青海省西宁市城西区人民法院民事判决书（2020）青0104民初4339号原告：侯万琪，男，汉族，1955年5月6日出生，公民身份号码：×××，住山东省青岛市**。委托诉讼代理人：侯浩，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：俞宁宁，北京市汉卓（西宁）律师事务所律师。被告：侯少华，男，汉族，1986年5月25日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。被告铁晓慧，女，汉族，1985年2月27日出生，公民身份号码：×××，住西宁市。委托诉讼代理人：宁渊，青海立詹律师事务所律师。原告侯万琪与被告侯少华、铁晓慧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告侯万琪的委托诉讼代理人侯浩、俞宁宁，被告侯少华、铁晓慧及其委托诉讼代理人宁渊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯万琪向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告侯万琪与被告侯少华于2017年9月11日签订的《二手房买卖合同》；2、判令被告侯少华、铁晓慧向原告返还位于西宁市城西区五四大街11号1号楼11层1单元1111室房屋（不动产权证号：青（2017）西宁市不动产权第XXXX号）；3、判令被告侯少华、铁晓慧还清银行贷款并解除房屋抵押，在房屋解除抵押后立即协助原告侯万琪将西宁市城西区五四大街11号1号楼11层1单元1111室房屋（不动产权证号：青（2017）西宁市不动产权第XXXX号）产权过户于原告侯万琪名下；4、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年9月11日，原告侯万琪与被告侯少华签订《二手房买卖合同》。合同约定：原告将位于西宁市城西区五四大街11号1号楼11层1单元1111室房屋以人民币700000元的价格出售给被告侯少华；被告侯少华于2017年9月11日支付房屋首付款400000元，余款300000元以公积金贷款的方式向原告支付。合同签订后，原告配合被告侯少华办理了产权变更登记手续，但被告侯少华并未支付房屋首付款。2017年11月，被告侯少华以公积金贷款的方式向原告支付了300000元房款。2019年被告侯少华表示不愿购买案涉房屋，要求原告退还已支付的300000元房款，原告依约退还房款。但被告侯少华、铁晓慧迟迟不予协助原告办理该房屋的产权变更登记手续。故原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。被告侯少华辩称，原告所述属实，本人同意原告的全部诉讼请求。被告铁晓慧辩称，一、本案系典型的父母子女之间为了规避房屋过户期间的税费、减少流程而实施的“名为买卖、实为赠与”。原告与第一被告间就涉案房屋并不存在真实、有效的买卖合同关系，其现诉请解除买卖合同，缺乏事实依据，不应予以支持，反之，原告与第一被告已经完成房屋过户，赠与行为已经完成，非经法定事由不得撤销。通常情况下，买卖双方签订房屋买卖合同，应在合同中对房屋成交价款、付款时间、付款方式、交房、过户、违约责任等主要条款充分协商，根据市场行情达成一致。而在亲属间赠与房产时，考虑便捷、节约税费的因素，可能选择买卖形式办理过户，实现赠与目的。仔细审视原告与第一被告的合同条款乃至交易流程、履约事实，有违买卖合同交易常理。而案涉合同存在如下明显有违买卖常理、交易习惯之处：第一、原告与第一被告为了避免多交税款，合同价格明显低于市场价格。案涉房屋坐落于五岔路口，面积达158.46m，且为七中学区房，合同价仅为700000元，均价仅4417元。第二、合同中未约定逾期付款违约责任。该份合同约定第一被告的付款义务为先履行义务，原告依据合同应在第一被告足额支付400000后办理过户登记。而原告与第一被告在签约当日，在未履行任何付款义务前即办理房产过户登记。第三、原告至今未催要过400000元房款。按照常理，如果原告的合同目的是出售房屋、收取房款，肯定会持续索要欠款，留下大量电话、短信、微信、信函等催款证据。但本案除了第一被告一唱一和式的自认外，无任何证据证实原告催要过房款。第四、原告有意在赠与房屋时只赠与第一被告，为此第一被告在受赠房屋后立即向房屋主管部门申请加名，如系房屋买卖合同关系，没有必要刻意排除第二被告购买。第五、原告赠与第一被告房屋具有合理性。原告数十年经营餐饮公司，经济状况较好，2017年9月时仅在西宁就有四套房产，在珠海还有两套房产。第一被告系兄弟三人中经济状况最差的一个，赠与当时已结婚四年，生育有小孩但仍没有能力购买房产。原告当时身患骨癌，经四处求医没有好转，为第一被告赠与房屋符合父子亲情常理。第六、原告的诉求也有违常理。一般来说，交易完成后，作为出售一方会积极要求买受人尽快支付欠款并承担违约责任。而原告不顾房屋已过户多年，且房屋上设定有租赁权的情况下直接要求解除合同并返还房屋，与类似合同的交易习惯明显不符。综上，第二被告认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。原告在第一被告未履行任何付款义务前就已经办理了过户登记，其对整个房产过户给第一被告的过程及风险均清楚明知，并且予以积极配合，明显有违合同约定及交易习惯。由此也可以推定原告的真实意思并非房屋买卖，而是为第一被告办理过户登记，涉案房屋是以买卖的形式实现赠与的真实目的。二、案涉房屋在赠与第一被告后，第一被告又转赠与部分产权给第二被告并办理了共同共有产权的变更登记。因此，案涉房屋客观上已无法原物返还，依法判令解除也将影响第二被告作为合同外第三人的合法利益。三、退一步说，即使因为本案房屋过户登记完成于父子之间，且原告与第一被告虚假陈述、相互呼应，造成第二被告无充分的客观证据证实系赠与。仅就房屋买卖合同法律关系来说，也不应支持原告要求解除合同并返还房屋的诉讼主张。1、原告明知合同约定2017年9月11日前支付400000元房款再办理过户，仍然自甘风险，在未收取房款时就办理过户登记，违反了合同约定，导致交易混乱，存在一定过错。法律不能因原告的违约行为而将全部责任判由二被告承担。2、合同履行过程中交易各方可以明示或默认的方式随时变更合同。本案中，结合书面合同条款与原告与第一被告的履约事实，其双方实际以自身行为对400000元的付款期限作出了变更，即由固定期限变更为不定期履行。而在合同变更后无明确付款期限的情况下，根据《合同法》第61条、第94条的规定与精神，双方应进行补充约定，即使主张付款，也应给与合理期限，而不是直接诉请解除。3、原告方未持续索要房款，积极主张自身权利出示客观证据。本案无任何有效证据证实原告在起诉前向二被告积极主张过400000元房款。特别是考虑到合同约定的付款期限为2017年9月11日，但原告起诉状时间为2020年9月12日，原告的债权请求权也已经过诉讼时效。4、案涉房屋上设定有公积金抵押贷款，抵押期至2035年。如果判令解除并返还房屋，不仅牵涉公积金贷款提前偿还才能办理过户，还导致重复过户，两次缴纳税费等。5、如判令本案合同解除，可能催生新的骗取贷款犯罪模式：即直系亲属间办理虚假的房屋交易套取公积金，后一方以未给付房款为由起诉解除并要求返还房屋...6、结合第一被告在庭审中的陈述与反常言行，本案存在原告与第一被告相互串通虚假诉讼的重大嫌疑，在合同本身存在违反常理之处，第一被告的言行存在违反常理之处的情况下，不宜贸然判决解除合同。四、本案存在原告与第一被告串通侵害第二被告合法财产权利的可能。法律不应也不能支持这种恶意侵害婚姻家庭关系中处于绝对弱势的妇女儿童合法利益的行为。1、二被告之间夫妻感情原本较好，但自2020年起，夫妻之间发生矛盾，经常爆发冲突，盛怒之下二人屡屡提及离婚事宜。第二被告自婚后一直掌管第一被告的工资卡用于家庭开支，但2020年8月，第一被告突然将工资卡收走至今。2、原告与第一被告在庭审中公然作虚假陈述。其二人当庭均陈述已断绝往来近一年，但2020年9月原告起诉状所填二被告住址系二被告2020年8月新购买的房屋，由于合同至今未作网签登记，户籍等也未落入，新住址除夫妻二人及第二被告的妈妈外无人知晓，绝不可能由公开渠道查询到，但诉状却能准确填写，可以推定是第一被告在起诉前与原告互相联系，主动提供给原告用于起诉。3、由于案涉房屋价值较大，涉及二被告及二被告两名年幼女儿的共同利益，第二被告在开庭前多次试图与第一被告沟通解决，特别是希望第一被告能尽快与原告或其兄弟家人联系协商庭外解决，避免父子、公媳对簿法庭，但第一被告始终予以拒绝，坚持要求开庭审理。4、第一被告在两次开庭前均突然失踪断绝联系，第一次开庭前失踪十余天，后报警在宾馆找到。本次开庭前又突然失踪一天多并关机，而开庭时又准时赶来参加。而在开庭时，对于第二被告的证据，看都不看，都不知道第二被告举了什么证据，就下意识的说不认可，诉讼前后言行举止反常。5、第一被告突然反言抵赖相关事实。第二被告一问起案情，就说原告说的都对。对于之前共同经历的或者陈述的房屋赠与、300000元系父亲病危前给三个儿子每人300000元的款项等事也抵赖否认。6、第二被告委托律师时，多次希望第一被告能一并委托，共同维护家庭利益。但第一被告始终拒绝，在代理人多次要求与第一被告见面询问核实案情时，第一被告始终拒绝与律师见面，理由是害怕律师套他的。第二被告自2013年结婚，由于不受原告的喜欢，至今未办过正式的结婚仪式，甚至夫妻二人自行结婚时，原告及其家人无一人参加。由于第二被告连生二胎，为了抚育子女，无奈只能辞去工作，几年来专心在家带孩子，失去工资收入的同时也丧失了职场竞争力。现在因夫妻矛盾，原告与第一被告试图通过这样一场虚假诉讼来剥夺第二被告的夫妻共同财产，侵害婚姻关系中牺牲更大，付出更多一方的合法权益，这种不当诉讼依法、依理均不应获得法律的支持。恳请法庭作出公正的判决，依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年9月11日，原告侯万琪（出卖人）与被告侯少华（买受人）签订了《青海省二手房买卖合同》（合同编号：CL201709110009），合同主文约定：“该房屋坐落于城西区五四大街11号1号楼11层1单元1111室，不动产权证号（房屋所有权证号）为青（2017）西宁市不动产权第XXXX号，房屋结构为钢筋混凝土结构，房屋用途为住宅，该房屋建筑面积共158.46平方米，其中套内建筑面积共124.4平方米，分摊共有建筑面积34.06平方米，土地使用权随该房屋一并转让。该房屋总价款为700000元（大写：柒拾万元整）其中包含：装修及附属设备、地下室、车位。付款方式及期限：贷款方式付款：公积金贷款，买受人应当于2017年9月11日前支付首期房价款400000元人民币（大写肆拾万元整），占全部房价款的57.14%，余款300000元人民币（大写叁拾万元整）向贷款机构贷款后支付……”。该二手房买卖合同在房屋不动产中心进行备案，并于当日办理了房屋过户手续，房屋首付款一直未支付。2017年9月28日被告侯少华办理了青（2017）西宁市不动产权第XXXX号不动产产权证书，权利人为：侯少华。另查明，1、被告侯少华与被告铁晓慧系夫妻关系，与原告侯万琪系父子关系。2017年10月16日，被告侯少华通过加名的方式，将被告铁晓慧加为涉案房屋权利人，并重新办理了青（2017）西宁市不动产权第XXXX号不动产产权证书，权利人为：侯少华、铁晓慧。2、2017年11月3日，被告侯少华、铁晓慧前往西宁市住房公积金管理中心，并向该中心贷款300000元，由被告侯少华签订个人住房公积金贷款借款合同，贷款用途用于被告侯少华购买坐落西宁市城西区五四大街11号1号楼1单元1111室的住房，建筑面积为158.46平方米。贷款期限为18年，自2017年11月3日至2035年11月3日至。被告侯少华、铁晓慧将案涉房屋作为抵押物向中国建设银行股份有限公司西宁铁路支行进行抵押。2017年11月24日，中国建设银行股份有限公司西宁铁路支行通过西宁市住房公积金管理中心账号将贷款300000元直接转入原告侯万琪名下建设银行卡号尾号为6336的银行卡中。3、2019年8月7日，原告侯万琪将300000元购房款通过手机银行转账的方式退回到被告侯少华名下建设银行卡号尾号为3615的银行卡中。自原告侯万琪与被告侯少华签订《青海省二手房买卖合同》后至2019年8月7日，被告侯少华一直未支付该房屋首付款。现该涉案房屋由被告侯少华、铁晓慧对外出租。以上事实，有原、被告提交的《青海省二手房买卖合同》、房产抵押信息查询情况说明、中国建设银行个人活期账户交易明细、转账记录、医疗费用结算单、住院收费发票、出院记录、房屋所有权证存根、个人公积金贷款借款合同及原、被告庭审陈述等在案为据。本院认为，2017年9月11日原、被告签订的《青海省二手房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约诚信履行义务。该合同签订后，被告侯少华一直未支付房屋首付款，且原告侯万琪在2019年8月7日也将收到的涉案房屋公积金房屋贷款300000元退还给被告侯少华，开庭审理时，被告侯少华明确表示因无力支付房屋首付款，不愿意再购买此房屋，同意解除与原告签订的房屋买卖合同，因原告作为出卖方，其签订合同的主要目的是为了获得购房款，现合同目的无法实现，故原告要求解除与被告之间签订的房屋买卖合同符合法律规定，本院依法确认双方签订的《青海省二手房买卖合同》予以解除。被告铁晓慧辩称本案涉案房屋名为买卖实为赠与，是原告作为父亲赠与被告侯少华的，之所以签订房屋买卖合同是为了合理避税的辩解意见，因被告未提供证据对该辩解意见予以证实，被告对自己提出的诉讼请求或辩解意见所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的第二被告承担不利后果。根据原告提供的证据及二被告前往西宁市公积金管理中心贷款300000元将该贷款直接转入原告账户，该行为正是原告侯万琪与被告侯少华签订的房屋买卖合同中约定的贷款付款方式。被告铁晓慧辩称该房屋贷款300000元转给原告侯万琪是因为原告侯万琪将房屋赠与被告侯少华，二被告为了表示谢意孝敬原告侯万琪并不是购房款的辩解意见因未提供证据予以证实，且被告侯少华当庭认可该300000元确系购房款，后因被告侯少华无力支付房屋首付款表示不再购买该房屋，原告将300000元购房款退还给被告侯少华，被告铁晓慧对于该节辩称系因原告侯万琪身体病重正在处理遗产，这300000元系原告对被告侯少华的赠与的辩解意见，因未提供证据予以证实，故对以上辩解意见本院不予采纳。综上，原告的证据能够形成完整的证据链条，被告铁晓慧的辩解意见因未提供任何证据予以证实，故对其以上辩解意见本院不予采纳。关于被告铁晓慧辩称被告侯少华在获得该房屋产权后又通过加名的方式把涉案房屋产权的一半赠与给被告铁晓慧，本案已发生了另一个法律关系，对于赠与房屋且已实际交付，原物不应再返还的辩解意见，经查，二被告系夫妻关系，在婚姻存续期间被告侯少华与原告签订的购房合同，所购得房屋应视为二被告的夫妻共同房产，除非夫妻之间约定婚姻存续期间所得的财产归各自所有，故被告侯少华加被告铁晓慧名字的行为并不是赠与行为，该房产本来就应视为二被告的夫妻共同财产，故对该辩解意见本院不予采纳。关于被告辩称即使该案涉合同是买卖合同，但双方约定的房屋价值过低，是原告侯万琪与被告侯少华恶意串通损害被告铁晓慧利益的辩解意见，因被告铁晓慧未提供证据予以证实，对该辩解意见本院不予采纳。关于被告铁晓慧辩称公积金抵押贷款是二被告与案外第三人发生的抵押贷款，原告无权要求二被告还清贷款的辩解意见，因该贷款确系原告侯万琪与被告侯少华购买本案涉案房屋所发生的贷款，现该笔贷款原告已实际退还被告侯少华，因涉案房屋买卖合同无法履行，该笔贷款的用途无法实现，二被告理应还清银行贷款，对于该辩解意见本院不予采纳。关于被告铁晓慧辩称原告未持续索要房款，合同约定的付款期限为2017年9月11日，但原告起诉状时间为2020年9月12日，原告的债权请求权已经过诉讼时效的辩解意见，经查，原告侯万琪与被告侯少华于2017年9月11日就涉案房屋签订了《青海省二手房买卖合同》，2017年11月3日，被告侯少华、铁晓慧前往西宁市住房公积金管理中心贷款300000元，2017年11月24日，中国建设银行股份有限公司西宁铁路支行通过西宁市住房公积金管理中心账号将贷款300000元直接转入原告侯万琪名下建设银行卡号尾号为6336的银行卡中。2019年8月7日，原告侯万琪将300000元购房款通过手机银行转账的方式退回到被告侯少华名下建设银行卡号尾号为3615的银行卡中，故并未超过诉讼时效，被告铁晓慧的该辩解意见本院不予采纳。故原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、依法解除原告侯万琪与被告侯少华于2017年9月11日签订的《青海省二手房买卖合同》（合同编号：CL201709110009）；二、被告侯少华、铁晓慧于判决生效后十日内返还原告侯万琪位于城西区五四大街11号1号楼11层1单元1111室房屋（不动产号：青（2017）西宁市不动产权第XXXX号）；三、被告侯少华、铁晓慧于判决生效后三十日内偿还位于城西区五四大街11号1号楼11层1单元1111室房屋在中国建设银行股份有限公司西宁铁路支行的剩余房屋贷款并解除上述房屋抵押，在解除上述房屋抵押后被告侯少华、铁晓慧于十日内协助原告侯万琪办理位于城西区五四大街11号1号楼11层1单元1111室房屋过户手续。案件受理费已减半收取25元，由被告侯少华、铁晓慧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 包 蕾二〇二〇年十一月十七日法官助理 张 雪书记员 石晓梅附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百三十四条第一款人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。