广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终1040号 上诉人(原审被告)：广西华学教育咨询有限公司。住所地：广西南宁市西乡塘区明秀西路**正恒国际广场**楼**商业**商铺。统一社会信用代码：91450107589829697L。 法定代表人：邵雄科。 委托诉讼代理人：滕彩云，广西锦康律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：梧州新兴宝石饰品有限公司。住。住所地：广西梧州市新兴珠宝路**一社会信用代码：91450400619420690T。 法定代表人：叶均廷。 委托诉讼代理人：温海波，广西皓元律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：梧州华学教育文化发展有限公司。住所。住所地：广西梧州市新兴珠宝路****社会信用代码：91450400MA5KBNYQ6L。 法定代表人：邵雄科。 上诉人广西华学教育咨询有限公司（以下简称“广西华学公司”）因与被上诉人梧州新兴宝石饰品有限公司（以下简称“新兴公司”）、梧州华学教育文化发展有限公司（以下简称“梧州华学公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2020）桂0405民初713号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月27日受理后，依法组成合议庭于2020年11月2日公开开庭进行了审理。上诉人广西华学公司的委托诉讼代理人滕彩云、被上诉人新兴公司的委托诉讼代理人温海波到庭参加诉讼。经本院合法传唤，被上诉人梧州华学公司无正当理由不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 广西华学公司上诉请求：一、请求二审法院撤销（2020）桂0405民初713号民事判决第二、第三项；二、请求法院将本案发回重审或者改判上诉人与被上诉人新兴公司签订的《租赁合同》于2020年2月28日解除；三、请求法院改判被上诉人梧州华学公司向被上诉人新兴公司支付租金及物业费18000元（2019年11月至2020年2月的租金、物业费）；四、请求法院改判被上诉人梧州华学公司支付上诉人广西华学公司违约金2200元；五、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、本案遗漏了必要共同诉讼当事人。被上诉人梧州华学公司的公章一直被梧州华学公司的股东李雁占有，而根据上诉人在一审中提供的《告知函》、《承诺书》等证据，均可以证明李雁通过其个人的意思表示承租本案涉案租赁场地。上诉人与被上诉人梧州华学公司的法定代表人均为邵雄科，而根据被上诉人梧州华学公司的公司章程可以看出，邵雄科为公司执行董事，而李雁仅为监事，李雁根本无权持有公司的公章去对外进行民事活动，包括参加诉讼。而从(2019)桂0405民初578号案件起诉开始，被上诉人梧州华学公司的意思表示都是要与被上诉人新兴公司解除租赁合同，但是由于李雁个人持有公章又不愿意搬出租赁场地，导致被上诉人梧州华学公司在一审中由于没有公章签不了委托书，根本无法作出相应的应诉。而实际上被上诉人梧州华学公司的真正意思表示是该租赁场地一直由被上诉人梧州华学公司承租使用，被上诉人新兴公司从未经营使用过该场地。根据《最高人民法院关于适用 被上诉人新兴公司辩称，一、上诉人在诉状中请求法院将本案发回重审或者改判上诉人与被上诉人新兴公司签订的《租赁合同》于2020年2月28日解除的问题，是没有法律和事实依据的。因为签订这份合同是双方真实意思表示，且现在仍然在履行中，上诉人的上诉只能针对一审法院判决认为错误部份，在二审中提出一审没有审理的问题是新的诉讼请求，应当重新提起民事诉讼，而不是在上诉中提出。二、上诉人请求二审法院改判被上诉人梧州华学公司向被上诉人新兴公司支付租金及物业费48000元的问题是没有依据的。因为上诉人在一审庭审笔录中第9页第3行中承认并同意租金等费用应该由两个公司共同承担，还希望把合同的承租人变更为自己。上诉人出尔反尔，其上诉请求应予驳回。三、上诉人请求改判被上诉人梧州华学公司支付上诉人违约金2200元是一个新的诉讼请求，不是一审法院审理范围，上诉请求超过一审判决范围的，属于新的诉讼请求，应当另案提起民事诉讼解决。综上，被上诉人新兴公司认为，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院判决驳回上诉，维持原判。 被上诉人梧州华学公司没有发表答辩意见。 新兴公司向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告于2016年1月18日签订的《租赁合同》；2.判令被告支付2019年11月至2020年3月的租金55000元及物业费5000元，合计60000元（暂计到2020年3月，以后计算至合同解除之日止）；3.判令被告支付违约金2750元（按合同约定租金总额5%计算）；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2016年1月18日，原告新兴公司（甲方）与被告广西华学公司（乙方）签订了一份《租赁合同》。合同主要约定如下内容：1.甲方将位于梧州市全层（不含二楼平台，建筑面积490平方米）租赁给乙方使用；2.租赁期限从2016年4月10日至2026年4月10日止，租赁期10年；3.从2016年4月至2018年3月，每月租金10000元，从2018年4月至2020年3月，每月租金11000元，从2020年4月至2022年3月，每月租金12000元，从2022年4月至2024年3月，每月租金13000元，从2024年4月至2026年4月，每月租金14000元；4.租金交付方式为先付后租，每月一付，每月一次性付清（在当月租赁期满前一周支付下月租金）；5.租赁用途为乙方用作从事学习文化培训、办公使用；6.租赁期间生产生活用电源和水源由甲方提供，由此产生的水费、电费由乙方承担；7.在租赁期间，乙方不按合同约定的时间交纳房租，乙方按当月租金总额的5%支付违约金给甲方；8.拖欠房租一个月以上的，合同可变更、解除或终止；9.物业管理费按每月1000元收取……等内容。合同签订后，原告依约交付了出租场地。案涉租赁场地实际上一直由被告梧州华学公司使用，租金和相关的费用也是由被告梧州华学公司支付给原告。 在合同履行过程中，被告未能如约按时向原告支付租金。原告于2019年4月23日向该院提起诉讼，请求判令被告广西华学公司、梧州华学公司向其支付计算至2019年4月的租金88000元、物业费8000元、水电费6255元、违约金4400元、利息11861元。该院经审理，于2019年7月22日作出（2019）桂0405民初578号民事判决书，判决：一、被告广西华学公司与梧州华学公司应于判决生效之日起十日内向原告新兴公司支付2018年9月至2019年4月期间拖欠的租金88000元、物业费8000元；二、被告广西华学公司与梧州华学公司应于判决生效之日起十日内向原告新兴公司支付违约金4400元；三、驳回原告新兴公司的其他诉讼请求。被告广西华学公司不服该判决，向梧州市中级人民法院提起上诉。梧州市中级人民法院作出（2019）桂04民终1422号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 上述案件判决后，被告梧州华学公司又向原告支付了2019年5月至10月期间的租金和物业费，但2019年11月后至今的租金和物业费仍未支付。原告向被告催收欠款无果，诉至法院成讼。 一审法院认为，原告新兴公司与被告广西华学公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的，合同当事人应依约履行合同义务。被告广西华学公司作为合同的一方当事人，应当受《租赁合同》的效力约束。被告广西华学公司将租赁场所给被告梧州华学公司使用，属于将合同权利转给第三人享有，应当经过原告新兴公司同意。在合同履行过程中，租赁场地实际上由被告梧州华学公司使用，租金、物业和水电等费用也是由被告梧州华学公司支付。原告新兴公司对此是知情的，也默许了被告广西华学公司的该行为。但原告的默许并不等于同意被告广西华学公司将《租赁合同》约定的支付租金、物业和水电等费用的义务转移给被告梧州华学公司。现有的在案证据也未能证实原告新兴公司同意被告广西华学公司将合同权利义务转移给了被告梧州华学公司。因此，被告广西华学公司作为《租赁合同》的一方当事人，应当承担租金、物业费和违约金的支付义务。被告梧州华学公司虽然不是《租赁合同》的当事人，但租赁场所实际上是由其使用，且其在（2019）桂0405民初578号一案的庭审中也表示愿意与被告广西华学公司共同承担责任，该案的生效判决已判决其与被告广西华学公司共同承担责任，其在本案中也未提出抗辩，故被告梧州华学公司应与被告广西华学公司共同承担债务。 关于解除合同的问题。被告在上述判决后，又拖欠2019年11月至今的租金和物业费，已属严重违约。根据《租赁合同》约定，拖欠租金一个月以上的，原告可解除合同。现原告诉请要求与被告解除《租赁合同》，被告广西华学公司也同意与原告解除该合同，被告梧州华学公司未持异议，故原告的该诉请，合理合法，该院予以支持。 关于支付租金和物业费的问题。被告广西华学公司、梧州华学公司欠付2019年11月至今的租金及物业费是事实，故原告诉请被告支付2019年11月至《租赁合同》解除之日止的租金和物业费，于法有据，该院予以支持。根据合同有关租金和物业费的约定，计算至2020年3月的租金共55000元、物业费共5000元，往后按租金12000元/月、物业费1000元/月的标准继续计算至合同解除之日（即本案判决生效之日）为止。 关于支付违约金的问题。根据《租赁合同》有关“租金交付方式为每月一付，每月一次性付清”“在租赁期间，乙方（承租方）不按合同约定的时间交纳房租，按当月租金总额的5%支付违约金给甲方（出租方）”的约定，被告存在欠付租金和物业费的违约行为，依约应向原告支付违约金。原告诉请被告广西华学公司支付2019年11月至2020年3月期间欠付租金的违约金2750元（11000元/月×5%×5个月），有事实和法律依据，该院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除原告梧州新兴宝石饰品有限公司与被告广西华学教育咨询有限公司于2016年1月18日签订的《租赁合同》；二、被告广西华学教育咨询有限公司、梧州华学教育文化发展有限公司应向原告梧州新兴宝石饰品有限公司支付租金及物业费（2019年11月至2020年3月的租金、物业费合计60000元，从2020年4月起至本案判决生效之日止，按照租金12000元/月、物业费1000元/月的标准计付）；三、被告广西华学教育咨询有限公司、梧州华学教育文化发展有限公司应向原告梧州新兴宝石饰品有限公司支付违约金2750元。案件受理费13968元，减半收取计6984元，由被告广西华学教育咨询有限公司、被告梧州华学教育文化发展有限公司共同负担。 本院二审期间，上诉人提供了照片9张，拟证明本案的涉案场地珠宝大厦二层在2020年3月1日开始已经转租给梧州市希望之星围棋道场，被上诉人在庭上称上诉人仍然使用涉案场地为虚假陈述。广西华学公司及梧州华学公司包括案外人李雁在2020年2月28日之后都未曾使用过租赁场地。被上诉人新兴公司一审的诉讼请求为要求上诉人支付租金至合同解除之日止，并没有要求合同解除之日后还要求上诉人支付租金占用费，一审法院违反不告不理的原则，扩大裁判范围，租金的判决范围应当在合同解除之日止。而一审中被上诉人新兴公司起诉要求解除合同，上诉人也在一审中同意解除合同，合同解除之日应当为双方同意解除之日，或者以法院查明被上诉人新兴公司已经在2020年3月将涉案场地出租给第三人的时间确定合同解除的日期，而不能判定判决生效之日为合同解除的日期。被上诉人新兴公司提供了《说明》一份、收据一份、《租赁合同》一份，拟证明被上诉人新兴公司收取了上诉人的押金30000元，被上诉人新兴公司在2020年8月1日解除与广西华学公司、梧州华学公司签订的租赁合同，同日将涉案场地出租给第三方。 上诉人的质证意见为：上诉人认可被上诉人新兴公司收到30000元押金的事实，该笔押金应在本案中扣除。对被上诉人新兴公司认为双方在2020年8月1日解除租赁合同不认可，被上诉人新兴公司提交的将涉案场地出租给第三方的《租赁合同》未显示有承租人的公章，对转租给第三人的时间不认可，但对被上诉人新兴公司在2020年8月1日之前已经将涉案场地转租给第三人的事实予以认可。被上诉人的质证意见为：上诉人拍摄的照片不是涉案的租赁场地，对上诉人提交的证据不认可。本院认证如下：对上诉人提交的照片，上诉人提交的照片显示拍摄时间为2020年11月4日，不能证明涉案场地在2020年3月1日已由被上诉人新兴公司转租给案外人梧州市希望之星围棋道场，本院对上诉人提供的证据不予采纳。对被上诉人提交的证据，上诉人与被上诉人新兴公司均确认被上诉人新兴公司收取了上诉人的押金30000元，本院对该事实予以确认。被上诉人新兴公司提交的《租赁合同》有被上诉人新兴公司与该合同的承租人梧州市长洲区希望之星围棋文化服务中心的签字盖章，本院对该《租赁合同》的真实性予以确认，本院对该合同予以采纳。 经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，被上诉人新兴公司确认于2016年1月23日收取上诉人广西华学公司30000元租赁押金。被上诉人新兴公司在2020年8月1日将涉案场地出租给第三方梧州市长洲区希望之星围棋文化服务中心。 本院认为，本案的争议焦点是：1.本案是否遗漏了必要诉讼当事人？2.上诉人广西华学公司与被上诉人新兴公司签订的租赁合同何时解除？3.上诉人广西华学公司尚欠被上诉人新兴公司多少租金及物业费，上诉人应付多少违约金给被上诉人新兴公司？应如何支付？ 关于本案是否遗漏必要诉讼当事人的问题。上诉人广西华学公司主张追加被上诉人梧州华学公司的股东李雁参加诉讼，其认为本案的实际承租人是李雁，应由李雁承担合同责任。在新兴公司作为甲方与作为乙方的广西华学公司于2016年1月18日签订的《租赁合同》中，合同的相对方为新兴公司与广西华学公司，合同的权利义务也应由新兴公司与广西华学公司承受。被上诉人新兴公司已将涉案场地交付给广西华学公司使用，上诉人广西华学公司应按约定支付相应的租金。因广西华学公司未能提供证据证实新兴公司同意将《租赁合同》中的权利义务转移给梧州华学公司承受，因此《租赁合同》中的权利义务应由广西华学公司承担。至于广西华学公司主张其将涉案场地转手给梧州华学公司使用，及广西华学公司主张涉案场地现在的实际使用人是李雁，应由李雁支付租金的问题。李雁是否实际使用租赁物，不影响被上诉人新兴公司依照与上诉人广西华学公司之间的租赁合同主张租金及物业费，被上诉人新兴公司将租赁物交给上诉人后，上诉人又将租赁物交给被上诉人梧州华学公司或李雁，都不影响被上诉人新兴公司与上诉人之间租赁合同关系，也不能免除上诉人应按租赁合同向被上诉人新兴公司支付租金、物业费及承担违约责任的义务。至于上诉人与被上诉人梧州华学公司、案外人李雁之间关于租赁物的使用，被上诉人梧州华学公司、案外人李雁应否向上诉人广西华学公司支付租金、物业费等问题，不是本案审理范围。广西华学公司的上述主张，理据不足，本院不予支持。因被上诉人梧州华学公司在（2019）桂0405民初578号案中自愿与上诉人广西华学公司共同向被上诉人新兴公司支付租金及物业费，且一审判决广西华学公司与梧州华学公司共同承担支付租金、物业费及违约金的责任，被上诉人梧州华学公司在本案中并未提出异议，故一审法院处理并无不当，本院予以维持。因本案审理的是广西华学公司与新兴公司之间的房屋租赁合同纠纷，李雁既不是《租赁合同》的相对方，也与新兴公司没有直接的权利义务关系，故上诉人主张李雁应支付租金及物业费并作为当事人参加本案诉讼，本院不予采纳。 关于上诉人广西华学公司与被上诉人新兴公司签订的租赁合同何时解除的问题。由于上诉人广西华学公司与被上诉人新兴公司对于涉案租赁合同的解除时间没有达成一致意见，上诉人广西华学公司主张其已于2020年2月28日退出租赁场地，但双方没有办理移交手续，上诉人广西华学公司也未能提供充足的证据证实租赁合同的解除时间，因此本院对上诉人广西华学公司的上述主张不予支持。因双方都同意解除涉案《租赁合同》，一审法院判决解除上诉人广西华学公司与被上诉人新兴公司于2016年1月18日签订的《租赁合同》正确，本院予以维持。但一审法院以本案判决生效之日作为解除合同之日欠妥，因被上诉人提供的证据显示其2020年8月1日将本案涉案的租赁物出租给第三人，因此事实上上诉人是在2020年7月31日交还租赁物给被上诉人，故本院认定2020年7月31日作为双方解除合同之日。 关于上诉人广西华学公司尚欠被上诉人新兴公司租金、物业费及违约金的问题。上诉人广西华学公司主张其已于2020年2月28日搬出了涉案场地，但上诉人广西华学公司未能提供证据证实其已与新兴公司办理涉案场地的移交手续，上诉人认为租赁物已于2020年2月28日交还给被上诉人新兴公司的主张，本院不予支持。根据本院查明事实，被上诉人新兴公司已于2020年8月1日将租赁物转租给案外人，在上述日期前上诉人广西华学公司应继续承担《租赁合同》约定的支付租金、物业费及违约金责任。一审按照合同约定计算，广西华学公司、梧州华学公司尚欠被上诉人2019年11月至2020年3月的租金是55000元、物业费是5000元，合计60000元。因双方合同是在2020年7月31日解除，因此2020年4月至2020年7月的租赁物占用费为44000元，物业费为4000元。综上，上诉人应向被上诉人新兴公司支付款项共108000元。因上诉人广西华学公司已交押金30000元给被上诉人新兴公司，上诉人主张押金用以抵扣租金及物业费，被上诉人新兴公司在二审中也同意在欠付的租金及物业费中扣减押金，故上诉人广西华学公司、被上诉人梧州华学公司尚应支付款项78000元给被上诉人新兴公司。一审法院对欠付的租金及物业费计算正确，上诉人主张用押金抵扣租金及物业费应在一审中提出，其在二审提出，是超出二审诉讼范围，但为了避免诉累，且上诉人及被上诉人新兴公司双方均同意在押金中抵扣租金及物业费，故一审法院认定广西华学公司、梧州华学公司应向新兴公司支付租金及物业费合计60000元，数额有变，本院予以更正。关于违约金的计算及如何支付的问题。根据《租赁合同》的约定，广西华学公司、梧州华学公司存在欠付租金及物业费的行为，应按合同约定向新兴公司支付违约金。被上诉人新兴公司诉请上诉人应按合同约定支付违约金2750元，该违约金符合合同约定，一审法院认定事实清楚，计算数额正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人广西华学教育咨询有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实有误，导致实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2020）桂0405民初713号民事判决第三项； 二、变更广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2020）桂0405民初713号民事判决第一项为：确认上诉人广西华学教育咨询有限公司与被上诉人新兴宝石饰品有限公司2016年1月18日签订的《租赁合同》于2020年7月31日解除； 三、变更广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2020）桂0405民初713号民事判决第二项为：上诉人广西华学教育咨询有限公司、梧州华学教育文化发展有限公司应向被上诉人梧州新兴宝石饰品有限公司支付扣减押金后2019年11月至2020年7月的租金及物业费或场地占用费合计78000元。 上述义务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案权利人向一审法院申请执行期限为本判决确定的履行期限届满之日起二年内。 一审案件受理费6984元；由上诉人广西华学教育咨询有限公司、被上诉人梧州华学教育文化发展有限公司共同负担；二审案件受理费114元（上诉人已预交），由上诉人广西华学教育咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 朱卓慧 审 判 员 李庆春 审 判 员 莫 芮 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 邓振裕 书 记 员 陈志恒 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。