江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2653号上诉人（原审原告）：王楷帆，男，1988年11月11日出生，住江苏省南京市白下区。委托诉讼代理人：陈兵，上海市建纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宿迁市亨基房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市宿城区聚福园**楼**。法定代表人：庄雪昌，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：江苏银行股份有限公司连云港分行，住，住所地江苏省连云港市海州区瀛洲路**/div>法定代表人：杨清春，该行行长。委托诉讼代理人：田海峰，国浩律师（南京）事务所律师。上诉人王楷帆与被上诉人宿迁市亨基房地产开发有限公司（以下简称亨基公司）、江苏银行股份有限公司连云港分行（以下简称江苏银行连云港分行）确认合同无效纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2019）苏1302民初4442号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。上诉人王楷帆不服一审判决，向本院提起上诉称，一审判决错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判确认亨基公司与江苏银行连云港分行签订的抵押担保合同无效。具体理由如下：1、一审法院的事实认定和证据采信存在明显错误，应予以纠正。一审判决遗漏了本案的关键事实，上诉人与被上诉人亨基公司签订合同后付清全部购房款，2009年6月1日，亨基公司将涉案房屋实际交付上诉人，后上诉人将涉案房屋装修改造，并委托案外人对外租赁，上诉人实际占有涉案房屋至今。2010年3月24日，被上诉人江苏银行连云港分行明知涉案房屋已经出售给上诉人的情形下，没有对涉案房屋进行现场核查，与被上诉人亨基公司签订抵押合同并办理抵押登记；一审将另案裁判文书的“法院认为”部分作为本案的事实直接予以认定明显错误。2、一审判决以“未办理网签登记”为由认为被上诉人亨基公司并非无权处分错误。上诉人付清全部购房款，实际占有涉案房屋，享有占有、使用、收益、处分的权利，被上诉人亨基公司已无处分权，与江苏银行连云港分行签订抵押合同属无权处分行为。网签登记仅是行政备案的手段，不能以未办理网签登记备案为由否定上诉人的处分权。3、一审判决以“原告本人或家人并不居住在内，房屋未能办理网签手续及产权证书为由”，认定“江苏银行连云港分行不可能知道房屋已经出售的事实，江苏银行连云港分行不存在过错”，该认定与事实不符，不符合法律规定，应予以纠正。一审中，上诉人申请的证人杨某出庭证实江苏银行连云港分行明知该房屋已经出售的事实。江苏银行连云港分行应按照商业银行法等规定对抵押房屋进行核实，但未进行任何核实，主观上存在明显恶意，存在明显过错。4、被上诉人亨基公司对涉案房屋无处分权，不可以抵押，抵押合同效力亦未经过上诉人追认，应属无效。5、只有确认抵押合同无效，上诉人的合法权利才能得以保护，否则将严重侵害上诉人的合法权利，裁判结果也将明显违法。只有确认抵押合同无效，才能保护上诉人对涉案房屋的合法占有权；上诉人的请求权具有物权属性，应受法律保护，且应优先于在后的抵押权。被上诉人江苏银行连云港分行答辩称，上诉人王楷帆上诉请求和理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人亨基公司二审未到庭陈述意见。王楷帆向一审法院提出诉讼请求：1.确认亨基公司与江苏银行连云港分行签订的《抵押担保合同》无效；2.案件受理费由亨基公司、江苏银行连云港分行负担。事实和理由：2009年1月21日，王楷帆与亨基公司签订《商品房买卖合同》，亨基公司将宿迁市聚福园1号菜场面积984.9平米的房屋（以下简称“涉案房屋”）出卖给王楷帆。王楷帆按约付清了全部房款。2009年6月1日，亨基公司将涉案房屋实际交付给王楷帆。后王楷帆将菜场进行装修改造，并委托案外人杜公立对外租赁。王楷帆实际占有涉案房屋至今。2010年3月18日，亨基公司法定代表人庄雪昌以案外人连云港康某贸易有限公司（以下简称康某公司）名义与江苏银行连云港分行新华支行（以下简称新华支行）签订《借款合同》，合同约定：康某公司向新华支行借款2670000元，由亨基公司与贷款人另行签订抵押合同为本合同附件，为全部债务提供全额担保，约定用途为流动资金周转，实际目的是用于向江苏银行连云港分行归还以案外人连云港澳丰贸易有限公司（以下简称澳丰公司）名义骗取的贷款。同日，亨基公司在涉案房屋已出售并交付王楷帆的情况下与新华支行签订《抵押担保合同》，合同约定亨基公司提供涉案房屋为康某公司2670000元贷款提供抵押担保。2010年3月24日，新华支行在没有对作为抵押物进行严格审查的情况下，与亨基公司办理了抵押登记。现因该抵押登记，王楷帆无法与亨基公司办理涉案房屋的权利转移登记手续。亨基公司在未经王楷帆同意将已出售并交付王楷帆的涉案房屋再抵押给银行属于无权处分；银行明知案外人康某公司借款实际用途为归还骗取的贷款，恶意放任并故意不按有关规定履行法定审查义务，将债务人无权处分的财产进行抵押，由明显过错，侵害了王楷帆的合法权益；王楷帆购买、依法占有房屋在前，抵押行为在后，王楷帆的权利应优先受到保护。一审法院审理查明事实：1.2009年1月21日，王楷帆与亨基公司签订《商品房买卖合同》，但该合同未办理网签手续。2.2010年3月18日，案外人康某公司（借款人）与江苏银行连云港分行（出借人）签订《借款合同》，约定：借款金额267万元，借款期限2010年3月18日至2011年3月17日止等。同月，亨基公司与江苏银行连云港分行签订《抵押担保合同》，约定：亨基公司为上述《借款合同》提供抵押担保，抵押物为房产证号为（宿房权证宿城区字第**）房产，并就案涉房屋办理了抵押登记。3.因案外人康某公司未按约定履行与江苏银行连云港分行签订的《借款合同》。江苏银行连云港分行诉至连云港新浦区人民法院，该院作出（2011）新商初字第883号民事判决书。该判决认为，案涉《借款合同》、《抵押担保合同》是在平等基础上所订立的，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。4.王楷帆不服上述判决，向江苏省高级人民法院申请再审，省高院作出（2013）苏审三民申字第066号民事裁定书，认定：“再审申请人王楷帆购买的本案房产属于商业用房，购房后用于盈利目的，开办菜市场服务中心对外租赁经营。”一审法院认为，本案的争议焦点在于亨基公司与江苏银行连云港分行签订的《抵押担保合同》是否有效。为证明《抵押担保合同》属合同法第五十二条规定的无效情形，王楷帆主张，依据合同法第五十一条、五十六条之规定，亨基公司无权处分案涉房屋，抵押合同应自始无效。一审法院认为，亨基公司作为案涉房屋的开发商，在未办理网签登记的情形下，应为房屋所有权人，王楷帆的主张不予支持。王楷帆还主张，江苏银行连云港分行在订立《抵押担保合同》时，应依照《中华人民共和国商业银行法》第三十六条之规定，对抵押物的权属进行严格审查。江苏银行连云港分行订立《抵押担保合同》时，案涉房屋已实际由王楷帆占有使用，江苏银行连云港分行未尽审查义务有过错。因案涉房屋属于商业用房，王楷帆购买后用于盈利目的，开办菜市场服务中心对外租赁经营。王楷帆本人或其家人并不居住在内，在房屋未办理网签手续及产权证书的情况下，江苏银行连云港分行不可能知道该房屋已出售的事实，对此江苏银行连云港分行不存在过错，因此，王楷帆的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回王楷帆的诉讼请求。案件受理费28160元、公告费520元，由王楷帆负担。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。具体到本案，上诉人王楷帆虽与被上诉人亨基公司签订了商品房买卖合同，并实际占有涉案房屋，但涉案房屋并未办理产权变更登记手续。被上诉人亨基公司与被上诉人江苏银行连云港分行签订抵押合同时，涉案房屋的产权仍然登记在被上诉人亨基公司名下，且涉案房屋属于商业用房，上诉人王楷帆购买后用于盈利目的，开办菜市场服务中心对外租赁经营。王楷帆本人或其家人并不居住在内，江苏银行连云港分行不存在过错。被上诉人亨基公司与被上诉人江苏银行连云港分行签订抵押合同无法定无效情节，故应认定为有效。且该抵押合同的效力亦经过生效判决予以确认，上诉人王楷帆关于抵押合同无效的上诉请求不能成立，不应予以支持。综上，上诉人王楷帆上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28160元，由上诉人王楷帆负担。本判决为终审判决。审判长  孙芳远审判员  徐金鸽审判员  庄业富二〇二〇年十一月十日书记员  孙 帆