浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书(2020)浙0327民初4759号原告：林月册，男，1985年3月6日出生，汉族，户籍所在地苍南县，现住苍南县。委托诉讼代理人：陈立启、卢小静，浙江正昌律师事务所律师。被告：林日盛，男，1964年8月1日出生，汉族，住苍南县。被告：叶牡丹，女，1965年1月30日出生，汉族，住苍南县。第三人：梁亦艺，男，1976年9月11日出生，汉族，住苍南县。第三人：章华玉，女，1952年12月4日出生，汉族，住苍南县。第三人：梁亦鑫，男，1974年1月24日出生，汉族，住苍南县。第三人：梁亦坚，男，1979年3月13日出生，汉族，住苍南县。原告林月册与被告林日盛、叶牡丹、第三人梁亦艺、章华玉、梁亦鑫、梁亦坚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月27日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月14日、11月24日公开开庭进行了审理。原告林月册委托代理人卢小静两次到庭参加庭审，被告林日盛到庭参加第二次庭审，被告叶牡丹及第三人梁亦艺、章华玉、梁亦鑫、梁亦坚两次均无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。林月册向本院提起诉讼请求：1.判决确认梁祥周、第三人章华玉、梁亦艺与被告林日盛、叶牡丹于2000年9月7日签订关于苍南县房屋买卖《契约》合法有效；2.确认原告与被告林日盛、叶牡丹于2016年11月28日签订关于苍南县房屋买卖的《契据》合法有效；3.判决被告及第三人协助原告补办建房审批手续（包括个人违法用地建设清理补办）；4.本案诉讼费由被告负担。诉讼过程中，原告变更第4项诉讼请求，表示自愿负担本案受理费，本院予以准许。事实和理由：2000年5月17日，梁祥周未经法定机关批准，擅自占用灵溪镇家堡村集体耕地动工兴建住宅，于××街××镇××路××层××房，被依法行政处罚，退还土地、没收房屋。2000年6月26日，后经苍南县土地管理局同意，由梁祥周作价22000元购回所没收的建（构）筑物，同日，梁祥周向苍南县土地管理局交纳该款。2000年9月7日，梁祥周、章华玉、梁亦艺与林日盛、叶牡丹签订房屋买卖契约，将位于苍南县××镇××路××号××层半房屋作价328000元转让给林日盛、叶牡丹。2016年11月28日，林日盛、叶牡丹与林月册签订契约，将位于苍南县房屋作价480000元转让给林月册。现涉案房屋符合个人住宅违法用地建设清理补办条件，同幢房屋如求知东路51号、57号均已办理了房屋层数为5层的房屋权属登记手续，故原告要求出卖人协助办理相关行政手续。因梁祥周已去世，其法定继承人为梁亦艺、章华玉、梁亦鑫、梁亦坚，故原告于2017年6月8日，向苍南县人民法院起诉被告林日盛、叶牡丹、第三人梁亦艺、章华玉、梁亦鑫、梁亦坚，诉请确认涉案二份契约有效，并由被告及第三人协助原告办理涉案房屋的不动产权登记手续并过户至原告名下，诉讼过程中，双方达成协议“一、确认梁祥周、梁亦艺、章华玉于2000年9月7日向林日盛、叶牡丹出具的关于苍南县的房屋买卖契约真实；二、确认林日盛、叶牡丹于2016年11月28日向林月册出具的关于上述房屋的买卖契约真实；三、林日盛、叶牡丹、梁亦艺、章华玉、梁亦鑫、梁亦坚于2017年9月1日前协助林月册办理上述房屋的不动产权初始登记手续及过户登记手续；四、林日盛、叶牡丹、梁亦艺、章华玉、梁亦鑫、梁亦坚委托黄学米（身份证号码33032719********）办理上述第三项的相关手续；五、双方无其他争议；六、本案受理费80元，减半收取计40元，由林月册负担”，苍南县人民法院据此出具民事调解书，现已生效。因该民事调解书未约定被告及第三人协助原告办理包括个人违法用地建设清理补办在内的建房审批手续，故原告现再次起诉。林日盛辩称，本人与叶牡丹系夫妻关系。涉案两份房屋买卖契约都是真实的，本人买受涉案房屋时该房屋已经是五层楼，前期的罚款都是梁祥周缴纳的，后来本人将房屋出卖给原告，原告已经支付房款。房屋现状确实如原告提供的照片所呈现的状态，该房屋现在可以签手续办证了，同幢的房屋大部分都已经办证了。双方之前到法院调解过，但是原告忘记主张建房审批手续了，现在还是办不了证，所以原告再次起诉。本人对原告提供的证据材料以及法院调取的材料都没有异议。本人愿意协助办理手续，但梁祥周已经去世，我一个人协助还是办不了。叶牡丹未作答辩。梁亦艺、章华玉、梁亦鑫、梁亦坚均未作陈述。本院经审理查明的案件事实与原告诉称事实相一致。另本院于2020年10月21日，向苍南县自然资源和规划局函询“原苍南县国土管理局系对梁祥周的三层平砖混结构民房作出行政处罚，现该房屋为五层半，该情形下当事人能否补办建房审批手续、不动产初始登记及过户登记手续，对此是否存在政策性障碍，本院需征求贵单位意见”。2020年10月28日，该局向本院复函“我局已收到（2020）浙0327民初4759号函，经调查苍南县房屋符合我县个人住宅违法用地建设清理补办政策。该房现状为五层半砖木混凝土结构，原苍土罚字（2000）69号处罚决定书为对原三层平砖混结构民房作出行政处罚。根据苍南县人民政府重大项目建设联席会议纪要［2019］3号文件第三点内容，需对加层建筑进行行政处罚，其他流程参照我县清理补办政策进行。按规定，清理补办应以原权利人为主体进行办理，如涉及继承的，以律师见证书、不动产相关继承手续或法院判决为准。据了解，此案原权利人梁祥周已去世，其合法继承人可凭上述继承证明材料申请清理补办。因本案涉及房屋买卖合同纠纷，如后续需我局协助执行，建议法院在协助执行通知书中载明‘个人住宅违法用地建设清理补办、不动产初始登记及过户登记手续’”。该局复函同时，向本院附件《苍南县人民政府重大项目建设联席会议纪要》（［2019］3号），该纪要第三点载明“三、关于完善清理补办政策事宜。……（7）针对申请清理的房屋现状层数与房产证或行政处罚卷宗等档案记载层数不一致的处置事宜。会议同意按现状予以清理补办，其中申请房屋已办理房产证的，对超建层数进行行政处罚并没收、作价回购，再按现状予以清理。……（8）整幢违章房屋中一间或数间房屋依照当前清理政策办理后，同幢其他房屋在符合清理补办条件下，同意予以清理补办。……（11）违章房屋发生买卖关系且原户主不配合的，申请人需向人民法院提起民事诉讼，按法院判决结果进行办理。……”。以上事实有原告提供的身份证、公民身份信息、契约二份、银行转账凭证、违法用地行政处罚决定书、土地违法案件结案报告、宗地草图、建（构）筑物变卖通知书、票据、（2017）浙0327民初5279号民事调解书、（2020）浙0327执75号执行通知书及协助执行通知书、房屋现状照片、求知东路51号、57号房屋有关房屋所有权登记申请书及个人违法建房补办用地审批表、《苍南县自然资源和规划局关于（2020）浙0327民初4759号函的答复》、《苍南县人民政府重大项目建设联席会议纪要》，以及当事人的陈述为证，本院对上述证据材料予以确认并在卷佐证。本院认为，原苍南县土地管理局已于2000年对涉案房屋的违法用地及地上三层建筑物进行行政处罚，原产权人亦缴纳了土地管理费、建筑占道费及建筑物回购款，故涉案房屋土地使用及三层楼房建设已属合法。虽房屋出让时存在层数加建情形，但根据苍南县自然资源和规划局的复函及《苍南县人民政府重大项目建设联席会议纪要》相关规定，只需对加层建筑进行行政处罚即可合法化，依照上述会议纪要第三点第（7）项，该行政处罚包含于个人住宅违法用地建设清理补办程序中，现具有相同现状的同幢其他房屋已办理了违法建房清理补办手续进而实现房屋产权登记，故综合分析，本案买受人购买涉案房屋后通过补办违法用地建设审批手续，取得对房屋物权的合法化享有是可期待的，并非始终无法实现。且我国合同法设立无效合同规则，目的在于鼓励和保护交易，而非限制交易，故涉案房屋并不属于自始不得买卖的法定禁止流转标的物，故涉案房屋买卖合同并未违反法律、行政法规的强制性规定。另经（2017）浙0327民初5279号生效民事调解书确认，涉案两份房屋买卖合同均系买卖双方真实意思表示，故涉案关于苍南县房屋的两份买卖合同合法有效。买卖双方应当秉持诚实信用原则全面履行合同义务，促使实现合同预期法律后果。现涉案房屋符合个人住宅违法用地建设清理补办政策，故买受人应当予以协助办理，但原权属人梁祥周已去世，第三人梁亦艺、章华玉、梁亦鑫、梁亦坚作为第一顺位法定继承人，继承房屋买卖合同的权利和义务，应当予以协助。故原告诉请被告及第三人协助其办理涉案房屋包括个人住宅违法用地建设清理补办手续的建房审批手续，理由正当、于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认梁祥周、梁亦艺、章华玉于2000年9月7日向林日盛、叶牡丹出具的关于苍南县房屋的买卖契约合法有效；二、确认林日盛、叶牡丹于2016年11月28日向林月册出具的关于上述房屋的买卖契约合法有效；三、林日盛、叶牡丹、梁亦艺、章华玉、梁亦鑫、梁亦坚于本判决生效后二十日内协助林月册办理上述房屋包括个人住宅违法用地建设清理补办手续的建房审批手续。本案受理费8500元，减半收取计4250元，由林月册负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 董小美二〇二〇年十一月二十五日代书记员 周思缘相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。