天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初24691号原告：连阿进，男，1966年9月30日出生，汉族，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：刘晓桐，天津秦天律师事务所律师。委托诉讼代理人：冉红艳，天津秦天律师事务所实习律师。被告：天津萌兔科技有限公司，住所地天津自贸区（中心商务区）旷世国际****。法定代表人：崔磊，总经理。委托诉讼代理人：姚雪。委托诉讼代理人：刘月。原告连阿进与被告天津萌兔科技有限公司（以下简称萌兔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告连阿进的委托诉讼代理人刘晓桐、冉红艳，被告萌兔公司的委托诉讼代理人姚雪、刘月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告连阿进向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付已代缴的物业费42982元；2.判令被告向原告支付因被告欠交物业费导致原告在仲裁案件中承担的律师费5485元；3.判令被告向原告支付自2019年12月16日起至实际完全清偿之日的违约金（按每日支付月租金的0.5%计算，即每日18元，暂计算至2020年8月20日，即4464元）；4.判令被告向原告支付本案律师费5000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年2月签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告名下的位于天津自贸区（中心商务区）响螺湾顺河路滨海华贸loft-740号房屋，租赁期限至2017年2月28日。《房屋租赁合同》第五条第6款已经明确约定该房屋的物业管理费由乙方每半年向物业公司支付一次。后被告分别于2018年4月、2019年3月与原告签订《续租协议》，延长租赁期限至2020年2月28日。2019年11月30日，第一太平洋戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司向天津仲裁委员会提起仲裁，要求原告支付欠缴物业费、滞纳金及律师费。原告才知晓被告在租期内并未依约按时缴纳物业费。仲裁过程中，原告积极与物业公司调解，最后达成《调解协议》，原告向物业公司支付2016年4月1日至2019年6月30日的物业费32031元，并承担物业公司为维权所花费的律师费用5485元。另，被告也未按时缴纳2019年7月1日至2020年6月30日的物业费，为避免滞纳金的产生，原告已于2020年7月3日代被告缴纳该期间的物业服务费10951元。现上述款项均已由原告支付，原告的损失系由于被告的违约行为的导致的，故应由被告承担支付上述款项的义务。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告萌兔公司辩称，《房屋租赁合同》约定由被告与物业公司直接结算物业费用。在承租期间内，被告由于物业公司严重失职，直接给被告造成四项重大损失：办公室被盗损失；办公室漏水事件损失；办公室电器被恶意烧毁损失；房门被破坏损失。《房屋租赁合同》约定的是被告支付物业公司物业费以及被告财产损失的责任双方，应由被告与物业公司解决。因此被告对原告跳过被告，直接与物业公司私下协调物业费的做法及结果，不能接受。关于原告主张返还代交的物业费问题，被告不同意支付，认为原告代交的物业费与被告无关。关于原告主张支付代为承担的物业公司律师费问题，认为与被告无关，不应由被告支付。关于原告主张支付本案律师问题，被告也不同意支付。关于原告主张的逾期支付物业费的违约金问题，被告认为按照《房屋租赁合同》的约定，被告逾期支付相关费用超过15天，原告有权解除合同且用保证金予以抵销，在原告未退还被告保证金的情况下，原告应优先以保证金抵销逾期支付的费用，而不是请求被告支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告连阿进系天津市滨海新区中心商务区滨海华贸中心**房屋所有人。2016年2月26日，原告连阿进（出租人）、被告萌兔公司（承租人）就坐落于滨海新区××路滨海华贸中心740号房屋签订了《房屋租赁合同》，原告将该房屋出租给被告用于办公使用。合同约定：房屋租赁期共12个月，自2016年3月1日起至2017年2月28日止，原告于2016年3月1日前，将出租房屋按约定交付乙方。房屋半年租金为22000元，租金每半年支付一次租金，被告于2016年3月1日前将首次租金22000元支付原告，日后每次付款被告须在下一半年开始前15日提前交予原告。2016年3月1日，被告向原告支付保证金3600元。该房屋物业管理费被告每半年向物业公司支付一次，若被告将费用交予原告，由原告向物业公司代缴并向被告提供发票。被告按照合同规定的时间及方式足额支付租金和所有其他应付款项，如有拖欠，被告应及时交付。被告应按合同规定支付上述租金及相关费用，若逾期未付，除应及时支付所欠费用外，还应每天向原告支付月租金的0.5%作为违约金，逾期超过15日，原告有权单方解除合同，同时有权不予退还保证金，并有权收回租赁房屋。双方约定物业费由被告承担，被告将物业费直接支付给物业公司，承租期内的采暖费或暖气报停费由被告承担，在供暖前45天由被告交付供暖公司。2016年2月26日，被告向原告支付了涉案房屋保证金3600元，首期6个月租金22000元，首期1个月物业费913元。后原、被告续签了两份《续租协议》，约定续租，租期自2018年3月1日至2020年2月28日，租金金额为3666元每月，付款方式为每季度支付一次租金，续租季度租金为11000元，原租赁合同执行并保持不变。原告自述，租赁合同2020年2月28日到期后，被告实际占有房屋并支付房租租金至2020年8月31日，被告对此表示认可。2019年12月16日，申请人第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司根据其与天津滨海华贸置地有限公司签订的《天津市非住宅前期物业服务合同》约定的仲裁条款向天津仲裁委员会申请仲裁，请求：1.裁决连阿进支付自2016年4月1日至2019年6月30日物业费35590元；2.裁决连阿进支付物业费滞纳金6086元；3.裁决连阿进承担申请人律师费3334元；4.裁决连阿进承担本案仲裁费。双方经仲裁庭提交，达成调解协议，天津仲裁委员会于2020年6月23日出具［2019］津仲调字第1130号调解书，确认双方就2016年4月1日至2019年6月30日期间位于滨海新区××路××号房屋的物业费用给付事宜，达成如下调解协议：1.连阿进与2020年7月3日前支付申请人物业费32031元；2.本案律师费5485元，由连阿进负担；3.本案仲裁费2151元，由申请人负担；4.双方就本案别无其他争议。原告连阿进于2020年7月3日向物业公司第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司天津分公司支付了2016年4月1日至2019年6月30日的物业费32031元及律师费5485元；并与当日一并支付了涉案房屋2019年7月1日至2020年6月30日的物业费10951元。原告解释称，仲裁调解书第二项约定的律师费5485元包含物业公司再仲裁时请求支付的律师费3334元与仲裁费2151元。被告认可原告已于2020年9月9日将涉案房屋保证金3600元退还被告。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、两份《续租协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。涉案房屋租期为2016年3月1日至2020年2月28日，房屋租赁期间届满后，被告继续占有、使用涉案房屋并向原告支付租金至2020年8月31日，原告接收原告支付的租金，应视为原告对此不持异议，故在2020年2月29日至2020年8月31日期间双方就涉案房屋成立不定期租赁合同关系，原租赁合同在此期间继续有效，双方在该期间仍应按原合同约定履行各自义务。关于原告诉请的返还代交的物业费问题。依照双方合同约定，在租赁期内的物业费应由被告支付物业公司。原告现提供的证据能够证实，因被告未支付2016年4月1日至2020年6月30日的物业费，在物业公司申请仲裁后，其已经缴纳了上述期间的物业费共计42982元，故原告请求被告支付其已代交的物业费42982元，于法有据，本院予以支持。被告主张，其在租赁合同签订后向原告支交纳了3600元保证金，欠缴的物业费应先由保证金抵销。原告对此不认可，并提供证据证明其已将该笔保证金退还被告，被告对此亦表示认可，故本院对被告的该项主张不予支持。关于原告请求被告支付其在仲裁案件中承担的物业公司律师费5485元问题。因物业公司在申请仲裁时，请求原告支付的仲裁案件律师费为3334元，并非5485元，且原告未提供证据证明仲裁案件律师费是依照合同约定或法律规定必需由被申请人即本案原告承担的费用，故原告主张的该笔费用不足以证明系其因被告违约造成的其必然产生的损失。另外，原告主张，该笔律师费5485元包括物业公司主张的律师费3334元及案件仲裁费2151元，但其提供的仲裁调解书明确载明，案件仲裁费由申请人即物业公司承担。综上，对原告的主张，本院难以支持。关于原告请求被告支付违约金的问题。原告主张被告应按照双方《房屋租赁合同》第十一条“违约责任”第二款的规定，按每日支付月租金的0.5%计算，即每日18元，支付自2019年12月16日至实际付清之日止的违约金。被告认为，其不存在违约行为，无需支付违约金，即使支付违约金，也认为违约金标准过高，请求法院予以调整。在原告未提供证据证明被告涉案违约行为给其造成的实际损失的情况下，综合考虑被告违约情节、原因，本院认为原告主张的上述违约标准过高，应予调整，考虑到原告支付物业费的时间，本院酌定原告支付的违约金应以原告缴纳的物业费42982元为基数，自2020年7月4日至被告实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算。关于原告主张的应由被告支付本案律师费问题。因双方《房屋租赁合同》并未约定该项费用负担主体，其也无证据证明该笔费用系纠纷发生后的必要诉讼费用，本院对其该项主张难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告天津萌兔科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告连阿进42982元及违约金（违约金以物业费42982元为基数，自2020年7月4日至被告实际付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计算）；二、驳回原告连阿进的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费624元，由原告连阿进负担131元，被告天津萌兔科技有限公司负担493（原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  刘清华二〇二〇年十一月二日书记员  宗 莹