北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初21309号原告：吕宝全，男，1968年5月4日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘晓燕，北京廉峰律师事务所律师。被告：许宏，男，1969年6月11日出生，汉族，无业。原告吕宝全与被告许宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员邹强独任审理，公开开庭进行了审理。本案原告吕宝全的委托诉讼代理人刘晓燕、被告许宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕宝全提出诉讼请求，请求判令：1、解除原告与被告双方的租赁合同；2、被告向原告支付房屋占有使用费自2020年5月26日起至实际腾退之日止（每月按照月租金4800元计算）；3、被告向原告支付水电费自2020年4月26日起至实际腾退之日止（每月按照水电费100元计算）；4、被告向原告支付违约金9600元；5、被告承担本案诉讼费用。原告诉称的事实与理由：原告与被告2014年10月26日签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告承租位于北京市通州区翠屏北里（西区）11号楼211号房屋，租赁期限为5年，自2014年11月1日起至2019年10月31日止，月租金3300元，交纳租金方式为按季度付，如不按约定支付租金的，应按月租金的200%支付违约金。该租赁合同到期后，双方约定再续租，期限为2019年10月31日至2020年4月26日，并约定被告交纳租金的方式为：2020年4月26日如期交纳下一季度房租，租金每月4800元。被告于2020年4月26日交纳一个月租金后（即截止到2020年5月26日的租金），直至今日一直未交纳租金。双方签订合同约定：被告应及时给付房租，如逾期，原告有权解除合同收回房屋；并由被告向原告支付违约金为房屋月租金的200%。经原告多次催要未果。现为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告许宏辩称，首先，我不同意原告起诉状的内容，有无中生有的事实。1、原告诉求说欠水电费，不符合事实，水费我是按时交的，电费都是先付费，不可能欠费。2、原告要求按照每月4800元计算，没有依据。我和原告达成口头约定，续期两年，没有问题，但是第一年让我付清一年的租金，我没有同意，后来我们达成先付款8个月的钱，28800元，然后剩下的钱在第一年快结束的时候付给他，第二年我们商量按季度付，我们双方都同意了。原告在2020．6月份跟我要钱，我又给原告打了5000元。剩下的钱我跟原告说慢慢给，原告也同意了。后来因为我们家政行业受到疫情的影响非常严重，基本上停了七个月的时间，我跟原告商量晚些付钱。原告说每个月4800元没有依据，我们口头约定的是3600元每月。合同结束的时候，还有3300的押金没有给我。关于合同解除，我的意见是继续履行。违约金也不同意。经审理查明：2014年10月26日，原告吕宝全（出租方、甲方）与被告许宏（承租方、乙方）及案外人北京我爱我家房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定原告吕宝全将登记在其名下的位于北京市通州区XX小区（西区）XX号楼2XX号房屋）出租给被告许宏，租期5年，自2014年11月1日至2019年10月31日，月租金3300元，按季度支付，押金3300元。合同签订后，双方依约履行了各自的义务，被告已结清租期内的房屋租金，给付的押金3300元尚未退还。合同到期后，双方协商续期，但庭审中，原被告双方各执一词：原告称，双方系在原合同背面以书面形式达成续期合同，约定续期2019年10月26日至2020年10月25日，月租金4800元，按季度支付，每季度第一个月的26日之前付本季度的房租；被告称，双方系通过口头方式达成续期合同，约定续期2年，月租金3600元，每季度第一个月的26日之前付本季度的房租认可。双方均认可达成的租期协议只是对期限的延长，其他条款继续沿用之前的《北京市房屋租赁合同》的约定。根据双方认可的证据显示，被告于2019年10月15日支付给原告28800元，于2019年6月15日支付给原告5000元。双方对所支付的租金所对应的租期各执一词：原告称，被告所支付的租金28800元对应的是2019年10月26日-2020年4月26日的房租，合算每月4800元，当时协商的时候，让原告先交半年的，后面再给，到了4月26日，原告要求交下一个季度的房租14400元，但是被告说没有钱，就只交了5000元；被告称，其支付给原告的租金28800元对应的期限是2019年10月26日-2020年6月25日的租金，合算每月3600元，原告在2020．6月份跟我要钱，我又给原告打了5000元，剩下的钱我跟原告说慢慢给，原告也同意了，被告从事家政行业，因受到疫情的影响非常严重，基本上停了七个月的时间。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、短信聊天记录截图、银行转账记录截图及当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告称其系通过书面形式与被告达成续租协议，但原告并未提交证据予以证明，故本院对原告的该项诉称不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”故本案中，双方达成的续租的口头租赁合同为不定期租赁合同。关于续租期间的月租金标准，原被告双方各执一词，原告主张月租金为4800元，但未提交充分的证据予以证明，被告主张月租金为3600元，本院认为，被告于2019年10月15日支付给原告28800元，于2019年6月15日支付给原告5000元，故被告称其支付的28800元对应的租期应为2019年10月26日-2020年6月25日的辩称，符合两次租金支付时间的间隔期间，故本院综合本案的举证情况，对被告的上述辩称予以采信，认定本案原被告之间达成的续租期间的月租金标准为3600元。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故本案原告据此要求解除原告与被告双方的租赁合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但应给被告合理期限腾退房屋，本案原告并未提交相关证据证明其曾于庭前向被告主张解除合同，本案起诉状副本送达被告的时间为2020年10月24日，故本院从2020年10月24日起算一个月的合理期限（本院酌情确定），确定原被告之间的不定期租赁合同关系于2020年11月24日解除。关于原告请求法院判令被告向原告支付违约金9600元的诉讼请求，本院认为，庭审中，双方均认可在延长的租期中，应于每季度第一个月的26日之前付本季度的租金，但本案中，被告仅分别于2019年10月15日、2019年6月15日支付了两次租金，且第二次租金并未足额支付，截止到庭审之日，被告亦未再支付租金，故其迟延支付租金的行为已违反了《北京市房屋租赁合同》第十条违约责任约定，承租人不按照约定支付租金达7日的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。但是，考虑到被告承租案涉房屋系用于经营，其行业因新冠疫情突发造成收入影响，其主观恶意不大，按月租金的200%计算违约金过分高于给原告所造成的损失，故本院依据案情将违约金酌情调整为3600元。关于原告请求法院判令被告向原告支付房屋占有使用费自2020年5月26日起至实际腾退之日止（每月按照月租金4800元计算）的诉讼请求，本院已确定原被告之间的不定期租赁合同关系于2020年11月24日解除，故此期限之前的“占有使用费用”的性质应为租金，本院对原告的诉求予以调整，双方当事人均认可续租的起算时间为2019年10月26日，本院对此不持异议，故2019年10月26日至2020年11月24日期间的租金，按每月3600元计算，为46680元，扣除被告已给付租金合计33800元及被告尚未退还的押金3300元，被告还应支付给原告租金9580元；若合同解除之后，被告若仍占有使用房屋的，则应按每月3600元的标准向原告支付占有使用费用，自2020年11月25日计算至实际腾退之日止。关于原告请求法院判令被告向原告支付水电费自2020年4月26日起至实际腾退之日止（每月按照水电费100元计算）的诉讼请求，因原告并未提交任何证据予以证明，故本院不予支持。双方可在办理返还房屋交接手续时另行核算。此外，因原告并未在本案中诉请被告返还房屋，因此，若本合同解除后被告仍占有使用案涉房屋，则原告可另行主张相关权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告吕宝全与被告许宏之间的不定期租赁合同关系于2020年11月24日解除；二、被告许宏向原告吕宝全支付房屋租金9580元，于本判决书生效之日起七日内执行清；三、被告许宏向原告吕宝全支付违约金3600元，于本判决书生效之日起七日内执行清；四、若合同解除之后，被告许宏若仍占有使用房屋的，则应按每月3600元的标准向原告吕宝全支付房屋占有使用费用，自2020年11月25日计算至实际腾退之日止。五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费380元，由原告吕宝全负担308元（已交纳），由被告许宏负担72元，于本判决书生效之日起七日内支付给原告吕宝全。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  邹 强二〇二〇年十一月六日法官助理  李春雨书 记 员  黄 琛