北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初13315号原告（反诉被告）：程宁，男，1956年7月17日出生，汉族，无业，住北京市西城区。委托诉讼代理人：何鎏，北京奥肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：李仲林，北京奥肯律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：耿成玉，女，1982年2月6日出生，汉族，助学帮教育科技有限公司经理，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：丘国威，上海喜睦律师事务所律师。原告(反诉被告)程宁与被告（反诉原告）耿成玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程宁的委托诉讼代理人何鎏和李仲林、被告耿成玉的委托诉讼代理人丘国威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程宁向本院提出诉讼请求：1．依法判令耿成玉立即返还程宁押金50000元；2．判令耿成玉立即返还程宁20**年5月3日至2020年6月10日的租金19000元；3．判令耿成玉返还程宁多支付的租金100000元；4．判令耿成玉支付逾期返还上述款项的利息，以169000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4．20%计算，自2020年6月8日起计算至实际给付之日止；5．判令耿成玉承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年5月21日，程宁与耿成玉签订了北京市商铺租赁合同，约定程宁承租位于北京市大兴区XX北区X号地XX号配套商业楼X层XX7（保利茉莉雅苑，以下简称XX7房屋）用于开店。租赁期自2014年6月11日至2022年6月10日。押金50000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金，剩余部分应在十天内无息返还给乙方。第一年第二年租金为200000元整。每半年交一次房租，交租时间每年的5月11日和11月11日。合同签订后，程宁依约向耿成玉缴纳押金并支付房租，由于合作愉快，双方协商一致自2014年11月起租金变更为每年180000元，每半年支付租金90000元。2016年11月14日程宁在支付租金时，因操作失误，在正常向耿成玉支付当期租金的同时，多向耿成玉支付租金90000元，程宁一直未发觉，耿成玉也未做任何表示。2019年11月10日程宁在支付租金时，再次因操作失误，多支付给耿成玉租金10000元，双方商定将多支付的租金抵扣明年租金，但未实际抵扣。2020年3月耿成玉单方终止与程宁的租赁合同，2020年5月2日程宁将房屋钥匙邮寄给耿成玉，耿成玉于2020年5月3日签收。程宁租金已支付至2020年6月10日，双方至今未对剩余租期租金进行结算。现双方房屋租赁关系已解除，且耿成玉已将商铺另租他人，耿成玉应返还程宁押金50000元、剩余租期（2020年5月3日至2020年6月10日）租金19000元、程宁此前两次误支付款项90000元、10000元。现程宁依法向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。耿成玉辩称，不同意程宁的诉讼请求。第一项，耿成玉没有收到程宁的50000元押金，也没有收到程宁所说的案外人费亚玲的押金，程宁也没有如约定数额支付房屋租金；第二项，2020年5月3日不是合同解除日期，程宁只是于当日把钥匙交给了耿成玉，并没有通知耿成玉解除合同，直至2020年6月8日程宁因起诉才导致合同解除，所以不应支付2020年5月3日至2020年6月8日期间的租金，同意支付2020年6月9日和10日的租金；第三项，程宁并没有多支付耿成玉租金，双方约定租赁期限为2014年6月11日至2022年6月10日，租金为第一年、第二年200000元，第三年起按照当年年租金3%的基础递增。根据约定程宁在第一年应当支付200000元、第二年支付200000元、第三年应当支付206000元、第四年212180元、第五年218500元、第六年225100元；但是程宁在2014年6月11日至2015年6月10日的时候第一次支付了100000元，但是下半年的时候，程宁只支付了90000元，一年只支付了190000元；第二年支付了180000元；第三年应支付206000元，但程宁分三次共支付了270000元，其中30000元是前两年应付未付的，多余的34000元是程宁预付下一年的，因为程宁第四年应支付212000元，但是只付了180000元，第五年程宁应支付218500元，也是只支付了180000元，剩余3万多元也没有支付，第六年程宁应支付225000元，但程宁只支付了190000元，所以这么算下来，程宁应当支付耿成玉1261800元，却仅支付1190000元，还欠付耿成玉租金70600元，即使法院认定程宁多支付了租金，也不应是本案案由处理的范围，应该是不当得利纠纷，程宁应另案起诉，且已经过了诉讼时效；第四项，不同意支付利息。因为程宁未按照合同约定支付租金，背信弃义，违反了合同第四条第二款、第七条第四款第五项规定，因为2019年时，程宁在该房屋进行非法经营，被大兴区清源路派出所进行治安处罚，后涉案房屋因此不能再经营足浴的项目，后程宁提前解除了合同，所以耿成玉要求提出反诉。耿成玉向本院提出反诉请求：1．确认程宁与耿成玉2014年5月21日签订的租赁合同于2020年6月8日解除；2．程宁支付耿成玉尚欠的房租款70600元；3．程宁支付提前解除租赁合同的3个月租金55504元；4．程宁承担本案的反诉费。事实和理由：耿成玉与程宁于2014年5月21日签订了《北京市商铺租赁合同》，双方约定租赁期限为2014年6月11日至2022年6月10日，租金为第一年第二年200000元，第三年起每年按当年租金的基础上递增3%。但合同签订后程宁并没有如约定数额支付房屋租金。由于2019年底程宁所经营场所涉及非法经营，被禁止经营足疗店。后程宁想转租给他人使用，因疫情原因无法达成合意，其单方提出终止合同。经耿成玉统计，截止至2020年6月8日，程宁起诉时尚欠耿成玉70600元房租款项。按合同第九条约定“如乙方提前终止合同，乙方需提前三个月通知甲方，甲方扣乙方3个月租金”。乙方应当支付提前解除合同的3个月租金55504元。因程宁违反合同约定，故提起反诉，望法院判如所请。程宁对耿成玉的反诉辩称，耿成玉的三项反诉请求均无事实和法律依据，应予驳回，同时，反诉费应由其自行承担。一、双方租赁关系已于2020年5月3日解除。程宁承租该店铺并接手费亚玲足疗店后，于2016年12月31日将其承包给案外人林吉芳经营，程宁不再参与实际经营管理。2019年12月林吉芳因涉嫌违法服务被行政处罚，程宁之前对此不知情，公安机关亦未认定此事与程宁有关联。程宁本身不存在非法经营，也未给耿成玉造成任何实际损失，耿成玉仅要求程宁不再在此开设足疗店，程宁表示认可。此时程宁租金已交至2020年6月10日，受疫情影响，上半年处停业状态。鉴于双方租赁合同并未限制店铺类型，即使按耿成玉要求不再经营足疗，程宁已计划待疫情缓解后将该店面用于教育经营。2020年4月底，耿成玉突然单方向程宁提出提前解除租赁关系，并多次催促程宁尽快交出房屋钥匙。程宁念双方合作多年，且耿成玉曾主动给自己减租，同意提前解约，于2020年5月2日将钥匙寄给耿成玉，耿成玉于2020年5月3日签收。程宁认为，耿成玉提出让程宁邮寄钥匙，而程宁表示同意时，双方即已经达成解除租赁关系的意思表示合意，而耿成玉于2020年5月3日收到钥匙时，双方租赁合同关系即已解除。耿成玉提交的微信聊天记录显示，耿成玉于5月6日给程宁发微信说自己正在与别人签合同，5月8日发微信问程宁屋内的物品到底要不要，那边又催了，5月9日发微信说屋内的物品已经给处理了。由此可知，耿成玉在收到钥匙后3天内就已将房屋重新出租出去。如按耿成玉所述，程宁因非法经营要提前解除合同，那么程宁理应提前回京清理物品，而不是在外地被动等待物品被清理抛弃，从而给自己造成较大经济损失。在耿成玉提交的微信聊天记录中可以看到，程宁多次要求宽限几天待其回京后搬离物品，但耿成玉仍然将程宁物品进行了处理。可见程宁处于被动地位，耿成玉处于主动地位。同理，如程宁主动解约，那么程宁应主动将钥匙寄回，而不应是由耿成玉多次催促。更重要的是：如耿成玉认为直至6月8日双方租赁关系方才解除，那么5月6日该房屋使用权就应仍属于程宁，5月6日时耿成玉就无权将该房屋另行出租他人。二、程宁不拖欠耿成玉租金，耿成玉应返还程宁剩余租期租金。双方最初签订合同时约定年租金为200000元，每半年支付一次。后程宁发现该房屋地理位置较偏，经营效果不好，不想继续承租。耿成玉主动提出每年给程宁减免20000元租金。程宁仅在2014年5月28日按原租金标注支付了租金100000元，自2014年11月13日开始，变更为每半年向耿成玉支付租金90000元，在长达五年的时间内，耿成玉对此从未提出过异议，也未进行过任何催缴，这说明耿成玉对租金数额变更时知晓并认可的，双方已经对租金数额的变更达成合意。故，程宁不存在拖欠租金的问题。同时，鉴于租赁关系已经解除，耿成玉应将2020年5月3日至6月10日期间程宁已支付的租金予以返还。三、系耿成玉提前解约，其无权要求程宁支付违约金。依据合同约定，系耿成玉提出提前解除合同，故其无权要求程宁支付3个月租金。同时，程宁保留追究耿成玉违约责任的权利。四、耿成玉应退还程宁押金50000元。在程宁及费亚玲与耿成玉分别签订的房屋租赁合同中均约定，合同一经签署，承租人应交纳50000元押金，合同期满或解除后，押金应在十天内无息返还给承租人。程宁与费亚玲约定足疗店转让价款为560000元，2014年5月18日程宁向费亚玲转账110000元。2014年5月26日程宁向费亚玲转账500000元。至此，程宁共向费亚玲转账610000元。其中560000元系程宁支付给费亚玲的足疗店转让费，另外50000元即是耿成玉应退还给费亚玲的押金，由程宁替耿成玉退给费亚玲。在程宁与费亚玲的足疗店转让合同中，耿成玉亲笔签名证明耿成玉认可此事，故应视为程宁已向耿成玉支付了50000元押金。现双方租赁关系已解除，耿成玉应将50000元押金退还给程宁。五、耿成玉应退还程宁租赁期间误转款项。2016年11月14日，程宁向耿成玉支付租金时，已实际转账成功90000元，但程宁误以为转账失败，再次转账了90000元，即共向耿成玉转账180000元，程宁一直未发现，直至本次起诉前打印银行流水才发现，耿成玉亦从未向程宁提及。程宁认为，如耿成玉早已知晓该情况而隐瞒至今，那么其已违反了诚实信用原则。2019年11月10日程宁再次操作失误，多向耿成玉支付了10000元，程宁发现后，及时和耿成玉进行沟通，耿成玉同意冲抵下次租金。上述款项系误转，耿成玉理应退还。但在本案中，耿成玉先是主张这是预付租金，但数额与耿成玉主张的租金支付标准完全无法匹配。耿成玉又主张这100000元属于不当得利应当另诉。程宁认为，误转款项在租赁关系存续期间发生，系因支付租金款项而引起。即便按不当得利处理，那么根据民事诉讼法的便民原则，为及时解决纠纷、减轻当事人诉累，节约司法资源，亦应在本案中一并解决，而无需另诉。耿成玉又主张不当得利之诉已过诉讼时效，而诉讼时效起算应自权利人知道或应该知道其民事权利被侵害之日起算，程宁未丧失胜诉权。因双方原合作基础良好，很多变更及约定均采用口头方式，故未保留书面证据。但望法院依据法理及生活常识，对案件事实进行判断，理清事实真相，充分运用自由心证，依法作出公正判决。本院经审理认定的事实如下：耿成玉为北京市大兴区兴华大街（二段）XX号院XX号楼X层XX6房屋（以下简称XX6房屋）的所有权人。就本案涉及的合同中，有将租赁地址写为XX7房屋的情形，耿成玉称XX7房屋就是其取得房屋所有权证的XX6房屋,写为XX7系笔误。程宁亦认可XX7房屋就是所有权证载明的XX6房屋。就XX6房屋的租赁事宜，耿成玉（出租方、甲方）与案外人费亚玲（承租方、乙方）签订商铺租赁合同，约定：租期5年，自2013年12月10日起至2018年12月10日止；本合同一经签署，乙方即应交纳相当于第一年3个月的租金作为押金，总计为50000元整，乙方在租期结束前必须交纳乙方交清租金及水电、煤气、电话等相关费用后，甲方应在10天内无息全额退还乙方押金。若乙方提前解除合同，视为违约，押金不予退还；租赁期间，乙方如将房产使用权转移给第三方，须经甲方同意，乙方须提前一个月书面通知甲方，房产使用权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务。2014年5月18日，费亚玲（甲方）与程宁（乙方）签订足疗店转让合同。约定：甲方以法院离婚判决书及和店面出租人（耿成玉）所签订的租赁合同为证，证明位于XX7房屋店面，“花间堂”足疗店为甲方出资装修并租用；甲方同意将试营业中的“花间堂”足疗店，以总价560000元转让给乙方；本合同签定之前，甲方须同店面出租人耿成玉签订终止租赁合同，由乙方同耿成玉重新签订该店面的租赁合同；足疗店转让费共计560000元整，由乙方分两笔付给甲方，第一笔110000元，在本合同签订当天，由乙方汇到甲方农行账号上，第二笔450000元在乙方同店面所有人耿成玉签定店面租赁合同后一天之内汇到甲方农行账号上；本合同签定当天，甲方须将“花间堂”店铺钥匙及管理权交付给乙方，当乙方按合同付清全部转让费当天，为此转让全部完成；本合同须在签定后由店面出租方耿成玉作为证明人签字，以表明同意甲乙双方的店面转让。耿成玉在合同下方签字，落款日期为2014年6月15日。2014年5月18日，程宁向费亚玲账户转账110000元；2014年5月26日，程宁向费亚玲账户转账500000元。2014年5月21日，耿成玉（出租方、甲方）与程宁（承租方、乙方）就涉案房屋的租赁事宜签订北京市商铺租赁合同。合同约定：租赁用途为开店；租赁期自2014年6月11日至2022年6月10日，共计8年；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应在保持装修后状态返还房屋，结清各自应当承担的费用；本合同一经签署，乙方即应交纳50000元作为押金，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，剩余部分应在十天内无息返还给乙方；第一年第二年租金为200000元整，第三年起，每年按当年租金的基础上百分之三递增；合同执行期内除甲乙双方另有约定外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任；第七条合同解除约定有：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋：5、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；第九条违约责任约定有：（一）乙方无故拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金百分之三加收滞纳金，如乙方提前终止合同，乙方需提前三个月通知甲方，甲方扣乙方3个月租金。合同附加：每半年交一次房租，交租时间每年的5月11日和11月11日。合同签订后，程宁开始自涉案房屋经营。程宁向耿成玉付租金情况如下：2014年5月28日付100000元、2014年11月13日付90000元、2015年5月11日付90000元、2015年11月11日付90000元、2016年5月10日付90000元、2016年11月14日付2笔90000元、2017年5月27日付90000元、2017年10月30日付90000元、2018年5月10日付90000元、2018年11月10日分两笔共付90000元、2019年5月11日付45000元、2019年5月12日付45000元、2019年11月10日付100000元。共计交纳租金1190000元。程宁称因经营后发现涉案房屋地点较偏、经营效果不好，耿成玉同意给程宁每年减租20000元，并因地点不好，也没有递增计算租金了，因双方之前合作愉快，均为口头约定，未签书面协议；并称其于交纳租金过程中，因重复操作，于2016年11月14日多转90000元，2019年11月10日因误将90000元付成了100000元，故共计多支付100000元，要求耿成玉返还。耿成玉不认可双方有约定减租的情况，称程宁尚欠其租金70600元。就涉案合同的解除，双方均主张系对方先提出解除合同，但均未提交证据相佐证。程宁于2020年5月3日邮寄送达给耿成玉。程宁主张涉案合同于2020年5月3日解除，称因程宁未在北京，无法立即拉走物品，房屋内程宁的物品被耿成玉清理掉了。耿成玉主张合同于2020年6月8日解除，称其于该日看到程宁起诉了才跟其他人新签订租赁合同，并于该日将程宁的物品清理了。耿成玉提交的租赁合同显示，其于2020年6月7日与案外人就XX6房屋的租赁事宜签订商铺租赁合同。程宁称其替耿成玉将50000元押金退还给费亚玲，故要求耿成玉退还其50000元押金。耿成玉不予认可，称其未收到费亚玲的押金，合同也没有约定由耿成玉指使程宁支付给费亚玲，不排除程宁与费亚玲之间存在其他经济往来。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。程宁与耿成玉之间签订了北京市商铺租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。关于合同解除问题。双方均认可合同已经解除，但就合同解除的时间和解除原因双方存在争议。双方均主张系对方先提出解除合同，但均未提交证据相佐证，故本院认定合同为协商一致解除。就合同的解除日期，结合相关证据材料及双方陈述，本院将解除日期确认为程宁将涉案房屋钥匙交付给耿成玉的日期，即2020年5月3日解除。因合同解除后，程宁未将物品搬离，由耿成玉将程宁的物品进行了清理，耿成玉称其于2020年6月8日将物品清理了，但未提交证据材料予以证明，结合耿成玉提交的2020年6月7日其与案外人新签订的租赁合同，本院酌情确认为程宁的物品占有使用涉案房屋至2020年6月7日。关于租金及利息问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，程宁主张双方口头约定每年减20000元租金，且租金不再递增，但未提交证据予以证明，对其该主张，本院不予采纳。涉案合同于2020年5月3日解除，耿成玉于2020年6月7日清理程宁物品，程宁应支付租金至2020年5月3日，并支付2020年5月4日至2020年6月7日期间的占有使用费。结合双方合同约定及租金实际交纳情况，经计算，程宁欠付耿成玉租金及占有使用费69977元。对程宁要求耿成玉退还其2020年5月3日至2020年6月10日的租金19000元及返还其多支付的租金100000元的诉讼请求，本院均不予支持。对程宁主张的利息，本院亦不予支持。就程宁主张的押金，程宁与耿成玉的合同中约定了50000元押金，耿成玉与费亚玲的合同中亦约定了50000元押金，并结合耿宁向费亚玲支付转让费时，多支付了50000元的客观情况，程宁关于其将50000元押金直接替耿成玉给付给了费亚玲的主张符合客观常理，本院予以采纳。故耿成玉应退还程宁押金50000元，考虑到程宁尚欠付耿成玉租金及占有使用费69977元，押金应先抵扣其尚欠的租金。针对耿成玉的反诉请求。依据上述认定，对耿成玉要求确认其与程宁于2014年5月21日签订的租赁合同于2020年6月8日解除的诉讼请求，本院不予支持；对耿成玉要求程宁支付其尚欠租金及占有使用费中的合理部分69977元，本院予以确认。对耿成玉主张的超出部分的租金，本院不予支持。用押金抵扣前述租金及占有使用费后，程宁应支付耿成玉租金及占有使用费19977元；对耿成玉要求程宁支付提前解除租赁合同的3个月租金55504元的诉讼请求，依据双方合同约定，其未提交证据证明系程宁提前终止合同，对其该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认程宁与耿成玉于2014年5月21日签订的《北京市商铺租赁合同》于2020年5月3日解除；二、程宁于本判决生效之日起十日内给付耿成玉2014年6月11日至2020年6月7日期间欠付的租金及占有使用费19977元；三、驳回程宁的其他诉讼请求；四、驳回耿成玉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1840元，由程宁负担（已交纳）；反诉案件受理费1411元，由耿成玉负担1261元（已交纳），由程宁负担150元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年十一月十日法官助理 常欣月书 记 员 赵宝维