苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0506民初6466号原告：吴顺林，男，1940年8月15日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：张春辉、邹晶，上海小城（苏州）律师事务所律师。被告：徐岚，女，1968年6月8日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：徐枫，女，1973年4月10日生，汉族，住上海市静安区。以上两被告共同的委托诉讼代理人：顾政、徐思雯，江苏国之泰律师事务所律师。原告吴顺林与被告徐岚、徐枫所有权确认纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告吴顺林的委托诉讼代理人张春辉，被告徐岚、徐枫及其委托诉讼代理人顾政、徐思雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴顺林向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与徐仲耆之间的房屋买卖协议书及吴县市房产转让合同于2004年4月4日解除；2、请求判令两被告协助原告办理房屋的变更登记手续，变更登记至原告名下。事实和理由：原告于2001年7月23日与徐仲耆签订《房屋买卖协议书》一份，约定原告将其所有的以3万元的价格出卖给徐仲耆，房屋所有权证、土地使用权证过户登记办理完毕后支付购房款。现徐仲耆已去世，被告一、二为其女儿，徐仲耆无其他继承人。协议履行过程中，房屋所有权证已办理过户登记，而土地使用权证无法办理过户登记，故原告与徐仲耆口头协商一致解除《房屋买卖协议书》，不再履行。因涉诉房产已被登记在徐仲耆名下，故原告为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉请。被告徐岚、徐枫辩称：应驳回原告的全部诉讼请求。1、本案原告提起的诉讼已超过法定时效，其关于要求确认原告与徐仲耆之间房屋买卖协议书已经解除等相关诉请不应得到法院的支持，因为房屋所有权证的变更登记手续及土地使用权证的变更登记都是由原告的配偶尚志光一手经办，同时由尚志光领取了变更后的房屋所有权证，原告对房屋所有权证的变更是明知的，且明知时间是在2001年8月，故其主张权利超过了法定时效。2、案涉房屋登记产权人是徐仲耆，根据物权法及其他相关的法律规定，对外公示的效力应当是以不动产登记部门登记簿为准，因此本案的房屋及土地使用权属于徐仲耆所有是不争的事实。3、原告要求确认房屋买卖协议书及吴县市房产转让合同已经解除的理由不成立，双方没有签订解除协议，且没有其他证据可以证明原告与徐仲耆已就原协议协商解除。4、原告以土地使用权证不能办理过户为由证明双方已经解除协议是不成立的，经向东山房管所咨询了解到不存在土地使用权不能过户的情况，涉案房屋周边房屋出售也都办理了土地使用权的变更手续。本院经审理认定事实如下：位于房屋（下称涉案房屋）为成套住宅，建筑面积64.75平方米，于1998年12月24日登记在吴顺林名下，于2001年8月2日变更登记至徐仲耆名下，房屋所有权证的权证号为吴房权证东山字第**。上述房屋对应的《国有土地使用权证》载明：使用人为吴顺林，土地所在地为吴县东山镇洞庭新村4-307号，使用范围应摊面积25.32平方米，用地来源“购买住房随房取得”，用地平面位置图处批注“出售公有住房暂不附图”，填证日期为1997年9月5日，证号为吴国房改字第0002161-4-307号。上述房屋对应的不动产登记簿查询记录显示：登记日期为2003年12月23日，登记权利人（共有权人）为苏州市吴中区房产管理局东山房产管理所，使用权面积22.03平方米，土地性质为划拨，土地用途为城镇住宅用地，权证号为0027。另查明，2001年7月23日，吴顺林作为甲方与徐仲耆作为乙方签订一份《房屋买卖协议书》，约定：一、甲方吴顺林于2001年7月23日将苏州市吴中区产权房64.75平方米卖给乙方徐仲耆。二、甲方代为办理过户一切手续，乙方取到合法过户一切证件（房产证、土地证）当即面付甲方人民币叁万元正。三、由于甲方尚在使用该室，即时搬出尚有困难，经双方协商，乙方同意甲方于2001年11月31日前将该房权交乙方使用，任何一方如有违约，需承担对方所有损失。四、本协议一式二份，甲乙方各执一份为凭。该《房屋买卖协议书》由案外人叶某,4均作为证人签字。同日，徐仲耆出具一份委托书，载明“因本人家住上海，故办理过户手续委托尚志光代为办理”。涉案房屋于2001年申请所有权变更登记时，除向有关部门提交上述《房屋买卖协议书》外，双方于2001年7月31日签订一份《吴县市房产转让合同》，甲方（转让方）为吴顺林，乙方（受让方）为徐仲耆，载明：房屋坐落吴县市，建筑面积64.75平方米，该房屋原所有权证号为06000258，发证日期为1998年12月24日；转让价格为30000元，付款方式为现金；该合同甲方落款处签有吴顺林、尚志光两人的名字，乙方落款处签有徐仲耆名字。经查，尚志光为原告吴顺林之妻。徐仲耆（1939年3月22日生）因各种疾病死亡已于2018年10月25日办理户口注销登记，其与蔡素青（1941年2月18日生，因各种疾病死亡已于2006年7月4日办理户口注销登记）系夫妻，两人共生育两女即徐岚、徐枫两人。此后于2007年11月29日徐仲耆与应玲娣登记结婚，后两人于2018年1月16日登记离婚，双方婚后未生育子女。原告陈述，其从未与徐仲耆签订过《房屋买卖协议书》，该协议系其配偶尚志光以其名义签订，同时2001年7月31日为了办理过户登记手续双方还签订了《吴县市房产转让合同》，该合同亦由其配偶尚志光代表其签订，其原先对配偶尚志光签约卖房之事并不知情，今年在家看到房屋所有权证才知道卖房之事，签约当时其本人不在苏州，所有手续及签字由其配偶尚志光处理，其配偶原先并不认识徐仲耆，经中间人叶某,4均介绍才签约，现对配偶尚志光签订上述两份合同的行为予以追认。《房屋买卖协议书》签订后尚志光与徐仲耆一起申请办理房屋产权过户手续，并由徐仲耆向尚志光出具委托书，授权尚志光去领取房屋所有权证及办理土地使用权过户手续，当时办理房地产过户需房屋、土地分别过户，先办房屋所有权过户手续后办理土地使用权过户手续，-后因土地使用权无法过户致房屋买卖交易未成，当时未仔细查看有关部门退回的房屋所有权证，也未发现房屋所有权证的权利主体已变更为徐仲耆，协议约定徐仲耆取到合法过户一切证件即房产证和土地证后才支付购房款及此后再交付房屋，在得知无法办理土地证过户手续后尚志光就误认为房屋买卖交易已作废，将涉案房屋的国有土地使用证、房屋所有权证、过户时交纳契税的完税证明等一直留存于家中，自愿承担本案诉讼的受理费及财产保全费。原告为证明其上述主张，申请证人叶某,4均到庭作证，叶某,4均证言称：2001年，经其介绍，尚志光（原曾在同一单位工作，关系比较好）与其舅舅徐仲耆（其外婆的干儿子）签过一份房屋买卖协议，约定将房屋出售给其舅舅，签约后其舅舅表示要等手续齐全后才付钱，所以签约当时并没有付款。曾陪同舅舅舅妈一起去看过房，舅舅回东山后问其有没有人愿意卖房，其正好听说尚阿姨有房要卖就给其舅舅打电话，第二天舅舅舅妈就过来看房了，当时该房屋由房东自住，家中只有尚阿姨一人，看房当天双方就签约了，房屋买卖协议就在涉案房屋内书写并签字，交易价格是他们双方自己谈的，此后其没再打听该房屋交易情况，之后在其外婆2004年去世时碰到了其舅舅，他跟其说过房屋没有买成，因为证办不出所以就不要了，其也没好意思再去问，其认为涉案房屋没有实际交付，因为签约时舅舅曾讲自己不认识尚阿姨，说下次要交钱还叫其一起去，后来舅舅没再叫过其。其没有参与涉案房屋买卖交易的其他事情，不知道房屋已办理了房屋所有权过户手续，就是在其外婆去世时舅舅讲过房屋没买成，其一直只知道房屋没买成，当时舅舅说“那个房子我看得蛮满意的，没买成呀”，好像很遗憾的样子，那时由于外婆去世很伤心，所以没有跟舅舅多讲话。签约当天有一人陪同舅舅舅妈一起来的，但该人不是中间人，当时舅舅没让该人在协议上签字，不清楚当时双方有无互留电话，舅舅讲尚阿姨给其打电话说过证办不出来。经质证，原告对证人证言无异议，两被告表示证人陈述关于2004年遇到舅舅后得知房屋没买成与事实不符，证人仅参与看房并在协议上签名，对其他情况并不知情，房屋已经过户，尚志光和徐仲耆曾去房产交易中心办理手续，表明他们双方是有联系的，所以仅凭证人陈述2004年遇到徐仲耆时徐仲耆讲过房屋没有买成的证词不足以证明双方交易未成。被告徐岚、徐枫陈述，叶某,4均联系其父母亲询问要不要买房，其父母亲当时有这个意向，也去了东山看房，听说其母亲当时是带着工商银行卡去的，但并不清楚是否有签订合同，亦不清楚合同具体履行情况，看《房屋买卖协议书》所写文字的笔迹像是其父亲书写。其父亲祖籍在东山，在东山有很多亲戚，清明节要回东山祭祖，为扫墓方便想在东山有个落脚点，故有在东山买房的意向，母亲于2006年去世，之前几年因身体不好可能回东山祭祖的次数就少了，母亲去世后父亲就再婚了，之后与其的联系就少了。父母亲一直在上海居住，去世前没有到涉案房屋内住过，父母亲去世时均未留遗嘱，也没有留下涉案房屋的产证。父亲与叶某,4均的外公是认的干亲，父母买房当时也带过其一表哥参与，但其表哥于2005年左右也过世了。以上事实，由原告提供的《房屋买卖协议书》、委托书、房屋所有权证、国有土地使用证、契税完税证明、不动产登记簿查询记录、常住人口历史库信息资料、结婚登记档案材料、离婚登记档案材料，被告提供的房屋所有权证存根、吴县市房产登记审核表、吴县市房产所有权登记申请表、吴县市职工已购公有住房上市申请审批表、吴县市房产交易申请表、吴县市房产转让合同及本院庭审笔录、询问笔录等予以证实。本院认为，原告以其与两被告之父徐仲耆就涉案房屋交易于2001年签订的房屋买卖协议书、吴县市房产转让合同已经双方口头协商一致解除为由，要求两被告协助将涉案房屋登记回转至原告名下，符合房屋买卖合同纠纷之诉的特征，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。关于原告的诉请有无超过诉讼时效的问题，本案系原告以涉案房屋买卖的交易双方当事人已口头协商一致解除合同为由要求两被告协助将原登记自己名下的交易房屋登记回转至原告名下。通常情形下，在合同之债在向法定之物权进行转化的过程中，因合同履行到一定标准而产生物权期待权，比如交付房屋即系因该占有转移的法律事实而使受让人的过户请求权具有物权属性并受到特别保护，可因此不受诉讼时效的限制；同理，房屋买卖合同解除后，出卖人基于占有出卖房屋之事实要求买受人将因履行合同而过户登记至受让人名下的房屋登记回转的请求权亦具有物权属性并受到特别保护，可因此不受诉讼时效的限制，故本案原告诉请不适用诉讼时效的相关规定。涉案房屋买卖协议书、吴县市房产转让合同上均载明甲方为吴顺林。虽原告表示上述协议及合同中其本人签名均由其配偶代签，但明确对其配偶以其名义签约的行为予以追认，据此本院认定原告为涉案房屋买卖协议书、吴县市房产转让合同一方当事人。双方签订的房屋买卖协议书、吴县市房产转让合同并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据本案查明的事实，双方于2001年7月23日签约后已向房产管理部门申请办理房屋产权过户登记手续且涉案房屋已于2001年8月2日过户登记至买受人徐仲耆名下，然涉案房屋对应的土地使用权一直未办理过户登记，原告主张此后因办理土地使用权过户登记手续受阻故双方已口头协商不再继续交易（不再继续履行合同而协商一致解除合同），为此提供了国有土地使用权证、房屋所有权证、委托书、契税完税证明，结合涉案房屋产权变更后申领的房屋所有权证书一直由原告保管留存至今、双方签约后至今十几年来一直没有交付涉案房屋、买受人一直未向原告主张要求继续履行合同等双方长期两不找的情况，结合证人叶某,4均证词，本院采信原告主张，确认双方已口头协商一致不再继续交易即解除合同。关于解除时间，本院根据双方签约后履行的实际情况及有关部门办理涉案房屋所有权过户登记的具体情况，以双方得知无法办理土地使用权过户手续的合理时间确定双方已于2001年9月1日协商一致解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于购房款，原告主张约定购房款未曾支付，由于房屋买卖协议书中约定买受人在取到合法过户一切证件（房产证、土地证）当即面付购房款30000元，而涉案房屋对应的土地使用权证至今未办理过户手续，表明协议约定付款条件尚未成就，结合证人叶某,4均的证言，本院采信原告主张，确认涉案购房款尚未履行的事实。涉案房屋现已过户登记在徐仲耆名下，现徐仲耆已去世，被告徐岚、徐枫作为徐仲耆的法定继承人，理应协助原告将涉案房屋登记回转至原告名下。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告吴顺林与徐仲耆之间《房屋买卖协议书》和《吴县市房产转让合同》已于2001年9月1日解除。二、被告徐岚、徐枫于本判决生效之日起十五日内配合原告吴顺林将登记在徐仲耆名下位于苏州市吴中区房屋的产权过户至原告吴顺林名下。案件受理费减半收取人民币2150元、财产保全费人民币1520元，合计人民币3670元，由原告吴顺林负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  王丽娜二〇二〇年十一月二十一日书记员  姚 倩