四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3314号 上诉人（原审原告）：尹艳兵，男，1964年11月2日出生，汉族，住湖北省汉川市。 委托诉讼代理人(特别授权)：杨嘉陵，四川英济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘明森，四川英济律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蓬安县相如商贸有限责任公司，住所地四川省蓬安县嘉陵中路**。 法定代表人：钟永川，总经理。 委托诉讼代理人：李双林，四川助民律师事务所律师。 上诉人尹艳兵因与被上诉人蓬安县相如商贸有限责任公司（以下简称相如商贸）租赁合同纠纷一案，不服四川省蓬安县人民法院（2019）川1323民初2447号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 尹艳兵向本院提起上诉请求：1.撤销原判，改判支持上诉人在一审的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：（一）上诉人与被上诉人于2010年7月30日签订了《房屋租赁合同》表明，被上诉人是案涉房屋的所有权人；房屋所有权人对房屋的交付时间完全可以自己掌控，不存在递次交付的问题；上诉人承租的负一楼应在两个月内完成交付；房屋产权证书存在递次交付的问题。一审法院认为，案涉房屋的交付属于递次交付，且没有约定准确的交付事假，存在交付不能的风险,是对本案基本事实的错误认定。（二）被上诉人对天井的改造，不存在“弥补”交付使用面积不足的损失之说法；被上诉人改造天井的目的主要是为了自己二楼办公区域的安全与方便，并不是为了上诉人而进行改造。事实上正一层、负一层有近100平方米的铺面，直到双方于2019年5月1日合同解除时，仍未完成交付。（三）上诉人根据《房屋租赁合同》约定“甲乙双方协商一致可解除合同”，2019年5月1日双方协商解除合同，符合合同约定。上诉人在解除合同后，依据合同法及相关司法解释主张被上诉人退还因租赁房屋交付面积不足而多交的租金、搬迁补偿金和承担违约责任，符合法律规定。 蓬安县相如商贸有限责任公司答辩称，（一）被上诉人租赁给上诉人使用的案涉租赁房屋本身就属于特定租赁物，存在面积不确定，对面积约定“约5600㎡”，在第五条约定“甲方尽量收购或租赁未收回的门面交给乙方使用”，据此可以看出。面积不确定，极个别商铺无法交付的情形。被上诉人将案涉租赁房屋的天井部分（约140平方米）改造后交付与上诉人使用，弥补了没有交付的房屋面积。双方约定的租金系递增模式的固定数额，不是按照租赁面积计算单价得出的租金。上诉人占有使用案涉房屋九年间未提出任何异议，也未采取诉讼或仲裁手段对租赁合同的租金标准进行变更或撤销，而在合同解除后以合同约定面积与实际面积不符主张退还租金，不符合法律规定，人民法院不应当支持。（二）2019年4月10日，上诉人在租期届满前书面以“受近几年实体经济下滑影响，其经营的购物广场连续两年严重亏损，无法继续经营”为由申请解除合同，并非以“交付面积不足违约”为由解除合同。双方结清租金，被上诉人依法如数退还了上诉人保证金，对原合同约定权利义务进行了清算，该合同全部权利义务经清算后已全面终止。请求驳回上诉，维持原判。 尹艳兵向一审法院起诉请求：1.判令相如商贸退还尹艳兵租金201,471.25元、搬迁补偿金620,000元，并支付违约金200,000元，以上三项合计1,021,471.25元；2.本案的案件受理费、保全费由相如商贸承担。 一审法院认定事实如下：尹艳兵与相如商贸于2010年7月30日签订《房屋租赁合同》，合同约定：相如商贸将位于四川省蓬安县嘉陵中路85号“原蓬安县人民商场”负一层和正一层出租给尹艳兵，房屋租赁面积约5600平方米，租赁期限十年，从2010年8月10日起至2020年11月9日（含三个月免租期）。交付方式系递次交付，即相如商贸先逐次从他人手中收回案涉租赁商场内的铺面，再逐次交付尹艳兵使用。租赁合同的保证金为100,000元，租金交付方式为：签订合同后七个工作日内尹艳兵向相如商贸支付2010年11月10日至2012年11月9日的租金2,472,000元，从第三年起尹艳兵每年分两次向相如商贸支付该年度的租金。案涉房屋的租金系按递增模式的固定数额，不是按照租赁面积计算单价得出。 同时查明，合同订立时，双方没有约定相如商贸须对商场天井进行改造，合同履行时，相如商贸对商场入口的天井进行改造后交付尹艳兵使用，尹艳兵未对此提出异议。 还查明，2019年4月9日尹艳兵向相如商贸书面申请撤场，申请解除合同的理由是：受近几年实体经济下滑影响，其经营的购物广场连续两年严重亏损，无法继续经营。撤场申请书中，未提及相如商贸未全面交付要求承担违约的事宜。钟永川妻子杨华在撤场申请书备注“同意合同终止申请”，尹艳兵、相如商贸的《房屋租赁合同》就此解除，双方未就解除房屋租赁签订书面合同。合同解除后，尹艳兵结清所有租金，并将案涉租赁物交还给相如商贸，相如商贸也将案涉房屋的保证金100,000元退还给尹艳兵。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷性质的案件。案件争议的焦点是相如商贸在履行租赁合同的过程中是否违约。诉讼中，尹艳兵提出，相如商贸直至租赁合同解除时仍未按照合同约定全面交付商铺面积，为此提供了租赁合同，租赁物移交等证据，相如商贸认可尹艳兵提出的未全面交付租赁物使用面积，但对违约持否定意见，为此提出了两个方面的抗辩。一、租赁物系整体租赁，即案涉商场的正一层和负一层，合同订立时未对租赁面积进行准确约定；二、租赁合同履行时，相如商贸通过改造租赁房屋的结构（即租赁房屋天井），增加实际使用面积，用以补偿不足。为此，相如商贸提供了改造天井的证据以及双方结算的证据予以证实。 审理中查明以下事实：本案租赁物的标的是案涉商场的正一层和负一层，交付方式系递次交付，即相如商贸先逐次从他人手中收回案涉租赁商场内的铺面，再逐次交付尹艳兵使用。合同订立时，双方没有约定相如商贸须对商场天井进行改造，合同履行时，相如商贸将天井改行后交付尹艳兵使用，以增加实际使用面积。2018年10月尹艳兵申请解除合同的理由为：受近几年实体经济下滑影响，其经营的购物广场连续两年严重亏损，无法继续经营。 一审法院认为，首先，本案租赁物的交付方式为递次交付，合同订立时双方均知道租赁物所含的部分铺面尚在案外人手中，须递次从案外人手中收回才能交付给尹艳兵使用。因涉及案外人的权利，这种交付方式本身就具有交付不能的风险。因此，合同也没有约定全部交付完成的准确时间。现合同履行尚未到双方约定的届满时间，而提前终止，单纯地将交付不能的责任全部归结于相如商贸明显不公平。其次，合同履行时，相如商贸通过对租赁物的天井进行改造，以增加实际使用面积，约100平方米。合同解除时，租赁物交付的使用面积达到绝大部分，只有零星的两个铺面和一个房间，共计80平方米未交付。这与租赁物改造后增加的实际使用面积大致相等。因此，尹艳兵因租赁物的实际使用面积交付不足的损失，在一定程度已经得到了弥补。再次，合同解除时，尹艳兵提出解除的理由并不是交付面积不足，而是经营困难。合同解除后，双方对租赁物合同所涉及的经济往来进行了清算。尹艳兵支付了全部租金并把租赁物交还给相如商贸使用，相如商贸也退还了租赁押金。至此，案涉合同的权利义务已全部终结。综上，尹艳兵诉相如商贸违约所依据的事实和法律缺乏充分的证据予以支持。故一审法院对尹艳兵主张相如商贸违约的诉讼请求不予支持。与之相应的立足于违约行为基础上的退返租金，搬迁补偿金和承担违约金的诉讼请求都不能得到支持。据此，依照，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告尹艳兵的全部诉讼请求。案件受理费6,997元，由原告尹艳兵承担。 本院审理查明的事实与一审认定的一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”本案围绕尹艳兵的上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。 上诉人尹艳兵与被上诉人相如商贸于2010年7月30日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，应合法有效。相如商贸向尹艳兵交付的房屋须递次从案外人手中收回才能交付给尹艳兵使用。尽管在履行合同的过程中，相如商贸存在有两个铺面和一个房间没有交付给尹艳兵，但相如商贸通过对租赁物的天井进行改造，以增加实际使用面积，并没有给尹艳兵造成经济损失。尹艳兵在履行《房屋租赁合同》过程中的长达近9年时间均如数交纳房租，从未主张因租赁的房屋面积不足，要求降低租金。证明尹艳兵对交付房屋的现状予以接受。同时尹艳兵向相如商贸提出解除《房屋租赁合同》时，尹艳兵提出解除的理由并不是交付租赁房屋的面积不足，而是因受近几年实体经济下滑影响，连续两年严重亏损，无法继续经营。在租期没有到的情况下，相如商贸同意解除《房屋租赁合同》已是为了尹艳兵避免损失进一步扩大的友善行为。尹艳兵已将租赁物交还给相如商贸使用，相如商贸也退还了租赁押金，《房屋租赁合同》约定的权利义务全部终止。尹艳兵上诉主张，相如商贸退还租金201,471.25元、搬迁补偿金620,000元，并支付违约金200,000元的理由不成立，本院不予支持。 综上所述，尹艳兵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费13,993元，由上诉人尹艳兵负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹰 审判员 唐晓兰 审判员 苟 豪 二〇二〇年十一月二十七日 书记员 周 针