中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申4324号 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：北京正嘉物业管理有限公司，住所地北京市丰台区莲花池西里****楼******。 法定代表人：师红斌，该公司经理。 委托诉讼代理人：王长清，北京尚孚律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：北京恩盟置业有限公司，住所地北，住所地北京市朝阳区建国路****0101内101v> 法定代表人：常秀珍，该公司执行董事。 一审被告、反诉第三人、二审上诉人：正嘉投资集团有限公司，住所地北，住所地北京市平谷区滨河工业开发区****v> 法定代表人：师红斌，该公司董事长。 再审申请人北京正嘉物业管理有限公司（以下简称正嘉物业公司）因与被申请人北京恩盟置业有限公司（以下简称恩盟置业公司），一审被告、反诉第三人、二审上诉人正嘉投资集团有限公司（以下简称正嘉投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市高级人民法院（2019）京民终240号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 正嘉物业公司申请再审称，（一）原审判决认定事实不清。1.恩盟置业公司违约在先，且系根本违约，一审、二审法院未正确划分双方违约责任，判决认定正嘉物业公司承担主要违约责任与事实不符。涉案大厦从《房屋租赁合同》签订时就存在严重的质量问题和安全隐患，影响正嘉物业公司对涉案大厦的使用。恩盟置业公司在与正嘉物业公司签订《房屋租赁合同》时已经知悉涉案大厦的钢结构部分存在严重质量问题及安全隐患，但故意隐瞒真实情况，使正嘉物业公司违背真实意思订立了合同，构成欺诈。恩盟置业公司拒不配合为租户办理工商登记手续，导致正嘉物业公司的合同目的无法实现。恩盟置业公司扰乱正嘉物业公司正常经营的诸多违约行为使正嘉物业公司实际上失去了对涉案大厦的控制，正嘉物业公司无法对涉案大厦进行占有、使用以及收益，合同目的无法实现。《房屋租赁合同》签订时涉案大厦的消防存在严重问题，导致无法办理消防验收以及装修方案报批等手续，影响了正嘉物业公司的正常经营。2.要求解除合同并不是正嘉物业公司的真实意思表示。一审正嘉物业公司答辩和反诉都不同意解除《房屋租赁合同》，并且要求继续履行。后在法官示明及双方事实上已无可能继续履行合同的情况下，才要求法院判令合同解除，并提出要求恩盟置业公司赔偿装修费、经营利润损失等各项经济损失的反诉请求。3.B3-5层至今未能装修使用的过错在于恩盟置业公司，一审、二审法院在未查明事实的情况下判决正嘉物业公司承担B3-5层全部的租金及占有使用费错误。4.一审、二审法院判决正嘉物业公司支付恢复原状费用属认定事实错误。恩盟置业公司的“园林绿化工程、景观照明工程、石材跌水、喷泉工程”既无竣工图、也无竣工验收报告，不足以证明以上工程已竣工并交付正嘉物业公司使用。5.原审在认定租金及占有使用费标准上存在错误，导致多计算了4000万元的租金和占有使用费。（二）原审判决适用法律错误。1.一审、二审法院判决不支持正嘉物业公司的经营损失和可得利益损失适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第九条规定，正嘉物业公司主张的经营损失及可得利益属于经营利润损失。一审、二审判决均认定恩盟置业公司存在违约行为。一审法院委托的鉴定机构鉴定涉案大厦的经营利润损失为88526200元。恩盟置业公司的违约行为导致涉案大厦无法正常经营，其违约行为和正嘉物业公司的经营损失有因果关系。一审、二审法院以正嘉物业公司存在违约为由不支持经营损失和可得利益损失错误。2.一审、二审仅判决恩盟置业公司向正嘉物业公司支付500万元装饰装修损失错误。一审法院委托北京建基业工程管理有限公司(以下简称建基业公司)对正嘉大厦装饰装修工程造价和现有价值进行评估鉴定，鉴定结果为鉴定造价1561万元，争议项为37万元；鉴定现值金额为1425万元，争议项为34万元。因争议项与鉴定结论相差过大，所以应当以鉴定结论减去争议项为准，判令恩盟置业公司向正嘉物业公司支付装饰装修损失1391万元。3.2012年5月26日至2014年5月期间，因恩盟置业公司抢占正嘉大厦配楼和断水断电行为造成涉案大厦无法正常使用，导致租户要求减免租金及提前解约。一审、二审仅判决恩盟置业公司向正嘉物业公司支付因断水、断空调产生的经济损失80万元错误。正嘉物业公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。 本院认为，第一，双方一审的诉讼请求及反诉请求中均有解除《房屋租赁合同》中房产证有效部分的内容，一审法院判决解除合同并结合双方当事人的违约情形一并处理合同解除后的清算事宜，该做法并无不当。正嘉物业公司称解除合同不是其真实意思表示，理由不成立。 第二，正嘉物业公司再审申请主张恩盟置业公司违约在先，且系根本违约。本院认为，双方在履行《房屋租赁合同》的过程中均存在不同程度的过错和违约情形。恩盟置业公司提供的租赁物即案涉正嘉大厦在钢结构、地下室防水、地下室防水等方面存在质量问题防验收。正嘉物业公司作为专业物业管理公司，其查验、交接大厦的行为足以使其知晓大厦的质量情况。正嘉物业公司接收大厦后，未经恩盟置业公司同意即对正嘉大厦进行改造，破坏了大厦的消防结构，使得恩盟置业公司拒绝配合办理大厦商户工商登记手续。之后双方出现正嘉物业公司不如期交纳租金，恩盟置业公司断空调、断水断电等相互对抗行为，双方合同目的的实现均受到影响。原审根据双方各自的违约情形、过错程度以及合同履行情况，综合认定双方的责任承担，并无不当。 第三，正嘉物业公司再审申请主张，原审对于双方责任承担认定错误。本院认为，1.根据《房屋租赁合同》约定，合同解除后，正嘉物业公司应返还正嘉大厦及附属设施设备，对正嘉大厦应恢复原状。正嘉物业公司未经恩盟置业公司同意对正嘉大厦进行改造，且改造行为超出一般装修范围。原审根据鉴定意见及双方对此的过错程度及正嘉大厦恢复原状的必要性等情形，认定正嘉物业公司应支付给恩盟置业公司恢复原状费用250万元并无不当。2.正嘉物业公司在合同履行过程中存在违约行为。且正嘉物业公司未经允许自行拆除正嘉大厦1-5层的消防楼梯，是导致1-5层无法对外出租的主要原因，其应当自行承担不利后果。原审中，正嘉物业公司亦表示，自2013年接手正嘉大厦以来每年处于亏损状态。因此，原审对于正嘉物业公司主张的经营损失和可得利益损失不予支持并无不当。3.《房屋租赁合同》约定，恩盟置业公司允许正嘉物业公司在不破坏主体结构和安全的前提下根据自身经营需要对正嘉大厦进行装修改造。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，恩盟置业公司应当向正嘉物业公司支付正嘉大厦的装饰装修残值损失。原审综合考虑双方的违约程度，鉴定意见等，综合认定恩盟置业公司向正嘉物业公司支付500万元装饰装修损失，并无不当。4.《房屋租赁合同》约定正嘉大厦的年租赁整体价格从2600万元到3400万元不等，但根据双方的履约情况，无法直接适用《房屋租赁合同》约定的租金标准。原审综合考虑双方违约情况、违约原因、正嘉大厦的实际使用和经营情况、双方的过错程度等因素，酌情降低了《房屋租赁合同》约定的租金标准，认定为2.4元/平方米/天。恩盟置业公司主张的是正嘉大厦房产证载明面积部分的占有使用费，因此面积应以正嘉大厦房产证记载的专有部分建筑面积为准，扣除因钢结构安全问题导致承租人不能正常使用正嘉大厦十层以上部分及恩盟置业公司占用的一层值班室面积。正嘉物业公司再审申请主张的租金及占有使用费数额为其单方计算，且未提交充分证据予以证明，对此不予采信。正嘉物业公司再审申请主张的其他事由缺乏充分证据予以证明，亦不成立。原审根据合同履行情况和证据情况，综合认定恩盟置业公司和正嘉物业公司的责任承担，并根据过错程度和违约情形，酌定各项费用标准、违约金数额并无不当。 综上，正嘉物业公司的再审事由不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回北京正嘉物业管理有限公司的再审申请。 审判长  刘银春 审判员  汪治平 审判员  赵风暴 二〇二〇年十一月五日 法官助理柳凝 书记员武泽龙