湖南省石门县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0726民初1414号原告：陈之元，男，1973年5月29日出生，土家族，住湖南省石门县。委托诉讼代理人：伍帅，湖南楚江律师事务所律师。被告：石门县碧岩泉房地产开发有限公司，住所地：湖南省常德市石门县宝峰街道办事处中渡居委会**，统一社会信用代码91430726765641993T。诉讼代表人：李锋。委托诉讼代理人：高仕华，北京盈科（长沙）律师事务所律师。原告陈之元与被告石门县碧岩泉房地产开发有限公司（以下简称碧岩泉公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈之元及其委托诉讼代理人伍帅、碧岩泉公司委托诉讼代理人高仕华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈之元向本院提出诉讼请求：1、确认陈之元对其与碧岩泉公司于2016年1月22日签订的《石门县商品房预售合同》项下债权享有物权期待权并优先受偿；2、本案诉讼费用由碧岩泉公司承担。事实和理由:碧岩泉公司于2013年11月20日、2014年2月16日向陈之元分别借款60万元、30万元。2014年2月15日，碧岩泉公司为保障陈之元借款债权的安全性，与陈之元订立《石门县商品房预售合同》，约定将碧岩泉公司开发建设的鸿博园第1幢12层1206、1207、1208号商品房出售给陈之元，双方成立非典型担保合同。2015年12月7日，陈之元就与碧岩泉公司民间借贷纠纷一案提起诉讼，石门县人民法院于2016年1月20日作出(2015)石民一初宇第286号民事调解书，确定了借款本息及履行期限。因陈之元需要改善居住环境，遂与碧岩泉公司以以物抵债的方式签订《石门县商品房预售合同》，约定陈之元购买碧岩泉公司开发建设的鸿博园第1幢1305、1307号商品房。2016年7月28日，石门县人民法院裁定受理碧岩泉公司破产清算一案。2016年8月10日，石门县人民法院指定碧岩泉公司管理人。2016年8月17日，鸿博园1305、1307号商品房所涉《石门县商品房预售合同》办理备案登记。但碧岩泉公司管理人将上述以物抵债的鸿博园1305、1307号商品房纳入破产财产，并将以物抵债方式清偿的债权计入陈之元债权总额，确认为普通债权。原告认为，依照《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（法释〔2002〕23号）第71条第（五）项规定，特定物买卖中已支付对价的标的物不属于破产财产。以物抵债的鸿博园1305、1307号商品房所涉《石门县商品房预售合同》已办理备案登记，陈之元作为商品房消费者买受人，对《石门县商品房预售合同》项下鸿博园1305、1307号商品房享有物权期待权，依法优先受偿。故提起本案诉讼。碧岩泉公司辩称，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条关于不应认定为债务人财产的规定，案涉鸿博园1305、1307号商品房属于破产财产。陈之元名下已有用于居住的房屋，不属于商品房消费者买受人，陈之元对《石门县商品房预售合同》所涉鸿博园1305、1307号商品房不享有优先权，故请求驳回陈之元的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认，并认定事实如下：2013年11月20日、2014年2月16日，碧岩泉公司分别向陈之元出具了借款金额为60万元、30万元的借款凭证，谢前柱对其中60万元提供保证担保。为保障前述借贷合同的履行，碧岩泉公司（出卖人）与陈之元（买受人）于2014年2月16日签订《石门县商品房预售合同》，约定陈之元购买碧岩泉公司开发建设的鸿博园第1幢12层1206、1207、1208号商品房（预测建筑面积380.65㎡），陈之元于2014年2月16日前支付购房款90万元。2015年12月7日，陈之元就与碧岩泉公司、彭廷科、谢前柱民间借贷纠纷一案向本院提起诉讼。2016年1月20日，本院作出(2015)石民一初宇第286号民事调解书，调解书内容为：碧岩泉公司、彭廷科下欠陈之元借款本金90万元及利息（自2014年9月1日起按年利率24%计算至清偿之日止），于2016年3月20日前偿清；谢前柱对其中借款本金60万元及利息承担连带保证责任；案件诉讼费1.1495万元，陈之元垫付后由碧岩泉公司直接向其支付。2016年1月22日，碧岩泉公司（出卖人）与陈之元（买受人）签订两份《石门县商品房预售合同》，约定：陈之元购买碧岩泉公司开发建设的鸿博园第1幢1305号商品房（预测建筑面积98.71㎡），价款38万；鸿博园第1幢1307号商品房（预测建筑面积103.62㎡），价款39万。2016年1月25日，碧岩泉公司向陈之元开具收到上述购房款的收据（购房款未实际履行，以借款债权77万元抵付）。2016年3月29日，陈之元以碧岩泉公司、彭廷科、谢前柱未履行本院(2015)石民一初宇第286号民事调解书确定的义务为由，向本院申请执行，本院于同日立案受理。2016年7月22日，陈之元受偿了碧岩泉公司执行款0.54万元。2017年4月13日，本院裁定终结申请执行人陈之元与被执行人碧岩泉公司、彭廷科、谢前柱民间借贷纠纷一案本次执行程序。2016年7月28日，本院裁定受理碧岩泉公司破产清算一案。2016年8月10日，本院指定常德市鼎元破产清算事务所有限公司担任碧岩泉公司管理人。至破产受理之日，碧岩泉公司开发建设的鸿博园房地产项目未竣工验收备案。2016年8月17日，陈之元将鸿博园1305、1307号商品房所涉《石门县商品房预售合同》在石门县房地产管理局办理了备案登记。2016年11月20日，陈之元向碧岩泉公司管理人申报债权142.0611万元，其中本金90万元，利息41.1万元，其他10.9611万元。2018年12月24日，碧岩泉公司管理人作出《债权审查通知书》，确认陈之元债权金额为142.0611万元（其中本金90万元，利息41.1万元，其他10.9611万元），债权性质为普通债权。陈之元向碧岩泉公司管理人提出异议称，碧岩泉公司以鸿博园1305、1307号商品房抵偿借款77万元而签订的《石门县商品房预售合同》已备案登记，不属于破产财产，管理人确认的债权金额和性质有误。2019年3月7日，碧岩泉公司第一次债权人会议召开，碧岩泉公司编制的债权表记载陈之元债权尚未确定。同日，本院裁定宣告碧岩泉公司破产。2020年7月14日，碧岩泉公司管理人作出《债权复查通知书》，确认陈之元债权金额为142.0611万元（其中本金90万元，利息41.1万元，其他10.9611万元），债权性质为普通债权。碧岩泉公司管理人将上述确认的陈之元债权情况记载《碧岩泉公司债权表（二）》。2020年9月25日，碧岩泉公司第二次债权人会议以通信非现场方式召开，核查《碧岩泉公司债权表（二）》所涉陈之元等人债权。2020年9月30日，陈之元收到碧岩泉公司管理人送达的会议通知和《碧岩泉公司债权表（二）》。另查明，至本案一审辩论终结时止，案涉鸿博园1305、1307号商品房产权登记的权利人为碧岩泉公司。再查明，2009年3月12日，陈之元取得石房权证楚江字第0×**号房屋所有权证，该住宅房屋坐落于湖南省石门县××街道，建筑面积208.08㎡。本院认为：本案的争议焦点是：一、案涉鸿博园1305、1307号商品房是否属于破产财产；二、陈之元对鸿博园1350、1307号商品房是否享有商品房消费者买受人物权期待权。一、案涉鸿博园1350、1307号商品房是否属于破产财产。陈之元主张其与碧岩泉公司达成了以鸿博园1305、1307号商品房抵偿借款77万元的以物抵债协议后，双方于2016年1月22日签订关于鸿博园1305、1307号商品房的《石门县商品房预售合同》，该预售合同办理了备案登记，依照法释〔2002〕23号《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称《审理破产案件若干问题规定》）第71条第（五）项规定，特定物买卖中已支付对价的标的物不属于破产财产，故鸿博园1305、1307号商品房不属于碧岩泉公司破产财产。碧岩泉公司辩称，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》〔以下简称《破产法司法解释》（二）〕第二条关于不应认定为债务人财产的规定，鸿博园1305、1307号商品房属于破产财产。针对双方当事人的上述争议，本院认为，鸿博园1305、1307号商品房属于碧岩泉公司破产财产，其理由是：首先，从不动产物权变动规则看,在物权法实施后,对于不动产物权变动的认定应一体遵循物权法确立的规则,即物权法第九条第一款之规定“不动产物权的设立、变更,转让和消灭,经依法登记,发生效力:未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”，而对于已经支付了全部购房款但未办理所有权转移登记的房屋,企业破产法等法律并未有特别规定。因此,对其权属的认定应当以登记生效为原则。其次，从法律适用的规则看,虽然《审理破产案件若干问题规定》并未被明文废止,但其系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，《中华人民共和国企业破产法(试行)》已于2007年6月1日废止，针对该部法律所制定的《破产案件若干问题规定》原则上应不再适用。尤其是《中华人民共和国企业破产法》施行后发布的《破产法司法解释（二）》第二条对不应认定为破产财产的情形,作出了不同于《审理破产案件若干问题规定》第七十一条的规定。根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案应适用《破产法司法解释（二）》认定鸿博园1305、1307号商品房是否属于碧岩泉公司破产财产。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”《破产法司法解释（二）》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”因此，在房屋所有权仍登记在出卖人名下而未进行转移登记的情祝下,该房屋仍应当属于出卖人的债务人财产。综上，碧岩泉公司作为鸿博园商住楼房地产项目的开发建设主体，虽与陈之元就买卖鸿博园1305、1307号商品房签订《石门县商品房预售合同》，但在鸿博园1305、1307号商品房未转移登记至陈之元名下的情况下，该房屋应当依法确认为碧岩泉公司的破产财产。二、陈之元对鸿博园1350、1307号商品房是否享有商品房消费者买受人物权期待权和优先权。破产清算是概括性执行程序，应遵从破产程序开始前依据实体法上的有关规范确立的权利顺位。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定:消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(ー)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据上述法律规定，基于生存利益至上的考虑，破产程序中亦对商品房消费者买受人的物权期待权赋予优先权。本案中，陈之元在2009年已有一套建筑面积达208.08㎡，且足以满足其基本居住需要的房屋，陈之元因以物受偿而与碧岩泉公司签订《石门县商品房预售合同》，其购房目的在于实现借款债权，并非为生活、居住需要，故陈之元不属于商品房消费者买受人，对鸿博园1350、1307号商品房不享有商品房消费者买受人物权期待权和优先权。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回陈之元的诉讼请求。本案案件受理费11500元，减半收取5750元，由陈之元负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  曾繁星二〇二〇年十一月二十七日法官助理杨涛书记员郑寒友附法律条文：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。