北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初21379号原告：张络诚，男，1983年5月7日出生，河北时代尚城餐饮管理服务有限公司总经理，住北京市丰台区。被告：北京联优生活智选物业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路**开发区办公楼**—2567(经济开发区集中办公区)。法定代表人：王强，执行董事。委托诉讼代理人：李振，男，北京联优生活智选物业管理有限公司员工。原告张络诚与被告北京联优生活智选物业管理有限公司（以下简称智选物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张络诚，被告智选物业公司委托诉讼代理人李振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张络诚向本院提出如下诉讼请求：1.被告补齐15天房租2725元、水费400元、电费160元、燃气费60.92元，退还维修基金450元；2.赔偿双倍月租金10900元；3.被告赔偿更换防盗门锁芯费用200元；4.诉讼费由被告负担。事实理由如下：原、被告双方签订丰台区马家堡33号院6号楼3单元307号房屋（以下简称307号房屋）的委托代理合同，期限从2020年1月2日起至2021年1月1日止，为期1年。合同约定被告应分4个结算周期支付原告每期16350元房租。但被告仅支付了2020年1月2日至2020年4月1日期间租金，并扣除了一年600元的维修基金费用，实际支付了15750元。后被告单方违约终止合同，于2020年4月15日将307号房屋钥匙交还与原告，但未将防盗门钥匙一并交还，原告需更换锁芯，被告应按合同约定的违约条款向原告赔偿损失。后原告与被告协商违约赔偿事宜无果，故提起本案诉讼。智选物业公司辩称：不同意原告诉讼请求，理由如下：1.双方是委托合同关系，并非租赁合同关系。2020年6月北京市昌平区法院受理我司与张海涛的房屋租赁合同纠纷一案，我司向昌平区人民法院提出了管辖权异议，该法院于2020年11月2日作出（2020）京0114民初12389号管辖裁定书，认定双方的合同为委托合同关系，合同有约定的管辖法院，故案件移送至北京市密云区法院审理，该案合同与本案中签订的合同内容一致，并且依据合同条款第1条、第2条约定，均可以看出合同为委托合同关系。故我方并无向原告支付房租的义务，我方仅系代收代付房租，故不应由我方承担最后15天的房租。关于水电、燃气费，原告仅提供2019年资产管理服务合同，合同中并未载明表底数记载，且原告也未提供双方终止合同结算时查明的表数，故不予认可。关于维修基金450元，合同是2020年4月15日双方协商一致解除，我方已经实际履行了维修义务，不同意退还450元。2.合同履行恰逢新冠疫情期间，属于不可抗力，我方不应承担违约责任，双方合同在1.2条中也约定房屋系经营出租供他人使用，根据最高人民法院与疫情相关案件的指导意见，我方不应承担违约责任。3.原告未提供相应证据证明防盗门损失200元，我方不予认可。双方围绕诉讼请求提交证据，根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：307号房屋原登记在张跃聪（张络诚之父）名下，张跃聪去世后，张络诚继承了307号房屋，于2020年3月17日取得307号房屋产权证。2019年12月10日，张络诚代理张跃聪（甲方）与智选物业公司（乙方）签订《资产管理服务合同》约定：1.2：甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务；1.3：管理期限自2020年1月2日起至2021年1月1日止；2.1标的资产依据市场行情的预期合理收益为每月5450元；2.3乙方运营标的资产所实际代收的租金为实际收益，乙方应根据本协议规定在每个结算周期结束后从实际收益中扣除乙方应得的增值收益分成及各项甲方应付费用，将剩余收益部分支付给甲方；2.6：管理期内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金（当期管理周期内单个结算周期预期收益）……乙方应于合同签署后交付日起10个工作日内向甲方支付首期服务质量保证金15750元；4.3：甲方应于乙方向其支付服务质量保证金当日向乙方支付以下标准的维修基金，维修基金标准为每年600元；6.2（2）乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方面解除合同：b）乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方书面催告后的15个工作日仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的；7.3乙方违约责任：乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方面解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方损失；附件六：标的资产交割清单，钥匙信息为交付防盗门钥匙及房屋大门钥匙各1把。上述合同签订后，智选物业公司扣除600元维修基金，向张络诚支付2020年1月2日至2020年4月1日期间费用15750元。2020年4月15日，智选物业公司不再继续履行合同，将307号房屋交还与张络诚。庭审中，张络诚称智选物业公司未与其办理房屋交接，仅将房屋大门钥匙交还，未交还防盗门钥匙，其更换防盗门锁芯需花费不低于200元费用。庭审中，张络诚提交2019年7月2日至2020年1月1日期间与智选物业公司之间的《资产管理服务合同》，称307号房屋于2017年起即对外出租，之前签约是与另一家公司签订房屋租赁合同，2019年7月，该公司要求张络诚重新签订合同，合同乙方随之变更为智选物业公司，名称也变更为《资产管理服务合同》，但双方应为租赁合同关系，之前的租赁合同原件已被收回，未能向法院提供。智选物业公司对2019年7月2日的《资产管理服务合同》予以认可。庭审中，张络诚就水、电、燃气费提交以下证据：1.水费缴费通知单2份，载明2019年12月307号房屋水费为175元，2020年6月水表止数730，本期用水量45立方米，往年用水量7立方米，当年用水量38立方米，水费合计225元；张络诚另提交与马小蓉于2020年5月10日签订的《房屋租赁合同》及其与马小蓉微信沟通记录，证明房屋307号房屋后另行出租与马小蓉，交接时水表读数为730，上述175元、225元水费均系智选物业公司承租期间发生，应由智选物业公司负担，张络诚已交纳。智选物业公司不予认可，称张络诚未提交双方交接时水表读数的证据。2.账单1份，显示307号房屋于2020年5月5日向国网北京电力公司支付160元电费；电力公司电费支付截图1份，显示2020年5月5日，电表剩余值为-156.51元。智选物业公司不认可支付截图的真实性，称其方于2020年4月15日已不再使用房屋。3.2020年5月14日燃气缴费通知单，应缴金额为60.92元，张络诚已交纳，智选物业公司予以认可。庭审中，张络诚自述其于2020年5月10日将307号房屋主卧室1间出租，房屋租金每月2500元，至2020年7月12日才将房屋全部出租收益。智选物业公司认为张络诚主张的双倍租金赔偿标准过高，其公司提交解除合同协议书3份，称307号房屋系3家合租，其中2家于2020年1月1日、1月2日腾退，剩余1家于2020年4月15日腾退，其公司已将剩余房屋租金退还与租户，2020年4月1日至15日亦未向租户收取租金，其公司因疫情原因，经营受损，一直赔钱经营。张络诚对此不予认可，称赔钱不是违约的合理理由，智选物业公司应当对经营商业风险与后果有所预见及承受。本院认为：双方签订的《资产管理服务合同》系真实意思表示且未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。依据《资产管理服务合同》约定的内容及实际履行情况，合同实质系房屋租赁合同，故本院对智选物业公司辩称双方系委托出租关系不予采纳。合同履行期间，遇新冠疫情，双方可就合同履行问题进行协商，但智选物业公司无权迳行终止合同，其应当支付剩余房屋租金并赔偿张络诚因此造成的房屋空置及其他损失。本院考虑合同履行情况、疫情因素、出租人所受损失等，对剩余房屋租金及赔偿金额综合予以酌定为11000元。智选物业公司未提交使用维修基金修缮房屋的证据，张络诚有权扣除第一季度150元维修基金，要求智选物业公司返还450元。智选物业公司作为承租人，交还房屋时，应当与张络诚办理房屋交接，结清水、电、燃气等相关费用，依据张络诚提交相关费用的票据的发生时间与金额，本院对张络诚主张的水费、燃气费及156.51元电费予以支持，综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，第二百一十二条之规定，判决如下：一、北京联优生活智选物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向张络诚支付房屋租金及损失赔偿金11000元；二、北京联优生活智选物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向张络诚支付水费400元、电费156.51元、燃气费60.92元；三、北京联优生活智选物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向张络诚返还维修基金450元；四、驳回张络诚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86元，由张络诚负担10元（已交纳），由北京联优生活智选物业管理有限公司负担76元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 郑 阳二〇二〇年十一月二十三日书记员 王奕文