河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初677号原告：河南九州新亚通讯器材有限公司，住所地郑州市管城区紫荆山路57号23层2306号，统一社会信用代码：91410104592444966B。法定代表人：刘军岭，总经理。委托诉讼代理人：马国杰，河南千业律师事务所律师。委托诉讼代理人：司华丽，河南千业律师事务所律师。被告：河南龙都大酒店管理有限公司，住所地郑州市二七区二七路26号，统一社会信用代码：91410103739092601R。法定代表人：宋羿廷，总经理。委托诉讼代理人：任俊峰，北京伊吕律师事务所律师。原告河南九州新亚通讯器材有限公司（以下简称“新亚通讯器材公司”）诉被告河南龙都大酒店管理有限公司（以下简称“龙都公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告新亚通讯器材公司委托诉讼代理人马国杰、司华丽，被告龙都公司委托诉讼代理人任俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新亚通讯器材公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告租金2360793.37元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月15日，原被告签订《物业租赁合同》协议自2015年3月1日起自2030年2月28日止，装修免租期2年，租金计算日从2017年3月1日开始，承租物业包括位于郑州市二七区二七路26号龙都大酒店主楼-2层、-1层、4-24层、配楼及郑州尚街企业管理咨询有限公司所租赁商城大厦的2.5亩空地，年租金700万元。自2015年1月22日至2015年1月26日原告依约向被告支付700万元租金，被告2015年1月26日向原告出具700万租金收据。合同开始履行还未到租金开始计算日前被告就要求调整承租面积，收回了部分出租面积。此外，被告恶意隐瞒出租房屋对外销售、涉诉被法院查封等事实造成实际承租面积小于合同约定，出现8个情况导致原告承租物业面积减少且应付租金减少，具体如下：一、2.5亩空地未交付使用。2015年4月28日签订的《补充协议》约定，被告收回2.5亩土地使用权，租金直降60万，即年租调整为640万；二、因房屋交易导致其中306m2面积未交付。2017年3月30日签订《补充协议》约定，被告租赁房产中有306m2（共6套房屋）被原告及关联人购买并办理过户，年租金下调99490元，即年租金调整为6300510元。三、4层5层6层23层面积从总面积中扣除。2016年11月9日双方签订《补充协议》约定，被告将租赁房产中4、5、6、23楼整体出售给第三方，出租面积从计租面积中扣除，年租金下调170万元，即年租金调整为4600510元；四、被告隐瞒9、10和11层（3540m2）已经销售给小业主的事实，上述楼层未能承租使用。2017年3月30日签订的《补充协议》约定每平方米的年租金为325.131元（99490元÷306m2），应扣减年租金1150960.2元，即年租金应调整为3449549.8元；五、被告隐瞒11层以上部分房屋已销售给小业主的事实，涉案酒店装修后，导致71户小业主堵门，合计面积3637.84m2。为了保证正常经营，原被告分别与71户小业主签订租赁协议。原告依约支付71户小业主一年的租金180019元，根据约定从总租金扣除，即年租金调整为1619530.8元；六、2018年12月4日，郑州市金水区人民法院作出（2018）豫0105执6046之一号裁定，将16层（1套房屋，950.85m2）裁定给崔永顺并办理过户手续，原告不应再向被告支付租金。2017年3月30日签订的《补充协议》约定每平方米的年租金为325.131元（99490元÷306m2）再上浮8％，每平方米租金单价为351.14元/年。年租金下调333881.46元，即年租金调整为1415211.8元；七、2019年3月15日，郑州市管城回族区人民法院作出（2018）豫0104执2779号裁定，将12层（16套房屋，800.52m2）和17层（1套998.07m2），合计1798.59m2裁定给齐保军并办理过户手续，原告不应再向被告支付租金。2017年3月30日签订的《补充协议》约定每平方米的年租金为325.131元（99490元÷306m2）再上浮8％，每平方米租金单价为351.14元/年。年租金下调628996.6元，即年租金调整为786215.2元。八、根据被告2017年3月1日向原告出具的证明，原告代被告支付给河南省商城大厦有限责任公司120万元场地使用费从原告应付被告的租金中减除120万元，该120万元为原告多付给被告的租金。以上出租面积扣减均因被告过错导致。经核算，原告已经向被告支付820万，截至2019年12月31日扣除应交租金3931534.06元之外，被告应返还多付租金4268465.94元。考虑到租赁的持续性，原告同意在扣除二年租金1907672.57元（2020年1月1日至2021年12月31日的租金），被告应当返还原告2360793.37元。原告为维护自身合法权益，依法诉至法院，望判如所请。被告龙都公司辩称：1.被告签订租赁合同时给予两年免租期价值约壹仟肆佰万元；2.原告对被告公司情况非常了解，小业主的事情经过各方协商，已经妥善解决，相关协议对各方具有约束力；3.龙都大酒店9-11层一直由原告使用，原告应当支付租金；4.根据买卖不破租赁原则，崔永顺、齐保军的房屋应按照其占整体租赁面积的比例计算扣减租金；5.被告积极解决历史遗留问题，并无过错。原告获得超额补偿后，仍拖延支付应付租金，应承担违约责任。综上，被告认为，原告的起诉既不符合事实也不合法。原告获得超额补偿后仍拖延支付租金，并恶意提起本案诉讼，请求法院驳回原告所有诉请。经审理查明，2015年1月15日，河南九州新亚商贸有限公司（以下简称“新亚商贸公司”）作为承租人与龙都公司签订了《物业租赁合同》，合同主要约定：1.新亚商贸承租位于郑州市二七路26号龙都大酒店主楼-2F、-1F、4-24F、配楼及郑州尚街企业管理咨询有限公司所租赁商场大厦的2.5亩空地；2.租赁期限为15年，自2015年3月1日起至2030年2月28日止，其中装修期自2015年3月1日至2017年2月28日，该期间不计租金；3.年租金700万元，自2018年3月1日至2021年2月28日，递增8%，每3年递增8%。合同计租日期为2017年3月1日，签订合同时一次性缴纳一年的租金，此后每3个月缴纳一次。合同另约定了双方其他权利义务。合同签订后，刘红霞自2015年1月22日至26日分四笔共计向杨丽转账620万元、张淑霞于2015年2月17日向闫豪杰转账80万元，共计700万元作为案涉场地第一年租金，龙都公司对此认可。2015年4月28日，案涉合同双方达成《补充协议》，一致确认将主合同中第一条约定的承租场地涉及郑州尚街企业管理咨询有限公司所租赁商场大厦的2.5亩空地从合同中剔除，同时合同总租金降低60万元；2016年11月9日，双方又达成《补充协议》，因龙都公司将案涉场地4、5、6楼及23楼出售，双方一致同意房租在原基础上减免170万元；2017年3月1日，龙都公司出具《证明》一份，载明“河南九州新亚通讯器材有限公司或其关联人支付给河南省商场大厦有限责任公司的壹佰贰拾万元（小写：1200000元）场地使用费，我公司同意该费用从河南九州新亚通讯器材有限公司应付我公司的租金中减除”；2017年3月30日，双方再次达成《补充协议》，确认因新亚商贸公司购买案涉租赁场地中306㎡面积的产权，主合同约定的租金降低99490元；同日，新亚商贸公司与新亚通讯器材公司、龙都公司三方达成《协议书》，新亚通讯器材公司概括受让新亚商贸公司和龙都公司于2015年1月15日签订的《物业租赁合同》及后续《补充协议》确定的承租方的权利与义务。现新亚通讯器材公司因与龙都公司就案涉场地租金问题产生纠纷诉讼来院，请求：1.判令被告返还原告租金2360793.37元；2.诉讼费由被告承担。另查明，2017年、2018年两年间，新亚通讯器材公司与龙都公司共同与69户（案涉场地12层及以上，房屋面积合计3597.32㎡）业主分别签订了《租赁协议》，约定由新亚通讯器材公司直接承租该69户业主的房屋并按照总购房款的9%支付年租金，新亚通讯器材公司为此支付首年租金1809602元。就上述房屋租赁及租金，协议第7.3条约定：新亚通讯器材公司与龙都公司签订的租赁协议剔除协议项下房屋和租金后，由双方按照变更后的面积和租金继续履行，由双方签订书面变更协议明确；龙都公司因与案外人崔永顺有经济纠纷，郑州市金水区人民法院于2018年12月4日作出（2018）豫0105执6046号之一执行裁定书，裁定案涉场地16层的房产（产权证号15××62）作价515万元抵偿该院（2017）豫0105民初15273号民事判决书确定的部分债务，该房屋所有权（建筑面积950.85㎡）归崔永顺所有；龙都公司因与案外人齐保军有经济纠纷，郑州市管城回族区人民法院于2019年3月15日作出（2018）豫0104执2779号执行裁定书，裁定案涉场地12层中16套房产和17房产作价抵偿该案借款债务，上述房屋所有权（建筑面积1798.59㎡）归齐保军所有。再查明，案涉场地9-11层部分房屋在案涉租赁协议签订前，龙都公司已出售给不同案外人，产权仍登记在龙都公司名下。其中10层中14套房屋被龙都公司抵押给郑州万邦典当有限公司。租赁期间内，部分房屋被郑州市中级人民法院查封、并限期腾房。新亚通讯器材公司自签订案涉租赁协议至今，一直未进场装修、经营。根据本院现场勘验情况，目前仍有部分购房人居住在此，未供水。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力。本案中，案涉《物业租赁合同》及后续《补充协议》对原告新亚通讯器材公司与被告龙都公司具有同等约束力，双方应遵守诚实信用原则，依约履行合同权利义务。因案涉场地部分被出售或存有其他纠纷，原告已支付的820万元租金超出合同约定时间点应支付租金，现其主张返还部分未产生租金于法有据。本院认为，为厘清双方争议，需要（一）确定案涉场地的扣减租赁面积的租金单价。根据案涉《物业租赁合同》约定，原告整体承租郑州市二七路26号龙都大酒店主楼-2F、-1F、4-24F、配楼及郑州尚街企业管理咨询有限公司所租赁商场大厦的2.5亩空地，年租金700万元。双方在后续《补充协议》中确认，去除郑州尚街企业管理咨询有限公司所租赁商场大厦的2.5亩空地和被告出售的第4层、5层、6层、23层及另外出售的306㎡租赁面积后，案涉场地的年租金为4600510元。此时，原告主张按照其中被出售的306㎡的租赁单价来确定案涉场的整体的租赁单价，具有一定合理性。原因如下：原告于诉状中诉称“9、10和11层（3540㎡）…”，被告于庭审中称案涉场地主楼每层建筑面积约1180㎡，可知双方对每层租赁面积并无争议。根据双方2016年11月9日达成的《补充协议》，去除第4层、5层、6层及23层的租赁面积后，一致同意房租在原基础上减免170万元，平均每平方米每年租金为360.169元。根据双方于2017年3月30日达成的《补充协议》，去除306㎡的租赁面积后，主合同约定的租金降低99490元，平均每平方米每年租金为325.13元。但该标准仅作为扣减租赁面积租金标准，不作为承租租金标准。故原告主张扣减租赁面积租金按照每平米每年325.13元计算，根据双方交易习惯，本院予以认可；（二）确定案涉场地的租金扣减情况。双方约定年租金700万元，原告共支付租金820万元，双方达成《补充协议》后确认的年租金为4600510元，与69户签订《租赁协议》后，原告为此直接向业主支付租金1809602元，双方均同意扣减相应租赁面积和该部分租金。虽然双方未由签订书面变更协议明确，但根据《租赁协议》第7.3条约定可以确认年租金应当扣减该部分款项，即剩余租赁面积原告应缴纳首年年租金为2790908元。因双方约定自2018年3月1日至2021年2月28日，年租金递增8%，即该期间年租金为3014180.64元，此后年租金每三年递增8%。原告主张被告未交付案涉租赁场地第9-11层，相应租金应当按每平方米每年325.13元的标准扣除1150960.2元。本院认为，一方面，根据本院查明事实，第9-11层场地的确存在纠纷诸多、难以交付的情形；另一方面，案涉《物业租赁合同》于2015年1月15日签订，合同明确约定免租期两年，原告在长达两年的免租期内并未与被告协商达成补充协议予以确定扣减租赁面积及租金，亦未采取有效手段主张第9-11层场地不能交付，直至2019年12月18日提起本案诉讼。基于此，对于该部分租金损失的扩大，原、被告双方均存在过错，且均未采取适当措施防止，故本院认为双方均应对该损失的扩大部分承担责任，由原告承担40%、被告承担60%，即原告应承担第9-11层自2017年3月1日至2019年12月18日期间租金的40%为3540㎡×1023天×（325.13÷365）×40%＝1290336.75元，该部分款项从原告预缴纳总租金中扣除，不考虑上浮部分。该部分租赁面积从总租赁面积中扣除，自2019年12月19日起不再计算租金。此外，除双方于《补充协议》中确认的扣减租赁面积外，案涉场地中第16层于2018年12月4日通过以物抵债的方式交付于案外人，建筑面积950.85㎡，则原告应承担该部分租赁面积自2017年3月1日至2018年12月4日期间的租金，即950.85㎡×365天×（325.13÷365）+950.85㎡×279天×（325.13÷365）×108%＝564363.66元。同时，该部分租赁面积从总租赁面积中扣除，自2018年12月5日起不再计算租金；案涉场地中第12层和第17层部分产权于2019年3月15日通过以物抵债的方式交付于案外人，建筑面积合计1798.59㎡，则原告应承担该部分租赁面积自2017年3月1日至2019年3月15日期间的租金，即1798.59㎡×365天×（325.13÷365）+1798.59㎡×380天×（325.13÷365）×108%＝1242287.6元。同时，该部分租赁面积从总租赁面积中扣除，自2019年3月16日起不再计算租金；（三）确定剩余部分承租面积的年租金。扣除双方《补充协议》承租面积租金及与69户业主《租赁协议》确定的1809602元租金后，剩余租赁面积原告应缴纳的首年（2017年3月1日至2018年3月1日）年租金为2790908元。其中案涉场地第9-11层租赁面积3540㎡、第16层中租赁面积950.85㎡及第12层、17层中租赁面积1798.59㎡，该部分首年年租金为6289.44㎡×325.13元＝2044885.63元，故扣除上述楼层租赁面积后，剩余部分承租面积首年年租金为746022.37元，2018年3月1日至2021年2月28日每年年租金805704.16元。对于原告主张按照此标准计算租金至2021年12月31日的诉请，本院认为，通过上述计算方式确定案涉租赁场地每平方年租金325.13元及剩余部分年租金，旨在解决本案争议，且案涉场地纠纷诸多，此后的具体租金应当由双方协商，也可按照剩余实际租赁面积按照每平方年租金325.13元的标准重新确定，因此本案中对此不宜作出裁决。故本院酌定剩余部分承租面积年租金按照首年年租金746022.37元的标准计算至2021年2月28日，即原告应支付自2017年3月1日至2021年2月28日期间剩余部分承租面积的租金746022.37元+3×746022.37元×108%＝3163134.85元。原告共计向被告支付820万元租金，案涉场地租金计算至2021年2月28日，原告应承担租金564363.66元+1242287.6元+3163134.85元，应承担租金损失的扩大部分1290336.75元，上述租金加损失扩大部分合计6260122.86元，故被告应返还原告多支付租金1939877.14元。2021年2月28日之后的具体租金应当由双方协商，也可按照剩余实际租赁面积按照每平方年租金325.13元的标准重新确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告河南龙都大酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告河南九州新亚通讯器材有限公司多支付租金1939877.14元；二、驳回河南九州新亚通讯器材有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费25686元，由被告河南龙都大酒店管理有限公司负担17742元，原告河南九州新亚通讯器材有限公司负担7944元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  王 昊人民陪审员  赵贯草人民陪审员  张剑克二〇二〇年十一月十二日书 记 员  赵隽雅