山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终11543号 上诉人（原审被告）：王书成，男，1969年12月18日出生,汉族，住平度市经济开发区。 委托诉讼代理人：刘书涛，平度德胜法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：罗爱红，女，1969年8月11日出生，汉族，住平度市经济开发区。 委托诉讼代理人：刘书涛，平度德胜法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：青岛巧帮手食品有限公司，住所地平度市经济开发区城东埠村**。 法定代表人：王书成，经理。 委托诉讼代理人：刘书涛，平度德胜法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：刘永玺，男，1955年7月19日出生,汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：卢文杰，山东海利丰律师事务所律师。 上诉人王书成、罗爱红、青岛巧帮手食品有限公司（以下简称巧帮手公司）因与被上诉人刘永玺房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2019）鲁0283民初8968号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 王书成、罗爱红、巧帮手公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.诉讼费、保险费等由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实有误。1.从上诉人王书成与被上诉人签订的租赁合同第三项“租赁范围：院内所有设施，乙方需要在租赁范围内搭建附属设施需向甲方协商，费用由乙方负担，租赁期满后，所建设施自行归甲方所有”，从该项约定来看，上诉人王书成与被上诉人在签订合同时已就添附物的归属问题作了约定，该附属物不需要上诉人王书成、巧帮手公司拆除，直接归被上诉人所有。另，上诉人王书成、巧帮手公司虽然无需为被上诉人拆除添附物，承担恢复原状的费用，但事后就拆除添附物进行了磋商，并就拆除添附物的费用分担达成了上诉人王书成、巧帮手公司分担20000元的合意。上诉人王书成、巧帮手公司提交的转账凭证证明上诉人王书成、巧帮手公司已履行了合同义务。上诉人王书成、巧帮手公司履行20000元金钱给付义务后，被上诉人也着手履行其义务，开始雇佣机械工具拆除添附物。从上诉人王书成、巧帮手公司、被上诉人履行合同行为来看，该合同成立且上诉人王书成、巧帮手公司已履行完毕，所以上诉人王书成、巧帮手公司不需再承担被上诉人的所谓损失。一审法院以评估结果168026元和20000元相比较，以20000元数额远低于168026元为由，认定上诉人王书成、巧帮手公司与被上诉人未达成一致意见是错误的。2.被上诉人提供的房屋印契不能证明其取得房屋所有权，一份盖章为“平度市人民政府契税专章”，只是交纳印花税的凭证，另一份所谓的草契纸盖章“平度市云山镇刘河甲村民委员会”，是被上诉人本村村委会的印章，以上两份证据根据现有法律法规的规定，均不能证明被上诉人取得了所有权。且根据该房屋南北32.75米，东西29.45米，面积964.49平米来看，面积远大于法律法规规定的宅基地使用面积，属于违法。另外一审法院对于涉案房屋面积964.49平米外的部分(价格评估结论书第一页第16项)予以认可更是错误的。3.被上诉人在一审中主张上诉人与被上诉人虽然达成恢复原状的合意，但主张：虽然上诉人已经给付了20000元，但口头协议约定，若20000元拆除费用不足，可以继续追加费用。对于该主张，根据法律相关规定，谁主张谁举证原则，被上诉人并无证据加以证明，所以被上诉人应承担举证不能的不利后果。4.上诉人王书成作为上诉人巧帮手公司的发起人，为设立公司租赁被上诉人的房屋，被上诉人若主张权利，根据公司法相关规定，可以择一主张，上诉人王书成、巧帮手公司不承担连带责任，上诉人罗爱红更是无需承担责任。 刘永玺辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、上诉人应将租赁的房屋及院落恢复原状。尽管2010年1月1日，王书成和刘永玺签订的租赁协议第三条约定“租赁范围：院内所有设施，乙方需要在租赁范围内搭建附属设施需向甲方协商，费用由乙方负担，租赁期满后，所建设施自行归甲方所有”。但是签订协议之后，2011年5月13日，王书成和罗爱红在该处设立青岛巧帮手食品有限公司，用于经营蔬菜、果品销售。2014年9月1日，巧帮手公司变更经营范围。增加了酿造酱油生产。众所周知酿造酱油需要很多大池子，根据一审法院现场勘验，以及一审中提供的照片，可见上诉人完全改变了房屋及院子的结构。在租赁房屋的大院内，挖了二三十个大池子，用于酱油酿造和除和储存，深达四五米深，用钢筋混凝土浇筑。上诉人变更巧帮手公司经营范围未经过出租人的同意，完全改变房屋和院子的结构，更没有经过出租人同意。上诉人租赁房屋之后，并非是在租赁房屋及院落内搭建附属设施。而是完全改变了房屋及院落的结构，如不进行恢复原状，该房屋无法继续使用，所以上诉人应将涉案房屋及院落恢复原状。二、上诉人与刘永玺已经协商由上诉人承担恢复涉案房屋及院落原状的费用。上诉人虽然已经支付2万元，但该2万元只是恢复原状费用的一部分。首先从举证责任讲，上诉人并未举证证明该2万元是恢复原状的全部费用，相应举证责任在上诉人。其次，上诉人在一审中申请两名证人出庭作证，也名证人只能证明上诉人与刘永玺之间就房屋和院落的恢复原状问题，进行过协商，但是最后是否达成协议，两名证人均不清楚。并且证人赵某证实，其本人去过现场，估算过恢复原状的费用，但是只是估算了一小部分建筑恢复原状的费用。再次根据刘永玺申请委托鉴定，鉴定机构鉴定的恢复原状的费用为168026元，而上诉人仅给付2万元，远低于恢复原状实际需要的费用。三、关于房屋所有权问题，刘永玺已经在一审中提交了盖章有“平度市人民政府契税专章”的房屋印契和盖有“平度市云山镇刘河甲村民委员会”的房屋草契，足以证明刘永玺对涉案房屋有所有权、对房屋坐落的土地有使用权。四、关于责任承担的主体问题，上诉人王书成与刘永玺。签订房屋租赁合同，王书成与其配偶罗爱红共同出资设立巧帮手公司，共同经营该公司，三上诉人应共同承担恢复原状的责任。 刘永玺向一审法院起诉请求：1.解除刘永玺与王书成签订的《房屋租赁合同》；2.判令王书成等支付刘永玺租赁费30000元；3.王书成等赔偿刘永玺恢复原状的费用损失170000元；4.王书成等支付刘永玺租赁费损失(自起诉之日起,按照每月2500元计算,直至王书成等支付赔偿刘永玺恢复原状的费用损失之日止)；5.诉讼费用、保全费用、保全担保保险费用由王书成等承担。 一审法院认定事实：王书成与罗爱红系夫妻关系。2010年1月1日,刘永玺与王书成签订《房屋租赁合同》，约定：刘永玺将自己所有的位于平度市院出租给王书成，年租金12000元；租赁期限为2010.1.15-2015.1.14；租赁范围：院内所有设施，被告需要在租赁范围内搭建附属设施需向刘永玺协商，费用由王书成负担，租赁期满后所建设施自行归刘永玺所有。合同签订后，2010年5月13日，王书成与被告罗爱红夫妇在该处设立青岛巧帮手食品有限公司，用于经营蔬菜、果品销售。2014年9月1日，巧帮手公司变更经营范围，增加了酿造酱油生产。在租赁期间，王书成与罗爱红夫妇未经刘永玺同意，对楼房、南院落、楼房北侧进行了装修、改建、处理地面、建平房、挖池子等。2019年农历正月底二月初，王书成要求解除租赁合同，通过证人刘某将钥匙交给了刘永玺，刘永玺接受了钥匙，双方没有办理交接手续。对楼房前的平房等拆除问题，双方通过证人刘某、赵某调解未果。2019年5月16日，王书成给刘永玺转账20000元，刘永玺即自行组织人员对楼房前的平房进行拆除。2019年9月16日，刘永玺诉至该院。在诉讼中，刘永玺申请对涉案的房屋及大院等所有设施恢复原状需要的费用进行评估鉴定。经该院委托，2020年1月2日，青岛新业价格评估有限公司作出评估结论书：王书成租赁刘永玺的涉案房屋及大院等所有设施恢复原状需要的费用为168026元。刘永玺花鉴定费9800元。一审中，刘永玺申请财产保全，缴纳保全担保费630元。 一审法院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。双方争执的焦点有：一、涉案的房屋租赁合同是否已经解除；二、王书成支付给刘永玺的20000元，能否证明双方就恢复原状问题达成了一致意见；三、罗爱红是否应当承担赔偿责任。对第一个问题，2019年农历正月底二月初，王书成要求解除租赁合同，通过证人刘某将钥匙交给了刘永玺，刘永玺接受了钥匙，应视为刘永玺予以同意，且王书成给付了20000元后，刘永玺自行组织人员对平房进行了拆除，说明刘永玺接管了涉案楼房及院落。由此推定，双方签订的房屋租赁合同已经于2019年农历正月底二月初解除。刘永玺主张2019年度的租赁费30000元及起诉后的租赁费损失，理由不当，该院不予支持。对第二个问题，合同解除后，双方对楼房前的平房等拆除问题，通过证人刘某、赵某多次调解未果，根据证人的陈述，双方仅是对小部分费用进行协商，并没有涉及池子拆除、池子回填修复、院墙拆除等大部分费用。结合评估结果，王书成给付的20000元，远远低于实际要恢复原状的费用。故王书成等称双方已经就恢复原状问题达成一致意见，属证据不足，该院不予采信。王书成等应当支付给刘永玺恢复原状费用148026元（168026元-20000元）。对第三个问题，刘永玺与王书成签订房屋租赁合同后，王书成和罗爱红夫妇作为巧帮手公司的两个股东，建立了巧帮手公司，共同经营巧帮手公司。罗爱红应当与王书成和巧帮手公司共同向刘永玺承担赔偿责任。综上，判决：一、王书成、罗爱红、巧帮手公司于判决生效后十日内支付给刘永玺恢复原状费用148026元；二、驳回刘永玺的其他诉讼请求。案件受理费4300元，财产保全费1570元，财产保全担保费630元，鉴定费9800元，共计16300元，由刘永玺负担4070元（已交纳），由王书成、罗爱红、巧帮手公司负担12230元，于判决生效后十日内向该院交纳。 二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点为上诉人是否应当承担对涉案租赁物恢复原状的责任及相应费用。本案中，涉案租赁合同签订于2010年1月1日。2010年5月13日，王书成与其配偶罗爱红在涉案租赁房屋处设立巧帮手公司，用于经营蔬菜、果品销售。2014年9月1日，巧帮手公司变更经营范围，增加了酿造酱油生产。在租赁期间，王书成、罗爱红未经出租人同意，对楼房、南院落、楼房北侧进行了装修、改建、处理地面、建平房、挖池子等行为。从前述一审查明事实可见，上诉人作为承租人未经出租人同意，擅自对承租物进行改建，甚至有为了酿造酱油生产而挖池子等行为，改变了租赁物结构，对承租设施造成了破坏，致使租赁物受到损失，亦影响了涉案承租房屋及院落今后的正常使用。上诉人挖池子等破坏租赁物结构的行为与通常合理使用租赁物、不减损租赁物使用价值的添加附属设施行为有明显区别。上诉人作为承租人在经出租人同意的情况下可以在承租房屋内搭建附属设施，但应以爱护并合理使用所承租的房屋及设施为前提。承租人的相应改建行为破坏租赁物结构、致使租赁物受到损失、影响租赁物使用的，更应事先征得出租人同意，并就相关恢复或补偿等问题达成一致后，才能实施相应改建行为。综合前述，一审法院认定上诉人应当承担对涉案租赁物恢复原状的责任，并无不当。 上诉人主张其与被上诉人达成了以2万元为限承担涉案租赁物恢复原状费用的合意，但上诉人对此未能提交充足证据予以证明，被上诉人亦不认可。故，一审法院按照由该院委托鉴定的鉴定机构出具的评估结论认定涉案租赁物恢复原状的费用，亦无不当。 综上，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由上诉人王书成、罗爱红、青岛巧帮手食品有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 谷林平 审判员 于 梦 二〇二〇年十一月十六日 法官助理曹文斌 书记员丛丽红