北京市海淀区人民法院执 行 裁 定 书（2020）京0108执异185号案外人：綦婷婷，女，1981年2月5日出生，汉族，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。案外人：谷建鑫，男，1980年1月4日出生，汉族，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。申请执行人：王溟洋，女，1984年8月24日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托代理人：谭君祥，北京骅之韬律师事务所律师。被执行人：张滨，男，1981年6月24日出生，汉族，住河北省，公民身份号码×××。被执行人：张亚东，男，1953年5月10日出生，汉族，住河北省，公民身份号码×××。被执行人：谷淑琴，女，1951年12月6日出生，汉族，住河北省，公民身份号码×××。本院在执行王溟洋与张滨、张亚东、谷淑琴民间借贷纠纷一案[执行依据：（2019）京0108民初27845号民事调解书；执行案号：（2019）京0108执16077号]中，綦婷婷、谷建鑫针对本院执行北京市朝阳区红松园北里x号院x号楼x层x号房屋（以下简称x号房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人綦婷婷、谷建鑫述称，请求中止对x号房屋的执行。事实和理由如下：贵院于2019年10月17日作出（2019）京0108执16077号执行裁定书，裁定拍卖张亚东与谷淑琴的限价商品房，即x号房屋。但案外人綦婷婷与谷建鑫是上述房屋的实际所有人，且已经全额支付了购房款并实际占有、使用该房屋，王溟洋无权执行该房屋。2015年4月19日，綦婷婷、谷建鑫与张亚东、谷淑琴签订了《房屋转让合同》、《购房款支付确认书》以及《权利确认书》等合同文件，约定张亚东、谷淑琴将x号房屋（为限价商品房）转让给案外人，合同约定了购房款、转让费、付款方式、违约责任等相关条款。其中，《购房款支付确认书》确认该房屋的全部购房款已经由谷建鑫向北京市利锦荣房地产开发有限公司全额支付了617719元。2016年8月27日，张亚东与谷淑琴依据约定交付房屋，谷建鑫用其名下的银行卡支付了公摊费、物业费、面积差价、契税等相关房屋款项。案外人綦婷婷、谷建鑫自接收房屋后开始装修入住，一直占有、使用至今。根据合同约定，张亚东、谷淑琴不得对该房屋进行处理、转让、设置抵押或者担保，不得就该房屋提出任何权利主张。案外人綦婷婷、谷建鑫已按照合同约定交付了所有的房屋款项并且实际入住占有三年的时间。因此，张亚东、谷淑琴仅为x号房屋的名义所有权人，案外人綦婷婷、谷建鑫为该房屋的实际所有权人和实际使用权人。申请执行人王溟洋与案外人綦婷婷通过张滨认识，王溟洋通过綦婷婷得知x号房屋系綦婷婷购买并实际居住占有，且在明知张亚东、谷淑琴无偿还能力的情况下，仍与张亚东、谷淑琴签订《还款协议》，主观上恶意侵占善意买受人的合法权益。目前，该房屋现在由案外人綦婷婷的母亲周志荣以及继父王普选以及綦婷婷、谷建鑫实际居住占有。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，提出案外人异议。申请执行人王溟洋辩称，不同意案外人綦婷婷、谷建鑫的请求。法院查封并执行被执行人张亚东、谷淑琴名下的x号房屋符合法律规定，执行程序正确，应当继续执行。具体到本案中，王溟洋在诉讼过程中就通过诉讼保全的方式将被执行人张亚东、谷淑琴名下的涉案房屋予以保全查封，而该房屋的实际产权属于张亚东、谷淑琴，登记在其二人名下，该二人为所有权人。故法院查封涉案房屋不存在错误。且x号房屋属于政策性房屋，綦婷婷、谷建鑫与张亚东、谷淑琴所签订的房屋买卖合同因违反国家法律规定，应当属于无效合同。北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）已经作出判决，确定綦婷婷、谷建鑫与张亚东、谷淑琴签订的房屋买卖合同属于无效合同。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，x号房屋实际登记在张亚东、谷建鑫名下，故綦婷婷、谷建鑫所提的异议申请无事实与法律依据，恳请法院予以驳回。经审查查明，本院于2019年7月15日就原告王溟洋与被告张滨、张亚东、谷淑琴民间借贷纠纷一案作出（2019）京0108民初27845号民事调解书，确认双方当事人自愿达成如下协议：一、被告张滨于二〇一九年七月三十一日前向原告王溟洋偿还借款本金2748000元、利息839400元及律师费50000元；二、被告张亚东、谷淑琴对被告张滨的上述债务向原告王溟洋承担连带保证责任。由于张滨、张亚东、谷淑琴未履行生效民事调解书确定的义务，王溟洋向本院申请执行。本院于2019年8月8日立案，执行案号为（2019）京0108执16077号。案件诉讼阶段，本院根据王溟洋的申请于2019年4月19日财产保全了被执行人张亚东、谷淑琴名下的x号房屋。进入执行程序后，上述保全措施自动转为执行程序中的查封措施。2019年10月17日，本院作出（2019）京0108执16077号执行裁定：本院对张亚东、谷淑琴名下位于北京市朝阳区红松园北里x号院x号楼x层x号房屋予以拍卖，拍卖后所得款项折抵执行案款。另查，（甲方、卖方）谷淑琴、张亚东与（乙方、买方）綦婷婷、谷建鑫于2015年4月19日签订《房屋转让合同》，鉴于甲方根据北京市相关政策规定，已购买位于北京市朝阳区东坝中路红松园x号第x栋第x层x限价商品房一套。房屋户型为1居户型，建筑面积为62.14平方米。甲方拟将上述房屋转让给乙方，双方约定的主要内容如下：一、该房屋由就甲方于2014年8月8日与北京市利锦荣房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：xxxx），购房款617719元；二、甲方承诺房屋属于国家和北京市政府政策允许正常交易的房屋，房屋可以正常办理房屋所有权证和国有土地使用权证；三、根据北京市限价房五年不能转让的规定，本合同签订后暂不办理甲乙之间的过户登记手续，但房屋的所有权和使用权归乙方所有，在按国家政策允许办理过户登记时起甲方应随时按乙方的通知，将房屋所有权和国有土地使用权过户到乙方名下或者乙方指定的第三方名下。过户产生的费用（包括但不限于补交土地收益等价款）由乙方承担；四、购房款：乙方按原价617719元向甲方购买该房屋，乙方已于2014年8月支付给开发商。乙方另行向甲方支付房屋转让费人民币250000元。同日，谷淑琴、张亚东出具《购房款支付确认书》，内容如下：谷建鑫已经代理本人向北京市利锦荣房地产开发有限公司支付了购房款617719元。该笔款项支付的方式为：2014年6月，谷建鑫将全部购房款交付给周亚菲，周亚菲将购房款全部支付给北京市利锦荣房地产开发有限公司。再查，朝阳法院于2020年7月23日就原告谷淑琴、张亚东与被告綦婷婷、谷建鑫确认合同无效纠纷一案作出（2018）京0105民初76405号民事判决：确认原告谷淑琴、原告张亚东与被告綦婷婷、被告谷建鑫于二〇一五年四月十九日签订的《房屋转让合同》无效。异议审查过程中，綦婷婷和谷建鑫称收到上述判决后并未提起上诉。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人綦婷婷、谷建鑫依据上述规定对x号房屋提出排除执行的异议。但另案生效判决已确认该二人与谷淑琴、张亚东就x号房屋签订的《房屋转让合同》无效。故案外人綦婷婷、谷建鑫提出的异议，不符合上述规定的要求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人綦婷婷、谷建鑫的异议。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  朱卉灵审判员  潘亮洁审判员  李 莉二〇二〇年十一月二日书记员  崔佳辰