北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初11297号原告：北京市京电博源供用电工程安装有限公司，住所地北京市昌平区城北街道政府街西路**。法定代表人：刘东海，董事长。委托诉讼代理人：秦丹，北京市威正律师事务所律师。被告：北京国伦房地产开发有限公司，，住所地北京市昌平区城北街道满井胡同**院**楼****法定代表人：王言彬，董事长。委托诉讼代理人：冀国栋，男，该公司员工。原告北京市京电博源供用电工程安装有限公司（以下简称京电公司）与被告北京国伦房地产开发有限公司（以下简称国伦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告京电公司的委托诉讼代理人秦丹，被告国伦公司的委托诉讼代理人冀国栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京电公司向本院提出诉讼请求：1．被告为原告办理蔚云家园商品房产权登记；2．被告支付原告逾期办理所在楼栋权属证明违约金直至办理办完之日止（截止至2019年1月31日，违约金暂计44262．48元）；3．被告支付原告逾期办理房屋产权证书的违约金直至办理完成之日止（截止至2020年5月8日，违约金暂计140233．45元）；4．被告承担本案诉讼费用。被告国伦公司辩称，关于违约金的计算标准，原告说是按照第10页，但是我们没有逾期交房，我们在2016年就应交房了，在2017年就已经验收了。依照第21条第2款的要求，交纳违约金的前提是有两个，第一是交纳全部费用，第二是提交全部证件。两个条件都不具备，没有交纳全部费用是因为当时房屋面积增加了，原告没有交增加面积的金额，因此金额没有交纳完全，全部的证件并没有提交完全是因为我们有一份房屋验收登记表，业主签名是赵福泉，我们要求加盖公司的公章或者委托书，但是一直没有提交。就本案房屋我公司已经支付了5万多元的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案事实，本院认定如下：2015年6月3日，京电公司与国伦公司签订了编号为Y1740836的《北京市商品房预售合同》，约定京电公司向国伦公司购买位于北京市昌平区XX号，房屋预测建筑面积为108．86平方米，其中套内面积为79．67平方米，按套内建筑面积计算该房屋单价为25961．34元/平方米。合同第十六条“交接手续”约定：“（五）双方同意按照下列第2种方式缴纳税费：2、买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）、（5）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；……”；第二十一条“产权登记”中约定：“（一）初始登记，出卖人应当在2018年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，……。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。（二）转移登记，1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。（2）买受人同意委托出卖人或出卖人指定的单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元人民币（大写：人民币壹仟元整）。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起且买受人提交齐全全部证件、缴纳全部费用720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房……。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”合同中还约定了其他条款。2015年6月4日，京电公司向国伦公司支付了房款共2068340元；2017年6月16日，京电公司向深圳历思联行物业管理有限公司北京蔚云府物业服务中心支付了物业费及装修垃圾清运费共计7827．8元，装修履约金1500元；同日，赵福泉在房屋验收记录表中签字，对合同中约定的房屋进行了验收。2018年8月27日，国伦公司取得该商品房所在楼栋权属证明。庭审中，双方均认可该房屋预测面积与实际面积存在差异，但对于具体的面积差额双方均未确定。京电公司认可赵福泉为其公司员工，代表其公司办理该房屋相关手续。国伦公司主张曾支付京电公司逾期交房违约金53570元，京电公司对此予以认可。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、购房发票、物业费发票、房屋验收记录表、不动产权证书及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，京电公司与国伦公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约定行使权利、履行义务。根据合同约定，国伦公司应当在2018年6月30日前，取得京电公司所购商品房所在楼栋的权属证明，而国伦公司实际于2018年8月27日取得上述楼栋的权属证明，国伦公司应按合同约定支付相应的违约金。国伦公司主张逾期办理所在楼栋权属证明违约金应计算至2018年8月27日，理由充分，本院予以采信。国伦公司主张违约金计算标准过高，没有事实和法律依据，本院不予采信。经计算，以2068340元为基数，自2018年7月1日起至2018年8月27日，按日万分之1计算的违约金为11996．37元，故京电公司的该项诉讼请求，本院对其合理部分予以支持。根据合同约定，国伦公司应在在商品房交付之日起且京电公司提交齐全全部证件、缴纳全部费用720日内取得房屋所有权证书，否则应承担违约责任，现京电公司未能举证证明其向国伦公司交纳了合同中约定的专项维修资金，因此其要求国伦公司支付该项违约金的诉讼请求，依据不足，本院无法支持。国伦公司主张不应重复计算违约金，但双方在合同中约定的逾期交房违约金和逾期办证违约金系对不同违约行为作出的约定，并不相互冲突，因此该主张依据不足，本院不予采信。根据庭审调查，国伦公司虽主张合同约定的房屋面积与实际面积存在差异，但经本院三次开庭释明，国伦公司均未提交相应证据予以证明，因房屋面积不能确定导致的未办理产权登记的责任应由国伦公司承担。双方签订的《商品房预售合同》的合同目的是京电公司向国伦公司支付价款，取得房屋，现京电公司作为买受人已经按照合同约定支付了房屋价款等，履行了合同约定的主要义务，作为出卖人的国伦公司应当履行的合同主要义务，即交付房屋并办理产权登记，而不能以京电公司未交纳面积差额等理由拒绝履行其主要合同义务。故京电公司要求国伦公司为其办理房屋产权登记的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京国伦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助北京市京电博源供用电工程安装有限公司办理位于北京市昌平区XX房屋的产权登记；二、北京国伦房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京市京电博源供用电工程安装有限公司逾期办理上述商品房所在楼栋的权属证明的违约金11996．37元；三、驳回北京市京电博源供用电工程安装有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1995元，由北京市京电博源供用电工程安装有限公司负担1945元（已交纳）；由北京国伦房地产开发有限公司负担50元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  杜春龙二〇二〇年十一月十三日书记员  刘 瑶