内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2020）内07民终1531号上诉人（原审被告）：霍连伟，男，住内蒙古自治区。被上诉人（原审原告）：阿荣旗天顺物业服务有限公司。法定代表人：曲殿林。上诉人霍连伟因与被上诉人阿荣旗天顺物业服务有限公司（以下简称天顺公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区莫力达瓦达斡尔族自治旗人民法院（2020）内0722民初1366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。霍连伟上诉请求：请求二审法院重新审理本案，同意支付一审判决的1425元物业费，不同意支付剩余的575元物业费。事实和理由：一、根据《内蒙古自治区发展和改革委员会内蒙古自治区住房和城乡建设厅关于规范我区物业服务收费管理工作的通知》（内发改费字[2014]1029号）中第四条、第五条的规定，物业费0.48元/平方米/月中，已经包括了天顺公司列举的管道清淤费、亮化照明费、生活垃圾清运费，天顺公司再次进行收费属于重复收费，请法院依法取消不合理收费，规范物业公司收费行为。二、按照上述通知第九条的规定，物业服务收费的计价单位为元/每月/每平方米建筑面积，按月、季、年计收，但预收期限不得超过12个月。未办理房产证的，以房屋买卖合同记载的建筑面积为准；已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑而积和分摊的共有建筑面积。天顺公司这三项收费没有按照物业服务收费的计价单位收取，收费计算方法不合法，请法院依法取消不合理收费，规范物业公司收费行为。三、根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。物业合同没有体现公平原则，双方权利和义务不明确，只对业主一方规定了违约责任，没有对物业公司的违约责任进行规定，有失公平。请法院依法对物业合同进行鉴定，规范物业合同的公平性和合法性，维护业主的合法权益。四、物业合同书写不规范，手写部分很难辨认，合同内容不明晰，请法院依法对物业合同进行鉴定，规范物业合同，维护业主的合法权益。五、天顺公司收取管道清淤费、亮化照明费、生活垃圾二次转运费没有相应的依据和标准，属于不合法的乱收费。如果没有物业服务以外的服务内容，就应该按照物业费用0.48元/平方米/月收取；如果有物业服务以外的服务内容，也要按照物业服务收费的计价单位计算后由所有业主平摊。天顺公司针对三项收费内容没有明确详细的说明具体服务的内容及应达到的标准，对该三项服务内容，业主无法认定具体是否实施，也无法对其服务质量和标准进行约束，属于不合法、有失公平的强制性收费，请法院依法取消，规范物业公司收费行为。六、天顺公司物业服务收费标准为二类，其服务质量没有达到二类收费服务的标准，小区管理不规范，环境脏乱差，是长时间以来一直存在的情况，霍连伟有视频为证。作为小区业主只是希望物业服务达到二类服务标准和质量，请天顺公司反思自己的服务，请法院依法维护业主的权益。天顺公司辩称，霍连伟依据2014年的文件认为天顺公司以前的收费标准不合理，天顺公司对此有异议。天顺公司在2012年与开发单位签订了前期物业管理服务合同，各项费用构成与相应文本均放置在楼房销售大厅内。霍连伟购买房屋时，承诺遵守前期物业合同，其完全清楚物业费内容，且认可该费用标准。天顺公司于2013年与开发商签订了第二份合同，与之前签订的内容完全一致，霍连伟认可该合同并依约交费。2014年7月5日，天顺公司与该小区业主委员会签订了第三份合同，收费标准和服务内容及其他条款均未变化，这一点霍连伟是知道的，天顺公司已经进行通知。霍连伟用2014年8月份公布的文件推翻签订在前的合同不合理。2017年之前，天顺公司因霍连伟不交物业费曾进行起诉，法院进行了调解，霍连伟认可交费，其现以诉讼方式拖欠物业费用不合理。天顺公司向一审法院起诉请求：1.霍连伟给付住宅物业费1425元、管道清淤费435元、亮化照明费290元、生活垃圾二次转运费145元；2.违约金1560元；以上共计3855元；3.以上违约金结算至霍连伟给付之时截止，并承担起诉费。一审法院认定事实：2013年8月，阿荣旗某房地产开发有限公司与天顺公司签订了一份《前期物业管理服务合同》，约定对莫力达瓦达斡尔族自治旗（以下简称莫旗）某小区提供物业服务。后于2014年7月5日天顺公司与莫旗某小区业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》，由天顺公司承包莫旗某小区的物业管理。双方约定物业管理服务费为0.48元/㎡、公共照明费为10元/月/户、清淤费为15元/月/户、垃圾清运费为5元/月/户。霍连伟系某小区某室（面积为×××平方米）的买受人和定购人。该房屋在天顺公司的服务范围内。另查明，天顺公司与霍连伟曾在（2017）内0722民初某号物业服务合同纠纷一案中对物业费收取达成调解意见，即霍连伟给付天顺公司2017年之前的物业费用2849元。霍连伟于2017年8月15日予以给付。现天顺公司的物业管理期限内，霍连伟尚未给付物业费的期限为2017年1月1日起至2019年5月31日。经天顺公司张贴欠费诉前告知单和短信告知物业费用明细等催要方式，霍连伟未予以给付物业费用。霍连伟抗辩未交纳原因系物业服务委托合同无效、收费明细不明、收费标准过高和物业服务质量不合格等。一审法院认为，天顺公司于2014年7月5日与案涉小区业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》，为霍连伟所在的小区提供物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同依法成立，对天顺公司及包括本案霍连伟在内的小区业主均具有约束力。因此，霍连伟抗辩该合同没有其本人签字，对其本人无效的理由不成立，该院不予采纳。对于霍连伟主张合同内容中没有对物业公司违约的认定，该院认为根据合同内容，在第七章违约责任一项中约定了各自的责任承担，并非仅有单方违约的内容。同时，如果业主认为物业公司违反合同约定或者对业主构成违约责任，业主可以依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定主张对应的违约责任。对于霍连伟抗辩合同具有勾抹和书写内容不清晰的问题，该院认为根据合同内容，勾抹部分并未影响主文内容和文字原意。以手写字体约定合同内容亦不违反法律规定，也没有达到大部分个体完全无法阅读合同内容的程度。因此，霍连伟未对自己的上述主张合同无效和显失公平性的抗辩意见提供有效证据予以证明，即没有证据证明该合同存在法律规定的无效情形，该院对其此项主张不予采纳。对于物业服务费用收取标准的问题，该院认为《物业管理服务委托合同》对业主具有约束力。霍连伟作为实际使用人，接受了天顺公司提供的主要物业管理服务，应当按约支付相应的物业费。现《物业管理服务委托合同》中约定了具体的收费项目和标准，即列支了具体详细的收费标准，不仅单项约定物业服务费标准，同时另行约定公共照明、垃圾清运、清淤费每月每户交纳等内容，并对该收费标准予以公示和备案。霍连伟按照该标准也已经履行给付物业费用的情况下，该院对天顺公司主张的收费标准依据合同约定予以认定采纳。同时，结合天顺公司、霍连伟均认可的尚未交纳期限和天顺公司的物业服务年限，认定为霍连伟2017年1月1日至2019年5月31日尚欠的物业费用为：物业管理服务费1425元；管道清淤费435元（15元/月×29个月）；亮化照明费290元（10元/月×29个月）；垃圾清运费145元（5元/月×29个月），以上共计2295元。对于霍连伟抗辩天顺公司未尽到物业服务标准的主张。该院认为，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，加上物业服务企业自身能力的限制、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，物业服务本身具有一定的难度。物业服务公司提供良好的服务与业主及时足额交纳物业费用是相互影响，密切联系的两个方面。业主足额交纳费用，物业公司才能有充足的物业管理金实施物业服务，否则直接影响公司正常运行，影响全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏。因此，双赢局面的取得需要业主与物业服务公司相互理解，共同努力。现天顺公司已为案涉小区提供了基本的物业服务，双方也形成了物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，霍连伟提出的问题可以通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可以向业主委员会反映，业主委员会可以督促物业公司整改，提高服务质量，也可以通过法定程序解聘物业公司。物业服务公司可以承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但是，业主不能仅以物业公司提供服务不到位、存在瑕疵为由而拒绝缴纳物业服务费用及与小区生活环境息息相关的其他公共费用，或者降低物业费用的收费标准，这样缺乏合同和法律依据，也势必损害已全额交纳物业服务费的业主的利益。所以，该主张不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但是，具体到本案的实际情况，霍连伟居住的小区院内确实存在一定的瑕疵。因此，该院综合上述情况酌情认定减免部分物业费用至2000元，亦属于对天顺公司对于今后提高物业服务水平，反思不完善之处，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展的警示。对于天顺公司主张的违约金1560元，其主张系根据《物业管理服务委托合同》第六章第二十二条第四项的约定内容，对此该院认为该条款约定的内容为“业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，按以下项处理：（1）从逾期之日起按每天超季度未交费为逾期，收10元/户/日交纳滞纳金”，但是天顺公司以此项约定来主张违约金没有事实和法律依据。同时，争议未解决之前，霍连伟未交纳物业费也确属事出有因。因此，对该项费用不予支持。综上所述，该院认定霍连伟给付天顺公司物业费2000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决：一、被告霍连伟于本判决生效之日起十日内一次性给付原告阿荣旗天顺物业服务有限公司2017年1月1日至2019年5月31日所欠物业费2000元；二、驳回原告阿荣旗天顺物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告霍连伟负担。二审中，天顺公司向本院提交了《前期物业管理服务合同》一份。证明2014年1029号文件是在2014年8月份公布，用2014年8月份公布的文件推倒前述合同不合理、不合法。霍连伟质证称，对该组证据的真实性不认可，没有业主签字，不是霍连伟签的，与霍连伟无关，买房时看不到，也没有这个手续，是天顺公司一方签的，物业合同显失公平，收费没有依据，天顺公司没有提供证据，2014年之后物业公司也没有按照文件要求更改物业服务合同，用老办法收费。一审时天顺公司答复大包干，2014年也没有提供收费明细，收费不合理，物业收费标准没有符合国家的政策和法律。本院认为，该合同系天顺公司与阿荣旗某房地产开发有限公司就涉案小区签订的前期物业管理服务合同，霍连伟虽对该合同的真实性不予认可，但并未提交相应证据，因此本院对该合同的客观真实性予以确认。霍连伟没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为霍连伟是否应给付天顺公司2017年1月1日至2019年5月31日的物业费2000元。2014年7月5日，莫旗某小区业主委员会代表包括霍连伟在内的全体业主与天顺公司签订《物业管理服务委托合同》，该合同的签订系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法成立并生效，本院予以确认。天顺公司作为涉案小区的物业公司提供了主要的物业管理服务，霍连伟作为小区业主接受了天顺公司提供的主要物业服务。霍连伟上诉主张天顺公司不应单独收取管道清淤费用、亮化照明费及生活垃圾二次转运费，该三项费用已经包含于物业费之中，系重复收费，但《物业管理服务委托合同》中不仅约定了天顺公司具体的收费项目和标准，同时另行约定了公共照明费、垃圾清运费及清淤费的交费项目及收费标准。依据《物业管理条例》第十二条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”的规定，霍连伟作为业主应按照《物业管理服务委托合同》的约定内容向天顺公司支付公共照明费、垃圾清运费及清淤费。霍连伟主张天顺公司实际服务质量没有达到二类收费服务标准，小区管理不规范，但就其该项上诉主张并未提交相应证据予以证明。霍连伟如认为天顺公司提供的物业服务中存在相应问题，可通过正常途径向业主委员会进行反映，予以协调解决，亦可通过法定程序要求解聘物业公司。一审法院根据当地实际情况，已对霍连伟应交的物业管理费用酌情予以减免，判决霍连伟给付天顺公司2017年1月1日至2019年5月31日物业费2000元并无不当。对霍连伟该项上诉主张，本院不予支持。综上所述，霍连伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人霍连伟负担。本判决为终审判决。审判长 张静超审判员 薛忠卫审判员 丁 可二〇二〇年十一月十一日法官助理 珍 珠书记员 李 杰附相关法律、法规规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。