北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初42608号原告：张文楠，女，1993年3月16日出生，汉族，住北京市通州区。被告：吕浩轩，男，1991年5月4日出生，汉族，北京千万家汇融房地产经纪有限公司经理，住陕西省宝鸡市。被告：北京千万家汇融房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李晓帆，经理。委托诉讼代理人：孙希涛，男，1984年9月23日出生，汉族，北京千万家汇融房地产经纪有限公司员工。第三人：李连如，男，1940年7月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李国海（李连如之子），男，1966年7月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告张文楠（以下简称原告）与被告吕浩轩、北京千万家汇融房地产经纪有限公司（以下合称二被告，分称吕浩轩、千万家公司）、第三人李连如（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告、吕浩轩、千万家公司的委托诉讼代理人孙希涛及第三人的委托诉讼代理人李国海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求二被告共同返还我押金4800元、租金3040元，并赔偿我违约金9600元。事实和理由：2018年吕浩轩代第三人与案外人孙某签订《北京市房屋租赁合同》，约定孙某承租位于北京市朝阳区X号楼X层X门X号房屋（以下简称涉案房屋），当时我和孙某合租涉案房屋，押金4500元是我交的。合同到期之后孙某搬走，2019年4月3日，我和吕浩轩再次签订《北京市房屋租赁合同》，约定租金4800元，押金也上涨了300元，合同期限到2020年4月4日。2020年3月16日，第三人来到涉案房屋，说其租给千万家公司的合同已经到期，因此要收回房子。我当时给吕浩轩打电话，但问题并未解决，无奈之下我和第三人协商，让我继续在涉案房屋居住以便找其他房子，故我又向第三人支付了3月17日到4月4日的租金，后来我找到房子就在4月4日搬走了。合同履行期间，我将所有款项都交给了吕浩轩，吕浩轩作为千万家公司的职员，其履行的是职务行为，因此租赁合同关系的主体是我和千万家公司。同时，吕浩轩作为经办人，我的钱都打给了他，所以我也要求他退钱。既然第三人把涉案房屋租给千万家公司的租期到3月16日，那么3月16日之后千万家公司就没有权利对我出租涉案房屋了。故诉至法院，望判如所请。吕浩轩辩称，不同意原告的诉讼请求。我确实收取原告押金4800元，但是押金应该由千万家公司退还。另外，原告所述的3040元租金我没有收取，因此不同意退还。而且我没有违约行为，不同意赔偿违约金。我和原告签订的《北京市房屋租赁合同》合同上虽然写的是我的名字，但是合同我是代千万家公司签的，我是公司的员工。千万家公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告和吕浩轩签了合同，吕浩轩是我公司员工，这一点我公司认可。但是原告在合同到期后把涉案房屋直接交付给第三人，没有交付给我公司，因此我公司不同意退还押金。另外，虽然我公司和第三人之间的合同在2020年3月16日到期，但是合同约定我公司有权延长三个月，因此第三人没有权利找原告收房，租金也不同意退还。我公司对涉案房屋进行了装修，但是原告把涉案房屋交给第三人给我公司造成损失，违约金不同意赔偿。第三人述称，我认为2018年、2019年吕浩轩与原告签订的租赁合同主体均应为千万家公司。虽然出租人写的是第三人的名字，但是我已经将涉案房屋出租给千万家公司，因此我不是2018年、2019年的租赁合同主体。而且我也不清楚原告支付给千万家公司押金、租金的情况。在我和千万家公司的合同快到期时，吕浩轩和千万家公司根本没有和我联系说要延长的事情，而且当时还是疫情期间，千万家公司还要求减免租金，因此我早提前一个月就告诉千万家公司不再租给他们了。2020年4月5日，我、原告和千万家公司的工作人员张某一起来到涉案房屋，他们清点了物品，而且也没有提到要继续租房的事。当日交接之后，我就把涉案房屋收回来了，我和千万家公司的合同就到3月16日，后面涉案房屋给谁住与千万家公司无关，现在涉案房屋已经出售。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：千万家公司系有限责任公司，经营范围包括住房租赁经营等，吕浩轩、张某均系该公司职员。2018年4月5日，案外人孙某作为承租人（乙方）与第三人作为出租人（甲方）签订有《北京市房屋租赁合同》（以下简称2018年租赁合同），约定由乙方承租涉案房屋，租期自2018年4月5日起至2019年4月4日止，租金标准每月4500元，租金支付方式押一付三，押金4500元。该份合同出租人处由吕浩轩代为签字。2019年4月3日，原告作为承租人（乙方）与第三人作为出租人（甲方）签订有《北京市房屋租赁合同》（以下简称2019年租赁合同），约定由乙方承租涉案房屋，租期自2019年4月5日起至2020年4月4日止，租金标准每月4800元，租金支付方式押一付三，押金4800元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。该份合同出租人处由吕浩轩代为签字。经询，原告称在2018年租赁合同期间，其与孙某合租涉案房屋，押金4500元由其支付。2019年租赁合同签订后，原告通过支付宝于2019年4月3日向吕浩轩支付14700元，包括押金300元及第一季度租金14400元；2019年7月1日，原告向吕浩轩支付第二季度租金14400元；2019年10月1日原告向吕浩轩支付第三季度租金14400元；2020年1月1日，原告向吕浩轩支付第四季度租金14400元。对于押金4800元及上述租金，千万家公司认可均已收到。庭审中，原告主张2020年3月16日第三人来到涉案房屋表示涉案房屋出租给千万家公司的租期已经届满，要收回房子，其与吕浩轩及千万家公司协商未果，为了继续在涉案房屋居住以便找其他房子，故其向第三人支付了3月17日到4月4日的租金2850元。就上述主张，原告提交微信转账记录及收条，第三人亦认可收到上述款项。2020年4月5日，原告、千万家公司员工张某及第三人均来到涉案房屋。原告表示其与千万家公司结清水电费、交接房屋，并将涉案房屋钥匙给了张某，张某在2019年租赁合同附件一《房屋交割清单》退房确认中签字确认。对此，千万家公司主张当日交接房屋时，涉案房屋内还有第三人的朋友居住，因此其公司没有收房。第三人表示其在当日交接后收回房屋，因其与千万家公司的租赁关系早于3月16日到期，因此此后房屋由谁居住与千万家公司无关。另查，2018年3月17日，第三人作为甲方与千万家公司作为乙方签订《房屋出租委托合同》，约定甲方委托乙方全权代理出租涉案房屋，期限为24个月，自2018年3月17日至2020年3月16日，如乙方客户要求继续承租的，延长期最多不超过3个月，委托租金4500元每月，按照合同付款方式之规定向甲方支付租金等内容，同时约定了房屋维修、违约责任等。对此，千万家公司表示其按照合同约定按期向第三人支付租金，且其提前一个月表示要续租，但是对方不同意。第三人不予认可，主张千万家公司从未提出要延长租期。千万家公司就其主张未提交任何证据。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得随意变更或者解除合同。本案中，第三人与千万家公司签订《房屋出租委托合同》，该份合同虽名为委托合同，但结合合同内容中对房屋情况、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款的约定，可以认定系第三人作为出租方与千万家公司作为承租方签订的租赁合同。该份系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应当依约履行。根据双方合同的约定，千万家公司承租涉案房屋，租期于2020年3月16日届满。千万家公司主张其向第三人要求续租，但第三人不予认可，且千万家公司未提交任何证据加以证明，故就续租一节双方未达成一致意见，对被告抗辩本院无法采信。2019年租赁合同中，出租方处虽签有第三人名字，但系吕浩轩代为签署，且合同履行过程中千万家公司向原告交付房屋，原告交纳的租金、押金千万家公司亦认可收到，故吕浩轩作为千万家公司职员，其签订合同系职务行为，2019年租赁合同主体系原告与千万家公司。原告要求吕浩轩承担责任，于法无据，本院不予支持。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。本案中，千万家公司自第三人处承租了涉案房屋后转租给原告，原合同租期截至2020年3月16日，千万家公司与原告约定的转租期限截至2020年4月4日，已超过原合同剩余租赁期限，故超过部分的约定应属无效。因千万家公司与原告之间就2020年3月17日至2020年4月4日的约定无效，故双方依据该部分约定取得的财产应相互返还。千万家公司应向原告返还租金，原告应将涉案房屋交付千万家公司，故原告要求千万家公司退还剩余租金具有事实和法律依据，本院依法予以支持。2020年4月5日，千万家公司员工张某在退房确认单签字确认，应视为各方已完成房屋交接，故原告要求退还押金，于法有据，本院予以支持。关于违约金，本案中千万家公司做为出租方理应在租期范围内将涉案房屋出租给原告，其在出租时未充分知晓或者告知原告，致使第三人提前收回房屋，原告以此为由要求其承担违约责任，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于千万家公司主张的装修损失，系其与第三人之间租赁合同履行过程产生中的问题，不宜在本案中处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百一十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、被告北京千万家汇融房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告张文楠押金四千八百元；二、被告北京千万家汇融房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告张文楠剩余租金三千零四十元；三、被告北京千万家汇融房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告张文楠违约金九千六百元；四、驳回原告张文楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费236元，由原告张文楠负担50元（已交纳），由被告北京千万家汇融房地产经纪有限公司负担186元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 尹 航二〇二〇年十一月二十日书记员 张李营