北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初11446号原告：曹豹，男，1987年9月2日出生。委托诉讼代理人：曹建忠（曹豹之父）。原告：阮萍晶，女，1986年11月6日出生。二原告委托诉讼代理人：王爽，北京市房山区长沟镇法律服务所法律服务工作者。被告：王媛媛，女，1980年5月27日出生。委托诉讼代理人：程建（王媛媛之夫），男，1980年11月7日出生。委托诉讼代理人：付建秀，河北泉盛律师事务所律师。原告曹豹、阮萍晶与被告王媛媛租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹豹的诉讼代理人曹建忠及曹豹、阮萍晶的委托诉讼代理人王爽，王媛媛及其委托诉讼代理人程建、付建秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曹豹、阮萍晶向本院提出诉讼请求：1.判决解除曹豹、阮萍晶与王媛媛的口头租赁协议；2.判决王媛媛立即返还曹豹、阮萍晶位于北京市房山区xx街道xx村原化工厂院内东侧181平方米门脸房、200平方米场地（上述房屋及场地价格3万元）；3.判决王媛媛立即给付曹豹、阮萍晶2019年1月1日至2020年10月1日的租金84000元，诉讼中变更诉讼请求要求给付租金至实际腾退厂房、场地之日止；4.诉讼费由王媛媛承担。事实与理由：2018年5月6日，曹豹、阮萍晶与李国江订立了《租赁协议》，规定：李国江将北京市房山区xx街道xx村原化工厂的厂房、场地出租给曹豹、阮萍晶。上述协议订立后，李国江将上述原化工厂的厂房、场地全部交付给了曹豹、阮萍晶。2019年1月,王媛媛与原告达成口头协议，王媛媛继续租赁上述原化工厂院内东侧181平方米门脸房（价值2万元）及门脸房西侧200平方米场地（价值1万元）；王媛媛应每月给付曹豹、阮萍晶租金4000元。王媛媛无正当理由未给付原告2019年1月1日以后的租金至今。王媛媛的行为严重违反了法律规定，严重侵犯了曹豹、阮萍晶的合法权益。为维护曹豹、阮萍晶合法权益，故提出诉讼。王媛媛辩称，首先不同意曹豹、阮萍晶的诉讼请求。其次，曹豹、阮萍晶陈述的事实与实际情况不符。实际上2012年5月1日，王媛媛与北京市房山区xx街道xx农工商公司签订房屋租赁合同。双方约定了房屋位置，租赁期限、租金及缴纳办法等事项，在租赁期间，经北京市房山区xx街道办事处xx村村民委员会同意在位于xx村东，原化工厂大门南侧自建房屋，有村委会出具的情况证明为证。王媛媛合同到期后又交纳了租金至2018年12月。王媛媛认为与其有合同关系的人一直是xx村农工商公司，而不是王媛媛，因此，请法院查明事实，驳回曹豹、阮萍晶的起诉。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2012年5月1日北京市房山区xx街道xx农工商公司（以下简称xx农工商公司）将位于xx村原化工厂的东房靠北的3间商业房租赁给王媛媛使用。王媛媛租赁期间对场地进行增建了房屋。王媛媛每年向xx村委会交纳租金2850元，现租金交至2018年12月。2014年1月21日，浙江文华控股有限公司（甲方）与xx农工商公司（乙方）签订合同书，乙方基于本院（2013）房民初字第7515号民事判决书应给付甲方借款本金562万元和利息及诉讼费25579元。判决生效后，乙方无力履行还款义务，提出用原化工厂、原电镀厂两家企业的使用权出租给甲方，用租金折抵甲方上述债务，甲方表示同意。经甲、乙双方共同协商，就乙方将其厂房、场地出租给甲方，租金用于折抵乙方欠甲方的借款等事宜、利息、诉讼费达成协议，约定：甲方同意租赁乙方所有的厂房、场地使用权，租金用于折抵借款本金、利息、诉讼费。甲方免除乙方利息、诉讼费，所得租金用于折抵乙方借款本金562万元，租期30年，自2014年1月21日起至2044年1月20日止，并对其他事项进行了约定。2014年1月21日，浙江文华控股有限公司与李国江签订转租协议书，将与xx农工商公司签订的合同项下权利有偿转让给李国江。李国江承继浙江文华控股有限公司的权利和义务。同日，李国江与xx农工商公司签订补充协议，xx农工商公司同意浙江文华控股有限公司将合同书中的权利义务转让李国江。2016年6月16日，xx农工商公司与李国江签订补偿协议书，约定将化工厂、镀锌厂两个厂租期30年延长到40年。2018年5月6日，李国江与阮萍晶、曹豹签订租赁协议，约定李国江将从浙江文华控股有限公司承租的顾册村原化工厂，闲置厂房，厂地出租给阮萍晶、曹豹。同日，阮萍晶、曹豹将租赁事宜通知xx农工商公司，xx农工商公司同意阮萍晶、曹豹接受与李国江于2016年6月16日签订的补偿协议书全部的权利义务。阮萍晶、曹豹取得xx村原化工厂，闲置厂房、厂地承租权后因租金问题未与王媛媛达成一致意见，现阮萍晶、曹豹将王媛媛诉至本院。对有争议的事实，本院认定如下：王媛媛否认与阮萍晶、曹豹对租赁事宜达成口头协议，不认可阮萍晶、曹豹主张的租金标准。阮萍晶、曹豹主张以张贴通知方式向王媛媛等承租人主张租金，并提交与其他租户间诉讼的民事判决书。王媛媛自述承租期间在租赁场地增建80余平米的房屋并修建院墙。阮萍晶、曹豹对于王媛媛自建房屋不同意利用，要求其恢复原状。本院认为，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。浙江文华控股有限公司与顾册农工商公司签订的合同书、李国江与浙江文华控股有限公司签订的转租协议书、阮萍晶和曹豹与李国江签订租赁协议虽然是双方真实意思表示，且经顾册农工商公司认可，但约定的租赁期限超过二十年，超过二十年部分无效，故阮萍晶、曹豹与李国江签订的租赁协议应属部分有效。阮萍晶、曹豹基于与李国江的租赁协议取得xx村原化工厂厂房、场地承租权。阮萍晶、曹豹与王媛媛等租户形成事实上的租赁合同关系，王媛媛等租户应向阮萍晶、曹豹交纳租金。现阮萍晶、曹豹与王媛媛等人未签订书面租赁合同，双方之间为不定期租赁，现双方因对租金标准未达成一致意见，且王媛媛自2019年1月1日起至今未交付租金，阮萍晶、曹豹要求解除租赁合同、给付租金、腾退厂房、场地的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。租金标准，参照以往王媛媛与xx农工商公司的租金标准确定，阮萍晶、曹豹要求过高部分，本院不予支持。王媛媛与曹豹、阮萍晶未签订书面租赁合同，对于租赁期间在租赁场地增建房屋未进行约定，且增建房屋未办理合法建设手续，也没有证据证实取得xx农工商公司同意，现阮萍晶、曹豹对于王媛媛增建房屋不同意利用，王媛媛应予以拆除，并对租赁场地恢复原状、返还门脸房及场地，本院酌情考虑。王媛媛否认与阮萍晶、曹豹存在租赁合同关系，结合阮萍晶、曹豹提交的通知及自2019年1月1日起未向xx农工商公司交纳租金、使用费等事实，足以证实王媛媛等租户知晓阮萍晶、曹豹取得争议场地承租权，该抗辩理由，没有事实依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条、第二百一十五条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、阮萍晶、曹豹与王媛媛之间的房屋租赁合同于本判决生效之日解除。二、王媛媛于本判决生效之日起十日内给付阮萍晶、曹豹自2019年1月1日至本判决生效后二个月内的租金（按每年2850元计算）。三、王媛媛于本判决生效之日起60日内腾退位于北京市房山区xx街道xx村原化工厂院内东侧房屋及场地；如逾期未能按时腾退厂房、场地按月租金4000元标准支付使用费。四、驳回阮萍晶、曹豹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1290.00元，由曹豹、阮萍晶负担1255元（已交纳），由王媛媛负担35元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 冯永良二〇二〇年十一月六日法官助理 王泽磊书 记 员 隗美娜