北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初14774号原告：何杰，男，1973年1月26日出生，汉族，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：郑新明，北京市中兆律师事务所律师。被告：黄凯，男，1975年9月22日出生，汉族，住北京市海淀区，公民身份证号×××。委托诉讼代理人：王俊杰，北京君理律师事务所律师。被告：北京四爷牛拉餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区南磨房路****（华腾北塘集中办公区**）。法定代表人：吴继红，总经理。委托诉讼代理人：吴涛，男，该公司职工。被告：吴涛，男，1979年10月28日出生，汉族，住北京市朝阳区，公民身份证号×××。原告何杰与被告黄凯、吴涛、北京四爷牛拉餐饮管理有限公司（以下简称四爷牛拉）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告何杰委托诉讼代理人郑新明、被告黄凯及委托诉讼代理人王俊杰、被告吴涛（兼四爷牛拉委托诉讼代理人）均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何杰向本院提出诉讼请求：1．判令确认何杰于2019年4月20日发出的《解除合同通知书》有效，并确认何杰与北京飨客万家餐饮有限公司（以下简称飨客公司）、黄凯签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》已解除；2．判令黄凯向何杰支付自2018年12月1日至12月31日的房屋租金91666元整、2019年1月1日至9月5日的房屋租金736041元整，合计827707元；3．判令黄凯立即向何杰支付逾期腾房违约金802000元，自2019年5月1日至9月5日，每日按照两倍租金的标准计算；4．判令黄凯立即向何杰支付拖欠房租违约金457840元，其中2018年12月1日至2019年5月31日每日按照所欠租金522916元的千分之一（522元）计算，计93960元，2019年6月1日至2020年8月20日每日按照所欠租金827707元的千分之一（827元）计算，计363880元；5．判令黄凯立即向何杰支付解除合同违约金288750元，按照三个月房租的标准计算；6．判令四爷牛拉、吴涛对上述债务承担连带清偿责任；7．判令黄凯、四爷牛拉承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：何杰与飨客公司、黄凯于2010年6月1日签订《房屋租赁合同》，何杰将其拥有合法权益的位于北京市海淀区丹棱街X号房屋（以下简称涉案房屋）出租给飨客公司，黄凯作为担保人承担连带保证责任，2017年1月16日，何杰和飨客公司、黄凯又签订《补充协议》。2018年11月25日，飨客公司应按约定向何杰支付2018年12月1日至2019年5月31日租金572916元，黄凯仅于2019年2月3日支付了50000元，余款虽经何杰多次催收，至今未付。2019年4月18日，何杰向黄凯、飨客公司发出解除合同通知书，要求其三天内搬离并将房屋交付给何杰，但黄凯、飨客公司拖至2019年9月5日才搬离。房屋租赁期间黄凯于2017年1月1日又将上述房屋转租给四爷牛拉使用，四爷牛拉拖欠应给付黄凯的租金，致使黄凯拖欠应给付何杰的租金。2019年10月14日，黄凯与四爷牛拉签订了一份《协议书》，四爷牛拉承诺飨客公司在2017年1月1日至2019年8月31日合作期间所产生的债权债务由四爷牛拉承担。2019年10月16日，黄凯与何杰签订了一份协议书，黄凯承诺：在2010年6月1日至2019年9月5日期间飨客公司所产生的所有债权债务自签订本协议书之日起由黄凯个人及四爷牛拉承担，与飨客公司无关，飨客公司对此协议进行了确认。吴涛是四爷牛拉的控股股东，交付房租和水电费都是通过吴涛个人账户转账进行，个人与公司财产高度混同。四爷牛拉股东并无实际出资，在诉讼期间四爷牛拉进行重大变更登记，成为个人独资企业，有逃避债务、逃避司法强制执行的意图，试图利用公司有限责任的外壳逃避法律责任，因此吴涛应承担相应责任。黄凯辩称，我方认可欠何杰827707元的房屋占用费，但是我之前交给何杰134000元的押金应该将此扣除，我与四爷牛拉已经签了债权债务的转让协议，因此应该由四爷牛拉来承担该房租，且实际使用该房屋的也是四爷牛拉；违约金不同意支付；何杰锁门对我方造成损失；我的个人身份是房屋租赁合同的个人担保，但是房屋租赁合同无效，因此担保也无效，我既不是债务人也不是担保人，因此不应当承担债务。四爷牛拉辩称，涉案房屋从开始租的时候就向黄凯要房产证、向何杰要租房合同以确定何杰有无转租权以及何杰的转租是否合法；我方在2019年3月就不经营了，与何杰协商转租，何杰同意，在此期间每月亏损10万多元，我方希望通过转租弥补损失并且希望把押金退回。当时房子不到一年的时间就到期，何杰告诉我他能把新的续约合同签下来，但是实际上何杰无转租权，误导我方认为他有转租权，造成我方从2019年3月到9月一直在租这个房子产生损失；我方在房屋使用期间无法办理食品经营许可证的凉菜项目的增项许可（因这个项目需要房产证，何杰无房产证），损失重大；2018年9月18日至2018年10月6日曾强制性将店门关闭，导致不能营业，在此期间的房租直接损失58055．56元，宿舍房租7600元，员工工资21067．89元，总计86723．45元，对于上述损失我方保留诉讼的权利；我方与黄凯有合同关系，与何杰没关系；在搬离的时候，我们约定好了，室内的东西我们是要的，在没有任何通知的情况下，何杰私自将我方的设备、家具（含很贵的板材）搬走，造成了约15万元的损失。另外，不承认何杰主张的是房租，应是房屋占用费，我方不同意承担违约金。吴涛辩称，这是公司行为，我公司在积极应对，但是跟我个人无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述及其提交的证据，本院经审理认定事实如下：2010年6月1日，出租方（甲方）何杰、承租方（乙方）飨客公司、担保方（丙方）黄凯签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期限为9年，自2010年6月1日起至2019年5月31日止；乙方按年向甲方支付租金，于每年5月25日前支付下一期租金，第一年和第二年每年租金80万元，第三年和第四年每年租金84万元，第五年和第六年每年租金88．2万元，第七年和第八年每年租金92．61万元，第九年租金为97．24万元；如乙方拖欠根据本合同应支付给甲方的任何款项每拖欠一日，乙方应向甲方支付付款总额千分之一的违约金，该项违约金应自该拖欠到期应付之日起计；乙方应向甲方支付相当于两个月房租作为租赁保证金，合计13．3万元，作为乙方忠实履行本合同各项条款的担保，如乙方违约，甲方不再退还保证金；若乙方违反本合同规定导致合同提前解除合同的，甲方责令乙方三日内搬离租赁单位，则乙方不得要求甲方返还租赁押金及已支付的租金，不得就乙方所做的装修要求甲方赔偿，乙方还应支付甲方当年度3个月的租金作为违约金。该合同还就双方权利义务、合同变更、除外责任等内容进行了约定。2016年11月17日，飨客公司（甲方）与四爷牛拉（乙方）签订《商业合作协议》，甲方将涉案房屋交给乙方，用于经营乙方旗下品牌餐厅，双方就费用、合作股份等内容做了约定。2017年1月16日，出租方（甲方）何杰、承租方（乙方）飨客公司、担保方（丙方）黄凯签订《补充协议》，约定租期调整为自2010年6月1日起至2020年1月31日止，付款期限调整为半年付；租金标准调整为2017年1月1日起至2018年12月31日每年租金标准为110万元，2019年1月1日到2020年12月31日每年租金标准为115．5万元，2020年1月1日至1月31日租金金额为98095元；由于乙方已按原租金标准交纳了2016年6月1日至2017年5月31日租金，乙方应于本补充协议签订当天补交2017年1月1日至2017年5月31日租金差额7．25万元；其他合同条款不变，丙方为主合同及本补充协议中约定的全部乙方义务承担担保责任。2019年4月20日，何杰向飨客公司、黄凯发出《解除合同通知书》。2019年10月14日，黄凯与四爷牛拉签订《协议书》，约定：经双方友好协商，飨客公司在2017年1月1日至2019年8月31日合作经营期间所产生的债权债务由四爷牛拉承担。2019年10月16日，何杰（甲方）与黄凯（乙方）签订《协议书》，双方一致确认下列事实：（一）2010年6月1日签订的《房屋租赁合同》、2017年1月16日签订的《补充协议》，约定由甲方将其拥有合法权益的涉案房屋出租给飨客公司使用，乙方作为担保人承担连带保证责任；（二）租赁期间，乙方于2017年1月1日又将涉案房屋转租给四爷牛拉；（三）2019年9月5日甲方与飨客公司、乙方协商一致，解除了上述房屋租赁合同。该协议还约定：经甲乙双方协商一致，同意在上述租赁期间内飨客公司产生的所有债权债务自签订本协议书之日起由乙方黄凯个人及四爷牛拉承担，与飨客公司无关。飨客公司在该协议书上盖章确认。庭审中，关于合同解除时间，何杰主张其于2019年9月5日收到钥匙，因此应以此日为准；黄凯、四爷牛拉、吴涛均主张是从涉案房屋搬离之日，即2019年8月31日。关于拖欠房租时间、金额，黄凯认可尚有827707元未支付，时间认可，但又称因涉案房屋无产权证，上述费用并非房租，是房屋使用费，且因何杰无转租权，只认可承担50%的房屋使用费，且之前已经交纳的134000元押金应予以扣除。四爷牛拉对时间、欠缴金额认可，但也认为应该是房屋使用费，且只认可50%的费用。关于拖欠房租违约金、合同解除违约金，黄凯认为违约金约定过高，且有重复计算，涉案房屋无房产证，因此不是房租而是房屋使用费，没有违约金；四爷牛拉、吴涛认为，该房屋使用费未缴纳的原因是何杰无转租权造成，并提交员工工资统计及发放表、门店房租、宿舍房租以佐证四爷牛拉的损失，对违约金不认可。何杰提交了房产证，房屋所有权人为北京双融汇投资有限公司，房屋坐落于海淀区丹棱街3号B座，房屋性质为商贸综合。关于吴涛的责任，黄凯提交汇款记录及交易明细，主张在四爷牛拉的经营过程中，所有的费用都是通过吴涛的个人账户支付的，公司利益与个人利益无法分开，人格混同，因此吴涛应该对全部诉讼请求承担连带清偿责任。吴涛称，在餐饮行业，个人转账行为很普遍，自己既不是四爷牛拉的法人也不是直接股东，只是公司的员工，公司的行为与个人无关，不认可人格混同。诉讼中何杰放弃了逾期腾房违约金主张，房屋租金主张金额为827706元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，何杰、飨客公司及黄凯签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系各方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当属有效合同，对合同各方都具有约束力，任何一方违反合同约定应当承担相应的违约责任。当事人协商一致可以解除合同，虽然黄凯、四爷牛拉、吴涛认为《房屋租赁合同》于2019年8月31日解除，但在2019年10月16日何杰、黄凯签订的《协议书》中双方确认《房屋租赁合同》及其《补充协议》于2019年9月5日解除，且飨客公司在该协议书上盖章予以确认，故本院对何杰关于《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年9月5日解除的主张予以支持。飨客公司作为涉案房屋的承租方未按照约定支付房租，已构成违约，应当向出租方何杰支付房租并承担相应的违约责任。黄凯作为飨客公司的担保人应当按照约定对上述债务承担连带担保责任。鉴于黄凯与四爷牛拉约定飨客公司在2017年1月1日至2019年8月31日合作经营期间所产生的债权债务由四爷牛拉承担，以及何杰与黄凯在协议中约定上述租赁期间内飨客公司产生的债权债务由黄凯、四爷牛拉承担，故飨客公司的上述债务应当由黄凯、四爷牛拉承担。黄凯、何杰虽称吴涛应当承担责任，但未提供充分证据，本院不予支持。关于应当支付的房租金额，黄凯、四爷牛拉对拖欠房租及金额的事实认可，但同意给付50%的主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。对于黄凯主张的押金，依据合同约定，若飨客公司违约，该笔费用不退，且黄凯并未提供证据证明其系该笔费用的支付主体，故本院对其该项主张不予支持。对于违约金，何杰主张的拖欠房租违约金数额过高，本院依据查明的事实予以酌减。本案各方就合同解除最终达成了一致意见，故本院对何杰关于解除合同违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、何杰与北京飨客万家餐饮有限公司、黄凯签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年9月5日解除；二、黄凯、北京四爷牛拉餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内向何杰支付2018年12月1日至2019年9月5日的租金827706元；三、黄凯、北京四爷牛拉餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内向何杰支付违约金228920元；四、驳回何杰其他诉讼请求。如果黄凯、北京四爷牛拉餐饮管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18969元，何杰已预交，由何杰负担6237元，已交纳；由黄凯、北京四爷牛拉餐饮管理有限公司承担12732元，于本判决书生效后七日内向何杰给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  许京文二〇二〇年十一月三日书记员  张艳萍