四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终900号 上诉人（原审被告）：绿地集团成都锦江房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市锦江区锦华路一段**********。 法定代表人：孙志文，总经理。 委托诉讼代理人：彭雪露，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭浩然，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曾勇，男，1981年6月22日出生，汉族，住四川省德昌县。 被上诉人（原审原告）：李燕，女，1983年12月30日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 上诉人绿地集团成都锦江房地产开发有限公司（以下简称绿地锦江公司）因与被上诉人曾勇、李燕商品房销售合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初2144号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 绿地锦江公司上诉请求：1．撤销原判决；2．驳回曾勇、李燕的一审全部诉讼请求；3．本案诉讼费用由曾勇、李燕承担。 事实和理由：一、一审法院未查明和认定案涉房屋明确具体的质量瑕疵问题，存在事实认定不清。一审中，人民法院既已认定案涉房屋未涉及房屋主体质量问题，不影响房屋正常的使用功能，但其却在并未对案涉房屋是否存在质量瑕疵或存在瑕疵的具体内容进行查明和认定的基础上，笼统地认定绿地锦江公司未履行全面修复义务，应当进行整改修复并赔偿曾勇、李燕损失。原判决第一项、第二项均应当以查明房屋实际存在的质量瑕疵及严重程度为依据。本案中，对于该部分内容曾勇、李燕在一审中并无有效证据予以佐证，原判决中亦未对相应问题进行明确认定。由于笼统地做出对案涉房屋存在的石材返碱等问题进行整改修复、赔偿房屋占用费，明显存在事实认定不清的问题。二、一审法院判决绿地锦江公司赔偿的房屋占用费损失50000元无依据。一审法院并未查明案涉房屋存在瑕疵的程度，即并未对该瑕疵是否影响房屋正常使用居住，以及具体房屋的修复方式及时长做出认定。由此，直接认定在修复过程中必然会影响购房人正常使用房屋，进而判决绿地锦江公司承担房屋占用费损失的赔偿缺乏依据。同时，一审法院仅以同地段同类型房屋租金价格为基础，判决绿地锦江公司承担整改期间房屋占用损失费50000元，而对于该损失费的计算依据如单价、起算和截止时间等均未进行明确，亦未明确该损失费应参照或衡量的标准。三、原判决判令绿地锦江公司赔偿物管费损失8000元存在错误。一审法院对未使用案涉房屋即等于未享受物业服务的认定存在明显错误。物管费是指物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生等项目进行日常维护所收取的费用。因此，无论曾勇、李燕是否使用案涉房屋，或即使房屋存在质量问题处于整改期间，亦不妨碍曾勇、李燕享受物业服务。判决8000元的物管损失，对该费用的计算依据并未进行明确，缺乏依据。综上，原判决认定事实不清，判决内容缺乏依据，请二审法院查明事实，支持绿地锦江公司的上诉请求。 曾勇、李燕未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 曾勇、李燕向一审法院起诉请求：1．判令绿地锦江公司在10日内完成对“绿地锦天府”X栋X单元X层XX号房屋的整改（一审庭审中，曾勇、李燕明确进行整改的范围为：1．客厅石材返碱；2．厨房台面断裂；3．厨房阳台门、厨房窗户玻璃的多处长划痕，窗户边起壳）；2．判令绿地锦江公司向曾勇、李燕支付因长期整改导致的曾勇、李燕的损失，计算方式为从2016年9月25日起至绿地锦江公司实际向曾勇、李燕交付符合双方签订的《商品房买卖合同》要求的房屋止，按照同地段同类房屋租金标准12000元／月计算，暂计至起诉之日为192000元（一审庭审中，曾勇、李燕明确房屋占用费损失计算至2018年1月22日）；3．整改期间的物管费由绿地锦江公司支付给曾勇、李燕，暂计算至起诉之日为18505.25元（房屋面积199.41平方米×物管费5.8元/月/平方米×16个月。一审庭审中，曾勇、李燕明确物管费的损失计算至2018年1月22日）；4．房屋整体质保期从整改完毕之日起算；5．本案诉讼费等合理费用由绿地锦江公司承担。 一审法院认定事实：2016年9月25日，绿地锦江公司（出卖人）与曾勇、李燕（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买绿地锦江公司开发建设的绿地锦天府X幢X单元X层XX号房，该商品房为住宅，建筑面积为199.41平方米；装修水平为全装，装修标准为2500元/平方米；该商品房总价款为3217169元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项100000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款；买受人通过商业贷款的方式付款，买受人于2016年9月25日前支付首期房价款807169元，余款2410000元向中国银行申请贷款支付；该商品房交付给买受人时符合以下条件，该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明、房屋面积实测报告书；第十六条第（一）款约定了商品房基础设施设备的交付使用条件，基础设施设备包括供水、排水、供电、燃气、电话通讯、有线电视、宽带网络；该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（一）款约定交付使用条件的，买受人允许出卖人在120个工作日内予以整改，如在该期限内整改仍未达到的，出卖人应当自120个工作日期限届满之日起至实际达到上述条件之日止，每逾期一天，出卖人向买受人支付违约金10元，买受人同意不以此拒收房屋，出卖人不因此承担逾期交房法律责任；出卖人在2016年4月30日前向买受人交付商品房；第十八条第（五）款买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付，其中屋面、墙面、地面渗漏或开裂等90日内，管道堵塞的30日内，门窗翘裂、五金件损坏的30日内，灯具、电器等电气设备不能正常使用的30日内；由于买受人原因，导致该商品房未按合同约定的时间交房的，视为出卖人已按约交付，该房屋的保修期开始计算，与商品房有关的包括但不限于物业服务费、水电费等即由买受人承担；该商品房质量符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，出卖人及时更换、修理，给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任；出卖人按合同第十八第（五）款约定及对应补充协议进行修复或更换、修理并承担费用，但无须再行赔偿，如超过约定期限仍未完成的，出卖人按照10元每天的标准赔偿损失；该商品房使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合前项标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理，不能更换或者修理的，出卖人以同等材质的设施、设备代替，否则出卖人按照装饰、设备差价予以赔偿；该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《商品房买卖合同附件与补充协议》的附件三约定：商品房买卖合同中所记载的交付时间为该楼栋的集中交付期，具体交付时间为乙方付清房屋全款后15个工作日内自行前往出卖人处办理，出卖人无需另行通知交付时间。《绿地锦天府商品房质量保证书》约定：出卖人承诺商品房交付使用时，主体结构和各部位、部件、设备、设施完好，设备、设施运转正常。《补充协议》约定：买受人在查验房屋时，如认为存在质量问题需进行修复的，应由双方共同确认，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准在合同约定期限内对该房屋进行修复并承担修复费用（合同未约定的修复事项，修复期限为120日），买受人应在合同约定修复期限届满次日自行至出卖人处办理查验、交接手续（该手续指接收房屋，非指房屋交付）。出卖人对房屋进行的修复过程不属于逾期交房，出卖人不承担逾期交付的违约责任；买受人在出卖人修复后查验房屋时，除非买受人能够证明修复后房屋存在质量问题严重影响正常居住使用或该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格，买受人不得以修复不合格或房屋存在其他质量问题为理由拒绝接收房屋，但若买受人有合理理由可要求出卖人继续承担保修责任。 2016年9月25日，曾勇、李燕向绿地锦江公司支付房款807169元。同日，曾勇、李燕与成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司签订《绿地锦天府前期物业服务协议》，约定物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层电梯住宅为5.8／月／平方米。2016年9月29日，中国银行股份有限公司四川省分行将曾勇、李燕的按揭贷款支付至绿地锦江公司。 2017年9月21日的《绿地锦天府收房流程表》载明曾勇、李燕的购房款交齐、交纳产权办理的资料暂齐、产权契税等费用已交。2017年12月，曾勇、李燕向案涉小区的物业公司交纳了2016年10月1日至2018年6月30日的物业服务费24288元。 2017年5月起，曾勇、李燕多次向案涉小区的物业管家、绿地锦江公司维保部报修案涉房屋装修存在的问题，要求进行维修整改。绿地锦江公司陆续对曾勇、李燕报修的部分装修问题进行了维修整改。绿地锦江公司提交的多份《整改通知单》载明：2017年6月、7月、以及2018年6月，绿地锦江公司分别针对曾勇、李燕报修的书房墙体开裂（阻力器开裂）需更换墙纸、主卧和次卧墙面开裂、主卫缺一块瓷砖未贴及安装淋浴房门和重做防水、客厅推拉门异响、次卧窗户压条更换、客厅和书房推拉门补漆、厨房一扇玻璃更换等问题进行维修整改。上述《整改通知单》均载明责任工程师为伍有刚。2017年12月8日，曾勇与维保部伍有刚、马强签字确认的房屋现场问题有22项：1．主卫淋浴花洒盖板松动；2．主卫台面边石材发黄需处理；3．客厅石材孔洞修补、除锈；4．厨房台面断裂；5．厨房阳台门缺螺丝；6．厨房窗户一边角起壳；7．客厅两个地插脱漆；8．主卧两个插座面板花；9．主卧木地板划痕；10．次卫生间门面划痕；11．客厅酒柜门一扇色差；12．次卧门油漆粗糙；13．厨房油烟机表面凹陷；14．客厅一处墙纸破损之处污染（暂时）；15．次卧墙纸起壳；16．次卧踢脚线脱漆色差；17．次卧木地板多处划痕；18．次卧窗户把手歪斜；19．次卧一扇窗户，书房一扇窗户缺换气开关；20．主卫门窗一处补漆；21．客厅石材返碱；22．油烟机表面凹陷。2017年12月14日，曾勇与伍有刚、马强签字确认的《沟通备忘记录表》载明：主卫台面石材发黄需处理，客厅石材孔洞修补、除锈，次卧、次卫、酒柜五个门的问题，沟通结论为：承诺上述问题在本月底之前处理完，其余问题周五下班前书面反馈。 2018年1月15日，曾勇、李燕向四川省成都市国力公证处申请对案涉房屋内部分客观现状进行保全证据公证，公证的照片显示案涉房屋的客厅和部分卧室的地板尚未安装完毕，房间内堆放了部分材料，厨房台面有断裂等问题。一审庭审中，绿地锦江公司对该份保全证据公证的真实性无异议，但认为该保全证据是曾勇、李燕在绿地锦江公司为其维修整改的时间进行，不能真实客观的反映实际情况。曾勇、李燕陈述：经过一周的地板铺设期，其于2018年1月22日实际收房。 2018年2月9日，曾勇、李燕提起本案诉讼，要求绿地锦江公司对其提出的25项问题进行维修整改。一审审理过程中，绿地锦江公司对曾勇、李燕提出的部分问题已进行了维修整改。曾勇、李燕提交的物业管家登记的维保记录显示：客厅石材返碱、厨房台面断裂以及厨房窗户玻璃2扇玻璃划伤问题分别于2017年12月8日、21日报修，但均未处理完毕，尚处于客户沟通赔偿阶段；2017年12月8日报修的主卧、次卧划痕于2018年1月18日已处理完毕，责任工程人为伍有刚。 一审另查明，绿地锦天府小区2号楼于2015年2月1日经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收，并于2015年5月5日在成都市城乡建设委员会办理了竣工验收备案。绿地锦江公司于2015年3月16日取得绿地锦天府2、3栋楼及地下室的《房屋建筑面积测绘成果报告》。 上述事实，有当事人的身份信息、绿地锦江公司工商信息、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同附件与补充协议》、住房贷款合同、银行放款单、房款收据、收房流程表、房屋现场问题确认、沟通备忘记录表、公证书、《绿地锦天府前期物业服务协议》、物业费票据、微信聊天记录、电话记录、维保记录、竣工验收备忘表、房屋建筑面积测绘成果报告、整改通知单及当事人的一审庭审陈述在案为证。曾勇、李燕提交的安居客网页截图，绿地锦江公司不予认可，不能证明案涉房屋租赁价格，一审法院不予采信。曾勇、李燕单方委托四川愉康环保工程有限公司作出的《检测报告》，一审法院不予采信。 一审法院认为，绿地锦江公司与曾勇、李燕签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同附件与补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自的合同义务。曾勇、李燕购买的是全装房屋，即包含装修之房屋，绿地锦江公司应按合同约定在指定的时间，交付案涉商品房。根据曾勇、李燕提交的房屋现场问题确认、维保记录以及绿地锦江公司制作的《整改通知单》载明的内容，上述整改事项均不涉及房屋主体质量问题，属于装修、装饰等添附物所引发的装修质量问题或瑕疵，不影响房屋正常使用功能，曾勇、李燕应接收房屋后要求绿地锦江公司修复或自行修复。故曾勇、李燕以案涉房屋存在质量问题拒绝收房的理由，不能成立。合同约定曾勇、李燕付清房屋全款后15个工作日内自行前往出卖人处办理交房手续，2016年9月29日货款银行将按揭贷款支付至绿地锦江公司，故案涉房屋的交付时间应认定为2016年10月14日。本案在审理过程中，案涉房屋经过绿地锦江公司继续修复、整改，曾勇、李燕再次提出3项整改事项：1．客厅石材返碱；2．厨房台面断裂；3．厨房阳台门、厨房窗户玻璃的多处长划痕，窗户边起壳。上述整改事项与维保记录、公证保全证据时的房屋现状以及当事人的庭审陈述相印证，故对曾勇、李燕要求绿地锦江公司对案涉房屋存在的上述3项问题进行整改的诉讼请求，一审法院予以支持。绿地锦江公司按约定在质保期内对案涉房屋进行修复、整改，整改更多涉及装饰、装修部分，不涉及房屋本身质量问题，也未对案涉房屋的主体构造进行改造，故曾勇、李燕要求案涉房屋整体质保期从整改完毕之日起开始计算的请求，于法无据，一审法院不予支持。 关于整改期间的房屋占用费损失。曾勇、李燕接收商品房并不能免除绿地锦江公司对商品房质量问题所应承担的维修保养义务。本案中绿地锦江公司应按《商品房买卖合同》及其附件约定的装饰和设备标准向曾勇、李燕交房，并有义务保证主体结构和各部位、部件、设备、设施完好，设备、设施运转正常。但绿地锦江公司在合同约定的交房之日起，曾勇、李燕在2017年5月第一次提出整改意见之后，绿地锦江公司在长达近一年的期间内，虽然绿地锦江公司承担维修义务，但对房屋的存在的质量瑕疵的修复未达到合同约定的标准，应当认定绿地锦江公司未及时完成对案涉房屋的全面履行修复义务，故绿地锦江公司应当承担修复期间给曾勇、李燕造成的损失。案涉房屋为精装商品房，交付房屋后应当能够满足购房人直接居住使用的需求。本案中绿地锦江公司所交付的商品房存在的质量问题，在修复过程中必然会影响购房人正常使用房屋，因绿地锦江公司未及时修复导致修复期间较长，绿地锦江公司应对此承担赔偿责任。同时，曾勇、李燕拒绝收房，案涉房屋在一年多的时间内处于空置状态，也存在一定的过失。一审法院在综合考虑同地段同类型房屋租金价格的基础上，结合双方履约情况、过错程度，兼顾公平原则，酌情确定绿地锦江公司应承担整改期间的房屋占用费损失为50000元。对曾勇、李燕多主张部分，一审法院不予支持。 关于整改期间的物管费损失。维修期间曾勇、李燕不能正常使用案涉房屋，也无法享受物业服务机构提供的物业服务，其向物业公司缴纳的相应物管费应属于其因房屋质量问题修复带来的损失，曾勇、李燕要求绿地锦江公司承担整改期间的物管费损失符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定。一审法院结合双方履约情况、过错程度，兼顾公平原则，酌情确定绿地锦江公司应赔偿整改期间的物管费损失为8000元。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、绿地集团成都锦江房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起三十日内对曾勇、李燕所有的成都市锦江区X幢X单元X层XX号房屋的客厅石材返碱、厨房台面断裂、厨房阳台门和厨房窗户玻璃的划痕、窗户边起壳等问题进行整改修复；二、绿地集团成都锦江房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向曾勇、李燕赔偿房屋占用费损失50000元；三、绿地集团成都锦江房地产开发有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向曾勇、李燕赔偿物管费损失8000元；四、驳回曾勇、李燕的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4458元，减半收取2229元，由曾勇、李燕负担1115元，绿地集团成都锦江房地产开发有限公司负担1114元。 本院二审期间，曾勇、李燕及绿地锦江公司未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，绿地锦江公司与曾勇、李燕签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同附件与补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效，双方应按照合同约定履行各自的合同义务。 本院认为，本案的争议焦点为一审法院判令绿地锦江公司向曾勇、李燕赔偿房屋占用费损失50000元、赔偿物管费损失8000元是否恰当。本院评判如下。 本院认为，案涉房屋为精装现房，曾勇、李燕购买房屋的目的是房屋交付后应当能够满足直接居住使用的需求。根据本案查明的事实可知，案涉房屋存在如下质量问题：书房墙体开裂（阻力器开裂）需更换墙纸、主卧和次卧墙面开裂、主卫缺一块瓷砖未贴及安装淋浴房门和重做防水、客厅推拉门异响、次卧窗户压条更换、客厅和书房推拉门补漆、厨房一扇玻璃更换等问题。2017年12月8日，曾勇与维保部伍有刚、马强签字确认的房屋现场问题有22项。2017年12月14日，曾勇与伍有刚、马强签字确认的《沟通备忘记录表》载明：主卫台面石材发黄需处理，客厅石材孔洞修补、除锈，次卧、次卫、酒柜五个门的问题。2018年1月15日，曾勇、李燕对案涉房屋内部分客观现状进行保全证据公证，公证的照片显示案涉房屋的客厅和部分卧室的地板尚未安装完毕，房间内堆放了部分材料，厨房台面有断裂等问题。在长达近一年的时间里，虽然绿地锦江公司对房屋存在的质量问题逐步进行了修复，但尚未完成全面修复，必然影响曾勇、李燕正常使用房屋，对此，绿地锦江公司应承担相应的赔偿责任。一审法院在综合考虑同地段同类型房屋租金价格的基础上，结合双方履约情况、过错程度，兼顾公平原则，酌情确定绿地锦江公司应承担整改期间的房屋占用费损失为50000元；又依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定，酌情确定绿地锦江公司应赔偿整改期间的物管费损失为8000元并无不当，本院予以维持。 综上所述，绿地锦江公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4458元，由绿地集团成都锦江房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  白福群 审判员  龚 耘 审判员  冯 璐 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  杨珍梅