山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终11500号 上诉人（原审被告）：青岛恒大实业集团有限公司，住所地青岛市市**宁夏路****楼**。 法定代表人：张宗旭，董事长。 委托诉讼代理人：白异敏，国浩律师（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨洁，国浩律师（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛东亨时装有限公司，住所地，住所地青岛市李沧区九水东路****办公综合楼**iv> 法定代表人：聂林鑫，总经理。 委托诉讼代理人：王学英，北京市中永（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：同伟，北京市中永（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛康泰鑫环保科技有限公司，住所地青岛市李，住所地青岛市李沧区郑佛路** 法定代表人：王志见，董事。 上诉人青岛恒大实业集团有限公司（以下简称恒大公司）因与被上诉人青岛东亨时装有限公司(以下简称东亨公司)、青岛康泰鑫环保科技有限公司（以下简称康泰鑫公司）租赁合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2020）鲁0213民初789号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人恒大公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回东亨公司对恒大公司的全部诉讼请求；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、东亨公司向恒大公司主张补偿无事实与法律依据。1.东亨公司非涉案房屋及土地产权人，其获得补偿无法律依据。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条、第二条均规定被征收房屋所有权人为征收补偿的合法所有权人，没有法律或司法文件规定，房屋承租人有权获得征收补偿；2.东亨公司与恒大公司未签订合同，双方之间不存在租赁合同法律关系。恒大公司自始至终未与东亨公司签订租赁合同，也未同意康泰鑫公司转租，在本案中东亨公司以房屋租赁合同纠纷为由向恒大公司主张权利属于诉讼主体不适格；3.恒大公司所签订的为预征收协议，其相关合同权利义务尚处在不确定状态。恒大公司签订的《青岛院士双创高新技术产业园(一期)项目规划范围内(市南工业园)国有土地上房屋预征收补偿协议》第十二条第一款约定，甲方应以房屋征收决定公告之日为基准日重新评估被征收房屋(土地)价值并重新签订房屋征收补偿协议。因此，房屋征收补偿款尚处在不确定状态；4.恒大公司已经按与康泰鑫公司之间的租赁合同约定，与其签订补偿协议并实际履行，东亨公司应向康泰鑫公司主张其要求。本案中恒大公司已按与康泰鑫公司签订的补偿协议向其支付补偿款，如再要求恒大公司向东亨公司支付补偿款则会产生重复补偿的情形。因此，东亨公司应向康泰鑫公司主张权利，而非恒大公司；5.东亨公司与康泰鑫公司签订的租赁合同中明确约定因政府有关部门建设征用，致使协议不能履行双方免责。因此，东亨公司对涉案补偿款无权主张任何权利。二、一审法院适用公平原则有误。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条规定为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收人以及其他利害关系人的合法权益，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本条例。第三条规定房屋征收与补偿，应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。因此，上述规定充分考虑了征收补偿的公平性，一审判决以司法判例形式否定相关行政法规及规章制度的公平性。 被上诉人东亨公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人康泰鑫公司未参加二审诉讼亦未答辩。 东亨公司向一审法院起诉请求：1.判令恒大公司、康泰鑫公司支付原告因拆迁承租房屋产生的搬迁补助费、搬迁奖励金、拆迁装修补偿款、拆迁设备搬迁费、停产停业损失补偿金等共计442112元；2.判令恒大公司、康泰鑫公司承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2011年7月17日，东亨公司（乙方）与康泰鑫公司（甲方）签订房屋租赁合同，合同约定甲方为乙方提供李沧区401室，乙方承租使用面积353平方米，租赁期限为十年，自2011年7月19日起至2020年7月18日止，租金为60元/平方米/年，物业费1元/平方米/月，第三年起按10%比例递增，乙方须在合同首日起提前一个月缴纳当年度房屋租赁费、物业费，协议期满后，如乙方继续租赁使用，应在协议期满前30天通知甲方，双方协商重新签订新协议，如不签订新协议，该协议期满即行终止，免责条款为政府有关部门规划建设征用，致使该协议不能履行时或不可抗力致使该协议不能履行，因上述原因导致该协议履行不能时，综合服务费用按照乙方实际使用期限计算。 上述房屋所有权人为恒大公司。2010年6月28日，恒大公司与康泰鑫公司签订《租赁协议》，约定将九水东路320号标准厂房出租给康泰鑫公司生产经营，房屋面积7327.69平方米，附属场地面积约1310平方米，租赁期限为10年，自2010年10月1日起至2020年9月30日止。 2018年6月4日，李沧区房屋征收办公室、青岛联德拆迁安置服务有限公司及恒大公司签订编号为（2018）李房征字院士预字第××号《青岛院士双创高新技术产业园（一期）项目规划范围内（市南工业园）国有土地上房屋预征收补偿协议（货币补偿），被征收房屋位于李沧区，恒大公司自愿选择货币补偿，被征收房屋的货币补偿共计126499120元，被征收房屋附属建筑、构筑物、附属物、装修补偿金共计9880129元，青苗附着物补偿54869元，被征收房屋补助、奖励（一）搬迁补助费662650元、（二）设备迁移费4678476元、（三）停产停业损失补偿金，按工业类建筑80元/平方米×月，一次性计发12个月，合计15903600元、（四）速迁奖励10000元整。补偿总款为157688844元，于该协议签订后30日内搬迁腾房。后附以2018年3月9日为价值时点的《青岛院士双创高新技术产业园（一期）项目（市南工业园）国有土地上房屋预征收分户评估结果报告》，其中“市南工业园预征收项目装修及附属物评估明细表”第7-8页载明房屋9四层东亨公司装修及附属物总价79112.3元，“停产停业损失明细表”载明补助标准为80元/平方米，“搬迁补助费明细表”载明补助标准为40元/平方米。东亨公司未在庭后指定期间内向该院说明其实际搬迁日期。 青岛市中级人民法院（2020）鲁02民终1437号民事判决（已生效）查明，恒大公司分别于2018年6月7日、6月8日自李沧区房屋征收办公室取得补偿款47306653元和63075537元，占补偿款总额的70%。剩余30%被告恒大公司自认系因被征收房屋的权属证书尚未注销、未达到房屋预征收补偿协议的要求，故尚未取得该部分补偿。 2019年5月30日，康泰鑫公司与恒大公司签订补偿协议书，约定因李沧区房屋和土地实施征收，恒大公司向康泰鑫公司支付拆迁征用补偿金899万元，此补偿金额不包括康泰鑫公司未经恒大公司同意擅自出租给次承租方所产生的补偿。 一审庭审中，东亨公司明确其诉讼请求计算方式如下：搬迁补助费40元/平方米×353平方米=14120元、搬迁奖励金10000元、拆迁装修补偿款79112元、停产停业损失补偿金80元/平方米/月×353平方米×12月=338880元，合计442112元。 一审法院认为：本案系因租赁合同引发的纠纷。东亨公司与康泰鑫公司及康泰鑫公司与恒大公司签订的房屋租赁合同均系双方真实意思表示，合法有效，该院予以确认。公平原则是民法的一项基本原则，要求当事人在民事活动中以社会正义、公平观念指导自己的行为，平衡各方的利益，要求以社会正义、公平的观念来处理当事人之间的纠纷。《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽规定应当对被征收房屋所有权人给予补偿，但规定的补偿项目包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。其中的后两项补偿，其补偿对象虽然通常是被征收房屋的所有权人，但对于已经出租的经营性用房，在房屋被征收时，因承租人势必会遭受房屋装修、搬迁费用及停产停业等损失，该损失与房屋征收行为之间存在利害关系，故基于公平原则，承租人有权对此进行主张。本案中，涉案房屋的现有装修、设施设备等是东亨公司的投入，东亨公司在涉案房屋中实际从事经营活动，作为装修及设施设备的投资人、所有权人以及实际的经营主体，其系征收行为中房屋装修、搬迁、停产停业损失的最终承受人。且本案征收过程中确定相应补偿数额的评估是以东亨公司对涉案房屋装修、设备价值等为标的进行的估值，恒大公司就此获得的补偿款是基于东亨公司的投入，因此根据公平原则及谁投资谁受益的原则，应当由东亨公司获得上述项目的补偿。恒大公司基于合同相对性、租赁合同的约定等观点提出的抗辩主张，均不能否定东亨公司相关损失与征收行为存在因果关系的客观事实。东亨公司主张的搬迁补助费应按照实际面积和补助标准计算，即40元/平方米×353平方米=14120元。东亨公司租赁房屋系用于生产经营，因房屋被征收，使其生产经营受到了一定的损失，因此有权取得适当的停产停业损失补偿，结合租赁合同的实际履行情况和公平原则，确定东亨公司取得50%的停产停业损失补偿款，即80元/平方米/月×353平方米×12月×50%=169440元。东亨公司未在庭后指定期间内向该院说明其实际搬迁日期，应当自行承担相应不利后果，故其关于速迁奖励10000元的主张该院不予支持。拆迁装修补偿款应按补偿协议中的金额确定即79112.3元。康泰鑫公司与恒大公司签订的补偿协议书明确载明补偿金额不包含次承租方产生的补偿，东亨公司亦无证据证明其应得补偿部分已被康泰鑫公司领取，故东亨公司对康泰鑫公司的诉讼请求该院不予支持。综上，判决：一、恒大公司于判决生效之日起十日内支付东亨公司搬迁补助费14120元、拆迁装修补偿款79112元、停产停业损失补偿169440元，共计262672元；二、驳回东亨公司的其他诉讼请求。案件受理费7932元，因适用简易程序减半收取3966元，保全费2731元，合计6697元，由东亨公司负担1610元，恒大公司负担5087元。 二审中，上诉人提交证据如下： 证据一、房屋租赁合同，康泰鑫公司与东亨公司签订的房屋租赁合同第6条及第13条约定退房时各种固定性装修设施不得拆除和损坏做自动放弃处理，归青岛康泰鑫环保科技有限公司所有。 证据二、青岛市李沧区人民法院2019鲁02**民初4566号民事判决、青岛市中级人民法院2020鲁02民终1432号民事判决，证明：此案中，二审判决前涉案房屋的钥匙仍由东亨公司保管，东亨公司在2018年6月之后依旧占有使用涉案房屋。 被上诉人质证称，对证据一真实性及证明事项均无异议。对证据二无异议。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，本案争议焦点为东亨公司是否有权主张相应补偿。本案中，涉案房屋的现有装修、设施设备等是东亨公司的投入，东亨公司在涉案房屋中实际从事经营活动，作为装修及设施设备的投资人、所有权人以及实际的经营主体，其系征收行为中房屋装修、搬迁、停产停业损失的最终承受人。且本案征收过程中确定相应补偿数额的评估是以东亨公司对涉案房屋装修、设备价值等为标的进行的估值，恒大公司就此获得的补偿款是基于东亨公司的投入，因此一审法院支持东亨公司获得相关项目的补偿符合公平原则以及谁投资谁受益的原则，并无不当。 根据一审查明事实，恒大公司向康泰鑫公司支付的拆迁征用补偿款中不包括康泰鑫公司未经恒大公司同意擅自出租给次承租方所产生的补偿。故，上诉人关于重复补偿的相应主张，无事实依据。 综上，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7932元，由上诉人青岛恒大实业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 孙 琦 审判员 谷林平 审判员 于 梦 二〇二〇年十一月三日 法官助理 曹文斌 书记员王珩霖 书记员丛丽红