广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5381民初2824号原告：梁翠玲，女，1992年7月17日出生，汉族，住罗定市************，身份证号码：445************。委托诉讼代理人：戴宏传，广东臻善律师事务所律师。被告：罗定市恒海建材贸易有限公司，住所地：罗定市******，统一社会信用代码：914***********。法定代表人：梁辉博，董事长。委托诉讼代理人：李光汉，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄雪莹，广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司罗定支行，住所地：罗定市**********，统一社会信用代码：914***********。负责人：陈超平。委托诉讼代理人：黄南，男，中国工商银行股份有限公司罗定支行员工。原告梁翠玲与被告罗定市恒海建材贸易有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司罗定支行商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁翠玲的委托诉讼代理人戴宏传、被告罗定市恒海建材贸易有限公司的委托诉讼代理人黄雪莹及第三人中国工商银行股份有限公司罗定支行的委托诉讼代理人黄南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁翠玲向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于2018年6月20日签订的《商品房买卖合同》。二、判令被告立即向原告返还全部房款620281元及利息62046.73元（暂计至起诉之日，利息分段计算，以160281元为本金，从2018年6月20日起按年利率4.9%计至款项付清之日止；以460000元为本金，从2019年1月1日起按年利率5.88%计至款项付清之日止）。三、判令被告向原告支付总房款1%的违约金6202.81元。四、判令解除原告与第三人于2018年6月20日签订的《个人购房借款/担保合同》。五、判令被告退还原告专项维修基金3396元、办证费3000元。六、判令被告赔偿原告律师费18000元。七、判令被告赔偿原告财产保全保险费800元。八、判令被告协助原告办理涉案买卖合同备案登记的注销手续、第三人协助原告办理抵押权预告登记的注销手续。九、本案诉讼费、保全费由被告负担。原告梁翠玲诉称的事实和理由：2018年6月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于罗定市******商住小区**房，房屋总价为620281元，首期款为160281元，该款原告于2018年6月20日支付完毕，余款460000元由原告向第三人办理按揭贷款，该贷款年利率为基准利率（4.9%）上浮20%，即5.88%。被告应于2019年10月30日前向原告交付符合合同约定的商品房，若被告逾期交房超过90日的，原告有权解除合同，被告应自原告解除合同通知送达之日起15日内退还全部房款，并自原告付款之日起按4.9%计算给付利息，并按全部价款的1%支付违约金。合同签订后，原告已依约支付契税9304元、维修基金3396元及办证费3000元。被告至今未向原告交付案涉房屋，被告的行为已严重违约，为维护原告的合法权益，请求法院支持原告的诉讼请求。被告罗定市恒海建材贸易有限公司辩称：一、被告不同意解除商品房预售合同。首先，被告没有收到原告寄送的要求解除商品房预售合同的律师函。其次，涉案房屋已全面满足安全条件及居住条件，主体结构工程验收合格，排水供电电梯等均可正常使用，已达到交付使用标准。原告所在楼栋也已有多户业主收楼及办理入住。虽然建设工程竣工验收备案证明文件尚未取得，但已取得房屋测绘报告。若原告要求按现状交楼，被告可予相应的配合。建设工程竣工验收备案需多个部门多方联调配合，工程目前已实现五方验收。且自2000年开始，竣工验收已从审批制变更为备案制，可见房屋经五方验收经确认符合安全居住条件，已可满足原告房屋需求。且此阶段中间受到新冠肺炎疫情影响，被告目前也正在积极办理中。因此被告的行为不构成根本性违约，不应当解除合同。再者，原告已实际使用了房屋的部分权能，行使了该房屋的用益物权，于2018年6月20日与第三人签订个人借款担保合同，将房产用于银行抵押贷款，并已办理抵押权预告登记，要求被告为其承担连带责任的保证。可见原告是已行使了该房屋的所有权处分权能，不存在被告不交付房屋的事实。二、原告要求按照620281元退还房款并支付利息没有相应的法律依据。原告支付首期房款仅为160281元，剩余的460000元均为原告向第三人办理按揭贷款所得。贷款所得款项应当专款专用，且接受管控。原告要求被告直接退回，相当于利用被告利用国家房屋贷款政策非法套现，其诉讼请求本身不具合法性。除非原告以其个人资产已向贷款银行一次性提前还贷。对于贷款部分金额460000元，要求被告支付利息同样不具合法依据，要求被告按上浮标准支付既无合同依据也并非一般购房人的必然损失。若原告本身个人资金可支持一次性支付房款，无需贷款，则不存在应当承担上浮利率的情况。其基于个人规划，选择在利率上浮的情况下，依然贷款购房，属于其自身应承担的投资风险，与被告无关。其次合同约定的4.9%年利率约定过高，请法庭参照全云浮地区逾期交房2%年利率的标准进行认定，予以调整。三、原、被告之间为商品房预售合同关系，原被告与第三人订立的是担保借款关系。根据原告借款担保合同第35.4规定，因此原告若需要解除商品房预售合同，应当先行妥善处理借款担保合同纠纷，一次性提前还贷并及时解除被告的保证担保责任，否则将严重侵犯被告合法权益。其诉讼请求中的维修基金办证费因被告不同意解除合同也不同意退回。四、原告诉讼请求中的律师费、财产保全保险费要求被告承担没有相应的依据。原告大可不必聘请律师或申请财产保全，直接个人提起本案诉讼，要求法院处理纠纷，免除聘请律师或申请财产保全对应的高额成本，因此其诉讼请求显然并非基于被告行为必然产生，仅是原告的个人决策及商业服务购买行为，不应当由被告承担相应赔偿。第三人中国工商银行股份有限公司罗定支行陈述称：第三人不同意解除原告与第三人的《个人购房借款/担保合同》,如果要解除，第三人要求原告或被告还清所欠第三人的贷款本息。本院经审理认定事实如下：被告罗定市恒海建材贸易有限公司是位于罗定市****“**”商品房项目的房地产开发商。2018年6月20日，原告梁翠玲作为买受人，被告罗定市恒海建材贸易有限公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》。该合同第三条约定买受人购买的商品房用途为住宅，为“**”项目中的**房，房产测绘机构为云浮市**测绘有限公司，其预测建筑面积共113.19平方米，其中套内建筑面积87.43平方米，分摊共有建筑面积25.76平方米。第六条约定了该商品房价款按照建筑面积计算，单价为每平方米人民币5480元，总价款为人民币620281元。第七条约定付款方式为贷款：买受人应当于2018年6月20日前支付首期房价款人民币160281元，余款人民币460000元向买卖双方约定的银行（贷款机构）申请贷款支付。第九条约定该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定出卖人应当在2019年10月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》签订当天，原告即支付了首期购房款160281元、契税款9304元、物业维修基金3396元及办证费3000元给被告，并于2019年1月1日通过向第三人贷款的方式支付了剩余购房款460000元给被告。另查明：2018年6月20日，原告作为借款人及抵押人，第三人作为贷款人，被告作为保证人，三方签订了《个人购房借款/担保合同》，该合同第二十九条29.2约定未经贷款人书面同意，借款人和担保人不得将其在本合同项下的任何权利、义务转让给其他方。第三十条30.1约定贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行。第三十三条33.6约定借款人与房屋出卖人协议解除买卖合同或者以诉讼、仲裁方式解决买卖合同纠纷时，借款人应在得知该情形之日起10个银行工作日内告知贷款人，由借贷双方共同与房屋出卖人协商解决购房款的处理。第三十五条35.4约定本合同项下债权债务及抵押权不因借款人签署的商品房买卖合同或销售协议的终止/解除而终止/解除。《个人购房借款/担保合同》签订后，涉案商品房已办理预告抵押登记。再查明：原告称其于2020年8月24日向被告法定代表人梁辉博邮寄律师函，要求解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告称没有收到该邮件。2020年9月4日，原告向本院提出财产保全申请，请求对被告位于罗定市****（双东街道白荷村新开坝地段）**商住小区***房的不动产进行查封，查封价值以642183.81元为限，并由中国人民财产保险股份有限公司云浮市分公司提供保函作担保。本院于2020年9月8日作出（2020）粤5381民初2824号民事裁定，对上述不动产进行查封，查封价值以642183.81元为限，查封的期限为三年。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、发票、收据、中国工商银行个人借款凭证、《个人购房借款/担保合同》、邮政特快专递单等证据以及本案的庭审笔录证实。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。原、被告于2018年6月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是有效合同，对当事人具有法律效力，双方均应依约履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定，被告应当在2019年10月30日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的涉案商品房交付给原告使用，逾期超过90日后，原告有权解除合同。现被告至今仍未能将符合合同约定交付条件的涉案商品房交付给原告，已逾期超过90日，解除合同的条件已成就，故原告请求解除其与被告于2018年6月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》，理据充分，本院予以支持。被告应协助原告办理该合同备案登记的注销手续。同时，根据该合同的约定，被告应当退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，还应按照全部房价款的1%向原告支付违约金。因此，被告应向原告退还已付全部房款共620281元并给付利息，其中2018年6月20日起至2018年12月31日止的利息以160281元为本金按年利率4.9%计算，2019年1月1日起的利息以620281元为本金按年利率4.9%计算至还清之日止。原告要求2019年1月1日起的利息按照年利率5.88%计算理据不足，本院不予支持。同时，被告还应向原告支付违约金6202.81元（620281元×1%），并向原告退还物业维修基金3396元及办证费3000元。对于原告要求被告赔偿其律师费18000元及财产保全保险费800元的问题，本院认为，原告支出的律师费及财产保全保险费并非因被告的违约行为所导致的必然损失，且被告对其违约行为已根据双方签订的合同承担了违约责任，原告要求被告赔偿其律师费及财产保全保险费理据不足，本院不予支持。对于原告要求解除与第三人于2018年6月20日签订的《个人购房借款/担保合同》并要求第三人协助其办理抵押权预告登记的注销手续的问题，根据原、被告与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》第二十九条29.2“未经贷款人书面同意，借款人和担保人不得将其在本合同项下的任何权利、义务转让给其他方。”、第三十条30.1“贷款发放后，借款人与售房人就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制、减少或免除担保人的担保责任，本合同应正常履行。”、第三十三条33.6“借款人与房屋出卖人协议解除买卖合同或者以诉讼、仲裁方式解决买卖合同纠纷时，借款人应在得知该情形之日起10个银行工作日内告知贷款人，由借贷双方共同与房屋出卖人协商解决购房款的处理。”及第三十五条35.4“本合同项下债权债务及抵押权不因借款人签署的商品房买卖合同或销售协议的终止/解除而终止/解除。”的约定，现第三人并不同意解除与原告签订的《个人购房借款/担保合同》，且上述约定并没有违反法律法规的强制性规定，因此，对原告要求解除与第三人于2018年6月20日签订的《个人购房借款/担保合同》并要求第三人协助其办理抵押权预告登记的注销手续的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告梁翠玲与被告罗定市恒海建材贸易有限公司于2018年6月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201***）。二、由被告罗定市恒海建材贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁翠玲退还购房款620281元并支付利息（2018年6月20日起至2018年12月31日止的利息以160281元为本金按年利率4.9%计算，2019年1月1日起的利息以620281元为本金按年利率4.9%计算至还清之日止）。三、由被告罗定市恒海建材贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付违约金6202.81元给原告梁翠玲。四、由被告罗定市恒海建材贸易有限公司于本判决生效之日起十日内退还物业维修基金3396元及办证费3000元给原告梁翠玲。五、由被告罗定市恒海建材贸易有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告梁翠玲办理双方于2018年6月20日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201****）备案登记的注销手续。六、驳回原告梁翠玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5469元、保全费3731元，共9200元（原告已预交），由原告梁翠玲负担1042元，被告罗定市恒海建材贸易有限公司负担8158元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员  陈志苹二〇二〇年十一月三十日书记员  陈芷黎附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。