上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初5106号原告：蔡柏良，男，1966年3月16日出生，汉族。委托诉讼代理人：余金龙，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：马时乐，女，1959年11月2日出生，汉族，户籍地址上海市黄浦区。委托诉讼代理人：李雪生(被告马时乐之夫)，男，1956年1月22日出生，汉族。原告蔡柏良与被告马时乐公有住房承租权转让合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人余金龙、被告马时乐及其委托诉讼代理人李雪生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡柏良向本院提出诉讼请求：(1)解除蔡柏良与马时乐所签《上海市公有住房承租权转让合同》；(2)马时乐就违约向蔡柏良赔偿房价上涨损失人民币300,000元；(3)马时乐向蔡柏良赔偿律师费损失人民币10,000元。事实和理由：2018年11月1日，蔡柏良与马时乐签订《售房定金协议书》，约定马时乐以总价款人民币1,250,000元将位于上海市黄浦区马当路XXX弄XXX号二层后阁楼房屋出售予蔡柏良。签约后，蔡柏良按约支付定金人民币20,000元。2018年11月11日，双方签订《上海市公有住房承租权转让合同》，约定马时乐将前述房屋之公有住房承租权以转让成交价人民币1,200,000元转让予蔡柏良，并约定于签约后60日内办理转让手续。签约后，蔡柏良按约支付转让款人民币500,000元，但马时乐却称不再售房，并擅自将蔡柏良已付款项予以退还。现蔡柏良以马时乐毁约导致其就房价上涨实际遭受房价差价损失为由起诉来院。马时乐辩称，蔡柏良所称签约情节属实，但因家人反对售房，故其不再继续出售房屋。对于蔡柏良提起之诉请，同意解除所签合同，不同意其他诉请，但同意按照定金数额赔付蔡柏良人民币20,000元，并同意就蔡柏良已付房价款人民币500,000元偿付蔡柏良2018年11月12日至2018年11月30日期间所产生之银行利息损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。蔡柏良提供以下证据：(1)2018年11月1日《售房定金协议书》及收条，以证明蔡柏良与马时乐签订该份协议，约定马时乐将涉案房屋出售予蔡柏良，同时证明蔡柏良支付马时乐定金人民币20,000元；(2)《上海市租用居住公房凭证》、《上海市公有住房承租权转让合同》及收条，以证明蔡柏良与马时乐就涉案房屋正式签订转让合同，蔡柏良按约向马时乐支付首付款人民币500,000元；(3)2019年3月1日蔡柏良委托律师致马时乐《律师函》、函件邮寄凭证、《委托代理合同》及律师费发票，以证明蔡柏良委托律师向马时乐主张违约责任。马时乐未向本院提交相关证据。经审理查明：马时乐系上海市黄浦区马当路****房屋之公房承租人，独用租赁部位系二层后阁楼，使用面积为5.70平方米(下称系争房屋)。2018年11月1日，蔡柏良与马时乐签订《售房定金协议书》(下称《定金协议》)一份，约定(1)马时乐同意以人民币1,250,000元将系争房屋出售予蔡柏良；(2)蔡柏良支付定金人民币20,000元，正式交易时该款项作为支付予马时乐之首次付款。签约当日，马时乐收讫蔡柏良所付定金人民币20,000元。2018年11月11日，蔡柏良与马时乐签订《上海市公有住房承租权转让合同》(下称《转让合同》)一份，约定(1)马时乐将系争房屋之公有住房承租权转让予蔡柏良，转让成交价格为人民币1,200,000元；(2)转让双方于本合同签订之日起60日内持本合同及规定之材料至相关房地产交易中心办理该公有住房承租权之转让手续；(3)本合同自房地产交易管理机构审核同意并出具《准予公有住房差价交换通知书》(下称《准予交换通知书》)之日起生效。签约期间，马时乐出具收条确认收讫蔡柏良购房款人民币500,000元。签约后，马时乐于2018年11月28日告知不再向蔡柏良出售系争房屋，并于之后将蔡柏良已付转让款人民币500,000元均退还予蔡柏良。2019年3月1日，蔡柏良委托律师致马时乐《律师函》，称因马时乐单方面违反合同约定，应予向蔡柏良承担违约责任，并就此要求马时乐以房屋转让款20%金额/房屋增值部分中较高者向蔡柏良承担赔偿责任。马时乐收讫函件，但未按函件要求进行赔偿。审理中，蔡柏良申请对系争房屋之租用居住公房使用权价值进行司法评估。2020年7月29日，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司(下称同信评估)出具《估价报告》，估价结果明确系争房屋于2020年6月24日估价时点之使用权价值为人民币480,000元，该项估价结果未予考虑估价对象未来可能存在之征收、旧改等政策因素而产生额外补偿等对估价对象价值之影响。综上，蔡柏良称系争房屋存在征收可能，故系争房屋所处地块房价已大幅上涨，马时乐毁约行为导致蔡柏良实际遭受房价损失，蔡柏良遂以此为由，并支付律师费人民币10,000元以委托律师起诉来院。本院认为，蔡柏良依据《定金协议》向马时乐所缴定金人民币20,000元在双方正式签订《转让合同》后既已转为首付款，不再具有定金性质及作用。蔡柏良要求解除《转让合同》并要求马时乐就违反《转让合同》承担违约责任之前提系《转让合同》合法有效，鉴于转让标的系属公有住房，基于公有住房承租权转让之特殊性，《转让合同》中明确约定合同在相关房地产管理机构出具《准予交换通知书》时方予生效，在上述通知书尚未出具之前，蔡柏良与马时乐之间转让行为尚无法确定是否属于合法有效之转让行为，双方所签《转让合同》虽已成立但并未实际生效。庭审中，双方当事人对于终止履行所签《转让合同》均无异议，故基于合同有效与否尚未经相关管理机构予以审核确定，本院据此判令《转让合同》终止履行而非解除。对于蔡柏良要求马时乐赔偿房屋差价损失之诉请，鉴于蔡柏良所称房屋价值系指系争房屋在发生征收情形下之使用权价值，而蔡柏良所称征收因素目前并未实际发生，鉴此，本院对蔡柏良依据尚未生效之《转让合同》及尚未实际发生之征收情节要求马时乐赔偿房屋差价损失及律师费损失之诉请均依法予以驳回。庭审中，马时乐表示愿意按照定金数额赔偿蔡柏良人民币20,000元并就蔡柏良已付款项人民币500,000元赔偿蔡柏良2018年11月12日至2018年11月30日期间利息损失，马时乐该项陈述内容系其对于自身权利之自行处分，本院依法应予准许。至于马时乐所述利息计算时段，本案证据显示之后转为首付款之定金系于2018年11月1日支付，另马时乐在本案纠纷诉前调解期间曾称系于2018年12月6日退还款项，且明确愿意按照银行贷款利率进行赔付，上述时段显然与马时乐所述计息时点存在相悖之处，但鉴于马时乐自愿赔偿款项人民币20,000元可足以弥补时点误差可能导致之利息差额，况且蔡柏良就利息损失亦未提起相关诉请，故本院对马时乐所述计息时段不再予以调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、原告蔡柏良与被告马时乐于2018年11月1日所签《上海市公有住房承租权转让合同》于本判决生效之日予以终止履行；二、驳回原告蔡柏良要求被告马时乐赔偿房屋差价损失人民币300,000元等其他所有诉讼请求；三、被告马时乐于本判决生效之日起十日内补偿原告蔡柏良人民币20,000元；四、被告马时乐于本判决生效之日起十日内赔偿原告蔡柏良利息损失(自2018年11月12日起、以人民币500,000元、按银行同期贷款利率、计至2018年11月30日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5,800元(原告蔡柏良已预缴)，由原告蔡柏良负担；评估费人民币2,100元(原告蔡柏良已预缴)，由原告蔡柏良负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判长 严 奇审判员 王巍琦审判员 李 慧二〇二〇年十一月十日书记员 芦 笛附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》……第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。……