广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0983民初2911号原告：李裕，男，1975年1月6日出生（公民身份号码：440************253），汉族，住广东省信宜市***********，电话152*****253。原告：杨美虹，女，1975年7月28日出生（公民身份号码：440************545），汉族，住广东省信宜市******，电话136*****179。被告：信宜市恒業市政工程有限公司，住所地广东省茂名市信宜市区**********。法定代表人：陈陆红，该公司总经理。被告：信宜市福旺房地产开发有限公司，住所地广东省茂名市信宜市东镇镇山背开发小区。法定代表人：陆日春，该公司总经理。两被告的共同委托诉讼代理人：张洪杰，广东海法律师事务所律师，电话137*****860。两被告的共同委托诉讼代理人：陈慕伟，广东海法律师事务所律师，电话183*****938。原告李裕、杨美虹与被告信宜市恒業市政工程有限公司（以下简称恒業公司）、被告信宜市福旺房地产开发有限公司（以下简称福旺公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告李裕、杨美虹以及两被告的共同委托诉讼代理人陈慕伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李裕、杨美虹向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告房屋面积相差房价款41965元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年12月12日，原告与被告恒業市政工程有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买恒業公司开发的位于信宜市锦湖花园开发小区《福旺雅居》房屋一套。合同第三、四条约定：1.房屋建筑面积142.24平方米，每平方米售价3850元，总价547624元。2017年5月1日原告领取到不动产权证书，不动产权证房屋建筑面积为131.34平方米，与双方约定的房屋面积少l0.9平方米，被告收多了原告41965元，应当依法返还给原告。综上所述，原告因购买房屋向被告支付购房款547624元，被告应退还为原告41965元。为维护合法权益，原告提起诉讼，请法院依法判决。原告李裕、杨美虹围绕其诉求向本院提交如下证据复印件：1.两原告身份证各1份；2.发票3份；3.福旺雅居收楼确认书1份；4.领取不动产权证证明、不动产权证各1份。被告恒業公司、福旺公司共同辩称，原告的诉讼请求不成立。一、原告以购房合同书约定的案涉房屋面积与不动产权证登记的案涉房屋面积不一致为由，从而主张案涉房屋的面积与合同约定的面积不符，不能成立。1.答辩人（作为甲方）与原告（作为乙方）签订的《购房合同书》第六条第5款约定：“乙方购买套房和车库的面积（包括分摊在内）与预收款不相符时，甲方按实际建筑面积计价收款多还少补。”由此可见，双方在合同中已经明确约定了以“实际建筑面积”为准计算案涉房屋的面积，而不是以不动产权证登记的案涉房屋面积为准。2.案涉房屋房地产权证测绘登记结果为建筑面积为131.34㎡，其中套内建筑面积为112.78㎡，分摊面积为18.56㎡。根据《房产测量规范》附录Bll规定“成套房屋套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成”，且该规范附录B14规定“套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积”，由此可知不动产权证所登记的未封闭阳台建筑面积是按其测量的水平投影面积的一半计算所得。另外，从《不动产（房屋）分户平面图》可知，案涉房屋有两个未封闭的阳台，面积合计为10.37㎡，也即案涉房屋的阳台水平投影面积为10.37㎡。从上述《房产测量规范》及登记方法可知，不动产权证登记的阳台面积仅为水平投影面积的一半即5.185㎡（10.37㎡÷2）。而所谓房屋的实际建筑面积（包括分摊在内）=套（单元）内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+共用墙墙体水平投影面积的一半+分摊的公用建筑面积。据此，相较于不动产权证登记的建筑面积，实际建筑面积应多了阳台建筑面积的一半（10.37㎡÷2）和共用墙墙体水平投影面积的一半。而且，《购房合同书》第四条第1款也明确约定：“甲方代乙方办理的房产证，甲方负责在交房竣工验收6个月内办理房产证给乙方（楼梯分摊面积不计入房产证面积）…”据此，《购房合同书》约定的案涉房屋面积明显与不动产权证上登记的房屋面积不一致。3.原告自行提交的证据《福旺雅居收楼确认书》已确认房屋面积（包括分摊面积）与双方签订的合同相一致，证实了原告认同案涉房屋面积（包括分摊面积）的测量办法、案涉房屋面积（包括分摊面积）与双方约定的面积完全相符，无任何异议。因此，原告以购房合同书中约定的案涉房屋面积与不动产权证登记的案涉房屋面积不一致为由，从而主张案涉房屋的面积与合同约定的面积不符，没有任何事实与法律依据。二、原告主张答辩人返还房屋面积误差房价款，不能成立。案涉房屋面积（包括分摊面积）系以房屋的实际建筑面积（包括分摊在内）为准，而非以不动产权证上登记的房屋建筑面积作为衡量标准。而且，答辩人（作为甲方）与原告（作为乙方）签订的《广东省商品房买卖合同》第四条第5款已明确约定：“乙方购买套房和车库的面积（包括分摊在内）与预收款不相符时，甲方按实际建筑面积计价收款多还少补。”而原告在《福旺雅居收楼确认书》中也明确房屋面积（包括分摊面积）与双方签订的合同相一致，即房屋面积不存在误差，故原告主张答辩人返还房屋面积误差房价款，缺乏事实和法律依据，应予驳回该项诉讼请求。综上所述，原告的全部诉讼请求没有任何事实与法律依据，明显不能成立，应当依法驳回原告的全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益及法律的尊严。被告恒業公司、福旺公司未向本院提交有证据。本院依法调取证据：《广东省商品房买卖合同》复印件1份。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：恒業公司于2004年7月23日依法成立，其经营范围是承接城市道路工程、桥梁工程，房屋建筑工程、公共广场工程、排水工程、污水处理工程，土石方工程的施工、生产、销售，水泥预制构件、井盖，房地产开发，物业管理。福旺公司于2009年10月27日依法成立，其经营范围是房地产开发销售、信息咨询、物业管理、室内装修、水电安装、承接土石方工程。两被告在信宜市********共同开发建设福旺雅居小区，并共同收取买受人的购房款。本院依法调取涉案房屋的《广东省商品房买卖合同》（于2010年5月12日签订，恒業公司为甲方、出卖人，李裕、杨美虹为乙方、买受人），原告称该合同乙方买受人的签名不是原告所签，但认可该合同的效力。该合同约定：第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于信宜市锦湖开发区、编号为信府国用（2009）第0001676号的地块土地使用权，取得《土地使用权证书》。出卖人经批准，在上述地块上建设“福旺雅居”，建设工程规划许可证号为[2009]437号，施工许可证号为[2010]061号。第二条商品房销售依据：买受人购买的商品房为现房、预售商品房。预售商品房批准机关为信宜市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为售[2011]007。第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买商品房为合同第一条规定的项目中的第A座十五层A1501号房；该商品房合同约定建筑面积约共142.4平方米（存在涂改痕迹，实际系以收楼确认书载明的面积142.24平方米计算房屋价款）。第四条计价方式与价款：该商品房单价约为每平方米3850元，总金额547624元。按国家规定维修基金每平方米30元，由甲方代收取。乙方购买套房和车库的面积（包括分摊在内）与预收款不相符时，甲方按实际投影面积计价收款多还少补。第五条付款方式及期限：买受人按下列第1种方式付款：1.一次性付款，买受人必须一次性付清房款及车库款，待该房层竣工后交办证费用、相关手续给出卖人办证。第六条楼房的装修概况、保修责任：6.甲方负责安装乙方楼房的水、电入户，安装水到阳台、伙房或卫生间入口处，电安装到门口，费用由乙方负责。室内水、电由乙方自行安装，费用由乙方负责。9.甲方代乙方办理的房产证，甲方负责在交房竣工验收两年内办理房产证给乙方（楼梯分摊面积不计入房产证面积）办证费用由乙方负责，乙方要提供户口簿和身份证复印件，以及签署相关办证资料，配合甲方办房产证。不配合者，自办。此外，该合同还约定了其他事项。原告李裕、杨美虹已付清购房款547624元。2017年12月13日，被告将上述房屋交付给原告使用，原告同时领取涉案房屋《不动产权证书》[粤（2017）信宜市不动产权第0002952、0002953号]。该不动产权证书由信宜市国土资源局于2017年11月27日颁发，记载的权利人是原告李裕、杨美虹，房屋建筑面积为131.34㎡（其中专有建筑面积为112.78㎡，分摊建筑面积为18.56㎡）。原告李裕、杨美虹以涉案房屋合同约定的计价面积与不动产权证登记的面积存在差异为由，于2020年8月20日诉至本院，提出上述诉称中的请求及事实与理由。本院认为，对涉案《广东省商品房买卖合同》，虽然原告否认在该合同上签名，但其认可该合同的效力，同时被告对该合同的真实性、合法性、关联性没有异议。因此，本院依法确认该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效的合同。该合同中约定的套房建筑面积约142.4㎡（存在涂改痕迹），结合合同约定的购房单价、房屋总价款以及收楼确认书载明的面积、单价、房屋总价款，本院认定《广东省商品房买卖合同》约定的套房建筑面积为142.24㎡。本案争议焦点：1.涉案房屋是否存在面积差异；2.原告请求被告返还面积差异房价款41965元是否能获得支持。焦点1：首先，涉案《广东省商品房买卖合同》中约定的套房建筑面积约142.24㎡（含分摊面积在内），每平方米售价3850元，总金额547624元。《不动产权证书》登记的房屋建筑面积为131.34㎡（专有建筑面积为112.78㎡，分摊建筑面积为18.56㎡）。本院认为，涉案《广东省商品房买卖合同》约定房屋的“建筑面积”约142.24㎡，但并没有具体说明该“建筑面积”与不动产权证上的“建筑面积”是两个不同的概念，因此，涉案《广东省商品房买卖合同》中的“建筑面积”与不动产权证上的“建筑面积”，均应理解为房屋的实际建筑面积，即是不动产权证登记的产权面积，由专有建筑面积和分摊建筑面积一同构成销售建筑面积。其次，根据《中华人民共和国国家标准房产测量规范》8.1.4条“房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定”的规定，涉案房屋在《不动产权证书》中，登记在原告名下的是专有建筑面积与分摊建筑面积共131.34㎡，系由信宜市房地产行政主管部门登记确权认定，原告对该专有建筑面积与分摊建筑面积均享有所有权，因此，涉案房屋的产权面积是指房屋的实际建筑面积。再次，原、被告对涉案房屋的实际建筑面积的理解存在争议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，涉案《购房合同书》是由被告提供的格式合同，在对面积的理解存在两种以上的解释时，应作出不利于被告方的解释，因此，被告辩称“涉案房屋的实际建筑面积（包括分摊在内）=套（单元）内的使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积+共用墙墙体水平投影面积的一半+分摊的公用建筑面积”，理据不足，本院不予采纳。综上，本院依法认定涉案房屋的实际建筑面积与合同约定的建筑面积相差10.9㎡（142.24㎡-131.34㎡）。焦点2：本案《广东省商品房买卖合同》对房屋价款问题约定“该商品房合同约定建筑面积约共142.4平方米。该商品房单价约为每平方米3850元，总金额547624元。”对面积差异的处理问题则约定“乙方购买套房和车库的面积（包括分摊在内）与预收款不相符时，甲方按实际投影面积计价收款多还少补”。根据上述约定，计算房屋价款时以建筑面积为单位，计算房屋面积差异时则以投影面积为单位。本院认为，上述有关房屋面积差异计算的约定属于格式条款，约定不明同时原告已按合同约定的建筑面积付清房款给被告，在计算房屋面积差异时应按原告支付购房款的计价单位建筑面积为准。被告辩称合同已约定“按实际投影面积计价收款多还少补”，推定双方在合同中约定以投影面积计算房屋面积，据理不足，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”的规定，对涉案房屋面积差异应按房屋的实际建筑面积计算价款，并按“多还少补”的约定处理。本案中，涉案房屋由两被告出售给原告，应由两被告共同承担退还多收的房价款。涉案房屋产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积相差10.9㎡，按合同约定的单价3850元计算，两被告应共同返还房屋面积差异价款41965元（3850元/㎡×10.9㎡）给原告。原告请求返还房屋面积差异价款41965元，据理充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：限被告信宜市恒業市政工程有限公司、信宜市福旺房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内共同退还房屋面积差异款41965元给原告李裕、杨美虹。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费850元（原告已预交），由被告信宜市恒業市政工程有限公司、信宜市福旺房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  陈飞龙人民陪审员  文 宁人民陪审员  刘 霞二〇二〇年十一月十三日法官 助理  李嘉盈书 记 员  何斌嵩附法律条文如下：1.《中华人民共和国合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。