上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初2005号原告(反诉被告)：乔洁梅，女，1980年1月9日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：李小林，上海市广庭律师事务所律师。被告(反诉原告)：徐智慧，男，1980年6月3日出生，汉族，户籍地湖北省武汉市。委托诉讼代理人：徐恺，上海翰浩律师所律师。原告乔洁梅与被告徐智慧房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，审理中，被告提出反诉，本院依法予以合并审理，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。原告乔洁梅及其委托诉讼代理人李小林、被告委托诉讼代理人徐恺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乔洁梅向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《房屋租赁合同书》于2019年12月10日解除；2.判令被告迁出上海市徐汇区虹漕路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称703室)；3.判令被告支付房屋使用费，自2019年12月11日至迁出之日止，按照8,500元/月计算。审理中，原告撤回第二项诉讼请求；变更诉请三中房屋使用费的计算时间为2020年2月5日至2020年6月16日，共计37,360元；并增加诉请要求没收押金4,500元。事实和理由：2019年10月26日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同书》,原告将本市徐汇区虹漕路XXX弄XXX号XXX室房屋出租给被告使用，租赁期限为2019年11月25日至2024年11月24日止。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，但被告未按约支付房租，经原告多次催告仍不按约履行。原告遂于2019年12月10日通知被告，解除上述租赁合同。被告应该立即迁出房屋，并支付相应的房屋使用费。2020年3月20日被告转租的次承租人确实向原告发送过房子的视频，但是原告认为这是用来表示房子完好、没有损坏，次承租人并未将钥匙交还原告，未完成房屋交接，直至2020年6月17日在庭审中被告同意交还房屋后，被告才电话联系次承租人，让次承租人将钥匙交还原告，故被告应支付使用费至2020年6月16日。为维护原告合法权益，原告起诉至法院。徐智慧辩称，同意解除合同，没有收到原告的书面解除函，2019年12月10日收到原告短信通知解除，同意该日为合同解除日。2019年11月25日，被告收到原告发送的补交房屋押金及确认金额的短信，当日被告通过支付宝向原告支付了两笔4,750元作为徐汇区虹漕路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称3303室)续租两个月的租金，但是后来3303室房屋发生纠纷未继续租赁，该笔金额原告也未退还给被告，双方口头协议直接抵作703室房屋的租金。2019年12月9日，被告又向原告转了两笔9,900元，加上之前支付的9,500元，703室租金或使用费支付至2020年2月24日，还有押金8,500元，双方口头曾约定押金可以抵充租金，因此被告认为租金支付至2020年3月24日。2020年3月20日，被告转租的次承租人搬离房屋时也向原告发送了图片和视频，原告可自行收回房屋，被告也指示次承租人将钥匙交还原告。被告认为已于2020年3月20日迁出房屋并交还给了原告，不应再支付后续使用费。徐智慧提出反诉诉讼请求：1.确认反诉原、被告签订的《房屋租赁合同书》于2019年12月10日解除；2.反诉被告退还2020年1月25日至3月25日的使用费17,000元；3.反诉被告赔偿反诉原告装修残值46,648元。事实和理由：反诉原、被告于2014年11月25日签订了3303室和703室的房屋租赁合同，合同期限均至2019年11月24日。上述两份合同到期后，双方于2019年11月25日续签了703室房屋的租赁合同，即本案系争合同。3303室虽未签订书面合同，但是双方达成一致意见，续租2个月至2020年1月24日。但是中途反诉被告反悔，于2019年11月29日将3303室房屋内被告转租的租客赶走，双方因此产生矛盾。3303室两个月的房租应自动转化为系争703室房屋的租金。另，703室房屋的后续租金，经出租人同意晚付且已全额支付完毕。疫情期间，反诉原告一直在武汉居家隔离，直至2020年4月8日武汉解封后才回到上海，故这2个月的房租应该予以返还。2014年11月25日，反诉原告因为需要长期租赁房屋，对703室房屋进行了精装修，附和的装饰装修物应该予以补偿。故反诉原告提起上述反诉诉请。乔洁梅辩称，反诉原告逾期支付租金的事实发生在2019年11月，当时并未发生疫情，反诉原告也在上海。即使二、三月发生疫情，系争房屋是居住用房，疫情并不影响居住，而且反诉原告也将房屋转租给他人使用至2020年3月20日，上海疫情也基本结束了，故不同意退还房屋租金或房屋使用费。反诉原告自认2014年装修，目的是履行2014-2019年的租期，现租期履行完毕，未提前解除，故反诉被告无需支付前一租期内的装修补偿。且，反诉原告违约导致合同解除，故反诉原告也无权要求装修补偿。本院认定事实如下：上海市徐汇区虹漕路XXX弄XXX号XXX室房屋系动迁安置房，原告系该动迁房安置对象之一。2014年，原告(甲方、出租方)与被告(乙方、承租方)分别就703室房屋、3303室房屋签订《房屋租赁合同》，租期均至2019年11月止。被告后将两套房屋转租案外人。2019年10月26日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)续签了《房屋租赁合同书》，约定，甲方继续将703室整体出租给乙方，房屋建筑面积88.52平方米。租赁期自2019年11月25日至2024年11月24日止。乙方在租赁期间对该房屋具有使用权及转租权。甲方同意乙方对该房屋部分或全部进行装修，但不得改变房屋原始整体结构及破坏承重墙……月租金为8,500元。付三押一，租赁押金为8,500元，租赁期满后押金甲方无息返还乙方。乙方租金每逾期一日向甲方支付的，则按日租金的1倍向甲方支付违约金。第一期租金加押金乙方于2019年11月24日前付清。乙方拖欠房屋租金超过10日的，甲方有权终止合同，收回房屋并押金不退。当日，双方还签署房屋交接清单，交接单确认，甲方将房屋钥匙2把、门禁卡2张交付乙方。2019年11月25日，案外人孟某某代被告向原告转账9,500元。当日，原告短信被告“刚刚收到二笔4,750，这个金额差太多了吧，另外，在确认新房租8,500一个月，那三个月应该25,500，再补一个押金差价4,000，应该打给我29,500，另外一套房子还差6,500。”被告主张该笔款实际支付的是3303室房屋2019年11月25日至2020年1月25日期间的租金，双方口头协商续租两个月，但仅六天即发生争议，双方在公安局进行纠纷处理并口头协商该笔款项转化为703室的租金。对此，原告不认可，其认为该笔款项应在3303室合同项下结算，不同意该笔款项冲抵703室房屋的租金。2019年11月30日，原被告签订《房屋交接时间确认书》，主要内容为，现位于虹漕路XXX弄XXX号XXX室合同于2019年11月24日到期，现双方约定于2019年12月5日在房屋中办理退房手续。双方当日当场办理房屋全部交接清楚，房租按日清算，房租月租金为4,750元，每日应付158元，计费日为2019年11月25日起至2019年12月1日，合计948元。2019年12月9日，孟某某又代被告向原告转账19,800元。12月10日，原告短信被告“昨晚收到了二笔9900是什么钱？关于虹漕路XXX弄XXX号XXX室的房屋租赁合同，按照合同你应该在2019年11月24日前付清第一期的租金和押金，我到2019年12月5日间也未收到你的租金和押金。根据合同的第十条约定，我将终止此合同，且收回房屋并押金不退。所以你昨天晚上付的钱如果是房租的话这些钱我是不接受。”被告认可其收到了该短信内容。2019年12月10日，原告向被告发送703房屋的《合同解除通知书》，被告表示没有收到该解除通知。2020年3月20日，原告和被告分别收到房屋实际使用人即被告转租的次承租人的微信，告知其已搬离房屋。被告称其嗣后指示次承租人向原告交还钥匙；原告对此不予认可，并认为至开庭时，被告均拒绝履行或指示他人履行房屋交接义务。被告过年回到武汉，后因受新冠肺炎疫情影响，无法回沪。2020年4月8日，武汉解封，被告称其于4月12日返沪。2020年5月21日，原告短信被告，703室合同纠纷，根据法院电话要求，希望尽快约个时间，办理房屋及钥匙交接手续。被告回复称，原告装假，房屋早收到手，法院在处理流程中。后双方于2020年6月16日当庭同意交接房屋。庭审后，被告指示次承租人将系争房屋钥匙交还给原告，原告表示于2020年6月17日收到钥匙。审理中，被告称双方口头协议将其支付的9500元3303室租金抵冲至703室房屋租金，其他费用被告均已向原告结算完毕。对此，被告不认可，其认为双方应就两套房屋分别结算租金及水电费，也不同意将9500元直接抵作703室房屋租金。另，被告确认2019年12月9日支付的19,800元为703房屋自2019年11月25日起的租金及使用费；被告对此也认可，并认为上述费用计算至2020年2月4日。审理中，本院组织双方进行调解，但鉴于双方对9500元是否可抵作涉案703室房屋的租金、被告是否违约及房屋使用费的截止时间存在较大争议，双方未达成调解协议。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有商品房预售合同、房屋租赁合同、转账记录、短信记录、微信记录、房屋交接时间确认书等证据佐证，本院予以确认。关于被告提供703室房屋装修后照片一组，原告不予认可，本院认为在无其他证据佐证的情况下，该组照片无法反映装修时间、装修投入及残值，故对该组照片的证明力不予认定。本院认为，原、被告就703室签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认，双方均应恪守履行。涉案合同中约定应于2019年11月24日前支付703室房屋第一期租金加押金(补差价4,000元)，被告未按约支付。根据合同约定，拖欠房租超过10天的，出租方有权终止合同。故原告于2019年12月10日行使解除权，于法有据，该解除意思表示同日送达被告，被告在其反诉请求中也同意该日为合同解除日，对原被告要求确认双方就703室房屋的租赁合同于该日解除的本反诉诉请，本院均予以支持。至于被告辩称2019年11月25日支付的3303室租金9,500元经与原告协商一致冲抵703室房屋租金，但被告未提供原告同意9,500元抵充至703室房屋租金的充分证据，在原告不予同意的情况下，本院对被告的上述抗辩意见不予采纳，该9,500元应为3303室房屋租金，与本案非同一法律关系，双方应另行协商处理结算事宜，本案不予处理。同时，被告于2019年12月9日支付19,800元，亦已超过合同约定的付款期限达十日以上，故原告有权解除合同并基于被告的违约行为没收押金。对原告要求按合同约定没收押金作为违约金的诉请，本院予以支持。关于房屋占有使用费，原告虽于2020年3月20日收到房屋实际使用租客发送的微信告知房屋已清空，但合同相对方为被告，归还房屋系被告的义务。未有证据表明被告于2020年6月16日前积极履行交房义务或委托次承租人交还房屋钥匙等，相反，被告自认直至庭审后其通知次承租人向原告交还房屋钥匙。故被告应对2020年6月16日前的房屋占用费承担主要责任。考虑到被告新冠疫情滞留武汉，确对其本人直接与原告交接房屋有一定影响；而原告在明知次承租人搬离情况下，也未积极自行收房减损，也应适当分摊扩大的使用费损失。故本院酌情免除被告2020年3月21日至2020年4月20日期间支付房屋使用费的义务。综上，以月租金8,500元的标准计算，被告应支付原告自2020年2月5日至2020年6月16日期间的房屋占有使用费28,860元(已扣除2020年3月21日至2020年4月20日期间费用)。关于被告以新冠疫情为由要求返还2020年1月25日至3月25日的使用费，因703室房屋系居住用房，且被告转租他人使用，次承租人至2020年3月20日才腾退房屋，故新冠疫情并不能构成被告要求减免3月30日前使用费的理由。对该项反诉请求，本院不予支持。关于房屋装修，被告自2014年起租703室房屋并称进行了装修，被告未提供充分证据证明装修投入及相应金额；且2014年所签订的租赁合同5年期已履行完毕，涉案续租合同履行中，也系被告违约导致合同解除，故被告反诉装修补偿的诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、乔洁梅、徐智慧于2019年10月26日签订的关于上海市徐汇区虹漕路XXX弄XXX号XXX室房屋的房屋租赁合同于2019年12月10日解除；二、徐智慧于本判决生效之日起十日内支付乔洁梅2020年年2月5日至2020年6月16日的房屋使用费28,860元三、徐智慧支付的押金4,500元由乔洁梅作为违约金予以没收；四、驳回徐智慧的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计423元，由乔洁梅负担45元，徐智慧负担378元；反诉案件受理费减半收取计696元，由徐智慧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 黄晨辰二〇二〇年十一月十一日法官助理 胡歆婷书 记 员 谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。……二、《最高人民法院关于适用的解释》……第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。