四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初5905号 原告（反诉被告）：岳桂芳，女，汉族，1957年12月20日生，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：胡珊珊，四川惠博律师事务所律师。 被告（反诉原告）：万小会，女，汉族，1974年4月1日生，住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：陈森洪，四川兴恒平律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李勤美，男，汉族，1971年5月25日生，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：陈森洪，四川兴恒平律师事务所律师。 原告岳桂芳与被告万小会、李勤美房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。岳桂芳及其委托诉讼代理人胡珊珊，万小会及其与李勤美的共同委托诉讼代理人陈森洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 岳桂芳向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认岳桂芳为南充市顺庆区××街××号房屋［产权证号:川（2020）南充市不动产权第0038644号，以下简称案涉房屋］所有权人；2.判令万小会、李勤美协助岳桂芳办理案涉房屋过户手续；3.本案全部诉讼费用由万小会、李勤美承担。 事实及理由：岳桂芳与万小会、李勤美于2014年4月10日签订《房屋买卖协议书》，约定由万小会、李勤美向岳桂芳出售其二人所有的案涉房屋，交易价格为140万人民币，建筑面积83.72平方米。合同签订后岳桂芳按照约定向万小会、李勤美支付了购房款，万小会、李勤美亦将案涉房屋交付于岳桂芳。现案涉房屋已符合办理过户的条件，但万小会、李勤美在无正当理由的情况下拒绝配合办理，故此特诉至法院，望判如所请。 万小会、李勤美辩称，1.针对第一项诉请，请求房屋归岳桂芳所有属于物权确认纠纷，但是根据双方签订的房屋买卖协议，其只有物权期待权，并不享有物权，法院不能基于房屋买卖合同将房屋物权确认给岳桂芳。2.关于房屋过户的诉请，万小会在案涉诉讼发生争议前，多次要求岳桂芳办理过户并支付尾款，但是其不愿意支付下欠尾款，要求重新结算房款。房屋买卖协议第二条第二款中就相关的办证手续，以及收款收据办证税款等做了约定。故此发生争议一直未办理过户。 商品房买卖合同仅对83.72平方的面积进行了约定，套内面积是66.3平方，实际取得也是66.3平方。原被告买卖的面积来源于商品房买卖合同中的面积，购房的面积不是按面积乘以单价来计算的，是根据现场确认的门面的价值和实际套内使用面积来确定房屋单价为140万。另，房屋买卖协议也能够证实该房屋出租的事实，从2014年4月6日起，案涉房屋租金由岳桂芳进行收取。 （2015）顺庆执字1463号案款审批领款等诉讼处理均未经过万小会同意，其相应的签字也不是万小会签字。是岳桂芳冒领了违约金10465元、退还契税费18418元、退还房款74030元，共计102913元，该款本应属于万小会。2015年，岳桂芳未经万小会的同意擅自与房产公司协商，放弃关于房屋面积双倍补差的权利，证明其早已知晓公摊面积有差额的事实，应当承担不利后果。 万小会、李勤美在诉讼过程中向法院提出反诉请求：1.请求岳桂芳在万小会、李勤美协助办理位于南充市顺庆区××街××号房屋过户手续之日立即向万小会、李勤美支付房屋尾款20万元；2.本案案件受理费、反诉费由岳桂芳负担。 事实及理由：2009年10月29日万小会、李勤美与案外人南充市金达房地产开发有限公司（以下简称金达公司）签订《商品房买卖合同》，由万小会、李勤美购买位于南充市顺庆区××街××幢××单元××层××号商铺，房屋建筑面积为83.72平方米。2014年4月10日，万小会、李勤美与岳桂芳签订《房屋买卖协议书》，约定由万小会、李勤美将自己购买的上述商铺出售给岳桂芳，房屋总价款为140万元，并约定尾款20万元在办理完产权证后支付。协议同时就其他事项进行了约定。合同签订后，万小会、李勤美向岳桂芳交付了上述房屋，并由岳桂芳实际向承租人收取了房屋租金。后万小会、李勤美与岳桂芳就房屋尾款支付发生争议，未能办理房屋过户手续。现岳桂芳请求万小会、李勤美协助办理产权过户手续，按协议约定岳桂芳应在房屋过户当日支付房屋尾款20万元。为维护合法权益，特提起反诉，请求依法及时裁判。 岳桂芳辩称，双方一直是以商品房买卖合同和产权证的面积结算。2020年6月4日，万小会取得房屋的不动产登记证书，房屋仅有70.26平方，而双方所签的房屋买卖协议中所约定的建筑面积为83.72平方，存有13.46的面积差。根据双方约定的每平方单价16722.4元，此部分金额为225083.5元，在总房款中扣减面积差后，案涉房屋的总房款为1174916.5元。故此我方认为，再向万小会支付20万元的房屋尾款不成立。反诉中提及的万小会与金达公司所签订的买卖合同不论是面积或公摊，是万小会与金达公司之间的关系。岳桂芳与万小会之间存在的合同关系是基于双方签订的房屋买卖协议，不能以前合同作为后一合同的基础，这是两起不同的法律关系。 （2015）顺庆执字1463号是2014年民初2137号案件的执行案子，该案是经案涉商铺所在小区27个业主共同向法院提起的集体诉讼，也经过了万小会同意。领款是法院查证和万小会通知后，由岳桂芳领款。其后岳桂芳将其中18418元契税转账给万小会，故其称对此事不知情不是事实。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2009年10月29日，万小会与金达公司签订《商品房买卖合同》，约定万小会购买位于南充市顺庆区××号楼××幢××单元××层××号商铺，建筑面积83.72平米，其中套内面积66.3平米，公摊面积17.421平米。房屋价格按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米（人民币）6945.1元，总价款460460元整。面积差异处理约定为按照套内建筑面积计算该商品房价款的，实测套内建筑面积与第三条载明的套内建筑面积发生误差，双方同意据实结算房价款。合同还对其他权利义务作了约定。 2.2014年4月1日，万小会、李勤美与岳桂芳签订《房屋买卖协议样本》，约定万小会、李勤美将自己购买的位于南充市顺庆区××街××号××幢××单元××号商铺出售给岳桂芳，房屋建筑面积83.72平米，出售价格为140万元，此款为万小会、李勤美所得净价。定金10万元。余款110万元需双方办理完法院相关手续后在商议时间内支付（5天之内），尾款20万元在办理完善产权双证（房产证、土地证）后支付。协议还对双方其他权利义务作了约定。 3.2014年4月8日，李勤美、万小会向岳桂芳出具“收条”，载明：今收到岳桂芳购买卡布基诺2幢4单元17号商铺定金100000.00元（大写壹拾万元）。 4.2014年4月21日，李勤美、万小会向岳桂芳出具“收条”，载明：今收到岳桂芳售房款1100000（壹佰壹拾万圆）。 5.2014年4月25日，万小会起诉金达公司要求确认案涉房屋归其所有并协助办理相关权证、支付逾期办证违约金41860元。庭审中，双方达成调解协议并形成（2014）顺庆民初字第2137号民事调解书：1.案涉房屋归万小会所有，金达公司在2014年11月30日协助办理产权证书，逾期未办理则按该房屋总价款日万分之一支付违约金；2.金达公司向万小会支付逾期办证违约金20930元，如未按约定期限支付则按该房屋总价款日万分之一自2014年11月1日至实际支付之日止向万小会支付违约金。 6.2015年5月28日，万小会向岳桂芳出具“收条”，载明“今收到岳桂芳现金贰万元整，待付贰拾万**扣除（¥20000.00元）。” 7.2015年4月1日，（2014）顺庆民初字第2137号案申请执行，执行案号为（2015）顺庆执字1463号，执行结果为实体结案，领取案款审批表载明：申请时间2015年11月26日，申请执行人万小会，被执行人金达公司，结案金额102913元。实际领款人岳桂芳，审核栏和备注栏标注：万小会将此房屋卖与岳桂芳，万小会的权利由岳桂芳享有。 8.2015年11月26日，岳桂芳出具“收条”，载明：今收到法院转交金达公司违约赔偿款10465元，退还契税18418元，扣减应退房款74030元。我实际应领取102913元（大写：壹拾万零贰仟玖佰壹拾叁元）。” 9.2020年6月4日，案涉房屋办理国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权证书，证号：为（2020）南充市不动产权第0038644号，房屋坐落顺庆区××街××号，权利人万小会，共有情况单独所有，建筑面积70.26平方米，其中分摊建筑面积3.96平方米，专有建筑面积66.3平方米。 本院认为，《房屋买卖协议样本》系双方真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方已履行部分协议义务，应当按照协议约定继续履行。本案争议焦点为：1.岳桂芳对案涉房屋是否享有物权所有权；2.万小会、李勤美应收房屋尾款金额确定。 一、关于岳桂芳对案涉房屋是否享有物权所有权问题 岳桂芳与万小会、李勤美签订的《房屋买卖协议样本》真实、合法、有效，基于该协议，岳桂芳已陆续向万小会、李勤美支付购房款122万元，房屋业已交付给岳桂芳并由其收取房屋租金。案涉房屋产权于2020年6月4日办理至万小会、李勤美名下，协议约定“尾款20万元，需在办理完善产权双证后支付”，此处的“办理完善产权双证”应理解为万小会、李勤美应当待产权登记至其名下后，协助岳桂芳办理产权过户登记手续。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权的变动，须依法登记生效，岳桂芳依据协议对万小会、李勤美享有的系合同之债即物权所有权请求权，而非现实的、确定的物权所有权，故，对岳桂芳关于确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。同时，案涉房屋产权已登记于万小会名下，过户至岳桂芳名下的协议约定条件已经成就，万小会未对协助办理过户手续提出异议，故对岳桂芳关于万小会协助办理案涉房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。李勤美不是案涉房屋登记权利人，不负有协助办理过户登记手续的条件和义务。 二、关于万小会、李勤美应收房屋尾款金额确定问题 首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”万小会、李勤美与金达公司签订的《房屋买卖合同》约定的案涉房屋建筑面积83.72平方米，但等级建筑面积实为70.26平方米，面积误差13.46平方米。约定房屋面积误差结算方式为据实结算，据此，金达公司应退还房屋价款6945.1元/平方米*13.46平方米=93481元。岳桂芳领取了本应属于万小会、李勤美的房屋差价款74030元，应当予以退还，岳桂芳亦同意退还，本院予以确认。同时对不足93481元的部分亦应予以补足。 其次，岳桂芳与万小会、李勤美签订的《房屋买卖协议样本》约定案涉房屋建筑面积为83.72平方米，房屋总价140万元，于此，计算出该协议约定房屋单价为16722.4元/平方米。房屋实际建筑面积登记为70.26平方米，相差面积13.46平方米的房屋价款为16722.4元/平方米*13.46平方米=225083.5元。岳桂芳抗辩该部分款项应当从购房总价款140万元中予以扣减，对于该事实抗辩，本院予以认可。 最后，岳桂芳已支付购房款122万元，还应支付18万元，经与上述两笔款项品跌后，本院确认，岳桂芳还应支付48397.5（1400000+93481-1220000-225083.5=48397.5）元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，判决如下： 一、万小会于本判决生效之日起五日内，协助岳桂芳将位于南充市顺庆区××街××号房屋［产权证号:川（2020）南充市不动产权第0038644号］的房屋所有权办理至岳桂芳名下； 二、岳桂芳于房屋所有权登记手续办理完毕之日起五日内向万小会、李勤美支付48397.5元。 三、驳回万小会其他本诉诉讼请求； 四、驳回万小会、李勤美其他反诉诉讼请求。 本诉案件受理费8700元，由万小会、李勤美负担；反诉案件受理费2150元，由岳桂芳负担520元，万小会、李勤美负担1630元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  陈叙瑺 二〇二〇年十一月九日 书记员  张筱妍