贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终7188号上诉人（原审原告）：遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司，住所地：贵州省遵义市汇川区温州路与汕头路交叉口奥特莱斯办公楼**，统一社会信用代码：915203033374510696。法定代表人：程晨，该公司负责人。委托诉讼代理人：唐静，女。被上诉人（原审被告）：重庆守柴炉餐饮管理有限公司，住所地：重庆市江**北城天街**同创国际商业街**L217-L218，统一社会信用代码：915001055801625826。法定代表人：赵礼兵，该公司负责人。上诉人遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司因与被上诉人重庆守柴炉餐饮管理有限公司房屋租赁合议纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初175号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；二、本案案件受理费、保全费、律师代理费等由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。上诉人与被上诉人于2016年10月9日签订《商铺租赁合同》及补充协议（下称“租赁合同”），租赁合同约定由上诉人将遵义奥特莱斯城市广场**第**编号为**商铺出租给被上诉人，该商铺租赁面积523.95m'，租赁期限8年，租金标准为第一年43元/月/平方米、第二年43元/月/平方米、第三年45.15元/月/平方米，租金自免租期满后开始支付（免租期自开业之日起至2017年6月16日）。物业管理费标准为2018年12月31日前按照25元/月/平方米收取，免租期需按25元/月/平方米的标准支付物业管理费。同时，租赁合同还约定由上诉人按照被上诉人提供的图纸按图施工进行店铺装修。被上诉人租赁商铺开设的餐饮店铺分别为【守柴炉烤鸭】和【藕然间】，均系重庆五斗米品牌餐饮连锁店，是当时奥特莱斯广场购物中心引入的主力商店。为确保【守柴炉烤鸭】和【藕然间】等五斗米品牌餐饮连锁店能够在购物中心整体开业之日同步开业，租赁合同签订生效后，上诉人即与遵义市森众装饰工程有限公司签订装修合同，并由遵义市森众装饰工程有限公司在2016年12月15日完成了被上诉人承租商铺的装饰装修工程，被上诉人在2016年12月底前进驻租赁商铺安装厨房设备。2017年1月15日即遵义奥特莱斯购物广场整体开业之日，被上诉人开设的【守柴炉烤鸭】和【藕然间】餐饮店开始营业。除了本案所涉的【守柴炉烤鸭】、【藕然间】，奥特莱斯广场购物中心当时还引入了重庆五斗米集团旗下的【爷爷那辈】等其他品牌餐饮，但由于当时是与重庆五斗米集团进行招商洽谈，而签约是与重庆五斗米集团指定的4家餐饮公司分别签订租赁合同，因此，各个品牌餐饮店的落位是不确定的，反映在租赁合同中的店招名称实际上也是不确定的（甚至根本就没填写店招名称），所以，出现了租赁合同中的商铺位置与实际经营的商铺位置不一致的情形，这是由于这些品牌餐饮同属于五斗米集团品牌所致。上诉人认为，根据合同的相对性原则，上诉人与被上诉人签订的租赁合同已明确约定租赁商铺的承租人、租赁商铺位置、租赁面积、租金标准和物业管理费标准及支付方式等，系双方真实意愿之表示，合法有效。而被上诉人实际经营店铺位置与合同约定承租商铺位置不一致，系被上诉人与其他同属于重庆五斗米集团旗下品牌餐饮店自行协商更换商铺位置所致（当然也不能完全排除被上诉人私自将部分承租商铺转租第三人之违约情形），其责任应归咎于被上诉人。上诉人也是基于【守柴炉烤鸭】、【藕然间】、【爷爷那辈】等均属于重庆五斗米集团旗下品牌餐饮店而从未追究被上诉人擅自更换商铺位置的责任。但是，上诉人未追究被上诉人擅自更换商铺位置的责任，并不等于上诉人放弃租赁合同约定的出租人权利。上诉人认为，被上诉人从未向上诉人提出过要求调整租赁合同约定的租赁面积，而且，包括被上诉人经营店铺在内的【守柴炉烤鸭】、【藕然间】、【爷爷那辈】等品牌餐饮店的租金、物管费也是由同一人统一支付，上诉人完全有理由认定【守柴炉烤鸭】、【藕然间】、【爷爷那辈】等重庆五斗米集团旗下品牌餐饮店系自行协商调整实际经营铺位，因此而产生的租赁面积差异应由所涉及品牌餐饮店自行结算，与上诉人无涉。而原审判决仅凭被上诉人实际经营商铺位置、实际经营商铺面积均与租赁合同约定的商铺位置、租赁面积不一致，而片面认定“不能直接以书面房屋租赁合同约定的面积及租金金额确定尚欠有租金及物业管理费用”，认定事实不清，明显偏袒了被上诉人一方。二、原审判决曲解法律，损害了上诉人一方合法权益。司法的目的之一就是定纷止争，并根据法律的公平原则兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平和正义，而不是让当事人因此而获得法外利益。本案中，上诉人与被上诉人之间存在商铺租赁的法律关系是无可争议的事实。被上诉人一直使用上诉人所拥有的商铺至2017年12月底才撤场（被上诉人自认），则被上诉人就应承担支付租金和物管费的义务。即使原审法院支持被上诉人的主张，认定被上诉人实际租赁的商铺并非租赁合同约定的租赁面积为523.95m”的B-B1-03号商铺，而是租赁面积只有285m的B-B1-01号商铺，原审法院也应查明事实，作出公平公正的判决。本案中，被上诉人欠缴租金和物管费是既成事实，已构成逾期付款违约也是有充分证据可以佐证的。因为即使按被上诉人主张的商铺租赁面积285m及2017年12月底撤场，被上诉人仍应缴纳租金80360.66元【租金计算：自2017年6月17日（即免租期满次日）至2017年12月31日共计6个月17天，按43元/月/平方米计】、应缴纳物管费81937.50元【物管费计算：2017年1月15日（被上诉人租赁商铺开业之日）至2017年12月31日共计11.5个月，按25元/月/平方米计】，而被上诉人只缴纳过租金45280元、物管费13098.75元，欠缴租金和物管费共计103919.41元。如果按上诉人因被上诉人违约而提前终止合同之日（即2017年11月9日）计算，被上诉人仍应缴纳租金57859.67元【租金计算：自2017年6月17日（即免租期满次日）至2017年11月9日共计4个月22天，按43元/月/平方米计】、应缴纳物管费76856.56元【物管费计算：2017年1月15日（被上诉人租赁商铺开业之日）至2017年11月9日共计10个月24天，按25元/月/平方米计】，而被上诉人只缴纳过租金45280元、物管费13098.75元，欠缴租金和物管费共计76337.48元。同时，如果按上诉人提前终止合同之日（即2017年11月9日）计算被上诉人欠缴租金和物管费的，则因被上诉人逾期交还商铺，被上诉人应按租赁合同第14.8条约定承担逾期交还商铺的违约责任，即每逾期一天，除应按租赁合同约定的日租金（以合同终止前最后适用的租金标准计算）的二倍支付违约金外，还应按合同约定的一个自然月月租金和物业管理费的总额（以合同终止前最后适用的租金标准和物业管理费标准为准）的20%交付逾期使用商铺的各项费用，直至交还商铺。因被上诉人并未实际办理还铺手续，暂按被上诉人自认的2017年12月底撤场时间计算，被上诉人应支付逾期52天交还商铺的违约金和各项费用，按合同约定租赁面积523.95平方米计算，被上诉人应支付违约金76823.10元（【43÷30.5】×2×523.95平方米×52天）和各项费用支出7125.72元（【（43×523.95平方米）+（25×523.95平方米）】×20%）。即使按所谓的实际租赁面积285平方米计算，被上诉人也应支付违约金41787.54元（【43÷30.5】×2×285平方米×52天）和各项费用支出3876元（【（43×285平方米）+（25×285平方米）】×20%）。根据上诉人和被上诉人签订的租赁合同约定，任何一方违约导致合同提前终止，违约方应赔偿守约方因此而造成的一切损失。因被上诉人长期拖欠租金和物管费，上诉人提前终止租赁合同，被上诉人应承担上诉人专门为其装修店铺的实际损失，其中，【守柴炉】店铺的装修费用为624512.65元（含水电安装费77357.75元），【藕然间】店铺装修费用821021.35元（含水电安装费78602.04元）。被上诉人的违约已经导致上诉人蒙受了巨大经济损失，但在被上诉人根本无法证明其已付清承租面积285平方米的商铺租金和物管费的情形下，原审判决做出错误的判决，严重损害了上诉人的合法权益。被上诉人重庆守柴炉餐饮管理有限公司二审未答辩。一审法院认定事实：2016年10月9日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将其位于遵义市汇川区平方米）租赁给被告作餐饮使用，租赁期限8年，自原告向被告交付商铺之日起算，第一年、第二年租金43元／平方米／月，第三年租金45.15元／平方米／月，第四年租金47.41元／平方米／月……被告向原告交纳履约保证金19000元；“物业管理费”指为维护整个物业的良好状态和正常动作，而对该物业的公共区域执行秩序维护、环境维护、设备设施维护、绿化维护、维修、整治等工作而发生的必要费用、该物业公共区域发生的水、电等费用，物业管理费的统一收费标准为50元／平方米／月，物业管理费保证金11337天；在租赁期限内，被告逾期交纳租金、物业管理费、履约保证金、装修保证金等费用的，每逾期一日按逾期交纳金额的3‰支付违约金，被告如未按约及时交纳上述费用的，原告有权在被告所交纳的履约保证金中直接扣除，被告应自原告书面通知之日起7个工作日内补足履约保证金，否则原告有权单方面解除本合同，并要求被告按本条前款约定支付违约金和赔偿给原告造成的所有损失；被告逾期支付租金，经原告催告后10个工作日内仍未支付的，原告有权解除合同。同日，双方签订《商铺租赁合同补充协议》，约定原告给予被告免租期自开业之日起至2017年6月16日，免收被告租金，免租期被告按25元／平方米／月的标准支付物业费，从被告进场装修之日计算物管费，若2017年6月16日后原告商场整体商户开业面积未达到60%以上的，免租期顺延至达标之日为止。合同签订后，被告向原告交纳租赁履约保证金19000元、物管费保证金11337元。2017年9月11日，原告向被告送达《费用催缴通知》，载明：贵司应在2017年6月20日前支付管理费98874.44元、租金32823.48元，至今尚未付清；贵司应当按照合同第4.5条约定，自逾期付款之日起，每逾期一日，向我司支付应付未付款项的3‰作为违约金；如果贵司逾期付款超过15日，我司有权根据合同第十条约定解除合同，并依法追究贵司根本违约的法律责任。2017年11月9日，原告向被告送达《告知函》，记载：2017年6月16日至10月31日欠缴租金55353.33元、2017年4月21日至10月31日欠缴物业管理费69680元，滞纳金合计47845.29元，已构成根本违约；我司于2017年9月11日已正式发函要求贵司收到函件后3日内付清未付款项，但贵司至今未给以回复且未交清交款；为此我司特通知贵司，我司自即日起解除与贵司签订的《商铺租赁合同》，贵司应当立即付清所欠款项，将商铺交还我司，并按照合同约定承担违约责任，我司有权没收履约保证金，贵司还应当按照合同约定向我司支付违约金，并承担由此造成的我司包括但不限于装修费等一切经济损失；贵司收到本函件后3日内将上述欠缴费用支付我司，并与我司联系处理善后事宜，逾期我司将按照合同约定采取相关措施进行处理，并保留依法向人民法院提起诉讼追究贵司法律责任的权利。后被告于2017年12月底停止经营，离开租赁房屋，双方未履行交房手续。庭审后，一审法院组织双方当事人进行现场勘验，原、被告均确认被告用于经营“守柴炉烤鸭店”的房屋编号为B-B1-01号商铺。一审法院认为，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告承租原告位于遵义市汇川区平方米），但经过现场勘验，被告实际使用的房屋编号为Ｂ-Ｂ1-01号，两间商铺面积、位置均不一致，并不能直接以书面房屋租赁合同约定的面积及租金金额确定尚欠的租金及物业管理费用，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，对其辩解不予采纳。据此，判决如下：驳回原告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司的诉讼请求。案件受理费2690元（已依法减半收取），保全费5000元，共计7690元，由原告遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司自行负担。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，租赁房屋是当事人双方认可的特定房屋，租金标准需要合同约定，出租人应当依约交付特定房屋。租赁房屋需要依据合同约定的面积来确定具体范围，租金数额与租赁面积直接相关。上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同，约定被上诉人承租上诉人位于遵义市汇川区平方米），但经过一审法院现场勘验，被上诉人实际使用的房屋编号为Ｂ-Ｂ1-01号，两间商铺面积、位置均不一致，并不能直接以书面房屋租赁合同约定的面积及租金金额确定尚欠的租金及物业管理费用，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，上诉人的上诉主张，因其未提交充分证据予以证明，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5380元，由上诉人遵义信本奥特莱斯购物广场有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  娄 强二〇二〇年十一月二十五日法官助理杨颜竹书记员郑宏愿