四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14733号 上诉人（原审原告、反诉被告）：成都采蝶梦工场餐饮管理有限公司，住所地：成都市青羊区提督街**华置广场**。 法定代表人：吴秀明，经理。 委托诉讼代理人：张杨，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈杨，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：四川乡村基餐饮有限公司，住，住所地：成都市锦江区总府路********/div> 法定代表人：徐龙翔，总经理。 委托诉讼代理人：李成军，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李芯愉，北京大成（成都）律师事务所律师。 原审第三人：爱美高实业（成都）有限公司，住所地：四川省成都市青羊区提督街**。 法定代表人：杨珩，总经理。 委托诉讼代理人：王海霞，女，1985年6月20日出生，汉族，住成都市青羊区，系公司员工。 上诉人成都采蝶梦工场餐饮管理有限公司（以下简称采蝶梦工场）因与被上诉人四川乡村基餐饮有限公司（以下简称乡村基公司）、原审第三人爱美高实业（成都）有限公司（以下简称爱美高公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初3618号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员廖方适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 采蝶梦工场上诉请求：1.撤销成都市青羊区人民法院（2018）川0105民初3618号民事判决，改判驳回乡村基公司的全部反诉请求；2.改判支持采蝶梦工场的一审全部诉讼请求；3.诉讼费用由乡村基公司承担。事实与理由：1.虽然（2016）川0105民初5912号生效判决认定采蝶梦工场与爱美高公司的租赁合同于2016年4月22日解除，但二审维持该一审判决的时间是在2019年12月3日，故在2019年12月3日该一审判决生效前，采蝶梦工场的承租权仍然存续，不能通过2019年的判决去溯及判决生效前的状态，各方于判决生效前亦无法预见判决结果。因此，乡村基公司应当向采蝶梦工场支付自2016年2月28日起至2019年12月3日止的租金，并从应付之日起以应付租金为基数，按月息2%的标准支付欠付租金利息。2.租赁合同终止并非采蝶梦工场原因，乡村基公司存在重大过错且具有恶意，一审事实认定错误。依据（2016）川0105民初3727号生效判决，乡村基公司于2016年4月21日向采蝶梦工场发出了《解除函》，采蝶梦工场基于该《解除函》及未付租金事实认为乡村基公司不愿继续经营，遂向爱美高公司发出了解除合同通知书。乡村基公司在采蝶梦工场与爱美高公司合同解除的判决尚未生效前，就于2016年12月1日和爱美高公司订立租赁合同，双方存在恶意串通。即便采蝶梦工场与爱美高公司的租赁合同解除，但该解除不会对乡村基公司的经营造成影响，乡村基公司无实际损失，采蝶梦工场不应当支付违约金并承担违约责任。3.乡村基公司存在严重违约行为，依据租赁合同第12.2和12.5条的规定，乡村基公司无权主张押金退还。 乡村基公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 爱美高公司未陈述意见。 采蝶梦工场向一审法院起诉请求：1.判令乡村基公司向采蝶梦工场支付自2016年2月28日起的租金，租金暂计算至2017年11月28日为887668元，并从应付之日起以应付租金为基数，按月息2%向采蝶梦工场支付欠付租金期间的利息；2.判令乡村基公司承担案件全部诉讼费用。 乡村基公司向一审法院反诉请求：1.判令采蝶梦工场与乡村基公司签订的《租赁合同》已于2016年4月22日解除；2.判令采蝶梦工场承担违约金280800元，并退还租赁押金117000元；3.判令采蝶梦工场提供所收全部资金的发票；4.本案的反诉费等由采蝶梦工场承担。 一审法院认定事实：1.2014年7月7日，成都采蝶轩餐饮管理有限公司（乙方）与爱美高公司（甲方）签订《华置广场房屋租赁合同》，主要约定了甲方将位于成都市提督街99号华置广场TheONE购物中心B1层B1001－B1002－B1002a号房屋（详见附件一《房屋平面位置图》，示意图仅作参考识别用途；附件二：《现有装修?附属设施及设备状况表》）出租给乙方经营使用，房屋租用面积为3293平方米；甲乙双方确认在本合同履行过程中均以此作为租金和其他需要按照面积计算费用或款项的计算单位。甲方向乙方出租房屋的期限为120个月，从开业日计算，即为自2014年11月1日起至2024年10月31日止。之后双方又签订《＜华置广场房屋租赁合同＞之补充协议》，约定由于B1001、B1002、B1002a号房屋的交付日期延迟，经协商一致就上述《华置广场房屋租赁合同》中相关条款作相应修订，其中就租赁期限约定为甲方向乙方出租房屋的期限为120个月，自2015年4月16日起至2025年4月15日止。此外，成都采蝶轩餐饮管理有限公司与爱美高公司就上述《华置广场房屋租赁合同》未尽事宜又签订了一份《补充协议》。 2015年11月10日，成都采蝶轩餐饮管理有限公司（乙方）与爱美高公司（甲方）、采蝶梦工场（丙方）签订《华置广场房屋租赁合同补充协议（三）》，约定：甲乙双方就甲方所有的位于成都市提督街99号华置广场TheONE购物中心B1层B1001－B102－B1002a号房屋签署的《华置广场房屋租赁合同》、《补充协议》、《＜华置广场房屋租赁合同＞之补充协议》，上述租赁合同和补充协议以下统称为原合同，由于乙方向甲方申请将原合同项下的权利义务概括转让给丙方及原合同商务条款调整，经三方协商一致，就《华置广场房屋租赁合同》中相关条款作相应修订，并达成了补充协议。 2016年4月22日，采蝶梦工场向爱美高公司（成都市提督街99号华置中心4楼）寄了《解除租赁合同通知书》一份载明：在上述合同履行过程中，贵司未能兑现前期招商过程中的各种承诺，并拒绝履行承诺购买120万元消费卡进行商户活动支持；更严重的是我司承租贵司商铺排油烟系统、新风排风系统、中央空调系统存在重大问题，自开业以来始终不能满足正常经营，虽经我司多次函告要求整改，贵司一直未能解决；特别是2015年10月至今，因中央空调不制暖、油烟排放不畅，直接导致消费环境恶化，造成商户及顾客流失，部分商户称我司因环境恶劣，无法经营必须解除合同，甚至有部分商户现正在起诉我司，使我司前期投入大量人力、物力的商业推广招商成果付诸东流；贵司提供的租赁物存在重大瑕疵，不符合合同约定，虽经我司多次催告，贵司仍未能进行有效整改，且该瑕疵也直接导致我司租赁贵司房屋打造的高品质美食广场无法正常经营。基于此，我司决定自即日起解除双方除转租给四川乡村基餐饮管理公司170平方米以外部分的租赁合同关系请贵司见本通知后15日内与我司协商赔偿及场地返还事宜。 采蝶梦工场于2016年5月22日撤离成都市提督通信街恒大广场B1楼彩蝶天地美食工场的案涉租赁房屋现场，并对撤场前和撤场后的房屋现场情况办理了公证，成都市国力公证处就此分别于2016年6月7日出具（2016）川国公证字第58988号公证书、于2016年7月20日出具（2016）川国公证字第78306号公证书。 2016年6月12日，爱美高公司出具《关于彩蝶提出解除合同的回函》，载明：关于贵司提出的120万元消费卡事宜我司经确认并无任何文件在公司保留，关于贵司提出的排风问题前期我司已发文件确认能够满足贵司需求，并进行了现场确认；另根据《租赁合同》第16.1条规定：在租赁期内，如因乙方原因解除合同的，则甲方不予退还乙方已缴纳所有款项（包括但不限于保证金及其他乙方已缴款项），另外甲方有权向乙方按未履行租赁期的租金总金额10％收取违约金。 2016年8月，爱美高公司与采蝶梦工场之间就双方合同解除等事宜产生争议，采蝶梦工场诉至一审法院，主张“1．确认双方之间的租赁合同于2016年4月22日已经解除；2．爱美高公司赔偿经济损失共计15500000元；3．本案诉讼费由爱美高公司承担。一审庭审中，采蝶梦工场明确第2项诉请损失构成包括保证金105000元、员工宿舍租押金及中介费86300元、美食广场设计费630000元、美食广场装饰装修费用10098034元、美食广场消防改造费用363040元、美食广场厨房自动灭火系统设备费50000元、美食广场灭鼠除虫费用14400元、美食广场冷柜、餐具、食品模型189170元、厨房设备费2733700元、美食广场商标注册卫生许可代理及其他杂项代理费用78490元。”爱美高公司提起反诉，主张“1．采蝶梦工场支付装修款、营业免租期租金790320元、物管费1317200元，合计2107520元；2．采蝶梦工场支付拖欠租金、物管费用、能源费用（计算至2016年5月14日止）共计1690270元，其中租金318174.46元，物管费用1023839元，能源费用348253.5元；3．采蝶梦工场赔偿停业损失1185480元（从2016年5月14日暂计算至起诉之日止）；4．请求判决采蝶梦工场支付违约金1066932元；5．本案本诉和反诉的诉讼费用由采蝶梦工场承担。”2018年12月20日，经审理后，一审法院作出（2016）川0105民初5912号民事判决，判决“一、采蝶梦工场和爱美高公司订立的《华置广场房屋租赁合同补充协议（三）》于2016年4月22日解除；二、爱美高公司于判决生效之日起十五日内支付采蝶梦工场装修损失5242389元；三、驳回采蝶梦工场的其余诉讼请求。四、采蝶梦工场于判决生效之日起十五日内支付爱美高公司租金246975元（2016年2月8日至2016年4月22日止的租金）及违约金60000元，共计306975元；五、驳回爱美高公司的其余反诉诉讼请求。六、品跌上述第二项和第四项金额后，爱美高公司于判决生效之日起十五日内支付采蝶梦工场4935414元。”双方不服一审判决结果，均提起上诉至成都市中级人民法院。2019年12月3日，成都市中级人民法院作出（2019）川01民终10075号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。 2.2015年9月8日采蝶梦工场向爱美高公司提交申请，载明：“我司计划将TheONE购物中心B1层B1001、B1002、B1002a号房屋内部分经营区域转租给乡村基公司用于经营餐饮服务（乡村基）。转租面积：约170平方米”，在“确认栏”处有“同意”及“爱美高实业（成都）有限公司”鉴章。 2015年10月11日，采蝶梦工场作为出租方（甲方）与承租方（乙方）乡村基公司签订《租赁合同》，第1章租赁房产1.1约定：“甲方同意按下述条款和条件将位于恒大华置广场负一楼B1001-B1002-B1002A内总计套内使用面积170平方米（以实测为准）的房产（以下简称房产）出租给乙方使用”，第2章租赁期限2.1约定：“本合同所约定的租赁期限为6年，自2015年9月28日至2021年9月27日止，其中截止至2015年11月27日为免租期，供乙方进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作，乙方无需支付租金。免租期内发生的乙方实际耗水、电、气费及装修管理费用由乙方承担”，第4章租金及支付方式4.1.1保底租金约定：“2015年11月28日至2016年11月27日期间保底租金标准为：230元/月/平方米，保底月租金合计为：39100.00元（大写：叁万玖仟壹佰元整，其中3000元以乡村基美食卡支付）；2016年11月28日起，保底租金在上一年月租金基础上每年递增5%；在合同签订7个工作日内，乙方须缴纳装修期结束开业后2015年11月28日至2016年2月27日期间首季度保底租金给甲方”，第6章租金按以下方式支付6.1支付方式约定：“租赁费每季度支付一次，支付时间日为每季度当月15号前支付下季度租金。乙方向甲方支付租金7个工作日内，甲方须向乙方提供合法的房屋租赁发票，否则乙方有权延迟或拒绝支付下一支付区间租金”，6.3约定：“如甲方未能按合同规定提供房屋租赁发票，则乙方有权延迟支付其后的租金而不被视为违约不付租金，直至甲方提供房屋租赁发票时止”，6.4约定：“如甲方累计6个月未能按合同规定提供房屋租赁发票，则乙方可以视当时状况向甲方发出书面催告”，6.8约定：“乙方应在本合同签定后5个工作日内向甲方支付履约保证金117000元人民币，支付履约保证金后5个工作日内甲方应提供合法收据。除本合同另有约定外，履约保证金在本合同因非乙方原因终止（提前终止、解除或届满）时，甲方应在乙方结清应付租金且乙方无其他对甲方应付债务后30天内，无息退还给乙方”，8.2约定：“乙方经营实际发生包括但不限于水、电、气、电话、光纤等费用，按其独立安装的水、电、气表度数和当地政府规定标准计算并承担5%的电损耗费用，乙方在收到甲方付款通知后的七个工作日内，按月或抄表周期所涉金额支付给甲方（如代收代缴需出具收款单位开具的收据或水、电部门开具的发票复印件）或直接向当地的公用事业管理部门缴纳”，12.13违约责任约定：“在房屋交付后，非根据合同约定或者法律规定，因甲方原因导致合同无法履行而提前收回房屋的，甲方应向乙方无息退还保证金及尚未到期的租金、收银机使用费、推广服务费。甲方除此外应按履行租赁期的租金总额的10%（人民币280800元）作为违约金赔偿乙方。在租赁期内，如因乙方原因解除合同的，则甲方不予退还乙方已缴纳所有款项（包括但不限于保证金及其他乙方已缴款项），乙方除此外应按履行租赁期的租金总额的10%（人民币280800元）作为违约金赔偿甲方”，12.15约定：“在租赁期内，若乙方拖欠甲方租金、保证金等费用及其违约金，以及因乙方违约或由于乙方的过失给甲方造成损失，甲方可以在无须预先通知乙方的情况下从保证金中扣除相关费用，并要求乙方在七天内补足所扣除部分。若乙方拖欠租金及各项费用或未按期补足保证金超过七天时，甲方向乙方提出书面催告，催告15日后乙方仍然未缴纳相关费用，甲方除向乙方追缴应交租金等相关费用并征收违约金外，甲方有权解除合同。同时甲方有权停止房屋能源供应，由此造成的一切损失由乙方承担”。2015年9月28日，采蝶梦工场作为甲方与乙方乡村基公司签订《合作意向承诺书》，载明：“1.乙方拟承租在甲方恒大华置广场负一楼B1001-B1002-B1002A内项目铺位编号（31）进行餐饮品项乡村基品牌的经营；2.拟承租建筑实用面积170平方米。单价：230每平方米/每月；租金其中3000元以乡村基美食卡支付；租金价格已含税，甲方提供发票；租金含管理费；其他费用遵从用者自负原则。3.乙方支付租金及保证金方式：三个月履约保证金，每季度支付一次租金。4.拟承租租赁期限：六年，第二年起租金按每年5%递增……乙方同意缴纳五万元作为签订本租赁项目的签约定金，甲乙双方签约后，定金可转为履约保证金”。 2015年9月28日、2015年10月16日《收据》载明乡村基公司向采蝶梦工场缴纳共计117000元保证金。乡村基公司向采蝶梦工场支付2015年11月28日至2016年2月27日租金共117300元。 采蝶梦工场于2016年3月17日发出《租金催缴通知函》，载明：“按照我们2015年10月11日签订的《租赁合同》，你公司应当在每季度当月15日前支付下季度租金，现已逾期，你司需在本月22日前一次性缴清2016年2月28日-2016年5月27日的房租，合计金额为：108300元（未包括乡村基美食卡3000元/月×3个月=9000元）；2015年11月29日-2016年3月10日应付代刷营业款金额为：49067.9元，应收水电等相关费用54145.4元，应收应付相抵后还欠采蝶梦工场金额为5077.5元。房租和相关费用合计欠采蝶梦工场金额为113377.5元，请贵公司在本月22日前结清相关欠款”。 2016年4月21日乡村基公司发出的《告知函》，载明：“致采蝶梦工场……但2016年4月18日起，贵司持续对商场与餐厅进行装修，该餐厅的照明灯等予以关闭，导致我公司根本无法正常经营。综上，因贵公司装修停电等导致我公司无法履行该合同，为维护我公司的合法权益。特向贵司致函如下：1.解除贵司与我公司签订的《租赁合同》，双方权利义务终止履行。2.贵司应当无息退还保证金（人民币117000元），同时按照履行租赁期租金总额的10%（人民币280800元）作为违约金赔偿给我司”。 2016年5月，采蝶梦工场起诉至一审法院，主张“1.确认乡村基公司2016年4月21日关于《租赁合同》的通知解除行为无效；2.判令解除采蝶梦工场、乡村基公司双方于2015年10月11日签订的《租赁合同》；3.判令乡村基公司按《租赁合同》约定标准向采蝶梦工场支付自2016年2月28日至实际腾退之日止的租金、美食卡费用、水、电、气等各种费用，暂计算至2016年5月27日为155000元（已抵扣营业款后尚欠金额）；4.乡村基公司向采蝶梦工场支付违约金280800元；5.乡村基公司承担本案诉讼费用。”一审法院于2017年3月20日作出（2016）川0105民初3727号《民事判决书》，判决乡村基公司于2016年4月21日作出的关于《租赁合同》的通知解除行为无效；乡村基公司于判决生效之日起十日内支付给采蝶梦工场水电等相关费用5077.5元；驳回采蝶梦工场的其余诉讼请求。采蝶梦工场不服提起上诉，后又撤回了上诉。 2017年2月17日，爱美高公司与乡村基公司签订了《华置广场房屋租赁合同》，约定由乡村基公司租赁爱美高公司位于位于成都市提督街99号华置广场TheONE购物中心B1F层1004号房屋（详见附件一《房屋平面位置图》），租用面积为170平方米。租赁期限从2016年12月1日起至2019年11月30日止。乡村基公司向爱美高公司按约履行了支付2016年12月1日之后的租金的义务。 一审审理中，1.采蝶梦工场提供关于要求支付租金的函、顺丰快递单、公证书、EMS快递物流单，证明采蝶梦工场向乡村基公司催收租金及要求其提供开票信息等，且乡村基公司收到了相关函件。乡村基公司认为对其中2017年12月12日的《关于要求支付租金的函》、顺丰快递单的三性不予认可，快递单上没有任何收件、寄件人的信息；对2018年1月8日《公证书》真实性、合法性无异议，对证明内容有异议，未收到过采蝶梦工场发出的要求支付租金的函，也不认可租金的金额。2016年5月6日《公证书》真实性没有异议，对证明内容不予认可。爱美高公司认为采蝶梦工场向爱美高公司发出的解除合同的通知，是在采蝶梦工场不享有合同解除的基础上发出的，采蝶梦工场已经不具有承租人身份，不享有收取2016年4月22日合同解除之后租金的权利。 2.乡村基公司提供租金催缴通知书、《回函》及照片，证明采蝶梦工场未依约开具发票，乡村基公司有权行使合同约定的先履行抗辩权；商场停业与撤场的现场照片十张，证明采蝶梦工场于2016年3月撤场，表明其已不再继续履行租赁合同，不再履行出租人的推广、招商、设备维护等义务；民事判决书、裁定书，证明采蝶梦工场违约不能开具发票事实。采蝶梦工场认为证据相应的事实已经生效判决认定，对真实性予以认可，对证明力不予认可，乡村基公司与采蝶梦工场之间的租赁关系与采蝶梦工场与爱美高公司之间的租赁关系是两个法律关系。爱美高公司认为相关函件及通知书证据无法核实，由法院认定；对退场和撤场的照片三性予以认可，采蝶梦工场是在2016年5月全面退场；对判决书、裁定书的真实性、合法性予以认可。 3.乡村基公司提供爱美高商务条件报价函（邮件）及附件与沟通函，证明采蝶梦工场撤场后，爱美高公司并全面接管物业，同时要求乡村基公司与其签订租赁合同等，否则，乡村基公司必须退场；乡村基公司与爱美高公司的租赁合同、爱美高公司保证金缴纳凭证，证明乡村基公司与爱美高公司租赁合同因采蝶梦工场撤场而终止，乡村基公司已与爱美高公司履行了租赁合同，采蝶梦工场无权向乡村基公司主张之后的租金。采蝶梦工场对爱美高商务条件报价函（邮件）及附件与沟通函真实性、合法性、关联性不予认可；对乡村基公司与爱美高公司的租赁合同、保证金缴纳凭证的真实性、合法性不予认可，在生效判决中，乡村基公司与采蝶梦工场均认可双方的租赁合同仍在履行中。爱美高公司对证据无异议。 一审法院认为，采蝶梦工场与乡村基公司之间签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律或行政法规强制性规定，应为合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，双方均应按照合同约定内容享有权利和履行义务。依据生效判决，已确认爱美高公司与采蝶梦工场之间的《华置广场房屋租赁合同补充协议（三）》于2016年4月22日解除。双方争议焦点在于，采蝶梦工场与乡村基公司之间签订的《房屋租赁合同》是否终止；采蝶梦工场是否有权向乡村基公司主张2016年4月22日之后的租金。一审法院结合双方的诉讼请求，作如下论述： （一）关于采蝶梦工场的本诉诉讼请求。 关于采蝶梦工场主张乡村基公司向其支付自2016年2月28日起的租金，租金暂计算至2017年11月28日为887668元。对此，一审法院认为，爱美高公司作为业主与与采蝶梦工场之间的《华置广场房屋租赁合同补充协议（三）》于2016年4月22日解除。在合同解除之后，采蝶梦工场已经丧失了承租权。对于之后的租金，爱美高公司主张应由乡村基公司向其支付，乡村基公司对此亦认为应直接向爱美高公司支付，因此在采蝶梦工场已经就案涉物业不享有承租权的情况下，其无权主张从2016年4月22日之后的房屋租金。因此，乡村基公司应当在支付给采蝶梦工场的租金为从2016年2月28日起至2016年4月21日的租金，共计70380元（39100元/月/30天×54天）。对采蝶梦工场主张的租金超出部分，一审法院不予支持。 对于其主张的以应付租金为基数，按月息2%向采蝶梦工场支付欠付租金期间的利息。因乡村基公司未按合同约定时间向采蝶梦工场公司支付租金，但是双方租赁合同中第6.3条明确约定“如甲方未能按合同规定提供房屋租赁发票，则乙方有权延迟支付其后的租金而不被视为违约不付租金，直至甲方提供房屋租赁发票时止”，而双方均确认采蝶梦工场未向乡村基公司提供发票，因此，采蝶梦工场主张乡村基公司支付其因逾期支付租金的利息，无合同依据，一审法院不予支持。 （二）关于乡村基公司的反诉诉讼请求。 关于乡村基公司主张确认采蝶梦工场与乡村基公司签订的《租赁合同》已于2016年4月22日解除。对此，一审法院认为，爱美高公司作为业主与与采蝶梦工场之间的《华置广场房屋租赁合同补充协议（三）》于2016年4月22日解除。在合同解除之后，采蝶梦工场已经丧失了承租权。而在采蝶梦工场与爱美高公司之间的关于租赁合同纠纷的诉讼中，已经通过该次诉讼就双方的相关损失、租金及违约责任等权利义务进行了认定，并就租金等相关费用均进行了结算。因此，亦不存在采蝶梦工场履行其与乡村基公司之间租赁合同的任何基础，其与乡村基公司之间的合同已经无法履行，双方之间的《租赁合同》终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条之规定，乡村基公司主张确认双方合同于2016年4月22日解除，符合法律规定，一审法院予以支持。 关于乡村基公司主张采蝶梦工场承担违约金280800元，因采蝶梦工场一方的原因导致其与乡村基公司之间的租赁合同无法继续履行，其确实存在违约行为。但是因采蝶梦工场退场后，乡村基公司一直占用案涉房屋，并在之后于爱美高公司达成了租赁协议，因此，采蝶梦工场退场及双方合同解除对乡村基公司的影响并不是很大。在乡村基公司未提供其他证据证明其因采蝶梦工场的行为造成其损失的情况下，该违约金明显过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，一审法院予以酌情调减至50000元，对于乡村基公司所主张的超出部分，一审法院不予支持。 乡村基公司主张采蝶梦工场退还租赁押金117000元，依据双方合同6.8的约定：“……除本合同另有约定外，履约保证金在本合同因非乙方原因终止（提前终止、解除或届满）时，甲方应在乙方结清应付租金且乙方无其他对甲方应付债务后30天内，无息退还给乙方”约定，现合同已经因采蝶梦工场一方的原因终止，故该押金应予退还，但应当抵扣乡村基公司欠付的租金，基于采蝶梦工场已经就欠付租金进行了主张，因此相关费用在判决中予以品跌。 乡村基公司主张采蝶梦工场提供租金发票，采蝶梦工场已收取的租金共计为117300元，本案中乡村基公司还应缴纳的租金为70380元，因此，采蝶梦工场应当提供的发票金额共计为187680元。采蝶梦工场对该项诉讼请求无异议，一审法院予以确认。 综上所述，一审法院对采蝶梦工场的本诉诉讼请求予以部分支持，对乡村基公司的反诉诉讼请求予以部分支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、采蝶梦工场与乡村基公司签订的《租赁合同》已于2016年4月22日解除；二、乡村基公司于判决生效之日起十五日内支付采蝶梦工场租金70380元；三、采蝶梦工场于判决生效之日起十五日内支付给乡村基公司违约金50000元，并返还押金117000元；四、上述二、三项品跌后，由采蝶梦工场于判决生效之日起十五日内支付给乡村基公司96620元；五、采蝶梦工场于判决生效之日起三十日乡村基公司开具面额共计为187680元的发票；六、驳回采蝶梦工场的本诉其余诉讼请求；七、驳回乡村基公司反诉其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12677元，减半收取6338.5元，由采蝶梦工场负担5835.5元，由乡村基公司负担503元。反诉案件受理费3634元，由乡村基公司负担2108元，由采蝶梦工场负担1526元。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 二审查明的其他事实与一审一致，本院对此予以确认。 本院认为，采蝶梦工场与乡村基公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：1.采蝶梦工场是否有权主张2016年4月22日至2019年12月3日的租金及利息；2.采蝶梦工场是否应当承担违约金50000元；3.采蝶梦工场是否应当向乡村基公司退还押金117000元。 关于第一个争议焦点，采蝶梦工场主张确认房屋业主爱美高公司与采蝶梦工场间的《华置广场房屋租赁合同补充协议（三）》于2016年4月22日解除的生效文书系本院作出的（2019）川01民终10075号民事判决书，该判决作出时间为2019年12月3日，故在此之前采蝶梦工场有转租权，乡村基公司应当向采蝶梦工场支付2019年12月3日前的租金。对此，本院认为，法院生效判决具有既判力，本院作出的（2019）川01民终10075号民事判决书已经确认采蝶梦工场与爱美高公司之间的《华置广场房屋租赁合同补充协议（三）》于2016年4月22日解除，也即2016年4月22日之后采蝶梦工场就丧失了就案涉房屋占有、收益的权利，即便采蝶梦工场就案涉房屋收取了2016年4月22日之后的租金，因其并不具备收取该部分租金的合法请求权基础，亦应予以退还，故一审认定采蝶梦工场与乡村基公司之间的《房屋租赁合同》于2016年4月22日解除，采蝶梦工场无权向乡村基公司收取2016年4月22日之后的租金并无不当，本院予以维持。采蝶梦工场的该项上诉请求没有事实与法律依据，本院予以驳回。 同时，采蝶梦工场与乡村基公司之间的《房屋租赁合同》第6.1条支付方式约定：“乙方（乡村基公司）在向甲方（爱美高公司）支付租金7个工作日内，甲方须向乙方提供合法的房屋租赁发票，否则乙方有权延迟或拒绝支付下一支付区间租金”，第6.3条约定“如甲方未能按合同规定提供房屋租赁发票，则乙方有权延迟支付其后的租金而不被视为违约不付租金，直至甲方提供房屋租赁发票时止”，因乡村基公司在向爱美高公司支付了2015年11月28日至2016年2月27日的租金后，采蝶梦工场未按约向乡村基公司开具此期间的发票，故乡村基公司未支付其后2016年2月28日至2016年4月22日的租金不应视为违约，一审认定乡村基公司无须支付此期间租金对应的利息并无不当，本院予以维持。 关于第二个争议焦点，采蝶梦工场主张系由于乡村基公司在2016年4月21日向采蝶梦工场发函要求解除合同，才导致采蝶梦工场向爱美高公司提出解除合同，故乡村基公司应当承担合同解除的违约责任。对此，本院认为，首先，依据合同相对性原则，采蝶梦工场与爱美高公司之间的租赁合同和采蝶梦工场与乡村基公司之间的租赁合同是两个不同的法律关系，采蝶梦工场起诉要求确认与爱美高公司之间的租赁合同在2016年4月22日解除，系采蝶梦工场自身的经营行为，其法律后果应由采蝶梦工场自行承担。其次，就2016年4月21日乡村基公司提出解除合同的行为，采蝶梦工场已经在2016年5月向法院提起诉讼要求确认该解除行为无效，且乡村基公司的该项解除行为亦经法院生效判决确认无效。采蝶梦工场与乡村基公司之间的租赁合同解除并非因2016年4月21日乡村基公司发函要求解除合同所致，而系采蝶梦工场与房屋业主爱美高公司之间的租赁合同于2016年4月22日解除，采蝶梦工场丧失了对案涉房屋的承租权所致，故采蝶梦工场应当依据其与乡村基公司之间的租赁合同第12.13条违约责任约定“因甲方（采蝶梦工场）原因导致合同无法履行而提前收回房屋的，采蝶梦工场应按照履行租赁期的租金总额的10%（280800元）作为违约金向乡村基公司赔偿”，就案涉房屋租赁合同的解除向乡村基公司承担违约责任。一审法院考虑到乡村基公司之后与爱美高公司就案涉房屋的租赁达成了新的租赁协议，并且一直占用房屋的实际情况，将违约金酌情调减为50000元并无不当，本院予以维持。 关于第三个争议焦点，如前所述，案涉租赁合同系因采蝶梦工场的原因解除，符合其与其与乡村基公司之间的租赁合同第6.8条约定的合同非因乡村基公司的原因终止的，采蝶梦工场应当退还押金的情形，故采蝶梦工场应在品迭乡村基公司欠付租金后无息退还押金117000元，一审对此认定并无不当，本院予以维持。 综上所述，采蝶梦工场的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12677元，由成都采蝶梦工场餐饮管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  廖 方 二〇二〇年十一月三日 法官助理  黄 迪 书 记 员  何浩铭