成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初5219号 原告：成都嘉宝商业物业经营管理有限公司双流分公司。住所地：成都市双流区西航港街道黄河中路二段**。 负责人：柯燕，总经理。 委托诉讼代理人：蹇玥，女，1993年8月6日出生，汉族，住成都市温江区，系公司员工。 委托诉讼代理人：李俊，男，1997年4月9日出生，汉族，住成都市武侯区，系公司员工。 被告：杭州普菲科空分设备有限公司，住，住所地：富阳市新登镇官山村长山畈/div> 法定代表人：程小华，职务不详。 原告成都嘉宝商业物业经营管理有限公司双流分公司（以下简称“嘉宝物业双流分公司”）与被告杭州普菲科空分设备有限公司（以下简称“杭州普菲科公司”）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉宝物业双流分公司的委托诉讼代理人蹇玥、李俊到庭参加诉讼，被告杭州普菲科公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 嘉宝物业双流分公司向本院提出诉讼请求：1.判令杭州普菲科公司立即向嘉宝物业双流分公司支付2017年4月1日至2019年1月31日的物业管理费共计10560.44元，滞纳金2403.75元（暂计算至2020年5月31日，实际计算至付清之日止）；2.杭州普菲科公司承担本案诉讼费。事实和理由：嘉宝物业双流分公司于2012年9月5日与四川蓝光嘉宝集团股份有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定嘉宝物业双流分公司为杭州普菲科公司所在小区提供物业管理服务，杭州普菲科公司按照约定支付物业管理费。合同签订后，嘉宝物业双流分公司为杭州普菲科公司提供物业管理服务，但杭州普菲科公司未按照约定缴纳物业管理费用，拖欠2017年4月1日至2019年1月31日的物业管理费10560.44元，截止2020年5月31日已产生违约金2403.75元。嘉宝物业双流分公司经多次催告，杭州普菲科公司仍拒不履行缴费义务，故嘉宝物业双流分公司诉至法院。 杭州普菲科公司提交书面答辩状辩称，1.本案原告不适格，嘉宝物业双流分公司为分公司，依法不具有独立的法人资格，故不能以原告的身份独立参与诉讼；2.嘉宝物业双流分公司起诉的物业费计算时间过长，涉案房屋已于2018年12月转让给第三方，故2018年12月之后的物业服务费不应当承担；3.对于涉案房屋转让前的物业服务费，杭州普菲科公司有权不支付，对于涉案物业，合同约定开发商应于2014年9月30日前代为办理相关权属登记，后开发商与嘉宝物业双流分公司签订物业服务合同，将相关办证义务一并移交给嘉宝物业双流分公司，杭州普菲科公司根据要求向嘉宝物业双流分公司交付办证材料，严重影响了其房产投资商机，导致其经济损失巨大，损失额远超物业费；4.杭州普菲科公司不欠嘉宝物业双流分公司物业费，所以也不存在滞纳金的费用。请求驳回嘉宝物业双流分公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2012年9月5日，双流和骏公司与嘉宝物业双流分公司签订《前期物业服务合同》，约定嘉宝物业双流分公司为双流空港国际城S3地块2-4期提供物业服务；物业费缴纳标准为办公用房2元/月·平方米，商业用房5元/月·平方米。 2013年3月31日，杭州普菲科公司与成都双流和骏置业有限公司（以下简称“双流和骏公司”）签订两份《商品房买卖合同》，约定杭州普菲公司购买双流和骏公司开发的位于××街道××路××段××号××小区××幢××单元××号房屋（建筑面积为135.04平方米，实际登记面积为133.16平方米）和7幢1单元809号房屋（建筑面积为106.96平方米，实际登记面积为106.85平方米），同时约定出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的七日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地、地点以及应当携带的证件hellip;…；验收交接后，双方应当签署商品方交接单，由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：房屋达到合同第十条约定的交付条件后，在交房前出卖人在项目所在地报媒发布交房公告，或按买受人在本合同中预留的通讯地址以信函等形式通知买受人有关交房的具体信息，交房日期以出卖人在报媒上公告通知的交房日期为准，乙方不得以未到合同约定的最后时间为由不办理接房手续，买受人需在实际接房前自行向物管公司付清物业服务费用，如买受人未付清应付房款或者违约金或物业服务费以及交付时应当支付的面积补差款（如有）、办理产权所需的税费等任何款项的，出卖人有权拒绝交房且不承担逾期交房的任何责任，买受人应在实际付清款项之日起七日内自行前往出卖人处办理交接手续，出卖人不再另行通知。若因买受人自身原因未收到出卖人的通知或未在出卖人公告的交付期限内来办理接房手续或因买受人原因导致出卖人拒绝交房的，均视为出卖人公告的交房期限届满之日交付了房屋，房屋的风险责任自出卖人公告的交房期限届满之日转移至买受人，与商品房有关的费用包括但不限于物业服务费用自出卖人公告的交房期限届满之日起由买受人自行承担；双流和骏公司前期选聘的物业管理企业为嘉宝物业双流分公司，前期管理期间物业费收费价格为商铺5元／月／平方米，办公写字楼为2元／月／平方米；物业管理企业按照季收取物业费，买受人应当分别在每年的2月28日前、5月28日前、8月28日前和11月28日前缴纳物业服务费。2013年双流和骏公司在报纸上刊登交房公告。 后嘉宝物业双流分公司按约为案涉小区提供了物业服务，但杭州普菲科公司自2017年4月1日开始欠缴物业服务费。嘉宝物业双流分公司通过邮寄律师函向杭州普菲科公司催收物业服务费无果后，遂起诉。 另查明，2019年1月23日，案涉两房屋的所有权人变更为案外人江苏天诚化工设备制造有限公司。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》、刊登交房公告的报纸、律师函、快递单、房屋产权信息以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，嘉宝物业双流分公司与双流和骏公司签订的《前期物业服务合同》、杭州普菲科公司与双流和骏公司签订的《商品房买卖合同》，均是各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。杭州普菲科公司在2019年1月23日前系案涉小区的业主，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，上述《前期物业服务合同》对杭州普菲科公司具有约束力。 关于嘉宝物业双流分公司主张物业费。杭州普菲科公司辩称，嘉宝物业双流分公司没有原告主体资格，本院认为，《中华人民共合同公司法》第十四条规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。但本案中嘉宝物业双流分公司作为原告主张权利，不涉及其民事责任承担的问题，故其作为原告主体适格。杭州普菲科公司辩称，2018年12月以后案涉房屋已经出让，此后的物业费不应由其承担。本院认为，杭州普菲科公司并未向本院提供证据予以证明，应当自行承担举证不能的后果。从不动产权证书载明内容来看，案涉房屋于2019年1月23日过户给案外人，故应以此为计算物业费的截止时间。杭州普菲科公司还辩称，因逾期办证的问题，故其有权不缴纳物业费。本院认为，该主张与本案系属不同的法律关系，杭州普菲科公司可另案主张权利。嘉宝物业双流分公司为案涉小区提供了物业服务，杭州普菲科公司作为该小区的业主，有按时缴纳物业服务费的义务，应当支付2017年4月1日至2019年1月22日的物业费10560.44元=（133.16平方米+106.85平方米）×2元/月·平方米×21个月22天。 关于嘉宝物业双流分公司主张滞纳金，本院认为，该滞纳金实为嘉宝物业双流分公司要求杭州普菲公司承担的逾期缴纳物业费的违约金。但《前期物业服务合同》中并未对业主逾期缴纳物业费所应承担的违约责任进行约定，故嘉宝物业双流分公司的该部分诉请缺乏依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州普菲科空分设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告成都嘉宝商业物业经营管理有限公司双流分公司物业服务费10560.44元； 二、驳回原告成都嘉宝商业物业经营管理有限公司双流分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费62元，由被告杭州普菲科空分设备有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  王 璇 二〇二〇年十一月五日 法官助理  邓黎霞 书 记 员  盛 娇