北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初11464号原告：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼****。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：王旸，女，北京链家置地房地产经纪有限公司员工。被告：北京小荷教育咨询有限公司，住所，住所地北京市大兴区兴华大街（二段）**院**楼**107div>法定代表人：朱姗姗，园长。委托诉讼代理人：徐军，男，北京小荷教育咨询有限公司运营经理，住北京市大兴区。原告北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家置地公司）与被告北京小荷教育咨询有限公司（以下简称小荷教育公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。链家置地公司的委托诉讼代理人王旸、小荷教育公司的委托诉讼代理人徐军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。链家置地公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决链家置地公司与小荷教育公司双方签署的《房屋租赁合同》解除；2.依法判决小荷教育公司向链家置地公司支付欠付的2020年1月26日至2020年3月15日的租金共计43700元；3.依法判决小荷教育公司支付2018年4月30日至2018年5月25日期间的免租期租金，共计22724元；4.依法判决小荷教育公司支付提前解除房屋租赁合同的违约金，共计53333元，以上共计119757元；5.判令小荷教育公司承担本案诉讼费。事实和理由：案外人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）与小荷教育公司签订了《房屋租赁合同》，约定链家经纪公司将坐落于北京市大兴区兴华大街（二段）19号院23号楼107的房屋共计139平方米的区域出租给小荷教育公司用于办公使用，租赁期限自2018年4月30日起至2021年1月25日止。租金支付周期为半年付，除首期房屋租金外的剩余租金支付时间为每年1月25日、7月25日支付当期租金。小荷教育公司逾期支付租金的，每逾期一日应当按照日租金金额的100%支付违约金。合同签订后，链家经纪公司、小荷教育公司、链家置地公司三方签订了《房屋租赁合同之出租方变更协议》，约定由链家置地公司继承案外人链家经纪公司合同项下的全部权利义务。但是，自2020年1月25日起，小荷教育公司拒绝按照合同约定支付租金，链家置地公司多次催交后，仍未支付。基于以上事实理由，链家置地公司提起诉讼，望判如所请。小荷教育公司辩称，第一项诉讼请求，同意解除合同，但是小荷教育公司认为合同解除时间是1月31日。不同意第二项诉讼请求，因为小荷教育公司是1月底搬走的，但是没有搬完，有部分物品存放在涉案房屋，小荷教育公司在搬走前已经通知链家置地公司经理，只是存放一些物品，如果有新租户来，小荷教育公司也不要这些东西了，没有影响房屋出租经营。不同意第三项诉讼请求，免租期是给小荷教育公司装修用的，实际装修的时间比免租期还要长。不同意第四项诉讼请求，因为受疫情影响，小荷教育公司无法经营，属于不可抗力，双方应该免责，小荷教育公司没有违约，不涉及违约金。小荷教育公司要求退还押金和中介费。庭审中，小荷教育公司当庭提出反诉请求：1.要求确认链家经纪公司与小荷教育公司签订的房屋租赁合同于2020年1月27日解除；2.要求链家置地公司退还小荷教育公司押金26667元和中介费18667元。小荷教育公司在本院指定的期限内未提交反诉状，亦未交纳反诉案件受理费，应视为其撤回反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月13日，贾小芦（出租方、甲方）与链家经纪公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，载明：乙方承租甲方位于北京市大兴区新城北区2号地23号商业办公楼1层108及-1层-107（以下简称涉案房屋）。产权证面积207.06平方米。租赁期限自2013年1月26日至2018年1月25日。2017年12月1日，贾小芦（出租方、甲方）与链家经纪公司（承租方、乙方）签订《续租协议书》，载明：乙方愿意继续租赁甲方涉案房屋，甲方同意继续向乙方出租上述房屋，房屋面积约为207.06平米，续租期限自2018年1月26日至2021年1月25日。2018年，链家经纪公司（出租方、甲方）与小荷教育公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，载明：本合同租赁房屋为涉案房屋，租赁房屋面积共139平方米。租赁房屋交付时间：甲方向乙方交付租赁房屋的时间是2018年4月30日。该房屋租赁期限自2018年5月26日起至2021年1月25日止。租赁房屋免租期：2018年4月30日至2018年5月25日为乙方装修房屋时间，该期间为免租期。租赁房屋月租金为人民币26666元，年租金为人民币320000元。乙方应于2018年5月2日向甲方支付首期租金，首期租金为2018年5月25日至2018年7月25日期间的租金，共计人民币53333元。本合同项下的房屋租金付款形式为半年付，除首期房屋租金外的剩余租金支付时间为乙方应于每年7月25日、1月25日向甲方付清当期租金。乙方应向甲方支付人民币26666元作为房屋押金，与首期租金一并缴纳，甲方在收到房屋押金后五个工作日内向乙方提供押金收据。押金收据作为合同解除时甲方退还押金的必要凭证。房屋押金作为乙方不损害房屋结构设施和不拖欠水、电、物业、取暖等费用的保证租赁期满或合同解除后，房屋押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方（押金不计息）。合同解除：1.本合同履行期间如遇不可抗力，甲乙双方应根据不可抗力对本合同履行的影响程度，协商确定继续履行本合同或解除本合同……5.乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并无须承担任何违约责任：（1）不按照约定支付租金达15日的……违约责任：1.乙方有第八条第5款约定的情形之一的，除应全额赔偿免租期租金外，还应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿实际损失。2.乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，每逾期一日，乙方应按日租金金额的100%向甲方支付违约金。3.如乙方需提前退租的，乙方须提前3个月书面通知甲方，除应全额赔偿免租期租金外，还应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿实际损失。同时在该合同尾部补充约定部分，约定有“甲乙双方所有约定租赁事项均以此合同为准”。庭审中，经询问，链家置地公司认可在合同签订后收到了小荷教育公司支付的26666元押金，并同意在本案中进行抵扣。2019年4月1日，贾小芦（原出租方、甲方）与链家经纪公司（原承租方、乙方）、链家置地公司（新承租方、丙方）签订《房屋租赁合同之主体变更协议》，载明：鉴于甲乙双方就乙方承租甲方涉案房屋签署了相关的房屋租赁合同，包含《房屋租赁合同》及/或《续签协议》等其他协议（以下简称原合同），根据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，经甲乙丙三方协商一致同意，就原合同主体变更事宜签订本协议，达成如下条款以供甲乙丙三方共同遵循。1.甲乙丙三方一致同意，原合同中乙方享有的权利和承担的义务全部转移至丙方，甲方不持异议，即乙方退出原合同的租赁关系，由丙方从甲方承租该租赁房屋，所对应的合同费用由丙方向甲方支付；同时甲方需依照原合同及本协议的约定履行其应当承担的全部义务。2.甲乙丙三方一致同意，合同期满或解除的，甲方需将乙方已支付的全部押金按原合同的约定返还丙方。甲丙双方同意按照原合同约定支付房屋租金。2019年5月13日，链家经纪公司（原出租方、甲方）与小荷教育公司（原承租方、乙方）、链家置地公司（新承租方、丙方）签订《房屋租赁合同之主体变更协议》，载明……甲乙双方确认，乙方已结清原合同项下截至2019年7月25日前的所有租金、水费、电费等其他所有费用。乙方已支付的全部押金人民币26666元由甲方和丙方自行交接，合同期满或解除，押金按照原合同约定由丙方退还乙方。除本协议明确约定之义务或责任外，甲方不对乙方、丙方承担其他任何义务或责任，乙方和丙方之间的权利义务关系、纠纷等均与甲方无关。乙方同意甲方向丙方转让原合同项下甲方的全部权利义务，并保证依照原合同中的合同条款，履行原合同中应承担的全部权利义务。丙方同意受让原合同经乙方同意甲方转让的全部权利义务，并保证依照原合同的条款履行甲方应承担的全部权利义务。链家置地公司称小荷教育公司的租金交到2020年1月25日，26日是下一个周期租金起算日。小荷教育公司于2020年3月15日自己决定搬走的，没有经过链家置地公司同意。小荷教育公司要提前撤场，是要有交接手续的。小荷教育公司认可房租交到2020年1月25日，但是搬走时跟裴立新协商的，裴立新同意小荷教育公司搬走的，就应视为链家置地公司同意了。不能说还有剩余的东西就算没搬走，东西可以不要的，也没有影响房屋出租。小荷教育公司提交其法定代表人朱姗姗与链家置地公司工作人员裴立新的微信聊天记录截图，证明其于2020年1月7日和2020年1月27日两次与链家置地公司说过退租的情况，并且小荷教育公司在2020年1月31日已经搬走。其中2020年1月27日的微信消息内容为“裴经理，您好。我们收到教委通知，为做好新型冠状病毒防控工作，要求全体幼儿园开学时间等具体通知。这场疫情导致小荷这段时间不能正常开馆，暂时不能租用房屋，这应属于不可抗力因素，能否让我们将东西先放在馆内，如果这段时间有人提前租房子，我就不先不经营了，东西会尽快拉走，如果疫情过去，您那边也还没有租出去，我还是愿意继续租用。感谢这段时间的帮助，希望疫情赶快过去，您和您的家人健康、平安”，裴立新回复“收到，等上班我跟公司反馈，新年快乐”。链家置地公司认可微信聊天截图中的双方分别为在链家置地公司店面工作的裴立新及小荷教育公司的法定代表人朱珊珊，但对证明目的不认可，认为双方针对具体的解约事宜没有达成任何意见。小荷教育公司提交《北京市商业租赁合同》，证明小荷教育公司不是跟链家置地公司签的，是跟裴立新签的，产权人如果是贾小芦的话，那么小荷教育公司与裴立新签的合同是不成立的，因为这个合同，小荷教育公司交付了中介费用。链家置地公司对该证据的真实性、关联性均不予认可，称没有看到原件。出租方、居间人均非本案当事人，房屋坐落位置与本案房屋位置，房屋产权编号不一致。链家置地公司向法庭提交情况说明：1.小荷教育公司与裴立新、链家经纪公司三方签订《北京市商业租赁合同》。小荷教育公司委托链家经纪公司寻找合适的店面房源，小荷教育公司最终选中了链家置地公司作为承租人对外招租的涉案房屋，双方达成租赁合意。因裴立新、小荷教育公司与链家经纪公司所签署的租赁合同，是链家经纪公司作为居间方的传统业务合同，内部审批流程短；而由链家经纪公司作为出租方与小荷教育公司签署的租赁合同作为特殊类型合同，内部审批流程长。为了能够让小荷教育公司锁定房源，尽快签订租赁合同以及快速完成交房开展经营活动，经过和裴立新、小荷教育公司的沟通确认，由当时的商圈经理裴立新作为店面层级有权限签署合同的人员，最终以出租人身份与小荷教育公司、链家经纪公司签署三方租赁合同，固定了链家经纪公司与小荷教育公司的租赁关系。2.链家置地公司分别于2019年12月24日、2020年6月23日向产权人贾小芦支付全额租金，并未因疫情原因享受减免租金的优惠。庭审中，关于小荷教育公司的经营范围，小荷教育公司陈述主要是托儿所的相关业务，链家置地公司表示认可。庭审中，经询问，链家置地公司认可其所主张的免租期租金亦为违约金。上述事实，有房屋产权证、《房屋租赁合同》、《续租协议书》、《房屋租赁合同之出租方变更协议》、微信聊天记录截图、《北京市商业租赁合同》以及双方当事人当庭陈述等证据予以佐证。本院认为，链家置地公司与小荷教育公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同之出租方变更协议》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。小荷教育公司主张疫情原因构成不可抗力，合同目的无法实现，合同应该无责解除，链家置地公司应该退还押金。房屋租赁合同中约定：本合同履行期间，如遇不可抗力，甲、乙双方应根据不可抗力对本合同履行的影响程度，协商确定继续履行本合同或解除本合同。现双方就解除合同未协商取得一致的前提下，小荷教育公司以不可抗力致使其合同目的无法实现为由，主张无责解除合同，本院对此评述如下：因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，即当事人在不可抗力致使不能实现合同目的情况下，享有单方解除合同的权利。近期，我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了应对这一突发公共卫生事件，避免疫情扩大，相关部门采取了积极有效的疫情防控以及应急处置措施来限制人口流动。这会给小荷教育公司使用涉案房屋带来不便，对小荷教育公司签订合同的目的实现产生一定影响，但这种影响尚不足以达到合同目的完全无法实现的程度。综合考虑小荷教育公司欠付租金以及未经双方协商一致，提前腾退房屋的行为，小荷教育公司构成违约，应承担相应的违约责任。现双方均认可合同已经解除，本院不持异议。对于合同解除的具体时间，小荷教育公司主张解除时间为2020年1月27日，但根据小荷教育公司提交的证据不足以证明在该日双方已经就解除合同协商一致，故根据链家置地公司的主张，本院确认双方解除合同的时间为2020年3月15日。故结合本案实际情况，对于2020年1月26日至2020年3月15日期间的租金，本院酌定为26666元。关于链家置地公司因小荷教育公司违约主张其支付免租期租金及违约金的诉讼请求，本院认为，双方在合同中对违约责任进行了明确约定，链家置地公司主张的违约金过高，结合本案中双方过错程度、实际使用情况等因素，本院酌定为30000元，鉴于链家置地公司同意押金在本案中进行充抵，故该费用在此部分予以充抵，充抵后小荷教育公司还应支付链家置地公司违约金3334元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、确认北京链家置地房地产经纪有限公司与北京小荷教育咨询有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月15日解除；二、北京小荷教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京链家置地房地产经纪有限公司2020年1月26日至2020年3月15日期间的租金26666元；三、北京小荷教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京链家置地房地产经纪有限公司免租期租金及提前解除房屋租赁合同的违约金共计3334元；四、驳回北京链家置地房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2695元，由北京小荷教育咨询有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二〇年十一月十九日法官助理  孟 洋法官助理  赵新兰书 记 员  张海利