之一广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初1596号之一原告吕某某，女，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托代理人吴某某，广东广和律师事务所律师。委托代理人付某，广东广和律师事务所实习律师。被告深圳市某某有限公司，住所地深圳市龙岗区法定代表人：罗某某。被告某某深圳）投资有限公司，住所地深圳市龙岗区法定代表人：彭某某。上列当事人商品房预售合同纠纷系列案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴某某与付某到庭参加诉讼，被告深圳市某某有限公司（以下简称“某某兴业公司”）、被告某某深圳）投资有限公司（以下简称“某某公司”）经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告的诉讼请求：被告盛某某兴业公司支付原告逾期交房违约金321455.7元（以房价款4121227元为基数，按日万分之四自2019年1月27日计算至2019年8月10日，原告后来变更其诉讼请求，要求被告按日万分之三支付自2019年7月1日计算至2019年9月30日的违约金113745.87元）；2.被告粤某某公司负连带责任。被告盛某某兴业公司的答辩要点：一、被告已经按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定于2018年6月30日前向原告发出入伙通知书，并已将房屋交付给原告委托的案外人某某公司，案外人某某公司向被告出具了《验收办理完结证明》和《收楼意见书》，被告已按约完成交房义务，不存在逾期交房；原告要求被告按照每日万分之四的标准承担逾期交房违约金没有依据。二、《装修工程施工合同》《改造委托协议》《不可撤销委托书（一）》《不可撤销委托书（二）》系原告与案外人深圳市某某建设有限公司某某公司（以下简称“某某公司”）、广州某某建设工程有限公司（以下简称“某某公司”）自愿签订，不存在欺诈胁迫，合法有效。改造及装修系原告自行委托，与被告无关。因案外人某某公司装修延迟交房一事，为了协助政府维稳，被告同意与案外人某某公司共同承担装修延期交房补偿，经与业主代表进行多次沟通，被告最终出具相关补偿方案，大部分业主已接受该补偿方案并收房入住。被告要求原告明确表态是否接受该补偿，如不接受，被告将不会支付相应款项，如接受该方案，请求法院在判决时扣除相应补偿金额。三、案外人某某公司完成装修并通知交房的时间是2019年8月6日，被告承认逾期并愿意与案外人某某公司共同承担逾期责任，计算标准为深圳市房地产租赁主管部门规定的指导租金标准18元/㎡,支付期间自2019年7月1日至8月6日止。四、原告未在《装修施工合同》约定的两天内到场验收，视为验收合格。且维修期间不计入工期，因此2019年8月6日以后的拒不收楼损失应由原告自行承担。被告粤某某公司未提供答辩意见，亦未提供证据。本案相关情形经审理查明，被告盛某某兴业公司系被告粤某某公司投资的法人独资企业。2016年11月6日，原告在被告盛某某兴业公司开发的某某项目购买商品房，双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定：原告向被告购买位于深圳市龙岗区房屋一套，建筑面积87.07平米，房价款4121227元。出卖人应当于2018年6月30日前将该房产交付买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；双方在合同附件三中约定“本房地产的装置、装修、装饰标准：毛坯房”；合同第十二条约定：“（出卖人逾期交楼）逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日的，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。”合同附件五第五条第（5）项约定：“买受人委托第三方代理办理交付手续的，出卖方可将《入伙通知书》直接送达给第三方，第三方收到《入伙通知书》之日即视为买受人已收到《入伙通知书》”。合同附件五第八条、对合同第十二条【出卖人逾期交付的违约责任】之修改：“（1）逾期在九十日之内（含九十日）的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按同地段同时期深圳市房产租赁主管部门规定的指导租金标准向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过九十日的，……出卖人应按同地段同时期深圳市房产租赁主管部门规定的指导租金标准，向买受人支付自交付期限届满之次日起至实际交付之日止期间的违约金。（3）经买卖双方确认的维修整改期，不属于逾期交付，出卖人亦不承担违约责任。”合同附件五第十九条约定：“双方确认，出卖人为推广本房地产项目所发布、出具、陈列或以其他方式作出的售楼书、售楼广告、沙盘、模型等宣传资料上所记载的内容及销售人员口头宣传内容，均不作为双方的约定和验收房屋的依据，亦不构成出卖人向买受人所作出的承诺，如有不一致，均以政府部门的规划或最终审核为准。出卖人所展示的样板房、电梯品牌及其门框装饰、走廊、大堂墙面等仅为设计师对房屋空间布局及装修建议，装修装饰和家具的摆放指引，不作为交付的标准或合同标的样品，亦不构成卖方对买方做出的承诺，出卖人已按照买卖合同第十八条约定，在样板房显要位置展示详细说明，且明确提示买卖合同及附件有特别约定外，样板房内装修、装饰、改造以及家具和物品的陈列等任何内容，均不作为买卖合同项下的房屋交付标准。”被告盛某某兴业公司在售楼处设有样板房，在销售大厅放置有《室内精装修标准》展板，该《室内精装修标准》载明了房屋装修各位置具体用料或品牌，在该展板下方有一行小字“注：以上所列的主要装修标准包含以同等品质的的材料、设备替代的情形，开发商可采用同档次、功能的材料代替，无需另行通知”。原告称其在签订涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》的同时被告盛某某兴业公司让原告签署了《改造委托协议》《装修工程施工合同》《不可撤销授权委托书（一）》《不可撤销授权委托书（二）》的空白文本，并缴纳了装修和改造的相关费用。经查，涉案《改造委托协议》《装修工程施工合同》《不可撤销授权委托书（一）》《不可撤销授权委托书（二）》原告签名处日期空白，某某公司、某某公司的签署日期均为2018年6月1日。《改造委托协议》载明原告为甲方，案外人某某公司为乙方，约定原告委托案外人某某公司按照该协议附件图纸对案涉房屋进行装修改造，工程款1000元，工期210天；并约定“1.为确保上述物业按质按期完成施工，甲方须委托乙方在上述物业具备入伙条件时代为办理入伙手续，以利乙方及早进行空间改造及装修施工；3.房屋空间改造及装修施工完成后，甲方另行委托案外人某某公司代为对本次改造进行验收并接受入户房门钥匙。”并附改造前后图纸。《不可撤销授权委托书（一）》，约定原告授权案外人某某公司全权办理案涉物业的入伙手续及对该物业进行空间改造或装修，代理全权为：代为办理房屋验收、接受钥匙等全部手续。《装修工程施工合同》，约定案外人某某公司按原告确认的“室内精装修标准”（与被告盛某某兴业公司销售现场的《室内精装修标准》展板内容一致）进行装修施工，施工工期210天，于2019年6月30日前完成所有施工，合同价款1000元，并约定：“7.4承包人延误工期的，每延误一日，应向发包人支付本合同价款金额千分之一的违约金”、“8.4具备装修进场条件后，由发包人委托某某公司将房屋（物业）移交给承包人按约定要求进行施工，移交同时发包人委托承包人对所改造的内容进行验收并接收入户房门钥匙（详见委托协议内容）”。《不可撤销授权委托书（二）》，约定原告委托案外人某某公司对案外人某某公司为原告购买的案涉商品房（毛坯房）装修改造的竣工成果进行验收并接受其移交房屋入户门钥匙。原告向被告盛某某兴业公司支付了《改造委托协议》《装修工程施工合同》价款共2000元，由被告盛某某兴业公司财务人员代收，被告盛某某兴业公司向原告交付了相应两份《收据》，分别盖有案外人某某公司及某某公司的账务专用章。被告盛某某兴业公司未就收取上述款项后的支付情况提交相关证据。2018年6月6日，被告盛某某兴业公司就案涉项目取得《深圳市房建工程项目竣工验收备案回执》。2018年6月15日，被告盛某某兴业公司向原告邮寄《入伙通知书》，要求原告于2018年6月28日到楼盘营销中心办理入伙手续。2018年6月30日，案外人某某公司出具《验收办理完结证明》和《收楼意见书》，载明案外人某某公司依原告委托于2018年6月30日前从被告盛某某兴业公司处完成物业改造前的验收、接收钥匙等入伙相关手续。案外人某某公司于2019年1月10日出具《验收办理完结证明》，载明案外人某某公司于2019年1月10日前从案外人某某公司处完成物业改造后的验收及接收房屋钥匙。2019年5月7日，被告某某兴业公司向包括原告在内的某某6、8栋业主发送《通知》，称由于近期出现一些不可控因素导致现场施工进度延缓，6、8栋收楼时间由原定的2019年6月30日延期至2019年8月10日；关于延期的补偿方案，其将于2019年5月11日前公布。2019年5月10日，被告某某兴业公司向包括原告在内的某某6、8栋业主发送《关于6、8栋装修延期的补偿方案》，称由于装修进度延缓导致6、8栋收楼时间由原定的2019年6月30日延期至2019年8月10日；关于延期收楼事宜的补偿，其将与案外人某某公司共同承担，具体补偿如下：一、补偿自2019年8月10日至2020年8月31日止的物业管理费；二、补偿每户一台车自2019年8月10日起至2020年12月31日止的停车费。2019年5月27日，被告某某兴业公司再次向包括原告在内的某某6、8栋业主发送《通知》，称关于6、8栋延期收楼事宜的补偿，其与案外人某某公司共同承担。2019年5月30日，被告某某兴业公司再次向包括原告在内的某某6、8栋业主发送《通知》，提出如下补偿方案：一、补偿物业管理费，自2019年8月10日起至2021年1月31日止。二、补偿17个月停车费（每户限一台车），自于物业管理处办理车辆登记之日起计算（2024年12月31日前登记有效）；对于无车业主，该条补偿可置换为8个月物业管理费；对于40天的延期，目前给出的补偿已达到协议约定，不另作调整。2019年6月30日,案外人某某公司未按《装修工程施工合同》约定时间对案涉房屋完成装修，直至2019年8月10日，案外人某某公司仍未向原告等业主交付装修成果。后原告因涉案房屋的精装修质量及交房时间等问题与被告盛某某兴业公司产生纠纷。为查明事实，本院发函至深圳市燃气集团股份有限公司龙岗分公司，要求协查涉案房屋具备开通天然气的具体时间。该公司于2020年7月7日回函称：“某某第6、8栋于2019年9月29日完成楼栋的天然气置换工作，于2019年9月30日具备开通天然气条件”。裁决结果本院认为，原告在购买涉案房屋时，被告提供了精装修的样板房供参考，并在销售大厅公共场合展示《室内精装修标准》展板，该展板下方标注：“以上所列的主要装修标准包含以同等品质的的材料、设备替代的情形，开发商可采用同档次、功能的材料代替，无需另行通知”。虽然在预售合同附件五第十九条约定售楼宣传内容、样板房展示及装修装饰等并不作为被告盛某某兴业公司的承诺或合同约定的交付标准，但该格式条款未经明确告知并且进行提示说明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。以及结合《商品房销售管理办法》第三十一条规定：“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”。本院认为，首先，被告盛某某兴业公司现场提供的《室内精装修标准》和展示的精装修样板房明确具体，对原、被告签订预售合同及房屋价款的确定具有重大影响，且对实际交付的房屋与精装修样板房是否一致未作明确的提示说明，故《室内精装修标准》应视为预售合同的内容；其次，被告某某兴业公司现场提供的《室内精装修标准》与《装修工程施工合同》附件的室内精装修标准一致；再次，《改造委托协议》《装修工程施工合同》的价款各为1000元，明显低于正常市场价格，而原告将约定的合同价款均直接交付给被告某某兴业公司，两案外人从签订合同至今均未与原告直接交涉；以上事实足以认定被告盛某某兴业公司应就涉案《装修工程施工合同》《改造委托协议》向原告承担合同责任，原、被告之间的房屋交付标准应以《装修工程施工合同》附件的约定内容为准，房屋交付时间因含装修项目亦由预售合同约定的2018年6月30日变更为《装修工程施工合同》约定的2019年6月30日。鉴于涉案房屋燃气开通的情况，涉案房屋于2019年9月30日才满足房屋正常使用功能，符合交房及居住条件，故本院认定2019年9月30日系某某六栋、八栋的实际交付时间。关于逾期交房的违约责任。原、被告对交房时间变更为2019年6月30日，根据本院认定，被告某某兴业公司于2019年9月30日才实际交付房屋，存在逾期交房的行为，应向原告承担逾期交房的违约责任。原、被告在预售合同附件五第八条中对出卖人逾期交房违约金的计算标准改为“同地段同时期深圳市房产租赁主管部门规定的指导租金标准”；但是在预售合同附件五第三条中约定的买受人逾期交楼违约金的计算标准仍为日万分之三。本院认为，该附件五系被告提供的格式合同，对原、被告双方的违约责任的约定明显有失公平，而且，被告盛某某兴业公司在提供该格式文本时，未以加粗加黑字体或其他显而易见的方式对原告作出特别提示和解释说明，减轻己方义务，加重原告责任；本院认定涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第八条“对合同第十二条【出卖人逾期交付的违约责任】之修改”属无效条款。被告盛某某兴业公司承担逾期交房违约金的计算标准仍应按预售合同第十二条计算，自2019年7月1日计至2019年9月30日，共计92天。被告某某兴业公司应就涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》《改造委托协议》《装修工程施工合同》向原告承担合同责任，并依本院认定的事实自2019年7月1日至2019年9月30日按日万分之三的标准向原告支付逾期交房违约金，原告主张的违约金未超出合同约定，相关违约金应为113745.87元，本院予以支持。被告某某兴业公司系被告粤某某公司投资开办的法人独资企业，粤某某公司不应诉，不答辩，未提供证据证明盛某某兴业的公司财产独立于粤某某的公司财产，对原告要求粤某某公司承担连带责任的请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第七十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市某某有限公司应于本判决生效之日起五日内支付原告吕某某逾期交房违约金113745.87元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4348.5元，由原告负担1773.5元，被告盛某某公司与粤某某公司连带负担2575元（原告已预交6122元，退回1773.5元）；财产保全费2127元，由原告负担1374元，两被告连带负担753元；公告费450元，由被告某某兴业公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  赵坤东人民陪审员  王笑非人民陪审员  凡 超二〇二〇年十一月十九日书 记 员  朱玉娟