安徽省安庆市宜秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0811民初2482号 原告：黄芳太，男，1969年8月2日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。 委托诉讼代理人：黄定兆（黄芳太之父），男，1943年3月27日出生，汉族，住安徽省安庆市宜秀区。 委托诉讼代理人：黄玉珠，安徽皖宜律师事务所律师。 被告：丁玉兰，女，1937年11月29日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市宜秀区，经常居住地安徽省安庆市宜秀区。 被告：吴炎虎，男，1968年8月8日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市宜秀区，经常居住地安徽省安庆市宜秀区。 被告：吴炎伍，男，1971年8月25日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市宜秀区，经常居住地安徽省安庆市宜秀区。 以上三位被告共同的委托诉讼代理人：陈焰，安徽中皖律师事务所律师。 以上三位被告共同的委托诉讼代理人：丁盈，安徽中皖律师事务所实习律师。 原告黄芳太与被告丁玉兰、吴炎虎、吴炎伍合同纠纷一案，本院于2020年1月16日作出（2019）皖0811民初4290号判决。原告黄芳太、被告丁玉兰、吴炎虎、吴炎伍均不服该判决，分别提出上诉。安徽省安庆市中级人民法院经审理后于2020年6月18日作出（2020）皖08民终826号民事裁定，撤销本院（2019）皖0811民初4290号民事判决，发回本院重审。本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告黄芳太及其委托诉讼代理人黄定兆、黄玉珠、被告吴炎伍、被告丁玉兰、吴炎虎、吴炎伍共同委托的诉讼代理人陈焰、丁盈到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。 原告黄芳太向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与丁玉兰之间于2010年11月15日签订的协议合法有效；2.请求判令被告强行入住的房屋安庆市宜秀区集贤北路和谐佳苑13栋2单元104室归原告所有或赔付同值价款48万元；3.请求判令本案诉讼费用由各被告共同承担。事实和理由：被告丁玉兰原住房屋因年久失修，于大约20年前的某个夏季遭暴风雨后倒塌。丁玉兰因无处居住又无经济能力，遂与原告达成协商，由原告在被告丁玉兰原宅基地处建二栋平房，面积约240平方米，资金全部由原告承担，建成后双方各享有50%的所有权和居住权。后原告于2002年将房屋建成，于2004年交给被告丁玉兰，原告未曾居住也未收取租金。2010年11月该房征迁，同年11月15日，双方就拆迁后安置房屋的归属进行了协商并达成补充协议：被告丁玉兰将拆迁政策规定的享有建筑面积为80平方米还建房的房地产权、居住权给与原告，拆迁房屋的补偿款按两栋平房的总面积，双方各按50%分享。被告丁玉兰长子吴炎龙、次子吴炎虎完全同意其母亲的决定也都签了字。小儿子吴炎伍正在服刑，无法征求其意见。2018年安置房屋时，被告丁玉兰欲反悔，2019年元月，被告丁玉兰未经安置强行入住安庆市宜秀区。故原告特提起本案诉讼，请求法院依法判处。 被告丁玉兰、吴炎虎、吴炎伍辩称：1.1992至1993年吴炎伍为建房，在自家承包的稻田里开挖墙基，墙基内面积约110多平方米，另准备好了水泥、红砖、水泥预制板、门窗、户扇等建筑材料。墙基建好、围墙砌至80多公分高时，吴炎伍因刑事犯罪被羁押、判刑，服刑至2015年12月31日。2003年，吴炎虎、吴炎伍的父亲吴自清在原建墙面基础上建起面积约110多平方米的平房，同年将其原六间平房推到重建，利用原来的旧砖和吴炎伍准备的材料重建3间平房，面积约120平方米。期间，原告主要提供建房瓦工和木工等人工费，并非如故原告所述230平方米的房屋全部由其出资所建；2.房屋建成之后至房屋拆迁前，房屋的所有权和居住权归吴自清夫妇、吴炎虎、吴炎伍所有，原告从未主张过任何权利，双方之间也从未有过任何约定。且村民一户只能拥有一处宅基地，原告在其所在的董塘村民组已有住宅，不应在其他村民组取得第二处宅基地，故原告所述所建房屋一半的所有权与居住权归其所有没有事实及法律依据；3.被告丁玉兰系文盲，长子吴炎龙与原告系同学兼朋友关系，拆迁事宜均由吴炎龙代为办理，基于信任，丁玉兰按照吴炎龙的意思在协议上按手印，2010年11月15日丁玉兰、吴炎虎与原告所签的协议内容并非被告丁玉兰真实意思表示，不认可该事实；4.丁玉兰、吴自清夫妇和吴炎虎、吴炎伍对于家中230平方米的房屋形成共有关系，吴自清去世后，其份额由丁玉兰、吴炎龙、吴炎虎、吴炎伍及女儿吴爱梅、吴爱琴六人继承，丁玉兰、吴炎虎未经吴炎伍的同意将部分共有财产处分，侵犯了吴炎伍的财产权益，约定无效，且赠与合同的标的应是“物”，不应是被安置的权益，故协议书不受合同法的保护；5.原、被告并未就被告丁玉兰的现住房屋进行赠与公证，原告的诉讼请求没有事实及法律依据。综上，请求法院依法宣告原、被告所签的协议无效，驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2010年11月15日，原告黄芳太与被告丁玉兰签订一份《协议书》，内容是：1.2004年夏季，丁玉兰家因暴雨造成多年失修的房屋倒塌，因无经济能力修建，又无住处，燃眉之急之际，经双方协商，黄芳太按丁玉兰要求，在丁玉兰原宅基地处建起两栋平房，总面积约230平方米，资金全部由黄芳太承担。建成后，丁玉兰与黄芳太各享有百分之五十的房产权和居住权。自当年房屋建成后，全由丁玉兰居住，黄芳太未曾居住，未曾收取租赁费。如今开发区建设需要，此地段征收，房屋拆迁，丁玉兰认为如果没有黄芳太当年的举动，就没有自己的今天。2.丁玉兰与黄芳太共同商量，达成下列协议：⑴丁玉兰自愿将拆迁政策规定的享有建筑面积为80平方米的还建房房地产权、居住权等赠送黄芳太名下，长子吴炎龙、次子吴炎虎完全同意母亲的决定，黄芳太表示满意。⑵拆迁房屋的补偿款，按两栋平房的总面积，丁玉兰与黄芳太各按百分之五十分享。丁玉兰在《协议书》捺印，黄芳太签字，吴炎龙、吴炎虎作为丁玉兰子女签字。2010年11月20日，被告丁玉兰与安庆市“双百”城市建设菱北办事处指挥部签订房屋拆迁补偿安置协议书，约定拆除房屋建筑面积96.62平方米，拆还住房80平方米，货币补偿4321.20元。该拆迁补偿安置协议书由吴炎龙代理丁玉兰签字，签字后吴炎龙将协议文本和房屋拆迁搬迁证交给黄芳太。2018年10月10日，丁玉兰在《安庆日报》登载遗失声明，声明拆迁补偿安置协议书作废。后丁玉兰与指挥部补签了协议，被安置在安庆市宜秀区。 以上事实，有当事人陈述和书证在案佐证，足以认定。 本院认为，被告丁玉兰家庭房屋倒塌无处居住，原告黄芳太出资帮助丁玉兰家庭修建房屋，符合社会主义核心价值观的要求，也符合中华民族扶危济困的传统美德，值得肯定。但是，无论是建房当时的口头协议，还是2010年11月15日签订的《协议书》，均不符合法律规定的生效要件，因此应认定为无效。宅基地上的农民住房以及宅基地上的农民住房被征迁后国家补偿的房屋，都具有专属性质，其转让应当符合“一户只能拥有一处宅基地”和取得农村集体经济组织的同意等限制条件。黄芳太在丁玉兰家庭宅基地上出资翻建房屋，未依法取得相应的宅基地使用权，即使有口头协议，也不能取得房屋的全部或部分产权。且丁玉兰、吴炎虎处分家庭共同共有财产，没有取得其他全体共同共有人同意，同样不能生效。更为重要的是，宅基地使用权和农民住房是农民安身立命之本，丁玉兰赠与还建房的行为如果有效，将直接导致其无房可住，严重损害其民事权益，所以丁玉兰在吴炎龙主导下的赠与是违背其真实意思的表示，也是无效的。在双方《协议书》被宣告无效后，原告为建造房屋所投入的资金，各被告应予以返还。返还的具体金额，原告主张的每平方米300元是适当的，建成面积约230平方米，总造价约为69000元。综合考虑原告建房的帮扶性质、物价上涨、居住年限等因素，各被告应按同期银行存款利率支付该款的利息。在案件审理过程中，经本院向原告释明，在其主张的民事法律行为效力与法院认定不一致时，是否提出相应的诉讼请求，原告明确要求判决被告支付48万元。 本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第六十一条、《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告黄芳太与被告丁玉兰于2010年11月15日签订的《协议书》无效； 二、被告丁玉兰、吴炎虎、吴炎伍于本判决生效后十日内向原告黄芳太返还建房资金69000元，并支付该款自2005年1月1日起至本判决确定的履行之日止的同期银行存款利息（按五年期存款利率计算）； 三、驳回原告黄芳太的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取40元，由被告丁玉兰、吴炎虎、吴炎伍共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  张晓霖 人民陪审员  方 明 人民陪审员  方扣霞 二〇二〇年十一月二十七日 书 记 员  王 菲 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第五十五条民事法律行为应当具备下列条件： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律或者社会公共利益。 第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。 《中华人民共和国物权法》 第九十七条处分共同的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 第一百五十二条宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 《中华人民共和国土地管理法》 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。 农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。 国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够进行调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。