河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0108民初5269号原告：郑州新世纪物业服务有限公司，统一社会信用代码：91410100721895270J，住所地：郑州市金水区郑花路**21世纪居住小区**地下车库。法定代表人：王宗伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩艳鸽，河南豫龙律师事务所律师。被告：贾淑慧，女，1969年6月26日生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：薛少卿、朱登科（实习），河南鼎卿律师事务所律师。原告郑州新世纪物业服务有限公司与被告贾淑慧物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月16日作出（2018）豫0108民初1633号民事判决，后原告不服，向郑州市中级人民法院提起上诉。郑州市中级人民法院于2019年1月4日作出（2018）豫01民终19198号民事判决，驳回上诉，维持原判。后原告不服，向河南省高级人民法院提起再审申请。河南省高级人民法院于2019年9月19日作出（2019）豫民申4575号民事裁定，指令郑州市中级人民法院再审本案。郑州市中级人民法院于2020年1月15日作出（2019）豫01民再712号民事裁定，撤销郑州市中级人民法院（2018）豫01民终19198号民事判决和本院（2018）豫0108民初1633号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韩艳鸽、被告委托诉讼代理人薛少卿、朱登科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付郑州市惠济区香山路金荣盛景濠庭小区3a号楼1单元01户物业管理费69012元，违约金20703.6元，合计89716元；2.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告为郑州市惠济区香山路金荣盛景濠庭小区**楼****的房屋所有人，房产建筑面积426平方米，建筑类型：别墅、商业。原告于2013年7月20日入驻小区，当日与被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告为该小区提供物业服务，物业管理费为3.6元/月/平方米。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告于2013年7月20日入驻以来从未交过物业费，截至2017年4月20日原告退出小区，被告仍未结清费用，共欠缴物业费69012元。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》中约定有违约金，为减轻被告负担，原告只主张物业费欠费本金的30%的违约金，违约金共计20703.6元，上述两项合计89716元。原告多次书面催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。为维护合法权益，原告现起诉来院。被告辩称：不同意支付原告物业费，理由如下：1.原、被告双方签订的前期物业合同，非被告真实意思表示，签订该物业合同是涉案楼盘开发商在交接涉案房屋时逼迫被告签订的，不签订该前期物业服务协议，开发商拒绝交房，因涉案小区开发商对外欠有大量债务，涉案房屋在开发商名下，开发商债权人纷纷起诉，查封涉案楼盘房屋，被告及涉案小区业主为了实际占有涉案房屋，必须要与开发商办理房屋交接手续；2.涉案小区开发商与原告签订的物业服务协议,未经业主和业主代表同意，系无效协议，涉案小区不具备业主举证条件，无水无气无路灯，地，地面坑洼等公共设施不健全案小区在建设过程中违反规划，小区未能通过综合验收，消防、环评等手续无法办理，不具备生活的基本条件，原告对此明知；3.原告接手涉案小区物业后，未尽到物业管理职责，涉案小区中央水系污泥沉淀，水系乌黑，到处是建筑和生活垃圾，无法居住；4.本案并非个案，牵涉到涉案小区近150户业主利益，涉案小区是问题楼盘，被郑州市人民政府列为82个问题楼盘之一；5.原告已从涉案小区收取大量物业费，但所收取物业费并未用于涉案小区物业服务；6.涉案小区交付后，由于开发商欠债，经常被债权人以建筑垃圾等方式堵门，少则数日，多则数月，原告未采取任何措施，原告未尽到物业服务职责；经向郑州良陈服务有限公司了解，该公司在与原告办理涉案小区物业服务交接时，涉案小区的业主被迫签订物业服务协议的多达122户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据当事人的陈述、举证、质证，结合有效证据，对本案事实确认如下：2013年7月20日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》一份，主要约定：原告为金荣盛景濠庭提供前期物业管理，依据本协议向被告收取物业管理费用，被告房屋建筑面积426平方米；被告每季度交纳一次物业管理服务费用，具体时间为每季度第一个月1-15日交纳本季度的物业管理服务费（可提前预交），住宅按建筑面积每月每平方米3.6元，因被告原因空置房屋按建筑面积需足额缴纳物业服务费用；原告违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，被告应向原告补交有关费用，并从逾期之日起按应交费用的日千分之五承担违约金。《前期物业管理服务协议》关于原告提供物业管理服务的质量约定：房屋外观主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标；各组团、栋及单元（门）户和公共配套设施、场地有明显标志；巡查小区单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，作好巡查记录；设备运行建立档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全；设施设备标志齐全、规范，责任人明确；维修人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；共用部位、共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录；住宅区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范；环境卫生，在相应的区域设置垃圾桶，每日及时清运垃圾；对住宅区道路、广场、停车场、绿地、楼道进行清扫，楼梯扶手进行擦拭；对共用雨、污水管道进行疏通；根据实际情况进行消毒和灭虫除害；有专业人员实施绿化养护管理，草坪、花卉、绿篱、树木及时修剪；引导车辆有序通行、停放。小区主出入口24小时值勤，按既定方案线路巡逻；定期对消防设施设备进行维修养护等。2013年6月15日，河南德升置业有限公司(甲方，以下简称“德升公司”)与原告（乙方）签订《郑州市前期物业服务合同》一份，主要约定：乙方为郑州市惠济区迎宾路与香山路叉口北200米路西金荣盛景濠庭提供物业服务，物业类型为别墅、商业；物业服务费采用一费制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅、商铺标准均为3.6元/月/平方米；业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业管理费，如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业管理费，业主办理入住手续时预付一年物业服务费，此后按季度交纳，具体时间为每季度的第一个月的15号前交纳下一季度物业服务费，每逾期一日应按欠费总额的5‰向乙方支付违约金；乙方应当每年向业主公布公共服务收支情况；服务期未满，但业主大会已选聘新的物业服务企业的，应当在新的物业服务合同生效1个月前书面通知甲乙双方，新合同生效时，本合同自动终止等。业主签字处有被告签名的《业主收楼交接书》内容显示：3A幢101号房（业主/业主代表）被告于2013年7月20日在原告工作人员的陪同下入楼验收，开发商和业主双方一致认为该房屋可以交付给业主，因此，双方签订本交接确认书；业主确认收到原告和德升公司共同交付本人的《业主手册》、《临时管理规约》、《消防安全责任书》各1份并详细了解知晓这些文件之规定内容。2017年4月15日，德升公司向原告出具《前期物业服务合同终止通知书》一份，内容载明：德升公司与原告于2013年6月15日就金荣盛景濠庭项目签订的《前期物业服务合同》，因金荣盛景濠庭项目另有新的服务需求，现通知原告终止双方签订的《前期物业服务合同》，原合同终止时间2017年4月19日，交接工作2017年4月19日，德升公司及盛景濠庭议事会有义务协助原告对所欠物业费进行催缴。通知书下方议事会成员处有议事会成员签字，见证方处加盖有郑州市惠济区迎宾路街道办事处迎宾社区居民委员会的印章。庭审中，原告提交沟通记录表、物品放行条、汽车出入登记表、消杀记录、值班登记表、外来人员登记表、设施设备检查统计表、装修情况检查记录表、信息张贴管理登记表、空房检查记录表、紧急情况处理登记表、前台接待工作日志、工作联系单、对外联络函、关于办理金荣盛景濠庭小区门牌号申请书、关于街路巷门牌编排备案的申请、盛景濠庭小区日常维修费单据、监控类安装及维修费用单据、生活垃圾清运费用单据、保洁用品费用单据等证据证明其提供物业服务的内容。另被告申请证人杨某出庭作证，该证人称原告在案涉小区提供物业服务期间，其在案涉房屋所在小区盛景濠庭担任保安，由原告向其发放工资，月工资在2300元至2400元之间；保安有八、九人，后减少至四、五人；原告在案涉小区内设置有物业办公室，办公室有人值班等。原告认可，案涉小区入住率一直未达到40%，在原告入驻小区一段时间后，原告为该小区配备的工作人员数量有所减少。被告认可，原告入驻涉案小区时，保安有十人左右，大概两个月后，门卫数量减为4人，小区内无保安巡逻；原告客服部为一人，保洁绿化部门为两人等。另查明，原、被告均认可原告于2017年4月20日撤场离开；原告多次向二被告送达催款通知单，被告认可2013年7月20日至2017年4月20日的物业费没有交纳。原告认可，二被告曾向原告交纳装修押金3000元，原告同意该装修押金抵扣物业费。本院认为，当事人应当按照合同约定履行义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的法律责任。案涉小区入住率一直未达到40%，原告提供物业服务的人员数量减少，且原告未提供充分证据证明其按照约定的物业管理服务质量提供相应物业服务；被告作为案涉小区业主，享受了原告提供的物业服务，未按照约定的时间缴纳物业费；因此，原、被告行为均构成违约，综合考虑双方当事人的违约程度，依据物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，本院酌定被告按照1.5元/月/平方米的标准向原告支付2013年7月20日至2017年4月20日的物业管理费28775元（1.5元/月/平方米×426平方米×45个月），扣除原告所收取被告的装修押金3000元，被告尚应支付原告物业管理费25775元；原告要求被告支付违约金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：被告贾淑慧于本判决生效之日起十日内支付原告郑州新世纪物业服务有限公司物业管理费25775元；驳回原告郑州新世纪物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2042元，由原告原告郑州新世纪物业服务有限公司负担1598元，被告贾淑慧负担444元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决书规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审 判 长  潘晓利人民陪审员  黄建波人民陪审员  薛永福二〇二〇年十一月二十九日书 记 员  毛江涛