北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初2478号原告：杜宁，女，1983年4月10日出生，汉族，北京市平谷区人，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：康放，北京市时雨律师事务所律师。被告：北京金谷科工贸集团公司，住所地北京市平谷区滨河开发区**区西北侧。法定代表人：郭东凯，总经理。委托诉讼代理人：崔增富，男，北京金谷科工贸集团公司退休返聘员工。原告杜宁与被告北京金谷科工贸集团公司（以下简称金谷科工贸公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员张虹雨独任审理，于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告杜宁及其委托诉讼代理人康放，被告金谷科工贸公司的委托诉讼代理人崔增富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告支付初始登记违约金149393.3元；2.要求被告支付转移登记违约金140140.5元；3.要求被告返还产权代办费、契税、测绘费、房产登记费共12044元；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2007年1月29日，原、被告签订购买平谷区迎宾环岛东南角1号楼×××号房屋的《北京市商品房预售合同》房屋总价款385531元。原告按约定支付购房款，但被告没有按照合同第二十条产权登记的约定在2008年5月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。被告更没有按照约定在2008年12月15日商品房交付之日起的450日内办理房屋所有权转移登记。被告的初始登记违约责任一直持续到2019年12月12日，违约天数为3875天。被告的转移登记违约责任一直持续到2020年2月24日，违约天数为3635天。根据合同约定，被告应根据实际违约天数按日向原告支付已付款万分之一的违约金，但被告一直拒绝支付。另，被告收取了原告交付的产权代办费、测绘费、契税、房产登记费共计12044元，但被告并未为原告办理转移登记，故被告应将相应款项退还给原告。综上所述，被告作为合同当事人，本应诚实守信，在违约后应自觉依合同约定承担违约责任，但被告无视原告的合法权益，拒不履行合同义务，为维护合法权益，故原告诉至法院。被告不同意原告的诉讼请求，其辩称：1.原告主张的房屋权属转移登记违约金不应由我公司承担。2005年8月22日，我公司与北京华欣金谷房地产开发公司（以下简称华欣公司）签订了《金谷家园》建设工程补充协议，依据该补充协议第五条、第六条约定，我公司只出正当的相关手续，不参与该项目的经营管理活动，一切债权、债务均由华欣公司负责。2009年4月29日，我公司与华欣公司签订协议书，该协议书约定逾期办理产权登记发生纠纷，由华欣公司承担。故原告要求支付房屋权属登记违约金不应由我公司承担。2010年3月23日，平谷区政府会议纪要要求华欣公司负责房产销售，区住建委为项目办理手续。2.逾期办理房产证，我公司没有过错。如前所述，我公司只提供房产开发的手续，不参与经营管理。逾期办理房产证，均是由于华欣公司等原因造成的，我公司没有过错。3.虽逾期办证，但原告没有实际损失，且违约金过高，我公司申请法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定不予支持，如不能不予支持，则请求适当减少。我公司现已严重资不抵债，无力承担巨额赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年8月22日，被告与案外人北京华欣金谷房地产开发有限公司（以下简称华欣公司）就合作开发金谷家园项目签订协议。2007年1月29日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定由原告购买平谷区迎宾环岛东南角1号楼×××号房屋（以下简称涉案房屋）。合同第二十条（一）初始登记约定，出卖人应当在2008年5月1日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。合同第二十条（二）转移登记约定，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用待定。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内向出卖人支付。2008年12月15日，原告交产权代办费、测绘费、契税、房产登记费共12044元。原告主张在此之前已向华欣公司付清房款381800元，2008年12月15日为交房日期，被告对此未提出异议，本院确认交房日期为2008年12月15日。2009年4月29日，被告与华欣公司签订《协议书》，约定金谷家园项目建设、房屋质量、逾期交房、逾期办理产权登记、物业管理等相关事宜与建筑商或业主（购房户）发生纠纷，由华欣公司负责并承担后果，若被告败诉，有权向华欣公司及保证人宋向欣追偿。2014年3月5日，华欣公司向被告承诺：华欣公司负责给金谷家园20、21号楼业主办理房本，所需费用全部由华欣公司负责，与被告无关；如业主追加逾期办理产权违约金等责任，全部由华欣公司负责给付，与被告无关。2020年2月13日，原告与被告签订《补充协议》，约定实测面积与《北京市商品房预售合同》约定暂测套内建筑面积误差按合同第十四条的约定方式据实结算，合同约定总房款为381800元，实际结算总房款380864元，房款差额为-936元。另查明，金谷家园项目存在不符合规划等原因，完工后无法通过竣工验收。2019年10月17日，华欣公司因资不抵债破产注销。后经政府部门多方协调，2019年1月，金谷家园由被告接手开始为购房人办理产权登记。2020年2月24日，原告取得平谷区金谷园21号楼12层1单元1201号房屋的不动产权证书。本院认为，原、被告签订的《北京市商品房预售合同》合法有效，双方均应依约全面履行各自义务。任何一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，守约方有权要求违约方承担违约责任。本案中，被告未能依据合同约定取得初始登记，未能在合同约定的期限内为原告办理房屋权属转移登记，已构成违约。但考虑到涉案房屋未能按约办理产权登记，存在金谷家园项目不符合规划、实际责任人华欣公司资不抵债已破产注销等不可归责于被告一方的原因，且原告不能提供证据证明其因逾期办证造成的实际损失，故被告辩称违约金过高应予适当调整的辩解意见，本院予以采纳。原告现主张逾期办理初始登记违约金和转移登记违约金两项，考虑到办理初始登记与办理转移登记具有一定因果关系，被告的两项违约行为给原告造成的损失存在一定重复，故根据本案的实际情况、合同约定、违约原因、合同履行情况、原告实际损失、被告过错程度及经济状况等因素酌情确定违约金数额。原告另主张返还产权代办费、测绘费、契税、房产登记费共12044元，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、北京金谷科工贸集团公司于本判决生效后七日内支付杜宁初始登记违约金16114元；二、北京金谷科工贸集团公司于本判决生效后七日内支付杜宁转移登记违约金316元；三、北京金谷科工贸集团公司于本判决生效后七日内返还杜宁产权代办费、测绘费、契税、房产登记费共12044元；四、驳回杜宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5824元，由杜宁负担5312元（已交纳），由被告北京金谷科工贸集团公司负担512元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张虹雨二〇二〇年十一月十六日书记员  张向楠