湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终1374号上诉人（原审被告）：贺汉涛，男，1958年8月19日出生，汉族，住湖北省云梦县。委托诉讼代理人：王琼华，云梦县法律援助中心法援律师。代理权限：代为承认、放弃诉请，上诉，参与诉讼，调解，代收法律文书。被上诉人（原审原告）：张志学，男，1966年9月12日出生，汉族，住湖北省云梦县。委托诉讼代理人：石清，湖北梦云律师事务所律师。代理权限：一般代理，即有权代为出庭，代收法律文书。上诉人贺汉涛因与被上诉人张志学房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省云梦县人民法院（2020）鄂0923民初774号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贺汉涛上诉请求：请求二审法院发回重审或改判。二审中，贺汉涛明确上诉请求为：请求将第三人（实际侵权人）列为共同被告，由侵权人退房，房屋退给贺汉涛。事实与理由：一、原审法院没有查清基本事实，判决错误。1.贺汉涛出售给张志学的房屋包括正房(中单元XXX室)和车库，正房8万，车库5万，车库仅收了1万元的定金，于是贺汉涛出具了收条9万元，车库的钥匙仍在张志学手中。2.张志学主张所购买的房屋被第三人占有，且装修入住，在法庭上没有举证证明，法院也未查清此事，究竟是张志学同意其入住，还是贺汉涛同意其入住，或者是贺汉涛又收了第三人的房钱而同意其入住。张志学诉说是贺汉涛另行出卖给第三人，缺乏基本的事实依据。3.该房屋和车库在2016年8月21日交给张志学手中，钱货两清，张志学在三年内不行使正当权利，后果自负，应该向第三人主张侵权，如果是一审判决，贺汉涛的权益未得到保护。二、一审法院判决适用法律错误。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十八条规定错误，依据《中华人民共和国合同法》第七十五条规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，依据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，贺汉涛的撤销权消灭，不应受到人民法院支持，应驳回其起诉。张志学辩称，本案中，张志学从贺汉涛处购买正房和车库，车库张志学已占有使用，而正房则被贺汉涛的合伙人另卖他人，房屋买卖合同中，仅说明了购买房屋的基本情况，没有对车库的说明，车库是两人另行约定的口头行为，一审中，张志学仅要求确认房屋买卖合同无效，并未要求确认购买车库的行为无效，根据民事诉讼法的“不告不理”原则，一审法院在张志学的诉请范围内予以判决，合法合理。案涉房屋是贺汉涛与另外两合伙人合伙开发，张志学虽然拿到钥匙，但因经济问题一直没有装修入住，且张志学并非吴铺镇杨坝村村民，为了生活常年在外打工，对案涉房屋被贺汉涛的合伙人转卖他人的行为不知情符合常理。而张志学是与贺汉涛签订房屋买卖合同，向贺汉涛交付购房款，贺汉涛辩称其不知案涉房屋被转卖他人，是贺汉涛与两合伙人内部沟通存在问题，与张志学无关。本案中，贺汉涛与两合伙人在没有任何资质的情况下在农村集体土地上从事房产开发，将房屋建成后卖给并非吴铺镇杨坝村村民张志学。根据《中华人民共和国合同法》第52条规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第63条规定：农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案中，贺汉涛并未提供证据证明案涉房屋符合上述规定的除外情形。因此，贺汉涛与张志学签订的房屋买卖合同，因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，而无效的合同自始没有法律拘束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此一审法院适用《中华人民共和国合同法》第52、第58条的规定确定房屋买卖合同无效，贺汉涛返还张志学购房款8万元，适用法律正确。贺汉涛认为应当适用《中华人民共和国合同法》第57条的规定存在错误，本案不属于在重大误解或显失公平等情形下签订的合同，不属于可撤销的合同，不能适用《中华人民共和国合同法》第57条的规定。请求驳回贺汉涛的上诉请求。张志学向一审法院起诉请求：1.确认张志学与贺汉涛双方签订的《吴铺杨坝村联建房出售合同》无效；2.判令贺汉涛返还张志学购房款80000元及利息14250元（按照中国人民银行同期一至五年贷款利率4.75％自2016年8月22日计算至全部返还之日止，暂计算至2020年5月22日利息为14250元）；3.本案诉讼费用由贺汉涛承担。一审经审理查明，2016年，贺汉涛与他人在云梦县××××村老宅基地合伙建造联建房，对于多余房屋按低于经济适用房价格对外出售。2016年8月21日，贺汉涛（甲方）与张志学（乙方）签订了一份《吴铺杨坝村联建房出售合同》。合同约定：一、甲方出售的房屋位于云梦县××××村，属砖混结构；二、乙方所购房屋中单元102号，售房面积125平方米，总房价捌万元；三、乙方于本合同签订时一次性支付总房款捌万元；四、甲方于2016年8月21日交付上述房屋给乙方，乙方应于2016年8月21日前接收该房屋。合同另对其它事项进行约定。合同签订后，张志学向贺汉涛交付90000元（购房款80000元，车库款10000元），贺汉涛于2016年8月22日向张志学出具了收条，并将房屋和车库钥匙交给张志学。2019年10月，张志学发现所购房屋已由第三人占有并装修入住，遂要求贺汉涛返还购房款，双方以致成诉。一审法院认为，张志学与贺汉涛双方签订《吴铺杨坝村联建房出售合同》中出售房屋所占用土地系云梦县××××村集体所有的土地，张志学与贺汉涛均非云梦县××××村集体经济组织成员。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”张志学与贺汉涛双方并未提供证据证明本案存在着上述规定中除外的情形。张志学与贺汉涛双方签订《联建房出售合同》违反了农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设的强制性规定，应认定无效。张志学要求确认双方签订《吴铺杨坝村联建房出售合同》无效的诉讼请求，应依法予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因双方签订的《吴铺杨坝村联建房出售合同》为无效合同，贺汉涛收取的80000元购房款应返还给张志学；案涉房屋已实际由第三人占有，张志学并不存在返还房屋的情形。张志学要求贺汉涛返还购房款80000元的诉讼请求，一审法院予以支持。本案中，导致合同无效，双方均存在过错，张志学要求贺汉涛按中国人民银行贷款利率同期贷款利率支付自2016年8月22日计算至全部返还之日止利息损失的诉讼请求，一审法院未予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、张志学与贺汉涛签订的《吴铺杨坝村联建房出售合同》无效。二、贺汉涛于判决生效之日返还张志学购房款80000元。三、驳回张志学的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2156元，减半收取1078元，由张志学负担178元，贺汉涛负担900元。本案二审期间，双方当事人围绕各自的诉讼主张，均向本院提交了新证据。本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。贺汉涛向本院提交的证据：照片一张。拟证明：争议房屋的所在地及车库的基本事实。张志学向本院提交的证据：云梦县公安局案管中心工作人员出具的放行条，云梦县公安局吴铺派出所出具的接处警工作登记表，云梦县公安局经济犯罪侦查大队出具的受案回执。拟证明：张志学曾因争议房屋被转卖他人向云梦县公安局经济犯罪侦查大队报案，实际占有房屋人为周倩倩曾向吴铺派出所报案。针对贺汉涛提交的证据，张志学的质证意见：贺汉涛提交的照片不能证明争议房屋的位置。针对张志学提交的证据，贺汉涛的质证意见：对张志学提交证据的真实性无异议，但认为证明内容、证明目的与贺汉涛无关。对贺汉涛提交的证据，本院认证如下：因贺汉涛提交的仅为一张照片，无法证实案涉房屋的位置，贺汉涛亦未提交证据予以佐证，且张志学对此不认可，故本院对该份证据的证明目的不予采信。对张志学提交的证据，本院认证如下：因贺汉涛对张志学提交证据的真实性无异议，故本院对该份证据的真实性予以确认。本院认为，本案系因贺汉涛与张志学之间签订的房屋买卖合同而引起，故应定性为房屋买卖合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审针对上诉人的上诉请求进行审理。本案二审争议的焦点问题为：一、案涉《吴铺杨坝村联建房出售合同》效力应当如何认定。二、张志学一审请求贺汉涛返还购房款80000元应否得到支持。三、贺汉涛二审中请求侵权人即房屋实际占有人退还案涉房屋应否得到支持。关于焦点问题一，本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，案涉房屋系在云梦县××××村集体所有土地上建造；买卖双方贺汉涛、张志学均非云梦县××××村集体经济组织成员；且出售方贺汉涛并非符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，故贺汉涛与张志学签订的《吴铺杨坝村联建房出售合同》违反上述法律强制性规定，贺汉涛与张志学签订的《吴铺杨坝村联建房出售合同》应当认定无效。关于焦点问题二，本院认为，基于对焦点问题一的评判，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，贺汉涛应当向张志学返还购房款80000元。张志学一审请求贺汉涛返还购房款80000元，本院依法予以支持。关于焦点问题三，本院认为，虽然案涉合同无效，按照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定应当双方互相返还，但是案涉房屋是由贺汉涛与案外人在云梦县××××村集体土地上建造的房屋，其合法性待查，对于贺汉涛二审中主张侵权人即房屋实际占有人退还案涉房屋，因该请求涉及案外人，故本院对此房屋归属不予审理，由有关当事人另行处理。综上，贺汉涛的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当，本院依法予以维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人贺汉涛负担。本判决为终审判决。审判长  石仁礼审判员  汪书力审判员  胡 红二〇二〇年十一月十八日书记员  潘 洁附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；