广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初4564号 原告：莫海，男，汉族，1968年11月11日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：陈崇娟，广西天惠律师事务所律师。 被告：北海桂信置业投资有限公司，住所地：广西北海市，统一社会信用代码：9xxxxxxxxH。 法定代表人：丁蕃志，董事长。 委托诉讼代理人：石良，男，汉族，1968年6月7日出生，住广西北海市海城区，系该公司员工。 原告莫海与被告北海桂信置业投资有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告莫海的委托诉讼代理人陈崇娟、被告北海桂信置业投资有限公司的委托诉讼代理人石良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告莫海向本院提出诉讼请求，判令：一、原告莫海与被告签订的桂中花园《宅基地土地使用权转让协议》合法有效；二、被告协助原告办理位于广东××××、重庆路以南桂中花园第68号房屋的不动产权证至原告名下，办证费用由被告承担。 事实和理由：2001年11月7日，原告莫海与被告签订《宅基地土地使用权转让协议》一份，约定由原告购买位于深港花园东面、广东路以西桂中花园二期内第68号建设用地。合同约定土地价格为126800元，原告分三期付给被告宅基地出让款：第一期，双方在签订宅基地转让协议之日起，原告先预付给被告10.68万元；第二期，原告在动工兴建之日起两天内除5000元以外的余款全额支付给被告；第三期，原告在被告办好该房屋的有关证件5天内把余款全部付给被告。工程主体竣工后，由被告为原告办理房产证，其中被告负责税金，原告负责工本费。协议签订后，原告按约定向被告支付了购地款，被告亦将涉案土地交付给原告施工，原告建房后入住至今。原告认为，原被告签订转让上述土地的协议是双方的真实意思表示，现原告已依约履行了合同约定的义务，被告至今没有协助原告办理土地证和房产证，属被告违约。为此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告北海桂信置业投资有限公司辩称，1、认可原被告双方签订的《宅基地土地使用权转让协议》合法有效；2、该协议虽合法有效，但关于被告协助原告办证的条款是无法履行的。涉案土地是商品房用地，但由于当时房地产行业低迷，被告就采取出售宅基地的方式将涉案宅基地出售给原告自行建房，但由于原告没有按照被告提供的图纸进行施工、导致违建超建，且原告未向被告提供任何施工过程中的相关材料，造成涉案房屋至今无法验收合格，所以被告无法协助原告办理涉案房屋的产权证。同时，办证费用应由原告自行承担，而不应由被告承担。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 北海桂信置业投资公司于2003年10月13日变更为北海桂信置业投资有限公司。 2001年11月7日，案外人（乙方、受让方）陈孙强与被告（甲方、转让方）北海桂信置业投资有限公司签订《宅基地土地使用权转让协议》一份，主要约定：甲方将位于深港花园东面（即旧白虎头路西塘信用社正对面）、广东路以西桂中花园二期内第68号宅基地一幅，建筑占地面积10×8=80㎡出让给乙方。具体位置见该花园小区的总平面图上所示，即以有甲方盖章确定具体位置的平面图上的座落为准。该宅基地转让价格为12.68万元，该转让价已含小区三通一平，办理建设用地规划许可证和土地使用证，统一为乙方办理报建手续。付款方式为乙方分三期付给甲方宅基地出让款。第一期：甲乙双方在签订宅基地转让协议之日起，乙方先预付给甲方宅基地款10.68万元整；第二期，乙方在动工兴建之日起两天内将除5000元以外的余款全部支付给甲方（说明：这里指的是由乙方自己组织施工的，若由甲方包工包料施工的，余款全额留在第三期时支付）；第三期：乙方在甲方办好该房的有关证件5天内把余款全部付给甲方。该宅基地的具体施工组织方式见施工委托合同，费用由乙方负责。甲方自本协议签订之日起三个月内负责搞好小区三通一平的建设，所需费用由甲方支付。甲方为乙方提供一套经规划部门批准的住宅设计图纸，按规定，甲方在组织施工时按此图纸进行施工。如果乙方想更改图纸设计，原则上允许调整房屋内部布局，但不能更改房屋外观设计，以保证小区的整体造型和美观要求。更改设计图纸费用由乙方自负，如乙方擅自更改房屋外观设计，进行违章施工的，后果由乙方自己负责。工程主体竣工后，由甲方为乙方办理房产证，办理房产证的费用按国家规定由甲、乙双方共同负担。其中甲方负责税金，乙方负责工本费。该协议还约定了其他内容。 2002年12月4日，原告莫海在上述《宅基地土地使用权转让协议》乙方处签字，案外人陈孙强在上述《宅基地土地使用权转让协议》空白处手写内容：“同意转让给莫海”，被告北海桂信置业投资有限公司在上述《宅基地土地使用权转让协议》空白处手写内容：“我公司同意陈孙强的宅基地变更到莫海名下”，并加盖公章。 2002年12月6日，被告北海桂信置业投资有限公司向原告莫海出具《收据》一份，予以确认收到原告交来购桂中二期第68号商业地款106800元的事实（陈孙强转）。 2002年12月18日，被告北海桂信置业投资有限公司向原告莫海出具《收据》一份，予以确认收到原告交来购桂中花园第68号地款10000元的事实。 庭审中，原被告均认可原告所购买的位于深港花园东面、广东路以西桂中花园二期内第68号现地址为广东××××、重庆路以南桂中花园第68号。原告主张其已在涉案土地上建好房屋并入住至今，被告认为原告存在违建超建行为导致至今小区仍未验收合格，无法办证。对于办证费由谁负担的问题，原告主张应按照合同约定由被告承担，被告则认为应由原告自行承担。 另查明，北海桂信置业投资公司于2001年7月27日取得了位于广东××××、重庆路以南用地项目名称为商住楼、用地面积为10938.10平方米的建设用地规划许可证，编号：2001-096；于2001年10月12日取得了位于广东××××、重庆路以南批准用地面积为10950.6平方米、土地用途为住宅的建设用地批准书，批准书号为北海市（2001）北房地交字第107号；于2002年1月24日取得位于广东××××、重庆路以南的《北海市建设工程临时许可证》，证号为北规临证建（2002）017号。 再查明，北海市自然资源局于2020年10月9日出具的《不动产登记信息查询证明》载明：截止2020年10月9日11时，坐落于广东××××、重庆路以南，用地单位名称为北海桂信置业投资公司，原建设用地批准书号市［2001］北房地交字第107号，该批准书原件于2003年11月13日换证注销，现无抵押登记、查封登记记录；于2020年11月4日出具的《复函》载明：截至2020年11月2日10时，位于北海市重庆路以南不动产登记权利人：北海桂信置业投资公司，证书号：北国用（2003）字第××号，宗地面积：10950.6平方米，现无抵押登记、查封登记记录。 本院认为，原告莫海与被告北海桂信置业投资有限公司于2002年12月4日签订的《宅基地土地使用权转让协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。《宅基地土地使用权转让协议》约定转让价款为12.68万元，原告须在签订宅基地转让协议之日起先预付10.68万元，在动工兴建之日起两天内将除5000元以外的余款即1.5万元支付给被告，在被告办好该房屋的有关证件5天内付余款5000元。现原告已向被告支付了11.68万元，虽然未严格按照合同约定向被告付清相应款项，但其已付款项已超过应付款项90%，且并不影响合同的履行，被告未按照约定办理涉案房地产的房产证和土地使用证，应当承担违约责任。由于北海市本级已实施不动产统一登记，故被告应协助原告将涉案不动产的不动产权证办理至原告名下，但因尚无充分证据证实涉案不动产是否经过验收合格等，故被告应在涉案不动产符合办证条件时履行协助办证义务。被告履行完其协助义务后，原告应当向被告付清涉案余款。关于被告抗辩因原告没有按照其提供的图纸进行施工，导致违建超建，造成涉案房屋无法验收合格从而无法办理不动产权证的辩解意见，因原告并不认可其存在未按施工图纸进行施工、超建违建行为，被告对此亦未提交任何证据予以证实，故本院对于被告的该项辩解意见，不予采信。关于办理不动产权证费用由谁负担的问题，虽原被告双方已在《宅基地土地使用权转让协议》中约定转让款12.68万元已包含办理土地使用证的费用，办理房产证的费用按国家规定由原被告双方共同负担，但因北海市本级现已实施不动产统一登记，即不再单独办理土地使用证及房产证，原被告双方就办理不动产权证的费用负担问题又未能协商一致，故涉案不动产的办证费用应由原被告按照国家有关规定各自负担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告莫海与被告北海桂信置业投资有限公司于2002年12月4日签订的《宅基地土地使用权转让协议》合法有效； 二、位于广东××××、重庆路以南桂中花园第68号不动产具备办证条件时，被告北海桂信置业投资有限公司协助原告莫海将该不动产的不动产权证办理至原告莫海名下，办理不动产权证的费用由原告莫海与被告北海桂信置业投资有限公司根据国家有关规定各自负担； 三、驳回原告莫海的其他诉讼请求。 案件受理费2836元，减半收取1418元，由被告北海桂信置业投资有限公司负担（该费用原告已向本院预交，被告应在本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告）。 义务人逾期履行上述义务应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2836元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 莫雪芳 二〇二〇年十一月十三日 法官助理 覃静燕 书 记 员 李秋丽