广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0122民初3561号 原告：金梅仙，女，1970年12月3日出生，汉族，浙江省天台县人，现住南宁市江**。 委托诉讼代理人：卢贵成，广西千剑律师事务所律师。 被告：南宁广发门业有限公司，住所地：广西南宁-东盟经济开发区永兴南路**内****厂房，统一社会信用代码：91450100595119843Q。 法定代表人：罗永实，执行董事。 被告：罗永实，男，1968年12月6日出生，壮族，广西南宁市武鸣区人，现住该址。 被告：谢金权，男，1983年1月9日出生，汉族，福建省南安市人，现住广西南宁市。 被告：林秋菊，女，1983年12月2日出生，汉族，福建省南安市人，现住广西南宁市。 原告金梅仙与被告南宁广发门业有限公司（以下简称广发门业）、罗永实、谢金权、林秋菊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日受理后，依法由审判员陆晓明适用简易程序独任审判，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告金梅仙及其委托诉讼代理人卢贵成到庭参加诉讼，被告南宁广发门业有限公司、罗永实、谢金权、林秋菊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告金梅仙向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告广发门业于2018年3月14日签订的《厂房租赁合同书》；二、判令被告广发门业向原告支付2018年8月1日至2020年7月31日的租金422665元；三、判决令被告支付滞纳金（滞纳金计算方式：自2019年10月1日起，按每日200元计算到付清租金之日止，暂计至2020年7月31日为59800元）；四、判令被告罗永实、谢金权、林秋菊对以上第二、第三项款项承担连带支付责任；五、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2013年7月，被告广发门业开始租赁原告位于南宁－东盟经济开发区，用于门业生产经营，租赁期限5年。2018年初，原、被告协商一致，约定被告广发门业在租赁合同到期后续租，并重新签订了《厂房租赁合同书书》，约定租赁期限自2018年8月1日起至2021年7月31日止，季度租金为107730元（实际按每季度113116.5元收取），承租方超过规定时限10日不付租金的，出租方按每日200元向承租方收取滞纳金。超过60天不付租金的，出租方无条件收回租赁物。但租赁期内，被告广发门业经常不按时交租。截至2020年7月31日，被告广发门业仍欠原告厂房租金422665元。原告多次催交，被告广发门业均不予理会。原告认为，虽然《厂房租赁合同书》是以被告广发门业的名义签订的，但是由四被告共同经营的，被告罗永实、谢金权、林秋菊是被告广发门业的实际控制人，被告广发门业的租金交纳事宜一直由被告罗永实、谢金权、林秋菊与原告对接。被告罗永实、谢金权、林秋菊应对被告广发门业所欠费用承担连带责任。综上，原告认为双方签订的厂房租赁合同合法有效，原告向被告提供符合要求的厂房，被告应当依约及时支付租金。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。 原告金梅仙为证实其主张，向本院提交以下证据：1.厂房租赁合同书，拟证明原、被告存在租赁关系；2.交租明细表、中国农业银行业务凭证，拟证明截至2020年7月31日被告尚欠租金共计422665元；3.南宁市金宁床垫厂营业执照、建设工程规划许可证、项目投资合作协议、项目投资合作协议情况说明、原告农行卡银行流水，拟证明原告与南宁市金宁床垫厂存在项目投资合作协议，原告据此享有《厂房租赁合同书》涉及的厂房的使用权。 被告广发门业、罗永实共同书面辩称：原告的诉请无事实和法律依据,应当予以驳回。一、关于解除租赁合同问题，答辩人认为《厂房租赁合同书》为无效合同，不存在解除合同的问题。原告未提交涉案厂房的建设工程规划许可证，该租赁物或存在无建设工程规划许可证的情形。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，如果涉案厂房没有建设工程规划许可证，则合同无效。二、关于租金问题，原告主张的数额超过广发门业实际欠付租金，对超过部分应不予支持。（1）广发门业实际使用厂房至2019年10月31日，使用期限为15个月。在租赁期间因广发门业经营不善出现亏损，无法按时交纳租金。2019年11月1日，原告私自用锁把涉案厂房锁起来不让广发门业使用，导致广发门业无法经营也无法清理厂房的设备。广发门业多次与原告协商，但原告均不同意开锁给广发门业继续使用或让广发门业将厂房内设备、材料搬离腾空厂房交还给原告。对于原告锁门后造成广发门业无法使用厂房的时间，广发门业不应当支付房屋占用使用费。同时对于锁门后厂房无法再出租给其他人使用的损失应由原告自行承担。（2）欠付租金应为56395元。答辩人认为合同无效，但根据最高法的司法解释，租赁合同无效的也要支付房屋占用使用费。现根据合同第三条第一款约定，租金为每季度107730元，即每月35910元，广发门业实际使用15个月，应付租金35910元×15个月＝538650元，减去已付租金482255元，欠付租金56395元。三、关于滞纳金，因合同无效，根据合同法第五十六条的规定，合同自始无效，故原告无法依据合同要求广发门业支付滞纳金。四、关于连带责任，本案为合同纠纷，合同签订主体一方为广发门业，一方为原告。根据合同相对性原理，合同仅约束合同当事人，罗永实、谢金权、林秋菊并非合同当事人，不应承担连带责任，应由广发门业承担责任。罗永实、谢金权、林秋菊向原告支付租金的行为属于职务行为，受广发门业的委托向原告支付租金。根据《民法通则》第43条的规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动承担民事责任。根据《民法通则》意见第55条的规定，企业的法定代表人或其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。因此，原告要求罗永实、谢金权、林秋菊承担连带责任没有事实和法律依据，应当予以驳回。五、关于押金问题，原告应当向广发门业退回押金10万元或用该押金冲抵欠付租金再退回。如前所述，涉案合同为无效合同，合同自始无效，根据《合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故，广发门业交给原告的10万元押金，原告应当予以返还。但由于广发门业尚欠原告部分房屋占用使用费未支付，为避免另案诉讼或反诉，节约司法资源，广发门业同意在冲抵欠付租金后，原告再将剩余款项退还给广发门业。 被告广发门业、罗永实未提交相关证据。 被告谢金权未答辩亦未提交相关证据。 被告林秋菊未答辩亦未提交相关证据。 本院经审理认定事实如下：2012年9月18日，原告金梅仙（乙方、承租方）与南宁市金宁床垫厂（甲方、出租方）签订《项目投资合作协议》，甲方将其购买的南宁－东盟经济开发区永兴南路11号40亩国有土地中的2－1号厂房规划用地出租给乙方使用，位置：南宁－东盟经济开发区永兴南路以西、二十六路交汇处以北的40亩区域内、2012年6月6日南宁－东盟经济开发区规划管理局审批的南宁－东盟经济开发区南宁市金宁床垫厂总平布置图[编号：（总平）（调）201200006之2－1号厂房全部区域中3498平方米土地，即总平图上的2－1号厂房]。租赁期共17年，从2012年9月18日起至2029年9月17日止（其中包括双方协定乙方在工程建设与厂房筹备等原因需拉架的一年建厂期）。乙方在上述2－1号厂房用地上自行出资建设自用厂房及配套设施，厂房建设规格以南宁－东盟经济开发区规划管理局最终审批的图纸为准。乙方出资建设2－1号厂房及配套设施的资金作为乙方向甲方租赁17年土地使用权的租金。期满后2－1号厂房及配套设施无偿归甲方所有。南宁市金宁床垫厂为个体工商户，经营者为金才地，注册日期为2002年4月12日。2020年9月28日，南宁市金宁床垫厂出具《情况说明》，认可2012年9月18日原告金梅仙与南宁市金宁床垫厂签订的《项目投资合作协议》的效力。 2013年7月10日，原告金梅仙与被告广发门业签订《厂房租赁合同书》，原告将坐落于南宁－东盟经济开发区交汇处以北的金宁床垫厂内的2－1号厂房出租给被告广发门业用于门业生产经营，租赁期限从2013年8月1日至2018年7月31日。双方约定租赁期满，如需继续承租，应在租赁期满前3个月提出续租要求。原告金梅仙向被告广发门业收取了10万元合同保证金。 2016年8月26日，南宁市金宁床垫厂取得建字第450107201630041（补）号《建设工程规划许可证》，建设项目名称为：床垫加工生产项目1号厂房，2－1号综合厂房、2－2号综合厂房、3号厂房；建设位置为：开发区致和路与永兴南路交界处西北侧。 2018年3月14日，经原、被告协商一致续租，原告（甲方、厂房使用权出租方）、被告广发门业（乙方、承租方）、案外人金才地（厂房归属权方、丙方）三方签订《厂房租赁合同书》，合同第一条约定：甲方保证对出租给乙方的厂房享有完全合法的使用权，并由丙方担保甲方租赁合法有效，同时担保甲方对租赁物享有收取乙方全部租金的专一权利。出租厂房位置：坐落于南宁－东盟经济开发区交汇处以北的金宁床垫厂内的**厂房。乙方租赁合同用于防盗钢（铁）门等相关产品之加工制造。出租厂房实有建筑面积3591平方米，租赁期间按3591平方米收取租金。合同第二条约定厂房使用期限与租赁期限：按甲方与丙方的协定，上述厂房属甲方出资兴建，甲方享有21年的无偿使用权（使用期限以甲丙双方原合同为准），按甲方与乙方的约定，甲方将上述厂房有偿出租给乙方使用。厂房租赁期限为2018年8月1日至2021年7月31日止，合同暂定3年。合同第三条约定租金支付方式：2018年8月1日至2021年7月31日止，每个季度支付一次，按10元／㎡／月计算，季度租金为107730元（乙方从租赁始第一季度以后应提前10天一次性足额支付给甲方下个季度租金107730元）。乙方超过规定时限10天不付租金的，甲方按每日200元收取滞纳金，超过60天不付租金的，甲方可无条件收回租赁物，且10万元保证金不予退还乙方。保证金条款处的保证金金额为空白。乙方应在2018年7月20日前支付甲方第一个季度租金107730元。租赁期满，乙方结清房租及其他费用的，甲方应将保证金无息退还乙方。租赁期满，乙方如需继续承租的，应在租赁期满前三个月提出请求。如乙方在合同期间无故终止合同，则视为乙方违约，甲方不退还乙方保证金。合同第九条约定，乙方欠交租金或水电等费用超过2个月的，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失（包括但不限于乙方的损失）由乙方全部承担。乙方欠交租金或水电费超过3个月的，甲方有权提前解除合同，并按本合同第十一条的规定执行，合同自动终止。如乙方确需提前解除合同的，须提前3个月书面通知甲方。乙方无正当理由终止合同的，应向甲方另行支付人民币100000元作为补偿。甲方无正当理由终止合同的，应向乙方支付人民币100000元作为补偿。合同第十一条约定：合同提前终止或有效期满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日3日内迁离租赁物，并将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应按日向甲方加倍支付租金。甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。原告金梅仙、被告签约代表谢金权、案外人金才地分别在甲方、乙方、丙方处签名按手印，乙方处加盖被告广发门业公章。 合同签订后，原告金梅仙依约将金宁床垫厂内的2－1号厂房交付被告广发门业使用。被告广发门业未按合同约定支付10万元保证金。2018年9月14日至2020年4月14日，被告广发门业分别通过被告谢金权、罗永实及罗永实妻子黄荣妹账户转账支付租金共计482255元。被告广发门业设备仍在涉案厂房内，未向原告金梅仙提出提前解除合同的要求。 被告广发门业为有限责任公司，注册资本为100万元，成立日期为2012年4月19日，营业期限至2022年4月19日。经营范围为金属门窗的制造、销售等。被告罗永实、林秋菊均为公司股东。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告谢金权、林秋菊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告金梅仙通过与南宁市金宁床垫厂签订《项目投资合作协议》，租赁涉案南宁市金宁床垫厂2－1号厂房规划用地并自行出资建设厂房及配套设施，原告金梅仙依《项目投资合作协议》享有涉案南宁市金宁床垫厂2－1号厂房规划用地、地上自、地上自建厂房及配套设施的使用权梅仙与被告广发门业于2018年3月14日续订《厂房租赁合同书》前，涉案厂房用地已取得建设工程规划许可证，被告广发门业辩称涉案厂房未取得建设工程规划许可证，与事实不符，本院不予采信。原告金梅仙与被告广发门业签订的2018年3月14日《厂房租赁合同书》系双方当事人在自愿、平等协商的基础上达成的一致协议，意思表示真实，合同未违反法律、法规强制性规定，并得到南宁市金宁床垫厂认可，应为有效合同。 关于2018年3月14日《厂房租赁合同书》是否应当解除及何时解除的问题。根据合同约定，租金按季度支付，每季度租金107730元，每个季度提前10天支付下一季度租金。第一季度租金于2018年7月20日前支付。但被告从第一季度开始就没有一次能按合同约定的时间及金额支付租金，自2020年4月14日起未再交纳租金。根据合同第三条第一款第2点的约定，超过60天不付租金的，甲方可无条件收回租赁物。故，原告金梅仙要求解除合同，有合同依据，本院予以支持。对于解除合同的时间，因被告广发门业未向原告提出提前解除合同的要求，且设备仍放在涉案厂房，故原告金梅仙要求自判决之日起解除合同，系对其实体权利的处分，本院予以支持。 关于被告广发门业尚欠租金的数额，2018年3月14日《厂房租赁合同书》约定租金按10元／㎡／月标准计算，原告金梅仙要求按2013年7月10日《厂房租赁合同书》约定的10.5元／㎡／月标准收取租金，被告广发门业不予认可，原告金梅仙未能举证证明双方变更了租金计算标准，本院对其该项主张不予支持，租金应按10元／㎡／月标准计算，每季度为107730元。现原告金梅仙只主张2018年8月1日至2020年7月31日（共计八个季度）的租金，总额为861840元，扣除被告广发门业已支付的482255元，尚欠379585元。对于被告广发门业要求用合同保证金100000元抵顶欠付租金的问题，本案是履行2018年3月14日《厂房租赁合同书》中产生的纠纷，合同第三条第二点“租赁保证金”中“甲方收取乙方合同保证金人民币元”处为空白。被告广发门业未能举证证明向原告金梅仙交纳10万元保证金，故被告广发门业要求以保证金抵顶欠付租金，无事实根据，本院不予采信。原告金梅仙收取的是2013年7月10日《厂房租赁合同书》的合同保证金，两份合同对租金的约定不同，被告广发门业可依据2013年7月10日合同向原告金梅仙另行主张退还合同保证金。综上，被告广发门业应支付欠付租金379585元。 关于被告广发门业是否应支付滞纳金的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。《厂房租赁合同书》第三条第一款“租金支付方式”第2点约定：乙方超过规定时限10天不付租金的，甲方按每日200元收取滞纳金。此处滞纳金应为违约金。被告未能按时足额支付租金，违反合同约定，应承担违约责任，应当向原告支付违约金。被告广发门业未提出调整违约金的请求，故违约金按合同约定的每日200元计算。被告广发门业一直未能按时足额支付租金，其支付的482255元仅能支付2018年8月1日至2019年9月的租金，故原告金梅仙主张自2019年10月1日起要求支付违约金，有事实根据及法律依据，本院予以支持。违约金分段计算：①2019年10月1日至2020年7月31日的违约金59800元；②2020年8月1日起至付清租金之日止，按每日200元计付。 关于被告罗永实、谢金权、林秋菊是否应当承担连带责任的问题，本案为租赁合同纠纷，合同签订主体为原告金梅仙及被告广发门业，一方为原告。根据合同相对性原理，合同仅约束合同当事人，罗永实、谢金权、林秋菊并非合同当事人，不应承担连带责任，应由广发门业承担责任。罗永实、谢金权、林秋菊向原告支付租金的行为属于职务行为，受广发门业的委托向原告支付租金。根据《民法通则》第43条的规定，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动承担民事责任。根据《民法通则》意见第55条的规定，企业的法定代表人或其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。因此，原告要求罗永实、谢金权、林秋菊承担连带责任没有事实和法律依据，应当予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告金梅仙与被告南宁广发门业有限公司于2018年3月14日签订的《厂房租赁合同书》； 二、被告南宁广发门业有限公司支付原告金梅仙2018年8月1日至2020年7月31日厂房租金379585元； 三、被告南宁广发门业有限公司支付原告金梅仙违约金（违约金分段计算：①2019年10月1日至2020年7月31日的违约金59800元；②2020年8月1日起至付清租金之日止，按每日200元计付）； 四、驳回原告金梅仙的其他诉讼请求。 案件受理费8536元，减半收取4268元（已减半收取），原告金梅仙负担381元，被告南宁广发门业有限公司负担3887元。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决生效之日起二十日内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效裁判所确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  陆晓明 二〇二〇年十一月十二日 书记员  曾 艺