北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初54585号原告（反诉被告）：江南，女，1983年1月30日出生，住湖北省老河口市。委托诉讼代理人：魏学全，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鹤，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：薛虹，女，1976年11月21日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王永娟，山东正之源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小英，北京中今律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司法律顾问。原告江南与被告薛虹、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江南及其委托诉讼代理人魏学全、李鹤与被告薛虹及其委托诉讼代理人王永娟、张小英、第三人链家公司之委托诉讼代理人孙凤起均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江南向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除江南、薛虹、链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、和解协议；2、判令薛虹返还我已付购房款35万元；3、判令薛虹返还我定金100万元；4、判令薛虹向我支付违约金367万元；5、判令薛虹支付我已支付的中介费495450元；6、诉讼费由对方承担。事实与理由：2019年4月12日，我与薛虹及第三人签订《北京市存量房屋买卖合同》及相关交易文件，约定由我购买位于北京市海淀区西四环北路125号x号楼x层x单元x号（以下简称x号）房屋。2019年4月14日双方又签订《补充协议》。双方约定房屋总价款为1835万元，双方就交易款项、交易方式进行了约定。2019年5月，薛虹给我发了微信，要求提高房屋价款，我未同意。2019年6月28日三方签订变更协议书及和解协议书。协议签订后，我依约向薛虹支付了购房款。双方在履行的过程中，薛虹提出要求以监管的方式支付剩余房屋款项。我方同意配合，但薛虹又拒绝签署相关的监管协议，导致房屋交易至今未能完成，薛虹的行为已构成严重违约，其应当承担相应的违约责任，鉴于此，我方要求解除合同，由薛虹承担违约责任。薛虹辩称，对于双方签订的房屋买卖合同及补充协议的解除问题，因合同仅差房屋过户及支付剩余款项，故要求江南能继续履行合同。对于和解协议，因内容对此前内容进行约定，双方已经履行完毕，故不存在解除的问题。对于江南的第二项、第三项、第四项、第五项诉讼请求，我不同意。要求我返还的依据是我违约，现没有确定是我违约。对于其中的20万元，是江南此前支付的违约金，并非其支付的购房款。在合同履行过程中，我都是完全配合，在每个交易节点我都是积极的履行，再配合办理相关手续的时候，江南从未到场。现我提出反诉，反诉请求：1、要求解除双方签订的房屋买卖合同及补充合同；2、判令江南向我支付违约金367万元；3、判令江南向我支付房屋租房租金170200元（含佣金），这笔费用是我将房屋腾空，在外租房产生的费用；3、本案诉讼费、反诉费、保全费由被反诉人江南承担。事实与理由：2019年4月12日双方签订房屋买卖合同，后签订补充协议。因为江南表示在20天内支付全部购房款，所以才以合同上载明的价款售房。因为江南没有按照合同约定支付第一笔购房款，所以双方达成了和解协议，将违约金写为补偿金。变更协议签订后，7月3日，第三人通知我们双方，我按照约定到第三人指定的地点，但江南并未到此，无法办理相关手续。江南的行为已经构成违约，第三人的代理人（高某）提出其拥有江南的授权，可以代表江南，提出可以到光大银行办理监管，遂我和第三人代理人（高某）到光大银行进行了询问。银行告知可以办理监管，我于当日在光大银行开卡，约定第二日双方到银行办理相关手续，但江南并未到。直到20多日后，江南才联系到我，对房款交易的问题进行商谈。江南以各种理由拖延购房款的支付时间，其以行为表示不再履行合同，不再支付购房款，所以我认为江南存在违约的行为，其应当承担违约责任。对于薛虹的反诉，江南辩称，同意解除合同，不同意其他反诉请求。我方不存在违约行为。之所以导致合同至今未能履行完毕，完全是因为薛虹认为房价过低，在合同履行中要求增加房款，多次无理由变更双方约定的付款方式，薛虹的行为已构成违约，其应承担违约责任。另外其违约金主张亦过高，应当酌减。第三人链家公司述称，现双方均同意解除合同，我公司亦同意，我公司愿意配合双方进行后续的工作。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2019年4月12日，出卖人薛虹与买受人江南签订了《北京市存量房屋买卖合同》，双方在合同中约定，薛虹将x号房屋售与江南，该房屋面积为197.39平方米，用途为住宅。此房已设抵押，抵押权人为五矿国际信托有限公司，抵押登记日期为2018年5月16日。双方成交价格为750万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价1085万元。房屋交付应在出卖人收到全部购房款1个工作日内交付给买受人。买受人采取下列付款方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1、买受人向出卖人支付定金人民币50万元整；2、剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易结算资金划转协议。违约责任中双方约定，逾期付款责任，逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，并由出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。同日，薛虹、江南与链家公司签订居间服务合同，约定居间代理费为403700元，由江南负担。签订协议后，江南通过银行转账的方式向薛虹支付定金10万元，薛虹出具了收条。2019年4月14日，甲方薛虹与乙方江南及丙方链家公司签订了《补充协议》，第一条约定，成交价格为1835万元，此价格为甲方净得价，不含税。第二条，关于房屋交易具体事宜的约定：1.定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。（1）乙方于2019年4月12日将第一笔定金人民10万元以自行划转的方式支付甲方；（2）乙方于2019年4月15日前将第二笔定金人民币40万元以理房通支付的方式支付甲方；2.还款解押：交易房屋有抵押的，甲方应于2019年5月16日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年6月30日是前办理完毕解除抵押登记手续。甲方抵押所需资金来源为甲方自行筹集。3.关于购房款的支付，甲乙双方同意：（1）乙方于甲方还款当日将第一笔购房款人民100万元以第三方担保支付的方式支付甲方；（2）乙方于甲方完成解抵押后7个工作日内将第二笔购房款人民1200万元以第三方担保支付的方式支付甲方；（3）乙方于2019年8月26日前将第三笔购房款人民465万元以理房通支付的方式支付甲方。甲乙双方应于2019年8月22日前共同前往税务部门办理缴税手续，税费由乙方负担。于2019年8月30日前办理不动产登记手续。双方同意从本协议约定的购房款中留存人民币15万元作为户口迁出保证金，如房屋无户口，乙方应于不动产转移登记当日自行划转至甲方。在违约责任中约定：1、甲乙双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋不动产权证书，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本协议补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）甲方在办理不动产转移登记前擅自将该房屋抵押给第三方，导致乙方无法取得房屋所有权的；（5）拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（6）将房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整不真实或无效，导致无法办理房屋不动产转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。2019年4月14日，甲方薛虹与乙方江南、丙方北京理房通支付科技有限公司签订了《理房通资金支付服务协议》。合同内容第二条各方权利义务中写明，甲乙双方应于本协议签署后3个工作日通过居间方向丙方提供如下材料，甲乙双方应保证所提供材料的真实性、合法性及有效性：1.该不动产交易合同复印件或影印件；2.该不动产原不动产权证书复印件或影印件；3.甲乙双方身份证件复印件或影印件；4.甲乙双方代理人身份证件复印件或影印件及由委托人出具的符合丙方要求的、合法有效的书面授权委托书复印件及影印件（如有）。……甲乙丙三方共同确认，乙方按本协议约定资金存管专用账户划转约定金额资金，并收到支付成功通知后，即视为乙方已完成交易合同及本协议约定的资金支付义务。2019年4月15日，江南通过北京理房通支付科技有限公司向薛虹转定金40万元，向链家公司转账495450元，其中含保障服务费91750元。2019年5月11日，薛虹通过微信与江南沟通，提出房屋价格为1835万元的基础条件是江南要在半个月内付清房款，但江南未按此约定时间支付房款，故要求房款加价100万元，江南明确表示不同意。2019年6月21日，薛虹办理了房屋的解押手续。2019年6月28日，甲方薛虹、乙方江南签订《和解协议》，约定：经甲乙双方协商一致，由于房款支付方式的变更，乙方对甲方进行友情补偿，金额为20万元，支付时间为2019年6月28日（含），支付方式为乙方直接支付甲方卡内，关于《北京市存量房屋买卖合同》中户口保证金15万元，于2019年6月28日（含）直接支付到甲方卡内。2019年6月28日，甲方薛虹、乙方江南、丙方链家公司签订《变更协议书》，达成如下协议：一、合同条款的变更约定：甲乙丙三方协商一致，就前述协议的条款，进行如下变更：1、原《北京市存量房屋买卖合同》第四条第3项约定为“买受人向出卖人支付定金人民币50万元”现变更为：“买受人向出卖人支付定金人民币100万元”；2、出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后1个工作日内交付给买受人”变更为“按照本项约定时间或约定条件：1.若乙方购买该房屋现有家具，甲方在过户后3日内交房。2.若乙方不购买该房屋现有家具，甲方在过户后30日内将该房屋交付给买受人。”；3、原《北京市存量房屋买卖合同》第九条第2项约定为“出卖人和买受人同意自本合同签订之日起138日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。”变更为“出卖人和买受人同意自本合同签订之日起89日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续”；4、原《补充协议》第二条第3项约定，变更为“（3）乙方于2019年6月28日（含）将第三笔定金人民币50万元以理房通支付的方式支付给甲方”；5、原补充协议第三条第1、2、3项的约定变更为：“（1）乙方于2019年7月3日（含）前将第一笔购房款1715万元（不包含前期支付全部定金）以理房通支付的方式支付给甲方”；6、原《补充协议》第三条第1、2、3项约定变更为“缴税：甲乙双方应于2019年7月10日（含）前共同前往税务部门办理缴税手续。不动产转移登记：甲乙双方同意在2019年7月10日（含）前，甲乙双方应共同办理房屋不动产转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相应手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理”。双方和解协议及变更协议签订后，江南于6月28日通过银行转账的方式向薛虹支付35万元。江南于2019年6月29日通过北京理房通支付科技有限公司向薛虹支付定金50万元。2019年7月3日，江南未向薛虹付款。双方因对于付款的安全性及房款到账的实际时间产生争议，此后，双方一直为此相互协商，并协商以另种方式进行资金监管，但均未能达成一致。2019年8月6日，薛虹发函给江南提出解除合同，由江南承担违约责任。江南于8月7日知悉。8月16日，江南给薛虹发函，要求继续履行合同，并要求薛虹支付违约金。诉讼中，江南提出对薛虹名下财产进行保全，本院对薛虹名下财产进行了冻结。本院认为，江南与薛虹签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》、《和解协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，双方均应严格按照协议的内容履行相关的权利义务。本案中，双方在履行合同过程中，对于最大一笔房款的支付方式及时间已达成一致，但江南未实际履行，双方虽在此后多次反复协商及寻找双方均能接受的方式进行履行，但却未能达成一致。江南负有支付房款的义务，即使此后支付的方式有所改变，但支付时间是双方一致确认，江南未按约定支付房款，故本院确认系其违约，应当承担违约责任。江南违反合同约定，薛虹提出解除合同，符合法律规定，双方解除合同的时间应以江南收到解除通知为准。双方合同解除后，薛虹应当返还江南的购房款及定金。因江南系违约方，其要求薛虹支付违约金、中介费的主张本院不予支持。薛虹主张的违约金过高，远远高于其实际损失，本院予以酌减。对于薛虹主张的房屋租金一节，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、薛虹与江南签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《变更协议书》、《和解协议》于2019年8月7日解除；二、薛虹于本判决生效后七日内退还江南购房款35万元;三、薛虹于本判决生效后七日内退还江南定金100万元；四、江南于本判决生效后七日内赔偿薛虹违约金50万元；五、驳回江南其他诉讼请求；六、驳回薛虹其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由江南负担，已交纳。案件受理费50408元（江南已预交），由江南负担33458元，已交纳；由薛虹负担16950元于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费37522元（薛虹已预交），由薛虹负担28722元，已交纳；由江南负担8800元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘 艳人民陪审员  史金凤人民陪审员  汉 青二〇二〇年十一月二日书 记 员  曲 婧