上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初14753号原告(反诉被告)：陈国雄，男，1983年1月30日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：彭位，上海海宽律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海荷中实业投资有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：李三瑞，总经理。委托诉讼代理人：殷敏，上海丰启耘律师事务所律师。委托诉讼代理人：施卫国，上海丰启耘律师事务所律师。原告(反诉被告)陈国雄与被告(反诉原告)上海荷中实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈国雄及其委托诉讼代理人彭位、上海荷中实业投资有限公司(以下简称“荷中公司”)的委托诉讼代理人殷敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)陈国雄向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告(陈国雄与荷中公司，下同)之间编号2017-11-16-02的《红太阳商业广场房屋租赁合同》于2020年5月6日解除；2、判令荷中公司全额免除陈国雄2020年1月20日至2020年5月6日之间的全部租金、物业管理费及水电费；3、判令荷中公司返还陈国雄履约保证金人民币(以下币种同)71,465元及注册营业执照保证金10,000元。事实和理由：2017年11月16日，陈国雄与荷中公司签订了编号2017-11-16-02的《红太阳商业广场房屋租赁合同》一份；2017年11月24日，双方签订《红太阳商业广场房屋租赁合同》补充协议(一)一份(以下统称“系争合同”)，约定陈国雄向荷中公司承租上海市宝山区通河路XXX弄XXX号F220商铺(以下简称“系争房屋”)，作为上海视蒙教育科技有限公司(陈国雄系该公司法定代表人)经营美术培训业务所用(商铺名“视蒙美术”)，租赁期限自2017年11月16日至2020年11月15日。2017年12月21日，陈国雄向荷中公司支付了履约保证金71,465元及注册营业执照保证金10,000元。合同签订后，陈国雄一直按约支付租金至2020年1月20日。2020年1月23日，因新冠肺炎疫情(以下简称“新冠疫情”)影响，相关部门通知培训机构暂缓开展线下业务，系争房屋在此期间一直闭门停业，无法正常经营。陈国雄多次与荷中公司协商减免租金事宜，但荷中公司予以拒绝，并要求陈国雄全额支付租金、物业管理费等费用，并承担高额的违约金。2020年5月6日，陈国雄鉴于已无力继续经营，函告荷中公司要求解除合同，但遭拒绝，荷中公司阻止陈国雄搬离系争房屋。陈国雄资金链断裂，无法继续经营。陈国雄认为，因受新冠疫情影响，请求变更合同、减免租金的要求合法合理，荷中公司不予同意的行为导致陈国雄无力继续履行合同，故起诉至法院。被告(反诉原告)荷中公司辩称，同意解除合同，不同意合同解除的时间和理由，陈国雄违约导致双方解除合同，解除时间应为2020年7月20日，即陈国雄实际搬离系争场地时间。不同意免除租金、物业管理费，无合同和法律依据。保证金71,465元转化为违约金，不同意退还，应予没收。水电费系陈国雄自行充值，和荷中公司无关。营业执照注册保证金同意返还。针对陈国雄的诉请，荷中公司另提出反诉请求：1、判令陈国雄支付荷中公司自2020年1月20日至2020年7月20日的租金114,222元、物业管理费53,100元；2、判令陈国雄向荷中公司补交2017年12月1日至2018年1月19日止已经享用的免租期租金30,000元；3、判令陈国雄向荷中公司支付违约赔偿金(没收租赁保证金)71,465元。事实与理由：陈国雄要求提前解除合同，应支付拖欠的租金、物业管理费以及享用的免租优惠。荷中公司认为陈国雄以新冠疫情为由，拖欠租金，违反合同约定，理应承担法律责任。故此，荷中公司提出如上反诉请求。原告(反诉被告)陈国雄针对荷中公司的反诉请求辩称，不同意荷中公司反诉请求。2020年1月20日至2020年5月6日属于疫情期间，双方应该对合同变更，免除陈国雄租金等费用；2020年5月6日之后合同已经解除，陈国雄申请撤离并交还钥匙，荷中公司一直拒绝，荷中公司应当承担扩大的损失，故陈国雄不应继续支付租金或使用费等费用。水电费确系预付充值，并无欠费问题。免租期的租金，按照合同约定，因非陈国雄违约导致合同解除，故无需补交免租期租金。不同意没收租赁押金，因陈国雄并未违约。陈国雄围绕诉讼请求依法提交了租赁合同、保证金收据、工商企业登记信息、政府相关部门通知、公告、银行流水、荷中公司回函、微信聊天记录、陈国雄解约告知书、荷中公司减免租金告知书、出门证等。荷中公司围绕辩称意见及反诉请求依法提交了合同补充协议、荷中公司回复函等。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月16日，陈国雄(乙方、承租方)与荷中公司(甲方、出租方)签订了合同编号2017-11-16-02《红太阳商业广场房屋租赁合同》，双方对租赁期限、免租期以及租金、物业费、房屋租赁保证金、注册营业执照押金等支付标准和方式等进行了约定。合同约定租赁期限自2017年11月16日起至2020年11月15日止，租赁计租日从2018年1月20日起，对外经营开始日不迟于2018年2月1日。租金采用预先支付的方式，每3个月为一个支付周期。乙方应在租金支付日当月的25日前支付下期的租金。物业管理费采用预先支付的方式，每3个月为一个支付周期。乙方应在物业管理费支付日当月的25日前支付下期的物业管理费。合同第13条违约责任第2款规定，乙方违约责任包括但不限于以下情形……向甲方支付相当于保证金总额的违约赔偿金(甲方有权抵扣的金额不包括在内)。合同第14条第4款约定，乙发生如下情况的，甲方有权单方面书面通知乙方后提前解除本合同……乙方拖欠租金或物业管理费超过十五日，且经甲方按乙方附件八通讯地址催告而乙方仍不缴清的。合同签订后，荷中公司向陈国雄交付了系争房屋，陈国雄支付了房屋租赁保证金71,465元及注册营业执照保证金10,000元。2017年11月24日，陈国雄与荷中公司经过协商，就合同编号2017-11-16-02《红太阳商业广场房屋租赁合同》签订了补充协议，其中双方确认交付的系争房屋租赁建筑面积为177平方米。2018年1月20日至2020年1月19日，租金为3.4元/平/天，合计18,305元，日租金为600元，每月按30.5日计算。2020年1月20日至2020年11月15日，租金为3.536元/平/天，合计19,037元，日租金为624元，每月按30.5日计算。2017年12月1日至2018年1月19日，每月物业管理费3,186元，2018年1月20日至2020年11月15日，每月物业管理费8,850元。陈国雄按约支付租金、物业管理费对应至2020年1月19日。2020年2月26日，红太阳商业广场运营管理中心发出《关于红太阳商业广场“疫情”期间租金减免的公告》，内容为符合条件的商户2020年2月份租金优惠50%(不含物业费)，其他费用不予减免。未履行合同、亦有违约现象的商户将不予减免(未按时交纳租金费用，存在拖欠等情况的)。2020年4月7日，上海锦街商业管理有限公司(以下简称“锦街公司”)向陈国雄回函，经核查，陈国雄经营商户未按时签署《红太阳商业广场“疫情”期间租金减免协议》并且拖欠2020年1月20日至2020年4月19日租赁费用，未能按约履行合同义务，对于陈国雄提出的免除2020年1月20日至2020年3月31日租赁费用诉求无法过度考虑。2020年5月6日，陈国雄向荷中公司方管理人员董旗宾提交《解约告知书》，告知因新冠疫情，陈国雄方无法正常开业、无法保证资金流，通知与荷中公司解除租赁合同，要求荷中公司全额退还押金。2020年5月12日，荷中公司与锦街公司回函，陈国雄欠付荷中公司2020年1月20日至7月19日两个阶段共计6个月租金与物业管理费，已经根本违约，要求陈国雄交纳拖欠租金、物业管理费、逾期滞纳金，补交免租期租金、免惠租赁费。若陈国雄执意退场，要求陈国雄赔偿损失等。荷中公司要求陈国雄在终止或解除租赁合同前处理相关事宜。快递单显示，该回复函同年5月14日被签收。2020年5月20日，陈国雄通过微信向董旗宾表示要撤离系争房屋，董旗宾表示因陈国雄欠租不能撤离。系争房屋的产权所有人为荷中公司，用途为商铺。荷中公司表示系争房屋由其委托锦街公司进行管理，董旗宾系锦街公司员工。庭审中，陈国雄与荷中公司一致确认，2020年7月20日，陈国雄搬离系争房屋，双方完成房屋交接。2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。2020年1月23日，上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室下发通知，要求各培训机构和托育机构担负起社会责任，从即日起至2月29日暂缓开展线下服务(若有延长将另行告知)。2020年2月28日，上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室下发《关于培训机构、托育机构继续暂缓开展线下相关服务的通告》，通告要求各培训机构和托育机构自2020年3月1日起继续暂缓开展线下服务，恢复时间将另行通知。2020年5月18日，上海市教委发布通知，本市未成年人室内培训、托育、婴幼儿早期发展指导服务等(密闭空间除外)，符合相应要求，并报服务场所所在区相应行业主管部门备案并作出承诺或者经其检查通过后，可于2020年6月2日起恢复线下服务。2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月24日，上海市重大突发公共卫生事件响应级别由一级调整为二级。2020年5月9日，上海市重大突发公共卫生事件响应级别由二级响应调整为三级。本院认为，陈国雄与荷中公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。关于合同解除权和解除时间。因发生新冠疫情，2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月24日，上海市重大突发公共卫生事件响应级别已由一级调整为二级。新冠疫情发生背景下，相应的防控措施等为短期影响，作为出租方与承租方应当在公平、诚信的原则下相互沟通、友好协商、共担风险，陈国雄以新冠疫情防控措施导致经营困难要求解除合同并免除租金等费用，本院难以支持。鉴于双方同意解除合同并一致确认2020年7月20日完成系争房屋交接，本院对此予以确认，并认定该日合同解除。关于合同解除的后果。关于系争房屋返还，因双方一致确认已于2020年7月20日完成交接，故本院无需处理。水电费用为预付性质，双方对此无争议，无需结算，本院予以确认。关于注册营业执照押金，荷中公司愿意退还，本院予以确认。陈国雄支付租金至2020年1月19日，新冠疫情发生之前并无显著欠租等违约行为，自2020年1月20日欠付租金确实受到新冠疫情防控措施等一定影响，综合本案案情，荷中公司主张陈国雄欠付租金构成违约而解除合同的观点本院不予采纳。关于2020年1月20日至2020年7月20日的租金及物业管理费，根据双方协商退租过程、合同期限、新冠疫情对合同履行的影响以及租赁物使用目的等因素综合判断，由本院酌情确定。陈国雄在荷中公司处的房屋租赁保证金71,465元与本院酌定的租金和物业管理费总额基本相当，故租赁保证金与租金和物业管理费相抵，荷中公司无需退还。关于荷中公司主张的违约赔偿金、补付免租期租金，免租期租金同样具有违约金性质，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)陈国雄与被告(反诉原告)上海荷中实业投资有限公司签订的编号2017-11-16-02的《红太阳商业广场房屋租赁合同》(含补充协议)于2020年7月20日解除；二、原告(反诉被告)陈国雄于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海荷中实业投资有限公司租金、物业管理费共计71,465元(与陈国雄支付的房屋租赁保证金71,465元进行抵扣，房屋租赁保证金不予退还)；三、被告(反诉原告)上海荷中实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)陈国雄注册营业执照押金10,000元；四、驳回原告(反诉被告)陈国雄其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海荷中实业投资有限公司其余反诉请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计918元，由原告(反诉被告)陈国雄负担805元、被告(反诉原告)上海荷中实业投资有限公司负担113元；反诉案件受理费减半收取计2,665元，由原告(反诉被告)陈国雄负担709元、被告(反诉原告)上海荷中实业投资有限公司负担1,956元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 周羚敏二〇二〇年十一月二日法官助理 顾名锦书 记 员 王晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。