河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异286号 案外人：张某光，男，1987年10月19日出生，汉族，住石家庄市正定县。 申请人：殷某某，女，1965年7月5日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托代理人：殷志刚，河北维民权律师事务所律师。 被申请人：杨某，女，1963年7月6日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 被申请人：赵某恒，男，1963年8月17日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 被申请人：河北金建房地产开发有限公司，住所地：河北省石家庄市裕华区东岗路**，统一社会信用代码：91130100718382004T。 法定代表人：赵某恒，该公司经理。 三被申请人委托代理人：冯战波，河北英陆律师事务所律师。 三被申请人委托代理人：吴某，男，金建公司员工。 在本院执行殷某某与杨某、赵某恒、河北金建房地产开发有限公司（以下简称金建公司）合同纠纷一案中，案外人张某光对本院的查封行为提出书面异议，本院于2020年10月23日立案，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张某光向本院提出异议称，在贵院公告中拟查封的金建公司开发的某小区某室的房产，案外人申请贵院对已购买的上述房产不进行查封。事实和理由：案外人已于2018年12月21日与金建公司签定购房协议，购买了贵院拟查封的某小区某室的房产，截止至贵院发出拟查封公告前，案外人已支付了购房款564,200元（详见购房协议及房款票据），因此，在贵院查封的财产范围中，有案外人已购买的房产，申请贵院对案外人已购买的上述房产不进行查封。 申请人殷某某答辩称，石家庄中级人民法院查封、冻结金建公司的房产符合法律规定，根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭以登记为准。”而本案中石家庄市中级人民法院查封、冻结的房产全部登记在金建公司名下的房产符合法律规定，案外人提出的异议没有法律依据。 被申请人赵某恒、金建公司、杨某称，被执行人与殷某某民间借贷纠纷一案中，申请执行人殷某某申请法院查封了金建公司开发的小区壹度恒园部分业主的房产，业主对此提出异议。被执行人认为贵院查封案外人的房产不符合法律规定，依法应予解封。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条的规定，案外人的民事权益符合该法律规定，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。案外人与金建公司签订了认购书，内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、付款方式、房屋位置调整等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当认定该认购书的性质为商品房买卖合同，该认购书是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，金建公司于本案诉讼前取得案涉房产的商品房预售许可证，案涉认购书应认定合法有效，且案外人已经交付全款或者已支付的价款超过合同约定，并实际占有该不动产，法院应依法解除对案外人房产的查封措施。 案外人向本院提交如下证据： 证据一、2018年12月21日签订认购协议书； 证据二、2018年5月23日，三万元房款定金收据一张；2018年5月27日，房款337,260元（有10万元现金）收据一张；2018年12月21日，房款226,940元收据一张； 证据三、石家庄市不动产查询证明，查询到张某光名下在石家庄市房屋登记情况为无房屋登记，房屋网签合同备案情况为无网签备案； 证据四、正定县不动产登记信息查询记录，系统中没有查询到张某光的相关记录。 证据五、缴款通知单一份； 证据六、帐户为张某光的兴业银行2018年5月27日的流水两张，显示当日支出237,260元，系转给金建公司； 证据七、兴业银行交易明细两张、显示支出226,940元，显示转给河北金建房地产公司； 证据八、支付宝转账电子回单，显示金额为3万元（定金）、支付宝账单详情，显示支出3万元。 申请人殷某某质证称，对证据一有异议，该协议书不是国家工商机关和建设部门联合制定的《商品房买卖合同》规范文本，不具有合法性。对证据二定金收据有异议，没有发票，没有转账凭证。对证据三、四有异议，不能证据案外人没有其他房产，且张某光当天承认其居住在正定县。对证据五缴纳通知有异议，不能证明缴纳了购房款。对证据六有异议，款项均没有转账到金建公司帐户内，而是分别转给了两个人，虽然金建公司认可该转账，但是，金建公司作为该案的债务人与本案具有直接的利害关系，且不转入公司帐户，必然会对今后申请人的执行造成困难，且该行为是违反财务、税务制度的，且是一种转移财产的行为，对证据七有异议，支付宝的支付记录不能证明是支付给了金建公司，且不能证明是定金。 被申请人质证称，对证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，上述证据能够证实案外人的主张。 本院查明，殷某某与杨某、赵某恒、金建公司的民间借贷纠纷一案本院于2019年6月18日作出（2019）冀01民初716号民事裁定书，裁定查封被申请人河北金建房地产开发有限公司名下证号为正定国用（2011）第0182、0183号土地使用权及地上部分房产，标的额共计260922022元，保全申请费5000元，暂由殷某某负担。本裁定立即开始执行。后，本院于2019年10月21日作出（2019）冀01执保152号协助执行通知书，查封金建公司名下部分房产，查封期限为三年，其中包括河北金建房地产开发有限公司名下位于正定县房产。 另查明，2018年12月21日，案外人张某光与金建公司签订《壹度恒园认购协议书》，约定：乙方（张某光）购买甲方（金建公司）开发销售的“壹度恒园”小区9-1-702室，面积112.42平方米，10,000元/平方米，总房款1,124,200元。乙方于2018年12月21日缴纳总房款的50%，计564,200元（伍拾陆万肆仟贰佰元整），剩余房款560000元（伍拾陆万元整）由甲方协助乙方向第三方（银行或其他个人）申请按揭贷款。 2018年5月23日，案外人向河北广普房地产经纪有限公司交涉案房产3万元定金，河北广普房地产经纪有限公司为其出具房屋9-1-702定金收据一份，收款方式为转账（支付宝）。2018年5月27日，案外人向金建公司缴纳337,260元，金建公司向其出具337,260元收据一份；2018年12月21日，案外人向金建公司缴纳226,940元，金建公司为其出具226,940元收据一份，两次共计缴纳564,200元。2020年10月30日，石家庄市不动产登记中心出具的《不动产查询证明》显示：经查询张某光在市内四区及高新区房屋登记情况为无房产登记；房屋网签合同备案情况为无网签备案。现涉案房产未交付。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人在本院查封前向金建公司缴纳的房款超过总房款的百分之五十，且案外人名下没有其他用于居住的房屋。案外人提出的异议请求符合上述司法解释规定的情形，案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益，其权利能够排除强制执行，案外人的异议请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 中止对河北金建房地产开发有限公司名下位于正定县的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  李鸿雁 二〇二〇年十一月五日 书记员  白娟娟