福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初6863号 原告:泉州鑫中瑞房地产开发有限公司，住所地晋江市磁灶镇陶东路，统一社会信用代码：91350582570957488E。 法定代表人：蔡亦忠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙连仕，福建伟立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄小青，福建伟立律师事务所实习律师。 被告：吴丝颖，女，1966年1月27日出生，汉族，住晋江市。 第三人：中国工商银行股份有限公司晋江磁灶支行，住所地晋江市磁灶镇陶东路海西星城S－3幢01、02、03、04、05号店面，统一社会信用代码9135058285626031XQ。 法定代表人：骆少俊，该行行长。 原告泉州鑫中瑞房地产开发有限公司（以下简称鑫中瑞公司）与被告吴丝颖、第三人中国工商银行股份有限公司晋江磁灶支行（以下简称工商银行磁灶支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙连仕到庭参加诉讼；被告吴丝颖经本院公告送达开庭传票，第三人工商银行磁灶支行经本院传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 鑫中瑞公司向本院提出诉讼请求：1.解除鑫中瑞公司与吴丝颖于2013年9月25日签署合同编号为201309250094的《商品房买卖合同》；2.吴丝颖立即向鑫中瑞公司返还位于晋江市××镇××路××幢××室商品房；3.吴丝颖立即向鑫中瑞公司偿还被银行划扣的款项32857.56元；4.吴丝颖立即向鑫中瑞公司支付违约金98051元（按照总房价款490255元的20%计算）；5.吴丝颖协助鑫中瑞公司办理《商品房买卖合同》解除后注销合同备案登记及房屋预告登记手续。事实和理由：2013年9月25日，原、被告签订了合同编号为201309250094的《商品房买卖合同》，约定吴丝颖购买鑫中瑞公司开发的位于晋江市××镇××路××幢××室商品房，房屋总价款490255元。签订《商品房买卖合同》后，吴丝颖依约支付了首付款150255元，并向工商银行磁灶支行按揭贷款34万元。吴丝颖归还工商银行磁灶支行按揭贷款本金162118.6元，自2019年4月起，吴丝颖未偿还按揭款项，导致鑫中瑞公司被工商银行磁灶支行于2019年8月14日划扣款项18172.21元，于2019年12月27日划扣款项14685.35元，总计32857.56元。根据合同约定，鑫中瑞公司有权解除合同，并扣除总房款的20%作为违约金。鑫中瑞公司已向吴丝颖发送《代偿逾期银行按揭款催收通知书》，要求吴丝颖于收到通知书之日起七日内联系鑫中瑞公司偿还以上代垫款项，但吴丝颖至今未联系鑫中瑞公司偿还以上代垫款项。 吴丝颖、工商银行磁灶支行未作答辩。 鑫中瑞公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.预售许可证一份，以证明原告有权出售涉案房屋的事实；2.《商品房买卖合同》一份，以证明原、被告于2013年9月25日签订《商品房买卖合同》的事实；3.《按揭贷款还款凭证》、自营历史明细列表各一份，以证明被告偿还诉争房屋按揭款项明细，及被告逾期偿还按揭贷款导致原告被第三人划扣款项32857.56元的事实；4.《代偿逾期银行按揭款催收通知书》及回执各一份，以证明原告向被告发函，要求其偿还代垫的款项。 吴丝颖、工商银行磁灶支行未向本院提供证据。 对证据和事实，本院认定如下：吴丝颖、工商银行磁灶支行未到庭参加诉讼，且未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃相应诉讼权利。鑫中瑞公司提供的上述证据来源、形式合法，内容均可以证明其证明目的，本院均予以认定。 经审理查明，鑫中瑞公司与吴丝颖于2013年9月25日签订编号为201309250094的《商品房买卖合同》一份，约定吴丝颖向鑫中瑞公司购买位于晋江市××镇××路××幢××室商品房，购房款为490255元。合同附件六合同补充协议第2条约定，买受人获得银行贷款后，应按合同约定按时归还贷款，在出卖人担保期间内，因买受人未及时还款付息而导致银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人应于出卖人发出还款通知之日起三天内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起到归还日期间的利息，买受人累计达六个月或者持续三个月不交按揭贷款项，也不到出卖人处归还相关款项目，出卖人有权单方面解除合同，收回房产，在扣除总房款的20%作为违约金后，余额不计利息退还买受人。签订《商品房买卖合同》后，吴丝颖依约支付了首付款150255元，余款340000元向工商银行磁灶支行办理按揭贷款，鑫中瑞公司提供保证担保。吴丝颖未按期偿还贷款，导致工商银行磁灶支行于2019年8月14日划扣鑫中瑞公司款项18172.21元，于2019年12月27日划扣款项鑫中瑞公司14685.35元，总计九期按揭贷款32857.56元。鑫中瑞公司于2019年9月11日按照吴丝颖在合同中载明的联系地址向吴丝颖寄送《代偿逾期银行按揭款催收通知书》，通知吴丝颖在收到通知书之日起七日内到鑫中瑞公司偿还上述代偿款项；吴丝颖于2019年9月14日签收该邮件。鑫中瑞公司尚未将诉争房产交付给吴丝颖。 本院认为，因吴丝颖未依约履行偿还按揭贷款的义务，导致鑫中瑞公司至2019年12月27日止共代吴丝颖偿还九期贷款本息等共计32857.56元，且鑫中瑞公司已于2019年9月以书面函件的方式通知吴丝颖偿还上述代偿款项。吴丝颖未能举证证明其在鑫中瑞公司指定的期限内偿还上述代偿款项，合同约定的鑫中瑞公司解除合同的条件已成就，鑫中瑞公司要求解除其与吴丝颖之间的商品房买卖合同，吴丝颖应支付违约金，本院予以支持。双方约定违约金按总房价款20%计算，但本案商品房买卖合同的文本由鑫中瑞公司提供，且从吴丝颖拖欠代垫款的数额和时间来看，合同约定按总房款20%计算的违约金明显高于鑫中瑞公司的损失，本院酌情适当减少为按总房款的10%计算，故鑫中瑞公司要求吴丝颖支付违约金49025.5元（490255元×10%），本院予以支持。鑫中瑞公司请求的其他违约金，本院不予支持。鑫中瑞公司尚未将诉争房产交付给吴丝颖，其要求吴丝颖返还诉争房产的请求，本院不予支持。鑫中瑞公司与吴丝颖签订的商品房买卖合同已进行登记备案，诉争房屋已办理预告登记，故鑫中瑞公司要求吴丝颖协助办理注销合同备案登记及房屋预告登记手续，本院予以支持。鑫中瑞公司代吴丝颖偿还银行贷款32857.56元，其要求吴丝颖偿还其代偿的上述银行贷款，本院予以支持。双方解除合同后，鑫中瑞公司应将吴丝颖支付的购房款返还给吴丝颖。 综上所述，鑫中瑞公司与吴丝颖签订的商品房预售合同合法有效，依法受法律保护。吴丝颖存在违约行为，合同约定的鑫中瑞公司解除合同的条件已成就，鑫中瑞公司要求解除其与吴丝颖之间的商品房买卖合同，吴丝颖应支付给鑫中瑞公司违约金49025.5元、代偿的银行贷款32857.56元，并配合鑫中瑞公司办理注销合同备案登记及房屋预告登记手续，本院予以支持。鑫中瑞公司的其他诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。吴丝颖经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。工商银行磁灶支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下： 一、解除原告泉州鑫中瑞房地产开发有限公司与被告吴丝颖于2013年9月25日签订的合同编号为201309250094的《商品房买卖合同》； 二、被告吴丝颖应于本判决生效之日起十五日内支付给原告泉州鑫中瑞房地产开发有限公司违约金49025.5元、代偿的银行贷款32857.56元，并协助原告泉州鑫中瑞房地产开发有限公司办理注销合同备案登记及房屋预告登记手续； 三、驳回原告泉州鑫中瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8654元，由原告泉州鑫中瑞房地产开发有限公司负担1026元，被告吴丝颖负担7628元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈小红 人民陪审员  蔡庆伟 人民陪审员  施荣进 二〇二〇年十一月二十日 书 记 员  许萍萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条…… 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。                                                                         第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条规定：在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止，从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条规定：申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条规定：生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。