上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初36716号原告：上海闵行房地产发展有限公司。法定代表人：金某，董事长。委托诉讼代理人：吴刚，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄泽峰，上海合勤律师事务所律师。被告：沈世仁。原告上海闵行房地产发展有限公司(以下简称闵房公司)与被告沈世仁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理。依法由审判员陈春芳适用简易程序于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告闵房公司的委托诉讼代理人黄泽峰，被告沈世仁到庭参加了诉讼。原告闵房公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠租金人民币(币种下同)共计582,661元；2.判令被告支付违约金36,758元。事实和理由：原、被告于2004年2月27日就闵行区XX路XXX号房屋签订《房屋租赁合同》及相关附件，约定由被告承租该房屋，租赁期限自2004年2月28日起至2019年2月28日止，租赁面积为447.59平米,租金单价为1.2元/天/平米。根据约定，被告应按季度足额支付租金等费用，先付后用。另约定，如被告逾期支付租金累计达3个月的，应向原告支付相当于2个月租金的违约金。租赁期间被告频繁拖欠租金，原告考虑其支付能力，多次为其调整、减免租金。然被告仍未依约足额支付。截至合同期满终止之日，被告累计拖欠租金总额为582,661元。原告曾多次发函催告，然被告至今仍未支付，原告迫于无奈只得依法提起本案诉讼要求判如所请。诉讼中，原告将第1项诉请金额变更581,319元,同时放弃上述第2项诉请。被告沈世仁辩称，被告对原告的全部诉请持有异议。被告曾经是租赁过原告的房屋，但之后已经转租给他人10年了，故房租的事已经不关被告了，被告已将所有租赁事宜转租给下家了，租金都是由下家直接支付给原告。至于原告为何没有收到租金，被告也不清楚。原告闵房公司为证实其诉请主张，向本院提供了以下证据：1.《房屋租赁合同》及补充条款各1份，以此证明原、被告存在合法有效的租赁合同关系，租赁合同及补充条款对租赁期限、租金及违约责任等进行了约定。2.涉案房地产权证1份，以此证明涉案房屋系合法建筑、租赁合同有效。3.租金应付清单及收入清单(含银行回单)1组，以此证明租赁期间被告应付租金总额共计2,546,525.40元，实付金额1,963,864.40元，尚余582,661元未付。4.律师函及快递送达信息各1份，以此证明原告曾多次向被告催缴租金的事实。经庭审质证，被告对原告提供1、2均表示没有异议。对证据3表示有异议，认为事实上讲，原告与下家产生了实际关系。在去年收到法院诉讼材料的时候，被告与下家电话联系过，下家承诺其会处理好，他会支付的。对证据4表示没有收到过。被告沈世仁未向本院提供证据。原告提供的上述证据均具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：原告闵房公司系位于上海市闵行区XX路**房屋的权利人。2004年2月27日，原告闵房公司(作为出租方，签约甲方)与被告沈世仁(作为承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》1份，约定由甲方出租给乙方的房屋座落在本市闵行区XX路XXX号，由乙方作商业房使用，该房屋的实测建筑面积为447.59平方米。乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商业使用，不得经营餐饮、敲打、加工建材等业务。乙方在符合本合同全部权利、义务的前提下，转让他人使用，但乙方为甲方负责承担本合同全部条款。甲乙双方约定，甲方于2004年2月28日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2004年3月1日起至2019年2月28日止。[2004年3月1日起至2004年6月30日止为装潢免收租金期]。租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前2个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。甲、乙双方约定，该房屋的租金及支付方式见附件(二)。一、租金的计算：1.该房屋每日每平方米建筑面积租金为1.2元。每季租金：365天*1.2元/天*447.59平方米÷4=49,011元;2.租金三年不变(2004年7月1日至2007年6月30日为止),该房屋第四年起每三年租金递增一次性比例为3%。二、支付方式：乙方应于每季首月的10日前一次性支付三个月租金。租金逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按拖欠租金额的1%支付违约金。甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即1.6万元。租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备等费用由乙方承担。乙方还应每月向甲方交纳卫生保安等费用，合计224元。保洁保安费用见附件(二)。保洁保安费和一次性装潢垃圾清运费。标准为每月每平方米建筑面积0.5元(保洁费指一般生活垃圾，经营所产生的垃圾收集等费用另议)每季首月10日前一次性支付三个月。一次性装潢垃圾由乙方自行清运，要求甲方清运的价另议。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：(一)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后10日内仍未交付的；(二)乙方未征得甲方书面同意而致使房屋损坏的；(三)因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；(四)乙方逾期不支付租金累计超过3月的。租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方就按提前收回的天数的租金的2倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失，甲方还应负责赔偿。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方可没收乙方的保证金，乙方还应向甲方支付1月租金作为违约金，仍不足抵付甲方损失，乙方还应负责赔偿。上述合同双方对其他权利义务亦作了相关约定。上述合同签订后，原告按约将租赁房屋交付被告使用，被告则向原告支付了租赁保证金16,000元及相关租金。被告在承租上述房屋前期尚能向原告履行支付租金等合同义务，但被告拖欠原告自2016年1月起的租金等相关费用不付。原告考虑其支付能力，多次为其调整、减免租金。然被告仍未依约足额支付。2018年1月16日，原告委托律师向被告发送《律师信函》，其主要内容：租赁期间,贵方多次拖欠我方租金，截止至2017年12月31日，贵方已累计欠付我方租金556,638元。经我方多次催讨，贵方均置若罔闻。贵方拖欠租金的行为已严重侵害我方利益，故现本律师特发函敬告贵方，望贵方于接函后五日内向我方付清租赁期间内所有应付租金及其他相应费用。否则，我方将根据《房屋租赁合同》第8-2条的规定解除《房屋租赁合同》，同时，我方将追究贵方的违约责任，要求贵方支付违约金、赔偿我方包括房租利息在内的一切经济损失。此外，我方有权追究贵方在合同解除后非法占用我方房屋的法律责任，并采取包括诉讼在内的一切措施来维护自身利益。望贵方慎思并尽快履行支付义务，以免诉累。2018年8月13日，原告委托律师又向被告发送《律师信函》，其主要内容：2018年1月16日，我方再次就此事向贵方发送律师函，虽之后我方收到部分欠付租金，然截止至2018年8月13日，贵方仍有租金575,808.12元及物业费、水费、电费等其他各类费用未付。鉴于贵方欠费行为已严重侵犯我方利益，现本律师特致函敬告贵方：根据《房屋租赁合同》第8-2条的规定，贵我之间的《房屋租赁合同》于贵方接函之日立即终止。望贵方于接函后五日内与我方结清未付租金575,808.12元及物业费、水费、电费等所有应付费用。同时，请贵方立即清空屋内自有物品，并于接函后五日内向我方归还租赁房屋。如贵方未能及时归还租赁房屋的，我方有权强制清场，收回房屋，贵方遗留在租赁房屋内的物品将被视为无主物处理，一切后果由贵方自行承担。截至合同期满之日，被告累计拖欠原告租金总额为581,319元。原告曾多次发函催告，然被告至今仍未支付，遂成讼。审理中，原告自愿表示同意向被告返还收取的租赁保证金16,000元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，双方均应信守并按约履行。本案中，被告作为承租人按约向作为出租人的原告支付租金系其基本的合同义务。然在实际履约过程中，被告截至合同期满之日，仍累计拖欠原告租金总额达581,319元未付。现原告诉请被告支付拖欠租金581,319元之诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告以其已将系争租赁房屋转租给下家10年，租金都是由下家直接支付给原告，系争房租的事已经与其无关之抗辩意见，理由不能成立，本院不予采信。但原告在被告承担了上述所有付款责任的情况下，应将收取被告支付的租赁保证金16,000元予以返还。审理中，原告自愿表示同意向被告返还收取的租赁保证金16,000元。为避免讼累，本院对该租赁保证金的返还一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告沈世仁于本判决生效之日起十日内支付原告上海闵行房地产发展有限公司拖欠租金581,319元。二、原告上海闵行房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告沈世仁租赁保证金16,000元。上述第一、二条款经折抵，被告沈世仁于本判决生效之日起十日内支付原告上海闵行房地产发展有限公司拖欠租金565,319元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,726.31元，由被告沈世仁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇二〇年十一月二十七日书记员  周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。