四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初5643号 原告：覃元贵，女，1967年8月3日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：蔡洁，四川法雨律师事务所律师。 被告：广安祥亨会华商业管理有限公司，住所地四川省广安市广安区民乐街1幢1-25号，统一社会信用代码为91511602353612838F。 法定代表人：葛振山。 原告覃元贵诉被告广安祥亨会华商业管理有限公司（以下简称“祥亨会华公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告覃元贵及其委托诉讼代理人蔡洁到庭参加了诉讼。被告祥亨会华公司经传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告覃元贵向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决被告向原告支付Ｆ1-109号商铺2018年4月19日至2021年4月18日的租金共计48124.8元并支付违约金（违约金自2018年4月19日至2019年4月18日以欠付租金20052元为基数按照月利率百分之二计算；自2019年4月19日至2020年4月18日以欠付租金34088.4元为基数按照月利率百分之二计算；自2020年4月19日起以欠付租金48124.8元为基数按照月利率百分之二计算至全部款项付清为止）；2.请求人民法院判决被告向原告支付Ｆ1-84、Ｆ1-107号商铺2019年8月27日至2021年8月26日的租金共计23133.8元并支付违约金（违约金自2019年8月27日至2020年8月26日以欠付租金10677.2元为基数按照月利率百分之二计算；自2020年8月27日起以欠付租金23133.8元为基数按照月利率百分之二计算至全部款项付清为止）；3.本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。事实及理由：2016年4月19日，原告在被告处购买了位于广安区××路××号“农合世家”编号为Ｆ1-109号商铺，面积23.28平方米。同日，原告将上述房屋返租给被告，双方就房屋的租期、租金及支付方式、违约责任进行了约定。2017年8月27日，双方就Ｆ1-109号商铺补签了《商品房买卖合同》和《农合世家商铺租赁合同书》。同日，原告又与被告签订合同购买了Ｆ1-84号、Ｆ1-107号两个商铺，并签订了租赁合同，将上述房屋返租给被告。合同签订后，原告按照约定履行了支付房款义务，被告按照约定应当向原告支付Ｆ1-109号、Ｆ1-84号、Ｆ1-107号三个商铺的租金71258.6元，但被告一直未向原告支付，原告多次找到被告催收租金，但均未果。 被告祥亨会华公司未作答辩。 原告覃元贵就其诉讼请求向本院提交了《商品房买卖合同》、《农合世家商铺租赁合同书》、缴费收据、委托代理合同、《关于印发〈四川省律师法律服务收费行业指导标准（试行）〉的通知》、四川增值税普通发票、协议书等证据材料，本院予以确认。被告祥亨公司经本院传票传唤未到庭应诉，视为放弃抗辩权利,由此导致不利的法律后果由其自行承担。 根据当事人提供的证据及陈述意见，结合庭审，本院对本案事实认定如下： 2016年4月19日，原告在被告处购买了位于广安区××路××号“农合世家”编号为Ｆ1-109号商铺，面积23.28平方米。同日，原告将上述房屋返租给被告，双方就房屋的租期、租金及支付方式、违约责任进行了约定。2017年8月27日，双方就购买Ｆ1-109号商铺并返租事宜补签了《商品房买卖合同》和《农合世家商铺租赁合同书》。同日，原告又与被告签订合同购买了Ｆ1-84号、Ｆ1-107号两个商铺，并签订了租赁合同，将上述房屋返租给被告。 Ｆ1-109号商铺的租赁合同约定：甲方（原告）自愿将购买的位于广安区××路××号“农合世家”编号为Ｆ1-109号商铺租赁给乙方（被告）从事商业经营使用管理。具体经营范围和运营管理模式由乙方自主确定。租赁期限自2016年4月19日至2026年4月18日。租赁期限内：第一年的年租金按照甲乙双方签订的《广安市商品房买卖合同》约定的总价款8%计算，第二年按照约定的总价款的9%计算，第三年按照约定的总价款的10%计算，第四至六年按照约定的总价款的7%计算，第七至九年按照约定的总价款的8%计算，第十年按照约定的总价款的9%计算（Ｆ1-109号商铺总价款为200520元，详见租赁合同附件一）……第一年的租金由乙方一次性支付给甲方，第二年至第十年的年租金由乙方按年支付，并在每年合同签订日之后三个工作日内支付给甲方。若乙方不按照约定交付租金的，除继续缴纳租金外，并按欠交租金额日万分之二计算向甲方支付违约金。 Ｆ1-84号商铺和Ｆ1-107号商铺的租赁合同约定：甲方（原告）自愿将购买的位于广安区××路××号“农合世家”编号为Ｆ1-84号、Ｆ1-107号商铺租赁给乙方（被告）从事商业经营使用管理。具体经营范围和运营管理模式由乙方自主确定。租赁期限均自2017年8月27日至2027年8月26日。租赁期限内：第一至三年的年租金按照甲乙双方签订的《广安市商品房买卖合同》约定的总价款6%计算，第四至六年按照约定的总价款的7%计算，第七至九年按照约定的总价款的8%计算，第十年按照约定的总价款的9%计算（两个商铺总价款均约定按88976.8元计算，详见租赁合同附件一）……第一年至第三年的租金由乙方一次性支付给甲方，第四年至第十年的年租金由乙方按年支付，并在每年合同签订日之后三个工作日内支付给甲方。若乙方不按照约定交付租金的，除继续缴纳租金外，并按欠交租金额日万分之二计算向甲方支付违约金。 上述三份租赁合同还约定：租赁期间，甲、乙双方在履行合同过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决；协商不成时，可向商铺所在地人民法院起诉。若因诉讼发生的诉讼费、差旅费、聘请律师支付的代理费均由违约方承担……等等。 双方协议后，原告按照合同约定支付了房屋价款，房屋由被告租赁使用，但被告未按照约定支付租金。2019年9月25日，原告与被告达成协议，约定F1-109号商铺第三年租金20052元、F1-84号商铺第三年租金5338.6元及F1-107号商铺第三年租金5338.6元均延期至2019年12月31日支付，在此期间按租金数额支付2%的月息至还款日。原告为此向本院提起诉讼并委托四川法雨律师事务所代理，支付律师代理费7125元。 本院认为，依法成立的合同自成立之日起即产生法律效力，合同双方应当按照约定诚信履行，违反合同约定应承担相应的法律责任。原、被告签订的《农合世家商铺租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。 根据三份租赁合同的约定,被告应当在每年合同签订日之后三个工作日内支付租金，但在实际履行过程中，双方已在第一次签订租赁合同时将租赁期限内的权利义务约定清楚，并未每年再签合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，双方对租金支付约定不明确，结合合同有关条款及实际履行情况，应当确认F1-109号商铺的租金交付时间为每年4月19日后三个工作日内。F1-84号商铺和F1-107号商铺的租金交付时间为每年8月27日后三个工作日内。原告F1-109号商铺第三年至第五年（2018年4月19日至2021年4月18日）的租金共计48124.8元。F1-84号、F1-107号商铺第三年至第四年（2019年8月27日至2021年8月26日）的租金共计23133.8元。上述租金，被告未在约定期限内支付，其行为构成违约。原告主张被告支付租金71258.6元符合法律规定，本院予以支持。 关于违约金。原、被告双方签订的《农合世家商铺租赁合同书》中对违约金有约定，双方又于2019年9月25日达成的协议对三个商铺第三年租金的支付期限均延期至2019年12月31日前支付，在此期间按租金数额支付2%的月息至还款之日。被告到期后未付租金，应当按照约定支付违约金。根据法律规定，该约定月息偏高，本院酌情予以调整。F1-109号商铺以第三年租金20052元为基数，按照中国人民银行公布的同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算，即按年利率15.4%从2020年1月1日开始计算至租金付清之日止。同理，F1-84号和F1-107号商铺第三年未付租金的违约金，均应以5338.6元为基数按年利率15.4%从2020年1月1日开始计算至租金付清之日止。 F1-109号商铺第四年租金14036.4元，支付时间最迟为2019年4月24日（扣除双休日）。被告到期未付租金，违约金应当以欠付租金14036.4元为基数从2019年4月25日开始按照租赁合同约定的日万分之二计算至租金清偿时止。第五年租金14036.4元，支付时间最迟为2020年4月22日（扣除双休日）。被告到期未付租金，违约金应当以欠付租金14036.4元为基数从2020年4月23日开始按照租赁合同约定的日万分之二计算至租金清偿时止。 F1-84号和F1-107号商铺第四年租金均为6228.3元,支付时间最迟为2020年9月1日（扣除双休日）。被告到期未付租金，违约金均应当以欠付租金6228.3元为基数从2020年9月2日开始按照租赁合同约定的日万分之二计算至租金清偿时止。 关于律师代理费。双方在租赁合同中已明确约定由违约方承担。原告主张律师费7125元符合约定，本院予以支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广安祥亨会华商业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告覃元贵支付广安区××路××号“农合世家”编号为Ｆ1-109号商铺第三年至第五年（2018年4月19日至2021年4月18日）的租金共计48124.8元并支付违约金（第三年欠付租金的违约金以20052元为基数，按照年利率15.4%从2020年1月1日开始计算至租金付清之日止，第四年欠付租金的违约金以14036.4元为基数从2019年4月25日开始按照租赁合同约定的日万分之二计算至租金清偿时止，第五年欠付租金的违约金以14036.4元为基数从2020年4月23日开始按照租赁合同约定的日万分之二计算至租金清偿时止）； 二、被告广安祥亨会华商业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告覃元贵支付广安区××路××号“农合世家”编号为Ｆ1-84号商铺第三年至第四年（2019年8月27日至2021年8月26日）的租金共计11566.9元并支付违约金（第三年欠付租金的违约金以5338.6元为基数按年利率15.4%从2020年1月1日开始计算至租金付清之日止，第四年欠付租金的违约金以6228.3元为基数从2020年9月2日开始按照租赁合同约定的日万分之二计算至租金清偿时止）； 三、被告广安祥亨会华商业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告覃元贵支付广安区××路××号“农合世家”编号为Ｆ1-107号商铺第三年至第四年（2019年8月27日至2021年8月26日）的租金共计11566.9元并支付违约金（第三年欠付租金的违约金以5338.6元为基数按年利率15.4%从2020年1月1日开始计算至租金付清之日止，第四年欠付租金的违约金以6228.3元为基数从2020年9月2日开始按照租赁合同约定的日万分之二计算至租金清偿时止）； 四、被告广安祥亨会华商业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告覃元贵支付律师代理费7125元。 履行给付金钱义务的当事人，未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费1004元，减半收取502元，由被告广安祥亨会华商业管理有限公司承担，并向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期 履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  胡道凤 二〇二〇年十一月三十日 书记员  蒲华琴