上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初11391号原告(反诉被告)：刘天望，男，1980年3月1日出生，汉族，户籍所在地安徽省。被告(反诉原告)：王史卿，女，1976年9月10日出生，汉族，户籍所在地浙江省江山市。原告刘天望与被告王史卿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2020年7月10日公开开庭进行了审理，原告刘天望、被告王史卿到庭参加了诉讼。审理过程中，被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。本案于2020年8月19日第二次公开开庭进行了审理，原告刘天望、被告王史卿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘天望向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告所签的个人店铺租赁合同；2、判令被告退还原告转让费人民币2万元(以下币种均为人民币)及押金13,000元和3万元的装修费和误工费；3、由被告支付诉讼所需的费用(诉讼费、差旅费、交通费等)。审理中，原告明确交通费300元，不存在差旅费等其他费用。事实和理由：2019年11月9日,原告与被告签订个人店铺租赁合同,被告位于上海市青浦区新府中路XXX弄XXX号西边的商铺(上海农工商房屋置换有限公司光明地产)。因为疫情影响,原告积极响应国家号召居家隔离,店铺也关门停业,要求按照(上海市国有企业房屋租金减免实施细则)和上海农工商房屋置换有限公司(光明荟)微信公众号上,发布免租公告,免去一部分租金,被告于2020年3月22日无故向原告发出了店铺退店处理通知。被告明显是借疫情引起租金减免协商问题,故意恶意解除合同的违约行为。原告请求解除个人店铺租赁合同,退还转让费以及押金以及各项损失。原告认为：被告的无故退租并且扣掉押金及转让费的行为给原告造成了巨大的经济损失。现依法向人民法院提起民事诉讼。被告王史卿辩称：同意解除双方租赁合同，解除原因系原告不支付房租。对于转让费，不同意支付，转让费包括装修完毕的店铺整体转让、不仅仅系空调，被告装修花费4、5万元，但转让给原告2万元，且合同明确不管发生任何事情均不予退还。对于押金13,000元，合同约定违约不退，原告违约，故不退还。对于装修3万元，原告做生意投资有风险，且与被告无关，不同意支付。对于交通费，与被告无关，不同意支付。同时，被告王史卿向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付2020年三月份房租6,500元；2、判令反诉被告支付2020年三月份商铺电费85.26元；3、判令反诉被告支付反诉原告误工费及损失费20,000元。事实与理由：2019年11月9日,原告与被告签订了店铺租赁合同,当时订立合同时,原告明确知道此店铺为被告租来的,也知情此店铺开同意转租书面证明比较麻烦,因此双方约定用被告营业执照挂名,双方签订合同里有明确注明。因原告初次经营店铺没有信心经营好店铺,要求交房租时老说要观望,借着疫情不交房租,无视合同,沟通了二十来天,仍拒交房租。还理直气壮,造成严重违约行为。间接造成被告退店铺意向,造成了被告45,000元押金损失。为维护被告合法权益,特诉至法院,请求支持反诉请求。针对反诉，原告刘天望辩称：不同意反诉诉请1，原告在隔离期，政府不让开店。对于反诉诉请2，不同意支付，被告未交付店铺实际使用水电费的明细。对于反诉诉请3，被告与开发商签的合同，被告的押金损失不应由原告承担。经开庭审理查明，2019年11月9日,原告(乙方)与被告(甲方)签订《个人店铺租赁合同》，约定甲方将租来的坐落于上海市青浦区新府中路XXX弄XXX号西边的商铺出租给乙方使用,此商铺面积为23平方左右。乙方向甲方承诺,租赁该房屋仅作为早餐使用。在租赁期限内,未事前征得甲方的书面同意,乙方不得擅自改变该房屋的使用用途。该房屋租赁期自2019年12月1日起至2021年12月31日止。免租期21天,从2019年12月1日开始计房租。租赁期满,甲方有权收回全部出租房屋,乙方应如期交还。乙方如要求续租,则必须在租赁期满前的2个月向甲方提出书面意向,双方可在对租金,期限重新协商后,签订新的租赁合同。该房屋的月租金为2019年至2020年每月6,500元,2021年每月6,900元。双方议定首期付三个月押二个月,以后按每三个月结算一次,提前10天支付下次房租,押金不变,甲方在收到乙方租金(包括押金后,必须开具收据予乙方)。乙方在租赁期内,实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、宽带费等费用应由乙方自行承担,并按时如期缴纳。此房屋甲方已经进行了简单装修,乙方需另一次付清给甲方2万元作为装修转让费(包含奥克斯空调一台,另注：此转让费为一次性补偿交易,乙方不能以任何形式要求退还)。甲方需按时将房屋及附属设施交付乙方使用。甲方应保证所出租房屋权属清楚,无使用之纠纷。乙方在租赁期内保证在租赁房屋内的所有活动均能合乎中国的法律及该地点管理规定,不做任何违法行为。租赁期间的所有的经营及食品安全问题及纠纷一律与甲方无关。乙方应按合同的规定,按时支付租金及其他各项费用。未经甲方同意,乙方不能改变所租赁房屋的结构装修,乙方不得将承租的房屋转租转让,并爱护使用租赁的房屋,如因乙方的过失或过错使房屋设施受到损坏,乙方应负责赔偿。乙方应按合同约定合法使用租赁房屋,不得擅自改变使用性质,不得存放危险物及国家明文规定的不合法之物品,如因此发生损害,乙方应承担全部责任。为确保房屋及其所属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算。甲、乙双方同意合同的押金为13,000元。甲、乙双方如有特殊情况,需提前终止合同,必须提前一个月通知对方。待对方同意后,方可办理退房手续,若甲方违约,除退还给乙方押金外,还须支付给乙方上述金额的违约金。反之,若乙方违约,则甲方有权不退还押金。甲、乙双方在签署合同时,具有完全民事行为能力,对各自权利、义务、责任清楚明白,并愿按合同规定严格执行,如一方违反合同,另一方有权按合同规定索赔。合同到期后，甲方如果续租商铺前提下，按甲方签约租金涨浮的百分比前提下给乙方,乙方再给甲方租金差价不低于1,000元。甲方营业执照给乙方挂名，乙方一切食品安全问题等经济问题等纠纷一律与甲方无关。合同到期后，挂名取消。甲方续约的前提下，乙方也同意上涨租金，然后给甲方不低于1,000元差价,如果不租给乙方,必须把以上贰万元装修转让款退给乙方。合同签订后，2019年11月9日，原告支付转让费2万元、押金13,000元、租金19,500元。2019年12月20日，原告注册成立上海市青浦区华新镇心鲜一点饮食店，住所青浦区华新镇新府中路****西间。2020年3月，原、被告就系争房屋进行微信沟通。原告向被告发送房租减免申请书，原告提出因新型冠状病毒疫情影响要求减免2020年2月、3月租金。被告向原告发送《店铺退店处理通知》，言明根据合同约定应当按照约定时间缴纳租金、水电能耗费等各项费用,多次通知沟通(明确说等开发商这边具体免租方案下来,大家在协商)，但原告仍拒不缴纳,老抓住疫情盾牌无视合同,强行要求减免房租,不同意减免用拒交房租强行要求达到自己的目的。被告将按照(租赁合同)约定,于2020年3月23日将该店铺到开发商处做退店处理,相关后果及损失由原告自行承担。同时,保留租赁合同相应条款收取逾期付款违约金,终止双方租赁合同及追究其他违约责任的权利。另查明，案外人上海农工商房屋置换有限公司(以下简称“农工商置换公司”，甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将坐落在本市青浦区新府中路1399弄西郊乐缤纷项目6幢223号(部位)的房屋出租给乙方。该房屋建筑面积为153.97平方米。该房屋性质为商业。乙方在签约之前已现场视察租赁场地,并已经与甲方就房屋权属状况、装修装饰状况、房屋内部水电布置状况、交付条件等充分沟通并达成一致。乙方向甲方承诺,承租该房屋严格按照工商行政管理部门核准的生产经营范围和该房屋合法的生产使用性质,用作餐饮零售用途,经营山林熟食品牌。并在租赁期间严格遵守国家和本市的有关房屋租赁和使用、物业管理规定,以及该房屋所在物业管理区域的管理规约或临时管理规约。甲、乙双方约定,于2019年1月1日办理房屋交接,乙方签署《商铺交接确认书》(附件二)作为完成交付的标志,2019年1月1日为交付日；该房屋租期3年,自2019年1月1日起至2021年12月31日。甲、乙双方同意,乙方开业日为2019年3月1日之前,乙方应于2019年2月15日前完成装修。根据租赁期限及租金递增情况,该房屋在租期内的租金情况为：2019年1月1日至2019年12月31日，天租金每平方米2.40元，月租金11,239.81元，年租金134,877.72元；2020年1月1日至2020年12月31日，天租金每平方米3.20元，月租金14,986.41元，年租金179,836.96元；2021年1月1日至2021年12月31日，天租金每平方米3.39元，月租金15,876.23元，年租金190,514.78元。除另行约定外,以上租金均为包含增值税的含税租金。合同采用先付租金后使用房屋及附属设施的支付方式。租金每叁个月支付一次,乙方应提前15日向甲方支付下期租金,逾期支付的,每逾期一日,则乙方需按欠缴租金的0.3%向甲方交付滞纳金。乙方不得以对某一项款项有争议而拒绝支付其他无争议的款项,逾期支付无争议款项的,依照前款支付滞纳金。乙方应于签署合同之日起三个工作日内并在房屋交付前向甲方支付租赁保证金及物业管理保证金,租赁保证金45,000元。物业管理保证金2,771.46元。乙方在租赁期内,未经甲方的书面同意,不得将该房屋部分或全部转租给他人,否则将作为违约处理,并承担对甲方所造成的一切损失;经甲方书面同意,乙方转租该房屋的,应与接受转租方订立转租合同,转租合同提交甲方备案。且乙方承担的一切租赁义务不因转租而取消,乙方应承担的安全生产管理职责不因转租而改变。合同另行约定了其他权利义务。合同签订后，被告与案外人农工商置换公司签订《商铺交接确认书》：2019年1月1日,项目依据《租赁合同》约定,对位于上海市青浦区新府中路1399弄6幢223号商铺进行了交接验收。2019年5月6日，被告支付农工商置换公司租金33,719.43元(2019年4月1日-2019年6月30日)。2019年12月30日被告支付农工商置换公司租金67,438.86元(2019年7月1日-2019年12月31日)。2020年6月28日，被告支付农工商置换公司租金44,959.23元(2020年1月1日-2020年3月31日)。2020年4月1日，系争房屋被案外人农工商置换公司收回。以上事实，由原告、被告的陈述，个人店铺租赁合同、收款收据、微信聊天记录、减免申请书、商业用房租赁合同、上海增值税普通发票、店铺退店处理通知等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理过程中，原告刘天望表示，青浦光明荟微信公众号发布的免租公告，由于疫情，光明荟所有入住企业租金减免。微信聊天记录证明与被告进行协商，要求减免房租，减免申请书通过微信发送。照片证明店铺的情况，当时华新政府不让开门、需申请。3月5日承诺书、出入证证明自3月5日起叙南村要求隔离14天。隔离期满，凭出入证进行出入。华新镇防控告知书、居家隔离指南证明原告进行居家隔离，按照规定执行。营业执照、许可证证明经营店铺的证照。被告与农工商置换公司的租赁合同证明被告与上家存在租赁关系，系被告转租给原告的。还有一份录音证明被告违约。被告与农工商置换公司提前终止协议书不清楚，被告提供的微信记录都不是全部的。签订合同时，清楚房屋产权是开发商的。不清楚被告有无转租权，但被告称其可以转租。签订合同时，被告未提供与上家的合同。原告装修灯、牌子等，没有书面依据。原告没有搬离，3月底只拆了空调，当时房东停水停电，没有归还钥匙，其他东西都在店里。房东收回房屋没有通知，4月1日直接停水停电。房东如果处理、何时另行出租的不清楚。过年前五天离开上海，隔离期满3月21日起开店几天，至4月1日被房东停水停电。没有农工商置换公司书面同意转租的材料，原告办理营业执照的材料是被告发送给原告，与农工商的合同，然后签原告的名字，拿着产证复印件去办理的。承租人前面是打印好的，后面签字。农工商的章也没有的，系被告伪造的公章。开发商减免房租，向被告发送过微信，隔离时间也发送被告的，告知疫情期间尚未营业。有减免2、3月租金的政策，但被告却提前将房屋退还开发商了，原告是受害者。水电表照片、微信聊天记录证明被告已经支付2月水电费；3月的水费多付了，电费不清楚。3月没有开店。只同意支付电费50元。被告隐瞒开发商不允许转租的合同约定,非法将商铺隔断后出租给原告,构成对原告的欺诈,其非法转租行为无效。被告不再继续承租开发商商铺的原因是无力承担其他隔断商铺的租金,从而要强迫原告退租,被告无法承受开发商的房租并不是原告原因造成的,原告不应该承担损失,被告的退租行为严重的影响了原告的经营,严重违反了合同的约定。根据上海市《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》的规定,间接承租人在疫情期间房租减免的政策,因此,在疫情期间原告申请房租减免并非原告违约。开发商属于规定的国有企业,因此满足房租减免的政策规定,原告要求被告减免合理合法。该细则第二条第3款“存在间接承租本市国企经营性房产情形的,原则上转租人不应享受本次减免政策。实际承租经营的中小企业可以享受租金减免政策,实际经营承租人需向转租人、房产所属国有企业提供相关证明文件。其中：转租人为本市国企的,按照《若干政策措施》有关规定执行;转租人为非国有企业的,相关责任主体应督促其将减免租金全部落实到实际经营承租人,力保实际经营的中小企业最终受益”。原告根据细则规定是直接的享受减免政策的主体。因为被告的欺诈、违约行为致使原告商铺被开发商收回,造成了巨大的经济损失,因此原告要求被告赔偿店铺转让费20,000元、押金13,000元及店铺装修损失和误工费30,000元。并退还店铺设备和电器。被告王史卿表示，青浦光明荟材料不清楚，微信聊天记录只是原告截取的部分，被告先发送原告的，然后原告发送申请，但也不是该格式，系文字形式。照片、承诺书、出入证、华新镇防控告知书、居家隔离指南均不清楚。原告的执照应该系原告办的。原告提供的被告与农工商置换公司租赁合同有部分区别。被告交付上家租金，没有得到租金减免。提前终止协议书证明被告与农工商置换公司于2020年3月31日终止合同履行。微信聊天记录也不是完整的，证明被告没有得到减免，也不能给予原告减免。签订合同时，原告知道是开发商的，告知原告且其自身也清楚，原告清楚被告与上家有租赁合同。之前已经转租过一个人的，上家没有提出异议。水费已经支付，3月份电费没有结清，欠付金额85.62元。商铺牌子是被告的，原告只是贴了几个字。原告搬东西的，4月1日起房东停水停电，此前被告通知过原告的。钥匙在原告处，原告搬出后将门锁住，房屋内有无东西不清楚，房东何时另行出租的不清楚。农工商置换公司系同意转租的，没有书面材料，但公司有运营部在房屋附近，看到原告经营情况且未提出异议，物业有备案。被告将自己的合同发送给原告，承租人没有名字的，原告打印出来签了自己的名字，产证复印件记不清楚了，系原告伪造的章。合同是11月9日签订的，起租日期系12月1日，免租期很长。如果原告诚信交房租，微信也可以转账。告知原告，开发商没有明确免租，要求原告先支付租金，开发商免租后再退还。原告一直在犹豫是否继续开店。水电表照片、微信聊天记录，被告拿不出清单。被告的营业执照写的是食品销售，不是原告所述的熟食销售。原告完全知情的，不然原告不会用被告的营业执照。根据庭审确认的事实，本院认为，根据法律规定，承租人转租房屋应征得原出租人同意。被告承租房屋后，将其转租原告时并未征得出租人农工商置换公司的同意，被告的转租行为应属擅自转租，违反了法律强制性规定，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告要求返还押金13,000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告要求退还转让费2万元、装修费3万元、交通费300元，原告主张转让费为空调，被告则认为系店铺整体转让，合同约定为装修转让费(包含空调)。原告确认已搬离空调，其未提供进行装修的依据；原、被告双方对合同无效均存在过错，应当各自承担相应的责任。故对于原告的上述请求，本院不予支持。被告反诉要求支付2020年三月房租6,500元，本院综合考虑疫情影响、原告实际经营情况以及公平原则，对原告应付的上述使用费酌定为5,000元。被告反诉要求支付2020年三月电费85.26元，被告未提供相应证据，现原告同意支付50元，本院予以准许。被告反诉要求支付误工费及损失费20,000元的诉讼请求，原、被告双方对合同无效均存在过错，应当各自承担相应的责任，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告刘天望与被告王史卿于2019年11月9日签订的《个人店铺租赁合同》无效；二、被告王史卿应于本判决生效之日起十日内返还原告刘天望押金人民币13,000元；三、驳回原告刘天望的其余诉讼请求；四、反诉被告刘天望应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王史卿房屋使用费人民币5,000元；五、反诉被告刘天望应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告王史卿电费人民币50元；六、驳回反诉原告王史卿的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币1,382.50元，减半收取计人民币691.25元，由原告刘天望负担人民币628.75元，被告王史卿负担人民币62.50元。反诉费人民币232.32元，反诉原告王史卿负担人民币207.32元，反诉被告刘天望负担人民币25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇二〇年十一月十八日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。