上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初37240号原告：倪忠良，男，1957年7月4日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：张徐贇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：黄慧玲，女，1988年2月24日生，汉族，住广东省汕尾市。委托诉讼代理人：毕志远，上海市锦天城律师事务所律师。原告倪忠良诉被告黄慧玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张徐贇、被告委托诉讼代理人毕志远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪忠良向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告于2017年4月7日签订的《房屋租赁合同》于2020年1月5日解除；2、判令被告支付原告2020年1月5日止的租金299,332元，违约金968,456元；3、判令被告从上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢丁101、201、301、401、和102、202、302、402室(以下简称系争房屋)搬离；4、判令被告支付自2020年1月6日起的房屋使用费至实际返还之日，房屋使用费按每日1,326元计算。事实与理由：2017年4月7日，原、被告就系争房屋的租赁事项签订了一份《房屋租赁合同》，对租金标准、支付方式、违约责任等均进行了详细约定，然自2018年12月起，被告一直拖欠租金，已经严重违约，原告为维护自身利益诉至法院，望判如所请。被告黄慧玲辩称，不同意原告的诉请，在双方的履行过程中已经变更了原合同的租金支付方式，被告不存在违约行为，其次，从2018年8月24日至2019年4月5日被告承租房屋因消防问题被浦东消防支队查封无法经营，查封期间，被告对房屋进行了装修直到2019年7月才重新开始经营，在此期间的租金应予以减免，后续2020年初，受疫情影响，原告亦应减免部分租金，因双方就上述期间段的租金减免难以达成一致，所以被告之后未付租金。本院经审理认定事实如下：2017年4月7日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租赁期限自2017年7月1日至2027年3月31日止，2017年7月1日至2018年6月30日的租金为345,879元，2018年7月1日至2019年6月30日的租金为461,170元，2019年7月1日至2020年6月30日的租金为484,228元。合同签订当日支付首期三个月房租115,293元，以及两个月押金76,862元。此后房租按半年六个月支付，提前10天付下半年房租。由下列情况之一的，甲方有权随时收回房屋，解除合同，自由进入房屋内，更换门锁，另行租赁给他人，乙方承诺放弃该房屋内所有物品的所有权，甲方有权任意处置前述物品。若因此造成乙方损失的，与甲方无关，涉及乙方违约责任的，违约责任仍需承担。……(二)乙方拖欠租金或未足额支付租金超过20天的。……。考虑到乙方装修房屋投入了资金，经甲、乙双方协商，甲方同意乙方提出三年内双方均不能终止合同，但如果发生协议第十一条约定的情形时，甲方有权收回房屋解除合同并无需承担任何违约责任，且乙方须一次性赔偿给甲方本合同约定的24个月房屋租金(以解除合同当年的租金为准)。2018年12月12日，上海天定投资有限公司出具《关于川图路XXX号园区消防管改造工程费用分摊备忘录》，主要内容为：2018年8月24日，浦东新区消防支队以小区消防管网无水为由对小区内店铺贴了封条。消防管网没水的原因是年久失修严重，已经不具备继续供应消防用水的能力。2018年9月18日，天定公司组织川图路XXX号业主召开大会，多方协商达成共识：为顺利完成消防管改造工程，涉及消防改造范围内的消防管网工程费用由全体业主按面积分摊，业主分摊部分亦可由租户代缴，租户代缴部分以后可冲抵租金，计算下来业主需承担的费用约为55元/平方米。2019年8月15日，上海鼎川物业管理有限公司向川图路XXX号酒店、公寓各业主发出《物业费催款通知书》，要求被告在2019年8月23日前付清2019年6月30日之前拖欠的物业费(2018年8月至2019年3月酒店停业期间按照50%收缴)，如不及时付款，将采取停水停电处理。该通知书说明了园区关停期间，物业费减半收取。2020年1月2日，原告向被告寄送解除《房屋租赁合同》通知书，该通知书后因收件人外出被退回。2020年3月12日，上海鼎川物业管理有限公司再次出具情况说明，载明由于消防设施不完善，川图路XXX号园区内经营的酒店于2018年8月份至2019年4月份停业整改，考虑到酒店停业给上述造成的损失，物业公司对酒店给予减免收取物业费的优惠，减免期限为2018年8月1日至2019年3月31日，减免期限内按照50%收取物业费。庭审中，双方一致确认，原告向被告支付了押金76,862元以及租金756,464元。关于为何拖欠2019年以及2020年的租金，被告表示因此前川图路XXX号消防管网无水被消防支队查封，造成被告无法经营，在此期间被告不确定何时可以恢复营业，因此还对系争房屋进行装修，一直到7月才重新恢复营业，被告认为在此期间的租金都应予以减免。对于为何未支付2020年1月1日至2020年6月30日的租金，被告表示因资金困难以及未能就租金减免达成一致，故未予支付。另为证明系争房屋曾因消防管网问题被消防部门查封，被告提供了临时查封决定书，对于决定书的关联性原告不予认可。以上事实，由上海市不动产登记簿、《房屋租赁合同》、解约函、备忘录、情况说明以及原、被告的陈述等在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，各方均应恪守。现被告未按期缴纳房屋租金，被告认为双方已经变更了支付租金方式和期限，但被告并未提供证据予以证明，本院难以采信。关于被告有关因消防查封、疫情等影响双方始终未就租金减免达成一致，因而被告未付租金。本院认为，首先，系争房屋确因消防管网问题被查封造成无法经营，但被告庭审中表示因消防管网影响经营的时间为10个月，而被告实际拖欠的租金已经超过10个月，其行为已经超过合理限度。换句话说，被告以消防管网改造为由抗辩不支付2020年上半年度的租金已经缺乏事实和法律依据。其次，关于疫情的抗辩。2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。根据双方合同约定，被告应于2019年12月21日支付2020年上半年度的租金，故在应付租金的时间点疫情尚未爆发，被告以此为由进行抗辩，本院不予采信。再次，在庭审中被告也表示资金困难无力支付2020年下半年以及此前拖欠的部分租金。综上，被告拖欠租金的抗辩不能成立，被告已不具备合同继续履行的能力，故原告基于被告违约主张合同解除具有合同和法律依据，本院依法予以支持，合同的解除时间应为通知到达时间即2020年6月17日。合同解除后，被告继续占用系争房屋已无法律和合同依据，应及时搬离并返还。关于租金减免问题。系争房屋在2018年8月24日至2019年4月5日期间因消防管网问题被消防支队贴了封条，导致无法经营，被告主张该期间段的租金应予以免除的问题。本院认为，根据被告现有证据以及另案判决书查明的事实来看，系争房屋确因川图路XXX号园区消防官网改造而被责令关停，无法正常经营。根据《合同法》第二百二十一条规定，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。对园区关停进行消防管网改造期间的租金，根据租赁房屋实际使用情况，本院酌定被告可减少支付6个月租金。关于疫情期间的租金减免问题。本院考虑到新冠疫情对被告经营的实际影响，酌情确定减免两个月租金。关于违约金，因合同的解除的原因在被告而非原告，故被告理应承担相应的违约责任，本院根据合同履行情况、损失程度等酌情确定违约金121,057元。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：一、确认原告倪忠良与被告黄慧玲签订的《房屋租赁合同》于2020年6月17日解除；二、被告黄慧玲应于本判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区川图路XXX号XXX幢丁101、102、201、202、301、302、401、402室房屋并将上述房屋返还给原告倪忠良；三、被告黄慧玲应于本判决生效之日起十日内支付原告倪忠良自2019年1月1日起至2019年12月31日止的房屋租金62,114元；四、被告黄慧玲应于本判决生效之日起十日内支付原告倪忠良自2020年3月1日起至房屋实际返还之日止按每年484,228元为标准计算的房屋租金及占有使用费；五、被告黄慧玲应于本判决生效之日起十日内支付原告倪忠良违约金121,057元；六、原告倪忠良应于本判决生效之日起十日内退还被告黄慧玲保证金76,862元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,487元，减半收取8,743.5元，由被告黄慧玲负担5,243.5元，由原告倪忠良负担3,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何璐依二〇二〇年十一月三十日书记员  尹俐媛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。