贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0522民初5111号 原告：贵州同心义乌市场管理有限公司，住所地贵州省黔西县黔龙新城**楼****。 法定代表人：龚郎平，系公司执行董事。 委托代理人：黄训刚，男，1990年11月15日生，系公司员工，特别授权代理。 委托代理人：刘洋，男，1994年10月3日生，系公司员工。 被告：谢文杰，男，1987年12月26日出生，白族，住贵州省镇宁布依族苗族自治县。 原告贵州同心义乌市场管理有限公司(以下简称同心义乌公司)与被告谢文杰物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员马渊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贵州同心义乌市场管理有限公司的委托代理人黄训刚、刘洋,被告谢文杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告同心义乌公司诉称：原告与被告于2019年10月8日签订《房屋租赁合同》及《经营管理服务协议》，约定被告租赁原告黔西县同心商贸城B区19栋B19-1-1~3-31、32号房屋，共2间商铺，面积为354.8mr。根据合同第四条约定物业管理费按每月每平方米2.0元收取，物业管理费按年度缴费，按先付费后提供服务的原则，签约时一次付清当年费用。2019年11月16日至2020年11月15日被告应支付原告物业管理费8515.00元，截止起诉之日尚未支付任何费用。合同还约定如乙方逾期不缴纳甲方依本合同约定的费用和其他费用的，甲方除要求乙方及时缴纳外，有权按乙方滞纳费用总额的3‰/日加收滞纳金。但原告已提供相关的物业服务，被告亦未按合同约定支付原告物业费，原告经多次协商、催缴无果，故诉至法院，请求法院依法判决解除双方签订的《贵州同心义乌市场管理有限公司经营管理协议》，判令被告支付原告2019年11月16日至2020年11月15日物业费8515.00元及违约金662.00元，共计9177.00元（违约金暂计至起诉之日，实际计算至付清全部款项之日止。），本案诉讼费由被告承担。 原告为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据： 1、营业执照、法人身份证明、被告身份证复印件各一份，证明原被告诉讼主体适格； 2、《贵州同心义乌市场管理有限公司经营管理协议》一份，用以证明原、被告存在物业服务合同关系及对物业费的标准、收取时间和逾期支付违约责任的约定； 3、终止物业服务通知，用以证明原告于2020年4月27日催告被告缴纳物业管理费； 4、收据1张，用以证明被告缴纳物业费至2019年11月15日。 被告谢文杰辩称：原告诉称依据的物业服务合同和商铺租赁合同均不是双方签订的原始合同，是更改后的合同，其次，合同中均存在霸王条款，对更改后的合同我未签字认可。另外，根据合同约定，在2019年12月我方就应支付次年的租赁费，但双方已协商达成协议，我方先支付10000.00元，同时原告再次要求我方对更改后的合同签字，但我方也未签。之后，我方并未实际得到经营，双方经过多次协商，但原告均拒绝协商，一直都是胁迫我方，我实际经营的时间只有一个多月。中途的霸王条款是原告要求我缴纳疫情期间的费用，然后双方解除合同，如不同意，就不让我搬离，并非诚心与我协商。因原告要求我支付疫情期间的费用，我方未付，故给我断水断电，给我造成了损失，请求法院依法核实。原告方的各位领导并未给我方在疫情期间进行免租，并在,5月对我方停水、停电，请求驳回原告的诉讼请求。 被告谢文杰未提交证据予以质证。 经质证，对原告贵州同心义乌市场管理有限公司提交的上述证据，被告的质证意见为:对1号证据无异议;对2号证据，该合同不是双方签订的初始合同，是原告更改后胁迫我方签字的二次合同；对3号证据，该通知我方并不知晓，不予认可;对4号证据无异议。 经认证，对双方无争议的证据应作为定案依据，本院依法予以采信。 综合原、被告的诉辩意见，本案争议的焦点：1、被告是否应当支付原告物业费及违约金，金额如何认定；2、疫情期间的物业费是否应当支付。 经审理查明：原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告同心商贸城B区19栋B19-1-1~3-31、32号房屋，共2间商铺，面积为354.8㎡。后双方于2019年10月8日签订《贵州同心义乌市场管理有限公司经营管理服务协议》，约定物业管理费按每月每平方米2.0元收取，即8515.00元/年，以后每一期物业管理费在上一期届满前15日内缴纳，被告逾期不缴纳合同约定的费用和其他费用的，原告除要求乙方及时缴纳外，每日有权按被告滞纳费用总额的3‰加收滞纳金。合同签订后，被告自2019年11月16日之后的物业管理费未予交纳。2020年1月24日，新冠疫情发生后，被告响应政府疫情防控号召，关闭商铺未进行餐饮营业，2020年3月，餐饮行业才逐步开放营业。因原告向被告催收租金（另案处理）及物业管理费未果，于2020年5月3日对该商铺停水、停电，并将商铺上锁。后被告砸锁欲搬走店内其物品，原告向公安机关报警，经公安机关出警后，被告遂将其店内物品搬走。原告于2020年7月29日制作解除租赁合同告知函，发给被告留存的手机号码。现原告诉至本院，请求判如前述所请。 本院认为，原、被告签订《贵州同心义乌市场管理有限公司经营管理服务协议》，无证据证明被告系受欺诈、胁迫等原因所签订，故该合同不违反法律、行政法规等规定，系双方真实意思表示，即使如被告所述该合同非原始合同，系更改后的合同，也应按变更后的合同内容予以履行，故该合同合法有效，对双方具有约束力,双方应予切实履行。现被告使用原告商铺就应依照法律规定和合同约定支付原告物业管理费，但是，在租赁期间，因发生众所周知的新冠肺炎疫情，政府要求各行业停业进行疫情防控，特别是对餐饮行业的影响尤为突出，属于法律规定的不可抗力，故在疫情期间被告不能营业，不能履行交纳物业管理费的义务，该段时间的物业管理费应予免除。对疫情期限的计算，结合当地疫情防控的实际情况，以2个月进行计算为宜。原告于2020年5月3日对该商铺停水、停电，并将商铺上锁，系用行为表示不让被告使用商铺，不再履行该《贵州同心义乌市场管理有限公司经营管理服务协议》，而被告之后亦搬离商铺，停止了合同的履行，故对原告要求解除合同的请求，应予支持，且计算物业管理费的截止时间应为2020年5月3日。综上，从2019年11月16日起算至2020年5月3日，被告的实际使用时间为5.5个月，减除2个月的免付期，计算3.5个月的物业管理费为2484.00元（8515元/年÷12月×3.5月），被告依法应予支付原告。由于新冠肺炎疫情的原因，致使被告迟延交纳物业管理费，故对原告主张的违约金本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条之规定，判决如下： 一、原告贵州同心义乌市场管理有限公司与被告谢文杰签订的《贵州同心义乌市场管理有限公司经营管理服务协议》解除； 二、由被告谢文杰于本判决生效之日起15日内支付原告贵州同心义乌市场管理有限公司物业管理费2484.00元。 三、驳回原告贵州同心义乌市场管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费25元（已减半收取），由被告谢文杰负担。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（并附电子档），上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  马渊 二〇二〇年十一月十一日 书记员  刘雄