上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初39584号原告(反诉被告)：刘春艳，女，1966年6月8日出生，汉族，户籍地辽宁省阜新市。委托诉讼代理人：韩晓桐(系原告刘春艳女儿)，户籍地辽宁省阜新市。委托诉讼代理人：瞿俊杰，上海沪泰律师事务所律师。被告(反诉原告)：施捷，男，1984年9月28日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：王俊嘉(系被告妻子)，户籍地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：杜黛萍(系被告施捷之母)，户籍地上海市闵行区。原告(反诉被告)刘春艳诉被告(反诉原告)施捷房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)刘春艳的委托诉讼代理人瞿俊杰，被告(反诉原告)施捷及其委托诉讼代理人王俊嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘春艳向本院提出诉讼请求：1.被告立即退还原告支付的押金800元，同时赔偿原告装修费折价68,500元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年2月5日，原、被告签订《出租合同》，约定原告承租被告位于上海市浦东新区南汇新城夏栎路宜浩欧景233弄9号202室房屋(以下简称系争房屋)。合同签订后，原告于2018年4月5日开工对毛坯状态的系争房屋进行装修，花费68,500元，并于同年6月5日装修完毕。根据上海市相关政策，系争房屋在取得“小产证”未满10年期间不得交易、转租、转借或改变用途。被告购房时签署了相关协议，对上述政策是知情的，却违法违规将系争房屋出租给原告。2018年9月6日，上海市临港地区住房保障中心发出了关于“严禁出租临港地区限价商品住房”的告知书。被告在接到此告知书后，于2018年11月4日联系原告，要求解除诉争合同。但被告仅愿意免去原告一年租金，不同意赔偿原告的装修损失。2019年8月，原告搬离系争房屋。被告的行为严重侵犯原告利益，故恳请法院判如所请。施捷辩称，原告至今未交还房屋，且欠付2018年11月至2019年1月的租金，所以不同意退还押金。2019年12月、2020年1月的电费、2019年12月、2020年2月的水费共计302.30元原告还未支付，是被告垫付的。合同未约定装修，被告直到2018年9月才在电话中得知，原告为了女儿结婚已经将房屋装修。系争房屋小区规定房屋装修必须由业主向物业报备，经物业批准后，才能装修。而原告与装修公司签约，未告知被告。诉争合同于2020年4月到期终止，故原告即便在合同期内进行了装修，被告也无需赔偿装修损失。反诉原告施捷向本院提出诉讼请求：1.反诉被告限期搬离并返还系争房屋；2.反诉被告支付反诉原告欠缴的2018年11月5日至2019年2月4日的租金2,400元；3.反诉被告支付2020年2月5日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(每月800元)；4.反诉被告支付反诉原告2019年12月的电费167.70元、2020年1月的电费121.10元、2019年12月的水费6.70元、2020年2月的水费6.80元共计302.30元；5.反诉被告承担未经过反诉原告同意就行装修而产生的房屋恢复原状的费用15,000元。反诉被告刘春艳针对反诉辩称，同意于2020年9月底前搬离并返还系争房屋。不同意第二项反诉诉请。系争房屋是限价商品住房，根据临港地区相关政策，产权人取得小产证10年内不得进行出租。反诉原告出租的行为被当地的住房保障中心知悉了，时不时来房屋内调查，导致反诉被告居住困难。双方协商后，反诉原告就免去了2018年11月至2019年2月的房租。不同意诉请三，此期间反诉被告并未实际居住，且反诉被告多次向反诉原告提出解决此争议，但相关费用未谈妥，故反诉被告非恶意占有房屋，不应支付相关使用费，且系争房屋因不能对外出租，因此反诉原告无法将系争房屋进行租赁获取经济利益。同意支付水电费。如果反诉原告同意，反诉被告可以自行恢复原状。本院经审理查明：2018年2月5日，原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)签订《出租合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方；租期为2018年2月5日至2020年2月4日；租金每月800元；甲乙双方中任何一方违反合同约定，提前终止合同的，违约方赔偿守约方的损失；甲方为乙方配置以下家具设备：卫生间一台热水器……。合同签订后，被告将毛坯状态的系争房屋交付原告。原告支付了押金800元，并按约开始支付租金，对系争房屋进行了装修。2018年7月30日，原告通过微信向被告支付了2018年8月1日至同年10月31日的租金。2018年9月21日，被告发微信询问原告房屋的装修情况。其后，双方就原告是否继续出租系争房屋进行了沟通。2018年11月28日，被告向原告催讨2018年11月以后的租金，原告回复“上次你说租金不收，现在为何又要收了”，之后也未支付2018年11月至2019年1月的租金。2019年2月2日，被告微信通知原告支付租金，同年2月4日，原告微信向被告转账付款2,400元并备注“2019年2月1日至4月30日的租金”，被告收款后表示确认。之后，被告按月向原告支付了至2020年2月5日的租金。2020年8月4日，原告发送短信通知被告今日搬离系争房屋，当天原告安排了车辆搬离屋内物品，但因被告并未通知物业放行，原告未能搬离。审理过程中，经本院协调，原、被告于2020年10月7日办理了系争房屋的退房交接手续。被告表示收房后发现厨房进水管漏水并花费10元予以维修，房屋有多处大小不一的孔洞并提供了照片予以佐证。对此原告表示，屋内的孔洞为空调管道连接室内外机的洞口以及灯具、装饰品拆除后所遗留；被告交房时屋内确实有一台热水器，后原告经被告同意由原告出钱自行更换了。就被告已付押金，原、被告均同意以此冲抵被告应付的部分租金。以上事实由原告递交并经庭审质证的《出租合同》、微信聊天记录，被告递交的收房照片以及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的《出租合同》系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力。原告称被告违约提前解除诉争合同，但结合双方的微信聊天记录及庭审陈述，被告持续收租直至租期届满，故诉争合同系到期自然终止。合同终止后，原告应及时搬离并返还系争房屋，被告也应及时收房以免损失扩大。原告早在2020年8月4日就试图搬离系争房屋，却因被告在明知的情况下未能提供协助使得原告未能搬离，不得不将其物品继续放置在系争房屋内，故对于2020年8月4日之后的房屋空置损失，理应由被告自行承担。因此，原告应当按照合同约定的租金标准，即每月800元支付2020年2月6日至8月4日的租金、房屋占有使用费。因双方合意以原告已付押金冲抵原告部分应付租金，本院予以准许。就被告所主张的2018年11月5日至2019年2月4日的租金，根据原、被告的微信聊天记录，2018年11月以后，双方系就原告是否继续出租系争房屋进行了协商，在此过程中，被告虽向原告催讨过该期间的租金，但在原告表示异议后被告并未继续催讨，至2019年2月，在原告向被告支付2019年2月以后的租金时，被告也未就争议期间的租金向原告提出过异议，上列事实能够证明被告系免除了该期间原告的租金，现被告再次向原告主张，明显缺乏事实依据，本院难以支持。原告同意支付2019年12月的电费167.70元、2020年1月的电费121.10元、2019年12月的水费6.70元、2020年2月的水费6.80元共计302.30元，并无不当，可予准许。关于双方的其它请求，1.原告要求被告赔偿的装修折价费，因《出租合同》对此并未约定，现该合同已履行完毕，在原告已拆除系争房屋内未形成附合的装修部分后，原告要求被告补偿附合装饰装修费用，本院难以支持；2.被告要求原告承担的恢复原状费用，对此本院认为，根据原、被告的微信聊天记录，被告系明知原告承租后对房屋装修的有关情况，因被告对此也从未表示异议，故应视为对原告装修行为的认可，因双方并未约定原告在租期届满后有义务将系争房屋恢复原状，现双方的租赁关系已终止，被告系已取得了该部分添附的所有权，其无权要求原告承担恢复原状的费用，至于屋内的孔洞，根据现场照片，系主要为原告在装修过程中所形成的，并非故意损坏，原告亦无对此赔偿之义务，就进水管漏水问题，确系原告造成，原告理应予以赔偿；屋内遗失的热水器，关于原告称其系经被告同意更换了屋内的热水器，遭被告否认，原告亦未提供相应证据证明其主张，故本院难以采信，原告亦理应赔偿，本院考虑到热水器的折旧程度，通常之市场价格，进水管的修理价格，酌情判令原告应承担恢复原状费用600元。另外，因系争房屋已由原告交还，本院对房屋返还问题不再处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)刘春艳于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)施捷2020年2月6日至8月4日的房屋占有使用费4,746.67元(其中原告已付押金800元可冲抵部分款项)；二、原告(反诉被告)刘春艳于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)施捷2019年12月的电费167.70元、2020年1月的电费121.10元、2019年12月的水费6.70元、2020年2月的水费6.80元，合计302.30元；三、原告(反诉被告)刘春艳于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)施捷房屋恢复原状费用600元；四、驳回原告(反诉被告)刘春艳的其余诉讼请求；五、驳回反诉原告(被告)施捷的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,533元，减半收取计766.50元，由原告刘春艳负担740元，被告施捷负担26.50元；反诉案件受理费25元，由反诉被告刘春艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年十一月十三日书记员  陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。