北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初1944号原告（反诉被告）：北京外交人员房屋服务公司，住所地北京市东城区朝阳门内大街**。法定代表人：张跃，经理。委托诉讼代理人：梁文彬，北京颐和中鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：何梓瑜，北京颐和中鸿律师事务所律师。被告（反诉原告）：东方华诺国际咨询（北京）有限公司。法定代表人：卢彦庆，总经理。委托诉讼代理人：李兴民，北京允平律师事务所律师。原告（反诉被告）北京外交人员房屋服务公司（以下简称外交人员公司）与被告（反诉原告）东方华诺国际咨询（北京）有限公司（以下简称东方华诺公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人梁文彬、何梓瑜，被告之委托诉讼代理人李兴民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。外交人员公司向本院提出诉讼请求：1、判令东方华诺公司向外交人员公司支付拖欠的房屋租金243000元（自2015年6月1日至2016年5月31日）；2、判令东方华诺公司向外交人员公司支付滞纳金（以243000元为本金，自2015年6月16日起计算至上述本金实际给付之日止，按照年利率24%计算）；3、判令东方华诺公司向外交人员公司支付租金140000元（自2016年6月1日至2016年11月25日）；4、判令东方华诺公司向外交人员公司支付滞纳金（以140000元为本金，自2016年6月16日起计算至上述本金实际给付之日止，按照年利率24%计算）；5、判令东方华诺公司给付外交人员公司解除合同违约金72000元。事实和理由：外交人员公司与东方华诺公司于2014年6月23日签订了《公寓租赁合同》（合同编号：JB03-0-103）（以下简称租赁合同），约定外交人员公司同意将位于北京市朝阳区建外外交公寓x楼x号公寓租赁给东方华诺公司供其人员办公使用。合同租赁期限自2014年6月1日起至2016年5月31日（首尾两天包括在内）。2014年6月1日至2016年5月31日，月租金为贰万叁仟（￥23000）元人民币。自2014年6月1日起，租金按年缴纳，缴纳时间为：每年6月15日之前。租赁合同签订后，外交人员公司已提供出租公寓，履行了出租人的责任和义务，但东方华诺公司自2015年6月1日开始拖欠公寓租金。2016年11月25日，外交人员公司被迫按照租赁合同约定解除合同并要求东方华诺公司迁出租赁房屋。截止至2016年11月25日，东方华诺公司拖欠租金如下：2015年6月1日至2016年5月31日期间租金人民币288,000元，依据合同约定用实际收讫的抵押金（即保证金）人民币45,000元进行全额折抵，仍拖欠人民币243000元；2016年6月1日至2016年11月25日期间租金人民币140000元。租赁合同约定东方华诺公司逾期缴纳租金或其他费用、补足保证金，除须如数补交外，还须按日缴纳所欠金额的0．2%的滞纳金（见租赁合同第十二条第2款）。因前述滞纳金比例较高，外交人员公司同意将滞纳金计算标准降至24%/年。因此，东方华诺公司应以24300元为基数按年利率24%的标准向我方支付自2015年6月16日起至实际支付之日止的滞纳金；以140000元为基数，按年利率24%的标准向东方华诺公司支付自2016年6月16日起至实际支付之日止的滞纳金。同时，因系东方华诺公司拖欠租金超过三十天而被解除合同，根据租赁合同第十二条约定东方华诺公司应向我方支付叁个月的租金作为违约金，按租赁合同约定月租金标准计算，违约金为人民币72000元。我方认为，双方签订的租赁合同系双方在平等自愿的基础上达成，是双方真实意思的表示，合法有效并对双方依法具有法律约束力。我方已根据租赁合同履行了出租人的责任和义务，东方华诺公司亦应当依照约定全面履行及时、足额付款等义务。东方华诺公司逾期支付租金的行为已严重违反了合同约定，侵犯了我方的合法权益，应当承担包括滞纳金、违约金及损失赔偿等相应违约责任。在此，我方请求贵院判如所请，维护我方合法权益不受侵犯。东方华诺公司辩称并反诉称：第一项，认可欠付外交人员公司租金的期间以及金额，但是拖欠租金的原因是双方就续签合同在协商，但是一直没有协商下来，所以没有交付租金。第二项，关于滞纳金我方不予认可。即使认定我方存在逾期缴纳租金的情况，按照关于逾期交付租金的参考利率，不能超过银行同期贷款基准利率的四倍，即15．4%，我方请求法院予以酌减。第三项，我方不是故意拖欠租金，而是一直在与对方沟通签订租赁合同，所以我方才没有按照缴纳租金。另外，我方提出反诉：1、判令外交人员公司返还我方涉案房屋内全部物品（见我方证据2、1003房间清单一共44项）；2、如果外交人员公司无法返还前述物品，要求判令外交人员公司赔偿我方经济损失975000元；3、判令外交人员公司给付我方违约金25000元；4、判令外交人员公司赔偿我方因诉讼产生的交通费50000元。外交人员公司针对反诉辩称：不同意东方华诺公司全部反诉请求。第一项，对方提交的东方xx（北京）文化传媒有限公司物品清单，不在本合同项下。我们认为东方华诺公司主体不适格，不同意返还。在我方与中洋联合国际贸易（北京）有限公司以及东方xx（北京）文化传媒有限公司的租赁合同中约定了管辖方式为仲裁，而且已经经过了仲裁裁决，现在到了执行阶段，东方xx（北京）文化传媒有限公司所列的物品清单现在已经被查封了。第二项，不认可。是因为东方华诺公司违约导致我方提前解除合同，我方是正常行使权利，没有给对方造成任何损失。第三项，不认可。我方没有违约。第四项，不认可，没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月23日，外交人员公司与东方华诺公司签订《公寓租赁合同》，约定：外交人员公司将位于北京市朝阳区建外外交公寓3楼/单元103号公寓（以下简称涉案房屋）租赁给东方华诺公司供其人员办公使用；公寓户型为2室2庭，公寓面积为183平方米；租赁期限自2014年6月1日起至2016年5月31日止（首尾两天包括在内）。2014年6月1日至2015年5月31日，月租金为23000元、2015年6月1日至2016年5月31日，月租金为24000元；合同生效之日起十五天内，东方华诺公司需向外交人员公司付清2014年6月1日至2015年5月31日的租金276000元；自2014年6月1日起，租金按年缴纳，缴纳时间为：每年6月15日之前；东方华诺公司须于签订合同时，以现金、支票或汇款方式向外交人员公司支付相当于叁月租金的款项，作为东方华诺公司履行本合同各项条款的保证金，保证金以人民币形式支付，共计人民币69000元；如东方华诺公司违反本合同任何条款，外交人员公司可使用或扣留全部或部分保证金，其数额视东方华诺公司给外交人员公司造成的损失而定；如东方华诺公司欲在租赁期满后继续租赁，须于合同期满前三十天之前以书面形式通知外交人员公司，经双方协商后重新签订租赁合同；东方华诺公司有下列违约情形之一，外交人员公司可书面通知东方华诺公司解除本合同，要求其搬出公寓，并支付3个月的租金作为违约金：（3）拖欠租金及其他费用超过三十天的（包括补足保证金）；东方华诺公司逾期缴纳租金或其他费用、补足保证金，除须如数补交外，还须按日缴纳所欠金额的0．2%的滞纳金，外交人员公司收取滞纳金，并不妨碍其行使在本合同下及法律赋予之权利。2009年5月31日，罗伯特科恩向外交人员公司缴纳抵押金（保证金）45000元。就此问题，原告解释为：涉案房屋自2009年6月1日开始由罗伯特科恩承租使用，后2012年5月28日，罗伯特科恩与中国专业国际投资有限公司（实际控制人与东方华诺公司相同，均为沈田义）签订《更名申请函》，自2012年6月1日起涉案房屋由中国专业国际投资有限公司进行租赁。故东方华诺公司在签订合同后并未交纳保证金，罗伯特科恩所交纳的抵押金继续在本租赁合同中延用。东方华诺公司对此表示认可，双方均认可交纳的租赁保证金为45000元。2018年12月25日，东方华诺公司等共计四公司作为原告以财产损害赔偿纠纷为案由，将外交人员公司起诉至本院，要求其返还承租公寓房屋内全部物品并赔偿经济损失共计320万元，后四原告自行撤诉。2019年外交人员公司作为申请人以中洋联合国际贸易（北京）有限公司以及东方xx（北京）文化传媒有限公司为被申请人提起仲裁申请，2020年3月11日仲裁庭出具（2020）京仲裁字第0369号《裁决书》，裁决上述二被申请人向外交人员公司支付拖欠的房屋租金（052号公寓）以及滞纳金、律师费。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，外交人员公司与东方华诺公司于2014年6月23日签订的《公寓租赁合同》于2015年5月31日到期后，东方华诺公司继续使用租赁房屋，且外交人员公司对此也未提出异议，故本院认定双方成立不定期租赁合同关系。就外交人员公司第一、三项诉讼请求，现东方华诺公司认可未支付原告此时间段内（自2015年6月1日至2016年11月25日期间）租金并对欠付租金数额认可，故本院对此不持异议。外交人员公司第一、三项诉讼请求，计算无误，于法有据，本院予以支持。就外交人员公司第二、四项诉讼请求，合同中对逾期缴纳租金滞纳金有明确约定，虽外交人员公司现自行下调对此滞纳金的计算方式，但滞纳金主张仍过高，本院依据公平以及诚实信用原则，综合考虑合同的整体履行情况，东方华诺公司逾期缴纳租金的过错程度以及由此给外交人员公司带来的实际损失，对此延迟支付租金滞纳金计算方式予以酌定。就外交人员公司第五项诉讼请求，东方华诺公司逾期支付租金超过三十日，外交人员公司有权向其主张违约金，且其主张的违约金数额符合合同约定，于法有据，本院予以支持。就东方华诺公司的反诉诉讼请求，本院认定如下：第一项，就应返还的物品问题：首先，因东方华诺公司提交的1003房间物品清单系其单方制作，且外交人员公司对此表示不认可，故本院对此清单不予采信；其次，在2019年6月24日双方对东方华诺公司物品现场进行清点的清单中，并没有显示对该公司的物品进行了清点；最后，根据外交人员公司提交的东方xx（北京）文化传媒有限公司于2019年4月10日在北京市东城区人民法院起诉外交人员公司的起诉状以及证据中显示，东方华诺公司在本案中所要求返还的全部物品与东方xx（北京）文化传媒有限公司在上述案件中诉请要求返还的全部物品清单内容完全相同，故东方华诺公司尚未能明确其作为主体要求返还物品的具体清单。综上，本院对东方华诺公司第一项反诉请求不予支持。第二项，东方华诺公司主张的实际损失系其估算，亦没有相关事实依据，本院对此不予支持。第三项，双方之间的租赁合同解除原因系东方华诺公司逾期支付租金超过合同约定的三十日，故外交人员公司就此解除合同不构成违约，对于东方华诺公司的此项反诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。第四项，就东方华诺公司提出的交通费一节，其并未提交任何证据加以证明，亦没有法律依据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）东方华诺（北京）文化发展有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京外交人员房屋服务公司欠付的自二〇一五年六月一日至二〇一六年五月三十一日期间的租金二十四万三千元；二、被告（反诉原告）东方华诺（北京）文化发展有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京外交人员房屋服务公司欠付租金的滞纳金（以二十四万三千元为本金，自二〇一五年六月十六日起计算至上述本金实际付清之日止，按照年利率16%计算）；三、被告（反诉原告）东方华诺（北京）文化发展有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京外交人员房屋服务公司欠付的自二〇一六年六月一日至二〇一六年十一月二十五日期间的租金十四万元；四、被告（反诉原告）东方华诺（北京）文化发展有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京外交人员房屋服务公司欠付租金的滞纳金（以十四万元为本金，自二〇一六年六月十六日起计算至上述本金实际付清之日止，按照年利率16%计算）；五、被告（反诉原告）东方博雅（北京）文化发展有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京外交人员房屋服务公司违约金七万二千元；六、驳回原告（反诉被告）北京外交人员房屋服务公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）东方博雅（北京）文化发展有限公司的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5997元，由被告（反诉原告）东方华诺国际咨询（北京）有限公司（北京外交人员房屋服务公司已预交，东方华诺国际咨询（北京）有限公司于本判决生效后七日内给付北京外交人员房屋服务公司）。反诉案件受理费7125元，由被告（反诉原告）东方华诺国际咨询（北京）有限公司负担（已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  张玉倩二〇二〇年十一月二十五日书记员  徐可卉