福建省福州市长乐区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0112民初4950号 原告（反诉被告）：陈惠琳，女，1984年4月22日出生，汉族，住福州市长乐区。 委托诉讼代理人：陈煌，福建闽航律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈钦，福建闽航律师事务所律师。 被告（反诉原告）：福州盛世达房地产开发有限公司，住福州市长乐区鹤上物流片区京岭路南侧阳光城花满墅，统一社会信用代码：91350182087406221C。 法定代表人：徐国宏，董事长。 委托诉讼代理人：邱小红，北京德恒（福州）律师事务所律师。 原告陈惠琳与被告福州盛世达房地产开发有限公司（以下简称盛世达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案后，盛世达公司提起反诉，本院依法合并审理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈惠琳及其委托诉讼代理人陈煌，被告（反诉原告）盛世达公司的委托诉讼代理人邱小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈惠琳向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方之间签订的商品房买卖合同；2.判令盛世达公司返还陈惠琳购房款507226元及利息（利息按银行同期贷款利率年利率6%从起诉之日算至还清该款为止）；3.诉讼费由盛世达公司承担。事实与理由：陈惠琳于2018年9月24日，向盛世达公司购买了位于福州市长乐区××镇××路××号××＃楼××层××办公的房屋，总房价款为1007226元，当天交付了5万元定金，并于2018年9月30日支付了首款剩余金额457226元，剩下50万元购房款支付方式为按揭贷款，并签订了《商品房买卖合同》。但陈惠琳与盛世达公司签订完《商品房买卖合同》后，本应交付给陈惠琳一份，陈惠琳多次向盛世达公司讨要《商品房买卖合同》合同，但盛世达公司找各种理由拒绝交付给陈惠琳，并且还强迫要求陈惠琳签订侵害其权利的格式条款，陈惠琳不肯签署，因此盛世达公司便不配合陈惠琳办理后续50万元的按揭贷款，导致双方购房事宜不断延期，陈惠琳为此多次去长乐区市场监督管理局反映此事，但至今仍未解决，导致双方矛盾不断加深，走到今天的地步。综上所述，陈惠琳认为双方之间签订合同的基础已经丧失，事实上无法继续履行合同，为此特向贵院起诉，望能判如所请。 被告盛世达公司辩称，1.陈惠琳以盛世达公司要求其签署《商品房买卖合同》附件而拒绝办理按揭贷款，已构成根本违约，其无权解除《商品房买卖合同》。陈惠琳于2018年12月11日与盛世达公司签署了《商品房买卖合同》，购买位于福州市长乐区××镇××路××号××＃楼××办公房产。总价款为1007226元，陈惠琳支付了首付款507226元。在合同签订后，盛世达公司即多次催告陈惠琳办理按揭贷款手续，通知其支付剩余购房款。盛世达公司还书面向陈惠琳寄送了催告函，其中，2019年2月1日，盛世达公司向陈惠琳寄送了《办理贷款手续催告函》，通知其尽快办理按揭贷款手续；2019年3月22日，盛世达公司又向陈惠琳寄送了《付款催告函》，要求其收到函件后5日内支付剩余购房款50万元；2019年4月26日，盛世达公司再次向陈惠琳寄送了《房款再次催告函》，再次催促其支付剩余购房款。从陈惠琳签约至2019年4月26日，长达4个多月的时间，陈惠琳既不配合办理按揭贷款，也不支付剩余的购房款，已构成根本违约。陈惠琳声称，其不配合办理按揭贷款的原因在于盛世达公司要求其签署《商品房买卖合同》附件的条款。但该事由与陈惠琳履行合同约定的付款义务并没有关联关系。陈惠琳并不能以此来拒绝履行《商品房买卖合同》约定的付款义务。由于陈惠琳违约在先，其作为违约方，并没有权利解除《商品房买卖合同》，其要求盛世达公司支付购房款利息更是没有法律依据；2.陈惠琳经盛世达公司多次催告后，仍未支付剩余购房款，盛世达公司享有合同解除权，并要求其承担相应的违约责任。虽然《商品房买卖合同》第七条仅约定：买受人选择按揭贷款的方式支付剩余50万元购房款，未对剩余购房款的支付时间做出明确的约定。然而，《合同法》第九十四条明确规定“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:（三）当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行”，此时当事人有权解除合同。就本案而言，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”。因此，本案中，在经盛世达三次催告后，陈惠琳在三个月的合理期限内仍未履行付款义务，盛世达公司享有合同解除权。盛世达公司于2020年4月3日向陈惠琳寄送了《协议解除函》，该函件已于2020年4月4日由陈惠琳本人签收。据此，双方签订的《商品房买卖合同》已于2020年4月4日解除。盛世达公司已就此提起反诉，要求陈惠琳支付解除合同违约金，并配合办理合同注销及房屋预告登记的注销手续。 反诉原告盛世达公司向本院提出诉讼请求：1.确认《商品房买卖合同（预售）》（编号：ＣＬ预售201729706号）于2020年4月4日解除；2.判令陈惠琳向盛世达公司支付解除合同违约金30216.78元（按照购房款总额的3%计算）；3.判令陈惠琳配合盛世达公司办理福州市长乐区××镇××路××号××＃楼××办公单元《商品房买卖合同（预售）》（编号：ＣＬ预售201729706号）备案注销以及房屋预告登记（闽20**长乐区不动产证明第0012××号）的注销手续；4.判令陈惠琳向盛世达公司支付律师费6000元；5.判令盛世达公司有权从陈惠琳已支付的购房款中直接抵扣第二项、第四项陈惠琳应承担的费用；6.判令本案的全部诉讼费用由陈惠琳承担。事实和理由：由于陈惠琳不配合办理福州市长乐区××镇××路××号××＃楼××办公单元按揭贷款，盛世达公司于2019年2月1日向陈惠琳寄送了《办理贷款手续催告函》；于2019年3月22日向陈惠琳寄送了《付款催告函》；于2019年4月26日向陈惠琳寄送了《房款再次催告函》，盛世达公司多次催促其及时办理按揭贷款手续并支付剩余购房款。但陈惠琳仍未支付剩余购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《合同法》第九十四条的规定，“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持”。盛世达公司已多次催告陈惠琳付款，陈惠琳在三个月的合理期限内仍未支付。因此，盛世达公司有权解除《商品房买卖合同》。盛世达公司于2020年4月3日向陈惠琳发送了《协议解除函》，该《协议解除函》于2020年4月4日送达陈惠琳。因此，《商品房买卖合同（预售）》（编号：ＣＬ预售201729706号）于2020年4月4日解除。同时，按照《商品房买卖合同》第八条约定“买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同，买受人应按累计应付款的万分之三向出卖人支付违约金”。陈惠琳还应按购房款总额的3%向盛世达公司支付违约金30216.78元。因《商品房买卖合同（预售）》已办理网签备案手续，且诉争房屋办理了预告登记手续，在《商品房买卖合同》解除后，陈惠琳还应配合盛世达公司办理《商品房买卖合同（预售）》（编号：ＣＬ预售201729706号）的备案注销，以及房屋预告登记的注销手续。 反诉被告陈惠琳辩称，盛世达公司的诉讼请求没有事实和法律依据，事实和理由也存在事实错误。1.首先是盛世达公司违约在先；2.盛世达公司不享有合同的解除权，根据最高院关于商品房买卖合同司法解释第15条规定，即盛世达公司行使解除权是形成权，是有除斥期间，盛世达公司第一次发催告函的时间是2019年4月26日，三个月计算时间为2019年7月26日，而盛世达公司发出解除合同的告知函是2020年4月27日，已经超出行使合同解除权的期限，盛世达公司合同解除权的权利丧失，因此盛世达公司主张的违约金和律师费没有依据。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年12月11日,陈惠琳与盛世达公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＣＬ预售201729706号）。合同约定陈惠琳购买盛世达公司开发的位于福州市长乐区××镇××路××号××＃楼××层××办公，房屋总价款为1007226元。合同约定付款方式及期限：陈惠琳应当于2018年9月30日前支付首期房价款507226元，余款50万元向商业银行申请贷款支付。合同签订后，陈惠琳依约支付了首期房价款507226元，但余款50万元未办理完成银行贷款支付，亦未付清尾款。2019年2月2日，盛世达公司向陈惠琳送达《办理贷款手续催告函》，要求陈惠琳应于收到本函件之日起七日内办理完成贷款手续；2019年3月23日，盛世达公司向陈惠琳送达《付款催告函》，要求陈惠琳应于收到本函件之日起五日内付清剩余房款50万元，并按照协议约定支付逾期付款违约金；2019年4月27日，盛世达公司向陈惠琳送达《房款再次催告函》，要求陈惠琳应于收到本函件之日起三日内付清剩余房款50万元，并按照协议约定支付逾期付款违约金。否则，盛世达公司将根据协议约定单方解除合同，并依法要求陈惠琳承担全部赔偿责任；2020年4月4日，盛世达公司向陈惠琳送达《协议解除函》，通知陈惠琳双方签订的协议已经解除，陈惠琳应于收到本函件后五日内向公司付清违约金，并配合办理合同备案注销等相关手续。审理中，陈惠琳主张盛世达公司违约在先，未给付合同正本，且需要签订不平等的补充协议，双方继续履行合同的基础已经丧失，故诉请解除合同。 另查明，2019年6月6日，案涉不动产办理了预告登记。 本院认为，陈惠琳与盛世达公司双方签订的《商品房买卖合同（预售）》,系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”合同签订后,陈惠琳依约向盛世达公司缴纳了首期购房款，但余款至今未向银行申请贷款支付，且在未办理贷款情况下也未付清剩余房款。虽然双方当事人对于支付尾款履行期限并未约定，但根据《合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:……(四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”的规定，盛世达公司有权随时要求陈惠琳在合理期限内履行付清剩余房款的义务，故盛世达公司于2019年2月2日向陈惠琳送达《办理贷款手续催告函》，要求陈惠琳应于收到本函件之日起七日内办理完成贷款手续的行为具有法律及事实依据,该催告行为生效。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，盛世达公司从2019年5月9日起享有合同解除权，此即解除权发生之日。 另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，陈惠琳未向盛世达公司发出解除合同的催告，故盛世达公司应自2019年5月9日起一年期间内向陈惠琳主张解除合同。又根据《合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，盛世达公司主张解除合同的，应通知陈惠琳，合同自通知到达陈惠琳时解除。经查，盛世达公司在解除权行使期限内于2020年4月4日向陈惠琳送达《协议解除函》，作出明确解除合同的意思表示，合法有效。因此，2020年4月4日，案涉《商品房买卖合同（预售）》解除。 陈惠琳主张盛世达公司不享有合同解除权，系盛世达公司违约在先，拒绝给付一份合同正本，且需要签订不平等的补充协议，合同解除权的享有人应为陈惠琳。经审查，在商品房买卖关系中,双方当事人行使合同权利、履行合同义务均应当遵循诚实信用原则。盛世达公司合法催告陈惠琳支付购房尾款，陈惠琳以前述理由不履行尾款支付义务，于法无据，且经盛世达公司工作人员于微信上多次合理敦促其配合办理银行贷款手续，但陈惠琳消极履行，故对陈惠琳的该主张，不予采纳。 《合同法》第九十七条规定:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因涉案合同已解除，故盛世达公司应向陈惠琳返还已付购房款507226元。因不可归责于盛世达公司的事由，陈惠琳主张已付购房款应计算利息的诉求，无事实和法律依据，不予支持。关于盛世达公司以陈惠琳未按照约定时间付款，主张按合同第八条的约定以购房总价款的3%支付解除合同违约金。该主张的前提系针对合同有明确约定付款期限时的违约责任，且盛世达公司并非以该条约定解除权的情形为由解除合同，故该违约金主张，无事实和法律依据，不予支持。盛世达公司主张的律师费，亦不能成立，不予支持。 关于盛世达公司诉请陈惠琳配合办理案涉商品房合同备案及预告登记的注销手续。经审查，双方当事人签订的《商品房买卖合同（预售）》中并未约定合同解除后陈惠琳应协助盛世达公司办理完成案涉房屋合同备案及预告登记的注销手续，亦无证据证实存在陈惠琳不予配合办理相关注销手续的情形，且根据《城市商品房预售管理办法》第十条第一款“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”之规定，诉争合同备案登记注销，依法应由相应的行政管理部门处理，属于行政管理范畴。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”之规定,本案诉争合同经判决确认解除后，预告登记失效。因此，盛世达公司诉请陈惠琳配合办理案涉房屋合同备案及预告登记注销，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十一条、第六十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、《城市商品房预售管理办法》第十条第一款之规定，判决如下： 一、陈惠琳与福州盛世达房地产开发有限公司签订的合同编号为CL预售201729706号的《商品房买卖合同（预售）》于2020年4月4日解除； 二、福州盛世达房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内一次性向陈惠琳返还购房款507226元； 三、驳回陈惠琳的其他诉讼请求； 四、驳回福州盛世达房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费18484元，减半收取计9242元，由陈惠琳负担4806元，由福州盛世达房地产开发有限公司负担4436元；反诉案件受理费14190元，减半收取计7095元，由福州盛世达房地产开发有限公司负担353元，由陈惠琳负担6742元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  林继光 二〇二〇年十一月十二日 书记员  杨哲远 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 《城市商品房预售管理办法》 第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。 房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。 商品房预售合同登记备案手续可以委托代理人办理。委托代理人办理的，应当有书面委托书。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。