北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初23050号原告：陈强，男，1979年10月25日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托诉讼代理人：沈明辉，北京国旺律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓慧，北京国旺律师事务所实习律师。被告：北京九零创家房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：李永燊，总经理。原告陈强（以下简称原告）与被告北京九零创家房地产经纪有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈明辉、徐晓慧到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原告与被告之间2019年12月11日签订的《北京市房屋出租代理合同》；2．请求判令被告将北京市通州区玉桥南里X承租房屋腾退返还原告；3．请求判令被告支付自2019年12月11日起至2020年7月1日期间拖欠租金20880元;4．请求判令被告支付2020年7月2日起至房屋腾退之日止的房屋占用费(房屋占用费按照184元/日计算)；4．请求判令被告支付违约金11200元；4．请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年12月11日,原告与被告签订了《北京市房屋出租代理合同》,合同约定被告租赁原告名下的坐落于北京市通州区玉桥南里X的房屋,租赁期限从2019年12月11日至2020年12月10日,月租金5600元,每三个月11日前交付下三个月的租金。若被告拖延支付租金达3个工作日以上,原告有权单方解除合同。合同签订后，被告第一季度拖欠租金6000元,第二季度拖欠租金11200元,第三季度租金至今未付。原告向被告多次催要租金,被告仍以各种理由拒绝支付,2020年7月1日,原告给被告发函,提出解除租赁合同。综上,原告认为,原告与被告之间的《北京市房屋出租代理合同》是合法有效的,原告向被告提供了符合合同要求的房屋,被告理应依约及时支付租金给原告。但是,被告在原告催告后仍拒绝支付租金,致使原告合同目的无法实现,属于严重的违约行为。被告未答辩。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2019年12月11日，原告（出租方甲方）、被告（承租方乙方）签订《北京市房屋出租代理合同》约定：甲方将位于北京市通州区玉桥南里X号楼X室出租给乙方，出租期限自2019年12月11日至2020年12月10日，租金标准为每月5600元，按季度交付，具体付款日期为：2019年12月11日给付14000元、2020年3月11日给付16800元、2020年6月11日给付16800元、2020年9月11日给付16800元；出租代理期内，甲方同意每年预留出15天作为乙方工作期，工作日后于2019年12月26日开始计算租金，即自出租代理期起每年乙方给甲方11个月零15天房租；乙方未按约定支付租金达3个工作日以上又无正当理由的，甲方有权单方解除合同；出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告将房屋对外出租，但仅在2019年12月16日支付租金8400元，2020年3月14日支付租金5600元。2020年7月1日，原告向被告邮寄发送《合同解除告知函》，上载明：贵司与我方于2019年12月11日就位于北京市通州区玉桥南里87#351房屋租赁事宜签订了《北京市房屋出租代理合同》。根据该合同约定,贵司应依约向我方支付租金。租赁期限从2019年12月11日至2020年12月10日,月租金5600元,每三个月11日前交付下三个月的租金。在合同履行期间,我方已经按照合同的要求向贵司交付了上述房屋,但贵司于2019年12月11日至今拖欠我方租金共计21127元,经多次催要,贵司仍以各种理由拒绝支付,该行为已经构成了严重违约。根据双方签订的《北京市房屋出租代理合同》,我方作为出租方,有权单方解除本合同,现向贵司告知如下:一、由于贵司严重违约,贵司与我方于2019年12月11日签订的《北京市房屋出租代理合同》于2020年7月1日解除。二、贵司应在收到本告知函之日起3日内向我方支付拖欠的租金共计21127元,并支付违约金11200元。三、贵司应在收到本告知函之日起3日内腾退房屋给我方，若贵司在该期限内仍未腾退，我方将依法采取法律行动予以解决，并有权要求贵司承担全部的经济损失。该函件通过京东物流配送并于2020年7月3日显示为本人签收。本案在诉前调解阶段，曾收到被告作为反诉人的《反诉状》一份，《反诉状》称，因新冠肺炎疫情的影响导致被告公司资金紧张、租金迟延支付，原告提出收回房屋且亲自将房屋收回，故不应支付房屋占用使用费及违约金，但《反诉状》未加盖公司印章、也未有反诉人的签字。庭审中，原告称由于被告实际于2020年7月3日收到《合同解除告知函》，故双方签订的《北京市房屋出租代理合同》应于2020年7月3日解除，同时要求对诉讼请求中租金给付期限的截止日以及房屋占用费的起始日做相应变更，即要求被告给付2019年12月11日至2020年7月3日期间的租金，扣除被告已支付的14000元，剩余租金为21032元；要求被告支付自2020年7月4日起至房屋腾退之日止的房屋占用费（房屋占用费按照184元/日计算）。原告陈述，现案涉房屋内的租客以与被告的合同未到期拒绝搬离，被告2020年3月中旬确实曾要求解除合同，但被告作为违约方没有解除权。本院认为，当事人有答辩并对对方提供的证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定，全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告就案涉房屋出租事宜与被告签订的《北京市房屋出租代理合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。需要明确的是，虽然被告与原告之间签订的是《北京市房屋出租代理合同》，但根据被告以自己的名义对外签订租赁合同并收取房屋租金的事实，能够确认原、被告之间并非委托服务合同关系而是房屋租赁合同关系。现被告未按合同约定给付租金，双方约定的合同解除条件已经成就，原告享有合同解除权，故对于原告要求解除与被告之间签订的《房屋租赁合同》的请求，本院予以支持，合同解除合同的时间为原告《解除合同函》送达被告之日，即2020年7月3日。被告未能按照约定向原告支付租金构成根本违约，被告除应按照合同的约定向原告支付所欠租金外，还应当按照合同约定向原告支付违约金，故本院对于原告要求被告给付租金、支付违约金的请求予以支持。经本院核算，原告要求的租金金额不高于实际金额，本院对此予以确认。虽然原、被告在《北京市房屋出租代理合同》中对免租期进行了约定，但该约定系在被告完全履行合同下进行的约定，现被告未能按照合同约定全面履行合同而导致合同的解除，故被告应当向原告支付免租期的租金。现被告在合同解除后未将房屋交付原告，被告还应当向原告支付房屋占有使用费，其标准由本院参照双方约定的租金标准确定。现原告要求的房屋占有使用费标准不高于双方约定的租金金额，本院予以支持。合同签订后，原告向被告交付了房屋，《北京市房屋出租代理合同》解除后，被告已经丧失继续占有房屋的依据，故被告应当将房屋腾退，将房屋交还原告。被告提交的《反诉状》既未加盖公司印章，亦未有公司法定代表人的签字确认，本院无法确认该《反诉状》系被告公司的意思表示，本院对《反诉状》中陈述的意见不予采信。现被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了举证、质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京九零创家房地产经纪有限公司与陈强的《北京市房屋出租代理合同》于2020年7月3日解除；二、北京九零创家房地产经纪有限公司给付陈强2019年12月11日至2020年7月3日期间的租金21032元，于本判决生效后七日内执行清；三、北京九零创家房地产经纪有限公司按照日租金184元的标准给付陈强房屋占用使用费，自2020年7月4日起计算至实际将房屋交还时止，于本判决生效后七日内执行清；四、北京九零创家房地产经纪有限公司给付陈强违约金11200元，于本判决生效后七日内执行清；五、北京九零创家房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内自行腾空存放在北京市通州区玉桥南里87号楼351室内的物品并清退住户，将房屋腾交付给陈强。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费303元，由北京九零创家房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇二〇年十一月十日书记员  武 晗