北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初9744号原告：韩希发，男，1981年6月6日出生，汉族，住河北省沧州市南皮县。委托诉讼代理人：陈依锋，北京市金台律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志敏，北京市金台律师事务所律师。被告：贺玉春，女，1953年12月26日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：朱宝山（贺玉春之夫），1952年10月15日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：鲁娜（贺玉春之儿媳），1980年4月9日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：贺玉萍，女，1955年2月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：贺建，男，1956年1月24日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：贺玉华，女，1957年12月27日出生，汉族，住北京市西城区。被告：贺建国，男，1959年8月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：贺玉红，女，1969年4月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告贺玉萍、贺建、贺玉华、贺建国、贺玉红共同委托诉讼代理人:孙士江，北京德恒律师事务所律师。原告韩希发诉被告贺玉春、贺玉萍、贺建、贺玉华、贺建国、贺玉红房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告韩希发及其委托诉讼代理人陈依锋、刘志敏，被告贺玉春的委托诉讼代理人鲁娜，被告贺玉萍、贺建、贺玉华、贺建国、贺玉红的共同委托诉讼代理人孙士江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩希发向本院提出诉讼请求：1．判令六被告贺玉春、贺玉萍、贺建、贺玉华、贺建国、贺玉红在继承其父母遗产范围内，支付未全面履行房屋买卖合同依约迁出户口的违约金5万元；2．判令六被告贺玉春、贺玉萍、贺建、贺玉华、贺建国、贺玉红在继承其父贺瑞勤遗产范围内支付原告自2013年7月7日至2019年12月10日期间，卖方在售房后未依约及时迁走所售房屋地址处原人员户籍的违约赔偿款，以购房款及购买随附的装修家具家电款共计166万元为基数，按照日万分之一点三的标准计算，要求支付此项违约赔偿金49万元。3．案件受理费由被告负担。事实与理由：2013年5月7日，原告与贺瑞勤签订《北京市存量房屋买卖合同》，由原告购买贺瑞勤名下位于北京市朝阳区垡头西里一区x的房屋。合同约定出卖人应当在所有权转移之日15日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，否则应当承担违约责任。2016年8月10日，原告与案外人李桂阳签订房屋买卖合同，将上述房屋出卖给李桂阳。2017年初，李桂阳向原告提出贺瑞勤的儿子贺建的户籍未迁出房屋，原告才知悉该情况。后李桂阳将原告诉至朝阳区人民法院，要求原告承担户籍未迁出的违约责任。经查，贺瑞勤于2014年11月5日去世，之妻于秀玲于2009年4月去世，本案六被告系贺瑞勤子女。原告认为，根据我国合同法、继承法相关规定，合同的一方当事人死亡后，合同能够继续履行的，合同的权利义务并不终止，而应当由其法定继承人承继。原告已经履行了买卖合同的全部义务，贺瑞勤生前未能将该房屋上的户籍迁出，属于严重违约，侵犯了原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，望法院判如所请。被告贺玉春辩称：涉案房屋户口未迁出我方并不知情，且我作为贺瑞勤的继承人，未继承贺瑞勤的任何遗产，无义务承担贺瑞勤与原告买卖合同下的任何义务及违约责任，故不同意原告的诉讼请求。被告贺玉萍、贺建、贺玉华、贺建国、贺玉红辩称：第一，关于案件的事实情况。我方需要更正事实，涉案房屋房主是贺瑞勤，房屋买卖合同签订后，贺瑞勤、贺建国、贺建的户口仍在涉案房屋，但在原告联系被告方后，贺建国便积极注销了贺瑞勤的户口，同时将自己的户口迁出；关于贺建的户口，其是单独立户的，贺建是贺瑞勤第二个妻子于秀玲婚后带过来的其与前夫的孩子，与贺瑞勤也没有抚养关系，贺建户籍什么时候落到涉诉房屋上的，其他四被告均不知情，在知道之后，相关义务人马上就将户口迁走了。第二，关于被告是否承担责任。原告也说在继承遗产范围内由被告承担，那么经代理人与六被告了解，贺瑞勤没有留有遗产，六被告都没有继承任何遗产，不存在在继承遗产范围内清偿债务的客观事实，所以我们被告均不同意负担本案贺瑞勤所应负的债务。第三，原告本身对其损失存在过错。首先，当贺瑞勤将房产转让给原告后，原告没有及时积极主张自己的权利，而是在贺瑞勤去世后，向贺瑞勤的继承人主张权利。其次，原告的损失，原告也是有过错的，原告在第二次转让的时候，明知道有户籍的情况下，还跟新的买受人签署买卖合同，导致自己违约，所以原告自己对此经济损失是有过错的。最后，原告主张的违约金过高，需要调整。接到原告通知后，我们便积极配合迁走户口，如果讨论贺瑞勤的违约责任的话，就是针对违约金的问题，贺瑞勤即使有违约，也不会造成这么大的损失，并且我方不承认贺瑞勤有违约，依照合同法规定，如果违约金过高，以实际损失为基础，我方要求予以调整。在六被告中，贺玉春、贺玉萍、贺玉华，是三个女儿，在贺瑞勤生前没有分得任何财产，贺瑞勤去世后也没有分得任何遗产，所以贺玉春、贺玉萍、贺玉华在本案中也不应当承担任何义务。综上，我方认为原告诉讼请求没有法律依据，我方不承担任何赔偿责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理对事实认定如下：2013年5月7日，贺瑞勤（出卖人）与韩希发（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）（以下简称“房屋买卖合同”），约定由韩希发购买贺瑞勤名下坐落于朝阳区垡头西里一区x号的房屋（以下简称“涉案房屋”）。房屋买卖合同第四条第（一）、（二）款约定：房屋总价款为166万元，其中房价款100万元，房内家具、家电、装饰装修及配套设施设备折价款66万元。合同第十条第（三）款约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起15日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金，逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”。双方还对其他权利义务进行约定。2016年8月10日，韩希发与李桂阳签订房屋买卖合同，又将其所购的涉案房屋出售给了李桂阳。后因涉案房屋上有韩希发购此房屋前的人员贺健户口未迁出，李桂阳将韩希发诉至法院，要求韩希发承担违约赔偿责任。后北京市朝阳区人民法院于2020年3月19日作出（2019）京0105民初49495号民事判决书，判决：“一、被告韩希发于本判决书生效之日起七日内向原告李桂阳支付违约金六万元；二、驳回原告李桂阳的其他诉讼请求”。案件受理费14664元，亦由韩希发负担。该判决已于2020年4月10日生效，韩希发于2020年6月21日为执行本案向李桂阳转账支付6万元及诉讼费14664元。另查，贺瑞勤于2014年11月5日去世，于秀玲系贺瑞勤之妻，于2009年4月11日去世。贺玉春、贺玉萍、贺建、贺玉华、贺建国、贺玉红系贺瑞勤子女。贺建国户籍于2016年8月29日从涉案房屋迁出，贺建户籍于2019年12月10日从涉案房屋迁出。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案韩希发与贺瑞勤签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，贺瑞勤应当在房屋所有权转移之日起15日内办理原有户口迁出手续，但贺瑞勤未能按约定履行该义务，造成韩希发再次出售房屋后被法院判决向案外人李桂阳承担违约责任而造成经济损失74664元的后果，对此贺瑞勤应当对韩希发承担违约赔偿责任。根据我国继承法的相关规定，法定继承人享有继承遗产权利的同时应当负责清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，其为被继承人缴纳税款和清偿债务的范围以其所继承的遗产实际价值为限，超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。本案中,贺瑞勤去世后，依法应由其遗产的法定继承人贺玉春、贺玉萍、贺建、贺玉华、贺建国、贺玉红在继承遗产的实际价值范围内，对贺瑞勤所负违约责任债务承担给付义务。根据我国合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。现韩希发按照房屋买卖合同约定的违约金计算方式主张五十四万元的违约金，被告认为过高并要求法院依法进行调整减少，于法有据，本院予以支持。根据庭审查明的事实，韩希发因贺瑞勤售房后未依约及时迁出原有户籍而产生的实际直接损失为其依据北京市朝阳区人民法院生效判决向李桂阳支付的案款和案件受理费共计74664元，再考虑到韩希发其他实际客观合理支出情况，故本院依法对贺瑞勤向原告韩希发支付违约金的金额调整酌定为10万元。关于韩希发认为其委托律师诉讼的费用构成其实际损失的主张，因在房屋买卖合同中双方并未对律师费用进行约定，且律师费用并非因贺瑞勤违约必然发生的损失，故本院在认定韩希发实际损失时对该笔律师费不予确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下：一、被告贺玉春、贺玉萍、贺建、贺玉华、贺建国、贺玉红在继承贺瑞勤遗产实际价值的范围内给付原告韩希发违约金10万元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告韩希发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9272元，减半收取4636元，由原告韩希发负担3484元（已交纳），被告贺玉春、贺玉萍、贺建、贺玉华、贺建国、贺玉红各负担192元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 曹正中二〇二〇年十一月十二日法官助理 杨娴婷书 记 员 周 洲