北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初25417号原告（反诉被告）：北京金苗惠农商贸有限公司，住所地北京市丰台区和义久敬庄通久路南侧********。法定代表人：俞冰清，总经理。委托诉讼代理人：黄海波，北京市汉卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈昱，北京市汉卓律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市环球橡胶厂，，住所地北京市丰台区海慧寺**法定代表人：孙小鹰，厂长。委托诉讼代理人：王颖，北京市尚元律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐超卫，北京市尚元律师事务所律师。原告北京金苗惠农商贸有限公司（以下简称金苗惠农公司）与被告北京市环球橡胶厂（以下简称环球橡胶厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。诉讼过程中，环球橡胶厂对金苗惠农公司提起反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）金苗惠农公司及其委托诉讼代理人黄海波、陈昱，被告（反诉原告）环球橡胶厂及其委托诉讼代理人王颖、徐超卫到庭参加诉讼，本案现已审理终结。金苗惠农公司就本诉向本院提出诉讼请求：1.要求确认双方签订的租赁合同无效；2.被告向原告退还保证金100万元支付利息（利息以100万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率从2018年2月1日起计算至实际付清之日止）；3.被告向原告退还租金260万元并支付利息（利息以260万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2018年2月1日起计算至实际付清之日止）；4.被告向原告赔偿维修改造费1492848.9元及公证费6150元；5.诉讼费用、评估费用由被告负担。事实和理由：2018年2月1日，原被告签署《租赁合同》，被告将其位于北京市丰台区永外海慧寺1号院的整体房屋和场地出租给原告，作为原告开办便民服务项目使用，租赁期限五年。签约当日，原告向被告交纳了首年租金260万元及租赁保证金100万元。原告接收场地后，因消防、给排水等设施年久失修影响安全生产，应被告要求原告对租赁场地的消防和给排水设施进行施工改造，又进行了垃圾清理和办公室装修，原告为此累计支付施工改造费用140万元。但在原告准备按计划对租赁场地进一步建设的过程中，被告却通知原告暂缓项目建设，致使该房屋及场地未能投入使用。后经多方催促和了解，原告于2018年12月底才得知被告出租的房屋未依法取得建设工程规划许可证，早在2016年被相关部门确认为违建，不能投入使用。为此，原告立即致函被告，要求被告说明并提供解决方案，未果。原告于2019年1月23日正式致函被告，通知被告向其交还租赁场地，要求被告退还押金、租金并赔偿损失。2019年1月30日，原告将租赁场地及房屋交还给了被告，但是，至今被告未退还任何费用。原告认为因为被告的原因导致合同无法履行，被告应向原告退还相应的费用，并对原告的损失予以赔偿。环球橡胶厂就本诉辩称：1.我公司认为合同有效，只是由于政策原因导致合同无法履行。2.涉案租赁房屋有合法手续，故不属于违建。我厂系北京市丰台区海慧寺**土地使用权人，根据北京市政府1998年12月15日印发的《关于北京市外来人口临时居住点试点建设有关问题的会议纪要》精神，我厂被列为外来人口临时居住点的试点建设地。1999年11月14日，我厂取得北京市丰台区规划管理局颁发的北京市丰台区海慧寺1号居住点建设项目的《建设工程规划许可证附件》。故涉案房屋系依据当时的居住点建设项目政策而建，有建设工程规划手续，不属于违法建筑。3.我厂不存在故意隐瞒行为，不存在主观恶意。涉案租赁房屋及场地出租给原告前，一直由北京环球众人众轻纺市场有限公司承租、经营便民服务，2016年受北京市政府疏解整治政策影响，我厂与北京环球众人众轻纺市场有限公司终止了租赁关系。2017年9月，北京市委第八巡视组对我厂上级北京化工集团进行巡视，巡视问题包括环球橡胶厂众人众轻纺市场2016年闭市至今，转型项目还未确定，特提出要求我厂尽快寻找新项目，避免国有土地闲置的问题。按照巡视组要求，我厂积极寻找合作项目，在取得大红门办事处及大红门地区疏解工作办公室的批复下，我厂通过正规比选手续，确定原告为便民服务项目合作对象。我厂签署租赁合同前已全面履行了告知义务，并将《建设工程规划许可证附件》复印件等材料向原告提供。原告在合同中承诺自愿按现状承租租赁资产并承担相应的后果。截止目前，未有任何机构或部门向我厂下发涉案租赁房屋系违建的书面文件。4.原告已经做出无论经营与否不要求我厂退还已交租金的承诺，且租赁资产已经实际交付原告，现原告要求退还260万元无相应的依据。原告在《租赁合同》第21.4条已作出租赁合同签订后按约定时间向我厂交纳租金，且不论经营与否，不要求我厂退还已交租金，自行承担因政府限制指令影响的全部风险的承诺。我厂将租赁资产按现状交付原告，原告已实际占用并进行兴源的施工、改造。因考虑原告在租赁首年内存在装修、改造等不能经营情况，双方已商定首年租金为260万元。5.原告对租赁资产擅自施工改造的部分未取得消防验收，亦未按合同约定完好交还我厂，主张退还保证金无依据。《租赁合同》第10.2、第10.3条及《承诺函》第3条约定，原告对租赁资产装修、改造前需征得我厂书面同意，并按规定办理政府部门审批手续。但原告接收租赁资产后，对租赁资产进行消防管路、给排水设施改造前，未征得我厂书面同意，亦未向有关部门办理相应的审批手续。《租赁合同》第6.3条约定保证金退还的前提条件是，原告付清所有租金及租赁保证金及违约金、损失赔偿金等款项并且将租赁资产如期完好交还、完成合同项下的全部义务，但原告尚未按上述约定履行。6.原告基于自身经营需要、聘请无施工资质企业对租赁资产进行的改造投入应由原告自行承担，主张赔付无依据。租赁资产交付原告前，我厂消防管路、给排水设施均为通过消防验收的合格工程，不存在年久失修影响安全生产的问题。租赁资产交付给原告后，原告自行进行了改造，是原告的经营性投入，并非我厂要求。另外，原告聘请的施工方不具备相应的施工资质，为原告的关联公司，故工程增减项及工程造价应欠缺公允性。《租赁合同》第10.5条已约定因装修、改造发生的费用均由乙方（原告）承担。7.原告已承诺无偿为我厂装修办公用房，主张赔付装修办公区域无依据。办公用房不在约定的租赁资产范围内，原告曾在与我厂签订《关于北京金苗惠农商贸有限公司办公用房分配方案及相关事宜》中承诺无偿为我厂装修办公用房。8.原告进行公证属单方行为，与合同履行无关，原告擅自施工已构成违约，无权要求赔付公证费用。9.租赁资产所处的大红门地区是北京市疏解整治工作的重点区域，受相关政策影响，租赁合同无法继续履行已成既定事实，原告将合同无法履行的责任归于我厂，要去我厂退还各项费用违背事实及合同，不应得到支持。环球橡胶厂提出反诉请求：1.要求金苗惠农公司向我支付违约金130万元（按6个月的租金主张）；2.要求金苗惠农公司向我公司支付因无法办理消防验收及消防管道不合格造成的损失80万元；3.反诉费用由金苗惠农公司负担。事实和理由：金苗惠农公司与我公司签订《租赁合同》后，金苗惠农公司在未经我公司同意，未向相关部门办理施工、消防手续，未向反诉人提供任何图纸的前提下，使用无资质的施工方对租赁场地内的上下水管道、消防管线进行了施工、改造。金苗惠农公司使用材质较差的劣质塑料管替换了环球橡胶厂原有的金属管道，更换后的管道多处出现破裂现象，无法保证正常供水。金苗惠农公司的擅自施工行为，导致租赁场地内的消防管路、给排水设施不符合消防要求，至今无法通过消防验收，且多次出现冻裂、跑水的情况，存在安全隐患。根据《租赁合同》第10.2、10.3条及《承诺函》第3条均约定，金苗惠农公司对租赁资产装修、改造前需征得环球橡胶厂书面同意，并按规定办理政府部门审批手续。《承诺函》第8条规定，如金苗惠农公司出现违反承诺的行为，应按6个月的租金向环球橡胶厂承担违约责任。因此，环球橡胶厂提出反诉，请求法院支持我公司的反诉请求。金苗惠农公司就反诉辩称，环球橡胶厂的反诉请求不成立，依法应当予以驳回。1.根据相关规定，环球橡胶厂将未依法取得《建设工程规划许可证》或未按《建设工程规划许可证》建设的房屋出租给答辩人，双方所签订的《租赁合同》以及金苗惠农公司在签约之前出具给环球橡胶厂的《承诺函》自始无效，环球橡胶厂以《租赁合同》和《承诺函》为依据，主张违约金和损失的请求不能成立。2.金苗惠农公司对涉案场地进行维修施工，不仅已得到环球橡胶厂的同意，更是环球橡胶厂要求的结果。金苗惠农公司在承租场地前，并不知道涉案场地内原有给排水、消防等设备设施严重锈蚀破损严重，存在严重的跑冒滴漏现象，因此对此涉案场地内给排水等设施进行维修施工原本不在金苗惠农公司考虑的投资范围之内。但在本案双方签订《租赁合同》后，环球橡胶厂告知金苗惠农公司涉案场地内现有的给排水设施、消防管破损锈蚀严重，如不及时维修将存在安全隐患，今后投入使用还会造成极大的浪费。基于此事实，金苗惠农公司为避免损失，也为了防止今后出现安全事故，才安排物业公司进行维修。因此，即使涉案《租赁合同》有效，金苗惠农公司也不构成违约，无需为此承担违约责任。同时，由于双方均在涉案场地内办公，环球橡胶厂完全了解整个维修施工过程和细节，双方在施工中相互配合，还每周召开施工协调会，介绍施工进度，环球橡胶厂称金苗惠农公司未经许可擅自施工，与事实不符。3.金苗惠农公司在施工中根据要求使用了质量合格、符合标准的管线及配件，替换了环球橡胶厂造业破损锈蚀的管线及配件，可让租赁场地的给排水、消防等设施恢复应有的功能。施工长达数月，施工过程、用料、工艺及其他细节环球橡胶厂是明知的。4.在金苗惠农公司承租涉案场地前，该场地已建成近20年，原有设施存在严重安全隐患，且浪费严重。在金苗惠农公司承租以前，环球橡胶厂为了减少浪费，将水闸调整至最小开口，供水量仅能满足办公区域及卫生间用水，环球橡胶厂每月的水费高达数千元，经过金苗惠农公司改造后，涉案场地的水费每月仅几百元，证明金苗惠农公司的维修施工是合理的。5.关于环球橡胶厂所述的更换管线后冻裂跑水的现象，首先该主张不属实，金苗惠农公司退场时交给环球橡胶厂管线和各种设施完好，无破损。其次，如管线出现了冻裂、跑水现象，也属于环球橡胶厂自己管理或使用不当造成，与金苗惠农公司无关，其要求金苗惠农公司承担赔偿责任，无事实及法律依据。6.环球橡胶厂提供的消防手续形成于2001年，即使该手续属实，该材料显示当时房屋建筑面积仅8119平方米，结构为地上一层，而环球橡胶厂出租给金苗惠农公司的房屋建筑面积近18000平方米，结构为地上两层。由此可以证明，环球橡胶厂在该次消防验收后，又对房屋进行了翻建，而该次翻建未取得《建设工程规划许可证》，也没有按规定取得消防验收手续。综上，环球橡胶厂的反诉请求不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和法院的调查，本院认定事实如下：北京市丰台区海慧寺1号（南院）的土地使用者系北京市环球橡胶厂，土地用途为工业用地。1999年10月19日，北京市丰台区城市规划管理局出具1999-丰规要字-0093号《规划要点通知书》，同意环球橡胶厂在大红门申报的外来人口临时居住点工程，并就规划建地面积、建设控制规模等进行了回复。1999年11月14日，环球橡胶厂取得《建设工程规划许可证附件》，载明：建设位置位于丰台区永外海慧寺1号，建设项目为居住点1#—居住点9#，结构类型为砌体，层数为2层，同时写明了建设规模、高度等。2000年1月，环球橡胶厂取得上述规划工程的《建设工程开工证》，建筑面积为13292平方米。2001年8月15日，环球橡胶厂取得《北京市消防局丰台消防监督处建设工程验收意见书》，载明：你单位轻纺批发市场工程（位于丰台区永外海慧寺**，建筑面积8119平方米，，地上**高度3.3米，耐火等级为二级）现已竣工……经验收，耐火等级、消防水源……等基本符合消防要求。验收结果：此次验收合格。你单位应对建筑消防设施定期进行维修保养，保证完好有效；今后如进行改建、内部装修改造、用途变更等应向消防监督部门申报审批。2017年9月25日，大红门地区功能疏解工作办公室和大红门街道办事处出具《关于北京市环球橡胶厂建设综合便民服务中心请示的批复》，载明：……原则上同意贵厂按照相关规定办理有关手续后，建设综合便民服务中心……此合作项目应符合首都产业发展定位……合同期限应控制在五年以内。2018年2月1日，甲方（出租人）环球橡胶厂与乙方（承租人）金苗惠农公司签订《租赁合同》，约定：甲乙双方经协商一致，就甲方将其相关资产出租给乙方使用等相关事宜达成如下合同。1.1.1甲方保证其在签署本合同时租赁资产所属土地已经取得国有土地使用权证（注：甲方出租给乙方的房屋无房产证，部分房屋可能存在不合规的情况，乙方对此有充分的了解）……1.1.3甲方协助乙方（乙方负责）申请就本合同依法开展经营所需的政府许可，甲方仅为乙方的申请提供相关证明、图纸和其他资料……因甲方资料不全、无法提供或提供资料不符合要求等原因而导致乙方无法办理有关经营及租赁房屋的改造、装修等审批手续的，甲方不负任何责任；同时，乙方同意在审批手续未能办理的情况下继续按照租赁资产现状进行承租。甲方向乙方提供的资料有（除此处列明的材料，甲方无义务提供其他材料）①营业执照复印件……③中华人民共和国土地使用证复印件丰国用（96）字000450号④北京市人民政府办公厅“关于北京市外来人口临时居住点试点建设有关问题的会议纪要”复印件，京政字（1998）第109号文⑤北京市丰台区城市规划管理局规划要点通知书复印件1999-丰规要字-0093⑥建设工程规划许可证附件复印件1999-丰规建字-0091⑦建设工程开工证复印件京建开字（2000）第0013号⑧北京市消防局丰台消防监督处建筑工程验收意见书复印件京消（丰）验收字（2001）第095号……1.2.4……乙方对甲方可提供的与租赁资产有关的现有资料已充分了解，乙方自行办理有关经营及租赁房屋改造、装修等审批手续，并承担相关政策风险……1.2.10乙方确认，在本合同签署前，甲方已全面履行了告知义务，乙方已对该租赁标的进行了实地查看，对租赁资产状况、权属、位置、用途，房产是否具备产权证等信息有充分、客观的了解，并自愿在现状情况下承租租赁资产，并自愿承担全部租赁后果……2.1租赁资产位于北京市丰台区永外海慧寺1号……2.3现有办公楼（附件五第17、18号楼）不在租赁范围内，甲、已双方共同使用……5.2在本合同租赁期限内的租金按以下方式计付：第一年，2018年2月1日到2019年1月31日，租金加税金合计260万元……5.3.2第二年，甲方房屋为现状出租给乙方，房屋改造、维护、装修等由乙方负责，甲方不承担任何相关费用……考虑到公用公程及设备设施主要由乙方使用，具有适用性和满足度等特性，经甲、乙双方友好协商，决定由乙方进行公用工程及市政配套工程的建设……甲乙双方约定，此费用甲方总共出资180万元人民币，若费用不够，超出的费用甲方不再承担，由乙方负责，如费用有结余，乙方应将剩余款项全部返还。此费用分两年从乙方所交甲方的租金中减免（从第二年、第三年乙方付甲方的租金中减免）……6.1乙方应当向甲方交纳人民币100万元作为乙方履行本合同条款的租赁保证金。本合同有效期内，甲方占有租赁保证金不计算利息……8.2甲乙双方均一致同意按现状进行租赁资产的交付……9.1乙方负责租赁资产即北京市丰台区永外海慧寺1号院内整体房屋建筑及公用工程、设备、设施、市政配套工程的使用和管理。使用和管理的内容包括但不限于：承租资产院内及周边所属范围内的消防安全、治安保卫、交通、停车场……10.2乙方在开始对承租资产进行装修前20日内，须向甲方提供装修设计所需的内部装修、园区、设备安装及陈设的设计图和详细说明，供甲方备案。如涉及建筑主体结构的改造装修和改造供水、供电，乙方需提前30日向甲方提供具有相应设计资质的单位的设计图纸，经甲方书面同意后方可施工……17.1在租赁期内因租赁资产的产权纠纷或甲方债务关系导致租赁资产被有关部门查封或强令关闭，并致使乙方不能正常使用租赁资产，甲方应当免除前述不能正常使用期间的租金。乙方有权单方解除本合同……双方另约定了其他权利义务。上述合同签订后，金苗惠农公司向环球橡胶厂支付租金260万元，保证金100万元。2018年1月24日，金苗惠农公司出具承诺函，载明：“……现我司就相关事宜再次承诺如下：1.我司对租赁资产的现状已经有充分、客观的了解……2.我司对贵司能提供办理有关经营及租赁房屋改造、装修等审批手续的材料已经有充分了解，我司自行办理相关审批手续，并自行承担相关机关无法办理、不予办理的风险……”2018年1月30日，环球橡胶厂与金苗惠农公司就租赁场地进行了资产交接，交接房屋建筑面积约14500平方米，并交接了水塔、箱式变电柜、水表等设备设施。2018年3月21日，环球橡胶厂（甲方）与金苗惠农公司（乙方）就办公用房分配等相关事宜达成协议，就办公用房的使用分配进行了约定，同时约定乙方承诺自愿免费为甲方装修办公室。2016年，北京市丰台区城市管理综合行政执法监察局（以下简称丰台城管局）向北京市规划委员会出具《案件协查通知单》，载明：“2016年8月5日9时00分，本行政机关执法人员接领导交办检查发现北京市环球橡胶厂在北京市丰台区永外海慧寺1号有彩钢结构房屋405间，面积14115.9平方米。请协助查明是否属于城镇建设工程、是否属于规划许可事项、是否取得建设工程规划许可证、是否属于尚可采取改正消除对规划实施的影响的。”2016年8月10日，北京市规划委员会出具回函，载明：“经查，位于丰台区永外海慧寺**的彩钢结构房屋405间，未依法取得建设工程规划许可证。”2018年4月9日，环球橡胶厂与金苗惠农公司共同召开第6次联席会议，主持人为环球橡胶厂朱贤德，朱贤德发言称：“……3、施工中注意安全，确保不发生安全责任事故……5、请金苗公司加快办公室装修进度……”环球橡胶厂孙小鹰发言要点：“……2、施工改造方案和市场经营方案请尽快提供，做到互相心中有数。3.施工前要具备审批后的详细图纸……”金苗惠农公司王华峰发言要点：“……4.设计方案和经营方案待区里审批后呈报甲方。5.目前施工进程主要是进行自来水和消防管路改造……”朱贤德在该次会议纪要处签字。2018年4月24日，环球橡胶厂与金苗惠农公司共同召开第8此联席会议，会议由环球橡胶厂的朱贤德主持，朱贤德的发言要点为：“……3、办公室电料已准备齐备，何时开工？何时完成……4、施工工艺提示：电器电路、水管管路等公用工程的施工改造要严格按照相关施工工艺要求实施。5.施工安全提示：请金苗公司检查施工单位的施工资质，为确保施工安全，不具备施工资质的施工队伍不得进场施工；保证总体用电安全……”，金苗惠农公司宋伟发言要点为：“1、目前进场老旧自来水改造施工方7人……2、办公室电路装修改造正在逐步落实中……”环球橡胶厂的孙小鹰、杨新社另就施工情况等进行了发言。经金苗惠农公司申请，本院委托北京中源正信资产评估有限公司对北京市海慧寺1号场地消防、给排水、办公楼施工改造、装修工程价值进行了评估，金苗惠农公司支付评估费28000元。评估机构于2019年11月22日出具《资产评估报告》，载明：评估值为1364848元，其中非争议部分223397元，争议部分1141451元。其中非争议部分含1、办公楼装修非争议部分115733元；2.商铺给排水非争议部分107664元。争议部分包含：1.钢板檐沟争议部分66800元（包含新做钢板檐沟、旧檐沟刷漆）；2.厂区消防及给排水改造工程争议部分1074651元（包含雨水波纹管、污水波纹管、污水PVC管、给水管、消火栓钢管、砌铸井及阀门、雨水导流池、路面拆除恢复及挖土方回填等）。关于钢板檐沟的争议问题，环球橡胶厂称双方争议点有二，一是认为部分工程不是金苗惠农公司所做，系原有部分，二是认为金苗惠农公司施工的部分工程治疗不合格。关于厂区消防及给排水改造工程的争议，环球橡胶厂称争议点在于认为金苗惠农公司施工的工程质量不合格。庭审中，环球橡胶厂认为金苗惠农公司对消防管线的改造导致其无法通过消防验收，故申请其对消防管线等恢复至可以通过消防验收所需的费用进行评估鉴定，但因租赁现场的建筑现状与环球橡胶厂原有房屋通过消防验收时建筑现状不同，且是否能够验收通过系行政部门的行政职责，本院未予准许。环球橡胶厂表示暂不在本案中主张将现场消防管线恢复至原有状态的费用。另，金苗惠农公司未实际在涉案租赁场地经营。环球橡胶厂认可2019年7、8月份，城管到施工现场告知涉案场地房屋存在违建情况，双方均认可之后未再进行施工，直至房屋交接。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，环球橡胶厂租赁给金苗惠农公司的房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，双方签订的《租房合同》应属无效，故本院对金苗惠农公司要求确认合同无效的诉讼请求予以支持。合同无效后，金苗惠农公司应向环球橡胶厂返还所租赁的房屋。环球橡胶厂作为出租人，将未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋出租给金苗惠农公司使用，存在过错。金苗惠农作为承租人，具有审查房屋是否具备合法手续的义务，其在明知环球橡胶厂出租的房屋存在部分不合规的情况下进行承租，亦存在过错。关于双方的过错比例，本院考虑租赁物交接时双方对租赁现场的确认情况及相关部门对涉案房屋认定为违法建筑的具体情况，酌定金苗惠农公司承担40%的责任，环球橡胶厂承担60%的责任。就金苗惠农公司主张的退还保证金100万元，因涉案租赁合同无效，金苗惠农公司的该项诉讼请求并无不当，本院予以支持。关于金苗惠农公司主张的退还租金260万元的诉讼请求，因金苗惠农公司未实际在涉案场地内经营，故本院对金苗惠农公司的该项诉讼请求予以支持。关于金苗惠农公司主张的装修损失及公证费用，就装修费用数额来说，根据金苗惠农公司提供的证据，本院认定评估结果中所评估事项均由金苗惠农公司施工进行，该费用中办公楼装修非争议部分115733元，因装修价值由环球橡胶厂继续使用，故该部分费用由环球橡胶厂承担，其余部分由金苗惠农公司和环球橡胶厂按照过错比例承担，环球橡胶厂应向金苗惠农公司退还装修改造费用865202元，公证费由环球橡胶厂按照过错比例承担3690元。关于环球橡胶厂的反诉请求，环球橡胶厂所要求的违约金，因双方签订的租赁合同无效，无效的合同自始无效，不存在违约的情况，故环球橡胶厂的该项诉讼请求无合同及法律依据，本院不予支持。关于环球橡胶厂主张的因无法办理消防验收及因消防管道不合格等造成的损失80万的诉讼请求，无相应的依据，本院不予支持。关于环球橡胶厂所陈述的各项损失，其可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十三条、第十四条规定，判决如下：一、确认北京金苗惠农商贸有限公司与北京市环球橡胶厂于2018年2月1日签订的《租赁合同》无效；二、北京市环球橡胶厂于本判决生效之日起十日内向北京金苗惠农商贸有限公司退还保证金1000000元；三、北京市环球橡胶厂于本判决生效之日起十日内向北京金苗惠农商贸有限公司退还租金2600000元；四、北京市环球橡胶厂于本判决生效之日起十日内向北京金苗惠农商贸有限公司装修改造费用865202元以及公证费3690元；五、驳回北京金苗惠农商贸有限公司的其他诉讼请求；六、驳回北京市环球橡胶厂的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23435元，由北京金苗惠农商贸有限公司负担9374元（已交纳），由北京市环球橡胶厂负担14061元（于本判决生效之日起十日内交纳）；反诉案件受理费11800元，由北京市环球橡胶厂负担（已交纳）；评估费28000元，由北京金苗惠农商贸有限公司负担11200元（已交纳），由北京市环球橡胶厂负担16800元（于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判长  牛瑾婧审判员  张 莹审判员  张习文二〇二〇年十一月五日书记员  肖秋然