广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初19992号原告：陈燕茂，男，1954年7月30日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：黄东旋，广东元牌律师事务所律师。被告：孔京芸，女，1966年9月25日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。原告陈燕茂诉被告孔京芸房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄东旋及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈燕茂向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告于2016年7月13日签订的《租赁合同书》无效；2、判令被告返还原告装饰装修补偿费170280元；3、判令被告向原告支付房屋占有使用费39100元；4、判令被告向原告支付滞纳金3910元；5、判令被告向原告支付物业管理费2260元；6、本案诉讼费、保全费、公告费等由被告承担。合计：215550元。事实与理由：2016年7月13日，原告与被告签订《租赁合同书》，约定：原告将位于深圳市南山区铺面出租并交付给被告使用，租期为2016年7月1日至2018年12月30日，租金为每月8500元，因为该涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《租赁合同书》无效，因《租赁合同书》无效，故被告应将所获得的装饰装修补偿费170280元退还给原告。被告一直占有并使用该房屋，但从2018年5月1日开始，被告就没有向原告支付房屋占有使用费，直到2018年9月16日，被告才搬离该房屋。截止至原告起诉之日，被告尚拖欠原告房屋占有使用费39100元，根据《租赁合同书》的约定，被告拖欠租金须加收10%的滞纳金。另外，被告在占有使用该房屋期间，均没有支付物业管理费，原告在被告搬离之后为其先行缴纳了2260元物业管理费。原告多次向被告催讨原告所主张的上述款项，但被告均置之不理。故原告为了维护自身的合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院依法支持原告的诉讼请求。被告孔京芸辩称：一、被告与原告就铺面承租相关事宜签订了《租赁合同书》，根据《中华人民共和国合同法》、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》的相关规定，出租人即本案的原告明知自己的房屋未取得建设工程规划许可证的情况下仍将房屋租给本案的被告，原告明显存在欺诈，且原告自己主张双方签订的《租赁合同书》无效，原告应当返还被告从2013年7月至2016年6月所交纳房租共计25.2万元，2016年7月1日至2018年6月所交纳的房租共计20.4万元。2013年签订合同时付给原告转让费2万元，合计47.6万元。二、被告与原告就铺而承租期间装修问题，与本案原告达成一致意见且经过原告的同意，如遇到不可抗力的原因（政府拆迁等问题），被告承租该铺面产生的装修费由政府拆迁补偿装修费直接归被告所有。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，因不可抗力的原因导致合同解除时，由出租人承担赔偿。根据2019年2月15日广东省深圳市南山区人民法院(2018)粤0305民初21790号民事判决书，被告陈燕茂向原告孔京芸支付装饰装修补偿170280元，并由法院执行到位。三、关于房屋占有使用费、滞纳金，被告每月按时交纳房租水电费，不存在滞交房租，以收据为证。从2018年7月开始，南山区西丽水库一级水源保护区内建筑清理处置指挥办通知房东停止收租，商户停止营业，等待政府补偿安置。关于原告主张的被告向原告支付2260元物业管理费，因双方对物业管理费没有约定，且多年来一直从未提过物业管理费，应由原告自己承担。因此，被告不应承担房屋占有使用费、滞纳金和物业管理费。综上所述，原告应返还被告所交纳的房租共计47.6万元。原告的欺诈行为已严重侵犯了被告的合法权益，请求法院采纳上述意见，依法作出公正判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月1日，原告陈燕茂（房东，甲方）与被告孔京芸（租客，乙方）签订了一份《租赁合同书》，合同约定：甲方将位于大磡村商业街47号铺面（以下简称涉案房屋）出租给乙方使用；租期从2013年7月1日起至2016年6月30日止；及其他内容。2016年7月13日，原告陈燕茂（房东，甲方）与被告孔京芸（租客，乙方）签订了一份《租赁合同书》，合同约定：甲方将位于大磡村商业街47号铺面出租给乙方，租期从2016年7月1日起至2018年12月30日止，房屋（楼上楼下、两个店面）每月租金为8500元；签订合同时乙方付甲方押金7000元整，如拖欠租金要加收10%滞纳金，水电和牌照费由乙方负责；如村政府征收有变动，乙方必须无条件接受，如政府拆迁补偿装修费归乙方所有；乙方要按时交租，不租要提前30天通知甲方；店铺门前使用权归乙方所有；及其他内容。为证明被告拖欠原告物业管理费2260元，原告提交深圳市大勘物业管理有限公司于2018年7月27日出具的《收款收据》复印件一份，该收据载明：“今收到商业街47号（原177号）尚晓宇中医内科诊所交来物业管理费（2015年1月至2018年7月）3600元。”被告称物业管理费按照惯例一直都是由原告支付，没有约定被告支付。为证明被告在2018年8月仍向原告支付2018年6月的租金，被告提交了《网上银行电子回单》打印件一份，原告对该回单的真实性予以确认。被告还向本院提交《关于发布西丽水库一级水源保护区内建筑清理处置项目补偿安置方案的通告》照片打印件，以证明2018年7月政府通知要拆迁，不能再承租，故被告未再缴纳租金。原告对此不予认可。另查，本院于2019年2月15日作出（2018）粤0305民初21790号《民事判决书》，判令陈燕茂向孔京芸支付装饰装修补偿170280元。该判决已生效并执行。庭审中，原告确认涉案房屋未取得不动产权证或建设规划许可证；双方均确认被告于2018年9月16日搬离涉案房屋。本院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。现无证据证明涉诉租赁房屋取得不动产权证、建设规划许可或经批准建设，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，原告与被告之间的《租赁合同书》归于无效，无效的合同自始没有法律约束力。根据上述司法解释第五条第一款的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故被告占有、使用涉诉租赁房屋期间应向原告支付房屋占有使用费。原告主张被告支付2018年5月1日至2018年9月16日的房屋占有使用费，被告抗辩其已缴纳2013年7月至2018年6月的房屋占有使用费，但其仅提交《网上银行电子回单》证明其已缴纳2018年6月份的房屋占有使用费，故被告仍应向2018年5月份及2018年7月1日至9月16日的房屋占有使用费30033元（8500×3+8500÷30×16）。关于原告主张的滞纳金，没有依据，本院不予支持。关于原告主张被告返还原告装饰装修补偿费170280元的诉讼请求。本院认为，原告明知涉案房屋未取得不动产权证或建设规划许可证，却仍与被告签订涉案《租赁合同书》，故涉案合同无效的过错责任应主要在于原告，且依据（2018）粤0305民初21790号《民事判决书》确认的事实，被告获得装饰装修补偿170280元的结果并无不妥。故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告支付的物业管理费，依据不足，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告陈燕茂与被告孔京芸于2016年7月13日签订的《租赁合同书》无效；二、被告孔京芸于本判决生效之日起十日内向原告陈燕茂支付房屋占有使用费30033元；三、驳回原告陈燕茂的其他诉讼请求；如当事人未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费4533.26元，保全费472.7元，共计5005.96元。原告已预交，由原告负担4308.47元，由被告负担697.49元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  何珍珍人民陪审员  王 欣人民陪审员  区显霞二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  杨文玉附相关法条：《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。