北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初11552号原告：杜为，男，1971年9月10日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：盛涛，北京市开创律师事务所律师。被告：刘志，男，1987年7月26日出生，汉族，中国建设银行洋桥支行职员，住北京市丰台区。原告杜为与被告刘志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜为的委托诉讼代理人盛涛，被告刘志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜为向本院提出如下诉讼请求：1.被告将位于北京市丰台区三星庄园1号院1号楼房屋腾退返还与原告；2.被告向原告支付逾期支付租金的违约金20833元；3.被告赔偿原告相应房屋空置期损失（自2020年1月1日起至实际腾退返还房屋之日止）；4.被告支付原告垫付的电费610.27元及水费129.2元；5.诉讼费由被告负担。事实理由如下：原、被告于2018年7月30日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2018年9月1日起至2021年9月1日止，租金年付25万元，被告需提前一个月支付下一年房租。后被告未按合同约定支付房租，原告于2020年1月3日根据租赁合同约定的解除权条款，解除了合同，并通知了被告，给予其7天时间腾退返还房屋，但被告未予返还，致使房屋空置给原告造成损失，故提起本案诉讼。刘志辩称：承租房屋属实。2019年想变更租金支付方式为季付，我们一直想和对方沟通，原告说可以疫情过后再协商。没有及时支付租金的理由是其一，当时报的面积是333平方米，有物业费和取暖费，但是经过实际测量只有178平方米；其二，原告存在合同欺诈，合同写的是原告具有居住权和所有权，但承租期间有法院的人和原告的亲戚都告诉我房屋不是原告本人的，我向原告要房本，原告一直没有交给我。我想我要是把租金交给原告，真正的房主来找我要我就没法处理了。2019年年底，我的合伙人想入股，需要原告的房本，原告再次予以拒绝。当时说给我们一个缓冲期，后面再谈此事，原告始终未能出示房屋的合法证明，确实影响我方的使用，我们没有合法房屋手续，也没有注册公司，之前原告说能给注册，但是也没有注册。疫情期间，房屋更是无法使用。我方装修花费了75万元，投入非常大，原告应赔偿我方的损失，我方才能腾退。如果原告不是房主，则无权要求我方腾退。双方围绕诉讼请求提交证据，根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月30日，杜为（出租人、甲方）与刘志（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方保证向乙方出租的房屋系本人拥有完全所有权和使用权，乙方确保了解该房屋全貌并以现状为准；出租房屋位于丰台区马家堡东路三星庄1号院1号楼2层，房屋租赁期限自2018年9月1日至2021年9月1日止；租金每年25万元，租金支付方式年付；租金支付日期2018年8月1日；甲方承诺给与乙方一个月的免租期，即2018年8月1日至2018年8月31日止；乙方需提前一个月支付下一年房租；租赁期间，乙方因正常之需要的水电费、电话费、有线电视费、网络使用费等均由乙方承担；第十条装修条款：（一）租赁期内，如乙方需对房屋进行装修，应征得甲方的书面同意，（二）甲方书面同意乙方装修房屋的，租赁合同解除时，应保持屋内现状、不得拆除已有设施；第十一条：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达十日的……；第十二条：违约责任：（一）……乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金。经查，该合同第十二条第（一）约定中有笔误一处：“乙方有第十条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金”应为“第十一条第四款”。上述合同签订后，杜为交付了房屋，刘志按约定支付了第一年房屋租金。2019年9月，刘志支付了9月、10月、11月房屋租金，杜为表示同意三个月支付一次房屋租金，刘志应于2019年11月支付2019年12月、2020年1月、2月三个月的租金，但刘志仅支付了1个月即2019年12月的房屋租金，后刘志于2019年12月1日在租赁合同背面书写《欠条》载明“刘志欠杜为42500元房租，于2019年12月31日前还清”，但刘志未于承诺日期前支付租金。2020年1月3日，杜为在涉案房屋处张贴《解除租赁合同通知书》，告知刘志依据租赁合同第十一条第四款约定，其方依法解除合同，限7日内迁出该房屋。2020年1月11日，杜为将涉案房屋上锁。后杜为提起本案诉讼。2020年9月3日，双方签订《协议》，约定刘志腾房事宜。2020年9月13日，刘志将涉案房屋腾退返还与杜为。庭审中，杜为称其方垫付了刘志承租涉案房屋期间的水、电费，但未提交水、电费发票，另杜为缴纳的是整栋房屋的水电费，刘志仅承租部分房屋，刘志承租部分的水电费无法从全部电费中清晰剥离，故杜为按2020年11月刘志支付的水、电费数额主张。庭审中，关于房屋产权问题，杜为向本院提交其姐杜某（乙方）与北京恒鑫房地产开发有限公司（甲方）签订的《房屋买卖合同》复印件，载明甲方同意将涉案丰台区三星庄园1号楼（一号院）876.87平方米房屋出售给乙方，成交价为一千三百万元。杜为称房屋买卖合同原件在抵押权人处，无法向本院出示。庭审中，本院致函北京市规划和自然资源委员会丰台分局，查询涉案房屋规划及预售登记信息，答复为“来函描述位置核发过《建设工程规划许可证》（2003规（丰）建字0025号）”，并随函附建设工程规划许可证附件、附图；另答复丰台区三星庄园1号院1号楼无房屋登记信息。庭审中，杜为申请姐姐杜某出庭作证。证人杜某陈述，涉案房屋合同系杜某签订，但实际系杜某与杜为共同购买，其委托杜为出租涉案房屋，知晓涉案房屋出租与他人经营健身房。庭审中，刘志提交2020年3月与杜某儿子的电话录音一份，称此人于房屋承租期间找过刘志，要收回房屋，其曾将情况告知杜为，杜为称无需理会，有事情由杜为出面处理，此事并未影响刘志的经营，但让其对杜为是否享有出租权利产生质疑。杜为称录音时间在向刘志发出解除函之后，双方合同已经解除。庭审中，刘志称其于2019年12月1日书写欠条，承诺于2019年12月31日前支付租金，逾期支付租金的起算时间应自2020年1月1日起算，杜为无权于2020年1月3日迳行解除合同，当时其还想继续承租，但杜为2020年1月3日就让其腾退，其想继续协商，杜为予以拒绝。杜为对此不予认可，称刘志支付租金的时间早已届至，只是给予刘志一定的宽限期，其方有权依据合同约定行使解除权。庭审中，关于2020年1月11日，杜为将涉案房屋上锁一事，杜为称锁门后，其方一直催促刘志搬离腾空房屋，后刘志屡次从房屋处搬走电脑等物品，杜为均予以配合，未予阻拦，是刘志拖延腾退房屋给其造成损失。刘志对此不予认可，称杜为张贴解除通知书后，其经营的健身房一直赔钱，无力支付租金，没有继续承租意向；杜为强制上锁收回房屋没有催促刘志搬离，任由损失扩大，直至收到起诉材料，刘志才知晓情况；刘志并未拖延搬离，系因其母患病、新冠疫情等因素，客观上无法腾退，其于小区解封后2020年6月10日联系杜为协商清理事宜，杜为至2020年9月3日才予以明确回复，刘志立即配合签署协议，腾退返还房屋。庭审中，经询问，杜为表示刘志腾退返还房屋所留物品及装修等，其方同意折抵7000元。本院认为：涉案房屋核发过建设工程规划许可证，有规划手续，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的相关规定，合同应属合法有效。关于合同解除及违约金支付问题，合同中并未约定具体的面积数值，刘志辩称面积缩水，本院不予采纳。刘志所述曾有人告知其杜为无权出租房屋，并未影响其经营，且认可杜为曾表示有问题由其出面处理，另涉案房屋购买人杜某出庭确认杜为有权出租房屋，故本院对刘志辩称担忧向杜为支付租金有风险之意见不予采纳。合同履行过程中，双方协商一致，将租金支付变更为3个月支付，刘志应按约定于2019年11月支付下3个月房屋租金。刘志出具的于2019年12月31日前付清租金的欠条系其单方承诺，后续未再支付租金，另结合刘志庭审中关于健身房赔钱，其已无承租意向的陈述，本院认为刘志未足额支付租金构成违约，符合合同约定的解除条件，杜为有权依据合同约定解除合同，刘志应按合同约定支付1个月租金作为违约金。杜为同意对刘志腾退房屋后遗留的物品折价7000元，本院不持异议，此部分折抵数额从违约金中予以抵扣。关于房屋腾退事宜，双方于庭审中已办理完毕房屋腾退，本院就此项诉讼请求不再予以判决。关于水电费一节，杜为未能明确刘志承租房屋面积产生的水电费数额，故本院对其此项诉讼请求不予支持。关于房屋空置损失，虽然杜为于2020年1月11日将涉案房屋上锁，刘志未在涉案房屋处继续经营，但据已查明的事实，在杜为张贴解除合同通知时，刘志已知晓杜为解除合同的意愿，在本院送达起诉材料、开庭过程中，刘志陈述其方承租涉案房屋，装修等投入费用很大，主张杜为应对其方损失予以赔偿后才可腾退。杜为已起诉主张腾退房屋，从张贴解除合同至双方办理腾退，历时9个月，除却新冠疫情因素，刘志作为违约方，怠于配合腾退房屋，应当赔偿房屋空置期间损失。本院综合考虑合同履行情况，违约原因，双方诉讼争议及新冠疫情因素，对房屋空置损失予以酌定为3个月租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、刘志于本判决生效之日起七日内向杜为支付逾期支付租金违约金13833元（7000元物品折价款从违约金20833元中抵扣）；二、刘志于本判决生效之日起七日内向杜为赔偿房屋空置损失62499元；三、驳回杜为的其他诉讼请求。案件受理费170元，由刘志负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 郑 阳二〇二〇年十一月十六日书记员 王奕文