江苏省无锡市锡山区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0205民初3221号原告：顾文英，女，1955年10月25日出生，汉族，住无锡市梁溪区。委托诉讼代理人：林志成、储建荣，江苏储君律师事务所律师。被告：无锡市锡山区住房和城乡建设局，住所地无锡市锡山区**间横路**。负责人：司建新，该局局长。委托诉讼代理人：查英，江苏漫修律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪倩，江苏漫修律师事务所实习人员。原告顾文英与被告无锡市锡山区住房和城乡建设局（以下简称锡山住建局）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告顾文英的委托诉讼代理人林志成，被告锡山住建局的委托诉讼代理人查英、汪倩到庭参加诉讼。2020年9月24日本案经批准转入普通程序审理，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告顾文英的委托诉讼代理人林志成，被告锡山住建局的委托诉讼代理人查英、汪倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾文英向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿其办理土地使用证所垫付的土地出让金12088元及利息损失（以12088元为基数，自2016年5月18日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算至实际给付之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：其于1998年3月17日向被告购买无锡市梁溪区××村××号室房屋，并付清了房款，嗣后，其至无锡市国土资源局申请办理上述房屋的国有土地使用权证，被告知由于被告手续不完善不能办理土地证。后经多次协调，在其先行垫付土地出让金的基础上，顺利办理了土地证。其认为，被告作为房屋出卖人应履行支付土地出让金的义务，其实际垫付的土地划拨收入损失，应由被告承担。其作为购房者在交纳土地划拨收入时是不清楚也不可能清楚国土资源局文件的存在，其在缴纳相关费用时实际也并不知晓该款项应由被告承担，被告也从未告知过，其只是听说要交了费用才可以办理土地证，直到2020年4月份听说95号101的住户经司法程序已经拿到了发放的案款，才知晓土地出让金实际应由被告承担，自身权益受到损害，于是立即提起诉讼主张权利，并不存在怠于行使权利的情形。被告锡山住建局辩称：首先，2016年5月17日原告向无锡国土局缴纳土地划拨收入，自该时间点起3年内未向其提出履行请求，也不存在诉讼时效中断的情形，故原告的起诉已过诉讼时效。其次，本案案涉房屋是特定历史条件下的房屋，并不属于商品房，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，并转移房屋所有权与买受人，买受人支付价款的合同，本案中被告并非房地产开发企业，且房屋并非是面向社会不特定对象进行销售，本案房屋的建造背景是在1997年、1998年时，当时各单位均通过多元途径解决职工住房问题，本案房屋是被告为解决职工住房问题而建造的，并非用于向社会公众公开出售，所以本案房屋并非商品房，不应使用商品房买卖的裁判规则，在商品房买卖中，土地出让金在合同没有明确约定由哪一方缴纳的情况下，一般由房地产开发企业承担，但是本案并不属于商品房买卖合同。再次，本案案涉的房屋销售合同书中第9条仅约定了由被告办理房屋所有权证手续，并无约定办理土地证相关事宜，实际上在当时因特殊的历时原因，当时的房屋只有房产证没有土地证的情况并不少见，如果合同中没有约定则首先其并不负有办理土地证的义务，其次即便案涉房屋办理土地证其也不是承担缴纳土地划拨收入的义务主体，案涉房屋当时的销售单价为每平方米1250元，明显低于案涉房屋所在地段商品房销售价格，当时商品房销售价格在每平方米1700元至2000元左右，原告在签订转让合同时应明知该房屋不属于商品房，其已按约履行合同义务，原告不应当因为自己的不诚信行为重复获得利益。第四，案涉房屋所涉土地性质现在仍为国有划拨土地，而非国有出让土地，并不存在所谓的出让金，原告诉讼请求中的土地出让金并无事实依据，另外本案也不存在垫付的事实，因为原、被告之间从未达成任何垫付的协议，其作为行政机关不需要替原告承担任何费用，原告也未向其主张承担土地划拨收入，而是进行自行缴纳，说明原告也认为该费用自行承担。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，且已经过诉讼时效，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：1998年3月17日，顾文英与原锡山市经济适用房发展中心签订房屋销售合同书一份，约定：顾文英向锡山住建局购买新建成套住房93号门5楼501室房屋，面积98.28平方米，价格暂定为1100元/平方米，总价为110000元，锡山市经济适用房发展中心协助办理房屋所有权证手续，办理产证的各项费用及税金按规定由双方各自负担。顾文英按协议约定支付了房款、交接案涉房屋。后双方再签订合同书一份，约定：锡山市经济适用房发展中心负责、顾文英配合办理住房产权领证手续，办理房产权证手续中的各项规费及契税按规定由双方各自负担等。2016年5月17日，顾文英就案涉房屋向无锡市国土资源局支付了案涉房屋土地“划拨收入”12088元。1997年7月20日原无锡市郊区广益乡丁村村民委员会（由于行政区划调整，现为无锡市梁溪区广益街道丁村社区居民委员会，以下简称丁村居委）作为甲方、锡山市房改办（与锡山市经济适用住房发展中心一套班子，后由于机构编制改革，现为锡山住建局）作为乙方，签订合作建房协议书一份，该协议书约定：“丁村居委经锡郊计基（1996）第188号文件批准，在丁村后胡村建造新农村公寓式住宅楼，甲乙双方就联合开发该住宅楼事，经磋商，达成如下协议：一、联合开发该住宅楼的原则：甲方提供完备的建房手续，以利施工的顺利进行和确保乙方在销售房屋过程顺利地办好房屋产权证申领手续。乙方提供资金，按建筑规范保证资金及时到位，以确保房屋竣工（具体按施工合同书）。”“三、房屋竣工后：1、甲方同意所建房屋由乙方全权处理、销售和分配。2、为协助乙方做好销售工作，甲方必须提供乙方盖有公章或财务章的收款收据凭证，但售房中的有关纳税等事宜由乙方负责处理。3、甲方应协助乙方落实好户口迁移政策许可范围内买房户的户口，以及提供落实好户口的住户孩子入学、入托等相关方面的服务。4、乙方应做好房屋的质监、竣工验收等各项手续，费用由乙方负担。5、乙方应全力做好房屋的销售工作，负责办理好买房户的房产产权证申办手续的具体工作，并按国家规定交纳办证中所需的各项费用和纳税事项。6、乙方应做好售房后的物业管理工作。”“四、甲乙双方商定，因所建房屋由乙方全权处置，所以乙方应补贴甲方总费用额84.4万元（含甲方所支付的各项费用以及联合开发应得部分）。支付时间：开工前乙方支付甲方30万元，房屋建造到四层时支付14.4万元，建造到第六层时支付20万元，余额在竣工后办妥房产证申领手续时付清。”合同还约定了其他内容。合作建房协议书签订后，锡山住建局建造了包括案涉房屋在内的房屋。2016年3月30日，国土资源局向市政府作“关于广瑞二村93-103号住户办理产权证的请示”，文号锡国土资发〔2016〕72号（以下简称72号文）。该文件载明：广瑞二村93-103号有关居民陆续向市领导来信反映1998-2000年左右在广益丁村购买的商品房无法办理产权证，经调查核实，将有关处置建议请示。一、基本情况。1.广瑞二村93-103号共计住房四幢120套。其中93-98号始建于1996年，二幢共60套，批准用地面积1842.9平方米，建筑面积5628.38平方米，批准用途为本村居民居住的公寓式住宅；99-103号始建于1998年，二幢共60套，批准用地面积2341.3平方米，建筑面积6056.98平方米，批准用途为农民住宅。2.广瑞二村93-95号（一幢计30套），1997年由锡山市经济适用住房发展中心变相以商品房形式统一对外销售；96-103号（三幢计90套），由丁村居委与协鑫公司联合开发，1998年协鑫公司将只能用于本村村民居住的住宅变相以商品房形式统一对外销售。二、相关建议。1.鉴于两个项目分别办理使用土地的通知后未办理土地登记手续，依据与《关于规范使用集体建设用地建造的拆迁安置房办理土地登记的意见》（锡国土资发〔2009〕256号）规定，上述两宗土地已有集体建设用地批文和撤组批文，可以确权为国有建设用地。2.根据《房地产管理法（1995）》第三十九条第二款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”和《关于加强国有划拨土地使用权转让管理的意见》（锡政办法〔2000〕73号）文件明确“企事业单位转让房地产（包括以房地产抵债和以地联建，即一方出地，一方出钱，建成房屋后分成），涉及划拨土地使用权转让，其行为发生在1995年1月1日以前的，补办划拨用地手续，发生在以后的，补办土地出让手续，补交出让金，应补交的出让金额按评估确认地价的10%-40%确定”的规定，丁村村委和锡山市经济适用住房发展中心、协鑫公司应承担违规销售的相应责任，补缴有关土地收益后，方可给予办理土地证。考虑到相关购房者已按照1997年的房价水平（1300元/平方米左右）支付了相应购买商品房的价款（房价中应已包含了相应的划拨土地权益价格），若按照现时地价水平补缴土地收益及规费也不尽合理，建议按照锡政办发〔2000〕73号文件发文时点即2000年基准地价水平的10%确定补缴划拨土地权益价格（核算为123元/平方米），作为政府收益，相关手续办妥后，凭房产证直接办理国有划拨土地的不动产权证，可上市交易。3.为减轻购房者负担，建议由开发建设单位和村委缴纳政府土地收益，完善手续，保障住户能及时办理国有划拨土地的不动产权证；由于该两个项目时间跨度较长，人员变动多，开发建设单位和村委相互推诿，缴纳的积极性打折扣，时间上没有计划表，建议责令梁溪区政府做好工作，督促村委缴纳政府土地收益；4.若开发建设单位和村委不能马上落实缴纳政府土地收益，而个别购房者提出自愿承担缴纳的要求，建议予以支持，既可以保证政府土地收益缴纳到位，也可以让购房者早办到不动产权证。2019年生效民事判决书认定广瑞二村相关房屋上述款项应由锡山住建局承担。上述事实，由原告提供的房屋销售合同书及合同书、民事判决书、一般缴款书以及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，双方当事人的主要争议是：一、本案诉讼时效有无超过？二、该笔“土地划拨收入”费用是否应当由被告承担？关于第一个争议，《民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”本案中双方房屋买卖时间较长，双方对于上述费用原来未有明确约定，近年来涉及土地划拨相关手续需要补缴，由于该项目时间跨度较长，人员变动多，当时未能由原房产开发建设单位及时缴纳，原告作为买受人为了办理所有权证在2016年补缴了该费用，具有合理性。2019年生效文书确定该费用由被告承担，原告知晓该“义务人”情况后起诉要求被告给付，故本案中不能认定原告缴纳费用时知道或者应当知道该权利损害及“义务人”情况，不宜自缴纳费用之日起算诉讼时效，被告提出诉讼时效已过的意见，不符合实际情况，本院不予采纳。关于第二个争议，生效民事判决书已经认定该款项由被告承担，本案中不再赘述。原告起诉时使用“赔偿”、“土地出让金”等，因双方基于合同关系对相关费用产生争议，使用“赔偿”不妥，本案中是划拨土地应当缴纳的相应费用，使用“土地出让金”名称有误，以上均应予纠正。当事人的其他意见，理由不充分，本院不予支持。综上，被告应当给付上述费用及相应利息。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决如下：无锡市锡山区住房和城乡建设局于本判决生效后三日内给付顾文英12088元及该款自2016年5月18日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算、自2019年8月20日起至实际给付之日止按全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算的利息。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元由无锡市锡山区住房和城乡建设局负担，于本判决生效后三日内缴纳。（原告已预交费用根据申请予以退回原告），如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  邹吟冰人民陪审员  王 玲人民陪审员  缪菊芬二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  周 晟