北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初10949号原告：王爱花，女，1950年8月12日出生，汉族，退休，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：宋小芳，北京市京兴律师事务所律师。被告：北京光大嘉业房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区新源大街**院**楼****803。法定代表人：岳晓光，执行董事。被告：岳晓光，男，1979年6月23日出生，汉族，北京光大嘉业房地产经纪有限公司法人，住北京市丰台区。原告王爱花与被告北京光大嘉业房地产经纪有限公司（以下简称：光大嘉业公司）、被告岳晓光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王爱花的委托诉讼代理人宋小芳到庭参加诉讼。被告光大嘉业公司、被告岳晓光经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王爱花向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告北京光大嘉业房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁委托合同》；2.请求二被告向原告支付房屋租金,自2020年2月1日起至实际支付止,违约金5600元；3.案件受理费由二被告承担。事实与理由：原被告于2018年10月续签了《北京市房屋租赁委托合同》，合同约定原告将坐落于北京市大兴区兴政东里1号楼2单元201室房屋委托被告光大嘉业公司对外出租，租赁期为2年，租金为每月2800元，房租按季缴付，如违约，违约金为二个月的月租金。后被告分别于2018年10月27日、2019年1月26日、2019年5月9日、2019年8月26日、2019年12月17日向原告支付了截至2020年1月的租金，但后续至今的租金尚未向原告支付，原告多次与被告岳晓光（光大嘉业公司法定代表人）联系，但至今仍未支付，且光大嘉业公司的注册地及办公地均无人办公。另光大嘉业公司为岳晓光投资设立的一人有限责任公司，根据法律规定，被告岳晓光作为自然人股东，应对上述款项与公司承担连带责任。故原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。光大嘉业公司未作答辩。岳晓光未作答辩。王爱花围绕诉讼请求向本院提交了以下证据：1、《北京市房屋租赁委托合同》；2、张宪国（原告之子）借记卡账户历史明细清单；3、房屋产权证书；4、次承租人与光大嘉业公司签订的《北京市房屋出租代理租赁合同》。经本院审查，上述证据具备真实性、合法性和关联性，本院予以确认。本院经审理认定事实如下，对双方无争议的事实，本院予以确认。王爱花系坐落于北京市大兴区兴政东里**楼****房屋所有人。2016年10月16日，王爱花（甲方，委托人）、张宪国（甲方委托代理人，王爱花之子）与光大嘉业公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》,显示甲方将坐落于北京市大兴区兴政东里1号楼2单元201室房屋，建筑面积59.59平方米，委托乙方对外出租，委托期限共计24个月零10天，即2016年10月26日至2018年10月25日止。合同签订后，甲方同意第一年预留出30天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期。工作期后从2016年11月26日开始计算租金，甲方应于2016年10月26日前将房屋交付乙方使用。房屋每月租金为2500元，房租按季缴付，转入甲方（张宪国）工商银行（尾号：8464）账户，第一次2016年10月26日5000元，第二次2017年1月26日7500元，第三次2017年4月26日7500元，第四次2017年7月26日7500元，第五次2017年10月26日7500元，第六次2018年1月26日7500元，第七次2018年4月26日7500元，第八次2018年7月26日7500元。违约责任：委托期内，乙方提前退租的，应赔偿甲方二个月的合同约定的月租金为违约金；甲方提前收回房屋，无论转租、自用或因自身原因造成本合同不能履行的，甲方应提前一个月通知乙方，并赔偿乙方二个月的合同约定的月租金为违约金，并赔偿乙方及给乙方代理出租客户造成的经济损失。2018年10月27日岳晓光转账张宪国中国工商银行（尾号：8464）13500元，2019年1月26日岳晓光转账张宪国中国工商银行（尾号：8464）15900元,2019年5月9日岳晓光转账张宪国中国工商银行（尾号：8464）15900元,2019年8月26日岳晓光转账张宪国中国工商银行（尾号：8464）15900元，2019年12月17日岳晓光转账张宪国中国工商银行（尾号：8464）12620元。2019年10月15日，光大嘉业公司与刘佳签订《北京市房屋代理租赁合同》，将涉案房屋出租给刘佳，租赁期自2019年10月30日至2020年10月30日。在庭审过程中，王爱花表示共计有两套房委托光大嘉业公司出租，上述合同到期后，双方续签了该合同，除月租金标准变更为2800元，其他条款不变，但是续签的书面合同找不到了，并表示该两套房屋的租金是一起支付到张宪国中国工商银行（尾号：8464）账户，岳晓光与张宪国无其他经济往来。2020年6月29日，王爱花与亓冠磊签订《北京市房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给亓冠磊,租赁期自2020年7月1日至2021年6月30日，共计一年。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃相应的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王爱花与光大嘉业公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，王爱花与光大嘉业公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，在租赁期限于2018年10月25日届满后，王爱花主张双方续签了书面租赁合同，并提供光大嘉业公司支付房屋租金的银行流水和光大嘉业公司将房屋出租给次承租人的租赁合同，上述证据只能证明光大嘉业公司仍占有使用涉案房屋，不足以证明双方之间签订了书面租赁合同，本院认为王爱花与光大嘉业公司之间自2018年10月26日之后的租赁关系为不定期租赁，王爱花以光大嘉业公司欠付租金为由要求于起诉之日（2020年5月6日）解除租赁合同，于法有据，本院予以支持，需要说明的是，因双方签订的书面租赁合同约定的租赁期限已届满，故本案解除的应当是双方之间自2018年10月26日之后形成的事实上的租赁关系。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。王爱花按照约定将涉案房屋交付光大嘉业公司使用，光大嘉业公司理应按照约定向王爱花支付租赁合同期间的租金，现其未能按照约定支付租金，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。王爱花要求光大嘉业公司支付自2020年2月1日起至实际支付日止所欠租金的诉讼请求，因双方之间的租赁关系于2020年5月6日解除，王爱花于2020年7月1日将涉案房屋另行出租案外人，故2020年5月7日至2020年6月30日期间应为房屋占有使用费，根据现有证据，本院认定光大嘉业公司应支付王爱花2020年2月1日至2020年5月6日期间房屋租金8942元（2800元*3个月+2800元/31天*6天），2020年5月7日至2020年6月30日期间房屋占有使用费5058元（2800元+2800元/31天*25天）。关于王爱花要求光大嘉业公司支付违约金5600元的诉讼请求，双方未签订书面租赁合同，亦未约定违约金，故其该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，光大嘉业公司为岳晓光独资设立，岳晓光未有证据证明公司财产独立于自己的财产，王爱花要求岳晓光对上述债务承担连带责任，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、北京光大嘉业房地产经纪有限公司与王爱花之间的房屋租赁关系于2020年5月6日解除；二、北京光大嘉业房地产经纪有限公司、岳晓光于本判决生效后十日内支付王爱花房屋租金8942元、房屋占有使用费5058元；三、驳回王爱花的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费285元，由王爱花负担155元（已交纳），由北京光大嘉业房地产经纪有限公司、岳晓光负担130元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二〇年十一月十三日法官助理  印承程书 记 员  陈禄源