四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0114民初7130号 原告：宾守福，男，1971年6月1日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 委托诉讼代理人：李丽，四川信诺达律师事务所律师。 被告：尹朋兵，男，1970年11月13日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 被告：郑永花，女，1974年9月26日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。 第三人：四川省金峰房地产开发有限公司，住所地四川省成都市金牛区蜀兴东街******。 法定代表人：刘志夫，职务不详。 委托诉讼代理人：蔡汶金，1986年1月28日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县，该公司员工。 原告宾守福与被告尹朋兵、郑永花、第三人四川省金峰房地产开发有限公司（以下简称金峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告宾守福及其委托诉讼代理人李丽到庭参加诉讼，被告尹朋兵、郑永花、第三人金峰公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 宾守福向本院提出诉讼请求：1.判令尹朋兵、郑永花将位于成都市新都区××镇××路××号××栋××单元××楼××号房屋变更登记至宾守福名下，金峰公司予以协助办理；2.房屋变更登记所产生的费用由尹朋兵、郑永花承担；3.案件受理费、保全费由尹朋兵、郑永花承担。事实与理由：2013年10月26日，宾守福通过房屋中介与尹朋兵、郑永花签订了《房屋买卖合同》，约定宾守福购买尹朋兵、郑永花所有的位于成都市新都区××镇××路××号××小区××栋××单元××楼××号房屋（以下简称案涉房屋），房屋总价款为56万元，过户费用由尹朋兵、郑永花承担。尹朋兵、郑永花保证房屋没有抵押冻结，不得一房多卖。合同签订当天，宾守福支付了3万元购房款，尹朋兵、郑永花将房屋交付宾守福，宾守福在2013年12月花费15万元将房屋装修后居住至今，此后至2015年10月5日宾守福分10次向尹朋兵、郑永花支付了购房款28.7万元。2016年2月左右，宾守福在小区公告栏看到开发商金峰公司发布的业主领取房屋产权的通知，便到金峰公司处询问尹朋兵、郑永花的房产证是否领取，金峰公司告知宾守福，房屋因被法院查封无法办理产权证书，随即宾守福又到新都区房管局了解情况，并证实案涉房屋早已于2013年5月10日被资阳市雁江区人民法院查封。宾守福家庭经济困难，为了购买案涉房屋全家几乎倾尽所有、四处举债，故在明知房屋已经被查封的情况下，宾守福还是在2016年5月开始代尹朋兵、郑永花偿还按揭贷款，至2020年2月帮尹朋兵、郑永花还清了剩余银行贷款134335元。2020年5月8日，宾守福与尹朋兵及查封申请执行人在资阳市雁江区人民法院执行局达成执行和解，约定宾守福将应付剩余购房款10.5万元直接支付给申请执行人以偿还尹朋兵的欠款，房屋解封后，尹朋兵、郑永花配合办理过户事宜。2020年5月15日，宾守福按照调解协议约定向尹朋兵的债权人履行了支付义务，债权人也履约向法院申请对案涉房屋解封，但解封后尹朋兵、郑永花却不配合办理过户事宜。宾守福已经支付了案涉房屋全部购房款，尹朋兵、郑永花应将房屋过户登记至宾守福名下。案涉房屋所在小区一期住户的房屋产权于2016年已经全部办理完毕，案涉房屋因为先被法院查封而无法办理，现又因尹朋兵、郑永花不予配合而无法办理。宾守福认为，案涉房屋能够办理产权证、金峰公司也明确表示要办理产权证书情况下，尹朋兵、郑永花不主动积极配合，还故意拖延拒绝办理，损害宾守福的合法权益，已经构成违约。因尹朋兵、郑永花与金峰公司签订的是网签备案合同，案涉房屋产权证还未办理至尹朋兵、郑永花名下，故宾守福将开发商金峰公司列为第三人，请求金峰公司在办理案涉房屋产权证书过程中履行协助义务。故此，宾守福向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 尹朋兵未到庭应诉，于庭后补充调查中陈述：宾守福的庭审陈述和证据都属实，愿意配合金峰公司、配合宾守福为宾守福办理房屋不动产权证。尹朋兵已向金峰公司交清全部购房款，契税、印花税、维修基金需宾守福处理。尹朋兵与郑永花已离婚，向宾守福出售案涉房屋时郑永花向尹朋兵出具了授权委托，授权尹朋兵处理卖房一事。尹朋兵无证据向本院提交。 郑永花未到庭应诉，未提交书面意见及证据。 金峰公司未到庭应诉，于庭后补充调查中陈述:案涉房屋所在的云水涧小区已经办出权属证书，仅剩尹朋兵、郑永花一户未办理，原因为房屋被法院查封无法办理，且办证所需维修基金、契税、印花税等代收税费也未交付给金峰公司，尹朋兵、郑永花应向金峰公司支付的购房款已经付清，金峰公司同意配合为宾守福办理房屋不动产权证书，宾守福可以将办证所需税费、资料交给办证机关，金峰公司不再代收代办。 宾守福于庭后补充调查中陈述：为实现过户，同意自行垫付过户过程中需缴纳的税费。 本院经审理认定事实如下：2013年10月26日，宾守福（买方、乙方）通过成都大唐房屋中介有限公司（居间服务方、丙方）与尹朋兵（卖方、甲方）就案涉房屋买卖事宜签订了《房屋买卖合同》，约定：甲方将座落在成都新都区××镇××号，建筑面积128.19平方米房屋一套自愿出售给乙方。房屋出售总价款56万元，签订合同时乙方向甲方支付3万元作为购房定金，余房款甲乙双方自行协商。甲方需提供该房屋办理产权过户所需证件及资料（房产证原件或购房付款收据等）交由丙方代管，甲方所交资料必须真实有效。基于丙方提供的居间服务，乙方向丙方支付居间服务费3000元。甲乙双方约定甲方注销抵押，乙方贷款审批通过后15个工作日内到产权交易中心办理房屋产权过户手续，若甲方房屋为已经备案正在办理产权证的房屋，过户时间另行协商。丙方负责协助甲乙双方办理房屋交易网上备案和产权过户手续，甲乙双方应积极予以配合。甲乙双方约定交房时间为签合同当日交房。如未按本合同履行合同义务，属违约行为，守约方按下列1种方式追究违约方责任：1.终止合同，违约方向守约方按总房款的5%支付违约金。手写备注：“①此房乙方56万包含所有交易费用，过户费用由（字迹污损无法辨识）承担。②甲方保证此房无抵押和被冻结，不得一房多卖”。合同签订后，尹朋兵将案涉房屋交付给宾守福。2016年2月21日，郑永花向尹朋兵出具《委托书》，载明：郑永花委托尹朋兵全权处理共同拥有房产一事，关于买卖新都××镇××房产由尹朋兵全权处理，所有事务由尹朋兵负责。 尹朋兵分别于2013年10月26日、2013年12月26日、2014年1月30日、2014年7月7日、2014年7月21日、2014年9月4日、2014年12月12日、2014年12月20日出具收条，载明收到宾守福支付的购房款30000元、20000元、65000元、30000元、10000元、50000元+2000元、20900元、30000元，以上共计257900元。2015年1月1日，宾守福（乙方）与尹朋兵（甲方）签订《协议书》，载明：“1.如因甲方原因造成乙方所购房屋因甲方原因未过到户，甲方应赔付乙方一切经济损失，及房屋装修款150000元，大写壹拾伍万元正。2.房屋购房款：260000元正，大写贰拾陆万元正。3.以上金额（如甲方违约）按银行利息支付给乙方。”宾守福述称，协议签订当日，宾守福向尹朋兵支付现金2100元，双方经结算确认已付购房款260000元。 协议签订后，宾守福继续向尹朋兵付款，尹朋兵于2015年1月31日、2015年5月20日、2015年10月5日出具收条，载明收到宾守福支付的购房款3100元、50000元、6000元。2016年5月6日、2016年5月26日，宾守福分别向尹朋兵转账支付7000元、2800元，以上五笔共计68900元。合同履行过程中，宾守福另向尹朋兵账户转账支付共计116035.31元用以支付案涉房屋2016年7月至2020年2月共计44个月的银行按揭，中国工商银行股份有限公司成都金牛支行于2020年3月26日出具《个人贷款结清证明》，载明尹朋兵、郑永花在该行就案涉房屋所办理的个人一手住房购置贷款，贷款发放日期为2010年2月26日，贷款金额260000元，已于2020年2月26日全部结清。 另查明，资阳市雁江区人民法院在审理许德忠与尹朋兵房屋买卖合同纠纷一案过程中，于2013年5月10日作出（2013）雁江民保字第114号民事裁定书，对案涉房屋予以查封。该院于2013年5月21日作出（2013）雁江民初字第01220号民事调解书，双方协议尹朋兵分期履行给付义务，该调解书生效后，许德忠据以申请对尹朋兵强制执行，该院立案受理，执行案号为（2013）雁江执字第1088号、（2015）雁江执字第583号。执行过程中，该院于2015年5月22日、2018年5月11日再次查封了案涉房屋。2020年5月8日，宾守福与该案申请执行人许德忠、被执行人尹朋兵签订《执行和解笔录》，达成与宾守福有关的协议内容如下：宾守福因购买案涉房屋，尚欠房屋尾款105000元，其自愿在达成本协议后一个星期内将尾款105000元交到雁江区法院用于尹朋兵履行对许德忠的两案债务[（2013）雁江执字第1088号、（2015）雁江执字第583号]，许德忠自愿在该105000元到法院账户后三天内申请法院解除对案涉房屋的查封，解封的法律后果自负。2020年5月15日，宾守福向资阳市雁江区人民法院诉讼费及案款专户转账支付105000元。宾守福主张，以上款项之外，其于2016年6月26日向尹朋兵账户存入2800元，总计已支付购房款552735.31元。 查询时间为2020年9月11日的网签合同信息查询记录显示，案涉房屋登记买受人为尹朋兵、郑永花，房屋上无抵押和限制登记信息。由成都紫轩晟世物业服务有限公司出具的《证明》记载，宾守福现居住在案涉房屋，“该小区业主都已办理房产证和土地使用证，该住户从2014年2月份起一直住在本小区”。 以上事实，有到庭当事人提供的证据及当庭陈述在卷为证。 本院认为，郑永花、尹朋兵为案涉房屋签约备案共同买受人，尹朋兵与宾守福于2013年10月26日签订案涉《房屋买卖合同》之后，郑永花于2016年2月21日出具书面委托，委托尹朋兵全权处理买卖案涉房屋事宜，应属对《房屋买卖合同》效力及尹朋兵行为的追认，故宾守福与尹朋兵签订的《房屋买卖合同》系买卖双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定诚信、全面地履行义务。合同签订后，宾守福已通过向尹朋兵直接付款和代尹朋兵偿还另案债务的方式，共向尹朋兵支付购房对价552735.31元（260000元+68900元+116035.31元+105000元+2800元），履行了其付款义务，尹朋兵、郑永花将案涉房屋交付宾守福，但未办理权属转移登记手续。《房屋买卖合同》约定卖方注销抵押、买方贷款审批通过后15个工作日内到产权交易中心办理房屋产权过户手续，双方对于买方需贷款支付的数额、过户时需达到的已付款条件等并无具体约定，实际履行过程中，宾守福并未通过贷款方式支付购房款，而是以陆续付款和代偿债务方式支付了大部分购房款，案涉房屋上的按揭贷款已于2020年2月26日结清，可以认定双方约定的办理权属转移登记的条件已经成就。但因案涉房屋前期持续处于被查封的状态，尹朋兵、郑永花尚未取得房屋不动产权属登记证明，案涉房屋至今仍登记在房地产开发企业金峰公司名下，则金峰公司、尹朋兵、郑永花与宾守福之间就案涉房屋存在连环买卖关系，此情形下如每手出卖人协助办理房屋不动产权转移登记不存在客观履行障碍的情况，从减少当事人诉累角度，最后一手买受人在不加重前手出卖人负担情况下可以要求前手买受人共同协助办理房屋不动产权属转移登记。现金峰公司确认尹朋兵、郑永花应向该公司支付的购房款已付清，办证所需税费金峰公司未代收、宾守福可以直接交付办证机关，并同意配合为宾守福办理权属转移登记，案涉房屋上原由资阳市雁江区人民法院所作在先查封已经解除，抵押登记也已注销，由金峰公司、尹朋兵、郑永花协助宾守福办理案涉房屋不动产权转移登记具备可履行性，未加重每手出卖人责任，也能够减少当事人诉累，故对宾守福所提出由尹朋兵、郑永花、金峰公司协助为其办理案涉房屋不动产权变更登记的请求，本院予以支持。 关于未付购房款和变更登记费用承担的处理。因金峰公司为尹朋兵、郑永花办理不动产权属登记证明而需由尹朋兵、郑永花支付的税费，以及尹朋兵、郑永花为宾守福办理权属转移登记可能产生的税费，宾守福一并作为“房屋变更登记所产生的费用”主张由尹朋兵、郑永花承担，尹朋兵则辩称需要宾守福自行处理，案涉房屋《房屋买卖合同》中手写约定“此房乙方56万包含所有交易费用，过户费用由（）承担”，虽因字迹污损无法辨认过户费用的承担主体，但从“此房乙方56万包含所有交易费用”的表述，可以认定宾守福应支付的56万元中包含上述费用，现宾守福为实现过户同意先自行支付所需缴纳的税费，结合本院认定的宾守福已支付购房对价552735.31元、尚余7264.69元未付的情况，本院确认剩余购房款宾守福可以在办理案涉房屋不动产权属转移登记时直接向行政主管部门支付用于缴纳所需税费，如实际支付款项未达宾守福应付购房款数额，对于不足部分宾守福应继续向尹朋兵、郑永花支付，如实际支付款项超出宾守福剩余未付购房款，宾守福在支付后可以向尹朋兵、郑永花追偿。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、尹朋兵、郑永花、四川省金峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内共同协助宾守福办理位于成都市新都区××街道××路××号××栋××单元××楼1号房屋的不动产权属转移登记； 二、宾守福应向尹朋兵、郑永花支付剩余购房款7264.69元（此款从宾守福在办理前述房屋权属转移登记过程中直接向行政主管部门支付的税费中扣除，如宾守福实际支付税费金额不足7264.69元，则宾守福应于取得案涉房屋不动产权登记后5日内向尹朋兵、郑永花支付差额部分的款项；如宾守福实际支付税费金额超出7264.69元，超出部分宾守福可以向尹朋兵、郑永花追偿）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费200元（已因适用简易程序减半收取），保全费5000元，共计5200元，全部由尹朋兵、郑永花负担（此款宾守福起诉时已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  余晨 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  曾妙