河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0311民初7414号原告：王建勋，男，汉族，1961年4月4日生。委托诉讼代理人：张振宇，河南精专律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：胡学芹，河南精专律师事务所律师，特别授权。被告：洛阳开元商业管理有限公司。法定代表人：邵亚培，执行董事。被告：洛阳开元居然之家家居建材有限公司。法定代表人：吴军平，总经理。被告：洛阳开元市场开发有限公司。法定代表人：金平亮，总经理。三被告共同委托诉讼代理人：刘明芳，河南万基律师事务所律师，特别授权。三被告共同委托诉讼代理人：朱佳佳，河南万基律师事务所实习律师，一般代理。原告王建勋诉被告洛阳开元商业管理有限公司、洛阳开元居然之家家居建材有限公司、洛阳开元市场开发有限公司委托合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王建勋委托诉讼代理人张振宇、胡学芹，三被告共同委托诉讼代理人刘明芳、朱佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王建勋向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告一按《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》（2013年8月7日签订）约定的年租金标准履行双方签订的《商铺委托租赁合同》（2016年8月27日）；2.依法判决被告一向原告支付2019年度租金（人民币）未足额支付的租金（人民币）叁万捌仟零玖元壹角整（￥：38009.1元）；3.依法判决被告二及被告三对请求2未足额支付的租金承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2013年，王迎迎与洛阳开元市场开发有限公司签订《商品房预售合同》，购买了开元商场第2层92号房。后经实测，最终该房屋坐落确定为洛龙区开元大道202号1幢2123号，房屋面积34.77㎡，随后，该房屋办理了权属登记，为王迎迎所有。2013年8月7日，王迎迎与被告一洛阳开元商铺管理有限公司签订了《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》及《补充协议》，约定王迎迎将洛龙区开元大道202号1幢2123号商铺委托给被告一经营管理，第四、五年租金均为44749元。2016年8月27日，为引进居然之家，被告一要求原告与之签订了《商铺委托租赁合同》，王迎迎将洛龙区开元大道202号1幢2123号商铺委托给被告一租赁经营，租赁期限8年，自2018年11月1日-2026年11月1日，租金以被告一与第三方的租赁合同金额为准，原告收取90%的租金，被告一收取10%租金作为管理费。2017年1月3日，被告一出资设立被告二，并将开元商铺整体出租给被告二。2019年被告一仅在1月、5月、8月，分别支付租金2156.91元、2086.57元、2496.42元，每月每平米租金远远低于市场价值。2019年1月8日，王迎迎将商铺及商品收益权一并转让给王建勋，并办理了变更登记手续。王建勋同意接受王迎迎与被告三签订的《商品房预售合同》附件四《合同补充协议》的相应条款，现状受让，同意将商铺继续租赁给被告一，即同时受让王迎迎与被告一签订的《商铺委托租赁合同》。王建勋有权要求仍按《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》的租金标准履行《商铺委托租赁合同》及支付2019年度租金。被告三全资设立被告一，被告一全资设立被告二，三被告是关联公司。被告一与被告二签订租赁合同，将业主委托给被告一租赁的商铺整体出租给被告二。三被告存在财务混同、主体混同的情形，也存在恶意串通，损害被代理人开元商铺业主的利益的情形，被告二、三应对王建勋的未足额支付的租金承担连带责任。王建勋为维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。洛阳开元商业管理有限公司辩称：一、王建勋受让的是《商铺委托租赁合同》，王建勋并非《商铺委托经营管理协议》相对方且《商铺委托经营管理协议》已履行完毕不具有参考价值。2019年1月6日王迎迎与王建勋签订商铺暨《商铺委托租赁合同》转让协议书，王迎迎将2016年8月27日与商管公司签订的《商铺委托租赁合同》项下的权利义务一并转让给了王建勋，转让的时间是2019年1月6日，而《商铺委托经营管理协议》于2018年11月1日已履行完毕，故王建勋并非《商铺委托经营管理协议》合同相对方，其无权要求按《商铺委托经营管理协议》标准支付。另《商铺委托经营管理协议》已履行完毕且《协议》本身与商铺租赁行情无对应关系，不能作为定案依据。2013年8月7日答辩人与王迎迎签订《商铺委托经营管理协议》，王迎迎将1层1078号商铺委托给答辩人统一经营管理，租期自2013年11月11日至2018年11月1日，租金为1至3年无租金，第四年和第五年年租金均为33847.98元，共计67695.96元，答辩人已按照合同约定支付了租金，履行期限届满，该协议已履行完毕。据与本案同类型的案件（2020）豫03民终2322号民事判决书，对《商铺委托经营管理协议》予以否定，判决书内容显示“《委托经营管理协议》前1-3年是没有租金的，第4年、第5年有租金，该租金明为租金实为购房款的一部分，与商铺租赁行情并无对应关系，不能反映真实的市场价格。关于要求支付租金的主张，其提交的计算租金的标准没有法律依据，本院不予支持。”即该份《委托经营管理协议》所涉及的租金计算标准二审生效判决不予采信，没有法律依据、没有参考价值。二、王建勋已受让了《商铺委托租赁合同》项下的权利义务，系王建勋真实意思表示且该合同处于委托期内，王建勋应按《商铺委托租赁合同》继续履行。2016年10月27日答辩人与王迎迎续签了《商铺委托租赁合同》，将涉案商铺委托答辩人继续经营管理，委托期限为8年，自2018年11月1日至2026年11月1日止，租金为答辩人与第三方约定的实际租金的90%支付给被答辩人，另10%作为答辩人收取的委托费用。答辩人依照2016年10月13日续签的《商铺委托租赁合同》向王迎迎足额支付了租金，履行了合同约定的支付义务，《商铺委托租赁合同》正常履行中。2019年1月6日王迎迎与王建勋签订商铺暨《商铺委托租赁合同》转让协议书，王迎迎将其名下洛龙区开元大道202号1幢2123号商铺以及与答辩人签订的《商铺委托租赁合同》一并转让给了王建勋，其转让行为未通知答辩人，答辩人不知情，故答辩人仍依照合同约定向《商铺委托租赁合同》甲方即王迎迎转款支付租金，转款行为合法。通过本案得知业主发生变更，答辩人将停止向王迎迎继续支付租金，王建勋应立即来答辩人处变更《商铺委托租赁合同》并向答辩人提供有效银行卡号，以便后期答辩人按《商铺委托租赁合同》约定的标准向你方支付租金，拒不提供导致无法支付租金，后果由王建勋承担。综上所述，王建勋受让的《商铺委托租赁合同》是真实意思表示，合法有效，该合同也在正常履约过程中，应继续履行，王建勋诉求无事实及法律依据，应予以驳回。洛阳开元居然之家家居建材有限公司辩称：首先，答辩人与被答辩人不存在合同关系，根据合同的相对性原则，原告无权要求答辩人承担任何责任。答辩人与开元商管公司、开元居然之家公司均为独立的法人，股东、财务彼此独立，不应承担连带责任。洛阳开元市场开发有限公司辩称：被答辩人在答辩人处购买商铺并签订《商品房预售合同》，答辩人已按合同约定向被答辩人交付房屋，已履行了合同义务，不应承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方无异议的证据，本院予以确认并在在卷佐证。对有争议的证据和事实，结合双方提交的证据、当事人陈述和庭审调查的情况，本院认定如下事实：2013年8月10日，案外人王迎迎与洛阳开元市场开发有限公司签订了《商品房预售合同》一份，王迎迎购买了“洛阳时尚淘宝广场”（暂定名）2层92号商铺一套，建筑面积为34.77平方米。《商品房预售合同》附件四合同补充协议第4条约定：“为了维护买受人更多的利益，买受人在签订《商品房买卖合同》后、进场经营前，必须与出卖方签订《经营管理公约》，买受人必须服从出卖人或出卖人委托的物业公司或商场管理机构统一经营管理。否则，买受人自愿同意将所购商铺无偿交给出卖方安排经营、使用，直至买受人同意服从出卖人经营管理”。同时合同约定了其他条款。2013年8月7日，王迎迎（乙方）与洛阳开元商业管理有限公司（甲方）签订《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》一份，协议基本内容为：乙方自愿将涉案商铺委托甲方代为租赁和统一经营管理，委托经营管理年限为五年，自2013年11月1日起至2018年11月1日止。五年期满后，乙方应当按照甲方确定的市场指导价自行招商，或与甲方协商一致续签《委托经营管理协议》，或用于自营，但均要服从开元精品服饰广场的市场统一定位和管理规章制度。自开元精品服饰广场正式开业之日起，前三年乙方不向甲方收取任何费用。第四年和第五年甲方就委托标的向乙方支付租金，年租金为人民币44723.25元，合计人民币89446.5元。乙方自行负担获得租金收入所产生的相关税费。委托期间，甲方可根据市场行情调整商铺的实际租赁租金水平及经营范围，乙方不得干涉。委托租赁期间，甲方因经营管理需要可对乙方商铺使用功能及格局进行适度调整等。协议最后一条约定，本协议作为甲乙双方签订《商品房买卖合同》不可分割的一部分，在双方签署《商品房买卖合同》的同时签署，与《商品房买卖合同》具有同等的法律效力。2016年8月27日，王迎迎（甲方）与洛阳开元商业管理有限公司（乙方）签订了一份《商铺委托租赁合同》，合同基本内容为：甲方将涉案商铺委托给乙方出租，乙方有权以自己的名义将甲方商铺租赁给第三方。委托期限为8年，自2018年11月1日至2026年11月1日止。以乙方与第三方签订的《租赁合同》中约定的实际租金（含公摊租金）为准，租金的90%支付给甲方，另10%租金作为乙方向甲方收取的委托费用。收租金的时间以乙方与第三方签订的合同为准。甲方收取的租金，以每年乙方与第三方签订的《租赁合同》中约定的实际租金（含公摊租金）的调整幅度为准。乙方以转账方式向甲方支付租金（扣除委托费用后），每三个月支付一次。乙方在每个付款周期后的一个月内向甲方支付委托租金。甲乙双方因履行本合同所产生的税费，按照法律规定自行各自缴纳。现该合同正在履行过程中，洛阳开元商业管理有限公司按照合同约定向王迎迎支付了相应的租金。2019年1月6日，王迎迎与王建勋签订《商铺暨》转让协议书一份，王迎迎将其名下位于洛龙区开元大道202号1幢2123号商铺以及与洛阳开元商业管理有限公司签订的《商铺委托租赁合同》的相关权利义务一并转让给了王建勋。洛阳开元商业管理有限公司一直向王迎迎支付租金至2020年8月，王建勋当庭认可其也收到了相应的租金。对于王迎迎与王建勋之间商铺及《商铺委托租赁合同》的转让行为，洛阳开元商业管理有限公司予以认可，也当庭表示愿意将2020年8月之后的租金直接支付给王建勋。由于王建勋认为目前签订的合同约定的租金过低，要求增加租金，就租金问题王建勋与洛阳开元商业管理有限公司无法达成一致意见。王建勋遂诉至本院，要求判如所请。本院认为：王迎迎与洛阳开元市场开发有限公司、洛阳开元商业管理有限公司签订的《商品房预售合同》及附件四合同补充协议、《商铺委托租赁合同》均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。2013年8月7日的《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》履行过程中，王迎迎与洛阳开元商业管理有限公司于2016年8月27日又签订了《商铺委托租赁合同》，将涉案商铺继续委托洛阳开元商业管理有限公司经营管理，委托期限为8年（自2018年11月1日至2026年11月1日止），洛阳开元商业管理有限公司亦按照合同之约定向王迎迎支付了租金，王迎迎也接受了洛阳开元商业管理有限公司的租金。2019年1月6日，王迎迎将涉案商铺及收益权全部转让给王建勋，洛阳开元商业管理有限公司当庭认可该转让协议，故王迎迎所享有的合同权利及义务，应由王建勋一并承继。王建勋在享有权利的同时，也应履行王迎迎所签合同涉及的相关义务。现《商铺委托租赁合同》正在履行过程中，双方均应按合同约定履行各自义务。《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》约定前1-3年无租金，第4、5年有租金，该租金明为租金实为购房款的一部分，与商铺租赁行情无对应关系，不能反映真实的市场价格（该事实已经豫03民终2322号生效判决书予以确认），且《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》已经履行完毕，不能作为计算租金的定案依据。故王建勋诉求第一项要求洛阳开元商业管理有限公司按照《开元精品服饰广场商铺委托经营管理协议》约定的标准支付租金的主张，证据不足，于法无据，本院不予支持。洛阳开元商业管理有限公司已按照《商铺委托租赁合同》之约定向王迎迎支付了2019年度相应的租金，王建勋亦认可收到了洛阳开元商业管理有限公司支付的租金，不存在租金未清偿部分，故王建勋诉讼请求第二项要求清偿2019年度未足额支付的租金的主张，证据不足，于法无据，本院不予支持。洛阳开元商业管理有限公司、洛阳开元居然之家家居建材有限公司、洛阳开元市场开发有限公司虽具有一定的关联性，但尚未达到股东、业务、财务混同的程度（该事实亦已经豫03民终2322号生效判决书予以确认），故王建勋诉求第三项要求洛阳开元居然之家家居建材有限公司、洛阳开元市场开发有限公司承担连带清偿责任的主张，本院不予支持。对王建勋的其他诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告王建勋的诉讼请求。本案受理费375元，由原告王建勋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  毛继光二〇二〇年十一月二十三日书记员  牛玉凤