河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终15501号上诉人（原审原告）：周红省，女，1980年1月30日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：范柯，河南度邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭志超，河南度邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：河南三德置业有限公司，住所地郑州市高新区瑞达路**。法定代表人：张静，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：侯茜晶，河南鼎卿律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛志伟，河南鼎卿律师事务所实习律师。上诉人周红省因与被上诉人河南三德置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初11172号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周红省上诉请求：1．请求依法撤销河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初11172号民事判决书，依法查清事实后改判。2．判令由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：一、原审判决仅依据“上诉人于2018年4月17日在被上诉人处领取了购房发票”，就认定“最迟在2018年4月17日上诉人已经知道房屋交付情况”、“上诉人存在以自身原因扩大损失的情况”，进而判令被上诉人仅承担自2018年1月2日至2018年4月17日期间的违约责任，属于基本事实认定不清。（一）原审判决推定上诉人自领取购房发票之日起即了解房屋交付情况，于法无据，且与本案事实不符。为购房人提供发票是商品房销售方的法定义务，开具发票仅能表明销售方收到了购房人的购房款，而且，无任何证据表明和法律法规规定，购房人应自领取发票之日起即了解房屋交付情况：首先，购房人领取发票之日，被上诉人并未向上诉人告知房屋是否符合交房条件；其次，上诉人领取发票之日，房屋装修还未完成，房屋外还搭建有建筑围墙，被上诉人也未向上诉人提供房屋竣工备案表等证明房屋符合交房条件的证明文件，上诉人根据一般认知和理解，不可能推理出房屋已符合交房条件。（二）原审判决认定上诉人存在以自身原因扩大损失的情况，于法无据，且与本案事实不符。对于因被上诉人自2018年4月17日后至今仍未交房给上诉人造成的损失，上诉人不存在任何过错。首先，上诉人客观上确实不了解，也根本无法了解案涉房屋的交付情况。作为非法律专业人士，上诉人不可能想到要去主动查看房屋交付情况，因为按照双方签订的《商品房买卖合同》，上诉人等待被上诉人发出交付书面通知，根据被上诉人的安排收房即可。其次，房屋逾期交付对上诉人并不利，上诉人不存在拖延收房的主观意愿：上诉人购买案涉房屋采取的是按揭贷款的付款方式，其每月还履行着向银行偿还按揭款的义务，上诉人每月向银行偿还的按揭款本金及利息高达20000元左右，该金额远远超过被上诉人逾期交房应向上诉人支付的逾期违约金，上诉人主观上非常希望能够早日办理房屋交付手续，然后用房屋对外出租获取的租金来偿还每月应向银行偿还的按揭款。最后，根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条、第十一条、附件四第四条第1款（合同条款附后）等合同条款约定，房屋符合交房条件后，被上诉人向上诉人发出房屋交付书面通知，是被上诉人应当先履行的合同义务，上诉人事实上也一直在等待被上诉人的书面通知。然而，被上诉人始终未向上诉人发出书面交房通知，未告知上诉人交房手续办理的时间和地点，导致案涉商品房的交房手续始终未能启动，并持续至今，该部分损失如果由作为普通消费者的上诉人承担，极不公平。（三）对于因被上诉人自2018年4月17日后至今仍未交房给上诉人造成的损失，被上诉人存在过错，应承担赔偿损失的违约责任。因上诉人始终未通知或催告过上诉人办理收房手续。上诉人为避免损失扩大，还曾书面通知被上诉人履行交房义务，但被上诉人置之不理。2020年疫情管控措施解除后，上诉人于2020年3月21号左右看到案涉房屋外的建筑围墙已被拆除，虽然上诉人仍然不知道被上诉人是否取得了竣工备案表等其他证明文件，但为了能尽快办理房屋交付手续，上诉人于2020年3月23日向被上诉人发送了《通知书》（上诉人在原审中提交的第三组证据），催告被上诉人准备竣工备案表，接入水、电等具备使用条件的房屋交付文件，履行书面通知上诉人办理房屋交付事宜的合同义务，指定房屋查验和交付时间、办理房屋交付手续。但被上诉人收到该《通知书》后，至今未对上诉人作出任何回应，被上诉人对于自2018年4月17日后至今仍未交房给上诉人造成的损失，应承担赔偿责任。综上所述，本案不存在“上诉人以自身原因扩大损失的情况”，上诉人的损失，完全是由于被上诉人的违约行为导致的，被上诉人依法应承担自2018年1月2日至房屋实际交付之日期间的违约责任。原审判决认定“最迟在2018年4月17日上诉人已经知道房屋交付情况”、“上诉人存在以自身原因扩大损失的情况”，进而判令被上诉人仅承担自2018年1月2日至2018年4月17日期间的违约责任，属于基本事实认定不清。二、原审判决以合同约定的逾期交房违约金标准认定违约金计算标准，无法填平上诉人损失，显失公平，属适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，上诉人本可于按揭款到账之日的次日（2018年1月2日）办理房屋交付手续，并于办理房屋交付手续后将该房屋（商铺）对外出租，获得收取租金的利益，但因为被上诉人始终未书面通知上诉人办理交房手续，导致上诉人至今未能获得收取租金的利益，该部分本可获得但实际未获得的利益，属于被上诉人违约给上诉人造成的损失，被上诉人应向上诉人承担赔偿该部分损失的违约责任。该损失远远超过《商品房买卖合同》中约定的违约金，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”、以及第十七条“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”之法律规定，上诉人的诉请应依法得到支持。原审判决未考虑到上诉人的实际损失数额，机械地适用《商品房买卖合同》中约定的违约金计算标准，导致上诉人的绝大部分损失无法得到赔偿，显失公平，属于适用法律错误。综上所述，原审判决基本事实认定不清，适用法律错误，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项之规定，应当依法予以撤销。因此，上诉人请求贵院撤销原判，并在查明事实的基础上，依法支持上诉人在原审中提出的全部诉讼请求。河南三德置业有限公司司辩称，第一点，上诉人是本案合同当事人，对房屋交付的状况是明知的。第二点，上诉人存在以自身原因扩大损失具有明显的过错。第三点，上诉人已领取不动产证书，涉案房屋归上诉人所有。第四点，一审法院认定的违约金的标准符合商品房买卖行业的惯例，第五点，一审法院认定事实清楚，证据确实充分。周红省向一审法院起诉请求：1．判令被告支付自2018年1月2日至2019年9月10日逾期交房期间造成原告经济损失20万元的违约责任；2．判令被告支付自2019年9月11日起至履行交付房屋义务止每日440元经济损失。一审法院认定事实：2016年7月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：GX16002536495，合同主要内容包括：1、第三条、第四条房产情况及计价方式：原告购买高新技术产业开发区金梭路199号4幢1-2层附3号商品房，该商品房的用途为商业服务，建筑面积为221.38平方米，商品房所有权人为周红省，该商品房单价为14773元/㎡，总金额为3270447元。2、第六条付款方式及期限：约定金额1640447元，付款方式为现金，约定付款时间为2016-7-2，交纳比例为50.16%；约定金额1630000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2016-8-2，交纳比例为49.84%。3、第八条交付期限：被告应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：原告逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延；4、第九条被告逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将商品房交付原告使用，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不做累加），逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。合同附件四第四条约定：房屋达到交付条件后，被告发出交付书面通知，双方应按约定的时间和地点办理房屋交付手续；第八条5项约定：在合同约定交房日期到来时，原告房款未交齐或按揭款未到账的，房屋交付日期相应顺延到房款交齐或者按揭款到账之日后次日办理。上述商品房买卖合同签订时，原告向被告交付首付款1640447元及维修基金14389元。2018年1月1日原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的房屋按揭款1630000元到被告账户。被告举证证明原告于2018年4月17日在被告处领取了购房发票。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，“原告逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延”，及“在合同约定交房日期到来时，原告房款未交齐或按揭款未到账的，房屋交付日期相应顺延到房款交齐或者按揭款到账之日后次日办理”。本案中，合同约定的交房期限为2016年12月30日前，但原告房屋按揭款于2018年1月1日到被告账户，故本案交房日期应顺延至2018年1月2日。被告称其于2018年1月2日达到交房条件后立即通知原告交房，但原被告双方签订的《商品房买卖合同》明确约定“房屋达到交付条件后，被告发出交付书面通知，双方应按约定的时间和地点办理房屋交付手续”，因此被告称已通知原告交房，但其未向该院提交书面通知交房的证据证明。故对被告该辩称，该院不予采信。综上，合同约定被告应当向原告交付书面交房通知而被告没有履行，被告逾期交房的违约行为系其没有完全履行合同义务造成。故被告存在违约行为。原告于2018年4月17日在被告处领取了购房发票，故最迟在2018年4月17日原告已经知道房屋交付情况，但原告仍未办理交房手续，其存在以自身原因扩大损失的情况，故该院认为对原告主张被告承担自2018年1月2日至2018年4月17日期间的违约责任该院予以支持。关于原告主张合同约定的违约金过低的问题。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中的内容是双方的真实意思表示，合同中约定的逾期交房违约金标准，符合商品房买卖行业惯例，也未超过民间借贷利息最高年利率24%的限度，该院予以认可。被告自2018年1月2日起存在逾期交房的违约行为，根据合同对被告逾期交房违约责任的约定，至2018年4月17日违约金为17169.85元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、被告河南三德置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告周红省违约金17169.85元。二、驳回原告周红省的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4432元，由原告周红省负担3200元，由被告河南三德置业有限公司负担1232元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实同原审相一致。本院认为，案涉房屋取得竣工验收备案，符合合同约定的交房条件后，河南三德置业有限公司未能提供证据证明以合同约定的书面方式通知周红省接收房屋，存在违约行为，依法应当承担相应责任。周红省作为房屋买受人，在合同履行过程中，亦应当遵循诚实信用原则，在知晓案涉房屋符合合同约定的交付条件后，积极接收案涉房屋。在周红省前往案涉房屋所在地的河南三德置业有限公司售楼部领取发票后，应当知晓案涉房屋的情况，尤其是本案诉讼后，周红省仍不接收案涉房屋，故一审法院认定在2018年4月17日周红省已经知道房屋符合交付条件的情况，其存在以自身原因扩大损失的情形，并不支持其主张的2018年4月17日之后的逾期交房违约金，并无不当。综上所述，周红省的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3200元，由周红省负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二〇年十一月二十七日书记员  王明珠