广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初27251号原告：刘淑婷，女，1982年4月12日出生，汉族，身份证住址广州市花都区,委托诉讼代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：张艺斌，广东格林律师事务所实习人员。被告：杨继芬，女，1946年8月13日出生，汉族，身份证住址广州市天河区,被告：李永茂，男，1941年10月3日出生，汉族，身份证住址广州市天河区,第三人：刘振鲁，男，1983年10月4日出生，汉族，身份证住址山东省济宁市任城区,原告刘淑婷与被告杨继芬、李永茂，第三人刘振鲁房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘淑婷及其委托诉讼代理人杨金娜，被告杨继芬、李永茂到庭参加了诉讼。第三人刘振鲁经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告刘淑婷向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2、两被告向原告返还购房款人民币100万元及向原告支付违约金人民币51万元（计算方法：房屋成交价510万*10%=51万元）；3、两被告赔偿原告按揭费损失3000元、保全费5000元、担保费3500元、律师费损失50000元；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2018年10月10日，原告与被告、广州连家地产代理有限公司三方签订编号为NO.*的《房屋买卖合同》，由原告购买被告位于白云区*路828号*街13号701房，约定该房屋成交价为510万元，双方选择按涂销抵押按揭付款方式付款。合同签订当天，原告依约向被告支付定金10万元。由于原告在广州已经拥有一套房，当时并没有购房资格，所以买卖双方在合同中补充约定：该房屋交易过户买方指定过户落名人为刘振鲁，原告与刘振鲁系亲姐弟关系。签订合同后，原告按约定在30天内向被告交付部分楼款（含定金）100万元，被告也按照合同约定与该房屋的落名人刘振鲁共同签署了房屋按揭手续。但被告在收到原告支付的100万房款后，没有在合同约定的时间申请涂销抵押手续，导致该房屋迟迟无法交易，至今合同目的无法实现。原告多次催促被告履行涂销抵押的合同义务后，被告仍然拒绝履行，现逾期时间远远超过合同约定的原告有权解除合同的30天时间，被告的行为已构成严重违约。为维护原告合法权益，现诉至法院，恳请判如所请。被告杨继芬辩称：2018年10月10日，我在白云区*路斯文井连家地产代理有限公司与原告签订房屋买卖合同，将我名下的涉案房屋售卖给对方。签订合同前，我明确告知房子仍在抵押未涂销，买方和连家地产中介陈基新也认同。签订房屋买卖合同后，我即向贷款公司（广州金银华财务咨询有限公司）提出办理房产证抵押涂销，并支付贷款本金和利息。在此期间，应原告的要求，我提前将房子腾出来让她先入住。直到现在，原告居住期间的电费、煤气费、电视和网络费都是我垫付的。对方到客服中心缴交物管费、中央空调费和热水费。签订房屋买卖合同后，我积极与贷款公司联系房产涂销抵押未果，聘请律师发函仍无济于事。随后多次去派出所报案告其诈骗。2019年4月4日，天河区公安分局立案侦查。我还和家人多次前往派出所、天河分局、检察院提交举报贷款公司搞“套路贷”诈骗。2019年7月，公安局已抓捕有关涉案人员。目前仍未涂销抵押，不是我不作为，而是牵涉刑事案件，请求法院按“先刑后民”审理原则，延缓审理此案。被告李永茂辩称：我的答辩意见与杨继芬一致。第三人刘振鲁无陈述意见。经审理查明，2018年10月10日，原告（买方）与被告杨继芬（买方）及案外人广州连家地产代理有限公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于广州市白云区*路828号*街13号701房，成交价510万元，卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐首期楼款当天；签订合同后30天内买方提前支付100万元给卖方，卖方同时申请涂销抵押手续；该房屋交易过户买方指定过户落名人为刘振鲁。合同另载明：第三条……由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，卖方需赔偿买方的全部损失。第十条卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责。如该物业存在按揭贷款，在未办妥涂销抵押手续前，卖方仍需按时向银行偿还贷款。第十一条卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金。该合同附件另约定：签订本合同时支付10万元作为定金，合同签订后30天内交付部分楼款（含定金）100万元。部分楼款104万元应在买卖双方共同到房管部门办理交易过户递件手续并取得房地产交易中心收缴证件收据时支付，交易过户手续需在本合同签订后120工作天内完成。306万元由买方申请以银行按揭贷款方式支付。上述合同签订后，原告向杨继芬支付了定金10万元。原告表示后来根据中介的建议，杨继芬将该10万元退回给原告，由刘振鲁代原告于2018年10月26日、11月5日分别向杨继芬支付50万元、40万元、10万元，合计100万元。杨继芬于2018年11月将涉案房屋实际交付给原告使用至今。后杨继芬因资金等问题未能完成抵押涂销及房产过户手续。现涉案房产仍存在抵押登记，抵押权人为案外人赵云飞，登记时间为2017年12月4日，债权数额为220万元。2019年12月12日，本院以（2019）粤0111执保2616号、（2019）粤0111财保520号协助执行通知书及民事裁定书查封涉案房产。2020年8月31日，本院以（2020）粤0111执保2168号、（2020）粤0111财保236号协助执行通知书及民事裁定书轮候查封该房产。2020年6月2日，原告与广东格林律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所人员杨金娜等担任本案的诉讼代理人，双方约定律师代理费为50000元。另查，刘振鲁及案外人卢先会曾于2020年1月3日向本院起诉杨继芬、李永茂，要求解除与杨继芬、李永茂之间的《房屋买卖合同》，赔偿违约金51万元等。本院于2020年3月27日作出（2020）粤0111民初504号民事裁定书，认为刘振鲁不具有买受人主体资格，无权提起该案诉讼，裁定驳回刘振鲁、卢先会的起诉。财产保全费5000元由刘振鲁、卢先会承担。诉讼中，原告要求被告赔偿按揭费损失3000元、保全费5000元、担保费3500元，并提交了以下证据：1、广州云携按揭服务有限公司出具的《收据》一张，载明收到刘振鲁的按揭费3000元；2、金额为5000元的诉讼费票据一张，载明缴款人为卢先会，案号为（2019）粤0111财保520号；3、金额为3500元的担保服务费发票一张，载明名称为刘振鲁。两被告对上述证据均不认可。庭审中，原告主张李永茂当庭陈述涉案房产是夫妻共同财产，是两被告一致同意出售的，故要求其共同承担涉案债务。被告杨继芬在诉讼中另提交了广州市公安局天河区分局向广州市人民检察院提交的穗公天诉字（2019）01435号《起诉意见书》，该意见书关于案外人刘德志、周文辉、黄珉、梁伟珍等人涉嫌诈骗罪的犯罪事实中提及在2017年11月至2019年2月期间刘德志、周文辉、黄珉、梁伟珍等人曾利用签订大小合同的方式将杨继芬的房产以220万元抵押到赵云飞名下，杨继芬扣除费用实际只收到97.2万元，骗取事主约120万元抵押贷款资金等。该刑事案件仍在处理中。以上事实，有《房屋买卖合同》、收据、银行转账截图、《委托代理合同》、发票、票据、不动产登记查册表及当事人陈述等证据证实。本院认为，原告与被告杨继芬签订的涉案《房屋买卖合同》成立，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方应依约履行各自的义务。杨继芬未按约定将有关涉案物业的解除抵押事项处理完毕，导致该物业至今无法办理交易过户手续，其行为已构成违约，现原告要求解除涉案《房屋买卖合同》符合法律规定，本院对此予以支持。双方在合同中已明确约定杨继芬不能按合同约定将涉案物业售予原告，或者因违约而无法将该物业售予原告的，须退回原告已付的所有费用，现原告要求杨继芬退还已收购房款100万元合法合理，本院对此予以支持。关于违约金，依双方约定，杨继芬应向原告支付该物业成交价的10%作为违约金，但原告未能提供充分证据证实其实际损失情况，结合本案案情，根据公平原则，本院酌情将违约金调低为250000元，原告主张的超出部分本院不予支持。被告杨继芬称其被他人“套路贷”诈骗的案件结果对本案处理并无影响，其以此为由要求暂缓审理本案的抗辩意见本院不予支持。原告未能提供证据证实其与杨继芬曾就涉案律师费、按揭费、保全费、担保费的承担作出过明确约定，且保全费、担保费系因刘振鲁诉杨继芬、李永茂一案产生，其要求杨继芬赔偿该部分费用损失无事实与法律依据，本院对此不予支持。被告李永茂并非涉案《房屋买卖合同》的相对方，原告要求其承担涉案债务于法无据，本院对此不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、解除原告刘淑婷与被告杨继芬签订的涉案《房屋买卖合同》；二、自本判决生效之日起三日内，被告杨继芬向原告刘淑婷返还购房款100万元；三、自本判决生效之日起三日内，被告杨继芬向原告刘淑婷支付违约金25万元；四、驳回原告刘淑婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9471.8元，由原告刘淑婷负担1937.8元，被告杨继芬负担7534元。被告杨继芬负担的上述受理费应在本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张旭增二〇二〇年十一月二日法官助理蔡晓珊书记员冼颖斯