广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0602民初772号 原告：广西防城港三合广告传媒有限公司，住所：防城港市港口区西湾广场北侧阳光海岸蔚蓝假日**团**楼****房。统一社会信用代码：91450602MA5N38P552。 法定代表人：刘彦龙，该公司总经理。 委托诉讼代理人：庞体胜，广西鹏源律师事务所律师。 被告：防城港雅美房地产开发有限公司，住所，住所：防城港市港口区公车新城富康市场**社会信用代码：914506007512176659。 法定代表人：赵林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张植，广西海狮律师事务所律师。 原告广西防城港三合广告传媒有限公司（以下简称三合公司）与被告防城港雅美房地产开发有限公司（以下简称雅美公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三合公司的委托诉讼代理人庞体胜、被告雅美公司的委托诉讼代理人张植到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告三合公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告代理销售“兴港明城”1＃、2＃楼的佣金共计5367730元以及违约金（违约金从起诉之日起按年利率24%计算至付清佣金为止）；2.被告支付50991.96元费用给原告。事实与理由：2018年2月10日，原告和被告签订一份《防城港雅美•兴港明城合作协议书》（以下简称《合作协议书》），协议约定甲方（即被告）委托乙方（即原告）对位于港口区团购销售工作，由乙方负责团购客户的确认、组织签订《认购协议书》、《商品房买卖合同》、收集按揭资料等工作，双方确认本项目1#、2#楼销售底价为3300元/平方米（甲方所得），暂定1#、2#楼合同单价均价为4300元/平方米，差价部分为乙方销售所得佣金。溢价部分甲、乙双方协商确定为甲方占60%,乙方占40%。合同工作期限为2018年2月10日至所销售所有房源客户在银行贷款放款完毕为止，甲方将本项目营销策划、代理销售及相关客户服务等工作委托乙方完成，其费用包含在乙方代理佣金内，甲方确保本项目房屋由乙方独家代理。结算时间：1.一次性付款：乙方客户支付全部房款即为销售实现，预售证之前5个工作日内结算650元/㎡，预售证取得后5个工作日内支付全部佣金；2.按揭付款：乙方客户支付首付款即为销售实现，预售证之前甲方须于5个工作日内结算乙方销售佣金的73%，预售证取得后5个工作日结算11%，待客户征信审核和银行审核通过后5个工作日结算8%，待银行放款后5个工作日将剩余8%佣金全部支付乙方。达到结算标准的5个工作日甲方未按照双方约定时间结算乙方佣金，违约金每日按照所欠佣金百分之二支付给乙方。协议签订后，原告按协议组建自己的销售团队，负责客户的接待、完成客户的确认，组织签订认购协议书及商品房买卖合同、配合开发商收取房款，银行按揭借贷资料的收集、回款、房屋备案等相关工作，完成对“兴港明城”1#、2#楼的销售，按合同约定，被告对“兴港明城”1#、2#楼的销售成果应支付给原告的佣金总额为13261548元。被告在2019年7月之前已付1#、2#楼的佣金为5893818元，其余佣金经多次催告支付无果后，原告无奈只好于2019年7月18日提起民事诉讼，后被告与原告于2019年8月22日就佣金达成和解协议又支付200万元的佣金，原告撤诉，被告应支付的佣金为7893818元。但被告目前仍有应付佣金共计5367730元至今未付，被告没有按照双方签订的《合作协议书》约定付款期限履行支付义务，经原告多次催告，被告至今仍不履行。原告认为，原告已经按照《合作协议书》的约定完成销售成果，被告应当按照协议书约定的期限，及时与原告结算佣金和支付佣金，但经原告一再催告，被告仍拒不履行合同义务，已构成严重违约。 被告雅美公司辩称，1.原、被告双方已结算金额应为8945971.22元，即原告所主张的第1-23批佣金总额13261548元减去未结算的19-23批佣金4315576.78元。被告已向原告支付佣金共计11802836元，当前已支付佣金金额超出双方结算金额，超出8945971.22元佣金的部分因为没有达到付款的条件，故原告的第一项诉讼请求应当予以驳回；2.原告的第二项诉讼请求要求被告支付费用50991.96元没有事实与合同依据，也应当予以驳回；3.双方在合同中没有对违约金进行明确约定，不应支持违约金。即使要支持这项请求，那么违约金的计算标准也过高。 本院经审理认定事实如下：2018年2月10日，原告为乙方与被告为甲方签订了一份《合作协议书》，约定合作项目为防城港市港口区公车镇公车新城兴港明城社区，鉴于甲方拥有对兴港明城的实际销售权，就项目委托乙方发展组织团队在有限期内完成销售事宜，达成协议。第一条约定合作事项为：1、甲方委托乙方对项目进行市场团购销售工作，由乙方负责团购客户的确认、组织签订《认购协议书》、《商品房买卖合同》、收集按揭相关资料等工作；2、项目及相关资料由甲方递交签字确认的资料为准。如在实际实施中，出现案名的变化，合同描述性质不变。合同第二条约定销售价格为：1、甲、乙双方确认本项目1#、2#楼销售底价为3300元/平方米（甲方所得），暂定1#、2#号楼合同单价均价为4300元/平方米，差价部分为乙方销售所得佣金。溢价部分甲乙双方协商确定为甲方占比溢价部分的60％，乙方占比溢价部分的40％，例：成交合同价4380元，溢价部分为80元，甲方占比80*60，乙方占比80*40。3#楼销售底价为3800元/平方米（甲方所得），4#楼销售底价为3900元/平方米（甲方所得），暂定3#号楼合同单价均价为4800元/平方米，暂定4#号楼合同单价均价为4900元/平方米，差价部分为乙方销售所得佣金。溢价部分甲乙双方协商确定为甲方占比溢价部分的60％，乙方占比溢价部分的40％。乙方可选择以下两种佣金产生的税金支付方式：1.乙方提供佣金税票至甲方；2.乙方递交书面说明并由甲方签章确认后由销售佣金中扣除税点金额为总佣金的10％。2、实际销售单价低于甲方制定销售底价部分由乙方负责向甲方补足（实际情况以双方书面协议签订为主），大型促销活动由乙方负责费用，乙方在本协议签订之日起可进行全程项目策划。合同第三条约定委托代理销售期限为：1、本合同的合作期限为2018年2月10日至所销售所有房源客户在银行贷款放款完毕为止。双方定于2018年4月1日为交接日（暂定）……合同第七条第4款约定结算时间为：（1）一次性付款：乙方客户支付全部房款即为销售实现，预售证之前，甲方须于5个工作日内结算与乙方销售佣金650元/㎡，预售证取得后甲方须于5个工作日内支付乙方未结算剩余全部佣金。（2）按揭付款：乙方客户支付首付款即为现实销售，预售证之前，甲方须于5个工作日内结算乙方销售佣金的73％，预售证取得之后，甲方须于5个工作日内结算乙方销售佣金的11％，待客户征信审核和银行审核通过以后，甲方须于5个工作日内结算乙方销售佣金的8％，待银行放款后，甲方须于5个工作日内将剩余全部佣金的8％支付乙方。（3）支付时间：达到结算标准的5个工作日内支付，甲方未按照双方约定时间结算乙方佣金，超过30天未支付乙方可单方解除合同并追究违约责任，违约金每日按照所欠佣金百分之二支付给乙方。合同第八条退房约定为：1、若因甲方原因即甲方未取得《商品房预售许可证》，购房者要求退房的，经甲方研究同意准予退房的，购房者支付的定金符合适用定金罚则没收的部分，在扣除退房手续费用后，由甲乙双方各得50％。该房屋再次销售时，可计提代理佣金，在甲方取得《商品房预售许可证》后。因客户原因造成退房，甲方所扣除定金罚没部分归甲方所得。2、如因个别购房人自身原因中途退房造成合同无法履行，乙方应退还甲方已支付的佣金。但对于购房人支付的违约金，由甲方所得，该房屋再次销售时，乙方可计提代理佣金。3、若因甲方原因即甲方未取得《商品房预售许可证》，购房人中途退房造成合同无法履行，乙方可提取该套房屋的代理佣金。合同还约定了其他事项。 2018年6月2日至2019年6月6日期间，原告向被告出具了18份《雅美·兴港明城佣金兑付明细表》（以下简称《佣金兑付表》），每份《佣金兑付表》上均载明客户姓名、楼号、房号、房开底价、成交单价、合同单价、溢价部分、付款方式、佣金单价、佣金总额等。上述18份《佣金兑付表》载明原告申请的佣金总额为12292803元。上述18份《佣金兑付表》上均加盖原告公章及被告财务专用章，滕东梅在被告财务专用章下方处签字，部分《佣金兑付表》上仅签署“滕”字。被告方在上述18份《佣金兑付表》上均注明扣10％税金，并在部分《佣金兑付表》上注明扣除损佣、退佣的金额。上述18批结算款中包含了1号楼至6号楼的销售佣金。 原告曾于2019年7月23日就代理销售佣金事宜向本院起诉被告，本院于2019年7月23日立案受理。2019年8月22日，原告为甲方与被告为乙方签订了一份《和解协议》，约定甲乙双方经友好协商，就双方的商品房委托代理销售合同纠纷一案{（2019）桂0602民初2131号}，达成如下和解协议：一、签订本协议时，甲方即于当日向防城港市港口区人民法院提交撤诉申请书，同时提交解除对乙方名下银行账户或者其他财产（如有）查封、冻结保全措施的申请。1、乙方的银行账户经法院解冻后次日，乙方立即向甲方一次性支付代理销售佣金100万元整，如果逾期三天乙方仍不支付的，乙方则自愿双倍赔偿200万元给甲方。2、在甲方销售房产中产生的银行第二批按揭贷款足额到乙方账号三天内，乙方再次向甲方支付第二笔佣金100万元整。3、甲方撤诉、解除保全措施后不得再就本案向法院提起诉讼以及申请查封乙方账号，否则甲方自愿按照前述给付费用的双倍，即400万元整赔偿给乙方；乙方不按本协议履行款项给付义务的，甲方可就本案提起诉讼……三、甲乙双方确定，继续履行双方《合作协议书》，新销售商品房的代理佣金结算时间和结算方式继续按原合同约定执行。四、本协议签订后，甲乙双方协商一致同意，就之前已经销售商品房的佣金结算按每20天一个周期，双方-派员核对结算一次。五、甲方按本约定撤回起诉，所交的案件受理费30991.96元、保全费、保函费2万元，合计50991.96元，由乙方负责承担，在下次的佣金结算当中由乙方一并支付给甲方。原告于2019年8月22日就该案向本院提出撤诉申请，本院于当日作出（2019）桂0602民初2131号之一《民事裁定书》，准许原告撤诉。 2019年6月13日至2019年8月26日期间，原告向被告出具了案涉项目第19批至23批的《佣金兑付表》，载明第19批至23批的请款佣金总额为5804778元。该5批《佣金兑付表》载明的均为案涉项目1#、2#楼的销售佣金。原告在该5份《佣金兑付表》上均加盖公章，被告方处有滕东梅个人签字。被告认可滕东梅系其公司会计人员。被告方在上述5份《佣金兑付表》上均注明扣10％税金，并在部分《佣金兑付表》上注明扣除损佣、退佣的金额。 被告就退佣问题向本院提交了10份《兴港明城项目换房、更名、退购申请表》（以下简称《退购申请表》），其中4份载明的退房原因为被告未取得《预售许可证》；1份为工期太慢、超高楼层；1份为个人原因，业主为郭姣，该业主认购的楼号为5号楼，成交单价为4888元，原告出具的第10批《佣金兑付表》中载明该套房的应付佣金为48100元；1份未载明退房原因；3份为换房，原因为工期慢，并已办理完毕换房手续。 2019年3月15日至2019年12月25日期间，原告向被告开具了54份《广西增值税专用发票》，载明发票内容为房地产营销策划费或房地产中介服务费、广告宣传费，总发票金额为6866805元。 另查明，被告于2019年3月22日取得案涉兴港明城1＃、2＃楼项目的《商品房预售许可证》（编号：防房预售字××号）。案涉兴港明城6号楼现已更名为5号楼2单元。 再查明，原告于2020年4月22日就本案向本院提起诉讼。庭审中，被告辩称已向原告支付佣金11802836元，后又于2020年9月25日向本院提交了两份《桂林银行电子回单》拟证明除上述已支付11802836元佣金外，还另支付了21万元佣金，该两份《桂林银行电子回单》显示赵林先后于2018年8月14日、2018年8月20日向张文龙分别转账13万元、8万元，其中8万元转账的交易用途载明为“借款（三合传媒公司孙婷婷）”。原告认可被告已实际支付11802836元，对于被告辩称另支付的21万元，原告主张系另外的楼盘即“时代明城”的佣金。2020年11月3日，本院就佣金结算及支付事宜询问原告并制作了《询问笔录》，经询问，原告自认被告已结清第1批至第18批《佣金兑付表》中载明的佣金，现仅起诉主张第19批至第23批《佣金兑付表》中载明的佣金。对于未向被告开具发票的部分佣金，原告同意继续向被告开具发票或按照《合作协议书》的约定扣除佣金金额10％的税金。被告向本院提交书面意见表明就尚未开具发票的部分佣金，选择由原告继续开具发票。 本院认为，案涉《合作协议书》、《和解协议》均是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 关于原告诉请的案涉项目1#、2#楼佣金的问题。原告在代理销售案涉项目楼房并达到结算标准后，已按批次先后向被告出具了《佣金兑付表》，被告对案涉《佣金兑付表》所载明的房号及购房者具体信息及成交价格等事项无异议，现双方对佣金数额争议在于是否应扣除损佣、退佣、税金的问题。关于损佣的问题，《合作协议书》第二条明确约定了销售单价与底价的差价部分为销售佣金，高于合同单价均价的溢价部分，双方按比例分成，而低于底价销售的部分，原告应向被告补足差额部分。而根据案涉的《佣金兑付表》载明的内容可知，原告在计算应付佣金时已在佣金单价中将损佣的金额予以扣除，被告在结算时再次扣除该笔费用没有依据。关于退佣的问题。根据《合作协议书》第八条的约定，被告可扣除原告佣金的情形为因购房者自身原因中途退房造成合同无法履行，被告应对其抗辩扣除的退佣问题承担举证责任。根据被告向本院提交的《退购申请表》，业主为郭姣的房屋是因其个人原因退房，被告可扣除原告该套房屋的销售佣金48100元，对被告主张扣除的其他退佣金额，因被告未能举证证明是因购房者自身原因退房，故本院不予支持扣除。关于税金的问题，根据《合作协议书》第二条“乙方可选择以下两种佣金产生的税金支付方式：1.乙方提供佣金税票至甲方；2.乙方递交书面说明并由甲方签章确认后由销售佣金中扣除税点金额为总佣金的10％”的约定，原告已向被告开具了合计6866805元的发票，被告不应再重复扣除该部分佣金的税金，对于未开票的部分佣金，因原告同意按照合同约定的条款执行，而被告明确表示选择由原告继续开具发票，故被告在《佣金兑付表》中注明扣除的10％税金亦没有依据。综上，根据《佣金兑付表》载明的佣金数额，结合以上论述损佣、退佣及扣除税金的情况，被告应向原告支付第1批至第18批的佣金总额为12244703元（12292803元-48100元）。关于被告已实际付款的数额问题。被告抗辩除原告认可已支付的11802836元外，还另外支付了21万元佣金并向本院提交了相应的转账凭证，原告认可该21万元系支付佣金但主张是另一楼盘即“时代明城”的佣金。本院认为，因被告已初步举证证明支付了佣金且原告亦认可收到上述款项，在原告未能提供证据证明该21万元系支付“时代明城”项目佣金的情况下，本院在本案中对该21万元予以确认为支付案涉项目佣金。双方如确实存在“时代明城”项目的合作，被告就该21万元款项不可在“时代明城”项目中予以重复扣减相应佣金。综上，本院认定被告已实际支付佣金12012836元，本院前述已论述第1批至第18批实际应支付的佣金数额为12244703元，因原告自认被告已结清该18批次的佣金数额，现仅起诉主张第19批至第23批的佣金，原告自愿放弃该18批次已付款与应付款的差额部分，本院予以确认。 关于原告诉请的案涉项目1#、2#楼佣金5367730元的问题。经询问，现原告诉请中主张的5367730元实际是第19批至第23批的佣金数额，结合第19批至第23批的《佣金兑付表》中载明销售的楼号均为1#、2#楼可与原告的上述说法对应。故本案应审查的是第19批至第23批应付佣金数额及是否已达到支付条件的问题。关于数额的问题，根据第19批至第23批的《佣金兑付表》，原告申请的佣金总额为5804778元，被告虽未在该5份《佣金兑付表》上加盖公章，但其上均有其财务人员滕东梅的签字，且前述第1批至第18批的佣金亦是由滕东梅对账确认，故本院予以确认滕东梅系代表被告与原告进行佣金结算。现双方对该5批次佣金的争议仍为损佣、退佣、税金的问题。如前所述，损佣的数额原告已在《佣金兑付表》计算中予以扣除，而被告未能提供证据证明该5批次的销售房屋存在因购房者个人原因退房的情形，故被告主张扣除损佣、退佣的金额，本院不予支持。关于税金的问题因被告已选择由原告继续开具发票，故不可再从佣金数额中予以扣除10％的税金。综上，被告应向原告支付的第19批至第23批的佣金总额为原告在该5批《佣金兑付表》中载明的申请佣金总额，即5804778元，现原告仅起诉主张5367730元，系原告对其自身权利的处分，本院予以支持。关于该5批次的佣金是否已达到支付条件的问题。根据《合作协议书》第七条第4款对结算时间的约定以及该5批次的《佣金兑付表》中载明的认购时间、付款方式、备注（购房进度）及被告取得案涉项目1#、2#楼《商品房预售许可证》的时间可知，原告诉请的第19至第23批次的佣金已达到合同约定的付款条件，故对被告抗辩付款条件尚未成就，本院不予采纳，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。 关于违约金的问题。根据《合作协议书》第七条第4款第（3）点的约定，现被告未按约定向原告支付佣金，应承担向原告支付违约金的违约责任。关于违约金的计算标准问题，合同约定违约金按每日百分之二的标准计算，原告在起诉时主动将违约金调整为按年利率24％计算，现被告辩称违约金的计算标准过高。本院认为，因原告未能举证被告逾期付款给其造成的实际损失，结合合同的履行情况及双方当事人的过错程度，本院酌情将违约金的计算标准调整为按年利率6％计算。故违约金的计算方法为：以5367730元为基数，按照年利率6％的标准自2020年4月22日起计算至实际付清之日止。 关于原告主张的50991.96元费用的问题。根据《和解协议》第五条的约定，原告已按约向本院申请撤诉且本院已作出（2019）桂0602民初2131号之一《民事裁定书》，准许原告撤诉，被告应向原告支付案件受理费、保全费、保函费合计50991.96元。因被告未按约支付，现原告请求被告支付上述费用，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告防城港雅美房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告广西防城港三合广告传媒有限公司支付“兴港明城”1#、2#楼佣金5367730元及违约金（违约金的计算方法为：以5367730元为基数，按照年利率6％的标准自2020年4月22日起计算至实际付清之日止）； 二、被告防城港雅美房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告广西防城港三合广告传媒有限公司支付费用50991.96元； 三、驳回原告广西防城港三合广告传媒有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费49731.05元，减半收取计24865.52元，保全费5000元，两项合计29865.52元（原告广西防城港三合广告传媒有限公司已预交），由被告防城港雅美房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本（原件），上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费49731.05元，户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13。 审 判 员 李明娟 二〇二〇年十一月五日 法官助理 罗 茜 书 记 员 陈 蓉 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。