广东省汕头市澄海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0515执异108号 案外人：广东猛狮新能源科技股份有限公司，住所地汕头市澄海区猛狮国际广场综合商贸楼**。 法定代表人：王少武。 委托诉讼代理人：陈梓吟，广东猛狮新能源科技股份有限公司员工。 申请执行人：柯得裕，男，1968年1月4日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。 被执行人：陈再喜，男，1945年4月14日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。 被执行人：陈乐伍，男，1971年6月19日出生，汉族，住广东省汕头市澄海区。 被执行人：陈明贤，男，1968年1月8日出生，汉族，广东省深圳市福田区。 被执行人：广东猛狮工业集团有限公司，住所地，住所地汕头市澄海区324国道广益路**猛狮国际广场写字楼第**会信用代码914405157080452127。 法定代表人：陈再喜。 本院在执行（2020）粤0515执991号申请执行人柯得裕与被执行人陈再喜、陈乐伍、陈明贤、广东猛狮工业集团有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人广东猛狮新能源科技股份有限公司于2020年9月21日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人广东猛狮新能源科技股份有限公司称，2016年2月1日，异议人与广东猛狮工业集团有限公司签署猛狮国际广场写字楼租赁协议书，承租猛狮国际广场写字楼15、16层，面积约2541.54平方米，租期自2016年5月1日至2018年5月1日。在租期到期前，异议人与广东猛狮工业集团有限公司协商续租事宜，2018年2月28日双方再次签订租赁协议，约定承租范围变更为猛狮国际广场写字楼14、15、16层，租赁面积3343.57平方米，租期从2018年5月1日至2021年5月1日。2018年3月9日，双方达成长期租赁备忘录，将租期延长至2036年5月1日，租金每三年按市场公允价递增，原则上增长幅度系上一期租金的10%-20%之间。2019年5月1日，双方签署补充协议，约定承租楼层由14、15、16层变更为15、16、18层，面积由3343.57变更为3210.44平方米。贵院拟评估、拍卖处置的A1501、A1601号房产在异议人承租的范围内。异议人承租上述房产并投入资金装修，在此办公已经超过5年。异议人与广东猛狮工业集团有限公司的租赁合同合法有效，异议人享有涉案房产租赁权至2036年5月1日，贵院对该房产进行评估、拍卖处置，势必对异议人经营造成巨大不利影响。异议请求：中止评估、拍卖处置被执行人广东猛狮工业集团有限公司名下猛狮国际广场综合商贸楼A1501、A1601号，证号粤（2018）澄海区不动产权第0001287号。 申请执行人柯得裕称，一、答辩人申请执行事实清楚、依据合法，异议人所提涉案房产是广东猛狮工业集团有限公司，故澄海法院对涉案进行查封拍卖完全合理合法。二、异议人提出异议缺乏事实依据和法律依据，应予驳回，理由是：1、异议人主张向被执行人租赁涉案房产，是不客观、不属实、更不合法。异议人提供的租赁合同及其他资料完全是被执行人为了实现赖债目的刻意编造租赁事实。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：房屋租赁，出租人和承担人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。《城市房屋租赁管理办法》也明确规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应到租赁房屋所在地市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。故房产租赁合同依法应当进行登记，方可合法有效。显然，本案异议人与被执行人之前签订的所谓租赁合同，并未依法进行登记，对外没有法律效力。所以，异议人主张租赁关系，依法不能成立。2、退一万步，即使异议人与被执行人订有租赁合同，也不影响人民法院依法执行被执行人名下的合法财产，因为作为被执行人的财产，无论租赁与否，人民法院依法完全可以进行查封和拍卖，故异议人异议事实和理由是不能成立，依法更不应该支持。请求法院驳回异议人的请求。 被执行人陈明贤称，一、广东猛狮新能源科技股份有限公司系被执行人广东猛狮工业集团有限公司的关联方，其提供的证据无法证明租赁关系真实合法有效存在，且无法证明猛狮新能源公司已占有使用案涉房产，猛狮新能源公司无权要求中止对案涉房屋的评估、拍卖及处置，其提出执行异议意在恶意阻止案涉房产的评估、拍卖及处置。根据猛狮新能源公司2020年8月27日公布的《*ST猛狮2020年半年度报告》第188-189页，猛狮新能源公司的实际控制人是陈再喜、陈银卿、陈乐伍、陈乐强，猛狮工业集团公司是受上述实际控制人控制的公司。因此，猛狮新能源公司与猛狮工业集团公司系关联公司。因其系关联公司，且仅提供租赁合同，未提供租金支付银行流水、物业管理费等其他证据佐证的情况下，无法证明租赁关系真实合法有效存在，亦无法证明猛狮新能源公司在案涉房产查封之前已占有使用案涉房产。因此，猛狮新能源公司无权要求中止案涉房产的评估、拍卖。二、即便存在租赁关系，租赁权也不能排除所有权转移，异议人无权要求停止对案涉房产的评估、拍卖及处置。即使异议人对涉案房屋享有租赁权，亦不能排除所有权的转移，贵院有权继续拍卖、处置案涉房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”并未限制不动产物权的转移。异议人无权要求停止对案涉房产的评估、拍卖及处置。而且猛狮新能源公司也未举证证明在案涉房产查封之前就已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用案涉房产。三、若猛狮新能源公司享有的租赁权继续存在于案涉拟拍卖房产上，将会对抵押权及其他债权的实现产生不利影响，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，贵院应当涤除租赁关系等影响抵押权实现的因素后评估、拍卖案涉房产。该条款规定：若拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。因猛狮新能源公司对涉案房产享有的租赁权至2036年5月1日，如让该租赁权继续存在于拍卖财产上，将对涉案房产的评估、拍卖价格产生较大影响，不利于抵押权人债权的顺利实现，也将损害其他债权人的利益，因此请求贵院涤除租赁关系等影响抵押权实现的因素后评估、拍卖案涉房产。综上，猛狮新能源公司异议的事实和依据不符合法律规定，法院应不予支持。答辩人恳请尽早评估、拍卖处置猛狮工业公司相关不动产以清偿债权。 被执行人陈再喜、陈乐伍、广东猛狮工业集团有限公司未提交书面意见。 本院查明，涉案执行标的位于汕头市××××号猛狮国际广场综合商贸楼301号，权证号：粤（2018）澄海区不动产权第0001287号、第0001297号。本院于2018年6月15日作出（2018）粤0515财保4号查封了该标的物。 案外人广东猛狮新能源科技股份有限公司提供其与广东猛狮工业集团有限公司之间的商场经营场地租赁合同、备忘录等为据提出上述异议。 本院认为，被执行财产存在租赁权，并不能阻却执行。故案外人以其对被执行财产享有租赁权为由，请求中止对涉案被执行财产的执行，不符合法律规定，不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第十六条、第十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人广东猛狮新能源科技股份有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  黄少昉 执 行 员  林天雁 人民陪审员  黄湘云 二〇二〇年十一月八日 书 记 员  林广焜