呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初7649号原告：呼和浩特市中海物业服务有限公司。法定代表人：肖俊强，该公司董事长。委托诉讼代理人：褚文磊，男，该公司法务。被告：张琛。原告呼和浩特市中海物业服务有限公司（以下简称中海物业公司）与被告张琛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告中海物业公司的委托诉讼代理人褚文磊，被告张琛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中海物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令张琛支付欠付的物业费19846.89元（欠付期间自2015年10月1日至2020年8月30日）；2.依法判令张琛支付欠付物业费的滞纳金9050元。以上共计28896.89元；3.请求人民法院依法判令由张琛承担本案的诉讼费。事实与理由：2013年9月l0日中海物业公司与呼和浩特市中海宏洋地产有限公司签订《呼和浩特市中海外滩前期物业服务合同》，双方约定由中海物业公司为中海外滩提供物业服务，委托管理期限为5年，自工程竣工并经市政府有关部门验收合格开始计算服务期限。物业服务管理费标准冬书房住宅每平方米建筑面积收取标准为人民币2.60元／月，低层住宅(别墅)每平方米建筑面积收费标准为人民币4.80元／月，商业每平方米建筑面积收费标准为人民币3.95元／月。中海物业公司自工程竣工并经市政府有关部门验收合格之日起开始提供物业服务，并严格履行物业服务合同中规定的各项义务。张琛未交纳2015年10月1日至今的物业费，经中海物业公司多次催要，张琛拒不交纳。张琛辩称，1.诉讼主体不清，缺乏事实及法律依据，张琛未与中海物业公司签订过任何形式的物业管理协议，并非合同当事人，前期物业服务合同不能约束张琛；2.中海物业公司在没有履行督促业委会催缴程序前提下起诉业主，缺乏法律依据；物业公司服务至今未与业主进行沟通、调查、问题得不到解决，导致与业主矛盾激化；3.中海物业公司未依约履行各项物业服务，2015年物业公司在未通知张琛的情况下，擅自进入张琛还未装修的房屋打开下水主管道，对全楼的下水管道进行疏通维修，并造成张琛家中污水污染。当时双方达成口头协议，对张琛家中进行清理并减免物业费用，现物业公司对于当时的约定予以否认；张琛家中有两处漏水问题，其中一处是由于物业公司在张琛房屋院墙西侧的绿化施工导致土壤松散，造成张琛家中西墙渗水严重且影响到电路。第二处是2015年物业公司擅自维修主管道违规操作致接口漏水造成张琛家中下水主管道渗水严重，导致墙面、地面均有损坏。4.张琛对物业公司的错误行为屡次反映均未予解决：未经张琛本人同意，在张琛屋内安装了一个大型风机设备以及高压电箱，多次与物业协商反应，物业同意减免3年物业费，但张琛不同意，至今未达成一致；物业公司在距张琛家不足6米处安置了垃圾堆放点；物业公司在张琛房屋门前不远处划线设立停车位；物业公司在张琛房屋不远处设立了公共电动车充电车棚，除了噪音影响外还有被辐射的风险；张琛家门前的树木杂草从未修剪过；物业公司从未向张琛催要过物业费。5.要求中海物业公司解决上述问题并赔偿张琛误工费、交通费、精神损失费等多项费用。经审理认定事实如下：张琛系房屋业主，面积129.38平方米。2013年9月10日，呼和浩特市中海宏洋地产有限公司（甲方）与中海物业公司（乙方）签订《呼和浩特市中海外滩前期物业服务合同》，合同约定，甲方委托乙方对位于赛罕丰州路的中海外滩项目提供专业化、一体化的物业管理。合同期限五年，自工程竣工并经市政府有关部门验收合格，本物业正式入伙之日起计。合同期满，业主大会成立后业主委员会与所聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。物业管理区域物业服务收费标准如下：高层住宅2.6元/月/平方米。2018年8月16日，双方签订《呼和浩特市中海外滩前期物业服务合同补充协议》，对中海物业公司服务管理期限进行延续。协议第一条约定，中海外滩小区的合同将于2018年10月10日期满，由于业主委员会尚未成立，现续签2年，续签日期为2018年10月11日至2020年10月10日。本补充协议期满后，本项目业主委员会仍未成立，或业主委员会没有将续聘或解聘乙方的意见通知乙方且没有选聘新的物业服务企业，乙方继续管理的，视为合同自动延续，合同期限延续至业主委员会代表全体业主与其依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效且新选聘的物业服务企业合法进驻小区之日止。合同签订后，中海物业公司为中海外滩提供了物业服务，张琛未交纳2015年10月1日至2020年8月30日期间的物业费19846.89元（2.6元×129.38平方米×59月）。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，……对业主具有约束力”，本案中，中海物业公司与呼和浩特市中海宏洋地产有限公司签订的《前期物业服务合同》及补充协议，对张琛具有约束力，张琛与中海物业公司形成物业服务合同关系，双方均应按照物业服务合同的约定履行各自的义务，中海物业公司向中海外滩业主提供物业服务，张琛作为业主应按照物业服务合同的约定交纳物业费。对于中海物业公司主张张琛交纳2015年10月1日至2020年8月30日期间的物业费的诉讼请求，因物业服务存在长期性、持续性的特点，业主在证明物业公司服务水平的问题上存在举证困难，结合张琛提供的照片，经本院实地查看，中海物业公司在绿化养护、公共环境卫生的清洁方面存在服务瑕疵，综合考虑物业服务合同约定、中海物业公司提供的物业服务水平、物业服务成本等因素，根据公平原则，本院酌定按照物业服务合同约定的物业服务费标准的90%支持中海物业公司对于上述期间物业费的主张，即张琛向中海物业公司支付物业费17862.2元（19846.89元×90%）。对于中海物业公司请求张琛支付滞纳金的诉讼请求，因《前期物业服务合同》及补充协议中均未约定交费时间，故对中海物业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。对于张琛提出的家中漏水等抗辩意见，可待确定侵权主体后另行主张权利。对于张琛提出的要求中海物业公司赔偿误工费、交通费、精神损失费等费用的抗辩意见，于法无据，本院不予采纳。对于张琛提出的物业公司擅自进入其未装修的屋内打开下水主管道，对全楼的下水管道进行疏通维修，并造成张琛家中污水污染。后双方达成口头协议，对张琛家中进行清理并减免物业费用的抗辩意见，其提交证据不足以证明其主张，本院亦不予采纳。对于张琛提出的其他抗辩意见，中海物业公司在物业服务过程中应加强与相关业主的沟通，及时、有效的处理业主反映的问题，并及时向业主反馈结果。物业服务企业应改进物业服务方式、提高物业服务质量，业主对物业服务企业提供的服务不满意而采取拒交物业费的方式亦不妥，不应提倡。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、张琛于本判决生效之日起十日内向呼和浩特市中海物业服务有限公司支付物业服务费17862.2元；二、驳回呼和浩特市中海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果张琛未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计261元（原告已预交），由张琛负担124元，由呼和浩特市中海物业服务有限公司负担137元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判员 卜吉娜二〇二〇年十一月二十四日书记员 侯小敏