浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初6448号 原告：刘国瑞，男，年月日出生，汉族，住义乌市 。 委托诉讼代理人：周斌、楼家利，浙江一片红律师事务所律 师。 被告：龚海香，女，年月日出生，汉族，住义乌 市。 被告：楼俊，男，年月日出生，汉族，住义乌市 。 被告：楼荷珠，女，年月日出生，汉族，住义乌市 。 被告：楼春晖，男，年月日出生，汉族，住义乌市 。 委托诉讼代理人：黄怀青，浙江六和（义乌）律师事务所律 师。 被告：施跃芳，女，年月日出生，汉族，住义乌市 。 上述第二、五被告委托诉讼代理人：樊兴兴，义乌市香山法 律服务所法律服务工作者。 原告刘国瑞为与被告龚海香、楼俊、楼荷珠、楼春晖、施跃 芳建设用地使用权纠纷一案，于2020年5月19日向本院提起诉 讼，本院同日立案受理后，依法由审判员吴功君适用简易程序， 于2020年8月3日、11月23日两次公开开庭审理了本案。原告 刘国瑞及其委托诉讼代理人周斌、楼家利，被告楼俊、施跃芳的 委托诉讼代理人樊兴兴，被告楼春晖及其委托诉讼代理人黄怀青， 到庭参加诉讼；被告龚海香、楼荷珠经传票传唤无正当理由拒不 到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘国瑞向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告刘国 瑞与楼樟财签订的《房屋买卖协议书》合法有效；2、请求依法判 令被告协助原告刘国瑞办理位于义乌市××街道××幢×× 号36平方米的不动产初始登记手续以及协助办理将该不动产过户 到原告刘国瑞名下的转移登记手续。事实和理由：2000年4月16 日，原告刘国瑞与楼樟财签订《房屋买卖协议》一份，约定将楼 樟财位于义乌市××路××号的拆迁安置面积中占地36平方米的 建设用地转让给原告，转让金额为166000元。原告依约定向被告 龚海香交付全部转让款。经义乌市人民政府审批，转让的建设用 地安置于义乌市××街道××幢××号占地36平方米原告 处。原告在该地块上出资建造房屋，并占有使用至今。涉案建设 用地原权利人系楼樟财以及被告龚海香、楼俊、楼春晖、施跃芳 （系被告楼俊之妻）。楼樟财于2001年2月22日因病死亡，被 告龚海香（楼樟财之妻）、被告楼俊（楼樟财之子）、被告楼荷 珠（楼樟财之女）、被告楼春晖（楼樟财之子）为继承人。后原 告要求被告协助办理过户变更手续，被告一直未能协助办理。迫 于无奈，只能向贵院提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。 被告龚海香、楼荷珠未作答辩。 被告楼俊、施跃芳辩称，房屋买卖协议书和房屋买卖都是事 实。 被告楼春晖辩称：1、被告楼春晖对《房屋买卖协议书》不认 可。被告楼春晖一直不知道该协议存在，直到2019年原告向义乌 市人民法院提起第一次诉讼时才知道，在协议签订时被告在安徽 工作，签订协议时也未通知被告，被告楼春晖对该协议书不予认 可。2、被告楼春晖不认可协议上楼樟财签字的真实性，该字体不 是被告楼春晖父亲楼樟财的笔迹，也与原告自己提交的用地审批 表上的楼樟财字迹不一致，因此涉案房产的买卖未经过产权人同 意或者追认，该协议理应无效。3、被告楼春晖对涉案房屋有审批 相应的使用权，致使被告楼春晖在审批经济适用房时被驳回，实 际侵害了其合法权益。请求驳回原告的诉请。 针对被告楼春晖的辩称，原告刘国瑞补充述称，被告楼春晖 不知情是与事实相违背。案涉房屋是在2000年4月16日将房屋 出售给原告，被告楼春晖不可能不知情自己的财产被处分，且有 其父亲签字，母亲收款，被告楼春晖辩称显然违背事实真相。 被告楼春晖补充辩称，当时其在安徽工作，房屋被拆迁征用 时也未在场，且当时被告楼春晖父亲楼樟财卧病在床，而被告楼 春晖与被告楼俊的兄弟关系也不和睦，事实上直到2019年原告提 起诉讼并提交了相应的拆迁征用审批后，被告楼春晖才知道该审 批表上有自己的名字。 原告刘国瑞为证明其诉请向本院提交了下列证据： 1、《房屋买卖协议书》和《收条》各一份，拟证明楼樟财将 占地36平方米的建设用地使用权转让给原告及转让款已按约支付 的事实。 2、义乌市房地产拆迁房屋产权审核表（一）、城镇房屋拆迁 用地审批呈报表和公证书各一份（均为核对件），拟证明位于义 乌市新马路70号房地产的所有权人系楼樟财及被告龚海香、楼俊、 楼春晖、施跃芳的事实，以及该房地产的拆迁安置情况，其中包 含原告从楼樟财户中受让的安置于义乌市江南三区占地36平方米 的建设用地。 3、建筑工程施工许可证一份（核对件）、收款凭证七份、建 设工程竣工验收单一份（核对件）、房屋建筑工程质量保修书一 份（核对件）和平面示意图一份（核对件），拟证明原告从楼樟 财及被告处受让的占地36平方米建设用地上的房屋系原告出资建 造并且使用至今，以及现涉案房屋门牌号为义乌市江南三小区67 幢（原义乌市江南三小区22幢）的事实。 4、义乌市不动产登记中心不动产档案证明（注销）（复印件） 和义乌国土局土地房产查询（核对件）各一份，拟证明涉案建设 用地原权利人系楼樟财以及被告龚海香、楼春晖、楼俊、施跃芳 的事实。 5、注销户口证明一份、义乌县退休、退职人员审批表一份（核 对件），拟证明楼樟财于2001年2月22日死亡，其继承人为被 告龚海香、楼俊、楼荷珠、楼春晖的事实。 被告楼俊、施跃芳对原告刘国瑞提供的上述证据均无异议， 并认为案涉房屋确系原告出资建造，被告没有出过任何费用。 被告楼春晖对原告刘国瑞提供的上述证据发表如下质证意 见： 对证据1《房屋买卖协议书》的真实性、合法性和关联性均有 异议，认为首先该协议书上的楼樟财不是被告父亲楼樟财所签， 该字迹与楼樟财生前的字迹不一致。其次，根据协议约定，经甲 乙双方有产权的人协商，事实上该房屋产权人有楼樟财和本案的 五个被告，而该协议书上仅有冒签的楼樟财字迹，不符合城市房 地产转让管理规定第6条第4项的要求。对《收条》的真实性无 法确认，该笔款项原告未提供相应的支付依据，被告楼春晖也从 未收到过该笔款项的一分钱。 对证据2的真实性无异议，但该证据恰恰证明了房地产的权 利人为五被告及案外人楼樟财，且该上面楼樟财的字迹与《房屋 买卖协议书》的楼樟财字迹不一致。 对证据3中的收款凭证有异议，认为其真实性无法确认，该 收款凭证为复印联，原告也未提交相应的付款凭证，无法确认这 些款项；对证据3中其他证据的真实性无异议。 对证据4的真实性无异议，但该证据恰恰证明了该房地产的 共有权人为本案五被告及楼樟财。 对证据5的真实性、合法性和关联性均无异议。 被告龚海香、楼俊、楼荷珠、楼春晖、施跃芳均未有证据向 本院提供。 本院出具杭州华硕司法鉴定中心终止鉴定告知书两份。原告 刘国瑞和被告楼俊、楼春晖、施跃芳对该两份鉴定告知书均无异 议。 本院对原告刘国瑞提供的证据和本院出具杭州华硕司法鉴定 中心终止鉴定告知书认证如下： 本院认为，被告龚海香、楼荷珠经传票传唤无正当理由拒不 到庭参加诉讼，应视为其对答辩权和质证权利的放弃。 原告刘国瑞提供的证据1中《房屋买卖协议书》有楼樟财的 签名，《收条》有龚海香的签名，被告楼俊、施跃芳对此亦无异 议；而被告楼春晖虽提出异议，但并未提供相应证据佐证，其异 议不能成立。故，本院对该组证据予以确认并在卷佐证。 7- 原告刘国瑞提供的证据2、证据3（收款凭证除外）、证据4、 证据5，鉴于被告楼俊、施跃芳、楼春晖对这些证据的真实性无异 议，本院对这些证据予以确认并在卷佐证。 原告刘国瑞提供的证据3中的七份收款凭证是支付案涉房屋 建房款的原始凭证，该七份收款凭证与其他证据能相互印证，且 被告楼俊、施跃芳对此也无异议，故本院对这七份收款凭证予以 确认并在卷佐证。 本院出具的杭州华硕司法鉴定中心两份终止鉴定告知书，鉴 于原告刘国瑞与被告楼俊、施跃芳、楼春晖对该两份终止鉴定告 知书均无异议，本院对这两份终止鉴定告知书予以确认并在卷佐 证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 楼樟财与龚海香系夫妻关系，共生育两子一女，即儿子楼俊、 楼春晖和女儿楼荷珠。施跃芳系楼俊之妻。 原坐落于义乌市××路××号房屋系楼樟财、龚海香、 楼俊、楼春晖、施跃芳所有，权证号码为义乌房权证稠城字第 000041926号。1999年12月8日，在义乌市公证处公证下，楼樟 财就上述房屋与义乌市旧城改造暨市民广场建设指挥部签订一份 《义乌市旧城改造暨市民广场建设工程个人垂直房拆迁补偿安置 协议书》一份，约定对上述房屋拆迁采用以土地补偿实行异地安 置，安置建筑占地面积83.64平方米，其中安置江南三小区住宅 8- 一间建筑占地36平方米。2000年1月9日，楼樟财户就上述安置 面积向义乌市有关部门呈报审批，获批安置面积83.7平方米。 2000年4月16日，刘国瑞（甲方）与楼樟财（乙方）在见证 人王某见证下签订《房屋买卖协议书》一份，载明：乙方将落 座在新马路70号住房36平方米（已列入旧城改造范围）自愿出 卖给甲方。经甲、乙双方有产权的人员协商达成以下协议：一、 双方商定以壹拾陆万陆仟元成交，在2000年4月17日前一次性 付给乙方壹拾陆万陆仟元整。二、甲方将壹拾陆万陆仟元付给乙 方后，协议生效，乙方应提供地块建房的有关手续及办理转户之 便。三、甲方付给乙方的款项已包括乙方在双方协议签订前支付 的所有费用（包括押金）。协议签订后，关于地块造房的费用及 交易费、税金、转户等费用归甲方负责。四、本协议一式二份， 甲、乙双方各执一份。刘国瑞、楼樟财在协议书下方签名捺印， 见证人王某也在下方签名。嗣后，刘国瑞将166000元给付给龚 海香，龚海香出具了收条。刘国瑞在楼樟财户拆迁安置在安置江 南三小区67幢（原江南三小区22幢）6号占地36平方米地块上 出资建造房屋，并居住管业使用至今。 2001年2月22日，楼樟财因死亡被义乌市公安局注销户口。 之后，刘国瑞要求案涉房屋原产权人及楼樟财继承人协助案涉房 屋过户手续，但未果，遂成讼。 诉讼过程中，楼春晖向本院提出申请，要求对《房屋买卖协 9- 议书》上的“楼樟财”及指纹是否系楼樟财的签名、捺印进行鉴 定。本院经审查予以准许，并委托杭州华硕司法鉴定中心就上述 事项进行鉴定。2020年10月16日，杭州华硕司法鉴定中心作出 杭华硕中心[2020]终第68号、第69号终止鉴定告知书，认为因 比对样本不足致使鉴定工作无法继续进行，决定终止此次鉴定工 作。 本院认为，刘国瑞与楼樟财签订的《房屋买卖协议书》实质 上系对楼樟财、龚海香、楼俊、楼春晖、施跃芳共同所有的坐落 于义乌市××路××号房屋拆迁安置在江南三小区36平方米建设 用地的转让。该协议书系在见证人见证下，经过充分协商，由刘 国瑞、楼樟财签字确认，龚海香、楼俊、楼春晖、施跃芳虽未在 该协议书上签名，但基于龚海香、楼俊、楼春晖、施跃芳与楼樟 财之间的特殊关系，刘国瑞有理由相信楼樟财有代理权，且到庭 的楼俊、施跃芳对该协议书也无异议。故，案涉的《房屋买卖协 议书》系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的 强制性规定，亦不违背公序良俗原则，应予确认合法有效。刘国 瑞已付清转让款166000元，履行了本方合同义务，且在涉案建设 用地上已出资建造房屋并居住使用至今。楼樟财、龚海香、楼俊、 楼春晖、施跃芳作为转让方按约负有办理涉案不动产初始登记并 协助刘国瑞办理转移变更登记的义务。楼樟财去世后，龚海香、 楼俊、楼春晖、楼荷珠作为楼樟财的财产继承人负有协助刘国瑞 10- 办理涉案不动产初始登记及转移过户登记至刘国瑞名下之义务。 审理中，楼春晖虽辩称对《房屋买卖协议书》上父亲楼樟财 签名的真实性有异议，但并未提供相应证据佐证，经本院委托相 关鉴定机构鉴定亦无果，依法应承担举证不能的法律后果；且同 为楼樟财之子的楼俊及儿媳妇施跃芳对《房屋买卖协议书》上楼 樟财签名的真实性并无异议，楼春晖在刘国瑞占有居住案涉房屋 期间也未曾提出过异议。楼春晖的辩称既缺乏事实依据，同时也 不合情理，故本院对楼春晖该辩称不予采信。楼春晖要求驳回刘 国瑞诉请的辩称，因缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上，刘国瑞的诉请，于法有据，应予支持。龚海香、楼荷 珠经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条， 《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百四十三条，《中华 人民共和国继承法》第三条、第十条和《中华人民共和国民事诉 讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、刘国瑞与楼樟财于2000年4月16日签订的《房屋买卖 协议书》合法有效； 二、龚海香、楼俊、楼春晖、楼荷珠、施跃芳于本判决生效 后十日内办理坐落于义乌市××街道××小区××幢××号×× 平方米的不动产初始登记手续，并协助刘国瑞将该不动产转移过 户登记至刘国瑞名下。 11- 案件受理费5293元（已减半），由刘国瑞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省金华市 中级人民法院。 审判员  吴功君 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  俞 姣