上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初40727号原告：方强，男，1966年2月17日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：朱义，上海市罗顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈征远，上海市罗顿律师事务所律师。被告：戚盛华，男，1971年12月2日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告方强与被告戚盛华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方强及其委托诉讼代理人陈征远到庭参加诉讼。被告戚盛华经本院公告传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。方强向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年4月4日解除;2.判令被告支付原告自2020年2月4日起至同年5月29日止的租金及房屋使用费人民币24,320元(按照每月6,600元的标准计算为25,520元，扣除2020年5月12日至同年5月29日期间租客支付的1,200元后，被告应支付24,320元);3.判令被告支付原告逾期付款违约金6,402元;4.判令被告支付违约金6,600元;5.判令被告支付第三年的租金差额4,800元;6.判令被告支付拖欠的水费2,494.80元、燃气费1,903.70元、电费304元，共计4,702.50元；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月29日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区长清路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租赁期限自2016年4月4日起至2019年4月3日止；第一年租金为每月6,000元，每过一年，月租金递增500元；付三押一，被告应于每期租金提前七日支付给原告。被告在合同履行过程中偶尔出现拖欠租金的现象，经原告催缴后能及时支付。合同履行至第三年，被告未按照合同约定调整租金标准。2019年3月16日，原、被告通过微信达成一致，协商续租两年，任何一方可以提前一个月提出中止，每月房租为6,600元，第三年的租金差额待解约时协商确定。自2019年7月起，被告再次推迟支付租金，经原告催缴才支付。被告拖欠水电燃气费，原告多次提醒被告尽快支付无果。2018年3月至2020年4月底，被告累计推迟支付租金约470天，应按照合同约定支付逾期违约金。2020年3月起，原告通过电话、微信方式提出协商解除合同，但联系被告未果。原告认为双方于2016年3月29日签订的《房屋租赁合同》以及于2019年3月16日约定的续租合法有效，被告已严重违约，原告可以解除合同，故原告诉至本院。戚盛华未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告系位于上海市浦东新区长清路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人之一。2016年3月29日，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2016年4月4日起至2019年4月3日止；每月租金为6,000元，以十二个月为周期，月租金递增500元；租金以三个月为一期支付，每期提前七日支付；租赁保证金为6,000元。该合同第7.4条约定：“在乙方承租期内，发生的水、电、煤/燃气费、卫生费、公摊费、有线电视费等相关费用由乙方自行负担的情况，乙方应在期满(退租)时自行结清。……”第9.3.1条约定：“如乙方逾期支付租金的(非乙方因素除外)，每逾期一天，须向甲方支付日租金的5%作为逾期违约金；……”第9.4条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于壹个月的月租金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(3)乙方逾期不支付租金累计超过7日的；……”合同还约定了其它事宜。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告。被告向原告支付了租赁保证金6,000元；自2016年4月4日起至2017年4月3日期间，被告按照每月6,000元的标准按季度支付租金；自2017年4月4日起至2019年4月3日期间，被告按照每月6,600元的标准按月支付租金。2018年4月8日，原告向被告发送微信：“戚总，这次的房租已收到，但这次应该是第3年的第一个月，按之前的约定，应该加500元，忘了？”同年5月4日，原告发送：“戚总，晚上好！刚才发现你付的房租6,600元，在此表示感谢，同时我记得上个月已提醒，你回复说找一下合同，之后没有信息，今仍为6,600元，估计你忘了已进入第3年，故再次提醒，并请于近日补交2份差额。再次感谢！”被告回复：“这个租金涨的太厉害，吃不消了，能优惠些吗？”原告发送：“戚总，早上好！这个是当初约定的，吃亏或便宜自知，有人反映你做二房东我也不追究，3个月改为1个月也认可，只希望你能基本守信，现你的这个主张我不能接受，望理解。”2019年3月24日，原告向被告发送微信：“戚总，下午好！上周六通过微信沟通时提及的接下来2年续租的价格为每月6,600元，第三年的差额暂时不付，视接下来的市场行情是否明显上涨再决定，我这个观点是否接受？如认可，建议约一个时间见面签个合同，如何？”被告回复：“你这个就约定好6,600，这个价格我们都亏本。”原告发送：“6,600，什么时候见面签合同？”自2019年4月4日起至2020年2月3日期间，被告按照每月6,600元的标准按月支付租金，之后未再支付租金。2020年3月29日，原告向被告发送：“……每个月的房租常常延迟支付，水电气的费用单有许多份至今没有支付，如对照当初的租房合同评判，你已严重违约，或许我的宽容使你的贪念不断膨胀，或许你有苦衷，但我也有难处，权利和义务是双向的，为了减少矛盾的扩大，建议我们的租借合同尽快结束，3月初以来，我曾经多次与你联系并讨取房租，明确说可以中止合作，你说与房客沟通后回复，但26日我去现场与他们交流后感觉没有，故今再次强调一下，请你尽快通知，4月4日后不再续借，结清有关事项。”现原告认为被告擅自转租及拖欠租金的行为构成违约，故诉至本院，要求判如所请。审理中，原告提供：1.银行交易明细清单，证明被告于2020年1月21日支付最后一笔租金，以及各期租金的逾期支付天数；2.被告与案外人金某某签订的《不动产租赁合同》，证明被告将系争房屋进行转租；3.水、电、燃气费缴费通知单，证明被告拖欠2019年2月至2020年6月的水费2,569元、2019年10月至2020年6月的燃气费1,992.80元、2020年2月至2020年6月的电费324元。按比例折算后，原告主张至2020年5月29日止的水费2,494.80元、燃气费1,903.70元、电费304元，共计4,702.50元。原告表示，被告承租系争房屋后即转租：客厅租客于2020年5月29日搬离，西侧卧室租客于2020年初搬离，东北侧卧室租客于2020年4月搬离，东南侧卧室租客于2020年6月22日搬离。因东南侧卧室租客已将2020年5月12日起至2020年6月22日止的租金支付给原告，原告认为其于2020年5月29日收回系争房屋，故主张租金及房屋使用费至该日止。原告另表示，合同解除后同意将被告支付的租赁保证金予以退还。以上事实由原告递交的《上海市房地产权证》《房屋租赁合同》、银行交易明细清单、缴费通知单等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。合同约定的租赁期限届满后，双方通过微信协商续租两年，租金标准为每月6,600元，双方按照上述标准继续履行。根据合同约定，被告逾期不支付租金累计超过七日的，原告可书面通知被告解除合同，并要求被告支付一个月租金金额的违约金。现被告拖欠自2020年2月3日起的租金，且经原告催告后仍未支付，原告据此要求确认解除租赁合同，并要求被告承担违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。合同解除日期以原告向被告发送微信告知不再续租之日为准，即2020年4月4日。合同解除后，被告应向原告支付自拖欠租金之日起至原告实际收回房屋之日止的租金及房屋使用费，房屋使用费的标准参照合同约定的租金标准。原告表示同意将收取次承租人的部分租金从中扣除，本院予以照准。根据合同约定，承租期内产生的水、电、燃气费由被告承担，现原告根据实际发生的费用按照比例进行折算，要求被告承担至收回房屋之日止的水、电、燃气费，尚属合理，本院予以支持。关于逾期付款违约金，从原告提供的银行交易明细可以看出，在实际履行过程中，被告均于租金起始日左右支付当期租金，自2017年4月变更支付方式之后以及自2019年4月续租后，被告仍于上述节点左右支付租金，故原告仍以每期租金提前七日支付为标准计算逾期付款天数，本院难以悉数支持。基于被告自2019年7月起至合同解除期间均存在逾期付款的情形，本院认定该期间的逾期付款违约金为2,000元。关于原告主张的第三年租金差额，双方在协商续租事宜时，原告未明确表示由被告补足第三年租金差额，而是视市场行情是否明显上涨再行决定。现原告未能举证租赁市场行情存在明显上涨，故原告要求被告支付第三年租金差额，本院不予支持。审理中，原告同意合同解除后将被告支付的租赁保证金予以退还，本院予以照准。被告经本院公告传唤未到庭应诉，视为其放弃应诉抗辩的权利，本院依法作出缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告方强与被告戚盛华签订的《房屋租赁合同》于2020年4月4日解除；二、被告戚盛华于本判决生效之日起十日内支付原告方强自2020年2月4日起至2020年5月29日止的租金及房屋使用费24,320元；三、被告戚盛华于本判决生效之日起十日内支付原告方强水费2,494.80元、燃气费1,903.70元、电费304元，共计4,702.50元；四、被告戚盛华于本判决生效之日起十日内支付原告方强逾期付款违约金2,000元；五、被告戚盛华于本判决生效之日起十日内支付原告方强违约金6,600元；六、原告方强于本判决生效之日起十日内退还被告戚盛华租赁保证金6,000元；七、驳回原告方强的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费970元，减半收取计485元，由原告方强负担85元，被告戚盛华负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二〇年十一月六日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。