上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初69810号原告：上海会坚商务咨询有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路****。法定代表人：牛振华，董事。委托诉讼代理人：齐福英，上海端祺律师事务所律师。被告：上海源曜文化发展有限公司，住所地，住所地中国(上海)自由贸易试验区张杨路******iv>法定代表人：吴妙凤，经理。被告：吴妙凤，女，1945年9月14日出生，汉族，户籍地上海市宝山区。上列两被告之共同委托诉讼代理人：赵亚君，女。原告上海会坚商务咨询有限公司(以下简称会坚公司)与被告上海源曜文化发展有限公司(以下简称源曜公司)、吴妙凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告会坚公司的委托诉讼代理人齐福英，被告源曜公司、吴妙凤的共同委托诉讼代理人赵亚君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。会坚公司向本院提出诉讼请求：1.被告源曜公司退还原告押金26,434.22元；2.被告吴妙凤就上述第一项被告源曜公司的付款义务承担连带责任。事实和理由：2017年12月1日，原告与源曜公司签订《房屋租赁合同》，合同约定源曜公司将上海市浦东新区张杨路XXX号XXX幢XXX楼源创社-八佰伴中心100平方米房屋(以下简称系争房屋)出租给原告，租赁期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止，月租金18,100元，押金54,300元，注册保证金3,000元。合同签订后，原告按约履行。租赁合同到期后，原告办理了退租并将系争房屋返还被告。但原告已付押金57,300元被告迟迟未退。经原告催讨，被告在押金中扣除了宽带费500元、电费1,360.80元、修复费23,434.22元、注册保证金3,000元后退还原告29,004.98元。原告对此不予认可，故诉至法院。因源曜公司系自然人独资公司，依据公司法相关规定，其法定代表人吴妙凤应承担连带责任。审理中，原告确认诉请金额系依据原告已缴纳押金57,300元扣去被告已退还金额29,004.98元以及原告认可的宽带费500元、电费1,360.80元后计算得出。源曜公司、吴妙凤辩称，不同意原告的诉请。对押金总金额有异议，被告收取原告押金为54,300元，注册保证金3,000元未收到。原告在承租期间，房屋受损较严重，被告通知原告进行修复，原告未予理睬。后被告自行修复，产生修复费用23,434.22元。扣除前述修复费用、宽带费500元、电费1,360.80元后，余款29,004.98元已退还原告，故不同意原告的诉请。本院经审理认定事实如下：案外人上海市兰馨电影院系上海市浦东新区张杨路**房屋登记的权利人。2017年12月1日，原告(承租方、乙方)与源曜公司(出租方、甲方)签订《上海市房屋租赁合同》，合同约定甲方将系争房屋出租给乙方作为商业办公用房使用，租赁期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止，装修免租期自2017年12月1日起至12月31日止；2018年1月1日至12月31日期间月租金17,200元，2019年1月1日至12月31日期间月租金18,100元；5-1条乙方应按照叁个月的租金标准向甲方支付租赁保证金(即押金)，即51,600元，乙方原先租赁甲方E101/102房间的租赁保证金共计57,000元，根据甲乙双方协商约定将其中的51,600元用于抵扣三楼100平方米(即系争房屋)的租赁保证金，剩余5,400元继续留存用于E101/102房间退房时费用的结算，若届时有多余部分将退还至乙方账户或用于抵扣下一期的房屋租金。另于2019年1月1日前支付租赁保证金差额即2,700元。甲方收取保证金及原E101/102房间的收款凭证后将向乙方重新开具收款凭证。若乙方在租赁房屋进行工商注册的，应当于支付租赁保证金时同时支付3,000元注册保证金；5-2条乙方支付甲方的租赁保证金和注册保证金不计息，在租赁关系终止后，双方办理退房手续，经甲方确认验收后，甲方予以退还保证金……乙方有拖欠费用未予付清时，甲方有权从租赁保证金中先予扣除，剩余款项返回乙方；6-1条如乙方需办理注册则另行向甲方支付注册押金3,000元，甲方收取费用后应向乙方开具收款凭证；9-1条租赁期满或租赁合同提前解除时，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，经甲方验收确认后双方应办理书面的交接手续，并结清各自应当承担的费用；9-2条租赁期限届满乙方归还房屋时……乙方拆除相关设备设施不得造成该房屋的损坏或使用障碍，确有损坏或影响的，乙方应负责恢复该房屋原状。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，原告使用系争房屋，并支付了租期内的租金。2019年12月31日，源曜公司员工出具收条一则，载明：今收到会坚公司办公室钥匙一把，双方共同验房时我方运营验收发现地板有磨损，墙面有划痕，已拍照及视频。而承租方认为房屋可以正常使用，没有问题，后续将再做协商解决。另收到会坚公司房屋租赁押金收据金额为51,600元(收据编号为XXXXXXX)。后被告退还原告部分押金29,004.98元，遂引发纠纷。2020年1月8日，源曜公司方员工在微信中向原告方员工提出，希望原告尽快就房屋地板、墙面损坏恢复事宜与源曜公司进行协商，达成共识后会退还租赁保证金。原告认为按照合同原告不需要恢复。1月15日，源曜公司向原告发送关于租赁单元恢复及押金退还函。审理中，原告称该函件于当日(1月15日)收到但并未点开，直至2020年4月，原告再次向源曜公司追讨保证金时，源曜公司将函件纸质版交予原告，并且函件中第三条记载“我司(即源曜公司)在收到贵司(即会坚公司)注册地址迁出证明后)注册地址迁出证明后担费用后的租金即注册保证金余额退还贵司”，说明被告认可收到过注册保证金。被告则表示，被告系按照涉案租赁合同中条款内容发函，合同约定的注册保证金3,000元原告未予缴纳。另查明，源曜公司系吴妙凤一人为股东的有限责任公司(自然人独资)。审理中，原告向本院提交了拍摄于2019年12月31日系争房屋的照片，证明原告交还房屋时的现状，屋内地板的磨痕、墙面有划痕均属于正常使用后的状态。经庭审质证，被告对照片真实性无异议，认为照片反映出地板上有磨损、天花板有洞眼。被告向本院提交上海兰馨影业有限公司出具的证明函、系争房屋所属物业公司拍摄的照片以及原告搬离当日交接房屋时的照片，证明原告在搬离过程中将公共区域的墙面、走廊墙面撞坏，系争房屋内墙壁、地板均有磨损，墙面、地板均有磨损质证，原告对证明函及物业公司拍摄照片的真实性不予认可，认为照片无法显示拍摄时间，楼道并非原告独家使用；对于搬离当日的照片，原告认为从照片中可看出系争房屋地板为复合地板，椅子下面有磨痕，但属于正常使用房屋后的状态，原告并未故意损坏；墙上的洞眼系原告安装灯具时所打，现灯具已拆走，留下四-五个洞眼原告认为修复费用约几百元左右，同意在保证金中扣减。被告另向本院提交其与案外人上海犀创广告装饰工程有限公司签订的《建筑装饰工程施工合同》(签订日期2020年1月17日)、报价单、增值税发票及房屋现状照片，证明原告退租后被告对系争房屋委托案外人实施修复工程，包括更换地板、重装贴墙脚线、补刷墙面、修补楼梯、做隔断、更换门套，花费23,434.22元。经庭审质证，原告表示对该组证据真实性、关联性持有异议，且没有付款凭证，不同意承担该笔费用。本院认为，原告与源曜公司签订的《上海市房屋租赁合同》为当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守履行。租赁合同已履行期满，系争房屋亦已交还，现双方对押金金额及退还事宜存在争议。源曜公司确认收取原告押金54,300元，对于争议的注册保证金3,000元，原告并未提供付款凭证，且依据双方的函件并不能推断出原告已向被告支付过该笔费用。故本院认定原告已支付被告源曜公司押金为54,300元。原告同意在押金中扣减宽带费500元、电费1,360.80元，本院予以准许。关于源曜公司主张在押金中扣减的房屋修复费用。本院认为，根据双方合同约定，租期期满返还的租赁物应当符合正常使用后的状态。乙方归还房屋时拆除相关设备设施不得造成该房屋的损坏或使用障碍，确有损坏或影响的，乙方应负责恢复该房屋原状。涉案合同的双方在房屋交接的收条中写明交还时对地板磨损、墙面划痕存在争议。本院认为，系争房屋已由原告承租使用两年，房屋内的设施设备存在一定的自然损耗。从照片反映，原告搬离时屋内地板有磨痕，但该些磨痕的存在并不能证明系原告使用不当而造成，且对房屋的正常使用并未造成障碍。被告提交的其与案外人的装饰装修合同显示，其所作修复项目包含地板更换、墙面重新粉刷等，其要求原告承担前述全部修复费用，显然不合理，本院难以采纳。鉴于原告在搬离时拆除相关设备时墙面留有洞眼以及墙面有其他零星划痕，故本院结合双方提交的证据材料以及庭审陈述，酌情确定由原告承担修复费用3,000元，在剩余押金中抵扣。被告已退还原告押金29,004.98元。扣减宽带费、电费、修复费后，源曜公司应退还剩余押金20,434.22元。源曜公司系吴妙凤为股东的一人有限责任公司，根据我国公司法的相关规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。吴妙凤在本案中并未提交相关证据证明其个人财产独立于公司财产。原告诉请其对源曜公司的涉案债务承担连带责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、被告上海源曜文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海会坚商务咨询有限公司剩余押金20,434.22元；二、被告吴妙凤对上述第一项中被告上海源曜文化发展有限公司的付款义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费460元，减半收取计230元，由被告上海源曜文化发展有限公司、吴妙凤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何绍辉二〇二〇年十一月十一日书记员  陈韫鏐附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。