广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初14920号原告：肖涛，男，汉族，1982年5月18日出生，住广东省大埔县，委托诉讼代理人：刘中强，广东法泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭兰，广东法泰律师事务所实习人员。被告：梁凤玲，女，汉族，1989年10月8日出生，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：韩志勇，广东百健律师事务所律师。原告肖涛与被告梁凤玲宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖涛及其委托诉讼代理人刘中强、彭兰，被告梁凤玲的委托诉讼代理人韩志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖涛向本院提出诉讼请求：1.依法解除双方于2018年6月6日签订的《宅基地转让协议》；2.判令被告返还购房地产款人民币300000元，并赔偿资金占用费损失（以300000元为基数从2018年9月25日起计算至还清之日止以月息2分计算，暂计至2020年8月24日为人民币253000元）；3.判令被告支付违约金人民币60000元（依据合同的约定按照资金总数或者总额的10倍计算支付违约金，现按照法律规定的以已付款总额的20%支付违约金，即30万元的20%计算违约金）；4.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年8月6日，双方以原告为受让人（乙方）、被告为出卖人（甲方）签订了《转让协议》，约定被告将位于广州市番禺区石楼镇沙南村2队沙滘北街92-1房屋西侧地皮卖给原告，价格为30万元，被告承诺“该标的转让不存在任何法律上的履行障碍”，是可以交易过户登记的。所以，在合同签订后，原告通过银行账户和微信转账给被告购买地款300000元，被告收到了此款。事后，原告了解到，涉案土地权属未登记至被告的名下，在交涉之下，被告提供了广州市番禺区石楼镇沙南村村民委员会的证明，证明五边地的使用者为梁妹仔。依据《合同法》第一百三十二条的规定，“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”，涉案合同约定的房地产存在交易过户登记的法律障碍，致使合同目的不能实现，被告有根本性违约行为和重大过错，涉案合同应当解除。鉴于此请，原告唯有诉诸法律解决。上列事实，有协议等证据证实，证据确实、充分、足以认定。根据我国民事法律的相关规定，涉案合同应当解除。因此，原告请求人民法院解除涉案合同并判令被告返还购房款、赔偿损失和支付违约金，以维护合法权益。被告梁凤玲辩称，不同意解除涉诉协议，不同意原告的全部诉讼请求。我方不存在原告所称的违约行为，涉诉土地在交易前原告清楚知道土地登记主体为梁妹仔，双方在签订涉诉协议时，协议已对此作出明确记述，我方从未承诺涉诉土地可进行交易过户登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，现认定事实如下：2018年5月21日，石楼镇沙南村民委员会出具《证明》，载明：兹有番禺区石楼镇沙南村第2村民小组村民，姓名梁妹仔，身份证号码，于2004年沙南村土地调整丈量五边地时，量得人家路北鱼塘面积312平方米，属于梁妹仔作为五边地使用，已纳入梁妹仔五边地面积内。2018年5月29日，梁妹仔作为转让方、甲方与梁凤玲作为受让人、乙方签订《转让协议》，约定：梁妹仔自愿将位于广州市番禺区石楼镇沙南村2队沙滘北街92-1房屋西侧地皮（鱼塘东西长22米，南北长19米）的使用权永久性转让给乙方，转让价格为人民币壹拾万元整。2018年6月6日，被告梁凤玲作为转让方、甲方与原告肖涛作为受让人、乙方签订《转让协议》，约定：梁凤玲自愿将位于广州市番禺区石楼镇沙南村2队沙滘北街92-1房屋西侧地皮（以下简称涉诉土地）（原使用权所有人为梁妹仔，身份证号），鱼塘东西长22米，南北长19米的使用权永久性转让给乙方，转让价格为人民币叁拾万元整，甲方负责把鱼塘北侧填好路，必须小车可以通过未前提供公家使用，甲方保证上述地皮（鱼塘）的使用权均属于乙方，与甲方的子孙后代无任何关系。签订合同当日甲方交付使用权给乙方，之后一切要交费用由乙方处理。如需要甲方及甲方子女出面协商的事情，甲方及甲方子女必须配合处理。签订协议后，如甲方违约则赔偿乙方投资总额的10倍。如日后乙方需要转让使用权，甲方必须配合处理。梁凤玲及其家属李锦康签名，肖涛在乙方处签名，肖维顺作为见证人签名。2018年6月7日，原、被告双方签订《承诺书》，约定对2018年6月6日成交的鱼塘和宅基地补充以下条约：甲方负责把鱼塘一半填满泥土，四边位置确权清晰。房屋款捌万元于房子重建首层完工一个星期内付清。2018年9月25日，肖涛向梁凤玲支付300000元，附言备注购买梁凤玲广州海鸥岛土地款。此外，双方对涉诉土地有无交付存在争议。原告认为按照合同约定被告需要对土地进行回填，回填之后才交付购地款，此后由于原告居住在广东省梅州市大埔县，距离涉诉土地3、4百公里，虽有催促被告交付土地，但一直没有交付使用，土地也一直闲置。被告则称在签订协议当天已经交付给原告使用，2018年6月用了一周的时间进行填土，从原告提供的照片来看涉诉土地也已经不是鱼塘，而是已经填平的土地。原告随后称通过老乡得知在签订协议后两个月开始填土，确认已经填土完毕。在案件审理过程中，原、被告双方确认涉诉土地的性质为农用地。此外，原告陈述，其并非沙南村集体成员，签订协议前原告曾实地查看涉诉土地，也有要求被告出具涉诉土地的产权证明，但被告只出具了与梁妹仔签订的转让协议以及沙南村在2018年5月21日出具的证明。被告曾向原告承诺可办理使用权转让，故原告相信被告的说法，并在签订协议后自2018年10月开始通过电话、微信的方式向被告主张办理涉诉土地的过户登记手续，但被告拒不办理。被告陈述，协议中仅约定若原告需要转让土地使用权的话被告需要配合，但未约定需要被告配合办理土地过户登记手续，且原告未举证证明曾要求我方协助办理使用权转让手续而我方予以拒绝。经本院释明，原告表示，若合同无效，则其第一项诉讼请求变更为要求确认合同无效，第二项诉讼请求不变更，第三项诉讼请求的项目变更为赔偿金，计算办法不变。被告认为合同解除后原告应当返还土地。本院认为，首先，关于原告肖涛与被告梁凤玲2018年8月6日签订的《转让协议》的效力问题。被告梁凤玲自同村村民梁妹仔处受让涉诉土地使用权后，将涉诉土地使用权转让给原告肖涛，因涉诉土地性质为宅基地，农民集体所有的土地属村集体所有，村集体成员基于其社员资格才能获得相应宅基地的使用权，原告肖涛并非沙南村集体成员，故其无权取得宅基地使用权或所有权。因此肖涛与梁凤玲签订的转让协议因违反了国家强制性规定，应属无效。原告肖涛认为被告未交付土地，但其既未有催促被告交付土地的书面证据，签订协议多月后仍向被告全额支付购地款，故对其主张，本院不予采纳，本院认定被告已向原告交付涉诉土地。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定“无效的合同自始没有法律约束力”以及第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告梁凤玲应将转让款300000元退还给原告肖涛，原告肖涛也应同时将涉诉土地交还被告梁凤玲管业。原告肖涛主张被告梁凤玲支付资金占用损失，本院认为，被告梁凤玲明知涉案土地为集体土地性质的宅基地，不可转让，仍将其对外出售给对方。原告肖涛明知自己不具备农村宅基地的受让资格，仍向被告购买涉诉宅基地，双方当事人对造成合同无效均有同等的主观过错，应承担同等的过错责任。在被告梁凤玲占有购地款的同时，原告肖涛也占用使用土地，因此，房屋占用费与购房款占用费应相互抵消，对原告肖涛主张被告梁凤玲支付资金占用费的诉讼请求，本院不予支持。原告肖涛以被告梁凤玲未配合办理涉诉土地的过户登记手续构成违约为由主张其承担赔偿责任，本院认为，从协议约定内容来看，签订协议时原告肖涛已明确知悉涉诉土地未办理合法的产权登记，且转让的是使用权并非所有权，涉诉土地无法办理产权转让登记，现原告肖涛以此为由主张被告梁凤玲承担违约及赔偿责任，有违诚信原则，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国土地管理法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告肖涛与被告梁凤玲于2018年8月6日签订的《转让协议》无效；二、被告梁凤玲应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告肖涛退还款项300000元，原告肖涛应同时将广州市番禺区石楼镇沙南村2队沙滘北街92-1房屋西侧地皮（鱼塘东西长22米，南北长19米）交还被告梁凤玲管业；三、驳回原告肖涛的其余诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8770元减半收取计4385元，由原告肖涛负担1743元，由被告梁凤玲负担2642元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 冯 婉二〇二〇年十一月二十七日书记员 邬敏秋