安徽省太湖县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0825民初2366号 原告（反诉被告）：太湖中合农产品物流园商业管理有限公司，住所地安徽省太湖县。统一社会信用代码91340825MA2MW48745。 法定代表人：许中礼，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡国松，安徽竞鸣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：章天旺，安徽竞鸣律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张正华，男，1982年6月27日出生，汉族，住安徽省太湖县。 委托诉讼代理人：查显进，安徽律信律师事务所律师。 原告（反诉被告）太湖中合农产品物流园商业管理有限公司（以下简称中合物管公司）与被告（反诉原告）张正华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法由审判员适用简易程序于2020年9月29日公开开庭进行了审理。中合物管公司的委托诉讼代理人章天旺、张正华及其委托诉讼代理人查显进到庭参加了诉讼。本案已审理终结。 中合物管公司诉称，2017年11月1日，其与张正华签订房屋租赁合同，约定张正华租赁位于太湖县某房屋，租赁期限2年，自2018年元月至2020年元月。当日，中合物管公司交付了房屋，张正华交付了租金等费用。现约定的租赁期限届满，张正华经多次被催促，以各种理由拒不返还房屋。中合物管公司现起诉，请求判令张正华：1、立即返还房屋;2、支付原告自2020年1月1日起至房屋返还时止的占用费及物业费、水电费（占用费按合同租金标准12元／月／㎡的3倍计至2020年9月30日共计74474.64元，物业费按合同标准1元／月／㎡计至2020年9月30日共计4827.06元，水电费按实际消耗计算）；3、承担本案全部诉讼费用；4、承担律师费4000元。 张正华辩称并反诉称，1、我方租赁的房屋系2020年7月29日才开园，合同期限应以这天起计算。2、中合物管公司应该承担违约责任，其要求我方按房租3倍的标准承担占用费不符合约定。我方租赁的房子按合同约定还未起租，不存在交付房屋、物业管理费等相关费用,相反应追究对方违约责任，按一定比例赔偿我方经济损失1万元。3.请求驳回对方本诉请求。（1）、双方签订的租赁合同应受法律保护，其系代理部分业主出租房屋进行物流园开业商业管理，各房屋单独来看处于营业状态，但整个物流园是否处于经营状态，没有任何证据证实。合同第二条关于租赁期限2年，但括号注明实际起租日以甲方即中合物管公司通知为准，但至今未出具任何书面开业通知。（2）、根据中合物管公司农贸区于今年7月29日运营的网上信息，我方据此认为合同实际起租日为2020年7月29日，租赁期限应从此日至2022年7月28日止。由于租赁合同尚在履行，我方为经营投入大量了人力财力，加之物流园未开园以及物流园与业主间的矛盾，造成我方经营诸多不便。如此怎么让我方付房租？同样，也不存在合同变更问题，合同没有变更的事实和法律依据。本合同受法律保护，应继续履行。其实，中合物管公司本意想好好经营物流园，才对外发放网上信息作为通知，应以此开始计算起租日。（3）、我方反诉要求继续履行合同，对方应赔偿未按规定开园给我方造成的经济损失。因此，我方反诉请求判令中合物管公司继续履行租赁合同，并承担迟迟不开园给反诉人造成的经济损失1万元（反诉人投入财产83558元，按此基础适当收取其0.5%的资金占用费计算损失，取整为1万元）。 中合物管公司辩称，对方反诉没有事实和法律依据，请求驳回其全部诉讼请求。其诉称的租赁合同签订日期与事实不符，合同实际签订日期是2017年10月20日。 经审理查明，2017年10月20日，中合物管公司将位于太湖县某商铺交付张正华。11月1日，双方签订《租赁合同》约定：商铺建筑面积为229.36㎡，租赁期限为2年，自2018年元月（实际起租日以甲方即中合物管公司通知为准，下同）起至2020年元月止（接租日以甲方实际开业通知时间，顺延至本合同约定的租赁时长为准）；根据签约时甲方招商政策，乙方（指张正华，下同）交6个月租金享受24月租期；第1年、第2年租金单价均为12元／月／㎡；乙方实际需支付本合约2年内总租金16550元；物业费为1元／月／㎡（每年为2758元）；开业保证金5000元；该商铺仅作蔬菜水果业态经营之用，未得甲方书面同意并报经政府有关部门核准不得改变等。张正华交付了租金、物业费（一年）、开业保证金等费用共27998元。2020年8月1日，中合物管公司向张正华送达《续租通知》书，告知其《租赁合同》期限为自2018年元月至2020年元月，要求对方5日内申请续租，否则可收回房屋、扣除经营保证金并承担占用费、物业费等。张正华认为双方合同尚在履行期内，不同意返还房屋，并要求对方继续履行合同、赔偿违约损失。双方就此产生纠纷，协商无果，其各自诉求前述。 上述事实，有当事人的陈述及如下经本院核实的中合物管公司营业执照及其法定代表人身份证明及身份证复印件，《租赁合同》，交房流转单复印件，租金收据复印件，物业费收据复印件，经营保证金收据复印件，《续租通知》，照片，光盘，快递单，张正华身份证复印件，证人吴某、蔡某、章某的证言等证据证实，本院予以确认。 本院认为，本案中，中合物管公司与张正华签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。该合同对双方具有约束力，双方应当按照约定履行合同义务。本案双方争议焦点在于租赁期限起算时间的问题。涉案《租赁合同》既约定租赁期限自2018年元月至2020年元月止，但又以括号加注“实际起租日、接租日以甲方实际开业通知时间，顺延至本合同约定的租赁时长为准”，两相冲突，究竟以何为准？本院认为，上述约定相矛盾，双方对此各执一词，应以约定不明而论。因其约定不明，对于涉案纠纷的解决，本院认为应当以承租房屋实际使用时间认定租赁起止为妥。因为中合物管公司对商铺进行招商的缘故，已对前来承租铺位的商户实施了例如交6个月抵24个月租金等较大优惠，如果再以张正华主张的自2020年7月29日起算满2年计算租期，相当于张正华届时使用了房屋57个月（2017年10月20日-2022年7月29日）有余，但却仅支付了6个月的租金，如此对于中合物管公司一方显失公平，这既与我国《民法总则》、《合同法》等相关法律规定不符，也与道德情理不符。因中合物管公司主张自2018年1月起算，该主张不违反法律规定，本院予以采纳。故此，张正华租赁涉案房屋的起止时间以自2018年1月1日起至2020年1月止满2年，现租赁期满，合同终止，双方又未达成续租协议，张正华应当将承租的房屋返还中合物管公司，并按合同约定的租金标准支付占用费24770.88元（12元/月/㎡×229.36㎡×9个月）、物业费4816.56元（1元/月/㎡×229.36㎡×21个月）。中合物管公司诉请中：按照约定租金标准的3倍支付占用费，因与约定情形不符，本院不予支持；水、电费，因其提交相应证据不足以证实其具体数额，本院不予支持；律师费非必要支出，本院不予支持。张正华反诉主张：要求中合物管公司继续履行合同，因双方合同已经终止，无法继续履行，本院对该诉求不予支持，张正华如需租赁该房屋，可另行向中合物管公司发出要约；要求中合物管公司赔偿其经营损失1万元，既未提交证据证实，也不符合合同约定及法律规定，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张正华于本判决生效后十五日内将位于太湖县某商铺返还原告（反诉被告）太湖中合农产品物流园商业管理有限公司； 二、被告张正华（反诉原告）于本判决生效后十五日内向原告（反诉被告）太湖中合农产品物流园商业管理有限公司支付房屋占用费24770.88元、物业费4816.56元共计29587.44元； 三、驳回本诉原告太湖中合农产品物流园商业管理有限公司其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告张正华的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1882元，减半收取941元，由原告（反诉被告）太湖中合农产品物流园商业管理有限公司负担600元，由被告（反诉原告）张正华负担341元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告（反诉原告）张正华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  项朝光 二〇二〇年十一月六日 书记员  董 鑫 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国物权法》 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》 第二十二条当事人一方违反合同法第九十二条规定的义务，给对方当事人造成损失，对方当事人请求赔偿实际损失的，人民法院应当支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。