河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0305民初5539号原告：洛阳尚锦置业有限公司，住所地：洛阳市涧**丽春东路**（珠江路办事处院内）。法定代表人：周海萍，执行董事。委托诉讼代理人：安学锋、畅陶杰，河南焦点律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：尚会霞，女，1977年7月23日出生，汉族，住河南省伊川县。第三人：兴业银行股份有限公司洛阳分行，，住所地：洛阳市洛龙区开元大道西段伊川电力大厦负责人：鲍立勋，行长。委托诉讼代理人：胡海龙，该分行职员，代理权限：一般代理。原告洛阳尚锦置业有限公司（简称尚锦置业公司）诉被告尚会霞、第三人兴业银行股份有限公司洛阳分行（简称兴业银行）为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告尚锦置业公司的委托诉讼代理人安学锋、畅陶杰，第三人兴业银行的委托诉讼代理人胡海龙到庭参加了诉讼，被告尚会霞经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚锦置业公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2014年8月10日签订的《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）；2、判令被告配合原告办理以上《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）备案登记注销及涉案房屋预告登记注销等相关手续；3、判令被告与第三人配合原告办理涉案房屋抵押权预告登记注销等相关手续；4、判令被告向原告支付原告代其向第三人偿还的款项（含罚息）（暂计至2020年4月14日为100901.82元，之后以第三人出具的扣划清单为准）；5、判令被告向原告支付代其偿还款项的违约金（以原告代其向第三人偿还的款项为本金，按年息24%计算，从原告代被告实际还款之日起计算至被告将原告代其偿还的款项全部还清之日止）；6、判令被告向原告支付解除《商品房预售合同》违约金713361.4元；7、本案受理费、保函费、保全费、律师费、公告费、邮寄费等费用全部由被告承担。事实和理由：2014年8月10日，原、被告签订编号为YS0259425《商品房预售合同》包括合同附件及补充协议，合同约定被告购买原告开发的洛阳市涧××路洛阳升龙城B区10幢301号房屋，合同总价款为3566807元。付款方式为银行按揭贷款，其中首付款1786807元应于2014年8月10日付清，但被告仅向原告支付首付款1325000元，欠付首付款461807元。2015年，原、被告及第三人签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定被告向第三人贷款178万元，原告为该笔贷款承担阶段性担保责任，被告用位于涧××路洛阳升龙城B区10幢301号房屋为第三人设立抵押权预告登记。合同履行过程中，被告未能按约定向第三人履行还款义务，目前被告已累计五次未偿还第三人贷款，致使第三人以从原告保证金账户扣划的方式要求原告承担保证责任，截至2020年4月14日，第三人累计从原告保证金账户扣划100901.82元。《商品房预售合同》附件四补充协议第七条第4、5项规定，由于被告不按时向第三人履行还款义务，导致原告多次承担保证责任，其行为已构成违约。原告特提起诉讼，请依法支持原告的诉求。被告尚会霞未作答辩。第三人兴业银行述称：兴业银行是抵押权人，在偿还完银行的债务后，银行愿意协助办理解除抵押手续。本院经审理认定事实如下：2014年8月10日，原告尚锦置业公司（出卖人）与被告尚会霞（××）签订《商品房预售合同》一份（合同编号YS0259425），约定尚会霞向尚锦置业公司购买位于洛阳市××路××号洛阳升龙城B区第10幢301号商业用房一套，房屋总价款为3566807元，××应于2014年8月10日之前付清首付款1786807元，剩余房价款由××自行申请以银行按揭（或公积金）贷款支付，并于合同签订之日起20日内完成贷款审批并支付给出卖人。合同第七条约定，××如未按本合同约定的时间付款，逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，××应按总房价款的20%向出卖人支付违约金。合同附件四补充协议第七条第4款约定：如××未按期偿还到期贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代××向银行偿还到期的贷款本息及违约金的，则××应在出卖人向其发出缴款通知书后3日内将出卖人代其向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向出卖人支付违约金，同时还应支付出卖人为实现债权而支付的律师费、取证费、诉讼费用等相关费用。补充协议第七条第5款约定：如因××未能按期归还银行贷款本息，导致贷款银行终止借款合同的履行并要求出卖人承担担保责任的，或出卖人为××连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任的，自出卖人代××向贷款银行偿还相关贷款本息之日起，出卖人有权随时选择以通知方式解除本商品房买卖合同（包括合同附件、本补充协议），自通知到达××时合同解除，××应配合出卖人办理合同解除和退房相关手续，且××须向出卖人支付相当于该商品房总价款百分之二十的违约金，并承担合同解除的相关费用。合同签订后，尚会霞于2014年3月31日支付首付款125000元，2014年7月10日支付首付款10万元，2014年7月17日支付首付款40万元，2014年7月25日支付首付款20万元，2014年7月29日支付首付款10万元，2014年8月7日支付首付款40万元，截止2014年8月10日共计支付首付款1325000元，剩余首付款461807元至今未付。另查，2015年9月14日，尚锦置业公司、尚会霞与第三人兴业银行签订了一份《个人购房抵押（保证）借款合同》，由尚会霞向兴业银行贷款178万元，尚锦置业公司为该笔借款承担阶段性担保责任。借款合同签订后，因尚会霞未按约偿还本息，尚锦置业公司于2020年4月14日代尚会霞偿还本息100901.82元。本院认为，原告尚锦置业公司与被告尚会霞签订的商品房预售合同（含附件及补充协议），以及原、被告与第三人兴业银行签订的借款合同，均是各方当事人真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应为有效合同。尚会霞未按照合同约定支付全部首付款，以及未按约偿还借款导致尚锦置业公司保证责任，均属违约行为，故尚锦置业公司按约定提出解除合同的请求，于法有据，本院予以支持。尚会霞未按合同约定向第三人兴业银行偿还贷款，致使尚锦置业公司代其偿还了部分借款本息，现尚锦置业公司要求尚会霞偿还代偿款及违约金的请求，本院予以支持，但合同约定的违约金为年利率24%的标准过高，超出法律规定的部分不予保护。在预售合同解除后，尚会霞应当协助尚锦置业公司办理上述房屋的备案登记注销手续以及预告登记注销手续。对于尚锦置业公司要求尚会霞及兴业银行配合办理抵押权预告登记注销手续的请求，与本案不属同一法律关系，双方可另行处理。对于尚锦置业公司要求尚会霞支付总房款20%的违约金的请求，因合同约定的违约金计算标准过高，本院酌定违约金按总房款的10%计算即356681元。对于原告主张从应退还房款中扣除上述相关费用和违约金的主张，属于生效后双方如何履行债务问题，不宜在判决中予以确定。关于尚锦置业公司的其他诉求，理由不足，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告洛阳尚锦置业有限公司与被告尚会霞于2014年8月10日签订的编号为YS0259425《商品房预售合同》（包括合同附件及补充协议）。二、被告尚会霞于本判决生效后三十日内，协助原告洛阳尚锦置业有限公司办理洛阳市涧西区珠江路369号洛阳升龙城B区第10幢301号房产的预告登记注销手续及商品房预售合同备案登记注销手续。三、被告尚会霞于本判决生效后十日内，向原告洛阳尚锦置业有限公司支付代偿款100901.82元及违约金(以100901.82元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2020年4月15日起计算至付清之日止）。四、被告尚会霞于本判决生效后十日内，向原告洛阳尚锦置业有限公司支付解除合同的违约金356681元。五、原告洛阳尚锦置业有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20924元，保全费5000元，共计25924元，由被告尚会霞承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至河南省洛阳市中级人民法院。审判员 康 理二〇二〇年十一月二十日书记员 师丽锋