福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽03民终2643号 上诉人（原审被告）：福建亿佳房地产有限公司，住所地福建省仙游县鲤南镇西埔村**，统一社会信用代码91350322310706754J。 法定代表人：张雪晶，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈婧（系该公司法务），女，1990年9月25日出生，汉族，住福建省仙游县。 被上诉人（原审原告）：林士贤，男，1988年11月16日出生，汉族，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：陈福进、周扬烽，福建品义律师事务所执业律师。 上诉人福建亿佳房地产有限公司（以下简称亿佳公司）因与被上诉人林士贤商品房预售合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2020）闽0322民初175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 亿佳公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回林士贤的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由林士贤承担。上诉理由：一、一审法院仅凭亿佳公司于2018年6月11日发出的《通知》，认定亿佳公司应自2019年1月1日起承担逾期交房的违约金，对亿佳公司不公，且缺乏证据证明。1.一审法院已认定新电力规范实施属于不可抗力，对于涉案项目的交付产生影响，且亿佳公司不存在过错，则应按新电力规范实施造成的项目电力施工停工期间对亿佳公司进行全部免责。众所周知，不可抗力是一项免责条款，通常依据不可抗力发生的影响，部分或者全部免责。一审法院认为，电力技术规范变更对于涉案项目的交付产生影响，且亿佳公司也为了消除这些影响积极付出努力，该事项属不可抗力，不应归责于亿佳公司，应根据不可抗力造成的影响全部免责。该不可抗力因素自2017年2月11日新电力规范实施起就影响着本项目的电力设施建设，直至2018年11月初，仙游县商务局允许亿佳公司使用项目一层开展电力配套建设，该不可抗力因素才消除。若一审法院认为该不可抗力因素不可归责于亿佳公司，则应该认定自该不可抗力因素产生起至其影响消除后的时间区间内，即2017年2月11日至2018年11月1日共计629天是亿佳公司相应可以顺延交付的时间区间。根据顺延后的交房日期，亿佳公司应在2019年9月21日前交付房屋。亿佳公司已于2019年8月23日使涉案房屋达到验收标准，并于当日向业主发出《交房通知书》，交房时间截止至2019年8月30日，故并不存在违约，不应当承担违约责任。2.亿佳公司作出的《通知》是在业主信访期间为维稳需要作出的对于交房时间的预判，仅凭该预判认定亿佳公司应于预判时间内交房，对亿佳公司不公，且缺乏证据证明。由于亿佳公司因不可抗力逾期交房，涉案项目业主于2018年6月11日及2018年8月15日组织两次信访。两次信访的当时，影响涉案项目交房的周边道路配套问题及电力配套设施建设问题均未解决，亿佳公司无法预计不可抗力因素何时消除，但迫于政府维稳要求根据鲤北管委会等部门的口头承诺作出交房时间的预判。业主提供的《通知》并不是在双方平等友好的基础上作出，而是迫于政府维稳需求的情况下作出，以该《通知》作为亿佳公司交房期限的证据，对亿佳公司不公。再者，《通知》中描述的政府承诺于2018年7月中旬施工，预计2018年10月下旬完工，但事实上政府直至2018年8月中旬才签订施工合同，2018年12月份周边道路仍在施工中并未完工。也就是说，周边配套工程并未按照信访过程中政府部门承诺的时间消除影响。在不可抗力未按照政府承诺的时间消除的情形下，一审法院不能因此认定亿佳公司应按照预判的时间交房。且《通知》中使用了“争取11月底，最迟12月底交房”的字眼，本身并不是一个确定的描述，而是对于信访业主的一个争取尽快交房的态度表示，法院不应按照一份开发商表态尽快交房的通知作出判决。二、一审法院只对新《电力规范》实施构成不可抗力进行认定，并未对涉案项目周围道路设施延期施工是否构成不可抗力进行认定，对于本案的事实认定不够全面。涉案项目周边道路是属于市政道路，建设职责属于政府相关部门，根据亿佳公司提供的信访记录单及最终形成的涉案项目周边配套设施施工合同均能够证明该建设职责由政府有关部门承担，费用由财政负担。由于涉案项目与邻近居民楼标高存在高低落差，在周边道路的标高及具体施工方案未确定之前，施工单位无法确定涉案项目应如何进行管道、线路等预埋，直接导致涉案房地产的相关项目建设进度停滞。无论从亿佳公司提供的项目周边照片、周边配套工程施工合同、信访协调记录单等或从业主自己提供的业主群聊天记录，均可证实亿佳公司项目周边配套工程未及时实施，及亿佳公司建设项目受到周边道路配套未及时施工的影响，这应是没有争议的事实。该因素应属于政府行为引起的，应被认定为不可抗力。业主认为这属于亿佳公司与政府即第三人之间的纠纷，但该市政道路不属于项目范围，亿佳公司无权要求政府何时对市政道路进行建设，双方之前不存在“纠纷”，不应认定为第三人因素。一审法院只对新电力规范实施造成的影响进行认定，而没有明确归属政府职责的周边配套工程建设延迟是否属于不可抗力，对于案件的事实认定不完整。三、一审法院对于违约金计算利率的认定过高。退一步说，即使亿佳公司存在逾期交付，亿佳公司逾期交付并未对林士贤产生任何实际损失，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及其他相关规定，由于本案延迟交房涉及政府原因、政策变动等多项不可抗力因素，且涉及业主众多，从保护民营企业角度出发，在逾期交房并未对林士贤造成任何实际损失的基础上，该违约金计算利率认定过高，将给企业带来严重负担。参照本地同类案件判例，通常对逾期交房违约金利率认定为日万分之零点一。 林士贤辩称：一、亿佳公司主张因不可抗力导致逾期交房的理由明显缺乏依据，本案系是亿佳公司自身原因导致逾期交房，电力技术规范变更及周边道路施工情况不仅不属于不可抗力因素，更与逾期交房之间没有因果关系。（一）逾期交房的根本原因系亿佳公司自身建设施工问题影响施工进度，导致工程无法如期竣工。1.林士贤提供的闽建办建[2016]42号《福建省住房和城乡建设厅办公室关于2016年上半年全省工程质量两年治理和三年“双提升”行动大检查工程质量安全情况的通报》文件中明确认定了本案因楼盘工程质量不合格及未按建设规范施工，导致被责令全面停工以及责令对模板工程全部拆除重搭，故必然导致楼盘无法如期竣工，导致交房时间延后，故造成逾期交房的根本原因是亿佳公司自身施工质量问题影响施工进度所导致，而非其他因素。2.本案楼盘事实上逾期交房后的2018年1月至3月底间主体建筑外围尚未落架，在2018年6月主体建筑门窗尚未安装，也就是涉案楼盘直至逾期交房后相当长的时间内，其主体工程仍然未施工完毕，该工程仅仅涉及亿佳公司自身施工进度问题，亿佳公司将其与电力技术规范变更及周边道路施工混为一谈，明显没有事实与法律依据。（二）电力规范变更及配套工程施工不属于不可抗力因素，亦不属于不可克服的问题，同时也不属于合同约定的免责事宜，亿佳公司据此主张交房时间顺延没有事实及法律依据，仅仅只是为了转移法院审查重点及规避自身责任。1.2016年11月11日发布的《10KV及以下电力用户业扩工程技术规范DB35/T1036-2016》（以下简称“《新规范》”）既不当然适用于本案楼盘，也不属于强制性规范。政策的出台，原则上不溯及既往，如果有溯及既往之效力，需要有明文规定，亿佳公司提及的《新规范》未明文规定已开发建设的楼盘必须适用，故不具有适用于本案楼盘的效力。根据亿佳公司2018年6月11日发给小区业主的通知书，业已明确电力技术规范的变更并未对交房产生影响，亿佳公司主张系受迫作出该意思表示，但是至今也未提供相反证据推翻该通知书，故主张电力技术规范变更而产生的不可抗力没有任何事实及法律依据。2.退一步而言，即使法院认为存在电力技术规范变更及周边配套设施建设对施工产生影响，这两种因素不属于不可克服的因素，而是因为亿佳公司消极应对，亿佳公司仍应承担违约责任。二、一审法院按日万分之一计算的逾期交房违约金已经明显低于合同约定，亿佳公司主张更低的违约金没有依据，应不予支持。本案双方签订的《商品房买卖合同》系亿佳公司预先拟定的格式合同，该《商品房买卖合同》明确约定按日万分之二计算违约金，说明亿佳公司在合同签订时，即已明确了解违约风险并同意按日万分之二承担逾期交房违约金。一审法院直接调整为日万分之一，已经明显低于合同约定，现今亿佳公司又主张违约金过高，不仅违背公平原则和诚信原则，且没有提供相关证据予以反驳，其主张不能成立，故一审判决的违约金应予维持。 林士贤向一审法院起诉请求：1.判令亿佳公司向林士贤支付自2017年12月31日起至2019年8月30日止以购房款852775元为基数按日0.02%计算的逾期交房违约金105084.57元；2、本案诉讼费用由亿佳公司承担。 一审法院认定本案事实如下：2016年6月1日，林士贤与亿佳公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，林士贤向亿佳公司购买由亿佳公司开发的亿佳花园第1-4#幢2#901号商品房，建筑面积129.60平方米，每平方米6679.06元，总价款852775元。合同约定：在合同签订之日支付购房首付款265606元，余款600000元向银行/公积金管理中心申请贷款。合同第九条对有关商品房的交付条件约定：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.单体验收合格先行交付。合同第十一条对交付时间和手续进行约定：出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料通知书面送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条对逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理……2.出卖人自逾期之日起按买受人已付购房款的日万分之二支付违约金。合同还约定其他事宜。合同签订后，林士贤已按约支付给亿佳公司全部购房款852775元。之后，亿佳公司没有按约定将房屋交房给林士贤。因亿佳公司未按《商品房买卖合同（预售）》约定的时间交付房屋，故林士贤遂于2020年1月13日诉至一审法院请求处理。 对于双方当事人争议的如下问题，一审法院予以分析并作认定如下： 一、关于亿佳公司是否可以免除逾期交房的责任（因不可抗力造成的工期延期）问题。一审法院审查认为，双方在合同中对于何种条件下逾期交房方可构成不可抗力的免责事由的标准约定不明。关于电力规范的实施及周围道路配套设施未施工给涉案商品房交付造成的影响问题。根据2019年9月11日仙游县人民政府出具的《关于研究推进仙游县城区中心农贸市场、县农产品批发交易市场有关事宜的会议备忘录》载明“根据该项目图纸设计情况，一层市场设计置放变压器的配电室2间，面积各为110平方米，其中一间置放住宅房变压器，一间置放市场专用变压器（产权归国有）。由于该项目建设后，相关电力规范发生变化，福建亿佳房地产有限公司住宅房配电室面积无法满足《10KV以下电力用户业扩工程技术规范》DB35/T1036-2016的要求，需增加一间置放开闭所及相关公共配电设施。鉴于福建亿佳房地产有限公司一层没有其他场所，加上商品房购房户多次上访要求马上交房等原因。原则同意福建亿佳房地产有限公司提出的变压器放置方案……。”结合亿佳公司2017年6月12日递交给鲤城街道管委会的《关于“亿佳花园”周边市政道路建设的请求》、2017年8月21日《关于请求协调亿佳花园配电系统及周边道路问题的请示》、2018年3月13日《关于请求协调商务局提供给亿佳花园安装变压器配电用房的请示》、2018年9月18日《关于请求协调解决亿佳花园配电系统问题的请示》，可以认定因电力技术规范变更，涉案小区的变压器建设、开闭所及配电房位置的调整均对涉案商品房的交付产生影响，但亿佳公司也为消除该些影响积极付出努力，该事项属亿佳公司不可预见的，不应归责于亿佳公司。依据亿佳公司于2018年6月11日向信访单位即信访业主表示“经与鲤北管委会等部门协调，该公共配套设施定于2018年7月中旬开始施工，预计2018年10月下旬完工，争取2018年11月底，最迟12月底交房”，可以认定亿佳公司在遭遇电力规范变更及小区周边公共配套设施不到位的影响后，其自认最迟可于2018年12月31日向业主交付商品房。现林士贤只请求计至2019年8月30日止逾期交房违约金，故亿佳公司应承担自2019年1月1日起计至2019年8月30日止逾期交房违约金。 二、关于逾期交房违约金应如何计算的问题。一审法院审查认为，因涉案《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：出卖人自逾期之日起按买受人已付购房款的日万分之二支付违约金”。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》[法发（2009）40号]第6条“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”规定的精神，并考虑到本案迟延交房既有亿佳公司方面原因，又涉及政府相关部门原因，现亿佳公司认为以购房款为基数按照日万分之二计算逾期交房违约金明显过高，请求法院予以调整。一审法院结合本案的具体情况，酌情认定亿佳公司应支付给林士贤自2019年1月1日起至2019年8月30日日止按林士贤已付购房款的日万分之一计算的逾期交房违约金。 综上所述，一审法院认为，林士贤与亿佳公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定,该合同合法有效,对双方当事人均具有法律拘束力。本案中，林士贤已按《商品房买卖合同（预售）》约定足额支付了购房款，而亿佳公司未按《商品房买卖合同（预售）》约定的期限交房，明显构成违约，应承担相应的违约责任。因电力规范变更及小区周边公共配套设施不到位的影响，故一审法院酌情认定亿佳公司应承担自2019年1月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金。现林士贤只请求计至2019年8月30日止逾期交房违约金，故亿佳公司应承担自2019年1月1日起计至2019年8月30日止逾期交房违约金。由于双方签订的《商品房买卖合同（预售）》对逾期交房违约金约定过高，一审法院予以调整，即亿佳公司应支付给林士贤自2019年1月1日起至2019年8月30日止按林士贤已付购房款的日万分之一计算的逾期交房违约金。综上，林士贤合理的诉讼请求，一审法院予以支持；不合理的诉讼请求，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决:一、福建亿佳房地产有限公司应于本判决生效之日起二十日内支付给林士贤逾期交房违约金（以购房款852775元为基数，自2019年1月1日起按日万分之一计至2019年8月30日止）；二、驳回林士贤其他诉讼请求。案件受理费2402元，减半收取计1201元，由林士贤负担1040元，由福建亿佳房地产有限公司负担161元。 二审中，双方当事人均未提交新的证据。 经审理查明，亿佳公司对一审法院认定的事实的异议意见：1.对“依据亿佳公司于2018年6月11日向信访单位即信访业主表示……承担自2019年1月1日起计至2019年8月30日止逾期交房违约金”有异议，认为事实上该承诺是亿佳公司为配合政府维稳需求而对交房时间作出的预判，但实际上政府相关部门并未在其承诺的时间内对公共配套施工，故不能以此认定亿佳公司需承担违约责任；2.一审法院既然认定电力变压器相关的规范更改属于不可抗力，则施工延误不应归责亿佳公司，就应以不可抗力因素按实际施工延误对亿佳公司进行全部免责。亿佳公司对一审法院认定的其他事实没有异议。林士贤对一审法院认定的事实没有异议。 本院另查明，案涉商品房房号应为2#801号房屋，合同约定每平方米应为6580.05元，总价款852775元。合同还约定：在合同签订之日支付购房首付款262775元，余款590000元向银行/公积金管理中心申请贷款。一审法院对上述事实认定不当，本院予以纠正，对一审认定的事实中双方当事人均没有异议的其他部分，本院予以确认。 本院认为，涉案《商品房买卖合同（预售）》系亿佳公司与林士贤自愿签订的，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。本案争议焦点为：亿佳公司逾期交房的免责事由是否能成立，若认定亿佳公司逾期交房构成违约，逾期交房违约金应如何计算。亿佳公司主张因新电力规范的实施对其项目建设具有不可预见性的影响，另因台风、暴雨等天气原因及周围道路配套建设未施工，均属不可抗力因素，故亿佳公司交房日期应顺延，其不存在逾期交房的违约行为。经审查，双方在合同中对于何种条件下逾期交房方可构成不可抗力的免责事由的标准约定不明。并且仙游县人民政府办公室的会议备忘录主要是为了解决城区中心农贸市场专用变压器的有关问题的，亿佳公司主张的顺延理由也存在重叠计算问题。一审法院综合全案证据分析考虑，已经给予了亿佳公司未按合同约定交房的合理免责期间，依据亿佳公司自己公布的承诺交房期限“最迟可于2018年12月31日”向业主交付商品房，认定亿佳公司应承担自2019年1月1日起逾期交房的违约金并无不当。因林士贤只请求计至2019年8月30日止逾期交房违约金，故一审法院判决亿佳公司应承担自2019年1月1日起计至2019年8月30日止逾期交房违约金并无不当。因逾期交房造成业主无法按期入住使用房屋，损失是客观存在的。涉案《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定亿佳公司逾期交房应当按已付购房款的日万分之二支付违约金，因约定的违约金存在过高的情形，一审法院已经根据亿佳公司的请求调整为按已付购房款的日万分之一计算，一审对该违约金的调整亦无不当。 综上所述，亿佳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实及适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费322元，由福建亿佳房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王鹏程 审判员  许秋红 审判员  李 忠 二〇二〇年十一月十三日 书记员  黄慧萍 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。