北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初4307号原告：纪友哲，男，1978年10月17日出生，汉族，住北京市海淀区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李跃，北京恒略律师事务所律师。被告：曲婧，女，1983年9月17日出生，蒙古族，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。原告纪友哲与被告曲婧房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告纪友哲及其委托诉讼代理人李跃，被告曲婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。纪友哲向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决被告支付给原告房屋租金362512元整（截止2019年12月25日）；2.请求法院判决被告支付给原告从起诉日起以362512元为基数按照每年6%的利率计算利息，直到本金还清之日止；3.请求人民法院判决解除原告与被告于2017年12月9日签订的房屋租赁合同以及2019年8月25日签订的补充协议；4.诉讼费用被告承担。事实与理由：原告与被告2017年12月9日签订了房屋租赁合同，合同中约定，原告将位于北京市顺义区×街×号院×号楼1层101号房屋出租给被告，被告用于商用，租期为期三年，自2018年1月10日至2021年1月9日止，合同签订后，原告按照合同约定，将房屋交付给被告使用，此后，被告一直没能按照合同约定支付租金，双方于2019年8月25日再次签订了补充协议，以便进一步明确交付租金的情况，但是，被告屡次违约，至今，被告一共拖欠了原告租金362512元，就此事，原告多次与被告沟通，但均没有得到任何满意答复，原告无奈，诉至法院。被告曲婧辩称：金额不认可，和我计算有出入，我没有具体计算；利息没有能力负担，疫情期间和被告沟通过我的家庭情况，我不知道后期原告起诉，我没有收入来源，我店面6个月没有营业，我的负债不断增加，马上还款没有能力，我租房是毛坯房，我进行过整装，我把装修给原告留下，希望折抵一部分费用；同意解除，去年已经交房了，2019年12月25日办理交接，合同已经于当日解除。并强调：1.原告要求按2017年最开始签订的合同金额来计算全部时间范围的租金不合理。2017年我们在艾迪城刚开始开放出租时作为第一批入驻的商户，因为没有任何租金同比参考，所以当时的租金定价有明显失实，比后续租金偏高近30%。因为我确实为刚开始自营经商，并不了解行业默认行规，在正常的商铺租赁的首次出租（毛坯房），房屋是需要全部装修（所有基础装修）投入非常大，所以出租方是应该给予一部分装修补贴及装修时间宽限的。但是原告看到我经验缺乏，所以故意在出租合同中，将此部分的费用完全转嫁于我，所以最初，原告方就存在恶意的侵占作为。当时我不知情，随着后续底商逐渐出租，才逐步了解到租金明显偏高，并且也知道了装修费用这种不平等条约并不合理。但是当时，我因为被第一个装修包工头欺骗，装修工程拖拉而且大部分装修款被卷走，同时原任职单位办理交接工作冗杂，自顾不暇，没能与原告再次协商签订新的合同，但也已电话进行过前期沟通。在困难重重的情况下，我依然体恤原告，一直希望能够妥善解决降租金的合理要求，因为2018年、2019年全年，艾迪城小区的经营状况堪忧，多家店铺陆续倒闭，步履维艰，当时我又往返几地帮助年迈父母打房产纠纷的官司，在多方压力下实在没有办法按约缴纳房租，但过程中所有情况我都一直与原告保持沟通，从未恶意隐瞒与推脱，周围商户都大幅度降租，原告因知道我们新装修不可能放弃运营为胁迫，一直不肯按现实周边房租来调整。为了能够坚持营业，我们多次尝试变更经营方案，但是并没有好转、入不敷出，介于周边舆论压力，原告和我签订了补充协议，这份补充协议将租金由原来的14元/平米下调至10元/平米，因为我把我当时非常不好的情况如实和原告说明了，原告为了稳定住第一年的房租，又能从道义上不至于太被指责，所以要求我按他们的方式付款，我也将我会尽全力多支付一些但不能保证可以完全按照约定时间来付这样的情况告诉了原告，原告方同意协商并说我必须签字先这样写着，不然他们就不愿协商。（这也是原告开始蓄意后续占取的计划一步）虽然如此，我认为，实际情况既是事实，不应该在各种不平等条约基础上鉴定的所有合同都必须要完全履行，如果本身合同就存在隐瞒和不符合常规情况，应该本着公平协商的原则，法律是保护合法性，并不是单纯只保护一份合同。所以，我认为，租金至少按当时当地实际标准来核算支付。2.因为商铺租赁时为毛坯房，我进行了包括基础装修之内的所有装修费用，而且使用仅一年时间，几乎为全新装修，为了降低原告方损失，全部和原告进行了完整交接，可原告方交接后马上翻脸不认人，在我方不知情的情况下向法院进行了起诉。在疫情对小微企业无情打击的情况下，这种做法实在难以理解，希望法院及法官，可以主持公道，支持装修抵扣部分租金的要求。因为房屋是约6米挑高的大开间，我们接手时是完全的毛坯，无任何基础装修，中间的二层搭建与隔断，房屋上下水、全屋地暖及暖气片上下结合，线路布设等都是最基础的，也是一般正常情况下租用商铺都会基础配备的，室内墙壁及家具入墙吊柜都是可以直接继续使用并几乎是全新。所以，我认为在这样的困难时期，我方也已尽全力在各方面对原告方进行了弥补。于情于理应该得到法院及法官的支持。3.原告方存在恶意合同不平等签订和有意不协商的计划意图。恳请法院及法官调查合同的现实合理性，而不是为了省事怕麻烦单纯依靠合同草草结案。如果一份合同在最开始就是蓄谋并存在不合理，是否还要完全遵照合同条款来执行呢？在本案中，我方确实没能全部履约，但是事出有因，并且在事情发生的第一时间也与原告随时保持着沟通，并尽全力弥补和配合原告，使原告方损失降到最低。我方不是恶意拖欠，而且也并不是原告方律师陈述的似乎我方都在抵赖不配合。我方因为原告方这个店面的经营，负债巨大，还赶上疫情不可抗力再次重创，父母官司还两地奔波，电话对陌生号码无法全部接听，因为如果全部接听，全天真的没有可做事时间，更会耽误延缓还款的进程，为此，我还特意和原告方联系并告知其事实状况，并随时可接听原告电话或接收原告短信、微信。但是，原告却从未联系过我，也从未告知法院文书需要送达。原告及其律师一直向法院反馈无法联系到我，并且说我方是无法沟通，可是，我方从未得知此事，也从未拒绝过任何沟通。所以，这也充分说明了原告方对开始出租房屋给我方时就已经开始有计划地进行后续的手续准备与打话术的擦边球。请求法院及法官，小微企业生存困境，可否不要将我方逼入绝境，我方也在奋力生存，争取通过努力，尽快走出来，只有这样，还款才成为可能，解决问题是我现在唯一生存下去的动力和支撑。本院经审理认定事实如下：2017年12月9日，原告纪友哲（出租方、甲方）与被告曲婧（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，内容如下：经甲乙双方协商，在平等、自愿的基础上就房屋租赁事宜达成如下协议：一、该房屋坐落于北京市顺义区×街×号院×号楼1层101，建筑面积72.62平方米，乙方承租经商用。二、租赁期限：三年，自2018年1月10日至2021年1月9日止。三、租金。第一年租金为人民币叁拾柒万壹仟零捌拾捌元整（￥371088.00），其中每月租金为叁万零玖佰贰拾肆元整（￥30924.00）；第二年租金为肆拾万捌仟壹佰玖拾陆元整（￥408196.00），其中每月租金为叁万肆仟零壹拾陆元整（￥34016.00）；第三年租金为肆拾肆万玖仟零壹拾陆元整（￥449016.00），其中每月租金为叁万柒仟肆佰壹拾捌元整（￥37418.00）。四、租金支付方式。乙方采用“上打租”方式向甲方支付租金，每三个月付款一次，签订合同后7天内支付第一次三个月租金，而后每次上三个月租金结束日前5天支付下次三个月租金。第一年，每三个月付租金为玖万贰仟柒佰柒拾贰元整（￥92772.00）；第二年，每三个月付租金为壹拾万贰仟零肆拾捌元整（￥102048.00）；第三年，每三个月付租金为壹拾壹万贰仟贰佰伍拾肆元整（￥112254.00）。甲方每次收取租金仅提供收据，不提供发票。五、押金。为保证本合同的执行，乙方向甲方交押金为叁万元整（￥30000.00）。六、房屋租赁过程中和租赁期间产生的各种税、费用（水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、物业费、公共区域能源费、卫生费）等一切费用均由乙方承担。七、房屋装修、建隔层和楼梯、水电路、暖气改造及完善消防设施等都由乙方施工完成，所有费用由乙方承担，合同到期后乙方须保证房屋装修和以上这些设施完好无损，无偿交付给甲方。八、房屋装修。（1）乙方需保证房屋装修、隔层、楼梯、水电路、供暖、消防等改造的工程材料和工程施工质量；（2）隔层要预留好上下水、燃气、电路、供暖、消防、排烟、排风等管线的通道；（3）排烟、排风管道截短后长度不小于0.5米。九、乙方须按时交纳房屋租金，如逾期，甲方按欠交租金的每日百分之十收取滞纳金；在甲方书面通知无效后30日内有权解除合同，并追究其违约责任。十、租赁期间，乙方不得未经甲方同意擅自改造房屋结构，不得将房屋转租或分租他人使用。十一、本合同未到期，甲乙双方不得无故提前解除合同。如甲方违约解除合同须双倍返还乙方的押金，并退还给乙方余下的租金。如乙方违约解除合同，甲方不退还乙方交付的押金和余下租金。十二、乙方须遵守行业管理及公安、消防等部门的管理规定，合法经商。如有违法经营活动，甲方有权解除合同，并不退押金。十三、本合同未尽事宜，由甲乙双方另行协商解决并签订协议，与本合同具有同等法律效力。上述协议签订后，纪友哲（出租方、甲方）与曲婧（承租方、乙方）于2019年8月25日签订《补充协议》，内容为：本协议为甲、乙双方于2017年12月9日签订的北京市顺义×街×号院×号楼1层101底商《房屋租赁合同》的补充协议。协议期限为：2019年8月25日至2021年1月9日止。因乙方未按《房屋租赁合同》约定按时交付租金，截止2019年8月24日，乙方欠甲方房屋租金为人民币叁拾壹万贰仟肆佰陆拾叁元（￥312463.00元）。经协商，甲方本着减轻乙方经济负担的原则，在乙方完全遵守并执行下列条款各项内容的前提下，下调租期第二年和第三年的租金，将租期第二年（2019年1月10日至2020年1月9日）和第三年（2020年1月10日至2021年1月9日）的房屋租金由原来的肆拾万捌仟壹佰玖拾陆元（￥408196.00元）、肆拾肆万玖仟零壹拾陆元（￥449016.00元）下调到每一年租金分别为贰拾陆万伍仟零陆拾叁元（￥265063.00元）。一、乙方应交付租金的金额和时间。1.乙方应交付租金的金额。乙方在租期第一年欠甲方房屋租金柒万伍仟叁佰壹拾陆元（￥75316.00元）的租金，加上按本协议租金下调方案标准计算的租期第二年和第三年的房屋租金伍拾叁万零壹佰贰拾陆元（￥530126.00元），扣除乙方今年已交付人民币陆万玖仟元（￥69000.00元），乙方在协议期内还需向甲方交租金伍拾叁万陆仟肆佰肆拾贰元（￥536442.00元）。2.交付租金时间。乙方须按下列时间向甲方交租金。2019年8月30日前，交付伍万元（￥50000.00元）；2019年9月20日前，交付伍万元（￥50000.00元）；2019年10月20日前，交付伍万元（￥50000.00元）；2019年11月20日前，交付壹拾万元（￥100000.00元）；2019年12月20日前，交付壹拾万元（￥100000.00元）；2020年1月20日前，交付壹拾万元（￥100000.00元）；2020年2月20日前，交付捌万陆仟肆佰肆拾贰元（￥86442.00元）。二、违约条款。1.乙方必须严格按照以上约定的交付租金时间和金额执行，向甲方交付租金，如乙方未能按约定履行或只履行其中一部分，视为乙方违反本协议，租期第二年和第三年的租金不予下调，按原《房屋租赁合同》约定的租金标准，即第二年租金为肆拾万捌仟壹佰玖拾陆元（￥408196.00），第三年租金为肆拾肆万玖仟零壹拾陆元（￥449016.00）执行。2.若乙方未严格按照约定的交付时间和金额执行，甲方有权解除原《房屋租赁合同》及《补充协议》，乙方须在违约之日起10日内，从所租赁房屋中搬离，甲方对乙方在该房屋中的增建、改造、装修和装饰等以及其它任何损失不予补偿。3.乙方若提前退租，除非甲方书面同意，否则租金按原《房屋租赁合同》约定的租金标准执行，甲方对乙方在该房屋中的增建、改造、装修和装饰等以及其它任何损失不予补偿。4.乙方在履行此协议期间，不能将房屋分租或转租他人，否则租金按原《房屋租赁合同》约定的租金标准执行，甲方对乙方在该房屋中的增建、改造、装修和装饰等以及其它任何损失不予补偿。三、该租赁合同到期后，乙方须在合同到期之日起10日内，负责迁走租赁期间在工商部门注册的以本房屋为所在地址的所有公司；若乙方在租期内解除合同退租，乙方须在解除合同之日起10日内，迁走租赁期间在工商部门注册的以本房屋为所在地址的所有公司。否则租金按原《房屋租赁合同》约定的租金标准执行。四、原《房屋租赁合同》与补充协议不一致的，以补充协议为准，补充协议未尽事宜，按原《房屋租赁合同》执行。因曲婧未能按照约定时间支付租金，双方认可于2019年12月办理房屋交接手续，曲婧将租赁房屋交还纪友哲。租赁期间，曲婧于2017年12月9日和12月16日合计向纪友哲方支付122772元（含押金30000元），于2018年共计支付203000元，于2019年10月20日前合计支付104000元。上述事实，有纪友哲、曲婧的陈述，纪友哲提交的《房屋租赁合同》《补充协议》、欠条、银行交易流水等在案佐证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，纪友哲与曲婧签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行合同约定的义务。在合同履行过程中，由于曲婧原因，没有能够按照约定及时、足额支付租金，导致双方解除租赁合同，并自行进行了交接。曲婧认可双方的《房屋租赁合同》和《补充协议》于2019年12月25日解除，本院不持异议。合同解除后，曲婧应当按照约定支付相应的租金。关于应当支付租金的标准问题，由于双方在补充协议中下调了第二年和第三年的租金，但下调租金又附了相应的条件，本院按照双方的约定处理，即按照《房屋租赁合同》约定的租金标准确定曲婧应支付的金额。但关于曲婧支付的押金，在补充协议中没有约定，纪友哲按照《房屋租赁合同》约定押金没有退还，本院认为，在双方签订《补充协议》中，曲婧未按约履行按照原租金支付即是曲婧违约的后果，该约定可以弥补纪友哲的损失，故本院认为押金应予以抵扣。关于纪友哲主张的利息损失，《房屋租赁合同》有滞纳金的约定，但鉴于与押金相同的上述理由，本院对纪友哲主张的利息不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十二条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告纪友哲与被告曲婧于二○一七年十二月九日签订的《房屋租赁合同》以及于二〇一九年八月二十五日签订的《补充协议》于二〇一九年十二月二十五日解除；二、被告曲婧于本判决生效后七日内给付原告纪友哲租金三十三万二千五百零四元（已扣减押金三万元）；三、驳回原告纪友哲其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2017年修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六千七百三十七元，由被告曲婧负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  商兴加人民陪审员  李福旺人民陪审员  戈 蔚二〇二〇年十一月十日法官 助理  曾庆贺书 记 员  高 翔