云南省祥云县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2923民初203号 原告：祥云利安物业管理有限公司。统一社会信用代码：91532923099099636U。住所地：云南省大理白族自治州祥云县祥城镇彩云路。 法定代表人：赵旭，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：俞曦，云南兴祥律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：王淑娇，云南兴祥律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 被告：周燕，女，1988年2月17日生，汉族，云南省祥云县人，初中文化，农民，住祥云县。 原告祥云利安物业管理有限公司（以下简称“利安物业”）与被告周燕合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案受理，于2020年3月17日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人俞曦、被告周燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告利安物业向本院提出下列诉讼请求：一、请求确认原告与被告签订的《祥云佳和广场商铺租赁合同》于2019年4月7日解除；二、请求人民法院判令被告支付自2018年8月1日起至2019年4月7日止的租金共计34,539元、商业运营综合服务费23,026元以及支付该期间内的逾期付款违约金43,173.75元；三、请求判令被告支付自2018年8月1日起至2019年4月7日止的物业费2050元，并支付该期间内的逾期付款违约金1537元；四、请求判令被告向原告支付以第一年商业运营综合服务费计算的因被告违约致合同被解除的违约金31,075.2元；五、请求判令被告立即返还原告电费3373.6元以及逾期付款违约金1958.81元、水费160元以及逾期付款违约金113.04元；六、判令被告支付原告律师费5000元；七、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年7月27日，原告与被告签订了《祥云佳和广场商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定：(1)被告租赁佳和广场3号楼1层4号商铺用于经营化妆品项目。(2)租赁期限为五年（60个月）自2017年8月1日-2022年7月1日包含两个月的免租期（自合同生效起租之日起算）免租期限内无需支付租金但应该承担水电费、垃圾清运费及涉及因装修产生的装修保证金等费用。(3)租金第壹年按建筑面积78元/月/㎡计算，从第贰年起租金在第一年的基础上逐年递增8%；商业运营综合服务管理费第一年按照建筑面积52元/月/㎡计算，从第贰年起商业运营综合服务费在第一年的基础上逐年递增8%。商业运营综合服务费和租金按照一年一付，一个租约年同时为一个商业运营综合服务费期，被告应在本合同签订之日3个工作日内支付第一年的商业运营综合服务费和租金，自第二年起应在每个商业运营综合服务费和租金期结束前30天内向原告支付下一年的商业运营组合服务费和租金。若因乙方原因导致本合同在合同期限内解除的，则乙方不再享受本合同免租期优惠约定，应比照前款商业运营综合服务费标准，向甲方支付免租期的费用。(4)乙方如在任何一年租约期逾期缴纳商业运营综合服务费、物业费、水电费及其他应缴纳款项任何一项达15天甲方可解除合同。(5)一方未经对方同意擅自单方解除本合同或因违约导致本合同依法解除的违约方应该向守约方支付第一个计租年度商业运营综合服务费作为违约金。(6)乙方未按照本合同约定向甲方支付商业运营综合服务费、物业服务费、水电费及其他费用的，每日应按欠缴纳款项的1%向甲方支付违约金。(7)乙方未在合同解除之日起三天内清场，自逾期之日起乙方须按该年度或是上一年度商业运营综合服务费总额的双倍日承担占用费（一年以360天计）。(8)因本合同所产生的一切争议，违约方应承担守约方所产生的诉讼费、财产保全费、评估鉴定费、律师费、执行费等费用。2017年7月28日原告与被告签订《物业管理服务协议》，协议约定物业费缴纳标准为5元/月×建筑面积，被告逾期未交纳物业服务费费，原告有权要求被告方补交并从逾期之日起每日加收3‰的滞纳金。两份合同签订后被告于2017年7月27日向原告缴纳了2017年8月1日至2018年7月30日的租金以及该期间内的商业运营综合服务费共计77,688元，并于同日交1500元商铺装修押金，于2017年7月28日支付10,000元租赁押金。在第一年租赁期间内，被告也正常经营了店铺，原告也按照合同约定履行了义务。从第二个租赁年起，被告便不按合同约定按期支付租金、商业运营综合服务费、物业管理费，原告多次催促被告，被告均拒绝支付费用。2019年4月7日被告擅自将店铺关闭将店内物品搬走。经原告计算，截止2019年4月7日被告还差欠原告租金38,662.728元、商业运营综合服务费25,773.99元、物业费2299元、水电费3533.6元。被告未按照合同约定支付租金、商业运营综合服务费等费用，并擅自关闭店铺，已经构成违约，应承担相应违约责任。 被告周燕辩称：一、原告在起诉状中所述的情况部分不实，原告与答辩人之间系租赁、物业服务关系，不存在商业运营综合服务关系的客观事实。2017年6月，答辩人经看广告获知祥云县佳和广场项目建设完成欲招商入场，知晓情况后的答辩人与部分商户负责人相约去了解情况。被告为聚集广场项目人气,自愿推出商铺免租二个月所吸引,和答辩人一样的其他商户经营者愿意入住佳和广场商铺，积极筹资入场。2017年7月份缴纳了商铺租金、商铺押金、装修押金、物业费，2017年8月1日受原告组织答辩人等到原告办公区举行签约仪式，原告没有负责解释、不客观陈述合同内容的情况下，借大活动人多、气氛活跃、答辩人从众心理的商业促销模式，让答辩人等还没搞懂合同条款内容的情况下快速签字、按手印签订了合同。签约完成后，答辩人等众人才知晓合同处处是坑：原告获取的商铺托管期限是五年，自2017年1月1日起满5年之日止即终止，但原告与答辩人签的合同期限是2017年8月1日起至2022年7月31日止，有近半年是超越委托管理期限；原告在租金条款中增加商业营运综合服务费，没有收费依据，也没有的得到相关行政部门的收费许可；原告没有实际为答辩人等提供过商业营运管理,答辩人等人在经营过程中多次对原告提出异议,原告说法也模棱两可,解释不清，没有准确的说法；原告承诺2017年10月1日佳和广场正式开业，并要求在2017年10月1日前装修完毕，不要影响他们正式开业。但到了2017年10月1日，只有被告商户开业，其他商铺整体开业的时间延迟到了2018年7月。答辩人等商户入驻后，原告既没有做好物业公司的本分,也没有做好委托代管商铺业主的义务，致使答辩人等人入驻后因经营管理、小区物业管理多次和原告发生争执，自2018年1月开始至2018年11月期间为维权和捍卫自己的权益，含答辩人在内的众多商铺店主与原告磋商，被原告推诿后逐步退出了佳和广场商铺,此事即被拖延迟迟未有处理，直到现在原告起诉。二、原告诉请的部分诉讼请求不具有合法性、合理性原告收取的商铺押金、装修押金未退还给答辩人。1.原告诉请第一项自2019年4月7日解除《祥云佳和广场商铺租赁合同》是答辩人多次找原告讨要处理商业营运综服务费未果清空商铺的时间,实际上原告在2018年11月就明确放任由答辩人自由选择处理,因此，双方解除合同的时间应是2018年11月30日，相关租金截止至2018年11月30日,并且原告用自己的实际行动已经违约,答辩人不应承担逾期违约金。2.2019年3月原告向被告催要租金，被告称只租到2019年3月底，就相关费用要求原告给个说法。之前被告找原告要求处理，原告答复被告称要考核三个月，但之后没有给予明确答复。3.物业费应按月计算至2018年11月30日,答辩人不应承担逾期违约金。4.原告要求返还电费3373.6元及水费160元的诉请,没有事实与法律依据。虽然原告在答辩人入驻商铺期间代水电公司收缴了部分费用,是答辩人自愿缴纳,但实际上原告并没有取得电力公司、自来水公司的授权或委托,对答辩人现所欠的水电费，应以原告代缴由电力公司、自来水公司出具的正式发票来主张,而不是拿着单方记录在答辩人离开一年多后找答辩人催要,其主张的违约金更无从说起。5.律师费不属于合同,造成双方合同履行不能的主要原因系原告所引起,该费用不属于答辩人应该负担的范围。6.原告诉请的第四项无事实与法律依据,且该项费用恰恰是答辩人等与原告产生争执的主要原因,系引起双方无法履行合同的实际争议条款,该条款因没有法律依据而应属于无效条款。综上,合同约定原告应则2017年5月31日前将商铺交给答辩人,实行两个月的免租期,但原告实际上是在2017年8月1日合同签订后才将商铺交给答辩人,根本不存在免租一事,并且整个招商、租赁就是原告自导自演的一个骗局。答辩人对实际使用原告商铺合法、合理的租金、物业费愿意承担相应的支付责任,但应在折抵原告未退还给答辩人的商铺租赁押金、装修押金后结算,对原告自主创设,不合法、不合理的费用不应由答辩人负担。 为支持自己的诉讼主张，原告向法庭提交下列证据：1.祥云利安物业管理有限公司营业执照复印件一份、法定代表人身份证明原件一份、法定代表人身份证复印件一份；2.被告身份证复印件一份、祥云县燕儿素颜名妆店营业执照复印件一份；3.商业物业委托经营管理协议复印件一份；4.祥云佳和广场商铺租赁合同复印件一份；5.业主临时管理规约原件一份；6.物业管理服务协议原件一份；7.物管费缴纳单复印件一份；8.收款收据复印件四份；9.电费欠费结算清单复印件一份；10.水费欠费结算清单复印件一份；11.缴费通知书复印件一份；12.照片九张；13.委托合同原件一份、增值税发票一份。 被告提交了照片七张，欲证明其同部分商户曾向原告商谈过降低租金等事宜。 经质证，被告对原告提交的证据真实性无异议，但认为内容不合法。原告对被告提交的证据提出异议，认为达不到举证目的。本院审查认为，原、被告双方提交的证据符合民事证据三性要求，能证明本案相关事实，本院予以确认，就其证明目的，本院予以综合认定。 根据当事人陈述和在案证据证明，本院确认如下法律事实：2014年6月10日，祥云佳和房地产开发有限公司（以下简称“佳和公司”）与利安物业签订《商业物业委托经营者管理协议》，佳和公司将其享有所有权的祥云佳和广场商铺委托给利安物业管理经营，利安物业享有上述商铺的出租、管理、收取租金等权利，期限自2017年1月1日起至满五年之日止。 2017年7月27日,被告和原告签订了《租赁合同》,约定原告将佳和广场项目3号楼1层4号商铺(建筑面积为49.8平方米)租赁给被告,租赁期限为五年（2017年8月1日止2022年7月31日），至次年对应当月当日的前一天为第一个租约年届满日（含免租期），以后每个租约年均按此计算，直至租赁期限届满。合同约定：1.“乙方享有两个月作为乙方装修开业免租期，自合同生效起租之日起算。在免租期内，乙方无需支付租金费用。但应交纳由乙方承担的水电费、垃圾清运费及涉及因装修产生的装修保证金等费用”；2.合同约定以租金和商业运营综合服务费名义计算租金，其中租金为：第一年起始到第一年止的租金按建筑面积78元/月/㎡计算，从第二年起，在前一年的租金基础上逐年递增8%；商业运营综合服务费从第一年起始到第一年止按建筑面积52元/月/㎡计算，从第二年起，在前一年的商业运营综合服务费的基础上逐年递增8%；3.商业运营综合服务费和租金的支付期限：一年一付，一个租约年同时为一个商业综合服务费期，乙方应在本合同签订之日起3个工作日内支付第一年的商业运营综合服务费和租金，自第二年起，应在每个商业运营综合服务费和租金期结束前30天内向甲方支付下一年限商业运营综合服务费和租金；4.若因乙方原因导致本合同在合同期内解除的，则乙方不再享受本合同免租期优惠约定，乙方应比照合同第四条约定的商业运营综合服务费和租金标准，向甲方支付免租期期间的商业运营综合服务费和租金。5.合同第五条约定“合同履约保证金为10,000元，乙方应于本合同签订后三个工作日内向甲方一次性缴纳”。乙方收铺后应及时进行商铺装饰装修，并在合同签订后10日内向甲方提供装修效果图及装修工程图，并在甲方通知的开业日前7日内完成装修并经甲方验收合同；6.合同第十一条约定“如任何一年租约期，如乙方逾期交纳商业运营综合服务费、物业服务费、水电费及其他应缴款项任何一项达15天，甲方可以解除合同”。租赁合同第十二条约定“除本合同另有约定外，一方未经对方同意擅自单方解除本合同或因违约致合同被对方依法解除的，则违约方应向守约方支付第一个计租年度商业运营综合服务费作为违约金。乙方未按本合同约定向甲方支付商业运营综合服务费、物业服务费及其他费用的，除每日应按欠缴款项的1%向甲方支付违约金外，乙方在未补足款项前，甲方可自逾期第三日其终止水电的供应，且乙方不得将相关物品搬离承租商铺（否则按单方解除合同处理），由此导致的损失由乙方自行承担，甲方不承担任何责任”；7.合同同时约定因履行本合同产生争议，双方协商不能解决时诉至法院，违约方应承担守约方因此发生的诉讼费、律师费等费用。 2017年7月28日，原、被告签订《业主临时管理规约》及《物业管理服务协议》，其中服务协议约定周燕租赁商铺的建筑面积为49.8㎡，物业管理服务费的收费标准为5元/月/㎡，合同第五条约定“乙方交纳费用时间，首次入住时以开发放企业规定的入住日期起向甲方一次性交纳一个年度的物业管理费。以后年度的物业管理费，商户应于上年度物业管理费到期前1个月的20日之内，按时履行向物业公司一次性交纳全年度12个月的物业管理服务费的义务”；乙方逾期未交纳物业服务费的，物业管理企业有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日加收3‰的滞纳金，同时有权对乙方停止部分物业管理服务。 2017年7月27日周燕交纳了3-1-4#年租金77,688元（免租金2个月），2017年7月28日周燕交纳了租赁押金10,000元、商铺装修押金1500元、一年的物业管理费2988元（建筑面积按49.8平方米计）等费用。2017年7月29日原告将商铺交付被告。被告装修后用于经营化妆品。 2018年9月8日，原告向被告催缴相关费用，并向被告发放缴费通知书，要求被告交纳尚欠水电费、物管费及租金共计88,691.04元。双方因租金及物管费等费用的交纳产生争议，双方曾进行过商谈，但未达成一致意见。之后，被告提出经营至2019年3月底后不再经营，2019年4月7日被告将店内物品搬离，2019年4月10日左右将商铺钥匙交付原告方。 本院认为，一、关于合同解除问题。原告与周燕签订的《祥云佳和广场商铺租赁合同》,系双方的真实意思表示,且未违反国家法律效力性强制性规定,系合法有效的合同（其中超出原告方委托管理经营期限的部分系效力待定）,对双方均具有法律约束力。现因周燕在合同履行期间内存在欠交租金等费用的违约事项,且于2019年4月7日停业，随后又将商铺钥匙交还原告，明确表示不再履行合同。现原告也起诉请求确认双方租赁合同于2019年4月7日解除，应视为双方已经达成解除合同合意，原告的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以确认。 二、关于租金、商业运营综合服务费及其相应的逾期付款违约金问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；合同解除后,尚未履行的,终止履行,已经履行的根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失；合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款。本案合同虽已解除,但相关当事人仍应承担相应的违约责任，周燕应支付拖欠的相应租金并承担逾期付款的违约责任。 依照《租赁合同》的约定,“租金一年一付”，自第二年起增加8%，应在每个商业运营综合服务费和租金期结束前30天内向甲方支付下一年限商业运营综合服务费和租金。则周燕应于2018年7月1日前交付2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金83,903元，截止合同解除之日，实际应付租金及商业运营综合服务费的时间为8个月零7天，合计金额为57,565元。依照租赁合同第五条第2.1项关于如乙方未能如约缴纳商业运营综合服务费等相关费用,甲方有权从履约保证金中直接予以抵扣”的规定,前述租金扣除履约保证金10,000元和装修押金1500后，实际尚欠46,065元。 被告逾期未付租金和商业运营综合服务费，应承担相应的违约责任。双方合同虽约定“每日应按欠缴纳款项的1%向甲方支付违约金”,现原告主张每日按3‰计算违约金，但约定的违约金及原告主张的违约金计算标准过分高于造成的实际损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定,被告请求适当减少的主张,符合法律规定,结合法律关系以及原告没有在被告逾期后及时主张权利等事实,本院依法予以调整，由被告承担自逾期之日起至合同解除之日止分别以欠付租金为基数按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算的逾期付款违约金。其余诉请中有关逾期付款违约金的计算标准亦按此标准计算，不再重复。原告要求被告支付截至2019年4月7日止以250天计算的逾期付款违约金43,173.75元的诉请，本院予以部分支持。据此，被告应支付原告逾期付款违约金2059元（46,065元×4.35%×1.5÷365天×250天）。因被告实际占用案涉商铺至2019年4月7日，其关于租金等费用应计算值2018年11月的答辩意见，与本案事实不相符，本院不予采纳。 三、关于欠付物业管理费及其违约金问题。双方合同中约定的房屋系综合商业服务体,并非住宅,其物业管理费依法可以执行市场调节价，由合同双方根据实际情况进行约定。双方在《物业管理服务协议》中约定：服务费的标准为5元/月/平方米,一年一付，商户应于上年度物业管理费到期前1个月的20日之内，按时履行向物业公司一次性交纳全年度12个月的物业管理服务费的义务，不违反法律规定，本院予以确认。则被告应于2018年7月10日前支付2018年8月1日至2019年7月31日期间的物业管理费，截止合同解除之日，实际应付物业管理费2050元。因被告存在逾期付款违约行为，应承担相应的逾期付款违约金。原告要求被告支付截至2019年4月7日止以250天计算的逾期付款违约金1573.50元的诉请，本院予以部分支持。据此，被告应支付原告逾期付款违约金元92元（2050元×4.35%×1.5÷365天×250天）。 四、关于原告主张的解除合同违约金31,075.20元问题。租赁合同第十二条约定“除本合同另有约定外，一方未经对方同意擅自单方解除本合同或因违约致合同被对方依法解除的，则违约方应向守约方支付第一个计租年度商业运营综合服务费作为违约金”。本条约定的被告应承担违约金的前提为“一方未经对方同意擅自单方解除本合同或因违约致合同被对方依法解除”。然而，被告于2019年4月7日停业并随后交还了商铺，向原告明示其要求解除合同的主张，原告予以认可并请求确认双方合同于2019年4月7日解除，应视为双方已经达成解除合同的合意，不属“一方未经对方同意擅自单方解除本合同或因违约致合同被对方依法解除”的约定情形，故原告的该项诉讼请求，不符合双方合同约定的条件，本院不予支持。 五、关于欠付水电费及其逾期付款违约金的问题。原告经营的是综合商业体,涉及商户较多,综合应由各商户分摊的损耗后,原告收取的水费和电费单价,符合市场规律,也与双方的交易习惯相符（此前均按此标准执行）,故原告要求被告支付尚欠电费3373.6元和水费160元的诉请，本院法院予以支持。至于逾期付款违约金，因水电费的系逐月产生，原告自2018年9月8日催收后，未逐月向被告告知或催收相应的应交费用，无法判定具体逾期时间，故原告要求被告支付水电费逾期付款违约金的合计2071.85的诉请，本院酌情予以部分支持，仅支持以所欠水电费合计3533.60元为基数，自原告起诉之日（2020年1月22日）起计算至款项清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月20日以后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的1.5倍计算的逾期付款违约金，但执行时总金额不得超过原告诉请的2071.85元。 六、关于律师费问题。双方合同约定“因本合同所产生的一切争议,双方应通过友好协商的方式予以解决，如果协商不能解决时。双方同意将争议提交有管辖权的人民法院裁决，违约方应承担守约方因此产生的诉讼费、财产保全费、财产保全担保费或保险费、证据保全公证费、评估鉴定费、律师费、调查取证费、执行费等费用”,原告要求被告赔偿律师代理费的诉讼请求,符合本案事实和法律规定,本院予以支持。但因律师事务所收费标准与诉讼请求标的额存在密切联系,而本案中原告诉讼请求未被全额支持,因此原告主张的律师代理费5000元,不应由被告全额赔偿,根据本案事实和律师行业收费标准,本院酌情由被告赔偿3000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下： 一、确认原告祥云县利安物业管理有限公司与被告周燕签订的《祥云佳和广场商铺租赁合同》于2019年4月7日解除； 二、被告周燕于本判决生效后十日内，支付原告祥云县利安物业管理有限公司2018年8月1日至2019年4月7日期间的商铺租金和商业运营综合服务费合计46,065元,并支付该款逾期付款违约金2059元； 三、被告周燕于本判决生效后十日内，支付原告祥云县利安物业管理有限公司2018年8月1日起至2019年4月7日期间的物业管理费2050元,并支付该款逾期付款违约金92元； 四、被告周燕于本判决生效后十日内，支付原告祥云县利安物业管理有限公司尚欠水电费3533.60元，并支付该款自2020年1月22日起至款项清偿之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月20日以后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）的1.5倍计算的逾期付款违约金（执行时总金额不得超过原告诉请的2071.85元）； 五、被告周燕于本判决生效后十日内，赔偿原告祥云县利安物业管理有限公司律师代理费损失3000元； 六、驳回原告祥云县利安物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3220元,由原告祥云县利安物业管理有限公司负担2000元，被告周燕负担1220元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。 审 判 长  李福荣 人民陪审员  张海燕 人民陪审员  郭希军 二〇二〇年十一月二十日 书 记 员  苏语涵