吉林省吉林市船营区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0204民初3097号 原告：佟岩，男，1972年12月1日出生，住吉林市船营区。 被告：吉林市鑫安房地产开发有限公司，住所地吉林市高新区。 法定代表人：刘宝德，经理。 被告：唐德政，男，1963年6月7日出生，住吉林市昌邑区。 被告：吉林市房政房地产经营有限公司，住所地吉林市船营区。 法定代表人：张波，经理。 委托诉讼代理人：侯景瀚，该公司副总经理。 第三人：中国东方资产管理股份有限公司吉林省分公司，住所地吉林省长春市南关区。 负责人：李孝辉，经理。 委托诉讼代理人：冯联华，该公司项目经理。 第三人：中国建设银行股份有限公司吉林市分行，住所地吉林市。 负责人：何秋颖，行长。 委托诉讼代理人：孙军，女，该行职员。 原告佟岩与被告吉林市鑫安房地产开发有限公司（以下简称鑫安地产公司）、唐德政、吉林市房政房地产经营有限公司（以下简称房政地产公司）、第三人中国东方资产管理股份有限公司吉林省分公司（以下简称东方资产公司）、中国建设银行股份有限公司吉林市分行（以下简称建行吉林市分行）确认合同效力纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佟岩、被告唐德政、第三人东方资产公司、建行吉林市分行到庭参加诉讼。被告鑫安地产公司经本院公告送达开庭传票，公告期届满，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 佟岩向本院提出诉讼请求：1、确认唐德政与建行吉林市分行签订的借款及抵押合同无效；2、确认唐德政与房政地产公司签订的《吉林市个人住房贷款保证合同》无效；3、确认记载于吉林市房地产交易中心的抵押备案批准书不具法律意义上的登记效力；4、确认原告与鑫安地产公司签订的《房屋买卖合同》具有法律效力；5、确认原告系某小区房屋的所有权人；6、诉讼费用由被告承担。事实与理由：我是某小区房屋的所有权人，该房屋系我合法取得。我入住后每年按规定交纳供热、水、电等各种费用。自2002年7月起，我一直在案涉房屋居住至今。依据吉林市船营区人民法院（2007）船民二初字第***号判决确认：唐德政、鑫安地产公司及建行吉林市分行签订的《个人住房借款合同》无效，并导致建行吉林市分行、房政地产公司及唐德政之间签订的《个人住房贷款保证合同》亦无效。同时，记载于吉林市房地产交易中心的抵押备案批准书不具备法律意义上的登记效力。建行吉林市分行已将上述《个人住房借款合同》中的债权转让给东方资产公司。上述事实导致案涉房屋权利受限，故依法提起诉讼。 唐德政辩称，这个房子我没有买过，我也不知道这个事，与我无关。 房政地产公司辩称，我们签订担保合同是依据购房合同和银行借款合同，是依借款行为对银行进行的担保。 鑫安地产公司未作答辩。 东方资产公司述称，一、经查阅，借款人唐德政贷款档案资料和我公司法律文书登记记录，未看到（2007）船民二初字第***号民事判决书；二、我公司系该笔借款的受让人，债权转让材料完整、真实，转让程序合法有效。经查阅唐德政借款所有档案资料，在其贷款档案中有借款人唐德政妻子赵某身份证、户口本等个人详细资料，如借款人未能亲自或授权他人办理此贷款业务，原经办建行吉林市分行营业部无法取得上述借款人私密资料；三、借款人唐德政在办理此贷款时夫妻双方提供了《抵押承诺书》，吉林市房地产交易中心出具了“吉林市房地产抵押（按揭）备案登记批准书”。根据中华人民共和国建设部57号令（1998年1月1日起实施）、《房屋权属登记管理办法》第九条（四）和（五）款规定，房屋登记包括变更登记和他项权利登记，而第十三条明确规定“权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。”因此可以肯定借款人唐德政系本人在产权部门办理了抵押登记备案；四、唐德政抵押房屋于2001年1月18日在吉林市房地产交易中心办理了《吉林市房地产抵押（按揭）登记备案批准书》，系在佟岩购买此抵押房屋之前即办理了抵押登记；五、我单位在接收此不良债权前，建行吉林市分行营业部有过唐德政偿还部分贷款本息的记录，申请法院给予调查收集。 建行吉林市分行述称，一、借款人贷款时申请资料齐全。在贷款受理后放款、抵押及还款过程中亦资料齐全，手续完备；二、我行未接到过（2007）船民二初字第***号民事判决书，对其不知情；三、我行已将借款人申请贷款的资料在转让时一并交给东方资产公司，转让经公证有效。对方当事人的诉请与我行无关。 审理查明：2001年1月9日，鑫安地产公司冒用唐德政的名义与鑫安地产公司签订《商品房购销合同》。2001年1月18日，鑫安地产公司以唐德政的名义与建行吉林市分行、鑫安地产公司签订《个人住房借款合同》，约定唐德政向建行吉林市分行营业部借款10.5万元，用于购买鑫安地产公司开发承建的本市某小区房屋。借款期限自2001年1月18日起至2011年1月17日止，月利率4.65‰，每月定额还款1143.66元。唐德政以所购房屋作为抵押物，鑫安地产公司为贷款人建行吉林市分行营业部提供阶段性担保，担保期限自贷款之日起至房屋所有权证、房屋他项权证移交建行吉林市分行营业部之日止。该借款合同中唐德政本人未签字，系他人以唐德政名义所签。同日，房政地产公司与建行吉林市分行营业部、“唐德政”签订保证合同，该保证合同中唐德政未签字，亦系他人以唐德政名义所签。2001年1月19日，建行吉林市分行营业部发放了贷款，存入鑫安地产公司账户。吉林市某小区房屋在吉林市房地产交易中心办理了抵押（按揭）登记备案批准书。2004年6月28日，建行吉林市分行将其所享有的对“唐德政”的债权转让给信达资产管理公司，同年11月29日，信达资产管理公司将该笔债权转让给东方资产公司。 认定上述事实的证据有:商品房买卖合同、契税完税证明、不动产统一发票、住宅维修基金票据、房屋平面图、供热及水、电费票据、（2007）船民二初字第***号民事判决书。 本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。本案被告唐德政既未签订商品房购销合同，也未占有使用案涉房屋，因此，唐德政与鑫安地产公司形成的商品房购销合同并未成立；建行吉林市分行与唐德政、鑫安地产公司签订的《个人住房借款合同》并非唐德政本人所为。综合本案证据，应当认定鑫安地产公司系冒用唐德政名义所签，没有取得唐德政的授权，且未得到唐德政事后追认，故该个人住房借款合同非唐德政本人的意思表示，合同并未成立；同理，房政地产公司与唐德政、建行吉林市分行之间订立的保证合同亦不成立；据上，记载于吉林市房地产交易中心的抵押登记备案批准书系登记机关在受欺骗情况下作出，不具有房屋抵押登记效力，应当予以注销；佟岩在不知道鑫安地产公司已办理所购房屋抵押登记的情况下签订商品房买卖合同，并占有使用该房产，故应当依法确认房屋权属归佟岩所有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告吉林市鑫安房地产开发有限公司与“唐德政”及第三人中国建设银行股份有限公司吉林市分行于2001年1月18日签订的《个人住房借款合同》未成立； 二、被告吉林市房政房地产经营有限公司与“唐德政”及中国建设银行股份有限公司吉林市分行于2001年1月18日签订的《个人住房贷款保证合同》未成立； 三、吉林市房地产交易中心作出的吉林市某小区房屋房地产抵押（按揭）登记备案批准书不具有抵押登记的效力； 四、原告佟岩与被告吉林市鑫安房地产开发有限公司于2002年10月16日签订的《商品房买卖合同》具有法律效力； 五、位于吉林市某小区房屋归原告佟岩所有。 诉讼费2144元（其中案件受理费2024元、公告费120元，原告李树森已交纳）由被告吉林市鑫安房地产开发有限公司负担，于本判决生效后三日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长 李 晶 人民陪审员 王 师 人民陪审员 刘琳琳 二〇二〇年十一月三日 书 记 员 张 雷