江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0116民初7218号原告（反诉被告）：南京市江北新区住房建设与管理中心（南京市江北新区人防工程建设管理中心、南京市江北新区燃气管理中心），住所地南京市江北新区葛关路**。法定代表人：雍建瑜，该中心副主任。委托诉讼代理人：赵恒志，江苏法德东恒律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京市大厂人文大厦，住，住所地南京市六合区健民路******/div>法定代表人：程平，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐建萍，江苏益和律师事务所律师。委托诉讼代理人：程静，该公司员工。原告（反诉被告）南京市江北新区住房建设与管理中心（南京市江北新区人防工程建设管理中心、南京市江北新区燃气管理中心）（下称住房中心）与被告（反诉原告）南京市大厂人文大厦（下称人文大厦）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后,依法适用普通程序，于2020年7月8日、10月9日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）住房中心委托诉讼代理人赵恒志与被告（反诉原告）人文大厦法定代表人程平及其委托诉讼代理人徐建萍、程静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告住房中心向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令解除住房中心、人文大厦签订的《人民防空工程租赁使用合同》，人文大厦支付租赁使用费约100万［（具体价格标准以市场行情（市场评估价）为准）］，从2018年12月1日至实际腾空之日止）；2.请求依法判令人文大厦搬迁、腾空，将房产移交给住房中心。事实与理由：2006年，人文大厦与原六合区人防工程建设管理所签订人文大厦《人民防空工程租赁使用合同》，合同期限为2006年5月1日至2016年5月1日，人民防空工程坐落在南京市六合区。2018年12月27日，南京市六合区人民防空办公室向南京江北新区人防部门函告，即《关于向江北新区人防部门移交相关固定资产的函》，明确人文大厦向江北新区人防部门移交。根据江北新区管理委员会职能文件，住房中心负责江北新区范围内人防设施的管理职能，相应的人防设施的权利义务由住房中心行使承担。2019年3、4月份，关于如何妥善处理后续租赁使用事宜，双方曾进行洽谈协商，未达成一致意见。2019年7月2日、25日，住房中心向人文大厦函告《关于解除租赁合同暨限期搬迁的函》内容。2019年7月12日、29日，人文大厦向住房中心回函，希望能继续租赁使用。鉴于租赁合同期限届满，现诉至法院请求判如所请。被告人文大厦辩称，人文大厦租赁案涉房屋经过两次合同，已经二十多年。合同订立、履行情况、多次协商，都是程平一个人去处理的。现在疫情期间，无法会见，代理人今天陈述的案件事实，如果程平有异议，以程平陈述或者补充材料为准。人文大厦大楼产权登记在原大厂区文化馆名下。经了解，整个大楼是原大厂人防办和文化馆共同出资建造的，人文大厦地上六层，地下一层的部，地下**的部分，地上**和地上**一部分由原大厂区文化馆管理。地上**和地上**一部分文大厦就此两次签订合同。一楼另外一部分和负一层、地下室、二、、地下室**的资产。1996年，人文大厦与原大厂人防办签订《房屋租赁合同》，当时签订租赁合同是承租的人文大厦二、五、六三层楼。1996年4月份，人文大厦的前身南京华鼎鑫有限公司签订《房屋租赁合同》。签订合同的时候，人文大厦的整幢大楼尚未完全竣工，当时交付给人文大厦的二、五、六楼均为不具有使用功能的贯通框架式结构，租赁期限是1997年1月份开始计算，人防办给人文大厦9个月左右装修改造期，工程量很大，人文大厦投入很多资金。1999年7月8日，出租方南京市大厂区人防办与人文大厦签订人文大厦设备交接协议，协议中约定产权维修责任属于人防办，电梯、中央空调等设备交人文大厦管理。出租方原大厂人防办出更换维修费用。1996年，合同履行过程中两区合并，大厂人防办划给六合区人防办管理，出租方变更为南京市六合人防办，2005年8月1日和10月18日，出租方六合区人防办与人文大厦分别签订了案涉房屋消防系统、配电房的协议，协议约定2005年8月份开始出租方南京市人防办将涉案房屋消防系统移交给人文大厦管理，支付维保费2万元每年及消防人员工资。2005年11月，将案涉房屋配电房移交给人文大厦，六合区人防办每年支付给人文大厦6.5万元管理费。2006年4月25日，在10年合同届满前，鉴于人文大厦良好的信誉，六合人防办和人文大厦续订两份合同，合同编号分别为002.003号，002号租赁合同约定租赁面积为地下1500㎡，租赁期限2006年5月1日至2016年5月1日，用途娱乐和服务行业，合同第三条租金每年199200元；该合同第四条约定租赁期间工程维修出租方负责，同时对其他事项进行约定。出现现在的情况责任不在人文大厦。在协商续租的问题时，2019年4月至5月份期间，住房中心来了一位科长带人来协商房屋的事情，当时人文大厦提出，如果出租方要收回房屋，会导致歇业，这样与国家政策不相符，另外四五十代的职工再就业困难，也会造成不稳定的因素。当时就想协商，部分是和文化馆签订的合同，如果住房中心收回房屋不便于管理。据了解，收回房屋后，仍是要对外出租。当时提出建议，第一我们提出续租，第二是是否等待文化馆合同到期一并处理，对此在给江北新区住建中心复函中也提出。但在2019的时候住房中心发函要求限期搬迁。针对住房中心的诉讼请求事实和理由。第一，虽然在与六合区人防办协商房屋租金的问题，人防办说资产划拨到江北新区，其也认可划拨给其管理了，但是没有看到任何相关文件，证明涉案房屋资产住房中心管理，合同出租方应是六合人防办，住房中心并未提交相关证据证明的情况下，主体不适格；第二，住房中心的诉讼请求要求人文大厦支付租赁使用费100万元，代理人计算了下2018年12月至2019年9月份期间的费用，没有法律依据。原租赁合同继续有效，仅仅是不定期租赁。2018年人文大厦和六合人防办签订的协议，也是按照合同约定租赁价进行计算，而且从2011年到2018年出租方应该支付给人文大厦每年10万元的管理费已经于2018年11月份支付。六合区人防办按照《会议纪要》的约定，应该支付每年10万元的管理费已经支付给人文大厦。所以住房中心也应该按照合同约定支付人文大厦物业管理费，或者从租金中充抵。之前与六合人防办协商的，是从房租中充抵。关于迁让的问题，如果终止、续租需要提前90天告知，该期限是搬迁期限，如果法庭支持住房中心解除合同并要求迁让房屋，希望法庭给三个月的时间。反诉原告人文大厦向本院提出如下诉讼请求：1.判令住房中心给付承租案涉房屋改建、增设附属物和设备及装修补偿4891220元；2.诉讼费住房中心负担。事实和理由：同答辩意见。反诉被告住房中心辩称，从刚才庭审过程中，租赁合同2010年到期后，人文大厦陈述多次找人防办，人防办均未回复。可以说明，原六合人防办对续租的情况是不认可的。人文大厦陈述的在租赁期间的各种费用，按照双方租赁协议，在期限届满后各方自行处置，不存在补偿问题。截至目前，人文大厦仍在正常经营，尚未搬迁。本院经审理查明后认定事实如下：1996年4月4日，甲方发包人南京市大厂区人民防空办公室、乙方承包方南京华鼎鑫贸易有限责任公司签订《合同书》，约定乙方承包甲方新华路人防新建大楼的部分楼层。一、承包地点及范围：由乙方承包新华路××号，原文化馆位置，四万区马路边人防所建大楼的二层全层，建筑面积约1300平方米，五六楼两层建筑面积约2200平方米，大楼旁600平方米左右提供作停车场地。二、承包时间及承包金：乙方承包期间内，前五年每年交甲方租金40万元。乙方承包年限定为10年，承包期从1997年1月1日至2006年12月31日。合同期满后，乙方享有优先续订再承包的合同的优惠---五、楼层问题：甲方提供的设施及房屋层如有质量问题，在造成乙方不能正常营业的情况下甲方负责修缮。乙方在装饰装潢和以后的内部房间的变动中，不得改动房层的整体结构。在承包期内，房间墙面及电器设施发生损坏，由乙方负责维修保养。六、水电费：乙方自承包日起，使用水电费用均有乙方负责，甲方给乙方配备水电表、有关大楼的租用合同、租金、房地产权、交纳的税费，均由甲方负责---七、装潢投资：乙方所经营房间的普通墙面、地面、水电、冷暖气、热、地面话及客房卫生间的设施，均由甲方负责。另外乙方经营所需要的装饰装潢软硬件由乙方负责，其中甲方一次性装潢认可30万元，由乙方预先垫付，甲方分两年偿还。承包期满后，如不再承包，乙方所装潢、装饰件乙方自行处理，甲方不再作任何经济补偿。八、大楼的垂直电梯为楼层经营需要和减少不必要麻烦，由甲方供给乙方单独使用，并把其它电梯口封闭，甲方在一楼电梯旁提供给乙方20平方米大厅一处，作为白天夜晚客房部的服务总台，在一楼提供约50平方米面积作为餐厅粗加工间。甲方提供给乙方直拨电话两门，（话务费由乙方自理），陆拾门中断线小总机一台---。2006年4月25日，出租人六合区人防工程建设管理所、承租人人文大厦签订《人民防空工程租赁使用合同》（合同编号002，下称002号合同），（注意原告提供的合同）约定人民防空工程状况：人民防空工程坐落南京市六合区，工程名称人文大厦，建筑面积地下1500平方米，租赁用途娱乐、服务行业。租赁期限：从2006年5月1日至2016年5月1日，合同生效后10天内出租人将工程交付承租人。使用费缴纳时间与方式：每月15日前缴纳当月房租1.66万元。租赁期间工程维修：租赁期间工程维修由出租人负责，出租人的维修范围包括：工程主体结构，防护和主要风、水、电设备设施，保障承租人正常使用。出租人维修工程时，承租人应予以协助。出租人也可以委托承租人就其中某一项进行维修，维修费用由出租人负责或抵付人民防空工程使用费，也可约定解决方式。租赁期间工程维修由承租人负责的，其维修范围和费用负担由双方在本合同第十三条中约定（第十三条其他约定事项：1、任何一方需要提前解除或续签合同，应提前90天与对方协商；2、全年房租金二十万元整，每月付1.66万元，出租人不承担物管费用，如有变动以后订协议为准）。工程租赁期间的水、电、暖、通信费用由承租人承担。工程租赁期内，承租人经出租人同意，可以对工程按使用需要进行装修。装修方案和施工图纸必须经人民防空主管部门审核同意后方可组织施工。承租人未经出租人同意对工程进行装修，自行承担由此引起的一切责任。租赁合同期满，对工程装修的处理自作处理。工程租赁期内，承租人经出租人同意，可以按使用需要改善或者增设他物，改善或者增设他物的范围不影响主体结构，自行处理。租赁合同期满，改善或增设他物的处理不影响主体结构，自行处理。承租人责任：未按时缴纳人民防空工程使用费，应如数补缴，并按每天千分之二的比例加收滞纳金。合同对其他事项进行了约定。承租人在本合同签订后5个工作日内，应当到工程所在地人民防空主管部门办理《人民防空工程平时使用证》，承租人取得使用证后本合同生效。同日，双方签订《人民防空工程租赁使用合同》（合同编号003，下称003号合同），约定人民防空工程坐落南京市六合区，工程名称人文大厦，建筑面积地面上2500平方米，租赁用途酒店。租赁期限：从2006年5月1日至2016年5月1日，合同生效后10天内出租人将工程交付承租人。使用费缴纳时间与方式：每月15日前缴纳当月房租2.5万元。第十三条其他约定事项：全年房租金三十万元整，每月付2.5万元，出租人不承担物管费用，如有变动以后订协议为准。其他约定同002号合同。002号合同、003号合同系人文大厦保管。住房中心保存另一份《人民防空工程租赁使用合同》，将002号合同、003号合同内容予以涵盖，其中约定建筑面积地下室1500平方米、地上3500平方米，每、地上3500平方米租41666.66元。自2018年12月1日起，人文大厦未缴纳租金。另认定：1999年7月8日，甲方人防代表张主任、栾某、乙方人文代表程平、刘某签订《人文大厦设备交接协议纪要》，双方对人文大厦所有设备的移交及维护费用问题共同达成如下协议：一、中央空调、电梯、电话总机。1、对违反操作规程，人为操作不当造成的设备损坏，由乙方自行负责修复。2、请厂家或专业维护人员对设备进行正常维修所产生的人工费由甲乙双方各负50%。维修项目和人工费用由甲乙双方共同确定并签字，由乙方先垫付，半年与甲方结算。3、除人为责任以外的零部件更换由甲方负责更换。4、设备中修的人工费由甲乙双方各承担50%，乙方每年支付中修人工费用不超过一万元。5、设备的大修和设备零部件自然到期更换由甲方负责。6、根据电话存在的现实问题，甲方同意再出1500元给乙方，乙方负责更换机件，超出费用部分由乙方承担。7、如设备发生故障需要修理，由乙方及时联系厂家和专业人员维修并及时通报物业办以确定故障原因和维修费用，确保乙方正常营业。二、除湿机。除湿机装电表单独计费，每年6、7、8月甲方按规定时间除湿，其它时间乙方如要使用按电表实数交费。三、电费问题。公共用电部分按建筑面积大小分摊。2005年8月1日，甲方南京市六合区大厂人防办公室、乙方人文大厦签订《人文大厦消防报警控制移交协议》，约定双方就大厂新华路××号人文大厦消防报警系统、人员值班等管理事宜移交乙方负责管理达成如下协议：1、自2005年8月1日起，甲方负责将大厦消防报警系统设备完好移交乙方负责管理及值班人员的安排。2、乙方自现在开始负责与消防工程公司洽谈设备维保及签订维保合同。3、甲方每年支付乙方维保费用2万元，以及维保中所需更换消防设备材料、零部件和自然损坏部件产生的费用。4、甲方应支付消防报警值班人员工资，应每人每月400元，三人合计1200元。5、此协议有效期与人文大厦房屋合同同步生效---。2005年10月18日，甲方南京市六合区人民防空办公室、乙方南京市六合区第二文化馆、丙方人文大厦签订《关于人文大厦配电房移交协议》，约定因人文大厦配电房是个很重要的地方，工作地点离管理部门相隔太远，管理上有一定的难度，特订协议如下：1、原来人防每年六万五千元、文化馆每年三万五千元所承担的管理费用按年度付给人文大厦。2、人文大厦负责物业、消防岗位人员、配电房电工岗位人员的工资及人员待遇。3、配电房有关一切人员及责任事故由人文大厦负责。4、人文大厦里的其它部门用电一律按电表实数收取。5、人文大厦负责对水、电、机器设备的维护保养（更换设备自然损坏、检修不在其内）。6、对配电房的闲置设备办理停用手续。2010年9月1日，三方另行签订《会议纪要》，内容为关于人文大厦物业的诸多事宜，经三方协商，作出如下决定：1、人防每年支付人文物业费十万元整，文化馆每年支付人文物业费六万元整（从2010年起始）。2、人文大厦房顶漏水、渗水问题，由人防、文化馆负责房顶平改坡工程的全部费用，由人文负责此项工作的具体实施，此项目资金在2011年上半年支付，人文垫资并可在2010年施工，2011年上半年完工。2018年11月20日，甲方南京市六合区人民防空办公室、乙方人文大厦签订《还款协议》，约定一、经甲乙双方会计核查认定，自2010年元月至2018年11月，双方债权债务情况如下：1、乙方按租赁合同未付甲方房租费一项计329.1667万元（房租年租金50万元，自2012年5月-2018年11月，共计329.1667万元）。2、甲方按相关协议未付乙方费用三项计189.3667万元（1、物业管理费每年10万元，自2010年1月-2018年11月，共计89.1667万元；2、2011年实施人文大厦屋顶平改坡钢结构改造工程75万元；3、2017年实施消防设备改造工程25.2万元，共计189.3667万元）。二、在甲乙双方法律顾问的参与下，经协商，达成以下还款协议：1、乙方分两期向甲方支付所欠款项：2018年11月26日前，支付首批欠款200万元；待甲方所欠款全部到账后，再于3个工作日内，支付剩余款129.1667万元。2、甲方在乙方首批欠款到账后，于15个工作日内，向乙方支付全部所欠款189.3667万元。三、甲乙双方若未按约履行相应义务，须向对方支付违约金人民币30万元，并承担守约方为追索债权所支付的诉讼费用、律师费等一切损失。2019年7月2日，住房中心向人文大厦发送《关于解除租赁合同暨限期搬迁的函》，内容为2018年12月27日，南京市六合区人民防空办公室向南京江北新区人防部门发送《关于向江北新区人防部门移交相关固定资产的函》，其中明确将“人文大厦”移交至江北新区人防部门。根据江北新区管理委员会职能文件，住房中心负责江北新区范围内人防设施的管理职能，相应的人防设施的权利义务由住房中心行使负担。鉴于租赁使用合同已于2016年5月1日期限届满，特函告如下：一、解除《人民防空工程租赁使用合同》；二、请在接到本函后15日内完成搬迁、腾清房屋、返还房产。7月12日，人文大厦向住房中心发送《关于解除租赁合同暨限期搬迁函的回复函》，主要内容为1996年4月，与原大厂区人防办公室签订人文大厦地下室及地上一层一部分、二层、五层、六层租赁合同，租赁期限为10年。人文大厦接收毛坯框架房屋后对房屋外墙、楼梯、大厅、宾馆客房、餐饮包间、门窗、裙楼等进行改造装修，投资近千万元。2013年，因行政区划调整，六合区人防办误认为人文大厦资产移交给沿江工业开发区化工园区，从而导致2006年签订的租赁合同期限届满前人文大厦法定代表人程平多次找六合区人防办交纳房租及协商续租问题，得到的答复是人文大厦资产已移交化工园区，让人文大厦与化工园区人防办商谈，人文大厦找化工园区协商，答复是人文大厦资产不属于化工园区，让找六合区人防办协商，循环往复致人文大厦房租无法交纳，人文大厦维修、续租等事宜无人接洽。2006年签订的租赁合同即将到期，人文大厦再次找六合人防办交纳房租、人文大厦维修及协商续租等事宜，均无人接洽。鉴于人文大厦消防设施设备经消防部门检查不合格多次要求停业整顿、楼顶多年失修、外墙粉刷脱落而漏雨漏水严重、整幢大楼唯一的一部电梯已使用20多年，针对上述问题，在与出租方无人接洽协商的情况下，人文大厦出于消防、电梯、房屋自身安全等多种因素进行消防设施整改，对大楼进行适当维修，受损的屋内装饰重新装修，安装一部电梯又是几百万元。2016年5月，租赁到期后，出租人无人提出终止租赁关系，也无人收取房租，直到2018年8-9月份，六合区人防办以人文大厦资产划归江北新区为由，与人文大厦协商尚未收取房租进行结算支付，未提出终止租赁关系。住房中心提出解除人文大厦租赁合同，要求人文大厦在15日内完成搬迁返还房屋不仅违背合同的约定，也无法律依据。在租赁期限内，对相关房屋租赁使用出现的问题始终积极主动的与出租方原大厂区人防办、六合区人防办进行友好协商，均妥善地解决相关问题，至于目前人文大厦房屋租赁处于事实租赁状态，完全是因行政区划调整，人文大厦资产几次划转，出租方主体变更，且出租方交接不当所致。即便目前人文大厦处于不定期租赁状态，依据上述合同的约定也应当提前90天与人文大厦协商解决，据此住房中心剥夺了人文大厦的优先承租权。人文大厦租赁事宜双方协商解决有利于减少矛盾，维护安定团结。再认定：案涉房屋所有权证号为宁房权证六初字第**，房屋所有权人南京市六合区第二文化馆，登记时间2010年7月16日，房屋性质全民单位房产，规划用途其它，总层数7层，建筑面积9348.04平方米，套内建筑面积9348.04平方米。案涉建筑物人防部分6071.7平方米，文化馆部分3276.34平方米。人防部分：负一层1578.31平方米，一层总面积1339.28平方米，双方各占一半，计669.64平方米，位于楼层西面，**1303.35平方米，五层1185.27平方米，六层1185.27平方米，屋面层149.86平方米，合计6071.7平方米。文化馆部分：一层总面积1339.28平方米，双方各占一半，计669.64平方米，位于楼层东面，**1303.35平方米，四层1303.35平方米，合计3276.34平方米。南京天衡房产测绘有限公司作出房产分层分户平面图。双方租赁范围为整个地下一层、地上一层西侧一半、二层、地上**西侧一半******南京沿江工业开发区市政建设局出具《南京市建设工程规划许可证》，内容为本建设工程符合城市规划要求，准予建设（酒店门头门面改造，面积17.2米＊0.9米），后人文大厦建设该门头。同时，在案涉房屋外南面建设临时建筑用作厨房，面积约50平方米。《南京市江北新区住房建设与管理中心主要职责、内设机构和人员编制规定》，规定住房中心挂南京市江北新区人防工程建设管理中心、南京市江北新区燃气管理中心牌子，内设综合科、房地产市场管理科、住房保障科、物业与房屋管理科、人防与燃气管理科5个机构。2018年11月22日，南京市六合区人民防空办公室出具《关于向江北新区人防部门移交相关固定资产的函》，内容为人文大厦固定资产的管理权、使用权、收益权等权责事项已于2013年6月规划化工园区人防办，六合区人防办已不再是以上资产的主体，也已不拥有对以上资产的权利和责任。诉讼中，人文大厦提供如下证据，证明承租期间对案涉房屋进行维修、装修、增扩建等，共花费3441220元（有凭证的）：1、2020年5月10日，甲方人文大厦、乙方陈某签订《自来水管道安装工程施工合同》，工程名称人文大厦外部供水管道更换工程，工程总价款37040元，附有内部《报销单》；2、南京市委、市政府印发的《关于促进中小微企业稳定发展的若干措施》，证明新冠肺炎疫情期间依法应当减免房屋租金；3、《关于人文大厦电梯安装报告》，内容为向江北新区住建中心报告管道泄漏，要求批复；4、《关于人文大厦电梯安装的报告》，内容为人文大厦反映目前唯一一台电梯已临近报废，请求在人文大厦东侧安装一台观光电梯，新电梯的所有费用由人文大厦负责，并询问新装电梯是否可行，望主管局给予指示。2016年10月24日、10月26日，南京市六合区第二文化馆、南京市六合区文化广电局同意盖章；5、2017年10年27日，买方人文大厦、卖方江苏某电梯有限公司签订《产品买卖合同》，约定人文大厦购买某商标电梯一台，价格128000元。同时签订《产品安装合同》，约定合同总价27000元。同时与江苏某钢结构工程有限公司签订《电梯钢结构井道施工合同》，约定工程总造价235000元；6、2018年3月13日，甲方南京人文大酒店、乙方南京某电子科技有限公司签订《购销合同》，约定甲方购买室内Ｐ4全彩色ＬＥＤ屏一套，尺寸10.24Ｍ＊2.56Ｍ，品牌海佳彩亮，价格96000元；7、2018年3月13日，甲方人文大厦、乙方南京某装饰工程有限公司签订《产品销售合约书》，人文大厦购买65＃活动屏风，饰面为皮革硬包，价格36904元；8、2018年3月，另行签订《合同书》，约定施工范围轻纲龙骨石膏板造型顶，包工包料95元每平米，简灯孔5元／个，后结算44680元；9、2018年3月，与南京某机电科技有限公司签订《购销合同》，约定供方向需方提供美的空调，花费71010元；10、2006年7月24日，供方南京某自动门有限公司、需方人文大厦签订《承揽合同》，约定供方向需方提供协和自动门机组一套，并提供3800＊2200门洞自动门玻璃，并安装玻璃，调试机组，12毫米钢化玻璃，价格6800元；11、2006年7月31日，南京沿江工业开发区市政建设局出具《南京市建设工程规划许可证》，内容为本建设工程符合城市规划要求，准予建设（酒店门头门面改造，面积17.2米＊0.9米）；12、2019年4月13日，甲方发包方人文大厦、乙方承包方葛某签订《外墙高空作业工程施工协议》，约定工程名称：人文大厦屋顶钢结构加固防腐，工程内容除锈、防腐、加固等。承包方式：包工包料，总价76000元；13、甲方人文大厦、乙方南京某霓虹灯厂签订《人文大厦室内Ｐ4屏施工协议》，施工内容室内安装Ｐ4彩屏，总造价150270元；14、2017年1月15日，甲方人文大厦、乙方南京某霓虹灯厂签订《人文大厦墙面单彩屏施工协议》，约定工程名称：人文大厦墙面单彩屏工程，施工内容单彩屏，按核定总造价48000元；15、2017年4月8日，甲方人文大厦、乙方南京某霓虹灯厂签订《人文大厦购旧彩频协议》，约定乙方现售楼部两层楼墙面上有彩色显视频一块大约30多平方米，以实看实测为准。乙方售楼部需拆除，彩频需处理，处理价甲乙双方协定为55000元整，不包括任何其他费用和安全责任；16、2017年7月6日，甲方人文大厦、乙方南京某霓虹灯厂签订《施工合同》，约定甲方将酒店门头单屏安装工程承包给乙方施工，工程造价为5384元；17、2016年6月17日，人文大厦与唐某签订《施工合同》，约定甲方将人文大厦一楼、二楼地面地砖承包给乙方施工，施工项目为一二楼铺设地砖，一楼柱子干挂大理石等，一楼地砖为800＊800强化全瓷砖，全包价为115元每平米，二楼地砖80＊80强化全瓷砖，全包为95元每平米，柱子采用大理石和石英石干挂，每平方米280元。后双方结算价123514元；18、2018年3月20日，与史某签订《协议》，约定现有人文大厦一楼餐厅装修油漆部分承包给乙方施工，包工包料，每平方米四十元计算，按实际面积结算，施工要求两遍腻子，两遍乳胶漆，验收要求为角直、平整、满涂。后史某出具两份《收条》，合计金额21000元；19、2018年3月18日，与仇某签订《协议》，内容为人文大厦一楼装修木工部分承包给乙方施工，施工项目为墙面皮革软包，木工工资8000元，5月23日，仇某出具《收条》，内容为收到软包工资8000元；20、2016年6、7月份，与案外人签订三份《定／销货单》，购买红木护墙板，价格分别为58240元、5440元、62000元；21、2016年11月1日，人文大厦、赵某签订《人文大厦门厅仿翼旋转门》，内容为工程名称人文大厦门厅仿翼旋转门安装施工，最终以比质比价结果为准98567元；22、2016年7月10日，与南京某制冷设备有限公司签订两份《销售合同》，分别约定购买两台冷风机，价格为22000元、46000元；23、2016年6月18日，南京市六合区某建材经营部出具《收据》，内容为收款事由为不锈钢一批含加工，金额为163000元；24、2016年4月6日，向南京某电子科技有限公司开具（室内全彩ＬＥＤ显示屏）增值税普通发票，金额为37900元；25、2019年8月15日、8月19日，向南京市六合区某装饰建材经营部开具6份增值税专用发票，金额合计45000元（非金属矿物制品＊吊顶材料）；26、2018年4月20日，向南京市六合区某装饰建材经营部开具《收据》，收款事由为酒店吊顶款，金额45000元；27、2016年8月3日，向南京市六合区某装饰工程部开具《收款收据》，内容为玻璃一批，金额175800元；28、2016年8月4日，南京某玻璃有限公司开具增值税专用发票，货物为钢化玻璃，金额8484元；28、2016年6、7月份，向南京市六合区某装饰建材经营部出具《送货单》《收款收据》，名称为装修建材、五金、工人工资、板材一批，金额共计164350元；29、2016年6月10日，南京市六合区某五金建材经营部出具《收款收据》，项目五金电料一批，金额86500元；30、2016年6月2日，人文大厦、李某签订《电工承包施工合同》，约定工程地点大厂新华路××号人文大厦内一楼宴会厅、二楼包间，项目内容除消防外所有电线、网线和监控线布置及灯具安装，包干价140000元，后出具140000元《收条》；31、2017年8月3日，某塑钢门窗制作总部出具《收款收据》，内容为门窗一批，金额35700元；32、2016年6月1日，人文大厦、南京某园艺有限公司签订《承接工程协议书》，就具体施工项目进行约定，工程预估350000元，11月8日，该公司出具《收据》，内容为收款364000元；33、2017年4月10日，南京市江北新区某建材经营部出具《收据》两份，内容为复合地板，金额分别为168960元、120320元。除此之外，人文大厦认为在2016年对房屋装修部分材料单据无法找到凭证的费用在1456000元：1、空气源约80000元；2、楼梯扶手约58000元；3、地毯约70000元；4、客房、地毯约70000元；5、客房抽水马桶约18000元；6、客房淋浴房约50000元；7、二楼包间隔间工程约100000元；8、大楼包间墙纸约80000元；9、吧台两个约24000元；10、灶台、排风系统约110000元；11、楼梯大理石约180000元；12、客房走道隔墙约100000元；13、客房走道地砖约66000元；14、客房走道吊顶约50000元；15、客房房间装修约100000元；16、餐厅卫生间装修4间约80000元；17、餐厅养鱼池约60000元；18、辅工辅料费约200000元。以上事实有当事人陈述、合同书、002号合同、003合同、人文大厦设备交接协议纪要、人文大厦消防报警控制移交协议、关于人文大厦配电房移交协议、会议纪要、还款协议、关于解除租赁合同暨限期搬迁的函、关于解除租赁合同暨限期搬迁函的回复函、关于向江北新区人防部门移交相关固定资产的函、房屋所有权证、南京市江北新区住房建设与管理中心主要职责、内设机构和人员编制规定、关于向江北新区人防部门移交相关固定资产的函、自来水管道安装工程施工合同、关于人文大厦电梯安装报告、购销合同、凭证等证据证实。本院认为，六合区人防工程建设管理所、承租人人文大厦签订的《人民防空工程租赁使用合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立生效，本院予以确认。双方当事人虽提供各自合同，但合同条款之间吻合，不存在冲突，本院予以认定。根据合同约定的履行期限，合同期已然届满。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，合同期届满后，双方当事人均无提出异议，且双方还签订《还款协议》，表明住房中心予以认可其租赁关系，双方之间的法律关系应界定为不定期租赁合同关系。对于不定期租赁合同，当事人可以随时提出解除合同，但当事人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，住房中心于2019年7月2日向人文大厦发送《关于解除租赁合同暨限期搬迁的函》，明确提出解除合同，并要求收到函件后15日内完成搬离、腾空、返还义务。该行为表明住房中心行使合同解除权，符合法律规定，本院认定合同已经解除，住房中心再行要求解除双方之间的《人民防空工程租赁使用合同》无法律依据，也无实际意义，本院不予支持。合同签订后，双方应完全履行合同义务。双方在合同中明确载明租金金额及支付方式，人文大厦应支付2018年12月1日至实际腾空之日期间的租金及占用费用，对于租赁租金和占有费用的标准，因双方并无协议变更，即使合同到期后，住房中心也未提出异议，且双方后期在《还款协议》中仍以之前标准进行计算，现应继续以该标准进行计算。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案当事人对于合同期届满后装饰装修物及附属物等处理已有约定，庭审过程中住房中心也明确表示在不影响建筑物主体结构的前提下，人文大厦可移走所有物品，对此本院认定人文大厦腾空租赁物，在不影响建筑主体结构的情形下，可将物品移除。鉴于人文大厦仍处于经营状态，且有一定规模，短时间内搬离并腾空有难度，本院酌情认定其搬离、腾空、返还的期限为60日。诉讼中，人文大厦向本院提起反诉，要求赔偿损失，对此本院予以分类处理。对于2016年5月1日合同到期前的装饰装修及改善、增设他物，双方对此明确约定“租赁合同期满，对工程装修的处理自作处理。工程租赁期内，承租人经出租人同意，可以按使用需要改善或者增设他物，改善或者增设他物的范围不影响主体结构，自行处理。租赁合同期满，改善或增设他物的处理不影响主体结构，自行处理”，双方当事人应按合同约定履行义务，该部分人文大厦主张损失无事实依据，本院不予支持。合同到期后，双方并未达成续租具体事项一致意见，人文大厦亦未按时交纳租金，在此情形下，人文大厦继续装修和建设时应及时和出租人沟通并经过同意，在此过程中，如因出租人的主管部门发生变化，人文大厦应尽到谨慎义务，缩减直至放弃相应装修和建设行为，同时绝大部分装修和建设在不定期租赁期间并无有关出租人同意的手续，在不定期租赁法律关系中，不能确定具体租期的情形下，人文大厦进行装修和建设，应对自己损失承担主要过错，同时该期间装修和建设的成果经过使用后，残值不断减少。另一方面，人文大厦向出租人的相关部门请示建设电梯等事项，相关部门予以同意。该行为表明其对建设电梯的意见，从另一角度也表明对不定期租赁的认可，虽然没有明确同意其他装修行为和建设行为，但在一定程度上增加了对方当事人的未来预期。同时，对于人文大厦提出的“物业管理费”，该部分费用双方在合同到期前予以约定，合同到期后在《还款协议》中再次确认，在《还款协议》确定的2018年12月开始应该计算物业管理费，该部分应与租金或占用费进行充抵。据此，综合合同约定、履行情况、双方过错、租赁物现状、疫情情况等情形，本院酌情认定住房中心主张的租金、占用费与人文大厦主张的损失以及其他抗辩金额互相抵充完毕。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款规定，判决如下：一、被告南京市大厂人文大厦于本判决生效后60日内搬离、腾空（被告南京市大厂人文大厦在不破坏主体结构的情形下自行清空物品）案涉房屋（地下一层、一楼一半位于西侧、（地下**、六楼），并返还给原告南京市江北新区住房建设与管理中心（南京市江北新区人防工程建设管理中心、南京市江北新区燃气管理中心）；二、驳回原告南京市江北新区住房建设与管理中心（南京市江北新区人防工程建设管理中心、南京市江北新区燃气管理中心）的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告南京市大厂人文大厦的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告南京市江北新区住房建设与管理中心（南京市江北新区人防工程建设管理中心、南京市江北新区燃气管理中心）负担13750元，被告南京市大厂人文大厦负担50元，反诉费22965元，由反诉原告南京市大厂人文大厦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  薛俊卫人民陪审员  顾美萍人民陪审员  焦建民二〇二〇年十一月十七日书 记 员  林丹萍