北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初11093号原告（反诉被告）：王雪娟，女，1983年4月17日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：谭剑文，北京市惠诚律师事务所律师。被告（反诉原告）：王萃姗，女，1985年5月9日出生，汉族，住北京市通州区。被告：罗育芹，男，1980年12月8日出生，汉族，住北京市通州区。二被告委托诉讼代理人：刘令娜，北京卓浩律师事务所律师。原告（反诉被告）王雪娟与被告（反诉原告）王萃姗、被告罗育芹房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王雪娟及其委托诉讼代理人谭剑文，被告（反诉原告）王萃姗、被告罗育芹的委托诉讼代理人刘令娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王雪娟向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告返还租赁面积差异100平方米（指约定的面积和实际支付面积之间的差异）对应的租金差价163636.36元和物业费差价33600元，共计197236.36元；2.判令二被告向原告返还租房押金60000元及利息743.92元，共60743.92元；3.判令二被告向原告返还多收的费用1640元；4.判令二被告向原告支付拆除违规燃气灶的费用3900元；5.判令二被告向原告支付转让费损失90000元；6.诉讼费由二被告承担。事实与理由：2018年11月28日，经原告与案外人秦慧慧、二被告协商后，原告与案外人秦慧慧签订《商铺转让合同》，约定原告支付秦慧慧转让费，秦慧慧转让其在二被告处租赁的北京市亦庄荣华鑫泰大厦4号楼201室的1楼西侧房间（以下简称：房间一）。2018年12月4日，王萃姗与原告就房间一签订了《房屋租赁合同》，后因房间一无法办理经营许可证，原告租赁目的无法实现，致使产生转让费损失。2018年12月19日原告与王萃姗签订了另一份《房屋租赁合同》，租赁北京市亦庄荣华鑫泰大厦4号楼201室的2楼西侧第二间房（以下简称：房间二）。合同履行期间发现房间二的实际面积与合同约定面积不符，缺少100平方米。燃气灶不符合规定，存在安全隐患，原告自费进行拆除。租赁合同到期后，二被告不退还押金，同时原告发现在租赁期间多支付了房屋租金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。王萃姗、罗育芹共同辩称，不同意原告的全部诉讼请求。租赁房屋不存在面积差异，即使存在面积差异，原告在合理期限内并未提出异议，不应再主张。房屋价格是固定数额，不按照面积计价，如果按面积计算，实际上每平方米的价格都是3000元左右。认可被告处存在原告60000元押金，因为原告尚欠水电费，同时未按照合同约定注销营业执照及食品经营许可证，我方不需退还押金及利息。被告并未多收原告的任何费用，在原告支付首期费用时还涉及第三人秦慧慧之间的桌椅费的结算，原告是向秦慧慧多支付了款项，与我方无关。我方没有收到3900元的拆除费用，拆除违规燃气灶的行为与我方无关，原告在使用过程中为了免交燃气公司的大额开户费，用了上一家租户违规搭接的燃气灶，与我方无关。我方没有收到转让费，转让费是原告和秦慧慧之间依据商户转让协议支付的费用，如果因为商铺的转让给原告造成了损失，原告应向秦慧慧主张责任。根据被告提交的证据，原告在转让给下一家的时候也收取了45000元的转让费，证明转让费并不发生在出租方和承租方之间，原告不存在90000元的损失。罗育芹不是本案适格被告。王萃姗提出反诉。王萃姗反诉称：1.判令王雪娟向王萃姗支付拖欠的2019年11月30日至2019年12月30日的电费、水费、楼顶电费、公共卫生费共计2082元及违约金（以2082元为基数，按照日千分之三的标准，自2019年12月31日起计算至实际付清之日止）；2.判令王雪娟注销北京伯朗森餐饮有限公司的营业执照；3.判令王雪娟支付王萃姗桌椅费及地灶费10000元；4.判令由王雪娟承担本案所有的诉讼费用。事实与理由：双方签订的合同中约定如承租方逾期支付租金、物业费及水电费，每逾期一天，按照日千分之三的标准支付滞纳金。经我方多次催讨，对方一直拒绝支付电费、水费、公共卫生费等，没有注销涉案公司的营业执照，搬走了属于我方的桌椅地灶，特提起反诉。针对王萃姗的反诉，王雪娟辩称，不同意王萃姗全部反诉请求，王雪娟没有拖欠水电费用，涉案公司执照正在办理注销手续，桌椅费和地灶费无票据支持。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月19日，王萃姗（出租人、甲方）与王雪娟（承租人、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市亦庄荣华鑫泰大厦4号楼201室的2楼西侧第二家（原他舅家）房屋出租给乙方，面积220平方米，租金每年360000元，物业费每年73920元，押金60000元，押金不得冲抵房租，合同到期或解除后，甲方在乙方不拖欠费用和保持室内设施完好的情况下返还押金。租赁期限为2019年1月1日起至2019年12月31日止。租期届满，若双方未达成续约协议，乙方应将钥匙及房屋按租用时之状况交还给甲方。2019年12月31日，王雪娟将涉案房屋返还给王萃姗。庭审中，王雪娟称涉案房屋实际面积只有120平方米，并提交了房屋实际使用面积测量表欲佐证其主张，该表载明涉案房屋使用面积为120平方米，同时，王雪娟提交了申办食品经营许可证时的单位基本信息表，该表载明食品加工经营使用面积120平方米，不含库房和专间的食品处理区面积25平方米。经询问，王雪娟同意按照房屋面积145平方米交纳租金及物业费。王萃姗未提交涉案房屋为120平方米的依据，仅称其出租房屋时是按套计价，房屋出租价格与房屋面积无关。为了佐证在租赁期满前已就房屋面积差异提出过异议，王雪娟提交了2019年8月20日其与王萃姗的谈话录音“被：你看看，你转，反正我觉得转让费20万不能再少了。原：是吧。被：那不行啊，那你看人家谁转个店，转个破店也得十好几万，你以为呢，你就得跟他讲，你说你们到时候自己转个店要多少钱，你让他打听打听。原：人家临街底商。被：临街底商，那人家底下20万能给你吗，这个房租底下，首先这个房租也不能给你啊，你们那个合多少钱，才五块钱吧。原：咱们呀，看按多少平算。被：那按多少平也合不了七块吧，对吧。原：120就差不多吧。被：120就差不多，那你本来你不止120啊。原：也就120嘛。被：那你得算建筑面积啊，你不能算使用面积啊。原：他们不都说了嘛，还是那个百分之三十嘛，就是30嘛。被：对啊，那就150嘛。对呀，不能那么算”。王萃姗称对话发生在原告想把房屋转让给其他人的背景下，王萃姗在给王雪娟提出建议告诉王雪娟如何和受让人谈判，不代表认可房屋租赁的面积和实际存在将近一百平方米的差距。王雪娟提交了2019年11月16日其夫（以下简称夫）与罗育芹（以下简称罗）的微信聊天记录“罗：房租平米可以少一点，但不能又跟我费劲啊，以后又都是麻烦，干几个月又这事那事的，尽折腾了。夫：这个平米数好说，咱房子在这摆着，实在不行可以测量，这个他不能说啥吧，这个人关心的是前期一下投入太多，也是怕周转不开，想着房租费能季付压力少小点，能正常运转开。罗：测量可以啊，别人家都七块一平方米租的，告诉他也按七块算，我租下来是四块多一平，给你们五块多一点，我关心的是不费劲，你关心的是赶紧转出去收转让费，咱们都有自己的打算，互相理解”。王萃姗称前述对话发生在王雪娟想把房子转让给第三人的背景下，罗育芹说的每平方米价格是将涉案房屋转让给第三人的情况如何解释以便帮助王雪娟尽快出租房屋，不能代表双方签订的租赁合同也是按照平方米计价。庭审中，王雪娟申请证人宋某出庭，欲证明2019年1月1日宋某曾听到了王雪娟与罗育芹谈到实际面积与合同约定面积不符，被告对证人证言不认可。王萃姗提交了收费通知单，欲证明王雪娟未交纳2019年11月30日至2019年12月30日期间的电费、水费、楼顶电费、公共卫生费，但其未提交前述费用的表数，也未提交证据证明该通知曾送达王雪娟。王雪娟对该通知单的真实性、证明目的均不认可。截至法庭辩论终结前，王雪娟在涉案房屋上注册的北京伯朗森餐饮有限公司尚未迁走。本院认为，王雪娟与王萃姗签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法、有效的合同，对双方均有约束力。本案中，罗育芹并非涉案合同当事人，王雪娟以二被告系夫妻关系且有理由相信其转租房屋为由向罗育芹主张权利，无合同依据，本院对王雪娟要求罗育芹承担责任的请求不予支持。本案争议的焦点在于涉案房屋的计价方式，本院认为，王雪娟在承租涉案房屋前，涉案房屋处已经有其他主体在从事餐饮经营，王雪娟在考察并选定涉案房屋作为经营场地时，对涉案房屋的位置、内部布局、面积、租金水平等应形成整体印象，涉案房屋按套计价比按面积计价更有合理性。从双方签订的合同内容来看，合同中亦无房租单价的陈述。王雪娟提交的录音及微信聊天记录中均反复提及将房屋转让给案外人的情况下如何解释房屋面积、房租的问题，均未直接向王萃姗、罗育芹主张减付租金或延长租期，亦即没有明确表达出对涉案房屋租金的异议。关于证人证言，鉴于证人与王雪娟存在利害关系，在王萃姗否认的情况下，本院对证人证言不予采信。王雪娟在明知房屋面积与约定不符的情况下，没有明确提出质疑并要求解决，仅向二被告咨询在将房屋转让时如何应付案外人，使得本院有理由相信涉案房屋系按套计价而非按面积计价。因此，涉案房屋是当事人双方认可的特定房屋，合同约定的租金标准为固定数额，王萃姗依约交付该特定房屋后，王雪娟在合理期限内未明确提出异议，现王雪娟又以合同约定面积与实际面积不符为由主张退还租金及物业费，有违诚信原则，本院不予支持。关于王雪娟主张的多交的租金，其提交的付款明细不足以佐证其主张，本院不予支持。关于王雪娟主张的转让费损失90000元，该转让费损失的主张系基于双方就其他房屋签订的房屋租赁合同而产生的争议，双方在另行签订的合同中单独约定了违约责任条款，本案合同中未作出对前述合同权利义务承受的意思表示，因此与本案不属同一法律关系，本案中本院不予处理。关于王雪娟主张的拆除燃气灶费用，本院对其提交的收据真实性不予采信，故对其主张不予支持。对于王萃姗反诉的第一项请求，本院对王萃姗提交的通知单真实性不予采信，故对其主张的各项费用不予支持。王萃姗主张的工商注册登记注销或迁址并非法院民事案件的审理范畴，本院亦不予支持。王萃姗主张的桌椅费及地灶费无证据佐证其主张，本院不予支持。租赁期满后，王萃姗应返还王雪娟预交的押金，合同中并未约定将工商登记迁出作为退还押金的条件，故本院对王萃姗的抗辩意见不予采纳，王萃姗逾期返还押金，应支付利息，利率标准本院参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，王雪娟主张的数额未超出本院核算的范围，本院不持异议。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、王萃姗于本判决生效之日起七日内返还王雪娟房屋押金60000元并支付利息743.92元；二、驳回王雪娟的其他本诉请求；三、驳回王萃姗的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3301元，由王雪娟负担2735元（已交纳），由王萃姗负担566元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费68元，均由王萃姗负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李运普二〇二〇年十一月十七日书记员  赵若含