广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初16038号原告：深圳市一本投资发展有限公司，住所地广东省深圳市南山区西丽片区一本大楼****，统一社会信用代码91440300708482615Q。法定代表人：戴学深，总经理。委托诉讼代理人：宁熙，广东方根律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑志明，广东方根律师事务所律师。被告：深圳市迅康医疗科技有限公司，住所地深圳市南山区西丽街道茶光路**一本大楼**，统一社会信用代码91440300319394793Y。法定代表人：曲登魁。被告：吴树社，男，汉族，1969年9月24日生，户籍地址广东省深圳市南山区。原告深圳市一本投资发展有限公司诉被告深圳市迅康医疗科技有限公司（以下简称迅康医疗公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理。原告申请追加吴树社作为共同被告参加诉讼，本院依法予以准许。本院依法适用普通程序于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宁熙，被告迅康医疗公司的法定代表人曲登魁到庭参加诉讼。被告吴树社经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告迅康医疗公司立即交还原告位于深圳市南山区房屋（以下简称涉案房屋）；2、原告有权没收被告迅康医疗公司的租赁保证金79152元；3、被告迅康医疗公司向原告支付租金95021.2元［10月、11月租金72168元＋12月租金22853.2元（36084÷30×19），自2018年10月1日起至2018年12月19日止］；4、被告迅康医疗公司向原告支付场地占用赔偿金428196.8元（36084÷30×178×2，暂自2018年12月20日计至2019年6月15日，以后占用赔偿金按双倍租金计算至被告迅康医疗公司搬出涉案房屋之日止）；5、被告迅康医疗公司向原告支付物业管理费9195.6元［10月、11月管理费6984元＋12月份管理费2211.6元（3492÷30×19），自2018年10月1日起至2018年12月19日止）］）；6、被告迅康医疗公司向原告支付所欠电费127.4元（2018年8月21日至2018年9月20日期间电费为74.1元，2018年9月21日至2018年10月20日期间电费为53.3元）；7、被告迅康医疗公司向原告支付滞纳金27428.6元（2018年10月份滞纳金＝违约本金39650.1×违约罚金率5‰×延迟79天，自2018年10月2日计至2018年12月19日；2018年11月份滞纳金＝违约本金39629.3×违约罚金率5‰×延迟48天，自2019年11月2日计至2018年12月19日；2018年12月份滞纳金＝违约本金25064.8×违约罚金率5‰×延迟18天，自2018年12月2日计至2018年12月19日）；8、被告迅康医疗公司赔偿原告律师费支出38000元；9、由被告迅康医疗公司承担本案的诉讼费用。庭审中，原告表示：其已于2019年7月30日收回涉案房屋一本大楼728室，现申请撤回第一项诉讼请求，其余诉讼请求关于要求计至被告迅康医疗公司搬出涉案房屋之日止明确为要求计至2019年7月30日。事实和理由：原告与被告迅康医疗公司于2018年6月20日分别签订了《深圳市房屋租赁合同书》和《〈深圳市房屋租赁合同书〉补充条款》（以下简称《补充条款》），双方约定：原告将位于深圳市南山区的房屋出租给被告迅康医疗公司用于办公，合同期限自2018年6月20日起至2020年12月31日止，月租金为36084元，每月1日前支付下一个月的租金及其他相关费用；此外，被告迅康医疗公司需按时支付租赁房屋所产生的水电费、房屋物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。《补充条款》约定，原告委托深圳市一本电子商务产业园管理有限公司（以下简称一本管理公司）作为一本管理物业合法委托代理单位，授权其对一本管理公司进行管理、招商、代租赁以及代收租金、水电、收取租金保证金等工作。一本管理公司（甲方）与被告迅康医疗公司（乙方）签订了《物业租赁管理服务合同》，合同约定：被告迅康医疗公司承租的物业菅理期限自2018年6月20日起至2020年12月31日止，管理费每月6元／㎡,水费和排污费按6.5元／ｍ3,电费1.3元／度（以上费用随政府的水费电费做相应调整）。签订本合同之日，被告向原告支付2个月的租金及管理费总额（即79152元）作为保证金。合同签订初，被告尚能按照约定支付租金、管理费、水电费等，但从2018年9月起，被告开始未按时交纳房屋租金，拖欠水电费、管理费等。原告和一本管理公司多次通过电话、短信、在被告经营场所张贴书面信函等方式，催告被告前来交费，被告均未予理会。2018年12月19日，原告委托律师发函，通知被告于2018年12月19日解除合同，并催告其腾空、交还物业、支付未付的租金、管理费及相关费用，但被告未按要求履行各项义务。为维护原告的合法权益，原告特起诉至法院，请求判如所请。另被告迅康医疗公司的实际投资人王合书向原告出具《承担债务确认书》，明确表示愿意为被告迅康医疗公司租赁涉案房屋拖欠的租金、管理费等提供担保，而被告迅康医疗公司的另一相关投资人吴树社为此提供担保保证，故原告申请追加吴树社为本案共同被告，并要求其对本案全部诉讼请求承担连带清偿责任。被告迅康医疗公司辩称：涉案合同不是被告迅康医疗公司的法定代表人本人签署，合同如何签署法定代表人也不清楚。被告迅康医疗公司的法定代表人仅占公司25%的股份，公司具体运营以及相关合同签署均是公司大股东王合书经办。被告吴树社未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区西丽片区一本大楼于2007年9月27日登记至原告名下。2018年6月20日，原告（出租方、甲方）与被告迅康医疗公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》、《补充条款》，合同约定：甲方将位于深圳市南山区（涉案房屋）出租给乙方使用，租赁房屋用途为办公，房屋出租面积共计582平方米；月租金总额为36084元，乙方应于2018年6月20日前交付首期租金，乙方应于每月1日前向甲方交付下月租金及其他相关费用；房屋租赁期限为2018年6月20日至2020年12月31日，装修免租期为2018年6月20日至2018年7月4日，装修期为15天，装修期甲方免收租金；甲方交付租赁房屋时，可向乙方收取等同于两个月租金、管理费金额的租赁保证金，乙方拖欠租金达5个工作日以上，甲方可不予返还租赁保证金；租赁期间，乙方负责按时支付租赁房屋所产生的租金及其他相关费用，每逾期付款一日，甲方有权加收拖欠部分0.5%的滞纳金，如拖欠租金超过5天，甲方有权授意物业管理公司立即停水停电，如拖欠租金超过7天，甲方有权单方解除合同，租赁保证金自动转化为定金并由甲方没收，甲方同时有权向乙方进一步追究责任；本协议执行期间，违约方应承担守约方产生的所有损失（包括但不限于诉讼费、律师费等）；本合同终止后，乙方应于3日内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续，乙方逾期不迁离或不返还租赁房屋的，甲方有权依法律规定或合同约定收回租赁房屋，并就逾期部分向乙方收取相当于双倍租金的房屋占用费；乙方送达地址为涉案房屋，送达地址未经书面变更通知，一直有效，一方给另一方的通知或文件地址邮寄视为送达，如按上述地址邮寄文件被邮政部门退回的，退回之日视为送达之日；甲方已委托深圳市一本电子商务产业园管理有限公司作为一本大楼物业合法委托代理单位，授权其对一本大楼进行管理、招商、代租赁以及代催收租金、水电等工作；出租委托代理期限内，深圳市一本电子商务产业园管理有限公司有权按每月6元／平方米（建筑面积）的标准向承租方收取管理费，甲方不再另行收取管理费；自2019年6月20日起，租金按标准，每年在上一年的基础上，上浮10%；及其他内容。同日，深圳市一本电子商务产业园管理有限公司（甲方）与被告迅康医疗公司（乙方）签订了《物业管理服务合同》，合同约定：乙方承租了涉案房屋，乙方根据其与出租方签订的《深圳市房地产租赁合同书》和本合同接受甲方为该物业之租赁管理者；物业管理期限同乙方与出租方签订的《深圳市房地产租赁合同书》及补充协议的实际租赁期限一致；管理费为每月6元／平方米，乙方每月应支付的管理费总金额为3492元，管理费含电梯维护费，租赁房地产发生（单独接通供水、供电和排污管道）的水费和排污费按6.5元／立方米，电费按1.3元/度缴纳（以上费用随政府的水费电费做相应调整）;乙方应在每月1日前，足额交纳当月的管理费及其他费用，每逾期一日，甲方有权加收拖欠部分0.5%滞纳金，如拖欠费用超过5天，甲方有权立即停水停电，如拖欠费用超过7天，甲方有权立即单方解除合同；及其他内容。原告提交了深圳市一本电子商务产业园管理有限公司出具的《声明书》，拟证明该公司认可被告拖欠的物业管理费、电费由原告负责收取，该公司不主张相关权利。2018年11月20日，深圳市一本电子商务产业园管理有限公司向被告迅康医疗公司发出《催款函》，要求被告迅康医疗公司于2018年11月21日前支付所欠的2018年10月及11月租金、管理费、水电费及滞纳金等费用，逾期未支付的，其将解除合同。2018年12月19日，原告及深圳市一本电子商务产业园管理有限公司委托律师向被告迅康医疗公司发出《律师函》，告知解除租赁合同及要求被告迅康医疗公司在2018年12月25日前腾空、交还物业，并支付拖欠的租金、房屋占用费、物业管理费、空调使用费、水电费等及滞纳金等等。原告提交了EMS邮递单等拟证明其已通过邮寄、现场张贴、短信等方式向被告迅康医疗公司送达了《律师函》。原告提交的显示为王合书于2019年2月25日出具的《承担债务确认书》内容写明：其自愿承担被告迅康医疗公司租赁涉案房屋产生的债务，现确认涉案房屋尚欠租金180420元、管理费17460元、电费131.3元、滞纳金86967元。上述确认书左下角写有“担保人吴树社，2/25/2019”字样。庭审中，原告表示，上述确认书中的租金截至2019年2月；吴树社为债务担保人，其要求吴树社承担连带清偿责任。被告迅康医疗公司表示，2018年10月被告迅康医疗公司已不在涉案房屋，公司法定代表人对该协议不清楚，也不认识吴树社。原告提交了《民商事委托代理合同》、增值税发票和网上银行交易凭证用于证明其因本案支出律师费38000元。庭审中，原告明确其主张的滞纳金为拖欠租金和物业管理费的滞纳金，其要求计算至2018年12月19日止。本院认为，原告与被告迅康医疗公司签订的《房屋租赁合同》和《〈深圳市房屋租赁合同书〉补充条款》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。原告申请撤回第一项诉讼请求，系其对诉权的自由处分，本院依法予以准许。被告迅康医疗公司未按《房屋租赁合同》约定期限支付租金，原告有权按照合同约定解除租赁合同及没收租赁保证金。原告要求没收租赁保证金79152元以及被告迅康医疗公司向其支付2018年10月1日至2018年12月19日期间的租金共计95021.2元，符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告迅康医疗公司支付2018年12月20日至2019年7月30日期间的场地占用赔偿金的诉讼请求。按照《房屋租赁合同》约定，被告迅康医疗公司应于合同终止后3日内迁离并返还涉案房屋，逾期不迁离或不返还租赁房屋的，原告有权就逾期部分向被告迅康医疗公司收取相当于双倍租金的赔偿金；原告于2018年12月19日向被告迅康医疗公司发出《律师函》，主张解除合同及要求被告迅康医疗公司在2018年12月25日前腾空、交还物业，故原告有权自2018年12月26日起向被告迅康医疗公司主张相当于双倍租金的赔偿金。本案中，被告迅康医疗公司自2018年10月起未正常支付租金，原告也已于2018年12月19日发函要求解除合同及要求被告迅康医疗公司在2018年12月25日前搬离涉案房屋，在此情况下，原告作为涉案房屋的管理者，应采取主动收回房屋等适当措施以避免房屋空置造成损失的扩大，原告没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，故本院根据公平原则，结合原告提交的《承担债务确认书》，酌定被告迅康医疗公司应自2018年12月26日起按照双倍租金的标准向原告支付3个月占用费赔偿金共计216504元（36084×3×2）。关于原告主张的物业管理费、电费。《房屋租赁合同》约定，被告迅康医疗公司与深圳市一本电子商务产业园管理有限公司签订的《物业租赁管理服务合同》为租赁合同的补充条款，被告迅康医疗公司对于该公司系原告代理方知情，该公司出具《情况说明》对于原告主张物业管理费、电费无异议，故对于原告要求被告迅康医疗公司向其支付2018年10月至2018年12月19日期间的物业管理费9195.6元及2018年8月21日至10月20日期间的电费127.4元，本院予以支持。关于原告主张的2018年10月1日至12月19日期间欠付租金、管理费的滞纳金。被告迅康医疗公司拖欠租金的行为构成违约，原告有权按照合同约定主张滞纳金。关于滞纳金标准，本院认为，原告未举证证明其实际损失大小，而合同约定的滞纳金标准过高，本院予以适当调整为按拖欠租金的金额每日万分之五的标准支付滞纳金，自欠付当月2日起分别计算至2018年12月19日止。原告要求被告迅康医疗公司向其赔偿律师费38000元，符合合同约定，本院予以支持。被告吴树社在《承担债务确认书》中作为担保人签名，原告要求被告吴树社对被告迅康医疗公司的债务承担连带责任，于法有据，但被告吴树社承担连带责任的范畴应以确认书中载明的债务数额即284978.3元为限，被告吴树社承担担保责任后，有权向被告迅康医疗公司追偿。被告吴树社经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告深圳市一本投资发展有限公司有权没收租赁保证金79152元；二、被告深圳市迅康医疗科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市一本投资发展有限公司支付2018年10月1日至2018年12月19日期间的租金95021.2元；三、被告深圳市迅康医疗科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市一本投资发展有限公司支付2018年12月26日之后的场地占用费赔偿金共计216504元；四、被告深圳市迅康医疗科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市一本投资发展有限公司支付2018年10月1日至2018年12月19日期间的物业管理费9195.6元；五、被告深圳市迅康医疗科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市一本投资发展有限公司支付2018年8月21日至10月20日期间的电费127.4元；六、被告深圳市迅康医疗科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市一本投资发展有限公司支付2018年10月1日至2018年12月19日期间拖欠租金、管理费的滞纳金（2018年10月、11月以39576元为基数，2018年12月以25064.8元为基数，按日万分之五的标准，自欠付当月2日起分别计算至2018年12月19日止）；七、被告深圳市迅康医疗科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳市一本投资发展有限公司赔偿律师费38000元；八、被告吴树社应对被告深圳市迅康医疗科技有限公司被本判决确定的上述支付义务中的284978.3元承担连带清偿责任；被告吴树社承担保证责任后，有权向被告深圳市迅康医疗科技有限公司追偿；九、驳回原告深圳市一本投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10571.22元，由原告负担3664.01元，由被告迅康医疗公司负担6907.21元；原告已预交15856.82元，原告多预交的5285.6元，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  张 黎人民陪审员  夏华强人民陪审员  刘文育二〇二〇年十一月四日书 记 员  徐星宇附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。