湖南省溆浦县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1224民初1421号原告：舒红青，女，1977年12月12日出生，居民，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：韩韬，溆浦县中心法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：徐铁忠，溆浦县中心法律服务所法律工作者。被告：怀化市永发房地产开发有限公司，住所地，溆浦县卢峰镇民主街****。法定代表人：李名东,职务:执行董事。委托诉讼代理人：邓本善（），男，1952年10月25日出生，汉族，住，住湖南省溆浦县/div>被告：王光华，女，1984年4月3日出生，汉族，居民，住，住长沙市雨花区/div>被告：谭富心，男，1981年4月14日出生，汉族，公务员，住，住怀化市鹤城区/div>二被告共同委托诉讼代理人：林勇，湖南民海律师事务所律师。原告舒红青与被告怀化市永发房地产开发有限公司、王光华、谭富心房屋买卖合同纠纷一案。本院于2019年6月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告舒红青的委托诉讼代理人韩韬、徐铁忠、被告怀化市永发房地产开发有限公司的委托诉讼代理人邓本善、被告王光华及被告王光华、谭富心的共同委托诉讼代理人林勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。舒红青向本院提出诉讼请求：1、判决三被告返还原告舒红青重复交纳的房屋代办两证费用共计22808元(其中契税13872元，其他费用8936元）；2、由三被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告于2010年3月在被告怀化市永发房地产开发有限公司处预定住房一套，并预交定金30000元整。2011年2月，原告舒红青找到负责房屋销售的被告王光华要求落实房号。被告王光华称房屋已全部销售完，只有1302号业主调往长沙工作，委托其转让，总价款372469元（包括契税及两证办证费用）。协商一致后，原告按被告王光华要求将所有款项转入被告王光华指定账户。后被告王光华以被告怀化市永发房地产开发有限公司名义与原告舒红青签订商品房买卖合同。同时约定在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并尽快办理好两证。房屋交付后，三被告互相推诿拖延，一直未给原告舒红青办好产权证书。至2020年，其他业主均已办好证件。被告怀化市永发房地产开发有限公司以没有收到契税和代办费用为由拒绝办证。原告舒红青无奈只好重新交纳契税和办证费用才将证件办好。然三被告互相推脱责任，拒绝退还原告舒红青重复交纳的契税和办证费用。经多次协商未果，故依法起诉。怀化市永发房地产开发有限公司辩称：应驳回原告舒红青要求被告怀化市永发房地产开发有限公司承担其退还重复缴纳的购房代办两证费用22808元的诉讼请求。2011年2月原告舒红青在被告怀化市永发房地产开发有限公司所属锦源华天项目部购买住房一套（1302号）。合同约定其两证办证费用等由原告舒红青承担支付，被告怀化市永发房地产开发有限公司仅只是代办。但原告舒红青并没有向被告怀化市永发房地产开发有限公司或锦源华天项目部负责人邓本善缴纳过办证费用22808元，直至2020年4月原告舒红青要求办证，向被告怀化市永发房地产开发有限公司委托的代理人邓本善支付了所购房屋的契税10960元，其余费用均由原告舒红青直接支付给办证机关。所以被告怀化市永发房地产开发有限公司及所属锦源华天项目部财务及被告怀化市永发房地产开发有限公司委托的代理人邓本善均未重复收取原告舒红青的办证费用。原告舒红青也无证据证明被告永发公司重复收取了这笔费用。王光华、谭富心辩称，被告王光华、谭富心不是本案的适格主体，1302号房是被告怀化市永发房地产开发有限公司抵扣销售款项给王光华的，被告王光华、谭富心对1302号房有权进行二次处分，对外签订合同的主体仍然是被告怀化市永发房地产开发有限公司，其与被告王光华、谭富心在请款结算单中明确约定结算清楚之后，所有的办证费用由被告王光华承担，但是至今请款单中的尾款没有结清。被告王光华、谭富心虽然收取了办证费用，但在尾款没有付清之前，应该由被告怀化市永发房地产开发有限公司承担房屋的办证费用，被告王光华当时是被告怀化市永发房地产开发有限公司锦源华天项目部的销售人员。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下:1、原告舒红青提交中国建设银行转账凭条复印件、收条复印件、原告舒红青与被告王光华的聊天记录，用于证明原告舒红青已将房款和契税及其他办证费用转入被告王光华指定账户；被告谭富心已经收到原告房款、契税维修基金、办证费用等费用；原告舒红青多次与被告王光华沟通办证事宜。被告怀化市永发房地产开发有限公司质证对该组证据无异议。被告王光华、谭富心虽质证对真实性无异议，但认为中国建设银行转账凭条收款方户名“何艳春”就是被告怀化市永发房地产开发有限公司锦源华天项目部销售房屋的收款账户；房款亦系被告怀化市永发房地产开发有限公司转付给被告王光华；微信聊天记录不全面，原告舒红青只提交对其有利的部分，事实上被告王光华一直在协调为购房户办理证件，大部分户主的证件于2020年上半年才陆续办好，原告舒红青之所以最后才办完证件，是因为被告怀化市永发房地产开发有限公司一直不配合。本院认定意见：原告舒红清所提交的上述证据虽系复印件，但三被告对真实性无异议，结合庭审查明的相关事实，能证明原告舒红青购房、办证等款项的支付及双方因产权证的代办事项进行沟通的相关事实，本院予以采信。2、被告王光华、谭富心提交锦源华天结算请款单，用于证明其有权收取1302房款，在被告怀化市永发房地产开发有限公司未结清与被告王光华的款项前，办证费用应由被告怀化市永发房地产开发有限公司承担。原告舒红青质证对该证据无异议，被告怀化市永发房地产开发有限公司质证对真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为该证据只能证明被告怀化市永发房地产开发有限公司与被告王光华之间的债权债务问题，根据合同的相对性原则与本案无关联。本院认定意见：该证据系被告怀化市永发房地产开发有限公司与被告王光华之间结算请款单据，相关内容亦未涉及本案房屋，与本案没有关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年2月28日，原告舒红青为购买被告怀化市永发房地产开发有限公司开发的锦源华天第2幢13单元1302号房屋，以原告舒红青为买受人，被告怀化市永发房地产开发有限公司为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：该房屋建筑面积152.10平方米，单价每平方米2280元，总价款346788元，买受人一次性付款；出卖人负责代办房产证和土地使用证，买受人按总价款的4%缴纳房产证代办费（包括办理房产证所需的各项费用），金额为13872元，土地使用证代办费每户为2000元，其他费用1673元，买受人向出卖人缴纳上述代办费用，出卖人按买受人所交代办费用包干办理，余亏自负，费用由买受人于2011年2月28日前交清；根据国务院颁发《物业管理条例》以及国家建设部、财政部制定的《住房共用部位、共用设施设备专项维修资金管理办法》及有关文件规定，买受人按购房总额的2％向出卖人交纳维修基金，应缴纳的专项维修资金总额为6936元，买受人需在2011年2月28日前将共用部分专项维修资金交予出卖人，在办理房屋权属证书时，出卖人将代收的专项维修资金一次性移交给市房产行政管理部门代管，存入专项维修资金专户；出卖人应当在2011年1月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将符合合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人接到通知10日内收房，十日后产生的一切费用由买受人承担；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证的，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金……。合同签订后，原告舒红青于2011年2月23日、2011年2月26日、2011年2月28日向何艳春账户（何艳春在该期间系被告怀化市永发房地产开发有限公司锦源华天项目部出纳）转账20000元、202469元、150000元，共计372469元。2011年2月28日，被告怀化市永发房地产开发有限公司将锦源华天第2幢1302房屋交付给原告舒红青。同日，被告谭富心向原告舒红青出具收条，内容为“今收到舒红青交来锦源华天洋房1302转让房款372469元”。2012年12月21日，被告怀化市永发房地产开发有限公司代原告舒红清向溆浦县地方税务局缴纳房屋契税10960.80元。因原告舒红青要求被告怀化市永发房地产开发有限公司按照合同约定代为办理产权证，双方产生纠纷。为能妥善办理好产权证件，舒红青于2020年4月21日向被告怀化市永发房地产开发有限公司支付案涉房屋契税10960元，被告怀化市永发房地产开发有限公司锦源华天负责人邓本善向原告舒红青出具收款收据。同日，原告舒红青向溆浦县不动产登记中心支付不动产登记费80元，向土地测绘队支付其他代收费480元。另查明，被告王光华与被告谭富心系夫妻关系。在原告舒红青签订案涉购房合同及支付购房等款项期间，被告王光华系被告怀化市永发房地产开发有限公司锦源华天项目部销售人员。本院认为，原告舒红青与被告怀化市永发房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。原告舒红青与被告怀化市永发房地产开发有限公司在签订《商品房买卖合同》时未明确约定有接受房屋相关款项的账户。在原告舒红青支付购买房屋款项期间，案外人何艳春、被告王光华分别系被告怀化市永发房地产开发有限公司的出纳和销售人员。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力”的规定，原告舒红青将房款和合同上约定的其他费用（包括房产证代办费、土地使用证代办费和专项维修基金）转账至何艳春的账户，应视为被告怀化市永发房地产开发有限公司收到原告舒红青的款项。且在原告舒红青最后一笔房款支付后，被告怀化市永发房地产开发有限公司与其对案涉房屋进行了交接，该交接亦应系被告怀化市永发房地产开发有限公司对收到原告舒红青全部购房款项及合同上约定的其他费用的认可。在原告舒红青按照合同约定足额支付了相关房屋权证代办费用后，被告怀化市永发房地产开发有限公司理应按双方合同“包干办理，余亏自负”的约定全面履行义务，其重复向原告舒红青收取契税10960元于法无据，原告舒红青向溆浦县不动产登记中心支付不动产登记费80元，向土地测绘队支付其他代收费480元，亦系为办理产权证支付的费用，包含在办理房产证所需的各项费用中，应由被告怀化市永发房地产开发有限公司支付。上述3项共计11520元，被告怀化市永发房地产开发有限公司应退还给原告舒红青。除该11520元外，原告舒红青无证据证明其已支付了其它根据合同约定不应由其支付的款项，故本院对原告舒红青其他诉讼请求不予支持。原告舒红青购房款项已直接支付至时任被告被告怀化市永发房地产开发有限公司锦源华天项目部出纳何艳春账户，被告谭富心实际收取原告舒红青的购房款项系三被告之间的其他经济纠纷或管理问题，不属于本案审理范围。综上所述，对原告舒红青要求被告怀化市永发房地产开发有限公司退还重复缴纳的房屋权证代办费用11520元的诉讼请求，本院予以支持，对于原告舒红青的其余诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、怀化市永发房地产开发有限公司在本判决生效之日退还舒红青房屋权证代办费用11520元；二、驳回舒红青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费370元，由舒红青负担130元，由怀化市永发房地产开发有限公司负担140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人和代表人的人数提交副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  徐白玲人民陪审员  饶以和人民陪审员  周高伟二〇二〇年十一月二十四日法官助理卢玲洪书记员董洁