甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0702民初3907号原告：田某1，甘肃省张掖市人，公民身份号码×××。被告：刘某1，甘肃省张掖市人，现无具体下落，公民身份号码×××。原告田某11与被告刘某11房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告田某11到庭参加诉讼，被告刘某11经本院公告合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告田某11向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告双方在2017年7月27日签订的房屋买卖合同书合法有效；2.要求被告立即履行房屋买卖合同，判决由被告给原告办理德和园4号楼3单元502室的产权过户手续；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2017年7月27日，原、被告签订《房屋买卖合同书》，约定将被告具有所有权的的位××区房屋出售给原告，合同还约定了房屋交付、房屋价款以及过户登记、违约责任等相关事宜。合同签订的同日，原告支付了首付款，被告将房屋交付给原告后，原告按照约定按时支付了使用期间的物业、水暖电等费用，同时按期偿付该房屋的按揭款，该房屋原告使用至今。另，双方在合同中约定2020年4月30日之后办理产权过户登记手续，到期后经原告多次催促，被告拒不配合办理。被告刘某11经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。原告田某11围绕其诉讼请求依法提交了下列证据：1.原告田某11的当庭陈述；2.2014年12月17日，被告刘某11与案外人张掖市滨河新区房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同一份；3.2017年7月27日，被告刘某11与原告田某11签订的房屋购买合同书一份；4.2017年7月28日，被告刘某11给原告出具的金额为100000元的收条一张；5.案外人刘某112向原告出具的借条三张；6.2019年6月23日，原告田某11之子田学强与张掖市德和园物业管理有限责任公司签订的物业服务合同一份；7.张掖市德和园物业管理有限责任公司出具的物业收费票据及收据十二张；8.张掖市滨河新区房地产开发有限责任公司出具的收据七张；9.中国建设银行个人贷款还款凭证十六张；10中环寰慧（张掖）节能热力有限责任公司出具的票据两张；11.张掖中石油昆仑燃气有限公司出具的票据两张。本院经审理认定事实如下：2014年12月17日，被告刘某11与案外人张掖市滨河新区房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同一份，约定被告刘某11购买××区的房屋。在被告刘某11按揭购买上述房屋后，于2017年7月27日，被告刘某11（甲方）与原告田某11（乙方）签订房屋购买合同书一份，约定：甲方出售给乙方的××区，为框架结构，无其他附属设施。合同第三条约定：乙方应于本合同签订的同日，在甲方交付房屋时将该房屋价款壹拾万元支付给甲方，甲方给乙方出具条据。因甲方出售房屋的房款，系该房屋抵押在中国建设银行按揭贷款偿付剩余房款，故自2017年8月1日起，在中国建设银行甲方名下与该房屋相关的按揭贷款（本息196221.87元）由乙方负责偿还。合同第五条约定：甲方应在2020年4月30日之后办理该房屋产权过户登记手续，并在6个月内办理完毕，在办理期间，乙方应将该房屋所欠的房款23778.13元及未付的房屋按揭款全部付清。合同第六条约定：因办理过户登记手续产生的费用，在壹万元内的数额，由甲方全额承担，超过壹万元部分由甲乙双方各自承担50%。在上述合同书尾部由被告刘某11在甲方处签字捺印，原告田某11在乙方处签字捺印，案外人刘某112、田某112在见证人处签字捺印。在签订上述合同书之后次日，被告刘某11向原告出具收条一张，内容为“今收到田某11张掖市××区房款现金十万元整（100000元）”被告刘某11在收款人处签字确认。在收条下方备注：剩余房款于2017年12月31日打5000元（伍仟元整），2018年4月30日打5000元（伍仟元整），房款由刘某11继续打到给田某11过户截止，在房屋过户之前所有逾期由刘某11自行承担，刘某11在下方签字捺印。另查明：2018年1月9日，案外人刘某112向原告出具借条，内容分别为“今借到田某11现金捌佰壹拾陆（816）”，案外人刘某112在借款人处签字捺印。“今借到田某11现金伍仟元整（5000）”，案外人刘某112在借款人处签字捺印，并在该份借条下方备注刘某11回来过户时拿收条换借条。刘某112还曾给原告出具内容为“今借到田某11现金4327（肆仟叁佰贰拾柒元）”的借条一张，未备注具体的时间，案外人刘某112在借款人处签字。再查明：在原告购买上述房屋之后，房屋所产生的物业费及按揭贷款至今均由原告缴纳。2019年6月23日，原告田某11之子田学强（甲方）与张掖市德和园物业管理有限责任公司签订物业服务合同一份，就坐落于××园的房屋的物业事宜进行了约定。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告与被告刘某11签订房屋买卖合同书，就位于张掖市××区的房屋达成买卖协议。虽然原告陈述，被告所拥有的上述房屋系按揭房屋，被告刘某11拥有所有权，但上述房屋抵押在中国建设银行，同时因被告刘某11涉及案件较多，上述房屋已经被人民法院保全，但根据法律规定，除当事人另有约定的，不动产抵押并不影响其转让合同的效力。同时，即使被告刘某11与案外人有其他约定，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，买卖合同中即使无权处分也不影响合同效力的规定，故本案中原、被告签订的房屋转让合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条的情形，本院依法认定其为有效合同，故对原告要求认定原、被告双方于2017年7月27日签订的房屋买卖合同合法有效的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告要求被告为其办理产权过户登记手续的诉讼请求。在原、被告签订的房屋买卖合同书第五条中约定，甲方应在2020年4月30日之后办理该房屋产权过户登记手续，并在6个月内办理完毕。在办理期间，乙方应将该房屋所欠的房款23778.13元及未付的房屋按揭款全部付清。上述约定系同时履行合同义务的约定，也即原告刘某11将房屋剩余房款付清,被告刘某11为原告办理房屋产权过户登记手续。庭审中，原告表示只要被告为其办理产权过户登记手续，则其可以将房屋剩余房款付清。另外，原告表示被告现在国外，无法为其办理过户登记手续，结合被告未到庭的事实，本院认定被告在双方约定的合同履行期间内消极不作为。虽然本案中原告请求被告为其办理过户登记手续的前提条件为其将房款偿还完毕，但若等到原告履行上述义务后再另行主张权利，则既增加了原告的诉累，又不利于保护原告的合法权益。同时，根据原告提交的其交纳房屋物业费等费用的票据及物业合同，本案中原告已经就上述房屋形成了稳定的生产生活关系，虽然上述房屋存在权利上的瑕疵，但原告对此并无过错，原告一直按照合同在积极履行义务。故本院认定，只要原告在判决生效后及时履行偿还房款的义务，则其请求被告为其办理过户手续的请求应当予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告刘某11与原告田某11于2017年7月27日签订的房屋购买合同书有效；二、原告田某11应于本判决生效之日起三十日内将上述房屋剩余房款付清，被告刘某11应当在原告田某11付清房款后三十日内配合原告办理产权过户登记手续。案件受理费70，公告费560元，合计630元，由被告刘某11负担，被告负担的案件受理费、公告费直接给付原告，本院收取原告的案件受理费、公告费不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 长  索国雄审 判 员  杨学林人民陪审员  任怀德二〇二〇年十一月十一日书 记 员  田振界注：本判决一经生效，当事人必须履行，一方逾期不履行的，对方当事人可于本判决书规定的履行期间最后一日起在法定期间二年内向本院提出执行申请，逾期不提出申请的，即视为自动放弃权利。