四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15244号 上诉人（原审原告）：吴国华，男，1979年10月1日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 上诉人（原审原告）：王晓燕，女，1979年10月21日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 上诉人（原审原告）：胡敏，女，1974年11月17日出生，汉族，住重庆市璧山县。 上诉人（原审原告）：鄢开强，男，1974年4月12日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 上诉人（原审原告）：燕莉，女，1979年11月27日出生，汉族，住四川省射洪县。 上诉人（原审原告）：马季，男，1980年3月19日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 共同委托诉讼代理人：朱治钢，四川迪泰（德阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川中德世纪置业有限公司，住所地：四川省成都市高新区府城大道西段**********。 法定代表人：汪斌，总经理。 委托诉讼代理人：谢莉芝，女，公司员工。 被上诉人（原审第三人）：四川中德荣和商业管理有限公司，住所地，住所地：四川省成都高新区中和会龙路******附**iv> 法定代表人：孙滨，总经理。 委托诉讼代理人：毛永，男，公司员工。 被上诉人（原审第三人）：李函蔚，女，1981年7月26日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 上诉人吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季（以下简称吴国华等六人）因与被上诉人四川中德世纪置业有限公司（以下简称中德世纪公司）、四川中德荣和商业管理有限公司（以下简称中德荣和公司）、李函蔚商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 吴国华等六人上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持吴国华等六人的一审全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费由中德世纪公司、中德荣和公司、李函蔚承担。事实与理由：一、中德世纪公司、中德荣和公司、李函蔚串通损害吴国华等六人权益。中德世纪公司在签订《中德·英伦联邦认购协议书》（以下简称《认购协议书》）《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《预售合同》）时并未告知早在三年前已经委托中德荣和公司代表其出租，而且在合同中一再保证没有权利瑕疵。原审认为吴国华等六人在签订买卖合同时知道案涉商铺有出租错误，因为没有区分知道当时是中德置业公司出租，还是吴国华等六人出租。成都高新技术产业开发区人民法院作出（2019）川0191民初10885号民事判决（以下简称高新法院10885号判决）认定吴国华等六人的出租开始时间为2019年4月15日，也就是在此之前中德世纪公司是出租人，既然出租了，作为生产者和销售者，中德世纪公司就应当如实告知消费者。吴国华等六人举示的《预售合同》，已证明中德世纪公司隐瞒其出租案涉商铺就构成欺诈。中德荣和公司作为中德世纪公司的“招商部”，二者利益具有一致性，其接受中德世纪公司委托在先，接受吴国华等六人委托在后，不但没有尽到忠实义务向吴国华等六人披露已存在的委托人，还利用“隐名代理”方式与租客签订租赁合同进行欺诈。欺诈逻辑在于中德荣和公司先让吴国华等六人出具《委托函》，后吴国华等六人亲自到场见证《商品房租赁合同》签订过程，并当即将原件交吴国华等六人备案，再后来又让租客将《装饰装修管理服务协议》交由吴国华等六人审查，将租赁保证金原件交由吴国华等六人保存。“招商部”的欺诈行为让吴国华等六人无法区分“招商部”与中德世纪公司的区别，还十分确切相信自己不但已经收房，而且还行使了出租权。作为租客，李函蔚从中德荣各公司租赁案涉商铺租金明显低于市场价，与中德世纪公司和“招商部”利益一致。此外，原审对于中德荣和公司和李函蔚是否应承担责任问题未进行事实审查，程序上存在严重问題。二、吴国华等六人的损失为案涉商铺的经济折旧，有明确的量化标准和计算方式，而且已经举证予以证明。商品房既有消费属性，又有投资属性，原审认为商铺外观上看不出损害，就证明不了损失金额，因为吴国华等六人没有举证证明因损害或使用而价值贬低，其理论依据是基于案涉商铺的消费属性，即物理属性。但实际上，吴国华等六人购买商铺的目的是出租以获取租金，这也是一种投资行为。基于第一点剖析，中德世纪公司、中德荣和公司、李函蔚事实上构成串通和欺诈。那么，按照欺诈的构成要件，中德世纪公司、中德荣和公司、李函蔚第一点所述的“故意”行为，让吴国华等六人产生在2018年8月1日，自己已经通过招商部收房，并出租给了李函蔚，而且让招商部将钥匙等交给了李函蔚的“错误判断”。因此，吴国华等六人的损失是在2018年8月1日，基于中德世纪公司、中德荣和公司、李函蔚展示给吴国华等六人的房屋现状和权利状态，所作出的3720000余元合同价格损失。如果中德世纪公司、中德荣和公司、李函蔚告知房屋的真实情况，自然合同价格就应当对2018年8月1日至2019年4月15日期间，出卖人中德世纪公司占用房屋的使用费进行扣除，也即是吴国华等六人主张此期间的租金。三、即便不认为构成欺诈，中德世纪公司在《预售合同》中隐瞒其在2018年8月1日至2019年4月15日将房屋出租给李函蔚的重要情况，应当承担瑕疵担保责任，赔偿吴国华等六人价款损失。中德荣和公司作为“招商部”，虽不是本案买卖合同的相对人，但是积极参与者，与中德世纪公司人格混同，利益具有一致性。进一步讲，中德荣和公司相对中德世纪公司这种“器官化”的内部行为，实际上本身就代表了中德世纪公司的意志，而这样做的目的就是避开房地产市场对于“包租”的禁令。吴国华等六人同意的3720000余元合同价格，正是基于中德世纪公司和“招商部”的“包租”承诺，以及让“招商部”办理案涉房屋的出租事宜的事实行为。“包租”虽违反法政府规定，但不违反法律强制规定，应当认定吴国华等六人有权主张相应损失。 中德世纪公司辩称，一、中德世纪公司在与吴国华等人签订《预售合同》时，没有隐瞒任何影响合同履行的重大事项。《预售合同》形成的时间早于中德荣公司和和李函蔚签订的商品房租赁合同。因此不存在商铺是否带租影响价值的情况。吴国华等六人反复陈述，在中德荣和公司和李函蔚签订租赁合同时，其在现场，因此不存在中德世纪公司或中德荣和公司向吴国华等六人隐瞒案涉房屋出租的事实。租赁合同的截止时间并不是2019年4月15日，而是2019年11月，2019年4月15日是中德世纪公司向吴国华等六人正式办理商铺交房手续的日期，已有生效判决予以认定，认定在交房手续之前的租金收益归中德世纪公司，办理之后的租金收益归吴国华等六人。因此，吴国华等六人无权请求中德世纪公司赔偿此前任何的损失。 中德荣和公司辩称，一、吴国华等六人主张合同价款损失，其明确是2018年8月1日至2019年4月15日之间的租金收益，在高新法院10885号判决中已明确该时间段的租金收益应归谁所有，2019年4月15日至2019年7月5日的租金中德荣和公司已按法院判决内容履行了金钱给付义务。二、中德荣和公司与李函蔚签订租赁合同是在2018年8月1日，因为之前吴国华等六人签订了《认购协议》并支付了定金，为了避免之后出现纠纷，中德荣和公司在签订租赁合同之前就告知了吴国华等六人出租情况，吴国华等六人同意了商铺租赁条件，租金是22000元/月，保证金也是22000元。 李函蔚辩称，2018年8月1日李函蔚与中德荣和公司签了租赁合同，租赁合同截止时间是2019年11月，合同期内李函蔚按时间交纳租金，所有费用都已结清，吴国华等六人所说的本案争议与李函蔚无关。 吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季一审起诉请求：1.判令中德世纪公司赔偿损失187000元，并自起诉之日起至付清之日止以未付金额为基数按年利率6%支付资金占用利息；2.判令中德荣和公司、李函蔚对第一项承担连带责任；3.案件诉讼相关费用由中德世纪公司、中德荣和公司、李函蔚承担。 一审法院查明：2016年7月3日，鄢开强作为认购方与出售方中德世纪公司签订《认购协议书》，约定：1．鄢开强自愿认购中德世纪公司开发的商铺（注：此商铺号为设计变更后的商铺号，并非是在销售登记备案时的商铺号，该商铺位置、面积以图纸为准）；2．商铺总价款为3670000元；3．付款方式为按揭贷款，首付款应于双方签署《商品房买卖合同》的当日付清，首付款的比例不低于总房款的50%。签订本认购协议书当日，鄢开强应向中德世纪公司交纳关于认购商铺的立约定金200000元，在双方按本认购协议书约定签订《商品房买卖合同》、附件、补充协议、前期物业管理协议、业主临时管理公约等全套文件后，该定金转为房款的组成部分。当日，鄢开强向中德世纪公司支付200000元。 2018年7月30日，吴国华、鄢开强作为委托人向中德荣和公司出具了一份《委托函》，载明：“中德荣和公司：本人吴国华、鄢开强在中德公司签订x-x-x号商铺，现特委托贵公司进行招商。本人委托租赁条件为：（1）x-x-x#：商铺面积149m2，租金22000元，合同期年，免租期3个月，自第三年起每年递增8%，租金季度支付、押金1个月，本人同意支付0个月租金作为招商服务费。”2018年8月1日，中德荣和公司作为出租方与李函蔚作为承租方签订了《商品房租赁合同》，约定中德荣和公司将案涉商铺租赁给李函蔚，租赁期限自2018年11月6日至2023年8月5日。中德荣和公司向李函蔚收取的租赁费以2018年11月15日作为实际计租日开始收取租金。2018年8月12日，李函蔚签署《装饰装修管理服务协议》，开始进场装修，并向物业管理公司交纳装修保证金5000元。 2018年8月24日，吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季就案涉商铺与中德世纪公司签订正式的《预售合同》。2019年4月15日，马季于案涉商铺的物业管理公司办理房屋交接手续。 中德世纪公司作为委托方（甲方）与中德荣和公司作为受托方（乙方）签订了《委托协议》一份，中德世纪公司委托中德荣和公司招商、运营管理商业项目。委托经营管理期限为10年，自2015年11月18日至2025年12月31日；委托期间，中德荣和公司负责商铺的招商、续租、管理等事宜，并协调处理各方之间的关系，并定期或不定期的组织商业活动，以提升商铺的整体市场形象；委托经营管理期间，中德世纪公司有权出售该商铺，但商铺购买方必须接受并继续履行本协议书约定的条款内容。 高新法院于2019年8月20日立案受理原告吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季与被告中德荣和公司，第三人中德世纪公司，第三人李函蔚委托合同纠纷案。吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季向高新法院提出诉讼请求：1．判令解除吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季与中德荣和公司的委托合同关系；2．判令中德荣和公司返还吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季2018年11月6日至2019年7月5日期间租金176000元及租赁保证金22000元（两项共计198000元）；3．判令中德荣和公司自2019年7月1日起，以未返还金额为基数，按年利率6%支付占用利息，至本息还清为止。高新法院10885号判决认定：1.中德荣和公司收取了吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季于2018年7月30日出具的《委托函》（虽仅有吴国华、鄢开强作为代表签字，但其他未签字方追认其效力），中德荣和公司与吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季之间建立了委托合同关系。2.案涉商铺交付时间为2019年4月15日，并以该日期作为吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季有权收取租金的起始日期。高新法院10885号判决：一、确认吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季与中德荣和公司之间就委托中德荣公司对外租赁位于成都高新区××街××号××层商铺的委托合同关系于2019年8月27日解除；二、中德荣和公司于判决生效之日起十日内向吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季返还2019年4月15日至2019年7月5日期间租金59400元并支付资金占用利息，利息以租金59400元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至租金付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、中德荣和公司于判决生效之日起十日内向吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季返还租赁保证金22000元并支付资金占用利息，利息以租赁保证金22000元为基数，自2019年9月27日起计算至租赁保证金付清之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、驳回吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季的其他诉讼请求。 一审法院认为，关于吴国华等六人诉请的中德世纪公司在出售房屋前擅自将房屋出租，存在欺诈，致使房屋存在权利瑕疵，并给吴国华等六人造成房屋折旧和价值贬损等经济损失187000元是否应当得到支持的问题。 对于交付的买卖标的物，出卖人应保证标的物无任何权利瑕疵，即保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。案涉商铺交付的时间为2019年4月15日，在案涉商铺交付之前，吴国华等六人即在2018年7月30日委托中德荣和公司对案涉商铺进行招商，2018年8月1日，中德荣和公司作为出租方与李函蔚作为承租方签订了《商品房租赁合同》。吴国华等六人与中德世纪公司签订正式的商品房买卖合同的时间为2018年8月24日。在买卖合同正式订立前，吴国华等六人即委托中德荣和公司将商铺招租，此时即知道或者应当知道商铺在交付时存在租赁关系，且租赁关系的产生亦系其委托招商所致，故对吴国华等六人主张案涉商铺存在权利瑕疵和中德荣和公司、李函蔚欺诈吴国华等六人的意见，一审法院不予支持。关于将已出售的商铺在交付前招租导致商铺折旧和价值贬损，中德世纪公司是否应当对此承担赔偿责任的问题。一审法院认为，案涉商铺上之所以存在租赁，既有吴国华等六人的委托行为，又有中德世纪公司的委托行为。由于案涉商铺是在2019年4月15日交付，故吴国华等六人享受商铺法定孳息的权利也应从2019年4月15日开始计算。对于交付前中德世纪公司将商铺出租是否导致商铺价值贬损，吴国华等六人并未提供任何证据予以证明。且吴国华等六人在委托对商铺进行招租时即知悉商铺对外出租有三个月的免租期，承租人在商铺交付前已经对案涉商铺进行了装修，客观上吴国华等六人享受了三个月的免租期和商铺装修所带来的利益。商铺是否存在价值贬损和折旧损失，吴国华等六人并未举证证明。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，一审法院对吴国华等六人要求中德世纪公司赔偿因商铺折旧所导致的损失，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：驳回吴国华等六人的诉讼请求。案件受理费减半收取为2020元，由吴国华等六人负担。 二审中，吴国华等六人提交中德世纪公司、中德荣和公司的企业信用报告(打印件)。拟证明，中德世纪公司和中德荣和公司系江西公司同一人实际控制，利益具有一致性。中德荣和公司和中德世纪公司串通欺骗当事人，以为案涉商铺可以在2018年8月1日开始收租金，并以此为基础订立了正式的买卖合同。 中德世纪公司质证认为，对企业信息信用报告的真实性、合法性予以认可，但不认可关联性。即便中德世纪与中德荣和有同样的法人股东，但不能证明吴国华等六人所说的中德世纪公司与中德荣和公司有恶意串通的行为。 中德荣和公司质证认为，对真实性、合法性无异议，对关联性有异议，不能达到吴国华等六人的证明目的。中德世纪公司的股东是北京中德世纪投资有限公司，且法定代表人是汪斌，中德荣和公司的股东是江西的公司，且法定代表人也不一致。因此不能达到吴国华等六人的证明目的。 李函蔚质证认为，对情况不清楚不发表意见。 对于吴国华等六人提供的企业信用报告的真实性本院予以确认，对于其关联性和证明力，本院将综合全案予以认定。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 二审另查明，吴国华等六人陈述在2018年8月1日李函蔚与中德荣和公司签订案涉房屋的《商品房租赁合同》时，其在场。 本院认为，吴国华等六人与中德世纪公司签订的《预售合同》系双方真实意思，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，2018年8月24日签订该合同至今，吴国华等六人已支付全部购房款，中德世纪公司也于2019年4月15日将案涉房屋交付吴国华等六人占有使用，该合同已经履行完毕。而2018年7月30日，即《预售合同》签订之前，吴国华等六人向中德荣和公司出具《委托函》委托中德荣和公司对案涉房屋进行招租，并且2018年8月1日李函蔚与中德荣和公司签订案涉房屋的《商品房租赁合同》时，吴国华等六人也在现场，对该租赁情况明确知晓。因此，吴国华等六人主张中德世纪公司、中德荣和公司、李函蔚销售案涉房屋时故意隐瞒案涉房屋已经被出租情况与事实不符，理由不成立。同时，从吴国华等六人的举证看，现有证据不能证明其与中德世纪公司、中德荣和公司就案涉房屋交付之前的收益应当归吴国华等六人所有进行过约定，吴国华等六人主张案涉房屋在交付之前的租金收益系其接受案涉房屋的售价的考量因素的意见，本院不予采纳。 综上，吴国华等六人提供的证据不足以证明中德世纪公司、中德荣和公司、李函蔚存在欺诈或故意隐瞒真实情况的情形，现有证据不能认定吴国华等六人因信赖利益受损而产生损失，本院对于吴国华等六人的上诉意见不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4040元，由吴国华、王晓燕、胡敏、鄢开强、燕莉、马季负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇二〇年十一月三十日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅