山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0105民初1875号原告：山东申华立诚房地产有限公司，住所地济南市。法定代表人：王甲华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张小亮，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟庆超，泰和泰（济南）律师事务所律师。被告：济南康都置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：JEROMEKIANG，董事长。委托诉讼代理人：贺纪静，山东齐邦律师事务所。委托诉讼代理人：孙红红，山东齐邦律师事务所。原告山东申华立诚房地产有限公司（以下简称申华立诚公司）诉被告济南康都置业有限公司（以下简称康都置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告申华立诚公司的委托诉讼代理人张小亮、孟庆超，被告康都置业公司的委托诉讼代理人贺纪静、孙红红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申华立诚公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认2019年3月12日原、被告签订的销售（字）201912719832-1号《商品房买卖合同》第十七条第2款的约定为无效条款；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金406742。19元（以已付购房总房款5453222元为基数，自2019年4月1日起至2019年8月19日止，按同期银行贷款利率基准利率的1.95倍计算，自2019年8月20日起实际交付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）；3.本案诉讼费、保全费、财产保全保险费用等均由被告承担。诉讼中，原告申华立诚公司明确诉讼请求为：1.依法确认2019年3月12日原、被告签订的销售（字）201912719832-1号《商品房买卖合同》第十七条第2款的约定为无效条款；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金300160.08元（参照以下租金标准：房屋建筑面积170.53平米，租金标准每天3.86元/平，自2019年4月1日起至2020年6月30日租金为300160.08元，具体计算方式：3.86元/平米/天*170.53平米*456天=300160.08元），嗣后违约金按照上述计算方式计算至实际交房之日止，如后续租金标准高于鉴定标准，我方有权主张租金差额的损失；3.判令被告承担本案鉴定费3000元；4.本案诉讼费、保全费、财产保全保险费用等均由被告承担。事实与理由：2019年3月12日，原告与被告签订了销售（字）201912719832-1号《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的和信大厦1栋某商业用房，商品房及附属物总价款为5453222元。原告于合同签订前已经支付完毕全部购房款。依据《商品房买卖合同》，被告应当于2019年3月31日前将取得《分期综合验收备案证明》的上述商品房交付原告，并在房屋交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。根据相关法律规定，商品房外墙属于商品楼的基本机构部分，由该商品楼所有业主共有和共同管理的权利，开发商不能在出售房屋时在商品房买卖合同中约定保留外墙面的所有权和使用权，但是涉案《商品房买卖合同》第十七条第2款约定“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有”的条款违反法律相关规定，应属于无效条款。同时，被告违反合同约定的交房时间，至今未将符合合同约定交付条件的涉案商品房交付给原告使用，其行为已经严重违反《商品房买卖合同》中关于交房的约定，构成违约。涉案商品房为商业用房，被告的逾期交付导致原告无法使用该房屋或以此获得出租收益，给原告造成了严重经济损失。为维护原告合法权益，依法提起诉讼，请支持原告的诉讼请求。康都置业公司辩称，一、其公司已于2020年1月3日完成交房义务，延期交房违约金的计算期间应为2019年4月1日至2020年1月2日，其公司无需就2020年1月3日之后的部分承担违约责任。其公司已于2020年1月3日将涉案房屋和信大厦某商业房（以下简称涉案房屋）的钥匙交付给原告，因而其公司已经完成交房义务。根据原告与其公司于2019年3月19日签署的《济南市商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）201912719832-1】（以下简称涉案合同）第八条、第九条之约定，其公司应于2019年3月31日之前完成交房，逾期交房的违约责任自最后交付期限的第二天起计算至实际交付之日。本案中，涉案房屋实际交付日期为2020年1月3日，其公司延期交房的违约期间应为2019年4月1日至2020年1月2日，而非原告所主张的其公司至今仍未交付涉案房屋。二、延期交房违约金应当依据涉案合同约定的计算标准进行计算。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护；第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。涉案合同系其公司与原告真实意思的体现，且不存在合同无效的法定情形，并自成立时已生效。故该涉案合同对其公司与原告均具有法律约束力，双方应按合同约定的内容履行各自的义务，享受各自的权利。依据涉案合同第九条第二款第二项之约定：逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，最高不超过合同买受人已付款部分的百分之壹。本案中，原告向其公司支付的购房款为5453222元，按涉案合同第九条第二款第二项之约定计算逾期交房违约金，其公司应向原告应支付的金额为5453222*0.0001*100=54532.22元而非原告所主张的406742.19元。三、涉案合同第十七条第2款为当事人真实意思表示，于原告、被告之间应属有效。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定的是外墙面的所有权，对使用权未作涉及，使用权是所有权的延伸，所有权人有权对使用权进行处分，故该条对涉案房屋外墙面使用权的约定不违反法律法规的强制性规定，应属有效条款，对双方当事人均具有法律约束力，任何一方不得随意变更。退一步讲，即使该条款被确认为无效条款，该商品房外墙使用权也属于全体业主共同支配。原告仅是全体业主中的一员，不能代表全体业主向其公司提出确认该条款无效的诉求，对于该诉求原告主体不适格。综上所述，其公司已于2020年1月3日完成交房义务，延期交房的违约期间为2019年4月1日至2020年1月2日；延期交房违约金应当依据涉案合同约定的计算标准进行计算；涉案合同第十七条第2款为双方真实意思表示，于原告和其公司之间应属有效。请求判决驳回原告的诉讼请求，以维护其公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述以及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月12日，康都置业公司作为出卖人，申华立诚公司作为买受人，双方签订《济南市商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）201912719832-1）一份，载明：“第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于济南市馆驿街北侧、经一路南侧的地块的土地使用权。……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，[暂定名]和信大厦。……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一）为本合同第一条规定的项目内容。楼号：和信大厦某室（涉案房屋）该商品房的楼号、房号为合同约定的楼号、房号，如政府相关部门审批的楼号、房号与合同不一致，以政府批准的为准。……该商品房[合同约定]建筑面积共170.53平方米，其中套内面积149.06平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积21.47平方米。……第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定下述第3种方式计算该商品房价款：……3.按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米31978.08元，金额5453222元；……以上总价款5453222元。……第八条交付期限出卖人应当在2019年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》。2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》……第九条出卖人逾期交房的违约责任2.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，买受人应当协助出卖人办理完毕合同撤销、结清银行贷款本息，出卖人自合同撤销完毕、结清银行贷款本息之日起30日内退还全部已付首付款（按同期人民银行活期存款利率计算利息）。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，在本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，最高不超过合同买受人已付款部分的百分之一…第十七条双方可以就下列事项约定：1.该商品房所在楼宇的屋面使用权归该楼宇业主所有（有消防疏散要求的除外）…2.该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有。”合同签订前，申华立诚公司已向康都置业公司支付了购房款共计5453222元。另查明，本案在审理过程中，根据申华立诚公司申请，本院委托山东得惠价格评估有限公司对申华立诚公司购买的涉案房屋在2019年1月1日至2020年6月30日期间的租金价值进行评估，该公司于2020年8月12日出具价格评估报告，价格鉴定意见：“位于济南市馆驿街北侧、经一路南侧和信大厦1单元1层1-130号商业用房2019年全年及截止2020年6月底的租金数额为￥359400元（人民币叁拾伍万玖仟肆佰元整）。原告申华立诚公司支付鉴定费3000元。诉讼中，康都置业公司称涉案房屋尚未通过分期综合验收。原告申华立诚公司为申请财产保全支付财产保全保险费1200元。本院认为,原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，权利义务明确，未违反相关法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。涉案合同第八条约定出卖人应当在2019年3月31日前，将取得《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，逾期则为违约，应当按照约定向买受人支付违约金。因被告康都置业公司认可涉案房屋至今尚未通过分期综合验收，在涉案房屋未通过综合验收之前，即使被告康都置业公司将涉案房屋向原告申华立诚公司进行了交付，该交付亦是瑕疵交付，被告康都置业公司已经构成违约，应当承担自2019年4月1日起至涉案房屋符合合同约定交付条件时止的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据山东正衡价格评估有限公司出具的价格评估报告可知涉案房屋租金为3.86元/平方/天，故被告康都置业公司应向原告申华立诚公司支付违约金，违约金计算标准为：以房屋建筑面积170.53平米为基数，自2019年4月1日起至涉案房屋符合合同约定的交付条件时止，按照租金3.86元/平方/天计算。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：合同有下列情形之一的，合同无效…(五)违反法律、行政法规的强制性规定。因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十七条第2款“该商品房所在楼宇的外前面使用权归出卖人所有的”约定系违反法律的强制性规定，属于无效条款，原告申华立诚公司请求确认该条款为无效条款的请求予以支持。对于原告申华立诚公司要求被告康都置业公司承担鉴定费、财产保全保险费的请求，因该费用系原告申华立诚为实现债权所支出，且属于原告申华立诚公司的损失，故对原告申华立诚公司的该请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、2019年3月12日，原告山东申华立诚房地产有限公司与被告济南康都置业有限公司签订的销售（字）201912719587号《商品房买卖合同》第十七条第2款“该商品房所在楼宇的外前面使用权归出卖人所有的”的约定无效；二、被告济南康都置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告山东申华立诚房地产有限公司支付违约金（计算标准为：以房屋建筑面积170.53平方米为基数，自2019年4月1日起至涉案房屋符合合同约定交付条件时止，按照租金3.86元/平方/天计算）；三、被告济南康都置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告山东申华立诚房地产有限公司鉴定费3000元；四、被告济南康都置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告山东申华立诚房地产有限公司财产保全保险费1200元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7402元，财产保全费2594元，共计9996元，由被告济南康都置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  刘彩凤二〇二〇年十一月二十日书记员  史家慧