洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0302民初869号原告：张智国，男，1976年7月4日出生，汉族，住河南省孟津县。委托诉讼代理人：杨鸿超，河南九都律师事务所律师。委托诉讼代理人：马媛媛，河南九都律师事务所实习律师。被告：郑炎超，男，1977年2月8日出生，汉族，住洛阳市老城区。委托诉讼代理人：杨延新，系郑炎超妻子，1979年2月4日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。原告张智国与被告郑炎超宅基地使用权纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张智国的委托诉讼代理人杨鸿超、马媛媛，被告郑炎超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张智国向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告于2012年2月6日签订的《宅基地转让协议书》；2、要求郑炎超向张智国返还宅基地转让款6万元并支付自2012年2月6日至实际偿还之日的利息（2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算;2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、要求郑炎超向张智国支付建房费用212660元，并支付自2012年3月19日至实际偿还之日的利息（2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算;2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、要求郑炎超按每月1000元支付自2012年3月19日至判决生效之日的租金损失，暂计至2020年5月20日为98000元；5、本案诉讼费用由郑炎超承担。诉讼过程中，张智国增加诉讼请求：要求郑炎超支付鉴定费3000元。事实和理由：张智国、郑炎超是亲戚关系，2012年2月6日，双方签订《宅基地转让协议书》一份，约定郑炎超自愿以6万元的价格将其名下的位于洛阳市××城区邙××村的长14米，宽11.5米，总面积161平方米的宅基地转让给张智国，并承诺房屋建成后，无条件协助张智国办理土地使用权证及房屋产权证的过户手续。同日，张智国与案外人崔高顺签订建房合同书一份，由崔高顺负责在上述宅基地上建设一处3层房产，之后张智国陆续向崔高顺支付建房费用19万元。房屋主体完毕后，张智国又找人进行了墙面处理、大门安装，并在楼顶搭建了彩钢棚，共计花费22660元。房屋建成后，张智国多次要求郑炎超协助办理土地使用权证及房屋产权证的过户手续，但郑炎超均以各种理由推拒并将涉案房屋的门锁换掉，全家居住于此，张智国多次与其协商，要求郑炎超搬出涉案房屋或退还转让款并支付建房费用，但郑炎超均不同意，张智国无奈诉至法院。被告郑炎超辩称，其以前不认识张智国，是通过其他亲戚介绍认识的，张智国当初购买宅基地并在上面盖房子是为了拆迁赔偿。双方签订宅基地转让协议属实，张智国盖房子也属实，盖完房子后郑炎超在房子居住不属实，郑炎超的房子拆了以后，2019年10月份郑炎超才开始在房子里居住至今。其同意解除宅基地转让协议，同意返还宅基地转让款6万元，但是不同意给建房费用，也不同意给租金损失，从2019年10月份郑炎超住进去以后，可以给张智国租金。本院经审理认定事实如下：1999年12月10日，洛阳市郊区邙山镇冢头村民委员会向郑炎超出具收据一份，载明：今收到冢头村八组郑炎超人民币贰仟元整系付宅基款。2012年1月10日，郑炎超向张智国出具收条一份，载明：今收到张智国陆万元正，60000元正。2012年2月6日，张智国（乙方）与郑炎超（甲方）签订了一份《宅基地转让协议书》，约定：宅基地坐落于洛阳市××城区邙××村集体规划小区，四址分明为界，长14米，宽11.5米，面积161平方米，转让金额（人民币大写）六万元整；协议双方签字之日起，甲方将土地使用证交予乙方，该幅宅基地所有权属归于乙方所有，乙方有权在此宅基地上修建房屋；在乙方修建房屋过程中，所需水、电由甲方协助办理，所有费用由乙方承担；乙方在房屋建成后，甲方必须无条件配合乙方办理土地使用证、房屋产权证过户等手续到乙方手中，所需费用由乙方承担等内容。协议书签订后，郑炎超将上述宅基地交付给张智国，张智国找来崔高顺在上述宅基地上建房，并于2012年2月6日与崔高顺签订了一份《合同书》，约定：1、承建范围：乙方连工带料，主体贴地砖内粉刷，正面墙砖，侧面粉刷（甲方负责地板砖、门、窗、外墙砖、水电）；2、承建标准：乙方负责处理地基，F74-24收打地圈梁，共三层，一层一圈，1栋标高3.2米，2楼标高3米，3楼标高2.9米，楼顶屋面用冷拨丝织成网15*20，现浇混凝土6-8公分，每平方米360元（建筑费）；3、建筑材料标准：砖用偃师红砖，圈梁钢筋为12#安钢，沉重梁为上为25#，下为16#安钢，灰用宜阳桥兴，打梁为宜阳同力，砌墙比例为1袋灰打两，圈梁比例为1:2:4（1袋灰）等内容。崔高顺于2012年2月6日开始建房，同年3月份主体房屋施工完毕。2019年10月份，郑炎超将上述房屋粉刷装修后在房屋内居住至今。本案审理过程中，张智国向本院申请对其建房费用进行评估，本院依法委托洛阳市蓝诚价格评估事务有限公司进行评估。2020年10月12日，洛阳市蓝诚价格评估事务有限公司作出蓝评报字[2020]第109号价格评估报告书，评估结论为：位于洛阳市老城区冢头村**张智国所建房产的建设费用，在评估基准日2012年2月6日的评估价格为人民币贰拾壹万陆仟叁佰元整，张智国为此支出评估费3000元。本院认为，农村宅基地归集体所有,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，被告郑炎超将其宅基地使用权转让给原告张智国,双方签订的宅基地转让协议,违反了《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定，应当认定无效。故原告张智国要求解除其与被告郑炎超于2012年2月6日签订的《宅基地转让协议书》的诉讼请求，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，故被告郑炎超应返还原告张智国宅基地转让费60000元，原告张智国因该合同取得的宅基地及房屋现由被告郑炎超占有并使用，该宅基地不必再进行返还。关于原告张智国主张的宅基地转让款的利息损失，因双方对导致合同无效均有过错，本院酌定被告郑炎超自2012年2月6日起至实际履行完毕之日止按中国人民银行同期存款基准利率向原告张智国支付利息，原告张智国诉讼请求中超出部分，本院不予支持。因原告张智国在涉案宅基地上建设房屋而支出了相应的建房费用，合同无效后，已建成房屋无法进行返还，故被告郑炎超应补偿原告张智国建房费用损失。关于原告张智国的建房费用，经评估为216300元，因双方对导致合同无效都存在一定的过错，本院酌定被告郑炎超补偿原告张智国建房费用的70%即151410元。原告张智国主张建房费用的利息损失，于法无据，本院不予支持。原告张智国为此支出了评估费3000元，本院酌定被告郑炎超支付评估费的70%即2100元。关于原告张智国主张的租金损失，因双方签订的宅基地转让协议自始无效，宅基地及宅基地上的房屋应归被告郑炎超所有，故该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，2004年修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:一、被告郑炎超于本判决生效之日起十日内返还原告张智国宅基地转让款60000元及利息（自2012年2月6日起至实际履行完毕之日止按中国人民银行同期存款基准利率计算）；二、被告郑炎超于本判决生效之日起十日内补偿原告张智国建房费用151410元；三、被告郑炎超于本判决生效之日起十日内支付原告张智国鉴定费2100元；四、驳回原告张智国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3533元，由原告张智国负担1298元，由被告郑炎超负担2235元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  姬玲利二〇二〇年十一月九日书记员  王晓莹