上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初17403号原告(反诉被告)：袁秋红，女，1982年9月11日生，汉族，住江苏省泰州市。委托诉讼代理人：沈晨，上海知愚律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海龙金建材市场经营管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：史金花，总经理。委托诉讼代理人：李宗如，男。委托诉讼代理人：林静，上海市金钟律师事务所律师。原告袁秋红诉被告上海龙金建材市场经营管理有限公司(简称龙金公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案，后龙金公司提起反诉，本院依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告袁秋红及其委托诉讼代理人沈晨、被告龙金公司委托诉讼代理人李宗如、林静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁秋红向本院提出本诉诉讼请求：1、判令被告退还租金人民币(以下币种相同)9,866元；2、判令被告退还押金2,000元；3、判令被告赔偿原告货物损失40,000元；4、判令被告赔偿原告搬迁费10,000元；5、判令被告赔偿装修费50,000元；6、判令被告赔偿店内损失32,000元(存在店内，无法取走的东西)；7、判令被告赔偿门头费5,000元；8、判令被告赔偿停业损失30,000元。事实和理由：原告从2006年起向被告承租上海市奉贤区环城东路XXX号A区7号房从事瓷砖生意，半年租金37,000元，租金支付到2020年2月28日止。原告经营到2019年12月7日时,收到房东上海华龙企业(集团)有限公司(简称华龙公司)的通知，其与被告的租期到2019年12月30日到期,要求包括原告在内的其他商户在2020年1月10日前搬离店铺。原告认为经营这个店铺投资了大量装修及人力、物力,为维护原告自身权益,特起诉法院,希望法院依法判决。其中诉请第一项退还租金9,866元，计算方式为2020年1月10日至2020年2月28日的48天*37,000元/180天；诉请第三项赔偿货物损失40,000元，是指被告擅自拉走的原告的货物损失。被告龙金公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告支付租金到2020年1月27日，被告无需返还租金，原告未搬离反而需要支付占有使用费。被告认可收到押金2,000元，但要结清所有费用后，才无息退还。关于店内货物损失，原告并无证据证明，原告支付的租金到期后，原告在被告长达几个月的催告下未搬离，被告出资出人将店内货物搬至奉贤光明村中心路XXX号。双方合同已经到期，原告应无条件搬离，不存在被告赔偿原告停业、搬迁费、装修费(包括无法取走的装修)等损失。原告这个门头是2019年年初奉浦街道进行集中整治而所建，费用不是被告收取的，原告也未提供门头费支付依据，诉请要求赔偿并无依据。被告龙金公司提起反诉诉讼请求：1、判令原告支付房屋占有使用费21,777.56元；2、判令原告支付货物搬运费2,400元；3、货物仓储及保管费11,220元。事实和理由：原告袁秋红一直未将店铺交接，继续占有应当支付被告自2020年1月28日至2020年5月4日共98天的占有使用费，按半年租金40,000元标准计算。被告在第三方见证下，于2020年5月5日打开店铺将店内货物搬至奉贤光明村中心路XXX号，搬运费8,000元，一共搬离4家店铺，原告的货物占30%，原告应承担其中2,400元。货物放置在奉贤光明村中心路XXX号，由被告雇人24小时看管，产生仓储和保管费，现仓库费用被告支付了2020年5月6日至2020年11月6日期间的5,400元，人工看管费被告支付了2020年5月6日至2020年9月5日期间的32,000元，原告货物占30%，故按照30%计算，原告应付货物仓储及保管费11,220元。原告袁秋红就反诉辩称，不同意反诉诉讼请求。原告实际占用经营店铺至2019年11月10日，实际租金支付至2020年2月底，原告不需要支付任何费用。被告未经合法途径擅自撬锁进入原告店铺搬走原告货物，被告无权基于其非法行为向原告主张相关权利。被告龙金公司并不是系争房屋的使用权人，且未与房东续签租赁合同，被告龙金公司无权向原告收取占有使用费。本院经审理认定事实如下：2013年8月1日，龙金公司与华龙公司签订《租赁合同》，约定将华龙公司将奉贤区环城东路XXX号的3、4、5号厂房及场地租赁给龙金公司使用，租期自2015年8月1日至2019年12月31日止等。之后龙金公司对外招租经营。2020年3月25日龙金公司支付房东华龙公司2020年1月至3月的占有使用费160,000元。袁秋红与龙金公司之前签订有租赁合同，2019年2月22日到期后，2019年2月28日袁秋红与龙金公司续签《房屋租赁合同》，该份租赁合同约定：龙金公司将奉贤区环城东路XXX号内A区7号摊位出租给袁秋红经营使用，租期半年，自2019年2月23日至2019年8月22日止，租金先付后用，袁秋红一次性支付一年租金，租金包含房租40,000元、其他费用5,000元；如下半年袁秋红还有意再继续租赁，袁秋红必须在已交费用期内提前一个月时间付清下半年房租，如未提前付清办理下半年手续，按自愿放弃续租权，但袁秋红必须在已交费用期内立即搬离，否则龙金公司的一切损失由袁秋红承担；为了配合龙金公司通道及场内的卫生清洁服务及管理费用，每月按200元计收，袁秋红一次性付清费用，交付费用按龙金公司的凭据为准；合同到期之前交齐下期房租，到期不交房租的，袁秋红店内财产归龙金公司所有，袁秋红不得进入龙金市场内；下期房租涨一万元，需提前一个月付清等。2019年2月28日袁秋红支付龙金公司房租40,000元，龙金公司出具的收据上载明收款事由为2019年2月28日至2019年8月28日。同日，袁秋红支付龙金公司物业费5,000元。2019年7月30日袁秋红支付龙金公司房租37,000元，龙金公司出具的收据上载明收款事由为2019年下半年房租，审理中双方认可支付的系2019年8月23日之后的租金。另外，龙金公司处还有袁秋红的押金2,000元。2019年12月7日，房东华龙公司在龙金建材市场张贴通告告知：根据政府度该地块整体规划要求，按照本公司与第一承租方的租赁合同约定，双方的租赁关系于2019年12月31日期满结束。本公司决定：环城东路XXX号-928号功德楼区市场自2020年1月1日起不再对外继续租赁。为确保按时关闭本市场，明确各方责任，现通告如下：一、即日起要求各经营户应认真做好搬离货物、遣散人员等清场的准备工作；2019年12月31日止本市场全部停止经营。二、考虑到本市场的实际情况，本公司给各租赁商户十天宽限期，各租赁商户必须在2020年1月10日前自行搬离，并清空租赁场所内所有可移动的物品，且将租赁房屋及区域交还给本公司。三、本公司将于2020年1月11日正式关闭市场，所有进出口安排特保人员24小时值班，市场进行严格管控，所有车辆、人员及货物只出不进，除搬场车辆及人员外，其他人员、车辆一律不得入内。请本市场各经营户相互转告并积极配合，准时完成市场关闭事宜。特此通告。2020年3月4日，龙金公司在市场内张贴通知，内容为：市场内所有店主：2020年3月5日早上6：00开始，所有有货的卡车不得进入龙金市场，空车可以进入(货物只出不进)。2020年3月15日前搬走的有押金退，2020年3月16日没搬走的停电停水，没有押金退，还要收取房屋使用费(凭出入证进出)。2020年3月16日，龙金公司在市场内张贴告知书，内容为：一、南桥镇环城东路XXX号龙金建材市场西门在2020年3月16日零点开始封闭(房租没有到期的店主可凭出入证进出)。2020年4月1日中门封闭、厕所封闭(龙金公司2020年1月份以来一直在贴钱交水费、电费、卫生费，现交不起了，所以停电停水)。二、华龙集团2020年4月15日开始收回房屋，封闭环城东路XXX号东门。三、龙金建材市场统一搬店费标准：50元每平方米，龙金公司再无其他补偿。四、华龙集团龙金公司于4月15日前搬走的店主，将酌情收取2020年房屋使用费，对待2020年4月15日没有搬走的店主发律师函起诉至法院，收取2020年全部房屋使用费。2020年4月8日，房东华龙公司在龙金建材市场内张贴公告，内容为：各租赁经营户：本市场自2020年4月16日起正式关闭，届时将封闭市场内所有入口。即日起，请广大租赁经营户搬空所有货物及私人物品，清场最迟期限截止于2020年4月30日，逾期不搬离的则视为自行放弃。2020年4月16日，龙金公司向袁秋红发出《限期搬离通知》，通知袁秋红：一、若您在2020年4月30日前自行搬离的，将可享受50元/平方米的搬店补偿，且我司可酌情收取2020年度的房屋占有使用费。二、若您不能在2020年4月30日前自行搬离的，则不再享受任何的搬店补偿，且我司将按租赁协议标准计收您实际欠付的全部房屋占有使用费。三、从2020年5月1日起，我司将对滞留在市场内的货物及私人物品进行清理，统一安排仓储存放保管，由此产生的一切损失及费用(包括但不限于搬运费、仓储费等)均由您自承担。2020年4月22日，龙金公司向袁秋红发送手机短信，内容为：袁秋红你好，A区7号店主，自2019年12月起，我司通知您合同到期及搬离事宜，至今已逾四个多月。现根据华龙企业(集团)有限公司的公告，南桥镇环城东路XXX号龙金建材市场已于2020年4月16日正式关闭，请您于2020年4月30日前立即自行搬离，逾期搬离产生的相关法律后果将由您自行承担。现就搬离相关事宜正式通知如下：一、若您在2020年4月30日前自行搬离的，将可享受50元/平方米的搬店补偿，且我司可酌情收取2020年度的房屋占有使用费。二、若您不能在2020年4月30日前自行搬离的，则不再享受任何的搬店补偿，且我司将按租赁协议标准计收您实际欠付的全部房屋占有使用费。三、从2020年5月1日起，我司将对滞留在市场内的货物及私人物品进行清理，统一安排仓储存放保管，由此产生的一切损失及费用(包括但不限于搬运费、仓储费等)均由您自承担。袁秋红未按龙金公司要求及时搬离与交接店铺。2020年5月5日，龙金公司组织人员对龙金建材市场内尚未搬离或尚未完全搬离的租赁户(包括袁秋红)进行清场，袁秋红店铺内物品被搬至奉贤光明村中心路XXX号内。2020年5月6日，华龙公司在袁秋红店铺门上贴了封条。2020年5月9日，市场内其他租户和袁秋红一起报警称，龙金建材市场未与租户商定退租退款事项(奉贤区奉浦司法所、信访办、政府部门组织双方在司法所多次协商未果)，就关闭龙金建材市场，租户反映商铺门被撬，损失不清，涉及22家租户，现22家租户起诉龙金公司。庭审中，袁秋红陈述，店内装修于二零零几年、2016年和2019年11月。以上事实，由袁秋红提供的《房屋租赁合同》、《安全防火责任书》、收据、照片、接报回执单，龙金公司提供的《租赁合同》、增值税普通发票、视频光盘、照片、微信记录、房产证等证据证明。本院认为，龙金公司与袁秋红签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应当按约履行。根据该合同约定，租赁期间为半年，即2019年2月23日至2019年8月22日止，该期间租金已经付清。之后袁秋红支付了37,000元租金，双方约定系下半年租金，据此推算袁秋红支付了2019年8月23日至2020年2月22日止的租金。同时，双方并未明确约定租期，应视为不定期租赁，双方当事人均可以随时解除合同。2019年12月7日大房东华龙公司在龙金建材市场张贴通告，告知其与第一承租人的租赁关系于2019年12月31日期满结束，要求各次承租人于2020年1月10日前搬离，龙金建材市场于2020年1月11日关闭。之后龙金公司于2020年3月后多次通知市场内各租户包括袁秋红限期搬离，并给予合理期限，而龙金公司单方搬离袁秋红租赁店铺内物品在2020年5月5日，龙金公司提前几个月对袁秋红告知，符合法律规定的出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人的规定。袁秋红于2020年2月23日之后继续占有店铺，应当支付至2020年5月4日的占有使用费。这期间的占有使用费，按照最后支付的半年37,000元的标准计算为14,800元(205.56元/天*72天)。因龙金公司对市场逐渐进行清场，袁秋红不能正常经营使用店铺，应酌情减少袁秋红应付的占有使用费，本院酌定另行再支付2,000元。袁秋红主张龙金公司无权收取袁秋红2019年12月31日之后的租金，本院认为，袁秋红继续占有使用店铺必然支付占有使用费，要么支付给龙金公司，要么支付给房东华龙公司，而袁秋红与龙金公司有合同关系，与华龙公司无合同关系，龙金公司支付房东华龙公司2020年的部分占有使用费，现由龙金公司向袁秋红主张2020年的占有使用费并无不可，本院对袁秋红该项主张不予采纳。合同解除后，袁秋红未自行搬离，龙金公司在未与袁秋红协商一致的情况下，单方采取强制搬离的方式收回店铺，该行为系龙金公司为自己利益所采取，龙金公司主张由此产生的相关费用包括搬运费、仓储及保管费均有龙金公司自行承担，其诉请由袁秋红承担，本院难以支持。袁秋红还需支付龙金公司占有使用费，现诉请返还租金，有违事实，本院不予支持。押金2,000元确实还在龙金公司处，现双方已经终止租赁合同关系，龙金公司应当返还袁秋红该笔押金。袁秋红主张的店内货物损失40,000元，本院认为，第一、袁秋红没有提供2020年5月5日被龙金公司搬离之前的货物清单，没有店内物品遭到多少损失的事实依据；第二、房东华龙公司、龙金公司多次通知市场将关闭，要求租户搬离，袁秋红应当对可能造成损失的后果有预期，如造成袁秋红物品损失，也属扩大的损失，由袁秋红自己承担。袁秋红诉请赔偿，没有事实和法律依据，本院不予支持。龙金公司从店铺内搬离的物品由龙金公司保管在奉贤光明村中心路XXX号内，如需要袁秋红可与龙金公司自行协商是否需要搬离。装修费包括门头费，还包括无法取走的店内物品，是袁秋红在合同期内为经营而自行支出的费用，袁秋红作为承租人对双方租赁关系终止应有预期，装修价值至租赁关系终止使用完毕。之后承租人停止经营、应当自行搬离是必然的结果，搬迁费是袁秋红必须产生的费用，停业损失没有事实和法律依据，本院对袁秋红诉请的搬迁费、停业损失、装修费、门头费、店内无法取走的物品损失等各项诉讼请求均不予支持。综上所述，本院对袁秋红的部分本诉诉请、对龙金公司的部分反诉诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十二条、《最高人民法院》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海龙金建材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)袁秋红押金2,000元；二、对原告(反诉被告)袁秋红的本诉其余诉讼请求不予支持；三、原告(反诉被告)袁秋红于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海龙金建材市场经营管理有限公司占有使用费2,000元；四、对被告(反诉原告)上海龙金建材市场经营管理有限公司的反诉其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,877元，减半收取计1,938.5元，由原告(反诉被告)袁秋红负担1,913.5元，由被告(反诉原告)上海龙金建材市场经营管理有限公司负担25元；反诉案件受理费342元，由原告(反诉被告)袁秋红负担317元，由被告(反诉原告)上海龙金建材市场经营管理有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐祖峰二〇二〇年十一月十九日书记员  吴映辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《最高人民法院》第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。