北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初25158号原告（反诉被告）：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路**开发区办公楼**-1466。法定代表人：单一刚，董事长。委托诉讼代理人：李玲，1992年3月5日出生，汉族，北京自如生活企业管理有限公司员工。被告（反诉原告）：王春丽，女，1963年3月16日出生，汉族，北京火车站退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：徐欣雷（王春丽之子），男，1987年5月25日出生，汉族，广联达科技股份有限公司职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：徐琼颖（王春丽之儿媳），女，1982年12月21日出生，汉族，中国平安人寿保险有限公司北京分公司职工，住北京市西城区。原告（反诉被告）北京自如生活企业管理有限公司（以下简称：自如公司）诉被告（反诉原告）王春丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）自如公司的委托诉讼代理人李玲、被告（反诉原告）王春丽的委托诉讼代理人徐琼颖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）自如公司向本院提出诉讼请求：1.请依法确认自如公司与王春丽之间签订的《资产管理服务合同》因王春丽根本违约于2019年11月15日解除；2.王春丽赔偿自如公司装修配置折旧费15517元；3.王春丽向自如公司支付违约金13390元；4.王春丽返还自如公司服务质量保证金20687.55元；5.王春丽退还自如公司已支付租金12943.67元；6.由王春丽承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年10月29日自如公司与王春丽签署了编号为：XXXXXXX的《资产管理服务合同》。合同约定王春丽将位于北京市西城区XXXXXXX号房屋交给自如公司管理运营，自如公司为王春丽提供资产管理服务，并按照每月6500元的标准向王春丽支付预期收益，结算方式为季付，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%，合同约定的管理期间为2017年11月3日起至2023年4月1日止。合同签订后，自如公司对房屋进行了装修配置，并且按照合同约定向王春丽支付了预期收益。装修配置完成后，自如公司将案涉房屋对外进行出租。合同履行期间，王春丽想收回房屋自住，向自如公司咨询违约金数额后，认为违约金过高。后王春丽在2019年11月15日换锁，收回房屋。按照《资产管理服务合同》的第6条、第7条的约定，王春丽应当向自如公司赔偿实际损失及违约金。计算方式为：1.装修配置损失：自如公司与王春丽之间签署的合同履行期间是2017年11月3日至2023年4月11日，管理期限共计1985天，2019年11月15日合同解除，未履行的管理周期共计1243天。涉案房屋装修配置成本为24780.46元，装修配置损失计算方式为24780.6×1243/1985天，为15517元。2.违约金：涉案房屋租赁合同于2019年11月15日解除，是合同履行的第二个管理周期(2019年1月12日-2020年1月11日)，按照合同2.1条的约定，第二个管理周期的预期收益为6695元(6500×1.03)，违约金为两个月的预期收益13390元。3.服务质量保证金：自如公司在王春丽收回房屋后，于2020年1月11日向王春丽支付第三个周期的服务质量保证金20387元，王春丽应返还给自如公司。4.应退还租金：自如公司于2018年12月11日向王春丽支付第二周期的服务质量保证金20085元（扣除维修基金300元，实际到账19785元），如合同正常到期，则服务质量保证金折抵本管理周期最后一个结算周期(2019年10月12日-2020年1月11日)的预期收益，王春丽于2019年11月15日收回房屋，则应退还2019年11月15日-2020年1月11日共计58天的预期收益，每日租金为223.67元，共应退还租金12943.67元。被告（反诉原告）王春丽辩称，不同意自如公司与王春丽签订的资产管理服务合同于2019年11月15日解除，要求由法院解除涉案《资产管理服务合同》。对自如公司所述合同签订情况及已付租金情况认可，认可自如公司所述收回房屋时间。2018年王春丽才得知自如公司将涉案房屋加装隔断墙后分租给三个承租人。王春丽与自如公司沟通后自如公司拒绝拆除隔断墙。经王春丽举报后，西城区政府及西城区房管局强令自如公司拆除了涉案房屋的隔断墙。自如公司在未经王春丽允许的情况下擅自在涉案房屋内打隔断，违反《商品房屋租赁管理办法》第十条的规定，即承租人不得擅自改变房屋结构及拆改室内设施。自如公司的行为给涉案房屋带来严重安全隐患，严重违法，并违反合同约定。自如公司承认存在隔断行为，主动提出赔偿王春丽两个月房租作为违约金及装修折旧费打8折，即王春丽共计退还服务质量保证金15496元即可解除合同。自如公司因私建隔断造成违法违约，王春丽不得已才将涉案房屋收回，因此不同意支付违约金，不同意承担涉案房屋装修配置折旧费。综上，王春丽不同意自如公司的全部诉讼请求。被告（反诉原告）王春丽向本院提出反诉请求：1.自如公司向王春丽支付违约金13791元；2.自如公司向王春丽支付欠缴的水费2160元；3.自如公司支付王春丽财产损失费1万元；4.自如公司向王春丽赔偿电视柜折旧费500元；5.自如公司承担本案诉讼费用和反诉费用。事实与理由：2017年10月29日自如公司与王春丽签《资产管理服务合同》，约定王春丽将北京市西城区XXXXXXX号房屋出租给自如公司。2018年，王春丽得知自如公司私自在涉案房屋内打隔断，并将房屋分租给三户。王春丽对自如公司违法行为进行举报后，西城区政府及房管局强令自如公司拆除了隔断。王春丽认为，自如公司未经允许私自在涉案房屋内加装隔断墙的行为违反了《商品房屋租赁管理办法》的规定与《资产管理合同》的约定，自如公司应当向王春丽赔偿违约金13390元。自承租涉案房屋以来，自如公司恶意拖欠自来水公司水费一直未交纳，自如公司应给付王春丽欠缴的水费2160元。自如公司擅自修改阳台下水结构，导致漏水，造成涉案房屋内二块瓷砖变色。王春丽收回涉案房屋后重新进行了装修，自如公司应赔偿王春丽重新铺设瓷砖的费用10000元。自如公司将王春丽屋内电视柜丢失，应赔偿电视柜损失500元。原告（反诉被告）自如公司辩称：首先，王春丽对于自如公司在涉案房屋内设立优化间的行为是知情且同意的。涉案房屋原本格局是两居室，但合同的附件一显示涉案房屋信息为三室一厅。并且双方在签约时会依据可出租间数进行定价，双方约定支付给王春丽的预期收益是6500元。而涉案房屋主卧出租价格为2930元，次卧出租价格为2490元，如果没有优化间，根据当时的租赁市场价格，涉案房屋的月租金价格不可能达到6500元。王春丽从自如公司设立的优化间中收益，反过来又以自如公司设立优化间为由，要求支付违约金于理不合。其次，自如公司设置的优化间属于轻体墙，材质轻便，便于设计和拆卸，不会对房屋的主体结构及承重墙造成损失。双方签署的合同约定，乙方对合同构成严重违约，且在甲方催告后15个工作日内仍未能纠正违法行为，使甲方履行本合同项下相应的义务已经不可能或者不公平的，甲方可以解除合同，并且乙方赔偿违约金。但王春丽在收回涉案房屋前，自如公司早已经将轻体墙拆除，王春丽所述的违约情形已经不存在，合同不存在不能履行的理由。另外，根据自如公司提交的证据，王春丽是因为想要收回涉案房屋自住，但又不同意支付全额的违约金，才强行收房。因此自如公司不同意支付违约金。第三，在合同正常到期的时候，自如公司会与业主进行正常的水电、燃气交割，但本案是王春丽自行收房，自如公司无法进行正常的交接工作，但是如果有拖欠水费的情况，自如公司同意支付。第四，王春丽主张的财产损失及电视柜损失没有证据，自如公司不同意赔付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月29日，王春丽（甲方）与自如公司（乙方）签订《资产管理服务合同》，约定标的资产（即涉案房屋）为北京市西城区XXXXXXX号房屋。王春丽授权自如公司对标的资产进行经营出租供他人居住，自如公司为王春丽提供资产管理服务。合同约定的管理期间为2017年11月3日起至2023年4月11日止。管理周期为每个履约年度加上该年度甲方承受的空置期。合同约定的预期收益为每月6500元，从第二个管理周期起每个管理周期递增3%。关于服务质量保证金，合同第2.6条约定：管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金（服务质量保证金：当期管理周期内单个结算周期预期收益），每个管理周期最后结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，本合同终止或解除时结算后如仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方。乙方应于合同签署后交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计19500元。此后，每个管理周期的服务质量保证金需于上一管理周期最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方。关于结算方式，合同2.7条约定：双方认可自2017年12月13日始计收收益，每个履约年度内每3个月为一次结算周期，如遇需扣减业主承诺承受的空置期的，则空置期间不计算在结算周期内，每个结算周期最后一日为本期的结算日，最后一次结算日为合同终止后一个月内。本协议项下首个结算日为2018年3月12日。关于涉案房屋的装修改造，合同3.1条约定：管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构。甲方认可并接受乙方对标的资产装修改造的标准和规格，不得以不接受该标准和规格为由，单方面解除合同。同时合同3.3条约定：合同到期或解约，甲方应向乙方支付新配置设施的损失费（损失费=为标的资产的购进家具或家电的配置价格×管理期间内未履行天数／管理期间总天数），乙方应将相应配置设施交由甲方代为处置，乙方应保证合同正常到期终止时配置设施处于正常使用状态。对于标的资产的维修义务，合同第4条约定：管理期间，王春丽选择300元/年的维修基金标准，甲方及乙方按照附件四的维修范围承担相应维修责任。甲方应于乙方向其支付服务质量保证金当日向乙方支付300元标准的维修基金，且甲方同意从应收的服务质量保证金中支付该笔费用。同时，合同附件四：300元维修基金维修项目列表中对于地面的维修责任约定：甲方维修项目包括因自然损坏、老化需整体翻新或同一房间内地砖或地板整体更换；300元维修基金维修范围包括：地：地板、地砖因自然损坏化需局部修补；房屋资产使用人维修范围包括：因资产使用人使用不当或人为造成的维修及更换。关于双方权利义务，合同第5条约定：甲方保证在整个管理期间内标的资产能够正常使用，不受干涉；乙方承诺管理期间妥善管理标的资产，因乙方重大过错而致使标的资产毁损、灭失的，应依法承担赔偿责任。关于合同的解除，合同第6.1条约定：管理期内，甲乙双方协商一致，可以解除本合同；合同第6.2.（1）条约定：甲方不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理的或资产使用人使用的，乙方有权随时单方解除合同；合同第6.2.（2）条约定：因乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的，甲方有权随时单方解除合同。关于违约责任，合同第7条约定：违约方违反本合同约定应立即纠正其违约行为，如给对方造成损失的，应赔偿相应损失。甲方违反本合同6.2.(1)约定导致乙方单方解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失（包括并不限于如下赔付项目）：(1)装修损失费。标的资产的装修费用×(管理期限内未履行天数／管理期限总天数)；(2)新配置设施损失费。为标的资产的购进家具或家电的配置价格×(管理期限内未履行天数／管理期限总天数），其中配置费用以乙方提供的数据中确定的项目和费用为准。(3)乙方向资产使用人支付的违约金。因甲方提前解除合同而导致的乙方向资产使用人支付的违约金。乙方违反本合同6.2.(2)约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。合同附件一：标的资产信息及所有权证明载明：标的资产居室数量为3室1厅。合同附件三：标的资产交割清单显示：冷水一已结清示数为891.00立方米，表底示数为891立方米。该交割清单中未显示有交割家具家电。上述《资产管理服务合同》签订后，王春丽将涉案房屋交付自如公司，自如公司为涉案房屋加装隔断墙并进行装修配置后将涉案房屋出租，并按合同约定向王春丽支付资产管理费用至2019年10月11日。其中，根据合同约定，2018年12月11日，自如公司应向王春丽支付第二个管理周期的服务质量保证金20085元，自如公司扣除了300元的维修基金后，实际向王春丽支付第二个管理周期的服务质量保证金19785元。2019年11月15日，王春丽在未提前通知自如公司收房的情况下，将涉案房屋的门锁更换并收回涉案房屋自住。其后王春丽对涉案房屋进行了重新装修。2020年1月11日，自如公司向王春丽支付了第三个管理周期的服务质量保证金20387元。又查，2020年7月30日，自如公司提起本案诉讼。2020年8月12日，本院成功向王春丽送达起诉书及证据材料。自如公司在提起本案诉讼前，未向王春丽发出合同解除通知。审理中，对于涉案房屋交付自如公司时的状况，王春丽陈述涉案房屋原系二居室房屋，另有一间小储藏室，是整体衣柜。涉案房屋交付自如公司后，自如公司在客厅加装了隔断墙，并将储藏室封堵。王春丽陈述其在将房屋交付自如公司时明确表示不允许对房屋进行改动，但对该事实未提交证据予以证明。自如公司认可接收涉案房屋时房屋为二居室房屋，后自如公司在涉案房屋的客厅内加装了隔断墙，不认可封堵储藏室。不认可王春丽在交付房屋时明确表示过不允许对涉案房屋进行改动，且认为王春丽向自如公司实际交付的是二室一厅房屋，但合同附件一约定的标的资产居室数量为3室1厅，说明王春丽对于自如公司将在涉案房屋内加装隔断墙设立优化间的行为是明知并且同意的。审理中，自如公司与王春丽均认可涉案房屋内隔断墙于2018年9月拆除。审理中，自如公司提交房屋配置信息网络打印件一份。配置方案显示由自如公司进行配置的涉案房屋为三居室房屋，房屋家电配置物品成本6002.11元，布艺配置物品成本138.03元，家居配置物品成本533.88元，家具配置物品成本3468.96元及598.6元，宽带、保洁、空气治理及空气检测成本1529.25元，智能锁配置物品成本1249.55元及216.98元，装修配置物品成本9127.79及1316.7元，上述配置费用总计24181.85元。同时，上述配置信息中显示三间卧室中均配置有床和相应床品。自如公司欲以该组证据证明涉案房屋的装修配置成本。王春丽认可上述证据的真实性，但对证明目的不认可。认为自如公司应当提供装修配置物品的购买发票。自如公司表示因所有装修配置物品为向供应商统一采购，无法就本案所涉物品单独提供采购发票，但同意由法院对装修配置费用进行调整。审理中，自如公司陈述，在自如公司对涉案房屋完成装修配置后，王春丽可随时通过自如公司的租房软件查询到上述装修配置信息。王春丽认可其可通过自如公司的租房软件查询到上述配置信息，但其签合同时对此并不知情，直至自如公司拆除客厅隔断墙后其才知晓该情况。经双方确认，装修配置信息中“北卧_03@拆”即指由自如公司在涉案房屋客厅加装隔断墙后隔离出的“优化间”。审理中，王春丽提交与自如工作人员侯嘉贺的通话录音，以证明自如公司承认加装隔断墙的行为存在违约，同意赔偿2个月的违约金，并同意对装修配置折旧费打八折。该通话录音无法显示通话时间，且根据录音内容判断，王春丽与侯嘉贺通话时，侯嘉贺并不知晓王春丽已将涉案房屋收回。自如公司认可该通话录音的真实性，但认为该工作人员并非自如公司在本案中的代理人。其提出赔偿王春丽违约金是因为拆除隔断墙后自如公司出租涉案房屋无法获利，因此希望与王春丽解除涉案《资产管理服务合同》，该工作人员当时并不知道王春丽已将涉案房屋收回，亦不知晓王春丽与自如公司之间的诉讼情况。审理中，王春丽提交微信聊天记录及照片以证明自如公司在使用涉案房屋期间欠缴的水费金额。其中照片显示涉案房屋的水表止数为1467，欠缴水费金额为2160元。自如公司认可其承租涉案房屋期间有欠缴水费的情况，同意补交。但认为王春丽并未向自来水公司交纳其所述欠缴水费，根据王春丽提交的现有证据无法认定自如公司欠缴水费的具体数额。因此不认可王春丽主张的欠缴水费金额。审理中，王春丽提交与自如公司工作人员赵文元的微信聊天记录，以证明自如公司在承租涉案房屋期间，未经王春丽允许，私自加装隔断墙；因自如公司使用不当，导致涉案房屋阳台瓷砖变色；自如公司丢失了原在涉案房屋内的电视柜还不承认。自如公司的上述违约行为导致王春丽只得将涉案房屋收回。王春丽提交发票一张，以证明其为修复变色瓷砖所支出的费用。经王春丽确认，其提交的瓷砖购买发票为其收回涉案房屋后进行装修时购买瓷砖所支出的费用，该发票上载明的金额为8827元。审理中，王春丽提照片一张及房屋出租信息网络打印件，以证明涉案房屋内原有电视柜一个及房屋在交付自如公司时的状况。自如公司不认可该证据的真实性及证明目的，认为上述证据无法证明是涉案房屋的情况。本院认为：第一，关于本案王春丽与自如公司之间的法律关系。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据双方合同约定，王春丽将涉案房屋交付自如公司使用、收益，自如公司向王春丽按月支付房屋收益，因此王春丽与自如公司虽签订的是《资产管理服务合同》，但双方之间实际成立房屋租赁合同关系。该合同系王春丽与自如公司的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，王春丽与自如公司均应按合同约定履行相应的义务。第二，涉案房屋租赁合同的解除时间。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。当事人一方依照上述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，合同第5条约定：甲方保证在整个管理期间内标的资产能够正常使用，不受干涉；合同第6.2.（1）条约定：甲方不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理的或资产使用人使用的，乙方有权随时单方解除合同。合同约定的管理期间为2017年11月3日起至2023年4月11日止，但2019年11月15日，王春丽在未提前通知自如公司收房的情况下，将涉案房屋的门锁更换并收回涉案房屋自住。因此本院认定因王春丽以自己的行为明确表示不履行主要合同义务，未能保证涉案房屋在管理期间内由自如公司正常使用，自如公司享有单方解除权。在提起本案诉讼前，自如公司未向王春丽发出合同解除通知，2020年8月12日王春丽收到本案诉讼材料，本院视为王春丽于当日收到自如公司合同解除通知。因此本院确认王春丽与自如公司签订的《资产管理服务合同》于2020年8月12日解除。第三，王春丽是否应向自如公司支付违约金及装修配置折旧费用。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，根据合同第7条约定，因甲方违反合同6.2.(1)约定导致乙方单方解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失，包括并不限于装修损失费、新配置设施损失费及乙方向资产使用人支付的违约金。本案中，因王春丽的违约行为导致涉案《资产管理服务合同》无法继续履行，王春丽应根据合同约定向自如公司支付违约金并赔偿其相应损失。涉案《资产管理服务合同》于2020年8月12日解除，是合同履行的第三个管理周期，自如公司主张依据第二个管理周期的月房屋租金标准计算违约金，本院不持异议。考虑到王春丽自行收回涉案房屋后，自如公司需另行寻找替代房屋，期间会有相应租金收入损失，因此自如公司主张二个月租金标准的违约符合常理，本院予以准许。自如公司主张因王春丽在合同约定的管理期限未履行完毕时强行收回房屋，导致其装修配置损失，要求王春丽赔偿，于法有据。但自如公司未能提交其装修配置费用的发票，本院无法确认其主张的装修配置损失数额，因此本院酌定自如公司发生装修配置损失1万元。该部分损失应由王春丽赔付自如公司。对于王春丽主张，根据其与自如公司工作人员侯嘉贺的聊天记录，自如公司承诺对装修配置损失打八折并支付二个月违约金租金的辩称意见，本院认为根据王春丽提交的录音记录内容判断，侯嘉贺作出上述表示时，并不知晓王春丽已将涉案房屋收回，侯嘉贺是在与王春丽协商解除涉案房屋租赁合同的过程中提出上述补偿意见。且王春丽亦未提交证据证明王春丽与自如公司就上述合同解除方案最终协商一致，因此本院无法通过该录音确认自如公司就本案纠纷承诺给付王春丽违约金并就装修配置损失打八折，对于王春丽的上述辩称意见，本院不予采信。第四，自如公司是否应当因在涉案房屋内加装隔断墙的行为向王春丽支付违约金。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王春丽以自如公司在未经其允许的情况下，擅自在涉案房屋内加装隔断墙，违反《商品房屋租赁管理办法》的规定，并违反合同约定，给涉案房屋带来严重的安全隐患为由，要求自如公司支付违约金。则王春丽需要证明第一，自如公司加装隔断墙的行为其不知情且不同意；第二，自如公司加装隔断墙的行为违反了合同约定，使得王春丽取得单方解除权；第三，自如公司加装隔断墙的行为违反《商品房屋租赁管理办法》的规定；第四，王春丽的单方解除权未超过合理的除斥期间。针对上述问题，本院做如下认定：首先，审理中经原、被告确认，涉案房屋为二居室房屋，而涉案《资产管理服务合同》附件一显示的房屋信息为3室1厅，同时涉案房屋的配置信息中亦显示进行配置的房屋为三居室房屋，三间卧室中均配置有床及相应床品。王春丽虽辩称其将涉案房屋交付自如公司时明确要求自如公司不得对涉案房屋进行改动，自如公司拆除隔断墙后才知道可以通过自如公司的软件查询房屋配置情况，但对此未提交证据予以证明。因此本院认定自如公司提交的证据可以证明王春丽在与自如公司签订《资产管理服务合同》时及房屋经过装修配置后，王春丽明均确知晓自如公司在涉案房屋加装隔断墙的行为，且王春丽未明确表示异议。其次，涉案《资产管理服务合同》3.1条约定：管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构。甲方认可并接受乙方对标的资产装修改造的标准和规格，不得以不接受该标准和规格为由，单方面解除合同。合同第6.2.（2）条约定：乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的，甲方有权随时单方解除合同。审理中，王春丽并未提交证据证明自如公司在涉案房屋内加装隔断墙的行为破坏了房屋的承重结构，亦未提交证据证明其曾催告自如公司拆除隔断墙后的15个工作日内，自如公司仍未能拆除隔断墙，更未提交证据证明自如公司的该行为致使王春丽履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平。因此本院认定王春丽提交的证据未能证明自如公司在涉案房屋内加装隔断墙的行为违反了合同约定，王春丽亦不能因自如公司在涉案房屋内加装隔断墙的行为取得单方解除权。再次，《商品房屋租赁管理办法》第十条规定：承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。本案中，根据合同约定，管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新；甲方认可并接受乙方对标的资产装修改造的标准和规格。根据上述约定，王春丽同意自如公司在管理期内对涉案房屋进行改造。王春丽亦未提交证据证明自如公司在涉案房屋内加装隔断墙的行为破坏了涉案房屋的承重结构。因此王春丽未能提交证据证明自如公司存在违反《商品房屋租赁管理办法》第十条规定的行为，王春丽应承担举证不能的责任。需要说明的是，相关行政管理部门对自如公司作出的具体行政行为并不直接导致王春丽取得合同的单方解除权。最后，合同的解除权应受到除斥期间的限制。所谓除斥期间，是指某种权利因时间的经过而当然消灭的制度。通过设定除斥期间制度，使权利在较短的时间内被明确是否行使，从而使权利义务关系尽快确定，消除了利益交换过程中的不确定状态，从而达到保障交易安全、促进社会经济活动加快进行的目的。而合同解除权的除斥期间一般以一年为限。本案中，经双方确认，自如公司在承租涉案房屋后即在客厅内加装隔断墙，即便如王春丽陈述其于2018年知晓自如公司在涉案房屋内加装隔断墙的事实，并经过投诉使自如公司于2018年9月将隔断墙拆除，则至2019年11月15日其收回涉案房屋，早已超过了一年的时间。即使王春丽因自如公司在涉案房屋内加装隔断墙的行为取得单方解除权，其解除权也因经过了合理的除斥期间而消灭。综上，本院认定自如公司无需因在涉案房屋内加装隔断墙的行为向王春丽支付违约金。第五，关于王春丽应退还自如公司的服务质量保证金及房屋租金数额。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，王春丽在2019年11月15日收回涉案房屋，但自如公司在2020年1月11日仍向王春丽支付了第三个管理周期的服务质量保证金20387元。此时因王春丽自行收房的行为，自如公司已无法为王春丽提供资产管理服务，因此王春丽应当将该笔服务质量保证金退还自如公司。自如公司已按合同约定向王春丽支付资产管理费用至2019年10月11日。同时自如公司在2018年12月11日向王春丽支付第二个管理周期的服务质量保证金19785元。该笔服务质量保证金在第二个管理周期到期前应折抵2019年10月12日至2020年1月11日的资产管理费。即自如公司已实际支付王春丽房屋租金至2020年1月11日。因王春丽于2019年11月15日收回涉案房屋未再履行合同义务，王春丽应退还自如公司2019年11月15日至2020年1月11日的房屋租金12943.67元。第六，关于王春丽要求自如公司支付的欠付水费、财产损失费及电视柜折旧费。因自如公司认可在承租涉案房屋期间有欠缴水费的行为，王春丽提交的自来水缴费照片可以显示涉案房屋的水表止数，因此在拍摄该照片时涉案房屋所欠水费应不低于2880元，即便该照片是王春丽在收回涉案房屋后拍摄的，其主张的水费亦在合理范围内，因此本院认定自如公司应向王春丽支付欠缴的水费2160元。对于自如公司的辩称意见，本院不予采信。根据王春丽提交的与赵文元的微信聊天记录及王春丽自述，涉案房屋内仅有阳台上的部分瓷砖发生变色，但王春丽提交的发票系其为重新装修涉案房屋而购买瓷砖的发票，其依据该发票向自如公司主张财产损失，无事实及法律依据。考虑到涉案房屋在自如公司使用期间确实存在部分瓷砖变色的情况，因此本院酌定自如公司赔偿王春丽瓷砖损失800元。《资产管理服务合同》附件三：标的资产交割清单中未见王春丽将涉案房屋交付自如公司时房屋内有王春丽主张的电视柜，王春丽提交的照片亦无法显示拍摄时间及拍摄地点。因此根据王春丽提交的证据，本院无法认定王春丽存在电视柜的相关损失，王春丽应承担举证不能的责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、九十四条、九十五条、九十六条、九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京自如生活企业管理有限公司与被告（反诉原告）王春丽于2017年10月29日签订的《资产管理服务合同》于2020年8月12日解除；二、自本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）王春丽向原告（反诉被告）北京自如生活企业管理有限公司支付违约金13390元；三、自本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）王春丽赔偿原告（反诉被告）北京自如生活企业管理有限公司装修配置折旧费10000元；四、自本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）王春丽返还原告（反诉被告）北京自如生活企业管理有限公司服务质量保证金20687.55元；五、自本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）王春丽返还原告（反诉被告）北京自如生活企业管理有限公司已支付租金12943.67元；六、自本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）北京自如生活企业管理有限公司向被告（反诉原告）王春丽给付欠缴的水费2160元；七、自本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）北京自如生活企业管理有限公司赔偿被告（反诉原告）王春丽财产损失800元；八、驳回原告（反诉被告）北京自如生活企业管理有限公司的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）王春丽的其他反诉请求。本诉案件受理费682元，由原告（反诉被告）北京自如生活企业管理有限公司负担25元（已负担），由被告（反诉原告）王春丽负担657元，自本判决生效后七日内交纳；反诉案件受理费432元，由被告（反诉原告）王春丽负担407元（已负担），由原告（反诉被告）北京自如生活企业管理有限公司负担25元，自本判决生效之日起七日内交纳。如果原告（反诉被告）北京自如生活企业管理有限公司、被告（反诉原告）王春丽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 方晓晨二〇二〇年十一月九日法官助理 彭 瑜书 记 员 林 彤