辽宁省锦州市凌河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0703民初935号原告：大商锦州百货大楼有限公司，住所地：锦州市凌河区中央大街二段**。法定代表人：韩冰，董事长。委托诉讼代理人：吴春红，副总经理。委托诉讼代理人：贾继有，辽宁朋助律师事务所律师。被告：锦州天兴置业有限公司，，住所地：锦州市凌河区和平路四段****法定代表人：韩玉，董事长。委托诉讼代理人：赵建国，辽宁永字律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琦，辽宁戎达律师事务所律师。原告大商锦州百货大楼有限公司与被告锦州天兴置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大商锦州百货大楼有限公司的委托诉讼代理人吴春红、贾继有及被告锦州天兴置业有限公司的委托诉讼代理人赵建国、王琦到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告大商锦州百货大楼有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告支付物业费14277238元；2、由被告承担诉讼费。事实与理由：2014年1月12日原、被告双方签订《委托管理协议书》。《委托管理协议书》第1.1条款约定：“甲方（被告）将其拥有产权和管理权的‘家乐汇’物业周边区域、楼体立面及楼顶、除乙方（原告）租赁区域以外的部分及为整楼配套和服务的基础设施设备，委托给乙方管理”。第3.5条约定：“双方约定乙方商场的开业日期，为物业管理费的计费起始日”。《委托管理协议书》第3.1条约定：物业内各层各区域的物业管理费收费标准，乙方依实际情况公平合理确定；3.2条约定：双方对委托范围内各部分物业管理费的收缴，作如下约定：A沃尔玛的物业管理费由甲方承担，收费标准乙方依据实际成本确定，甲方按月向乙方支付。委托管理协议书签订后，天兴公司将家乐汇商场物业管理权移交给原告。2014年1月16日，家乐汇商场开业，物业管理费起算。2014年1月16日大商锦州百货大楼有限公司与大商锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场签订《转让协议》，将锦州市凌河区解放路五段33号的‘家乐汇’物业转让给大商锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场管理。2012年5月18日，被告与沃尔玛（辽宁）百货有限公司（以下称沃尔玛公司）签订《房屋租赁协议》，租用了负一层全部和地上一层、负二层部分面积。2014年4月2日，被告向原告出具《关于沃尔玛物业费的说明函》，该说明函约定：沃尔玛公司直接向原告缴纳物业费，沃尔玛公司缴纳物业费不足部分由被告承担。原告根据《委托管理协议书》的约定计算得出物业费收费标准为：地上一：地上**部分07元/平方米/天、负一层及负二层0.463元/平方米/天。依据以上标准，根据锦州市房地产测绘中心2014年7月1日《商品房销售面积核定认证书》并结合2013年5月8日原、被告签订的《合作协议书》中关于沃尔玛公司公摊面积计算方法，沃尔玛公司物业费计算为：1、一层866.02平方米（一层面积751.24平方米+公摊面积114.78)*0.8477元/平方米/天*1588天(2014年1月16日至2018年5月22日）=1165791元。2、地下一、地下**13709.38(地下**面积11892方米+公摊面积1817平方米）*0.463元/平方米/天*2199天（2014年1月16日至2020年1月23日）=13958027元。3、地下二、地下**1936方米（地下二（地下**面积1679方米+公摊面积256.64)*0.463元/平方米/天*2199天（2014年1月16日至2020年1月23日）=1971480元，以上1-3项合计17095298元。沃尔玛公司已经支付物业费2818060元，被告应当支付物业费：14277238元（17095298元-2818060元)。根据双方相关协议及工作函等约定，请求判令被告支付原告物业费人民币14277238元，由被告承担诉讼费。被告锦州天兴置业有限公司辩称，一、原告主张答辩人支付物业费14，277，238.00元于法无据，请法院依法予以驳回，理由是：1、沃尔玛自开业（2014年1月16日）至关店（2018年5月22日）经营期间的物业费按照4元/平方米/月的标准已经全额交给原告，并不拖欠原告的物业管理费，原告主张的沃尔玛一层物业费标准0.8477元/平方米/天、地下一、地下**业费标准0.463元/平方米/天，不符合《委托管理协议》3.1条（物业内各层个区域的物业管理费收费标准，乙方依实际情况公平合理确定）的约定，既不公平又不合理，也没有依据，该主张不成立：首先，沃尔玛承租的一层、地下一、地下**施工建设之初就将其建成与家乐汇相对独立的区域，电气、给排水、空调、通风、燃气、排油烟及冷冻系统均完全独立，电梯独立运行，水、电、燃气等能源设有独立的计量表，在经营期间超市的能源费用由沃尔玛自行承担，承租区域内的设施设备的日常运行、维修均由沃尔玛自行处理，区域内清洁卫生、秩序维护安保人员由沃尔玛自行聘用，原告仅提供包括沃尔玛超市在内全楼消防的维护工作，原告对沃尔玛提供物业服务范围非常有限，实际支出的费用更是少之又少，4元/平方米/月已经远远超过了原告的实际支出，同时原告并未提交有效证据证明其主张的0.8477元/平方米/天、0.463元/平方米/天的是其为沃尔玛提供物业服务的实际成本，根据谁主张谁举证的原则，原告应承担败诉风险。其次，《委托管理协议》3.2条明确约定，沃尔玛的物业管理费由甲方承担，收费标准乙方依据实际成本确定，甲方按月向乙方支付。沃尔玛公司依据2014年4月2日天兴出具的《关于沃尔玛物业费的说明函》直接向原告缴纳物业费，沃尔玛公司缴纳物业费不足的部分由天兴承担。该说明函将《委托管理协议》3.2条约定内容进行了变更，即沃尔玛的物业管理费由甲方承担变更为由沃尔玛承担，不足的部分才由天兴承担，承担主体发生变化，从天兴承担到由沃尔玛承担。在沃尔玛实际经营的四年零六个月中，沃尔玛超市的物业费自承租日开始就是就由沃尔玛直接支付给大商，支付标准为4元/平方米/月，原告没有拒收、没有提出异议、按照收取的物业费金额开具发票，收取后从未向沃尔玛主张过缴费不足，也并未向天兴主张过有缴费不足的情况，也就是说原告用自己的行为认可了沃尔玛支付的物业费金额，在沃尔玛撤店后的两年后起诉答辩人主张由答辩人支付沃尔玛的拖欠的物业费依法不应予以支持。2、原告主张的沃尔玛撤店（2018年5月至2020年1月23日）后的物业费由答辩人承担不成立。2013年5月8日《框架协议》第四条约定：“沃尔玛、大地影院在租赁合同期满或终止，相应场地由大商接管，租金等事项双方届时商定”，依据该条约定，沃尔玛撤柜的当月原告将原沃尔玛一层面积予以接收并对外出租，但并未依约对负一层、二层接收，可见原告并未全面履行合同义务，构成违约，据此答辩人对此多次催促，并明确提出因迟迟不接收负一层、二层导致的任何问题与答辩人无关，因此依据法律规定，原告对其自身的违约行为所造成的损失无权向答辩人主张，该项诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。二、原告起诉超过诉讼时效期间，依法应驳回其诉讼请求。原告主张自2014年1月16日至2018年5月22日期间沃尔玛的物业管理费，本案起诉时间是2020年6月，依照《民法总则》第188条规定三年的诉讼时效，原告主张的2017年6月之前的物业费请求超过了诉讼时效期间，且不存在中止中断的法定情形，因此应依法予以驳回。三、大商百货大楼作为本院原告主体不适格。大商锦州百货大楼有限公司对于本案不具有原告主体资格，大商锦州百货大楼有限公司不是沃尔玛物业费服务的提供者，实际提供者是大商锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场，大商锦州百货大楼有限公司已经将家乐汇物业全部转让大商锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场，委托协议中全部权利义务一并转让，意味着原来的权利义务全部灭失，全部由大商锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场承接，原告主体不适格。针对沃尔玛租赁期间物业费的定价问题，双方合同约定以实际成本定价，原告就应该提供实际支付成本凭证，而不是用测算及参照与其他单位物业价格来确定沃尔玛的物业服务价格，在被告未与确认的情况下，物业费的单价至今未与确定，因为原告过错导致的，由于物业单价至今未与确定所以原告不能证明沃尔玛租赁期间支付的物业费低于原告的物业成本，产生的差额损失不能满足其请求基础的构成要件，因此该项诉讼请求不能得到法庭的支持；原告要求被告支付沃尔玛撤店之后的物业费，没有法定或者约定的请求权基础，原告要求被告快速推进负一层的招商，应为故意不接受场地，而回避经营亏损风险。当事人围绕诉讼请求依法提交了营业执照、委托管理协议书、转让协议、房屋租赁协议、说明函、商品房销售面积认证书、物业费凭证、协议书、物业管理费测算报告、民事判决书、情况说明、业务联系函、照片、租赁合同、框架协议、委托管理协议、商函、租赁协议终止协议、工作联系函、回复函、邮寄回执，本院对证据进行了质证和审查。对本案的事实及证据，本院认定如下：2012年5月18日，锦州天兴置业有限公司与沃尔玛（辽宁）百货有限公司分别作为甲乙双方签订房屋租赁协议，乙方租赁甲方地上第一层933平方米、地下第、地下第**10736平方米、地下第**1401平方米积为甲乙双方共同确认的根据施工图纸测算出来的房屋套内面积，不包括应由该租用面积所分摊的公用面积，但乙方有权无需支付租赁费用依法使用房屋租用面积所分摊的公用面积，物业服务费为租用面积每平方米每月4元；在租期届满及协议被解除的六十日内，乙方应将房屋交还甲方；2013年5月8日，锦州天兴置业有限公司与大商集团锦州百货大楼有限公司作为甲乙双方签订协议书，该协议书载明：甲方将天兴家乐汇商业地产分为委托管理部分和租赁经营部分与乙方合作，实现乙方对家乐汇的整体统一管理，沃尔玛公司与甲方的租赁合同期满及中止时，相应场地由乙方接管，租赁面积的计算原则为地下一层、地下二、地下**扣除沃尔玛的面积后全楼租赁面积比例分摊；2014年1月12日，锦州天兴置业有限公司与大商集团锦州百货大楼有限公司作为甲乙双方签订委托管理协议书，内容为甲方将拥有产权的家乐汇物业及周边区域、楼体立面及楼顶、除乙方租赁区域以外的部分及为整楼配套和服务的基础设施设备，委托给乙方管理。物业内各层各区域的物业管理费收费标准，乙方根据实际情况公平合理确定，沃尔玛的物业费由甲方承担，收费标准乙方依据实际成本确定，甲方按月向乙方支付。乙方商场开业日，为物业管理费的计费起始日。2014年1月16日，“家乐汇”商场开业；2014年1月16日，大商集团锦州百货大楼有限公司将自己受托管理的家乐汇物业转让由大商集团千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场管理；2014年4月2日，锦州天兴置业有限公司给大商集团千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场出具关于沃尔玛物业费的说明函，内容为：沃尔玛（辽宁）百货有限公司的物业管理费直接交给千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场，千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场与锦州天兴置业有限公司在商定沃尔玛租赁区物业管理面积及物业费收取标准后，如沃尔玛支付的物业管理费不足，则由锦州天兴置业有限公司补足剩余的物业管理费；沃尔玛（辽宁）百货有限公司自2014年5月起，逐月向原告交纳按租用面积每平方米每月4元标准计算的物业费，沃尔玛公司于2018年5月22日撤店，被告与沃尔玛公司签订的房屋租赁协议终止协议载明双方的租赁协议终止日期为2018年7月12日，沃尔玛公司向原告缴纳的物业费交至2018年7月11日；2014年7月1日，锦州房地产测绘中心对被告申报销售的凌河区解放路五段33甲楼的面积进行了测绘，该楼的总建筑面积为77976.41平方米，B1商品房销售面积为11892.38平方米，B2商品房销售面积为12014.87平方米，地上一，地上**为751方米；2014年12月18日，大商集团千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场给锦州天兴置业有限公司发送通知，载明依据贵公司与沃尔玛签订的房屋租赁协议约定：沃尔玛超市一层面积为933平方米，地下一，地下**为10736平方米，地下**为1401平方米面积为13070平方米，物业费标准为一层部分为0.85元/平方米/日、地下一、地下**及**上货平台部分为0/平方米/日，因物业面积尚未最终确定，暂按上述面积收费，请于12月25日前交纳；2017年8月24日，大商集团锦州百货大楼有限公司变更为大商锦州百货大楼有限公司；2018年6月6日，大商锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场给锦州天兴置业有限公司发函，载明要求锦州天兴置业有限公司快速推进负一层的招商；2018年6月13日，锦州天兴置业有限公司给大商锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场回函，载明负一层超市招商系我司内部事务，请贵司对大商租赁部分加强招商及管理；2018年7月11日，锦州天兴置业有限公司向大商锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场发出工作联系函，载明：因沃尔玛超市关店，通知贵司从2018年7月12日起，停止对原沃尔玛超市所在物业的物业服务；2018年8月8日，大商锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场给锦州天兴置业有限公司回函，载明：对于原沃尔玛区域不能改变物业服务费用的产生，包含但不限于电梯、空调的保养，变电所、消防系统的维护等相关费用，应由贵司负责；2018年8月28日，锦州天兴置业有限公司与沃尔玛（辽宁）百货有限公司签订房屋租赁协议终止协议，在该协议中双方确认租赁协议于2018年7月12日终止；2018年12月4日，锦州天兴置业有限公司给大商锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场发送业务联系函，载明锦州天兴置业有限公司决定将负一层（原沃尔玛租赁部分）打造生鲜广场，为了顾客出入方便，锦州天兴置业有限公司决定在家乐汇东西两侧做两个门脸，要求给予支持；2019年7月2日，锦州天兴置业有限公司向大商锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场发送商函，内容中有与沃尔玛合同期满或中止时，相应场地应由乙方接收但未接收；2019年7月8日，大商锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场给锦州天兴置业有限公司回函，对锦州天兴置业有限公司提及的诸项事宜不予认可，要求被告明确专项核对人员，就承租的场地租赁面积、租赁范围、起租时间、物业费标准、物业计费面积、物业费等与租金相关事宜，于7月31日前完成核对、确认工作；2019年12月9日，原告给被告发送回复函，内容包括依双方签订的《委托管理协议书》、往来函件约定及法院判决，3814万元物业费被告没有给付，期间原告每年均向被告送达或邮寄物业费通知单及催缴函件，催缴长达六年之久，原告有权在租金中扣除拖欠的物业费，要求被告5个工作日内缴纳拖欠的物业费，并将物业费计算明细表一并邮寄被告；2020年8月17日，大商锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场给本院出具情况说明，内容为同意原告提起追索一层、负一层、负二层部分场地拖欠物业费的诉讼，认可原告主张的相关权利并表示今后不再主张。对于原被告争议的事实及证据，本院认定如下：一是原告主张沃尔玛公司撤店后的物业费计费面积是否包括地上一层问题，原告向被告主张物业费的依据是2013年5月8日双方签订的协议书及2014年1月12日双方签订的委托管理协议书，沃尔玛公司撤店后，地上一层，地上**由原告对外招商张沃尔玛公司撤店后地上一层的物业费由被告负担无事实依据；二是原告主张计费的公摊面积是否成立问题，原告主张的物业费计费面积包括沃尔玛公司的原租赁面积和公摊面积，原告依双方签订的协议及被告提交的负二层商品房销售面积，扣除沃尔玛公司的租赁面积计算出全楼的公摊面积，再除以全楼层商户面积之和计算出公摊系数，再根据租赁面积计算出公摊面积，其计算原则符合原被告关于租赁面积的计算约定，故对原告主张的计费公摊面积予以支持；三是原被告争议的地上一层、地下负一、地下负**、地下负**面积如何计算问题，按被告提交的商品房销售面积核定认证书载明：地上**、地下负**、地下负**面积分别为751米、11892.38平方米、12014.87平方米，该商品房销售面积核定认证书的形成时间晚于被告与沃尔玛公司签订租赁协议的时间，故原被告争议的面积应按认证书载明的标准计算，原告主张的地上一层面积小于被告承认的面积，系对权益的放弃，应予准许；四是沃尔玛公司租赁期间已缴纳的物业费是否是原告应该收取的全部物业费问题，被告与沃尔玛公司签订房屋租赁协议时，双方约定了物业费标准，后原被告双方签订委托管理协议书时又约定沃尔玛公司的物业费收费标准由原告依据实际成本确定，之后被告在给原告的说明函中，承诺如沃尔玛支付的物业费不足，则由被告补足，未明确沃尔玛公司应负担的物业费标准按被告与沃尔玛公司的约定计算，故应认定被告与沃尔玛公司约定的物业费标准不代表沃尔玛公司应缴纳的全部物业费标准，因此对被告的主张不予支持；五是物业费的标准如何确定问题，原被告于2014年1月12日签订的委托管理协议书中的第3.1条、第3.2A条是关于物业费标准问题达成的协议，即“物业内各层各区域的物业管理费的收费标准，乙方依据实际情况公平合理确定”、“沃尔玛的物业管理费由甲方承担，收费标准乙方依据实际成本确定”，该协议明确了关于物业费的标准系由原告制定，并未约定由原被告双方协商解决，亦未约定原告提出的收费标准经被告确认才能对原被告双方发生效力。原告提出标准后进行了公示，虽然公示不属于法定的缔约行为，但作为缴纳物业费的义务人，应该对公示内容就自己应负担的合理部分明确自己的标准，2019年12月9日，原告给被告发送催缴物业费信函并将物业费计算明细表一并邮寄被告，但被告既未主张自己应负担的物业费标准亦未要求原告作出具体说明，且被告未缴纳物业费已达六年之久，期间原告曾催缴过物业费，并要求被告就物业费计费面积、标准等进行核对，而原告主张的标准，地下部分，地下部分少于人民法院生效判决确认的标准玛公司承租期间地上一层的标准按人民法院生效判决确认的标准计算，地下部分，地下部分按原告主张的标准计算的标准少于2019年12月9日以函件形式向被告主张的标准，应予准许；六是原告的起诉是否超出法定的诉讼时效问题，诉讼中原告提交证据证明曾在2014年12月18日、2019年12月9日以信函形式向被告催缴物业费，并在2019年12月9日信函中明确催缴物业费长达六年之久，该信函以邮政快递同物业费计费面积、标准一并邮寄被告，故对被告提出原告起诉超过诉讼时效的主张不予支持；七是沃尔玛撤店前后地上一层、地下负一、地下负**业费如何负担问题，沃尔玛公司租赁期间缴纳的物业费，系被告与沃尔玛公司的约定，不代表原告应该收取的全部物业费，故差额部分被告应予缴纳，地上一层，地上**应根据生效判决的既判力原则1元/平方米/日计算至2018年7月12日即被告与沃尔玛公司的合同终止日，原告主张计算至2018年5月22日沃尔玛公司撤店日，少于被告应负担的数额，应予准许。地下负一。地下负**负**应按原告公示的0/平方米/日计算，但均应扣除沃尔玛公司已缴纳的部分。沃尔玛公司撤店后，被告接收了沃尔玛公司的地下负一层负二层的承租面积，通知原告自2018年7月12日起，停止对原沃尔玛超市所在物业的物业服务，原告回函表示“包含但不限于电梯、空调的保养，变电所、消防系统的维护等相关费用，应由贵司负责”，在原告主张的44项物业费构成中，行政办公费中的宣传广告费及杂项费用，公共设施维修费中不可预见费用，电梯费中的电梯运行电费及不可预见费用，空调费中的空调运行电费、水费及不可预见费用，环卫清洁费中的人工费、清洁机械材料费、垃圾桶购置费、垃圾清倒费、公共水费，保安费中的人员费用、其他费用中的保险费应予扣除；八是原告是否是适格的诉讼主体问题，原告虽将自己受托管理的家乐汇物业转让给大商集团锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场，但诉讼中大商集团锦州千盛购物广场有限公司家乐汇购物广场出具情况说明，同意原告提起追索一层、负一层、负二层部分场地拖欠物业费的诉讼，认可原告主张的相关权利并表示今后不再主张，且原告作为诉讼主体，在本院及市法院多次以家乐汇承租人为被告提起诉讼，原告的诉讼主体资格已被人民法院的生效判决所确认，故本案原告具有主张权利的主体资格。本院认为，原告与被告签订的合作协议及委托管理协议系双方当事人真实意思表示，双方均应按约定主张权利履行义务，原告按约定为被告提供了物业服务，被告应按原告主张承担合理的物业费用。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告锦州天兴置业有限公司于本判决生效后7日内给付原告大商锦州百货大楼有限公司2014年1月16日至2020年1月23日物业费12337323.07元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费107463元，原告大商锦州百货大楼有限公司负担14601元，被告锦州天兴置业有限公司负担92862元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长 王 伟人民陪审员 白 颖人民陪审员 闫 肃二〇二〇年十一月十九日书 记 员 陈玉鑫赔偿明细1、地上一层面积751.24公摊面积751.24*（12014.87-1679.72）/（77976.41-10335.15）=114.78计费面积751.24+114.78=866.02计费时间及费用2014年1月16日至2018年5月22日0.71*866.02*1587=975805.362、地下一层面积11892.38公摊面积11892.38*（12014.87-1679.72）/（77976.41-10335.15）=1817计费面积11892.38+1817=13709.38计费时间及费用（1）、2014年1月16日至2018年7月12日0.463*13709.38*1638=10397111.54（2）、2018年7月12日至2020年1月23日0.2641*13709.38*560=2027562.463、地下二层面积1679.72公摊面积1679.72*（12014.87-1679.72）/（77976.41-10335.15）=256.64计费面积1679.72+256.64=1936.36计费时间及费用（1）、2014年1月16日至2018年7月12日0.463*1936.36*1638=1468523.81（2）、2018年7月12日至2020年1月23日0.2641*1936.36*560=286379.94、扣除沃尔玛公司已缴纳部分975805.36+10397111.54+2027562.46+1468523.81+286379.9=15155383.07-2818060=12337323.07