北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初19976号原告：北京富科捷电器商贸有限公司,住所地北京市大兴区隆盛大街**院**143。法定代表人：方从富，总经理。委托诉讼代理人：陈珺，北京市一格律师事务所律师。被告：北京物美超市有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街**院**楼****。法定代表人：乔红兵，总经理。委托诉讼代理人：朗爽，男，北京物美商业集团股份有限公司员工。原告北京富科捷电器商贸有限公司（以下简称富科捷公司）与被告北京物美超市有限公司（以下简称物美公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。富科捷公司法定代表人方从富及委托诉讼代理人陈珺，物美公司的委托诉讼代理人郎爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富科捷公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除我方与物美公司签订的租赁合同；2、判决物美公司赔偿我方损失共计472402元及利息（其中包括退还租金、保证金、管理费合计52488元，预交电费5500元，加盟费66000元，食材物料36153元，装修款98600元，桌椅板凳6000元，厨房设备39500元，消防改造费9800元，安装消防门15021元，安装店面监控3500元，支付员工工资、餐饮费、租宿舍、办理健康证合计74640元，购买电视机3900元及安装费900元，购买热水器700元及安装费150元，购置灭火器具450元，预期利益损失60000元）；3、诉讼费用物美公司承担。事实和理由：因物美公司位于物美大卖场庞各庄店的店铺招标，我方于2017年10月招标成功后向物美公司支付了定金，于10月初至11月25日前进场装修完毕。物美公司告知我方应于2017年11月28日开业，并要求进入待开业状态。我方即安排人员进场，并准备了开业所需物料，但直至2018年4月下旬仍未开业，物美公司告知我方自行将过期物料处理。物美公司于2018年8月2日告知我方无法办理营业执照并无法开业。我方多次与物美公司协商退款事宜，但其一直未予回复。物美公司的行为给我方造成了严重的经济损失，故诉至贵院，望判如所请。物美公司辩称，根据双方合同约定，原告租赁涉案场地后，应当依法自主经营并办理相关证照，我方没有为原告办理营业执照合同义务；涉案场地不能办理营业执照是由于相关政策调整（不可抗力），产权方未在相关文件（场所证明）上签字盖章，导致原告不能办理相关证照。我方不存在违约行为，同意法院确认解除租赁合同。我方履行了合同义务，没有义务赔偿原告的损失，请法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年10月12日，物美公司与富科捷公司签订《专柜租赁合同》，该合同约定：富科捷公司租赁物美公司位于北京市大兴区庞各庄店B1层，客户编号为1691-B1-B007的营业场地及相关附属设施，富科捷公司的经营范围为小吃吧类（现制）、水吧；经营品牌：“第1佳”；租赁期限自2018年2月1日至2020年1月31日；富科捷公司按季度交纳租金，每月8498元，租金采取电汇方式至指定账户；在签订合同同时，富科捷公司交纳履约保证金25494元及首期租金25494元；富科捷公司自行设计、装修，但必须在进场施工前14日将店铺装修图纸报物美公司审核及同意。富科捷公司于2017年10月11日、11月6日及2018年1月17日向物美公司银行账户转账五笔，合计57988元。以上转账款项，富科捷公司主张交费名目为保证金、管理费、电费；物美公司不认可该名目，但亦未明确收款名目。富科捷公司主张上述费用中包括5500元电费；物美公司认可剩余电费4522元。富科捷公司接收涉案场地后对承租铺位进行装修，其为此与北京世纪叶青建筑装饰工程有限公司于2017年9月20日签订装修工程施工合同，约定装修工程总价款138100元，并提交该装修公司收据三份。物美公司对此不予认可。富科捷公司申请对装修及附属物进行造价鉴定，北京赋佳慧祥工程造价咨询有限公司接受本院委托后，于2020年9月25日出具《造价鉴定复议意见书》，结果载明：第1佳大鸡排装修费用不含税价格131673元，装修费所涉税金14484元；可移动设备所涉费用不含税价格36133元，其所涉税金5076元，其中可移动设备包括灭火器、电视机、桌椅板凳、冰箱，以及厨房用锅、柜、机、台、架等设备。该造价鉴定项目及费用中包括消防改造、安装消防门、安装店面监控、电视机及热水器的安装费。富科捷公司为申请造价鉴定支付鉴定费8000元。富科捷公司主张为涉案商铺准备经营而发生的损失，提交相关证据以及物美公司质证情况如下：一、关于加盟费主张，方从富提交与食光（上海）餐饮管理有限公司（以下简称食光公司）于2017年9月13日签订的《特许加盟合同》，该合同载明：食光公司拥有“第1佳”品牌特许经营权、许可加盟权，现将该品牌授予加盟店在合同约定范围使用；加盟店的营业地址确定为北京市庞各庄物美超市店内；合同有效期从2017年9月13日至2019年9月12日止；方从富一次性缴纳加盟费30000元、保证金20000元，每年缴纳管理费6000元。方从富提交食光公司收据一份，载明交纳加盟费30000元，保证金20000元，管理费6000元，油炸设备10000元，合计66000元。物美公司对以上合同及收据的真实性、关联性不认可。二、关于雇佣员工支付工资、餐饮费、租宿舍、办理健康证损失的主张，富科捷公司提交与四人分别签订的《雇佣合同》、支付四人工资表（合计48000元）；方从富与案外人张艳东签订租房《协议书》，该《协议书》载明租赁期限2017年11月10日至2018年11月10日，每月租金3500元。物美公司对以上证据不予认可。三、关于购买食材物料损失主张36153元，富科捷公司提交向食光公司的订货单；物美公司对此真实性、关联性和证明目的均不认可。庭审中，富科捷公司提交了包括租赁物美公司涉案场地众多商户与物美公司相关工作人员建立的微信聊天群记录，记录时间集中在2017年11月至2018年6月间，微信主要内容显示：各方为商铺装修、试营业、政府盖章、证照办理、损失赔偿、联营等情况沟通过程。富科捷公司以此主张物美公司无法协调办理租赁铺位营业执照；物美公司认可微信聊天的参与者系其公司员工，但对证明目的不认可。本院认为，原、被告双方签订的《专柜租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故为有效合同，双方均应按合同约定全面履行各自的义务，在具体履行过程中，应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，双方合同明确约定租赁商铺以“第1佳”为品牌经营餐饮范围，其合法经营前提是持有营业执照，虽然合同中未约定物美公司负有办理营业执照的义务，但物美公司作为涉案场地出租方，其有义务协助承租方获得与涉案场地有关、且办理营业执照所需的前置审批手续。根据庭审查明事实，物美公司不能获得上述审批手续，导致富科捷公司无法办理营业执照，因此导致富科捷公司租赁涉案铺位经营的合同目的无法实现，而物美公司亦不能提供无法以涉案商铺办理营业执照己方没有责任的证据，故富科捷公司主张解除合同，并要求物美公司承担违约赔偿责任，应予支持。因合同解除权系形成权，该权利的行使需要通知对方才发生效力，富科捷公司未能提供向物美公司发出解除租赁涉案商铺合同具体时间的证据，故本院依法确认物美公司于2019年9月9日收到富科捷公司提出该项诉讼请求作为双方合同解除的时间。富科捷公司向物美公司已交纳各项费用，虽然双方对于各款项名目说法不一，但结合交纳时间、方式，以及对应合同数额方面考量，均与租赁涉案商铺有关，扣除富科捷公司已消耗电费978元外，物美公司应退还富科捷公司57010元。富科捷公司承租涉案商铺经营所需，对承租铺面进行了装修，对于已与租赁场地形成附合的装修费用，物美公司应当赔偿，具体数额以司法造价鉴定评估结果中不含税价格131673元为准，并承担富科捷公司为此支付的鉴定费用8000元。因富科捷公司未能提供支付装修公司工程款而取得的纳税发票，故装修费用所涉税金不予考虑。关于富科捷公司主张加盟费支出66000元损失问题。根据其提供证据，该部分费用可以认定专为在涉案商铺经营对应品牌而投入，其中加盟费及管理费，物美公司应予赔偿，但对于加盟费30000元及管理费6000元的加盟合同对应开始时间早于租赁商铺合同开始时间三个月以上，此属富科捷公司自行向第三方的扩大支出，故本院按时间比例酌减后，确定由物美公司承担30750元；对于其中保证金20000元，以及油炸设备10000元，因涉及富科捷公司与食光公司的加盟合同具体履行问题，以及油炸设备为可移动物品，故将此作为损失由物美公司赔偿，没有法律依据，不予支持；关于富科捷公司主张因购置桌椅板凳、厨房设备、电视机、热水器、灭火器具支出费用作为损失问题。因上述设备既非与装修店铺形成附合，且系可移动物品，其以此为损失要求物美公司赔偿，没有法律依据，故不予支持。关于富科捷公司主张雇佣员工支付工资、餐饮费、租宿舍、办理健康证，以及购买食材物料作为损失问题。本院认为，虽然富科捷公司承租店铺尚未正式营业，但根据一般经营运作规律，其必然存在前期投入雇佣员工、采购餐饮物料等费用支出，且根据物美公司要求商户进行试营业、随时带营业，而最终未能营业的具体情节，富科捷公司以上支出作为损失客观存在；但富科捷公司作为经营者，在尚未取得营业执照获得合法经营资格前，本应有合理判断、防控经营风险和止损的注意义务，本院据此并结合富科捷公司所述费用支出情况，参考双方租赁合同约定的三个月的租金即25494元，由物美公司予以赔偿。对于富科捷公司上述损失过高部分诉讼请求，因证据并不充分，本院不予支持。关于富科捷公司主张上述损失的利息问题。因无合同约定，本院确定自其向本院主张权利的2019年5月8日起算，利率参照中国人民银行有关贷款利率标准。但计算基数以本院确定的赔偿损失总数额中，扣除造价鉴定费8000元。富科捷公司关于不能在租赁场地经营的预期利益损失问题，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认北京富科捷电器商贸有限公司与北京物美超市有限公司签订的《专柜租赁合同》于2019年9月9日解除；二、自本判决生效后十日内，北京物美超市有限公司退还北京富科捷电器商贸有限公司已交纳款项合计57010元；三、自本判决生效后十日内，北京物美超市有限公司赔偿北京富科捷电器商贸有限公司装修损失131673元及造价鉴定费8000元；三、自本判决生效后十日内，北京物美超市有限公司赔偿北京富科捷电器商贸有限公司加盟费、管理费损失30750元；四、自本判决生效后十日内，北京物美超市有限公司赔偿北京富科捷电器商贸有限公司雇佣员工工资、餐饮费、租房费，以及购买食材物料损失25494元；五、自本判决生效后十日内，北京物美超市有限公司向北京富科捷电器商贸有限公司支付利息损失（以244927元为基数，自2019年5月8日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；六、驳回北京富科捷电器商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4193元，由北京富科捷电器商贸有限公司负担1793元（已交纳）；北京物美超市有限公司负担2400元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李继伟二〇二〇年十一月十日书记员  薄 伟