广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初9190号原告：张莉，女，1987年10月5日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：谭振威，广东理奥律师事务所律师。被告：广州丰实房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区蓝藤街****。法定代表人：王洪志。委托诉讼代理人：蒋文久，该司员工。委托诉讼代理人：吕伟，该司员工。原告张莉诉被告广州丰实房地产开发有限公司（以下简称丰实公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序由审判员独任审理。原告张莉及其委托诉讼代理人谭振威，被告丰实公司委托诉讼代理人蒋文久到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张莉举向本院提出诉讼请求：1.判令广州丰实房地产开发有限公司立即向张莉返还定金50000元；2.判决丰实公司承担本案全部诉讼费用、保全费用。事实和理由：2020年6月14日，张莉与丰实公司签订了《实地常春藤商品房认购书》，认购书约定1、张莉向丰实公司认购尚藤花园1幢4层406号房一套，面积为109.4403平方米，总金额为3224464元（丰实公司承诺的实际金额为2914530元，因使用的是销售人员的折扣优惠，不能作出书面约定）；2、认购书第二条B款1项约定，乙方（即张莉）同意签署本认购书时，支付人民币50000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；3、认购书第二条B款2项约定分期付款：乙方须于2020年6月21日前支付首期房款974464元，并签署《商品房买卖合同》。认购书签订后，张莉当天缴纳了定金。2020年6月21日上午到达丰实公司售楼处时，准备与丰实公司签订《商品房买卖合同》。丰实公司销售人员在未向张莉出示合同，张莉并未看到合同的情况下，要求张莉必须先交清首期房款，强调他们的流程就是先交首付房款，才能把要与张莉签订的合同打印出来，不然合同无法打印出来。张莉拒绝丰实公司这一无理要求，坚持先审核、签订合同之后，才支付首期房款，但丰实公司销售人员坚决不同意张莉先看合同。2020年6月28日，丰实公司向张莉送达《认购书解除通知书》单方解除认购书，并诬陷张莉于2020年6月21日前未向往被告处签订合同，同时将案涉房屋再次出售，认购书实际上已经履行不能。张莉认为其按照认购书约定支付了定金，并按约定期限前往丰实公司处签订合同，并不存在任何违约行为。但丰实公司违反认购书的约定，要求先交首付再看合同，其行为属强买强卖，明显违法。根据相关法律规定，商品房销售，当事人双方应当签订书面合同，且载明商品房的建筑面积、使用面积、价格、交付日期、质量要求、物业管理方式及双方违约责任。丰实公司的销售人员口头承诺实际价格为2914530元，与认购书上的金额不符，丰实公司的销售人员要求先付款再签约明显增加了张莉的合同风险。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。张莉作为商品房买卖合同的一方当事人，在双方未能协商一致而导致未能订立商品房买卖合同时，应向张莉返还定金50000元。被告丰实公司辩称，一、丰实公司已在售楼部现场公示《商品房买卖合同》及其附件等签约文本，张莉已充分阅读、理解丰实公司公示的签约文本，并同意按照该公示的签约文本签署《商品房买卖合同》。张莉签署的《认购书》及交付定金的行为系其真实意思表示，《认购书》合法有效，双方应遵照执行。在签订《认购书》前，丰实公司已告知张莉，涉案房屋优惠认购价为3224464元，如张莉按时签订《商品房买卖合同》等销售文件、支付首期房款的，则在优惠认购价的基础上可再额外享受准签等折扣优惠，再次优惠后的最终认购价为2914530元。若张莉未按时签约及支付首期购房款的，则应根据《认购书》中约定的优惠认购价购买案涉房屋。张莉在全面了解案涉房屋情况后，自愿签订《认购书》，并依约支付定金50000元。二、张莉以未看过《商品房买卖合同》为由拒不按时签署《商品房买卖合同》及支付购房款，其理由明显与事实不符，丰实公司有权单方解除《认购书》并没收定金50000元。《认购书》第三条第六款约定：“乙方已阅读、理解并同意甲方在售楼部公示的《商品房买卖合同》样板及其附件《临时管理规约》条款及《前期物业服务合同》，并同意完全按该条款签署《商品房买卖合同》及其附件、《临时管理规约》及《前期物业服务合同》，不再变更、增加或减少任何条款”。丰实公司在售楼部现场对合同及签约文本进行了公示，张莉在签订《认购书》时，也对此进行了确认，并同意按照公示的签约文本签署《商品房买卖合同》等文件。在丰实公司多次催促下，张莉拒绝签署《商品房买卖合同》、支付约定房价款及相关费用，构成违约。2020年6月27日，丰实公司向张莉邮寄发出《认购书解除通知书》，另行销售案涉房屋并不退还定金。丰实公司认为，案涉《商品房买卖合同》未能签订应归责于张莉，丰实公司有权不予退还50000元定金。经审理查明：2020年6月14日，张莉（乙方、买受人）与丰实公司（甲方、出卖人方）签订《“实地.常春藤”商品房认购书》，双方约定乙方认购位于广州市黄埔区尚藤花园1幢4层406号房（以下称案涉房产），建筑面积109.4403平方米，套内建筑面积88.9434平方米。原价为3997316元。二、付款方式：A、乙方同意按商业贷款方式付款，获一口价折扣优惠后，优惠认购价为3224464元。B、1.乙方于签订本认购书时支付定金50000元，签订《商品房买卖合同》（含附件）后，乙方已付的定金自动转为房款。2.乙方于2020年6月21日前支付首期房款（含定金）974464元，余款2250000元以按揭贷款方式付款，乙方应于2020年6月21日前申办按揭贷款手续（申办的按揭金额及年限最终以银行确定为准）。附：1、以上付款方式及合同价最终以签订《商品房买卖合同》为准，首付款不能少于房款的30%。2、甲方在与乙方签署正式的《商品房买卖合同》前，甲方因非乙方原因提出解除本《商品房认购书》的，乙方同意甲方仅需无息退回乙方已付款项（含定金），甲方有权将本单元另行出售。三、双方责任：1、乙方应自本认购书签订之日起7日内（即2020年6月21日前）到甲方售楼部与甲方签署正式的《商品房买卖合同》，与物业服务企业签订《前期物业服务合同》等文件，并支付约定房价款及相关费用。否则，甲方有权单方解除本认购书，并另行销售案涉房屋且不退还定金。9、本认购书所列数据及权利义务等内容如有变动，双方同意以正式的《商品房买卖合同》所列为准。六、乙方已阅读、理解并同意甲方在售楼部公示的《商品房买卖合同》样板及其附件《临时管理规约》条款及《前期物业服务合同》，并同意完全按该条款签署《商品房买卖合同》及其附件、《临时管理规约》及《前期物业服务合同》不再变更、增加或减少任何条款。同日，张莉向丰实公司支付定金50000元。张莉提交其与案涉房屋销售人员的微信聊天记录记载显示，销售发送“确定7天内交齐首付，最终认购价格2914530元，这个是没错的”；2020年6月21日，销售发送“张小姐，你那边考虑不买还是买啊，今天是第七天，也是交首付的最后一天，您看一下怎么做，给我个回复”；张莉回复“快到了”并放送了售楼部照片；“今天去你们售楼部是准备签约的，我钱都准备好了，无奈连草签合同都不给看就要我支付90万首付，这样强买强卖的买卖确实无法继续了，我强烈要求退定金”；销售回复“打印你名字的草签合同确实是要把首付交齐才可以打印出来，没有您名字的公示合同就有随便看，就在售楼部门口，除了业主个人信息及房屋相关信息没有之外其他都一样的”“定金在您买房时就告知，定金都是不退的，我也理解您的感受，抱歉帮不到你”；张莉回复“定金是签订合同的成约定金，我付了定金，今天也带着钱区你们那里准备签合同付款，你很大声告诉我，不给钱不可能拿合同看，既然你们这么没诚意，定金就理应退还给我”；销售再次回应“你说的合同范本是带有您名字的范本，我说了交了首付之后，才可以录入系统打印合同，所以才直接拒绝你们。如果是作为公示用的合同范本，在售楼部门口就有，你们可以随便看”“带有你名字的合同，不交首付系统就录入不了信息，所以也就看不了”。张莉另提供其2020年6月21日在丰实公司销售中心的录音录像，显示张莉就案涉房屋的签订合同及交首付款问题与丰实公司销售人员沟通情况。丰实公司销售人员表示需草签合同，现在网签不了。草签合同并非正式的网签，是与公司签订的，合同必须交了首付才能打印出来，否则无法打印。2020年6月27日，丰实公司向张莉发出《认购书解除通知书》，载明因你方未在约定时间内与我司签订《商品房买卖合同》及其附件并支付首期房价款，我司已按《认购书》第三条第1款的约定解除《认购书》并不退还定金，我司将对该单元另行出售。另查明，案涉房屋2019年12月27日取得房屋预售许可证。以上事实有《商品房认购书》《收款收据》《解除通知书》、录音资料、微信聊天记录及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，张莉与丰实公司签订的《“实地.常春藤”商品房认购书》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案争议的焦点是未能签订《商品房买卖合同》的原因及定金处理的问题。双方签订的《“实地.常春藤”商品房认购书》的约定，乙方应在2020年6月21日前到甲方售楼部与甲方签署正式的《商品房买卖合同》，与物业服务企业签订《前期物业服务合同》等文件，并支付约定房价款及相关费用。否则，甲方有权单方解除本认购书并另行出售案涉房屋，并不退还定金。张莉于2020年6月21日依约到达丰实公司指定的地点，准备签订《商品房买卖合同》并支付首期款。但丰实公司称必须先支付首期款后才能打印带有张莉信息的《商品房买卖合同》给张莉看，双方因此发生争议。一方面，双方虽然签订了《认购书》，但该《认购书》对案涉房屋的最后优惠金额与销售陈述存在不一致情况，且《认购书》也未明确案涉房屋的具体交楼时间等相关信息。根据常理，购买房屋属于大宗商品，金额较大，购房者理应更谨慎处理。在《认购书》价款与销售微信中明确的案涉房屋价款存在较大差异的情况下，张莉要求丰实公司提供双方之间的草签合同，确认无误后再支付首期款并无不妥。且实际上，丰实公司仅在《认购书》中写明张莉应于2020年6月21日前来售楼部签署正式的商品房买卖合同并支付约定的房价款，《认购书》中并未明确约定购房者必须先支付首期款后才能签署《商品房买卖合同》。庭审中，法庭询问丰实公司为何不能向张莉出示双方之间草签的《商品房买卖合同》，丰实公司解释现场便于签约操作，并无相关依据。根据张莉提交的微信聊天记录及录音资料显示，双方就签订《商品房买卖合同》及缴纳首期款相关事宜进行沟通，但未能达成一致意见。由此可见，本案未能签订《商品房买卖合同》的原因是不可归责于双方当事人的事由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，丰实公司应将收取的定金返还张莉。因此，张莉要求丰实公司返还50000元定金，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：被告广州丰实房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十天内返还张莉定金50000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告广州丰实房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张淳淳二〇二〇年十一月十六日书记员  邹 忻