北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初6455号原告：北京和谐京东快餐店，住所地北京市平谷区平谷镇新开街**楼**30-5。统一社会信用代码x。经营者：陈尽，女，1982年9月10日出生，汉族，住安徽省舒城县城关镇南村巷3-14-191。委托诉讼代理人：李世琦，北京声驰律师事务所律师。被告：北京物美鼓楼商贸有限责任公司，住所，住所地北京市密云区密云镇鼓楼南大街**社会信用代码x。法定代表人：张斌，董事长。委托诉讼代理人：郎爽，男，北京物美商业集团股份有限公司法务。原告北京和谐京东快餐店（以下简称：京东快餐店）与被告北京物美鼓楼商贸有限责任公司（以下简称：物美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本案于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告京东快餐店之委托诉讼代理人李世琦；被告物美公司之委托诉讼代理人郎爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京东快餐店向本院提出诉讼请求：1.判令确认京东快餐店与物美公司签订的《专柜租赁合同》已于2020年1月31日解除；2.判令物美公司返还京东快餐店投标保证金30000元；3.判令物美公司返还京东快餐店履约保证金107982元；4.判令物美公司承担本案全部诉讼费。事实及理由：2018年11月，京东快餐店获知物美公司有意向对外出租北京市密云区x店x层编号为x的商铺，遂参加物美公司内部组织的招标，参加竞标时京东快餐店被要求向物美公司交纳投标保证金30000元，京东快餐店中标后，双方于2019年1月23日签订《专柜租赁合同》，京东快餐店承租涉案商铺，并按合同约定的数额向物美公司交纳了履约保证金107982元。京东快餐店与物美公司签订合同的目的是利用涉案商铺所在商场顾客多、人流量大等优势，经营餐饮，向商场内部特定顾客销售饮食、提供餐饮服务，但自2020年1月中下旬起，因受新冠肺炎疫情及北京市政府为防控疫情出台的政府令影响，该合同目的已无法实现。且在疫情期间，京东快餐店商铺经营惨淡，资金断裂，已无资金交纳房租、发放员工工资、采购原材料，京东快餐店遂于2020年1月31日向物美公司送达书面《撤店申请》，告知物美公司解除双方之间的租赁关系，并及时将涉案商铺腾退完毕恢复至承租前原状。关于退还投标保证金、履约保证金事宜，京东快餐店与物美公司多次协商未果，故诉于法院。物美公司辩称：我公司与京东快餐店之间就涉案租赁场地签署了租赁合同，租金支付方式在合同第3条中约定是季付。京东快餐店也无权根据合同第10条第9款的约定解除合同，因为京东快餐店早在2019年11、12月份就有欠付我公司租金的情况，当时疫情还没有发生，而且我公司也不认为疫情属于不可抗力，导致京东快餐店无法经营。京东快餐店在2020年4月底向我公司提交的撤场申请，但落款时间是2020年1月31日，实际上其撤场时间是2020年5月21日左右。另京东快餐店主张的30000元履约保证金系平谷区另一租赁合同履行时收取的款项，与本案无关。综上，京东快餐店描述的事实与客观事实不符，也不符合法律和合同约定，故不同意京东快餐店的诉讼请求。同时要求法院确认双方合同自2020年5月21日解除，并向我公司支付违约金93279元。本案经审理认定的事实如下：2018年11月，京东快餐店获知物美公司有意向对外出租北京市密云区x店x层编号为x的商铺，遂参加物美公司内部组织的招标。2019年1月23日，双方签订《专柜租赁合同》，合同约定：物美公司（甲方）将北京市密云区x店x层编号为x的商铺租赁给京东快餐店（乙方）使用，租赁期限为2019年3月1日至2022年4月30日止。租金标准：按建筑面积计算，每年递增5%。第一个租赁年度日租金为8.7元/㎡，月租金为31093元；季租金为93279元；年租金为373121.25元。第二个租赁年度月租金为32648元。租金交付方式为按季度交付。乙方在签订合同3日内向甲方交纳履约保证金107982元。违约合同第十条第7款约定：如果乙方未按约定向甲方支付或补交租金、物业管理费、宣传推广费、履约保证金、水电等公用事业费或其他应付款项，每逾期一日，按当期欠费金额的5%向甲方缴纳违约金；逾期或累计逾期10日及以上的，甲方有权停水、电等供应，由此发生的一切责任和损失由乙方自行承担，甲方有权单方解除合同，不退还乙方保证金，还应支付相当于3个月租金的违约金。如不能弥补甲方损失的，甲方还有权追偿。违约合同第十条第9款约定：因不可抗力、意外事件或非甲方原因致使租赁商铺所在的甲方店铺停止经营，本合同自动终止。甲方可给乙方10日处理善后事宜，甲乙双方互不承担任何违约及补偿、赔偿责任，包括但不限于战争、自然灾害、国家法律政策变化、占地、征地、拆迁、改建、政府管制、规划等。合同签订后，京东快餐店向物美公司交纳履约保证金107982元。京东快餐店除向本院提交双方签订的《专柜租赁合同》外，另向本院提交证据如下：证据1、2018年11月8日向物美公司交纳的3万元保证金凭证；证据2、京东快餐店分两次向物美公司交纳107982元履约保证金；证据3、物美公司招商部高x与京东快餐店经营者陈尽之夫王x的微信聊天记录，主要内容：2020年2月7日，高x向王x催交租金，如果不交，那就赶紧自行闭店等。王x表示现在真的没钱,不是不交，是特殊情况等。2020年4月10日、4月26日，高x与王x商议何时撤店事宜。拟证明京东快餐店已向物美公司作出解除租赁合同的通知并有效送达，双方已于2020年1月31日就解除租赁合同达成合意。经质证，物美公司对收到京东快餐店107982元履约保证金的事实认可；对京东快餐店提交的3万元保证金凭证，认为与本案无关；认为该聊天记录不能证明双方就解除租赁合同已于2020年1月31日达成合意，只能证明京东快餐店单方要求解除合同，且从2月7日至4月份始终欠付其租金。本案在审理过程中，物美公司认为京东快餐店主张的3万元保证金系京东快餐店履行另一租赁合同时支付的保证金，与涉案合同无关，经本院释明，京东快餐店表示另案解决。就物美公司辩称双方合同自2020年5月21日解除并要求京东快餐店支付违约金的意见，经本院释明后，物美公司表示在本案中不提起反诉。关于京东快餐店腾退涉案商铺的时间，京东快餐店表示是2020年5、6月份撤店的，物美公司称京东快餐店实际上于2020年5月21日撤店。另查，新冠疫情期间，北京市于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应机制，2020年4月30日，由一级响应调整到二级响应，2020年6月6日调整为三级响应，2020年6月16日响应级别从三级调整为二级，2020年7月20日由二级调整为三级。涉案商铺所在物美超市x店在疫情期间一直处于营业状态。本院认为：京东快餐店与物美公司签订的《专柜租赁合同》是双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合法的合同关系受法律保护，当事人应该按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。京东快餐店主张受新冠疫情防控措施影响，无法获得预期收益致使合同目的无法实现，并据此要求解除合同。本院综合考量认为，密云区自疫情初始至今一直属疫情低风险地区，且涉案商铺所在物美超市x店一直处于营业状态，双方签订的房屋租赁合同系持续性的合同，疫情及防控措施仅短期内对营业收入影响较大，对合同履行客观上造成了困难，但并不会导致合同目的无法实现，因此京东快餐店不具有合同解除权，且其提交的证据不足以证明其于2020年1月31日向物美公司送达书面《撤店申请》，故对京东快餐店要求确认双方签订的《专柜租赁合同》已于2020年1月31日解除的诉讼请求，本院不予支持。但根据京东快餐店提交的微信记录，物美公司在2020年2月至2020年4月期间，先后要求京东快餐店如不能支付租金就自行闭店、拉走场内物品，后京东快餐店也将涉案商铺腾退，双方的行为应视为协商一致解除合同，合同解除的时间为京东快餐店腾退商铺的时间。关于京东快餐店腾退商铺的时间，物美公司认可腾退时间为2020年5月21日，京东快餐店无法说明具体腾退时间，但认可腾退时间为2020年5、6月份，故本院以物美公司认可的腾退时间即2020年5月21日为京东快餐店的腾退时间，双方的《专柜租赁合同》应于2020年5月21日解除。合同解除后，京东快餐店基于履行该合同支付的履约保证金应被退还，故对京东快餐店要求返还履约保证金的诉讼请求，本院予以支持。关于京东快餐店要求物美公司返还投标保证金3万元的诉讼请求，与本案不属于同一法律关系，经本院释明后，京东快餐店同意另案解决，故本案不予涉及。就涉案合同解除前京东快餐店应支付的租金，因物美公司并未提起反诉，本案不予处理，物美公司可另案解决。关于物美公司答辩称要求京东快餐店支付违约金的意见，经本院释明后，物美公司未提起反诉，本案不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告北京和谐京东快餐店与被告北京物美鼓楼商贸有限责任公司二〇一九年一月二十三日签订的位于北京市密云区x店x层商铺的《专柜租赁合同》于二〇二〇年五月二十一日解除。二、被告北京物美鼓楼商贸有限责任公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京和谐京东快餐店履约保证金十万零七千九百八十二元。三、驳回原告北京和谐京东快餐店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千五百三十元，由原告北京和谐京东快餐店负担三百元（已交纳）；由被告北京物美鼓楼商贸有限责任公司负担一千二百三十元，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 曹**勇二〇二〇年十一月二十七日法官助理 王雅静书 记 员 周雨琦