南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0115民初10494号原告刘承发，男，1960年9月13日生，汉族。委托代理人程浩基、赵子豪，江苏东银律师事务所律师。被告郭鑫，男，1983年10月20日生，汉族。原告刘承发与被告郭鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘承发及其委托代理人程浩基、赵子豪和被告郭鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘承发诉称：2020年3月29日，双方订立租赁合同，被告承租江宁区秣陵街道龙眠大道688号天御溪岸花园4幢103室经营餐饮，租期2020年4月1日起至2022年3月31日止，首年租金59000元分两次支付，于2020年4月1日前支付租金29500元，于2020年9月1日前支付29500元；房屋租赁的相关税费由被告缴纳。若被告违反合同约定的付款条件应向原告支付违约时年租金总额的50%。合同生效后其依约交付案涉房屋，但被告支付首期租金29500后，第二期租金29500元、到2020年8月水电费348元至今未付，也未提供租赁税完税发票。现要求法院判令：1、解除双方订立的租赁合同；2、被告支付水电费348元；3、被告支付违约金29500元；4、被告交付29500元的租赁税完税发票或者支付税费1770元；5、被告支付律师代理费7000元；6、被告按照租金标准支付自2020年10月1日起至11月10日房屋占有使用费6711.25元；7、被告按照每月160元支付自2020年10月1日起至实际腾空房屋之日止物业费；8、被告承担本案诉讼费用。被告郭鑫辩称：原告拥有多处房屋和多年房屋出租经验，使用事先拟制好的租赁合同，其出于对原告信任，未阅读合同即与原告订立房屋租赁合同，合同中原告承担的义务几乎没有，而其权利没有，承担义务多达11条，违约条款多达8条，内容显失公平。原告隐瞒门面房烟道和排水不适合经营餐饮实情，与其订立房屋租赁合同，经修复后烟道和下水仍不能正常使用，其欲将该房屋转租，但因原告阻挠而未成。加之疫情期间学校放假，经营惨淡，于2020年7月即停止营业，其要求退还押金1万元并退还部分已交房租，但原告不同意。8月2日，其通过微信要求退房退押金。原告要求其按照合同约定支付下半年房租，其未予理睬并于2020年9月30日报警要求退房，但原告仍不同意。对于欠付原告水电费348元无异议，其支付的保证金1万元抵作违约金，不要求原告返还，对于原告的其他诉讼请求其均不予认可。经审理查明：郭鑫（乙方）承租刘承发（甲方）所有的江宁区4幢103室门面房（前街北门面约40平方米，高约2.4米）经营餐饮，双方于2020年3月29日订立租赁合同。合同载明：1、租赁期限二年：2020年4月1日起至2022年3月31日止。2、租金支付方式先付后租，第一年租金59000元，于2020年4月1日订立合同时支付29500元，于2019年9月1日前支付29500元，第二年租金61950元于2021年3月1日前支付。3、承租房屋的水电费、门前三包、物业费、工商税务方面税等特别是120950元的租金税全部由乙方缴纳；每月的水电费由甲方抄水电表数开收据收取水电费，水费按每度4元，电费按每度1元，物业费与房租支付时间一致、由甲方按40平方米根据物业公司当时收取的实际价格开收据收取；每年乙方缴纳的房屋租金税的发票原件必须交给甲方与合同留存，原件甲方复印后退还乙方，乙方必须保存好原件，遗失后果乙方承担。4、乙方所需下水管道由乙方自行改造维护保养，如果管道不通由乙方自行解决，与甲方无关；乙方装潢时油烟管道走向必须顺着一楼顶面的横梁并贴着横梁走直至乙方打好的油烟管道处往一楼向外走，不允许在任何横梁、竖梁上打油烟机管道孔，否则后果自负并承担违约责任；在一楼的顶面不得开任何线槽、管槽，否则后果自负并承担违约责任。5、签订合同时，乙方交纳保证金1万元。6、乙方未按期支付租金的，每逾期一天按应交租金的1%向甲方支付违约金；导致甲方解除合同的，乙方应另行按违约时当年年租金总额的50%的支付违约金，必须在本月底搬空退房；因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方交纳的保证金1万元不退还。7、乙方合同没有履行完导致解除合同的应向甲方交付违约当时当年年租金总额50%违约金，必须在本月底搬空退房；保证金1万元不退还；8、乙方违反合同中的任何一条条款导致甲方起诉的，甲方所请的律师费、诉讼费全部由乙方承担。租赁合同签订后，郭鑫支付上半年房租29500元、保证金1万元和上半年物业费960元。2019年9月2日下午，刘承发发微信给郭鑫要求支付房租和水电费，郭鑫当日回复“房子不租了，到期退房”。9月3日刘承发通过微信向郭鑫发出催告函，要求郭鑫在收函后3日内支付下半年房租29500元、物业费960元和2020年8月份水电费348元，合计30808元，逾期不付则根据合同约定解除租赁合同，收回房屋，追究违约责任和违约金。2020年9月7日，刘承发支付江苏东银律师事务所律师费7000元，委托律师程浩基、赵子豪作为代理人，代理其与郭鑫房屋租赁合同纠纷一案。2020年9月15日，刘承发向本院提起诉讼，提出前列诉讼请求。2020年9月30日，郭鑫欲退房将钥匙交给刘承发，刘承发拒绝接收，郭鑫报警处理未果。审理中，被告郭鑫述称，其居住在天御溪岸花园，订立的合同是原告刘承发提供的制式合同，其出于对原告刘承发信任，未看租赁合同内容即签字，合同中规定的主要是出租人权利和承租人义务，合同内容显失公平；其承租的房屋无法安装适合从事餐饮经营的下水和排烟设施，2020年7月1日起即停业，2020年8月2日即向原告刘承发提出退租。上述事实，有租赁合同、微信聊天截图、催告函、法律服务委托合同、律师费发票和当事人陈述等证据证实。本院认为：依法成立的合同自成立时生效。被告郭鑫居住在天御溪岸花园，对案涉房屋是否适合从事餐饮经营，在租赁合同订立前应当进行调查了解，租赁合同中对于案涉房屋的下水管道和油烟管道布置安排及后果进行了明确约定，约定的内容不违反法律规定，审理中被告郭鑫也未提供订立合同时原告刘承发存在欺诈行为的证据，故租赁合同内容对于原被告双方均具有法律约束力。被告郭鑫停止经营后即向原告刘承发提出期满退租要求，原告刘承发虽未同意，但于2020年9月15日起诉要求解除双方订立的房屋租赁合同，鉴于被告郭鑫于2020年9月30日报警处理退租事宜，本院确定双方订立的租赁合同于2020年9月30日解除。原告刘承发要求被告郭鑫支付之后房屋使用费、物业费的主张，于法无据，本院均不予支持。租赁合同中虽然约定租金税费由郭鑫负担，但该项费用并未实际产生，故对原告刘承发要求被告郭鑫支付税费1770元的主张，本院也不予支持。原告刘承发要求被告郭鑫支付违约金29500元符合租赁合同约定，本院予以支持。原告刘承发要求被告郭鑫按照租赁合同约定支付律师费，因原告刘承发未提供违约金不足以弥补其损失的证据，且双方租赁合同履行发生在疫情防控期间，故对于原告刘承发要求被告郭鑫支付律师费的主张，本院不予支持。被告郭鑫于租赁合同订立时支付的保证金1万元，应当从其应付原告刘承发违约金中扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、原告刘承发与被告郭鑫订立的房屋租赁合同于2020年9月30日解除。二、被告郭鑫于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘承发19848元。三、驳回原告刘承发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费802元，减半收取401元，由原告刘承发负担100元，被告郭鑫负担301元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当（按照不服本判决部分的上诉请求数额计算）向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  陈张明二〇二〇年十一月二十日书记员  张瑞欣