北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初7675号原告（案外人）：向云，女，1979年4月25日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张岩，北京市京师律师事务所律师。被告（申请执行人）：北京大兴九银村镇银行股份有限公司，住所地北京市大兴区西红门镇欣荣北大街**院**。法定代表人：王远昕，行长。委托诉讼代理人：刘晓君，男，北京大兴九银村镇银行股份有限公司员工。被告（被执行人）：肖锐，男，1971年3月3日出生，汉族，住福建省厦门市。原告向云与被告北京大兴九银村镇银行股份有限公司（以下简称大兴九银公司）、被告肖锐案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月30日立案后，依法适用普通程序于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告向云的委托诉讼代理人张岩、被告大兴九银公司的委托诉讼代理人刘晓君到庭参加诉讼。被告肖锐经本院公告送达未到庭参与诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。向云向本院提出诉讼请求：1.请求贵院裁定撤销（2020）京0115执异17号，停止强制执行拍卖北京市朝阳区百子湾东里209号楼9层1单元902室，解除查封；2.请求被告承担一切诉讼费用。事实与理由：大兴九银公司与肖锐金融借款合同纠纷一案，贵院依法决定对涉案房屋进行司法评估、拍卖。向云认为贵院的行为存在错误，侵害了向云的合法权益，故向云诉至法院。一、肖锐已将涉案房屋出卖给向云，双方签订的合同真实、合法、有效，向云按照合同约定履行了合同义务，依约支付了定金400000元。二、向云与肖锐就涉案房屋买卖合同已办理网签，合同约定肖锐应于2016年3月12日前自行就涉案房屋的抵押进行解押，肖锐违反约定，虽经向云多次催促，肖锐均推脱，如非肖锐个人原因，涉案房屋已依约过户至向云名下。三、肖锐已将涉案房屋交付给向云居住使用。四、因肖锐违约行为，向云曾向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，主张继续履行合同，并请求判令肖锐配合过户。在诉讼过程中，向云通过调查取证获知涉案房屋存在多次抵押及法院查封，但肖锐名下存在多处房产，大兴九银公司与肖锐金融借款合同纠纷一案，贵院可以依法执行肖锐其他房产实现大兴九银公司的债权。而涉案房屋系向云目前唯一房产，向云无其他实际居住地。如贵院不考虑实际情况，必定导致向云生活陷入困境。向云对贵院的执行提出书面案外人异议，贵院于2020年3月4日作出（2020）京0115执异17号执行异议裁定驳回向云的异议申请，向云不服起诉。大兴九银公司辩称，我方对向云提交的证据不认可，而且我方对涉案房屋有抵押权。肖锐未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：大兴九银公司与北京精锐正泰工贸发展有限公司、北京博宇盛通商贸有限公司、北京茂盛鹏达商贸有限公司、肖锐、黄琼莲、王**、王华、翟京伟、刘云涛金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月20日作出（2016）京0115民初13532号民事判决书，判决：“一、被告北京精锐正泰工贸发展有限公司于本判决生效后十日内偿还原告大兴九银公司借款本金4500000元及利息、罚息562257.65元，并支付自2016年8月15日起至借款本金付清之日止的罚息（按合同约定计算）；二、被告北京博宇盛通商贸有限公司、被告北京茂盛鹏达商贸有限公司、被告肖锐、被告黄琼莲、被告王**、被告王华、被告翟京伟、被告刘云涛对上述债务承担连带保证责任。被告北京博宇盛通商贸有限公司、被告北京茂盛鹏达商贸有限公司、被告肖锐、被告黄琼莲、被告王**、被告王华、被告翟京伟、被告刘云涛承担保证责任后，有权向被告北京精锐正泰工贸发展有限公司追偿；三、驳回原告大兴九银公司的其他诉讼请求。”现该判决已经发生法律效力。肖锐未履行该判决确定的义务，大兴九银公司向法院申请强制执行。本院查封涉案房屋，查封时，该房屋登记在肖锐名下。向云对本院的执行提出书面案外人异议，本院于2020年3月4日作出（2020）京0115执异17号执行裁定书，裁定驳回案外人向云的异议申请，向云不服诉至法院，即本案。现涉案房屋他项权证记载：房屋他项权利人为大兴九银公司，房屋所有权人肖锐，房屋所有权证号X京房权证朝字第XXXX号，最高额抵押，债权数额16250000元，登记时间2013年9月13日，X京房权证朝字第XXXX号、X京房权证丰字第XXXX号两套房屋共同担保主债权数额人民币16250000元整。向云主张涉案房屋其已经向肖锐购买，支付了定金并实际占有使用。向云提交居间服务合同、北京市存量房屋买卖合同、重要事项告知书、配偶同意出售房屋声明、房屋出入证、银行交易明细、生活缴费凭证、银行流水、网签合同等证据复印件证明。大兴九银公司不认可上述证据，认为上述证据系复印件，涉案房屋设立了抵押，转让行为无效。向云提交的2015年12月5日的居间服务合同记载的出卖人为肖锐，黄琼莲作为代理人签字，买受人为向云；2015年12月9日北京市存量房屋买卖合同记载出卖人为肖锐，黄琼莲作为代理人签字，买受人为向云，出卖房屋坐落为北京市朝阳区百子湾东里209号楼9层1单元902室，成交价2160000元，定金400000元，该房屋已经设定抵押，抵押权人大兴九银公司，抵押数额2000000元，出卖人应于2016年3月12日前向抵押权人申请提前清偿借款，并在取得借款结清证明后十个工作日内申请办理抵押登记注销手续；出卖双方应于2016年3月30日前与担保公司签署申请公积金贷款的相关文件，买受人拟贷款数额为1200000元，买受人于过户前支付出卖人购房款560000元。向云提交的网签合同记载房屋未设定抵押，房屋成交价格1500000元，买受人采取自行交割付款方式，贷款金额1200000元。向云提交的银行交易历史明细显示2015年12月5日向云向黄琼莲汇款50000元，2015年12月6日向云向黄琼莲汇款350000元。向云提交的配偶同意出售房屋声明记载黄琼莲系肖锐配偶，同意出售房屋。案件审理中，向云表示涉案房屋抵押权人不仅有大兴九银公司，如果能将所有查封解决，同意将剩余款项交到法院。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中，肖锐经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”申请执行人大兴九银公司对涉案房屋享有抵押权，向云未提交证据证明肖锐转让抵押财产经过抵押权人的同意，向云提交的证据又均系复印件，向云仅说明其已支付定金400000元，大部分房款未支付，也未证明其非因买受人自身原因未办理过户登记，因此，向云对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其主张无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，缺席判决如下：驳回向云的全部诉讼请求。案件受理费70元和公告费260元，由向云负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  蒋怡琴人民陪审员  潘宏伟人民陪审员  秦海燕二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  都沛涵书 记 员  黄冰瑶