北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初26854号原告（反诉被告）：仙鹤云地传媒（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：刘健，总经理。委托诉讼代理人：李静，北京市冠腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旻迪，北京市冠腾律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：东郎文创（北京）品牌运营管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：贺北予，董事长。委托诉讼代理人：洪道明，北京市安通律师事务所律师。原告（反诉被告）仙鹤云地传媒（北京）有限公司（以下简称仙鹤云地公司）与被告（反诉原告）东郎文创（北京）品牌运营管理有限公司（以下简称东郎文创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。仙鹤云地公司之委托诉讼代理人李静、陈旻迪，东郎文创公司之委托诉讼代理人洪道明均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。仙鹤云地公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还原告保证金21万元；2．判令被告给付原告延迟返还保证金的违约金（以21万元为本金，自2020年1月17日起计算至上述保证金实际返还之日止，按照每天1050元计算）；3．判令被告退还原告未到期租金31500元；4．判令被告退还原告因房屋无法使用而造成的租金损失24000元。事实和理由：2019年4月4日，原告仙鹤云地传媒(北京)有限公司与被告佳卓(北京)文化传媒有限公司(后变更为“东郎文创（北京）品牌运营管理有限公司”)在北京东郎电影创意产业园签订《房屋租赁合同》(以下简称“合同”)，合同约定由原告承租位于北京市朝阳区B-103室(后营业执照显示实际地址为61幢A2-08房屋)，用于办公，租期自2019年4月22日起至2021年4月21日止。第一年每月租金为105000元(含物业费)，双方还约定由原告向被告支付两个月的租金21万元作为保证金，在合同到期或解除后，在原告完全履行合同义务和支付各项费用后被告会将该笔保证金如数返还。合同签订后，原告于2019年5月上旬正式搬入本涉案房屋办公，并在此之前根据约定内容向被告如期支付租金等合同约定义务。然而，原告入住后发现，本涉案房屋屋顶漏雨、门窗破损、臭气熏天(下水道返味严重)，房屋里老鼠、蟑螂经常出没(周边隔壁都是餐馆)。而且，自入住以来，与本涉案房屋一墙之隔的周边，美容院、咖啡厅和餐馆及园区通道一直在不停地装修、施工和改造，大型空调和油烟机排放鼓风机管道架设在涉案房屋楼顶，时刻发出震动、噪音，排出废气，严重影响公司正常办公和影视拍摄。另外，本涉案房屋的南面窗外，在原告承租时是一条宽敞(约6米宽)的通透的室外通道，但在原告入住后一个月不到，被告组建施工队在本涉案房屋南面开始每天施工、改建、搭梁，建造密闭玻璃屋，计划把公共走廊建成一间临街的玻璃房用于出租开花店(承租房屋的东面正好是街面，被告为了增加其营业收入，不惜牺牲整个园区的整体环境和消防安全通道，更不顾一窗之隔的被告的办公环境和租赁时原有的必备基础条件，把车辆和人员通道改成玻璃房)。另外，原告租赁的房屋有一间办公室在入住后才被被告告知有燃气管道，存在安全隐患，不能摆放电脑，实际上对原告这样一家依赖电脑工作的传媒公司来说，这个房间失去了使用价值，一直处于空置状态。另外，被告给原告提供的注册地址也出现实际地址与营业执照指定地址不符，原告面临异地办公风险问题。针对以上情况，原告一直多次通过口头和书面形式与被告进行沟通，希望能解决涉案房屋存在的问题，改善办公环境。被告回函及当面确认以上确属事实问题，并表示一直在尽力协助解决。鉴于原告受到的困扰，被告书面明确确认免除原告一个月的租金，以弥补这些问题给原告带来的不便和损失。但是直到原告提请诉讼时间为止，涉案房屋存在的大部分问题都没有得到解决。特别是房屋存在的屋顶震动、噪音干扰、废气污染问题，房间弥漫臭味问题，其中一间办公室无法使用问题，房屋南窗通道被改造成商业用房、异地办公风险、房屋漏水问题等。被告不仅不彻底解决问题，还对原告书面诉求不予回复，并多次对原告以停水停电相威胁。根据合同约定，原告于2019年4月21日前支付了上半年的租金，被告也确认原告已经将租金交付至2019年11月21日。基于上述房屋实际使用过程中存在的问题及原被告书面确认的解决方案(即被告免除原告一个月的租金)，因此，原告应于2019年12月21日支付下半年的租金即可。但是，2019年12月13日，被告就对原告承租的房屋采取了停水停电的强制措施，直接造成原告的拍摄中途中断，原先确定的现场活动无法正常开展，更无法正常办公。虽经双方多次交涉，也始终未能达成一致的解决方案。由于被告在原告未到支付租金的时间，就单方面采取停水停电的强制措施，其行为已属于严重违约。根据合同第七条第七款约定内容，原告有权解除本合同，并要求被告支付相应的违约金。鉴于以上事实及问题，原告于2019年12月19日，搬离了本涉案房屋，但被告却强制扣留了原告部分家具和物品，不让搬走，而且将本涉案房屋上锁，自行占有和控制。原告多次要求开锁并搬走家具及物品，被告均予以拒绝。综上，原告认为，被告的行为已经严重违反合同约定，而且给原告造成了巨大的经济损失，请求人民法院依法查明事实真相，支持原告所有诉讼请求，以维护原告的合法权益。东郎文创公司辩称并反诉称：不同意原告的全部诉讼请求。一、被答辩人以各种理由拒绝支付租金，严重违反了租赁合同的义务，侵犯了答辩人的合法权益；二、被答辩人至今仍在占用承租房屋，其单方解除合同的行为没有得到答辩人的认同，其单方解除合同的行为不生效，其应予及时向答辩人支付承租房屋的租金。另外，我方提起反诉：1．请求确认原被告之间于2019年4月4日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月17日终止；2．判令原告向被告支付2019年11月22日至2020年5月17日期间的房屋租金620750．8元；3．判令原告向被告支付迟延交付租金违约金186225．24元；4．判令原告向被告支付提前解除合同违约金42万元。仙鹤云地公司针对反诉辩称：不同意东郎文创公司的全部反诉请求。我们认为合同解除的原因在于被告，所以我方无需支付被告任何违约金。从2019年11月22日至2020年5月17日期间的租金损失，是由于被告过错造成的，应当由被告承担。涉案房屋从2019年12月27日开始，就被被告锁住了，我方根本无法进入，故被告无理由再向我方要求支付此期间的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月4日，仙鹤云地公司作为承租人，东郎文创公司作为出租人（东郎文创公司原名为“佳卓（北京）文化传媒有限公司”，后于2019年6月21日更名为“东郎文创（北京）品牌运营管理有限公司”）签订《房屋租赁合同》，约定仙鹤云地公司承租北京市朝阳区A2-08号房屋（以下简称“涉案房屋”），建筑面积460平方米；租赁房屋用途为办公；租赁期限自2019年4月22日起至2021年4月21日止；承租房屋物业管理费为人民币0．5元/天/平方米（建筑面积）；承租房屋租金为人民币9元/天/平方米（建筑面积）；第一年月租金为105000元，第二年月租金为110250元；双方约定，产业园开园后园区整体环境局部尚有欠缺，但不影响承租人对所租房屋的使用时；本合同签订时，承租人应向出租人支付二个月租金的费用计人民币21万元作为承租人履行本合同的保证金，保证金不计利息；合同期满，承租人完全履行了本合同约定的一切义务，且各项费用均已支付完毕，同时将其公司注册地址变更为非出租房屋所在地后1个月内，出租人在不支付利息的情形下将保证金如数退还；如承租人公司注册地址无上述变更情形的，在其完全履行合同义务且各项费用支付完毕后的1个月内，出租人在不支付利息的情形下如数退还。逾期每迟延1日支付月租金的1%作为违约金；承租人免租期从2019年4月22日起至2019年5月21日，在免租期内承租人无须支付租金，但须支付本合同约定的物业管理费人民币6900元等其它费用；承租人每六个月支付一次租金和物业管理费等费用，第一次租金和物业管理费支付时间在2019年4月10日之前，费用为人民币63万元（6个月租金）；出租人的权利和义务包括：……负责公共区域及其公共设施的保安、防火、环境卫生等事项；使承租房屋配套之电力线路、机械设备、水管、通讯线路、废水排放系统和其它公共设施处于适用状态；如由于出租人原因导致出租地超过五天不能恢复正常供水供电，承租人有权提前解约，如承租人提出提前解约要求，出租人须在提出解约的1个月内退回承租人所付保证金，及已付剩余租金，逾期每延迟1日支付月租金的1%作为违约金。承租人若违反本合同第八条第十五款时，承租人未能按合同约定的时间支付租金、物业管理费等各项费用，每延迟1日，加收应支付费用的1%作为滞纳金；迟延付款10日时，出租人有权中断其用电、用水、直至付清应支付款项为止；若承租人迟延1个月仍未支付租金或物业管理费或三个月未支付水、电费，出租人有权视承租人违约而单独解除合同，因此而终止合同的，承租人的违约责任按照本合同第十条第十款执行（承租人应支付4个月租金的违约金，且不退还保证金）。2019年10月23日，仙鹤云地公司发送《关于办公用房租赁的协商函》至东郎文创公司，载明：涉案房屋存在八点问题，希望能于近期与东朗文创公司签署合同终止协议，并表示将于2019年11月21日截止办公，要求东郎文创公司补偿其一个月房屋租金，并退还押金21万元。2019年10月25日，东郎文创公司发送《关于办公用房租赁的协商函》复函，载明：贵公司2019年10月23日《关于办公用房租赁的协商函》（简称协商函）我公司已收悉，现根据实际情况及《房屋租赁合同》（简称合同）约定回复如下：一、贵公司2019年4月入驻园区，截至目前只有短短的六个多月时间，事业已取得了进一步发展，除了贵公司自身努力之外，和园区良好区位优势、优美的环境、创业氛围以及管理服务是密不可分的。二、贵公司所选房屋的区域位置，位于园区一线区域商业氛围良好，完全是贵公司根据自身业务需要而做出的决定，该房屋整体现状以及周边环境，以及可能会带来的影响，我公司招商部门已事先告知贵公司，贵公司实地考察后，也对此有清楚的了解。三、园区有将近二万平方米房屋，数十家企业公司，有客户变更及装修改造虽属正常现象，但装修改造对贵公司确实产生了一定的影响，我公司对此在表示理解的基础上，一直在积极协调处理，贵公司也认为我公司相关部门“态度很好，也很用心，都在认真解决中”，同时也“相信大部分问题能得到较好解决”。对于个别问题，我公司相关管理部门也在积极改善之中，这一点贵公司也是看得到的。四、基于上述情况，我公司意见如下：1．我公司不同意解除合同，如贵公司坚持单方面终止合同，则按照合同约定，贵公司为违约方。2．贵公司要承担合同中约定违约责任：人民币贰拾壹万元整不予退还；还须交纳四个月房屋租金。考虑到相关问题的确为贵公司带来一定困扰，我公司出于理解，可以减免一个月房屋租金。4．如贵公司坚持2019年11月21日为办公截止日，请贵公司按照合同约定如期将注册地址迁移。2019年10月28日，仙鹤云地公司发送《关于办公用房租赁的协商函》的复函至东郎文创公司，载明：收到贵公司2019年10月25日《关于办公用房租赁的协商函》复函。现根据复函意见答复如下：同样的园区，有的公司经营好，有的公司经营不好，好和不好都不一定和园区是密不可分的关系。我公司事业发展顺利与东郎园区没有必然联系。我公司对所选房屋的区域位置和周边环境没有意见。我们有意见的是有些问题，比如房屋漏雨、门窗破损、臭气熏天等，向园区反映了很多次，入住半年以来，都没有根本解决这个问题。我们有意见的是我们入住之后，办公用房的南边窗户外的走廊，被改造成了经营空间，严重影响采光、通风和影视拍摄。虽然现在还没有招到商，但未来堪忧。办公场所北边的咖啡厅被改造成了餐厅，大型空调设备和油烟排放管道架设在我司办公室楼顶，每天发出震动和噪音排放出废气，影响人健康，也无法正常开展工作。办公室老鼠、蟑螂、蚊蝇骤然增多，无法从根源上清除。园区商户很多，客户变更和装改造确实属于正常现象。但是我司入驻园区以来，北边的美容院、咖啡厅、餐厅先后装修，南边的玻璃房改造，周边的装修持续不断，连续半年，到现在还没有完工。这个对园区来说正常，对我司这样一家以影视制作拍摄的公司来说，从迁入园区到现在一直被装修噪音和震动困扰，实属不正常。我司礼貌性地夸赞说贵公司“态度很好”，你们还真觉得自己做的足够好啊？如果这么用心解决问题，为什么很多问题从入住园区到现在半年多了迟迟解决不了问题？我们提出屋顶空调和排烟风机震动和噪音问题，贵司部分负责人亲临现场承诺一周解决问题。现在半个月过去了，震动、噪音、空气污染问题依然如故，请问你们是怎么认真解决的？其它问题也没有解决。基于上述情况，我司再次郑重提出意见如下：1．我司办公场所存在的问题，有的是入住之前存在，但是贵司承诺解决一直没有解决好的，比如漏水、臭味等问题。有些是入住之后，周边环境发生了变化，比如南边被改造成商业场所，楼顶新增了大型空调设备和排烟风机，震动、噪音和废气严重影响健康，无法正常开展办公。鉴于上述情况，我司郑重提出，请在一周之内彻底解决上述遗留问题和新增问题。特别是将架设在我司楼顶的大型空调和排烟风机设备移走，不允许在我司楼顶架设任何可能带来震动、噪音和废气的设备，也不允许作为经营场所任由人在上面走动。拆除南边的玻璃房架构，并承诺通道不用于商业设施。承诺通道不停放车辆，不摆放杂物。2．如果贵司无法解决上述问题，请贵司与我司解除办公用房租赁合同。3．请贵司按照约定退还我司押金。4．如果贵司不解决问题也不同意解决合同，我司将通过法律手段解决问题。5．我司将不再向贵司支付后续租金。我司可不以2019年11月21日为办公截止日，在现址继续办公直到上述问题得到解决。6．我司接受贵司减免一个月房屋租金的安排。保留挽回更多损失的权力。并后附附件一份，详细列明了11点东郎文创需要解决的房屋租赁问题。同日，仙鹤云地公司发送《关于工商注册地址的沟通函》至东郎文创公司，表示其公司对外地址（北京市朝阳区B103）与工商注册地址（北京市朝阳区61栋A2-08）不一致，要求东郎文创公司明确现有工商注册地址与实际办公地址是否为同一处，如为两处，要求东郎文创公司立即改正，将其工商注册地址迁往现有注册地址。2019年10月29日，仙鹤云地公司发送《关于办公房间使用的沟通函》至东郎文创公司，载明：我司自2019年4月22日入住东郎电影产业园。其中一个安装有煤气管道的房间设置为后期剪辑机房。后来园区负责安全检查的同志多次通知我司，此房间有燃气管道和控制开关，不能放置电脑，有可能产生爆炸的安全隐患。我司于2019年7月将后期剪辑机房移出此房间。由于我司是影视传媒公司，电脑是主要办公工具，这个房间由于不能放置电脑只好长期空置。2019年国庆前夕，园区负责安全检查的同志到此房间专门检查，并表示满意。2019年10月中旬，我司就办公房间租赁存在的问题与贵司沟通时，贵司表示这个房间可以放置电脑使用。但我司同志由于顾忌可能产生的安全隐患，谁也不愿意在这个房间办公。鉴于上述风险和困扰，现我司就此问题与贵司沟通交涉，请贵司予以明确答复：一、请燃气公司出具此房间燃气管道和开关设备属于安全状态，不存在可能产生爆炸等任何安全问题的隐患。二、请物业公司出具允许我们在此房间办公并使用电脑和电气设备的许可文件，并承诺不由我司承担可能引起燃气爆炸的安全责任，如果由于燃气爆炸造成的任何损失，由贵司负责。以上意见，盼复。2019年11月4日，东郎文创公司向仙鹤云地公司发送《复函》，载明：贵公司2019年10月28日函件收到，对于贵公司不顾事实、夸大其词、出尔反尔、言语威胁，我公司甚感遗憾！贵我双方合作有《房屋租赁合同》约定，对于贵公司的不合理要求以及我公司意见，我公司已在2019年10月25日的复函中详尽阐述，此函不再累述。贵公司2019年10月28日、29日沟通函所提事宜回复如下：燃气设施属房屋现状，贵公司对此已然知情；对外地址和办公注册地址可统一为61幢A2-08。望贵公司按照合同约定处理相关事宜，不要采取过激行为。如贵公司采取停缴房租等行为，我公司将按合同约定维护我公司合法权益，采取必要措施！请贵公司三思而后行。2019年11月5日，仙鹤云地公司发送回东郎文创2019年11月4日《复函》至东郎文创公司，载明：一、对于贵司的回复意见非常吃惊；二、对于贵司的反馈结果非常遗憾；三、希望贵司能正面问题，积极解决（详细列明涉案房屋9点问题）；四、我司的意见。2019年12月3日，仙鹤云地公司发送《致东郎文创沟通函》至东郎文创公司，载明：一、关于合同续费。我司与贵司合同约定的第二次房租租金支付日期为11月22日，在贵司2019年10月25日的回函中，已经明确至少可以减免一个月房屋租金。实际上我司在12月22日前支付房屋租金即不违约，不存在滞纳金问题。请明晰。二、关于我司租赁物业存在问题。2019年11月12日，我司负责人与贵司负责人就目前办公区存在的问题进行了长时间沟通。双方进行了坦诚友好的协商，并就需要解决的问题进行了确认。目前离上次协商沟通过去了二十多天，但是主要的问题依然没有得到解决，贵司也没有人就有关问题与我司进行确认。现实情况是，有些问题比如说隔壁餐厅噪音振动干扰问题，越来越突出。11月30日餐厅试营业，噪音震动都很大，聊天谈话的动静影响到我们的网络直播。踩在楼顶的人发出的动静非常影响楼下办公。不知道这些问题能不能解决？何时能解决？请尽快予以确认。三、关于维护我司正常办公秩序的问题。办公物业问题协商属于房屋租赁过程中的正常现象。我司目前租用的办公区确实存在很多明显问题。贵司也都予以确认。我司与贵司一直在就此问题进行沟通。在问题确认解决之前，希望双方保持现状。即使是沟通以后依然存在分歧，也有正常解决的程序和路径。请贵司不要动不动就以停水停电相威胁。12月3日我司向贵司汇入600元电费，但只给我们充了200度电。你们是想传达什么样的信息，这么任性。如果因此影响了公司业务开展，造成了各种损失，是另外性质的问题。真要发生什么，对双方都没有好处。请贵司三思为盼。2019年12月13日，东郎文创公司发送《能源停止供应通知函》至仙鹤云地公司，载明：截至今日贵司仍未支付2019年11月22日至2020年05月21日的租金及物业管理费共计人民币635250．00元，按照贵司与我司于2019年04月04日签署之《房屋租赁合同》约定，贵司应按日向我司支付逾期款项的违约金，截止到本函发出之日，上述违约金已累计达到人民币133402．5元，且还在继续增长。请贵司自收到本通知函之日起，及时向我司缴纳前述费用。如至2019年12月13日18时前我司仍未收到贵司支付前述款项，为维护我司合法权益，我司将不得不依据贵我双方签署之《房屋租赁合同》第十条第九款约定，采取如下措施：自2019年12月13日18时起，我司停止对贵司承租房屋的水、电等能源供应，直至贵司支付完毕上述欠缴款项止。在上述切断期间，贵司仍应支付租金、物业管理费及本合同约定的其他费用。因水电等能源供应停止而造成的一切损失，均由贵司自行承担！本通知函事关贵司的切身利益，望贵司慎重对待为盼！如有任何不明之处，请联系：联系电话：010-8451****。2019年12月13日，仙鹤云地公司针对上述《能源停止供应通知函》回复至东郎文创公司，载明：鉴于贵司突然对我司进行停水停电等行为，我司原定于2019年12月16日在我司办公场所组织的线下活动被迫取消。由此造成的一切损失由贵司承担。我司保留要求贵司承担相关损失的法律权利。我司郑重声明，由于贵司停水停电等单方面采取的行为，对我司造成的一切损失，包括但不限于：员工无法上班或上班后无法开展正常工作；冰箱内食物饮料损坏；鱼缸内生物死亡；办公区内植物死亡；门禁失效造成公司财务损失等，均由贵司承担相关责任。我司保留要求贵司承担相关损失的权利。2019年12月16日，仙鹤云地公司发送《致东郎文创沟通函》至东郎文创公司，载明：我司于2019年12月3日向贵司发出的沟通函，一直未收到答复。12月13日18：00起，贵司对我司办公区域开始停水停电，致使我司无法开展正常工作。鉴于上述情况，我司向贵司严正声明：一、对我司停水停电造成的损失由贵司负责；二、我司租赁贵司物业存在的主要问题依然没有得到解决；三、我司与贵司的沟通不畅看不到沟通解决问题的希望；四、我司要求终止与贵司的租赁合同，并索赔经济损失。2019年12月25日，仙鹤云地公司发送《致东郎文创沟通函》，载明：鉴于贵司2019年12月13日18：00起，对我司办公区域开始停水停电，致使我司无法开展正常工作，实际上已经单方面停止执行《房屋租赁合同》。我司于2019年11月给贵司的两份沟通函、12月16日给贵司的一份沟通函都没有得到回复，现我司再次与贵司沟通并声明如下：一、请贵司尽快与我司签订正式的《房屋租赁合同终止执行协议》，并退还我司的押金210000．00元整。二、请贵司保证我司办公区域财物安全。三、请贵司尽快安排我司搬家事宜。四、我司保留向贵司追索弥补其它损失的权力。2019年12月26日，东郎文创公司发送关于《致东郎文创沟通函》之复函至仙鹤云地公司，载明：一、贵司支付租金至2019年11月21日。贵司应于2019年11月22日支付下一租赁季租金，计人民币635250．00元，供暖费20700．00元，但至本函发出之日，贵司未予支付，由此产生的滞纳金计人民币222337．5元；二、根据合同约定，承租方延期10天未支付租金、水电费及其他费用等情形，我司有权断水断电直至贵司支付所有欠缴费用，我方断水断电是行使合同中约定的自我保护之权利，也是对贵司违约之制约，我司目前没有单方面停止执行合同。三、贵我双方合同仍有效，贵司应继续支付租金，如贵司要求解除合同，贵司保证金贰拾壹万元不退还，另行支付四个月房租租金作为违约金，我司同意签署合同解除协议，请贵司尽快明确态度，妥善解决。2019年12月27日，仙鹤云地公司发送《致东郎文创沟通函》至东郎文创公司，载明：一、我司与贵司的《房屋租赁合同》已经终止；二、我司不欠贵司物业费。相反，贵司提前终止服务，对我司造成了较大损失；三、造成我司与贵司的房屋租赁纠纷的责任全部由贵司承担；四、我司要求贵司退还押金，赔偿损失，协助搬家。庭审中，各方均认可仙鹤云地公司交纳210000元作为租赁保证金。庭审中，就房屋租金交纳一事，仙鹤云地公司称，因东郎文创公司在其于2019年10月25日发送的《关于办公用房租赁的协商函》复函一文中载明“考虑到相关问题的确为贵公司带来一定困扰，我公司出于理解，可以减免一个月房屋租金”，故其下一期缴纳租金时间应在2019年12月22日之前即可；东郎文创公司称，就上述减免一个月租金一事不认可，双方并未就此达成合意，且依据双方签订的租赁合同约定，第一期缴纳租金时间为2019年4月10日之前，每半年缴纳一期租金，故下一期租金应于2019年10月10日之前缴纳。庭审中，就涉案房屋停水停电一事，仙鹤云地公司称，东郎文创公司于2019年12月13日18时起，即切断了涉案房屋的水、电等能源供应，从该日开始，一直未予恢复；东郎文创公司称，认可其在2019年12月13日确给仙鹤云地公司发送过《能源停止供应通知函》，但因为整个楼栋水、电系一起供应，无法单独给个别房间断水、断电，故其实际并未切断仙鹤云地公司能源供应。庭审中，就涉案房屋前后门被上锁一事，仙鹤云地公司称，东郎文创公司系于2019年12月27日强行将涉案房屋前、后两个门上锁，并扣押了他们在屋内的大量物品；东郎文创公司称，2019年12月27日当天，因为仙鹤云地公司找来了搬家公司的大车，要搬走他们屋内全部物品，我方问及原因，并对此进行了阻拦，为避免矛盾激化，我方确于当天将后门上锁，但前门我方一直未予上锁，仙鹤云地公司人员可自由出入。庭审中，就涉案房屋其中一间房间因有燃气管道，而无法使用电脑一事，仙鹤云地公司称，燃气公司于2019年7月3日来检查，口头告知他们这个房间无法使用电脑，否则有爆炸风险。2019年9月3日，燃气公司再次检查，表示此问题。但就此，仙鹤云地公司表示燃气公司均为口头告知，无证据提交；东郎文创公司称，不认可上述内容，仙鹤云地公司就此无证据提交。庭审中，就涉案房屋工商注册地址与实际办公地址不符，存在异地办公问题一事，仙鹤云地公司称，办理工商登记时我们刚承租涉案房屋，对房屋地址不了解，故用东郎文创公司给我们的地址办理了工商登记手续，但因与实际办公地址不符，存在异地办公的风险；东郎文创公司称，不认可上述内容，这个并不影响仙鹤云地公司对房屋的使用。庭审中，就仙鹤云地公司搬离涉案房屋时间一事，各方均认可系2020年5月17日，仙鹤云地公司将屋内物品搬离完毕。但仙鹤云地公司此外另称，2020年5月17日本来屋内还有一些公司物品需要搬出，但东郎文创公司要求他们签署确认单，在未签署的情况下，迫于东郎文创公司不让他们继续搬走物品，故还遗留了一些琐碎物品在涉案房屋内。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，仙鹤云地公司与东郎文创公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行自己的义务。现双方已就涉案房屋内物品进行交接，并交还房屋，故上述租赁合同已实际无法继续履行。现综合本案当事人诉辩意见、在案证据等情况，本院先对本案两核心争议焦点，即（一）涉案合同未能正常继续履行的原因，双方的过错及违约程度；（二）本案合同实际解除的时间进行论述。在此基础上，本院再对双方本诉、反诉之请求予以判定。就本案争议焦点之合同解除原因以及双方过错及违约程度，本院论述如下：首先，仙鹤云地公司作为涉案房屋的承租方，在承租涉案房屋时，应对房屋总体所处营商环境、房屋周边承租情况、承租各房屋内部构造等进行合理且必要的考察，并且需要结合公司承租房屋的实际使用目的，对承租房屋进行用途性特殊考量，这是承租人在选择、考察承租房屋以及签订租赁合同之前应自行进行的必要工作，也是承租人签订租赁合同之从属义务之一。结合本案，仙鹤云地公司系传媒摄影公司，若其对承租房屋网络、空间构造、邻里环境等有特殊要求，应在签订合同时提出并以书面形式写入合同形成规范性条款；其次，东郎文创公司作为北京东郎电影创意产业园的负责人以及管理人，同时作为涉案房屋的出租人，应结合涉案房屋以及所在园区的大体出租定位，确保园区的基本环境、创业氛围以及对其他租户可能存在的问题进行基本的协调与解决，以保证整个园区创业的整体营商环境健康、安全，适宜承租人进行基本的办公使用需求；最后，结合本案案情具体而言，仙鹤云地公司多次发函所反映的关于装修、噪音、震动困扰，天然气管道存在问题，使一间承租房屋无法正常使用，下水道恶臭、房顶漏水、空调损坏、工商登记地址与实际办公地址不符等问题，有些确是东郎文创公司应协商物业管理公司进行解决的问题，而有些确是东郎文创公司在出租涉案房屋时也无法意料、且现存无法彻底予以解决的问题，故本院综合考虑双方往来函件中仙鹤云地公司所提出的涉案房屋现存问题以及东郎文创公司对此的回应，并结合所列问题对仙鹤云地公司办公所造成的负面影响程度，认定双方对于租赁合同未能正常履行具有同等的过错，承担同等的违约责任；就本案争议焦点之合同解除时间，仙鹤云地公司虽称2019年10月25日，东郎文创公司向其复函表示减免其一个月租金，但本院认为仙鹤云地公司不应片面地仅就此复函中东郎文创公司表达的一个观点进行权利的主张，而应综合考量此复函整体表达内容。东郎文创公司所表达的给予一个月免租期意见的前提是双方不解除合同，且事后双方也并未就一个月免租期之事宜签订任何书面补充文件，故就租金交付一事，本院认定系仙鹤云地公司延迟交付下一期租金。根据租赁合同约定，承租人延迟1个月仍未支付租金的，有权视为承租人违约而单独解除合同，故本院认定双方于2019年4月4日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月21日解除。就仙鹤云地公司第一项诉讼请求，虽合同约定承租人提前解除合同后，保证金不予退还，但结合本院就合同解除原因的上述论证，双方对解除合同存在同等过错，故仙鹤云地公司交纳之保证金，东郎文创公司应予以退还，仙鹤云地公司第一项诉讼请求，于法有据，本院予以支持；就仙鹤云地公司第二项诉讼请求，于法无据，本院不予支持；就仙鹤云地公司第三项诉讼请求，就租金减免一事本院已论述如上，在此不重复赘述，仙鹤云地公司要求退还租金，于法无据，本院不予支持；就仙鹤云地公司第四项诉讼请求，首先，虽其在向东郎文创公司发函时曾提出过部分承租的房间不能放置电脑，但并不能以此表明该房间处于完全无法使用的状态，仙鹤云地公司作为承租方，若对承租的房屋有特殊要求，应在承租房屋时单独、特别提出；其次，即使在后来使用房屋时发现相关问题，其也应本着防止损失扩大的原则，通过置换房屋，调换房间使用方式等对问题予以解决，而自2019年7月3日开始，一直空置承租的房间实不是处理此问题的最好办法；最后，仙鹤云地公司也并未就此房间是否处于空置状态、从何时开始处于空置状态提交任何证据加以证明，故对此项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。就东郎文创公司之反诉请求，本院逐一论述如下：第一项反诉请求，本院已认定双方签订的《房屋租赁合同》于2019年11月21日解除，故东郎文创公司之诉讼请求，于法无据，本院不予支持；第二项反诉请求，现双方均认可在2020年5月17日进行了涉案房屋的交接，且本院认定双方解除合同的时间为2019年11月21日，故自2019年11月22日至2020年5月17日，就涉案房屋的使用费问题，本院认为，首先，根据仙鹤云地公司提交的《能源停止供应通知函》显示，东郎文创公司以书面形式明确表示将于2019年12月13日18时起对涉案房屋断水、断电，虽东郎文创公司对此表示不认可，但其就抗辩主张并未提交任何证据，故本院认定，自2019年12月14日开始，仙鹤云地公司确无法使用涉案房屋进行办公。因此，仙鹤云地公司应缴纳自2019年11月22日至2019年12月13日的房屋占有使用费共计75945．2元；其次，自2019年12月14日开始，因双方就合同是否解除、如何解除未沟通达成一致意见，故致使涉案房屋处于长期空置状态，本院结合案件整体情况以及双方往来函件，认定双方均对涉案房屋长期空置具有过错，故就此结合合同的整体履行情况、仙鹤云地公司提前解约的过错程度、东郎文创公司对涉案房屋断水、断电之行为以及双方就此损失扩大的过错程度，认定以仙鹤云地公司给付东郎文创公司一个月租金即105000元为宜；最后，综合上述计算，自2019年11月22日至2020年5月17日，仙鹤云地公司应给付东郎文创公司房屋占有使用费共计180945．2元；第三项反诉请求，东郎文创公司主张的违约金与第四项反诉请求中违约金存在重复主张，故本院就第三项反诉请求予以驳回；第四项反诉请求，通过上文论述，本院已认定双方对合同未能正常履行承担同等程度的违约责任，但合同中约定的提前解约违约金过高，本院对此予以酌情调整。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）东郎文创（北京）品牌运营管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）仙鹤云地传媒（北京）有限公司保证金二十一万元；二、原告（反诉被告）仙鹤云地传媒（北京）有限公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）东郎文创（北京）品牌运营管理有限公司房屋占有使用费十八万零九百四十五元二角；三、原告（反诉被告）仙鹤云地传媒（北京）有限公司于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）东郎文创（北京）品牌运营管理有限公司违约金十万五千元；四、驳回原告（反诉被告）仙鹤云地传媒（北京）有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）东郎文创（北京）品牌运营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2641元，由原告（反诉被告）仙鹤云地传媒（北京）有限公司负担1320．5元（已交纳），由被告（反诉原告）东郎文创（北京）品牌运营管理有限公司负担1320．5元（仙鹤云地传媒（北京）有限公司已交纳，东郎文创（北京）品牌运营管理有限公司于本判决生效后七日内给付仙鹤云地传媒（北京）有限公司）。反诉案件受理费7922元，由被告（反诉原告）东郎文创（北京）品牌运营管理有限公司负担3961元（已交纳），由原告（反诉被告）仙鹤云地传媒（北京）有限公司负担3961元（东郎文创（北京）品牌运营管理有限公司已交纳，仙鹤云地传媒（北京）有限公司于本判决生效后七日内给付东郎文创（北京）品牌运营管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 蒙 镭二〇二〇年十一月二十三日书记员 徐可卉