广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初33258号原告：广州祈乐源物业管理有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道****。法定代表人：刘伴浓，职务经理。委托诉讼代理人：赵少伟，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉慧，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被告：江业非，男，1958年1月22日出生，汉族，住广州市。委托诉讼代理人：杨天奇，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告广州祈乐源物业管理有限公司诉被告江业非物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄嘉慧，被告委托诉讼代理人杨天奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告立即向原告一次性支付广州市越秀区白云路50号xxxx房自2019年7月1日到2020年8月31日的管理费2328.69元。事实和理由：广州市越秀区辉煌大厦小区位于广州市越秀区白云路46、48、50号，辉煌大厦业委会于2016年3月11日取得广州市越秀区人民政府白云街道办事处（以下简称白云街道办）的备案，正式成立。辉煌大厦业委会于2016年11月正式接管小区，从2016年11月1日起至2019年6月30日，根据业主大会决议实行业主自治，自行管理。原告在2019年7月1日开始全面接管涉案小区。2019年8月16日，原告与辉煌大厦业委会签订《物业服务管理合同》，由原告为涉案小区提供物业管理服务，住宅商品房按每月每平方米1.5元收取管理费，管理费用每双月20日前支付上月及本月管理费或其他费用等。之后该合同提交业主大会表决确认合法有效，并且已于2020年1月10日获双过半通过。被告恶意拖欠管理费，应当承担违约责任。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1.辉煌大厦业委会与原告签订的物业服务合同及补充协议没有经过业主大会有效授权，应属无效。辉煌大厦业委会作出改变管理模式的公告是依据辉煌大厦管理方案第八条，该条已经被法院以（2020）粤0104民初1098号民事判决书予以撤销，故改变管理模式的公告应属无效。业委会召开业主大会从未将改变管理模式和签订物业服务合同作为决议项提出，实际上业委会没有得到业主大会的授权。业委会召开的2019年临时业主大会要求确认物业服务合同合法有效，因其表决形式违法，白云街道办已经责令其变更会议形式，采用电子投票方式重新表决，因此原告向被告收取物业管理费及违约金没有依据。2.被告没有收到原告及业委会除本案诉讼材料外的任何书面催缴费用文件，根据法律规定，书面催收是提起诉讼的前置程序，原告没有经过前置程序，没有起诉资格，且原告在本案中没有提供任何证据证明其已经实际提供物业服务，退一步讲，即使最后法院认定原告提供了相应物业服务，原告也没有举证证明其提供的物业服务达到合同约定的二级服务标准。因此原告主张的物业管理费至少应减半收取。3.被告拒交物业管理费是行使先履行抗辩权，原告违约在先，没有提供相应的物业服务，收取被告违约金没有任何依据。经审理查明：广州市越秀区白云路50号xxxx房，建筑面积为110.89平方米，规划用途住宅，房屋产权登记在被告、江骏豪名下，为共同共有。2019年8月16日，原告（乙方）与辉煌大厦业主委员会（甲方）签订《物业服务管理合同》，写明：甲方将辉煌大厦小区委托乙方进行物业管理，小区座落越秀区白云路46、48、50号及东华南路149号、151号；物业服务期限为2年，从2019年8月16日至2021年8月15日；本物业的管理费住宅商品房按每月每平方米1.5元收取，管理费及其他费用每双月（如2、4、6月等）20日前支付上月及本月的管理费及其他费用；业主和物业使用人逾期交纳管理费及其他费用的，从逾期之日起，按每天应交而未交款项的3%交纳违约金；甲方在2019年8月20日前与乙方办理好管理权相关移交手续；第三十五条、关于交接过渡期间管理费及其他费用处理，鉴于小区管理费或其他费用按每两个月收取一次，为了统一管理、交接顺利及收费，小区的管理费及其他费用原则2019年10月31日前的由甲方收取，2019年11月1日后由乙方收取；但是对于在2019年10月31日前尚未向甲方支付2019年7月至10月期间管理费及其他费用的业主，则从2019年11月1日起其拖欠的交接过渡期间2019年7月至10月的管理费及其他费用由乙方一并收取，乙方有权直接向拖欠管理费的业主收取2019年7月1日起的管理费及其他费用，管理费及其他费用标准按本合同约定执行等。2020年9月17日，原告将上述《物业服务管理合同》提交广州市越秀区房屋管理局办理备案，备案号为：越房物合备[2020]第2006号。2019年8月19日，辉煌大厦业主委员会向全体业主发出《关于召开2019年临时业主大会的通知》，决定按动议业主的要求采用书面征求意见形式召开2019年临时业主大会，表决4个议题：3、确认业委会与原告签订的《物业服务管理合同》合法有效等。2019年8月22日，白云街道办向辉煌大会业主委员会发出《责令改正通知书》，写明：鉴于你小区已经建立电子投票数据库，我街根据《广州市业主决策电子投票规则》第四条、第二十六条、《广州市物业管理暂行办法》第五条等规定，责令你会于30日内变更业主大会会议形式，采用电子投票形式召开本次业主大会临时会议等。2019年11月20日，白云街道办向辉煌大厦全体业主发出《关于拟召开辉煌大厦业主大会临时会议的通知》，拟召开业主大会临时会议，由业主大会对解散辉煌大厦业主委员会进行表决等。2020年1月10日，辉煌大厦业主大会向辉煌大厦全体业主出具《关于2019年临时业主大会会议决定三的公告》，写明：根据20%业主的动议及要求，我会根据《广州市物业管理暂行办法》的有关规定，组织召开了2019年临时业主大会表决四个议题，2019年临时业主大会议题三“同意确认业委会与广州祁乐源物业管理有限公司签订的《物业服务管理合同合法有效》”的表决结果于2019年12月10日至2020年1月9日期间在本小区显著位置进行了公示，公示期间未收到业主对表决结果的异议，现将2019年临时业主大会会议作出的决定公告如下：一、依法表决通过“同意确认业委会与广州祁乐源物业管理有限公司签订的《物业服务管理合同》合法有效”。该公告附有2019年12月10日的辉煌大厦小区临时业主大会表决结果统计表三，列明：投同意票的人数530（人/户），占业主总人数的百分比为89.98%，专有部分面积61757.49平方米，占总建筑面积的百分比为90.73%。2020年1月17日，辉煌大厦业主委员会向广州铁路运输法院起诉白云街道办，要求确认白云街道办2020年1月16日作出的《白云街道办关于召开辉煌大厦业主大会临时会议的通知》违法等。广州铁路运输法院于2020年7月20日作出（2020）粤7101行政995号行政裁定书，认为白云街道办以辉煌大厦业委会未采用电子投票方式召开业主大会为由，发布组织召开业主大会临时会议的涉案通知，尚处于业主大会的召集阶段，并不发生改变权利义务状态的法律效果，该通知召集行为属于行政指导，依法不属于人民法院行政诉讼的受案范围等，裁定：驳回辉煌大厦业主委员会的起诉等。2020年7月9日，深圳市越翔房地产开发有限公司向本院起诉辉煌大厦业主委员会业主撤销权纠纷一案，要求撤销辉煌大厦业主委员会召开的2019年临时业主大会的全部决定。本院于2020年11月9日作出（2020）粤0104民初30570号民事判决书，判决：驳回深圳市越翔房地产开发有限公司的诉讼请求。庭审中，原告提交如下证据：1、辉煌大厦业主委员会于2020年11月10日出具的情况说明，写明：小区从2019年7月1日开始由原告全面管理，提供的服务有安防巡逻、清洁、工程维修，公共设施维护及协助业主处理某些物业问题等，原告每月通过公众号、公告栏公布辉煌大厦收支情况，业委会实行监督等。2、2019年9月1日，原告与广州市著声电梯工程有限公司签订的《电梯日常维护保养合同》，委托对方对辉煌大厦9台电梯进行维护，期限从2019年9月1日至2020年8月31日止。3、原告与广州市越秀区白云街环境卫生服务队签订《协议书》，委托对方负责辉煌大厦居民住户生活垃圾清运工作，期限从2019年10月1日至2020年9月30日。4、原告与中国移动通信集团广东有限公司广州分公司签订《关于辉煌大厦移动通信室内覆盖基站的续约合同》及补充协议，同意对方在辉煌大厦设置移动通信基站及配套设施，合同期自2020年1月1日至2022年11月30日止。5、辉煌大厦从2019年7月至2020年9月每月的收支情况汇总表。6、原告员工名册（辉煌大厦）。7、原告缴纳辉煌大厦水电费、电梯维保费、垃圾清运费等费用的发票若干。被告对证据1不予确认，业委会与原告有利害关系，其出具的说明证明力低；对证据2-4没有异议；对证据5真实性不予确认，汇总表为原告单方制作，没有证明其对汇总表已经进行公示；对证据6真实性不予确认，为原告单方制作；对证据7真实性无异议，部分费用的产生时间在2020年1月之后，与原告主张的物业服务期间不一致。本院认为：原告与辉煌大厦业主委员会签订《物业服务管理合同》后，辉煌大厦业主委员会通过向大厦业主书面征求意见的形式召开2019年临时业主大会对“确认《物业服务管理合同》合法有效”事项表决予以通过。故物业服务管理合同是双方当事人的真实意思表示，对原告及小区业主具有约束力。上述合同写明自2019年11月1日起商品房住宅业主应按每月每平方米1.5元向原告交纳管理费，在2019年7月至10月交接过渡期间的管理费亦由辉煌大厦业主委员会授权原告按照上述标准收取。原告提供了辉煌大厦业主委员会出具的情况说明、电梯日常维护保养合同、协议书、大厦收支情况汇总表等证据证明其对涉案小区提供了物业管理服务。被告作为小区业主，享受了原告提供的物业服务，根据公平原则，其理应按照合同约定向原告支付从2019年7月1日至2020年8月31日止的管理费，故原告要求被告支付该期间管理费2328.69元合法，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《物业管理条例》第七条规定，判决如下：于本判决生效之日起十日内，被告江业非向原告广州祈乐源物业管理有限公司支付广州市越秀区白云路50号xxxx房自2019年7月1日到2020年8月31日的管理费2328.69元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告江业非负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 李 博二〇二〇年十一月十八日书记员 梁惠敏