四川省盐边县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0422执异19号 案外人：张群，女，1963年1月20日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 申请执行人：攀枝花市商业银行股份有限公司向阳支行，住所地：四川省攀枝花市东区朝阳下街道30号，统一社会信用代码：915104007623456897。 代表人：赵戈，该支行行长。 委托诉讼代理人：黄尧，该支行职工。 被执行人：攀枝花市国富房地产开发有限公司，住所地：攀枝花市仁和区，统一社会信用代码：91510400797876535G。 法定代表人：荀富才，该公司总经理。 在本院执行申请执行人攀枝花市商业银行股份有限公司向阳支行（以下简称攀商行向阳支行）与被执行人攀枝花市国富房地产开发有限公司（以下简称国富公司）等金融借款合同纠纷一案中，案外人张群于2020年11月10日对执行盐边县清源社区清泉小区“国富丽景”5幢1单元16层01号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人张群称，张群系成都市金牛区人，经朋友介绍得知盐边县冬天气候温暖、空气质量好后，决定在盐边县城购房养病养老。2018年4月5日，张群与国富公司盐边分公司签订《国富丽景商品房订购协议》，购买了由国富公司开发的位于盐边县××社区××幢××单元××层××号商品房。双方签订的《国富丽景商品房订购协议》约定总价款为378247元，先付首付款178247元，尾款在2018年7月5日前付完。由于张群生病住院，于2018年5月29日出院后需按医嘱复诊，且不宜长途劳累，经电话与国富公司盐边分公司协商，国富公司盐边分公司同意张群可推迟至2018年7月30日之前交付购房尾款，但该房屋于2018年7月18日即被攀枝花市中级人民法院查封。张群认为，盐边县××社区××幢××单元××层××号商品房已通过正常方式进行了销售，张群按照国富公司的要求将首付款缴入了监管账户，张群购买该房屋用于养病、养老居住，属于正常消费者，在法院查封前已签订了合法有效的《国富丽景商品房订购协议》，请求人民法院解除对该房屋的查封。 申请执行人攀商行向阳支行称，案外人张群的请求不应得到支持。首先，案涉房屋已于2013年6月19日为申请执行人办理了抵押登记，属申请执行人的债权抵押担保物，其后，攀枝花市中级人民法院2019年5月23日作出的（2019）川04民初31号判决、攀枝花市东区人民法院2019年6月26日作出的（2019）川0402民初904号民事判决确认申请执行人有权就包括涉案房屋在内的抵押物拍卖、变卖款优先受偿，申请执行人对涉案房屋享有物权，应予执行。其次，案外人不属于商品房消费者，不能以消费者权利对抗抵押权。第三，订购协议并非书面房屋买卖合同，案外人除与被执行人签订有订购协议外，未签订书面房屋买卖合同，案外人交付的房款远远低于总房款的50%，也未将剩余房款按法院要求交付执行，且案外人至今未占有涉案房屋，案外人的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定。 被执行人国富公司称，案外人张群与我公司签订订购合同的时间是2018年4月5日，双方约定当日交付定金178247元，尾款于2018年7月5日前交付。2018年7月18日，张群订购的盐边县清源社区“国富丽景”5栋1601号房屋被法院查封，至今没有得到解决的主要原因是张群延误了尾款交付时间。如张群还需购买此房，应按现市场价格重新计算购房总款，并补齐差价；如果张群不再购买此房，国富公司同意退还订金并按银行存款利率支付利息。 本院查明，国富公司是盐边县桐子林镇清源社区清源小区“国富丽景”的房地产开发企业，其在清源小区开发的商品房部分抵押给了攀商行向阳支行。在盐边县人民政府主持攀商行向阳支行、国富公司、施工方协商下，达成：在盐边县房××室设立共同监管账户，同意国富公司将其被抵押的部分商品房向消费者进行出售，购房款交入监管账户内，监管主体收到购房款后就解除房屋的抵押，国富公司便为购房消费者办理相关房产手续；如需要使用房产的出售资金，需经过政府、攀商行向阳支行、承建单位、国富公司同意后才能使用，扣除国富公司销售办公成本后，攀商行向阳支行占68%，施工方占32%的协议。2018年4月5日，案外人张群与国富公司签订《国富丽景商品房订购协议》，约定：张群购买由国富公司开发建设的位于盐边县××镇××社区××小区××幢××单元××层××号商品房，建筑面积134.13㎡，单价2820元／㎡，购房款总价378247元，付款方式为一次性付款，定金178247元。协议还约定：“1、本《订购协议》经出卖人和买受人双方签字（盖章）且买受人向出卖人交纳定金后生效，有效期为2018年4月5日至2018年7月5日（含订购当日）。有效期内出卖人不得将买受人订购的上述商品房出售予第三人，如有上述行为则出卖人双倍返还买受人所交纳之定金；2、买受人需于2018年7月5日前，携带本《订购协议》、定金收据、应付房款及本人身份证到“国富丽景”售楼中心与出卖人签订《商品房买卖合同》及附件，否则属买受人违约，出卖人有权不通知买受人将该房屋另行出售，买受人所付定金不予退还；…8.买受人选择一次性付款方式，应在签订《商品房买卖合同》及附件时付清全部购房款；…”。订购协议签订当日，张群向国富公司支付定金178247元（该款进入了盐边县房××室设立的共同监管账户）。后，双方未按《国富丽景商品房订购协议》的约定于2018年7月5日前签订《商品房买卖合同》，张群也未在2018年7月5日前将购房尾款20万元支付给国富公司。国富公司因金钱债务与他人产生纠纷，登记在国富公司名下的盐边县××镇××社区××小区××幢××单元××层××号商品房于2018年7月18日被攀枝花市中级人民法院予以查封。本院在执行申请执行人攀商行向阳支行与被执行人国富公司等金融借款合同纠纷一案过程中，于2019年11月18日作出（2019）川0422执1054号之一执行裁定，续查封了国富公司位于盐边县××社区××小区××商品房，其中包括盐边县××镇××社区××小区××幢××单元××层××号商品房。 本院认为，案外人张群出于康养目的，于2018年4月5日与被执行人国富公司盐边分公司签订《国富丽景商品房订购协议》，约定订购国富公司开发的盐边县××镇××社区××小区××幢××单元××层××号商品房后，虽按约定于订购协议签订之日交付了定金178247元，但未按约定在2018年7月5日前将全部购房款支付给国富公司，双方也未在约定期限内签订正式的书面买卖合同，至2018年7月18日攀枝花市中级人民法院查封时，双方还未完成购房款的全额支付和房屋的交付。2019年11月18日本院续查封之日，该房屋仍然登记在国富公司名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……”的规定，本案被查封的盐边县桐子林镇清源社区清源小区“国富丽景”5幢1单元16层01号房屋登记的所有权人为国富公司，本院对登记所有权人为被执行人国富公司的房屋进行查封符合法律规定。案外人的执行异议理由无法律依据，对其执行异议请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定，裁定如下： 驳回案外人张群的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼 审判长  李阳勇 审判员  杨 茜 审判员  田龙云 二〇二〇年十一月二十日 书记员  凌梦霞