上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初32273号原告：周凤荣，男，1952年6月1日出生，汉族，户籍地江苏省南京市。原告：刘世琴，女，1952年9月26日出生，汉族，户籍地江苏省南京市。两原告共同委托诉讼代理人：陈荣莲，上海融力天闻律师事务所律师。被告：沈宁，男，1983年8月27日出生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住浙江省湖州市。委托诉讼代理人：周东风，男，1958年11月25日出生。原告周凤荣、刘世琴与被告沈宁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后依法适用简易程序，于9月28日公开开庭进行了审理。原告周凤荣、刘世琴的共同委托诉讼代理人陈荣莲，被告沈宁的委托诉讼代理人周东风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周凤荣、刘世琴向本院提起诉讼请求：1.判令被告支付原告2020年4月1日至6月30日的房屋租金差额人民币(以下币种相同)14,050元；2.判令被告支付原告迟延支付租金的违约金20,550元；3.判令被告赔偿原告出租房内物品毁损损失4,800元(其中窗帘200元、沙发1,000元、玻璃餐桌及椅子1,200元、茶几400元、墙面2,000元)事实与理由：两原告系夫妻,共有位于闵行区古美路XXX弄XXX号XXX室的房屋一套。2015年4月2日,原告周凤荣与被告沈宁签订《房屋租赁合同》,约定将前述房屋出租给被告居住,租期三年,自2015年4月11日起至2018年4月14日止,月租金6,000元,另加每月物业费停车费500元,租金每三个月一付,押金6,500元。2018年7月27日,原告之子周瑞代理原告与被告签订《房屋续租协议》,约定租赁期限从2018年7月1日至2019年7月1日,月租金7,000元(其中停车费150元被告直接支付给物业,实际每月支付租金6,850元),其他协议条款均同双方于2015年4月签订的房屋租赁合同;2019年7月25日,双方再次续租一年,除租赁期限,其余条款均不变。2020年3月初,因三楼漏水导致出租房需要维修及被告部分物损,3月13日,周瑞通知被告维修完毕,已具备入住条件,当时被告一家均在国外,实际上并未影响其居住。但被告据此提出各种不合理要求,并且拒付2020年4月1日至6月30日的租金,经原告多次催收,被告仍然拒不支付。被告租赁原告房屋期间,未经原告许可,屡次擅自毁损丢弃原告提供的家具物品,造成了原告经济损失。综上,原告认为,被告的行为已严重违反了《合同法》相关规定,损害了原告的合法权益,故诉至法院。被告沈宁辩称，欠付租金不超过7,200元，由于漏水赔偿纠纷导致了租赁矛盾纠纷。2020年3月13日，原告、被告与引起漏水责任方三方协商，原告作为出租方曾承诺免除一个月房租。此次房租纠纷主要是原告没有兑现免租一个月的承诺，违约责任在于原告，被告不承担违约金。搬离时双方进行了房屋的交接，被告应原告要求将自行购买的椅子留下，物品损失不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提供的房屋产权证、《房屋租赁合同》、房屋续租协议、授权委托书、银行流水、房屋到期不续租通知及快递投递记录、微信截图等证据真实性均无异议，原告对于被告提供的微信截图、人民调解协议书、付款凭证亦无异议，本院对于上述证据予以确认并在卷佐证。原告提供的房屋照片及发票，系原告证明物损损失，与案件相关，本院予以确认。被告提供的房屋漏水情况照片因与本案案情无关，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：两原告系上海市闵行区古美路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的产权人。原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)于2015年4月2日签订《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告，租期三年，自2015年4月15日至2018年4月14日止。租金每月6,000元，每三个月一付。押金6,500元。如乙方逾期支付租金，每逾期一日，乙方应按日租金的二倍向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期超过七日，除如数补交租金及逾期违约金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止合同，乙方需按本合同第八条承担违约责任。合同签订后，原告依约交付涉案房屋，被告支付押金6,500元。被告付清自2015年4月11日起至2018年4月14日止租金。2018年7月、2019年7月，双方又两次签订房屋续租协议，租赁期限延长至2020年7月1日，月租金7,000元(其中停车费150元交付小区物业，实际月租金6,850元)，押金仍为6,500元，其他协议内容均同双方2015年4月签订的《房屋租赁协议》。2020年3月初，因楼上家中漏水导致涉案房屋受损。3月12日，被告岳父周东风与漏水责任方经居委会调解达成赔偿协议，被告获得各类物品损失赔偿款17,000元。3月14日，原告通过微信聊天告知被告，房屋已于3月13日维修完毕，已具备入住条件。随后双方对于4-6月的房租问题进行多次交涉未果，期间原告曾表示愿意减免一个月房租，嗣后被告于6月27日搬离房屋。庭审中，被告表示租赁期间曾将原告房屋内的玻璃桌子、茶几和几把椅子丢弃，并重新购置了桌子和椅子，搬离时将椅子留下。诉讼中，原、被告均同意涉案房屋的押金6,500元在本案中一并处理，用以抵扣租金。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及两份续租协议均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。本案合同约定租赁期限业已届满，被告亦在租赁期内搬离房屋，双方的租赁关系终止。因此，本案争议焦点在于合同终止后，被告是否有欠付租金的违约行为及违约责任的承担。根据庭审双方陈述以及在案证据可以明确，被告尚未支付2020年4月—6月租金，显属违约，理应支付欠付租金。考虑到原、被告双方均与房屋渗水责任方达成赔偿协议且原告曾表示愿意免除被告一个月房租，同时抵扣押金6,500元后，本院确认被告还需支付原告剩余租金为7,200元。至于延迟支付租金的违约金，考虑到合同履行期内双方曾围绕房屋渗水问题多次协商是否减免房租，另结合被告搬离房屋后原告即提起本案诉讼，因此综合被告对于迟延支付的过错程度、迟延支付的时间、合同约定的违约金标准以及原告因被告违约所造成的损失，本院酌情认定违约金为6,850元。至于原告主张的各类房屋内的物品损失及墙面损失，诉讼中被告表示曾丢弃玻璃餐桌、茶几和椅子，考虑承租人过错及物品折旧问题，本院酌情认定被告赔偿餐桌、茶几和椅子300元。至于窗帘、沙发、墙面损失，原告未提供充分证据证明物品损毁已严重影响正常使用，故本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告沈宁于本判决生效之日起十日内支付原告周凤荣、刘世琴拖欠的房屋租金7,200元；二、被告沈宁于本判决生效之日起十日内支付原告周凤荣、刘世琴违约金6,850元；三、被告沈宁于本判决生效之日起十日内支付原告周凤荣、刘世琴赔偿金300元；四、驳回原告周凤荣、刘世琴的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计392.50元，由原告周凤荣、刘世琴负担118元，被告沈宁负担274.50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陆 珊二〇二〇年十一月九日书记员 瞿思沁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。