江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0924民初6973号原代：沈加忠，男，1971年7月19日出生，汉族，住江苏省射阳县新洋农场五村****。委托诉讼代理人：陈晓中，射阳县合兴法律服务所法律工作者。被告：顾明，男，1975年11月8日出生，汉族，住江，住江苏省射阳县div>被告：曾春莲，女，1976年10月7日出生，汉族，住江，住江苏省射阳县div>二被告共同委托诉讼代理人：周粉兄，江苏崇本律师事务所律师。原告沈某与被告顾明、曾春莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月22日立案后，先适用简易程序，于2020年1月6日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，于2020年6月17日、10月9日公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告沈某的委托诉讼代理人陈晓中，被告顾明、曾春莲的共同委托诉讼代理人周粉兄到庭参加诉讼，第二、三次庭审，原告沈某及其委托诉讼代理人陈晓中，被告顾明、曾春莲的共同委托诉讼代理人周粉兄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈某向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除沈某与顾明、曾春莲于2018年4月19日的签订的《房屋租赁合同》；2.顾明、曾春莲偿还沈某房屋租赁损失567076元，返还保证金30000元、两个月房租28000元，合计625076元；3.诉讼费由顾明、曾春莲负担。事实和理由：2018年4月8日，沈某与安徽易升山河品牌管理有限公司（以下简称易升公司）签订了《合作协议书》一份，约定沈某与易升公司合作营销零零肆捌香辣虾饭店模式，接受对方营销管理、统一门面广告、饭店设备供应、人员培训、物流配送等，沈某承担各项费用716000元，共同经营管理五年，到2023年4月止。2018年4月，沈某与加盟公司共同选定店址在射阳县幸福华城。2018年4月19日，沈某与顾明、曾春莲签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：沈某租赁顾明、曾春莲位于幸福华城1-5号楼房屋6间计232平方米，租期5年，到2023年5月31日止，每年租金16.8万元。顾明、曾春莲向沈某保证，出租房没有产权和抵押债务纠纷，如果出现承担全部连带赔偿责任和赔偿全部经济损失。如果被法院查封影响一方经营使用的，可以终止合同。为此，沈某向某升公司投资71.6万余元，装潢设立了饭店，向顾明、曾春莲交付了租金16.8万元和履行合同保证金3万元。2018年6月，沈某的饭店正式营业。2019年3月，射阳县人民法院执行局突然到饭店，在大门上贴了法院公告，要求沈某在2019年4月5日前迁让出该房屋，因为顾明法定债务不能履行，人民法院开始查封强制执行。沈某在接待法院工作人员之后了解了相关情况，知道饭店无法继续营业。2019年3月20日，沈某向另外一家房东发送了解除和终止合同通知书，此后自行遣散服务人员并逐步腾空房间，并于2019年5月20日正式向射阳县人民法院交付了房屋钥匙。期间，沈某多方找寻顾明、曾春莲，均未理睬。沈某认为，在房屋租赁合同中，约定了必须保证5年使用期，期间不能有人民法院执行债务或者第三人主张权利，这是加盟饭店的特别要求，否则全部投资泡汤，因此约定损失由顾明、曾春莲全赔。且顾明、曾春莲在事发之前故意欺诈，后不与沈某商定赔偿事宜解决问题，故沈某为维护自身权益，特诉至法院，请求判如所请。顾明、曾春莲辩称：1.我方在房屋租赁合同的履行过程中没有违约，且根据沈某的陈述，是其主动提出解除租赁合同并向法院交付房屋，并不是法院强制其交出房屋，所以我方不应当承担赔偿责任。2.沈某租赁了两家房屋用于经营，将全部损失都要求我方进行赔偿不合理；对于剩余价值3万元，我方不予认可，因为沈某没有要求我方到场进行清点和接收，沈某在举证过程中提供的价值20余万元的定制餐具等去向不明，我方有理由认为沈某为经营所购置的物品没有全部在3万元的打包范围中；押金不予返还，因为沈某没有向我方提出要求解除合同，也没有提前缴纳下一年的房租，无权要求返还押金。同时，在押金收条中明确约定在房屋到期一个月内退还，所以即使双方均按合同履行，也应当在合同到期日即2023年6月30日前退还。3.沈某主张的各项损失与我方无关。4.沈某主张返还保证金和房租，我方认为是沈某未到期主动解除合同，故保证金和租金不予退还。5.曾春莲仅收到3次汇款17.8万元，不应当承担其他费用的返还责任。6.沈某主张解除租赁合同，我方同意，在我方提交的2019年3月13日的电话录音中沈某明确表示房屋不降则没办法经营，做到5月30日就算了，且让顾明将房屋另行出租。解除合同的原因是因为沈某经营不善，与法院的执行行为无关。我方认为沈某向法院执行局交付房屋时，合同终止履行。根据当事人陈述及经本院确认的证据，本院认定本案事实如下：2018年4月8日，易升公司（协议书中称“甲方”）与沈某（协议书中称“乙方”）签订合作协议书一份，沈某同意与易升公司达成经营“零零肆捌香辣虾”的相关产品及餐饮技术的协议，合同约定：“合作费用的使用范围：甲方培训乙方的技术费、培训费；甲方的运营管理费；甲方提供乙方的营运指导、咨询费。合作费用金额和支付方式：乙方支付甲方投资费用（培训费、甲方运营管理咨询费）￥100000（人民币大写壹拾万元整）。合约约定所有费用签订本合约当日，应付定金3万元，本合同剩余所有款项，需在乙方定址后三日内支付完毕，如无不可抗因素，需在90日内筹备开业，否则将取消合同，此合作费用不退还。本协议有效期为伍年，自2018年4月8日至2023年4月7日止。”协议书签订当日，沈某向某升公司支付3万元咨询管理费定金，又于2018年4月20日支付7万元咨询管理费尾款。2018年4月19日，顾明（合同中称“甲方”）与沈某（合同中称“乙方”）签订《房屋出租合同》一份，主要内容为：“一、甲方依法承租的位于县城幸福华城E1-5号楼房屋，门牌号为：××、123、124、126、120、122号，由甲方将上述房屋出租给乙方。出租房屋面积共232平方米。二、甲方保证上述房屋没有产权纠纷，如有按揭、抵押债务、税收、租金、前出租等事项，甲方均在出租上述房屋前全部办妥。出租乙方后如有上述未清事项，甲方承担全部连带赔偿责任，由此给乙方造成经济损失的，甲方承担全部连带赔偿。三、该房屋租赁期共五年。自2018年5月1日起至2023年5月31日止。前三年不变，后两年平均年增百分之六。四、甲方应于2018年4月20日前将上述房屋交付给乙方使用。五、该房屋每年租金为168000元。每年需提前壹个月付下一年房租。六、合同的变更、解除与终止。1、双方可以协商变更或终止本合同。2、甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：⑴不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用和居住；⑵甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用居住；⑶甲方与他人存有经济纠纷，影响乙方经营使用的；⑷被法院查封，影响乙方经使用的；⑸出现其它情形或法律规定的情形可以解除。七、租赁期间，甲方必须信守合同约定，任何一方违反本合同的约定，违约方需向守约方支付违约金5万元，违约方除应按约定支付违约金外，还应对超出违约金以外的损失进行赔偿，直至达到弥补守约方全部损失为止。”2018年4月18日、2018年4月19日，沈某分三次向曾春莲计转账17.8万元；2018年4月19日，沈某向顾明转账1万元，以上合计18.8万元，其中包含第一年租金16.8万元、押金2万元。2018年4月19日，顾明出具押金条一张，载明：“收到沈某租房水电押金叁万元整（￥30000元）（房屋到期一个月内退还）。”该3万元的押金除了沈某转账支付的2万元外，还有1万元系沈某向曾春莲给付的0048香辣虾充值卡。合同签订后，沈某开始筹备设立0048香辣虾，并对案涉房屋进行装修。2018年4月23日，射阳县五福香辣虾火锅店注册成立，后开始营业。2018年12月，沈某将案涉房屋转营渝香居火锅。2019年3月4日，本院在案涉房屋外张贴（2017）苏0924执452号公告，内容为：“顾明及实际占有人：申请执行人皋峰申请执行被执行人顾明履行（2015）射民初字第1941号民事判决书确定的义务一案。本院已向被执行人顾明发出执行通知书，被执行人应当履行本院生效民事判决书确定的义务，但被执行人顾明拒不履行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，责令被执行人顾明及实际占有人在2019年4月5日前迁让出位于射阳县城幸福华城E1-5号楼120、××、122、123、124、126室房屋。逾期仍不履行，本院将依法强制执行。”沈某陈述法院通知在4月5日前腾空房屋，我在4月5日前还正常经营，4月5日时我已基本将东西腾出来了，但因为还有东西没有处理掉，所以与执行局沟通，一直到5月20日才腾空房子。2019年5月20日，沈某至本院执行局，将案涉房屋钥匙交给执行人员。2019年3月5日，沈某与顾明电话联系，主要内容是：生意太差，如有别人要租，你可以租给别人，如果没有人租，价格要再谈。如果4月5日法院再来人你要承担责任。2019年3月13日，沈某再次与顾明电话联系，主要内容是：生意一年也没有做的起来，月月亏本，如果房租能降得下去，我再做一年试试，如果房屋不降，我也没有办法再经营了，做到5月30日就算了。法院叫我4月5日清房子，4月5日我肯定清不出来，如果4月5日跟我啰嗦的话，我肯定找你的。如果你想把房子给皋峰，我们就在4月5日前把房租改下子，讨点便宜。如果房子还是你的，我们就照你的谈。顾明答复：你这个房租我跟你协商到位了，房租降不下来。沈某回复：好好。另查明，签订租赁合同时，案涉6间门面房系顾明、曾春莲共同共有，建筑面积合计232平方米。庭审中，沈某陈述其除了租赁案涉的6间房屋外，还租赁了另一房东的一间门面房，面积约50平方，装潢的时候是7间房一起装修的。曾春莲陈述所有事项是顾明谈的，曾春莲没有参与，款项打到曾春莲卡上是顾明从她这边走账，当时顾明与曾春莲已经离婚，对于房屋出租合同的租金及租期没有异议，对合同其他内容曾春莲不清楚。以上事实，有当事人庭审陈述及《合作协议书》、《房屋出租合同》、江苏射阳农商银行通用凭证、收条等证据在卷予以证实。本院认为，沈某与顾明签订的《房屋出租合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约履行。虽曾春莲并未在房屋出租合同上签字，但在签订案涉房屋租赁合同时，案涉房屋系顾明、曾春莲共同共有，且第一年的租金16.8万元及1万元保证金均由沈某于签订租赁合同前一天及当天打入曾春莲账户，因此，曾春莲对案涉房屋租赁合同应当是明知并认可的，案涉《房屋出租合同》亦对曾春莲亦发生法律效力。一、关于沈某主张解除案涉《房屋出租合同》的问题。本院认为，沈某主张在2019年3月20日左右以法院执行局执行公告要求迁让房屋为由通知顾明解除房屋租赁合同，但顾明不予认可，沈某亦未提交证据证实，故本院对沈某主张的该节事实不予采信。本院于2019年3月4日张贴公告，要求涉案房屋的实际占有人在4月5日前迁让出涉案房屋。也就是说，法院已为房屋使用人留有一个月时间腾空房子，但沈某直至4月5日还在经营，在5月20日才腾空房子并将钥匙交给本院执行人员。故原、被告订立的《房屋出租合同》事实上已于2019年5月20日终止履行。二、关于沈某主张顾明、曾春莲返还保证金30000元、两个月房租28000元的问题。案涉房屋第一年的租期为2018年6月1日至2019年5月31日，租金16.8万元，因案涉房屋租赁合同于2019年5月20日终止，故顾明、曾春莲应返还2019年5月21日至2019年5月31日的租金4968元（14000元/月÷31天×11天）。顾明在2018年4月19日的押金条中注明房屋到期一月内返还，因房屋租赁合同已终止，顾明、曾春莲应返还押金30000元。三、关于沈某要求顾明、曾春莲赔偿损失567076元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉租赁合同被本院依法查封，本院亦在案涉房屋外张贴迁让公告，致使沈某无法使用房屋，顾明、曾春莲构成违约，沈某主张要求顾明、曾春莲赔偿损失具有事实和法律依据，本院予以支持。关于沈某主张的各项损失：1.向某升公司交纳的培训费、运营管理咨询费10万元。因沈某于2018年12月转营渝香居火锅，故对此项费用，本院不予支持。2.向某升公司交纳的筹备费用及代购餐具、厨房设施费用204097元。因筹备费用属于筹备0048香辣虾的费用，而沈某已于2018年12月转营渝香居火锅，故对此费用，本院不予支持，而代购餐具、厨房设施的费用，因餐具、厨房设施均属于可拆卸物品，沈某可自行带走，故对此费用，本院亦不予支持。3.2018年4月27日、2018年5月28日合计向合肥易某家装饰有限公司交纳的工程款282312元及向九鼎装饰射阳店支付的48000元包厢装修费用，以上合计330312元。根据查明的事实，上述装修款用于承租7间门面房的装修，其中顾明6间232平方，另一房东50平方。案涉租赁合同期限为5年，沈某使用11个月零20天。据此，本院酌定房屋出租合同终止时涉案房屋的装修残值为21.75万元。涉案房屋因顾明债务纠纷被法院执行致使沈某无法继续租赁使用，顾明、曾春莲作为房屋的出租人应对租赁合同终止履行承担主要责任；沈某作为房屋的承租人在法院通知迁让时在与顾明电话联系中明确表示经营不善，并提议顾明另行出租给他人或是降低租赁；且沈某还是在法院限定迁让房屋的时间之后一个月才腾空房屋。故本院酌定由顾明、曾春莲赔偿沈某装修损失的70%，即152250元。4.向射阳新马广告中心支付了47000元的户外门头广告费用、室内吧台水晶灯等费用及购买美的空调费用38200元。因门头广告制作等系宣传0048香辣虾，而在沈某转营渝香居火锅时，门头广告等均已发生变化，故对该费用，本院不予支持。室内吧台水晶灯、空调均属于可拆卸物品，沈某可自行带走，故对此费用，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十一条之规定，判决如下：一、被告顾明、曾春莲于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告沈加忠返还租金4968元、保证金30000元，并赔偿沈加忠装修损失152250元，合计187218元；二、驳回原告沈加忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10051元，由原告沈加忠负担7036元，被告顾明、曾春莲负担3015元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  唐文静人民陪审员  程新涛人民陪审员  刘爱全二〇二〇年十一月二日书 记 员  顾莎莎附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。