福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初6230号 原告：福建融侨置业有限公司，住所地福州市鼓楼区洪山镇西江滨大道**融侨锦江****楼**。 法定代表人：吴洛峰。 委托诉讼代理人：陈成，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高冰清，福建谨而信律师事务所律师。 被告：张伟，男，1972年12月19日出生，汉族，住福州市台江区。 第三人：中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行，，住所地福州市鼓楼区五四路** 负责人：刘宁。 原告福建融侨置业有限公司（以下简称融侨公司）与被告张伟、第三人中国农业银行股份有限公司福州鼓楼支行（以下简称农业银行鼓楼支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。融侨公司的委托诉讼代理人陈成，张伟到庭参加诉讼。农业银行鼓楼支行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 融侨公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除融侨公司、张伟签订预售合同号为ＦＺ1311ＸＪ003437的《商品房买卖合同》；2.判令融侨公司直接从张伟已付购房款中扣减其按揭贷款本息余额等（具体以还款当日农业银行鼓楼支行确认金额为准）并代张伟偿还给农业银行鼓楼支行，张伟应在合同解除后配合融侨公司办理前述《商品房买卖合同》备案登记及预购商品房预告登记的注销手续；3.判令张伟应按合同总价5%向融侨公司支付解除合同违约金134853.85元；4.判令张伟在合同解除后立即将位于福州市鼓楼区××镇××路××花园××＃楼××单元××商品房交还融侨公司，并向融侨公司支付另行销售费用1万元（融侨公司有权直接在张伟已付购房款中扣减）；5.判令张伟应立即向融侨公司偿还融侨公司代为垫付的按揭贷款176548.37元及自银行扣划之日起至实际清偿之日止的利息及违约金（利息按照日万分之四计算，违约金按照日万分之五计算，其中44651.82元自2019年2月25日起计算，7724.10元自2019年6月18日起算，11276.19元自2019年7月26日起算，11286.1元自2019年8月29日起算，11263.82元自2019年9月20日起计算、11276.2元自2019年10月25日起算，11258.87元自2019年11月18日起算，67811.27元自2020年3月27日起计算，暂计至2020年6月30日,利息为18845.29元，违约金为23556.61元，融侨公司有权在张伟已付购房款中直接扣除）；6.判令张伟赔偿融侨公司因本案所支出的律师代理费1万元；7.判令融侨公司在张伟配合办理完成上述《商品房买卖合同》备案登记、商品房预告登记的注销手续,且在剩余购房款中抵扣第二项至第六项诉请中应由张伟承担的款项后10日内将剩余款项（若有）无息退还张伟;8.本案诉讼费用由张伟负担。 事实与理由：2013年11月18日，融侨公司、张伟签订预售合同号为ＦＺ1311ＸＪ003437的《商品房买卖合同》，由张伟向融侨公司购买位于福州市鼓楼区××镇××路××花园××＃楼××单元商品房，建筑面积为132.34平方米，总价款为2697077元。合同第六条约定张伟应于2013年7月28日前向融侨公司支付购房款817077元，于2014年7月15日前付商业贷款188万元。合同附件六补充协议第四条第6点约定，张伟承诺在获得贷款后严格按《个人住房借款合同》之约定按期归还贷款本息，因张伟未及时还本付息而导致贷款银行向融侨公司主张保证责任的，张伟应于融侨公司发出还款通知之日起10天内到融侨公司处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到张伟归还之日期间的利息（按日万分之四计算），在上述约定时间内如仍未归还的，除按前述约定支付利息外，张伟还应按日万分之五向融侨公司支付违约金。张伟累计六个月不还本付息，也不到融侨公司处归还相关款项的，融侨公司有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，融侨公司解除合同的，张伟应按合同总价的5％向融侨公司支付违约金，若因此造成融侨公司另售他人的差价损失的，张伟还应据实赔偿，且张伟还应按1万元的标准向融侨公司支付另行销售费用。附件六补充协议第四条第9点约定，因张伟违约，导致融侨公司根据本合同约定形式合同解除权的，融侨公司因此所发生的律师费、诉讼费、差旅费等一切费用均由张伟承担，融侨公司有权从张伟已付房款中直接扣回所发生的律师费、诉讼费、差旅费、违约金、赔偿金、另行销售费用等费用，剩余房款无息退还给张伟。附件六补充协议第十七条约定，合同解除的，张伟应在融侨公司通知限定的时间内积极配合办理《商品房买卖合同》的注销备案手续及注销预告登记手续，备案注销完毕且预告登记注销完毕后的10日内，融侨公司将购房款退还买受人。合同还就双方其他权利义务作出约定。 张伟分别于2013年6月27日、6月29日、7月1日、8月5日、11月8日向融侨公司支付定金及购房款共计827077元，余款187万元申请银行按揭方式支付。2013年12月16日，张伟办理了前述商品房预告登记手续。2014年7月29日，张伟作为借款人和抵押人、第三人农业银行鼓楼支行作为贷款人、融侨公司作为保证人共同签订《个人购房担保借款合同》，由张伟向农业银行鼓楼支行借款187万元，用于购买前述商品房。张伟以前述商品房作为借款的抵押物，融侨公司作为保证人为此承担阶段性保证责任。2014年8月14日，农业银行鼓楼支行发放按揭贷款187万元。 2016年6月30日，融侨公司将房屋交付张伟使用。2017年5月27日，上述商品房所在项目完成房屋产权首次登记（总登记）。融侨公司即于2017年5月31日向张伟发出《通知书》，通知张伟前来领取办理权属登记需由融侨公司提供的资料以及补交面积差价款，未果。2019年2月15日，融侨公司再次向张伟发出《办理产权（不动产）证催告函》，催告其前来领取相关材料并于限期内办理上述商品房产权证，但张伟至今未办理。 因张伟逾期偿还按揭贷款，农业银行鼓楼支行分别于2019年2月25日、2019年6月18日、2019年7月26日、2019年8月29日、2019年9月20日、2019年10月25日、2019年11月18日、2020年3月27日从融侨公司账户扣划款项44651.82元、7724.1元、11276.19元、11286.1元、11263.82元、11276.2元、11258.87元、67811.27元，共计176548.37元，用于代为偿还张伟拖欠的按揭款。期间，融侨公司多次催促张伟还款，并分别于2019年8月9日、2020年4月20日向张伟发出《还款通知书》，要求张伟在该通知书发出之日起10日内到融侨公司处归还代垫的按揭贷款及利息、违约金等，但张伟始终置之不理。 融侨公司认为，融侨公司、张伟签订的《商品房买卖合同》以及补充协议为合法、有效合同，双方均应严格履行。张伟已累计超过六个月既未偿还按揭贷款，也未到融侨公司处归还融侨公司代偿的按揭贷款及利息、违约金，其行为已构成根本性违约。那么，融侨公司依约有权解除上述《商品房买卖合同》及补充协议，要求张伟交还房屋、配合办理合同备案登记及预购商品房预告登记的注销手续，并要求张伟立即偿还融侨公司代为垫付的按揭贷款及相应利息、违约金。张伟还应按合同约定支付购房总价5%的违约金、另行销售费用及融侨公司为本案所支出的律师费等。 鉴此，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律的规定，融侨公司特向法院提起诉讼，请求法院依法判准融侨公司上列诉请，以维护融侨公司的合法权益。 张伟辩称，对融侨公司垫付的按揭款项其愿意偿还融侨公司，对其他诉请张伟希望能与融侨公司协商解决。 农业银行鼓楼支行未作书面陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。农业银行鼓楼支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为自动放弃质证等诉讼权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年11月18日，融侨公司、张伟签订预售合同号为ＦＺ1311ＸＪ003437的《商品房买卖合同》、《补充协议》。合同约定，张伟向融侨公司购买位于福州市鼓楼区××镇××路××花园××＃楼××单元商品房，建筑面积为132.34平方米，总价款为2697077元；张伟应于2013年7月28日前向融侨公司支付购房款817077元，于2014年7月15日前付商业贷款188万元；张伟承诺在获得贷款后严格按《个人住房借款合同》之约定按期归还贷款本息，因张伟未及时还本付息而导致贷款银行向融侨公司主张保证责任的，张伟应于融侨公司发出还款通知之日起10天内到融侨公司处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到张伟归还之日期间的利息（按日万分之四计算），在上述约定时间内如仍未归还的，除按前述约定支付利息外，张伟还应按日万分之五向融侨公司支付违约金；张伟累计六个月不还本付息，也不到融侨公司处归还相关款项的，融侨公司有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，融侨公司解除合同的，张伟应按合同总价的5％向融侨公司支付违约金，若因此造成融侨公司另售他人的差价损失的，张伟还应据实赔偿，且张伟还应按1万元的标准向融侨公司支付另行销售费用；因张伟违约，导致融侨公司根据本合同约定形式合同解除权的，融侨公司因此所发生的律师费、诉讼费、差旅费等一切费用均由张伟承担，融侨公司有权从张伟已付房款中直接扣回所发生的律师费、诉讼费、差旅费、违约金、赔偿金、另行销售费用等费用，剩余房款无息退还给张伟；合同解除的，张伟应在融侨公司通知限定的时间内积极配合办理《商品房买卖合同》的注销备案手续及注销预告登记手续，备案注销完毕且预告登记注销完毕后的10日内，融侨公司将购房款退还买受人。 张伟分别于2013年6月27日、6月29日、7月1日、8月5日、11月8日向融侨公司支付定金及购房款共计827077元，余款187万元申请银行按揭方式支付。2013年12月16日，张伟办理了前述商品房预告登记手续。 2014年7月29日，张伟作为借款人和抵押人、农业银行鼓楼支行作为贷款人、融侨公司作为保证人签订《个人购房担保借款合同》。合同约定，张伟向农业银行鼓楼支行借款187万元，用于购买前述商品房；张伟以前述商品房作为借款的抵押物；融侨公司作为保证人承担阶段性保证责任。2014年8月14日，农业银行鼓楼支行发放按揭贷款187万元。 2016年6月30日，融侨公司将房屋交付张伟使用。2017年5月27日，上述商品房所在项目完成房屋产权首次登记（总登记）。2017年5月31日，融侨公司向张伟发出《通知书》，通知张伟前来领取办理权属登记需由融侨公司提供的资料以及补交面积差价款。2019年2月15日，融侨公司再次向张伟发出《办理产权（不动产）证催告函》，催告其前来领取相关材料并于限期内办理上述商品房产权证，但张伟至今未办理。 因张伟逾期偿还按揭贷款，农业银行鼓楼支行分别于2019年2月25日、2019年6月18日、2019年7月26日、2019年8月29日、2019年9月20日、2019年10月25日、2019年11月18日、2020年3月27日从融侨公司账户扣划款项44651.82元、7724.1元、11276.19元、11286.1元、11263.82元、11276.2元、11258.87元、67811.27元，共计176548.37元，用于代为偿还张伟拖欠的按揭款。期间，融侨公司多次催促张伟还款，并分别于2019年8月9日、2020年4月20日向张伟发出《还款通知书》，要求张伟在该通知书发出之日起10日内到融侨公司处归还代垫的按揭贷款及利息、违约金等。 本院认为，融侨公司、张伟签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。根据《补充协议》的约定，张伟应按《个人一手住房贷款合同》之约定定期归还贷款本息，但张伟未能依约偿还贷款本息累计六个月以上，致使融侨公司自2019年2月25日起承担保证责任，代张伟偿还银行贷款本息。张伟的行为已构成违约，应承担违约责任。故融侨公司有权依约要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并要求张伟在合同解除后配合办理讼争《商品房买卖合同》备案登记及预购商品房预告登记的注销手续，将讼争商品房交还融侨公司。 融侨公司从2019年2月25日至2020年3月27日期间履行担保责任，代张伟向农业银行鼓楼支行偿还贷款本息共计176548.37元。张伟应按《商品房买卖合同》、《补充协议》的约定向融侨公司支付上述执付款，并支付利息。关于垫付款利息损失及违约金问题。本院认为，根据合同的约定，因张伟未及时还本付息而导致农业银行鼓楼支行向融侨公司主张承担保证责任的，张伟应于融侨公司发出还款通知之日起10天内到融侨公司处归还相应款项，并承担自农业银行鼓楼支行扣款之日起到张伟归还之日期间的利息（按日万分之四计算），在上述约定时间内如仍未归还的，除按前述约定支付利息外，张伟还应按日万分之五向融侨公司支付违约金。但融侨公司诉请的利息及违约金之和已达日万分之九，鉴于违约金具有弥补损失与惩罚性质，故本院综合当事人的过错以及预期利益等因素，本院酌定张伟按中国人民银行公布的贷款基准利率上浮50%的标准，计付从欠款日至2019年8月19日止的违约金；及按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮50%的标准，计付从2019年8月20日起至款项还清之日止的违约金。 讼争的《商品房买卖合同》因张伟的原因导致解除，现融侨公司要求张伟支付按合同总价的5%支付违约金即134853.85元及赔偿律师代理费损失1万元，本院予以支持。融侨公司要求张伟支付1万元的另行销售费用，因该笔费用尚未产生，融侨公司可待实际实生后另行主张。关于融侨公司要求张伟立即向农业银行鼓楼支行偿还贷款本息，并由融侨公司在购房款中直接返还的诉请，本院认为，张伟与农业银行鼓楼支行之间系金融借款合同关系，不属于本案商品房预售合同纠纷案件审理范畴，且农业银行鼓楼支行未到庭亦未提出相应诉讼请求，故对融侨公司该项诉请，本院不予支持。融侨公司诉请融侨公司在张伟配合办理完成上述《商品房买卖合同》备案登记、商品房预告登记的注销手续,且在剩余购房款中抵扣第二项至第六项诉请中应由张伟承担的款项后10日内将剩余款项（若有）无息退还张伟。对此，本院认为，融侨公司要求抵扣的相关款项未经判决生效，尚未形成到期债权，不符合法定抵销权的规定，故对融侨公司该项诉请，本院不予支持。 农业银行鼓楼支行经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭审理及判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除福建融侨置业有限公司与张伟签订的预售合同号为FZ1311XJ003437的《商品房买卖合同》； 二、张伟于本判决生效之日起十日内协助福建融侨置业有限公司办理上述《商品房买卖合同》备案登记及商品房预告登记注销手续； 三、张伟于本判决生效之日起十日内将坐落于福州市鼓楼区××镇××路××花园××＃楼××单元商品房返还福建融侨置业有限公司； 四、张伟于本判决生效之日起十日内向福建融侨置业有限公司支付违约金134853.85元并赔偿律师代理费损失1万元； 五、张伟于本判决生效之日起十日内向福建融侨置业有限公司偿还代垫款176548.37元，并支付逾期付款的违约金（违约金计算标准为：2019年8月19日之前按中国人民银行公布的贷款基准利率上浮50%的标准计付；2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮50%的标准计付；其中，以44651.82元为基数，从2019年2月25日计至款项还清之日止；其中，以7724.1元为基数，从2019年6月18日计至款项还清之日止；以11276.19元为基数，从2019年7月26日计至款项还清之日止；以11286.1元为基数，从2019年8月29日计至款项还清之日止；以11263.82元为基数，从2019年9月20日计至款项还清之日止；以11276.2元为基数，从2019年10月25日计至款项还清之日止；以11258.87元为基数，从2019年11月18日计至款项还清之日止；以67811.27元为基数，从2020年3月27日计至款项还清之日止）； 六、驳回福建融侨置业有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费28376元，由张伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 赵毳 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 余玲 书 记 员 叶炜 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 申请执行提示: 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。