广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5614号原告：广州香江物业管理有限公司，住所地广州市增城区新塘镇陈家林路首层**。法定代表人：罗振宇。委托诉讼代理人：杨伟玲，女，1997年10月2日出生，汉族，系该公司职员。委托诉讼代理人：吴晓翔，女，1986年10月5日出生，汉族，系该公司职员。被告：董佳，男，1989年1月1日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。被告：刘丽芬，女，1989年10月29日出生，汉族，住广东省东源县。原告广州香江物业管理有限公司与被告董佳、刘丽芬物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简程序，公开开庭进行了审理。原告香江物业公司的委托诉讼代理人甘静、吴晓翔到庭参加诉讼，被告董佳、刘丽芬未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付自2016年8月至2019年5月拖欠的物业管理费9840.2元、分摊电费180.89元及违约金11515.75元（从逾期之日起按欠费总额每天千分之一计算，暂计至2020年3月31日，违约金为11515.75元），合计21536.84元；二、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告是广州市增城区新塘镇翡翠绿洲森林半岛88栋1801房的业主，在购得上述房屋后与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告提供小区的物业服务，被告需按时支付物业服务费及水电费等。在过程中，原告依约提供了小区保洁、生活垃圾清运、安保等物业管理服务,履行了相关义务，但是被告自2016年7月起不履行支付物业管理费及其他费用的义务，已构成严重违约。为此，原告多次向被告邮寄送达书面催缴文件，但被告至今仍未付款。根据《前期物业管理服务协议》的有关约定，被告应当按月支付物业管理费、水费、分摊电费，否则原告有权依约按欠费总额每天千分之一向被告收取违约金。综上所述，原告已经依约提供相应的物业管理服务，现被告一直拒不缴纳上述费用的行为己构成严重违约。为此诉至法院，望判如所请。庭审中原告明确第一项诉讼请求中的各项费用均以《情况说明》产生的费用为准。被告董佳、刘丽芬未答辩。经审理查明：2015年5月20日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：鉴于乙方购买由增城香江房地产有限公司负责开发建设的翡翠绿洲13组团88街/栋1801号商品房，该物业的建筑面积为103.37平方米；乙方每月五号前向甲方交纳本月物业管理费用及上月所实际发生的水电及公摊水电费用；物业管理服务费用（不含公摊水电费）单价为洋房（带电梯）住宅每月每平方米2.8元；无论是否居住或使用房屋，乙方都应自《商品房买卖合同》中约定的交付之日或《收楼通知书》中通知的收楼之日起按时足额交纳物业管理服务费用；接受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、二次供水的加压电费、燃气费等代缴代收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府及有关部门的规定；乙方不按约定的收费标准和时间交纳管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按欠费总额每天千分之一交纳违约金等。2016年4月20日，增城香江房地产有限公司向两被告出具《收楼通知书》，载明两被告所购买的案涉位于广州市增城区××翡翠绿洲森林半岛街××房已具备交付条件，收楼当天须交纳三个月物业管理费713元。2018年12月13日，两被告（卖方）与案外人葛垚（买方）、广州英腾房地产代理有限公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定两被告将案涉位于广州市增城区××翡翠绿洲森林半岛街××房出售给案外人葛垚。两被告与案外人葛垚、张建波签订《物业交接确认书》，载明案涉房产的交接时间为2019年6月4日。2019年11月18日，原告向两被告邮寄送达《费用催告函》，催两被告支付物业服务费11576.84元、电费等费用合计21378.14元。两被告已签收该函件。2020年4月22日，案外人葛垚向原告发出《过户声明》，称其与刘丽芳、董佳（原业主）在增城市房屋交易所办理了房产证转移登记手续，房产证转移登记时间为2019年6月4日。另查明，原告提交《森林半岛88栋1801》账单明细显示，2016年8月1日至2019年4月30日期间代收分摊的电费180.89元，2016年8月1日至2019年5月31日期间物业管理费9840.2元。再查明，根据《产权情况表》显示，涉案房屋位于增城区××翡翠绿洲森林半岛街××房，于2019年6月4日登记在案外人葛垚、张建波名下，建筑面积为103.68平方米，共有方式为共同共有。庭审中，原告陈述以下：1.两被告没有在涉案房屋居住，涉案房屋已经过户给他人了；2.原告主张的是两被告在涉案房屋居住期间的费用，没有主张过户后产生的费用；3.违约金从欠费次月1日开始计算；4.被告没有向原告支付诉求拖欠的费用。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原告与两被告签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，各方均应依约履行义务。两被告在2016年8月至2019年5月期间系涉案房屋业主，作为物业服务的受益人，应向原告缴纳物业管理费及分摊电费等相关费用。现原告请求被告支付自2016年8月至2019年5月期间的物业服务费9138.2元，经核算，根据原告提交的《森林半岛88栋1801》账单明细显示两被告实际拖欠的是2016年8月1日至2019年5月31日的物业服务费，故物业服务费应计算34个月，按每月289.44元计算，合计9840.96元，但原告仅请求9840.2元是其自行处分其权利的意思表示，合理合法，本院予以支持。根据《前期物业服务合同》的约定被告应在每月5日前支付物业服务费，逾期支付物业服务费的从逾期之日起以欠费总额每日千分之一计算违约金。现原告请求两被告以当月欠付的物业服务费为本金，从欠费次月1日起按每日千分之一标准计算违约金至付清之日止，本院予以支持；且每月违约金以289.44元为限，违约金总额以9840.2元为限。关于分摊电费及违约金问题。原告代两被告垫付了2016年8月1日至2019年4月30日期间的分摊电费180.89元，因此，原告请求两被告支付上述费用，理据充分，本院予以支持。至于该部分费用的违约金，因《前期物业服务合同》未约定被告缴纳上述费用的期限，故对于上述费用的违约金，本院酌定调整为以分摊电费180.89元为本金，从起诉之日起即2020年7月9日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止，违约金总额以180.89元为限。两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告董佳、刘丽芬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付2016年8月1日至2019年5月31日的物业服务费9840.2元以及违约金（每月违约金以当月欠付的物业服务费为本金，按每日千分之一的标准自欠费次月1日起计算至付清款项之日止，每月违约金以289.44元为限，违约金总额以9840.2元为限）；二、被告董佳、刘丽芬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州香江物业管理有限公司支付2016年8月1日至2019年4月30日的分摊电费180.89元及违约金（违约金以180.89元为本金，从2020年7月9日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止，违约金总额以180.89元为限）；三、驳回原告广州香江物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费169元，由被告董佳、刘丽芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二〇年十一月二十日书记员  阮柳静