上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初16496号原告：熊程宁，男，1955年3月23日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：徐岚，上海毅也岩律师事务所律师。被告：张瑞瑞，女，1989年4月9日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张子顺，上海圣瑞敕律师事务所律师。被告：陈微，女，1985年10月7日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告熊程宁与被告张瑞瑞、陈微房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告熊程宁之委托诉讼代理人徐岚、被告张瑞瑞及委托诉讼代理人张子顺、被告陈微到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊程宁提出诉讼请求：1.确认双方所签的《上海市房屋租赁合同》于2020年5月10日解除；2.判令被告张瑞瑞、陈微共同向原告支付擅自退租违约金75,000元；3.判令被告张瑞瑞、陈微共同向原告支付逾期变更营业地址的违约金6万元。事实理由：2018年5月，原告与两被告就本市杨浦区邯郸路XXX-XXX号商铺(以下简称涉诉房屋)签订《上海市房屋租赁合同(商铺)》。根据合同约定，原告将190平方米的涉诉房屋出租给两被告用于经营。租赁期限5年，自2018年5月5日至2023年5月14日止，自2019年6月10日开始租金递增至每月26,500元。后被告在2020年5月10日退还钥匙，擅自退租。按照合同约定，被告需按月租金的三倍向原告支付违约金。被告在擅自退租后未办理工商登记注册变更，严重影响原告的商铺继续出租，被告应赔偿原告损失。原告为了维护自己的合法权益，故诉至法院。被告张瑞瑞辩称，同意《上海市房屋租赁合同》于2020年5月10日解除，但不同意原告的其余诉讼请求。原、被告经协商后征得原告同意被告才退租的，所以不存在擅自退租的违约行为。办理完毕退租后，应给予被告一定的时间用于注销或变更注册地址，被告现已在合理期间内迁出了租赁房屋内注册的公司地址，故不应支付相应的营业执照迁移违约金。在租赁期间，案外人金某受原告的委托收取电费，但其多收取了电费，恶意增加张瑞瑞的负担的同时还把涉诉房屋内的电给停了。综上，不同意原告关于违约金的诉讼请求。被告陈微辩称，同意《上海市房屋租赁合同》于2020年5月10日解除，但不同意原告的其余诉讼请求。原告已经没收了押金，所以不同意支付违约金。2019年12月开始被告陈微已经将租赁房屋转给被告张瑞瑞经营，此后的房屋租金及相应的权利义务应由张瑞瑞负担。本院经审理查明事实如下：原告熊程宁系涉诉房屋产权人之一。案外人金某自原告熊程宁处承租涉诉房屋后又转租。2018年5月，案外人金某与被告陈微以及案外人席梅、陈春霞就涉诉房屋的租赁事宜签订《上海市房屋租赁合同(商铺)》。2018年5月14日，陈微向金某支付了押金25,000元。嗣后因案外人金某不再继续租赁涉诉房屋，2019年9月在上述2018年5月的《上海市房屋租赁合同(商铺)》的基础上，经租赁双方协商一致，将甲方(出租方)金某改为原告熊程宁，乙方(承租方)中案外人席梅、陈春霞删去，承租方改为被告陈微一人。同时，原由陈微支付给金某的租赁保证金25,000元，由金某转付给了原告熊程宁。2019年11月24日，被告陈微与被告张瑞瑞签订《店铺转让协议》，约定被告陈微将涉诉房屋内开设的“君丝佳米莱养发馆”转让给被告张瑞瑞经营。2019年12月，原告熊程宁(甲方、出租方)与被告张瑞瑞、陈微(乙方、承租方)重新就租赁事宜签订《上海市房屋租赁合同(商铺)》，双方约定租用期限为五年，租期自2018年5月15日至2023年5月14日。合同第三条约定：租金第一期为25,000元/月(从2018年6月10日至2019年6月9日)，第二期从2019年6月10日起至2023年6月9日，双方同意对第二期租期的租金每年进行调整，幅度在上一年基础上每年递增6%。租赁期满后若乙方需要继续租赁且甲方同意，双方可协商对租金进行调整。租金交付方式：付三押一，以后每次三月一付，每次提前十日交清下次租金。合同第四条约定：乙方交付的租金为甲方商铺实收租金，乙方在该商铺交付使用后所产生的水、电、煤、物业费4元/月/㎡、电视、房租税等有关税费，由乙方负责缴纳，并按月将交付费用的复印件交送甲方，在租赁期间甲方有权查看乙方的数费清单。合同第六条双方责任：5、合同期满时，乙方须在租约七满之日如期无条件退还房屋，乙方返还该房屋应当符合承租时的状态，同时经甲方验收该房屋无设备损坏及缴清水、电、煤、物业、有线电视、房租税等一切费用后一个月内，无息返还乙方所交的保证金。合同第六条双方责任的(二)乙方责任：5、租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的3倍向甲方支付违约金。6、租赁期满后，乙方需负责将营业执照注销或转让甲方。任何破坏性的装修不得拆除，并提出补偿要求。该租赁合同落款处由原、被告三人签字。2020年4月，被告张瑞瑞向原告熊程宁提出不再租赁。2020年5月10日，被告张瑞瑞将涉诉房屋钥匙退还给原告熊程宁。2020年5月25日，原告熊程宁向被告张瑞瑞发送微信要求其将注册在涉诉房屋内的“上海米柚美容美管理咨询合伙企业”的工商地址注销。2020年7月21日，“上海米柚美容美管理咨询合伙企业”的工商地址从涉诉房屋内注销。另查，一、被告实际向原告支付租金的标准为每月26,500元，但原告明确其向被告主张违约的标准仍按25,000元计算；二、在被告退房后，原告熊程宁于2020年6月13日再次将涉诉房屋对外出租。本院认为，原、被告双方一致确认争议租赁合同于2020年5月10日解除，不违反法律规定，予以确认。原、被告双方签订的《上海市房屋租赁合同(商铺)》系各方真实意思表示，合法有效，对各方均有约束力。两被告作为承租人，在合同约定的租期届满前无故退租，显属违约。被告张瑞瑞与陈微均在该租赁合同上签字，两人作为合同的一方应共同承担合同约定的责任。原告根据合同向被告主张75,000元的违约金，被告表示不认可并要求依法调整，结合损失及过错，本院将违约金调整为50,000元。原告要求被告支付迁移公司注册地址违约金的问题，根据合同约定，承租方应在租赁关系解除后及时注销，但关于相应的违约责任及期限未作约定，且被告已于2020年7月21日将涉诉房屋内原有公司的工商信息注销，尚属合理，故对原告的该项诉请，本院不予支持。当事人对于自己主张的事实负有提供证据证明的责任，被告张瑞瑞辩称案外人金某恶意收取电费，但未提供证据予以证明，且根据租赁合同约定，租赁期间内发生的电费系由承租方自行交纳。故张瑞瑞提出的该项抗辩意见，本院不予采纳。根据双方约定，租赁保证金25,000元应于租赁关系结束后返还给承租方，现保证金仍在原告熊程宁处，熊程宁应依约返还，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告熊程宁与被告张瑞瑞、陈微就上海市杨浦区邯郸路XXX-XXX号所签《上海市房屋租赁合同(商铺)》于2020年5月10日解除；二、被告张瑞瑞、被告陈微应于本判决生效之日起十日内向原告熊程宁支付违约金50,000元；三、原告熊程宁应于本判决生效之日起十日内向被告张瑞瑞、陈微返还租赁保证金25,000元；四、原告熊程宁其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,150元，由被告张瑞瑞及被告陈微共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 孙 幸 冬二〇二〇年十一月三十日法官助理 周 靖 雯书 记 员 季宇张艳丽附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。