上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初13699号原告：沈新奇，男，1953年6月2日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：上海融英企业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：郑剑青，负责人。被告：严朗朗，男，1998年9月23日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：谢风雷，上海上正恒泰律师事务所律师。原告沈新奇与被告上海融英企业管理有限公司(以下简称“融英公司”)、严朗朗确认合同效力纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告沈新奇、被告严朗朗及其委托诉讼代理人谢风雷均到庭参加诉讼，被告上海融英企业管理有限公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告融英公司与被告严朗朗2019年11月15日签订的编号LXXXXXXXXXXX《租房合同》(以下简称“涉案合同”)无效;2、判决被告融英公司与被告严朗朗恢复原告上海市光星路XXX弄XXX号商铺原状(恢复至竣工验收时状态)；3、判决被告融英公司与被告严朗朗支付房屋实际使用费，每月按12,180.46元,从2020年4月1日计算至恢复原告上海市光星路XXX弄XXX号1层房屋(以下简称“涉案商铺”)原状交房之日止。事实与理由：原告为涉案商铺权利人。2020年6月23日原告收到融英公司公函称：融英公司因经营不善,现在进入清算阶段。为减少业主损失,提前解约保留诉权。后原告在多方交涉无果的前提下,查询了被告融英公司与被告严朗朗于2019年11月15日签订涉案合同。此合同明确约定，被告融英公司将包含涉案商铺在内的上海市松江区光星路XXX弄XXX-XXX号一层房屋出租给被告严朗朗,租期自2019年11月15日起至2022年11月14日止。租赁面积：371.34平方,租赁使用面积232.25平方。房屋性质：店铺。租赁价格：每月29,669.94元(首年)。乙方(严朗朗)在不影响房屋整体结构及房屋使用寿命的前提下可对房屋进行装饰……乙方退租时必须保证房屋恢复到原始交付标准。涉案合同签订后,被告即把涉案商铺的房屋结构拆除,违反了国家对物权房屋结构建造变更必须审批的强制性规定,致使原告的商铺结构及相关设施的独立性不复存在。原告于2016年10月8日从房产开发商上海融慧置业有限公司(以下简称“融慧公司”)处签订商铺买卖合同并支付对应房款。同日,融慧公司相关销售人员强行要求原告签订《商铺委托招商租赁经营管理合同》(以下简称“委托经营合同”)。后原告感到委托经营合同是一份显失公平的霸王合同。故原告特向售楼处经理提出异议,此经理明确表示,原告可通过人民法院解决。于是,原告于2017年1月起诉至上海市松江区人民法院,案号(2017)沪0117民初2667号。该案审理期间，融辉公司法定代表人亲自接待原告，并向原告提出租费保底加提成的方案,安排原告与融英公司签订《商铺委托招商租赁经营管理合同补充协议》(以下简称“补充协议”),并由融慧公司见证协议的真实合法性。因此,原告在2017年5月8日撤回前述案件起诉。补充协议明确：由于原告对原合同条款的异议,融英公司承诺保障甲方商铺在委托期限第二年起合同有效期内的年平均租金收益不低于原告购房款2,923,311元的5%(相关国家规定的税费由甲方自行承担);若该商铺的第二年起合同有效期间的平均租金收益高于上述购房的5%,则按原合同第五条第5.1款的租金收益9.1执行。根据此条款，融英公司从2019年1月1日开始向原告每三个月支付36,541.39元,即每月12,180.46元。然直至2020年4月1日开始，融英公司没有支付后续费用。原告认为被告融英公司与被告严朗朗所签涉案合同，将原告的涉案商铺与其他七家商铺合并租赁,严重破坏了八家的房屋结构,并严重违反国家物权法相关规定，亦属恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益的行为，故涉案合同显属无效,遂涉诉。被告上海融英企业管理有限公司未作答辩。被告严朗朗辩称，不同意原告的全部诉讼请求。两被告间签订的涉案合同合法有效，也是根据原告授权，被告融英公司与被告元朗朗所订立，并无法律规定的无效情形，故原告基于合同无效提出的本案诉讼均不成立。本院经审理认定事实如下：涉案商铺的权利人为原告，建筑面积为46.65平方米，房屋类型为店铺。2016年10月8日，原告与被告融英公司签订委托经营合同，约定原告购买涉案商铺并委托被告融英公司统一招商、租赁、经营、管理，被告享有涉案商铺占有、使用、收益的权利，并可直接进行经营，原告不干涉被告的招商和经营管理等事务，不得直接和第三人签订租赁合同，不得向涉案商铺的承租方收取租金，也不得委托其他第三方对涉案商铺进行管理和使用，为便于招商及统一经营管理的需要，被告或承租方可以在符合规范的基础上对该商铺及其公共部位、公共设施进行合理分割或合并、重新布局、装饰装修、添置或拆卸设施设备等。合同后附委托书一份。2017年2月6日，原告向被告融英公司提起(2017)沪0117民初2667号案件诉讼，并于2017年5月8日撤回该案起诉。2017年5月5日，原告(甲方)与被告融英公司(乙方)签订补充协议，载明“1、由于甲方对原合同条款的异议。乙方承诺保障甲方商铺在委托期限第二年起合同有效期间的年平均租金收益不低于乙方购房款￥2,923,311.00元的5%(相关国家规定的税费由甲方自行承担)：若乙方无法实现前款利益甲方有权单方面解除双方合同收回委托租赁权；乙方理应协助。若乙方保障该商铺的第二年起合同有效期间的平均租金收益高于上述购房款的5%，则按原合同第五条第5.1款的租金收益9.1执行。2、乙方应按照业主委员会要求定期公示租赁合同以及租金账目明细。3、乙方须在运营管理期间,不得将运营管理权转交第三方或变相转交第三方经营。否则，甲方有权单方面解除双方合同收回委托租赁权。4、本补充条款的效力大于原合同,上述条款内容与原合同不一致的,均执行本协议。如有违约,按原合同相应条款对等执行。……”。2019年11月7日，被告融英公司(甲方)与被告严朗朗签订《上海市房屋租赁合同中展·璞荟项目1层Ll20单元》，约定甲方将包含涉案商铺在内的上海市光星路1599弄“中展·璞荟”商场1599弄25-32号出租给乙方，该单元租赁面积为232.25平方米，用以经营“复茂小龙虾”。合同另对租赁期限、租金、支付方式等进行了约定。合同附件二中租户租赁区域图纸显示上述八户商铺已为整体状态。2019年11月15日，被告融英公司(甲方)与被告严朗朗签订涉案合同，约定租赁地址为上海市光星路XXX弄XXX-XXX号一层，租期三年，自2019年11月15日起至2022年11月14日至，租赁价格为29,669.94元/月(首年)，租赁用途为餐饮。合同第二条约定，乙方在不影响房屋整体结构及房屋使用寿命的前提下可对房屋进行装饰。合同第五条约定，乙方退租时必须保证房屋恢复到原始交付标准。合同首部载明的承租方为“上海恒浠餐饮管理有限责任公司”，尾部乙方处为被告严朗朗签字。2020年3月9日，被告严朗朗在上海市光星路XXX弄XXX-XXX号一层房屋处设立上海恒浠餐饮管理有限责任公司。2020年5月15日，被告融英公司(甲方)、被告严朗朗(乙方)与上海恒浠餐饮管理有限责任公司(丙方)签订《房屋租赁合同之补充协议》，载明原租赁合同中的乙方由严朗朗变更为上海恒浠餐饮管理有限责任公司，并由严朗朗对原租赁合同及补充协议项下约定的上海恒浠餐饮管理有限责任公司义务承担连带责任。2020年6月21日，被告融英公司发出《关于中展璞荟项目运营情况的公告》，明确就涉案商铺所在商业广场，没有能力再正常经营，无法完成合同约定的目标，为了避免造成业主更大损失，业主可根据合同条款提前或单方面解约，收回租赁权。该公告另对其他事项作出了说明。2020年6月30日，原告与被告融英公司签订《解除协议》，载明双方协商一致自协议签署之日解除委托经营合同。2020年7月2日至2020年9月23日期间，原告曾与被告工作人员张某进行过微信协商，但未达成一致意见。庭审中，原告自认，被告融英公司已将涉案商铺租金支付至2020年3月底，并坚持基于两被告所签涉案合同无效为请求基础提起本案诉请。被告严朗朗称，涉案合同系办理工商营业执照而与被告融英公司订立，实际履行版本的租期为5年。以上事实，有不动产权证书、《商铺委托统一招商租赁经营管理合同》、《商铺委托招商租赁经营管理合同补充协议》、《关于中展璞荟项目运营情况的公告》、《解除协议》、营业执照、《上海市房屋租赁合同中展·璞荟项目1层Ll20单元》、《租房合同》、《房屋租赁合同之补充协议》、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告主张涉案合同无效，应当提供证据证明存在法律规定的无效情形。原告称两被告恶意串通且破坏涉案房屋主体结构，然原告并无证据证明两被告存在恶意串通之情形，即便确如原告所述，涉案房屋主体结构遭到破坏，原告亦应依法主张权利，而非以此为由要求确认两被告间所签涉案合同无效。鉴于此，对于原告基于涉案合同无效提出的本案全部诉请，本院均不予支持。被告融英公司未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为其放弃答辩权利，对此产生的法律后果，应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告沈新奇的全部诉讼请求。案件受理费7,541元，减半收取3,770.50元，由原告沈新奇负担(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沙 莎二〇二〇年十一月九日法官助理  林梅均书 记 员  林梅均附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。