福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0426民初1599号 原告：三明市沈兴物业有限公司，住所地福建省尤溪县经济开发区城西园嘉利得食品有限公司**。统一社会信用代码：91350426058438814Q。 法定代表人：何善彪，该公司执行董事长。 委托诉讼代理人：张丽珍，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：邱双凤，女，该公司员工。 被告：蔡丽琴，女，1980年6月10日出生，汉族，住福建省尤溪县。 原告三明市沈兴物业有限公司（以下简称“沈兴物业公司”）与被告蔡丽琴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告沈兴物业公司的法定代表人何善彪及委托诉讼代理人张丽珍到庭参加诉讼，被告蔡丽琴经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈兴物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令蔡丽琴立即向沈兴物业公司支付从2017年1月18日起至2019年11月30日共计34个月13天的物业管理服务费2,094.9元，并按各项物业管理服务费自应付之日起至支付之日止按日千分之三的利率支付物业服务合同逾期违约金，暂计至2019年11月30日止的逾期违约金为3,186.6元，按约定计算标准费用应计至履行义务之日。2．诉讼费用由蔡丽琴负担。事实和理由：沈兴物业公司系三明市房地产主管部门审批、三明市工商行政主管机关核准登记的物业管理企业，资质等级为三级。沈兴物业公司于2016年1月18日与三车佳园全体业主签订三车佳园《前期物业服务合同》，约定由沈兴物业公司为三车佳园提供物业管理服务至三车佳园全体业主委员会新聘的物业公司入驻为止，《三车佳园前期物业管理服务协议》第三条约定了物业服务费为住宅为0.7元/月/平方米，商业店面为1元/月/平方米。同时第六条约定物业服务费应于欠费前1个月内向沈兴物业公司交纳，从逾期之日起应当按照欠费总额物业管理服务费的千分之三标准向沈兴物业公司支付违约金，并在合同中约定了相关的责任与义务。沈兴物业公司依照《前期物业服务合同》中的相关约定对三车佳园提供物业管理服务。而蔡丽琴却拒绝依照三车佳园的《前期物业服务合同》中相关约定缴纳物业管理服务费和代收公共电公摊。综上所述，蔡丽琴的行为构成违约，还侵害了其他已交纳物业服务费业主的合法权益，经沈兴物业公司多次催收，蔡丽琴均未履行义务，沈兴物业公司为维护合法权益，特诉至法院。 蔡丽琴未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：蔡丽琴系尤溪县西城镇三车佳园小区5号楼1004室业主，合同约定建筑面积为86.16平方米。2016年1月8日，沈兴物业公司作为甲方与蔡丽琴作为乙方签订《三车佳园前期物业管理服务协议》，合同主要约定：一、物业服务公司的职责。1．负责小区的管理及房屋和公共配套设施的维修、养护。2．根据有关规定和业主的合理意见与要求、拟定、撤销及修改管规则，以便更好地管理服务好小区。3．为维持商住小区及配套设施的完好，按规定定期安排养护工程。4．维护小区内所有公共地方的照明及消防设备，并保护其功能良好……。二、业主（住户）的权利和义务。1．依法享有对房屋的所有权或使用权。2．依法享有对商住小区内的公用地方和共用设施使用权。3．业主（住户）必须按时缴纳有关管理服务费、水电费及公摊水电费等费用。4．业主（住户）对商住小区房屋的使用，必须严格遵守下列规定……。三、物业服务相关费用。1．本物业的管理服务费，自开发商通知业主交房通知书日期为收费计收日，住宅按建筑面积每月每平方米0.7元；商铺按建筑面积每月每平方米1元向乙方收取。2．公共部位用水、用电的由业主按实分摊，并收取水电周转金住宅每户300元。生活垃圾处理费按政府相关部门规定由业主支付，物业服务公司代理收取。设施设备年检费及维修、维保费均由业主公摊，日常零星小额维修费由实际区域使用人公摊。3．每次交纳费用时间：交房时预付一年的物业费，而后逐季度支付（或资源一次多月缴交）。四、代收代缴收费服务。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务，收费标准执行政府规定。五、违约责任。1．甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。2．乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。3．乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并按日千分之三交纳违约金……。 2018年4月1日，福建省尤溪县恒昌房地产开发有限公司作为甲方，沈兴物业公司作为乙方签订了《三车佳园前期物业服务合同》，合同主要约定：本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层住宅为0.7元/月．平方米；商业店面为1元/月．平方米；业主应于房屋交付之日起缴纳物业服务费用；甲方、业主或物业使用人违法合同第六条、第七条、第九条、第十条及第十一条的约定，未能按时足额缴纳物业服务费及其他相关费用的，应按未缴费用金额每日千分之三的标准向乙方支付违约金。本合同于2018年4月1日续签，合同终止日期以本合同项目业主委员会代表全体业主与新聘物业管理企业签订的新物业服务合同生效时，本合同自动终止。 上述合同签订后，蔡丽琴自2017年1月18日起至2019年11月30日止共结欠物业费2,094.9元。经沈兴物业公司催讨，蔡丽琴仍未交纳，双方引起纠纷，为此，沈兴物业公司诉至本院。 本院认为，沈兴物业公司与蔡丽琴签订的《三车佳园前期物业管理服务协议》、沈兴物业公司与福建省尤溪县恒昌房地产开发有限公司签订的《三车佳园前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。沈兴物业公司为涉案小区提供了物业服务，蔡丽琴作为涉案小区的业主，享受了沈兴物业公司提供的相关服务，应当支付相应的费用。因沈兴物业公司未提供证据证明蔡丽琴案涉房屋的实际面积为86.95平方米，故根据合同的约定认定蔡丽琴案涉房屋的面积为86.16平方米，其从2017年1月18日起至2019年11月30日止的物业管理服务费应为2,087.2元。据此，对于沈兴物业公司要求蔡丽琴支付2017年1月18日起至2019年11月30日止的物业管理服务费2,094.9元的诉讼请求中，合法有据部分，予以支持，超出部分，不予支持。对于沈兴物业公司要求蔡丽琴支付逾期付款违约金3,186.6元（算至2019年11月30日按每日3‰计算），以及此后继续按照日3‰的标准计算的违约金的诉讼请求，虽然沈兴物业公司要求支付逾期违约金符合合同约定，但合同约定的逾期违约金标准过高，本院根据公平原则以及案涉三车佳园小区的实际情况予以调整，酌定违约金按欠缴物业管理服务费总额（2,087.2元）的百分之三十即626.2元予以支持，超出部分，不予支持。蔡丽琴经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃对沈兴物业公司主张的抗辩权。本院依法缺席审理和判决。 综上所述，沈兴物业公司提出的诉讼请求，合法有据部分，本院予以支持；超出法律规定部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第六十七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 蔡丽琴应于本判决生效之日起五日内向三明市沈兴物业有限公司支付物业服务费2,087.2元； 二、蔡丽琴应于本判决生效之日起五日内向三明市沈兴物业有限公司支付逾期付款违约金626.2元； 三、驳回三明市沈兴物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按上述判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，公告费600元，由三明市沈兴物业有限公司负担24元，由蔡丽琴负担626元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  张 宏 人民陪审员  刘艳君 人民陪审员  梁美琴 二〇二〇年十一月十三日 法官 助理  曾玉水 书 记 员  陈梦芸 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条第五项业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。