广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0122民初11号 原告：南宁智源科技企业孵化器有限公司，住所地：广西-东盟经济技术开发区安平路**，统一社会信用代码：91450100054387618F。 法定代表人：黄家庆，董事长。 委托诉讼代理人：林青，广西伟宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张智强，广西伟宁律师事务所律师。 被告：广西比品食品有限公司，，住所地：广西-东盟经济技术开发区安平路****标准厂房第**统一社会信用代码：914501003306944473（1-1）。 法定代表人：李振兴，执行董事。 原告南宁智源科技企业孵化器有限公司（以下简称智源公司）与被告广西比品食品有限公司（以下简称比品公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并公开开庭审理。原告智源公司的委托诉讼代理人张智强、被告比品公司的法定代表人李振兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告智源公司向本院提出诉讼请求：一、请求确认原、被告的租赁合同自起诉之日解除；二、判令被告一周内腾退所租赁的厂房及宿舍；三、判令被告向原告支付厂房租金167015元（从2018年10月1日计算至2020年8月31日，以后计算至被告实际腾退房屋之日止）；四、判令被告向原告支付逾期支付厂房租金的违约金167184元（以季度租金总额30960元为基数，逾期每日按1%从2018年7月1日暂计算至2019年12月31日，以后计算至被告实际腾退房屋之日）；五、判令被告向原告支付宿舍租金23184元（从2019年7月1日暂计至2020年8月31日，以后计算至被告实际腾退房屋之日）；六、判令被告向原告支付逾期支付宿舍租金的违约金10000元；七、判令被告向原告支付厂房、宿舍的物业相关费用47915.1元（从2018年10月1日暂计算至2020年8月31日，以后计算至被告实际腾退房屋之日）；八、判令被告向原告支付厂房、宿舍电梯费2200元；九、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原、被告于2015年9月15日签订《厂房（仓库）租赁合同》，约定被告承租原告位于南宁市东盟经济开发区，面积1290㎡，租期5年，租金第一年9元／㎡／月，以后逐年递增1元／㎡／月。被告逾期交纳租金的，每逾期一日按当季度租金总额的1%支付违约金。原告依约交付了厂房。2018年1月1日，原、被告签订《厂房（仓库）租赁合同补充协议》，约定2018年1月1日至2019年12月31日的租金调整为8元／㎡／月，2020年1月1日至2020年9月30日的租金调整为9元／㎡／月。此外，原、被告于2018年7月1日签订了305号房的《房屋租赁合同》，租金为10月／㎡／月，被告逾期支付租金满2个月的，应支付违约金1万元。此后，被告实际租用原告304、309号宿舍，面积共82.8㎡。合同履行过程中，被告多次逾期支付租金。根据约定，经核算，截止2019年12月31日被告尚欠原告厂房租金154800元，宿舍租金4968元，被告应支付厂房违约金167184元，宿舍违约金1万元。此外，物业公司委托原告代收被告欠付的各项物业费47915.1元。原被告之间存在合法有效的租赁合同关系，被告欠付租金的行为违反了合同约定，损害了原告的合法权益。特向法院提起诉讼，请法院支持原告的诉请。 被告比品公司辩称，我方同意解除合同，解除合同的日期要求延迟至今年9月底。宿舍可以先退。对厂房租金没有异议，原告请求的违约金过高，可以按年利率5%支付违约金。对宿舍的租金也没有异议，宿舍的违约金1万元过高，也按照银行同期利息计算，物业费、电梯费没有异议。 经审理查明：被告广西比品食品有限公司前身系南宁比芙食品有限公司，2018年6月27日，南宁比芙食品有限公司更名为广西比品食品有限公司。2015年10月1日，原告作为甲方（出租方）、南宁比芙食品有限公司作为乙方（承租方），双方签订《厂房（仓库）租赁合同》，约定甲方将位于广西-东盟经济技术开发区盟科技企业孵化基地6号标准厂房第四层厂房租赁给乙方使用，面积1290平方米，租赁期限为5年，从2015年10月1日至2020年9月30日。合同第五条租金标准约定，2015年10月1日至2016年9月30日的租金为9元／㎡／月，以后逐年递增1元／㎡／月。第六条约定租金月度支付，实行先交租金后使用的原则，乙方应于本月度的最后五日内向甲方支付下月度租金。第十一条违约责任第4点约定，如乙方逾期交纳租金的，应承担违约责任，每逾期一日按当季度租金总额的1%支付违约金。第5点约定乙方有下列情形之一的视为乙方严重违约，甲方有权解除合同，收回租赁物：（1）在一个租赁年度内拖欠租金超过2个月的。 因乙方申请调整租金标准，2018年1月1日，双方签订《厂房（仓库）租赁合同补充协议》，就租金减免及租金标准调整事宜达成一致意见：租金标准调整。1、6#楼第4层厂房租金标准调整为：从2018年1月1日至2019年12月31日期间，租金为8元/㎡/月，从2020年1月1日至2020年9月30日期间，租金上调为9元/㎡/月。2、原合同其他条款不变。 2018年5月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方基地内的305号、309号宿舍，305号宿舍每月租金476.1元，309号宿舍每月租金351.9元，2套宿舍每月租金共828元，每半年支付一次租金，租赁期限自2018年5月1日至2021年4月30日，遵循先付租金后使用的原则，乙方逾期2个月不缴纳资金的，甲方有权单方终止合同，乙方应支付违约金10000元。被告实际租用304号和309号宿舍，面积、租金不变。 因被告比品公司逾期支付厂房、宿舍租金达一年以上，原告诉至本院，提出上述诉讼请求，庭审中原告同意自2020年9月30日解除双方签订的《厂房（仓库）租赁合同》、《厂房（仓库）租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同》。 本院认为：原告与被告于2015年10月1日签订的《厂房（仓库）租赁合同》、2018年1月1日签订的《厂房（仓库）租赁合同补充协议》、2018年5月1日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人在自愿、平等协商的基础上达成的一致协议，意思表示真实，合同并未违反法律、法规强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款的规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，合同双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。被告请求于2020年9月30日解除上述合同，原告亦同意，故原、被告签订的上述合同于2020年9月30日解除。合同解除后，被告应及时将所承租的厂房、宿舍腾空交还给原告，原告亦应给予合理的期限搬离，综合考虑双方的实际情况，被告应于本案判决生效之日起15日内将承租的厂房和宿舍腾空并交还原告。 关于租金。原告主张被告拖欠自2018年10月1日至2020年8月31日的厂房租金共计167015元、自2019年7月1日至2020年8月31日的宿舍租金共计23184元。被告对其所拖欠的租金总额予以认可并同意支付，故对被告拖欠的租金总额，本院予以认定，被告负有及时履行的义务。2020年9月1日至合同解除期间的租金，被告亦应按约定支付。合同解除后至实际腾退之日止，被告仍占用原告的厂房和宿舍，故被告仍应支付相应的使用费，双方就合同解除后的使用费没有约定，故原告主张按约定的租金标准计算使用费，本院予以支持。根据合同约定，2020年9月1日起厂房的租金为11610元/月（1290㎡×9元/㎡/月），宿舍的租金为828元/月。 关于逾期交纳租金违约金。1、厂房违约金。被告未按合同约定按时足额支付相应的租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，原告主张逾期交纳厂房租金的违约金以季度租金总额30960元为基数、每日按1%计付。被告亦同意支付违约金但认为违约金过高。最高人民法院《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，被告拖欠租金的行为给原告造成的损失，可以参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率来衡量，现原告主张的违约金明显过高，故本院依法予以调整，被告辩称违约金应按年利率5%计算，未违反法律规定，本院予以支持。据此，2018年10月1日至2020年8月31日的厂房违约金以每季度租金总额为基数，按年利率5%，共计10980元，2020年9月1日至被告腾退厂房之日的违约金，以167015元为基数，按年利率5%计算。2、宿舍违约金，根据合同法的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，原、被告约定逾期2个月交纳宿舍租金的，承租方应支付违约金10000元。故原告据此主张违约金10000，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于物业费。原告主张被告拖欠2018年10月1日至2020年8月31日的物业费共计47915.1元，被告予以认可，并同意向原告支付物业费。根据原告提交的付费通知书载明的内容，原告主张的物业相关费用包含物业费、垃圾费、水电费等，现原告主张物业费等相关费用应支付至被告实际腾退房屋之日止，但双方对2020年9月1日起的物业费尚未进行结算，厂房腾退前的物业费等费用亦未实际发生，原告的该部分主张没有事实依据，本院不予支持。 关于电梯费。原告主张被告拖欠电梯费2200元，被告没有异议并同意支付，故本院对该项费用予以认定。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条之规定,判决如下： 一、原告南宁智源科技企业孵化器有限公司与被告广西比品食品有限公司于2015年10月1日签订的《厂房（仓库）租赁合同》、2018年1月1日签订的《厂房（仓库）租赁合同补充协议》、2018年5月1日签订《房屋租赁合同》自2020年9月30日解除； 二、被告广西比品食品有限公司自本案判决生效之日起15日内将其承租的厂房和宿舍腾空并交还原告南宁智源科技企业孵化器有限公司； 三、被告广西比品食品有限公司支付原告南宁智源科技企业孵化器有限公司厂房租金（1、2018年10月1日至2020年8月31日租金共计167015元；2、从2020年9月1日至厂房实际腾退之日的租金，按11610元/月计算）； 四、被告广西比品食品有限公司支付原告南宁智源科技企业孵化器有限公司宿舍租金（1、2019年7月1日至2020年8月31日租金共计23184元；2、从2020年9月1日至宿舍实际腾退之日的租金，按828元/月计算）； 五、被告广西比品食品有限公司支付原告南宁智源科技企业孵化器有限公司逾期交纳厂房租金的违约金（1、从2018年10月1日至2020年8月31日，违约金为10980元；2、以167015元为基数，从2020年9月1日至厂房腾退之日止，按年利率5%） 六、被告广西比品食品有限公司支付原告南宁智源科技企业孵化器有限公司逾期交纳宿舍租金的违约金10000元； 七、被告广西比品食品有限公司支付原告南宁智源科技企业孵化器有限公司物业费47915.1元； 八、被告广西比品食品有限公司支付原告南宁智源科技企业孵化器有限公司电梯费2200元； 九、驳回原告南宁智源科技企业孵化器有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费7562元，原告南宁智源科技企业孵化器有限公司负担2829元，被告广西比品食品有限公司负担4733元。 上述款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效裁判所确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李福同 人民陪审员  潘艳菊 人民陪审员  梁恩才 二〇二〇年十一月十六日 书 记 员  黄清钰