北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初25026号原告：华电（北京）热电有限公司，住所地北京市西城区。法定代表人：胡伟，党委书记、执行董事。委托诉讼代理人：张琳，男，1965年2月6日出生，该单位副总经济师。委托诉讼代理人：张馨，北京市隆安律师事务所律师。被告：北京必生文化发展有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路******楼****（园区）。法定代表人：马代光，男，1966年10月24日出生，该公司执行董事，住北京市西城区。原告华电（北京）热电有限公司与被告北京必生文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华电（北京）热电有限公司（以下简称：热电公司）委托诉讼代理人张琳、张馨，被告北京必生文化发展有限公司（以下简称：必生公司）的法定代表人马代光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。热电公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方之间于2017年4月28日所签订的房屋租赁合同于2020年9月24日解除，并返还北京市西城区手帕口北街小马厂东里10号院5号楼南区一层东侧场地；2.判令被告向原告支付自2017年8月1日至2020年9月24日的房屋租金3712008.69元；3.判令被告按照合同的约定支付自2020年9月24日起至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费，按每日3228.30元的标准计算；4.判决被告按照年租金的日万分之五的标准向原告支付自2017年8月1日起至被告还清之日止的全部欠缴租金及占有使用费的违约金；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年4月28日签订《房屋租赁合同》（以下简称“合同”），约定：1.被告承租北京市西城区手帕口北街小马厂东里10号院5号楼南区一层东侧，建筑面积633平方米；2.租赁房间租金第一年至第五年每天每平米5.10元，租赁物第一年至第五年每年租金为1178330元，支付第一年租金的同时，乙方应交纳200000元的履约保证金，并且合同租赁期限内，租金从第六年起每年比上年增加6%。合同另行约定租金缴纳期为每3月一缴，租金缴纳方式为预缴；合同签订当日应缴清第一期（2017年8月1日至2017年12月31日）租金490971元；以后应每季度按缴纳期租金数额，于上一使用期期末日的前7天之内向甲方缴纳。每逾期一天按欠缴金额的万分之五支付滞纳金。如果乙方拖欠租金连续30天，甲方有权解除合同，收回乙方所租房间，并要求乙方赔偿甲方一切损失。合同签订后，原告已依约将房屋交付至被告，但被告自合同签订后，未支付任何租金。原告认为被告拖欠租金的行为严重损害了原告的合法权利，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。必生公司辩称，必生公司于2016年9月15日从北京智恒泰置业有限公司租赁涉案房屋，其中合同约定了“该房产产权证明及消防手续正在办理中”。北京智恒泰置业有限公司口头答应于2016年年底前办理完毕，于是必生公司向北京智恒泰置业有限公司支付了保证金和第一季度租金，并开始装修。在装修过程中，因热电公司收回房产，致使必生公司装修中途停工。至2017年4月28日，必生公司与热电公司重新签订《房屋租赁合同》并按合同约定了履约保证金200000元，并约定热电公司需给必生公司提供房产证明。双方在合同载明热电公司暂时无法提供房产证明，并口头答应必生公司开业前提供，保证不影响必生公司正常开业。但此后，必生公司多次催促热电公司提供房产证明及消防验收手续，但一直未能提供。标的物房产至今未能通过国家验收且没有消防手续，是不合格房产，不能用于出租。依据国家法律法规规定，房地产开发的房屋必须在施工结束之后经过验收合格才能交付使用，热电公司未取得《建设工程竣工验收合格备案表》就对外出租房屋，违反国家相关法律法规，并谎称“暂时无法提供房产证明”构成欺骗，造成了必生公司巨大的经济损失和荣誉损失，且合同中有关于不可抗力的约定，双方应当互不负责。因此，不同意热电公司的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年4月28日，热电公司作为甲方（出租方），必生公司作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》约定，甲方出租的房屋位于北京市西城区手帕口北街小马厂东里10号院5号楼南区一层东侧，租赁物面积为633平米，乙方承租该租赁物用途为仅作茶餐、会议培训、经营收藏、养生服务及办公之用，租赁期内乙方不得擅自改变该用途。租赁期限自2017年5月1日至2030年4月30日止，起租日为2017年8月1日。租赁房间租金第一年至第五年每天每平米5.1元，租赁第一年至第五年每年租金1178330元，支付第一年租金的同时乙方应交纳200000元保证金。租金缴纳期为每3月一缴。租金缴纳方式为预缴，合同签订当日应缴第一期租金2017年8月1日至2017年12月31日共计490971元，以后应每季度按缴纳期租金数额，于上一使用期期末日的前7天之内向甲方缴纳。每逾期一天按欠缴金额的万分之五支付滞纳金。如乙方拖欠租金连续30天，甲方有权单方解除合同，收回乙方所租房间，并要求乙方赔偿甲方的且损失。甲方在合同期内保证租赁房屋符合国家房屋出租的有关规定（甲方暂时无法提供房产证明，如发生与房屋产权证明相关业务时，乙方自行解决）。上述合同签订后，必生公司未向热电公司支付过房屋租金。另查，一、庭审中，热电公司提交《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》，证明热电公司取得租赁物的建设工程规划许可及施工许可，双方之间的租赁合同有效。必生公司对上述证据真实性认可，但认为在没有取得验收合格备案表和消防验收合格证的情况下，合同是无效的。二、庭审中，必生公司提交其与北京智恒泰置业有限公司之间的租赁合同，证明该公司口头承诺在2016年年底前提供房屋产权证明。热电公司表示对该证据真实性无法核实，且与本案无关。同时，必生公司提交网页截图证明，必生公司没有注册地址连续三年年检不合格。热电公司对上述网页截图真实性认可，但认为必生公司被列入异常名录无法体现与房屋租赁有关，且涉及的其他公司与本案无关。三、庭审中，热电公司称涉案房屋消防未经验收是因为北京智恒泰置业有限公司先承租包括涉案房屋在内的房屋后，对消防设备设施安装和装修不当所致，热电公司对此未提交证据加以证明。经本院释明，必生公司对于其所称损失部分坚持另案诉讼，不在本案中主张；另，必生公司提出双方之间的违约金标准约定过高，申请法院予以调整。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。热电公司与必生公司于2017年4月24日签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示。必生公司称因涉案房屋未取得房屋产权证明且未通过消防验收，应属无效，但庭审中热电公司提交涉案租赁物所在建筑的建设工程规划许可以及施工许可，故必生公司所依据的上述事由并非导致涉案房屋租赁合同无效的法定事由，本院对必生公司辩称合同无效的意见不予采纳。因必生公司承租涉案房屋后一直未予交纳房屋租金，按照合同约定已经达到根本违约之情形，故本院对热电公司在2020年9月24日当庭要求解除双方之间房屋租赁合同关系的诉讼请求予以支持。因双方合同解除，必生公司应当将租赁场地予以腾退并返还给热电公司，故本院对热电公司要求必生公司返还租赁物的诉讼请求予以支持。因涉案房屋消防验收至今未通过系客观事实，热电公司主张系因原承租公司安装的消防设施和承租后对房屋的装修不当所致，但热电公司针对该项主张未向本院提交证据加以证明，对于热电公司的此项主张，本院不予采纳。双方虽在合同中约定，因热电公司暂时无法提供房屋产权证明，发生与房屋产权证明相关业务时，由必生公司自行解决，但由于热电公司提供的房屋未经消防验收，应认定涉案房屋不能充分满足必生公司的租赁目的，必生公司因此拖欠租金的行为不属于恶意违约，对热电公司要求被告支付逾期缴纳租金的违约金的请求，本院不予支持。关于租金，必生公司主张其承租涉案房屋后，因为涉案房屋消防未经验收且没有产权证明，对其经营造成重大影响，提出拒绝支付租金的意见，本院认为，热电公司提供的房屋虽然未经消防验收，也未取得产权证书，但必生公司一直占有使用，必生公司所提交证据不足以证明因涉案房屋存在的上述问题直接影响其经营，且必生公司经本院释明亦不在本案中主张其损失赔偿事宜，基于上述理由，结合双方合同签订、履行的实际情况，本院认为必生公司拒绝支付租金意见缺乏依据，不予采纳。必生公司辩称双方之间存在不可抗力条款，因此应当互不负担责任，不同意支付租金，但本合同解除系基于必生公司的违约行为，上述约定不能当然适用，故本院对必生公司该项意见不予采纳。因必生公司仍持续占用涉案房屋，故本院对热电公司要求必生公司支付房屋使用费的诉讼请求不持异议，但对热电公司要求必生公司给付逾期支付房屋占用费的违约金的诉讼请求，因合同内未有约定，其该项请求亦缺乏法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认华电（北京）热电有限公司与北京必生文化发展有限公司之间于二〇一七年四月二十八日所签订的《房屋租赁合同》于2020年9月24日解除。二、自本判决生效之日起七日内，北京必生文化发展有限公司将北京市西城区手帕口北街小马厂东里10号院5号楼南区一层东侧场地腾退并返还给华电（北京）热电有限公司。三、自本判决生效之日起七日内，北京必生文化发展有限公司支付华电（北京）热电有限公司自二〇一七年八月一日至二〇二〇年九月二十四日的房屋租金3712008.69元。四、自本判决生效之日起七日内，北京必生文化发展有限公司支付华电（北京）热电有限公司自二〇二〇年九月二十五日起至实际交付房屋之日止的房屋占有使用费（按每日3228.30元计算）。五、驳回华电（北京）热电有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22883元，由华电（北京）热电有限公司负担5444元（已交纳），由北京必生文化发展有限公司负担17439元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 徐澜涛二〇二〇年十一月九日法官助理 姜 洁书 记 员 孙 萍