上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初24228号原告：张飞保。委托诉讼代理人：余迎春，安徽伟易律师事务所律师。被告：上海宝龙康骏房地产开发有限公司。法定代表人：吕翠华，总经理。委托诉讼代理人：侯新怡，上海申企律师事务所律师。原告张飞保与被告上海宝龙康骏房地产开发有限公司（以下简称“宝龙公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人余迎春和被告委托诉讼代理人侯新怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2017年1月18日签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令被告返还购房款人民币2,251,440元（以下币种同）及利息损失（以5万元为基数，自2017年1月4日起算；以115万元为基数，自2017年1月18日起算；以10万元为基数，自2017年2月15日起计算；以20万元为基数，自2017年3月31日起算，以上均算至2017年10月29日；以1,251,440元为基数，自2017年10月30日计算至被告实际返还之日止，其中2019年8月20日前按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付，2019年8月20日后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付；以100万元为基数，自2017年11月20日计算至被告实际返还之日止，按照银行贷款利率5.39%计付）；3、判令被告返还代办费300元。事实和理由：2017年1月4日，原告与被告签订认购协议，并于当日支付定金5万元。2017年1月18日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于上海市嘉定区阿克苏路宝龙商业中心xxx号xxx层xxx室商铺（以下简称“涉案商铺”），总价为250万元；合同第十四条约定，在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由原、被告双方签署本合同规定的《房屋交接书》；在双方签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理房地产权证（小产证）。补充条款约定被告应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。合同签订当日，原告支付房款115万元；2017年2月15日支付10万元、2017年3月31日支付20万元，以上购房款总计150万元（不含银行贷款100万元）。2017年10月29日，双方办理交付结算时，因实测面积小于合同约定面积，被告退还原告房款248,560元，最终购房款为2,251,440元。原告认为双方已于2017年10月29日办理了涉案商铺的交接手续，然时至今日，被告仍未能办出大产证，导致原告无法办理小产证，故依据《合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定，诉至法院，要求判如所请。被告辩称，不同意原告的全部诉请。双方合同履行中不存在法定或约定解除情形，原告无权单方主张解除。原告系根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第十九条之规定行使法定解除权。而根据《商品房买卖合同司法解释》第十九条之规定，只有在因出卖人即被告的原因无法办理产权的情况下，原告才享有法定解除权。事实上，被告为维护双方利益，一直在积极协调办理大产证的相关事宜，涉案商铺的大产证已于2020年9月9日办理完毕，故原告援引该第十九条行使法定解除权，明显于法无据。具体理由如下：1、被告已按照合同约定交房，并不存在违约；2、根据原告与上海华瞻商业经营管理有限公司（以下简称“华瞻公司”）签订的《委托管理协议》，为便于统一出租，原告同意华瞻公司对涉案商铺进行统一管理经营、拆除分户隔墙，对涉案商铺进行统一装修、改造，将原来小间的商铺变更为大通间，从而导致上海市嘉定区住房保障和房屋管理局以商铺隔墙拆除，申请办证的不动产实际结构与规划设计不符，不动产单元四至范围不确定为由暂未颁发大产证，而涉案商铺的隔断拆除系原告与华瞻公司为便于统一出租、协商一致的结果，与被告无关，所以涉案商铺大产证未如期办出并非被告原因；3、根据《商品房买卖合同司法解释》第十八条之规定，即使由于出卖人的原因无法办证的情况下，如双方有约定，则应按照双方的约定处理。而双方合同补充条款一第十条第4款明确约定即使由于被告的责任，无法按时办理产权初始登记，原告亦无权退房，该协议系双方协商一致所签，是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力；4、根据预售合同补充条款一第十条第4款“特别约定”，被告应当在该房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并非在房屋交付使用后360日内办理完毕产权初始登记。原告现以房屋交付使用后360日作为被告办出大产证的日期并以此计算办出小产证的日期明显与合同约定不符；5、根据原告与华瞻公司签订的《委托管理协议》，原告将涉案商铺委托给华瞻公司统一管理经营，并对外出租，约定由华瞻公司按照固定的年化经营收益向原告支付收益，可见原告购买涉案商铺的目的在于投资并收取固定的经营收益，而原告享有投资收益是以涉案商铺是否交付为前提条件。因此即使涉案商铺大产证未按约定时间办出并不构成法律规定或合同约定的根本违约，不符合行使合同单方解除权的情形，因此，结合《合同法》第九十四条之规定，原告也不得以此要求解除合同；6、目前，涉案商铺的大产证已经办出，若法院判令解除合同，则必将引起一系列相关合同的解除及相应违约责任承担等事项，使目前处于正常运行的宝龙商业广场陷入混乱甚至经营停滞状态，严重扰乱正常的社会经济秩序，且目前涉案商铺已增值，合同继续履行更能维护双方当事人的权益。因原告并无解除权，因此被告无须向原告退还购房款并支付相应的利息损失，且即使合同解除，根据合同第十九条的约定，利息也应该按照中国人民银行公布的同期存款利率计算。关于代办费，被告已就原告购买涉案商铺向不动产交易中心办理了预告登记，预告登记费用也已支付给相关政府部门，被告只是代收代付。因此，原告要求被告退还代办费无任何事实和法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月18日，张飞保（乙方）与宝龙公司（甲方）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买涉案商铺，政府批准的规划用途为店铺，暂测建筑面积为39.93平方米，总房价为250万元；付款方式分期付款，商业贷款：乙方应于2017年1月18日与甲方签约时支付首付款125万元，于2017年3月18日前支付125万元；合同第十四条约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证（大产证）后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起180天内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证（小产证）。合同补充条款一第十条第4款双方特别约定：出卖人应当在该房屋交付使用后360日内（若由于非出卖人原因导致房屋实际交付日期晚于约定交付日期的，则从实际交付之日起算），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，无法按时办理产权初始登记，买受人不退房，出卖人按已付房款的日万分之零点五向买受人支付违约金，且违约金最高不超过买受人已付购房款的百分之一。合同另对其他事项进行了约定。上述合同签订同时，张飞保（委托方、甲方）和华瞻公司（受托方、乙方）签订《委托管理协议》，约定甲方将涉案商铺交付乙方统一经营管理，委托管理期限自2017年9月19日起至2020年9月18日止，为期3年；乙方有权根据经营需要，自主选择是否将委托期限向后顺延，但不超过5年；在委托经营管理期限的前3年，乙方无需向甲方支付收益，之后的年化经营收益为销售合同额的8%；甲方授权乙方对委托物业可根据委托经营的需要进行改建、装修；期限届满后，乙方按当时的现状向甲方交还商铺等。上述合同签订前后，张飞保于2017年1月4日支付宝龙公司5万元；于2017年1月18日支付115万元及代办费300元；于2017年2月15日支付10万元；于2017年3月31日支付20万元。张飞保另通过银行贷款支付宝龙公司100万元，合计支付房款250万元。2017年10月29日，宝龙公司与张飞保进行结算，因涉案商铺的实测面积小于合同约定面积，故宝龙公司退还张飞保248,560元。2016年9月27日，宝龙公司取得涉案商铺的《建设工程竣工验收备案证书》。2017年10月18日，宝龙公司将涉案商铺交付张飞保。另查明，1、宝龙公司已于2020年9月9日取得了涉案商铺的不动产权证（大产证）；2、张飞保于2020年9月21日起诉来院。本案的争议焦点为：张飞保是否有权解除合同？本院认为，张飞保与宝龙公司签订的《上海市商品房预售合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。双方合同第十四条约定了办理小产证的流程及相应的履行期限，合同补充条款一第十条第4款之特别约定部分则对办理大产证的时间进行了补充约定，明确交房之日起360天内办理大产证。结合上述条款之约定，宝龙公司最迟应于2019年5月中旬前协助张飞保办理涉案商铺的小产证。现张飞保依据《商品房买卖合同司法解释》第十九条的规定行使解除权，该条规定系对出卖人超期仍无法办出小产证，买受人合同目的无法实现的情形下所适用的司法救济途径。但本案中，涉案商铺早已交付，张飞保向法院提起诉讼时，宝龙公司亦已办理出了大产证，此时张飞保办理房屋所有权登记（小产证）、取得所购房屋之物权权利的合同目的可以实现，故张飞保此时再依据该司法解释主张解除商品房预售合同缺乏事实依据，本院难以支持。其要求宝龙公司返还房款、赔偿利息损失、返还代办费等诉请均系合同解除的后果，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：原告张飞保的全部诉讼请求均不予支持。本案受理费24,813元，减半收取12,406.50元，由原告张飞保负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 邓珍二〇二〇年十一月三十日法官助理 方靖书 记 员 姚青附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。