北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初6217号原告：姜楠，男，1988年2月6日出生，汉族，个体经商，住北京市大兴区。原告：曹畅，男，1979年11月21日出生，汉族，无职业，住北京市东城区。原告：关竞一，男，1979年9月30日出生，锡伯族，无职业，住北京市东城区。三原告共同委托诉讼代理人：邱跃，北京京哲（乐东）律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：宋京红，北京市京哲律师事务所律师。被告：关心老一代养老产业投资集团有限公司，住所地北京市顺义区裕丰路**院**楼**1008。法定代表人：吕志恒，经理。被告：阿弥娅，女，1990年7月22日出生，蒙古族，中国煤矿文工团职工，住北京市朝阳区。二被告共同委托诉讼代理人：樊秀锋，北京兴学律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：贺翠芳，北京兴学律师事务所实习律师。原告姜楠、曹畅、关竞一与被告关心老一代养老产业投资集团有限公司（以下简称关心养老公司）、阿弥娅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告姜楠、曹畅、关竞一的委托诉讼代理人邱跃、宋京红，被告关心养老公司、阿弥娅的委托诉讼代理人樊秀锋、贺翠芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜楠、曹畅、关竞一向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院依法判令被告关心养老公司向原告姜楠、曹畅、关竞一支付房屋租金278836．3元及利息（自2017年2月13日起至实际支付之日止，按照年利率6%计算）；2．请求人民法院依法判令被告关心养老公司承担违约金41599．3元；3．请求人民法院依法判令被告阿弥娅就房屋租金150507元及利息（自2017年2月13日至实际支付之日止，按照年利率24%计算）承担连带责任；4．请求人民法院依法判令诉讼费、保全费等费用由被告关心养老公司、阿弥娅承担。事实与理由：2015年8月26日，经居间人大连一方物业管理有限公司北京分公司介绍，三原告与被告关心老一代养老产业投资（北京）有限公司（以下简称“关心养老公司”）签订了《通州北苑项目租赁协议》。协议约定：三原告将位于北京市通州区北苑商务区东区商业金融房屋出租给被告关心养老公司，用于经营医疗美容；第一年、第二年租金为78986元（四个月），第三年租金为15．8元／天／㎡；租赁期限为2015年09月01日至2020年10月31日；以及转租、合同解除、违约责任和争议解决办法等相关条款。双方按照约定履行各自义务，而被告关心养老公司自2017年开始未如期支付房屋租金，至今尚拖欠2017年2月13日至2018年4月7日的租金未向原告进行支付。同时，2017年10月26日，被告阿弥娅作为涉案房屋的实际使用人，以个人借款形式向原告出具书面协议，承诺由其承担150507元房屋租金的支付义务，在承诺偿还期限内不收取其利息，但是超出期限未支付，自2017年02月13日开始计算利息。综上所述，三原告认为，原告在向被告交付符合约定的房屋后，被告理应依约及时支付租金。但是被告无正当理由拒不支付房屋租金至今，已经严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法利益，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判如所请。被告关心养老公司辩称，认可第一项诉讼请求，但具体数额得经过核算，关于要求承担违约金和要求被告阿弥娅承担连带责任我们不同意，希望通过协商解决，我们核算的是190595．33元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认事实如下：2015年8月26日，关竞一、曹畅、姜楠（出租人、甲方）与关心养老公司（承租人、乙方）及大连一方管理有限公司北京分公司（居间人、丙方）签订《通州北苑项目租赁协议（经纪机构居间成交）》（以下简称《租赁协议》），协议第一条“房屋基本情况”约定，（一）房屋坐落于北京市通州区永顺镇街道办事处（乡镇）北苑商务区东区商业楼1层147，建筑面积43．28平方米。第二条“租赁期限”约定，（一）房屋租赁期（暂定）自2015年9月1日至2020年10月31日，共计伍年贰个月。第三条“租金及押金”约定，（一）租金标准及支付方式：78986元/4个月。租金总计：人民币柒万捌仟玖佰捌拾陆圆整（??78986）。支付方式：押贰付肆。（二）押金：人民币叁万玖仟肆佰玖拾叁圆整（??39493）租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第八条“合同解除”约定，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达45日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达30日的。2、欠缴各项费用达19747元的。（五）其他法定的合同解除情形。第九条“违约责任”约定，（一）甲方有第八条第（三）款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第八条第（四）款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金的200%标准支付违约金。第十一条“其他约定事项”约定，1．本合同第二条租赁期限为五年零贰个月，经营项目医疗美容。起租日从2015年9月1日起计算，如收房时间延迟，其他相应期限顺延；2．本合同第三条关于租金的规定，第一年至第二年租金为15元／天／㎡，收房当日乙方向甲方支付二个月租金人民币叁万玖仟肆佰玖拾叁圆整（??：39493）作为定金，及四个月租金人民币柒万捌千玖佰捌拾陆圆整（??：78986）。第三年租金为15．8元／天／㎡，第四年租金为16．6元／天／㎡，第五年租金为17．4元／天／㎡。3．本合同第四条租赁期内所列项目的费用由甲乙双方依据条款各自承担，其中物业费为11．5元／月／㎡、供暖费为46元／平方米／采暖季、水费6．6元／吨、电费1．4元／度，其他费用按照物业管理规定收费标准收取；4．免租期贰个月，免租期内乙方无需缴纳租金但需缴纳除租金以外的其他费用。《租赁协议》另就三方其他权利义务等事项进行了约定。三方分别在《租赁协议》落款处签字盖章。2017年10月26日，阿弥娅（借款人、甲方）与关竞一、姜楠（贷款人、乙方）签订《个人借款合同》，合同约定：甲乙双方就借款事宜，在平等自愿、协商一致的基础上达成如下协议，以资双方共同遵守。（1）乙方借给甲方人民币??150507（大写）壹拾伍万零伍佰零柒元整。（2）双方约定借款人在2017年11月26日前将全部借款归还乙方。（3）借款期限：2017年2月13日至2017年11月26日止。（5）违约责任：超出约定还款日期按每天加收3‰计算。本合同签订地点为：通州区万达广场。《个人借款合同》下方手写内容为：乙方承诺在借款期限内不收取甲方利息，如超出期限，按借款起始日计算利息。双方分别在《个人借款合同》落款处签字。2017年10月27日，阿弥娅出具《收款条》载明，本人阿弥娅，今收到关竞一、姜楠现金人民币（大写）壹拾伍万零伍佰零柒元整（小写）150507元整。阿弥娅在收款人处签字并按捺手印。2018年3月28日，三原告向关心养老公司发出《通知书》载明，我于2015年8月26日与你司签订《租赁协议》，我将位于通州区永顺镇北苑商务区东区房屋，出租给你公司作为经营使用，租期五年零40天，自2015年9月1日至2020年10月31日（免租期为二个月）。你司自2017年01月01日至今未向我支付任何租金，经我多次催要未果，你司的行为已严重违反双方签订的《租赁协议》约定，并已达到解除条件，现我正式通知你如下：1、自本通知向你司发出之日起，解除你我双方于2015年8月26日签订的《租赁协议》；2、自本通知向你司发出之日起十日内，向我缴纳欠付的租金及违约金；届时如你司未支付，我将依据协议约定及法律规定，来维护我的合法权益。3、为避免扩大损失，限你司自接到本通知书后，及时清理室内物品，如到2018年4月3日仍未清理，视为遗弃物，我有权对室内物品清除。该《通知书》于2018年3月29日通过中国邮政快递发出，再投邮件批条载明，因收件人外出再投。邮寄地址为北京市通州区新华西街，经查，该地址为关心养老公司曾经住所地，后公司注册地于2018年6月28日变更为北京市朝阳区五里桥。邮寄收件人为王燕英，系关心养老公司工作人员。庭审过程中，关于《租赁协议》的解除，三原告称2018年3月28日向关心养老公司发送书面解除通知书，并给予关心养老公司十天宽限期，租赁截止日期按照宽限期应计算为2017年4月7日。二被告称没有收到《通知书》，2018年3月18日门就被锁了，东西都在屋里无法经营，也没有做过交接。关于欠付房屋租金，三原告称2017年2月13日至2017年2月28日期间，依据4个月租金为78986元，16天欠付房租11283．7元；2017年3月1日至2017年8月31日期间，根据合同约定第三年租金为15．8元/天/㎡，六个月欠付房租118479元；2017年9月1日至2018年4月7日期间，按照15．8元/天/㎡计算，218天欠付房租149074元，以上合计278836．3元。在二被告拖欠房租后，三原告和阿弥娅签订了《个人借款合同》，以借款协议的形式来体现拖欠的房租，借款期限是11月26日，在这之前无利息还款，超过就按照双方约定利息承担利息损失。二被告称《借款合同》及《收款条》是一个阶段性结算，实际上是一个结算协议，是对2017年11月26日之前双方欠付租金的认可，二被告已经将房租支付到2017年3月31日，为了继续使用房子，双方经过协商，把之前的钱一次性结算了，但是三原告让出借款合同然后打的收条。二被告认为其证明总共付款301526元，外加押金39493元，其中阿弥娅以个人名义向曹畅支付1．5万元，向三原告提供的账号支付1万元，并提供通过银行转账支付凭证及阿弥娅个人借记卡账户历史明细清单为证，二被告认可19万元多的欠款，阿弥娅以个人的形式支付的应该扣除。三原告认可阿弥娅在2017年10月28日向曹畅支付的1．5万元，阿弥娅称另外支付的1万元因时间太久查不到账户名。关于违约金，三原告称根据合同第九条第一款，应按照月租金的200%支付违约金共计41599．3元，押金抵扣了2017年2月13日之前一部分的租金。二被告对此不予认可，称在合同中有违约金条款，适当支付违约金是应该的，但现在违约金太高无法接受，押金也应该扣除。关于阿弥娅承担连带责任，三原告称美联会美容护理服务（北京）有限责任公司（以下简称美联会公司）是涉案房屋实际承租人和使用人，关心养老公司是美联会公司大股东，关心养老公司的经营范围不包含医疗美容，阿弥娅是美联会公司的法定代表人及最终受益人，且根据微信聊天记录显示，涉案房屋租金是由阿弥娅与三原告进行沟通并支付，且根据《个人借款合同》及《收款条》，阿弥娅以借款形式书面承诺由其承担150507元的房租交付义务及相应利息。另查，关心养老公司曾用名为关心老一代养老产业投资（北京）有限公司，后于2020年5月9日更名为关心老一代养老产业投资集团有限公司。关心养老公司经营范围包括：项目投资；投资管理；投资咨询；经济贸易咨询；企业管理；企业策划；会议服务；承办展览展示；组织文化艺术交流活动；技术推广服务。美联会公司经营范围包括美容美发等，法定代表人是阿弥娅，关心养老公司是其股东之一。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，三原告与关心养老公司签订的《租赁协议》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应当依约履行。根据《租赁协议》，关心养老公司未按照约定支付租金，三原告有权单方解除合同，后双方达成合意，以《个人借款合同》的形式对欠付房租进行结算，二被告仍未按期支付租金，三原告因此享有合同约定的解除权，故对于三原告要求解除《租赁协议》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于《租赁协议》解除时间，合同解除应当通知对方，自通知到达对方时解除，二被告于2018年3月18日被清退停止经营，三原告于2018年3月28日向关心养老公司发送书面解除通知书，并给予关心养老公司十天宽限期，对于二被告称没有收到解除通知的主张，二被告已实际知晓三原告要求解除合同的意思表示，本院对该主张不予采纳，可以认定《租赁协议》解除的时间为2018年3月18日，即二被告被清退之日。《租赁协议》解除后，关心养老公司作为违约方应当承担相应违约责任，故对于三原告要求关心养老公司支付房屋租金及违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于欠付房屋租金金额，双方均认可《个人借款合同》系对2017年11月26日之前欠付租金的阶段性结算，按照《租赁协议》约定第三年租金为15．8元/天/㎡计算，结合《个人借款合同》中确定的欠付租金金额及阿弥娅个人还款情况，本院认定欠付房屋租金金额为212095元，对于关心养老公司称双方协商每个月房租变更为15580元的抗辩意见，因未提交相关证据证明，本院对此不予采纳，对于关心养老公司主张用押金抵扣欠付租金的主张，并无不当，本院对此予以采纳，对于三原告称押金已经抵扣之前租金的主张，因未提供相应证据，本院对此不予采纳。对于三原告主张的违约金，确有相应的合同依据，根据《租赁协议》第九条，本院认定违约金金额为41599．3元，关心养老公司认为违约金过高，但未提供相关证据证明其主张，且租金欠付的时间较长，故对该主张本院不予采纳。对于三原告要求关心养老公司支付租金利息的诉讼请求，首先《租赁协议》中没有对利息损失作出相关约定，其次三原告已主张违约金来弥补自身损失，故对该项诉讼请求，本院不予支持。对于三原告要求阿弥娅就《个人借款合同》中租金承担连带清偿责任的诉讼请求，由于涉案房屋实际由阿弥娅经营，且阿弥娅在《个人借款合同》上签字，应视为其认可该段时间欠付房租并同意承担还款责任，故对于三原告要求阿弥娅承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。关于承担连带责任范围，三原告认可阿弥娅个人向曹畅支付1．5万元，剩余1万元阿弥娅无法证明已支付给三原告，本院认定阿弥娅就欠付租金中135507元承担连带清偿责任。关于三原告要求阿弥娅按照24%的标准给付逾期付款利息的诉讼请求，《个人借款合同》中对违约责任有相关约定，“超出约定还款日期按每天加收3‰计算”，现阿弥娅确未按照《个人借款合同》中约定的期限给付相应款项，已构成违约，但合同中约定的标准过高，三原告要求按照年利率24%的标准计算逾期付款利息的主张亦缺乏相应依据，故结合合同实际履行和三原告实际损失等情况，本院认为按照银行同期贷款利率标准计算为宜。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告关心老一代养老产业投资集团有限公司于本判决生效之日起七日内向原告姜楠、曹畅、关竞一支付房屋租金212095元，扣除被告关心老一代养老产业投资集团有限公司已付的押金39493元，再给付原告姜楠、曹畅、关竞一租金172602元；二、被告关心老一代养老产业投资集团有限公司于本判决生效之日起七日内向原告姜楠、曹畅、关竞一支付违约金41599．3元；三、被告阿弥娅就第一项判决中的135507元承担连带清偿责任；四、被告阿弥娅给付原告姜楠、曹畅、关竞一逾期付款违约金（以135507元为基数，自2017年11月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），于135507元款项执行完毕之日起三日内付清；五、驳回原告姜楠、曹畅、关竞一的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4183元，由被告关心老一代养老产业投资集团有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐宪龙二〇二〇年十一月三十日法官助理 李熹明书 记 员 张博森