文书内容山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1312民初2923号原告：邵慧涵，女，1988年1月12日生，汉族，现住临沂市河东区。委托诉讼代理人：王康波，山东鼎元律师事务所律师。被告：王保玲，女，1986年4月21日生，汉族，现临沂市河东区。委托诉讼代理人：王光庆，山东正之源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宪昆，山东正之源律师事务所实习律师。原告邵慧涵与被告王保玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月27日公开开庭进行了审理，原告邵慧涵及其委托诉讼代理人王康波，被告王保玲及其委托诉讼代理人王光庆、张宪昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵慧涵向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告双方签订的《鲁盟地产买卖契约》；2、请求判令被告返还原告位于临沂市河东区××小区××号楼××单元××室房屋内的家具、家电；3、本案案件受理费等费用由被告承担。事实与理由：2019年2月17日，原、被告双方签订鲁盟地产买卖契约一份，约定原告向被告出售位于临沂市河东区××号楼××单元××室××，建筑面积126.6平方米，总价1030000元；自合同签订之日起甲方（原告）负责房贷本金，乙方（被告）负责利息（实际金额以甲方提供一行明细为准），至房屋过户完成到乙方名下为止。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告拒不向原告支付每月房贷中的利息部分，已违约十几次，严重损害原告的合法权益。故原告特诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。被告王保玲答辩称，原告所诉被告违约的事实不存在，根本原因是原告邵慧涵存在根本违约，在（2020）临仲裁字第244号裁决书第四页查明“原告邵慧涵自2019年1月4日至2020年4月20日由开发商代为偿还按揭贷款14期，其根本违约行为导致房屋被开发商收回”，合同履行的基础不存在，我方认可解除合同，对于原告的第二项诉求因涉案房屋交易后由原告租赁，原告对涉案房屋中的物品占有管理不存在返还的说法。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告邵慧涵提交的证据包括：证据一、《鲁盟地产房屋买卖契约》，拟证明双方对涉案房产进行了买卖约定，房屋总价为103万元，王保玲首先支付40万元，剩余房款63万元在银行贷款后支付，同时约定自合同签订之日起乙方负责利息直至双方完成过户，但王保玲合同签订以后拒绝支付利息，直至邵慧涵一再催促下于2020年2月20日，也就是一年之后才支付利息1万元，实际利息已经接近2万元，王保玲的履约过程中严重违约，且在签订合同时王保玲当时表示2019年7月份可以办理出贷款，后来在2019年8月份因其贷不出贷款，表示全额支付，但其始终没有按照合同约定履行。证据二、微信聊天记录一份，在2019年7月份王保玲明确表示“你这利息太多了，其说7月份进行过户的，7月之前（利息）的我能接受”，明显可以看出王保玲故意违反合同约定。证据三、2019年2月份邵慧涵转给王保玲13000元的租赁费的收据，该证据表明邵慧涵积极履行合同，在履行合同过程中没有任何违约行为。证据四、临沂市仲裁委员会仲裁裁决书一份，拟证明仲裁裁决书中查明邵慧涵主要是自2019年4月30日至2020年4月20日因王保玲未向邵慧涵支付利息导致无法还款，最终房屋被开发商收回。从此可以证明该合同已经无法继续履行，王保玲作为违约方应当承担赔偿责任。被告王保玲质证认为：对证据一的真实性无异议，对证明目的有异议，该合同补充条款第六条第二款系双方对于房贷本金及利息的约定，该约定的意思是甲方负责房贷本金，乙方负责利息（实际金额以甲方提供银行明细为准）至过户完成，根据该约定的文意解释来看，是要邵慧涵还完贷款后向王保玲提供银行明细再向王保玲主张利息，也就是说对于贷款与利息的约定是有先后顺序的，应先由邵慧涵偿还贷款本金利息，结合邵慧涵提供的仲裁裁决书，其在房屋出售后就没有偿还贷款本金与利息，其当然也无法提供偿还银行的利息明细，更无法向王保玲主张。根据当时中介交易员的沟通以及邵慧涵提供的微信聊天记录（2020年2月20日下午5时22分），邵慧涵的陈述双方对利息总额计算以及从房屋中折抵作了补充约定，但实际情况是在补充约定达成时邵慧涵是没有偿还房贷的，是其没有偿还房贷的行为导致房屋被开发商收回，构成根本违约。对证据二的真实性无异议，对邵慧涵的证明目的有异议，王保玲说的7月份过户是交易时中介人员以及开发商根据小区办证的情况陈述是7月份过户，而不是像邵慧涵理解的王保玲承诺7月份过户，该微信聊天记录尽管邵慧涵只是举证了一部分对其有利的，但结合王保玲提供的证据六，可以与该份证据互相印证，双方对于利息的计算达成了新的合意。对证据三的真实性无异议，对于证明目的有异议，该13000元系租金，房屋成交后邵慧涵本应将交易房产交付给王保玲，但邵慧涵声称没有地方住，租赁该房屋，该13000元系一年房屋租金，其通过占有改定的方式交付房屋。对证据四的真实性无异议，对证明目的有异议，具体同证据一质证意见。被告王保玲提交的证据包括：证据一、王保玲身份证，拟证明王保玲具有合法诉讼主体资格。证据二、《鲁盟房地产买卖契约》，拟证明2019年2月17日王保玲与邵慧涵签订《鲁盟地产买卖契约》，编号：×××65，邵慧涵将河东区××号楼××单元××室房产出售给王保玲，王保玲支付5万元定金，根据合同第六条约定，违约方按照总房价20%支付给对方作为违约金，并承担诉讼费、律师费等费用。证据三、鲁盟公司定金收据，拟证明王保玲支付定金5万元，由鲁盟公司收取。证据四、2019年2月25日王海成（王保玲丈夫）银行转账汇款、2019年2月25日邵慧涵出具的《房屋首付款收据》、2020年1月14日邵慧涵出具的《收据》、结婚证，拟证明合同签订后，王保玲按照合同约定履行了合同义务，支付首付款40万元，并支付过户前利息1万元。证据五、邵慧涵与临沂市河东中兴房地产开发有限公司签订的《山东省新建商品房买卖合同》（编号ＹＳ201716975号）、维修基金发票，购房发票，拟证明合同签订后，邵慧涵将涉案房屋原始购房凭证交付给王保玲。证据六、王保玲与邵慧涵微信聊天记录14页、房产中介与邵慧涵微信聊天记录及短信记录14页，王保玲自2019年12月22日至2020年5月10日微信聊天记录，拟证明邵慧涵将房屋交付后，又租赁该房屋，房租按照每月1300元计算，后来房屋到期谈到续租，双方就利息怎么计算进行了协商，房租折抵利息，过完户清账；中介2020年4月27日至5月10日之间聊天记录，拟证明邵慧涵要违约，不打算卖房子。证据七、临沂市不动产登记信息查询证明一份，拟证明经过查询涉案房屋至今还在抵押中，邵慧涵已经构成根本违约，根据《合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。证据八、临沂仲裁委员会（2020）临仲裁字第244号裁决书，拟证明邵慧涵在出售房屋前就没有按时偿还房贷，出售后也没有偿还房贷，后被开发商仲裁解除合同，现在房屋属于开发商，邵慧涵构成根本违约。证据九，律师费发票两张，保险发票一张，拟证明律师费及保全保险花费。证据十，证人王某、杨某出庭作证。原告邵慧涵质证认为：对证据一无异议。对证据二的真实性无异议。对证据三无异议。对证据四的真实性无异议，但是支付的日期为2020年1月14日，截止到2020年1月14日，原告支付的利息不够，邵慧涵继续向其主张，王保玲拒绝支付，致使银行贷款不能按时还款。对证据五无异议。对证据六的真实性无异议，但从第一页邵慧涵明确表示“你跟大哥商量着今年利息清一下，我这边确实没有多少钱了”，可以看出2019年12月22日前一直向王保玲主张利息。2019年12月25日聊天记录显示，王保玲和中介之间存在办证时间上的纠纷；2020年1月13日的聊天记录，“王保玲表示我公公住院花了些钱，实在不好意思先给你1万，让你大哥再想想办法”，可以看出王保玲对迟延支付利息是明知并承认自己有过错；2020年2月20日聊天记录中显示“我们也不是不好说话，本来说最迟去年8月份过户，我们本来就不想花费利息，这又得今年7月份才能办证，我们上次相信中介，这次相信你”，可以看出王保玲和中介之间的约定是7月份办证，给我们的表示是7月份付全款，通过与中介的聊天记录可以看出是王保玲违约。对证据七的真实性无异议。对证据八的真实性无异议，对证明目的有异议，没有按时偿还房贷是王保玲违约造成，且买卖合同中约定由邵慧涵承担本金，王保玲承担利息，该承担属于同时承担，不存在先后顺序。对证据九的质证意见与本案无关。对证据十证人证言的真实性无异议，从证人证言可以看出双方合同的签订是自愿的，对于特别约定的第二条也是双方认可的，也就是说自该协议形成之日起邵慧涵负责本金，王保玲负责利息，这是两个人对于合同签订后关于房贷的一个约定，也是该合同的一个主要义务，因王保玲未能按月支付利息，造成根本违约，所以王保玲应承担违约责任。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及庭审的查证，本院对证据的真实性予以确认，并认定事实如下：2017年8月3日，邵慧涵与临沂市河东中兴房地产开发有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（编号ＹＳ201716975号），约定邵慧涵购买河东区××号楼××单元××室房产，除首付款外，剩余款项43万元由邵慧涵办理商业贷款，等等。2019年2月17日，王保玲（乙方、买方）与邵慧涵（甲方、卖方）通过中介鲁盟地产（丙方、居间方）签订《鲁盟地产买卖契约》一份，约定：“甲方同意将坐落在临沂市河东区颐兴园东区Ａ９号楼1单元103室出售，建筑面积126.6平方米…甲乙双方同意上述房产的交易价格为人民币1030000元整。本合同签订之日，乙方须支付人民币50000元整作为购房定金交由丙方保管”。合同第六条约定：“1、乙方不能按期向甲方支付购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋（或在能办理房屋过户手续而不配合办理房屋产权过户手续的），每逾期一日，由违约方向对方支付购房价款万分之叁的违约金。任何一方逾期30日以上未履约的，视为根本违约，根本违约方应按本条第二款的规定承担违约责任。2、如甲方构成根本违约，自悔约之日起三日内主动以两倍定金和总房价的20%对乙方进行赔偿（此违约金中含丙方2.7%居间服务费）并承担乙方主张权利过程中的诉讼费、律师费等费用。如乙方构成根本违约，定金概不退回，并承担甲方主张权利过程中的诉讼费、律师费等费用。”合同补充条款第6条“其他约定事项”：“①……②该交易房产自本合同签订之日起甲方负责房贷本金，乙方负责利息（实际金额以甲方提供银行明细为准）至过户完成到乙方名下之日止。③……”。合同签订当日，王保玲向转款5万元，鲁盟地产为其出具收据，收款事由为“河东区××号楼××单元××室购房订金”。2019年2月25日王保玲的丈夫王海成向邵慧涵支付首付款40万元。2020年1月14日，王保玲向邵慧涵支付房产过户前因按揭贷款产生的利息10000元。原、被告双方签订《鲁盟地产买卖契约》后，邵慧涵并没有将涉案房屋实际交付王保玲使用，而是以口头的形式确定租赁合同关系，即由邵慧涵继续居住涉案房屋，并按照每月1300元向王保玲交纳租金。2019年2月26日，邵慧涵向王保玲支付租金共13000元。临沂仲裁委员会于2020年8月18日作出的（2020）临仲裁字第244号裁定书，认定：临沂中兴房地产开发有限公司分别于2019年1月4日、1月18日、4月30日、5月31日、6月20日、7月30日、8月22日、9月21日、10月30日、11月20日、11月25日，2020年1月22日、2月17日、3月31日、4月20日代邵慧涵偿还按揭贷款14期共计37220.9元，并裁决：解除申请人临沂中兴房地产开发有限公司与被申请人邵慧涵于2017年8月3日的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号：YS201716975号）。该裁决书已经发生法律效力。本院认为，原、被告签订的编号为×××65的《鲁盟地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，该协议合法有效。根据临沂仲裁委员会作出的（2020）临仲裁字第244号裁决书，因邵慧涵未偿还银行按揭贷款构成违约，临沂中兴房地产开发有限公司对涉案房屋进行回购并解除了与邵慧涵签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，邵慧涵对涉案房屋已经无处分权，本案原、被告所签订的《鲁盟地产买卖契约》已经无法继续履行，原告要求解除原、被告双方签订的《鲁盟地产买卖契约》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告邵慧涵将涉案房屋出卖给王保玲后，即与王保玲签订租赁合同，约定由邵慧涵租住涉案房屋，也就是说涉案房屋、屋内原有物品从出卖前至今一直由邵慧涵居住、使用，在解除其与王保玲签订的房屋买卖合同后，王保玲亦不负有返还房屋及相应的义务，因此，原告邵慧涵要求王保玲返还位于临沂市河东区××小区××号楼××单元××室房屋内的家具、家电的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下：一、解除原告邵慧涵与被告王保玲双方于2019年2月17日签订的《鲁盟地产买卖契约》（编号×××65）。二、驳回原告邵慧涵的其他诉讼请求。案件受理费100元，由原告邵慧涵承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  夏春鸿审 判 员  武 威人民陪审员  吴 艳二〇二〇年十一月十日书 记 员  刘大龙