福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民再25号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：陈长虹，男，1962年10月4日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王洪辉，北京中银（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：管光宏，北京中银（福州）律师事务所实习律师。 被申请人(一审被告、二审被上诉人)：福建仁文建设有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区梅亭路****楼**。 法定代表人：李雄虎，总经理。 委托诉讼代理人：陈燕端，女，系公司职员。 委托诉讼代理人：廖贵辉，男，系公司职员。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：郭崇宏，男，1986年12月19日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：朱柏涛，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅程，福建谨而信律师事务所律师。 原审第三人：易松明，男，1986年4月6日出生，汉族，住福建省厦门市。 再审申请人陈长虹因与被申请人福建仁文建设有限公司（以下简称仁文公司）、郭崇宏、原审第三人易松明合同纠纷一案，福州市鼓楼区人民法院于2017年4月19日作出（2015）鼓民初字第4404号民事判决。仁文公司、郭崇宏不服提起上诉，本院于2017年12月19日作出（2017）闽01民终5420号民事裁定：一、撤销福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4404号民事判决；二、本案发回福州市鼓楼区人民法院重审。福州市鼓楼区人民法院重审后作出（2018）闽0102民初2714号民事判决，陈长虹不服向本院提起上诉，本院于2019年2月21日作出（2018）闽01民终10470号民事判决。陈长虹不服，向福建省高级人民法院申请再审，福建省高级人民法院于2019年12月4日作出（2019）闽民申4149号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭开庭进行了审理。再审申请人陈长虹及其委托诉讼代理人王洪辉、管光宏，被申请人仁文公司委托诉讼代理人陈燕端，被申请人郭崇宏委托诉讼代理人朱柏涛、傅程到庭参加诉讼，原审第三人易松明经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 陈长虹申请再审请求：一、撤销福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初2714号民事判决书；撤销福州市中级人民法院（2018）闽01民终10470号民事判决书第二项；二、改判支持申请人在一、二审的诉讼请求。 事实与理由：一、一审、二审判决对基本事实认定缺乏依据，存在错误。（一）申请人委托易松明向仁文公司代购讼争店面并代付购房款及代办产权、仁文公司与申请人实际建立店面买卖关系和已交付店面的事实，有2011年4-7月份付款银行流水、2011年12月8日《店面认购协议书》、2012年3月14日仁文公司全额购房款《收款收据》、2012年4月6日仁文公司店面交付和物业入驻文件、2014年8月23日易松明出具代办讼争店面产权事宜的押金“收条”等一系列真实有效证据，足以证明申请人与仁文公司店面买卖和交付法律关系已成立，与易松明系委托代购店面代付购房款及代办产权的关系，非投资关系。原判决在易松明无任何证据、甚至未查明易松明与仁文公司股东和法人代表李德文、李雄虎《借款协议书》是否真实履行的情况下，仅以申请人其中一笔转款时间与上述《借款协议书》签订时间同日，推定“申请人与易松明属投资关系、申请人向易松明的付款属投资款，易松明出借给李德文、李雄虎的1300万元中包含申请人向易松明支付的180万元”，明显错误，且可能存在对虚假诉讼假错案的支持。（二）申请人与仁文公司就讼争店面存在《店面认购协议书》、《收款收据》、物业入驻缴费、店面交付、出租收益等多重法律关系，《店面认购协议书》已大部分实际履行（除产权登记外）并产生实际法律后果。购房款《收款收据》和店面交付的法律意义非同一般，仁文公司若没有收到购房款不可能也不应向申请人开具《收款收据》并交付店面。无论申请人通过直接支付还是委托支付（系通过委托易松明支付），无论仁文公司直接收款还是通过股东或法人代表收款，其开具《收款收据》和交付店面，实际上就是确认收到申请人的购房款。如果店面是抵债给易松明，仁文公司应备注“店面抵债给易松明”而不是向申请人出具《收款收据》。仁文公司提供《借款协议书》、与易松明的《确认函》，申请人对此并未知情也不认可，对申请人无约束力，更何况其债务真实性未经调查核实。即便其债务真实，仁文公司的《确认函》记载“借款用于抵购店面购房款”，可见资金用途和法律关系早已经发生性质转化。原判决对仁文公司辩解“系根据其与易松明抵债文件的指定与申请人签订协议、交付店面，其与申请人不存在法律关系”的认定，与事实不符，存在错误。（三）自2011年12月8日签订《店面认购协议书》到店面交付申请人持续出租经营，再到2015年2月8日郭崇宏签订《商品房买卖合同》和2月26日办理产权证，直至本案诉讼开庭前，其间近4年，无论是仁文公司、易松明或是郭崇宏，都没有对申请人实际占用店面及出租等行为提出异议和沟通，也未告知申请人店面抵债及2014年6月签订债务和解协议废止《店面认购协议书》。《认购协议书》是申请人所签订，并非易松明，其与仁文公司无权废止。债务和解协议对申请人无约束力，不能废止和对抗申请人《店面认购协议书》及对店面的实际占有。仁文公司称其“通过收回认购协议书原件的方式废止协议书”，并在其举证的认购协议书上备注“收回的才废止”，但并未收回申请人的认购协议书原件，协议并无废止。易松明还于2个月之后的2014年8月30日向申请人收取3万元押金称用于办理讼争店面产权事宜，说明认购协议依然有效且易松明故意隐瞒真相。易松明辩称“店面要解押其电话通知陈长虹补差价陈长虹不同意”，不仅与事实不符且不能成立，因为申请人已根据认购协议全额付款并已取得店面，无义务承担店面解押或补差价，且根据法释〔2015〕1号享有排除执行权，即便是债务和解协议，易松明恶意抵债获取高额利息增加的回报，其才是解押款承担责任人，无任何理由向陈长虹主张补差价。其各方隐瞒事实，在未就《店面认购协议书》解除、店面交付及租赁关系处理等进行通知、协商解决的情况下，将店面产权过户给郭崇宏，不仅违背诚信、违反合同法义务且构成恶意串通，导致一系列诉讼纠纷，损害申请人在先合法权益，应属无效行为。更何况所谓债务和解协议涉及巨额债务真实性未经核查，原判决对债务和解协议予以采信并认定“仁文公司与陈长虹签订的认购协议书因易松明另行指定郭崇宏买受而废止”、“原告陈长虹与被告仁文公司并不存在任何法律关系”、“易松明通知讼争房产需要补差价而原告不同意，其只能重新指定易鑫泰、谢熔熔、郭崇宏购买店面”，毫无事实依据，显属错误。（四）易松明与仁文公司均系为各自利益恶意串通，不断损害申请人合法权益。一、二审判决认定其不存在恶意串通，显属错误。二、郭崇宏虚假陈述妨碍诉讼且导致本案审理拖延，影响案件处理，应予处罚。其与仁文公司、易松明、易鑫泰不存在真实店面买卖或抵债关系，其签订《商品房买卖合同》及产权过户并非善意，而是恶意串通登记店面产权，严重损害申请人合法权益。（一）郭崇宏原一审与原二审、重审一审、二审的陈述在买受店面由来、店面价格、购房款支付、对评估价格意见、对店面查看了解方面的陈述存在不一致，虚假陈述妨碍诉讼。（二）申请人一审证据9“与郭崇宏手机通话录音”充分证明郭崇宏登记讼争店面产权的行为既非出于自己买受，也非出于抵债，而是串通易鑫泰、易松明将申请人买受和占有的店面产权转移出去暂时寄在自己名下而已，其恶意串通损害申请人合法权益的行为应属无效。一、二审判决对此未予认定反而认为“录音无法证明上诉人主张”、“郭崇宏与仁文公司之间《商品房买卖合同》系三方以房抵债的意思表示”，“评估结论无参考价值”，此明显依据不足，认定错误。（三）（2015）鼓民初字第4404号一审对店面市场价格40356元的评估，不仅证明郭崇宏该案主张以单价25000元受让店面构成明显不合理低价，即便其重审改称系以36687元单价受让店面，但仍明显低于易松明实际抵债的45089元单价，也明显低于评估的40356元单价，还可证实其前后矛盾虚假陈述的事实。一、二审判决认为讼争店面的评估结论“无参考价值”，显属错误。仁文公司与郭崇宏均确认其不存在债务债权和抵债关系，郭崇宏还在原一审中称不认识易松明、不知道店面存在抵债。其在重审中虽改称“系根据易松明和仁文公司抵债协议而指定的买受人”，但其与易松明无借贷或抵债关系，其称向易鑫泰转账的841.9185万元系借给易鑫泰解押5个店面，但无易鑫泰将该资金用于解押5个店面的证据，易鑫泰付款说明中确认与讼争店面有关的只有1354750元。其关于买受或抵债事宜多次截然不同的辩解与事实不符，对讼争店面的签约过户过程与常理不符，明显构成恶意串通。对此，一、二审均未查明和认定，属基本事实不清。四、从俩被申请人合同签订和履行和各自主张来看，明显自相矛盾且与常理和交易习惯不符，证明其并非善意，系恶意串通。（一）郭崇宏在（2015）鼓民初字第4404号一审中坚决称系找仁文公司直接购买，不认识易松明、不知道店面有抵债的事，仁文公司坚决否认，称与郭崇宏无实际关系。其败诉后改称系根据易松明和易鑫泰指定买受易松明向仁文公司抵债店面。但其在店面产权登记4个月后的2015年6月份却向陈长虹称其“对店面购买细节环节不清楚”。其颠三倒四的虚假陈述，只能说明根本不是实际买受或抵债，而是隐瞒事实，串通易鑫泰和易松明转移产权登记，不存在善意。（二）讼争店面系现房早已符合交付条件，被申请人买卖合同却约定“在2016年2月10日交房”，郭崇宏辩称系因签合同时仁文公司说店面出租他人要到2016年2月10日到期才能交付，仁文公司予以否认并称店面非由其出租，店面已经抵给易松明，其与郭崇宏无法律关系，只是配合易松明办产权登记而已。（三）无论作为买受人还是抵债人，根据日常生活经验和交易习惯，理应先对店面实际情况仔细查看核实以避免交易纠纷和风险，这是衡量交易或者抵债是否善意的重要环节。但郭崇宏就其是否向开发商仁文公司询问了解核实店面具体情况这一关键交易细节始终回避，且无法提供任何证据，仁文公司直接称未曾带郭崇宏看过店面，与郭崇宏无实际法律关系。郭崇宏对店面实际情况毫不关心，明显不符合常理和交易习惯，暴露其唯一目的就是产权过户，不存在主观善意。（四）《商品房买卖合同》附件六“补充协议”记载“买受人确认对合同及本协议的所有条款已认真阅读并充分了解，同时充分了解本小区所有相关情况”，说明郭崇宏已清楚店面实际交付申请人及处于出租经营情况。但其未与仁文公司、易松明妥善处理店面各项法律关系就直接签订合同办理过户，甚至过户后也未向店面实际占有的申请人和承租经营者或仁文公司提出交涉，反而在2015年6月份向陈长虹通电话称“对店面购买细节环节不清楚，店面不是其买的，只是作为中间人帮朋友把产权转出来而已”。可见郭崇宏并非实际买受人，而是串通朋友（易鑫泰、易松明）转移店面产权。如果郭崇宏系真实善意买受或善意抵债，其对店面具体情况不可能不清楚，不可能不提前处理相关交易风险就买受他人实际占用和出租的店面。（五）郭崇宏《商品房买卖合同》约定店面2016年2月10日交付，且多次称仁文公司告知其店面租期到2016年2月10日到期，还于2015年6月份与陈长虹手机通话称“其不是店面实际购买人，是帮朋友把产权周转出来暂时寄在其名下”。但郭崇宏却于2015年7月15日以“非法占用”为由起诉福州金誉食品有限公司，要求返还店面及赔偿其2015年2月开始的租金，但讼争店面登记挂牌的营业执照是林信恒承租经营的“鼓楼区菲扬蛋糕店”，非金誉公司，法院追加出租人陈长虹和实际承租人林信恒参加诉讼，由此引发一系列纠纷。郭崇宏此举明显违背常理，证明其对店面的签约和产权过户乃至起诉皆非善意，而是蓄意为之。五、一、二审判决法律适用错误。（一）申请人与仁文公司《店面认购协议》未违反法律强制性效力性规定，不存在《合同法》规定的无效或应解除情形，诉求于法有据。二审判决适用1995年《担保法》第四十九条认定《店面认购协议书》无效显属错误，不仅与最高院2000年《关于适用《担保法》若干问题的解释》第六十七条规定不符，还与2007年《物权法》第一百九十一条规定不符。仁文公司签订《店面认购协议书》及出具全额购房款《收款收据》并将店面交付申请人占有和使用等行为合法有效，根据最高院法释〔2015〕1号《最高法执行异议和复议案件司法解释》第二十八条规定，申请人对店面享有合法排他权，应受法律保护，郭崇宏不具备优先排他权，其取得店面产权登记的行为无效。（二）《店面认购协议》属于商品房买卖合同且已大部分实际履行，一、二审判决对《店面认购协议》认定为代物清偿合同，明显错误。（三）最高院《第八次民事审判会议》关于以房抵债的规则不适用于申请人。（四）无论是买卖或是抵债，都属民事活动及合同行为，各方当事人均应遵循诚实守信原则、依法履行各自义务。但俩被申请人及第三人恶意串通，严重违背诚信原则，未履行《合同法》相关通知和协助等基本义务，损害他人合法权益，不构成善意。 仁文公司辩称，一、二审法院认定事实正确，适用法律正确，申请人的再审申请应予以驳回。一、申请人陈长虹与仁文公司之间签订的《店面认购协议》无效并已经废止，一审、二审法院根据相关规定认定无效正确，双方不存在任何法律关系。仁文公司已经将讼争房产过户给易松明指定的抵债房产的买受人郭崇宏。一审、二审法院驳回申请人陈长虹的诉求，认定事实清楚，适用法律正确。申请人陈长虹与仁文公司签订的《店面认购协议》以及收款收据，系根据易松明指定、从以房抵债而来，并非商品房买卖关系。仁文公司不存在出售房产的意思表示，与陈长虹签订《店面认购协议》是为了履行与易松明达成的抵债协议。陈长虹并未向仁文公司支付任何购买本案讼争房屋的款项。申请人陈长虹与仁文公司签订的《店面认购协议》以及收款收据，均被债权人易松明指定的新的抵债房产的买受人郭崇宏取代，原签订的协议等已经废止。二、仁文公司与郭崇宏签订的《商品房买卖合同》合法有效，仁文公司将案涉房产过户给郭崇宏合法有效。三、仁文公司与郭崇宏之间不存在任何恶意串通，仁文公司均是为了履行与易松明之间达成的抵债协议，才与易松明指定的抵债房产购买人签署协议的。该处所谓“商品房买卖关系”并非市场公开交易价格，存在以物抵债的特殊情况，因此本案讼争房产的评估单价并无参考价值。四、本案讼争房产已经归郭崇宏所有，从尊重客观事实与维持交易现状的角度，亦应驳回申请人陈长虹的诉求。仁文公司已按照易松明的指示于2015年2月26与郭崇宏办理了涉讼房产的物权登记，涉讼房产的所有权人已变更为郭崇宏。在仁文公司与易松明达成的《债权债务和解协议》及因此产生的仁文公司与郭崇宏签订的《商品房买卖合同》不存在任何被撤销或被确认无效的情况下，陈长虹与本案被告仁文公司并不存在任何法律关系，且其基于已经废止的认购协议书，不能对抗郭崇宏已经取得的不动产物权。且为了有效解决本案诉讼问题，从尊重客观事实与维持交易现状的角度，亦应驳回申请人陈长虹的诉求。五、本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“商品房买卖合同司法解释”）。商品房买卖合同司法解释第一条明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”具体到本案，仁文公司确实是房地产开发企业，但本案讼争房产并非“向社会销售”，而是向特定对象出售，而且该“出售”并非公开销售，而是特定对象之间的以物抵债。因此，本案并不适用该司法解释。最高院在其《最高人民法院公报》案例：（2012）民再申字第310号民事裁定书中，对此问题给予了充分说明。最高人民法院民一庭在其著作《最高人民法院管理审理商品房买卖合同纠纷司法解释的理解与适用》中也同样对此予以了充分说明。本案的诉讼费、保全费应由申请人承担。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方承担。”的规定，二审判定本案案件受理费、保全费由申请人陈长虹承担合法有据。综上，应维持二审判决。 郭崇宏辩称，一、陈长虹与仁文公司签订的讼争《店面认购协议》，实际上系陈长虹、易松明、仁文公司三者之间，以物抵债合意的表现形式，其法律关系本质为代物清偿，而非商品房买卖关系。首先，根据合同的相对性原则，讼争《店面认购协议》系何种性质及用途，应根据合同双方陈长虹及仁文公司的陈述和举证予以确认。在本案中，陈长虹称讼争店面系其委托易松明向仁文公司所购买，均遭到仁文公司和易松明否认，也无客观证据予以支持，显属违背客观事实。陈长虹未能举证证实其实际支付购房款给仁文公司，即无法完成主张其与仁文公司存在商品房买卖合同关系这一待证事实的举证责任，应承担不利的法律后果。而仁文公司陈述其与陈长虹签订的《店面认购协议》系根据易松明指定，用于以房抵债，其并未收到陈长虹支付的购房款，也未授权易松明代收任何购房款，符合本案客观事实，已足以证明其与陈长虹并非商品房买卖关系。此外，基于易松明在本案第一次二审及重一、二审诉讼过程，已充分说明其与陈长虹之间存在合作投资关系，即陈长虹转给其180万元左右的款项，被用于出借给案件外人李德文、李雄虎并由仁文公司担保，并非支付所谓委托购房的款项。此后，因案外人无法清偿借款本金，经各方当事人合意后，仁文公司提供包括讼争店面在内数个店面以物抵债。为此，易松明指定陈长虹与仁文公司签订讼争《店面认购协议》，以抵销部分债权债务关系，仁文公司即先行将讼争店面交付给易松明，转而交付给陈长虹使用。此后，因陈长虹不同意补差价，易松明另行指定郭崇宏与仁文公司签订讼争店面的《商品房买卖合同》，并由仁文公司办理权属证书至郭崇宏名下。可见，陈长虹与仁文公司签订《店面认购协议》，其用途是抵销债权债务关系，而非正常的商品房买卖关系。综上，根据易松明、仁文公司陈述的事实，以及陈长虹并未实际向仁文公司支付过购房款的事实，均充分客观还原了其二者与陈长虹之间的真实法律关系和本案客观事实，即本案中并不存在陈长虹委托易松明向仁文公司购买讼争店面的事实，三方系为以房抵债签订《店面认购协议》，此后《店面认购协议》因易松明另行指定郭崇宏购买讼争店面而废止。二、因易松明、仁文公司未实际履行以房抵债的《店面认购协议》，陈长虹诉请确认该合同有效继续履行，并诉请仁文公司和郭崇宏将讼争店面变更登记至其名下，缺乏充分的法律依据，原一、二审法院驳回其诉请，应属正确。（一）在本案中，陈长虹与仁文公司签订的讼争《店面认购协议》，其法律性质应属三者之间形成的以物抵债的合同，其法律关系本质应属代物清偿。（二）因易松明及仁文公司最终未实际履行与陈长虹之间的以物抵债合同即讼争《店面认购协议》，陈长虹与易松明的债权、债务关系并未消灭。为此，陈长虹仍对易松明享有相应的债权，其应依法向易松明主张债权。（三）原二审法院认定《店面认购协议书》系无效，适用法律并无不当，所作出的判决也是正确的。（四）在本案中即使认定讼争《店面认购协议》有效，仁文公司存在一房二卖的情形，也应依法认定郭崇宏为讼争店面所有权人。三、郭崇宏与仁文公司签订《商品房买卖合同》过程中，各方当事人不存在恶意串通的行为。陈长虹诉称在本案中存在郭崇宏与仁文公司、易松明之间存在恶意串通损害其利益的行为，显属有悖客观事实，缺乏事实和法律依据。（一）郭崇宏系以正常价格购买讼争房屋，其交易行为符合不良资产处置的实际情况。（二）陈长虹未能提交任何合法、有效证据，用于证明本案相关当事人存在恶意串通的可能和行为，其提交的录音证据不足以证明其主张。综上，郭崇宏认为，再审申请人陈长虹提出的再审申请，违背客观事实，缺乏相应的法律依据，依法应予以驳回，以维护郭崇宏的合法权益。 陈长虹向一审法院提出诉讼请求：1.确认被告仁文公司就坐落于福州市鼓楼区××镇××路××号仁文.大儒世家Ｃ地块（原梅亭路）5＃楼1层06店面与被告郭崇宏签订《商品房买卖合同》以及将该店面产权过户给被告郭崇宏的行为无效。2.确认被告仁文公司履行与原告陈长虹签订的《店面认购协议》合法有效，被告仁文公司应履行将坐落于福州市鼓楼区××镇××路××号仁文.大儒世家Ｃ地块（原梅亭路）5＃楼1层06店面产权过户给原告的义务，被告郭崇宏负有协助配合办理上述店面过户给原告的义务，有关产权过户产生的营业税由被告仁文公司与郭崇宏共同承担。3.本案诉讼费、保全费由俩被告负担。 一审法院认定事实：关于本案讼争房屋的相关情况：坐落于福州市鼓楼区××镇××路××号仁文·大儒世家Ｃ地块（原梅亭路）5＃楼1层06店面（以下简称讼争店面），建筑面积54.15平方米，系被告仁文公司开发。中国长城资产管理公司福州办事处与仁文公司等合同纠纷一案，福建省高级人民法院于2013年2月27日对该案作出（2013）闽民初字第10号民事裁定，查封了仁文公司位于福州市鼓楼区××路××商铺××1间。2013年6月3日，经中国长城资产管理公司福州办事处申请，福建省南平市中级人民法院作出（2013）南执行字第44-9号执行裁定书，裁定解除对仁文公司位于福州市鼓楼区××镇××路××号“仁文·大儒世家”Ｃ地块（原梅亭路）5＃楼1层05-07等共5间店面的查封（包括本案讼争房屋）。讼争房屋于2015年2月26日登记为被告郭崇宏单独所有，产权证号为：榕房权证ＦＺ字第1××1号。现讼争房屋已因本案原告申请被一审法院依法查封。 关于被告仁文公司与第三人易松明以房抵债的相关事实：2011年12月，易松明向仁文公司出具《确认函》，同意将借给李雄虎、李德文的1840760元款项，作为抵购仁文公司开发建设的位于福州的大儒世家C地块5#楼6店面建筑面积54.14平方米的房屋，自上述房源《商品房认购协议书》签订之日，视同本人以现金形式收到李雄虎、李德文的还款。2011年12月6日，被告仁文公司财务负责人对该确认函签字确认，确认易松明符合公司折抵房款条件，相关折抵手续已办理，同意将上述房源用于折抵。2014年6月，易松明（甲方、出借方）、李德文和李雄虎（乙方、借款方及担保方）、丙方仁文公司（抵债房产提供方）签订《债务和解协议书》，约定：对于乙方所欠甲方款项，同意由丙方的商品房抵偿方式分期偿还，其中讼争房屋仁文·大儒世家5#楼6号（即本案讼争店面）属于抵偿的房屋之一。该协议书第四条第6款约定“本协议签订前甲乙双方协商初定的抵债房产与本协议不一致的，以本协议确定的抵债房产为准，若甲方（或甲方指定的第三人）与乙、丙方已就与本协议不一致的抵债房产签订了《商品房认购协议书》、《确认函》等资料，则《商品房认购协议书》、《确认函》等资料在本协议生效之日自动废止，买受人与出卖人无需就《商品房认购协议书》向对方承担任何责任。”2015年2月5日，易松明向仁文公司出具《关于指定抵债房产买受人及确定备案价格的函》，其中指定C地块5#楼6号店面买受人为本案被告郭崇宏，该函第四条载明“对同一套抵债房产，若本人此前指定的买受人与本函不一致的，以本函为准”。 关于原告向被告仁文公司购房的相关事实：2011年4月6日陈长虹向易松明转账765015元，陈秀卿受陈长虹委托向易松明转账200000元；2011年5月16日姚水清受陈长虹委托向易松明转账500022.5元；2011年7月5日，陈长虹向易松明转账435215元，合计1900252.5元。2011年12月8日，原告陈长虹与被告仁文公司签订《店面认购协议书》，讼争店面建筑面积约54.15平方米，单价40000元，房屋总价款216.6万元，双方约定原告按总价8.5折一次性付款1840760元的方式购买被告开发的讼争店面。2012年3月14日，被告仁文公司向原告陈长虹出具讼争店面1840760元购房款的收款收据。2012年4月9日，被告仁文公司建设有限供公司向原告发出讼争店面的入伙通知书，原告、被告仁文公司、该店面的物业公司福建金帝物业有限公司均在该入伙通知书上签名或盖章确认。根据原告提交的物业费票据、收款收据、收费台账、证明等证据，原告缴纳了2012年4月9日至2015年12月31日的物业服务费。原告另出具2014年8月30日的收条一张，载明“今收到陈长虹办理福州仁文大儒世家5#楼1层06店面叁万元押金，产权事情没办成退还押金叁万元。收款人：易松明”。 关于被告郭崇宏向被告仁文公司购房的相关事实：2015年2月8日，被告仁文公司与被告郭崇宏签订《商品房买卖合同》等系列合同，约定被告郭崇宏以1353750元的总价购买讼争店面，2016年2月10日交房。2015年1月12日，易鑫泰向中国长城资产管理公司福州办事处转账150万元，其用途载明“归还仁文公司建设欠款”。被告郭崇宏提交落款日期为2016年1月12日的《委托付款证明》，载明：2015年1月12日汇给中国长城资产管理公司福州办事处的150万元中的1353750元，系易鑫泰受郭崇宏委托所汇用于支付讼争店面购房款；该店面系仁文公司与中国长城资产管理公司福州办事处合同纠纷被查封，故易鑫泰代郭崇宏将购房款汇至中国长城资产管理福州办事处，用以“归还仁文公司建设欠款”。该委托付款证明落款签名为“易鑫泰”。2014年12月29日，仁文公司出具了1353750元购房款的正式发票。2015年2月12日，郭崇宏缴纳了讼争店面的物业专项维修资金27075元。讼争房屋于2015年2月26日登记为被告郭崇宏单独所有，2015年2月8日的市场价值被评估为2185300元（建筑面积54.15平方米，评估单价：40356元/平方米）。 另查，一审法院于2017年4月19日以被告郭崇宏并非善意取得，确认二被告签订的《商品房买卖合同》因恶意串通而无效；同时判令被告仁文公司应履行与原告的《店面认购协议》，将讼争店面过户给原告，被告郭崇宏应予以配合。被告郭崇宏不服，上诉至福州市中级人民法院。福州市中级人民法院认为陈长虹是否支付购房款项、何时支付、支付款项金额等问题对陈长虹与仁文公司签订的《店面认购协议》是否能认定为商品房买卖合同性质有直接影响，一审对此未予查清；郭崇宏是否支付购房款项、何时支付、支付款项金额等问题一审亦未查清，因此将本案发回重审。针对二审要求查明的事实，根据原、被告补充提交的证据查明事实如下：2011年4月6日，易松明作为出借方，李德文、李雄虎作为借款方，福建金帝集团有限公司、厦门仁文建设有限公司作为担保方，签订《借款协议书》一份，借款金额为1300万，借款期限自借款实际到账之日起3个月（2011年4月6日至2011年7月5日），月息2分。2014年12月18日至2015年2月16日，郭崇宏向案外人易鑫泰转账4825000元（备注个人借款）、1200000元（备注个人借款）、100000（备注借款仁文购房款）、1000000元（大儒仁文余款）、1294185元（未备注），合计8419185元。 一审法院认为：原、被告之间对于诉争房产系仁文公司用于向易松明抵债的事实没有异议。本案争议焦点为陈长虹于2011年12月8日与仁文公司签订的《店面认购协议书》并实际占有诉争房产，或郭崇宏于2015年2月8日与仁文公司签订的《商品房买卖合同》并将诉争房产登记于其名下，二者谁应属诉争房产的真正产权人。对此，一审法院予以分析认证如下： 第一，原告转至易松明银行账户上的1900252.5元，原告诉称是购房款，仁文公司称未收到，其仅是按其债权人的意思履行签订协议和交房，易松明称其仅收到180万元，该款项为投资款，《店面认购协议书》亦是以房抵债。一审法院认为，《店面认购协议书》签订时间为2011年12月8日，但转账时间在2011年4月6日至2011年7月5日之间，其中“2011年4月6日”这个时间点与易松明提交的其与借款人李德文、李雄虎之间的《借款合同》签订时间一致，故易松明称原告转账至其账户上的款项是投资款，一审法院予以采信。双方为解决投资款项问题，所签订的《店面认购协议书》，系仁文公司按其债权人易松明的指示与原告签订的购房合同，该购房行为实质是以房抵债的形式，是易松明给予原告的债权凭证的一种形式，并非真正出售房产的行为。 第二，现有证据可以证明，原告与仁文公司签订《店面认购协议》时，诉争店面尚处于抵押状态。双方在签订协议时并未通知抵押权人中国长城资产管理公司福州办事处。依照《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。因此，该《店面认购协议书》是否有效尚属效力待定。 第三，关于郭崇宏与仁文公司签订《商品房买卖合同》的行为，该合同签订的时间为2015年2月8日，郭崇宏提交的《ＤＣＣ历史流水》证明其汇款8419185元至易鑫泰的时间为2014年12月18日至2015年2月16日期间。易松明称其与仁文公司签订的以房抵债的5间店面因仁文公司向中国长城资产管理公司借款无力偿还被法院保全，其若要解冻办理产权过户，需要按仁文公司与中国长城资产管理公司签订的《债务和解协议书》缴付解押款，所以其只能重新与仁文公司签订以房抵债协议，根据该协议，诉争房产需要补差价而原告不同意，其只能另行指定易鑫泰、谢熔熔、郭崇宏购买上述5间店面。易松明该辩称有《建省南平市中级人民法院执行裁定书》、郭崇宏与仁文建设签订的《商品房买卖合同》、仁文公司与中国长城资产管理公司福州办事处签订的《协议书》、被告郭崇宏名下帐号为6227××××1116的《ＤＣＣ历史流水》相互印证，一审法院予以采信，郭崇宏与仁文公司之间的《商品房买卖合同》是三方以房抵债的意思表示，无违反法律法规的强制性规定，合法有效。原告称仁文公司与郭崇宏恶意串通证据不足，一审法院不予采信。 第四，2014年6月，易松明与仁文公司约定原先因以房抵债而签订的认购协议书等废止，重新确认抵债房产的指定买受人，仁文公司与陈长虹签订的认购协议书已经废止。仁文公司已按照易松明的指示，于2015年2月26日与郭崇宏办理了诉争房产的物权登记，诉争房产的所有权人已变更为郭崇宏。在仁文公司与易松明达成的《债权债务和解协议》及因此产生的仁文公司与郭崇宏签订的《商品房买卖合同》不存在任何被撤销或被确认无效的情况下，原告与本案被告仁文公司并不存在任何法律关系，且其基于已经废止的《店面认购协议》，不能对抗郭崇宏已经取得的不动产物权。 第五，如前所述，《店面认购协议》实质上系代物清偿合同，而代物清偿属于实践性法律行为，若仅有代物清偿合意，而未实际履行特权转移的，原债务并未消灭，在实际履行特权转移后，原债务同时消灭。根据最高人民法院《第八次民事审判会议》关于以房抵债相关规定精神，债务清偿期届满后，当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物所有权归自己的，法院应驳回其诉讼请求。因此，原告的诉讼请求，一审法院不予支持。原告可另行向有关责任人主张违约赔偿责任。 另外说明的是：仁文公司与郭崇宏之间签订的《商品房买卖合同》也是为了履行仁文公司与易松明之间达成的抵债协议，该处所谓“商品房买卖关系”并非市场公开交易价格，存在以物抵债的特殊情况，因此本案讼争房产的评估单价并无参考价值。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国担保法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈长虹与被告福建仁文建设有限公司签订的《店面认购协议》予以解除；二、驳回原告陈长虹的其他诉讼请求。案件受理费21366元、保全费5000元，由被告福建仁文建设有限公司与第三人易松明共同负担。 陈长虹不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.改判支持陈长虹的一审诉讼请求；3.案件受理费、保全费由仁文公司、郭崇宏负担。 本院二审认定事实：对一审查明的事实予以确认。 本院二审认为：关于陈长虹与仁文公司签订的《店面认购协议书》及郭崇宏与仁文公司签订的《商品房买卖合同》性质问题。陈长虹提交的与仁文公司签订的《店面认购协议书》虽体现以商品房预购形式购买讼争店面，仁文公司也出具了收款收据，其亦提交证据证明实际占有使用并支付讼争店面的物业费等。但本院注意到，陈长虹主张的支付购房款的时间为2011年4月至7月间，早于2011年12月8日认购协议书签订时间，且陈长虹系将款项转入易松明账户而非仁文公司账户，该行为与常规的商品房买卖流程不符，有违常理。陈长虹主张其系因为信任易松明与仁文公司关系，故由易松明代为联系购房事宜，对此本院认为，即便如陈长虹所述系由易松明代为联系购房事宜，亦可由其自行向仁文公司支付款项，而非提前半年支付款项至易松明账户。仁文公司主张其与陈长虹签订认购协议书系与易松明达成以房抵债协议并依据易松明指示与陈长虹签订认购协议等，易松明对此予以认可。2011年4月6日易松明与李德文等签订借款协议书，约定易松明出借的款项实际到账日应为2011年4月6日至2011年7月5日，陈长虹向易松明汇转款项的时间为2011年4月6日、5月16日、7月5日，二者时间高度契合。2011年12月6日易松明出具确认函同意将其借给李德文等的1840760元借款作为抵扣购买讼争店面款项，该金额与两日后签订的认购协议书确认的8.5折后计价一致（陈长虹与仁文公司签订的认购协议书约定讼争店面建筑面积为54.15平方米，单价40000元，总价2166000元，按照8.5折计价应为1841100元，而认购协议书约定折后价为1840760元）。结合仁文公司出具的收款收据签收人为易松明、讼争店面交付中部分资料系向易松明交付等情况，与仁文公司、易松明、郭崇宏关于以房抵债的陈述能够相互印证，仁文公司、易松明陈述的以房抵债事实存在高度的可能性。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条:“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在……”。故一审法院采信易松明主张的陈长虹汇转至其账上的款项是投资款，并认定仁文公司与陈长虹签订的购房协议实质是以房抵债，并无不当。郭崇宏和仁文公司及易松明均主张郭崇宏与仁文公司签订的商品房买卖合同系为履行仁文公司与易松明之间的抵债协议而签订，实际是以房抵债行为。综合本案的各方陈述及证据，本院确认仁文公司、郭崇宏、易松明陈述的抵债事实的存在。郭崇宏与仁文公司之间的《商品房买卖合同》是仁文公司、郭崇宏、易松明以房抵债的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。如前所述，本案讼争店面涉及的两次签约均是因为仁文公司与易松明抵债协议产生，实际均为以房抵债。以房抵债属于实践性法律行为，在当事人办理物权转移手续前，债务人可以拒绝履行抵债协议，如债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物所有权归自己的，不应予以支持。本案陈长虹与仁文公司的以房抵债未办理物权转移手续，未实际履行，并在2014年6月时被易松明与仁文公司约定废止，重新确认抵债房产的指定买受人为郭崇宏。郭崇宏与仁文公司、易松明之间以房抵债协议签订后，办理了讼争店面的物权登记，已实际履行以房抵债协议。陈长虹基于无效的《店面认购协议》不足以对抗郭崇宏已经取得的不动产物权。故一审法院不予支持陈长虹的过户诉请正确。 讼争店面在签订认购协议之时处于抵押状态，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。故，一审法院认定2011年12月8日陈长虹与仁文公司签订的认购协议书无效并据此驳回陈长虹确认认购协议书有效的诉请正确，但本案当事人并未诉请解除该认购协议书，一审法院判决该协议书予以解除不当，依法应予纠正。 关于郭崇宏与仁文公司签订商品房买卖合同是否恶意串通，损害陈长虹合法利益的问题。本院认为，以房抵债的价格应是抵债双方综合考虑房产价格、债务履行、抵押款支付等情况后协商确定，不同于正常的商品房买卖，故抵债价格不能作为判断是否存在恶意串通的依据。陈长虹提交的郭崇宏录音中有款项由郭崇宏实际垫付的说明，且在该录音中郭崇宏关于易松明是易鑫泰朋友，其代为垫款、暂时将产权落入自己名下等表示，可与易鑫泰作为以房抵债其他房产产权人的事实及易松明、仁文公司关于讼争房产实系以房抵债的陈述相印证。况且录音中未体现具体房屋座落，故本院认为该录音虽有代朋友办理产权等字眼，但从郭崇宏有实际垫款来看，不足以认定郭崇宏与他人恶意串通转移财产。相反，该录音可进一步印证讼争房产涉及两次的抵债关系。综上，本案现有证据不足以认定郭崇宏与仁文公司的抵债行为系恶意串通、损害陈长虹利益。至于易松明与仁文公司在变更指定买受人过程中是否通知陈长虹、是否造成陈长虹权益受损，不属于本案审理范围，陈长虹可另行向有关责任人主张权利。综上所述，陈长虹的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初2714号民事判决；二、驳回陈长虹的诉讼请求。本案一审案件受理费21366元、保全费5000元，由陈长虹负担。二审案件受理费21366元，由上诉人陈长虹负担。 本院再审期间，陈长虹向本院提交如下证据材料：2015年7月15日民事起诉状、民事裁定书（撤诉）；2019年9月19日民事起诉状、开庭传票等，以上共同证明1、2015年7月15日起诉，要求福州金誉公司返还店面和赔偿2015年2月份起的租金。其起诉主张明显不符合常理和交易习惯，足以证明其签约和过户显属恶意。首先，郭崇宏一直坚称“仁文公司告知其店面租赁2016年2月10日到期，故合同约定2016年2月10日交房”，据此，依照常理的交易习惯，其理应在2016年2月10日之后向仁文公司主张交付店面及主张逾期交付违约金，但其却在合同约定的交房日期未到前7个月就起诉并恶意主张自2015年2月份起的租金损失。其次，本案店面占有和出租人是陈长虹，承租人是林信恒，且登记营业执照，郭崇宏却连这个最基本的信息都没了解清楚而错误起诉金誉公司，说明其在签约和过户过程中对店面实际状况毫不关心，其登记产权显属恶意，不可能是实际买受或抵债行为。郭崇宏在2015年7月15日的诉状中称“被告金誉未经其同意自2015年2月一直非法占用店面从事经营活动”，此说明其连店面是谁占有和出租以及是谁租赁都不清楚，这与其主张自己是店面买受人或抵债人的主张明显不符，也与其称“买受店面前的2014年12月底去看过店面”的主张不符合。这还说明其2015年2月份产权过户时就明知店面被他人占用和经营，却不提出异议和解决，反而在产权登记后要求返还店面及赔偿损失，明显不符合常理，显属恶意。3、郭崇宏2019年9月19日起诉陈长虹、林信恒的诉状中，称“2015年2月26日取得店面产权后发现店面被陈长虹一直支配并出租他人”，该主张明显不符合常理，也与其2015年7月15日诉状所称金誉公司非法占用店面的主张明显不符，其对于店面实际状态的陈述前后矛盾且与事实不符，足以说明其并非实际买受人或抵债人，否则不可能不事先了解店面实际状态。并且，该主张也与其多次庭审中所称“签约和过户前仁文公司带起看过店面，店面出租状态，仁文公司称租期2016年2月10日到期，仁文公司和易松明称会解决租赁问题”等说法明显矛盾。4、2019年9月19日诉状中，郭崇宏还自认“其以房抵债以1353750元总价购买本案店面”，此说法与其原一审时主张以1353750元总价购买本案店面一样，但与其二审、重申一审、重审二审的主张明显矛盾，说明其关于店面的买受或者抵债等陈述系虚假陈述，不足以采信。5、结合陈长虹证据9与郭崇宏的清晰“通话录音”，足以证明郭崇宏非店面实际买受人或抵债人，其签约和过户并非善意取得，系作为中间人恶意串通帮助他人转移登记店面产权。 仁文公司质证认为：上述证据真实性无法确认，与本案不具有关联性。 郭崇宏质证认为：对证据形式上无异议，郭崇宏拿到产权证，作为房屋所有权人为主张合法权益，有权起诉陈长虹。郭崇宏在2014年底有去看过，陈长虹虽然主张店面两次出租，但没有提供出租凭证，不能证实其真实性，即使根据陈长虹陈述两次出租的间隔为2014.7至2014.12，中间衔接期间郭崇宏所看到的房屋是闲置的。 郭崇宏提交如下证据材料：公证书及产权证（均为复印件），以此证明通话录音中提到的代持的房子与诉争的房子无关，录音中所指的房子是郭崇宏为易鑫泰代持，现登记在郭崇宏母亲名下。 陈长虹质证认为：该证据形成于2015年，远超过举证期限，且没有原件，不能作为其主张的依据，且陈长虹提供的通话录音中郭崇宏明确其作为中间人帮易鑫泰产权转移登记在自己名下，其新提交的产权证复印件显示产权登记另为他人，明显不符，并且本案陈长虹提供录音证据以来郭崇宏未提出且质疑，也未称有为易鑫泰代持，而是在庭审中称是自己买受，其说法明显前后矛盾，不能成立。 仁文公司质证认为：真实性由法院确认，与仁文公司无关。 各方对一、二审认定的事实均无异议，本院予以确认。 本院再审认为，陈长虹与仁文公司签订的《店面认购协议书》属双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效。但是双方并未签订《商品房买卖合同》。《商品房销售管理办法》第十六条规定,商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容:(一)当事人名称或者姓名和住所;(二)商品房基本状况;(三)商品房的销售方式;(四)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;(五)交付使用条件及日期;(六)装饰、设备标准承诺;(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;(八)公共配套建筑的产权归属;(九)面积差异的处理方式;(十)办理产权登记有关事宜;(十一)解决争议的方法;(十二)违约责任;(十三)双方约定的其他事项。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款,该协议的性质应当认定为商品房买卖合同。本案中，陈长虹与仁文公司签订的《店面认购协议书》约定的内容并不符合《商品房销售管理办法》第十六条的规定，并且该协议书第八条约定“根据福州市房地产交易登记中心《商品房买卖合同》实行网上签约的要求，乙方陈长虹应于接到甲方福建仁文建设有限公司通知签约之日起7日内，携带本协议书、身份证及缴款票据到营销中心签署《商品房买卖合同》。如乙方未在上述期间内签署《商品房买卖合同》，或要求对《商品房买卖合同》合同条款进行增减或修改，视为乙方放弃购买上述单元店面之权利，甲方有权将该店面另行出售，其已付定金不予退还。乙方对此结果在签署本补充协议书时已完全了解，并没有异议。”据此，陈长虹与仁文公司之间并未就店面买卖达成一致，不应认定双方成立了商品房买卖关系。就现有证据来看，郭崇宏与仁文公司签订的《商品房买卖合同》并无违反法律、法规的情形，系双方当事人真实意思表示，并且郭崇宏已办理产权登记手续。综上，陈长虹主张郭崇宏与仁文公司签订的《商品房买卖合同》无效及办理产权的请求缺乏合同及法律依据，依法不应支持。经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第二百零七条第一款的规定，判决如下： 一、撤销本院（2018）闽01民终10470号民事判决及福州市鼓楼区人民法院（2018）闽0102民初2714号民事判决； 二、确认陈长虹与福建仁文建设有限公司于2011年12月8日签订的《店面认购协议书》合法有效； 三、驳回陈长虹的其他诉讼请求。 本案一审案件受理费21366元、保全费5000元，由陈长虹负担。二审案件受理费21366元，由上诉人陈长虹负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  林 蕤 审 判 员  邱 平 审 判 员  张 伟 二〇二〇年十一月十二日 法官助理  黄东德 书 记 员  陈吓芳 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。