上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初4728号原告：上海集汇置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：杨琳，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李迅，男。原告：上海市现代管理研究中心，住所地上海市长宁区。法定代表人：陈加英，主任。委托诉讼代理人：奚学真，女。上述二原告之共同委托代理人：姚敏，上海金茂凯德律师事务所律师。被告：上海市长宁区恒力公寓业主委员会，住所地上海市长宁区。负责人：毛振民，主任。委托诉讼代理人：刘绍晨，上海市嘉华律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋励，上海市嘉华律师事务所律师。原告上海集汇置业有限公司(以下简称集汇公司)、上海市现代管理研究中心(以下简称现代中心)、上海建实财务监理有限公司(以下简称建实公司)诉被告上海市长宁区恒力公寓业主委员会(以下简称恒力公寓业委会)业主撤销权纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，依法适用简易程序进行审理，于2020年4月15日、2020年6月9日组织当事人进行证据交换。后，本院经审理发现，本案不宜适用简易程序，遂根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，裁定转为普通程序独任制，于2020年8月6日、2020年9月9日公开开庭进行审理。审理中，原告建实公司向本院提出撤诉申请，本院予以准许。原告集汇公司的法定代表人杨琳(仅参加2020年8月6日庭审)及委托诉讼代理人李迅(参加2020年4月15日及2020年6月9日证据交换、2020年9月9日庭审)，原告现代中心的委托诉讼代理人奚学真(参加2020年8月6日及2020年9月9日庭审)，以及原告集汇公司、现代中心的共同委托诉讼代理人姚敏，被告恒力公寓业委会负责人毛振民(参加2020年6月9日证据交换、2020年8月6日及2020年9月9日庭审)及委托诉讼代理人蒋励到庭参加诉讼。另，经当事人申请庭外和解，延长审限二个月。本案现已审理终结。原告集汇公司、现代中心向本院提出诉讼请求：1.依法撤销2019年1月上海市长宁区恒力公寓业主大会(以下简称恒力公寓业主大会)关于临时停车费的决定；2.依法撤销2019年3月恒力公寓业主大会关于恒力公寓业委会为物业自治管理执行机构等三项决定；3.依法撤销2019年5月恒力公寓业主大会关于小区自治管理增加委托物业管理机构由恒黎物业公司代收费的决定；4.依法撤销2019年5月恒力公寓业委会关于小区西门(幸福路门)实行自动管理的决定；5.本案诉讼费、律师代理费由被告承担。后，两原告变更诉讼请求为：1.依法撤销恒力公寓业主大会于2019年1月22日作出的临时停车费决定；2.依法撤销恒力公寓业委会于2019年5月20日作出的告知，即“关于恒力公寓小区西门(幸福路门)实行自动管理模式，需人工开启请从华山路1520弄大门进出”的告知。另，律师代理费不在本案中主张。事实和理由：1.两原告分别为上海市长宁区幸福路XXX号、XXX号两栋办公楼的业主，与位于上海市长宁区华山路XXX弄XXX号、XXX号恒力公寓小区两栋居民楼毗邻，共用物业区域内公共部分。经向相关行政部门核实，涉案小区未划分物业管理区域，故根据法律规定，被告所作出的决定对商办业主不具有约束力。在此情况下，两原告虽不享有撤销被告决定的主体资格，但足以说明被告无权管理两原告。2.若经审查，恒力公寓小区物业管理区域核定范围包含了两被告所在楼栋，被告所作的决定也存在严重违反法定程序以及侵犯两原告合法权益的情况。关于恒力公寓业主大会于2019年1月22日作出的临时停车费决定，存在未经“双20%”业主提议召开、未提前15日通知、未公告表决票送达情况、未公告法定要求的“双过半”表决结果等程序违法事实。另，临时停车费标准从每日20元封顶调高至每日80元封顶，显属过高。业委会给予居民业主一个产证对应一个地上临时停车位的权利，并享有包月优惠，但却取消商办业主临时停车的包月机制，且根据产证数量而非分摊面积确定两被告可享有的地上停车位数量明显不合理。3.关于恒力公寓业委会于2019年5月作出的幸福路门实行自动管理模式的告知，侵犯了两原告对公共停车部位的合理使用权，妨碍了两原告办公人员及业务往来车辆自由进出幸福路大门的通行权。在告知公布前，登记车辆通过电脑识别自由进出小区，访客及未登记车辆可由保安人工开闸放行。但目前幸福路门已无人工开启模式，访客及未登记车辆均需绕至华山路门进出，十分不便。综上，两原告提起本案诉讼，要求判如所请。被告恒力公寓业委会辩称，不同意原告的诉讼请求。1.小区物业管理区域核定由区房管局及街道共同确认。相关部门已在公函中明确幸福路66、68号楼属于恒力公寓小区物业管理区域范围内，故两原告系本小区业主,恒力公寓业主大会及被告作出的决定、告知对两原告具有约束力。2.被告根据相关法律规定及议事规则对相关事宜进行提前公示，向业主发放选票，监票、唱票亦有人员监督，表决通过后及时进行公示，表决程序合法有效。由于原留存的总户数及建筑面积资料与实际情况存有偏差，被告向房产交易中心调取了该小区所涉房屋及地下车位的全部产权登记，结合业主的投票情况，本案临时停车费表决结果符合“双过半”要求。3.2019年1月22日的决议仅涉及临时停车位收费标准，无地面停车位包月收费的内容，且该标准对居民、商办业主一视同仁。临时停车不存在限制车位数量的问题，只要业主找到空车位都可停放。4.有关幸福路大门进出的问题，原先一直采用登记车辆电脑识别出入，外来车辆需绕至华山路门进入。幸福路门有保安的门岗，但没有固定值班人员，若保安在此巡逻曾有人工开闸的情况。业委会于2019年5月发出的告知只是对之前通行方式的重申，而非变更，幸福路门不限制登记车辆的进入，两原告提到的通行受限可能涉及未缴物业费或属外来车辆的情况。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于上海市房地产权证、业委会基本情况、业主大会议事规则、选票及发放情况表、业主大会决议、告知、告示、证人证言、调查函、复函等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告集汇公司是上海市长宁区幸福路XXX号XXX-XXX层、地下**16个车位登记的产权人，合计建筑面积1,894.85平方米，其中每个车位建筑面积31.74平方米。原告现代中心是上海市长宁区幸福路XXX号1层、2层、602室房屋登记的产权人，产证记载建筑面积1,485.30平方米。上海市长宁区人民政府新华路街道办事处留存的《恒力公寓业委会基本情况》显示，该小区的总建筑面积23,178.36平方米，总套数128套。《恒力公寓业主大会议事规则》载明，该小区房屋总建筑面积23,178.36平方米，其中住宅15,717.41平方米，非住宅5,275.15平方米。另，《议事规则》第五条“业主大会议事内容”，第(八)项为审议决定物业管理区域内物业共同部分和公用设施设备的使用、收益方案；第(十二)项为决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的重大事项。《议事规则》第八条“表决票的送达”规定，鉴于物业管理区域的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达：(一)当面领取或送达，并有业主签收；(二)按照业主提供的联系地址、通讯方式送达；(三)投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内。属前款第(二)、(三)项的，应当由物业管理区域内两人以上的业主或者居民委员会证明，并在物业管理区域内公告送达情况。《议事规则》第九条“业主大会表决形式”规定，本业主大会采用以下第(一)、(二)、(三)、(四)种形式进行表决：(一)设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。(二)专人送达、回收意见：由业主委员会(换届工作小组)组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会(换届工作小组)统计汇总，公布表决结果。(三)通过业主提供的电子邮箱地址向表决专用电子邮箱发送电子邮件。(四)传真。已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意大多数投票业主的意见。视为同意或者反对的，不适用于差额选举业主委员会委员或者差额选聘物业服务企业等情形。表决事项以参与表决的业主简单多数同意即视为表决通过。《议事规则》第十条“业主大会会议与业主的计算”规定，业主大会会议采用书面意见的形式召开，与会业主以表决票送达的业主计算。《议事规则》第十二条“业主大会临时会议”规定，下列情形之一的，应当召开业主大会临时会议：(一)经20%以上业主提议；(二)业主委员会委员缺额人数超过委员总数30%的；(三)根据规定的其他情形。《议事规则》第十三条“召开业主大会会议程序”规定，……(二)业主大会召开前15日，由业主委员会(换届工作小组)将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告，同时邀请房地产管理部门和居民委员会派员参加，并认真听取其意见和建议。……《议事规则》第二十三条“信息公告”规定，下列事项应当在3日内在物业管理区域内公告：(一)业主委员会决定；(二)业主委员会会议决定。2019年1月18日，被告组织业委会委员、小区业主、保安及物业公司工作人员等向小区业主发放《恒力公寓小区业主大会选票》，该选票载明：根据部分业主建议，为适应社会发展的需要，根据小区实际停车情况和附近区域停车收费的实际情况，业委会决定就小区临时停车收费事宜提请全体业主投票决定(本次投票事项仅限于决定小区临时停车收费，不涉及小区业主停车事宜)。小区临时停车费收费标准为，上午8：00至下午17：00为每小时10元，每次累计最高收费为80元，下午17：00至第二天上午8：00为每小时10元，累计计算。每天上午8：00开始重新计算。投票时间为2018年1月18日上午9：00至2019年1月21日下午21：00。选票领取方式为上门送达(业主不在时，投入业主门内)或至物业办公室领取。投票方式为送至物业办公室或投至华山路保安室内的选票箱。根据《恒力公寓业主大会选票发放情况》显示，本次选票发放采取屋内人员当面签收、无人时投入室内以及邮寄方式送达。同日，被告将上述选票通过挂号信方式向两原告寄送。两原告表示未收到选票。2019年1月22日，被告、恒力公寓业主大会共同发布《恒力公寓业主大会决议》，其中载明：恒力公寓业主大会经业主投票决定调整小区临时停车费收费标准，即上午8：00至下午17：00为每小时10元，每次累计最高收费为80元，下午17：00至第二天上午8：00为每小时10元，累计计算。每天上午8：00开始重新计算。该《决议》后附《投票统计表》，其中载明：投票日期2019年1月18日至2019年1月21日，户数总数125户，面积总数21,834.55平方米，选票发放总数125票，收到选票数86票，同意数85票，面积11,161.76平方米；视作同意大多数意见数39票，面积10,539.41平方米；合并后同意票124票，占户数比99.20%，面积21,701.17平方米，占面积比99.39%；反对数0票；弃权数1票，占户数比0.80%，面积133.38平方米，占面积比0.61%。2019年5月20日，被告发布《告知》，其中载明：为了小区更好的有序管理，从2019年5月27日起小区的西门(即幸福路门)实行自动管理模式，机动车辆的进出以电脑自动识别为准。若需要人工开启的请从华山路1520弄的大门进出。另，小区西门旁张贴《告示》一张，其中载明：本大门道闸启用电脑自动识别车牌系统，非本小区预付停车费车辆，请走华山路1520弄大门进出，谢谢配合。关于恒力公寓小区户数及总建筑面积情况，原、被告一致确认，小区共计129户；地上房屋总建筑面积21,808.80平方米，地下车位总建筑面积1,396.56平方米(每个车位31.74平方米，共44个车位)，小区总建筑面积共计23,205.36平方米。对此，被告陈述，本次收到选票数86票，同意数85票，弃权1票，合并后同意票128票，占户数比99.20%。若扣减两原告的票数，占户数比达90%以上。即便只算同意票，占户数比亦接近66%。关于建筑面积，投同意票业主对应的地上建筑面积为11,174.46平方米，占面积比51.24%；若计入地下车位建筑面积，则投同意票业主对应的总建筑面积为11,872.74平方米，占面积比51.16%。因此，无论是否计入地下建筑面积，亦不论选票的投递有效性问题，仅计算同意票亦符合法律规定的“双过半”要求。两原告陈述，若恒力公寓小区的总建筑面积为地上房屋及地下车库面积之和，则被告上述有关占面积比的计算结果无误。但两原告认为，总面积还应包括小区内公共区域的面积，虽具体数字不清楚，但若计入在内，面积占有率将不超过50%。关于临时停车费调价的选票投递情况，被告申请蔡某某、戴某某到庭作证。证人蔡某某陈述，其系小区业委会副主任，参与本次选票发放。因新一届业委会刚成立，对小区业主不熟悉，故请小区保安、物业公司工作人员共同发放选票。79、99号居民楼由相关人员上门发放选票，若屋内有人则直接签收，无人则投入室内。因原、被告就停车问题存有纠纷，之前证人和业委会主任至66号送选票时遭人辱骂，导致无法有效送达选票，故被告在递交不成的情况下，采用邮寄方式向两原告送达选票。证人戴某某陈述，其系小区保安，负责送达66号、68号选票，与宋传明系搭档。两人在某天工作日下午上门送票。因两原告不让证人进入，故其只能将选票塞入门缝里。关于小区西门(幸福路门)的进出情况，被告申请夏某某、吴某某到庭作证。证人夏某某陈述，其系小区业主。之前小区西门管理混乱，外人人员、居民可随意进出。在上一届业委会任期内开始整顿，在幸福路门处张贴公示，载明“停车费每小时10元，超时另外收费”等字样。整顿后，进行过登记且正常付费的车辆可从幸福路门进出，外来车辆需绕至华山路大门进出。很久之前，幸福路门已无固定保安站岗，但有巡逻保安。证人知晓2019年5月20日由被告发布的《告知》，该《告知》曾对外公示，载明的内容与原先幸福路门进出模式一致，并未变更。证人吴某某陈述，其与丈夫共同居住生活在本小区，丈夫为小区业主。三年前，幸福路门左侧已张贴告示，主要内容为预付停车费可从幸福路门进出，否则走华山路大门，此与2019年5月2日告知的进出模式基本一致。在未实施车辆自动识别功能时，人员可随意进出，启用识别功能后便不可以了。至于幸福路门何时取消常驻保安证人不清楚。审理中，本院于2020年9月18日向上海市住房保障和房屋管理局发出《调查函》，要求其配合调查上海市长宁区恒力公寓小区物业管理区域划定范围。2020年9月24日，该局向本院《复函》，其中载明：经查，上海市长宁区恒力公寓小区物业管理区域划定为华山路1520弄79、99号；幸福路66、68号。本院认为，本案的争议焦点在于恒力公寓业主大会、业委会作出的决议或发布的告知对两原告是否具有约束力；若有约束力，两原告要求撤销的诉讼主张是否能得到支持。关于争议焦点一，根据《物业管理条例》的规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。一个物业管理区域成立一个业主大会。经查，上海市住房保障和房屋管理局向本院《复函》，明确表示上海市长宁区恒力公寓小区物业管理区域划定为华山路1520弄79、99号；幸福路66、68号。由此可知，涉案居民楼及商业办公楼均在同一物业管理区域范围内，依法应成立一个业主大会及相应的业委会。两原告作为该区域内业主，被告及恒力公寓业主大会作出的决定，对其具有约束力。关于争议焦点二，如前所述，被告及恒力公寓业主大会作出的决定对两原告具有约束力，故根据《物权法》规定，在相关决议侵害业主合法权益的情况下，受侵害可以要求撤销。现原告以恒力公寓业主大会作出的临时停车费决定程序不合法之由要求予以撤销。对此，本院认为，虽被告在提前公示议题时间、送达选票人员身份、小区基础数据统计等方面存在瑕疵，但尚未影响到投票结果的有效性。庭审中双方对小区地上房屋及地下车库的建筑面积进行了确认，即便扣除两原告提到的未有效送达的存疑票，且将地下车库的建筑面积计入总建筑面积中计算面积占比，所余投票数亦已符合“双过半”要求。此外，本次临时停车费调价的决定未涉及小区业主有关地上车位包月的内容，且新标准对居民及商办业主一视同仁，两原告亦未提供充分证据证明该标准存有明显不合理，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。关于被告发布的幸福路门出入告知，两原告以侵犯其通行权之由要求予以撤销。对此，本院认为，根据在案证据以及证人证言反映，幸福路门的进出在告知公布前多年已采取登记车辆电脑识别进入，外来车辆绕至华山路门进出的模式。2019年5月的告知只是对之前幸福路门通行的重申，并未作出实质性变更。即便两原告的访客曾有随意进出幸福路门的情况，亦不可对抗已对外公示的告知。同时，从已查明的事实来看，若两原告按期缴费用并登记车牌号，相应车辆可从幸福路门出入，并不存在通行受限的问题。被告从小区安全角度考虑，对外来车辆出入进行适当管理，并无不当。两原告以商业办公楼访客较多，进出不便，侵犯其合法权益之由要求撤销本告知的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国物业管理条例》第八条、第九条之规定，判决如下：驳回原告上海集汇置业有限公司、上海市现代管理研究中心的全部诉讼请求。案件受理费80元，由原告上海集汇置业有限公司、上海市现代管理研究中心共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  吴丹二〇二〇年十一月二日书记员  王宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。二、《中华人民共和国物业管理条例》第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。