河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0327民初1171号原告（反诉被告）：古长寿，男，汉族，1962年11月26日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：古金巧（古长寿之妹），女，汉族，1966年10月14日出生，住河南省宜阳县。特别授权代理，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解等。被告（反诉原告）：乔新伟，男，汉族，1978年2月11日出生，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：孙占亚，河南诚然律师事务所律师。一般代理。委托诉讼代理人：蔡逸珂（乔新伟之妻），女，汉族，1982年8月24日出生，住河南省宜阳县。一般代理。古长寿（反诉被告）与乔新伟（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月23日作出（2018）豫0327民初1651号民事判决书，乔新伟不服该判决，提起上诉，河南省洛阳市中级人民法院于2018年12月19日作出（2018）豫03民终6087号民事判决书，驳回上诉，维持原判。乔新伟不服该判决，提起再审申请，河南省洛阳市中级人民法院于2020年3月20日作出（2019）豫03民再126号民事裁定书，裁定撤销该院（2018）豫03民终6087号民事判决书及河南省宜阳县人民法院（2018）豫0327民初1651号民事判决书，发回河南省宜阳县人民法院重审。本院重新受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。古长寿及其委托诉讼代理人古金巧，乔新伟及其委托诉讼代理人孙占亚、蔡逸珂到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告古长寿向本院提出诉讼请求：1.确认2008年7月26日、2008年9月1日双方签订的两份《协议书》及2009年5月11日签订的《承诺书》无效；2.判令被告将位于宜阳县白杨镇四区1组，房权证号为宜（白）房权证（2002）字第私00005G号的房屋腾退给原告；3.判令被告向原告支付自2009年6月1日至房屋腾退之日暂定十一年半的房屋占有使用费和私自扩大使用面积4平方暂定6年的使用费（参照同等地段租金共337920元）；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告家在宜阳县白杨镇四区村一组有坐南向北宅院一所。1987年前，原告父母先后盖起上房三间，东西厦房六间，街房三间两层。1985年农村清宅时，全家六口人（父亲已去世），宅基地登记户主为原告。2002年，白杨进行小镇建设时，原告申请办理了房屋所有权证。2008年7月26日，古长寿和乔新伟签订宅基地及宅基地上所有建筑物转让协议书一份，约定：转让价格为255000元。该协议签订几日后，原告把卖房子的事告诉母亲及家人，母亲及家人不同意卖房，要求原告找被告废止上述协议书。经商量，原告母亲同意将三间门面房出租给被告使用，被告已付的房款97000元抵租金。谷长寿和乔新伟于2009年5月14日签订《房屋租赁合同》，租期为十年。双方多年来实际按《房屋租赁合同》履行。2017年3月，因原告的上房、东西厦房已成危房，影响道路交通和邻居安全。白杨四区村委会根据上级政府指示和群众反映要求，多次通知原告立即将危房拆除重建，消除安全隐患。原告委托姐妹对上述房屋进行拆除重建时，被告想买门面房及前半截院子，以便被告做手机生意，原告不同意。被告强行阻止原告，不让建房，双方为此发生纠纷。被告于2017年6月8日起诉，请求原告按房屋买卖合同履行，后撤诉。原告于2018年1月13日起诉，请求解除双方签订的《房屋租赁合同》，被驳回。原告再次起诉要求确认2008年7月26日、2008年9月1日双方签订的两份《协议书》及2009年5月11日签订的《承诺书》无效等，法院判决后，被告不服上诉，中院维持后，被告申请再审，再审裁定撤销判决，发回重审。综上，古长寿和乔新伟不是同一农村集体经济组织成员，双方签订的协议书和承诺书，违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律的强制性规定，依法应属无效。且该两份协议书内容及承诺书严重损害了宅基地其他共同使用权人和建筑物其他共同所有权人的合法权益。请求依法支持原告诉讼请求。被告乔新伟辩称，一是《协议书》及《承诺书》均为有效合同，该两份协议系双方真实意思表示，不存在恶意串通损害国家、集体、第三人利益，不存在合法形式掩盖非法目的，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不违背公序良俗，应当受到法律保护。二是违反《土地管理法》等法律法规的民事法律行为并非绝对无效行为。目前法律和政策允许农民依法有偿转让宅基地使用权及私有民宅；原告长期居住在洛阳市且购置房产，完全具备在城市落户的条件，原告不具备《土地管理法》必须保护的“生有所居”法益，法律不能强制保护没有保护必要的法益；我国法律限制农村土地使用权由农用转为非农用地的立法已被修改，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，原告和进城落户的农民已无实质差别，不再具备原《土地管理法》限制农民买卖宅基地使用权和私有民宅的保护必要性；《土地管理法》等法律的强制性规定不影响民事法律行为效力。三是案涉房屋买卖合同不存在侵害第三人利益的无效情形。袁素点已经和原告离婚，原告的姐姐均已经出嫁，原告的父母均已去世，均不是法律上的房屋共有人。双方签订的合同并不存在损害房屋共有人权益的情况。四是不存在损害集体利益无效情形。双方是一个集体经济组织成员。五是原告的行为违反了诚实信用的市场经济基本原则。反诉原告乔新伟向本院提出反诉请求：1.确认涉案房屋买卖合同为有效合同，判令古长寿继续履行；2.若法院认定合同无效，反诉被告应赔偿各项损失1000000元。事实和理由：案涉合同为有效合同。案涉合同不存在侵犯其他共有人的情形。案涉房屋是古长寿的个人合法财产，古长寿将该房屋出售且已交付其使用十二年之久，古长寿也将该房屋所有权证一并交付，合同已经实际履行，应受到法律保护。85清册中只有古长寿的名字，没有共有人，古长寿母亲已经去世。案涉合同不违反法律、法规禁止性规定。其已将涉案房屋出售给白杨四区村民曾繁乐，且曾繁乐已实际占有使用。其和曾繁乐之间的转让系双方真实意思表示，且实现了四区流转，合法有效。关于财产返还和赔偿问题，房屋涨价数倍，且其已对房屋进行了装修、翻建、改建等。其在买卖交易中并无过错，其一直认为其和古长寿是同一集体经济组织，且85清册及房产证上载明所有人是古长寿一人，其已经尽到合理的审查义务。古长寿在出卖时明知其所出卖的房屋及宅基地现状，其在卖方十余年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，其应当承担合同无效的全部责任。考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利息，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成损失两个方面因素予以确定，房屋及改造、装修部分价值应作出相应补偿。望判如所请。反诉被告古长寿辩称，乔新伟的反诉请求与事实不符，理由不成立，应依法驳回。古长寿并未将房屋所有权证交付给乔新伟，且双方实际履行的是租赁合同。2009年5月14日双方签订了房屋租赁合同一份，乔新伟租用古长寿的临街门面房100平方，除100平方的门面房外的房屋及宅院仍有古长寿家人长期居住。2011年，侯红干给古长寿付院子租金，2012年闫志明给古长寿付后院子租金，2013年其母亲去世在此院和临街房里办丧事，2014年逢七回家祭奠其母亲。2015年乔新伟私自将楼梯间门窗扒掉，后原告方报警并将通往后院的门堵上，禁止其到此院。2016年原告方在此院给其母亲过三周年。2017年3月，其开始翻盖上房，乔新伟否认租赁，双方发生纠纷，起诉至法院。其和乔新伟不是一个村的，房屋买卖无效。双方一直履行的是租赁合同关系，乔新伟主张的1000000元无法律依据。乔新伟明租暗买欺骗宅基地房屋共有人，且未将约定的房款全部支付给古长寿，古长寿没有把全部的房产交给乔新伟，双方都有过错。乔新伟的改装，其已收益，该拆其拆走，将古长寿的房子恢复原样，且应支付使用费337920元，按同等地段的租金计算。乔新伟在法院判决生效后执行时称其于2018年6月18日将涉案宅基地使用权及房屋转让给其姐姐乔爱粉的孩子曾繁乐，其并无处分权，其和曾繁乐是恶意串通，古长寿将依法追究其违法事实，其应承担由此造成的法律后果。协议无效，各自返还。至始古长寿就未将全部房屋交付，房子增值与乔新伟无关。2008年古长寿家人不同意转让，2020年仍然不会违背其母亲的遗愿。故应驳回乔新伟的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：谷长寿是宜阳县白杨镇**村民，乔新伟是宜阳县白杨镇**村民。古长寿在宜阳县白杨镇四区拥有宅基地一所，面积0.3亩，家庭成员6人共同使用。后谷长寿家在该宅基地上自建房屋，房屋坐南朝北，建有上房一层、东西厦房各一层、街坊二层，于2002年办理房屋所有权证。2008年7月26日，古长寿与乔新伟签订《协议书》，内容为：转让方（甲方）古长寿，受让方（乙方）乔新伟，经甲乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，订立本合同，以资共同遵守。第一条：甲方将自己的宅基地及宅基地上的所有建筑物转让给乙方，房屋具体状况如下：位置：于白杨镇西街白杨高中对面，四至：东：马庆福，西：路，南：蔡石伟，北：大街。第二条：甲、乙双方经协商达成一致，同意上述房地产转让价格为人民币（大写）贰拾伍万伍仟元整，甲乙双方同意自本合同签订之日起，乙方分四次将转让款付给甲方。具体时间为：本合同生效之日起十日内乙方交付捌万元，2008年8月30日再付贰万元，2009年元月25日交接房产时付十五万元，其余伍仟元在产权转移交接手续完时全部交清。第三条：甲乙双方同意，本合同生效后，甲方定于2009年元月25日将上述房地产交付乙方。第四条：甲方保证在上述转让的房地产交接时没有产权纠纷和财务纠纷。如上述房地产转让交接后发生交接前即存在的产权或财务纠纷，由甲方承担全部责任。甲方应无条件协助乙方交接过户办理所有手续……古长寿、乔新伟和见证人曾某、魏某均在协议上签字。2008年9月1日，原告古长寿与被告乔新伟签订《协议书》，约定：“1、甲方古长寿接到乙方乔新伟付房款（宅基地）共拾万元整，于2008年9月10日前将宅基证交于乙方，乙方应付甲方3000元整。2、乙方于2008年阴历年底将房款（宅基地款）共贰拾伍万元付给甲方（已付10万再付15万元）。3、甲方应在2008年阳历年底将房（宅基地）交于乙方。4、以下协议共同遵守，到期若房（宅基地）不能交于乙方，甲方将自动其余15万元也就是乙方以10万元（拾万元）购得甲方宅基地及房屋。”2009年6月1日后，被告乔新伟即开始占用并使用临街房，古长寿母亲居住在后院直至去世。被告乔新伟共给付原告古长寿房款97000元，剩余款项至今未付。后原告古长寿因其母亲反对买卖房屋及宅基地，于2009年5月11日给被告乔新伟出具承诺书一份，内容为：“我于2008年7月26日同乔新伟签订房屋买卖协议，乔新伟已履行了协议义务，我因母亲年事已高没能将房屋按协议交付给乔新伟，我承认我违约，并承诺如下：一、我将编号为A020806040的房产（宅基地）出售给乔新伟是我真实意思，应当按照双方约定履行协议，交付房屋。二、考虑到我母亲年纪及身体问题，同意由我母亲同乔新伟签订租房协议，该租房协议仅是为履行双方的买卖房屋协议的一个方法措施，并不是真正的租房。三、乔新伟接受房屋后，即为双方所签订的房屋买卖协议履行，决不再反悔”。2009年5月14日，原告古长寿与被告乔新伟签订《房屋租赁合同》，约定：“1、甲方愿意将房屋出租给乙方使用，乙方使用房屋三间占地面积100平方，乙方按协商标准支付相关费用。2、出租房屋租金为每年壹万元整，乙方一次性交纳十年房租为10万元，在此期间甲方不得以任何理由调整房租，或解除合同。3、在租赁期间甲方不得将出租屋转让或抵押给第三者，甲方如出卖房屋，须在3个月前通知乙方，在同等条件下，乙方有优先购买权。4、在租赁期间如与政府不可抗力行为，乙方有权解除合同。5、租赁时间从2009年6月1日至2020年12月31日到期。6、本合同未尽事项，租赁期间双方协商解决。立此为据，本合同签字有效。甲方：古长寿，乙方：乔新伟，见证人：蔡会来，2009年5月14日”。古长寿于2018年1月9日诉至本院，要求解除双方于2009年5月14日签订《房屋租赁合同》，后本院判决该租赁合同属无效合同。古长寿不服提起上诉，后撤回上诉。本案审理中，乔新伟申请对涉案院落四至范围内的宅基地进行现值评估；请求对上述第一项宅基证范围内的房屋进行现值评估，包括现存的三间临街门面房（两层）及已经拆除的西厦三间、东厦房四间、上房三间。2020年10月26日，洛阳市蓝诚价格评估事务所有限公司作出蓝评报字【2020】第112号价格评估报告书，评估结论：委托评估的资产，在评估基准日2020年9月9日的评估价格为688500元。庭审中，双方均认可三间门面房2009年使用费为7000元/年，2010年至2015年使用费为10000元/年，2016年至今使用费为30000元/年。以上事实有《协议书》、《房屋租赁合同》、《承诺书》、收到条、已生效的法律文书、《价格评估报告书》及双方当事人陈述等为证，予以认定。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定,农村宅基地所有权和使用权归农村集体经济组织所有。作为宅基地使用权的主体只能是农村集体经济组织的成员。本案中，双方于2008年7月26日签订的协议书，约定古长寿将其宅基地及宅基地上的所有建筑物转让给乔新伟，该转让协议不仅包含古长寿的房产，还包含了相应的宅基地使用权，而乔新伟和古长寿并非同一村民委员会。同时，双方在2008年签订转让协议后，于2009年签订了房屋租赁合同，说明买卖协议履行之初，古长寿家人对古长寿买卖事宜并未形成一致意见，买卖行为侵犯了共有人的合法权益。综上，双方于2008年7月26日、2008年9月1日签订的两份《协议书》及原告谷长寿于2009年5月11日签订的《承诺书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效的，因合同取得的财产应予以返还，有过错的一方应赔偿对方受到的损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。本案中，古长寿未征得其他权利人同意，又违反法律规定转让宅基地及宅基地上的所有建筑物，具有明显过错；被告明知原告违反法律规定转让宅基地使用权，且在得知其他权利人不同意的情况下，又与原告签订租赁协议，对合同签订及履行具有相应过错。结合本案具体情况，本院酌定谷长寿承担60%的责任，乔新伟承担40%的责任。因合同取得的财产应予以返还，故乔新伟应返还古长寿房屋，古长寿应返还乔新伟购房款97000元。房屋和宅基地的升值为购房者乔新伟的可期待利益损失，案涉房屋和宅基地升值为现值688500减去合同签订时双方约定的255000元，为433500元。谷长寿承担60%的责任即260100元，乔新伟自担40%的责任即173400元，故古长寿应给付乔新伟260100元。古长寿的三间门面房自交付之日由乔新伟使用，合同无效后，谷长寿主张三间门面房的使用费即其损失，应予以支持。但使用费应自谷长寿主张的2009年6月1日开始计算至2020年10月30日，使用费为209083元（7000元/年÷12个月×7个月+10000元/年×6年+30000元/年÷12个月×58个月），自2020年11月1日之后的使用费应自2020年11月1日起至实际退还房屋之日止按每月2500元计算。上述使用费，谷长寿自担60%，乔新伟承担40%。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地法》第十一条规定，判决如下：原告古长寿与被告乔新伟于2008年7月26日、2008年9月1日签订的两份《协议书》及原告谷长寿于2009年5月11日签订的《承诺书》无效；限被告乔新伟于本判决生效之日起二十日内返还占用原告古长寿的房屋；三、限被告乔新伟于本判决生效后二十日内支付原告谷长寿使用费83633元及自2020年11月1日起至实际返还房屋之日止按每月2500元计算的使用费的40%；四、限反诉被告古长寿于本判决生效后二十日内返还反诉原告乔新伟的购房款97000元；五、限反诉被告古长寿于本判决生效后二十日内给付反诉原告乔新伟损失260100元；六、驳回原告古长寿、反诉原告乔新伟其他诉讼请求。上述第三项、第四项、第五项在履行时应予以相互折抵。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9729元，反诉费减半收取6950元，共计16679元，古长寿负担10824元，乔新伟负担5855元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长 徐 鹏审判员 伊乐林审判员 陈艳梅二〇二〇年十一月二十七日书记员 李天龙附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。