北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初36672号原告（反诉被告）：甘肃兴华房地产开发有限公司，住所地临夏市红园新村******。法定代表人：田镇华，董事长。委托诉讼代理人：王鹏昊，北京市君永律师事务所律师。委托诉讼代理人：许诺，北京市君永律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京野力房地产开发有限公司，住所，住所地北京市朝阳区朝外大街**朝外**1201-14div>法定代表人：潘石屹，董事长。委托诉讼代理人：李毅，女，1979年10月7日出生，汉族，北京野力房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：李梦璇，女，1992年2月8日出生，汉族，北京野力房地产开发有限公司职员。原告（反诉被告）甘肃兴华房地产开发有限公司（以下简称甘肃兴华公司）与被告（反诉原告）北京野力房地产开发有限公司（以下简称野力公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。甘肃兴华公司之委托诉讼代理人王鹏昊、许诺，野力公司之委托诉讼代理人李毅均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。甘肃兴华公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间于2018年12月27日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告返还原告押金200418．51元（其中，房屋押金187380．31元、物业押金13038．00元）；3、判令被告返还原告租金14374．43元；4、判令被告返还原告电费2439元。事实和理由：原被告于2018年12月27日签订了《房屋租赁合同》(合同编号:18120082)，承租了北京市朝阳区光华路9号的光华路SOHOIIB座x室房屋，合同约定租赁期从2018年12月28至2020年12月27日止。合同签订后，原告一直严格履行合同，按时缴纳了押金、租金、管理费及税费，各项费用已缴纳至2020年3月31日。原告的关联企业希途健康在此房屋经营海外医疗项目，主营业务为推介国内部分疑难病症患者赴海外治疗，为国内患者对接海外医疗资源，提供海外医疗方案及海外陪同服务。从2020年1月底新冠疫情爆发至2020年3月31日的两个多月间，原告不但在国内无法开展新业务，因美国和日本疫情陆续加重，相继采取了限制入境措施，原有订单更无法完成，已签约顾客开始陆续解约并退款，导致原告经营困难，企业运营资金已经告罄。因新冠疫情的发展，在剩余承租期内，原告已无法继续开展业务，更无力继续承担高额的租金。为解除租赁合同，原告于2020年3月30日与被告工作人员市场部高露进行了协商，但未能达成一致。原告于2020年3月30日通过电子邮箱向被告代理人发出《关于终止履行房屋租赁合同的函及退费申请》(并于2020年3月31日将纸质函件交付被告)，已明确通知被告，在履行完2020年3月份的租约后，从2020年4月1日起中止履行并解除租赁合同。2020年4月1日，原告已经将租赁房屋恢复承租时的状态，并将门禁钥匙送还被告的物业。原告认为，疫情对合同履行有重大影响，继续履行合同对于原告明显不公平，承租房屋用于经营企业的目的无法实现，如果继续履行合同只能导致原告无意义的继续投入租金，不利于原告的股东另行开办企业，扩大社会生产，原告有权解除租赁合同。因新冠疫情防控需要，国家将2020年春节假期法定假日从2020年2月2日延长至2020年2月9日，且国家严格限制人口流动及人员交往，已构成不可抗力，在此期间应当免除原告的租金。为维护原告合法权益，呈请人民法院依法判如所请！野力公司辩称并反诉称：同意甘肃兴华公司第一项诉讼请求，我们要求确认租赁合同于2020年4月30日解除。第二项，不同意退还房屋租赁保证金，物业保证金不是我方收取的，不同意退还。认可收到了甘肃兴华公司交纳的房屋租赁保证金187380．31元，但是因为本案中系甘肃兴华公司违约在先，故不同意退还。第三项，不同意返还，甘肃兴华公司主张没有依据。第四项，认可我方收回涉案房屋时，房屋内还剩余价值2439元的电，但是我方认为甘肃兴华公司都是找物业去买的电，所以电费不应当由我方负责返还。另外，我们提出反诉：1、确认原被告于2018年12月27日签订的《光华路SOHOII房屋租赁合同》于2020年4月30日解除；2、判令原告向被告支付欠付的租金62460．17元（2020年4月1日至2020年4月30日期间）；3、判令原告向被告支付装修期租金124920．34元（2018年12月28日至2019年2月27日期间）；4、判令原告向被告支付违约金187380．51元；5、判令原告向被告支付欠付租金的滞纳金（以62460．17元为本金，自2020年3月26日起计算至上述本金实际付清之日止，按照日千分之三的标准计算）。甘肃兴华公司针对反诉辩称：不同意野力公司的全部反诉请求。一、我方认为合同应于2020年3月31日解除，所以我方不存在欠付租金的问题；二、我方因不可抗力解除合同无需承担违约金。承租房屋的实际使用主体是北京希途健康管理有限公司，主营业务为经营海外医疗项目，为推荐国内部分疑难病症患者赴海外治疗，因受疫情影响，希途健康公司无法继续开展业务，更无力承担高额的租金，因此，解除合同系不可抗力，无需承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月27日，野力公司作为甲方（出租方），甘肃兴华公司作为乙方（承租方），双方签订《光华路SOHOII房屋租赁合同》（合同编号：18120082），载明：甲方同意将坐落于北京市朝阳区光华路9号楼的光华路SOHOIIB座室x室（以下简称“该房屋”，该房屋所在的实际楼层为11层，而其名义楼层为12层）出租给乙方，乙方承诺租赁该房屋仅用作办公用途，该房屋租赁面积为217．30平方米（不包括车位）；租金：租赁期内第一个租赁年度（自2019年2月28日起至2019年12月27日止）的日租金为人民币9．00元/日/平方米，而增值税为人民币0．45元/日/平方米；及（2）月租金为人民币59485．88元（以下简称“第一租赁年度月租金”），而增值税为人民币2974．29元；租赁期内第二个租赁年度（自2019年12月28日起至2020年12月27日止）的（1）日租金为人民币9．00元/日/平方米，而增值税为人民币0．45元/日/平方米；及（2）月租金为人民币59485．88元，而增值税为人民币2974．29元；管理费系乙方对管理公司所提供的管理服务所应付的费用。租赁期内的管理费标准为人民币18．87元/公历月/平方米，增值税为人民币1．13元/公历月/平方米。为避免疑问，本合同项下的管理费未包含增值税，而乙方应在支付当期管理费的同时支付当期管理费的增值税。保证金系保证乙方完整及充分地履行其于本合同项下义务之目的而应由乙方向甲方及管理公司支付的保证金。保证金金额为三个月的月租金及其增值税加上三个月的管理费及其增值税之和（计人民币200418．51元）；首期租金及其增值税系指乙方应于签署日当日或之前向甲方预先支付的相当于第一租赁年度月租金及其增值税之和的金额（计人民币62460．17元）；首期管理费及其增值税系指乙方应于签署日当日或之前向管理公司预先支付的一个公历月的管理费及其增值税（计人民币4346．00元）。交付日系指2018年12月28日，装修期系指自交付日起至2019年02月27日止（包括头尾两日）的连续期间，乙方于装修期内无需缴付租金及增值税，但应缴付管理费及其增值税、及其他一切与租赁该房屋相关的费用及其增值税。当发生本合同第17．2条项下任一情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且应依据本合同约定的租金向甲方支付其已享受的装修期的租金及其增值税。2018年12月28日，野力公司为甘肃兴华公司开具收据一张，载明收到光华路SOHO二期B12-8室租赁保证金187380．51元。2019年1月2日，北京搜厚物业管理有限公司朝阳分公司为甘肃兴华公司出具收据一张，上载明服务项目为物业费保证金，金额为13038元。2020年3月30日，甘肃兴华公司通过邮箱发送邮件的方式通知野力公司协商退租事宜。并向野力公司发送了《关于终止履行房屋租赁合同的函及退费申请》。在退费申请中，甘肃兴华公司提出自愿承担一个月的租金损失，野力公司可以在甘肃兴华公司缴纳的三个月押金中，扣除一个月的押金后，返还其两个月押金。2020年4月1日，甘肃兴华公司发送邮件至野力公司，表示，该公司已经正式函告终止履行合同，并已恢复原状并将钥匙交还给了物业。2020年4月1日，北京搜厚物业管理有限公司朝阳分公司向甘肃兴华公司发送《催告函》，要求其交纳2020年4月1日至2020年4月30日期间的物业管理费以及滞纳金共计4554．61元。庭审中，甘肃兴华公司提交电表截图一张，证明截止2020年3月31日，电表内余额为2439元。庭审中，甘肃兴华公司提交北京希途健康管理有限公司与案外人签订的《咨询与服务合同（海外就医）》合同一份，用以证明北京希途健康管理有限公司主要经营项目为海外医疗服务，该业态受疫情影响严重，导致公司提前退租。庭审中，就涉案房屋交还时间，各方均认可甘肃兴华公司系于2020年3月31日将房屋交还野力公司，且房屋租金亦支付至2020年3月31日。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，甘肃兴华公司与野力公司签订的《光华路SOHOII房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行自己的义务。现根据各方提交的证据可知，甘肃兴华公司在双方签订的租赁合同尚未到期终止之前，于2020年3月30日无正当理由提出提前退租，故构成违约。野力公司在甘肃兴华公司明确表示不继续履行合同的情况下，以书面形式提出解除合同，且已经送达甘肃兴华公司，于法有据。故就甘肃兴华公司第一项诉讼请求，本院认定合同解除时间为2020年4月30日。但需要说明的是，考虑到甘肃兴华公司提前以书面形式告知野力公司解除合同一事，且解除时间发生在新冠肺炎疫情期间，该疫情确会对甘肃兴华公司的经营行为造成一定负面的影响，其对解除合同并无主观恶意，故本院在计算违约金方面会对此予以考虑。就甘肃兴华公司第二项诉讼请求，关于房屋押金问题，因甘肃兴华公司系违约方，押金不予退还。关于物业押金问题，因甘肃兴华公司系将此款交付至北京搜厚物业管理有限公司朝阳分公司处，且由该公司开具收据，故甘肃兴华公司无权要求野力公司退还此款。就甘肃兴华公司第三项诉讼请求，其要求野力公司返还法定节假日延长时间段内租金于法无据，本院不予支持。就甘肃兴华公司第四项诉讼请求，因其当庭表示电费交付至北京搜厚物业管理有限公司朝阳分公司处，故无权要求野力公司对此予以退还。就野力公司第一项反诉请求，本院上文已经认定，双方签订的《光华路SOHOII房屋租赁合同》于2020年4月30日解除。就野力公司第二项反诉请求，因双方当庭均认可甘肃兴华公司于2020年3月31日将房屋交还至野力公司处，故野力公司在此后完全可自行收回涉案房屋。但其一直拖延，由此产生的损失扩大的不利后果应由其自行承担。故本院对此项诉讼请求不予支持。就野力公司第三项反诉请求，因合同中对此装修期租金有明确约定，本院对此予以支持。就野力公司第四项反诉请求，甘肃兴华公司作为合同违约方确应给付野力公司违约金，但合同中约定的违约金数额过高，本院以甘肃兴华公司违约实际给野力公司造成的损失为基准，根据公平原则以及诚实信用原则，综合考虑合同整体的履行情况、甘肃兴华公司经营业态受疫情以及疫情防控措施影响的程度大小、甘肃兴华公司提前解约的过错程度以及双方缔约的地位强弱等多项因素，对此违约金数额予以酌情调整；就野力公司第五项反诉请求，对租金滞纳金部分本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）甘肃兴华房地产开发有限公司与被告（反诉原告）北京野力房地产开发有限公司于二〇一八年十二月二十七日签订的《光华路SOHOII房屋租赁合同》于二〇二〇年四月三十日解除；二、原告（反诉被告）甘肃兴华房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）北京野力房地产开发有限公司装修期租金十二万四千九百二十元三角四分；三、原告（反诉被告）甘肃兴华房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）北京野力房地产开发有限公司违约金九万三千六百九十元；四、驳回原告（反诉被告）甘肃兴华房地产开发有限公司的全部诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京野力房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费730．8元，由原告（反诉被告）甘肃兴华房地产开发有限公司负担（已预交）。反诉案件受理费3460元，由原告（反诉被告）甘肃兴华房地产开发有限公司负担2041元（北京野力房地产开发有限公司已预交，甘肃兴华房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付北京野力房地产开发有限公司），由被告（反诉原告）北京野力房地产开发有限公司负担1419元（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张玉倩二〇二〇年十一月五日书记员  徐可卉