江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初1797号原告：何开刚，男，1979年12月17日出生，汉族，住江苏省淮安市楚州区，现住江苏省南京市栖霞区。原告：陶保芳，女，1981年6月3日出生，汉族，住江苏省淮安市，现住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：庄卓，北京市康达（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何豪，北京市康达（南京）律师事务所律师。被告：张某乙，男，1953年12月18日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区，现居住地不明。原告何开刚、陶保芳与被告张某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员韩栋独任审理，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告何开刚、陶保芳的委托诉讼代理人何豪到庭参加诉讼，被告张某乙经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行审理。本案现已审理终结。原告何开刚、陶保芳向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行原被告签订的购房《协议书》，由被告办理位于南京市栖霞区的不动产权证书并配合原告办理该房屋的过户手续，将该房屋过户至原告名下；2.被告承担办理位于南京市栖霞区产过户中产生的所有手续费用，并承担逾期办证及过户的违约金暂定10万元（以总房价为本金，从2020年2月26日起至2020年4月20日止，按每日百分之一的标准计算）；3.本案的全部诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：2014年11月18日，原告何开刚、陶保芳与被告张某乙、南京美之居房产经纪有限公司签订了购房《协议书》，约定张某乙将坐落于南京市栖霞区房屋出售给原告，双方协商认定案涉房屋的成交价为53万元整，原告具体付款方式为：2014年11月14日支付5000元、2014年11月30日前支付95000元、2014年12月5日前再支付33万元，尾款10万元待被告将案涉房屋过户给原告且原告取得案涉房屋的房产证、土地证的当日支付给被告。原告已按照合同约定缴纳了43万元，尾款因被告拒不配合办理产证及过户手续暂未支付。合同约定，在案涉房屋具备办理两证时由被告负责将案涉房屋的产证及土地证办好交付原告并且协助原告办理案涉房屋的过户手续，被告不得以任何理由拖延，拖延超过三十日的，视为被告违约，每违约一日按总房价的百分之一计算违约金。被告办理房屋产权证及土地证产生的全部费用由被告承担。原被告于购房合同签订之日即2014年11月18日正式交付该房屋，原告自案涉房屋交付之日起便开始装修并一直在该房屋居住生活至今。至2020年1月，案涉房屋距购房合同签订已满五年，具备办理产证及过户条件，原告一直催促被告办理产证并且配合过户，但被告一直未予理睬、不予配合。为维护原告的合法权益，原告特具状到法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告张某乙未应诉、未答辩、未举证。经审理查明，2014年11月18日，经南京美之居房产经纪有限公司见证，被告张某乙（甲方）与原告何开刚、陶保芳（乙方）签订协议书，协议约定，甲方将栖霞区马群街道天旺路2号（某某园XX幢X1单元XXXX室）房屋（面积约67.91平方米）出售给乙方；房屋总成交价为53万元，乙方具体付款方式如下：乙方于2014年11月14日支付甲方定金5000元，于2014年11月30日前支付购房款95000元，于2014年12月15日前再支付甲方购房款33万元，尾款10万元整，待甲方把上述房产过户给乙方，拿到乙方名下的房产证、土地证的当日付给甲方；乙方付清购房款43万元当日，乙方即为该房产实际使用人和所有人，甲方于当日交房给乙方，关于房屋的相关资料一并交给乙方；该房可以办理产权过户时，……不得借故拖延时间，拖延超过三十日的，视同甲方违约，每违约一日按总房价的百分之一计违约金；甲方办理该甲方的房屋产权证和土地证所产生的全部费用均由甲方承担，甲、乙双方办理上述房产过户手续所产生的税费按国家政策各自承担（如该房在过户交易中产生政府收〈受〉益金费用由甲方承担，乙方不承担）。协议对双方的其他权利义务进行了约定。2014年11月14日，何开刚、陶保芳向张某乙支付购房定金5000元，张某乙向何开刚、陶保芳交付案涉房屋及相关资料。何开刚、陶保芳委托装饰公司对案涉房屋进行装饰、装修并居住使用至今。2014年11月20日、12月16日，何开刚、陶保芳先后向张某乙支付购房款95000元、33万元。另查明，2011年1月，案外人张某通过拆迁购买位于花岗幸福城茉莉园三套房屋。张某的妻子侯某于1965年去世。2013年3月15日，张某自书遗嘱一份，遗嘱载明，拆迁三套房屋一套由张某乙继承，另外两套由案外人张某丙继承，三套房屋分到后由张某乙、张某丙两人管理。2013年9月1日，张某因病去世。张某的自书遗嘱经南京市秦淮区人民法院判决确定有效。2014年8月4日，张某乙、张某丙签订协议书，协议约定张某遗嘱中的三套房屋中，位于花岗某某城某某园******、花岗某某城某某园XX幢X元XXXX室房屋归张某丙所有，产权登记在张某丙名下；位于花岗；位于花岗幸福城某某园******房屋归张某乙所有在张某乙名下。上述协议经江苏省南京市栖霞公证处公证。后经南京市住房制度改革办公室通知，张某乙于2014年8月14日与南京丰盛置业发展有限公司签订房屋买卖契约（集体土地安置专用）一份，契约约定，张某乙购买花港幸福城茉莉园项目位于栖霞区，该房屋建筑面积为67.91平方米，购房单价4200元／平方米，总价款合计285222元。丰盛公司于2015年1月27日向张某乙开具金额为285222元的销售不动产统一发票。案涉房屋销售发票开具满五年前后，何开刚、陶保芳多次联系张某乙要求协助办理房屋权属转移登记手续无果，遂起诉至法院要求处理。在审理过程中，本院受理何开刚、陶保芳与案外人张某丙案外人执行异议之诉案。在该案审理过程中，双方当事人达成协议，协议约定：张某丙申请解除对案涉房产的查封；何开刚、陶保芳将购买案涉房屋的尾款10万元给付张某丙；何开刚、陶保芳撤回对该案的起诉。本案因张某乙未到庭参加诉讼，致调解未能进行。上述事实，有当事人的当庭陈述，何开刚、陶保芳举证（2014）秦民初字第3472号民事判决书、（2014）宁栖证民内字第887号公证书、协议书、宁房改（2013）第玄ＱＬＫＣ2144-1号南京市征地拆迁安置房购买通知书、宁房买卖契字××号《南京市房屋买卖契约》、销售不动产统一发票、房屋买卖协议书，汇款凭证、收条、装修合同、水电费缴费凭证、微信聊天记录等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。被告张某乙基于遗嘱继承取得案涉房屋。被告张某乙与原告何开刚、陶保芳自愿签订房屋买卖协议。协议约定的标的系因集体土地拆迁安置的经济适用住房，根据相关政策规定，该房屋在购买满五年后可以上市交易。虽然签订合同时案涉房屋不具备上市交易条件，但在何开刚、陶保芳向本院提起本案诉讼时，涉案房屋可以办理产权变更登记手续。合同约定内容是当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同法第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。案涉房屋买卖协议约定，案涉房屋可以办理产权过户时，张某乙无条件配合何开刚、陶保芳办理该房的产权过户手续。开发商于2015年1月27日开具案涉房屋购房发票，至2020年1月27日满五年时即具备上市交易条件，可以办理产权登记及产权转移登记。何开刚、陶保芳要求张某乙继续履行协议，办理案涉房屋的登记及协助办理转移登记手续的请求成立，本院予以支持。办理权属登记时产生的费用由各方当事人按合同约定承担。合同法第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。案涉房屋买卖协议约定张某乙拖延办理案涉房屋产权过户手续超过三十日的，构成违约，每违约一日按总房价的百分之一计算违约金。该违约金的计算方法明显超过法律规定的标准，本院酌情确定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。根据何开刚、陶保芳请求的违约金计算期间，经核算，该部分违约金为12702.58元（53万元×4.05%×4倍÷365天×54天）。故本院对何开刚、陶保芳合理部分诉讼请求予以支持。张某乙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未作举证抗辩，视为其放弃诉讼权利，应当承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告张某乙于本判决生效之日起三十日内办理位于栖霞区房屋的不动产权属登记；办理权属登记产生的全部费用均由被告张某乙承担；二、被告张某乙于本判决生效之日起三十日内协助原告何开刚、陶保芳将位于栖霞区房屋产权变更登记至原告何开刚、陶保芳名下；办理权属转移登记产生的税费按国家政策各自承担；三、被告张某乙于本判决生效之日起三十日内偿付原告何开刚、陶保芳违约金12702.58元。如果未按本判决指定的期限履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行期间债务利息及迟延履行金。案件受理费2300元，公告费560元，保全费5000元，合计7860元，由被告张某乙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费2300元。审 判 员 韩栋二〇二〇年十一月二日法官助理 晋静书 记 员 尹紫