四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初5598号 原告：毛一泽，男，1971年11月5日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：蔡洁，四川法雨律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：罗超超，四川法雨律师事务所律师，特别授权。 被告：广安祥亨会华商业管理有限公司，住所地四川省广安市广安区民乐街****。 法定代表人：葛振山。 原告毛一泽诉被告广安祥亨会华商业管理有限公司（以下简称“祥亨会华公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案受理后，本院依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人罗超超到庭参加了诉讼，被告祥亨会华公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告毛一泽向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决被告向原告支付房屋租赁费共计38468.88元（即：自2018年8月27日至2019年8月26日期间租金16028.7元；2019年8月27日至2020年8月26日期间租赁费11220.09元；2020年8月27日至2021年8月26日期间租赁费11220.09元），并支付违约金（违约金自2018年8月27日至2019年8月26日以欠付租金16028.7元为基数按照月利率百分之二计算；自2019年8月27日至2020年8月26日以欠付租金27248.79元按照月利率百分之二计算；自2020年8月27日起以欠付租金38468.88元为基数按照月利率百分之二计算违约金直至全部款项付清之日止）；2.本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。事实及理由：2017年8月27日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，原告到被告处购买了位于广安区××路××号××号××号商铺，面积19.92平方米，计算租金总价款160287元。同日，原被告双方签订了《农合世家商铺租赁合同书》，原告将上述房屋返租给被告，双方就房屋的租期、租金及支付方式、违约责任进行了约定。合同签订后，原告按照约定履行了支付房款义务，被告按照约定应当向原告支付租金38468.88元，但被告一直未向原告支付，原告多次找到被告催收租金，但均未果。为此，原告特根据相关法律之规定，向本院提起诉讼，望支持原告的前列诉讼请求。 被告祥亨会华公司未作答辩。 原告毛一泽围绕诉讼请求向本院提交了《商品房买卖合同》、《农合世家商铺租赁合同书》、缴费收据、委托代理合同、《关于印发〈四川省律师法律服务收费行业指导标准（试行）〉的通知》、四川增值税普通发票等证据材料本院予以采纳。被告祥亨公司经本院传票传唤未到庭应诉，视为放弃抗辩权利。根据当事人提供的证据及陈述意见，结合庭审，本院对本案事实认定如下： 2017年8月27日原告毛一泽从被告处购买了位于广安区××路××号广安××社区××幢××层××房屋一套，用途为商业，建筑面积为19.92平方米，总价为160287元。双方签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》并进行了备案登记。同日，原告毛一泽（甲方）与被告祥亨会华公司（乙方）就上述房屋签订了《农合世家商铺租赁合同书》，约定甲方自愿将购买的位于广安区××路××号××号××号总价款160287元的商铺，租赁给乙方从事商业经营使用管理。具体经营范围和运营管理模式由乙方自主确定。租赁期限为十年，自2016年8月27日起至2026年8月26日；租赁期限内：第一年的年租金按照甲乙双方签订的《广安市商品房买卖合同》约定的总价款8%计算；第二年的年租金按照约定的总价款9%计算；第三年的年租金按照约定的总价款10%计算；第四年至第六年年租金按照约定的总价款7%计算；第七至九年按照约定的总价款8%计算，第十年按照约定的总价款9%计算……第一年的租金由乙方在2017年8月27日一次性支付给甲方，第二至十年的租金由乙方按年支付，并在每年合同签订日后的三个工作日内支付给甲方。若乙方不按照约定交付租金的，除继续缴纳租金外，并按拖欠交租金额日万分之二计算向甲方支付违约金……租赁期间，甲、乙双方在履行合同过程中发生争议，由甲、乙双方协商解决；协商不成时，可向商铺所在地人民法院起诉。若因诉讼发生的诉讼费、差旅费、聘请律师支付的代理费均由违约方承担。庭审中，原告解释房屋实际是原告2016年与被告签订了《广安市商品房买卖合同》及租赁合同，双方约定现支付部分购房款，在重新签订网签备案合同时支付剩余房款，故房屋租赁期限自2016年开始计算。2017年原告与被告重新签订了《广安市商品房买卖合同》及租赁合同，故租赁合同中约定的租期系原合同签订之日即2016年起至2026年止。后，原被告于2019年12月7日签订了《协议书》，约定“因公司资金周转暂时困难，经公司领导研究，租金延期至12月31日前支付，在此期间按租金数额支付2%的月息至还款之日。一旦公司资金好转，将第一时间通知您来取款，租金及利息一起支付。租金金额16028元，应支付日期8月27日”。被告累拖欠租金38468.88元（即：自2018年8月27日至2019年8月26日期间租金16028.7元；2019年8月27日至2020年8月26日期间租赁费11220.09元；2020年8月27日至2021年8月26日期间租赁费11220.09元）。原告遂向本院提起诉讼。原告因此次诉讼，向四川法雨律师事务所支付了案件法律代理费3836元。 本院认为，原、被告签订的《农合世家商铺租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。在原被告双方签订的合同中，明确约定第一年的租金由乙方在2017年8月27日一次性支付给甲方，第二至十年的租金由乙方按年支付，按照合同约定时间的三个工作日内支付给原告，但原告称合同系补签，且第一、二年的租金已经支付，结合实际，故原告主张被告支付的租金38468.88元（即：自2018年8月27日至2019年8月26日期间租金16028.7元；2019年8月27日至2020年8月26日期间租赁费11220.09元；2020年8月27日至2021年8月26日期间租赁费11220.09元），符合合同法约定亦符合法律规定，本院予以支持；合同亦约定若乙方不按照约定交付租金的，除继续缴纳租金外，并按欠缴租金额日万分之二计算违约金，故被告主张的违约金超出双方合同约定，对于超出部分，本院不予以支持。针对于原被告双方签订的协议书，约定了部分租金按照月利率2%的利息，现该利息约定过高，高出法律保护部分，本院不予支持；对于违约金的起算时间，合同并未明确约定第二年至第十年的租金给付时间，结合双方签订合同的时间是2017年8月27日及先交付租金再使用租赁物的市场交易习惯，本院认定第二年至第十年租金交付时间为每年8月30日；原告主张的律师费，有合同约定及委托合同，并出具缴纳律师费的正式发票，故原告对律师代理费的诉讼请求，本院予以支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告广安祥亨会华商业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告毛一泽支付2018年8月27日至2021年8月26日期间的租金共计38468.88元及违约金（违约金以16028元为基数，自2018年8月30日起按年利率15.4%计算至付清之日止，以11220.09元为基数，自2019年8月30日起按每日万分之二计算至付清之日止，以11220.09元为基数，自2020年8月30日起按每日万分之二计算至付清之日止）； 二、被告广安祥亨会华商业管理有限公司向原告支付律师费2938元； 三、驳回原告毛一泽的其他诉讼请求。 本案受理费762元，减半收取381元，案件保全费415元，共计796元，由原告毛一泽负担80元，被告广安祥亨会华商业管理有限公司承担716元，分别向四川省广安市广安区人民法院交纳。 履行给付金钱义务的当事人，未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期 履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  周小波 二〇二〇年十一月三十日 书记员  詹 琳