广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初17304号原告：陈锐，女，1981年3月20日出生，汉族，住四川省彭由县武阳乡白鹤村2组5号，公民身份号码511************724。委托诉讼代理人：李洲，广东永诺律师事务所律师。被告：佛山市顺威福海置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区*******（原兴朗路）以南福海广场B座4层商铺4004号铺，统一社会信用代码9144*******TN7A。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：邓婉君，广东昊驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄前文，广东昊驰律师事务所律师。原告陈锐与被告佛山市顺威福海置业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月18日立案后，依法适用简易程序于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告本人及其委托诉讼代理人李洲、被告委托诉讼代理人邓婉君参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《物业租界合同》于2020年6月8日解除；2.被告退还原告262752元，并赔偿原告52550.4元违约金（按总金额的20%计算）；3.被告支付原告商铺在2020年1月1日至2020年6月8日期间的占有使用费9214.3元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年6月1日与被告签订《物业租界合同》，约定被告承租原告的《物业租界合同》，约定原告承租被告*******铺位，租赁期限自2018年1月1日起至2039年9月30日止，共计22年；原告委托被告经营该商铺，委托经营期限自2018年1月1日起至2019年12月30日止，被告每年按租赁总价8%付租金收益给原告，每半年支付一次。该合同虽然约定总租金为252252元，但原告实际已支付了共计262752元给被告。另外，该合同的附件一平面图载明原告承租商铺的位置，位于正对商场大门口主通道的正中央，该位置比较具有优势的商业价值，据此，该商铺的铺租比其他商铺的租金贵许多。在原告委托被告经营期间（返租期间），被告违规改变上述平面图的格局，擅自在被告的铺位的正上方加装了二条斜面电梯，且电梯没有经过报建，导致原告承租的铺位被电梯压住，挡住原告铺位门口及通向大门口方向的主通道，严重影响了该商铺的商业使用价值。被告在委托经营间，被告将涉案商铺与*******铺位打通成一个铺位，期限满后，被告至今未分隔两商铺将商铺交还给原告。原告于2020年6月8日针对被告擅自加装电梯及未交还商铺的违约行为，通过微信向被告发出解除上述合同的通知，要求被告全额退还租赁款及赔偿原告损失。原告认为，被告未交还商铺且擅自违规加装电梯，已经构成根本违约行为，且租赁期限超过20年，超过部分合同无效，被告造成原告重大损失，维护自身合法权益，特诉至法院。占有使用费按每年总价的8%计算，每月为1751.68元。被告辩称：一、被告不存在违约行为。1.根据被告与原告签订的《物业租界合同》，从合同附件一的福海广场平面图可得知，原告承租的第52号商铺正前方为商场规划的待定区域，原告在承租该商铺时应当预见到商场有可能在待定区域进行规划建设。被告在入门方向主干道安装手扶电梯目的为了给商场吸引更多客人，为了给商铺经营者提供更好的经营环境，且手扶电梯并未对原告的商铺门面进行阻挡，电梯承重柱与该商铺门口的距离符合商场通道规划，宽度约5米，完全不影响客人进店购买商品，故该电梯对原告的商铺经营不但不会产生任何不利影响，相反会给原告提供有利的经营环境，故原告在起诉状所述电梯影响其商铺使用价值不符合客观事实。2.被告与原告签订的《商铺档位经营协议》，委托经营期限为2018年1月1日至2019年12月31日，委托经营期限届满，双方合同关系终止，被告无权代原告经营商铺，亦无义务向原告支付租金，原告应当在合同关系终止后自行收回商铺进行自主经营，而被告将51号与52号两个铺位打通成一个铺位，是为了在委托经营期间给涉案商铺提供更大的经营空间，创造更大的利润，这对于原告而言是百利而无一害的，况且51号与52号商铺分隔与否，并不影响在经营期限届满后原告收回商铺继续经营，在委托经营期限届满后，被告已清空铺位等待原告进行收回，原告亦可以向被告表示需要将51号与52号商铺隔开，以便其收回商铺进行经营，被告定将积极配合，但原告并未收回商铺亦未向被告作出任何表示，现商铺仍然空置在商场，在一定程度上给商场造成不利影响。故原告在起诉状所述被告未交还商铺属于违约行为不符合客观事实。因故被告不存在原告在起诉状中所述的违约行为。二、原告主张解除合同于法无据。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。被告与原告签订的《物业租界合同》是租赁合同，被告的主要义务就向原告提供商铺租赁物，被告只要按照合同约定将商铺交付给原告使用，即完成合同主要义务，现被告已将商铺交付原告使用，合同正常履行，被告也并未实施使原告无法实现合同目的的行为，故原告主张解除合同没有法律依据。综上所述，被告认为，原告的诉讼请求没有任何事实和法律依据。请求人民法院依法予以驳回，以维护正常的社会经济秩序和公民的合法权益，维护法律的尊严。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份、被告企业信用信息报告复印件1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。2.物业租借合同原件1份；3.市场业态图复印件1份；证据2-3，用以证明原告承租被告*******铺位，租赁期限自2018年1月1日起至2039年9月30日止，共计22年；原告委托被告经营该商铺，委托经营期限自2018年1月1日起至2019年12月30日止，被告每年按租赁总价8%付租金收益给原告；该合同的附件一平面图载明原告承租商铺的位置，位于正对商场大门口主通道的正中央，该位置比较具有优势的商业价值，且没有电梯建设的，据此，该商铺的铺租比其他商铺的租金贵许多；租赁合同期限22年，据此，该合同为无效合同。4.斜面电梯与商铺图及光盘各1份，用以证明在原告委托被告经营期间（返租期间），被告违规改变上述平面图的格局，擅自在被告的铺位的正上方加装了二条斜面电梯。且电梯没有经过报建，导致原告承租的铺位被电梯压住，挡住原告铺位门口及通向大门口方向的主通道，严重影响了该商铺的商业使用价值；被告在委托经营间，被告将涉案商铺与*******铺位打通成一个铺位，期限满后，被告至今未分隔两商铺将商铺交还给原告。5.付款记录打印件6份、收据原件3份，用以证明合同虽然约定总租金为252252元，但原告实际已支付了共计262752元给被告。6.原告与刘尚卿的微信聊天记录打印件1份（已核对手机载体），用以证明原告于2020年6月8日，针对被告擅自加装电梯及未交还商铺的违约行为，通过微信向被告发出解除上述合同的通知，要求被告全额退还租赁款及赔偿原告损失；刘尚卿是被告原法定代表人，现为股东。7.告知书原件1份，用以证明被告在委托经营期满后，仍想继续经营，拒绝交还涉案商铺。被告举证如下：1.商铺档位经营协议原件1份，用以证明双方签署物业租界合同后，被告已实际将涉案商铺交付予原告，后双方签署委托经营协议，原告委托被告进行经营，经营期限为2018年1月1日至2019年12月31日，现该经营协议已到期，但原告并未按协议约定收回商铺继续经营。2.特种设备使用登记证10份；3.不动产权证、电梯建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证各2份。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告的证据3为业态图，本院结合本案具体案情综合认定；2.原告的证据5均为原件，本院对其真实性予以确认；3.原告的证据6有手机原本核对，本院对其真实性予以确认；4.被告的证据2、3均为相关政府部门出具的文件，本院对其真实性予以确认。本院结合采信的证据及当事人陈述，认定事实如下：2017年5月26日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《物业租界合同》，约定：甲方将位于佛山市南海区*******（原兴朗路）*******铺位出租给乙方，建筑面积为17.5平方米，租赁总价252252元，租赁期限自2018年1月1日起至2039年9月30日止，经营方式为委托甲方经营，委托经营期限自2018年1月1日起至2019年12月30日止（以实际交付时间为准，按实际交付时间顺延）；委托经营期限内双方确认和同意商铺每年收益为该商铺租赁总价的8%，该收益自委托经营之日起每半年一次以转账形式支付给乙方；乙方按一次性付款方式付款；等等。原告已向被告支付涉案商铺合同款252252元、律师见证费500元，向案外人深圳市顺威地产发展有限公司支付团购费10000元。2017年10月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺档位经营协议》，约定：甲方将涉案商铺委托给乙方统一经营管理，委托经营期限为2018年1月1日至2019年12月31日，委托经营期限届满，双方未就继续委托经营事项达成一致的，乙方按商铺现状将商铺返还给甲方；等等。2018年7月10日，佛山市南海区**监督管理局颁发《特种设备使用登记证》，载明位于福海广场E座F座的自动人行道电梯依据特种安全技术规范要求，予以使用登记。另查明，福海广场E座F座已取得建设工程规划许可证。诉讼中，原告陈述被告在委托经营期满后，仍想继续经营，拒绝交还涉案商铺，涉案商铺仍在被告的管理下，该商铺还与E栋1层51号商铺打通连一起；被告确认涉案商铺与51号商铺相连通，在委托经营期满后原告承认与刘尚卿联系处理涉案商铺的事宜，原告可在任何时候收回商铺，若原告认为有需要加装间隔，被告一天内加装完毕，没有间隔是为了方便原告收回经营。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案商铺所在福海广场E座F座已办理规划报建,但《物业租界合同》约定的使用权出让期限从2018年1月1日至2039年9月30日，租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告主张被告擅自加装电梯及未交还商铺的行为导致合同无法履行，故原告有权解除合同，对此本院分析如下：首先，根据原告提供的业态图等材料可知，原告在签订合同时涉案商铺门口对开的区域并非是已建成的区域，即原告商铺门口的业态存在变数；其次，涉案合同约定委托经营期限自2018年1月1日起至2019年12月30日止，而被告于2018年7月建成电梯并投入使用，在电梯建设期间原告理应清楚商铺门口的变化，而现有证据并未反映原告在此期间提出异议；再次，被告已提供电梯的《特种设备使用登记证》，可佐证涉案电梯并非是违规建设，从原告提供的照片、视频显示，电梯亦未明显阻碍涉案商铺的使用，进行影响其商业价值；最后，原告确认被告在委托经营期满后仍想继续经营，未交还涉案商铺，原告亦未举证证明其在起诉之前曾向被告提出间隔商铺并交还商铺，现被告承诺可在一日内间隔涉案商铺并交付原告，故原告以被告未交还商铺为由解除合同并非合理。综上，原告以被告擅自加装电梯及未交还商铺的行为为由解除合同并主张违约金，于法无据，也有违公平诚信原则，本院依法不予支持。合同无效后因该合同取得的财产应予返还，如前所述，《物业租界合同》超出二十年部分无效，被告应返还超出二十年部分相应比例的合同款项20261元[252252元×（7943天-20年天数7305天）÷7943天]予原告。因被告未按期向原告交还间隔好的商铺，应支付占用期间的使用费，原告主张被告支付2020年1月1日至2020年6月8日期间的占有使用费合理，参照《物业租界合同》约定的每年收益为该商铺租赁总价的8%，经核算，被告应支付占有使用费8846元[252252元×8%÷365天×160天]予原告，原告请求超出部分本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈锐与被告佛山市顺威福海置业有限公司于2017年5月26日签订的《物业租界合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、被告佛山市顺威福海置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还20261元予原告陈锐；三、被告佛山市顺威福海置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费8846元予原告陈锐；四、驳回原告陈锐的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计3083.88元（原告已预交），由原告负担2819.88元，由被告负担264元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的264元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄爱文二〇二〇年十一月六日书记员  陈嘉瑜