山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0902民初6044号原告：徐青，女，1973年10月13日，汉族，住泰安市。委托诉讼代理人：李海岗，男，住泰安市，系原告之夫。委托诉讼代理人：冷倩倩，山东华剑律师事务所律师。被告：黄德利，男，1976年1月15日出生，汉族，住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：姜涛，山东民昊律师事务所律师。原告徐青与被告黄德利房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐青向本院提出诉讼请求：1.判令被告扣除房屋租赁合同押金中的5万元后，将剩余押金15万元返还原告，并要求被告支付利息（利息以15万元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从起诉之日起计算至还款之日止）；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2019年5月份签订房屋租赁合同，合同约定被告将位于泰安市房屋出租给原告使用，原告按照合同约定交纳了押金20万元和第一季度的租金。2019年6月2号，案外人许晓青找到原告想接手租赁涉案房屋，许晓青多次做原告的工作。因为许晓青当时想对外转租赚取利润，并且也找到了接手方，加之当时原告的身体不好，在许晓青承诺产生问题她去处理的情况下，就同意了许晓青的转租请求，并与许晓青签订了转让协议。2019年8月28日，被告通知原告解除合同，2019年9月4日，原告收到署名为黄德利的解除合同通知书，内容为解除原被告之间于2019年5月签订的房屋租赁合同，原告支付的押金20万元作为违约金予以扣除。原告认为，首先，原告对外转租是基于案外人许晓青的请求，原告本身并无恶意。其次，原告对外转租的行为几乎未给被告造成损失。根据泰安市泰山区法院（2019）鲁0902民初5176号案件的审理可知，2019年9月1号以后被告与原告解除租赁合同后，现在实际租赁房屋的孙士强也与许晓青解除了租赁合同，而孙士强与被告协商一致，由孙士强继续使用涉案房屋。也就是说并没有因为原被告解除合同导致被告的房租受损，反而根据孙士强与许晓青签订的租赁合同，租赁价格远远高于原被告签订的租赁合同，被告很有可能没受到损失反而获益。综上，原被告解除租赁合同对被告几乎不造成损失，但原告却遭受了很大损失。根据合同法第114条的规定，请求法院对原被告租赁合同中的20万元违约金予以减少。为维护合法权益，特诉至法院，请求判如所诉。黄德利辩称，1.原告所述不完全属实，与客观事实有很大差距。原告在2019年5月31日之前的上一年度，曾租赁被告的涉案房产，期间原告采取各种方法将涉案房产及全部设施予以转让，被告及时发现并制止该转让行为，被告强烈要求收回租赁房屋产，后原告主动承认错误，并一再诚恳的保证、承诺，不再进行转租，如再转租，自愿承担违约金20万元，双方才再次签订涉案房屋租赁合同。然而，原告在签订涉案合同后不到一月，再次强行转租给许晓青，有泰安市泰山区法院（2019）鲁0902民初5176号民事判决书为证，原告不讲诚信，应按照涉案合同第五条第五款之规定，承担违约金20万元，因此原告诉讼请求应依法驳回；2.被告因涉案合同遭受较大经济损失，产生不良后果，原告私自转租，根本违约在先，应由原告承担赔偿责任。第一，合同第四条约定，合同自押金和第一季度租金共计326000元到账后生效，而事实上合同签订后至第一季度开始（2019年5月31日至9月1日），原告尚欠租金108400元，一直到今没有支付，原告应承担上述租金及逾期利息；第二，原告私自转租，产生根本违约，在解除通知生效后，自己终止合同的履行，形成终止合同的事实，应承担年租金20%的违约金即108000元；第三，2019年9月4日，被告发出书面通知到2019年9月23日，原告与转租受让人许晓青及再次转租受让人因租赁事宜形成诉讼，一直到2020年6月才由贵院作出判决，这期间涉案房产受诉讼因素及多方参与租赁等纠纷的影响，一直未能出租使用，仅由第三人孙士强看管房产，给被告造成直接损失50.4万元和纠缠诉讼的不良后果，因此原告应承担合同第五条第5款的“不良后果”的违约金20万元；第四，原告强行转租，被告发现后口头警告，于2019年9月4日发出书面通知，原告自己承认收到通知，并没有明确表达解除合同。结合贵院（2019）鲁0902民初5176号民事判决书第九页最后一句，被告认为通知书自2019年9月4日2019年12月4日三个月的期间，原告有对解除合同通知书确认是否有效的异议期间，在此期间，合同不能认定为解除，应按正常合同履行期间计算，原告应按正常期间缴纳租金即12.6万元，异议期满后，原告没有提起诉讼的，双方的租赁合同才能正式解除，被告才能有效主张各种损失，因此，对异议期间的租金应认定为实际存在的损失，结合合同法解释二第29条的规定及其他证据来计算被告的实际损失。本院经审理认定事实如下：2019年5月23日左右，被告黄德利（出租方、甲方）与原告徐青（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于泰安市房屋出租给乙方使用，可作为居住或商业使用，使用面积1317.2平方米，甲乙双方就房租租赁事宜，达成如下协议：1.租金：2019年5月31日至2020年5月30日，年租金504000元，乙方付给甲方押金贰拾万元，押金、租金2019年5月25日之前支付，根据市场形势甲乙双方每年度确定一次房租。2.支付方式：乙方向甲方支付租金，采用季度付款方式，本合同签订之日起支付第一季度房租，缴纳房租及押金有乙方按规定的时间支付到甲方指定的银行卡内……4.本合同自押金和第一季度租金共计326000元到账后生效，合同期限为壹年，合同期限内甲乙双方任何一方终止合同，需提前45天向对方声明，双方协商同意后，方可解除合同，并承担年租金百分之二十的违约金。5.附则……（5）未经甲方同意，乙方不得转租（如乙方强行转租，须承担20万的违约金）以上所有条款乙方如有违约，甲方可强行收回房屋及家电家具等所有设施的使用权。一切不良后果由乙方承担并承担违约金20万。2019年6月19日，原告徐青（甲方）与案外人许晓青（乙方）签订《转让协议》一份，约定甲方将位于泰安万达五号公寓正在经营中的米兰酒店转让给乙方，其中包括万达5号公寓26个房间。2019年6月20日，案外人许晓青（出租方/甲方）与案外人孙士强（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于泰安市间房出租给乙方使用；租赁期限共12个月，甲方从2019年6月20日起将出租房屋交付乙方使用，至2020年6月20日收回。2019年8月28日，原告徐青、被告黄德利及案外人孙士强三人在涉案房屋处，被告黄德利告知原告徐青未经其同意转租房屋，已构成违约，要求徐青承担违约责任，并告知徐青其将于9月1日来收房。后被告于2019年9月4日向原告邮寄送达解除合同通知书一份，告知原告双方之间签订的《房屋租赁合同》即时解除，原告支付的押金20万元作为违约金予以扣除。原告称在2019年8月28日即将房屋交付被告，同时原告提交徐青诉许晓青、孙士强、王璇解除合同后返还财产纠纷一案的庭审笔录，称开庭时孙士强明确认可其在与许晓青解除合同后就与房东即被告黄德利形成实际租赁关系。被告称当时原告将房屋转给许晓青，许晓青转给孙士强，孙士强一直在那使用，自己在2019年9月1日只是安排案外人孙士强看管的涉案房屋，待法院诉讼后再处理。原告提交手机录像两份及原告丈夫李海岗邮箱内案外人孙士强经营米兰酒店国际公寓泰安万达广场店的订单信息，用以证实2019年9月1日以后原告去涉案房屋所在地拍摄的案外人孙士强在涉案房屋内经营酒店的情况，原被告解除合同后被告将房屋租赁给孙士强，被告没有损失。被告称孙士强仅是看家，没有实际经营。关于被告的实际损失，被告称原告在收到解除通知后三个月内未提出异议，合同没有解除，原告应该交纳该三个月的房租。被告认可收到原告交纳的押金20万元，但称原告未按合同约定足额交纳第一季度的房租126000元，仅收到房租17600元。原告称双方最早在2017年2月与被告形成租赁关系，当时2017年2月至2019年5月没有签署合同，是用的原告哥哥徐某与被告之间的租赁合同，当时每个季度房租是115200元，每个季度都是提前支付，一直支付到2019年5月，为此原告提交丈夫李海岗的支付宝转账记录一宗、原告中国建设银行个人活期账户交易明细一宗、案外人徐某（原告哥哥）中国工商银行借记卡账户历史明细清单一份及原告丈夫李海岗经营的泰安途缘酒店管理有限公司中国建设银行活期存款明细表两份用以证明，但2017年8月29日至2017年11月29日的房租只找到了10万元的记录。被告质证称2017年5月至8月房租为115200元，但是自2017年8月开始每月每间房间租金由1600元上涨为1750元，在2019年4月23日双方算账后原告拖欠房租90800元，所以原告才又支付70000元，还欠被告房租20800元。原告提交2019年5月28日原告中国建设银行个人活期账户交易明细一份和支付宝转账记录一份，用以证明分别向被告交纳押金111600元和50000元；原告提交2016年12月15日案外人徐某微信转账记录截屏一份，用以证明合同签订之初由其哥哥徐某向被告交纳押金38400元，后来经原被告及徐某三方协商，徐某交纳的38400元押金抵作原告方的押金。原告申请证人徐某出庭作证，徐某称自己在2016年12月15日租赁被告黄德利的涉案房屋用以经营宾馆，当时是2016年12月开始筹备，2017年1月开始正式经营，2017年3月就转让给自己的妹妹即本案原告徐青，自己不欠被告黄德利的租金，开始约定房租是押一付三，2016年12月15日转账的38400元系交付的押金，合同一开始有五个月的免租期，2017年1月1日至5月31日是免租期。被告认可在原告租赁之前与案外人徐某存在租赁关系，与证人徐某签订合同是有五个月的免租期，但称该38400元系证人徐某欠付的2016年12月的租金。原告提交原告丈夫李海岗中国建设银行个人后期账户全部交易明细两份，用以证明原告分别于2019年4月23日和5月27日向被告转账70000元和56000元用以交纳合同第一季度的房租126000元，同时均在附言中载明预支的房租。被告称该70000元付款时间是4月23日，是原告欠付的以前的租金，56000元系包含在20万元押金当中，在2019年5月30日之前原告还欠付被告租金5600元。被告提交2019年3月28日原告与案外人朱元庆签订的租赁合同各一份，用以证明原告曾经存在转让的情况，现在再次转让自愿承担20万元违约金。原告称20万元违约金是应被告要求支付，原告没有认可自愿承担。被告提交2020年1月14日与原告的微信记录一份，用以证实双方协商房租并承认拖欠房租的事实。原告称自己不拖欠被告租金，是被告因原告转租房屋通知解除合同但就返还押金一事一直不予协商，原告发此短信的目的是想让被告出来协商押金返还事宜。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容真实、合法，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同中明确约定未经出租方同意，承租方不得转租，被告却违反合同约定将涉案房屋对外转租，明显构成违约，被告有权要求与原告解除合同并要求原告承担违约责任。被告自认收到原告交付的押金200000元，本院对此予以确认。合同第5条约定如原告强行转租，须承担20万元的违约金，现被告据此扣除被告交付的押金200000元，原告则认为该违约金数额过高，要求予以调低，故本案的争议焦点为涉案房屋租赁合同约定的违约金是否应当予以调整。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。关于被告的实际损失问题，被告未提供证据予以证实，但被告主张原告欠付其2019年9月至12月的三个月的租金，且欠付2019年9月1日之前的租金108400元，同时因涉案房屋一直未能出租使用造成直接损失50.4万元，本院对此分别认定如下：关于原告是否欠付被告2019年9月至12月的三个月的租金的问题。法律规定合同解除通知自通知到达对方时产生解除效力，被告在2019年8月28日向原告口头告知解除合同并通知原告2019年9月1日交接房屋，故双方之间的合同自2019年8月28日即已解除。被告辩称因原告在收到解除合同通知后三个月内未提出异议，合同应当在三个月以后解除，该三个月的租金系其实际损失的理由，无法律依据，本院对此不予采信。关于原告是否欠付被告2019年9月1日之前的租金的问题。根据原告提交的向被告交付房租的证据，可以证实原告自2017年5月开始每季度按照1152000元交纳租金，被告主张自2017年8月份开始上调租金，但未提交证据予以证实，且被告庭审时称在2019年5月30日之前原告还欠付被告租金5600元，庭后又称2019年5月30日之前原告还欠付租金20800元，被告的两次陈述内容前后矛盾，亦明显与常理不符，本院对被告的该辩称理由不予采信。根据原告提交的原告丈夫李海岗中国建设银行个人后期账户全部交易明细两份，可以证实原告已于2019年4月23日和5月27日向被告支付2019年5月至8月的租金126000元，且原告转账附言中亦明确载明系预支的房租，被告称该70000元是原告欠付的以前的租金，明显与事实不符，本院对此不予采信。综上，原告已不再欠付被告房屋租金。关于被告是否存在直接损失50.4万元问题。案外人孙士强系通过案外人许晓青租赁涉案房屋用于经营酒店，且被告自认自2019年9月1日起让案外人孙士强看管涉案房屋，可见涉案房屋不存在闲置问题，根据原告提交的手机录像和原告丈夫李海岗邮箱内的米兰酒店国际公寓泰安万达广场店的订单信息，可以证实案外人孙士强自2019年9月1日起一直使用涉案租赁房屋从事酒店经营，被告因原告违约并未丧失预期利益。被告辩称涉案房屋一直未能出租使用，仅由第三人孙士强看管，造成了直接损失50.4万元的理由，无事实依据，本院对此不予采信。综上，因被告未提供证据证实因原告违约给其造成的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，本院认定双方约定的违约金标准过高，本院依法予以调整并确定违约金数额为50000元。对原告要求被告返还房屋押金150000元的诉讼请求，本院予以支持。本案系因原告违约导致，原告自2019年9月至今未采取有效措施向被告主张权利，被告亦是根据合同约定扣除原告交付的押金，被告不存在过错，故对原告要求被告支付利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告黄德利于本判决生效之日起五日内返还原告徐青房屋押金150000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，由被告黄德利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王志貌二〇二〇年十一月二十三日书记员  苗 兵