广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5615号原告：广州香江物业管理有限公司，住所地广州市增城区新塘镇陈家林路首层**。法定代表人：罗振宇。委托诉讼代理人：杨伟玲，女，1997年10月2日出生，汉族，系该公司职员。委托诉讼代理人：吴晓翔，女，1986年10月5日出生，汉族，系该公司职员。被告：杨烨，男，1974年5月7日出生，汉族，住广东省龙门县。原告广州香江物业管理有限公司与被告杨烨物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州香江物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨伟玲、吴晓翔到庭参加诉讼，被告杨烨未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州香江物业管理有限公司向本院提出诉讼请求（审理期间减少诉讼请求）：一、被告向原告支付自2011年3月1日至2017年8月10日拖欠的物业管理费40215.46元、2012年8月1日至2017年8月10日的分摊电费1995元、2012年2年1日至2017年8月31日水费42.3元、2012年2月1日至2017年8月31日的污水处理费18.2元及违约金76813.26元（从逾期之日起按欠费总额每天千分之一计算至付清之日止，暂计至2017年5月30日，违约金为76813.26元），合计119084.22元；二、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告是广州市增城区新塘镇翡翠绿洲森林半岛28栋2401房的业主，在购得上述房屋后与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告提供小区的物业服务，被告需按时支付物业服务费及水电费等。在过程中，原告依约提供了小区保洁、生活垃圾清运、安保等物业管理服务,履行了相关义务，但是被告自2011年3月起不履行支付物业管理费及其他费用的义务，已构成严重违约。为此，原告多次向被告邮寄送达书面催缴文件，但被告至今仍未付款。根据《前期物业管理服务协议》的有关约定，被告应当按月支付物业管理费、水费、分摊电费，否则原告有权依约按欠费总额每天千分之一向被告收取违约金。综上所述，原告已经依约提供相应的物业管理服务，现被告一直拒不缴纳上述费用的行为己构成严重违约。为此诉至法院，望判如所请。庭审中原告明确第一项诉讼请求中的各项费用均以《情况说明》产生的费用为准。被告杨烨未答辩。经审理查明：2008年12月30日，被告与增城香江房地产有限公司（以下简称香江房地产公司）签订《广东省商品房买卖合同（适用于商品房预售、销售）》，约定被告向香江房地产公司购买位于增××新塘镇翡翠绿洲森林半岛28号24单元01号房，建筑面积260.62平方米，2009年2月28日前交付房屋。2008年12月26日，广州增城香江物业管理有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：本物业名称为森林半岛28号2401房，建筑面积为260.62平方米；甲方依据协议双方约定的收费标准向乙方收取物业管理费、有偿服务费用、水费、电费及公共水电分摊费用（属代收代缴）；对未依时缴纳费用的，甲方有权依据本协议及法律、法规采取追缴措施进行追讨；物业服务费按法定产权面积计收，未办产权证的，先按《商品房买卖合同》中约定的建筑面积、花园面积预收，已办理产权证的以产权证记载的建筑面积（包括套内建筑面积和分摊的共用建筑面积）、花园面积为准，甲方应将此前预收的物业管理费按法定产权面积进行结算后，通知乙方一次性多退少补；乙方每月五号前向甲方交纳本月物业管理费用及上月所实际发生的水电及公摊水电费用；物业管理服务费用（不含公摊水电费）单价为洋房（带电梯）住宅每月每平方米2.0元；无论是否居住或使用房屋，乙方都应自《商品房买卖合同》中约定的交付之日或《收楼通知书》中通知的收楼之日起按时足额交纳物业管理服务费用；接受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、二次供水的加压电费、燃气费等代缴代收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府及有关部门的规定；乙方不按约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费总额每天千分之一交纳违约金等。被告于2009年8月12日签署涉案房屋的收楼确认书。2017年5月18日，原告向被告邮寄发出《业户催缴费通知函》。另查明，原告提交《森林半岛28栋2401》账单明细显示，2012年8月1日至2017年8月10日期间代收分摊的电费1995元、2016年2月1日至2016年2月29日及2017年2月1日至2017年2月28日期间的代收水费42.3元、污水处理费18.2元，2011年3月1日至2017年8月10日期间物业管理费40215.46元。再查明，根据《产权情况表》显示，案涉房屋于2017年8月10日登记在案外人张华男名下，建筑面积为260.07平方米，共有方式为单独所有。又查明，广州增城香江物业管理有限公司于2012年6月7日经核准登记为广州香江物业管理有限公司（原告）。庭审中，原告陈述以下：1.违约金从欠费次月1日开始计算；2.被告没有向原告支付诉求拖欠的费用。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的效力性、强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行义务。原告已依约对案涉房屋提供了物业服务，亦代被告缴交了水电费等相关费用，故被告应按上述协议的约定向原告支付物业服务费及水电费等相关费用。关于物业服务费及违约金问题。原告为涉案房屋提供了物业服务，被告作为受益人应按约定交纳物业服务费，现原告请求被告按上述服务合同约定支付自2011年3月1日至2017年8月10期间的物业服务费40215.46元【根据原告提交的《森林半岛28栋2401》账单明细显示，被告实际拖欠的是2011年3月1日至2017年8月10日的物业服务费，故物业服务费应计算77个月10天，按每月520.1元（2元/平方米×260.07平方米）计算，合计40221.1元，但原告仅请求40125.46元是其自行处分其权利的意思表示】，合理合法，本院予以支持。根据《前期物业服务合同》的约定被告应在每月5日前支付物业服务费，逾期支付物业服务费的从逾期之日起以欠费总额每日千分之一计算违约金。现原告请求被告以当月欠付的物业服务费为本金，从欠费次月1日起按每日千分之一标准计算违约金至付清之日止，本院予以支持；且每月违约金以520.1元为限，违约金总额以40125.46元为限。关于分摊电费、水费、污水处理费及违约金问题。根据《森林半岛28栋2401》账单明细显示原告代被告垫付了2012年8月1日至2017年7月31日期间代收分摊电费1995元，2016年2月1日至2017年2月28日期间的水费42.3元及污水处理费18.2元，合计2055.5元，因此，原告请求被告支付上述费用，理据充分，本院予以支持。至于该部分费用的违约金，因《前期物业服务合同》未约定被告缴纳上述费用的期限，故对于上述费用的违约金，本院酌定调整为以上述费用2055.5元为本金，从起诉之日起即2020年7月9日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止，违约金总额以2055.5元为限。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杨烨于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付2011年3月1日至2017年8月10日的物业服务费40125.46元以及违约金（每月违约金以当月欠付的物业服务费为本金，按每日千分之一的标准自欠费次月1日起计算至付清款项之日止，每月违约金以520.1元为限，违约金总额以40125.46元为限）；二、被告杨烨于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付2012年8月1日至2017年8月10日期间的分摊电费1995元，2016年2月1日至2017年2月28日期间的水费42.3元及污水处理费18.2元及违约金（违约金以2055.5元为本金，从2020年7月9日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止，违约金总额以2055.5元为限）；三、驳回原告广州香江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1773元，由被告杨烨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二〇年十一月二十日书记员  阮柳静