上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初24318号原告：上海锦策房产咨询有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：段然，执行董事。委托诉讼代理人：还航，上海欧博律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑浩，上海欧博律师事务所律师。被告：上海唤潮文化传播有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：王晓波。被告：上海唤潮企业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：王晓波。原告上海锦策房产咨询有限公司诉被告上海唤潮文化传播有限公司、上海唤潮企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月17立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告上海锦策房产咨询有限公司的委托诉讼代理人郑浩到庭参加诉讼，被告上海唤潮文化传播有限公司、上海唤潮企业管理有限公司经本院公告传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海锦策房产咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1、原告与两被告就上海市浦东新区周祝公路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋(以下简称系争房屋)的《房屋租赁合同》及相关补充协议于2019年11月8日提前解除；2、被告上海唤潮文化传播有限公司(以下简称唤潮文化公司)立即向原告支付2017年7月1日至2019年11月8的租金人民币(以下币种同)3,330,049.56元，及截至2019年11月8日的逾期付款违约金735,092元(依据租赁合同28页附件四第1、2条以及第19-3(3)条，合同约定计算标准为日千分之五，原告自愿调整至日万分之五)；3、被告唤潮文化公司向原告补交免租装修期租金524,338元(2014年5月1日至2014年10月31日，共6个月，月租金为87,389.67元，依据租赁合同第8页第3-2条、第21页第19-3(1)条)；4、被告唤潮文化公司支付提前解除的赔偿款384,514.74元(按照2019年的租金标准128,171.58元计算，计算3个月，依据租赁合同第21页第19-3(4)条，合同约定了六个月的租金标准的违约金，原告只主张三个月，其余的放弃)；5、被告上海唤潮企业管理有限公司(以下简称唤潮企业管理公司)就被告唤潮文化限公司的债务承担连带责任(依据2016年6月27日签订的权利义务转让协议第2条第1款)；6、两被告承担诉讼费用。事实和理由：原、被告签订租赁合同，约定原告将系争房屋出租给被告做金仕堡健身会所及办公经营之用，合同对租期、租金支付方式、物业水电支付凡是、违约责任等进行了约定。合同签订后，被告存在租赁保证金未足额支付，且一直严重拖欠租金及物业水电费，经原告多次催收未果，故原告于2019年11月4日向被告发函，通知解除双方租赁合同，函件于2019年11月8日送达，但被告至今未支付欠付款项，也未返还房屋。原告于2019年11月15日自行收回房屋，并起诉，要求判如所请。被告上海唤潮文化传播有限公司未应诉答辩，亦未提交证据材料。被告上海唤潮企业管理有限公司未应诉答辩，亦未提交证据材料。原告围绕诉讼请求向本院提交证据，本院依法组织了质证。经审理，本院认定事实如下：系争房屋产权人为案外人上海绿地浦盛置业有限公司(以下简称绿地浦盛公司)，被告唤潮企业管理公司前身为上海唤潮投资咨询管理有限公司(以下简称唤潮投资公司)。2014年，系争房屋由原告出租给唤潮投资公司，2016年，各方签订数份三方协议，出租人先变更为绿地浦盛公司，后又变更为原告，承租人由唤潮投资公司变更为唤潮文化公司。另2016年6月27日三方协议约定，唤潮投资公司对唤潮文化公司基于履行原租赁合同的一切债权债务承担连带责任保证。根据2014年《绿地医学园区项目房屋租赁合同》，系争房屋租赁面积1915.39平方米，房屋类型为商业/办公。租赁合同补充条款约定，租赁用途为：“金仕堡”健身会所及办公经营。租期8年，自2014年5月1日至2022年4月30日；免租期自2014年5月1日至2014年10月31日，免租期内，乙方无需支付租金，但应支付物业管理费、推广费及本合同约定的其他费用。交房日期为2014年5月1日。租赁合同补充条款第19-3条约定：“甲方有权在下列任何违约事件发生后的任何时间，收回该房屋及甲方提供之设备，本合同亦随即提前解除，且乙方应向甲方承担如下违约责任：(1)按本合同租金标准向甲方支付相当于乙方已经享用的免租装修期期间之租金；(2)补足一方已经享用的租赁期间的减、免的租金额(如有)；(3)按逾期应付款项的日千分之五的标准向甲方支付逾期利息；(4)除乙方已支付的保证金被告甲方全部没收外，乙方同意按6个月租金的标准一次性赔偿因下列违约行为给甲方造成的损失……本条所述的违约事件包括：19-3-1乙方逾期不支付租金、管理费、公共事业费及应由乙方承担的其他相关费用之任何一项累积达到一个月或以上的……”租赁合同附件四约定为“租金及其他本合同项下的其他费用及支付”，第一条约定，租金先付后用，每1个月为一期支付一次。合同签署当日支付首期租金，之后于每期届满日的10日之前支付下一期(即下一个月)的租金。第二条约定，2014年5月1日至2015年4月30日，月租金87,389.67元；2015年5月1日至2016年4月30日，月租金94,380.84元；2016年5月1日至2017年4月30日，月租金101,954.61元；2017年5月1日至2018年4月30日，月租金110,110.98元；2018年5月1日至2019年4月30日，月租金118,849.95元；2019年5月1日至2020年4月30日，月租金128,171.58元……第三条约定，物业管理费28,730.85元每月。第五条约定乙方应向支付租赁保证金449,182.89元、管理费保证金86,192.55元。2019年10月，原告向唤潮文化公司发送《催款函》，表示对方拖欠2017年6月25日至2019年10月31日的租金3,312,140.46元、2014年11月1日至2019年10月31日物业费1,489,770.70元、2018年6月1日至2019年8月31日的水电费367,817元，要求其在收到函件后3个工作日内支付。原告陈述该函件寄往系争房屋被告经营地址。2019年11月8日，原告向唤潮文化公司发送《关于解除周浦绿地乐和城项目房屋租赁合同事宜》的函件，通知：1、合同于对方收到函件之日解除；2、对方在2019年11月15日前返还房屋并恢复原状；3、对方支付拖欠物业费等欠款；4、对方按照合同约定承担违约责任。函件分别寄往系争房屋所在地即唤潮文化公司注册地。送达回证显示函件于2019年11月8日签收。根据原告陈述及其提交的转账凭证，被告支付保证金299,455.26元，从2016年开始不定期不定额向原告支付租金，合计支付租金金额为3,084,783.18元。诉讼过程中，原告陈述，被告一直拖欠租金，原告向被告发送解除函时，被告还在经营，2019年11月15日，被告撤场，被告撤场时，被告自行找了下家继续承租，相应费用并未结清，原告出于止损角度允许被告撤场，之后便无法联系被告。本院认为，原、被告各方签订的租赁合同及相关协议系各方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据租赁合同，租金每一个月支付一次，先付后用，免租期为2014年5月1日至2014年10月31日，租金从2014年11月1日起算。据此，2014年11月1日至2017年6月30日的租金应为3,100,585.38元，在案证据显示，被告唤潮文化公司实际支付租金总额3,084,783.18元，且自2016年开始就未按照租赁合同约定的时间足额支付租金，构成违约且符合租赁合同补充条款19-3-1约定的解除条件。原告解约通知于2019年11月8日显示签收，原告要求确认双方租赁合同自该日解除，本院予以准许。原告主张2020年7月1日至2020年11月8日的租金330,049.56元，具有合同依据，本院予以支持。根据补充条款第19-3(3)约定，被告逾期支付租金，应按欠付租金的日千分之五标准支付违约金，原告要求被告支付2017年7月1日至合同解除之日的逾期付款违约金，并自愿将标准调整为日万分之五，系对自身权利的处分，本院予以准许。根据租赁合同约定，被告违约致使合同提前解除的，应支付当年租金标准六个月租金金额的违约金，原告自愿按照2019年的租金标准主张3个月主张384,514.74元，尚属合理，本院予以支持。考虑到原告自述收回房屋当天已经将系争房屋转租出去，逾期付款违约金和解约违约金已经足以弥补原告损失，免租期租金损失，本院不再支持。同理，被告支付的保证金299,455.26元，原告要求没收本院亦不予支持。根据2016年6月27日三方协议，唤潮投资公司承诺对唤潮文化公司基于履行原租赁合同的一切债权债务承担连带责任保证，应当履行承诺。两被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海锦策房产咨询有限公司与被告上海唤潮文化传播有限公司就上海市浦东新区周祝公路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX、XXX室房屋签订的租赁合同及相关补充协议于2019年11月8日解除；二、被告上海唤潮文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦策房产咨询有限公司2017年7月1日至2019年11月8日期间的租金3,330,049.56元；三、被告上海唤潮文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦策房产咨询有限公司逾期支付租金违约金735,092元；四、被告上海唤潮文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦策房产咨询有限公司解约违约金384,514.74元；五、原告上海锦策房产咨询有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海唤潮文化传播有限公司保证金299,455.26元(执行时与本判决第二项被告应付租金直接相抵扣)；六、被告上海唤潮企业管理有限公司对被告上海唤潮文化传播有限公司的上述第二项至第四项付款承担连带责任；七、驳回原告上海锦策房产咨询有限公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64,618.11元，由原告上海锦策房产咨询有限公司负担22,220元，被告上海唤潮文化传播有限公司、上海唤潮企业管理有限公司负担42,398元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘露二〇二〇年十一月十六日书记员  苏昊附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。