四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16305号 上诉人（原审被告）：四川橙森科技发展有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段777号3栋9楼909号 法定代表人：陈志坚，总经理。 委托诉讼代理人：程梦曦，四川开山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郭琳，女，1987年8月29日出生，汉族，住四川省都江堰市。 上诉人四川橙森科技发展有限公司（以下简称橙森公司）因与被上诉人郭琳房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2020）川0116民初2971号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 橙森公司上诉请求：1、请求撤销原审判决第（一）项；2、判令橙森公司向郭琳不支付违约金；3、判令一审、二审案件受理费由郭琳承担。 事实和理由：一、郭琳在本案中不存在损失。橙森公司认为，基于本案合同的内容，本案的违约金金额应当以损失为限。并应当综合考虑本案各方对于造成该掼失的原因力大小确定各方责任的承担。本案中，从各方提交的证据来看，郭琳无法证明其存在损失。本案所涉房屋是由郭琳从开发商处购买，其购买的动机和意图与橙森公司无关，其在购买房屋时橙森公司也从未向其进行任何宣传与承诺。郭琳收房后，橙森公司从未从郭琳处收房，合同从未实际履行，郭琳明知本案房屋的真实情况，却恶意起诉主张高额违约金，意在通过诉讼获得不正当的利益，橙森公司认为，郭琳的这种主张不应得到法律的支持。二、郭琳的主张无依据。本案中郭琳依照合同第六条第（四）项主张六万元的违约金，该条款是在一方根本违约情况下的违约金条款，本案不涉及根本违约的情况，不应当适用该条款的规定。综上所述，请求法院支持橙森公司的全部上诉请求。 郭琳答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，橙森公司主张损失仅限于租金损失，不适用违约金条款。郭琳认为，这是不恰当的。违约金条款的设置本就是用于橙森公司违约后适用，而本案中，橙森公司发生了违约，就应当适用违约金条款。且一审已经酌情给予了判决，并未完全按照合同约定判定6个月租金的违约金。橙森公司在未得到郭琳同意的情况下，提前解约且不付房租的行为，本身就是违约行为。一审判决支付违约金符合法律规定和合同约定。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 郭琳向一审法院起诉请求：判令橙森公司向郭琳支付解除《业主房屋租赁合同》违约金60000元。 一审法院认定事实：2018年8月22日，郭琳（买受人）与成都明昌房地产开发有限公司（出卖人）签订一份《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定成都明昌房地产开发有限公司将商品房预售许可证1XX2号下第X幢X层XX号清水商品房出卖给郭琳。该商品房预售合同于2018年11月17日进行了合同备案（备案预售许可证号为1XX2、项目名称为亿城国际、基本信息载明房屋位于双流区XX路X段XX号X栋X层XX号）。同日，郭琳与橙森公司签订一份《业主房屋租赁合同》，约定：一、郭琳同意将自己名下坐落在成都市双流区XX小区第X栋第XX层XX室，建筑面积37.95平方米的房屋出租给橙森公司，该物业租给橙森公司作酒店、公寓租赁、商业及办公使用。二、租赁期为144个月，从2020年1月1日起至2032年5月31日止，其中2020年1月1日至2020年5月31日为招商周期，免付租金，免租期物业费由橙森公司承担。三、租金及支付方式：1、租金为人民币55元/平米/月（大写：伍拾伍元整），橙森公司支付方式为每3个月支付一次租金（以银行转款凭据为证），且每次提前5个工作日支付下期租金。2、租赁期内租金递增明细如下：(1)2020年6月1日-2022年5月31日，租金为人民币55元/平米/月；（2）2022年6月1日-2024年5月31日，租金为人民币57.75元/平米/月；（3）2024年6月1日-2026年5月31日，租金为人民币60.63元/平米/月；（4）2026年6月1日-2028年5月31日，租金为人民币63.66元/平米/月；（5）2028年6月1日-2030年5月31日，租金为人民币66.84元/平米/月；（6）2030年6月1日-2032年5月31日，租金为人民币70.18元/平米/月。3、在签订本合同后的7工作日内，橙森公司支付2个月租金给郭琳作为租约保证金，在免租期满即日该保证金自动转为第一季度房租，差额部分在免租期满5个工作日前支付至郭琳账户。五、双方责任……（3）橙森公司必须依约提前5个工作日缴纳下期租金，如拖欠1个月视为违约，郭琳有权收回房屋，橙森公司承担违约责任。六、其他……（4）违约金的释解：双方任一方违约，除承担对方因此而造成的一切经营损失外，还应另支付守约方违约金人民币陆万元整。 2020年1月16日，橙森公司向郭琳作出《告知函》，载明：“致：郭琳（以下简称“你方”），本公司于2018年8月与你方就位于双流区××路××号××小区××栋××层××室的房屋签订《业主房屋租赁合同》，由本公司租赁你方房屋。此后，市场行情相较于此前签订协议时发生了很大的变化，如继续按照原合同执行，本公司将面临很大的经济损失，因此本公司调整了经营策略和方向，无法按照原标准进场承接。因此，本公司郑重函告如下：1、自本函到达之日起三日内，请你方与本公司协商解除《业主房屋租赁合同》及相关手续文件，如你方超过前述期限拒绝协商则视为双方自本函到达之日起已解除签订的《业主房屋租赁合同》及相关手续文件；2、鉴于双方此前的友好合作，如你方配合协商处理，你方收取本公司支付的押金，本公司暂不要求退还。特此函告！”该通知载明公司联系人黄经理、刘经理的联系方式，并加盖橙森公司公章。 2020年3月23日，郭琳委托四川信善律师事务所向橙森公司发送一份《律师函》，告知橙森公司在接函后三日内向郭琳履行违约金支付义务，否则将通过法律途径要求橙森公司承担相关违约责任。该《律师函》于2020年4月3日被退回妥投。 一审庭审中，郭琳与橙森公司均认可双方签订的《业主房屋租赁合同》已解除。同时，郭琳认可其于2018年8月30日收到橙森公司支付的租约保证金4174.5元，但不同意橙森公司将该款项冲抵违约金的主张。另，郭琳陈述其于2020年5月办理了案涉房屋的收房手续。 一审法院认为：郭琳与橙森公司签订的《业主房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。橙森公司于2020年1月16日向郭琳作出《告知函》，要求解除《业主房屋租赁合同》。橙森公司作为承租人，在履行合同的过程中以自身出现的经营风险的情况为由发函要求解除与郭琳签订的《业主房屋租赁合同》，但其并未向一审法院举证证明存在其陈述的相应情况，也并未举证证明存在法定解除的相应情形，一审法院认为，橙森公司的行为构成违约。本案中，双方均认可案涉《业主房屋租赁合同》已经解除，综合考虑合同履行情况，当事人过错程度等因素，本着公平原则，一审法院酌定橙森公司按2个月租金的标准向郭琳支付违约金4174.5元。橙森公司要求以租约保证金冲抵违约金，不符合合同约定，一审法院不予采纳。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、橙森公司于判决生效之日起十日内支付郭琳违约金4174.5元；二、驳回郭琳的其他诉讼请求。一审案件受理费650元，由橙森公司负担25元，郭琳负担625元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人橙森公司的上诉请求与被上诉人郭琳的答辩意见，本案二审争议焦点为：一审法院对违约金金额的确定是否正确。现就上述争议焦点的认定论述如下。 本院认为，橙森公司与郭琳签订的案涉合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。橙森公司上诉提出其不应当支付违约金，本院审查后认为，双方在合同中约定了橙森公司违约的情况下应当承担违约金，郭琳按照约定主张违约金具有合同依据。一审中，橙森公司提出因经营困难请求调低违约金，一审法院充分考虑其提出的理由，已对于其该项意见予以采纳，极大程度调低了违约金金额。但现橙森公司提出上诉，认为其不应当承担违约金，该项上诉理由明显不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费50元，由四川橙森科技发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 锋 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二〇年十一月五日 书记员 龙春光