上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初3882号原告(反诉被告)：上海民政劳动服务有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：周苹，执行董事。委托诉讼代理人：周礼轩，上海卓之耀律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海长荥物业管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：张东平，总经理。委托诉讼代理人：肖小伟，上海市新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈缘，上海市新华律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称原告)上海民政劳动服务有限公司与被告(反诉原告，以下简称被告)上海长荥物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月14日立案后，依法适用简易程序，本院于3月18日、5月27日组织双方进行了证据交换。审理中，被告提出反诉。原告曾向本院申请测绘，后申请撤回测绘。双方申请庭外和解未果。本院于10月14日公开开庭进行了审理。原告上海民政劳动服务有限公司的委托诉讼代理人周礼轩，被告上海长荥物业管理有限公司法定代表人张东平及委托诉讼代理人肖小伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海民政劳动服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年第三、四季度房屋租金983,650元;2.判令被告支付逾期付款违约金1,416,456元(暂计至2019年12月2日，按照每日9,836.50元标准，自2019年7月11日起至全部租金实际付清之日止);3.判令被告向原告支付三倍季度租金，计1,475,475元。事实与理由：2006年1月1日起原告作为本市长宁区新华路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉讼房屋)权利托管人与上海长荣大厦有限公司(以下简称长荣大厦)订立房屋租赁合同,约定由长荣大厦承租全幢房屋。2010年10月20日，涉讼房屋顶层北面因“世博”而拆违，双方签订备忘录，约定自2010年1月1日起，原合同租金810,000元调整为789,000元。长荣大厦总经理与被告法定代表人系同一人，原告没有违章搭建，后出现违建也不清楚。2015年3月9日，原告与被告就涉讼房屋签订《租赁合同》，由被告租用涉讼房屋，约定面积为3,734平方米,租期至2019年12月底止；2018年1月1日起年租金为1,967,300元，租金按季度支付，但被告从第三季度开始拖欠租金不付，故起诉来院。被告上海长荥物业管理有限公司本诉辩称及反诉诉称，关于原告诉请1金额有异议。其欠原告租金共计748,728.70元。租赁合同约定的房屋面积为3,734平方米,而建筑许可证总面积仅为3,444平方米，原告是明知有违章建筑。新华街道违建办分别在2018年6月份拆除了46.75平方米、7月份拆除3平方米、11月份拆除45平方米等，共计126.25平米，故应当减去对应租金12,582.60元。另2019年5月，原告将302室、502室、702室作为消防通道改造，当时原告方员工同意按照每间2,500元/月扣减租金，三间房每季度应扣除租金22,500元。故第三季度租金应为456,742.40元(491,825元-12,582.60元-22,500元)。第四季度应当是291,986.30元(扣除上述的拆除面积对应部分租金16,765.70元,减去22,500元，以及原告认可三间改造为消防通道的房间的电费1,573元，和2015年支付的租赁保证金159,000元)。关于诉请2，被告不存在违约，双方合作了十几年，从未拖欠租金，第三、四季度的租金未付是因拆除部分房屋，双方在协商扣减租金，双方对租金的计算有争议。即使存在违约行为，违约金也是过分高于原告实际损失，要求法院调整违约金，被告认为应当调整为以原告实际损失为准，即利息损失，若从2019年7月1日计算到今日开庭，按照扣减金额计算，违约金不到11万元。原告的损失是不到11万元的。不同意原告的诉请3，双方租赁期限至2019年12月31日，原告在2018年11月底即在涉讼房屋内张贴不再续租公告，要求各租户签收确认并填写租赁到期时间，告知租户到期不要续签，导致有些租赁户提前退租或2019年上半年到期不再续租，致使被告租金收入锐减，故向本院提出反诉请求：1.判令原告赔偿被告损失500,000元(2019年被告对外出租收入与2017年相比，减少了1,081,327元，其中原告至少要承担50%的责任)；2.判令原告退还被告租金47,347.62元(自2018年7月1日起至2018年7月31日计2,091.93元，2018年8月1日至2018年11月30日计8,761元，2018年12月1日至2019年6月30日计36,494.69元);3.判令原告向被告支付管理费15,000元。原告上海民政劳动服务有限公司反诉辩称，不同意被告提出的全部反诉请求。原告上属公司上海民政(集团)有限公司曾在2019年11月8日委托案外人对涉讼房屋面积测绘，总面积为4,395.80平方米，被告实际使用面积超出合同约定的面积达600多平方米,即使拆除126多平方米并未减少被告可使用面积。且2018年因拆建已减少部分面积的情况下，被告在2019年第1、2季度仍按合同约定的金额支付租金，说明被告实际承租面积远大于合同约定的面积。2015年原告在交付涉讼房屋时确实存在302、502、702室的房屋，到2019年整改时发现是消防通道，故要求恢复原状，并非原告使用，从未同意按每间2,500元补偿给被告，以及三房间的电费由原告承担并支付管理费15,000元。另，上海自行车配件厂在1991年12月办理建设工程规划许可证时的门牌号为新华路XXX弄XXX号，后公安部门将80号改为68号，1993年和1994年二次加层时建设工程规划许可证的门牌号记载为新华路XXX弄XXX号。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于《房屋土地租赁合同》、租金催款函及EMS签收凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：涉讼房屋的使用人系市民政局所属上海自行车配件厂。1991年12月20日，上海市城市规划管理局出具沪建(91)1171号建设工程规划许可证，准予上海自行车配件厂建设生产用房，层数为四层，规模为2,104平方米。1993年11月10日，上海市建筑企业管理处出具沪建管审字(93)第60408号建设工程项目施工许可证，准许工程地点新华路XXX弄XXX号，工程名称上海长荣大厦办公楼改建，工程面积3,255平方米，层数8层。1994年4月1日，上海市长宁区规划土地管理局出具沪长建(94)52号建设工程规划许可证，建设单位上海自行车配件厂，办公用房加层，面积189平方米，层数1层。共计为3,444平方米。被告确认新华路XXX弄XXX号已无此门牌号码，80号即为68号。2006年2月23日，原告作为房屋权利托管方与长荣大厦签订《房屋租赁协议》，约定租赁期限至2014年2月16日止。2010年10月20日，涉讼房屋顶层北面因“世博”而拆迁，造成实际租赁面积减少的问题，双方签订备忘录，约定自2010年1月1日起，原合同租金810,000元调整为789,000元。2010年3月17日，上海民政(集团)有限公司向长宁区规划和土地管理局出具《关于妥善处理长荣大厦九楼部分搭建的报告》：对居民投诉长荣大厦九楼在80年代末(应为90年代初)搭建的部分，对北面的搭建进行了拆除整治清理。对南面搭建问题，考虑到南面是行人通道和电梯机房等安全因素，以及为保障和为政府分担下岗残疾人的基本生活来源，保留南面的搭建。上海市民政局向上海民政(集团)有限公司在2015年3月10日发文，同意原告将上海自行车配件厂厂房及土地租赁给被告，期限五年。2015年3月9日，被告(承租方乙方)与原告(出租方甲方)签订《房屋土地租赁合同》，约定乙方向甲方承租本市新华路XXX弄XXX号所有土地和厂房总计建筑面积为3,734平方米,租赁期限自2015年1月1日至2019年12月31日。前三年租金为1,910,000元/年,2018年1月1日起为1,967,300元/年；租金按季度收取和支付，乙方应于每季度第一个月的10日前向甲方支付该季度的租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按年租金的千分之五支付违约金；乙方应向甲方支付房屋土地租赁保证金159,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋土地租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间使用该房屋土地所发生的水、电、燃气、通讯、设备、物业管理维修等费用由乙方承担；乙方未按合同约定支付租金逾期超过三个月，甲方有权解除合同，乙方除需支付应付的租金和滞纳金之外，另支付给甲方违约金，违约金为所欠租金的三倍。乙方在承租期间的投入，应充分考虑经营风险。承租期满物业返还甲方时，甲方不承担补偿或赔偿乙方在承租该物业期间的所有投入及衍生责任。乙方将该土地房屋用于商务办公用房出租，在乙方对外出租时，其签订的租赁合同期限不得超过本合同的期限，即合同期限不得超过2019年12月31日。双方在交付大楼时存在302室、502室和702室。合同订立后，双方在2018年前均按约履行。上海市长宁区新华路街道违法建筑治理领导小组办公室出具关于《新华路XXX弄XXX号违章建筑拆除情况》，证明违章建筑126.25平方米，其中2018年6月、7月、11月、2019年9月分别拆除46.75平方米、3平方米、45平方米、31.50平方米。2018年11月28日，原告向被告发送《关于不再续租的通知》，并将该通知张贴涉讼房屋的电梯旁。次日起原告再分期分批向各租赁户发送该通知。2019年1月3日、4月3日、7月2日，原告向被告开具三张金额各为491,825元的增值税普通发票。被告分别在2019年1月23日、4月16日向原告汇付第一、二季度的租金。由于原告未收到第三季度租金遂在2019年7月22日向被告发送催款通知书。之后，原告分别在2019年11月13日、27日再次向被告发函催讨第三及第四季度租金共计983,650元。被告均未回复，亦未付款。2019年2月22日，原告副经理祝江平、工作人员钱珑珑等人至涉讼房屋安全检查，要求被告在2019年3月4日前保障大楼疏散通道、安全出口畅通。302室、502室、702室作为消防通道。2019年9月12日，被告员工用微信照片向祝江平发送《安全通道补偿说明》。17日，祝江平回复，标题：长荥大厦安全通道补偿情况说明，其他不变。被告将标题修改发给祝江平，并向原告方邮寄该情况说明。2019年11月8日，原告委托案外人上海仁渊科技有限公司对涉讼房屋面积测量，测绘报告总面积为4,395.80平方米。2020年3月9日，原告工作人员钱珑珑向被告出具费用清单：“2019年6月起至今，长荣大厦302室、502室、702室所产生电费为1,210度共计1,573元。”本院认为，原告作为涉讼房屋权利托管人与被告订立《房屋租赁协议》，依法成立，与法不悖，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告对原告诉请1金额有异议，认为涉讼房屋存在部分违章搭建被拆除，分别在2018年6月起至2019年9月计四次被拆除，被拆除建筑面积应在租金中减去对应租金。原告虽委托案外人对涉讼房屋面积测绘，不足以证明拆除违章建筑以后，被告在2019年第1、2季度按合同约定的金额支付了租金，被告实际承租面积仍大于合同约定的面积；原告也没有提供被告曾占用消防通道改作房屋使用的证据，故原告辩解不予采纳。被告辩称应当将2019年6月起至今302室、502室、702室所产生电费共计1,573元在拖欠的租金里扣减，但未提供原告使用上述房间的证据，应按合同约定公共部位的电费负担原则；被告辩解将租赁保证金抵扣租金，没有合同和法律依据，均不予采纳。按照违章拆除时间2018年三次违建拆除应扣除租金共计为39,847.62元。2019年第三季度应扣减租金12,582.60元，第四季度应扣减租金16,765.70元;原告将三间房屋恢复为消防通道，被告要求补偿，虽原告未作出回复，综合本案实际情况应按每间每月2,500扣减租金,即每季度扣减22,500元；其中虽涉及已履行完毕的事项，但合情合理合法，可以采纳。故2019年第三、第四季度被告分别应向原告支付租金为456,742.40元、452,559.30元。故被告应向原告支付租金合计为869,454.08元。考虑到原告表示可在最终应付租金中将保证金159,000元予以充抵，故被告应付租金710,454.08元。原告受托出租的房屋没有确定的权利凭证，属于概括出租，双方对合同约定的面积有不同的理解。考虑到被告应当支付租金数额远大于其辩解成立的数额，故被告没有及时支付余款，应认定构成违约，被告应承担责任。同时被告提出合同约定的违约金过高，要求调低。根据本案的实际情况，酌情调整为以未付租金部分的每日万分之三为妥。考虑到原告同意将保证金抵扣应付租金，故被告应向原告相应的租金；被告确实未按合同约定支付租金逾期超过三个月，但原告没有行使合同解除权，故原告诉请3不予支持。被告不同意原告诉请3，要求法院调整违约金数额亦无意义。原告与被告合同约定到期时间为2019年12月底，原告于2018年11月底在涉讼房屋内张贴不再续租公告，要求各租户签收确认并填写租赁到期时间，告知租户到期不要续签，有利于有关租户安排经营活动。有些租赁户2019年上半年到期不再续租是其正常经营活动，均与原告公开信息无关。被告向本院提出反诉请求原告赔偿损失、判令原告向被告支付管理费15,000元，没有合同和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海长荥物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海民政劳动服务有限公司支付租金710,454.08元；二、被告(反诉原告)上海长荥物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海民政劳动服务有限公司支付逾期付款违约金(自2019年7月11日起至实际支付之日止，以456,742.40元为本金，以每日万分之三计算；自2019年10月11日至实际支付之日止以452,559.30元为本金，以每日万分之三计算)；三、驳回原告(反诉被告)上海民政劳动服务有限公司其他本诉诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海长荥物业管理有限公司反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费37,804.64元，因本案适用简易程序审理，减半收取计18,902.32元，由原告(反诉被告)上海民政劳动服务有限公司负担7,201.78元，被告(反诉原告)上海长荥物业管理有限公司负担11,700.54元。反诉案件受理费4,711.74元，由被告(反诉原告)上海长荥物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴钧二〇二〇年十一月十六日书记员  赵丹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。