吉林省大安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0882民初1376号 原告：鄂凯，男，1970年10月29日生，汉族，现住吉林省大安市。 委托诉讼代理人：顾海洋，吉林于晓辉律师事务所律师。 被告：抚顺纵横房地产有限责任公司，住所辽宁省抚顺市经济开发区顺大街**。 法定代表人：陈宜霞，该公司经理。 委托诉讼代理人：宿有贵，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈井秋，吉林陈井秋律师事务所律师。 被告：高速，女，1982年6月25日生，满族，现住吉林省大安市。 原告鄂凯与被告抚顺纵横房地产有限责任公司（抚顺纵横公司）、高速申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理，原告鄂凯及其委托诉讼代理人顾海洋，被告高速，被告抚顺纵横公司委托诉讼代理人宿有贵、陈井秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鄂凯向本院提出诉讼请求：1.依法判令对高速购买的楼房不停止执行，继续对该楼房查封。2.高速申请查封的异议不成立。3.案件受理费由高速、抚顺纵横公司承担。事实理由：鄂凯与抚顺纵横公司因建设施工合同纠纷一案，在诉讼期间鄂凯申请对案涉房屋采取查封措施，高速对案涉房屋以其购买向本院提出查封异议裁定书，经本院审查认为，高速提供《商品房认购协议书》、交款收据，物业费收据、证明二份，能够证实其提供买卖取得房屋所有权的事实存在，能够证实购买房屋后未办理房屋产权过户登记无过错，依法对高速的异议成立，中止本院作出（2019）吉0882财保256号裁定书对案涉房屋的执行。鄂凯对本院作出的（2020）吉0882执异37号执行裁定书，认定的事实缺乏法律及事实依据，在本院查封案涉房屋时，高速和抚顺纵横公司并没有提出任何异议，时隔二年多才提出，原告对高速提供的商品房认购书、交款收据真实性提出质疑，高速要提供证据予以证明协议书的真实性及交款的银行流水予以证明或通过司法鉴定确认其真实性。高速并没有实际使用房屋，如果使用房屋应当提供供暖、供电、供水的票据予以证明，否则，无法认定实际使用的事实。案涉房屋具备办理产权的条件，而高速未办理登记存在过错，高速对案涉房屋不享有物权而是债权。综上所述，本院作出的（2020）吉0882执异34号执行裁定书，异议成立，缺乏事实与法律依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的规定》的规定，依照《民事诉讼法》的相关规定，提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉求。 抚顺纵横公司辩称，案涉房屋在2017年11月7日就已经出售给高速，房屋已经交付，高速已经使用房屋有几年时间，未办理房照原因不在高速，所以不应再查封案涉房屋，应解除查封。 高速辩称，鄂凯的诉讼请求不成立，恳请法庭依法驳回其诉讼请求。一、高速是自然人，在未收到法院查封通知的情况下，不可能知道法院已将自己购买的楼房查封，在我知道该楼房被查封后，立即提出异议，法院经审查被告提出的理由及提交的相关证据后，作出了（2020）吉0882执异37号执行裁定书。该裁定是正确的，符合相关法律及司法解释的规定。二、高速提出执行异议后，向法院提交了购买该楼的交款收据、购楼合同、有线电视入网费、燃气入网费、物业、水电费收据，现在我能够向法庭提交与开发商交易日提款的记录，如果鄂凯对这些证据的真实存有异议，应由鄂凯申请鉴定。三、高速未办理登记手续是否存在过错，不影响法院作出（2020）吉0882执异37号执行裁定书。 经审理查明：在纵横公司诉鄂凯、大安市建亚建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，本院依据该案反诉原告大安市建亚建筑工程有限公司的财产保全申请，于2017年12月19日作出了（2017）吉0882民初985号民事裁定书，裁定查封包括本案案涉房屋在内的共计19处楼房，本院于2018年1月4日在大安市不动产登记中心办理了查封登记。就该案本院于2018年6月29日作出（2017）吉0882民初985号民事判决书，鄂凯与大安市建亚建筑工程有限公司均不服该判决，向吉林省白城市中级人民法院提起上诉，吉林省白城市中级人民法院于2018年9月28日作出（2018）吉08民终1013号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）吉0882民初985号民事判决书，发回本院重审。纵横公司于2019年1月11日向本院提出撤诉申请，本院于2019年1月14日作出（2018）吉0882民初1999号民事裁定书，准许纵横公司撤回起诉。鄂凯于2019年1月14日向本院提出撤诉申请，本院于2019年1月15日作出（2018）吉0882民初1999号之二民事裁定书，裁定准许鄂凯撤回起诉。本院于2019年3月28日作出（2018）吉0882民初1999号之四民事裁定书，裁定驳回大安市建亚建筑工程有限公司的起诉。本院于2019年8月14日作出了（2018）吉0882民初1999号之六民事裁定书，裁定解除了包括本案案涉不动产在内的所有财产的查封，并于2019年8月15日在大安市不动产登记中心办理了解除查封的登记。鄂凯于2019年8月12日向本院提出诉前财产保全申请，申请将位于吉林省大安市长虹小区10号楼的16处楼房予以轮候查封。本院依据鄂凯的上述申请，于2019年8月13日作出了（2019）吉0882财保256号民事裁定书，裁定将纵横公司开发的位于吉林省大安市长虹小区10号楼包括本案案涉房屋1单元901室（以下简称长虹小区901室）在内的共计16处不动产予以轮候查封，本院于2019年8月15日办理上述不动产的查封登记，鄂凯于2019年8月26日向本院提起诉讼，本院于2019年8月28日立案，该案至本案开庭时尚未审结。 2020年5月25日，案外人高速（即本案被告之一）提出异议，称10号楼4单元901室由其于2017年11月7日购买，并付清了全部价款入住至今。本院于2020年6月28日作出了（2020）吉0882执异37号执行裁定：案外人异议成立，中止本院（2019）吉0882财保256号民事裁定中对大安市长虹小区未办理产权登记的10号楼1单元901室住宅楼的执行。 另查明，（1）2017年11月7日《商品房认购协议书》复印件一份，记载高速认购长虹小区10号楼1单元901室房屋，预计建设面积为49.1平方米；价格为每平方米2792.49元、合计价款为13.5万元，办理入户手续时以实测面积为准、多退少补等。 （2）纵横公司出具的收据一枚，记载该公司于2017年11月7日收取高速长虹小区10号楼1单元901室购楼款13.5万元。 （3）丰远物业公司在2017年11月7日向高速收取长虹小区10号楼1单元901室楼道照明20元、二次提水74元、物业费471元、装修垃圾清运费200元、装修保证金1000元、电梯检测费180元、化粪池20元、临时电费200元、有线电视初装费1020元、燃气入网费2200元，总计5385元。 （4）国网吉林省电力有限公司白城供电公司出具的历月电费明细，记载了长虹小区10号楼1单元901室用电户高速在2017年11月至2020年8月的各月用电量和电费金额。 （5）水费收据一份，记载大安市自来水公司在2017年11月7日收取长虹小区10号楼1单元901室用水户高速预购水费100元。 （6）2018年3月16日高速与大安市大地燃气有限公司签订的用气合同和未加盖公章的燃气费收据一份，记载高速在大安市大地燃气有限公司开通燃气并预交长虹小区10号楼1单元901室燃气费220元。 （7）大安市宏达供热有限责任公司机打收据一份，记载2017年11月8日收取长虹小区10号楼1单元901室供热费1301元；大安市宏达供热有限责任公司个人欠费明细记载自2017年-2020年缴纳取暖费明细。 （8）吉林大安农村商业银行股份有限公司存取款业务凭证二份，记载2017年11月7日高速从其母亲高淑娥账户支取存款170,590.19元。 （9）长虹街民主社区证明一份，证明高淑娥与高速是母女关系。 （10）吉林大安农村商业银行股份有限公司出具的蔡玉红存款明细账，记载蔡玉红账户于2017年11月7日收到存款138,690元。 （12）纵横公司长虹小区售楼处工作人员公示牌照片，显示蔡玉红为纵横公司售楼收银员。蔡玉红居民身份证复印件。 （13）城市规划验收合格通知书复印件，记载大安市住房和城乡建设局于2017年3月20日通知：长虹小区三期10栋建设工程，经验收符合城市规划要求。 （14）商品房预售许可证，记载大安市住房和城乡建设局于2015年4月10日准予纵横公司在2015年4月10日至2016年4月10日预售大安市长虹小区三期10栋、14栋、15栋楼房。 （15）建设工程竣工验收备案证，记载大安市长虹小区10栋、14栋、15栋楼房工程已经于2018年2月12日在大安市住房和城乡建设局进行了竣工验收。 （7）2018年8月22日国家税务总局大安市税务局大税通字[2018]6006号《税务事项通知书》，记载：抚顺纵横房地产有限责任公司于2015年3月至2017年10月共欠缴税款1,155,039.91元，限于2018年8月25日前缴纳税款及滞纳金，逾期将依法采取强制执行措施等。 认定上述事实的证据有当事人陈述、判决书、裁定书、商品房认购协议书、物业费明细、电费、水费、许可证、备案证、通知书等。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案的焦点是高速是否具备排除执行的这四个要件。第一，高速与抚顺纵横公司签订的《商品房认购协议书》，虽然鄂凯提出异议，但没有提供证据予以反驳，因此对高速与抚顺纵横公司签订的商品房认购协议书的真实性予以确认。高速提供的商品房认购协议书是2017年11月7日签订的，高速提供的从其母亲账户取款和抚顺纵横公司工作人员收款日期均在2017年11月7日，可以证实高速实际交付购楼款，且签订商品房认购协议书日期在（2017）吉0882民初985号案件查封前。高速提供的物业费收据、取暖费收据、水费、电费收据等可以证明高速交付了全部购楼款并接受了房屋，因高速购买房屋后，案涉房屋被法院持续查封中，不能办理产权过户手续高速自身没有过错。因此高速享有足以排除执行的民事权益。 经本院第十七次审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 驳回鄂凯的诉讼请求。 案件受理费100元，由鄂凯负担，其余2900元退还鄂凯。 审 判 长  张明兢 人民陪审员  史春元 人民陪审员  陈亚秋 二〇二〇年十一月十七日 书 记 员  陈思逊