青海省西宁市城北区人民法院民事判决书（2020）青0105民初4952号原告：董强（公民身份号码：×××），男，汉族，1983年10月15日出生，住青海省都兰县。委托诉讼代理人：孙建强、裴志超，青海辉湟律师事务所（湟中）分所律师。被告：青海畅联房地产营销策划有限公司（统一社会信用代码：91630105MA754PJ80L），住所地：青海省西宁市城**小桥大街****楼****。法定代表人：何延全，系该公司总经理。被告：李建青（公民身份号码：×××），男，土族，1991年10月28日出生，住西宁市。原告董强与被告青海畅联房地产营销策划有限公司（以下简称畅联公司）、李建青民间借贷纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告董强的委托诉讼代理人孙建强、被告李建青到庭参加诉讼，被告畅联公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董强向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金16800元；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告明确第1项诉讼请求为“判令被告畅联公司支付违约金16800元，被告李建青承担连带责任”。事实及理由：原告与被告于2020年3月1日在被告处签订了《房屋销售居间合同》。原告委托被告作为原告的居间方，将原告所有的位于西宁市××区房产以112万元的价格对外出售。双方约定佣金为总房款的1.5%，如委托期内被告不能将该房屋出售，则承担总房款1.5%的违约金。合同签订后，原告将该房产交于被告出售，但被告未能认真履行居间义务，致使委托期满后未能出售。2020年6月19日被告李建青向原告出具“欠条”一份，承诺于2020年7月20日前支付违约金。承诺期满后以各种理由推脱至今。现为维护原告合法权益，诉至贵院，望判如所请。被告畅联公司未答辩。被告李建青辩称，1.该案涉房屋没有产权证，公司也没有向我告知该房屋没有产权证，经我查询没有房产证的房子不能交易，双方签订的合同是无效的；2.居间合同约定的期限为2020年3月10日至2020年6月10日，合同到期后我与董强口头协商将合同延期一个月，约定卖不掉后我才支付违约金，据此，我才给董强欠条，且我当时正在谈客户，董强又私自委托其他机构销售房屋，导致我签订的客户没有购房成功；3.合同约定的违约金为1.5%，标准不明确。原告董强围绕诉讼请求依法提交以下证据：证据一、企业信用信息公示报告，拟证明被告主体资格适格。证据二、房屋销售居间合同及钥匙收条，拟证明1.原被告签订居间销售合同并将涉案房屋交付给被告的事实；2.双方约定（第七条）如被告未能在委托期内售出房屋，则支付总房款1.5%的违约金。证据三、欠条一份、录音一份，拟证明被告李建青承认违约行为，承诺于2020年7月20日前支付违约金的事实；证据四、微信聊天记录（复印件），拟证明原告将房屋委托第三方出售的时间均发生在与被告合同期限届满之后，原告不存在违约行为。被告李建青质证称，对证据一、证据二没有异议。对证据三的真实性无异议，但出具欠条的原因是原告同意将委托居间合同的时间延长一个月，在录音中双方沟通时，我不知道董强已经将房屋私自委托第三方销售，我是之后才知道的；对证据四的真实性无异议，但是我已经和原告协商将居间合同延长至2020年7月20日，董强的房屋已经被第三方中介机构带客户去看过了，导致我的客户没有购买成功房屋。被告李建青围绕反驳意见依法提交微信聊天记录一份（董强与其他中介公司工作人员），拟证明原告在委托期限内又私自委托其他机构销售房屋。原告董强质证称：对证据的真实性、关联性、合法性均不认可，被告提交的微信聊天记录系原告与其他第三方代理机构的聊天，无法证明原告与第三方实际签订了居间协议，即使该证据属实，也仅能证明原告因被告在居间服务期限内没有履行相关义务，才与第三方达成的初步意向。从原告证据四可以看出，即使合同顺延一个月，居间服务的代理期限为2020年3月10日至2020年7月9日，原告的微信中明确于2020年7月18日告知第三方，原告与被告签订的是独家协议，原告也没有同第三方签订协议，仅是为了避免被告在委托期限内未将房屋出售给造成原告损失，而与第三方达成的初步协议。原告与第三方的聊天记录均显示原告在2020年7月9日后才陆续与第三方洽谈委托事宜，并不是被告所说的存在违约行为。被告畅联公司未质证，未提交证据。经审查，原告提交的上述证据，被告李建青均无异议，符合证据的真实性、合法性、关联性，能够证明案件事实，本院确认其证明力。被告李建青提交的证据系复印件，未提交原件核对，且不能证明其待证事实，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月10日，原告董强与被告畅联公司就房屋买卖居间服务事项签订《房屋销售居间合同》，约定拟出售房屋概况、拟出售价格为1120000元，居间服务期间为2020年3月10日至2020年6月9日，方式为独家委托服务，居间报酬为拟出售总价的1.5%，此委托价包含过户费用及中介佣金1.5%，委托期内如居间代理人不能销售此房产，受托人赔付委托人1.5%违约金；合同并约定其他权利义务内容。同日，被告畅联公司向原告出具钥匙收条，确认房屋地址为西宁市××区，已收取钥匙一把。合同约定居间服务期限内，被告未能销售房屋，原告遂于2020年6月15日陆续委托其他中介机构对外出售房屋。2020年6月19日，被告李建青向原告出具欠条一份，载明“本人欠董强违约金壹万陆仟捌佰元整（16800）最迟于2020年7月20日前结清。”。欠条出具后，二被告未向原告给付违约金，致本案诉争。另查，被告李建青系被告畅联公司股东，系案涉房屋销售经纪人。本院认为，结合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉居间合同的效力；二、案涉居间合同期限是否延长；三、原、被告违约行为的认定。一、案涉居间合同的效力。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第十四条的规定，在合同违反法律、行政法规效力性强制性规定时，合同无效。本案中，原、被告签订的居间合同系当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故案涉居间合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。二、案涉居间合同期限是否延长。合同约定居间服务期限为2020年3月10至2020年6月9日，被告李建青辩称合同期限届满后，其与原告董强口头协商将合同期限延长至2020年7月20日。原告董强对该事实不予认可，且被告李建青亦未提交其他证据证实该主张，故被告李建青应承担举证不能的不利后果，应视为案涉居间合同未变更。三、原、被告违约行为的认定。如前所述，被告李建青未举证证明合同期限发生变更，故其辩称原告董强违反合同约定另行委托其他中介机构出售房屋的意见无事实基础，本院不予采信，原告董强的行为不违反合同约定，而被告畅联公司因未在合同约定期限内完成出售房屋的居间义务，其行为构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，其应承担1.5%的违约金，被告李建青辩称该约定的违约金计算标准不明确，本院认为，根据合同整体权利义务的内容，合同其他相关违约金的计算标准均以房屋拟出售价为基数，而根据被告李建青出具的欠条，其中确认的违约金数额16800元与该标准计算一致，故对被告李建青的辩称意见不予采信，被告畅联公司应承担违约金数额为16800元。被告李建青向原告董强出具欠条，并确认系以个人名义承担债务，视为对债的加入，应与被告畅联公司共同承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告青海畅联房地产营销策划有限公司、李建青于本判决生效之日起十五日内给付原告董强违约金16800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，减半收取计110元，由被告青海畅联房地产营销策划有限公司、李建青负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 张 晶二〇二〇年十一月二十五日法官助理 李启芸书记员 肖 欢附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《最高人民法院》第二十五条借贷双方没有约定利息，出借人主张支付利息的，人民法院不予支持。自然人之间借贷对利息约定不明，出借人主张支付利息的，人民法院不予支持。除自然人之间借贷的外，借贷双方对借贷利息约定不明，出借人主张利息的，人民法院应当结合民间借贷合同的内容，并根据当地或者当事人的交易方式、交易习惯、市场报价利率等因素确定利息。第二十七条借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。第二十八条借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金。超过部分的利息，不应认定为后期借款本金。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，超过以最初借款本金与以最初借款本金为基数、以合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算的整个借款期间的利息之和的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百一十八条当事人进行民事诉讼，应当按照规定交纳案件受理费。财产案件除交纳案件受理费外，并按照规定交纳其他用。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。