湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂06民终3234号上诉人（原审被告）：裴光合，男，1962年10月20日出生，汉族，住枣阳市。被上诉人（原审原告）：王朝阳，女，1992年6月29日出生，汉族，住枣阳市。被上诉人（原审原告）：王旭东（系王朝阳胞弟），男，1998年11月24日出生，汉族，住枣阳市。二被上诉人共同的委托诉讼代理人：赵春浦（系二被上诉人姑父），住襄阳市樊城区汉江路**附**。二被上诉人共同的委托诉讼代理人：卫樊，湖北春园律师事务所律师。上诉人裴光合因与被上诉人王朝阳、王旭东房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市襄州区人民法院（2020）鄂0607民初2725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。裴光合上诉请求：1.依法撤销襄阳市襄州区人民法院（2020）鄂0607民初2725号民事判决；2.依法改判或发回重审。事实和理由：一、一审判决解除当事人之间签订的《房屋租赁合同》及判决裴光合承担违约金明显不当。（一）在2019年4月30日前裴光合以3万元保证金抵付租金后，实际已不欠王朝阳租金，裴光合虽履行义务不当，但不构成根本违约，不符合合同解除的条件，裴光合承租后通过银行贷款一百多万元（该贷款至今未还清）装修房屋用于宾馆经营，若解除合同势必给上诉人造成重大经济损失。（二）关于2019年4月30日至2020年4月30日期间的租金，当事人双方已进行协商，王朝阳同意裴光合继续经营，并在经营期间可以转租（有录音为证），转租后将租金结清。因王朝阳出租的房屋下水道倒灌影响经营，虽经维修但实际影响经营达半年之久，裴光合提出减免部分租金合情合理。受新冠××疫情影响，按合同约定的租金数额继续履行合同，对裴光合明显不公平，裴光合要求适当降低2020年4月30日以后的租金数额也合情合理，王朝阳也同意变更租金的支付方式和期限（有录音为证），所以裴光合不应承担违约责任。根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题指导意见（二）第五条规定“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。一审不考虑合同履行情况及新冠××疫情对租赁经营行业的客观不利影响，判决解除合同，并判决裴光合承担违约责任，不符合上述最高人民法院指导意见的规定。二、一审判决裴光合承担违约金3.2万元，数额明显偏高，不符合公平原则，应当依法减少。一审判决裴光合支付2020年6月23日前拖欠的租金，王朝阳已没有实际损失，再判决裴光合承担违约金3.2万元，明显不符合公平原则。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。王朝阳、王旭东辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。王朝阳、王旭东向一审法院起诉请求：1.解除王朝阳与裴光合之间签订的《房屋租赁协议》，并由裴光合在解除合同后15日内腾退所租赁的全部房屋；2.裴光合向王朝阳、王旭东支付拖欠租金19万元、违约金3.2万元，并自2020年4月30日起至房屋交还给王朝阳、王旭东之日止，按照219.18元/天支付实际占用期间的租金；3.本案诉讼费由裴光合承担。一审法院认定事实：王朝阳、王旭东在襄阳市××区张湾街道办事处商贸城社区共同共有房屋一幢。2017年3月10日，王朝阳与裴光合签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：1.由裴光合租赁王朝阳、王旭东房屋用于开设宾馆，期限自2017年3月10日起至2022年4月30日止；2.第一年租金为70000元，第二年至第五年租金每年均为80000元，五年总租金为390000元；3.采取先付租金后经营的方式，每年4月30日前一次性付清当年租金；4.合同签订之日裴光合向王朝阳、王旭东缴纳合同履行保证金30000元；5.裴光合经营所需的水电费、电话费、有线电视费、网络使用费、治安费、卫生费等均由裴光合承担；6.租赁期间，裴光合应负责房屋和一切附属设备的正常维修，维修费由裴光合承担，并保证合同期满后仍可以正常使用；7.合同期满，裴光合应在15天内搬出自己全部物品；8.裴光合逾期缴纳租金，自逾期之日起每日按应交租金的20%向王朝阳、王旭东缴纳滞纳金，裴光合如拖欠租金达20天以上，王朝阳、王旭东可终止合同，有权收回房屋并追究裴光合违约责任，即承担合同剩余租金40%的违约金。双方还就其他事项进行了约定。王朝阳与裴光合均在《房屋租赁合同》落款处签名、捺印。合同签订后，王朝阳按照约定向裴光合交付了房屋。裴光合于2017年4月30日支付租金70000元，2018年8月20日支付租金50000元。2019年2月，涉案房屋下水道漾水(倒灌)，影响了裴光合经营，裴光合要求王朝阳维修，王朝阳出资进行了维修。后王朝阳多次要求裴光合按照约定及时足额支付租金，但裴光合以种种理由推诿不付，为此引起诉讼。另查明，2020年6月19日，一审法院以法院快递的方式向裴光合送达民事诉状、应诉通知书及一审开庭传票，裴光合于2020年6月23日收到上述法律文书。还查明，王朝阳、王旭东系同胞姐弟关系，二人的父母王华、翟正云于2011年9月29日因刑事案件被害死亡。经一审法院视频连线王朝阳、王旭东，二人对本案诉讼请求、委托赵春浦代理及律师代理均认可，明确表示是其二人的真实意思表示；王旭东对王朝阳与裴光合签订《房屋租赁合同》的事实表示知晓并同意，同时对王朝阳的代理行为予以追认。一审法院认为，合法的租赁关系受法律保护。按照王朝阳与裴光合签订的《房屋租赁合同》，采取先付租金后经营的方式，每年4月30日前一次性付清当年租金，裴光合如拖欠租金达20天以上，王朝阳、王旭东可终止合同，有权收回房屋，但裴光合在第二年迟延且未足额支付租金，第三年后竟不支付租金，属严重违约；租赁期间，裴光合应按《房屋租赁合同》的约定负责房屋和一切附属设备的正常维修，维修费由裴光合承担，并保证合同期满后仍可以正常使用，但裴光合却违反该合同约定，在房屋下水道漾水(倒灌)的情况下，不积极维修，反而让王朝阳维修，维修费由王朝阳负担，将本属于自己的合同义务让相对人承担，违反了合同约定；在本案一审庭审及庭后调解的过程中，裴光合的要求过高，继续履行合同的诚意不足。综上，裴光合不履行合同主要义务，致使合同目的不能实现，王朝阳要求解除与裴光合之间签订的《房屋租赁协议》，一审法院予以支持，合同解除的日期为2020年6月23日，即一审法院以法院快递的方式向裴光合送达民事诉状、应诉通知书及一审开庭传票后裴光合签收的日期。关于租金，考虑到新冠××疫情的影响，一审法院酌情减免两个半月的租金，截至2020年6月23日，裴光合应付租金为225397.22元[70000元+80000元+80000元+11835.72元（80000元÷365天=219.18元/天，2020年4月30日至2010年6月23日共54天，219.18元/天×54天）-16438.5元（219.18元/天×75天）]。裴光合已交纳的租金120000元，应予以扣减；裴光合交纳的30000元保证金应抵扣租金，即裴光合尚应支付75397.22元租金。2020年6月24日即解除合同之次日起至本案房屋交付给王朝阳、王旭东之日止，裴光合仍应按照每天219.18元向王朝阳、王旭东支付实际占用期间的租金。关于违约金，本案中，裴光合违反合同约定，应承担违约责任，按照《房屋租赁合同》，应承担合同剩余租金40%的违约金，剩余租金即2020年6月24日至2022年4月30日的租金为148164.98元（219.18元/天×311天+80000元），违约金为148164.98元×40%，即73785.67元，王朝阳、王旭东仅主张违约金32000元，应视为其对诉讼请求的放弃。裴光合辩称，应继续履行房屋租赁合同，租金由80000元/年变更为60000元/年，同时免收2019年2月至2020年4月30日期间的租金，该辩解理由无事实和法律依据，也不符合情理，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第一款第四项、第二百一十二条、第二百二十条之规定，判决：一、王朝阳与裴光合之间签订的《房屋租赁合同》于2020年6月23日解除；二、裴光合于本判决生效之日起十五日内腾退所租赁的全部房屋并交付王朝阳、王旭东；三、裴光合于本判决生效之日起十日内向王朝阳、王旭东支付截至2020年6月23日拖欠的租金75397.22元；四、裴光合于本判决生效之日起十日内向王朝阳、王旭东支付违约金32000元；五、自2020年6月24日起至本案房屋交付给王朝阳、王旭东之日止，裴光合按照每天219.18元向王朝阳、王旭东支付实际占用期间的租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4680元，减半收取2340元，由裴光合负担。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，上诉人裴光合主张其与王朝阳、王旭东已达成减免租金的约定，其并不欠缴租金，对该事实主张上诉人裴光合并未提供充分的证据予以证实，且王朝阳、王旭东对此并不认可，考虑到新冠××疫情的影响，一审法院亦已酌情减免两个半月的租金，故上诉人裴光合该上诉理由不能成立，本院不予支持。根据双方合同约定，“裴光合逾期缴纳租金，自逾期之日起每日按应交租金的20%向王朝阳、王旭东缴纳滞纳金，裴光合如拖欠租金达20天以上，王朝阳、王旭东可终止合同，有权收回房屋并追究裴光合违约责任，即承担合同剩余租金40%的违约金”，根据合同约定上诉人裴光合应承担的违约金应为73785.67元，王朝阳、王旭东仅主张32000元并无不当。综上所述，裴光合的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费600元，由裴光合负担。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇二〇年十一月二十五日书记员  周超群