北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初98号原告：齐雪，女，1986年10月9日出生。原告：齐霁，女，1979年3月10日出生。二原告之共同委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。被告：马小霞，女，1982年8月14日出生。委托诉讼代理人：郭艳平，北京市鑫宝律师事务所律师。被告：刘华健，男，1992年3月21日出生。委托诉讼代理人：靳鹏飞，北京海润天睿律师事务所律师。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告齐雪、齐霁与被告马小霞、刘华健、绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告齐雪、齐霁之委托诉讼代理人林琳、被告马小霞之委托诉讼代理人郭艳平、被告刘华健之委托诉讼代理人靳鹏飞、被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐雪、齐霁向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告购房款55万元及利息（以55万元为基数，自2015年11月26日开始计算至实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年11月25日，原告与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定制开发协议确认单（底商）》，约定原告购买其绿地朗山项目中的X号房屋一套，建筑面积为252.02平方米，成交总价款5030320元，成交单价19960.01元。2015年11月25日，原告向被告共交付房款2060320元，其中50万元在绿地京纬公司售楼二层刷卡，事后原告得知绿地京纬公司收取的50万元刷卡的POS机显示收款人是缘乐商贸有限公司，后经调查该POS机的结算人是马小霞，其中5万元现金由刘华健收取。2019年1月份，原告向法院起诉，要求被告暂先返还1510320元，（2019）京0118民初546号民事判决书判决被告返还原告购房款1510320元，其余55万元房款暂未处理，现原告为了维护自己的合法权益，故诉至法院。马小霞辩称，原告曾就50万元购房款提起诉讼，本案再次主张55万元，原告重复起诉，前后矛盾，属于一事不再理；马小霞收取50万元后于2015年11月28日将55万元转出，故马小霞仅系替他人刷卡行为，马小霞并未收取55万元，综上，不同意原告的诉讼请求。刘华健辩称，我在2014年7月与北京前程汇文人力资源服务有限公司签订劳动合同，作为派遣员工，我的职务是销售人员，不是本案的适格主体；通过原告签订的《密云朗山定制开发协议确认单（底商）》显示，原总房价7434590元，此次购房享受的优惠价为5030320元，其中30%购房款即1510320元于2015年11月25日支付。根据前述协议可知，原告应明知购房费用的构成，其在本案中主张的55万元并非购房款，而是向第三方支付的居间费用，原告能以优惠价格购房，系其通过第三方居间服务而获得的优惠购房资格，该居间合同已经履行完毕，居间人已促成原告以优惠价格与绿地京纬公司签订购房意向协议，原告支付居间费用合情合理，我不是合同相对方，不应承担合同义务；原告在此前与绿地京纬公司的诉讼中，已自认通过绿地京纬公司窗口缴纳2010320元，该判决已经生效，相应内容可以作为事实使用，其缴纳款项的过程均未提及与我有关；原告主张事实的争议事项已经超过诉讼时效，应丧失胜诉权，综上，不同意原告的全部诉讼请求。绿地京纬公司辩称，1.原告与绿地京纬公司之间的商品房预约合同纠纷已由密云法院作出（2019）京0118民初546号民事判决书，该判决书已发生法律效力，判令绿地京纬公司返还原告已付房款1510320元。根据546号民事判决书认定，被告共收到原告支付的购房款1510320元，除此之外，未收到其他任何购房款。2.原告向其他被告或其他民事主体支付的55万元，是否实际支付、是否已由收款方退还，绿地京纬公司均不知情，与绿地京纬公司也无任何关系。上述55万元也与双方之间的商品房预约合同关系不属于同一法律关系，应另案解决，绿地京纬公司没有返还或赔偿上述款项的义务；同时，该55万元如果属于其他二被告收取的居间费用，该费用也明显过高，不是原告合理损失，绿地京纬公司没有退还或赔偿义务。3.密云法院2019年度1233号、1239号、9186号民事判决书已发生法律效力，上述判决书已明确认定除产生5万抵8万效果的5万元被认定为购房款外，超出5万元部分的服务费即非购房款亦非原告未成功购房而产生的合理损失，对于原告要求绿地京纬公司退赔该部分费用的诉讼请求，法院不予支持。4.9186号民事判决书显示，该费用最终由实际收取方向原告退还，绿地京纬公司没有退还或赔偿义务。5.本案应遵循生效判决确定的裁判理由和结果。6.其他二被告如虚构事实骗取原告巨额费用，或涉嫌刑事犯罪，建议移交公安部门进行处理。本院经审理认定事实如下：2019年1月4日，齐雪、齐霁以商品房预约合同纠纷将绿地京纬公司诉至本院，主张：“1、要求被告退还原告购房款1510320元并支付利息（利息以1510320元为基数，自2015年11月26日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2、诉讼费由被告负担。事实和理由：绿地京纬公司是北京市密云区绿地朗山国际健康产业园开发商，对外宣传在产业园建loft公寓进行销售，宣传定位为住宅用途。2015年11月25日，原告与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定制开发协议确认单（底商）》，约定原告购买其绿地朗山项目中的X号房屋一套，建筑面积为252.02平方米，成交总价款为5030320元，成交单价为19960.01元，协议还就其他条款进行了相应约定。协议签订后，原告依约履行合同，于2015年11月25日向绿地京纬公司支付房款2010320元，绿地京纬公司向原告出具了收据，原告支付前述款项时均在一个收费窗口，刷卡操作均由绿地京纬公司的销售人员进行操作，事后原告才得知前述款项中有50万元收取单位为广州缘乐商贸有限公司。2017年3月，因国家政策调整，原告不具备购买底商的资格，双方协议无法继续履行，原告多次找绿地京纬公司协商退款事宜，但绿地京纬公司仅同意退还1510320元，不同意退还另外50万元，故起诉至法院，暂要求绿地京纬公司退还原告购房款1510320元并支付利息，另外50万元，原告另行主张”。2019年3月25日，本院一审判决：“被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告齐雪、齐霁购房款一百五十一万零三百二十元并支付利息（利息以一百五十一万零三百二十元为基数，自二〇一五年十一月二十六日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）”。该案审理查明事实为：“2015年11月25日，齐雪、齐霁与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定制开发协议确认单（底商）》，该协议载明买受人齐雪、齐霁，销售房号18#A-6，建筑面积252.02平方米，原总房价7434590元，成交单价19960.01元每平方米，成交总价5030320元，当日付款金额159537元，双方另约定签署《定制开发协议书》于2015年11月25日，乙方（指齐雪、齐霁）向甲方（指绿地京纬公司）支付房款1510320元，付款比例30%；于2016年6月15日，乙方向甲方支付房款1010000元，付款比例20%。齐雪、齐霁为证明其就涉案房屋向绿地京纬公司付款情况，向本院提交了绿地京纬公司出具的收据11张、刷卡凭证5张，11张收据，总金额为1510320元，刷卡凭证累计金额为1510320元。齐雪、齐霁称收据之所以未全部显示为涉案房屋，系因绿地京纬公司销售人员称每套房屋都有折扣，这样涉案房屋可以优惠到500多万。绿地京纬公司对上述收据和刷卡凭证的真实性予以认可。涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织”。该案案号（2019）京0118民初546号，该案民事判决书现已生效。另查，2015年11月25日，齐霁自其中国光大银行账户（账号：×××）向缘乐商贸有限公司转账500000元。根据嘉联支付有限公司查询结果显示，缘乐商贸有限公司结算户名为马小霞。庭审中马小霞认可收到该笔款项，但主张已于2015年11月28日将550000元转出，马小霞系替他人刷卡行为，并未收取款项。马小霞提交转账记录为证。齐雪、齐霁另述刷卡交纳房款当日按照刘华健要求以现金形式向刘华健交款5万元，在二人购房过程中，均系刘华健以绿地京纬公司员工名义接待，交付全部款项均在绿地京纬公司售楼处收款窗口。2020年5月12日，本院与刘华健谈话，谈话笔录中内容有：“……？：起诉书中写说你收到5万元现金是什么情况？被：是我收了5万元现金，是最早绿地开盘的时候大客户拿到最低价，这5万元相当于定金，这5万元相当于大客户挣的差价钱，这5万元给这个大客户了。？：你说这5万元现金给大客户了，有手续吗？大客户叫什么名字？被：我不记得大客户叫什么名字了。？：你是否认识马小霞？被：我认识，她是密云本地的。？：起诉书中说公司收的钱给谁了？被：这个应该转给大客户了。？：在买卖过程中佣金是怎么算？被：绿地会给正常的提成。当天的销售没有在，我替他接的客户，提成应该给那个销售了……”。2020年5月12日，本院与马小霞谈话，谈话笔录中内容有：“……？：对于本案你是什么意见？被：当时刘华健借我的POS机说用一下，钱肯定到我的账上了，这个钱他让我转给谁我就转给谁了。？：转给谁了？多少钱？被：我想不起来了，我得去查。？：你与刘华健是什么关系？被：我和他那时候是同事关系，都是被告绿地京纬公司的员工。？：原告买房的过程你说一下？被：我不清楚，我早就不是被告绿地京纬公司的员工了，刘华健也不是那儿的员工了。？：刘华健在本案买卖房屋中是什么角色？被：我真想不起来……”。马小霞、刘华健向本院提交社保记录证明二人系北京前程汇文人力资源服务有限公司派遣至绿地京纬公司，并在绿地京纬公司担任销售代表职务的事实。绿地京纬公司对该事实不予认可。上述事实，有双方当事人陈述、绿地京纬公司出具的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》、收据、POS签购单、转账记录、（2019）京0118民初546号民事判决书等证据材料在案佐证。本院认为：本案中，马小霞、刘华健自述系绿地京纬公司销售代表，绿地京纬公司否认二人与绿地京纬公司存在劳动合同或劳务合同等关系，但应当说明齐雪、齐霁在绿地京纬公司售楼处通过马小霞、刘华健购买涉案房屋，马小霞、刘华健亦以绿地京纬公司员工的名义接待齐雪、齐霁，齐雪、齐霁通过马小霞、刘华健共交纳购房款项2060320元，并已就其中1510320元向法院诉讼主张返还，该诉求得到法院支持，判决确定由绿地京纬公司承担返还款项的责任。基于上述事实，齐雪、齐霁在购买涉案房屋过程中有充足的理由相信马小霞、刘华健系代表绿地京纬公司销售涉案房屋，故即使马小霞、刘华健并非绿地京纬公司员工，也应认定马小霞、刘华健与绿地京纬公司之间构成表见代理关系。马小霞、刘华健的收款行为对绿地京纬公司发生法律效力，应由绿地京纬公司承担相应法律责任。至于马小霞、刘华健陈述居间费用的答辩意见一项，依据本案现有证据尚不足以认定该事实，故对马小霞、刘华健该项答辩意见不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告齐雪、齐霁购房款五十五万元及利息（利息以五十五万元为基数，自二○一五年十一月二十六日起至二〇一九年八月十九日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；自二〇一九年八月二十日起至实际返还完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告齐雪、齐霁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九千三百元（系原告齐雪、齐霁预交），由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱成辉二〇二〇年十一月十三日法官助理 相 颖书 记 员 郭赛楠