四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初3848号 原告：毛红珍，女，1978年1月7日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告：陈运田，男，1976年6月4日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：汪旭，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被告：四川怡合置业有限公司，住所地四川省成都市武侯区武科东二路********，统一社会信用代码91510000680411902G。 法定代表人：罗维军，经理。 委托诉讼代理人：唐中富，男。 委托诉讼代理人：谢应书，男。 被告：四川怡合置业有限公司简阳分公司，住所地，住所地四川省简阳市简城镇建设西路（京龙阳峰嘉苑**803），信用代码91512081073952424Y。 负责人：唐中华，经理。 委托诉讼代理人：石怀萍，女。 委托诉讼代理人：谢应书，男。 原告毛红珍、陈运田与被告四川怡合置业有限公司（以下简称怡合公司）、四川怡合置业有限公司简阳分公司（以下简称怡合简阳分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告毛红珍、陈运田的委托诉讼代理人汪旭，被告怡合公司的委托诉讼代理人谢应书、怡合简阳分公司的委托诉讼代理人石怀萍、谢应书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告毛红珍、陈运田向本院提出诉讼请求：判令被告立即向原告支付房屋的转移登记违约损失7365元。事实与理由：原告与被告怡合简阳分公司于2016年3月29日签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定怡合简阳分公司将位于简阳市××广场路××期××号楼××号房屋出售给原告，合同总价为360158元。其中合同第十八条“交付时间和手续”约定“出卖人在2016年12月31日前向买受人交付该商品房”；第二十七条“房屋所有权转移登记”：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第一款约定交付使用之日起730日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。第二十八条“房屋所有权转移登记责任处理”：因出卖人原因买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……买受人不退房的，合同继承履行。同时，《补充协议》第九条第二款约定“出卖人在买受人办理完毕所有权交房手续后的二年内，为买受人办理房屋所有权证书和国有土地使用证”。以上合同签订后，原告履行了交付房款、办证税费等约定的义务，但被告至今仅仅交付了房屋，没有履行合同约定的办证义务，应当承担因违约给购房人造成的损失。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，现原告主张比照同一小区其他购房人的合同约定，以实际购房款360158元为基数，按逾期办证天数，每日万分之0.5计算违约损失。原告实际接房日期是2017年6月17日，被告应当在2019年6月17日前为原告办理该商品房的房屋所有权证书。现原告请求判令被告支付截止2020年7月31日，共计409天的违约金7365元。 因被告怡合简阳分公司作为怡合公司的分支机构，不具有法人地位，不能独立承担民事责任，故请求总公司与分公司承担连带责任。现起诉至法院。 被告怡合公司、怡合简阳分公司辩称，对原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告已按合同约定缴纳购房款，2017年6月17日已接房，2、3号楼至今未办理初始登记等事实无异议。但初始登记未及时办理系小区外的市政道路至今未完工，导致消防验收未能通过验收所致，不属开发商的责任；且在初始登记未办理的情况下，办理转移登记的条件尚不具备，不能计算转移登记的违约责任。同时因疫情影响，还应扣除135天的期限。 本院经审理认定事实如下：毛红珍、陈运田与怡合简阳分公司于2016年3月29日签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定怡合简阳分公司将位于简阳市××广场路××期××号楼××号房屋出售给原告，合同总价为360158元。合同第十八条“交付时间和手续”约定“出卖人在2016年12月31日前向买受人交付该商品房”；第二十七条“房屋所有权转移登记”：买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第一款约定交付使用之日起730日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。第二十八条“房屋所有权转移登记责任处理”：因出卖人原因买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……买受人不退房的，合同继承履行。同时，《补充协议》第九条第二款约定“出卖人在买受人办理完毕所有权交房手续后的二年内，为买受人办理房屋所有权证书和国有土地使用证”。毛红珍、陈运田按约定缴纳了购房款及契税；于2017年6月17日接房。至今，未取得房屋所有权登记证书。 另查明，案涉楼盘的1、4号楼的初始登记于2020年7月30日办理。2、3号楼于2017年6月7日取得建设工程规划验收合格证；2019年4月12日，简阳市公安消防大队就2、3号楼部分住宅及地下室等通过了消防验收。 2014年7月起，怡合简阳分公司开始向相关政府部门反映，上城二期边坡问题需要市政单位对市政道路和防洪堤进行施工作业。至2020年4月，2、3号楼因市政规划道路等问题，导致消防验收不能全部通过，未能办理不动产权证初始登记。目前，该楼盘的1、4号楼的初始登记已完成，2、3号楼的初始登记尚在处理中。 以上事实，有原告提交的身份信息、营业执照、《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》、购房票据、契税票据、维修基金票据、消防验收意见书、建设工程验收证书；被告提交的因市政道路向政府提交的报告、房管局、建设局报告、协议书、测绘表及通知凭证等证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，毛红珍、陈运田与怡合简阳分公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。 关于责任主体问题。怡合简阳分公司领取了非法人营业执照，并以自己名义对外签订合同。根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”的规定，怡合简阳分公司应以其经营管理的财产承担责任，不足部分，由怡合公司承担。 关于市政道路未完工是否免责的问题。怡合简阳分公司认为市政工程建设导致消防验收未能通过验收所致，不属开发商的责任，应对违约责任予以免责。怡合简阳分公司作为案涉商品房买卖合同的相对方，买受人按照合同约定主张权利具有合同依据和法律依据。其认为系案外人的原因导致其不能办证，但未提交相应证据证明规划调整客观存在，及规划调整后其提出办证请求未予支持。且同楼盘的1、4号楼已于2020年7月30日办理初始登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，因第三人原因造成的违约，不能免除其承担合同责任。 怡合简阳分公司认为因受新冠疫情影响，导致相关部门不能正常开展工作，构成不可抗力，应扣除135天。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，新冠疫情构成不可抗力，但怡合简阳分公司的违约行为发生在新冠疫情之前，并非因新冠疫情导致违约行为的发生，新冠疫情的发生与迟延履行不存在因果关系，故不应予以扣除影响期间。 关于转移登记的违约责任问题。原被告未在合同中约定违约金计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，当事人可以请求违约方按照已付购房款总额，按银行同期贷款利率上浮30-50%计算违约金。现原告主张比照同一小区其他购房人的合同约定，以实际购房款360,158元为基数，按逾期办证天数，每日万分之0.5计算违约损失。原告实际接房日期是2017年6月17日，被告应当在2019年6月17日前为原告办理该商品房的房屋所有权证书。现原告请求判令被告支付截止2020年7月31日，共计409天的违约金7,365元。该请求额远低于以上法律规定，本院应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十一条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款,《中华人民共和国民法总则》第七十四条第二款的规定，判决如下： 被告四川怡合置业有限公司、四川怡合置业有限公司简阳分公司于判决生效后十日内共同支付原告毛红珍、陈运田违约金7,365元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告四川怡合置业有限公司、四川怡合置业有限公司简阳分公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  凌俊杰 二〇二〇年十一月三日 书记员  肖 丽