北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初7051号原告：张凤，男，1958年2月28日出生。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81。统一社会信用代码911102280918567430。法定代表人：王春波，执行董事。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京市一席之地房地产经纪有限公司，住，住所地北京市密云区西大桥路**密云区投资促进局办公楼**-840一社会信用代码91110228089688189L。法定代表人：肖金星，总经理。原告张凤与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京市一席之地房地产经纪有限公司（以下简称一席之地公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张凤、被告绿地京纬公司之委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。被告一席之地公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张凤向本院提出诉讼请求：1.请求判令绿地京纬公司退还原告购房款89837元及利息（利息自2015年12月31日起至实际给付完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.请求判令绿地京纬公司、一席之地公司共同退还原告电商费50000元及利息（利息自2015年12月31日起至实际给付完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.本案诉讼费用由绿地京纬公司、一席之地公司负担。事实和理由：2015年，绿地京纬公司委托一席之地公司销售绿地朗山房屋。原告于2015年12月31日与绿地京纬公司、一席之地公司签订购买绿地朗山X室房屋（以下简称涉案房屋）的合同。合同签订后，原告向绿地京纬公司、一席之地公司交纳购房款89837元、电商费50000元。绿地京纬公司于2015年12月31日并未取得政府颁发的房屋预售许可证。绿地京纬公司、一席之地公司在没有取得预售许可证的情况下，违规收取电商费，综上，为维护原告的合法权益，故诉至法院。绿地京纬公司辩称，原告与我公司签订的选房确认单属商品房预约合同，并非商品房预售合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方约定待具备签订正式预售合同的条件后由双方另行签订网签预售合同，我公司并没有隐瞒相关事实。在解除原告与我公司商品房预约合同的前提下同意退还原告已付款89838元，不同意支付利息，不同意其他诉讼请求。选房确认单约定能否签订正式的网签预售合同，具备不确定性，且约定了救济手段，说明我公司并没有恶意、没有过错，双方合同无法继续履行是受北京市限购政策影响，双方均无过错，因此，法院如认定需要支付利息，应从合同解除之日的次日起算，不应从款项交纳之日起算。一席之地公司向原告收取的5万元信息服务费与原告、我公司之间的商品房预约合同关系不属于同一法律关系，其双方存在服务合同关系，应另案解决，我公司没有返还上述服务费的义务。该5万元由一席之地公司直接收取，并向原告出具了收款收据，原告并未提出异议，选房确认单显示该5万元并不产生抵扣房款的效果，故该5万元不是购房款的一部分，属于原告购房的合理开支。我公司既无返还义务也无赔偿义务。原告主张二被告承担连带责任，没有合同依据和法律依据。原告主张该电商费的利息损失，没有合同和法律依据。一席之地公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2015年12月31日，张凤与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》，该协议载明买受人张凤，销售房屋即涉案房屋，建筑面积56.51㎡，原总房价1056493元，成交单价15897.61元/㎡，成交总价898374元，享受折扣92折。2015年12月31日，张凤向绿地京纬公司交款89837元，绿地京纬公司为其出具收据，载明：“今收到张凤交来X人民币（大写）捌万玖仟捌佰叁拾柒元正”。2015年12月31日，张凤与一席之地公司签订《团购推荐单》，载明：“……1.为获取本次活动的购房优惠权并预定房源，在签署本说明同时，被推荐客户需支付团购信息服务费【50000】元……被推荐客户持此推荐单可享受在开发商对外公布的销售价格基础上每套房屋总价减免【80000】元……2.当您没有成功购房（成功购房是指：乙方足额缴纳定金并与开发商签署认购书或购房合同）或取消了购房计划，或因任何原因放弃购房，您可以随时联系团购组织方申请（凭本团购推荐单、收据、POS小票原件）退还您已支付的团购信息服务费。被推荐人成功购房后，由于自身原因要求退房的，团购信息服务费概不退还……8.被推荐客户确认：本次团购活动的组织者仅提供团购资质与信息服务，与开发商不存在任何代理关系，本次收取的信息服务费并非购房价款的一部分……”。张凤于2015年12月31日向一席之地公司交纳50000元，一席之地公司为其出具收据，载明：“今收到张凤交来绿地朗山X电商费人民币（大写）伍万圆整”。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。再查，涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，明确商业和办公类项目销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。上述事实，有当事人陈述、《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》《团购推荐单》、收据等证据材料在案佐证。本院认为：当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中一席之地公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据本案现已查明事实，张凤与绿地京纬公司之间应系商品房预约合同关系，本院对绿地京纬公司此项答辩主张予以采信，并变更本案案由为商品房预约合同纠纷。本案中，张凤与绿地京纬公司签订的选房确认单系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因“3.26”购房政策，张凤丧失购买涉案房屋的资格，张凤与绿地京纬公司之间的选房确认单不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对于张凤要求绿地京纬公司退还其交付给绿地京纬公司的购房款并支付利息的诉求，本院予以支持。本案的争议焦点在于张凤所交纳的5万元如何定性及协议解除后该5元服务费如何处理。根据张凤与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》关于房屋总价款与成交总价的关系，张凤享受了绿地京纬公司所推出的“交5万抵8万”的定购房屋优惠，而根据张凤与一席之地公司签订的《团购推荐单》约定，该5万元属于团购信息服务费，且明确约定该信息服务费并非购房价款的一部分，现张凤亦从绿地京纬公司成功定购房屋，一席之地公司付出了相应的劳务，一席之地公司按照《团购推荐单》约定履行了相应的义务，故张凤要求一席之地公司退还该5万元，本院不予支持。张凤向一席之地公司交纳的5万元信息服务费应系张凤因选房确认单履行不能所遭受的损失。绿地京纬公司在销售房屋时将商业办公类房屋宣传为居住用途，进行虚假宣传，故绿地京纬公司在与张凤签订《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》时存在欺诈行为，具有明显过错，应当对张凤因《绿地密云朗山选房确认单（公寓）》履行不能而遭受的损失承担赔偿责任，故对于张凤要求绿地京纬公司赔偿5万元信息服务费及利息损失的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告张凤购房款八万九千八百三十七元并支付利息（利息以八万九千八百三十七元为基数，自二○一五年十二月三十一日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算）。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告张凤电商费损失五万元并支付利息损失（利息损失以五万元为基数，自二○一五年十二月三十一日起至二〇一九年八月十九日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自二〇一九年八月二十日起至实际给付完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算）。三、驳回原告张凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千五百四十九元（系原告张凤预交），由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 朱成辉二〇二〇年十一月十七日法官助理 相 颖书 记 员 郭赛楠