江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1002民初1860号原告：王秀连，女，1956年2月6日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。委托诉讼代理人：黄慧，女，1984年7月4日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区，系原告女儿。被告：黄磊，男，1983年2月18日出生，汉族，住江苏省扬州市广陵区。委托诉讼代理人：印宁，江苏铭勋律师事务所律师。被告：马菲，女，1989年11月5日出生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人:高晓光、韦一，江苏江扬律师事务所律师。原告王秀连与被告黄磊、马菲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王秀连及其委托诉讼代理人黄慧，被告黄磊及其委托诉讼代理人印宁，被告马菲的委托诉讼代理人高晓光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王秀连向本院提出诉讼请求：判令两被告立即支付购房款600000元，并按日万分之三计算自2013年5月1日至实际付清之日的逾期付款违约金。事实和理由：原告与被告黄磊系母子关系，两被告系夫妻关系，2013年4月23日，原、被告签订《房地产买卖契约》一份，约定：原告将坐落于文昌花园26幢510室（建筑面积为66.3平方米）的房屋出售给两被告，双方议定该房地产成交价格为60万元，并约定在2013年4月30日前付清给原告。同时约定：被告若不能按期付清房款，每逾一日，给付该房地产未付价款万分之三的违约金。买卖契约签订后，原告于当日办理了房地产转移登记申请手续，将上述房产过户至了两被告名下。在随后的时间里，原告每年多次跟被告黄磊提起购房款的给付问题，黄磊也承诺购房款和违约金肯定会给付，但一再请求看在母子关系情分上延期至经济条件好转时给付。近日，原告发现马菲起诉黄磊离婚，并要求分割文昌花园26幢510室房产。原告认为两被告在离婚分割该房产前应先将拖欠的购房款付清，故原告将两被告诉至本院，望判如诉请。被告黄磊辩称，原告陈述的情况属实，两被告结婚之前，原告将该房屋通过买卖方式过户给了两被告，该房款至今未付，所以作为儿子的黄磊希望母亲能念在夫妻关系紧张能给儿子一定时间偿还购房款。被告马菲辩称，两被告系夫妻关系。两人恋爱准备结婚前，黄磊打算购买婚房，因在此之前黄磊做生意亏损，就把黄磊名下一套房出售，以部分售房款清偿欠款。剩余售房款打算购房结婚。本案原告与被告黄磊系母子关系，原告就将案涉房屋作价60万元出售给本案被告。黄磊已经付款50万元。2013年4月23日，合同各方在交易中心签订房地产买卖契约，当日办理过户登记，两被告领取产权证书。在签约前，原告出具承诺书，承诺在两被告婚后，其不与被告同住。黄磊所欠10万元也不要偿还。现两被告感情破裂，被告黄磊多次对马菲家暴，马菲向法院诉讼离婚。在离婚诉讼中，本案原告起诉要求给付房款，其目的可想而知，故被告马菲认为原告的诉讼请求没有事实依据。另，原告的起诉超过诉讼时效，故请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告王秀连提供了一份扬州市城市房屋拆迁补偿、安置协议书，载明：因国家建设需要，需拆除王秀连徐家巷43-6号房屋，安置王秀连房屋地点为文昌苑26幢510室，建筑面积66.3㎡，即案涉房屋。2013年4月23日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订房地产买卖契约，约定：一、甲方自愿将坐落在文昌花园26幢510室（建筑面积66.3平方米）的房地产中全部份额的产权出售给乙方。二、甲、乙双方议定该房地产成交价格为60万元，乙方在2013年4月30日前付清给甲方，具体付款期限及方式：现金和抵押贷款，购房定金为2万元。三、双方同意于2013年4月23日前办理上述房地产转移登记申请手续，双方同意于2013年4月30日前由甲方将上述房地产正式交付给乙方。该建筑物范围内的土地使用权一并转移。五、违约责任：乙方悔约，乙方无权要求甲方返还定金。甲方悔约须双倍返还定金。乙方不能按期付清房款，每逾一日，由违约一方给付该房地产未付价款万分之三的违约金。或甲方不能按期交付房地产或办理房地产转移登记手续，每逾一日，由违约一方给付该房地产未付价款万分之三的违约金。当日，双方办理房屋过户登记手续。2013年4月28日，被告黄磊、马菲登记结婚。2020年5月27日，扬州市广陵区曲江街道文昌花园社区居民委员会出具证明，载明原告王秀连居住在文昌，享受城乡居民基本养老每月享受170元，无退休养老金。被告马菲提供了一份原告于2013年4月23日出具的承诺书，载明：我王秀连现承诺大儿子黄磊与马菲，婚后不与他们同住。另黄磊欠我的人民币10万元整也不用偿还。被告马菲提供了一份与被告黄磊之间的聊天记录截图，双方曾在离婚过程中就房产和孩子的问题进行沟通。庭审中，原告陈述因为拆迁，自己的三个子女各分得一套房，因为生意亏损，黄磊将自己的房屋出卖还债，就和原告要房，因为可怜黄磊，原告就将案涉房屋作价卖给了黄磊，因为黄磊一直未付房款，故原告一直住在案涉房屋内。期间原告也曾多次向黄磊索要房款，黄磊均回复没有钱。至于承诺书中所称的10万元，原告王秀连与被告黄磊陈述系借款，与案涉房屋的购房款无关。案件审理过程中，根据被告马菲的申请，本院调取了被告黄磊的银行流水记录，仅2012年10月26日黄磊向妹妹黄慧支付了一笔25万元的款项，黄慧和黄磊在庭审中陈述该笔款项系黄磊向黄慧偿还借款，与2013年购房行为无关。黄磊未有向原告王秀连支付款项的记录。庭审中，被告马菲认为即便案涉房屋购房款尚未支付，原告主张的违约金过高，请求法庭予以调整。以上事实有原告提供的房地产买卖契约、契税单、扬州市城市房屋拆迁补偿、安置协议书、文昌花园社区居民委员会出具的证明，被告马菲提供的结婚证复印件、原告王秀连于2013年4月23日出具的承诺书、聊天记录截图、申请法院调取黄磊的银行流水记录以及双方当事人的当庭陈述等证据予以附卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告王秀连的诉讼请求是否超过诉讼时效；二、原告请求两被告支付购房款60万元以及相应违约金的诉讼请求能否得到支持。关于争议焦点一，本院认为，原告的诉讼请求未超过诉讼时效。理由如下：《民法总则》第一百九十五条规定：权利人向义务人提出履行请求，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告陈述自己一直在向被告黄磊主张案涉房屋的购房款，被告黄磊也陈述母亲王秀连一直向自己主张该购房款，只是因为经济原因一直未支付，本院认为，原告虽不能提供向被告黄磊主张购房款的书面证据，但被告黄磊的陈述足以证明原告曾向被告黄磊主张权利，故本院认为原告的诉讼请求未超过诉讼时效。关于争议焦点二，本院认为，被告黄磊、马菲应当向原告王秀连支付60万元购房款以及相应的违约金。理由如下：《合同法》第一百零九条规定：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，原告与两被告签订《房地产买卖契约》，约定原告将案涉房屋以60万元的价款出卖给两被告，根据双方当事人的当庭陈述以及被告黄磊的银行流水记录，被告黄磊、马菲尚未将购房款60万元支付给原告，应当承担继续履行的义务。至于被告马菲辩称的黄磊已付款50万且原告承诺剩余的10万元不用还的主张，黄磊与原告对此均予以否认，而马菲也不能证明黄磊已向原告支付房款50万元，且原告承诺的不用还的10万元借款与购房款有关，故本院对马菲的辩称不予采信。关于违约金，根据《合同法司法解释二》第二十九条的规定，本院认为，原告与两被告在《房地产买卖契约》中约定逾期利息为日万分之三，综合考虑原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院将违约金酌定调整为年利率8%。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：被告黄磊、马菲于本判决生效后十日内向原告王秀连支付购房款60万元以及违约金（以60万元为基数，自2013年5月1日起至实际偿还之日止，按照年利率8%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9800元，减半收取4900元，由被告黄磊、马菲负担（此款原告已预交，被告黄磊、马菲于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员 薛琴二〇二〇年十一月十六日法官助理 陈悦书 记 员 宁翔