广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初25370号原告：中山市世光创建物业管理有限公司，住所地广东省中山市*******************，统一社会信用代码914***********150H。法定代表人：吴章锦，职务董事长。委托诉讼代理人：郑润泉，系公司职员。被告：黄忠理，男，1957年2月24日出生，香港特别行政区居民，住广东省中山市原告中山市世光创建物业管理有限公司（以下简称世光创建公司）与被告黄忠理物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告世光创建公司委托诉讼代理人郑润泉，被告黄忠理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世光创建公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2009年8月至2019年5月期间拖欠的物业管理费38726.37元（其中2009年8月至2014年12月期间按226.47元/月的标准计算为14720.55元，2015年1月至2019年5月期间按452.94元/月的标准计算为24005.82元）；2.被告向原告支付逾期缴纳物业管理费违约金（计算方式：以每月拖欠的管理费为基数，从欠费次月1日起按每日3‰的利率计算至清偿之日止，暂计至2020年5月为173087.16元）。事实和理由：被告为中山市***********************的业主，物业建筑面积为205.88平方米。2008年8月1日，原告与被告所在小区的开发商中山市建基实业有限公司（以下简称建基公司）签订《前期物业服务合同》约定，开发商将其开发建设的蓝山别墅物业委托原告提供物业管理服务，物业管理费收费标准为别墅按建筑面积每月每平方米2.2元收取。业主应于每季度5日前缴交物业管理费，逾期不交纳物业管理费的,从逾期之日起每天按3‰交纳违约金。2009年4月5日，原告、建基公司与被告共同签订《临时管理规约》。被告从2009年8月起开始拖欠物业管理费，至2019年5月共拖欠118个月的物业管理费38726.37元（2015年1月前物业管理费按226.47元/月计算，2015年1月之后物业管理费按452.94元/月计算），应付违约金173087.16元,上述费用合计211813.53元，原告经多次追讨未果。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉。原告世光创建公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.催缴管理费通知书、入伙通知书、催收楼通知书、邮寄信息签收回执；3.临时管理规约（含承诺书）；4.管理费及违约金计算明细；5.催缴费贴门拍照记录；6.业务回单（收款）；7.前期物业服务协议临时管理规约；8.前期物业服务合同。被告黄忠理辩称：1.原告主张的2009年至2012年期间的物业管理费已超过诉讼时效；2.根据《前期物业服务协议》约定，每月物业管理费应为226.47元，涉案物业还没有交付使用，原告就擅自涨价，已构成严重违约，被告不同意原告提价的要求；3.原告已缴清2012年至2019年期间的物业管理费21741.12元，不存在欠费事实。被告黄忠理为其辩解提交如下证据：1.结算业务申请书；2.不动产权证书；3.原告工商登记截图；4.电话通讯记录截图；5.照片。本院经审理认定事实如下：2008年8月1日，建基公司作甲方与原告世光创建公司作乙方签订《前期物业服务合同》约定，甲方将其开发建设的蓝山别墅物业委托乙方实施前期物业服务，物业竣工交付使用后，物业管理费由业主或非业主使用人缴交，已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由房地产开发企业交纳；物业费收费标准为别墅按建筑面积每月每平方米2.2元收取，业主从办理收楼手续后的当月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每季度收取一次；甲方、业主或物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。2009年4月5日，建基公司作出卖人与被告黄忠理作买受人签订《中山市商品房买卖合同》约定，买受人向出卖人购买位于中山市******期B区1幢2号别墅，建筑面积为205.88平方米；出卖人应当在2009年7月5日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格的，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用，该商品房由交付日（含实际交付日）起算物业管理费及保修期。同日，原告、被告与建基公司共同签订《临时管理规约》及承诺书。签订合同后，原告称其曾于2009年6月5日向被告发出《入伙通知书》，要求被告于2009年7月5日至8月5日期间办理收楼手续；后原告又于2016年6月19日向被告发出《催收楼通知书》，要求被告办理收楼手续及缴纳相关费用，被告称均未收到原告所称上述两份通知书。原告对被告的物业管理费数额主张庭审时陈述，为兑现建基公司售楼时向被告的承诺，且在未收楼空置物业三年内被告的物业管理费按半价收取。被告从2009年8月起应缴交的物业管理费，至2019年5月共计38726.37元（2015年1月前物业管理费按半价即226.47元/月计算，2015年1月之后物业管理费按452.94元/月计算）；计至2019年5月，被告应支付的违约金为173087.16元,上述费用合计211813.53元，原告称经多次追讨未果，于2019年7月25日向本院起诉，主张前述实体权利。本院于2019年7月25日作预立案调解，调解不成于2019年9月25日正式立案。诉讼过程中，被告接到本院电话通知后，得知原告起诉其拖欠物业管理费，因此于2019年11月30日向原告的对公账号转账支付物业管理费21741.12元（226.47元/月×96个月），附言为：12年初至19年底管理费。2020年10月12日，被告到原告处要求给予办理收楼手续，双方因物业管理费问题产生纠纷，导致被告向公安机关报警。另查，中山市不动产登记资料查询结果载明，被告案涉房产位于中山市***********************,建筑面积为205.88平方米，登记时间为2011年12月22日。按照《前期物业服务合同》约定，蓝山别墅物业每月2.2元/平方米计算，被告每月应向原告缴交物业管理费452.94元（205.88平方米×2.2元/平方米）；减半物业管理费为226.47元/月（452.94元×50%）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告虽未与世光创建公司签订物业服务合同，但物业建设单位建基公司与世光创建公司签订了前期物业服务合同，而被告系被管理服务物业的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，前期物业服务合同对业主具有约束力。世光创建公司依据与建基公司的约定，对蓝山别墅物业进行管理服务，被告系该物业业主，与物业公司形成了物业服务合同关系,故被告应向原告支付相应的物业管理费。本案的争议焦点是，被告购买涉案物业后，房屋至今未实际交付使用，原告主张被告支付从2009年8月至2019年5月期间的物业管理费，理据是否充分。建基公司与被告签订的商品房买卖合同约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用，该商品房由交付日（含实际交付日）起算物业管理费及保修期；建基公司与原告签订的前期物业服务合同约定，物业竣工交付使用后，物业管理费由业主或非业主使用人缴交，已竣工但尚未出售或尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由房地产开发企业交纳。根据上述合同约定，原告请求被告支付物业管理费，应当举证证明被告已经收楼或其在房屋符合约定交付使用标准时建基公司已通知被告收楼，且是由于被告原因不收楼的事实。原告主张其已履行义务提交了《入伙通知书》、《催收楼通知书》及邮寄信息签收回执拟证明，但被告均不予确认已收取相关通知，对此原告应当进一步举证证明被告已经签收或者实际收楼的事实，但原告无法进一步举证，应承担举证不能的法律后果。故原告主张被告支付2009年8月至2019年5月期间的物业管理费及违约金理据不足，本院不予支持。被告已自愿向原告支付物业管理费的行为，属于其对自身权利的处分。综上所述，原告要求被告支付2009年8月至2019年5月期间的物业管理费的诉讼请求事实依据不足，本院不予支持；被告的抗辩意见予以采纳，要求办理收楼手续可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告中山市世光创建物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费4477.2元，由原告中山市世光创建物业管理有限公司负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  吴立和人民陪审员  林炎分人民陪审员  李海兰二〇二〇年十一月十七日书 记 员  洪艺华秦家成