浙江省平湖市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0482民初3674号原告：中国工商银行股份有限公司平湖支行。住所地：浙江省平湖市当湖街道人民西路**。负责人：王海生，行长。委托代理人：马小华、罗丹，浙江浙平律师事务所律师。被告：何刚，男，1992年9月11日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告：嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司。住。住所地：浙江省嘉兴市乍浦镇南湾路**/div>法定代表人：陈小平，执行董事。委托代理人：孟斌、赵佳（实习），浙江子城律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司平湖支行与被告何刚、嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，于2020年9月3日向本院起诉，本院于同日受理，依法由审判员侯剑平适用简易程序独任审理，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行股份有限公司平湖支行的委托代理人马小华、被告嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司的委托代理人孟斌、赵佳均到庭参加诉讼，被告何刚经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司平湖支行起诉称：2019年5月5日，被告一何刚因购买乍浦泷悦府22幢1单元403室房屋，与原告签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定：被告一向原告借个人一手住房购置贷款580000元，贷款期限自2019年5月5日起至2049年5月5日止，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮13%确定；还款方式为按月等额本息还款法，借款人未按合同约定日期偿还的贷款，原告有权按罚息利率按日计收利息，罚息利率在合同约定的贷款利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。被告一以其所有的坐落于乍浦泷悦府22幢1单元403室房产为其贷款提供抵押担保，抵押担保的范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、实现债权的费用等。被告二对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。上述合同签订后，原告按约于2019年5月10日向被告发放了580000元的贷款，但至2020年8月1日被告尚欠借款本金571573.60元、利息5315.81元且还款己连续多次逾期，违反了合同约定。另，原告为实现本案债权支付律师代理费29000元。现原告诉讼请求：1、判令被告何刚归还原告借款本金571573.60元、利息5315.81元（暂计算至2020年8月1日，此后按合同约定的罚息利率计算至实际履行之日止）；2、判令被告何刚向原告支付实现债权的费用29000元；3、判令原告对被告何刚提供抵押担保的房产享有优先受偿权；4、判令被告嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司对被告何刚的上述债务承担连带保证责任；5、本案全部诉讼费用由二被告承担。被告嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司辩称：1、被告嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司对于被告何刚与原告之间的金融借款关系没有异议，对于具体的欠款金额及已经归还的金额不清楚，但对于原告因未能及时通过诉讼等手段主张债权而产生的利息、罚息不应由保证人承担。2、原告主张的实现债权的律师费用，未能提供发票予以证实，对于该笔费用是否已经实际支出有异议。3、根据另案的判决文书，原告对本案被告何刚名下的预登记房产享有优先受偿权。根据案涉合同约定，原告享有正式的抵押权及优先受偿权时，就应免除被告的保证责任。被告何刚未答辩。为了证明自己的主张，原告进行了举证：1.《个人购房借款/担保合同》1份，证明2019年5月5日，二被告与原告签订《个人购房借款/担保合同》的事实；2.个人贷款借款凭证1份，证明原告向被告发放贷款580000元的事实；3.不动产登记证明1份，证明被告何刚以其所有的坐落于乍浦泷悦府22幢1单元403室房产为其贷款提供抵押担保的事实；4.交易明细1份，证明截至2020年8月1日被告何刚尚结欠借款本金571573.60元、利息5315.81元的事实；5.委托代理合同1份、发票1份，证明原告为实现债权支出费用29000元的事实。被告嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司质证认为：证据1三性没有异议；证据2、4，因被告嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司不是相对方，无法核实三性；证据3三性没有异议，但记载的仅是预告登记；证据5三性没有异议。被告嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司当庭没有提交证据。被告何刚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对原告所举证据进行质证的权利。经审核，原告所举的证据1、3、5，被告嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司对三性没有异议，本院予以认定。原告所举的证据2、4，本院根据庭审内容及其他证据佐证，对其真实性予以认定。通过以上有效证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2019年5月5日，原、被告签订《个人购房借款／担保合同》一份，约定：被告何刚向原告申请贷款580000元用于购买乍浦泷悦府22幢1单元403室房产，贷款期限自2019年5月10日起至2049年5月10日止，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率上浮13%确定，借款人授权贷款人将贷款发放至被告嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司银行账户，贷款利息自实际放款日起计算，还款方式为按月等额本息还款法（按月计息）。借款人未按合同约定日期偿还贷款，贷款人有权按照罚息利率按日计收罚息，罚息利率在约定利率基础上加收50%确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及贷款人为实现本合同项下债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费及其他应由借款人、担保人承担的费用。被告何刚将前述所购置房产作为抵押物为该笔贷款提供抵押担保，抵押担保范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。被告嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司作为保证人自愿承担阶段性连带责任保证，保证范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、违约金、贷款人为实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，但正式抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押证明，保证人在该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，不论相关物的担保是由借款人提供还是由第三人提供，担保人同意贷款人自行选择实现担保的顺序，即贷款人可以选择先就物的担保实现债权，或先要求保证人承担保证责任，或同时要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任，担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。2019年5月13日，双方办理了预购商品房抵押权预告登记，取得了浙（2019）平湖市不动产证明第0××4号不动产登记证明。2019年5月10日，原告将580000元贷款发放至被告嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司银行账户，贷款期限自2019年5月10日起至2049年5月10日止，实际执行利率（年）5.537%。被告何刚支取贷款后，未能按时归还本息，自2020年4月开始逾期。截至2020年8月1日，被告何刚尚欠原告借款本金571573.60元及利息5315.81元（含罚息）。被告嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司也未履行保证义务。此外，原告为实现债权支付的律师费29000元。本院认为，民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。现原告依约发放贷款，被告何刚借款后未按约还本付息，被告嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司亦未履行保证责任，二被告的行为已构成违约，现原告依据合同约定要求被告何刚归还所有借款本金并支付利息，被告嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司承担保证责任的诉请，符合法律规定，本院予以支持。被告何刚自愿以其所有的房产为其借款提供抵押担保，并办理了预告登记，原告取得浙（2019）平湖市不动产证明第0××4号不动产登记证明。预告登记使得被登记的请求权具有公示的效力，可以对抗普通债权人，且涉案抵押物符合能折价、拍卖、变卖等条件，因此，原告作为抵押财产预告登记权利人，主张对抵押物在抵押条款约定的范围内享有优先受偿权，应予以支持。关于原告实现债权顺序，因借款合同明确约定，人的担保和物的担保居于同一清偿顺序，原告有权自行选择。至于原告诉请实现债权费用，由于二被告违约，原告聘请律师进行了本案的诉讼活动，律师代理费有代理合同及发票予以证明且诉请金额也符合相关规定，本院予以支持。被告嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司辩称原告对本案被告何刚名下的预登记房产享有优先受偿权，根据合同约定应免除被告的保证责任。本院认为，根据《个人购房借款／担保合同》约定，满足“正式的抵押登记手续办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产抵押登记证明”条件之后到期的借款人的债务免除保证责任。本案中，被告何刚仅办理了预告登记，被告嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司仍负有协助被告何刚与原告办理抵押手续之义务，并不符合合同中约定的免除担保责任的条件。被告嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司的抗辩与事实不符，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告何刚于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司平湖支行借款本金571573.60元及截至2020年8月1日的利息5315.81元（含罚息）和之后的利息（含罚息，以571573.60元为基数按年利率8.3055%自2020年8月2日起计算至付清之日止）。二、被告何刚于本判决生效之日起十日内支付原告中国工商银行股份有限公司平湖支行实现债权费用29000元。三、如被告何刚未能按上述期限履行上述第一、二项付款义务，原告中国工商银行股份有限公司平湖支行有权对被告何刚所有的位于平湖市××幢××单元××室房产（不动产登记证明：浙（2019）平湖市不动产证明第0××4号）折价、拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。四、被告嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司对被告何刚履行上述第一、二项付款义务承担连带保证责任；被告嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告何刚追偿。上述第三、第四项居于同一清偿顺序。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9859元，减半收取4929元，由被告何刚、嘉兴中南锦乐嘉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  侯剑平二〇二〇年十一月二十日书记员  徐 琳