福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0104民初4357号 原告：福建邦恩生活服务集团有限公司，住所地福州市鼓楼区安泰街道八一七北路**冠亚广场**楼**15店面。 法定代表人：冯磊。 委托诉讼代理人：游晓玲、雷海兰，福建通民律师事务所律师。 被告：黄欣欣，女，1980年10月5日出生，汉族，住福州市仓山区。 委托诉讼代理人：唐志高，系黄欣欣配偶。 原告福建邦恩生活服务集团有限公司（以下简称“邦恩服务公司”）与被告黄欣欣物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邦恩服务公司的委托诉讼代理人游晓玲及被告黄欣欣的委托诉讼代理人唐志高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邦恩服务公司向本院提出诉讼请求：一、判令黄欣欣向邦恩服务公司支付拖欠的物业费6648.33元及违约金33.24元；二、判令黄欣欣承担本案全部诉讼费用。事实与理由：邦恩服务公司系丽景天成一期的物业服务企业，从2014年1月开始至今为该小区提供物业服务，黄欣欣为该小区16号楼804室房屋的业主。依据物业服务合同的约定，该小区的物业服务费按房屋建筑面积收取，计费标准为每月每平米1.2元，黄欣欣应于每月10日前向邦恩服务公司缴纳上月度物业服务费，如黄欣欣逾期付费的，每逾期一日，每天应按欠缴总额的千分之五缴纳违约金。黄欣欣房屋的建筑面积为142.06平方米，每月应支付的物业服务费为170.47元。黄欣欣入住后自2017年1月开始拒绝缴纳物业服务费，至2020年3月共计39个月，共拖欠物业服务费6648.33元。经邦恩服务公司多次催缴，黄欣欣仍拒不缴纳上述费用。综上，邦恩服务公司特向贵院提出如上诉请，望依法判如所请。 黄欣欣辩称，1.邦恩服务公司与黄欣欣没有合法、规范、及时的物业服务协议，请邦恩服务公司出示其为丽景天成1期16栋804单元提供物业服务完整、合法、及时的签字协议，如不能提供，请法院驳回其诉求。2.邦恩服务公司自2014年1月“进驻”该小区时，丽景天成16栋804单元业主没有收到任何及时、合法的物业服务公司变更说明，丽江天成小区自2014年1月至2015年3月期间的物业服务公司为“福州丽成物业管理有限公司”，2015年4月及以后相关票据显示该小区物业公司又有变更，严重涉嫌违法、违规，甚至欺诈。基于上述两点，黄欣欣认为该公司在丽景天成小区1期物业管理公司的身份不合法，没有任何合法身份向黄欣欣提出缴纳物业费的诉求，请法院驳回其诉求。3.原伯恩（福建）物业管理有限公司是小区开发商依法选定的、业主们公认的在该小区合法、合格的服务公司，其每平米1.2元每月的服务收费标准合法、合规，而福州邦恩物业管理有限公司未向小区业主出示其官方认定的资质级别及收费标准，涉嫌超标收费，请法院核实并依法、依规追回其涉嫌超额收费。4.邦恩服务公司声称的黄欣欣自2016年7月份开始未缴纳物业费与事实严重不符，其几次“催费”在该问题上自相矛盾，涉嫌欺诈，请法院予以核实并维护黄欣欣的合法权利。5.邦恩服务公司在未经黄欣欣同意的情况下私自几次支取黄欣欣的房屋公共维修基金，损害黄欣欣的权利，请向法院及本人出示其支取该基金的所有相关原始材料，并请法院对该部分基金予以追回。6.多年来，包括16栋804业主在内的小区的公共收益从未公示，更未合法、合规的划拨给业主，请法院予以追讨。7.该公司对小区经常疏于规范及时的管理，多次遭业主郑重投诉，不称职，不合格，黄欣欣认为其没有资格收取所谓的物业管理费。8.本业主愿意考虑与该公司签订所有与本业主物业服务有关的协议，在其身份合法化后开始缴纳物业费。9.邦恩服务公司向法院支付本次诉讼所有费用。综上，请求法院支持黄欣欣上述诉求。 本院经审理认定事实如下：2013年12月20日，福州丽成物业管理有限公司(2015年4月2日,福州丽成物业管理有限公司更名为福州邦恩物业管理有限公司;2020年5月28日，福州邦恩物业管理有限公司更名为福建邦恩生活服务集团有限公司)与福州市仓山区金山街道丽景社区居民委员会（以下简称“丽景社区居委会”）签订《福建省物业服务合同》，约定丽景社区居委会委托福州丽成物业管理有限公司对丽景天成一期实施物业服务。合同约定高层住宅物业服务费每月1.2元/㎡，业主应于每月10日前支付物业服务费，业主经书面催缴未能按时足额支付物业服务费，应当按照千分之五标准支付违约金。物业服务期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月31日止……。前述《福建省物业服务合同》到期后，由邦恩服务公司（即原来的福州丽成物业管理有限公司）继续提供物业管理服务。另查明，黄欣欣系福州市仓山区金山街道金山大道413号丽景天成16#楼804单元业主，房屋建筑面积142.06平方米。黄欣欣自2017年1月1日起未向邦恩服务公司支付物业服务费。以上事实有证据在管证明、备案证明、物业服务合同、不动产登记信息查询结果、催收函、内资企业登记基本情况表及当事人陈述等予以佐证。 本院认为，《福建省物业服务合同》系丽成物业公司与丽景社区居委会签订的，黄欣欣并未参与签订该合同，并非合同相对方，该合同对黄欣欣不发生法律效力，但丽成物业公司（现更名为邦恩服务公司）实际上在讼争小区提供了物业服务，黄欣欣亦实际享受了邦恩服务公司提供的物业服务，故黄欣欣应参照合同约定的标准向邦恩服务公司支付物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。2019年1月1日起施行的《福建省物业管理条例》第四十八条规定：业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。上述规定主要是考虑到业主欠缴物业费的情况、原因各异，通过物业服务企业的催交，可以提供双方沟通的机会，明确是否欠费的事实，妥善解决欠费纠纷等。因此，依法催交是物业服务企业起诉欠费的前提，物业服务企业须向欠费业主依法进行催交物业费后方可起诉欠费业主。邦恩服务公司提交的寄送催款函材料、邮寄查单材料、张贴缴费通知的照片等可证实其向黄欣欣两次以上书面催缴黄欣欣尚欠的2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，故黄欣欣应向邦恩服务公司支付已依法催缴的2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费6137元（1.2元/月.平方米*建筑面积142.06平方米*36个月）。邦恩服务公司虽然通过在门上张贴缴费通知的方式向黄欣欣催缴2020年1月1日至2020年3月31日期间的物业费，但催缴方式不符合《福建省物业管理条例》第四十八条的规定，故对于邦恩服务公司主张的2020年1月1日至2020年3月31日期间的物业费，本案不予处理。庭审中黄欣欣主张邦恩服务公司擅自支取房屋公共维修基金、未依法公示小区公共收益等，其可以请求邦恩服务公司采取补救措施，但以该理由拒付物业费，没有法律依据，依法不予支持。关于违约金，如前所述，邦恩服务公司与丽景社区居委会签订的《福建省物业服务合同》对黄欣欣不发生法律效力，故邦恩服务公司依据该合同向黄欣欣主张违约金，本院不予支持。综上，依照《福建省物业管理条例》第四十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《最高院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、黄欣欣于本判决生效之日起十日内向福建邦恩生活服务集团有限公司支付物业服务费6137元； 二、驳回福建邦恩生活服务集团有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费116元，适用简易程序减半收取计58元，由福建邦恩生活服务集团有限公司负担5元，黄欣欣负担53元。黄欣欣应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  刘慧慧 二〇二〇年十一月九日 书记员  陈 玲 附：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。