上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初60157号原告：孔庆云，女，1978年10月2日生，汉族，户籍地安徽省合肥市，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：季宏伟，上海木诚木律师事务所律师。被告：上海起尚健身服务有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：熊美娟,店长。委托诉讼代理人：黄春忠，男。原告孔庆云诉被告上海起尚健身服务有限公司(以下简称起尚公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔庆云的委托诉讼代理人季宏伟，被告起尚公司的委托诉讼代理人黄春忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔庆云向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的房屋租赁合同已经在2020年7月31日解除；2.被告支付解除合同违约金人民币(币种下同)84,000元；3.被告支付2020年2月的租金14,000元；4.被告结清房屋租赁期间产生的水费148.25元、电费1,058.40元，电费滞纳金5.55元；5.被告赔偿原告电信设备损失400元；6.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年4月17日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市浦东新区浦东大道1139弄1号2204室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告使用，房屋建筑面积为196.05平方米，租期自2019年5月1日起至2023年4月30日止，2019年5月1日至2021年4月30日期间的月租金为14,000元，租金先付后用，押金为22,000元。合同签订后，原告按约交付房屋，然至2020年7月被告陆续搬离。2020年7月12日18时30分左右，原告发现被告拿走最后的东西并将一把钥匙交还原告。后原告于2020年7月31日收回房屋。由于双方未协商一致解除合同，也不符合合同约定的提前解除的条件，故被告应按合同约定赔偿违约金。鉴于合同约定的违约金标准过高，原告自愿调整至6个月的租金作为违约金并要求没收被告已支付的押金。综上，原告认为，双方之间的租赁合同合法有效，被告无故退租的行为违反了合同约定。为维护原告合法权益，故诉如所请。被告起尚公司辩称：一、被告承租系争房屋用于经营健身房，由于新冠疫情影响，被告经营困难，入不敷出，无力继续经营，遂于2020年7月与原告协商要求解除合同。之后，被告于2020年7月12日将系争房屋门禁卡及钥匙交还给原告，并付清了截至2020年7月底的租金，故合同已提前解除了。二、疫情期间，被告曾和原告口头协商要求免除2020年2月份的租金，原告也予以同意，但被告无法举证证明，现原告要求支付该月的租金，被告予以同意。三、被告同意支付水电费及电费滞纳金。四、被告认为原告主张的违约金过高，在被告能力范围内，被告愿意由原告没收保证金以抵作违约金。五、租赁系争房屋时，系被告出资安装光纤，故不同意赔偿设备费400元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方递交的证据和庭审陈述，本院认定事实如下：系争坐落于上海市浦东新区浦东大道1139弄1号2204室房屋权利人为原告孔庆云，用途为商业、办公、住宅综合用地。2019年4月17日，甲方孔庆云与乙方起尚公司签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租系争房屋，房屋建筑面积为196.05平方米，租期自2019年5月1日起至2023年4月30日；2019年5月1日至2021年4月30日期间的月租金为14,000元，乙方应于每期房租到期提前10日向甲方支付该房屋租金；乙方应向甲方支付房屋租赁押金22,000元，本合同终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充本合同约定由乙方承担但还未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时无息返还乙方；租赁期间内，该房屋实际产生的水、电、网络、电话费等相关费用全部由乙方承担；第十条违约责任约定，租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数租金的1倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。合同签订后，原告按约交付系争房屋。被告承租房屋后用于经营健身房。双方一致确认，被告支付了截至2020年7月底的租金，但其中2020年2月的租金未支付；另外，被告支付了押金22,000元。2020年7月9日，原告向被告发送微信：既然你们要违约就应该提前跟我们谈好违约责任的事情再搬家。被告回复：我们一个月前就跟你说了。原告回复：说了但是也没谈好违约责任啊！被告回复：那就谈啊。同月11日，被告向原告发送微信：房东您好，我们今天就退租了，房子里的东西也都处理掉了，我们该结算的费用可以及时结算掉，你有任何问题我们保持沟通。原告回复：钥匙放在哪里？你们就是不按照我们签订的合同继续履行了对吧？被告回复：钥匙是我直接给你还是明天给物业呢？原告回复：明天几点你会过来？我过来拿。被告回复：明天你几点过来？原告回复：我提前通知你。被告回复：好。同月12日，原告发送微信：5点半到可以吗？被告回复：可以的。原告回复：好的。……审理中，被告提供了其自行制作的2020年1月至6月门店业绩截图证明由于新冠疫情，被告经营困难。原告对此不予认可。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原告主张，被告提前退租，遂原告于2020年7月31日收回系争房屋，要求确认房屋租赁合同于该日解除，被告亦不持异议，本院予以照准。合同解除后，双方应结清各项费用。原告要求被告支付2020年2月的租金、水电费及电费滞纳金，被告亦予以同意，于法不悖，本院予以准许。鉴于系争房屋租赁合同系因被告提前退租而解除，故原告依据合同第十条要求被告支付6个月租金作为违约金，然被告抗辩违约金标准过高，仅同意以保证金抵作违约金。本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》规定：“当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任”，本案中，被告承租系争房屋用于经营健身房，该业态受疫情影响，经营收入确实会产生减损，本院以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整。另外，原告要求没收保证金，无合同依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿设备损失400元，遭被告否认，原告未提供证据予以证明，本院难以支持。鉴于租赁合同解除，本院双方之间各项费用已处理完毕，故原告已收取的租赁保证金应予返还。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告孔庆云与被告上海起尚健身服务有限公司关于上海市浦东新区浦东大道1139弄1号2204室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年7月31日解除；二、被告上海起尚健身服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告孔庆云20**年2月租金14,000元；三、被告上海起尚健身服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告孔庆云水费148.25元、电费1,058.40元、电费滞纳金5.55元；四、被告上海起尚健身服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告孔庆云解约违约金22,000元；五、原告孔庆云应于本判决生效之日起十日内返还被告上海起尚健身服务有限公司租赁保证金22,000元；六、驳回原告孔庆云其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,290元，减半收取计1,145元，由原告孔庆云负担780元，被告上海起尚健身服务有限公司负担365元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨晓云二〇二〇年十一月三十日书记员  袁颖丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。