河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民再29号上诉人（原审第三人）：李亚楠，男，汉族，1982年10月6日出生，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：张永海，河南圣璞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁怀年，男，汉族，1962年1月17日出生，住河南省柘城县。委托诉讼代理人：屈长峰，河南京港律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘冬，河南公朴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：柘城县博地房地产开发有限公司，住所地河南省柘城县工业大道东侧（博地小区），统一社会信用代码914114246618909441。法定代表人：孙鑫，该公司经理。委托诉讼代理人：曹顺，男，汉族，1992年8月3日出生，住河南省商丘市，系公司员工。上诉人李亚楠与被上诉人梁怀年、柘城县博地房地产开发有限公司（以下简称博地公司）房屋买卖合同纠纷一案，梁怀年于2016年2月6日将博地公司诉至河南省柘城县人民法院（以下简称一审法院）并请求：1.判令博地公司履行合同、交付所购商铺；2.诉讼费由博地公司负担。一审法院于2016年5月25日作出（2016）豫1424民初489号民事判决：一、梁怀年与博地公司签订的博地财富广场商铺认购协议有效；二、博地公司在工程竣工验收合格后三十日内向梁怀年交付第10幢第51号、第52号商铺，与此同时梁怀年向博地公司足额交付剩余房款。该判决生效后，一审法院经审委会讨论决定，于2017年10月10日作出（2017）豫1424民监9号民事裁定，对该案进行再审并于2017年12月26日作出（2017）豫1424民再30号民事判决：一、撤销该院（2016）豫1424民初489号民事判决；二、驳回梁怀年的诉讼请求。该判决生效后，一审法院经审委会讨论决定，于2019年9月27日作出（2019）豫1424民监13号民事裁定，再审该案。一审法院再审后于2020年1月8日作出（2019）豫1424民再22号民事判决：一、撤销该院于2017年12月26日作出（2017）豫1424民再30号民事判决；二、维持该院2016年5月25日作出的（2016）豫1424民初489号民事判决；即：1.梁怀年与博地公司签订的博地财富广场商铺认购协议有效；2.博地公司在工程竣工验收合格后三十日内向梁怀年交付第10幢第51号、第52号商铺，与此同时梁怀年向博地公司足额交付剩余房款；三、驳回梁怀年的其他诉讼请求；四、驳回第三人李亚楠的诉讼请求。李亚楠不服（2019）豫1424民再22号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后,依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李亚楠及其委托诉讼代理人张永海，被上诉人梁怀年及其委托诉讼代理人屈长峰、刘冬，被上诉人博地公司的委托诉讼代理人曹顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李亚楠上诉请求：1.撤销（2019）豫1424民再22号民事判决，改判驳回梁怀年的再审诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由梁怀年、博地公司负担。事实与理由：一、一审判决认定，梁怀年向博地公司账户25×××53转入两笔670000元以及现金交付购房定金共计900000元，无证据证明，显属认定基本事实错误。梁怀念提供的银行转账凭证显示的账户名为梁伟，也不显示转账的670000元系转至博地公司账户，且转款日期是2014年11月16日，而梁怀年与博地公司签订认购协议是2014年11月17日，在未签订协议的情况下先支付购房款也明显不符合常理，更无证据证明梁怀年向博地公司交付过现金，故一审判决认定梁怀年向博地公司转入670000元以及现金交付购房定金共计900000元是错误的。二、一审判决认为梁怀年与博地公司签订的买卖合同合法有效，梁怀年属于善意取得，进而认为(2017)豫1424民再30号民事判决应予撤销，显属适用法律错误，且与其认定的事实自相矛盾。案涉商铺，属在建工程且至今未竣工验收，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条:“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”的规定，博地公司在未取得商品房预售许可证明的情况下与梁怀年订立的商铺认购协议应属无效合同，且一审判决认定博地公司未能向梁怀年交付商铺的客观事实，又认定梁怀年属于善意取得，显属适用法律错误。李亚楠与本案具有直接利害关系，一审判决对其在本案中的诉辩意见不予审查，没有法律依据，严重侵害了李亚楠的合法权益。李亚楠已于2015年10月15日对案涉商铺提出财产保全申请，一审法院于2015年11月3日作出(2015)柘民初字第2038-3号民事裁定对案涉商铺予以查封，并于2016年6月24日作出(2016)豫1424执380号执行裁定书,依法对案涉商铺进行拍卖，故李亚楠与案涉商铺具有直接利害关系,享有独立的请求权,故一审判决对李亚楠的诉辩意见不予审查严重侵害了其合法权益。三、一审法院对其依职权调取的(2018)豫1424执异10号执行裁定书未组织各方当事人进行质证，就作为证据采信，属于程序严重违法。一审法院于2018年4月23日作出(2018)豫1424执异10号执行裁定书后未向李亚楠进行送达。2020年1月13日，李亚楠收到一审法院2020年1月8日作出的(2019)豫1424民再22号民事判决书时才知道(2018)豫1424执异10号执行裁定书的存在,该执行裁定书并未生效。此外，该执行裁定书适用法律严重错误，即便(2016)豫1424民初489号民事判决内容依然有效，(2016)豫1424民初489号民事判决作出时间为2016年5月25日，涉案争议房产被查封的时间为2015年11月3日，并于2016年4月12日进入执行、拍卖程序，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，梁怀年的异议也不能成立，应依法驳回其异议申请。对此，李亚楠已对该执行裁定书申请再审。故，一审法院对其庭审后依职权调取的(2018)豫1424执异10号执行裁定书未组织各方当事人进行质证就作为证据采信，程序严重违法。梁怀年辩称：一、梁怀年与博地公司签订认购协议的时间为2014年11月17日，虽然博地公司当时未取得商品房预售许可证，但现已取得商品房预售许可证，所以梁怀年与博地公司签订的认购协议为有效协议。二、(2018)豫1424执异10号执行裁定书已经向李亚楠进行送达，有李亚楠签名的送达回证为证。三、本案系梁怀年诉博地公司房屋买卖合同纠纷，李亚楠与本案并无关联，李亚楠并非本案的适格诉讼主体。综上所述，一审判决认定事实清楚、证据充分，判决结果正确，应驳回上诉，维持原判。博地公司辩称：与梁怀年签订商铺认购协议属实。梁怀年向一审法院再审请求：1.撤销一审法院（2017）豫1424民再30号民事判决书及一审法院（2016）豫1424执380号执行裁定；2.支持一审法院（2016）豫1424民初489号民事判决。一审法院认定事实：2014年11月16日，梁怀年向博地公司通过银行转账方式转入博地公司账户25×××53两笔670000元以及现金交付购房定金共计900000元，梁怀年认购博地公司开发的位于柘城县工业路东侧博地财富广场第10幢第51号、第52号商铺（1-2层），建筑面积160平方米，每平方米8600元，并于2014年11月17日签订商铺认购协议一份，协议约定“买受人首付玖拾万元整（900000元），余款交房时一次性付清，交房按甲方电话通知为准，逾期视为违约（违约金按5%每天算）”。博地公司在收到购房立约定金900000元后，迟迟未交付商铺，为此，梁怀年于2016年2月6日起诉来院，要求博地公司履行协议，交付所购商铺，该院于2016年5月25日作出(2016)豫1424民初489号民事判决书，判决：一、梁怀年与博地公司签订的博地财富广场商铺认购协议有效；二、博地公司在工程竣工验收合格后三十日内向梁怀年交付第10幢第51号、第52号商铺，与此同时梁怀年向博地公司足额交付剩余房款。因案涉商铺属在建工程至今未竣工验收，致使博地公司至今未交付商铺。梁怀年与博地公司房屋买卖合同纠纷一案，该院于2017年10月10日作出（2017）豫1424民监9号民事裁定，再审本案，该院于2017年12月26日作出（2017）豫1424民再30号民事判决书，判决：一、撤销该院（2016）豫1424民初489号民事判决书；二、驳回梁怀年的诉讼请求。因李亚楠与博地公司民间借贷纠纷一案，该院于2015年10月14日立案受理，于2015年11月20日作出（2015）柘民初字第2038号民事判决书，该民间借贷纠纷案在审理中，李亚楠于2015年10月15日向该院提出财产保全申请，对博地公司拥有的位于柘城县××地财富广场××号××商铺（××）进行财产保全，该院于2015年11月3日作出（2015）柘民初字第2038-3号民事裁定书，依法对上述六间商铺予以查封。李亚楠于2016年4月12日向该院申请强制执行，该院即日立案执行,于2016年6月24日作出（2016）豫1424执380号执行裁定书，依法拍卖被执行人博地公司拥有的位于柘城县××地财富广场××号××商铺（××）,并于2016年6月28日作出拍卖公告。另查明，博地公司法人高海涛涉嫌合同诈骗于2015年12月27日被柘城县公安局刑事拘留，并已追究刑事责任。一审法院认为，本案争议焦点为原审判决是否有错误，应否予以改判。根据再审认定的事实，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，梁怀年与博地公司签订的博地财富广场商铺认购协议是双方在平等自愿的基础上签订的博地财富广场商铺认购协议，并且博地公司已经收到了梁怀年交纳的认购房款，有梁怀年向博地公司交纳认购房款转账明细、博地公司向梁怀年出具的认购房款收据，可以证实梁怀年、博地公司之间存在商品房买卖合同关系，且博地公司认可双方的买卖关系，该院于2016年5月25日作出（2016）豫1424民初489号民事判决书。判决确认：一、梁怀年与博地公司签订的博地财富广场商铺认购协议有效；二、博地公司在工程竣工验收合格后三十日内向梁怀年交付第10幢第51号、第52号商铺，与此同时梁怀年向博地公司足额交付剩余房款。该判决认定事实清楚，证据充分适用法律正确。后该案再审，该院于2017年12月26日以李亚楠与博地公司民间借贷一案，本案以执行机构对涉案的标的采取查封执行措施后作出的判决，所以（2017）豫1424民再30号民事判决，撤销了（2016）豫1424民初489号民事判决书。该院认为，梁怀年、博地公司签订的买卖合同合法有效，且梁怀年已经支付大部分购房款，梁怀年属于善于取得，不能因为未办理物权的转移而否认涉案合同的效力。故（2017）豫1424民再30号民事判决书应予撤销。梁怀年请求撤销该院（2016）豫1424执380号执行裁定书，是梁怀年在申诉中增加的诉讼请求，与本案审理的买卖合同不是同一事实、同一法律关系和同一案由，梁怀年可以另行主张权利。且根据该院已生效的（2018）豫1424执异10号执行裁定书，（2016）豫1424执380号执行裁定书实际上已经中止执行。李亚楠辩称梁怀年应按确认之诉或执行异议之诉提起诉讼；本案审理的是梁怀年、博地公司之间的买卖合同纠纷，李亚楠认为涉案房屋已因博地公司欠其借款，其向法院提起诉讼，法院依据生效判决书而将涉案房屋予以查封，所以梁怀年应当提起确认之诉、执行异议之诉；该院认为，李亚楠在本案的诉讼中以第三人身份申请参加诉讼，其第三人的身份应当是有独立请求权的第三人，本案审理的是梁怀年、博地公司之间的买卖合同纠纷，李亚楠如认为梁怀年、博地公司的诉讼侵犯了其合法权益，可另行主张权利，该院对其在本案中的诉辩意见不予审查。且李亚楠如果对该院作出的（2018）豫1424执异10号执行裁定书有异议，应当提起执行异议之诉，由于其未在法定期限内提出执行异议之诉，（2018）豫1424执异10号执行裁定书已经产生法律效力，导致梁怀年与博地公司签订的买卖合同已被该院生效的（2018）豫1424执异10号执行裁定书确认。经审委会讨论决定，判决：一、撤销柘城县人民法院于2017年12月26日作出的（2017）豫1424民再30号民事判决；二、维持柘城县人民法院2016年5月25日作出的（2016）豫1424民初489号民事判决，即：1、梁怀年与博地公司签订的博地财富广场商铺认购协议有效；2、博地公司在工程竣工验收合格后三十日内向梁怀年交付第10幢第51号、第52号商铺，与此同时梁怀年向博地公司足额交付剩余房款；三、驳回梁怀年的其他诉讼请求；四、驳回第三人李亚楠的诉讼请求。原审案件受理费21000元，由博地公司负担。本院二审期间，各方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：1.梁怀年提供的商品房预（销）售许可证虽系复印件，但该商品房预（销）售许可证原件应由博地公司持有，梁怀年无法提供原件，且博地公司对上述复印件予以认可，因此，本院对该证据予以采信。2.送达回证系一审法院制作的执行裁定书送达回证，李亚楠对该回证上系其本人签名并无异议，本院对该证据予以采信。本院经审理查明的事实与一审认定事实相一致。本院认为,《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。房屋买卖合同的效力问题，调整的是当事人之间的一种债权债务关系，买卖后的产权登记不是合同生效的要求，而是合同一方当事人应当履行的义务，是物权变动的要求，因此，是否办理房屋过户手续，影响的是标的物的所有权转移，而对买卖合同及其效力并无影响。本案中，梁怀年与博地公司签订的商铺认购协议是双方自愿签订，并且博地公司已经收到了梁怀年交纳的认购房款，由梁怀年交纳认购房款的转账明细、博地公司向梁怀年出具的认购房款收据为证，足以证实梁怀年、博地公司之间存在商品房买卖合同关系，且该认购协议不存在合同法及相关司法解释规定的合同无效的情形，因此，梁怀年与博地公司所签商铺认购协议应为有效合同，李亚楠关于合同无效的理由不能成立。梁怀年作为原告一方，其提起诉讼要求博地公司交付案涉商铺的时间为2016年2月6日，显然晚于案涉商铺被查封的时间2015年11月3日，且案涉商铺现仍处于法院查封状态，不具备交付条件，因此，梁怀年关于交付案涉商铺的诉讼请求不应支持，但梁怀年可待案涉商铺解除查封或执行异议之诉胜诉后，具备交付条件时另行主张要求交付。一审判决并非仅仅依据（2018）豫1424执异10号执行裁定书认定的事实据以认定本案事实，且针对（2018）豫1424执异10号执行裁定书，李亚楠亦通过执行监督程序进行救济，李亚楠关于一审判决采信（2018）豫1424执异10号执行裁定书属于程序违法的理由不能成立。关于梁怀年二审庭审中提出李亚楠无权提出本案上诉的问题，李亚楠作为申请执行人，在执行案涉商铺时认为梁怀年与博地公司之间的诉讼对其权利有利害关系，且一审判决已将李亚楠追加为有独立请求权的第三人，因此，李亚楠有权提起本案上诉。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省柘城县人民法院（2016）豫1424民初489号民事判决、（2017）豫1424民再30号民事判决、（2019）豫1424民再22号民事判决；二、确认被上诉人梁怀年与被上诉人柘城县博地房地产开发有限公司2014年11月17日签订的博地财富广场商铺认购协议有效；三、驳回被上诉人梁怀年本案中的其他诉讼请求；四、驳回上诉人李亚楠本案中的诉讼请求。一审案件受理费10500元，由被上诉人柘城县博地房地产开发有限公司负担；二审案件受理费21000元，由上诉人李亚楠负担。本判决为终审判决。审判长  闫文超审判员  许长峰审判员  曹燚森二〇二〇年十一月九日书记员  李登攀