北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初30681号原告：北京东光物业管理股份有限公司，住所地北京市海淀区蓝靛厂南路**（金威大厦）**。法定代表人：黄旭东，董事长。统一社会信用代码：9111010870009145X9委托诉讼代理人：王少川，男，该单位职工，住北京市朝阳区。被告：马淑敏，女，1949年9月9日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：吴蔚，北京五辰律师事务所律师。原告北京东光物业管理股份有限公司（以下简称东光物业公司）与被告马淑敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东光物业公司之委托诉讼代理人王少川,被告马淑敏之委托诉讼代理人吴蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东光物业公司向本院提出诉讼请求：判决被告给付2000年1月1日至2020年12月31日期间的物业费合计30364.12元（其中2000年1月1日-2009年12月31日期间物业费为10774.36元，2010年1月1日至2020年12月31日期间的物业费为10403.71元），电费462元，以上费用合计30826.12元；2.诉讼费由马淑敏承担。诉讼过程中，东光物业公司变更诉讼请求为：1.判决马淑敏给付2000年10月27日至2020年10月27日期间物业费合计19589.76元，电费440元，以上费用合计20029.76元；2.诉讼费由马淑敏承担。事实和理由：我公司是怡丽北园小区的物业服务管理单位，马淑敏是怡丽北园2号楼房屋的使用权人，马淑敏接受了我公司的物业服务，但没有交纳物业费和电费，故起诉至法院。马淑敏辩称，不同意东光物业公司的诉讼请求。1.我与东光物业公司之间不存在物业服务合同关系，东光物业公司没有证据证明其公司提供了物业服务及对应服务的收费标准；2.我与东光物业公司之间不存在供用电力合同关系，东光物业公司亦未提供用电服务，该公司要求我支付电费的诉讼请求无事实及法律依据；3.即使我应当支付相应的物业费，2017年之前的诉讼请求已经经过诉讼时效，且2020年的交费时间未到。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。北京市海淀区北四环西路88-2怡丽北园小区2号楼房屋（以下简称诉争房屋）登记使用权人为马淑敏，该房屋建筑面积102.03平方米。诉争房屋所在小区原名称为怡静苑，后更名为怡丽北园。东光物业公司主张诉争房屋所有权人为中国人民解放军空军指挥学院（以下简称空军指挥学院），该房屋系军产房，无法办理房屋所有权证，马淑敏系房屋登记使用权人。马淑敏认可诉争房屋未办理房屋所有权证，其为诉争房屋登记使用人，对于其他情况不清楚。东光物业公司主张空军指挥学院委托该公司对怡静苑实施物业管理，就此提交了《北京市海淀区怡静苑物业管理委托合同》及《委托书》。委托合同载明：2000年10月26日，空军指挥学院对外服务部（甲方）与北京东光物业管理股份有限公司（后更名为东光物业公司）（乙方）签订物业管理委托合同，双方约定：“甲方将海淀区怡静苑委托于乙方实行物业管理；委托管理期限为20年，自2000年10月27日起至2020年10月27日止；物业服务费由乙方向具体物业使用人收取，每年一收；物业使用人每年8月1日至10月31日向乙方缴纳当年的物业管理服务费和供暖费，超过此日期入住的住户可按入住时间每年交纳”等内容。《委托书》载明：“怡丽园小区的开发建设已基本完成，在小区配套设施及工程尚未完善，建设工作没有完工的情况下，小区的物业管理工作是由房城建四处代管。为了使小区物业管理正规化、专业化，参照《北京市居住小区物业管理办法》，从2000年10月27日起，我空军指挥学院聘请北京东光物业管理有限公司管理怡丽园小区特做委托说明，请广大住户对东光物业有限公司的物业管理工作给予监督与配合。”对上述证据，马淑敏均不予认可，称该合同的委托管理期限经过涂改，部分内容为空白，还有手写添加的内容，委托书也并未见过。此外，东光物业公司并未与业主签订物业服务合同，东光公司认可未与业主签订物业服务合同。庭审中，东光物业公司主张自2000年至今该公司一直为怡丽北园小区提供物业服务，物业费按照0.8元/平方米/月收取，公共区域电费按照每年22元的标准计算20年。马淑敏认可未交纳过该公司所主张的物业费及公共区域电费，因签订合同时其被告知物业费要在办理完毕产权证之后才需交纳，对此未提交证据证明。马淑敏在庭审中抗辩称东光物业公司向其主张的物业费及公共区域电费的诉讼已经超过法律规定的诉讼时效。东光物业公司提交了在诉争房屋张贴的缴费通知单照片以证明该公司曾向马淑敏主张权利。庭审中，东光物业公司出示了拍摄照片的相机，表示系照片原始载体。对此，马淑敏称，相机中只有本案的催缴信息，无其他任何住户的催缴信息；照片无法证实拍摄的时间及地点、位置；照片存在造假，东光物业公司出示的卡西欧相机上市时间是2004年3月份，该相机中存在2002年的照片；从文件的名称看，数据信息进行了修改，从缴费通知的格式及字体盖章的位置及方向，均可以看出都是一次性打印和拍摄；2016年和2018年的通知从背景图案看出右侧对联的透明胶带的位置和样式均一致，对联花纹也一致，门牌上的污渍位置也一致，2006年和2014年对联的花纹也一致，因此所有的照片是明显的一次打印，照片拍照数据可以随意修改，故对照片的真实性均不认可。对此，马淑敏提交了网上查询的东光物业公司出示的卡西欧相机的上市表及电脑上修改照片属性的操作截图。东光物业公司称照片拍摄时间可以通过其提供的光盘刻制中的照片属性中看出，拍摄位置已足够显示马淑敏大门的具体标识；关于拍摄载体上市时间，经核实相机是于2002年左右购买，对于马淑敏所称的购买时间早于上市时间不清楚；关于照片文件的名称确实做过修改，系因长期以来文件存档的需要，但对于其他数据并未修改；关于催缴通知的格式、字体、盖章位置，系因其公司自进行物业管理以来，每年度均采用固定模板，修改后打印盖章；马淑敏所述照片中对联花纹、门牌污渍存在一致性，系因马淑敏长期不在该小区居住，家中无人打理。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，东光物业公司虽未与马淑敏签订书面物业服务合同，但空军指挥学院对外服务部与东光物业公司签订《北京市海淀区怡静苑物业管理委托合同》，委托东光物业公司对诉争小区提供物业服务。因此，空军指挥学院对外服务部与东光物业公司签订的《北京市海淀区怡静苑物业管理委托合同》对马淑敏具有约束力，东光物业公司对诉争小区提供物业服务，与马淑敏之间形成事实上的物业服务合同关系。马淑敏在接受了东光物业公司提供的物业服务后，应向东光物业公司缴纳相应的物业费及公摊电费，故东光物业公司要求马淑敏支付物业费及公共区域电费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。马淑敏抗辩称物业费应在办理产权证之后才需支付，但并未提交证据予以证明，本院对此抗辩意见不予采信。庭审中，马淑敏抗辩称东光物业公司向其主张物业费及公共区域电费的请求已超过诉讼时效，东光物业公司提供了在诉争房屋大门张贴缴费通知单的照片，马淑敏不予认可。本院认为，东光物业公司提供的物业服务系持续性行为，该公司目前仍在诉争房屋所在小区提供物业服务，故对于其主张权利的诉讼时效要求不宜过苛，且东光物业公司提交的照片可以证明该公司在诉讼时效期间内对马淑敏进行了催缴。故本院对于马淑敏关于诉讼时效的抗辩不予采信。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：马淑敏于本判决生效后七日内给付北京东光物业管理股份有限公司二〇〇〇年十月二十七日至二〇二〇年十月二十七日期间的物业服务费及公共区域电费共计两万零二十九元七角六分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一百五十一元（北京东光物业管理股份有限公司已预交），由马淑敏负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  董琳雪二〇二〇年十一月二十日书记员  吴 昆