浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初11679号 原告：卢仲巳，男，1987年4月24日出生，汉族，住浙江省慈溪市。 被告：浙江康誉置业有限公司，住所地：浙江省杭州市余杭区五常街道五常大道********，统一社会信用代码：91330110336397822U。 法定代表人：王明刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宫婷，北京市华城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李毅，北京市华城律师事务所律师。 原告卢仲巳与被告浙江康誉置业有限公司（以下简称康誉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员黄灿独任审理，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告卢仲巳，被告康誉公司的委托诉讼代理人宫婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢仲巳向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金129281.85元（以2359144元为基数、按日利率万分之二，自2019年8月31日暂计算至2020年9月27日为185900.55元，扣除已付56618.7元，剩余129281.85元）；2、被告向原告支付逾期交付权属证书违约金71717.98元（以2359144元为基数、按日利率万分之一，自2019年11月28日暂计算至2020年9月27日，此后计算至实际交付土地、房屋权属证书或登记证明之日止）；3、被告需向原告按日结算并按日支付判决之后产生的违约金；4、本案诉讼费及保全费由被告承担。事实和理由：原告于2017年4月24日与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于杭州市余杭区××街××幢××单元××室（以下简称案涉房屋），商品房建筑面积112.12平方米，总价款2359144元。合同签订后，原告依约履行了付款义务，支付了全部价款。根据《浙江省商品房买卖合同》第九条“交付期限及条件”约定，被告应于2019年8月30日前将案涉房屋交付原告；根据第十条出卖人“逾期交房的违约责任”约定，逾期交房超过90天的，自最后交付期限（即2019年8月30日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；根据第十六条“关于产权登记的约定”约定，出卖人承诺于2019年11月28日前取得土地、房屋权属证书，并交付买受人，未能在前述日期交付的，在约定日期起90日以后，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。原告认为，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》合法有效，原告已经按照合同约定履行了支付购房款的义务，被告未按约定期限将案涉房屋交付，属于违约行为，且已经超过90天。现原告愿意继续履行合同，被告应按约定向原告支付逾期交房违约金和逾期交付权属证书违约金。截至起诉日，被告未向原告支付全额违约金，虽经原告多次催讨，但被告以不可抗力、已无资金支付等各种理由拒绝并拖延支付。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。武汉市《市新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部通告（第1号）》发布于2020年1月23日，该日期已远晚于最后交付期限（2019年8月30日），即被告迟延履行在前，不可抗力在后，被告不能引用不可抗力以免除或减轻责任。被告以2020年6月6日为交房日通知原告收房，并提出按2020年6月6日作为交付日结算逾期交房违约金和逾期交付权属证书违约金。经原告于2020年6月6日当日前往杭州市余杭区五常街道路的环秀府验房，实际发现房屋问题极多，有多处部位存在严重损坏，且小区内多处施工中，部分道路未完全施工完成，以居住论明显存在生活不便和安全隐患，显然未达到正常交付入住标准。故不应以被告单方面通知的2020年6月6日作为交付日，而应以原告方验收后实际可入住的交付日为准，进行逾期交房违约金和逾期交付权属证书违约金结算。截止2020年9月27日本案首次开庭前，自被告2020年5月16日预交付原告首次验房已过去4个多月，房屋内问题仍未整改完毕，且仍有部分重大问题明显影响居住。原告认为被告对房屋问题处理和本身房屋质量把控上的消极、懈怠和不严谨是导致房屋迟迟未能交付验收的主要原因。原告现诉至法院请求上判。 被告康誉公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，逾期交房是原告委托二改造成的。原告同意自行承担相应的法律责任。第二，疫情期间属于不可抗力，被告不承担此期间的责任。第三，案涉房屋取得竣备证明后，原告未按被告通知的时间收房，此期间的责任不在被告。第四，原告主张的违约金标准过高。第五，逾期办证也是因为原告委托二改造成的。第六，被告已经支付过一部分补偿金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2017年4月24日，原告作为买受人、被告作为出卖人签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2017预1249338），主要约定：出卖人以出让方式取得编号为余政储出（2014）29号地块的建设用地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名环秀府。买受人向出卖人购买位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房屋，该商品房总价款为2359144元，其中包含全装修总价为560600元。交房日期为2019年8月30日前；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房交付买受人使用的条件为：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。……3、本合同所指不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震：地震等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件，以及法律法规和政策的改变等政府行为。交付土地、房屋权属证书的日期为2019年11月28日前；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。补充协议内容：5、关于本合同第九条：交付期限及条件：本商品房交付前，用水、用电、用气敷设到户并经相关单位单项验收合格，道路经规划部门验收合格，即视为符合本合同第九条第1款第3项约定用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。13、关于双方联系方式的约定：本合同一方向另一方送达任何书面通知等书面文件，应以中文的书面文字为准，采用挂号信邮寄、邮政快递或直接送达的方式。双方另就其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约支付房款。 原告作为委托人出具《关于委托实施毛坯改造函》，主要载明：一、本人购买了环秀府21幢1单元104室商品房，本人同意并委托装修改造单位将该商品房实施改造：二、本人确认上述涉及的功能空间的整合或改造系应本人要求实施的改动。由本人自行合理使用改造后形成的功能空间，并自行承担相应改造、使用、管护的法律责任。三、本人对装修改造单位在确保结构安全范围内对同小区、同楼栋其他户型实施类似装修改造无异议。 2019年8月，被告制作《华夏四季（环秀府）延期交付通知函》并送达原告，主要载明：现考虑项目南北区域的实际使用整体性，我司决定适当延期交付（延期时间约90天）。后续实际交房日期以我司向您寄达的房屋交付通知书为准。相关违约金赔偿按照商品房买卖合同约定（逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行）。2019年12月，被告制作《环秀府（华夏四季）延期交付通知函》并送达原告，主要载明：我司原计划延期约90天内交付，现根据项目实际情况无法完成，将再次延期。后续具体实际交房日期以我司向您寄达的房屋交付通知书为准。相关违约金赔偿按照商品房买卖合同约定。2020年2月3日，被告制作《通告》并送达部分小区业主，主要载明：后续实际交房日期以我司向您寄达的房屋交付通知书为准。我司承诺将根据最终交付日期，按《商品房买卖合同》相关约定承担相应违约责任。（备注：从合同第九条规定的最后交付期限的第二天起的违约责任，在交付时一并计算，扣除已支付部分。）2020年2月25日，被告制作《关于环秀府（华夏四季）不可抗力的顺延交付通知函》并送达原告，主要载明：因受新型冠状病毒肺炎重大疫情影响，为遵守国家相关政策和政府行政管理措施要求，目前【环秀府】项目（备案名）施工进度已无法按照原计划进行。由于不可抗力因素，您所购买的房屋和地下车位交付时间受之影响需相应顺延。具体交付时间以政府批准施工及疫情发展情况而定，项目将会另行通知。 2020年5月9日，被告制作《环秀府房屋交付通知书》（以下简称《通知书》）并送达原告，主要载明：尊敬的卢仲巳：您所购置的21幢1单元104室可以交付使用，交房时间为2020年5月15日，建议您于2020年5月15日前来项目办理相关收房手续。2020年5月14日，华夏阳光客户大使在微信中发布公告，主要载明：鉴于园区已经通过竣工验收，且具备交房条件，我司针对南区330户业主发放了交付通知书，拟于2020年5月15日交付于业主。近日陆续收到部分业主的反馈，考虑到尽量让全体业主满意，避免产生群体事件，按照相关政府部门要求，2020年5月15日交付入伙日改为业主预交付验收。在详细听取业主意见的基础上，完成相应项目品质提升，再行交付。交付入伙日另行通知。注：5月15日至21日仍然按之前的通知，按楼幢日预约量进行正常接待。2020年6月1日，被告再次制作《通知书》并送达原告，主要载明：尊敬的卢仲巳：您所购置的21幢1单元104室可以交付使用，交房时间为2020年6月6日，建议您于2020年6月8日前来项目办理相关收房手续。 2020年6月14日，被告在华夏阳光华东区域微信公众号中发布《环秀府办证通知》，告知已收房业主领取办证资料相关事宜。 另查明，2019年4月30日，杭州余杭未来科技城供排水有限公司确认：余政储出【2014】29号地块环秀府项目小区自来水正常供应到位。2019年6月12日，杭州市余杭区住房和城乡建设局确认：浙江康誉置业有限公司余政储出（2014）29号地块1-1#、1-2#、1-3#、2#-27#住宅楼、地下、地下室的新建绿化工程项目符合规划验收要求验收。2019年6月30日，国网浙江杭州市余杭区供电有限公司五常供电服务站确认：余政储出【2014】29号地块环秀府项目电力工程已经全部竣工验收并验收合格，符合交付使用条件。2019年7月3日，杭州市余杭区水务管理办公室确认：余政储出（2014）29号地块1-1#、1-2#、1-3#、2#-27#住宅楼、地下、地下室项目污水规划接入东西侧规划道路市政污水管道19年8月9日，杭州市公安局余杭区分局交通警察大队确认：经对余政储出【2014】29号地块居住块项目的现场踏勘，其基地出入口、内部主通道及机、外泊位的配设置均符合交评的要求，同意先期投入使用。2019年8月15日，杭州市余杭区住房和城乡建设局确认：余政储出（2014）29号地块1-1#、1-2#、1-3#、2-27#住宅楼、开闭所、垃圾房、地下、地下室建设工程消防验收合格20年4月29日，杭州市规划和自然资源局确认：浙江康誉置业有限公司的余政储出（2014）29号地块1-1#、1-2#、1-3#、2#-27#住宅楼、地下、地下室项目已具备竣工规划确认条件20年5月8日，余政储出（2014）29号地块1-1#、1-2#、1-3#、2#-27#住宅楼、地下、地下室（**标段****住宅楼及**地下室取得竣工验收备案手续。 再查明，被告自2019年9月至2019年12月陆续向原告支付款项共计56854.61元。2020年1月23日，浙江省政府召开全省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作视频会议，会议决定启动重大公共突发卫生事件一级响应。2020年2月10日，杭州市余杭区建筑企业、工地排查管控组办公室发布余建防办【2020】6号《关于做好我区建筑企业、建设工地拟开复工摸排统计工作的通知》，通知自3月15日，具备条件的其他建设工地（包括房地产项目、厂房项目等），可开复工。 原告现以被告逾期交房、交证为由诉至本院请求上判，并提交照片等证据证明案涉房屋不符合交付条件故因此拒绝收房。 本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性禁止性规定，应当认定有效，对双方均具有约束力。 本案的争议焦点为：一、被告逾期交房、逾期交证是否应承担违约责任。被告认为原告委托的二次改造导致了竣工规划确认迟延从而影响最终交房、交证时间，但被告并未提供证据证明该因果关系。事实上，被告在2019年8月后发出的各份通知函、通告中屡次提到“违约金赔偿”“违约责任”问题，结合被告陆续向原告支付款项的行为，表明被告对违约事实的认可。关于被告提出的新冠肺炎疫情期间免除责任的抗辩，因该事件发生在被告迟延履行后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，参照《浙江省高级人民法院民事审判第二庭关于印发的通知》第4条规定，不能免除责任。综上，被告不具备法律规定的免责事由，应对逾期交房、交证的行为承担违约责任。 二、违约金的计算标准是否应予以调低。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，认为双方在合同中约定的“日万分之二”（逾期交房超90日）、“日万分之一”（逾期交证超90日）的违约金标准并无明显过高，故本院不予调整。 三、逾期交房违约金的计算起止时间。根据合同约定，原告可自2019年8月31日起算逾期交房违约金。案涉小区已于2020年5月8日取得竣工验收备案手续，符合合同第九条、补充协议第5条约定，以及《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定的交付条件。后被告两次送达《通知书》，以及发布微信公众号内容，应认定2020年5月15日为预交付日，2020年6月8日才为正式交房日，故违约金计算应截止该日。原告的证据不能证明案涉房屋在2020年6月8日不符合交付条件，应对此承担举证不能的不利后果。 四、逾期交付权属证书违约金的计算起止时间。根据合同约定，原告可自2019年11月29日起算逾期交付权属证书违约金。鉴于被告未按照补充协议第13条约定采用书面形式通知原告领取办证资料，而根据被告于2020年6月14日发布的《环秀府办证通知》内容，仅已收房业主可领取办证资料，截止庭审日原告仍未收房，故其诉请以实际交付权属证书之日作为该项违约金计算的截止时间，具有事实与法律依据，本院予以确认。 五、原告的其他诉讼请求能否支持。关于第3项诉请，联系上下文，结合逻辑思维常理，合同第十条、第十六条约定的“按日向买受人支付”应理解为支付的标准，而非支付的方式，故对该诉请中的“按日支付”不予支持。 综上所述，对于原告合理部分的诉讼请求，本院予以支持。对于被告合理部分的抗辩，本院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告浙江康誉置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告卢仲巳逾期交房违约金76201.11元（以2359144元为基数、按日利率万分之二，自2019年8月31日计算至2020年6月8日为133055.72元，扣除已付56854.61元，剩余76201.11元）； 二、被告浙江康誉置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告卢仲巳逾期交付土地、房屋权属证书违约金71482.06元（以2359144元为基数、按日利率万分之一，自2019年11月29日暂计算至2020年9月27日；此后按上述标准计算至实际交付权属证书之日止）； 三、驳回原告卢仲巳的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4315元，由被告浙江康誉置业有限公司负担3254元，由原告卢仲巳负担1061元。财产保全费1525元，由被告浙江康誉置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  黄 灿 二〇二〇年十一月二十日 法官助理  吴 童 书 记 员  宣晓丹