贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2725民初3314号 当事人基本情况及案件审理经过 原告：重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司，营业场所贵州省贵阳市观山湖区长岭北路贵阳国际会议展览中心D区D3栋（D）11层5号，统一社会信用代码91520115MA6E4HCM5R。 负责人：王清梅，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：姚世杰，代理权限为特别授权。 委托诉讼代理人：彭龙，代理权限为特别授权。 被告：李明坤，女，1987年6月20日生，汉族，贵州省瓮安县人，住贵州省瓮安县。 原告重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司（以下至判决书主文前简称重庆嘉宝公司）与被告李明坤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告重庆嘉宝公司委托代理人姚世杰、被告李明坤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 当事人诉辩内容 原告的诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠付的物业管理费13871.94元及违约金3329.27元；2、判令被告承担本案诉讼。 被告的答辩意见：我们这个区域消防通道堵塞等问题原告未及时予以处理，故原告未尽职。我没有与原告签订合同，原告提供的合同也不是我签订的。不同意原告的诉讼请求。 审理查明的事实 被告李明坤2018年3月租用贵州麒龙置业有限公司开发的位于贵州省瓮安县银盏镇麒龙摩尔城A1-1-8至A1-1-13号商铺（面积369.18平方米），在该商铺中进行经营至今。 2018年1月1日，原告重庆嘉宝公司与贵州麒龙置业有限公司签订《前期物业服务合同》，同日入驻贵州省瓮安县银盏镇麒龙摩尔城A1区A5栋219号商铺所在小区，提供前期物业服务。合同双方在《前期物业服务合同》中约定：合同期限“自2018年1月1日起至2019年12月30日”，包含被告租用的商铺在内的“A1区”商铺，根据建筑面积按每月每平方米2.5元的标准，由业主按其拥有的建筑面积向原告交纳物业服务费；业主在开发商公告通知的交房期限内接收房屋的，物业服务费自业主办理接收房屋钥匙次日起向业主全额计收；业主未在开发商公告通知的交房期限内接收房屋的，除该合同另有规定外，物业服务费从开发商公告通知的交房最后期限的次日起向业主全额计收；物业服务费按年度缴纳，首次物业服务费应在该合同约定的物业服务费计收之日缴纳，此后的物业服务费应在上一缴费期满前15日内预交下一个缴费期的物业服务费；业主未能按时足额缴纳物业服务费用的，有义务及时补缴同时应按所欠缴服务费用0.5‰/日的标准向乙方支付违约金；原告的服务内容为该合同中约定的小区范围物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及污水管道的疏通，公共绿化、花木等的养护和管理，车辆行驶及停放秩序管理，公共秩序维护及安全防范，等等。同日，原告重庆嘉宝公司与贵州麒龙置业有限公司又签订了一份期限为自2018年1月1日起至2019年12月30日止的《物业服务补充协议》，对同日签订的《前期物业服务合同》的内容进行补充约定。 原告入驻案涉小区提供物业服务后，实际按约定提供有关物业服务至2020年7月31日。被告未缴纳2019年4月27日至2020年7月31日期间的物业服务费用。原告催收未果，故诉至本院，请求支持其前述诉讼请求。 庭审中，被告质证时对原告证据《被告李明坤欠付物业费本金及滞纳金明细汇总表》中的其差欠原告的物业服务费、违约金金额不认可；被告提出原告的物业服务不到位，不同意向原告缴纳物业服务费；原告认可偶尔存在被告图片证据中体现的车辆乱停乱放情况，但认为乱停乱放车辆的是该小区的业主，原告已尽到职责但业主不听；原告对被告提出的原告服务不到位的主张不予认可。双方意见分歧，未能达成调解协议。 另查明：原告诉请的物业管理费，即原告与贵州麒龙置业有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定的物业服务费；《被告李明坤欠付物业费本金及滞纳金明细汇总表》中的滞纳金即原告与贵州麒龙集团（瓮安）置业有限公司签订的《前期物业服务合同》中约定的违约金。 上述事实，有原、被告陈述和原、被告提交的本院庭审中已当庭认证的全部证据在卷佐证，经庭审质证审查，可以采信。 判决理由和结果 本院认为，良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。 本案中，重庆嘉宝公司与贵州麒龙置业有限公司签订《前期物业服务合同》后，其应按照约定和物业管理法规的规定履行义务，为全体业主提供符合约定标准以及行业标准的服务；李明坤作为经营原告提供物业服务的小区的贵州省瓮安县银盏镇麒龙摩尔城**商铺的承租人，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”及第十二条“因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。”之规定，原告与贵州麒龙置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对原、被告均具有约束力。原告已为被告提供了2019年4月27日起至2020年7月31日止期间的物业服务，被告应按照约定的缴费时间，及时向原告履行支付该期间物业服务费的义务。但从李明坤提供相关证据材料看，重庆嘉宝公司在提供物业服务过程中确实存在部分问题，以上事实说明重庆嘉宝公司在物业管理服务中确实存在瑕疵，这也与其向李明坤收取的物管费所对应的物业服务标准存在一定的差距。原告的物业管理服务存在的瑕疵让被告的经营受到影响，本院酌情扣减其30%的物业服务费作为原告对被告因其物业工作不到位的补偿。因此，李明坤应交纳重庆嘉宝公司自2019年4月27日起至2020年7月31日期间的物业服务费应为13871.94元×70%=9710元（取整）。庭审过程中，原告方明确同意仅要求被告交纳9500元的意见，系对其民事权利的处分，且不违反相关法律规定，本院应予准许。 关于原告诉请的违约金问题。如前所述，鉴于本案中原告存在一定的违约情形；被告入住后未按约定期限缴纳已届履行期限的原告诉请的物业服务费，亦构成违约。综合本案双方违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”之规定，本院认定本案中被告不用向原告承担逾期缴费导致的违约金责任，故对原告的违约金请求，本院不予支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条之规定，判决如下： 一、限李明坤于本判决生效后十日内给付重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司2019年4月27日起至2020年7月31日期间的物业服务费九千五百元； 二、驳回重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司的其余诉讼请求。 案件受理费减半收取115元，由重庆嘉宝管理顾问有限公司贵州分公司负担35元，李明坤承担80元。 权利义务告知 若义务人未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人给付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，还应在上诉期满后七日内通过本院或直接向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费（按不服部分的金额交纳），上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。 审判员  卢金国 二〇二〇年十一月三十日 书记员  张 梅