上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初19831号原告：奚桂星，女，1964年2月23日出生，汉族，住上海市静安区。原告曹泽民，男，1957年6月27日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：奚桂星(原告曹泽民妻子)，1964年2月23日出生，汉族，住上海市静安区。原告：曹宇文，女，1988年8月24日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：奚桂星(原告曹宇文母亲)，1964年2月23日出生，汉族，住上海市静安区。被告：上海锦鹤投资发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：薛守伟，董事长。委托诉讼代理人：戚俊杰，上海市海燕律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄槐，上海市海燕律师事务所律师。原告奚桂星、曹泽民、曹宇文与被告上海锦鹤投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日收到原告提交的民事起诉状，经诉前调解不成，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月26日、11月19日公开开庭进行了审理。原告奚桂星(原告曹泽民、曹宇文的委托诉讼代理人)、被告上海锦鹤投资发展有限公司的委托诉讼代理人黄槐(未参加2020年11月19日审理)、戚俊杰(未参加2020年10月26日审理)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奚桂星、曹泽民、曹宇文向本院提出诉讼请求：判令被告向三原告支付自2015年8月28日起至2020年7月27日止的租金差额34,566.31元；2.被告向三原告支付违约金(以扣除5%租赁税后的欠付租金为基数，自逾期之日起，按每日万分之五的标准计算至实际清偿之日止)。事实和理由：2008年6月，三原告与被告签订《仙霞福运商厦统一租赁合同》，约定：三原告将上海市长宁区剑河路XXX-XXX号(单)308室(以下简称涉讼房屋)出租给被告，建筑面积21.76平方米，租赁期限为2008年9月28日至2021年3月27日(免租期6个月)，双方另对租金等进行了约定。2015年9月起，被告未某按约支付租金，经原告多次讨要，被告负责人郑国强均以之后会补为由敷衍了事。因被告至今未某支付租金差额，故三原告提起诉讼，要求被告支付租金差额，并于每期租金所涉时间段的第一个月3号起支付违约金。被告上海锦鹤投资发展有限公司辩称，对第一项诉讼请求中的时间段无异议，但扣除租赁税后的租金差额应为31,827.58元，且其中2015年8月28日至2017年3月27日期间的租金已经超过诉讼时效。对第二项诉讼请求，不认可原告主张的违约金起算时间及标准，认为如被告需支付违约金的，应该自每一期租金所涉时间段的第二个月3号起，按照每日万分之二的标准计算。此外，被告将涉讼房屋出租给案外人上海剑泉酒店管理有限公司(以下简称剑泉公司)，该公司曾向被告提出减免租金的要求，被告并未就此作出承诺。如法院在本案中减免了被告的相应租金，被告也同意减免剑泉公司的相应租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上海市房地产权证、《仙霞福运商厦统一租赁合同》、银行交易明细、《房屋租赁合同》、剑泉公司的营业执照、《关于疫情期间请求减免房租的请求函》等证据，本院予以确认并在卷佐证。原告另提供证人田某某的证言，以证明其曾向被告催讨租金，因证人未某到庭，且无其他证据与证人证言相互佐证，故本院对该证据不予认定。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：三原告系涉讼房屋产权人，该房屋建筑面积为21.76平方米，类型为商业。2008年6月29日，三原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)签订《仙霞福运商厦统一租赁合同》，约定：原告将涉讼房屋出租给被告，租赁期限为十二年，即2008年9月28日至2021年3月27日止(包括免租期6个月)。2008年9月28日至2010年3月27日期间每月租金为1,013.65元(含免租期6个月)；2010年3月28日至2011年3月27日每月租金为1,069.96元；2011年3月28日至2012年3月27日每月租金为1,126.27元；2012年3月28日至2013年3月27日每月租金为1,182.58元；2013年3月28日至2014年3月27日每月租金为1,244.54元；2014年3月28日至2015年3月27日每月租金为1,306.49元；2015年3月28日至2016年3月27日每月租金为1,374.06元；2016年3月28日至2017年3月27日每月租金为1,441.64元；2017年3月28日至2018年3月27日每月租金为1,514.85元；2018年3月28日至2019年3月27日每月租金为1,588.05元；2019年3月28日至2020年3月27日每月租金为1,666.88元；2020年3月28日至2021年3月27日每月租金为1,751.36元。押金为二个月的租金金额，分二期支付。押金主要用于担保乙方履行租赁合同项下的全部债务(包括但不限于租金、水电费、通讯费、违约金、赔偿金等)。租金每二个月支付一次(即每两个月为一期)，乙方应在每两个月之首月3日前将本期租金汇入甲方的帐号内(其中，鉴于免租期为六个月，因此，2008年9月28日至2009年9月27日之间的租金支付方式为：每两个月之首月3日前向甲方支付一个月租金)；若乙方逾期支付租金超过5天，则应按欠付租金的每天千分之五向甲方支付滞纳金；若逾期支付30天则视为乙方根本违约，甲方有权单方面提出解除租赁合同，并没收乙方已支付的押金。甲方同意乙方在第二次支付租金时(即2008年12月3日)一次性支付给上海巍立行房地产咨询有限公司相当于半个月租金金额的中介费，甲方实际收到半个月租金……。甲方同意，在无法规避的情况下，物业租赁税由乙方在甲方的租金收入中代扣代缴，乙方应提供合法缴税单据。签约后，原告将涉讼房屋交付给被告。2015年4月23日，被告(甲方、出租方)与案外人卓某某(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将上海市长宁区剑河路XXX-XXX号一楼大厅、二楼、三楼出租给乙方，建筑面积为一楼大厅100平方米，二楼、三楼2,850平方米；租赁期限自2015年8月1日起至2021年3月27日止；年租金合计为2,700,000元，该房屋租金两年内不变，自第三年起，每两年租金金额在前一年的基础上递增5%，合同租赁期为五年。2016年1月4日，剑泉公司成立，住所地位于上海市长宁区剑河路******，****，****，卓某某系该公司的法定代表人。2020年3月21日，本院受理原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，案号为(2016)沪0105民初5796号。原告在该案中提出诉讼请求：被告支付涉讼房屋2012年1月28至2015年8月27日的租金53,605.17元及滞纳金。该案审理过程中，经本院诉调对接中心主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于2016年6月底前支付原告奚桂星、曹泽文、曹宇文涉讼房屋自2012年1月28日至2015年8月27日租金53,605.17元及支付滞纳金26,394.83元；二、案件受理费1,800元，按25%收取，计450元，由原告奚桂星、曹泽文、曹宇文自愿负担。本院于2016年3月21日出具民事调解书对上述协议予以确认。2015年8月28日至9月27日，被告支付租金960.97元，拖欠租金344.39元；2015年9月28日至11月27日，被告支付租金1,921.94元，拖欠租金688.78元；2015年11月28日至2016年1月27日，被告支付租金1,921.94元，拖欠租金688.78元；2016年1月28日至3月27日，被告支付租金1,921.94元，拖欠租金688.78元；2016年3月28日至5月27日，被告支付租金1,921.94元，拖欠租金817.18元；2016年5月28日至7月27日，被告支付租金1,921.94元，拖欠租金817.18元；2016年7月28日至9月27日，被告支付租金1,921.94元，拖欠租金817.18元；2016年9月28日至11月27日，被告支付租金1,921.94元，拖欠租金817.18元；2016年11月28日至2017年1月27日，被告支付租金1,921.94元，拖欠租金817.18元；2017年1月28日至3月27日，被告支付租金1,921.94元，拖欠租金817.18元；2017年3月28日至5月27日，被告支付租金1,921.94元，拖欠租金956.28元；2017年5月28日至7月27日，被告支付租金1,921.94元，拖欠租金956.28元；2017年7月28日至9月27日，被告支付租金1,921.94元，拖欠租金956.28元；2017年9月28日至11月27日，被告支付租金1,921.94元，拖欠租金956.28元；2017年11月28日至2018年1月27日，被告支付租金1,921.94元，拖欠租金956.28元；2018年1月28日至3月27日，被告支付租金1,921.94元，拖欠租金956.28元；2018年3月28日至5月27日，被告支付租金1,921.94元，拖欠租金1,095.36元；2018年5月28日至7月27日，被告支付租金1,921.94元，拖欠租金1,095.36元；2018年7月28日至9月27日，被告支付租金1,921.94元，拖欠租金1,095.36元；2018年9月28日至11月27日，被告支付租金1,921.94元，拖欠租金1,095.36元；2018年11月28日至2019年1月27日，被告支付租金1,921.94元，拖欠租金1,095.36元；2019年1月28日至3月27日，被告支付租金1,921.94元，拖欠租金1,095.36元；2019年3月28日至5月27日，被告支付租金1,921.94元，拖欠租金1,245.14元；2019年5月28日至7月27日，被告支付租金1,921.94元，拖欠租金1,245.14元；2019年7月28日至9月27日，被告支付租金1,921.94元，拖欠租金1,245.14元；2019年9月28日至11月27日，被告支付租金1,921.94元，拖欠租金1,245.14元；2019年11月28日至2020年1月27日，被告支付租金1,921.94元，拖欠租金1,245.14元；2020年1月28日至3月27日，被告支付租金1,921.94元，拖欠租金1,245.14元；2020年3月28日至5月27日，被告支付租金480.48元，拖欠租金2,847.10元；2020年5月28日至7月27日，被告支付租金1,441.40元，拖欠租金1,886.13元。另查明，2020年6月17日，剑泉公司发出《关于疫情期间请求减免房租的请求函》，载有如下内容：今年年初突如其来的疫情，让酒店的生意一落千丈，……但由于疫情爆发酒店没有生意，经过大家的商量考虑到水电煤成本，故决定2月1日起酒店暂停营业，直至3月1日开始酒店才开始正常营业，……同样也恳请贵司从大局出发响应政府号召，给我司酒店提供适当房租减免以及减半的政策。审理中，原、被告一致确认，2015年8月28日起至2020年7月27日止，扣除物业租赁税后，被告尚未支付的涉讼房屋租金余额为31,827.58元。被告确认，2020年2月1日起至2月29日止，涉讼房屋能够正常使用。本院认为，原、被告签订的《仙霞福运商厦统一租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。原告主张被告支付2015年8月28日起至2020年7月27日止的租金差额34,566.31元；被告抗辩，原告主张2015年8月28日至2017年3月27日期间的租金已经超过诉讼时效。本院认为，《中华人民共和国民法总则》规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。根据《仙霞福运商厦统一租赁合同》约定，租金每二个月支付一次，故本案所涉租金系定期给付债务，该债务在合同履行过程中不断产生，均有独立的履行期限，不属于分期履行的同一债务而适用统一诉讼时效。原告作为涉讼房屋的出租人，定期收取被告支付的部分租金，自收款日起即明知被告未某按期足额支付租金，虽然原告称其在被告拖欠租金后多次催讨，但未某提供充分证据加以证明，故其该项主张本院难以采纳，被告就诉讼时效提出的抗辩意见成立。鉴于原告于2020年8月14日向本院提交民事起诉状，而被告仅就2015年8月28日至2017年3月27日期间的租金提出诉讼时效的抗辩，故对原告所主张的2017年3月28日起产生的租金及相应违约金本院予以支持。根据被告提供证据，剑泉公司是因经营成本等原因而自行停业，并无证据证明被告对涉讼房屋的使用受到影响，被告亦未某举证证明其对剑泉公司减免租金的申请作出承诺或予以认可，故被告应根据合同约定的租金标准，在扣除租赁税率后向原告支付2017年3月28日起至2020年7月27日止的租金余额24,513.91元。租赁合同约定，被告逾期支付租金的，应向原告支付逾期付款滞纳金，该滞纳金实为被告逾期付款的违约金。关于违约金的起算日，原、被告存在争议。本院认为，根据《仙霞福运商厦统一租赁合同》约定，2008年9月28日至2009年9月27日期间，被告每两个月之首月3日前向原告支付一个月租金；原告同意在第二次支付租金时(即2008年12月3日)一次性支付当于半个月租金金额的中介费。原告关于违约金起算日的主张与上述约定不符，故本院不予采纳。虽然租赁合同约定，被告逾期支付租金超过五天应支付滞纳金，但被告在本案中确认自每两个月之首月3日起计算违约金，系其对自身权利的处分，于法不悖，本院予以准许。关于违约金的计算标准，租赁合同约定按每日千分之五计算确实偏高，故本院结合被告的违约情形等因素，酌情确定被告按每日万分之四的标准支付违约金。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：一、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内就上海市长宁区剑河路XXX-XXX号(单)308室房屋向原告奚桂星、曹泽民、曹宇文支付自2017年3月28日起至2020年7月27日止的租金余额24,513.91元；二、被告上海锦鹤投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告奚桂星、曹泽民、曹宇文支付逾期支付租金的违约金(以956.28元为本金，自2017年4月3日起算；以956.28元为本金，自2017年6月3日起算；以956.28元为本金，自2017年8月3日起算；以956.28元为本金，自2017年10月3日起算；以956.28元为本金，自2017年12月3日起算；以956.28元为本金，自2018年2月3日起算；以1,095.36元为本金，自2018年4月3日起算；以1,095.36元为本金，自2018年6月3日起算；以1,095.36元为本金，自2018年8月3日起算；以1,095.36元为本金，自2018年10月3日起算；以1,095.36元为本金，自2018年12月3日起算；以1,095.36元为本金，自2019年2月3日起算；以1,245.14元为本金，自2019年4月3日起算；以1,245.14元为本金，自2019年6月3日起算；以1,245.14元为本金，自2019年8月3日起算；以1,245.14元为本金，自2019年10月3日起算；以1,245.14元为本金，自2019年12月3日起算；以1,245.14元为本金，自2020年2月3日起算；以2,847.10元为本金，自2020年4月3日起算；以1,886.13元为本金，自2020年6月3日起算；均按每日万分之四的标准，计算至实际支付之日止)。三、驳回原告奚桂星、曹泽民、曹宇文的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费664.16元，因本案适用简易程序审理，减半收取计332.08元，由原告奚桂星、曹泽文、曹宇文负担125.66元，被告上海锦鹤投资发展有限公司负担206.42元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 董 隽二〇二〇年十一月三十日书记员 徐晓敏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。