山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终7314号上诉人（原审被告）：彭善美，女，1962年10月3日出生，汉族，居民，住费县。上诉人（原审被告）：王兴民，男，1965年2月8日出生，汉族，居民，住费县。二上诉人委托诉讼代理人：赵恩华，山东铭星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李怀珍，女，1962年12月19日出生，汉族，居民，住该××。委托诉讼代理人：梁建民，山东信誉永恒律师事务所律师。上诉人彭善美、王兴民因与被上诉人李怀珍侵权责任纠纷一案，不服山东省费县人民法院（2020）鲁1325民初2325号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人彭善美、王兴民及其委托诉讼代理人赵恩华，被上诉人李怀珍及其委托诉讼代理人梁建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭善美、王兴民上诉请求：依法撤销原审判决，并予以改判驳回被上诉人李怀珍的诉讼请求。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律错误。一、一审认定事实错误。1、一审认定“2006年10月，经原告被告协商，原告加价3000元购买二被告涉案房屋3间，价格为20,300元。同月17日，在原告经营的沂蒙小调公司门市部，原告将购房款20,300元交付彭善美，同时彭善美将购房的收款收据交付原告，次日将涉案的房屋交付原告后......”是完全错误的，没有任何证据证实，完全是偏听偏信。被上诉人对自己的主张仅提交了上诉人的购房收据及自己的表妹和侄媳妇作证，对购房收据一审时上诉人已经陈述和解释的非常清楚，是因为被上诉人要修房顶，说参照楼房面积分摊修房费从上诉人彭善美那里要去的；而两位证人均与被上诉人有明显的利害关系，且完全是在作伪证，一审却完全采信了这些证据，做出了与事实完全相反的认定。2、一审认定“2002年始沂蒙小调公司租用原植物油厂大部分场地搞生产经营，租用房屋23间，租赁费用每年约1万元。”也是完全错误的，被上诉人租了多少间房屋、租赁费多少钱被上诉人根本没有向法庭提供任何证据证实，一审也是完全是偏听偏信被上诉人一面之词。被上诉人的丈夫是上诉人所在单位的上级主管单位费县粮食局的干部，房租交没交都不一定，自2002年至2020年的18年房租，无租赁合同、无收据，否则被上诉人不会拿不出证据的。一审以被上诉人口说的租金为标准来比较上诉人陈述的房租价格从而得出租赁价格明显不合常理是很荒谬和违法的，这种认定结论肯定是错误的。3、一审认定2014年5月4日费县粮食局对彭善美的座谈笔录也是错误的。2014年正是彭善美和刁同江同时上访的时间，如果费县粮食局有制作的座谈笔录，彭善美和刁同江两个人就都有，但刁同江去费县粮食局找自己的座谈笔录，费县粮食局却说没有，被上诉人提交法庭的这份彭善美的笔录完全是伪造的，上诉人彭善美不可能对自己购买的房子的位置弄错，不可能对自己买房子的钱弄错，不可能对自己买了几间房屋弄错，这些弄错的地方却和刁同江的情况完全一致，这难道只是巧合吗？显然是伪造的，一审却视而不见充耳不闻予以了认定，是错误的，有据可查。4、一审认定2016年8月8日费县粮食局人民调解委员会与侯兰香的座谈笔录是错误的。侯兰香与被上诉人如何协议与我无关，她们没有权利处分我的财产，她们的协议对我不产生任何法律效力，一审认为侯兰香与被上诉人的协议将房屋进行了分配就认定房屋没有我的完全是违反法律规定的。5、一审认定案外人侯兰香出资35,000元、李京志出资100,000元、被上诉人出资232,050.74元，三人共出资367,050.74元一次性购买计入企业出售入股的资产是错误的。侯兰香在行政诉讼中及在本案出庭作证中均称她从没有与李京志、被上诉人出资购买过企业资产，她只是自己花35,000元购买了企业的沿街房，房子是她一直用着的。伪造篡改处置方案。6、一审认定上诉人的房屋与被上诉人的当时使用的房屋并不相邻且被上诉人修房不会影响上诉人的房子是错误的。被上诉人租的房屋较多，楼上楼下都有，都连在一起，上诉人的房子在最西面，如果东面修高了下雨肯定会向西面流。因此一审对这两个事实的认定显然是错误的。二、一审适用法律错误。1、一审适用物权法第15条是错误的。上诉人从未将自房屋卖给过被上诉人，因此不存在合同效力的问题；2、房屋作为家庭最重要的财产，如果出卖必须经上诉人二人都同意，但王兴民始终不知情，且从庭审来看，被上诉人也没有任何证据证实王兴民同意、参与或知情，假设说像一审认为的彭善美把购房收据交给了被上诉人就是卖房子，那么没有财产共有人的同意，房屋是夫妻双方共同财产，无协议买卖也是无效的；3、根据物权法第17条、第20条等规定，没有办理产权转移登记的，房屋所有权并不转移，因此一审适用物权法第39条的规定是错误的；4、争议的房屋至今还登记在费县植物油厂的名下，且被上诉人不是本单位职工，是没有权利购买房屋的。综上，由于一审认定事实及适用法律均错误，导致判决严重不公。被上诉人李怀珍答辩要求维持原判。李怀珍向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令被告彭善美、王兴民停止侵害、排除妨碍，退回强占原告李怀珍位于原费县××宿舍楼××楼西头三间房屋并赔偿损失1万元；2.请求由被告彭善美、被告王兴民承担诉讼费用。事实和理由：彭善美、王兴民系夫妻关系。2006年10月，彭善美因家庭经营的板皮厂资金困难，提出将其在原费县××宿舍楼××楼西头的三间房屋转让出售给李怀珍。但是在当时来说该房屋所处的位置比较偏僻，且对于原告也没有可利用的价值，所以原告并没有强烈的购买意愿，但是禁不住被告彭善美的央求又考虑到和被告彭善美是老同事关系遂同意购买上述房屋。双方经协商，房屋价款在彭善美购买房屋价格17297.28元的基础上增加了一部分，最终确定为20300元。该款于2006年10月17日下午由李怀珍在位于建设路的沂蒙小调特色食品公司的营业门店内一次性支付给彭善美，彭善美也将其购买该房屋时费县植物油厂出具的收据交付给了李怀珍。此后李怀珍一直正常使用该房屋。但是在2020年4月，彭善美、王兴民因听说包括原费县植物油厂在内的马兴庄片区面临拆迁而想从中获取利益，遂到拆迁指挥部无理缠访，提出涉案房屋是出租给李怀珍的，拆迁补偿利益应当归彭善美、王兴民。在遭到拒绝后，彭善美、王兴民突然于2020年4月22日砸开李怀珍的涉案房屋门后强行搬入，企图霸占李怀珍的房屋。李怀珍知道后多次要求彭善美、王兴民退出李怀珍的房屋，但彭善美、王兴民一直无理拒绝。同时彭善美、王兴民还强行将同在此处的李怀珍经营的沂蒙小调特色食品有限公司的门市房和厂区大门加锁封堵，严重影响正常出入，致使李怀珍存放在该处的核桃油等产品无法出库使用。彭善美、王兴民的行为严重损害了李怀珍的合法权益，为此，李怀珍根据法律规定提起上列诉讼请求，请法院查清事实依法予以判准。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，予以确认。对双方争议的问题，经查明，2005年12月18日费县粮食收储公司根据《费县国有粮食购销企业改革实施方案》，作出马兴庄粮油收储管理站资产处置方案，该方案第五条载明，对职工家属院作价出售，依据房屋土地的评估价格结合当地实际作价，现居住职工优先购买。2006年元月2日，被告彭善美以17297.28元的价格购买马兴庄粮油收储管理站二楼西三间房屋，面积79.2平方米，费县植物油厂为其出具收款收据。案外人刁同江以11531.52元的价格购买彭善美东两间房屋，面积52.8平方米。该条还载明，将计入企业出售入股的资产524358.20元（其中房屋面积1094.31平方米，价值268540元，土地面积2114.2平方米，价值255818.2元）进行股份制改造，一次性购买以上资产，折算总股本为367050.74元。案外人侯兰香出资35000元、李京志出资100000元、原告李怀珍出资232050.74元，三人共出资367050.74元，一次性购买。2006年6月，原告加价2000元购买案外人刁同江的上述房屋两间。同年10月，经原被告协商，原告加价3000元购买二被告涉案房屋3间，价格为20300元。同月17日，在原告经营的沂蒙小调公司门市部，原告将购房款20300元交付彭善美，同时，彭善美将购房的收款收据交付原告，次日将涉案房屋交付原告后，由原告使用。2020年3月，二被告将涉案3间房屋门锁砸开，将房内存放的一套床铺搬出后，搬入至今。另查明，2002年始沂蒙小调公司租用原植物油厂大部分场地搞生产经营，租用房屋23间，租赁费用每年约1万元。2014年5月4日，县粮食局与彭善美的座谈笔录中记载，“彭善美（以下简称彭）：2005年12月28日，参加改制会议……后来购买了收储站二楼中间偏西2间房屋，计80平方，购买价款1万1仟元，过段时间（具体时间忘了），（沂蒙小调）张金玉购买了我的房子，给付现金1万4仟元，可能比我购买价款多出2000元（具体多少钱记不清了）……现在感觉卖得很后悔。问：当时沂蒙小调购买你房屋时候，有出具的收据或白条吗？彭：没有，直接给钱，我们拿走”。2016年8月8日县粮食局人民调解委员会与侯兰香的座谈笔录载明：“费县粮食局人民调解委员会根据2014年8月22日由甲方：李怀珍、乙方：侯兰香、第三方费县粮食局签订的协议书（原马兴庄粮油收储管理站资产分割事宜）进行座谈调解，详细阐述了各方意见及相关政策，并做了大量工作，侯兰香同意按照签订的协议书继续执行。根据协议书第一条规定，经县房管局测量侯兰香五间门头房屋面积为177.52平方米，其余房屋面积均为李怀珍所有，不存在共用面积。”2016年8月10日县粮食局人民调解委员会与彭善美、张金玉（李怀珍之夫）的座谈笔录载明：“根据彭善美提出的诉求，彭善美于2006年元月2日购买的原费县植物油厂的三间职工宿舍，共计79.2平方米，租给李怀珍，收取20000元租金，因修缮房顶把原交款收据交给李怀珍，是自己的私有财产不同意给李怀珍办理房产手续。李怀珍认为粮改后彭善美经营板厂急着用钱，同意卖给李怀珍，李怀珍一次支清彭善美20297.28元现金（除付清彭善美粮改购房款17297.28元外，另外多付3000元），彭善美当时把粮改时购买该宗房屋的交款收据交给李怀珍，自此该宗房屋为李怀珍所有，可以办理房产手续……”。还查明，原告主张三把锁价值150元，床铺损失870元。二被告辩称，锁不值钱，几块钱一把，床铺也没有损失。一审法院认为，本案争议的焦点是涉案房屋的所有权归属问题。涉案房屋应归原告李怀珍所有。理由如下：原被告就涉案房屋买卖订立的合同成立。双方虽未签订书面的房屋买卖合同，但双方就房屋买卖已达成合意，且双方已按约定履行完毕，仅是由于种种原因未办理房屋过户手续。双方约定的购买房屋的价格为20300元，该款是被告彭善美到原告经营的沂蒙小调公司门头拿的，同时被告将购买房屋的凭证交付原告，有证人赵某、周某证实该过程。后被告将房屋交付原告，由原告居住使用，至今已达14年，直到被被告砸锁占用。在此期间被告就涉案房屋一直未向原告主张过任何权利。原告提交的证据已构成完整的证据链，双方订立的房屋买卖合同成立，原告对涉案房屋享有所有权。被告强行砸锁入住，已构成侵权，现原告要求被告停止侵害、排除妨碍，退回强占的房屋，符合法律规定，应予支持。至于原告主经的损失1万元，并未提交其他相关证据，原告的损失为3把锁及木床等的折旧损失，酌定原告的损失为100元，由被告赔偿。被告辩解双方系租赁合同关系，其理由明显有悖常理，对该辩解意见本院不予采信。一是租赁价格明显过高。原告同时期租赁同院的23间房屋租赁费约1万元，其中包括经营门头、加工用车间，每间房屋租赁费用每年435元，而涉案房屋租赁费用每间每年达1300余元，约是当时租赁价格的3倍，且所租赁房屋部分闲置，这也说明原告当时并不是急需房屋，租赁价格明显不合常理。二是被告陈述原告获取购房票据的方式明显不合常理。首先原被告当时使用的房屋并不相邻，即使原告维修房顶也不妨害被告的屋顶，且原告也无义务为被告维修房顶。其次，依据购房面积来计算维修的房顶面积属牵强附会。如是维修全部房顶，涉案房屋房顶面积大大多于房屋面积，如以购房面积计算，维修费用将减少，修理方不会同意；如只是部分维修，就更无需要购房面积。三是被告长时间不主张权利也不合理。被告将唯一的购房凭证交付原告而不向原告要回，这明显有悖常理。在被告陈述的租赁期限届满后，彭善美在原告经营的公司内打工，长时间不向原告主张权利，后来也只是在找县粮食局调解时提到过租赁一事，但至今也未向原告主张过权利，这也不符合常理。四是证人证言中证实租赁一事均是听被告彭善美所说，其证言无证据效力。综上所述，被告辩解双方系租赁合同关系，仅有被告的陈述，不能单独作为认定事实的依据，故，被告辩解双方系租赁合同关系不成立。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、第六十四条、第六十六条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条规定，判决如下：一、被告彭善美、王兴民停止侵害、排除妨碍，返还侵占的原告李怀珍所有的位于原费县植物油厂（原马兴庄粮油收储管理站）宿舍楼二楼西头三间房屋；二、被告彭善美、王兴民赔偿原告李怀珍损失100元；三、驭回原告李怀珍的其他诉讼请求。上述一、二项判决，限于本判决生效后7日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取计125元，由二被告负担。本院二审期间，上诉人彭善美、王兴民无新证据提交。被上诉人李怀珍提交租赁费单据一宗，分别系2003、2004、2005年的租金，每年12000元，包含23间房屋以及大部分土地，系证明上诉人所述的5年2万元，三间房屋租金过高，双方不是租赁关系，而是买卖关系。上诉人经质证认为，租金高是双方你情我愿，对该证据真实性无异议，但对关联性有异议，该证据系记载2003-2005年的租赁费，是在上诉人出租给被上诉人李怀珍之前的租赁费单据。二审查明事实与一审查明事实一致，予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是房屋所有权归属问题。争议房屋原为上诉人彭善美、王兴民于2006年元月从费县植物油厂处购买，上诉人交纳房款后，该单位为其出具了收款收据。2006年10月经双方协商被上诉人李怀珍购买二上诉人涉案房屋并将购房款交付给上诉人，上诉人将购房的收款收据交与被上诉人，之后上诉人将涉案房屋交付给被上诉人，被上诉人使用该房屋至2020年。二上诉人对收到房屋款项及上诉人将涉案收款收据交与被上诉人这一事实无异议，但抗辩为房屋款项为租金，且与费县粮食局于2014年与彭善美座谈时其本人的陈述“（沂蒙小调）张金玉购买了我的房子，给付现金1万4仟元，可能比我购买价款多出2000元（具体多少钱记不清了）……现在感觉卖得很后悔。”相矛盾，况且如按二上诉人陈述五年租金为2万元则该房屋于2010年到期，但二上诉人未提交催要租金未果而行使诉讼权利的证据。根据最高人民法院《关于适用的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”，上诉人提交的证据证明力明显不足，原审认定双方买卖合同成立正确，应予维持。综上所述，彭善美、王兴民的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250元，由上诉人彭善美、王兴民负担。本判决为终审判决。审判长  杨华雁审判员  陈 芳审判员  范宗芳二〇二〇年十一月二十日书记员  陆 瑶