广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初3798号原告：中山市菊城酒店有限公司，住所地广东省中山市*********。法定代表人：李溢泉，系该公司经理。委托诉讼代理人：陈伟强，广东盛泽知博律师事务所律师。被告：中山红馆捌捌娱乐有限公司，住所地广东省中山市*********之一第1-3层。法定代表人：于士君，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨健全，广东佐智律师事务所律师。被告：阮学远，男，1970年1月25日出生，汉族，住广东省中山市石岐区***********。原告中山市菊城酒店有限公司（以下简称为菊城公司）与被告中山红馆捌捌娱乐有限公司（以下简称为红馆公司）、阮学远租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年5月15日、同年6月17日公开开庭进行了审理。原告菊城公司的委托诉讼代理人陈伟强、被告红馆公司的法定代表人于士君及其委托诉讼代理人杨健全、被告阮学远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。菊城公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除菊城公司与红馆公司签订的租赁合同（合同编号：菊租字201701号，2017年6月12日签订），红馆公司应自合同解除之日起十日内腾空并向菊城公司返还租赁物；2.判令红馆公司、阮学远共同支付拖欠菊城公司的租金及违约金（按每日千分之一的标准，计算基数、起算时间按各月实欠租金额从5日起计付至实际清偿之日止，暂计算至2020年1月10日，拖欠租金总额为430000元，违约金为43300元，合计473300元）；3.判令红馆公司、阮学远共同支付拖欠菊城公司的电费、水费、燃料费、消防保养费合计204025.18元及利息（自起诉之日至清偿之日止，以欠付费用为基数，按银行同期贷款利率计付利息）；4.判令红馆公司、阮学远共同承担本案律师费20000元。诉讼过程中，菊城公司变更第一项诉讼请求为：判令确认双方的租赁合同于2019年10月15日解除，红馆公司腾空并返还租赁物给菊城公司。事实和理由：红馆公司从2012年11月10日起承租菊城公司位于中山市*********之一第1-3层的物业（面积约2200平方米）用于经营KTV等项目，租赁期限至2017年11月9日。合同到期前，红馆公司作为承租人，阮学远作为保证人，于2017年6月12日与菊城公司续签租赁合同（合同编号：菊租字201701号）。根据合同约定，租赁期限从2017年11月10日至2020年11月9日，租金为每月60000元，每月5日前支付上月租金及费用，逾期支付的按每日千分之五支付违约金;逾期超过两个月的，出租方有权解除合同，没收租赁保证金，收回场地；因一方违约导致另一方循法律途径主张相关权利的，由此产生的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费等均由违约方承担。红馆公司承租物业后，于2019年2月以经营环境变差为由向菊城公司方提出减租申请，菊城公司经研究同意红馆公司的申请，双方于2019年2月28日签订补充协议，约定从2019年3月10日起至租赁期满，租金从每月80000元调减为每月60000元；而后，红馆公司从2019年5月开始拖欠租金及水电费至今未付，菊城公司依约有权解除租赁合同，追讨欠费，并要求红馆公司承担由此导致菊城公司循法律途径主张权利而产生的诉讼费、律师费。阮学远作为租赁合同的保证人，应对红馆公司的债务承担连带清偿责任。需要说明的是，鉴于红馆公司已构成根本违约，红馆公司支付的租赁保证金400000元菊城公司已事实没收。红馆公司至今没有把租赁场地交给菊城公司，红馆公司现在没有继续经营，应配合办理娱乐牌照变更手续。现菊城公司为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请依法裁决。红馆公司辩称，1.2019年10月18日，红馆公司收到菊城公司的解除合同通知书，红馆公司同意在2019年10月15日起解除租赁合同，且同意菊城公司变卖租赁场地内的设备用于抵偿租金，所以菊城公司主张2019年10月16日之后的租金，无事实依据。自2019年10月15日起，菊城公司把租赁场地正门锁上，红馆公司无法进入租赁场地。自2019年10月14日，菊城公司已经对租赁物业停水停电。因此，事实上，菊城公司已经收回场地，已经执行了租赁合同第6.2条解除权。2.红馆公司在2019年6月3日起向菊城公司的管理人陈丽明反映，案涉场地多处地方严重漏水（物业二楼楼板开裂渗漏到一楼天花板，包厢多处天花板漏水、前台漏水、配电房机房漏水），红馆公司无法经营使用场地。菊城公司根本无维修漏水的地方，红馆公司只能停止漏水区域的使用。在协商漏水问题时，红馆公司要求免去漏水区域的租金。因此，自2019年6月5日起，红馆公司按照每月50000元缴纳租金，菊城公司也同意少收租金。所以，自2019年6月5日至2019年10月15日期间案涉场地租金也不应当按照每月60000元计算。3.造成红馆公司拖延支付租金及水电费的根本原因在于菊城公司物业多处漏水，物业无法正常使用。KTV大堂前台位置大面积漏水，严重影响红馆公司的商业形象导致红馆公司严重经济损失。菊城公司违约在先，所以红馆公司无需承担合同的违约责任。菊城公司主张的违约金过高，超过法律允许范围。租赁保证金400000元应该退还给红馆公司。4.案涉牌照属于红馆公司，菊城公司没有证据证明其将相关经营证照变更到红馆公司名下，对菊城公司主张的水电费计算标准有异议。综上所述，菊城公司起诉的各项请求没有事实和法律依据，请求法院驳回菊城公司的诉讼请求，并判令由菊城公司承担全部诉讼费。阮学远辩称，当时其租赁菊城公司的案涉场地，娱乐牌照是其办理的，不可能是菊城公司转给其；其不承担保证责任，因为场地严重漏水，才导致拖延租金；菊城公司故意没有将红馆公司拖欠租金及相关费用的情况通知其，导致损失扩大，其无需承担保证责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月9日，出租人菊城公司（甲方）与承租人红馆公司（乙方）、保证人中山市石岐区红馆百货商行、孙炼柱、阮学远（丙方）签订合同编号为001的租赁合同，主要约定甲方将位于中山市*********之一面积约2200平方米的租赁物租给乙方用于KTV等合法经营项目，租赁期限为5年，自2012年11月10日起至2017年11月9日止。2017年*月12日，出租人菊城公司（甲方）与承租人红馆公司（乙方）、保证人阮学远（丙方）签订合同编号为菊租字201701号的租赁合同，主要约定甲方将中山市********号（庭审过程中，双方均确认租赁物为红山路**号之一）租给乙方用于KTV等合法经营项目，甲方仅按现状交付租赁物业，物业交付时未能满足经营需要的，由乙方投入改造，乙方自行申领牌照，不得无证经营，否则甲方有权解除合同，给甲方造成损失的，由乙方赔偿；租赁期限为3年，自2017年11月10日起至2020年11月9日止，租赁的起始日为租赁物业交付之日，若交付日延迟，则租赁期起止日相应顺延；甲方按现状向乙方交付租赁物业；甲方交付的条件和相关设施设备详见本合同附件二《设施设备清单》，但甲方不保证相关设施设备已符合安全投运的标准，乙方必须自行检测并维护，直至符合安全标准的情况下方能投入使用；由2017年11月10日至2017年12月9日为装修免租期，乙方无需支付租金，但水、电费及其他乙方使用该物业之费用乙方应按时缴付，免租期满后，每月租金为80000元；租金的支付方式为按月支付，乙方必须于每月5日前支付上月租金，如果乙方逾期支付租金的，必须按照每日千分之五向甲方支付滞纳金；租赁期内，乙方经营产生的一切费用，包括但不限于营业税费、水、电、中央空调、电话、网络使用、有线电视费等，均由乙方承担；甲方在乙方承租的经营场所安装水、电、中央空调等计量设备，每月底经双方共同抄表并计算水损、电损后，按抄表数加损耗确定乙方的实际用量，并按有关收费部门的收费单价标准计算实际费用并向乙方收取，乙方应在每月的5号前缴交上月相关费用，如乙方逾期未能支付的，甲方将有权向乙方收取每日千分之五的滞纳金；租赁保证金为400000元，保证金分期支付：乙方在签订本合同后7日内，以现金或支票形式将保证金70000元支付给甲方，在2017年11月10日前必须将余额330000元补足，否则甲方有权单方解除本合同，没收保证金并另行对外招租；租赁期内，乙方承租范围的租赁物业及其附属配套的设备、设施由乙方负责日常管理和维护（乙方应在确保甲方交付的以及自己投入的设施、设备符合安全标准方可投入运行），并承担由此产生的一切费用；乙方有下列情形其中一条的视同乙方违约，乙方承担违约责任，甲方有权单方解除合同，没收保证金，乙方所投入的基建、装修、设备设施无偿归甲方所有，并且甲方有权追究乙方经济赔偿：逾期缴纳租金、管理费、水费、电费、杂费、甲方垫付费用等任一项2个月（含2个月）以上的；乙方擅自把营业执照、相关许可等经营牌照注销或转让给第三人......；本合同有效期内，因一方违约导致另一方循法律途径主张相关权利的，由此产生的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费等均由违约方承担；丙方愿意对乙方承租期间拖欠甲方的一切债务承担连带保证责任，直至乙方还清债务之日止。2019年2月28日，出租方（甲方）菊城公司与承租人（乙方）红馆公司签订租赁合同补充协议一份，约定将租金从原来的每月80000元变更为每月60000元，从2019年3月10日起执行；新租金执行期限：从2019年3月10日起至租赁合同期满，即自2019年3月10日起至2020年11月9日期间，乙方按每月60000元标准向甲方支付租金。2019年3月22日，菊城公司（甲方）与中山市小榄镇消防工程公司（乙方）签订自动消防系统维修保养合同书一份，主要约定甲方委托乙方对本单位现有的自动消防系统进行维修保养，乙方按甲方现有的自动消防设备项目进行维修保养；本合同自双方签字之日生效，有效期12个月（即2019年4月1日至2020年3月31日止）；根据双方协商，甲方支付乙方的维修保养费用是43000元/每年。菊城公司就红馆公司每月拖欠的租金、水电等费用向红馆公司发通知催缴，通知打印的欠款情况如下：5月10日-6月10日租金60000元（通知上手写“已交”）、6月水费2193元、6月电费32903.85元、6月燃料费184.95元、6月消防保养费717元，6月10日-7月10日租金60000元（通知上手写“已交5万”）、7月水费2828.8元、7月电费39491.55元、7月燃料费657.6元、7月消防保养费717元，7月10日-8月9日租金60000元、8月水费2689.4元、8月电费44944.2元、8月燃料费659.85元、8月消防保养费717元，8月10日-9月9日租金60000元、9月水费3104.2元、9月电费41551.65元、9月燃料费701.1元、9月消防保养费717元，9月10日-10月9日租金60000元、10月10日-10月14日租金9677.42元、10月水费1540.2元、10月电费26646.9元、10月燃料费336.15元、9月29日-10月14日的消防保养费370.06元。上述通知书均有红馆公司的法定代表人于士君签名确认收到。2019年10月5日，菊城公司向红馆公司出具追缴费用的通知，该通知载明红馆公司尚欠2019年6月份租金10000元、水费2193元、电费32903.85元、燃料费184.95元、消防保养费717元，7月份租金60000元、水费2828.8元、电费39491.55元、燃料费657.6元、消防保养费717元，8月份租金60000元、水费2689.4元、8月份电费44944.2元、燃料费659.85元、消防保养费717元，以上合共258704.2元。红馆公司法定代表人于士君在该通知上签收。菊城公司提交欠付电费、水费、燃料费、消防保养费计算表载明了各项目各月的欠费情况。其中，2019年6月-10月欠电费185544.93元、水费12355.6元、燃气费2539.65元、消防保养费3585元。红馆公司对费用计量无异议，对单价有异议，确认消防保养费为每月717元。菊城公司提交的2019年10月份的商业专变电费发票、燃气费发票、基本水费发票、垃圾处理费发票、污水处理费发票显示：商业专变电费的单价约为0.59元/度、燃气费的单价约为3.77元/立方米、基本水费的单价为1.46元/吨、垃圾处理费的单价为0.42元/立方米、污水处理费的单价为1.4元/吨。红馆公司则称电价按照供电部门为0.78元/度。菊城公司解释称，其系转供电给红馆公司，因其投资变配电设施，供电部门按其一级电价用户收取电费，红馆公司原则上按二级电价用户计价，比一级用户电价高，且菊城公司转供电给红馆公司，存在电损。燃气费、水费在专供过程中亦存在损失问题。2019年10月18日，菊城公司向红馆公司及其法定代表人于士君发出解除合同通知书，载明截止至2019年10月15日，红馆公司尚欠租金及相关费用共计463348.88元，由于红馆公司拖欠租金及相关费用，菊城公司特函告红馆公司双方于2017年6月12日签订的租赁合同于2019年10月15日解除，红馆公司务必于收到本通知后三天内结清所有欠款，将经营场所及配套之经营设备设施返还给菊城公司，否则该司将处置红馆公司遗留在租赁物内的所有物件，没收处置所得或将处置所得抵扣红馆公司所欠费用，并循法律途径向红馆公司主张权利。红馆公司提交的漏水位置图片及微信聊天记录截图显示，案涉租赁物存在天花墙体开裂、漏水的问题，红馆公司的于士君自2019年6月份起多次通过微信向菊城公司的管理人员陈丽明发送天花漏水的照片、漏水位置等，陈丽明回复“好”“已发工程部”。为证明2019年10月15日之后，菊城公司在案涉租赁物上锁并阻止红馆公司搬走物品，红馆公司提交案涉租赁物正门及后门被锁的照片、肖梁轩的证人证言并申请证人张蓓出庭作证。肖梁轩的证人证言及张蓓均证实2019年10月15日其作为红馆公司员工回到案涉租赁物清理酒水等物品，东西搬出后菊城公司陈丽明等人又不让搬，要求将东西搬回去。菊城公司对此不予确认。经查，中山市*********之一的土地使用权人为中山市小榄镇旅游物业管理有限公司。2012年9月21日，中山市小榄镇城镇管理综合办公室出具一份房屋临时使用证明，载明：房屋使用人为小榄镇旅游物业管理有限公司，建设地点为小榄镇红山路**号之一，房屋用途为商业，竣工面积1849.83平方米，并备注本证明只能用于本镇范围内的房屋办理工商营业执照、食品、药品、卫生相关许可证、建筑物完工申请供水（电）等业务时与相关部门作协调的凭证，不能作为房屋产权的依据，此证有效期为*年，如因规划调整该证明自动作废并需重新申请办理。庭审中，菊城公司称租金的计算周期是每月10日到次月10日，该期间租金下月5日前交纳，红馆公司从2019年5月10日开始拖欠租金及相关费用，期间只支付了50000元；红馆公司主张的租金调整为每月50000元不属实；红馆公司没有与其作出任何协商的情况下走了，还自行锁门，按照正常红馆公司肯定是加锁之后就走，不可能当时不加锁就走，其于2019年10月17日左右将案涉租赁物的后门锁了，由于红馆公司一直不回来，就于2019年10月20日左右把正门也锁了，红馆公司若想拿东西可以通过正规渠道跟其沟通；确认收到红馆公司的保证金400000元。红馆公司称从2019年7月10日开始拖欠租金，之前因为漏水原因，菊城公司同意调整租金为每月50000元；菊城公司于2019年10月14日停水停电，于2019年10月15日将案涉租赁物正门和后门都锁了，其于2019年10月15日下午在前门加了一把小锁，并对当时搬酒水的情形作出具体详细的描述。红馆公司与菊城公司共同确认：双方的租赁合同于2019年10月15日已解除；红馆公司没有缴纳2019年6月-10月的水电费、燃气费、消防保养费；红馆公司在2019年10月15日之后就没有在租赁物经营了；租赁物内的家具、KTV设备属于红馆公司。菊城公司庭后向本院提交《场地返还协议》，该协议约定红馆公司与阮学远应于2020年8月2日前完成有关设备的变卖及清理，逾期未完成的，红馆公司和阮学远同意对有关设备的所有权予以放弃，由菊城公司自行处置；菊城公司自2020年8月2日起正式收回租赁场地，红馆公司与阮学远不再对租赁场地及其存放在内的任何物品主张任何权利，菊城公司有权自行处置。该协议加盖了菊城公司、红馆公司公章，并由阮学远签名。红馆公司对该协议不予确认，认为没有经手人及法定代表人签名。本院认为，本案为租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，菊城公司未向本院提交案涉租赁物的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的文件，其提交的房屋临时使用证明载明的竣工面积与租赁面积并不一致，并载明该证明仅系作为房屋在办理工商营业执照、建筑物完工申请水电等业务时与相关部门作协调的凭证，且在双方于2017年6月12日签订编号为菊租字201701号的租赁合同时该证明已过期。故根据上引司法解释的规定，菊城公司与红馆公司、阮学远于2017年6月12日签订的编号为菊租字201701号的租赁合同为无效合同。虽该合同无效，但菊城公司向红馆公司提供租赁物，红馆公司向菊城公司支付租金及相关费用，双方之间形成事实上的租赁关系。菊城公司主张双方的租赁关系于2019年10月15日解除，红馆公司对此予以确认，本院对此予以认定。菊城公司提交的《场地返还协议》加盖了红馆公司的公章，并由阮学远签名。红馆公司虽不予确认，但未提供相反证据予以反驳。本院对该证据予以采信。《场地返还协议》已明确约定红馆公司和阮学远于2020年8月2日前完成有关设备的变卖及清理，逾期视为对有关设备的所有权予以放弃，由菊城公司自行处置，菊城公司自2020年8月2日起正式收回租赁场地。由此可见，菊城公司已实际收回案涉租赁场地，其再要求红馆公司返还租赁物的诉请有误，本院对此不予支持。菊城公司称其在案涉租赁物上锁只是为了保护东西不被盗窃，不是为了阻止红馆公司搬走东西。但其又称红馆公司没有与其作出任何协商的情况下走了，还自行锁门，并陈述按照正常红馆公司肯定是加锁之后就走，不可能当时不加锁就走。由此可见，在菊城公司认为红馆公司已经对租赁物上锁的情况下，其若仅为了保护东西不被盗窃再上锁的行为显然不符合常理。红馆公司称菊城公司于2019年10月14日停水停电，于2019年10月15日将案涉租赁物正门和后门都锁了，菊城公司不让其搬离租赁物内物品，其于2019年10月15日下午在前门加了一把小锁。本院根据双方庭审陈述，结合红馆公司提供的酒水照片、租赁物被上锁的照片、证人证言、红馆公司对于当时搬酒水时的具体情况的描述、菊城公司在解除合同通知书中提到红馆公司收到通知书三天内不结清欠款则将处置红馆公司物品并没收处置所得或将处置所得抵扣欠款、红馆公司于2019年10月15日停止经营且菊城公司未提供证据证明其在2019年10月15日之后有要求红馆公司搬离租赁物内物品的事实，本院认为红馆公司主张的上述事实具有高度盖然性，本院对其关于菊城公司于2019年10月15日在案涉租赁物上锁不让搬东西的主张予以采信。菊城公司在案涉租赁物上锁导致红馆公司无法搬出东西，故2019年10月15日之后扩大的租金损失应由菊城公司自行负担。根据菊城公司提供的缴款通知及2019年10月5日向红馆公司出具追缴费用通知可知，截止2019年10月14日红馆公司尚欠的租金共计199677.42元。红馆公司主张发现漏水后双方协商变更每月租金为50000元，但未提供证据予以证明，菊城公司对此不予确认，本院对此不予认定。关于其他费用欠费问题，菊城已提供证据证明相关费用的政府收费单价。虽菊城公司主张的单价比政府收取单价略高，但诚如菊城公司所称，其在转供过程中确实存在损耗问题，且自双方于2012年成立租赁关系至今，红馆公司一直未对各项费用单价提出过异议，可见，红馆公司对菊城公司的计算单价是默认的。此外，根据菊城公司提供的费用计算表，2019年6月至10月的电费为185544.93元、水费为12355.6元、燃气费为2539.65元、消防保养费为3585元，而根据有红馆公司法定代表人签名的每月催缴通知，6-10月份的电费合计185538.15元、水费合计12355.6元、燃料费合计2539.65元、消防保养费（计算至2019年10月14日）合计3238.06元，与菊城公司提供的费用计算表基本一致。因每月催缴通知有红馆公司法定代表人于士君签名，且红馆公司已于2019年10月15日停止营业，故本院认定红馆公司尚欠的费用情况以每月催缴通知载明的为准。据此，红馆公司尚欠菊城公司6-10月份的电费185538.15元、水费12355.6元、燃料费2539.65元、消防保养费3238.06元，合计203671.46元。因菊城公司与红馆公司、阮学远于2017年6月12日签订的编号为菊租字201701号的租赁合同为无效合同，故菊城公司诉请红馆公司支付违约金及律师费，理据不足，本院不予支持。但红馆公司作为承租方，停止在案涉租赁物经营之日起至菊城公司提起本案诉讼长达5个月的时间内，未及时付清租金及已实际产生的各项费用，其行为已构成违约，应向菊城公司赔偿逾期付款造成的利息损失。因上述合同无效，菊城公司诉请阮学远对案涉债务承担连带清偿责任，亦理据不足，本院予以驳回。综上，菊城公司诉请合理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。红馆公司及阮学远抗辩有理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。因红馆公司未就保证金向本院提出反诉，本院对其关于退还保证金400000元的意见不予审查。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中山红馆捌捌娱乐有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市菊城酒店有限公司支付租金199677.42元、电费185538.15元、水费12355.6元、燃料费2539.65元、消防保养费3238.06元，合计403348.88元，并赔偿逾期付款利息损失（以403348.88元为计算基数，自2020年3月24日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；二、驳回原告中山市菊城酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10774元，减半收取5387元，由原告中山市菊城酒店有限公司负担2271元，被告中山红馆捌捌娱乐有限公司负担3116元（该款已由原告中山市菊城酒店有限公司向本院预交，被告中山红馆捌捌娱乐有限公司在支付上述款项时一并迳付原告中山市菊城酒店有限公司，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴炎梅二〇二〇年十一月二十日书记员  何慧聪吴文达