文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初16334号原告：成都市东景物业管理有限公司，住所地成都市青羊区太升南路********，统一社会信用代码91510105752847730X。法定代表人：凌锋。委托诉讼代理人：曾梅，女，汉族，住重庆市，系公司员工。委托诉讼代理人：蹇玥，女，汉族，住四川省，系公司员工。被告：陆肖源，男，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人：肖智敏，女，汉族，住重庆市，系被告母亲。原告成都市东景物业管理有限公司（以下简称：东景物业公司）诉被告陆肖源物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告东景物业公司的委托诉讼代理人曾梅、蹇玥以及被告陆肖源的委托诉讼代理人肖智敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东景物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付欠付的物业管理费12540.48元及违约金3991.87元；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2013年6月3日签订《前期物业服务协议》，约定由原告向被告提供物业服务，被告依约向原告支付物业管理费用。合同签订后，原告依约提供了物业服务，但被告却拖欠自2017年11月1日起至2020年6月30日止的物业管理费12540.48元，并产生违约金3991.87元，经原告多次催缴仍不缴纳，原告为维护合法权益，特诉至法院。被告陆肖源辩称，原告未能按照前期物业服务合同约定提供物业服务，具体行为有：1.原告未达到小区物业管理服务超四级的等级要求。原告聘请保安绝大多数都大于45岁，且保安对小区进出管理极端不负责，随意放行外人进出，原告对保安人员管理不善，小区×××楼照明长期缺损，保修后需采购到货才能修缮。2.原告未履行工程维修与修护工作。从未对22栋门禁系统进行安全维护和启用，电子对讲系统从2014年接房至今未能正常适用，×××栋电梯内未设置电梯安检签到表，经反映后，原告对前述问题未进行任何答复；小区内楼层设置广告牌电源线随意从楼层间拉出，广告牌设置无安全验收许可，存在火灾等安全隐患。3.原告未履行维护小区交通秩序义务，小区3号门车辆出口设置存安全隐患，擅自封闭2号门进口，未对个别业主违建运输材料和施工车辆进行有效管控。4.原告未履行小区收支记录的定期公示和明确的账目记录。2013年至2019年公共收益未公示，2020年6月30日公示收支记录没有明确项目记录。5.楼栋前装饰水缸被刻意损坏。另外，《前期物业服务合同》约定的滞纳金，原告无权收取；原告恶意拒绝退回停车库押金；原告所述多次催告交纳物业费不实，被告未收到催费律师函，原告几次致电催缴物业费，被告申明解决前述问题就缴纳；对原告主张物业服务费标准不予认可；《前期物业服务合同》有多项霸王条款，被告系被迫签字。被告认为在原告纠正错误行为前，被告主张行使先履行抗辩权，其有权拒绝支付物业服务费用。原告围绕诉讼请求依法向本院举示了《×××前期物业管理服务合同》、《前期物业服务合同》、房屋登记信息查询证明、装修申请表及装修协议、催费资料、欠费统计明细表、照片、电梯检验报告、特种设备检验标志等证据。本院依法组织被告对前述证据进行了质证，并依法进行了审查。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：被告陆肖源系位于重庆市九龙坡区×××房屋业主，前述房屋建筑面积为139.96平方米，用途为成套住宅。2012年8月7日，重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《×××前期物业管理服务合同》，其中约定：甲方委托乙方对重庆市九龙坡区×××项目提供物业管理服务，委托管理期限自2012年8月10日起至2015年8月31日止；物业管理服务收费采取包干制，高层住宅为3元/平方米·月（含电梯费），多层住宅住为4元/平方米·月（含电梯费），双拼别墅为5元/平方米·月（含电梯费）；物业服务费和水电费每月核对，每季度结算等以及其他内容。该合同到期后，原告继续在小区提供物业服务。2013年6月3日，原告与被告陆肖源签订了《前期物业服务合同》，其中约定：被告同意由原告就前述案涉小区提供物业服务；花园洋房前期物业服务费为2.8元/平方米·月（含电梯费），业主同意自物业交付使用十日起承担其所拥有的物业的服务费用，按季度交纳的，每季度物业服务费在该季度第一个月的10日前由业主自行到物业服务企业收费前台交纳，按月缴纳的，每月物业服务费在该月15日前自行到物业服务企业收费前台交纳；被告逾期未交纳的，将按日向被告加收应交纳费用3‰的滞纳金。被告于2016年3月3日办理装修手续。后被告以答辩意见中所述服务不符合约定等问题为由未交纳2017年11月1日起至2020年6月30日期间的物业服务费。庭审中，针对催费情况，被告不认可原告所述催费事实，并陈述原告是在2020年3月15日后给其打过电话。针对欠付物业费，原告陈述被告房屋系花园洋房，主张欠费时段（2017年11月1日至2020年6月30日）每月物业费按2.8/平方米·月×157.43平方米的方式计算，被告对此欠费时段及物业费计算标准均无异议。针对违约金，原告明确根据与被告签订的合同约定标准主张违约金，被告对此不予认可。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告东景物业公司与开发商重庆渝高科技产业（集团）股份有限公司签订的《×××前期物业管理服务合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对原告和作为业主的被告均具有法律约束力，该合同约定服务期限届满后，在原告起诉的欠费时段（2017年11月1日起至2020年6月30日）内，原告仍继续为案涉小区提供物业事实服务，被告对于该事实亦予以认可，且被告提供相应证据予以证明，根据权利义务对等的原则，原告为小区提供了物业服务，被告应向原告支付相应的物业管理费即物业服务费用。因被告对原告主张的欠费时段及物业服务标准均予以认可，故本院据此结合案涉房屋面积认定：被告应向原告交纳2017年11月1日至2020年6月30日期间的物业管理费12540.42元（2.8元/平方米·月×139.96平方米×32个月）。关于被告答辩中所述的原告提供服务不符合合同约定等问题，本院认为，物业服务是一种具有持续性、长期性、综合性的服务，物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务于其辩称意见未提供证据予以证明，且未提供证据证明原告在物业服务过程中存在重大瑕疵构成根本违约，故不能免除被告的交纳义务，本院对被告的辩称意见不予采纳。关于公共收益及停车库押金的问题，因与本案纠纷不属于同一法律关系，且被告未提交任何停车库押金票据，故本案不予处理。关于违约金，原告主张的物业管理费用期间，系由原告为案涉小区提供事实服务，再结合原被告庭审的陈述以及举示的证据，原告的物业服务虽未存在构成根本违约的质量瑕疵，但确实未做到尽善尽美，以致合同双方在支付物业服务费的问题上产生分歧，被告亦非恶意拖欠物业费用，故考虑到案涉小区的物业服务实际情况，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。本院在此提醒原告注意：原告作为专业的物业服务单位，应当竭力为业主提供优质的物业管理服务，加强与业主沟通，及时处理业主反映的问题。综上所述，本案原告诉请的金额低于重庆市上年度就业人员年平均工资的30%，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，实行一审终审。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告陆肖源于本判决生效后十日内向原告成都市东景物业管理有限公司支付2017年11月1日至2020年6月30日期间物业管理费12540.42元；二、驳回原告成都市东景物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为106元，由原告成都市东景物业管理有限公司负担50元，被告陆肖源负担56元。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 马依婷二〇二〇年十一月三十日法官助理 文 婷书 记 员 彭柯颖