广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5392号原告（反诉被告）：李嘉敏，女，1994年4月1日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：黄文川、王晓芬，广东诺臣律师事务所律师。被告（反诉原告）：邓喜凤，女，1987年3月18日出生，汉族，住广东省普宁市。被告：蔡小平，女，1980年9月9日出生，汉族，住广东省广州市增城区。邓喜凤、蔡小平的共同委托诉讼代理人：袁然、刘碧云，广东来信律师事务所律师。第三人：广州市安家地产中介代理服务有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街开园路****之三首层**。法定代表人：蒋柏杭。委托诉讼代理人：蒋柏伦，男，1994年2月11日出生，汉族，系该公司监事。原告（反诉被告）李嘉敏诉被告（反诉原告）邓喜凤，被告蔡小平，第三人广州市安家地产中介代理服务有限公司（以下简称安家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。李嘉敏的委托诉讼代理人黄文川、王晓芬，邓喜凤、蔡小平的共同委托诉讼代理人袁然、刘碧云及蔡小平，安家公司的委托诉讼代理人蒋柏伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李嘉敏向本院提出诉讼请求：一、判令邓喜凤、蔡小平向李嘉敏返还定金100000元；二、判令邓喜凤、蔡小平向李嘉敏支付违约金200000元；三、判令邓喜凤、蔡小平向李嘉敏支付律师费20000元；四、本案诉讼费用由邓喜凤、蔡小平承担。事实与理由：2019年6月23日，在安家公司的推荐下，李嘉敏与蔡小平、安家公司签订《房地产买卖合同》，约定李嘉敏购买邓喜凤名下位于增城区朱村××房，总楼价为200万元等内容。合同签订后，李嘉敏依约支付了100000元定金，在合同约定的期限内向银行申请了按揭贷款，银行于2019年8月26日出具贷款审批书，同意给予贷款金额182万元。因该房屋除了抵押给中国建设银行股份有限公司广州白云支行外（一次抵押），还抵押给个人潘伯城（二次抵押）。在合同履行过程中，李嘉敏多次与邓喜凤、蔡小平沟通要求其注销二次抵押，但其却一直拖延与拒绝。后李嘉敏向邓喜凤、蔡小平发出书面通知，敦促其注销二次抵押，但其仍未注销，导致合同无法履行，李嘉敏的合同目的无法实现。就邓喜凤、蔡小平的违约行为，李嘉敏于2020年5月27日向邓喜凤、蔡小平邮寄送达了解除合同通知书，至此双方签订的合同解除。综上，邓喜凤、蔡小平的违约行为给李嘉敏造成了严重的经济损失，为维护合法权益，请求法院判如所请。邓喜凤、蔡小平均辩称：一、蔡小平只是代理人，代理邓喜凤与李嘉敏达成涉案交易，蔡小平并非本案交易的相对方，不是本案适格主体。二、邓喜凤在合同履行过程中不存在过错及违约行为，而李嘉敏多次恶意违约且明确表示不履行合同义务。1、李嘉敏在签订涉案合同前已经清楚知晓涉案房屋存在银行按揭贷款的抵押及潘伯城的抵押权，双方在涉案合同中特别约定银行的抵押由李嘉敏涂销赎证，未约定必须由邓喜凤先行涂销潘伯城的抵押。2、邓喜凤已经积极履行合同义务，包括为李嘉敏涂销银行抵押提供了必要协助，向银行申请提前还款并获得同意，并与李嘉敏指定的赵金花办理网签手续。而李嘉敏却未按合同约定在合同签订之日起七个工作日内办理银行抵押涂销手续以及办理赎证手续。3、李嘉敏虽然取得银行同贷书，但其又以同贷资金被家人挪用为由不按双方约定的按揭贷款交易，无理要求邓喜凤以涉案房屋担保其向贷款公司申请过桥垫资。4、李嘉敏以邓喜凤未涂销潘伯城的抵押权为由直接通知邓喜凤解除合同，该理由不成立，不发生解除合同的效力，属于李嘉敏明确表明不履行合同义务。综上，请求驳回李嘉敏的诉讼请求。另外，关于中介身份的问题，实际上本案交易一共有三个中介方，和李嘉敏直接对接的是安家公司与案外人黄燕，而邓喜凤放盘的中介公司是保值地产，保值地产的员工是潘梓良。潘伯城的抵押权可以在过户时同时涂销，但是银行的抵押权不能同时涂销，只能先涂销才能办理再过户。当初双方明知有潘伯城的抵押权的存在而不以书面形式约定，是因为三个中介方与买卖双方均同意在过户时一并涂销潘伯城的抵押，信任这个处理方法是因为潘梓良与潘伯城是兄弟，李嘉敏与邓喜凤双方均信任潘梓良。安家公司陈述：现在政策改了，只要银行出具涂销资料，银行的抵押权可以在过户时一起涂销。邓喜凤向本院提出反诉请求：一、解除邓喜凤与李嘉敏签订的《房地产买卖合同》；二、判令李嘉敏向邓喜凤支付违约金200000元；三、判令李嘉敏向邓喜凤支付律师代理费暂计10000元；四、本案全部诉讼费用由李嘉敏承担。事实与理由：2019年6月23日，蔡小平代理邓喜凤与李嘉敏签订《房地产买卖合同》，约定邓喜凤将位于增城区朱村××房的房屋转让给李嘉敏。合同签订时，李嘉敏清楚知悉涉案房屋存在银行抵押权及潘伯城的抵押权。为此，双方在合同中特别约定李嘉敏应在合同签订后十个工作日向银行申请按揭贷款，在合同签订后七个工作日内按银行要求办理提前还贷及注销抵押登记。合同签订后，邓喜凤已经协助李嘉敏及时向银行申请提前还贷，然而李嘉敏未在合同约定时间申请按揭贷款及涂销银行抵押，已经构成违约。李嘉敏要求邓喜凤以涉案房屋作为担保，担保其向贷款公司再次申请贷款，然后再偿还银行贷款以涂销银行抵押。李嘉敏无理要求邓喜凤先涂销潘伯城的抵押，并以此为由通知解除合同，意图掩盖其违约的事实。综上，为维护邓喜凤的合法权益，请求法院支持反诉请求。李嘉敏针对反诉辩称：一、在《房地产买卖合同》的履行过程中李嘉敏没有违约行为。李嘉敏在签订合同当日向邓喜凤支付了100000元的定金，在签订合同后10个工作日内即2019年7月4日向邮政银行增城支行申请了按揭贷款，银行在收到资料后2个月内即2020年8月26日出具了同贷书，李嘉敏均是依据合同约定的时间履行了合同义务，没有违约行为。房屋买卖属于重大财产交易行为，邓喜凤作为卖方，应当充分保障合同正常履行的必备条件，而邓喜凤涂销潘伯城的抵押权是合同正常履行的必备条件。但从2019年6月23日签订合同至2020年4月27日李嘉敏向邓喜凤发出敦促履行《通知》至今，邓喜凤一直未涂销该抵押权，是导致涉案买卖合同无法正常履行的根本原因，邓喜凤才是违约方。二、邓喜凤的反诉理由存在断章取义、曲解协议条款，《房地产买卖合同》中没有任何一条约定了李嘉敏须在签订合同后7个工作日内按银行要求办理提前还贷及注销抵押登记。本案中，无论是根据约定，合同的实际履行，亦或是交易习惯，都是邓喜凤先涂销潘伯城的抵押权，再由李嘉敏涂销银行抵押权。合同虽然没有约定涂销两项抵押权的先后履行顺序，但是因涂销个人抵押存在诸多不确定因素，风险较大，涂销银行抵押只需向银行申请而比较简单，双方实际上口头有约定由邓喜凤先涂销潘伯城的抵押权，再由李嘉敏涂销银行抵押权。作为中介方的安家公司出具的证明能够证实双方约定。从邓喜凤提交的证据四微信聊天记录中第二张微信聊天记录，2020年4月14日邓喜凤仍称“我问了一下，房子这个月有消息”，“那边如果可办理解押，你那边赎贷的钱，也要准备好”。那边如果可以办理解押指的是潘伯城的抵押，由此能够证实涉案房屋是先由邓喜凤涂销，再由李嘉敏涂销。三、从交易安全原则方面考虑，房屋买卖属于重大财产交易行为，邓喜凤作为卖方，应当充分保障合同正常履行的必备条件，而邓喜凤涂销抵押是涉案合同正常履行的必备条件。银行的抵押比较有公信力，涂销也比较简单，个人抵押负债较高且风险较大，存在诸多不确定的因素，客观事实是抵押权人潘伯城涉嫌犯罪被增城公安机关抓获，无法涂销该抵押也已是事实。根据二手房的交易习惯，为了降低买卖双方的交易风险，保障交易安全，以及合同的正常履行，均是先由卖家先注销二押，再由买家注销一押。综上所述，涉案合同不能正常履行的原因是邓喜凤未注销潘伯城的抵押权导致涉案房屋无法过户，邓喜凤是违约方，邓喜凤的反诉请求没有任何事实与法律依据，请求依法全部驳回。蔡小平针对反诉表示没有意见。安家公司针对反诉表示没有意见。本院经审理认定事实如下：蔡小平（卖方为邓喜凤、蔡小平系委托代理人）与李嘉敏（买方）及安家公司（居间方）签订《房地产买卖合同》，合同约定：“买卖双方就买卖位于增城区朱村××房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、物业概况1、该物业建筑面积131.59平方米……3、买方知悉该物业业权人邓喜凤，现业权人委托蔡小平作为代理人代为出售该物业，签订本合同。二、成交价格1、买卖双方同意该物业总楼价为人民币贰佰万元整（￥2000000元）。……2、卖方同意本次交易过程中，买方可指定过户到他人名下……六、违约责任因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于如拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理按揭、注销抵押登记、过户等买卖相关手续，逾期交付房产，逾期支付房款等无故不履行或怠于履行本合同项下的义务，则：……2、逾期超过10个工作日仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金。……4、合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费用等均由违约方承担。……备注：①首期款以银行同贷书为准，作多退少补。②双方约定，收齐资料后两个月内出具银行同贷书。③双方约定，本交易房产欠银行房贷，由买方赎契。……买卖双方经协商一致同意，选择一下第二种交易方式：……二、按揭付款1、签订本合同时支付人民币壹拾万元整（￥100000元）作为定金。2、首期楼价款（含定金）人民币壹拾伍万元整（￥150000元），……3、剩余楼款人民币约壹佰捌拾伍万元整（￥1850000元）为按揭付款……4、买方应在本合同签订后10个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料，卖方须在此日期前配合买方申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件……5、如该物业需办理注销抵押登记的，卖方应在本合同签订7个工作日内向银行申请提前还贷，并按银行要求办理提前还贷以及注销抵押登记。如因买方逾期付款原因导致卖方无法提前还贷，所造成的责任由买方承担。……”。2019年6月23日，李嘉敏向黄燕转账共100000元。同日，黄燕向蒋柏伦转账100000元，并备注为李嘉敏购房定金。同日，蔡小平向李嘉敏出具《定金收据》，证明收到李嘉敏购买涉案房屋定金100000元。2019年7月3日，邓喜凤（卖方）与赵金花（买方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定邓喜凤将涉案房屋出售给赵金花。2019年8月26日，中国邮政储蓄银行广州市增城支行向赵金花（借款人）出具《中国邮政储蓄银行股份有限公司个人房屋贷款审批通知书》，通知因赵金花购买位于增城区朱村××房的房产向贷款人申请个人房屋贷款，经审批，决定给予赵金花贷款金额182万元。2020年4月26日，李嘉敏向邓喜凤、蔡小平出具《通知》，通知邓喜凤、蔡小平在收到该通知之日起五日内注销涉案房屋中的潘伯城的抵押权登记并积极配合办理过户手续。邓喜凤与蔡小平均收到上述通知。2020年4月20日，安家公司出具《证明》，证明：2019年6月23日，该司促成卖方邓喜凤与买方李嘉敏签订《房地产买卖合同》，卖方的房屋除一押抵押给中国银行银行股份有限公司广州白云支行外，还二押抵押给个人潘伯城，签订合同时双方已经说好由卖方涂销二押，但卖方一直没有涂销二押，同贷书出来后买方多次要求卖方涂销二押，该司也多次积极沟通协调，但卖方一直没有涂销二押，导致房屋没有办法过户。2020年4月22日，广州市规划和自然资源局出具的《产权情况表》记载：位于增城区朱村××房的房屋存在两项抵押，第一项的抵押权人是中国银行银行股份有限公司广州白云支行，第二项的抵押权人是潘伯城。2020年4月24日，李嘉敏委托广东诺臣律师事务所代理本案诉讼，并支付20000元律师费。2020年5月26日，李嘉敏向邓喜凤、蔡小平出具《解除通知书》，通知自收到该通知之日起解除双方于2019年6月23日签订的《房地产买卖合同》。邓喜凤与蔡小平均于同年5月28日收到上述通知书。2020年7月27日，邓喜凤、蔡小平委托广东来信律师事务所代理本案诉讼，并支付10000元律师费。蔡小平与黄燕的部分微信聊天内容：2020年4月14日，蔡小平：“我问一下，房子这个月会有消息”。黄燕：“怎么有消息？”蔡小平：“那边如果可以办理解押了，你那边赎贷的钱，也就是首付的钱，也要准备好，我这边是不会同意再给你们那边垫资的了”。黄燕：“我们这边的同贷书已经因为你们的问题而过期了，这个房子我们不会继续交易了，之前跟你说让你退回定金，你不肯解决，让我们直接走法律程序。”蔡小平：“我们这边也因为你们没有准备好钱，而导致了后面发生的事情。当时也是跟你说了没有准备好钱只能达定，后面是迫于无奈才给我垫资的。”……黄燕：“姐，当时我们赎证的时候已经说过，如果我们资金不够就我们出垫资的利息，我们也是做到了，而且我们都已经准备好了，是因为你们那边的问题导致解不了押，继续不了交易，请你知悉这一点！”蔡小平：“我们签合同的时候有提过我的房子给你们垫资吗？我们有答应这个要求吗？是在同贷书马上就要出来了，马上就要准备赎贷了，你才告诉我们钱被挪用了，没有钱了，说你们自己想办法去贷款，贷款不了才提出我们的房子给你们垫资的好吗？你忘了前2个星期我们一直不同意，后来拖了2个星期我们骑虎难下，没有办法才答应给你们垫资的吗”。……黄燕：“我真的很不能理解，首先你们的原因导致交易不了，你一直说是我们的原因，其实我们这边也一直不想麻烦解决，也不要什么双倍赔偿定金，只是要求你返还定金，但是你却还想白白的拿10万定金，你觉得我们能接受吗？当时我们确实是有准备钱，但是同贷书迟迟没有批而已，但是我们也履行了赎证的要求，我们也主动承担利息，我们也主动联系垫资方，我们说的就这么多！”另查明，广州增城公安微信公众号于2019年10月25日发布的《增城男子借钱遭遇“套路贷”，百万房产被迫拍卖》的文章，文章记载了广州增城警方在开展“飓风2019”专项行动中打掉一个“套路贷”团伙，抓获团伙成员潘某等6人。庭审期间，李嘉敏陈述：1、邓喜凤、蔡小平没有通知我方将提前还款需要的资金转入相应的银行账户用于提前还款；2、根据合同约定二押提前还款的资金由邓喜凤、蔡小平负责，一押的资金由我方负责；我方于2019年7月就准备好赎契的资金；3、由于潘伯城被拘留后，我方担心合同无法正常履行，我方有向邓喜凤、蔡小平提出协商以其另外的房屋提供担保，但偿还银行贷款的垫资利息仍由我方承担。邓喜凤、蔡小平陈述：潘伯城是在2019年9月4日才被羁押的；潘伯城是潘梓良的堂兄，当一押解决，二押可以在办理过户当天解决，不需要提前还贷，所以没有在合同写明；二押有100万元的本金，我方打算把房屋卖掉，用100万元还给抵押权人，所以约定由买方提前还贷及涂销一押；涉案房屋办理了抵押登记及银行放款后我方就把100万元偿还给潘伯城，除此之外我方没有其他资金可以偿还给潘伯城。安家公司陈述：按照一般交易情况，如果存在个人二押的情况，由于个人抵押的变动性比较大，一般建议卖方先解除二押，才能保证后续的交易。本院认为：蔡小平代邓喜凤与李嘉敏、安家公司签订的《房地产买卖合同》是各方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人均应恪守履行。关于谁存在违约行为的问题。首先，根据合同的约定及已查明事实可知，邓喜凤作为卖方负责向银行申请提前还贷，李嘉敏作为买方负责提前还贷的资金。但是实际情况是李嘉敏曾向邓喜凤或蔡小平表示其资金被挪用故需要邓喜凤或蔡小平提供其房屋作担保用于向贷款机构借资来偿还涉案房屋的银行按揭贷款，邓喜凤或蔡小平最终未同意，故李嘉敏的上述行为系引起双方争议并最终导致交易无法继续完成的因素之一。其次，由于涉案房屋设定了二项抵押权，合同中并未明确约定该二项抵押权涂销的先后顺序；庭审期间，蔡小平、邓喜凤明确表示其并无自有资金偿还给潘伯城，该情况明显加大了李嘉敏继续交易的风险，故李嘉敏一再要求邓喜凤先涂销潘伯城的抵押权亦符合常理，且在李嘉敏已发书面通知要求邓喜凤、蔡小平涂销抵押的情况下，邓喜凤仍未注销该抵押登记，故邓喜凤上述行为亦是引起双方产生争议并导致本次交易无法继续完成的因素之一。综上，李嘉敏与邓喜凤在本次房屋买卖交易过程中均存在过错，均存在违约行为。由于李嘉敏已经发书面通知表示其要求解除合同的意愿，邓喜凤在本案中亦反诉要求解除合同，即其双方均希望解除涉案合同，故本院准许解除李嘉敏与邓喜凤的房屋买卖合同关系。如上所述，由于李嘉敏与邓喜凤均存在违约行为，李嘉敏诉请邓喜凤、蔡小平返还定金100000元，本院予以支持；但是对于李嘉敏诉请邓喜凤、蔡小平承担违约责任（支付违约金及律师费），邓喜凤反诉请求李嘉敏承担违约责任（支付违约金及律师费），缺乏事实依据和法律依据，本院均不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李嘉敏与被告（反诉原告）邓喜凤、第三人广州市安家地产中介代理服务有限公司签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖合同关系；二、被告（反诉原告）邓喜凤与被告蔡小平在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）李嘉敏返还定金100000元；三、驳回原告（反诉被告）李嘉敏的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）邓喜凤的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费6100元，由原告李嘉敏负担3800元，由被告邓喜凤、蔡小平负担2300元。反诉受理费11400元，由反诉原告邓喜凤负担5700元，由反诉被告李嘉敏负担5700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二〇年十一月十六日书记员  阮柳静