广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初5836号原告：曾丽雯，女，1971年12月14日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：陈新胜，广东为峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌浩然，广东为峰律师事务所实习人员。被告：陆志强，男，1978年10月11日出生，汉族，住广州市黄埔区。被告：梁伟广，男，1974年6月15日出生，汉族，住广州市黄埔区。原告曾丽雯诉被告陆志强、梁伟广宅基地房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用普通程序，于同年7月28日公开开庭进行了审理。原告曾丽雯的委托诉讼代理人陈新胜、凌浩然、被告陆志强、梁伟广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾丽雯向本院提出诉讼请求：1.解除《文冲石化路以西城中村改造补偿待遇转让协议书》；2.陆志强退回补偿款362500元给曾丽雯；3.陆志强赔偿曾丽雯经济损失150万元；4.梁伟广对第2项、第3项诉请承担连带清偿责任；5两被告共同承担本案诉讼费用。庭审过程中，原告曾丽雯当庭撤回第一项诉讼请求，本院口头裁定准予其撤回该项诉讼请求。事实与理由：曾丽雯经过亲戚（梁伟广）介绍于2014年10月2日，与陆志强签订《文冲石化路以西城中村改造补偿待遇转让协议书》，购买陆志强回迁安置房指标面积80平方米，后经与家人商量，希望购买多一点面积自住，遂于2015年3月22日又与陆志强签订另一份《文冲石化路以西城中村改造补偿待遇转让协议书》，约定：陆志强因文冲城中村改造，与广州市黄埔区文冲街文冲股份经济联合社签订了《文冲石化路以西城中村改造拆迁补偿协议》（协议编号：014130），陆志强获得可以回迁面积354.0528m2（其中回迁面积96.1626m2,可以购买的指标面积257.8902m2），陆志强将其中50m2回迁面积作价362500元（协议书称为补偿款）转让给曾丽雯，曾丽雯是该50m2指标面积的唯一权利人，有权以曾丽雯名义就该50m2指标面积向文冲经联社申请文冲改造工程回迁安置房，有权日后将回迁安置房产权证办理至曾丽雯或曾丽雯指定人的名下，若需要陆志强配合，陆志强无条件配合。陆志强保证权利无任何瑕疵，无第三人对该50m2回迁面积主张任何权利。《文冲石化路以西城中村改造补偿待遇转让协议书》第五条关于违约责任约定，若因陆志强单方面原因导致曾丽雯无法及时获得本协议约定权益的，曾丽雯有权单方面解除本协议，陆志强除应无条件全额退还该补偿款给曾丽雯外，还应按50m2×曾丽雯将争议提交诉讼时广州市国土和房屋管理局主管的阳光家缘网最近发布的黄埔区文冲街道新建商品住宅网上签约均价×2的标准赔偿给曾丽雯，且不得以任何理由要求法院或曾丽雯减轻该违约责任。协议书签订后第二天，即2015年3月23日曾丽雯一次性转款362500元给陆志强，陆志强于当日出具证明书，证明收齐转让款362500元。但是陆志强并未履行协议书约定义务，将其名下可以回迁面积又多次转让给其他人，并协助其他人实际取得了回迁安置房，曾丽雯了解到文冲经联社已将陆志强名下回迀安置房分配完毕，无一套登记在陆志强名下。且陆志强另有一套拆迁房文冲东坊新村五巷13号也已经转移至其父亲陆顺林名下，陆志强名下已无任何资产。梁伟广是曾丽雯亲戚，曾丽雯购买陆志强回迁安置房是其介绍，签订协议书当时保证没有问题，并愿意作为保证人在协议书上签名。陆志强的行为明显构成欺诈，曾丽雯多次协商无果，唯有起诉至法院，请求法院依法判决！被告陆志强辩称，曾丽雯要求赔偿的金额过高，其同意按照银行的存款利息利率计算赔偿金额，双方协商购买的是50平方的房屋，曾丽雯要求赔偿150万元过高，超过正常楼盘出售的单价。两被告是朋友关系，梁伟广介绍曾丽雯向其购买回迁面积。被告梁伟广辩称，其只是曾丽雯、陆志强签订合同的见证人，房屋的买卖事宜是曾丽雯、陆志强双方自行联系的，其不是双方之间的回迁面积买卖介绍人，只是双方签订合同时让其到场签名，因为曾丽雯是梁伟广的亲戚，陆志强是其朋友，所以其在合同上签了自己的名字。经审理查明，2015年3月22日，曾丽雯（乙方）与陆志强（甲方）签订一份《文冲石化路以西城中村改造补偿待遇转让协议书》，约定甲方同意将广州市黄埔区文冲东坊东埠里大街6号之一（集体土地房产证号：61××**）房屋因文冲改造项目获得的其中50㎡可以购买的指标面积转让给乙方，乙方应对甲方作出相应的货币补偿。乙方对甲方转让50㎡指标面积的补偿款合计为362500元。在本协议书生效之日起十日内，乙方应支付完毕该补偿款给甲方。第五条关于违约责任约定，若因甲方单方原因，包括但不限于甲方未及时为乙方提供必要协助、甲方或其亲属以任何理由要求解除本协议书或主张本协议书无效、甲方与第三人（包括甲方家属）因该房屋或拆迁安置协议的权益分属问题产生纠纷、甲方违反本协议书其他约定等，导致乙方无法及时获得本协议书约定权益的，乙方有权单方面解除本协议书，甲方除应无条件全额退还该补偿款给乙方外，还应按“50㎡×乙方将争议提交诉讼时广州市国土资源和房屋管理局主管的阳光家缘网站最近发布的黄埔区文冲街道新建商品住宅网上签约均价×2”的标准赔偿乙方，且日后不得以该违约金过高、乙方无相关损失证明等任何理由要求法院或乙方减轻该违约责任。梁伟广在协议担保人落款处签名。上述协议书签订后，曾丽雯于2015年3月23日向陆志强转账362500元。同月29日，陆志强出具《证明书》，载明：“本人陆志强（身份证号）将广州市黄埔区文冲东坊东埠里大街6号之一（集体土地房产证号：：61××**因文冲石化路以西城中村改造工程获得的其中50㎡回迁面积转让给曾丽雯（身份证号）。并于2015年3月29日收齐转让费362500.00元。特此证明。”。庭审中，双方当事人确认：曾丽雯是城镇居民户口，不是涉案房屋所在地的村民；陆志强已经取得了涉案房屋的回迁面积，但已分配给其他买受人，没有回迁面积交付给曾丽雯；双方的协议书已经无法实际履行。陆志强主张涉案房屋的产权人是其父亲陆顺林，其向曾丽雯出售回迁面积时没有取得陆顺林的同意。曾丽雯称其不清楚涉案房屋的产权人，其请求的经济损失150万元是根据转让协议书第五条关于违约责任的约定计算，其参考了该标准，降低了相应的违约金金额，具体为按照黄埔区文冲街道商品房大概均价35000元/平方米的八折来要求赔偿。梁伟广称其不清楚曾丽雯与陆志强签订协议书的过程，只是在该协议书上签了名，以为只是做见证人，签完之后发现是担保人，没有提出撤回签名的主张；其不清楚涉案房屋的产权人是谁，只知道涉案房屋的产权人是陆志强，不清楚涉案房屋回迁面积的分配情况。庭审中，三方当事人确认没有约定担保人的承担责任的方式。陆志强、梁伟广均未向曾丽雯返还回迁面积补偿款。双方当事人在本院指定的期限内均未提交涉案房屋的查册表。另查明，本院根据曾丽雯的申请，依法对陆志强、梁伟广价值500000元财产采取保全措施，曾丽雯预付财产保全费3020元。上述事实，有文冲石化路以西城中村改造补偿待遇转让协议书、银行转账凭条及明细、证明书、关于购买陆志强文冲回迁面积的报案说明及当事人陈述予以证实。本院认为，双方当事人均未提交涉案房屋的查册表或者其他权属证明，无法证实涉案房屋的性质。但因广州市黄埔区文冲村石化路以西城中村改造工程针对的改造房屋基本均是宅基地房屋，故本院在本案中对涉案房屋按照宅基地房屋进行处理；若双方当事人在本案判后有证据证实涉案房屋不属于宅基地房屋，需另行通过法律途径主张。涉案房屋属于宅基地房屋。虽然曾丽雯与陆志强签订的《文冲石化路以西城中村改造补偿待遇转让协议书》是就涉案房屋补偿指标（回迁指标）进行转让，但该转让行为实际上系对宅基地使用权的转让。曾丽雯并非案涉房屋所在集体经济组织成员，而宅基地使用权具有严格的身份属性，将宅基地使用权转让给非本村村民违反《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正）第六十二条、第六十三条及相关法律的强制性规定，因此曾丽雯与陆志强签订的《文冲石化路以西城中村改造补偿待遇转让协议书》依法应为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《文冲石化路以西城中村改造补偿待遇转让协议书》无效，曾丽雯要求陆志强返还补偿款（实为转让款）362500元，于法有据，本院依法予以支持。关于曾丽雯主张的损失。转让协议书无效，曾丽雯主张按照协议书约定的违约金计算标准的八折计算其损失数额缺乏依据，本院依法不予采纳。曾丽雯与陆志强违反法律强制性规定转让宅基地使用权，双方对于合同无效均有过错，应当依法各自承担相应的民事责任。曾丽雯未提交相关证据证实其实际损失，其将涉案回迁面积转让款支付给陆志强后，产生了法定孳息损失，故本院依法支持曾丽雯付清全部转让款之日即2015年3月23日起至陆志强实际清偿款项之日止的利息损失，利息损失以补偿款362500元为本金，自2015年3月23日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于梁伟广的保证责任。梁伟广在转让协议书的担保人处签名，但因该转让协议依法无效，梁伟广在涉案房屋回迁面积过程中无过错，故梁伟广对陆志强在本案中应承担的民事责任依法不承担担保责任。关于本案诉讼费。虽然双方对《文冲石化路以西城中村改造补偿待遇转让协议书》无效均有过错，但根据陆志强的陈述，其明知其不是涉案房屋的产权人，仍将涉案房屋的回迁面积出售给曾丽雯，其行为具有主观恶意，违背基本的公序良俗和诚实信用原则，故本院确认本案诉讼费、财产保全费均由陆志强承担。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日修正）第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决如下：一、被告陆志强于本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾丽雯返还转让款362500元及其利息（利息以362500元为本金，自2015年3月23日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，自2019年8月20日起至实际付清款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告曾丽雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21563元，财产保全费3020元，均由被告陆志强承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李祖艳人民陪审员  谢晓光人民陪审员  吴杏娟二〇二〇年十一月十三日书 记 员  林碧婷王春苗