江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1322民初3988号原告：邵斌，女，1969年10月16日出生，江苏省南京市人，居民，住江苏省南京市白下区。委托诉讼代理人：张贝，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋文杰，江苏永衡昭辉律师事务所实习律师。被告：汤杰，男，1983年9月19日出生，居民，住江苏省沭阳县（苏融汇饭店）。被告：黄雪娇，女，1990年3月16日出生，居民，住江苏省沭阳县（苏融汇饭店）。二被告共同委托诉讼代理人：孙球，江苏钟山明镜（宿迁）律师事务所律师。原告邵斌诉被告汤杰、黄雪娇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告邵斌的委托诉讼代理人张贝、蒋文杰，被告汤杰、黄雪娇及二被告的共同委托诉讼代理人孙球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：二被告支付原告购房款960000元（含车库款100000元）及利息（自2018年7月30日起至被告实际给付之日止，按年利率6%计算）。事实和理由：2018年7月30日，原告与二被告签订《沭阳县存量房屋买卖合同》，约定被告购买原告所有的位于沭阳县房屋，价格为1540000元。后原告按约定将房屋过户至二被告名下，但二被告仅支付了680000元购房款，余款至今未付。二被告另购买原告车库一间，至今未支付车库款。被告汤杰、黄雪娇对其购买原告案涉房屋的事实无异议，但辩称：二被告在购买案涉房屋时，原、被告双方并未签订书面的房屋买卖协议，案涉房屋的实际交易价格是800000元，原告现以双方为办理过户手续而于2018年7月30日签订的《沭阳县存量房买卖合同》中载明的1540000价款，要求二被告支付购房款不能成立。该备案合同仅是向行政机关备案了交易房屋、交易价款等与后续交税、过户等行政行为密切相关的内容，而对其他与实际交易密切相关的条款并未约定，该合同并非买卖合同双方协商确定房屋交易的真实意思表示。理由如下：1.案涉房屋系沭阳县惠某市场开发有限公司（以下简称惠某公司）开发，原告邵斌及案外人翟某既是惠某公司股东，也是沭阳县嘉年华企业经营管理有限公司（以下简称嘉年华公司）股东，且邵斌与翟某系夫妻关系。被告汤杰是嘉年华公司的厨师。2016年下半年，翟某和邵斌考虑到被告汤杰及公司会计吴某系公司老员工，便以口头确认方式将案涉房屋以800000元内部员工价出售给被告汤杰。被告汤杰于2016年11月17日交付购房定金50000元，至2018年4月13日，被告汤杰陆续支付购房款650000元，另有30000元系汤杰退股分配款冲抵了购房款。以上合计，二被告已向原告支付购房款680000元。2.案涉房屋于2018年10月15日完成过户，并由税务机关开具了1540000元的销售增值税普通发票。房屋过户后，公司会计吴某于2019年9月25日向被告汤杰发送微信确认被告欠案涉房屋购房款120000元及车库款91000元，原告丈夫翟某于2019年10月4日向被告汤杰发送微信索要欠款211000元。因此，原告无权以备案合同中的价款主张购房款。对于原告主张的车库款，因车库是原告无偿赠送给二被告，并向二被告出具了上房单。综上，二被告只欠原告购房款120000元，请求驳回原告其他诉讼请求，并追究原告虚假诉讼责任。原告为证明其主张，向本院提交了《沭阳县存量房买卖合同》一份，证明二被告于2018年7月30日从原告处购买位于沭阳县房屋，双方确认的房款是1540000元，双方于当日办理了房屋过户手续。被告汤杰、黄雪娇质证意见：对本案合同的真实性无异议，但是该合同仅是原、被告双方为了便于过户、缴税而签定的，并非双方对涉案房屋价款的真实约定，原告不能以此合同向二被告主张案涉房屋的购房款，且二被告有足够的证据能够证实被告所欠原告的购房款为120000元。被告汤杰、黄雪娇为支持其答辩意见，向本院提交了以下证据：1、惠某公司、嘉年华公司的工商登记信息各一份，证实翟某与原告是该公司的股东，翟某与邵斌是夫妻关系。2、购房款收据5张，证明原告在2016年11月17日至2018年4月13日期间支付购房款合计650000元，收款方均为惠某公司，另有30000元是被告汤杰因嘉年华公司退股的股金用于冲抵购房款，证明二被告已支付案涉房屋购房款680000元。3、案涉房屋增值税普通发票一张，证明惠某公司于2016年4月8日将案涉房屋登记在邵斌的名下，当时的房屋价值是678720元。同时能够印证原告在2016年11月份将案涉房屋以800000元出售给二被告，具有较强的可信度。4、案涉房屋契税发票一份、增值税专用发票两联、案涉房屋的不动产登记证书一份，证明原、被告双方于2018年10月15日完成了案涉房屋的过户手续，同时根据被告持有的两联增值税发票（购房方记账凭证、销售方记账凭证）能够证实双方对1540000元房款登记已经完成了交易，否则该两联发票不应该都在被告处。5、原告丈夫翟某与被告汤杰的微信聊天截图一份，证明翟某于2017年7月25日确认被告欠房款220000元，2017年11月11日确认被告还欠200000元。2019年10月4日，翟某要求被告汤杰支付211000元（其中购房款120000元，车库款91000元）。同时结合被告提供的购房款收据，能够证实被告购买案涉房屋时的价款是800000元。6、嘉年华公司会计吴某与被告汤杰的微信聊天记录截图一份，证明吴某于2019年9月25日向被告确认案涉房屋被告所欠的购房款是120000元、车库款91000元，该聊天记录发生在案涉房屋过户后，更加能够证实原告以1540000元主张被告欠860000元的请求是不能成立的。7、2020年5月22日，被告黄雪娇与吴某的现场手机录音一份，证明案涉房屋价款800000元，被告还欠120000元，车库是原告方赠送的。8、案涉车库缴纳的物业费票据、物业人员情况说明各一份，证明原告已将案涉车库通过上房单的形式交付给了被告。车库一旦交付，说明房款是结清的，因为本身车库并没有收费，是赠送的，所以没有付款的条据，但是被告一旦入住，就证明被告已经取得了上房单，且原告没有证据能够证实其将车库以100000元的价格出售给被告。9、照片一张，系吴某和被告汤杰以及原告邵斌参加惠某公司组织的旅游活动的照片，证实原告与吴某以及被告汤杰在同一单位工作的事实。10、增值税发票及房款收据照片打印件各一张，证明2017年2月7日案涉房屋所在小区其他房屋（面积231.14平方米）发票价格为94万多元，而实际成交价格为88万多元，上述收据的出具人与二被告持有的收据中的出具人系同一人。原告对被告提供证据的质证意见：对证据1真实性无异议，但与本案无关联性。对证据2的真实性无异议，原告已收到房款680000元。对证据3真实性无异议，但原告从惠某公司购买的价格是678760元，并非当时的二手房市场交易价格，不能达到被告的证明目的。对证据4真实性无异议，能够印证双方已经按照《沭阳县商品房存量合同》中约定的价格1540000元完成过户、缴税等交易手续。对证据5真实性无异议，但2016年11月被告支付本案购房定金的时候，双方并没有对合同价款明确是多少钱，只是被告单方提出以800000元的价格购买，但原告自始至终并未同意此价格，这也是双方一直以来未签订书面购房合同的原因；聊天记录里翟某只是对被告付款的事实进行回复，但回复中并未涉及本案购房款的总价格，内容中也未体现出本案房款的总金额，所以本组聊天记录并不能达到被告证明800000元总房款的证明目的；另外翟某也并非本案购房合同的相对人，其无权对价款进行确认；微信聊天记录均是在2018年7月30日购房合同签订之前，《沭阳县存量房买卖合同》签订在后，即《沭阳县存量房买卖合同》中载明的价款才是双方最终确定的购房款即1540000元。证据6真实性无法确认，原告本人也从未授权会计吴某就本案的房款和车库款单方与被告结算；会计吴某也从未参与此次交易过程，对本案并不知情；另外，吴某会计和被告曾经是同事关系，双方存在利益上的关系，所以吴某的相关证据证明效力较低，不应当采纳。对证据7的真实性、合法性、关联性均不予认可，原告无法确认录音的相对方是否是吴某本人，以及该份录音的形成环境。对证据8中物业费收据的真实性无异议，可以证明被告实际占有使用案涉车库的事实，原告并未将涉案车库赠送给被告，对证据8中物业人员书写的情况说明不予认可。对证据9真实性予以认可，但关联性不认可，从照片可以看出被告汤杰与吴某的关系较为亲密。对证据10真实性无法核实，且收据中的时间与案涉房屋交易时间相差一年多，不能反映案涉房屋交易时的价格。二被告陈述的案涉房屋交易价格为80万元始终是二被告单方意愿，其他人以何种价格购买房屋与本案关联性，达不到被告的证明目的。本院认证意见：二被告对原告提供的《沭阳县存量房买卖合同》真实性无异议，本院予以确认。原告对二被告提供的证据1、2、3、4、5、9及证据8中物业费收据真实性无异议，本院予以确认。证据6中关于案涉房屋所欠款项的聊天内容能够与证据5中翟某与被告的微信聊天记录相印证。原告与翟某系夫妻，且翟某系案涉房屋的权利共有人，翟某作出的意思表示即视为原告作出的意思表示。对证据5、6的证明效力，本院予以认定。原告对证据7真实性不予认可，因该录音系被告黄雪娇与案外人的谈话，二被告未提供其他证据相印证，对证据7的真实性不予认定。证据8中情况说明系证人证言，证人未到庭接受法庭及原、被告询问，对证据8的真实性不予认定。证据9不能证明案涉房屋的价格，对其证明效力本院不予认定。证据10虽系照片，原告对该证据真实性不予认可，但原告系惠某公司股东，案涉房屋所在小区的相关出售票据由惠某公司持有，原告在本院限定的期限内未提供与案涉房屋出售的相同时期的会计账册、增值税发票等证据，对证据10的真实性本院予以认定。本院经审理认定事实如下：2016年11月17日，二被告从原告处购买位于沭阳县房屋，并向原告交纳了50000元定金，当日，原告将上述房屋交付给二被告占有使用。2016年12月27日，原告又将案涉车库交付二被告占有使用。至2018年4月，二被告陆续向原告支付购房款680000元。2018年7月30日，二被告与原告及案外人翟某（房屋共有人）签订《沭阳县存量房买卖合同》，并在沭阳县不动产登记局办理了备案登记。合同约定房屋成交价格为1540000元，原告应当在过户后将该房屋交付给买受人。经双方同意，自本合同签订之日起7日内，双方各持有效证件共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当日，原告将案涉房屋过户至二被告名下。另查明：案涉房屋系惠某公司开发。原告邵斌与案外人翟某系惠某公司的股东，亦是嘉年华公司的股东。被告汤杰原系嘉年华公司的厨师。本案的主要争议焦点是：二被告所欠原告案涉房屋的购房款是多少；车库是否是赠送，如不是赠送，价款如何认定。针对上述争议焦点，本院认为，二被告所欠原告购房款为120000元，车库款为91000元。原告主张案涉房屋总价款为1540000元，二被告所欠的购房款为860000元，车库款为100000元。二被告辩称案涉房屋总价款为800000元，所欠购房款为120000元，车库系赠送。结合原、被告陈述的房屋交付时间、办证时间，原、被告提供的证据以及本院的认证意见，二被告提供证据的证明力明显大于原告提供证据的证明力，综合案涉房屋交易时同地段房屋的当地市场价格，能够认定原、被告之间在签订《存量房买卖合同》前已经形成了房屋买卖合同关系，《存量房买卖合同》中虽约定房屋价款为1540000元，但双方实际交易价款为800000元，二被告所欠的购房款为120000元，车库款为91000元。二被告辩称案涉车库系赠送，原告予以否认，二被告未提供证据证实，且在庭审中二被告认可案涉车库的价款为91000元并同意支付，本院予以确认。原告主张车库款100000元，未提供证据证实，且与本院查明的事实不符，本院不予支持。二被告未按约支付购房款及车库款，构成违约，原告要求二被告支付逾期付款损失的请求，本院予以支持。因双方对案涉房屋及车库均在2016年年底已交付，且2017年原告已向被告主张了权利，故原告主张逾期付款损失自2018年7月30日起按年利率6%计算，不违反法律规定，本院予以支持。综上，二被告应向原告支付购房款120000元及车库款91000元，合计211000元。对原告主张的其他诉讼请求，本院不予支持。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零四条之规定，判决如下：一、被告汤杰、黄雪娇应于本判决发生法律效力之日起五日向原告邵斌支付购房款120000元、车库款91000元及逾期付款损失（以211000元为基数，从2018年7月30日起至实际给付之日止，按年利率6%计算）；二、驳回原告邵斌的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13600元，由原告邵斌负担10672元，被告汤杰、黄雪娇负担2928元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费13600元。审 判 长  张磊娟人民陪审员  胡玉华人民陪审员  吴霞娟二〇二〇年十一月六日书 记 员  孙嘉璐书 记 员  华 婕附录：一、履行义务提示调解书、判决书生效后，当事人应当按相关文书确定的时间和内容履行义务。当事人可直接向对方履行，也可以将金钱交付到人民法院的该案件专用账号。开户银行：中国银行沭阳北京路支行户名：沭阳县人民法院执行款专户专用账号：62×××65（进入强制执行程序后根据执行通知账号缴纳）不按时履行的，进入强制执行程序后，被执行人身份将严重影响当事人的信用；拒不履行的，人民法院将依法对被执行人采取限制消费、纳入失信名单等措施进行联合信用惩戒。二、相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零四条人民法院应当组织当事人围绕证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行质证，并针对证据有无证明力和证明力大小进行说明和辩论。能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。