陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终12423号上诉人（原审被告）：陕西华龙建工集团有限公司，住所地：西安市碑林区南二环东段铁安一街**。法定代表人：白光磊，该公司副董事长。委托诉讼代理人：丁锦安，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵蓓，陕西博硕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：卢志军，男，1977年10月28日出生，汉族，住江苏省淮安市楚州区。委托诉讼代理人：王漠，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩丽，北京市盈科（西安）律师事务所实习律师。上诉人陕西华龙建工集团有限公司（以下简称：华龙公司）因与被上诉人卢志军房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2020）陕0103民初1126号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华龙公司上诉请求：1.改判一审判决第一项为：华龙公司于西安市碑林区城中村和棚户区改造事务中补办完毕祭台村城中村改造项目DK-3规划手续之日起六个月内，将被上诉人购买的涉案房屋办理权属登记需要由华龙公司提供的资料报产权登记机关备案；2.撤销一审判决第二项；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、西安市碑林区城改办对涉案DK-3项目规划变更，是华龙公司未能将办理房产证所需资料报产权登记机关备案的根本原因。二、按照房屋买卖合同约定，因出卖人责任导致买受人未能按期取得房产证的，承担相应违约责任。而本案被上诉人不能按期取得房产证的原因不在华龙公司，故不应判决华龙公司支付违约金。三、即使华龙公司应当承担违约责任，也应对违约金予以下调。是西安市碑林区城改办变更规划导致房产证不能按期办理，不是华龙公司的责任，故应对违约金予以下调。四、在明知目前规划手续仍未补办完毕，以及规划手续办理完毕仍需进行各专项验收、竣工备案等程序的情形下，一审判决华龙公司于判决生效之日起60日内提交资料不具备可操作性。故请求二审调整为规划手续补办完毕6个月内提交备案资料。卢志军辩称，一、华龙公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制向规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。二、华龙公司的上诉理由系其与第三人之间的纠纷，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，华龙公司的上诉理由不能免除其按合同约定应承担的违约责任。三、华龙公司要求提交资料的时间改判为规划手续补办完毕后6个月内无事实及法律依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉请求，维持原判。卢志军向一审法院起诉请求：1.依法判令华龙公司将办理权属登记需要由华龙公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助卢志军办妥位于西安市碑林区改造项目DK-3（华龙.太乙城）]第4幢2单元22层22205号房屋产权证书；2.依法判令华龙公司支付逾期办理房屋产权证书的违约金（违约金以已付房款387691元为基数自逾期办证之日起按照日万分之一的标准计算至华龙公司将办理权属登记需要由华龙公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助卢志军办妥房屋产权证书之日止）；3.依法判令本案诉讼费由华龙公司承担。一审法院认定事实：卢志军与华龙公司签订《商品房买卖合同》，约定卢志军购买华龙公司开发的位于西安市碑林区角【暂定名：碑林区祭台村城中村改造项目DK-3（华龙·太乙城）】第4幢2单元22层22205号商品房，该商品房建筑面积54.17平方米，房屋总价387691元整。华龙公司应当在2014年12月31日前将经验收合格的商品房交付卢志军使用。同时，合同第十五条关于产权登记的约定部分载明：华龙公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需要由华龙公司提供的资料报产权登记机关备案。如因华龙公司的责任，卢志军不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，即卢志军不退房，每逾期一日，华龙公司按照已付房价款的万分之一向卢志军支付违约金。合同签订后，卢志军按照合同约定向华龙公司交纳购房款387691元。2015年9月12日，华龙公司向卢志军交付了涉案房屋。其后，华龙公司向卢志军出具涉案房产的销售发票。原、华龙公司一致认可依据合同约定涉案房产最后办理房产证的时间为2018年8月1日。因华龙公司至今未将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，未能协助卢志军取得房屋所有权证，卢志军提起本案诉讼。本案审理过程中，华龙公司对于其抗辩涉案房屋房产证未办妥系政府行为造成的事实，提交《关于DK-3项目1、2、3号楼设计方案变更的函》、《关于祭台村城中村改造项目加建问题处理的申请》、《西安市城改办主任办公室会议纪要》、《关于碑林区祭台村城改项目DK-3加建面积办理手续问题的申请》、《关于碑林区祭台村城改项目DK-3加建面积办理手续的情况说明》等证据的复印件，予以证明。在一审法院审理的与本案同类案件即（2020）陕0103民初1109号安艳维与本案华龙公司房屋买卖合同纠纷一案审理过程中，华龙公司向本院提出调查取证申请，申请法院前往西安市碑林区城中村和棚户区改造事务中心对上述证据原件进行调查取证。经查证，华龙公司提交的上述证据属实。2012年5月29日，西安市碑林区城中村改造办公室向华龙公司出具《关于DK-3项目1、2、3号楼设计方案变更的函》，载明：“DK-3项目工程3号楼原设计方案为31层，2011年5月18日在贵公司召开的项目协调会上，我部要求将其变更为33层，而且提出桩基及主体结构设计按33层的荷载要求设计，贵公司与设计院均无异议。”2017年7月25日，西安市碑林区城中村改造办公室向市城改办提出《关于祭台村城中村改造项目加建问题处理的申请》，申请对DK-3地块3号楼加建部分补办相关手续。2018年1月18日，西安市城中村（棚户区）改造办公室召开年度第2次主任办公会，该会议纪要载明：“会议讨论研究了综合执法监察支队提请审议的关于碑林区祭台村城中村改造项目DK-3中3#楼违建部分处理事项的请示。综合执法监察支队意见：1、鉴于2012年5月我办已对DK-3未批先建行为作出了行政处理，结合碑林区城改办《关于祭台村城中村改造项目加建问题处理的申请》碑城改字【2017】52号及企业承诺‘对超建面积在该项目DK-6的审批指标中予以核减，确保容积率不突破原规划审批’等实际，建议对该项目DK-3中3#楼违建行为免于罚款，由开发企业陕西华龙建工集团有限公司作出书面检查，综合执法监察支队作出免于罚款决定书。2、由碑林区政府就祭台村DK-3·3#楼违建部分补办审批手续问题向市政府进行专题报告。3、为妥善解决遗留问题，由开发企业按照市政府2016年第18次专项问题会议纪要‘能够通过消防审核和建筑质量检验、日照风险可控、未占压红线和绿线、配套设施完善的项目，市规划局可补办相关规划手续’的要求进行整改，并结合碑林区政府向市政府专题报告结论，由规划处补办相关手续。4、按照市政府2016年第18次、第62次专题问题纪要，对该项目DK-3规划审批部分先行进行规划验收和竣工备案，加建部分整改到位补办手续后再进行验收……”2019年6月19日，西安市碑林区城中村和棚户区改造事务中心向碑林区政府作出情况说明，请碑林区政府协调有关部门，对DK-3加建部分补办相关城建手续。目前，关于华龙公司规划变更致使项目无法验收的问题，西安市碑林区城中村和棚户区改造事务中心及有关单位正在积极协调解决。一审法院认为，卢志军与华龙公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行合同义务。卢志军已依约履行交付房款的合同义务，华龙公司于2015年9月12日向卢志军交付了涉案房屋。根据合同约定，华龙公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需要由华龙公司提供的资料报产权登记机关备案。如因华龙公司的责任，卢志军不能在规定期限内取得房地产权属证书的，每逾期一日，华龙公司按照已付房价款的万分之一向卢志军支付违约金。华龙公司至今未履行合同约定的上述备案义务，构成违约。现卢志军要求华龙公司继续履行合同约定的上述备案义务，并要求华龙公司支付以已付房款387691元为基数，自逾期办证之日即2018年8月2日起按照每日万分之一的标准计算至华龙公司将涉案房产办理权属登记需要由华龙公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助卢志军办理房产证书之日止的违约金之诉讼请求均符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。对于华龙公司认为其未能履行办证义务系因政府行为造成，其不应承担违约责任的抗辩理由，首先，涉案房产项目规划变更始于2012年，华龙公司与卢志军签订商品房买卖合同之时，理应充分考虑项目规划变更这一情节，与卢志军约定合理的办证时间，约定后，即应守约履行。其次，根据华龙公司提交证据之会议纪要中提及的“……由开发企业按照市政府2016年第18次专项问题会议纪要‘能够通过消防审核和建筑质量检验、日照风险可控、未占压红线和绿线、配套设施完善的项目，市规划局可补办相关规划手续’的要求进行整改，并结合碑林区政府向市政府专题报告结论，由规划处补办相关手续……”可知，华龙公司所交证据，并不能充分证明政府行为是造成其违约的唯一、根本原因，且华龙公司亦未能就相关部门要求其进行整改的内容及结果进行举证或作出合理说明，完全排除其自身因素。故华龙公司之抗辩意见，一审法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、陕西华龙建工集团有限公司于本判决生效之日起六十日内将卢志军购买的位于西安市碑林区角【暂定名：碑林区祭台村城中村改造项目DK-3（华龙·太乙城）】第4幢2单元22层22205号房屋办理权属登记需要由陕西华龙建工集团有限公司提供的资料报产权登记机关备案,并协助卢志军取得房屋权属证书；二、陕西华龙建工集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付卢志军违约金（以387691元为基数，自2018年8月2日起按照每日万分之一的标准计算至陕西华龙建工集团有限公司将涉案房产办理权属登记需要由陕西华龙建工集团有限公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助卢志军取得房屋权属证书之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费271元，由陕西华龙建工集团有限公司负担（此款卢志军已预交，由陕西华龙建工集团有限公司在支付上述款项时一并支付卢志军）。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。华龙公司与卢志军签订商品房买卖合同的具体时间双方已无法确定，但均认可是于2014年、2015年左右签订的。西安市碑林区城中村（棚户区）改造办公室的文件显示，涉案DK-3地块3号楼变更规划，是因为政府团购房房源紧张、不能满足分房要求。本院认为，华龙公司与卢志军签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案涉合同虽未标注有签约时间，但双方均认可是2014年、2015年左右签约，而西安市碑林区城改办在2011年就已要求华龙公司变更规划，也即在华龙公司与卢志军签订合同时，华龙公司就已明知其公司实际建设的房屋与规划不符。在此背景下，双方在签约时作出了关于华龙公司于交房后720个工作日提交备案资料的约定，为华龙公司留出了较长的合理履约期限。因此，华龙公司在未能依约提交备案资料的情况下，应依法承担相应违约责任。另一方面，根据西安市碑林区城中村（棚户区）改造办公室的文件，涉案DK-3地块3号楼之所以变更规划，是因为政府团购房房源紧张、不能满足分房要求所致，而西安市碑林区城改办要求变更规划是向开发商提出的要求，不应归属于政府的行政行为。因此，华龙公司关于其公司不能完成备案登记系因政府行政行为所导致故不应承担违约责任的理由，显然不能成立。关于违约金的给付标准问题。涉案房屋已交付由卢志军居住使用，且二人也未能提交华龙公司逾期提交资料给其造成损失的相关证据，故本院本着以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人过错程度以及预期利益等相关因素综合衡平的原则，酌情认定华龙公司承担的违约金标准下调按已付房价款日万分之零点六计付为宜。此外，依据合同的全面履行原则，华龙公司仍应继续履行其提交备案资料提交产权登记机关的合同义务。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院（2020）陕0103民初1126号民事判决第一项；二、变更西安市碑林区人民法院（2020）陕0103民初1126号民事判决第二项为：陕西华龙建工集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付卢志军违约金（以387691元为基数，自2018年8月2日起按照每日万分之0.6的标准计算至陕西华龙建工集团有限公司将涉案房产办理权属登记需要由陕西华龙建工集团有限公司提供的资料报产权登记机关备案，并协助卢志军取得房屋权属证书之日止）；三、驳回卢志军其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费的负担按照一审判决执行。二审案件受理费271元，陕西华龙建工集团有限公司已预交，由陕西华龙建工集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱筱滢审判员  李美红审判员  辛 娟二〇二〇年十一月二十六日书记员  刘燕子