黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑10民终1071号上诉人（原审原告）：李媛媛，女，1981年6月10日出生，汉族，住黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：袁丛铭，黑龙江晨光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:阚长远，男，1970年5月30日出生，汉族，住陕西省西安市。被上诉人（原审第三人）：绥芬河市龙兴房地产开发（集团）有限公司，住所地黑龙江省绥芬河市。法定代表人：孙银龙，该公司总经理。原审原告：刘华，男，1980年2月6日出生，汉族，住黑龙江省绥芬河市西城区。上诉人李媛媛因与被上诉人阚长远、绥芬河市龙兴房地产开发（集团）有限公司（以下简称龙兴公司）、原审原告刘华房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省绥芬河市人民法院（2020）黑1081民初242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，上诉人李媛媛的委托诉讼代理人袁丛铭、被上诉人阚长远、原审原告刘华到庭参加诉讼，被上诉人龙兴公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。李媛媛上诉请求：撤销一审判决书，依法判决解除上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同，返还购房款435000元并给付利息或发回重审。事实和理由：一、上诉人与阚长远之间系房屋买卖关系，一审中上诉人提交的录音资料显示刘华欲在阚长远处购买龙兴公司建设的房屋，双方对房屋的位置、面积、单价进行了协商，整个过程都是在交谈房屋买卖的情况，并没有阚长远将自己对龙兴公司房屋买卖合同所享有的合同权利转给刘华的交谈内容。二、刘华与阚长远之间并不存在合同权利的转让。合同权利义务转让应当双方意思表示一致，一审中阚长远没有提供相关证据证明双方合同内容为权利转让，双方均没有该方面的意思，一审法院认定合同权利的转让是错误的。《商品房买卖合同》的备案登记，是阚长远与刘华房屋买卖合同中阚长远的合同附随义务，通话录音中阚长远向刘华承诺可以协助将合同备案至刘华名下，双方达成房屋买卖合同后的备案行为是阚长远履行合同义务，不是权利义务概括转让。三、阚长远未履行完毕与上诉人之间的合同义务。阚长远负有向上诉人交付房屋的义务，但目前争议房屋仍未建设完毕，阚长远也未向上诉人交付房屋，一审判决确认阚长远履行了合同义务错误。综上，一审判决认定事实、适用法律错误，应当予以撤销。阚长远辩称，一、阚长远与刘华之间成立的法律关系是合同权利和义务的概括转让即债权转让，不是房屋买卖关系。2013年5月9日龙兴公司向阚长远借款无力偿还，遂用在建的涉案商品房抵偿部分欠款，该抵偿行为合法有效，阚长远享有对于该涉案房屋合同的各项权利。阚长远与刘华通过通话方式协商将对涉案房屋的权利转让，通话录音中刘华明知涉案房屋为期房，且阚长远未实际占有，也没有取得所有权，双方一致协商同意阚长远只能保证协助办理更名、备案手续，2013年9月6日李媛媛与龙兴公司签订了《商品房买卖合同》，合同主体双方是李媛媛与龙兴公司，此时阚长远已经履行了全部约定义务，龙兴公司逾期交房，李媛媛有权向龙兴公司主张违约责任。一个买受人，不可能存在两个生效的买卖合同，证明阚长远将对龙兴公司享有的权利和义务全部转让给了刘华。二、李媛媛、刘华的真实意思是基于对龙兴公司的了解信赖，购买龙兴公司的商品房。刘华与龙兴公司法人孙银龙早就很熟悉且关系好，阚长远与刘华一审前未见过面，当时是刘华从龙兴公司处得知阚长远急于收回对龙兴公司的债权，主动联系的阚长远。刘华以低于龙兴公司售价9万元的价格购买涉案房屋。三、李媛媛、刘华主张解除合同，解除合同属于形成权，形成权的行使受除斥期间的限制。李媛媛与龙兴公司签订的《商品房买卖合同》中约定，交付房屋的期限为2014年10月30日，逾期30日不交付的，李媛媛有权解除合同，但应在2015年11月30日之前主张。阚长远从李媛媛与龙兴公司签订房屋买卖合同，办理备案登记后就完成了所有转让合同权利义务的合同义务，合同因履行完毕而终止，不存在解除的问题。假设如果解除合同，龙兴公司违约还赚得一套房子，违反公平正义原则。综上，请求维持一审判决。龙兴公司未到庭答辩。刘华述称，阚长远放款给龙兴公司，龙兴公司抵顶多套房屋给阚长远，挂在绥芬河信息网上置顶出售，我看到信息后与阚长远多次沟通确定了房屋位置、户型、价格，以43.5万元全款购房，并非阚长远所述我与孙银龙特别熟悉，通过录音也能证实我与阚长远为买卖关系。阚长远以在外地、房屋年底就交付为由委托其亲属阚长凤代为与龙兴公司协商将房屋的发票更名到我的妻子李媛媛名下，发票合同后面有阚长凤书写的收到购房款且转账收款平台已证明是给阚长远的购房款，龙兴公司没有收到购房款，进一步确定我与阚长远为房屋买卖关系。2013年9月至今已经7年时间，我只有合同和发票，并没有收到房屋，双方当年明确的是年底交房，就买卖的公平性而言，我们是受害方，而且这7年我们一直没有房子，是租房子，给我们生活带来巨大经济负担和精神压力，希望法院给予公正研判。李媛媛、刘华向一审法院起诉请求：1.请求法院判令同时解除李媛媛、刘华与阚长远之间的房屋买卖合同及李媛媛与龙兴公司2013年9月6日签订的商品房买卖合同；2.阚长远立即返还原告购房款435000元，并按年利率6%的标准给付2013年9月6日至2020年3月6日的利息169650元，合计604650元。一审法院认定事实：因阚长远对龙兴公司享有债权，2013年5月9日，龙兴公司与阚长远达成以物抵债协议，龙兴公司用其开发建设的绥芬河市欧亚新城**号楼**幢*单元***室的房屋抵顶拖欠阚长远的521106元借款，并为阚长远出具了一份绥芬河市欧亚新城D8号楼16幢1单元501室的521106元购房款收据。2013年9月1日，刘华与阚长远通过电话联系，商讨绥芬河市欧亚新城**号楼**幢*单元***室房屋的买卖事宜，双方商讨了付款方式、价格，阚长远承诺确保合同备案并更名，刘华称知道，双方确定了更名及备案的期间。2013年9月6日，刘华通过中国银行将双方确认的价款435000元转账到阚长远账户内。按刘华要求，其妻子李媛媛与龙兴公司签订商品房买卖合同，约定：李媛媛购买位于欧亚新城（D8号楼）**幢*单元***号房，建筑面积122.43平方米，该商品房单价为每平方米4256元，总金额521106元。出卖人应当在2014年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，龙兴公司、李媛媛到绥芬河市房产管理部门办理了上述房屋的商品房销售备案登记。龙兴公司将交款单位为阚长远的上述房屋的购房款收据中阚长远的名字划去，更改为李媛媛。李媛媛、刘华并未向龙兴公司支付过购房款。因涉案房屋的工程项目未竣工，涉案房屋至今未交付李媛媛。一审法院认为：债权转让是指在不改变合同权利义务关系的前提下，合同权利方将其依据合同享有的债权通过协议全部转让给受让人，债权人与受让人间就原合同债权的转让而订立的合同，即为债权转让合同，债权转让合同生效后，原合同权利义务的具体内容并未改变，只是权利义务的主体发生了变化。刘华与阚长远达成的口头协议名义为房屋买卖合同，实质为商品房买卖合同权利的转让合同。刘华与阚长远达成协议时，刘华明知阚长远对涉案房屋并未实际占有，也没有取得所有权，双方商议时阚长远只承诺办理涉案房屋的购买人更名及商品房买卖合同备案登记，阚长远将其与龙兴公司达成的涉案商品房买卖合同的权利转让给刘华，故案由应为债权转让合同纠纷。按刘华要求，刘华妻子李媛媛与龙兴公司于2013年9月6日签订了涉案房屋的商品房买卖合同，合同中对房屋交付期限、房屋交付主体做出了明确约定。至此，阚长远已履行了转让合同权利的约定义务，转让涉案房屋买方权利的合同已履行完毕，李媛媛、刘华无权要求解除已履行完毕的合同，李媛媛、刘华要求阚长远返还购房款给付利息予法无据，一审法院不予支持。因李媛媛、刘华要求同时解除其与阚长远及龙兴公司之间的二份合同，因对解除与阚长远的合同的诉讼请求不予支持，故一审法院对一同解除上述二份合同的诉讼请求亦不予支持。如李媛媛、刘华欲单独解除其与龙兴公司之间的商品买卖合同可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回刘华、李媛媛的诉讼请求。案件受理费9846.5元，由刘华、李媛媛负担。二审中，各方当事人均未向本院出示新证据。本院二审采纳一审法院认定的证据，并对一审法院查明事实予以确认。本院认为，刘华与阚长远商讨购买案涉房屋相关事宜，双方经协商确定了房屋的价格，阚长远承诺变更合同备案。此后，龙兴公司与李媛媛签订了商品房买卖合同，龙兴公司为李媛媛出具了交付案涉房屋购房款的收据，龙兴公司与李媛媛形成了案涉房屋的商品房买卖合同关系。龙兴公司在刘华与李媛媛将购房款交付给阚长远的情况下，为李媛媛出具交付购房款的收据，系因龙兴公司与阚长远之间存在债务债权关系。在此情况下，龙兴公司向李媛媛出具购房款收据的行为，应视为李媛媛向龙兴公司履行完毕了交付购房款的义务。龙兴公司应当履行其与李媛媛签订的商品房买卖合同中约定的交付房屋等相关义务，如龙兴公司未能按照其与李媛媛签订的商品房买卖合同的约定履行相关义务，龙兴公司应当向李媛媛承担相应的责任。刘华、李媛媛未与阚长远签订书面的房屋买卖合同，刘华、李媛媛出示的证据无法证实其与阚长远之间形成了房屋买卖合同关系，在此情况下，刘华与李媛媛诉请解除其与阚长远之间的房屋买卖合同不具有相应的事实及法律依据，其诉请阚长远向其返还购房款亦不符合法律规定。本案中，李媛媛、刘华明确表述要求同时解除其与阚长远，其与龙兴公司的房屋买卖合同，不能单独解除其中的某一份房屋买卖合同，但因李媛媛与刘华未能证实其与阚长远之间存在房屋买卖合同关系，故对其该项诉讼请求无法予以支持。综上所述，李媛媛的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7825元，由上诉人李媛媛负担。本判决为终审判决。审 判 长  李   冬   梅审 判 员  杨   大   奎审 判 员  贾   海   波二〇二〇年十一月十七日法官助理  孙驰书记员伊金萍附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。