北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初18939号原告：韦燕培，女，1985年5月5日出生，壮族，北京信家蓝小象文化传播有限公司法定代表人，住北京市通州区。被告：孙琳琳，女，1981年1月22日出生，汉族，北京绿光森林艺术培训有限公司法定代表人，住北京市丰台区。原告韦燕培与被告孙琳琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告韦燕培到庭参加诉讼，被告孙琳琳经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦燕培向本院提出诉讼请求：1．解除原告和被告2019年6月17日签订的《北京商铺、写字楼租赁合同》；2．判决被告返还原告租赁押金50000元；3．判决被告赔偿原告房租租赁违约金59720元；4．判决被告承担本案所产生的一切诉讼相关费用。事实与理由：原告与被告分别于2019年6月，2019年8月签订2份房屋租赁合同，分租北京市通州区房屋。合同1，租期2019年7月1日－2023年2月28日。年租金250000元，一次性付清，押金50000元。合同2，租期2019年9月1日－2020年8月31日。年租金250000元，一次性付清，押金50000元。在合同履行过程中，被告隐瞒2个事实：其一：被告与他人有涉案房屋使用权上的合同纠纷，法院已出判决书。其二：被告无权将涉案房屋转租给原告。在合同履行过程中，一位“张女士”持“涉案房屋租赁合同”及法院判决书上门，以涉案房屋拖欠房租和供暖费为由，将房屋收回。由于被告的严重违约行为，导致双方合同无法继续履行，故被告应退还原告所交的押金及租金，并按合同约定进行赔偿。被告孙琳琳辩称，韦燕培与北京绿光森林艺术培训有限公司不仅是房屋租赁合同，而是双方商定的她负责给我公司消耗未完成学员的学费，约四十多万元，置换房租。她在使用期间，没有一天耽误她的使用，也是到期前几天的时间才搬走。她实际也只缴纳了一半的租金，另一半租金消耗我公司学员的未完成课时。但在对方诉状及提供证据中，并未提起。经我今年二月份，韦燕培和我商量，让我退还其押金，我说折算好未消费完学员课时，或者学员消耗完课时，她均不同意拒绝。希望法律给予公证判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月10日，张建芳（出租方、甲方）与北京绿光森林艺术培训有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，租赁房屋位于北京市通州区，租赁二层和三层面积650．07平方米，租赁期限自2017年3月1日至2023年2月28日止。合同第5．9条约定，乙方不得将该房屋对外出售、整体出租、以任何形式抵押或设定其它负担，否则，甲方有权单方终止合同、收回该房屋，扣除乙方履约保证金。乙方必须承担全部责任，并赔偿给甲方造成的一切损失。孙琳琳系北京绿光森林艺术培训公司法定代表人，并在《房屋租赁合同》落款处签字。2019年6月17日，孙琳琳（出租方、甲方）与韦燕培（承租方、乙方）签订《北京商铺、写字楼租赁合同》（以下简称《租赁合同》），《租赁合同》第二条“房屋基本情况”约定，出租房屋位于北京市通州区合租合作。第三条“租赁期限”约定，租赁起租日期自2019年7月1日至2023年2月28日止。2019年6月17日至2019年6月30日为免租期。甲方于2019年6月19日将房租交付给乙方。第四条“租金”约定，该房屋租金为人民币20833元/月，付款方式为押5万付年。第一年租金为250000元。第十三条“因甲方责任终止合同的约定”约定，甲方有下列情形之一的，乙方可终止合同，对造成乙方损失的，由甲方负责赔偿：1、因产权有纠纷的；2、交付房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第十五条“违约责任”约定，租赁期间，如乙方违约，应按月租金的200%向甲方支付违约金；如甲方违约，应按月租金的200%向乙方支付违约金。《租赁合同》还对双方其他权利义务进行了约定，双方分别在落款处签字并按捺手印。同日，韦燕培就涉案房屋租赁向孙琳琳支付25万元租金和5万元押金。2020年7月18日，张建芳（甲方）与韦燕培（乙方）签订《房屋交接手续》载明，甲乙双方于2020年7月18日进行房屋交接，乙方将房屋交给甲方，此协议一式两份，双方各自一份，特此证明。同日，双方清点交接物品并确认签字。庭审过程中，韦燕培认为其与孙琳琳签订的合同有效，孙琳琳隐瞒了不让转租的事实，在合同履行一半多时才知道，11月时有学员家长说涉案房屋与房东有纠纷，孙琳琳的答复是房屋没问题，纠纷已经和解了。房东在收房前告知过韦燕培，孙琳琳称别搭理房东，房东不会来收房子。另查，本院于2020年10月17日向孙琳琳送达了起诉状。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告孙琳琳经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃了举证和质证的权利。根据查明的事实，孙琳琳与韦燕培签订的《租赁合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应当依约履行。本案中，由于孙琳琳的原因导致房屋被房东收回，致使租赁合同无法履行，韦燕培不能实现合同目的，根据合同法相关规定，韦燕培享有法定解除权，故对其要求解除《租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除时间，合同解除应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，韦燕培在起诉前未向孙琳琳提出解除合同，其要求解除《租赁合同》的起诉状于2020年10月17日送达孙琳琳，可以认定《租赁合同》于该日期解除。合同解除后，孙琳琳应承担相应违约责任，故对于韦燕培要求孙琳琳赔偿违约金及返还租赁押金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金数额，根据《租赁合同》约定，孙琳琳应按月租金的200%向支付违约金，故违约金数额应为41666元，对韦燕培主张过高部分，本院不予支持。对于孙琳琳认为双方约定以学员学费置换房租的抗辩意见，非本案合同约定内容，故该主张本院不予采纳，双方可就相关事宜另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告韦燕培与被告孙琳琳2019年6月17日签订的《北京商铺、写字楼租赁合同》于2020年10月17日解除；二、被告孙琳琳于本判决生效之日起七日内返还原告韦燕培租赁押金50000元；三、被告孙琳琳于本判决生效之日起七日内给付原告韦燕培租赁违约金41666元；四、驳回原告韦燕培的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1248元，由被告孙琳琳负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐宪龙二〇二〇年十一月十二日法官助理 李熹明书 记 员 张博森