文书内容重庆市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝民再38号再审申请人（一审被告、二审上诉人)：重庆复信置业有限公司，住所地重庆市渝**回兴街道服装城大道****-1-1门市**。法定代表人：王伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈如，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李川，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被申请人(一审原告、二审被上诉人)：重庆图亮商贸有限公司，，住所地重庆市北部新区金渝大道****1-14-4法定代表人：周天琼，该公司总经理。委托诉讼代理人：革启奎，重庆百君律所事务所律师。重庆图亮商贸有限公司（简称图亮公司）与重庆复信置业有限公司（简称复信公司）合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2019年4月18日作出（2018）渝0112民初21766号民事判决。复信公司不服，向重庆市第一中级人民法院上诉，该院于2019年7月26日作出（2019）渝01民终4474号民事判决。复信公司不服，向本院申请再审。本院于2020年1月3日作出（2019）渝民申2403号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。复信公司的委托诉讼代理人陈如、李川，图亮公司的委托诉讼代理人革启奎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。复信公司申请再审请求：1.撤销二审判决，依法改判或者发回重审，并依法驳回图亮公司的全部诉讼请求；2.案件受理费由图亮公司承担。主要理由是：一、二审法院未对一审法院严重程序违法予以纠正。对于因客观原因无法自行取得的证据，复信公司向一审法院承办人当面提交了《调查取证申请书》，一审法院前往调查取证并制作了《调查笔录》，但在一审过程中未依法对该证据进行质证。二审法院在未对被调查人进行走访核实的情况下，认为没有证据证明复信公司曾申请过调查取证，并认为即使情况属实亦超过举证期限显属不当。二、二审判决认定事实错误。（一）图亮公司未履行包销义务构成违约，复信公司有权解除合同并没收保证金。1.图亮公司直至合同解除时仍未完成首期购买任务，违约事实清楚。2.网签在前,按揭在后，图亮公司违约与按揭贷款是否办理无关。3.图亮公司作为包销人负有“保障有银行向案涉楼盘提供贷款”的义务，由此产生的法律责任由其自己承担。4.即使认定复信公司负有保障有银行向案涉楼盘提供贷款的义务，图亮公司仍然构成违约。一方面，复信公司提供了中国光大银行股份有限公司（简称光大银行）为案涉楼盘提供贷款。另一方面，案涉按揭贷款审批无法通过系部分购房者本身条件或提交的资料不符合要求，不存图亮公司所称商铺无法办理按揭贷款的情况。5.图亮公司所谓的客户纯属虚构，不能作为认定其有能力完成购买任务的依据。（二）图亮公司违约却获得可观利润，复信公司解除合同并没收保证金仍遭受巨额损失。三、二审判决适用法律错误。复信公司行使的是法定解除权，不是二审法院认定的协议解除。图亮公司答辩称，一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当予以维持。一、针对程序问题，一审法院程序没有违法，本案一审经过两次庭审，复信公司说提交了调查申请，但是整个庭审中都没有看到申请书，且就如二审法院所言，即使提交也过了举证期限。二、提供办理按揭贷款服务的义务方是复信公司。三、未完成网签义务，是复信公司的责任。四、复信公司认为图亮公司可以网签在前按揭在后，但是涉案楼盘是商铺，金额一般较大，一般的购房群体都需要用按揭的方式购买，正常情况下，都要看购房户征信是否合格才出售商铺。且在复信公司没有找到银行为案涉楼盘提供按揭贷款服务的情况下，图亮公司还是完成了销售任务，因此图亮公司没有违约。五、复信公司是违法解除合同，但是基于继续行使合同有困难，图亮公司同意解除合同。图亮公司向一审法院起诉请求，判令复信公司退还图亮公司保证金300万元，赔偿图亮公司经济损失3945333元，诉讼费由复信公司承担。一审法院审理查明：复信公司系房地产开发企业，系位于重庆市渝北区回兴街道兴锦路10号复地花屿城C区4幢商业、6幢商业、7幢商业、8幢、9幢、10幢房屋的登记所有权人。2018年5月16日，复信公司向图亮公司发出《中标通知书》，通知图亮公司中标重庆复地花屿城C区临街商业（建面约9115平方米）的整体销售。2018年6月1日，以复信公司为卖方（甲方），图亮公司为买方（乙方）签订《框架协议》，约定：双方就乙方购买复地花屿城C区临街商铺（以下简称“商铺”）事宜……签订本框架协议。具体条款：一、商铺范围：复地花屿城C区临街商铺（C04-C10栋，含2F和综合市场）未出售房源。二、购买方式：1.乙方承诺购买复地花屿城C区临街商铺未出售房源，截至2018年5月17日暂定未售房源87套，总建筑面积9115.11平米，暂按平均价格12600元/平方米的建筑面积估算，总房价款约114850386元，以上平均价格非房屋实际销售签约价格，实际签约价格可能低于或高于该平均价格，具体销售签约价格以甲方指定确认的《一房一价表》为准，双方最终按照每套房屋的具体销售签约价格结算；2.乙方因购买商铺所产生的其他费用（包括但不限于大修基金、房屋契税、抵押登记费等）均由《商品房买卖合同》中约定的购房人承担；3.上述商铺房源均在房款全部结清后交付，具体时间由甲方根据项目进度自行确定；4.双方签订《框架协议》时，乙方一次性支付甲方300万元保证金，用于保证购买签约的顺利进行。三、付款及签约：1.C4、C6栋（综合市场约2811.74平米）部分：综合市场部分共6个商铺……乙方以分期付款方式付款，共分两期支付，第一期：乙方应于2018年6月30日前网签总房款不低于1500万元的大铺房源，第二期：乙方应于2018年12月31日100%签约剩余大铺房源；2.C4与C6（除综合市场2811平米外部分）、C7、C8、C9、C10栋部分：乙方对该批次商铺共分三批次进行购买，具体进度为：（1）第一批次房源：乙方应于2018年6月30日前购买总房价款不低于4500万元的商铺房源并支付不低于该批次商铺总房价款50%的首付款，同时甲方与乙方或其指定第三方签订《重庆市商品房买卖合同》；（2）第二批次房源：乙方应于2018年9月30日前购买总房价款不低于2000万元的商铺房源并支付不低于该批次商铺总房价款50%的首付款，同时甲方与乙方或其指定第三方签订《重庆市商品房买卖合同》；（3）第三批次房源：乙方应于2018年12月31日前购买所有剩余商铺房源并支付不低于该批次商铺总房价款50%的首付款，同时，甲方与乙方或其指定第三方签订《重庆市商品房买卖合同》；无论何种原因，乙方均应确保在2018年12月31日前支付完毕本框架协议约定的全部商铺之全部购房款。四、保障措施及约定：1.……按揭付款（乙方缴纳首付款，须收齐按揭付款客户所有按揭资料，并通过银行审核）并与甲方签署《商品房买卖合同》并网签的，视为乙方已经完成该套商铺的购买义务……；3.因甲方自身原因导致商铺不能签约进而乙方指定购房人无法支付购房款的，不视为乙方逾期支付购房款；4.若乙方未按照本框架协议约定的每批次期限网签《商品房买卖合同》及/或支付任何一笔购房款，每逾期一天应按照应付未付金额的日万分之二的标准向甲方支付违约金，逾期超过10日甲方有权解除本框架协议或要求乙方继续履行本框架协议。甲方选择解除合同的，自乙方收到解除合同通知书之日起即告解除，甲方有权将未付清全款的剩余房源自行销售，乙方所付300万元保证金予以没收，并无条件配合办理撤销备案手续……。六、甲、乙双方权利与义务：（一）甲方权利与义务1.甲方有义务保证房屋具备销售条件，保证所有房屋质量及配套使用方面符合国家相关规定；2.乙方单方面终止协议、或甲方依照法律规定或者按照本框架协议约定解除或者终止本框架协议的，甲方有权没收乙方300万保证金。（二）乙方权利与义务1.乙方向甲方确认具备购买本框架协议项下全部商铺房源的相应资质及资金实力……3.乙方在商铺签约过程中所涉及的推广及人员费用均由乙方承担……；4.甲方须按照本协议约定，配合与乙方或乙方指定客户签订《商品房买卖合同》。2018年6月10日，复信公司工作人员将上述协议约定的《一房一价表》发送给图亮公司工作人员。该表中载明了共87套房屋的栋号、平街、铺号、建筑面积、建面单价、总价信息。2018年6月6日，图亮公司通过周天琼向复信公司汇款支付了履约保证金300万元。2018年6月6日，图亮公司向复信公司邮寄了《关于商铺网签签约进度的催促函》，主要内容为：我公司已与你单位签订《框架协议》，且于2018年5月16日收到贵公司发往中标通知书，截至目前20日已经过去……目前迫切需要贵司能够积极配合我司，早日能够为业主购买的商铺进行网签工作。故此，我公司严重关切商铺能否网签的进度，请加快协调，及时解决这个问题。2018年6月23日，图亮公司向复信公司邮寄了《关于迟延至7月31日支付第一期房款的函》，有关内容：……我司于2018年6月1日入场，短短一个月的时间，需支付6000万元的房款，实属困难……目前贵司提供的浦发银行按揭贷款的业务仍然无法落实，也未收到贵司安排的银行进行培训，我司客户资料齐全却因为不能按揭贷款只能搁置迟迟不能成交，目前接到的信息也是需要在6月25日以后才有可能进行银行按揭业务……。2018年7月19日，图亮公司向复信公司邮寄了《关于C8街区房源签约金额支付的商洽函》，主要内容：……截至2018年7月19日执笔之时，贵司提供的浦发银行按揭贷款业务仍然没有落实，也未收到贵司安排的银行进行培训。我司接洽安排的意向合作银行可提供按揭贷款之业务，却因贵司不便提供银行审核资料而迟迟未有进展。……综上所述，我司提出以下协商：在能够提供银行按揭的前提下，7月30日前完成签约总房款为5000万元的业绩，9月30日前累计完成签约金额为9000万元的业绩，且贵司加大力度接洽按揭贷款银行或其他金融机构，也大力配合我司洽谈的银行，为其提供立项审批资料……。“重庆复地浦发按揭”微信群聊天记录显示：2018年6月22日，图亮公司工作人员发消息：C8街区一直做不了按揭，任务紧迫，按揭客户现在网签不了。这几天又和陈总给我的电话叫刘群经理联系了，让我们先学习资料，再拿给他们看。复信公司工作人员回复：烦请浦发拟一下客户需要的资料清单，营销按此准备，浦发预审一下，过了，就可以签，这样如何？2018年8月21日，复信公司工作人员：刘姐（图亮公司工作人员），明天把Loft总的客户明细表给我们一下，我们根据情况安排催资料。如有已审过的件也尽快返给我们办理抵押。复信公司另一工作人员：银行端请宁行关注下，我方手续请船长跟下，9月初全部审完。（宁行、船长均系复信公司工作人员）“花屿城按揭沟通群”微信群聊天记录显示：2018年7月27日，复信公司工作人员：各位好，如果按照8月在（再）引入银行确实搞不赢。现在财务协调了中国光大银行股份有限公司进行预审，但根据财务要求，最好由我司人员对接银行。所以请图亮公司，将目前能够拿到的客户资料和征信，贷款额度等，按照光大要求就在此群里，提供给我们代佳利同学，佳利负责和光大沟通客户征信是否可行等反馈到群里。2018年9月7日，复信公司向图亮公司邮寄了《解除框架协议的通知》，主要内容为：……现我司郑重通知贵司，按《框架协议》第四条第4款约定，我司决定解除《框架协议》，没收贵司交纳的300万元保证金，自行出售剩余房源……。2018年9月10日，图亮公司向复信公司邮寄《关于〈复地花屿城C区商业项目解约赔偿〉的回函》，复地花屿城C区商铺销售过程中存在相关问题：1.复信公司的房屋未达到约定销售条件便交由图亮公司销售……；2.图亮公司销售团队6月1日入场后6月15日才拿到复信公司审批的《一房一价表》，6月中下旬才陆续在复信公司协助下完成部分一次性付款客户签约，复信公司办事拖沓，严重影响了销售进度；3.复信公司提供的浦发银行、光大银行为客户按揭贷款的义务仍然无法落实，导致图亮公司已签订《转让协议》的客户因为不能办理银行按揭贷款迟迟不能网签且有多达15个商铺的退款，房源货值多达2000万元；4.网签延迟，按揭贷款不能落实，复信公司每个月底都会找各种理由让图亮公司停止销售，不准图亮公司客户网签，影响购买者信心与渠道公司合作的信心，造成图亮公司销售成本上浮，损失加大。基于上述原因，图亮公司不同意解除协议，若复信公司单方解除，应承担违约责任，赔偿图亮公司的损失。图亮公司为证明其认购后退订的客户情况，举示了其与卢子悦等人签订的《商品房预订协议》、《商铺转让协议》共12份、诚意金收据及图亮公司薛兰的银行账户向上述人员返还诚意金的银行交易记录，协议约定上述人员向图亮公司购买“复地·花屿城”商铺并缴纳数量不等的诚意金，上述人员缴纳诚意金后不久图亮公司按原金额予以返还。图亮公司为证明其进行了认购且未退订的客户情况，举示了其与熊玉娇等人签订的《商铺转让协议》、《商品房预订协议》共38份、诚意金收据及银行交易明细记录。上述《商铺转让协议》、《商品房预订协议》中，2018年6月30日前认购商铺总价合计36769215元，2018年7月1日至2018年8月28日期间认购商铺总价合计52854485元。图亮公司另举示了陈小玲、邱浩分别与复信公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定陈小玲、邱浩向复信公司购买花屿城C区商铺，二人分别向银行申请个人购房抵押贷款。图亮公司还举示了其分别以陈小玲、邱浩名义于2018年9月26日向复信公司邮寄的《按揭催促函》，主要内容为陈小玲、邱浩与复信公司签订《商品房买卖合同》后已按要求提供按揭贷款资料，要求复信公司按合同办理按揭手续。庭审中，图亮公司认可于2018年9月7日收到复信公司的解除通知，双方已经解除合同。一审法院认为，图亮公司与复信公司自愿签订的《框架协议》，内容不违反法律规定，合法有效。本案争议焦点在于复信公司是否具有协助办理银行按揭贷款，即保障有银行向案涉楼盘提供贷款的义务。协议中未对该问题进行约定，但根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案《框架协议》名为商铺买卖，但约定的权利义务不同于房屋买卖合同的一般履行方式即由买方向卖方支付房款，卖方将房屋交付及过户给买方。根据协议第四条第1款规定，客户可以一次性付款或按揭付款方式购买商铺，则在按揭付款的情况下，需将所购房屋提供给银行作为抵押物。案涉商铺尚未办理独立产权证，整栋产权登记在开发商复信公司名下，为控制交易风险，银行往往不接受购房者单独申请按揭贷款，而是要求开发商为购房者的按揭贷款提供保证，银行在指定楼盘的客户符合贷款条件的情况下发放贷款。开发商应首先履行协助办理银行按揭贷款的义务，为购房人办理按揭贷款提供前提条件。具体到本案，一方面，协议约定的履行期限是2018年6月1日至2018年12月31日，且约定图亮公司需在2018年6月30日前、2018年9月30日前、2018年12月31日前分别完成相应签约任务，每期履行期限并不长，故对购房、贷款相关手续办理的时效性要求相对较高；另一方面，因协议约定的标的物系商铺，所需购房资金相对较大，按揭贷款购房即成为购房人的主要购房方式之一，若不能按揭贷款购房，则购房人要么自行提供抵押物，要么一次性付款购买，成交难度显著增加。因此，复信公司应从协议签订开始，及时履行协助义务，落实为案涉楼盘提供贷款的银行。图亮公司多次发函催告的行为及微信聊天记录中双方公司及银行工作人员的谈话内容，均指向复信公司未能落实贷款银行，导致购房者无法办理按揭贷款，进而不能满足协议约定的签约条件，复信公司举示的证据不能证明其在协议签订后，及时履行了落实贷款银行的义务，应承担举证不力的法律后果。根据图亮公司举示的《商品房预定协议》《商品房转让协议》《重庆市商品房买卖合同》及缴纳定金的银行记录，截至复信公司通知解除合同时，图亮公司事实上已联系并初步确定了相当数量的拟购房人，购房人认购商铺的合计价格与协议约定的分期签约任务金额基本相符或有所超出，故若在协议履行之初即有银行同意为案涉楼盘提供贷款，图亮公司是有按照协议约定完成相应签约任务的可能性的；复信公司未尽到协助办理按揭贷款的义务，对图亮公司联系的购房人购买商铺造成不利影响，属于导致图亮公司未能按协议约定完成签约任务的原因之一。根据协议第四条第3款约定，不应视为图亮公司逾期支付购房款。因此，复信公司发送的解除通知以图亮公司未按约履行付款义务为由解除合同，缺乏依据，但图亮公司亦认可在2018年9月7日收到该函且协议解除，故该协议已于2018年9月7日解除，复信公司应将图亮公司支付的保证金300万元退还给图亮公司，对图亮公司该项诉讼请求一审法院予以支持。关于赔偿损失。图亮公司举示的证据不能证明其客户自身均具备贷款条件，即不能证明复信公司未履行协助义务系其未完成签约任务的唯一原因，不能确定图亮公司主张的损失就是确定的可得利益损失，故对图亮公司要求复信公司赔偿损失的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院遂判决：一、复信公司于判决生效后十日内返还图亮公司保证金300万元；二、驳回图亮公司的其他诉讼请求。一审案件受理费59250元，由图亮公司负担33660元，复信公司负担25590元。复信公司不服上诉，请求撤销原判，依法改判驳回图亮公司的全部诉讼请求。二审法院查明：一审法院分别于2018年11月8日、2019年2月22日进行开庭审理，于2019年4月18日作出一审判决。复信公司上诉主张其于2019年3月21日申请一审法院到光大银行大渡口支行调取复信公司提交的项目资料，并认为实际调查的笔录对复信公司有利，但未就此举示相应证据。经查阅一审卷宗，亦未发现相应的申请资料或调查笔录。另查明：“光大商业按揭预审资料沟通”微信群聊天记录显示，2018年8月27日光大银行工作人员称暂时不接受复信公司项目贷款合作。复信公司在发出解除函之后自行对外销售了部分商铺，其中购房人以按揭贷款方式购买的，光大银行重庆分行为楼盘提供了贷款服务，购房者的贷款由复信公司提供保证担保。双方当事人二审中确认案涉《框架协议》性质为商品房包销协议。图亮公司举示的陈小玲等与复信公司所签《商品房买卖合同》约定，买方通过按揭贷款购买商铺的，若因开发商原因导致所购项目无任何银行愿意提供贷款，构成复信公司的违约责任。二审查明的其他事实与一审查明的相同。二审法院认为，一、关于一审程序是否违法。一审法院于2018年11月8日和2019年2月22日两次开庭审理，复信公司均未提出申请事项。复信公司称庭审后于2019年3月21日申请了调查取证，未举示提交过相应的申请依据。且即使该情况属实，申请时间在法庭辩论终结后，超过举证期限，不应准许。即使复信公司曾向光大银行大渡口支行报送过项目资料，并不等于复信公司实际取得该银行的业务合作并实际运行。复信公司以该申请为由主张一审程序违法的上诉理由不成立。二、关于复信公司是否有义务保障有银行为案涉楼盘提供贷款服务，未有银行为案涉楼盘提供贷款服务是否影响图亮公司完成包销任务。第一，双方确认《框架协议》性质系商品房包销，“包销”意味着复信公司将商铺交由图亮公司推广销售并由图亮公司对未能售出部分兜底购买。实践中，以按揭贷款方式购买商品房，是非常普遍的购买方式，也是购买人合理运用信贷杠杆进行资产投资的重要方式。复信公司在《框架协议》中并未明示告知其楼盘不能按揭贷款购买，相反，协议第四条第1款专门就按揭客户购买时图亮公司须完成的具体销售内容予以约定，第六条约定复信公司有义务保证房屋具备销售条件。图亮公司接受案涉业务时，有理由相信待售房屋具备可以按揭贷款购买的推广销售条件。第二，《框架协议》签订时，待售商铺仅办理复信公司为产权人的楼栋整体大证，尚未办理分户产权证书。此种情形下，按揭贷款销售的实现涉及开发商对购房人的贷款提供保证担保及产权变更中的抵押操作，需要产权人开发商先行与贷款银行建立商业合作获得银行贷款支持。《框架协议》履行中，已经签约售出商铺的商品房买卖合同约定，按揭贷款购买的，若楼盘没有银行提供贷款服务，构成复信公司违约。该违约责任约定可以印证复信公司的银行保障义务。《框架协议》解除后，复信公司的自行销售系与光大银行重庆分行建立的商业合作，购房人按揭购买的由复信公司为购房人的贷款向银行承担保证担保。复信公司否认负有银行保障义务，认为该义务主体为图亮公司，与本案实际不符。第三，根据《框架协议》第四条第1款规定，按揭贷款购买的，图亮公司“须收齐客户所有按揭资料并通过银行审核、并与甲方签署商品房买卖合同并网签”，表明按揭客户在与开发商正式签约前须进行贷款资料的预审。根据双方工作群记录，双方实际操作中对按揭客户进行了征信预审，“银行审核”系由复信公司安排的银行进行，审核的征信资料由图亮公司收集提供，操作流程符合协议约定及客观需要。根据双方的交流情况，贷款银行系由复信公司在主导。主要表现在：图亮公司先后四次向复信公司发函反馈楼盘贷款银行未落实，交涉“贵司提供的浦发银行贷款业务仍未落实”、“我司接洽安排的意向合作银行可提供按揭贷款业务，却因贵司不便提供银行审核资料未有进展”，图亮公司在工作群反映“C8街区一直做不了按揭”、“按揭客户网签不了”；对此，复信公司从未提出异议，从未交涉应由图亮公司解决银行问题，复信公司在工作群中称“现在财务协调了光大银行预审，但根据财务要求，最好由我司人员对接银行”。虽然复信公司先后引进上海浦东发展银行股份有限公司、光大银行某分支机构先行参与贷款客户的征信预审，但两家银行最终未果，导致不同环节的销售出现不同障碍。综合前述几点，复信公司上诉认为保障有银行提供按揭贷款服务是图亮公司的义务，复信公司没有该义务且该事实并不影响图亮公司完成包销任务，与本案事实不符。复信公司在《框架协议》履行期间一直未能解决商业银行的贷款合作问题，其突然发函解除协议，一审法院认定复信公司不享有单方解除权，其要求没收图亮公司的保证金缺乏依据，该认定并无不当。综上，复信公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决程序合法，事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。遂判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由复信公司负担。再审庭审中，图亮公司举示了《个人房屋按揭贷款合作协议书》，拟证明：1.《框架协议》的履行过程中，必须要有商业银行为案涉楼盘提供贷款服务；2.在2018年8月24日前，没有任何银行为案涉楼盘提供按揭贷款；3.在2018年6月30日前，没有完成包销义务，过错不在图亮公司。复信公司质证认为，该证据真实性需核实，即便是真实的，也不能达到其证明目的，恰好能证明在上海浦东发展银行股份有限公司不能提供贷款的情况下，复信公司在积极寻找其他银行提供贷款。再审查明，图亮公司以受托人身份与购房人熊玉娇等签订的《商铺转让协议》载明，图亮公司受私人委托转让商铺，协助购房人与复信公司签订商品房买卖合同，付款方式为按揭付款。2018年7月、8月复信公司与购买人邱浩、陈小玲等签订的《商品房买卖合同补充条款》第六部分关于按揭贷款中第5条约定，如因复信公司过错导致楼盘没有银行提供贷款，构成复信公司违约。再审查明的其他事实与原一、二审相同，本院予以确认。本院认为，一、关于本案一、二审程序是否违法问题。一审法院于2018年11月8日和2019年2月22日两次开庭审理，复信公司均未提出申请事项。复信公司称庭审后于2019年3月21日申请了调查取证，但没有举示提交过相应申请的证据。复信公司主张本案一、二审程序违法，没有证据证明，该再审理由不成立。二、关于在合同没有明确约定保障有银行为案涉楼盘提供贷款服务义务主体的情况下，复信公司是否有义务保障有银行为案涉楼盘提供贷款服务问题。第一，从有利于合同目的实现的角度，复信公司有义务保障有银行为案涉楼盘提供贷款服务。《框架协议》第四条第1款可以看出，通过按揭方式销售是图亮公司履行销售义务的方式之一。正如二审判决所言，因抵押登记手续的办理需要复信公司的同意,且银行贷款直接支付给复信公司，在合同没有约定保障有银行为案涉楼盘提供贷款服务义务主体的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，从有利于本案合同目的实现的角度，作为产权人和收款人的开发商应先行与贷款银行建立商业合作获得银行贷款支持，即应由复信公司保障有银行为案涉楼盘提供贷款服务。第二，从合同履行的过程看，应当认定复信公司同意由其承担保障有银行为案涉楼盘提供贷款服务的义务。事实上，在本案合同履行过程中，图亮公司先后向复信公司发函反馈楼盘贷款银行未落实，交涉“贵司提供的浦发银行贷款业务仍未落实”、“我司接洽安排的意向合作银行可提供按揭贷款业务，却因贵司不便提供银行审核资料未有进展”，图亮公司在工作群反映“C8街区一直做不了按揭”、“按揭客户网签不了”；对此，复信公司从未提出异议，从未交涉应由图亮公司解决银行问题。复信公司在工作群中称“现在财务协调了光大银行预审，但根据财务要求，最好由我司人员对接银行”。同时，复信公司与购买人签订的《商品房买卖合同补充条款》第六部分关于按揭贷款部分第5条约定，如因复信公司过错导致楼盘没有银行提供贷款，构成复信公司违约。该违约责任约定印证了复信公司的保障有银行为案涉楼盘提供贷款服务的义务。因此，复信公司再审否认负有银行按揭贷款保障义务，认为该义务主体为图亮公司的理由不成立。三、关于未有银行为案涉楼盘提供贷款服务是否影响图亮公司完成包销任务问题。图亮公司举示的《商品房预定协议》《商品房转让协议》《重庆市商品房买卖合同》及缴纳定金的银行记录证明，截至复信公司通知解除合同时，图亮公司事实上已联系并初步确定了相当数量的拟购房人，复信公司认为拟购房人纯属虚构，但没有举证证明，应当认定购房人认购商铺的合计价格与协议约定的分期签约任务金额基本相符。若在协议履行之初即有银行同意为案涉楼盘提供贷款，图亮公司有按照协议约定完成相应签约任务的可能。复信公司未尽到保障有银行为案涉楼盘提供贷款服务的义务，必然对图亮公司联系的按揭购房人购买商铺造成不利影响，属于导致图亮公司未能按协议约定完成签约任务的原因。因此，根据《框架协议》第四条第3款约定，不应视为图亮公司逾期支付购房款。复信公司再审认为即使认定复信公司负有保障有银行向案涉楼盘提供贷款的义务，图亮公司仍然构成违约的理由不成立。四、关于本案合同解除属于法定解除还是协议解除问题。如前所述，复信公司未尽到保障有银行为案涉楼盘提供贷款服务的义务，对图亮公司联系的购房人购买商铺造成不利影响，其发送解除通知，并不具有解除权，不符合法定解除的条件。在此情况下，原审判决认为复信公司发送解除通知的函件后，图亮公司收到该函同意解除，故双方的《框架协议》协议解除，该认定并无不当。复信公司再审认为其行使的是法定解除权，不是协议解除，二审判决适用法律错误的理由不成立。综上所述，二审判决认定事实清楚，适用法律并无不当，程序合法，应当予以维持。复信公司的再审请求和理由不成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持重庆市第一中级人民法院（2019）渝01民终4474号民事判决。本判决为终审判决。审判长  杨渠波审判员  刘战平审判员  邹玉辉二〇二〇年十一月二十五日书记员  黎 栌