福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0303民初3036号 原告：福建景隆房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市涵江区大地阳光城****，统一社会信用代码91350303567306924C。 法定代表人：黄学文，总经理。 委托诉讼代理人：鲍仕钗（该公司员工），男，1978年7月2日出生，汉族，住福建省永泰县。 被告:黄西，女，1977年11月1日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：朱国森、王志君，福建锋芒律师事务所执业律师。 原告福建景隆房地产开发有限公司（以下简称景隆公司）与被告黄西商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告景隆公司的委托诉讼代理人鲍仕钗、被告黄西及其委托诉讼代理人朱国森均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 景隆公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除景隆公司与黄西于2015年3月15日签订的关于福建省莆田市涵江区××街凯旋国际第2幢1001号房产（以下简称涉案房产）的《商品房买卖合同（预售）》，并判令黄西协助景隆公司注销该合同备案及该房产预告登记手续；2.判令黄西立即向景隆公司腾退交还上述涉案房产；3.判令黄西偿还景隆公司因承担按揭阶段性保证责任垫付的银行还款437056.74元，并支付该垫付款按日万分之五标准计算从银行扣款之日起至还清之日止的利息（其中2.1万元垫付款自2020年6月17日起计息；36993.47元垫付款自2020年6月24日起计息；379063.27元垫付款自2020年7月9日起计息）；4.判令黄西支付景隆公司违约金171444.2元；5.判令上述款项（代偿按揭贷款及违约金）从景隆公司应退还给黄西的购房款中抵扣。诉讼过程中，景隆公司放弃上述第4项要求黄西承担违约金的诉讼请求。事实和理由：2015年3月15日，景隆公司与黄西签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定，黄西向景隆公司购买位于莆田市涵江区××街凯旋国际第2幢1001号房产，总价款为857221元。黄西应支付给景隆公司首付款357221元，余款50万元，由黄西向银行申请按揭贷款方式支付。合同签订后，黄西与中国建设银行莆田分行（以下简称建行莆田分行）签订《个人住房借款合同》，向该银行贷款50万元，用以支付该购房款，并约定由景隆公司就该笔贷款向建行莆田分行承担阶段性连带责任保证。该银行发放贷款后，因黄西未按约归还银行贷款本息，致使该银行多次从景隆公司账户中扣划代偿款，具体扣划金额和时间如下：2020年6月17日扣划两笔各是10000元、11000元；2020年6月24日扣划36993.47元；2020年7月9日扣划379063.27元，共计扣划437056.74元。为此，景隆公司分别于2020年6月30日及2020年7月7日二次向黄西发出《关于偿还按揭代偿款的催告函》，但至今黄西未向景隆公司归还上述代偿款。根据双方签订的合同附件四第四条约定，因买受人未及时还本付息导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用的，买受人应在出卖人发出通知之日起十日内向出卖人归还相关款项并承担自银行扣款之日起到买受人归还之日期间的利息（按日万分之五计算），在上述约定时间内如仍未归还的，买受人除承担银行利息及处罚金之外还应按日万分之五支付违约金给出卖人。买受人累计三个月不交按揭款项，也不向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同（预售）》，收回该房产，在扣除违约金（按购房款总价20%计算），及已发生的相关费用（包括代收并已向有关部门缴付的税费等）后，不计利息退还买受人已支付的购房款（包括代收但尚未向有关部门缴付的税费）。出卖人为实现债权所发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费）由买受人承担。因黄西没有按时偿还银行按揭贷款，其行为构成违约，侵害了景隆公司的合法权益，故提出上述诉讼请求。 黄西辩称，1.景隆公司诉求解除与黄西签订的《商品房买卖合同》缺乏法律和合同依据，黄西至今未收到景隆公司任何书面解除合同的通知或任何还款通知；2.因黄西的前夫黄建清在二人夫妻关系存续期间无故对外多次举债，且所借款项均未用于家庭共同生活及生产经营，导致黄西同时也被多个债权人起诉并被法院判决承担还款责任，相关案件已在法院执行过程中，造成黄西的工资卡等账户被法院冻结，经济异常艰难，无法承担偿还按揭贷款的责任，而非是故意不偿还银行按揭贷款；3.涉案房屋在交付后，黄西即对该房屋进行装修，花费二十几万元，实际占有并使用该房屋，且该房屋已被贵院依法查封，客观上也造成黄西的其他债权人的损失，也会面临房屋价值评估、装修费用评估、各种费用如何计算等一系列的难题，不利于妥善处理纠纷。综上，请求驳回景隆公司的诉讼请求。 景隆公司围绕上述诉讼请求依法在本院指定的举证期限内向本院递交下列证据材料： 1.《商品房买卖合同》一份，欲证明：（1）讼争合同约定的基本条款，其中房价总额为857221元，其中50万元以按揭方式支付；（2）合同附件四补充协议第四条对黄西逾期履行按揭还款义务应承担的违约责任及景隆公司所享有的解除权进行了约定； 2.《个人住房借款合同》复印件一份，欲证明黄西由景隆公司提供阶段性连带责任保证，向中国建设银行莆田分行申请了商业贷款50万元； 3.《账户扣划代偿通知书》复印件一组，欲证明：银行发放贷款后，因黄西未按约归还银行贷款本息，致使该银行四次从景隆公司账户中扣划代偿款的事实； 4.《关于偿还按揭代偿款的催告函》及《送达回执》一组，欲证明：景隆公司分别于2020年6月30日、2020年7月7日二次向黄西发出催告的事实。 经庭审质证，黄西对景隆公司递交的上述证据质证意见如下：对证据1的真实性无异议，提出该合同中明确约定出卖人解除合同应书面通知买受人，合同还约定买受人未及时还款的，出卖人还应向买受人发出还款通知书，景隆公司未履行合同约定的通知义务，该诉求缺乏依据；对证据2、3的真实性、合法性及关联性均无异议；对证据4的真实性不清楚，从邮寄退回的情况看，系电话暂停服务，黄西在合同中预留了两个号码，景隆公司并未严格按照黄西所留的方式进行联系，故黄西未收到任何催款通知。 黄西在本院指定的举证期限内依法提交如下证据： 1.黄西与黄建清的离婚协议书复印件一份，欲证明：2018年1月4日，黄西与前夫黄建清协议离婚时，双方明确约定黄建清对外所借款项系其个人债务，由其个人偿还。 2.（2018）闽0303民初4283号民事判决书、（2018）闽0303民初2873号民事裁定书及民事判决书、（2019）闽0303民初2988号民事判决书、莆田市涵江区人民法院限制消费令复印件各一份，涉案房屋照片6张，欲证明：（1）因黄西前夫黄建清在二人夫妻关系存续期间无故对外多次举债，且所借款项均未用于家庭共同生活及生产经营，导致黄西同时也被多个债权人起诉并被法院判决承担还款责任，相关案件已在法院执行过程中，造成被告的工资卡等账户被法院冻结，经济异常艰难，无法承担偿还按揭贷款的责任，而非故意不偿还银行按揭贷款；（2）涉案房屋在交付后，黄西即进行了装修，花费近二十几万元，实际占有并使用该房屋，且该房屋也已被涵江区人民法院依法查封，客观上也造成不能或不宜解除案涉合同。 经庭审质证，景隆公司对黄西提供的证据1无异议，提出与本案无关；对证据2的真实性无异议，通过该证据反而更能说明黄西已无偿还能力，违约是因黄西造成的，装修费用应由其自行承担，且法院查封只是预查封。 对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：景隆公司提供的证据4《关于偿还按揭代偿款的催告函》及《送达回执》，结合证据3的内容，本院对其真实性予以确认，该催告函虽因填写的号码暂停服务而未送达，但该号码系黄西在案涉合同中预留的号码，其更换联系方式应主动告知景隆公司，且黄西作为完全民事行为能力人，据其陈述已对案涉房屋进行装修并居住，应按照约定履行支付房贷的义务，其多次逾期未还贷，应可预见到催款的事宜。 根据上述认定及采信的证据，并经审理查明，2015年3月15日，景隆公司与黄西双方签订合同编号为：Ｈ201500794的《商品房买卖合同（预售）》及附件各一份。该预售合同约定，黄西向景隆公司购买位于莆田市涵江区××街凯旋国际第2幢1001号房产（即涉案房产），建筑面积141.85平方米（套内建筑面积114.95平方米，公共部位共有分摊建筑面积26.90平方米），该商品房单价为每平方米6043.15元，总价款为857221元。黄西支付给景隆公司首付款357221元，余款50万元由黄西向银行申请按揭贷款方式支付。2015年5月6日，黄西由景隆公司提供阶段性连带责任保证，向中国建设银行莆田分行申请了商业贷款。该银行依约发放了贷款。根据景隆公司与黄西双方签订的《预售合同》附件四第四条约定，买受人在获得贷款后，应按《个人住房借款合同》之约定定期归还贷款本息。因买受人未及时还本息导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息及费用的，买受人应于出卖人发出还款通知之日起10日内向出卖人归还相关款项并承担自银行扣款之日起到买受人归还之日期间的利息（按日万分之五计算）。在上述约定时间内如仍未归还的，买受人除承担银行利息及处罚金之外，还应按日万分五支付违约金给出卖人。买受人累计三个月不交按揭款项，也不向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同（预售）》，收回该房产，在扣除违约金（按购房总价20%计算）及已发生的相关费用（包括代收并已向有关部门缴付的税费等）后，不计利息退还买受人已支付的购房款。该预售合同签订后，黄西依约支付给景隆公司购房首付款357221元。2015年5月6日，黄西与中国建设银行莆田分行及景隆公司三方签订《个人住房借款合同》一份，合同主要内容约定：“贷款金额50万元，贷款期限为180个月，本合同项下的借款用途仅限于借款人支付其购房位于莆田市涵江区××街××幢××号商品房的购房款，采用等额本息还款方法，担保方式为抵押加阶段性保证，景隆公司提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥抵押财产的他项权利证书，抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”。借款合同签订后，中国建设银行莆田分行依约向黄西发放贷款50万元，并按指定支付给景隆公司。尔后，因黄西未按约归还银行按揭贷款本息，致使该银行多次从景隆公司账户中扣划代偿款共计437056.74元，具体扣划金额及时间如下：2020年6月17日扣划二笔合计2.1万元（分别为1.1万元、1万元）；2020年6月24日扣划36993.47元；2020年7月9日扣划379063.27元。另，景隆公司分别于2020年6月30日和2020年7月7日二次向黄西发出《关于偿还按揭代偿款的催告函》，但被退回，景隆公司于2020年7月7日向黄西在案涉合同中预留的号码180××××2029发送短信，告知上述催告内容。黄西并未依约归还按揭贷款本息。景隆公司多次向黄西催款未果，遂于2020年7月23日诉至本院，提出上述诉讼请求。 本院认为，本案属商品房预售合同纠纷。景隆公司与黄西双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》）一份及景隆公司与黄西及中国建设银行莆田分行签订的《个人住房借款合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。中国建设银行莆田分行依约向黄西发放按揭贷款，但黄西未能依约向中国建设银行莆田分行归还按揭贷款，致使景隆公司代其向中国建设银行莆田分行承担了担保责任，黄西的行为违反了涉案《商品房买卖合同（预售）》附件四第四条约定，故景隆公司有权单方面解除合同，并追究黄西的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及该法第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，结合涉案《商品房买卖合同（预售）》约定解除合同的条件已经成就，应当予以解除。黄西关于其系因前夫举债等原因未按约偿还贷款，并非故意逾期及因案涉房屋存在装修花费等情况，不能或不宜解除案涉合同的辩解，均于法无据，不予支持。因《商品房买卖合同（预售）》已解除，故景隆公司要求黄西将其购买的商品房归还给景隆公司，并协助景隆公司注销该合同备案及该房地产预告登记手续，有事实和法律依据，应予支持。因黄西未依约归还涉案按揭贷款，导致中国建设银行莆田分行从景隆公司在该行的账户上扣划437056.74元，即景隆公司履行了保证义务，且黄西至今尚未向景隆公司归还该款项，景隆公司依法享有向黄西追偿的权利，故景隆公司要求黄西支付代偿按揭贷款437056.74元，于法有据，应予支持。景隆公司亦主张该款按日利率万分之五计算资金占用期间的损失，但其未提供证据证明其实际损失，本院酌情调整为自扣划之日起按起诉时（即2020年7月）一年期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%（3.85%×4）。因本案中，景隆公司主张涉案的代偿按揭贷款及利息从景隆公司应退还给黄西的购房款中直接抵扣均系主张行使抵销权，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”的规定，该项主张无须法院审查确认，不予支持。因黄西未在本案中主张景隆公司应返还其已支付的购房款，故本院不予主动审查合同解除后景隆公司应返还购房款事项，但其可以另案提起诉讼主张该项权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下： 一、解除福建景隆房地产开发有限公司与黄西于2015年3月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》(合同编号为：H201500794)（含《补充协议》）； 二、黄西应在本判决生效之日起30日内将位于莆田市涵江区××街××幢××号商品房归还给福建景隆房地产开发有限公司，并协助福建景隆房地产开发有限公司注销该合同备案及该房产预告登记手续； 三、黄西应在本判决生效之日起五日内归还福建景隆房地产开发有限公司按揭垫付款437056.74元及该款按年利率15.4%计算的利息（以21000元为基数自2020年6月17日起至还清之日止、以36993.47元为基数自2020年6月24日起至还清之日止、以379063.27元为基数自2020年7月9日起至还清之日止）； 四、驳回福建景隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费8721元，由福建景隆房地产开发有限公司负担2387元，由黄西负担6334元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  薛建明 人民陪审员  刘阳花 人民陪审员  陈瑞华 二〇二〇年十一月十六日 法官 助理  陈蓉蓉 书 记 员  蒋永珍 附：本案适用的法律条文及申请执行提示 一、本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力、当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的的； (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； (五)法律规定的其他情形。 第九十六条第一款当事人一方依照第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况是否变更或者解除。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房提供贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、申请执行提示 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 2.《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （三）违反财产报告制度的； （四）违反限制高消费令的； （五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的； （六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。 第六人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 第七人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 第八失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。 第九失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。