上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初36893号原告(反诉被告)：戴方觉，男，1996年9月27日出生，汉族，户籍地上海市嘉定区，现住上海市黄浦区。被告(反诉原告)：张靓，女，1979年6月23日出生，汉族，户籍地上海市长宁区，现住上海市奉贤区。原告戴方觉诉被告张靓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，被告于2020年9月8日提出反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭对本、反诉合并进行了审理。原告(反诉被告)戴方觉、被告(反诉原告)张靓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴方觉向本院提出变更后的诉讼请求：1、判令被告立即返还原告2020年4月4日至2020年5月18日的剩余租金人民币(以下币种相同)1,734元；2、判令被告返还原告押金4,000元；3、判令被告支付违约金4,000元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年8月19日通过“58同城”签订《房屋租赁合同》,约定被告将上海市浦东新区耀华路XXX弄XXX号XXX室中的一室一厅一卫(以下简称系争房屋)单独出租给原告。合同与“58同城”上房屋介绍中明确提到一室一厅一卫,且与被告有文字确认是含可独立使用的卫生间(实际是马桶安装在阳台构成);2020年2月4日浦东新区城市管理行政执法局上钢中队执法人员与上南花城居委会工作人员上门告知阳台搭建马桶属于违章建筑,得到被告同意后,当日进行强制拆除;但拆除后不构成原合同与记录中提到的独立卫生间,且违反了合同第六条第一项：甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面等安全条件。在此之前原告并未被告知房屋存在违章搭建。因疫情影响,原告于2020年2月22日缴纳了2020年2月19日至2020年5月18日的房租共计11,650元(因暂无马桶使用,原定每月减少500元房租,实际一共只减少了500元)。原告先后走访上南花城居委会与浦东新区城市管理行政执法局上钢中队,得知阳台私自搭建马桶属于违建,与被告所陈述的不相符。根据《合同法》及双方签订的合同的有关事宜,原告遂于2020年3月25日告知被告要求退租,最终于4月4日搬出并将房屋钥匙移交至被告要求处;违约责任并不在于原告,但被告拒绝退还押金与余下租金。原告认为,被告存在违约行为，并存在一定欺骗行为,为维护自身的合法权益,原告诉至法院,请求判如所请。被告张靓辩称，不同意原告的全部诉请。系争房屋出租给原告的是602A室，楼下602室有独立卫生间，楼上原本没有马桶，后来安装的电动马桶是合法安装的；即使没有马桶也是原告造成的，是在原告租用期间被拆除的。原告称系争房屋存在违章搭建，但从未有物业、城管找过原告。系争房屋内电动马桶是被告的前租客安装的，前租客表示该电动马桶可以在阳台内使用，物业及城管上门勘察后表示该电动马桶可以在阳台上使用；且原、被告在签订合同前原告曾经上门来看过，当时并未对电动马桶提出异议，另原告向被告表示要续租，被告遂对系争房屋进行装修，重新安装电动马桶，花费了3,000元。后原告又向被告表示其女友失业了要退租，被告认为原告称系争房屋存在违建要求解约，实际是因原告失业且另外找到租金更便宜的房子才要求解约。反诉原告张靓向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付室内装修及设施电动马桶、瓷砖的费用共计3,000元；2、判令反诉被告支付反诉原告违约金4,000元；3、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：反诉被告签订合同前来看房时就有电动马桶安装在阳台上，双方于2019年8月18日签订租赁合同，2020年2月4日的微信记录显示是反诉被告要求反诉原告，反诉原告遂花费3,000元安装了电动马桶和铺设瓷砖；后因疫情原因，房租大幅度降低，反诉被告找到了更便宜的房子后就和反诉原告提出要求退租并搬离系争房屋，导致反诉原告的系争房屋空置2个月的租金损失；2020年4月9日，反诉原告已退给反诉被告4,266元，然而在法院诉前调解过程中反诉被告却表示反诉原告并未退还租金。反诉被告租金迟延支付7天，存在提前退租和逾期付款的违约情形，根据合同约定，应当支付一个月违约金；系争房屋阳台并未安装下水道等专业装置，并非照反诉被告所说反诉原告存在搭建违章建筑；反诉原告在安装电动马桶时咨询了物业、城管等相关部门，均认可阳台安装电动马桶，电动马桶就是为解决没有坑位问题设计的，根据网上查询到的信息，系合法安装。反诉被告戴方觉辩称，不同意反诉原告的全部诉讼请求。双方的聊天记录显示反诉原告承诺系争房屋有一室一厅一卫，且反诉原告于2020年3月26日网上登的招租广告也表示系争房屋有独立卫生间；反诉原告之前表示电动马桶系前租客安装，而反诉状中却又称电动马桶是反诉原告自己安装的；反诉原告反复承诺电动马桶可以使用，反诉被告才和反诉原告表示之后“租金按照3,500元”；反诉被告不同意承担安装电动马桶的费用，其于2020年3月25日提出退租，电动马桶安装是3月26日，安装电动马桶与其无关，另据了解，电动马桶的安装费用是60元；反诉被告提前退租是因系争房屋存在违章搭建，故不同意承担违约金；根据合同约定，反诉被告对系争房屋的瓷砖等并不存在保管的义务；因反诉被告的银行卡日转账额度只有5,000元，且反诉原告要求转账到银行卡不要转到支付宝，故转账都是分几天转账的，不存在逾期很多天。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告是系争房屋的权利人。2019年8月，原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，租期自2019年8月19日起至2020年8月18日止，每月租金4,000元，租金每三个月一付，各期租金支付日期：2019年8月18日、2019年11月18日、2020年2月18日、2020年5月18日；租赁期内的费用中，乙方承担水费、电费、燃气费、宽带费、物业费、取暖费、卫生费、电话费、有线电视费、停车费等因房屋正常使用所产生的费用；押金4,000元；租赁期满或合同解除后,房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金,以及乙方应当承担的违约赔偿责任外,剩余部分应如数返还给乙方；第六条约定：(一)甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件,不得危及人身安全……(二)租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态……第八条(三)甲方有下列情形之一的,乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达七日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务,致使乙方无法正常使用房屋的；(四)乙方有下列情形之一的,甲方有权单方解除合同,收回房屋：1、不按照约定支付租金达七日的……第九条违约责任(一)甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金……合同另对其他内容作了约定。合同签订后，被告按约交付房屋，原告支付相应的费用并使用系争房屋至2020年4月4日办理退房。2020年2月5日，原告向被告发送微信“打扰一下啦，您看这样行吗，现在就按照您说的3,500(元)一个月，然后等楼上马桶可以用了我们再按照4,000(元)来，然后一直租到原合同结束。”同年2月16日，被告通过微信告知原告“麻烦方便时把房租和网费汇到我爸中信银行卡上，你先少付500(元)吧，最后一起结。”2020年2月20日及2月21日，原告向被告指定账户各转账5,000元、2月22日转账1,650元，共计11,650元。2020年2月4日，原告通过微信向被告反馈执法部门不允许系争房屋阳台安装马桶因此被强拆事宜。同年3月26日，系争房屋阳台重新安装了马桶，被告支付了相应费用。3月底原告向被告询问退租事宜，双方最终于4月4日办理了退房交接手续。被告于2020年4月9日向原告账户转账4,266元。因原、被告就系争房屋的违约责任及马桶安装是否合法等问题产生争议，以致引发本案诉讼。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、58同城网相关房屋介绍及签约信息、微信聊天记录、照片、转账记录、《住宅室内装饰装修管理办法》、城管执法部门咨询截屏，被告提供的微信聊天记录、转账记录、淘宝网截图、新浪问答截图等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。关于本诉，双方租赁关系解除后，反诉原告要求反诉被告返还剩余部分的已付租金及房屋押金，于法有据，本院应予支持。原告表示被告已退还了原告4,266元，结合庭审中原告自认其缴纳的租金11,650元包含三个月租金及网费150元，故月租金标准实际调整至3,833.33元，据此，被告应当退还原告剩余租金1,484元。被告辩称原告提前退租导致系争房屋存在两个月空置损失，要求没收押金的意见，于法无据，本院不予支持。关于违约责任。被告在阳台安装马桶，根据合同约定，出租方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，被告此举有违相关规定。该马桶拆除后，出租方对承租方关于楼上有独立卫生间能够独立使用的承诺难以兑现，致使原告租赁使用系争房屋的目的难以实现，故原告提出提前解约并搬离，并无不当，被告有违合同约定，应当承担相应的违约责任。鉴于原告在租赁系争房屋前看过现场，对马桶安装在阳台这一不合法行为应当具有正常的判断力，亦应承担部分责任，故适当减轻被告的违约责任，本院将违约金金额酌定为2,000元。被告关于在阳台安装电动马桶系合法安装的辩称，于法无据，本院难以采信。关于反诉。反诉原告要求反诉被告支付装修及安装电动马桶、瓷砖的费用3,000元，经查原马桶已经相关执法部门拆除，阳台本不该安装马桶，现反诉原告重新安装，应由其自行承担费用。反诉原告称系应反诉被告要求安装马桶，故应当由反诉被告承担费用的意见，本院不予认可。反诉原告要求反诉被告承担违约金，经查合同约定的付租日为2020年2月18日，反诉被告于2020年2月20日及2月21日各转账5,000元、2月22日转账1,650元，支付租金确实略有迟延，但未达合同约定的七日，不符合解除合同的条件，且反诉被告提前搬离系因租赁房屋的目的无法实现，故反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉讼请求，本院难以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告张靓应于本判决生效之日起十日内返还原告戴方觉租金1,484元；二、被告张靓应于本判决生效之日起十日内返还原告戴方觉押金4,000元；三、被告张靓应于本判决生效之日起十日内支付原告戴方觉违约金2,000元；四、驳回反诉原告张靓的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费150元，减半收取计75元，由被告张靓负担；反诉案件受理费50元，减半收取计25元，由反诉原告张靓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二〇年十一月十一日法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。