北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初18926号原告：信瑞（北京）股权投资基金管理有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：刘福英，经理。委托诉讼代理人：马建光，河北时音律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩文涛，河北时音律师事务所律师。被告：安平县华尔特五金丝网制品有限公司，住所地河北省衡水市安平县正饶路。法定代表人：赵红伟，执行董事。原告信瑞（北京）股权投资基金管理有限公司（以下简称原告）与被告安平县华尔特五金丝网制品有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告之委托诉讼代理人韩文涛到庭参加了诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告欠付租金570743.2元；2.判令被告赔偿原告违约金（以82685.8元为基数，按日万分之四标准，计算自2017年11月5日起至2019年12月20日止；以162685.8元为基数，计算自2018年2月5日起至2019年12月20日止；以162685.8元为基数，计算自2018年5月5日起至2019年12月20日止；以162685.8元为基数，计算自2018年8月5日起至2019年12月20日止）。事实和理由：2017年3月1日，原告与被告签订《房屋租赁转租合同》，约定原告将位于北京市朝阳区黄木厂路1号院北侧*号商业楼*层（半层）房屋转租给被告，租赁期限自2017年3月1日至2019年9月30日，装修期2个月免交租金，自2017年5月1日开始计算租金，每月租金54228.6元，按合同载明的《金额表》支付租金。被告逾期交付租金和各项费用，应按未支付租金及费用的日万分之四支付违约金。合同签订后，被告未按约定支付租金。经原告多次催要，被告拒不履行支付租金义务，至今尚欠2017年11月至2018年10月期间租金570743.2元、违约金141399.81元，共计712143.01元。被告未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月25日，案外人河北佳泰商务发展有限公司作为甲方（出租人）、原告作为乙方（承租人），就北京市朝阳区黄木厂路1号院北侧*号商业楼*层（半层）房屋（以下简称涉案房屋）租赁事宜，签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋，租期为2014年9月30日至2019年9月30日，租金共计为8247265元。2017年3月1日，原告作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方），签订《房屋租赁转租合同》（以下简称涉案合同），约定甲方转租乙方涉案房屋，每月租金为54228.6元，租赁期限自2017年3月1日至2019年9月30日，房屋押金为54228.6元。如房屋设备设施、办公家具产生损坏、丢失或乙方出现违约行为的，甲方有权以房屋押金抵扣损失，房屋押金不足以抵扣损失的，甲方有权继续向乙方追偿。乙方未按合同约定支付租金及相关费用达7个工作日以上，甲方有权单方解除合同。乙方有权解除本合同，但需提前三个月通知甲方，并在通知甲方之日起三个月内搬离，甲乙双方应相互配合，及时清点物品，房租按实际使用时间计算，按合同约定交纳，多退少补。同时，乙方应及时退还房屋和甲方所有的物品，乙方所有的物品乙方应自行及时搬离。乙方逾期交付租金和各项费用，应按未支付租金及费用的日万分之四向甲方支付违约金。合同签订后，双方均按履行，直至2017年11月1日。被告另向原告支付押金54228.6元。2017年12月18日，原告向被告发送《租金、违约金催告函》，载明:根据涉案合同约定，被告应于2017年11月5日前支付2017年11月至2018年1月期间租金162685.8元，但被告尚未支付。截至2017年12月18日，被告应赔偿原告违约金2798.2元。2018年1月26日，被告向原告支付租金80000元。经询，原告表示被告于2017年年底至2018年年初期间搬离涉案房屋，双方没有正式交接，故其不知晓具体搬离时间。自该时段至涉案合同到期时，原告亦未另行出租涉案房屋。原告另表示不同意解除合同，拒绝行使合同解除权。审理中，原告提交《解除通知》，载明截至2018年7月3日，被告欠缴租金已达408057.4元，为此，原告依据涉案合同第八条约定，通知被告解除涉案合同，被告需于5日内与原告联系，办理房屋交接相关手续，否则原告将采取法律手段，维护权益。原告另表示，其于上述解除通知发出前后（2018年7月3日左右）联系到被告，被告表示愿意继续租赁涉案房屋，故双方未解除涉案合同。但经两三个月后，被告仍未按约履行涉案合同，因此提起本次诉讼。原告未就上述意见提交证据予以证明。截止本案开庭时（2020年8月4日），被告尚未给付原告剩余欠付租金。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁转租合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方均应按约履行。本案的争议焦点为，在被告搬离涉案房屋、涉案合同已明显不能继续履行的情况下，原告应否行使合同解除权。对此，本院认为，被告自2017年11月即开始欠付租金，后于当年年底或次年年初搬离涉案房屋，其虽未明确告知原告不再继续履行涉案合同，但原告作为理性人，亦应根据上述状况形成合理期待，并做好相应的减损措施。否则，这种情况不仅使双方当事人的利益受损，且造成社会财富的极大浪费，不利于社会经济发展。从衡平双方当事人目前利益受损情况出发，依照公平和诚实信用原则，尽管双方当事人之间存在的房屋租赁合同有效，但也应当解除，而非置涉案合同长期处于僵局状态。原告未于合理期间内行使合同解除权，其应自负合理期间届满后产生的相应损失。关于合理期间，原告虽主张被告于2018年7月向其表示继续履行涉案合同之意愿，但未就此提交证据，本院对此不予认可。因此，本院综合被告欠付/给付租金时间、搬离涉案房屋实际及涉案合同关于合同解除（乙方有权解除本合同，但需提前三个月通知甲方，并在通知甲方之日起三个月内搬离）的相关约定，酌情确定2018年1月26日起三个月内，原告应行使合同解除权，亦即被告应支付2018年4月26日之前的房屋租金。因原告未及时行使合同解除权，导致涉案房屋空置，其应自行承担相应的损失。关于违约责任。涉案合同约定，如被告逾期交付租金和各项费用，应按未支付租金及费用的日万分之四向原告支付违约金。本案中，因被告迟延支付租金，构成违约，其应承担相应的违约责任，故对于原告要求被告支付迟延履行违约金之诉讼请求，本院予以支持，但原告主张数额及起算时间不当，本院予以调整。关于押金。涉案合同约定，原告有权以房屋押金抵扣损失。考虑到押金担保性质及合同相关约定，本院判令被告将押金抵扣其所欠付的租金54228.6元，此项费用抵扣后，本院只在判决主文中载明被告应向原告支付的剩余欠付租金。被告经本院合法传唤未到庭应诉，放弃了发表答辩意见、举证反驳等诉讼权利，应承担举证不能的责任。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告安平县华尔特五金丝网制品有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告信瑞（北京）股权投资基金管理有限公司欠付租金十八万三千九百一十二元五角二分；二、被告安平县华尔特五金丝网制品有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告信瑞（北京）股权投资基金管理有限公司违约金（以十六万二千六百八十五元八角为基数，按日万分之四标准，计算自二〇一七年十一月五日至二〇一八年一月二十六日；以八万二千六百八十五元八角为基数，按日万分之四标准，计算自二〇一八年一月二十七日至二〇一八年二月五日；以二十四万五千三百七十一元六角为基数，按日万分之四标准，计算自二〇一八年二月六日至二〇一八年四月二十六日；以十八万三千九百一十二元五角二分为基数，按日万分之四标准，计算自二〇一八年四月二十七日起至实际给付之日止）；三、驳回原告信瑞（北京）股权投资基金管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4753元，由原告信瑞（北京）股权投资基金管理有限公司负担2756元（已交纳），由被告安平县华尔特五金丝网制品有限公司负担1997元【原告信瑞（北京）股权投资基金管理有限公司已预交，被告安平县华尔特五金丝网制品有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告信瑞（北京）股权投资基金管理有限公司】。公告费560元，由被告安平县华尔特五金丝网制品有限公司负担【原告信瑞（北京）股权投资基金管理有限公司已预交，被告安平县华尔特五金丝网制品有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告信瑞（北京）股权投资基金管理有限公司】。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  高磊二〇二〇年十一月十三日书记员  段超