安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖18民终1626号 上诉人（原审原告）：潘功才，男，1967年8月14日出生，汉族，农村居民，住安徽省宣城市宣州区。 上诉人（原审原告）：高明爱，女，1970年2月8日出生，汉族，农村居民，住安徽省宣城市宣州区。 上述两上诉人共同委托诉讼代理人：张明军，安徽众博律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李元刚，男，1965年3月10日出生，汉族，农村居民，住安徽省宣城市宣州区。 委托诉讼代理人：程国兴，安徽锦宣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐克有，安徽锦宣律师事务所实习律师。 原审第三人：张金龙，男，1978年4月16日出生，汉族，农村居民，户籍地安徽省宣城市宣州区，经常居住地安徽省宣城市宣州区。 原审第三人：彭胜男，女，1986年4月12日出生，汉族，农村居民，户籍地安徽省宣城市宣州区，经常居住地安徽省宣城市宣州区。 上诉人潘功才、高明爱与上诉人李元刚及原审第三人张金龙、彭胜男因房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省宣城市宣州区人民法院（2019）皖1802民初3614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 潘功才、高明爱上诉请求：撤销原判决第四项，改判李元刚赔偿损失2950元。事实与理由：该2950元系潘功才、高明爱与案外人张厚宝因案涉房屋引发的纠纷所承担的案件受理费。李元刚在明知未取得案涉房屋所有权的情况下,仍将该房屋出售给潘功才、高明爱,存在过错;即使按照一审法院认定，潘功才、高明爱自身存在一定的过错，李元刚亦应承担该部分损失赔偿责任。 李元刚辩称，一审法院对2950元诉讼费损失的处理正确。案涉房屋买卖符合农村居民普遍交易习惯，且在交易时农村房屋均普遍存在无法办证的情况，李元刚在纠纷中不存在明显过错。另，该2950元中包含另案的二审案件受理费，系潘功才、高明爱上诉后又自行撤诉而产生的费用，该诉讼费损失不属于因本案发生的直接损失，不应由李元刚承担。请求二审法院驳回潘功才、高明爱的上诉请求。 李元刚上诉请求：撤销原判决，裁定将本案发回重审或改判李元刚无需支付购房款利息损失。事实与理由：1.原判决适用法律错误,案涉房屋买卖合同应系无效合同。本案涉及到不同农村集体经济组织成员之间连环购买农村房屋问题，交易双方之间均为文化程度不高的农民。我国法律规定农村土地属于集体所有，只有集体组织成员才拥有申请宅基地并在宅基地上建设房屋的权利。本案中,李元刚与潘功才、高明爱均非案涉房屋所在村的集体经济组织成员，其买卖农村房屋的行为因违反法律、法规的强制性规定而无效。2.一审法院判决李元刚承担购房款利息错误。潘功才支付了155000元购房款，李元刚同日已将案涉房屋交付给潘功才占有使用至今，双方的权利义务对等。虽然购房协议并不被法律所认可，但符合农村购房习惯。一审法院判决李元刚支付购房款利息损失明显失当，没有考虑到潘功才实际占有房屋的情况，且潘功才另案中亦未承担购房款利息损失，该判决结果显然不利于问题的解决。 潘功才、高明爱辩称，案涉合同虽属无效，但不影响对李元刚承担购房款资金占用利息损失的依法认定，请求二审法院驳回李元刚的上诉请求。 张金龙、彭胜男未作述称意见。 潘功才、高明爱向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方于2012年11月25日签订的售房协议书；2.判令李元刚返还购房款155000元。一审诉讼中，其于2019年10月10日增加诉讼请求：1.判令李元刚退还潘功才出具的20000元欠条；2.判令李元刚赔偿诉讼费损失2950元；3.判令李元刚支付资金占用利息损失（以155000元为基数，自2012年11月26日起至实际给付之日止按年利率6%计算）。 一审法院认定事实：位于宣城市宣州区门面房，该一排房屋从北向南第二间门面房的一、二两层，由张金龙卖给李元刚。李元刚于2012年11月25日以175000元的价格出售给潘功才，其中20000元作为办理房产、土地证的保证金。2012年11月25日，潘功才向李元刚支付购房款155000元，并由李元刚出具收条一份，同时潘功才出具一份内容为“欠条今欠到李元刚人民币贰万元整（此款系购房用于办理房屋、土地证费用），即办好两证付清欠款具欠人：潘功才2012年11月25日”的欠条给李元刚。潘功才又于2019年2月9日将其购买的房屋出售给张厚宝，该房屋交付后，张厚宝与潘功才因该房屋买卖产生纠纷诉至宣城市宣州区人民法院。该院于2019年5月13日作出（2019）皖1802民初1269号民事判决书，判决：一、解除原告张厚宝与被告潘功才于2019年2月9日签订的《售房协议书》；二、被告潘功才、高明爱于判决生效之日起三日内归还原告张厚宝购房款130000元；三、原告张厚宝于判决生效之日起三日内将位于的壹间（自北向南第二间）上下两层房屋及潘功才交给张厚宝保管的资料（之前的售房协议书二份、具收人为李元刚的收条一份、具欠人为潘功才的欠条一份）一并归还给被告潘功才、高明爱；四、驳回原告张厚宝的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取1500元，由张厚宝负担50元，潘功才、高明爱负担1450元。后潘功才、高明爱不服该判决上诉至宣城市中级人民法院，其于2019年8月2日撤回上诉，二审案件受理费减半收取1500元，由潘功才、高明爱负担。 一审另查明，潘功才在购买案涉房屋后直至出售给张厚宝，一直未取得该房屋的产权证；案涉房屋现登记在谢金虎名下。张金龙陈述称，“（卖给李元刚的房屋）登记在谢金虎名下，房屋只是登记在谢金虎名下，事实上房屋所有人还是我”“现在案涉房屋办理过户登记难度有点大”。 一审法院认为，潘功才与李元刚签订《售房协议书》，双方之间房屋买卖合同成立。李元刚作为出卖人，将其未取得所有权的房屋出售给潘功才，因该房屋的所有权不能转移，致双方产生纠纷，故对潘功才诉请解除售房协议书，予以支持。合同签订后，潘功才、高明爱支付购房款155000元，并由潘功才向李元刚出具一份20000元的欠条。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对潘功才、高明爱请求李元刚退还购房款155000元及资金占用利息损失，予以支持；该利息应自2012年11月26日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，且均以年利率6%为上限。另，李元刚应将潘功才出具的20000元欠条一并退还给潘功才、高明爱。潘功才、高明爱请求李元刚赔偿张厚宝案件的诉讼费及上诉费共计2950元，因潘功才、高明爱在未取得案涉房屋所有权的情况下将案涉房屋出售给张厚宝，致使张厚宝提起诉讼，潘功才、高明爱自身存在一定过错，故对该项诉讼请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，判决：一、解除原告潘功才与被告李元刚于2012年11月25日签订的《售房协议书》；二、被告李元刚于判决生效之日起十日内归还原告潘功才、高明爱购房款155000元及利息（自2012年11月26日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，且均以原告诉请的年利率6%为上限）；三、被告李元刚于判决生效之日起十日内将原告潘功才于2012年11月25日出具的欠条[内容为“欠条今欠到李元刚人民币贰万元整（此款系购房用于办理房屋、土地证费用），即办好两证付清欠款具欠人：潘功才2012年11月25日”]归还给原告潘功才、高明爱；四、驳回原告潘功才、高明爱的其他诉讼请求。一审案件受理费已减半收取2519元，由被告李元刚负担。 二审中，当事人未提举新证据。本院对一审法院认定的案件事实予以确认。 二审另查明：李元刚系安徽省宣城市宣州区村民，潘功才、高明爱系安徽省宣城市宣州区朱桥乡裕丰村庙湾组村民。案争房屋坐落于安徽省宣城市宣州区。2012年11月25日，潘功才与李元刚签订《售房协议书》，当日双方分别交付购房款155000元及交付案争房屋给对方，李元刚同时将其与张金龙之间签订的《售房协议书》原件、李元刚出具给潘功才的155000元房款收条交潘功才持有。至2019年出售给张厚宝因该房屋产生纠纷。（2019）皖1802民初1269号民事判决生效后，张厚宝已将案涉房屋返还给潘功才、高明爱。 本院认为，案涉《售房协议书》应认定为无效合同。农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，故宅基地使用权只能在本集体经济组织成员之间转让。而本案中，潘功才与李元刚均不属于案争房屋所在地沈村镇沈村社区中二组集体经济组织成员，双方协议转让案涉房屋及该房屋所占宅基地使用权的行为因违反我国法律、行政法规的强制性规定，属于无效行为，故依法应认定案涉《售房协议书》为无效合同。原审未正确认定合同效力，将其作为有效合同对待并判决解除合同系属错误，本院予以纠正。无效合同自始没有法律约束力，双方因该合同取得的财产，依法应予返还。据此，李元刚应将155000元购房款及20000元欠条返还给潘功才、高明爱；潘功才、高明爱亦应将占用的案争房屋及持有的李元刚与张金龙之间的售房协议书、李元刚出具的房款收条一并返还给李元刚。双方争执的焦点问题在于李元刚应否赔偿潘功才、高明爱购房款利息损失及另案诉讼费损失2950元。依照相关法律规定，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。潘功才、高明爱在合同签订当日即交付购房款，李元刚当日亦交付房屋，故此一方享有占有使用房屋利益，一方享有占用购房款利益，同时双方亦各自丧失对应利益，实际上系各有损失。而双方对于案涉合同无效均负有过错，且过错程度相等，双方应各自承担己方损失，故潘功才、高明爱主张自2012年11月26日给付购房款之日起计算资金占用利息损失，本院不予支持。关于潘功才、高明爱主张的2905元诉讼费损失问题，因该诉讼费系另案确定应由潘功才、高明爱承担的费用，且潘功才、高明爱在未取得案涉房屋所有权的情况下转让房屋，其自身存在过错，此节与李元刚无涉，故一审未予支持，并无不当。 综上，李元刚的上诉请求成立，潘功才、高明爱的上诉请求不能成立。原判决认定事实清楚，但适用法律不当，二审依法予以纠正。另，一审中潘功才、高明爱缴纳的受理费为2549元，而非2519元，本院对此据实予以调整。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：综上，李元刚的上诉请求成立，潘功才、高明爱的上诉请求不能成立。原判决认定事实清楚，但适用法律不当，二审依法予以纠正。另，一审中潘功才、高明爱缴纳的受理费为2549元，而非2519元，本院对此据实予以调整。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省宣城市宣州区人民法院（2019）皖1802民初3614号民事判决； 二、确认上诉人潘功才与上诉人李元刚于2012年11月25日签订的《售房协议书》无效； 三、上诉人李元刚于本判决生效之日起十日内返还上诉人潘功才、高明爱购房款155000元； 四、上诉人潘功才、高明爱于本判决生效之日起十日内将位于宣城市宣州区的壹间（自北向南第二间）上下两层房屋及由其保管的资料（即李元刚与张金龙签订的《售房协议书》一份、具收人为李元刚的收条一份）一并归还给上诉人李元刚； 五、上诉人李元刚于本判决生效之日起十日内将上诉人潘功才于2012年11月25日出具的一份欠条[内容为“欠条今欠到李元刚人民币贰万元整（此款系购房用于办理房屋、土地证费用），即办好两证付清欠款具欠人：潘功才2012年11月25日”]归还给上诉人潘功才、高明爱； 六、驳回上诉人潘功才、高明爱一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2549元，由上诉人李元刚负担1730元，上诉人潘功才、高明爱负担819元；二审案件受理费850元，由上诉人潘功才、高明爱负担450元，上诉人李元刚负担400元。 本判决为终审判决。 审判长 程 瑛 审判员 陈前香 审判员 包 娟 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理冯忠山 书记员隆菲菲 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 《中华人民共和国民法总则》 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……