广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初18292号原告：佛山市汇智实业发展有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：冯**。委托诉讼代理人：彭铭恩，广东灯湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘柳，广东灯湖律师事务所律师。被告：广东尼尔逊企业咨询管理有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：余**。委托诉讼代理人：欧阳昌运，广东科东律师事务所律师。原告佛山市汇智实业发展有限公司与被告广东尼尔逊企业咨询管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月21日公开开庭审理了本案。原告委托诉讼代理人彭铭恩，被告的委托诉讼代理人欧阳昌运，均到庭参加了庭审。诉讼中当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令《**大厦租赁合同（写字楼）》（以下简称涉讼合同）于2020年6月18日解除；2.被告将**大厦**层**号（以下简称涉讼租赁物）返还给原告；3.被告支付自2020年4月18日至涉讼合同解除之日止的租金，暂计至6月17日为79876元；4.被告支付自2020年6月18日起至搬离涉讼租赁物止的占用费，暂计至2020年6月30日为17306元；5.原告没收被告的租赁保证金79876元；6.被告支付违约金143776.8元；7.被告支付涉讼租赁物装修还原费63691.08元；8.被告支付未如期支付3月份租金的逾期滞纳金16773.96元；9.被告支付未如期支付4月份租金的逾期滞纳金，自2020年4月15日至实际支付之日止，暂计至2020年6月18日为25560.32元；10.被告支付未如期支付5月份租金的逾期滞纳金，自2020年5月15日至实际支付之日止，暂计至2020年6月18日为13578.92元；11.被告支付未如期支付6月份租金的逾期滞纳金，自2020年6月15日至实际支付之日止，暂计至2020年6月18日为1597.52元；12.被告支付原告主张权利的律师费用9000元；13.被告承担诉讼费用。事实和理由：原被告于2019年12月30日签订涉讼合同，约定：合同期为2019年9月18日起至2021年12月17日止，每月租金为39938元，按月结算。被告自2020年4月15日起至今尚未交纳4-6月的租金，根据合同约定，被告拖欠租金达一个月的，原告有权终止合同、没收租赁保证金并追究被告的违约责任。被告辩称：一、因疫情严重影响经营状况，被告于2020年2月25日向原告提出减租申请，但原告予以拒绝，被告无力承受巨大的经济压力和租金压力才提出解除合同。2020年4月16日，被告书面告知原告将于次日退场并将属于被告的物品全部搬离租赁物，将租赁物交还给原告。双方虽没有办理书面的交接手续，但原告已于2020年4月24日对涉讼租赁物的大门上锁，涉讼租赁物已处于原告实际控制和支配之中，应视为原告实际接收了涉讼租赁物，双方租赁合同关系终止。因此，原告要求被告返还涉讼租赁物及支付2020年4月18日至2020年6月17日的租金，没有事实与法律依据。二、被告于2020年4月16日书面告知原告将于次日退场、解除涉讼合同，之后被告已将属于自己的物品搬离，将符合交付状态的涉讼租赁物交还给原告。现涉讼租赁物内遗留的物品是上任承租人遗留的，并非是被告的物品。原告于2020年4月24日将涉讼租赁物的大门上锁，实际占有并控制了涉讼租赁物，被告已不能自由进入和使用涉讼租赁物，可视为被告交还了涉讼租赁物，原告要求被告支付占有使用费，没有事实与法律依据。三、疫情严重影响了社会各行业的经营，且被告主要的经营范围是提供各种企业咨询服务，疫情期间企业对咨询管理服务的需求大幅减少，对被告的经营状况更为打击。经济不景气，被告还承受着巨大的租金压力，被告提出过减租申请，但原告没有考虑疫情的特殊情况就直接拒绝了。被告迫于巨大的租金压力才提出解除合同，并非是有意违约。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二》第六条规定,应综合考虑疫情影响的特殊因素，根据公平原则调整没收保证金的金额，维持双方的利益平衡。四、原告要求支付违约金，没有事实与法律依据。首先，涉讼合同第7-1条显失公平，约定了双重的违约责任，加重了被告的责任，减轻了原告的责任，违背公平交易原则。其次，违约金的作用是为了保证合同的顺利履行，当合同一方当事人不履行义务时，给予另一方当事人一定数额的金钱作为补偿。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二）》第二十九条规定，原告诉请的违约金明显过高，且原告未举证证明其存在实际的损失。最后，被告已提前书面告知原告将于2020年4月17日退场、解除双方的租赁合同关系，被告已尽到提前告知义务减少原告损失。原告接收涉讼租赁物后没有及时出租，对损失的扩大应由原告承担。五、原告要求支付恢复原状的装修费用缺乏依据。被告于2019年9月18日开始承租涉讼租赁物，此前涉讼租赁物已经过多人转租，先是由案外人深圳市**资产管理有限公司承租，该司在2018年转租给案外人冯**。冯**于2019年9月17日与原告解除租赁合同，并将涉讼租赁物转租给被告。被告接收涉讼租赁物时已带有装修，并非毛坯状态，原告要求被告支付恢复原状（毛坯状态）的费用缺乏依据。六、原告要求支付2020年4-6月迟延支付租金的滞纳金，没有事实与法律依据。如前述，被告已返还涉讼租赁物，原告已于2020年4月24日将大门上锁，实际上控制支配了租赁物，视为接收了涉讼租赁物。双方的租赁合同关系已终止，被告没有继续使用涉讼租赁物，无须支付后续的租金，且合同解除前被告一直按时交纳租金。综上，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，应予驳回。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告举证4《写字楼租户单元内设施接受验收表》、举证10《租金催缴函》，均为原件，被告虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性予以采信。2.原告举证14《佛山市**装饰设计工程有限公司（预算单）》，系案外人出具的，被告有异议，本院将综合案件审理情况进行认定。3.被告举证2《**大厦物业管理合同》，原告有异议，但未能举证予以推翻，本院对该举证的真实性予以采信。4.被告举证6微信聊天记录、举证8微信聊天记录，已出示原始载体，原告虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性予以采信。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼租赁物位于佛山市南海区********大厦**层**号。2019年12月30日，原告与被告签订《**大厦租赁合同(写字楼)》（即涉讼合同），约定：原告将涉讼租赁物出租给被告使用，作为被告的经营场所；合同期为2019年9月18日起至2021年12月17日止，每月租金39938元，按月结算；原告应于每期付款前5日向被告提供正规租赁税务发票，被告应于收到原告发票后10日内向原告汇款；被告应向原告一次性交付租赁保证金79876元；合同期满，被告必须在租赁期满后五天内搬出涉讼租赁物，并自费拆除加设于涉讼租赁物的设施设备，将涉讼租赁物恢复至承租前原告交付被告使用时的状况(合理损耗除外)或者原告认可的状况；租赁期间，除法定或约定事由外，任何单方提前提出终止本合同，均视为违约，违约方应支付对方违约金，违约金按未完成租期租金总额的百分之二十计算，除违约金外，如原告违约，原告退回被告所交保证金(不计利息)，如被告违约，被告所交保证金不予退还；被告拖欠原告租金，每逾期一天按拖欠金额百分之一支付滞纳金；凡因被告违约造成原告单方面终止合同的，被告必须按原告的通知或其他方式所制定的时间搬出涉讼租赁物，逾期不搬出的，视为被告放弃涉讼租赁物内财物，被告所交的一切款项不予退还，同时原告有权要求被告补交延期迁出所产生的租金。2020年2月25日，被告通过微信向原告申请疫情期间租金减免。2020年3月3日，原告回复称不同意给予减免。2020年4月16日，被告向原告转账支付了涉讼租赁物于2020年2月18日至2020年3月17日期间的租金39938元。同日，被告向原告出具《解除的通知》，称：被告因疫情的影响业务无法正常运营，故申请自该函发出之日起解除涉讼合同，被告将于2020年4月17日退场，把涉讼租赁物交回给原告。2020年4月18日，涉讼租赁物所在大楼管理处工作人员通过微信通知被告“退租的话，我们要收到原告发出的正式批准文件才可以让涉讼租赁物搬物品离场”。2020年4月24日，原告向被告出具《回复函》，称：被告未经原告同意单方面解除租赁合同，应承担相应的违约责任，原告分别于2020年3月4日、2020年4月2日向被告开具2020年3月18日至4月17日租金、2020月4月18日至5月17日租金的发票，截止至2020年4月22日累计租金滞纳金为17972.1元，违约金按未完成租期租金总额的百分之二十计算为127801.6元，原告不退还被告所交的租赁保证金；因涉讼租赁物已人去楼空，无人办公，被告不排除依合同约定行使处置被告遗留在租赁物内的所有财产的权利。同日，涉讼租赁物所在大楼管理处工作人员通过微信通知原告“管理处接业主原告通知，现已对涉讼租赁物大门加锁了”。2020年4月26日，被告向原告转账支付了涉讼租赁物于2020年3月18日至2020年4月17日期间的租金39938元。同日，被告向原告出具《的回函》，称：被告已于2020年4月17日撤场，不应支付2020年4月18日至2020年5月17日的租金；被告不存在需支付滞纳金的情况；被告同意将租金保证金作为退租的补偿，但是不同意额外支付违约金。2020年5月25日，被告通过微信向原告发送案外人深圳市**资产管理有限公司出具的《取回租赁固定资产的函》，该函载明：该司收悉被告已解除涉讼合同并退出涉讼租赁物，但退场时并未取回该司租赁给被告的资产，包括电脑、桌椅等办公用品，希望原告配合该司取回涉讼租赁物内属于该司的资产。同日，原告向被告出具《告知函》，称：被告至今未腾空场所，相关设施设备仍占用涉讼租赁物，且未按照合同约定对涉讼租赁物进行装修还原，被告应当支付原告因保管、处理财产所发生的一切费用（场地占用费等），等等。2020年6月23日，原告因本案纠纷委托广东灯湖律师事务所提供法律服务，并签订了《民事委托代理合同》，约定：本案采取固定收费+风险收费的计算方式，前期律师费为9000元，无论该案以何种方式结案，原告均应当在所获得款项(包括分期付款)壹日内向该所支付实际所获款项(包括分期付款)的10%作为后期律师服务费(后期律师服务费不包含前期律师服务费)。同日，该所开具发票确认收取了原告的律师服务费9000元。2020年9月22日，被告将涉讼租赁物内的剩余物品搬离并返还涉讼租赁物予原告。诉讼中，原被告均确认：原告与涉讼租赁物的原承租人冯**于2019年9月17日解除租赁合同关系，冯**同意其已交纳租赁保证金79876元转为被告租赁涉讼租赁物的租赁保证金。本院认为：涉讼合同是原告与被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约行使权利、履行义务。被告以其经营业务受疫情影响无法正常运营为由，单方提出解除涉讼合同，被告此举缺乏合同及法律依据，但被告要求撤场并已搬走了涉讼租赁物内的部分经营物品，结合被告的搬迁情况，本院确认涉讼合同因被告单方违约已于2020年4月18日解除。现被告已返还涉讼租赁物予原告，原告请求判令被告返还涉讼租赁物已没有必要，本院不予支持。涉讼合同解除后，被告有返还涉讼租赁物的义务，原告有配合接收涉讼租赁物的义务。本案中，被告要求解约并实际搬离涉讼租赁物内的部分经营物品，但涉讼租赁物所在大楼的物业公司，以未收到原告批准文件为由不同意被告搬物品离场，还对涉讼租赁物上锁，原告也拒绝了被告及案外人搬离涉讼租赁物内剩余物品的请求，致使被告无法及时搬离剩余物品，原告此举导致了涉讼租赁物的闲置损失，原告主张被告承担涉讼租赁物自2020年4月18日起的租金，缺乏依据，本院不予支持。被告单方违约致合同解除，原告存在空租期损失，现原告主张没收租赁保证金并由被告支付违约金，实质上是要被告承担解除合同的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”的规定，本院酌定被告已交纳的租赁保证金79876元归原告所有，被告还应支付违约金39938元予原告，原告请求超出本院核定范围的，本院不予支持。2020年1月24日起，因新冠肺炎疫情及政府一系列管制措施，的确会对被告经营造成一定的影响，根据公平合理原则，原告请求被告就迟延支付2020年2月18日至2020年4月17日期间的租金计付逾期付款违约金，本院不予支持。原告未能证实涉讼租赁物交付予被告时的状态，且本案现有证据未能反映被告存在不按约定用途使用涉讼租赁物的情况，原告主张被告支付装修还原费，本院不予支持。原告请求被告承担原告因本案支出的律师费，缺乏依据，被告亦有异议，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告佛山市汇智实业发展有限公司与被告广东尼尔逊企业咨询管理有限公司于2018年12月30日签订的《**大厦租赁合同(写字楼)》于2020年4月18日解除；二、被告广东尼尔逊企业咨询管理有限公司已交纳的租赁保证金79876元归原告佛山市汇智实业发展有限公司所有；三、被告广东尼尔逊企业咨询管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金39938元予原告佛山市汇智实业发展有限公司；四、驳回原告佛山市汇智实业发展有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计8922.69元（原告已预交），由原告负担4422.69元，被告负担4500元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇二〇年十一月十三日书记员  程学斌