北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初14312号原告：李龙辉，男，1992年4月1日出生，汉族，住北京市通州区。被告：姜櫓，男，1987年9月19日出生，汉族，住河北省三河市燕郊开发区。原告李龙辉（以下简称原告）与被告姜櫓（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告，被告到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付2020年3月20日至5月21日期间的租金18461．32元；2．请求判令被告按照《房屋租赁合同》第十四条第三款向原告支付违约金17826元；3．请求判令被告按照《房屋租赁合同》第十四条第四款向原告支付提前退租的违约金8913元；4．请求判令被告支付2019年12月13日至2019年12月20日免租期的租金2051元；5．诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年12月13日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于北京市通州区新华西街XX室租赁给被告使用，房屋建筑面积65．12平方米，租赁期自2019年12月20日至2020年12月19日止，月租金8913元，支付方式为押二付三，支付日期分别为2019年12月13日、2020年3月13日、2020年5月13日、2020年8月13日。原告要求被告支付租金时，被告以新冠疫情影响为由不支付，要求原告减免房租，以不减免就不租房为要挟，但原告不同意减免。现已逾期多日，已经严重违反了双方签订的合同约定，依据《房屋租赁合同》第十三、十四条的相关规定，被告应当按月租金的200%向原告支付违约金。针对被告的反诉，原告辩称：1．在《房屋租赁合同》签订之前，原告已经向被告告知了上一租户的营业执照尚未迁出，需等到迁出后方可办理营业执照迁入的事实，双方对此已经达成一致意见，故在《房屋租赁合同》签订时，没有确定营业执照的迁入时间，原告没有违约行为；2．《房屋租赁合同》第十三条第二款第（二）项约定的是“因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁坏、灭失造成其他损失的”双方互不承担责任，现在上述情形并未发生，被告未支付到期应付的租金，应当承担违约责任；3．被告并未在2020年4月11日告知原告房屋门锁密码，原告于2020年5月6日收到了被告搬家的短信，且短信中被告也认可是由于因为疫情不能支付房租于2020年4月9日搬走，是被告没有遵守合同的约定，没有与原告办理终止合同签字及房屋移交手续，被告应当支付实际占用至2020年5月21日的房租；4．被告因疫情特殊原因不能到北京办公及不按时交房租的理由是不成立的，属于被告主观恶意拖欠房租；5．被告提前退租应当提前60日通知原告，《房屋租赁合同》第十四条第四款、第十五条第二款对于提前退租有明确的约定，被告应当支付免租期的租金及违约金。综上，被告单方违约，应当承担相应的违约责任并承担反诉费用。被告辩称：1．原告提供的房屋注册地址被占用，且我们入住3个月未配合办理公司注册手续，迁走原注册公司，导致我方不能注册营业执照无法经营，按照《房屋租赁合同》第十三条第三款第（二）项、第十五条第（一）项的规定，我方单方解约，不需要承担违约责任；2．新冠肺炎疫情导致房屋无法办公使用，且合伙人为湖北户籍，2020年4月17日才回京解除隔离，应属于不可抗力因素，按照《房屋租赁合同》第十三条第二款的规定，我方单方解除合同也不承担违约责任；3．我方于2020年4月9日搬走，并于2020年4月11日告知原告搬走退租，且尚有交给原告的两个月押金17826元未退回，但原告以未签订终止合同为由不予解约，坚持让我交付第二季度房租没有道理。综上，不同意原告的诉讼请求，并反诉要求原告支付违约金17826元，返还两个月房租押金17826元，共计35652元。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2019年12月13日，原告（甲方）、被告（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于北京市通州区新华西街XX室出租给乙方办公使用，租赁期限自2019年12月20日至2020年12月19日，租金8913元/月，付款方式为“押二付三”，租金每三个月支付一次，一次支付金额为26739元，各支付日期分别为2019年12月13日、2020年3月13日、2020年5月13日、2020年8月13日；甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁押金，金额为17826元，甲方须为乙方开具押金收据；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方（不计利息），如未发生上述所述费用，甲方须全额退还乙方。《房屋租赁合同》第十三条约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同（双方须书面确认）。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲、乙双方互不承担违约责任：1、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；因地震、火灾等不可抗力致使房屋毁坏、灭失或造成其他损失的。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……2、甲方交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1、不支付或不按照约定支付租金达7日的。……。第十四条约定：（一）甲方有本合同第十三条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；…（三）乙方有本合同第十三条第四款约定情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。（四）租赁期内，乙方需提前退租的，应提前60日通知甲方，并按月租金的100%支付违约金。第十五条约定：1、乙方注册甲方须配合办理手续。……2、若乙方提前退租，乙方须向甲方支付免租期间的房租费用2051元。合同签订后，被告向原告支付押金17826元及2019年12月20日至2020年3月19日期间的租金26739元，原告将案涉房屋交付被告，但被告未向原告交纳2020年3月20日之后的租金，该租金应于2020年3月13日交纳。2020年4月14日，原告与被告微信联系称：“姜总您好，您租用我们万达XX房间，已经欠缴房租一个月了，请您尽快缴纳房屋租金”。被告答复：“都搬走了”。原告回复：“如果您要退租，请您提前办理房屋租赁合同终止签字手续，我们要提前找租户”。2020年5月6日，被告向原告发送短信两条，内容为：一、您好房东我是万达广场XX室的租户；因为疫情原因公司运营困难承担不了本房屋的租金了，已于2020年4月9日搬走了，属于单方违约；我们还有1个月10天的押金在您那里，押金我们深知要不回来，就作为我们的违约金吧，现在因为疫情原因公司经营不下去了！给你带来的不便深感抱歉！二、万达广场XX室门锁密码：操作员3密码252525。庭审中，被告辩称其已于2020年4月9日搬离案涉房屋，于2020年4月11日电话告知了原告退租并搬离房屋事实，并在电话中告知了原告房屋门锁密码。被告提供了其租赁搬家车辆、支付搬家费、与原告的通话记录的截图用以佐证。但原告对此并不认可，称在2020年4月11日的通话中，被告仅告知其退租搬离房屋，并未告知房屋门锁密码，被告恶意拖延直至2020年5月6日才发短信告知房屋门锁密码。原、被告均未就电话中是否告知门锁密码向本院提供证据。被告向本院提交撤诉申请，自愿撤回反诉。本院认为：当事人对自己的主张有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定，全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，原、被告就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当依约履行。现被告未按合同约定向原告支付租金，在2020年4月9日搬离案涉房屋后于2020年4月11日向原告告知，且自认其行为构成违约，故被告应当按照合同约定向原告支付2020年3月20日至2020年4月11日期间的房屋租金、免租期的租金并承担提前退租的违约责任。原告在2020年4月11日知晓被告已经搬离案涉房屋的消息后，即使被告未向其告知门锁密码，原告可以依据合同的约定直接自行收回房屋以避免损失的进一步扩大。现原告未采取适当的措施致使损失扩大，致使房屋空置，应当就由此造成的扩大损失自行承担责任。但鉴于密码锁解锁需要具备解锁的专业人员予以处理，应当为原告预留寻找专业开锁人员的时间，该时间由本院综合当时的疫情状况等因素酌定，期间的租金仍应当由被告予以负担。关于原告要求被告支付迟延支付租金的违约金的诉讼请求，因被告拖欠租金的行为正值新冠肺炎疫情严重期间，故应当适当减轻被告拖延支付租金的违约责任。关于原告要求被告支付租金至2020年5月21日的请求，因按照《房屋租赁合同》的约定，双方书面确认解除合同的前提是双方协商一致解除，现由于被告单方违约解除且被告在此期间亦未实际占有使用案涉房屋，故本院对原告的该部分请求不予支持。被告未向本院提供其在电话中已经向原告告知门锁密码的证据，且2020年5月6日的短信在一定程度上也能够反证被告没有告知门锁密码的事实，故本院对于被告的该部分辩解意见不予采信。现被告自愿申请撤回反诉，系在法律规定的范围内对其诉讼权利的自由处分，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决如下：一、姜櫓给付李龙辉2020年3月20日至2020年4月19日期间的房屋租金8913元，于本判决生效后七日内执行清；二、姜櫓给付李龙辉免租期租金2051元，于本判决生效后七日内执行清；三、姜櫓给付李龙辉提前退租的违约金8913元，于本判决生效后七日内执行清；四、姜櫓给付李龙辉拖延支付租金的违约金8913元，于本判决生效后七日内执行清；五、驳回李龙辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费491元，由李龙辉负担231元（已交纳），由姜櫓负担260元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇二〇年十一月十九日书记员  龙闪闪