山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0902民初5764号原告：赵燕，女，1972年8月10日出生，汉族，山东大成珠宝有限公司经理，住济南市莱芜区。委托诉讼代理人：张学飞，山东宇慧律师事务所律师。被告：山东泰山帝苑集团有限公司，住所地泰安市东岳大街**，统一社会信用代码：91370900670527629L。法定代表人：张悦，总经理。委托诉讼代理人：张洪超，男，系该公司销售经理。委托诉讼代理人：高丽，山东同畅律师事务所律师。原告赵燕与被告山东泰山帝苑集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵燕及其委托诉讼代理人、被告山东泰山帝苑集团有限公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告已购购房款510000元及利息（自2012年2月23日起至被告清偿之日止以10000元为基数、自2013年3月2日起至被告清偿之日止以200000元为基数、自2013年12月31日起至被告清偿之日止以300000元为基数，均按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算）；2.判令被告赔偿原告经济损失1020000元、房屋差价损失1000000元、利息损失300000元；3.诉讼费用、保全费、保全担保费由被告承担。事实和理由：2012月2月23日，原告自被告山东泰山帝苑集团有限公司(原山东泰山帝苑房地产有限公司)处订购奥莱新天地第11号楼西单元101号房产一套，建筑面积120.83平方米，房款总额为1329130元。原告于2012年2月23日向被告支付购房款10000元，2013年3月2日向被告支付购房款200000元为基数，2013年12月31日向被告支付购房款300000元，以上共计510000元。为支付后续房款，原告不惜高息办理贷款，但原告在支付后续购房款时，被告工作人员却以多种理由拒绝接受，拒绝为原告办理网签手续，并拒绝向原告交付房屋。因被告不负责任多次答应很快可以办理房产证，原告多次准备好高息过桥资金导致经济受到损失。在原告起诉被告要求被告交付上述房产时才得知被告已将涉案房产销售给他人。原告认为，被告将已经出售原告的房产又出卖给案外人，导致原告合同目的不能实现的，无法取得房屋，给原告造成巨大经济损失，已构成根本违约。为此，诉诸法院，请求判如所诉。山东泰山帝苑集团有限公司辩称，原告的诉请没有事实与法律依据，法庭在查明事实的基础上应当予以驳回：1.对于涉案的房屋买卖纠纷，原告曾提起诉讼要求被告交付房屋并赔偿损失，被依法驳回。泰安市中级人民法院在（2020）鲁09民终1732号判决书中已经查明并作出终审判决，判决书第10页，本院认为部分认定“被上诉人即本案原告未提供充分证据证实其按照约定在2012年3月15日前携带相关资料到上诉人处即本案被告签订《商品房买卖合同》，被上诉人构成违约，同时被上诉人承诺在2012年3月15日前付清购房款，未按承诺履行，被上诉人也构成违约”，法院生效判决书认定原告在履行房屋买卖合同中存在过错，有两次违约行为，本案原告在自身违约的基础上，诉请支付违约金没有依据。2.2013年3月15日之后，被告虽收取原告的购房款，但双方没有签订房屋买卖合同，原告没有即时结清房款，办理网签备案手续。被告没有一直为原告保留房源的义务和权利，因涉案房源属于热销楼盘，原告不签订《商品房预售合同》不办理网签备案手续，被告在其他购房者买房时，就必须出售，捂盘不销售是房管行政管理部门不允许的。直至2018年7月20日，被告明确发函告知原告办理退款手续，原告也不予办理。涉案房屋是在2019年初出售，被告销售房屋行为不构成违约，本案原告因自身行为造成的财产损失，应当自己承担。对此，被告再次通知原告办理退款手续，领取退款。本院经审理认定事实如下：2012年2月23日，案外人冯美玲与被告山东泰山帝苑集团有限公司（原山东泰山帝苑房地产有限公司）签订商品房预订书一份。内容为：预订人：冯美玲，证件号码370919196301100647.具体预订情况：预订人自愿选择以下支付定金的预订方式，并承诺同意依照所选择方式付清定金：支付定金的预订方式：预订人自愿预订奥来新天第第11#（座）西单元201（房号）的房产，性质为住宅，建筑面积计120.83平方米，套内建筑面积计平方米。预订人在签订本预订书同时，向出卖人交付定金人民币1万元，取得优先认购权。备注：1、签订《商品房买卖合同》时不同的付款方式和相应的价格：(1)签订《商品房买卖合同》时，预订人若以按揭方式付款的，总房款计人民币壹佰叁拾贰万玖仟壹叁拾零元整；2、在签订《商品房买卖合同》时选择不同的付款方式，同一房产的单价可能存在差别，预订人应表示理解并愿意接受。3、双方同意，为了方便乙方核对面积，签订《商品房买卖合同》时按建筑面积计算商品房价款。4、预订人预订房源的实际销售面积以《商品房买卖合同》载明的房产建筑面积为准。若建筑面积有变更，则建筑面积单价不变，总价相应调整。5、预订房产的具体位置、朝向及结构布置见平面图。出卖人特别声明：在2012年3月15日前：1、预订人所支付的定金自动转为房价款的一部分。预订人应携带相关资料到出卖人处签署《商品房买卖合同》。如出卖人违约致预订人优先认购权落空，出卖人应双倍返还预订人已交付的定金；若预订人超过期限仍未到出卖人处签署《商品房买卖合同》，出卖人有权没收预订人已交付的定金，并有权将预订人所预订单元另售他人，且无须另行通知预订人。2、预订人已详细阅读出卖人《商品房买卖合同》文本的有关条款，并与出卖人进行了充分的协商，同意按该合同条款签约。3、预订人应保证所留通讯地址、电话真实有效。预订人变更通讯地址、电话应在变更之日起三日内通知出卖人，否则，因预订人提供的通信地址不详或不准确，导致出卖人无法联系到预订人，致使双方无法在约定时间内签署《商品房买卖合同》的，所产生的一切法律后果由预订人自行承担。预订人特别声明：本人己经对本项目做了充分了解，充分了解项目及所预订房产的全部情况，并充分了解本预订书全部条款的含义及可能导致的法律后果，充分了解本人应当承担的全部义务，充分了解相关法律规定，并自愿签署本预订书。其它条款：本预订书一式四份，预订人执一份，出卖人执三份，经双方签字盖章并交纳定金后生效。《商品房买卖合同》签订后，双方权利义务以《商品房买卖合同》的约定为准。2012年2月23日，案外人冯美玲向被告出具承诺书一份，载明：本人购买贵公司奥莱新天第11#西单元201，总房款为1329130元，因资金不足事由，作出延期交款申请，并承诺于2012年3月15日之前务必交付，若不能交付，本人自愿承担相关法律责任。该承诺书底部手写载明“2012年3月15日首付到位539130元，月底前交齐20万”。期间，山东泰山帝苑集团有限公司出具收据三份。其中2012年2月23日收据内容为：缴款单位冯美玲，人民币壹万元，收款事由购房款；2013年3月2日收据内容为：缴款单位冯美玲，人民币贰拾万元，收款事由购房款；2013年12月31日收据内容为：缴款单位赵燕，人民币叁拾万元，收款事由购新天第11号楼2单元101室。原告称自己虽承诺在2012年3月15日之前交付剩余款项，但是原告在2013年12月31日又交付了购房款300000元，证明被告同意继续履行房屋买卖合同。被告则称双方约定2012年3月15日前交首付539130元，不能因原告2013年12月31日的交款行为来证实被告同意继续履行合同。山东泰山帝苑集团有限公司出具说明一份，证实冯美玲协议中填写的购买奥来新天第11号楼西单元201室系笔误，其预购的是11号楼西单元101室。山东泰山帝苑集团有限公司于2018年7月20日出具通知函一份。内容为：冯美玲先生/女士：您好!2012年2月23日，您(以下统称乙方)认购的奥来新天第11号楼西单元201号房产。根据您与我公司签订的《商品房预订书》中的约定：出卖人特别声明，乙方应在2012年3月15日前，携带相关资料到出卖人处签署《商品房买卖合同》，若预订人超过期限仍未到出卖人处签署《商品房买卖合同》，出卖人有权没收预订人已交付的定金，并有权将预订人所预订单元另售他人，且无须另行通知预订人。据此，请您收到本通知函后，前来本公司办理相应的退款手续，特此通知。原告称未收到过该通知函。被告称该通知系向冯美玲发出的，原告是继受的冯美玲的合同行为，冯美玲购房权利义务应当由其全部接受，涉案的房屋买卖主体由冯美玲转给本案原告，之前房屋买卖行为均是由冯美玲实施。经查，本院审理（2019）鲁0902民初4126号民事案件中，案外人冯美玲对该通知函真实性未提出异议。被告称原告没有及时结清房款，被告没有义务为其保留房源，被告将房屋出售的行为不是违约行为，被告同意退还原告购房款510000元。原告则称是因为被告拒收房款导致原告无法交付剩余购房款。另查明，涉案房屋由被告在2019年初以230万元的价格出售给他人。原告曾于2019年7月29日向本院提起诉讼，要求被告交付涉案房屋、赔偿损失并协助办理产权登记手续，本院作出（2019）鲁0902民初4126号民事判决书，认定案外人冯美玲与被告山东泰山帝苑集团有限公司签订的商品房预订合同约定了房屋购买的具体坐落位置、房屋建筑面积以及房屋价格，该合同具备了房屋买卖的主要内容，订购书具备了一定的实质要件,该商品房预订合同应为房屋买卖合同，该房屋买卖合同符合法律规定，系有效合同，涉案房屋已被出售给他人，原告合同目的无法实现，判决驳回原告诉讼请求。判决作出后，被告提起上诉，泰安市中级人民法院于2020年8月10日作出（2020）鲁09民终1732号民事判决书，判令驳回被告公司的上诉，维持原判。泰安市中级人民法院（2020）鲁09民终1732号民事判决书中认定原告与被告均认可涉案房屋的实际购买人为原告，原告未提供充分证据证实其按照该约定在2012年3月15日前携带相关资料到被告处签订《商品房买卖合同》，原告构成违约；同时，原告承诺在2012年3月15日前付清购房款，但未按承诺履行，原告也构成违约。本院认为，本院做出的（2019）鲁0902民初4126号生效民事判决书已经认定案外人冯美玲与被告山东泰山帝苑集团有限公司签订的商品房预订合同为房屋买卖合同，本院对此予以确认。在泰安市中级人民法院（2020）鲁09民终1732号民事案件中原告与被告均认可涉案房屋的实际购买人为原告，且根据原告提交的收据显示的收款事由及被告山东泰山帝苑集团有限公司出具的证明，足以认定原告所购买的房屋位置为奥来新天第11#（座）西单元101室。该商品房预定合同不违反法律强制性规定，系有效合同，原、被告双方均应按照合同约定履行自己的义务。现涉案房屋已经出售他人，双方之间的买卖合同无法继续履行，合同目的无法实现，原告要求被告返还购房款510000元，被告对此无异议，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。原告要求被告自交付购房款之日起支付相应的利息损失，不违反法律规定，本院对此予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案的争议焦点为被告是否应赔偿原告已付购房款一倍的损失问题及被告是否应赔偿原告差价损失的问题。关于被告是否应赔偿原告已付购房款一倍的损失问题。被告在2018年7月20日向案外人冯美玲发送通知函一份，该通知函内容为因未签署《商品房买卖合同》而通知案外人冯美玲办理退款手续，但被告在2012年3月15日之后仍收取原告缴纳的购房款的行为表明被告同意继续履行合同，被告无权再以此通知函中的理由解除合同，故该通知函不发生解除合同的效力。在双方之间的房屋买卖合同尚未解除的情况下，被告却在2019年将涉案房屋出售他人，导致原告无法取得房屋，被告的行为属于法律规定的“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的情形。法律明确规定买受人可以请求不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故对原告要求被告赔偿已付购房款一倍损失的诉讼请求，本院予以支持，但数额应为510000元，对超出部分本院不予支持。关于被告是否应赔偿原告差价损失的问题。房屋差价损失是指在商品房买卖合同纠纷中，一方违约导致合同解除时房屋的市场价格与签订合同时约定的房屋价格存在差价，无过错方因不可避免的承担该部分差价产生的损失。本案中，原告为购买涉案房屋仅支付购房款510000元，至今未付全款，且泰安市中级人民法院（2020）鲁09民终1732号生效民事判决书认定原告既未按预定合同约定签署商品房买卖合同，亦未按照承诺书约定的时间交纳购房款，均已构成违约，原告在房屋买卖过程中存在严重违约，且原告至今亦未全额支付购房款，故原告主张被告赔偿其房屋差价损失的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。原告称是因为被告拒收房款导致原告无法交付剩余购房款，但未提交证据证实自己的主张，故对原告的该项主张本院不予采信。综上，对原告要求被告返还购房款510000元并支付利息的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告赔偿经济损失1020000元的诉讼请求，本院予以部分支持。对原告要求被告赔偿房屋差价损失1000000元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿利息损失300000元，无事实和法律依据，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告山东泰山帝苑集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵燕购房款510000元；二、被告山东泰山帝苑集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵燕相应的利息（自2012年2月23日起以本金10000元为计算基数、自2013年3月2日起以本金200000元为计算基数、自2013年12月31日起以本金300000元为计算基数，按照中国人民银行公布的同期银行贷款利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起至实际付清之日止，以本金510000元为计算基数，按照2020年10月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；三、被告山东泰山帝苑集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告赵燕损失510000元；四、驳回原告赵燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14720元，由原告负担7730元，被告负担6990元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王志貌二〇二〇年十一月十一日书记员  苗 兵