山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初5812号 原告：梁××。 委托诉讼代理人：李春梅,山东瀛清成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈泯岐,山东瀛清成律师事务所律师。 被告：河南旅居旅游集团有限公司（统一社会信用代码：91410105170008611R）,住所地郑州市金水区政三街**院**楼**。 法定代表人：张方，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王建华，国浩律师（郑州）事务所律师。 委托诉讼代理人：郭海涛，国浩律师（郑州）事务所律师。 原告梁××与被告河南旅居旅游集团有限公司（以下简称“旅居公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁××之委托诉讼代理人李春梅、陈泯岐，旅居公司之委托诉讼代理人郭海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 梁××向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的《房屋托管合同》；2.判令旅居公司支付梁璐璐租金37500元及逾期付款违约金（逾期每日按万分之六，自2020年1月1日起计算至2020年10月15日止）、解除合同违约金139020元；3.判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月25日，梁璐璐与旅居公司签订房屋托管合同一份，约定梁璐璐将位于威海市环翠区伴月湾广场7幢514号房屋交由旅居公司托管，旅居公司于每月15日前将租金转入梁璐璐指定的账户，若旅居公司逾期30日未支付，则构成根本违约，梁璐璐有权解除合同，旅居公司应按照15年全额租金的20%支付违约金。在履行合同的过程中，旅居公司拖延支付梁璐璐租金数月，符合合同约定的解除条件，同时梁璐璐依法享有追究对方违约责任的权利，故梁璐璐诉至法院，请求处理。 河南旅居公司辩称，1.梁璐璐已于2020年10月15日签收了旅居公司同意解除租赁合同的函，故双方托管合同应于梁璐璐接收函件之日解除；2.对于欠付租金，旅居公司主观没有恶意。疫情对于租赁及旅游市场影响巨大，其系因受疫情影响，未能及时足额支付梁璐璐租金，且双方托管合同也对不可抗力作出了约定，旅居公司在疫情爆发前期也已向梁璐璐发出了关于公寓运行期间房租问题的告知函，故旅居公司申请减免2020年三个月的疫情期间的租金；3.旅居公司不应承担违约责任，即便要承担违约责任，也应减少违约金。根据合同约定，其亦有权因为疫情申请解除合同，双方互不承担违约责任。退一步讲，其即便要承担违约责任，违约金也过高，请求以两个月租金为限酌情调减。此外，根据合同约定，梁璐璐无权同时主张逾期付款违约金和解除合同违约金。综上，请求法院驳回梁璐璐的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：梁璐璐系位于威海市环翠区伴月湾广场****房屋的产权人。2018年12月25日，甲方梁璐璐与乙方旅居公司就涉案房屋签订威海·伴月湾广场7#楼房屋托管合同一份，载明该房屋是乙方从威海市金鹏房地产开发有限公司合作团购优惠房，甲方与乙方签署托管合同后才可享受相关优惠（具体以实际房源成交合同为准）；托管期限自2019年1月1日起是2033年12月31日止，2019年1月1日至2019年12月31日为第一周期第1阶段，此首年房租已优惠至总房款，乙方不再支付期间的租金；第2阶段为2020年1月1日至2023年12月31日，按月支付租金3500元/月，乙方支付给甲方的租金自2019年1月1日开始，每5年递增一次，每次递增率10%，以此类推；甲方自2019年1月1日将托管标的物整体交付乙方；甲方同意整栋楼所有单位（包括但不限于其相邻单位）作为精品度假公寓经营，此项同意不可撤销；乙方托管的房源的用途为度假公寓。甲方交与乙方房屋时该房屋为毛坯房，由乙方负责进行室内部分的装修设计及配置全套家私、家电。托管期结束后，乙方须按照本合同附件内的软装家私家电配置标准清单返还甲方全新家私家电；托管期内，乙方因自身经营行为和除不可抗力外产生的其他问题均与甲方无关，由乙方自行承担风险和由此带来的法律责任，并不影响甲方的托管收益，托管金（即租金）须在下月15日前转入甲方指定的账号，如逾期未支付，乙方应按未付托管金的日万分之六支付违约金，如乙方逾期30日不支付托管金则构成根本违约，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应当按照15年全额租金的20%向甲方支付违约金。乙方已将托管期内首年租金（总房款的5%）优惠至房款，如甲方托管期内首年违约，甲方须以现金形式退还租金（总房款的5%）予乙方；因客观原因（如战争、自然灾害、政府政策、市场环境等）无法解决达到6个月的，继续履行合同将使乙方产生或加重损失，乙方有权因不可抗力事件或依据情势变更原则终止本合同的履行，双方互不承担违约责任。合同签订后，梁璐璐依约向旅居公司交付了房屋，旅居公司从未向梁璐璐支付任何租金，梁璐璐因此向本院提起诉讼。2020年10月12日，旅居公司向梁璐璐邮寄《关于同意解除托管合同及对房屋进行交接的函》，表明因梁璐璐向本院提起诉讼要求解除双方签订的房屋托管合同，旅居公司同意解除，请梁璐璐于收到该函后3日内到威海市伴月湾广场7号楼514号房屋办理托管合同解除和房屋交接手续。梁璐璐于2020年10月15日签收。庭审过程中，原、被告双方认可该时间为涉案合同的解除时间。 旅居公司主张系因受疫情影响，未能及时支付梁璐璐租金，为此提交了2020年1月24日《文化和旅游部办公厅关于全力做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作暂停旅游企业经营活动的经济通知》，2020年7月14日《文化和旅游部办公厅关于推进旅游企业扩大复工复业有关事项的通知》。2020年3月4日，旅居公司向梁璐璐邮寄《关于各公寓项目疫情期间房租问题的告知函》，请求梁璐璐给予免租期暂计2个月。梁璐璐于2020年3月6日签收。 此外，涉案房屋于2020年8月中旬装修完毕，梁璐璐与旅居公司于2020年10月20日对涉案房屋进行了交接。 本院认为，原、被告之间签订的托管合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。现原、被告均认可涉案合同于2020年10月15日解除，系双方对于自己权利的处置，本院对此予以照准。故本案的争议焦点有二，一是旅居公司应否全额支付梁璐璐租金的问题；二是旅居公司是否构成违约及应承担的违约金种类、数额的问题。 关于第一个争议焦点的问题。双方签订托管协议明确约定了涉案房屋托管期间每月租金为3500元，在一年免租期过后，自2020年1月份开始，旅居公司应该向梁璐璐按合同约定的标准支付租金，梁璐璐依据双方约定主张2020年1月至10月份租金，符合法律规定，本院予以支持。但鉴于新冠肺炎疫情及疫情防控措施确会对旅游企业经营造成严重影响，根据公平原则，本院酌情减免旅居公司2个月的租金。 关于第二个争议焦点的问题。双方签订的房屋托管协议对一方构成根本违约导致合同解除及逾期支付租金，违约方承担违约金的计算标准进行了明确约定。托管期间，梁璐璐已按约交付了房屋，旅居公司一直未按照托管协议向梁璐璐支付租金，构成合同违约。全国新冠疫情在2020年1月底爆发，而此前的一年多的时间中，旅居公司接手房屋后一直未按照租赁房屋的目的进行房屋装修、对外经营等，其违约行为明显，系造成双方房屋托管协议解除的根本原因，故旅居公司应当承担合同解除的违约责任。关于旅居公司主张按照房屋托管协议第6.7条因不可抗力事件或依据情势变更原则终止本合同的履行，双方互不承担违约责任的抗辩，本院认为新冠疫情不是本案合同解除的根本原因，双方签订的房屋托管协议长达15年，新冠疫情爆发后我国积极采取各项有效措施抗击、预防，各地相关企业早已可以复工复产，故本案中双方托管协议解除的根本原因在于被告未积极经营、未按约支付租金行为所致，故旅居公司的上述抗辩本院不予支持。现因旅居公司逾期支付租金以及双方之间合同解除势必会对梁璐璐的权利造成不同的损害，故旅居公司关于梁璐璐无权同时主张的抗辩理由不成立，本院不予采纳。对于解除合同的违约金的计算标准，梁璐璐主张旅居公司应按托管合同约定的15年全额租金的20%支付，而旅居公司要求调减。根据《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决；当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定‘过分高于造成的损失’，故确认违约金的数额，应综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等因素而定。本案中，涉案房屋性质为公寓式酒店，梁璐璐购买该房屋本质系为投资，其购买涉案房屋与旅居公司承诺的各种优惠政策存在巨大关联，现梁璐璐系因旅居公司违约而要求依据合同约定解除合同，旅居公司理应承担相应的违约责任，但旅居公司未能按约履行合同，除自身因素外，还与新冠疫情对于旅游市场的冲击存在一定关联，且原告租金损失也可以通过后期的自行招租获取一定的补偿。鉴于双方的过错程度、合同的目的及履行情况、涉案房屋的性质、现状、梁璐璐的寻租期以及新冠疫情未来一段时间对于该类房屋租赁市场可能造成的影响等各方面，酌情将该违约金调减为21000元（3500元/月*6个月）。对于逾期付款违约金的计算标准，因梁璐璐未能提交证据证实旅居公司逾期付款造成的利息损失之外存在其他损失，且旅居公司在疫情之初，即已向梁璐璐发函说明情况，本院基于本案案情及上述认定租金减免情况，本院根据法律规定酌情将逾期支付租金的违约金的计算标准调整至按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算【自2020年4月15日起计算至梁璐璐主张的2020年10月15日止】。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告梁璐璐与被告河南旅居旅游集团有限公司之间签订的《威海•伴月湾广场7#楼房屋托管合同》于2020年10月15日解除； 二、被告河南旅居旅游集团有限公司于本判决生效后十日内支付梁璐璐租金29750元（3500元/月*8.5个月），并支付逾期支付租金违约金303.12元； 三、被告河南旅居旅游集团有限公司于本判决生效后十日内支付梁璐璐解除《威海•伴月湾广场7#楼房屋托管合同》的违约金21000元； 四、驳回原告梁璐璐其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1914元，由原告梁璐璐负担1376元，被告河南旅居旅游集团有限公司负担538元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 林 蓉 蓉 二〇二〇年十一月十八日 书记员 高颖（代）