广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初17487号原告（反诉被告）：佛山市兆和房地产代理有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：刘**。委托诉讼代理人：张家华，广东潮盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**诗，广东潮盟律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：黄跃，男，1971年4月19日出生，汉族，住佛山市禅城区。被告（反诉原告）：祝文映，女，1977年7月15日出生，汉族，住佛山市南海区。两被告共同委托诉讼代理人：林金龙，广东滴雄律师事务所律师。原告佛山市兆和房地产代理有限公司与被告黄跃、祝文映居间合同纠纷一案，本院于2020年7月21日受理后，两被告提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2020年8月25日、10月10日分别公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人张家华，两被告的共同委托诉讼代理人林金龙，均到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告支付房地产咨询及中介代理费合共39600元及利息(利息按年利率24%自2019年8月5日起算至两被告实际支付之日止，暂计至2020年6月4日为8025.6元)；2.两被告向原告支付因维权所产生的律师费4500元；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2019年8月，两被告经原告介绍，对位于佛山市南海区******（以下简称涉讼房屋）提出了购买意向。2019年8月3日，两被告以被告黄跃为代表与原告签订《咨询及买卖代理费支付承诺书》，约定：两被告委托原告促成其与卖家就涉讼房屋达成买卖合同，若成功签订买卖合同，同意向原告支付房地产咨询及中介代理费合共39600元，逾期支付的，应按每日千分之五的标准支付违约金直至付清之日止，另应支付原告因维权所产生的律师费、诉讼费等。经原告努力，2019年8月5日，两被告以黄跃为代表就涉讼房屋与卖家签订了《房地产买卖合同》。被告祝文映向银行提出了贷款申请。2018年10月17日，中国农业银行对祝文映的贷款申请出具《个人购房贷款同意贷款意向书》。后卖家认为两被告迟延履行合同义务，不同意协助两被告办理过户手续。两被告遂以房屋未能过户为由拒绝支付居间费用。两被告辩称：一、案件基础事实经过。2019年8月2日，两被告参加广东省**地产咨询有限公司（以下简称**公司）李**、蔡**的现场培训课程，该课程宣传：由**公司提供房源及出具购房方案，由第三方垫资买房，征信不好也可以买房，只需花几万就可以买上百万的房产，用资金方的钱买房。支付合伙金即可成为合伙人以及股东，就可享受公司的权益：①推荐便宜房源及出具购房方案，安排看房，提供一整套服务，从房源到协助签订房屋买卖合同、找资金方支持、办理房屋过户手续等，支付服务费即可；②要是看中的房产批不下或不足资金方款项的，可以换人购买，退还购房成本，由更换的人去支付，换不了人的也可以直接退出，退还购房成本，无后顾之忧。**公司承诺中间业主经营是合规合法的，否则愿意退还全部费用并赔偿损失。因此，黄跃刷卡支付了50000元，在8月13日支付了15000元，共计65000元。同日，李**向两被告提供了房源及购房方案（贷款1270000元，首付50000元，税费42000元，中介费39600元，按揭费22000元，共成本153000元；首付扶持250000元，装修贷可以做1200000元），**公司的黄**在现场也确认了可以实施上述购房方案，李**指派黄**安排两被告在次日前往看房。2019年8月3日，两被告依据黄**的安排看房后，按照购房方案签订《咨询及买卖代理费支付承诺书》，约定资金方出具承诺的1270000元同贷书后支付90%服务费，10%为代办过户费用，过户后结清。黄**随即组建两被告与业主郭**的沟通群，安排沟通房屋买卖的签约以及后续事宜。2019年8月5日，在黄**的组织下，两被告与郭**签订《房屋买卖合同》，并支付了50000元首付款。2019年8月12日，黄**开始安排办理1270000元贷款的按揭手续，黄跃支付了按揭费22000元。后按揭方称其只收取了4500元，其余17500元支付给了原告，按揭方仅愿意退还所收取的4500元，17500元要向原告主张。2019年8月份，黄**代表原告全程操控按揭材料。签署按揭材料后，祝文映多次催问1270000元资金支持何时下来。2019年10月17日，中国农业银行出具1090000元的《个人购房贷款同意贷款意向书》，与购房方案承诺的1270000元资金支持不符。两被告与黄**、李**等多次沟通，二人多次承诺可更换他人，让两被告退出该交易，但最终却未能更换他人。李**及黄**又向两被告承诺不足部分可拉入第三方资金的支持，也未能履行。最终导致交易无法完成。2020年4月份，黄跃报警。据后续了解，李**、蔡**已被刑事拘留，后续还有受害人增加报案，黄**是原告的股东，其因**公司的事情从原告退股。二、李**、蔡**、黄**已共同构成民事欺诈。李、蔡、黄三人使用欺骗性、误导性的语言、文字，提供与实际情况不符的报价方案，诱骗消费者购买服务并与其进行交易，在提供服务、交易前还提供价格承诺和补救方案，事后却根本无法履行，导致两被告作出错误的交易行为。三、**公司、原告等为了追求商业利益串连经营，在涉讼交易中存在串通、混同行为。**公司涉嫌刑事犯罪，已立案侦查，相关责任人李**、蔡**已被刑事拘留。佛山市新卓越科技有限公司、原告、佛山市**按揭代理服各有限公司（以下简称**公司）等是否涉嫌参与或者是否存在其他违法行为有待核查。黄**在本案中明显与李**系紧密的共同体，整个交易过程，黄**、**公司等均系围绕着李**、黄**承诺的购房方案进行操作。四、李**、黄**一手操控了整个交易，为该事件的缔约人地位。整个事件，开始于李**的“极致”宣传，其宣传是一名通过房地产“炒卖”成功在20多岁便成为过亿身家的成功人士，买名车豪宅，能够轻松炒地皮的高层精英，误导两被告等几十名消费者认为其存在深厚的背景，有对国家经济政策的先知。李**安排黄**，黄**安排操控整个按揭及交易，他们夸夸其词作出各种保证及承诺，都是无疾而终。他们作为共同的利益链，黄**系原告股东，代表原告参与其中，黄**操控了全程交易，但未能履行承诺，原告无权向两被告主张所谓的“服务费”。五、本案因欺诈导致交易无效，欺诈方、协同方等均应向两被告承担赔偿损失的责任。首先，李**、黄**未能办理到其承诺的1270000元资金支持，两被告无须支付任何服务费，已支付的应当退还。其次，**公司、李**、蔡**、黄**、原告、协同方**公司应共同赔偿两被告经济损失。六、2019年8月3日，黄**安排看房，当时原告股东黄**、原告股东黄仕良、一黄姓业务员，口头约定用原告的名义与被告签约不会影响，签约仍然按照当时的购房方案进行。黄**安排的按揭手续中，黄仕良也有参与。两被告向本院提出反诉请求：1.原告向两被告赔偿经济损失137000元；2.本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：**公司的李**、黄**向两被告承诺给予1270000元的资金支持，但最终未能兑现，他们要两被告自行补足180000元首付款，两被告拒绝，导致涉讼房屋的买卖无法完成。原告伙同及协助李**进行民事欺诈，导致两被告交易损失，原告应赔偿两被告因民事欺诈造成的经济损失。两被告的经济损失包括：被告转账予**公司的65000元，转账予**公司的按揭费22000元，50000元购房首付款。原告对两被告的反诉辩称：两被告的反诉请求没有任何事实和法律依据，应予驳回。两被告声称其在签订《房地产买卖合同》前被**公司洗脑的过程中，原告是合谋者之一的说法，明显带有栽赃、碰瓷的嫌疑。从逻辑学上分析，两被告本身就清楚知道，黄**、李**等人合谋欺诈行为，实际上黄**代表的是**公司，而非原告。两被告举证的微信聊天记录中黄**的微信昵称为“**黄先生”，该细节亦可反映，再结合两被告答辩状、反诉状的陈述，黄**与原告存在劳动关系应该发生于黄**把被告带到原告处后。被告先前陈述黄**有对其说过与原告签订合同不影响黄**对其承诺的履行的情况，充其量也仅证明黄**背着原告与**公司另外建立劳动关系或其他关系，同时与两个用人单位存在劳动关系，该情况现今是非常普遍的。当时是黄**将两被告的购房业务带回后（黄**带被告回来后称该客户想买房，原告按被告要求向被告介绍意向房产），由原告工作人员黄丽梅办理对接手续。原告对被告反诉称的前叙故事毫不知情，原告作为房地产中介服务企业提供的是促成买卖双方达成交易的服务，涉讼房屋是卖家放到原告处进行放盘，是原告的自有房源，并非是黄**或**公司提供的房源，当时被告到原告处提出买房意向后，由原告工作人员带其实地看房，被告满意合适后才签订合同的。原告在整个居间服务过程中合法依规，不存在所谓的合谋欺诈行为，原告不是**公司的股东，黄**、黄仕良也非原告股东。黄**与原告存在劳动合同关系，有购买社保记录，购买社保记录终止时间为2019年10月份，因被告等人的报案，原告发现黄**与其他机构存在不法勾当的嫌疑，故原告将其辞退。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院对其真实性予以采信并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.原告举证微信聊天记录，虽为打印件，但与两被告举证的微信聊天记录相互印证，本院对其真实性予以采信。2.两被告举证1、3、4、5、7、9、10的微信聊天记录，举证6手机通话记录截图，举证8手机银行转账截图，均已出示原始载体，原告对其真实性虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性均予采信。3.两被告举证2合伙人协议、股东协议，举证3收据、POS签购单，均有原件，原告对其真实性虽有异议但未能举证予以推翻，本院对其真实性均予采信。综合以上采信的证据和原被告的陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区***********。被告黄跃与被告祝文映于1997年7月17日登记结婚。两被告加入了“**产2020共创辉煌”微信群聊，学习低成本购房的相关资讯。后被告黄跃（乙方）与案外人蔡**、**公司（甲方）签订《广东省**产投资咨询有限公司合伙人协议》、《广东省**产投资咨询有限公司股东协议》，约定：合伙人加盟协议期限自2019年8月2日至2020年8月2日，合伙人费用60000元；股东加盟协议期限自2019年8月13日至2020年8月13日；甲方授权乙方负责发展有需求的客户资源接受甲方提供的中间业务服务，负责以甲方提供的标准协议范本撮合甲方与客户签订购房等中间业务协议。**公司于2019年8月2、13日分别出具《收据》确认收到被告黄跃支付的合伙人费用50000元、股东分摊费用15000元。2019年8月2日，被告祝文映添加了微信号为BAOMA-EMR224（昵称为资本魔术手，备注名称为李****）、微信昵称为房多多黄先生100（两被告主张这是案外人黄**的微信）的微信号，沟通房源信息、约看房时间。2019年8月3日，原告（经纪方）与被告黄跃（承诺人）签订《咨询及买卖代理费支付承诺书》，约定：被告黄跃独家委托原告代理购买涉讼房屋，如原告成功促成卖方与被告黄跃达成买卖合同，被告黄跃同意及时支付房地产咨询费及买卖代理费39600元（该费用90%为居间服务费在签订本承诺书之日支付，10%为后续代办过户费用，在办理过户当日付清），否则被告黄跃须自应支付之日起按每日按总金额的千分之五的标准支付违约金，直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付；被告黄跃如违反房地产买卖合同及其相关的附件约定履行相关义务，原告有权向被告黄跃主张违约责任或可向被告黄跃主张的实际损失(包括但不限于买卖双方同意支付的咨询及买卖代理费、律师费、诉讼费等)；备注：出具同意贷款书支付。2019年8月5日，原告（经纪方）与被告黄跃（买方）、案外人郭**（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定：经纪方已促成买卖双方涉讼房屋的所有条件达成一致,买卖双方同意成交价为1320000元；买方必须在2019年8月5日支付给卖方定金30000元，定金余款20000元须在2019年8月20日前支付；买方应于2019年8月30日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需的资料及支付贷款所需费用，买卖双方应于2019年10月15日前到房屋登记机关办理申请买卖手续，楼价余款1270000元由贷款银行直接划入卖方的账户，若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际批准贷款额与应付楼价余款的差额由买方于银行发放贷款前付清。同日，被告黄跃转账支付了30000元予郭**。2019年8月16日，佛山市**按揭代理服务有限公司出具《收款收据》，确认收取了被告祝文映评估按揭费22000元。2019年8月20日，被告祝文映转账支付了20000元予郭**。2019年10月17日，中国农业银行股份有限公司南海桂城支行向被告祝文映出具《个人购房贷款同意贷款意向书》，载明：被告祝文映向该行提出的用于购买涉讼房屋个人住房贷款申请，经该行审核，拟同意在符合该行贷款条件的前提下向被告祝文映发放贷款1090000元，贷款期限27年……本意向书最长有效期限为出具之日起两个月。2019年11月5日，被告祝文映在与“房多多黄先生100”、原告工作人员黄丽梅等人所组建的群聊中提出其无法筹足首付，“房多多黄先生100”提出换人购买重新办理按揭的方案，“李****”提出多加定金给业主再换人上的方案。2019年11月6日，被告祝文映通过微信向郭**提出想换亲戚做贷款，但郭**不同意。2019年12月22日，原告通过微信通知郭**“买家准备好首付了，您方便安排时间过户吗？”，郭**回应“已经过了时间，违约了，还过什么户”、“我已经配合两次申请贷款，同贷书出来两个多月都不过户”。2020年6月10日，原告因本案纠纷委托广东潮盟律师事务所提供法律服务，并签订了《民事委托代理合同》，约定原告向该所支付律师费4500元。2020年6月12日，该所开具发票确认收取了原告的律师费4500元。本院认为：原告与被告黄跃签订的《咨询及买卖代理费支付承诺书》是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，各方应按约行使权利、履行义务。原告虽促成被告黄跃与出卖方就涉讼房屋签订了《房地产买卖合同》，但该合同约定被告黄跃只支付购房款50000元，剩余购房款1270000元通过按揭贷款方式支付，该约定明显违反房贷政策，且其后两被告亦未能取得1270000元的贷款金额，根据《咨询及买卖代理费支付承诺书》中“出具同意贷款书支付”的约定，原告主张两被告支付房地产咨询及中介代理费并计付利息、支付律师费，理据不足，本院不予支持。两被告为贷款购买涉讼房屋而支出了评估按揭费，这是两被告为履行《房地产买卖合同》而支出的履约成本，且款项由案外人收取，两被告反诉请求原告返还该款，缺乏依据，本院不予支持。两被告为获取低成本购房的资讯及机会而与案外人**公司签订《广东省**产投资咨询有限公司合伙人协议》、《广东省**产投资咨询有限公司股东协议》并向该司支付了相应款项，两被告反诉请求原告赔偿两被告该些款项，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）佛山市兆和房地产代理有限公司的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）黄跃、祝文映的全部反诉请求。本案以简易程序结案，案件受理费减半收取计551.57元（原告已预交），由原告负担；反诉受理费1520元（两被告已预交），由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁惠妍二〇二〇年十一月二十日书记员  程学斌