大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初10230号原告：大连恒德物业服务有限公司，统一社会信用代码912102006830266040，住所地辽宁省大连市甘井子区哲林北园**。法定代表人：姜锋，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李雪梅，系辽宁瑾宸律师事务所律师。被告：林杨，男，1982年9月4日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连恒德物业服务有限公司与被告林杨物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连恒德物业服务有限公司的委托诉讼代理人李雪梅及被告林杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连恒德物业服务有限公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2015年1月1日至2020年6月30日的物业服务费9,885元；2、判令被告自2015年1月1日起，按0.3%每日支付逾期付款的违约金直至结清全部物业服务费，违约金暂计5,333元。诉请金额暂合计15,218元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系受大连市甘井子区恒德橄榄季小区开发单位委托，并与业主签订前期物业管理服务协议的物业服务公司。被告系恒德的业主。前期物业管理服务协议约定，原告为物业管理服务提供商，被告按产权建筑面积每月每平方米管理费1.8元，每半年首月的10日内支付物业管理服务费。原告接受委托后一直按协议约定及相关规定为被告提供物业服务，但被告自2015年1月1日至2020年6月30日一直欠付物业服务费，原告的工作人员曾多次上门催交，但被告仍迟迟不予支付。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告辩称，被告是案涉房屋业主，对房屋面积、欠费时间没有异议，按照1.8元/月/平方米收费没有依据。不同意缴纳物业费，理由：1、按照前期物业管理服务协议的约定，原告应按规定组织召开物业产权人大会或物业产权人代表大会，但原告没有组织过。2、原告不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能，但是小区西门停车应该是收费的。3、原告应根据开发建设单位《住宅质量保证书》中的规定，协助提供报修服务。但被告家每年报修一次房屋漏雨问题，找物业要开发商电话物业不给，说其从中协商，每次都没有回执单，但过一年仍然漏雨。在5年保修期内没有修好，过了保修期后应该如何处理，物业没有提供保修服务。4、小区出入大门，数月无法锁上，无人修理，也没有保安，巡查存在一定问题。5、被告房屋房顶维修没有维修和回访记录。6、电梯卫生至少有半年至1年没有打扫过。7、绿化及养护存在问题，有业主种菜。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：2009年3月18日，“恒德·橄榄季”项目的开发商大连恒德房屋开发有限公司与原告签订了《前期物业管理委托合同》，委托原告为“恒德·橄榄季”小区提供物业管理服务，小高层住宅房屋的物业管理服务费为1.8元/月/平方米。被告林杨系大连市甘井子区房屋的业主，该房屋面积为83.21平方米。2012年8月22日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告（购房人）提供前期物业管理服务，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的物业管理服务协议生效时止。物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），按每月1.8元每平方米（建筑面积）（带电梯的楼宇）收取；首次缴费后每半年首月的10日内缴纳物业费。同时约定乙方（被告）违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（原告）有权要求乙方补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金，并可向人民法院起诉。《前期物业管理委托合同》签订后，原告为该小区提供物业服务至今，但被告自2015年1月1日起至2020年6月30日止一直未支付物业费，拖欠物业费合计9,885元。另查，2017年10月14日，原告曾就被告房屋存在的发霉、漏雨问题进行过外墙维修，被告对此予以认可，但称维修后房屋仍存在漏雨问题，且在房屋质保期内无人进行过维修。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。大连恒德房屋开发有限公司与原告签订的《前期物业管理委托合同》是合同双方真实的意思表示，合法有效。业主和物业单位之间是平等主体，原告依法为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。根据《前期物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》的约定，被告交纳物业费的标准为每月每平方米1.8元，自2015年1月1日起至2020年6月30日止，被告总计欠交物业服务费9,885元（1.8元/月/平方米×83.21平方米×66个月），被告应当及时交纳，借故拖欠无理。故，原告要求被告支付物业服务费9,885元的诉请，本院予以支持。关于被告提出的原告存在未组织召开物业产权人大会或物业产权人代表大会、公共设施维修不及时、绿化存在问题等物业服务诸多不到位问题的辩论意见，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。关于被告提出的房屋存在发霉漏雨的问题，本院认为，如案涉房屋系因房屋质量问题导致发霉漏雨，在房屋质保期内应由开发商进行维修，在质保期结束后，原告也对案涉房屋的外墙进行了维修，被告以此拒交物业费缺乏法律依据。关于原告主张的逾期交纳违约金一节，本案为物业服务合同纠纷，被告现仍居住在案涉小区，原告仍继续向被告提供服务。从被告提供的证据及庭审陈述看，原告向被告提供的服务确也存在有待改进之处。虽然案涉《《前期物业管理委托合同》对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告林杨于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连恒德物业服务有限公司2015年1月1日起至2020年6月30日的物业服务费人民币9,885元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连恒德物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币90元（原告已预付，已减半收取），由被告林杨负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇二〇年十一月十六日书记员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。