四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16299号等四案（案号详见附表一） 上诉人（原审被告）：四川橙森科技发展有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段********。 法定代表人：陈志坚，总经理。 委托诉讼代理人：程梦曦，四川开山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李东等人（身份信息详见附表一） 委托诉讼代理人：王建，四川永茂律师事务所律师。 上诉人四川橙森科技发展有限公司（以下简称橙森公司）因与被上诉人李东等人房屋租赁合同纠纷四案，不服成都市双流区人民法院民事判决（一审案号详见附表一），向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 橙森公司上诉请求详见附表二。 主要事实和理由：1、橙森公司认为，关于合同的解除事宜，由于合同解除权为形成权，法院应当以合同当事人的请求为限，综合考察合同各方当事人是否具有合法解除权，从而确定合同解除的时间，且该日期应当是确定的。根据《房屋租赁合同》第四条第1项“若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还”的约定，该条款对橙森公司的单方解除权进行了约定，即橙森公司在放弃主张押金的前提下有权随时单方解除《房屋租赁合同》，该条款是双方真实意思的表示，同时不违反法律法规的效力性强制性规定，合同各方应当遵守。橙森公司因疫情原因导致经营出现困难，于2020年2月初向李东等人主张解除合同，《房屋租赁合同》应当于2020年2月1日解除，租金计算的截至日期也应当为2020年2月1日。 2、橙森公司认为，关于本案的违约金金额，应当以损失为限。并应当综合考虑本案各方对于造成该损失的原因力大小确定各方责任的承担。本案中，从各方提交的证据来看，损失仅限于租金损失。橙森公司于2020年2月初向李东等人主张解除合同，并善意提醒李东等人房屋已经腾空，要求李东等人尽快收房，避免造成更大的损失。李东等人同样知晓疫情带来的影响，但出于收取租金的目的一致未予回复。上述原因导致了本案损失的增加，对于2020年2月1日以后产生的租金损失，橙森公司认为应当由李东等人自行承担。同时，橙森公司认为本案的损失以租金损失为限，不应当适用违约金条款。 李东等人答辩称，1、一审认定事实清楚，适用法律正确，关于橙森公司的上诉理由，李东等人认为，房屋租赁合同中约定的乙方提前解除合同，并不代表乙方具有合同的解除权。其字面意思仅表示这种情况属于违约，没有赋予橙森公司合同解除权。且该内容写于押金条款，仅是对因违约扣除押金的规定。2、橙森公司在提出解约前，已经出现了不按时支付租金，擅自减少租金等行为，属于违约方，根据合同法的相关规定，其没有主动提出解约的权利，在一方违约的情况下，只有守约方有权提出解约。3、橙森公司提出的解约时间是在疫情期间，解约的行为是为了逃避合同义务。将损失完全推给李东等人，这对李东等人是完全不公平的。4、橙森公司主张损失仅限于租金损失，不适用违约金条款。我方认为，这是不恰当的。违约金条款的设置本就是用于橙森公司违约后适用，而本案中，橙森公司发生了违约，就应当适用违约金条款。且一审已经酌情给予了判决，并未完全按照合同约定判定6个月租金的违约金。橙森公司在未得到李东等人同意的情况下，提前解约且不付房租的行为，本身就是违约行为。一审判决支付违约金符合法律规定和合同约定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 李东等人向一审法院起诉请求详见附表二。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院在此不再赘述。 一审法院认为：李东等人与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。 关于合同解除问题。橙森公司先后向李东等人送达《通知意向函》、《告知函》，要求降租和解除《业主房屋租赁合同》，并分别从2019年10月、2020年1月起，未按《业主房屋租赁合同》约定按时足额支付租金。橙森公司在履行合同的过程中出现的经营风险的情况并不能构成拒绝履行给付义务的理由，橙森公司作为承租人，其理由和证据亦无法证明达到法定解除的情形，故橙森公司构成根本性违约。现李东等人主张解除双方签订的《业主房屋租赁合同》，符合《业主房屋租赁合同》中约定解除的情形。本案中，李东等人解除合同的意思表示于一审法院向橙森公司送达民事起诉状副本时到达，故一审法院确认双方解除合同的时间为2020年6月5日。 关于租金问题。《业主房屋租赁合同》约定橙森公司每3个月支付一次租金，且每次提前7日支付下期租金。租金按时间递增，租金为42元/平米/月。橙森公司分别从2019年10月、2020年1月起未按时足额向李东等人支付房屋的租金，截至《业主房屋租赁合同》解除之日，橙森公司尚欠李东等人房屋租金，橙森公司应向李东等人支付尚欠租金（具体金额详见附表三）。 关于违约金问题。橙森公司逾期未支付租金构成根本性违约，应当支付违约金。橙森公司认为违约金50000元过高，愿意以押金冲抵违约金。一审法院认为，违约金系补偿性质，李东等人未举证证明其实际损失金额，橙森公司违约给李东等人造成的损失主要是租金损失，李东等人已通过本案诉讼主张租金，考虑合同履行情况、当事人过错等因素，对橙森公司主张违约金过高的意见予以采纳。本着公平原则，一审法院酌定橙森公司按照2个月租金的标准向李东等人支付违约金。李东等人超过此部分的违约金主张，一审法院不予支持。李东等人认可收到橙森公司支付的押金，但根据《业主房屋租赁合同》第四条“若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还”的约定，本案中，橙森公司构成根本性违约，故对橙森公司要求以押金冲抵违约金的意见，一审法院不予采纳。 关于涉案房屋内家具家电问题。《业主房屋租赁合同》第六条第14款约定，若橙森公司违约，橙森公司将房屋内全部家具、家电留予李东等人，不拆除不带离（以家具家电清单为准）。本案中，橙森公司构成违约，故应向李东等人交付经一审法院现场清点及双方共同确认的案涉房屋内的家具家电，李东等人主张按照《业主房屋租赁合同》第六条第15款的清单进行交付，但未提交任何证据证明橙森公司还购买了其他物品，故对李东等人主张橙森公司向其交付除现场勘查笔录中确认的家具家电外的其他物品的诉讼请求，一审法院不予支持。李东等人要求判令涉案房屋内家具家电归其所有的诉讼请求，与合同约定内容不符，一审法院不予支持。 关于李东等人主张橙森公司结清使用期间物管水电费用的问题。虽然双方约定房屋租赁期间，该物业产生的物管费、通讯费、清洁费、水电气及其他相关费用均由橙森公司负担，并及时按规定缴纳。但李东等人并非上述费用的权利主体，且未举证证明其已代为缴纳了上述费用，故对其该项诉讼请求，一审法院不予支持。 一审判决内容及案件受理费的负担详见附表三。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人橙森公司的上诉请求与被上诉人李东等人的答辩意见，本案二审争议焦点为：一、案涉房屋租赁合同的解除时间应当如何认定；二、一审法院对违约金金额的确定是否正确。现就上述争议焦点的认定论述如下。 关于第一个争议焦点。本院认为，橙森公司与李东等人签订的案涉合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。在本案中，李东等人起诉要求解除案涉合同，而橙森公司主张合同已解除，但本院审查认为，即便如橙森公司上诉主张其已在 2020年2月发函解除合同，但橙森公司在发函之前即已存在欠付租金的违约行为，案涉合同中“若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还”系对于橙森公司不履行合同应承担押金不予退还的违约责任的约定，而非就此基于橙森公司可以行使任意解除权。故橙森公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。在本案中，系出租人李东等人起诉要求解除合同，其理由为橙森公司欠付租金，其解除的请求具有合同依据和法律依据，一审法院判决案涉合同解除正确，本院予以确认。 关于第二个争议焦点。橙森公司上诉提出其不应当支付违约金，本院审查后认为，双方在合同中约定了橙森公司违约的情况下应当承担违约金，李东等人按照约定主张违约金具有合同依据。一审中，橙森公司提出因经营困难请求调低违约金，一审法院充分考虑其提出的理由，已对于其该项意见予以采纳，极大程度调低了违约金金额。但现橙森公司提出上诉，认为其不应当承担违约金，该项上诉理由明显不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费由四川橙森科技发展有限公司负担（具体金额详见附表四）。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 锋 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二〇年十一月五日 书记员 龙春光                            附表一                               序号                       一审案号             （2020）川0116民初                       二审案号（2020）川01民终                       被上诉人身份信息                               1                       2589号                       16297号                       李东，男，1987年9月12日出生，汉族，住成都市双流区。                               2                       2590号                       16299号                       刘增碧，女，1968年6月19日出生，汉族，住四川省蒲江县。                               3                       2585号                       16310号                       刘文艳，女，1965年9月4日出生，汉族，住四川省蒲江县。                               4                       2588号                       16311号                       吴永秀，女，1971年7月12日出生，汉族，住成都高新区。                                           附表二                               序号                       一审案号             （2020）川0116民初                       二审案号（2020）川01民终                       一审诉讼请求                       二审上诉请求                               1                       2589号                       16297号                       1.解除李东与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》；2.橙森公司按合同约定向李东支付欠付的房屋租金；3.橙森公司向李东支付违约金50000元；4.按双方合同约定涉案房屋内家电、家具归李东所有（详见合同清单），并结清使用期间物管水电费用。                       1.请求依法撤销原审判决;2.判令《房屋租赁合同》于2020年1月13日解除;3.判令上诉人无须向被上诉人支付租金且不支付违约金;4.判令一审、二审案件受理费由被上诉人承担。                               2                       2590号                       16299号                       1. 解除刘增碧与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》；2.橙森公司按合同约定向刘增碧支付欠付的房屋租金；3.橙森公司向刘增碧支付违约金             50000元；4.按双方合同约定涉案房屋内家电、家具归刘增碧所有（详见合同清单），并结清使用期间物管水电费用。                       1.请求依法撤销原审判决;2.判令《房屋租赁合同》于2020年1月13日解除;3.判令上诉人向被上诉人支付租金743.4元且不支付违约金;4.判令一审、二审案件受理费由被上诉人承担。                               3                       2585号                       16310号                       1. 解除刘文艳与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》；2.橙森公司按合同约定向刘文艳支付欠付的房屋租金；3.橙森公司向刘文艳支付违约金             50000元；4.按双方合同约定涉案房屋内家电、家具归刘文艳所有（详见合同清单），并结清使用期间物管水电费用。                       1.请求依法撤销原审判决;2.判令《房屋租赁合同》于2020年1月13日解除;3.判令上诉人无须向被上诉人支付租金且不支付违约金;4.一审、二审案件受理费由被上诉人承担。                               4                       2588号                       16311号                       1.解除吴永秀与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》；2.橙森公司按合同约定向吴永秀支付欠付的房屋租金；3.橙森公司向吴永秀支付违约金50 000元；4.按双方合同约定涉案房屋内家电、家具归吴永秀所有（详见合同清单），并结清使用期间物管水电费用。                       1.请求依法撤销原审判决;2.判令《房屋租赁合同》于2020年1月13日解除;3.判令上诉人向被上诉人支付租金4 467元且不支付违约金;4.判令一审、二审案件受理费由被上诉人承担。                                           附表三                               序号                       一审案号             （2020）川0116民初                       二审案号（2020）川01民终                       一审判决结果                               1                       2589号                       16297号                       一、李东与橙森公司于2018年5月19日签订的《业主房屋租赁合同》于2020年6月5日解除；二、橙森公司于判决生效之日起十日内支付李东截至2020年6月5日止的所欠租金12173.6元；三、橙森公司于判决生效之日起十日内支付李东违约金5302.08元；四、橙森公司于判决生效之日起十日内向李东交付位于成都市双流区房屋内的衣柜、1.8米床箱、电视柜、橱柜、洗面台、镜柜、冰箱、电磁炉、抽油烟机、热水器、空调、电视、电脑椅、窗帘；五、驳回李东的其他诉讼请求。案件受理费705元，由李东负担514元，橙森公司负担191元。                               2                       2590号                       16299号                       一、刘增碧与橙森公司于2018年5月19日签订的《业主房屋租赁合同》于2020年6月5日解除；二、橙森公司于判决生效之日起十日内支付刘增碧租金2019年10月1日起至2020年6月5日止的租金11 460.75元；三、橙森公司于判决生效之日起十日内支付刘增碧违约金3717元；四、橙森公司于判决生效之日起十日内向刘增碧交付位于成都市双流区房屋内的衣柜、1.8米床箱、电视柜、床头柜、书桌、橱柜、洗面台、镜柜、洗衣机、冰箱、电磁炉、抽油烟机、热水器、空调、电视、两人沙发、电脑椅、窗帘；五、驳回刘增碧的其他诉讼请求。案件受理费664元，由刘增碧负担520元，橙森公司负担144元。                               3                       2585号                       16310号                       一、刘文艳与橙森公司于2018年5月20日签订的《业主房屋租赁合同》于2020年6月5日解除；二、橙森公司于判决生效之日起十日内支付刘文艳从2019年10月1日起至2020年6月5日止的尚欠租金8859.54元；三、橙森公司于判决生效之日起十日内支付刘文艳违约金3761.52元；四、橙森公司于判决生效之日起十日内向刘文艳交付位于成都市双流区房屋内的衣柜、1.8米床箱、电视柜、床头柜、橱柜、洗面台、镜柜、冰箱、电磁炉、抽油烟机、热水器、空调（无遥控器）、电视（无遥控器）、两人沙发、电脑椅、窗帘；五、驳回刘文艳的其他诉讼请求。案件受理费525元，由刘文艳负担392元，橙森公司负担133元。                               4                       2588号                       16311号                       一、吴永秀与橙森公司于2018年5月19日签订的《业主房屋租赁合同》于2020年6月5日解除；二、橙森公司于判决生效之日起十日内支付吴永秀租金2019年10月12日起至2020年6月5日止的尚欠租金11 977.608元；三、橙森公司于判决生效之日起十日内支付吴永秀违约金3761.52元；四、橙森公司于判决生效之日起十日内向吴永秀交付位于成都市双流区西房屋内的衣柜、1.8米床箱、电视柜、床头柜、书桌、橱柜、洗面台、镜柜、洗衣机、冰箱、电磁炉、抽油烟机、热水器、空调、电视、三人沙发、电脑椅、窗帘；五、驳回吴永秀的其他诉讼请求。案件受理费675元，由吴永秀负担504元，橙森公司负担171元。                                           附表四                               序号                       一审案号             （2020）川0116民初                       二审案号             （2020）川01民终                       二审案件受理费                               1                       2859号                       16297号                       382元                               2                       2590号                       16299号                       288元                               3                       2585号                       16310号                       274元                               4                       2588号                       16311号                       342元