北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民再9号再审申请人（一审原告）：江涛，男，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：董雪萍（江涛之妻），住北京市门头沟区。被申请人（一审被告）：丁文娟，女，现住北京市丰台区。委托诉讼代理人：郭建萍，北京奥肯律师事务所律师。被申请人（原审被告）：任迎宾，男,住北京市海淀区。被申请人（原审被告）：北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街**联合大厦**。法定代表人：赖国强，执行董事。委托诉讼代理人：付正婷，女，北京中原房地产经纪有限公司法务经理。再审申请人江涛因与被申请人丁文娟、任迎宾、北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2018）京0109民初2742号民事判决，向本院申请再审。本院于2019年4月29日作出（2019）京01民申55号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人江涛及其委托诉讼代理人董雪萍、被申请人丁文娟及其委托诉讼代理人郭建萍、被申请人任迎宾、中原公司之委托诉讼代理人付正婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江涛申请再审请求：1.要求丁文娟、任迎宾退还定金30万元并支付违约金30万元；2.中原公司退还江涛中介费损失4万元。事实和理由：1.丁文娟、任迎宾系夫妻关系，丁文娟与江涛签署的房屋买卖合同存在欺诈行为，合同中约定的标的房屋与江涛实地所看房屋不同。2.任迎宾违反《北京市房地产经纪机构管理规定》第十一条第二款之规定，在自己就职的房地产经纪公司出卖诉争房屋，故双方签订的买卖合同应为无效。3.江涛与丁文娟在未解除房屋买卖合同前，丁文娟再次出售诉争房屋，属于一房二卖。4.因中原公司未按相关规定，在本案诉争房屋的买卖合同中约定资金监管及网签的内容，该公司存在失职违约行为，所以中原公司应向我退还中介费4万元。被申请人丁文娟辩称：同意原审判决，不同意江涛的再审请求。理由：1.房屋买卖合同中约定的标的与江涛实地所看房屋是一致的。2.定金数额未超过法律规定。3.丁文娟不存在一房二卖，涉案房屋至今在自己名下。4.江涛、丁文娟在合同中约定，首付款不采用资金监管方式，由江涛直接支付与丁文娟。而江涛未向其支付首付款，所以没有办理网签。5.江涛具有完全民事行为能力，其签署合同及补充协议不存在被欺诈的情况。被申请人任迎宾辩称：同意原审判决，不同意江涛再审请求。江涛未在合同约定期限内交付首付款已构成违约。诉争房屋仍在丁文娟名下，不存在一房二卖的事实。同意丁文娟的答辩意见。被申请人中原公司辩称：不同意江涛的再审请求。其公司在居间服务中不存在过错。目前法律对中介公司员工在就职的公司出售自己的房屋无禁止性规定，且任迎宾在看房时已经告知江涛诉争房屋系其与丁文娟夫妻共同财产。故公司不存在任何责任。江涛向原审法院起诉请求：一、丁文娟、任迎宾向我返还定金30万；二、丁文娟、任迎宾向我支付违约金30万元；三、中原公司向我退还中介费4万元。事实和理由：2016年3月2日，我在中原公司的工作人员任迎宾的哄骗下与任迎宾的妻子丁文娟签订了房屋买卖合同、资金划转补充协议、房屋买卖居间合同及定金转付书。资金划转协议约定我于2016年4月30日支付首付款75万元。签订合同当日我先后支付中介费4万元、支付丁文娟定金10万元。之后又支付定金20万元。另外，任迎宾还称需要办理手续向我收取过户服务费3000元。2016年4月30日，任迎宾提出让我跟丁文娟签订补充协议，约定2016年5月15日付款75万元。2016年5月15日，我主动联系任迎宾，任迎宾说房屋手续没办完再等两天。2016年5月17日，任迎宾的弟弟开车带我们去建委办网签，之后去银行付款，因为排队我提出再去看看房子，结果发现买的房子跟之前看的房子不一样，邻居告知我任迎宾出售的是自己的房子。我到中介机构找任迎宾询问真相，寻找数次，任迎宾均因心虚避而不见。2016年5月29日，丁文娟向我发出解除合同通知书，然后把房子出售给他人。我认可我们之间的房屋买卖合同已于2016年5月29日解除，但是由于丁文娟违约解除的，丁文娟、任迎宾应向我退还定金30万元，并赔偿违约金30万元。涉案房屋买卖合同未约定资金监管，中介方与出卖方有利害关系，且最后一笔尾款88万元付款方式约定不明，故中原公司亦存在违约行为，应向我退还中介费4万元。原审原告丁文娟、任迎宾辩称：我二人确系夫妻关系，但在订立买卖合同前，任迎宾已明确告知江涛其与丁文娟的夫妻关系。房屋买卖合同约定首付款75万元，于2016年4月30日前支付，但江涛说其孙子开车撞了人了，要给人家治病，房款没到位，故双方签订补充协议将首付款日期延期至2016年5月15日。之后江涛又表示房子有税费不买了，丁文娟表示税费可以由卖方出，后双方约定2016年5月17日在工商银行见面。见面后江涛又说身体不舒服要走，之后就离开了，未支付首付款。鉴于江涛违约，丁文娟于2016年5月29日向江涛寄送解除通知。我们认为双方的房屋买卖合同于2016年5月29日已解除。由于江涛违约，其无权要求我们返还定金及支付违约金。故我们不同意江涛的诉讼请求。原审被告中原公司辩称：江涛与我公司系居间关系，与本案不是同一个法律关系。我公司已尽到相应的居间义务，故不同意退还中介费。原审法院查明事实：丁文娟与任迎宾系夫妻，任迎宾系中原公司业务员。2016年3月2日，丁文娟与江涛经中原公司居间签订《北京市存量房屋买卖合同》及《资金划转补充协议》，约定：江涛购买丁文娟名下的坐落于北京市门头沟区惠民家园302号（以下简称302号）房屋，房屋成交价格为193万元，其中定金30万元，首付款75万元，尾款88万元；定金30万元于签约当日支付，首付款75万元于2016年4月30日前支付。签订上述合同后，江涛于签约当日支付定金10万元，于2016年3月23日支付定金20万元。同日，丁文娟、江涛签订一份《交易结算资金风险提示》，决定放弃使用资金监管或第三方托管方式划转交易资金，由此产生的风险由本人承担，与中原公司无关。2016年4月30日，丁文娟（甲方）、江涛（乙方）与中原公司（丙方）签订《补充协议》，约定：“1.由于乙方资金问题，无法在合同约定的期限内支付首付款人民币柒拾伍万元整，甲方同意乙方延期至2016年5月15日前一次性付清，过户日期顺延至2016年6月15日前办理完毕，且于办理完过户手续后30日内办理房屋交割手续。2.如因甲方原因未能在2016年6月15日前办理过户手续的，视为甲方单方违约，乙方有权要求解除合同，甲方赔偿双倍定金给乙方；如因乙方原因导致未能在2016年5月15日前支付首付款或未能在2016年6月15日前办理过户手续的，均视为乙方单方违约，甲方有权解除合同，乙方所支付的定金人民币叁拾万元整不再退还，以上情况出现均视为三方合同解除，违约方需要补偿丙方居间服务费伍万零伍佰肆拾陆元整。”江涛未向丁文娟支付75万元首付款。2016年5月29日，丁文娟向江涛寄送解除通知，内容为：“……若因您的原因，导致未能在2016年5月15日前支付首付款，则视为您违约，我方有权单方面解除合同，现在已经超过首付款支付期限，您的行为已经违约，现我方正式单方面通知您解除合同。”江涛认可当日收到该份解除通知。对以上无争议事实，本院予以确认。当事人对以下事实存在争议：江涛主张，2016年5月17日，任迎宾约其去建委办网签，之后去银行付款，其提出再去看看房子，结果发现买的房子跟之前看的房子不一样，首付款未采取资金监管的形式，房子尚未办理网签手续，故其未同意支付首付款。丁文娟主张，江涛先是说资金不到位，2016年5月17日当天又说身体不舒服就离开了。江涛为证明其主张，向法院提交了若干2017年之后其与中原公司工作人员的录音，但录音中未涉及2016年5月17日因何未支付首付款的内容。原审法院判决认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。2016年4月30日，丁文娟、江涛与中原公司签订的《补充协议》约定，首付款的支付时间为2016年5月15日前，后买卖双方协商于2016年5月17日支付首付款，江涛主张签约前中介公司带其去看的房屋并非是302号房屋，但未提交相应的证据予以证明，故对于其该项主张，本院不予支持；江涛主张首付款未采取资金监管的形式，但其与丁文娟签订的《交易结算资金风险提示》已明确放弃采取资金监管的形式支付首付款，且双方未约定网签系支付首付款的前提条件，故江涛拒绝支付首付款的依据不足，丁文娟有权依《补充协议》的约定解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》并不予退还定金。江涛要求丁文娟返还定金30万元并赔偿违约金30万元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。江涛主张中原公司在居间过程中存在违规行为，要求中原公司向其退还中介费4万元，该项诉讼请求与本案不是同一法律关系，本案不予处理，江涛可就该部分诉讼请求另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回江涛的诉讼请求。再审中江涛提交了录音、录像等证据：1.董雪萍向房屋中介公司咨询购房流程的录音；丁文娟、任迎宾质证意见为，该证据与本案无关。中原公司质证意见，对证明目的不予确认。因该证据只能证明二手房屋买卖的流程，不能证明丁文娟、任迎宾违约事实，故本院对该证据的证明目的，不予采信。2.董雪萍等人向中原公司某中介人员咨询302号房屋出售情况的录像，录像中工作人员答复302号房屋已出售。丁文娟、任迎宾质证意见为，诉争房屋产权仍在丁文娟名下，对证据的真实性、证明目的不予确认。为此，丁文娟向本院提交诉争房屋产权证原件，证明房屋目前仍在其名下。江涛对丁文娟提交的证据不予确认，认为房屋已实际出售。任迎宾对丁文娟提交的证据予以确认。中原公司对江涛提交证据，不予确认。对丁文娟提交证据予以确认。因诉争房屋的所有权以产权证为准，故本院对丁文娟提交的证据予以确认。江涛提交的证据，不予采信。3.董雪萍到中原公司门店寻找任迎宾，要求付款的录像。丁文娟、任迎宾、中原公司对证据质证意见，该录像与本案纠纷无关。因该证据不能反映江涛交纳首付款的事实，故本院对该证据不予采信。4.江涛、丁文娟各向本院提交同一份录音，录音主要内容为，江涛自述“我的孙子开车撞人了，我能不能买你的房子是个问题，交不起钱了，我想买恐怕也买不起了。你和小任商量如果有别人要买房，就卖给别人。”该录音中丁文娟向江涛表示“咱们交了定金了，我要等您的回话。您要是决定不买了，我该怎么弄就怎么弄。”丁文娟欲证明，江涛不履行房屋买卖合同的因素。江涛的质证意见为，录音经过剪辑，内容不完整，除录音中陈述的内容外，其表示要求继续履行房屋买卖合同。中原公司对此未发表质证意见。因再审申请人江涛对录音的完整性提出质疑，本院对该证据不予采纳。5.江涛向本院提交2016年原审法院审理本案纠纷时，法院勘察302号房屋的照片记录，证明房屋已出售。任迎宾、丁文娟质证意见，真实性确认，但证明目的不予确认，不能证明房屋已出售。本院对该证据真实性予以确认，但对该证据的证明目的不予采信。6.丁文娟向本院提交涉案房屋产权证，证明房屋至今在其名下。任迎宾对该证据的真实性、关联性、证明目的予以确认。江涛的质证意见为，诉争房屋已出售，但未过户，对证据不予确认。中原公司未发表质证意见。本院对该证据的真实性予以确认。本院对原审查明事实予以确认。另查明：2019年11月6日，北京通达法正司法鉴定中心出具京通法鉴[2019]精鉴字第245号法医精神病司法鉴定意见书，鉴定意见为：目前江涛具有完全民事行为能力。江涛就涉案房屋买卖合同纠纷，曾于2016年9月诉至一审法院，要求确认其与丁文娟签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效，后撤诉。2017年5月11日，江涛再次诉至一审法院，要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，并要求丁文娟、任迎宾支付违约金30万元及其他损失43000元。后撤诉。上述事实有双方当事人的陈述、《北京市存量房屋买卖合同》《资金划转补充协议》《交易结算资金风险提示》《房屋买卖居间合同》《定金转付书》《补充协议》、京通法鉴[2019]精鉴字第245号法医精神病司法鉴定意见书、房屋所有权证、录音录像、诉讼档案材料等证据在案佐证。本院认为：江涛与丁文娟签订的《北京市存量房屋买卖合同》《资金划转及补充协议》《交易结算风险提示》及《补充协议》系双方真实意思表示，均为有效协议。再审申请人江涛主张，出卖方丁文娟与任迎宾系夫妻关系，任迎宾违反相关规定，在自己就职的房地产经纪公司出卖诉争房屋，应认定双方签署协议无效。因该项主张不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效之条件，本院对其主张不予支持。本院认为，本案争议焦点为，江涛与丁文娟、任迎宾在履行买卖合同中，何方存在违约及应如何承担违约责任。双方签订的房屋买卖合同及补充协议，对涉案房屋首付款的支付时间进行了明确约定。再审申请人江涛，未依照协议约定履行义务，应认定其为违约一方，故按照上述协议约定，其无权要求丁文娟、任迎宾返还已支付的定金。再审申请人江涛要求认定丁文娟、任迎宾在签署及履行协议中存在违约的诸项主张，本院对此均不予支持。理由如下：第一，关于再审申请人江涛主张，签订房屋买卖协议前所看房屋与协议中实际签约房屋不一致，但其未提交相应证据证明；第二，关于再审申请人江涛提出，丁文娟、任迎宾在签署合同时，未向其告知诉争标的系二人夫妻共同财产，存在欺诈的主张，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，一方以欺诈、胁迫或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。同时该法第五十五条规定，行使撤销权的期间为：自知道或应当知道撤销事由之日起一年内。本案中，再审申请人江涛自2016年5月17日即明知其购买的房屋系丁文娟、任迎宾的房屋，其应在2017年5月16日前行使撤销权，但再审申请人江涛未行使上述权利，现已超过法律规定的除斥期间。丁文娟虽在签署买卖合同文本中，未注明涉案房屋为其二人的夫妻共同财产，但不能就此认定丁文娟、任迎宾存在违约事实。第三，关于江涛提及房屋买卖合同中的资金监管问题，根据双方签署《交易资金风险提示》协议，江涛已明确放弃资金监管，且作出上述意思表示时其具备行为能力，故协议内容对双方具有法律效力。第四，关于再审申请人江涛主张，其未支付首付款的原因，系丁文娟未办理诉争房屋的网签手续。对此本院认为，虽再审申请人江涛提供了录音、录像，但该证据只能证明二手房屋买卖过程的流程，其与丁文娟在房屋买卖合同及补充协议中，未约定涉案房屋网签时间，故再审申请人江涛不能以此为由拒绝履行合同义务，同时亦不能认定丁文娟、任迎宾构成违约。第五，鉴于房屋产权至今尚在丁文娟名下，故再审申请人江涛主张，丁文娟存在一房二卖的违约行为，无事实及法律依据，本院对此理由不予采信。第六，再审申请人江涛提供的录音、录像的证据，均不能证明其所主张的事实。关于再审申请人江涛要求中原公司返还居间费一节，因该请求属居间合同纠纷与本案并非同一法律关系，原审法院对此未予处理正确，本院再审亦不予一并处理，再审申请人江涛应另行解决该纠纷。综上，原审判决正确。再审申请人江涛的上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持北京市门头沟区人民法院（2018）京0109民初2742号民事判决。再审案件受理费10200元，由江涛负担（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘玉红审 判 员 王 京审 判 员 纪艳琼二〇二〇年十一月二日法官助理 王铁兵书 记 员 陈 蒙