上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初15656号原告：上海卜禹实业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：周云龙，执行董事。委托诉讼代理人：王巍，上海力勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈卓，上海力勤律师事务所律师。被告：上海屹谷投资管理有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：李俊瑞，执行董事。委托诉讼代理人：陈素琼，北京市中伦文德律师事务所上海分所律师。原告上海卜禹实业有限公司(以下简称卜禹公司)与被告上海屹谷投资管理有限公司(以下简称屹谷投资公司)物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卜禹公司委托诉讼代理人沈卓、被告屹谷投资公司委托诉讼代理人陈素琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卜禹公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2019年4月11日至2020年3月10日期间的物业管理费人民币28,475.64元及相应违约金。审理过程中，原告变更诉讼请求为：判令被告支付原告2019年4月11日至2019年4月30日期间的物业服务费533.32元、2020年2月1日至2020年3月10日期间的物业服务费1,039.97元，合计1,573.29元，并支付违约金(以1,573.29元为本金，自2020年3月11日起计算至实际支付之日止，按日千分之三的利率计算)。事实和理由：原告于2019年3月下旬成为青浦区金梦坊创意园的物业公司，被告为该园区D幢502室租客。2019年4月初，原告向各租客要求签订书面物业管理服务合同，但遭到被告拒绝。此后，原告依约向园区提供了物业管理服务直至2020年3月10日，但被告未支付相应物业服务费。原告多次催讨被告均未支付，为维护自身权益，原告诉至法院。原告为证明其主张，提供如下证据：1、被告办公地照片一组，证明被告使用系争物业的事实；2、原告与案外人上海凯普狄诺实业有限公司(以下简称凯普狄诺公司)签订的《物业服务合同》，证明原告有向被告收取物业费的权利；3、原告与凯普狄诺公司签订的《房屋租赁合同》、房地产权证，证明原告与凯普狄诺公司签订了房屋租赁合同，其有权向租户收取物业费；4、物业人员工作照片一组，证明原告物业人员疫情期间仍坚守岗位，提供物业服务；5、《协商解除物业管理服务合同协议书》两份，证明原告提供物业服务至2020年3月11日止；6、《电梯维保情况移交》、《移交保安明细表》、《移交凯普狄诺明细表、电表抄数》各一份，证明原告与凯普狄诺公司办理了移交手续；7、《建设银行单位客户专用回单》、微信聊天记录、《消防控制室值班记录》、《保安交接日志》、《消防系统维护保养工作报告》等一组，证明原告在服务期内提供物业管理服务，被告享受了原告提供的服务，园区内其他租户支付原告物业管理费；8、转账凭证截图两份，证明被告向原告支付过物业费，转账说明上面载明D502屹谷物业费。被告对原告提供的上述证据发表质证意见如下：对证据1，无法证明被告在系争地址租住使用，故对证明目的不予认可；对证据2-6，真实性无法确认；对证据7，该截图无法看出是被告向原告支付物业费，故对证明目的不予认可。被告屹谷投资公司辩称，被告并未在原告提出的地址租赁使用系争房屋，也未与原告签订物业服务合同，故不同意原告的诉讼请求。原告诉称的金梦坊园区D幢502室的实际使用人可能是上海屹谷信息科技发展有限公司，被告在2016年前系该公司的股东，即使是上海屹谷信息科技发展有限公司在系争地址办公，也与被告无关。原告没有证据证明被告使用相应物业。被告为证明其主张，提供企业信息表一组，证明根据国家信息企业信用信息公示系统显示，上海屹谷信息科技发展有限公司的企业通讯地址为上海市青浦区徐泾镇徐德路XXX号即金梦坊创意园，系争D502室的实际使用人可能是上海屹谷信息科技发展有限公司。原告对被告提供的上述证据的真实性予以确认，但不能证明被告并非是D502室实际使用人，该公司与被告有联系，被告为该公司的实际控制者，上海屹谷信息科技发展有限公司与被告有联系，被告为该公司的实际控制者，应对该公司使用相关物业承担责任。本院认为，对被告提供的企业信息因原告对其真实性无异议，本院予以确认。对原告提供的证据2、3、5，真实合法，本院予以确认。对原告提供的证据1、4、6、7，与本案无关联性，在本案中不予认证。对原告提供的证据8，系来自两名个人的转账记录，一份在备注栏注明屹谷物业费，一份在转账说明栏注明D502屹谷物业费，两份转账记录都不能证明系被告转账给原告的物业费，故对该证据与本案的关联性不予确认。本院认定事实如下：案外人凯普狄诺公司系上海市青浦区徐泾镇徐德路**房产的权利人。2019年3月25日，原告卜禹公司(乙方)与案外人凯普狄诺公司(甲方)签订《物业管理服务合同》，约定：乙方对甲方的坐落于上海市青浦区徐泾镇徐德路XXX号的金梦坊创意园提供物业管理服务。收费标准：公寓房除甲方及其关联公司自用部分外，自2019年5月1日起，至甲方与其租户签订的租赁合同到期日止，其合同中约定的物业价格为乙方的暂定收费标准，甲方与其租户签订的租赁合同届满续租以及新招租户的物业费收费标准由乙方定价，甲方不予干预。……甲方权利义务：1.按时全额向乙方支付物业管理费和本合同约定的其他应承担的费用；2.甲方已招租部分的物业管理服务费由甲方按其与租户签订的《租赁合同》约定收取后转交乙方；甲方新招租租户或续租租户，甲方应按照本合同收费标准向乙方缴交物业管理服务费。……合同期限自2019年5月1日起至2024年9月30日止。2020年3月10日，原告与案外人凯普狄诺公司签订《协商解除物业管理服务合同协议书》，一致同意上述《物业管理服务合同》于2020年3月11日解除，双方合同关系于2020年3月10日终止。本院认为，《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业使用人是指不具有物业的所有权，但是对物业享有使用权，并依照法律和合同规定能够使用物业部分权利的人。物业使用人包括承租人和实际使用物业的其他人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原，原告认为被告是金梦坊园区****的物业使用人，提供证据予以证明，其提供，其提供的现有证据无法证明被告为系争园区****的实际使用人，告之间也并未签订物业服务合同，原告要求被告支付物业服务费并承担相应违约责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《物业管理条例》第四十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告上海卜禹实业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告上海卜禹实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 童惠珍二〇二〇年十一月三日法官助理 张 璐书 记 员 胡冬美附：相关法律条文一、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。