吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉01民终4338号 上诉人（原审原告、案外人）：吉林省百舟投资有限公司，住所地吉林省四平经济开发区君汇集团院内。 法定代表人：曹玉琢，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄志红，吉林创一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱礼明，吉林创一律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：刘玉杰，女，1966年11月5日生，汉族，住吉林省四平市铁**。 委托诉讼代理人：朱俊，长春市德瀚法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、被执行人）：李维新，男，1966年9月12日生，汉族，住吉林省长春市绿园区。 委托诉讼代理人：侯国涛，吉林名瑞律师事务所律师。 上诉人吉林省百舟投资有限公司（以下简称百舟公司）因与被上诉人刘玉杰、李维新案外人执行异议之诉一案，不服长春经济技术开发区人民法院（以下简称经开法院）（2020）吉0191民初258号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 百舟公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；二、一审和二审诉讼费用由刘玉杰、李维新承担。事实及理由：百舟公司认为，案外人执行异议之诉应以异议人是否对案涉执行标的物享有合法、有效的物权期待权为审查要点，且应以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的四个条件为判断标准。一审判决显然偏离了案外人执行异议之诉本应审查的内容，仅论述四平市铁西区新月农村信用合作社名下的，坐落于四平市铁**仁兴街南天桥街，丘地号21-1/1-264B,产权证号:四平市房权证四字第**，建筑面积2874.48平方米房屋（以下简称案涉房屋）的产权及百舟公司未获得所有权登记等与百舟公司是否符合第二十八条所规定的排除执行条件并无明显关联的案件事实，而对百舟公司是否实际占有案涉房屋等对本案具有重要证明意义的事实，在没有任何论理说明的基础上直接作出“不足以认定百舟公司在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋”的结论，导致一审判决对本案法律适用、事实认定、证据采信均有不当。百舟公司认为，案外人执行异议之诉的目的即在于标的物登记外观与实质权利归属不一致时，衡量案外人对标的物享有的实体权利能否突破合同的相对性，对抗申请执行人基于权属外观所提出的执行申请。旨在于保护案外人签订买卖合同但未办理物权登记时的物权期待权。在符合第二十八所规定的“签订买卖合同、支付对价、合法占有、未经登记无过错”四个条件时，认定案外人对案涉房屋享有的实体权利得以排除执行行为。从这个角度，一审判决认定百舟公司未进行所有权登记、仅对李维新享有债权等事实没有任何意义。如果百舟公司已获得案涉房屋登记，被上诉人刘玉杰当然不能对该房屋提出执行申请，亦根本不存在执行异议。百舟公司在一审过程中己根据法律规定，对具备排除案涉标的物执行的全部条件进行了充分地说明和举证。一审判决认定百舟公司没有实际占有案涉房屋，进而驳回诉讼请求，认定明显错误，与本案客观事实不符，具体意见如下：（一）2019吉03民终761号民事判决书虽不能直接作为排除执行的依据，但能够证明百舟公司在案涉房屋被查封前，即已与李维新签订合法、有效的买卖合同。百舟公司2017年12月31日与李维新签订案涉房屋买卖合同，房屋交付后，百舟公司多次要求李维新配合办理产权变更登记，李维新因不愿承担两次变更所产生的税费而拖延办理。此后百舟公司在催办的过程中，发现其有否定买卖合同效力并以此逃避合同义务的意图，为防范法律风险，保证房屋买卖合同的履行，百舟公司于2019年初向四平市铁西区人民法院提起确认合同有效的诉讼，并最终获得两审法院的支持(2019吉03民终761号民事判决书)。百舟公司提起该案诉讼时并不知晓刘玉杰在一审法院申请查封案涉房屋的情况，百舟公司的诉讼目的，完全出于买卖双方对买卖合同效力的认识发生分歧，希望通过该诉讼裁决合同效力，并据此继续要求李维新履行合同义务。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的规定，四平市中级人民法院761号民事判决书虽不能直接作为排除执行的依据，但不能否认该判决在认定案涉房屋买卖合同合法有效的问题上具有当然的效力。该买卖合同签订在查封之前，且效力经过生效法律文书认定，因此百舟公司所提异议符合第二十八条第一款所规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之条件。（二）从现有证据来看，百舟公司对案涉房屋已具备实质意义上的占有、使用、收益和处分的权能。百舟公司在法院查封前已合法占有案涉房屋，一审法院认定事实错误，百舟公司与李维新于2018年初办理了房屋交接手续。接收房屋前李维新已经对外出租的房屋，由百舟公司、李维新、承租人签订三方协议，明确出租人因房屋发生买卖而变更的事实，除一楼两家银行因其内部合同变更审批存在障碍、未能及时签订三方协议外，其余租户均与百舟公司签署了租赁合同主体变更的书面文件。接收房屋后，百舟公司又以自己名义先后与近二十户承租人签订房屋租赁合同，并在此期间履行业主维护管理责任。在此之后，李维新以买卖合同无效为由，违反合同约定实施了与部分租户续签合同、收取租金并进行物业管理的违约行为，百舟公司对此多次提出异议，但为避免双方矛盾升级，最终选择依法通过诉讼维护自身权益，并在获得四平市中级人民法院确认合同有效的判决结果后全面接手案涉房屋的商户管理工作。百舟公司作为一家资产投资公司，经营性质决定了对外收购不动产不可能完全出于自用的目的，更多是对外出租、出售以获得孳息或增值收益。因此，根据本案房屋交接单、房屋租赁合同交接单、房屋现状照片等证据，应当认定百舟公司己合法占有案涉房屋。百舟公司在一审中从未承认李维新仍对一楼两家银行租赁的房屋享有处分权，一审法院认定事实明显错误。李维新利用百舟公司资产管理上的疏忽，在确认合同效力诉讼审理期间与承租案涉房屋一楼的两家银行签订续租合同、收取租金的行为完全属于违反双方之间房屋买卖合同约定的违法行为，严重损害了的房屋买受人权益，作为权利被侵害的一方，不应继续因他人违法行为遭受法律上的不利评价。此外两处银行所承租的面积占案涉标的物整体面积的比例极小，即便认定百舟公司未获得此部分占有和控制，也不应当据此全盘否定上诉人对案涉房屋整体而言已合法占有的事实。（三）百舟公司已足额付清全部购房款。双方签订房屋买卖合同后，百舟公司基于李维新的指示向第三方支付800万元购房款，根据《中华人民共和国合同法》第六十四条规定，应视为已履行完毕合同款给付义务。（四）案涉房屋未办理过户登记不能归因于百舟公司，且需要特别说明，未获得案涉房屋所有权登记并非执行异议成立的否定条件，案涉房屋目前登记在四平市铁西区新月农村信用合作社（以下简称四平信用社）名下，李维新竞买后未办理过户登记，而李维新向百舟公司过户的前提恰恰是首先将案涉房屋过户至自己名下。百舟公司多次催促其办理，但李维新因税费问题始终怠于与四平信用社办理过户，致使无法向百舟公司办理过户。因此，百舟公司对案涉房屋未能过户显然不具有过错。本案一审法院在执行李维新债务时能够查封登记在四平信用社名下的房屋，就说明一审法院肯定李维新虽未办理过户登记但基于竞买行为对案涉房屋享有实质性权利。相反，百舟公司基于买卖合同下的物权期待权及实际享有案涉房屋占有、使用、收益、处分的权能而申请排除执行时，一审法院却以百舟公司未获得登记为由，作出仅享有债权、无法确认归属、仍可能被执行的论述，这种逻辑上的混乱，标准的不一致，进一步说明一审法院在适用法律、证据采信上明显不当。综上，一审法院驳回百舟公司的诉讼请求明显错误，请二审法院予以纠正。 刘玉杰辩称，百舟公司和李维新是2017年12月31日签订的房屋买卖协议，我们申请案涉房屋查封的时间是2018年8月1日，百舟公司虽然签订房屋买卖协议，但实际意图是以表面合法的形式掩饰担保的目的，百舟公司没有向李维新实体支付购房款，虽然李维新委托其向案外人四平君汇小额贷款有限公司（以下简称君汇公司）汇款人民币800万元，但百舟公司与君汇公司是利益关联的公司，其支付的时间与李维新约定的时间不相符，无论是在查封前还是查封后百舟公司没有实际占有和使用房屋，因为涉案房屋共计是43个房间，都是由李维新向外出租并交纳每年的土地使用费、水费、电费、物业费、取暖费。李维新只是通过拍卖的方式取得了案涉房屋，无论是李维新的原因还是四平信用社的原因，实际的房屋产权人是四平信用社。百舟公司在购买案涉房屋的时候，明知李维新对案涉房屋不是实际产权人，亦没有取得实际的处分权，百舟公司与其签订房屋买卖协议明显存在过错，并非出于善意，综上，百舟公司上诉理由不成立，缺少客观与法律事实。 李维新辩称，1.2019年吉03民终761号判决只是确认了合同有效，并没有支持对百舟公司对案涉房屋所有权的请求，并且百舟公司提起诉讼的时间是案涉房屋被查封之后。2.2019年吉03民终761号判决已提起再审，原因是百舟公司与李维新不是房屋买卖关系，而是借贷关系，相关理由和证据一审已提交，再此不再赘述。故上诉状中的第一项和第三项理由不能成立。3.上诉状中的第二个理由，即合法占有也不能成立。有证据证明相关水电费及房产税、土地税都是李维新交纳，并且截止目前为止水电费也并非是百舟公司交纳。百舟公司没有合法占有案涉房屋。百舟公司只是用李维新的租金抵顶所欠利息，并不是占有。房产的占有以第三方出具的水电费交纳票据来认定更为客观、准确，事实上现在案涉房屋的一到五楼仍为李维新出租和使用。4.上诉状中的第四个理由，即未登记无过错同样不能成立。不管李维新是何原因没有办理从四平信用社拍卖过户至李维新名下，百舟公司都没有催促过李维新办理。并且值得注意的是百舟公司在一审中提交过其掌握的房屋所有权证及拍卖手续原件，说明百舟公司早就知道房屋不在李维新名下，并在长时间里未提出过过户要求，存在过错。以上的情况倒是符合出借人扣留借款人房产相关手续作为担保，发放贷款的惯常手法，此点从房产的价格过低及所谓的交接房产、付款方式、时间顺序反常也可以相互佐证。 百舟公司向一审法院起诉请求：请求不执行案涉房屋。 一审法院认定事实：刘玉杰与李维新、四平国商百货有限公司民间借贷纠纷一案,在案件审理过程中,经开法院于2018年8月1日查封了李维新通过拍卖取得的案涉房屋,查封期限三年。2018年11月14日,经开法院出具（2018）吉0191民初第2929号民事调解书,协议如下:截止到2018年1月3日,四平国商百货有限公司尚欠刘玉杰7790000.00元人民币;三方同意，由李维新履行还款义务,李维新20**年2月14日前将7790000.00元欠款本金及10个半月的利息1650000.00元(按年利息24%计息）全部给付刘玉杰;李维新不承担自2018年11月14日起至2019年2月14日止期间的利息;双方无其他争议。因被执行人到期未履行义务,刘玉杰向经开法院申请执行。在案件（2019）吉0191执426号执行过程中，经开法院于2019年7月15日裁定冻结、划拨被执行人李维新的存款人民币款9440000.00元及利息，迟延履行期间的债务利息、案件受理费及执行费用或查封、扣押、冻结、评估、拍卖、变卖其相应价值的财产。百舟公司对执行标的物提出书面异议,主张立即停止执行李维新案涉房屋并解除查封。另查明，2009年1月13日李维新通过拍卖取得案涉房屋，但一直未办理房屋更名过户，目前登记在四平信用社名下。李维新与刘彦东等签订《房屋租赁合同》，约定将该房屋部分出租。2017年12月31日百舟公司与李维新签订《房屋买卖合同》，约定百舟公司以8000000.00元购买案涉房屋，李维新签字确认收到购房款。百舟公司、李维新与承租人签订《房屋出租方变更协议书》，约定李维新将房屋转让百舟公司，百舟公司作为房屋所有权人与出租方，继续履行合同。李维新与案外人中国建设银行股份有限公司四平分行签订《房屋租赁合同》仍未变更。2018年3月2日百舟公司与李维新签订《房屋交接单》，写明交接内容房屋所有权证原件、拍卖档案、租赁合同原件、钥匙10把。2019年3月百舟公司起诉李维新，要求确认双方2017年12月31日签订的《房屋买卖合同》合法有效；案涉房屋归百舟公司所有，四平市铁西区人民法院出具（2019）吉0302民初432号民事判决书，判决确认该合同合法有效，驳回其他诉讼请求。四平市中级人民法院予以维持，该判决2019年8月16日发生法律效力。 一审法院认为，关于本案所涉房屋的产权问题。本案所涉房屋登记在案外人四平信用社名下，李维新通过拍卖取得房屋后，双方一直未办理产权变更，百舟公司与李维新签订买卖合同虽被认定为合法有效，但因合同的相对性，不能对案外人发生法律效力，且要求确认所有权亦被驳回，依据《中华人民共和国物权法》第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。本案房屋的产权最终归属仍不能确认。李维新通过合法拍卖取得房屋，仍可能被确认为房屋产权人，且百舟公司自认李维新仍对一楼两处银行租赁的房屋有处分权。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定金钱债权执行中案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。2017年12月31日签订的《房屋买卖合同》与四平市铁西区人民法院（2019）吉0302民初432号民事判决书不是具有确认产权效力的生效法律文书，不能对抗经开法院的生效裁判文书。案涉房屋被查封后作出的另案生效法律文书不具有排除执行效力。百舟公司通过买卖合同与房屋交接实际取得对部分房屋的占有，合同约定2018年1月31日李维新配合百舟公司办理房屋过户登记手续。如李维新未按期办理产权过户应当继续履行合同，将房屋交付百舟公司实际接收和占有，并按总价款承担日1.2%的违约金，百舟公司对李维新只享有债权请求权，没有物权请求权。依据合同约定，案涉房屋至今未产权变更，李维新已违约，百舟公司与李维新的合同是否能够继续履行无法确定，案涉房屋仍可能作为执行标的物。百舟公司的案涉房屋的占有范围未确定。依据双方的交接证据，李维新未对全部房屋实际交付，李维新仍交纳房屋相关费用，李维新称交接合同不等于占有管理，只是接收合同收取租金的权利，不是交接占有，交接是2018年3月1日，支付房款是3月13日，办理合同是2017年12月31日，与常规购房交接不符，百舟公司强行进入商业楼，并没有交接，属于非法占有，法院查封在先。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条第二款规定案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。百舟公司应就其对争议款项享有足以排除执行的民事权利承担举证责任。《最高人民法院》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持:（一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。依据现有证据不足以认定百舟公司在人民法院查封之前已合法全部占有案涉房屋，且经开法院实际采取的查封措施仅为停止公告之后的房屋处分，未对百舟公司的实际占有部分造成妨碍。故百舟公司的异议请求不能成立,经开法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条第二款、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、第二十八条规定，判决：驳回百舟公司的诉讼请求。案件受理费33900.00元，由百舟公司负担。 本院二审审理查明的事实与一审法院审理查明的事实基本一致。另查明，李维新系四平市维美戴斯大酒店有限公司的大股东，占股98%。截止到2018年8月1日（法院查封日）之前，案涉房屋的水费、电费均由户名为四平市维美戴斯大酒店有限公司交纳，四平市隆源供水有限公司、国网吉林省电力有限公司四平供电公司均为四平市维美戴斯大酒店有限公司出具了相应的发票。上述交纳费用的票据均由李维新提供，而百舟公司未能提供上述费用系由其支付的证据。百舟公司向本院提供了一份其与四平国商物业服务有限公司签订的《供热合同》，约定对案涉房屋的供热期限为一个取暖期，价格为103481.28元，但合同上无签订日期。再查明，2018年10月11日，李维新与中国建设银行股份有限公司四平分行签订了《房屋租赁合同》，约定租赁案涉房屋中的21平方米，租赁期为2018年6月21日至2023年6月20日，每年租金25000.00元。2019年7月8日，李维新公司财务总监刘彦东与庞宇廷签订了《租赁合同》，约定租赁案涉房屋的第五层503室，租期自2019年7月15日至2020年7月14日止，年租金25200.00元。又查明，百舟公司在与李维新签订《房屋买卖合同》的时候知道案涉房屋仍登记在四平信用社，需要先过户到李维新名下，再过户至百舟公司名下，但直到法院查封时未办理更名过户登记。还查明，李维新与君汇公司存在借贷关系，百舟公司的股东周子杰与吉林省君汇能源集团有限公司的大股东（占股99%）兼法定代表人周子军系兄弟关系，而吉林省君汇能源集团有限公司系君汇公司的股东，周子军亦是君汇公司的法定代表人，同时，百舟公司的监事高郡系君汇公司的股东，占股12%，庭审中，百舟公司承认其与君汇公司是关联公司。 本院认为：《最高人民法院》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持:（一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，虽然百舟公司与李维新之间签订的《房屋买卖合同》被法院确认为合法有效，但时间系在经开法院对案涉房屋查封之后，且关于案涉房屋的水费、电费均由户名为四平市维美戴斯大酒店有限公司交纳，相关的发票亦由李维新提交法院。而百舟公司虽主张水费、电费系由其实际交纳，但未能提供证据予以证明。百舟公司虽提交了其与四平国商物业服务有限公司签订的《供热合同》，但该合同无签订日期，无法认定签订的时间。且在百舟公司与李维新签订了案涉房屋的《房屋买卖合同》后，李维新仍可以将案涉房屋的部分出租给中国建设银行股份有限公司四平分行及庞宇廷，故不能认定在法院查封前，百舟公司已经实际占有了案涉房屋。百舟公司与李维新签订《房屋买卖合同》时，明知案涉房屋登记在四平信用社名下，需要先过户至李维新名下，再过户至百舟公司名下，但从双方签订《房屋买卖合同》后直到法院查封前，在客观上能够办理更名过户登记的情况下，却仍未办理更名过户登记，百舟公司存在过错。虽然百舟公司主张系因李维新不配合，所以未能办理更名过户，但其作为投资有限公司，不同于普通百姓，其应该有意识和能力通过其他途径解决过户登记的问题，但百舟公司并未积极履行相关行为，故其该项主张，本院不予认可。因此，结合百舟公司对案涉房屋的占有情况、案涉房屋在法院查封前未办理过户登记的情况以及百舟公司与君汇公司系关联公司的情况，对于百舟公司的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，百舟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费33900.00元，由吉林省百舟投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄 晶 审判员 蒋振华 审判员 邢春鹤 二〇二〇年十一月三十日 书记员 于斯淼