北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初16462号原告（反诉被告）：北京市蓟城物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区南运巷**。法定代表人：梁波，执行董事。委托诉讼代理人：张力伟，男，该公司职工。委托诉讼代理人：周洁，女，该公司职工。被告（反诉原告）：中国机械设备进出口北京物业发展有限责任公司，住所地北京市西城区广安门外大街****。法定代表人：林周明，党支部书记。委托诉讼代理人：赵志刚，男，该公司职工。委托诉讼代理人：修雷，北京市中润律师事务所律师。原告北京市蓟城物业管理有限责任公司（以下简称蓟城物业公司）与被告中国机械设备进出口北京物业发展有限责任公司（以下简称中设物业公司）合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由本院审判员公开开庭进行了独任审理。原告蓟城物业公司的委托诉讼代理人张力伟、周洁，被告中设物业公司的委托诉讼代理人修雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蓟城物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告一次性向原告支付被告管理期间的预收款371438.73元（其中物业费157405.41元、停车费199710元、广告和场地租赁费11698.62元、供暖费2624.70元）；2.判令本案案件受理费由被告承担。事实和理由：被告系北京市西城区恒昌花园小区原物业公司，因被告与恒昌花园小区间物业服务合同于2019年3月31日到期届满，2018年12月经恒昌花园小区业主大会决议，恒昌花园小区业委会在相关部门指导、监督下，2019年1月委托北京军明永信物业服务评估监理有限公司进行招标，原告经合规投标后并中标，已与恒昌花园业委会订立《物业服务合同》，自2019年4月1日起，为恒昌花园小区物业服务公司，合同期限3年。原被告就新旧物业公司交接事宜，于2019年3月31日订立《恒昌花园物业项目交接协议》（以下简称“交接协议”），交接协议第三条第3款约定，被告应当于2019年4月30日前一次性向原告支付被告管理期间预收款及相关明细表。（注：预收款为被告已收2019年4月1日以后的恒昌花园物业项目物业费、停车费等相关费用。）预收款支付逾期后，经原告多次催要未果，至2019年8月26日，被告向原告发出《关于恒昌花园项目双方未尽事宜的函》，自认其预收款项合计为368814.03元，但供暖费2624.70元未予确认，上述款项至今未向原告支付。综上所述，被告拒不支付其预收的原告服务期内款项，侵害原告合法权益，经催要无果，特提起本诉讼，望法院判如所请。中设物业公司不同意原告诉讼请求，具体答辩意见如下：1.项目交接协议约定被告向原告返还2019年4月1日后的费用但同时约定被告有权先行扣减水电等费用、还有相关折抵款，但原告没有考虑到折抵款。2.原告作为接收方，在接收项目向业主收取2019年物业费、水电燃气等费用时收取了本应由被告收取的2019年1-3月的费用，我方认为该部分费用应予以扣减。3.供暖费经核查，无法确认，我方无法认可。同时，中设物业公司提出反诉请求如下：1.请求判令反诉被告向反诉原告支付2019年4月的能源费68033.30元；2.请求判令反诉被告向反诉原告支付其已向业主收取的2019年1月-3月的物业费144724.15元；3.请求判令反诉被告向反诉原告支付其已向业主收取的2019年1月-3月的水电费144040.58元；4.请求判令反诉被告向反诉原告支付其已向业主收取的2019年1月-3月的供暖费87286.70元；5.请求判令反诉被告向反诉原告支付其已向业主收取的2019年1月-3月的停车费22340元；6.请求判令反诉被告向反诉原告支付固定资产折旧费用14934.06元；7.请求判令反诉被告向反诉原告返还档案资料（主要为反诉原告方权属的：物业费、供暖费、水费、电费收费凭证和台账；停车费收费协议、收费凭证和台账；财务章；业主档案登记表；业主集资（水箱、锅炉等）费用收据和台账）；8.判令反诉被告承担本案的所有诉讼费用。各项费用合计：481358.79元。针对中设物业公司所提反诉，蓟城物业公司答辩称：同意第1、6项诉讼请求；不同意第2、3、4、5项诉讼请求，因我方没有收取过该部分费用，应由中设物业公司直接向业主收取；关于第7项诉讼请求，中设物业公司所主张的资料（物业费、供暖费、水费、电费收费凭证和台账；停车费收费协议、收费凭证和台账；财务章、业主集资费用收据和台账）均在中设物业公司财务部，由中设物业公司统一管理。业主档案登记表由业主保管，与我公司无关；不同意承担反诉费用。蓟城物业公司向本院提交了以下证据予以证明：1.恒昌花园物业项目交接协议、恒昌花园小区物业移交项目统计表（设备设施交接表、能源计量表示数统计表、档案资料交接表、恒昌花园项目部文件（档案交接表明细））、固定资产保留表；2.关于尽快完成恒昌花园物业交接工作的函、委托书、关于尽快履行恒昌花园物业项目交接协议的函、关于再次函告中设物业公司履行恒昌花园物业项目交接工作的函、关于执行恒昌花园物业项目交接协议的函、至蓟诚物业关于恒昌花园项目双方未尽事宜的函；3.收款凭据；4.北京市西城区恒昌花园物业服务项目中标通知书、办理结果通知书；5.恒昌花园小区物业服务合同2个（2016年、2019年）。中设物业公司认可证据1的真实性，但不认可证明目的，并认为蓟城物业公司委托诉讼代理人周洁具有双重身份，原系被告员工，同时代表原被告双方进行交接，档案资料交接表中不包含涉及各项费用的收款凭证；中设物业公司认可证据2的真实性，但不认可证明目的，主张虽然与蓟城物业公司多次函件沟通，但未确认最终金额；关于证据3，因收据凭据上无中设物业公司盖章，对真实性不予确认；中设物业对证据4无异议；中设物业公司认可证据5的真实性。鉴于中设物业公司对除证据3外的所有证据的真实性均无异议，本院对证据1、2、4、5的真实性予以确认。关于证据3，蓟城物业公司于庭审后向本院补充提交了盖有“中国机械设备进出口北京物业发展有限责任公司收讫”印章的收费凭证，该凭证右上角另标注“当月内开具发票”，经本院审核，对蓟城物业公司提交的证据3的真实性予以确认。为支持其答辩意见及反诉请求，中设物业公司向本院提交了下证据：1.恒昌花园物业项目交接协议及恒昌花园项目部文件（档案交接表明细）；2.至蓟诚物业关于恒昌花园项目双方未尽事宜的函；3.2019年1月-3月的水费、电费支付凭证；4.2019年4月的水费、电费、天然气费支付凭证。蓟城物业公司认可证据1的证明效力；认可证据2的真实性，但不认可证明目的，称未向业主收取过中设物业公司所主张的2019年1-3月水电费144040.58元、及物业费144724.15元、供暖费87286.7元、停车费22340元。财务文件由中设物业公司保管；认可证据3的真实性，但质证称未收取该部分费用，应由中设物业公司自行向业主收取；认可证据4，同意支付能源费68033.30元。鉴于蓟城物业公司对中设物业公司提交的证据1、证据4无异议，本院予以确认。关于中设物业公司提交的证据2、证据3，本院确认其真实性，对证明目的及关联性，将在本院认为部分一并阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月31日，北京市西城区恒昌花园业主委员会与中设物业公司签订了《物业服务合同》，约定自2016年4月1日起至2019年3月31日，由中设物业公司对北京市西城区广外红居街7号进行物业管理，其中该合同第二十三条第8款规定，“本合同终止时，应移交物业管理权，撤出本物业，协理甲方（北京市西城区恒昌花园业主委员会）做好物业服务的交接和善后工作，移交或配合甲方（北京市西城区恒昌花园业主委员会）移交管理用房和物业管理的全部档案资料、专项维修资金及账目”。2019年1月31日，经招投标，蓟城物业公司成为北京市西城区恒昌花园物业服务项目的中标人。2019年2月28日，北京市西城区恒昌花园业主委员会与蓟城物业公司签订了《物业服务合同》，约定自2019年4月1日起至2022年3月31日，由蓟城物业公司对北京市西城区广外红居街7号进行物业管理。其中该合同第十七条第1款约定，“供暖费根据《北京市供热采暖办法》及其他相关规定，按房屋建筑面积30元/平方米，由乙方（蓟城物业公司）向业主（或交费义务人）收取”。2019年6月26日，蓟城物业公司在西城区房管局物业管理科办理了物业服务合同备案。2019年3月31日，中设物业公司（甲方、移交方）与蓟城物业公司（乙方、接收方）签订了《恒昌花园物业项目交接协议》，双方约定：“二、双方在现场就以下各事项进行交接，并在交接确认书签字。1、对小区水、电、燃气能源时点使用量进行确认，作为今后双方各自缴纳能源费用的分割依据。2、小区现有设备机房及设施，如配电室、锅炉房、电梯机房等物业办公、管理的场地、配套用品（如钥匙、设备设施等）。3、小区业主档案、工程图纸等资料。4、现有固定资产、库存物料等实物。三、其它交接事项：1、双方协商一致确定交接确认书中所列时间，做为各自应收应付费用的核对清算、物品移交、风险转移的节点划分双方权利、义务、责任。2、甲方承担节点前所发生的全部责任、义务，乙方承担节点后所发生的全部责任、义务。3、甲方应于2019年4月30日前一次性向乙方支付甲方管理期间的预收款及相关明细表。（注：预收款为甲方已收2019年4月1日以后的恒昌花园物业项目物业费、停车费等相关费用。）4、双方就2019年4月缴纳所发生的水、电、燃气等能源费用进行核对清算、确认无误后，应由乙方承担的费用，将在甲方返还预收款时相应扣减，乙方需在下个缴费期前变更相关付费单位名称。5、签订本协议前，甲方已向管理期间内签订的各项服务外包公司发出合同终止函，但如甲方预付合同款所覆盖的时间范围超过合同终止时间，经双方确认后，费用将由乙方承担，在甲方返还预收款时相应扣减。6、乙方同意接收将甲方管理期间购置的部分固定资产、库存商品，应按双方协商价格予以接收，折抵款将在甲方返还预收款时相应扣减。四、双方权利及义务：1、甲方将协助乙方在接管后与属地政府管理单位、小区业委会及业主、外包单位之间，在合同履约过程中发生的相关问题，双方并按规定在政府相关部门做变更备案工作。2、乙方接管后将协助甲方处理甲方管理期间应收未收的相关物业费、供暖费的费用结算问题。如业主产权发生变更等情况，欠费业主所欠甲方费用在未结清之前，乙方不得向其开具费用结清证明，否则，给甲方造成的损失由乙方承担。3、甲方为便于乙方交接管理，将在交接前期5天协助乙方在恒昌花园共同开展工作。4、交接当日，双方将派授权代表（附件1）对现场交接相关事项进行签字确认。”2019年3月31日，蓟城物业公司与中设物业公司派员进行了交接，两方人员均在设备设施交接表、能源计量表示数统计表、档案资料交接表上签字确认。2019年4月19日，双方确认蓟城物业公司接收的固定资产净值为14934.06元。2019年6月24日，北京市西城区恒昌花园业主委员会向中设物业公司发出《关于尽快完成恒昌花园物业交接工作的函》，函中提及“业委会现已委托北京市蓟城物业发展有限责任公司作为业委会的代理单位，代理账目交接等各项具体工作。请贵司安排人员与蓟城物业相关人员核对好移交账目并做好各项交接工作”。2019年8月6日，针对交接事宜，北京市西城区恒昌花园业主委员会再次向中设物业公司发出《关于再次函告中设物业公司履行恒昌花园物业项目交接工作的函》。2019年6月25日，蓟城物业公司向中设物业公司发出《关于尽快履行恒昌花园物业项目交接协议的函》，主张截至2019年6月25日中设物业公司尚未完成以下工作：“1、水、电、燃气等能源费尚未清算；2、应于2019年4月30日前向我公司移交的预收款及相关明细表（预收款项包括：已收恒昌花园项目属于2019年4月1日以后的物业管理费、停车费等）；3、贵公司在管理期间向外包公司支付的费用超过合同终止期应由我方承担的费用（如：小区公共区域广告费等）。4、贵公司所管期间的部分公共区域设备设施应修未修的项目，我司已垫付费用进行维修”，并要求中设物业公司于2019年7月15日前完成恒昌花园项目的各项交接工作。2019年8月15日，蓟城物业公司再次向中设物业公司发出《关于执行恒昌花园物业项目交接协议的函》，函件中函告“贵司已收取的，2019年4月1日之后的恒昌花园项目物业费157405.41元、停车管理费199710元、广告费11608.30元三项合计368723.74元，应当归属我司，贵司应当于2019年8月25日前，将前述款项返还我司”。2019年8月26日，中设物业公司向蓟城物业公司发出《至蓟城物业关于恒昌花园项目双方未尽事宜的函》，函件中明确蓟城物业公司应分摊2019年4月份的能源费（水费、电费、燃气费）68033.3元；根据历史平衡计算蓟城物业公司应向中设物业公司支付本应由中设物业公司向业主收取的2019年1月至3月产生的能源费（包括水费、电费）144040.58元；中设物业公司尚未收取2019年1月至3月的物业费144724.15元、供暖费87286.7元、停车费22340元；中设物业公司认可已预收2019年3月以后的物业费157405.41元、停车费199710元、广告和场地租赁费11698.62元；蓟城物业公司应支付中设物业公司固定资产净值费14934.06元。同时，在该函件中，中设物业公司要求蓟城物业公司向其返还如下档案资料：1、物业费、供暖费、停车费收费凭证和台账；2、水费、电费收费凭证和台账；3、停车费收费协议和台账；4、业主档案登记表；5、业主集资（水箱、锅炉等）费用收据和台账；6、供暖补贴申请资料。另查，刘燕于2018年12月向中设物业公司交纳了2019年11月15日至2020年3月15日期间的供暖费2624.70元。上述事实有双方当事人提交的证据材料及当事人陈述在案佐证。本院认为，蓟城物业公司与中设物业公司签署的恒昌花园项目交接协议合法有效。双方当事人均应按该协议内容切实履行各自义务。双方合同中明确约定，中设物业公司应于2019年4月30日前一次性向蓟城物业公司支付其预收的2019年4月1日以后的物业费、停车费等相关费用。中设物业公司在2019年8月26日《至蓟城物业关于恒昌花园项目双方未尽事宜的函》中，确认已预收2019年3月以后的物业费157405.41元、停车费199710元、广告和场地租赁费11698.62元。故对蓟城物业公司要求中设物业公司支付预收物业费、停车费、广告和场地租赁费的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的供暖费2624.70元，根据现有证据，中设物业公司确实收取了业主交纳的2019年11月15日至2020年3月15日期间的供暖费2624.70元，蓟城物业公司与中设物业公司虽未在项目交接协议中明确约定中设物业公司预收供暖费时该如何处理，但中设物业公司在2019年4月1日后就丧失向业主收取之后供暖费的权利，中设物业公司应退还该笔供暖费，而依据蓟城物业公司与恒昌花园业委会之间的物业服务合同，蓟城物业公司有直接向业主收取其管理期间供暖费的权利，中设物业公司将收取的该笔供暖费直接退还蓟城物业公司，既能减少讼累，又能便利诉讼当事人，故对蓟城物业公司关于供暖费的诉讼请求，本院予以支持。关于中设物业公司反诉要求蓟城物业公司支付2019年4月能源费、固定资产折旧费用的诉讼请求，鉴于蓟城物业公司同意支付该两笔费用，本院不持异议，对中设物业公司所提的上述两项诉讼请求，本院予以支持。关于中设物业公司反诉要求蓟城物业公司支付2019年1月至3月的物业费、水电费、供暖费、停车费的诉讼请求，中设物业公司以该期间费用尚未向业主收取为由要求蓟城物业公司支付，因双方当事人签署的项目交接协议中未约定中设物业公司将该部分债权转让与蓟城物业公司，仅约定蓟城物业公司接管后应协助中设物业公司处理中设物业公司管理期间应收未收的相关物业费、供暖费的费用结算问题，蓟城物业公司亦明确表示中设物业公司应直接向业主收取该部分费用，在无证据证明蓟城物业公司已收取2019年1月至3月上述相关费用的基础上，中设物业公司无权向蓟城物业公司主张权利，故对中设物业公司该部分诉讼请求，本院不予支持。关于中设物业公司提出的要求蓟城物业公司返还档案资料的诉讼请求，首先，两公司签署的项目交接协议中未将中设物业公司提到的档案资料明确列入交接范围，交接中设物业公司提到的档案资料不属于蓟城物业公司的合同义务；其次，中设物业公司不能举证证明上述档案资料由蓟城物业公司实际控制。北京市西城区恒昌花园业主委员会2019年6月24日向中设物业公司发出的函件中，明确要求中设物业公司应配合蓟城物业公司办理账目交接，可见账目凭证应在中设物业公司的控制之下，中设物业公司有能力取回相关财务凭证。中设物业公司作为恒昌花园项目的原有物业公司，较蓟城物业公司更有能力控制相应档案资料。中设物业公司与蓟城物业公司间为自行交接，而非强制交接，中设物业公司有足够的时间保管转移己方需要的档案资料。综上，中设物业公司要求蓟城物业公司返还档案资料的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，被告中国机械设备进出口北京物业发展有限责任公司向原告北京市蓟城物业管理有限责任公司支付预收款项371438.73元（其中物业费157405.41元、停车费199710元、广告和场地租赁费11698.62元、供暖费2624.70元）；二、本判决生效之日起七日内，反诉被告北京市蓟城物业管理有限责任公司向反诉原告中国机械设备进出口北京物业发展有限责任公司支付2019年4月能源费68033.30元及固定资产净值14934.06元；三、驳回反诉原告中国机械设备进出口北京物业发展有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6872元，由被告中国机械设备进出口北京物业发展有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费8520元，由反诉原告中国机械设备进出口北京物业发展有限责任公司负担7051元（已交纳），由反诉被告北京市蓟城物业管理有限责任公司负担1469元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 高中营二〇二〇年十一月十二日法官助理 刘思敏书 记 员 侯雅晖