四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15698号 上诉人（原审原告）：杨世兴，男，1949年6月27日出生，汉族，住四川省邛崃市。 委托诉讼代理人：古芝贵，邛崃市临邛地区法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：高阳迪，邛崃市临邛地区法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：李建书，男，1931年2月13日出生，汉族，住四川省邛崃市。 原审第三人：段淑华，女，1950年7月30日出生，汉族，住四川省邛崃市。 上诉人杨世兴因与被上诉人李建书、原审第三人段淑华房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省邛崃市人民法院（2020）川0183民初1341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序进行了独任审理。本案现已审理终结。 杨世兴上诉请求：1.撤销四川省邛崃市人民法院（2020）川0183民初1341号民事判决；2.确认杨世兴与李建书、段淑华于2012年4月2日签订的《房屋买卖合同》合法有效；3.判决李建书立即协助杨世兴将位于邛崃市××镇××小区××幢××单元××层××号的房屋不动产权证转移登记到杨世兴名下。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。首先，案涉房屋系李建书自愿在红利中介所登记出售，杨世兴查看了段淑华持有的拆迁补偿协议书、成都市众合物业服务有限公司（以下简称众合物业公司）专用票据、李建书本人的身份证、户口本、售房委托书等原件资料后，才签订的房屋买卖合同，即便段淑华没有售房委托书，其代为出售案涉房屋的行为也构成表见代理，杨世兴有理由相信其有代理权；其次，杨世兴在一审中出示的证据《众合物业专用票据》原件载明：2011年9月28日段淑华向众合物业公司缴纳了案涉房屋配钥匙的费用4元，以及2011年4月14日至2012年4月13日的物管费277元，也可印证段淑华有权代为出售案涉房屋；第三，一审判决认定2012年4月2日段淑华以李建书的名义与杨世兴签订了《房屋买卖合同》、2012年4月6日李建书向邛崃市工业发展投资有限公司缴纳了购房款66654.29元等事实，能够证明当时是李建书委托段淑华将案涉房屋出售给了杨世兴，至少可以证明段淑华与杨世兴签订房屋买卖合同得到了李建书的追认，否则李建书不可能向邛崃市工业发展投资有限公司缴纳购房款；第四，杨世兴在一审中出示的证据《物业管理证明》载明，2012年4月7日段淑华和李建书一起将案涉房屋交付给杨世兴，并在物管中心办理了交接手续，表明李建书对段淑华代售行为的追认；第五，杨世兴对案涉房屋居住、使用至今长达8年，其间李建书并未提出过任何异议。二、李建书、段淑华一审中不到庭参加诉讼，均未作答辩，也未向法院提交反驳证据材料，应当承担举证不能的法律后果。三、原审判决引用民诉法第六十四条、第一百四十四条的规定属于适用法律错误，应当适用合同法第八条、第六十条、民法通则第六十六条、民法总则第一百七十二条等法律条文作为判决依据。 李建书未到庭也未提交书面答辩意见。 段淑华提交书面陈述意见称，一、2008年4月24日的拆迁补偿协议是以李建书作为被拆迁人签订的，按规定只能以李建书的名义订购拆迁安置房。二、2011年9月28日段淑华以李建书的名义缴纳案涉房屋的购房款，并于当日办理了房屋接收手续，支付了2011年4月至2012年4月的物管费，李建书只是案涉房屋名义上的被安置方，实际被安置购房人是段淑华。三、2012年4月2日段淑华通过中介以李建书的名义将案涉房屋以185000元的价格出售给杨世兴，已收到杨世兴房款175000元，当时李建书因生病没有到中介签字。四、2012年4月6日，段淑华与李建书共同协助杨世兴到安置方邛崃市工业发展投资有限公司以李建书作为名义上的安置房签订了《拆迁安置房购房合同》，之后将订购房屋的相关资料全部移交给了杨世兴。五、对于案涉房屋属于杨世兴，段淑华没有异议。但杨世兴在长达8年多时间不办理房屋过户，同段淑华与李建书无关，且杨世兴尚欠购房尾款10000元未支付，因此，杨世兴无权要求协助办理房屋过户。六、这些年房价飞涨，若杨世兴愿意先将购房尾款10000元给付段淑华，并再补偿50000元经济损失，段淑华可以做李建书的工作，协助杨世兴办理案涉房屋的过户手续。七，请法院一并处理购房尾款问题，判决杨世兴立即将购房尾款10000元给付段淑华。 杨世兴向一审法院提出诉讼请求：1.确认杨世兴与李建书、段淑华于2012年4月2日签订的房屋买卖合同合法有效；2.判令李建书协助将位于邛崃市××镇××小区××幢××单元××层××号房屋转移登记至杨世兴名下。 一审法院认定事实：李建书因拆迁取得安置房一套，该房屋位于邛崃市××镇××小区××幢××单元××楼××号，安置面积为60.43平方米，安置价格为每平方米1103元。前述安置房的物业服务由众合物业公司提供。2011年9月28日，段淑华向众合物业公司交纳了前述房屋2011年4月14日至2012年4月13日的物业费共计281元。 2012年4月2日，经中介居间介绍，段淑华以李建书的名义与杨世兴签订《房屋买卖合同》，合同约定杨世兴以185000元的价格购买案涉房屋，另约定购房款中的10000元需待房屋产权办理完毕或公证后再付清。当日，杨世兴向段淑华给付了购房定金5000元。2012年4月6日，李建书向邛崃市工业发展投资有限公司交纳了购房款66654.29元。2012年4月7日，杨世兴向段淑华给付了购房款170000元。同日，杨世兴接收了邛崃市××镇××小区××幢××单元××楼××号房屋并装修入住至今。 一审法院认为，杨世兴提交的证据并不能证明2012年4月2日其与段淑华签订《房屋买卖合同》时段淑华取得了李建书的有效授权，且段淑华与杨世兴签订前述合同时的行为也不构成表见代理，加之杨世兴也并未提交证据证明其在与段淑华签订《房屋买卖合同》后李建书对段淑华的行为进行了追认，故段淑华与原告签订《房屋买卖合同》约定将案涉房屋以185000元的价格出售给杨世兴的行为对李建书没有约束力。一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条的规定，判决：驳回杨世兴全部诉讼请求。案件受理费50元，由杨世兴负担。 二审中，杨世兴、李建书、段淑华均未提交新证据。 二审审理查明，段淑华系李建书的儿媳；杨世兴向一审法院提交了众合物业公司出具的《物业管理证明》：2012年4月7日，李建书、段淑华与杨世兴一起到该物业服务中心办理了案涉房屋的交接手续。案涉房屋于2018年10月19日起可以向邛崃市不动产登记中心申请办理不动产权证书。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：案涉房屋买卖合同是否合法有效，李建书是否应当协助杨世兴将案涉房屋的不动产权转移登记到杨世兴名下。对此，本院评述如下： 关于合同效力问题，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，李建书将所分安置房通过“红利中介”挂牌出售，杨世兴通过该中介与段淑华签订房屋买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。从本案事实看，李建书将房屋委托中介出售，在杨世兴通过该中介与段淑华签订房屋买卖合同后，李建书与段淑华共同将房屋交付给杨世兴并在物业服务中心办理了交接手续，且自2012年4月7日房屋实际交付以来，杨世兴对案涉房屋进行了装修并居住至今，李建书并未对此提出异议。前述事实表明李建书对段淑华代为签订房屋买卖合同出售房屋的情况完全知情，李建书通过交房行为对房屋买卖事实的进行了追认。杨世兴已按约支付了大部分购房款，并已实际对房屋占有和使用，作为房屋买卖合同的相对方，李建书负有协助杨世兴办理产权过户的义务。现案涉房屋已具备办理产权转移登记的条件，杨世兴关于要求李建书协助办理产权过户的主张成立，本院予以支持。虽然段淑华出面与杨世兴签订合同并在合同上落名，但其非案涉房屋所有权人，只是代李建书签订合同，故其非合同相对方，杨世兴主张段淑华协助办理转移登记的理由不成立，本院不予支持。另外，根据《房屋买卖合同》约定及双方履行情况，房价款185000元，段淑华已代李建书收取了购房款170000元，另10000元购房款待房屋产权办理完毕或公证后再付清。为避免讼累，本院确定杨世兴于房屋产权转移登记手续办理完毕三日内向李建书支付剩余购房尾款10000元。 综上，杨世兴的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审判决错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销四川省邛崃市人民法院（2020）川0183民初1341号民事判决； 二、确认杨世兴与李建书于2012年4月2日签订的《房屋买卖合同》合法有效； 三、李建书于本判决生效之日起十五日内协助杨世兴将位于邛崃市××镇××小区××幢××单元××层××号房屋产权转移登记至杨世兴名下； 四、杨世兴于房屋产权转移登记手续办理完毕三日内向李建书支付购房尾款10000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费50元，二审案件受理费100元，共计150元，由李建书负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  李 俊 二〇二〇年十一月十一日 法官助理  廖成春 书 记 员  杨珍梅