上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初19587号原告：上海新大物业管理有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：汤佩兰，总经理。委托诉讼代理人：余爱国，上海创言律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴慧慧，上海创言律师事务所律师。被告：上海应用技术大学，住所。地上海市。法定代表人：柯勤飞，校长。委托诉讼代理人：瞿某某。委托诉讼代理人：吴某。原告上海新大物业管理有限公司与被告上海应用技术大学物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。除原、被告的法定代表人未到庭外，原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。上海新大物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令上海应用技术大学支付自2018年7月1日起暂至2020年9月30日止的物业服务费658,710元(按4.12元/月/平方米的标准计算，计算至判决生效之日止)；2.判令上海应用技术大学支付逾期支付物业费的违约金104,991.06元(自2018年10月1日起，按逾期缴纳物业费的欠交金额的日利率0.05%计算，计算至判决生效之日止)。事实和理由：2016年12月31日，原告与上海市徐汇区新大公寓业主大会(以下简称“新大公寓业主大会”)签订了《物业服务合同》，合同约定，由原告向新大公寓小区提供物业管理服务，合同约定，住宅物业每日每平方米2.8元，非住宅物业每日每平方米4.12元。物业费用按季缴纳，缴纳时间为每个季度第一个月的20日之前，逾期缴纳的从应缴季度的最后一日起按欠交金额日利率为0.05%计收违约金。被告系新大公寓柳州路XXX弄XXX号非住宅物业业主，自2018年7月1日起欠缴物业费，原告多次催讨未果。同时小区业委会亦和原告多次要求被告拆除违法加装的隔离栏并支付物业费。现原告为维护自己的合法权益，故向法院起诉，要求判如所请。上海应用技术大学辩称，本案争议的焦点是被告是否应当按照4.12元的标准支付物业服务费，及被告是否应当支付滞纳金。柳州路XXX弄XXX号房屋(以下简称涉案房屋)的土地和房屋用途为教育，房屋类型为其他学校。涉案房屋虽然是小区的组成部分，但其又相对独立于小区其他物业。由于涉案房屋自身的特殊情况，该房屋内部的保安、保洁等均由被告自己完成，被告已经拆除了原安装的栅栏，原告并未对涉案房屋提供任何服务。此前的判决书也已经对此进行了确认。被告拖欠物业费系事出有因，由于双方一直对物业费标准存在争议，被告多次与原告就物业费缴纳事宜进行协商，甚而请求小区居委出面调解，但一直未果。被告不存在任何拖欠费用的主观恶意，故不应承担违约金。故不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：上海市徐汇区柳州路XXX弄XXX号房屋(即涉案房屋)的权利人登记为上海应用技术大学，该房屋建筑面积为5,921.53平方米，房屋登记的用途为教育。2016年12月31日，新大公寓业主大会(甲方)与原告(乙方)签订《物业服务合同》一份，约定由乙方为上海市徐汇区柳州路300弄上海市徐汇区新大公寓提供物业服务，四至范围：东至柳州路、北至漕宝路、西、南毗邻上海应用技术学院。乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项：1、物业共用部位的维护；2、物业共用设施设备的日常运行和维护；3、公共绿化养护服务；4、物业公共区域的清洁卫生服务；5、公共秩序的维护服务；6、物业使用禁止性行为的管理；7、物业其他公共事务的管理服务；8、业主委托的其他物业管理服务事项。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：……非住宅物业4.12元/月·平方米。物业服务费用(物业服务资金)按季度交纳，业主应在每个季度第一个月的20日之前履行交纳义务。逾期交纳违约金的支付约定如下：按欠交金额以日利率0.05%计取违约金，该季度的最后一日作为计算违约金的基准日。本合同为期三年，自2017年1月1日起至2019年12月30日止。该合同附件一，物业构成注明，物业包含柳州路XXX弄XXX号。合同并就其他内容进行了约定。合同到期后，双方未签订新的物业合同，仍由原告按原物业服务合同继续提供服务。还查明，涉案房屋由被告作为学生公寓使用。2017年，被告按照每月12,000元的标准向原告支付了全年物业管理费。因被告未按4.12元标准向原告支付物业费，原告遂向本院提起诉讼，要求被告补交2017年物业费，并按4.12元标准支付2018年1月1日起至2018年6月30日物业费等。后本院于2018年12月3日作出(2018)沪0104民初19276号民事判决，对被告应当支付的物业管理费进行了酌减，并判决：一、上海应用技术大学于本判决生效之日起十五日支付上海新大物业管理有限公司拖欠的2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理费60,926.40元；二、上海应用技术大学于本判决生效之日起十五日支付上海新大物业管理有限公司2018年1月1日起至2018年6月30日的物业管理费102,463.20元；三、驳回上海新大物业管理有限公司的其余诉讼请求。上海市第一中级人民法院维持了本院的上述判决。上述判决后，原告仍要求被告按4.12元标准支付2018年7月1日起的物业费，被告则希望通过与原告等进行协商，确定物业标准。因被告未缴纳物业费，原告遂向本院提出如上诉请。庭审中，原告提供一组建设用地规划许可证、房地产初始登记信息等，认为涉案房屋最初登记类型为其他非住宅，附记注明：柳州路XXX弄XXX号全幢计5,469.08平方米为专家楼。故应按4.12元标准支付物业费。被告则认为房屋性质应以不动产证为准，现涉案房屋产权证上并无任何专家楼的记载，土地和房屋用途为教育，房屋类型为其他学校，故有别于小区其它非住宅物业。被告亦提供一组物业管理合同等，证明其对涉案房屋另行承担了相应的物业服务。原告则认为，被告对专有部分自行提供的物业服务，不能证明原告未尽管理义务。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有物业服务合同、情况说明、双方往来函件、不动产登记证、判决书等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，公民法人合法的民事权益受法律保护。原告作为被告所在小区的物业服务单位，与上海市徐汇区新大公寓业主大会签订了相应的物业服务合同，该合同对包括被告在内的小区全体业主具有法律约束力。原告在依约提供了物业管理服务的同时，有权按照合同约定的收费标准向业主收取物业管理费。本案争议的焦点是被告应按何种标准向原告支付物业管理费。由于涉案房屋系教育用途的房屋，原告对此提供的物业服务有别于一般的非住宅物业，对此生效判决已经就此做了详尽的说明。现原告也未提供证据证明其已经提供了质价相符的服务，故对被告支付的物业服务费酌情予以扣减。原、被告双方对物业费产生争议系长期存在的各自管理所导致的认识差异，被告并不存在拖欠的主观故意，且积极与原告进行协商。故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，判决如下：一、上海应用技术大学于本判决生效之日起十日内支付上海新大物业管理有限公司2018年7月1日起至2020年9月30日的物业管理费461,097元；二、驳回上海新大物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5,718元，由上海新大物业管理有限公司负担2,265元，上海应用技术大学负担3,453元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红二〇二〇年十一月三日书记员  李洪阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。……