北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初5699号原告：秦岭，男，1977年6月30日出生，满族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：单文豪，北京市瑞得律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙连蔚，北京市瑞得律师事务所实习律师。被告：北京海华军通环境科技发展有限公司，住所地北京市东城区东花市南里****楼**1-101。法定代表人：胡源利，经理。委托诉讼代理人：李海生，男，1962年9月10日出生，汉族，该单位员工。原告秦岭与被告北京海华军通环境科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦岭及其委托诉讼代理人单文豪、孙连蔚，被告北京海华军通环境科技发展有限公司的委托诉讼代理人李海生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秦岭向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；2、要求被告将北京市东城区东花市北里中区X号楼一层底商腾退并交还原告；3、要求被告按照年租金60万元的标准向原告支付自2020年1月10日至实际腾退房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费；4、要求被告向原告支付逾期违约金30万元。事实和理由：2019年8月21日，原、被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于北京市东城区东花市北里中区X号楼一层底商（以下简称涉案房屋）租予被告使用。租赁期限自2019年10月10日至2027年10月9日，年租金60万元，按季度支付，每季度提前10天支付。合同签订后，原告如期交付房屋，被告正常使用，但被告并未如期支付2020年1月10日之后的租金，经原告多次催缴，被告拒不支付，此后原告要求被告腾退涉案房屋，被告亦拒绝腾退，为维护原告合法权益，故成此诉。被告北京海华军通环境科技发展有限公司辩称：被告承租涉案房屋用于公益事业，主要是向离退休老干部免费赠送食品。原、被告签订涉案合同后，被告正常交纳了押金6万元及第一季度租金15万元。但被告入住涉案房屋后发现，楼上卫生间便池泄露，导致涉案房屋内漏水脏乱臭，屋顶坍塌，涉案房屋至今无法正常使用。涉案房屋房本面积为480平方米，但被告承租面积不到300平方米。按照合同约定，原告对涉案房屋负有维修养护责任，被告曾告知原告维修房屋，也找过物业，但物业公司表示因原告未交纳物业费，故未予维修。另，合同中有关于不可抗力的约定，新冠病毒疫情属于不可抗力。不同意解除合同腾退房屋。关于原告主张的租金，基于疫情因素和原告未及时修缮房屋给被告造成的损失，认为原告应当免除被告六个月租金。被告不存在违约行为，不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：2019年8月21日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市东城区东花市北里中区X号楼一层（底商）建筑面积300平米的商业用房租予被告使用。租赁期限自2019年10月10日至2029年10月9日。年租金60万元。乙方应于本合同生效之日向甲方支付押金60万元，租金季度结算，每季度提前10天支付。甲方于本合同签字盖章生效当天，将房屋交付乙方。租赁期间，甲方对房屋及其附属设施每隔一年检查、修缮一次，乙方应予积极协助。乙方拖欠租金累计达三个月的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。如因国家建设、不可抗力因素等情形，甲方必须终止合同时，一般应提前六个月书面通知乙方。乙方的经济损失由甲方补偿或国家赔偿。租赁期间，任何一方违反合同规定，按年度须向对方交纳年租金100%的违约金及乙方经营、装修损失。未尽事宜，双方签订补偿协议，补充协议与本合同不一致的，以补充协议为准。2019年9月2日，原、被告签订《房屋租赁合同补充协议》，约定租赁期限变更为2019年10月10日至2027年10月9日。2027年10月10日至2029年10月9日最后两年合同与上述合同条款内容一致，到期时自动补签两年租赁合同，所补两年合同与该合同一样具备法律效力。被告应于合同生效之日向原告支付押金5万元，合同起租日开始租金季度结算，每季度提前10天支付。如未在提前的10天内超过一个月内未能交纳房租，合同自动解除，房屋由原告收回。原合同中因被告责任终止合同的约定中第2条改为未能按期交纳房租超过一个月内。上述合同签订后，被告交纳了第一季度租金，押金原告表示被告交纳了5万元，并提交银行流水予以佐证，被告表示其实际交纳了6万元，但未提交证据予以佐证。此后租金被告未再交纳。关于涉案房屋漏水一节，被告称签订涉案合同前，被告并未整体查看房屋，只进入一部分房屋查看。并于庭审中先表示2019年底被告交纳了第一期租金，之后才入住涉案房屋，2020年1月底，涉案房屋楼上卫生间便池泄露，造成涉案房屋漏水及无订单坍塌，之后又反言称2019年8月签订涉案合同后半个月内，被告向原告支付了押金、租金。2019年9月份，被告进入涉案房屋就发现房顶漏水，无法正常使用。原告表示签订合同当日原告即将涉案房屋交付被告，被告正常入住并一直正常使用涉案房屋。被告陆续分批向原告支付了押金及第一季度租金。2020年1月23日左右，被告告知原告房屋渗水，经原告实地查看，不存在漏水现象，只是楼上渗水导致墙皮脱落，且渗水面积小，不可能影响被告整体使用涉案房屋。且根据合同约定，被告应于2020年1月10日前的10日内，向原告支付下一季度租金，被告违约在先。针对上述陈述，被告提交涉案房屋照片及视频，显示涉案房屋漏水情况；原告提交1、原告与被告代理人李海生的微信聊天记录，显示2020年1月20日，原告向被告催缴租金，李海生表示本应交纳下季度租金，但因公司发生变动，遇到困难，故准备该季度按月5万支付贵方，到下季度按协议季度支付。此后，原告多次催缴租金，李海生于2020年2月12日表示，受疫情影响，公司无法正常工作，房屋无法使用，待疫情过后，协商按照国家政策妥善解决。原告以此证明，直至2020年1月20日房屋并未发生漏水。被告对其真实性认可。2、2020年4月10日原告至涉案房屋向被告送达律师函的视频，及2020年10月13日拍摄的涉案房屋照片，证明被告正常使用涉案房屋。经质证，被告对视频的真实性认可，但认为不完整，对照片不予认可。诉讼中，本院对涉案房屋进行了现场勘验，经勘验，涉案房屋位于东城区东花市北里中区X号楼一层东数第一间，北侧开门，分东、西两个区域。东侧区域现用于办公，西侧区域放置有桶装水等物品。西侧区域有多处房顶脱皮、渗水现象，房顶中部开有边长约0.5米的开口，内部管道有滴水现象。涉案房屋二层为新民晚报北京记者站使用房屋。经查勘，新民晚报北京记者站使用房屋入户后亦分为东西两个区域。入户处为卫生间。西侧区域自北向南依次为门厅、办公室，未发现用水设施及漏水现象。本院向北京天鸿宝地物业管理有限公司东花市北里中区物业管理人员询问涉案房屋漏水一事，其表示对于涉案房屋何时开始漏水不清楚，被告大约于春节期间报修过，物业工人去过涉案房屋两次进行查看，当时的状态和现状基本一致，有滴水现象。查看过后，物业公司再派工人前来维修，房屋内就没人了。根据现在的情况，只有一个滴水点，拆开检查，封堵漏水点即可，大约几十分钟就可修复。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同全面履行自己的义务。涉案房屋租赁合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当遵照执行。合同约定，被告未如期支付租金超过一个月，合同自动解除，房屋由原告收回，现被告仅交纳了第一季度租金，此后租金经原告多次催缴未支付，故原告要求解除房屋租赁合同及补充协议，并要求被告腾退房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。腾退涉案房屋前被告实际使用期间的租金及使用费，被告应予支付，故原告要求被告支付租金及使用费的诉讼请求，本院予以支持。另鉴于合同约定原告有维修房屋的义务，根据已查明事实，涉案房屋确有漏水现象，对被告使用涉案房屋造成一定影响；被告租赁涉案房屋系用于办公，新冠病毒疫情期间对被告使用涉案房屋亦造成一定影响，故对于租金标准，本院将依据相关证据，考虑合同履行情况、疫情因素等情况，按照公平原则予以酌定。被告已支付的押金5万元应予抵扣。关于违约金一节，合同约定，任何一方违反合同规定，按年度须向对方交纳年租金100%的违约金。根据已查明事实，被告在疫情发生前就有拖欠租金的违约行为，被告虽称原告交付房屋时涉案房屋就存在漏水情况，但其并未提供证据予以佐证，且被告应于2020年1月10前交纳第二季度租金，而原告催交租金时被告并未表示房屋漏水，结合物业管理公司的陈述，被告于春节期间才予以报修，故本院认定被告拖欠租金违约在先，另根据现场勘验情况，涉案房屋漏水并未对被告使用涉案房屋造成严重影响，故对于被告的抗辩意见，本院不予采信。但原告主张的违约金标准过高，本院将综合考虑合同履行情况、被告违约行为、原告损失等情况，按照公平原则予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告秦岭与被告北京海华军通环境科技发展有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》；二、被告北京海华军通环境科技发展有限公司于本判决生效后七日内将北京市东城区东花市北里中区X号楼一层底商腾退并交还原告秦岭；三、被告北京海华军通环境科技发展有限公司于本判决生效后七日内按照年租金480000元的标准向原告秦岭支付自2020年1月10日至实际腾退房屋之日的房屋租金及房屋占有使用费；四、被告北京海华军通环境科技发展有限公司于本判决生效后七日内向原告秦岭支付违约金50000元（押金50000元予以抵扣）；五、驳回原告秦岭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3711元，由原告秦岭负担1855元（已交纳），由被告北京海华军通环境科技发展有限公司负担1856元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓彤二〇二〇年十一月二十六日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟