四川省广安市前锋区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1603民初1065号 原告：广安天顺物业管理有限公司，住所地四川省广安市广安区小东街****附**，统一社会信用代码91511602686122001Y。 法定代表人：邹刚，该公司总经理。 委托诉讼代理人（一般授权）：杨长长，四川法雨律师事务所律师。 被告：四川安得集团有限公司，，住所地四川省广安经济技术开发区奎阁大道石滨路**，一社会信用代码91511600709134700A。 法定代表人：龙廷安，该公司执行董事。 委托诉讼代理人（一般授权）：王剑平，北京盈科（重庆）律师事务所律师。 原告广安天顺物业管理有限公司（以下简称天顺物业公司）与被告四川安得集团有限公司（以下简称安得集团）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭对本案进行了审理。原告天顺物业公司的委托诉讼代理人杨长长，被告安得集团的委托诉讼代理人王剑平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告天顺物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业服务费180779元及违约金（其中100套住宅的违约金：一笔以本金71256.6元为基数，从2019年2月20日起按日利率0.5%计算至实际履行之日止；一笔以本金71256.6元为基数，从2020年2月20日起按日利率0.5%计算至实际履行之日止；9号楼违约金：以本金38265.84元为基数，从2020年6月9日起按日利率0.5%计算至实际履行之日止）；2.本案诉讼费由被告负担。2012年10月，原告与广安丰润房地产开发有限公司（以下简称丰润房产公司）签订《翠屏书苑前期物业服务合同》，该合同主要约定翠屏书苑物业服务费计算标准，住宅电梯楼每平方米1元/月，商业用房每平方米1.5元/月，业主按年预交物业费。2019年2月20日，被告安得集团向广安丰润房地产开发有限公司购买了翠屏书苑的100套住宅，面积为5938.05平方米，从2019年2月20日计算，至今拖欠物业服务费142513.2元。2020年6月9日购买了9号楼商业用房，面积为2125.88平方米，从2020年6月9日起算，至今拖欠物业服务费38265.84元。被告合计拖欠原告物业服务费180779元。原告按照合同约定为被告提供了物业服务，被告拒不履行支付物业服务费的义务，原告故诉至法院。 被告安得集团辩称，物业服务合同是原告与丰润房产公司签订的，与被告无关。被告未与原告建立物业服务合同关系。案涉房屋系被告通过人民法院强制执行取得，被告至今未装修使用。根据被告与广安丰润房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同约定，被告购买的房屋至今不符合交房条件，被告至今没有接收和实际使用房屋，原告无权收取物业费。由于原告未提供房屋测绘报告，房屋面积不确定，原告计算物业服务费没有依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方当事人举证、质证及陈述意见，本院对于本案事实综合认定如下： 2011年10月30日，丰润房产公司（甲方）与天顺物业公司（乙方）签订《翠屏书苑前期物业管理服务合同》，约定由天顺物业公司为丰润房产公司开发建设的“翠屏书苑”项目提供前期物业服务，物业管理服务事项：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的维修、运行、养护和管理；附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共环境的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；车辆停放有序管理；公共秩序维护、安全事故防范管理；管理与物业相关的工程图纸、主用户档案与竣工验收资料等。服务期限：2016年6月1日至2019年6月1日，本合同服务期满，如业主委员会尚未成立，业主大会未选聘新的物业服务公司，则本合同继续生效，直至新的物业服务公司确定且签订物业服务于合同生效时止。物业管理服务费：电梯楼每平方米1元/月；商业每平方米1.5元/月；会所3元/月。空置房、空管房全额收取物业管理费。物业服务支出包括以下部分：管理服务人员工资、社会保险和按规定提出的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用、绿化维护费用、秩序维护费用；行政管理费用；物业管理企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。物业服务租金缴纳：物业服务资金按年交纳，业主在甲方交清房款并办理好接房手续后，甲方通知乙方办理预交12个月物业服务费的手续。入住第二年，物业服务资金按季缴纳，每季度的第一个月1-10日期间履行当即交纳义务。业主逾期不交纳物业服务资金的，乙方从欠费次月1日起按欠费总额的0.5%每日收取滞纳金。合同签订后，被告进场提供物业服务。 2018年1月3日，广安市中级人民法院作出（2016）川16执15号之七执行裁定书，裁定“将宋朝亮及第三人广安丰润房地产开发有限公司提供担保的翠屏书苑3、4号楼中的100套住房（翠屏书苑3号楼：1层112-113号、2层212-223号、3层312-323号、4层412-424号、5层512-524号、6层612-623号、7层712-724号；翠屏书苑4号楼：1层104、106-114号、2层204、207、209号）作价人民币2157.04万元，交付申请执行人四川安德集团有限公司抵偿。所有权（或其他权利）自本裁定送达申请执行人四川安德集团有限公司时起转移。”2019年2月，安得集团与丰润房产公司对（2016）川16执15号之七执行裁定书中涉及的房屋分别签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》并办理了网签登记，《四川省商品房买卖合同（预售）》第二十九条约定买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业，前期物业服务合同、临时管理规约见附件十一。附件十一关于前期物业服务的约定：前期物业服务合同、临时管理规约。2019年3月12日，安得集团与丰润房产公司对该部分房屋进行移交，并制作了翠屏书苑移交清单，清单中载明的房屋面积与《四川省商品房买卖合同（预售）》中载明的一致，即其中88套住房的面积均为59.61平方米，另12套住房的面积均为58.08平方米。安得集团代表在该清单接收人处签名并备注“仅作为门窗检验，不作住房移交。本次对上述房屋的门和窗验收情况如上表，情况属实。”同时对该表情况一栏，备注了部分门窗存在损坏的情况。2020年6月9日，安得集团与丰润房产公司签订房屋交接清单，由丰润房产公司将9号楼房屋（共4层，面积为2125.88平方米）交付安得集团。同日，双方办理了司法裁定书备案表，将9号楼共4层房屋（每层面积均为531.47平方米）备案登记于安得集团名下，房屋用途为会所。 2020年6月16日，原告向被告发出物业催款函，载明100套住房（面积59.61平方米×100套）按单价1元/平方米/月从2019年2月3日至2021年2月2日的物业管理费为143064元；9号楼（面积2125.88平方米）按单价1.5元/平方米/月从2020年6月9日至2021年6月8日的物业管理费为38265.84元；物业服务费共计181329.84元。 诉讼中，被告提供胡明锋、龙义华的商品房买卖合同一份，证明同为翠屏书苑小区，原告在该合同中同意对空置房减半收取物业服务费。本案中，原告主张全额收取案涉房屋的物业服务费，同一小区收费标准不一致，因此原告与丰润房产公司签订的前期物业服务合同没有约束力。原告质证后认为该合同与本案无关，物业服务费应当以《翠屏书苑前期物业管理服务合同》约定为准。同时，原告确认案涉房屋现在处于空置状态。 本院认为：1、关于被告是否受《翠屏书苑前期物业管理服务合同》约束的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，建设单位丰润房产公司与原告签订的《翠屏书苑前期物业管理服务合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告虽系通过人民法院强制执行方式取得案涉房屋的所有权，但其作为翠屏书苑业主，享受了原告提供的物业服务，应当受《翠屏书苑前期物业管理服务合同》约束。 2、关于案涉房屋是否交付的问题。由于案涉房屋系被告通过人民法院强制执行取得，从人民法院将裁定送达被告时起，被告即取得了房屋的所有权。因此，从被告与丰润房产公司签订翠屏书苑移交清单及房屋交接清单时，应视为房屋已交付给被告。被告认为丰润房产公司的交付存在瑕疵，可另行向丰润房产公司主张权利。故被告辩称案涉房屋未达到交付条件，其未接收房屋的意见，本院不予采纳。因此，被告接收100套住房的时间为2019年3月12日，接收9号楼会所的时间为2020年6月9日。 3、关于物业服务费的计算问题。原告作为物业管理单位，为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，被告接受了原告的物业管理服务后，理应交纳物业服务费。原告虽未提供案涉房屋的测绘报告，但被告与丰润房产公司签订的翠屏书苑移交清单及房屋交接清单上注明了房屋的面积，且该面积与备案登记的面积一致，故应当根据翠屏书苑移交清单及房屋交接清单载明的面积计算物业服务费，原告对100套住房面积计算错误，应当纠正为5942.64平方米。9号楼性质为会所，《翠屏书苑前期物业管理服务合同》约定物业服务费为平方米3元/月，原告自愿按照每平方米1.5元/月收取2020年6月9日至2021年6月8日的物业服务费38265.84元，是对其权利的自由处分，未增加被告负担，本院予以确认。因案涉房屋系被告通过人民法院强制执行方式取得，面积较大，被告接房后未投入使用并非全因被告的原因造成，且房屋至今仍处于空置状态，原告投入物业服务的支出也相应减少，故结合案涉房屋空置的具体情况及原告提供物业服务支出情况，本院酌情认定被告按80%向原告支付100套住房的物业服务费。故100套住房一年的物业服务费为57049.34元（5942.64平方米×1元/平方米/月×12个月×80%）。因被告未实际入住，物业服务费应当按年缴纳，100套住房截止2021年3月12日（两年）的物业服务费为114098.69元，9号楼截止2021年6月8日（一年）的物业服务费为38265.84元，被告共计应支付的物业服务费为152364.53元。 4、关于违约金的承担问题。由于被告未按约定期限支付物业服务费，其行为构成违约，应当承担违约责任。由于《翠屏书苑前期物业管理服务合同》约定的违约金计算方式明显过高，本院结合原告的资金占用损失情况，酌情认定按年利率12%的标准计算违约金，违约金从逾期之日起至实际付款之日止。 据此，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 被告四川安得集团有限公司向原告广安天顺物业管理有限公司支付物业服务费152364.53元及违约金（其中100套住房的违约金：一笔以57049.34元为基数，从2019年3月13日起按年利率12%计算至实际付款之日止；一笔以57049.34元为基数，从2020年3月13日起按年利率12%计算至实际付款之日止；9号楼违约金：以本金38265.84元为基数，从2020年6月9日起按年利率12%计算至实际付款之日止）。 上述义务，义务人应在本判决生效之日起十日履行完毕。逾期则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案受理费1958元，由原告广安天顺物业管理有限公司负担285元，被告四川安得集团有限公司负担1673元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  毛红玲 二〇二〇年十一月四日 书记员  王 娟 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。