浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初13172号 原告：楼三根，男，1961年9月22日出生，汉族，经商，户籍地浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：黄刚，浙江元谷律师事务所律师。 被告：楼顺芳，女，1959年4月15日出生，汉族，户籍地浙江省义乌市。 被告：楼良生，男，1949年7月26日出生，汉族，经商，户籍地浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：楼君深，系被告儿子。 原告楼三根为与被告楼顺芳、楼良生房屋租赁合同纠纷一案，于2020年9月1日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员俞霞珍适用简易程序，于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告楼三根及其委托诉讼代理人黄刚；被告楼良生及其委托诉讼代理人楼君深到庭参加了诉讼。被告楼顺芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告楼三根向本院提出诉讼请求：1、两被告返还原告租金28400元，租赁保证金2000元；2、两被告支付原告房屋综合补偿款及补助与奖励127925.2元。事实与理由：2018年12月11日，原告与被告楼顺芳签订房屋租赁合同，被告将座落于义乌市桥头村的义乌市夏演顺芳炒货厂（以下简称顺芳炒货厂）的厂房中的410.7平方米租赁给原告，原告按约支付了租金，租金汇入被告楼良生账号。现义乌市政府城西街道办事处（以下简称城西办事处）为推荐义乌市西大门和桥头上山文化遗址公园建设，将案涉厂房征收，使租赁合同无法继续履行，被告应当退回多支付的租金及租赁保证金。城西办事处与顺芳炒货厂签订了《国有土地上工业企业收购协议书》。协议书列明了政府补偿项目及金额、补助与奖励金额。原告作为被征收厂房的实际使用者，积极配合，及时腾空，理应得到相应的补偿。庭审中补充说明一下房屋综合补偿款及补助与奖励的计算方式为（244597+36089+360890+120296.68）元×410.7平方米÷2445.97平方米=127925.2元。 被告楼顺芳未作答辩。 被告楼良生辩称，一、原告具体腾空什么时候这个问题，举证责任在原告处。二、原告只支付了5000元的水电费，半年多的水电费未支付，所以原告在搬迁腾空后明确表示剩余的租金和押金他不要了，就当抵扣水电费了。三、原告总共每年租金才12.48万元，已经使用了一年，现在原告还要被告支付158325.2元，就是说原告白白使用了一年，房东不仅退回租金，还要补贴给原告。这明显违背民法的公平原则，不合理，也没有法律依据。四、原、被告在2020年6月都还不知道什么时间拆迁（我们指的是具体），因为那时也没有具体的书面拆迁公告。顺芳炒货厂与城西办事处签订拆迁协议是在2020年7月20日，原告早已搬迁腾空，且该厂房早已由被告自己在囤货使用。五、主体错误，合同具有相对性。原告与被告楼良生的法律关系前提是租赁合同，争议的基础也只是租赁合同。顺芳炒货厂与城西办事处签订的收购协议没有第三方。原告不是协议关系当事人，如果城西办事处收购的行为损害了第三方利益，那么原告应当起诉城西办事处，而不是顺芳炒货厂。同时原告也要举证被损害的具体损失及法律依据。六、原告搬家损失没有依据，反而在原告搬出厂房后，由被告自己在使用。被告每年堆货资金在亿元以上。七、被告没有违约，也尽到了通知义务。因政府征收，被告第一时间通知了租厂的所有租客。原告搬迁房屋视为主动解除合约，政府行为不属于被告违约范畴。八、原告不存在生产，要求停产停业补贴也没有法律依据。九、城西街道3亩厂房市场价格是在1000万元以上，政府收购总价才726万。很明显，政府所谓的补贴奖金，其实都是对厂房所有者的补贴。收购协议只有我方与城西办事处，没有原告。政府对我方的奖励，没有法律依据由第三方来享有。即使原告不租赁在顺芳炒货厂，我方也能得到726万元补偿款。奖励如果租客可以享受，那么租客在租赁期间所产生的利润房东是否能享受。显然是不能的，显然没有法律依据。十、原告的租赁面积没有410平。 原告为证明其主张向本院举证，被告质证及本院认证如下： 一、房屋租赁合同及中国农业银行个人账户明细各一份，证明原被告签订房屋租赁合同及原告已经将租金151200元、押金2000元支付给被告的事实。被告质证意见：无异议。本院认为，被告对该证据无异议，故本院对其真实性、合法性及关联性予以认定。 二、国有土地上工业企业收购协议书一份，证明租赁房屋被政府征收及相关补偿的事实。被告质证意见：真实性无异议，但是无关联性，协议没有原告方。本院认为，被告对该证据的真实性无异议，且协议书内容与本案租赁物相关，故本院对其真实性、合法性及关联性予以认定。 三、房地产估价报告书一份，证明租赁房屋被征收及租赁房屋具体面积为410.7平方米的事实。被告质证意见：真实性有异议，410平米被告也不知道是如何计算出来的。本院认为，该证据加盖有浙江国信房地产土地估价咨询有限公司的公章，且与本案租赁物相关，故本院对其真实性、合法性及关联性予以认定。 四、刘旭东证人证言一份，证言主要内容为：其为义乌市城西街道办事处安监所的雇员，其曾口头通知义乌市顺芳炒货厂的经营者于2019年12月25日搬迁。证明城西街道办事处要求最晚在2019年12月25日前腾空的事实。被告质证意见：真实性有异议，没有书面通知。实际腾空时间是2020年7月30日。本院认为，刘旭东不是城西办事处与顺芳炒货厂之间关于国有土地工业企业收购协议的主办或者接洽人员，对于双方之间何时订立收购协议以及协议内容为何与其口头通知的内容相互矛盾均表示不清楚。同时，根据刘旭东陈述其仅为口头通知，且该口头通知的搬迁时间并无强制执行力，故本院认为该证人陈述的内容不足以反驳城西办事处与顺芳炒货厂之间签订的《国有土地工业企业收购协议书》所载明的在2020年7月之前腾空的约定，对该证人证言的证明目的不予认定。 被告为证明其辩解向本院举证，原告质证及本院认证如下： 一、购销合同（复印件）一份，证明被告在2020年5月底后，厂房自己在使用的事实。原告质证意见：真实性有异议。本院认为，该证据为复印件，且无其他证据予以佐证其内容，故本院不予认定。 二、58同城厂房报价（打印件）一份、与罗琦房产的聊天记录（打印件）一份，证明案涉厂房市场价格在1000万元以上的事实。原告质证意见：真实性有异议。本院认为，该证据为打印件，且无其他证据予以佐证其内容，故本院不予认定。 经审理查明，2018年12月11日，楼顺芳（甲方、出租方）与楼三根（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：1、甲方将座落在义乌市城西街道工业区（商品混凝土公司旁）的房屋出租给乙方使用，租赁期为3年，从2019年3月1日至2022年2月底止，年租金人民币124800元，每年按年租金的6%上浮为后一年的年租金；先付租金后用房。第一年度的租金于合同签订之日一次性付清给甲方；今后每一年度的房租提前两个月支付完毕。2、在租赁期内一切费用（有限电视试听费、水电费、网费等）由乙方承担，在租赁期内未经甲方书面同意，乙方不得转租，租期届满后，在同等条件下，乙方有优先续租权。3、甲方收取乙方租赁期内押金人民币贰仟元整，乙方应爱护房内设施，如有损坏，照价赔偿。租期满后如无人为损坏押金如数退还给乙方。4、如需续租，应提前两个月通知甲方，如不续租，乙方需提供甲方看房方便。5、乙方在租期内，要遵纪守法；如乙方及其员工在本房内从事违法行为，甲方有权收回房子并不退回租金及押金，乙方负责消防安全。6、甲方承租给乙方的厂房必须的合法厂房，及配套设施齐全。注：如厂房不合法给乙方造成停产、甲方的场地未做好排水措施水淹没生产间造成乙方产品损失的均由甲方照价赔偿乙方由此造成的损失。7、未经甲方书面同意，乙方不能改变租赁房屋的结构装饰。8、水、电甲方双方按规定标准计付，抄表度数为准，电费核定电为1元人民币每度向乙方收取，水费为6元人民币每吨向乙方收取。9、租赁期满后，乙方应及时将承租的房屋交还甲方，如有留置的任何物品，应告知甲方，否则均视为放弃，可任凭甲方处置。2018年12月12日，楼香玲（楼三根之妻）向楼良生（楼顺芳之夫）转账支付了案涉房屋自2018年12月11日至2020年2月29日的租金及押金合计153200元。 2020年7月8日，浙江国信房地产土地估价咨询有限公司根据城西办事处的委托对顺芳炒货厂被收购房地产价值进行评估：该房屋在价值时点（2019年11月8日）的评估总价值为人民币6014834元整，其中土地评估价值为4347992元，建筑物评估价值为1367168元，装修评估价值为137619元，附属物评估价值为162055元。2020年7月20日，城西办事处（甲方）与义乌市夏演顺芳炒货厂（乙方）之间签订的《国有土地工业企业收购协议书》，双方约定：一、乙方同意甲方对坐落于义乌市城西街道夏演桥头村荷村山背的房屋实施收购拆迁，宗地面积1869.3平方米，其中建筑面积2445.97平方米，土地证号义乌国用（2004）第31-105**；二、甲方对乙方实施货币收购，人民币结算，资产价值以浙江国信房地产土地估价咨询有限公司出具的评估报告为准；三、补偿项目：1、房屋总价值补偿款，根据证据国信房地产土地估价咨询有限公司出具的评估报告书（详见评估报告），甲方应支付乙方房屋、装饰装修及附属物等补偿款计6014834元；2、房屋综合补偿款，（1）一次性搬迁费（按建筑面积100元/平方米）：244597元；（2）一次性临时安置费（房屋总价值0.6%）：36089元；（3）停产停业损失补偿（房屋总价值6%）：360890元；四、补助与奖励。1、补助，乙方于2020年7月20日前签订收购协议，甲方给予乙方货币补助（房屋总价5%）300741.7元；2、奖励，（1）乙方配合评估机构入场评估，甲方给予乙方评估奖励金额为8000元；（2）乙方在2020年7月20日前签订收购协议，甲方给予乙方签约奖励金额（最高为房屋总价值3%）180445.02元；（3）乙方承诺于2020年7月31日前腾空被收购房屋、结清水电费并交付给甲方，甲方给予乙方签约奖励金额（最高为房屋总价值2%）120296.68元；等等。现顺芳炒货厂已被拆除，相应收购补偿款已付清。 另查明，义乌市夏演顺芳炒货厂系登记在楼顺芳名下的个体工商户。 再查明，楼三根在（2020）浙0782民初9773号案件中作出证人出庭作证，其证言的主要内容为：其承租了楼顺芳、楼良生的部分厂房，承租后未进行装修。该案件中楼良生陈述：2019年12月25日城西办事处曾通知案涉厂房将要被征迁。 本案庭审中，楼三根陈述其于2019年12月23日腾空房屋并于12月26日或27日将钥匙归还。楼良生陈述楼三根于2019年1月18日归还钥匙并告知其剩余租金抵偿未付水电费。 本院认为，被告楼顺芳与原告楼三根签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。被告楼顺芳与楼良生系夫妻关系，且案涉房屋的租金由被告楼良生收取，故被告楼良生应与被告楼顺芳共同承担责任。根据楼良生在（2020）浙0782民初9773号案件中陈述2019年12月25日城西办事处曾通知案涉厂房将要被征迁的事实，结合原告楼三根与被告楼良生在租赁期限届满前即交接房屋钥匙的行为均可表明，原告楼三根与两被告因考虑到厂房即将面临征迁事宜而达成了解除租赁合同的意思，故本院认定案涉的租赁合同于原告楼三根交还钥匙之日解除。原告楼三根主张其于2019年12月26日、27日交还但未提供相应的依据，故应按被告楼良生自认的2020年1月18日确认为双方合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉合同解除后，两被告应退还的租金为42天×（124800元/年÷365天）=14360.5元。关于租房租金2000元，根据合同约定租赁期满后房内设施如无人为损坏的则退还，两被告在本案中未提供证据予以证明房屋有损毁的情况，故应予以退还。关于案涉房屋被征迁所获赔偿的款项，根据2011年1月21日国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定国有土地上房屋征收与补偿的被征收人与补偿对象为房屋所有权人，房屋征收部门与被征收人（房屋所有权人）依照条例规定订立补偿协议。因此，承租人不是被征收人与补偿对象，也不是征收补偿法律关系的当事人。合同权利义务由合同双方约定产生，只约束合同相对方，按照合同相对性原则，合同之外的第三人不能享受与履行合同约定的权利和义务。征收补偿协议虽是基于行政法律关系产生，但仍遵循合同相对性原则，征收补偿协议以外的人，包括承租人，不享有征收补偿的权利。同时，征收补偿协议的本质是国家对被征收人物权的补偿，补偿项目均指向被征收人，因此，承租人因承租房屋被征收而主张权利，不能依国家与被征收人签订的征收协议为依据，也不能依据房屋征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人。本案中顺芳炒货厂作为房屋所有权人与城西办事处签订的《国有土地上工业企业收购协议书》，该协议只约束与受益于顺芳炒货厂和城西办事处。原告楼三根作为承租人，不能因所承租的房屋被征收而享有征收补偿协议中的相应补偿项目。原、被告的基础法律关系仍为租赁合同法律关系。关于搬迁费、安置费，楼三根未能提供证据证明其存在相应的搬迁、安置的损失，基于其他补偿项目应由顺芳炒货厂享有这一原则，楼三根主张享有搬迁费、安置费缺乏依据，本院不予支持。关于停产停业损失，本案中楼三根因租赁房屋被征收停业产生的损失客观存在，但其庭审中自述一日便可腾空完毕的情况，故本院酌情确定本案的停业停产损失为2000元。补助与奖励部分系针对顺芳炒货厂与城西办事处签订收购协议的时间、配合评估及腾空房屋、结清水电费的情形而形成，与原告楼三根并无关联，故原告楼三根无权主张相应的费用。综上，原告楼三根合理部分的诉讼请求，本院予以支持。被告楼顺芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告楼顺芳、楼良生于本判决生效后三日内退还原告楼三根租金14360.5元及押金2000元。 二、被告楼顺芳、楼良生于本判决生效后三日内支付原告楼三根停产停业损失2000元。 三、驳回原告楼三根的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1733元，由原告负担1603元，两被告负担130元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 俞霞珍 二〇二〇年十一月三十日 代书记员 金文莉