浙江省德清县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0521民初3566号 原告：德清县市场经营管理有限公司，住所地德清县武康街道兴康北路**。 法定代表人：何志钢，经理。 委托诉讼代理人：宋慧琴，浙江苏杭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶凡，浙江苏杭律师事务所律师。 被告：汪国龙，男，汉族，1977年1月2日出生，住址浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：朱国亨，上海融力天闻（杭州）律师事务所律师。 原告德清县市场经营管理有限公司（以下简称市场管理公司）与被告汪国龙租赁合同纠纷一案，市场管理公司于2020年8月18日向本院起诉。本院于同日立案受理，依法由审判员嵇阳适用简易程序，分别于2020年10月9日、2020年11月20日两次公开开庭进行了审理。市场管理公司法定代表人何志钢及委托诉讼代理人宋慧琴，汪国龙及其委托诉讼代理人朱国亨到庭参加第一次庭审；市场管理公司委托诉讼代理人宋慧琴，汪国龙及其委托诉讼代理人朱国亨到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 市场管理公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告于2019年3月1日签订的编号为No.0000752的《市场摊位租赁合同》；2.判令汪国龙自判决生效后十日内腾退房屋并支付自2017年3月1日至房屋实际返还之日应付租金，暂计905000元；3.判令汪国龙支付违约金202781.8元；4.判令本案诉讼费由汪国龙承担。 事实和理由：根据德清县部门资产划转工作会议纪要精神，2018年10月10日，德清县市场监督管理局、德清县国资委、德清县建发集团召开联席会议，会议明确了市场管理公司负责德清县市场建设开发服务中心（以下简称县市服中心）和建发集团所属的市场的经营管理。 2014年2月28日，县市服中心与汪国龙签订《市场摊位租赁合同》（Ｎｏ.0025380），双方约定，县市服中心将位于德清县××市场的1200平方米房屋出租给汪国龙，租赁期限3年，自2014年3月1日至2017年2月28日，每年租金380000元整；汪国龙须在每年3月1日一次性缴纳租金。合同还约定，如汪国龙未按约定缴纳租金，除应及时如数补交外，每逾期一日，按年租金的2‰向县市服中心支付滞纳金。 合同签订后，县市服中心向汪国龙交付了约定房屋，2017年3月1日起，《市场摊位租赁合同》（No.0025380）己到期，而汪国龙继续使用涉案房屋，县市服中心基于双方长期合作关系，也未提出异议，原租赁合同继续有效。但汪国龙自2017年3月1日起，便以资金周转困难为由拖欠租金，虽经多次催讨，仍拒不支付。 因涉案房屋拆迁，租赁面积缩小，2019年3月1日，原、被告重新签订《市场摊位租赁合同》（Ｎｏ.0000752），双方约定，市场管理公司将位于德清县××市场的约700平方米房屋出租给汪国龙，租赁期限6年，自2019年3月1日至2025年2月28日，前三年租金为每年160000元，后三年租金为每年190000元，汪国龙须在一个年度开始的前十日内一次性支付完毕当年租金。合同还约定，如汪国龙未按约定缴纳租金，除应及时如数补交外，每逾期一日，按年租金的2‰向市场管理公司支付滞纳金。经催告后在合理期限内仍未缴纳的或拖欠租金累计十五日的，县市服中心有权单方解除合同。市场管理公司认为，汪国龙拒付租金的行为，已构成根本违约，为此，市场管理公司诉至本院，诉请如前。 汪国龙辩称，1、针对产生于2019年3月前的租金，市场管理公司无权向答辩人主张权利，2017年3月1日至2019年2月28日的租金，答辩人仅需支付200000元；2、答辩人于2019年9月19日支付的80000元租金，系用于支付原、被告于2019年3月所签订合同项下自2019年3月1日至2019年9月30日的租金，而不是2017年的部分租金；3、答辩人从未恶意拖欠租金，因为拆迁等原因，针对答辩人所需支付租金的具体数额双方虽经协商但一直未达成一致意见；4、根据双方交易习惯，答辩人支付租金需依据缴款单，但针对市场管理公司主张的答辩人未支付部分租金，答辩人从未收到过缴款单；5、因年初疫情原因，答辩人可免交3个月的租金。综上，市场管理公司提出的第一、三项诉讼请求依法不能成立，第二项诉讼请求也不能得到全部支持。 经审理，本院确认如下事实： 2014年2月28日，县市服中心与汪国龙签订了编号为No.0025380的《市场摊位租赁合同》一份，约定由县市服中心将位于仙潭市场1200平方米的摊位出租给汪国龙，租赁期限3年，自2014年3月1日起至2017年2月28日止，租金标准380000元/年，汪国龙须在每年3月1日一次性缴纳租金。 合同签订后，双方均按约履行合同，至租赁期届满的租金汪国龙均已支付。此外，前述合同到期后，汪国龙仍继续使用案涉摊位。 2017年9月，县市服中心曾与汪国龙续签市场摊位租赁合同一份，约定由县市服中心将位于仙潭市场内的房屋出租给汪国龙用于开超市，租赁期限六年，自2017年9月1日至2023年8月31日，租金标准为前三年160000元/年、后三年190000元/年。合同签订后，汪国龙未曾向县市服中心支付过任何租金。 2018年10月10日，德清县市场监督管理局、德清县建设发展集团有限公司（以下简称建发集团）、德清县国有资产管理委员会办公室共同召开联席会议并形成《会议纪要》一份，明确将现产权属于县市服中心以及建发集团的市场委托市场管理公司进行对外出租等经营管理。此外，前述委托市场管理公司经营管理的产权范围包含本案所涉租赁标的（即仙潭市场摊位）。 2019年3月1日，市场管理公司与汪国龙重新签订了编号为No.0000752的《市场摊位租赁合同》一份，约定由市场管理公司将位于仙潭市场约700平方米摊位出租给汪国龙，租赁期限6年，自2019年3月1日起至2025年2月28日止，租金标准为前三年160000元/年、后三年190000元/年，汪国龙须在一个年度开始的前十日内一次性支付完毕当年租金。合同还约定，如汪国龙未按约定缴纳租金，除应及时如数补交外，每逾期一日，按年租金的2‰向市场管理公司支付滞纳金。经催告后在合理期限内仍未缴纳的或拖欠租金累计十五日的，市场管理公司有权单方解除合同。 合同签订后，汪国龙于2019年9月19日通过现金缴款方式向市场管理公司指定银行账户缴纳租金80000元。 2020年10月14日，县市服中心、建发集团各出具《情况说明》一份，明确案涉租赁标的（仙潭市场摊位）由自2018年10月10日起由市场管理公司经营管理，且县市服中心于2018年10月10日前产生的债权债务，均由市场管理公司承接、处理。 另查明，2017年3月，新市镇政府曾对仙潭市场进行拆迁改造升级，并且导致汪国龙实际占用的租赁面积缩小。 以上事实，有市场管理公司提交的不动产权证书一份、会议纪要一份、市场摊位租赁合同（No.0025380）一份、市场摊位租赁合同（No.0000752）一份、现金缴款单一份、结算业务入账自助回单一份、情况说明二份，汪国龙提交的情况说明（何志钢出具）一份，宋国炎的证人证言以及到庭当事人的庭审陈述予以证实。 本院认为，本案主要争议焦点为：一、市场管理公司是否享有针对编号为No.0000752的《市场摊位租赁合同》的解除权？二、汪国龙欠付的具体租金数额是多少？ 针对第一项争议焦点，市场管理公司认为汪国龙未能按约支付租金，至今已欠付的租金数额较大，已构成根本违约，故依据《市场摊位租赁合同》第九条第二款第（1）项的规定，市场管理公司依法享有合同解除权。汪国龙则认为，针对2019年3月1日前产生的租金，因为政府的拆迁事实确实导致了租赁面积的减少，双方虽一直在协商但因尚未达成一致意见，故汪国龙未支付，且汪国龙也未曾收到过县市服中心或市场管理公司的缴款单；针对2019年3月1日后产生的租金，汪国龙根据市场管理公司的缴款单已支付80000元，剩余款项之所以未支付同样是因为未收到相应的缴款单，因疫情原因，市场管理公司针对其他租户，同样未提出过要求支付租金的主张。本院认为，针对编号为No.0000752的《市场摊位租赁合同》，市场管理公司不享有解除权，其要求解除合同的诉讼请求依法不能成立，具体理由如下：首先，2017年3月，新市镇政府确实对仙潭市场进行了拆迁改造升级，客观上也造成了汪国龙实际使用摊位面积的减少。在此情况下，汪国龙主张双方就其应付租金数额存在争议，符合常理，且宋国炎的证人证言亦能予以佐证。其次，根据当事人的庭审陈述以及宋国炎的证人证言，可以确认自汪国龙于2014年承租仙潭市场摊位后，其与出租人之间就租金缴纳方式已形成了“先由出租人向承租人交付缴款单，然后由承租人根据缴款单载明的具体金额向指定银行账户缴款”的交易习惯。需要特别指出的是，针对2019年3月1日新合同签订后所产生的租金，根据本案现有证据，可以确认汪国龙已根据市场管理公司开具的缴款单缴纳了新合同项下的租金80000元，其余已产生的租金通过宋国炎的证人证言亦能确认市场管理公司未曾向汪国龙开具过缴款单，因疫情等原因市场管理公司也未曾向汪国龙进行过催讨。为此，结合《市场摊位租赁合同》第九条第二款第（1）项“经催告后在合理期限内仍未缴纳的或拖欠租金累计十五日以上的，甲方有权单方解除本合同”之规定，现市场管理公司未能举证证明其曾向汪国龙交付缴款单或者其曾向汪国龙催讨租金（并明确具体租金数额）的事实，故依法应当承担举证不能的后果。最后，在汪国龙自编号为No.0025380的《市场摊位租赁合同》到期后仍继续使用市场摊位（不论面积是否减少），但却未支付相应租金（不论租金数额）的事实已经客观存在的情况下，市场管理公司仍于2019年3月1日同汪国龙签订编号为No.0000752的《市场摊位租赁合同》，且并未就汪国龙欠付前期租金的行为提出异议，也未向其催讨欠付租金。现市场管理公司以汪国龙欠付产生于2019年3月1日前的摊位租金为由主张解除编号为No.0000752的《市场摊位租赁合同》，于法无据，同时也不符合诚实信用原则。 针对第二项争议焦点，原、被告双方对于自2019年3月1日起的租金计算标准并无异议，双方的主要争议在于如何确认自2017年3月1日起至2019年2月28日止的租金，对此，市场管理公司主张按照原合同约定的380000元/年的标准计算，汪国龙则对此计算标准不予认可，认为其仅需支付双方在协商过程中提及的200000元。本院认为，在2017年3月新市镇政府对仙潭市场的拆迁改造客观上确实造成了汪国龙实际使用摊位面积的减少的情况下，市场管理公司主张仍按原租金标准380000元/年计算租金，于法无据，不予采信；对于汪国龙提及的200000元租金，虽通过宋国炎的证人证言可以印证当初双方在协商过程中确实提及过200000的数字，但双方并未达成过任何书面协议，县市服中心未曾开具过缴款单，汪国龙也未曾缴纳租金，故对其主张亦不予采信。根据县市服中心曾与汪国龙于2017年9月签订的市场摊位租赁合同中的约定，即租赁期限六年，自2017年9月1日至2023年8月31日，租金标准为前三年160000元/年、后三年190000元/年。结合政府拆迁改造确实造成汪国龙租金面积减少的客观事实，本院对于自2017年3月1日起至2019年2月28日止的租金酌情按160000元/年的标准进行计算，确认汪国龙应支付该租赁期间的租金总额为320000元。至于2019年3月1日之后产生的租金，根据合同约定的租金标准以及租金支付时间，以及市场管理公司自认因疫情免收三个月租金的事实，扣除汪国龙已支付的租金80000元，本院确认汪国龙现仍需向市场管理公司支付至2021年2月28日止的租金200000元。 综上所述，汪国龙作为承租人自2014年2月28日起承租位于××镇××市场××摊位，理应向出租人县市服中心、市场管理公司支付摊位租金，因县市服中心已将本案所涉租金债权委托给市场管理公司处理，市场管理公司现要求汪国龙支付所有欠付租金，于法有据，依法应予支持，至于具体欠付租金数额，结合前述认定，合计应为520000元。对于市场管理公司提出的要求解除租赁合同的诉讼请求，结合前述分析，于法无据，依法不予支持，同时，对于市场管理公司提出的违约金部分诉讼请求，因汪国龙欠付租金事出有因，不属于违约行为，亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告汪国龙于本判决生效之日起十日内支付原告德清县市场经营管理有限公司自2017年3月1日至2019年2月28日的租金共计320000元。 二、被告汪国龙于本判决生效之日起十日内支付原告德清县市场经营管理有限公司自2019年9月1日至2021年2月28日的租金共计200000元（按160000元/年标准计算，扣除3个月租金）。 三、驳回原告德清县市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14770元，减半收取7385元，财产保全费5000元，合计12385元，由被告汪国龙负担5814元，由原告德清县市场经营管理有限公司负担6571元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。 审判员  嵇阳 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  周悦