文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初8985号原告：张杰，男，1966年11月27日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：蔡廷，上海君学律师事务所律师。委托诉讼代理人：于浩冉，上海君学律师事务所律师。被告：张大晟，男，1973年10月23日出生，汉族，住湖北省老河口市。原告张杰与被告张大晟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案受理后，由审判员叶翌晨独任审理，于2020年7月16日公开开庭审理本案,原告张杰及其委托诉讼代理人蔡廷律师、被告张大晟到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告张杰向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判决确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2019年9月10日解除；2、请求贵院判令被告立即搬离昆山市房屋并将该房屋返还给原告；3、请求贵院判令被告向原告支付拖欠的上述房屋自2019年9月1日至2019年9月10日的租金人民币767元；4、请求贵院判令被告支付原告上述房屋的占用使用费人民币(按月租金2300元，自2019年9月11日起暂时计算至2020年5月3日，并要求计算至被告实际搬离并归还房屋之日止)；5、请求贵院判令被告支付原告逾期支付租金的违约金人民币1610元(每逾期一日按月租金的1%，累计逾期70日)；6、请求贵院判令被告支付原告违约金人民币4600元；7、本案案件受理费等与诉讼相关的必要费用由被告承担。事实和理由为，原告系昆山市房屋(以下简称“涉案房屋”)的所有权人。2018年8月16日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，由被告向原告承租涉案房屋，该合同约定：1、租赁期限自2018年9月1日起至2021年8月31日止；2、房屋月租金为人民币2300元；3、乙方(被告，下同)每三个月向甲方(原告，下同)支付租金一次，并每次提前五日向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按月租金的1%支付违约金；4、乙方逾期不支付租金累计超过30天的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方应向甲方按月租金的贰倍支付违约金。合同签订后，甲方即按合同约定向乙方交付了房屋，乙方则于2018年8月20日通过中介向甲方支付了首次三个月租金和房屋租赁保证金。然之后被告就再未按时支付过房租。根据合同约定，2018年12至2019年2月的房租应于2018年11月26日前支付但经原告催讨后，被告方于2018年12月5日支付；2019年3月至2019年5月的房租应于2019年2月24日前支付，但经原告再次催讨后，被告方于2019年3月7日支付；2019年6月至8月的房租应于2019年5月27日前支付，仍是经原告多次催讨后，被告方于2019年7月2日和2019年7月19日分两次付清；而至2019年8月27日应当支付2019年9月至2019年11月的房租时，被告索性玩起了失踪，打电话不接，发微信不回。原告直到2019年9月10日才又联系上被告。被告屡次违反合同约定，迟延支付租金的行为令原告不胜烦恼，原告遂于2019年9月10日以微信方式书面通知被告解除合同，并要求被告在两个月内搬离并交还房屋。但被告收到后置若罔闻，至今未搬离。原告认为，被告屡次迟延支付租金的行为已构成违约，原告有权根据合同约定解除合同并收回房屋。双方协商未果故原告诉至法院。被告张大晟辩称，不同意原告第一项诉请，我认为房屋租赁合同还可以继续履行，关于原告的第二项诉请，我实际已经搬离涉案房屋，因此原告的第二项诉请无依据；对诉请三、四，合同继续履行的前提下诉请3、4的钱我可以按照合同约定付给原告；对诉请五、六，我没有违约，因此不承担违约金；诉请七也不同意，不应由我方承担。经审理查明，2018年8月16日,原告(甲方)张杰与被告(乙方)张大晟签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的房屋座落在昆山市，房屋面积185平方米，租赁期限自2018年9月1日至2021年8月31日。甲乙双方约定，甲方于2018年8月16日前向乙方交付该房屋。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前一个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。双方约定月租金2300元，乙方每三个月支付租金一次，并每次提前5日向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日则乙方需按月租金的1%支付违约金。甲、乙双方约定，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金即2300元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。甲方承担物业费，其余费用乙方承担。甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；该房屋因社会公共利益被依法征用的；该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押，现被处分的。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后5日内仍未交付的；甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的。乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；乙方提前退租或甲方提前收回房屋的；乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；乙方逾期不支付租金累计超过30天的。租金于第三年2021年，租金涨300元一个月（2600元/月）。另查明，合同签订后原告将房屋依约交付被告使用。被告支付租金的情况为：押金支付2300元，租金第一期通过中介支付，第二期被告在2018年12月5日微信支付6900元，第三期被告在2019年3月7日以微信支付6900元，第四期被告在2019年7月2日以微信先支付了2900元，后在2019年7月19日以微信支付了4000元。以上租金付至2019年8月31日。2019年9月7日，原告报警，昆山市公安局曹安派出所接处警工作登记表中登记被告不支付房租且无法联系租客，后中介表示会联系租客。关于被告搬离，原告陈述系其报警后收回房屋，系2020年5月4日，昆山市公安局曹安派出所接处警工作登记表中登记报警人称：房客偷搬走了，现在要自己开门进去，现求助派出所。被告陈述其已于2020年3月27日搬离但并未提供相应证据予以证明。2019年9月10日，被告向原告家人微信转账6900元，原告家人并未收取，且原告家人向被告发送微信“你好!我和家人商量了，还是想收回房子自己住，请理解。给你两个月时间，谢谢。”被告当日回复“方总，我们现在是这样子的，有事咱们说事情。我那就是按照那个协议来给你做。你好了。然后呢，现在房子呢，也不好租，你那边租也很难租的，就是我这边要在般的也很麻烦。我们好说好商量，就是我给你补点儿钱。你看吧，好吧，稍微给你补贴钱吗?你不是这样的话你心里舒服点儿。以后的那个房租按时提前呢。2020年3月2日，被告与案外人签订房屋租赁合同，租赁昆山市花桥镇圣心西环路9弄137号楼102室房屋，约定租金于2020年4月1日起算。以上事实有房屋租赁合同、房屋所有权证、支付凭证、微信截图、接警工作登记表、收据等证据以及到庭当事人在庭审中的陈述予以证实。本院认为：2018年8月16日,原告(甲方)张杰与被告(乙方)张大晟签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方应依据合同约定各自履行相应义务。原告明确以微信形式要求收回房屋，且被告已实际搬离，双方合同已无法继续履行，故对原告要求解除《房屋租赁合同》的诉请予以支持，由于涉案房屋已收回，故对原告要求被告返还房屋的诉请不予支持。双方合同解除的时间并非2019年9月10日，被告主张2020年3月27日搬离但并未提供相应证据予以证明，且未将房屋钥匙交还原告或搬离交房手续，原告主张2020年5月4日被告搬离并提交了报警记录予以证明，本院对该证据予以采纳，认定被告于该日搬离房屋，双方合同实际解除于2020年5月4日。被告应支付欠付的2019年9月1日至2020年5月3日的租金18630元。关于违约金，双方未能继续履行合同的原因，被告虽存在延迟支付租金的情况，但被告已于2019年9月10日以微信形式将租金发送原告（家人），但原告方并未收取，并要求收回房屋，在此情况下被告并未以行为表示不继续履行合同且双方合同不存在不能履行的情形，系原告要求收回房屋导致合同解除，故双方租赁协议无法继续履行原因并非被告，因此原告无权向被告要求违约金。被告已付押金2300元，剩余应付款项为16330元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张杰与被告张大晟签订的《房屋租赁合同》于2020年5月4日解除，被告张大晟于本判决生效后十日内向原告张杰支付欠付租金16330元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费1270元，减半收取635元，由原告负担317.5元，由被告负担317.5元，该款项原告已预交，本院不再退还，由被告履行部分由被告在本判决生效后十日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审判员  叶翌晨二〇二〇年十一月三日书记员  孟 伟