浙江省金华市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙07执复106号 复议申请人（异议人、利害关系人）：吴友仙，女，1949年1月27日出生，汉族，现住浙江省义乌市。 委托代理人：吴庆荣，浙江近真律师事务所律师。 委托代理人：谢倩，浙江近真律师事务所律师。 申请执行人：胡松年，男，1965年11月29日出生，汉族，住浙江省义乌市。 被执行人：龚朝暄，男，1974年8月25日出生，汉族，住浙江省义乌市。 复议申请人吴友仙不服浙江省义乌市人民法院（以下简称义乌法院）（2020）浙0782执异86号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 义乌法院在执行申请执行人胡松年与被执行人龚朝暄民间借贷纠纷一案中，裁定查封龚朝暄所有的坐落于义乌市××街道××幢不动产，吴友仙不服提出异议，请求停止对上述不动产采取的查封、腾空、拍卖等强制执行措施。 义乌法院查明，胡松年与龚朝暄民间借贷纠纷一案，该院于2009年3月4日作出（2008）义民初字第11721号民事判决：龚朝暄于判决生效后十日内归还胡松年借款本金700000元及利息（归还的第一笔借款本金100万元的利息计算时间自2007年11月7日起至2008年1月23日止；归还的第二笔借款本金100万元的利息计算时间自2007年11月7日起至2008年2月4日止；归还的第三笔借款本金10万元的利息计算时间自2007年11月7日起至2008年5月14日止；归还的第四笔借款本金80万元的利息计算时间自2007年11月7日起至2008年8月4日止；未归还的本金70万元利息计算时间自2007年11月7日起至实际履行之日止。利息的计算方法按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算）。案件受理费19056元，由龚朝暄负担。判决生效后龚朝暄未履行，胡松年于2009年8月14日申请强制执行，义乌法院于同日立案执行。2019年9月12日，义乌法院作出（2009）金义民执字第5325号之二执行裁定，查封被执行人龚朝暄所有的坐落于义乌市××街道××幢不动产。2020年4月13日，义乌法院作出（2009）金义民执字第5325号公告，责令被执行人龚朝暄将上述房产在2020年5月1日前自行腾空。逾期既不自觉腾空又不履行债务的，依法强制执行。 吴友仙提供农村私人建房建设用地审批呈报表、建设工程规划许可证各一份（均为复印件），证明涉案房产土地使用权中108平方米属于龚朝暄所有的事实；提供龚辉文土地使用权证明复印件一份，证明涉案房产土地使用权中54平方米原属于龚辉文所有的事实；提供吴友仙建房建设用地审批呈报表、建设工程规划许可证各一份（均为复印件），证明涉案房产土地使用权中18平方米属于吴友仙所有的事实；提供村委证明复印件一份，证明涉案的原属于龚辉文所有的54平方米土地使用权已转让给吴友仙，案涉的180平方米土地使用权上的房屋系由吴友仙出资建造的事实；提供房屋租赁合约复印件二份，证明涉案房产上存在合法租赁权，无法腾空的事实；提供宅基地转让协议书复印件一份，证明涉案房产中54平方米土地使用权系吴友仙从龚辉文处受让取得的事实。 义乌法院认为，根据建房建设用地审批表、建设工程规划许可证、土地使用权证等资料，义乌市江东街道端头村一区19幢房产所占土地使用权面积共180平方米，其中以吴友仙为户主审批取得18平方米，以龚辉文为户主审批取得54平方米，以龚朝暄为户主审批取得108平方米。被执行人龚朝暄、异议人吴友仙、案外人龚辉文在审批所得的土地使用权上建造房屋时进行了整体的联建，涉案房产不宜进行实物分割，义乌法院应对该房产整体进行拍卖，并执行龚朝暄享有份额的价款。涉案房产虽未办理不动产登记，但该房产所占土地使用权中的108平方米土地使用权系以龚朝暄为户主审批取得，且在该土地使用权审批表中龚朝暄户现有在册人口仅龚朝暄一人，故龚朝暄在涉案房产的份额已十分明确。综上，对义乌市江东街道端头村一区19幢房产进行处置并无不妥，吴友仙的异议理由不能成立，对其异议请求，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条的规定，裁定驳回吴友仙的异议请求。 复议申请人吴友仙称，一、原审法院作出裁定适用《民事诉讼法》第二百二十五条错误，应该适用第二百二十七条的法律规定。《民事诉讼法》第二百二十五条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内日向上一级人民法院申请复议。《民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。本案中，吴友仙作为该案的案外人基于对案涉房屋享有共有权而对执行标的和执行行为提出异议，原审法院作出执行异议裁定时，应适用《民事诉讼法》第二百二十七条的法律规定。二、原审法院对案涉的房屋采取查封、腾空、拍卖等强制执行措施侵犯了吴友仙的合法权益。从案涉房屋的土地使用权上来看，案涉房屋土地使用权共计180平方米，其中18平方米是以吴友仙户的名义审批的，其中54平方米是以龚辉文户的名义审批的，剩余108平方米是以龚朝暄户名义审批的，故从土地使用权的来源上看，案涉房屋的土地使用权原属于吴友仙户与龚辉文户、龚朝暄户户分户各自审批取得，2005年龚辉文户将案涉的54平方米土地使用权转让给了吴友仙并由吴友仙出资将上述180平方米土地使用权上的房屋进行联建，现案涉房屋从物理空间上看似混同在一起的一个整体无法明确哪一部分属于被执行人。另外，从房屋的权属上来看，目前房屋未办理不动产登记未明确各共有人的产权份额，各共有人也未就房屋的产权份额达成共有分割协议，不能仅仅依据土地使用权的审批面积来确定各共有人的土地使用权面积，还要考虑房屋建造过程中各共有人的出资、贡献等因素后综合确定，同时还要审查各共有人内部有无转让、赠与等因素的影响。故案涉房屋在共有人未提起析产诉讼或申请执行人未代位提起析产诉讼的情况下，目前各共有人对案涉房屋的产权份额是不确定的，如果在产权份额是不确定的情况下将房屋拍卖，拍卖所得款中多少是属于被执行人，多少属于复议申请人是无法确定的，这也势必会导致在分配拍卖款时会损害吴友仙的合法权益。故案涉房屋在未明确产权份额且吴友仙也无法院执行债务的情况下，原审法院对案外人享有共有权的案涉房屋采取腾空、拍卖等措施毫无疑问会侵害其合法权益，该执行措施无论从实体上还是程序上都是错误的。三、案涉房屋在原审法院查封前已存在合法租赁权，采取腾空、拍卖措施会损害承租人的合法权益。案涉房屋自2017年起就已出租给案外人李子健，租赁期限至2022年8月19日止，在租赁合同未合法解除或对租赁合同效力进行除权前，龚朝暄无权腾空案涉房屋，原审法院采取强制腾空措施也会损害承租人的合法权益。综上，请求依法撤销义乌法院作出的（2020）浙0782执异86号执行裁定书，停止对案涉不动产采取的查封、腾空、拍卖等强制执行措施。 其他当事人在复议审查中未发表意见。 本院对义乌法院查明的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。（2009）金义民执字第5325号案件中，义乌法院查封龚朝暄所有的坐落于义乌市××街道××幢不动产，吴友仙提出执行异议，认为案涉不动产系由被执行人龚朝暄、复议申请人吴友仙、龚辉文在审批所得土地使用权上整体联建，其为共有人，在共有人所占份额不明确的情况下不适宜采取查封腾空等强制执行措施，请求停止对案涉不动产采取的查封、腾空、拍卖措施。其异议实质指向案涉不动产的权属和份额确定问题。因此，吴友仙基于实体权利针对本案执行标的提出异议又提起执行行为异议，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条审查，原审法院（2020）浙0782执异86号执行裁定却适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，显属适用法律不当，本院予以纠正。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（五）项的规定，裁定如下： 一、撤销浙江省义乌市人民法院（2020）浙0782执异86号执行裁定； 二、发回浙江省义乌市人民法院重新作出裁定。 本裁定为终审裁定。 审 判 长 宋耿金 审 判 员 陈晓欢 审 判 员 金卓颖 二〇二〇年十一月六日 法官助理 董 斐 代书记员 俞 兰