上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初27717号原告：张建芳，女，1972年5月17日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：李仁杰，上海澜亭律师事务所律师。被告：刘爽，男，1983年6月14日出生，汉族，户籍地湖北省潜江市，现住上海市闵行区。被告：杨军锋，男，1983年12月1日出生，汉族，户籍地甘肃省天水市，现住上海市徐汇区。被告：上海归苑酒店管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：刘爽，执行董事。被告：上海同复房地产经纪有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：杨军锋，执行董事。原告张建芳与被告刘爽、杨军锋、上海归苑酒店管理有限公司、上海同复房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告张建芳及委托诉讼代理人李仁杰，被告刘爽(暨被告上海归苑酒店管理有限公司法定代表人)、杨军锋(暨上海同复房地产经纪有限公司法定代表人)到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2020年5月22日解除；2、被告将上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋恢复原状后返还给原告；3、被告归还原告房屋钥匙6把，门禁卡2张；4、被告支付自2020年4月2日至2020年5月21日期间租金19,166元，以及自2020年5月22日至实际返还之日的房屋占用费(按11,500/月计算)；5、被告于返还房屋之日按实结算水费、电费、煤气费；6、被告支付60天免租期的租金23,000元；7、被告支付自2020年4月2日至2020年5月21日的逾期付款违约金19,166元，以及自2020年5月22日至实际清偿之日的逾期付款违约金(按11,500/月计算)。事实与理由：2019年11月1日，原告张建芳作为出租人，与四被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋，合同签订之日起的60天是免租期，计租期为2020年1月2日至2026年1月1日，月租金11,500元，每三个月为一期支付。合同签订后，原告将房屋交付给了被告，但被告未按约于2020年3月28日支付到期应付租金。原告多次催款未果。被告拒不支付租金，已构成根本违约，故现向法院提起诉讼。四被告辩称：承租涉案房屋时，被告预付了2020年1月2日至4月1日期间的租金。承租的房屋为毛坯状态，被告进行了部分装修,但由于发生新冠疫情，涉案房屋所在小区无法正常出入，为此被告向原告提出减免租金，但原告不同意并表示要收回房屋。在2020年3月22日至28日期间，原、被告在居委会、派出所进行了多次协商沟通，但始终未调解成功。在2020年5月12日许，原告切断房屋水电，并在5月28日阻止被告的装修施工人员进入房屋装修。为此，被告通知原告暂不支付租金。被告已支付了11,500元的押金，如租赁合同解除，押金应当退还。不同意支付逾期付款违约金。庭审中，四被告又表示，如果租赁合同解除则对被告而言损失太大，要求继续履行合同，并要求原告因疫情而免除被告2、3个月的租金，其余租金会正常支付，希望双方能协商解决纠纷。经审理查明，涉案房屋系原告张建芳原位于上海市闵行区XX镇XX村XX宅XXX号房屋动拆迁，由拆迁人提供的动迁安置房。2019年11月1日，原告张建芳作为出租人(甲方)，四被告作为承租人(乙方)，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋建筑面积120平方米；甲方同意给予乙方起租日前60天免租期，免租期不算入正式起租日内。租期共72个月，自2020年1月2日至2026年1月1日；月租金11,500元，72个月内不变。房屋押金11,500元；乙方每期租金应提前5日支付。逾期支付的，每逾期一日则按日租金的1倍支付违约金。第一期租金加押金由乙方于2019年11月2日前付清；乙方租赁期间使用的水、电、燃气、有线电话、租赁税费等到相关费用均由乙方承担；本合同租赁期限未届满前，双方任何一方提前单方解除本合同，须提前三个月以书面形式通知乙方，并征得对方的同意不算违约。否则均属于根本违约，甲方违约的，按提前收回房屋天数的租金的1倍向乙方支付违约金。乙方违约的，按提前归还房屋天数的租金的1倍向乙方支付违约金。该合同附了房屋交接清单，并注明房屋钥匙6把，门禁卡2张。合同签订后，被告按约支付了押金、首期三个月租金(2020年1月2日至2020年4月1日)。此后，被告对涉案房屋进行装修。在装修过程中，发生新冠病毒疫情，上海市于2020年1月24日采取了公共卫生事件一级响应措施。被告未能在2020年3月28日前支付下一期租金，原告向被告催款，被告则表示由于疫情影响要求减免租金，原告未同意。2020年5月8日、14日，原告委托上海澜亭律师事务所李仁杰律师两次向被告发出律师函，要求支付当期租金及逾期付款违约金，否则将向法院提起诉讼解除合同。但被告未支付租金。同月21日，原告再次寄发律师函通知被告解除合同。通知合同的律师函于次日寄达。现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，原告表示从未阻止被告装修。解除合同的律师函发出后，原告于5月28日更换涉案房屋门锁并进入房屋，但当天被告带领施工人员又换回门锁，为此双方发生冲突后报警，警察到场进行调解但调解无效。在5月28日后，原告曾停切断了涉案房屋的水电，至今未恢复，但被告的装修人员自行外接水电占用房屋。被告则表示施工人员未外接水电。原告另表示，根据合同约定，由于被告违约，故被告已付的租赁押金不予退还。本案庭审后，原、被告经协商，原告同意支付被告装修补偿款4,000元。原、被告已于2020年9月4日交接房屋，房屋由原告收回。原告撤回要求被告恢复房屋原状及结算水电费的诉讼请求。双方一致表示，关于房屋租金和租赁押金的处理，由法院依法裁判。另，被告尚未归还原告门禁卡，被告表示同意归还。双方确认房屋租赁合同于2020年11月16日解除。以上事实，由原告提供的房屋租赁合同、律师函及邮寄凭证和投递信息单，以及双方当事人陈述所证实。本案争议焦点在于被告逾期支付租金是否构成根本性违约，应否承担违约责任。本院认为，原、被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。按正常状况，被告作为承租人理应根据合同约定的期限和金额向原告支付租金。但是，众所周知，在2020年初发生新冠疫情，为了疫情防控，上海市于2020年1月24日采取了公共卫生事件一级响应。正因为如此，被告无法如期装修房屋。况且，被告承租原告房屋为了经营房屋租赁业务，事实上，被告既无法完成装修，也难以将房屋出租，疫情的发生对被告的租赁业务确实产生的极大负面影响。在此情况下，被告未能按期提前支付2020年4月2日起的租金，并非故意所为，其逾期支付租金的行为不应认定为恶意违约，原告以此行使合同解除权，确有不妥。但在诉讼过程中，原、被告于2020年11月16日就合同的解除达成合意，不违反法律规定，本院予以准许，本院确认租赁合同已于2020年11月16日解除。因合同的解除系双方合意，而非被告恶意违约，因此原告已收取的租赁押金应当退还被告。原告已于2020年9月4日收回房屋，因此被告应付的租金应当计算至该日为止。对于自2020年4月2日起至2020年9月4日期间的租金，鉴于疫情因素，本院酌情减免相当于一个月的租金金额11,500元。另外，自2020年5月28日起，原告切断了涉案房屋的水、电，此举导致被告正常使用房屋功能受到限制，因此本院酌情确定自2020年6月2日起至2020年9月4日期间的租金适当减少，以每月9,000元计算，被告尚需支付的租金为39,400元。涉案房屋虽已由被告返还原告，但两张门禁卡尚未交还原告，被告应当返还。另外，原告要求被告赔付免租期租金以及偿付逾期付款违约金，鉴于以上已阐述的理由，逾期付款并非被告恶意，而系因疫情因素，且双方对受疫情影响而导致合同履行困难，双方就租金支付金额、时间应当进行磋商,合同解除系双方合意而非基于被告恶意违约，故原告此两项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、原告张建芳与被告刘爽、杨军锋、上海归苑酒店管理有限公司、上海同复房地产经纪有限公司于2019年11月1日就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年11月16日解除；二、被告刘爽、杨军锋、上海归苑酒店管理有限公司、上海同复房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张建芳2020年4月2日至2020年9月4日的租金39,400元；三、被告刘爽、杨军锋、上海归苑酒店管理有限公司、上海同复房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告张建芳门禁卡2张；四、原告张建芳于本判决生效之日起十日内退还被告刘爽、杨军锋、上海归苑酒店管理有限公司、上海同复房地产经纪有限公司租赁押金11,500元；五、原告张建芳于本判决生效之日起十日内支付被告刘爽、杨军锋、上海归苑酒店管理有限公司、上海同复房地产经纪有限公司装修补偿款4,000元；六、驳回原告张建芳其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,333.30元，减半收取计666.65元，由原告张建芳负担240元，被告刘爽、杨军锋、上海归苑酒店管理有限公司、上海同复房地产经纪有限公司负担426.65元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 邹巧弟二〇二〇年十一月十八日法官助理 周佳慧书 记 员 陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。