贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0522民初5395号 原告：中国农业银行股份有限公司黔西县支行，住所地贵州省黔西县城关镇水西大道**。 负责人：瞿正平，系支行行长。 委托代理人：黄竹娜，女，特别授权代理。 被告：胡俊，男，1995年11月28日生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省毕节市黔西县。 被告：贵州齐胜房地产开发有限公司，住，住所地贵州省黔西县城南村黔洪路**/div> 法定代表人：朱俊。 原告中国农业银行股份有限公司黔西县支行（以下简称农业银行黔西支行）与被告胡俊、贵州齐胜房地产开发有限公司（以下简称齐胜地产）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马渊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告农业银行黔西支行的委托代理人黄竹娜、被告胡俊到庭参加了诉讼，被告齐胜地产经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农业银行黔西支行诉称：2015年1月23日，原告与被告齐胜地产签订了《一手房贷款业务银企合作协议》，约定原告为被告齐胜地产的购房人提供购房贷款，被告齐胜地产为购房借款提供连带责任保证担保。被告胡俊为购买被告齐胜地产开发的位于黔西县住房，胡俊以该房屋作为抵押物，向原告申请购房贷款82000.00元。2016年3月23日被告胡俊、齐胜地产与原告签订了《个人购房担保借款合同》，约定原告向被告胡俊发放贷款82000.00元，期限为20年，借款利率为基准利率下浮10%，还款方式为等额本息还款，约定被告齐胜地产为该借款提供阶段性连带责任保证担保。各方按照约定于2014年3月31日办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记证号：黔西房预城关镇字第××号。合同签订后，原告依约于2016年4月7日向被告胡俊发放了贷款。贷款发放后至2015年9月，借款人还款正常，自2019年1月至今被告胡俊一直未能按照约定足额、按时归还贷款本息，截止2020年6月28日，尚欠原告借款本金73800.39元，欠利息3895.24元、罚息138.86元、复利150.09元，本息合计77984.58元。经原告多次催收，被告仍不履行还款义务，其行为已构成违约。根据借款合同和合作协议的约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放贷款本息，提前行使担保物权，被告齐胜地产承担连带保证责任担保。为维护自身的合法权益，原告特诉至法院，请求判决：一、被告胡俊偿还原告借款本息73800.39元，以及按照合同约定计算至实际还清之日为止所欠的利息、罚息、复利、违约金；二、判令原告对胡俊的借款抵押物享有优先受偿权；三、判令被告齐胜地产对被告胡俊所欠债务承担连带责任保证担保；四、案件受理费由被告负担。 原告农业银行黔西支行为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据： 1、营业执照、法人身份证明复印件一份，证明诉讼主体适格； 2、被告身份证、户口册复印件一份，证明被告胡俊的身份情况； 3、借款申请、个人购房担保借款合同、借款凭证、预告登记各一份，证明被告胡俊与原告订立借款合同，向原告借款82000.00元，原告已按约定向被告胡俊支付借款的客观事实； 4、一手房贷款业务银企合作协议、被告齐胜地产营业执照各一份，证明被告齐胜地产应按合同约定承担连带担保责任。 对原告农业银行黔西支行提交的上述证据，经被告胡俊质证，对其真实性、合法性和关联性无异议。 被告胡俊辩称：我方所购房屋尚未办理不动产权利证书，对原告的诉请，目前我经济困难，希望免除罚息。 被告胡俊未向法庭提交证据。 被告贵州齐胜房地产开发有限公司未作答辩，也未向法庭提交证据。 原告农业银行黔西支行提交的上述证据，其来源合法，内容真实，与本案事实相关，本案依法予以采信。 经审理查明：2015年1月23日，原告与被告齐胜地产签订了《一手房贷款业务银企合作协议》，约定原告为被告齐胜地产开发的茨园路综合批发农贸市场项目购房人提供购房贷款，同时约定被告齐胜地产在购房人取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续前对购房贷款提供连带责任保证担保。被告胡俊因购买被告齐胜地产开发的黔西县原城关镇茨园路综合批发农贸市场3-4-4-1号住房需要，于2016年3月22日以该所购房屋为抵押物向原告申请购房贷款82000.00元，原、被告三方于同日签订《个人购房担保借款合同》，约定原告向被告胡俊发放贷款82000.00元，期限为20年，借款利率为基准利率下浮10%（遇基准利率调整的，自调整后的次年1月1日调整），还款方式为等额本息还款。合同第11.1条约定被告胡俊未按约定期限归还借款本金的，原告对逾期借款从逾期之日起在借款利率基础上加收50%的罚息。合同第11.3条约定对借款期内产生的应付未付利息（含逾期罚息），在借款期内按借款利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利。合同第11.4条约定被告胡俊未按约定按期足额偿还借款的，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行驶担保权。该合同第31条和《一手房贷款业务银企合作协议》第6.3.1条约定被告齐胜地产为该借款提供阶段性连带责任保证担保，担保期限为货款发放之日起，至案涉房屋取得房地产权利证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止。后双方于2016年3月31日办理了预购商品房抵押权预告登记（黔西房预城关镇字第××号）。合同签订后，原告于2016年4月7日向被告胡俊发放了贷款（借款期限为2016年4月7日至2036年4月6日）。借款后，被告胡俊正常还款至2018年12月，从2019年1月起未正常还款，仅于2019年6月19日偿还4期贷款，后就一直未予还款，截止2020年11月3日，尚欠原告借款本金73800.39元，欠付利息4971.35元、罚息234.56元、复利251.01元，合计79257.31元。在庭审中，原告请求将利息、罚息、复利计算至2020年11月3日。 本院认为：本案系金融借款合同纠纷，受《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的调整。《个人购房担保借款合同》、《一手房贷款业务银企合作协议》是各方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，各方均应按照合同的约定履行相应的义务。合同签订后，原告农业银行黔西支行已将借款汇入双方指定的银行账户，其出借义务已履行完毕，借款人从2019年1月起未按合同约定按时足额履行还本付息义务，已构成违约，依双方合同约定，原告有权提前收回贷款，故对原告要求被告胡俊偿还借款本金及利息、罚息、复利的请求，依法应予支持。因中国人民银行于2019年8月20日起不再发布基准贷款利率，而是授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率，故之后利息、罚息、复利的计算标准应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率以合同约定方式进行套转。被告齐胜地产与原告签订了《一手房贷款业务银企合作协议》，也在《个人购房担保借款合同》上作为保证人署名盖章，并对保证方式及保证责任免除条件进行了约定，现保证责任免除条件未成就，故对原告要求被告齐胜地产承担连带责任保证的请求，依法予以支持。被告胡俊用案涉预售房屋向原告申请抵押贷款，双方办理抵押权预告登记，故对原告要求对案涉房屋享有优先受偿权的请求，依法予以支持。被告齐胜地产经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，所产生的不利后果应由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告胡俊于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司黔西县支行借款本金73800.39元及截止2020年11月3日的利息、罚息、复利5456.92元，两项合计79257.31元。之后的利息以尚欠借款本金为基数，按上一年度全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的90%予以计算；罚息以逾期本金为基数，按前述实际贷款利率的50%计算；复利以逾期利息及罚息为基数，在借款期限届满前按前述实际贷款利率计算，届满后按实际贷款利率的150%计算，至清偿完毕之日止； 二、被告贵州齐胜房地产开发有限公司在案涉黔西县原城关镇茨园路综合批发农贸市场3-4-4-1号房屋办理房地产权利证书，并办妥以原告中国农业银行股份有限公司黔西县支行为抵押权人的抵押登记手续前对第一条确定的款项承担连带清偿责任； 三、原告中国农业银行股份有限公司黔西县支行对案涉黔西县原城关镇茨园路综合批发农贸市场3-4-4-1号抵押房屋折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。 案件受理费875.00元，由被告胡俊负担。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决书指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及含上诉状的电子档光盘，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 审判员  马渊 二〇二〇年十一月六日 书记员  刘雄