河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初20130号原告（反诉被告）：郑州敦华电子商务有限公司，住所地：郑州市金水区经三路****楼**，统一社会信用代码：91410105580329282B。法定代表人：杜葆华，董事长。委托诉讼代理人：赵红举，河南明天律师事务所律师。被告（反诉原告）：邵宾，男，汉族，1988年10月13日出生，住郑州市金水区。被告（反诉原告）：杨露斌，男，汉族，1986年4月28日出生，住郑州市金水区。以上二被告共同委托诉讼代理人：刘长栓、吴承家，河南长建律师事务所律师。原告郑州敦华电子商务有限公司（以下简称敦华公司）与被告邵宾、杨露斌房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告敦华公司委托诉讼代理人赵红举、被告邵宾、杨露斌共同委托诉讼代理人刘长栓、吴承家到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠缴的房屋租金1070949元；2、判令被告向原告支付逾期缴纳房屋租金违约金255492元、解除合同违约金319993元,计575486元。逾期缴纳房屋租金违约金暂计算至2020年8月5日，以后违约金以1070949元为基数按日1％计算至被告实际支付租金之日。3、判令被告将郑州超越健身服务有限公司工商登记住所迁出郑州市金水区××、××北、××商业Ｂ（金印阳光城）房屋。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年9月3日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》。合同约定：被告承租位于郑州市金水区××、××北、××商业Ｂ(金印阳光城)房屋，房屋建筑面积为2414.64m2（具体面积以产权登记面积为准，产权登记面积为2448.33m2，双方约定自2015年7月1日起按产权登记面积缴纳租金），租赁期8年，自2014年12月06日起到2022年12月05日止。租金采用先交后用的方式，每三个月为一个租金交纳周期，被告应于每个租金交纳周期届满15日前预交下一个周期的租金。合同还约定，若被告逾期支付租金，按应付租额日1％向原告支付违约金，逾期支付租金超过30天，原告有权单方解除合同、接管房屋；任何一方擅自解除合同，应按合同平均年租金总额的20%向对方支付违约金。上述房屋租赁合同生效后，原告依约将案涉房屋交付给被告，而被告不按约定向原告支付租金，且经原告多次催要至今未付。2020年4月8日，被告向原告发送退租申请。原告于2020年5月25日向被告发送解除合同并催要租金的通知，通知被告上述《房屋租赁合同》自其收到该通知之日予以解除，并要求其返还房屋、支付欠付的租金及相应违约金。两被告2014年9月24日投资设立郑州超越健身服务有限公司时，将郑州超越健身服务有限公司的工商住所登记在案涉房屋，即被告承租的郑州市金水区××、××北、××商业Ｂ(金印阳光城)房屋。原、被告双方签订的房屋租赁合同合法有效，被告不按合同约定支付原告租金并单方解除合同，已构成违约，除支付原告租金外，还应依法承担违约责任。且双方租赁合同已解除，被告负有恢复原状，将其原投资设立的郑州超越健身服务有限公司工商登记住所从案涉房屋迁出。被告邵宾、杨露斌辩称，一、原告郑州敦华电子商务有限公司2013年3月15日接受河南姿华房地产开发有限公司的委托，出租涉案标的房屋的行为违反了《中华人民共和国消防法》及《建设工程消防监督管理规定》禁止性强制规定，双方所签订的《授权委托书》无效。郑州市公安消防支队在2010年及2013年对河南姿华房地产开发有限公司姿华.金印阳光城3#、4#楼下达的郑公消审[2010]第0232号、郑公消审字[2013]第0317号《建设工程消防设计审核意见书》第12项明确要求：“工程竣工后，必须经我支队消防验收合格方可投入使用”。该项要求符合消防法禁止性规定，河南姿华房地产开发有限公司对此是明知的，在没有消防验收合格的情况下，河南姿华房地产开发有限公司恶意以委托形式将禁止使用的标的房屋委托第三人（原告）出租使用，逃避法律禁止性规定，因该委托事项违反法律法规禁止性规定，符合《合同法》第52条认定合同无效的情形。鉴于原告与河南姿华房地产开发有限公司签订的委托事项违反法律法规禁止性规定，那么原告基于无效委托与被告签订的《房屋租赁合同》也应当无效，原告无权作为标的房屋出租方，无权享有出租权利，因涉案标的物系河南姿华房地产开发有限公司所有，涉案标的房屋的出租及收益权利也应该由所有人享有和主张，因此，本诉原告主体不适格，应依法驳回原告起诉，但答辩人损失是由本诉原告错误行为造成的，在反诉案件中，本诉原告应承担赔偿责任。二、涉案标的房屋出租方始终表示正在完善出租房屋消防验收格手续，被告方从心理上抱有善意期待心理。答辩人与原告签订《房屋租赁合同》当初并不知道涉案标的房屋没有通过消防合格验收，根据原告方提供的消防系统图及《建设工程消防设计审核意见书》可知，涉案标的房屋属一类高层住宅建筑，属于《建设工程消防监督管理规定》第十四条第一款第（四）项及《中华人民共和国消防法》第十三条规定的必须“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”的工程。答辩人承租后，进行了二次消防设计审核备案，申请了消防验收，但由于出租方无法提供涉案标的房屋消防验收合格手续，导致答辩人无法取得消防合格证，正常营业受到影响，但出租方表示正在完善主体消防验收合格手续，并承诺将为答辩人经营问题协调公安消防部门的关系。直到2019年8、9月份，才知道出租方已经无法取得涉案标的房屋消防验收合格手续，答辩人面临无法继续经营的困境，多次与出租方协商退租或减免弥补租金问题，2019年12月31日出租方管理层同意退房（见电话录音），后事处理问题双方进一步协商。三、关于租赁费和退租问题。由于出租方不能兑现完善涉案标的房屋消防验收合格手续的承诺，答辩人经营时断时续，但任然抱有善良期待。在此期间，出租方因为不能提供消防合格证手续，深感愧疚，承诺在消防验收合格手续完善之前，暂不按照合同约定递增租赁费，并可根据情况减免租赁费，鼓励被告积极营业。基于上述情况，出租方一直按照没有递增的租赁费收取，双方对此没有提出任何异议，视同变更合同递增租赁费约定。因此，原告诉请追加递增租赁费没有事实根据。2019年9月份以后，因政府消防管理部门消防检查，答辩人不能再在涉案标的房屋内继续经营，等于变相停业，答辩人没有营业收入，无法承担高额租赁费，要求出租方退租或减免弥补租金，没有达成一致，直到2019年12月31日经与出租方管理层沟通，出租方同意答辩人退租。退租后，双方多次协商装修补偿事宜，但偶遇2020年初新冠疫情事件，直到2020年4月8号允许复工复产后，出租方要求答辩人补交书面退租申请。根据上述情况，自2020年1月1日之后，出租方不能再向答辩人收取涉案标的房屋租金，因为答辩人没有使用涉案标的房屋经营，况且涉案标的房屋本身就是禁止使用的，不能产生价值，出租方收取双方同意停业期间的租金没有法律依据，造成的停业完全是涉案标的房屋没有消防验收合格手续及疫情所致，疫情过后，装修装饰损失弥补没有到位，出租方又采取加锁措施，答辩人健身设备无法搬出，因此，2020年1月1日之后的租金不能收取。四、关于违约金问题。原告郑州敦华电子商务有限公司与河南姿华房地产开发有限公司之间的委托事项违反法律法规禁止性强制规定，《授权委托书》属无效合同，导致原告与答辩人签订的《房屋租赁合同》无效，合同约定的违约金条款没有约束力，违约金不受法律保护。恰恰相反，出租方隐瞒涉案标的房屋禁止使用真相，无法提供消防验收合格手续，导致答辩人蒙受巨大投资及装饰装修损失，出租方存在严重过错，应该向答辩人承担赔偿责任。五、关于杨露斌作为被告主体问题。原告与答辩人所签《房屋租赁合同》目的是为设立郑州超越健身服务有限公司（简称超越公司），涉案房租均是出租方以超越公司名义收取，并向超越公司开具相关票据。2018年10月，答辩人杨露斌已经在工商局登记股权变更，从超越公司退股并不在担任股东及任何相关职务，在2018年10月前担任股东期间，均不拖欠涉案标的房屋租金，原告起诉答辩人退股以后的租金，是错误的，被告主体并不适格。被告邵宾、杨露斌向本院提出反诉请求：1、请求确认反诉人与被反诉人双方于2014年9月3日签订的《房屋租赁合同》因违反法律、法规强制性规定无效。2、请求判令被反诉人赔偿因租赁合同无效造成的反诉人装饰装修物现值损失1500000元;判令因被反诉人采取锁门措施造成反诉人健身器材及其它动产物品投资损失31162元(以健身器材其它动产物品投资额1662000元为基数，以全国银行间同业拆借中心利率计算，暂自2020年4月9日开始计算起诉之日，要求继续计算至允许反诉人将健身器材及其它动产物品搬走之日止):判令被反诉人退还反诉人保证金104313元。3、本案本诉及反诉案件受理费及鉴定费用由被反诉人承担。事实与理由：2014年9月3日，被反诉人将郑州市金水区高皇路东××××北、宏达路南金印阳光城248.33平方米的商业用房出租给反诉人使用，双方签订《房屋租赁合同》一份，合同对租赁房屋的用途及经营范围、租赁期限及租金标准等事项分别进行了约定。合同第十条第10.1(6)约定:“甲方(被反诉人)有权要求乙方(反诉人)自行办理二次装修、二次消防审批、营业申报及相关验收手续等，甲方可为乙方办理以上手续提供方便。”合同签订后反诉人根据合同约定为经营目的对承租商业用房实施装修。2018年后反诉人多次申请办理消防验收，但因被反诉人出租的商业用房被反诉人无法提供消防验收合格意见，导致反诉人经营的健身服务场所无法实施消防验收，无法领取消防合格证，无法正常经营。后经反诉人多次催促被反诉人，要求被反诉人提供出租用房的消防验收合格意见，被反诉人仅仅口头答应提供，但直到2019年下半年仍不能提供。2019年8、9月份政府相关部门人员巡查时因消防因素被口头告知不能营业。此时，被反诉人才承认该商业用房工程没有消防验收合格意见，没有消防合格证明材料。反诉人对此非常震惊，无法理解。被反诉人明知出租的是大面积商业用房，必须经过消防合格验收才能投入使用，被反诉人为了自己利益，采取隐瞒和期骗手段将禁止投入使用的商业用房出租，严重侵害了承租人利益，给承租人造成巨大财产损失。被反诉人的出租行为违反了现行《中华人民共和国消防法》第十三条:“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”及《建设工程消防监督管理规定》(公安部119号令)第十四条第一款:“对具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收:(四)国家标准规定的一类高层住宅建筑”之强制性规定，导致双方签订的《房屋租赁合同》无效。直到2020年4月疫情后复工复产，被反诉人仍无法提供出租商业用房的消防合格意见书，反诉人无法经营只好先腾退房屋，寻找它处。但被反诉人以拖欠房租为由，于2020年4月9日对反诉人经营场所采取加锁措施，反诉人无法将健身器材及其它物品运到异地使用，这样更加加重了反诉人的损失数额。当初，反诉人投入大量资金实施装修，购置大批健身器材和其它物品的目的是为了更好经营，收回投资，养家糊口，相反却因被反诉人违反法律强制性规定致使反诉人遭受巨额损失，被反诉人应对此承担过错赔偿责任。原告敦华公司针对反诉辩称：一、案涉房屋租赁合同不违反我国法律法规效力性强制性规定，合法有效。其一，案涉房屋租赁合同系原、被告双方真实意思表示，且案涉房屋已进行消防备案，该合同不违反我国法律法规效力性强性规定，合法有效。本案事实是，被告承租的郑州市金水区××、××北、××商业Ｂ(金印阳光城)房屋(即案涉房屋)已取得房屋所有权证，2016年5月4日进行消防验收备案，两被告自2013年9月3日开始使用案涉房屋，并在2019年度按月124197元共缴纳11个月租金(双方约定应交月租金为131028元，每月实际少交6831元)。由此可见，案涉房屋被告也已使用，案涉房屋租合同系原、被告双方真实意思表示，不违反我国法律法规规定，合法有效。其二，消防备案许可系国家管理需要所设立，为管理性强制规定，而不是效力性强制规定，故被告认为案涉房屋租赁合同违反强制性规定而无效的观点与我国法律规定不符，不能成立，人民法院依法应驳回其反诉。我国《消防法》第十三条第一款规定:“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收”。《消防法》第十一条规定针对的是建设单位，不包括使用单位。二、案涉房屋装修前，被告没有依法办理消防设计审核而进行装修并营业，由此造成的损失应由被告承担。被告租赁案涉房屋经营健身业务，依照《建设工程消防监管理》第十三条及相关法律规定，被告应在装修案涉房屋前向有关消防主管单位申请消防设计审核，并按照国家工程建设消防技术标准和经消防设计审核合格或者备案的消防设计文件组织施工，但被告没有进行消防设计审核而擅自进行装修，由此造成的损失应当由被告自行承担，而不是原告承担。且结合前述分析，被告认为案涉房屋租赁合同因违反强制性法律规定而无效的诉讼请求不能成立，故被告反诉原告承担其损失的理由不能成立，法院依法应子驳回。三、由于被告尚欠电费、物业费计158382元未付，原告有权从被告保证金中直接扣除。案涉房屋租赁合同第6.1条约定，租赁期间，被告使用房屋期间发生的所有费用(包括但不限于水、电、电话、宽带、物业管理费等)由被告承担。同时该合同第9.4条还约定，合同期满或解除，在扣除被告应承担的违约金、拖欠的租金、赔偿金、欠交该合同第六条约定的费用，且被告搬离房屋后，剩余保证金才无息退还。然经原告多次通知，被告没有搬离案涉房屋，故被告主张退还保证金的条件不具备，且被告拖欠2019年10月14日至2020年4月13日期间的电费106950元，拖欠2019年11月1日至2020年4月30日物业费51432元，合计158382元未付，被告主张的保证金还不足以抵扣其欠交的电费、物业费，故被告要求退还保证金的诉讼请求不能成立。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月3日，原告敦华公司（甲方）与被告邵宾、杨露斌（乙方）签订《房屋租赁合同》。合同主要约定：乙方承租位于郑州市金水区××、××北、××商业Ｂ(金印阳光城)房屋作为商铺使用，经营健身服务；房屋建筑面积为2414.64m2（具体面积以产权登记面积为准，产权登记面积为2448.33m2，双方约定自2015年7月1日起按产权登记面积缴纳租金）；租赁期8年，自2014年12月06日起到2022年12月05日止；租金采用先交后用的方式，每三个月为一个租金交纳周期，乙方应于每个租金交纳周期届满15日前预交下一个周期的租金；租金自第二个租赁年度开始递增，在前一年度租金的基础上递增5.5％，自第六个租赁年度开始，在前一年度租金的基础上递增10％；乙方在合同签订之日向甲方缴纳保证金104313元。当乙方发生违约行为或者侵权行为，按照法律规定或合同约定应向甲方支付违约金、拖欠的租金、赔偿金、欠交该合同第六条约定的费用等，乙方同意甲方可以在保证金中扣除，不足部分甲方有权继续追偿；房屋验收时，甲乙双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于3日内向对方主张，否则视为无异议；乙方如逾期支付租金，需按应付金额的日1％向甲方支付违约金，并赔偿甲方因此受到的损失；任何一方擅自解除合同，应按合同平均年租金总额的20%向对方支付违约金。合同还约定了其他内容。原告提交的《郑州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示，位于高皇路东××××北的姿华金印阳光城**商业B于2014年9月24日经审查同意备案。2015年4月27日河南姿华房地产开发有限公司取得位于金水区××商业××层的房屋所有权证。2020年5月20日，河南姿华物业管理有限公司向被告邵宾、杨露斌发送《关于催要物业费及电费的通知》载明：我公司系郑州市金水区高皇路东××××北、宏达路南金印阳光城小区的物业服务管理单位。您承租了金印阳光城小区的商业B室，您从2019年11月1日至2020年4月30日拖欠我公司物业费51432元，拖欠2019年10月14日至2020年4月13日期间的电费106950元，合计158382元。期间，我公司通过电话、多次上门催收，多次下达催费单，但您以种种理由拒交。现我公司郑重函告您:请您收到本通知之日起三日内，将拖欠的上述费用158382元支付给我公司;否则，我公司将依法向您追要。庭审中，原告敦华公司陈述称2020年4月8日被告通过微信向原告发送退租申请，原告于2020年5月25日向被告发出解除合同并催要租金的通知。目前房屋尚未返还，被告欠缴2018年12月6日-2020年6月5日期间的房租共计1070949元（其中，2018年12月6日-2019年12月5日期间欠付租金206169元，自2019年8月21日计算违约金；2019年12月6日-2020年3月5日期间欠付租金432390元，自2019年11月21日计算违约金；2020年3月6日-2020年6月5日期间欠付租金432390元，自2020年2月21日计算违约金）。被告辩称案涉房屋未经消防验收，租赁合同无效。2019年8、9月份消防部门告知我方没有消防手续不能进行经营。2019年12月31日原告同意被告退租，对于我方的损失双方经协商未协商成，2020年4月份原告让被告补交了退租申请。租金交至2019年11月5日。本院认为，依法成立的合同对当事人双方发生法律效力。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同签订后，原告按约交付房屋，被告自合同签订后实际占有、使用案涉房屋，并交纳部分租金。依照合同约定租金标准，原告主张被告拖欠2018年12月6日-2020年6月5日期间剩余房租1070949元，符合合同约定，本院予以支持。合同中约定有违约责任条款，对于逾期支付租金，原告主张按照应付金额的日1％计算，该标准已超过法定上限，依照相关法律规定，应当按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的四倍计算。关于原告主张的擅自解除合同违约金问题，根据庭审查明事实，被告提出退租后双方经协商解除租赁合同，不符合擅自解除合同条件，原告主张被告支付违约金，本院不予支持。原告另主张被告将郑州超越健身服务有限公司工商登记住所迁出郑州市金水区××、××北、××商业Ｂ（金印阳光城）房屋，该项诉求依法不属于民事案件受理范围，故本院不予处理。被告辩称案涉房屋未经消防验收，租赁合同应属无效，反诉请求原告赔偿其相关损失，因缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。且被告所投资装修、健身器材等系其自身经营所需，已在经营过程中实际产生相关收益。关于被告主张退还保证金诉求，河南姿华物业管理有限公司向被告邵宾、杨露斌发送的《关于催要物业费及电费的通知》，中明确记载拖欠物业费、电费情况，原告辩称该保证金应从该拖欠的物业费、电费中予以扣除，符合合同约定，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告邵宾、杨露斌于本判决生效后十日内向原告郑州敦华电子商务有限公司支付租金1070949元；二、被告邵宾、杨露斌于本判决生效后十日内向原告郑州敦华电子商务有限公司支付逾期支付租金违约金（以租金206169元为基数，自2019年8月21日起至实际支付租金之日止按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的四倍计算；以租金432390元为基数，自2019年11月21日起至实际支付租金之日止按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的四倍计算；以租金432390元为基数，自2020年2月21日起至实际支付租金之日止按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率的四倍计算）；三、驳回原告郑州敦华电子商务有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告邵宾、杨露斌的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取9809元，由被告邵宾、杨露斌负担6759元，原告郑州敦华电子商务有限公司负担3050元；反诉受理费9759元，由被告邵宾、杨露斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院；并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  张江勇二〇二〇年十一月二十七日代理书记员  庞云洁