湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初4600号原告：武汉百步亭花园物业管理有限公司,住所地湖北省武汉市江岸区百步亭花园路**。法定代表人：田洪斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：文柳，湖北英达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张磊，湖北英达律师事务所律师。被告：湖北宝立康实业股份有限公司，，住所地湖北省广水市吴店镇塘畈村001-1法定代表人：谢文君，该公司董事长。被告：湖北宝立康实业股份有限公司武汉宝立康中西医结合门诊部，，住所地湖北省武汉市江岸区发展大道365-369负责人：谢文君。两被告共同委托诉讼代理人：涂闯，北京市京师（武汉）律师事务所律师。原告武汉百步亭花园物业管理有限公司（以下简称百步亭花园物业公司）诉被告湖北宝立康实业股份有限公司（以下简称宝立康公司）、湖北宝立康实业股份有限公司武汉宝立康中西医结合门诊部（以下简称宝立康中西医门诊部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百步亭花园物业公司的委托诉讼代理人文柳、张磊，被告宝立康公司、宝立康中西医门诊部共同的委托诉讼代理人涂闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百步亭花园物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告将位于金桥××××商业街中编号为B1-116、117、118号商铺（以下简称案涉商铺）腾退交还给原告；2、请求判令被告立即向原告支付欠缴租金126453元；3、请求判令被告立即向原告支付逾期付款违约金14320元(暂计算至2020年7月5日，最终计算至被告实际付清全部欠缴租金之日止)；4、请求判令被告立即向原告支付合同解除的违约金37935.90元；5、请求判令被告立即向原告支付房屋占用使用费2902.20元（按每日416.60元的标准计算，从2020年7月17日起暂计算至2020年7月23日，最终计算至被告实际腾退之日止）；6、请求判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月1日原告与被告签订合同编号为商058的《金桥汇商业街租赁合同》，约定原告将案涉商铺继续租赁给被告使用，建筑面积191.36平方米，第一、二年租金为每月12438元。租金均按季度收取，首期租赁费用被告应于合同生效之日起5个工作日内向原告支付。但在合同生效后，被告未按约定履行付款义务，拖欠租金长达12余月之久，经原告多次催告仍未支付。原告根据《中华人民共和国合同法》和《金桥汇商业街租赁合同》的规定，已于2020年7月6日解除与被告签订的《金桥汇商业街租赁合同》，并给予被告10天的腾退期，但被告至今未向原告返还租赁商铺。被告拖欠租金的行为已构成严重违约，应当按照合同的约定承担违约责任。根据以上事实，原告认为被告拖欠租金、占用原告房屋的行为，严重侵害了原告的合法权益，违反了合同的约定及法律的相关规定。现为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决。被告宝立康公司及宝立康中西医门诊部辩称，第一、被告宝立康公司并非案涉租赁合同的相对方，不是本案的适格当事人，不应列为共同被告；第二、原告主张的违约金计算标准过高，请求法院依法酌减，本案中原告主张了合同解除违约金，及逾期支付租金的违约金日万分之五即年利率18%，二者之和几乎达到了原告主张的租金损失的一半，违约金计算标准明显畸高，违反合同法的相关规定，请求依法酌减；第三、原告的单方解除合同行为不符合合同约定，不视为合同已经解除，根据《金桥汇商业街租赁合同》第十二条第2条第（3）款约定，乙方违反或不履行本合同约定义务，或不承担本合同约定责任，经甲方三次书面通知要求未予纠正的甲方有权提前解除本合同，但在本案中，原告在行使合同解除权时，并未履行合同前述的三次书面通知义务，因此其无权提前解除合同，其发出的合同解约通知书当然无效；第四、案涉租赁合同签订于2019年6月1日，但直到2019年7、8月份，原告才将房屋交付给被告，延误了被告装修期限，被告前期已投入20多万元进行装修，后因新冠××疫情爆发，装修进程被迫中止，今年4、5月份，仍是疫情阶段，原告在被告未开门营业的情况下，便粗暴使用贴封条、停电、电话骚扰的方式催退房屋，大多前租户告知几年来原告因经营不善市场毫无人气，与大多商户发生纠纷，致商户关门离去，截至目前为止，被告租赁商铺内仍未装修完毕，也因被告合伙投资人万某出资未到位，被告并非恶意欠缴租金，是受客观因素影响，暂时无力支付。希望原被告能够在相互理解的基础上友好协商解决。若原告坚持主张收回房屋，我方愿意腾退返还房屋，但原告应补偿被告相应的装饰装修损失。根据省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知，对租用其他经营用房的，鼓励业主、房东为租户减免租金，具体由双方协商解决，因此希望原告及法院能根据现情依法酌减部分租金，使被告能够安心、顺利、和谐复工开业。本院查明：2019年6月1日，百步亭花园物业公司（甲方）与宝立康中西医门诊部（乙方）签订《金桥汇商业街商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同编号商058。合同约定：甲方将位于金桥××××商业街中的编号为B1-116，117，118号，建筑面积合计为（65.19+66.07+60.10）=191.36平方米的商铺继续租赁给乙方使用。租赁期限为2年，自2019年9月1日起至2021年6月28日止。乙方租赁该商铺的用途为康复保健；所经营的商品品类和经营品牌为宝立康。乙方应严格按照本合同约定用途使用租赁商铺。租赁费用：本合同项下租赁费用系指租赁商铺的租金加商业管理费，甲方以人民币计收。本合同所称商业管理费系指甲方为包括乙方租赁商铺在内的商业街提供整体营销策划推广、商业街业态布置、商铺经营情况的跟进了解和咨询以及顾客投诉的协调处理等服务的费用。第一年租金为40元/平方/月，商业管理费为25元/平方/月，月度租赁费用合计12438元，季度租赁费用共计37341元；第二年租金为40元/平方/月，商业管理费为25元/平方/月，月度租赁费用合计12438元，季度租赁费用共计37314元；乙方租赁商铺实行先付费后使用的原则。首期第一个季度租赁费用应于本合同生效之日起5个工作日内付清；从第二租赁季度开始，乙方须提前5个工作日向甲方付清下一季度（即三个月）的租赁费用，以后依次类推。甲方在乙方完全履行当期付款义务后的合理时间内，向乙方提供合法票据。乙方逾期未付或未能足额付清各季度租赁费用的，即构成违约，甲方有权按照乙方所欠月度租赁费用日万分之五的比例向乙方收取违约金，乙方逾期达到或超过30日的，甲方有权提前解除本合同，合同保证金不予退还，同时，乙方应按当年一年的租金的标准向甲方缴纳违约金。本合同项下的合同保证金是指乙方为保证全面履行本合同而向甲方支付的合同押金。合同保证金收取标准为10000元。乙方无权要求用合同保证金抵扣商铺租赁费用。签订本合同之日，乙方仍在继续承租租赁商铺，故本合同签订之日，即视为甲方已将符合约定的租赁商铺交付给乙方。乙方应于本合同租赁期限届满之日或双方协商一致同意提前解除之日，或因法定不可抗力情形导致本合同提前解除之日，以及因乙方违约致使本合同提前解除之日起7个工作日内将租赁商铺清空腾退恢复至武汉百恒隆基商业发展有限公司交付乙方时的原状。乙方逾期交还租赁商铺并未办理书面确认手续的，则须以最后一个逾期交付商铺的逾期时间，按照月度租赁费用的双倍标准，按月向甲方支付商铺占用费，但因不可抗力导致租赁商铺破坏或灭失致使乙方无法按约定交还的除外。乙方逾期占用租赁商铺的，甲方还有权采取相应措施强行清退，所发生的清退费用及租赁商铺内的财产损失由乙方自行负责和承担。若乙方拒不将租赁商铺恢复至武汉百恒隆基商业发展有限公司交付时的原状，则甲方为将租赁商铺恢复原状所支出的所有费用，均由乙方承担，甲方可抵扣保证金，保证金不足部分甲方有权继续向乙方追偿。乙方有下列情形之一的，甲方有权提前解除本合同：…（1）乙方违反本合同相关条款约定，构成违约且具备提前解除本合同条件的；…（3）乙方违反或不履行本合同约定义务或不承担本合同约定责任，经甲方3次书面通知要求都未予纠正的…甲方依上述约定提前解除本合同的，应书面通知乙方，通知送达乙方之日本合同即被解除。本合同签订生效后，甲乙双方均应严格遵守本合同的约定，自觉履行各自的合同义务及责任，任何一方不得违反或不履行或不正确履行本合同约定的义务及责任，否则即对另一方构成违约并应承担违约责任。合同签订后，宝立康中西医门诊部仅向百步亭花园物业公司支付10000元保证金，此后未再支付任何费用。2020年7月6日，百步亭花园物业公司向宝立康公司的法定代表人、宝立康中西医门诊部的负责人谢文君通过手机短信形式发送《解约通知书》，其中载明：首期租赁费用贵司应于合同生效之日起5个工作日内向我司支付。但时至本《解约通知书》出具之日，贵司未按约定支付任何租赁费用，已拖欠租金长达12余月之久。鉴于贵司长期拖欠租金未付，已构成违约，我司现通知贵司，2019年6月1日，贵我双方签订的两份《金桥汇商铺租赁合同》于2020年7月6日解除。请贵司于合同解除后3日内向我司支付应付租金、按约定承担相应违约责任并于10日内返还租赁商铺，否则我司将采取法律途径维护自身权益。审理中，宝立康公司认可宝立康中西医门诊部系其设立的分公司。本院认为，百步亭花园物业公司与宝立康中西医门诊部签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方合同约定，宝立康中西医门诊部应于《租赁合同》生效后5个工作日向百步亭花园物业公司付清首期第一个季度的租金，该门诊部未按约定向百步亭花园物业公司支付租金，已属违约，百步亭花园物业公司依据《租赁合同》中“乙方逾期达到或超过30日的，甲方有权提前解除本合同”的约定向宝立康中西医门诊部发出《解约通知书》，要求解除合同，符合法律规定与合同约定。宝立康中西医门诊部的负责人谢文君于2020年7月6日通过手机短信收到《解约通知书》，应认定双方的《租赁合同》于2020年7月6日解除。关于租金的给付问题，宝立康中西医门诊部应支付租金的期间为2019年9月1日至2020年7月5日，考虑到受新冠××疫情影响，武汉市于2020年1月23日关闭离汉通道，于同年4月8日解除离汉通道管控措施，在此期间，宝立康中西医门诊部无法使用案涉商铺进行经营，本院酌定对2020年2月至4月的租金减免百分之三十。故宝立康中西医门诊部应当向百步亭花园物业公司支付2019年9月1日至2020年7月5日的租金115258.80元[（7+3×70%+5/30）×12438元/月]。合同解除后，宝立康中西医门诊部继续占用案涉商铺已无法律和合同依据，百步亭花园物业公司主张宝立康中西医门诊部腾退交还案涉商铺，并要求宝立康中西医门诊部以414.60元/日为标准，支付自2020年7月17日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费的请求，本院予以支持。关于违约金，双方合同约定“乙方逾期未付或未能足额付清各季度租赁费用的，即构成违约，甲方有权按照乙方所欠月度租赁费用日万分之五的比例向乙方收取违约金，乙方逾期达到或超过30日的，甲方有权提前解除本合同，合同保证金不予退还，同时，乙方应按当年一年的租金的标准向甲方缴纳违约金”，现宝立康中西医门诊部未按照合同约定支付租金，导致合同解除，该门诊部应当承担逾期付款违约金及合同解除违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定可知，我国合同法上的违约金系以补偿性为主、以惩罚性为辅，不得过分高于损失。现宝立康中西医门诊部亦表示约定的逾期付款违约金标准过高，请求法庭予以调整，本院予以采信，酌情予以调减，逾期付款违约金标准调减至年4%。故宝立康中西医门诊部应当向百步亭花园物业公司支付逾期付款违约金（以37314元为本金，按照年4%的标准，自2019年6月11日计算至实际付清之日止；以33582.60元为本金，按照年4%的标准，自2019年11月26日计算至实际付清之日止；以29851.20元为本金，按照年4%的标准，自2020年2月24日计算至实际付清之日止；以14511元为本金，按照年4%的标准，自2020年5月27日计算至实际付清之日止）。关于合同解除违约金，因双方在合同中既约定了保证金又约定了违约金，保证金属于当事人预先约定的违约赔偿金，亦具有违约金的性质，因宝立康中西医门诊部抗辩合同解除违约金标准过高，考虑到宝立康中西医门诊部已缴纳10000元保证金，本院认定解除合同违约金为27935.90元。宝立康中西医门诊部系宝立康公司分公司，其以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由宝立康公司承担，宝立康中西医门诊部可以先以其管理的财产承担，不足以承担的，由宝立康公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告湖北宝立康实业股份有限公司武汉宝立康中西医结合门诊部于本判决生效之日起十日内将位于武汉市江岸区金桥大道81号的金桥汇商业街中编号为B1-116、117、118号商铺腾退并交还给原告武汉百步亭花园物业管理有限公司；二、被告湖北宝立康实业股份有限公司、湖北宝立康实业股份有限公司武汉宝立康中西医结合门诊部于本判决生效之日起五日内向原告武汉百步亭花园物业管理有限公司支付租金115258.80元；三、被告湖北宝立康实业股份有限公司、湖北宝立康实业股份有限公司武汉宝立康中西医结合门诊部于本判决生效之日起五日内向原告武汉百步亭花园物业管理有限公司支付房屋占有使用费（以414.60元/日为标准，自2020年7月17日起计算至实际腾退之日止）；四、被告湖北宝立康实业股份有限公司、湖北宝立康实业股份有限公司武汉宝立康中西医结合门诊部于本判决生效之日起五日内向原告武汉百步亭花园物业管理有限公司支付逾期付款违约金（以37314元为本金，按照年4%的标准，自2019年6月11日计算至实际付清之日止；以33582.60元为本金，按照年4%的标准，自2019年11月26日计算至实际付清之日止；以29851.20元为本金，按照年4%的标准，自2020年2月24日计算至实际付清之日止；以14511元为本金，按照年4%的标准，自2020年5月27日计算至实际付清之日止）；五、被告湖北宝立康实业股份有限公司、湖北宝立康实业股份有限公司武汉宝立康中西医结合门诊部于本判决生效之日起五日内向原告武汉百步亭花园物业管理有限公司支付解除合同违约金27935.90元；六、驳回原告武汉百步亭花园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3932元，减半收取1966元，由被告湖北宝立康实业股份有限公司、湖北宝立康实业股份有限公司武汉宝立康中西医结合门诊部共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  刘翔二〇二〇年十一月十三日书记员  邬荣