安徽省凤阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1126民初4030号 原告：凤阳县经济发展投资有限公司，住所地安徽省滁州市凤阳县政务新区惠政路西侧，统一社会信用代码91341126783080130Q（1-1）。 法定代表人：程晓辉，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙广超，安徽凤明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁潇，安徽凤明律师事务所律师。 被告：金根，男，1992年3月8日出生，汉族，安徽省凤阳县人，住安徽省凤阳县。 委托诉讼代理人：李国峰，安徽明都律师事务所律师。 原告凤阳县经济发展投资有限公司与被告金根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凤阳县经济发展投资有限公司的委托诉讼代理人孙广超、梁潇、被告金根及其委托诉讼代理人李国峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 凤阳县经济发展投资有限公司（以下简称经投公司）向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除被告分别于2016年2月25日、2018年8月15日与原告签订的二份《凤阳县中都西苑中都南苑门面房租赁合同书》，并返还原告位于凤阳县间；二、依法判令被告支付原告房屋租赁费410500元（自2016年2月28日起，暂计至2020年9月28日，此后房屋租赁费一直计算至被告实际返还房屋之日止）及利息（利息自2016年3月11日起，以欠付的房屋租赁费为基数，分段按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠款实际付清之日止）。事实与理由：金根因生产经营需要，分别于2016年2月25日、2018年8月15日与经投公司签订了《凤阳县中都西苑中都南苑门面房租赁合同书》、《凤阳县中都西苑中都南苑门面房租赁合同书》（金根合同2018年8月勘正版），上述合同第一条约定，经投公司分别将位于凤阳县房屋（共六间面积166.49平方米）和840-852房屋（共七间面积363.12平方米）的房屋租赁给金根经营使用，租赁期均从2016年2月28日起至2021年2月27日止。上述合同的第三条均约定房屋的租金期限为60个月，租金一年一付，每年3月1日至3月10日为缴纳租金日期，其中878、880-888六间租金为365000元，840-852七间房屋租金为636000元。 金根辩称，1、对本案租赁合同签订的真实性无异议，但是签订合同时原告交付的房屋存在瑕疵，2016年装修后发现房屋墙面漏水。被告及时向原告反应要求处理，但是原告虽然答应却没有实际解决。原告存在过错，给被告造成了相关损失，原告应当承担赔偿责任。2、合同条款系原告提供的格式合同，签订合同的时候，原告没有将加重被告负担的合同第四条第二款特别条款内容尽到特别提示义务，应认定为无效条款。3、因受新冠疫情影响，旅馆业遭受重创，疫情期间没有营业收入，根据民法总则公平原则，应当适当减免因疫情造成的租赁损失。要求依法判决。 本院经审理认定事实如下：2013年8月21日，经投公司依法取得了凤阳县府城镇中都西苑1区26号楼的房屋所有权。经拍租，金根取得了该房产13间房屋的租赁经营权，双方分别于2016年2月25日、2018年8月15日与经投公司签订了《凤阳县中都西苑中都南苑门面房租赁合同书》、《凤阳县中都西苑中都南苑门面房租赁合同书》（金根合同2018年8月勘正版），租赁期均为60个月，从2016年2月28日起至2021年2月27日止，租金一年一付，缴纳租金日期均从每年3月1日至3月10日，其中878、880-888六间合同项下租金为365000元，每月租金为6083.33元；840-852七间房屋合同项下租金为636000元，每月租金为10600元。 庭审中，当事人双方对上述合同内容、房屋租赁法律关系的性质、截止2020年9月28日金根尚欠经投公司房屋租金410500元的事实没有争议，本院予以确认。对于双方争议的房屋质量、有关格式条款效力、能否适当减免因疫情造成的租赁损失问题，经投公司出示了企业营业执照、法定代表人身份证明、国有土地使用权证、房屋产权证、安徽九略拍卖(租）公告、特别说明、拍卖规则及竞买注意事项、竞买承诺书、竞买记录表、意向竞买登记表、拍卖成交确认书、《凤阳县中都西苑中都南苑门面房租赁合同书》、进账单（200400元）、小额支付来帐凭证（50000元）、中国建设银行专用回单、案涉房屋照片、凤阳县府城龙玉酒楼企业登记信息、凤阳县府城镇珠城快乐时光酒店企业登记信息、房屋租金催缴信息等证据，证明拍租房屋已依据合同交付金根经营，金根在参与拍卖前清楚了解质量现状，接受《特别说明》约束，同意以房产现状交付。金根出示了2017年、2018年关于房屋渗漏面积不足的情况说明、房屋毁损的情况照片，证明租赁房屋存在质量问题，给承租人造成经济损。经庭审质证并综合本案证据，本院认为，金根庭审认可自2016年后每年只支付部分租金，截止2020年9月28日连续三年多累计欠租金410500元，同时经投公司出具的凤阳县府城龙玉酒楼企业登记信息证明金根未经经投公司同意擅自将部分租赁房屋交由他人经营，经经投公司催要金根仍未在规定期限内缴纳租金，金根的行为构成根本违约，经投公司要求解除合同的理由成立，本院予以支持，租赁合同解除后，承租人金根因承租而取得的租赁物应予以返还，并支付剩余租金及相应的资金占有损失。对于金根关于案涉合同系格式合同，该合同第四条第二款特别条款内容尽到特别提示义务应认定为无效条款，房屋存在质量问题要求赔偿损失的主张，因案涉房屋依据合同已经交付使用，金根在《竞买承诺书》签字认可“清楚了解质量状况”，庭审中其无充分证据证明出租房屋存在源发性的质量问题，也未出示有关损失的证据，故该主张不能证明经投公司违法合同和法律规定，本院不予采纳。金根关于因受新冠疫情影响，旅馆业遭受重创，疫情期间没有营业收入，应当适当减免因疫情造成的租赁损失的抗辩理由，符合客观事实，该理由成立，本院依据公平原则酌情予以减免三个月的租金。鉴于双方均未能举证证明金根尚欠的租金为上述哪个合同项下的房屋租金，可参考上述两个合同项下月租金的平均值确定，截止判决确定时止，经投公司主张的2020年9月28日以后的房屋租赁费为33366.67元，金根主张的租金减损额为50049.99元。据此，金根尚欠经投公司实际租金393816.68元。经投公司主张合同解除后房屋租赁费一直计算至金根实际返还房屋之日止，于法无据，经投公司可就合同解除后的有关房屋占用损失另行诉讼。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十一条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条、第八十五条、第八十八条的规定，判决如下： 一、解除原告凤阳县经济发展投资有限公司与被告金根分别于2016年2月25日、2018年8月15日与经投公司签订了《凤阳县中都西苑中都南苑门面房租赁合同书》、《凤阳县中都西苑中都南苑门面房租赁合同书》（金根合同2018年8月勘正版）；并返还原告位于凤阳县； 二、被告金根于本判决生效后三十日内返还原告凤阳县经济发展投资有限公司所有的位于凤阳县房屋，共计13间； 三、被告金根于本判决生效后十日内偿付原告凤阳县经济发展投资有限公司房屋租赁费393816.68元及利息（自2016年3月11日起至2019年8月19日起的逾期付款利息按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算，自2019年8月20日起的逾期付款利息应以所欠剩余租金为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至租金全部付清日止）； 四、驳回原告凤阳县经济发展投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7458元，减半收取计3729元，由被告金根负担3577.45元，原告凤阳县经济发展投资有限公司负担151.55元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  杨昊 二〇二〇年十一月二十八日 书记员  王翔 附法律条文及有关司法解释： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： (一)主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任; (二)主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第一条原告向人民法院起诉或报告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。 第二条人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。 当事人因客观原因不能自行收集的证据，可申请人民法院调查收集。 第八十五条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。 审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。 第八十八条审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。