上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初12304号原告：徐秀芳，女，汉族，1949年9月14日出生。委托诉讼代理人：吕朝松，上海沪泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚梅，1975年7月10日出生，汉族，住上海市青浦区。被告：施泽梁，男，汉族，1973年1月17日出生，住上海市青浦区。第三人：张关寿，男，汉族，1950年8月15日出生，住上海市青浦区泾阳村横泾****。原告徐秀芳与被告施泽梁排除妨害纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月23日公开开庭进行了第一次审理。原告徐秀芳及其委托诉讼代理人吕朝松、张亚梅，被告施泽梁到庭参加诉讼。经原告申请，本院依法追加张关寿作为第三人参加诉讼。本案于2020年8月21日公开开庭进行了第二次审理，原告徐秀芳及其委托诉讼代理人吕朝松、张亚梅，被告施泽梁，第三人张关寿到庭参加诉讼。本案于2020年11月18日公开开庭进行了第三次审理，原告委托诉讼代理人吕朝松、被告施泽梁、第三人张关寿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐秀芳向本院提出诉讼请求：施泽梁立即搬离上海市青浦区城中东路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)。事实与理由：1.涉案房屋由徐秀芳与张关寿按份共有，二人各占50%份额。施泽梁无权占有并居住在涉案房屋内，经催促仍拒绝搬离，且擅自将涉案房屋转租给案外人。2.徐秀芳对张关寿与施泽梁之间的借贷情况和租赁情况均不知情。原告为维护自身就涉案房屋的合法权益，故作如上诉讼请求。被告施泽梁辩称，不同意徐秀芳诉讼请求。1.张关寿将涉案房屋以租抵债，并与施泽梁就涉案房屋签订了租期为20年的租赁合同，徐秀芳知悉该以租抵债情况，施泽梁有权占有并使用该涉案房屋。2.1997年至2011年间，施泽梁曾陆续以现金方式借给张关寿人民币120余万元，因二人当时系好友，张关寿只就部分借款写过欠条或借条。3.现涉案房屋已转租给案外人汪兰使用，签订了租期为10年的租赁协议。4.在本案庭审前，施泽梁对张关寿、徐秀芳的离婚情况不知情。第三人张关寿述称，同意让施泽梁搬离涉案房屋。1.租赁协议早已到期，施泽梁无权继续承租。张关寿与施泽梁2013年就涉案房屋签订的租赁协议仅约定租期一年，抵偿张关寿就施泽梁的欠款2万元。2.张关寿与施泽梁2014年就涉案房屋签订租期为20年的租赁协议，系张关寿受施泽梁胁迫。3.张关寿不再欠施泽梁款项，不存在继续向其以租抵债的情形，2020年10月已就该情况向公安机关报警，现尚未收到反馈结果。4.施泽梁无权将涉案房屋擅自转租。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证认为：就被告提交的租赁协议书，张关寿虽表示该协议书系其在受胁迫的情况下签署，但确认系本人在落款处签字，故本院对该协议书真实性予以确认。就第三人提交的两份协议书，打印部分内容与被告提交的租赁协议书内容一致，且施泽梁、张关寿均确认落款处系其本人签字，故就上述两份协议书打印部分真实性予以确认，至于手写的备注部分，因无其他相关证据予以佐证，故对其真实性不予确认。本院经审理认定事实如下：涉案房屋坐落于上海市青浦区青浦镇城中东路XXX号XXX室，建筑面积117.31平方米，用途为居住，由徐秀芳、张关寿二人按份共有，每人各占50%份额。2013年8月25日，张关寿(甲方)与施泽梁(乙方)签订房屋租凭(笔误，应为赁)合同。合同约定甲方将城中东路章浜小区311号403室房屋(即涉案房屋)租赁给乙方、租赁期限为2013年8月25日至2014年8月25日、租金为每月2,200元、租金半年一付等内容。张关寿自认，施泽梁未实际支付租金，系以所欠借款2万元抵扣租金26,400元。2014年1月1日，张关寿(甲方)与施泽梁(乙方)签订协议书。协议约定甲方向乙方借款120万元用于工程建设，甲方无力归还，经双方协议，甲方自愿将其所有的涉案房屋出租给乙方，抵偿60万元。协议还约定租赁期限为2014年1月1日至2034年1月1日、租金为每年3万元、20年房租抵偿60万元借款、余款另行归还等内容。另查明，张关寿与徐秀芳原系夫妻，于1999年11月23日经本院(1999)青民初字第1662号民事判决书判决离婚。再查明，涉案房屋原登记权利人为徐秀芳，于1998年7月21日取得上海市房地产权证。2002年11月30日，徐秀芳与案外人张亚云、王**、张佳乐就涉案房屋签订上海市房地产买卖合同。随后，涉案房屋产权变更登记至张亚云、王**、张佳乐名下。2010年12月31日，本院作出(2010)青民三(民)初字第1515号民事判决书，判令上述上海市房地产买卖合同无效以及张亚云、王**、张佳乐应配合将涉案房屋产权变更登记至徐秀芳名下等。该民事判决书生效后，各方当事人未办理产权回转手续，亦未向法院申请强制执行，产权仍登记在张亚云、王**、张佳乐名下。2017年9月30日，本院作出(2017)沪0118民初第6867号民事判决书，认为涉案房屋属于张关寿、徐秀芳夫妻共同财产，判令张关寿、徐秀芳对涉案房屋各享有二分之一的产权份额。2019年7月24日，涉案房屋变更产权登记至徐秀芳、张关寿名下，二人就涉案房屋按份共有，各享有50%份额。徐秀芳曾向公安机关报警要求施泽梁搬离涉案房屋，施泽梁拒绝搬离。以上查明的事实，有各方当事人的陈述，原告提供的不动产登记簿、公安局案(事)件接报回执单、照片、(2017)沪0118民初第6867号民事判决，被告提供的协议书，第三人提供的房屋租赁合同和协议书等证据予以证明。本院认为，《物权法》第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产，没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。本案中，涉案房屋虽最初登记在徐秀芳一人名下，但系张关寿、徐秀芳婚姻关系存续期间取得，故依法属于该二人所共同共有之财产。至2017年9月，本院经析产确定涉案房屋由张关寿、徐秀芳各享有二分之一份额，张关寿仍为该房屋之按份共有人，有权对涉案房屋进行管理。而出租房屋本身系对不动产的管理和利用行为，并非处分行为，无需征得全体共有人同意。也就是说，张关寿在2013年及之后与施泽梁签订协议书，将涉案房屋以租抵债的出租行为本身是有效的。徐秀芳是否知情、同意并不是该出租行为合法有效的前提条件。徐秀芳如认为涉案房屋共有人的出租行为损害自身合法权益，属于共有人内部法律关系，应依法向其他共有人主张权利。关于张关寿与施泽梁签订的以租抵债协议书效力问题。本案涉及的两份租赁协议中，2013年签订的协议书以一年租金抵2万元借款，各方均无争议，且已实际履行完毕，本院可予确认。2014年1月1日签订的协议书中，张关寿并未否定该协议书的真实性，亦认可系其亲笔签名，只是称其与施泽梁之间借贷关系不真实，且对施泽梁在庭审中提交的借条、收条真实性均不予认可。因此，确认该协议书效力的前提是确认张关寿、施泽梁之间的借贷关系是否真实合法。而本案系徐秀芳与施泽梁的排除妨害纠纷，张关寿作为第三人参加诉讼，故张关寿与施泽梁之间的基础债权债务关系纠纷，已经超出本案审理范围，在各方均未提出相关诉讼请求的情况下，本院难以径行对张关寿与施泽梁之间的基础债权债务关系进行审查。关于张关寿所称2014年1月1日的协议书系受施泽梁胁迫所签的问题，张关寿并未就此提供相应证据加以证明，且根据《合同法》规定，撤销权的行使期限为知道或应当知道撤销权事由之日起一年，张关寿的主张显然已超过撤销权的行使期限。故张关寿的该意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。庭审中，本院已向徐秀芳释明，如认为张关寿、施泽梁之间的协议书可能存在恶意串通损害其合法利益的情形，可提出确认合同无效的诉讼请求或另行起诉。直至本案辩论终结，徐秀芳仍未变更或增加诉讼请求，系对自身诉讼权利的处分，本院予以确认。本院亦已向张关寿、施泽梁释明，如双方对基础债权债务关系及协议书存在争议可另循法律途径解决。综上所述，施泽梁基于与涉案房屋共有人张关寿签订的协议书对涉案房屋的占有，在本案中尚不足以直接认定为无权占有，徐秀芳仅以其对张关寿、施泽梁之间借贷关系及协议书不知情、不同意，未实际收到租金为由，要求施泽梁搬离，法律依据不足，本院碍难支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十六条、第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告徐秀芳的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告徐秀芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  郑 重二〇二〇年十一月二十日法官助理  黎偲原书 记 员  黎偲原附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。