北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初4955号原告（反诉被告）：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区后南仓**楼108。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：朱方方，女，1984年2月6日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：洪丽雯，女，1995年10月2日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。被告（反诉原告）：北京盛秀汇科技有限公司，，住所地北京市怀柔区怀北镇怀北路**法定代表人：张丽艳，经理。委托诉讼代理人：龙鑫，北京市弘嘉律师事务所律师。原告北京富力通达房地产有限公司（以下简称富力公司）诉被告北京盛秀汇科技有限公司（以下简称盛秀汇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告富力公司的委托诉讼代理人朱方方、洪丽雯，被告盛秀汇公司的委托诉讼代理人龙鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富力公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付原告剩余房款5900000元；2．请求判令被告支付原告逾期付款违约金，以剩余房款为基数按照日万分之二计算至实际付款之日止。暂计至2019年10月31日金额为729356元（计算方法为126984+118932+213576+189344+80520=729356元）；3．请求判令被告支付原告面积补差款12943元；4．请求判令被告支付原告前期物业服务费，共计15190．2元（计算方法为每平米物业费9元*实测建筑面积140．65平米*12个月）；上述金额共计：人民币6657489．2元。5．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年2月13日，原告与被告签订了编号为Y2014121的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），约定被告购买原告开发的北京市通州区运河核心区IX-10地块F3其它类多功能用地项目B02办公楼11层XXX号房屋，总房款6559859元。《预售合同》第六条约定，被告采取分期付款的方式付款，被告首付房款659859元，剩余房款分五期支付，具体付款方式及期限的约定见附件五。《预售合同》附件五约定，被告应于2016年12月11日交纳定金10万元，于2017年2月13日缴纳首期房款659859元（总房款的10%，含定金10万元），于2017年3月13日前交纳二期房款660000元（总房款的10%），于2017年5月13日前交纳三期房款660000元（总房款的10%)，于2017年8月13日前交纳四期房款1320000元（总房款的20%)，于2018年6月30日前交纳五期房款1940000元（总房款的30%)，于2018年12月30日前交纳六期房款1320000元（总房款的20%)。《预售合同》附件五第八条约定，如被告未按期支付任何一期房款，原告可根据《预售合同》第十一条关于逾期付款的违约责任，向被告收取违约金，被告需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续。《预售合同》第十一条约定，因被告未按约定时间付款的，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。《预售合同》附件七第八条约定，自原告通知收房日期届满之日起，被告应向原告支付一年的物业服务费。《预售合同》附件七第七条约定，办公类物业服务费用为9元／平方米。2018年12月18日，原告向被告送达《交付使用通知书》，其上载明房屋已验收合格，实测建筑面积为140．65平方米，可以在2018年12月25日交付使用，同时通知被告支付剩余房款5900000元、面积补差款12943元。基于被告逾期付款事实，原告多次进行催收，并于2019年8月1日向被告发送催款函，通知其于2019年8月15日前支付剩余房款及违约金。截至当前，被告仍未支付剩余房款5900000元、面积补差款12943元，同时也未按照合同约定支付前期物业服务费。被告盛秀汇公司辩称，不同意原告诉讼请求。请求法院驳回原告的诉求。被告未能支付剩余房款，是原告并未依照合同约定交付房屋，且双方明确约定购房用途为办公，但原告私自以住宅形式对外宣传，这种住宅与办公混搭的行为，严重与事实不符。原告在履行合同过程中，存在虚假宣传的违约行为。基于原告的两项违约，故被告未支付剩余房款，被告不存在违约。在双方房屋买卖合同履行过程中，被告的法定代表人在原告工作人员的协助下成立公司，该公司至今无实际经营业务，亦没有资产，公司没有相关人员，被告难以继续履行合同。根据合同法，本案属于合同无法继续履行，被告认为合同继续履行的条件不足。被告要求进行反诉，反诉请求：1．请求判令解除反诉原告与反诉被告于2017年2月13日签订的合同编号为YXXXXX的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》。2．请求判令反诉被告返还反诉原告已付购房款人民币659859元及印花税3280元。3．要求反诉被告配合反诉原告办理注销网签手续。4．本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年2月13日，反诉原告作为购房人与反诉被告签订了合同编号为YXXXXX的《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）。根据合同约定，反诉原告购买被告开发的位于通州区运河核心区IX-10地块F3其他多功能用地项目B02办公楼11层XXX号。房屋建筑面积140．3平方米，房屋价格为6559859元。反诉原告于签订合同当日即将首期购房款659859元及印花税3280元支付给反诉被告。根据合同约定，反诉被告应在2018年12月30日前将房屋交付原告，否则反诉原告有权退房，但反诉被告至今未能交房。并且原被告双方的明确约定购房用途为办公，但反诉被告私自以公寓住宅的形式对外进行宣传和销售，这种办公与居住混搭的行为明显与反诉被告之前的宣传不符，将导致反诉原告购买的房屋品质随之下降。反诉被告存在虚假宣传行为，已经构成违约。在双方合同签订过程中，反诉原告在反诉被告工作人员的要求下，反诉原告之法定代表人注册公司购买涉案房屋，公司至今无实际经营业务与资产，无能力继续履行购房合同，根据合同法第一百一十条规定，本案属于合同无法继续履行的情况，故反诉原告请求人民法院依法解除《预售合同》。综上，反诉原告认为，因为反诉被告的严重违约行为，导致反诉原告至今无法取得房屋，并且导致反诉原告拟购买的房屋出现极大贬损。这已经给反诉原告造成了重大经济损失，反诉被告已经构成根本违约，故诉至法院，请求法院依法裁判，支持反诉原告的请求。针对被告盛秀汇公司的反诉请求，原告富力公司辩称，一、《预售合同》合法有效，盛秀汇公司应当按照约定继续履行合同义务。2017年2月13日，富力公司与盛秀汇公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》(以下简称《预售合同》），盛秀汇公司向富力公司购买通州富力中心B02办公楼11层XXX号房屋，总价款6559859元。上述合同全部内容系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定，履行合同义务。合同订立过程中，不存在盛秀汇公司所称虚假宣传及诱导其购买案涉房屋的情况，关于房屋区位、楼层高度、房屋价格、付款方式、房屋性质等在《预售合同》中均如实载明，盛秀汇公司作为市场交易主体，对于购房政策、市场风险等问题应有客观、理性的判断，富力公司在交易过程中不存在缔约过失及任何过错。二、盛秀汇公司主张解约事由不成立，其作为违约方不享有合同解除权。《预售合同》签订后，富力公司始终按照约定履行合同义务，现房屋已如约达到交付条件，证照齐全，设施完备，富力公司没有任何违约事由及拒不履行情况，也未出现任何不可抗力事件导致合同目的无法实现。盛秀汇公司所述富力公司至今未予交房，系因盛秀汇公司自第二期房款起至今拒不支付，其逾期付款构成违约，不符合收房条件。故盛秀汇公司无任何约定或法定理由要求解除合同。关于盛秀汇公司所述因公司至今无实际经营业务与资产，无力继续履行购房合同，因此要求解除《预售合同》，该解约理由不能成立。首先，合同当事人无力履行合同义务并不构成合同法定解除条件，而是违约事由，盛秀汇公司主张本身就不能成立；其次，盛秀汇公司称其无力支付剩余购房款，但并没有提供全部财产明细证明其财产不足以履约；再次，经查询盛秀汇公司工商登记信息，其注册资本仅100万元，但却购买价值600余万元的案涉房屋，公司资本显著不足，且案涉房屋首付款为盛秀汇公司股东张丽艳个人缴纳，可知盛秀汇公司与股东个人存在人格混同、财产混同，盛秀汇公司股东理应对公司债务承担连带责任。须说明的是，盛秀汇公司作为违约方，不享有单方合同解除权。三、盛秀汇公司系明显过错方，应承担恶意缔约及违约的不利后果，如判令《预售合同》解除，将给富力公司造成巨大的经济损失，违背公平正义的法律原则。四、富力公司根据《预售合同》的约定收取相关费用，盛秀汇公司要求富力公司无条件返还已付房款及印花税无事实和法律依据。富力公司不同意盛秀汇公司的全部反诉请求，恳请人民法院驳回盛秀汇公司的全部反诉请求并支持富力公司的诉讼请求，依法维护富力公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月13日，富力公司与盛秀汇公司签订了编号为YXXXXXX的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》(以下简称《预售合同》），约定盛秀汇公司购买富力公司开发的北京市通州区运河核心区IX-10地块F3其它类多功能用地项目B02办公楼11层XXX号房屋，房屋所在土地用途为办公，预测套内建筑面积共96．3平方米，总房款6559859元。《预售合同》第六条约定，盛秀汇公司采取分期付款的方式付款。具体付款方式及期限的约定见附件五。《预售合同》附件五约定，盛秀汇公司应于2016年12月11日交纳定金10万元，于2017年2月13日缴纳首期房款659859元（总房款的10%，含足金10万元），于2017年3月13日前交纳二期房款660000元（总房款的10%)，于2017年5月13日前交纳三期房款660000元（总房款的10%)，于2017年8月13日前交纳四期房款1320000元（总房款的20%)，于2018年6月30日前交纳五期房款1940000元（总房款的30%)，于2018年12月30日前交纳六期房款1320000元（总房款的20%)，并约定：如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据合同第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金；买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续；买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第十一条的约定解除合同。《预售合同》第十一条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。《预售合同》附件九“补充协议”第6条约定：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。第7条约定：买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买受人每月还应按其总房款的0．6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。富力公司出具的《通州富力中心交付使用通知书》载明：盛秀汇公司须支付面积补差款12943元。《预售合同》第二十三条第2款约定：前期物业管理期间，本物业管理区域内的物业服务费标准为：办公9元/平方米·月。《预售合同》签订后，富力公司、盛秀汇公司办理了涉案《预售合同》的联机备案，盛秀汇公司于2017年2月13日向富力公司交付购房款659859元（含定金），富力公司代收盛秀汇公司印花税3280元，后未再向富力公司支付剩余房款。本案在审理过程中，盛秀汇公司称购房时富力公司虚假宣传，将办公楼房作为住宅销售，盛秀汇公司因听信该宣传才在无购买能力的情况下签订《预售合同》，现已无法继续履行。就其前项主张，盛秀汇公司提供了样板间照片等证据；就其后项主张，盛秀汇公司提交了该公司2018-2019年企业纳税申报表等予以佐证。盛秀汇公司明确表示其无能力继续履行涉案《预售合同》。富力公司对盛秀汇公司的上述主张均不予认可。经本院询问，盛秀汇公司表示愿意承担违约金以解除《预售合同》，但要求调低《预售合同》约定的违约金。本院认为，本案争议焦点是富力公司是否存在违约行为，及是否支持盛秀汇公司的解约请求。具体分析如下：第一，富力公司是否存在违约行为的问题。本案中，盛秀汇公司主张富力公司有涉案房屋可用于住宅使用的虚假宣传的违约行为。本院认为，首先，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论富力公司在销售时是否存在虚假宣传的行为，盛秀汇公司均应对于应否签约进行审慎思考，对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，盛秀汇公司选择签约，即应受《预售合同》条款约束，故上述盛秀汇公司主张富力公司存在违约行为依据不足，本院不予采纳。盛秀汇公司未按照《预售合同》约定支付房款，其行为已经构成违约。第二，是否支持盛秀汇公司解约请求的问题。本院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。本案中双方约定了退房条款，且本案中，盛秀汇公司明确表示不同意继续履行涉案《预售合同》，并表示公司目前已不具备继续履行《预售合同》的能力，同时愿意以承担相应违约金为代价解除《预售合同》，本院认为，结合合同约定的退房条款以及盛秀汇公司注册成立的目的及实际经营状况来看，涉案《预售合同》在事实上已难以强制继续履行，故对于盛秀汇公司要求解除《预售合同》并要求富力公司退还已付房款及印花税的反诉请求，本院予以支持。并且基于《预售合同》所办理的联机备案手续亦应予以注销，故盛秀汇公司要求富力公司配合办理注销网签手续的反诉请求本院予以支持。盛秀汇公司表示愿意支付解除《预售合同》违约金，本院不持异议，但其认为违约金数额过高，具体数额由本院按照《预售合同》的具体约定，兼顾《预售合同》的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为390000元。关于富力公司要求盛秀汇公司继续履行《预售合同》并交付剩余购房款5900000元以及逾期付款违约金、房屋面积差价款和物业管理费的诉讼请求，在《预售合同》已被判令解除的情况下，其上述请求，缺乏合同依据，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、解除原告北京富力通达房地产开发有限公司与被告北京盛秀汇科技有限公司于2017年2月13日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，原告北京富力通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内配合被告北京盛秀汇科技有限公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、原告北京富力通达房地产开发有限公司返还被告北京盛秀汇科技有限公司已付房款659859元、代收印花税3280元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京盛秀汇科技有限公司给付原告北京富力通达房地产开发有限公司违约金390000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告北京富力通达房地产开发有限公司的诉讼请求；五、驳回被告北京盛秀汇科技有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58402元，由被告北京盛秀汇科技有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费10431元，由被告北京盛秀汇科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 芦正明二〇二〇年十一月二十七日法官助理 于婷婷书 记 员 黄春雪