山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终12531号 上诉人（原审被告）：徐平，男，1977年2月16日生，汉族，住青岛市经济开发区。 委托诉讼代理人：崔洪强，山东益强律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：乔晓燕，女，1996年11月15日生，汉族，住青岛市。 上诉人徐平与被上诉人乔晓燕房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2020）鲁0285民初4467号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 徐平本院提出上诉请求：一、依法撤销山东省莱西市人民法院(2020)鲁0285民初4467号民事判决书，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。二、上诉费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院查明的事实不清。1、一审法院没有查明徐平是莱西市圆通仓储服务部的负责人，莱西市圆通仓储服务部有经营快递服务业务，也没有查明乔晓燕支付的18500元租金是打入莱西市圆通仓储服务部的个体户账户，而不是支付给徐平个人。即一审法院没有查明乔晓燕诉称徐平承担责任主体不适格。2、一审法院没有查明乔晓燕于2020年6月26日是单方口头提出不租了，而不是向上诉人提交了书面解除合同通知。上诉人当时回复是“你使用的(钥匙)只管使用”，即是说上诉人没有同意解除租赁合同。二、一审法院认定的事实不清。1、一审法院没有认定乔晓燕诉称徐平个人承担责任主体不适格。依法规定有字号的个体户，以字号为诉讼当事人，而不是以经营者为当事人。2、一审法院没有认定被上诉人单方解除房屋租赁协议，上诉人不同意，被上诉人是于2020年7月3日起诉请求解除双方于2020年3月29日签订的《房屋租赁协议》，上诉人的诉讼请求表明双方的《房屋租赁协议》一直到2020年9月2日法院作出判决解除之前，仍然合法有效。一审法院认定双方的合同解除时间自2020年6月26日起算，既不合法，也不是双方当事人的真正意思表示。3、一审法院认定上诉人辩称被上诉人单方违约给上诉人造成了10000元的经济损失与事实不符。被上诉人单方违约给上诉人造成的可得利益损失结合租赁协议和被上诉人已经履行3个月，违约履行期间自2020年6月至2021年3月为九个月租金共计14500元，足以证明是上诉人的经济损失。三、一审法院虽然查明了被上诉人是单方违约、却没有查明和认定被上诉人单方违约给上诉人造成的可得利益损失为14500元。对本案而言，双方签订合同时，都应意识到违约后给对方造成的损失是单方解除合同后的余额租金，即是合同履行后可以获得的利益，被上诉人单方违约自2020年6月26日单方违约给上诉人造成的可得利益损失是14500元。四、一审判决证据不足。一审判决已经查明了被上诉人是单方违约，但是没有查明和认定被上诉人单方违约给上诉人造成的可得利益损失为14500元，反而查明和认定上诉人的损失举证不能。五、一审法院适用法律错误。一审法院应根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条等规定判令认定并支持上诉人的可得利益损失14500元，驳回被上诉人的诉讼请求。综上，请贵院撤销原判，依法改判，以维护上诉人的合法权益以及法律的正确实施。 被上诉人乔晓燕答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。 乔晓燕向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除乔晓燕、徐平于2020年3月29日签订的房屋租赁协议；2、请求判令徐平返还乔晓燕剩余的租金14000元；3、诉讼费由徐平负担。事实与理由：徐平系经营圆通快递的老板，2020年3月29日，乔晓燕、徐平签订《房屋使用协议一份》，约定徐平将位于北国之春30号楼把西头车库出租给乔晓燕使用，由乔晓燕用作零售水果及收发快递，年租金为18500元，乔晓燕并按协议约定支付了全部的租金。现乔晓燕要求解除双方于2020年3月29日签订的房屋租赁协议，并要求徐平退还剩余租金，但徐平予以拒绝。因此，为了维护自己的合法权益，乔晓燕特具状法院，敬请依法判决。 徐平一审中辩称，1、乔晓燕与徐平签订的《房屋使用协议》合法有效，乔晓燕应自觉履行合同。2、乔晓燕单方违约，应承担违约责任。乔晓燕与徐平签订的《房屋使用协议》的期间是2020年3月30日起至2021年3月30日止，该约定履行期间未到期，乔晓燕单方解除合同构成履行合同违约；乔晓燕已经依约缴纳年度租金18500元，因乔晓燕单方违约，造成的损失应由乔晓燕自己承担；乔晓燕违约将给徐平造成一万元的经济损失，依法规定，乔晓燕违约，乔晓燕应继续履行合同，赔偿徐平经济损失。3、乔晓燕的诉讼请求不应支持。徐平依约履行了协议约定的义务，已经将租赁物交付乔晓燕，至今没有违约行为，乔晓燕诉讼请求解除双方签订的《房屋使用协议》以及请求返还租金既无事实依据，也无法律依据。4、乔晓燕诉徐平主体不适格，本案徐平是莱西市圆通仓储服务部的个体经营者，按照民诉法规定，有字号的应以字号为主体不应是个人。综上，请法院驳回乔晓燕对徐平的诉讼请求。 一审法院认定事实如下： 一审法院经审理认定事实如下：2020年3月29日，徐平（甲方、出租方）与乔晓燕（乙方、承租方）签订《房屋使用协议》一份，约定：双方协商一致，甲方将位于莱西市把西头车库“鲜果多多”出租给乙方使用。一、租期壹年：2020年3月30日-2021年3月30日。二、租金支付：乙方使用房屋期间，每天给甲方169个快递件的代收费（0.3元/件），一次性支付一年费用18500元。三、甲方责任。1、甲方承诺乙方本小区所有的圆通快递必须放在乙方使用的房屋里。2、乙方使用房屋期间甲方不得再次给别人使用。3、如若甲方违约则退回双倍房屋使用费用。四、乙方责任。1、房屋使用期间不得给其他人使用，该房屋用于零售水果，收发快递。2、乙方使用期间不能做大的房屋改动。3、使用期间的电费由乙方支付，若再次续约依旧按照本协议续签。2020年3月26日，乔晓燕向徐平交付租金5000元，双方签订合同的当日即2020年3月29日，乔晓燕付清剩余租金13500元，案涉房屋月租金为1541.67元（18500元÷12月）。2020年6月25日，因受新型冠状病毒疫情影响，乔晓燕经营不善，乔晓燕通过微信及短信的方式通知徐平自2020年6月26日起不再租赁涉案房屋并搬离完毕。2020年6月28日，乔晓燕当面找到徐平协商解除房屋租赁合同一事，并将涉案房屋的钥匙当场交还给徐平，徐平现场称不是租赁房屋的钥匙，乔晓燕离开现场后电话联系徐平，要求双方去租赁现场试验钥匙真伪，徐平称我不要钥匙，给你使用的你只管使用。自2020年3月29日起至2020年6月28日止，案涉房屋处于乔晓燕占有、使用中。2020年6月28日，乔晓燕将涉案房屋钥匙交付于徐平，并保持房屋租赁时原状。 一审法院认为，乔晓燕与徐平签订的《房屋使用协议》系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认，由此产生的债权债务关系应受法律保护。案涉合同履行期限为2020年3月30日-2021年3月30日，乔晓燕于2020年6月28日即在合同履行过程中解除租赁合同系单方违约，一审法院对该事实予以认定。 一审法院认为，本案争议焦点：案涉《房屋使用协议》是否应解除、徐平是否应向乔晓燕返还剩余租金及乔晓燕违约单方要求解除租赁合同应当承担的违约责任？案涉《房屋使用协议》签订时，仍存在新型冠状病毒疫情影响，因乔晓燕经营困难，无法继续租赁案涉房屋，其于2020年6月26日通知徐平解除合同，同日搬离案涉房屋，同年6月28日将房屋钥匙当面交付于徐平，徐平不认可乔晓燕交付钥匙系其出租房屋的钥匙，但又不配合现场检验，一审法院认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案综合乔晓燕提供的现场交付视频、双方通话录音、微信聊天记录及常识常理常情，作为承租方，其交付钥匙系租赁房屋钥匙这一事实具有高度盖然性，故应视为乔晓燕已将案涉租赁房屋交付完毕，一审法院对该事实予以认定。一审法院认为，违约方虽然不享有单方解除合同权利，但案涉合同履行过程中，双方已经形成合同僵局，若不允许违约方通过诉讼方式解除合同，对双方均不利。乔晓燕租赁案涉房屋后，从事水果买卖、快递收发等业务，基于新型冠状病毒疫情影响的持续状态，乔晓燕单方违约系经营困难，其不存在恶意违约情形，继续履行合同显失公平，根据本案实际情况，乔晓燕要求解除合同，应予准许，结合本案实际情况，合同解除时间应自2020年6月26日起算。乔晓燕单方解除合同应承担相应违约责任，因双方未约定承租方单方解除合同的违约责任，本着诚实信用原则，徐平接到乔晓燕解除合同意思表示后也负有减损义务，其应采取积极的措施，避免损失的扩大。故，违约金以乔晓燕交付钥匙次日起算（2020年6月29日）向徐平支付3个月租金作为赔偿为宜，剩余租金徐平依法应当退还给乔晓燕。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，应当承担举证不能的法律后果。徐平主张乔晓燕要求解除涉案租赁合同给其造成10000元的经济损失，但其未向一审法院提供证据证实其损失情况，一审法院对其是否存在以上损失无法确认，应承担举证不能的不利后果，对其要求乔晓燕赔偿10000元经济损失的主张，一审法院不予支持。乔晓燕自2020年3月29日起至2020年6月28日止实际占有、管理案涉房屋，共计使用涉案房屋3个月，同时应当向徐平支付3个月的租金作为赔偿，因此案涉合同解除后，徐平应返还乔晓燕剩余租金9250元[1541.67元/月×6月]。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条规定，判决：一、解除乔晓燕与徐平于2020年3月29日签订的《房屋使用协议》；二、徐平于判决生效之日起10日内返还乔晓燕租金9250元；三、驳回乔晓燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，由乔晓燕负担50元，徐平负担25元。 二审中各方均未提交新证据。 二审查明的其它事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案为房屋租赁合同，被上诉人违约提前解除合同，应赔偿上诉人损失。但依据法律规定，守约方应负有减损义务，其采取不当措施致使损失扩大，就扩大的损失应自行承担。本案中，依据查明的事实可以认定，徐平提前解除合同，属于单方解除合同，应承担违约责任；乔晓燕在明知徐平不再继续租赁涉案房屋的情况下，应负有减损义务。徐平已于2020年6月28日向乔晓燕交还钥匙，并表明解除合同的意思表示，且其于此前亦已腾空房屋，涉案合同已于2020年6月28日事实上解除。乔晓燕拒绝接收钥匙及涉案房屋，导致房屋空置的损失，应由其自行负担。一审法院在充分考虑本案案情及双方过错的情况，判令以3个月租金作为违约金，认定合理，本院依法予以维持。上诉人关于合同解除时间及赔偿损失的上诉理由均不成立，本院不予支持。上诉人对本案主体提出异议，但依据查明的事实，本案涉案合同由徐平、乔晓燕个人签署，一审法院所列主体适格，上诉人的该上诉理由不成立，本院不予采纳。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不成立。一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 维持原判，驳回上诉。 二审案件受理费150元，由上诉人徐平负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 徐鹏 书记员王珩霖