上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初18845号原告：颜艺群，男，1967年6月24日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：刘凌子，上海闰德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张茜伦，上海闰德律师事务所律师。被告：黄海明，男，1987年7月23日出生，汉族，住上海市杨浦区。第三人：上海美嶙房地产经纪事务所，住所地上海市杨浦区包头路**。法定代表人：孟彬，总经理。委托诉讼代理人：万龙。原告颜艺群诉被告黄海明、第三人上海美嶙房地产经纪事务所房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告颜艺群及委托诉讼代理人张茜伦、被告黄海明到庭参加诉讼。第三人上海美嶙房地产经纪事务所经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告颜艺群提出诉讼请求：1.判令原、被告双方签订的房屋租赁合同于2020年8月1日解除；2.判令被告退还原告已付租金1万元及保证金5,000元；3.判令被告向原告支付违约金5,000元；4.判令被告支付原告律师费4,000元；5.判令被告支付原告代为向第三人支付的佣金2,500元。事实理由：原告与被告于2020年7月22日在第三人的居间下，签订了房屋租赁合同，约定被告将杨浦区民星二村XXX号XXX室房屋(以下简称涉诉房屋)租赁给原告，租期为一年，自2020年8月1日至2021年7月31日止，租金为每月5,000元。原告于2020年7月22日支付了押金5,000元，并支付了三个月的租金。2020年8月1日是起租日，原告至涉诉房屋发现门锁已被更换，无法入住。因房屋被他人占用使用，原告根本无法居住房屋，合同无法继续履行，被告行为违约，原告为了维护自己的合法权益，故诉至法院。被告黄海明辩称，不同意原告的全部诉讼请求。2020年7月22日签订租赁合同当天，被告就将涉诉房屋的钥匙给了原告，2020年7月22日原告说房屋内的冰箱和洗衣机不能使用，被告就将冰箱和洗衣机搬走处理掉了。原告说空调不制冷，被告就找人维修了。原告还说房屋要保洁，门锁需要跟换，洗手间的门要维修，一共花了2500元。这些费用都从租金要从租金中抵扣。2020年8月1日，原告说锁被人换了，被告报警的同时还向原告支付了450元的开锁费和换锁费。2020年8月1日之后房屋一直处于空置状态，系原告自己不入住，被告并未违约。第三人上海美嶙房地产经纪事务所述称，2020年8月1日约定交付房屋给原告使用，但原告打电话给第三人的工作人员说房屋内有其他人员导致原告住不进去。因此，原、被告都报警了，原、被告及第三人都到了派出所协商，房东所派人员称该房屋不能出租。被告认为被告已经和房东签订了协议，被告具有转租的权利。可是，实际情况是房子已经被产权人收回，原告无法入住。最后各方都各执己见，争议无法解决。本院经审理查明事实如下：2020年7月22日，黄海明与颜艺群签订《房屋租赁合同》，约定：由颜艺群承租房屋，租赁面积为70.04平方米，租赁期限自2020年8月1日至2021年7月31日止，租金每三个月为壹期支付，第一期租金于2020年8月1日前付清。以后每期租金提前7日缴纳。双方协定租赁保证金为5,000元，承租方同意于2020年8月1日前一次性支付给出租方。承租方应于租赁关系解除后，确认承租方迁空、点清、交还房屋及设施、并付清所有承租方应付费用后，当天将租赁保证金无息还给承租方。双方中任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同并且过错方又未征得对方谅解时，则视为违约，双方同意违约金为1个月的房租租赁费，计人民币5,000元整并合同自然终止。第十-2其他，手写补充约定：黄海明的中介费由颜艺群先为代付，入住后从租金扣除(2,500元)。签订上述《房屋租赁合同》后当日，颜艺群向黄海明支付了保证金5,000元以及租金1万元。黄海明分别向颜艺群出具了押金收据以及租金收据。租金收据上写明，黄海明收到颜艺群支付的租金1.5万元，但审理中双方均确认颜艺群实际支付的数额为租金1万元。2020年8月1日，涉诉房屋门锁被更换，导致颜艺群无法入住，为此双方拨打110报警。在社区民警的协调下，原告提出解除租赁合同并返还租金的要求，但原、被告未能达成一致。另查，一、2020年8月12日，涉诉房屋产权人徐伟伟与目前房屋实际使用人杨婕在另一中介公司上海中原物业顾问有限公司的居间下签订了《房屋租赁合同》，由徐伟伟将房屋出租给杨婕使用，租赁期限自2020年8月17日至2021年8月16日为期一年，月租金为5,000元。二、审理中，本院于2020年11月5日下午至涉诉房屋内查看，涉诉房屋由杨婕居住使用。三、第三人上海美嶙房地产经纪事务所确认，应由黄海明支付的中介费2,500元，已由颜艺群垫付。再查，黄海明为证明其有权将涉诉房屋对外出租，提供了2019年9月26日产权人徐伟伟与黄海明签订的《上海市居住房屋租赁合同》以及《补充协议》，协议内容：......黄海明于2019年9月30日之前必须一次性付清15年房租(自2019年9月26日起至2034年9月30日止)共计叁拾万元人民币。徐伟伟委托季瑾代收全部租金(叁拾万元人民币)。......徐伟伟在2019年10月30日起每月30日归还五万陆仟元人民币，在2020年3月30日全部归还叁拾叁万陆仟元人民币后，黄海明必须无条件撤销上海市居住房屋租赁合同，并带好证件到杨浦区房产交易中心办理有关手续。徐伟伟必须无条件配合黄海明在2020年1月5号前成功办理租赁备案手续，在双方租赁合同有效期间徐伟伟不得和第三方签订该房屋的任何租赁合同，以上手续如果过期未办理，以上条款有任何一方违约，双方有权利提交司法部门处理。徐伟伟如有任何一个月逾期超过三十天未归还黄海明每月五万陆仟元人民币，黄海明有权利转租(民星二村XXX号XXX室)给第三方。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》不违反国家法律法规，合法有效，双方均应按约履行。2020年8月1日，原告发现涉诉房屋门锁被更换，导致无法正常进入涉诉房屋且原、被告在派出所协调时，原告已向被告作出了解除合同的意思表示，现原告颜艺群要求解除租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。被告黄海明应按约提供符合房屋，但根据查明的事实，目前房屋由案外人占有使用，被告未能提供符合约定房屋，显属违约，应承担相应的责任。关于违约金数额的具体确定，本院认为，2020年8月1日起租当日，原告即发现涉诉房屋无法入住，并提出解除合同，故被告的违约行为并未对原告造成重大损失，且被告对违约金数额不予认可，故本院综合考虑本案情况，酌情将违约金调整为1,000元。根据双方约定，租赁保证金5,000元应于租赁关系结束后返还给承租方，现保证金仍在被告处，原告诉请要求返还，本院予以支持。原告虽已向被告支付租金，但未能使用相应期间的房屋，被告所收租金应予以返还。根据合同手写部分补充约定，中介费2,500元，应由黄海明支付，但已由颜艺群垫付，并约定应在租金中扣除，现租赁合同应黄海明的违约行为而不能履行，原告要求一并返还垫付的中介费用，于法有据，可与支持。原告颜艺群其余诉讼请求，没有事实以及合同上的依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告颜艺群与被告黄海明就上海市杨浦区民星二村XXX号XXX室所签的《房屋租赁合同》于2020年8月1日解除；二、被告黄海明应于本判决生效之日起十日内向原告颜艺群返还租金10,000元以及保证金5,000元；三、被告黄海明应于本判决生效之日起十日内向原告颜艺群支付违约金1,000元；四、被告黄海明应于本判决生效之日起十日内向原告颜艺群返还垫付的中介费2,500元；五、驳回原告颜艺群其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计231元，由原告颜艺群负担35元，被告黄海明负担196元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 孙 幸 冬二〇二〇年十一月三十日法官助理 周 靖 雯书 记 员 季宇张艳丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。