新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0102民初7254号 原告：魏金龙，1964年1月24日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：姜继炯，新疆智瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王鑫，1992年1月18日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。被告：南疆军区驻乌鲁木齐办事处，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。负责人：张伟强，南疆军区驻乌鲁木齐办事处主任。委托诉讼代理人：王文君，北京大成（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告魏金龙与被告南疆军区驻乌鲁木齐办事处（以下简称南疆军区驻乌办）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏金龙的委托诉讼代理人姜继炯、王鑫，被告南疆军区驻乌办负责人张伟强及委托诉讼代理人王文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏金龙向本院提出诉讼请求：1．判令被告赔偿原告投资损失2,660,000元；2．判令被告支付原告租金损失1,476,876元；3．判令被告支付原告维修水暖设施费用260,000元；4．判令原告返还租金472,500元；5．判令被告赔偿提前终止合同造成的租金损1,000,000元；6．判令被告支付违约金50,000元；7．判令被告将非法占有的位于乌鲁木齐市红山路1596号至1614号返还给原告；8．判令被告支付90后烧烤及饭馆（7家）第二次装修费共计360,000元；9．判令被告承担本案诉讼费，评估费等。事实和理由：2005年7月28日，原被告签订《土地租赁投资建设及房屋租赁改造投资建设合同书》。约定，被告将位于乌鲁木齐市青年路与红山路交汇处（坐落3633A号）所涉房屋和土地租给原告使用经营出租，由原告进行门面房新建和危旧门面房改造维修，每年租金135000，租期自2005年10月1日至2020年9月30日。合同签订后，依据合同约定，由被告出具立项、报批、规划、设用地拆迁、水电暖给排水，协调有关租赁关系，负责竣工后水电暖供应，不得无故关停水电暖，否则造成的经济损失由被告承担。2014年9月29日，双方签订补充协议，延长租期至2023年9月30日。原告为了对两个项目的商业化运作，从2010年到2012年才断断续续对原有危旧房进行翻新并新建了1000多平方米的房屋，安装改造房屋设施，进行装修装潢，总投资额达500余万元，2015年12月，被告要求原告配合该房地产市场租赁检查，双方委托新疆精宏房地产评估公司对涉案房屋进行评估。2016年被告以部队停止有偿服务为由，给原告的转租户张贴通知要求停水停电并要求转租户搬离。造成转租户恐慌，欠原告租金的租户全部流失。被告选择性地给原告的部分转租户进行赔偿，留下部分转租户没有赔偿，本应给原告进行赔偿反而不予赔偿。2017年9月，被告以军事需要为由向贵院提起诉讼，要求解除合同返还土地及房屋，但拒绝对原告进行赔偿。因原告对涉案房屋进行了大量资金投入，至今未收回成本。被告提前终止合同，构成根本违约，势必会造成原告巨大经济损失，（2017）新0102民初7876号判决书，判决解除了双方合同，返还土地及房屋，但对赔偿问题未达成一致意见。另，乌鲁木齐市红山路1596号-1614号房屋并不在（2018）新0102执1782号执行通知书内，为维护我方权益，故提起诉讼。被告南疆军区驻乌办辩称：根据双方合同约定，我方只认可原告第一项诉讼请求，经过评估后，按照原告使用土地及房屋年息，对原告酌情予以补偿，其他诉讼请求无法律依据，请求法院予以驳回。本院经审理认定如下事实：2015年7月28日，南疆军区驻乌办（甲方）与魏金龙（乙方）签订《土地租赁投资建设及房屋租赁改造投资建设合同书》。约定，经双方自愿、平等协商，就甲方营区以南“三角地”空闲场地的新建投资和危旧门面房的翻新、重建投资达成共识。项目名称为门面房新建和危旧门面房改造维修，地点位于青年路与红山路交汇处（坐落3633A），总投资预计600,000元，维修面积560平方米，新建临红山路门面房面积518平方米。甲方租给乙方临公路合法空余场地约1600平方米，现有门面房560平方米，由乙方开发经营管理。乙方全额投资开发、维修（土建、水、电、暖、内外装修及附属设施等）并经营管理。乙方每年向甲方分二次上交土地租赁费135,000元。本着先交钱后使用原则，交租时间在每半年的15日前，每次缴纳67,500元。乙方逾期交付租金，每逾期1日，由甲方按年租金的千分之二加收违约金。超过规定时间，即视为乙方不履行本合同，甲方有权单方面宣布终止合同，并收回全部房产。乙方在合同约定的时间内独立经营、自负盈亏，甲方不得干涉乙方经营。甲方享有全部房地产产权。租赁期限为2005年10月1日至2020年9月30日，租期届满，甲方收回全部产权和经营权（乙方自行购置的能动产归乙方）。租赁期间水、电、暖等费用甲方按乌鲁木齐市规定价格按月收取，由乙方于每月前5日按时缴纳所有实际费用。建筑结构为砖混结构，建筑样式新潮现代，实用性强，并同甲方共同商定取得一致意见。甲方在本合同签署后，负责出具该项目所有有关部门的立项报批手续，甲方有权聘请职业监理人员对该项目进行施工监理，费用由甲方负担。甲方负责审核开发项目的规划、设计及装修手续，并最终核定乙方投资总额。甲方负责协调项目建设用地拆迁及周边水、电、暖、排水等设施事宜。甲方负责配合乙方协调现有租户关系，保证改造新建工程按期开工。甲方负责工程竣工后的水、电、暖供应，不得无故停水、电、暖，否则造成的经济损失由甲方负责赔偿。所开发的土地产权清楚，无纠纷，若发生甲方有关的土地产权纠纷、规划纠纷，由甲方负责处理。在合同履行期间，甲方不得随意更改租赁期限，提高租赁费用。乙方在租赁期内租住经营，可转让、联营、出租和享有广告牌和社会化服务体系土地的使用权，享有开发项目的独立经营权利，并负责上缴有关国家税费。乙方必须按照甲方的规划组织施工，如有变更须经甲方同意（包括竣工后的改造）。所经营的项目必须在国家法律许可范围内，工程施工期限为2005年8月1日至2005年9月30日，施工期间免除2个月房租。若合同未到期，因军队政策变化及地方城市规划建设需要提前终止合同，乙方应自接到通知后，三个月内无条件将所承租的房地产权全部移交给甲方，因乙方投资所造成的损失，经国家有关部门评估，按乙方使用年限及投资规模进行折算，由甲方酌情补偿。甲乙双方应严格遵守本合同以上各条款，如一方违约，应当向对方支付人民币50,000元作为违约金。2005年5月7日，南疆军区驻乌办向军区后勤部上报《关于引资修建门面房的请示》，就由地方出租，对案涉土地上原有的560平方米的门面进行修缮，并新建占地600平方米二层商住两用门面房，进行出租的事项进行请示。2005年7月7日，南疆军区驻乌办向乌鲁木齐市规划局发出《关于维修改造临街房屋的报告》，对案涉土地房屋进行维修改造事宜提出报告。2005年7月10日，南疆军区驻乌办再次向乌鲁木齐市规划局发出《关于新建宿舍、车库的申请报告》，对案涉土地修建365平方米车库及占地625平方米士官宿舍提出报告。2005年6月2日，南疆军区后勤部向南疆军区驻乌办下发《复引资修建门面事》，同意2005年5月7日南疆军区驻乌办的请示。南疆军区向魏金龙开具证明，载明2005年7月25日签订的合同，因建设手续问题2005年至2010年期间合同约定地点未能建房，但此期间土地租赁费用魏金龙仍在缴纳，2010年魏金龙将房屋修建完毕。2014年9月29日，南疆军区驻乌办（甲方）与魏金龙（乙方）签订补充协议。约定，双方于2005年7月28日签订合同后，在履行合同过程中，由于甲方原因双方又于2014年9月28日签订军队房地产租赁制式合同，鉴于乙方对旧房、危房翻新、维修，对新建房屋投入巨大，现签订本补充协议，双方于2005年签订的合同继续有效，乙方租赁房屋租期不变，租金不变，双方仍按2005年7月28日的合同履行。合同期满后，乙方再续租三年，租金、租期等按原合同和本协议执行。2014年10月31日，南疆军区驻乌办向乌鲁木齐市万嘉热力有限公司用户服务中心出具《供暖情况说明》，载明，案涉场地约2009年以前由我单位自己供热，后来由你公司集中供热，贵公司供热后，我单位平房暖气几年来一直不热，总面积360平米。我单位平房负责人魏金龙自掏腰包26万余元对横过马路的供热管线进行全部更换，但暖气不热问题还是未得到解决，今年我单位又花2万余元更换另一条管线，更换后暖日仍然不热，平房住户苦不堪言，请求贵公司解决此事。租得案涉房屋及场地后，魏金龙缴纳租金至2015年9月30日。2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。2016年8月3日，南疆军区驻乌办事处向魏金龙下发通知，告知各承租户案涉场地及房屋拟于2016年12月31日关停。2016年10月19日，南疆军区驻乌办事处向魏金龙出具情况说明，载明案涉房屋一直处于停业整顿状态，暂不收取魏金龙2015年10月1日至2016年9月30日房租。2017年8月9日，南疆军区驻乌办事处再次向魏金龙下发通知，告知魏金龙其已于2016年6月起多次与魏金龙约谈，要求其配合于2016年12月31日关停全部门面，并于2016年8月、2017年7月两次下发书面通知、张贴公示，现第三次通知各租户，自即日起一周内关停门面房，擅自进行房屋装修、续签合同等行为办事处一概不予承认，所造成的损失由各租户自行承担。另，为配合靓化工程，自8月中旬将对水电管线进行维修改造，届时将不定时停水断电。2018年1月25日，本院作出（2017）新0102民初7876号民事判决书，判决解除双方签订的租赁合同，魏金龙向南疆军区驻乌办事处返还位于乌鲁木齐市青年路与红山路交汇处产地1600平方米场地及560平方米房屋。魏金龙不服判决，提起上诉，2018年5月21日，乌鲁木齐市中级人民法院作出（2018）新01民终1989号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2018年1月，经评估，南疆军区后勤部向魏金龙的15户承租商户赔偿二次装修款合计320,372元。本院认为，双方签订的土地租赁投资建设及房屋租赁改造投资建设合同以及补充协议系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规强制性规定，当属有效，双方应依约履行。双方合同约定，因军队政策变化需要，承租方即接到出租方通知，三个月内无条件将所承租的房地产产权全部移交出租方，承租方投资造成的损失，经评估后，按使用年限及投资规模进行折算，由出租方予以酌情补偿。2015年12月21日，新疆精宏房地产估价所（有限公司）受南疆军区驻乌办、魏金龙委托，出具新精宏（2015）字第军070号房地产估价报告。魏金龙主张以该评估报告作为补偿依据，南疆军区驻乌办认为作出该报告依据的材料涉嫌伪造，不认可该评估结果。本院认为，该评估报告非在本案诉讼中由本院委托出具，不能作为确定补偿金额的依据。经魏金龙申请，本院委托中证房地产评估造价集团有限公司对魏金龙在案涉场地改建、修缮、新建房及配套设施的工程造价进行评估，该公司出具中证价鉴字〔2020〕新疆第0016号工程造价鉴定意见书。确定性意见为：房屋建筑工程、装修装饰工程、安装工程及拆除等零星工程项目所发生的费用合计1,661,155.55元；推断性意见：因本项目鉴定过程中未收到魏金龙提供的相应的建筑施工企业资质等企业资料，故现将企业管理费、规费及增值税销项税额总额金额单列如下：企业管理费47,649.23元、规费46,878.59元、增值税销项税额158,011.5元，三项费用共计252,539.32元，本费用为推断性意见供委托方判断使用，若魏金龙提供相关资料方可计入总造价。魏金龙提出，该鉴定意见书所附造价师注册证书为王军、向剑锋、何仁胜，而出庭接受询问人员称，该鉴定书系由造价师王梅参与鉴定出具，但鉴定书中未附王梅造价师注册证书，程序违法，应予重做。中证房地产评估造价集团有限公司答复称，鉴定意见书未附王梅证件资料，系印制装订意见书工作人员失误，该公司已对该瑕疵予以补正。本院认为，该鉴定意见书根据原被告双方签字确认的勘察记录而做出，鉴定机构对双方所提异议均予以答复，且到庭说明情况，该鉴定意见书能够作为定案依据。根据魏金龙的陈述，魏金龙对案涉场地的投资主要为翻新、新建房屋，建设完善附属设施，对房屋进行装饰装潢，该鉴定意见书系对魏金龙在案涉场地改建、修缮、新建房屋及配套设施工程造价的鉴定，能够作为确定赔偿魏金龙方投资损失的依据。魏金龙认为，其方并不是于出租方处承包建设工程，其对案涉场地组织建设属于投资行为，不应由其提供施工方资质。本院认为，该部分费用，只有在施工企业进行施工的情况下方能产生，魏金龙提供的担任其施工监理证人证言显示，魏金龙支付施工费大部分系支付于个人，且不能确定是否由胜利公司进行施工，该部分费用不应计入魏金龙的投资。该1,661,155.55元费用中，二次装修的造价为749,345.73元。南疆军区驻乌办事处对魏金龙的15家承租商户所作二次装修已赔偿320,372元，该费用应于总造价的1,661,155.55元中扣除，扣除后金额为1,340,783.55元（1,661,155.55元-320,372元）。南疆军区驻乌办事处出具证明载明，因南疆军区驻乌办事处建设手续问题，2005年至2010年期间未能建房，魏金龙于2010年将房屋修建完毕。2018年10月21日，经本院强制执行将案涉场地及房屋返还于南疆军区驻乌办事处。根据双方合同及补充协议能够确定，双方约定的对案涉场地及房屋的使用期限为2005年10月1日2023年9月30日，使用年限为18年。根据双方合同所载按使用年限及投资规模进行折算由出租方予以酌情补偿的约定，本院酌定南疆军区应按照55.55%〔1-（8年÷18年）〕的折算率给予魏金龙投资损失赔偿，金额为744,805.2元（1,340,783.55元×55.55%）。经魏金龙申请，本院委托中证房地产评估造价集团有限公司新疆评估公司对魏金龙在案涉场地的投资进行鉴定，产生鉴定费22,900元。魏金龙主张赔偿投资损失2,660,000元，经鉴定本院确定该部分损失为744,805.2元，占魏金龙主张金额的28%。该鉴定费应由魏金龙负担72%，即16,488元；由南疆军区驻乌办负担28%，即6,412元。魏金龙主张，应由出租方提供供暖设施，后因暖气管道老化，经出租方同意，其维修了约200米的供暖管道，花费费用为26万元。该部分投资，未纳入鉴定范围，但2014年10月31日南疆军区驻乌办事处出具的供暖情况说明载明，魏金龙出资26万元更换了横过马路的供热管线。根据双方约定，应由出租方负担供暖义务，魏金龙在征得出租方同意后出资改造供暖设施，该费用应由南疆军区驻乌办负担。本院对魏金龙要求赔偿维修水暖设施费用260,000元的诉讼请求予以支持。魏金龙主张，因出租方未按约定及时办理建设房屋手续，导致其在2010年5月方完成新建房屋施工，2005年至2010年5月其未对外转租，收取经营租金，故应退还期间租金472,500元。魏金龙于2010年将房屋修建完毕，并缴纳2005年至2010年租金的事实有南疆军区驻乌办事处出具的证明佐证。本院对魏金龙主张的该事实予以确定。按照双方合同约定，每年租金为13.5万元，2005年10月1日至2010年5月31日的租金为（13.5万元×4年＋13.5万元÷12个月×8个月）630,000元。根据双方合同约定，案涉场地原有房屋560平方米，期间魏金龙无法新建房屋，但仍可以利用原有房屋用于经营，结合双方合同约定的新疆房屋面积，本院酌定南疆军区驻乌办退还魏金龙2005年至2010年之间50%的租金，即315,000元。魏金龙主张，因出租方采取停水停电措施督促其搬离场地，造成其对外出租经营损失1,476,876元。魏金龙未就其实际造成的租金损失金额进行举证，且双方合同约定，因部队政策变化需提前终止合同，承租方应在三个月内将承租的标的物无条件返还于出租方，2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，2016年6月出租方即与承租方约谈，要求其于2016年12月31日前关停门全部面房。魏金龙未按照合同约定在接到通知后三个月内返还租赁物，其无权主张期间产生的租金损失。魏金龙主张，因出租方提前解除合同，造成其2018年5月31日至2023年的租金损失，应赔偿其该损失1,000,000元。魏金龙未举证证明其转租房屋每年能够获取的租金收益，双方合同亦未约定终止合同时，应对该部分损失予以赔偿，本院对其该诉讼请求不予支持。魏金龙请求判令南疆军区驻乌办事处支付违约金50,000元。本院认为，案涉租赁合同被解除系因军队政策变化，双方明确约定了因该因素导致双方合同提前终止的赔偿范围，双方约定的赔偿范围并不包含该违约损失。魏金龙该主张无事实及法律依据，本院不予支持。魏金龙主张，乌鲁木齐市红山路1596号至1614号房屋应返还其方。魏金龙未举证证明其对该部分房屋享用合法权利，系该部分房屋的产权人或合法使用权人，本院对其该诉讼请求不予支持。魏金龙主张，其对90号烧烤等7家次承租人的二次装修赔偿360,000元，该部分损失应由出租方向其赔偿。其该部分诉讼已包含在第一项诉讼请求之中，鉴定意见书亦对案涉房屋的二次装修造价整体进行了鉴定，其另就部分房屋的二次装修提出赔偿，系重复主张，本院不予支持。综上，按照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、南疆军区驻乌鲁木齐办事处补偿魏金龙投资损失744,805.2元；二、南疆军区驻乌鲁木齐办事处支付魏金龙维修水暖设施费用260,000元；三、南疆军区驻乌鲁木齐办事处返还魏金龙租金315,000元；四、驳回原告魏金龙的其他诉讼请求。以上款项合计1,319,805.2元，南疆军区驻乌鲁木齐办事处须于本判决生效后十五日内向魏金龙付清，如未按指定时间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。魏金龙请求给付标的额6,279,376元，本院核定给付标的额1,319,805.2元，占请求标的额的21%。案件受理费55,755.63元，魏金龙已预交11,612元，欠交诉讼费44,143.63元，魏金龙在该案作出生效判决后十日内予以补交。本案诉讼费由魏金龙负担79%，即44,046.94元，由中国人民解放军南疆军区驻乌鲁木齐办事处负担21%，即11,708.69元。鉴定费22,900元，由魏金龙负担72%，即16,488元；由南疆军区驻乌鲁木齐办事处负担28%，即6,412元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   麦 祖 义人民 陪 审员   热 西 旦人民 陪 审员   张 艳 菊二 〇 二 〇 年 十 一 月 八 日书  记  员   买日比也