上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初14364号原告：上海禾贸企业管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张发柱，总经理。委托诉讼代理人：马庆勇，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：罗红霞，女，1976年9月12日生，汉族，住江西省上饶市。原告上海禾贸企业管理有限公司(下称禾贸公司)与被告罗红霞间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告禾贸公司委托诉讼代理人马庆勇、被告罗红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告禾贸公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2020年1月1日至2020年6月30日的服务场所使用费及综合管理费28,575元；2、判令被告向原告支付其他费用3,200元；3、判令被告向原告支付滞纳金10,000元；4、判令被告向原告支付违约金11,430元。诉讼过程中，原告申请变更第1项诉讼请求为判令被告向原告支付自2020年1月1日至2020年9月14日的服务场所使用费及综合管理费人民币40,240元，并申请增加诉讼请求5：确认原、被告间的《市场管理服务合同》于2020年9月14日解除，其余诉请不变。事实与理由：2020年1月1日，原、被告签订《市场管理服务合同》，约定由被告承租上海市嘉定区曹安路XXX号二楼B区2106号服务场所(下称案涉房屋)，场地面积50平方米(摊位号：B2106)，服务期限自2020年1月1日起至2020年12月31日止，合同约定一年服务期内服务场所使用费18,250元、综合管理费38,900元，先付后用，被告应提前10日按季支付下一期费用，另外，被告还应一次性支付其他费用3,200元。合同另就违约责任等作了约定。后原告按约将案涉房屋交付被告使用，但被告至今拖欠相关费用未支付,原告经多次催讨无果。原告认为被告已严重违约，为维护自身合法权益，遂诉至法院，望判如所请。被告罗红霞辩称，一、认可双方间合同已解除，但认为其于2020年5月31日已向原告打了撤场报告，合同约定可提前一个月解除合同，故认为合同解除日期为2020年6月30日。案涉店铺内尚有被告遗留的物品，但不是被告不想搬，是原告阻止其搬离。二、2019年12月底之前的费用，被告都已结清。被告已于2020年4月支付过10,000元，愿意用保证金5,500元抵扣租金。但2020年2、3月，因疫情被告未营业，3、4月因原告改变业态、商场装修影响经营，故不同意再支付其余费用。三、被告没有违约行为，不认可滞纳金及违约金。本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：禾贸公司系案涉商场商铺的受委托经营方，有权以自己的名义直接与承租方签订租赁合同收取租金。2020年1月1日，禾贸公司(甲方)与罗红霞(乙方)签订《市场管理服务合同》，约定甲方将位于上海市嘉定区曹安路XXX号二楼B区2106号50平方米的服务场所(具体摊位号：B2106)固定给乙方使用，服务期限自2020年1月1日起至2020年12月31日止。3.1约定：乙方承诺将严格按约定从事相应服务类别，使用服务场所仅限于销售下列自产或经销产品，绝不超范围销售：乙方经营类别为橱柜、全屋定制。5.1.1约定：乙方服务场所使用费按每天每平方米1元计算，服务期内共计18,250元。5.3.1约定：甲方专业为乙方提供管理、安全、保洁、营销、推广、评比、竞赛、宣传、促销等市场综合管理服务，乙方应向甲方支付综合管理费38,900元。5.3.2约定：甲方因市场实际情况，收取其他费用共计3,200元(备注为空调费1,200元/90天、广告费2,000元/年)，支付方式为一次性付清。5.4.1约定：乙方应按时付费，若乙方违反约定，未按时付费，逾期或不足额支付上述相关费用的，应每日按欠款总额的3%向甲方支付滞纳金，直至全部欠款支付完毕为止。5.4.2约定：若乙方违反约定，未按时付费，逾期20日仍未付清欠款及违约金，则甲方有权解除本合同，同时乙方需按当年全年服务场所使用费的20%向甲方支付违约金，且上述约定的滞纳金不予扣除。6.1约定：乙方应于本合同签订之日向甲方交纳5,000元的保证金。6.2约定：若乙方发生下列违约行为应支付相应费用或因乙方违约造成甲方损失的，乙方承诺已授权甲方可直接在其所交纳的保证金中扣除相应款项……6.3约定：乙方同意甲方直接处理而从保证金中扣除的相关费用，包括但不限于赔偿金、滞纳金、违约金、利息、差旅费、交通费、鉴定费、保全费、诉讼费、律师费等一切因处理该事项而发生的费用。10.4约定：在合同有效期间，乙方出现下列情形之一的。甲方有权立即解除合同，因此产生的全部损失由乙方承担：……10.4.6乙方累计3次逾期交纳费用或一次逾期20日以上仍不交纳费用的。11.3约定：合同终止或解除时，乙方若无法将服务场所及时归还，则乙方在此期间仍需向甲方支付服务场所使用费(按本合同原服务场所使用费标准予以计算)及其他相关费用，并按双倍服务场所使用费的标准向甲方支付违约金，若因此造成甲方其他损失，乙方应一并予以赔偿。合同信息表第七栏备注：合同期场地费18,250元，付款方式为季付。合同另就违约责任等作了约定。后禾贸公司按约将相关场地交付罗红霞经营使用，但罗红霞至今仍拖欠部分费用未支付，为维护自身合法权益，禾贸公司诉至法院。经查，1、庭审中，禾贸公司表示其诉请的第三项滞纳金性质为逾期付款违约金，第四项违约金性质为解除合同违约金。2、双方当事人一致同意解除合同，但对合同的解除日期存在争议，罗红霞认为合同于2020年6月30日解除，禾贸公司则认为双方间合同于2020年9月14日解除。案涉房屋内虽仍有罗红霞的遗留物品，但禾贸公司仅主张各项费用计算至2020年9月14日。经法院释明，双方同意于庭后自行办理房屋交接手续。3、庭审中，双方一致确认案涉商场于2020年1月24日至2020年3月15日因疫情停业，2020年3月16日方才恢复营业。4、庭审中，禾贸公司认可收到罗红霞支付的5,500元保证金及四月份支付的10,000元，但认为罗红霞违约，保证金不予退还。5、为应对新冠肺炎疫情，上海市自2020年1月24日启动一级响应机制，于2020年3月24日调整为二级响应。另查，案涉建材商场2020年以前为主营建材、家居类商品。案涉商场一楼的整体装修时间为2020年5月1日至2020年5月31日，双方一致确认一楼目前已对外营业，商户均经营酒店用品。关于二楼的拆旧及装修时间，通过多个承租人提供的不同时段、不同部位的照片及视频，以及禾贸公司当庭的陈述，可以看出案涉商场二楼自2020年6月开始小规模、局部装修，此时二楼未撤场商户仍在经营；自2020年7月开始，二楼进行了大面积、大范围的装修，此时，未撤场商铺仍在经营。庭审中，禾贸公司确认二楼商铺目前招商到的商户大多经营酒店用品类，但其表示商场并未改变业态，二楼仍会招家居类商户，仅是与酒店用品类分区经营而已。本院认为本案的争议焦点为：合同解除日期的确定，罗红霞应付服务场所使用费、综合管理费等费用的认定，以及合同解除后果的处理。一、关于合同解除日期的确定，禾贸公司与罗红霞间的《市场管理服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均应恪守。禾贸公司已按约将案涉房屋交付罗红霞经营使用，罗红霞自2020年1月1日起即欠付租金，显属违约，禾贸公司有权单方解除合同。现双方当事人对解除合同并无异议，仅对合同的解除日期存在争议。罗红霞主张其曾于2020年5月30日提交过撤场申请，故合同应于2020年6月30日解除，但其并未提交相应证据加以证明，禾贸公司对此亦不予认可。故对罗红霞主张的解除日期，本院无法确认。禾贸公司于2020年9月14日庭审时当庭提出要求解除合同，鉴于其享有单方解除合同之权利，罗红霞对解除合同亦无异议，故本院确认双方的《市场管理服务合同》于2020年9月14日解除。二、关于欠付的服务场所使用费、综合管理费等费用。虽然双方在庭审前尚未办理房屋的交接手续，但禾贸公司仅主张截止自2020年1月1日至2020年9月14日的相关费用，本院予以照准。罗红霞称禾贸公司阻止其搬离，但并未提供充分证据加以证明，本院实难采信，罗红霞应支付禾贸公司自2020年1月1日至2020年9月14日期间欠付的服务场所使用费、综合管理费及其他费用。关于上述费用的减免问题，因受疫情影响，案涉商场自2020年1月24日至2020年3月15日期间停业，2020年3月16日才恢复营业。考虑到疫情给双方当事人造成的影响，兼顾双方共同分担损失等原则，本院酌情减免罗红霞一个月的服务场所使用费，以及自2020年1月24日至2020年3月15日停业期间的综合管理费及其他费用。另，案涉商场一楼自2020年5月1日至2020年5月30日整层装修，之后招商业态均为酒店用品，二楼又于2020年7月大面积装修，鉴于商场大范围的装修及经营业态的调整在客观上对于商户的经营存在影响，且自2020年5月1日开始装修之后，禾贸公司并无证据证明其提供了完善的管理、安全、保洁、营销、推广、评比、竞赛、宣传、促销等市场综合管理服务，故对于2020年5月1日至2020年7月11日期间的综合管理费及其他费用，本院酌情予以减免。经核算，罗红霞应支付禾贸公司自2020年1月1日至2020年9月14日期间仍欠付的服务场所使用费、综合管理费及其他费用共计15,000元。三、关于合同解除的后果处理。因罗红霞违约导致合同解除，其应承担相应的违约责任。关于逾期付款违约金，禾贸公司的主张标准过高，根据本案实际情况，本院酌定该违约金以15,000元为基数，按日万分之五的标准，自2020年9月15日起计算至实际清偿之日止。关于解约违约金，本院综合考虑罗红霞的过错程度、禾贸公司的实际损失等因素，酌定罗红霞应支付禾贸公司解约违约金3,000元。罗红霞已付保证金5,500元，禾贸公司应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海禾贸企业管理有限公司与被告罗红霞间就上海市嘉定区曹安路XXX号二楼B区2106号房屋签订的《市场管理服务合同》于2020年9月14日解除；二、被告罗红霞应于本判决生效之日起十日内支付原告上海禾贸企业管理有限公司欠付的服务场所使用费、综合管理费及其他费用共计15,000元；三、被告罗红霞应于本判决生效之日起十日内支付原告上海禾贸企业管理有限公司逾期付款违约金(以15,000元为基数，按日万分之五的标准，自2020年9月15日起计算至实际清偿之日止)；四、被告罗红霞应于本判决生效之日起十日内支付原告上海禾贸企业管理有限公司解约违约金3,000元；五、原告上海禾贸企业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告罗红霞保证金5,500元；六、原告上海禾贸企业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,422元，减半收取711元，由原告上海禾贸企业管理有限公司负担512元，由被告罗红霞负担199元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 史建颖二〇二〇年十一月三十日法官助理 罗 艳书 记 员 王 豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。