北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初9913号原告：赵书军，男，1971年1月22日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：刘伟，北京忠恕律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕海情，北京忠恕律师事务所律师。被告：张凤先，女，1950年6月7日出生，汉族，无业，住河北省廊坊市固安县。委托诉讼代理人：赵黎明，北京市坤宇律师事务所律师。原告赵书军与被告张凤先农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵书军及其委托诉讼代理人刘伟、吕海情，被告张凤先的委托诉讼代理人赵黎明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵书军向本院提出诉讼请求：1、判决赵书军与张凤先于1998年8月10日签订的《买卖房屋协议书》无效；2、判决张凤先返还大兴区北臧村镇新立村黄良路南二条2号院的北房5间、西房3间及院落；3、诉讼费由张凤先承担。事实和理由：赵书军原系北京市大兴区北臧村镇新立村村民，在该村位于黄良路南二条2号院内建有北房5间、西房3间。1998年8月11日，赵书军与张凤先签订《买卖房屋协议》，赵书军将其上述宅基地及地上房屋以2.2万元价格出售给张凤先。虽然该协议上当时没有张凤先签名，但当时有村干部在场，双方已经事实上履行了该买卖房屋协议。因张凤先不是新立村集体经济组织成员，无权享有该村宅基地使用权，双方的买卖行为违反我国法律、行政法规强制性规定，应属于无效。综上，为了维护赵书军合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告张凤先辩称，赵书军为此纠纷提出过两次起诉，已查明的事实清楚地确定是赵书军与张凤先儿媳邢文红形成的该房屋买卖关系，而邢文红作为本村村民有权利购买该房屋，张凤先并非该房屋的买受人，当时只是为邢文红出了一部分购房款，故赵书军与张凤先不存在房屋买卖合同关系，双方买卖合同尚不成立，赵书军起诉主体错误，请法院依法驳回赵书军的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院亦依法调查核实相关证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。庭审中，本院组织当事人就双方主要争议的事实进行举证和质证情况如下：1、赵书军提交落款日期为1998年8月10日的《买卖房屋协议书》，该协议书显示主要内容有：买房、甲方张凤先；卖房、乙方赵书军；乙方的正房五间、西房三间、地上树木与宅基地共2.2万元卖给甲方，房款一次性交清；经大队同意甲方搬来后与本村村民享有同样水、电费待遇等。该协议书末尾有时任村干部石国强、张金良签名；乙方处有赵书军签名；甲方处无签名；最后有当时村委会所盖公章。赵书军以此证明其与张凤先之间存在房屋买卖合同关系；张凤先对该证据的真实性、证据目的均不认可，并表示该协议没有张凤先的签名，合同尚不成立，不能证明赵书军与张凤先存在该房屋买卖合同关系。2、赵书军提交北京市大兴区北臧村镇新立村村民委员会于2010年3月29日出具证明。其以此证明涉案房屋为赵书军所建；张凤先对此证明的真实性不认可，认为与本案没有关联性。3、赵书军提交双方于1998年8月7日在银行的存、取款2.2万元的凭证。其以此证明是张凤先当时出资2.2万元购买的涉案房屋；张凤先对此证据的真实性认可，但证明目的不认可，其表示该款实际系儿媳邢文红的，邢文红与张凤先之间存在借款关系。4、本院根据赵书军的申请，调取邢文红在大兴区婚姻登记处离婚协议备案材料显示：邢文红与袁世平于1998年12月11日登记结婚，于2019年10月17日签订的《离婚协议书》存档于大兴区民政局婚姻登记处。该《离婚协议书》中关于财产分割内容有“1、1999年5月双方购置本村人赵书强5间平房，即现在的北臧村镇新立村黄良路南二条3号院内最北一排归女方所有。……。2、2001年，双方在上述房子南方分别建设中排房和南排房各一排，共12间，此两排房归女方所有。……”。赵书军以此证明买卖涉案房屋时，邢文红与张凤先当时还不是婆媳关系，邢文红并没有购买涉案房屋；张凤先对此证据真实性认可，但表示根据实际情况和农村习俗此证不能否定邢文红与张凤先之子建立恋爱关系以及购买涉案房屋的事实。5、赵书军提交落款日期为2010年5月12日原村干部张金良、石国强等人的书面“证言”载明：1998年8月11日晚，赵书军将自己的黄良路南2号以2.2万元、赵书强将自己的黄良路南4号以2.4万元卖给张凤先、袁凤坡夫妇。赵书军以此证明张凤先、袁凤波夫妇购买涉案房屋；张凤先对该证据的形式及证明内容不予认可。6、张凤先提交1999年5月16日赵书强与邢文红签订的《卖房协议》，以此证明在村委会同意下，是赵书强将包括涉案房屋在内的两处房屋一并出售给邢文红；赵书军对此协议真实性认可，但其表示赵书强并不能代表赵书军处置赵书军的房屋。7、本院根据张凤先的申请，调取本院（2010）大民初字第4668、4669号案件卷宗材料，以及本院（2000）大刑初字第152号刑事判决书。张凤先用以证明涉案房屋是赵书强与邢文红签订的买卖协议，邢文红购买的涉案房屋；赵书军对此真实性无异议，但对证明目的不认可。7、本院针对石国强、张金良出具的“证言”以及诉争房屋买卖相关问题，向时任村委会干部石国强、张金良进行调查核实情况，并制作了调查笔录，其二人证实是张凤先夫妇参与购买赵书军的涉案房屋，以及赵书强与邢文红签订《卖房协议》的目的、过程。赵书军对以上二人陈述内容无异议；张凤先不认可石国强、张金良的陈述内容。另查明，张凤先、袁凤波夫妇非北京市大兴区北臧村镇新立村村民；张凤先、袁凤波夫妇的长子袁世平与邢文红于1998年12月登记结婚，邢文红系北京市大兴区北臧村镇新立村村民；张凤先、袁凤波夫妇的二子袁继兵与张继红系夫妻关系，张继红系北京市大兴区北臧村镇新立村村民。赵书军诉称的涉案院落中西厢房3间已不存在，对此双方予以认可。但该院落中北房5间，赵书军坚称仍然存在，只是院内房屋已经增、扩建后被覆盖其中；张凤先表示该院中原北房5间约在2009年拆除后新建房屋。本院经现场勘查所见，涉案院落中现存南北联在一起的两排北房，但一般方式无法甄别核定诉争的原北房5间的存在情况。目前诉争院落及房屋由张凤先的二子袁继兵、张继红夫妇使用；该院南邻院落由邢文红使用。赵书强与赵书军系兄弟关系，在发生两处院落及房屋买卖时，赵书军居住使用北院落，赵书强居住使用南院落，两处院落南北相邻。本案诉争院落编号为新立村黄良路南二条2号。本院曾于2010年3月受理赵书军、赵书强分别与张凤先房屋买卖合同纠纷案件，并分别以（2010）大民初字第4668、4669号立案审理，后赵书军、赵书强均撤回起诉。本院认为，本案诉争主要焦点是赵书军与张凤先就涉案房屋、院落是否存在买卖关系，以及买卖协议是否有效。双方对于涉案房屋院落发生交易均无异议，故根据本案具体情况，本院从出卖人和买受人的主体确定出发进行分析认定如下：1、赵书军所诉的卖房款2.2万元，在1998年8月7日即以张凤先名下的银行存款转入赵书军的账户，该数额与赵书军主张的1998年8月10日的《买卖房屋协议书》所涉房价款数额一致，且房款交付与买卖房屋协议时间关联性更强，赵书军作为收款人，确认由其出卖涉案房屋可能性更大；2、赵书军、赵书强作为兄弟关系，根据其二人婚姻情况及其在农村家庭中的身份，两处院落房屋来源于继受取得或自建，且各自居住使用其中一处，符合农村家庭房产安排和生活逻辑，故赵书军、赵书强各自处分各自使用的房屋更符合逻辑；3、张凤先虽不认可赵书军主张的1998年8月10日的《买卖房屋协议书》及所涉事实，但根据其交付房款时间、数额，更符合为购买赵书军的涉案房屋履行的付款行为；4、在邢文红与张凤先的长子袁世平离婚协议书中明确1999年5月购置赵书强5间平房，并仅对此房及院落内后建两排房屋进行了分割，却未提及该院落北侧相邻院落即涉案房屋、院落的房产分割事宜，而夫妻之间离婚时作为此等家庭重大财产不予涉及，不符合常理；5、两处院落及房屋交易后，张凤先、袁凤波夫妇与袁继兵、张继红夫妇长期居住使用涉案房屋及院落，而袁世平、邢文红夫妇长期居住使用涉案院落以南即原赵书强的另所院落房屋，故认定涉案房屋、院落系由邢文红婚前购买不符合常理。6、关于张凤先以1999年5月16日赵书强与邢文红签订的《卖房协议》作为主张涉案房屋系赵书强出卖给邢文红的意见，本院认为，第一、张凤先在没有实际取得对价财产或达成相关协议前提下，其支付的2.2万元于当时已属家庭较为重大支出，该购房款与相距9个月后才签订的《卖房协议》所确定的实际交易情况，不符合日常交易习惯；第二、虽然赵书军、赵书强系兄弟关系，但根据两处房屋各自来源的可能性，赵书强将两处房屋此类家庭重大财产独自一并处置，存在对赵书军财产权利的侵犯问题，故该协议体现的意思表示真实性、合法性亦存在疑问；第三、为审查1999年5月16日赵书强与邢文红签订的《卖房协议》所涉内容、过程及目的，时任村委会成员的陈述，更具事实合理性。综上，赵书军于1998年8月将涉案房屋及院落卖予张凤先，且已实际履行，双方之间存在事实农村房屋买卖法律关系，本院应予认定；张凤先的辩解意见，事实证据明显不足，本院不予采纳。根据我国土地管理法的有关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，赵书军将涉案房屋及院落出卖给张凤先必然涉及到该处宅基地使用权的转让，而张凤先非涉案房屋、院落所在村集体经济组织成员，故案涉合同因违反法律效力性强制性规定，应属无效，赵书军该项诉讼请求，应予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。赵书军要求返还出卖该院落时的5间北房及3间西房，因原3间西房已经拆除，原5间北房目前无法核实确定是否存在，即便存在也与后建房屋形成附合不可拆分状态，故赵书军关于返还原有房屋的诉讼请求，不予支持。本案在审理过程经释明，但双方均未对因合同无效导致财产损失一并主张实体要求，考虑到赵书军对于合同无效存在的过错较大，而本院如仅根据赵书军的诉讼请求确定合同无效，并判决张凤先返还院落，在没有一并处理张凤先损失前提下，势必造成双方利益严重失衡，故关于赵书军返还涉案院落的诉讼请求，本案暂不予支持和处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：一、确认赵书军与张凤先于1998年8月10日订立的《买卖房屋协议书》无效。二、驳回赵书军的其他诉讼请求。案件受理费1150元，由原告赵书军负担805元（已交纳）；由被告张凤先负担345元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李继伟人民陪审员  朱洪涛、人民陪审员张彦春二〇二〇年十一月十七日法官 助理  章 平书 记 员  程 飞书 记 员  薄 伟