海南省保亭黎族苗族自治县人民法院   民事判决书   (2019)琼9029民初721号   原告：张兴忠，男，1964年8月12日，汉族，住山东省桓台县。   原告：金瑞霞（系原告张兴忠妻子），女，1963年4月17日出生，住山东省桓台县。   原告张兴忠、金瑞霞的共同委托诉讼代理人：   董秀生，北京君众律师事务所律师。   宗立训，男，1967年6月12日出生，汉族，住山东省淄博市张店区化纤街**。   被告：海南仙亭实业有限公司，住所地：保亭县七仙岭荔苑温泉酒店办公楼**。   法定代表人：张书郡，该公司总经理。   委托诉讼代理人：邵红微，吉林保民律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘恒山，海南仙亭实业有限公司员工。   被告：海南新东方房地产开发有限责任公司，住所地：三亚市迎宾路**天际大厦**。   法定代表人：刘晓锋，该公司董事长。   被告：刘晓锋，男，1966年4月出生，住黑龙江省大庆市萨尔图区。   被告：公维印，男，1965年10月17日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。   被告：刘春财，男，1955年12月1日出生，汉族，住黑龙江省大庆市萨尔图区。   原告张兴忠、金瑞霞诉被告海南仙亭实业有限公司（以下简称：仙亭公司）、海南新东方房地产开发有限公司（以下简称：东方公司）、刘晓锋、公维印、刘春财商品房销售合同纠纷一案，原告张兴忠、金瑞霞于2019年8月26日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序于2020年8月25日公开开庭进行了审理，原告张兴忠及其委托诉讼代理人董秀生、宗立训，被告仙亭公司的委托诉讼代理人邵红微、刘恒山到庭参加诉讼，被告东方公司经本院合法传唤及被告刘晓锋、公维印、刘春财经本院公告传唤，均无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告张兴忠、金瑞霞向本院提出的请求：1、判令被告立即为原告购买的七仙清泉一期A13号、A17号别墅房屋确权并办理房屋所有权证；2、判令被告向原告支付1460万元房款的利息1494877.77元，暂计算至2019年8月15日（后附利息计算公式）及至取得房产证之日止；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：张兴忠与金瑞霞系夫妻关系。2017年1月25日，张兴忠、金瑞霞与仙亭公司签订七仙泉一期13号、17号别墅房屋定单，购房总款1460万元。截止2018年1月17日，张兴忠、金瑞霞已依约向仙亭公司支付七仙清泉一期13号、17号别墅的全部购房款1460万元。其中房款346万元（含定金100万元），依刘晓锋（仙亭公司的实际控股人）的指定汇入仙亭公司的账号。购买房款100万元，依刘晓锋、公维印指定汇入东方公司的账户。另购买房款1014万元，依刘晓锋、公维印的指定汇入刘春财的账户。2017年3月底，仙亭公司向张兴忠、金瑞霞交付房屋，但至今没有办理房屋所有权证，依据相关规定，自房屋交付之日起90日后，仙亭公司应当为张兴忠、金瑞霞办理房屋所有权证，而仙亭公司迟迟不予办理，现已逾期25个月，被告的行为严重损害了张兴忠、金瑞霞的利益，因此，张兴忠、金瑞霞依法向人民法院提起诉讼。   被告仙亭公司辩称，一、张兴忠不具备原告的诉讼主体资格。2017年1月25日，仙亭公司与金瑞霞签订二份《七仙清泉房屋定单》，定购七仙清泉西区A13号及A17号别墅。合同的乙方为金瑞霞，签字处也为金瑞霞个人。金瑞霞作为两处房屋业主签订入户合同及物业服务合同，根据合同相对性原则，如因合同发生纠纷，也应由合同的相对订立主体金瑞霞与仙亭公司之间处理。张兴忠不是合同的相对方，不享有诉讼主体资格；二、金瑞霞未按合同约定付清房屋全部价款，违约行为在先，仙亭公司依法行使抗辩权。双方签订的合同约定2017年2月28日给付每套房屋定金50万元，2017年2月28日交付购房款每套10%，即73万元（含定金），余款应于2017年12月31日前付清每套购房余款657万元。两套房屋总价款1460万元，应于2017年12月31日前全部交清。截止2017年12月31日，金瑞霞对两套房屋付款760万元（含定金50万元×2=100万元），并未按合同约定交付全款。以上事实有双方的银行转款凭证足以认定，金瑞霞已构成违约。根据合同的履行顺序，在金瑞霞付清全部房款前，仙亭公司行使抗辩权，不能办理与房屋权属相关的任何手续。三、金瑞霞未在规定的时间内交齐房款，应按合同承担定金违约责任。双方签订的合同约定，给付全款时间为2017年12月31日前，乙方交齐全部房款后5日内签订《商品房买卖合同》，如未在规定的时间内完成以上内容的，按违约处理，所交定金不退还。根据《担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的义务的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金；《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当加倍返还定金。由于金瑞霞违约，应以双方约定的内容执行，金瑞霞交付的定金因其存在违约，仙亭公司不予退还。因此，不能抵作房款，金瑞霞至今尚欠购房款100万元。四、金瑞霞购买的二套房屋的交付是依据合同的约定在金瑞霞付款10%后，仙亭公司同意其入住装修。这是仙亭公司对金瑞霞的信任和照顾，双方不存在对房屋交付使用后90天后办理产权证的约定。五、关于金瑞霞请求办理房屋产权证的请求，应该执行国家政策规定，不属于法院判决范围。金瑞霞购房时间为2017年1月25日，但在2017年12月31日前，由于金瑞霞并未付清全款，双方无法按约定签署正式《商品房买卖合同》，也不能办理合同备案。《七仙清泉房屋定单》约定：因国家政策调整，双方须依据相关政策具体执行，是双方对政策调整可能引起购房变化的预见。2017年5月，保亭县人民政府发布《关于进一步加强房地产市场调控的意见》，外省籍居民家庭限购1套房产，并需提供在购房申请之日前在海南省连续2年及以上的个人所得税或社会保险缴纳证明。2018年4月22日海南省委、省政府再次发布严格调控的意见，坚持“房子用是用住的，不是用来炒的”。遏制投机性购房，稳定市场，在海南全岛限购政策中，特别是保亭地区的房屋限购为只能向本地居民出售。金瑞霞为省外人员，其一家在仙亭实业共计购房五处，其中以金瑞霞名字购买三处，其中一处已签订正式《商品房买卖合同》，并办理了备案登记。金瑞霞再次主张涉案的两处房屋办理产权登记，属于省外居民家庭的第二套、第三套房屋登记的请求。能否办理登记，应严格按照海南省政策调整执行。张兴忠、金瑞霞现诉讼请求，不仅仙亭公司不能为之，出于对全岛环境和政策执行统一的维护，法院也不能支持此项诉求。六、仙亭公司无任何违约行为，不承担给付房款利息的责任。双方对办理产权证的时间在定单上没有约定，双方约定在付清全款后，签订正式合同，以正式合同文本内容作为依据。至今，金瑞霞仍未付清房款，不具备签订《商品房买卖合同》的条件，是金瑞霞违约行为所致，仙亭公司无违约，不承担任何责任，请求判决驳回张兴忠、金瑞霞的全部诉讼请求。   被告东方公司、刘晓锋、公维印、刘春财未作出答辩意见。   原告张兴忠、金瑞霞为支持其诉讼请求，向法庭提交的证据有：   1、《七仙清泉房屋定单》二份，证明金瑞霞订购七仙清泉西区A13号、A17号房屋，金瑞霞与仙亭公司存在合同关系，根据最高人民法院的司法解释第五条，本定单构成商品房买卖合同的法律关系；   2、《付海南仙亭实业有限公司资金明细》一份，证明金瑞霞、张兴忠于2018年1月17日前已付完购买A13号、A17号两套别墅的购房款1460万元；   3、《承诺书》一份，证明公维印承诺称仙亭公司实际控制人已将100%的股权转让，公维印希望原告将购房款转入他指定的账户，由仙亭公司开具发票和收据，并办理房屋产权证书。原告作为消费者基于对仙亭公司的信任，能够办理房屋产权证，才继续付款。这是原告发给仙亭公司关于收购后，剩余房款的支付动向及办理不动产权证的相关问题；   4、《仙亭公司营业执照》一份，证明仙亭公司具备开发房地产资格；   5、《洽谈备忘录》一份，证明仙亭公司将股权全部转让给吉林省新金都集团公司，吉林省新金都集团公司愿意继续履行合同，房屋产权证由仙亭公司办理；   6、《我公司与张总各款项明细》一份，证明仙亭公司的代理人刘恒山与原告对支付的房款进行对账，证实了证据二的每笔款项的时间、金额、用处，原告已支付涉案A13号及A17号的全部房款；   7、《结婚证》一份，证明张兴忠与金瑞霞系夫妻关系；   8、《招商银行（付款回单）》一份，证明2017年12月18日，北京明沣投资管理股份有限公司（以下简称：明沣公司）受张兴忠的委托向东方公司转账购房款200万元。2018年1月17日，东方公司又将该200万元转回明沣公司，明沣公司又受张兴忠的委托，将该200万元购房款转到仙亭公司，该笔款项的延期到账是因仙亭公司与东方公司相互倒账导致，并非原告的原因造成；   9、《（2019）琼9029民初720号民事判决书》一份，证明判决书的第十页仙亭公司对本案的证据2、6、9的真实性、合法性予以确认，认可张兴忠、金瑞霞已缴纳全部购房款。   被告仙亭公司对原告张兴忠、金瑞霞提交的证据质证意见为：   对证据1三性无异议，但对其证明内容有异议，该签约主体系金瑞霞个人，与张兴忠无关，诉讼主体只能是金瑞霞本人。该定单的性质系预约合同，主要约定房屋的价款交付，其他内容均以房屋买卖合同为准，并非房屋买卖合同，不能认定为可以备案登记的房屋买卖合同；对证据2的真实性无异议，对其证明内容有异议，根据原告提供的资金明细表，在2017年12月31日前，金瑞霞已付760万元，未按合同约定给付全款1460万元，原告违约在先；对证据3的三性及证明内容均有异议，根据民诉法的证据类型要求，该证据属于电子证据，应按电子证据相关规则进行举证，微信聊天记录只是协商过程，原告所称承诺书本没有形成，对此，仙亭公司不予承认、不追认（经补充核对后，补充意见：对该证据的客观存在没有异议，但对其承诺的内容不真实，系原告所写，不是通话人本人所写，而且此时通话人已不是公司股东或工作人员，无权代表仙亭公司作出承诺）；对证据4的三性及证明内容无异议；对证据5的真实性无异议，但对其关联性及证明内容有异议，洽谈备忘录是对合作开发协议的约定，是双方另外一起诉讼案件，没有涉及到本案的房屋买卖合同，本案的房屋买卖合同双方没有任何的补充；对证据6系原告作为关联证据认证证据2，但从证据2与证据6进行对比，双方付款时间和付款单位不一致，证据6中关于涉案房屋的款项交付的记载明显错误，是由仙亭公司提供，要求原告核对。双方经过几宗案件的诉讼后，仙亭公司承认原告提供的证据2所记载的房屋交款过程；对证据7的真实性无异议，但对其证明内容有异议，本案审理的是房屋买卖合同，其主体是按照合同相对性来确认，不是夫妻双方的产权确之诉，因此，结婚证书不能替代合同的主体；对证据8的真实性无异议，但对其证明内容有异议，明沣公司与东方公司有其他项目投资关系，在明沣公司付款中明确记载的是投资款，而不是交付房款。根据原、被告以前的交易行为看收到房款，后面的付款摘要均为房款，因此，2018年1月17日，系仙亭公司收到最后一笔房款，证据8证明的内容与本案没有关联；对证据9真实性无异议，但对证明内容有异议，双方房款的交付以最后确认为主，另案判决并没有审理到房款的交付问题。   被告东方公司、刘晓锋、公维印、刘春财未对原告张兴忠、金瑞霞提交的证据作质证意见。   被告仙亭公司为支持其抗辩主张，向法庭提交的证据有：   1、《七仙清泉房屋定单》及《七仙清泉前期物业服务协议》各二份。内容：金瑞霞（乙方）于2017年1月25日订购仙亭公司（甲方）开发建设第13号、第17号别墅，每套房价款为730万元，付款方式为全款，付款时间为2017年12月31日前。乙方付完全款后5日内签订《商品房买卖合同》，应国家政策调整，双方需依据政策的具体执行。购房定单不作为收据使用，甲方根据乙方实际交款另行开具收据，乙方须同时持本订单与收据及其他相关证件方可与甲方签署《商品房买卖合同》。证明：1、金瑞霞应于2017年12月31日前交齐全款；2、在金瑞霞交完全款后5日内签订商品房买卖合同；3、金瑞霞未按定单时间交齐全款，属于金瑞霞违约；4、由于金瑞霞未交齐全款，双方未签订商品房买卖合同，不具备办理产权证的条件；5、因国家政策调整，金瑞霞现不符合签订合同的条件和办理房屋产权证的条件；6、张兴忠不是合同立约主体，不具备诉讼主体资格；   2、《销售专用收据》二份及3、《银行付款凭证》二份。   证据2、3主要内容：2017年1月25日，仙亭公司向金瑞霞开具两套房屋定金收据分别为73万元，共计146万元。证明：1、金瑞霞于2017年1月25日向仙亭公司订购两套房屋，已缴纳定金146万元；2、仙亭公司依“备注”条款向金瑞霞交付房屋，仙亭公司不存在违约；   4、《银行付款查询函》二份，主要内容：2018年1月5日，金瑞霞指定案外人金芳向仙亭公司指定的收款人刘春财汇入购房款分别为100万元及300万元，共计400万元。证明：1、仙亭公司于2018年1月5日收到二套房屋购房款400万元；2、金瑞霞未按定单约定的时间交齐全款，属于逾期付款；3、由于金瑞霞的违约，不能订立《商品房买卖合同》；   5、《银行付款凭证（业务回单）》一份，主要内容：2018年1月17日，张兴忠向仙亭公司支付二套房屋的购房款200万元。证明：1、仙亭公司于2018年1月17日收到二套购房款200万元；2、截止2018年1月17日止，原告支付二套购房款1460万元，未按合同约定于2017年12月31日前付清，存在违约；3、张兴忠系替代金瑞霞交付房款，张兴忠不是本案适格原告；4、张兴忠作为原告诉讼存在将其本人与仙亭公司的其他合作、其他款项交付，与本案房款混同的故意；   6、《合作开发建设协议》及《洽谈备忘录》各一份，主要内容：2017年3月24日张兴忠与仙亭公司签订合作协议，张兴忠于2017年12月30日前向仙亭公司支付投资款955万美元。证明：1、张兴忠与仙亭公司有项目合作关系；2、张兴忠是明沣公司的实际控制人；3、明沣公司向东方公司的两笔汇款及刘春财一笔汇款，均为投资款；   7、《银行付款凭证》三份，主要内容：2017年12月14日，明沣公司向东方公司汇入100万元，摘要为投资款；2017年12月18日，明沣公司向东方公司汇入200万元，摘要为投资款（2018年1月17日退回）；2018年1月4日，明沣公司向刘春财汇入100万元，摘要为投资款。证明：1、明沣公司向东方公司的二笔汇款、刘春财一笔汇款，都是投资款；2、三笔汇款的依据为履行张兴忠与仙亭公司的合作协议，与购房无关；3、原告认为该三笔款项系购房款，不属实；   8、《银行付款凭证》二份，主要内容：2017年12月29日，张昕艺向刘春财汇款300万元。同日，于惠向刘春财汇款214万元。证明：双方存在多次合作关系，原告的付款存在购房款与投资款混同，因此，支付款项和性质不清，双方最后关于已付款的确认是在其他案件诉讼后进行；   9、（2018）京民初238号《民事判决书》一份，主要内容：明沣公司（张兴忠）向海南阳光公司支付投资款1500万元。证明双方存在多份合同关系，交款事项不明，最终北京法院判决进行区分，涉案两套房屋最后缴款时间为2018年1月17日；   10、《七仙清泉房屋定单》一份，证明金瑞霞订购七仙清泉公寓8栋3单元102号房；   11、《关于严格限制购买多套商品住宅的通知》、保府[2017]5号《保亭黎族苗族自治县人民政府关于进一步加强房地产市场调控的意见》、《关于进一步稳定房地产市场的通知》及琼建房[2017]96号《关于限制购买多套商品住宅的通知》各一份，证明金瑞霞为外省人员受调控购买房屋的限制，其家庭已购有三套房屋，按政策规定，不符合购房条件，无法办理房屋产权登记。   原告张兴忠、金瑞霞对被告仙亭公司提交的证据质证意见：   对证据1的真实性、合法性无异议，恰恰证明原、被告之间存在合法有效的商品房买卖合同的法律关系，并且签订和前期付款及办理入住是在海南限购政策之前；对证据2真实性、合法性无异议，结合原告提交的证据6，恰恰证明张兴忠、金瑞霞夫妇按照商品房买卖合同支付了定金，且在限购前办理了入住；对证据3的真实性、合法性无异议，结合原告提交的证据6，恰恰证明张兴忠、金瑞霞夫妇按照商品房买卖合同支付了定金；对证据4的真实性、合法性无异议，结合原告提交的证据6，恰恰证明张兴忠、金瑞霞按照商品房买卖合同已经付清全部房款。结合原告的证据3，本笔款项延期5天支付是因为仙亭公司用他人账户收到前期814万元房款，各方均不予开具收据或发票，张兴忠、金瑞霞夫妇行使收款确认先履行抗辩权导致；对证据5的真实性、合法性无异议，结合原告提交的证据6和证据8，恰恰证明张兴忠、金瑞霞夫妇根据仙亭公司的要求，做一次倒账，先是由明沣公司在2017年12月28日替代张兴忠、金瑞霞把房款打给东方公司，然后东方公司在2018年1月17日将款项原路返还明沣公司，明沣公司收到款项后，张兴忠于同日又将款项打入仙亭公司账户；对证据6的真实性、合法性无异议，结合原告证据6和证据9，恰恰证明本案款项是以投资为名支付的购房款；对证据7的真实性、合法性无异议，结合原告的证据6，恰恰证明本案款项是以投资款为名支付的购房款；对证据8真实性、合法性无异议，结合原告提交的证据6，恰恰证明本案款项是支付的购房款；对证据9的真实性、合法性无异议，结合原告提交的证据6，恰恰证明原告付清全部1460万元购房款，其中2018年1月17日付款为2017年12月18日付款的倒账；对证据10的真实性无异议，但与本案无关联；对证据11的真实性无异议，但法规、政策不能作为证据，并且商品房买卖合同生效和合同履行在此之前，其后的法规和政策不能溯及之前的合同效力。   被告东方公司、刘晓锋、公维印、刘春财未对被告仙亭公司提交的证据作质证意见，也未向法庭提交证据。   经原、被告陈述、举证、质证及本院的认证，查明本案事实如下：   2017年1月25日，金瑞霞（乙方）与仙亭公司（甲方）签订二份《七仙清泉房屋定单》，约定：1、乙方定购仙亭公司开发建设的西区A13号、A17号两栋别墅，每栋价款730万元。签订定单时每套缴纳定金50万元，并于2017年2月28日前支付；2、付款方式：乙方必须于2017年2月28日前交付每套购房款的10%，即人民币73万元（含定金），乙方必须在2017年12月31日前交付每套购房款共计657万元，乙方交齐全部房款后须在5日内到七仙清泉销售中心签署《商品房买卖合同》，如未在规定时间内完成以上内容的，按违约处理，所交定金不退，甲方有权将此房屋另行出售；3、《商品房买卖合同》签订后，本定单自行效力终止，均以《商品房买卖合同》为准；4、若因国家政策调整，双方须依据相关政策具体执行；5、本定单不作为收据使用，甲方根据乙方实际交款另行开具收据，乙方须同时持本定单与收据及其他相关证件方可与甲方签署《商品房买卖合同》；6、备注：乙方在支付完百分之十首付款后，甲方将房屋交付乙方，由乙方自行装修。金瑞霞于签订二份《七仙清泉房屋定单》的当日向仙亭公司缴纳两套住房10%的购房款146万元（其中含定金100元）。2017年2月12日，仙亭公司将涉案的两套房屋交付金瑞霞使用，同日金瑞霞与海南义耕物业服务有限公司保亭分公司签订《七仙清泉前期物业服务协议》。2017年10月21日，仙亭公司（甲方）的实际控制人公维印（代理人）与张兴忠（乙方）签订一份《洽谈备忘录》，内容为：仙亭公司与张兴忠于2017年3月24日签署了位于海南省保亭县七仙岭温泉旅游度假区“七仙清泉”项目《合作开发协议》，协议签署后，海南省及保亭县的相关政策发生重大变化，甲方原全体股东已将其持有的股权100%转让给吉林省新金都集团有限公司，新股东已承诺继续履行双方签署的协议，甲方原实际控制人已将双方签署的协议移交给吉林省新金都集团有限公司的股东管理人，甲方原实际控制人已主动将上述情况向乙方作了充分的说明，乙方已全面了解，经洽谈双方一致同意：1、乙方同意继续履行原协议；2、乙方按原协议约定的时间、数额和方式向甲方的原实际控制人刘晓锋直接支付未支付的款项；3、双方原协议约定的其他权利义务由股权转让后新公司履行。2017年12月14日，明沣公司受张兴忠的委托，向仙亭公司指定的东方公司账户转账支付100万元；2017年12月29日，公维印与张兴忠在微信聊天时，向张兴忠承诺一期13号、17号的房款为1460万元，仙亭公司已被吉林新金都公司收购，剩余1314万元转入仙亭公司指定的账户，保证收据、发票一致，办理两户不动产证不受影响。同日，张昕艺及于惠授张兴忠的委托，分别向仙亭公司指定的刘春财账户转账支付300万元和214万元。2018年1月4日，明沣公司授张兴忠的委托，向仙亭公司指定的刘春财账户转账支付100万元（摘要投资款）；2018年1月5日，金芳受张兴忠的委托，向仙亭公司指定的刘春财账户分别转账支付300万元和100万元；2018年1月17日，张兴忠向仙亭公司支付转账支付200万元。金瑞霞及张兴忠共计向仙亭公司及指定的账户转账支付1460万元。仙亭公司作出的《我公司与张总各款项明细》中的西区13号、17号的“备注”一栏写明为：“齐款”。仙亭公司提交的证据5《银行付款凭证》也自认截止2018年1月17日，张兴忠、金瑞霞实际支付房款1460万元。张兴忠、金瑞霞在交完西区13号、17号两套房的房款后，因仙亭公司未向其开具发票、签订《商品买卖合同》及办理《房产不动产证》，2019年8月26日，张兴忠、金瑞霞向本院提起诉讼。   本院认为，本案的诉讼焦点：一、张兴忠是否具备本案适格的诉讼主体资格；二、张兴忠、金瑞霞请求对七仙清泉一期A13号及A17号别墅房屋的确权并办理房屋所有权证是否予以支持；三、张兴忠、金瑞霞请求仙亭公司支付房款利息是否予以支持。   一、关于张兴忠是否具备本案适格的诉讼主体资格问题。张兴忠与金瑞霞系夫妻关系。一般情况下，夫妻在婚姻存续期间所得的财产，归夫妻所有。在本案中，金瑞霞与仙亭公司签订《七仙清泉房屋定单》时，金瑞霞向仙亭公司支付定金及购买房款共计146万元，金瑞霞也认可张兴忠的诉讼主体资格，该款项应视为夫妻共同所有。基于交付的房款为夫妻共有，金瑞霞在与仙亭公司的诉讼中，其诉讼权益涉及到夫妻的共同利益。同时，张兴忠也对涉案的两套房屋也支付了部分购买房款。根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第56条：“共有财产权受到他人侵害，部分共有权人起诉的，其他共有权人应当列为共同诉讼人”的规定，因此，张兴忠对本案具备诉讼主体资格，仙亭公司以张兴忠不具备诉讼主体资格的抗辩主张，本院不予采纳；   二、关于张兴忠、金瑞霞请求对七仙清泉一期A13号、A17号别墅的确权并办理房屋所有权证是否予以支持问题。2017年1月25日,金瑞霞与仙亭公司签订的《七仙清泉房屋定单》是在平等、自愿的基础上签订，其内容是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该定单合法有效。根据《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项之规定及《海南省高级人民法院关于办理商品房买卖合同纠纷案件的指导意见（试行）》（以下简称：《海南高院指导意见》）第九条“开发商收取了拟购房人的认购金、订购金、诚意金等且与拟购房人订立了认购协议、预购协议及意向书等的，分别情况予以处理：（1）认购协议、预购协议及意向书等具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且开发商所收取的认购金、订购金、诚意金等为认购协议、预购协议及意向书中所约定的购房款数额的，应当认定为正式的商品房买卖合同，拟购房人要求继续履行的，应予支持。因开发商的原因致使合同不能继续履行的，拟购房人除可以请求解除合同外，还可以要求开发商返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……”的规定。本案中，张兴忠、金瑞霞在签订《七仙清泉房屋定单》已按约定支付的认购金及付清全部购买房款，仙亭公司提交的证据5《银行付款凭证》也自认张兴忠、金瑞霞截止2018年1月17日已实际支付房款1460万元。双方签订的《七仙清泉房屋定单》对房屋买卖双方当事人、商品房基本情况、商品房价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期以及相关违约责任等做了约定，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定《七仙清泉房屋定单》为正式的商品房买卖合同。同时，金瑞霞与仙亭公司签订的《七仙清泉房屋定单》在保亭黎族苗族自治县人民政府实施《关于进一步加强房地产市场调控的意见》之前，且涉案房屋已交付使用。因此，张兴忠、金瑞霞要求办理房屋所有权过户手续，本院应予支持；金瑞霞与仙亭公司仅签订了《七仙清泉房屋定单》，尚未办理房屋产权证过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，张兴忠、金瑞霞请求对涉案房屋确认其所有权，本院不予支持；   三、关于张兴忠、金瑞霞请求仙亭公司支付房款利息是否予以支持的问题。上述已对金瑞霞与仙亭公司签订的《七仙清泉房屋定单》的效力进行了认定，仙亭公司虽已将涉案房屋交付张兴忠、金瑞霞使用，但张兴忠、金瑞霞未依定单的约定期间付清购买房款，也是导致仙亭公司无法与张忠兴、金瑞霞签订《商品房买卖合同》及办理房屋产权证书的原因，张兴忠、金瑞霞违约在先，因此，张兴忠、金瑞霞请求仙亭公司支付已付房款利息，本院不予支持。   综上，张兴忠与金瑞霞系夫妻关系。金瑞霞向仙亭公司支付定金及部分购买房为夫妻共同所有，基于夫妻的共有关系，金瑞霞在与仙亭公司的诉讼中，其诉讼权益涉及到张兴忠的共同利益。同时，张兴忠也对涉案的两套房屋支付了部分购买房款。因此，张兴忠具备适格的诉讼主体资格。金瑞霞与仙亭公司签订的《七仙清泉房屋定单》合法有效，且该定单具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，仙亭公司应继续履行定单约定的义务，为张兴忠、金瑞霞办理房屋过户手续。因张兴忠、金瑞霞在履行定单过程中存在逾期交付房款的过错，因此，原告张兴忠、金瑞霞请求仙亭公司支付逾期办理房屋所有权证的利息，本院不予支持。东方公司、刘晓锋、公维印、刘春财未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及参照《最高人民法院》第二条第二款和《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第五条之规定，判决如下：   一、限被告海南仙亭实业有限公司在办理房屋所有权过户条件成就后三十日内，将其开发建设位于海南省保亭县七仙清泉小区一期A13号及A17号别墅办理房屋产权过户到原告张兴忠、金瑞霞名下；   二、驳回原告张兴忠、金瑞霞的其他诉讼请求。   案件受理费人民币118369.26元，由原告张兴忠、金瑞霞负担59184.63元，被告海南仙亭实业有限公司负担59184.63元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 刘家诚   人民陪审员 孙 磊   人民陪审员 魏有恒      二〇二〇年十一月二十六日   法官助理 陈会升   书记员 周 姝   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   《最高人民法院》   第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。   《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法   律若干问题的解释〉》   第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。