四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1302民初7510号 原告：成都明宇环球商业管理有限公司，住所地成都市高新区科华南路******楼**。 法定代表人：李忠超，总经理。 委托诉讼代理人：廖茂元，四川智典律师事务所律师。 被告：斯强，男，汉族，1976年12月16日出生，住南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：罗琦，四川松合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：向杰峰，四川松合律师事务所律师。 原告成都明宇环球商业管理有限公司（简称明宇环球公司）与被告斯强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明宇环球公司的委托诉讼代理人廖茂元、被告斯强的委托诉讼代理人罗琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告明宇环球公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费8437.44元；2.判令被告以元为基数，自2013年1月1日起每日按3‰计算违约金至实际付清之日止，此后每隔6个月分别以相同基数、相同标准计付至付清之日止；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：被告系南充市顺庆区文峰街二段87号“明宇·帝壹家”小区24幢1单元7层1号物业(高层电梯住宅,面积81.39㎡)业主，其未按法律规定及合同约定向原告交2013年1月1日起至2020年12月31日止的物业管理服务费7813.44元、生活垃圾处置费624元，合计8437.44元。依据《前期物业服务协议》约定，业主逾期未缴纳物业管理服务费的，应按每日3‰支付违约金。经原告多次催收，被告一直未履行相关义务。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求依法判决。 被告斯强辩称：一、2017年7月6日前的物业服务费、生活垃圾处置费已经超过诉讼时效，不应得到人民法院支持。被告入住案涉小区至今，从未接到任何催费电话、短信或上门催收；原告提交的催收函存在落款时间与业主欠费时间不符、落款公司与当时公司名称不符的问题，催收函上无被告签字，原告无法证明将催收函送达被告，照片无法证明催收函送达时间，怀疑系为诉讼而后期制作的，故催收函无法达到产生诉讼时效中断的效力。原告起诉时间为2020年7月6日，故2017年7月6日前的物业费已经超过诉讼时效，不应得到法院支持。二、原告诉请的2020年6月30日之后的物业费未到支付时间，人民法院不应支持。物业合同约定物业费每半年一交，业主或物业使用人应在物业服务费到期前五日内缴纳，故2020年6月30日止12月31日期间的物业费未到支付时间，属于未到期债务，故原告无权在本次诉讼中进行主张。三、原告物业服务不到位，被告有权拒交物业费，即使要交也应减少费用，否则显失公平。原告物业服务履行不到位，存在外来人员随意进入导致业主被盗、被猥亵等安全问题，存在房屋渗水业主反映后物业拒绝维修、业主违规搭建物业未及时劝阻、公共区域绿化管理不善、设施设备养护不力并导致小区发生火灾、物业费未公示等问题，应减少物业费用，并不应支持原告的违约金诉讼请求。 为证明自己陈述的事实及支持其主张，原告方举出了原告明宇环球公司的营业执照、准予变更登记通知书、《明宇·帝壹家前期物业服务协议》、南充市物价局《关于顺庆区城市生活垃圾处置费收费标准的通知》、被告的身份证复印件、《欠费催收函》及张贴该函的照片等证据；被告方举出了小区状况照片、阳光问政报道视频资料、接报警登记表、民事判决书、火灾事故认定书、用电检查通知书、顺庆区消防大队答复等证据。被告方对原告所举出证据的质证意见为：《欠费催收函》及张贴该函的照片认为催收函存在落款时间与业主欠费时间不符、落款公司与当时公司名称不符、照片无法证明催收函送达时间，怀疑系为诉讼而后期制作，对其余证据无异议。原告对被告所举证据质证意见为：消防部门答复、用电检查通知书等证据系复印件、判决书未加盖法院印章对其真实性不认可，接报警登记表与本案无关联性，对照片的三性均不认可。对双方无争议的证据本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明：原告明宇环球公司（原名南充宇豪物业管理有限公司，于2013年8月更名为成都明宇豪雅物业服务有限公司，于2015年8月更名为现名）一直作为南充市顺庆区文峰街二段87号“明宇·帝壹家”小区的物业管理服务单位,为该小区的业主提供物业管理和服务至今。被告斯强系该小区24幢1单元7层1号物业(高层电梯住宅,面积81.39㎡)业主，其于2011年10月27日与原告签订《前期物业服务协议》，约定明宇·帝壹家小区物业管理服务费收费标准为高层电梯住宅每平方米每月1元；业主应于接到入伙通知书并办理入伙手续之日起缴纳物业服务费，物业管理服务费按半年（6个月）一次交纳，业主或物业使用人应当在物业服务费到期前五日内履行费用交纳义务；如业主未按时足额交纳物业服务费，从应交物业服务费之日起按每日3‰的标准向物业公司支付滞纳金。2009年6月，南充市物价局《关于顺庆区城市生活垃圾处置费收费标准的通知》规定，城市居民按每户每月6.5元标准收取生活垃圾处置费。被告斯强未向原告交2013年1月1日起至2020年12月31日期间的物业管理服务费7813.44元(1元/月/㎡×81.39㎡×96月)和生活垃圾处理费624元(6.5元/月×96月)，合计8437.44元。原告向被告催收未果，遂诉于2020年7月向本院递交起诉状，提出了如前诉讼请求。 另查明，原告明宇环球公司在为案涉小区提供物业服务的过程中，存在清洁卫生有死角、花草树木缺损未及时修剪补种、部分公共设施破损未及时修补、部分物业存在渗水等质量问题时未及时协调解决等服务瑕疵。 本院认为：原、被告签订的《明宇·帝壹家前期物业服务协议》是双方当事人真实意思的表示，内容不违法法律的规定，合法有效，双方当事人应当履行。原告为被告斯强提供了物业管理和服务，被告应当按照合同的约定向原告支付物业管理服务费并按规定支付生活垃圾处置费。关于本案诉讼时效问题：被告自2013年1月1日起便未缴纳物业管理服务费和生活垃圾处置费，并否认原告向其进行过催收，原告举出《欠费催收函》及张贴该函的照片欲证明其于2013年12月11日起每隔一段时间即通过在被告家房门上张贴催收函的方式向被告催收一次，但该催收函系原告方单方制作，无被告方在上面签字或盖章，而张贴催收函的照片又无法证明其张贴时间，即无法证明该函到达被告的时间，故以上证据不能证明原告向被告及时主张权利的事实，不能发生诉讼时效中断的效力。因此，原告于2020年7月6日向法院起诉，但由于物业服务费是按月计算的，故2017年7月之前的物业费和垃圾处置费已经超过诉讼时效不予保护，而2017年7月1日后的物业服务费和垃圾处置费未超过诉讼时效。关于2020年6月30日至12月31日期间的物业费是否到支付时间的问题：前期物业服务协议约定，业主应于接到入伙通知书并办理入伙手续之日起缴纳物业服务费，物业管理服务费按半年（6个月）一次交纳，业主或物业使用人应当在物业服务费到期前五日内履行费用交纳义务，即应先交物业费后服务，故2020年7月1日起至12月31日期间的物业服务费被告应在2020年7月1日前支付，故该期间费用的支付时间已到。关于应否减少物业服务费的问题：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，如被告认为原告的物业服务存在瑕疵，可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒交物业服务费。故对被告以原告物业服务存在各种问题为由要求减少物业服务费的辩解主张本院不予支持。关于应否支付违约金的问题：合同约定的滞纳金，具有违约金的性质，但因原告提供的物业服务确实存在一定瑕疵，故对原告主张的违约金本院不予支持。 综上所述，被告斯强应当支付原告明宇环球公司2017年7月1日至2020年12月31日期间的物业管理服务费3418.38元(1元/月/㎡×81.39㎡×42月)、生活垃圾处理费273元(6.5元/月×42月)，对原告的其他诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告斯强于本判决生效后五日内支付原告成都明宇环球商业管理有限公司物业管理服务费3418.38元、生活垃圾处理费273元，合计3691.38元； 二、驳回原告成都明宇环球商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费25元，由被告斯强负担7元，由原告成都明宇环球商业管理有限公司负担18元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  杨发光 二〇二〇年十一月十七日 书记员  舒 凤