北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初13120号原告：悦朵（上海）公寓管理服务有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：王海军，总经理。委托诉讼代理人：杨奕林，男，1980年7月18日出生，汉族，该单位职工。被告：关捷，男，1970年10月12日出生，满族，住北京市东城区。原告悦朵（上海）公寓管理服务有限公司与被告关捷合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告悦朵（上海）公寓管理服务有限公司的委托诉讼代理人杨奕林，被告关捷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告悦朵（上海）公寓管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《A.T.Living托管服务合同》于2019年12月31日解除；2、要求被告赔偿原告违约金59168元；3、要求被告支付补偿残值款59168元；4、案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月30日，原、被告就北京市东城区香河园街X号房屋（以下简称涉案房屋）签订《A.T.Living托管服务合同》，托管期限自2018年9月30日至2023年9月29日，基本租金为每月14792元。原告接管涉案房屋后，投入相应设计、装修及家具家电，并于2018年12月将涉案房屋出租，期限自2018年12月20日至2019年12月19日。房屋出租后，原告按合同约定向被告支付了相应租金收益。但租赁合同履行中，被告自行与租客进行交接，并以自住为由更换门锁。2019年12月31日，原告与被告电话沟通中，被告明确否认双方之间的合同关系，致使涉案合同无法继续履行。为维护原告合法权利，故称此诉。被告关捷辩称：被告系涉案房屋产权人，涉案合同系被告之妻于2018年5月30日代被告签订，签订合同前被告知情。被告于2018年9月23日将涉案房屋交予原告，原告于2018年12月20日才将房屋出租。2019年9月19日，原告和租客解除了房屋租赁合同，因原告工作人员未到场，被告与租户进行了交接，并将涉案房屋收回。原告租金仅支付至2019年9月19日，此后未支付。按照合同约定，租户违约的违约金由原、被告按比例分配，经被告多次催缴，原告才将违约金支付被告。签订合同前，原告曾承诺被告交付房屋后十至十五日即可将涉案房屋出租，但实际上原告管理混乱，将涉案房屋委托其他中介出租，与其承诺严重不符。原告确实对涉案房屋进行了装修，因涉案房屋原系精装修，原告仅贴了壁纸，涉案房屋内至今尚有原告的电视、电视柜、沙发、茶几、餐桌、微波炉等物品。但被告向原告交付房屋时，被告的组合柜、穿衣镜、衣架等物品在涉案房屋内，被原告拿走，并更换了门锁。2019年9月19日，被告与租户交接完毕后，又换了门锁，钥匙由被告之妻持有。被告认为原告未尽到合同义务，不同意将涉案房屋再交付原告。同意解除合同，2019年12月31日，确实接到原告工作人员的电话，不同意支付违约金，如果法院认定被告承担违约责任，合同约定的违约责任的违约金标准过高，希望法院予以酌减。不同意向原告支付补偿残值款，同意原告将可移动物品搬离。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年5月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《A.T.Living托管服务合同》（B版），约定乙方拥有标的资产地址为北京市东城区香河园街X号，建筑面积92.52平方米。标的资产权利人为关捷。本合同履行期间内，乙方向甲方让渡标的资产的使用、收益权能，甲方根据前述权能协助提升房屋出租价值，以代替乙方提供的资产的租后维护、协调租赁关系为主的主要管理形式，房屋租赁收益由甲乙双方共享。本合同管理期限自2018年9月30日起至2023年9月29日止。甲方管理标的资产期间，标的资产出租的基本租金归乙方单独所有，溢价租金由甲方与乙方共同享有。基本租金系标的资产的公允市场价，具体数额由甲乙双方协商确定为14792元，基本租金与溢价租金共同构成标的资产对外租赁价格，及实际租金价格=基本租金+溢价租金。溢价租金系在基本租金数额基础上，上浮的租金数额部分。双方共识，溢价租金数额不低于基本租金数额的30%。本条30%标准为双方协商的预设商业条件，不构成必然的保底承诺，溢价租金可依据甲乙双方协商或市场行情等因素的变化而调整。溢价租金大于等于30%部分，甲方享有溢价租金总额的50%，乙方享有溢价租金总额的50%，溢价租金等于30%部分甲方享有溢价租金总额的80%，乙方享有溢价租金的20%，如因价格调整致使溢价租金大不足30%的，甲方享有溢价租金总额的90%，乙方享有溢价租金的10%，不论溢价租金数额发生何种增长或降低，分配比例均按照本条原则处理。甲方管理标的资产期间，由甲方向标的资产实际承租人收取全部租金（数额为实际租金价格）、保证金（押金）等款项。甲方收取前述款项后的10个工作日内，将乙方应得租金部分支付给乙方，保证金（押金）由甲方持有、保管。乙方同意，租客违反租赁合同约定时，乙方的请求权由甲方代为行使，甲方有权主张权利、收取违约金责任之赔偿，乙方的该项授权不可变更、不可撤销。甲方向租客主张的违约赔偿款项，在扣除合理费用后的余额按照甲方30%、乙方70%进行分配。双方认可自乙方与实际承租人达成租赁合同后，每一笔实际租金均由甲方代为收取，甲方收取租金后的10个工作日内将乙方应得租金支付至指定账户。合约期内，标的资产房屋产生的中介费由乙方承担。管理期间内，如房屋进行涉及装修、改造的，装修风格及方案均由甲方出具。乙方认可并接受甲方对标的资产装修改造的标准和规格，不得以不接受该标准和规格为由，单方面解除合同。双方确认，在管理期间内，乙方出资改造添置的装修、装饰等物品均归乙方所有，由甲方出资改造添置的装修、装饰等物品归甲方所有。管理期间，甲方会为标的资产购置新的设备、设施或用具（新配置设施），配置设施的所有权归甲方所有。未经甲方书面同意，乙方不得持有或私自向租客收取包括但不限于租金、保证金、押金、定金、违约金或赔偿金等款项，乙方亦不得私下寻找其他居间方出租标的房屋，否则应视为具有违约行为。资产管理期间，乙方不得擅自解除本合同，乙方违反该条之约定，预备擅自解除或事实擅自解除本合同的，甲方有权随时单方解除合同。资产管理期间，甲方不得擅自解除本合同。甲方延迟支付当期乙方固定收益达20个工作日的，乙方有权随时单方解除合同。解除合同且甲方投入已与标的资产形成附和的，乙方应补偿甲方前期投入费用的残值，具体计算公式如下：补偿残值=未完整履行的管理周期数×基本租金数额。如上述未完整履行的自然年计算数字存在零头的，则小于6个月的按照0.5年计算，大于6个月的按照1年计算。未与标的资产形成附和的甲方投入归甲方所有，由甲方进行处理。因甲方违约导致合同解除的，甲方前期投入均归乙方所有。标的资产返还，已经装修拆除部分不恢复原状，新配置设施替换前的乙方设施不再返还，乙方认可其提供的固有装修的老化折旧，甲方可对甲方自行配置的资产进行相关处理。甲方为标的资产安装智能锁的，返还标的资产时仅需向乙方提供智能密码锁密码。乙方违反本合同相关约定的，除应承担相应继续履行、解除合同、清算款项等义务外，还应向甲方支付违约金，违约金计算方法为：违约金=未完整履行的管理周期数×基本租金数额。如上述未完整履行的管理周期数字存在零头的，则小于6个月的按照0.5年计算，大于6个月的按照1年计算。庭审中，原告表示，合同签订后，其于2018年12月将涉案房屋出租给租客，租客承租期间应为2018年12月20日至2019年12月19日，原告按约定向被告支付了相应租金收益，租客已支付租金至2019年9月19日。后租客因支付能力不足提出提前退租。另，租客尚有押金16000元在原告处，折抵违约金，原告按16000元的百分之七十向被告支付了11200元。被告表示认可原告于2018年12月将涉案房屋出租给租客，认可租客支付租金至2019年9月19日的租金，认可收到租客违约金11200元。但被告认为原告直至2019年10月21日才向被告支付租客的违约金，违约金也是租金的一部分，应按合同约定的期限支付，原告逾期支付违约金超过20天，违反了合同约定。对此原告表示，违约金不属于合同中约定的“固定收益”，原告不存在违约行为。另，原告表示因租客提前搬走，被告自行与租客进行了房屋交接。房屋交接后，因被告擅自更换门锁，导致原告无法进入涉案房屋。2019年12月31日，原告与被告电话沟通中，被告明确否认双方之间的合同关系，致使涉案合同无法继续履行，对此，原告提交电话录音证据加以佐证，被告亦认可其确实于2019年12月31日接到原告工作人员电话，电话内容与原告提交电话录音文件内容大致一致。被告表示，原告疏于管理涉案房屋，在托管期间没有尽到其应尽的义务，租客退房时联系不上原告，被告遂于2019年9月19日与租客进行了交接，并将涉案房屋收回，被告现自住于涉案房屋。原告称其接管涉案房屋后，投入相应设计、装修及家具家电，现被告违约导致合同无法继续履行，要求被告支付违约金及补偿残值款，原告称其实际损失包括：前期软装、硬装装修投入，拿房的中介费、工作人员奖金、设计人员设计性成本支出、每个月1500元的预期收益损失。被告表示不同意支付违约金，也不同意向原告支付补偿残值款，但同意原告将其在涉案房屋内的可移动物品搬走。诉讼中，本院组织双方当事人对涉案房屋内的物品进行交接，但因双方就涉案房屋内的物品状况存在争议，导致交接未完成。经本院询问，原、被告签订合同时并未就涉案房屋进行书面交接，无任何交接手续，对于涉案房屋交接时的物品状态均无法举证。对此，原告表示不再要求返还涉案房屋内的物品。本院认为：本案中，原告与被告于2018年5月30日签订的《A.T.Living托管服务合同》（B版）系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方均应按约定全面履行各自义务。在合同履行期间，被告于2019年9月19日与租客进行了交接，并将涉案房屋收回自住，且被告在2019年12月31日与原告的电话沟通中，明确否认双方之间的合同关系，致使涉案合同无法继续履行，现原告要求确认原、被告签订的《A.T.Living托管服务合同》于2019年12月31日解除，本院对此不持异议。本案因被告违约导致合同提前解除，被告理应承担违约责任，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的实质系用于弥补当事人因对方的违约行为而遭受的损失。鉴于被告提出合同约定的违约金标准过高，要求法院予以酌减，本院综合考虑被告违约程度、原告的实际损失等情况酌情予以确定。对于原告主张的补偿残值款，合同约定解除合同且原告投入已与标的资产形成附和的，被告应补偿原告前期投入费用的残值，鉴于原告确对涉案房屋进行了一定程度的装修，现因被告原因导致合同提前解除，被告应予以赔偿。关于赔偿数额，考虑到涉案房屋内的装修及设施存在自然损耗，且双方无法确认涉案房屋交付原告时的实际状况，原告亦未就其实际装修损失提供证据予以佐证，故本院将结合双方当事人陈述，按照公平原则对补偿残值款予以酌定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条规定，判决如下：一、确认原告悦朵（上海）公寓管理服务有限公司与被告关捷于2018年5月30日签订的《A.T.Living托管服务合同》（B版）于2019年12月31日解除；二、被告关捷于本判决生效后七日内向原告悦朵（上海）公寓管理服务有限公司支付违约金14792元；三、被告关捷于本判决生效后七日内向原告悦朵（上海）公寓管理服务有限公司支付补偿残值款20000元；四、驳回原告悦朵（上海）公寓管理服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1333元，由原告悦朵（上海）公寓管理服务有限公司负担998元（已交纳），被告关捷负担335元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李晓彤二〇二〇年十一月十日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟