广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终20843号上诉人（原审被告）：甘锦来，男，汉族，1963年6月6日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：张红强，广东智千程律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞春政，广东冠豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖莉，女，汉族，1980年11月2日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：康正华，广东晟典律师事务所律师。原审第三人：张小杏，女，汉族，1966年10月17日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。上诉人甘锦来因与被上诉人肖莉、原审第三人张小杏占有物返还纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初4135号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。甘锦来上诉请求：1、撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判驳回肖莉诉求；2、本案上诉费用由肖莉承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、证据不足，本案房屋租赁合法有效,肖莉没有任何证据推翻，本案买卖不破租赁。本案中收款为物业公司，甘锦来实际支付了物业费包括之前拖欠部分，物业公司无其他经营资质也与甘锦来无任何业务往来，其除了收取物业费之外，不能存在收取其他费用可能，何况物业公司出具物业收费单据。甘锦来2011年就承租了涉案房屋，一直使用。本案租赁在先，买卖不破租赁。二、房屋承租现状为毛坯，甘锦来投入大量精力进行装修，在2017年更是斥资近100万元进行改造，甘锦来投入了大量精力而房屋尚有超过10年期限，必将造成甘锦来巨大损失。三、甘锦来租赁行为合法有效，肖莉对房屋租赁现状知情，房屋使用费不应得到支持。肖莉辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判决。二、甘锦来认为一审判决未查清“物业费”，从而认为一审判决认定事实不清、证据不足，肖莉不认同此观点。三、本案不适用“买卖不破租赁”规则。四、甘锦来认为肖莉对租赁现状知情仍然购买应承担相应后果，肖莉不认同此观点。五、甘锦来与第三人之间不存在真实的租赁关系；甘锦来与第三人、案外人恶意串通，制作了虚假的租赁合同和物业费收据，以对抗人民法院强制拍卖案涉房产。六、依据合同法第五十二条的规定，本案租赁合同因具有恶意串通，损害第三人利益及合法形式掩盖非法目的之法定情形而无效。肖莉向一审法院起诉请求：1、甘锦来立即搬离深圳市龙岗区私宅之房屋，并将该房屋交还给肖莉；2、甘锦来支付肖莉房屋占有使用费（从2018年9月27日起至甘锦来实际交还涉案房屋之日止，按同期同地段的房屋租赁指导租金标准计算房屋占有使用费；暂计至起诉日，为15000元）；3、甘锦来承担房屋占用期间的物业费、本体维修基金、水费、排污费、垃圾处理费、电费、滞纳金等费用（从2018年9月27日起至甘锦来实际交还涉案房屋之日止；暂计至起诉日，为3000元）；4、确认甘锦来与张小杏2011年9月1日签署的房屋租赁合同无效；5、甘锦来承担本案全部的诉讼费用。一审法院认定事实：深圳市罗湖人民法院在执行案外人方少萍与梁宗林、张小杏、深圳市欢一城餐饮管理有限公司民间借贷纠纷一案（案号2017粤03**执277号）中，裁定拍卖被执行人张小杏名下位于深圳市龙岗区私宅（不动产证号：深房地字第**），并于2018年7月12日开始在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开拍卖活动。2018年7月13日，肖莉以4232741.6元的价格竞得该房产，并向法院缴清全部价款。2018年8月8日，深圳市罗湖区人民法院作出（2017）粤0303执277号之三执行裁定，裁定：原房产证（不动产证证号：深房地字第**作废，强制注销涉案房屋抵押登记，将位于深圳市龙岗区私宅（不动产证号证号：深房地字第**房产过户至竞得人肖莉名下。2018年9月27日深圳市不动产登记中心颁布涉案房产的不动产权证书，不动产证号为（2018）深圳市不动产权第××号，权利人为肖莉，建筑面积234.04平方米，取得方式备注为拍卖。甘锦来提交一份《房屋租赁合同》，系其与第三人张小杏于2011年9月1日所签订，合同载明张小杏将位于深圳市，房地产房地产证号为：深房地字第**租赁给甘锦来，双方约定租期为20年，自2011年9月1日起至2031年8月31日止。租赁物从2012年1月1日起计收租金。租金每月5000元，20年租金1185000元由甘锦来全部支付给张小杏，具体支付方式：1、由甘锦来代张小杏缴纳拖欠物业1998年至2011年物业管理费234383.3元，该笔款项在租金中予以扣减；2、甘锦来向张小杏支付租金400000元，在合同签订后2个月内付清；3、剩余租金550000元预留在甘锦来处作为张小杏购买酒水费用，甘锦来向张小杏提供相应的酒水作为抵偿，直到全部费用抵偿完毕为止。甘锦来为证明已经向张小杏支付合同约定的租金，向该院提交如下证据材料：1、深圳市金海景物业管理有限公司出具的《收据》一份，上载明今收到御海湾山庄Ｖ2幢（租户）交来1998年1月1日至2011年8月31日管理费、绿化代管费利息等共计234383.3元，出具时间原写为2013年12月20日，后涂改成2011年12月20日；2、张小杏向甘锦来出具的收据5份以及甘锦来账户银行流水，收据载明张小杏分别于2011年9月9日收到甘锦来缴纳租金（现金）50000元、2011年9月18日收到甘锦来缴纳租金（现金）100000元、2011年9月29日收到甘锦来缴纳租金（现金）50000元、2011年10月5日收到甘锦来缴纳租金（现金）100000元、2011年11月26日收到甘锦来缴纳租金（现金）100000元。上述金额共计400000元。3、送货单5份，收货人均为“又一城”，其中，落款为2012年10月6日的手写送货单一份，上载明送货人及经手人为甘锦来，价款188640元；2013年1月7日手写送货单一份，上载明送货人及经手人甘锦来，价款132048元；2016年11月18日英兰国际酒业集团出具送货单一份，金额48082元；2017年4月21日英兰酒业出具送货单一份，金额为139355元；2017年4月29日英兰国际酒业集团出具送货单一份，金额为43090.8元。以上费用共计551215.8元。甘锦来为证明自己于2011年即已经入住并持续居住至今，向该院提交了7份深圳市金海景物业管理有限公司出具的有关缴纳管理费和绿管费的《收款收据》，分别为：2011年9月10日缴纳2011年9月1日至2011年12月31日管理费、绿管费金额1872元；2012年8月25日缴纳2012年1月至12月31日管理费和绿化园林管理费5612元；2013年9月12日缴纳2013年1月至3月31日3个月管理费1404元；2013年9月12日缴纳2013年4月至12月十个月管理费5265元；2014年10月21日缴纳2014年1月至12月7020元；2015年11月13日缴纳2015年1月至12月管理费7020元；2016年8月25日缴纳2016年1月至12月30日管理费7020元。上述《收款收据》中除2014年10月21日以及2016年8月25日开具的《收款收据》上明确记载由甘锦来交款外，其他均未载明缴纳人的姓名。甘锦来称该笔费用由其现金支付予深圳市金海景物业管理有限公司。另外，甘锦来向该院提交《工程施工合同》一份，上载明甘锦来与深圳市伟鹏装饰有限公司于2017年4月2日签订合同，约定由该公司对涉案房屋进行装修，并提交与装修相关的工程报价预算单等。一审法院认为，肖莉通过拍卖竞买取得涉案房屋的所有权，自2018年9月27日，涉案房屋的权利人登记至肖莉名下。肖莉作为涉案房屋的所有权人，对该房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。而甘锦来与第三人的租赁合同是否有效、是否为房屋的实际占有人，其主张的占有有无依据是本次诉讼需要解决的问题。甘锦来主张占有房屋的依据是其与原权利人张小杏就该房签署的为期20年的租赁合同。对此该院认为，租赁关系真实性的判断，应当考虑租赁合同内容、租金支付情况、房屋占有状况、租赁期限、出租人与承租人之间关系等因素综合予以判断，甘锦来主张的事实及证据中存在如下情况与常理不符：第一，甘锦来与第三人张小杏签订的长期租赁合同，甘锦来提供的租赁合同租金是1185000元／20年，租金支付方式含多种方式。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在该份合同中双方并未约定保证金，且签订合同时要求一次性付清20年房租不符合交易惯例和市场规律，有违常理常情。第二，甘锦来主张代第三人支付了1998年至2011年物业管理费，从2012年8月25日物业管理费和绿管费收据可见，2012年整年的物业管理费和绿管费为5612元，2013年物业管理费和绿管费总计为6669元，但甘锦来交纳的1998年至2011年十三年间的物业管理费金额高达234383.3元，远远超过了此后数年缴纳的物业管理费，和常理相悖。且甘锦来提交的收据显示的时间有从2013年改至2011年的情况。第三，甘锦来主张用酒水偿还了肖莉的房租，仅提交了送货单予以证明，而送货单仅可以证明对相应货物的送发和接收情况，并不足以证明甘锦来是通过货款抵付了部分租金，还是双方还存在其他的金钱往来关系。而根据甘锦来提交的送货单，仅有两处甘锦来本人名字，剩余送货单均为“英兰酒业”与“又一城”之间的交易往来，也不足以证明甘锦来以其个人名义抵付租金。第四，在本案第一次庭审中，甘锦来主张支付租金为1185000元，第二次庭审中甘锦来主张支付租金1184383.3元，但是根据甘锦来自己提交的证据进行核算，甘锦来向第三人支付的金额合计1185599.1元，三笔金额前后均有出入，甘锦来前后主张不一致，与常理不符。本案中，甘锦来提交的租赁合同以及提交的各项租金支付方式证据之间存在矛盾，结合租赁合同内容、租金支付方式、租赁期限、庭审陈述等诸多不合常理之处，该院认为甘锦来与第三人之间并不存在真实的租赁关系，双方签订的租赁合同侵犯了肖莉的合法权益，为无效合同，故甘锦来主张其与第三人之间存在租赁合同为由拒绝腾房的辩称，于法无据，该院不予采信，对于肖莉主张确认甘锦来与第三人签订的租赁合同无效的请求，该院予以支持。肖莉支付了全部价款后变更涉案房屋的所有权至自己名下，已经为房屋的合法所有权人，现涉案房屋由甘锦来占有使用，甘锦来应当将涉案房屋腾退后交付给肖莉。对于肖莉主张甘锦来支付其占用期间的使用费的问题，甘锦来占用肖莉的房屋理应支付相应的占用费，该院参照2018深圳市房屋指导租金标准，结合本案事实情况，由甘锦来按照每月1200元的标准计付占用使用费，自2018年9月27日计付至该院确定的返还房屋之日止。房屋交付前，因甘锦来占用期间产生的物业费、本体维修基金、水费、排污费、垃圾处理费、电费、滞纳金等费用应当由占用人甘锦来自行承担，如出现拖欠上述费用导致肖莉损失的情况，肖莉可另寻法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、确认甘锦来与第三人张小杏于2011年9月1日签署的《房屋租赁合同》无效；二、甘锦来于该判决生效后七日内将位于深圳市龙岗区私宅［不动产证号：粤（2018）深圳市不动产权第××号）］房产腾退，交还肖莉；三、甘锦来于该判决生效后七日内向肖莉支付占用房屋期间的占有使用费，按照每月1200元的标准，自2018年9月27日起计付至该院确定的腾退并交付房屋之日止；四、驳回肖莉的其他诉讼请求。案件受理费250元（肖莉已预交），由甘锦来负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是甘锦来与张小杏就涉案房产是否存在真实的租赁关系。双方约定20年租期的租金1185000元一次性支付，且其中50万元为现金支付，甘锦来代张小杏支付之前13年的物业管理费和绿管费234383元，但仅有收据未能对付款方式予以合理说明，剩余房租用酒水费抵扣，上述情况存在诸多不符合常理之处，原审对此已经做了详尽的分析，本院不予赘述。原审认定双方之间不存在真实的租赁关系，处理正确，本院予以维持。综上，甘锦来的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由甘锦来负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年十一月十七日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。