北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初21086号原告（反诉被告）：郭艾，男，1988年8月27日出生，汉族，住北京市通州区。原告（反诉被告）：陈爱平，女，1987年11月19日出生，汉族，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：于佳美，北京懋华律师事务所律师。被告（反诉原告）：李亚峰，男，1983年4月29日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：谭剑文，北京市惠诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘梦妮，北京市惠诚律师事务所实习律师。原告（反诉被告）郭艾、原告（反诉被告）陈爱平与被告（反诉原告）李亚峰确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。郭艾、陈爱平共同委托诉讼代理人于佳美,李亚峰委托诉讼代理人谭剑文、刘梦妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭艾、陈爱平向本院提出诉讼请求：1、请求确认二原告与被告于2020年7月21日签订的《房屋买卖合同》无效；2、请求判令被告返还二被告涉诉房屋的《北京市商品房预售合同》（限价商品住房）一套、发票一张、备用钥匙一个、贷款合同及发票一套、契税发票一张；3、请求判令诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在2020年7月因急需用钱，经朋友介绍结识房产中介付先生，在其居间介绍下，二原告与被告于2020年7月21日签订《房屋买卖合同》、《借款合同》、同意出售证明、关于过户前（转手）的约定等协议，本意只想借钱周转，无意卖房，但应中介要求于是同时签订买卖合同和借款合同。签订上述合同后，被告却只按照《房屋买卖合同》的约定向原告支付购房定金30万和购房款10万，共计40万元。现被告以及中介付先生对原告借钱的本意不予认可，反而要求二原告按照《房屋买卖合同》的约定配合看房以及腾房。此外，涉案房屋系二原告通过摇号方式获得的限价商品房，目前尚在限售期内，被告对此知情。被告行为系趁人之危，使得原告签订的合同并非原告的真实意思表示，且涉案房屋处于限售期内，买卖此房严重损害社会公共利益，双方签订的《房屋买卖合同》应予无效。为维护原告合法权益以及社会公共利益，诉至法院，望判如所请。李亚峰辩称，原被告签订的合同系双方真实意思表示，应当得到保护，且合同签订未损害社会公共利益，原告诉请不应得到支持。李亚峰向本院提出反诉请求：1、请求判令解除二反诉被告于反诉原告签署的《房屋买卖合同》（以下简称“买卖合同”）；2、请求判令二反诉被告向反诉原告返还已收的购房款400000元；3、请求判令二反诉被告向反诉原告赔偿原告损失100000元；4、请求判令二反诉被告向反诉原告支付违约金400000元；5、请求判令由二反诉被告支付本案所有的诉讼费用。事实和理由：2020年7月21日，在居间人李洋的居间介绍下，反诉原告和二反诉被告签署《房屋买卖合同》，约定二反诉被告将通州区永顺镇居住、托幼及小学项目D03#住宅扣24层1单元***号房屋出卖给反诉原告。反诉原告在买卖合同签订当日即按照买卖合同第三条第（四）款的约定支付了购房定金30万元，二反诉被告出具相应收条。同日，反诉原告还向居间人李洋支付居间费用10万元。2020年8月14日，二反诉被告取得房屋的契税完税证明，反诉原告按照买卖合同约定支付10万元，二反诉被告出具相应收条，至此反诉原告向二反诉被告支付购房款40万元。反诉原告一直按照买卖合同的约定履行自身义务，并无违约行为。相反，二反诉被告却无端违约甚至提出毁约。按照买卖合同第七条第（一）款的约定，二反诉被告应当在买卖合同签订后30日内，即2020年8月20日前将房屋交付给反诉原告使用，房屋交付后，反诉原告在2020年9月21日前支付下一期购房款，但二反诉被告于8月18日径行向贵院提起诉讼，要求确认买卖合同无效，二反诉被告此举，规避其交房义务的恶意明显，严重违反了合同约定。截止至反诉提交之日，二反诉被告仍未向反诉原告交付房屋，其逾期履行交付义务已经超过60天，按照买卖合同第八条第（一）款的约定和相关法律规定，反诉原告有权要求解除合同并要求二反诉被告返还已收购房款400000元。支付违约金400000元和赔偿损失。本案中，反诉原告系新来买卖合同将会依法依约履行和其将取得履行的利益，才向居间人李洋支付居间费100000元，现买卖合同因二反诉被告的过错而无法履行，直接导致反诉原告支付的居间费用付之东流，二反诉被告应当赔偿反诉原告此项居间费的损失。现反诉原告据以上事实与民事诉讼法有关规定，提起诉讼，望判如所请。郭艾、陈爱平就反诉辩称，第一，根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》规定，购房人取得产权后，五年内不得转让。本案涉案房屋为限价商品房性质，双方签订的买卖合同，损害社会公共利益，应属无效。无效合同自始没有法律约束力，因此合同约定的违约条款也应属无效，反诉被告不应向反诉原告支付违约金。第二，反诉原告与反诉被告签订买卖合同时，反诉原告已明知涉案房屋性质为限价商品房，因此反诉原告对合同的签订存在过错，反诉被告不应赔偿反诉原告的损失。本院经审查认定事实如下：2020年7月21日，郭艾、陈爱平（出卖人）与李亚峰（买受人）签订了《房屋买卖合同》。上述合同约定：第一条房屋基本情况（一）出卖人所售房屋坐落于通州区永顺镇居住、托幼及小学项目D03#住宅楼24层1单元***，建筑面积共66.96平方米（以房屋所有权证面积为准），产权人：郭艾、陈爱平。（二）该房屋规划设计用途为住宅。……第三条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经买卖双方协商一致，该房屋按套计价，总成交价格为：1150000元。（二）当事人双方采取自行交割方式付款，并签订《存量房交易结算资金自行划转声明》。（三）当事人关于付款的约定如下：买受人向【银行】、【公积金管理中心】申请办理抵押贷款，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买受人应继续申请其他银行贷款或自筹剩余房款。若任意一方不积极自办理或不配合办理贷款申请，则以按揭服务机构通知时间为准，参照本合同第八条承担违约责任。（四）付款金额及期限定金：2020年7月21日支付购房定金300000元。房款：2020年7月22日交契税拿契税发票支付购房款100000元，2020年9月21日前支付购房款450000元，剩余购房款300000元于过户当天支付。第四条权属转移登记当事人双方同意该房屋符合上市条件90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当事人任一方违反以上的定，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款0.05%的违约金，逾期超过60日的，守约方有权解除合同，违约方应向守约方支付总房款30%的违约金。……第六条出卖人将该房屋出卖给第三人或以各种理由不配合过户的，买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还买受人全部已付款，按照央行金融机构同期贷款基准利率给付利息，并按买受人累计已付房价款的1倍支付违约金，该违约金不足以弥补买受人因购买该房屋可获得的预期利益损失的，出卖人同意按照当时市场价格补足。预期利益损失是指因出卖人违约行为导致买受人按照本合同约定可获得赔偿与违约情形发生时该房屋签约与现有市场价格之间的差额。第七条房屋交付及提前偿还贷款（一）出卖人于签订本合同之日起30日内，将该房屋交付买受人使用。出卖人不得因买受人对该房室的使用而收取任何费用。……第八条违约责任……（二）逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第七条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，（1）逾期在60日之内，自第七条约定的应交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之5的违约金，并于该房屋实际交付之日起7日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的100%向买受人支付违约金。（三）逾期办理权属转移登记手续责任买受人未能在约定时间内取得房屋所有权证书造成逾期办理权属转移登记手续的，双方同意按照如下处理：如因出卖人的责任，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起7日退还买受人全部已付款，并按照买受人全部已付款的100%向买受人支付违约金；买受人不退房的，自买受人应取得房屋所有权正式的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之5的违的金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起7日内向买受人支付。……第十三条补充约定：补充约定与合同正文约定不符的，以补充约定为准。出卖方无条件配合买受人将房屋转让给第三方，过户时以最低指导价进行过户。合同约定2020年9月21日付款人民币45万元整，其中10万元需出卖人领取房本交付买受人支付。《房屋买卖合同》还约定了其他相关内容。李亚峰于2020年7月21日支付郭艾、陈爱平购房定金30万元、购房款10万元。后郭艾、陈爱平未按照合同约定将房屋交付李亚峰使用，截至目前逾期超过60日。合同签订后，郭艾、陈爱平将《北京市商品房预售合同》（限价商品住房）一套，发票一张，备用钥匙一个，贷款合同及发票一套，契税发票一张等原件交付李亚峰。另查，涉诉房屋为限价商品住房，契税发票填发时间为2020年8月14日，尚未完成所有权证登记，根据相关政策，该类房产在取得房屋所有权证或契税完税凭证满5年可以上市交易。庭审中，郭艾、陈爱平主张，李亚峰对于涉案房屋为限价商品房这一情况知悉，因此对合同无效应当承担相应过错，李亚峰称，作为普通人无法完全获悉政策和法规限制情况，对方对此情况应当更为清楚，如果最终导致合同无效，应当承担重大过错责任；李亚峰出示向案外人李洋转账10万元的转账凭证，并称，自己为购买房屋已经支付了居间费用10万元，因对方过错导致合同目的不能实现，故应当对此应当承担赔偿责任，郭艾、陈爱平辩称李亚峰并未提供居间合同和相应票据，其证据只能证明曾向案外人李洋转账10万元，而不能证明其为居间费，对此不予认可。经法庭询问，李亚峰表示通过中介人李洋才签订了房屋买卖合同，除李洋外还有另外一名中介人员名为“小付”，由“小付”负责与郭艾、陈爱平对接，原告表示并不认识李洋，只知道有一个“付先生”，是帮李亚峰办事的人。本院认为：损害社会公共利益的合同无效。根据查明的事实，涉诉房屋属于限价商品住房，郭艾、陈爱平于2020年8月14日取得契税发票，且尚未取得所有权证书。限价商品房系北京市为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭供应的保障性住房，出售对象具有特殊性，根据现有政策法规，此类房屋在购买人取得房屋权属证书后5年内不得转让，确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购。郭艾、陈爱平与李亚峰签订《房屋买卖合同》的时间为2020年7月21日，郭艾、陈爱平尚未缴纳涉案房屋契税，涉诉房屋自然尚在限售期内，然而郭艾、陈爱平未提供证据证明其向有关部门申请了回购，而是与李亚峰签订相应合同进行交易。本案《房屋买卖合同》损害住房保障管理部门的回购权利及其他具备限价商品住房购买资格者的利益。故本院认定，双方当事人签订的涉诉房屋的买卖合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。既然郭艾、陈爱平与李亚峰所签订的《房屋买卖合同》无效，则不涉及合同解除问题，故对于李亚峰要求解除上述合同的请求，本院不予支持。对李亚峰有关违约金的主张，因《房屋买卖合同》无效，故违约金的相关约定亦无效，对于该项主张本院不予支持。因郭艾、陈爱平已将《北京市商品房预售合同》（限价商品住房）一套，发票一张，备用钥匙一个，贷款合同及发票一套，契税发票一张等原件交付李亚峰，现双方签订的《房屋买卖合同》无效，故本院对于郭艾、陈爱平要求李亚峰返还其上述物品的主张予以支持；同理，对于李亚峰要求郭艾、陈爱平返还购房款400000元的主张，本院亦予以支持。对于李亚峰要求郭艾、陈爱平支付违约金400000元的主张，因双方签订的《房屋买卖合同》无效，有关违约责任条款亦无效，本院不予支持。对于李亚峰主张郭艾、陈爱平应向其赔偿100000元损失的诉讼请求，其未提供有效证据予以佐证，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项之规定，判决如下：一、郭艾、陈爱平与李亚峰于2020年7月21日签订的《房屋买卖合同》无效；二、李亚峰返还郭艾、陈爱平《北京市商品房预售合同》（限价商品住房）（合同编号Y1693719）一套、发票一张、备用钥匙一个、贷款合同及发票一套、契税发票一张，于本判决生效之日起七日内执行清；三、郭艾、陈爱平返还李亚峰已付款项400000元，本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回郭艾、陈爱平的其他诉讼请求；五、驳回李亚峰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35元，由郭艾、陈爱平负担（已交纳）。反诉案件受理费6400元，由李亚峰负担3555元（已交纳），郭艾、陈爱平负担2845元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨冀承二〇二〇年十一月十六日法官助理 黄 帅书 记 员 杨小萌