湖南省岳阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0621民初1964号 原告：岳阳富华恒升置业有限公司，住所湖南省岳阳县荣家湾镇洞庭村白石组岳荣公路西侧洞庭美域**112.113号商铺。 法定代表人：吴年春，董事长。 委托诉讼代理人：肖晶，湖南理威律师事务所律师。 被告：万正，男，1985年11月17日出生，汉族，湖南省岳阳县人，，住湖南省岳阳县 被告：鲁宏，女，1986年12月23日出生，汉族，湖南省岳阳市岳阳楼区人，，住湖南省岳阳市岳阳楼区 原告岳阳富华恒升置业有限公司与被告万正、鲁宏商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理。本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告岳阳富华恒升置业有限公司委托诉讼代理人肖晶到庭参加了诉讼，被告万正、鲁宏经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告岳阳富华恒升置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（4110440110132101），并解除两被告在该房屋上设立的抵押登记；2、请求判令两被告支付原告向湖南岳阳巴陵农村商业银行股份有限公司代两被告偿还的欠款11552.89元（实际请求支付代偿的所有费用）;3、请求判令两被告向原告支付解除合同违约金600元;4、请求判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由∶两被告为夫妻，两人2018年12月20日与原告签订《商品房买卖合同（预售）》（4110440110132101），合同约定两被告购买原告开发位于岳阳县××村××路××幢××层××号房，房屋面积127.55平方米，总房款664408元。两被告2018年11月22日支付首付款204408元，2019年2月21日通过湖南岳阳巴陵农村商业银行股份有限公司贷款支付400000元房款，共支付604408元，至今剩余60000元房款未支付。2020年4月起，两被告未按时向湖南岳阳巴陵农村商业银行股份有限公司偿还购房欠款，导致原告向湖南岳阳巴陵农村商业银行股份有限公司承担最高额担保责任，己代两被告偿还银行欠款11552.89元。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第七条、第八条，两被告应向银行贷款46万元用以支付剩余房款，如未达到该条件原告有权要求解除合同，因两被告的违约行为导致原告不仅没有收到全部房款且还需向湖南岳阳巴陵农村商业银行股份有限公司承担连带担保责任，该违约行为导致原告合同目的无法实现，为保障原告的合法权益，特具状起诉，望判如所请。 被告万正、鲁宏未到庭，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明，被告万正、鲁宏系夫妻，2018年12月20日两被告与原告签订《商品房买卖合同（预售）》（4110440110132101），合同约定，两被告购买原告开发的位于岳阳县××村××路××幢××层××号房，房屋面积127.55平方米，总房款664408元。付款方式商业贷款。2018年11月21日两被告支付首付款204408元，2019年2月21日两被告以该房产在湖南岳阳巴陵农村商业银行股份有限公司抵押贷款400000元，支付了原告购房款，原告为该笔贷款承担自借款合同生效之日起至借款人所购房屋办妥正式不动产手续为止的连带责任保证，上述两笔购房款共计支付604408元，剩余60000元购房款未支付。2019年9月10日，被告万正、鲁宏离婚。2020年4月起，两被告未按时向湖南岳阳巴陵农村商业银行股份有限公司偿还购房欠款，原告向湖南岳阳巴陵农村商业银行股份有限公司承担最高额担保责任，以保证金代偿了两被告银行贷款本金3686.11元，利息7838.05元，合计11524.16元。2020年7月6日，湖南岳阳巴陵农村商业银行股份有限公司起诉万正、鲁宏、岳阳富华恒升置业有限公司，要求承担贷款还款及相关保证责任，对抵押房屋享有优先受偿权。2020年8月27日，原告根据房屋买卖双方签订的《商品房买卖合同》第七条、第八条规定，两被告应向银行贷款46万元用以支付剩余房款，如未达到该条件原告有权要求解除合同，并要求被告按照应付款的1%向原告支付违约金600元，2020年8月27日，原告具状向本院提起诉讼，请求判如所请。 上述事实，有原告营业执照副本、被告身份证复印件，商品房买卖合同，收据，银行转账凭证，（2020）湘0621民初1645号民事起诉状等材料在卷，经与原件核对，当事人庭审陈述及辩论，庭后两被告亦阅读了庭审笔录且均无异议，案件事实予以认定。 本院认为，原、被告双方签订商品房预售合同，事实清楚，意思表示真实，为有效合同，受法律保护。原、被告应按合同履行各自义务。被告将房屋抵押贷款后，原告亦为房屋抵押贷款签订了阶段性连带责任保证，向湖南岳阳巴陵农村商业银行股份有限公司承担了两被告房屋抵押贷款代偿欠款义务，被告未支付尚欠购房款，原告依据商品房预售合同条款，请求解除商品房预售合同、支付解除商品房预售合同违约金，另请求支付代偿银行房屋抵押贷款欠款本息的诉求，被告无异议，本院予以支持。合同解除后，被告的购房款应予返还，被告可另案起诉。原告另请求解除两被告在该房屋上设立的抵押登记，因涉及案外人湖南岳阳巴陵农村商业银行股份有限公司的实体权利，本案不予处理。被告万正、鲁宏经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告岳阳富华恒升置业有限公司与被告万正、鲁宏签订的《商品房买卖合同（预售）》（4110440110132101）。 二、由被告万正、鲁宏支付原告岳阳富华恒升置业有限公司代偿房屋抵押贷款本金3686.11元，利息7838.05元，合计11524.16元。 三、由被告万正、鲁宏支付原告岳阳富华恒升置业有限公司解除《商品房买卖合同（预售）》（4110440110132101）违约金600元。 四、驳回原告岳阳富华恒升置业有限公司其他诉讼请求。 上述款项限被告万正、鲁宏于本判决发生法律效力后七日内一次性支付至本院指定账户（户名：岳阳县人民法院，开户行：华融湘江银行股份有限公司岳阳县支行，账号：8034××××1272）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费106元，减半征收53元，由被告万正、鲁宏共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，向岳阳市中级人民法院缴纳上诉费后，上诉于岳阳市中级人民法院。 审判员  向虹 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  陈静 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。