四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14071号 上诉人（原审被告）：成都泰悦房地产开发有限公司。住所地：四川省邛崃市文君街道办滨江路下段**附**。 法定代表人：王浩，执行董事。 委托诉讼代理人：李勇，四川旌启扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹绮，四川旌启扬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈朝林，男，1970年12月4日出生，汉族，住成都市成华区。 上诉人成都泰悦房地产开发有限公司（以下简称泰悦公司）因与被上诉人陈朝林房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2019）川0183民初2824号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泰悦公司上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2.请求依法判决一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：一、一审法院存在事实认定错误。 1、竣工备案仅为建设行政主管部门的事后监督、复查制度，不应以备案时间作为是否交付的判断依据。 按照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案。该要求办理为备案，不是审批，因此建设行政主管部门的备案行为属事后监督、复查制度。本案涉案房屋虽未在交房之日取得竣工验收备案书，但案涉房屋已经法定验收合格，并未损害原告利益。 2、上诉人与被上诉人已就房屋交付进行了明确约定，案涉房屋已交付。 根据双方补充协议第三条第三款对房屋交付的特别约定：出卖人在房屋达到合同约定的交付使用条件后，无需以书面的形式通知买受人办理交付手续。无论出卖人的通知在客观上是否能够送达买受人，买受人均应于合同约定的交房日前往项目现场办理房屋交付手续，逾期未办理，则以交房最后期限届满日届临后的第二日，视为出卖人的实际交付日。即双方之间已对房屋交付方式和时间进行了约定。且在合同约定的交付时间届满前，案涉房屋已经竣工验收合格，已符合法定交付条件。被上诉人于2018年6月27日才前往物业办理手续系因其自身原因，与上诉人无关。被上诉人接收房屋进而办理房屋交接手续即表示其认可了新的房屋交付条件，上诉人不应承担逾期交房的违约责任。 二、一审法院适用法律错误。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”事实上，上诉人并未给被上诉人造成任何实际损失，被上诉人也没有提交证据证明其遭受损失，根据公平原则和法律规定，违约金理应依法调整。 上诉人小区有数千户业主，如果每一业主均提起诉讼，那上诉人将面临数千万的诉求主张，远远超出了上诉人整个项目开发的利润，直接可导致一个企业的破产。一审法院判决“以已付房款每日万分之一计算逾期办证违约金”既不符合法律规定，也不符合我国民法“公平公正”原则，更与我国支持中小企业健康发展的方针政策背道而驰。 综上，一审法院基本事实认定错误且适用法律错误，特上诉至贵院请求依法撤销原判后依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。 陈朝林答辩称，第一，上诉人主张的竣工备案仅是行政主管部门事后监督，不应作为判断是否违约的理由，不能成立。上诉人提出的在2016年提交了竣工备案表，这仅是上诉人向行政主管部门提出进行备案的请求，建设部门未进行备案，并不是备案证明文件。说明案涉房屋不能达到备案条件，不能交付给我们。备案也是交付房屋之前对房屋质量问题的监督。上诉人认为备案不是审批我方不予认可，被上诉人认为这就是对房屋的质量进行监督复查。 第二，上诉人称房屋交付进行明确约定房屋已交付给被上诉人，被上诉人不同意，实际房屋未交付。2016年12月30日根据双方合同约定的交付条件，发现不具备房屋竣工验收备案表。备案表不仅是双方约定的交付条件，也是国家房管部门规定的商品房达到交付条件的必要条件，没有竣工验收备案表就不能交付。根据双方合同第18.3条约定未达到交付条件被上诉人有权拒绝收房。2018年1月2日上诉人取得了竣工验收备案表，所以被上诉人主张2016年12月30日至2018年1月2日期间的逾期交房违约金。 陈朝林向一审法院起诉请求：1.泰悦公司向陈朝林支付逾期交房违约金人民币15084元；2.泰悦公司向陈朝林赔偿其自2016年12月31日至2017年1月2日的利息17830元（按银行同期贷款利率4.35%计算）；3.泰悦公司向陈朝林赔偿物管费1372元。 一审法院认定事实：2016年2月17日，陈朝林与泰悦公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定陈朝林购买泰悦公司开发的位于邛崃市××小区××幢××单元××层××号商品房，并约定出卖人在2016年12月30日前向买受人交付该房，该房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书，并约定除不可抗力外，出卖人未按约定时间向买受人交付该房的，由出卖人继续负责组织相关单位在90日内予以实施到位，在该期限内达到上述承诺条件则出卖人不承担违约责任，超过90日仍未达到上述承诺条件的，出卖人应当采取补救措施并根据新的逾期天数按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，陈朝林如约向泰悦公司支付了全部购房款409876元。该房于2016年11月30日竣工验收合格，于2016年12月23日取得房屋建筑面积测绘成果报告，于2017年9月20日取得建设工程规划核实意见书，于2018年1月2日取得竣工验收备案书。陈朝林于2018年6月27日从泰悦公司处收房。 一审法院认为：当事人签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法有效。泰悦公司应按约履行交房义务。在合同约定的交付房时间届满时即2016年12月30日，该房已经竣工验收合格，但合同约定的交付条件尚未满足。泰悦公司应当承担逾期交房违约责任。扣除合同约定的90日整改免责期，故逾期交付房违约金的起算时间应从整改免责期届满之日起即从2017年3月30日起算，至陈朝林主张的满足合同约定交房条件的2018年1月2日共计278天。泰悦公司主张免除违约金责任的理由缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。违约金标准应当按照合同约定的日万分之一计算。陈朝林已经主张逾期交房违约金，其损失已经得到弥补，其另外主张购房款资金利息缺乏法律依据，一审法院不予支持。陈朝林支付物管费与其收房时房屋是否满足合同约定的交房条件没有因果关系。物管费不属于泰悦公司逾期交房行为产生的损失，一审法院对该主张不予支持。泰悦公司主张调减违约金，一审法院不予支持。故泰悦公司应支付违约金：409876×278×0.0001=11394.55元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、泰悦公司于判决生效后五日内支付陈朝林逾期交房违约金11394.55元；二、驳回陈朝林的其他诉讼请求。一审案件受理费676元，由陈朝林负担456元，泰悦公司负担220元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人泰悦公司的上诉请求与被上诉人陈朝林的答辩意见，本案二审争议焦点为：泰悦公司是否具有逾期交房的违约行为。现就该争议焦点的认定论述如下。 泰悦公司与陈朝林签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，双方签订的合同中就交付标准约定有“该房交付时应已取得建设工程竣工验收备案证明文件和建设工程竣工验收合格证明”。该约定系买卖双方就房屋交付时应当取得的相关文件进行了约定，泰悦公司在交付房屋前即应符合合同约定的上述条件。但根据一审法院查明的事实，备案证明文件的时间迟于合同约定的交付时间，且泰悦公司也未提交相应证据证明在取得备案证明文件后及时通知买受人收房，故一审法院认定泰悦公司应当承担逾期交房的违约责任、对违约期间的认定正确，本院予以确认。 泰悦公司上诉认为只取得竣工验收合格证明即符合交付条件，本院认为，当事人在合同中对于交付条件有明确约定，且竣工验收合格证明与竣工验收备案证明文件并非同一性质、名称，故泰悦公司未按照约定完成约定交付前应当取得相应文件的合同义务，故应承担违约责任。原审法院对此认定正确，本院予以维持。泰悦公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于泰悦公司还提出违约金过高，应予以调低的上诉理由。本院审查后认为，根据双方在合同就逾期交房违约金的计算标准，年化利率仅为3.65%，不存在明显过高的情况；且泰悦公司在本案中也无相应证据证明其逾期交房的行为对买受人所造成的损失远低于合同约定的违约金，故一审法院按照双方约定的标准计算违约金正确，本院予以确认。泰悦公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费676元，由成都泰悦房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 锋 审判员 李 俊 审判员 白福群 二〇二〇年十一月一日 书记员 龙春光