河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初3450号原告：焦作市住房保障中心，住所地：焦作市解放区丰收中路**。法定代表人：张刚，主任。委托诉讼代理人：李怀锋，系焦作市住房保障中心员工。委托诉讼代理人：张丙山，河南海搏律师事务所律师。被告：张留旺，男，1968年3月15日出生，汉族，住焦作市山阳区。原告焦作市住房保障中心（以下简称住房保障中心）与被告张留旺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告住房保障中心的委托诉讼代理人李怀锋、张丙山到庭参加了诉讼；被告张留旺经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告住房保障中心向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方鑫粮苑小区5号楼二单元32号租赁合同；2.判令被告立即腾退解放区鑫粮苑小区5号楼二单元32号的公共租赁住房；3.判令被告自2019年1月1日至实际腾出房屋之日止，按每月255.4元/月向原告支付房屋占用使用费（其中2019年1月1日至2020年8月30日，房屋占用使用费5108元）；4.判令被告按月租金3%，从2019年4月1日至2020年10月30日向原告缴納逾期违约金3906.6元（255.4*0.03*510天=3907.6元）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告张留旺于2018年1月分配解放区鑫粮苑小区5号楼二单元32号住房一套，建筑面积51.08平方米，租金255.4元/月。2019年1月起，张留旺开始欠租并空闲该房屋，管理人员多次到访不遇，在其门上张贴催缴通知单和到访不遇通知，至今已有20个月。邻居和物业长期均未见到其人。根据《公共租赁住房管理办法》之规定，无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的，第29条规定累计6个月以上拖欠租金的，管理单位可以收回房屋。故诉至法院，望判如所请，以维护公共租赁住房管理秩序和原告的合法权益。被告张留旺未答辩，亦未提交证据。原告住房保障中心为支持自己的诉讼请求，在庭审过程中提交了下列证据：公共租赁住房租赁合同（合同编号0002261），证明2018年1月24日原、被告签订租赁合同，合同第二条约定了租赁期限，第三条约定了租金标准，第四条约定了租金支付方式以及逾期缴纳应承担的违约责任，第五条承租人违约甲方有权解除合同收回房屋。本案张留旺从2019年1月1日期拒绝续签合同并拒交房租，拒腾房屋。本院对本案证据认定如下：被告张留旺经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了在本案中举证、质证及辩解的权利。对于原告提交的证据，经审查能够证明案件事实，本院对其真实性予以认定。本院对本案事实认定如下：2018年1月24日，原告住房保障中心（甲方/出租方）与被告张留旺（乙方/承租方）签订了公共租赁住房租赁合同（合同编号0002261）。该租赁合同载明如下内容：根据国家、省、市有关公共租赁住房管理的政策，乙方符合租住公共租赁住房条件，经甲乙双方协商一致，甲方将坐落于焦作市解放区丰收路鑫粮苑小区5号楼2单元32号房屋出租给乙方，租赁期限为2018年2月1日至2019年1月31日；租金255.4元/月，租金按年度交纳，乙方应于当年前十日内交纳当年租金，无故拖欠租金的，每逾期一日，甲方加收月租金额3%的滞纳金；合同签订时，乙方须交纳租赁保证金1000元，保证金不冲抵末期房租，合同期满结清全部费用，双方办理移交手续后，甲方将所收保证金返还乙方（保证金不计利息）；乙方在租赁期内无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房或累计6个月以上拖欠租金的，甲方有权解除合同、收回房屋。合同签订后，住房保障中心将案涉房屋交付张留旺使用，张留旺将房屋租金支付至2019年12月31日。因张留旺未再支付后续房屋租金，且长期无法取得联系，原告遂向本院提起本案诉讼。庭审过程中，原告当庭明确如下内容：截至庭审调查结束，案涉房屋仍由张留旺控制，因房屋紧锁，无法确定屋内情形；诉讼请求第4项的违约金就是指租赁合同约定的逾期支付租金的滞纳金；签订合同时，张留旺支付了租赁保证金1000元，但张留旺欠付的房屋水电费、物业费（具体数额暂无法确定）需要从保证金中扣除，仍有剩余的同意返还张留旺。另查明，原告住房保障中心于2020年10月9日向本院提起了本案诉讼。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。原告住房保障中心与被告张留旺签订的公共租赁住房租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方应全面履行自己的义务。具体到本案，租赁合同约定租期为2018年2月1日至2019年1月31日，租赁合同到期后，被告张留旺继续占有使用案涉房屋，原告未提出异议，应视为原租赁合同继续有效，租期为不定期。关于原告的诉讼请求，本院分析认定如下：一、解除租赁合同、腾退房屋。如前所述，原租赁合同到期后，被告张留旺继续使用案涉房屋，原告未提出异议，应视为原租赁合同继续有效，租期为不定期。原合同明确约定，承租方累计6个月以上拖欠租金的，甲方有权解除合同、收回房屋。被告张留旺自2019年1月起开始拖欠租金，截至庭审调查结束已远超6个月的时限，故原告主张解除合同并要求被告腾退房屋具有事实及合同依据，本院予以支持。需要明确的是，关于合同解除时间，本案系不定期租赁合同，原告有权随时行使解除权；鉴于原告于2020年10月9日向本院提起了本案诉讼，本院确认本案公共租赁住房租赁合同的解除时间为2020年10月9日。二、关于房屋占有使用费。如前所述，本案租赁合同已于2020年10月9日解除。合同解除前（2019年1月1日至2020年10月9日），被告应当按照合同约定支付租金5441.07元（255.4×12÷365×648＝5441.07）；合同解除后，被告应及时返还房屋，被告未及时返还房屋的，应参照租金标准向原告支付房屋占有使用费。原告的诉讼请求主张被告自2019年1月1日起至实际腾退房屋之日止，按255.4元/月向原告支付房屋占有使用费，实际上是主张合同期内支付租金，合同期外支付房屋占有使用费，原告的该主张具有事实及合同依据，本院亦予以支持。三、关于违约金3906.6元。原告当庭明确违约金就是租赁合同约定的逾期支付租金的滞纳金。本案租赁合同约定，租金按年度交纳，承租方应于当年前十日内交纳当年租金，无故拖欠租金的，每逾期一日，出租方加收月租金额3%的滞纳金。前文已述，被告自2019年1月1日起未再支付租金，故对于被告欠付的2019年1月1日至合同解除之日（2020年10月9日）的租金，原告有权要求被告按照合同约定支付滞纳金。原告主张被告自2019年4月1日起支付滞纳金系依法处分其民事权利的行为，本院予以确认。2020年10月10日之后，租赁合同解除，此时不再产生租金，被告应向原告支付房屋占有使用费，故而原告主张2019年10月10日至2020年10月30日的滞纳金没有事实及合同依据，本院不予支持。据此，被告应当向原告支付2019年4月1日至2020年10月9日欠付租金的滞纳金4275.4元（255.4×3%×558＝4275.4），原告主张3906.6元系依法处分其民事权利的行为，本院予以确认。关于租赁保证金1000元，合同明确约定，保证金不冲抵末期房租，合同期满结清全部费用，双方办理移交手续后，出租方将所收保证金返还承租方。庭审过程中原告亦明确表示，张留旺欠付的房屋水电费、物业费（具体数额暂无法确定）需要从保证金中扣除，仍有剩余的同意返还张留旺。故对于被告支付的租赁保证金1000元，不宜在本案中直接抵扣欠付租金或其他款项。对于该1000元，可用于原告抵扣案涉房屋所欠水电、物业等费用，仍有剩余的返还被告。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告焦作市住房保障中心与被告张留旺签订的公共租赁住房租赁合同（合同编号0002261）于2020年10月9日解除;二、被告张留旺应于本判决生效之日起三十日内，将焦作市解放区丰收路鑫粮苑小区5号楼2单元32号房屋腾空、退还给原告焦作市住房保障中心；三、被告张留旺应于本判决生效之日起十日内支付原告焦作市住房保障中心房屋拖欠租金5441.07元；四、被告张留旺应于本判决生效之日起十日内支付原告焦作市住房保障中心房屋占有使用费（房屋占有使用费自2020年10月10日起，按255.4元/月计算至实际返还房屋之日止）；五、被告张留旺应于本判决生效之日起十日内支付原告焦作市住房保障中心房屋欠付租金的滞纳金4275.4元；六、驳回原告焦作市住房保障中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为125元，由被告张留旺负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  王文之二〇二〇年十一月三十日书记员  李巧雅附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。