昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初9424号原告:昆明宝泰物业服务有限公司，住所地云南省昆明市西山区兴苑路**香格里拉小区**B4商铺,统一社会信用代码91530112MA6K436K8F。法定代表人:向明雷委托诉讼代理人：杨熙然，云南义海律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：蓝缔，云南义海律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：刘丹，男，汉族，1980年8月28日出生，身份证登记住址云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：普文华,西山区民族法律服务所法律工作者,特别授权代理。第三人：昆明邦特佳物业管理有限公司，住，住所地中国（云南）自由贸易试验区昆明片区经开区云大西路云大之城****一社会信用代码9153010076386865X3。法定代表人：王丽娟。委托诉讼代理人：王黎轩，云南滇东北（曲靖）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：金彩鸿，云南滇东北（曲靖）律师事务所实习律师，特别授权代理。原告昆明宝泰物业服务有限公司与被告刘丹物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案，依法适用简易程序，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。后本院通知昆明邦特佳物业管理有限公司作为第三人参加诉讼，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告昆明宝泰物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨熙然，被告刘丹的委托诉讼代理人普文华到庭参加了第一次庭审。原告昆明宝泰物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨熙然，被告刘丹的委托诉讼代理人普文华，第三人昆明邦特佳物业管理有限公司的委托诉讼代理人王黎轩、金彩鸿到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告昆明宝泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付物业管理费3720元（自2016年1月1日起至2019年12月31日止）；2.被告支付因未依约支付物业管理费产生的违约金346.65元（自2016年12月31日起至2020年1月10日止，以年利率6%计），并支付违约金至实际清偿之日止；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告系昆明市西山区兴苑路855号香格里拉·盛景小区的物业管理服务方，被告系该小区7幢4单元302室的业主。小区其他业主均按0.8元∕平方米向原告缴纳物业管理费，被告除维护小区安保、保洁、绿化外，还定期向供电、供水部分和环卫部分缴纳公共物业部分的各项费用。2016年1月1日至今，被告一直欠缴物业费，计算至2019年12月31日共计3720元，经原告多次催要无果，为维护原告自身合法权益，故诉至法院。被告刘丹辩称，1.原告的起诉没有事实和法律依据，原、被告双方不存在任何的合同关系，所以被告不需要向原告支付任何的费用，更不用支付违约金、诉讼费等费用。2.原告的起诉已经超过诉讼时效。第三人昆明邦特佳物业管理有限公司述称，原告的起诉有事实和法律依据，请求法庭依法裁判。本院确认本案法律事实如下：原告于2016年1月6日成立，登记的经营范围为物业管理，家政服务，经济信息咨询（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2009年10月16日，徐嘉（曾用名：徐佳）、周兰君、徐龙光与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告向嘉、周兰君、徐龙光购买香格里拉盛景7幢4单元302号房屋。2010年1月2日，昆明坤达房地产开发经营有限公司（甲方）与第三人（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对香格里拉盛景小区进行物业管理，委托管理期限为六年，自2010年2月1日起至2016年2月1日止；物业管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.80、1.00、2.00元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.50元向业主或物业使用人收取。2011年1月25日，昆明坤达房地产开发经营有限公司（委托人）与昆明比邦房地产开发有限公司（受托人）签订《授权委托书》，约定由于委托人准备进入清算程序，注销公司，为了便于管理，公司开发的坐落于昆明市西山区物业委托管理权限全权委托受托人管理，委托授权范围包含代为选任、委托物业管理公司对“香格里拉盛景小区”提供前期物业管理服务等。2016年3月25日，昆明比邦房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方对香格里拉盛景小区进行物业管理，委托管理期限为六年，自2016年4月10日起至2022年4月10日止；物业管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.80、1.00、2.00元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.50元向业主或物业使用人收取。原告提交的票据显示：涉案小区的水泵房、变频泵2019年2月、4月、6月、7月交纳电费的客户名称为原告。以上事实有《营业执照》、公证书、《物业管理委托合同》2份、《授权委托书》、发票在卷予以佐证。审理中，原、被告一致陈述，被告就是原告在起诉状中所列房屋的业主。涉案房屋的面积是91.86㎡。原告陈述，1.原告自2016年4月10日起开始对涉案小区进行物业管理。2.原告主张的物业管理费是每平方米按0.8元计算，还包含每年12元的楼道灯费和36元的水池清洗费；物业管理费没有约定过付款时间和付款方式，按照惯例当年的物业管理费应当于当年的12月31日前付清。3.双方之间没有约定过违约金。4.原告未办理物业服务资质证书。被告陈述，1.原、被告之间没有签订过物业服务合同，也没有明确过物业管理费的收费标准和支付时间。2.被告之前所交的物业管理费是按每平方米0.8元计算。被告的确是从原告起诉中所列的时间开始未交纳物业管理费的。第三人陈述，1.第三人于2010年2月1日至2016年2月1日期间在涉案小区提供物业服务，于2016年2月1日退出涉案小区。2.原告大概是于2016年进驻涉案小区提供物业服务的。本院认为，根据《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第二十六条的规定，前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的物业服务合同。房地产建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同可以约定期限，也可以不约定期限，但不管合同中是否约定期限、约定的期限是否到期，当全体业主或者业主委员会根据业主大会作出的相关有效决议与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，房地产建设单位与物业服务企业签订的物业服务合同立即终止。本案中，涉案小区的开发商昆明坤达房地产开发经营有限公司于2010年1月2日与第三人签订《物业管理委托合同》，约定由第三人为涉案小区提供物业服务，期限自2010年2月1日起至2016年2月1日止。期满后，根据原告提交的证据，由开发商委托的昆明比邦房地产开发有限公司与原告签订《物业管理委托合同》，约定原告为涉案小区提供物业服务。庭审中，经本院询问第三人明确表示其在期满后已退出涉案小区，由原告为涉案小区提供物业服务。故原告是基于前期物业服务合同的约定进驻涉案小区提供物业服务。虽然原告在审理中陈述其未办理物业服务资质证书，但住房和城乡建设部已于2018年3月8日废止《物业服务企业资质管理办法》。而本案根据现有证据也没有显示涉案小区已经业主、业主大会重新选聘了新的物业服务企业，则前述前期物业服务合同对小区业主具有约束力。根据前期物业服务合同的约定，住宅房屋由原告按建筑面积每月每平方米0.8元、1.00元或2.00元向业主或物业使用人收取物业管理费。现原告主张物业管理费按每平方米0.8元计算，没有违反合同的约定，本院予以支持。至于原告主张的物业管理费中还包括每年12元的楼道灯费和36元的水池清洗费，前期物业服务合同中没有约定，且原告也没有提交相应的证据证实其与业主之间达成合意收取上述费用，原告作为负有举证责任的一方，由其承担举证不能的不利后果，本院对该主张不予采纳。庭审中，原、被告一致陈述涉案房屋的面积是91.86㎡，则被告每年应向原告交纳的物业管理费为881.86元。关于被告提出的原告的起诉已经超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案双方之间没有约定物业管理费的支付时间和方式，则最迟被告应于当年的12月31日前支付完毕当年的物业管理费，原告自次年的1月1日起应当知道其权利受到了侵害，其也没有提交相应的证据证实其在诉讼时效期间内主张过权利，故原告主张的2017年以前的物业管理费已经超过诉讼时效，本院不予支持，被告应向原告支付自2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业费2645.58元。至于原告主张的违约金，没有合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第二十六条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘丹于本判决生效之日起十五日内向原告昆明宝泰物业服务有限公司支付2017年1月1日起至2019年12月31日止的物业管理费2645.58元；二、驳回原告昆明宝泰物业服务有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告刘丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 姚 琳二〇二〇年十一月二十三日书记员 杨徐敏