烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0612民初2006号原告：林世峰，男，1963年9月1日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托诉讼代理人：王传福，山东达承律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘钦坤，烟台牟平高峰法律服务所法律工作者。被告：高福地，男，1975年3月29日出生，汉族，住烟台市牟平区。被告：姜中敏，女，1975年7月21日出生，汉族，住址同上。二被告共同委托诉讼代理人：徐晓，山东宁海律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：刘桂成，山东宁海律师事务所律师。原告林世峰与被告高福地、姜中敏土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王传福、刘钦坤和二被告共同委托诉讼代理人徐晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即付给原告土地转租费及四个鸡棚出卖款共41万元；2、判令被告向原告支付违约金50万元；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求，要求被告承担原告支出的律师费3万元。标的额共计94万元。事实与理由：本案二被告系夫妻关系，共同经营养鸡场。原告与被告于2019年3月24日签订土地转租合同，原告将自己承租的坐落在烟台市牟平区西山常家庵7亩）土地转租给被告，同时将该土地上的4个鸡棚一并出卖给被告，租期从2019年3月24日至2047年3月24日，共计28年。合同约定转租费和鸡棚出卖款共计60万元，分两次付清全款，2019年12月31日前付35万元，2020年12月31日前付25万元。合同签订后，被告于2019年4月20日先付给原告2万元，直到2020年1月14日再次付给原告17万元，第一期尾款16万元原告多次向被告索要，被告拒不给付。对第二期即2020年12月31日前应付的25万元，被告也表示不予给付。被告以上行为已构成严重违约。根据《土地转租合同》第十一条违约责任的规定“在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方赔偿对方因违约而造成的各项损失，并且支付违约金500万元”原告根据被告违约行为，给原告造成的损失，原告酌情按合同约定违约金500万元的十分之一向被告主张违约金，即50万元。二被告共同辩称，二被告系夫妻关系，原告与被告高福地于2019年3月24日签订土地转租合同属实，合同约定被告租赁原告10亩土地。在双方签订合同时，原告只告知被告涉案的10亩土地系牟平城区宁海街道办事处董家疃村的土地，未告知被告其中有7亩土地是玉林店山后村的，涉案合同签订后被告即投入经营。2019年下半年山后村村委委员多次到被告经营的鸡场进行告知，要求被告停止经营、返还土地，理由是原告租赁给被告的土地系该村委所有，双方在土地租赁合同租赁时明确约定，转租土地需要经过该村委同意，而原告未履行相关手续，因此本案被告享有先履行抗辩权，在原告未能将山后村的土地妥善处理的情况下，被告有权不予支付剩余的转让费用。被告不存在违约行为，另双方合同中约定的违约金及诉状中的违约金均过高，请法庭予以调整。原告增加的律师费的诉请没有法律依据，请法庭依法驳回。本院经审理认定事实如下：1999年1月18日，在烟台市牟平区玉林店法律服务所的见证下，原告作为承租方与出租方牟平区玉林店镇山后村委会签订了一份《租赁合同书》，约定：“土地地点在村西山常家庵，亩数为七亩，四至为东至沟心，西至董家庄地边，北至地边，南至地边。租赁期限50年即1999年1月1日至2048年12月31日。租赁费为每亩每年30元，50年共计10500元，于1999年1月18日一次性付清。双方责任：出租方承担土地税。承租方在不违法规的前提下有权在所租赁的土地上搞开发，否则按违约处理。承租方不得转让或出卖所租赁的土地，否则按违约处理。开发的各项手续及证件由承租方办理，并一切税收由承租方自负。合同期满地面设施归承租方所有，但必须对土地进行复垦，否则按违约处理。合同期内出租方要保证村民对所租赁土地内不进行干预，否则按违约处理。承租方要允许村民王银刚有道可走。违约责任：承租方违约，租金不退并地面设施归出租方所有；出租方违约，租金全部退还，地面设施归承租方所有，并按实际情况包赔承租方损失。”1999年1月18日，烟台市牟平区玉林店法律服务所出具了一份《见证书》，内容为：“经审查核实，烟台市牟平区玉林店镇山后村委法定代表人王永在与承租方林世峰在前面签订的土地租赁合同书，真实合法，现予见证。”《租赁合同书》签订后，原告在涉案土地上建设了四个养鸡大棚。二被告系夫妻关系。被告高福地（承租方、乙方）于2019年3月24日与原告（转租方、甲方）与签订了一份《土地转租合同》，约定：“一、土地坐落在鹰嘴脚下，共计10余亩，东至姜华勒地边，西至山路边，南至姜华勒地，北至山峦。甲方自己建的4个鸡棚卖给乙方。二、租赁期限从2019年3月24日至2047年3月24日，共计28年。三、租赁费用和鸡棚转让款共计60万元，分两次付清全款，2019年12月31日前付35万元，2020年12月31日前付25万元。四、甲方保证该鸡棚和土地租赁与第三方无争议，本合同签订前该鸡场的债权和债务由甲方承担。租赁期满，鸡棚的所有权属于乙方。……。十一、违约责任1、在合同履行期间，任何一方违反本合同的约定，视为违约。违约方赔偿对方因违约而造成的各项损失，并且支付违约金500万元。2、本合同转租后，鸡场内发生火灾等一切不安全因素与甲方无关，责任由乙方承担。十二、到期后，土地上的鸡棚、建筑物、农作物等归乙方。若租赁期间，政府征用鸡棚、建筑物、农作物等，所得补偿款归乙方。十三、合同到期后，若甲方继续向董家庄村委承租该鸡场，乙方有权向甲方提出续租要求，并在同等条件下，乙方享有优先承租权。……。”《土地转租合同》签订后，原告依约向被告交付了4个鸡棚。被告分别于2019年4月20日向原告支付2万元，2020年1月14日支付17万元，后再未付款。另查明，就涉案原告与山后村村委签订的《租赁合同书》的效力及履行情况，双方未在本院提起诉讼。关于涉案《土地转租合同》的性质。原告主张本案不仅仅是土地租赁还有鸡棚买卖，而且主要是鸡棚转让，原告的主要目的是转让鸡棚，土地是附随的。被告不予认可，主张虽然涉案合同中包含了原告建设的4个鸡棚，但被告与原告签订合同的主要目的就是使用涉案的场地用于养殖，而非购买其4个鸡棚。在涉案合同签订后，被告将该4个鸡棚进行了拆除，现在涉案土地上的鸡棚是由被告建设的。关于第二期价款25万元应否支付的问题。原告主张按照合同法第167条规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同，因此要求原告立即付清剩余全部款项41万元。被告对此不予认可，主张原、被告签订的是土地转租合同，不是买卖合同，因此不应当适用该条法律规定。其次，被告未付款是因为山后村与原告签订的土地租赁合同中明确约定原告不能转让，而且根据合同法第224条的规定，承租人未经出租人同意擅自转租的，出租人可以解除合同，解除合同的直接法律后果就是被告需要将涉案的土地返还给出租人即山后村，因此被告享有先履行抗辩权。本院认为，原告作为涉案农村土地的承包人，在山后村村委与原告签订的《租赁合同书》约定的承包期限的剩余期限内，可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。原告将涉案承包土地出租给了被告，并与被告签订了《土地转租合同》，且已履行了交付鸡棚和转移土地使用权的义务，被告理应按照约定的付款期限向原告支付租金和鸡棚转让款。合同约定原告应于2019年12月31日前支付35万元，被告至今只支付19万元，原告要求被告支付剩余款项16万元，事实清楚，证据确凿，本院予以支持。在山后村与原告之间就涉案土地承包合同目前尚未产生纠纷的情况下，被告理应按期向原告支付土地承包金和鸡棚转让款。被告以因山后村的干扰导致无法继续履行合同，因此拖延付款的抗辩主张，理由不当，本院不予支持。对于目前尚未到期的第二笔租金25万元，因付款期限尚未届满，本案亦非单纯的买卖合同，原告要求被告提前给付没有合同和法律依据，对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于违约金。合同约定的违约金过高，本院依法调整为以应付款时间、付款金额为付款节点，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍分段计算。关于律师费。原、被告双方签订的《土地转租合同》中对律师费的负担没有约定，原告要求被告负担，于法无据，本院不予支持。二被告系夫妻关系，涉案债务形成于二人夫妻关系存续期间，应当视为夫妻共同债务，被告姜中敏应当对被告高福地的上述债务承担共同还款责任。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第二条、第三条、第九条、第四十八条、第五十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、被告高福地、姜中敏于本判决生效之日起十日内共同支付原告林世峰土地承包费及鸡棚转让款共计16万元及利息（以33万元为基数，自2020年1月1日起至2020年1月14日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算；以16万元为基数，自2020年1月15日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算）。二、驳回原告林世峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13200元减半收取计6600元，由原告负担；财产保全费2570元，由二被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  余春桃二〇二〇年十一月十八日书记员  贺凌君