河南省沈丘县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1624民初5617号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司沈丘县支行,住所地沈丘县泰安路西段南50米路东,统一社会信用代码:914116246700888654。法定代表人：张永胜，行长。委托诉讼代理人：张才东，公司员工。委托诉讼代理人：胡增亮，河南千字文律师事务所律师。被告：张勤，女，汉族，1984年5月24日出生，住河南省沈丘县。被告：沈丘县森林半岛置业有限公司，住所地：沈丘县世纪大道西侧商务中心区管委会办公楼，统一社会信用代码：91411624MA40Y1TR88。法定代表人：袁志华，公司总经理。委托诉讼代理人：季培培，公司经理。委托诉讼代理人：郭晓倩，河南众望律师事务所律师。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈丘县支行与被告张勤、沈丘县森林半岛置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈丘县支行的委托诉讼代理人张才东、胡增亮，被告张勤，被告沈丘县森林半岛置业有限公司的委托诉讼代理人郭晓倩、季培培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈丘县支行向本院提出诉讼请求：１、依法解除原、被告签订的《个人购房借款及担保合同》。2、依法判令被告张勤偿还原告借款本金349765.23元及利息(至2020年11月27日利息为6537.78元，2020年11月28日之后的利息及罚息按合同约定的利息及罚息计算至本金结清之日止)。3、依法判令被告沈丘县森林半岛置业有限公司对上述借款本息承担连带还款责任。4、依法确认原告对被告张勤的抵押物在拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2017年9月29日被告张勤因购置由被告沈丘县森林半岛置业有限公司开发的位于沈丘县××办事处××村·建业城27#幢2单元5层503号的房屋，向原告申请贷款，贷款金额为44万元，期限为120个月，还款方式为等额本息。2017年12月19日，被告张勤的贷款申请通过审批，双方于2018年1月4日签订了《个人购房借款及担保合同》，该合同约定:原告同意向被告张勤发放购房贷款44万元，贷款期限为120个月，自2018年1月4日起至2028年1月4日止，贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率上浮20%,罚息利率为前述贷款利率的基础上加收30%;借款人或者担保人未完全适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任，贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款，并有权要求保证人承担保证责任，且有权解除合同;该合同还约定被告张勤用位于沈丘县××办事处××村·建业城27#幢2单元5层503号的房屋为该笔贷款本息提供抵押担保;被告沈丘县森林半岛置业有限公司为该笔贷款提供连带责任保证，保证期间至主合同约定的债务人履行债务期限届满之日后两年止。2018年1月4日被告张勤向原告出具了手工借据，向原告贷款44万元，贷款期限自2018年1月4日起至2028年1月4日止，贷款利率为5.88%，逾期利率为7.644%,还款方式为等额本息，当天原告向被告张勤发放了该笔贷款。2018年7月30日被告张勤抵押给原告的位于沈丘县××办事处××村·建业城27#幢2单元5层508号的房屋在不动产登记部门办理了抵押权预告登记。上述贷款发放后，被告张勤自2020年9月4日开始逾期还款，且被告张勤明确表示现无力还款，被告张勤的行为构成根本违约，按照合同约定，原告有权解除与被告签订的《个人购房借款及担保合同》，要求被告张勤立即清偿全部贷款本息，且有权要求被告张勤支付罚息。被告张勤用其所有的房产为该笔贷款本息提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记，原告有权就被告张勤提供的抵押物在拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。被告沈丘县森林半岛置业有限公司为该笔贷款提供连带责任保证，应对该笔贷款本息承担连带还款责任。综上，原告为维护合法权益，特向贵院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。被告张勤辩称，贷款属实，因为做生意亏损了，加上疫情的原因，压力太大，没有还钱。我现在没有能力还款了。被告沈丘县森林半岛置业有限公司辩称，被告与原告自己关于签订担保合同的内容中可选择的调解均被画斜线予以删除，应视为没有约定，原告诉请被告承担连带还款责任没有事实依据。被告作为房地产开发商，在购房人借款合同中一般承担的是阶段性的保证责任，涉案房屋被告张勤与原告已办理了抵押预告登记，被告现已完成所涉房产的全部开发义务，阶段性担保责任期间已经经过。在预售商品房购房贷款中，被告向银行提供阶段性保证，发放贷款银行要求被告提供保证的目的是确保抵押权的设立，抵押权只要设立，被告的保证责任即免除。因被告张勤在2018年7月30日将抵押权预告登记至原告名下，被告也完成所涉商品房的全部开发义务，银行的抵押权已经可以实现，故责令被告承担担保责任有失公平，就算有担保责任，也应认定被告的阶段性保证责任已经经过。被告张勤作为债务人，以其房产作为物的担保并办理了抵押权预告登记，原告应当就其自身提供的物的担保先主张债权。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第二十八条对此均有规定。被告公司不应当对张勤的债务承担连带担保责任，应当依法驳回原告对被告公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年1月4日，被告张勤与原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈丘县支行签订了《个人购房借款及担保合同》，合同约定:原告向被告张勤发放贷款44万元，用于购买位于沈丘县××办事处××村××城××＃××单元××号房屋，贷款期限为120个月，自2018年1月4日起至2028年1月4日止。贷款利率为中国人民银行公布的同期同档次人民币基准利率上浮20%,罚息利率为前述贷款利率的基础上加收30%，按月等额本息还款。同时还约定借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权采取宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用，处分抵押物、实现抵押权，要求保证人承担保证责任等。被告沈丘县森林半岛置业有限公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日后两年止。同日，被告张勤向原告出具了手工借据，原告向其发放贷款44万元，贷款年利率为5.88%，逾期利率为7.644%,还款方式为等额本息。2018年7月30日，被告张勤用位于沈丘县××办事处××村·建业城27#幢2单元5层508号的房屋办理了抵押权预告登记，证号为（2018）沈丘县不动产证明第0006133号。自2020年9月4日被告张勤开始逾期还款，至2020年10月8日张勤欠借款本金349765.23元，欠利息及罚息为3673.04元。经催要张勤表示无力偿还借款，原告遂诉至本院。本院认为，被告张勤、被告沈丘县森林半岛置业有限公司与原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈丘县支行签订《个人购房借款及担保合同》，张勤向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈丘县支行借款440000元，沈丘县森林半岛置业有限公司为张勤的借款提供担保的事实，有原告提交的借款及担保合同、借款借据等佐证，本院予以确认。在借款期限内，被告张勤未按照合同约定履行按时支付借款本金及利息义务，已构成违约，依法应承担违约责任。故原告依据合同约定要求解除原、被告签订的《个人购房借款及担保合同》，偿还借款本息，本院予以支持。被告沈丘县森林半岛置业有限公司辩称，被告张勤与原告的抵押权已经设立，被告的阶段性担保责任期间已经经过，被告沈丘县森林半岛置业有限公司的保证责任应免除。因双方签订的《个人购房借款及担保合同》第三十二条第（三）项规定，若发生法律法规规定或主合同约定的事项，导致主合同债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间至贷款人确定的主合同债务提前到期之日后两年止。故被告沈丘县森林半岛置业有限公司的保证责任不应免除，对于被告沈丘县森林半岛置业有限公司辩解，本院不予采信，被告沈丘县森林半岛置业有限公司为张勤的借款提供连带责任保证。张勤以其所有的位于沈丘县××办事处××村·建业城27#幢2单元5层508号的房屋为其借款提供抵押担保，并办理了抵押权预告登记手续，但至今未办理正式抵押登记手续，故原告主张行使抵押权，无事实与法律，本院不予支持。依据根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条规定，判决如下：一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈丘县支行与被告张勤签订《个人购房借款及担保合同》；二、被告张勤于本判决生效后十五日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈丘县支行借款本金349765.23元及利息、罚息（2020年11月27日前的利息为6537.78元，2020年11月28日之后的利息及罚息按合同约定的年利率5.88%，逾期利率为7.644%计算至本金结清之日止）；三、被告沈丘县森林半岛置业有限公司对被告张勤的上述还款义务负连带责任；四、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司沈丘县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6602元，由被告张勤、被告沈丘县森林半岛置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。审 判 长  张志静人民陪审员  王炳蔚人民陪审员  童 军二〇二〇年十一月三十日法官助理陈国立书记员钱玥