贵州省贵阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔01执异612号案外人：金雪梅，女，1992年7月3日出生，汉族,住贵州省毕节市七星关区。申请执行人：贵阳市云岩区中兴银润小额贷款股份有限公司,住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路3号国艺大厦10楼。法定代表人：龙其凡。被执行人：贵州品艺房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区瑞丰新城第7栋1单元13层4号房。法定代表人：孙正祥。被执行人：孙正祥，男，1963年3月16日出生，汉族，住贵州省遵义市绥阳县。被执行人：徐秀蕾，女，1965年3月17日出生，彝族，住贵州省毕节市。被执行人：毕节市海恒房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市贵毕路8号。法定代表人：魏远杰。本院在执行贵阳市云岩区中兴银润小额贷款股份有限公司（以下简称“中兴小额贷款公司”）与贵州品艺房地产开发有限公司（以下简称“品艺房开公司”）、毕节市海恒房地产开发有限责任公司、孙正祥、徐秀蕾借贷纠纷一案中，案外人金雪梅向本院提出书面异议，请求排除对位于贵州省毕节市七星关区房屋的执行。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人金雪梅提出异议称，请求法院排除对位于贵州省毕节市七星关区房屋的执行。事实与理由：贵院办理的中兴小额贷款公司申请执行品艺房开公司、孙正祥、徐秀蕾、毕节市海恒房地产开发有限责任公司借贷纠纷一案，执行案号（2020）黔01执恢121号，2020年10月23日，贵院作出了《评估、拍卖公告》，拟对登记在品艺房开公司名下“品艺大厦”的37套不动产进行评估、拍卖处置。其中，贵院本次拟评估、拍卖的前述不动产包含了案外人向品艺房开公司购买的“品艺大厦”Ｘ号房屋。2019年初，品艺房开公司因其自身资金问题导致“品艺大厦”项目长期停工，不能按照合同约定期限交房，包括案外人在内的各购房业主陆续向当地政府及其相关部门上访反映。为避免大量购房业主上访或向法院提起诉讼给社会稳定造成不良影响，经对品艺房开公司开发的“品艺大厦”项目实际情况进行摸底调查后，毕节市七星关区人民政府于2019年5月31日主持召开了专题会议，并形成了“七星府专议【2019】100号”《专题会议纪要》。在此背景下，中兴小额贷款公司与品艺房开公司、毕节市七星关区人民政府洪山街道办事处（以下简称“洪山街道办事处”）三方于2019年6月6日签订了《毕节市“品艺大厦”项目三方监管协议》，约定由洪山街道办事处、中兴小额贷款公司与品艺房开公司三方共同商议签订“品艺大厦”项目监管协议，并设立共管账户对购房人所交的房屋尾款进行监管使用，以确保“品艺大厦”项目收尾工程款及中兴小额贷款公司的借款本息债权。同时，中兴小额贷款公司应当按照交清一套，解除抵押查封的一套的原则，全力配合品艺房开公司、相关认筹认购人及购房人签订商品房买卖合同及办理备案手续。上述监管协议签订后，案外人于2020年10月28日向共管账户交清了剩余114858元购房尾款（房屋总价款为323693元，此前累计已付208835元）。案外人即要求品艺房开公司为案外人办理购买房屋的解除抵押查封，并办理备案登记手续，但至今未予办理。据品艺房开公司陈述，系因中兴小额贷款公司反悔，拒绝履行三方监管协议中为已交清总房款的购房人办理解除抵押、查封及备案登记手续的合同义务而导致，且中兴小额贷款公司已向贵院申请处置包括案外人购买房屋在内的37套不动产，贵院据此作出了本案的《评估、拍卖公告》。案外人认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第二款的规定：“被执行人以债权消灭、丧失强制执行效力等执行依据生效之后的实体事由提出排除执行异议的，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查。”本案中，依据三方监管协议的内容，表明中兴小额贷款公司同意由洪山街道办事处对品艺房开公司的不动产销售资金进行监管，并先行用于项目扫尾工程款的支付，继而再用于清偿品艺房开公司对其负有的债务。同时，在认购认筹人或购房人交清尾款的前提下，配合办理解除查封抵押并办理备案手续。因此，三方监管协议的内容本质上系中兴小额贷款公司作为抵押权人（债权人），同意对登记在品艺房开公司名下的抵押财产处置方式进行了实体性变更，故在案外人已向共管账户交清购买房屋尾款的情况下，中兴小额贷款公司不享有径行向人民法院申请处置购买房屋的执行权利。本院查明，本院于2018年1月9日依据已经发生法律效力的贵州省贵阳市中级人民法院（2017）黔01民初260号民事调解书及中兴小额贷款公司的申请，对中兴小额贷款公司申请强制执行品艺房开公司、毕节市海恒房地产开发有限责任公司、孙正祥、徐秀蕾借贷纠纷一案立案执行，执行案号为：（2018）黔01执62号，2018年10月16日裁定终结该案的执行程序。2020年6月2日，本院对该案恢复执行，案号（2020）黔01执恢121号。在执行过程中，2020年8月27日本院以（2020）黔01执恢121号执行裁定书及（2020）黔01执恢121号之三协助执行通知书向毕节市不动产登记中心查封了被执行人品艺房开公司名下包括本案涉及房产在内的所有的位于毕节市七星关区的不动产共计57套房产。案外人金雪梅不服，向本院提出书面异议，请求如前所述。案外人金雪梅为证明其异议请求向本院提交以下材料：1、2018年5月31日品艺房开公司与案外人金雪梅签订的《定购协议》复印件一份，载明金雪梅定购品艺房开公司开发的位于毕节市七星关区，建筑面积约87.96平方米，房屋总价为323693元。定购房款部分明确，定购方在签署本定房协议时支付购房款人民币208835元。定购房价部分明确，认购方选择分期付款的方式购房，其认购单价为人民币3680元／平方米，总房款共计人民币323693元；2、品艺房开公司2020年10月28日出具的编号为5542135《收据》复印件一张，载明：金雪梅交来“品艺大厦”Ｘ号住房购房款323693元；3、品艺房开公司于2020年9月18日出具的“品艺大厦补款确认单”复印件一张，载明案外人已付款208835元，应补114858元；4、品艺房开公司于2020年10月28日为案外人出具的《收条》复印件一张，载明收到案外人购房款114858元；5、七星府专议【2019】100号《专题会议纪要》复印件一份；6、《毕节市“品艺大厦”项目三方监管协议》复印件一份；7、金雪梅向毕节市七星关区人民政府洪山街道办事处财政所转账114858元电子回单复印件一张。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，案外人针对执行标的提出排除执行异议，同时符合上述四个条件的，人民法院应予支持。本案中，案外人提交的《定购协议》虽然签订于本院查封案涉房产之前，但案涉房屋总价为323693元，案外人仅提交其已支付114858元的支付凭证，不能证明已实际支付全部购房款。故案外人金雪梅所提执行异议本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人金雪梅的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  孙雪梅审判员  毛 丽审判员  张世海二〇二〇年十一月十八日法官助理李肇星书记员李娜娜