河南省新野县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1329民初1315号原告（反诉被告）：南阳景天置业有限公司，住所地新野县汉华街道办事处春天花园小区。统一社会信用代码91411329052250642E。法定代表人：朱冬生，总经理。委托诉讼代理人：王占德，河南同心德律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘穆，男，1987年7月20日出生，住湖南省隆回县。原告南阳景天置业有限公司（反诉被告）与被告刘穆（反诉原告）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，后因案件疑难复杂，依法转为普通程序公开开庭进行了审理。原告南阳景天置业有限公司的委托诉讼代理人王占德、被告刘穆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南阳景天置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告向原告支付违约金1000元（200000元乘以0.5%）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年9月11日签订《商品房买卖合同》，双方约定：买受人（被告）购买出卖人（新野希尔顿置业有限公司）位于新野县城区××线与××交叉口××＃××单元××房。其中付款方式及期限为：……3、其他方式，即：约定金额：85000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2017年9月11日，交纳比例：29.82%；备注：前述约定金额为首付金额，剩余200000元采用商业贷款（按揭），合同第七条又约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告仅支付首付款85000元，其余房款被告一直未按合同约定向原告支付，经原告多次催要，被告置之不理。2019年5月，原告起诉至新野县人民法院，请求解除双方的《商品房买卖合同》，为了再给被告一次履约的机会，原告撤诉，但到目前为止，被告仍没有丝毫履行合同的意思和行为，为维护原告的合法权益，诉至本院，请求判如所请。被告刘穆辩称，我没有任何违约的行为，反而是原告违反《商品房买卖合同》的约定，没有尽到代办业务的义务。被告刘穆向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人为反诉人办理好商业贷款事宜；2.诉讼费用由原告承担。事实和理由：反诉人、被反诉人双方于2017年9月11日签订《商品房买卖合同》，双方约定买受人（反诉人）购买出卖人（被反诉人）位于新野县城区××线与××交叉口××＃××单元××房，房屋总价款为285000元。签订合同前商议首付款为85000元，其余200000元采用商业贷款（按揭），另外，反诉人一次性交纳了一笔金额为9190元的代办费，双方约定商业贷款手续及产权登记等均由被反诉人代为办理。《商品房买卖合同》签订后反诉人如约交纳房屋首付款85000元，而被反诉人并未履行代办义务，反诉人曾数次询问商业贷款手续进度，被反诉人的员工回复称暂无结果需要耐心等待，后该员工口头告知银行放款碰到问题，反诉人询问具体何问题，未有回复。2019年4月，被反诉人突击起诉反诉人合同违约，贵法院于2019年5月5日立案，于2019年5月21日开庭审理，案号（2019）豫1329民初2434号，庭审过程中，被反诉人利用虚假陈述及虚假证据企图欺骗法院以实现侵犯反诉人合法权益的目的，在法庭调解过程中依然罔顾良知要求反诉人加价50000元合同继续履行。2019年6月29日，被反诉人自知其恶意损害反诉人合法权益所使用的诉讼手段不能得逞，主动到贵院申请撤诉并得到贵院批准。被反诉人撤诉后，不仅没有积极为反诉人办理商业贷款手续的行为，也没有履行《商品房买卖合同》中约定的为反诉人办理权属登记的义务，反而继续滥用诉讼程序企图实现其非法目的；被反诉人于2020年4月30日再次向贵院发起对反诉人的诉讼，贵院再次开庭审理，案号（2020）豫1329民初1315号。反诉人认为，被反诉人在与反诉人签订正式《商品房买卖合同》之前已经协商好首付款金额及商业贷款代办等相关事宜，反诉人向被反诉人足额交纳了代办费，被反诉人理应履行代办义务，然而《商品房买卖合同》签订之后，被反诉人不仅未履行代办义务，反而起诉反诉人合同违约，根据《合同法》第六十六条，代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。所以被反诉人应承担其未履行代办义务所造成的一切责任。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内（即2017年09月12日开始180日内），持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.1％向买受人支付违约金。2017年9月11日房屋交付后，被反诉人未履行产权登记备案责任。从其两次起诉要求解除合同的行为来看，亦根本没有准备履行该约定的意思表示。被反诉人违背诚实信用原则，未履行其代办义务导致反诉人至今未取得房屋贷款，也未取得房地产权属证书，是完全的过错方，同时还利用反诉人身处外地、工作繁忙等劣势对反诉人发起诉讼，在反诉人提出协商解决实际问题并请求撤诉时对反诉人索取高额不正当利益，并在2019年5月21日法庭审理过程中虚假陈述及提交虚假证据，而后自知其恶意损害反诉人合法权益的主张无法得到法院认可，于是在法院正式宣判之前申请撤诉。且又再于2020年4月30日基于同一虚假事实及理由再次发起诉讼，这一系列行为已经构成恶意诉讼。根据《民法通则》第一百零六条第二款规定，公民、法人由于过错侵害国家、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。又根据《人民法院诉讼收费办法》第二十五条规定，由于当事人不正当的诉讼行为所支出的费用，由该当事人负担。原告南阳景天置业有限公司对被告刘穆的反诉辩称，办理商业贷款的事情不是原告的义务，应驳回被告刘穆的反诉请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的微信聊天截图，被告提出异议，认为仅能证明双方在履行合同同时催收房款，而没有显示没有交房款的原因，不能证实不能办理贷款是被告造成的，本院认为，被告对该聊天记录的真实性无异议，本院对原告工作人员向被告催缴后续房款的事实予以确认；2.被告提交录音文件、短信记录截图等证据，原告提出异议，认为系起诉后的协商性内容，与本案无关联性，本院认为，该证据能够与其他证据相互印证，本院对其真实性予以确认；3.被告提交南阳市住房公积金管理委员会关于修订《南阳市住房公积金贷款实施细则》的通知，原告提出异议，认为该份文件不适用本案合同双方当事人，适用于南阳市辖区内在南阳市公积金管理中心交存有公积金的单位或个人，被告并不在此范范围内，本院认为，该份证据与本案无关联性，本院依法不予确认。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月15日，新野希尔顿置业有限公司变更名称为南阳景天置业有限公司。2017年9月11日，被告作为买受人与原告作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的位于新野县城××线与××交叉口××“××春天花园”××楼××单元××号房屋，建筑面积101.09平方米，房屋总价款285000元；被告以按揭贷款方式付款，首期房款为85000元，约定付款时间：2017年9月11日，下余200000元房款采用商业贷款的方式支付（按揭）；合同第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额：采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。”合同第八条约定：“交付期限出卖人应当在2017年9月11日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……。出卖人：新野县希尔顿置业有限公司（签章）买受人：刘穆（签字并按指印）2017年9月11日”，该合同附件四合同补充协议的内容为：“……三、若买受人非采取一次性付款方式（含公积金贷款和按揭方式付款）购买商品房，如果买受人贷款未获得银行审批或者未获得银行足额审批，则买受人应当接到出卖人通知后三日内用现金补足剩余房款，否则逾期在60日内，买受人按日向出卖人支付过期应付款万分之四的违约金，过期超过60日，出卖人可以直接从已付款中扣除过期应付款的百分之十作为违约金后解除合同，并将该商品房另行出售。若《商品房买卖合同》已备案且买受人符合本条情况者，出卖人和新野县房管部门将视出卖人拥有单方解除合同的权利，买受人对此无异议。……出卖人：新野县希尔顿置业有限公司（签章）买受人：刘穆（签字并按指印）。”后被告向原告交付首付款85000元，下余200000元房款未能获得商业贷款，且至今未付，现引起本案诉讼。庭审中，经询问，被告刘穆称不能一次性支付剩余房款。另查明，被告于2017年9月1日向原告交纳9190元，其中包含维修基金、银行按揭费用、产权登记费等。被告户籍地系××隆回县，其在新野县无固定职业及稳定的收入来源，本院经询问银行系统工作人员，被告的基本情况不符合按揭贷款的条件，无法获得按揭贷款。后原告工作人员就房屋下余房款支付等事宜与被告进行协商未果。2019年四月左右，原告向被告邮寄律师函一份，内容为：“刘穆：我所受新野希尔顿置业有限公司委托，特向你致函如下：你于2017年9月11日与新野希尔顿置业有限公司签订编号为17966804的《商品房买卖合同》，双方约定：买受人（你方）购买出卖人（新野希尔顿置业有限公司）位于新野县城区××线与××交叉口××＃××单元××房。付款方式及期限为：3.其他方式，即约定金额85000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2017年9月11日，缴纳比例：29.82%；备注：前述约定金额为首付金额，剩余20万元采用商业贷款（按揭）。合同签订后，你方未按约定付款，已构成严重违约。依据合同第七条约定，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。鉴于上述情况，我所函告于你：在收到本函之日起3日内，与新野县希尔顿置业有限公司取得联系，协商解决相关事宜，逾期该公司将依法律规定和合同约定予以处理（联系电话：新野希尔顿置业有限公司春天花园售楼部；王律师137××××****）。特此函告发函单位：河南同心德律师事务所（并盖章），二〇一九年四月十二日”。2019年5月5日，原告就涉案房屋起诉被告请求判决解除合同，后于2019年6月29日撤回起诉。本院认为，原、被告系具有完全民事行为能力的法人或自然人，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违背法律规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力。本案争议的焦点为：1.合同是否应当予以解除；2.如解除合同，被告刘穆缴纳的购房款、是否有损失及损失赔偿问题如何处理。1.关于合同是否应当予以解除的问题，本院认为，本案未按照合同约定成功办理银行按揭贷款，原、被告双方在合同附件中约定如无法办理商业贷款，则买受人应用现金补足剩余房款，现被告刘穆明确表示不能一次性支付剩余房款，故原告要求解除原、被告双方签订的涉案《商品房买卖合同》的主张，本院予以支持。对原告诉请的1000元违约金，本院不予支持。2.关于刘穆缴纳的购房款、是否有损失及损失赔偿如何处理问题，被告刘穆在诉讼中未主张返还已缴纳的购房款及赔偿损失，且经释明，其仍坚持不主张返还购房款及赔偿损失，因本案系双务合同，已缴纳的购房款应予返还，但是否有损失及损失赔偿如何处理问题，因被告刘穆经释明后仍不主张，故本案对此不予处理，如其认为有损失，可以另行向有管辖权的法院提起诉讼。3.关于被告反诉请求判令原告为其办理商业贷款事宜的主张，因原告请求解除与其订立的《商品房买卖合同》，不同意继续履行合同，且被告并非办理商业贷款的义务主体，商业贷款的办理方系相关商业银行，故对其反诉请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十五条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告南阳景天置业有限公司（反诉被告）与被告（反诉原告）刘穆签订《商品房买卖合同》；二、原告南阳景天置业有限公司（反诉被告）于本判决生效之日起十日内退还被告刘穆（反诉原告）首付款85000元及代办费9190元；三、驳回原告南阳景天置业有限公司（反诉被告）请求被告刘穆（反诉原告）支付违约金的诉讼请求；四、驳回被告刘穆（反诉原告）的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由被告刘穆（反诉原告）负担；反诉费100元，由被告刘穆（反诉原告）负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  乔妍丽人民陪审员  孙荣海人民陪审员  韩国春二〇二〇年十一月四日书 记 员  岳 冰