山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁01执异333号案外人：戴进文，女，1981年9月10日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。委托代理人：田慧，江苏凡创律师事务所律师。委托代理人：金逸，江苏凡创律师事务所律师。申请执行人：济南弘汇股权投资中心（有限合伙），住所地山东省济南市高新区经十东路**汉峪金谷****。执行事务合伙人：山东高速嵩信（天津）投资管理有限公司。被执行人：苏州市华业百福置地有限公司，住所地：苏州高新区浒，住所地：苏州高新区浒关分区招商中心内 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈昀，执行董事兼总经理。本院在执行申请执行人济南弘汇股权投资中心（有限合伙）（以下简称弘汇中心）与被执行人苏州市华业百福置地有限公司（以下简称华业置地公司）企业借贷纠纷一案中，案外人戴进文向本院提出书面异议，请求解除对位于苏州市高新区横塘街道迎宾路石湖花园xx幢xxx室、xxx室两套房产（以下简称案涉房产）的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人戴进文称，请求解除对案涉房产的查封。事实与理由：该两套房产就是用于安置被拆迁户的定销商品房，而该两套房产实际也属于异议人戴进文所有。2011年8月15日，苏州市人民政府因发展需要，经苏州市人民政府城市房屋拆迁管理办公室批准，由苏州市虎丘房屋拆迁建设有限公司决定拆除戴小阳的个人住户房，苏州市土地储备中心根据市政府有关文件，向戴小阳出具了编号为【xxxxxx】、【xxxxxx】定销商品房准购证，同意戴小阳购买石湖花园xx幢xxx室、xxx室房产。戴小阳根据该商品房准购证以及拆迁安置补偿协议，分别于2011年9月28日和2011年10月8日与被执行人签订了两份《商品房买卖合同》，购买了案涉房产，并分别于合同签订当日缴纳了房款、契税、公共维修基金、物业管理费等相关费用，上述房产也已实际交付给戴小阳。2015年8月6日，戴小阳与本案异议人戴进文签订《协议书》，协议约定戴小阳自愿将编号为【xxxxxx】、【xxxxxx】定销商品房准购证所示权利赠与给本案案外人戴进文所有，并经过江苏省苏州公证处公证后生效，苏州市土地储备中心也于2015年8月10日向本案被执行人出具了编号【xxxxxx】、【xxxxxx】号《定销商品房准购证》持有人并更通知书，故上述两套房屋已经属于本案案外人戴进文所有。但由于拆迁安置房的产证办理流程和被执行人华业置地公司的原因，该房屋还未来得及办理产证，就作为华业置地公司的财产被贵院查封。但事实上该房屋并非被执行人所有，而属案外人所有房屋，故，特向你院提出执行异议，望及时解除对上述房屋的查封。为支持其主张，案外人戴进文提交了《商品房买卖合同》《公证书》、收据等证据材料。本院查明，弘汇中心与被告长江湾文化传播（苏州）有限公司、长江湾（苏州）经贸有限公司、长江湾投资集团有限公司、北企（苏州）商贸有限公司、华业置地公司、陈欣、邹岚、陈劭华企业借贷纠纷一案，本院于2019年8月29日作出（2019）鲁01民初2643号之一协助执行通知书，查封华业置地公司名下坐落于石湖花园xx幢xxx、xxx室的不动产，查封期限为三年，自2019年8月29日-2022年8月28日。本院于2019年10月30日作出（2019）鲁01民初2643号民事判决，该判决主要内容为:“一、长江湾文化传播（苏州）有限公司于本判决生效后十日内支付济南弘汇股权投资中心（有限合伙）贷款本金1亿元、复利7.99万元；二、长江湾文化传播（苏州）有限公司于本判决生效后十日内支付济南弘汇股权投资中心（有限合伙）利息517.50万元（计至2019年7月15日），嗣后至实际清偿之日的利息，以1亿元为基数，按年利率13.5%计付；三、长江湾文化传播（苏州）有限公司于本判决生效后十日内赔偿济南弘汇股权投资中心（有限合伙）律师费38万元；四、济南弘汇股权投资中心（有限合伙）对长江湾文化传播（苏州）有限公司、长江湾（苏州）经贸有限公司抵押的苏（2016）苏州市不动产权第xxxxx号长江湾商业广场x幢xxx室房产、苏（2016）苏州市不动产权第xxxx号长江湾商业广场x幢xxx室房产，在本判决第一、二、三项确定的债务范围内享有优先受偿权；五、长江湾投资集团有限公司、北企（苏州）商贸有限公司、苏州市华业百福置地有限公司、陈欣、邹岚、陈劭华对本判决第一、二、三项确定的债务承担连带清偿责任；六、驳回济南弘汇股权投资中心（有限合伙）的其他诉讼请求；七、长江湾（苏州）经贸有限公司在抵押权人实现抵押权后，有权向长江湾文化传播（苏州）有限公司追偿；八、长江湾投资集团有限公司、北企（苏州）商贸有限公司、苏州市华业百福置地有限公司、陈欣、邹岚、陈劭华在承担保证责任后，有权向长江湾文化传播（苏州）有限公司追偿。”陈劭华不服该判决，向山东省高级人民法院提起上诉，山东省高级人民法院于2020年5月21日判决驳回上诉，维持原判。后该案进入执行程序，执行案号为（2020）鲁01执1011号。另查明，2011年8月15日，苏州市土地储备中心向戴小阳出具编号为xxxxxx、xxxxxx《定销商品房准购证》，分别允许戴小阳购买石湖花园定销商品房小区90平方米套型多层房源一套……有效期至2011年10月15日，逾期视作放弃购房权利。2011年9月28日，戴小阳与华业置地公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：戴小阳从华业置地公司处所购商品房为高新区横塘街道迎宾路xx号xx幢xxx室，总价款为200203元，同日戴小阳向华业置地公司支付购房款200203元及该房产煤气费2900元。2011年10月8日，戴小阳与华业置地公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：戴小阳从华业置地公司处所购商品房为高新区横塘街道迎宾路xx号xx幢xxx室，总价款为266473元。戴小阳于同日向华业置地公司支付购房款266473.55元及煤气费2900元。2015年8月6日，江苏省苏州市苏州公证处出具两份《公证书》载明，戴小阳、贡雪英将编号为xxxxxx、xxxxxx《定销商品房准购证》所示权利赠与给戴进文所有。2015年8月10日，苏州市土地储备中心出具两份《持有人变更通知书》，载明该中心同意将xxxxxx、xxxxxx号《定销商品房准购证》持有人由戴小阳变更为戴进文。以上事实，有民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书、《商品房买卖合同》《公证书》、收据等证据材料在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人戴进文提交的《定销商品房准购证》《商品房买卖合同》及收款收据等证据，可以证明戴小阳从华业置地公司处购买案涉房产，在本院查封前与其签订《商品房买卖合同》，支付全部购房款并已实际占有，因华业置地公司原因至今无法办理房产证。根据《公证书》及《持有人变更通知书》，案外人戴进文作为案涉房产的合法承继人，请求停止对案涉房产的执行，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对位于苏州市高新区横塘街道迎宾路石湖花园xx幢xxx室、xxx室两套房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  邢景明审判员  周 宏审判员  郑凤云二〇二〇年十一月二十五日法官助理李姝怡书记员马彬