四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12855号 上诉人（原审原告）：西藏南湖信息科技有限公司，住所地：西藏自治区拉萨市堆龙德庆区世邦湿地公园**。 法定代表人：赵国东，总经理。 委托诉讼代理人：许建友，男，公司员工。 委托诉讼代理人：曹念，四川致中吉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川光亚教育投资有限公司，住，住所地：成都市锦江区署袜北三街**蜀都大厦****/div> 法定代表人：白萍，执行董事。 委托诉讼代理人：耿韬，四川博业律师事务所律师。 原审第三人：成都森宇实业集团有限公司，住所地：成都，住所地：成都市双流区东升街道棠湖西路一段** 法定代表人：吴藤伟。 上诉人西藏南湖信息科技有限公司（以下简称“南湖公司”）因与被上诉人四川光亚教育投资有限公司（以下简称“光亚公司”）、原审第三人成都森宇实业集团有限公司（以下简称“森宇公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初5142号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 南湖公司上诉请求：1.撤销四川天府新区成都片区人民法院（2019）川0192民初5142号民事判决，依法改判支持南湖公司的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由光亚公司承担。事实与理由：一、一审法院认定《租赁合同修订协议》是光亚公司支付租金的依据，是认定事实错误。1.森宇公司移交给南湖公司的案涉租赁房屋的文件资料中，没有《租赁合同修订协议》这个文件，即便是2018年2月南湖公司和光亚公司关于支付租金的时间和期限发生激烈争议，光亚公司也没有提过有这份《租赁合同修订协议》的存在。南湖公司认为该修订协议的真实性存疑。2.即使假设存在修订协议，森宇公司和光亚公司也是没有按照修订协议履行，而是仍然按照《关于租金缴纳的补充协议》执行的。森宇公司向光亚公司出具的租金发票明确载明四年租金是2013年11月28日至2017年11月27日，光亚公司和森宇公司在与南湖公司履行案涉租赁合同过程中从未对租金发票上的时间向南湖公司提出过异议或其他说明，应当视为《租赁合同修订协议》没有实际履行。南湖公司因光亚公司支付租金违约，于2018年2月7日向光亚公司公证送达了《公函》要求光亚公司承担违约责任。而光亚公司于2018年3月5日向南湖公司以及森宇公司回复的《工作联系函》中，均未提及光亚公司是按照《租赁合同修订协议》履行义务，且南湖公司在收到光亚公司的《工作联系函》后，就森宇公司是否存在未披露的信息尤其是租金缴纳的期限，于2018年3月12日向森宇公司发出《询证函》，要求森宇公司明确案涉租赁房屋是否还存在未披露的文件，明确租金的缴纳期限。森宇公司于2018年3月27日向南湖公司以及光亚公司回复了《关于回复西藏南湖信息科技有限公司的告知书》，明确答复了：(1)关于《询证函》所涉房屋的交易及租赁事宜，森宇公司没有发生任何应披露而未披露的文件或信息，从该房屋起租至今，森宇公司未与光亚公司，也未授权任何人与光亚公司签订过有关租赁事项的其他相关文件。（2）森宇公司已经于2013年11月8日收取了光亚公司2013年11月28日至2017年11月27日的租金392万元。2016年三方进行了交接工作，光亚公司未对相关事宜提出异议。（3）按照《商用房租赁合同》的约定，光亚公司应按年支付租金，具体为上一年度租金到期前一个月内一次性支付下一年度（12个月）租金，光亚公司应当于2017年11月28日前一个月支付2017年11月28日至2018年11月27日的租金。森宇公司于2018年的回复，明确了《租赁合同修订协议》不存在，且假设如光亚公司所称签订过《租赁合同修订协议》，森宇公司明确的回复应当视为《租赁合同修订协议》未实际履行。而光亚公司至始至终未曾就此提出过任何异议。3.森宇公司被依法追加参加庭审，经法庭传唤，无正当理由不到庭参加庭审、陈述事实以便法庭查明真相。由于森宇公司和光亚公司的缺席，致使法院发传票通知定于2020年4月13日的开庭无法进行。南湖公司有合理理由怀疑光亚公司与森宇公司之间存在恶意串通损害南湖公司利益的嫌疑。二、一审法庭认定光亚公司没有迟延履行，不构成违约，系认定事实错误。1.一审法院认定光亚公司于2013年11月8日缴纳了2014年3月至2018年3月共计392万元的租金，认定事实错误。根据森宇公司向光亚公司出具的租金发票，发票上清楚的写明缴纳的租金为2013年11月28日至2017年11月27日租金。且森宇公司给光亚公司的函件中也明确要求光亚公司应当于2017年11月28日前一个月支付2017年11月28日至2018年11月27日的租金给南湖公司。2.光亚公司于2018年2月7日缴纳租金己经严重违约。按照租赁合同的约定，光亚公司应当于2017年10月28日前向南湖公司缴纳租金，光亚公司己逾期4个月，严重违约，南湖公司有权依约定解除租赁合同。3.光亚公司于2018年12月6日缴纳的98万元不是2019年的租金，是缴纳的违约金。2018年12月6日不是租赁合同约定缴纳租金的时间，即使按照光亚公司的主张，也不是缴纳租金的时间，且在南湖公司的银行单子回单上没有注明这笔费用的用途。因为不是缴纳租金的时间，该笔费用南湖公司认为是缴纳的违约金。 光亚公司辩称，请求驳回南湖公司的上诉，维持原判。1.南湖公司认为案涉《租赁合同修订协议》是不真实的，该理由不成立。根据“谁主张、谁举证”的原则，南湖公司并未提交反证予以推翻该协议，故案涉《租赁合同修订协议》系真实有效。至于南湖公司在上诉状中提到森宇公司未向其披露《租赁合同修订协议》，是南湖公司与森宇公司另案处理的问题，与本案无关。根据买卖不破租赁原则，南湖公司自购买案涉房屋后，依法应承继该房屋租赁关系中的全部权利义务，与森宇公司是否向其披露《租赁合同修订协议》无关。2.在整个合同履行过程中，光亚公司与森宇公司及南湖公司均按《租赁合同修订协议》在履行，光亚公司支付的租金时间、支付的租金金额、支付租金的方式等履行特征与各方签订的《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《租赁合同修订协议》均一致。3.在整个合同履行过程中，光亚公司没有根本性违约行为。而南湖公司既无法定解除权，也无约定解除权。故其请求解除合同的诉讼请求不应得到支持。 森宇公司未到庭陈述。 南湖公司向一审法院起诉请求：1.判令解除南湖公司与光亚公司于2011年签订的《商用房租赁合同》；2.判令光亚公司向南湖公司缴纳租金（从2017年11月28日起至2018年3月7日止共计269499元【99天×2722元（月租金8166元×30天）】）以及违约金（以269499元为基数，从2017年10月27日起按每日1%计算至缴清之日止）；3.判令南湖公司向光亚公司支付2019年租金至租赁合同解除，南湖公司实际迁出租赁房屋之日止。 一审法院认定事实：2011年，光亚公司与森宇公司签订《商用房租赁合同》及附件，约定：森宇公司将其位于成都市双流县××镇××社区××期××栋商品房（以下简称“案涉房屋”）出租给光亚公司开办幼儿园；森宇公司于2012年6月30日前，将租赁物交给光亚公司，并给予光亚公司一年的免租装修期；租赁期限自2013年6月30日起至2033年6月29日止，共20年。光亚公司向森宇公司缴纳履约保证金50万元，光亚公司在2012年7月15日前，向森宇公司支付2013年6月30日至2017年6月29日的租金，此后，光亚公司于上一年度租金到期前一个月一次性支付下一年度（12个月）租金，以转账方式划缴到森宇公司指定的银行账户；租金分段计算，第一期为2013年6月30日至2020年6月29日期间，月租金为81666.6元，年租金为98万元。 2013年9月，基于工程进度及交付情况，光亚公司与森宇公司多次通过商议变更起租时间。2013年10月8日，森宇公司与光亚公司签订《关于租金缴纳的补充协议》，约定：光亚公司免租期自2013年11月27日截止，由2013年11月28日起计算租金，光亚公司在2013年10月30日前向森宇公司指定账户缴纳2013年11月28日至2017年11月27日四年租金共计392万元。 后光亚公司未如期缴纳四年租金，并要求重新确定租期，2013年10月28日，森宇公司发函向光亚公司回复“若贵公司在11月10日前把租金汇入我司，我司将与贵公司签订修订协议把起租期定在2014年3月8日或3月18日（贵公司二选一）......”。 2013年11月8日，光亚公司将前四年租金392万元汇入森宇公司指定账户。 2014年1月8日，光亚公司与森宇公司签订《租赁合同修订协议》，约定：租赁起始时间定为2012年3月8日，租赁期顺延。租金分段计算，第一期为2014年3月8日—2021年3月7日，月租金为81666.6元，年租金为98万元。 2016年7月10日，森宇公司与南湖公司签订《商品房买卖合同》，约定：森宇公司将案涉房屋转让给南湖公司；双方签订本合同前，该房屋已出租给光亚公司并签订《租赁合同》，租赁期限为2013年6月30日至2033年6月29日止；签订本合同之日起，该房屋的租金按《租赁合同》约定全额由买受人收取。 2016年9月5日，森宇公司向光亚公司出具《告知通知书》，告知光亚公司：案涉房屋已转让给南湖公司，光亚公司应从即日起将该房产租赁费交付给南湖公司指定账户。光亚公司于2016年9月8日书面回复：“已收到通知书，已获悉”。2016年9月12日，森宇公司、光亚公司、南湖公司三方进行物业移交，在《物业移交清单》中，森宇公司作为甲方（移交方），南湖公司作为乙方（接收方），光亚公司作为承租方均加盖公章，并载明“甲方已于2016年9月5日告知承租方四川光亚教育投资有限公司，并要求承租方按照与甲方签订的《房屋租赁合同》，从2016年8月1日起将应支付甲方的全部租金支付给乙方......”。2018年2月7日，光亚公司向南湖公司在南湖公司在中国建设银行双流棠湖支行的银行账户转款98万元，附摘要：“光亚幼儿园2018年房租”。2018年2月7日，南湖公司向光亚公司邮寄发函称“你方长期拖欠租金，已严重违反《商用房租赁合同》第七条关于租金支付的约定，截止目前你方应支付违约金3145800元，我方已按照合同约定在你方保证金中直接扣除违约金，请尽快补足剩余违约金并补缴保证金”，并办理公证。光亚公司于2018年3月5日向森宇公司出具《工作联络函》，对租赁费用及保证金扣除等事宜提出异议。2018年12月6日，光亚公司向南湖公司在南湖公司在中国建设银行双流棠湖支行的银行账户转款98万元，附摘要：“光亚幼儿园2019年房租”。 一审法院认为，森宇公司经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，其行为视为放弃答辩、举证和质证的权利，并承担由此产生的法律后果。 对于光亚公司与森宇公司签订的《商用房租赁合同》，各方当事人对其效力均不持异议。一审法院经审查，《商用房租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规关于效力性的强制规定，对双方均具有法律约束力。 一审争议焦点系：一、《租赁合同修订协议》的性质与效力。二、光亚公司是否构成违约及其法律后果。 关于第一个争议焦点。根据《工作联系函一、二、三》及工作联系回复函、《关于租金缴纳的补充协议》、《租赁合同修订协议》系森宇公司与光亚公司在多次磋商后，基于工程进度及物业交付的现实情况，对《商用房租赁合同》关于租赁起始时间等内容的修订。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，双方对租赁期限的变更内容具体，且合法有效，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规关于效力性的强制规定，对双方均具有法律约束力。案涉房屋虽转让给南湖公司，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，在南湖公司没有与光亚公司就案涉房屋租赁事宜达成新的变更合意的情况下，南湖公司应当承接森宇公司在案涉房屋租赁上的权利义务，诚实履行《商用房租赁合同》、《租赁合同修订协议》的相关内容。南湖公司对《租赁合同修订协议》真实性存疑，但其提交的《公函》、《工作联系函》仅能证明其与光亚公司进行过相关讨论磋商，不能否定《租赁合同修订协议》的真实性。其提交的由森宇公司出具的《询证函》回函，仅是森宇公司的单方面陈述，且森宇公司经一审法院合法传唤并未到庭参加诉讼，故一审法院不予认可。南湖公司以《物业移交清单》中载明的“甲方已于2016年9月5日告知承租方四川光亚教育投资有限公司，并要求承租方按照与甲方签订的《房屋租赁合同》，从2016年8月1日起将应支付甲方的全部租金支付给乙方......”主张三方又对租赁起始期进行再次变更，南湖公司与光亚公司之间应当按照原《商用房租赁合同》确定的租赁期间履行。一审法院认为，《物业移交清单》中载明的“2016年8月1日”既不属于原《商用房租赁合同》确定的租金缴纳期，也不属于变更后的租金缴纳期，该条款并未明确说明三方对租金缴纳达成了新的合意，根据《中华人民共和国合同法》第七十八条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”之规定，一审法院对南湖公司的主张不予认可。 关于第二个争议焦点。根据《商用房租赁合同》中关于“光亚公司应于上一年度租金到期前一个月一次性支付下一年度（12个月）租金”的约定以及《租赁合同修订协议》确定的租赁期间、分段计费期间，光亚公司在2013年11月8日缴纳了2014年3月8日至2018年3月7日共计392万元的租金后，应分别于2018年2月8日、2019年2月8日缴纳2018年度、2019年度租金。事实上，光亚公司分别于2018年2月7日、2018年12月6日缴纳了2018年度、2019年度租金各98万元，故光亚公司没有迟延履行，不构成违约。南湖公司称光亚公司2018年12月6日缴纳的98万元不属租金，而是违约金，一是光亚公司并无违约事实，二是根据光亚公司在对该笔款项进行银行转账时已明确备注该笔款项系“光亚幼儿园2019年房租”，故一审法院对南湖公司的意见不予采纳。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，第七十七条第一款、第七十八条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回南湖公司的诉讼请求。一审案件受理费12269元，由南湖公司负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。光亚公司对一审查明事实部分没有异议，南湖公司仅对《租赁合同修订协议》有异议，对一审查明的其他事实没有异议。本院对南湖公司和光亚公司均没有异议的一审查明事实部分予以确认。 本院另查明，1.案涉《商用房租赁合同》第三条约定：不论因何种原因造成租赁物所在建筑物不能按时完成建设、验收等，致甲方不能在上述期限交付租赁物的，不视为违约，免租期根据实际交付日期顺延，租赁期起算日和租金计取日亦相应顺延。2.2013年10月23日，森宇公司向光亚公司出具《租金缴纳情况问询函》，载明：贵公司10月8日与我公司签订《关于租金缴纳的补充协议》时，贵方经办人员口头承诺10日内把租金汇入我公司指定账户，我方经办人员已把贵方承诺汇报给集团领导。今已过去十多天，我方未能收到该款项。请贵公司尽快在10月30日前按8日签的补充协议把租金汇入我方指定账户为宜。3.2013年10月25日，光亚公司向森宇公司出具《对的回复函及请求》，载明：经办人员那10月8日补充协议回去办理财务手续时，遇到我方财务老总（股东之一）质疑：既然现场实际情况根据主合同约定起租期应该为2014年2月5日。为何要提前？他个人希望起租期应该按实际情况定为2014年2月5日。同时，他同意提前支付租金。但他说：8日的协议事前他不知情。租金筹措需时间，最快支付是12月中旬，最慢支付在2014年元月上旬。我们已把财务老总意见反映给校长，校长要求财务老总务必尽快按8日协议要求办。同时，校长请求贵方集团领导谅解我方经办人员的办事不周，并希望贵方能和我方再签个明确起租期为2014年2月5日左右的协议。我方财务会尽全力尽快支付租金。4.2013年10月28日，森宇公司向光亚公司出具《对10月25日光亚公司请求函的回复》，载明：贵公司10月25日的来函经我司董事会讨论，现有条件的同意贵公司的要求：把起租期定为2014年2月5日并同意签订补充协议。同时深切理解贵公司在非收款季筹措资金的困难。由于贵公司经办人员本月8日已签《关于租金缴纳的补充协议》，我司财务运营人员已把本次租金收入排入资金计划中，若贵公司不能在11月10日前汇入，我司资金计划会被打乱，会造成相当大的损失。故我司经讨论决定给贵公司一个庄重的承诺：若贵公司在11月10日前把租金汇入我司，我司将与贵公司签订修订协议把起租期定在2014年3月8日或3月18日（贵公司二选一）。若贵公司租金迟于2013年11月10日汇入，我司不再变更本月8日的协议。在2014年元月10日前才汇入我司，我司会按本月8日双方的签订协议根据租赁主合同计取贵公司的迟纳金或违约金。5.2013年12月26日，光亚公司向森宇公司出具《何时签订的联系函》，载明：我公司已于2013年11月8日按贵公司的2013年10月28日来函的要求把前四年的租金392万整汇入贵公司指定账号。我公司于2013年12月26日收到了贵公司开出的租金发票。贵公司开出的发票上标准的起租期与贵公司2013年10月28日来函的承诺不相符。所以，我公司希望与贵公司尽快按贵公司2013年10月28日来函的承诺签订租赁合同的修订协议用以再次明确起租期。 本院认为，光亚公司与森宇公司之间形成的《关于租金缴纳的补充协议》、《租金缴纳情况问询函》、《对的回复函及请求》、《对10月25日光亚公司请求函的回复》较为完整的体现了森宇公司和光亚公司关于起租期的协商过程，光亚公司于2013年11月8日支付了392万元租金，满足了森宇公司关于将起租期定在2014年3月8日或3月18日（光亚公司二选一）的承诺的前提条件。《对10月25日光亚公司请求函的回复》、光亚公司于2013年11月8日支付392万元租金、《何时签订的联系函》《租赁合同修订协议》等文件和事实能够相互印证，可以认定《租赁合同修订协议》为真实。退一步讲，即使不存在《租赁合同修订协议》，根据《对10月25日光亚公司请求函的回复》的承诺内容，在光亚公司于2013年11月8日支付392万元租金之后，光亚公司即可以选择将起租期定为2014年3月8日或者3月18日，光亚公司已经以其实际履约行为选择将起租期定为2014年3月8日，森宇公司应受其承诺的约束。因此，本院认为，光亚公司于2013年11月8日支付392万元的租金对应的租赁期为2014年3月8日到2018年3月7日。南湖公司于2016年从森宇公司处购买了案涉房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”之规定，南湖公司法定承受森宇公司与光亚公司之间的租赁合同及有关约定。光亚公司已支付2018年3月7日之前的租金，并且按照合同约定于2018年2月7日之前支付了2018年3月8日至2019年3月7日的租金，于2018年12月6日支付了2019年3月8日至2020年3月7日的租金，并不存在违约行为。因此，南湖公司关于解除案涉合同、要求光亚公司支付2017年11月28日至2018年3月7日的租金和违约金、支付2019年租金至合同解除实际迁出案涉房屋之日止的诉讼请求没有法律和事实依据，一审判决驳回南湖公司上述诉讼请求并无不当。 综上所述，南湖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费24538元，由西藏南湖信息科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 果 审 判 员  廖 方 审 判 员  赵 韬 二〇二〇年十一月十八日 法官助理  余海洋 书 记 员  袁 敬