广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0282民初1606号原告：谢文玲，女，1968年11月20日出生，汉族，住广东省南雄市*********。委托诉讼代理人：李小彤，广东南水律师事务所律师。被告：冯华明，男，1963年9月9日出生，汉族，住广东省清远市*******。委托诉讼代理人：徐载龙，广东循正律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓国平，广东循正律师事务所实习律师。原告谢文玲与被告冯华明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告谢文玲及其委托诉讼代理人李小彤、被告冯华明及其委托诉讼代理人徐载龙、邓国平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢文玲向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原告与被告约定的购房合同无效；2、要求被告返还购房款350000元及利息约30000元（以50000元为基数，自2018年5月14日至判决之日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以300000元为基数，自2018年12月19日至判决之日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。3、要求被告赔偿原告装修款231264元。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告经人介绍，于2018年经双方合意及口头约定，原告以350000元的价格向被告购买位于南雄市**********，原告于2018年5月14日转账50000元定金给被告，剩余300000元于2018年12月19日转账给被告，被告也将该房屋交付给原告管理使用。该房屋是被告在2011年时建成，建成后被告一直未入住，直至2018年出售给原告后，原告共花费231264元用于该房屋装修。由于该房屋现被政府定性为违章建筑，于2020不爱吧4月20日被南雄市政府强拆，根据《土地管理法》、《城乡规划法》、《合同法》等相关法律规定，该房屋不能成为合同转让的合法标的物，转让违章建筑物的行为应属无效。为此，原告为保护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告冯华明辩称，对原告的诉请，我方认为应驳回原告的相应诉讼请求，对原告要求法院确认合同无效的问题，由法院予以确认。但对于原告要求被告返还购房款及利息，不论根据合同有效或无效，被告都不应返还购房款及利息给原告，如合同有效，被告不需返还，如合同法院确认无效，根据合同法的第五十八条规定，因该合同取得的财产应当返还，无法返还的应当折价进行赔偿，由于原告刚才补充的证据证明涉案房屋已经被拆除，则原告购买被告的财产是无法返还给被告的，故对该损失，原告应承担责任，就是原告是没有办法返还该部分财产给被告，即使该合同无效，根据本案事实，原告无法返还涉案房产给被告，原告也应承担相应的过错责任，涉案房屋没有办理产权登记手续，是原告早已知晓的事实，在我方提交的证据中，原告是多家房地产公司的股东，对于房产的销售，其应具有的证明材料是非常清楚的。对于原告其早知的事实，向被告购买房屋，明知是无产权证的，即使涉案房屋被拆除，原告由于无法返还房屋给被告，也应承担赔偿及过错责任。另外，对其所诉请的利息，没有法律及事实依据，因为原告即使是出了35万购买房产，其在付清房款后，占有了涉案房屋，双方的标的都等价交换了，原告实际占用了房屋使用，所以并不能因此要求被告承担房款的相应利息。对于本案房屋被拆除的问题，原告是明知房屋无相关手续予以购买，也因此原告不能以该合同无效为由要求被告予以返还涉案房款，不利于民法其规定的诚信原则，明知该房屋无产权予以购买，又因该房屋现被灭失而住在合同无效，与双方当初达成的购房协议，已预知的情况，要求被告返还购房款，是不道德的，违反了诚信原则，故应驳回原告的相应诉讼请求。关于原告诉请赔偿装修款的问题，我方认为原告的证据不足以证明原告对涉案房屋已经进行了装修，房产已经灭失，无法证明原告对涉案房屋的装修情况，请求法院驳回原告的相应诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原、被告于2018年5月份双方口头约定，由原告向被告购买坐落于南雄市**************（Y483旁，原昆明园对面）的房屋一栋，双方合意买卖该房屋的价款为350000元，为此，原告在2018年5月14日转账购房款50000元给被告，又在2018年12月19日转账300000元给被告，双方买卖交易成功，被告交付涉案房屋给原告后，原告也对该房屋进行了装修。但是，涉案房屋由于未能办理房屋报建手续，致使原、被告都未能办理房屋产权证手续。再者，原、被告双方的户籍也不在涉案房屋所在地的下坪村委会村头村小组名下，可是双方还是为该涉案房屋进行了买卖交易。另查明，南雄市自然资源局于2020年4月7日发出一份《责令改正违法行为通知书》（编号：[2020]010号），内容为：“雄州街道下坪村委会村头村小组（Y483旁，原昆明园对面）位置六栋房屋违法当事人：经核查，你们未经批准，擅自在雄州街道下坪村委会村头村小组（Y483旁，原昆明园对面）位置建房的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十七条的规定，现责令你们（单位）自收到本通知书之日起七日内改正，退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。逾期不改正的，将依法申请强制拆除，强制拆除费用由你们自行承担。”因此，涉案房屋由于属于违章建筑，所以南雄市自然资源局在2020年4月20日对该房屋进行了强制拆除。现在，原、被告为此发生纠纷，则原告于2020年7月15日向本院提起诉讼，请求判如所请。案经本院主持调解，双方各执己见。上述事实有原告提供的原告身份证复印件、转账记录复印件、装修收据、《责令改正违法行为通知书》复印件、付装修款记录复印件、被告提供的企业信息复印件及庭审笔录等附案佐证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。根据原、被告的起诉和答辩，举证和质证，本案归纳的焦点分析如下：关于原、被告双方买卖涉案房屋的合同是否有效的问题。由于涉案房屋地处南雄市**************，其土地性质属于村头村小组集体所有的土地，为此，该房屋未能办理建房报建手续，更不能办理房屋产权手续，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，现原、被告的房屋买卖行为，因违反了法律、行政法规的强制性规定，故本院确认原、被告之间的房屋买卖合同无效。关于原、被告之间因房屋买卖合同无效所导致的损失，双方是否应承担相应责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告在2018年5月向原告出卖涉案房屋的行为，因被告的户籍不属于涉案房屋所在的雄州街道下坪村委会村头村小组的村民户口，其土地性质也属于集体土地使用权，且被告又未经批准，擅自在该村小组的位置建房，应属于非法占用土地，其行为违反了法律、行政法规的强制性规定。而被告在明知有违法律的情况下，又把违章的涉案房屋出卖给原告的行为，其行为存在主要的过错责任，应承担主要的民事责任。至于原告的户籍也不属于涉案房屋所在地的村民户口，其应明知买卖涉案房屋是有违法律、行政法规的强制性规定，更应知道涉案房屋是不能办理建房报建手续及房屋产权手续的，故原告的买卖行为也存在一定的过错，其应承担相应的民事责任。原告要求被告返还购房款及利息，与要求赔偿装修款如何认定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”之规定，因此，原、被告至今的房屋买卖行为无效，现涉案房屋已被政府强制拆除，则原告所受到的损失，如前所述，本院认定由被告承担80%的赔偿责任，即被告应赔偿原告280000元（350000元×80%），其余损失由原告自行承担。再者，原告诉请购房款要求计算利息，因承担的房屋买卖合同无效，则原告的该项主张，因不符合事实和法律的规定，本院不予支持。另外，原告主张被告赔偿装修款，但原告未提交具有法律效力的相应证据证明，为此，原告要求被告赔偿装修款231264元，因证据不足，本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告冯华明于本判决发生法律效力之日起十日内一次性赔偿280000元给原告谢文玲；驳回原告谢文玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9912.64元，由原告谢文玲负担3912.64元，被告冯华明负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  许文杰人民陪审员  姚 钰人民陪审员  黄 盛二〇二〇年十一月十九日书 记 员  张 震