福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0902民初3408号 原告：宁德市金太阳工贸有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区支提路**（金太阳厂区）****101，统一社会信用代码91350900746397833H。 法定代表人：林忠谦，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：陈巧凤，福建润业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶富民，福建润业律师事务所实习律师。 被告：宁德市索菲特义齿有限公司，住，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区东侨工业集中区金湾路**（福建豪友生物科技有限公司厂区内）**厂房第**一社会信用代码91350902058420278Q。 法定代表人：黄铭营，总经理。 被告：蔡少林，男，1992年8月12日出生，汉族，住福建省惠安县。 以上俩被告共同委托诉讼代理人：周婷婷，福建方拓律师事务所律师。 以上俩被告共同委托诉讼代理人：吴巧丽，福建方拓律师事务所律师。 原告宁德市金太阳工贸有限公司（以下简称金太阳公司）和被告宁德市索菲特义齿有限公司（以下简称索菲特公司）、蔡少林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金太阳公司的委托诉讼代理人陈巧凤、叶富民，被告索菲特公司、蔡少林的共同委托诉讼代理人吴巧丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金太阳公司向本院提出诉讼请求：判令索菲特公司、蔡少林共同向金太阳公司支付房屋租金78138元及违约金（违约金以78138元为基数，自2020年6月1日起至实际支付之日止，按月利率1.5%的标准计算）；2.判令索菲特公司、蔡少林共同向金太阳公司支付水电费14688元。在诉讼过程中，金太阳公司变更第一项诉讼请求为：判令索菲特公司、蔡少林共同向金太阳公司支付房屋租金70875元及违约金（违约金以70875元为基数，自2020年6月1日起至实际支付之日止，按月利率1.5%的标准计算）。事实与理由：2020年7月2日，宁德精工义齿有限公司公司名称变更为宁德市索菲特义齿有限公司。2019年3月7日之前，宁德精工义齿有限公司的法定代表人、投资人为黄亚东。2019年3月7日，黄亚东将其股权转让给黄铭营、蔡少林，该公司法定代表人亦由黄亚东变更为黄铭营，蔡少林从2019年3月7日起至今为该公司的股东。2016年5月8日，金太阳公司委托蔡万亮与索菲特公司的原法定代表人黄亚东签订《房屋租赁合同》，约定金太阳公司将其所有的坐落于宁德市东侨经济技术开发区支提路1号（金太阳厂区）的仓库厂房二层的东面半层5间，使用面积500平方米的房屋，出租给索菲特公司的原法定代表人黄亚东用于索菲特公司的生产经营，租赁期限为2016年6月1日至2019年5月30日止，每月租金7500元，第二年起每年递增5%,水电费等由承租人承担，租金每半年交纳一次。索菲特公司原法定代表人黄亚东已将租金支付至2019年5月30日止。2019年3月7日，索菲特公司原法定代表人黄亚东将其投资的索菲特公司股权转让给蔡少林、黄铭营，索菲特公司与蔡少林继续租用金太阳公司所有的坐落于宁德市东侨经济技术开发区支提路1号（金大阳厂区）的仓库厂房二层的东面半层5间，使用面积500平方米的房屋，双方口头约定租金标准、结算及支付方式、违约责任等仍按照之前索菲特公司原法定代表人黄亚东与金太阳公司所签订的《房屋租赁合同》执行，具体续租事宜的对接联系均由蔡少林实施。索菲特公司和蔡少林自2019年6月1日起续租金太阳公司房屋至2020年6月1日搬离时止。蔡少林于2019年7月27支付了2019年6月1日至2019年8月30日共计三个月房租24000元。自2019年9月1日至2020年5月31日共计9个月的租金未支付。根据原房屋租赁合同约定，租金在每月7500元的基础上，每年递增5%,即第三年的租金为每月8682元，9个月的租金合计70875元。此外，索菲特公司与蔡少林还拖欠2019年8月1日至2020年5月31日期间的水电费用计14688元。 索菲特公司、蔡少林辩称，一、金太阳公司作为原告主体不适格。根据金太阳公司提供的租赁合同，出租方系蔡万亮，而并非金太阳。二、索菲特公司、蔡少林作为被告主体不适格。根据金太阳提供的租赁合同，承租方系黄亚东，而并非其，退一步说，即使如金太阳公司所述黄亚东系代表公司签订合同，合同主体也是公司，而蔡少林仅是公司股东，金太阳公司对其提起诉讼没有依据。三、金太阳公司主张的各项诉请没有事实与法律依据。(1)金太阳公司主张索菲特公司、蔡少林欠付房租70875元及违约金没有依据。第一，金太阳公司提供的租赁合同是否真实存疑。合同的承租方黄亚东并未出庭，合同是否是黄亚东本人所签存疑，因其目前已经退出公司，无法查证，而根据该合同的约定，租金在7500元的基础上，每年递增5%，但实际上，而在2019年5月30日之前，租金一直都是7500元，并不存在合同所说的递增，与该合同的约定不吻合；第二，即使本案的合同系真实，但租赁合同终止的原因并非在其。案涉合同于2019年5月30日到期，房东一直隐瞒租赁房屋被征收的事实，欺骗其继续租赁房屋，其一直催促房东重新订立书面合同，房东均以各种理由推脱，后其得知房屋拆迁，无法继续租赁，才导致双方租赁关系终止；第三，2019年5月30日之后，双方并未签订书面的租赁合同，也并非按照金太阳公司提供的租赁合同履行，更无违约金的约定，其于2019年5月30日后实际支付的租金是每月7875元，金太阳公司主张每月房租8682元并要求被告支付违约金，没有任何依据；第四，其于2019年12月已经停产，此后再无使用租赁物，金太阳公司主张其在书面合同到期后，仍然继续租赁房屋至2020年5月31日，没有依据。金太阳公司主张水电费没有依据。如前所述，其于2019年12月已经停产，并无使用水电的必要，即使其欠付水电费，金太阳公司提供的证据也不能证实水、电费的数额。四、即使其欠付相关款项，但其已经预付了1万元租金，该款项金太阳公司也并未退还给其，因本案租赁物被拆迁应当支付给搬迁费、装修补偿费给其，上述款项应当扣除，否则其保留另行起诉的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的微信聊天记录、微信支付交易明细复印件、微信聊天记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。金太阳公司提交其公司营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、宁德精工义齿工商登记信息、蔡少林身份证复印件、不动产权证、微信聊天记录复印件、报警回执、监控录像光盘、录音光盘、录音文字材料，索菲特公司、蔡少林提交的宁德市蕉城区人民政府国有土地房屋征收告知书、塔南片区改造项目房屋征收补偿协议书、塔南片区改造项目征收补偿协议书、征收补偿金额统计表，原、被告对上述证据真实性、合法性无异议，上述证据来源形式合法，内容真实可信，与本案具有关联性，予以采信。金太阳公司提交的房屋租赁合同、短信催缴记录、证人证言、收款收据，索菲特公司、蔡少林虽对真实性有异议，但其未提供相应的反驳证据，上述证据符合证据三性要求，予以采信。金太阳公司提交的催缴房租告知单、现场拍摄照片，本院审查认为，金太阳公司未证明其已向索菲特公司、蔡少林送达上述催缴房租告知单，在无其他证据相互印证的情形下，上述证据不足以证明其待证目的，不予采信。索菲特公司、蔡少林提交的福建省两品一械监督检查记录表，不足以证明其待证目的，不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.宁德市东侨经济技术开发区支提路1号（金太阳厂区）仓库厂房二层东面半层5间房屋所有权人系金太阳公司。 2.蔡万亮系金太阳公司员工。2016年5月8日，蔡万亮（甲方）与黄亚东（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租房屋坐落于宁德市东侨经济技术开发区支提路1号，金太阳公司仓库厂房二层，租赁的是东面半层5间，使用面积是500平方米。租赁期限三年，自2016年6月1日起至2019年5月13日止，出租给乙方生产使用。合同期满后，如果甲方仍继续出租房屋，在同等条件下乙方享有优先续租权，但租金按市场行情及周边租金涨幅做适当调整。房屋租金每月每平方米按15元计算（第二年起每年递增5%），面积500平方米，每月合计租金7500元。租金按半年交纳一次。本合同生效之日起，乙方应先向甲方支付2016年第一个半年租金。第二个半年租金应在上一个半年租金到期最后十天内交纳给甲方，租金不含各种税费。另需押金一万元。乙方逾期支付应付租金，除仍应补交欠租外，自逾期之日起每日按应交付月租金的千分之五向甲方支付违约金，乙方如拖欠租金达一个月以上，甲方可以终止合同，有权收回房屋并追究乙方违约责任。 3.2019年3月7日，宁德精工义齿有限公司的投资人由黄亚东、杨玉辉变更为蔡少林、黄铭营，法定代表人黄亚东变更为黄铭营。 4.上述合同期满后，索菲特公司向金太阳公司续租案涉房屋，双方未签订书面合同，蔡少林向金太阳公司支付了2019年6月1日至2019年8月30日共计三个月的租金23625元（每个月7875元）及水电费5110.9元。2019年9月1日起至2020年5月31日，索菲特公司未依约支付租金及水电费。2019年9月1日至2020年5月31日止的水电费为14688元。 5.2019年6月20日，宁德市蕉城区人民政府发布房屋征收告知书，拟对案涉房屋进行征收。2020年3月7日，宁德市蕉城区住房和城乡建设局与金太阳公司签订《塔南片区改造项目房屋征收补偿协议书》，双方就案涉房屋征收补偿达成协议。 6.2020年5月25日，金太阳公司更换案涉租赁房屋的门锁，2020年6月2日，索菲特公司撬锁自行搬离案涉租赁房屋。 7.2020年7月2日，宁德精工义齿有限公司名称变更为宁德市索菲特义齿有限公司。 本院认为，案涉租赁房屋所有权人系金太阳公司，金太阳公司委托其员工蔡万亮于2016年5月8日与黄亚东签订《房屋租赁合同》，蔡万亮的行为应认定为有权代理，故金太阳公司作为原告诉讼主体适格。黄亚东作为索菲特公司的法定代表人与金太阳公司签订上述合同租赁案涉房屋用于索菲特公司生产经营，金太阳公司有理由相信其行为代表索菲特公司，其行为构成表见代理，黄亚东签订合同产生的法律后果应当由索菲特公司承担，故索菲特公司作为被告诉讼主体适格。故索菲特公司、蔡少林关于金太阳公司作为原告诉讼主体不适格及索菲特公司作为被告主体不适格的抗辩理由，本院不予采纳。索菲特公司、蔡少林虽对案涉合同中黄亚东签字的真实性存疑，但其未提供相应的反驳证据，亦未向本院申请鉴定，故其抗辩理由，本院亦不予采纳。《中华人民共和国合同法》第八条第二款规定：“依法成立的合同，受法律保护”、第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”金太阳公司与索菲特公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。合同期满后，索菲特公司继续承租金太阳公司的上述房屋，双方虽未续签书面合同,但双方当事人的行为表明其租赁关系继续存在,原合同继续有效,但期限为不定期,双方当事人仍应按照原合同约定全面履行自己的义务。索菲特公司从2019年9月起未依约向金太阳公司支付租金及水电费，已构成违约,根据《房屋租赁合同》约定，索菲特公司如拖欠租金一个月以上，金太阳公司可以终止合同并有权收回房屋追究索菲特公司的违约责任，上述约定解除的条件已成就，金太阳公司于2020年5月25日更换案涉房屋的门锁，应视为其已收回案涉房屋，双方合同关系已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”的规定,金太阳公司有权要求索菲特公司按照原合同约定支付2019年9月1日至2020年5月25日止的租金、水电费及违约金，但从2019年6月1日至2019年8月30日租金交付的情况来看，双方已对每月7875元的租金标准达成合意并实际履行，本院予以确认，故索菲特公司应按每个月7875元的租金标准向金太阳公司支付2019年9月1日至2020年5月25日止的租金为69300元（7875元×8月+24天÷30天×7875元），对其诉请租金超出的部分不予支持。金太阳公司自愿按月利率1.5%的标准，要求索菲特公司自2020年6月1日起至实际付清之日止计算违约金，于法不悖，予以支持，但应以69300元为基数计算。关于水电费，本院结合金太阳公司提交的收款收据、录音光盘、录音文字材料等证据，可以认定水电费应为索菲特公司在续租期间实际发生的费用，索菲特公司虽抗辩其于2019年12月停产未再使用租赁房屋及使用水电但其未提供相应的证据证明，应自行承担不利的法律后果。2019年9月1日至2020年5月31日止的水电费为14688元，本院酌定水电费每月按1632元的标准计算，2019年9月1日至2020年5月25日止的水电费为14361.6元（1632元×8月+24天÷30天×1632元），对于金太阳公司诉请水电费超出的部分不予支持。蔡少林系索菲特公司股东，索菲特公司亦认可其向金太阳公司支付租金及水电费的行为系代表公司，故蔡少林并非本案实际承租人，其作为本案被告诉讼主体不适格，金太阳诉请蔡少林与索菲特公司共同支付租金、水电费及违约金，于法无据，不予支持。索菲特公司辩称其支付了1万元房屋押金及金太阳公司欠付其拆迁补偿款应折抵本案租金及水电费，但其未提供其已向金太阳公司支付1万元房屋押金的证据，且双方合同对于案涉租赁房屋拆迁补偿款并无约定，故该抗辩理由，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告宁德市索菲特义齿有限公司应于本判决生效之日向原告宁德市金太阳工贸有限公司支付租金69300元及偿付违约金（以69300元为基数，自2020年6月1日起，按月利率1.5%计算至实际还清之日止）； 二、被告宁德市索菲特义齿有限公司应于本判决生效之日向原告宁德市金太阳工贸有限公司支付水电费14361.6元； 三、驳回原告宁德市金太阳工贸有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2209元，由原告宁德市金太阳工贸有限公司负担195元，被告宁德市索菲特义齿有限公司负担2014元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审 判 长  蒋俐兴 人民陪审员  陈 勤 人民陪审员  王宝钗 二〇二〇年十一月十九日 法官 助理  林芳苓 书 记 员  陈巧梨 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。