河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1502民初3828号原告：信阳市会海房地产开发有限公司，住所地信阳市浉河区。法定代表人：左广海，系该公司总经理。委托代理人：左乾坤，系该公司员工，特别授权。委托代理人：左海强，河南法正律师事务所律师，特别授权。被告：黄其鹿，男，汉族，1967年11月1日生，住信阳市平桥区。原告信阳市会海房地产开发有限公司与被告黄其鹿因房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信阳市会海房地产开发有限公司委托代理人左乾坤、左海强，被告黄其鹿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告信阳市会海房地产开发有限公司诉称，原告将位于信阳市浉河区东方红大道194号“东方嘉年华商住楼”第2、3、4层房屋出租给重庆欢乐迪企业管理顾问有限公司经营商业KTV使用，双方签订有《房屋租赁合同》，合同中约定了双方的权利、义务，后重庆欢乐迪企业管理顾问有限公司因自身原因，退出该KTV经营，被告自愿承继重庆欢乐迪企业管理顾问有限公司在租赁合同中的权利、义务，经与原告协商，原告同意由被告接手继续租用原告的房屋进行KTV经营，后双方对租用房屋面积、位置、租金标准等做过几次调整，于2019年8月20日重新签订《房屋租赁合同（补充协议）》对双方的权利、义务进行约定和明确，但被告在租用中，一直未按合同约定期限、标准支付租金及相关费用，长期拖欠，越欠越多，虽经原告多次催要，但被告仍然我行我素，置之不理，一直以经营困难为由推脱至今，迫于无奈，故原告诉至法院，请求法院依法判令：1.解除原、被告双方于2019年8月20日签订的《房屋租赁合同（补充协议）》，并判令被告立即腾退信阳市浉河区东方红大道194号“东方嘉年华商住楼”第2层房屋。2.被告立即支付拖欠的房屋租赁费用、物业管理费、水电费、空调费1880048元（该数额计算截止2020年6月10日），并按租金6万元/月、物业费1200元/月的标准承担费用至房屋腾退为止。3.被告承担18.8万元违约金。4.本案诉讼费由被告承担。被告黄其鹿辩称，一、原告要求被告支付的房屋租赁费用物业管理费，水电费，空调费1880048元，不真实，对方仅凭2019年8月20日签订的《房屋租赁合同（补充协议）》的数字。我方不认可。理由1，2019年8月20日补充协议是左广海的侄子左乾坤以胁迫的手段，欺诈的语言，以扣除我方押金为目的。字迹不是左广海本人签定。我方经营正处危机时期，想退一层。原第三次2018年3月14日签订的变更协议两层每月10万元。退一层应该是每层5万元，而本次变更确为一层6万元，每月物业费交1200元。违背我方真实意思。严重损害我方的利益，可认定为乘人之危。根据《合同法》第五十四条规定，下列合同当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。一、因重大误解订立的。二、在订立合同时显失公平的。一方以欺诈，胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下，订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变变更或撤销,《民法通则意见》第七十条，一方当事人乘对方处于危难之机，为牟取不正当利益，迫使对方作出不真实的意思表示，严重损害对方的利益的可以认定为乘人之危。理由2，对方提出的物业管理费，水电费，空调费，凭自己想象收出费用。我方不认可。我方并没有和对方签订物业服务合同。我方是夜晚营业并没得到物业的服务。况且我员工的电瓶车经常在店门口被盗，每次找物业的时候。他们都推托责任说不管他们的事。水电费我们每月都按时交付，对方从来未给正规发票，都是白条一张。根据《物业管理条例》第四十条，物业服务的收费应遵循合理，公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门合同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。方可收取物业费用，并且对方曾多次提出免收物业费用。最后言而无信。事由3，在6月29日师河区人民政府，市文广旅局市文明办下文取缔欢乐迪KTV，因离信阳市每三小学大门东侧不到200米。在2019年全国文明城市暗访测评中被扣分。并且今年疫情并没营业几天，根据《合同法》第一百一十七条，因不可抗力不能履行合贩根据不可抗力的影响部分或者他部免除责任。我方投资996364万的店现在处于关闭状态，欠对方房租不全是我方所为。望对方给予体谅减免一部分。理由4，根据我方每月交付的房租票据计算我方总共欠对方811000元，具体明细为：截止2017年4月份欠房租491200元。2017年5月至12月份欠房租36400元2019年1月至7月欠房租15万元2019年8月至12月份欠房租77000元老账674400元2018年3月-7月还15万元2018年-2019年还12900元交给对方押金30万元对方依房租抵充值消费115000元2020年元月交4万元理由5，疫情期间一直没开门，在5月28日按文化部门通知，要求一周之内交付。在6月13日不到一周时间，在下午我方正营业期间停电。造成我水果、食品、啤酒、物料全部烂掉、过期，报废。直接造成经济损失达到16万元多左右。理由6，在各有关部门7月6日下取缔通知后三天对方在没通知我方私自把我方门头招牌西山墙招牌全部拆掉，门头（欢乐迪KTV）换成对方的小区名子（嘉年华小区），直接造成我方36万元左右损失。原告主张的解除合同及违约金赔偿没有事实及法律依据。原告所说的物业费，空调费，水电费不能举出充分证据。被告只因不可抗力的影响导致房租迟交。并无任何违法的行为，因此原告主张的损失赔偿没有事实及法律依据。综上所述，请求浉河区法院依法驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2012年6月28日，原告信阳市会海房地产开发有限公司（甲方）与重庆欢乐迪企业管理顾问有限公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：甲方同意将位于信阳市××大道××号的“东方嘉年华商住楼”2、3、4层租赁给乙方使用；租赁用途为经营商业KTV；租房时间从2012年7月8日起到2022年7月8日止，租期为10年；月租金205200元（含房屋租赁税）物业管理费、水电费、工商费及营业税等各种税费一切由乙方独立承担。2016年3月16日，因乙方经营情况变更，双方签订《房屋租赁合同（补充协议）》，原告同意将位于信阳市××大道××号的“东方嘉年华商住楼”2、3、4层变更为2、3层租赁给信阳市浉河区欢乐迪娱乐会所。信阳市浉河区欢乐迪娱乐会所的实际经营人为被告黄其鹿。2016年5月20日，重庆欢乐迪企业管理顾问有限公司向原告发函，说明:一、经营权转让后，与原告签订的《房屋租赁合同》与《房屋租赁合同（补充协议）》的履行主体（××）变更为黄其鹿。二、原《房屋租赁合同》与《房屋租赁合同（补充协议）》中涉及我方应享有的权利和应承担的义务，转让后由黄其鹿享有和承担，包括我方前期欠贵方的房租也全部由黄其鹿偿还。该店经营权转让后我司将不再承担承担上述原《房屋租赁合同》和《租赁合同补充协议》中任何责任。三、原《租赁合同》中我司按约定已经支付的房屋租赁保证金直接转为黄其鹿交付的房屋租赁保证金，待合同终止时按原租赁合同相关条款的约定，由贵方直接退还给黄其鹿。原、被告均签字确认，被告黄其鹿继续租用原告位于信阳市××大道××号的“东方嘉年华商住楼”经营欢乐迪KTV。后因被告拖欠原告租金等各项费用，原告主张权利未果，故起诉来院。另查明，2012年6月30日，重庆欢乐迪企业管理顾问有限公司向原告交纳履约保证金30万元，每层房屋保证金为10万元。2020年10月10日，被告黄其鹿将租用原告的房屋腾出并交付给原告信阳市会海房地产开发有限公司。双方所签订的《房屋租赁合同（补充协议）》已实际解除。以上事实由原、被告提供的房屋租赁合同及补充协议，联系函，房屋租赁调整变更协议书，水电费清单，原房租欠款确认函，资金往来回单详情，催缴水电费通知单及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。被告黄其鹿与原告签订的《房屋租赁合同（补充协议）》系双方真实意思表示，合法有效。当事人双方应按合同约定履行各自的义务。房屋租赁期间的租金、水电费、物业管理费、空调费，被告应按照双方合同约定支付给原告。被告未付清房租、物业费、空调费已构成违约，应承担相应的违约责任。2019年8月20日双方签订的《房屋租赁合同（补充协议）》第五条违约责任的约定，若承租方未按照本协议约定内容支付相应费用，承租方应当支付当月应当支付费用总额的10%作为违约金，累计支付。该协议第三条第3款双方约定将重庆欢乐迪企业管理顾问有限公司向原告交纳的履约保证金中的10万元抵作第四层房屋的拆除费用。庭审中，原告同意将30万元保证金与被告应支付的违约金和所租房屋的拆除费用相抵消，不再要求被告支付违约金和拆除费用，本院予以认可。根据原、被告双方2016年5月25日签字确认的《原房租欠款确认函》，2019年8月20日签字确认的《房屋租赁合同（补充协议）》，原告提供的《欢乐迪欠费明细单》及双方在庭审中认可的事实，被告下欠原告各项费用明细如下：一、租赁费，2017年至2019年欠房租共计572100元；考虑疫情，原告免除被告三个月房租,2020年1月至2020年6月10日欠房租为120000元；2020年6月10日至2020年10月10日欠房租240000元；原欢乐迪老账欠款774400元。总计欠租赁费合计1706500元。二、水电费，2019年12月至2020年6月欠水电费30097元。三、物业管理费、空调费，2016年至2020年欠物业费、空调费57600元+43200元+32760元+4800元+4800元=143160元。综上所述，被告下欠原告租赁费、水电费、物业管理费、空调费合计1879757元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：被告黄其鹿于本判决生效后十五日内支付原告信阳市会海房地产开发有限公司剩余租赁费、水电费、物业管理费、空调费等，合计1879757元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费21720.6元，减半收取10860.3元，由被告黄其鹿负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于信阳市中级人民法院。审判员  彭威二〇二〇年十一月六日法官助理王丽英书记员郑夏萩