上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初15657号原告：上海卜禹实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：周云龙，执行董事。委托诉讼代理人：王巍，上海力勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈卓，上海力勤律师事务所律师。被告：上海市青浦瑞阳社区助老服务中心，住所地上海市青浦区。法定代表人：倪颖，理事长。委托诉讼代理人：高蓓，女。第三人：上海凯普狄诺实业有限公司,住所地上海市青浦区徐泾镇徐德路**。诉讼代表人：黎金春，该公司破产管理人北京盈科(上海)律师事务所负责人。原告上海卜禹实业有限公司(以下简称卜禹公司)与被告上海市青浦瑞阳社区助老服务中心(以下简称瑞阳助老服务中心)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，并于2020年9月15日第一次公开开庭进行了审理，原告卜禹公司委托诉讼代理人王巍、沈卓，被告瑞阳助老服务中心委托诉讼代理人高蓓到庭参加诉讼。本案审理过程中，因上海凯普狄诺实业有限公司(以下简称凯普狄诺公司)与本案处理结果存在法律上的利害关系，本院依法追加凯普狄诺公司为本案第三人参加诉讼。本案于2020年10月19日第二次公开开庭进行了审理，原告卜禹公司委托诉讼代理人沈卓，被告瑞阳助老服务中心委托诉讼代理人高蓓，第三人凯普狄诺公司诉讼代表人黎金春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卜禹公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2019年5月1日至2020年3月10日期间的物业管理费人民币5,718.88元及相应违约金(以5,718.88元为本金，按日千分之三的标准，自2019年5月8日起计算至实际支付之日止)。事实和理由：原告于2019年3月下旬成为青浦区金梦坊创意园的物业公司，被告为该园区C幢309室租户。2019年4月初，原告向各租户要求签订书面物业管理服务合同，但遭到被告拒绝。此后，原告依约向园区提供了物业管理服务直至2020年3月10日，但被告未支付相应物业管理费。原告多次催讨，被告均未支付，为维护自身权益，原告诉至法院。被告瑞阳助老服务中心辩称，原、被告之间没有签订合同。被告于2019年5月1日前就已经与凯普狄诺公司签订物业服务协议和房屋租赁协议，且被告已按约向凯普狄诺公司支付物业管理费，故不同意原告的全部诉讼请求。第三人凯普狄诺公司述称，第一，原、被告之间并未签订物业服务合同，根据原告与第三人签订的《物业管理服务合同》，第三人已招租部分的物业管理费由第三人收取后转交原告。第三人与被告签订的《租赁合同》早于原告与第三人签订的《物业管理服务合同》，属于租期未届满的老租户，原告无权直接要求被告支付物业管理服务费。按照之前的付款方式，是原告向第三人发送付款通知书，注明应交金额和清单，要求第三人直接把款项支付给原告。现因第三人破产，故第三人有几个月的物业服务费没有支付给原告，但第三人已经收到被告支付的物业管理费。第二，第三人已经上海市第三中级人民法院裁定破产重整，原告已向第三人管理人申报债权，故原告的权利可在破产重整程序中一并得到解决，其起诉租户实际上系就破产债权确认纠纷另行提起诉讼，不仅可能使原告获得两次偿还，同时也违反破产程序终局性、不可逆性的原则。第三，原告已于2020年7月8日向上海市第三中级人民法院提起普通破产债权确认之诉，案号为(2020)沪03民初255号，本案的诉讼标的已包含在该案的诉讼标的中，原告就同一诉讼标的提起两个诉讼，构成重复起诉，违反一事不再理原则。本院经审理认定事实如下：第三人系上海市青浦区徐泾镇徐德路**房产的权利人。2018年8月30日，被告(乙方)与第三人(甲方)签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市青浦区徐泾镇徐德路XXX号XXX幢C座309室(以下简称出租物业)出租给乙方用于办公，租赁期限自2018年9月1日至2020年8月31日止；甲方于2018年9月1日前向乙方交付出租物业；乙方装修期自2018年9月1日至2018年9月30日止，此期间无需支付租金，需支付物业管理费；物业管理费：甲方委托物业管理公司提供物业服务，乙方自本合同租赁之日起即向甲方交付物业相关费用，交付账户与租金交付账户相同。物业管理费单价为每月每平方米6元，即每月553.44元，物业管理费每三个月支付一次，支付时间为每三个月的首月前五日内支付；……。合同签订后，被告每三个月将物业管理费1,660.32元支付给第三人，支付至2020年5月31日，共计11,622.24元。2019年3月25日，原告(乙方)与第三人(甲方)签订《物业管理服务合同》，约定乙方对甲方上海市青浦区徐泾镇徐德路XXX号的金梦坊创意园提供物业管理服务，并约定收费标准：公寓房，除甲方及其关联公司自用部分外，自2019年5月1日起，至甲方与其租户签订的租赁合同到期日止，其合同中约定的物业价格为乙方的暂定收费标准，甲方与其租户签订的租赁合同届满续租以及新招租户的物业费收费标准由乙方定价，甲方不予干预。……甲方权利义务：1.按时全额向乙方支付物业管理费和本合同约定的其他应承担的费用；2.甲方已招租部分的物业管理服务费由甲方按其与租户签订的《租赁合同》约定收取后转交乙方；甲方新招租租户或续租租户，甲方应按照本合同收费标准向乙方缴交物业管理服务费。……合同期限自2019年5月1日起至2024年9月30日止。2020年3月10日，原告与第三人签订《协商解除物业管理服务合同协议书》，一致同意上述《物业管理服务合同》于2020年3月11日解除，双方合同关系于2020年3月10日终止。另查明，原告曾向第三人发送付款通知书，要求第三人支付包括被告在内的租户自2019年5月至2020年3月10日的物业管理费。再查明，2020年3月4日，案外人上海亚钻资产管理有限公司(以下简称亚钻公司)以第三人不能清偿到期债务为由，向上海市第三中级人民法院申请对第三人进行重整。上海市第三中级人民法院审理后于2020年3月30日作出(2020)沪03破82号民事裁定书，裁定受理亚钻公司对第三人的破产重整申请，并于2020年4月2日指定北京盈科(上海)律师事务所担任第三人管理人。2020年7月，上海市第三中级人民法院受理本案原告诉本案第三人普通破产债权确认纠纷一案，案号为(2020)沪03民初255号。审理中，原告表示，被告明知原告提供了租赁物业所在园区的物业服务，且原告入住园区时也通知被告向原告支付物业管理费，但被告自行将物业费支付给第三人，无法对抗原告，故坚持要求被告支付物业管理费及相应违约金。以上查明的事实，有原、被告以及第三人的陈述、原告提供的《物业管理服务合同》、《协商解除物业管理服务合同协议书》；被告提供的《租赁合同》、上海银行业务回单；第三人提供的(2020)沪03破82号民事裁定书和决定书、付款通知书、(2020)沪03民初255号应诉通知书及传票等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。被告与第三人签订的《租赁合同》、原告与第三人签订的《物业管理服务合同》均是当事人真实意思的表示，符合国家的有关政策和法律的相关规定，是有效的民事法律行为，当事人均应恪守履行。原告为金梦坊创意园提供了物业管理服务，有权收取物业管理费。本案的争议焦点在于被告向第三人交纳物业管理费是否不当。本院认为，《租赁合同》的签订时间早于《物业管理服务合同》，被告属原告进入金梦坊创意园提供物业管理服务前第三人已招租的老租户。《物业管理服务合同》约定，第三人已招租租户的物业管理费由第三人按其与租户签订的《租赁合同》约定收取后转交原告，故被告按照《租赁合同》约定向第三人交纳原告诉请期间的物业管理费并无不当，对原告要求被告支付2019年5月1日至2020年3月10日期间的物业管理费及相应违约金的诉讼请求不予支持。第三人确认已收到被告交纳的原告诉请期间的物业管理费，现第三人在破产重整期间，原告就本案系争债权可向第三人管理人进行申报，在破产重整程序中一并处理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百七十六条，《物业管理条例》第六十四条规定，判决如下：驳回原告上海卜禹实业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告上海卜禹实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 童惠珍二〇二〇年十一月三日法官助理 张 璐书 记 员 胡冬美附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。二、《物业管理条例》第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。