上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初20403号原告：姚仓维，男，汉族，户籍地上海市嘉定区，现住上海市闵行区。原告：张伊娜，女，汉族，住上海市闵行区。被告：上海城太投资管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：丁吉祥。原告姚仓维、张伊娜与被告上海城太投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告姚仓维、张伊娜到庭参加诉讼，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告姚仓维、张伊娜向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的租赁协议；2.判令被告支付2019年9月起至2020年9月的租金8,775元；3.判令被告支付15年租金总额10%的违约金15,620.815元；4.判令被告赔偿拆除的墙面及玻璃门恢复原样。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告支付2019年9月起至2020年9月的租金8,774元；变更第3项诉讼请求为：判令被告支付15年租金总额10%的违约金15,620.81元；撤回第4项诉讼请求。事实和理由：原、被告于2018年6月23日签订《包租经营管理协议》，原告将位于上海市奉贤区百兴路XXX号XXX号商铺出租给被告使用，建筑面积15.85平方米，租金每天每平方米1.40元，包租经营期限为15年，自2019年8月起至2034年7月止，其中2018年10月1日至2019年7月30日为原告给被告的装修免租期。被告从入驻后开始拆墙装修与招商至今未按原协议准时给原告租金。故原告提起诉讼，请求判如所请。被告上海城太投资管理有限公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了包租经营管理协议、房地产权证、银行转账记录、律师函等证据，本院经审核认为，上述证据对于原告主张的事实具有证明力，故对上述证据均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告姚仓维、张伊娜系上海市奉贤区南桥镇百兴路******商铺的权利人。2018年7月14日，原、被告签订《包租经营管理协议》，约定由原告将位于上海市奉贤区百兴路XXX号XXX层XXX号商铺出租给被告经营管理，商铺建筑面积为15.85平方米，包租经营管理期限为15年，自2019年8月1日起至2034年7月30日止，2018年10月1日至2019年7月30日为装修期(免租)；租金为每天每平方米1.40元，一年按365天计算，租金前两年不变，以后每年递增3%，第九年开始每年递增6%，其中2019年8月1日至2021年7月30日年租金为8,099.35元，2021年8月1日至2022年7月30日年租金为8,342.33元……；被告向原告支付租金的时间为三个月一付(季付)，被告应于每季度的前一个月将当季度租金汇入原告银行账户；被告应于签约率达75%的一个月内向原告支付三个月租金。合同第六条“违约责任”第3.(2)项约定：“乙方(被告)逾期支付租金的……。逾期超过1个月视为乙方单方违约终止合同，合同于1月期限届满之日自动解除，甲方(原告)无须通知乙方。乙方应按照本协议约定的租金总额的百分之十支付违约金，不足部分甲方有权继续追偿。乙方应于解除之日起十日内归还房屋，否则甲方有权自行收回出租房屋，乙方留存物品，甲方有权处置”。上述协议签订后，原告即交付了商铺，被告于2018年9月17日支付原告租金675元。被告入驻后开始拆除原装修并进行招商等经营活动，之后有案外人干扰被告的相关经营活动。后因被告未按合同约定履行支付租金的义务，原告诉讼来院。另查明，2018年7月至10月，因案外人对被告进入租赁商铺所在商场拆除原装修等经营活动进行阻挠，被告曾报警。又查明，系争商铺所在的“绿天商场”停业已一年以上，目前处于关闭状态。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订房屋租赁合同，由被告承租原告的商铺并支付租金。虽存在案外人阻挠被告经营的情况，但该些情况均出现在涉案《包租经营管理协议》签订前和签订后的免租期内，现无证据证明阻挠情况持续存在，即使存在妨碍情况，被告也应积极行使其权利、及时通知业主或提出解除合同以减少损失，现被告拖欠租金已达一年以上，属严重违约，原告据此要求解除合同有事实和法律依据。合同解除应当通知对方，故本院确认双方签订的《包租经营管理协议》于本案诉状副本送达被告之日即2020年10月13日解除。合同解除后，被告应当返还原告租赁商铺，原告请求支付2019年9月1日至2020年9月30日租金8,774元，未超过合同约定，应予支持。对于原告要求被告支付15年总租金额10%的违约金，本院认为，违约金的计算应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况，结合本案情况，租赁期限长达15年，目前租赁期限仅过去一年多，按照15年租金总额计算违约金显属过高，本院酌情按照3个月租金计算违约金计2,024.84元。被告经本院合法传唤后，无正当理由拒不到庭应诉，其行为是对原告诉称事实及诉讼请求进行答辩权利的放弃。综上所述，本院对于原告的诉讼请求依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告姚仓维、张伊娜与被告上海城太投资管理有限公司于2018年7月14日签订的《包租经营管理协议》于2020年10月13日解除；二、被告上海城太投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告姚仓维、张伊娜位于上海市奉贤区南桥镇百兴路2幢8号2319号商铺；三、被告上海城太投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姚仓维、张伊娜租金8,774元；四、被告上海城太投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姚仓维、张伊娜违约金2,024.84元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费409.90元，由原告姚仓维、张伊娜负担228.90元，被告上海城太投资管理有限公司负担181元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 英审 判 员  屠朝辉人民陪审员  张勤华二〇二〇年十一月三十日书 记 员  俞 慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。