广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初3171号原告：张小燕，女，1961年2月11日出生，汉族，住广州市天河区。原告：蓝卓君，女，1986年4月27日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：梁毅,系北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊宇，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州渔人码头多彩小镇企业管理有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街洛溪村北环路北侧**。法定代表人：何利耀，职务总经理。委托诉讼代理人：何泽权，系该公司员工。委托诉讼代理人：周蕾，系该公司员工。第三人：广州启梦教育科技有限公司，，住所地广州市番禺区洛浦街北环路******法定代表人：王翼翔。原告张小燕、蓝卓君诉被告广州渔人码头多彩小镇企业管理有限公司（以下简称渔人码头公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序审理，公开开庭进行了审理。原告张小燕、蓝卓君的委托诉讼代理人梁毅、陈俊宇，被告渔人码头公司的委托诉讼代理人何泽权到庭参加诉讼。因广州启梦教育科技有限公司（以下简称启梦公司）与案件处理结果有法律上的利害关系，本院依职权追加启梦公司参加诉讼，第二次公开开庭进行了审理。原告张小燕、蓝卓君的委托诉讼代理人梁毅，被告渔人码头公司的委托诉讼代理人周蕾，第三人启梦公司的法定代表人王翼翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小燕、蓝卓君向本院提出诉讼请求：1.请求判决原、被告签订的《商铺委托经营合同》于起诉之日2020年3月2日解除；2.请求判决被告支付拖欠经营收益合计人民币92382元（2019年7月至12月、2020年1月至2月）及相应利息（其中33258元自2019年10月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；其中33258元自2020年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；其中25866元自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.请求判决本案诉讼费由被告承担。法庭辩论结束前，原告张小燕、蓝卓君变更上述第2项诉讼请求为：请求判决被告支付拖欠的2019年7月份至2020年9月份的经营收益合计人民币169980元及相应利息。事实和理由：原、被告于2015年4月3日签订《商铺委托经营合同》，合同约定：在委托经营期内，被告应在每个季度的第三个月的20-30日，按季度将约定的经营收益向原告进行支付。但被告2019年第二季度的经营收益系迟延一个月支付，即2019年8月才支付，而2019年第三季度、第四季度的经营收益及2020年1、2月的经营收益却至原告起诉之日都未曾支付，迟延月数达8个月之久，已然构成严重违约，侵犯原告的合法权益。根据案涉《商铺委托经营合同》第五条第3款、第4款，2019年1月1日至2019年12月31日乙方（即本案被告）按每月人民币11086元整的标准向委托人（即本案原告）支付经营收益，2020年1月1日至2020年12月31日乙方按毎月人民币12933元的标准向委托人支付经营收益。根据约定及相关事实，被告现拖欠原告经营收益合计人民币92382元。因原告自行追讨无果，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告渔人码头公司辩称：一、《广州渔人码头SOHO54社区商铺委托经营合同》系原被告双方自愿平等协商签订，内容合法有效。二、被告欠付原告经营收益系因经济下行压力加大导致租赁行业进入寒冬，原告实际收取的租金远低于案涉委托经营合同答辩双方约定的经营收益，每季度的经营收益差额均为原告自行垫资支付，长此以往，原告已负债经营无法承受，同时，因广州市五湖四海集团有限公司承担巨额债务，被告作为承担连带担保责任主体，其财产均被法院执行查封，冻结，导致经营困难，亦难以支付经营收益。三、被告就因经营困难导致拖欠经营收益向原告表示歉意，目前执行法院将随时执行被告名下资产，为了维护原告的合法利益，确保其经营收益不被错误执行，建议原告解除委托经营，将案涉物业收回自行经营。四、确认拖欠原告2019年7月1日到2020年3月31日的经营收益64514元及相应违约金。根据涉案合同第八条约定，经营收益由被告按季度支付，被告应当在每季度的第三个月的20-30日将上述经营收益支付到原告指定账户。则原告2019年第三季度经营收益被告最晚应于2019年9月30日支付，因此2019年第三季度违约金起算点应为2019年9月30日。原告2019年第四季度经营收益被告最晚应于2019年12月30日支付，因此2019年第三季度违约金起算点应为2019年12月30日。同时应在每个季度约定支付时间逾期后才起计违约金，且应将计算基数扣减被告已支付的经营收益。第三人启梦公司述称，第一，我们与原告不存在任何租赁关系，原告也无权要求我们把场地交还，因为是被告将场地出租给我们，我们与被告签订合同前也不知道被告与原告之间的关系，而且我们也不知道原告委托被告经营管理，至今我们还没有搞清楚原告与被告之间是什么关系。我们与被告签订的租赁合同租赁期限到2028年12月31日。我们承租物业前，被告提供的租赁场地的所有资料都是清晰的，签订合同时也经过双方的确认。根据被告向我们出具的委托书显示，最早是广州市番禺区洛浦街洛溪村经济合作社与广州立都物业发展公司签订的租赁合同，广州立都物业发展公司变更为广州市五湖四海集团有限公司，广州市五湖四海集团有限公司委托被告对整个项目的出租和租后的日常管理。我们跟被告签订租赁合同，我们拥有合法承租权，我们的承租权与原告没有任何关系。第二，承租后我们投入改造的资金以及前期亏损的资金已经达到1200万元，我们租赁的也是一个整体，并非原告反映的有间隔的档口，我们也不清楚原告所说的铺位在何处，我们进行整体装修改造之后，也分租了25个商铺，教育行业占50%，25个分租户的租赁期限是从2020年到2024年不等，而且每个商家进驻后都投入了大量资金进行二次改造，教育培训机构有早教、钢琴、舞蹈、美术、营地教育等培训机构，目前学员将近1500多名，学费采用预收制。其他商家有经营茶室、美容、餐饮、小儿推拿，这些商家进驻时投入了装修资金，租期都还没有到，谈不上有盈利。第三，自2018年1月20日收铺到今天，我们按约缴纳场地租金和物业管理费，我们经过2年亏损期，目前各商家的经营是相对稳定，就算在疫情期间，同时线上线下运营也能做到保本经营，所以被告无权解除物业租赁合同，如果解除合同，原告的请求会影响我们以及分租户的合法经营权，对于我司经营所造成的所有经营损失以及分租户所有学员闹事、退款、装修赔款等巨额经济损失，应该由被告承担。原告张小燕、蓝卓君围绕诉讼请求依法提交了《委托经营合同》、账户交易流水对账单、快递单，律师函等证据，第三人启梦公司提交了《租赁合同》、变更确认书、委托授权书、LOHAS54乐活组团租赁合同、合同补充协议书、合同主体变更三方协议书、住所（经营场所）场地使用证明、物业管理服务合同、消防安全责任书、食用农产品质量安全协议书、安全生产管理协议书、资料签收表、收付确认书、收款收据、发票等证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月3日，张小燕、蓝卓君与广州五湖四海水产交易中心有限公司（以下简称五湖四海水产公司）签订《广州渔人码头?SOHO54社区商铺租赁和场地使用合同》（以下简称《商铺租赁和场地使用合同》），约定五湖四海水产公司将位于番禺区××城北环路××号广州渔人码头?SOHO54社区C座1层54号商铺物业（以下简称涉案商铺）交给张小燕、蓝卓君有偿经营使用，建筑面积为56.53平方米，其中套内面积为31.09平方米，用途为商业。使用期限为张小燕、蓝卓君支付全部使用费用之次日起至2034年12月31日止。合同期内张小燕、蓝卓君应向五湖四海水产公司缴纳的商铺租赁和场地综合使用费总额为1108583元。合同第五条“经营方式”约定：张小燕、蓝卓君同意自取得该物业使用权之日起至2020年12月31日，将该物业委托给渔人码头公司进行经营管理，委托期限自张小燕、蓝卓君支付全部使用费用之次日起至2020年12月31日，具体条件以双方订立的《广州渔人码头?SOHO54社区商铺委托经营合同》约定为准。同日，张小燕、蓝卓君作为乙方，渔人码头公司作为甲方，双方签订《广州渔人码头?SOHO54社区商铺委托经营合同》（以下简称《商铺委托经营合同》），其中主要约定：乙方将依据上述《商铺租赁和场地使用合同》取得的涉案商铺的经营使用权交由甲方经营、管理和使用，委托经营期限自乙方收楼之日起至2020年12月31日，委托经营期内该物业的使用功能、使用方式、经营业态、经营管理均由甲方自行决定，该物业的综合服务费、水电费等由甲方自行承担。委托经营期内，乙方不参与甲方的经营管理事务，甲方承诺以合法经营的方式保障乙方能按以下约定标准收取委托经营收益。乙方收楼之日起至2017年12月31日，乙方按每月7391元的标准收取经营收益；2018年1月1日至2018年12月31日，乙方按每月人民9238元的标准收取经营收益；2019年1月1日至2019年12月31日，乙方按每月11086元的标准收取经营收益；2020年1月1日至2020年12月31日，乙方按每月12933元的标准收取经营收益。在委托经营期内，乙方同意甲方对该物业进行统一的商业经营，委托经营期内该物业的经营收入扣除支付经营收益后的差额由甲方享有，经营风险由甲方承担，管理公司所收取的综合服务费、水电费等由甲方负责。上述约定的经营收益由乙方按季度进行收取，甲方应当在每个季度第三个月的20-30日将上述经营收益支付到乙方指定账户。甲方延期支付经营收益的，自延期之日起按每日万分之五的标准向乙方支付延期付款违约金，延期支付超过6个月的，乙方有权单方面终止合同，收回该物业自主经营。本合同一式三份，甲乙双方各执一份，五胡四海水产公司一份，与《商铺租赁和场地使用合同》同时签订，自签订之日起生效。上述两份合同签订后，涉案商铺已由渔人码头公司经营使用。2017年12月5日，渔人码头公司将包括涉案商铺在内的A座102-126、B座103-126、C座101-111、149-154、122-138号商铺租赁给邢孟远，双方订立一份《广州渔人码头?LOHAS54乐活54组团租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定租赁期自2018年1月1日至2020年12月31日止。2017年12月14日，渔人码头公司、邢孟远、启梦公司共同签订《合同主体变更三方协议书》，约定各方同意上述《租赁合同》项下的承租人邢孟远变更为启梦公司。启梦公司承租后，将部分承租商铺打通、拆并、装饰装修成一个整体，原商铺间隔和模样已不复存在，并将部分商铺进行分租。2019年10月12日，渔人码头公司与启梦公司签订《合同补充协议书》，约定租赁期自2018年1月1日起至2020年12月31日止，该期限到期后，除非启梦公司书面提出不再续约，否则，双方同意将租赁期自动延长至2028年12月31日，原合同其他条款不变。渔人码头公司在与启梦公司签订《合同补充协议书》前，没有征求张小燕、蓝卓君的意见，签订后，也未经张小燕、蓝卓君追认。诉讼中，张小燕、蓝卓君确认渔人码头公司在2019年6月之前均能按约支付经营收益，自2019年7月开始，渔人码头公司开始拖欠经营收益。张小燕、蓝卓君表示曾到现场对涉案商铺进行查看，涉案商铺目前为茶叶铺。启梦公司确认张小燕、蓝卓君拍摄的现场照片中悬挂“华湘和”招牌的茶叶铺由启梦公司分租出去，该茶叶店的面积为188平方米。渔人码头公司陈述张小燕、蓝卓君托管的涉案商铺只是茶叶店中的一部分，已无法区分具体是哪一部分。本院认为，从《商铺委托经营合同》约定的内容及本院查明的实际履行情况来看，张小燕、蓝卓君的合同权利义务是提供涉案商铺给渔人码头公司经营使用，收取合同约定的固定的所谓经营收益。而渔人码头公司的合同权利义务则是接收张小燕、蓝卓君交付的涉案商铺经营使用，按约向张小燕、蓝卓君支付合同约定的金额相对固定的经营收益。渔人码头公司在经营涉案商铺时，其具体经营项目、经营方式等等重要的经营情况均自行决定，只要合法经营，张小燕、蓝卓君不得干预。渔人码头公司经营期间无论盈亏，其经营收益均由其独自享有，亏损也由其自行承担，且无论盈亏，均须按照合同约定的标准向张小燕、蓝卓君支付一定数额的经营收益。通观上述情况，张小燕、蓝卓君与渔人码头公司之间的法律关系符合房屋租赁合同关系的基本特征，张小燕、蓝卓君提供商铺给渔人码头公司使用，而渔人码头公司按约向张小燕、蓝卓君支付的所谓经营收益实际为商铺使用费。所以，本案属于房屋租赁合同纠纷。张小燕、蓝卓君支付了对价取得涉案商铺收益并按约定将涉案商铺交付给渔人码头公司经营使用，渔人码头公司有义务向张小燕、蓝卓君支付约定的使用费用。据此，张小燕、蓝卓君请求渔人码头公司支付拖欠的2019年7月1日至2020年8月31日期间的未付使用费及利息，本院予以支持。《商铺委托经营合同》约定，2019年1月1日至2019年12月31日期间每月商铺使用费为11086元，2020年1月1日至2020年12月31日期间每月商铺使用费为12933元。因此，渔人码头公司应向张小燕、蓝卓君支付2019年7月1日至2020年8月31日商铺使用费169980元（11086元×6个月+12933×8个月）。张小燕、蓝卓君主张按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付利息符合法律规定，本院予以支持，其中33258元自2019年10月1日起算，33258元自2020年1月1日起算，38799元自2020年4月1日起算，38799元自2020年7月1日起算，25866元自2020年10月1日起算，均计算至款项清偿之日止。关于张小燕、蓝卓君诉请解除合同的问题。本院认为，在以分割商铺为标的物，小业主承租后再交由同一个市场主体统一出租或经营的租赁合同中，小业主对商铺享有的权利，不能等同于独立的商铺。张小燕、蓝卓君与五湖四海水产公司订立租赁合同的目的并非占有、使用涉案商铺，其目的只是收益，由渔人码头公司再行整体或大面积出租是张小燕、蓝卓君应当预见且希望的。而目前，涉案商铺已由启梦公司拆、并、装修为一个不可分的整体，并已经进行分租，现在正常经营，且合同期限未到，张小燕、蓝卓君的涉案商铺已失去独立使用的条件，张小燕、蓝卓君关于解除合同的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州渔人码头多彩小镇企业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告张小燕、蓝卓君支付2019年7月1日至2020年8月31日的商铺使用费169980元和利息（其中33258元自2019年10月1日起算，33258元自2020年1月1日起算，38799元自2020年4月1日起算，38799元自2020年7月1日起算，25866元自2020年10月1日起算，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至款项清偿之日止）。二、驳回原告张小燕、蓝卓君的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5014元，由被告广州渔人码头多彩小镇企业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  肖晓丹人民陪审员  谢海明人民陪审员  王小敏二〇二〇年十一月二十日书 记 员  梁玉华