四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15803号 上诉人（原审被告）：赵宇，男，1982年7月30日出生，藏族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：赵云华。 委托诉讼代理人：王寒寒。 上诉人（原审被告）：赵禄琳，男，1986年4月2日出生，藏族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：赵云华。 委托诉讼代理人：王寒寒。 被上诉人（原审原告）：四川华宜置业股份有限公司。住所地：四川省成都市高新区天府大道中段********。 法定代表人：刘云，系公司经理。 委托诉讼代理人：代雄，上海海华永泰（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙亮，上海海华永泰（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川双新制药有限公司。住。住所地：四川省成都双流西南航空港经济开发区空港二路**/div> 法定代表人：田七民，系公司经理。 委托诉讼代理人：代雄，上海海华永泰（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙亮，上海海华永泰（成都）律师事务所律师。 原审第三人：赵云华，男，1958年12月31日出生，藏族，住四川省郫县。 上诉人赵宇、赵禄琳因与被上诉人四川华宜置业股份有限公司（以下简称华宜公司）、四川双新制药有限公司（以下简称双新公司）、原审第三人赵云华房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2020）川0181民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定适用普通程序进行了独任审理。本案现已审理终结。 赵宇、赵禄琳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回华宜公司、双新公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院在判决书中不仅将华宜公司、双新公司应办理完善室外观光电梯手续错误的认定为赵宇、赵禄琳要求华宜公司、双新公司为其修建观光电梯，同时在判决书中就赵宇、赵禄琳对200000元尾款支付条件未成就的抗辩理由以及提交的《商品房定购协议书》、《补充协议》、《延期付款申请表》、《委托书》等证据完全予以回避，未作任何阐述说明和评判，简单以“抗辩理由无事实和法律依据”为由，判决赵宇、赵禄琳应向华宜公司、双新公司支付200000元购房尾款及利息，一审法院的事实认定和法律适用严重错误。二、2017年1月20日赵宇、赵禄琳与华宜公司签订《商品房买卖合同》（预售），出卖人为“华宜公司，修正药业集团四川制药有限公司”，该合同第26页出卖人签章处仅显示为华宜公司，且企业工商登记信息查询不到修正药业集团四川制药有限公司的任何信息。2017年1月19日赵宇、赵禄琳与华宜公司签订《商品房定购协议书》，出卖人签章处仅显示为华宜公司。2017年1月20日赵宇、赵禄琳与华宜公司签署的《延期付款申请表》仅有华宜公司销售人员李敏及成都思创营销代理有限公司（以下简称思创公司）总经理胡勇的签字。2017年1月23日赵宇、赵禄琳与华宜公司签署的《补充协议》（其他约定）仅有思创公司总经理胡勇的签字。赵宇、赵禄琳与华宜公司就案涉房屋买卖从未与“四川双新制药有限公司”签署任何协议或文件，“四川双新制药有限公司”却在一审中以原告身份起诉赵宇、赵禄琳，根据合同的相对性原则，“四川双新制药有限公司”不是合同相对方，其不具有诉讼主体资格。三、赵宇、赵禄琳与华宜公司签订《商品房定购协议书》约定由华宜公司负责办理室外观光电梯的申报和审批手续等四项义务，该四项义务在《商品房定购协议书》左上角约定得清清楚楚（因《商品房定购协议书》为华宜公司、提供的格式合同，第三条“房价款、支付方式及优惠比例”处空白地方无法完整书写双方关于200000元尾款支付条件的约定，因此华宜公司方销售代表李敏将办理完善观光电梯等义务手写在左上角）。虽然该《商品房定购协议书》由赵宇、赵禄琳与华宜公司2017年1月20日签订的《商品房买卖合同》取代，但在《商品房买卖合同》签订的同时，赵宇、赵禄琳与华宜公司在《延期付款申请表》中将华宜公司应办理完善室外观光电梯手续等合同义务作为赵宇、赵禄琳支付200000元尾款的前提条件再次予以确定。《商品房定购协议书》中华谊置业公司授权代表李敏及销售代理公司思创公司法定代表人在《延期付款申请表》上均有签字确认。而一审法院对《商品房订购协议书》约定的赵宇、赵禄琳支付200000元尾款的条件并未成就的事实未予审查和认定，属于事实认定严重错误。四、华宜公司提供的《延期付款申请表》，根据实质大于形式原则，其实质为华宜公司为客户提供的格式合同，其主要内容是付款条件的约定，应为《商品房买卖合同》（预售）不可分割的部分。《延期付款申请表》中明确约定赵宇、赵禄琳支付200000元尾款的条件为待滨江国际大产权及电梯手续完善；且该200000元具有履约保证金和违约金的性质。但华宜公司四项合同义务均未履行，因此，赵宇、赵禄琳支付200000元购房尾款的条件并未成就，一审法院判决赵宇、赵禄琳支付200000元尾款及利息，属于认定事实严重错误。《延期付款申请表》中约定“现因：待滨江国际项目大产权证办理下来支付尾款，电梯手续完善，余款200000元于2017年12月30日前支付”，若双方对该内容解释存在争议，根据合同法第四十一条规定，并结合《商品房买卖合同》（预售）的约定，赵宇、赵禄琳应该一次性付款，华宜公司之所以同意赵宇、赵禄琳先期只支付1800000元，正是由于华宜公司在《商品房订购协议书》和《商品房买卖合同》（预售）的基础上，在《延期付款申请表》和《补充协议》（其他约定）里再次承诺“待滨江国际大产权及电梯手续完善”等四项义务为200000元尾款支付的前提条件。五、《补充协议》（其他约定）作为赵宇、赵禄琳与华宜公司签订《商品房买卖合同》（预售）的组成部分，思创公司在《补充协议》（其他约定）中明确约定由华宜公司负责办理观光电梯的申报和审批手续等四项义务，而此四项义务华宜公司均未履行。因此，赵宇、赵禄琳支付200000元购房尾款的条件并未成就，一审法院判决赵宇、赵禄琳支付200000元尾款及利息，属于认定事实严重错误。六、赵宇、赵禄琳一审中向法院提交的证据《委托函》，证实思创公司是华宜公司委托的销售代理公司，代理华宜公司对华宜置业--滨江国际项目所属的商业店面进行营销策划、销售等事宜，此在一审判决中已确认是赵宇、赵禄琳与华宜公司双方均无争议的事实，因此，思创公司在授权范围内作出的承诺行为是代表华谊置业公司，应由华宜公司承担履行义务。七、商品房买卖合同司法解释第三条规定“出卖人就商品房开发规范内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容”。本案争议房屋为商业用房，华宜公司承诺办理室外观光电梯相关手续对《商品房买卖合同》的订立及价格具有重大影响，该承诺应当视为《商品房买卖合同》的内容。根据商品房买卖合同司法解释第三条的规定，说明与允诺即使未载入《商品房买卖合同》都可以成为《商品房买卖合同》内容的一部分，本案200000元尾款支付条件已明确约定在《延期付款申请表》以及《补充协议》“其他约定”中，根据“举重以明轻”的法律原理，赵宇、赵禄琳支付200000元尾款的条件未成就。 华宜公司、双新公司共同辩称，赵宇、赵禄琳与华宜公司、双新公司先后签订了订购协议及商品房预售合同，但双方均认可订购协议在正式的商品房买卖合同签订后予以作废，故订购协议本质对双方已不具有法律约束力。订购协议中赵宇、赵禄琳认为的销售人员所作的承诺已经超出了销售代理权限，对华宜公司、双新公司不发生效力。根据合同条款，本案付款条件已经成就，赵宇、赵禄琳应当支付剩余购房尾款。一审法院判决正确，认定事实及适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 原审第三人赵云华述称，认可赵宇、赵禄琳的上诉请求及陈述的意见。 华宜公司、双新公司向一审法院起诉请求：1．判令双方签署的《商品房买卖合同》《商品房订购协议书》已经解除；2．判令赵宇、赵禄琳返还房屋；3．判令赵宇、赵禄琳支付违约金4000元。一审庭审中，华宜公司、双新公司将其诉请变更为：1．判令赵宇、赵禄琳支付购房尾款200000元，并支付违约金29200元（自2017年12月1日起以欠付款项为基数，按照日万分之二的标准计算至款项付清之日，暂计算至2019年11月30日为29200元）。 一审法院认定事实：都江堰市华宜·滨江国际楼盘项目由华宜公司与双新公司共同开发。2017年1月19日，华宜公司与赵宇、赵禄琳签订《商品房定购协议书》。2017年1月20日，华宜公司（出卖人）与赵宇、赵禄琳（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《房屋买卖合同》），约定“第一条、出卖人以出让方式取得坐落于都江堰市工业区××村××组地块的建设用地使用权。经批准在上述地块上建设的该商品房所在建筑区划的核准名称为华宜·滨江国际。第四条、该商品为预售许可证1290号下第x幢Ｘ单元x层x号。该商品房的规划用途为商业。建筑面积共592.73平方米，其中套内建筑面积473.6平方米，分摊的共有建筑面积119.13平方米。第八条、出卖人与买受人按照下列第1种方式计算该商品房价款：（一）按套内建筑面积计算，该商品房单价为4222.97元，总价款为2000000元。第九条、本合同签订前，买受人已向出卖人付款项200000元，该款于本合同签订时抵作商品房价款。买受人采取下列第1种方式付款：1．一次性付款。买受人在2017年1月20日前支付该商品房全部价款。第十条、逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的2%支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本条所称逾期应付款是指依照合同第九条及附件四约定的到期应付款与实际已付款的差额。第十五条、该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明；2．该商品房已取得房屋面积实测报告书。第十六条、该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件。（一）基础设施设备1．供水、排水；2．供电；3．燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应；4．电话通讯；5．有线电视；6．宽带网络；以上第1、2项由出卖人负责安装、办理开通手续并承担相关费用；第3、4、5、6项由出卖人负责安装并承担相关费用，买受人自行办理开通手续。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1．规划的绿地率；2．规划的非市政道路；3．规划的车位、车库；4．规划的物业服务用房；5．配置的电梯、消防、安防等设备设施：Ｘ年Ｘ月Ｘ日达到Ｘ；6．医疗卫生用房；7．幼儿园；8．规划的学校。关于本项目内基础设施设备和相关公共设施的具体约定，见附件五。第十七条基础设施和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任。（一）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条约定交付使用条件的，买卖双方同意按照下列第2种方式处理：2．合同继续履行，出卖人在六十日内整改完善。第三十九条、对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。第四十条、本合同在双方签字、盖章之日起生效。”另，在该合同附件五中双方未约定相关内容。同日，华宜公司与赵宇、赵禄琳签订的《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）。 合同签订当日，华宜公司出具收据，载明其收到赵宇、赵禄琳滨江国际x-X-x-x商铺款430000元；次日华宜公司出具收据，载明其收到赵云华代赵宇、赵禄琳支付的上述商铺款1370000元。 一审庭审中，诉争双方对以下事实无争议：1．赵宇、赵禄琳尚欠华宜公司案涉房款200000元；2．赵云华是赵宇、赵禄琳的委托代理人，与华宜公司签订《商品房定购协议书》、《房屋买卖合同》；3．赵宇、赵禄琳与华宜公司、双新公司一致确认双方所签订的《商品房定购协议书》已经失效；4．思创公司是华宜公司委托的销售代理公司；5．赵宇、赵禄琳与华宜公司、双新公司双方对《补充协议》第1页至第17页内容无争议。 一审另查明，2017年11月30日，华宜公司、双新公司取得华宜·滨江国际项目的大产权证，权证号为：川（2017）都江堰市不动产权第0037130号。2019年7月16日，华宜公司委托上海海华永泰（成都）律师事务所律师向赵宇、赵禄琳寄送《律师函》，载明（与本案有关的内容）“您应当在2017年1月21日前支付1800000元购房款，然后于华宜公司取得该项目大产证时支付剩余尾款200000元。2017年11月30日，华宜公司取得了华宜滨江国际项目的大产权证。郑重函告您：在2019年7月31日前向华宜公司支付200000元购房款”等内容。该律师函于2019年7月23日妥投。 一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，华宜公司与赵宇、赵禄琳所签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，故依法成立并有效，对双方均有约束力。因案涉房屋所在楼盘项目由华宜公司与双新公司共同开发，故赵宇、赵禄琳应向华宜公司、双新公司支付案涉房屋尾款200000元。关于赵宇、赵禄琳是否存在违约行为及承担相应责任的问题。一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”之规定，对于华宜公司与赵宇、赵禄琳所签订的《房屋买卖合同》的第九条约定买受人应在2017年1月20日前支付该商品方全部价款，第十条约定了逾期付款的违约金。赵宇、赵禄琳存在逾期付款行为，应当承担违约责任。关于违约责任的起算时间。2019年7月16日，华宜公司委托上海海华永丰（成都）律师事务所，向赵宇、赵禄琳寄送《律师函》，要求其在2019年7月31日前支付尾款200000元，未涉及逾期付款违约金，视为华宜公司对赵宇、赵禄琳支付房屋尾款期限延展的意思表示，是其对自身权益作出的合法处置，故违约金应以此期限届满之次日开始起算，即违约金计算方式为：以200000元尾款为基数，从2019年8月1日起，按日万分之二的标准计算至判决确定的给付尾款之日止；若未按判决确定之日给付尾款的，按上述标准计算至实际给付之日止。赵宇、赵禄琳主张双方约定了应由华宜公司、双新公司承担修建观光电梯、天然气管道、大产权证等义务后其才支付尾款200000元的抗辩理由，无事实和法律依据，一审法院不予采纳，其应承担举证不能的法律后果。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、赵宇、赵禄琳于判决生效之日起五日内向华宜公司、双新公司支付房屋尾款200000元；二、赵宇、赵禄琳于判决生效之日起五日内向华宜公司、双新公司支付违约金，计算方式：以200000元房屋尾款为基数，按日万分之二的标准，从2019年8月1日起计算至判决确定的给付房屋尾款之日止；若未按判决确定之日给付房屋尾款的，按上述标准计算至实际给付之日止；三、驳回华宜公司、双新公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22832元，减半收取11416元，由赵宇、赵禄琳负担。 二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。 本院二审对一审法院审理查明的事实依法予以确认。 二审另查明：赵宇、赵禄琳与华宜公司于2017年1月19日签订《商品房订购协议》，该协议第三条手写内容为：“请示领导同意，以总价2000000元成交，1月21日前支付总房款的1800000元，余下房款200000元于滨江国际项目取得大产权证后支付”，并有赵云华代签确认。在该协议左上角有手写内容载明：“由甲方负责办理乙方的室外观光电梯的申报和审批手续……。”、第六条约定：“签订《商品房买卖合同》时，买受人将订购协议交换出卖人，本订购协议作废。所双方签订的《商品房买卖合同》与本订购协议由相抵触的地方，以《商品房买卖合同》为准”。 2017年1月20日，赵宇、赵禄琳与华宜公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》第九条付款方式及期限第（二）款约定：买受人在2017年1月20日前支付该商品房全部价款。上述两份正式的合同文本中，并没有关于华宜公司办理电梯审批手续并将其作为尾款支付条件的约定。 2017年1月21日，华宜公司委托销售案涉楼盘的成都思创营销代理有限公司向赵宇、赵禄琳出具《其他约定》一份，该约定载明：“由华宜公司负责办理赵宇、赵禄琳的室外观光电梯的申报和审批手续”，但并无关于房屋尾款支付时间及支付条件的记载。《延期付款申请表》中记载：“待滨江国际项目大产权办理下来支付尾款电梯手续完善”。 本院认为，案涉商品房买卖合同及补充协议均系是双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，故双方均应依约履行相应的义务。本院将本案二审争议焦点分述如下： 关于赵宇、赵禄琳主张电梯申报审批手续系支付房屋尾款的前提条件是否成立的问题。本院认为，首先，从赵宇、赵禄琳与华宜公司签订的《商品房订购协议》内容可看出，双方并未明确将办理观光电梯申报审批手续约定为支付购房尾款的条件。同时，该协议第六条约定签订《商品房买卖合同》时以《商品房买卖合同》为准。而双方当事人签订的商品房买卖合同及补充协议并没有关于华宜公司办理电梯审批手续并将其作为尾款支付条件的约定。此后，华宜公司委托销售案涉楼盘的成都思创营销代理有限公司向赵宇、赵禄琳单方出具《其他约定》一份也无关于房屋尾款支付时间及支付条件的约定。其次，《延期付款申请表》关于“待滨江国际项目大产权办理下来支付尾款电梯手续完善”的约定的尾款支付条件系待滨江国际项目大产权办理下来，而并未约定“电梯手续完善”不能构成支付尾款的前提条件。 关于华宜公司、双新公司主张支付房屋尾款及逾期付款违约金的主张是否能够成立。本案认为，从上述四份合同性文件的内容可以看出，虽然《商品房订购协议》注明了关于电梯审批手续的事项，但双方在随后签订正式的商品房买卖合同及补充协议中，并未将其纳入合同内容进行约定。成都思创营销代理有限公司单方出具的“其他约定”即便对华宜公司、双新公司具有约束力，但其内容也未将电梯手续完善作为支付尾款的前提条件，“延期付款申请”同样未明确承诺完善电梯手续为付款条件。因此，笨案中现有证据不能证明双方就华宜公司完善电梯申报审批手续构成赵宇、赵禄琳支付房屋尾款的前提条件达成一致合意，赵宇、赵禄琳的拒绝支付房屋尾款的理由不能成立。而，在订购协议和延期付款申请表中，均有“待滨江国际项目大产权办理下来支付尾款”的表述。若赵宇、赵禄琳主张相应当事人未履行电梯手续完善义务对其造成了损失，可在符合法律规定的情形之下基于相应的法律关系另行主张权利，而本案中宜公司已取得案涉项目的大产权，赵宇、赵禄琳支付案涉房屋尾款的条件已经成就，应当按约履行付款义务。故一审法院支持华宜公司、双新公司主张支持房屋尾款的诉讼请求及部分支持逾期付款违约金的诉讼请求，并无不当，本院依法予以维持。此外，案涉商品房买卖合同将双新制药（原修正药业集团四川制药有限公司）列为“出卖人”，且华宜·滨江国际项目的初始登记的权利人系华宜公司、双新公司，故双新公司系本案适格当事人。 综上，赵宇、赵禄琳的上诉请求不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费4520.8元，由赵宇、赵禄琳负担。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 本判决为终审判决。 审 判 员  冯 璐 二〇二〇年十一月二十日 法官助理  廖成春 书 记 员  何佳林