北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0105民初14825号原告：王聪，男，1986年11月12日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张燕，北京市东卫律师事务所律师。委托诉讼代理人：高海嵘，北京市东卫律师事务所律师。被告：龚郑，女，1962年2月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告王聪（以下简称原告）与被告龚郑（以下简称被告）返还原物纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人张燕、高海嵘及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告将北京市朝阳区四季星河中街2号院XX室房屋腾退给原告。事实和理由：原告妻子陶某于2013年1月和2014年5月分别将297万元、800万元出借给被告。2018年8月31日，陶某与被告重新签订《借款协议》，双方明确：自2018年9月1日开始，被告需向陶某返还的借款本金为1367万元，还款期限为2018年9月1日至2018年10月31日，自2018年11月1日起按照每月2%的标准计息。借款期限届满后，被告未按约定向陶某还款，故陶某于2018年11月向法院申请诉前财产保全措施，后法院将当时在被告名下的北京市朝阳区四季星河中街2号院XX号房屋（以下简称涉案房屋）予以查封。后陶某与被告达成和解，和解方案为：1.陶某不正式起诉被告并解除保全措施；2.被告用涉案房屋向陶某“以房抵债”。因陶某没有北京市住宅购房资格，故由原、被告和陶某一起商定将涉案房屋过户给原告以完成被告对陶某的还款。同时，因涉案房屋的价值超过2000万元，向陶某归还的借款本金是1367万元，因此需要对房屋价值和借款本金间的差额做处理；3.被告已经将涉案房屋抵押给其他机构，上有1000万元借款未向抵押权人偿还，约定由原告、陶某帮助被告解押，解押后将涉案房屋过户给原告。2019年2月，原告介绍被告从其他人处借款1000万元，被告将此1000万元还给涉案房屋的抵押权人，至此，涉案房屋解押完毕。后原、被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》，办理手续完成交易，原告于2019年2月21日取得了房屋所有权证，原告取得涉案房屋产权后，将涉案房屋抵押至银行贷款1000万元，偿还了被告之前为解押而从其他人处借款的1000万元。但过户完成后，被告一直没有搬离涉案房屋，又向原告和陶某提出要求索要租房的钱款，原告和陶某为了早日解决纠纷于2019年3月8日向被告支付了50万元，但被告仍不搬离涉案房屋，侵害了原告合法权益，故向法院起诉。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：涉案房屋现登记在原告名下，原告已于2019年2月21日取得涉案房屋的不动产权证书。证书号为(2019)朝不动产权第XXX号，王聪单独所有。为证明涉案房屋来源情况，原告提交了2018年8月31日其妻陶某作为甲方（出借人）与被告作为乙方（借款人）签订的《借款协议》。协议中，对甲方于2013年1月13日出借给乙方的297万元及甲方于2014年5月出借给乙方800万元共计1097万元的借款本金，双方进行了确认；双方同时确认截至2018年8月31日，被告还需向陶某支付上述1097万元借款本金产生的利息270万元。以上被告共计欠陶某借款本金1367万元，还款期限为2018年9月1日至2018年10月31日。为证明《借款协议》中的款项已经实际出借，原告提交了中国建设银行客户回单，显示2013年1月13日，陶某向被告汇款280万元；2014年5月12日，原告通过案外人张某的账户向被告汇款270万元；2014年5月12日，原告通过张某账户向被告再次汇款500万元。原告还提交了5张中国银行转账成功凭条，显示2014年5月13日，*郑名下****的银行卡收入6笔款项，每笔5万元，共计30万元。被告认可先后共计收到1097万元，但否认系借款，认为是陶某的投资款。为证明上述1097万元系投资款，被告向本院提交了其名下中国银行流水及其与上海xx公司签订的《委托投资协议书》。原告认可被告向其支付了部分利息，但认为此系《借款协议》中的借款产生，并非投资；同时其认为被告与案外公司签订的《委托投资协议书》与本案无关，无法证明原告曾经通过被告投资。2019年1月16日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将涉案房屋出售给原告，房屋价格为1200万元。涉案房屋抵押情况为：已经设定抵押，抵押权人：长安xxx公司，抵押登记日期：2018年6月4日，出卖人应当于2019年5月25日前办理抵押权注销登记。经询，被告认可涉案房屋存在1000多万元的抵押，也确与原告协商由原告解押后将涉案房屋过户给原告，同时将原、被告之间的1000多万元纠纷彻底解决，并提交了原告、被告和陶某三人之间的《还款协议》作证。但被告同时称双方还商定了原告需答应被告三个条件，包括：1.原告将所有被告向原告及陶某出具的借条原件返还给原告；2.被告拿到债权凭证后在过户涉案房屋；3.原告还需另行向被告出借300万元。被告认为以上三个条件现原告均没有做到，因此被告虽已将涉案房屋过户给原告，但不同意从涉案房屋搬离。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案中，被告系涉案房屋的原权利人，后原、被告双方签订《北京市存量房屋买卖合同》，被告将涉案房屋出售给原告并办理了过户登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故涉案房屋的所有权人已变更为原告。被告对此予以认可。庭审中，双方当事人均认可被告向原告出售涉案房屋系为解决被告与陶某之间的纠纷及解除房屋相关抵押。证据显示，陶某向被告出借款项的事实清楚，被告亦明确认可收到上述款项。被告虽在庭审中主张相关款项的性质系投资，但未提供充分证据予以佐证。《借款协议》系被告与陶某对前期尚未结清的本金及利息重新核算后出具的债权凭证，可证明被告与陶某之间存在1397万元债权债务纠纷。原、被告在借款期限届满后签订《北京市存量房屋买卖合同》，被告通过向原告转让涉案房屋以偿还对陶某到期债务的行为，不违反法律规定，系双方真实意思表示，故原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效。《北京市存量房屋买卖合同》虽显示涉案房屋成交价格为1200万元，但双方约定被告以涉案房屋偿还债务1367万元并用于解除抵押登记的1000多万元，被告对此未提异议。原告已充分履行了房屋买卖合同义务并取得了涉案房屋所有权，作为所有权人，其对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权能。基于法律规定、交易习惯和一般生活经验，《北京市存量房屋买卖合同》未明确交房时间，应视为双方对于交付房屋没有特殊约定。在双方没有约定的情况下，被告应当在办理完过户登记后的合理期限内向原告交付房屋，以保证原告行使其所有权。本案中，涉案房屋自2019年2月21日完成过户登记，被告至今未向原告交付房屋，已经超出合理期限范围。被告虽主张原告答应向其提供300万元借款等条件，但未提供任何证据予以证明，故在现有证据情形下被告对涉案房屋的占有属于无权占有。原告作为涉案房屋所有权人，被告作为无权占有人，被告的行为侵害了原告对于涉案房屋的支配权，应当及时返还。原告诉求具有事实和法律依据，本院予以支持。但基于本案原告和被告之间的关系、被告和家人实际居住等整体情况，对于腾房期限，本院合理酌定。综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第三十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告龚郑于本判决生效后六十日内将位于北京市朝阳区四季星河中街2号院XX号房屋腾空并交还给原告王聪。案件受理费70元，由被告龚郑负担（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  苏亚宁二〇二〇年十一月二日书记员  权成子