四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终11867号 上诉人（原审被告）：周露，女，1975年4月27日出生，汉族，住成都市温江区。 被上诉人（原审原告）：王联，女，1985年10月20日出生，汉族，住成都市温江区。 上诉人周露因与被上诉人王联房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周露上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、一审及二审诉讼费均由王联承担。事实和理由：一、王联在履行案涉合同期间存在严重违约，擅自将案涉商铺转让他人使用，应当按约定向周露支付违约金。二、王联在租赁期间损坏商铺水电及墙体结构，对此王联应当照价赔偿或恢复商铺原样。三、王联在租赁期满当日未与周露现场进行交接合同约定事项，严重影响周露再次出租商铺，对此造成的损失应当由王联全部赔偿。综上，一审未查清案涉商铺到期交接时间、商铺维修问题以及王联擅自转让案涉商铺的事项，属认定事实不清，适用法律错误。 王联辩称，一、王联未将案涉房屋转让给他人，也没有损坏店铺，王联将店铺从周露处承租过来之后，先是用于经营美甲，现在要做服装所以进行一些装修是正常的，并没有损坏周露的店铺。同时，周露在一审庭审时陈述去案涉店铺里面收过税费、电费，并未对此提出异议。二、王联一直在与周露联系交接事宜。三、虽案涉房屋所有权人不允许转租，但是周露转租给王联，王联依据合同的约定并没有转租给案外人。 王联向一审法院起诉请求：1．判令周露退还王联押金18420元和水费2563.34元，合计20983.34元；2．判令周露向王联支付利息（计算方式：自2020年1月1日起，以20983.34元为本金，按年利率4.75%计算至支付完毕之日止）；3．判令周露退还王联货架13个、模特儿6个、收银台1个、挂画8幅、皮沙发1个、流水台桌子1个、木凳4个、吊灯约40个、门头灯；4．诉讼费由周露承担。一审诉讼中，王联将第一项诉讼请求中的“水费”变更为“电费”。 一审认定事实：2017年8月15日，周露（甲方）与王联（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：“乙方承租甲方位于××街××号的两间门市，租金每月8000元，租金按年交96000元，押金为两个月房租16000元，租期自2018年1月1日至2018年12月31日止。如乙方有意续签本合同，应当在2018年10月15日缴纳2019年房租。”后，周露向王联出示《收据》载明：“今收到王联2018年行署街22、24号两间门市2018年1月1日至2018年12月31日一年房租每月8000元，合计96000元。铺面二月押金16000元”。 2018年10月15日，周露（甲方）与王联（乙方）就案涉房屋续签了《房屋租赁合同》，约定：“租金每月9208.33元，租金按年交110500元，押金为两个月房租18420元。租赁期满，乙方将所有费用结清后，甲方将退回乙方缴纳的两个月租赁押金。租期自2019年1月1日至2019年12月31日止。如果乙方擅自转租、转让他人，甲方有权无偿收回铺面，所造成后果由乙方自负。租赁期间之内，乙方因经营不当，如需转让他人需提前半年通知甲方，而且在房屋的租期内转让，如房屋租赁到期还未能转出去，乙方应向甲方缴纳租金，方可继续转让。甲方也应协助配合乙方转让事宜，乙方在租赁内转让他人应付甲方签约费10000元。甲乙双方必须遵守以上条款，若任何一方出现违约，将赔偿另一方违约金1万元整。乙方应在每月20日前自行到106地质队物业管理科缴清上月水电费。租赁期间，出现商铺及室内设施破损（包括墙体、门窗、水电管道等）维修和下水道疏通等所产生的费用由乙方承担。”扣除2018年度押金16000元，王联应当支付周露112920元（110500元＋18420元－16000元）。2018年11月2日，案外人蔡大中向周露银行转款112920元。 一审另查明，2019年12月30日，王联通过微信联系周露要求办理交接手续，但是双方未能就具体时间达成一致意见。2020年1月1日，周露报警，并全程录像撬门收回王联租赁的案涉铺面。租期届满时，王联预交的电费还剩2562.98元。2020年1月2日，周露支付案涉铺面2019年11、12月水费19.6元。 一审庭审中，王联认可周露垫付水费19.6元，并同意在本案中予以抵扣。双方一致确认租赁房屋中王联的物品：货架11个、模特4个、收银台1个、挂画4幅、皮沙发1个、流水台桌子1个、木凳3个、吊灯约32个、门头灯。 一审法院认为，王联与周露签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效受法律保护，双方均应该按照合同约定履行各自义务。王联与周露协商一致，同意于租赁期间届满后终止租赁合同，根据合同约定：“租赁期满，王联将所有费用结清后，周露将退回王联缴纳的两个月租赁押金”，周露辩称未退押金是因为铺面受损严重且王联存在转租的行为，但是周露并未就此提起反诉，周露可另案主张。故，一审法院对于王联要求周露退还押金18420元的主张，依法予以支持。租期届满时，王联预交电费还余2562.98元。综上，扣除周露垫付的水费19.6元，周露应当退还王联20963.38元（18420元＋2562.98元－19.6元）。因房屋租赁合同中约定乙方（王联）将所有费用结清后，甲方（周露）退还押金，一审庭审中，王联认可周露垫付水费，并同意在本案中予以抵扣，故对于王联要求周露支付资金占用利息之诉讼请求，一审法院依法不予支持。一审庭审中，双方一致确认王联未搬走的物品：货架11个、模特4个、收银台1个、挂画4幅、皮沙发1个、流水台桌子1个、木凳3个、吊灯约32个、门头灯，对于王联要求周露返还上述物品的主张，一审法院依法予以支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、周露自判决生效之日起五日内退还王联20963.38元；二、周露自判决生效之日起五日内退还王联货架11个、模特4个、收银台1个、挂画4幅、皮沙发1个、流水台桌子1个、木凳3个、吊灯约32个、门头灯；三、驳回王联其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费减半收取计165元，由周露负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。周露提交以下新证据：案外第三人的号码存储信息“183××××2241”。拟证明：第三方联系周露告知该案外人从王联处转租的情况，要求周露宽限时间。第三人经营的店铺的内容与王联所陈述的内容并不一致。 王联发表质证意见称，对该证据真实性不认可，无法核实这个电话号码是谁的。王联没有将案涉店铺转租出去，12月31日之前王联在店铺中进行经营是王联的权利，周露在案涉店铺门口贴转租广告王联也没有提出异议。如果王联已经将店铺转让了，周露无法再贴转租广告。 对周露提交新证据，本院认定如下：认可该证据真实性、合法性，但是该证据系周露手机中存储号码信息，存储人编辑为“第三人”，无法从该证据获知该号码所有人的身份及与案涉商铺的具体关系。故该证据缺乏关联性及证明力，本院不予采信。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，周露、王联签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守合同约定。根据双方诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、周露是否应当退还王联押金；二、周露是否应当退还王联电费及物品。 关于周露是否应当退还王联押金的问题。本院认为，双方于2018年10月15日签订的租赁合同第三条约定“乙方缴纳押金金额为二个月房租为准，金额为18420元整（大写壹万捌仟肆佰贰拾元正）。租赁期满，乙方将所有费用结清后，甲方将退回乙方缴纳2个月的租赁押金。租赁合同期满，乙方结清经营此铺面中产生水、电、气、物业管理、卫生费、工商税务、消防安全等费用后，（总之需要配合地质队收取相关费用，不得因此类似事与地质队物业公司发生口角，如不配合妥当，甲方有权收回铺面，押金不退）。”第六条约定“租赁期间房屋装修：乙方未征得甲方同意，擅自装修所产生的经营风险和经济损失由乙方自行承担，与甲方无关，甲方有权解除本合同，不退返租金及两个月的租房押金。”根据上述约定，周露退还押金的前提系王联不存在欠付费用及擅自装修的情况。本案中，王联同意将周露代其垫付的水费19.6元在退还费用中进行扣除。而对王联是否存在擅自装修、毁坏房屋的情形，王联与周露就案涉房屋前后签订两份合同，周露称其在2019年11月20日到过案涉房屋，但其在后续与王联的聊天中并未就装修事项提出过异议，其一审提交照片无法看出拍摄时间，亦未提交案涉房屋交付王联使用前后对比图，无法通过照片认定王联存在擅自装修导致案涉房屋毁坏的行为。故周露主张王联存在擅自装修行为并导致案涉房屋毁坏，缺乏充分证据加以证明，本院不予支持。另外，周露主张王联存在转租，然转租事项并非合同约定的押金退还条件，周露一审也未就此提出主张，故本院不在本案中对此进行审查。综合上述事实，押金退还条件已经成就，一审法院支持王联要求周露退还押金的主张并无不当，本院予以维持。对周露要求王联支付违约金、赔偿损失的主张，因其未在一审中提出反诉，本院不在本案中对此进行认定。 关于周露是否应当退还王联电费及物品的问题。因周露二审同意退还王联电费，本院对此予以确认。对周露是否应当返还王联物品，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，案涉合同于2019年12月31日租赁期限届满，周露一审提交视频证据，拟证明其于2020年1月1日自行收回案涉商铺，故周露于2020年1月1日已重新取得案涉商铺控制权。因双方于一审确认王联未搬走的物品包括：货架11个、模特4个、收银台1个、挂画4幅、皮沙发1个、流水台桌子1个、木凳3个、吊灯约32个、门头灯，故对于王联要求返还上述物品的主张，本院予以支持。周露称同意王联搬离物品的前提是王联支付相应租金，对此本院认为，周露二审认可案涉房屋现在已经由其朋友的孩子在使用，故在案涉房屋已经被周露另行使用的情况下，其要求王联以支付租金为前提搬离物品，本院不予支持。 综上，上诉人周露的上诉请求不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费330元，由上诉人周露负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  王 果 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理  郑 帅 书 记 员  王小禹