江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初7470号原告：刘启中，男，1988年9月28日生，汉族，住所地河南省商城县。原告：朱贤丽，女，1988年12月6日生，汉族，居民身份证号码41152419881206722X，住所地江苏省昆山市玉山镇世贸东外滩花苑16幢308室。委托诉讼代理人：陈必谦，江苏朋德律师事务所律师，代理上述两原告。委托诉讼代理人：王玮，江苏朋德律师事务所实习律师，代理上述两原告。被告：王玲珑，女，1995年9月17日生，汉族，住所地江苏省昆山市。第三人：昆山有巢房地产经纪有限公司阳光水世界店，住所地江苏省昆山开发区阳光水世界蓝湾苑5号楼10室，统一社会信用代码91320583MA1YTRUJ8A。法定代表人：徐希成。原告刘启中、朱贤丽与被告王玲珑、第三人昆山有巢房地产经纪有限公司阳光水世界店（以下简称有巢房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告刘启中、朱贤丽及其委托诉讼代理人陈必谦到庭参加了诉讼，被告王玲珑、第三人有巢房地产公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘启中向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2019年10月19日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告退还原告701514元购房款，并承担自2019年11月29日起至实际还款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担资金占用期间的利息，至起诉时暂计20000元；3、判令被告承担违约金780000元；4、判令被告承担原告的律师费120000元；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：二原告系夫妻关系，2019年10月19日二原告与被告及其父王建中签订了一份《房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于昆山市昆山开发区房屋，第三人系该合同中介方。合同约定房屋总价2600000元，二原告应于合同签订之日支付定金200000元，2019年12月1日前支付500000元，2020年1月31日前支付500000元。被告需保证在2019年12月31日前清偿贷款1700000元，涤除抵押，使房屋处于可交易状态。二原告按照合同约定支付了701514元房款后，被告未有按约去归还贷款，而是将款项挪用他用，在二原告及第三人反复沟通、催促后亦未有归还贷款以涤除抵押权。原告及中介公司反复催促无果，原告为此起诉。被告王玲珑未作答辩亦未向本院提交证据。经审理查明：昆山开发区阳光水世界花溪园2号楼302室不动产登记的所有权人为被告王玲珑，建筑面积137.09平方米，登记日期2015年8月19日。该房屋上于2018年12月29日抵押给华夏银行股份有限公司青岛分行。2019年10月19日，原告刘启中、朱贤丽（买方、乙方）与被告王玲珑（卖方、甲方）在有巢房地产公司（丙方）的居间下签订《房屋买卖合同》一份，约定：1、王玲珑同意将上述昆山开发区阳光水世界花溪园2号楼302室房屋出售给刘启中、朱贤丽，交易房屋中包括车库22平方米，有产证，作价0元；2、房屋总价2600000元，买方于签约时支付200000元作为购房定金，买方应在2019年12月2日之前将首付款1200000元支付给卖方；买方需要贷款1400000元，由于买方原因（包括但不限于资料不全，信用不良，资质不足等）导致银行贷款不能如期发放，应在过户日期之前自行筹款补足；双方均确认，交易房屋上存在华夏银行抵押，尚有约1700000元贷款未偿还，卖方保证将于2019年12月31日之前清偿贷款，涤除抵押，使房屋处于可以交易过户的状态，如果本条第一款约定的首付付款时间与第五款约定的抵押涤除时间约定为同一日，则视为乙方先行支付首付，甲方收到首付后用于偿还贷款、涤除抵押；3、双方约定于2020年1月15日前由丙方向房产交易部门预约过户，并且按照预约的过户时间至房产交易部门办理过户手续；4、双方中若有任何一方未按照本合同中的约定履行义务（包括支付定金、支付首付、申请贷款、涤除抵押、配合过户、缴纳税费、交付房屋等），按照每日总房价万分之五的标准承担逾期违约金，直到违约情形消失或终结时止，但每年最高上限为总房价的24%。逾期超过三十个工作日，构成根本违约，如果一方根本违约，守约方有权单方面解除合同，主张违约责任，违约方应当向守约方支付相当于总房价30%的金额作为违约金；5、补充约定：双方协商，乙方第一笔首付款500000元于2019年12月1日之前支付给甲方，剩余首付款500000元整于2020年1月31日前支付给甲方；共计首付款1000000元（不含定金）；6、甲、乙、丙三方在履行本合同过程中发生争议，应协商解决。协商不成的，均向法院起诉。败诉方承担胜诉方为主张权利而支出的所有必要费用，包括诉讼费、交通费、律师费等。上述《房屋买卖合同》的甲方处有“王建中代王玲珑”、“王玲珑”签名。原告称，整个房屋买卖过程主要是王建中具体商谈的，开始是王建中代签，但原告要求王玲珑本人签字，故在王建中签字的下方有王玲珑本人签字。收款收据中收款人签名是王玲珑本人签的。上述合同签订后，买方朱贤丽于签约当日以现金方式支付购房定金50050元给王玲珑父亲王建中，并通过支付宝转账支付49950元给王玲珑；于2019年10月21日通过转账支付购房定金100000元，其中30000元转给有巢房地产公司胡晶晶，70000元转给王玲珑。被告王玲珑出具《收款收据》确认收到朱贤丽200000元，收款事由为：“购买昆山市阳光水世界花溪园2号302室定金，签约当日支付壹拾万元整，剩余壹拾万元于2019年10月21日支付给收款人（以实际转账为准）”。2019年11月25日，朱贤丽通过银行转账支付500000元给被告王玲珑；2019年11月29日，朱贤丽通过银行转账支付1514元给被告王玲珑。综上，原告累计向被告王玲珑支付购房款701514元。后因被告王玲珑未按照合同约定及时涤除案涉房屋上的抵押，原告于2020年3月26日向被告发出《通知函》要求被告给出解决方案。此后双方未能协商一致，原告遂向本院提起诉讼。本院于2020年10月11日通过公告送达方式向被告王玲珑送达本案应诉材料。另查明：2020年4月25日，原告刘启中、朱贤丽与江苏朋德律师事务所签订《聘请律师合同（民商案件）》一份，委托该律所指派律师代理其与王玲珑的房屋买卖合同纠纷一案的一审、二审诉讼、执行，律师费计120000元，截至开庭之日，江苏朋德律师事务所开具了价值60000元的律师费发票。再查明：2020年6月28日，王建中到庭陈述：没有在2019年12月31日前涤除抵押的原因是我方在华夏银行的贷款也是通过一家贷款公司做申请的，如需提前还掉要付高额的违约金，因费用问题没有谈下来，故拖到了年后，年后3月份的时候谈妥了，约定可在4月20日前办妥，但原告不同意。另，认为违约金、律师费过高。上述事实，有房屋买卖合同、收款收据、支付宝转账记录、转账凭证、房屋所有权证、通知函、快递凭证、聘请律师合同以及当事人陈述予以证实，本院予以确认并在卷佐证。本院认为：原告与被告王玲珑之间签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方均应按约履行各自的权利和义务。原告支付了购房款701514元后，被告至今未能按照合同约定在2019年12月31日前将案涉房屋上的抵押涤除，导致案涉房屋客观上也无法继续交易及办理产证，被告的行为构成根本违约，对于原告要求解除双方之间《房屋买卖合同》的诉讼请求本院予以支持，本院确认解除时间为本院向被告王玲珑送达本案应诉材料之日即2020年10月11日。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对于原告要求被告王玲珑返还701514元购房款的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的资金占用期间的利息及违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，双方合同约定“违约方应当向守约方支付相当于总房价30%的金额作为违约金”以及“败诉方承担胜诉方为主张权利而支出的所有必要费用，包括诉讼费、交通费、律师费等”，结合原、被告签订合同的时间、昆山整体房价的变动情况，考虑到原告自身履行存在的一定瑕疵（合同约定原告于签约时即2019年10月19日支付购房定金200000元，原告实际于2019年10月19日支付50000元，于2019年10月21日支付50000元），兼顾原告的实际损失和预期利益等因素，本院根据公平原则酌情认定被告王玲珑支付原告利息、违约金及律师费合计200000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告刘启中、朱贤丽与被告王玲珑签订的《房屋买卖合同》于2020年10月11日解除。二、被告王玲珑于本判决生效之日起十日内返还原告刘启中、朱贤丽购房款701514元。三、被告王玲珑于本判决生效之日起十日内支付原告刘启中、朱贤丽利息、违约金及律师费合计200000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27600元，减半收取13800元，保全措施申请费5000元，公告费690元，合计19490元，由被告王玲珑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审判员  吴文娟二〇二〇年十一月七日书记员  马雪刚