陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终10721号上诉人（原审原告）：杨新刚，男，1982年7月17日出生，汉族，住甘肃省敦煌市。委托诉讼代理人：王宇峰，西安市新城区148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：熊友功，男，1960年6月14日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：宋文利，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁珊，陕西德伦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：寇青春，女，1967年2月15日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：宋文利，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁珊，陕西德伦律师事务所实习律师。原审第三人：西安创吉房地产信息咨询有限公司，住所地：西安市新城区长缨东路**汉杰天赐良缘第********。法定代表人：牛志杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟亚刚，男，1995年3月2日出生，该公司职员，住西安市新城区。上诉人杨新刚因与被上诉人熊友功、寇青春及原审第三人西安创吉房地产信息咨询有限公司（以下简称创吉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初4183号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，熊友功、寇青春系夫妻关系。寇青春名下有位于西安市新城区东站路以东长缨东路以北193号（唐韵三坊•和润坊）6幢2单元21902室住房一套（权证号：西安市房权证新城区字第1150110020-8-6-21902～1），建筑面积119.15平方米。2017年7月4日，杨新刚（买方）与寇青春（卖方）经创吉公司居间签订《房屋买卖合同》一份（合同编号：0003365）。合同约定，由买方出资购买卖方上述房产，成交价人民币95万元，该成交价包含该物业所有房款及现有已缴纳和发生之全部杂费，税费由买方自行承担。卖方保证所填写和提供的有关该物业的产权权属情况均是真实合法，保证对上述物业享有完整所有权，且没有侵犯第三人的权利。关于付款方式，合同第三条约定买卖双方同意按以下【B】种方式交易，【B】银行按揭付款，（一）买方已支付购房定金人民币伍万元整，此定金卖方同意交由居间方代为保管……（四）首付款（不含定金）人民币叁拾万元整，买方应在签署本协议后办理贷款手续前存入贷款银行的监管账户。在买方拿到房地局出具成功受理本次交易的过户受理单后，买方应配合银行将首付款放款给卖方。（五）贷款部分：人民币陆拾伍万元整，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的过户受理单后配合贷款银行放款给卖方。关于违约责任，合同第五条约定，本合同经买卖双方签字认可后，若买卖双方不按合同约定履行或不完全履行合同约定的视为违约，违约方须赔偿等同于定金数额或相当于成交价10%的违约金给守约方，同时违约方须向居间方支付买卖双方应支付的全部中介代理费。守约方已付中介代理费不再退还，由违约方承担。合同另对过户、争议解决方式等进行了约定。合同签订当日，杨新刚向创吉公司交纳定金50,000元，创吉公司出具有收款收据。因杨新刚系非西安市户籍居民，受政府限购政策的影响，杨新刚与寇青春直至2018年4月25日才签订《西安市存量房买卖合同》，并在房地主管部门进行了备案（备案号：C18021369）。该《西安市存量房买卖合同》约定的房屋买卖成交价格为94万元，房屋价款支付方式为贷款方式付款：买方应将首付款376,000元存入监管账户，余款人民币564,000元向贷款机构申请贷款支付，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户。合同同时约定，该房屋已设定抵押，房屋所有权转移登记需在抵押登记注销后方可办理。在该《西安市存量房买卖合同》特别提示第5条注明，本合同自签订之日起90日内，买卖双方应当到资金监管窗口办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续的，则本合同网签备案状态自动失效；如需交易，应另行网签合同。其后，熊友功、寇青春一直未办理涉案房屋抵押撤押手续，且熊友功、寇青春口头表示要求提高房价，双方发生纠纷，杨新刚遂诉至原审法院。庭审中，熊友功、寇青春对杨新刚要求解除双方签订的《房屋买卖合同》表示无异议，但对杨新刚其余诉讼请求不予认可。杨新刚提交熊友功、寇青春于2018年5月14日向中国农业银行西安西大街支行递交的《声明》一份，其内容为“中国农业银行西安西大街支行：房屋出卖财产共有人声明：同意以位于西安市新城区产（房产证号1150110020-8-6-21902～1）出卖给房屋买受人杨新刚（身份证号），房屋买卖行为是房屋出卖财产共有人的真实意愿表述，特此声明。”杨新刚据此证明杨新刚、熊友功、寇青春在银行办理了面签手续，熊友功、寇青春对此无异议，但杨新刚并未提交经过签字确认的相关借款协议。杨新刚另提交收条一张，证明为帮助熊友功、寇青春办理撤押手续，其在垫资公司垫付5,000元的事实，熊友功、寇青春对此无异议，但相关撤押手续直至法庭辩论终结前并未实际办理。杨新刚未提交其支付首付款的相关证据。本案审理过程中，经杨新刚申请，西安市中级人民法院委托西安通益房地产评估测绘咨询有限公司对涉案房屋的市场价值评估。2018年10月11日，西安通益房地产评估测绘咨询有限公司出具西通法估字（2018）第18043号《房地产估价报告》，估价结果为估价对象在价值时点的市场评估价值为人民币148.07万元，评估单价为12,431元/平方米。杨新刚为此支付鉴定费6,200元。庭审中，熊友功、寇青春对该《房地产估价报告》有异议，要求重新鉴定。经西安市中级人民法院委托陕西正衡房地产土地评估有限责任公司对涉案房屋的市场价值评估，2019年1月25日，陕西正衡房地产土地评估有限责任公司出具陕正衡房评报字（2019）第030号《房地产估价报告》，评估结果为市场价值总额为￥130.75万元，建筑面积单价为10,977元/平方米。熊友功、寇青春为此支付鉴定费5,700元。杨新刚于2018年6月6日诉至原审法院称，其与熊友功、寇青春于2017年7月4日签订《房屋买卖合同》，约定：熊友功、寇青春将坐落于新城区长缨东路以北193号6幢2单元21902室（119.11平方米）的房产以95万元的价格卖给其，其付给熊友功、寇青春定金5万元整。协议书签订后，其与熊友功、寇青春一起去银行做了面签，并到西安市房地局办理了网签手续。后其与熊友功、寇青春一直协商解决，熊友功、寇青春一直拖延不办理后续手续。后熊友功、寇青春背信弃义以房屋涨价为由，直接拒绝其，要求涨价到一百五十万才卖该房屋，直至今日熊友功、寇青春也没有履行相应法律义务。其认为其与熊友功、寇青春签订的房屋买卖合同属合法有效，且其也按照合同的约定向熊友功、寇青春履行了义务，但熊友功、寇青春却拒绝向其履行义务，实属无理，于法相悖。为了维护其合法权益，现诉至法院。请求：1、依法判令解除杨新刚、熊友功、寇青春之间签订的《房屋买卖合同》。2、依法判令熊友功、寇青春返还杨新刚定金50,000元。3、依法判令熊友功、寇青春向杨新刚支付违约金95,000元。4、依法判令熊友功、寇青春赔偿杨新刚房屋溢价损失530,700元。5、依法判令熊友功、寇青春承担中介费28,500元、保全费5,000元、担保费2,850元、鉴定费6,200元、咨询费2,000元。6、诉讼费由熊友功、寇青春承担。熊友功、寇青春辩称，因熊友功身患重病住院治疗需要用大量资金，遂将涉案房屋挂到中介出售。2017年7月4日，杨新刚与其签订了《房屋买卖合同》。合同签订后，其在等待第一笔购房款期间，从中介处得知杨新刚不具备购房资格。经多次催告，在等不来杨新刚资金的情况下，其四处举债治病。2018年4月，杨新刚找到中介想要办理网签，尽管此前没有付款，其还是与杨新刚办理了网签手续，希望杨新刚能尽快支付房款。网签后，其在办理撤押时发现撤押费用较签订合同时上涨了一倍，遂联系杨新刚希望杨新刚能承担因其为了获得购房资格导致交易周期延长而增加的撤押费用，杨新刚予以拒绝，亦不支付购房款。2017年6月25日，西安市政府办公厅下发“市政办发【2017】59号文件”，杨新刚家庭情况不符合该条规定。杨新刚明知自己没有购房资格依然隐瞒事实与其签订房屋买卖合同，这给合同目的的实现带来极大障碍。合同签订后，杨新刚不具备购房资格，其耐心等待杨新刚有了购房资格，为了促成合同顺利履行，期间除了催促杨新刚抓紧时间办理手续外，其未提出任何要求，无任何违约行为，反而杨新刚隐瞒无购房资格的事实与其签订合同之后，用了9个月时间才获得购房资格，获得了大量的时间利益。网签后，杨新刚非但不履行合同反而起诉其，属严重违约的行为。杨新刚故意隐瞒自己没有购房资格的事实与其签订了房屋买卖合同，应当为其行为带来的后果承担责任。其与杨新刚未就定金作出约定，也未收到杨新刚50,000元定金。综上，其在合同订立至今的整个过程中不存在任何违约行为，不应承担违约责任。并且杨新刚种种行为有违诚实信用原则，给其造成极大损失。故此，请求法院判决驳回杨新刚的诉讼请求。创吉公司述称，2017年7月4日，双方在我公司天赐良缘店签订《房屋买卖合同》，被告方是熊友功的儿子过来签订的合同，原告方是杨新刚的表妹过来签订的合同，后买卖双方补签的字。签订合同时约定定金由我公司代收，杨新刚对此也知情。其后，杨新刚因为限购政策需要办理购房资格，熊友功、寇青春因为房产有抵押，需要办理撤押手续。我公司找了中介公司垫资办理撤押，因为熊友功、寇青春征信较差，所以没有办理成。熊友功、寇青春所说撤押手续涨了一倍是因为其征信较差。期间，我公司给熊友功、寇青春联系，让办理垫资手续。2018年4月25日，双方办理网签手续之后，杨新刚给我公司说业主方要涨价，熊友功的儿子也给我公司说要涨价，大概一百五十万元，双方为此发生纠纷。定金现在我公司代为保管，我公司可以退还，对杨新刚的诉讼请求无异议。原审法院认为，依法成立的合同对当事人均有法律约束力。本案中，杨新刚与寇青春于2017年7月4日签订的《房屋买卖合同》系双方在平等、自愿基础上达成的合意，其意思表示真实，内容不违反法律强制性规定，应依法成立并生效。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，因合同双方在履行过程中发生纠纷，现杨新刚起诉要求解除合同，寇青春对此表示无异议，依法应予准许。关于杨新刚要求寇青春返还定金50,000元的诉讼请求，因该50,000元定金由创吉公司代管，合同解除后，依法应由创吉公司向杨新刚返还。寇青春在签订合同后一直未予办理涉案房屋抵押撤押手续，客观上导致杨新刚合同目的无法实现，但杨新刚在签订《房屋买卖合同》后因自身受限购政策的影响，直至2018年4月才与寇青春进行网签。庭审中，杨新刚亦未提交其已按约定支付首付款及其为购买房屋已实际办理完毕银行按揭贷款手续的相关证据，杨新刚无有效证据证明其已按照约定履行了己方全部合同义务，其亦存在违约行为，故杨新刚要求寇青春支付违约金、赔偿其房屋溢价损失、承担中介费、保全费、担保费、鉴定费、咨询费的诉讼请求，于法无据，依法不予支持。因熊友功并非合同一方当事人，其作为被告主体不适格，依法应驳回杨新刚对熊友功的起诉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告杨新刚与被告寇青春于2017年7月4日签订的《房屋买卖合同》有效，予以解除；二、被告西安创吉房地产信息咨询有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨新刚定金50,000元；三、驳回原告杨新刚其余诉讼请求；四、驳回原告杨新刚对被告熊友功的起诉。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费11,003元，由原告杨新刚承担8,000元，被告寇青春承担2,003元。鉴定费（含咨询费）13,900元，由原告杨新刚承担8,200元，被告寇青春承担5,700元。保全费5,000元，由原告杨新刚承担。宣判后，杨新刚不服，向本院提起上诉。请求：1、依法改判西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初4183号民事判决或发回重审；2、一、二审诉讼费、鉴定费由熊友功、寇青春承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决有失公允。1、首先，房屋买卖合同是2017年7月4日签订，网签手续是2018年4月办理，中间不管是寇青春未对房屋进行解押还是其没有购房资格，总之在2018年4月双方办理网签手续，可以认定双方对合同继续履行，也说明其已具备购房资格。合同继续履行最重要的一点就是对房屋进行解押，其后才能办理相关手续，一审法院认定其没有证据证明其完成了合同约定的义务，构成违约，纯属无稽之谈。网签后，其积极联系寇青春和创吉公司办理后续手续，寇青春因解押需要向垫资公司贷款，因其征信未通过，后联系其要求涨价，致使合同无法继续履行，属于恶意根本违约在先。2、其次，寇青春未对房屋进行解押是交易时间延长的主要原因，双方签订的两份合同并未约定限制交易最终完成时间，合同履行与其购房资格无关。3、再次，寇青春二次去办理撤押垫资的手续费是其代寇青春垫付的，结合寇青春的征信记录，寇青春从根本上就存在想要故意违约，以达到卖房以外的其他目的。银行65万元按揭贷款手续办理是否完毕与杨新刚与寇青春办理资金监管支付首付款无关。因卖方已于2018年5月8日违约，银行为防止利益受损，所以未放款，因此未办理完毕按揭贷款全部手续，银行不能把贷款资料全部返还，其只能提供部分贷款资料。4、最后，2017年末到2018年初西安市房价大涨，寇青春违背诚信，要求涨价，其不同意，遂诉至法院，其立案时请求的是继续履行合同，庭审中，寇青春明确表示不卖房，一审法官释明其应变更诉请，其才将诉请变更为解除合同赔偿损失，寇青春恶意根本违约，一审对此未认清，助长了寇青春的嚣张气焰，做出了不公正的判决。二、一审法院程序违法。其在2018年6月5日就对本案立案，却在2017年7月初才收到判决，严重超出审限。熊友功、寇青春辩称，杨新刚在合同签订后怠于履行合同是本案房屋买卖合同难以继续履行的原因，是合同目的落空、最终导致双方解除合同的根本原因，杨新刚应承担合同解除的主要责任，其不存在违约行为，不应当承担违约责任。2017年7月4日，其与杨新刚签订房屋买卖合同后，多次要求杨新刚办理面签，杨新刚不予配合一再推脱，2017年10月9日，双方才前往银行办理面签，但是因杨新刚不具备购房资格，面签未能办理成功。在创吉公司协调下，杨新刚承诺尽快落户西安以取得购房资格，但是直到2018年4月杨新刚才将配偶殷晓红户口迁到西安。在此期间，其积极配合杨新刚办理贷款手续、调阅房屋抵押档案，但是杨新刚既未按承诺尽快落户获得购房资格，也没有交纳首付款，更没有办理贷款，完全没有履行房屋买卖合同。其在办理撤押手续遇到资金困难时主动与杨新刚协商，希望杨新刚能先承担部分费用，杨新刚却拒绝提供帮助。从合同签订直至杨新刚提起诉讼，杨新刚既没有支付首付款，也没有按合同约定办理贷款，一方面不履行合同，一方面自行购买其他住房，使合同难以继续履行。其一直积极履行合同，不存在任何违约行为。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。创吉公司述称，网签合同不能履行是因双方未办理面签和资金监管手续，未办理面签是因涉案房屋未撤押，房款未结清是因双方未办理资金监管，未办理资金监管是因熊友功、寇青春要求涨价。至于双方交易过程中谁存在违约，一审程序问题由法院依法审查。经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，杨新刚与寇青春于2017年7月4日签订的《房屋买卖合同》为合法有效的合同，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，在《房屋买卖合同》签订时，杨新刚家庭虽不具备西安市购房资格，但在杨新刚家庭符合西安市购房资格后，双方于2018年4月25日进行了网签，可以看出此时双方均同意继续履行合同且该合同能够继续履行，也说明签订合同时杨新刚家庭虽不具备西安市购房资格不是涉案合同不能继续履行的原因。网签后，双方应办理资金监管手续和办理面签。此时涉案房屋尚存在抵押贷款，《房屋买卖合同》虽未约定寇青春完成解押的具体时间，但按交易习惯，最迟应在面签前完成，寇青春虽试图办理涉案房屋解押，但因其自身原因未能完成解押，致使网签合同无法继续履行。办理完成涉案房屋解押是房屋出卖人寇青春的基本合同义务，其未完成基本义务构成违约。合同约定，杨新刚应将首付款存入贷款银行的监管账户，因资金监管帐户并未建立，故原审认定杨新刚未支付首付款构成违约，理由不成立。寇青春构成违约，应按《中华人民共和国合同法》第一百零七条承担赔偿杨新刚损失的责任。杨新刚的损失为重新购置房屋的价值与合同约定价值之间的差价及其多支付的其他费用，对涉案房屋的价值人民法院委托房地产评估机构进行了二次评估。第二次评估相对公平、合理，本院予以采信。第二次评估结果：2019年1月14日，涉案房屋市场价值130.75万元。本案合同价95万元，房屋溢价损失35.75万元。但上述房屋溢价损失计算期间为2017年7月4日至2019年1月14日，因2017年7月4日至2018年4月期间，杨新刚家庭不具备西安市购房资格，故该期间的房屋溢价损失不应由寇青春承担，另2018年8月23日双方均同意解除合同，本案中，寇青春并未收取杨新刚的购房款，同意解除合同以后，杨新刚有及时止损的义务，故双方同意合同解除以后房屋溢价损失亦不应由寇青春承担。虽然上述房地产评估报告有效期为2019年1月25日至2020年1月24日，但该报告的内容客观、公正，本案可以参照。参照上述房地产评估报告结果并结合应扣除期间的房屋溢价，本院酌情认定寇青春赔偿杨新刚房屋溢价损失107,250元（按评估房屋溢价损失35.75万元的30%计算）。原审法院对杨新刚该请求未支持欠妥，予以纠正。寇青春赔偿杨新刚房屋溢价损失后，杨新刚主张的违约金，依法不再支持。合同第五条约定，本合同经买卖双方签字认可后，若买卖双方不按合同约定履行或不完全履行合同约定的视为违约，违约方须向居间方支付买卖双方应支付的全部中介代理费。守约方已付中介代理费不再退还，由违约方承担。按上诉约定，杨新刚主张的中介费28,500元，应由寇青春承担。原审法院对杨新刚该请求未支持不当，予以纠正。熊友功不是本案合同的当事人，亦不是房屋权属证书上的房屋共有人，故原审法院驳回杨新刚对熊友功的起诉，并无不当，应予维持。杨新刚主张的保全费、担保费、鉴定费、咨询费，原审法院未予支持并无不当，予以维持。原审判决中，当事人未上诉的内容，视其服判，予以维持。综上，原审判决应予部分改判。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初4183号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销西安市新城区人民法院（2018）陕0102民初4183号民事判决第三项；三、本判决生效后二十日内，寇青春赔偿杨新刚房屋溢价损失107,250元，中介费损失28,500元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回杨新刚其余诉讼请求。一审案件受理费11,003元，由杨新刚承担8,000元，由寇青春承担3,003元；一审鉴定费、保全费，按原审判决执行。二审案件受理费11,003元，杨新刚已预交，由杨新刚承担8,000元，由寇青春承担3,003元。上述费用，执行时一并结清。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年十一月二十五日书记员 陈 歆