北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初10829号原告：董春桂，女，1945年7月20日出生，汉族，退休职工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：杨明利，北京市易行律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾志慧，北京市易行律师事务所律师。被告：孙雪梅，女，1971年3月7日出生，汉族，职业不详住北京市大兴区亦庄镇鹿华路五条**内**。被告：张新华，男，1969年5月13日出生，汉族，职业不详，住北京市大兴区。原告董春桂与被告孙雪梅、被告张新华合同纠纷一案，本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告董春桂及其委托诉讼代理人贾志慧到庭参加诉讼。被告孙雪梅、被告张新华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董春桂向本院提出诉讼请求：1.请求判令依法解除董春桂与孙雪梅、张新华签订的购房协议书；2.判令孙雪梅、张新华返还已支付的购房款360000元及利息，利息分两笔计算，其中180000元于2007年1月1日起算，至实际付款之日止，按照年利率24%计算，另外180000元于2015年10月29日起算，至实际付款之日止，参照同期贷款利率，要求按照年利率6%计算；3.判令孙雪梅、张新华按照约定支付董春桂违约赔偿金500000元；4.孙雪梅、张新华支付董春桂购买房屋的溢价补偿款500000元；5.本案诉讼费用全部由孙雪梅、张新华承担。事实和理由：2006年至2007年期间，董春桂因孙雪梅、张新华承诺将队里即将分给孙雪梅、张新华的1套平价房作价180000元卖与董春桂，便将180000元给予孙雪梅、张新华，双方约定：“如果没房将于2011年2月底还给董春桂42万”；此后，孙雪梅、张新华既未交付房屋，亦没有偿还董春桂购房款本金及利息；2014年3月10日，鉴于上述事实，董春桂与孙雪梅、张新华签订《协议书》，约定董春桂向孙雪梅、张新华支付100000元现金，2014年7月1日孙雪梅、张新华将父母赠与其的位于北京市大兴区亦庄镇泰和小区一里6#楼2门803（现为泰河园七里6#2门803号，以下简称803室）住房占有使用权及产权交与董春桂，2014年3月25日前将803室的房本及钥匙交与董春桂；同时约定，张新华在北京市大兴区旧宫镇德茂庄平房（以下简称德茂平房）拆迁所得新楼房中的1套（以下简称拆迁新楼房），以拆迁公司对拆迁户的回迁楼房平价房的标准价格卖与董春桂，董春桂在收到拆迁新楼房钥匙及各种手续的同时将803室的钥匙交给孙雪梅、张新华；随后，双方当事人又根据2014年3月25日的协议达成补充协议，约定内容为：“若2014年底不给房，给68万一起给清”；此后至2015年10月，孙雪梅、张新华既未给董春桂房屋，亦未按照约定一次性支付给董春桂6800**元。2015年10月29日，德茂平房被拆迁，鉴于双方当事人在2007年的房屋买卖协议及2014年3月协议始终未予履行的事实，双方当事人签订书面形式《协议书》，该协议载明：“现开发商及拆迁公司已决定拆迁德茂平房，并分配给孙雪梅两套两居室（每套74m2左右）并要求孙雪梅补交15万元，为此张新华孙雪梅决定拿出一套两居室给董春桂，完成多次的承诺；原董春桂支付给孙雪梅的18万元在董春桂取得一套回迁房屋并办理所有手续拿到产权证后，原有的一切协议销毁；拆迁回购回迁房所需要的15万元差价款由董春桂拿出交给孙雪梅，再由孙雪梅交予开发商，董春桂取得回迁房屋后不再索要此款项”；同日，董春桂将德茂平房差价款150000元交与孙雪梅、张新华；在2015年11月10日，董春桂又支付给孙雪梅30000元的购房好处费；至此，董春桂前后共计支付给孙雪梅360000元。现董春桂多次找到张新华、孙雪梅，要求其履行约定，但其一直不予理睬；无奈之下，恳请依法解除双方签订的购房协议书，返还董春桂购房本金及利息，并支付相应补偿；为维护自身合法权益，董春桂诉至法院，请求判如所请。张新华未作答辩。孙雪梅未作答辩。本院经审理认定事实如下：张新华、孙雪梅系夫妻关系；2010年1月23日,孙雪梅向董春桂出具《协议书》，承诺：“从2007年借18万，条件是队里给我一套平价房，如果下来不管多大平米下来承诺给董春桂一套（平价），如没房，在2011年2月底还42万，，如果房没给还2.3万，如果给房2.3（万）一笔勾消”；孙雪梅在落款“立字人”处签字并捺印确认；在落款后又书写“已付2万元，2.3万元，欠40万元整，一年还10万以上，如还不上加2万元利息，春节前还清”；孙雪梅、张新华在该部分内容之后签字并捺印确认，同时注明：“万一有不测，由张新华还”；在该部分右侧又书写：“2012年已付8万，剩共34万，2013年必须给15万，不行加5万元……”等文字，孙雪梅在该处签字并捺印确认，注明时间为2013年2月28日。对该《协议书》及后续书写内容，董春桂解释称，在2007年，孙雪梅向董春桂借款180000元，孙雪梅之夫张新华亦知情并认可，当时孙雪梅家要拆迁，于是约定孙雪梅、张新华夫妇拿1套回迁房折抵该180000元，因为当时180000元就可以买1套回迁房，所以考虑到房价上涨等因素，如果孙雪梅、张新华未能在2011年2月底之前给董春桂1套回迁房，就需要还420000元，《协议书》里的23000元是董春桂在2010年支付给孙雪梅、张新华的款项，因为回迁房改底单运作等需要相关费用，所以给付了该23000元，因为是必要费用，所以约定如果给了回迁房就不用还这23000元了，之后，孙雪梅、张春华还了20000元，但没有在2011年2月底之前给董春桂回迁房，于是以420000元减去该20000元，确认欠400000元，再加上1年的利息20000元，本息合计420000元，之后在2012年孙雪梅、张新华又还了80000元，至此欠付340000元，双方就该340000元的还款事宜又在2013年2月28日进行了约定。2014年3月10日，经协商，孙雪梅、张新华夫妇（甲方）与董春桂（乙方）签订《协议书》；双方约定：“甲方孙雪梅……为解燃眉之急，急需一部分现款，向乙方董春桂……提出要求乙方拿出壹拾万元（100000）人民币给甲方使用，乙方答应此事，双方并做出如下承诺。甲方承诺一——甲方在大兴区亦庄泰和小区一里6#楼2门803有一套住房（现出租，此房由甲方父亲赠与甲方的，现没有过户，户主仍为甲方父亲），从2014年七月一日开始，此房屋的使用权管理权产权等一切权力归乙方，本年度三月十五前把钥匙由甲方交给乙方，年底前把房本交给乙方。出租收益归乙方。乙方承诺一——甲方交钥匙给乙方的同时，乙方用现金的方式把壹拾万元人民币交给甲方并开始对泰和小区房屋行驶各项权力。甲方承诺二——甲方丈夫张新华在大兴区旧宫镇德茂庄有平房即将拆迁，可得拆迁楼房。甲方承诺所得楼房给乙方一套楼房，价格以拆迁公司对拆迁户回迁楼房平价房的标准，不能高出此价格，并及时协议乙方办理好各种手续。乙方承诺二——甲方交给乙方新楼房钥匙及各种手续办好的同时，乙方把泰和园小区楼房的钥匙交给甲方。甲方承诺三——新楼房按政策可以买卖时，甲方需及时协议乙方办理好过户手续，甲方得到房产证后需及时交给乙方。并协助乙方办理好一切事情。”孙雪梅、张新华在落款甲方处签字并捺印确认，董春桂在乙方处签字并捺印确认，案外人李玲在见证人处签字并捺印确认。就该《协议书》之内容，董春桂解释称，该《协议书》中的100000元借款与本案无关，之所以提交该《协议书》是要以“甲方承诺二”之内容来证明前述于2010年1月23日签订《协议书》中关于孙雪梅承诺给董春桂1套平价房的事实。因孙雪梅、张新华未按照约定在2013年偿还款项，上述二人在2014年向董春桂出具承诺书，承诺：“2014年底不给房，给68万一次结清。如果给房，60平米，需还2.3万元，8万元给”，在落款欠款人处，孙雪梅、张新华签字并捺印确认；对该承诺书，董春桂解释称，之前在2012年已经给了80000元，但在2013年既没还款，也没给回迁房，所以约定如果在2014年年底前可以给房，就还需要还23000元，如果在2014年年底前没能给回迁房，则需要一次性给680000元（含本金180000元及违约赔偿金500000元）。2015年10月29日，孙雪梅与董春桂签订《协议书》；双方约定：“孙雪梅和张新华夫妻二人德茂平房拆迁，所得楼房两套两居室（继承张新华父亲名下的房产）。孙雪梅借此机会，完成于2007年和董春桂所达成的口头协议及2014年三月所达成的书面协议……孙雪梅父母亲在2008年拆迁（泰和）家中房屋少，为了获取更大利益，需在家中建房，于是在2006年-2007年由孙雪梅在董春桂家拿了壹拾捌万元，在父母村的家中建房。当时孙雪梅口头承诺，把拆迁所得房屋拿出一套两居室（65-75m2）给董春桂（按拆迁优惠平价）多年来一直没有兑现此协议。2014年三月已签订书面协议，在德茂平房拆迁时，孙雪梅拿出一套房给董春桂，现德茂平房即将拆迁，孙分得两套两居室（每套74m2）。孙雪梅表示愿意拿出一套两居室给董春桂，完成对董春桂的多次承诺。（当时18万元在此地区可以买到两居室）。现开发商及拆迁公司已决定拆迁德茂平房，并分配给孙雪梅两套两居室（每套74m2左右）并要求孙雪梅补交壹拾伍万元，为此，张新华孙雪梅夫妇二人决定拿出一套两居室给董春桂，完成多年的多次承诺。经双方商议，决定共同遵守以下协议与承诺，孙雪梅承诺——一、拆迁所分得的两套房拿出一套给董春桂，完成原来的承诺。二、拆迁办完手续后，三个月内双方去房地产公证处办理公证手续，孙要把此房屋的一切手续转交给董春桂。如当时没有房产证不能办理公证。等有房产证时再办理公证或转让手续。三、孙雪梅张新华夫妇要保证做到协助把房屋产权办理在董春桂名下，直到董取得房屋产权证。四、房屋建成分配给拆迁户，如当时公证还没办好，孙雪梅也要把房屋交给董春桂。房屋所有权使用权及房屋的一切权利属于董春桂。董春桂承诺——一、原给孙雪梅家使用的壹拾捌万元在取得房屋并办理关于房屋的所有手续拿到属于自己的房屋产权证后，原有的一切协议与承诺消毁，壹拾捌万元也不在起作用。二、拆迁所需要的壹拾伍万元的差价款，董春桂拿出交给孙雪梅，孙再交拆迁办及开发商，但要有补价款的收据，董取得房屋后，不再讨要此款项。三、董春桂得到房屋各种手续齐备后，承诺把原来的协议销毁，同时原有协议失去效力。此协议一式三份，双方各持一份，具有同等效力，双方签字盖章或手印后生效。”孙雪梅、董春桂在落款处签字并捺印确认。上述《协议书》签订后，董春桂于2015年10月29日向孙雪梅、张新华给付拆迁房差价款150000元，孙雪梅出具收条；之后在2015年11月10日，董春桂又向孙雪梅给付30000元，由孙雪梅出具借条，该借条载明：“孙雪梅借董春桂3万元整，2016年5月底还，借款人孙雪梅，2015年11月10日”；就该借条，董春桂解释称，该30000元实为向孙雪梅、张新华给付的让其代为运作的费用，以便通过改底单等方式将房屋登记在董春桂名下，虽然约定了还款期限，但实际上孙雪梅、张新华并未还款。就本案法律关系，即请求权基础，经释明，董春桂陈述称，虽然在董春桂最初提供的180000元款项具有一定的借款性质，但也不同于法律意义上的“以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保”，而是以购房为主，同时具有一定的借贷因素，特别是在2015年10月29日签订《协议书》后，更是明确的在原提供款项180000元之外，由董春桂另行给付150000元拆迁房差价款，并又给了30000元运作费用，以上合计360000元购房款，在此时，双方当事人之间法律关系系房屋买卖合同关系，已不掺杂借贷因素。关于所购买房屋之指向，经询问，董春桂陈述称，两套回迁房是北京市大兴区旧宫镇德茂15号院6号楼2单元504号及6号楼3单元401号，其中一套即为答应卖给董春桂的安置房，没有签订书面协议明确为其中哪一套，但口头说过就是上述504室，该房屋在2019年3月19日交付张新华、孙雪梅，系二人之夫妻共同财产，经向房屋所在小区的物业管理企业了解，上述房屋系张新华名下房屋，但不动产权证书尚未颁发；就要求解除合同而不是继续履行合同的原因，经询问，董春桂陈述称，其已经75周岁了，实在等不起对方配合过户了（回迁房办理不动产权登记较慢），而且对方也一直不配合履行，没有向董春桂交付房屋，躲避董春桂，导致合同目的无法实现，故要求解除合同。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，张新华、孙雪梅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃在庭审中的陈述、质证和辩论等诉讼权利。民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为；当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，前后签订3份《协议书》，特别是在第3份《协议书》中明确载明：“孙雪梅父母亲在2008年拆迁（泰和）家中房屋少，为了获取更大利益，需在家中建房，于是在2006年-2007年由孙雪梅在董春桂家拿了壹拾捌万元，在父母村的家中建房。当时孙雪梅口头承诺，把拆迁所得房屋拿出一套两居室（65-75m2）给董春桂（按拆迁优惠平价）多年来一直没有兑现此协议”，这说明双方之间法律关系应系以购买未建成期房为目的订立的房屋买卖合同关系，但因拆迁及房屋建造具有不确定因素，所以又约定了利息等内容，同时考虑到房价上涨等因素，又约定了逾期不能兑现给房承诺时还款应考虑不断上涨的房屋价格等；当然，在给付上述180000元时，因书面约定并不明确，众多定约内容系口头形式，在无法准确还原当时约定的情况下，将双方法律关系定义为“以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保”亦无不妥；但是，无论在提供180000元时双方是何种法律关系，在2015年10月29日签订《协议书》时，因德茂平房即将拆迁，孙雪梅将分得2套两居室（每套74平方米左右）的事实已经明朗，而原定以180000元卖给董春桂的两居室系小两居室（面积为65平方米至75平方米），所以双方又签订该《协议书》，并由董春桂给付面积差价款150000元及运作费用30000元，至此，董春桂已付孙雪梅、张新华购房款合计360000元（不含之前已给付23000元运作费）；据此，在2015年10月29月签订《协议书》时，双方之法律关系已明确为房屋买卖合同关系，不再包含借贷因素；该合同关系系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，应属有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。需指出，在2007年至2012年期间，孙雪梅、张新华已偿还都董春桂200**元、80000元，合计100000元，考虑到在当时给付180000元还具有一定借贷因素，故可将上述还款定性为偿还借款之利息，考虑到上述期间及法定年利率限额，上述还款未超法定利率标准，不影响本院将已交纳房款认定为360000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”现涉案回迁安置房已在2019年3月交付张新华，但张新华并未按照约定将涉案回迁房交付董春桂，亦不配合办理房地产公证，致使合同目的无法实现，故对董春桂要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因本院判决解除合同，故张新华、孙雪梅应退还董春桂购房款合计360000元。关于违约损失，一般情形下，出卖人违约的，买受人的损失体现为其对于已支付房屋价款利息的丧失，应当以买受人的利息损失作为其实际损失的基础，同时考虑双方对于违约金之约定，以及房屋价格变动（即房屋差价损失）等因素。具体至本案，对于最先支付的180000元，孙雪梅、张新华曾在2014年出具承诺书，明确表示如果在2014年底不给房，则一次性偿还680000元，即约定了500000元的违约金；而至本案审理时，张新华、孙雪梅既未交付房屋，亦未偿还该180000元，故董春桂要求张新华、孙雪梅给付违约赔偿金500000元并无不当，符合双方之约定；因本院已支持该违约赔偿金500000元，综合考虑法定利率标准及给付时间，董春桂再行要求张新华、孙雪梅针对该180000元自2007年1月1日起，按照年利率24%的标准计算利息，并非妥当，故对该项诉讼请求，本院不予支持；对于在2015年10月29日给付的购房款（差价款）150000元，以及在2015年11月10日给付的购房款（运作费）30000元，张新华、孙雪梅应赔偿利息损失，综合考虑法定利率标准（在2019年8月19日之前为中国人民银行同期同类贷款基准利率，在2019年8月20日之后为一年期贷款市场报价利率）,董春桂要求按照年利率6%计算利息损失的意见并无不当，本院予以采纳，但对利息损失的起算时间，本院确定分别自上述150000元、30000元的给付之日起算。对于董春桂所主张房屋溢价补偿款500000元，即房屋价差损失，考虑到按照房屋面积为74平方米，房屋价款为360000元计算，则为每平方米4865元，但大兴区瀛海镇的房屋市场价格（无论是商品房，还是符合上市交易条件的两限房等房屋类型），市场价格均远高于上述房屋单价，而董春桂在2007年左右即陆续支付购房款，至今已10余年，但孙雪梅、张新华至今未向董春桂交付房屋，上述期间的房屋市场价格变动巨大，如董春桂另购同等面积房屋将支付远高于360000元的房屋价款，故其遭受房屋差价损失的事实明确，即使在考虑前文已支出利息损失及违约赔偿金的情况下，董春桂要求孙雪梅、张新华赔偿500000元房屋差价损失亦合理，本院予以支持。综上所述，对董春桂之诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、解除董春桂与孙雪梅、张新华所订立房屋买卖合同；二、孙雪梅、张新华于本判决生效后十日内退还董春桂购房款360000元并赔偿利息损失（该利息损失分为二部分，均按照年利率6%计算，其中第一部分以150000元为计算基数，自二〇一五年十月二十九日起算，第二部分以30000元为计算基数，自二〇一五年十一月十日起算，均计算至退还购房款之日止）；三、孙雪梅、张新华于本判决生效后十日内给付董春桂违约赔偿金500000元；四、孙雪梅、张新华于本判决生效后十日内给付董春桂房屋差价补偿款500000元；五、驳回董春桂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17040元、公告费560元，均由孙雪梅、张新华连带负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  王 振二〇二〇年十一月二十日法官助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷