甘肃省榆中县人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0123民初2863号原告:甘肃云鼎房地产开发有限责任公司法定代表人：朱某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：常书林，甘肃正鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：高某某，女，该公司员工。被告:张某某原告甘肃云鼎房地产开发有限责任公司与被告张某某房屋租赁合同合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告甘肃云鼎房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人甘肃正鼎律师事务所律师常书林到庭参加诉讼，被告张某某经本庭依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告甘肃云鼎房地产开发有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告房屋租金83310元、利息2109元（暂计算至2020年7月31日），2002年7月31日之后的利息计算至租金付清之日止，合计：85419元。2.本案的诉讼费由被告承担。在诉讼过程中原告变更诉讼请求为：1.依法判令被告支付原告房屋租金83310元（暂计算至2002年10月22日），2020年10月22日之后的房屋租金计算到实际交房之日止；2.依法判令被告支付原告利息2109元（暂计算至2020年7月31日），2002年7月31日之后的利息计算至租金付清之日止。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年10月23日原告甘肃云鼎房地产开发有限责任公司作为出租方、被告张某某作为承租方签订《房屋租赁合同》约定：1.原告将兰州市榆中县夏官营经三路云鼎学府广场文化服务区B幢二层（轴10-14/A-H）房屋出租给被告，用途为体育健身；2.在租赁期间内，被告可以转租、转让、转包；3.租赁期间为5年，自2015年10月23日至2020年10月22日止；4.2015年10月23日前原告将房屋交付给被告使用；5.年租金为99968元，合同总租金为499840元，支付方式为按照合同约定金额一次性付清。综上，2015年10月23日原告向被告交付房屋，履行了合同约定的义务，被告却违反合同约定多次拖欠租金，截止目前欠付租金83310元，经原告多次催要至今未付。原告为维护其合法权益，诉至贵院，望判如所请。张某某未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下:2015年10月23日原告与被告张某某签订《房屋租赁合同》，该合同约定1.原告将兰州市榆中县夏官营经三路云鼎学府广场文化服务区B幢二层（轴10-14/A-H）568平米的房屋出租给被告，用途为体育健身；2.租赁期间为5年，自2015年10月23日至2020年10月22日止；年租金为99968元，合同总租金为499840元，支付方式为按照合同约定金额一次性付清；3.被告在租赁期间必须自觉按期缴纳房租、水电费。不得无理由拒交、迟交，少交，否则视为乙方违约；4.租赁期满，乙方应如期交还该房屋。如乙方逾期归还，除正常交纳租金外，每逾期一天应向甲方支付原日租金1倍的违约金。乙方逾期交还房屋超过十天时间，甲方有权单方面收回乙方所租赁房屋，同时乙方向甲方赔偿1个月的租金作为违约金。合同签订后，原告向被告交付了房屋，经原告默许被告按年向原告交纳房屋租金，且存在多次迟交租金的行为，其中2017年12月23日至2018年12月22日的租金，被告分别于2018年1月4日、2019年1月8日、2019年3月27日分三次交清，2018年12月23日至2019年12月22日的租金，被告分别于2019年2月27日、2019年9月7日、2019年9月17日、2019年9月26日、2019年10月10日分五次交清，2019年12月23日至2020年10月22日的租金尚未交纳。经原告多次催要后被告仍未交纳房租。上述事实，有原告的陈述，原告提交的《房屋租赁合同》，收款收据八份，甘肃云鼎房地产开发有限责任公司关于房屋收回的通知函两份等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原、被告双方协商一致签订涉案《房屋租赁合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方当事人应当按照合同约定，履行自己的义务，原告依约交付房屋后，被告应当按照合同约定交纳相应的租金，本案中涉案合同虽明确约定应当一次性交清房屋租金499840元，但根据双方实际履行合同的情况和本案查清的事实来看，涉案房屋的租金是按年度交纳的，应当视为双方对合同约定的租金缴纳条款协商一致做的变更。本案中涉案房屋的租金2018年至2019年度的租金已经交清，2019年至2020年的房屋租金尚未交纳，经过原告多次催要后被告仍未交纳，应当视为被告违约。根据双方《房屋租赁合同》第十一条第2、3、4项约定可知，双方对违约责任及合同解除权作了约定，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定和第九十六条“当事人一方依照本法第九十二条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”的规定，涉案房屋的年度租赁期满，被告经原告多次催收后，仍未交纳下一年度房租，应当视为合同约定解除权的成就，原告有权行使合同约定解除权。2019年12月19日、2020年3月8日原告分别向被告以书面形式告知了限期交纳房租及交回房屋的通知，应当视为合同约定解除权的行使。故原告有权收回涉案房屋并要求被告承担相应的违约金。根据双方合同约定，乙方逾期交还房屋超过十天时间，甲方有权单方收回乙方所租赁的房屋，同时乙方应向甲方赔偿一个月的租金作为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定违约金产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，本案中双方对违约金的约定符合法律规定，现因被告未按期支付租金导致原告行使合同解除权，被告应当按照双方合同约定支付一个月的租金作为违约金，被告更应积极配合原告做好房屋的腾交工作。关于原告诉请法院判令被告支付房屋租金83310元（暂计算至2020年10月22日），2020年10月22日之后的房屋租金计算至实际交房之日止的诉讼请求，本案中双方《房屋租赁合同》因原告行使合同约定解除权，该合同已于2020年3月8日按照约定解除，至于原告诉求的2020年3月8日之后至实际交房之日的租金，没有事实及法律依据本院不予支持。对于合同期内的租金被告应当按月支付至2020年3月8日，即2019年12月23日至2020年3月8日期间的租金，约为2.5个月。按照合同年租金99968元计算，2.5个月租金应为20827元（99968元÷12月×2.5≈20827元），并承担违约金8331元（合同一个月租金即99968元÷12月≈8331元），故本院对原告的该项诉讼请求予以部分支持。关于本案中被告主张的逾期利息2109元及2020年7月31日之后只至租金付清之日的利息。本院认为双方合同已于2020年3月8日按照约定解除，被告已经按照合同约定承担违约金，故本院对该项诉讼请求不予支持。另外本案在诉讼过程中被告张某某曾委托律师向本院递交反诉状，但在提交反诉状时其委托代理人表示先不予登记立案，申请本案庭外和解，如和解不成再正式向法院提交反诉状。本院按照要求多次告知其委托诉讼代理人在规定期限缴纳反诉费用，并对未按时缴纳反诉费的后果告知其委托诉讼代理人，然被告仍未缴纳反诉费。且在此过程中被告张某某的委托诉讼代理人与被告张某某因故终止了本案的委托代理合同，其委托诉讼代理人也将前述情况函告被告张某某本人。经本院再次通知被告张某某本人按期缴纳反诉费并按照指定日期参加庭审，然被告张某某并未再次按期缴纳反诉费，依照《最高人民法院关于人民法院登记立案若干问题的规》第十一条“登记立案后，当事人未在法定期限内交纳诉讼费用的，按撤诉处理，但符合法律规定的缓、减、免交诉讼费条件的除外”的规定，故本院认为对被告张某某的反诉应当视为撤诉，与本案不再一并处理，被告张某某可按照法律规定，另行提起诉讼。综上所述，原告的部分诉讼请求有事实及法律依据，本院依法予以支持。被告张某某经本院依法传唤后，仍未按照时参加庭审，视为其对自己诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于人民法院登记立案若干问题的规》第十一条之规定，判决如下：一、被告张某某支付原告甘肃云鼎房地产开发有限责任公司房屋租金20827元并承担违约金8331元，两项合计29158元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告甘肃云鼎房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费968元（已减半），由被告张某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  高崇龙二〇二〇年十一月二十六日书记员  陶 晶