宁夏回族自治区海原县人民法院民事判决书（2020）宁0522民初1425号原告（反诉被告）：田某，宁夏海原县人，住海原县。委托诉讼代理人：刘某，宁夏震柳律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：宁夏嘉铭房地产开发有限公司。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：李某，系该公司法律顾问。代理权限为特别授权代理。原告田某与被告宁夏嘉铭房地产开发有限公司及反诉原告宁夏嘉铭房地产开发有限公司与反诉被告田某商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月11日受理后，依法由审判员李百强担任审判长、人民陪审员马宏禄、马明组成合议庭，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告田某及其委托诉讼代理人刘某、被告委托诉讼代理人李某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，原、被告于2019年5月初订立购房意向，原告分别于2019年5月15日、5月17日支付首付购房款140472.5元。2019年6月2日双方正式签订《商品房买卖合同（预售）》，确定原告以总价530472.5元购买了由被告开发的××县，除首付款外的余款390000元办理按揭贷款，被告书面承诺于2019年12月31日前将上述房屋交付给原告，同时，合同对双方的权利义务及违约责任都进行了明确的约定。合同签订后，原告按合同约定履行了付款义务。但至今被告都没有将上述房屋交付给原告，涉案房屋现仍未达到交付条件，竣工期限不能确定，被告的行为已构成根本违约。根据原、被告签订的上述《商品房买卖合同》第十二条之规定，被告逾期90日后，买受人有权解除合同。原告于2020年4月1日将退房告知书送达被告处，被告应自退房通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款，并按付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期利率计算给付利息。同时，被告按日计算向原告支付全部房价款0.01%的违约金。原告与被告多次沟通，截止今日，被告对原告的退房要求不予配合。故请求判令：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.被告返还原告房屋购置款530472.5元及预收的物业专项维修基金2402.1元、代办“四证”费用320元；3.被告自2019年5月18日起至实际给付日止支付原告违约金（按照日计算每日支付全部房款的0.01%）；4.被告自2019年5月18日起至实际给付日止按照中国人民银行同期利率支付原告已付购房款利息；5.本案诉讼费由被告承担。对于被告宁夏嘉铭房地产开发有限公司的反诉请求，原告答辩称反诉原告以疫情影响为理由提出的反诉请求缺乏事实及法律依据，合同约定的交房时间为2019年12月31日，而疫情发生的时间是2020年2月份，疫情的发生与交房时间没有事实及法律上的因果关系，更何况交房时间已经进入建筑行业的冬休期，这一阶段及随后三四个月的时间因为天气寒冷根本无法施工，即便不发生疫情，也无法达到整改完善后交付房屋的条件，所以反诉原告的反诉请求不能成立。原告为支持自己的诉讼主张，除陈述外，提供了以下证据：证据一，商品房买卖合同复印件一份、收据复印件五张（均与原件核对无异），证明原、被告签订商品房买卖合同，原告按照合同约定支付了购房款530472.5元（其中首付款141472.5元，银行按揭贷款389000元），以及维修基金费用2402.6元，代办“四证”320元。原告已经履行完合同约定的全部义务的事实；证据二，嘉禾园业主联名关于嘉禾园存在问题待解决《求助信》一份、解除商品房买卖合同通知书一份、宁夏嘉铭房地产开发有限公司客户退房申请单影印件一份，证明被告截至2020年4月1日仍未达到交房条件，原告向其送达书面的解除合同申请书，遭到被告拒签。另外，2020年4月8日，被告因未达到交房条件的原因，同意向客户余彦平退房的事实；被告对原告提供的证据质证意见为：对证据一的三性及证明目的均无异议；证据二不符合证据的三性，被告方不予认可。被告（反诉原告）辩称，一、被告没有违约行为，故原告所诉没有事实根据。1.原、被告于2019年6月2日签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发的的位××县，合同约定交房时间为2019年12月31日。至2019年11月底，涉案房屋已具备交房条件，被告电话通知原告让其查看房屋，原告查看后提出房屋存在问题，被告予以整改。后被告再次通知原告收房，原告不予收房。2020年1月22日发生疫情，被告因海原封城无法交付房屋，至2020年5月8日原告诉至海原县人民法院，要求解除与被告签订的商品房买卖合同，故被告认为并未违约；2.原告称被告的行为已构成根本违约，被告认为不能成立。根本违约是指一方的违约行为导致合同目的不能实现才能构成根本违约。如前所述，原、被告是在履行合同过程中发生的纠纷，而且被告在2019年11月底已经具备交房条件，并通知原告查看房屋后予以交付，原告查看房屋后提出的问题被告予以整改后，原告拒不领房。后被告多次通知原告领房未果，而并非原告所诉的没有竣工，故原告的诉称理由不能成立；3.根据双方签订的商品房买卖合同第十二条之规定，认为被告已经逾期90日没有交房，原告有权解除合同。被告认为其没有违约行为，更不存在逾期交房90天的行为。二、原告主张解除合同没有法律依据。1.最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二（法发[2020]17号）第4条规定：疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持；2.2019年9月11日第九次全国法院民商事审判工作会议纪要第47条规定：合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。综上所述，被告认为原告所诉既没有事实根据，也没有法律依据，被告没有违约行为，更不存在违约90天的行为。退一步讲假若被告存在轻微的违约行为，也不应当解除双方所签订的买卖合同，故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。同时，2019年6月2日，原、被告签订商品房买卖合同（预售），由原告购买被告开发的的位××县，合同约定该房总价为530472.5元，被告给原告的交房时间为2019年12月31日。至被告交房期间，因疫情影响双方没有按约定履行合同，至2020年5月，原告起诉至海原县人民法院请求解除双方签订的商品房买卖合同，被告认为原告所诉不能成立。综上所述，被告认为原被告双方签订的商品房买卖合同真实、合法、有效，应受法律保护。故提出反诉请求：1.履行商品房买卖合同（预售），由原告收取被告出卖给其位于××县；2.本案案件受理费由原告承担。被告为支持自己的诉讼主张，除陈述外，提供了以下证据：微信记录截屏打印件一份、单位工程质量竣工验收记录复印件一份、海原县嘉铭地产入伙通知书复印件五份（与原件核对无异），证明被告没有违约行为，在合同约定的期限内被告给原告交付房屋，原告拒收的事实。原告对被告提供证据的质证意见为：微信记录截屏及竣工验收记录，无法核实，无法辨别其真假，对该证据的三性及证明目的均不予认可。从该微信的发送时间2020年1月18日来看，也已经超出被告承诺交房日期18日；五份入伙通知书为被告单方制作，且与本案无关联，不能证实被告的证明目的。本院认为，原告提供的证据一符合证据的三性，能够证明原告的证明目的，且被告对其无异议，故对其证明效力予以确认；证据二不符合证据的三性，不能够达到原告的证明目的，故对其证明效力不予以确认。被告提供的证据微信记录截屏打印件符合证据的三性，能够达到被告的证明目的，单位工程质量竣工验收记录复印件不符合证据的三性，故对其证明效力不予确认；海原县嘉铭地产入伙通知书与本案不具有关联性，对其证明效力不予确认。通过庭审举证、结合当事人的陈述以及本院采信的有效证据，确认以下事实：2019年6月2日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将位于××县以总价530472.5元出售给原告，原告支付被告首付款140472.5元，剩余390000采用公积金贷款方式付款。双方还约定交付时间为2019年12月31日，逾期交付90日后，买受人有权解除合同及其他权利义务。2020年1月18日被告方置业顾问通过微信通知原告收房，3月21日再次给原告发视频遭到拒绝。现原告起诉来院请求解除商品房买卖合同（预售），被告反诉请求原告履行商品房买卖合同。另查明，2020年2月份，因新冠肺炎疫情，海原县城封城。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思的表示，不违反法律法规的规定，该合同合法有效，应受法律保护。原、被告均应严格按照合同的约定各自履行义务。关于原告田某主张解除《商品房买卖合同（预售）》的问题。1.最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二（法发[2020]17号）第4条规定：疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持；2.2019年9月11日第九次全国法院民商事审判工作会议纪要第47条规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持。”本案原、被告签订房屋买卖合同约定交房时间为2019年12月31日，逾期90天后，原告有权申请解除合同。2020年2月份海原县城因新冠肺炎疫情封城，2020年4月份复工复产。2020年5月11日，原告起诉。因此，参照上述规定，原告请求解除《商品房买卖合同（预售）》没有事实根据和法律依据，本院不予支持。为鼓励商品房买卖交易，保障当地营商环境秩序，被告的反诉请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告田某的诉讼请求；二、反诉原告宁夏嘉铭房地产开发有限公司与反诉被告田某自本判决生效之日起30日内，按照2019年6月2日原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》履行交领房义务。案件本诉受理费9132元，反诉费50元，由原告田某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内按对方当事人人数向本院递交上诉状及副本，上诉于中卫市中级人民法院。审判长 李百强人民陪审员 马宏禄人民陪审员 马 明二〇二〇年十一月十一日书记员 邵新东附：本案所适用的法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院关于《适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。