北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初9486号原告（反诉被告）：便利蜂商贸有限公司，住所地天津自贸试验区（空港经济区）空港国际物流区第二大街****（源福隆（天津）商务秘书有限公司托管第001号）。法定代表人：陈辉，总经理。委托诉讼代理人：常玉，女，该公司法务。被告（反诉原告）：易步国际教育科技发展（北京）有限公司，住，住所地北京市北京经济技术开发区/div>法定代表人：李卿，总经理。委托诉讼代理人：陈东坡，北京市盈科律师事务所律师。原告（反诉被告）便利蜂商贸有限公司（以下简称便利蜂公司）与被告（反诉原告）易步国际教育科技发展（北京）有限公司（以下简称易步国际公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。便利蜂公司的委托诉讼代理人常玉，易步国际公司的法定代表人李卿、委托诉讼代理人陈东坡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）便利蜂公司向本院提出诉讼请求：1.判令便利蜂公司与易步国际公司签订的《房屋租赁合同》已于2019年11月14日解除；2.判令易步国际公司向便利蜂公司返还租赁押金41667元，并支付自2019年11月25日起至实际清偿之日止的资金占用利息（以41667元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案的诉讼费用由易步国际公司承担。事实与理由：2018年6月26日，便利蜂公司与易步国际公司签订《房屋租赁合同》，合同约定易步国际公司将其享有出租权利的位于北京经济技术开发区文化园西路8号院21号楼一层103的房屋（以下简称103-1房屋）部分分租给便利蜂公司。所租涉案房屋建筑面积128平方米，用于便利蜂公司经营全年无休24小时便利店，租期为4年6个月零15天。合同第11条约定，租金每三个月支付一次，第一个租赁年度的租金为人民币500000元。合同第12条约定，租赁押金为83333元，易步国际公司应在合同解除后10日内将租赁押金及便利蜂公司已经支付但未使用的租金返还。第26条约定，便利蜂公司有权提前15日以向易步国际公司发出书面解约通知的方式提前解除合同，在此情况下支付易步国际公司相当于1个月租金的补偿金。合同签订后，便利蜂公司缴纳租房押金83333元，并按时足额履行合同约定的付款义务，并将租金缴纳至2019年11月14日。2019年8月21日，便利蜂公司依据上述合同第26条约定，书面通知易步国际公司2019年11月14日解除合同，并于2019年11月13日腾空涉案房屋交还给易步国际公司，但易步国际公司不同意返还便利蜂公司的押金。截止目前，易步国际公司未履行任何还款的义务。为维护便利蜂公司的合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）易步国际公司辩称，便利蜂公司的诉讼请求没有任何事实与法律依据，请法院依法全部驳回。理由：1.易步国际公司确收到便利蜂公司支付的租赁押金83333元，但便利蜂公司系单方提前解除《房屋租赁合同》，故按照合同第26条之约定，便利蜂公司应当向易步国际公司支付相当于一个月的租金（41666.5元）作为违约金；2.便利蜂公司要求解除合同的通知函至2019年11月19日才送达易步国际公司，故按照《房屋租赁合同》第26条关于提前解除合同的约定，《房屋租赁合同》的解除时间应当为2019年12月4日。便利蜂公司的租金仅交纳至2019年11月9日，2019年11月10日至12月4日的租金便利蜂公司应当向易步国际公司支付；3.便利蜂公司在解除合同后拒绝与易步国际公司办理房屋交接、未将房屋恢复至适租状态，至今未办理关联公司的工商变更登记，致使涉案房屋无法出租，长期空置，给易步国际公司造成了巨额经济损失。综上，不同意便利蜂公司的诉讼请求。被告（反诉原告）易步国际公司向本院提出反诉请求：1.确认易步国际公司与便利蜂公司2018年6月26日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月4日解除；2.便利蜂公司向易步国际公司支付2019年11月10日至2019年12月4日的租金34225元；3.便利蜂公司向易步国际公司支付2019年12月5日至2020年3月13日的房屋占有使用费142376元；4.便利蜂公司将涉案房屋的装修拆除，恢复原状，并向易步国际公司赔偿房屋空置损失，按照每日1369元的标准，自2020年3月13日计算至便利蜂公司实际将涉案房屋腾空之日止；5.便利蜂公司承担本案全部诉讼费。事实与理由：易步国际公司（甲方）与便利蜂公司（乙方）于2018年6月26日签订《房屋租赁合同》,约定乙方租赁甲方涉案房屋……乙方应当在合同提前解除或终止之日10日内将租赁房屋以适租状态交给甲方（适租状态指甲方将可移动的设施设备和物品搬离，移动会破坏租赁房屋主体结构的不可移动的设施设备乙方有权选择保留）。乙方有权提前15日以向甲方发出书面解约通知的方式提前解除本合同，在此情况下乙方应当向甲方支付相当于一个月租金的补偿金。2019年8月23日，易步国际公司收到便利蜂公司通过EMS寄送的《告知函》，便利蜂公司称因战略布局原因拟解除租赁合同，需易步国际公司与其联系协商租赁合同解除的相关事宜。易步国际公司收到函件后立即与便利蜂公司沟通，但由于便利蜂公司内部管理混乱，一直无法给出关于解除合同的确切说法。2019年11月19日，易步国际公司收到便利蜂公司通过EMS寄送的《提前解除租赁合同退还租赁房屋告知函》（以下简称《提前解除告知函》），称便利蜂公司已决定2019年11月14日解除合同，并已于2019年11月13日将租赁房屋腾空，要求易步国际公司于2019年11月18日接收并自行处置房屋，于2019年11月18日之前与白晨联系。易步国际公司在2019年11月19日收到该《提前解除告知函》后，与白晨联系，但白晨对此多次推诿，同时让易步国际公司联系苗芳，但该人亦对相关内容不置可否。2020年3月13日便利蜂公司将涉案房屋的大门钥匙、水、电卡通过EMS寄送至易步国际公司，但仍未腾空涉案房屋。同时，注册于涉案房屋上的“北京梦想蜂连锁商业有限公司天华东路店”（以下简称梦想蜂分公司）的工商登记地址一直未予变更。易步国际公司认为：1.合同虽约定了提前15日通知的解除权但便利蜂公司于2019年11月19日才将书面解约通知函送达易步国际公司，故《租赁合同》的解除时间应当是2019年12月4日，该期间应支付租金。2.便利蜂公司在2020年3月13日才将涉案房屋的大门钥匙等交付，故该应支付该期间的房屋占有使用费。3.在涉案房屋内尚有大量设施未移走，且有工商登记信息未变更，导致无法出租，易步国际公司面临巨额房屋空置损失。为此，易步国际公司提出反诉，请求人民法院支持易步国际公司的反诉请求。原告（反诉被告）便利蜂公司辩称：易步国际公司所述事实不全面不客观，反诉请求无事实和法律依据，请求法院依法全部予以驳回。1.易步国际公司于2019年8月23日收到解除合同的《告知函》，涉案合同应自2019年11月14日解除。在收到《告知函》后，易步国际公司提出高额赔偿并拒绝接受涉案房屋，为避免损失扩大，便利蜂公司又于2019年11月14日发出《提前解除告知函》并将涉案房屋钥匙、水电卡当面送达李卿，但被拒收。其后白晨多次联系李卿交还钥匙等，李卿均拒绝。2.便利蜂公司已将租金交至2019年11月14日，且已于当日腾空了房屋，易步国际公司要求支付租金和使用费无事实依据。11月15日李卿通知白晨开锁后涉案房屋再未上锁。12月2日李卿提出不合理索赔。12月6日李卿通知白晨可于周一交接水电卡但又反悔，遂白晨将此情况反映给其上级苗芳。12月23日苗芳返京后第一时间与李卿约谈遭拒绝。2020年1月1日白晨拨打李卿电话未通后，短信约李卿面谈被拒绝。在多次联系未果后，便利蜂公司于1月19日再次邮寄告知函，李卿2月1日签收后未与便利蜂公司联系。1月24日因新冠疫情爆发，北京启动一级响应机制，便利蜂公司员工全体在家办公无法进入公司。3月12日疫情稍微好转时，白晨经特殊审批进入公司，随即将涉案房屋钥匙、水电卡邮寄给李卿。3月16日公司分批次复工后，因受疫情影响，证照迁出需提前预约登记，遂于6月11日才注销涉案房屋上的营业执照。综上，便利蜂公司并未欠付租金，也无需支付使用费。3.关于房屋空置损失，合同自2019年11月14日解除后，涉案房屋已以适租状态交还易步国际公司，易步国际公司已取得涉案房屋的实际控制权，营业执照也已于2020年6月10日迁出涉案房屋。所谓房屋空置损失即使有，也是易步国际公司自己扩大的损失。本院经审理认定事实如下：2018年6月26日，出租方易步国际公司（甲方）与承租方便利蜂公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定甲方将位于北京市北京经济技术开发区文化园西路8号院21号楼1层103的房屋部分分租给乙方，用于经营全年无休24小时便利店。租赁房屋的建筑面积为128平方米，租期为4年6个月零15天。合同第11条约定，租金每3个月支付一次，第一个租赁年度的租金为人民币500000元。合同第12条约定，合同签订后7日内，乙方向甲方支付租赁押金83333元……如甲方需从租赁押金中抵扣乙方欠付租金或其他费用的，需取得乙方的事先书面认可。如经乙方书面同意用租赁押金抵扣欠付租金及乙方应支付给甲方的违约金、赔偿金、滞纳金的，甲方应当就抵扣部分向乙方出具租金增值税专用发票……甲方应在合同终止或解除之日起10日内将租赁押金及乙方已经支付但未使用的租金返还至乙方银行账户。合同第23条约定，乙方应当在合同提前解除或终止之日起10日内将租赁房屋以适租状态交给甲方（适租状态指甲方将可移动的设施设备和物品搬离，移动会破坏租赁房屋主体结构的不可移动的设施设备乙方有权选择保留。租赁房屋和设施的正常损耗除外）。乙方有权在不损坏房屋主体结构的前提下，自主对租赁房屋进行装修或改造，有关费用由乙方承担，且装修成果为乙方所有，由乙方进行维护和维修。合同第26条约定，乙方有权提前十五（15）日以向甲方发出书面解约通知的方式提前解除合同，在此情况下乙方应当向甲方支付相当于一（1）个月租金的补偿金（补偿金的租金依据本合同解除日所在日历月的月租金计算）。合同第35条约定，合同所有通知均应采用书面形式，用快递的方式发送至合同附件一所载明的对方通讯地址，并以电子邮件形式发送到合同附件一所载明的双方电子邮箱地址。快递签收之日即视为送达。任何一方的地址如有变更，应及时通知另一方，因一方疏于通知而导致的损失由其自行承担。此外，该合同附件六租金明细表详细列出了租金计算期间及每期租金金额，其中第一租赁年度租金计算期间为2018年8月1日至2019年7月31日，每期租金金额为125000元；第二租赁年度租金计算期间为2019年8月1日至2020年7月31日，每期租金金额为125000元……2018年7月6日，便利蜂公司向易步国际公司支付租房押金83333元。庭审中，双方均同意以该83333元租房押金抵扣本案中便利蜂公司应向易步国际公司支付的款项。2018年7月13日，便利蜂公司在涉案房屋地址上注册成立梦想蜂分公司，并成为其实际运营者。2020年6月10日，梦想蜂分公司的工商登记注销。2018年8月6日，易步国际公司与便利蜂公司签订《房屋租赁合同之补充协议一》（以下简称《补充协议一》），该协议约定，由于乙方安装门头招牌造成甲方原有门头需要重新设计安装，乙方同意一次性补偿甲方8000元，具体补偿方式以增加第一期租金方式体现……将第一租赁年度第一期（2018年8月1日至2018年10月31日）租金调整为133000元，第一租赁年度租金修改为508000元，此租金金额包含一次性补偿甲方8000元款项，双方约定的租金递增依然以500000元为基础递增。此后，便利蜂公司与易步国际公司正常履行合同。2019年8月21日，便利蜂公司向易步国际公司发出《告知函》。告知函载明“我司拟与贵司解除租赁合同。请贵司于三（3）日内与我司联系，共同协商租赁合同解除的相关事宜。”该告知函于2019年8月23日被易步国际公司签收。2019年11月15日，便利蜂公司向易步国际公司寄送《提前解除告知函》，该函件载明“依照合同第26条约定，我司享有单方任意解除权，有权单方解除合同……现郑重告知：我司已于2019年8月21日向贵司发出了《解约告知函》。我司决定于2019年11月14日解除合同，并已经于2019年11月13日将租赁房屋内的全部物品自行搬离，租赁房屋现已腾空，我司不再对租赁房屋占有、使用。你方应尽快不晚于2019年11月18日至租赁房屋接收并自行处置租赁房屋，如因你方不及时接收租赁房屋产生的所有问题与我司无关，由此产生的法律后果你方自行承担。请你方收到本函件后于2019年11月18日之前与我司联系，以协商共同办理善后事宜。因你方未及时联系我方所产生的全部法律后果由你方独自承担。我司联系人：白晨，联系电话：186XX****XX”该函件于2019年11月19日被易步国际公司签收。2019年11月19日，易步国际公司收到便利蜂公司银行转账12328.76元，备注为固定租金。易步国际公司主张其为涉案房屋2019年11月1日至9日的租金，便利蜂公司则主张其为2019年11月6日至14日的租金。2020年3月13日，易步国际公司收到便利蜂公司通过EMS寄送的涉案房屋的水卡、电卡、钥匙。本院认为，当事人可以约定解除合同的条件，解除条件成就时，享有解除权的一方可以解除合同。本案中，易步国际公司与便利蜂公司在《房屋租赁合同》第26条约定，便利蜂公司有权提前15日以向易步国际公司发出书面解约通知并同时支付相当于1个月租金的补偿金的方式提前解除合同。现便利蜂公司行使单方解除权，同意从其押金中扣除一个月的租金作为补偿金以解除合同，本院予以支持。关于合同解除的时间，便利蜂公司主张其已于2019年8月21日向易步国际公司发出解除合同的《告知函》，并在2019年11月14日出具了《提前解除告知函》，当面将解除事宜告知了易步国际公司的法定代表人李卿，并讨论交接事宜，因此《房屋租赁合同》在2019年11月14日已经解除。但根据已经查明的事实，上述《告知函》仅载明“我司拟与贵司解除租赁合同。请贵司于3日内与我司联系，共同协商租赁合同解除的相关事宜。”从函件的文字表述来看，该函仅表达了协商的意愿而非正式解约的意思表示。而在便利蜂公司2019年11月14日发出的《提前解除告知函》中，便利蜂公司载明了解除合同的依据、涉案房屋腾退情况、解约相关事项的联系人等信息，明确表达了解除合同的意思。该《提前解除告知函》于2019年11月19日被易步国际公司签收，依据《房屋租赁合同》第35条之约定，快递签收之日为解除合同的意思表示送达之日。因此，依据《房屋租赁合同》第26条之约定，该合同应自通知送达之日起15日后，即2019年12月4日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，易步国际公司应依约退还租赁押金，便利蜂公司应腾退房屋，妥善交接。现便利蜂公司主张易步国际公司返还其剩余租赁押金41667元并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用利息，有合同依据且不违法相关法律、法规的强制性规定，本院予以支持。庭审中，便利蜂公司与易步国际公司均同意以押金抵扣便利蜂公司应支付的款项，本院对此不持异议。关于欠付租金，易步国际公司主张便利蜂公司于2019年11月19日最后一次交纳租金12328.76元，该租金对应的租期为2019年11月1日至9日，因此便利蜂公司尚欠2019年11月10日至2019年12月4日的租金未交纳。便利蜂公司辩称易步国际公司实际交房日期是2018年7月5日，故租金从8月6日起算，最后一笔租金的对应租期是2019年11月6日至14日。便利蜂公司为证明其主张向本院提交了公司的“支付计划”，但根据《房屋租赁合同》附件六所载的“租金明细表”及《补充协议一》之规定，双方租金的起算日均为2018年8月1日，此后每三个月支付一次。以此类推，最后一笔租金的起算日应为11月1日。因此，对便利蜂公司的辩称，本院不予采信。对易步国际公司要求便利蜂公司支付欠付租金的反诉请求，本院予以支持。关于房屋占有使用费，《房屋租赁合同》第23条约定，便利蜂公司应当自合同解除之日起10日内将涉案房屋以适租状态交还给易步国际公司，但直至2020年3月13日易步国际公司才收到便利蜂公司寄送的涉案房屋的钥匙、水卡、电卡。便利蜂公司虽辩称其已在2019年11月14日当场通知解约事宜并欲交付钥匙、水卡、电卡，却因易步国际公司拒收而未能交付。但这一通知及交付方式与双方约定的“书面形式，快递方式寄送”不符，且在此后长达3个多月的时间内，便利蜂公司亦未能及时邮寄涉案房屋的钥匙、水卡、电卡，对涉案房屋产生的空置损失存在过错。因此，对易步国际公司要求便利蜂公司按照日租金1369元的标准，支付房屋占有使用费的反诉请求，本院予以支持。经核算，便利蜂公司需向易步国际公司支付2019年12月14日至2020年3月13日之间的房屋占有使用费，总计123210元。关于2020年3月13日之后的房屋空置损失及拆除装修、恢复原状的反诉请求，易步国际公司称涉案房屋内仍有大量装修、管道、线路及家具未移走或拆除，且便利蜂公司的关联公司梦想蜂分公司的注册地址直至6月10日才从涉案房屋上迁出，导致涉案房屋的权利受限不能正常出租或自用，因此便利蜂公司应参照租金标准向易步国际公司支付房屋空置损失并将涉案房屋恢复适租状态。经查，便利蜂公司已于2019年11月13日搬走了涉案房屋内可移动的设备设施和物品，已完成了合同约定的以适租状态交房的义务，故本院对易步国际公司要求拆除装修、恢复原状的反诉请求不予支持。易步国际公司在2020年3月13日拿到涉案房屋钥匙后，对涉案房屋已处于实际控制状态，但其并未采取装修、招租等任何积极行为避免房屋空置损失的扩大，因此2020年3月13日后的房屋空置损失应由其自行承担，本院对该部分的房屋空置损失不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、便利蜂商贸有限公司与易步国际教育科技发展（北京）有限公司签订的《房屋租赁合同》于2019年12月4日解除；二、易步国际教育科技发展（北京）有限公司于本判决生效后七日内退还便利蜂商贸有限公司租赁押金41667元并支付逾期付款利息（以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2019年12月15日计算至实际清偿之日止）；三、便利蜂商贸有限公司于本判决生效后七日内向易步国际教育科技发展（北京）有限公司支付租金34225元；四、便利蜂商贸有限公司于本判决生效后七日内向易步国际教育科技发展（北京）有限公司支付房屋占有使用费123210元;五、驳回便利蜂商贸有限公司的其他诉讼请求；六、驳回易步国际教育科技发展（北京）有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费421元，由易步国际教育科技发展（北京）有限公司承担（于本判决生效后七日内支付给便利蜂商贸有限公司）。反诉案件受理费2900元，由易步国际教育科技发展（北京）有限公司负担1377元（已交纳），便利蜂商贸有限公司负担1523元（于本判决生效后七日内支付给易步国际教育科技发展（北京）有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 霍志勇二〇二〇年十一月二日法官助理 曲 畅书 记 员 付云梅