江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0382民初1427号原告：王春艳，女，1985年11月28日生，汉族，住邳州市。委托诉讼代理人：李亚飞，江苏景来律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋依军，江苏景来律师事务所律师。被告：邳州市宏利达房地产开发有限公司，住所地邳州市跃进路。法定代表人：李磊年，总经理。委托诉讼代理人：魏东，江苏魏东律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏壮，江苏魏东律师事务所律师。原告王春艳与被告邳州市宏利达房地产开发有限公司（以下简称宏利达公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月19日公开开庭进行审理。原告王春艳诉讼代理人李亚飞、宋依军，被告宏利达公司诉讼代理人魏壮到庭参加诉讼。后依法转为普通程序，于2020年9月4日公开开庭进行审理。原告王春艳诉讼代理人李亚飞，被告宏利达公司诉讼代理人魏壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王春艳向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期产权登记违约金，以房屋总价款为基数按照中国人民银行逾期贷款利率的1.3倍计算26个月；2、判令被告协助将邳州市运河街道宏利达银河湾小区33幢1单元703号房屋产权登记在原告名下；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告于2017年1月5日签订商品房买卖合同，原告购买邳州市运河街道宏利达银河湾小区33幢1单元703号房屋，房屋价款为579892元。合同约定：“如因出卖人原因买受人未在房屋交付180日内取得房地产权属证书的，但未满一年的按已付房款万分之一支付买受人违约金。”合同签订后，原告于2016年9月30日上房并交付物业费，但时至今日，因被告原因原告未能办理产权登记。原告认为合同中对逾期办证违约金的约定过低，显失公平，应予以调整纠正，按法律规定标准计算。请求判如所请。被告宏利达公司辩称：1、答辩人已按《商品房买卖合同》的约定履行了义务，不存在违约行为。双方约定的上房时间是2016年10月30日，答辩人通知的上房时间是2016年9月30日，原告是2017年5月27日实际办理上房手续，答辩人已按约定履行了合同义务，不存在违约行为。双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定，“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权登转移登记”，原告要求答辩人将案涉房屋所有权转移登记至其名下并非答辩人的权利和义务范围。2、原告诉请98002元违约金无事实和法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，是合法有效的，不存在现实公平的情形。按照合同法的意思自治原则，双方均应按约定履行义务。该合同第二十条第二项约定：“如已出卖人的原因买受人未在房屋交付180日内取得房地产权属证书的，但未满一年的，按已付房款万分之一支付买受人违约金；如非出卖人原因，出卖人不承担任何责任”，据此，即使是答辩人的原因造成原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，但根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条约定，违约金应为57.99元，并非原告诉请的98002元。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院综合认定案件事实如下：2017年1月5日，原告王春艳（买受人）、被告宏利达公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，原告以579892元价格购买被告开发的位于邳州市。合同第十一条约定，出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十条约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的所有权转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，但未满一年的，出卖人按已付房款万分之一支付买受人违约金，如非出卖人原因，出卖人不承担任何责任。合同签订后，原告王春艳已按约定付清了购房款。2016年9月30日，案涉房屋具备交付使用条件。2017年5月27日，原告王春艳办理上房手续。2020年7月初，被告宏利达公司在案涉小区张贴公告，通知业主办理房产权属登记，但原告至庭审结束时尚未办理产权登记。以上事实，有商品房买卖合同、发票、物业费收据、庭审笔录、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告王春艳与被告宏利达公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》第二十条的约定“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的所有权转移登记”，被告作为房产出售方，向买受方交付相应的资料、协助办理房产登记手续是其自身的义务，但根据查明的事实，虽然原告提起本案诉讼时案涉房屋尚不具备办理产权登记的条件，但在诉讼过程中被告已通知原告办理，而原告因自身原因一直未办理，被告的协助义务已经在履行，目前也无证据表明其不愿履行该协助义务，故原告再坚持要求被告履行协助义务已无实际意义，其该项请求本案不予支持。关于被告对逾期办理产权登记应否承担违约责任的问题。双方签订的《商品房买卖合同》第二十条的约定：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的所有权转移登记；如因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，但未满一年的，出卖人按已付房款万分之一支付买受人违约金，如非出卖人原因，出卖人不承担任何责任。本案中，被告未举证证明其向原告交付办理房屋产权登记所需的申请表等资料，也未提供证据证明案涉房屋在约定期限内已具备办理产权登记的条件，其虽辩称无法办理登记的原因是部分业主将消防救援窗堵塞、防火门拆除导致消防无法通过验收、初始登记延迟，但仅凭其提供的照片、消防设施检测存在问题告知单复印件，无法证明其该项辩称的合理性，且即使其该项抗辩属实，被告也应提供证据证明消防救援窗堵塞、防火门拆除是无法办理初始登记的唯一原因，其自身不存在过错，但被告并未完成该项举证证明责任。因此，根据查明的事实，被告存在违约行为，应当承担相应的违约责任。关于逾期办理产权登记违约金如何计算的问题。对于该项请求，应当结合合同约定以及实际情况进行确定。首先，逾期办证所产生的后果与逾期交房并不相同，其损失数额不像逾期交房一样便于量化，原告认为合同约定的逾期办证违约金标准过低，就应当举证证明其因逾期办证而产生的损失数额明显高于约定标准，但其并未完成该项举证证明责任，其要求调整违约金标准的请求，本院无法支持。其次，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，但未满一年的，出卖人按已付房款万分之一支付买受人违约金。由此可见，双方对超过180日到一年的违约金明确约定是已付房款的万分之一，但并未约定超过一年后该之前的违约金约定标准不再适用，因此，对于逾期办证超过一年的违约金，仍应按照本条关于逾期办证的违约责任标准计算，即每半年逾期办证的违约责任是已付房款的万分之一（逾期不满半年的，按半年计算）。鉴于原告要求被告支付26个月的违约金，其数额应为289.95元（579892元乘以万分之一/半年，再乘以5个半年）。关于被告宏利达公司要求扣除疫情期间的违约金的抗辩意见，因其于疫情发生前即已违约，疫情期间的违约金不应予以扣除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告邳州市宏利达房地产开发有限公司支付原告王春艳支付逾期办理产权登记违约金289.95元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告王春艳的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2250元，由被告邳州市宏利达房地产开发有限公司负担150元，由原告王春艳负担2100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  董可伟人民陪审员  张 玲人民陪审员  徐 超二〇二〇年十一月二十六日书 记 员  王籽皓