上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初80194号原告：上海市浦东新区北蔡镇一六村村民委员会，住所地上海市浦东新区。法定代表人：李忠彪，主任。委托诉讼代理人：孙加锋，上海市恒泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓婷，上海市恒泰律师事务所律师。被告：上海申益橡塑有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆明政，总经理。第三人：陆明政，男，1956年8月26日生，汉族，住上海市浦东新区北蔡村保卫队虹桥南街****。第三人：朱跃新，女，1958年4月21日生，汉族，住上海，住上海市浦东新区北蔡村保卫队虹桥南街****iv>被告及两第三人共同委托诉讼代理人：张锦华，上海兰迪律师事务所律师。被告及两第三人共同委托诉讼代理人：张理雨，上海兰迪律师事务所律师。原告上海市浦东新区北蔡镇一六村村民委员会与被告上海申益橡塑有限公司、第三人陆明政、朱跃新所有权确认纠纷一案，本院于2019年9月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月20日、2020年1月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙加锋、刘晓婷(参加第一次庭审)、第三人陆明政、被告及两第三人共同委托诉讼代理人张锦华、张理雨到庭参加了诉讼。审理中，双方共同申请庭外和解两个月。该案由本院批准延长审限六个月。本案现已审理终结。原告上海市浦东新区北蔡镇一六村村民委员会向本院提出诉讼请求：1.确认坐落于上海市浦东新区罗山路XXX-XXX号的土地使用权、房屋及供电设备(其中土地使用权为8173平方米、房屋所有权面积为6621.41平方米、供电设备400kva)所有权归原告所有；2.判令被告将上述土地使用权、房屋及供电设备过户到原告名下；3.判令被告向原告支付自2017年1月1日至2017年12月31日止的租金65万元；4.判令被告向原告支付自2018年1月1日起至被告实际返还租赁物之日止的占用费(按每日1,950元计算，暂计至2019年9月1日为1,185,600元)；5.判令被告支付逾期支付租金的滞纳金(以65万元为基数，每日按年租金的万分之六计算，逾期支付租金的期限为2017年1月1日起至被告实际支付之日止)；6.判令两第三人对被告的第二项义务承担配合义务；7.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回了第3、5项诉请。事实和理由：被告原系案外人上海益乐工贸有限公司(以下简称“益乐公司”)、上海市三友联营手套厂(以下简称“三友手套厂”)、上海申东工贸公司(以下简称“申东工贸公司”)于1997年9月11日共同投资设立的集体企业。被告成立时，北蔡镇北蔡村村民委员会(以下简称“北蔡村委”)将其下属联营企业三友手套厂建设的位于北蔡镇一六村中心路的厂房及场地出租给被告使用。2000年9月25日，经股权转让，被告股权结构变为：北蔡村委持股55%、三友手套厂持股30%、益乐公司持股15%。2003年10月28日，北蔡村委将上述厂房及场地(现地址为罗山路XXX-XXX号)的产权登记在被告名下。2004年7月5日，北蔡村委下属集体企业上海申东资产投资管理中心(以下简称“申东投资中心”)与被告签署了《关于上海申益橡塑有限公司改制的意向书》，约定被告的不动产实行租赁(厂房租赁按巿价)，动产按企业有关转制政策实施。2004年10月28日，北蔡村委召开集体经济组织成员代表会议，表决通过了《关于上海申益橡塑有限公司股权转让决议》。该决议载明：被告净资产共计11,820,845.76元，北蔡村收回被告固定资产(即房屋、供电设备)及报损5,101,049.46元，收回无形资产(即土地使用权)4,304,100元；收回后确认被告净资产为2,415,696.30元，受让方即本案第三人陆明政、朱跃新应付转让对价为2,237,956.96元，北蔡村应收借款276万元。一六村亦召开村民代表大会表决通过该决议。2004年10月30日，第三人陆明政、朱跃新作为受让方，与被告的三股东签署《股权转让及还款协议书》，约定受让方向三股东支付设备购买款2,237,956.96元，向北蔡村支付借款276万元及2004年7月1日至2005年6月30日的厂房租金55万元；登记在被告名下的房屋、土地及供电设备等资产(以下简称“系争资产”)由于各种原因暂不能办理过户手续，但其产权仍属原投资方北蔡村委、一六村委(即原告)所有，如以后需办理过户手续，受让方须无条件配合。该协议签署后，第三人陆明政、朱跃新支付了转让对价2,237,956.96元，另外276万元借款第三人是否归还给了北蔡村委，原告不清楚。系争资产先后由北蔡村委下属集体企业申东投资中心和原告下属的益乐公司出租给被告及案外人上海晟澜投资管理咨询有限公司、上海杰法针织时装有限公司有偿使用。被告按约支付了2016年12月31日前的租金。2005年初，北蔡村委和原告协商决定，由原告收购北蔡村委所有的被告系争资产。双方于2005年10月18日签署《资产转让协议书》，约定转让价格13,065,994.90元，该协议现己履行完毕，系争资产产权归原告所有。2016年12月14日，益乐公司与被告签订新一年度的《厂房(房屋)租赁合同》，约定了租金标准及逾期违约责任。但被告以对系争资产权属存争议为由，未向益乐公司或原告支付租金或占用费，继续使用系争资产至今。原告认为，被告在改制过程中，系争资产作为村集体资产，已由被告原投资方北蔡村委和原告通过民主决策程序收回，而非由改制后的被告所有。《股权转让及还款协议书》明确约定系争资产未作为改制资产转让给第三人陆明政、朱跃新，二人亦未支付系争资产的对价。系争资产虽登记在被告名下，但在被告改制前后均为村集体资产，经北蔡村委和原告资产转让后，应属原告所有。被告上海申益橡塑有限公司辩称，不同意原告全部诉请。理由如下：一、涉案不动产是划拨土地，其土地使用权经主管部门批准提供给被告使用，不存在所有权的问题。其自1999年初始登记就在被告名下，2003年因为扩建及变更道路名称原因曾换发了产权证，但产权仍在被告名下。原告无证据证明不动产权发生变动或有代持事实。二、被告2004年下半年进行过改制，评估报告显示，厂房价值249万元，土地使用权价值430万元，设备127万元，三项合计不动产总价800多万元，被告的净资产也就是800多万元。被告的监管机构北蔡集资办出具了批复，确认了涉案不动产属于被告，并按当时的市场价计入了股权转让对价。被告原三名股东与第三人陆明政、朱跃新签订《上海市产权交易合同》，约定两名第三人以800万元价格受让了被告全部股权。但因改制系村里主导，村委安排双方又签署了《股权转让及还款协议书》，私下约定系争不动产产权归北蔡村委和原告所有。但划拨土地所涉的不动产变动需要行政审批，双方是无权这样处分的，该约定内容与北蔡集资办的批复相悖。事后被告询问规土部门，窗口口头答复该协议内容是无效的。而且如果剥离不动产，被告改制时净资产就是0元，两名第三人就不应支付任何股权转让款。而两第三人实付了500多万元，其中约300万元是现金，另外200万元是两第三人承包被告五年应得而未得的分红，直接用于冲抵了转让费。三、供电设备是用于厂内增电的，属于房屋附着物，是整体房屋的一部分。属于被告转制时资产评估报告汇总表中的设备固定资产类。四、即使法院支持了原告第二项诉请，被告及第三人愿意配合过户，但过户成本及税费应由原告承担，且原告应返还被告垫付的土地使用税及滞纳金110余万元。五、租赁关系不能证明不动产的真实归属，被告在签署租赁合同时并未意识到权属争议问题。本案是确权之诉，原告不是诉请3-5的适格主体，原、被告之间不存在租赁关系。2005-2017年的出租人都是案外人，益乐公司已就房屋租赁提起过诉讼。即使原告有权主张，租金也应从被告垫付的土地税费中抵扣。租金标准也不应按1,950元/日计算，而应是65万元/年。第三人陆明政、朱跃新述称，同意被告的答辩意见。对被告上述答辩，原告补充事实和理由如下：一、被告转制前是集体所有制企业，资产转让按规定必须走评估和产权交易所程序，但双方实际履行的不是《上海市产权交易合同》，而是《股权转让及还款协议书》。该协议书中明确了系争资产不在转让之列，所以两第三人实付的不是800万元，而是223万元。被告当年是作为集体所有制企业，才能取得该划拨土地。该划拨土地转为国有前，本来就是村里的。土地使用权登记在被告名下，由北蔡村委和原告间接持有。改制如果给了个人，反而是非法转让。二、土地使用税确实应由原告承担，但只能由被告去缴纳，村里没法交。原告同意以抵扣租金的方式承担土地税费。但被告没有通知过原告去交税，其因迟延缴纳导致的滞纳金，原告不同意承担。2017年前，被告及第三人从未对土地、房屋及供电设备权属提出过异议，其提出异议是因税款和滞纳金。经审理查明：一、涉案土地及建筑物的流转、建设过程1995年1月11日，上海市浦东新区农村发展局(以下简称“浦东农发局”)同意上海市北蔡工业公司与上海油墨厂共同投资建办上海油墨厂浦东分厂，性质为国集联营。上海市浦东新区综合规划土地局(以下简称“浦东规土局”)许可了该分厂的建设用地规划。上海市浦东新区管理委员会土地管理委员会(以下简称“浦东土地管委会”)批准该分厂建设工程征用北蔡镇一六村36065平方米。但上海油墨厂浦东分厂未实际办理工商注册登记。1995年6月8日，北蔡镇人民政府向浦东农发局请示建办上海三友联营手套厂一六分厂。1995年9月4日，浦东农发局同意三友手套厂与益乐公司联合建办上海市三友联营手套厂一六分厂(以下简称“三友手套一六分厂”)，性质为集集联营；选址于原上海油墨厂浦东分厂用地。之后，浦东规土局出具浦综规(96)137号文，许可三友手套一六分厂使用一六村土地8100平方米的建设用地。浦东土地管委会出具沪浦土征(96)159号文，批准三友手套一六分厂该工程划拨使用上海油墨厂浦东分厂已征土地8173平方米。1996年6月15日，浦东规土局向三友手套一六分厂颁发《建设用地批准书》，载明批准用地8173平方米，土地用途为工业。1996年7月30日，浦东规土局又向三友手套厂颁发沪浦规建(96)403号《建设工程规划许可证》，载明建设规模1820平方米。1997年5月26日，浦东规土局向三友手套厂出具建设工程竣工规划验收合格证明。1997年8月29日，三友手套厂(甲方)与筹建中的被告(乙方)签订《租赁协议》，约定甲方将北蔡镇一六村中心路的厂房及场地出租给乙方使用，租期自1997年9月10日至2007年9月10日，年租金24万元，第六年开始逐年增加10%。但三友手套一六分厂也未实际办理工商注册登记。二、被告成立过程及其股东情况1997年9月11日，被告由申东工贸公司、三友手套厂、益乐公司共同投资成立，性质为集体企业，注册资本288万元，三股东均为货币出资，已经资产评估事务所验资。其中，申东工贸公司是由北蔡镇北蔡村建办的集体所有制企业，2000年1月18日已注销。益乐公司是由北蔡镇一六村建办的集体所有制企业，1997年改制为有限责任公司；改制后的股东为一六村委、上海市北蔡电池厂、上海浦东兴业电池芯粉厂。上海市三友联营手套厂为国集联营企业，股东为上海华丽针织厂(全民所有制)、中国纺织品进出口公司上海市针织品分公司(全民所有制)、上海市北蔡手套厂(北蔡村村办集体所有制)，1997年改制为有限责任公司，2005年更名为上海三友手套有限公司。2000年，被告增资至500万元，股权结构变更为：北蔡村委出资275万元，占股55%、三友手套厂出资150万元，占股30%、益乐公司出资75万元，占股15%。三、涉案土地及建筑物登记至被告名下的过程1999年7月16日，被告向规土所申请补办土地征用、土地使用、房屋建筑手续，称“由于体制改革，生产产品未变，原该厂三友手套一六分厂现改名为上海申益橡塑有限公司，房地产权发放为上海申益橡塑有限公司”。环保、规划、消防、土地、卫生防疫管理部门及规划土地监察大队陆续予以审批。1999年10月，被告申请办理房地产登记。上海市房屋土地管理局审核意见记载：“……因企业转制，现权利人为上海申益橡塑有限公司。另经浦东新区镇村工业企业补办用地及建房手续审批表确认用地面积8173平方米，房产建筑面积1839平方米，及单位固定资产帐页等有关证明。经查，申报单位所提交有关资料，根据《上海市房地产登记条例》及新区管委会【1999-96】专题会议纪要精神，拟同意颁发上海市房地产权证”。故审批同意核发房地产权证(黄证)。房地产权证【沪房地浦字(1999)第040195号】于1999年10月26日颁发，载明土地为划拨，地号为北蔡镇一六村51丘，房地坐落北蔡镇一六村王家队东王家宅**，总面积8173平方米，建筑面积1839.62平方米，权利人为被告，权属性质为国有，用途为工业。2003年10月28日，因道路名称变更及房屋扩建，房地产权证换发为沪房地浦字(2003)第110663号，地，地号面积与前同，房地坐落罗山路5101、5103、5105号，建筑面积6621.41平方米，权利人为被告，使用权来源为划拨，用途为工业用地。四、被告的转制情况2004年7月5日，北蔡村委下属集体企业申东投资中心与被告签署了《关于上海申益橡塑有限公司改制的意向书》，约定被告由原承包者即本案第三人陆明政改制接盘，不动产实行租赁，动产按企业有关转制政策实施。2004年9月24日，上海正大资产评估有限公司出具《资产评估报告书》，认为截至2004年6月30日被告净资产8,885,145.76元，其中含房屋净值2,492,725.90元、设备净值1,274,073.50元、无形资产(即土地使用权)4,304,100元。2004年10月25日，北蔡镇农村集体资产监督管理委员会办公室批复，认可被告净资产为8,885,145.76元，由北蔡村委、三友手套厂、益乐公司按占股比例分别以440万元、240万元、120万元转让给第三人陆明政、朱跃新。被告按该批复通过股东会决议。2004年10月28日，北蔡村委召开集体经济组织成员代表会议，表决通过了关于被告股权转让的决议，内容包括北蔡村委收回固定资产(即房屋建筑物和供电设备)及报损5,101,049.46元、无形资产(即土地使用权)4,304,100元，确认企业净资产为2,415,696.30元，转让价为2,237,956.96元，按80%、20%出让给两名第三人。所附款项明细表中还载明“北蔡村应收申益借款276万元”。2004年11月2日，一六村召开代表会通过了相同的决议。2004年10月30日，被告新老股东即第三人陆明政、朱跃新(乙方)与北蔡村委、三友手套厂、益乐公司(甲方)签署了《股权转让及还款协议书》。协议约定，乙方支付甲方设备购买款2,237,956.96元、同时需支付北蔡村借款276万元，合计4,997,956.96元，约定至2005年1月前分期支付。其中第四条载明：“企业股权转让后原企业财产房屋、土地、供电设备等由于种种原因暂不能办理过户手续，但该产权属北蔡村、一六村投资方所有，如以后需办理过户手续，乙方必须无条件配合办理。”后两第三人支付了转让款2,237,956.96元。2004年11月17日，被告新老股东通过上海联合产权交易所签订了《上海市产权交易合同》，约定两名第三人以800万元总价受让被告全部股权。上海联合产权交易所出具了产权转让交割单。五、被告转制后涉案土地、房屋相关情况2004年起，申东投资中心、益乐公司陆续与被告签订《房屋租赁合同》，将罗山路一弄501号房屋出租给被告，租金55-65万元/年不等。对2016年12月31日前的租金，被告已按约支付完毕。2005年10月18日,北蔡村委与原告签署《资产转让协议书》，约定北蔡村委将罗山路XXX-XXX号的土地、全部建筑物、供电设施作价13,065,994.90元转让给原告。2017年9月20日，国家税务总局上海市浦东新区税务局第十七税务所向被告催缴2007年1月1日至2017年6月30日的城镇土地使用税、滞纳金。目前，被告已缴纳自2007年至2019年底的城镇土地使用税612,975.50元、滞纳金493,702.32元。对该税费的承担原、被告存有争议，被告拒付2017年起的租金。2018年12月12日，益乐公司向被告发函催讨2017年、2018年的租金共130万元。2019年3月1日，北蔡镇农村集体资产监督管理委员会办公室出具《情况说明》，称被告成立时，北蔡村委将罗山路XXX-XXX号房屋(部分)、土地及供电设备出租给被告使用，为便于生产经营，为便于生产经营，北蔡村委将房屋产权暂时登记在被告名下；2004年改制后，相关协议约定上述资产继续由北蔡村委出租给被告使用，但产权仍属北蔡村委、一六村委所有。2005年，因北蔡村撤村分配，北蔡村委将其拥有的登记在被告名下的房屋、土地及供电设备出租，等资产有偿转让给一六村委所有，并由一六村委继续出租给被告。2019年3月12日，原告出具《情况说明》，载明2005年6月1日起其委托其下属企业益乐公司对外出租罗山路XXX-XXX号的土地使用权、房屋及供电设备。2019年4月9日，益乐公司以房屋租赁合同纠纷为由，来院起诉被告【案号：(2019)沪0115民初32280号】，要求被告将租赁物(即本案诉争的土地、电力设施)返还给益乐公司，并要求支付2017年全年租金及2018年1月1日起的占用费、滞纳金。后益乐公司撤回了起诉。上述事实，有《租赁协议》(1997年8月29日)、沪房地浦字(1999)第040195号房地产权证、沪房地浦字(2003)第110663号房地产权证、《关于上海申益橡塑有限公司改制的意向书》、《资产评估报告书》、浦北集资办[2004]30号《关于上海申益橡塑有限公司股权转让的批复》、股东会决议(2004年11月4日)、编号为XXXXXXXX的《上海市产权交易合同》、XXXXXXX号产权转让交割单、《关于上海申益橡塑有限公司股权转让决议》(2004年10月28日、2004年11月2日)、《股权转让及还款协议书》、《房屋租赁合同》若干、租金支付凭证、《资产转让协议书》、沪浦税十七所征其自(2017)第001号《催缴税款通知书》、电子缴款凭证及完税证明、催讨函(2018年12月12日)、《情况说明》(2019年3月1日)、(2019)沪0115民初32280号诉状、被告工商档案等证据及原、被告及第三人当庭陈述、书面陈述及予以证实。审理中，浦东新区规划和自然资源局出具《情况说明》，阐述了罗山路XXX-XXX号土地的历史沿革情况，并认为，5101-5105号土地由一六村村民委员会支付了征地费用，国有划拨土地使用权初始登记在一六村村民委员会与北蔡村村民委员会作为最终投资人的农村(村级)集体所有制企业名下，该集体所有制企业改制时约定土地所有权继续归属于一六村村民委员会等村集体所有。经研究，该局同意被告在2004年改制时关于土地使用权的约定。本院认为，涉案土地使用权为国有划拨土地使用权。被告原系一六村村民委员会与北蔡村村民委员会作为投资人的农村集体企业，涉案土地使用权遂初始登记在该企业名下。被告企业转制过程中，出让人及受让人签署《股权转让及还款协议书》，约定原企业土地、房屋及供电设备产权属原投资人所有，并据《资产评估报告书》调整了转让对价。第三人作为受让人，从其意思表示上看，其书面同意上述约定，并表示日后无条件配合办理过户手续。从其行为来看，第三人也未实际支付土地、房屋及供电设备产权的相应对价，并向原投资人下属企业承租地上房屋至今。故当事人对涉案土地、房屋及供电设备产权的归属是明知的且同意的。当事人对涉案土地使用权的约定现已经有批准权的人民政府土地管理部门同意，该约定有效。故本案诉争权益不应简单按权属证书记载，而应依据当年企业改制历史条件、当事人约定及人民政府部门认定等实际情况予以确定。现原告要求确认涉案土地使用权归其所有，具有依据，本院予以确认。又土地使用权与其地上建筑物、其他附着物所有权为一体。原告要求确认房屋及供电设备所有权归其所有，本院亦予确认。原告要求办理登记，符合不动产物权公示公信原则，本院予以准许，被告及第三人应予协助、配合。另外，原告还要求被告支付自2018年1月1日起的房屋占用费。然被告占有涉案房屋具有特定历史原因及基于双方约定。双方对涉案土地及房屋的权属争议经司法审理及人民政府部门追认方才能定论。则在不动产物权记载于不动产登记簿上之前，原告即以物权人身份要求被告支付不动产占用费，缺乏法律依据，本院不予支持。另外，本院指出，诉讼费用原则上由败诉方负担，在本案部分胜诉、部分败诉的情况下，本院根据案件具体情况及与裁判结果相关的重要事实的发生及变化，认为诉讼费用由原告承担更为合理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第三十三条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十五条第一款之规定，判决如下：一、确认地号为上海市浦东新区北蔡镇一六村51丘的土地使用权及坐落于该地的上海市浦东新区罗山路5101、5103、5105号房屋及其供电设备所有权归原告上海市浦东新区北蔡镇一六村村民委员会所有；二、被告上海申益橡塑有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告上海市浦东新区北蔡镇一六村村民委员会办理上述第一项产权的变更登记手续，第三人陆明政、朱跃新予以配合；三、驳回原告上海市浦东新区北蔡镇一六村村民委员会的其余诉讼请求。案件受理费524,280元，由原告上海市浦东新区北蔡镇一六村村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杜晓淳审 判 员  张 炜人民陪审员  刘传伯二〇二〇年十一月十八日书 记 员  吴?舟附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。……第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。二、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。三、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。第二十五条土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让，应当依照规定办理过户登记。……