青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初3155号原告：中国建设银行股份有限公司青海省分行，统一社会信用代码：916300009265808707，住所地：西宁市西大街**。负责人：梁世斌，该分行行长。委托诉讼代理人：海显峰，男。委托诉讼代理人：沈坚，男。被告：马麒，男，1984年12月20日出生，回族，公民身份证号：×××，住西宁市。被告：马欣，女，1988年9月2日出生，回族，公民身份证号：×××，住西宁市。被告：西宁市地产开发经营有限公司，统一社会信用代码：91630100226633628N，，住所地：西宁市城**五四大街**法定代表人：马杰群，该公司董事长。委托诉讼代理人：严进宝、赵建良，青海竞帆律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司青海省分行与被告马麒、马欣、西宁市地产开发经营有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司青海省分行的委托诉讼代理人海显峰、沈坚，被告马麒，被告西宁市地产开发经营有限公司的委托诉讼代理人严进宝、赵建良到庭参加诉讼，被告马欣经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司青海省分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告马麒签订的编号为630001900-2012-20150230331的《中国建设银行（个人住房）借款合同》；2.依法判令被告马麒偿还截止2020年7月15日借款本金467890.28元，利息46498.38元，罚息14945.78元，合计529334.44元及至该笔贷款结清之日依合同约定的利息（含罚息）及复利；3.依法判令原告对位于青海省西宁市城东区七一东路17号7号楼1单元161室，依法享有抵押权，并对抵押物依法拍卖、变卖处置后的款项享有受偿权；4.依法判令被告马欣与被告马麒共同清偿债务本息；5.依法判令被告西宁市地产开发经营有限公司履行借款合同项下的保证责任，连带清偿借款人债务本息；6.判令上述被告承担本案诉讼费。事实与理由：被告马麒因购买房屋资金不足，向我行申请按揭贷款，经我行审查，双方于2015年8月20日签订了编号为630001900-2012-20150230331《中国建设银行（个人住房）借款合同》，期限自2015年9月10日至2025年9月10日，被告二为被告一该笔债务向原告出具了《借款人配偶承诺及保证书》，就该笔贷款，借款人以所购位于青海省西宁市城东区七一东路17号7号楼1单元161室房屋设定抵押，并为此在产权部门依法办理了抵押登记手续，原告取得编号为宁房预字第171339号《他项权证》，同时被告三为被告一该笔债务提供连带责任保证。2015年9月10日，原告依约足额向被告一发放贷款61万元。贷款发放后，被告马麒尚能按照合同约定主动还款，但从2018年5月起开始拖延还款，至今拖欠。按照合同第十三条“抵押条款”中第九项第（一）款、第十六条“违约情形”中第（一）款和第十七条“违约救济措施”中第2、3、4、6款之约定被告马麒的行为已构成合同违约，被告西宁市地产开发经营有限公司应承担连带保证责任,故诉至法院。被告马麒辩称，对于原告所述的诉讼请求及事实理由均无异议，借款本金、利息及罚息的数额无异议，但是对于罚息我希望能够减免，我希望合同继续履行，我先办理房产证，然后提取我爱人马欣公积金账户的钱款偿还所欠付的贷款，剩余贷款正常履行偿还义务。被告马欣经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。被告西宁市地产开发经营有限公司辩称，一、建议双方继续履行合同，合同已经签订并实际履行，对于双方和各方具有法律约束力，且我国《合同法》对合同的解除也持慎重的态度，为维持稳定的交易关系和市场秩序，建议双方继续维持和履行《借款合同》的约定内容。二、如法院支持原告解除合同的诉讼请求，则产生被告西宁市地产开发经营有限公司与被告马麒的《商品房买卖合同》是否亦随之同时解除的问题。这将严重影响到二被告的《商品房买卖合同》交易关系的稳定和各方利益的安全。涉及被告西宁市地产开发经营有限公司财产利益的安全和保证方式，将会形成新的连环诉讼问题。三、如法院支持原告即解除合同的诉讼请求，则发生支持原告诉讼请求第三项“拍卖处置抵押房屋，并就拍卖价款优先受偿”问题。为避免形成新的诉累和连环诉讼案件，给各方当事人带来不必要的财产损失。请求人民法院支持该项关于“变卖和处置抵押物”的诉讼请求，并判决原告有权就拍卖所得价款优先受偿。四、我公司在本案中承担的是附条件的连带责任，这种附条件的连带责任是对于“拍卖抵押物不足偿还原告债权金额部分的补充”，我方认为，本房屋的拍卖或者变卖的价值足以偿还原告的全部债权，本案中不必由我公司承担连带责任。原告中国建设银行股份有限公司青海省分行为支持自己的诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、借款合同。证明双方之间存在债权债务关系，原、被告签订借款合同，合同对借款本金、借款期限、利息、违约责任等进行了约定，被告西宁市地产开发经营有限公司承担连带保证责任。证据二、借款人身份信息。证明原、被告之间存在合法债权债务关系。证据三、保证人保证书。证明保证责任存在的事实。证据四、抵押合同。证明被告西宁市地产开发经营有限公司对被告马麒的债务提供连带保证责任。证据五、抵押登记及他项权证。借款人以所购位于西宁市城东区七一东路17号7号楼1单元161室设定抵押，并为此在产权部门依法办理了抵押登记手续，原告取得编号为预字第145782号《他项权证》。被告西宁市地产开发经营有限公司提供连带责任保证。证据六、个人贷款支付凭证。证明原、被告签订借款合同后，原告依约足额向被告发放贷款的事实。证据七、催收逾期贷款通知书。证明被告马麒已经逾期800多天未还款，原告依法向被告马麒发出催收法律文书。证据八、还款及欠款清单。证明截止诉讼之日被告马麒尚欠的款项、利息以及逾期产生罚息的事实。被告马麒质证认为，对原告提交的证据一至证据八的真实性无异议。被告西宁市地产开发经营有限公司质证认为，对证据一的真实性无异议，证明方向不予认可，原告出具的合同为制式格式，与我方和原告签订的借款担保合同约定不一致；对原告提交的证据二至证据六的真实性无异议；证据七、八与被告西宁市地产开发经营有限公司无关，不予质证。原告中国建设银行股份有限公司青海省分行庭后向本院提交以下证据：证据九、青（2020）西宁市不动产证明第0054566号不动产登记证明。证明原告对被告马麒位于西宁市城东区七一东路17号7号楼1单元161室不动产享有抵押权，依法对拍卖、变卖处置该不动产后的款项享有优先受偿权。被告马麒质证认为，对其真实性认可，我准备还钱，不希望房屋被拍卖。被告马欣质证认为，对其真实性认可，与我无关。被告西宁市地产开发经营有限公司质证认为，对其真实性认可，无异议。本院认为，原告提交的证据一至证据九，与本案事实具有关联性，形式要件符合法律规定，能够证实原告中国建设银行股份有限公司青海省分行的证明方向，本院予以采信。被告西宁市地产开发经营有限公司为支持其抗辩理由提交如下证据：证据一、楼盘按揭合作协议。证明2015年6月23日，原告、开发商签订了楼盘按揭合作协议，协议第五条第四项约定，甲方因违反前三款规定如烂尾、楼盘缩水等原因导致购房人未履行借款合同项下还款付息义务时，应承担连带保证责任；第五条第五项约定保证期间自乙方与借款人签订借款合同之日起至办妥抵押物的房地产权证等交乙方核对无误、收执之日止；地；地产公司的担保是附条件担保存在前三项，因地产公司违约而造成买受人逾期支付贷款），现条件未成就，地，地产公司不承担担保责任/div>证据二、商品房预售合同。证明2015年7月，被告马麒与我公司签订买卖合同，在合同中约定由被告马麒自行办理房屋产权证，且该小区已经可以办理产权证，但是被告马麒并未办理，其过错方在被告马麒。原告中国建设银行股份有限公司青海省分行质证认为，对证据一、二的真实性无异议，证明方向不予认可，在证据一合作协议中双方约定了保证期间及保证责任范围，被告代理人的陈述已经承认保证责任的存续，商品房预售合同的权利义务是被告马麒与被告地产公司之间的，与原告无关，双方应当协商办理产权证书，且开发商具有督促义务。至本案开庭之日止，产权证书一直未办理，因此地产公司的保证责任依然存在。被告马麒质证认为，对证据一、二的真实性及证明方向均无异议，予以认可。本院认为，被告西宁市地产开发经营有限公司提交的证据一、二，与本案并非同一法律关系，本院不予采信。被告马欣未到庭质证。被告马麒、马欣未向本院提交相关反驳证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月20日，贷款人中国建设银行股份有限公司青海省分行与借款人兼抵押人马麒、保证人西宁市地产开发经营有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号630001900-2012-20150230331），该合同约定，借款用途：购置位于西宁市城东区七一东路17号7号楼1单元161室的房屋；借款本金610000元，借款期限：120个月，自2015年8月27日至2025年8月27日止，实际起息日以贷款支付凭证所载的放款日期为准；贷款利率：5.4%，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；罚息利率：借款逾期的，在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式：等额本息还款法，每月归还借款本息6589.92元；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约。该借款合同第十七条约定，借款人出现合同约定的任一违约行为的，贷款人有权行使以下一项或几项权利：1、停止发放本合同项下的借款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系……6、对于借款人未按时还清的任意一期借款和本金（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利……7、本合同项下执行浮动利率的借款，借款人存在不按期足额还请借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率，具体按贷款人制定的利率标准执行……。担保方式：抵押加阶段性保证。被告马麒以其购买的位于西宁市城东区七一东路17号7号楼1单元161室的房屋提供抵押，抵押担保的范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。被告西宁市地产开发经营有限公司作为保证人在该合同保证人一栏中进行了签章，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。保证期间：本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。保证条款的效力独立于合同其他条款，如借款关系被确认为不成立、不生效、全部或部分无效、被撤销、被解除，则保证人对于借款人应返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任。同日，被告马欣出具《借款人配偶承诺及保证书》，承诺：同意并知晓其配偶马麒借款，认可所签合同的法律后果及所借款项用于夫妻共同生活，愿与马麒共同偿还借款。同日，中国建设银行股份有限公司青海省分行与被告马麒、西宁市地产开发经营有限公司签订了《房地产抵押合同》，合同约定将马麒购买的上述房屋为涉案借款提供抵押担保。2015年9月10日，原告依约向被告马麒发放贷款610000元。2020年6月27日，被告马麒逾期还款26期，原告向其送达了催款通知书。截止2020年7月8日，被告马麒尚欠借款本金467890.28元、利息44800.18元、罚息13694.74元，合计526385.2元。2020年11月4日，原告就上述抵押权取得不动产登记证明（证号：青（2020）西宁市不动产证明第0054566号）。本院认为，原告中国建设银行股份有限公司青海省分行与被告马麒、西宁市地产开发经营有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《房地产抵押合同》，均系各方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。各方当事人均应依合同约定及承诺享受权利、履行义务。本案中，原告已履行了出借义务，借款人马麒未按照合同约定按期足额地履行还本付息的责任，构成违约，在原告进行催告后仍未履行还款义务，应承担相应的违约责任。原告作为合法的债权人，按照合同约定要求解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》并收回全部未还款项及相应费用，符合法律及合同约定，借款人马麒应向原告偿还截止2020年7月8日尚欠的借款本金467890.28元、利息44800.18元、罚息13694.74元，合计526385.2元。自2020年7月9日之后的利息（包括复利和罚息），被告马麒应按照《个人住房(商业用房)借款合同》的约定计付。根据原告庭审中提交的对账单，本院对原告第二项诉讼请求的时间节点予以调整。借款发生于被告马麒与马欣的婚姻存续期间，且被告马欣知晓借款事实的存在，并以书面方式承诺愿意与被告马麒共同偿还贷款，应属夫妻共同债务，故被告马欣对被告马麒应承担的上述债务承担共同给付责任。关于原告对拍卖、变卖被告马麒用于抵押的不动产所得价款是否享有优先受偿权的问题。被告马麒将位于西宁市城东区七一东路17号7号楼1单元161室的不动产作为抵押物向原告中国建设银行股份有限公司青海省分行提供抵押担保，并办理了不动产登记证明，享有优先受偿权，故其要求对该房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。对抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人马麒所有，不足部分由债务人马麒继续清偿。关于被告西宁市地产开发经营有限公司应否承担保证责任的问题。根据《个人住房(商业用房)借款合同》约定，被告西宁市地产开发经营有限公司在抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告中国建设银行股份有限公司青海省分行核对无误、收执之日后无需承担连带保证责任，故原告要求被告西宁市地产开发经营有限公司承担连带保证责任的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。被告马欣经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应承担对其不利的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第十四条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定,判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司青海省分行与被告马麒、西宁市地产开发经营有限公司于2015年8月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告马麒、被告马欣于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告中国建设银行股份有限公司青海省分行偿还截止2020年7月8日尚欠的借款本金467890.28元、利息44800.18元、罚息13694.74元，合计526385.2元。三、被告马麒、被告马欣于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告中国建设银行股份有限公司青海省分行给付自2020年7月9日起至实际清偿之日止以借款本金467890.28元为基数,按照《个人住房(商业用房)借款合同》约定计付的利息（包括复利和罚息），具体数额以银行系统自动生成的数字为准。四、若被告马麒、被告马欣未能履行债务，原告中国建设银行股份有限公司青海省分行在本判决第二、三项所确定的债权范围内,有权对坐落于西宁市城东区七一东路17号7号楼1单元161室(不动产权证书号：青（2020）西宁市不动产权第XXXX号)折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。五、驳回原告中国建设银行股份有限公司青海省分行的其他诉讼请求。如未按照本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9092元，减半收取计4546元，由被告马麒、马欣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 吴 宁二〇二〇年十一月十七日法官助理 李文博书记员 魏孔萍附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《中华人民共和国物权法》第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。