江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初4301号原告：盐城市超越物业管理有限公司，统一社会信用代码9132090077466197XE，住所地江苏省盐城市开放大道**。法定代表人：嵇绍军，该公司总经理。被告：袁文彪，男，1966年12月4日生，住盐城市亭湖区。原告盐城市超越物业管理有限公司（下称超越物业公司）与被告袁文彪物业服务合同纠纷一案，本院2020年8月25日受理后，依法适用小额诉讼程序，于同年10月27日公开开庭进行了审理依法。原告超越物业公司的法定代表人嵇绍军到庭参加诉讼，被告袁文彪经本院合法传唤无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告超越物业公司向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令被告立即支付原告拖欠的2016年、2017年、2018年、2019年度的物业服务费、公共楼道照明费合计2408元，并承担自逾期之日起至实际付清欠款之日止的违约金（按应交管理费的日万分之八计算）。事实与理由：2016年1月22日，原告与盐城市世福苑小区业务委员会签订了为期三年的物业服务合同，取得该小区的物业服务资格。期满后，双方又续签了三年物业服务合同。合同约定对每户业主按建筑面积每月0.5元/㎡向多层业主或使用人收取物业管理服务费，公共楼道照明费为10元/年。被告系原告所管理的盐城市世福苑小区的业主，在被告欠费期间，原告对其小区的物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理和服务工作。在原告提供服务之同时，被告拖欠物业服务费用至今未缴纳，经原告催要未果，故原告根据我国相关法律规定，特具状至人民法院，请求法院依判决。被告袁文彪未到庭答辩。经审理查明：袁文彪系世福苑小区的业主，房屋建筑面积98.7平方米。2016年1月22日，（甲方）盐城市世福苑小区业主委员会与（乙方）超越物业公司签订《盐城市亭湖区世福苑小区物业服务合同》一份，合同约定：1.甲方委托乙方对世福苑小区进行物业管理服务。服务内容包括物业共用设施设备的运行、维护、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾清运（收集）、雨、污水管道的疏通等；公共绿化、建筑小品、水环境、健身器械等的养护管理；车辆进出、停放秩序管理；维护公共秩序、安全防范等事项的协助管理；维护公共秩序、巡视、门岗执勤；物业档案资料的保管；物业其他共同事务的管理服务、包括物业代收代交费用事项，甲方委托的其他物业管理事项。2.物业服务费用。普通多层住宅用房物业费为每月每平方米0.50元，公共楼道照明费10元/年/户，年终按实公布，多退少补；物业服务费按一年交纳，业主或物业使用人应履行交纳义务；乙方应每年一次向甲方公布物业服务费用的收支账目，接受业主的质询；业主或使用人逾期未交纳物业服务费的，乙方可以按照法律法规执行，从逾期之日起按应缴费用3‰日的比例加收违约金，最高上限为业主物业费的两倍。3.合同期限。合同有效期限自2016年1月22日起至2018年1月21日止。合同并对其他相关内容进行了约定。上述合同到期后，双方于2018年1月10日又签订了一份《物业服务合同》，合同约定：1.甲方将世福苑小区委托乙方进行物业管理。委托管理事项包括房屋建筑本体共用部分的维护、养护和管理；房屋建筑本体共用设施设备的维护、养护、管理和运行服务；本物业规划红线内属物业管理范围的市政公共设施的维护、养护和管理；本物业规划红线内的属配套服务设施的维护、养护和管理；公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通、车辆行驶及停泊；配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作；社区文化娱乐活动；物业及物业管理档案、资料；法律和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。2.合同期限。合同期限三年，自2018年1月22日起至2021年1月21日止。3.管理服务费用。采取包干制方式，收费标准为多层住宅0.5元平方米月，公共楼道照明费15元/年户；物业服务费按季交纳，但不得超过本年度，业主或物业使用人应履行交纳义务，空置房到物业履行备案手续后，物业服务费按70%收取。合同并对其他相关内容进行了约定。自2016年1月22日起，被告袁文彪未缴纳物业费。截止2020年1月21日，袁文彪未交纳4年物业费2368元，公共楼道照明费用四年40元，合计2408元。原告多次向被告催缴物业费。2017年11月23日，江苏汇建律师事务所向袁文彪邮寄律师函一份，载明：“致世福苑小区袁文彪先生，我所受盐城市超越物业管理有限公司的委托，依据《中华人民共和国物业管理条例》及其他相关法律法规，就你户拖欠物业服务费事宜特致函如下：你户作为我方委托人的业主，应按照国务院《物业管理条例》的规定向我方委托人缴纳物业服务费及公共楼道照明费。自2016年1月22日至2018年1月21日，你户共拖欠物业服务费和公共楼道照明费合计1204元。根据国务院《物业管理条例》第七条第五款的规定，业主在物业管理活动中，应当履行按时交纳物业服务费用的义务。因此，你户未向委托人缴纳物管费的行为，已经违反了法律规定确定的义务，给我方委托人的正常经营造成了重大影响，严重损害了我方委托人的合法利益。现本所接受该公司的委托向你户郑重函告如下：1.请你户在本律所函直接、邮寄或张贴送达你户之日起十日内向委托人一次性支付你户所拖欠的物业服务费和公共楼道照明费及违约金共计1746元。2.若你户于上述期限内仍未向委托人足额支付你户所拖欠的物业服务费和公共楼道照明费及违约金，本所将指派承办律师依授权依法提起诉讼，届时你户不仅要足额向委托人支付上述物业服务费用，还需要承担相关律师费、法院诉讼费等合理费用。你户也会因诉讼而造成银行账号被查封，或财产被查封。请你户慎重考虑诉讼带来的不理后果，及时支付拖欠的物业费。特此函告。”后超越物业公司经催收未果，遂向本院提起诉讼。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。（一）关于物业管理费用缴纳的问题。根据《物业管理条例》规定，业主委员会与物业签订的物业服务，对业主具有约束力。本案中，世福苑小区业主委员会与超越物业公司签订的《物业服务合同》合法有效，对全体业主均具有约束力。原告提供了物业服务，被告应当交纳物业服务费，故原告要求被告支付物业费的请求，本院予以支持。（二）关于违约金问题。原告超越物业公司已提供物业服务，但考虑到原告的工作尚存提高、改进之处，故本院对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第十二条、第三十四条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告袁文彪应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告盐城市超越物业管理有限公司支付物业服务费2408元。二、驳回原告盐城市超越物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取25元,由被告袁文彪负担。此款原告已预付，现限被告于本判决发生法律效力后七日内向本院交纳，银行汇款直接汇入本院账号（户名：盐城市亭湖区人民法院（诉讼费专户），账号：53×××81，开户行：中国银行盐城亭湖支行），汇款时需注明案号。如逾期未交纳，本院将依法强制执行。本判决为终审判决。审 判 员 朱庆蓉二〇二〇年十一月二十五日法官助理 杨 希书 记 员 万 莉附法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第十二条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。