四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17293号 上诉人（原审被告）：王盼，女，1987年8月25日出生，汉族，住湖南省洞口县。 被上诉人（原审原告）：马瑞，女，1988年12月7日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：李星历，四川星历律师事务所律师。 原审第三人：中国农业银行股份有限公司成都光华支行。住所地:成都市小南街**。 负责人：陈国华，行长。 委托诉讼代理人：董翼靖，女，系公司员工。 原审第三人：阳光壹佰置业（成都）有限公司，住所地成都市成华区保和镇上街**。 法定代表人：范小冲，董事长。 原审第三人：吴琳娟，女，1991年4月18日出生，汉族，住成都市成华区。 上诉人王盼因与被上诉人马瑞、原审第三人中国农业银行股份有限公司成都光华支行（以下简称农行光华支行）、阳光壹佰置业（成都）有限公司（以下简称阳光壹佰公司）、吴琳娟房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初7406号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王盼上诉请求：撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初7406号民事判决，改判驳回马瑞一审全部诉讼请求。事实和理由：一、马瑞没有出资购买案涉房屋，首付款系王盼刷信用卡或向朋友借款支付，基于王盼与马瑞之间的亲密关系，其委托马瑞办理部分购房相关事宜，故马瑞对过程及细节记忆清晰，但据此认定房屋系双方合意购买缺乏事实根据，不具有合理性。同时，双方在恋爱期间互有经济往来实属正常，仅凭马瑞向王盼进行过支付宝转账而不综合考虑全案情况，既不符合客观事实，也不能达到高度盖然性的证明标准。且马瑞陈述因担心遗产继承会提高首付比例，故仅由王盼签名，但马瑞并未举证遗产继承的相关事实，其合理性不能成立。二、涤除案涉房屋抵押权应当经利害关系各方一致同意。代为清偿按揭贷款、涤除抵押权，系变更原商品房按揭贷款协议，涉及各方主体的合法权益。根据民法基本原理，须当事人协商一致，根据合同法第84条的规定，债务人将合同义务全部或部分转移给第三人的，应经债权人同意。本案在王盼、农行光华支行没有作出意思表示及对代为清偿、涤除抵押权没有认同的情况下，一审法院判决涤除抵押权，适用法律错误，不利于保障其他各方的合法权益。三、本案系物权确认纠纷，既然一审判决阐述案涉房屋已经初始登记，存在确认物权的前提条件，本案应当作为所有权纠纷审理。本案基础事实尚存疑问，应当另行提起物权确认之诉，确定房屋所有权。 马瑞辩称，1.本案客观事实经另案生效判决认定，查明事实与生效判决认定一致。本案经三次法庭调查，认定事实清楚正确。2.案涉房屋具备为马瑞办理产权转移登记的条件。王盼上诉称案涉房屋至今无权属证书，有权利瑕疵需要以确权法律关系另案处理不符合客观事实，案涉房屋无任何影响办理转移登记的限制或瑕疵情形，已具备转移登记条件。阳光壹佰公司已取得案涉房屋所在楼栋的初始登记，一审中也当庭表示愿意为马瑞办理产权转移登记。3.一审判决适用法律正确。根据物权法第191条第2款的规定，马瑞愿意代为清偿债务消灭抵押权，则案涉房屋转让限制可以消除。农行光华支行一审未到庭答辩，视为放弃答辩权利，其后果由农行光华支行自行承担，马瑞的代偿行为对抵押权人属于有利行为，抵押权人不得以此为由作为抗辩主张。王盼在一审中未到庭参加诉讼，在上诉状中辩称该部分事实未查清其可以另行主张权利。一审判决认定事实清楚，请求驳回上诉请求，维持原判。 农行光华支行述称，只要还清全部按揭贷款，农行光华支行同意解除案涉房屋的抵押权。 阳光壹佰公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 吴琳娟未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见 马瑞向一审法院起诉请求：1.确认马瑞与王盼于2016年11月15日签订的《房产转让协议书》有效；2.判令王盼与吴琳娟签订的《预约合同》无效；3.请求由马瑞代王盼向农行光华支行一次性付清涉案房屋的按揭款，付清按揭款后一月内王盼和阳光壹佰公司协助马瑞将位于成都市成华区房屋的所有权登记至马瑞名下，诉争房屋登记在马瑞名下后，马瑞再行支付王盼房屋补偿款100000元。 一审法院认定事实：2017年12月13日，马瑞以王盼作为被告，阳光壹佰公司、农行光华支行作为第三人向一审法院提起所有权确认之诉。2018年11月23日，一审法院作出（2017）川0108民初8036号民事判决认定如下内容：“马瑞与王盼共同确认双方于购买案涉房屋之时系同性恋人关系，现有证据足以证明王盼签订《楼宇认购合约》并支付购房定金之时马瑞同在现场，且马瑞为购买案涉房屋实际大量出资，并持有《楼宇认购合约》、《收款收据》、《阳光壹佰物业公司收费专用凭证》、《代收费收款收据》等大量购房凭证原件，还向案涉房屋物管公司支付过物业费用，其当庭回忆购房经过、多笔房款的支付等细节较为流畅、清晰，与《房产转让协议书》、阳光壹佰公司所举证据能够相互印证，其陈述的案件缘由亦具有一定合理性，对于马瑞、王盼基于共有之真实意思共同出资购买案涉房屋之事实，依法予以确认。王盼对《房产转让协议书》真实性不持异议，亦未举证证实“注：房屋共同出资购买，乙方补偿甲方十万元整”系由马瑞单方添加篡改，一审法院认为，该《房产转让协议书》系王盼与马瑞的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，双方已达成王盼转让其所有的部分案涉房屋产权后案涉房屋所有权归于马瑞一人的合意。综合全案证据，案涉房屋现处于办理转移登记过程中，可知该房屋已完成初始登记，虽未转移登记于王盼名下，足以确定案涉房屋之物权已依法设立，具有确认所有权的前提。但王盼在农行光华支行处办理按揭贷款，其合同相对人为王盼与农行光华支行，农行光华支行未到庭参加诉讼表明态度，马瑞亦未表示愿意一次性结清房屋按揭贷款、涤除案涉房屋抵押权，若人民法院在本案中直接作出相应判决，不符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，存在侵犯农行光华支行合法权益的可能。鉴于案涉房屋仍存在抵押，一审法院认为，现确认案涉房屋所有权归于马瑞存在障碍、物权转移登记亦存在事实上的履行不能，故对于马瑞的诉讼请求不予支持。马瑞可在事实障碍消除后或以不同请求权另行主张权利。故判决驳回马瑞的全部诉讼请求”。该判决作出后，马瑞不服该判决结果提出上诉，成都市中级人民法院于2019年5月15日作出（2019）川01民终3357号民事判决，判决驳回马瑞的上诉，维持原判。 一审法院另查明，2017年10月26日，王盼与吴琳娟签订《预约合同》，约定王盼将案涉房屋出售给吴琳娟，王盼保证该不动产权属清楚、完整，无任何债权债务纠纷，该不动产属于王盼所有，王盼对该不动产享有完全处分权，王盼保证在本合同签订之前，未曾与任何第三方签订涉及该不动产的转让、租赁协议、文件。该《预约合同》经成都市蜀都公证处（2017）川成蜀证内民字第62854号《公证书》公证。一审庭审中，阳光壹佰公司陈述，案涉房屋现已具备过户条件，愿意将案涉房屋直接过户登记至马瑞名下。 一审法院认为，马瑞与王盼签署的《房产转让协议书》已经生效法律文书确认为合法有效，马瑞再次提起诉讼要求确认《房产转让协议书》有效系重复主张，一审法院不再处理。对于王盼与吴琳娟签订的《预约合同》，因王盼已经于2016年11月15日与马瑞通过签署《房产转让协议书》的方式将案涉房屋转让给了马瑞，王盼再次就案涉房屋与吴琳娟签订《预约合同》系一房二卖的行为，但马瑞与吴琳娟均未取得案涉房屋的所有权，故《预约合同》不能认定为无效，但王盼在《预约合同》中明确表示其对案涉房屋有完全的处分权且在签署《预约合同》前并未签订任何涉及该不动产的转让、租赁协议、文件，该保证与本案查明的事实不符，因此，吴琳娟可申请撤销《预约合同》，但马瑞请求确认《预约合同》无效的主张一审法院不予支持。 对于马瑞请求代王盼向农行光华支行一次性付清房屋按揭款后，由阳光壹佰公司、王盼协助将案涉房屋过户登记至马瑞名下的主张，一审法院认为，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”的规定，农行光华支行对案涉房屋享有抵押权，而马瑞愿意代为清偿债务消灭抵押权，故案涉房屋的转让限制可以消除；同时，案涉房屋已经具备过户登记条件且阳光壹佰公司同意直接协助马瑞将案涉房屋过户登记至马瑞名下，因此，对马瑞的该项诉讼请求一审法院予以支持。对于马瑞主张在王盼协助过户后向王盼支付房屋补偿款100000元的主张，一审法院认为，该主张系马瑞自愿为自身设定的义务，不违反法律、行政法规的强制性规定，予以支持。 王盼、农行光华支行、吴琳娟经合法传唤，未到庭应诉，视为其对相关诉讼权利的放弃，不影响一审法院根据本案事实和证据依法作出认定。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、马瑞在判决生效之日起十日内代王盼向农行光华支行清偿案涉房屋项下全部按揭贷款（具体金额以银行系统结算为准）；二、王盼、阳光壹佰公司在马瑞履行完判决主文第一项确定的义务后三十日内协助马瑞将案涉房屋的不动产权过户登记至马瑞名下；三、马瑞在王盼协助办理案涉房屋的不动产权过户登记手续后十日内向王盼支付房屋补偿款100000元；四、驳回马瑞的其他诉讼请求。案件受理费9250元、公告费600元，由王盼负担。 二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。 本院二审审理查明事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第（五）项规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明。该规定的作用在于确认生效裁判的既判力。既判力的作用在于终局地确定当事人之间的实体权利或法律关系，并禁止就确定判决的既判事项作为不一致或矛盾的判决。已生效的本院（2019）川01民终3357号民事判决已对以下两个事实进行了明确认定：1.马瑞、王盼基于共有之真实意思共同出资购买案涉房屋；2.马瑞、王盼双方已达成王盼将其个人所有部分转让给马瑞及案涉房屋归马瑞一人所有的合意。因此，王盼与马瑞之间关于案涉房屋产权转让的法律关系真实有效。现案涉房屋已具备办理产权过户的条件，马瑞也愿意通过代为清偿银行贷款的方式涤除抵押权，办理房屋产权过户的阻却因素已经消除，王盼应当协助马瑞将案涉房屋产权转移登记到马瑞名下。马瑞代为清偿按揭贷款涤除抵押权的行为不影响相关权利人的合法权益，且马瑞自愿向王盼支付100000元补偿，符合法律规定。王盼上诉主张的未查清事实在另案生效判决中均已作出认定，故对其在本案中提出的上诉理由，本院不予采纳。 综上，王盼的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费9250元，由王盼负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  冯 璐 审 判 员  李 俊 审 判 员  白福群 二〇二〇年十一月三十日 法官助理  廖成春 书 记 员  何佳林