河北省秦皇岛市海港区人民法院民事判决书（2020）冀0302民初4798号原告：方某，男，1990年10月2日出生，现住河北省秦皇岛市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李某1，河北仲宏律师事务所律师。被告：秦皇岛鸿居房地产开发有限公司，统一社会信用代码91130304798409242L。法定代表人：石某，董事长。委托诉讼代理人：陈某，河北君德风律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某2，河北君德风律师事务所律师。原告方某诉被告秦皇岛鸿居房地产开发有限公司（以下简称鸿居地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方某的委托诉讼代理人李某1，被告鸿居地产的委托诉讼代理人陈某、李某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金4270元。2、判令被告返还取暖费1612.99元。3、全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年4月29日与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告××区房屋，房屋建筑面积为139.81平方米，房屋总价791392元，约定被告应当在2016年9月30日前交付房屋。然而被告直到2017年1月16日才通知原告交付房屋，并且要求原告必须先交付2016-2017年度全年的取暖费，才交付该房屋钥匙。原告无奈交付取暖费3358.56元。现为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告诉讼请求。被告鸿居地产辩称，延期交房的原因是因为在项目开发和建设过程中，施工单位按照政府及职能部门要求停工导致，属于不可抗力，故不应由被告承担违约金和取暖费。违约金：在不考虑政府不可抗力延迟交付的情况下，从案件事实上，（1）具体说来，据不完全的停工通知统计，停工期间共124天，原告要求延迟交付108天，所谓的延迟交付为政府命令等不可抗力导致，不应由被告承担违约金。（2）事实上，延迟交付违约金应从合同约定交房日期第2日开始计算，原告多算1天违约金应扣除。经审理查明，原告于2015年4月29日与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的××区房屋，房屋建筑面积为139.81平方米，房屋总价791392元，其中第十条约定：“交付期限和交付条件出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格，并符合本合同约定的房屋交付买受人使用。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3、由于政策原因有关方面不能及时提供市政配套的，及政府部门对验收和市政配套、安装之延误的。”第十一条约定：“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第十条约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同约定的期限将该房交付买受人使用，按照第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不做累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第十条约定的最后交付房期限的第二天起至实际交付之日止；出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计付款的0.0001%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”被告认可于2017年1月15日通知原告交付房屋。原、被告就被告应否向原告支付迟延交付房屋违约金、返还取暖费及该两款项具体数额问题存在争议。原告主张，被告2017年1月16日才通知原告交付房屋，距离合同约定的交房时间2016年9月30日迟延交房108天。原告就其主张提交证据：证据一、原告于2015年4月29日与被告签订《秦皇岛市商品房买卖合同》（以下简称《商品房买卖合同》）一份，证明原告购买了被告开发的××区房屋一套，房屋建筑面积为139.81平方米，房屋总价791392元，依约定被告应当在2016年9月30日前交付房屋，且《商品房买卖合同》第十一条规定“逾期不超过180日，自本合同第十条约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行”。证二、取暖费收据一份，证明被告向原告交付了房屋，并收取原告（2016-2017）年度全年取暖费3358.56元。证据三、2016年9月6日印发秦皇岛市物价局及秦皇岛市城市管理局转发关于规范居民供热收费有关问题的通知的通知文件一份，该文件明确指出新建住宅首次供热实行整体供热，其首次采暖费用纳入房价，统一由开发建设单位缴纳，不得向居民重复收取，依据该文件，被告应将2016-2017年度的全部取暖费退给原告。被告对原告所举证据的质证意见：对证一、真实性、合法性确认，关联性不完全认可，关于违约金的计算合同中有明确的约定，从约定交付之日起的第二日起计算。对证二、按照被告地产业务流程，在业主办理收房时同时收取物业费，物业费收费收据上的日期即为被告通知业主交房的日期。对证三、对文件真实性没有异议，但与本案没有关联性，因为房屋是在文件下发之前购买的。被告主张延期交房的原因是因为在项目开发和建设过程中，施工单位按照政府及职能部门要求停工导致，属于不可抗力，故不应由被告承担违约金，并且延迟交付违约金应从合同约定交房日期第2日开始计算，原告多算1天违约金应扣除。被告已经通知原告入住，原告未及时收房在于原告，原告要求被告支付自2017年1月16日至实际入住日期间延迟入住违约金、返还取暖费没有事实和法律依据。被告就其主张提交证据：证据一、部分停工明细表（其中显示2015年4月29日原、被签订商品房买卖合同后因安全大检查、重大污染天气停工检查、重污染通知停工等原因共计38天）及附件11份（在项目开发建设中，政府及职能部门下发的停工通知等相关文件），证明：因政府及职能部门下发停工通知导致房屋交付延迟共124天，此期间停工非被告原因导致，原告要求被告承担延迟交付房屋的违约金没有事实和法律依据。证二：秦皇岛鸿居物业服务有限公司出具的二期《物业费收费明细》6张、《收据》6张，证据内容：小区高珊珊等6名业主分别在2017年初、2018年初交纳整年物业费，物业费的起止日期均是自1月15日至2月14日一整年的事实，证明：被告已经通知原告自2017年1月15日入住，原告未及时收房在于原告，原告要求被告支付自2017年1月16日至实际入住日期间延迟入住违约金、返还取暖费没有事实和法律依据。原告对被告所举证据的质证意见：对证一、真实性、合法性、关联性均不认可。提供的均为复印件，也属于非规范性的文件，且文件多数在2016年之前，且防尘防沙类似的对环境影响的施工已经作为一种常态化，作为建筑企业应有预见性，不属于不可抗力。对证二、真实性不认可，是被告单方出具，无法核实其真实性，该收据的物业费收据均在2018年，如按被告所主张以该收据为交房日期的话，交房日期均在2018年之后，其违约金远远高于原告所主张，原告主张的违约金的截止时间除个别因被告通知交房晚之外，均在2017年的1月15日左右，高珊珊的收据恰恰证明了原告的主张。上述事实，有原、被告陈述及各自所举证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同对合同主体具有法律约束力。原、被告于2015年4月29日签订的《商品房买卖合同》符合法律规定，双方对合同约定的内容均应遵守执行。要解决被告应否向原告支付逾期交付房屋违约金及返还取暖费问题，首先需确定被告向原告交付房屋的时间。原告主张被告向其交付房屋的时间为2017年1月16日，并就此提供了《商品房买卖合同》及交纳取暖费的收据，被告对原告该主张及证据均不予认可，主张实际交付房屋的时间为2017年1月15日，并提供了包括原告在内的该小区其他6名业主交纳物业费的票据。原告提交的交纳取暖费收据仅能证明交纳取暖费的日期及数额，不能证明实际交房的时间。且除取暖费收据外原告未能提供其他证据证明被告通知其收取房屋的时间晚于被告通知其他业主的时间。鉴于被告认可其向原告交付房屋的时间为2017年1月15日，同时参照同小区类案中其他多数业主的交房时间在2017年1月10日至1月15日之间，故认定被告向原告交付房屋的时间为2017年1月15日，应以该日期作为计算被告应向原告支付逾期交付房屋违约金数额的截止时间点及返还取暖费数额的起始时间点。一、关于原告主张的逾期交房违约金4270元：双方在该《商品房买卖合同》中明确约定了购买房屋的交付使用时间为“2016年9月30日”，并明确约定逾期交付房屋的违约责任为“逾期不超过180日，自本合同第十条约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行”。而被告实际通知原告接收房屋的时间为2017年1月15日，其主张迟延交付的原因系政府及职能部门下发停工通知导致，并提供了停工明细表和政府及职能部门下发的停工通知等相关文件，此证据确实能证明被告施工建造案涉房屋过程中因政府及职能部门下发通知等非被告过错原因导致停工124天，但该合计124天的停工期中，发生在2015年5月26日原、被签订商品房买卖合同后的停工日仅为38天，此前的86天均在原、被告签订商品房买卖合同之前。原、被告在《商品房买卖合同》中约定的可交付房屋的时间，是被告作为房地产开发单位，在对自身承建工程充分了解、管控的基础上，通过专业、合理的估测所确定，被告未能就其迟延交付的69天举出存在双方签订的《商品房买卖合同》中第十条约定的其可不承担逾期交房违约责任或可归责于原告的原因导致迟延交付的情形，故被告应按照《商品房买卖合同》第十一条第一款的规定给付原告逾期交付房屋违约金：791392元×0.50/000×69天=2730元。二、关于原告要求退还的取暖费：自被告通知原告交付房屋的日期起，原告即可实现对其所购房屋的占有、使用权，故原告承担取暖费的起算时间点应为被告通知原告可接收房屋的时间，即2017年1月15日，故应以该日期作为原告可享用的取暖期的起算日期，故原告可享有的取暖时间为81日。取暖期自2016年11月5日期至2017年4月5日止共152日，原告应交取暖费为:3358.56元÷152日×81日=1789.76元；被告代收3358.56元，应退还原告:3358.56元-1767.66元=1568.80元。综上，依据《中华人民共和国合同法》四十条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告秦皇岛鸿居房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内日给付原告方某逾期交房违约金2730元；二、被告秦皇岛鸿居房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内日返还原告方某取暖费1568.80元；三、驳回原告方某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告秦皇岛鸿居房地产开发有限公司承担（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告50元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审 判 长 王辉久审 判 员 谷立云人民陪审员 乔忠礼 二〇二〇年十一月十二日书 记 员 王 宇