河南省漯河市召陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1104民初3396号原告：周晓霞，女，汉族，1976年4月17日出生，住河南省漯河市召陵区。原告：马公分，男，汉族，1976年3月25日出生，住河南省漯河市召陵区。被告：漯河市广达置业有限公司，住所地，漯河市源汇区交通路**新大新**。法定代表人：马列强，该公司经理。委托诉讼代理人：王红旗，河南九九律师事务所律师。原告周晓霞、马公分诉被告漯河市广达置业有限公司（以下简称广达公司）买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周晓霞、马公分，被告广达公司的委托诉讼代理人王红旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周晓霞、马公分向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告支付原告优惠补助金129000元；二、请求判令被告支付原告违约金47085元（2018年4月18日起至2020年4月16日止）即：第一期（2018年-2019年）：43000*1‰*365天=15695元，第二期（2019年-2020年）：（43000*2）*1‰*365天=31390元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月18日，原告与被告签订商铺认购合同一份（合同编号为20170337）。该合同约定:原告购买被告开发的位于漯河市开发区××路与××路交汇处东北角福××·××商铺××中间××室,钢筋混凝土结构层高5米,建筑面积86平方米,每平方米5000元,总房款金额430000元(大写:肆拾叁万元整),付款方式为一次性付清。被告广达公司从2017年4月18日起至2020年4月16日止,每年按总房款的10%向原告支付优惠补助金,三年共计129000元。如被告逾期支付优惠补助金,须每日按照年优惠补助的千分之一向乙方支付违约金。合同签订后,原告按约定支付了全部购房款,但被告没有向原告支付分文优惠补助金。虽经原告多次找被告协商要求支付补助及违约金,被告总是以各种理由推脱不予支付。为了切实维护原告的合法权益,特提出诉讼,请求支持原告的诉讼请求。被告广达公司辩称：一、本案福民·碧桂园项目的由来。2014年8月13日,根据被告的申请,漯河市住房保障工作领导小组办公室印发漯住保办【2014】11号文件《漯河市住房保障工作领导小组办公室关于漯河广达置业有限公司申请建设公共租赁住房项目的批复》,同意被告开发建设福民·碧桂园公共租赁住房项目。2015年11月22日,因被告资金缺口大,经与何有俊协商,被告与何有俊签订《房地产委托开发协议书》,约定:广达公司将该项目委托何有俊开发建设,由何有俊全额投资,该项目的产权归广达公司所有,何有俊将被告的投资及收益全额支付给被告后，被告将公司的股权全部转让给何有俊,该项目由何有俊自行支配。协议签订后,何有俊组织人员开发建设,2018年初,何有俊潜逃,被告不知其去向。经被告调査了解,何有俊在此期间,不仅未支付工程款,还违法销售了部分公共租赁住房,收取了大量的购房款。致使本案福民·碧桂园项目陷于瘫痪；二、原告持有的购房协议属于无效合同。1、福民·碧桂园项目属于公共租赁住房,不是商品房,不能向社会公开销售。2、被告从未与任何人签订过任何形式的购房协议。原告持有的购房协议所加盖的印章不是被告的印章,该印章是何有俊伪造的,被告因此已经向漯河市公安局经济开发区分局报案,该局已经以何有俊涉嫌私刻公章立案侦查。3、被告从未收取原告的购房款,原告也不能提供向被告支付房款的证据。4、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”原告签订购房协议所购买的房屋至今既未取得规划许可,也未取得施工许可,更不可能取得《商品房预售许可证》。对此,原告是明知的。因此,原告签订的购房合同属于无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十六条和五十八条规定:无效的合同自始没有法律约束力;因该合同取得的财产,应当予以返还,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任；三、本案不能排除原告虚假诉讼的可能。原告称其按《商铺认购合同》的约定支付了全部购房款(430000元),就应当提供当时支付购房款的转账凭证予以证明,若不能提供,本案不能排除原告与犯罪嫌疑人何有俊恶意串通进行虚假诉讼的可能。四、本案应当依法裁定驳回原告的起诉。2018年7月,何有俊伪造被告印章,并使用伪造的印章以被告的名义对外签订购房协议、收取购房款,违法向社会公开销售公共租赁住房。其行为已经触犯《中华人民共和国刑法》第二百二十四条和第二百八十条第二款的规定,涉嫌合同诈骗罪和伪造企业印章罪,漯河市公安局经济开发区分局已经以伪造企业印章罪立案侦查。本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围,根据《民事诉讼法》第一百一十九条第(四)项的规定,本案应当依法驳回原告的起诉。通过原被告举证、质证，双方陈述及庭审查明，本院对本案事实确认如下：2017年4月18日原告周晓霞与被告广达公司签订商铺认购合同一份，合同显示出卖人（甲方）注册地址为漯河市源汇区交通路**新大新**，营业执照注册号为9141110058604988Ｘ2，法定代表人李慧敏，认购人（乙方），姓名周晓霞，项目概况为该项目由广达公司投资兴建，项目位于漯河市××路与××路交汇处东北角，项目名称福民碧桂园。周晓霞购买该小区中间幢1层B108号商铺，总价款430000元，合同还约定了交房时间、违约责任等条款。同日，双方又签订优惠补助条款，约定2017年4月18日至2018年4月18日按房款10%补助周晓霞优惠补助金为43000元，2018年4月17日至2019年4月16日补助周晓霞优惠补助金为43000元，2009年4月16日至2020年4月15日补助周晓霞优惠补助金为43000元。还约定如逾期支付优惠补助，则每日按年优惠补助的千分之一向周晓霞支付违约金。商铺认购合同及优惠补助条款上的出卖人处均加盖有“漯河市广达置业有限公司福民·碧桂园项目部”字样的印章。原告按约定交付了房款430000元，原告提交的支付房款的收据上加盖有“漯河市广达置业有限公司福民·碧桂园项目部”字样的印章。被告对认购合同、优惠补助条款及收据均不认可，称上面的印章不是广达公司的印章，广达公司也既没有签订过合同及条款，也没有收到原告的购房款。在庭审时，被告广达公司认可，涉案房产工程是广达公司的工程，土地使用权属于广达公司，但广达公司称其委托一个叫何有俊的人进行工程建设，并没有委托何有俊销售房产，销售行为不是公司行为。本院认为，根据原告提供的认购合同及优惠补助条款上所载明内容来看，本案房屋买卖合同的买受人为周晓霞。马公分并非合同当事人，马公分要求被告广达公司向其支付优惠补助及违约金的请求，缺乏合同依据，法院不予支持。被告广达公司认可涉案房产项目福民碧桂园小区是广达公司的房产项目，但却称房产销售行为不是广达公司的行为，被告广达公司称是何有俊销售的房产而不是广达公司销售的房产，但没有提供确实充分的证据予以证明。涉案房产是被告开发建设的，工地上的建设工程扬尘污染防治公示牌上显示建设单位是被告广达公司，同时碧桂园咨询接待中心长期存在并公开宣传售房事宜，被告广达公司不可能不知道。根据原告提交的认购合同、优惠补助条款和交款收据及原告陈述的购房情节来看，即使被告广达公司未委托何有俊销售，也足以使原告相信何有俊有代理权，原告购房善意且无过失，符合表见代理的构成要件。原告有理由认为自己是与广达公司签订的认购合同及优惠补助条款，且向广达公司支付了房款，综合案情，本院认为原、被告之间的房屋认购合同及优惠补助条款成立并生效，被告广达公司应当履行其合同义务，即向原告周晓霞支付2017年4月18日至2020年4月15日的优惠补助金共129000元。关于逾期支付优惠补助的违约金，优惠补助条款约定甲方须每日按照年优惠补助的千分之一向乙方支付违约金，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条有关借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率的四倍为限的规定，本案中，双方约定的违约金超过上述规定的上限，故应按合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算，即：2018年4月17日至2019年4月16日的违约金，以43000元为基数，按中国人民银行全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算；2018年4月16日至2019年4月15日的违约金，以86000元为基数，按中国人民银行全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告漯河市广达置业有限公司于本判决生效后五日内支付原告周晓霞优惠补助金129000元及违约金（2018年4月17日至2019年4月16日的违约金，以43000元为基数，按中国人民银行全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算；2018年4月16日至2019年4月15日的违约金，以86000元为基数，按中国人民银行全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算）；二、驳回原告周晓霞的其他诉讼请求；三、驳回原告马公分的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1910元，由被告漯河市广达置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判员 张 俭二〇二〇年十一月二十四日书记员 杨伟豪