上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初23631号原告：上海新龙实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王晓鸣，总经理。委托诉讼代理人：沙佳伟，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：方稀瑾，上海融力天闻律师事务所律师。被告：蔡明勇，男，1981年4月27日出生，汉族，户籍地江苏省镇江市，现住上海市松江区。原告上海新龙实业有限公司与被告蔡明勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案经本院院长批准，延长简易程序适用期限一个月。原告上海新龙实业有限公司的委托诉讼代理人方稀瑾，被告蔡明勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海新龙实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告于2017年6月27日签署的《房屋租赁合同》于2020年4月5日解除。2.判令被告支付拖欠的租金224,487元。3.判令被告支付解除合同违约金29,962元。4.判令被告支付逾期支付租金的滞纳金7,849.38元(以2019年应支付的第一季度租金44,715元自2019年1月1日起算至2020年4月30日，以第二季度的租金44,943元(季度租金下同)自2019年4月1日起算至2020年4月30日，第三季度的租金从2019年7月1日起算至2020年4月30日，第四季度的租金从2019年10月1日起算至2020年4月30日，2020年第一季度的租金自2020年1月1日起算至2020年4月30日，2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)。事实和理由：2017年6月27日，上海七宝商城、原告、被告三方签订《房屋租赁合同》，将位于上海市闵行区新龙路XXX号商铺出租给被告，合同约定租赁期限自2017年7月1日起至2020年6月30日止，月租金14,981元，租金采用“先付后用，按季支付”原则，被告应于每期起算日前10日支付当期的租金，同时又约定被告逾期不支付租金累计超过30天的，出租人可书面通知解除租赁合同，并要求被告支付两个月租金的违约金。2018年12月31日，上海七宝商城向被告出具《关于出租方主体变更的告知函》，明确房屋的实际出租人为原告。原告于2019年12月12日委托律师事务所向被告邮寄律师函，催收租金无果，后于2020年3月31日向被告邮寄房屋租赁合同解除通知，被告已于2020年4月5日收悉，然截至起诉时，被告仍未付清拖欠租金及其他费用。被告的行为已严重侵害原告的合法权益，原告故提起诉讼，望判如所请。被告蔡明勇辩称，被告支付押金29,962元，两个月房租未付时押金就可抵扣房租，在被告未付租金达到2个月时，就可以解除合同，被告曾口头提出解除合同，合同经其单方要求而解除，后续也没有再使用过租赁房屋。租赁房屋总体是一间被分隔为两间。租金支付至2018年底，2019年大半年都是门锁掉空关着的，当时想转让但转不出去，其和村里说过自己的困难，村里知道并同意其晚付租金。通常在市面上这种情况欠租满押金金额了，当时就应该收回房子，而不是等拖延了很久之后再告知收取房租。2019年，租赁房屋有转租，其从房客汤伟丰处收取三个月房租，每月1万元，押金收取1万元，现金收过1万元。从另一家开中介公司的房客处收取两个月房租，付二押一，每月租金8,000元，两名房客的押金现都在其处，疫情期间未向两位承租人收取租金。如果法院认定其需要支付违约金，同意与已付押金相折抵，并希望考虑其实际情况对违约金予以调低，违约金与押金的差额部分再去抵扣欠付租金。对于逾期付款滞纳金不同意支付，之前原告就可以终止合同，原告是故意拖延时间，而且原告曾口头承诺被告可晚付租金，因此违约金不应承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经原、被告提供的证据进行质证、认证，并结合双方当事人的陈述，本院确认事实如下：2017年6月27日，被告蔡明勇(承租方、乙方，住所上海市闵行区中谊路XXX弄XXX号XXX室)与上海七宝商城(出租方、甲方)签订《房屋租赁合同》，原告上海新龙实业有限公司在合同中列为权利方(丙方)。合同载明：丙方为位于闵行区新龙路**商铺的所有权人，甲方为经营管理单位，丙方授权甲方作为该房屋的经营管理单位，行使招商(租)、业态控制、签订租赁合同、租金收缴等经营管理职能。甲方出租给乙方的房屋坐落在闵行区新龙路XXX号，房屋建筑面积129.61平方米，生产使用性质为商铺，乙方租赁该房屋作为生活配套、商务办公使用。房屋租赁期限自2017年7月1日起至2020年6月30日止。租金每日每平方米建筑面积为3.8元，共129.61m2，月租金14,981元，年租金179,772元。租金采用“先付后用，按季支付”原则，计租起始日为2017年7月1日，乙方应于每期起算日前10日支付当期租金。甲、乙双方约定，乙方于本合同签订生效后三日内向甲方支付租赁保证金29,962元，保证金于本合同终止，甲方收房验收合格，且乙方已付清所有应付款后，甲方无息退还乙方。有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，解除决定自解除通知发出之日起生效。违反合同的一方，应向另一方按当时2个月租金标准支付违约金：(8)乙方逾期不支付租金或其他费用累计超过30天的。因乙方原因导致本合同提前解除的，乙方所交纳的保证金不予退还，甲方有权要求乙方按照本合同第八条的约定返还房屋。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，需按逾期支付租金的日千分之一向甲方支付滞纳金。甲、乙、丙三方确定，以本合同第一页所确定的地址为各方的信函送达地。若一方需变更名称、信函送达地，法定代表人或授权代理人，应及时以书面方式通知其他方。若因一方地址错误或变更后未书面通知对方等原因，导致无法送达的，责任由未通知方承担。任何根据本款项下载明的地址所发送的通知，以一方交寄给相关发送部门之日后3天，视为对方收悉通知之日。合同对双方的其他权利义务均作了约定。2018年12月31日，前述租赁合同甲方上海七宝商城与丙方上海新龙实业有限公司向被告蔡明勇出具《关于出租方主体变更的告知函》，载明：为进一步理顺租赁关系，明确合同的主体权利义务，根据七宝镇“村资托管工作统一托管机构”工作精神和要求，自本告知函送达之日起，原出租方(甲方)上海七宝商城相关权利义务由资产权利方(丙方)上海新龙实业有限公司承继，租赁合同条款中除出租方主体变更外，其余条款继续沿用。被告蔡明勇在“已收悉并同意以上出租方主体变更告知事宜”处签名。涉案租赁合同签订后，被告蔡明勇占有使用涉案房屋并缴纳了租赁保证金29,962元，租金支付至2018年底，自2019年1月起再未支付租金。2020年3月31日，原告向被告发出房屋租赁合同解除通知，载明：现因你方拖欠我司租金且多次催缴未果，根据租赁合同第10.2(8)条规定我司有权收回商铺并解除《租赁合同》，据此，特通知你如下事宜：一、自2020年4月1日起《租赁合同》解除；二、请你方于2020年4月3日前向我司结清拖欠租金人民币224,487元；三、请你方于2020年4月3日前向我司支付违约金人民币29,962元；四、请你方于2020年4月3日前按照《租赁合同》第11.1条规定向我司结清拖欠租金所产生的滞纳金；五、请你方于2020年4月1日按照《租赁合同》第8.1条规定返还租赁商铺。上述通知于2020年4月5日送达至被告蔡明勇位于上海市闵行区中谊路XXX弄XXX号XXX室的住所。诉讼中，经本院调查，上海市闵行区新龙路XXX号商铺为沿街商铺，被分隔为两间(以下简称为564-1和564-2)，被告分别进行了转租。564-1由被告于2019年9、10月间转租，月租金8,800元。该承租人称支付过三期租金，租金支付至2020年4月底，疫情期间被告蔡明勇不同意减免租金。564-2由被告于2019年10月1日起转租并收取租金，月租金1万元，承租人于2019年10月支付当月租金及押金共计2万元，2019年11月、12月的租金转账支付，2020年1月的租金现金支付。该承租人称今年被告蔡明勇向其要过租金，其让被告和村里纠纷处理好再来收取租金。现原告与次承租人重新签订了房屋租赁合同，租期均为2020年4月1日起至2022年3月31日止，并给予2020年4月1日至2020年4月30日的免租期。另查明，新龙路546-556(双号)、560-574(双号)原权利人为上海名宝置业发展有限公司，权属性质国有建设用地使用权，建筑面积2068.81平方米。2013年，上海市闵行区七宝镇人民政府、上海名宝置业发展有限公司、上海七宝城市建设发展有限公司签订《闵行区七宝镇33号地块“西郊英园”〈购房协议书〉补充协议书(一)》，约定“西郊英园”项目坐落于新龙路南、北两侧建筑面积为2812.70平方米商铺，由上海市闵行区七宝镇人民政府统一回购。2014年3月20日，上海市闵行区七宝镇人民政府与原告签订《房屋转让协议书》，约定为促进村集体经济的长效发展，以镇政府、名宝房产和七宝城投三方签订的“框架协议”为基础，由原告向上海市闵行区七宝镇人民政府购买七宝镇33号地块“西郊英园”项目配套商铺和菜市场，转让范围包括配套商铺建筑面积2812.70平方米。2014年7月16日，上海市闵行区七宝镇人民政府出具情况说明书，载明：沪房地闵字(2013)第039247号房地产权证上所载的新龙路XXX-XXX号(双号)、560-574(双号)房产，共2068.81平方米商铺产权，已经归于上海新龙实业有限公司所有，只是产权过户尚需时日，新龙公司的产权证正在办理当中。诉讼中，原告上海新龙实业有限公司表示对于被告将系争商铺转租给次承租人一事知情且不持异议，并同意在本案中对租赁保证金一并予以处理，如法院认为违约金过高予以调整，调整后金额低于保证金的，同意将抵扣违约金后的剩余保证金折抵被告拖欠的租金。本院认为，本案的争议焦点在于涉案租赁合同的解除时间及被告蔡明勇的违约责任如何承担。本案中，原告通过向上海市闵行区七宝镇人民政府购房取得涉案商铺，并通过向被告出具《关于出租方主体变更的告知函》而享有涉案租赁合同原出租方上海七宝商城的相关权利义务，被告自2019年1月起欠付租金，显属违约，原告作为守约方根据租赁合同的约定有权书面通知被告解除合同，现原告根据租赁合同中确定的信函送达地已向被告送达了合同解除通知，故原告主张合同解除通知送达之日租赁合同解除，符合双方约定，且于法有据，本院予以支持。被告主张早已口头提出过解除合同，但被告未提供证据证明其曾单方要求解除合同，故本院对于被告的辩称意见不予采纳，本院确认涉案租赁合同于2020年4月5日解除。关于被告欠付的租金，原、被告确认被告自2019年1月开始欠付租金，故原告有权要求被告支付2019年1月至2020年3月期间的欠付租金。租赁合同约定季度租金为44,943元，现原告主张2019年第一季度的应付租金为44,715元，故原告主张被告支付欠缴租金224,487元之诉讼请求，本院予以支持。被告主张因受疫情影响，原告应给予租金减免，但本院综合涉案房屋为沿街商铺、被告的转租情况、双方的履约情况等因素，认为疫情对被告的租赁并未造成影响，故被告要求减免租金之意见，本院不予支持。关于合同解除违约金，租赁合同约定违反合同一方应向另一方按当时2个月租金标准支付违约金，本院综合考虑原告的损失情况、被告的违约程度以及双方的履约情况等因素，认为原告主张的违约金符合合同约定，本院予以支持，现原告同意在本案中对租赁保证金一并予以处理，与违约金、拖欠租金相折抵，故合同解除违约金与租赁保证金相折抵后，由原告对租赁保证金予以没收，被告无需再向原告支付合同解除违约金。关于逾期付款滞纳金，租赁合同约定每逾期一日按逾期支付租金的日千分之一计算，现原告自愿调整为2019年8月19日前的按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，于法无悖，金额并无不当，本院予以支持，被告要求调低滞纳金计算标准之意见，本院不予采纳。关于逾期付款滞纳金的计算，合同约定租金采用“先付后用，按季支付”原则，被告应于每期起算日前10日支付当期租金，现原告自2019年1月1日起、2019年4月1日起、2019年7月1日起、2019年10月1日起、2020年1月1日起分段计算至2020年4月30日止的逾期付款滞纳金，符合双方约定，且于法无悖，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告上海新龙实业有限公司与被告蔡明勇于2017年6月26日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月5日解除；二、被告蔡明勇于本判决生效之日起十日内支付原告上海新龙实业有限公司租金224,487元；三、被告蔡明勇于本判决生效之日起十日内支付原告上海新龙实业有限公司违约金29,962元(此款与被告蔡明勇已支付的租赁保证金29,962元相折抵，被告蔡明勇无需再行支付)；四、被告蔡明勇于本判决生效之日起十日内分别支付原告上海新龙实业有限公司以44,715元为本金，自2019年1月1日起至2019年8月19日止按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付的滞纳金，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付至2020年4月30日止；支付以44,943元为本金，自2019年4月1日起至2019年8月19日止按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付的滞纳金，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付至2020年4月30日止；支付以44,943元为本金，自2019年7月1日起至2019年8月19日止按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付的滞纳金，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付至2020年4月30日止；支付以44,943元为本金分别自2019年10月1日起及2020年1月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付至2020年4月30日止的滞纳金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,617.24元，由被告蔡明勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  杨 婷二〇二〇年十一月十一日法官助理  段文澜书 记 员  段文澜附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。