湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1022民初1269号 原告：周雪松，男。 委托诉讼代理人：张玉。 委托诉讼代理人：柴克权。 被告：杨思红，女。 原告周雪松与被告杨思红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周雪松委托诉讼代理人柴克权、被告杨思红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告周雪松向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还转让费62800元，并从2018年10月1日起至返还之日止按每月500元的标准支付利息，暂计算至2019年10月30日，利息暂为6500元，合计69300元。2、本案诉讼费由被告支付。事实和理由：原、被告于2018年10月1日签订一份《门面租赁合同》。合同约定被告将位于宜兴路人防办旁边3-4号门面租给原告，原告每月支付租金1900元，每月5日前以微信转账的方式支付给被告。原告进场后应一次性支付被告转让费90000元，如被告在2019年5月30日前不能保证与人防办续签合同，被告应无偿退还原告转让费90000元，并支付原告每月利息500元，原告的已租期间租金按4500元计算，减去已支付的1900元，实际支付被告每月租金为2600元。由于2019年5月30日前，被告并未能与人防办续签合同，原告被迫撤场，双方租赁合同于2019年6月30日终止。根据合同约定，被告应无偿退还原告转让费90000元并每月支付利息500元。扣除应付租金27200元后，被告还应退还转让费62800元。被告应从2018年10月1日起，按照每月500元的标准支付原告利息至转让费返还之日止，暂计算至2019年10月30日，共计13个月，利息共计6500元。原告于2019年8月12日向被告发出律师函，要求被告于2019年8月12日前向原告一次性支付转让费和利息，但被告一直拒绝履行支付义务。原告为了维护自己的合法权益，依法起诉，请求法院支持原告诉讼请求。 被告杨思红辩称：我不赞成原告起诉，原告经常不开门，自己造成的经营不善。1、原告是在经营不好的情况下退出的。2、即使政府要收回门面，与原告停业有关系，也不是我的过错，政府要收回门面是不可抗拒的原因，我也是受害者。 本院经审理认定事实如下：2018年3月10日，宜章县国有资产经营管理中心委托管理单位宜章县人民防空办公室（出租方）与杨思红（承租方）签订《门面出租合同》，合同约定，出租方同意将宜兴路3-4号门面租赁给承租方，每月租金1900元，租金必须在当月10日前缴纳，租赁期一年，自2018年3月10日至2019年3月9日，合同期满后，出租方有权收回门面，乙方应无条件退回门面，承租方不得自行转让或转租门面，若转租，须经出租方同意，否则，无偿收回门面等。2018年9月24日，被告在未经出租方同意的情况下，将其租赁的门面转租给原告经营。2018年10月1日，被告（甲方）与原告（乙方）签订了《门面租赁合同书》，主要内容如下：“甲方于2018年5月30日租到县人防办一门面，位于宜兴路人防办旁边3-4号，现转租给乙方，双方就转租约定达成协议，并签订此合同书：1、乙方自愿承租甲方所租门面，每月租金1900元，每月5日前以微信转账方式支付给甲方，租赁税由乙方承担。2、经营期间乙方承担水电费和各种税费。3、乙方要合法经营，装修不能改变门面主体。4、乙方进场后应一次性支付甲方转让费90000元，如甲方在2019年5月30日不能保证与人防办续签合同，甲方应无偿退还乙方转让费90000元，并支付乙方每月利息500元。乙方已租期间租金按4500元计算，减去已支付的1900元，实际支付甲方每月租金2600元”。合同签订后，被告向原告支付了门面转让费90000元以及2018年9月6天和10月的租金2300元，自2018年11月至2019年4月，原告每月支付被告租金1900元。2019年4月29日，宜章县人民防空办公室向各门面租赁户发出通知，主要内容为：接宜章县行政事业单位办公用房资产管理工作领导小组通知，须将原宜章县人民防空办公室出租门面移交给县机关事务服务中心，请各承租户做好准备，我单位于2019年5月30日前将出租的门面全部收回。接到通知后，原告于2019年6月30日退出了转租门面，原告退出门面时尚欠被告租金27200元。 另查明，位于宜兴路的门面租赁合同均为一年一签，承租人将租赁的门面转租给他人时均收取一定数额的转让费。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，争议焦点有二，一是原告退出租赁门面的原因是自己经营不善，还是因被告没有与出租方续签到租赁合同；二是被告应否退还原告支付的门面转让费并支付利息。 关于焦点一，本院认为，宜章县行政事业单位办公用资产管理工作领导小组要求在2019年6月1日前将原宜章县人民防空办公室的出租门面和办公用房全部收回，移交至县机关事务服务中心，致使原、被告签订的《门面租赁合同书》无法继续履行，合同目的不能实现，是原告退出租赁门面的原因。被告主张原告经常关门，经营不善而退出门面没有事实依据，本院不予采信。原告退出转租门面的行为应当认定为解除合同，退出门面的时间为合同解除时间。 关于焦点二，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。宜章县人民防空办公室按照国有资产管理部门的要求于2019年4月29日通知租赁户在5月30日前收回门面，客观情况发生了重大变化，这个变化属于当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，属情势变更情形，被告未能与宜章县人民防空办公室续签租赁合同，致使合同不能继续履行，不存在违约行为。原告请求被告退还门面转让费并支付利息，应当根据公平原则，兼顾双方当事人的利益，结合本案具体情形予以判定。就本案而言，自原、被告签订合同之日（2018年10月1日）起至合同解除之日止（2019年6月30日），双方履行合同期间达九个月，按照宜兴路门面转租时支付一定的转让费，租赁合同一年一签的交易习惯，原告向被告支付的90000元门面转让费，酌情由被告退还50%即45000元给原告较为合理。原、被告在合同中约定被告每月向原告支付500元利息，是对被告违约行为的一种惩罚，被告未在约定时间与出租方续签合同并非违约行为，原告请求被告支付利息，本院不予支持。另外，截至退出门面之日，原告尚欠被告租金27200元，应当从被告退还门面转让费中予以扣除。以上相抵，被告还应退还原告17800元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下： 一、被告杨思红于本判决生效后五日内退还原告周雪松人民币17800元。 二、驳回原告周雪松其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1533元，减半收取计766.5元，由原、被告各负担383.25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  刘代全 二〇二〇年十一月三日 书记员  邓雪芬 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。