上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10835号上诉人（原审被告）：俞宁本，男，1956年9月11日出生，汉族，住上海市长宁区。上诉人（原审被告）：俞婷，女，1987年4月18日出生，汉族，住上海市长宁区。被上诉人（原审原告）：俞联珠，女，1962年12月2日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：刘清华，上海明庭律师事务所律师。原审被告：罗文英，女，1956年1月5日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。上诉人俞宁本、俞婷因与被上诉人俞联珠、原审被告罗文英排除妨害纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初23787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人俞宁本、俞婷上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人俞联珠一审诉讼请求并由之承担全部诉讼费用。事实和理由：原判认定事实错误，适用法律不当。俞联珠一审中承认超限安置之3平方米为俞宁本及其XX罗文英单位出资购买；2009年8月28日《职工家庭购买公有住房协议》明确记载俞宁本、俞婷为同住成年人，其享有之居住权应有法律保护；俞宁本、俞婷、罗文英所获其它安置房属于“合法拥有与本案无关”，不能据此剥夺上诉人安置购房的3平方米居住权；俞联珠在中江路房屋无居住权，上诉人出于“手足之情同情”让其居住，中山西路房屋上诉人从未“阻挠”其居住，上诉人并无交换使用房屋意思。被上诉人俞联珠辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。原审被告罗文英未答辩。俞联珠向一审法院起诉要求：1、判令俞宁本、俞婷、罗文英立即搬离上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉讼房屋）；2、判令俞宁本、俞婷、罗文英支付俞联珠房屋使用费，自2019年8月19日起至实际搬离之日止，按每日人民币（下同）160.33元标准计算。一审法院认定事实如下：一、身份关系、户口及居住情况俞宁本、俞联珠系兄妹，俞宁本与妻子罗文英育有女儿俞婷。2019年11月18日，俞宁本、罗文英自愿XX并达成协议，约定上海市普陀区XX路XX弄XX号XX室、XX室房屋（以下简称中江路房屋）归罗文英所有，俞宁本放弃所占全部份额。俞宁本、俞婷于1989年1月9日将户口从上海市普陀区XX路XX村**XX、XX室（以下简称石岚三村房屋）迁入上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称中山西路房屋），于1996年9月26日迁往涉讼房屋。2008年6月20日，《房屋居住情况说明》载明，上海市普陀区XX村XX号XX室房屋（以下简称曹杨二村房屋）户主罗文英动迁房，长期以来一直由俞联珠居住，因俞宁本与俞联珠在同一处户户口内的**房屋由俞宁本居住，以曹杨二村房屋动迁房，罗文英一家同意户主变更为俞联珠拥有。2019年8月9日，俞联珠与张欣签订《房屋租赁合同》，约定俞联珠承租上海市静安区XX路XX弄XX号XX室房屋，建筑面积37.20平方米，租赁期限自2019年8月15日起至2020年8月14日止，免租期自2019年8月9日起至2019年8月14日止，每月租金为5,200元。2019年11月19日，上海市长宁区XX路街道XX居民委员会出具《居住证明》，证明涉讼房屋居民俞宁本、俞婷自1996年9月26日迁入户户口并在此实际居住。/div>一审审理中，俞联珠陈述，为照顾俞宁本一家的居住状况，同意其交换房屋居住的请求，涉讼房屋由俞宁本一家居住，俞联珠则住到曹杨二村房屋。此后，曹杨二村房屋动迁分得中江路房屋，俞联珠提出要搬回涉讼房屋，俞宁本一家不同意，故俞联珠到中江路房屋继续居住。俞宁本、俞婷陈述，俞联珠提出其XX后，没地方住，想住到曹杨二村房屋，俞宁本同意其借住，故俞联珠先居住曹杨二村房屋，后居住上述房屋动迁分得的中江路房屋，涉讼房屋分配后，一直由俞宁本、俞婷居住。俞联珠与俞宁本、俞婷均确认，中江路502室、503室由俞宁本打通为一套房，2019年7月，俞宁本、俞婷、罗文英告知俞联珠将要出售中江路房屋并要求俞联珠搬离，2019年8月，俞联珠搬走。俞婷另确认，罗文英于2020年春节前搬出涉讼房屋，但有时为帮俞婷洗洗衣服等，偶尔会来居住两三天。二、涉讼房屋情况1993年6月17日，上海市XX总公司（拆迁人，甲方）与俞联珠（被拆迁人，乙方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方因工程建设需要，经长宁区房管局审核同意拆迁乙方现有住房中山西路房屋，属公性质，居住面积共计23.70平方米；应安置乙方的人数为2人，即俞联珠、胡某，安置居住面积14平方米+独4平方米；甲方提供涉讼房屋小套公房，合计居住面积23平方米左右，其中独生子女1人共照顾居住面积4平方米；乙方由俞宁本代表家庭全部成员在协议文本和其他文本签字后有效；甲方向乙方提供超限安置房屋5平方米居住面积（含与乙方所在单位合资安置面积3平方米），在办理配房手续时，乙方按规定购买超限安置面积部分的住宅建设债券；备注：1.该房户户口四人【俞联珠、某（子）、俞宁本（兄）、俞婷（姪女）】，因其兄姪女两户户口1989年1月9日从石岚三村房屋迁来，长期居住在中山西路房屋，按政策要剔除，鉴于该户石岚三村进不进，故经大组讨论，同意购买3平方米，每平方米1,100元，款收到，本协议生效。乙方（签章）处有俞宁本代俞联珠。1996年6月，《住房调配单》载明，原住房屋中山西路房屋，租赁户名为俞联珠，家庭主要成员俞宁本、俞婷，新配房屋为涉讼房屋，新配房人员2人，租赁户名为俞联珠，家庭主要成员为胡某，调配原因为新虹桥上海城一期按协议回搬，俞联珠之兄俞宁本照顾入户，俞联珠侄女俞婷照顾入户。2009年8月5日，《放弃购买售后公房产权证明》载明，兹有户主俞联珠与户户口同住人胡某，顾入户人俞宁本、俞婷购买涉讼房屋，由于除户主外其他三人都有房居住，现三人协商，达成一致，决定放弃购买售后公房产权，该售后公房产权归俞联珠一人，特此声明，决不反悔。俞宁本、俞婷在该证明上签字。2009年8月28日，《职工家庭购买公有住房协议书》载明，房屋承租人俞联珠经与本户同住成年人协商一致，同意购买涉讼房屋，确定所购房屋为俞联珠个人所有。协议书“承租人或受配人”栏内有俞联珠签名及加盖印章，“同住成年人”栏内有俞宁本、俞婷签名及加盖印章。同日，俞联珠与上海XX（集团）有限公司签订《上海市公有住房出售合同》，约定俞联珠购买涉讼房屋。俞联珠依约支付了购房款37,892元。2009年9月15日，涉讼房屋登记为俞联珠所有，该房屋建筑面积为69.71平方米。三、其他房屋情况1987年6月，《上海市普陀区市政动迁户住房分配报批单》载明，原住房屋XX路****为私房，面积为29.40平方米，该户交工程动迁，原户主罗某在过渡期间死亡，现常住户户口7人，中包括妻杨某、女罗文英、女婿俞宁本、外孙女俞婷等，故按8人分配，应分配基本面积4平方米X8=32平方米，经研究分该户石岚三村房屋，共31.40平方米。1994年，杨某（甲方）与王某（乙方）签订《房屋使用交换合同》，约定甲方将石岚三村房屋（房屋性质公房）与乙方的曹杨二村房屋（居住面积15平方米）交换使用，原因为甲方因方便生活、母女分户，曹杨二村房屋调入人为罗文英。2008年5月13日，上海A有限责任公司（拆迁实施单位，甲方）与罗文英（被拆迁人，乙方）签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定：乙方承租曹杨二村房屋，房屋性质公房，乙方选择货币补偿的补偿安置方式，甲方应当支付给乙方货币补偿款215,160元，安置人员为罗文英、俞宁本、俞婷。《拆迁补偿费用结算单》载明，中江路502室房款210,711.60元，中江路503室房款183,379.68元；货币补偿费215,160元，其他212,161.28元，合计464,091.28元。领取人处分别有俞联珠、罗文英的签字及印章，前者领取日期为2008年6月20日，后者领取日期为2008年7月15日。2008年9月4日，罗文英与上海B有限责任公司签订《上海市房地产买卖合同》，约定罗文英购买中江路房屋。2008年9月27日，中江路房屋登记权利人为罗文英。2008年10月28日，中江路房屋变更登记为俞宁本、罗文英共有。2009年3月，上海A有限公司盖章的表格载明，曹杨二村房屋核定安置人口3人，罗文英、俞宁本、俞婷；原结算房屋及费用，中江路502室房款210,711.60元，中江路503室房款183,379.68元，得货币70,000元；现结算房屋及费用，中江路502室房款455,481元，中江路503室房款455,878.80元，合计911,359.80元；补贴费用，超标不予补偿。2019年11月21日，中江路房屋又变更登记为罗文英所有。2020年2月22日，罗文英与孙某签订《上海市房地产买卖合同》，约定孙某购买中江路502室房屋，转让款为2,600,000元。2020年3月20日，中江路502室房屋登记权利人为孙某。2020年3月，俞联珠就其与俞宁本、俞婷、罗文英的所有权确认纠纷向上海市普陀区人民法院提起诉讼，要求判令中江路房屋归俞联珠所有，并向该院申请查封中江路503室房屋。四、房屋使用费估价结果审理中，因俞联珠与俞宁本、俞婷对房屋使用费标准存在争议，经俞联珠申请，一审法院委托上海信衡房地产估价有限公司就涉讼房屋自2019年8月19日起的市场租金价格进行评估。该公司于2020年6月18日出具《房地产估价报告》，估价结果为：对于涉讼房屋在全部假设和限制条件下，于价值时点为2019年8月19日至2020年6月15日的市场租金单价为3元/平方米/天。该公司于2020年7月22日出具《补充说明》，涉讼房屋在其他假设和限制条件不变，装修情况为毛坯、不含家具家电状态下，于价值时点为2019年8月19日至2020年6月15日的市场租金单价为2.30元/平方米/天。该公司于2020年8月10日出具《补充说明》，就可比实例成交价格、比较价值以及选取实例房屋的朝向、楼层予以说明。俞联珠对估价报告及补充说明均无异议。俞宁本、俞婷对估价报告及补充说明均不认可，认为估价公司在确定可比实例的成交价格时，没有采取未经修正的实际成交租金价格，估价人员没有执行评估规范，无法提供其做过市场调查的书面依据，也未公布可比实例房屋的具体价格及室号，故估价报告不可信，不能作为定案依据。一审法院认为：所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险。本案的争议焦点在于俞宁本、俞婷对涉讼房屋的占有使用正当与否。俞宁本、俞婷首先辩称两人属于涉讼房屋同住人，享有合法居住权。对此，法院认为，涉讼房屋原为公房，后由俞联珠购买产权，根据售后公房同住人认定标准，同住人是指本处有常住户户口且实际居住三年以上(除特殊情况外)他处无住房或他处虽有住房而居住困难的。俞宁本、俞婷虽在涉讼房屋内实际居住且有户籍，但是，曹杨二村房屋为公房，该房屋动迁时将两人及罗文英核定为安置对象，该户的安置利益由拆迁协议约定的货币补偿变为分配中江路房屋，故在俞联珠购买涉讼房屋产权时，俞宁本、俞婷实际已在他处享受过安置利益，两人在涉讼房屋内基于公房性质享有的居住权利应已丧失。俞联珠作为涉讼房屋产权人，已无需再解决俞宁本、俞婷的居住。据此，俞宁本、俞婷的上述辩称意见，法院不予采纳。俞宁本、俞婷另辩称涉讼房屋中超限安置居住面积5平方米归两人享有，其中，2平方米为拆迁单位免费安置，另3平方米由俞宁本、罗文英单位各自出资1,500元以及俞宁本、罗文英出资300元，共计支付3,300元购买。对此，法院认为，涉讼房屋原为中山西路房屋拆迁安置所得，根据拆迁协议、住、住房调配单置人员及配房人员为俞联珠及胡某，俞宁本、俞婷并非安置对象和受配人员，且按政策应剔除，但基于两人无法迁回石岚三村房屋，为照顾其入户，拆迁单位在安置18平方米居住面积外，另提供超限安置面积5平方米，其中3平方米需被拆迁人出资3,300元购买。故俞宁本、俞婷仅为照顾入户对象，且在案证据亦无法证明超限面积3平方米由俞宁本、罗文英出资3,300元购买，即使能够证明，则在涉讼房屋由公房转化为产权房时，俞宁本、俞婷明知有过出资购买超限面积，却仍在《放弃购买售后公房产权证明》上签字，明确放弃购买涉讼房屋产权及涉讼房屋归俞联珠所有，确认了两人对涉讼房屋不享有产权。据此，俞宁本、俞婷的上述辩称意见，法院亦不予采纳。最后，法院注意到，涉讼房屋一直由俞宁本、俞婷实际居住，而俞联珠则住在罗文英为承租人的曹杨二村房屋，后因该房屋动迁分得中江路房屋，又搬到中江路房屋继续居住，据此可以认定俞联珠与俞宁本一家就交换房屋居住形成合意，并已形成稳定的居住习惯，而俞宁本一家于2019年7月告知俞联珠将要出售中江路房屋并要求俞联珠搬离，结合法院查明的中江路房屋交易和产权情况以及房屋出售需要合理的时间和过程，俞联珠于2019年8月搬离中江路房屋并无不妥，据此，俞宁本一家先行打破交换居住的合意和现状，俞宁本、俞婷相应负有搬离并返还涉讼房屋给俞联珠居住的义务。俞宁本、俞婷继续占用涉讼房屋，导致俞联珠无法回到自有房屋居住，故上述无权占用行为已妨害俞联珠行使涉讼房屋物权，俞联珠于2019年8月9日与案外人签订租赁合同，在外租房居住，现俞联珠主张俞宁本、俞婷搬离涉讼房屋并支付自2019年8月19日起至实际搬离之日止的使用费，合法有据，法院予以准许。关于俞联珠主张罗文英搬离涉讼房屋并支付自2019年8月19日起至实际搬离之日止的使用费，法院认为，如前所述，俞宁本一家与俞联珠就交换房屋居住形成合意，而俞宁本与罗文英系夫妻关系，共同携带女儿俞婷在涉讼房屋居住，符合生活常理，但是，俞宁本已于2019年11月18日与罗文英XX，此后双方缺乏共同生活的基础，且俞婷确认罗文英于2020年春节前搬出涉讼房屋。妨害行为成立的要件之一系行为人无权占用处于持续状态，现并无证据证明罗文英XX后至今持续居住在涉讼房屋，据此，俞联珠现仍要求罗文英搬离涉讼房屋，依据不足，法院难以支持，而2019年8月19日至2019年11月18日期间，罗文英无权占用涉讼房屋，对俞联珠行使权利构成妨害，法院认定其也应向俞联珠支付上述期间的使用费。关于使用费标准，因俞联珠与俞宁本、俞婷对此存在争议，经俞联珠申请，法院依法委托具备资格的估价公司对涉讼房屋的市场租金价值进行评估，评估程序合法、结果客观，估价人员通过出庭接受询问以及出具补充说明，就俞宁本、俞婷所提质询作出了清晰、专业的说明。俞联珠对估价报告及补充说明无异议，俞宁本、俞婷虽不认可，但未提供相反证据推翻，其异议不予采信。估价报告及补充说明可作为定案依据，法院予以采纳。根据估价报告的补充说明，涉讼房屋在装修情况为毛坯、不含家具家电状态下的市场租金单位为2.30元/平方米/天，鉴于涉讼房屋分配后即由俞宁本一家居住，现俞联珠自愿以2.30元/平方米/天计算使用费，按每日160.33元标准主张，于法不悖，法院予以支持。综上，俞宁本、俞婷、罗文英应向俞联珠支付2019年8月19日至2019年11月18日期间的房屋使用费14,750.36元，俞宁本、俞婷应向俞联珠支付自2019年11月19日起至实际搬离之日止的房屋使用费，按每日160.33元计算。此外，评估申请虽由俞联珠提出，但原因系俞联珠与俞宁本、俞婷对使用费标准存在争议，如前所述，因法院采纳了估价报告及补充说明，据此，鉴定费11,250元，应由俞宁本、俞婷负担。另外，因俞宁本、俞婷对估价报告有异议而申请估价人员出庭，估价人员到庭接受质询的出庭费350元，应由俞宁本、俞婷负担。综上所述，一审法院于二○二○年八月三十一日依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：一、俞宁本、俞婷应于判决生效之日起十日内搬离上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋；二、俞宁本、俞婷、罗文英应于判决生效之日起十日内向俞联珠支付2019年8月19日至2019年11月18日期间的房屋使用费14,750.36元；三、俞宁本、俞婷应于判决生效之日起十日内向俞联珠支付房屋使用费，自2019年11月19日起至搬离上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋之日止，按每日160.33元标准计算；四、驳回俞联珠的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。一审案件受理费1,315元，由俞联珠负担40元，俞宁本、俞婷、罗文英负担310元，俞宁本、俞婷负担965元。鉴定费11,250元、出庭费350元，由俞宁本、俞婷负担。二审中，双方当事人未向法院提交新证据。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案一、二审焦点均在于上诉人俞宁本、俞婷对涉讼房屋是否有占有、使用的相应权益。根据查明事实，本案系争的上海市长宁区XX路XX弄XX号XX室房屋登记所有权人为被上诉人俞联珠，按照法律规定，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益、处分的权利。被上诉人本案告诉行使不动产所有权之对世权能，依法有权排除系争房屋上他人对其所有权及其权能的行使障碍。查系争房屋系售后公房，上诉人、被上诉人作为原公房承租人及利益相关人员在系争房屋由租赁公房售买取得所有权之相应程序中，对相关权益均有确认，上诉人在2009年8月5日签署之《放弃购买售后公房产权证明》中明确表示“决定放弃购买售后公房产权，该售后公房产权归俞联珠一人”，并且“决不反悔”。其后8月28日签订之《职工家庭购买公有住房协议书》载明“房屋承租人俞联珠经与本户同住成年人协商一致，同意购买涉讼房屋，确定所购房屋为俞联珠个人所有”，协议书“承租人或受配人”栏内有俞联珠签名及加盖印章，“同住成年人”栏内有俞宁本、俞婷签名及加盖印章。上诉人一、二审主张之所谓同住人、其公房受配时享有之3平方米权益均与系争房屋产权变更前公房状态相联系，属租赁公房项下享有权益。应该认为，斯时系争房屋基于承租公房形成的同住人及其相关居住、使用权益已被房屋产权性质变更及所有权的移转所变更，相关权益为房屋所有权吸收，而上诉人签署的上述文件已至少明确放弃以所有权登记方式保留、体现相关居住等物权权益。在现有证据条件下，上诉人不具备系争房屋物权及其相关权益，不具备本案合法抗辩权以对抗上诉人房屋所有权权利行使，相关主张本院不能采纳。另如涉及系争房屋购买出资等事宜，双方可另行处理、主张。其余上诉理由，原判已阐述详尽、有据，本院不再赘述。综上，两上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币1,315元，由上诉人俞宁本、俞婷负担。本判决为终审判决。审判长  金绍奇审判员  叶振军审判员  胡桂霞二〇二〇年十一月二十七日书记员  莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……