安徽省黄山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖10民终589号 上诉人（原审被告）：黄山江南酒店用品市场有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。 法定代表人：胡德平。 委托诉讼代理人:胡广华，江苏开炫律师事务所律师。 委托诉讼代理人:郑江明，江苏开炫律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：黄山市屯溪区国有资产投资运营有限公司，住所地安徽省黄山市屯溪区。 法定代表人：倪田田。 委托诉讼代理人：梁书剑，安徽地平律师事务所律师。 上诉人黄山江南酒店用品市场有限公司（以下简称江南公司）与被上诉人黄山市屯溪区国有资产投资运营有限公司（以下简称国资公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院于2020年7月17日作出的（2020）皖1002民初777号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 江南公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判国资公司继续履行2016年7月6日与江南公司签订的《房屋租赁合同》，双方依据该合同约定共同商定后续年租金标准，并由国资公司负担一、二审诉讼费用。事实及理由：1.一审法院认定事实不清，完全回避了双方非单纯的房屋租赁关系这一个基本事实，从而否定了江南公司对江南市场的投资运营的事实，完全站到国资公司的立场上，作出了错误的判决；2.一审法院判决年租金的标准为2448360元的依据是国资公司单方委托黄山江南新科苑资产评估事务所于2019年12月20日作出的《资产评估报告》，而该报告的结论是在诸多假设条件均成立的基础上才成立的，故直接采信不科学、不公正。 国资公司辩称：1.江南公司与国资公司之间签订有房屋租赁合同，双方的房屋租赁合同关系合法真实有效。该租赁合同的约定，2020年9月1日起的租金按照市场行情商定，但是截止二审开庭之日，双方就租金未能达成一致意见，且江南公司未缴纳2020年9月1日之后的任何租金，所以我公司依据合同的约定，要求解除租赁合同；2.资产评估报告系由具有资质的专业的评估机构作出的，结论合法、客观，真实有效。我公司认为江南公司的上诉理由均不能得到支持，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。 国资公司向一审法院起诉请求：1.判令解除国资公司与江南公司于2016年7月6日签订的《房屋租赁合同》;2、判令江南公司按每年2720400元的标准支付自2019年9月1日起至上述租赁合同实际解除之日止的租金(暂计算至2020年1月31日为1133500元)；3.判令江南公司支付违约金544080元；4.由江南公司负担案件诉讼费用。 一审法院查明事实：2016年7月6日,国资公司与江南公司签订《房屋租赁合同》一份,约定由江南公司整体承租国资公司所有的坐落于黄山市屯溪区阳湖洽阳南苑、花上园小区、洽阳山小区店面（以下简称案涉店面）,共计13146.2平方米，由江南公司发展为酒店用品市场，并由江南公司负责市场招商、运营管理，房屋租赁期自2014年9月1日起至2029年8月31日止。第一年租金为946526.4元。合同年限超过一年的,提前30天缴纳次年全年租金。从2014年9月1日起至2019年8月31日,按6元每平方米每月计算租金，2019年9月1日至2029年8月31日租金根据市场经济环境,可按当时市场行情商定计租标准。合同第十条约定，承租人逾期三个月未按约定交纳租金的，出租人有权解除合同。合同签订后,国资公司向江南公司移交了相应房产,后经调整,江南公司实际承租的店面共计176间,计租面积为13733.02平方米。第一个五年租期届满后，国资公司于2019年12月20日委托黄山江南新科苑资产评估事务所对涉案店面年租金市场价进行评估,评定案涉店面在公开市场前提下的年租金应为2720400元。同年12月24日，国资公司根据资产评估结论书面通知江南公司调整2019年9月1日至2020年8月31日的租金为2720400元，并要求其于2019年12月31日前将所欠租金交清。 一审法院认为：国资公司与江南公司于2016年7月6日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。双方均应按合同约定履行。2019年9月1日至2020年8月31日的租金，国资公司经委托相应的具有专业资质的评估机构按市场法评估其租金金额具有相应的客观性，同时符合合同约定，江南公司可以选择支付租金继续履行合同，亦可选择协商解除合同，但双方协商无果的情况，即不解除合同又不支付租金，显然有悖于合同约定，因江南公司已经超过十个月仍未交纳租金，国资公司根据合同约定享有合同解除权，故国资公司诉请要求解除双方于2016年7月6日签订的《房屋租赁合同》，并支付实际解除前的租金，依法予以支持。但国资公司主张的租金系根据市场调查全部商户实缴的租金，未考虑江南公司负责管理运营案涉店面应有的合理的利润率，予以酌情认定该利润率为10%，故相应调整为江南公司按年租金2448360元的标准支付国资公司合同解除前实际占用期间的租金。如前所述，江南公司未及时支付租金，系双方对租金支付标准存在争议而非其恶意违约，加之国资公司未能举证存在其他实际损失，故国资公司主张违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条、第一百零九、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除国资公司与江南公司于2016年7月6日签订的《房屋租赁合同》；二、江南公司于判决生效之日起十日内按年租金2448360元的标准支付国资公司自2019年9月1日起至判决生效之日的租金；三、驳回国资公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19898元,由国资公司负担3980元，由江南公司负担15918元。公告费260元，由江南公司负担。 二审期间，江南公司向本院提交了九组证据。第一组证据：黄山江南酒店用品市场和江南旧货交易市场开业盛况现场照片、黄山江南酒店用品市场和江南旧货交易市场开业时的山谷而街景照片、黄山江南酒店用品市场和江南旧货交易市场龙门架、门头等宣传运营设备实景照片，证明通过江南公司的大力招商和努力打造，黄山江南酒店用品市场和江南旧货交易市场隆重开业，成为了远近闻名的酒店用品专业市场； 第二组证据：户外高炮广告照片、《今日酒店·厨房设备用品刊》图片广告（2014年1-2月）、《今日酒店·厨房专用瓷器刊》图片广告（2014年1-2月）、《黄山日报》文字广告（2014年10月2日）、《黄山广播电视报》文字广告（2014年10月2日）、《时代屯溪》招商活动文字广告（2014年第六期）、《无锡经济信息》文字广告（2014年10月20日）、《黄山日报·黄山晨刊·经济周刊》（2015年3月19日）、《度假旅游》图片广告（2015年4-5月份）、《无锡徽商》图片广告、中国邮政《黄山商务信息指南》图片广告（2015-2016）、《黄山广播电视报》文字广告（2015年1月29日、3月5日、3月12日、4月2日、4月9日、4月16日）、《黄山交通旅游图》图片广告，证明江南公司通过户外广告。各种专业期刊以及报纸等媒体，投入资金、扩大宣传，把江南酒店用品市场及江南酒店旧货交易市场打造成皖南首席、一站式采购的专业市场。 第三组证据：户外广告、宣传促销活动申报办理备查单（横幅）（2014年7月7日-8月6日）、户外广告、宣传促销活动申报办理备查单（开业庆典）（2014年9月26日-9月30日）、《屯溪区金秋招商引资推介方案》（2014年9月28日）、赴无锡招商工作安排、座谈会、考察报告及对接安排表（2014年10月28日-11月7日）、昱西街道黎阳社区老年大学纪念建党94年暨抗日战争胜利70周年文艺演出活动方案（2015年6月23日）、户外广告、宣传促销活动申报办理备查单（滨湖华庭广场）（2015年8月1日-8月2日）、2015中国黄山首届奇石（工艺品）文化博览会开幕式暨江南酒店用品市场、江南旧货交易市场成立一周年庆典活动预案及承诺及相关资料，证明江南公司通过户外活动宣传、外地招商、促销庆典等形式，大力提高江南酒店用品市场和江南旧货交易市场的影响，不断提高专业市场的定位和知名度； 第四组证据：黄山正蓝文化传媒公司签订的《广告物料制作协议》（2013年9月21日）、与黄山电视台广告中心签订的《广告承揽发布合同》（2013年9月26日）、与黄山文胜广告装潢公司签订的《户外广告发布合同》（2013年9月27日）、《今日黄山·网站软文投放广告合同》（2013年11月7日）、《黄山之江交通旅游广播有限公司广告承揽合同》（2013年11月5日）、与黄山阿凡提网络科技公司签订的《黄山江南酒店用品市场官方网站建设合同》（2014年3月9日）、与黄山质城缘广告制作室签订的《江南旧货市场广告字制作安装合同》（2014年3月9日）、与黄山志同电子服务公司签订的《LED显示屏业务承接合同》（2014年6月30日）、与江苏月华照明科技公司签订的《承揽合同》及图纸（2014年7月8日）、与创翔文化传媒公司签订的《广告发布合同》（2014年7月10日）、与黄山新闻综合广播FM93.3签订的《广告发布业务合同》（2014年8月14日、2015年9月8日）、与安徽开拓测绘服务公司签订的《地图认刊协议书》及入编工本费表（2015年1月6日）、与黄山铭烁广告公司签订的《广告业务制作发布合同》（2015年4月3日）、中国邮政之新版《黄山市邮政黄页》认刊协议（2015年5月20日、2015年6月10日）、黄山梦炫亮化装饰公司出具的《梦炫亮化报价单》，证明江南公司为打造江南酒店用品市场及江南旧货交易市场，提高市场的影响力和知名度，前期总计投入了2921012元的广告营销宣传费用； 第五组证据：黄山欣欣财税咨询有限公司签订的《业务委托协议书》（2013年9月10日）、与黄山金瑞得软件有限公司签订的《软件购销合同》（2014年6月19日）、与安徽金天都律师事务所签订的《聘请常年法律顾问合同》、与广东金万邦科技投资有限公司签订的《信息安全管理协议书》、与黄山市轩宇文化传媒有限公司签订的《电子商务合作协议书》（2015年3月26日），证明江南公司为江南酒店用品市场和江南旧货交易市场的招商、运营，投入了较大的财务、软件、法律咨询、信息安全管理、电商运营等各种软性服务成本。 第六组证据：胡总建设工程造价清单、阳湖建设工程造价清单及工程平面图纸、加固改造协议及梁柱平面布置图（签订时间：2017年9月19日）、黄山市屯溪区恰阳社区居民委员会（户号：5900873708）户三相电安装工程（预）算书及施工设计图（签订时间：2014年9月25日）、低压供用电合同（合同编号：5934432079）、屯溪区市政及公共设施建设使用审批表及示意图，证明江南公司为打造江南酒店用品市场和江南旧货交易市场，对市场及周边的结构、电力配套等基础设施进行了较大的投资建设。 第七组证据：屯溪区国有资产管理委员会办公室《关于扶持江南酒店用品市场的建议》（2014年5月8日）、丰华大市场整治工作专题会议纪要（2014年11月11日）、屯溪区人民政府信息公开网《关于屯溪区江南片区商业业态规划（2018-2022）征求意见的函》（2018年8月），证明江南酒店用品市场是招商引资项目，并且租金调整方案为：按照6元/平方米，平均10%的增幅，第15年的租金为22.78元/平方米； 第八组证据：屯溪区发展民营经济领导小组办公室《屯溪区促进民营经济高质量发展大会会议材料》（2019年2月23日）、屯溪区人民政府办公室关于印发《屯溪区关于应对新冠疫情扶持企业共度难关的若干政策》的通知（2020年2月17日），证明屯溪区政府制定政策扶持民营经济高质量发展，尤其在疫情发生后，更是出台了一系列优惠、合理政策，帮助民营企业共渡难关。 第九组证据：江南酒店用品市场15户租赁户的证人证言，证明要求江南酒店用品市场的历史沿革以及15个租赁户要求江南酒店用品有限公司继续经营市场。 国资公司对上述证据发表如下质证意见：对第一、二、三、四、五、六组关联性及证明目的均不认可。对第七组证据中会议纪要、扶持建议的真实性予以认可，对于关联性不予认可，与本案无关。扶持建议仅仅只是一个建议，并未落实到合同层面。对专题会议纪要真实性不予认可，同样与本案无关，对于江南片区商业业态规划征求意见的函真实性予以认可，但对关联性不予以认可，同时提醒法庭注意的是，江南酒店民宿用品专业市场指的是一个商业规划，并非与江南公司完全挂钩的。征求意见函，不是正式的政务文件。对第八组证据中民营经济高质量发展大会的会议材料，真实性予以认可的，但是参会人员中并没有江南公司，而且该会议资料所载内容与本案无关。对新冠政策通知真实性予以认可，其中与本案有关联的只有第九条减免企业房租，但是在本案中并不适用，本案中江南公司不符合减免企业房租的要求，同时作为国资公司减免房租的前提是包括江南公司在内的其它承租户，依法依约缴纳了房租之后，在行减免。而本案中江南公司从2019年9月1日再未缴纳任何房租，所以江南公司不符合减免房租的条件。对于减免房租的规定是可以而非必须或者应当，所以具体是否减免另行确定。对第九组证据三性均不认可，从内容上看，即使是自然人每个人的心里所想所感，都不会完全一样，而恰恰这份证据所谓的心声恰恰是15户盖章的公司拥有同样的心声，本方认为这恰恰反映了这个证据的不真实性。所谓的15户有很多名字是高度相似的，我们认为属于关联企业，并非真的代表15户所谓的心声。最后，整个案涉的租赁房屋总共是176间，这个心声也不能反映整个的租赁市场真实的客观环境。 本院对上述九组证据认证如下：对第一、二、三、四、五、六、九组证据的三性不予认可；第七、八组证据中的《关于扶持江南酒店用品市场的建议》、《关于屯溪区江南片区商业业态规划（2018-2022）征求意见的函》（2018年8月）、屯溪区发展民营经济领导小组办公室《屯溪区促进民营经济高质量发展大会会议材料》（2019年2月23日）、屯溪区人民政府办公室关于印发《屯溪区关于应对新冠疫情扶持企业共度难关的若干政策》的通知（2020年2月17日）的真实性予以认可，对其关联性与证明目的本院不予认可。 二审期间，国资公司并未提交新的证据。 双方当事人所举其他证据同一审，对相对方所举证据的质证意见亦同一审。 对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，国资公司与江南公司于2016年7月6日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行各自义务。根据上述租赁合同约定，2019年9月1日至2029年8月31日的租金应根据市场经济环境按当时市场行情商定计租标准，尽管双方对计租标准未达成一致意见，但江南公司可以选择按照自身认可的租金标准缴纳租金，并提存或是协商一致解除合同，但不得以此为由即要求履行合同，又拒绝缴纳租金。截至一审期间，江南公司已经逾期十个月未缴纳租金，根据双方合同约定江南公司逾期三个月缴纳租金，国资公司有权解除合同，故国资公司要求解除上述《房屋租赁合同》符合约定解除的条件，一审法院对此认定并无不当。关于2019年9月1日以后的租金标准，国资公司委托了具有资质的黄山江南新科苑资产评估事务所进行评估，本院二审期间亦通知了黄山江南新科苑资产评估事务所评估人员到庭接受了江南公司的质询，江南公司无相应证据推翻上述评估结论，一审法院据此，在充分考虑江南公司运营管理的利润率的基础上，酌情认定租金标准并无不当，本院依法予以维持。综上，江南公司的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18316.5元，由黄山江南酒店用品市场有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 征 审判员 余淑媛 审判员 刘 晨 二〇二〇年十一月三十日 书记员 汪卫东 附相关法律规定： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。