四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14373号 上诉人（原审被告）：西藏农牧业生产资料集团成都有限公司，住所地：四川省成都市武侯区洗面桥横街**。 法定代表人：李建科，系该公司经理。 委托诉讼代理人：郝明俊，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁开阔，四川明炬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘荣彬，男，汉族，1965年11月29日出生，住重庆市荣昌县。 委托诉讼代理人：张心怡，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈高，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 上诉人西藏农牧业生产资料集团成都有限公司（以下简称西藏农牧业公司）与被上诉人刘荣彬房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初156号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 西藏农牧业公司上诉请求：1．撤销原判决第一项，改判驳回刘荣彬的诉讼请求；２．本案诉讼费用由刘荣彬承担。事实和理由：一、一审法院认为《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）第二十八条“逾期未整改完毕”对刘荣彬没有约束力，从而认定西藏农牧业公司应当向刘荣彬承担逾期办证损失错误，第二十八条对逾期办证的约定是“逾期未整改完毕出卖人赔偿买受人因此遭受的实际损失”，该约定未约定具体宽限期限，刘荣彬在知道西藏农牧业公司逾期后并未及时通知和要求西藏农牧业公司整改，可以认为刘荣彬自愿继续给予西藏农牧业公司宽限期整改，西藏农牧业公司逾期未整改完毕才需要承担赔偿实际损失的责任。因工程承包方未及时配合办理结算及提交竣工资料，导致不能办理初始登记和转移登记，西藏农牧业公司在促进解决。二、刘荣彬主张逾期办证损失须以“逾期未整改完毕”为条件，需有逾期整改行为发生，因合同没有明确整改时间，现仍处于整改期，刘荣彬主张赔偿逾期损失条件不成就。三、逾期办证的原因是承建方所致，法院应当加以考量。四、案涉项目属为公司员工谋取福利性质，系非盈利性质，不应按商业开发经营标准承担逾期办证的违约责任。案涉项目是西藏农牧业公司受西藏农牧厅委托作为开发主体承担的建设工作，如果大量业主诉讼并由西藏农牧业公司承担责任，将可能引发涉藏维稳问题。 刘荣彬辩称，《商品房买卖合同》系西藏农牧业公司单方制作，未约定整改期限和内容，不能办证是因西藏农牧业公司与施工单位未办理竣工结算，与购房人无关，故“逾期未整改完毕”对刘荣彬无约束力；合同约定办证是西藏农牧业公司的义务，西藏农牧业公司与承建方的结算纠纷不能成为其免责的事由，西藏农牧业公司应当承担违约责任；案涉房屋按照商品房的价格销售，并非按照成本销售，西藏农牧业公司以民族关系为由的免责理由不成立，行为背离了法律的规定。根据《不动产登记暂行条例》的规定，办理楼栋的初始登记是办理分户登记的前提条件，西藏农牧业公司是办理初始登记的义务人，刘荣彬有权要求西藏农牧业公司办理初始登记。 刘荣彬向一审法院提出起诉请求：1.判令西藏农牧业公司立即为刘荣彬办理商品房所有权登记；2.西藏农牧业公司向刘荣彬支付逾期办证损失（计算方式：以购房款821426元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍，从2018年12月19日起，暂计至2019年12月31日为60450.99元，应计至实际取得房地产权属证书之日为止）；3.本案的诉讼费由西藏农牧业公司承担。一审庭审前，刘荣彬将第1项和第2项诉讼请求变更为，1.判令西藏农牧业公司立即办理其开发建设的预售许可证为1xx2号商品房（即“金穗苑项目”）的初始登记；2.判令西藏农牧业公司立即为刘荣彬办理其所购商品房不动产权属证书；3.判令西藏农牧业公司向刘荣彬支付逾期办证损失（计算方式：以购房款821429元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍，从2018年12月19日（交房时间2017年6月27日+540天合同约定办证期限）起，计算至刘荣彬实际取得不动产权属证书之日止。） 一审法院认定事实：2017年3月10日刘荣彬与西藏农牧业公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，该合同第四条约定房屋总价款为821429元。第二十七条约定，（房屋所有权转移登记）“买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起540日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。买受人委托出卖人申办该商品房所有权转移登记的，买受人自该商品房初始登记之日起15日内，将依法由买受人缴纳的税费、专项维修资金等委托出卖人代收代缴，出卖人向买受人出具相应的收款凭证。”第二十八条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）买受人不解除合同。逾期未整改完毕出卖人赔偿买受人因此遭受的实际损失。《【金穗苑】商品房买卖合同补充协议》第六条约定，买受人委托出卖人代为办理房屋分户产权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用，由出卖人代买受人向相关部门交纳。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应顺延该房屋产权证的办理时间而无需承担迟延办证的责任。 2017年4月5日，刘荣彬按照合同约定向西藏农牧业公司支付了案涉房屋的部分购房款246429元，购房余款575000元买受人通过向银行申请贷款方式支付。2017年5月21日，案涉房屋办理了备案登记（备案号为：8xx3）。2017年6月27日，刘荣彬向西藏农牧业公司支付了权证办理费16963.94元，同时并办理了案涉房屋的交房手续。 2016年8月12日，温江区国土资源局发布《关于在成都市温江区实施不动产统一登记的通告》，通告载明：自2016年8月22日起，在温江区范围内实施不动产统一登记，停止办理房屋所有权证、国有土地使用权证。 一审法院另查明，案涉房屋整个工程项目发包给四个公司，2015年11月18日，案涉房屋楼栋出具竣工验收报告，但未办理竣工验收备案。案涉房屋所在楼栋仍未取得初始登记产权证书，未取得初始登记的原因是西藏农牧业公司未向产权登记部门提交办理初始登记必备的材料。刘荣彬与西藏农牧业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《【金穗苑】商品房买卖合同补充协议》中没有约定逾期办理案涉房屋所在楼栋初始登记的违约金。 一审法院认定上述事实，有当事人的当庭陈述、当事人双方身份证明信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》《【金穗苑】商品房买卖合同补充协议》、商品房买卖合同摘要、2017年4月5日西藏农牧业公司出具的收据、个人房屋抵押借款合同、2017年6月27日西藏农牧业公司出具的收据、“金穗苑”接房应交款项清单、《四川省房屋建筑工程合市政基础设施工程竣工验收报告》、领导留言板截图、金穗苑小区业主之家微信群聊天截图、《关于金穗苑产权办理的有关情况的说明》、金穗苑小区周边房价查询信息（包括：链家、房天下、安居客）、西藏农牧业公司与施工方的来往函件、律师函、邮寄单及收件记录等证据在案佐证，经一审庭审调查核实，一审法院予以确认。 一审法院认为，刘荣彬与西藏农牧业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《【金穗苑】商品房买卖合同补充协议》时行为人具有相应的民事行为能力，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。 第一，刘荣彬与西藏农牧业公司签订的《商品房买卖合同》并未约定办理初始登记的时间，且办理预售许可证为1232号商品房（即“金穗苑项目”）初始登记是西藏农牧业公司的义务，刘荣彬只是对案涉房屋享有物权期待权，并不是预售许可证为1232号所有商品房（即“金穗苑项目”）的权利人，无权请求办理，并且西藏农牧业公司是否符合办理初始登记的条件及能否办理初始登记，应由相关不动产登记部门审查决定。因此，刘荣彬请求判令西藏农牧业公司办理其开发建设的预售许可证为1232号商品房（即“金穗苑项目”）的初始登记，没有事实和法律依据，不予支持。 第二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”的规定，刘荣彬要求西藏农牧业公司办理案涉房屋的不动产转移登记，但办理不动产转移登记的前提是需取得不动产的初始登记，在案涉房屋的初始登记尚未办理完成之前，西藏农牧业公司事实上无法为刘荣彬办理不动产得的转移登记，亦无法办理不动产权属证书，属于法律上或事实上履行不能，因此，对刘荣彬主张的该项诉讼请求不予支持。 第三，根据一审庭审查明的事实，刘荣彬于2017年6月27日接受案涉房屋后，则西藏农牧业公司按照合同约定应当于2018年12月19日之前为刘荣彬办理案涉房屋的不动产权转移登记手续，西藏农牧业公司至今未履行该义务构成违约。其二，本案中，刘荣彬与西藏农牧业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十八条对案涉房屋所有权转移登记违约责任作出了约定，“买受人不解除合同。逾期未整改完毕出卖人赔偿买受人因此遭受的实际损失。”刘荣彬向一审法院提起诉讼主张的也是逾期办证损失，并非违约金。其三，结合查明的法律事实，对照上下文，对当事人双方约定“逾期未整改完毕”的文意解读。刘荣彬与西藏农牧业公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《【金穗苑】商品房买卖合同补充协议》中并未对“整改”的具体内容以及时间节点作出明确的约定，在此情形下，也不存在“逾期”民事法律行为的发生，故该“逾期未整改完毕”的约定对刘荣彬没有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，西藏农牧业公司未举证证明刘荣彬主张逾期办证损失是以“逾期未整改完毕”为附条件，故西藏农牧业公司以此作为附条件支付实际损失的抗辩观点不能成立。西藏农牧业公司辩称未能办理案涉楼盘的竣工验收备案是因为与多个承包方未完成工程价款的结算，但西藏农牧业公司与承包方的市场商业风险，不能转嫁于购房人刘荣彬，虽然当下暂不能办理不动产权属证书，但在西藏农牧业公司构成违约的情况下，西藏农牧业公司应当按照法律规定和合同约定赔偿刘荣彬的损失。 最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”，“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，又因从2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价率，中国人民银行将不再公布贷款基准利率，故应该分段计算利息并计算西藏农牧业公司支付刘荣彬主张的逾期办证损失。另外关于计算逾期办证损失的截止时间，因一审庭审查明的法律事实是案涉不动产权属证书能不能办理以及什么时候能办理完毕现在仍处于未确定状态，故本案中计算至起诉之日即2020年1月7日。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、西藏农牧业公司于判决生效之日起十日内向刘荣彬支付逾期办证损失（以821429元为基数，支付自2018年12月19日起至2020年1月7日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回刘荣彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取计6007元，由西藏农牧业公司负担。 二审中，西藏农牧业公司向本院提交温江区人民法院（2020）川0115民初2089号民事裁定书和（2020）川0115民诉前调2105号案件受理通知书，拟证明：西藏农牧业公司在积极推进办证事宜。 刘荣彬质证认为，对其真实性和合法性无异议，但不能达到其证明目的，该证据显示时间分别在本案一审期间及一审判决之后，恰恰说明西藏农牧业公司在办证问题上的不作为，拖延办证。 刘荣彬提交了2020年4月24日西藏农牧业公司代表在温江区××楼盘业主代表会谈的录音记录一份，拟证明：1．西藏农牧业公司承认存在逾期办证的事实，并表示有违约责任；2．买受人于2018年即开始询问办证事宜，西藏农牧业公司一直以施工单位存在结算问题规避责任。 西藏农牧业公司质证称，对该证据真实性、合法性无异议，但公司领导在信访局的表态不代表在法律上的认可。 对双方当事人提交的上述证据，本院对证据的三性予以确认，对证明目的结合其他证据综合认定。 本院审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.西藏农牧业公司是否应当承担逾期办证违约损失、损失的计算起止时间及利率标准如何确定。2.刘荣彬是否可以要求西藏农牧业公司办理初始登记证书。对此，本院评述如下： 关于西藏农牧业公司是否应当承担逾期办证违约损失、损失的计算起止时间及利率标准如何确定的问题。本院认为，《商品房买卖合同》约定“逾期未整改完毕出卖人赔偿买受人因此遭受的实际损失”，此处“逾期未整改完毕”并未明确指明整改的起止时间，由于合同中未约定整改的起止时间，且双方也没有达成补充协议，属合同内容约定的履行期限不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，合同义务人可以随时履行，合同权利人也可以随时要求义务人履行。在西藏农牧业公司未能办理初始产权证而导致不能按约定期限办理房屋转移登记的情况下，刘荣彬可以主张西藏农牧业公司履行相应的义务。西藏农牧业公司未在合同约定的时间内为刘荣彬办理权属转移登记，违约事实客观存在，刘荣彬对此并无过错，且刘荣彬要求西藏农牧业公司承担逾期办证损失的主张有合同及法律依据，因此，西藏农牧业公司理应对刘荣彬承担损失赔偿责任，西藏农牧业公司上诉主张“没有明确整改时间，现仍处于整改期，刘荣彬主张赔偿逾期损失条件不成就”的上诉理由不能成立。对于西藏农牧业公司认为逾期办理初始登记是“承建方的原因所致”的问题，属西藏农牧业公司与施工方的关系，不属本案审查的范围；对其主张“案涉项目属为公司员工谋取福利性质，系非盈利性质”的问题，因西藏农牧业公司与刘荣彬签订的是《商品房买卖合同》，且合同中明确约定了各自的义务及违约责任，各方当事人均有义务按照合同约定履行义务和承担责任。因此，西藏农牧业公司的上诉理由均不成立。 关于逾期办证损失的计算争议。本院认为，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但在具体案件审理中计算损失时，人民法院还应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中西藏农牧业公司认为其不应承担逾期办证损失是根本抗辩，一审法院根据本案的实际情况，按照同期人民银行贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算刘荣彬的逾期办证损失并无不妥。关于逾期办证损失的计算时间，《商品房买卖合同》第二十八条约定“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理”。补充协议第六条关于约定“买受人未完整提供办证资料和费用的，出卖人有权相应顺延该房屋产权证的办理时间而无需承担迟延办证的责任”。根据查明的事实，2017年6月27日，刘荣彬向西藏农牧业公司支付了权证办理费16963.94元，同时并办理了案涉房屋的交房手续。故办证时间应从2017年6月28日开始计算，西藏农牧业公司应当于2018年12月19日之前为刘荣彬办理案涉房屋的不动产权转移登记。因案涉房屋尚未办理初始登记，办理不动产转移登记的时间现在不能确定，一审法院在本案中将办证损失计算至刘荣彬起诉之日即2020年1月7日有利于本案判决生效后的执行。对于2020年1月7日之后的损失，刘荣彬可另行主张。 对于刘荣彬主张办理初始登记的问题，虽然房屋初始登记是办理案涉房屋不动产权属证书的前提，也是西藏农牧业公司的义务，未能及时办理初始登记必将构成产权分户的障碍。但西藏农牧业公司尚未办理初始登记是事实，且现在是否具备办理初始登记的条件需相关行政管理部门审查，现在是否具备办理初始登记的条件不属于民事案件审查的范围，故刘荣彬要求西藏农牧业公司办理案涉商品房项目初始登记的理由不成立。 综上，西藏农牧业公司的上诉请求不能成立。另刘荣彬一审起诉请求中，前两项请求属非财产诉讼请求，根据《诉讼费交纳办法》的规定诉讼费应为100元，第三个诉讼请求属财产案件诉讼请求，诉讼费应为1311.28元，合计1411.28元，减半收取应为705.64元，一审法院按购房款总金额计算诉讼费有误，本院予以纠正。 综上所述，西藏农牧业公司上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费705.64元，由西藏农牧业生产资料集团成都有限公司负担。西藏农牧业生产资料集团成都有限公司上诉的二审案件受理费1411.28元（实际交纳12014元，应退还10602.72元），由西藏农牧业生产资料集团成都有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 李 俊 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年十一月十日 书记员 夏玉荣