上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初9562号原告：李宏娟，女，1987年7月25日出生，纳西族，户籍地云南省丽江市。委托诉讼代理人：邓亚崇，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告：陈美萍，女，1962年6月11日出生，汉族，户籍地上海市静安区。被告：梁建军，男，1957年8月3日出生，汉族，户籍地上海市闸**。上列两被告共同委托诉讼代理人：刘纲，上海市国鑫律师事务所律师。原告李宏娟诉被告陈美萍、梁建军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后依法适用简易程序进行审理。本案于2020年6月8日第一次公开开庭进行审理，原告李宏娟及委托诉讼代理人邓亚崇、被告梁建军及两被告的共同委托诉讼代理人刘纲到庭参加诉讼。本案于2020年9月22日第二次公开开庭进行了审理，原告李宏娟的委托诉讼代理人邓亚崇、被告梁建军及两被告的共同委托诉讼代理人刘纲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李宏娟向本院提出诉讼请求判令：1.撤销原、被告间签订的《上海市房地产买卖合同》、《昆山市存量房买卖合同》；2.两被告向原告返还购房款人民币99万元；3.两被告向原告支付逾期返还利息(以99万元为基数，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为准，自起诉之日起算支付至实际偿还之日止)；4.两被告承担本案诉讼费、保全费(如有)。事实和理由：2019年，原、被告就两被告所有位于上海市青浦区白鹤镇绿地丽水名邸30号201室出让达成合意，于2019年12月13日签订《昆山市存量房买卖合同》，约定两被告出让上述房屋给原告，价格为198万元，2020年4月1日前办理房屋产权。原告于2019年12月13日支付定金10万元。2020年1月7日，原告与两被告签订《上海市房地产买卖合同》，向两被告支付房款89万元。原告在看房以及签订《昆山市存量房买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》(以下简称“合同”)整个过程中,被告与中介均仅告知房屋内地板起翘是因为南墙空调洞处渗水以及地漏堵住致使雨水流向房间所致。合同签订后，原告带专业装修公司查看才得知，房屋内地板起翘并非仅仅是南墙空调洞处渗水及地漏堵住致使雨水流向房间所致，而是房屋多处墙体渗水所致。后原告向涉案房屋物业调阅维修记录发现，2016年4月7日，系争房屋曾因南墙严重渗水问题，由开发商履行过质保期维修义务，且系争房屋楼下101室也多次投诉因系争房屋导致天花板漏水。两被告出让系争房屋质量不符合要求，致合同目的无某实现。两被告和中介在合同签订前所述内容存在重大隐瞒，造成原告错误认识而表达非真实的意思表达。根据法律规定,“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”。另根据合同约定，系争房屋交付前需完成修缮义务，确保正常使用。时至今日，被告仍未履行。被告行为已严重侵犯原告合法权利,应依法承担违约责任。故原告诉至法院作如上诉请。审理中，原告明确签订涉案合同前，被告未告知墙体裂缝导致渗水,故依据合同法第56条主张撤销涉案合同。被告陈美萍、梁建军辩称：不同意原告全部诉请。系争房屋是两被告以220万元挂牌出售，中介带原告两次看房。房屋存在问题主要包括外墙裂缝、空调管道有洞口、小阳台地漏堵塞，原告对上述问题知晓，后双方协商房屋总价为198万元。2019年12月13日签订存量房合同，当天原告、被告及中介三方到系争房屋，被告现场向原告介绍房屋渗漏水情况，是外墙存在裂缝、空调管道及阳台堵塞导致地板及墙纸起翘，原告对此清楚，表示没有异议，且支付定金10万元。同日，被告在中介处告知过原告地板起翘及漏水比较严重，该日被告叫维修队进行维修，考虑到可能原告会不满意维修，所以让维修队回去。2020年1月7日，双方网签合同，原告支付房款89万元。一年前漏水是因三楼阳台地漏堵住，顺着外墙裂缝及空调孔流进系争房屋。当时地板还没有起翘，物业疏通阳台地漏，做了防护措施，将空调洞堵上。与原告成交后，被告联系物业维修外墙，物业回复未成立业委会，无某动用维修基金。被告自费承担涉案房屋外墙及楼下101室进行维修，房屋已无渗漏水情况，房屋可以交易，合同可以继续履行。经开庭审理查明：系争房屋位于上海市青浦区白鹤镇绿地丽水名邸30号201室，产权人为两被告。2019年12月13日，原告(乙方，买受方)与两被告(甲方，出卖方)、昆山置轩不动产投资咨询有限公司(丙方，居间方，下简称置轩公司)签订《昆山市存量房买卖合同》(下简称存量房合同)。第三条约定，房屋(包括阁楼、车库、本合同附件一明确的房屋附属设施及物品等)成交总价198万元。第四条约定，1.乙方于2019年12月13日给付甲方购房定金10万元(购房定金可冲抵购房款)。2.2.1条，乙方于2020年1月20日前将首付款89万支付至甲方名下账户。附件二合同补充条款约定，2.基于在订立本合同时，丙方已经为甲乙双方提供了行情分析、相关税费说明、网上配对、带客看房、潜在客户配对、价格协调、合同文本拟定、交易流程咨询说明服务，甲乙双方均对此表示确认，并支付居间代理费。6.乙方确认于签订合同前已对该物业初步验看,乙方同意甲方将该物业按现状交付即可。但甲方须保证该物业内的管道畅通以及该物业附属设施的正常使用。甲方在签订本合同时应将该房屋已经发现的影响房屋正常使用的房屋重大质量问题(包括但不限于房屋漏水、墙体破坏等)如实告知乙方,并在房屋交付前负有修缮责任以确保房屋正常使用并交付乙方。合同另对其他事项作出约定。同日，原告向被告支付定金10万元，被告出具收据。2020年1月7日，原告(乙方、购买方)与两被告(甲方、出售方)签订《上海市房地产买卖合同》，第二条约定，甲乙双方一致同意上述房地产转让价款共计198万元，乙方付款方式和付款期限由双方在付款协议(附件三)中约定明确。第四条约定，甲方于2020年4月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，双方确认在2020年2月29日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件二，设备和装饰均按现状。附件三约定，1、签订本合同之前，乙方已经向甲方支付定金10万元。2、乙方应于签订本合同之日起二日内将首期房价款89万元支付给甲方，与乙方已经支付给甲方的定金10万元，共同构成首期房款99万元。3.甲方同意乙方通过贷款申请99万元贷款的形式支付第二期房款。合同另对其他事项作出约定。同日，原告支付被告房款89万元。另查明，2019年12月11日，原告回复置轩公司中介人员邵某：“为什么进水会那么厉害。”邵某回复原告：“房子之前有出租，过一段时间不租了，然后租客走了之后窗户都没关，开了很久。地板是实木的，木头的地板，如果窗户没关好。这木板木头的，一进水就会鼓起来。他这边给重新修的话修一下就好了，而且他给修没有问题。如你们自己不放心，那你们自己修也行，让他看着再给优惠点也可以。”2020年1月13日，原告在微信群聊联系被告梁建军：“这个外墙保温裂缝你们以前找物业修过吗？”原告微信中介：“房子应该是存在外墙渗水问题，链家的售后服务是存在的哈。后续如果下雨出现渗水的话，你们售后服务是怎样的。”中介回复原告：“找物业沟通。”原告微信中介：“那过户之前麻烦请物业沟通好，三楼空调外机那边也要取得三楼业主的同意。”原告微信中介及被告梁建军：“我们其实现在很担心，外墙后续漏水的问题。”中介回复：“你后期防水吗，阳台搞好，不会渗水进来就行”。原告回复：“就是想从根本上解决这个问题，但到目前为止，也没有帮助我们联系物业跟三楼房东。”同日，原告微信被告：“那个黑色的裂痕看起来是外保温裂了，之前你们有找物业修过了吗？好像是没有维修好。”被告梁建军回复：“当初修好后，房客说不漏了，我们就没再找物业。”原告微信被告：“物业是怎么修的您清楚吗？看起来是没有完全修好。”被告回复原告：“他们主要是将空调管那边封闭。”原告微信被告：“感觉不止空调这里进水，开裂的地方也容易渗水进去，周末下雨，还是能看到水痕的。”同日，原告微信中介人员：“麻烦针对讨论的外墙渗水潜在渗水问题尽快与公司老板汇报，并给予明确的处理方案答复。是直接给予维修后签质保金协议，还是赔偿维修相关费用，或者其他办法。签合同前我得到的消息是没关窗造成渗水，上次房东在场我们一起说过这个问题。我不否认付完定金梁叔叔提过空调进水，这个和现状依然存在渗水潜在渗水问题不矛盾。”中介人员回复原告：“装修公司也看了，做个防水能解决掉。确实存在渗水的问题，但是能解决的。之前说的地板问题，我也是联系维护人员说以前租客没保护好进水，进房间确实看不到潮的迹象，也拆开看里面都是很干燥的。”同年1月15日，原告在微信群发布消息，内容为：“因前期未明确告知房子存在外墙渗水，保温层破坏等质量问题而进行销售，买方首先不应该来承担此部分维修责任。外墙修复(含外墙面保温层开裂维修、三楼空调外机渗水修复、空调管道修复等)、三四楼空调管接到下水管等应该由房东和中介完成，并保证五年之内不再重复渗水再交付。”被告回复原告：“1、房屋现状你是反复看过的，地板、墙纸等所有毛病你都看见的，房屋装修没有破坏原来结构。2、去年12月13日谈妥价格并支付定金之后就到所售房屋中，我向你详细说明了造成地板翘起是因为外墙渗漏以及阳台落水被堵后，水从阳台漫进次卧以致地板翘起。至今年1月7日网签你都对此未提出任何异议，也未提出任何要求。3、此房在中介挂牌价是220万元，你已经多次看房。实际成交价是双方谈妥，直至网签合同，双方都是自愿的。”原告回复被告：“我已经和中介多次说明，对于外墙渗水我并不知情。如果知情，我是不可能购入的。签订的协议和谈妥的价格仅仅口头说明地板翘起。从未告知房子存在地板以外的其他质量问题。”被告回复原告：“地板翘起如此厉害肯定要说明原因，当时我、你、中介均在场，我说的很清楚，一是外墙漏进来，二是阳台地漏堵住漫进来。”中介人员回复：“关于房间地板翘起漏水的原因，次卧经过我了解，是下大雨阳台打进来造成的，关于主卧当时我们三方过去一起看的，卖方说是因为三楼空调外机那一块堵住加上稍微有点倾斜，下暴雨雨水往墙壁流进来造成的。我们会积极配合处理一些问题，卖方那边也会协助去跟物业沟通修复的问题。”同年1月21日，被告向原告发出合同通知函的回复，内容为：地板起翘原因，已经详细说明，买受人不知情不是事实。房屋按现状交付，转让的设备及装饰均按现状，买受方所谓卖售方仍应对房屋修缮负责并承担相应成本，合同无此约定，售卖人无某承诺。外墙维修已联系物业公司，派人查看，建议节后商议解决等。同年2月23日，原告微信被告：“梁建军先生是拒绝承认《昆山市存量房买卖合同》的有效性并拒绝履行该合同约定的义务吗？如果梁建军先生和陈美萍女士不正面回答问题，我们认为你方清楚存量合同的所有条款约定并同意履行该合同。”被告回复：“我跟你签的是《上海市房地产买卖合同》。两个合同一致的地方没问题，不一致的地方，以网签合同为准。”原告微信被告：“因卖售方拒绝修缮，延期修缮，造成延期交付，买受方将追讨在卖售方处保管的房款首付利息收益，租房损失和其他损失。”同年2月28日，原告在微信群发布内容：“买方同意尽快过户，尽快付剩下的99万元，因为是置换房屋，网签备案约定2月29日过户也是居间方安排我们尽快入住。目前房屋质量问题仍未修复，我们出市场价购买质量良好，可供正常使用的精装修房，而不是不如毛坯的长期漏水房。请卖方完成修缮并提供完成修缮证明材料和质保书等材料。如果卖方未能提供这些材料，则买方将追究卖方违约责任。同时，我们保留追究卖家刻意隐瞒已发生的外墙渗水、管道堵塞等严重质量问题产生的违约责任的权利，以及追究卖方出售仍存在与邻居财产造成损失的民间纠纷的房屋，未给买方提供正常使用的书面材料和邻居纠纷免责函件，从而导致的房屋无某正常交付和过户的违约责任的权利。”以上事实，由当事人的陈述、上海市不动产权证、存量房合同、上海市房地产买卖合同、付款凭证、收据、微信聊天记录等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告称，第一次看房只有中介邵某、原告及原告丈夫在场。看房后询问地板翘起原因，中介说是租客未关窗户雨水打进来导致。签订存量房合同前，被告只是告知原告空调孔漏水。签订存量房合同当天，原告是在阳台上看过但未注意外墙裂缝，被告也未告知。当时只看到空调孔堵过，相信被告陈述的是空调孔进水导致墙纸起翘。原告不是专业人员，外墙裂缝与室内是否有裂缝无某判断。原告知晓外墙漏水，但被告承诺可以修好，原告才继续支付首付款。支付首付款后，原告带装修人员勘查现场，装修人员表示可能是外墙渗水导致地板起翘而非空调孔进水，外墙裂缝无某修复。1月13日前，中介及被告均未告知外墙渗漏水情况。1月17日办理贷款后，被告才第一次提出墙体裂缝。1月21日，正式提出外墙裂缝及空调管道漏水。为此，原告提供了：1、涉案房屋维修记录(房屋及公共部位质量保修/验收表、维修工程量、维修工程方案)，证明2016年4月7日，对涉案房屋严重漏水进行维修，涉及维修方案，并有被告梁建军签字，被告不可能对此不知情。如不报修，开发商不可能主动维修。2、照片(空调孔及外墙是拍摄于疫情后，有德佑标记的是网上照片)，证明空调孔处与实际渗水点离得较远，不能混同的将空调孔处漏水告知原告视为将实际渗漏水原因也告知了原告。3、照片(拍摄于2020年8月)，证明涉案房屋外墙修复仍存在裂缝，经过连续暴雨，房屋内仍然出现水迹、潮湿、发霉迹象。4、贝壳网截图(来源于贝壳网经纪人登录的客户端)，证明挂牌时中介未提及漏水是外墙裂缝，存在隐瞒。被告质证如下：证据1，真实性不认可，被告梁建军及租客均未向物业报修过，验收表中并非梁建军本人签字，同时申请笔记鉴定。施工单位及物业均未与被告联系过，工程量、施工项目及完工后，均未经被告确认，被告不知情，无某达到证明目的。证据2，真实性无异议，但空调孔上方就是外墙裂缝处，并非距离远。证据3，真实性无异议，不认可证明目的，无某证明房屋存在漏水。证据4，真实性无某确认，是中介间的沟通，原、被告均未参与，无某达到证明目的。被告称，2016年房屋出租后租客未说过漏水。2017年夏天，租客反映外墙存在漏水。被告与物业核实，物业称是三楼阳台堵住从外墙裂缝渗水，还有空调孔进水，物业无某处理外墙裂缝。签订存量房合同并支付定金前，被告口头告知的原告漏水原因。签订存量房合同后，三方至现场查看，原告站在阳台应该能看到墙体裂缝，对房屋状况也清楚。合同约定按现状交付包括室内现状、房屋外墙裂缝、地板起翘。房屋存在重大质量问题，应由专业鉴定机构鉴定，并非原告单方确认。外墙裂缝位于空调孔上方，外墙裂缝未进行过维修，当时被告告知过原告裂缝能修好。2020年2、3月，原告提出退房，被告未同意。4月30日，被告将外墙修好，通知原告可以交付，原告不接受。审理中，被告提供了：1、中介出具的情况说明，证明被告数次向原告介绍房屋现状，原告两次看房。网签合同时知晓地板起翘及漏水原因，原告未提出异议，被告未隐瞒。2、外墙维修合同、发票、维修单位资质证书、照片(2020年4月14日开始拍摄)，证明被告对外墙进行维修并支付维修费并拍摄维修过程及现状，房屋已不存在渗漏水。3、物业公司情况说明，证明涉案房屋外墙及101室渗水点均已维修完毕。4、原承租人说明书、租赁合同、收据，证明2016年3月至2018年8月原承租人居住期间，无任何人对外墙及室内进行维修。另，被告申请置轩公司中介人员刘某某、邵某出庭作证。证人刘某某陈述：签订存量房合同前，其不清楚房屋漏水情况。签订存量房合同前，被告告知原告南墙漏水及地漏堵塞导致地板起翘。签订存量房合同后，三方又到房屋查看。三方在阳台交流，被告在阳台介绍裂缝情况。墙体裂缝明显，证人看到了，证人无某保证原告是否看到。在支付首付款前，原告未对房屋提出异议，是原告让装修公司进入房屋后，装修队提出外墙漏水不可能修好，原告不想买了。情况说明是证人刘某某和邵某书写。证人邵某陈述：系争房屋维护人陈述过是被告告知的维护人，是因雨水飘落及地漏堵住导致地板起翘。2019年11月，证人带原告看房。看房两次后，三方到中介处谈价格，被告陈述地板起翘原因是南墙空调外机倾斜下雨顺着空调外机、空调孔及南墙裂缝往房间漏水。签订存量房合同后，三方又到房屋查看，原告要求指出漏水细节及位置以便装修，被告再次将上述原因告知。签订存量房合同前，证人不知道漏水的原因，证人一直是与维护人联系。证人多次带原告看房，证人看到了裂缝，裂缝很明显，原告应该也能看到。情况说明是证人刘某某和邵某书写。原告质证如下：证据1，真实性、合法性、关联性均不认可。证据2，照片真实性无异议，其余真实性无某核实，不认可证明目的，发生于诉讼后，维修方案和维修过程未经原告确认。证据3，真实性无某确认，与本案无关。证据4，真实性、合法性、关联性均不认可，证人无某出庭，不符合证据形式，不能达到证明目的。对证人证言均不认可，证人均与本案存在利害关系，证人陈述与微信聊天中不一致，对墙体裂缝导致漏水的陈述也不一致。审理中，本院于2020年9月18日至涉案房屋现场查看，并拍摄房屋内部、外墙照片。原、被告对照片的真实性均无异议。但原告认为，窗户部位并非全貌，对地板和外墙情况无异议。根据原告举证，经过连续暴雨，室内依然存在发霉情况。被告认为，照片反驳了原告陈述的房屋仍存在漏水。审理中，本院于2020年11月18日组织当事人至置轩公司就贝壳网中相关对话进行质证，并播放置轩公司刘佳佳与被告梁建军在2019年7月14日的语音对话、置轩公司邵某与被告梁建军在2019年12月8日的语音对话。原告表示：与刘佳佳对话中，被告告知地板起翘是墙体有洞，被告将漏洞填补，但庭审中证人刘某某、证人邵某及被告梁建军本人都陈述在见到原告前，被告梁建军均未向中介及原告描述过地板起翘的原因，前后不符。与邵某对话中，邵某询问梁建军地板起翘原因，梁建军回复是租客乱弄导致。被告表示：两段录音都是在被告未见到原告之前发生，录音中对地板起翘原因陈述的不清楚，应以被告当面向原告陈述的为准。之前被告如何向中介陈述不代表被告隐瞒原告，录音与本案无关。地板起翘及外墙裂缝均是目力所及，原告当时也未提出异议，被告已详细陈述漏水原因，中介在场作证。被告是现状交付，无某隐瞒，否则会通过维修地板掩盖漏水。邵某表示，12月8日的对话中，针对地板泡水房东陈述是租客乱弄，邵某就没有具体再问，签存量房买卖合同之前才知道地板起翘原因。后原告当场播放与邵某的微信对话(2020年1月8日)，证明邵某陈述外墙漏水，但不知道哪里漏水和漏水原因。被告及邵某对真实性均无异议，被告表示当时已签订存量合同，中介该知道情况，不能认定被告构成欺诈。邵某表示，当时已签订存量合同，邵某知道外墙漏水，是不清楚漏水的具体位置。根据庭审确认的事实，本院认为，欺诈是指故意告知对方虚假情况或隐瞒真实情况，使对方基于错误认识而作出意思表示，故欺诈须具备如下构成要件：一是欺诈方有欺诈行为；二是欺诈方有欺诈故意；三须被欺诈人因受欺诈而陷入认识错误，并基于错误认识而作出意思表示；四是被欺诈方的意思表示违背其真实意思。原告主张被告在签订涉案合同前未如实告知外墙渗水系构成欺诈，对此本院认为，首先，从合同签订来看，购买房屋系重大事项，原告作为完全行为能力人，理应对其所购房屋之现状尽到极为审慎注意义务和详细评估义务。签订存量房合同前，原告至系争房屋查看。签订存量房合同当日，原、被告及中介经办人员也均至房屋查看。结合现有证据，室内地板起翘、外墙存有裂缝并非隐蔽不可见。结合微信聊天记录，反映出原告在签订合同后，也提过外墙裂缝是否维修，并就外墙渗水的售后服务问题进行沟通。其次，从合同内容来看，存量房合同约定是现状交付，视为原告同意按现状接收，但同时约定被告签约时应将房屋已发现的影响房屋正常使用的重大质量问题(包括但不限于房屋漏水、墙体破坏等)如实告知原告，在交付前负有修缮责任确保房屋正常使用。可见，被告对涉案房屋如存在影响正常使用的相关重大质量问题负有维修义务，是双方对房屋存在重大质量问题如何救济进行的约定，对双方具有约束力。再次，从合同履行来看，存量房合同签订后，原告按约支付定金。网签合同后，原告支付首付款，后续双方就外墙维修、进行过多次沟通协商。原告主张被告隐瞒南墙渗漏曾经维修之事实，被告对此予以否认，原告提供的证据亦不足以证明该项主张。被告表示签订存量房合同前及当日，口头告知原告外墙存在裂缝导致地板起翘，原告予以否认，中介经办人员参与双方交易，对交流内容有所见证并出庭作证，现并无直接证据显示被告隐瞒外墙渗漏问题。原告表示知晓房屋外墙裂缝，是被告承诺可以修好故支付首付款，但原告并未充分举证证明被告隐瞒外墙渗水之事实，其以此为由主张被告构成欺诈而撤销涉案合同，依据不足，本院难以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：原告李宏娟诉讼请求不予支持。本案受理费13,700元，减半收取计6,850元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年十一月三十日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。