江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏10民终2810号上诉人（原审原告、反诉被告）：金先考，男，1966年1月22日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：历巍，江苏宗申律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：周娟，女，1987年7月11日出生，汉族，居民身份证号码3210811987********，住江苏省仪征市新城镇郁桥村郁庄组**。委托诉讼代理人：谢恩林，仪征市扬子法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘康，男，1979年2月3日出生，汉族，住江苏省扬州市开发区。委托诉讼代理人：谢恩林，仪征市扬子法律服务所法律工作者。金先考与周娟、刘康房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服江苏省仪征市人民法院（2019)苏1081民初4618号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周娟、刘康未在法定期限内足额预缴二审案件受理费，对其上诉依法按自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。金先考的上诉请求：1、撤销原判决，依法改判，支持金先考的一审全部诉讼请求，驳回周娟、刘康的全部诉讼请求。事实和理由：一、金先考一审诉讼请求应予支持。1、金先考要求周娟、刘康以未给付金额为本金按日千分之五承担逾期利息应予支持。《酒店租赁合同》约定：逾期支付租金，可要求每日按逾期租金的千分之五作为逾期利息。周娟、刘康应于2019年3月25日给付租金35万元，实际给付116667元，欠付233334元，此期间应按日千分之五计算逾期利息共107333.64元；2019年6月25日应给付7-9月租金，双方合同于同年7月31日解除，故合同期内的未付租金为5-7月份租金，6月26日起共欠5-7月份三个月租金35万，故2019年6月26日后应以本金35万元承担按日千分之五的逾期利息，直至给付之日止。2、金先考要求周娟、刘康承担租金总额20%违约金应予支持。一审判决认定金先考有一定过错、且周娟、刘康请求减少违约金，故酌定违约金为21万元没有依据。首先，金先考在合同履行时依约交付租赁物、租赁物符合使用条件，金先考没有违约行为，不存在过错，一审认定金先考存在过错没有依据。如金先考交付的租赁物漏水，那么应在交付之初就出现异常，而周娟、刘康在2018年4-11月份水费并无异常，直至2019年1月应付上月水费时才发现水费较高，显然水费过高并非交付的租赁物不合格造成。周娟、刘康一审时提交的录音材料系断章取义，金先考己将录音的文字材料内容补齐并提交法庭，能证明出租以前曾消防漏水、金先考重新设立了消防设施后没再漏水且不可能漏水。一审判决认定消防漏水无事实依据。3、金先考要求周娟、刘康自2019年8月1日起按租金五倍支付房屋占用费合法有据。《酒店租赁合同》约定“如乙方出现以下任一种情形，则乙方应按租金五倍向甲方支付房屋占用费直至乙方将房屋交还甲方：甲方因乙方过错而解除合同，乙方在收到甲方解除合同通知后次日未返还甲方房屋的。”该约定不违反法律法规禁止性规定，应确认合法有效。合同于7月31日解除，而周娟、刘康于10月15日才返还租赁房屋，在此期间共2.5个月，应按上述约定标准支付房屋占用费。退一步讲，即使一审判决认为约定的标准过高而予以核减，也不应低于合同租金及逾期利息之和的标准。二、一审判决支持周娟、刘康反诉请求无依据。1、一审判决金先考赔偿周娟、刘康更换地板损失85000元无事实及法律依据。首先，周娟、刘康提出四楼卫生间漏水而更换地板，其提交了更换地板后的照片，并未提交卫生间漏水的证据，一审法院仅根据其陈述作出认定显然没有事实依据。其次，金先考交付租赁物时四楼房间内卫生间及周围为地砖，即使按周娟、刘康所述四楼卫生间漏水，那也只需维修卫生间，没必要将地毯更换为地板，清洗地毯成本远远小于铺设地板。再次，根据《酒店租赁合同》第七条约定，周娟、刘康自行承担房屋及设备设施的维修保养义务，第八条约定周娟、刘康如需装修应征得金先考同意，而周娟、刘康未经同意擅自更换地板的行为系违约行为，一审判决不仅对此违约行为不惩，反而判决违约方从己方的违约行为中获益，显然对金先考不公。2、一审判决金先考赔偿周娟、刘康水费损失17794.4元无事实及法律依据。金先考于2018年3月31日将租赁物交付给周娟、刘康使用，当年4-11月份水费均正常，显然租赁物不存在消防漏水的瑕疵。2018年12月-2019年6月期间水费异常，7月-10月水费正常。周娟、刘康10月15日将租赁物交还给金先考，而在交还前水费己经正常，显然水费异常是周娟、刘康使用过程中造成的，周娟、刘康自始至终未说明为何7月份后水费回落。如果按周娟、刘康所称消防漏水修不好，为何2018年水费正常，2019年7月后至今水费正常（2019年7-9月水费分别为477.3元、1070.7元、537.5元），通过周娟、刘康提交的录音材料，其真正目的是以水费过高为借口拒交房租、迫使金先考降低房租，不排除周娟、刘康故意对设施局部破坏，后因降低房租无望又自行修复。一审判决对录音材料断章取义，导致错误判决。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院依法改判。周娟、刘康答辩称：1、金先考违约在先。金先考明知出租的宾馆基础设施自来水管道和消防管道漏水，不具备对外出租经营的条件，仍与周娟、刘康签订合同，违反先合同义务，因此金先考应向周娟、刘康承担违约责任和赔偿损失责任；2、金先考要求周娟、刘康承担千分之五的利息不符合法律规定；3、金先考要求刘康、周娟应承担总金额20%的违约金没有依据，刘康、周娟认为21万元的违约金也不应承担，相反应由金先考承担违约责任；4、关于金先考主张房屋占用费按5倍租金计算，该约定显失公平，是无效条款。房屋占用费只能按租金标准支付。关于8万元的地板费用，是因房屋严重渗漏周娟、刘康更换地板实际支出的费用，一审该项判决正确。5、关于水费17794.4元，也因房屋存在严重瑕疵，下水管道严重漏水，致周娟、刘康多支付的费用，一审该项判决正确。综上，金先考的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回金先考的上诉。金先考向一审法院起诉请求：确认双方签订的《酒店租赁合同》于2019年7月31日解除；2、周娟、刘康给付金先考2019年5-7月租金350000元，并自2019年3月26日至6月25日期间以本金233334元承担按日千分之五的逾期利息107333.64元、2019年6月26日至实际给付租金之日以本金350000元承担按日千分之五的逾期利息；3、周娟、刘康支付押金50000元；4、周娟、刘康承担租金总额20%违约金；5、周娟、刘康自2019年8月1日起至返还租赁物止，按租金五倍即每月583330元向金先考支付房屋占用费；6.周娟、刘康给付金先考租赁期间电费1693.84元（电费3252.94元扣除电话费1559.1元后的金额）；7、周娟、刘康将代收的住宿费848元交还金先考；8.周娟、刘康给付金先考牙刷、梳子、香皂、洗发液、浴帽、拖鞋、卷纸、花瓶、烟灰缸、瓷碟、漱口杯、圆珠笔、清洁剂等物品折价款35236.51元。周娟、刘康向一审法院反诉请求：1、金先考承担合同期限内全部租金总额20%的违约金840000元；2、金先考赔偿周娟、刘康因酒店卫生间渗水更换地板费用85000元，更换地板期间营业损失80000元；3、金先考赔偿周娟、刘康因消防管道漏水多支付的自来水费用54684元；4、因金先考交付的租赁物存在诸多瑕疵，其在签订合同时存在欺诈行为，请求法庭变更合同条款，将原来租金1400000元变更为每年700000元。一审法院认定事实：2018年3月18日，金先考经房屋所有权人扬州瑞利金属材料有限公司同意与周娟、刘康签订《酒店租赁合同》，约定，金先考将其承租的位于仪征市浙商商务宾馆一至六层设备齐全的客房（约4000㎡）转租给周娟、刘康经营使用（其中，另租给泽成冰煮羊的一层楼南约500㎡的房屋除外），租期三年，即从2018年4月1日起至2021年3月31日止。关于租金与押金的支付，合同第四条约定，年租金为1400000元，2018年4月1日至2018年4月30日的租金116667元于合同签订后两日内给付，2018年5月1日至2018年6月31日的租金233333元于2018年4月25日前给付；以后的房屋租金每季度支付一次，每季度房屋租金350000元提前一个月的25日前支付，以此类推直至支付租金至2021年3月31日。周娟、刘康应于合同签订后15日内向金先考支付押金50000元。关于租赁房屋的使用和装修，合同第七条约定，周娟、刘康在实际使用期间，应合理使用租赁房屋，周娟、刘康自行承担房屋及设备设施的维修保养义务。周娟、刘康负责对出租房屋的日常维修，并确保房屋的质量安全及结构完整。周娟、刘康负责租赁期满后，酒店所有设备设施的正常使用，如有损坏或缺失（正常使用磨损损耗损坏的除外），周娟、刘康应按同类产品市场价赔偿。关于双方的义务，合同第八条约定，金先考按照租赁合同约定日期准时交付房屋并保证各项配套设施的完善，确保周娟、刘康正常使用。周娟、刘康按本合同的约定交纳租金。关于违约责任，合同第十条约定，如金先考在租赁期间内，未经双方协商一致擅自解除合同的，造成周娟、刘康损失的，周娟、刘康可解除合同并要求金先考返还押金，赔偿本合同期限全部租金总额的20%作为违约金。周娟、刘康不按时支付租金超过5日，经催款（催款方式包括短信、微信、电子邮箱、书面等任一种催款形式，催款通知一经发出即视为送达）5日内仍不支付的，金先考有权选择要求继续履行合同或解除合同，同时金先考可要求周娟、刘康支付本合同租金总额20%的违约金及赔偿全部损失，并对周娟、刘康支付的押金不予退还，还可要求周娟、刘康每日按逾期租金的千分之五作为逾期利息。如金先考因周娟、刘康过错而解除本合同，周娟、刘康在收到金先考解除合同通知后次日未返还金先考房屋的，则周娟、刘康应按租金五倍向金先考支付房屋占用费，直至周娟、刘康将房屋交还金先考。合同签订后，周娟、刘康按合同分期向金先考交纳了2018年租金，但未支付租房押金50000元；金先考扣留租赁房屋中的3间未交付周娟、刘康。2018年7月下旬，周娟、刘康对因酒店四楼卫生间渗水而损坏的过道地板进行更换。截止2018年3月27日，周娟、刘康13次向金先考支付2018年4月1日至2019年4月30日的租金，总额为1507533元。2019年4月至7月间，金先考的会计成海娟多次向周娟催要租金，周娟答复要先解决水费异常增高的问题后才能交房租。2019年7月20日，金先考向周娟、刘康发出《催款函》，要求在5日内支付2019年5月至9月的租金583334元及逾期利息，同时要求支付押金50000元，再逾期支付的，将解除《酒店租赁合同》。至期，周娟、刘康未支付租金。2019年7月29日，金先考向周娟、刘康发出《解除通知书》，周娟、刘康于2019年收到该通知书。2019年8月中旬，周娟、刘康解决楼上用水无压力的问题，更换已损坏的变频增压泵一台，支出4100元（购买增压泵2900元﹢维修费1200元﹦4100元）。2019年10月14日，周娟、刘康通知金先考2019年10月15日上午9时到场接收宾馆。2019年10月15日，双方当事人到苏旅假日酒店，对案涉房屋（含附属设施、物品等）进行了检查、清点、对账等程序后，双方签订了《交接协议》。该协议载明，周娟、刘康承租案涉房屋期间无物品损坏需赔偿事项；水费已结清，电费未结清，周娟、刘康经营期间的全部费用由其承担，与金先考无关；该协议签订时完成租赁物的交接，租赁物由金先考使用，周娟、刘康不得再使用租赁物。协议签订后，金先考收到仪征供电公司当月账单，电费为3252.94元，与周娟、刘康多付电话费1559.1元相抵，周娟、刘康应付金先考租赁期间最后一期电费1693.84元，金先考告知周娟、刘康后，周娟、刘康予以认可。一审法院认为，本案有三个问题需要厘清：一、周娟、刘康与金先考双方违约责任划分；二、《酒店租赁合同》的解除时间；三、周娟、刘康与金先考双方违约责任分析；四、本案返还财产、支付相关费用的范围以及返还时间的界定。对于问题一，一审法院认为，在《酒店租赁合同》签订后，金先考未向周娟、刘康交付全部房屋（其中三间配套用房未交付），周娟、刘康未在合同签订后十五日向金先考支付租房押金50000元，双方均构成违约，但未能影响合同的履行。周娟、刘康按合同约定应向金先考交纳下一季度的租金350000元，但周娟、刘康未交纳。2019年3月28日，周娟、刘康向金先考交纳2019年3月26日至2019年4月25日的租金116666元。由于周娟、刘康未按约向金先考交纳2019年度第二季度的租金，造成金先考无法向案涉房屋所有权人扬州瑞利金属材料有限公司交纳租金，构成根本违约，这也是金先考解除合同的主因，周娟、刘康应承担违约责任。按合同第八条约定，金先考有“按照租赁合同约定日期准时交付房屋并保证各项配套设施的完善，确保周娟、刘康正常使用”的义务。根据周娟、刘康2019年5月28日提供的周娟与金先考及金先考会计成海娟的谈话录音，金先考承认消防管道可能存在漏水以及以热水箱漏水的问题，转租之前陆续维修过，但没有修好。成海娟也证明了该情况。金先考虽在案涉房屋出租前及出租后取得仪征市公安局消防大队颁发《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，但不能推翻金先考转租的房屋在交付周娟、刘康前就存在基础设施漏水的这一事实。由于并非合同第七条约定的情形，对此，金先考应承担隐瞒转租房屋瑕疵的违约责任。对于问题二，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《酒店租赁合同》第十条约定，周娟、刘康不按时支付租金超过5日，经催款（催款方式包括短信、微信、电子邮箱、书面等任一种催款形式，催款通知一经发出即视为送达）5日内仍不支付的，金先考有权选择要求继续履行合同或解除合同。2019年7月20日，金先考向周娟、刘康发出《催款函》；2019年7月29日，金先考向周娟、刘康发出《解除通知书》，周娟、刘康于2019年7月31日收到该通知书。2019年10月14日，周娟、刘康向金先考发出让房通知，2019年10月15日交接，该行为发生在金先考发出解除合同通知书后，不能视为协商一致解除合同。金先考主张合同解除时间为2019年7月31日，合法有据，予以确认。对于问题三，一审法院认为，法律规定违约金，固有对违约方惩诫的目的，但主要目的在于弥补无过错相对方的损失。合同中可以约定包括违约金、逾期付款利息在内的多种承担违约责任的方式，既可单独适用，亦可同时适用，但同时适用的前提条件是，当一种承担违约责任的方式不足以弥补造成的损失的，可以同时适用其他承担违约责任的方式。本案合同约定承担违约责任的首选为违约金，金先考解除合同以及周娟、刘康逾期未付租金的，均须向对方支付本合同租金总额20%的违约金及赔偿全部损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。对于金先考要求周娟、刘康承担租金总额20%的违约金840000元（4200000元×20%﹦840000元），该违约金约定过高，应周娟、刘康请求予以减少，考虑到在本案金先考亦有一定的过错，故酌定周娟、刘康向金先考承担租金总额5%的违约金210000元（4200000元×5%﹦2100002019元）。对于金先考要求周娟、刘康自2019年8月1日起至返还租赁物止，按租金五倍即每月583330元向支付房屋占用费，由于2019年7月31日合同已经解除，该请求失去合同依据，且明显过高不合常理，不予支持。金先考第2项诉讼请求中的给付租金与第5项诉讼请求的支付房屋占用费可以合并计算，即自2019年5月1日起至2019年10月15日止，周娟、刘康实际占用金先考房屋168天，故周娟、刘康应向金先考支付该期间的租金644383.56元（1400000元÷365天×168天﹦644383.56元）。由于双方签订的《酒店租赁合同》已经解除，案涉房屋已经返还，金先考要求周娟、刘康支付押金已无实际意义，况且周娟、刘康未支付押金，金先考亦有责任（未完全交付转租房屋），故对金先考的第3项请求不予支持。因周娟、刘康向金先考支付违约金已经承担违约责任，且足以弥补造成金先考的损失，故金先考要求周娟、刘康按日千分之五的标准承担两段租金逾期利息，不符合法律规定，不予采纳。从2019年10月15日双方当事人对涉案房屋交接时止，周娟、刘康欠付金先考的租金已经固定，金先考主张租金逾期利息有理，但合同解除前的计息标准超出法律规定，故予以调整，逾期利息计算方法为，以周娟、刘康未付金先考租金644383.56元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准，从2019年10月16日起计算至周娟、刘康付清租金之日止。关于周娟、刘康的反诉要求金先考承担合同期限内全部租金总额20%的违约金840000元，该请求无合同依据，不予支持。关于周娟、刘康要求金先考赔偿因酒店四楼卫生间渗水而更换地板损失85000元，有事实依据和法律依据，予以支持；周娟、刘康要求金先考赔偿更换地板期间营业损失80000元，因无充分的证据证明，不予采信。经查周娟、刘康提供的水费票据，苏旅假日酒店2018年的每月水费在400元至1200元之间，2019年1-7月的每月水费在3200元至7900元之间，2019年8-9月的每月水费降至1800元以下，水费异常的为2019年1-7月，据实酌定以每月水费2500元为基准界点，得出2019年1-7月周娟、刘康多支出水费17794.40元，有证据表明，水费异常与消防管道漏水有关，因此，金先考应赔偿周娟、刘康水费损失17794.40元。周娟、刘康要求金先考赔偿因消防管道漏水而多支付的自来水费用54684元，依据不足，不予采信。周娟、刘康提出金先考交付的租赁物存在诸多瑕疵，其在签订合同时存在欺诈行为，请求变更合同条款，将原来租金1400000元变更为每年700000元。一审法院认为，金先考交付的租赁物虽然有一定的瑕疵，但并未对周娟、刘康经营使用造成重大影响，造成周娟、刘康相关损失亦在可控范围，因此，对周娟、刘康该项主张不予支持。对于问题四，一审法院认为，本案返还财产及支付相关费用的范围限定于涉及合同的租赁物及附属物、税费、水费、电费、电话费、物业费等，返还及支付的时间应界定于2019年10月15日双方交接后签订《交接协议》时截止，交接协议上载明的未交付对方的物品、钱款以及未支付的费用仍需履行。对于金先考要求周娟、刘康给付租赁期间电费1693.84元（电费3252.94元扣除电话费1559.1元后的金额），周娟、刘康对此予以认可，依法予以确认。对于金先考要求周娟、刘康返还客户恒大公司2020年10月16日预付的住宿费848元，该事项发生在双方签订交接协议的次日，不在本案的处理范围，周娟、刘康可另行起诉，本案不予理涉。对于金先考要求周娟、刘康给付牙刷、梳子、香皂、洗发液、浴帽、拖鞋、卷纸、花瓶、烟灰缸、瓷碟、漱口杯、圆珠笔、清洁剂等物品折价款35236.51元，金先考提供的证据为2018年3月31日周娟、刘康承租伊始签收的《宾馆物品清单》及之前他方送货单5页，但未提供2019年10月15日双方交接时双方签字的《宾馆物品清单》，且《交接协议》载明，周娟、刘康承租案涉房屋期间无物品损坏需赔偿事项，该协议签订时完成租赁物的交接，租赁物由金先考使用，周娟、刘康不得再使用租赁物。说明交接租赁物及附属物时，金先考未提出损坏、短少等异议，因此，金先考的该项请求无事实依据，不予支持。综上，一审依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第九十四条第（五）项、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、金先考与周娟、刘康签订的《酒店租赁合同》于2019年7月31日解除。二、周娟、刘康于判决生效之日起十日内，给付金先考自2019年5月1日起至2019年10月15日止的租金人民币644383.56元，并偿付金先考租金利息（计息方法：以未付租金644383.56元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准，从2019年10月16日起计算至周娟、刘康付清租金之日止）。三、周娟、刘康于判决生效之日起十日内，给付金先考违约金人民币210000元。四、周娟、刘康于判决生效之日起十日内，给付金先考租赁期间的电费人民币1693.84元。五、驳回金先考本诉的其他诉讼请求。六、金先考于判决生效之日起十日内，赔偿周娟、刘康更换地板损失人民币85000元、水费损失人民币17794.40元，合计人民币102794.40元。七、驳回周娟、刘康反诉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费28754元，保全费5000元，反诉受理费12200元，合计45954元，由金先考负担19766元，周娟、刘康负担26188元。二审中，当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院认定基本事实无误，本院予以确认。二审经现场勘验，案涉酒店除六楼以外其他楼层的地板已进行更换，部分房间墙体存在因渗漏起泡的现象。本案二审的争议焦点：1、一审判决确认的周娟、刘康向金先考承担的占用费金额、逾期支付租金及占用费的利息是否正确？2、一审判决确定周娟、刘康应承担的违约金金额是否正确？3、金先考是否应赔偿周娟、刘康更换地板的损失及水费损失？关于争议焦点一，本院认为：一审判决确定的周娟、刘康应向金先考承担占用费金额并无不当。理由：首先，《酒店租赁合同》签订后，金先考向周娟、刘康交付房屋，周娟、刘康应按合同约定向金先考交纳租金。由于周娟、刘康未按约向金先考交纳2019年度第二季度的租金。金先考经催要未果，遂于2019年7月29日向周娟、刘康发出《解除通知书》，周娟、刘康于2019年7月31日收到该通知书，故《酒店租赁合同》于2019年7月31日解除。其次，合同解除后，双方于2019年10月15日办理了交接手续并签订《交接协议》。对于周娟、刘康承租期间所欠租金按合同约定计算，对于租赁合同解除后即2019年7月31日自至2019年10月15日期间的房屋占用费，双方合同约定房屋占用费按租金的5倍计算，该约定明显偏高，一审酌情按租金标准计算房屋占用费并无不当，故一审确认周娟、刘康所欠租金及占用费金额为644383.56元正确。关于周娟、刘康逾期支付租金及占用费的利息，一审以644383.56元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的标准，从2019年10月16日起计算至周娟、刘康付清租金之日止并无不当。关于争议焦点二，本院认为：本案双方均存在违约行为，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。对于周娟、刘康的违约责任，首先，周娟、刘康未按时支付租金，超过5日，金先考经催要，周娟、刘康仍未支付，金先考按约享有解除权。金先考向周娟、刘康发出解除通知，通知于2019年7月31日到达周娟、刘康时《酒店租赁合同》解除。其次，按《酒店租赁合同》约定，金先考可要求周娟、刘康支付本合同租金总额20%的违约金及赔偿全部损失，并对周娟、刘康支付的押金不予退还，还可要求周娟、刘康每日按逾期租金的千分之五作为逾期利息。双方约定的违约金过高，周娟、刘康要求调整。对于违约金过高，违约方请求调整的，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以衡量。本案中，因承租人周娟、刘康逾期支付房租，符合合同约定的解除权行使条件，金先考按约解除合同，合同的解除会给出租人金先考造成空租期的损失，原则上考虑由承租人周娟、刘康承担三个月租金的违约责任35万元。但金先考作为出租方存在未向周娟、刘康交付三间配套用房及经现场勘验部分房间墙体存在因渗漏起泡现象影响正常使用的情况，导致周娟、刘康因未能使用客观上多承担相应房屋的租金，鉴于此一审酌情将违约金调减为21万元并无不当。关于争议焦点三，本院认为：金先考出租的宾馆消防管道、水箱存在漏水的问题，致周娟、刘康多支出水费。因周娟、刘康提供的证据能够证明其多支出17794.40元，故金先考对此应予赔偿。对于周娟、刘康主张因酒店四楼卫生间渗水而更换地板，产生损失85000元要求金先考赔偿，结合金先考在接收宾馆后亦将其他部分楼层的地板进行更换的事实以及法院现场勘验的情况，能够认定周娟、刘康更换四楼地板与渗水有关，故金先考应赔偿周娟、刘康更换地板的损失，周娟、刘康已提供损失票据，可以认定其该项损失金额为85000元，金先考对此应予赔偿。综上，金先考的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40954元，由上诉人金先考负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  陈明霞审判员  陈少君审判员  韩 冰二〇二〇年十一月二十五日书记员  朱爱娟