福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初4277号 原告（反诉被告）：福建信得律师事务所，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥西路**福建地矿大厦**。 法定代表人：杨友伟，该所主任。 委托诉讼代理人：王郑琤，该所执业律师。 被告（反诉原告）：福建省地质工程勘察院，住所，住所地福建省福州市鼓楼区杨桥西路**div> 法定代表人：卢贤锥，该院院长。 委托诉讼代理人：马长友、张尚知，福建融成律师事务所执业律师。 原告（反诉被告）福建信得律师事务所（以下简称“信得律所”）与被告（反诉原告）福建省地质工程勘察院（以下简称“地质勘察;地质勘察院&rdquo赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信得律所的委托诉讼代理人王郑琤、被告地质察院的委托诉讼代理人马长友、张尚知到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 信得律所向本院提出诉讼请求：1.判令顺延信得律所、地质勘察、地质勘察院于2020年1月22日签订的《房屋租赁合同书》第三条中的装修免租期至2020年5月21日信得律所无需支付2020年5月22日至6月21日的租金。事实和理由：2020年1月22日，地质勘察，地质勘察院通过福建省产权交易中心公开征集承租方价确定信得律所为承租人，双方签订房屋租赁合同，信得律所承租杨桥西路145号福建地矿大厦15层作为办公场所，该房产属国有房产。合同约定租赁期从2020年1月22日至2025年1月22日，承租方享有两个月装修免租期。因新冠肺炎疫情影响，信得律所在签订合同后，在装修免租期1月22日至3月21日期间无法进行装修，3月22日才开始部分装修，为节省经营成本，5月1日搬入租赁场所边办公边装修，直至6月初才装修完毕。新冠肺炎疫情是不可抗力，这是众所周知的事实。信得律所在签订合同后遇到不可抗力，致使不能实现合同目的。根据法律规定和《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》等相关规定，信得律所有权将装修免租期顺延两个月至5月21日。根据国家八部委联合发布的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》、福建省财政厅相关政策及2020年4月21日国务院常务会议上总理强调的内容：当天会议确定，推动对承租国有房屋的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月租金。信得律所作为受疫情影响的小微企业，应该是被扶持的对象。信得律所就顺延装修免租期和租金减免等事宜与地质勘察院交涉，但因双方对国家法律和政策理解不一致，双方产生争议。为妥善处理争议，特依法起诉，信得律所将根据法院的公正裁决按时足额支付租金等所有费用。 地质勘察院辩称，1.信得律所不属于租金减免政策优惠对象。首先，根据国务院、国家发改委、福建省政府、福州市政府及福建省财税部门的有关规定，本次租金减免对象必须是取得营业执照的中小微企业，而律师事务所不属于本次租金减免对象。根据法律规定，律师事务所执业实施执业许可制度，律师事务所执业的依据是司法部门颁发的执业许可证，不是企业营业执照，律师事务所不属于企业性质，因此不属于本次疫情租金减免政策优惠对象。信得律所是合伙型律师事务所，不是企业性质，不属于国务院、国家发改委、福建省政府、福州市政府及财税部门规定减免租金的对象。福州市税务和财政部门对有此类要求的律所的答复也是律师事务所不属于此次疫情租金减免对象。根据地质勘察院上级主管部门的要求及政策规定，为落实优惠政策严肃实施，要求减免的企业必须提出申请且提供符合要求的营业执照等证明材料。根据福州市人民政府在《关于帮助中小微企业应对疫情共渡难关的若干措施》中要求，中小企业划分标准按《中小企业划型标准规定》执行。信得律所向地质勘察院提出租金减免申请后，信得律所无法提供营业执照等材料以证明其企业属性，无法提供营业收入等材料以证明其经营规模，信得律所无法证明其属于本次政策优惠的中小企业，因而不属于租金减免对象。信得律所认为其作为受疫情影响的小微企业应该是被扶持的对象，是错误的；其次，即使信得律所提供的材料符合规定，地质勘察，地质勘察院也必须在收到信得律所的申请后金方案，报送上级主管部门批准同意，然后才能正式签订协议并报送上级主管部门备案，同时接受财税部门的监管。地质勘察。地质勘察院无权直接签订减免租金协议对信得律所减免租金； 2.即使信得律所属于减免对象，但根据相关政策，其主张要求延长装修免租期至2020年5月21日，要求免收2020年5月22日至6月21日的租金，没有事实依据，不符合合同约定，也不符合政策规定。首先，双方2020年1月22日签订房屋租赁合同时，地质勘察，地质勘察院已充分考虑到春节和元宵节等假期对装修的影响才给予两个月装修免租期包括信得律所承租的15层在内的整个福建地矿大厦10-19层的装修，都是统一设计、统一施工，统一用于办公场所，信得律所承租的15层此前也是其他单位承租作为办公场所，此次租给信得律所以后，无需大改大拆大建，只是为适应自身特点做局部装修即可，装修时间一个月足够。因此在出租该层房屋时，考虑到这些有利因素和春节、元宵节期间的不利影响，才给予两个月免租期。疫情发生后，根据2020年2月19日福州市卫健委发布的消息，福州市属于新冠疫情中风险地区，洪山镇属于零星散发疫情乡镇，福建地矿大厦位于洪山镇辖区，也不属于强制封闭管理区，正常的生活工作不受影响。2020年2月11日福建省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情工作领导小组发布《企业复工复产疫情防控导则》，福州市城乡建设局发布《关于进一步做好施工工地人员管控和疫情防控督查的通知》，引导企业复工复产，建筑施工企业在做好防疫措施的前提下可正常施工。信得律所提出无法正常施工没有事实依据；其次，合同约定，由于政策法规等原因导致合同不能全面履行的……使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。租金按实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。洪山镇属于零星散发疫情乡镇，疫情并没有直接造成合同无法履行，与台风、地震等自、地震等自然灾害直接造成损失导致合同无法履行不同武汉疫情一般造成合同无法履行。福州市属于中风险地区，日常生活和工作虽有影响但都能正常进行，政府采取的防控措施对合同履行造成的影响属于政策性风险。对政策性风险双方在签订合同时已经预见，并做了约定。况且，在充分考虑到春节、元宵节等不利因素影响下，装修免租期也只有两个月时间，对合同无法履行不会造成根本性影响，更不会造成其合同目的不能实现。信得律所所谓的“在签订合同后遇到不可抗力，致使不能实现合同目的”，言过其实，没有事实依据，也没有合同依据；第三，根据福建省财政厅、福建省机关事务管理局《关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租的和做好防控资产保障工作的通知》规定的免收一个月租金、减半收取两个月租金的减免租期原则上为2020年2月1日至4月30日；福建省财政厅、福建省机关事务管理局《关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租的补充通知》规定，在免收一个月租金、减半收取两个月租金基础上，继续减半收取5月、6月租金。上述文件规定的2020年2月为免租期，3至6月减半收取租金。地质勘察。地质勘察院给予的减免期也只能按上述规定执行的装修期为2020年1月22日至3月21日，文件规定的免租期已被合同约定的免租期涵盖，合同约定的两个月免租期并不当然地顺延至2020年5月21日。上述文件要求严格落实省委、省政府有关精神，积极做好疫情防控期间房租减免和防控资产保障工作，严肃工作纪律，防止出现借机随意扩大减免范围、输送不当利益等行为。地质勘察。地质勘察院有责任遵守政策规定诉求不符合政策规定； 3.信得律所已构成违约。首先，合同约定，信得律所在签订合同时支付押金138420元。合同签订后，信得律所迟迟未支付押金，在不断催促下，才于2020年2月21日支付押金，延迟了一个月。可见信得律所合同观念淡漠，没有诚信，合同签订后既已存在违约行为；其次，信得律所不属于租金减免对象，不符合减免条件，在其要求减免租金的申请未获得同意的情况下，理应按合同约定先行支付租金，其后才通过协商或诉讼主张权益。但信得律所从2020年3月22日至6月21日三个月租金未付，却在起诉之后的2020年6、7月支付了两个月租金，明显是为防止在诉讼中处于不利地位而支付了起诉后的两个月租金，作为律师事务所却缺乏契约精神，未支付2020年3月22日至6月21日租金，已构成违约。信得律所在诉状中所谓的“将根据法院的公正裁决按时支付租金等所有费用”，并不能掩饰其契约意识淡漠的实质，更不能成立其违约的借口。根据合同约定，不交付或者不足额交付租金达两个月以上的，地质勘察，地质勘察院有权解除合同勘察院将通过反诉，追究信得律所的违约责任。 综上所述，地质勘察，地质勘察院认为律所不属于减免租金的对象，其不支付租金的行为已构成违约，应承担违约责任。地质勘察。地质勘察院作为国有企业止国有资产流失和损失，做法完全符合政策规定。信得律所的诉请没有事实和法律依据，不符合政策规定。 地质勘察院向本院提出反诉请求：1.判令地质勘察院和信得律所于2020年8月26日解除《房屋租赁合同书》；2.判令信得律所支付2020年3月22日至6月21日租金138420元；3.判令信得律所支付违约金83052元（按5‰计至2020年8月26日止）。事实和理由：地质勘察：地质勘察院和信得律所于2020年1月22日签订房屋租赁合同方（地质勘察（地质勘察院××路××号××大厦××层房屋出租给乙方（信得律所），月租金46140元，按月结算，由乙方在对应结算期间起算日的前5日交付给甲方；乙方在签订合同时支付押金138420元；租赁期限从2020年1月22日至2025年1月22日，承租方享有两个月装修免租期；乙方不交付或者不足额交付租金达2个月以上，甲方有权解除合同；乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交之外，每逾期一日，按月租金额的5‰加收违约金。合同签订后，信得律所迟迟未支付押金138420元，在不断催促下才于2020年2月21日支付押金。后信得律所以疫情影响为由，未支付2020年3月22日至6月21日租金138420元。2020年6月10日，信得律所向法院起诉，要求免除该三个月租金。地质勘察。地质勘察院认为的理由不能成立，其不属于减免租金的对象，不符合减免条件，其不交纳租三个月，已构成根本性违约，应承担违约责任。特依法反诉，望判如所请。 信得律所对地质勘察院的反诉辩称，地质勘察，地质勘察院的诉讼请求无事实和法律依据驳回其全部反诉诉讼请求，支持信得律所的本诉诉讼请求。1.地质勘察院无权解除房屋租赁合同。信得律所并非故意拖欠租金，并不构成违约。信得律所就疫情期间承租国有房屋享受政府减免租金事宜，于2020年3月20日发函给地质勘察院，提出延长两个月装修免租期的申请，但地质勘察院不予理会。信得律所于2020年5月9日再次发函请求地矿局领导予以回应，但仍没有得到反馈。无奈之下，信得律所遂于2020年6月10日通过诉讼的方式，希望地质勘察院按照国家政策及法律规定，延长装修免租期及减免相应租金。信得律所直至2020年9月3日收到地质勘察院提交的民事反诉状，方知其认为信得律所不符合租金减免条件，不同意信得律所的申请。信得律所针对争议期内的租金缴交事宜努力与地质勘察院协商。遗憾的是，地质勘察，地质勘察院不置可否律所在本诉中主张的三个月租金外，信得律所均依合同约定按期足额缴纳租金，地质勘察，地质勘察院未就租金缴纳一事提出异议月17日已经向信得律所开具9月、10月的租金发票，并正常收取10月份的租金，说明其并非想解除租赁合同。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。信得律所受疫情影响，无法正常营业、营业收入较之前大幅度降低是事实。根据上述规定，地质勘察，地质勘察院主张解除租赁合同的请求支持；2.信得律所属于减免对象，符合减免条件，应享受疫情期间国家出台的相关优惠政策；3.据了解，同样承租国有房屋的其他律师事务所（如福建博世律师事务所、福建新世通律师事务所）已享受到减免租金的优惠政策，法院可依职权调查核实。综上，请求依法驳回地质勘察院的反诉诉讼请求，支持信得律所的本诉诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2020年1月22日，信得律所与地质勘察院签订房屋租赁合同，约定：信得律所向地质勘察院租赁坐落于福州市鼓楼区杨桥西路145号福建省地质工程勘察院16#楼（地矿大厦（地矿大厦屋，租赁期限为2020年1月22日至2025年1月22日；前两年月租金46140元，装修免租期两个月，租金按月结算，在对应结算期间起算日的前5日内交付。 后信得律所以新冠疫情影响为由，向地质勘察院请求延长免租期和减免租金，双方协商未果，遂成讼。2020年6月23日、7月24日、9月1日，地质勘察，地质勘察院向信得律所分别开具了6月22日至7月22日日至8月22日、8月22日至10月22日的租金发票。 本院认为，信得律所与地质勘察院签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应当按照依法依约履行各自的合同义务，解决合同纠纷，现双方未能协商一致，引发本案诉讼，本院对本案双方提出的诉请逐一处理如下： 1.关于2020年3月22日至6月21日的租金。信得律所以受疫情影响为由，要求按国家相关政策延长免租期两个月、减免一个月租金，地质勘察，地质勘察院认为信得律所不属于政策规定的减免对象定的免租期已被合同约定的免租期涵盖，疫情管控措施属于合同约定的政策性风险，福州市属低风险地区，正常生活工作并不受影响，信得律所主张无法装修不是事实。本院认为，案涉合同系在前期招投标成交的基础上，于2020年1月22日（农历腊月二十八）签订，此时新冠疫情已经发生，但国家尚未对人员流动等采取管控限制措施；合同签订次日即2020年1月23日，武汉封城，全国各地陆续启动重大突发公共卫生事件一级响应，而福建省启动一级响应的时间为2020年1月24日，解除时间为2020年2月26日，在此期间各行业人员流动、生产经营受到影响是众所周知的事实。双方已在合同中约定了装修免租期，足以说明信得律所承租房屋后确需进行装修，疫情确实对装修造成影响，免租期应予适当延长。前述一级响应措施持续期间恰巧包含在双方原约定的免租期内，依一般生活经验可知春节、元宵两节期间本就难以找到工人进行装修施工，双方约定的免租期本已包括该期间，故本院酌情参照一级响应措施持续的时长认定延长免租期一个月至2020年4月21日。关于信得律所主张的减免租金一个月，本院认为，相关政策规定对承租国有资产类经营用房的中小微企业和个体工商户免收2月租金、减半收取3-6月租金。本案中出租人地址勘察院系事业单位，租赁房屋系国有资产，承租人信得律所系合伙律师事务所，属于非法人合伙组织，本院酌情对2020年4月21日至6月21日的租金参照减免政策予以减半，即信得律所还需支付两个月的减半租金46140元； 2.地质勘察院诉请要求确认合同于2020年8月26日解除。因信得律所向地质勘察院支付了2020年6月22日至10月22日的租金，地质勘察，地质勘察院已经接受并开具了相应发票在2020年8月26日之后仍在履行中，故地质勘察院的该项诉请，本院不予支持； 3.地质勘察院要求信得律所支付违约金。地址勘察。地址勘察院主张信得律所在本案合同履行过程中拖欠租金，信得律所在合同约定的免租期届满前已向地质勘察院提出延长免租期，此后还提出减免租金，双方因对政策存在不同理解协商未果，才引发本案诉讼，信得律所在其主张的减免期满之前已提起本案诉讼，且对其主张减免的期间之后的租金已足额支付，可见其未付此前租金并非恶意违约，故地质勘察院的该项诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、福建信得律师事务所于本判决生效之日起十日内向福建省地质工程勘察院支付2020年4月21日至2020年6月21日的租金46140元； 二、驳回福建信得律师事务所的其他诉讼请求； 三、驳回福建省地质工程勘察院的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3068元，适用简易程序减半收取1534元，由福建信得律师事务所负担480.5元，福建省地质工程勘察院负担1053.5元；反诉费2311元，由福建信得律师事务所负担477元，福建省地质工程勘察院负担1834元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  任晗婧 二〇二〇年十一月二十日 书记员  柯水英 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。