山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1312民初5454号原告：袁腾，男，1991年9月26日生，汉族，居民，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：王公刚,山东有泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏子心，山东有泰律师事务所实习律师。被告：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地临沂市河**九曲滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府**楼（以下简称荣盛公司）。法定代表人：姚志强，总经理。委托诉讼代理人杨帆，山东尧舜律师事务所律师。原告袁腾诉被告山东荣盛富翔地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁腾的委托诉讼代理人彭永刚，被告荣盛公司的委托诉讼代理人杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁腾向本院提出诉讼请求：1.依法判决荣盛公司向原告袁腾支付迟延办证的违约金63528元；2.本案的诉讼费由荣盛公司承担。事实与理由：2013年12月13日，袁腾与荣盛公司签订《商品房预售合同》一份，约定袁腾购买荣盛公司开发的“荣盛·香醍荣府”43号楼1单元501号房屋一套，房屋总金额为707352元，荣盛公司于2015年5月24日将该商品房交付给袁腾使用，合同约定商品房交付使用后365日内将办理权属登记需由荣盛公司提供的资料报产权登记机关备案。如因荣盛公司的责任，袁腾不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由双方协商执行，协商不成的依法向人民法院起诉。袁腾按照合同履行了自己的义务，荣盛公司也向袁腾交付了合同约定的房屋，但未按合同约定提供办理产权证书所需的资料，致使袁腾未能办理产权证书。荣盛公司构成违约，为维护袁腾的合法权益，特提起诉讼。被告荣盛公司辩称，1、被告开发的香醍荣府已经在2016年4月29日通过综合验收，竣工验收备案文件齐全，但是因为小区内的业主擅自维护庭院，改扩建，致使部分与规划审批内容不符，被临沂市规划局及临沂市城市管理局责令整改，由于上述原因，致使办理产权登记迟延。2、原告购买涉案房屋时价款为70万元，现在该小区同户型的房源价格已经150余万元，房屋升值超过一倍以上，根据法律规定承担违约金应当是基于合同约定或者实际造成的损失，在本案中原告并未提供证据证实其有实际损失，原告主张违约金数额过高不应得到法院支持。3、《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第18条规定，买受人请求出卖人支付逾期办证违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。被告认为，原告主张的违约金起算时间节点已经超过法定诉讼时效。4、涉案房产于2018年3月9日交付，所在的43号楼已于2018年11月28日完成权属登记，取得不动产权证书。被告已履行合同约定全部义务，不应再承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告袁腾提交的证据包括：1、身份证，证实原告的诉讼主体资格。2、商品房预售合同和购房发票，证实原、被告签订的商品房买卖合同属实，以及合同约定被告应于2016年5月25日前配合办理权属登记。3、交房通知书和物业费单据，证实被告按时交付。被告质证认为：证据1、2真实性无异议，但是涉案房产的交付时间是2018年3月9日。根据合同约定，被告仅需在2019年3月8日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，因此我方没有违约。涉案房产已经在2018年11月28日取得大产权证，所以被告不应承担责任。证据3与本案无关。原告缴纳物业费无法证实其主张。被告荣盛公司提交的证据为：1、领取钥匙资料证明，证实房屋的实际交付时间是2018男3月9日。根据法律规定，房屋的转移占有为交付时间。2、不动产权证书，证实涉案房屋已经在2018年11月28日取得整体不动产权证书。原告对该证据无异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：荣盛公司成立于2009年12月18日，经营范围是房地产开发经营、物业管理、房屋租赁等。袁腾（买受人）与荣盛公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，合同编号为×××37，合同约定袁腾购买荣盛公司开发建设的“荣盛·香醍荣府”小区43-1-501号房产，房屋代码2002261、2002418。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2015年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同第十五条关于产权登记方面约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、买受人、出卖人双方协商执行”。补充协议第二条13项约定：“《商品房销售合同》中第九条出卖人逾期交房的违约责任补充如下：（1）本条中约定的本合同规定的期限是指本合同第八条及补充协议中约定的交付期限及特殊原因所产生的合理顺延期限；（2）本条中约定的“实际交付之日”是指出卖人根据本合同及补充协议的约定向买受人发出交房通知邮件或登报的当日。”2015年5月30日，被告按约交付了涉案房产。2018年11月28日，荣盛公司取得包括涉案房屋在内的大产权不动产登记证书。本院认为，袁腾与荣盛公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。本案存在两个争议焦点：一是荣盛公司是否承担逾期办理房屋产权登记违约责任；二是如需承担违约责任，违约金如何计算；三、诉讼时效如何计算。关于焦点一，根据《商品房预售合同》的约定，荣盛公司应于2015年5月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但荣盛公司没有证据证明其在约定的期限内履行了该义务，且袁腾没有按时办理产权登记和荣盛公司没有及时履行该约定义务有直接的因果关系，故荣盛公司应承担逾期办证违约责任。虽然合同约定，如因荣盛公司的责任，袁腾不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商执行。但在双方达不成一致调解意见的情况下，被告荣盛公司不能以此合同约定，剥夺原告向法院起诉的诉讼权利。因此荣盛公司主张双方未约定违约金的数额不应承担违约责任的抗辩，无法律依据，本院不予采信。关于焦点二，荣盛公司未提供证据证明何时将办理权属登记需由出卖人提供的资料报记机关备案，但荣盛公司已于2018年11月28日取得了包括案涉房产在内的大产权不动产登记证书，该时间为荣盛公司履行合同义务的时间，因此荣盛公司的违约时间应止于此。被告虽然主张原告领取房屋钥匙及相关材料的时间为交付时间，但在双方签订的补充协议中，约定了“本条中约定的“实际交付之日”是指出卖人根据本合同及补充协议的约定向买受人发出交房通知邮件或登报的当日”。故本院认为本案房屋的交付时间应认定为2015年5月30日。荣盛公司违约时间自2016年5月31日计算至2018年11月28日。《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定：“（四）关于违约责任问题18.……合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定：“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”。本案由于被告未能及时备案的原因，致使原告在房屋交付使用之日起365日届满未能取得房屋权属证书，被告应承担违约责任。原告主张的违约金按购房款707352元为基数按年利率6%计算，符合以上法律规定，依法应予支持。关于焦点三，关于诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定”。据此，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效。因原告向本院提出被告承担责任的主张时间为2020年10月20日，故2017年10月21日之前的违约金主张超过诉讼时效，自2017年10月21日起至2018年11月28日的违约金本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款之规定，判决如下：被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告违约金46859元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1208元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担485.5元，由袁腾承担722.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判员 武 威二〇二〇年十一月十九日书记员 张腾飞