福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初4275号 原告：中国建设银行股份有限公司福建省分行，住所地福建省福州市台江区江滨中大道**，统一社会信用代码913500008581400041。 负责人：黄惠玲，行长。 委托诉讼代理人：李金萍，福建至理律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：蔡啊宽，福建至理律师事务所执业律师。 被告：王镇钟，男，1985年2月18日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 被告：李秀华，女，1986年5月6日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 被告：福州佳创房地产开发有限公司，住，住所地福建省福州市仓山区金山大道**桔园洲商住楼****楼连接体**一社会信用代码91350100555073289Y。 法定代表人：叶树华，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张步振，福建闽榕建律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：叶灵珊，福建闽榕建律师事务所执业律师。 原告中国建设银行股份有限公司福建省分行（以下简称“建设银行”）与被告王镇钟、李秀华、福州佳创房地产开发有限公司（以下简称“佳创公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告建设银行的委托诉讼代理人蔡啊宽，被告佳创公司的委托诉讼代理人叶灵珊到庭参加诉讼。被告王镇钟、李秀华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建设银行向本院提出诉讼请求：1．判令王镇钟、李秀华共同偿还贷款本金274166.77元及利息（含罚息、复利）（依合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日）；2．判令建设银行有权以王镇钟名下位于福州市仓山区××镇××路××＃楼××单元××房××房产所得的价款优先受偿；3．判令佳创公司对王镇钟、李秀华的上述债务承担连带保证清偿责任；4．判令王镇钟、李秀华、佳创公司承担本案诉讼费用（含案件受理费、财产保全费、公告费等）。事实与理由：2017年2月28日，王镇钟、李秀华、佳创公司与建设银行签订《个人住房借款合同》（编号：350876108-2012-20171143575）及《个人住房借款合同补充协议》，约定王镇钟、李秀华为购买位于福州市仓山区××镇××路××＃楼××单元经济适用住房向建设银行申请贷款30万元，借款期限为360个月，从2017年3月23日起至2047年3月23日止，借款年利率为基准利率，借款逾期的，罚息利率为在合同所执行借款利率的水平上上浮50%，借款人采用等额本金还款方法偿还借款本息。王镇钟、李秀华以上述所购房产作为抵押物担保还款。2017年3月1日，福州市国土资源局为案涉抵押经济适用房办理了抵押预告登记【闽（2017）福州市不动产证明第9066××号】。合同签订后，建设银行依约为王镇钟发放了30万元贷款。然而，王镇钟、李秀华却未依约履行还款义务，佳创公司亦未完全履行连带保证清偿责任。 佳创公司辩称，一、建设银行与答辩人等所签订的《个人住房借款合同补充协议》中关于答辩人的保证期间延长至房屋可上市交易之日的相关约定应属无效约定。正如该补充协议中所约定的，涉案房屋系经济适用住房，其房屋性质和交易流程等受政策性影响很大，不排除将来政府出台新的限制交易政策的可能性。故在此情况下，各方签订的补充协议将答辩人的保证期间予以延长至可上市交易之日止，显然大大加重了答辩人一方的义务，且该保证期限和房产是否可以转让带有不确定性，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五条关于“以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的，担保合同无效”之规定，应当认定该补充协议中关于延长担保期限的约定无效。二、即便要答辩人承担保证责任的，在涉案房屋上既有物的担保又有保证担保的情况下，保证人即答辩人只需对物的担保以外的债权承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十八条第一款规定“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十八条规定“同一债权既有保证又有物的担保的，物的担保合同被确认无效或者被撤销，或者担保物因不可抗力的原因灭失而没有代位物的，保证人仍应当按合同的约定或者法律的规定承担保证责任”。从上述规定可知，在涉案房屋上既有物的担保又有保证担保的，债权人应当先行主张抵押权，在抵押权未能完全实现全部债权或抵押条款无效的情况下，保证人才负有补充的保证责任。故在本案中，建设银行应先行向王镇钟、李秀华主张抵押权。三、建设银行作为案涉房屋的抵押权预告登记的权利人，其可以请求在抵押登记条件成就或约定期限届满时对案涉房屋办理抵押权登记，并可排他性的对抗他人进行案涉房屋的处分。但从建设银行的诉讼请求来看，建设银行在本案中即主张要对抵押物享有优先受偿的权利，又同时诉请答辩人对案涉贷款本息承担连带保证责任，显然建设银行的该两个诉请属于对案涉款项的重复主张，这些诉请既不符合上述相关法律法规的规定，也有违合理保护当事人权益的基本原则，属于诉请竞合，依照上述规定，在本案中也应当驳回建设银行对答辩人提出的诉讼请求。综上，答辩人认为，《补充协议》中关于延长保证期间的约定应属无效约定，建设银行应向王镇钟、李秀华主张全部贷款本息和行使抵押权人的优先受偿权。即便需要答辩人承担保证责任的，答辩人也仅在抵押权不足以实现全部债权时，才承担补充的保证责任。同时，建设银行的诉请存在重复主张权利和诉请竞合等情形，依法也应当驳回对答辩人的诉讼请求。 王镇钟、李秀华未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王镇钟、李秀华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃质证和抗辩的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据已确认的证据和当事人在诉讼中陈述，本院认定事实如下： 2017年2月28日，王镇钟、李秀华（借款人、抵押人）和佳创公司（保证人）与建设银行（贷款人、抵押权人、质权人）签订了《个人住房借款合同》（编号：350876108-2012-20171143575）以及《个人住房借款合同补充协议》。其中，特别签订条款约定：借款人为购置位于福州市仓山区××镇××路××＃楼××单元××房，借款30万元；借款期限为360个月，自2017年3月23日起至2047年3月23日止；借款年利率为基准利率，……每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%；采用等额本金还款方法归还本息；抵押物为王镇钟名下“福州市仓山区××镇××路××＃楼××单元”房产（下称“案涉房产”）及其占用范围内的土地使用权；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）均由借款人承担；合同解决争议的方式为向贷款人住所地人民法院起诉；本合同各方间任何与本合同有关的通知、要求及诉讼、仲裁相关法律文书以快递或挂号信方式寄送至本合同记载的对方当事人的住所，即视为送达；合同记载王镇钟、李秀华住所地为“福州市闽侯县上街镇金桥花园7座2Ｃ”；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证等内容。补充协议约定：鉴于经济适用住房的特殊性，佳创公司的保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记己办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执且抵押财产经国家政策允许可上市出售之日止等内容。合同另约定：借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约；借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利等内容。 合同签订后，王镇钟与建设银行于2017年3月1日办理了上述房产的预购经济适用房抵押预告登记，他项权证号为：闽（2017）福州市不动产证明第9066××号。2017年3月22日，建设银行依约发放借款本金30万元。 借款人王镇钟、李秀华自2020年1月起未按照合同约定偿还贷款本息，暂计至2020年7月31日，王镇钟、李秀华尚欠借款本金274,166.77元，利息8,093.85元、利息罚息169.07元、本金罚息125.22元，故引发本案诉讼。 另查，案涉房产现已具备办理权属登记的条件，但根据《福州市人民政府关于修改相关条款的通知》之规定，尚不允许上市交易。 本院认为，建设银行与王镇钟、李秀华、佳创公司签订的《个人住房借款合同》以及《个人住房借款合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。王镇钟、李秀华未按期偿还借款本息，已构成违约，应承担相应违约责任。因此，建设银行请求王镇钟、李秀华提前偿还借款本金274,166.77元及相应利息、罚息、复利，有事实和法律依据，应予支持。但前述约定中的利息、罚息、复利分别类似于普通借贷中的逾期利息、违约金以及其他费用，均系王镇钟、李秀华为获得借款而支付的成本，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条和第三十二条第二款的规定，建设银行可以一并主张利息、罚息、复利，但总计不得超出建设银行起诉时一年期贷款市场报价利率四倍，超出部分本院不予支持。 王镇钟自愿以位于福州市仓山区××镇××路××＃楼××单元为案涉债务提供抵押担保，并已办理抵押预告登记手续。该房产已具备办证条件，王镇钟负有协助办理抵押登记的义务，佳创公司应督促其办理。本院确定王镇钟应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。若王镇钟逾期仍未协助办理抵押登记，建设银行将无法行使抵押权，佳创公司免除保证责任的条件亦无法成就，为平衡各方当事人的利益，保障交易安全和合同稳定，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院以判决的方式赋予建设银行对案涉房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。鉴于案涉房产属于经济适用房，其所有权转让受相关国家政策限制，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五条之规定，建设银行实现优先受偿权时，仍应当根据政府相关规定进行处理。 佳创公司自愿为王镇钟、李秀华的债务提供阶段性连带责任保证，根据合同关于保证期限的约定，在案涉房产抵押登记己办妥且抵押财产经国家政策允许可上市出售之日止，佳创公司应在保证范围内承担连带清偿责任。佳创公司关于保证期间延长至房产可上市交易之日的相关约定属无效约定之抗辩主张，于法无据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条之规定，佳创公司承担保证责任后，可在其承担保证责任的范围内向王镇钟、李秀华追偿。王镇钟、李秀华经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条、第三十二条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五条、第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、王镇钟、李秀华应在本判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司福建省分行偿还借款本金274,166.77元及相应利息、罚息、复利（利息、罚息、复利按照《个人住房借款合同》约定的标准计算至全部款项清偿之日止，但总计不得超过起诉时一年期贷款市场报价利率四倍）； 二、王镇钟、李秀华应于本判决生效之日起三十日内协助中国建设银行股份有限公司福建省分行办理福州市仓山区××镇××路××＃楼××单元不动产抵押登记手续，福州佳创房地产开发有限公司应督促王镇钟、李秀华并配合其办理抵押登记； 三、上述房产抵押登记办妥后或王镇钟、李秀华逾期仍未办理抵押登记的，中国建设银行股份有限公司福建省分行有权以该房产折价或拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿； 四、福州佳创房地产开发有限公司对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任，上述房产抵押登记手续办妥且经国家政策允许可上市出售之日，其保证责任终止； 五、上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿福州佳创房地产开发有限公司因承担保证责任所垫付之款项，再有余款的退还王镇钟、李秀华； 六、福州佳创房地产开发有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向王镇钟、李秀华追偿。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5,538元，减半收取计2,769元，由王镇钟、李秀华、福州佳创房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  李洁淼 二〇二〇年十一月三十日 书记员  郭楚楚 附：一、相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》 第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但是总计超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的部分，人民法院不予支持。 第三十二条本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。 借贷行为发生在2019年8月20日之前的，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定受保护的利率上限。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第五条以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保的，担保合同无效。 以法律、法规限制流通的财产设定担保的，在实现债权时，人民法院应当按照有关法律、法规的规定对该财产进行处理。 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。