北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初7426号原告：李羽飞，男，1956年8月23日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李琪，北京市京师律师事务所律师。被告：费云标，男，1936年12月17日出生，汉族，住北京市昌平区。被告：陆秀芬，女，1942年8月18日出生，汉族，住北京市昌平区。二被告之共同委托诉讼代理人：张金达，北京来硕律师事务所律师。原告李羽飞与被告费云标、陆秀芬（以下简称二被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李羽飞之委托诉讼代理人李琪，二被告及其共同委托诉讼代理人张金达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李羽飞向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年12月25日解除；2.判令二被告支付李羽飞违约金147万元；3.判令二被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2019年11月24日，双方签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）及《补充协议》，约定李羽飞将位于北京市海淀区六道口村甲××号××号楼××号房屋（以下简称涉案房屋）出售给二被告，二被告按期支付定金及购房款，并对双方违约责任进行了约定。合同签订后，二被告应于2019年12月10日前向李羽飞支付90万元，二被告以各种理由拖延支付，且于2019年12月25日逾期满15日亦未进行支付，已经构成根本违约。李羽飞通过发短信书面催告、邮寄告知函等多种方式进行沟通，要求二被告交付房款及滞纳金，二被告不予理会，拒收快递，消极回应，情节恶劣。李羽飞认为，合法的合同为双方当事人的意思自治，应受法律保护。二被告不按合同支付房款的行为不仅违背诚信、李羽飞为配合房屋出售提前解押、购买其他房屋违约已经给李羽飞造成了其他损失，侵犯了李羽飞的合法权益。二被告辩称，二被告不同意李羽飞的全部诉讼请求。本案合同订立过程存在严重瑕疵，不具有法律效力。李羽飞也并未向二被告书面送达解除合同通知书，涉案合同不存在解除的情形。李羽飞已经将涉案房屋出卖，存在一房二卖的情形。二被告没有给李羽飞造成损失，李羽飞也不能证明其损失达到了147万元，其要求二被告承担147万元的违约金，没有事实和法律依据。最后，如果李羽飞坚持二被告履行违约责任，那么可以继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：2019年11月24日，李羽飞（出卖人）与二被告（买受人）就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，其中约定：该房屋已设定抵押，出卖人应当办理抵押权注销登记；该房屋成交价为200万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价535万元；买受人向出卖人支付定金100万元；逾期付款责任：逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，并由出卖人退还买受人全部已付款。同日，李羽飞（甲方、出卖方）、二被告（乙方、买受方）及北京链家置地房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，其中约定：第二条关于房屋交易具体事宜的约定：乙方于2019年11月24日以自行划转方式支付第一笔定金10万元，于2019年12月10日前（含当日）以理房通方式支付第二笔定金90万元；甲方应于2019年12月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2020年1月15日前办理完毕解除抵押登记手续，解押所需资金来源为甲方自行筹集；乙方逾期履行补充协议第二条约定的义务超过15日的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。合同签订后，二被告向李羽飞支付了第一笔定金10万元。双方当事人对于合同解除、李羽飞的实际损失存有争议。李羽飞向本院提交如下证据：1、《房屋购买居间协议》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，显示：李羽飞作为买受方于2019年12月2日与案外人签订相关购房合同，并约定合同文件生效日期为2019年12月16日之后，如买受方未能在2019年12月15日之前付齐第二笔定金55万元，最晚支付日期为2019年12月30日，合同自动解除，已支付5万元定金不予退还。2、房产证、业务凭证，显示：李羽飞于2019年11月28日完成涉案房屋的提前还款，还款总额为175322.24元，并于2019年12月11日解除涉案房屋的原有抵押登记。3、快递单、快递记录，显示：收件人为李晗，收件地址为北京市海淀区清华大学建筑学院南114，该邮件于2019年12月11日通过顺丰速运发出，当日应客户要求退回，并于2019年12月12日退回。4、短信记录，显示：收件电话号码为136……4221，其中于2019年12月10日发送短信，内容为“催款通知书。尊敬的费云标先生及陆秀芬女士：您与我方（李羽飞）……我们合同生效日是2019年11月24日，买房人有义务于2019年12月10日支付定金90万元。您至今仍未支付90万元定金，按合同及协议规定从2019年12月11日起，您每天需支付我3675元人民币的滞纳金。超过2019年12月25日则构成根本违约，我方有权解除合同，并有权要求您赔付我总房款的20%也就是147万人民币。……现郑重通知您于2019年12月25日前支付90万定金及相应的滞纳金，否则我将解除合同并要求您支付147万元违约金，包括采取付诸法律、房屋另行出售等其他必要措施。……函告人：李羽飞。二〇一九年十二月十一日。”；其中于2019年12月11日回复短信，内容为“你们单方规定的违的合同我们无法同意，我们由于银行没有把钱给我们由无法借贷暂时无法弄到九十万元只好暂时求等到银行拿到钱就立即给你们。你们这是无理要求，我们坚决不能同意。”经质证，二被告的质证意见为：对证据1，证据三性不认可，不能证明李羽飞的实际损失，即便李羽飞拿到了售房款也不能证明其用于购买其他房屋，两者没有必然联系；对证据2，证据三性不认可，从没有见过房产证原件，且提前解押与本案不具有直接联系；对证据3，证据三性不认可，李羽飞从未向二被告送达任何书面文件；对证据4，真实性认可，但不认可合法性和关联性。本院对上述证据的认证为：采信真实性，相关证明力另行评述。庭审中，经释明，二被告申请减少违约金数额，并表示若需承担违约责任，其同意优先折抵其已交纳的购房定金。经询问，李羽飞表示其损失主要体现在以下几个方面：1、借款用于提前还贷以解除涉案房屋的抵押产生的相应借款利息；2、涉案房屋另行出售价格为730万元，低于本次交易价，且出售前装修花费35万元；3、另行购房违约导致5万元定金损失；4、维权律师费用2万元；5、另行购房的目的为解决孩子上学，购房未完成，丧失了交易机会，进而导致孩子无法在相应学区的学校上学，损失金额无法估量。另查，二被告于2020年7月11日收到本案的起诉书等法律文书。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，二被告虽主张双方签署的《房屋买卖合同》不具有法律效力，但未就此提交相应证据予以佐证，本院对其答辩意见不予采信，该合同应为合法有效，可以作为确认双方权利义务内容的依据。关于合同解除一节：首先，根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，根据双方签订的《补充协议》，双方已明确约定了出卖人有权单方解除合同的条件，即买受人逾期履行义务超过15天。现二被告应当在2019年12月10日前向李羽飞支付第二笔定金90万元，但其超过15天仍未支付，双方约定的合同解除条件已成就，李羽飞享有单方合同解除权。其次，根据法律规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，李羽飞提交的快递单、短信，不足以证明其向二被告发出了解除合同的通知并到达二被告，其要求确认双方合同于2019年12月25日解除的诉讼请求，缺乏事实依据。现其直接起诉到法院要求解除合同，则合同解除时间应为对方在诉讼中知悉解除权人主张解除合同之日。因李羽飞的起诉状中有明确的解除合同的诉讼主张，则起诉状送达时间视为对方知悉解除权人主张解除合同之日，故双方合同的解除时间为2020年7月11日。关于违约金一节：根据法律规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，针对李羽飞所主张的实际损失，本院认为，其筹集涉案房屋的解押款所产生的利息、涉案房屋另行出售的差价、维权所支出的合理的律师费用，均为本案损失范围，但因双方在本案合同中并未就李羽飞另行购房事宜作出明确约定，相应的另行购房所造成的违约责任、所购房屋差价、丧失交易机会等损失，均超出了双方订立合同时预见或应当预见的范围，不属于本案损失范围。另外，对于涉案房屋的另行装修所产生的费用，亦与二被告的违约无关，不属于本案损失范围。因此，本院对二被告申请减少违约金的答辩意见予以采信，具体违约金数额由本院根据二被告的违约程度、李羽飞的实际损失、合同的履行情况等因素酌定判定，判定为150000元。此外，因二被告已支付定金10万元，该费用依据《补充协议》约定可以折抵违约金，且二被告亦同意在承担违约责任的前提下予以折抵，本院对此一并予以处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、确认李羽飞与费云标、陆秀芬于2019年11月24日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2020年7月11日解除；二、费云标、陆秀芬向李羽飞支付违约金150000元，折抵费云标、陆秀芬已支付的购房定金100000元，剩余款项50000元，于本判决生效后七日内给付；三、驳回李羽飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18030元（李羽飞已预付），由费云标、陆秀芬负担，于本判决生效后七日内交纳;如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陆金伟人民陪审员  郭春燕人民陪审员  马毅敏二〇二〇年十一月十二日书 记 员  蔡云飞