湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂06民终2412号上诉人（原审被告）：襄阳长虹干菜城有限公司，住所地襄阳市高新区长虹北路**。法定代表人：赵海峰。委托诉讼代理人：杜贵印，湖北襄金律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：襄阳建设投资经营管理有限公司，住，住所地襄阳市襄城区北街**/div>法定代表人：潘峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘江涛，湖北隆中律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：襄阳宇清重工装备有限公司，住，住所地襄阳市高新区长虹北路**/div>法定代表人：孙良伦。委托诉讼代理人：孙伟，男，该公司员工。上诉人襄阳长虹干菜城有限公司（以下简称长虹干菜城）因与被上诉人襄阳建设投资经营管理有限公司(以下简称襄阳建投公司)、被上诉人襄阳宇清重工装备有限公司（以下简称宇清重工公司）租赁合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2018）鄂0691民初1712号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。长虹干菜城上诉请求：1.依法撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2018）鄂0691民初1712号民事判决，查明事实后依法改判或发回重审；2.被上诉人承担上诉费。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。（一）根据最高人民法院关于房屋租赁合同司法解释第十七条、第十八条规定，上诉人长虹干菜城作为次承租人不是二被上诉人的合同相对人，与出租人不存在任何合同关系，次承租人不应对出租人承担支付租金、支付违约金的合同责任，即使承担责任，次承租人仅应在合同解除后，其应在支付宇清重工公司的租金数额范围内承租逾期腾房占有使用费的责任，而非按照评估承担全部租金支付义务和违约责任，一审法院判决错误。首先，在出租人襄阳建投公司、承租人宇清重工公司、次承租人长虹干菜城三者形成的两个租赁合同关系中，根据合同相对性原则，出租人的租金请求权需向其合同相对人即承租人主张，次承租人基于合同关系仅对承租人承担支付租金义务。根据上述司法解释第十八条，出租人作为物权人，可以基于物权的排他属性要求次承租人腾退房屋，并要求次承租人承担逾期腾房占有使用费，但是并没有直接要求次承租人和承租人共同承担支付承租人拖欠租金的合同权利，一审法院判决上诉人与承租人共同承担租金支付义务没有事实和法律依据。其次，次承租人与出租人之间没有合同关系，即使承担责任也应当依据次承租人和承租人在转租合同中约定的租金标准向承租人支付租金，而非直接依据承租人和出租人签订的租赁合同的租金标准由承租人和次承租人共同向出租人支付租金。次承租人从承租人处仅承租了部分房屋，且约定的租金标准远远低于出租人和承租人约定的租金标准，一审判决次承租人与承租人共同按出租人合同租金标准向出租人承担合同责任，严重违反了合同的相对性，对次承租人极不公平。（二）即使转租合同无效，无效的后果应该由出租人与承租人承担，不应当由上诉人与承租人共同向出租人支付租金及拖欠租金的违约责任。违约责任是基于合同相对性，一审法院判决上诉人与承租人共同支付违约金没有事实及法律依据。（三）上诉人按照与宇清重工公司签订的合同约定，租金已经从合同签订之日2014年9月支付至2016年9月，上诉人不应当再行支付该时间段的租金；襄阳建投公司在2017年4月10日通知上诉人腾退，上诉人分别于2017年4月11日、2017年8月30日、2018年3月5日向建投公司做出申请与回复，商谈后期租赁事宜，其请求虽然襄阳建投公司均未有书面回复，但从上诉人回复可以看出，整个办公楼已经腾退，对已经腾退的房屋上诉人不应再支付租金。同时，评估报告上面载明的1、4幢不在合同范围内，上诉人也没有使用，评估范围没有经过双方达成一致意见，对此进行评估没有法律依据，该部分应该扣减。原审对2019年7月19日后至腾退之日的租金全部采用评估报告的数额，没有法律及法理依据。原审判决上诉人与宇清重工公司支付2016年9月30日前的租金错误、判决支付1、4幢房屋及办公楼的租金及按照评估的价格支付租金及违约金，按照襄阳建投公司与宇清重工公司的约定支付租金、场地占用费，没有事实与法律依据，是错误的。二、鉴定评估报告中认定的租赁面积和客观事实不符，一审法院在未查明实际租赁面积情况下，采用该报告判决上诉人承担的租金数额过高，不公正、公平。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。襄阳建投公司辩称，原审判决认定事实不清，适用法律正确，请求维持原判。宇清重工公司辩称，对一审判决不服，希望发回重审。襄阳建投公司向一审法院起诉请求：1.判令宇清重工公司、长虹干菜城立即腾退位于襄阳樊城区原襄重集团（公司）生产区部分房屋场地并交还给襄阳建投公司；2.判令宇清重工公司、长虹干菜城向襄阳建投公司支付租金1903000元（截止2017年1月15日），支付房屋场地占有使用费1197713.93元（从2017年1月16日起，暂计至2018年5月31日），同时以月占有使用费72715.5元/月为基数，实际计算至宇清重工公司、长虹干菜城返还房屋场地之日止；3.判令宇清重工公司、长虹干菜城向襄阳建投公司支付违约金2538866.66元（从2017年1月16日起，暂计至2018年5月31日，实际计算至宇清重工公司、长虹干菜城返还房屋场地之日止）；4.本案的诉讼费由宇清重工公司、长虹干菜城承担。一审法院认定事实：经襄阳土地储备供应中心委托，襄阳建投公司负责本案案涉储备土地的管理。2013年4月7日，襄阳建投公司与宇清重工公司签订《房屋场地租赁合同》，合同约定：“甲方（原告）出租给乙方（被告宇清重工公司）房屋场地位于襄阳樊城区原襄重（集团）公司生产区部分房屋场地。租赁厂房5跨，建筑面积约11904平方米，四层办公楼一幢，建筑面积约2304平方米；三层办公楼一幢，建筑面积约1020平方米；场地面积约5.53亩（干菜城房屋场地和生产区门面房除外）。该房屋场地租赁期共12个月，自2013年1月1日起至2013年12月31日止。年租金共计83万元，租赁保证金为10万元（已交），付款方式为现金或转账，从签订《房屋场地租赁合同》之日起三日内将上半年（六个月）租金41.5万元一次性支付，下半年（六个月）租金交付时间应在2013年6月20日之前一次性缴纳41.5万元。否则，甲方有权解除合同，拒绝乙方使用房屋场地。合同期满，乙方在结清所有的对外债务，并未违反合同、损坏甲方财物前提下，甲方退还乙方交纳的保证金，否则，甲方有权将乙方所欠房屋租金、水电费、财产损失费等从租赁保证金中扣除。乙方承租甲方房屋场地后，若需在场地上搭建房屋，需征得甲方及规划部门的同意。若未经批准擅自建设一切损失由乙方承担。租赁期内，若甲方需利用及主管部门要求收回房屋场地或因房屋场地对外实行招拍挂须终止合同，乙方应在收到《房屋场地租赁合同终止通知书》之日起90日内无偿把房屋场地腾空，不得向甲方提出任何补偿及赔偿请求。租赁期间，乙方不得转租、转借承租房屋场地。违约方按照合同总租金的20%向守约方支付违约金。”2014年9月1日，宇清重工公司与长虹干菜城签订《合同书》，合同约定，“宇清重工公司将位于原襄重厂内，1.模具车间厂房1428㎡。2.机加车间后门（西门）的简易工房（原柏道富、肖重家租用场地）2305㎡。3.模具车间办公室一楼、二楼房间共9间。房屋年度租金总计为贰拾壹万元整（210000）…，租赁期间为：自2014年9月1日起至2019年8月31日止”另查明，2016年5月9日，宇清重工公司收到襄阳建投公司催交租金及腾退房屋场地通知书，要求宇清重工公司在2016年8月6日前将租赁房屋场地腾空后交还襄阳建投公司。2016年6月14日，宇清重工公司收到襄阳建投公司腾退房屋场地通知书，要求宇清重工公司自接到通知后20日内搬迁完毕，将租赁房屋场地交还襄阳建投公司。2016年7月22日、8月22日宇清重工公司分别收到襄阳建投公司委托湖北思扬律师事务所出具的律师函，要求腾退案涉房屋。2016年12月21日，宇清重工公司向襄阳建投公司出具承诺书，承诺于2017年1月15日将厂房内设备及物资搬迁完毕（行车可以延迟2天），如在承诺期内没有搬迁完，承担相应的责任。2017年4月10日，襄阳建投公司向长虹干菜城送达腾退房屋场地通知书，内容为“因案涉土地将公开对外转让，经了解此宗地内有部分土地及房屋是此宗地原租赁户宇清重工公司对你公司进行转租，目前襄阳建投公司已和宇清重工公司解除租赁合同，为实现国有储备土地的顺利出让，现要求你公司在接到本通知后7日内清空占用的房屋场地并将自行搭建的房屋予以拆除，场地交还我公司。”2017年4月11日，长虹干菜城向襄阳建投公司出具情况说明，内容为:“贵公司于4月10日发给我公司的《腾退房屋场地通知书》收悉，集团领导对此高度重视，主动联系朗曼项目负责人和襄重场地拆迁公司负责人，到需要腾退房屋和场地的现场查勘，并与他们达成一致意见，现汇报回复如下：一、需要拆除的简易仓库部分，我们积极配合拆迁公司，拆到哪里我们提前腾空该区域，不影响安全拆除；二、原追日地块上（地块（地块最后目前用做停车场的区域，等到临靠干菜城的那栋厂房拆平后，能为我们划出部分停车场，原停车场区域由拆迁公司自行处置。”2019年1月19日，襄阳建投公司向一审法院提交书面鉴定申请，申请对案涉房屋及场地的租赁价格进行评估。经一审法院委托，北京世诚嘉业房地产土地评估有限责任公司于2019年10月21日作出2019-ＳＣ-房估-襄司字第××号房地产司法鉴定估价报告，估价结果为：估价人员经过测算，在进行详细分析及认真测算的基础上，对第1幢、2幢1、2层、3幢、4幢、5幢、6幢、7幢、8幢、9幢从2017年1月1日至查勘之日2019年7月18日及满足各项限制条件下的估价结果为：评估总价2161661元。估价有效期：从2019年10月21日至2020年10月20日。一审法院认为，襄阳建投公司与宇清重工公司之间签定的房屋租赁合同于2013年12月31日已到期，后双方之间未再续签书面租赁合同。襄阳建投公司于2016年5月9日向宇清重工送达腾退房屋通知书，宇清重工于2016年12月21日向襄阳建投公司出具书面承诺书，故一审法院依法认定襄阳建投公司与宇清重工公司之间的租赁合同于2016年12月21日解除。本案中，宇清重工公司对案涉房屋场地并无所有权及转租权，却未经襄阳建投公司同意将案涉房屋场地转租给了长虹干菜城，转租合同签定后，亦未受到襄阳建投公司追认，故宇清重工公司与长虹干菜城之间签订的房屋转租《合同书》属无效合同。宇清重工公司、长虹干菜城应当在宇清重工公司向襄阳建投公司作出书面承诺函后在承诺的期限内腾退房屋场地并交付给襄阳建投公司。故对襄阳建投公司主张宇清重工公司、长虹干菜城立即腾退位于襄阳樊城区襄重集团生产区占用的房屋场地（1、2（一、二层）、3、4、5、6、7、8、9幢楼）并交还给襄阳建投公司的诉讼请求，一审法院予以支持。对于襄阳建投公司主张宇清重工公司、长虹干菜城向襄阳建投公司支付租金的诉讼请求，一审法院认为，虽然宇清重工公司、长虹干菜城之间签订的转租合同无效，但长虹干菜城实际占有、使用案涉房屋场地，享受附属在房屋场地上的利益价值，宇清重工公司、长虹干菜城应当向襄阳建投公司支付租赁费。对于占用案涉房屋的期间，宇清重工公司、长虹干菜城转租时间从2014年9月1日起，故长虹干菜城应当承担的占用费亦应当从2014年9月1日起开始计算。对于长虹干菜城辩称其已将模具车间办公室一楼、二楼房间共玖间的房屋腾退且已将租金支付给被告宇清重工公司。经一审法院询问，襄阳建投公司答复为，其不清楚长虹干菜城是否腾退，长虹干菜城并未通知其对腾退房屋进行交接故对腾退不予认可，对于租金交纳金额，襄阳建投公司经财务核对，认可2014年10月1日前案涉房屋的租金已付清，从2014年10月2日之后的租金未予支付，故对长虹干菜城的抗辩理由不予认可。一审法院认为，长虹干菜城时至今日未向一审法院提交任何证据证实房屋已实际腾退并通知襄阳建投公司接收及已实际支付租金金额的证据，依法承担举证不能的不利法律后果，一审法院对长虹干菜城的抗辩理由不予采信。对襄阳建投公司自认2014年10月1日前的租金已付清予以认定。对于案涉房屋租赁费的金额，一审法院认为，襄阳建投公司主张从2014年10月2日起至2017年1月15日期间按照合同约定每年830000元标准支付，符合法律规定，一审法院予以支持，经核算应为1896114.05元。对于从2017年1月16日起至2019年7月18日期间的占用费，一审法院依据2019-ＳＣ-房估-襄司字第××号房地产司法鉴定估价报告认定为2126885元（其中应扣减2017年中与第一阶段租金重叠15天的租金），对于从2019年7月19日至腾退完全部房屋场地并交付给襄阳建投公司之日止的占用费，依据2019-ＳＣ-房估-襄司字第××号房地产司法鉴定估价报告一览表中2019年月租金每平方米的金额计算，计算公式为：月每平方米租金×占有面积×占用时间。对于襄阳建投公司主张宇清重工公司、长虹干菜城支付违约金的诉讼请求，一审法院认为，该项请求既符合法律规定亦符合合同约定，且宇清重工公司、长虹干菜城的过错行为确实给襄阳建投公司造成巨大的经济损失，但襄阳建投公司的主张过高，一审法院酌定宇清重工公司、长虹干菜城按照未付租金总金额10%的标准向襄阳建投公司支付违约金。另外，评估费19000元，系评估案涉房屋场地实际支出的费用，一审法院认定由宇清重工公司、长虹干菜城共同承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决：一、襄阳建设投资经营管理有限公司与襄阳宇清重工装备有限公司之间的租赁合同于2016年12月21日解除；二、襄阳宇清重工装备有限公司、襄阳长虹干菜城有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于襄阳樊城区襄重集团生产区占用的房屋场地（1、2（一、二层）、3、4、5、6、7、8、9幢楼）并交还给襄阳建设投资经营管理有限公司；三、襄阳宇清重工装备有限公司、襄阳长虹干菜城有限公司于本判决生效之日起十五日内共同向襄阳建设投资经营管理有限公司支付租金4022999.05元及从2019年7月19日起至腾退完全部房屋场地并交付给襄阳建设投资经营管理有限公司之日止的租金（依据2019-ＳＣ-房估-襄司字第××号房地产司法鉴定估价报告一览表中2019年每月每平方米确定的标准计算公式为：月租金×占用面积×占用时间）；四、襄阳宇清重工装备有限公司、襄阳长虹干菜城有限公司于本判决生效之日起十五日内共同向襄阳建设投资经营管理有限公司支付违约金（按照未付租金总金额10%的标准计算）；五、驳回襄阳建设投资经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51280元、公告费560元、评估费19000元，共计70840元，由襄阳宇清重工装备有限公司、襄阳长虹干菜城有限公司共同承担。二审中，上诉人长虹干菜城提交了2014年12月16日82500元、2015年3月12日82500元、2015年6月15日82500元、2015年9月14日82500元、2015年12月14日82500元、2016年4月18日27500元、2016年5月10日27500元、2016年6月14日27500元、2016年7月22日27500元、2016年8月21日27500元、2016年9月30日27500元共计11笔总金额为437500元收据。该组收据均由宇清重工公司出具给上诉人长虹干菜城，备注事由为交纳租金。上诉人长虹干菜城认为其已向宇清重工公司履行了部分合同付款义务。被上诉人襄阳建投公司、宇清重工公司质证虽对该组证据证明效力提出异议，但并未提供相反证据予以反驳，故本院对该组证据真实性予以确认。对一审法院认定的其他事实，本院亦予以确认。本院认为，根据宇清重工公司与被上诉人襄阳建投公司签订的《房屋场地租赁合同》约定，该合同于2013年12月31日已到期，同时宇清重工公司对案涉房屋场地并无所有权及转租权，且未经襄阳建投公司同意将案涉房屋场地转租给了长虹干菜城，故一审法院认定宇清重工公司与长虹干菜城之间签订的房屋转租《合同书》属无效合同并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效时由有过错一方赔偿对方因此所受到的损失，本案中上诉人长虹干菜城签订《合同书》时未尽审慎义务，且在2017年4月10日，被上诉人襄阳建投公司向其送达腾退房屋场地通知书后，仍未积极采取补救措施或履行义务，继续占用使用诉争房屋，故其应当与宇清重工公司共同承担支付租金及拖欠租金的违约责任。上诉人长虹干菜城上诉认为其不应与宇清重工公司共同承担支付租金及拖欠租金违约责任的上诉理由不能成立，本院予以驳回。但根据上诉人长虹干菜城二审中提供的收据可以证明其已向宇清重工公司支付了437500元租金，故该笔租金应当从其共同承担的下欠租金中予以扣减，本院对此予以确认。上诉人长虹干菜城上诉还认为一审鉴定认定的租赁面积与客观事实不符，本院审查后认为，长虹干菜城未提交任何证据证实房屋实际占用面积以及实际腾退的证据，且其并未提出重新鉴定的申请，依法应当承担举证不能的不利法律后果，上诉人长虹干菜城该上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以确认；因二审出现新证据，故本院对上诉人长虹干菜城应承担的部分租金予以核减。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持襄阳高新技术产业开发区人民法院（2018）鄂0691民初1712号民事判决第一、二、四项，即襄阳建设投资经营管理有限公司与襄阳宇清重工装备有限公司之间的租赁合同于2016年12月21日解除；襄阳宇清重工装备有限公司、襄阳长虹干菜城有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于襄阳市樊城区襄重集团生产区占用的房屋场地（1、2（一、二层）、3、4、5、6、7、8、9幢楼）并交还给襄阳建设投资经营管理有限公司；襄阳宇清重工装备有限公司、襄阳长虹干菜城有限公司于本判决生效之日起十五日内共同向襄阳建设投资经营管理有限公司支付违约金（按照未付租金总金额10%的标准计算）；二、撤销襄阳高新技术产业开发区人民法院（2018）鄂0691民初1712号民事判决第三、五项，即襄阳宇清重工装备有限公司、襄阳长虹干菜城有限公司于本判决生效之日起十五日内共同向襄阳建设投资经营管理有限公司支付租金4022999.05元及从2019年7月19日起至腾退完全部房屋场地并交付给襄阳建设投资经营管理有限公司之日止的租金（依据2019-ＳＣ-房估-襄司字第××号房地产司法鉴定估价报告一览表中2019年每月每平方米确定的标准计算公式为：月租金×占用面积×占用时间）；驳回襄阳建设投资经营管理有限公司的其他诉讼请求；三、襄阳宇清重工装备有限公司于本判决生效之日起15日内向襄阳建设投资经营管理有限公司支付租金437500元；四、襄阳宇清重工装备有限公司、襄阳长虹干菜城有限公司于本判决生效之日起15日内共同向襄阳建设投资经营管理有限公司支付租金3585499.05元及从2019年7月19日起至腾退完全部房屋场地并交付给襄阳建设投资经营管理有限公司之日止的租金（依据2019-ＳＣ-房估-襄司字第××号房地产司法鉴定估价报告一览表中2019年每月每平方米确定的标准计算公式为：月租金×占用面积×占用时间）；五、驳回襄阳建设投资经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费51280元，公告费560元，评估费19000元，共计70840元，由襄阳宇清重工装备有限公司、襄阳长虹干菜城有限公司共同承担63840元，襄阳宇清重工装备有限公司负担7000元。二审案件受理费51280元，由襄阳长虹干菜城有限公司负担45280元，襄阳宇清重工装备有限公司负担6000元。本判决为终审判决。审判长  陈守军审判员  张 杨审判员  刘媛媛二〇二〇年十一月十九日书记员  周超群