江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1003民初6000号原告：陈盛益，男，1979年5月27日出生，汉族，住扬州市邗江区。委托诉讼代理人：谈天翔，江苏润扬律师事务所律师。被告：扬州荣城置业发展有限公司，住所地在扬州大桥东北首邗林物资公司。法定代表人：毛红，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：魏静，江苏中杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁郑浩，江苏中杜律师事务所律师。原告陈盛益与被告扬州荣城置业发展有限公司（以下简称荣城公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈盛益的委托诉讼代理人谈天翔，被告荣城公司的委托诉讼代理人祁郑浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈盛益向本院提出诉讼请求，请求判令：1.判决解除原、被告于2017年12月5日签订的《商品房买卖合同》；2.判决被告返还原告支付的合同价款298600元及利息（从2017年12月5日起至实际付清期间按年息6%计算）。事实与理由：2017年12月5日原告与被告签订商品房买卖合同1份，约定原告购买被告开发的商品房，建筑面积43.4平方，每平米12672.81元，总价55万元。原告于合同签订日即2017年12月5日支付28万元，2019年7月8日支付18600元，合计支付298600元。被告至今未能将双方签订的合同备案，也未能交房，2020年原告得知原告所购买的房屋已于2017年8月31日被扬州市中级法院查封，使得原告根本不能取得房屋，因此原告诉求解除合同，要求被告返还购房款及承担利息损失。请贵院依法支持原告诉求。被告荣城公司辩称，1.对原告所称已交房款有异议，原告实际支付房款28万元，另外18600元系被告代扬州港岛酒店管理有限公司（以下简称港岛公司）向原告支付的租金，原告以该租金抵房款，被告另现金给付原告租金9858元，该款未抵房款。根据合同约定，原告需要支付购房款55万元，但原告尚未付清房款，原告违约在先，被告享有先履行抗辩权，至少享有同时履行抗辩权，有权在原告付清购房款前不予办理房产证。2.原告在诉状中称房屋未交付，房屋于2017年8月31日被扬州中院查封不是事实。被告已将房产交付给原告委托的港岛公司，房屋在交付时未被查封，被告于2016年12月8日取得了涉案房屋的产权证，当时完全有办理过户的条件，但因原告未能按约付款，致使房屋迟迟未能办理过户，原告具有重大过错。即使认定合同解除，由此产生的购房款占用期间的损失也应当由原告自行承担，与被告无关。3.即便认定被告违约，原告也无权按照年利率6%计算利息。《商品房买卖合同》明确约定违约承担方式，即按购房款2%承担。同时，原告已将涉案房产委托港岛公司进行管理，其能获取租金收益，原告实际也收到了租金，原告并未产生损失，故其要求利息不应支持。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据材料，本院依法组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年12月5日，原告与被告荣城公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告向被告荣城公司购买房，所购商品房为现房，总金额为55万元，首付款28万元，贷款27万元；第八条约定出卖人应当在2018年5月1日前交付买受人使用；第九条约定出卖人如未在合同规定的期限交付买受人使用，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知达到之日起30天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；第十一条约定出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；第十三条约定出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。逾期60日以上的买受人有权退房，买受人决定退房的，出卖人需退还全部购房款，并承担全部房款2%的违约金。2017年12月5日，被告荣城公司向原告出具收据，载明：收到陈益盛首付28万元。2019年7月8日，被告荣城公司向原告出具收据，载明：收到陈盛益补房款18600元。2019年7月8日，原告出具《收据》一份，载明：今收到荣城公司现金18600元，收款事由扬子江北路1111号（新纪元汽车生活广场）1幢410室（2018.10.1-2019.9.30）年租金。2019年10月30日，原告出具《收据》一份，载明：今天收到荣城公司现金9858元，收款事由扬子江北路1111号（新纪元汽车生活广场）1幢410室（2019.10.1-2020.3.31）租金。另查，涉案房产于2016年经验收合格备案，取得《商品房销售许可证》，同年12月8日被告取得涉案房屋房产证。涉案房屋后被法院查封。本案的争议焦点为：涉案《商品房买卖合同》是否应当解除？被告荣城公司是否应返还被告购房款并给付原告利息？本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定：“出卖人应当在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。逾期60日以上的买受人有权退房，买受人决定退房的，出卖人需退还全部购房款，并承担全部房款2%的违约金。”截至开庭，涉案房屋仍处于被查封状态，原告买房的合同目的无法实现，原告要求解除合同并要求被告返还已付还款298600元，应予支持。被告称原告实际支付购房款28万元，与查明的事实不符，不予采信。被告辩称依法享有先履行抗辩权或同时履行抗辩权，但双方签订的合同对于原告的付款时间并未明确，该辩称本院不予采纳。被告另辩称向案外人港岛公司交付房屋，不影响原告依合同享有的解除权。原告要求被告支付资金占用期间利息损失，本院认为，双方在合同中虽然约定了违约责任及违约金的计算方式，但因已付购房款被占用期间的利息损失高于双方约定的违约金，现原告主张被告给付利息，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期租金收益等综合因素，依法确认以原告实际付款之日起至被告实际给付之日止，扣除原告已取得的租金28458元计算原告的损失。原告主张的利息计算时间及标准，本院依法予以调整。原告称其未实际取得2019年10月30日《收据》中的9858元，该款已冲抵房款，因原告未提供证据证明该款已抵房款，对原告的该项意见不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈盛益与被告扬州荣城置业发展有限公司于2017年12月5日签订的《商品房买卖合同》；二、被告扬州荣城置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈盛益购房款298600元及利息（以28万元为基数，自2017年12月5日起至2019年8月19日止，以18600元为基数，自2019年7月8日起至2019年8月19日止，均按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以298600元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，上述利息总额扣减28458元）；三、驳回原告陈盛益的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法减半收取计2940元，由被告扬州荣城置业发展有限公司负担（原告已预交，原告同意由被告直接向其给付，本院不再退还，由被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  石敬梅二〇二〇年十一月二十六日书记员  杜露露