上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初28079号原告：陈育群(CHANYUKKWAN)，男，1970年9月4日出生，现住上海市长宁区。委托诉讼代理人：唐泓，男，住上海市长宁区。被告：上海觐乐信息技术有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：潘巍巍，总经理。原告陈育群(CHANYUKKWAN)与被告上海觐乐信息技术有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月27日公开开庭进行了审理，原告陈育群(CHANYUKKWAN)的委托诉讼代理人唐泓、被告上海觐乐信息技术有限公司法定代表人潘巍巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈育群(CHANYUKKWAN)向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付违约金48,951元。事实与理由：2018年3月，原告与被告签订了编号为SSF-XXXXXXXX的《商铺租赁合同》，约定由被告承租原告所有的坐落于上海市闵行区龙茗路XXX号XXX-XXX单元的房屋。合同约定租期为自房屋交付之日起算6年。后被告因自身原因向原告申请提前终止原合同，双方经协商一致于2019年9月签订了《商铺租赁合同终止协议书》，协议约定原《商铺租赁合同》于2019年10月27日提前终止，被告应于2019年9月27日前向原告支付租金28,557元，于2019年10月27日前向原告支付剩余违约金48,951元，水电费于退房之日现场结算，该协议同时约定被告应于2019年10月27日前自行搬离，并将该房屋店招拆除后返还原告，否则原告有权向被告收取房屋占有使用费。后被告未按协议约定于2019年10月27日前向原告支付违约金48,951元。原告虽多次联系被告要求其履行该协议，但被告均不予理睬。为维护原告合法权益，故诉至法院，希望判如所请。被告上海觐乐信息技术有限公司辩称，对双方的租赁关系不持异议，被告已经按照《商铺租赁合同》第10条约定提前两个月向原告提出解除合同，但是原告一直不同意被告提前解除合同，迫于无奈被告不得不与原告签署不平等的《商铺租赁合同终止协议书》，该终止协议书不是被告真实意思表示。原告要求被告按照合同第11条约定支付相当于4倍租金金额的违约金并不合理，被告已经以书面形式提前两个月提出解除合同。被告退出时还遗留有装修，且被告向原告缴纳了押金6万多元原告尚未返还，足以弥补原告损失，被告不应再支付其余违约金，被告目前也无能力支付，故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告系上海市闵行区龙茗路XXX号、XXX号房屋权利人。2018年3月，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同》，约定：甲方出租乙方坐落于本市闵行区龙茗路XXX号XXX-XXX单元(以下简称系争房屋)，租赁期限自该房屋交付之日起算6年，房屋基本租金为：2018年3月29日至2020年3月28日28,557元/月；2020年3月29日至2022年3月28日31,412元/月；2022年3月29日至2024年3月28日34,268元/月。该房屋物业管理费为952元/月。乙方同意物业管理公司在每个公历年的第三个月根据上一年物业管理费使用情况合理调整当年的物业管理费。乙方应根据物业管理公司的要求支付物业管理费，若有预付的，则应按新的物业管理费标准补算，多退少补。乙方同意在免租装修期内向甲方支付该房屋物业管理费。本合同签署时，乙方应向甲方预付二个月的基本租金和物业管理费。若乙方逾期未支付的，且在甲方发出书面通知后5天内仍不付清的，则甲方有权立即解除本合同，届时乙方应向甲方支付相当于该房屋保证金金额之违约金。该房屋基本租金及物业管理费每二个月预付一次，先付后用。乙方应于二个月中的第一个月的5个工作日前向甲方预付该二个月的基本租金及物业管理费。乙方应于本合同签署之同时支付履约保证金(相当于两个月的租金和物业管理费)，共计59,018元，以保证其履行本合同之条款。基本租金调整时，保证金应随之调整，乙方应根据甲方的通知补足保证金。乙方应于本合同签署之同时，支付装修恢复保证金6,259元，以保证租赁到期交付房屋时，房屋返还时的装修情况如未被甲方接受的情况下，乙方应确保房屋恢复至毛坯；如未能恢复至毛坯或未被甲方接受的，甲方有权没收装修恢复保证金。租赁关系终止时，履约保证金在被扣除因乙方违反本合同的约定而应支付的违约金或根据合同约定应付而未付的各项费用，或由甲方代乙方赔偿给乙方客户的费用后如有剩余的，待乙方注册地址的全部合法文件(包括但不限于营业执照、燃气户头等)注销之日起90天内，甲方将余额无息返还给乙方。乙方应在本合同终止或提前终止后1天内向甲方返还房屋，乙方应将该房屋恢复至毛坯或甲方同意接受的状态(甲方无需为保留的装修向乙方支付任何费用)返还给甲方。因将该房屋恢复原状而造成的乙方之装修设施或设备等价值的折损，甲方无须给予补偿。乙方应在本合同终止或提前终止后2天内向公司登记机关递交变更乙方注册地址的全部合法文件，并应确保在本合同终止或提前终止后30天内完成该等变更手续。若逾期，每逾期一天乙方应按日租金的2倍向甲方支付违约金。如乙方要求提前解除合同的，应提前二个月向甲方提出书面申请，经甲方书面同意后方可解除本合同。如未提前二个月提出书面申请而擅自提前解除本合同的，乙方除应承担包括但不限于本合同第11-1条之违约责任外，还需向甲方另行支付相当于二个月租金的违约金。租赁期间，在非本合同约定的情况下，任何一方擅自解除本合同，另一方有权要求违约方按违约前平均月租金的6倍向守约方支付违约金或要求违约方继续履行本合同。合同另对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用。2019年10月27日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《商铺租赁合同终止协议书》，双方约定于2019年10月27日提前终止原合同，并就终止原合同的相关事宜达成如下条款：一、乙方应于2019年9月27日前将尚未缴纳的使用该房屋期间应缴纳的租金及物业费、能耗费向甲方缴讫。逾期缴纳的，甲方有权根据原合同的相关约定追究乙方迟延履行的违约责任。乙方应缴纳费用明细如下：①该房屋2019年9月至10月水电能耗费退房之日现场结算；②该房屋2019年9月28日至2019年10月27日期间的租金28,557元。二、因乙方提前终止原合同属违约行为，乙方应另行赔偿甲方相当于4倍月租金的金额共计114,228元作为违约金；甲方同意乙方可用其已付给甲方的履约保证金59,018元及装修恢复金6,259元共计65,277元，可抵扣前述部分违约金费用，剩余不足部分的违约金计48,951元由乙方于10月27日之前向甲方结清。在乙方履行完毕上述约定的义务后，双方就提前终止无其他争议，甲方同意不再追究乙方任何因提前终止租赁关系而产生的其它违约责任。若乙方怠于履行任何本协议约定的义务，则甲方有权选择按照原合同的相关约定追究乙方的违约责任。协议书另对合同解除后其他事项的处理进行了约定。另查明，被告曾于2019年8月通过微信向原告发出停止营业申请，申请中主要载明的内容为：因店铺一直处于亏损状态，故向原告提出经营至2019年10月底。诉讼中，原告表示《商铺租赁合同终止协议书》所涉义务被告基本履行了，即使有未履行的部分也不在本案中主张，被告表示除违约金外均履行过了，双方另确认违约金约定于2019年10月27日前结清。以上事实，由原告提交的上海市房地产权证、《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同终止协议书》，被告提交的微信聊天记录截图、停止营业申请以及双方当事人的陈述所证实，并均经庭审质证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效，双方成立房屋租赁合同关系。在合同履行过程中，双方经协商签订《商铺租赁合同终止协议书》，对提前终止房屋租赁合同达成合意，并就合同解除后的相关费用进行了结算，原告主张的违约金符合双方在终止协议书中的约定，而被告以违约金的计算不合理、迫于无奈签订协议及遗留装修、缴纳的押金足以弥补原告损失等理由拒付违约金。本院认为，租赁合同中对于未提前二个月提出书面申请而提前解除合同的情形约定了除支付月租金6倍的违约金，还需另行支付相当于二个月租金的违约金，因被告提前二个月提交了解除合同申请，故无需加付违约金，但并不能免除其提前解除合同所应承担的违约责任。根据《商铺租赁合同终止协议书》的记载，原、被告约定因被告提前终止原合同属违约行为，被告应另行赔偿原告相当于4倍月租金的金额作为违约金，应视为原、被告基于租赁合同已对违约金的计算进行了调整，被告以止损为目的签订了终止协议书，现又以违约金的计算不合理而拒付违约金，有违诚信。关于遗留装修及已缴押金，租赁合同约定合同终止返还房屋的，被告应将房屋恢复至毛坯或原告同意接受的状态，原告无需为保留的装修向被告支付任何费用，故被告以遗留装修价值用于拆抵原告的损失缺乏依据。关于被告已缴的履约保证金、装修恢复金，已在费用结算时与应付违约金相折抵，故被告以押金折抵原告的损失亦缺乏依据。关于被告所称的迫于无奈签订协议，被告未提供证据证明其受到胁迫而在违背真实意思的情况下订立《商铺租赁合同终止协议书》，故对于被告的辩称意见本院均不予采纳，原告依据《商铺租赁合同终止协议书》要求被告支付逾期未支付的违约金48,951元，于法有据，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告上海觐乐信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈育群(CHANYUKKWAN)违约金48,951元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计511.89元，由被告上海觐乐信息技术有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  杨 婷二〇二〇年十一月二日法官助理  段文澜书 记 员  段文澜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。