安徽省无为市人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0225民初4512号原告：无为县万厦物业管理有限公司，住所地安徽省无为市。法定代表人：魏有好，该公司总经理。委托诉讼代理人：李霞，该公司员工。委托诉讼代理人：赵学丽，安徽永诚律师事务所律师。被告：凌宗勇，男，1964年7月19日出生，汉族，安徽宇测线缆质检技术有限公司员工，住安徽省无为市。被告：黄鹂（凌宗勇妻子），女，1963年10月3日出生，汉族，无为农业银行退休员工，住安徽省无为市。以上二被告共同委托诉讼代理人：方晓明，安徽瀛国伦律师事务所律师。原告无为县万厦物业管理有限公司（以下简称万厦物业公司）与被告凌宗勇、黄鹂物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告万厦物业公司的委托诉讼代理人李霞、赵学丽、被告凌宗勇及被告凌宗勇、黄鹂的共同委托诉讼代理人方晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万厦物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告继续履行合同，立即拆除18楼外设的晾衣架，并赔偿原告支付的合理费用2000元（庭审中万厦物业公司放弃了损失赔偿请求）。事实和理由：原被告是物业服务合同关系，被告系万厦城市经典9栋1801业主。2020年初被告自行在18楼阳台设置晾衣架，原告及时书面通知其整改，并多次上门劝其拆除，同时亦向行政主管部门报告要求协助办理，均无果，致讼。凌宗勇、黄鹂在庭审中辩称，一、原告未经被告所在小区业主大会选聘，与被告所在小区业主委员会也未签订物业服务合同，双方当事人之间并非物业服务合同关系，原告不是本案的适格主体，无权对被告提起诉讼。二、原告以双方签订的房屋装饰装修协议第三条“不得在户外安装晾衣架”为由起诉被告，但被告的装修早在2018年底就已经结束，安装晾衣架是在2020年2月，已经不在协议期间内，该协议已经失去效力。另外，被告所在小区也未制定管理规约禁止安装晾衣架，因此原告的行为是越权行为，根据《安徽省物业管理条例》第八十条的规定，业主有权安装晾衣架，双方签订的协议违反了法律规定，属无效条款。本案既不是物业服务合同纠纷，亦非装饰装修合同纠纷，也不符合法律规定的平等民事主体之间权利义务一致性的原则，故不属于合同法的调整范围。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人所举证据的真实性本院均予确认，并结合当事人的陈述，认定本案事实如下：凌宗勇、黄鹂系夫妻，是无为市无城镇万厦城市经典****房屋的共有人和使用人。2017年9月26日，黄鹂与万厦物业公司、建设单位无为县万厦置业有限公司（以下简称万厦置业公司）签订临时管理公约，并与万厦物业公司另行签订前期物业服务协议、房屋装饰装修管理协议。双方在房屋装饰装修管理协议中约定“户外不得安装遮阳篷、晒衣架、空调架等一切挂在外立面易坠毁的设施”，但未约定履行期限或有效期间。2020年2月，凌宗勇、黄鹂在其所住房屋阳台外安装晾衣架。2020年4月8日，万厦物业公司发出整改通知书，要求凌宗勇、黄鹂将晾衣架拆除，并将该情况上报无为市住房和城乡建设局（以下简称无为住建局）。2020年4月17日，无为住建局发出整改通知，责令凌宗勇自行拆除晾衣架，凌宗勇不服，提出行政复议，2020年8月25日，无为市人民政府作出无政复决字〔2020〕13号行政复议决定书，以无为住建局作出的整改通知无事实和法律依据及业主违反管理规约或物业服务合同应承担民事责任而非行政责任为由，撤销了该整改通知，万厦物业公司遂诉至本院。本院认为，因万厦物业公司起诉时提出的诉讼请求是判令被告排除妨碍、消除危险，拆除晾衣架并赔偿损失2000元，故立案时所定案由为排除妨碍纠纷，但在本院向凌宗勇、黄鹂送达诉讼文书之前，万厦物业公司将诉讼请求变更为判令被告继续履行合同，立即拆除18楼外设的晾衣架，故根据案涉合同的性质，本院依法将本案案由变更为物业服务合同纠纷。从庭审中双方当事人的主张来看，本案的争议焦点有二：一是万厦物业公司作为本案原告是否适格？二是万厦物业公司要求凌宗勇、黄鹂拆除晾衣架是否有事实和法律依据？现分述如下：一、首先，国务院颁布的《物业管理条例》规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权选聘物业服务企业，故万厦置业公司作为建设单位，选聘万厦物业公司作为前期物业服务企业，符合相关法律规定。由于万厦城市经典小区业主入住后，至今未成立业主大会和业主委员会，亦未选聘新的物业服务企业，一直接受万厦物业公司的服务和管理并向其交纳物业服务费，因此，应当认定万厦物业公司至今仍系该小区合法的物业服务企业，其有权依据相关协议对该小区提供物业管理和服务，并在此基础上行使相应的民事权利和诉讼权利。其次，凌宗勇虽未在本案所涉房屋装饰装修管理协议以及临时管理公约、前期物业服务协议等文件上签名，但此类协议就其性质而言，均系万厦物业公司为进行物业管理和服务而与小区各住户签订，协议，协议的相对方均为小区各住户而非住户家中的某一个人；根据《中华人民共和国婚姻法》关于夫妻相互代理的规定，应当认定案涉房屋装饰装修管理协议的一方当事人为万厦物业公司，另一方是作为业主和住户的凌宗勇、黄鹂夫妻，现万厦物业公司以凌宗勇、黄鹂违约为由提起诉讼，符合相关法律规定，故本院依法确认双方当事人均系本案适格的诉讼主体。二、凌宗勇、黄鹂在庭审中辩称其安装晾衣架的时间是2020年2月份，而房屋装修早在2018年就已结束，装修期间已过，故双方所签房屋装饰装修管理协议已经失效，不能再被援引以证明其违约。对此，本院认为，首先，该协议中并无履行期限或有效期之类的约定，因此不存在期限已过或失效之说；其次，就该协议的实质而言，是针对凌宗勇、黄鹂进行房屋装饰装修所涉权利义务作出的约定，故无论何时，只要凌宗勇、黄鹂实施的行为与房屋装饰装修有关，都应受该协议的约束。凌宗勇、黄鹂的该项抗辩无相应事实和法律依据，本院不予采纳。凌宗勇、黄鹂在庭审中援引《安徽省物业管理条例》第八十条“业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩、外置式晾衣架等设施的，应当遵守临时管理规约或者管理规约，保持物业的安全、整洁、美观”之规定，认为双方所签房屋装饰装修管理协议中不允许住户安装晾衣架的条款违法，不具有法律效力，其安装晾衣架的行为符合法律规定，万厦物业公司无权要求其拆除。对此，本院认为，虽然无为住建局作出的责令凌宗勇自行拆除晾衣架的整改通知被无为市人民政府无政复决字〔2020〕13号行政复议决定书撤销，但撤销的理由仅为无为住建局的具体行政行为主要事实不清，证据不足，且超越职权，并未认定凌宗勇、黄鹂安装晾衣架的行为合法。而通览《安徽省物业管理条例》，第八十条的文义应为：在临时管理规约或者管理规约已有明确约定的情况下，业主或者物业使用人可以安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩、外置式晾衣架等设施，但不得违反相关约定，对物业的安全、整洁、美观造成不当影响。该地方性法规并未赋予业主或者物业使用人任意安装上述设施的权利。实际上，在我国现行的民事法律中，存在着大量的授权性规范和任意性规范，允许民事主体根据实际情况和需要创设权利和义务，约定彼此可为或不可为一定行为，只要此种约定不违反法律的强制性规定，即为有效并产生相应的法律效力；故即使法律、行政法规或地方性法规规定了业主或者物业使用人有权安装户外晾衣架，但只要未明确规定禁止其安装的约定无效，双方当事人就仍然可以通过协议的方式排除该法律条款的适用。据此，本院认为凌宗勇、黄鹂的上述抗辩主张亦不能成立。另外，无为市无城镇万厦城市经典小区系高层住宅小区，凌宗勇、黄鹂住在18楼，在阳台外安装晾衣架，无论其是否使用及使用是否得当，均存在一定的安全隐患，万厦物业公司在另行提供晾晒设施和条件的前提下，与其管理和服务的小区住户签订协议，要求各住户不在户外安装遮阳篷、晒衣架、空调架等一切挂在外立面易坠毁的设施，不仅有利于小区整体的美观和整洁，也有利于小区全体住户的安全，应当予以肯定和支持。在此基础上，本院认为，万厦物业公司与凌宗勇、黄鹂签订的房屋装饰装修管理协议，并不违反法律的强制性规定，系有效协议，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照约定履行相关义务。现凌宗勇、黄鹂在阳台外安装晾衣架，显属违约，万厦物业公司要求凌宗勇、黄鹂继续履行合同，拆除晾衣架，于法有据，本院予以支持。凌宗勇、黄鹂关于本案争议事项不属于合同法调整的抗辩主张，明显与事实不符，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，判决如下：被告凌宗勇、黄鹂于本判决生效之日起三日内自行拆除安装在无为市无城镇万厦城市经典9栋1801室阳台外的晾衣架。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费40元（无为县万厦物业管理有限公司已交纳），由凌宗勇、黄鹂共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  倪勇军二〇二〇年十一月二十四日法官助理刘亚青书记员孙悦悦附件：本判决引用的法律和司法解释原文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。