北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初59924号原告（反诉被告）：北京大津硅藻新材料股份有限公司，住所北京市大兴区长子营长营工业园区****。法定代表人：陈兴建，董事长。委托诉讼代理人：梁颖，女，汉族，1989年11月30日出生，北京大津硅藻新材料股份有限公司职员，，住址河北省霸州市被告（反诉原告）：北京汉思淇装饰有限公司，，住所北京市顺义区空港街道安华大街******3112法定代表人：贺国龙，总经理。原告（反诉被告）北京大津硅藻新材料股份有限公司（以下简称大津公司）与被告（反诉原告）北京汉思淇装饰有限公司（以下简称汉思淇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。大津公司委托诉讼代理人梁颖，汉思淇公司法定代表人贺国龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大津公司向本院提出诉讼请求：要求汉思淇公司给付欠缴的物业费74493元、水电费50782.15元、供暖费8981.82元、房租滞纳金106159.82元、物业费滞纳金9654.29元（物业费滞纳金自欠付之日起计算至实际付清之日止）。事实与理由：2017年2月23日，双方签署《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）及《物业管理服务委托合同》（以下简称委托合同），约定大津公司向汉思淇公司出租北京市朝阳区北四环东路干杨树甲x号院x号楼底商地上2层的部分房屋（以下简称租赁房屋），用于汉思淇公司办公和展厅使用，租赁期限自2017年3月1日至2019年12月15日，租金总额为4627702元。合同履行期间，因汉思淇公司未依约向大津公司支付租金、物业费、水电费以及由此产生的滞纳金，大津公司诉至法院，要求汉思淇公司履行给付义务。2019年3月27日，北京市朝阳区人民法院作出（2019）京0105民初x号民事调解书，汉思淇公司同意分期向大津公司支付欠付的房屋租金，并且双方均同意另行解决房租滞纳金、物业费及水电费问题。2019年11月1日，双方再次达成协议，约定了房屋租赁保证金附条件抵充租金，并就房租滞纳金和物业费、水电费、供暖费等费用以及租赁期限届满后房屋返还等相关事宜进行了约定。租赁期限届满后，汉思淇公司未能依约足额向大津公司支付欠缴的各项费用。因此，大津公司诉至法院，以维护合法权益。汉思淇公司辩称：汉思淇公司接收租赁房屋后投入了将近200万元进行装修并于2017年8月正式投入使用。2018年7月17日，租赁房屋80%的地面面积被雨水浸泡，汉思淇公司实施的装修以及设施设备等物品损坏。汉思淇公司相关负责人多次与大津公司人员联系，大津公司无人到现场处理和协调善后工作，致使汉思淇公司两周中断办公及展示，近一个月无法正常办公。为减少不必要损失，汉思淇公司自行组织修缮被雨水浸泡的装饰装修和设备并投入使用。因大津公司未保证租赁房屋及其附属设施处于正常使用状态以及未履行安全管理义务，导致汉思淇公司重新修缮增加装修费用，汉思淇公司有权迟延向大津公司支付租金，并有权拒绝向大津公司支付物业费等相关费用。汉思淇公司请求法院驳回大津公司不合理之诉请。汉思淇公司向本院提出反诉请求：1、要求大津公司退还租赁房屋漏雨当月即2018年7月房屋租金141992元。2、要求大津公司赔偿装修损失144229元。3、要求大津公司免除2018年6月至同年12月的物业费74493元。4、诉讼费用由大津公司承担。事实与理由：双方于2017年2月23日签订租赁合同及委托合同，约定大津公司将租赁房屋出租给汉思淇公司。2018年7月17日，因大津公司物业管理不善，造成租赁房屋80%的地面面积被雨水浸泡，致使木地板、地毯、电控门窗样品、墙面装饰装修、天花吊顶、强弱电管线、强弱电桥架、电脑办公设备等损坏。为防止损失进一步扩大，汉思淇公司自行组织进行了修缮。因此，汉思淇公司提起反诉，要求大津公司赔偿经济损失。大津公司针对汉思淇公司反诉辩称：2018年7月，租赁房屋出现漏雨系因强降雨大量积存三楼造成二楼漏雨，大津公司第一时间联系二楼物业公司和三楼物业公司介入修缮，经大津公司协调，三楼物业公司同意赔付汉思淇公司7000元，但因汉思淇公司恶意敲诈、态度消极，导致谈判失败。之后，对于租赁房屋漏雨造成的损失，大津公司与汉思淇公司协商一致，并就此签订协议，大津公司降低了房租滞纳金的计算标准。事实上，汉思淇公司延期支付租金与房屋漏雨并无关联，汉思淇公司于2017年3月承租房屋以后，每次交纳租金都有迟延。汉思淇公司在2019年11月1日签署的协议中认可应向大津公司支付房屋滞纳金、物业费、水电费及供暖费，大津公司考虑到疫情原因一直在让步，但汉思淇公司没有任何积极付款的态度，反而以各种理由推诿。大津公司不同意汉思淇公司全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年2月23日，大津公司与汉思淇公司签订租赁合同，约定大津公司将建筑面积为772.63平方米租赁房屋出租给汉思淇公司，用于汉思淇公司办公及展示使用。租赁期限自2017年3月1日至2019年12月15日。整个租赁期租金总额为4627702元；2017年3月1日之前支付2017年3月1日至2017年6月15日期间租金35万元，2017年5月15日之前支付2017年6月16日至2017年12月15日期间租金84万元，2017年11月15日之前支付2017年12月16日至2018年6月15日期间租金851952元，2018年5月15日之前支付2018年6月16日至2018年12月15日期间租金851952元，2018年11月15日之前支付2018年12月16日至2019年6月15日期间租金866899元，2019年5月15日之前支付2019年6月16日至2019年12月15日期间租金866899元。汉思淇公司拖欠任何款项，大津公司有权向汉思淇公司收取每日万分之三的滞纳金。汉思淇公司应向大津公司支付租赁保证金11万元。汉思淇公司承担租赁期内的水电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费以及物业管理费。租赁期内，大津公司保证租赁房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。当日，大津公司与汉思淇公司签订委托合同，约定汉思淇公司委托大津公司对租赁房屋进行相关的物业管理服务，服务费用每年148986元，除首次缴纳物业费之外，每年物业费分两次缴纳，每半年缴纳一次，每次缴纳年费用的50%即74493元，缴纳日期为上次缴纳费用届满前30天之前缴纳。如汉思淇公司拖欠任何款项，大津公司有权向汉思淇公司收取每日万分之三的滞纳金。汉思淇公司逾期交纳物业费，大津公司可以自逾期之日起，除滞纳金外，每日按照应交费用的5%加收违约金。委托管理期限自2017年3月1日至2019年12月15日。大津公司未能按照约定提供服务，汉思淇公司有权要求大津公司整改，如造成汉思淇公司经济损失，大津公司应给予经济补偿。上述合同签订后，汉思淇公司于2017年3月6日向大津公司支付首期租金35万元及保证金11万元。大津公司将租赁房屋提供给汉思淇公司。之后，汉思淇公司未在约定期限向大津公司支付后续租金。2017年7月，租赁房屋出现漏雨，汉思淇公司自行予以修缮。2019年，大津公司诉至本院，要求汉思淇公司支付欠付租金866899元及滞纳金191805.96元。2019年3月27日，本院出具（2019）京0105民初x号民事调解书，双方达成如下协议：一、汉思淇公司给付大津公司2018年12月16日至2019年6月15日期间房屋租金866899元；二、汉思淇公司于2019年5月15日前向大津公司支付2019年6月16日至2019年12月15日期间的房租租金866899元；三、双方另行解决房租滞纳金以及物业费、水电费问题；四、双方因本案再无其他争议。2019年11月1日，大津公司与汉思淇公司签订协议，内容是：双方确认截止到2019年10月30日，汉思淇公司仍欠付大津公司2019年6月16日至2019年12月15日期间的房屋租金11万元，在汉思淇公司承诺如下1-4条事项后，大津公司同意将汉思淇公司于2017年3月交纳的11万元保证金冲抵房租，以配合执行案结案：1、双方依然存在房租滞纳金、物业费、水电费、供暖费问题，汉思淇公司最晚应于2019年12月15日之前向大津公司一次性支付房租滞纳金（按年息5%的基数计算），若汉思淇公司应于2019年12月15日之前缴纳物业费74493元，其他费用汉思淇公司应依据大津公司的书面通知交费。2、汉思淇公司应依据租赁合同约定于2019年12月15日之前返还房屋及其附属设施，对于汉思淇公司装饰、装修的部分应恢复原状。3、若因汉思淇公司未及时将房屋恢复原状，大津公司因此所发生的一切拆除费用、延迟交房费用均由汉思淇公司承担。4、若因汉思淇公司原因导致大津公司向房屋所有人或第三方所支付的质保金或其他任何费用被扣除或产生其他任何纠纷，大津公司有权要求汉思淇公司承担全部费用和责任。5、大津公司应积极协助汉思淇公司就2018年7月汉思淇公司所租赁二层房屋被三层漏水导致损失索赔事宜，包括但不限于协助联系二层房屋所有权人或物业管理方，支持汉思淇公司就此所采取的合法维权行为。庭审中，大津公司表示汉思淇公司支付的保证金已折抵欠付租金，确认汉思淇公司不拖欠房屋租金。汉思淇公司确认其交付的保证金折抵欠付大津公司租金。汉思淇公司对大津公司主张的物业费金额没有异议，但指出其因房屋漏水将近一个月无法正常办公，认为大津公司未尽到物业管理责任，不同意向大津公司支付物业费；汉思淇公司对大津公司主张的水电费和供暖费没有异议，同意支付大津公司；汉思淇公司对大津公司主张的滞纳金均不同意支付。本院认为：大津公司与汉思淇公司签订的租赁合同、委托合同以及协议系双方真实意思表示，内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从现有证据判断，在合同履行期间，汉思淇公司未在约定期限向大津公司支付租金，其行为构成违约；大津公司在租赁房屋出现漏水情况下，未及时进行整改，其行为亦构成违约。因此，双方均应承担相应的违约责任。关于大津公司主张的物业费74493元，该笔费用应为半年物业费，汉思淇公司因租赁房屋漏水受到影响将近一个月，大津公司表示其积极协调物业公司修缮房屋，但没有证据显示物业公司对租赁房屋进行了修缮。双方虽然在后续签订的协议中约定大津公司积极协助汉思淇公司索赔，并支持汉思淇公司就此采取合法的维权行为，但该约定不能免除大津公司作为委托方的责任。因此，本院确定免除汉思淇公司一个月物业费12415.5元，汉思淇公司向大津公司支付五个月的物业费62077.5元。大津公司主张的物业费滞纳金，本院不予支持。大津公司主张水电费50782.15元及供暖费8981.82元，汉思淇公司同意将上述费用支付大津公司，本院予以确认。大津公司主张的房租滞纳金106159.82元，属于违约金范畴，双方在签署的协议中明确约定汉思淇公司最晚于2019年12月15日之前向大津公司支付房租滞纳金，但汉思淇公司并未履行承诺。大津公司该项诉讼请求，符合事实与法律规定，本院确定由汉思淇公司向大津公司支付房租滞纳金。但是，考虑到在合同履行过程中，大津公司未全面履行委托义务，导致汉思淇公司因房屋漏雨影响正常办公，本院确定降低大津公司主张的滞纳金数额，酌定汉思淇公司向大津公司支付房租滞纳金4万元。关于汉思淇公司要求大津公司退还漏雨当月即2018年7月房屋租金141992元之反诉请求，租赁房屋出现漏雨虽然对汉思淇公司造成影响，但汉思淇公司在大津公司于2019年起诉其房屋租赁合同纠纷一案中，并未就此提出要求，在双方签署的调解协议中，明确双方之间除另行解决的房租滞纳金及物业费、水电费之外，再无其他争议。而且，本院已在本诉中就大津公司主张的房租滞纳金作出相应降低。因此，汉思淇公司该项反诉请求，本院不予支持。关于汉思淇公司主张的装修损失144229元，基于上述相同理由，本院亦不予支持。关于汉思淇公司主张免除2018年6月至同年12月的物业费74493元，本院已在本诉理由中确定减免汉思淇公司一个月物业费，其要求减免六个月物业费，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条规定，判决如下：一、北京汉思淇装饰有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京大津硅藻新材料股份有限公司物业费六万二千零七十七元五角、水电费五万零七百八十二元一角五分、供暖费八千九百八十一元八角二分以及房屋滞纳金四万元。二、驳回北京大津硅藻新材料股份有限公司其他诉讼请求。三、驳回北京汉思淇装饰有限公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千五百二十六元，北京大津硅藻新材料股份有限公司负担七百五十八元（已交纳），北京汉思淇装饰有限公司负担一千七百六十八元（本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费二千七百九十一元，由北京汉思淇装饰有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  许承斌二〇二〇年十一月三十日书记员  许少华