湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终2558号上诉人（原审原告）：陈某，女，1979年10月13日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：徐琪琪，湖北春园律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张某，男，1974年6月13日出生，汉族，住襄阳市襄州区。被上诉人（原审被告）：李某某，女，1981年12月16日出生，汉族，住襄阳市襄州区。张某、李某某的共同委托诉讼代理人：毛洪泽，湖北水镜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北鑫福锦源车辆实业有限公司，住所地：襄阳市襄州区伙牌镇樊魏路。法定代表人：张某某，该公司董事长。上诉人陈某因与被上诉人张某、李某某、湖北鑫福锦源车辆实业有限公司（以下简称鑫福锦源公司）执行异议之诉纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2020）鄂0606民初919号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈某的委托诉讼代理人徐琪琪，被上诉人张某、李某某的共同委托诉讼代理人毛洪泽到庭参加诉讼。被上诉人鑫福锦源公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈某上诉请求：撤销一审判决，改判支持一审的诉讼请求，即依法撤销（2019）鄂0606执异259号执行裁定书，准许执行鑫福锦源公司名下所有的位于襄阳市××区××牌镇××营社区委员会“××商住楼”××单元××号房屋；一、二审案件受理费由三被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误，本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，第二十八条规定属于普适性条款，第二十九条属于特别条款，因案涉房屋属于登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，应当适用第二十九条规定。二、一审判决认定事实错误。1.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，被上诉人仅提供襄州区不动产登记信息查询证明，而被上诉人在襄阳××其他区有无住房？身份证登记地址有无宅基地？被上诉人并未提供证据证明。2.被上诉人仅向法院提交了收据证明已支付了购房款，其并未提交相应的转款凭证。如此大额的交易，被上诉人不能提供相应的银行转款凭证予以证明，上诉人有理由相信被上诉人并未支付相应的购房款，其提供的购房款系被上诉人伪造。张某、李某某答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，案涉房屋是张某、李某某唯一住房，在屋内居住多年。请求二审法院驳回上诉，维持原判。鑫福锦源公司未到庭、未提供答辩意见。陈某向一审法院起诉请求：1.依法撤销（2019）鄂0606执异259号执行裁定书，准许执行鑫福锦源公司名下所有的位于襄阳市××区××牌镇××营社区××“××商住楼”××单元××号房屋；2.本案诉讼费用由三被告负担。事实和理由：2016年5月20日，襄阳市樊城区人民法院（2016）鄂0606民初385号对陈某与张某某、何某某、鑫福锦源公司、湖北永福源建材实业有限公司民间借贷纠纷一案作出民事判决书：张某某、何某某于本判决生效后十日内偿还陈某借款本金350万元及利息（按照年利率24%计算，其中300万元从2014年9月15日起算至实际还清之日止；50万元从2014年9月16日起算至实际还清之日止）；鑫福锦源公司、湖北永福源建材实业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。在陈某（申请执行人）与张某某、何某某、鑫福锦源公司、湖北永福源建材实业有限公司（被执行人）民间借贷纠纷一案执行中，被告（案外人）张某、李某某对执行标的提出书面异议。襄阳市樊城区人民法院于2019年11月4日作出（2019）鄂0606执异259号执行裁定书，裁定：中止对位于襄阳市襄州区伙牌镇郜营社区（湖北鑫福锦源）X幢X单元X楼XXX号房屋（房屋所有权证：襄阳市房权证襄州区字第**）的执行。一、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，首先，张某、李某某提交的所谓的物业费收据，并无物业公司的印章，也不能说明其在诉争房屋查封之前已经入住，并不符合上述规定第二项。其次，张某、李某某是在何时支付的购房款、支付方式等，其并未提交证据予以证明，也无相应的购房款发票，并不符合上述规定第三项。再次，本案并不适用该条款规定，因涉案房屋属于登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房，应当适用该规定第二十九条，故原审裁定适用法律错误。二、依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定被告并未提供证据证明其名下无其他用于居住的房屋。综上，（2019）鄂0606执异259号执行裁定书适用法律明显错误，认定事实无相应的证据证明。为维护原告合法权益，故提起诉讼。一审法院认定事实:陈某与张某某、何某某、鑫福锦源公司、湖北永福源建材实业有限公司民间借贷纠纷一案，一审法院于2016年2月18日作出（2016）鄂0606民初385-1号民事裁定书，裁定查封张某某、何某某、鑫福锦源公司、湖北永福源建材实业有限公司价值464.5万元的财产，并于2016年3月2日在襄州区住房保障和房屋管理局将登记在鑫福锦源公司名下的涉案房屋（产权证号：襄阳市房房权证襄州区字第**）2016年5月20日，一审法院作出（2016）鄂0606民初385号民事判决书，判决张某某、何某某偿还陈某借款本金350万元及利息，鑫福锦源公司对上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，陈某申请强制执行。在执行过程中，张某、李某某向一审法院提出执行异议，请求解除对位于襄州区××牌镇××营社区××商住楼××单元××号房屋的查封（产权证号：襄阳市房权房权证襄州区字第**）审法院于2019年11月4日作出（2019）鄂0606执异259号执行裁定书，裁定：中止对位于襄州区伙牌镇郜营社区（湖北鑫福锦源）1幢1单元207号房屋（房屋所有权证：襄阳市房权证房权证襄州区字第**）。一审另查明，2014年10月18日，张某、李某某与鑫福锦源公司签订《商品房买卖合同》，约定张某、李某某购买鑫福锦源公司位于襄州区××牌镇××营社区××商住楼××单元××号房屋，建筑面积98.72平方米，总金额270000元。合同签订后，张某、李某某已将房款交付鑫福锦源公司，提供该公司于2015年8月7日出具的《销售不动产统一网络代开发票》为证。张某于2015年10月1日与龙福鑫苑小区的物业管理公司签订《物业合同》。2020年5月13日，一审法院对龙福鑫苑万福商住楼1幢1单元207号房屋实际居住情况进行现场勘验，结果为张某、李某某已实际居住在该房屋。张某、李某某同时提供2017年、2019年部分物业费、门禁卡等收据为证。张某、李某某另向一审法院提交襄阳市襄州区不动产登记局出具的《襄州区不动产登记信息查询证明》，载明经查询张某、李某某无不动产登记记录，陈某认为该登记记录不能证明张某、李某某在其他地区无其他住房。该涉案房屋现登记在鑫福锦源公司名下。一审法院认为，本案系执行异议之诉,双方的争议焦点为张某、李某某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,根据张某、李某某提交的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一网络代开发票》、物业费门禁卡等收据，及一审法院现场勘验情况等证据可以证明在一审法院查封涉案房屋前，张某、李某某已与鑫福锦源公司公司签订了合法有效的书面买卖合同，支付了全部购房款并实际占有案涉房屋并居住至今的事实，且并无证据证明张某、李某某因自身原因未办理过户登记。张某、李某某对涉案房屋提出的异议，已满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，物权期待权优先于金钱债权，故其权利足以排除执行，对陈某的诉讼请求，一审法院依法不予支持。陈某关于该案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，而张某、李某某提交的襄阳市襄州区不动产登记局出具的《襄州区不动产登记信息查询证明》，并不能证明张某、李某某在其他地区无其他住房的诉称理由，一审法院认为，该规定第二十八条与第二十九条并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款，房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款，故对陈某的该诉称理由，一审法院依法不予采纳。鑫福锦源公司未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。综上，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，判决：停止对位于襄阳市××区××牌镇××营社区××商住楼××单元××号房屋（产权证号：襄阳市房权证襄房权证襄州区字第**）行，并解除查封。案件受理费2300元，由原告陈某负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，二审争议焦点在于本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《执行异议和复议规定》）第二十八条还是第二十九条的问题。《执行异议和复议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形；第二十九条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。《执行异议和复议规定》第二十八条与第二十九条规定在适用情形上存在交叉，符合其中之一条之规定买受人即享有足以排除强制执行的民事权益，可排除申请执行人对相关不动产的执行。一审法院适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定审理本案，并不存在适用错误的情形。陈某主张本案应当适用《执行异议和复议规定》第二十九条，无相应法律依据，本院不予支持。根据《执行异议和复议规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。张某、李某某于人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，有证据证实二人已付清全部房款并开票销售不动产统一发票，同时实际占有、使用房屋至今，无证据证实张某、李某某因自身原因未办理过户登记，故本案张某、李某某提出的异议已满足前述规定的无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，足以排除申请执行人陈某对诉争房屋的执行，应当停止对诉争房屋的强制执行，并解除查封。对陈某的上诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，陈某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人陈某负担。本判决为终审判决。审判长  陈玉学审判员  王佼莉审判员  童 尧二〇二〇年十一月三十日书记员  赵帅琦