上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初7823号原告：上海益丰衡山大药房有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：唐韵，总经理。委托诉讼代理人：陈博扬，北京市京师(上海)律师事务所律师。被告：韩兴忠，男，1983年7月10日出生，撒拉族，住上海市。原告上海益丰衡山大药房有限公司与被告韩兴忠房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人唐韵及委托诉讼代理人陈博扬、被告韩兴忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海益丰衡山大药房有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬离上海市徐汇区凌云路XXX号部分房屋，并由原告收回；2、判令被告支付原告逾期返还房屋占用期间使用费(自2020年1月1日起至法院判决生效之日止，按15,000元/月计算)；3、判令被告支付原告违约金22500元。事实和理由：原告与被告于2019年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其位于上海市徐汇区凌云路XXX号的店铺(以下简称涉讼房屋)出租给被告，租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日，租金为7500元/月，双方同时就相关事宜作了约定。合同签订后，原告如约交付房屋，被告按时缴纳房租，现双方之间的租赁合同期限已至，原告有权要求终止房屋租赁关系，但被告未搬离，故原告起诉至法院，请求判如所请。韩兴忠辩称，不同意原告诉讼请求。合同的租赁关系是终止了，去年10月原告让被告年底搬走，后面也说过几次，但被告开店花了很多钱，是从别人手里转来的，店里员工都是老乡、兄弟，生活都非常贫困，故无法搬走。去年原告变更了营业执照的经营内容，要求被告拆除门头招牌，并多次涨房租，还将公共设施占为己有，造成被告经营困难。租赁合同是被告的兄弟代签的，被告没有看过合同上的条款，不同意按照两倍标准支付使用费，也不同意支付违约金。被告租金已支付到2020年3月底，被告要求继续租赁涉讼房屋。本院认定事实如下：2019年1月，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉讼房屋出租给乙方，甲方作为房屋的合法使用权人与乙方建立租赁关系；房屋租赁期1年，自2019年1月1日起至2019年12月31日止，租赁期满乙方应在期满后3天内将房屋腾空并归还甲方，如需继续承租房屋的，则应于租赁期届满3个月前向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订合同；房屋租金从2019年1月1日到2019年12月31日，租金为90,000元，月租金为7500元；房屋租金每三个月为一期支付一次，乙方应于每一期前5日向甲方支付当期的租金，做到先付后用；乙方应在本合同生效之日向甲方支付房屋租赁保证金，保证金额为一个月租金，即6000元；租赁期满或本合同解除或本合同终止时，甲方应在乙方付清按约应由其支付的各项费用后，将保证金无息归还乙方；除甲方书面同意外，乙方应在租赁期届满或本合同解除，或本合同终止后的3天内将房屋和附属设施、设备归还甲方，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按月租金的二倍，向甲方支付该房屋占用期间的使用费；本合同生效后，甲乙双方均应全面、正确履行各自义务，若一方违反合同的约定，违约方应向对方支付3个月租金金额的违约金，给对方造成损失的，还应予以赔偿。(合同落款处乙方签名为韩撒拉，被告称当时其本人在老家，由兄弟韩撒拉代签的)。合同签订后，双方按约履行。被告按约支付2019年1月1日至2019年12月31日的租金。租期届满后，原告要求被告搬离并返还房屋，被告予以拒绝。被告于2020年1月14日支付1月份租金7500元，于2020年4月25日支付3月份租金7500元。嗣后，原告要求被告搬离未果，遂诉至本院。审理中，被告称，被告租赁涉讼房屋经营兰州拉面，已经经营五年半时间，租赁合同一年一签；2019年10月原告让被告年底搬走，后面也说了几次，但被告要求继续承租房屋；被告及其亲属都是扶贫对象，家庭困难，花了很多钱在店铺上，希望能够继续经营；被告已支付2020年1月至5月的水电费，1月和3月的房租，2月因疫情原因，原告称无需支付了，4月起原告没向被告要房租，故没有支付，现不同意翻倍支付使用费及违约金。被告同时出示了扶贫手册、证明、贫困户通知书等材料的复印件。原告称，不同意向被告续租房屋，因扩建需要，原告要收回房屋；2020年1月、3月的房租系被告强烈要求原告的工作人员所收，并非原告同意其继续占用房屋，该两笔费用可以抵扣相应费用；因疫情影响，同意免除被告2020年2月份的使用费；被告交纳过保证金6000元，同意返还被告，可在执行过程中再行抵扣。原告另称，涉讼房屋的权利人为上海天南实业有限公司，该公司商业网点的物业管理职能划转至上海徐汇国有资产投资经营有限公司。2017年10月12日，上海徐汇国有资产投资经营有限公司与上海衡山药房有限公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定上海徐汇国有资产投资经营有限公司出租给上海衡山药房有限公司系争房屋，租赁期自2018年1月1日起至2019年12月31日止；租赁该房屋作为经营医疗器械、药材使用。期间，上海衡山药房有限公司更名为上海益丰衡山大药房有限公司。目前原告与上海徐汇国有资产投资经营有限公司已续签租赁合同。以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有双方提供的房屋租赁合同、房地产权证、租金收据等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，原、被告间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。双方在合同中对于租赁期限做了明确约定，在约定的租期届满后，原告明确表示不再续签租赁合同，故被告应按约搬离并将涉讼房屋返还给原告，被告继续占用房屋已无依据。现被告以投入较多、经济困难等为由拒绝搬离、要求续租房屋的意见，缺乏事实及法律依据，本院无法采纳。原告要求被告搬离并返还房屋的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院对此予以支持。租期届满后，被告未能按约搬离并返还房屋，应当支付占用期间的使用费。根据合同约定，被告逾期返还房屋应按月租金的两倍支付占用房屋期间的使用费。该约定包含有违约金的性质。被告占用房屋给原告造成的损失应为租金损失，故两倍月租金的标准应属过高。根据本案实际履行情况，本院酌情将使用费标准调整为月租金的1.5倍，即每月7500×1.5=11,250元。审理中，原告表示因疫情原因同意免除被告2月份的使用费，并无不当，本院予以准许。被告在2020年1月、3月已共计支付过15,000元，可冲抵1月份的全部使用费及3月份的部分使用费，3月份的其余使用费以及后续占用期间的使用费仍应支付。双方合同约定，被告有三天的搬离时间，逾期后计算使用费，故该三天搬离时间不应计算使用费。本案中因存在冲抵1月份的全部使用费及3月份部分使用费的情形，为方便计算，故4月份的使用费应自2020年4月4日起算，以扣除三天的搬离时间。对于原告依据合同约定主张的3个月租金金额的违约金，根据审理查明的事实，被告在合同履行过程中并无违约行为，原告现主张的违约金应系针对被告逾期返还房屋的违约行为。对于被告逾期返还房屋的违约行为，原告已主张了高于租金标准的使用费，该使用费已包含了违约金的性质。在此情况下再行主张3个月租金金额的违约金，显属过高。故本院酌情将违约金调整为一个月租金金额7500元。对于被告交纳的保证金6000元，原告表示同意返还，由双方在执行过程中再行抵扣。原告的意见并无不当，为减少当事人讼累，本院予以准许。虽然本院酌情对原告主张的使用费及违约金标准予以调整，但导致本案诉讼的根本原因在于被告逾期返还房屋的违约行为，而且原告所提出的使用费及违约金金额均系按照合同约定计算所得，并无明显不当，故本院判令本案中的相关诉讼费用均由被告予以负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、韩兴忠于本判决生效之日起十日内迁出上海市徐汇区凌云路XXX号内占用的房屋，并将该房屋返还上海益丰衡山大药房有限公司；二、韩兴忠于本判决生效之日起十日内支付上海益丰衡山大药房有限公司2020年3月的房屋使用费7500元，以及自2020年4月4日起至判决生效之日止的房屋使用费(自2020年4月4日起按照每月11,250元标准计算)；三、韩兴忠于本判决生效之日起十日内支付上海益丰衡山大药房有限公司违约金7500元；四、上海益丰衡山大药房有限公司于韩兴忠履行完毕上述判决主文确定的义务之日起三日内返还韩兴忠保证金6000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计744元，由被告韩兴忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 磊二〇二〇年十一月六日法官助理  吴 越书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。