上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初10573号原告：上海地衡房地产投资顾问有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：李忠辉，董事长。委托诉讼代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志豪，上海市襄阳律师事务所律师。被告：陈胜源，男，1980年8月12日出生，汉族，户籍地江苏省靖江市。原告上海地衡房地产投资顾问有限公司与被告陈胜源房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员独任审判，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告上海地衡房地产投资顾问有限公司(以下简称地衡公司)的委托诉讼代理人陈志豪到庭参加诉讼。被告陈胜源经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。地衡公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2019年7月1日签订的《上海市房屋租赁合同》；2.判令被告腾空上海市徐汇区小木桥路XXX弄XXX号XXX室房屋,由原告收回；3.判令被告支付自2020年5月1日起至2020年6月5日止的租金及房屋使用费31,320元(870元/天*36天)；4.判令被告支付违约金96,570元；5.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第2项诉讼请求。审理中，原告变更第4向诉讼请求为判令被告支付2个月租金标准的违约金计17,400元。事实和理由：原告与被告于2019年7月1日签订了《上海市房屋租赁合同》,被告承租上海市小木桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋),租赁期自2019年7月1日起至2020年6月30日,月租金8,700元。租金先付后用,两月一付。逾期支付的,每逾期一日,按月租金的10%支付违约金。租赁合同第八条约定,乙方逾期不支付租金及相关费用超过15天的或者逾期支付租金及相关费用累计超过2次的,甲方有权单方解除租赁合同,并要求乙方支付违约金,违约金为月租金的2倍。从2019年9月起,被告前后多次逾期支付租金,据此原告于2020年2月17日发函解除租赁合同并要求被告搬离,但被告至今不予搬离。综上所述,原告为了维护自身合法权益,特向贵院提起诉讼,恳请人民法院支持原告的诉讼请求。陈胜源未答辩。本院认定事实如下：系争房屋的权利人为上海徐汇土地发展有限公司。2015年，上海徐汇土地发展有限公司与地衡公司签订青年公寓Ⅰ、Ⅱ期委托经营续订协议，上海徐汇土地发展有限公司委托地衡公司代为经营古宜路99弄宜德苑及小木桥路518弄新湖云庭2号楼两小区中部分房屋，经营期限为2015年11月1日至2025年10月31日。2019年7月1日，地衡公司(甲方)与陈胜源(乙方)签订上海市房屋租赁合同，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积94.54平方米，甲方于2019年7月1日前向乙方交付房屋，租赁期为2019年7月1日至2020年6月30日，每月租金8,700元，乙方应于按合同附件补充条款第一条第2款约定向甲方支付租金，逾期支付的，每逾期一日则乙方需按每月租金的10%支付违约金；甲方交付房屋时，乙方向甲方支付保证金17,400元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；该合同第七条同时约定，(一)除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后当日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按月租金10%向甲方支付该房屋占用期间使用费；该合同第八条解除本合同的条件，(二)乙方违约责任，乙方有如下违约行为，甲方有权单方面解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金是月租金的二倍，给甲方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：4、乙方逾期不支付租金及相关费用超过15天的，或逾期支付租金及相关费用累计超过2次；补充条款同时约定，一、租金支付方式和期限：1、本合同签订当日,乙方一次性向甲方支付贰个月整租金,即人民币17,400元,其中包括首月租金,首月租金按日结算,即自签订之日起至当月未的实际天数*月租金/30天；2、该房屋租金按“先付后用”原则,本合同签订之日起,以每贰个月为一期支付,每次支付不少于贰个月租金。乙方应在每期到期前10天向甲方支付下一期的租金,如遇国定假日或双休日则顺延至工作日,租金以实际收款到账日期为准。合同签订同时，双方签订租赁房屋安全责任书。当天，地衡公司将系争房屋交付给陈胜源。陈胜源的微信聊天记录显示，地衡公司于2019年11月8日发送律师函催讨租金等相关事宜，于2020年1月16日再次发送律师函催讨租金等相关事宜，陈胜源回复，“今天晚一点汇出”，1月19日，地衡公司再次催款，1月21日陈胜源回复，“明天汇你们”，1月31日地衡公司问“你的房租有没有缴付”，2月1日称“费用还是没有收到”，陈胜源答复“我要过几天回上海”，之后双方在微信中沟通；2020年2月17日，地衡公司发出律师函同时发解除函，2月19日，陈胜源回复“租金还需要等下呢”。2019年11月5日，地衡公司委托律师向陈胜源发出律师函，内容为，截止今日,贵方仍未支付2019年11月1日至2019年12月31日租金共计17400元(大写：壹万柒仟肆佰元)。本所律师认为,贵方拒不支付款项的行为已严重违反合同约定和法律规定,造成委托人严重经济损失,应承担相应的违约责任。自本函送达之日起5日内,贵方应向委托人支付租金人民币17,400元(暂未计算逾期支付违约金)。若贵方仍拒不履行,委托人有权单方解除租赁合同,并提前收回房屋,届时一切法律责任由贵方承担，2019年11月11日，该律师函由他人代收。2020年1月5日，地衡公司再次委托律师向陈胜源发出律师函，催讨2020年1月1日至2020年2月29日的租金17,400元，该律师函发至微信群。2020年2月27日，地衡公司委托律师发出解除函，要求在送达之日解除租赁合同、支付违约金17,400元，并于2020年2月20日前自行搬离系争房屋、结清费用。2020年3月5日该解除函由陆小芳签收。陈胜源于2019年7月4日支付2019年7月1日至8月31日的租金17,400元，当天，陈胜源支付保证金17,400元，于2019年9月6日支付2019年9月1日至10月31日租金17,400元，于2019年11月27日支付2019年11月1日至12月31日租金17,400元，于2019年12月24日支付2020年1月1日至2月29日的租金17,400元，于2020年4月13日支付2020年3月1日至4月30日的租金17,400元。另查明，地衡公司支付公证费3,100元。以上事实，除有当事人陈述外，另有房地产权证、委托协议、房屋租赁合同、律师函、公证书、收款凭证一组、公证费用、押金收据等证据证明，本院予以确认并在卷佐证。审理中，原告表示，已于2020年6月5日收回系争房屋，并表示，同意返还保证金，但在判决时用于抵扣应付的房屋占用费等费用。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系签约方真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。鉴于陈胜源在合同履行中多次逾期支付租金累计超过2次，陈胜源的行为已构成违约，对此应承担相应的民事责任。现地衡公司于2020年2月17日在微信聊天中向陈胜源发送解除合同函，2月19日陈胜源回复，视为陈胜源于收到解除函，故原告要求解除原被告于2019年7月1日签订的《上海市房屋租赁合同》之诉请，理由正当，本院予以支持，本院同时确认，该合同于2020年2月19日解除。原告要求被告支付自2020年5月1日起至2020年6月5日止的房屋使用费31,320元及2个月租金标准的违约金计17,400元，并无不当，本院予以支持。原告自愿放弃部分诉讼请求，并无不当，本院予以准许。原告表示，保证金愿在本案中一并处理并无不当，为避免累讼，本院判处由原告返还保证金给被告。被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为自动放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、上海地衡房地产投资顾问有限公司与陈胜源于2019年7月1日就上海市小木桥路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市房屋租赁合同于2020年2月19日解除；二、陈胜源于本判决生效之日起十日内向上海地衡房地产投资顾问有限公司支付2020年5月1日起至2020年6月5日止按每日870元标准计算的房屋使用费计31,320元；三、陈胜源于本判决生效之日起十日内向上海地衡房地产投资顾问有限公司支付违约金17,400元；四、上海地衡房地产投资顾问有限公司于陈胜源履行完毕上述主文确定付款义务的当日返还租赁保证金17,400元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,098元，公告费560元，均由陈胜源负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇二〇年十一月九日书记员  卜雯婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。