重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终5473号上诉人（原审原告）：杨丽，女，汉族，1984年2月4日出生，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：杨斌，重庆远沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昊燃，重庆远沐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王良其，男，汉族，1972年10月1日出生，住重庆市渝中区。被上诉人（原审被告）：王良富，男，汉族，1977年5月25日出生，住重庆市渝中区。上诉人杨丽因与被上诉人王良其、王良富确认合同无效纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103民初3078号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杨丽上诉请求：一、撤销（2020）渝0103民初3078号民事判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院认定被上诉人应上诉人的要求交易案涉房屋，系认定事实错误；一审法院评述夫妻对案涉房屋有平等处理权时存在适用法律错误。（一）上诉人并未要求被上诉人王良其将案涉房屋卖掉用于还债，一审法院的认定没有事实依据。另外，在上诉人与被上诉人王良其的离婚诉讼中，被上诉人王良其主张案涉房屋为其个人财产，拒绝上诉人的分割请求；但在本案中又辩称其是应上诉人的要求变卖案涉房屋用以还债，明显前后矛盾，一审法院认定事实错误。（二）夫妻对共有财产虽然具有平等处理权，但是案涉房屋系重大价值的财产，与其相关的买卖也不是因为日常生活的需要，针对该房屋的重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。被上诉人王良其更无权以联系不上上诉人为由自己决定出卖该房屋。退一步讲，即便上诉人有提到让被上诉人王良其卖掉案涉房屋用以还债，被上诉人也没有同意，并且上诉人也没有同意被上诉人王良其将该房屋以450000元的价格卖给被上诉人王良富，上诉人与被上诉人王良其并没有就案涉房屋的出卖事宜进行协商或达成最终的一致意见，故一审法院认定事实、适用法律错误。二、一审法院认定案涉房屋交易价格450000元为房交所核定的应税价格系认定事实错误。首先，没有任何证据证明该价格为房交所核定的价格。其次，案涉房屋在交易时，房屋性质为商品房，则应当由买卖双方根据市场价约定成交价格，而不应该由房交所核定价格。再次，被上诉人提交的《重庆市商品房买卖合同》系自主成交柜台版本的合同，交易信息确认表也是柜台版本，即案涉房屋交易相关事宜是由二被上诉人协商约定的，包括交易价格。另外，实际交易中房交所也不可能出面核定自主交易的商品房的价格，一审法院认定事实错误。三、一审法院未向上诉人释明有权对案涉房屋的市场价值进行鉴定评估，系程序违法，严重影响本案的审理结果。本案中，上诉人与被上诉人对案涉房屋的成交价格是否合理各执己见，且该问题也是本案的争议焦点之一，故交易价格450000元是否为合理价格也是本案应当查明的基本事实之一。人民法院对于“价格是否合理”的认定，应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。同时，房屋交易价格是否合理作为专门性问题，也应当由具备资质的鉴定机构进行鉴定评估。但一审法院并未向上诉人释明有权申请对案涉房屋的市场价值进行鉴定评估，也没有释明不申请鉴定评估的法律后果，在没有事实依据的情况下认定其为合理价格，不仅程序违法，而且导致基本事实不清，严重影响了本案的审理结果。四、一审法院认定被上诉人王良富购买案涉房屋时为善意，系认定事实错误。（一）二被上诉人系亲兄弟，并且上诉人与二被上诉人及其父母一起生活了十余年，被上诉人王良富应当知道上诉人与被上诉人王良其系夫妻关系，案涉房屋是其共同财产。但王良富却辩称其对此不知情，不认为案涉房屋与上诉人有任何关系，明显不符合常理，并且王良富拥有特殊的家庭身份，更应当尽到自己的注意义务，故被上诉人王良富购买案涉房屋时不构成善意。（二）根据二被上诉人当庭的陈述，至少可以证明案涉房屋的买卖是由二人商议、互相配合的结果。同时，王良其的无权处分案涉房屋的行为以及王良富的非善意受让该房屋的行为严重损害了上诉人的合法权益。另外，二被上诉人均辩称案涉房屋的买卖是为了帮上诉人偿还高利贷，但实际上王良富不仅未按照合同约定的价格支付购房款，而是仅仅支付了18万元，并且房屋出卖后王良其已将房款另作他用，也没有为上诉人偿还外债。故二被上诉人系恶意串通，损害了上诉人的房屋所有权。综上所述，二被上诉人恶意串通损害上诉人的利益，故案涉《重庆市房屋买卖合同》应当认定为无效，被上诉人王良富应当返还案涉房屋。退一步讲，即便该合同有效，被上诉人王良其无权处分夫妻共同财产，而被上诉人王良富受让时并非善意，亦没有以合理的价格转让，不构成善意取得，被上诉人王良富也应当返还案涉房屋。一审法院认定事实错误，适用法律错误，且程序违法，望二法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。补充意见如下：案涉房屋市场价根据重庆市长居居民常识可知，电梯楼其房屋单价不可能仅有几千元，在此基础上，人民法院对于房屋价格的认定首先不应突破常识的范畴。若一审法院认为房屋价值不明，则应向我方释明申请鉴定或评估，而一审法院未向上诉人释明，导致其确认45万元是房屋交易的合理价格，严重违背市场规律。被上诉人王良其辩称，房屋价格事先并未商量，不是我们沟通的，是房交所给我们的价格，不存在互相串通低价的问题。我们完全是按照物权法和合同法规定处置的房产。根据物权法第十七条、三十九条，作为房产登记人享有完全的处分权，房屋交易中心也是按照物权法处理的。被上诉人王良富辩称，我不认可案涉房屋是夫妻共有财产，房屋首付是王良其个人借款，按揭部分我负责了其中的一半多，王良其负责另一半，上诉人的收入并未用于家庭支出，所以虽然是夫妻关系下的房产，但上诉人对案涉房屋没有贡献。关于我是否善意，我是在知晓上诉人在外面借贷，高利贷经常骚扰王良其，王良其为了还债才将房屋卖给我，王良其现在还在房屋里面住。合理价格的问题，我们是在房交所评估的价格，案涉房屋转换成商品房之前是经济适用房，本身价格就低，该价格低于周边商品房价格是合理的。杨丽向一审法院起诉请求：一、确认被告王良其、王良富于2019年7月5日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效;二、判令被告王良富将位于重庆市渝中区房屋返还给原告杨丽和被告王良其，并协助办理过户手续，相关税费由二被告承担;三、本案的诉讼费用由二被告承担。一审法院认定事实：杨丽与王良其于2006年4月认识，于2006年9月24日自愿登记结婚,2007年12月生育一子王宗洋。2008年，杨丽与王良其共同购买了位于重庆市渝中区房屋一套并登记在王良其名下。杨丽与王良其因感情不合于2017年分居生活至2019年11月1日经一审法院调解协议离婚。杨丽与王良其分居生活期间，因杨丽在外借贷较多被催债，杨丽要求王良其将上述房屋变卖后用于偿还债务。由于上述房屋原系经济适用房，王良其经济较困难不能承担变卖上述房屋必须缴纳的土地出让金，王良其与弟弟王良富商量由王良富垫付土地出让金、税费、中介费等费用并由王良富出资购买上述房屋，王良富购买上述房屋后仍由王良其及孩子居住。杨丽因躲避催债无法联系，王良其与王良富于2019年7月5日自行签订《重庆市房屋买卖合同》，通过房屋中介以房交所核定的应税价格450000元交易上述房屋，并将不动产权证书变更登记至王良富名下。一审法院认为，《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。本案诉争房屋系原告杨丽与被告王良其婚姻关系存续期间购买，被告王良其未提供证据证明与原告杨丽就诉争房屋权属有其他约定，故该房屋系原告杨丽与被告王良其的夫妻共同财产。被告王良其、王良富关于诉争房屋系被告王良其个人财产的辩称与查明事实不符，一审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”上述房屋系原告杨丽与被告王良其夫妻共同财产，夫妻双方有平等的处理权。原告杨丽在与被告王良其分居生活期间因借债较多，要求被告王良其变卖上述房屋用于偿还债务，被告王良其应原告杨丽的要求变卖上述房屋，原告杨丽诉称其不知情与查明的事实不符。被告王良其与王良富交易上述房屋时，因原告杨丽躲避催债无法联系，被告王良其与王良富根据房交所确定的应税价格自行交易房屋，原告杨丽未举证证明双方系以不合理低价变卖房屋。根据《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》第八十九条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”，《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”之规定，可以认定被告王良富系善意、有偿取得上述房屋所有权，被告王良其处分上述房屋的行为有效。原告杨丽请求确认被告王良其、王良富于2019年7月5日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效的诉讼请求与查明的事实不符，一审法院不予支持。原告杨丽要求被告王良富返还上述房屋的诉讼请求亦不予支持。原告杨丽与被告王良其的财产分割纠纷可另案解决。综上所述，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款，《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》第八十九条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告杨丽的诉讼请求。本案受理费减半收取4025元，由原告杨丽负担。二审查明的事实与一审法院审理查明的一致。本院认为，涉案房屋虽登记在王良其名下，但该房屋为杨丽与王良其婚姻关系存续期间购买，应为夫妻共有财产。由于在婚姻关系存续期间，夫妻共有财产是一个不可分割的整体，不动产的处分因价值重大，一方擅自处分会严重损害他方权益，应与配偶共同决定处理。本案中，王良其对于其与杨丽共有房产，在夫妻关系存续期间未经对方同意做出处分的行为，严重侵犯了杨丽的合法权益，其处分行为构成无权处分行为。同时，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第八十九条规定：“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定为无效。”王良其处分房屋的行为，事后共有人杨丽对合同没有追认。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定善意取得必须符合的三个条件之一为“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”，本案中受让人王良富为无处分权人王良其的弟弟，王良富知道或应该知道涉案房屋为王良其与杨丽共有房屋，且购买房屋时应该知道王良其与杨丽当时分居生活，在无证据证实杨丽知道并同意王良其出卖该房屋的情况下，王良富购买了涉案房屋，不构成善意取得。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”王良富虽然将购买的涉案房屋更名过户，但其不构成善意取得，王良其擅自处分共有财产的行为亦应认定无效。因此，杨丽请求确认王良其、王良富于2019年7月5日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效，本院予以支持。一审法院以王良其处分行为有效为由驳回杨丽的诉讼请求，属于认定事实错误，应予纠正。另外，关于杨丽要求王良富将涉案房屋返还给杨丽和王良其，并协助办理过户手续的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效的后果是当事人因该合同取得的财产应当双方返还。杨丽要求王良富返还涉案房屋，因该房屋仍由王良其及孩子居住，故该请求无裁判必要。关于杨丽要求王良富协助办理过户至杨丽和王良其二人名下的问题，因该案为确认合同无效纠纷，合同被确认无效后，房产应恢复登记于王良其名下。杨丽起诉请求将房屋过户至杨丽和王良其，系另外一个法律关系，即应待恢复房产登记于王良其名下之后，由杨丽另案起诉予以解决。综上所述，一审法院认定王良其处分行为有效，属于认定事实错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103民初3078号民事判决；二、确认王良其、王良富于2019年7月5日签订的《重庆市房屋买卖合同》无效；三、驳回杨丽的其他诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取4025元，由杨丽负担，二审案件受理费8050元，由上诉人杨丽负担4025元，由王良其、王良富负担4025元。本判决为终审判决。审 判 长  吴 杰审 判 员  钱昳心审 判 员  肖 飞二〇二〇年十一月五日法官助理  刘琳妍书 记 员  高广宇