河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初2019号原告：焦作市中福物业管理有限公司。住所地：焦作市建设路东段**。法定代表人：赵萍萍，总经理。委托诉讼代理人：赵璐锟，河南尚领律师事务所律师。到庭。委托诉讼代理人：卢更林，男，系该公司员工。被告：焦作郑百园餐饮有限公司。住。住所地：焦作市解放区南通路西苑小区**楼**南第一间/div>法定代表人：靳艳红，总经理。委托诉讼代理人：谭辉先，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：丁红民，男，系该公司员工。被告：郑某某，男，1970年11月27日出生，汉族，住焦作市解放区。原告焦作市中福物业管理有限公司（以下简称中福物业公司）与被告焦作郑百园餐饮有限公司（以下简称郑百园公司）、郑某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月16日公开开庭进行了审理。后因案情复杂,本案依法转为普通程序，于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告中福物业公司的委托诉讼代理人赵璐锟、卢更林，被告郑百园公司的委托诉讼代理人谭辉先，被告郑某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中福物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原、被告之间不定期租赁合同于2019年12月31日解除；2.判令被告腾空并归还涉案房屋；3.判令被告自2020年1月1日起至实际归还房屋止按照租金800元的标准向原告支付房屋占有使用费；4.本案诉讼费、调查取证费及律师费等费用由被告承担。事实与理由：原告同被告郑某某注册的焦作郑师傅百饺园饭店（以下简称百饺园饭店）于2015年12月31日签订《房屋租赁合同》，原告将位于南通路西苑小区门口的临街建筑房屋租给被告郑某某使用，租期为一年，租赁费用为每年9600元。到2016年12月31日合同到期后，百饺园饭店注销，由被告郑某某独资成立的郑百园公司继续缴纳房租并使用房屋，双方实质形成不定期租赁合同。2019年10月21日，由于原告内部规划等原因，随向被告送达了解除合同告知书，通知被告合同于2019年12月31日到期不在续租，要求被告将该房屋腾空归还。但至今被告一直占有涉案房屋拒不归还，故诉至法院。被告郑百园公司辩称，本案被告不是适格的被告，被告从来没有和原告签订过租赁合同。被告郑某某辩称，1.原、被告所争议的房屋系被告加盖和装修，原告没有任何投入，被告仅仅是租用了原告的土地。2015年的《房屋租赁合同》实际是土地租赁和使用合同，故原告2019年9月以前的勘测定界图才没有显示该涉案房屋。因该涉案房屋没有任何产权登记手续，被告是实际产权所有人，因此原告无权要求被告返还；2.即便按照原告自述，原、被告之间形成不定期租赁合同，根据《房屋租赁合同》第5条约定，只有遇到小区规划、城建拆迁等事由，合同才能解除，此时，原告才不应承担责任和赔偿。因但该解除事由没有出现，故合同应当继续履行。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳案件的争议焦点为：1.与原告存在租赁合同关系的相对方是谁；2.涉案的租赁合同是否已经解除；3.涉案房屋的实际权利人是谁；4.原告要求被告返还涉案房屋并支付房屋占有使用费的请求有无事实和法律依据，应否予以支持。原告中福物业公司为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1.房屋租赁合同1份、解除合同通知1份、转账记录及收款收据2份、郑百园公司申请1份、郑百园公司、百饺园饭店企业信息1份，证明原、被告之间存在不定期租赁合同关系，租金为每年9600元，原告已经于2019年10日通知被告解除租赁合同，并给予合理时间归还房屋的事实，以上证据同时可以证明被告郑某某所建立了个体经营饭店与原告签订了租赁合同，租赁南通路新园小区门口临街建筑房屋，能够说明原告对本案涉案房屋具有相关权利进行租赁，至于租赁合同的相对方百饺园饭店于2016年注销，之后一直是由被告郑某某与原告协商租赁事宜，并以郑百园公司的名义进行使用。被告郑某某作为郑百园公司的股东，应当对该公司的行为承担连带责任；2.焦作市中厦置业有限公司证明1份、宗地图1份，证明涉案房屋位于西苑小区门口，该土地属于焦作市中厦置业有限公司，该公司出具授权原告对房屋占有使用，并以原告的名义对外出租，所得收益归原告所有。被告郑百园公司对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1，无法证实与被告之间存在租赁合同关系。对证据2，被告和原告没有签订任何合同，与被告无关。被告郑某某对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1中的房屋租赁合同无异议，但是对房屋的产权有异议，实际上被告租用的是土地，写成了房屋租赁。对解除合同通知的真实性无异议，但是被告已经在上面注明不同意解除。对转账记录及收款收据的真实性无异议。对郑百园公司申请、百饺园饭店企业信息无异议。对证据2中的宗地图，是2019年以后制作的，请求法庭调查2019年9月以前的宗地图，该证据只能证明土地属于焦作市中厦置业有限公司，但无法证明属于原告所有。被告郑百园公司未向法庭提交证据。被告郑某某为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：证明2份，证明涉案房屋不完全属于原告所有，被告加盖有一部分。原告中福物业公司对上述证据质证后，发表如下质证意见：该两份证明属于证人证言，该证明中表达的事实不清楚，同时证明人未到庭，因此该两份证明不能作为认定事实的依据，其次原告起诉被告租赁合同纠纷系2015年第一次签合同之后的纠纷，而该证明证明的是签合同之前的事由，与本案租赁合同没有关联。被告郑百园公司对上述证据质证后，发表如下质证意见：无异议。为查明案件事实，本院组织双方当事人到本案租赁现场进行了勘查，并对涉案房屋目前的使用人蔡军浩做了询问笔录。原告对现场勘验笔录及询问笔录质证后，发表如下质证意见：对现场勘验笔录中关于涉案房屋现状没有异议，该房屋处于西苑小区门口，该土地属于焦作市中厦置业有限公司所有，该公司已委托原告负责对外出租等相关事宜。对加盖部分的陈述不予认可。对询问笔录有异议，讯问人陈述的事实不符，首先房子并非被告郑某某所有，其次2019年9月、10月已经告知了被告及房屋使用者要解除房屋租赁合同，其次，据原告了解该房屋并非无偿使用。被告郑百园公司对现场勘验笔录及询问笔录质证后，发表如下质证意见：无异议。被告郑某某对现场勘验笔录及询问笔录质证后，发表如下质证意见：对勘察笔录无异议，但该房屋不为原告所盖，该房屋有一部分属于危房在创卫期间要被拆除，经被告维修、加盖符合创卫要求才保留下来，因该房屋在原告的土地上，所以才与原告方签订租赁合同，向原告缴纳的租金其真实意义是该土地的租金，原告没有该房屋所有权，有二分之一房屋属于被告所有。对询问笔录无异议。本院对本案证据认定如下：关于原告提交的证据，被告告郑百园公司、郑某某未对真实性提出异议，对上述证据的真实性本院予以确认。关于被告郑某某提交的证据，系证人证言，但证人并未到庭接受法庭及各方当事人的询问，且无其他证据相互印证，对该证据本院不予采信。关于本院制作的现场勘验笔录及询问笔录，原、被告对真实性均无异议，对上述证据的真实性本院予以确认。本院对本案事实认定如下：2015年12月31日，中福物业公司（甲方）与百饺园饭店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将座落在南通路西苑小区门口的临街建筑房屋租给乙方。装修、水电由乙方负责。房屋租赁期限为2015年12月31日起至2016年12月31日止。租金为每年9600元，租金一年缴纳一次，缴纳日期为本年年底前20天内。房屋到期后房租随周边房租进行商议。房屋如遇小区规划、城建拆迁、合同自行解除。甲乙双方互不承担责任和赔偿。房屋到期后除公司使用外，在同等条件下优先将房屋租赁给乙方，房屋的周围及门前三包由乙方负责。2018年7月17日，郑百园公司向中福物业出具申请，载明:关于西苑小区门口路面由郑百园公司全额垫资维修，现已维修到位，正常通行，其中产生的费用明细如下：一、挖地基、挖机连同拉垃圾费用3000元；二、商混20方，每方380元，共计7600元；三、打地面工人工资2800元。以上三项合计13400元。望贵公司用现金形式或抵房租形式，对我公司进行补偿，补偿费用共计13400元。中福物业公司最终决定承担壹万元整，以郑百园公司租用小区门口的房租抵2019年费用，每月800元全年9600元。郑百园公司对此无异议。2019年10月21日，河南中轴集团有限公司、中福物业公司向郑百园饭店、郑百园公司出具通知，载明：您好，我公司与贵单位签订的房屋租赁合同将于2019年12月31日到期，到期后我公司不再与贵单位续签租赁合同，请贵公司于合同到期日前将该房屋腾空并整理干净，交付给我公司。郑某某在该通知上备注如下：暂不同意通知内容，协商后解决。另查明，郑百园饭店系郑某某与王继华成立的普通合伙，成立于2007年11月15日，注销于2016年9月20日，郑某某任执行事务合伙人。郑百园公司成立于2016年7月25日，系自然人独资的有限责任公司，郑某某原系该公司法定代表人，后于2016年8月1日，法定代表人变更为靳艳红，郑某某现任执行董事。再查明，涉案房屋下的土地属于焦作市中厦置业有限公司所有，焦作市中厦置业有限公司委托中福物业公司对（2019）焦作市不动产权0029415号土地及地面房屋（包含本案涉案房屋）占有使用，占有使用期间由中福物业公司进行日常管理，允许以中福物业公司名义对外出租，所得收益归其所有。涉案临时建筑未办理有建筑规划许可建造手续，至今亦未办理不动产权属证书。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。一、关于涉案房屋租赁合同的效力评述。无论是原租赁物，还是在庭审中被告抗辩的加盖部分，至今尚未办理不动产证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。据此规定，加之双方在租赁合同中即约定租赁物为临时建筑，故本案所涉租赁合同应为无效合同。二、关于案涉房屋租赁合同是否已经解除以及解除时间问题。如前所述，本案所涉房屋租赁合同为无效合同。而原告中福物业公司主张解除双方的房屋租赁合同，其诉讼请求不能成立。根据合同法规定，依法成立的合同，自成立时生效，并对双方产生法律约束力。任何一方解除合同，均应符合约定或法定条件。据此可以认定，解除合同的前提是合同合法有效。而本案合同由于违反法律的强制性规定归属于无效，该无效的效力自始无效，因此，原告要求解除租赁合同的诉讼请求，缺乏法律基础，本院不予支持。三、关于涉案房屋租赁合同的主体及责任主体如何确定问题。即使是无效合同，也会对双方的权利义务产生相应的影响，因此，仍应对合同的主体进行准确的认定。2015年12月31日，中福物业公司与百饺园饭店签订《房屋租赁合同》，租赁期限2015年12月31日起至2016年12月31日止，在租赁期限内，百饺园饭店于2016年9月20日注销，该合同的权利义务承受人即变为该饭店的合伙人郑某某和王继华。该合同到期后，中福物业公司未再与郑某某或者王继华续签合同。2016年7月25日，郑百园公司成立（即本案的被告），郑某某系法定代表人，之后变更为执行董事。在此期间，该合同仍在继续履行，双方对于2019年之前的租赁费已结清这一事实不持异议。结合中福物业公司出示的郑百园公司向中福物业出具的减免租金申请以及郑某某的职务行为，可以认定原租赁合同到期之后，与中福物业公司之间存在不定期租赁合同关系的相对方为郑百园公司，故因该不定期租赁合同产生的相关权利义务应由郑百园公司承受。因郑百园公司系郑某某个人出资成立的自然人独资的有限责任公司，且郑某某未提供证据证明其与该公司财产独立，故中福物业公司主张郑某某对郑百园公司的债务承担连带责任，于法有据，本院予以支持。四、关于原告要求返还租赁物及支付占用费的诉讼请求。基于合同无效，双方基于合同取得的财产，依法应予返还。被告基于租赁合同占用原告的租赁物，被告负有返还的义务。根据相关法律规定，租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。据此，原告主张被告按照每月800元的标准支付2020年1月1日起至实际交还房屋期间房屋占有使用费的诉讼请求，本院予以支持。五、关于原告主张的取证调查费及律师费等费用。首先，因双方签订的房屋租赁合同中并未对调查取证费和律师费有明确约定，且原告也未提供证据证明其为调查取证和聘请律师所花费的具体数额；其次，原告主张的上述费用也并非必要的合理性支出。综上所述，原告主张的上述费用，于法无据，本院不予支持。六、关于被告郑某某的辩解意见。被告郑某某辩称，涉案房屋系其自己出资加盖，花费近36000元，原告应予以补偿。对该项抗辩，依法不应支持。首先，根据2015年12月31日，中福物业公司与百饺园饭店签订《房屋租赁合同》的显示，中福物业公司将坐落在南通路西苑小区门口的临街建筑房屋租给百饺园饭店，根据庭审查明的事实，涉案房屋在双方签订该租赁合同之前已经存在，郑某某对此也是知情的，但仍然与中福物业公司签订该合同，可以认定其当时是认可涉案临时建筑是中福物业公司租赁给其开办的百饺园饭店使用的。其次，被告并未提供证据证明其加盖建筑物的具体证据。即使被告对租赁物确实有部分加盖，但被告提供的证据不足以证明哪一部分是自己加盖的，哪一部分是原来的。由于建筑物已经成为一个整体，在难以区分各自组成部分的情况下，对其要求补偿的抗辩，缺乏事实依据。再次，被告并未提供证据证明其加盖建筑物时，与出租方有特别的约定。一般而言，在他人的租赁物上进行加盖，会事先就将来的归属进行约定。在没有约定的情况下，对租赁物的加盖属于添附，应当归属于原建筑物的权利人。最后，关于被告在最后陈述阶段提出的发票问题。因郑某某未在答辩期限内提起反诉，其可通过另行起诉的方式主张自己的权利，本案不宜直接作出处理。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告焦作郑百园餐饮有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于焦作市解放区南通路西苑小区门口的临街建筑房屋腾空并返还给原告焦作市中福物业管理有限公司；二、被告焦作郑百园餐饮有限公司自2020年1月1日起按照每月800元的标准支付原告焦作市中福物业管理有限公司房屋占有使用费至实际返还房屋之日止；三、被告郑某某对本判决第一、二项确定的义务承担连带责任；四、驳回原告焦作市中福物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告焦作郑百园餐饮有限公司、郑某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判长 李 婧审判员 原 琳审判员 程 明二〇二〇年十一月九日书记员 仝子越附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间的，在解除合同或者债务抵小销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。