，如乙方逾期支租金或其他乙方应向甲方支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的5‰作为违约金；本合同解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起七日内(简称“退还期”)迁出租赁场所，若乙方未在退还期内撤离并返还租赁场所且未经甲方的书面同意继续占用租赁场所的,其占用不能视为合同续期或合同续订，自退还期届满次日起，乙方在占用期间需每个月按相当于合同期满前或合同解除前最后一个月租金的200%的标准向甲方支付占用费，不足一个月按1个月计算，同时还应向经营管理公司支付占用期间的综合物业服务费及其他费用，且甲方仍有权依照法律程序索回租赁场所和因乙方占用租赁场所而发生的一切损失和费用(包括但不限于甲方就该租赁场所签署的其他租赁合同项下的因迟延向新租户交付该租赁场所而承担的违约责任等）。合同还约定，除本合同另有约定外，如乙方逾期超过30天未能支付、不支付或者延迟支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方的费用的(包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金等)，视为乙方根本违约，甲方有权提前解除合同，本合同于甲方送达解除合同的通知之日起终止；本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。同日，原告与被告签订《晶岳广场商铺租赁合同补充协议》，被告签订了保证书及《租赁场所交付确认书》。2016年12月15日，被告签署业主登记表及同住人情况表，原告称该表系李振香本人书写，被告李振香确认肖硕钦系其配偶。二、被告李振香于2019年12月14日交纳了2019年11月份的租金10950元。2020年1月6日，原告向被告送达缴费通知书，要求李振香于2020年1月14日前缴清2019年12月1日至2019年12月31日的租金10950元，逾期按每日5‰收取违约金。案外人肖硕钦在通知书上签字确认。原告又向被告送达缴费通知书，要求李振香于2020年4月17日前缴清2019年12月1日至2019年3月31日的租金43800元，逾期按每日5‰收取违约金。案外人肖硕钦在通知书上签字确认。2020年4月20日，原告再次向被告送达缴费通知书，告知被告李振香应于2020年4月17日前缴清2019年12月1日至2019年3月31日的租金43800元，现已逾期，逾期按每日5‰收取违约金，逾期达30日甲方有权单方解除合同。案外人肖硕钦在通知书上签字确认。2020年7月4日，原告向被告李振香租赁的涉案商铺门里塞入《解除租赁合同通知书》，并将该通知书张贴在商铺入口门上。通知书上载明截至2020年7月4日被告欠缴2019年12月1日至2020年6月30日的租金共计76650元，原告多次催缴未果，原告依据与被告签订的《晶岳广场租赁合同》中第十二条规定，正式通知被告解除租赁合同并追究相关违约责任，店内物品移除和其他事项请通知物业协助处理。庭审中，原告明确违约金计算标准为按日千分之五计算：2019年12月份租金10950元自2020年1月8日起至2020年10月26日，2020年1月份租金10950元自2020年2月8日起至2020年10月26日，2020年2月份租金10950元自2020年3月8日起至2020年10月26日，2020年3月份租金10950元自2020年4月8日起至2020年10月26日，2020年4月份租金10950元自2020年5月8日起至2020年10月26日，2020年5月份租金10950元自2020年6月8日起至2020年10月26日，2020年6月份租金10950元自2020年7月8日起至2020年10月26日，2020年7月份租金10950元自2020年8月8日起至2020年10月26日，2020年8月份租金10950元自2020年9月8日起至2020年10月26日，2020年9月份租金10950元自2020年10月8日起至2020年10月26日，并按照欠付租金总额118860元日计千分之五支付自2020年10月27日至实际付清之日止的违约金，及支付两个月根本违约金21900元。原告并明确逾期占有使用费按合同约定每天租金360元的二倍计算每日逾期占有使用费为720元。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告之间签订的《晶岳广场商铺租赁合同》合法有效。合同签订后，被告应该按照合同约定向原告支付房屋租金，现被告拖欠原告租金超过30天，根据合同约定，原告有权提前解除合同，本合同于原告送达解除合同的通知之日起终止，但原告并未按照合同约定的地址向被告送达解除合同的通知书，亦未有证据证明被告已收到该通知书，结合本院送达情况，本院认定双方合同于2020年10月26日解除。对于原告要求被告腾出并返还涉案商铺的主张，符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张的合同解除前的房屋租金118860元，本院予以支持。对于原告主张的按照720元/天租金标准计算逾期占有使用费，数额过高，本院仅酌情支持按432元/天（360元/天×1.2倍）计算自2020年11月3日起至被告腾出涉案商铺之日止的逾期占有使用费。对于原告主张的违约金，数额过高，本院仅支持截止至2020年10月26日的违约金3772元，并支持自2020年10月27日起至欠付租金实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告青岛晶岳商业物业管理有限公司与被告李振香签订的《晶岳广场商铺租赁合同》于2020年10月26日解除，被告李振香于本判决生效后十日内腾出并返还位于青岛市城阳区的商铺；二、被告李振香于本判决生效后十日内支付原告青岛晶岳商业物业管理有限公司自2019年12月1日起至2020年10月26日的房屋租金118860元、违约金3772元，合计122632元，并支持以118860元为基数自2020年10月27日起至欠付租金实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算的违约金；三、被告李振香于本判决生效后十日内支付原告青岛晶岳商业物业管理有限公司自2020年11月3日起至被告李振香实际腾出涉案商铺之日止按432元/天计算的逾期占有使用费；四、驳回原告青岛晶岳商业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3266元，减半收取1633元，由李振香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  韩桂升二〇二〇年十一月十六日书记员  张 远