成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初1748号 原告：成都蓝润航瑞置业有限公司，住所地：成都市温江区鸡鸣路********。 法定代表人：范叶，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘婧涵，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理。 被告：余疆，男，汉族，1987年5月19日出生，住重庆市丰都县。 成都蓝润航瑞置业有限公司（以下简称“蓝润公司”）与余疆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日立案后，根据最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》关于完善简易程序规则的意见，适用简易程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。蓝润公司委托诉讼代理人刘婧涵到庭参加诉讼，余疆经本院公告传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 蓝润公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告签订的商品房买卖合同及其附件、补充协议已于2020年3月23日解除；2．请求判令被告协助原告办理撤销商品房买卖合同登记、备案的相关手续，包括但不限于撤销网签手续，撤销商品房买卖合同备案登记（备案号：272129号）、预告登记（预告登记号：成房预中心城区字第0××9号）。判令被告向原告支付逾期办理前述手续的违约金暂计1411.2元（以441000元为基数，按照每日万分之四（即176.4元／日）的标准，从2020年4月3日起计算至全部手续办理完毕之日止，违约金暂计至2020年4月10日）；3．请求判令被告向原告支付因被告违约导致合同解除的违约金88200元；4．请求判令被告承担原告所支付的律师费15000元；5．判令原告主张的第二至第四项所判决确认的款项从被告支付的购房款中直接抵销；6．请求判令被告承担本案诉讼费、保全费等诉讼费用。事实和理由：余疆于2016年5月5日与蓝润公司签订《商品房买卖合同》及其附件、补充协议等买卖法律文件，由余疆购买蓝润公司开发的“蓝润·光华春天”Ｂ区一期第2幢1单元24层2406号房屋，上述买卖合同约定总房款为人民币441000元，其中首付房款为人民币91000元，剩余房款以按揭贷款方式付清。同时，余疆与中国工商银行股份有限公司成都滨江支行签订《个人购房担保借款合同》等贷款法律文件，蓝润公司作为余疆的担保人向贷款银行提供连带责任担保。但是自贷款银行放款至今，余疆先后多次未支付银行按揭贷款本息，贷款银行已提前收贷，并向蓝润公司发出《履行保证责任通知书》要求其承担担保责任。蓝润公司已经代余疆向贷款银行支付全部贷款本金329183.34元，利息、罚息等31290.59元，归垫执行证书费570元，执行费用5088元，以上共计366131.93元。根据买卖合同约定：如因买受人原因导致出卖人承担担保责任的，买受人自出卖人承担担保责任之日起15日内仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款20%的违约金；同时买受人有义务在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人到相关房产管理部门办理解除或注销所购商品房的备案登记等手续，且若买受人未配合出卖人办理前述手续，买受人逾期一天按照总房款万分之四向出卖人承担违约金；另出卖人有权向买受人主张因解除本合同而实际产生的费用（如印花税、律师费及公证费、手续费）。蓝润公司认为余疆未偿还银行贷款的行为，直接导致蓝润公司向贷款银行承担了担保责任。故，根据上述约定，蓝润公司有权解除买卖合同，并要求余疆承担违约金等法律责任。 余疆经本院公告传唤未到庭参加诉讼，也未在法定答辩期内提交书面答辩状。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年5月5日，余疆与蓝润公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件、《商品房买卖合同补充协议（住宅）》约定，余疆购买蓝润公司开发的位于成都市温江区××街××社区××组，虹桥社区一、五、六组2幢1单元24层6号房屋，总价款为441000元，付款方式为贷款方式付款，余疆于2016年5月5日前支付首期房价款91000元，剩余房款350000元由余疆向中国工商银行股份有限公司成都滨江支行（以下简称“工行成都滨江支行”）申请贷款支付。 《四川省商品房买卖合同（预售）》第一章中约定余疆的通讯地址为：“四川省成都市武侯区××镇××村××；附件四第五条第二款第三项约定：“出卖人保证期间，如买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项，并按以下方式承担违约责任：（3）买受人自出卖人承担担保责任之日起超出15日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总价款20%的违约金”；附件四第五条第三款约定：“如因买受人出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解约条件或其他原因，致使贷款银行要求解除按揭合同并要求出卖人承担连带担保责任，出卖人亦有权立即单方与买受人解除本合同，由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于政府税费、律师费等）和产生的相关责任由买受人承担，同时买受人还应向出卖人支付总房款的20%作为违约金”。 《商品房买卖合同补充协议（住宅）》第十二条第二款第一项约定：“无论何种原因导致本合同及本补充协议解除的：（1）买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同解除及网签备案注销（撤销）手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等，若出卖人未发出书面通知，则买受人应于合同解除通知送达之日起20天内与出卖人协商办理完毕上述手续。如买受人未在前述规定时间内配合出卖人办理前述手续，买受人除每逾期一天按总房款的万分之四向出卖人承担违约金外，还应按总房款的20%向出卖人增加支付违约金”；第十二条第四款约定：“买受人以贷款方式支付房款的，无论何时因何种原因导致合同解除的…由此发生的费用（包括但不限于政府税费、律师费等）和产生的相关责任由买受人承担，同时买受人应按照本合同总房款的20%向出卖人支付违约金，若导致出卖人承担担保责任的，买受人应按照合同及补充协议的约定承担责任”；第十三条第一款约定：“买受人的有效送达地址以本合同中写明的通讯地址为准……”；第十三条第四款约定：“双方确认，所有约定采用书面形式的通知，其方式为传真、中国邮政邮寄信件、快递信件……以中国邮政邮寄方式送达的，自寄出之日起第四天中午12时为送达日；以快递方式送达的，信件发出后第3日为送达日……”。 2016年5月13日，余疆与蓝润公司、工行成都滨江支行签订《个人购房借款/担保合同》，蓝润公司为该笔贷款承担连带担保责任，余疆以其购买的房屋作抵押。2016年5月5日，工行成都滨江支行、余疆与蓝润公司向四川省成都市律政公证处申请对前述《个人购房借款/担保合同》进行公证并赋予强制执行效力。后，余疆未按时归还银行贷款，工行成都滨江支行依据四川省成都市律政公证处出具的具有强制执行效力的（2019）川律公证执字第30号《执行证书》向成都铁路运输法院申请强制执行。2019年7月10日，成都铁路运输法院作出（2019）川7101执256号执行通知书，责令蓝润公司向工行成都滨江支行履行保证责任。2019年8月14日，蓝润公司向工行成都滨江支行代偿贷款本金、利息、罚息、复利、归垫执行证书费共计361043.93元，支付执行费5088元。 2020年1月3日，蓝润公司以ＥＭＳ的方式，分别按照“四川省成都市武侯区××镇××村××、“重庆市丰都县”的地址向余疆寄送《关于蓝润光华春天2栋-1-2406客户余疆关于偿还贷款的通知函》的邮件，其中告知了余疆，蓝润公司已为其代为偿还全部贷款本息，应当在收到本函之日起3日内向蓝润公司支付代偿款，若收到本函起15日仍未支付，蓝润公司将有权解除合同并要求余疆支付总房价款20%的违约金。邮件的送达信息分别显示2020年1月9日收件人取走邮件；2020年1月7日已签收，他人代收。 2020年3月18日，蓝润公司又以EMS的方式向余疆发出《关于蓝润光华春天2栋-1-2406客户余疆关于解除合同的通知函》的邮件，该解除通知函第一条载明，自余疆收到此通知书之日起，其与蓝润公司于2016年5月5日签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议等全套买卖法律文件解除，蓝润公司有权将其购买的房屋另行销售；第三条载明，蓝润公司自余疆收到此通知书后的10日内，在已支付的购房款中扣除违约金、代偿款项、损失赔偿等应扣款项，如你已交付的购房款不足以抵扣前述款项的，我司有权继续追偿。邮件送达信息显示2020年3月23日已签收。 2018年8月9日，成都蓝润华锦置业有限公司作为甲方与泰和泰律师事务所作为乙方签订《委托代理合同》，约定甲方及其关联公司房款催收、代购买人偿还银行贷款后的追索事宜，委托乙方律师担任案件代理人。2020年5月12日，泰和泰律师事务所出具一张金额为15000元的四川增值税专用发票。 另查明，余疆与蓝润公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》已于2016年5月13日办理网签和合同登记备案手续（签约号/备案号：272129号）。案涉房屋已办理商品房预告登记（预0219628、成预0123869）。截止法庭辩论终结前，案涉房屋的不动产权尚未转移登记至余疆名下，亦未交付余疆。本案保全申请费为2270元。 上述事实，有双方身份信息及蓝润公司的当庭陈述、《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件、《商品房买卖合同补充协议（住宅）》《个人购房借款/担保合同》、解除《商品房买卖合同》通知书、网签合同信息查询记录、商品房买卖合同摘要、扣款回单、快递单、委托代理合同、四川增值税专用发票等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，蓝润公司和余疆签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件和《商品房买卖合同补充协议（住宅）》时，行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。关于蓝润公司的各项诉讼请求，本院具体评析如下： 一、关于蓝润公司与余疆之间签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议是否已经解除的问题。 《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，根据双方当事人之间签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》附件四第五条第二款第三项的约定，余疆在蓝润公司承担担保责任之后，截至蓝润公司起诉前仍未归还蓝润公司全部代偿款，已超过合同约定的15日，故蓝润公司关于解除《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件和《商品房买卖合同补充协议（住宅）》的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的构成要件，即合同解除的条件已成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，蓝润公司于2020年3月18日将《解除通知书》以EMS的方式向余疆发送了解除合同的通知，且邮件送达信息显示余疆于2020年3月23日签收，故蓝润公司与余疆签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件、《商品房买卖合同补充协议（住宅）》等合同文件于2020年3月23日已解除。 二、关于涉案房屋的合同备案登记、房屋预告登记是否应当注销的问题。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。本案中，结合双方的合同约定，蓝润公司向贷款银行结清了贷款本息后，解除了双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、附件及补充协议，余疆应在蓝润公司发出解除通知之日起10日内协助蓝润公司办理上述注销手续，故，蓝润公司基于解除合同后主张注销网签和合同登记备案的请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三月内申请登记的，预告登记失效”和《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行的；（二）合同解除的；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形”的规定，余疆与蓝润公司签订的商品房买卖合同已于2020年3月23日解除，双方债权已经消灭，案涉房屋的预告登记随即失效。故，蓝润公司主张余疆协助办理撤销案涉房屋的预告登记手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 三、关于余疆是否应当向蓝润公司支付违约金的问题。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”。结合双方合同约定，余疆应自蓝润公司承担担保责任之后15日内归还代偿的银行贷款，逾期蓝润公司则有权解除合同并要求余疆按房屋总价款的20%向蓝润公司支付违约金。本院综合以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及案涉房屋预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对蓝润公司请求余疆支付88200元（441000元×20%）违约金的诉讼请求，本院酌情支持60000元。 虽然双方在补充协议中约定了余疆不协助办理合同注销登记备案手续时，应按日万分之四向蓝润公司支付违约金，但该约定的前提是双方合同经确认有效解除后的合理期间内余疆不协助办理合同注销登记备案手续，即若余疆在本判决书生效后，没有在合理期间内协助蓝润公司办理注销合同登记备案手续，蓝润公司可以基于新的事实再向余疆主张权利，故，蓝润公司主张余疆求支付逾期办理合同注销备案登记的违约金，没有事实依据，本院不予支持。 四、关于蓝润公司要求余疆支付律师费的问题。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。根据双方《商品房买卖合同补充协议（住宅）》中有关律师费负担的约定，蓝润公司因解除案涉合同实际产生律师费15000元，故其主张余疆承担该15000元律师费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 五、关于违约金与律师费是否可以在余疆已付购房款中相互抵销的问题。 《中华人民共和国合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”本案中，蓝润公司与余疆之间的买卖合同解除后，合同中已履行的部分应当相互返还，未履行的部分不再继续履行，故蓝润公司主张违约金以及支付的律师费从余疆已支付的购房款中直接抵销的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认成都蓝润航瑞置业有限公司和余疆于2016年5月5日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》及其附件、《商品房买卖合同补充协议（住宅）》于2020年3月23日解除； 二、余疆于本判决生效之日起十五日内协助成都蓝润航瑞置业有限公司办理位于成都市温江区××街××社区××组，虹桥社区一、五、六组2幢1单元24层6号房屋的预告登记（预0219628、成预0123869）注销手续； 三、余疆于本判决生效之日起十五日内协助成都蓝润航瑞置业有限公司办理《四川省商品房买卖合同（预售）》登记备案（合同签约备案号：272129）注销手续； 四、余疆于本判决生效之日起十五日内向成都蓝润航瑞置业有限公司支付违约金60000元； 五、余疆于本判决生效之日起十五日内向成都蓝润航瑞置业有限公司支付律师费15000元； 六、上述违约金60000元以及律师费15000元从余疆支付的购房款中予以抵销，成都蓝润航瑞置业有限公司在退还购房款时予以核减； 七、驳回成都蓝润航瑞置业有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取3958元、公告费260元及后续公告费、保全费2270元，由余疆负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 舒 玲 二〇二〇年十一月二十日 书记员 杨李欣