苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初5379号原告：邹松英，女，1978年1月10日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。原告：王全胜，男，1979年1月20日生，汉族，住安徽省蒙城县。以上两原告共同委托诉讼代理人：邹效顺，江苏君中律师事务所律师。以上两原告共同委托诉讼代理人：蔡飞，江苏君中律师事务所实习律师。被告：倪爱民，男，1988年6月7日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被告：倪根男，男，1965年4月14日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被告：朱凤妹，女，1967年4月11日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被告：林琴琴，女，1991年9月7日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被告：倪三媛，女，1937年10月10日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。第三人：苏州市吴中区甪直镇甫里社区居民委员会，住所地江苏省苏州市吴中区甪直镇迎宾路43A。负责人：顾雷明，主任。委托诉讼代理人：李晓燕、曾懿迪，江苏悦孚律师事务所律师。原告邹松英、王全胜诉被告倪爱民、倪根男、朱凤妹、林琴琴、倪三媛、第三人苏州市吴中区甪直镇甫里社区居民委员会（以下简称甫里居委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理。依法由审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹松英及两原告共同委托诉讼代理人邹效顺、蔡飞，被告倪根男，第三人甫里居委会到庭参加诉讼。被告倪爱民、朱凤妹、林琴琴、倪三媛经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告邹松英、王全胜向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年11月签署的房屋买卖合同合法有效；2、判令第三人将位于苏州市吴中区车库产权登记至被告名下，五被告应予以配合；3、判令五被告在上述不动产登记至其名下之日起十日内，将上述房屋及车库的产权变更登记至两原告名下；4、判令五被告赔偿两原告因诉讼支出的律师费70000元与保全担保费3000元；5、本案案件受理费、保全申请费、公告费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年11月底12月初在吴中区甪直XXXX房产中介服务所的介绍下签署了房屋买卖合同，约定被告将位于苏州市吴中区的房屋(122平方米左右)出售给原告，房屋价款为920000元。付款方式约定为：签约付15000元，原告收到自己的小房子房屋出售款再支付835000元，同时被告交房，余款留存70000元在房屋过户给原告时一并付清。合同同时约定，被告违约造成原告诉讼，被告应当承担原告包括律师费在内的一切诉讼费用。2016年11月21日合同签署时原告向被告支付了定金15000元，2016年12月28日房屋交付时原告支付830000元，2017年1月自行车库交付时支付5000元。2019年6月25日，被告倪爱民又以手中缺钱为由，让原告提前支付了3000元的价款。截止起诉日，仅有房款67000元未付。2019年7月初涉案房屋开始办理房屋产权登记，被告一直没有办理。原告于2019年10月23日向贵院提起(2019)苏0506民初97XX号诉讼要求进行过户。在诉讼过程中原告得知涉案房屋因案外人在另案中申请强制执行，被贵院采取查封措施。原告遂于2019年12月27日提起执行异议，并根据贵院要求将剩余67000元房款交付至法院。2020年6月5日法院以涉案房屋被另案查封且原告已经提起执行异议为由裁定驳回原告关于97XX号案件的起诉，该裁定已经生效。2020年6月16日贵院作出(2020)苏0506执异XX号裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行，该裁定也已经生效。原告认为，原告已经按照合同约定完全履行了支付购房款的义务，被告应将涉案房屋过户给原告。被告拒绝出卖的行为违反了合同约定和诚信原则，应承担相应的违约责任。被告倪根男辩称，其现在没有地方住，故不卖涉案房屋了。被告倪爱民、朱凤妹、林琴琴、倪三媛均未作答辩。第三人甫里居委会述称，关于原被告之间的房屋买卖合同的效力第三人没有参与签约过程，具体情况由法院依法审核认定。根据被告与第三人之间的安置购房协议，被告以户为单位进行安置，家庭成员是5人，分别是倪爱民、倪根男、朱凤妹、林琴琴及倪三媛，因此涉案房屋以及车库应为这5人共有。涉案的房屋及车库目前不具备产权登记在各被告名下的条件，理由如下：1、根据第三人与被告的安置购房协议需结清全部款项才可以办证，目前被告尚欠第三人房款129245元未付清；2、需要全部安置人员到场并提供办证材料才能将涉案房屋办至被告名下，但是各被告没有提交相应的材料。如将涉案房屋过户至被告名下，不需要被告再交纳费用。经审理查明，倪根男与朱凤妹系夫妻，倪爱民系两人的儿子，倪三媛系倪根男的母亲。倪爱民与林琴琴于2012年7月16日登记结婚，2018年9月13日，本院立案受理林琴琴诉倪爱民离婚纠纷一案。经本院主持调解，双方于2018年12月12日达成协议离婚。2013年2月5日，苏州市吴中区甪直镇甫里村村民委员会（下称甫里村委会，甲方）与被告倪根男（乙方）签订甪直镇渔民安置房购房协议书1份。协议载明，安置房屋坐落于甫里村渔民安置小区。根据安置规定，乙方可享受安置人员为倪根男、支（朱）凤妹、倪爱民、林琴琴、倪三媛。根据乙方申请及抽签确定B户型，坐落8幢301室，产权面积为93.2平方米，自行车库为17.05平方米。同年3月16日，甫里村委会（甲方）与被告倪根男（乙方）、倪爱民（乙方）、林琴琴（乙方）分别签订安置房购房协议书1份，协议内容均一致。协议载明，根据安置规定，乙方可享受安置人员为倪根男、支（朱）凤妹、倪爱民、林琴琴、倪三媛，乙方可享受基本安置面积为180平方米，根据乙方申请及抽签确定C户型，坐落1幢302室，产权面积为122.11平方米，自行车库为19.04平方米。目前涉案房屋及车库的产权登记在甫里村委会名下，具体坐落为苏州市吴中区车库。2015年1月29日，XX银行股份有限公司甪直支行（以下简称XX银行甪直支行）与倪根男、朱凤妹以及苏州市吴中区甪直镇XX社区物业股份合作社（以下简称XX社区合作社）签订个人购房借款合同1份，由XX银行甪直支行向倪根男、朱凤妹发放贷款160000元用于二人购买XX苑1幢302室房屋。XX社区合作社作为保证人为上述贷款提供担保。后因倪根男、朱凤妹未能归还XX银行甪直支行上述贷款，XX社区合作社履行了担保责任，为二人支付了相应款项。后XX社区合作社与倪根男、朱凤妹于2020年1月17日经苏州市吴中区诉前人民调解委员会主持调解达成如下调解协议并经本院司法确认。后因倪根男、朱凤妹未能按约履行上述协议，XX社区合作社向本院申请强制执行。现该案尚在执行中。对此，第三人确认调解协议中确认的款项系其所称被告未付的购房款。原告称调解协议主体与第三人并非同一主体，被告与第三人之间的购房款已由银行贷款结清，第三人理应将房屋过户至被告名下。2016年11月，原告邹松英（甲方买进方）与被告倪爱民、倪根男、朱凤妹、倪三男、林琴琴（乙方出售方）与乙方买进方邹松英签订房屋买卖合同一份，载明：甲方经家庭共有人一致同意，将坐落于XX苑1幢302室住房一套出售给乙方，该房屋建筑面积122.1平方米（具体按不动产证登记面积为准）。房屋价格为人民币玖拾贰万元整，乙方的付款方式为：签订本合同时，乙方支付甲方房款人民币壹万伍仟元整，部分剩余房款捌拾叁万伍仟元于乙方卖掉小房款到手支付，余款留存柒万元整。该房在交易过程中甲方婚姻出现状况，甲方需要无条件同意，夫妻双方并配合交易签字。附属302室19.04平方米自行车库。甲乙双方在办理过户期间，甲方必须主动配合乙方提供相关手续，并必须到场直至过户手续办理完毕。若因甲方原因造成乙方不能及时或无法办理过户手续而造成的后果由甲方负责承担。(如发生此情况，视甲方违约)。本合同不受今后房价浮动影响，甲乙双方均不得违反本合同。如甲方违反本合同，应及时退还乙方已支付的房款，并结付银行商业利息，同时赔偿按该房成交总价的300%作为违约金支付乙方，如乙方诉讼法院解决，甲方应承担乙方诉讼法院时的所有费用，包括乙方代理律师费用，如乙方违反本合同，也以该房屋成交总价的300%作为违约金支付甲方（如甲方违约的情况下，若乙方对该房已装修，其费用经结算后以3倍金额作为违约金）。房东净拿玖拾贰万元，其他一切过户税费，中介费百分之二点（壹万捌仟元）有乙方承担，开证明方便小孩读书由甲方配合办理，并配合过户手续。在付款835000元后五天内搬家腾空给乙方居住。当月，两原告（乙方）与被告倪根男、朱凤梅、倪三男、倪爱民（甲方）签订的告知书一份，载明：因该房为分户安置房，办理不动产使用证等相关过户手续需等待时间，具体商定如下：甲方经家庭共有人一致同意，将坐落于XX苑1幢302室住房壹套，出售给乙方，房屋面积122平方米，房屋价格为人民币玖拾贰万元整，在交易过程中，甲方需要无条件同意并家庭共有人配合交易签字。总价格不变。双方预定于2016年12月28日交房，留柒万元整办理房产证过户手续时交付。双方约定2016年12月28日之前付捌拾叁万伍仟元，留柒万元办理过户时交付，车库定于2017年1月12日交房（其中压伍仟元等交房之日支付）。后涉案房屋于2016年12月交付原告使用。另查明，原告于2016年11月21日支付购房定金15000元，于同年12月支付购房款835000元。因被告方于2019年6月25日向原告借款3000元，后双方确认该3000元冲抵原告应支付的购房款。据此，原告累计向被告方支付购房款合计853000元。又，2015年9月21日本院立案受理黄某忠诉倪爱民、林琴琴民间借贷纠纷一案。2015年11月14日本院作出（2015）吴甪民初字第3XX号民事调解：（一）倪爱民确认结欠黄某忠借款人民币30000元，于2016年3月5日前、2016年6月5日前、2016年9月5日前、2016年12月5日前、2017年3月5日前各归还人民币2000元；2017年6月5日前、9月5日前各归还人民币10000元。如倪爱民未按期足额履行，则承担违约金人民币6000元，且黄某忠有权就倪爱民未履行的全部金额及违约金一并申请执行；（二）黄某忠放弃其他诉讼请求；（三）案件受理费减半收取为人民币584元，由黄某忠负担。后根据黄某忠的申请，本院于2016年7月4日立案强制执行，案号为（2016）苏0506执20XX号。在本案执行过程中，本院于2017年4月2日作出（2016）苏0506执20XX号执行裁定书：冻结、划拨被执行人倪爱民银行存款36440元，不足部分查封、扣押、冻结、提取被执行人的其他相应财产。2017年5月12日本院查封被执行人倪爱民享有的安置对象吴中区甪直镇甫里村渔民安置小区（XX苑）1幢302室房产中相应份额。后两原告以与本案相同事由于2019年10月将本案各被告及第三人诉至本院。该案审理中，两原告对于上述执行案件提出执行异议。据此，本院驳回了两原告的起诉。在执行异议审查过程中，原告邹松英将剩余房款67000元交付至本院。后经审理，本院裁定如下：中止对坐落于苏州市吴中区甪直镇甫里村渔民安置小区（XX苑）1幢302室不动产的查封。该裁定已经生效。再，两原告系夫妻，于2001年5月9日登记结婚。以上事实，由原告提供的房屋买卖合同、告知书、银行客户回单、收条、微信转账记录、结算单、结婚证、民事裁定书、执行裁定书、不动产登记簿查询记录，本院调取的民事判决书、民事裁定书、卷宗材料及本案庭审笔录等予以证实。庭审中，两原告称因财产保全需要，其委托江苏泽锐诉讼保全担保有限公司出具担保函支出3000元。据此，提供了委托担保合同、发票、收据。经质证，被告倪根男及甫里居委会均不予认可。另，原告称因涉案房屋诉讼支出律师费70000元。据此提供了委托代理合同、发票、银行客户回单及律师收费标准。对此，原告称该律师费系按照涉案房屋现在的市场价值1700000元计算。经质证，被告倪根男对上述证据不予认可。第三人甫里居委会认为律师费过高。关于甫里居委会的名称问题。第三人提供了2004年9月10日苏州市吴中区人民政府作出的关于同意建立甪直镇保圣、甫里二个社区居民委员会的批复，批复明确撤销原甫里村村民委员会，建立甫里社区居民委员会。本院认为，原告与被告倪爱民、倪根男、朱凤妹、林琴琴、倪三媛签订的房屋买卖合同不违反法律规定，应为合法有效。涉案房屋于2016年12月交付两原告使用至今，且截至目前原告已向被告方付款853000元，并将余款67000元付至法院，故原告已经履行了付款义务。现据此，五被告应当按约将涉案房屋及车库过户至原告名下。根据合同约定，因过户产生的费用应由原告方负担。虽然涉案房屋尚未过户至被告方名下，但其原因在于被告方未能付清甫里社区合作社支付相应款项，故客观上造成涉案房屋及车库无法过户至两原告名下的责任在于被告一方。庭审中，倪根男亦明确拒绝履行合同，据此，应认定被告方违约，理应承担相应的违约责任。故原告有权要求五被告按照合同约定支付其支出的律师费用。关于原告主张的律师费70000元，参照合同标的及江苏省律师收费标准，原告主张的上述费用较高，本院酌定被告方承担50000元。就原告支出担保费用，原、被告在合同中并未明确约定由被告方承担，且该笔款项并非原告必要的支出，原告要求被告支付该笔款项，并无合理依据，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。第三人所述被告方尚未付清购房款，实际系甫里社区合作社为倪根男、朱凤妹履行担保责任后向倪根男、朱凤妹所追偿的款项。第三人与甫里社区合作社并非同一主体，且该款项性质并非购房款，故第三人以此为由拒绝将涉案房屋及车库登记至被告方名下，并无合理依据，本院对其意见不予采纳。据此，第三人应协助被告方将涉案房屋及车库登记至被告方名下。据此依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告邹松英与被告倪爱民、倪根男、朱凤妹、林琴琴、倪三媛就位于苏州市吴中区车库签订的房屋买卖合同有效。二、被告倪根男、朱凤妹、倪爱民、倪三媛、林琴琴于本判决生效之日起二十日内协助第三人苏州市吴中区甪直镇甫里社区居民委员会（苏州市吴中区甪直镇甫里村村民委员会）将位于苏州市吴中区车库过户至五被告名下，并协助原告邹松英、王全胜将上述房屋及车库再过户至两原告名下，因过户产生的费用由两原告负担。三、被告倪根男、朱凤妹、倪爱民、倪三媛、林琴琴于本判决生效之日起十日内支付原告邹松英、王全胜因诉讼所支出的律师费人民币50000元。四、驳回原告邹松英、王全胜其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为6500元，财产保全费5000元，合计人民币11500元，由被告倪根男、朱凤妹、倪爱民、倪三媛、林琴琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 鲁 超二〇二〇年十一月一日书记员 吴雅琴