北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初16189号原告：北京亦玛特商贸有限公司，住所地北京市通州区兴贸三街**。法定代表人：王建，经理。委托诉讼代理人：高铭霞，北京xx律师事务所律师。被告：梅建阳，男，1978年2月15日出生，汉族，户籍住址河南省信阳市**。原告北京亦玛特商贸有限公司（以下简称商贸公司）与被告梅建阳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京亦玛特商贸有限公司的委托诉讼代理人高铭霞到庭参加诉讼。被告梅建阳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商贸公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2019年3月18日签订的《商铺租赁合同》于2020年5月4日解除；2.判令被告向原告支付自2019年3月18日至2019年6月17日的租金57110.61元；3.判令被告向原告支付自2019年9月18日至2020年5月4日的租金144345.49元；4.判令被告向原告支付自2020年1月21日至2020年5月4日的电费13064.96元；5.判令被告向原告支付自2020年3月18日至2020年5月4日的物业费1968.48元；6.判令被告向原告支付自2019年9月3日起至2019年12月2日的延迟支付租金的违约金（以57110.61元为基数，每延迟一日按照0.1%计算）；7.判令被告向原告支付自2019年12月3日起至2020年3月2日的延迟支付租金的违约金（以114221.22元为基数，每延迟一日按照0.1%计算）；8.判令被告向原告支付自2020年3月3日起至2020年5月4日的延迟支付租金及物业费的违约金（以146313.97元为基数，每延迟一日按照0.1%计算）；9.判令被告向原告支付自2020年5月5日起至实际支付之日止的延迟支付租金、物业费、电费的违约金（以159378.93元为基数，每延迟一日按照0.1%计算）；10.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年3月18日签订了《商铺租赁合同》，约定原告将位于北京市通州区兴贸三街xx号商铺（建筑面积178.82平方米）出租给被告使用。合同约定租赁期限为5年，自2019年3月18日起至2024年3月17日止，第一年、第二年日租金标准为每平方米3.5元，租金季付，每个季度租金为57110.61元，除首次租金于合同签订时支付外，之后每次应提前15日向原告支付下一阶段租金。合同约定，双方签订合同时，被告向原告支付三个月的租金作为租赁保证金，一个月租金作为开业保证金。原告于2019年3月18日房屋正式交付给被告，被告仅于签订合同当日向原告支付了一个季度的租金57110.61元，又分别于2020年1月下旬和2020年3月初开始拖欠原告电费和物业费。故起诉。梅建阳未作答辩。本院经审理认定事实如下：商贸公司（甲方）与梅建阳（乙方）于2019年3月18日签订的《珠江四季悦城项目商铺租赁合同》约定，“甲方将坐落于北京市通州区兴贸三街xx号商铺出租给乙方使用，该商铺的建筑面积为178.82平方米，租赁期限为5年，自2019年3月18日起至2024年3月17日止，第一年/第二年2019年3月18日至2021年3月17日租金标准为每天每平方米人民币3.5元，应付租金：2019年3月18日至2019年9月17日（含三个月装修期），人民币57110.61元。2019年9月18日至2019年12月17日，人民币57110.61元。2019年12月18日至2020年3月17日，人民币57110.61元。以此类推。第三年/第四年2021年3月18日至2023年3月17日租金标准为每天每平方米人民币4元。第五年2023年3月18日至2024年3月17日租金标准为每天每平米人民币4.5元。付款方式：季付。第一次交租金为签订合同当日，交三个月租金，另外交三个月租金为租赁保证金，一个月租金作为开业保证金。以后每次提前15日交付下一阶段租金。上述租金不包括物业管理（服务）费、水电费（含公共分摊）、电话费、有线电视费、宽带资费和排污费、空调费、燃气费等除租金外的其他费用因乙方使用该物业而应当承担的合理费用，该等费用由乙方按照约定或实际发生额向相关单位（或部门）支付。”合同第九条约定，“乙方在签订本合同时，应向甲方一次性交付租赁保证金，租赁保证金标准为三个月租金。租赁保证金由甲方保管直至租约期满，在乙方无违约和无赔偿的前提下如数（不计利息）退还乙方。乙方在签订本合同时应向甲方一次性交付开业保证金，开业保证金标准为一个月租金。乙方自租期开始后3个月内开业，开业保证金退还乙方或转为乙方下次应交租金。如未能开业，甲方有权扣除乙方缴纳的开业保证金。租赁保证金作为乙方在整个租期内全面、忠实履行本合同的各项条款的保证，乙方不能将租赁保证金用作冲减或抵扣任何应缴的租金等费用。如乙方违反本合同的相关规定或因乙方的经营行为对甲方造成损失的，甲方有权从租赁保证金中直接扣除乙方逾期支付的租金、违约金、赔偿金等费用。甲方依照本合同约定扣除上述款项后，乙方应在接到甲方书面通知后十天内将租赁保证金予以补足。”合同第十一条约定，“乙方同意服从物管公司的管理和遵守物管公司指定的管理守则和各种管理规章，且依据规定交纳管理费、水电费、电话费和排污费等其他应缴费用并承担相应的分摊费用”。合同第十二条约定，“管理费以建筑面积计算，暂定为每平方米每月人民币6.88元，乙方承担该商铺每月应缴的管理费为人民币1230.3元。日后物管公司将视实际情况作适当调整。管理费及其交付时间、方式依物管公司的规定或依据乙方与物管公司签订的具体合同。”合同第十四条约定，“甲方给予乙方租赁该物业的装修期为3个月，自物业实际交付日起算，装修期计入租赁期限。装修期只属一次性的优惠，仅限于乙方用作装修。该优惠不包括该物业的物业管理费及其他费用，并不适用于任何续约或延长租期。若在租赁期限内乙方单方解除合同或者因乙方原因解除本合同的，乙方须补齐三个月装修优惠期的租金，否则甲方有权单方解除本合同，租赁保证金将不予退还给乙方。”合同第五十一条约定，“如乙方迟延交租金和管理费及其它应缴之费，须向甲方支付违约金，每迟延一日，应按所欠金额的0.1%支付违约金，如连续两个月未能缴足租金或管理费及其它应缴之费（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方解除合同，收回商铺，乙方的租赁保证金和管理保证金不予退还”。合同还约定其他内容。合同签订当日，梅建阳依约交纳涉案商铺2019年3月18日至2019年9月17日期间（含三个月装修期）的租金57110.61元、租赁保证金57110.61元、开业保证金19036.87元、半年（2019年3月18日至2019年9月17日）物业费7381元。后梅建阳于2020年5月4日口头通知商贸公司退租并将钥匙交还商贸公司，并于同日将涉案商铺腾退完毕。商贸公司称涉案商铺在梅建阳搬离后并未再行出租，一直处于空置状态。关于梅建阳物业费及电费交纳情况，梅建阳于2020年1月4日通过其中国建设银行账户（账号为6217********）向商贸公司员工李艳转账13814元。商贸公司员工李艳出具《说明》，称“我叫李艳在商贸公司从事出纳工作，我在2020年1月4日收到梅建阳租用我司北京市通州区兴贸三街18号院（珠江四季悦城）10号楼一层14号商铺的物业费及电费共计13814元，电费时间截止至2019.11.20日，电费为1.4元/度，电费：4595*1.4=6433元。物业费每平米6.88元*178.8平米*6个月（2019.9.18-2020.3.17）共计7381元”。梅建阳于2020年4月25日、26日通过微信转账分两笔支付商贸公司员工贺嵬7229元（一笔5000元、一笔2229元）。商贸公司员工贺嵬出具《说明》，称“我叫贺嵬在商贸公司工作，我在2020年4月25日和2020年4月26日收到梅建阳租用我司北京市通州区兴贸三街18号院（珠江四季悦城）10号楼一层14号商铺的使用电费共计7229元，电费时间2019年11月21日-2020年1月20日，电费为1.28/度，电表底数：10243-4595共走字总数5648*1.28=7229”。商贸公司提交两张物业费收据以证明梅建阳物业费交纳情况，其中出具时间为2019年3月18日的收据显示“今收到梅建阳交来半年物业费2019.3.18至2019.9.17，7381元”，梅建阳在交款人处签字；出具时间为2020年1月4日的收据显示“今收到梅建阳（工行）交来半年物业费2019.9.18至2020.3.17，7381元”，交款人处未有梅建阳签字，收款人处签有“亦玛特”。商贸公司另提交两张电费收据以证明梅建阳电费交纳情况，其中出具时间为2020年1月4日的收据显示“今收到梅建阳（工行）交来至2019.11.20电字4595*1.4=64336433元”，交款人处未有梅建阳签字，收款人处签有“亦”；出具时间为2020年4月27日的收据显示“今收到梅建阳（微信）交来电费（10243-4595）*1.287229元”，交款人及收款人处均空白；商贸公司称上述收据未有梅建阳签字系因梅建阳系通过微信及银行卡转账，多次联系梅建阳前往签字但均未果。商贸公司称，“梅建阳于2020年4月25日及26日支付的电费系自2019年11月20日至2020年1月20日期间的电费7229元（使用电字为10243-4595），因其冬季使用空调取暖致使耗电量大，故而梅建阳在冬季的用电量要高于其刚承租房屋前半年的用电量；梅建阳并未支付自2020年1月21日至2020年5月4日期间的电费，梅建阳腾退房屋时电表数字为20450，该期间用电10207度（计算方式为20450-10243），故应当再支付商贸公司电费13064.96元（10207*1.28元/度）”。商贸公司提交的其员工贺嵬于2020年5月4日拍摄的涉案商铺电表照片显示电表字数为20450。经本院现场勘查涉案商铺目前仍处于空置状态，电表字数显示为20450。另商贸公司主张因梅建阳单方违约，梅建阳应当补交3个月免租期间（即2019年3月18日至2019年6月17日）租金，故交款收据显示的梅建阳于2019年3月18日缴纳的涉案商铺2019年3月18日至2019年9月17日（含三个月装修期）租金57110.61元仅为后三个月（即2019年6月18日至2019年9月17日）租金，除补交免租期间租金外梅建阳还应当支付自2019年9月18日起至2020年5月4日期间的租金144345.49元。关于梅建阳交纳的租赁保证金和开业保证金，商贸公司不同意将梅建阳交纳的租赁保证金抵扣欠付租金、违约金等费用，称“合同约定梅建阳违约，租赁保证金不予退还亦不能折抵拖欠费用，同意将开业保证金折抵商贸公司相关损失”。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。梅建阳经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，商贸公司与梅建阳之间就涉案商铺签订的《珠江四季悦城项目商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，应认定合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系，均应按协议约定履行。根据查明的事实，梅建阳存在逾期交纳租金的行为且于2020年5月4日单方搬离涉案商铺，根据双方合同约定，商贸公司有权解除合同，现商贸公司要求确认双方于2019年3月18日签订的《商铺租赁合同》于2020年5月4日解除，于法有据，应予支持。关于梅建阳欠付租金数额一节，商贸公司主张因梅建阳单方违约，梅建阳应当补交3个月免租期间（即2019年3月18日至2019年6月17日）租金，除补交免租期租金外梅建阳还应当支付自2019年9月18日起至2020年5月4日期间的租金144345.49元；对此本院认为合同第十四条明确约定，“若在租赁期限内乙方单方解除合同或者因乙方原因解除本合同的，乙方须补齐三个月装修优惠期的租金”，现因梅建阳违约致使合同解除，梅建阳应当支付免租期（即2019年3月18日至2019年6月17日）租金57110.61元；另，梅建阳租金仅支付至2019年9月17日，其并未依约支付商贸公司自2019年9月18日起至2020年5月4日期间的租金，故对于商贸公司要求梅建阳支付该期间租金的诉讼请求，应予支持，但商贸公司主张的金额计算有误，应为143324.23元（计算方式为229天*3.5元/天*178.82㎡=143324.23元）。综上，梅建阳还须支付商贸公司租金共计200434.84元（计算方式为57110.61+143324.23=200434.84）。关于梅建阳欠付物业费一节，商贸公司称“梅建阳并未就物业管理费与物管公司单独签订合同，都是由梅建阳按照合同约定的交费标准直接交纳给我公司”。合同第十一条已明确约定物业管理费、电费由梅建阳交纳，合同第十二条明确约定物业管理费为每平方米每月6.88元，梅建阳承租的商铺每月应缴的管理费为1230.3元，结合物业管理费交纳收据、转账凭证及员工李艳出具的《说明》可以认定梅建阳物业费支付至2020年3月17日，梅建阳还应支付2020年3月18日至2020年5月4日期间的物业费1927.47元（计算方式为1230.3元/30天*47天=1927.47元）。关于梅建阳欠付电费一节，合同第十一条已明确约定电费由梅建阳交纳，结合梅建阳两次缴纳电费事实及数额，商贸公司提交的两张电费收据，商贸公司员工贺嵬出具的《说明》，可以认定梅建阳电费仅缴纳至2020年1月20日，当时电表字数为10243、收费标准为每度电1.28元；商贸公司提交的贺嵬于2020年5月4日拍摄的涉案商铺电表照片显示电表字数为20450，承办法官于2020年11月4日前往涉案商铺进行现场勘查，发现涉案商铺目前仍处于空置状态，电表字数为20450，由此可以认定梅建阳于2020年5月4日搬离涉案商铺时电表字数为20450，2020年1月21日至2020年5月4日期间梅建阳共使用电量为10207度；商贸公司称“涉案商铺电表为梅建阳个人安装，我公司自有变压器，收费标准系按照物业公司制定的商业用电标准收费，梅建阳先交电费给我公司，我公司再交给物业公司”；考虑到此前梅建阳已按1.28元/度交纳电费，故对于商贸公司主张的电费计算标准，本院予以采纳，故梅建阳应当支付商贸公司2020年1月21日至2020年5月4日期间电费13064.96元。关于租赁保证金是否应予抵扣梅建阳欠付租金、违约金等费用一节，商贸公司主张“合同第九条约定如果在租赁过程中梅建阳违约，租赁保证金不予退还，不能折抵拖欠费用，因此不同意将梅建阳交纳的租赁保证金直接扣除其欠付租金、物业费等费用”；对此，本院认为，合同第九条约定，“租赁保证金作为乙方在整个租期内全面、忠实履行本合同的各项条款的保证，乙方不能将租赁保证金用作冲减或抵扣任何应缴的租金等费用。如乙方违反本合同的相关规定或因乙方的经营行为对甲方造成损失的，甲方有权从租赁保证金中直接扣除乙方逾期支付的租金、违约金、赔偿金等费用”。合同第五十一条约定，“如乙方迟延交租金和管理费及其它应缴之费，须向甲方支付违约金，每迟延一日，应按所欠金额的0.1%支付违约金，如连续两个月未能缴足租金或管理费及其它应缴之费（无论是否已获正式通知催缴），甲方有权单方解除合同，收回商铺，乙方的租赁保证金和管理保证金不予退还”。现因梅建阳单方搬离涉案商铺及逾期缴纳租金的违约行为，商贸公司行使合同解除权，故根据合同第五十一条，商贸公司无须退还梅建阳租赁保证金。关于商贸公司主张梅建阳支付迟延交纳租金、物业费、电费的违约金一节，因合同第九条已明确约定对梅建阳的违约行为，商贸公司可以从租赁保证金中直接扣除违约金。合同第十一条亦约定梅建阳连续两个月未缴足租金等费用，商贸公司有权解除合同且不予退还租赁保证金，现商贸公司主张因梅建阳违约不予退还梅建阳租赁保证金，这表明商贸公司对梅建阳逾期缴纳租金、物业费、电费的违约行为主张适用不予退还租赁保证金作为梅建阳承担违约责任的形式，商贸公司因梅建阳的违约行为产生的损失已通过不予退还梅建阳租赁保证金的形式予以弥补，合同中的租赁保证金条款具有担保性质，同时合同中约定的在出现承租方违约情况下租赁保证金不予退还的内容，使得租赁保证金亦具备了与违约金相同的惩罚性赔偿性质，商贸公司再另行主张梅建阳支付迟延交纳租金、物业费、电费违约金，将会导致违约金标准明显过高、双方权利义务失衡的状况，缺乏相应依据，本院综合全案案情，确定梅建阳应负担的违约金以上述租赁保证金为准。关于开业保证金19036.87元能否抵扣梅建阳欠付租金一节，经询问，商贸公司表示同意抵扣，本院对此不持异议，梅建阳共欠付商贸公司租金200434.84元，抵扣后梅建阳还应支付商贸公司租金181397.97元。此项费用予以抵扣后，本院不在判决主文中再行载明，只载明梅建阳应向商贸公司支付的剩余租金数额。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告北京亦玛特商贸有限公司与被告梅建阳于2019年3月18日签订的《珠江四季悦城项目商铺租赁合同》于2020年5月4日解除；二、被告梅建阳支付原告北京亦玛特商贸有限公司租金181397.97元、物业费1927.47元、电费13064.96元，共计196390.40元，于本判决生效之日起7日内执行清；三、驳回原告北京亦玛特商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2274元，由原告北京亦玛特商贸有限公司负担160元（已交纳），被告梅建阳负担2114元，于本判决书生效之日起7日内给付原告北京亦玛特商贸有限公司。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  刘 梅二〇二〇年十一月十七日法官助理  何 娇书 记 员  高文艳