四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0180民初4429号 原告：简阳市上好家物业管理有限公司，住所地四川省简阳市简城镇北街凌江虹缘****，统一社会信用代码91512081MA62K1U451。 法定代表人：刘淼兰，总经理。 委托诉讼代理人：蒋涛，四川瑞能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周玲，四川瑞能律师事务所律师。 被告：付勇，男，1985年3月28日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告简阳市上好家物业管理有限公司（以下简称上好家公司）与被告付勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告上好家公司的委托诉讼代理人蒋涛、周玲，被告付勇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告上好家公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付截止2018年10月30日拖欠的物业服务费1,372元及滞纳金（滞纳金以欠费总额为基准按每天千分之三的标准从逾期之日起算至付清之日止）；2.本案诉讼费、律师费由被告负担。审理中，原告明确第一项诉讼请求中拖欠2017年10月1日起至2018年10月30日期间的物业服务费，滞纳金的计算标准调整为每日万分之三，自2018年11月1日起至付清之日止。 事实及理由：2015年，原告与开发商签订《前期物业管理合同》，合同约定住宅物业服务费按照1.45元/月/平方米计算；每半年预先交纳半年物业服务费；如逾期未交纳，则应从逾期之日起按应交总额每天千分之三的标准交纲滞纳金。2018年6月19日，原告与案涉小区业委会签订《物业服务合同》，约定住宅物业服务费按照1.45元/月/平方米计算，物业服务费用按每半年一个周期，每个周期前15个工作日内预先交纳半年的费用；如逾期未交纳，则应从逾期之日起按应交总额每天千分之三的标准交纳滞纳金并承担因催收而产生的各种费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。 之后，原告按照合同约定提供了物业服务，但被告一直未支付完毕相应的物业管理服务费用，经原告多次催促，均不予理会。故原告起诉至法院。 被告付勇辩称，付勇系蓝色港湾2幢2单元22楼2号的业主，房屋面积为72.81平方米。虽然，付勇于2015年左右接房，并向上好家公司缴纳物业费，但一是迫于无奈，为接房而缴纳费用；二是该楼盘因消防未通过验收，其交房条件尚不具备，付勇接房后因交房条件不具备而至今未入住；三是前期物业合同系开发商签订的，物业合同系业委会签订的，付勇均不清楚情况，故不愿意缴纳以上费用。 本院认为，上好家公司与四川省简阳市红塔房地产开发公司于2012年12月25日签订《前期物业服务合同》、上好家公司与付勇于2015年12月14日签订《前期物业管理服务协议》、上好家公司与简阳市蓝色港湾小区业主委员会于2018年6月19日签订《物业服务合同》确定上好家公司为付勇居住的位于简城镇农兴街66号的蓝色港湾小区提供物业服务事宜。以上物业服务合同是各方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。上好家公司在签订合同后履行物业服务管理职责至2018年10月30日；付勇于2015年12月14日接房，办理入住手续，并缴纳相关费用2,534元。合同约定住宅物业服务费按照1.45元/月/平方米计算；根据《前期物业服务合同》第七条“自本合同生效之日起至物业出售并交付物业买受人之日的当日发生的物业服务费由甲方（开发商）承担；自物业交付物业买受人之日（发开单位通知业主接房的时间）起至本合同终止之日（合同到期或本小区《物业服务合同》生效）发生的物业服务费用，由物业买受人按照本合同第六条的约定承担。……”的规定，付勇自接房之日，即2015年12月14日起应向上好家公司支付物业服务费。《前期物业管理服务协议》、《物业服务合同》均约定业主未按期缴纳费用的，从逾期之日起按应交总额每天3‰交纳滞纳金；并约定因催收产生的各项费用，由业主承担。 根据上好家公司提交的催收材料和短信通知及付勇已缴纳费用的材料等，确认付勇已缴纳二年物业费2,534元，即缴纳期间为2015年12月14日-2017年12月13日。 上好家公司主张尚欠2017年10月1日起至2018年10月30日期间的物业服务费，本院部分予以支持，即2017年12月14日-2018年10月30日期间，72.81㎡×1.45元/月·㎡×321天=1,129元。 对付勇辩称对《前期物业服务合同》、《物业服务合同》的签订情况不清楚，且不是自己签订不予认可，本院不予支持。根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，二份合同对业主均具有约束力；付勇以未入住，未享受物业服务的理由，不符合法律规定，本院不予认可。故付勇应支付2017年12月14日至2018年10月30日期间的物业服务费1,129元。 关于滞纳金的问题。滞纳金是双方对不按时交纳物业服务费违约行为进行的惩罚性条款约定，上好家公司自愿调整合同约定的计算标准，主张按每天万分之三计算，系对权利的自由处分，且符合合同约定和法律规定，本院予以认可。即滞纳金计算以欠费1,129元为基数，自2018年11月1日起，按每日万分之三计算至付清之日止。 关于诉讼费、律师费的问题。上好家公司在《前期物业管理服务协议》、《物业服务合同》中约定了业主未按期缴纳相关费用，应承担因催收产生的各种费用，包括但不限于通讯费、差旅费、律师费、诉讼费等；但本院考虑到业主承担违约责任的标准应与付勇的违约行为造成的损失相当，上好家物业公司未举证证明其因业主逾期缴纳物业费造成的损失情况，结合守约方的损失、业主的过错程度以及合同履行情况，且上好家公司已主张滞纳金，对其主张律师费800元，不予支持；诉讼费由败诉方负担。 综上，上好家公司已按物业合同的约定履行合同义务，付勇也应当按合同约定履行给付物业服务费用的义务，并承担滞纳金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告付勇在本判决生效后十日内支付原告简阳市上好家物业管理有限公司物业服务费1,129元； 二、被告付勇在本判决生效后十日内支付所欠原告简阳市上好家物业管理有限公司的物业费滞纳金，以欠费1,129元为基数，自2018年11月1日起，按每日万分之三计算至付清之日止； 三、驳回原告简阳市上好家物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告付勇负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  刘雪梅 二〇二〇年十一月三十日 书记员  佟 鑫