山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1091民初2192号 原告（反诉被告）：张科新，男。 委托诉讼代理人：姜海亮，山东东方未来律师事务所律师。 被告（反诉原告）：金光洙，男。 原告（反诉被告）张科新与被告（反诉原告）金光洙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人姜海亮、被告金光洙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张科新向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还定金差额3万元并支付利息（以3万元为基数，自起诉之日起至实际履行之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、本案诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：2020年9月7日，原、被告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告将名下位于李家夼-6号-117的房屋出售给原告，合同约定成交价37.8万元，购房定金3万元，并约定了税费承担及违约责任等。合同签订当日，原告依约向被告支付了3万元定金，双方同时约定于2020年9月20日之前办理过户登记。后原告方得知涉案房屋存在抵押权且至今未解除，致使本案合同无法履行。原告认为被告的行为已经构成违约，有权要求被告按照定金条款双倍返还定金。现原告诉至法院，请求依法裁决。 金光洙辩称，被告与丰家房产代理人张洪涛签订了《卖房委托协议书》，2020年9月7日，经丰家房产代理人张洪涛介绍，被告与原告张科新以及威海利晟房地产营销策划有限公司签订了《房屋买卖合同》，原告在当天将购房定金3万元交予威海利晟房地产营销策划有限公司。2020年9月14日上午7时许，原告搬进被告家里，后被告与原告、丰家房产代理人张洪涛、威海利晟房地产营销策划有限公司的员工去威海市不动产登记中心环翠区分中心进行过户手续，但工作人员告知涉案房产有一抵押登记，不能进行过户，需抵押权人和被告一起办理解押(关于此抵押：2016年7月20日，被告与抵押权人签订了《民间借贷抵押合同》,被告在2016年9月5日便还清了债务，因当时被告不在国内,抵押权人也未告知被告需要去解除抵押登记,被告在网上查询到民间借贷还清债务后抵押就会自动解除,便没有再管此事。2020年1月14日，被告去银行还清了房屋贷款,当天去威海市不动产登记中心进行解押,工作人员告知被告解押已完成,被告就以为该涉案房产已经没有任何抵押。被告原本想把房屋贷款还清后就出售该房屋，但因春节和疫情原因，这个想法便推后了)。2020年9月14日至2020年9月15日期间，被告在寻找抵押权人的下落,并于9月16日向本院提交了判抵押权人解除该房屋抵押登记的起诉状。2020年9月17日，原告明确告知被告不再购买涉案房屋,被告便没有再继续寻找抵押权人而是等待法院的消息。2020年9月17日，被告到威海利晟房地产营销策划有限公司询问该如何处理此事,威海利晟房地产营销策划有限公司告知被告需要向原告赔偿违约金，后将原告接到威海利晟房地产营销策划有限公司调解，原告询问威海利晟房地产营销策划有限公司的第一个问题是合同中的违约条款,违约金6万是赔付给谁的，威海利晟房地产营销策划有限公司回答是赔付给原告的，后威海利晟房地产营销策划有限公司便把原告叫到公司外面调解，被告当时以为合同中的违约条款即双倍返还购房定金是要赔偿原告6万,所以当时便答应给3万元的违约金,威海利晟房地产营销策划有限公司对被告说剩下的交给他们去调解，便让被告走了。被告后觉得不对劲，就仔细看了一下合同,认为自己并没有违约。当天下午，被告到被告家中想询问原告的意见，但原告明确告知被告不购买此房屋。2020年9月18日，丰家房产代理人张洪涛让被告到威海利晟房地产营销策划有限公司把违约金交给原告，原告当时并不在场，威海利晟地产营销策划有限公司的员工向被告索要违约金，若不赔偿3万违约金，扬言要起诉被告，因被告觉得自己并未违约，所以拒绝赔偿违约金。当天下午，丰家房产的张洪涛告知被告,原告搬出了涉案房屋，下午五时许威海利晟房地产营销策划有限公司的员工给被告打电话索要违约金，被告再次拒绝赔偿违约金。被告的意见如下: 一、2020年9月7日《房屋买卖合同》签订后，原告并未把购房定金3万元给被告,而是交给威海利晟房地产营销策划有限公司，被告并没有给原告出具定金收条。《房屋买卖合同》中的定金条款（甲乙双方经协商一致同意付款方式为:此合同签订之日乙方付人民币3万元作为本次购房的定金交丙方保管。(甲:被告,乙:原告,丙:威海利晟房地产营销策划有限公司),被告觉得这条定金条款从表面看的确像是被告收到了购房定金，但合同中的违约赔偿条款（若甲方不出售本合同项下的房屋导致本合同目的无法实现,双倍返还乙方的购房定金;若乙方不购买本合同项下所出售的房屋,乙方所交定金不予退还），被告觉得若乙方违约被告也拿不到乙方所交的购房定金,因为收条的出具人是丙方,并且定金条款的定向不明,没有明确说明此定金是交予谁的,违约条款也不完整。被告认为下列几点可视为被告收到购房定金：1、如果把合同中的定金条款改成：此合同签订之日乙方付人民币3万元作为本次购房的定金交丙方代收，被告认为用保管这个词很不明确,不能明确说明是为谁保管定金,因威海利晟房地产营销策划有限公司在此合同中也可以算是出售方,也可以和乙方约定收此购房定金为乙方留住该房屋；2、把违约条款补充完整:若乙方不购买本合同项下所出售的房屋,乙方所交定金不予退还,归甲方所有；3、被告给乙方出具收条。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 二、《房屋买卖合同》中约定日期为2020年9月20日前办理过户手续，原告于2020年9月17日明确告知被告不购买此房屋。《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定:当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。被告认为在合同终止前,任何一方都不能表示拒绝履行合同义务，除不可抗力因素的前提下，拒绝履行合同义务就是违约。被告认为原告以该涉案房屋有抵押权而不购买此房屋,或许是因为觉得该房屋买贵了,或者是不想买了，或许是因为违约金，所以借着涉案房屋有抵押权而不购买此房屋。 三、被告并没有不出售该涉案房屋。被告于2020年10月23日收到本院执行裁定书后，给原告打电话询问是否还要购买此房屋，原告再次明确告知不购买该涉案房屋。 四、威海利晟房地产营销策划有限公司、丰家房产代理人张洪涛作为专业中介服务机构，完全有义务和能力去不动产登记中心查询该涉案房屋的权属情况，若该二人做到自己的义务，也不会出现《房屋买卖合同》，更不会出现后续无法过户的情况。《中华人民共和国侵权责任法》第二十八条规定：损害是因第三人造成的，第三人应当承担侵权责任。在合同签订且出现该房屋有抵押权的情况后，该二人作为中介服务机构完全没做到应当做到的义务，没有做任何调解，只做了在合同约定日期前帮原告索要违约金。丰家房产代理人张洪涛还向被告索要佣金，被告向张洪涛支付了3780元的佣金。《房地产经纪管理办法》第十九条规定:房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项,或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的,不得收取佣金。综上，金光洙对本案原告提起反诉，请求判令原告继续履行合同义务。 本院经审理认定事实如下：2020年9月7日，被告作为甲方与作为乙方的原告以及丙方威海利晟房地产营销策划有限公司签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将其所有的威海市高区李家夼小区6号楼117室房产出售给乙方，此房权属为住宅，建筑面积46.86，含储藏室；甲乙双方协商该房产交易价格为37.8万元，乙方于本合同签订当日支付3万元作为本次购房的定金交由丙方保管，甲方将本次有关交易的全部证件（包括但不限于房产证、土地证、不动产登记证）交由丙方保管，甲乙双方定于2020年9月20日前办理不动产过户等手续，乙方为一次性付款，过户当日向甲方付清；甲乙双方承诺2020年9月20日前到相应房管部门办理房屋所有权转移手续，甲方将于房屋过户手续办理完毕后3日内向乙方移交房屋及附属设施。如因不可抗力因素导致交易失败，定金退还乙方，此合同自然解除，各方互不追究对方的法律责任；甲方保证其拥有出售的房屋产权完整，保证该房不存在任何权属或经济纠纷，权属不存在抵押、查封等权利瑕疵，甲方的同户籍人员、相关亲属及房屋的其他全部共有权人均同意出售，同时保证过户前的所有费用全部支付、清偿、缴纳或者交纳完毕，如果因为拖欠上述费用，导致乙方向丙方主张权利的，由甲方负责承担有关的清偿责任。 《房屋买卖合同》签订当日，原告向合同中的丙方威海利晟房地产营销策划有限公司支付了定金3万元，威海利晟房地产营销策划有限公司向原告出具了收款收据。原、被告曾到房管部门进行过户，但因涉案房产存在抵押登记，未能完成过户，后原告拒绝继续履行合同，不再购买此房屋。威海利晟房地产营销策划有限公司业已将原告支付的定金3万元退还给了原告。 原告于2020年10月30日到不动产登记中心进行查询，涉案房产仍存在抵押登记，尚未解除。被告于2020年10月19日向本院提起诉讼，要求李宏财协助被告解除涉案房产的抵押登记。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原、被告以及威海利晟房地产营销策划有限公司于2020年9月7日签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行。原告在该合同签订当日，依照约定向合同约定的定金保管方威海利晟房地产营销策划有限公司交纳了购房定金3万元，该3万元的性质为购房定金，威海利晟房地产营销策划有限公司给原告出具了收款收据，被告对此亦知情，应认定原告履行了支付购房定金3万元的义务。 定金是指合同当事人一方以保证债务履行为目的，于合同成立时或未履行前，预先给付对方的一定数额的金钱的担保方式。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。因涉案房屋存在抵押，违背了被告在合同中所作之保证，致使涉案房屋未能完成过户，原告由此拒绝继续履行合同，不再购买涉案房屋，涉案房屋未能完成交易的原因系因该房产存在抵押，故涉案房屋未能完成交易的原因在被告，而非原告，原告在发现涉案房屋存在抵押后，拒绝继续履行合同，不再购买涉案房屋的行为并不构成违约，被告起诉要求原告继续履行该合同于法无据，本院不予支持。原告于签订合同当日支付定金3万元，因被告的原因致使该房屋未能完成过户，被告应承担违约责任，原告起诉要求被告双倍返还定金3万元，于法有据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定:“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”对于原告要求被告支付利息的诉讼请求，因原告的损失适用定金罚则已能够弥补，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）金光洙于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）张科新定金差额3万元； 二、驳回原告（反诉被告）张科新要求被告（反诉原告）金光洙支付利息的诉讼请求; 三、驳回被告（反诉原告）金光洙要求原告（反诉被告）张科新继续履行合同义务的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费275元、财产保全费320元、反诉费50元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  徐玉超 二〇二〇年十一月十八日 书记员  唐丽委