上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初41064号原告(反诉被告)：陈小莉，女，1983年11月25日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：韩晓敏，上海昌辰律师事务所律师。被告(反诉原告)：三彩不动产管理有限公司上海分公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：汤李珍，经理。被告：三彩不动产管理有限公司，住所地陕西省西安市。法定代表人：文宁，董事长。上列二被告共同委托诉讼代理人：朱恩伟，男。原告(反诉被告)陈小莉诉被告(反诉原告)三彩不动产管理有限公司上海分公司(以下简称三彩上海分公司)、被告三彩不动产管理有限公司(以下简称三彩公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈小莉及其委托诉讼代理人韩晓敏，被告三彩公司及被告(反诉原告)三彩上海分公司的共同委托诉讼代理人朱恩伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈小莉向本院提出诉讼请求：1.三彩上海分公司向原告支付2020年1月26日至3月4日的租金9,568元；2.三彩上海分公司向原告支付违约金45,000元；3.三彩上海分公司向原告返还5,000元平台管理费。事实和理由：2019年1月26日，原告与三彩上海分公司签订《房屋托管合同》，约定原告将上海市浦东新区浦东南路XXX号君誉江畔2305室房屋(以下简称系争房屋)出租给三彩上海分公司，合同对租期、租金、平台管理费及违约责任等作了约定。由于三彩上海分公司未于2020年2月3日支付2020年1月26日至2月25日的租金7,500元，未于2020年2月25日支付2020年2月26日至3月25日的租金7,500元，故原告于2020年2月27日催告无果后，于2020年3月4日通知三彩上海分公司解除合同，并于次日通过挂号信和短信的形式再次通知了三彩上海分公司。三彩上海分公司应当向原告支付2020年1月26日至3月4日的租金9,568元，并支付违约金45,000元，还应向原告退还相应期间的平台管理费5,000元，恳请法院判如所请。三彩公司、三彩上海分公司共同辩称，原告于2020年3月多次上门骚扰租客，使得系争房屋无法正常使用。三彩上海分公司于2020年3月4日安排租客退租。同意诉争合同于2020年3月4日解除。三彩上海分公司欠付原告2020年1月26日至3月4日的租金9,500元。其中2020年1月26日至2月25日的租金7,500元，三彩上海分公司愿意分三期支付，2020年2月26日至3月4日的租金同意一次性支付。三彩上海分公司因疫情原因导致2020年2月停工，3月公司运营瘫痪，客流少、营业收入下降，无法按期付租。以上情形发生后，三彩上海分公司及时与原告协商，希望变更合同付款方式，分三期支付欠付的租金，但原告拒绝并提出解约。三彩上海分公司基于情势变更原则而协商变更原合同条款的行为不属于违约，故不同意支付违约金。不同意退还平台管理费，因为合同没有约定。三彩上海分公司不是独立法人，不具备独立处理本案的能力。反诉原告三彩上海分公司向本院提出诉讼请求：1.反诉被告支付违约金45,000元；2.解除反诉原、被告签订的《房屋托管合同》。反诉被告陈小莉针对反诉辩称，同意解除合同。三彩上海分公司的租客于2020年3月4日到期搬离，不存在反诉被告骚扰赶走租客的情况。因此反诉被告没有违约，不同意承担违约金。本院经审理查明：2019年1月26日，原告(甲方)与三彩上海分公司(乙方)签订《房屋托管合同》，约定甲方将系争房屋托管给乙方，用途为经营长租、短租公寓及办公或配套项目；托管期为2019年1月26日至2022年1月25日；甲方每年支付乙方一个月租金的平台服务费；租金每月7,500元，首次付租与首年平台服务费冲抵，次月起每月25日支付，租金支付日期如遇法定节假日顺延；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按6个月租金的违约金支付给甲方：1.非甲方原因导致乙方不支付或不按照约定支付租金达30日的(甲乙双方约定的免租期除外)；2.非因甲方原因导致乙方二次以上拖欠各项费用达1万元的……。三彩上海分公司出具《补充说明》，载明：合同期内仅收取一个月平台管理费。合同签订后，原告按约向三彩上海分公司交付系争房屋。三彩上海分公司将房屋转租给了案外人程某某，租期为2019年3月5日至2020年3月4日，后程某某将系争房屋交付案外人杨俊花居住使用。2020年3月4日，原告微信联系三彩上海分公司的工作人员：“……现因你公司未在2020年1月25日支付2020年1月26日期间的房租7,500元以及未在2月25日支付2月26日至3月25日期间的房租7,500元，故我根据双方合同第十二条之第三条的第1、2条之规定，即日起(2020年3月4日)立即解除与你们公司的合同。……”，并于次日将该条微信文本内容通过短信发送给了三彩上海分公司。2020年3月4日，原告直接从杨俊花处收回系争房屋。同日，杨俊花在《退房确认书》上签字确认：不再继续承租系争房屋，最后搬离日期为2020年3月4日。庭审中，双方一致确认并未约定押金。原告表示解约前曾微信联系三彩上海分公司的管家，要求对方支付租金，从而继续履行合同，但对方表示尚未复工，并要求一年内分三期支付所欠租金，原告未同意。对此，两被告表示，当时的方案是如果原告愿意继续履行合同，一年内分三期支付所欠租金，如果解约，则分三个月支付所欠租金。以上事实由原告递交的《房屋托管合同》、微信聊天记录、短信聊天记录、《补充说明》及《出房合同》，被告递交的《退房确认书》以及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，原告与三彩上海分公司签订的《房屋托管合同》系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力。前述合同具有房屋租赁合同的特性，故名为托管，实为房屋租赁合同。三彩上海分公司欠付2020年1月26日起的租金属实，即便被告主张因疫情受到影响故有权要求分期付租，但被告并未提出相关证据，亦无法证明疫情构成其无法履行合同的不可抗力，在原告并未接受被告分期付租方案的情况下，因被告欠租，原告有权解除合同。双方一致确认合同解除时间为2020年3月4日，故本院以该日作为合同解除日。因合同已解除，三彩上海分公司应按合同约定的租金标准支付其欠付的2020年1月26日至3月4日的租金共计9,500元。至于被告主张的分期付款，缺乏依据，本院难以支持。诉争合同因三彩上海分公司欠租解除，原告据此要求其承担相应的违约责任，符合合同约定及法律规定。至于违约金标准，考虑到疫情期间企业可能的复工时间、疫情对三彩上海分公司经营的可能影响，再结合解约给原告带来的损失，本院酌定三彩上海分公司需向原告支付违约金12,000元。系争房屋的实际使用人书面确认不再续租，且于2020年3月4日合同到期日搬离系争房屋，故原告于当日收回系争房屋，并无不当。被告称原告骚扰租客构成违约，但其提供的证据却难以证明其主张，故本院难以采信。至于平台管理费，因合同约定总租期内该费用共计相当于一个月租金，原告主张在总租期内进行分摊，并无不当，本院结合剩余租期，酌情判令三彩上海分公司需退还原告平台管理费4,700元。三彩上海分公司不具有法人资格，其民事责任最终应由三彩公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)陈小莉与被告(反诉原告)三彩不动产管理有限公司上海分公司于2019年1月26日签订的《房屋托管合同》于2020年3月4日解除；二、被告三彩不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈小莉2020年1月26日至3月4日的租金9,500元；三、被告三彩不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈小莉违约金12,000元；四、被告三彩不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)陈小莉平台管理费4,700元；五、驳回被告(反诉原告)三彩不动产管理有限公司上海分公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,289元，减半收取计644.50元，由原告陈小莉与被告三彩不动产管理有限公司各半负担；反诉案件受理费463元，由被告三彩不动产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年十一月十日书记员  陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。