西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初11269号 原告（反诉被告）：陕西同腾物业管理有限公司。住所地：西安市未央区。统一社会信用代码9161000007XXXXXXXX。法定代表人：曾春华，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶婷，陕西秦岳律师事务所律师；委托诉讼代理人：谢肖，陕西秦岳律师事务所律师。被告（反诉原告）：西安市未央区XX公寓。住所地：西安市未央区XX小区。统一社会信用代码5261011MJXXXXXXXX。法定代表人：肖艺。委托诉讼代理人：王欣，陕西伟天律师事务所律师；委托诉讼代理人：皮宇凤，陕西伟天律师事务所律师。被告：肖艺，男，1973年4月18日生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王欣，陕西伟天律师事务所律师；委托诉讼代理人：皮宇凤，陕西伟天律师事务所律师。被告：肖红，男，1975年6月9日生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：王欣，陕西伟天律师事务所律师；委托诉讼代理人：皮宇凤，陕西伟天律师事务所律师。原告陕西同腾物业管理有限公司（以下简称同腾物业公司）与被告西安市未央区XX公寓（以下简称XX公寓）、肖艺、肖红物业服务合同纠纷一案及反诉原告XX公寓与反诉被告同腾物业公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人叶婷、谢肖、被告XX公寓、肖艺、肖红委托诉讼代理人王欣、皮宇凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同腾物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付给原告物业管理费147944.58元，水费31682.4元，共计179626.98元，并支付延期履行期间的滞纳金；2、本案诉讼费由被告承担。2020年6月11日，原告变更其诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1、判令被告支付给原告物业管理费348474.16元，水费31771.8元，共计380245.96元；2、支付迟延履行期间的滞纳金55849.97元（逾期滞纳金按年百分之六计算）；3、被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2014年7月1日，其与西安名京房地产开发有限公司签订了《名京·九合院前期物业管理服务合同》，合同约定，住宅商品房物业服务费，住宅改做办公或者商业的，分别按照同类住宅物业服务费标准的200%和300%收取物业服务费，相应的额水电费、电梯费按照物业使用类型收费彼岸准收取。未按时交纳物业服务费和其他费用的，自逾期之日起按应缴费用日欠费之三加收滞纳金。被告名下西安市未央区XX公寓从2015年2月起至2020年3月底未按照约定支付给其物业管理服务费用，经其多次催缴，被告仍未履行义务，为维护原告合法权益，诉至法院。被告XX公寓辩称，同腾物业公司未依约提供物业管理服务。其入驻小区后，原告未对物业费收费标准进行公示，未尽到应尽的义务，导致小区以脏、乱、差的形象闻名。小区内存在大量电梯长期损坏、单元门损坏无人维修、垃圾不及时清运、公共区域照明灯损坏无人维修、无视业主报修要求等情况，小区业主至今无一户向原告支付物业费用，其所在楼层原告从未安排人员打扫清理。合同中没有明确约定物业费收费标准，其不向原告交物业费是因为物业不履行前期物业服务合同约定的义务，是行使抗辩权。原告主张147944.58元物业管理费无事实及法律上依据，应依法予以驳回。其是在2017年4月1日在西安市未央区民政局登记成立的民办非企业单位，其成立后使用涉案房屋作为老年公寓，原告称其自2012年2月其至2020年3月底未支付物业管理服务费缺乏事实依据，2017年4月1日前，其未享受原告提供的物业管理服务。根据我国养老机构登记备案的相关规定，举办营利性养老机构，依法向工商行政管理部门办理登记手续；举办非营利性养老机构，依法向民政部门申请社会服务机构登记。其是为解决社会难点养老问题的非营利性、公益性养老机构，涉案房屋的用途仍然是住宅，而非办公或者商业，应当按照住宅标准收取物业管理服务费。原告主张按照200%和300%收取物业服务费是擅自提高收费标准的违约行为。原告主张的31682.4元水费无事实及法律依据，应当予以驳回。其与原告未签订代缴、代扣水费的相关协议，前期物业服务协议亦未有水费的特殊约定，且原告未向其提供供水企业发票，无权代替供水企业收取水费。依据《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》规定，养老机构的水费标准应当按照普通居民生活价格执行，而非按照商业、办公性质交纳水费。原告主张的水费，收费标准应按照3.5元每吨计算，且对于用水量其也不清楚。被告肖艺辩称，同腾物业公司未依约提供物业管理服务。其入驻小区后，原告未对物业费收费标准进行公司，未尽到应尽的义务，导致小区以脏、乱、差的形象闻名。小区内存在大量电梯长期损坏、单元门损坏无人维修、垃圾不及时清运、公共区域照明灯损坏无人维修、无视业主报修要求等情况，小区业主至今无一户向原告支付物业费用，其坐在楼层原告从未安排人员打扫清理。合同中没有明确约定物业费收费标准，其不向原告交物业费是因为物业不履行前期物业服务合同约定的义务，是行使抗辩权。其主体不适格，不应作为本案被告。其虽与原告签订了前期物业服务协议，但协议中未约定物业服务期限及物业服务标准，其入驻小区后原告未公示物业收费标准，且其并非物业实际使用人，没有实际享受原告提供的物业服务，不承担前期物业服务协议项下的支付物业费的法律责任，其主体不适格，不应列为本案被告。原告主张147944.58元物业管理费和31682.4元水费是违规收费，无事实及法律依据，应当依法予以驳回。根据我国养老机构登记备案的相关规定，举办营利性养老机构，依法向工商行政管理部门办理登记手续；举办非营利性养老机构，依法向民政部门申请社会服务机构登记。其是为解决社会难点养老问题的非营利性、公益性养老机构，涉案房屋的用途仍然是住宅，而非办公或者商业，应当按照住宅标准收取物业管理服务费。原告主张按照200%和300%收取物业服务费是擅自提高收费标准的违约行为。原告主张的31682.4元水费无事实及法律依据，应当予以驳回。其与原告未签订代缴、代扣水费的相关协议，前期物业服务协议亦未有水费的特殊约定，且原告未向其提供供水企业发票，无权代替供水企业收取水费。原告主张的水费，收费标准应按照3.5元每吨计算，且对于用水量其也不清楚。原告的诉请已过诉讼时效，原告未向其催过物业费，2017年5月8日前的物业费已经诉讼时效。被告肖红答辩意见同被告肖艺。反诉原告XX公寓提出反诉请求：1、判令反诉被告赔偿给反诉原告造成的损失30000元；2、反诉费由被告承担。事实及理由：同腾物业公司为其所在西安市未央区XX小区提供物业服务，在其提供物业服务期间，由于未尽到服务职责，导致露台的水渗入其室内，导致其壁纸、窗户等被损坏，故提起反诉。反诉被告同腾物业公司辩称，外墙漏水在保质期内属于开发商负责，保修期外由大修基金支付，被告未缴纳大修基金，故对外墙漏水不属于物业管理的范围。物业可以义务性解决外墙漏水事宜，联系相关施工单位，自外墙漏水至今，被告未向其反映过外墙漏水的事，其无法得知外墙漏水，也无法帮助解决相关问题。反诉原告提出的34785元的损失没有证据证明损失金额。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：被告肖红与肖艺系兄弟关系，系西安市未央区XX村人，因XX村拆迁，补偿安置肖红房屋面积735.61平米（涉案小区8层整层，分别为801、802、803、804、805、806、807）；补偿安置肖艺房屋面积735.61平米（涉案小区6层整层，分别为601、602、603、604、605、606、607）。后西安名京房地产开发有限公司与同腾物业公司签订《“名京·九合院”前期物业管理服务合同》，约定由同腾物业公司为涉案小区提供物业服务。关于委托管理服务事项及期限约定，房屋建筑本体共用部位的维护、使用、管理。包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅……在乙方提供的其他服务包括以下事项：……5、代收各项的费用（水电费、天然气费等）。关于物业管理服务质量约定……房屋及设施、设备的维护：公共照明正常；所有污（雨）水井定期清理，做到无污水外溢；道路、停车场（库）做到平整、畅通（不包括市政道路管理）……3、公共环境：保洁员每天对区内道路彻底清扫，并随时清扫地面水；保洁员在工作时间内巡回清扫道路，做到人过地净……关于物业管理服务费用约定，业主应于《商品房买卖合同》约定的交房之日或约定交房之日其交纳物业相关服务费用。物业服务费用季度交纳（提前），业主或物业使用人应在每季度第一个月的15日前足额（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。本物业管理服务费，由业主成物业使用人按其拥有建筑面积向乙方交纳；（1）住宅：商品房1.2元/平方米·月。住宅改做办公或商业的，分别按照同类住宅物业服务费标准的200%和300%收物业服务费，相应的水电费、电梯费按照物业使用类型收费标准收取……业主出租其拥有的物业，其应当承担物业相关费用的交纳，业主与物业使用人另有约定的，从其约定，但业主需要将此约定送乙方备案，如业主使用人不缴纳物业相关费用，业主负连带缴纳责任。2014年9月18日，肖红与同腾物业公司签订前期物业服务协议一份，后肖艺亦同同腾物业公司签订前期物业服务协议。2014年下半年，涉案房屋交付给肖红、肖艺，二被告交付了3个月物业费用，原告减免3个月物业费用，剩余2015年2月至今的物业费被告未向原告交纳。2017年3月10日，肖艺在西安市未央区民政局登记开办了西安市未央区XX公寓（为民办非企业单位登记证书），法定代表人为肖艺。庭审中，原告主张物业费从2015年2月-2015年12月份物业费用按照住宅标准1.2每平米收取，因涉案房屋被告用作开办养老院，应当按照商业标准向其交纳物业费及水费。被告对此不予认可，认为其开办养老院是非营性质，应当按照居民标准支付物业费及水费。另查，涉案小区对于村民自住房屋，原告同腾物业公司按照每平米1元收取物业费。涉案的房屋804、805、604及605房屋原告在2015年2月至2015年12月按照每平米1元收取物业费；经原、被告共同核实，涉案的房屋803、804、805、807系自住，806室房屋空置，自住房屋面积共计486.06平米。原告称涉案房屋用水量原告主张从2015年至2020年3月，用水量共计为8668吨。被告对此不予认可，其认为6层用水量为5958吨，8层用水量为2640吨，合计为8598吨。还查明，涉案小区垃圾费按照每户6元/月收取，6层电梯费按照0.31元/月/平米收取，8层按照0.33元/月/平米收取，公摊电费按照0.16元/月/平米收取。上述事实有前期物业服务合同、照片、当事人当庭陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,对业主具有约束力。本案中,建设单位西安名京房地产开发有限公司与原告同腾物业公司依法签订的前期物业服务合同,系双方的真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,属合法有效,依法应当予以确认。故该合同对原、被告双方均有约束力。原告提供了相应的物业服务,被告应当按照合同的约定交纳物业服务费用。本案争议焦点为涉案用于开办老年公寓的房屋物业费及水费的收费标准问题；涉案房屋物业费是否超过诉讼时效；反诉原告诉请的损失应否支持。关于本案第一个争议焦点，本案中，原告主张按照商用标准收取物业费，被告对此不予认可。《国务院关于加快发展养老服务的若干意见》规定，支持社会力量举办养老机构。鼓励个人举办家庭化、小型化的养老机构，社会力量举办规模化、连锁化的养老机构……对营利性养老机构建设要减半征收有关行政事业性收费，对养老机构提供养老服务也要适当减免行政性收费，养老机构用电、用水、用热按居民生活类价格执行。依据相关规定，民办公益性养老机构是指公民、法人和其他组织兴办，并在民政部门登记许可，为老年人提供集中居住和照料服务的机构。本案被告XX公寓系经西安市未央区民政局核准登记的民办公益性养老机构，故对于其物业费可以参照居民生活类价格计算，对于原告主张按照商业标准收取物业服务费的请求不予支持。关于本案的第二个争议焦点，被告辩称本案2017年5月7日之前的物业费等先关费用已超过诉讼时效，对此原告提供的情况说明系其自行制作，被告对此不予认可，原告提供的证据不足以证明其在诉讼时效内向被告主张物业费用，故对于本案2017年5月7日之前的物业费用，不予支持。对于原告主张的滞纳金55849.97元的请求，根据被告提供的视频及照片，能够证明原告同腾物业公司在履行物业服务义务时存在瑕疵，故对于其主张滞纳金的诉讼请求不予支持。至于原告主张的用水量，被告认可用水量共计8598吨，原告主张被告用水量共计8668吨，其提供的证据不足以证明被告用水量为8668吨，故本案认定被告用水量共计为8598吨。对于被告不应向原告交纳水费的辩解，根据前期物业服务合同约定，原告代收各项费用包含水费、天然气费等，故对于被告辩解不予支持，被告应当向原告交纳水费。对于XX公寓提出的反诉请求，因反诉原告提供的报价单同腾物业公司不予认可，且对于该部分费用XX公寓不申请司法鉴定，该部分损失无法确定，故对于其反诉请求本院暂不予支持。据此，被告应当向原告交纳的各项费用数额为：物业费（自住）486.06㎡×1元/平米/月×35个月=17012.1元（2017年5月—2020年3月）；剩余房屋物业费为985.16㎡×1.2元/平米/月×35个月=41376.72元；水费为8598吨×3.8元/吨=32672.4元；垃圾费6元/户/月×14户×35个月=2940元；电梯费0.31元/月/㎡×735.61㎡×35个月=7981.37元（6层）；0.33元/月/㎡×735.61㎡×35个月=8496.3元（8层），电梯费共计16477.67元；公摊电费0.16元/月/㎡×735.61㎡×2×35个月=8238.83元。以上费用合计118717.72元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院》第一条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告西安市未央区XX公寓、肖艺、肖红于本判决生效后十日内向原告陕西同腾物业管理有限公司支付物业费、水费、垃圾费、公摊电费及电梯费等共计118717.72元；二、驳回原告陕西同腾物业管理有限公司其他诉讼请求；三、驳回反诉原告西安市未央区XX公寓的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费7841元，原告已预交，由被告西安市未央区XX公寓、肖艺、肖红承担2674元，并于上述款项履行时一并给付原告；反诉受理费334元，被告已预交，由被告自行承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。    审  判  长    孙  会 审  判  员    吕  艳人民陪审员    王明理       二〇二〇年十一月十日    法 官 助 理   曹萌迪书  记  员    任星怡     1