成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初1457号 原告：陈义明，男，汉族，1963年11月1日出生，住四川省资阳市乐至县。 原告：石琼英，女，汉族，1969年1月1日出生，住四川省资阳市乐至县。 二原告共同委托诉讼代理人：李先勇，成都市郫都区犀浦法律服务所法律工作者，特别授权。 被告：许平，男，汉族，1975年6月19日出生，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：李海，四川元绪律师事务所律师，一般授权。 被告：刘其云，男，汉族，1962年2月7日出生，住成都市青羊区。 被告：刘斌，女，汉族，1968年7月27日出生，住成都市青羊区。 原告陈义明、石琼英与被告许平、刘其云、刘斌案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年9月10日公开开庭进行了审理。原告陈义明、石琼英的委托诉讼代理人李先勇、被告许平的委托诉讼代理人李海、被告刘其云到庭参加了诉讼，被告刘斌经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 陈义明、石琼英向本院提出诉讼请求：1.立即停止对陈义明、石琼英购买的位于成都市青羊区××路××号××栋××单元××楼××号住房的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2.确认陈义明、石琼英于2015年10月7日与刘其云、刘斌及刘欣宇签订的《房屋买卖合同》合法有效。 事实与理由：陈义明、石琼英于2015年10月7日与刘其云、刘斌及刘欣宇签订《房屋买卖合同》约定，刘其云、刘斌及刘欣宇自愿将其所有的位于成都市青羊区××路××号××栋××单元××楼××号××房××6元的价格出售给陈义明、石琼英，刘其云、刘斌及刘欣宇必须协助办理产权过户登记手续。协议签订后，陈义明、石琼英已于2015年10月7日向刘其云、刘斌付清房款（以房抵债）。刘其云、刘斌于合同签订当日将该房屋《征地拆迁现房安置协议书》、钥匙以及房屋实际交付给陈义明、石琼英使用至今。该房屋因政府至今未分户至刘其云、刘斌及刘欣宇名下，致使产权未过户给陈义明、石琼英。许平作为刘其云、刘斌民间借贷纠纷一案的债权人，在执行过程中申请查封了案涉房屋。陈义明、石琼英于2019年6月19日提出执行异议未得到法院支持。陈义明、石琼英认为案涉房屋买卖合同是双方真实意思表示，系合法有效，陈义明、石琼英已支付全部房款且占有房屋至今，未过户是因政府未进行分割所致，不是买卖双方的原因，陈义明、石琼英也无过错，依照相关规定，法院不应查封该财产，遂提起本案执行异议之诉。 许平辩称，1.案涉房屋至今未取得产权证书，根据房地产管理法的规定不得上市交易，故陈义明、石琼英与刘其云、刘斌签订的房屋买卖合同违反法律法规强制性规定，属于无效合同。2.案涉房屋系刘其云、刘斌与案外人刘欣宇共同共有，根据物权法规定，处分共有财产须经共有人同意，该房屋买卖合同并非刘欣宇真实意思表示，刘欣宇长期在外地打工，也未对该买卖行为予以追认。3.案涉房屋的交易明显低于市场价格，刘其云、刘斌也明知卖房前即2013年至2014年4月对外有大量债务，出卖房屋是转移财产逃避债务行为。4.陈义明、石琼英并未实际支付购房款，而是以借贷来抵偿购房款，故双方不是真实房屋买卖合同关系。5.根据现有证据，案涉房屋登记在成都市国土资源局青羊分局名下，未登记在刘其云、刘斌名下，双方在签订合同时均知晓该情形，根据相关法律规定，2017年4月13日之后在成都市住房限购区域内新购买的住房（包含商品住房、二手住房），需取得不动产权证满三年后才能转让。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 刘其云辩称，因其欠付案外人龚大严款项，故于2015年将案涉房屋出卖给陈义明、石琼英，用于归还龚大年欠款，其余未还清的欠款则以其套一房屋抵押给龚大年至今。其还欠付案外人甘立友款项，已全部归还，但甘立友主张尚未还清，并将债权转让给许平。许平于2016年向法院起诉。案涉房屋系2015年出卖给陈义明、石琼英，许平于2017年申请查封案涉房屋。案涉房屋现可以办理产权登记，但因被查封导致无法办理。案涉房屋出卖给陈义明、石琼英是事实，欠钱也是事实。 刘斌未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年12月29日，成都市国土资源局青羊分局（以下简称国土局青羊分局）与刘其云签订《征地拆迁现房安置协议书》，约定国土局青羊分局拆除刘其云位于本市苏坡街办中坝村2组的住宅，证载正房建筑面积37㎡，共3人：刘其云、刘斌、刘欣宇，国土局青羊分局以中鹏西路6楼（套一，协议面积40.35㎡）、2楼（套二、协议面积74.64㎡）对刘其云进行现房安置。 2015年10月7日，刘其云、刘斌以刘其云、刘斌、刘欣宇名义（售房人、甲方）与陈义明、石琼英（购房人、乙方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方将案涉位于青羊区苏坡乡中坝兴城××小区××栋××单元××楼××号××住房出售乙方，单价4700元／㎡，房款为441236元，乙方一次性付给甲方房款。甲方交房后，无论政府在什么时间办理产权证，甲方无条件将房屋产权办入乙方名下所有。《房屋买卖合同》第四条备注：由于刘其云、刘斌的儿子刘欣宇在外地工作不能亲笔签字，由其父母同意代签，同样具有法律效力，也可以补签。案外人龚大严、邓朝和等作为见证人签字。 同日，刘其云、刘斌以刘其云、刘斌、刘欣宇名义出具《收条》，载明收到陈义明、石琼英支付的案涉房屋购房款441,236元。刘其云确认前述《房屋买卖合同》、《收条》上刘欣宇的签字系代签。庭审中买卖双方一致确认，案涉房屋于2015年10月交付给陈义明、石琼英，并由该二人占有、居住，陈义明、石琼英并举示了2018年11月至2019年5月期间的电费发票及2016年1月至2019年3月期间的用户气费信息表予以证明。 依据2019年9月26日的交易房屋信息核实记录，案涉房屋于2014年1月17日登记在国土局青羊分局名下。 另查明，许平与刘其云、刘斌及第三人甘立友民间借贷纠纷一案，本院受理后于2016年11月7日作出（2016）川0108民初2800号民事判决书，判决刘其云、刘斌向许平偿还借款本金600,000元，违约金300,000元。2017年6月7日，许平以刘其云、刘斌未按判决履行债务为由向本院申请强制执行，执行案号为（2017）川0108执1406号。该案执行过程中，本院查封了案涉房屋，相应执行裁定书与协助执行通知书于2019年4月23日送达成都市不动产登记中心，该中心进行了限制登记。后陈义明、石琼英向本院提出书面执行异议，案号为（2019）川0108执异168号。该案审查过程中，陈义明、石琼英的委托诉讼代理人李先勇陈述，购房的起因系案外人龚大严介绍陈义明、石琼英购买刘其云的房屋，鉴于刘其云欠龚大严借款60万元，龚大严欠邓朝和借款100多万元，邓朝和又欠陈义明、石琼英工资几十万元，遂通过由陈义明、石琼英购买刘其云的房屋来相互抵债，房款441,236元未实际支付，刘其云对此予以认可。2019年10月21日，本院作出（2019）川0108执异168号执行裁定书，裁定驳回陈义明、石琼英的异议请求。陈义明、石琼英遂提起本案诉讼。 本案庭审中，陈义明、石琼英与刘其云一致确认，陈义明、石琼英购买案涉房屋的房款40余万元系合同签订当日通过现金方式支付给刘其云。 上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：当事人身份信息、房屋买卖合同、收条、征地拆迁现房安置协议书、电费普通发票、交易房屋信息核实记录、（2019）川0108执异168号询问笔录等。 本院认为，刘其云、刘斌以刘其云、刘斌、刘欣宇名义于2015年10月与陈义明、石琼英签订《房屋买卖合同》后，即将案涉房屋交付给陈义明、石琼英占有使用至今，并出具《收条》确认已收到全部房款，虽然双方在房款支付方式上的陈述存在前后不一致，但即使双方系采用房款抵偿债务的方式，该以物抵债行为未损害他人利益，其不违背法律、行政法规的强制性规定，许平也未举证证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法定情形，该《房屋买卖合同》应系合法有效。许平主张房屋另一共有人刘欣宇未在《房屋买卖合同》上签字，刘其云和刘斌的出卖行为无效，本院审查认为，刘欣宇系刘其云和刘斌的儿子，陈义明、石琼英取得案涉房屋多年，刘欣宇均未对刘其云和刘斌出售案涉房屋给陈义明、石琼英提出异议，且依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，许平前述辩解意见缺乏事实及法律依据，本院依法不予采信。许平还主张案涉房屋2015年出售价格为4700／㎡，明显低于市场价，是转移财产的行为，因其未提交证据予以证明，故本院依法不予采信。陈义明、石琼英未及时取得房屋产权是因双方签订《房屋买卖合同》时客观上尚不具备过户条件，并非因买受人陈义明、石琼英自身的原因，现房屋产权过户条件具备，陈义明、石琼英可要求按照协议约定办理过户登记。综上，本案满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，本院对陈义明、石琼英要求停止对购买的位于成都市青羊区××路××号××栋××单元××楼××号住房的强制执行的主张依法予以支持。针对陈义明、石琼英要求解除对案涉房屋的查封，以及确认《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第312条关于“对于案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的；（二）案外人就执行标的不享有排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”的规定，陈义明、石琼英的前述诉求不属于本案裁判范围。刘斌经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响本院根据本案事实和证据依法作出认定。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 一、停止对原告陈义明、石琼英购买的位于成都市青羊区××路××号××栋××单元××楼××号住房的强制执行； 二、驳回原告陈义明、石琼英的其他诉讼请求。 案件受理费7,919元，由被告许平承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  符荣华 人民陪审员  蒲 勇 人民陪审员  李世为 二〇二〇年十一月五日 书 记 员  石 灵