湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0191民初2304号 原告（反诉被告）：詹沈智，男，1984年2月14日出生，汉族，住武汉市汉阳区， 委托诉讼代理人：范正武，湖北济楚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭祺昱，湖北济楚律师事务所实习律师。 被告：（反诉原告）:杨涛，男，1979年7月20日出生，汉族,住武汉市武昌区， 委托诉讼代理人：卢家勤，湖北云开正泰律师事务所律师。 詹沈智与杨涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。詹沈智及其委托诉讼代理人范正武，杨涛的委托诉讼代理人卢家勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 詹沈智向本院提出诉讼请求：1.确认詹沈智与杨涛就武汉经济技术开发区经开万达E65店铺签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令杨涛向詹沈智退还房屋押金13,000元、新型冠状病毒××疫情期间的租金24,595.16元(以疫情期间的月租金14,950元为标准，从2020年1月23日起计算至2020年4月30日止)，合计37,595.16元；3.判令杨涛赔偿詹沈智一半的房屋装修费24,500元，彩绘费26,500元，合计51,000元；4.本案的诉讼费用由杨涛承担。事实和理由：2018年8月15日，詹沈智与武汉经济技术开发区经开万达E65、E66两间店铺（中间的隔离墙已被打通）的原承租人马修锋签订《店面转让协议书》，约定马修锋将该两店铺转让给詹沈智，詹沈智向其支付转让费290,000元。詹沈智分别于2018年7月22日、2018年8月20日与杨涛、案外人刘信荣、案外人龚顺荣签订《房屋租赁合同》用于经营马路边边麻辣烫。詹沈智接手后，按照马路边边品牌公司总部的统一要求，对该两店铺进行了全面装修并做了墙体彩绘，并支付了装修费49,000元、彩绘费53,000元。在履行合同过程中，詹沈智依约及时向杨涛支付了房屋押金及截至2020年4月30日止的所有房屋租金。新冠××疫情爆发后，因疫情防控原因导致詹沈智经营的店铺自2020年1月23日至2020年4月30日持续未能开门营业。经杨涛同意，詹沈智将该店中的物品搬走，腾退了房屋，并通过隔壁东北饺子馆老板及时向杨涛交付了房屋钥匙。2020年5月6日，詹沈智向杨涛发函，再次对詹沈智向杨涛交付钥匙事宜予以书面告知，并要求杨涛退还房屋押金及新冠××疫情防控期间的租金。杨涛将已经打通的两间店铺一并出租给詹沈智，改造前没有事先经过建设规划部门审批通过及备案，该合同应属无效。因詹沈智已向杨涛支付了新冠××疫情防控期间的所有房屋占有使用费，杨涛应向詹沈智退还其中一半费用。詹沈智向杨涛要求退还相应费用无果，故诉至法院，请求法院判如所请。 杨涛辩称，第一，法庭应该驳回詹沈智的诉讼，因为詹沈智在第一次起诉以后法庭释明是詹沈智可以变更诉讼请求，但是詹沈智并没有按照法律规定变更诉讼请求，而是在2020年7月20日重新提交了与原起诉状所列的法律关系完全不同的请求及事实理由的诉状，詹沈智的该重新起诉行为在原起诉已经确认了案号案由的情况下提起诉讼，不符合法律的规定。并且从詹沈智提交的证据、证据目录清楚记载，詹沈智提交证据时间为2020年9月29日，充分证明詹沈智是重新提起了诉讼。因此詹沈智没有经过合法立案手续提起第二次诉讼，人民法院应当予以驳回。基于现在杨涛无法确认法院是按詹沈智哪一份民事起诉状进行审理，所有对詹沈智的诉讼请求及事实理由，杨涛无法答辩。 杨涛向本院提出反诉请求：1.要求詹沈智立即向杨涛支付2020年5月1日至2020年7月20日的房屋租金41,362元；2.要求詹沈智支付租房违约金89,700元，并判令杨涛无需退还詹沈智押金13,000元；3.本案本诉、反诉诉讼费全部由詹沈智承担。 事实和理由：2015年杨涛将自己购买的武汉经济技术开发区经开万达E65号房屋租赁给案外人马修峰从事商业经营服务，并与案外人马修峰签订了《房屋租赁合同》。案外人马修峰在租赁杨涛E65号房屋后，因房屋面积达不到加盟经营要求，便又租下了紧邻E65的E66房屋并签订《房屋租赁合同》。在被加盟单位的要求下，案外人马修峰多次与杨涛及E66号房屋业主协商，自行出资将E65、E66号房屋的中间隔断墙拆除经营。2018年7月，案外人马修峰将E66号房屋使用权转让给詹沈智，杨涛及E66号房屋业主与詹沈智重新签订了《房屋租赁合同》。2020年4月，詹沈智没有按期支付房屋租金，在杨涛的催促下詹沈智支付了一个月的租金。2020年5月，詹沈智突然从租赁房屋内将经营设备搬走但没有与杨涛办理交接或终止合同。詹沈智不按时交纳房租违反了双方合同约定，已构成违约，应当承担违约责任。故杨涛诉至法院，请求判如所请。 詹沈智针对反诉辩称，第一，詹沈智在通知杨涛后，于2020年4月30日从涉案房屋中搬走并通过隔壁饺子馆向杨涛指派的邦房工作人员交付了房屋钥匙，后面还以发书面通知函的方式告知了杨涛，杨涛无权要求詹沈智支付2020年5月1日至2020年7月20日的房屋租金，该损失应由杨涛自行承担。第二，詹沈智与杨涛签订的房屋租赁合同无效，根本谈不上违约问题，杨涛无权要求詹沈智支付基于合同有效产生的违约金。第三，即使詹沈智与杨涛签订的房屋租赁合同有效，根据相关司法解释的规定，疫情期间承租人支付房屋租金有困难的，可以延缓或者减少房屋租赁，不能认定詹沈智在疫情期间没有依照房屋租赁合同中约定的时间及时支付房屋租金，而认定詹沈智构成了违约。第四，房屋租赁合同无效，杨涛放任原房屋承租人马修锋将房屋E65、E66打通，具有重大过错，杨涛不仅应当退还詹沈智房租押金，还应退还疫情期间一半的房屋占有使用费，并赔偿房屋彩绘费和装修费。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月15日，詹沈智与武汉经济技术开发区经开万达E65、E66两间店铺的原承租人马修锋签订《店面转让协议书》，约定马修锋将该两间商铺转让给詹沈智使用，詹沈智向案外人马修锋支付转让费290,000元等内容。詹沈智签订上述协议时，E65、E66两间店铺已打通成一间。同时，詹沈智为经营餐饮，分别于2018年7月22日与E65商铺登记所有权人杨涛、2018年8月20日与E66商铺登记所有权人案外人刘信荣、案外人龚顺荣签订《房屋租赁合同》。两份《房屋租赁合同》均载明：詹沈智对该出租房屋的现状和抵押情况等进行了详细的调查，并已充分了解；出租方同意将商铺出租给詹沈智；租赁期限自2018年7月1日至2021年6月30日止；租金自2018年7月1日至2019年6月30日期间，每月租金为13,000元；2019年7月1日至2020年6月30日期间，每月租金为14,950元；承租方必须按季度提前10天向出租方支付后季度房屋租金（即每个月交款月的20号）；承租方支付出租方13,000元作为房屋押金等内容。上述协议签订后，詹沈智已向杨涛支付押金13,000元，并已将2020年4月30日前的租金结清。2020年1月23日，武汉因新冠××疫情封城。涉案商铺所在的经开万达广场亦因疫情防控原因停止营业。2020年3月30日，詹沈智通过微信联系杨涛，希望杨涛能减免詹沈智疫情防控期间的房屋租金，杨涛未予同意。2020年4月初，经开万达广场恢复营业。2020年4月27日，詹沈智通过微信告知杨涛其将于2020年4月30日退租。2020年4月30日，詹沈智从涉案商铺中腾退。2020年5月6日，詹沈智向杨涛邮寄《通知函》，要求杨涛退还房屋押金13,000元及新冠××疫情防控期间的租金49,190.32元。双方因房屋租赁事宜协商无果，詹沈智故诉至法院请求依诉予判。杨涛认为詹沈智存在拖欠租金及违约行为，故向本院提起反诉，请求判如所请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于真实性有争议的证据，本院认定如下：詹沈智提供的店面转让协议、房屋租赁合同、物品出入放行条、微信聊天记录、通知函、快递单、收据，因杨涛未能提供反证，该证据的真实性本院予以采信；借记卡账户历史明细清单、查询汇款明细、工商登记信息、收款收据，因詹沈智未能提供相应合同，詹沈智提供的上述装修费用及彩绘费用的支出无法证明与本案房屋租赁合同存在关联性，该证据本院不予采信。杨涛提供的复工前室内消杀工作的温馨提示，因詹沈智未能提交反证，该证据的真实性本院予以采信。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”杨涛、案外人刘信荣、案外人龚顺荣作为出租方将已经打通的两间商铺一并出租给詹沈智，涉案商铺属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，杨涛与詹沈智于2018年7月22日签订的《房屋租赁合同》应属无效。詹沈智要求确认涉案租赁合同无效的请求，本院予以支持。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案所涉及的房屋租赁合同虽系无效合同，但詹沈智仍应按照房屋租赁合同约定的租金标准向杨涛支付截至实际腾退之前的占有使用费。鉴于涉案商铺占用费计算期间部分处于新冠××疫情期间，詹沈智租赁的商铺系从事餐饮行业，出于公平原则考虑，本院认为疫情防控期间的占用费应适当予以减免。詹沈智要求杨涛退还疫情防控期间房屋占用费24,595.16元的请求，本院予以支持。 关于押金问题，因涉案《房屋租赁合同》无效，杨涛以詹沈智提前退租为由主张不退还押金无事实及法律依据。同时，詹沈智曾于2020年3月30日通过微信联系杨涛希望能减免疫情防控期间的房屋租金，但杨涛未予同意。出于公平原则考虑，本院认为杨涛应将押金13,000元退还詹沈智。 关于房屋装修费、彩绘费，因詹沈智未能提供装修费、彩绘费支出的相应合同，詹沈智主张的该费用支出无法证明与本案房屋租赁合同存在关联性，该请求本院不予支持。 杨涛关于2020年5月1日至2020年7月20日租金的反诉请求，因涉案《房屋租赁合同》无效，且詹沈智已于2020年4月30日已从涉案商铺中腾退，杨涛的该反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。 杨涛关于违约金的反诉请求，因《房屋租赁合同》无效，杨涛的该反诉请求无事实及法律依据，本院亦不予支持。 综上，本院确认詹沈智与杨涛于2018年7月22日签订的《房屋租赁合同》无效；杨涛应退还詹沈智房屋占有使用费24,595.16元、押金13,000元。驳回詹沈智的其他诉讼请求。驳回杨涛的反诉诉讼请求。 依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、詹沈智与杨涛于2018年7月22日签订的《房屋租赁合同》无效； 二、杨涛应于本判决生效之日起五日内退还詹沈智房屋占有使用费24,595.16元、押金13,000元； 三、驳回詹沈智的其他诉讼请求。 四、驳回杨涛的反诉诉讼请求。 本案案件受理费减半收取计677元，由詹沈智负担307元，杨涛负担370元。反诉案件受理费减半收取计1,591元，由杨涛负担。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员  熊婧 二〇二〇年十一月十九日 书记员  王莎