广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初9691号原告：佛山市顺德区新创见物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂容山居委会容奇大道中**丰盛豪庭**铺。法定代表人：成秀英。委托诉讼代理人：陈婷婷，系广东沛宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈峻勇，系广东沛宇律师事务所实习律师。被告：王有银，女，1977年2月18日出生，汉族，住广东省广州市花都区**************，公民身份号码440************626。被告：马士红，男，1965年11月13日出生，汉族，住安徽省巢湖市无为县****************，公民身份号码342************014。原告佛山市顺德区新创见物业管理有限公司诉被告王有银、马士红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，依法适用小额诉讼程序审理，后因两被告下落不明需公告送达，本案依法变更为适用普通程序审理，并于2020年10月14日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人陈婷婷、陈峻勇到庭参加诉讼，两被告经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付2018年1月至2019年9月期间的物业服务费7434元及违约金（违约金自2018年2月1日起按照月利率2%计算至实际清偿之日，暂计至2019年9月30日为1486.8元）；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：被告王有银曾经是位于佛山市顺德区***************************屋的业主，原告是为该房屋提供物业管理服务的公司。原告与被告王有银签订了《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定由原告为案涉房产提供物业服务，被告王有银每月应缴纳的物业服务费金额为354元，逾期未交费则需按每日千分之五支付违约金并承担原告为追讨费用产生的律师费、诉讼费等费用。此后，原告依约提供物业服务，但被告王有银自2018年1月份开始拒绝缴纳物业服务费，原告多次催收无果。经原告查询，被告马士红现为案涉房屋目前的登记所有权人，被告王有银未将案涉房屋已转让给被告马士红的情况告知原告，两被告也没有与原告办理相关的交接手续，都没有缴纳案涉的物业管理费用。原告与被告王有银签订的《协议书》合法有效，被告马士红虽未与原告签订物业服务协议，但被告购买了案涉房屋，其作为新业主实际上已接受了原告的物业服务，原告与被告马士红已实际形成物业服务关系。两被告作为涉案物业的前后业主，在物业管理活动中需要按时交纳物业服务费用。原告作为物业服务企业，其对小区的多个方面提供物业服务，包括房屋共用部位、共用设施的维护和管理、公共秩序的管理、交通秩序、公共环境卫生等，故原告提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个小区的物业。两被告已实际接受了原告的服务，其不按时缴纳物业管理费的行为会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。故两被告拒不缴纳物业服务费的行为已严重违反《协议书》的约定，侵犯原告及其他已缴费业主的合法权益。原告围绕诉讼请求提供了证据，两被告未到庭参加诉讼，既未提交书面答辩状，也未提供证据，视为其放弃抗辩和质证的权利。经审查，原告提供的证据形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院均予以采信。根据本院采信的证据及当事人庭审陈述，本院确认以下案件事实：被告王有银曾是位于佛山市顺德区****办事处容山社区居民委员会X房屋的所有权人。2016年7月1日，原告与被告王有银共同签订《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定由原告为案涉房产提供物业管理服务，物业服务费按照包干制方式收取，收费标准为按照房屋建筑面积2.51元/平方米/月，案涉房屋的建筑面积为140.95平方米，每月应缴纳的物业服务费金额为354元；物业服务费按月于每月10日前缴纳，逾期缴纳的原告有权按照每日万分之五计收违约金；被告王有银作为业主如果将房屋转让给他人，需要与原告结清物业服务费及其他费用，并办理相关交接手续。根据已在佛山市自然资源局登记备案的《房地产买卖合同》记载，被告王有银与被告马士红于2017年9月29日签订该合同，约定被告王有银将案涉房屋出售给被告马士红，房屋交付时间为2017年12月31日，被告王有银保证案涉房屋没有产权纠纷、财务纠纷或其他权利限制，对于发生买卖前已存在的纠纷，该由被告王有银负责处理，并承担相应法律责任。双方已为案涉房屋办理了所有权变更登记，后因被告马士红拖欠债务未清偿，佛山市禅城区法院在（2019）粤0604执11828号案件执行过程中对登记在马士红名下的案涉房产进行了司法拍卖，案涉房屋已于2019年12月19日过户至案外人梁凯诗名下。两被告均未将案涉房屋发生产权变更的情况告知原告，也未向原告支付2018年1月至2019年9月期间产生的物业服务费，被告马士红也未与原告签订新的物业服务合同。本院认为，本案属物业服务合同纠纷，原告主张两被告在本案中对案涉的全部物业服务费承担共同清偿责任，本院对此分析如下：两被告于2017年9月29日签订《房地产买卖合同》，约定被告王有银将案涉房屋出售给被告马士红，房屋交付日期为2017年12月31日，并将该合同在行政主管部门备案，亦根据已备案的合同为案涉房产办理了所有权变更登记。因此，本院据此推定案涉房屋已于2017年12月31日完成交付，被告马士红已取得案涉房屋的所有权，并于该日开始占有使用案涉房屋。虽然原告与被告马士红之间未签订书面的物业服务合同，但是被告马士红所有的案涉房屋实际上接受了原告提供的物业管理服务，双方之间存在事实上的物业服务合同关系，被告马士红作为获益方，原告要求被告马士红向其支付案涉物业服务费符合情理，原告主张该案涉物业服务费仍按照原告与被告王有银签订的物业服务合同中约定的收费标准计收较为合理，本院予以支持，因此被告马士红应当向原告支付2018年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费共计7434元。被告马士红作为案涉房屋的所有权人，在接受原告提供的物业管理服务之后未及时向原告支付物业服务费的行为有违诚实信用原则，且给原告造成了相应的损失，原告要求被告马士红向其支付违约金合法有据，但是原告主张的违约金计算标准明显过高，基于补偿原告损失和惩罚被告马士红不诚信行为的目的，本院酌定违约金按照以下方式计算：暂计至2019年9月30日的违约金为500元，之后的违约金以7434元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率的两倍计算至实际清偿之日。虽然案涉物业服务费并非被告王有银拖欠，被告王有银并不承担向原告支付案涉物业服务费的义务，但是原告与被告王有银签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》中明确约定被告王有银转让案涉房屋时应当告知原告，并配合办理相关的交接手续，被告王有银未履行该义务，构成违约，且该违约行为给原告开展正常的小区管理和收取物业服务费造成了不必要的困难，因此被告王有银应当对本案中应由被告马士红支付的2018年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费7434元以及违约金承担连带清偿责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告马士红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区新创见物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年9月30日期间的物业服务费7434元及违约金（违约金计算方式：暂计至2019年9月30日的违约金为500元，之后的违约金以7434元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率的两倍计算至实际清偿之日）；二、被告王有银对本判决第一项确定的被告马士红所负债务承担连带清偿责任；三、驳回原告佛山市顺德区新创见物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（原告已预交），由被告王有银、马士红负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  樊二彦人民陪审员  吴连好人民陪审员  梁海燕二〇二〇年十月二十二日书 记 员  胡祉彦