北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初54402号原告：杨军，女，1963年6月22日出生，汉族，户籍地湖北省黄石市西塞山区。委托诉讼代理人：肖成，北京市当代律师事务所律师。被告：马燕生，男，1970年4月30日出生，满族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵楠，北京嘉纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴明臣，北京嘉纳律师事务所律师。原告杨军（以下简称姓名）与被告马燕生（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖成，被告的委托诉讼代理人赵楠、吴明臣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。杨军向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除杨军、马燕生所签订《北京市存量房屋买卖合同》；2.请求判令马燕生配合杨军解除房屋网签手续；3.请求判令马燕生向杨军支付违约金400000元；4.请求判令马燕生所支付定金100000元不予退还；5.请求判令马燕生搬离朝阳区黄厂南里3号院12号楼10层1109房屋；6.请求判令马燕生自2017年8月23日起至2018年4月24日止，以每月3500元为标准，向杨军支付诉争房屋租金35000元；7.请求法院判令马燕生自2018年4月25日起至实际搬离之日止，以每月4500元为标准，向杨军支付诉争房屋租金。事实与理由：杨军为诉争房屋所有权人。2017年4月17日，杨军、马燕生签订《北京市房屋租赁合同》，约定杨军将诉争房屋出租给马燕生，租赁期限自2017年4月24日起至2018年4月24日止，租金标准为3500元/月。2017年6月17日，杨军、马燕生双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定杨军将诉争房屋出售给马燕生，房屋总价款为2000000元，定金为100000元，首付款为1150000元。《购房合同》签订后，马燕生向杨军支付购房款共计800000元，其中包括定金100000元。随后，马燕生未向杨军支付剩余购房款。2018年7月14日，杨军、马燕生签订《补充协议》，明确约定因马燕生不能于2018年6月30日前支付第二笔购房款，应承担违约责任，向杨军支付房屋总价款20%作为违约金。并支付自2017年8月23日起至搬出诉争房屋之日止的房屋租金。自《补充协议》签订之日起至今，杨军多次要求马燕生履行《购房合同》约定义务，向杨军支付全部购房款，完成诉争房屋变更登记手续。但马燕生均拒不履行，并拒绝搬出诉争房屋，拒不支付房屋租金。也拒绝与杨军解除《购房合同》，拒不配合办理解除网签手续，导致杨军无法将诉争房屋再次进行出售。综上所述，为维护杨军的合法权益，特诉至法院，请求支持杨军的全部诉讼请求。马燕生辩称：马燕生同意解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》，同意支付租金134166.7元。不同意其他诉讼请求。一、针对杨军主张马燕生支付诉争房屋租金的诉讼请求，马燕生对支付房租的请求予以认可，但对房租的金额不予认可。马燕生认为：首先双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定租金为每月3500元，杨军要求按照每月4500元的标准计算租金的说法没有法律依据，计算房租的期间为2017年8月24日至2020年10月17日（共计1150天），故马燕生认为诉争房屋租金为134166.7元。二、杨军主张的总房款20%的违约金约定已经被《购房补充协议》第二条第二项变更，不再对双方具有法律约束力。杨军主张违约金没有事实和法律依据，应当予以驳回。尽管《北京市存量房屋买卖合同》第七条第二款约定了逾期付款应当支付20%违约金的条款，但是此后双方就《北京市存量房屋买卖合同》履行事宜于2017年7月14日签订了《购房补充协议》，其中第二条第二项约定“买受人如不能在2020年6月30日之前付完全部购房款，出卖人有权把此房卖给其他客户。买受人需付给出卖人从2017年8月24日至2020年6月30日的房租减去这期间产生的取暖费和物业费的费用。出卖人需退还买受人已付的购房款（不需要支付利息）”，双方就合同履行期限和方式方法进行了新的约定，《北京市存量房屋买卖合同》的违约条款不再发生效力。因此，《北京市存量房屋买卖合同》和《购房补充协议》系双方履行合同的全部合同依据。2018年7月14日签订的《补充协议》中，对于合同履行期限和方式方法再次进行变更，约定“如任何一方违约，都按原合同的违约条款执行”，本《补充协议》的全部内容系建立在《购房补充协议》基础之上，《北京市存量房屋买卖合同》和《购房补充协议》系不可分割的一部分，按照“按原合同的违约条款执行”应当为《购房补充协议》中的违约处理方式。三、杨军、马燕生就《北京市存量房屋买卖合同》和《购房补充协议》履行发生争议，应当按照合同约定主张权利，其主张的定金没有法律和合同依据，请求法院予以驳回。另外，杨军同时主张违约金和定金，也没有法律依据。四、杨军与马燕生已经于2020年10月17日办理房屋交接手续，房屋已经搬离完毕。马燕生向本院提出反诉请求：请求杨军退还马燕生已付购房款800000元。事实和理由：《北京市存量房屋买卖合同》签订后，马燕生向杨军支付购房款共计800000元，杨军因马燕生未能支付全部购房款为由，起诉马燕生要求解除《北京市存量房屋买卖合同》，故马燕生现向杨军主张要求退还已付购房款。杨军针对反诉辩称：不同意全部反诉请求。双方的合同及补充协议已经明确约定了违约责任包括租金支付方式等，因此马燕生诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市朝阳区黄厂南里3号院12号楼10层1109号房屋（以下简称诉争房屋）为登记在杨军名下的私产。2017年4月17日，双方签署《北京市房屋租赁合同》，约定杨军将诉争房屋出租给马燕生，房屋租期自2017年4月24日至2018年4月24日，每月租金为3500元。2017年6月17日，杨军（出卖人，甲方）与马燕生（作为买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定杨军将诉争房屋出售给马燕生，成交价格为2000000元，买受人可在签订合同的同时支付定金100000元，该定金在交易中自动转为购房款的一部分。首付款为1150000元及余款850000元的支付时间以实际补充协议为准。合同第十五条约定，因买卖双方交易周期至2020年6月30日，如在此交易周期内因不动产登记中心及北京地方政府政策原因导致交易未能如期进行，视为不可抗力，买卖双方同意按实际政府政策执行相关条款履行，同时在此交易期内产生任何法律纠纷与居间方无任何关系，买卖双方自行承担，如任何一方违约都应承担总房款的20%视为违约金。2017年7月14日，双方签署《购房补充协议》，约定马燕生以分期付款方式购买房屋，房屋总成交价为200万元，定金金额为10万元。马燕生在把出卖人的房屋产权证在北京市住房和城乡建设委员会做完核验和网签后2个工作日内支付给出卖人首付款80万元，其中包含定金10万元和房款70万元。马燕生于2018年6月30日之前支付给杨军房款50万元，双方协商决定在2020年6月30日前杨军支付马燕生10万元用于建委监管，如2018年6月30日前买受人未按约定时间付款50万元视为买受人违约。最后一笔购房款80万元，双方同意采用建委监管或银行监管的方式交付房款并办理过户手续。协议第二条第二项约定，买受人如不能在2020年6月30日之前支付全部购房款，出卖人有权把此房产卖给其他客户。买受人需付给出卖人从2017年8月24日至2020年6月30日的房租减去这期间的产生的取暖费和物业费的费用，出卖人需退还买受人已付的购房款。合同签订后，马燕生支付购房款共计80万元，其中包含定金10万元。2018年7月14日，杨军（作为出卖人）与马燕生（作为买受人）签署《补充协议》，约定：买方应于2018年6月30日之前支付第二笔房款五十万元，因买方自己做投资资金出现了问题，不能按期支付第二笔房款，根据原购房合同协议，买方此行为属违约，应支付卖方总价款20%违约金，并补交2017年8月23日开始至搬出此套房期间的房租，并且卖方有权把此房产转卖给其他客户。经双方协商，先执行买方违约，卖方有权将此房产卖给其他客户这条。如在2018年12月30日前以不低于200万的价款（除税费及其他所有费用以外净收价款200万元）卖出，买方就不支付违约金及补交房租。如在2018年12月30日之前卖出（除税费及其他费用以外净收款）高于200万元，这200万以上的价款由卖方与原买方平分。如果在2018年12月30日之前仍没有卖出此房产，应由原买方补齐原购房协议中的第二笔购房款五十万元。如果在2019年12月30日之前没有卖出此房产，由原买方补齐原购房协议的第三笔购房款七十万元，正常完成交易。如任何一方违约，都按原合同的违约条款执行。经询，双方认可诉争房屋已办理网签登记手续。诉争房屋于2017年4月24日交付马燕生，后于2020年10月17日交还杨军。马燕生已交纳2017年8月23日之前的租金。另，马燕生主张双方约定的违约金标准过高，要求予以酌减。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。杨军与马燕生就诉争房屋买卖事宜自愿签订《北京市存量房屋买卖合同》《购房补充协议》及《补充协议》，约定内容亦不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，马燕生未能按期支付购房款，违反合同约定，应就此承担违约责任。杨军要求解除房屋买卖合同，马燕生配合办理解除网签手续，于法有据，本院予以支持。鉴于马燕生违约在先，依约应支付违约金，但对于违约金数额，本院结合马燕生的过错程度、杨军的损失等予以酌减。马燕生辩解称双方之间的违约金约定已经被《购房补充协议》第二条第二款变更，对双方不再具有法律拘束力，但上述协议内容所约定的仅仅是马燕生不按期支付购房款时，赋予杨军对外出卖房产的权利，并在此基础上退还剩余已付购房款。此外，在双方于2018年7月14日签署的补充协议中也约定“如任何一方违约，都按原合同的违约条款执行”，该条款也能证明双方从未就原合同违约责任做过修改，故对于马燕生的辩解意见，本院不予采信。杨军要求不退还马燕生定金，但鉴于本院已支持其违约金请求，故对该请求不予支持。杨军要求马燕生腾退诉争房屋，但马燕生已于2020年10月17日将房屋交付杨军，故对于该项请求，本院不予支持。关于房屋租金损失，虽然与本案不属于同一法律关系，但为减少当事人诉累，且马燕生同意支付部分租金的前提下，本院在本案中就此事一并予以处理。鉴于马燕生实际占用诉争房屋，且同意按照租赁合同约定的标准支付自2017年8月24日至2020年10月17日的租金134166.7元，本院不持异议。杨军主张按照每月4500元的标准支付自2018年4月25日之后的租金，依据不足，本院不予支持。鉴于双方合同已解除，马燕生要求退还购房款，于法有据，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十六条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除杨军与马燕生于二〇一七年六月十七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、马燕生于本判决生效后七日内协助杨军办理位于北京市朝阳区黄厂南里3号院12号楼10层1109号房屋的注销网签登记手续；三、马燕生于本判决生效后七日内支付杨军违约金300000元；四、马燕生于本判决生效后七日内支付杨军房屋使用费134166.7元；五、杨军于本判决生效后七日内退还马燕生购房款800000元；六、驳回杨军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11400元，由马燕生负担（杨军已交纳，马燕生于本判决生效后七日内给付杨军）。反诉案件受理费5900元，由杨军负担（马燕生已交纳，杨军于本判决生效后七日内给付马燕生）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 乐二〇二〇年十一月二十三日书记员 贾宜臻