安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1602民初4200号原告：亳州金农商贸有限公司，住所地：安徽省亳州市谯城区二里铺。统一社会信用代码：91341600595741085X。法定代表人：徐莲妹，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王铸，安徽王铸律师事务所律师。委托诉讼代理人：程明威，安徽王铸律师事务所（实习）律师。被告：董雷，女，1984年2月11日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。原告亳州金农商贸有限公司（以下简称金农公司）与被告董雷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日依法适用简易程序立案受理，于2020年5月8日转为普通程序，并依法组成合议庭，于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告金农公司的委托诉讼代理人王铸、程明威，被告董雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金农公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除原、被告签订的《亳州农副产品综合批发市场租赁合同》，判令被告退还房屋，支付2019年5月1日至2020年4月30日租金133,178元、物业费用17,072元、电费2,090元，共计152,340元；2．判令被告承担本案诉讼费、律师费、保全费等所有费用。事实和理由：2016年2月25日，原、被告签订了《亳州农副产品综合批发市场租赁合同》，合同中约定：原告将坐落于亳州市谯城区二里铺亳州农副产品综合市场33栋A401-A416号商铺出租给被告。合同第四条“租金及支付方式”第二款第2项明确载明33栋A401-A416号商铺2019年5月1日至2021年4月30日，年租金133,178元，应于每个合同年的3月31日前一次性付清，即前一年支付下一合同年的租金。合同第五条“租赁保证金、装修保证金和其他费用”第二款载明租赁期间的物业费、水电费由乙方承担。现被告拖欠2019年5月1日至2020年4月30日租金133,178元，拖欠2019年1月1日至2020年4月30日的期间的物业管理费用17,072元，拖欠2019年11月、2020年1月的电费2,090元。原告多次催要，被告拒不履行。董雷辩称，1．没有交付2019年5月至12月期间七个月费用的原因。（1）由于农贸城物业不作为、无服务，导致2019年全年幼儿园生源因电梯事件损失过大，网上评论差，家长口碑差，领导多次批评。房屋消防验收不过关，不具备出租给幼儿园的条件，导致学校几乎无收益，效益极差。员工工资至今已拖欠三个月，无力支付，请求法院减免部分房租。并要求原告支付此案件的相关费用；（2）正常交纳2019年剩余一半房租的时间是2019年10月份左右，在同期9月份，幼儿园先后两次接到法院通知，告知余后费用不需交到农贸城，需交到法院。同时期接到法院通知的还有同栋单元楼的全兴楼饭店、亳爱医院等。2．不认可房屋现仍被本人掌控。（1）在年前12月份，因多次与农贸城交涉未果，且造成负面影响较大，自10月份，幼儿园便确定无力继续承租下去，原告以情况复杂，无负责领导等原因没有继续协商，幼儿园因农贸城各方面服务无法跟上：电梯多次故障困住学生及家长，最久一次长达半个下午。多名学生家长因电梯突然下沉和打不开的原因，要求学校全额退还学费。因物业及建筑、水管本身原因造成的一系列大额损失，农贸城推皮球式不予承担，且重复收取2019年物业费，水费过高，电费不明。幼儿园被学校先入驻的优惠福利招商引资至农贸城，但其后不管不问，本人对幼儿园投资上百万，现今生存困难，员工工资难以发放。请法院予以减免；（2）2019年12月份，经过农贸城报警处理，双方和解，原告又一次支付全年物业费和电费，并明确告知农贸城当时负责人张海峰、姜山等，且交付房屋，在汤陵派出所驻农贸城点处签订和解书。在2019年4月25日，已在农贸城总经理办公室由当时的总经理王东风减免。审批支付2019年全年的物业费给农贸城，经由派出所调解，幼儿园退房退钥匙，在派出所完成交接。后农贸城又与本人交接，承诺继续承租房租减半等，但本人未同意。后农贸城便发布广告将案涉房屋向外招租。3．原告要求本人支付的电费不合理。（1）原告收取电费不开正式发票，只收取现金，且不公示用电量及具体收费标准，其收取电费不合理；（2）因2019年12月份已完成交接，之后的费用本人不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、金农公司所举其营业执照、企业名称变更核准通知书、董雷身份证复印件、《亳州农副产品综合批发市场租赁合同》、房地权证复印件，具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定；所举照片，达不到其证明目的，对其证据效力不予认定；所举欠费清单，系原告单方制作，无其他证据相印证，对其证据效力不予认定。二、董雷所举其身份证具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定；所举收据，原告对加盖的公章不持异议，但其中尾号为5870、2646、2647、1202、5871、5385、5384的票据系2018年电费，与本案不具有关联性，对其证据效力不予认定。尾号为5281的票据系2018年5月1日至2019年4月30日的房租，与本案不具有关联性，对其证据效力不予认定。尾号是1204的票据原告无异议，对其证据效力予以认定；所举转账记录，无法确定收款人，达不到其证明目的，对其证据效力不予认定；所举学费退费收据、学生家长证言、失火图片、证人证言、便条、收据，无法证明系原告过错导致，且与本案并非同一法律关系，对其证据效力不予认定；所举案涉房屋照片，无法证明因原告原因致物品丢失，对其证据效力不予认定；所举招租照片，达不到其已退房的证明目的，对其证据效力不予认定；所举催款通知，无法证明费用已交，对其证据效力不予认定；所举光盘，达不到其证明目的，对其证据效力不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：金农公司曾用名为亳州金农农副产品商贸城经营管理有限公司。2016年2月25日，金农公司作为出租方（甲方）与董雷作为承租方（乙方）签订了《亳州农副产品综合批发市场租赁合同》，该合同主要约定：甲方将坐落于亳州市谯城区二里铺亳州农副产品综合批发市场33栋A401-A416号商铺四层和33栋B124号商铺的一层、二层、三层出租给乙方作为婴幼学苑使用。33栋A401-A416号商铺租赁期限为5年，自2016年5月1日至2021年4月30日止，前三年每年租金为102,444元，第一年租金乙方应于2015年12月1日前一次性付清，第二年、第三年租金应于每个合同年的3月31日前一次性支付，即前一年支付下一年租金。第四年、第五年每年租金为133,178元，乙方应于每个合同年的3月31日前一次性支付，即前一年支付下一年租金。33栋B124号商铺租赁期限为3年，自2016年1月1日至2018年12月31日止，租金为每年32,000元，乙方应于每个合同年的3月31日前一次性支付，即前一年支付下一年租金。租赁期间应由乙方承担的费用而乙方未按时交纳的，包括但不限于该租赁物业的水、电、电话、电视、网络、停车位、物业管理等自行向有关单位缴纳的费用，甲方有权直接从租赁保证金中扣除。2020年1月17日，董雷向金农公司支付了物业费、电费共10,804元。另查明，案涉房屋归亳州新农市场置业有限公司所有。该公司于2020年4月3日向亳州市中级人民法院申请破产清算，该院受理了该破产清算。本院认为，在庭审中，被告称，涉案房屋被告已经腾空并搬出，原告于2020年2月份已经对外招租；本院在问及原告是否招租，何时招租时，原告在庭后称，2020年5月招租的，因此，无论招租是在2020年2月份还是2020年5月，说明双方已经终止了合同的履行，故原告再要求解除合同，本院不予支持。原告要求被告支付物业费及电费，但其提供的欠条清单，并无被告签字认可，且双方在合同中也只是约定：“租赁期间应由乙方承担的费用而乙方未按时交纳的，包括但不限于该租赁物业的水、电、电话、电视、网络、停车位、物业管理等自行向有关单位缴纳的费用，甲方有权直接从租赁保证金中扣除”，该约定电费、物业费系被告自行向有关单位缴纳，在被告仍不向相关单位缴纳上述费用后，原告也只是从被告缴纳的租赁保证金中扣除，故原告要求被告直接向其支付的请求，本院不予支持。涉案房屋系亳州新农市场置业有限公司所有，原告未提供其与该公司系何种法律关系，但无论原告与亳州新农市场置业有限公司是何种法律关系，在法院审理亳州新农市场置业有限公司破产期间，涉案房屋系属于破产财产，被告直接将租赁费支付给原告，可能侵害其他债权人的利益，故原告要求被告支付租金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国企业破产法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回亳州金农商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费3,347元，由亳州金农商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  于文礼人民陪审员  柴兰淇人民陪审员  郭 永二〇二〇年十一月二日法官助理张哲书记员汪昆仑