大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初7186号原告：大连德泰物业服务有限公司，统一社会信用代码91210211687091278M，住所地辽宁省大连市甘井子区中华西路28号601。法定代表人：卢文通，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李晓春，系辽宁米盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：马家强，系辽宁融都律师事务所律师。被告：王恒全，男，1988年12月8日生，汉族，住址辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：陈旸，系辽宁冠雄律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕杰，系大连通发电子有限公司推荐的人员，男，1962年9月22日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。被告：大连旅顺精益长城电器设备厂（已吊销），工商注册号2102122200594。法定代表人：蔡聪，男，1973年8月3日生，汉族。第三人：大连北亚房屋开发有限公司，统一社会信用代码91210200711347705P，住所地辽宁省大连市甘井子区山东路290号。法定代表人：刘本善。原告大连德泰物业服务有限公司与被告王恒全、被告大连旅顺精益长城电器设备厂（以下简称被告精益长城厂）、第三人大连北亚房屋开发有限公司（以下简称第三人北亚房地产）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告大连德泰物业服务有限公司的委托代理人马家强，被告王恒全的委托代理人陈旸、吕杰，被告精益长城厂的法定代表人蔡聪均到庭参加了诉讼，第三人北亚房地产经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告大连德泰物业服务有限公司向本院提出如下诉讼请求：：1、依法判令被告支付物业管理费944781元及利息（利息自起诉之日起至付清之日止，按中国银行间同业拆借利率计算）；2、依法判令由二被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2004年11月27日被告二的法定代表人与第三人签订了《商品房销售合同》，购买了位于中南大厦B座（1508）、（1509）、（1510）三套房屋。后因被告二将该三处房屋抵顶给案外人大连正圣电器有限公司，促成被告一与第三人于2007年1月4日签订了《商品房销售合同》。案外人大连正圣电器有限公司于2015年将被告二诉至贵院，2016年3月30日贵院作出了（2015)甘民初字第4842号判决书，判决被告二协助案外人大连正圣电器有限公司交付上述三处房屋并过户到被告一名下。2009年5月31日原告与第三人签订了《中南大厦物业服务合同》约定由原告提供中南大厦B座的物业服务。二被告均是或曾是原告提供物业服务三处房屋的业主。原告一直积极履行相关义务，依法依约对三处房屋所在的大厦实施物业管理，为二被告提供合同约定的物业管理服务。但二被告作为业主，自2009年6月1日起拖欠物业管理费至2019年8月19日。原告曾多次催缴物业管理费，但至今尚未支付。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。被告王恒全辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，原告在关于物业费的利息主张依据不明确；第二，按照（2015）甘民初字第4842号民事判决，应明确指出从2016年判决书到执行和实际入住作为支付标准，不应说被告一和被告二同时承担共同连带责任。被告一于2019年8月20日正式入住，我方同意从2019年8月20日开始缴纳，且已经实际缴纳了。被告精益长城厂辩称，我方于2007年促成北亚房地产和王恒全的房屋买卖合同，已经完成了我方的义务，案外人正圣电器于2015年起诉我方的时候，我方才知道他们没有办理房屋交付等手续，同时我方了解因为案涉房屋被公安机关查封，且房屋备案登记案外人齐作威名下，所以第三人没有办法将房屋交付给被告王恒全，无法交付且协助过户均与我方无关，综上，请求依法驳回原告对被告精益长城厂的诉讼请求。第三人未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，因被告精益长城厂与案外人大连正圣电器有限公司存在债权债务纠纷，双方签订了《加工费抵房协议书》，议定被告精益长城厂同意将第三人北亚房地产开发且抵顶给被告精益长城厂的，位于中华西路28号15层8、9、10号的三套房屋抵顶给案外人大连正圣电器有限公司。2007年1月4日，经被告精益长城厂的法定代表人蔡聪同意，第三人北亚房地产与被告王恒全签订《商品房销售合同》，约定被告王恒全购买第三人开发的位于大连市甘井子区的房屋，总金额2657160元，第三人于2007年6月30日前将房屋交付给被告王恒全。因第三人北亚房地产未依约将案涉三套房屋交付给被告王恒全，亦未将案涉三套房屋过户到被告王恒全名下，案外人大连正圣电器有限公司依据《加工费抵房协议》、《商品房销售合同》向本院提起诉讼，要求被告精益长城厂、第三人北亚房地厂履行交付房屋、办理过户的合同义务。本院于2016年3月30日作出（2015）甘民初字第4842号民事判决，判令：一、自本判决发生法律效力之日起30日内，被告精益长城厂向大连正圣电器有限公司交付位于大连市甘井子区（建筑面积483.12平方米，抵账房）商品房并协助过户到王恒全名下；二、自本判决发生法律效力之日起30日内，第三人北亚房屋开发有限公司协助大连正圣电器有限公司交付位于大连市甘井子区（建筑面积483.12平方米）商品房并协助过户到王恒全名下。该判决生效后，案外人大连正圣电器有限公司申请强制执行，该执行案件结案方式为终结本次执行程序。另查，原告系大连市甘井子区中南大厦B座的物业服务企业，2009年5月31日，原告与中南大厦B座的开发单位第三人北亚房地产签订《中南大厦物业服务合同》，约定：北亚房地产委托原告为中南大厦B座提供物业服务，物业费为每月每平米方米16元。被告王恒全于2019年8月20日实际使用案涉三套房屋，并于当日与原告就三套房屋分别签订了《中南大厦B座物业管理服务合同》，物业费标准为16元/月/平方米，委托服务期限为2019年8月20日至2022年12月31日，并注明物业费开始时间原告认为应该从2009年6月1日开始计费，被告王恒全有不同意见，认为应当从2019年8月20日办理入住时间开始，为此本合同签订同时，双方另签订一份关于王恒全中南大厦B座15楼8号、9号、10号房间物业费缴纳时间存在争议的协议，本协议附后，和主合同具有相同的法律效力。合同签订后，被告王恒全向原告缴纳了2019年8月20日至2020年8月19日期间三套房屋的物业费合计92,412元，原告向其出具了物业费发票。再查，案涉三套房屋均办理了商品房合同网签备案，备案的权利人均为戚作威，备案时间均为2011年12月7日。本院所确认的上述事实，有原告提供的《中南大厦B座物业管理服务合同》（1508、1509、1510）、《商品房销售合同》、《中南大厦物业服务合同》、（2015）甘民初字第4842号民事判决书、发票，房产部门查询单，原、被告陈述及庭审笔录等在案为凭，上述证据业经庭审质证和本院审查，应予采信。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第三人北亚房地产与原告签订的《中南大厦物业服务合同》是合同双方真实的意思表示，合法有效，对中南大厦B座业主具有约束力。本案的争议焦点为被告王恒全、被告精益长城厂应否向原告缴纳2009年6月1日至2019年8月19日期间的物业费。关于争议焦点，本院认为，《物业管理条例》第六条规定“房屋的所有权人为业主”；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”；《物业管理条例》第四十一条规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。据此，在二被告未与原告直接签订《前期物业服务合同》的情况下，应否缴纳物业费应当审查两个方面的因素：第一，是否为案涉房屋登记的所有权人；第二，是否已经实际占有使用案涉房屋。本案中被告精益长城厂、被告王恒全虽均曾与第三人北亚房地产签订《商品房销售合同》，但案涉房屋既未登记在二被告名下也未网签备案在二被告名下，2019年8月20日之前二被告亦未实际占有使用案涉房屋。因房屋交付问题，案外人大连正圣电器有限公司还曾向本院提起诉讼，虽胜诉但判决未能得以执行，故案涉房屋十几年未能实际交付确属事实，且房屋未能交付并非被告王恒全的过错所致，据此，根据权利义务对等的原则，原告要求二被告给付案涉房屋的物业费无事实及法律依据，亦不符合公平原则。故对于原告要求二被告共同给付物业费的诉讼请求本院不予支持。2019年8月20日之后，被告王恒全实际占有使用案涉房屋，且与原告签订了《中南大厦B作物业管理服务合同》，原告可以依据合同关系向案涉房屋的实际使用人王恒全收取物业费。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告大连德泰物业服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费13,200元（原告已预付），由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  李 艳人民陪审员  张爱华人民陪审员  李 艳二〇二〇年十一月十九日书 记 员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。