上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初7064号原告：上海裕联房地产有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：何齐元，董事长。委托诉讼代理人：蒋兆荣，上海维熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：王博文，上海维熙律师事务所律师。被告：尹宝亭，男，1971年12月4日生，汉族，户籍所在地安徽省蚌埠市。原告上海裕联房地产有限公司诉被告尹宝亭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月28日立案后，依法适用简易程序审理。因本案无法通过邮寄或直接方式向被告送达诉讼文书，故采用了公告送达，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告上海裕联房地产有限公司委托诉讼代理人王博文到庭参加诉讼。被告尹宝亭经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告上海裕联房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告租金517,404元；2、判令被告按照每月支付月租金5%的数额向原告支付违约金(至2020年6月止共计91,375元)；3、判令原告不返还被告履约保证金170,000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2015年11月27日签订《房屋租赁合同》，并于2018年11月1日续签《房屋租赁合同》。根据租赁合同的约定：自2015年11月1日起，原告将位于上海市松江区虬泾路31、33、35号商铺出租给被告使用，租赁期限至2020年10月31日止。自2018年11月1日起，租金标准为1.80元／天／平方米，月租金(按30天计算)为43,328元／月。按先付后用原则，租金每三个月结算交纳一次，2018年11月1日前，被告应向原告预付三个月租金129,984元，以后每隔90日被告应向原告预付三个月的租金，以此类推。被告逾期支付租金的，需每日按月租金的5%向原告支付违约金。2018年11月1日前被告应向原告支付相当于四个月租金金额的履约保证金173,312元。未经原告书面同意，被告不得将租赁房屋转租、出借。任何一方违反本合同约定，需向对方支付相当于一个月租金的违约金；被告不支付或逾期支付租金、履约保证金等费用的，每日按月租金的5%金额向原告支付滞纳金。被告将租赁房屋转租或拖欠租金等任何费用的数额超过履约保证金30%的，原告有权解除合同并不返还履约保证金，还有权就实际损失继续向被告追偿。租赁合同签订后，原告依约将租赁房屋交付被告使用，被告向原告支付履约保证金为170,000元。但是，被告在租赁合同履行期间存在严重违约行为，严重侵害了原告的经济利益。1、被告在合同履行期间未经原告同意即擅自转租，且将租赁房屋分割转租给不同主体使用，其中租赁房屋的一层转租给第三方经营超市业务，二层和三层转租给第三方经营网吧业务。2、被告未按照租赁合同约定向原告支付租金，且在次承租人已经向其支付租金的情况下仍然拒不向原告支付租金。原告多次催告被告支付租金并整改未果，遂于2020年4月3日委托律师事务所向被告发送律师函，通知被告解除租赁关系并及时向原告支付所拖欠的租金，但被告仍然拒不支付。另据原告核实，次承租人已经向被告支付租金至2020年4月30日，因此，被告应当按照租赁合同约定向原告支付租金至2020年4月30日。截止2020年4月30日，被告累计拖欠租金达517,404元。根据合同约定，被告拖欠租金等任何费用数额超过履约保证金30%，原告有权解除合同并不返还履约保证金170,000元，还有权就实际损失继续向被告追偿。为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告尹宝亭未作答辩。经审理查明：2015年11月27日，原告上海裕联房地产有限公司(甲方)与被告尹宝亭(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定摘要如下：“甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上就上海市松江区九亭镇虬泾路31、33、35号商铺的租赁事宜订立以下协议，以兹共同遵照执行。1.1甲方将其坐落于上海市松江区虬泾路31、33、35号的商铺(建筑面积约802.38平方米)租赁与乙方使用。1.3乙方的经营范围为服务业。若乙方超出或变更上述经营范围，需事前得到甲方的书面许可。2.1本合同项下租赁物的租赁期限为叁年，即自2015年11月1日起至2018年10月31日止。甲方于2015年11月1日向乙方交付租赁物，乙方应当于同日接受交付；乙方未接受交付的，自甲方发出交付通知之日起三日即视为交付。2.2租金的计算：乙方所承租的租赁物从2015年11月1日起开始计收租金，租金标准为人民币1.77元／天／平方米，月租金(暂按30天计算)为人民币42,500元；租金标准每两年调整一次，每次向上调整的比例为原租金标准的5%；首次调整的时间为2017年11月1日，每次调整的基数是上年度的租金标准。2.3乙方应于每个结算期前五日向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需每日按照月租金的5%支付违约金。2.4租金的支付方式为先付后用的原则，租金每三个月结算交纳一次，每两次结算交纳租金的间隔时间不得超过90日。首次租金交纳办法：2015年11月1日前，乙方应向甲方预付三个月的租金计人民币127,500元。以后每隔90日乙方应向甲方预付三个月的租金，以此类推。2.52015年11月1日前，乙方应向甲方交纳相当于肆个月租金金额的履约保证金计人民币壹拾柒万元正。若乙方在本合同范围内无违约行为或未欠付包括租金、对外的电、水、燃气、消防、电话、宽带等任何费用，则本合同终止时甲方将全额退还，但不计利息。若乙方在本合同范围内存有违约行为或欠付包括租金、对外的电、水、燃气、消防、电话、宽带等任何费用的，甲方有权直接从履行保证金中扣除一定的金额，用于支付该等费用，乙方得承担因此导致的所有法律责任；甲方扣除并通知乙方后，乙方应于接到通知的10个工作日内，一次性将履约保证金补足到最初的数额。8.1乙方在租赁期内无权将租赁物整体或分割若干部分转租、出借，已经征得甲方书面同意的除外。10.5有下列情形之一的，甲方有权解除、终止合同，并不向乙方返还履约保证金，还有权就实际损失继续向乙方追偿：(3)乙方拖欠租金、履约保证金、滞纳金、电、水、燃气、消防、电话、宽带、物业管理费等任何费用的数额超过履约保证金30%的。”。2018年11月1日，原告上海裕联房地产有限公司(甲方)与被告尹宝亭(乙方)又续签《房屋租赁合同》一份，合同约定租赁物的租赁期限为贰年，即自2018年11月1日起至2020年10月31日止。其他租赁事项的约定如上。2020年4月3日，因被告逾期支付租金及将房屋转租他人，原告委托上海维熙律师事务所向被告尹宝亭发送律师函，内容摘要如下：“尹宝亭先生：您于2018年11月1日与委托人签订了《房屋租赁合同》，承租委托人位于上海市松江区九亭虬泾路31、33、35号商铺，租赁期限自2018年11月1日至2020年10月31日止。合同签订后，委托人依约向你交付了租赁物。合同履行期间，你未经委托人书面同意，擅自将该租赁物分割后分别转租给第三人，并且未按合同约定向委托人支付租金，截止2020年3月31日，你累计拖欠租金502,500元。……鉴于上述事实，本律师认为：你的行为已经构成违约，严重侵害了委托人的权益，依法应当承担相应的违约责任。根据委托人的要求，本律师现代表委托人函告如下：一、自您收到本函告之日起，委托人与您之间的租赁合同解除。二、鉴于您擅自将租赁物转租给第三人，租赁物由第三方实际占有使用，因此，委托人将依第三人的申请直接与第三方签订租赁合同。您与第三方之间若有未结清债权债务，均由您自行处理，与委托人无关。但这并不免除您在原租赁期间因违约行为应当向委托人承担的相应责任。三、请您于收到本函后3日内向委托人支付拖欠的截止租赁合同解除日的全部租金。本律师有必要提醒您，按照上述要求及时向委托人支付拖欠的租金，是避免双方矛盾进一步激化的最佳方式。否则，本律师将应委托人的要求，按照合同约定的条款，向您主张因您擅自转租及逾期支付租金导致的违约金、滞纳金等。”另查明：2017年5月1日开始，被告将其承租的上述商铺一楼转租给案外人朱某某，用于经营超市业务。2018年4月1日开始，被告将其承租的上述商铺二楼、三楼转租给案外人黄某，用于经营网吧业务。至2020年4月30日，被告应支付原告房屋租金共计2,309,904元，已实际支付原告租金1,792,500元，尚欠原告租金517,404元未支付。庭审中，原告确认上述租赁房屋于2020年4月30日全部收回，现其已分别与案外人朱某某、黄某签订了房屋租赁合同。以上事实，由上海市不动产登记簿、房屋租赁合同、情况说明、收据、律师函、快递运单详情、应付租金明细表及原告的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。被告使用租赁房屋，理应按照合同约定的租金标准及支付期限向原告支付租金。故原告要求被告支付拖欠的租金的诉讼请求，应予以支持。另外根据双方签订的《房屋租赁合同》第十条明确约定：“有下列情形之一的，甲方有权解除、终止合同，并不向乙方返还履约保证金，还有权就实际损失继续向乙方追偿：(3)乙方拖欠租金、履约保证金、滞纳金、电、水、燃气、消防、电话、宽带、物业管理费等任何费用的数额超过履约保证金30%的”。现被告拖欠原告租金517,404元至今尚未付清，已构成违约，因此原告依约享有合同解除权。原告实际已于2020年4月30日收回房屋，故原告要求确认房屋租赁合同于该日解除，并不向乙方返还履约保证金的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告按照每月租金5%的数额支付违约金的诉讼请求。本院认为，鉴于原告已经主张将被告的履约保证金170,000元不予退还，履约保证金的没收具有补偿性和惩罚性，同时考虑到本案原告的实际损失及被告的违约程度等，原告再次主张违约金的诉讼请求，不予支持。被告尹宝亭经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告尹宝亭于本判决生效之日起十日内支付原告上海裕联房地产有限公司房屋租金517,404元；二、被告尹宝亭交付给原告上海裕联房地产有限公司的履约保证金170,000元，不予退还；三、驳回原告上海裕联房地产有限公司的其他诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,588元，减半收取5,794元，公告费600元，合计诉讼费6,394元，由原告上海裕联房地产有限公司负担750元(已付)，由被告尹宝亭负担5,644元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  孙文华二〇二〇年十一月六日书记员  周莉莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。