贵州省松桃苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0628民初2504号 原告：周某，男，1986年8月29日出生，汉族，住贵州省松桃苗族自治县。 原告：谢某某，女，1988年7月28日出生，侗族，住贵州省玉屏侗族自治县。 委托诉讼代理人：周某，系谢某某之夫。 被告：松桃汉丰房地产开发有限公司，住所地贵州省松桃苗族自治县蓼皋街道办事处滨江社区移民新区。 法定代表人：谢成取，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马翔，贵州同康律师事务所律师。 原告周某、谢某某与被告松桃汉丰房地产开发有限公司（以下简称汉丰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告周某、原告谢某某的委托诉讼代理人周某、被告汉丰公司的委托诉讼代理人马翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周某、谢某某向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间商品房买卖关系；2.被告返还原告已交购房款（包括定金、首付、专项维修基金）共计203726元，并按照人民银行同期贷款利率支付资金占用利息，本息共计209576元；2.本案所产生的一切相关费用均由被告承担。诉讼过程中，周某、谢某某将第2项诉讼请求变更为：“被告返还原告已交购房款（包括定金、首付、专项维修基金）共计203726元，并从2019年9月30日起按中国人民银行同期贷款利率支付占用资金利息至被告返还已交购房款止，截至2020年7月30日利息为7809元，本息共计211535元。”事实和理由：2019年8月27日，周某、谢某某通过刷卡的方式向汉丰公司支付松桃县月亮谷2幢221号房定金20000元。同年9月30日，周某、谢某某又通过刷卡的方式向汉丰公司支付松桃县月亮谷2幢221号房首付款180599元并与汉丰公司签订《商品房买卖合同》（编号2019003565）。同年12月11日，又向汉丰公司支付松桃县月亮谷2幢221号房专项维修基金3127元。至此，周某、谢某某支付定金、首付款、专项维修基金等费用共计203726元。同年12月12日，周某、谢某某按照汉丰公司要求将办理按揭贷款全套资料交至其公司售楼部，其公司工作人员告知最迟一个月能办理完毕。但直到2020年6月仍未办理完毕。在此期间，经周某、谢某某多次与汉丰公司多次协商未果，且汉丰公司告知未能办理按揭系松桃县住建局的原因，至于何时能够办理尚未可知。鉴于此种情况，周某、谢某某于2020年6月28日向汉丰公司提交退房申请，要求按照合同约定退还已收房款及支付期间的占用资金利息，汉丰公司亦未办理退房手续。《商品房买卖合同》第八条约定，因买受人的原因导致不能获得贷款的，出卖人有权解除合同，但因出卖人的原因导致不能获得贷款的，买受人无权解除合同。周某、谢某某认为，该条款系格式条款，该约定系免除汉丰的责任、排除周某、谢某某的权利，根据《中华人民共和国合同法》的规定，该条款应属无效条款。为此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，为维护自身合法权益，特提出如前所诉，请予以支持。 汉丰公司辩称，第一，汉丰公司未能为周某、谢某某办理按揭贷款的原因是，2019年12月年底属银行结算时间，2020年1月银行才开始审批按揭贷款资料，后又遇新冠肺炎疫情，直至2020年6月银行才审批通过。审批通过后，汉丰公司工作人员在前往松桃县房管局办理抵押登记时发现案因涉房屋的土地被法院查封而无法办理抵押登记，进而无法办理按揭贷款。后汉丰公司提供等值担保财产变更保全标的物，法院即解除了查封，但汉丰公司提供等值担保财产已被其他案件查封，法院又恢复土地查封，汉丰公司于2020年9月16日再次提交申请置换保全标的物。故汉丰公司能够为周某、谢某某办理按揭贷款。第二，根据《商品房买卖合同》第八条约定，如因出卖人（汉丰公司）原因导致买受人（周某、谢某某）未能获得贷款的，双方选择合同继续履行，具体付款方式及期限另行协商并签订补充协议。汉丰公司愿意就此情况与周某、谢某某达成补充协议。第三，由于《商品房买卖合同》是由贵州省住房和城乡建设厅、贵州省行政管理局提供的合同文本，汉丰公司无权改变，且《商品房买卖合同》第八条第二项也约定了买受人有权解除合同，而周某、谢某某在订立合同时并未选择第二项，故该约定内容并未免除汉丰公司的责任，排除周某、谢某某的主要权利。第四，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本案不符合该条款规定的法定解除权的条件，也没有出现致使不能实现合同目的的情况，且周某、谢某某办理的按揭款是用于支付汉丰公司房款，未能办理按揭贷款受损失的也是汉丰公司。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，当事人提出解除合同和赔偿损失的前提条件需同时满足：一是因为当事人一方原因未能订立商品房担保合同，二是导致商品房买卖合同不能继续履行的。而本案事实是，案涉商铺销售价实际为546700元，合同价仅为400599元。原因是，周某、谢某某在购买案涉商铺后又交由汉丰公司管理，由汉丰公司按每月以房款总价的0.5%补贴周某、谢某某租金。自2019年11月12日至2020年8月31日租金补贴为142101元，该租金补贴一次性在总房款中全额抵扣。因此，在抵扣租金补贴142101元并在汉丰公司给予优惠4000元后合同价为400599元。现该商铺也已经备案登记在周某、谢某某名下，所有权为周某、谢某某。因此，周某、谢某某提出解除合同的前提条件未符合法律规定。综上所述，汉丰公司要求继续履行《商品房买卖合同》，周某、谢某某提出解除合同返还房款及支付占用资金利息无法律依据，请予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2019年8月27日，周某通过刷卡的方式向汉丰公司交纳房屋认购金20000元。同年9月30日，周某、谢某某与汉丰公司签订《商品房买卖合同》（编号2019003565）约定，周某、谢某某购买汉丰公司位于松桃县，房屋建筑面积42.25㎡，套内建筑面积32㎡，单价12518.72元／㎡，总价款400599元。合同第八条第一款约定：“付款方式及期限。买受人采取下列第3种方式付款：……3.贷款方式付款。买受人以【银行按揭】付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计200599元，余款（小写）200000元以【银行按揭】支付。……。”该条第三款约定：“因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。……。”合同签订当日，周某、谢某某向汉丰公司支付房款180599元。同年12月11日，周某、谢某某交纳案涉房屋专项维修基金3127元。2019年3月27日，汉丰公司取得松桃县月亮谷民族风情夜市城及儿童游乐园项目一期7、1、2、3、4、5、6号《商品房预售许可证》。 以上事实有周某、谢某某、汉丰公司陈述及周某、谢某某提交的《商品房买卖合同》（编号2019003565）、《收款收据》（2份，票据号分别为No0012614、No0012688）、《中国银行交易支付凭证》（交易日期2019/08/27、2019/09/30）、《贵州省住宅专项维修基金专用收据》（No000777539）及汉丰公司提交的（松）商房预字第2019003号《商品房预售许可证》等证据在卷佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案中，周某、谢某某与汉丰公司签订《商品房买卖合同》（编号2019003565）约定，周某、谢某某购买汉丰公司位于松桃县，故双方形成商品房买卖合同关系，该合同系依法成立，应受法律保护。 关于周某、谢某某主张解除其与汉丰公司签订的《商品房买卖合同》及要求汉丰公司返还已交购房款（包括定金、首付、专项维修基金）203726元并从2019年9月30日起按中国人民银行同期贷款利率支付占用资金利息至返还已交购房款止（截至2020年7月30日利息为7809元，本息共计211535元）的诉请。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第八条第三款约定：“因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。……。”，但是双方并未对周某、谢某某未获得贷款后如何付款的问题达成协议。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”虽然双方对因汉丰公司的原因导致周某、谢某某未能获得按揭贷款的事实未持异议，但是，双方也未能对后续付款事宜达成协议，并且从汉丰公司的陈述来看，汉丰公司在积极协调银行按揭贷款事宜，亦未向周某、谢某某主张过购房尾款。综上，本院认为本案并未达到解除《商品房买卖合同》的约定情形或法定情形。因此，周某、谢某某主张解除《商品房买卖合同》并要求汉丰公司退还已付房款、专项维修积金以及承担资金占用利息的诉讼请求并无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告周某、谢某某的诉讼请求。 案件受理费2223元（已减半收取），由原告周某、谢某某共同负担。 如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审判员  吴欣刚 二〇二〇年十一月三日  法官助理龙寄兴  书记员龙思俊 法条链接： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。