湖南省沅陵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1222民初1381号 原告：李伟，男，1980年10月10日出生，土家族，湖南省沅陵县人。 委托诉讼代理人：李云锋（系李伟父亲，特别授权），男，1950年12月18日出生，汉族，湖南省沅陵县人。 被告：龙泽坤，男，1966年12月17日出生，汉族，湖南省沅陵县人。 原告李伟与被告龙泽坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告李伟的委托诉讼代理人李云锋到庭参加诉讼，被告龙泽坤经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李伟向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的购房合同；2.判令被告龙泽坤立即返还原告购房款13万元并支付违约金，违约金按总房款的5%为基数，自2019年3月5日起至起诉之日止，逾期16个月计10.4万元；3.诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告当庭变更诉讼请求为：1.判令被告龙泽坤立即返还原告购房款13万元并赔偿损失，按总房款的5%为基数，自2019年3月5日起至2020年7月17日止，共16个月，计10.4万元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年9月18日，原、被告签订售房合同，原告李伟向被告龙泽坤购买位于沅陵镇XXX村XXX组XXX室房屋一套，面积125㎡，房款13万元，2019年1月29日房款已经付清。购房合同第二条约定：甲方未准时交房，按总房款的5%的违约金赔偿乙方的费用。原告将房款付清后至今已快两年，原告给被告打电话要求交房，但被告电话都不接。综上，被告违反售房合同的约定，应依法承担违约赔偿责任，为维护原告的合法权益，故诉至法院请求依法判决。 被告龙泽坤未作书面答辩，亦未向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告龙泽坤未到庭参加诉讼，本院无法组织当事人进行证据交换和质证。对原告李伟提交的证据，本院认定如下： 1.常住人口登记卡复印件及被告的户籍证明各1份，欲证实原告李伟及被告龙泽坤的基本身份情况。 2.售房合同原件1份，欲证实原、被告于2018年9月18日签订购房合同，约定由被告龙泽坤将位于沅陵镇XXX村XXX组私房一套出售给原告，并就交房时间及违约责任等事项进行了明确约定的事实。 3.收条原件2份，欲证实被告龙泽坤于2019年1月29日收到原告李伟购房款13万元（包括2018年9月19日交的12万元房款）的事实。 4.常住人口登记卡复印件、账户对账单原件各1份，欲证明谢某某与李伟系夫妻关系及原告于2018年9月19日支付的12万元购房款是从谢某某的银行账户中支取的事实。 5.龙泽坤所修建房屋的现场照片1组，欲证明原告向龙泽坤购买的房屋至今没有封顶、完工的事实。 6.沅陵县沅陵镇郑家村村委会证明原件1份，欲证明龙泽坤从2019年2月外出至今下落不明的事实。 本院认为，原告李伟出示的第1－6号证据,来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能证明待证事实，均为有效证据，本院予以采信。 根据采信的证据以及当事人的陈述，本院可以认定以下案件事实： 被告龙泽坤在沅陵县XXX村XXX组修建一栋七层房屋并对外出售。2018年9月18日，被告龙泽坤作为甲方，原告李伟作为乙方，双方签订售房合同，约定：乙方购买XXX村XXX组私房、面积125㎡，总价为13万元；甲方收到乙方全部房款后，在2019年3月5日前交房；甲方未按时交房，按总房款的5%作为违约金赔偿乙方的费用，违约金按月计算等内容。合同签订后，原告于2018年9月19日支付房款12万元，2019年1月29日支付房款1万元，被告均于当天给原告出具了收条。原告购房款交清后，被告未按合同约定的时间交房，现该房屋修建至第七层，但尚未封顶，楼梯扶手尚未修建，外墙亦未粉刷。2019年2月，被告外出务工，现无法联系。 本院认为，依法成立的合同,应受法律保护,本案的原、被告双方虽然签订了房屋买卖合同，但被告龙泽坤利用农村宅基地进行房地产开发，违反了我国土地管理法禁止买卖或者以其他形式非法转让土地的强制性规定，原、被告达成的房屋买卖合同为无效合同。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任，故对原告要求被告返还购房款并赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。 对于原告的损失应如何计算，原、被告签订的售房合同对违约条款有约定，但原告对其主张的损失未提交证据予以佐证,由于被告龙泽坤长期占用原告的购房款给原告造成的损失客观存在，故对于损失的给付数额,本院将以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况,当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则，酌情参照2015年8月6日公布的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条的规定，以购房款13万元为基数，按年利率24%来计算，原告主张赔偿其2019年3月5日起至2020年7月17日，共计16个月的损失的请求符合法律规定，损失数额应为：4.16万元（13万×2%×16月）。但原告自身亦存在过错，本院酌定其自行承担30%的责任，即12480元，故被告龙泽坤应赔偿原告李伟的损失数额为29120元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告龙泽坤于本判决生效后十日内返还原告李伟购房款130000元，并赔偿原告损失29120元； 二、驳回原告李伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4810元，由原告李伟负担1539.2元，由被告龙泽坤负担3270.8元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  刘志夫 审 判 员  郑从容 人民陪审员  李 翔 二〇二〇年十一月二十七日 法官 助理  刘 霞 书 记 员  唐 强 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国土地管理法》 第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2015年8月6日公布） 第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。