成都市武侯区人民法院 民 事 裁 定 书 (2020)川0107民初10146号 原告：成都市新都区维也纳花园小区第二届业主委员会，住所地：成都市新都区新都街道马超东路**。 法定代表人：罗毅，主任。 委托诉讼代理人：李远华，四川法锐（凉山）律师事务所律师。 被告：成都德昌行物业服务有限公司，住所地：成都市武侯区高升桥路********。 法定代表人：彭善国，总经理。 委托诉讼代理人：瞿均，男。 委托诉讼代理人：刘继成，男。 原告成都市新都区维也纳花园小区第二届业主委员会（以下简称维也纳第二届业委会）与被告成都德昌行物业服务有限公司（以下简称德昌行物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告维也纳第二届业委会主任罗毅及委托诉讼代理人李远华，被告物业公司的委托诉讼代理人瞿均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告维也纳第二届业委会向本院提出诉讼请求:1.判令确认终止被告与第一届业委会签订的《物业服务合同》关系并解除被告在本小区物业服务关系；2.判令被告在判决生效七日内撤出本小区，并对小区相关物业事项特别是未经授权代位行使小区权益事项进行交接；3.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：本小区第一届业委会在未依照省市物业条例及本小区业主大会议事规则有关物业公司选聘相关规约规定的情况下，于2015年10月20日与被告签订了《物业服务合同》，该合同约定期限为3年，自2015年10月20日起至2018年9月19日止。新都区法院依据小区部分业主起诉于2016年12月22日作出判决，该判决生效后直至第一届业委会2017年9月10日届满时,德昌行物业公司仍未采取纠正措施。2018年8月22日第二届业委会依法备案成立，2019年6月1日召开了临时业主大会，就小区物业议题进行了表决，对物业公司服务质量评价给予了“差评”，反对继续服务，并将会议决议向物业公司项目负责人函告撤场并完成相关移交遭到拒绝。被告于2015年未经合法合规程序进驻小区，其从业人员老龄化严重，管理混乱、设施设备损毁严重，盗窃案件频发，小区居住品质直线下降，小区房价低于周边房价，小区业主利益严重受损。被告多次阻扰业主大会召开，造成业委会无法选聘新物业公司进驻小区。根据国务院《物业管理条例》第三十九条的规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。业务会多次要求被告移交公共收益、办理物业交接手续并撤离小区，均遭到物业方拒绝，故诉至法院。 被告德昌行物业公司辩称，原告以自己的名义提起诉讼主体不适格。理由是维也纳花园小区第二届业主委员会于2018年8月22日成立时的五名成员减少到现在的两名成员（罗毅与柳涛），已无法正常履职。根据住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第六十条“业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动”规定，其未得到业主大会（业主委员会）授权，是业委会主任罗毅的个人行为。同时，以业委会的名义在未选聘新物业公司前要求被告移交的行为是违法违规行为。 根据当事人的陈述和审查确认的证据，本院确认以下主要事实：2015年10月20日，新都维也纳花园一期业主委员会（甲方）与被告德昌行物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定乙方为甲方新都维也纳花园提供物业管理服务；合同期限为3年，自2015年10月20日0时起至2018年9月19日24时止。乙方按照住宅用房0.75元/平方米·月标准收取，物业费用按月缴纳，业主和物业使用人应在每月1日至15日履行交纳义务。本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时，乙方应当按照有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续，并移交该小区的总平图、管网线路图、业主花名册、物业档案、物业服务档案及相关附属设施清单。本合同期限届满前90日，甲乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商达成合作共识，须在30日内续签定物业服务委托管理合同；若双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后90日内办理移交。本合同自解除之日起90日内，甲乙双方按规定办理交接手续。本合同终止、解除时，乙方应将物业服务用房、物业档案、物业服务档案、业主名册等属于全体业主所有的财务及时完整的交给业主委员会，并按照《成都市物业管理条例》等相关规定办理移交和项目退出手续。乙方逾期不按约定、规定办理移交工作、退出项目的，由乙方向全体业主每日支付违约金1000元。甲方解除本合同的，乙方应当在甲方通知的90日内与甲方及其新选聘的物业服务企业或其他管理人完成交接手续。 2018年8月22日，成都市新都区新都街道办事处出具成新新业2018第005号《成都市业主委员会换届事项备案记录》载明，经新都区新都街道办事处组织召开的维也纳花园小区一期换届业主大会会议，于2018年5月5日至2018年5月18日召开，历时14天，表决通过了管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则后，选举产生了业主委员会，从维也纳花园小区一期提交的业委会换届业主大会事项备案资料看，业主大会、业主委员会的决定、决议没有违反法律法规的规定，其业委会换届业主大会召开的相关要素记录如下：业主大会名称成都市新都区维也纳花园小区一期业主大会，建筑区划座落成都市新都区新都街道马超东路2号，第二届业主委员会任期2018年8月22日至2021年8月21日。第二届业主委员会主任委员罗毅在备案记录提交人（签字）处、全体业主委员会委员（签字）处签字，副主任委员严苛芯，委员柳涛、周昌银、刘登平在全体业主委员会委员（签字）处签字。在庭审中原告陈述，因严苛芯、周昌银辞职，维也纳第二届业委会现有委员5人，包括罗毅、严苛芯、柳涛、吴毅、闫智。《业主大会议事规则》规定议事方式为可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，具体会议形式由业主委员会确定。 2018年8月9日、2018年8月13日、2018年10月8日，第一届维也纳花园业主委员会分别向德昌行物业公司发出《处罚函》《催办函》《违停车辆治理不力处罚函》两份，要求物业公司解决该小区非机动整改、有关门卫室及消防通道玻璃房整改必须按照要求于本月30日完成；解决有关光纤私拉乱接的问题及有关僵尸车问题。2019年1月15日，第二届业委会向德昌行物业公司发出《有关工作催办函》；2019年5月25日，业委会根据《业主大会议事规则》及补充约定等相关约定，业委会成立临时业主大会筹备组，就物业管理工作进行投票表决事宜及发布召开临时业主大会1号、2号公告；2019年6月9日发布《关于临时业主大会会议表决结果的公告》（第3号），载明表决了“现有物业公司服务质量的评价，是否让现物业公司继续服务”等事项，公告3日期满后，临时业主大会筹备组于2019年6月12日发布《关于临时业主大会会议表决结果的公告》（第4号）载明，对是否继续让现物业公司继续服务进行投票表决，431人反对继续服务，占总投票权人数比例95.57%，通过的“反对继续服务”的专有部门面积55625.26㎡，占建筑物总面积比例96.86%。 2019年6月20日，业主大会发布《撤场通告》，载明德昌行物业公司与该小区上届业委会所签订之物业合同经新都法院判决为无效合同，依据临时业主大会表决结果，对现有物业公司服务质量评价的表决项有效票446张，好评4张，中评38张，差评404张，弃权票1张，废票4张；赞成继续服务票15张，反对继续服务票431张，弃权票1张，废票4张，要求德昌行物业公司于7月31日24时撤出本小区，并在撤场之前完成相关清退工作。并将《撤场通知》向德昌行物业公司法定代表人彭善国邮寄送达。 另查明，1.新都维也纳花园小区《业主大会议事规则》第二章“业主大会”部分的第七条对业主大会的议事内容约定如下：“……（十六）决议本物业管理区域内全体业主诉讼事宜；（十七）决议本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大物业管理事项……”。2.2020年1月5日，维也纳第二届业委会出具《业委会决议案》载明，决定通过启动法律诉讼程序解决涉物业相关问题，并委托业委会主任经办相关诉讼事务。2020年9月3日，维也纳第二届业委会出具《关于对德昌行物业公司拒不撤出本小区之行为提起司法诉讼的决定》载明，因德昌行物业公司拒不撤出本小区，现决定提出司法诉讼，并授权本业委会主任罗毅全权处理涉诉一切事务。 以上事实有公告照片、《业主大会议事规则》《物业服务合同》、成都市业主委员会换届事项备案记录、第1、2、3、4号公告、撤场通知、撤场通告及发布撤场公告截图、催办函、违停车辆治理不力处罚函两份、处罚函、有关工作催办函及微信聊天记录截图等证据及当事人当庭陈述在卷佐证。 本院认为，业主委员会系业主大会的执行机构，关于物业管理区域内涉及业主共同利益的重大物业管理事项需业主共同决定，根据新都维也纳花园小区《业主大会议事规则》第二章第七条第（十六）项及第（十七）项之规定，业主大会议事内容包括该物业管理区域内全体业主诉讼事宜，而维也纳第二届业委会作为维也纳花园小区业主大会的执行机构，以原告身份提起诉讼主张物业管理公司迁出本小区，该事宜属于涉及管理区域内全体业主的诉讼事宜，故应经业主大会的表决并取得业主大会的授权，而本次诉讼中，维也纳第二届业委会仅提交《业委会决议案》及《关于对德昌行物业公司拒不撤出本小区之行为提起司法诉讼的决定》，而该《议案》及《决定》系维也纳第二届业委会自行出具，并无维也纳花园小区业主表决结果公告等其他证据，不能证明其提起此次诉讼系经过维也纳花园小区业主大会的授权或委托，故原告之起诉，应予驳回。维也纳第二届业委会可在取得业主大会的授权后，依据业主大会的决议提起相应诉讼。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定如下： 驳回原告成都市新都区维也纳花园小区第二届业主委员会的起诉。 案件受理费100元依法不予交纳。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  唐楠栋 二〇二〇年十一月九日 书记员  王姝文