北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初5349号原告：续茵媚，女，1973年10月31日出生。委托诉讼代理人：李鑫鹏，北京市嘉昊律师事务所律师。被告：杨建华，男，1982年9月30日出生。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告续茵媚与被告杨建华、被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告续茵媚及其委托诉讼代理人李鑫鹏、被告杨建华、被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。续茵媚向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告双方的买卖合同关系；2.依法判令二被告向原告返还首期购房款409010元及利息（以本金409010元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年1月4日起计算至实际退还之日止）；3.本案件的诉讼费由上述被告承担。事实和理由：2015年夏，绿地京纬公司开发的绿地朗山商品房项目开盘销售，原告有意购买，至绿地京纬公司售楼处咨询，负责接待原告的是绿地京纬公司的销售人员雷岩，由于开盘房屋已经全部被认购，原告登记了联系电话后返回。2015年12月，雷岩主动联系原告，告知有个客户叫杨建华，已经支付意向金5万元并签署了定购协议，因其个人原因放弃购买，原告如果仍有意购买此项目房屋，绿地京纬公司可以将杨建华预定的绿地朗山X号房屋（以下简称涉案房屋）更名到原告名下，由原告购买。原告向雷岩了解完涉案房屋的基本情况后同意购买。由于杨建华认购的涉案房屋首付款缴纳限期临近，绿地京纬公司来不及办理合同更名手续，故在绿地京纬公司销售人员雷岩的安排下，2015年12月31日，原告将359010元首期购房款打入绿地京纬公司的账户。2016年1月4日，原告通过银行转账，转给雷岩11万元，其中5万元系支付给杨建华的先行支付的购房意向金，剩余6万元系支付电商服务费。原告支付完上述款项后，雷岩告知绿地京纬公司内部申报合同更名，让原告等待绿地京纬公司通知后签订合同。原告至今未接到绿地京纬公司签订购房合同的通知，与绿地京纬公司协商未果，故诉至法院。杨建华辩称，我从未见过原告，我从绿地京纬公司看房后，交过两份认购金，均是5万元，后雷岩告知将涉案房屋出售给他人，将我交纳的款项退回，我认为原告所述事实与我无关，不同意原告的诉讼请求。绿地京纬公司辩称，1.我公司主体不适格，我公司与原告之间就涉案房屋无任何合同关系，原告起诉不当，原告要求我公司退还购房款、赔偿利息损失和逾期利益损失无任何事实和法律依据。我公司于2015年将涉案房屋出售给杨建华，双方签署了《北京绿地朗山健康产业园项目定购协议》，杨建华于2015年11月22日向我公司支付意向金5万元，于2015年12月31日向我公司支付购房款359010元。后因杨建华个人原因未能按合同约定期限缴纳剩余房款并签订《北京市商品房预售合同》，我公司于2016年9月20日书面通知杨建华解除《北京绿地朗山健康产业园项目定购协议》。《北京绿地朗山健康产业园项目定购协议》解除后，杨建华与我公司协商一致，将其就涉案房屋已支付的房款中的5万元转款至其购买的商业一期项目XX房屋项下，剩余359010元双方暂未协商处理方式。同时，与杨建华就涉案房屋合同履行期间，双方未办理过任何更名手续，故我公司与原告就涉案房屋无任何合同关系，原告起诉我公司不当。2.原告将359010元首期购房款打入我公司账户，实际是代杨建华向我公司支付购房款，而不是以其个人名义支付的购房款，我公司在收款同时即开具了收据，收据上明确收到的款项为“杨建华交来X人民币359010元”房款，交款人处原告也签字确认为“续茵媚代杨建华”，对此原告并无任何异议。根据合同相对性原则，涉案房屋的房款付款人为杨建华，而非原告，故不应退还给原告。如原告主张退款应向杨建华主张，原告与杨建华之间的纠纷与我公司无关。3.原告向案外人雷岩付款与我公司无关，原告应向杨建华及雷岩主张权利，如在本案中处理，应追加雷岩参加本案诉讼。4.就涉案房屋我公司与原买受人杨建华之间有未退款项，如我公司向原告退款将会造成国有资产流失，原告收取款项将构成不当得利。5.我公司未向原告收取任何款项，也没有签订任何书面协议或合同，也未出具过更名材料，故我公司不应向原告返还款项、支付赔偿及损失的义务。综上，不同意原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年12月31日，续茵媚以刷卡方式向绿地京纬公司交款359010元。当日，绿地京纬公司为续茵媚出具收据，载明：“今收到杨建华交来X人民币（大写）叁拾伍万玖仟零壹拾元正”，交款人处记载“续茵媚代杨建华”。2016年1月4日，续茵媚分三笔向雷岩汇款11万元。2016年8月25日，雷岩向杨建华汇款10万元。2016年9月20日，绿地京纬公司出具《解除通知书》，内容记载：“杨建华先生/女士感谢您对我司的关心和厚爱，于2016年1月7日购买了由我司开发建造的‘绿地朗山健康产业园’项目的X（以下简称该房屋），并就该房屋签署了《北京绿地朗山健康产业园项目定购协议》。《北京绿地朗山健康产业园项目定购协议》签署之日至2015年11月22日，阁下累计缴纳房款409010元（大写：肆十万玖仟零壹拾圆整），严重违反了绿地朗山产业园项目的付款要求。《北京绿地朗山健康产业园项目定购协议》签署后，阁下未在规定的期限内到我司缴纳相应房款及签订《北京市商品房预售合同》，并办理贷款相关手续。现我司根据《北京绿地朗山健康产业园项目定购协议》约定，（该条款约定，乙方自定购之日起3日内未签订《北京市商品房预售合同》的，即被视做违约，甲方可不经催告，本协议即告终止，甲方有权将该套商品房自行处置）。现郑重通知于阁下，签收解除《北京绿地朗山健康产业园项目定购协议》通知书之日起，5各工作日内来我司办理《北京市绿地朗山健康产业园项目定购协议》之解除手续。因阁下迟延导致的一切法律后果，我司概不负责”。庭审中，杨建华表示记不清是否收到前述材料。2017年3月9日，雷岩为续茵媚出具收条，载明：“今收到续茵媚绿地朗山X收具共409010肆拾万玖仟壹拾元整，退款使用”。另查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。续茵媚、杨建华现均不具备购买涉案房屋资格。上述事实，有双方当事人陈述、刷卡单据、银行凭证、收条收据、借记卡账户历史明细清单、《解除通知书》等证据材料在案佐证。本院认为：依据本案现有证据可以认定涉案房屋系杨建华从绿地京纬公司定购，后雷岩将涉案房屋转售于续茵媚。在认定前述事实的基础上，本案现有争议点应在于续茵媚是否已与绿地京纬公司建立合同关系。庭审中，续茵媚提交交纳购房款项的收据记载其系代杨建华交款，依据该收据载明内容判断，与绿地京纬公司建立合同关系的主体应系杨建华。按续茵媚自述，绿地京纬公司员工雷岩曾承诺其对由杨建华定购的涉案房屋进行更名登记，对此，应当理解为更名完成的含义在于对合同记载购房人主体进行变更，变更后合同主体为续茵媚及绿地京纬公司，依据现有证据，尚不足以认定续茵媚所述更名手续完成，故在更名登记未完成之前，仅依雷岩的承诺难以确认续茵媚已与绿地京纬公司正式建立定购涉案房屋的合同关系。故续茵媚向绿地京纬公司主张返还购房款项的依据不足，本院不予支持。本案中杨建华在未与绿地京纬公司正式解除合同之前，通过雷岩转售涉案房屋，则杨建华应当对雷岩转售涉案房屋的行为承担法律责任，其应向续茵媚承担返还购房款项并给付利息的法律责任。至于杨建华与绿地京纬公司之间的争议问题，可另行诉讼解决。综上，续茵媚与杨建华之间形成关于涉案房屋的买卖合同关系。现因为购房政策影响，续茵媚及杨建华均丧失购买涉案房屋的资格，故续茵媚与杨建华之间的合同关系亦应解除。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告续茵媚与被告杨建华关于绿地朗山X号房屋的合同关系解除。二、被告杨建华于本判决生效后十五日内返还原告续茵媚购房款四十万九千零一十元并支付利息（利息以四十万九千零一十元为基数，自二〇一六年一月四日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。三、驳回原告续茵媚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千七百一十八元（系原告续茵媚预交），由被告杨建华负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱成辉二〇二〇年十一月三日法官助理 相 颖书 记 员 郭赛楠