成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初9511号 原告：张学骞，男，1983年1月4日出生，满族，住成都市武侯区。 原告：杨寅霏，女，1982年5月3日出生，汉族，住成都市武侯区。 二原告共同委托诉讼代理人：郭淑珍，四川兴蓉律师事务所律师。 被告：成都润利鑫置业有限责任公司，住所地：成都市武侯区聚龙路**。 法定代表人：李思齐，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：何庆书，四川上浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪清华，四川上浩律师事务所律师。 原告张学骞、杨寅霏与被告成都润利鑫置业有限责任公司（以下简称润利鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年8月25日公开开庭进行了审理。原告张学骞及二原告共同委托诉讼代理人郭淑珍、被告润利鑫公司的委托诉讼代理人汪清华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张学骞、杨寅霏向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行其合同义务即立即办理原告商品房所在楼栋即聚龙路986号2栋的首次登记；2.判令被告于整个楼栋办理首次登记之后为原告提供办理不动产登记的材料（开发商营业执照复印件、介绍信、授权委托书、不动产登记申请书、契税完税证明、初始登记单或大产权证、商品房买卖合同摘要、面积补充协议、维修基金缴存证明、土地分摊分户告知书等相关材料）；3.判令被告支付违约金，暂计4776.6元（违约金计算方法：以398050元为基数，按照日万分之一的标准自2020年1月1日起计算至被告实际办理首次登记完成之日止）；4.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年11月24日，原、被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于成都市武侯区××路××号××广场××栋××楼××号房屋，总价款398050元。出卖人应在商品房交付使用后730日内为买受人办理房屋权属登记，逾期按照已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。2017年12月31日，被告向原告交付房屋。后原告多次要求办理房屋所有权证书，被告均以大产权因税费未缴齐不能办理房屋所有权证书为由，至今未能为原告办理不动产权证，已逾期数月。为维护自身合法权益，原告诉至法院。 被告润利鑫公司辩称，认可与原告签订商品房买卖合同，但原告诉请被告办理因案涉房屋所在楼栋的初始登记并非办理在原告名下，与原告没有诉的直接利益，应予以驳回。因案涉房屋所在楼栋的初始登记未办理，客观上无法分户，被告正在筹钱办理。被告已按约向原告交付房屋，没有及时办理权属登记并未给原告造成损失，且原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。 经审理查明，2016年11月24日，原告张学骞、杨寅霏与被告润利鑫公司签订了编号为ＳＰＧＣ-2-4-83号的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：原告购买被告位于成都市武侯区××路××号××广场××栋××楼××号房屋，建筑面积11.17平方米，总价款398050元。被告应当于2017年12月31日前向原告交付房屋；第二十七条约定，商品房交付使用之日起730日内，双方共同向房屋登记机关申请办理房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。第二十八条约定，如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人同意按照以下第（2）种方式处理：（2）买受人不退房，合同继续履行，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款［万分之一］的违约金。补充协议第九条第7款约定：若买受人自行办理该房屋权属转移登记的，买受人应按出卖人的要求出具出卖人认可的自行办理该房屋权属转移登记的相关承诺书，并承担自行办理该房屋权属转移登记的全部责任及风险。出卖人的合同义务为在主合同第二十七条约定的期限内办理完毕初始登记（即大产权证），以便买受人可依据主合同及本补充协议办理转移登记。 另查明，1.2018年1月17日，被告出具收据载明，代收原告案涉房屋的产权登记费、契税、维修基金、共有人工本费等共计13010.18元。2.2020年8月24日，成都市人民政府网络理政社会诉求平台回复载明，经核实，被告已于2019年5月21日申请办理案涉房屋所在楼栋首次登记，该业务已于2019年6月12日审核完毕。被告可按受理凭证上的领证程序办理缴费、领证事项。3.庭审中，被告陈述，被告未在主合同第二十七条约定的期限内办理完毕初始登记（即大产权证）的原因系被告因资金困难，无力缴纳相关费用导致初始登记（即大产权证）无法办理。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、POS单、中国银行刷卡存根、收据、发票以及当事人陈述等证据收集在案予以证实。 本院认为，原、被告签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享有权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，现原告已经按约履行付款义务，被告未按约为原告办理不动产权证，系属违约，应承担违约责任。 关于办理原告商品房所在楼栋首次登记。首先，物权法将登记作为房产变动的必要条件，因此商品房的权属交付必须以办理产权过户为标准，故办理所在楼栋的首次登记系被告的法定义务和主义务。其次，依法成立的合同，系双方当事人之真实意思表示，经由意思合致而规范彼此权利义务关系。以书面形式签订的合同系以书面载体形式固化确定权利义务的具体内容，对双方具有法律约束力，构成当事人之间的请求权基础事实。本案中，原被告双方补充协议第九条第7款明确约定“出卖人的合同义务为在主合同第二十七条约定的期限内办理完毕初始登记（即大产权证），以便买受人可依据主合同及本补充协议办理转移登记”，故办理所在楼栋的首次登记系被告的约定义务。再次，被告未履行办理所在楼栋首次登记义务的原因系被告资金困难的主观原因，并非系涉案楼盘规划、土地手续及被查封等不能办理登记的客观原因。同时，被告向房屋登记部门缴费系金钱给付义务，具备可履行性、可执行性。综上，对原告要求办理其商品房所在楼栋首次登记的诉讼请求，本院予以支持。 关于首次登记后被告为原告提供办理不动产登记材料的请求。根据《不动产登记暂行条例》第十六条的规定，办理房屋产权登记，需提供相应的材料。开发商营业执照复印件、契税完税证明、初始登记单或大产权证、面积补充协议、维修基金缴存证明、土地分摊分户告知书等相关材料系被告掌握，原告无法提供。因此，原告自行办理案涉房屋不动产登记时，被告应当提供上述材料，以协助原告办理登记。故对原告的上述请求，本院予以支持。 关于支付逾期办理首次登记违约金的请求。根据双方《商品房买卖合同》第二十七条、第二十八条及补充协议第九条第7款的约定，被告为原告办理其商品房所在楼栋首次登记期限届满之日为2019年12月31日，故违约金应自2020年1月1日起，以总房款398050元为基数，按照每日万分之一计算至其商品房所在楼栋首次登记（即大产权证）完成之日止。因双方约定按已付房款的每日万分之一计算逾期办证违约金，并不违反法律的强制性规定，且并未超出实际损失，故被告提出的违约金过高的抗辩不成立，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告成都润利鑫置业有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将原告商品房所在楼栋即位于成都市武侯区××路××号××栋商品房办理不动产首次登记； 二、被告成都润利鑫置业有限责任公司于成都市武侯区××路××号××栋商品房办理首次登记之后为原告提供办理不动产登记的材料（开发商营业执照复印件、介绍信、授权委托书、不动产登记申请书、契税完税证明、初始登记单或大产权证、商品房买卖合同摘要、面积补充协议、维修基金缴存证明、土地分摊分户告知书等相关材料）； 三、被告成都润利鑫置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告张学骞、杨寅霏支付逾期办证违约金，违约金的计算方式为：以购房款398050元为基数，按照日利率万分之一的标准，自2020年1月1日起计算至原告商品房所在楼栋即位于成都市武侯区××路××号××栋商品房首次登记（即大产权证）完成之日止。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告成都润利鑫置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  唐楠栋 二〇二〇年十一月二日 书记员  王姝文