广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初3960号原告：江先秋，男，1980年12月27日出生，汉族，住广东省广宁县。委托诉讼代理人：李永快，广东尚情律师事务所律师。被告：广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司，住所地：广州市番禺区市桥街工农大街45号4楼首层。法定代表人：刘小平，总经理。委托诉讼代理人：梁锡兼，广东三民律师事务所律师。原告江先秋诉被告广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司（以下简称悠托彼邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月19日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江先秋的委托诉讼代理人李永快，被告悠托彼邦公司的委托诉讼代理人梁锡兼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江先秋向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间的《产权使用协议》于2020年1月25日已解除；2.被告双倍返还原告租金470764.8元，并承担原告起诉之日起至实际付清之日止的银行贷款利息；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：涉讼房屋位于广州市番禺区市桥街工农大街45号大院2号楼××房，该不动产所占土地性质为国有建设用地使用权，土地用途为工矿仓储用地，规划用途为厂房，所在楼宇已取得房地产权证。2017年10月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《产权使用协议》，其中约定，甲方将涉讼租赁物交付乙方承租。租赁期限20年，自甲方将场地交付给乙方之日开始计算租赁期。本合同期内租金总额为256780元。《HOT公寓房屋交付使用确认书》显示，2018年5月30日，被告将涉讼租赁物交付给原告使用。广州市番禺区城市管理和综合执法局（以下简称番禺城管局）于2020年1月10日作出穗综番责改字[2017]A287号《责令限期改正、恢复原用途通知书》载明，限令被告在收到通知书之日起30日内，恢复原房屋用途，否则，处以每日每平方米50元的处罚。每日该付的罚款高达40万元，一年罚款额高达1.2亿。2020年1月14日被告的员工刘源锋已签收该通知书，该通知书已生效。刘源锋对城管部门承诺：为避免巨额罚款，2020年2月30日前自动清走租客。经法院相关联案件已认定原告明知道系厂房而承担的签约过错已不复存在。涉案公寓被恢复原状，原告无任何过错，双方签订的《产权使用协议》继续履行已无可能，故原告诉请解除双方签订的《产权使用协议》。而原告起诉前，已依据《产权使用协议》第八条的约定，书面发送《解除合同通知书》给被告，被告于2020年1月25日签收后，未提出异议亦未起诉，故请求确认《产权使用协议》已于2020年1月25日解除。根据《产权使用协议》第八条8.2约定，如因甲方原因或者政府相关单位拆迁物业要求提前解除本合同的，甲方按照剩余租期的租金总额的双倍赔偿给乙方。因此被告理应双倍返还剩余租金给原告。原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告悠托彼邦公司辩称：原告的诉讼请求事实和法律依据均不足，应依法予以驳回。理由如下：一、被告与原告签订的《产权使用协议》意思表示真实，无违反法律法规的禁止性条款，合法有效。原告在签订该协议之前，已经查看过该物业的相关情况及现状（包括但不限于：产权资料、产权人同意被告转租或分租的相关资料、抵押情况、周边环境、内部结构等等），并认为符合承租之目的，为此原告须继续履行该协议。二、原告依番禺城管局作出的穗综番责改字[2017]A287号《责令限期改正、恢复用途通知书》作为解除《产权使用协议》的依据，事实、理由和依据不足。1.该通知书已被依法撤销，不具有法律效力，不能作为认定相关事实的依据。2.刘源锋从没有向城管部门承诺：为避免巨额罚款，2020年2月30日前自动清走租客。3.对于案涉物业是否存在违法性，现尚未有行政机关对此进行认定。三、原告以《产权使用协议》第八条8.2的约定，请求双倍返还剩余租金的事实依据不足。1.本案合同履行过程中，原告并不存在该条款约定的可要求提前解除合同的情形，如前所述城管通知书已依法撤销。退一步，即便没撤销，城管通知书内容也不涉及政府相关单位拆迁物业的情形。2.被告从没有收到原告所称的通知书，该通知书内容的表述与所谓的承租人明细明显不符，两者不存在关联性，不能证明与案涉房号有关联。3.原告通知书的有效性是建立在前述第1、2点同时成立的基础上的，由于该两点均未成立，故原告要求确认原告与被告之间的《产权使用协议》于2020年1月25日已解除的诉讼请求事实和法律依据不足。综上所述，望法院依法驳回原告诉讼请求。双方当事人围绕本案相关事实提供了证据，经组织当事人质证，对当事人无异议的证据确认事实如下：广州市番禺区市桥街工农大街45号2号楼权属人登记为案外人刘小平、劳凯东，两人各占50%的份额，土地性质为国有建设用地使用权，批准用途为工业，楼宇规划用途为厂房，实际用途为工矿仓储用地，层数为5层。刘小平、劳凯东取得上述2号楼的所有权后，将其改建为公寓模式，并以“HOT公寓”的名义对外招租。2017年10月7日，悠托彼邦公司出具《收款收据》（NO.00000408），确认收到江先秋支付的涉讼房屋定金30000元。2017年10月14日，悠托彼邦公司（甲方）与江先秋（乙方）签订《产权使用协议》，约定：甲方将坐落于广州市番禺区市桥街工农大街45号大院2号楼××房（即涉讼房屋）交付给乙方承租，以上物业的产权人已经同意甲方转租或分租，本合同签订之前，乙方已经查看过该物业的相关情况及现状（包括但不限于产权资料、产权人同意甲方转租或分租的相关资料、抵押情况、周边环境、内部结构、面积现状、装修现状及拟交楼的装修标准），并认为符合承租之目的；物业建筑面积（包含公摊面积）为41.05平方米，乙方已知悉该物业产权资料中记载的性质、用途、面积，乙方已查看过承租房屋的现状，事后不得反悔或认为甲方违约或要求甲方整改；租赁期限为20年，自甲方将场地交付给乙方之日开始计算租赁期；乙方付清本合同项下所有费用后，有权转租；本合同期内乙方应向甲方缴纳的租金总额为256780元，该款项在合同签订当日支付；物业的交付时间暂定为2018年1月1日，如实际交付日期与约定的交付日期不一致的，以实际交付日开始计算租赁期限，并相应调整场地的租赁期限的截止日期；双方经协商一致可以解除合同，如因甲方原因或政府相关单位拆迁物业要求提前解除本合同的，甲方按照剩余租期的租金总额的双倍赔偿给乙方，乙方收到甲方发出的解除通知之日，甲乙之间的租赁关系即行解除；等等。同日，悠托彼邦公司出具《收款收据》（NO.00000416），确认收到江先秋支付的涉讼房屋尾款226780元。2018年5月30日，悠托彼邦公司与江先秋签署《HOT公寓房屋交付确认书》，悠托彼邦公司并于当日将涉讼房屋交付给江先秋使用。2020年1月10日，番禺城管局向悠托彼邦公司发出编号为《责令限期改正、恢复原用途通知书》（穗综番责改字[2017]A287号），主要内容为：悠托彼邦于2017年8月开始未经规划行政主管部门许可，擅自改变位于广州市番禺区市桥街工农大街45号1号楼、2号楼、3号楼（产权登记房屋用途均为厂房）和4号楼（产权登记房屋用途为办公）的房屋用途，改作经营性公寓，改变用途总面积为7934.33平方米的行为，已违反《广州市城乡规划条例》的规定，要求悠托彼邦公司在收到本通知书之日起30日内恢复原房屋用途；逾期不改正，未恢复原用途的，将处以每日每平方米五十元意思一百元以下的罚款，直至改正为止。该通知书当事人签收处有“刘源锋（员工）”的签字样，落款日期为2020年1月14日。因不服上述通知书，悠托彼邦公司向番禺区人民政府申请行政复议，请求撤销番禺城管局作出的该通知书。广州市番禺区人民政府于2020年4月16日作出《行政复议决定书》（番禺府行复[2020]20号），查明2019年5月17日悠托彼邦公司的法定代表人刘小平到番禺城管局接受询问时确认，2017年8月悠托彼邦公司开始改变广州市番禺区市桥街环城西路工农大街45号的1、2、3、4号楼的使用性质，上述地址均已作公寓使用；广州市不动产登记查册表显示广州市番禺区环城西路工农大街45号土地批准用途为“工业”，其中1、2、3号楼房屋用途为“（非居住）厂房”，4号楼房屋用途为“（非居住）办公”；认为番禺城管局经调查后，认定由悠托彼邦公司出资改建的上述1、2、3、4号楼均涉嫌改变建筑物的用途，遂作出了《通知书》责令悠托彼邦公司恢复原房屋用途，但根据悠托彼邦公司的检查笔录、咨询函及悠托彼邦公司委托代理人的自述，4号楼的用途为（非居住）办公，现有部分物业面积仍作为办公用途，因此，番禺城管局认为4号楼涉嫌改变建筑物的用途的认定，属于认定事实不清，应予撤销；因此决定撤销番禺城管局作出的穗综番责改字[2017]A287号《责令限期改正、恢复原用途通知书》。2020年3月19日，江先秋向本院提起本案诉讼。庭审中，双方当事人均确认江先秋于2018年5月30日接收了涉讼房屋。对于合同的解除时间，江先秋主张其已向悠托彼邦公司发出解除合同的通知书，悠托彼邦公司的法定代表人刘小平于2020年1月25日收到该函件，因此双方之间的《产权使用协议》已于2020年1月25日解除。江先秋并提交了《通知书》、顺丰速运包裹查询的页面截图予以证实，其中页面截图显示收件人为“刘小平”。悠托彼邦公司对此不予确认，表示没有收到该通知书函件。对于涉讼房屋的交还问题，江先秋表示同意返还涉讼房屋给悠托彼邦公司。经本院释明，悠托彼邦公司明确表示在法院判决解除合同之前，其司不同意接收涉讼房屋。悠托彼邦公司遂于2020年5月13日向本院提交了涉讼房屋的门禁卡钥匙。另查明，2017年6月28日，刘小平、劳凯东作出书面《声明书》：刘小平、劳凯东将上述地址的1号楼、2号楼、4号楼出租给悠托彼邦公司，现声明允许悠托彼邦公司对外转租、分租、经营管理等共计20年，转租、分租的收益由悠托彼邦公司取得，产权人不予干预。悠托彼邦公司于2016年7月26日设立登记，刘小平于2018年12月12日变更为公司法定代表人。因涉讼房屋所在楼宇的规划用途登记为厂房，部分承租人将该问题投诉至广州市番禺区国土资源和规划局，该局作出穗番国规信[2018]127号《信访事项处理意见书》，回复信访人：1.位于广州市番禺区市桥街工农大街45号楼的房屋已办理《不动产权证》，登记用途为厂房；2.经查核我局档案及信息系统，未查到上述厂房办理变更使用性质的规划报建手续资料，如涉嫌违法建设，根据《广州市违法建设查处条例》《广州市城市管理综合执法细则》有关规定，建议你向城市管理综合执法部门反映。现尚未有行政机关对涉讼房屋是否涉嫌违法建设进行认定。本院认为：本案围绕江先秋与悠托彼邦公司就涉讼房屋签订《产权使用协议》所建立的公寓租赁合同法律关系审查。上述合同签订双方均为具备完全民事行为能力的公民，合同约定出租的标的物即涉讼房屋已取得产权证书，作为产权人的刘小平、劳凯东同意悠托彼邦公司对外出租涉讼房屋，故悠托彼邦公司与江先秋于2017年10月14日签订的《产权使用协议》意思表示真实，无违反法律法规的禁止性条款，合法有效。江先秋主张合同约定使用性质不符合规划许可范畴，属于行政管理范围，相关人员可向行政主管部门申诉处理，本案对该合同性质的认定，并不影响行政主管部门对违反行政管理规定的违法行为予以处理。至于江先秋主张确认上述《产权使用协议》已解除的诉讼请求，即为合同法律关系的状态及合同能否继续履行的问题。现涉讼房屋在一审法庭辩论阶段结束前没有办理规划变更手续，涉讼房屋目前的规划用途仍为工业厂房和工矿仓储用地，双方在合同中却约定为“居住”使用。现江先秋以不符合其居住使用的合同目的主张解除合同，江先秋的行为符合法律规定，理据充分，本院予以支持。至于悠托彼邦公司抗辩称广州市番禺区人民政府已于2020年4月16日作出《行政复议决定书》撤销了番禺城管局作出的穗综番责改字[2017]A287号《责令限期改正、恢复原用途通知书》，因此江先秋不能以前述通知作为解除合同的依据，但该决定书中仅认定了番禺城管局对4号楼涉嫌改变建筑物的用途的认定事实不清，未涉及对1、2、3号楼的规划用途变更认定，故对于悠托比邦该抗辩理由，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”本案中双方履行《产权使用协议》的情形已符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定的情形，江先秋解除双方签订的《产权使用协议》的条件已成就。对于《产权使用协议》解除的时间，江先秋虽然主张已向悠托彼邦公司发出解除合同的书面通知且悠托彼邦公司于2020年1月25日收到该通知，但其提交的证据无法充分证实向刘小平发送的快递即其所称的解除合同通知，悠托彼邦公司对此亦不予确认，故对于江先秋主张《产权使用协议》已于2020年1月25日解除，缺乏理据，本院不予采纳。对于合同的解除时间，考虑到悠托彼邦公司签收本案起诉状副本等诉讼材料的时间为2020年5月9日，悠托彼邦公司在当日已知悉江先秋在起诉状中陈述主张解除《产权使用协议》的意思表示，故案涉《产权使用协议》的解除时间以2019年5月9日为宜。从合同约定“本合同签订之前，乙方已经查看过该物业的相关情况及现状（包括但不限于产权资料、产权人同意甲方转租或分租的相关资料、抵押情况、周边环境、内部结构、面积现状、装修现状及拟交楼的装修标准），并认为符合承租之目的”的内容可见，江先秋在签订上述合同时已明知涉讼房屋所在物业的全部情况，仍与悠托彼邦公司签订长达二十年的租赁合同。虽然番禺城管局曾向悠托彼邦公司发出《责令限期改正、恢复原用途通知书》，但该通知书已被番禺区人民政府撤销。现没有相关行政主管部门对涉讼房屋进行处理时，江先秋主张解除合同，导致该合同无法继续履行，双方均有责任。对上述合同解除的法律后果，双方均负相应责任。关于租金返还问题。对于涉讼房屋租金总款256780元，江先秋提交了有悠托彼邦公司盖章的《收款收据》证实已缴纳租金256780元，虽然悠托彼邦公司在庭审中否认收到该笔款项，但悠托彼邦公司亦表示其司自身财务已经不清楚当时的情况，但无法合理解释出具《收款收据》的原因并举证反驳。故本院合理采信江先秋的主张，认定江先秋已支付涉讼房屋的租金256780元。因上述《产权使用协议》解除，合同双方应负相互返还权利义务，在返还上述租金的同时，江先秋应向悠托彼邦公司返还涉讼房屋。现涉讼房屋由江先秋管业，江先秋在诉讼过程中表示可以返还涉讼房屋，悠托彼邦公司理应及时收回涉讼房屋以避免损失的扩大，但悠托彼邦公司明确表示不同意接收涉讼房屋，由此扩大的损失应由悠托彼邦公司承担。在本案中，江先秋于2020年5月13日向本院提交了涉讼房屋的门禁卡钥匙，应以该时间作为止算江先秋应承担租金的时间。从公平合理角度出发，江先秋占有使用涉讼房屋期间亦应按照双方合同约定的租金标准支付相应的租金。故悠托彼邦公司可按合同约定的租金标准每月1069.92元（256780元÷240个月），扣除从2018年5月30日起计至2020年5月13日止的租金后返还相应的租金给江先秋，即悠托彼邦公司应向江先秋返还租金231654.94元[1069.92元/月×（240个月-23个月-15天/31天）]。对于江先秋诉请双倍返还租金的主张，缺乏理据，本院不予支持。至于江先秋主张支付利息，如前所述，江先秋对《产权使用协议》解除亦存在过错，故对江先秋该诉请，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十九条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告江先秋与被告广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司签订的《产权使用协议》及相应的租赁法律关系于2020年5月9日解除；二、被告广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司应于本判决发生法律效力五日内向原告江先秋返还相应的租金231654.94元；三、驳回原告江先秋的其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4181元，由原告江先秋负担1794元，被告广州市悠托彼邦信息科技有限责任公司负担2387元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  蔡淑慧二〇二〇年十一月二日书记员  徐倩雯