北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初13550号原告：北京市东城区人防工程管理服务中心，住所地北京市东城区。法定代表人：李定申，副主任。委托诉讼代理人：吴跃生，北京易和展达律师事务所律师。被告：北京国瑞物业服务有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：张倩倩。委托诉讼代理人：王开庆，男，1969年1月6日出生，该公司员工，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：郜志强，男，1977年5月16日出生，该公司员工。被告：北京国瑞兴业地产股份有限公司，住所地北京市东城区。法定代表人：郝振河，董事长。委托诉讼代理人：赵艳，女，1984年7月23日出生，该公司法务经理。原告北京市东城区人防工程管理服务中心（以下简称东城区人防管理中心）诉被告北京国瑞物业服务有限公司（以下简称国瑞物业公司）、被告北京国瑞兴业地产股份有限公司（以下简称国瑞地产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告东城区人防管理中心的委托诉讼代理人吴跃生，被告国瑞物业公司的委托诉讼代理人王开庆、郜志强，国瑞地产公司的委托诉讼代理人赵艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东城区人防管理中心向本院提出诉讼请求：1、判令被告国瑞地产公司立即给付2014年1月1日至2019年12月31日的人防工程使用费7460563．5元，并按照评估价5．5元每月每平米的标准支付自2020年1月1日起至判决日止的使用费；2、被告国瑞物业公司对上述给付承担连带责任。事实和理由：国瑞地产公司系国瑞城及附属人防工程的开发建设单位，在国瑞城项目总共建有六处地下人防工程，均为公用人防工程。其中位于国瑞购物中心的工程编号为：崇××-××。该工程地址为东花市三区A区公建（以下简称涉案人防工程）于2008年12月20日竣工验收后移交当时的北京市崇文区人民防空办公室，并签署《人民防空工程交接书》。涉案人防工程属于北京市公用人防工程，平时用途为汽车库及仓库，战时用途为物资库，面积22711平米，办理移交手续后该涉案人防工程仍由被告国瑞地产公司占有使用，后由被告国瑞物业公司占有使用，迄今二被告未与原告办理正式的人防工程使用手续。2011年5月原北京市崇文区人防工事开发服务中心（北京市崇文区人民防空办公室所属单位）更名北京市东城区人防工程管理服务二中心，2012年北京市东城区人防管理服务一中心与二中心合并设立原告，负责东城区内人防工程管理、组织社会开发利用并担负已用工事使用管理及费用收缴。2014年4月10日，鉴于被告国瑞地产公司长期占有使用而从未交纳人防工程使用费的事实，东城区民防局致函国瑞地产公司要求其一次性补交2008年-2013年的人防工程使用费及滞纳金652．24万元，上述费用为国瑞城项目下6块地下人防工程使用费及滞纳金的总计。2015年7月10日，东城区民防局召开局长办公会，再次议定收缴被告国瑞地产公司拖欠的人防工程使用费652．24万元，并尽快足额交纳2014、2015年度人防工程使用费。2016年1月6日至8日，被告国瑞物业公司向原告支付了该笔款项，至此2008年1月1日至2013年12月31日前的人防工程使用费及滞纳金已实际履行完毕。2018年8月14日，原告再次向被告国瑞地产公司发函要求其交纳2014年起至2018年6月30日期间人防工程使用费，被告国瑞地产公司回复认为使用费标准过高，要求予以减免。2019年8月12日，北京市东城区人民防空办公室，北京市东城区财政局联合下发《东城区占用人防工程缴费工作的意见》，该意见对补缴使用费的标准做出明确规定，要求2017年9月30日之前的使用费按照4元每月每平米计算，之后依据市场评估价格确定。2019年12月，原告委托对涉案人防工程租金价值进行了评估鉴定，涉案人防工程评估租金单价为5．5元每月每平米，年租金为1498926元。2020年1月20日，被告国瑞物业公司工作人员将鉴定报告领回。2020年2月24日，原告向被告国瑞物业公司发函催缴人防工程使用费，被告国瑞物业公司收到函件后未予回应。原告认为二被告与原告之间虽未签订书面合同，但已经形成事实上的租赁合同关系，被告国瑞地产公司在将人防工程移交给人防部门管理后仍继续占有使用，国瑞物业公司经国瑞地产公司授权后实际使用管理涉案人防工程，故二被告均负有向原告支付使用费的合同义务。综上，原告作为涉案人防工程管理和费用收缴单位，二被告拖欠使用费的行为，严重侵犯了国家的经济利益，故此起诉，望判如所请。被告国瑞物业公司答辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告国瑞物业公司与原告之间不存在租赁合同关系。本案地块位于国瑞购物中心地下，用作地下停车场使用，被告国瑞物业公司不是该人防工程的物业管理方。不能仅以被告国瑞物业公司曾向原告交纳过费用，就认定双方之间存在租赁合同关系，之前的交费行为是受国瑞地产公司指示。即使是由国瑞物业管理公司提供物业服务的人防区域，亦是受房地产开发公司的委托进行物业管理，物业公司在提供包括场地的保洁、设备设施维修、巡查秩序维护等服务后，收取管理费，车位使用费在合同中均约定由开发商收取。被告国瑞地产公司答辩称：不同意原告的全部诉讼请求。不认可与原告之间存在租赁合同关系。被告是涉案人防工程的开发企业，并且与原告办理了场地交接手续。该人防工程确实非由国瑞物业公司管理。原告提供的评估报告的估价不合理，严重偏高，被告也从未收到过该评估报告。在收到原告的交费通知后，被告已经及时反馈了，表示收费标准过高，希望按照之前双方确定的收费标准交纳。同时，被告认为原告开具的收据足以证明国瑞物业公司是人防的实际使用人。二被告之间是独立法人关系，不认可国瑞物业公司的付款行为是受我公司的指示。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2008年12月20日，被告国瑞地产公司与原崇文区人防办签署《人民防空工程交接书》，双方办理了位于东花市三期A区公建的移交手续。根据《人防工程交接书》显示，东花市三期A区公建性质为公用人防工程，建筑面积22711平方米，使用面积17075平方米，战时用途物资库，平时使用人防工程依照有关规定办理。原告东城区人防管理中心为北京市东城区人民防空办公司下设事业单位法人，根据其事业单位法人证书显示，其开办宗旨和业务范围包括负责管理和组织社会开发理由人防工事以及已用工事使用管理及费用收缴。原告曾多次致函被告国瑞地产公司，要求解决本案人防工程的历史欠费问题。2016年，原告收到了被告国瑞物业公司支付的人防工程使用费共计6522400元，至此，原告认可2008年至2013年涉案人防工程使用费已结清。被告国瑞地产公司不认可与原告之间存在租赁合同关系，并认为国瑞物业公司为涉案人防工程的实际使用人，但依据其提供的与案外人北京国瑞商业管理有限公司签订的《国瑞城相关项目商业委托管理服务协议》显示，被告国瑞地产公司委托案外人北京国瑞商业管理有限公司对包含人防工程在内的区域提供物业管理服务，其中人防工程作为地下车库使用。关于人防工程使用费标准，原告认为2017年9月30日前应依据《关于规范公用人防工程使用收费管理的通知（试行）》（京民防发【2010】68号）按照每月每平米4元标准计算，2017年10月1日起按照《关于规范公用人防工程使用管理的通知》（京民防发【2017】87号）的规定，采取第三方评估公司进行市场评估，按实际评估价进行收费。被告国瑞地产公司曾就收费标准问题向原告提出异议，认为收费标准过高。另原告曾与被告国瑞地产公司之间就2013年之前人防工程使用费问题进行过协商，经协商，被告国瑞地产公司同意支付该笔费用，并由国瑞物业公司实际支付了上述费用。根据此次的收费情况显示，2013年本案人防工程的年租金标准为62．86万元。上述使用费标准不足4元每月每平米，对于收费标准确定的依据，原告解释称是经过当时的局长办公会批准的，因为时间久远和人事变动等原因，为何按照该标准收费无法进一步核实。本院认为：依照法律规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告与被告国瑞地产公司之间虽未签订书面的租赁合同，但根据被告国瑞地产公司与原告协商交纳涉案人防工程的使用费的过程以及被告国瑞地产公司将涉案人防工程委托给案外人北京国瑞商业管理有限公司进行物业管理的事实，本院认为国瑞地产公司作为诉争人防工程的使用人与原告之间就有偿使用涉案人防工程已经达成了一致意见，双方之间的租赁合同关系已经成立。原告要求被告国瑞地产公司支付人防工程使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。本案中，被告国瑞物业公司并非涉案人防工程的物业管理公司亦未实际使用涉案人防工程，原告仅凭现有证据即要求被告国瑞物业公司承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。依据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。本案原、被告之间未签订书面的租赁合同，故双方之间应为不定期租赁。在合同履行期内，任何一方未经相对方同意不得擅自变更合同。本案中，根据原告提交的收费记录显示，原告与被告国瑞地产公司之间曾就诉争的人防工程的使用费标准进行过协商，双方约定的使用费标准为年62．86万元。现原告要求变更使用费标准，被告国瑞地产公司不予同意，故原告要求按照其他标准收取人防工程使用费的诉请缺乏法律依据，本院不予支持，被告国瑞地产公司应按照原标准向原告支付合同期内的使用费。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第七十七条、第二百一十五条之规定，判决如下：一、被告北京国瑞兴业地产股份有限公司于本判决生效后七日内按照年62．86万元的标准向原告北京市东城区人防工程管理服务中心支付自2014年1月1日起至判决生效日止的人防工程使用费；二、驳回原告北京市东城区人防工程管理服务中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32012元，由原告北京市东城区人防工程管理服务中心负担12012元（已交纳），由被告北京国瑞兴业地产股份有限公司负担20000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 赵飞二〇二〇年十一月十三日法官助理 刘勃书 记 员 李杨