广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初23729号原告：黄焕新，男，1989年1月21日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区************，公民身份号码362************83X。原告：周霞舞，女，1990年8月9日出生，汉族，住湖南省临武县********，公民身份号码431************422。上列两原告共同委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：何珊红，广东诺臣律师事务所律师。被告：佛山市钜创房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道办事处容山社区居民委员会容奇大道中**容山邮政大厦****。法定代表人：金石。被告：深圳市钜创投资有限公司，住，住所地广东省深圳市南山区粤海街道文心三路**中洲控股金融中心**24E/div>法定代表人：金石。上列两被告共同委托诉讼代理人：李鲜艳，广东深展律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：郑叶睿，广东深展律师事务所律师。原告黄焕新、周霞舞与被告佛山市钜创房地产开发有限公司（以下简称佛山钜创公司）、深圳市钜创投资有限公司（以下简称深圳钜创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人何珊红、两被告的共同委托诉讼代理人郑叶睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄焕新、周霞舞向本院提出诉讼请求：1.被告佛山钜创公司退还原告房屋面积差价款20881.43元及利息（利息以20881.43元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2018年5月16日起计至付清之日止，暂计至起诉之日为1757.49元）；2.被告深圳钜创公司对被告佛山钜创公司的第1项债务承担连带清偿责任；3.被告承担本案的案件受理费。事实和理由：2018年7月13日，原告与被告佛山钜创公司签订了《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定原告购买被告佛山钜创公司开发建设的位于佛山市顺德区****的商品房，房屋建筑面积为94.95平方米，其中套内建筑面积为76.57平方米，商品房价款按套内建筑面积计算，每平方米12429.42元，总价款为951721元。又约定商品房面积差异处理方式为“面积误差比绝对值在1%以内（含本数）的，买卖双方互相不退、不补……”原告依约向被告佛山钜创公司支付了全部房款，被告佛山钜创公司却未按照合同约定的面积交付房屋，其交付的房屋实测套内建筑面积小于《商品房买卖合同（预售）》载明的套内建筑面积。原告认为，《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》均是被告佛山钜创公司单方制作的格式合同，关于商品房面积差异处理方式的约定是格式条款，被告佛山钜创公司通过格式条款免除了自身的责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该格式条款应属无效，被告佛山钜创公司应当据实结算房屋价款，退还原告房屋面积差价款。根据被告佛山钜创公司提供的佛山市顺德区测绘地理信息中心出具的文件可知，房屋套内建筑面积误差为1.68平方米，被告佛山钜创公司应退还房屋面积差价款20881.43元。基于此，原告及其他业主于2020年6月28日发送律师函至被告佛山钜创公司，协商要求被告佛山钜创公司据实结算房屋价款，并立即退还房屋面积差价款等。被告佛山钜创公司收到律师函后拒不处理，侵害了原告的合法权益。被告深圳钜创公司是被告佛山钜创公司的唯一股东，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，被告深圳钜创公司应对被告佛山钜创公司的债务承担连带清偿责任。被告佛山钜创公司辩称，被告佛山钜创公司无需向原告退还20881.43元的面积差价。面积差价应当以《商品房买卖合同》及《补充协议》第七条的约定计算。商品房面积差异并非被告佛山钜创公司主观造成，被告佛山钜创公司不应支付利息。被告深圳钜创公司辩称，被告佛山钜创公司与被告深圳钜创公司是不同的责任主体，被告深圳钜创公司不应承担连带责任。诉讼中，两原告为证明其诉讼主张向本院提交了证据，两被告没有提交证据。本院依法组织双方进行了证据交换和质证，两被告对两原告提交的证据的真实性、合法性均无异议，本院予以确认并在卷佐证，对证据的关联性，本院将在下文中予以分析。经审理，根据本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院对以下事实予以确认：2018年7月13日，两原告作为买受人，被告佛山钜创公司作为出卖人，双方签订一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告佛山钜创公司将其开发建设的位于佛山市顺德区****的商品房出售给两原告。合同第三条第4点约定该商品房预测建筑面积共94.95平方米，其中套内建筑面积76.57平方米，分摊共有建筑面积18.38平方米。合同第六条约定双方按照套内建筑面积计算主商品房价款及其他商品房价款，该商品房单价为每平方米12429.42元，总价款为951721元。合同第九条约定该商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件以及房屋测绘报告。合同第十一条约定出卖人应于2020年6月6日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照补充协议处理。该合同对买卖双方的其他权利义务作出了约定。两原告与被告佛山钜创公司在签订《商品房买卖合同（预售）》时一并签订了一份《补充协议》作为合同的附件，《补充协议》第七条约定对《商品房买卖合同（预售）》第十三条面积差异处理作以下修改及补充：1.该商品房的实测面积与合同约定计价面积发生误差的，买卖双方一致同意按如下原则处理：（1）面积误差比绝对值在1%以内的（含本数）的，买卖双方相互不退、不补。（2）面积误差比绝对值超过1%以上的，对于超出1%的部分，双方按照合同第六条约定的单价多退少补。（3）面积误差比绝对值超出3%时，按照《商品房销售管理办理》第二十条第一款的约定处理。合同签订后，两原告已支付了案涉房屋的全部购房款，被告佛山钜创公司也向两原告出具了购房发票。2020年6月15日，被告佛山钜创公司作出《关于灏景湾花园一期业主代表会议提出的诉求及回复》，其中“三、诉求3：面积差价如何退”部分记载：对房款及装修款超出1%的进行退补，截止目前已通知3座1梯02户型、3座2梯01户型、16座01、02、03、04户型存在需补差的业主，且已完成了部分业主的面积补差协议的签订和退款处理。基于部分业主对此方案的异议，我司将遵照合同约定，履行客观、公平合理的原则处理面积差异问题。庭审中，双方一致确认，案涉商品房套内的实测面积比合同约定的套内面积少1.68平方米，面积误差绝对比值为2.194%。被告佛山钜创公司同意对误差绝对比值超出1%的误差面积（1.68平方米-76.57平方米×1%）按合同约定的单价退还购房款，两原告认为不能按《补充协议》第七条约定来认定退还的购房款。另查明，被告佛山钜创公司是由被告深圳钜创公司独资的一人有限责任公司。本院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。两原告主张《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是被告佛山钜创公司提供的格式合同，其中，《补充协议》第七条免除了被告佛山钜创公司的责任、加重了两原告的责任、排除了两原告在此情形下享有解除合同的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，《补充协议》第七条属于无效的格式合同条款。被告佛山钜创公司则认为该条款没有违反法律的强制性规定，是双方的真实意思表示，对双方均具有约束力。本案的争议焦点为两原告与被告佛山钜创公司签订的《补充协议》第七条是否有效以及被告佛山钜创公司应返还的购房款应按何标准计算。本院分述如下：一、关于《补充协议》第七条的效力问题根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，本案所涉的《商品房买卖合同（预售）》与《补充协议》是被告佛山钜创公司提供的格式条款。该法第三十九条亦规定了提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。同时，该法第四十条规定提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十条中所说的“免除其责任”是指格式条款中含有免除格式条款提供者按照通常情形应当承担的主要义务，而“加重对方责任”是指格式条款中含有通常情况下对方当事人不应当承担的义务。根据上述法律规定，《补充协议》第七条的约定并不具有无效的情形，理由如下：首先，本案买卖双方签订的是商品房预售合同，应当允许商品房的实测面积与合同约定的面积之间存在误差，又由于面积误差的大小对房屋价款、居住需求等产生的影响程度也有差异，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定面积误差比绝对值超出3%的，买受人享有合同解除权；面积误差比绝对值在3%以下的，除非当事人有约定，买受人请求解除合同的，不予支持。即在面积误差比绝对值低于3%的，因该误差范围对双方权利义务的影响有限，买受人并不享有法定的合同解除权，本案两原告所购的商品房实测面积与合同约定的面积误差比绝对值在3%以下，《补充协议》第七条约定买卖双方均不因此享有合同解除权，该约定并没有排除原告的主要权利。其次，《补充协议》第七条的内容是对买卖双方的权利义务作出的对等约定。在商品房约定的套内建筑面积与实测的套内建筑面积误差绝对比值低于3%的情形下，如实测面积大于约定面积的，在面积误差比绝对值在1%以内的，出卖人亦无权要求买受人补足价款，误差比绝对值高于1%低于3%的，出卖人亦只能就超出1%部分的面积要求买受人支付价款，即《补充协议》第七条并非仅是对买受人的权利作出限制，该条款对出卖人亦作出对等的限制。最后，被告佛山钜创公司对商品房面积误差的条款通过与买受人签订《补充协议》的方式进行约定，亦是采取了合适的方式提请买受人对条款予以注意，两原告在完全能够理解条款内容的前提下自愿签订该条款，应当遵守该条款的约束。综上所述，本院认为，《商品房买卖合同(预售)》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，《补充协议》第七条并不符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的无效情形，两原告主张该条款无效，缺乏法律依据，本院不予支持。二、被告佛山钜创公司应当返还的购房款对被告佛山钜创公司应当返还的购房款，根据《补充协议》第七条的约定，在面积误差比绝对值超过1%以上的，对于超出1%的部分，双方按照合同第六条约定的单价多退少补。本案中，合同约定的套内建筑面积76.57平方米，商品房单价按套内建筑面积每平方米12429.42元计算，实测的面积少于合同约定的面积1.68平方米，因此，被告佛山钜创公司应当向两原告返还购房款11364.22元﹝（1.68-76.57×1%）×12429.42﹞，对超出部分，本院不予支持。对两原告主张的资金占用期间的利息，双方并未约定返还购房款的时间，被告佛山钜创公司应在向两原告交付商品房时承担返还购房款的义务。结合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付期限，本院仅支持被告佛山钜创公司应自2020年6月6日起支付利息至实际清偿之日止，该利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。三、被告深圳钜创公司是否应当承担责任的问题被告佛山钜创公司是由被告深圳钜创公司独资的一人有限责任公司。被告深圳钜创公司作为被告佛山钜创公司的股东，未能举证证明两被告财产相互独立。因此，被告深圳钜创公司应当对被告佛山钜创公司的上述债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告佛山市钜创房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黄焕新、周霞舞返还购房款11364.22元及利息（利息以11364.22元为基数，自2020年6月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、被告深圳市钜创投资有限公司对本判决第一项所确定被告佛山市钜创房地产开发有限公司的债务承担连带责任；三、驳回原告黄焕新、周霞舞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计182.99元（原告黄焕新、周霞舞已预交），由原告黄焕新、周霞舞负担82.99元，被告佛山市钜创房地产开发有限公司、深圳市钜创投资有限公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  王小东二〇二〇年十一月二十四日书记员  杨志华