四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15197号 上诉人（原审被告）：成都臻橙酒店管理有限公司，住所地：成都市金牛区金府路********。 法定代表人：张惠敏，总经理。 委托诉讼代理人：程梦曦，四川开山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李竑琼，女，1981年10月23日出生，汉族，住四川省郫都区。 委托诉讼代理人：阳跃，四川恒和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘麟霄，四川恒和信律师事务所律师。 上诉人成都臻橙酒店管理有限公司（以下简称臻橙公司）因与被上诉人李竑琼房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初5713号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 臻橙公司上诉请求：一、请求撤销（2020）川0106民初5713号民事判决；二、请求判令《房屋租赁合同》于2020年2月1日解除；三、请求判令李竑琼向臻橙公司支付租金7002.73元；四、请求判令一审案件受理费、二审案件受理费由李竑琼承担。事实和理由：臻橙公司认为，关于合同的解除事宜，由于合同解除权为形成权，法院应当以合同当事人的请求为限，综合考察合同各方当事人是否具有合法解除权，从而确定合同解除的时间且该日期应当是确定的。根据《房屋租赁合同》第四条第1项“若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还”的约定，该条款对李竑琼的单方解除权进行了约定，即臻橙公司在放弃主张押金的前提下有权随时单方解除《房屋租赁合同》，该条款是双方真实意思的表示，同时不违反法律法规的效力性强制性规定,合同各方应当遵守。臻橙公司因疫情原因导致经营出现困难，于2020年2月初向李竑琼主张解除合同，《房屋租赁合同》应当于2020年2月1日解除，租金计算的截止日期也应当为2020年2月1日。臻橙公司认为本案的违约金应当以损失为限，并应当综合考虑本案各方对于造成该损失的原因大小确定各方责任的承担。本案中，从各方提交的证据来看损失仅限于租金损失。臻橙公司于2020年2月初向李竑琼主张解除合同，并善意提醒李竑琼房屋已经腾空，要求李竑琼尽快收房，避免造成更大的损失。李竑琼同样知晓疫情带来的影响，但出于收取租金的目的一致未予回复。上述原因导致了本案损失的增加，因此对于2020年2月1日以后产生的租金损失，臻橙公司认为应当由李竑琼自行承担。同时，臻橙公司认为本案的损失以租金损失为限，不应当适用违约金条款。综上，请求依法支持臻橙公司的全部上诉请求。 李竑琼辩称，1.一审认定事实清楚，适用法律正确，关于臻橙公司的上诉理由，李竑琼认为，房屋租赁合同中约定的乙方提前解除合同，并不代表乙方具有合同的解除权。其字面意思仅表示这种情况属于违约，没有赋予臻橙公司合同解除权。且该内容写于押金条款，仅是对因违约扣除押金的规定；2.臻橙公司在提出解约前，已经出现了不按时支付租金，擅自减少租金等行为，属于违约方，根据合同法的相关规定，其没有主动提出解约的权利，在一方违约的情况下，只有守约方有权提出解约；3.臻橙公司提出的解约时间是在疫情期间，解约的行为是为了逃避合同义务。将损失完全推给李竑琼，这对李竑琼是完全不公平的；4.臻橙公司主张损失仅限于租金损失，不适用违约金条款。李竑琼认为，这是不恰当的。违约金条款的设置本就是用于臻橙公司违约后适用，而本案中，臻橙公司发生了违约，就应当适用违约金条款。且一审已经酌情给予了判决，并未完全按照合同约定判定6个月租金的违约金。臻橙公司在未得到李竑琼同意的情况下，提前解约且不付房租的行为，本身就是违约行为。一审判决支付违约金符合法律规定和合同约定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 李竑琼向一审法院起诉请求：1．判令解除李竑琼与臻橙公司签订的《房屋租赁合同》；2．判令臻橙公司结清使用租赁房屋期间的物业费及水电气费，并将房屋按原状返还；3．判令臻橙公司支付自2019年9月1日至合同解除之日止的欠付租金；4．判令臻橙公司支付房屋占用费（从合同解除之日起至实际交还房屋之日止，按月租金标准2776.15元计算）；5．判令臻橙公司支付违约金16656.9元（6个月×2776.15元）；6．本案诉讼费用由臻橙公司承担。 一审法院认定事实：李竑琼（出租方）与臻橙公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，1．李竑琼将其所有的位于成都市金牛区××路××号××栋××层××号房屋（建筑面积42.71㎡）出租给臻橙公司作酒店、公寓租赁、商业及办公使用；2．租赁期为60个月，从2019年6月1日起至2024年5月31日止；3．租金每月65元／㎡，每3个月支付一次，首期租金（即2019年6月1日至2019年8月31日的租金）在本合同签订后的7个工作日内支付，之后每次提前5个工作日支付下期租金；4．租金递增明细：2019年6月1日至2021年5月31日，租金每月65元／㎡；5．李竑琼于交房时（即2019年2月28日臻橙公司代李竑琼收房时）收到臻橙公司支付的押金2776.15元，合同到期终止时，臻橙公司交清租金及水、电、煤气、网络、电话、物业等相关费用后，李竑琼即退还押金；若臻橙公司提前解除合同，视为违约，押金不予退还；6．臻橙公司必须依约提前7日缴纳下期租金，如拖欠一个月视为违约，李竑琼有权收回房屋，并不退还臻橙公司押金，臻橙公司承担违约责任；7．双方任何一方违约，违约方需支付守约方违约金六个月房租。 李竑琼已将租赁房屋交给臻橙公司使用。 一审庭审中，李竑琼陈述并未实际接收房屋，是由出售方直接交给臻橙公司经营酒店；双方一致认可：从起租日至一审庭审之日（2020年6月18日），臻橙公司已付租金总额为15206.47元；臻橙公司已向李竑琼支付押金2776.15元。 一审另查明，李竑琼根据双方当事人在一审庭审中达成的一致意见，已于2020年6月21日自行收回案涉房屋。 一审法院认定上述事实，有《房屋租赁合同》、银行流水等证据及当事人陈述在卷予以佐证。 一审法院认为，李竑琼与臻橙公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。针对李竑琼主张解除合同的诉讼请求，臻橙公司抗辩已发函解除合同，因臻橙公司主张解除合同的理由不符合合同约定，臻橙公司无解除权，故对其抗辩意见，一审法院不予采纳。因臻橙公司逾期支付租金已超过一个月，根据《房屋租赁合同》约定内容，李竑琼有权主张解除合同；李竑琼提出解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。同时，因李竑琼已于2020年6月21日自行收回房屋，对李竑琼要求臻橙公司交还房屋及支付房屋占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于李竑琼要求臻橙公司将房屋恢复原状的诉讼请求。一审法院认为，因李竑琼在一审庭审中陈述并未实际接收案涉房屋，无法证明房屋交付时的具体现状，故对李竑琼的前述诉讼请求，一审法院不予支持。 关于欠付租金，臻橙公司提出受疫情影响，应酌情调整租金。因臻橙公司在疫情发生前，已存在逾期支付租金的违约事实，故对其意见，一审法院不予采纳。根据合同约定内容，案涉房屋从起租日2019年6月1日至李竑琼收回房屋之日即2020年6月21日的租金共计35164.57元，扣除臻橙公司已支付的租金15206.47元，臻橙公司还应向李竑琼支付租金19958.1元。 关于违约金问题，臻橙公司未按合同约定标准及期限向李竑琼支付租金，已构成违约。臻橙公司抗辩公司经营困难，希望酌情调整违约金，并提出以押金冲抵违约金。一审法院认为，臻橙公司违约给李竑琼造成的损失主要是租金损失，李竑琼已通过本案诉讼主张租金，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素，对臻橙公司抗辩违约金过高的意见，一审法院予以采纳；本着公平原则，一审法院酌定臻橙公司按2个月租金的标准（2,776.15元×2个月）向李竑琼支付违约金，计5552.3元。李竑琼超出此部分的违约金主张，一审法院不予支持。臻橙公司要求以押金冲抵违约金的意见，因与合同约定内容不符，一审法院不予采纳。 关于李竑琼主张臻橙公司结清租赁期间的物业费、水、电、气等费用的诉讼请求，因李竑琼未就案涉房屋在租期内水、电、气及物业费的具体金额及实际代付的事实向一审法院提交证据证明，故对李竑琼的前述诉讼请求，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、李竑琼与臻橙公司签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除；二、臻橙公司于判决生效之日起十日内向李竑琼支付租金19958.1元；三、臻橙公司于判决生效之日起十日内向李竑琼支付违约金5552.3元；四、驳回李竑琼的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费351元，由臻橙公司负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审主要争议焦点为：一、案涉房屋租赁合同的解除时间应当如何认定；二、一审法院对违约金金额的确定是否正确，现评判如下： 关于第一个争议焦点。本院认为，臻橙公司与李竑琼签订的案涉合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。在本案中，李竑琼起诉要求解除案涉合同，而臻橙公司主张合同已解除，但本院审查认为，即便如臻橙公司上诉主张其已在2020年2月发函解除合同，但臻橙公司在发函之前即已存在欠付租金的违约行为，案涉合同中“若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还”系对于臻橙公司不履行合同应承担押金不予退还的违约责任的约定，而非就此臻橙公司可以行使任意解除权。故臻橙公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。在本案中，系李竑琼起诉要求解除合同，其理由为臻橙公司欠付租金，其解除的请求具有合同依据和法律依据，一审法院判决案涉合同正确，本院予以确认。 关于第二个争议焦点。臻橙公司上诉提出其不应当支付违约金，本院审查后认为，双方在合同中约定了臻橙公司违约的情况下应当承担违约金，李竑琼按照约定主张违约金具有合同依据。一审中，臻橙公司提出因经营困难请求调低违约金，一审法院充分考虑其提出的理由，已对于其该项意见予以采纳，极大程度调低了违约金金额。但现臻橙公司提出上诉，认为其不应当承担违约金，该项上诉理由明显不能成立，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费262.69元，由成都臻橙酒店管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 锋 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二〇年十一月十八日 书记员 龙春光