山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终12660号 上诉人（原审被告）：赵煜婷，女，1980年7月8日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 上诉人（原审被告）：杨春香，女，1978年2月18日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：李树中，山东诚功(黄岛)律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：刘予东，男，1971年11月10日出生，汉族，户籍地：河南省洛阳市洛龙区，现住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：王有兰，北京市中永(青岛)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姜桂圣，北京市中永(青岛)律师事务所律师。 上诉人赵煜婷、杨春香与被上诉人刘予东房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初5920号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赵煜婷、杨春香本院提出上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人刘予东至今一直使用着涉案租赁房屋，其与上诉人签订的《房屋租赁合同》一直没有解除，被上诉人要求退还房租没有事实及法律依据，一审法院判决事实不清、证据不足、适用法律错误，依法应予纠正。上诉人与被上诉人于2019年4月1日签订《房屋租赁合同》，租赁期限3年，自2019年4月16日起至2022年4月15日止，但上诉人仅交付了1年的房租。合同约定租金交纳方式为年交，自2020年4月16日至今被上诉人一直未交付第二年的房租，但被上诉人一直使用着租赁房屋，只是由于疫情原因2020年春节后被上诉人没有开业，但这并不能成为被上诉人要求退还房租的法定理由。一审法院对此没有查明。二、被上诉人是与上诉人签订的房屋租赁合同，双方之间存在房屋租赁合同关系，被上诉人与房屋所有人之间不存在房屋租赁合同关系，上诉人与房屋所有人之间的合同履行情况和被上诉人无关，上诉人是否拖欠房屋所有人房租与被上诉人无关，是上诉人与房屋所有人之间的法律关系。只要不影响被上诉人使用租赁房屋即可，而事实上房屋所有人并没有将被上诉人赶走，被上诉人租赁房屋的合同目的没有受到影响。三、一审庭审中，上诉人提交的杨春香与孙贤军之问的两段电话录音并不矛盾，一审对该事实的认定错误，没有法律依据。一审第一次庭审时，上诉人没有提供原始载体，故对于录音时间记得不是很准确，第二次庭审时上诉人提交了录音时的手机进行核对，才发现录音时间不正确，对于第一次庭审所称录音系使用赵煜婷手机进行的，第二次庭审时提交的是赵天泽手机，原因是当时录音时该二人同时在现场，二人都用自己的手机进行了录音，但第二次庭审时赵煜婷在外地，其手机无法带到法庭，故将赵天泽手机提交法庭，两个手机录音内容完全一致，二审法院可以当庭进行核对。上诉人与孙贤军之间在不同时间进行过两次通话，均进行了录音，第一次通话时孙贤军并不知道租赁房屋涉及诉讼，故孙贤军说话语气正常，无情绪化，完全是陈述客观事实。第二次通话时间是在第一次庭审结束后，孙贤军已经知道刘予东起诉上诉人的事实，而此时刘予东已经与孙贤军建立了房屋租赁合同关系，双方之间是承租人与出租人的关系，孙贤军与刘予东存在利害关系，故孙贤军态度较第一次通话时发生改变，其立场明显是站在刘予东一方，此时孙贤军的陈述已近不具有客观性，带有明显的倾向性，但内容实际上与第一次通话也并不矛盾。一审法院仅凭孙贤军态度的变化便认定录音存在矛盾，便都不采信，是错误的。应当以第一次通话录音作为裁判依据，第一次录音系在客观情况下，不受外部因素影响的情况下形成的，能够真实的反映客观事实，该录音内容应当作为认定事实的依据。综上所述，一审判决事实不清、具有推理成分，证据不足、适用法律错误，请求二审法院依法予以改判，驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人刘予东答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。一、因为上诉人的违约行为，双方直接的房屋租赁合同关系已经解除。因上诉人未向房屋所有权人支付2020年度的租金，导致房屋所有权人于2020年1月1日收回了涉案房屋，致使被上诉人无法继续使用房屋，才向法院提起诉讼。二、上诉人与房屋所有权人的房屋租赁关系已于2019年12月31日终止。被上诉人自2020年8月至今仍使用涉案租赁房屋，是基于被上诉人后来与房屋所有权人订立的房屋租赁合同，而非基于与上诉人于2019年4月1日签订的房屋租赁合同。根据上诉人于房屋产权人孙贤军签订的租房合同约定，上诉人需在2019年11月20日前付清2020年度全年组建……未支付组建按终止租房处理，本合同自动终止。一审已经查明，上诉人并未支付2020年度租金，上诉人与孙贤军的租房合同已于2019年12月31日终止。正是因为上诉人经房屋所有权人多次催告仍未按时交纳租金，才导致房屋所有权人强行收回了房屋。被上诉人为了防止装修损失，积极与房屋所有有权人进行沟通，最终达成了协议，房屋所有权人愿意另行将房屋出租给被上诉人并于2020年8月6日前重新签订了租赁合同。所以，被上诉人从2020年8月重新开始使用涉案房屋，系基于与房屋所有权人的租赁关系，与上诉人无关，不能因此免除上诉人的违约责任。三、值得注意的是，上诉人在一审中不小心出示了一份对其不利的录音，在被法庭发现之后试图撤回该录音。二审中又称该两份录音并不矛盾，这显然与事实不符。综上，上诉人的上诉没有事实和法律研究，望贵院查明事实，依法予以驳回。 刘予东向一审法院提出诉讼请求：1.判令赵煜婷、杨春香退还刘予东房屋租赁款18958元及押金2000元；2.判令赵煜婷、杨春香支付刘予东装修损失15789元；3、赵煜婷、杨春香承担诉讼费。事实和理由：刘予东与赵煜婷、杨春香于2019年4月1日签订房屋租赁合同：约定赵煜婷、杨春香将青岛市黄岛区三楼最南面西侧3、4、5间房屋租赁给刘予东使用，租赁期限自2019年4月16日起至2022年4月15日止，租金65000元每年，按年支付。刘予东于2019年4月1日支付赵煜婷、杨春香首年租金65000元、押金2000元，合计共67000元。2019年12月底，因赵煜婷、杨春香未按期向房屋所有人缴纳租赁款，导致房屋所有人于2019年12月23日通知刘予东搬离，并于2020年1月1日停水停电、封闭大门，造成刘予东于2020年1月1日至今无法使用，刘予东多次通过电话、短信、微信等方式要求赵煜婷、杨春香退还2020年1月1日至4月15日房屋租赁款18958元、押金2000元以及赵煜婷、杨春香违约使刘予东损失装修费用15789元，赵煜婷、杨春香拒不退还，后期通过不接电话、不回信息的方式拒绝沟通。现刘予东为维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。 赵煜婷、杨春香一审中辩称，刘予东起诉状中所述并不是事实，刘予东的诉讼请求没有法律依据。一、刘予东、赵煜婷、杨春香于2019年4月1日签订《房屋租赁合同》，租赁期限3年，自2019年4月16日起至2022年4月15日止，刘予东仅交付了1年的房租。根据合同约定租金交纳方式为年交，但自2020年4月16日至今刘予东一直未交付第二年的房租，因此刘予东才是合同的违约方，刘予东应当向赵煜婷、杨春香支付欠付的房租并承担违约责任。二、赵煜婷、杨春香与刘予东签订的房屋租赁合同，双方之间存在房屋租赁合同关系，刘予东与房屋所有人之间不存在房屋租赁合同关系，刘予东诉称房屋所有人曾通知其搬离并停水停电，与赵煜婷、杨春香无关，赵煜婷、杨春香并没有实施该行为，如果由于合同关系之外的第三方的行为给刘予东造成影响或损失，则应属于另一法律关系，刘予东应当向该行为的实施者主张权利，而不应当向赵煜婷、杨春香主张。三、刘予东、赵煜婷、杨春香双方签订的《房屋租赁合同》并未解除，赵煜婷、杨春香仍在使用租赁房屋，刘予东的诉讼请求没有法律依据。 一审法院认定事实如下： 1、赵煜婷与孙贤军存在房屋租赁关系，根据赵煜婷、杨春香所提供的赵煜婷（乙方）与孙贤军（甲方）签订的《租房合同》，第一条约定：甲方将位于青岛市黄岛区新顺家具城三楼北头十四间，一楼北头三间（1700平米），附属小房四间出租给乙方教学使用，租赁期限自2019年1月1日至2021年12月30日，共计36个月。第二条约定：本房屋年租金为人民币柒拾陆万元整（不含税），税款乙方自理，按年结算。第一年租金每半年一交，签订合同日付租房定金捌万元，余款于2018年12月20日前付清，此定金从此次应支付的租金中抵扣；第一年第二次房租付款应于2019年5月20日前付清；第二年交付全年租金于2019年11月20日前付清；第三年开始租金按10%递增，于2020年11月20日前付清。每次付租金应在相应日期前支付完毕，未支付租金按终止租房处理，本合同自动终止。赵煜婷、杨春香赵煜婷已支付第一年租金，第二年租金未付。 另查明，青岛市黄岛区房产的产权人为青岛新顺家具有限公司，青岛新顺家具有限公司的法定代表人为孙贤军。 2、2019年4月1日，赵煜婷、杨春香与刘予东签署《房屋租赁合同》，赵煜婷、杨春香将开发区井冈山路760号最南面西侧3、4、5间（涉案房屋）出租给刘予东；租赁期限为2019年4月16日至2022年4月15日；租金65000元，交纳期限：年交。同日，刘予东向杨春香交付房租65000元，杨春香向刘予东出具了《收条》，内容为：“今收刘予东房租65000元整，陆万伍仟元整，地址：开发区井冈山路****最南面西侧3、4、5间，时间为2019年4月16至2020年4月15日。”同时将刘予东在2019年3月28日交付的2000元定金转成押金，杨春香书写了押金条，内容为：“今收到刘予东押金2000元整（水电费）。”刘予东称其接收涉案房屋后，进行了装修，共花费15789元，用于作教堂。 3、刘予东称因赵煜婷、杨春香没有向孙贤军交纳第二年的房租，所以孙贤军在2019年12月23日发布了通知，内容：“因房屋租赁合同交费日期已逾期，本房屋于2019年12月31日到期，望各位租户有续租者即日起请在2020年1月1日前与陈厂长联系，联系电话：159××××7981。若不续租请于2019年12月31日前搬离。2020年1月1日早8点停水停电一切后果自负，望提前安排。”孙贤军于2020年1月1日起收回了涉案房屋，并将房屋锁上，刘予东无法正常使用涉案房屋。 涉案房屋被收回后，刘予东处牧师王现行多次通过短信或微信告知赵煜婷、杨春香房屋被房主孙贤军收回，要求其退还2020年1月1日至2020年4月15日共计3.5个月的房租、押金和装修款。例如，在2020年1月16日，王现行分别向赵煜婷（手机号码：157××××8435）和杨春香（手机号码：157××××0333）的手机发送了短信，内容为：“赵经理、杨经理你们好：我是租你开发区井冈山路760号三楼最南面西侧3，4，5间的房子的租户，现在房主（孙贤军）已于2020年1月1日来收房，我已交给你一年房租（2019年4月16日至2020年4月15日），金额65000元。目前剩下2020年1月1日至2020年4月15日共计3.5个月房租18958元、押金2000元、房屋装修款18000元，共计38958元。这样你需要退给我38958元，房屋装修款我可以不要，但租金加押金合计20958元你要退我。请在今天2020年1月16日晚上9：00前给我回复，不然的话我们明天去法院起诉，走法律程序。” 4、2020年7月12日，刘予东委托诉讼代理人王有兰与孙贤军进行电话通话，在电话录音中： 孙贤军：“她是第一年，应该说是头一年的12月31日。那什么一共三年，第一年的合同，第一年的租金她交完了，应该提前40天，她再交第一年的房租，她结果到了合同期满了，因为在合同到期以前有40天我们就提前通知她，叫她准备房租，一直追追追到最后。我没追到，到12月31号，我一下把门全关了房子收回来了。” 王有兰：“您在到期之前有给贴了个通知，让他们续租是吧？但是他们没有交房租。” 孙贤军：“对，那么都有还要什么？事实吧，很清楚很清楚，还要我弄什么？” 庭审中，赵煜婷、杨春香提供了一份其称杨春香与孙贤军在2020年6月12日的一段电话录音，以证明刘予东仍在使用涉案房屋，刘予东与孙贤军之间存在房屋租赁关系。赵煜婷、杨春香称该录音是用赵煜婷的手机录制的。因赵煜婷、杨春香不能当庭提供该录音的原始载体，一审法院要求赵煜婷、杨春香提供该录音的原始载体，并于2020年7月22日下午再次组织双方进行质证，但在质证时，赵煜婷、杨春香却又称该录音是用赵天泽的手机进行录制的，当庭播放时，发现播放的录音与上次庭审时播放录音的内容完全不同，而且与上次录音在内容上亦存在冲突，录音的时间为2020年6月24日。一审法院对赵煜婷、杨春香进行询问时，赵煜婷、杨春香又称上次庭审提交的录音时间是2020年6月11日的，今天提交的是2020年6月24日，都是杨春香与孙贤军的通话，赵天泽用手机在旁边录音。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”及第228条规定：“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”根据上述规定，刘予东与赵煜婷、杨春香双方之间存在房屋租赁关系，赵煜婷、杨春香作为房屋的出租方应当保证出租的房屋在租赁期间内具有可以出租性，因被第三人主张权利，导致刘予东无法继续使用租赁房屋的，赵煜婷、杨春香应当承担相应的违约责任。综合本案的相关证据和事实，可以认定，因赵煜婷、杨春香未交纳涉案房屋2020年的房租，导致涉案房屋被房屋的出租方孙贤军收回，刘予东自2020年起无法正常使用涉案房屋，具体理由分析如下： 第一，根据赵煜婷与孙贤军签订的《租房合同》，赵煜婷、杨春香应当在2019年11月20日前付清涉案房屋下一年度即2020年度的租金，因赵煜婷、杨春香未支付，故根据上述《租赁合同》的约定，赵煜婷、杨春香赵煜婷与孙贤军的租赁关系已于2019年12月31日终止。因此，赵煜婷、杨春香自2020年1月1日起对涉案房屋已不具有承租权，其已失去了再将涉案房屋转租给刘予东的权利基础。 第二，赵煜婷、杨春香对于涉案房屋应于2019年11月20日交纳下一年的房屋是明知的，孙贤军也已提前通知赵煜婷、杨春香交纳房租。赵煜婷、杨春香已收取刘予东2019年4月16至2020年4月15日的房租，在明知不交纳2020年的房租将导致涉案房屋租赁关系终止的情况下仍不交纳房租，具有明显的过错。 第三，根据《中华人民共和国合同法》第216条及第228条规定，赵煜婷、杨春香作为涉案房屋的出租方，房屋具有可出租性是其基本义务，但赵煜婷、杨春香没有提供任何证据可以证明其在2020年1月1日之后对于涉案房屋还享有任何可以出租的权利。相反，现有证据却可以反映，赵煜婷、杨春香故意不交纳2020年度的租金以致其失去了对涉案房屋的承租权，而且根据刘予东方牧师王现行与赵煜婷、杨春香的手机短信记录可以知，王现行在2020年1月份已将涉案房屋被孙贤军收回的事实告知了赵煜婷、杨春香，赵煜婷、杨春香不予正面回答和解决。 第四，在刘予东委托诉讼代理人王有兰与孙贤军的电话通话中，孙贤军明确表示，在电话录音中，对于涉案房屋2020年的房租，孙贤军已提前通知40天要求赵煜婷、杨春香交纳，但是赵煜婷、杨春香一直拒交，故孙贤军在2019年12月31日将涉案的房屋收回。 庭审中，赵煜婷、杨春香提交了杨春香与孙贤军的两段电话录音，以证明涉案房屋刘予东仍在使用，刘予东与孙贤军之间现在存在房屋租赁关系。对此，一审法院认为，赵煜婷、杨春香提供的该两段录音不能作为认定事实的依据，表现在：第一，对两段录音的录制时间说法不一致，赵煜婷、杨春香在第一次庭审中称，第一段录音的录制时间为2020年6月12日，但是不能提供原始载体，在一审法院第二次庭审时，赵煜婷、杨春香播放的录音却是2020年6月24日，发现不对时，又称录音的录音时间是2020年6月11日。第二，对两段录音的形成过程说法不一致，在第一次庭审，赵煜婷、杨春香称是杨春香与孙贤军进行通话，赵煜婷用手机进行了录音；但在第二次庭审时，赵煜婷、杨春香却又称，杨春香与孙贤军进行通话，赵天泽用手机进行了录音。第三，两段录音的内容来看，在第二段录音中(2020年6月24日)孙贤军对待赵煜婷的态度与第一段录音明显不同，两段录音的内容亦存在矛盾之处，在第二段录音中，孙贤军不同意赵煜婷的要求，并称赵煜婷不要无理取闹，并单方挂断赵煜婷的电话。由此可见，上述两段录音，在录音的录音时间、录音过程及内容均存在矛盾之处，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第90条规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的根据：（四）存有疑点的视听资料、电子数据；”该两段录音不能作为认定事实的依据。退一步讲，即使赵煜婷、杨春香所提供的录音是真实的且能够证明刘予东与孙贤军现在存在房屋租赁关系，也与赵煜婷、杨春香无关，因赵煜婷、杨春香未交涉案房屋的租赁费，赵煜婷、杨春香与孙贤军的房屋租赁关系在2019年12月31日已终止，因此，即使刘予东与孙贤军在2020年成立房屋租赁关系，这也是刘予东与孙贤军的关系，与赵煜婷、杨春香无关，赵煜婷、杨春香收取的刘予东的2020年1月1日至4月15日期间的租金也没有任何法律依据，亦应当退还刘予东。 综上，因赵煜婷、杨春香未交纳涉案房屋2020年度的租金，导致涉案房屋被房屋的出租方孙贤军在2019年12月31日收回，刘予东已向赵煜婷、杨春香交纳了2019年4月16至2020年4月15日的期间的租金，故刘予东要求赵煜婷、杨春香退还2020年1月1日至4月15日期间的租金18958元（65000元/12*3.5），完全合法合理，一审法院予以支持。对于刘予东所交纳的押金2000元整（水电费），因赵煜婷、杨春香未提供证据可以证明刘予东欠交水电费，故赵煜婷、杨春香应当退还刘予东该押金2000元。对于刘予东所主张的房屋装修损失15789元，一审法院认为，刘予东所提供的票据均是来源于案外人，其真实性无法核实，而且从这些票据的内容来看，并不完全是房屋装修款，而且这些票据也无法证明是用于本案房屋的装修。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”双方在租赁合同中并没有约定房屋装修事宜，刘予东亦未提供证据证明赵煜婷、杨春香同意刘予东对涉案房屋进行装修，故即使刘予东单方对于涉案房屋进行了装修，由此产生的损失也由其自行负担。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、赵煜婷、杨春香于判决生效之日起十日内退还刘予东刘予东租金18958元、押金2000元，上述二项共计20958元；二、驳回刘予东的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费719元（刘予东已预交），减半收取359.5元，由刘予东负担159.5元，由赵煜婷、杨春香负担200元。 二审中被上诉人提交以下证据： 与房屋所有权人的房屋租赁合同、租金支付收条，证明1、被上诉人与房屋所有权人建立了新的房屋租赁关系，被上诉人于2020年8月之后，继续占用使用涉案房屋，是基于被上诉人与房屋所有权人的上述新的租赁关系，而非基于本案被上诉人与上诉人之间的租赁关系。2、被上诉人与房屋所有权人的房屋租赁合同已解除，否则房屋所有权人不应与我方签订租赁合同。二上诉人质证后认为：对证据的真实性有异议，该两份证据涉及案外人，从证据本身看无法证实被上诉人的观点。在一审庭审中上诉人向法庭提交了上诉人与房屋所有人的通话录音，该录音中房屋所有人孙先军明确表示，2020年1月1日开始与被上诉人建立了租房合同关系，被上诉人提交的租赁合同显示是2020年8月6日签订的，所以上诉人对该证据的真实性不予认可。本院经审查认为，双方均认可被上诉人与房屋产权人签订了新的租赁合同，本院对该事实予以认可。关于被上诉人与新房屋产权人签订新的租赁合同的时间，与本案争议焦点无关，本院不予审查。 二审中上诉人确认其没有向产权人支付2020年1月1日的租金，其与产权人之间的合同已经终止履行。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同，赵煜婷、杨春香与原产权人之间的租赁合同因其未按期缴纳租金而提前解除，致使次承租人刘予东无法正常使用房屋。赵煜婷、杨春香未支付产权人2020年1月1后的租金，故2020年1月1日后无论次承租人是否正常使用涉案房屋均系次承租人与原产权人之间的关系，承租人收取的次承租人的2020年1月1日至2020年4月15日期间的租金应予退还。关于录音内容，均系上诉人提交，一审对其认定正确，本院予以认可。上诉人的上诉理由不成立，本院依法不予采纳。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费719元，由上诉人赵煜婷、杨春香负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 徐鹏 书记员王珩霖