北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初11246号原告：远洋亿家物业服务股份有限公司，住所地北京市怀柔区雁栖经济开发区雁栖大街**。统一社会信用代码：91110116700231563Q。法定代表人：杨德勇，董事长。委托诉讼代理人：彭艳丽，女，1987年6月13日出生，远洋亿家物业服务股份有限公司职工，住该公司宿舍。委托诉讼代理人：张婷婷，女，1983年5月28日出生，远洋亿家物业服务股份有限公司职工，住该公司宿舍。被告：高慧夷，女，1980年9月2日出生，住北京市石景山区。被告：黎毅赟（系高慧夷之夫，兼高慧夷委托诉讼代理人），男，1979年8月28日出生，住北京市石景山区。原告远洋亿家物业服务股份有限公司（以下简称远洋物业）与被告高慧夷、黎毅赟物业服务合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告远洋物业的委托诉讼代理人彭艳丽、张婷婷、被告黎毅赟（兼高慧夷委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远洋物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠原告的2018年1月15日至2021年1月14日期间的物业服务费7579.62元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告自2010年1月4日起为被告提供物业服务，被告是xx房屋的所有权人，其房屋建筑面积是89.15平方米，根据物业服务合同，物业服务费收费标准为2.3元每建筑平方米每月。但自2018年1月15日至2021年1月14日共计3年，被告对其所发生的物业管理费拒不交纳。经原告多次催交未果，现原告依法起诉。被告高慧夷、黎毅赟辩称，要求原告减免相应的物业服务费，要求原告归还占有的公共收益，公开2011年至今的公共收益。要求恢复原告占用小区的公共区域至原状，要求原告更换垃圾清运点至原位。理由如下：一、原告未履行服务职责，严重影响了业主的生活。自2016年开始物业草坪大幅下降。通过察看本单元的门禁系统，门禁系统已经无法正确记录何人、何时刷的门禁卡，门禁卡上的时间始终显示2004年、2003年，其他楼栋也有此问题，无法记录小区人员的出入记录存在安全隐患。通过观察，非小区业主可以随意出入小区，保安门岗形同虚设。。地下空间有外来人员居住迹象涉嫌出租，存在重大安全隐患。1号楼B1地下室的门禁经常损坏。近一个月，通过对B1地下门禁的观察，长期不需通过刷卡可自由进入，物业没有对日常安全巡逻做到位，存在安全漏洞。小区存在乱停车的问题，电动三轮车经常进入小区，危害行人安全，并在地面上乱停乱放，轧草坪，，地下车库经常有车辆在过道边和防火门下存在安全隐患。公共区域停满车，堵塞了消防通道。自2019年8月开始，垃圾清运点挪至1号楼东侧，离我所居住的房屋直线距离不足50米，清晨垃圾作业的噪音经常在60分贝以上，多次与物业沟通未能降低噪音，严重影响业主的休息。按照相关法律规定，小区属于二类建筑物，按照社会生活环境噪声排放标准的要求，垃圾作业的噪音已超过相关标准。。地下管道走廊漏水原告未予维修。二、物业占用了公共区域进行经营，从未公开收入，要求其返还相关收益给业主。物业一直利用小区的公共区域进行广告的投放，沁山水小区有5850套电梯，初步估计每部电梯的收益达200万左右，原告从未公示过收益，未冲抵业主的物业费用。三、原告对违章建筑不作为，涉嫌违法。原告未对养老驿站施工方的违法行为进行制止，亦未向相关部门报告，致使老年活动场站空置至今，原本已经投入使用的公厕也被施工方占用，至今未恢复。原来的老年活动的部分场地被原告改为厨房使用。请法院依法判决，维护我方的合法权益。本院经审理认定事实如下：高慧夷、黎毅赟为北京市石景山区xx号房屋（以下简称诉争房屋）的业主。2010年1月4日，高慧夷、黎毅赟与北京远洋基业物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》。北京远洋基业物业管理有限公司于2015年11月30日名称变更为远洋亿家物业服务股份有限公司。根据《前期物业服务协议》，远洋物业的物业管理服务内容主要包括：“……第二条、一、房屋共用部位的维修和管理，负责本小区内建筑共用部位的日常维护、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、楼台、大堂等，但不包括任何产权人个别拥有独立使用权的地方。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，共用设施包括：可视对讲及门禁系统，电视监控系统、燃气泄露系统、消防报警系统、照明系统、下水道、沟渠、槽沟、绿化区之装置及植物、告示板等。只供个别产权人使用的设施不包括在内。三、负责本小区内公共设施和附属建筑物、构筑物的日常维护、养护和管理，包括道路、化粪池、共用卫生间、泵房、水箱、风机房、垃圾房、消防设备控制室、电梯机房、消防通道等。四、负责本小区内公共区域的绿化养护与管理，包括公用绿地、花木、建筑雕塑等。五、负责本小区内公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集。六、负责本小区内维护公共秩序，包括门岗服务，物业区域内巡查、安全监控、值班。七、负责本小区内维持物业区域内各类车辆的行驶秩序。八、负责本小区内公共区域消防设施的日常运行和维护。九、负责本小区内房屋装饰装修服务。十、负责向业主和物业使用人收取下列费用：住宅小区的物业管理费、装修押金、装修服务费、生活垃圾清运费、代收代缴费用、停车费以及政府批准的其他费用。对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为以及违反《临时管理规约》、《业主手册》等各项管理规章制度的行为，进行制止，并及时向有关行政管理部门报告。十一、其他委托事项：各业主和物业使用人单元自用部位、自用设施、设备的维修、保养，在当事人提出委托时，应接受委托并收取相应费用。”关于物业管理服务费用的约定为：“一、物业管理服务费用的计价基础是“产权登记建筑面积（含公摊）”，而非“产权套内建筑面积”……三、乙方交纳费用时间：首期物业管理费按年度交纳。首期交费期满后一个月内，预交下一年度物业管理服务费，依此类推。四、远洋沁山水1楼2单元703号住宅物业服务费用标准：2.3元/建筑平方米/月”。经查明，根据京政办发[1999]68号，京价(收)字[1999]第253号文件规定，该小区垃圾清运费为每年30元每户，垃圾处理费每月3元每户。上述协议签订后，远洋物业为高慧夷、黎毅赟实际提供了房屋建筑公用部位、设施的维修和养护等物业服务至今。远洋物业按照房屋面积89.15平方米主张高慧夷、黎毅赟自2018年1月15日至2021年1月14日未交纳涉诉房屋的物业费7381.62元、垃圾清运费及垃圾处理费198元，共计7579.62元。对未缴纳物业费的业主，远洋物业称，其通过向业主发送催款通知书的形式催收物业费。高慧夷、黎毅赟认可的确未缴纳上述期间的相关物业费用，但未交主要原因是物业存在安全管理不到位、噪声污染未制止、、地库漏水等服务不到位的情况存在小区公共部位被占用的问题。上述事实，有《前期物业服务协议》、催款通知书等及当事人陈述在案佐证。本院认为，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。远洋物业与高慧夷、黎毅赟签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应按照约定的内容履行各自义务。物业管理合同为双务合同，远洋物业已履行物业服务，高慧夷、黎毅赟有义务按期交纳物业管理费、垃圾清运费及垃圾处理费，故远洋物业要求高慧夷、黎毅赟交纳2018年1月15日至2021年1月14日未交纳涉诉房屋的物业费7381.62元、垃圾清运费及垃圾处理费198元，共计7579.62元，有事实及法律依据，本院予以支持。高慧夷、黎毅赟主张的物业服务不到位、小区公共部位被占用的问题，未提供充足的证据予以证明，且该瑕疵亦未对其正常生活造成实质性影响，尚不构成少交或不交物业费的充分理由，故对其答辩意见，本院不予采信。应当指出，物业服务企业与小区业主之间互相依存，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下:高慧夷、黎毅赟于本判决生效之日起十日内给付远洋亿家物业服务股份有限公司2018年1月15日至2021年1月14日的物业服务费7579.62元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（远洋亿家物业服务股份有限公司已预交），由高慧夷、黎毅赟负担（于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求的数额，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  孟 哲二〇二〇年十一月十六日法官助理  付天娇书 记 员  李 雪