北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初66922号原告（反诉被告）：李树伟，女，1967年5月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告：李树毅，女，1963年5月3日出生，汉族，住北京市。委托诉讼代理人：李树伟，女，1967年5月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市西城区天桥北里**。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：徐俊杰，男，1987年3月4日出生，汉族，公司法务。委托诉讼代理人：杜艳晶，女，1990年6月4日出生，汉族，公司法务。原告（反诉被告）李树伟、李树毅（以下称姓名）与被告（反诉原告）北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）委托合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序独任制审判，公开开庭进行了审理，李树伟同时作为李树毅之委托诉讼代理人，爱家营公司之委托诉讼代理人杜艳晶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李树伟、李树毅向本院提出诉讼请求：1、请求判令爱家营公司向原告立即一次性支付合同违约金16620元并依据中国人民银行同期贷款利率支付利息3519.63元；2、判令爱家营公司向原告立即一次性支付2016年6月至2017年1月租金损失66480元，并依据中国人民银行同期贷款利率支付利息损失11350.48元；3、判令爱家营公司向原告立即一次性退还代理佣金8310元，代理服务费1385元，共计9695元；4、判令爱家营公司向原告赔偿客厅、次卧印尼进口特佳实木地板13380元；5、判令爱家营公司赔付原告真皮双人床、两个床头柜损失5000元；6、判令爱家营公司对餐厅地面恢复原状；7、判令爱家营公司支付台灯150元、吊灯260元、次卧窗帘300元、数字高清网线216元、修理费400元、茶几巾60元、沙发巾150元，合计1419元；8、判令爱家营公司一次性结清水费202.13元，电费阶梯差价83.1元，燃气费219.1元，歌华有线电视费90元，共计594.3元；9、判令爱家营公司承担律师费4000元；10、判令爱家营公司承担本案诉讼费。事实与理由：原告之母产权人张X荣于2000年9月离婚，2017年2月14日去世，其父张X钧1958年去世，其母张X氏1988年去世，李树伟、李树毅为张X荣的合法继承人，继承房屋租赁合同的权利和义务。2016年1月14日，张X荣与爱家营公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》及《补充协议》（委托），将名下的北京市朝阳区芍药居北里XX号楼X座XXX房屋交由爱家营公司代理出租。2016年2月15日，爱家营公司与承租人签订《北京市房屋租赁合同》及补充协议。张X荣与爱家营公司的合同于2016年1月15日开始履行，后爱家营公司将该房屋作为群租房转租给承租人自己经营的XX健身房作为员工宿舍，30多人使用铁质上下铺居住，对房屋及家具的使用超过了合理的限度，导致房屋中的家具等生活设施被严重损坏。2016年4月，李树伟向爱家营公司送达了终止合同通知书，但爱家营公司收取了承租人一次性付清的全年房租，却不支付下半年的房租，也一直不签署房屋交割手续，不签署解除合同文书，致使李树伟、李树毅无法继续出租该房造成6个月的房租损失。我方认为，爱家营公司的行为已经从根本上违反了上述合同的约定，侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。爱家营公司辩称，爱家营公司与案外人签订北京市房屋出租合同，不是本案李树伟、李树毅，我们认为本案原告主体不适格。在我方协调下李树伟已经和张X伟协商一致，张X伟赔偿李树伟14000元，张X伟支付后问题解决完毕。李树伟、李树毅主张违约金相当于月租金的200%，合同中关于违约金的约定适用不包括本案情形。就违约金主张利息无法律依据，李树伟、李树毅已经于2016年5月27日将房屋收回，我们已经丧失对涉案房屋的实际管理，合同已经解除，要求我们支付2016年6月之后的租金损失无事实及法律依据。代理佣金是张X荣委托我方将涉案房屋出租，与承租人签订合同的居间费用，李树伟、李树毅要求退还佣金无合同及法律依据，我们没有收取代理服务费。房屋损失由侵权人承担，并且承租人已经赔付原告损失，故主张我们赔偿无事实及法律依据，对金额我们也不认可。水电燃气费在办理房屋交验时已经结清，有线电视费已经于2016年3月15日完成付款，李树伟、李树毅主张无依据。爱家营公司另反诉称，要求李树伟返还2016年5月27日至2016年6月14日期间的租金收益共计4709元。事实与理由：爱家营公司与张X荣签订的《北京市房屋出租委托代理合同》约定收款账户为李树伟，李树伟于2016年5月27日将涉案房屋收回，而租金已经支付至2016年6月14日，故要求其返还。李树伟针对爱家营公司的反诉请求辩称，不同意其反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李树伟、李树毅提交2016年1月13日《北京市房屋出租委托代理合同》，主要内容为：委托人（甲方）：张X荣，租赁代理机构（乙方）：爱家营公司。第三条委托租赁用途：（一）甲方授权乙方以本条约定用途出租：居住。（二）该房屋用于居住的，居住人数不得多于5人。第四条委托出租租金标准及期限：该房屋委托出租价格为：8310元/月，以该价格委托出租的委托出租期限为2016年1月15日起至2017年1月14日止。第八条代理佣金及代理服务费：（一）支付时间及标准：委托期内的第一年，甲方于第2次应收租金时支付乙方相当于30日房租的代理佣金，甲方于3次应收租金时支付乙方相当于5日房租的代理服务费。第九条委托出租期内甲、乙双方的权利、义务（十）因承租人或第三人原因造成房屋毁损或房屋内人员伤亡的（包括但不限于放火、爆炸、决水等），由侵权责任人承担损害赔偿责任。第十一条合同的解除：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定转付租金达三十日以上的；2、乙方擅自改变房屋用途的；3、乙方利用该房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的；第十二条、违约责任：（二）甲乙双方按照本合同第十一条第（三）（四）款行使单方解除权的，应提前十日书面通知对方，违约方应按月委托价格的200%向守约方支付违约金。李树伟、李树毅提交2016年1月15日《补充协议》（委托），主要内容有：一、不改变房屋格局，不打隔断，保持原有现状。二、不能群租，转租……李树伟、李树毅提交群租视频光盘，证明爱家营公司违约将房屋群租，房屋地面损坏严重。爱家营公司对上述证据真实性认可，证明目的认可，应按合同约定履行，同答辩意见。李树伟、李树毅提交地板铺装费用收据、同款地板现价照片、地、地板损坏照片供货合同》，证明地板损失。李树伟、李树毅提交《北京市家具买卖合同》，证明双人床及床头柜损失。爱家营公司对上述该证据真实性、证明目的认可，但对金额有异议，且原告没有考虑折旧，爱家营公司不是侵权方。李树伟、李树毅提交照片，证明铁质上下铺损坏地面、吊灯、窗帘损坏情况。爱家营公司对上述证据真实性认可，证明目的认可，但应由侵权人承担责任。李树伟、李树毅提交自行书写的水表、燃气表查验底数，电费阶梯差价照片。爱家营公司不认可该证据的真实性，称在给租户办理退租时租户已经结清了，阶梯电费差价是在6月之后产生的，5月底已经交付房屋，不能进入，不同意支付。法庭原告要交补充提交缴费发票，李树伟未提交。同时，李树伟撤回歌华有线费用的诉讼请求。李树伟、李树毅提交律师函发票照片、《律师函》送达中介公司照片、租户照片，证明向爱家营公司主张维权事实及4000元律师费损失，爱家营公司对该律师费发票证据不认可。李树伟、李树毅提交其名下工商银行尾号7298账户流水，证明爱家营公司实际支付了2016年2月-5月的租金，其中2016年2月1日支付8310元，2016年3月15日支付8526元（包括有线电视费216元），2016年4月15日支付8310元，2016年5月13日支付8310元，其向爱家营公司工作人员提出办理房屋交接手续，爱家营公司工作人员伪造张X荣签名与客户签订《北京市房屋租赁合同》补充协议、《融资服务合同》，爱家营公司对伪造行为不认可，认为其有权代张X荣进行出租，融资租赁合同仅代表没有押金，是租赁的一种形式。李树伟、李树毅提交与爱家营公司工作人员的通话录音，证明爱家营公司没有完全履行“管家”职责，应退回相应佣金。爱家营公司对该证据证明目的不认可，称已经按照合同约定将房屋进行出租，履行居间合同。李树伟、李树毅提交2016年5月27日查房记录照片、录音，证明房屋内设施损坏情况。爱家营公司称根据合同约定，赔偿责任不应由其承担，在沟通时，房屋钥匙已经不在爱家营公司，爱家营公司无法进入涉案房屋。李树伟、李树毅提交爱家营公司工作人员据不赔付违约金和损失通话录音，爱家营公司称根据合同该约定赔偿责任不应由其承担，且合同中未约定违约金利息支付的问题。李树伟、李树毅提交涉案房屋产权证复印件、张X荣死亡证明、亲属关系证明、张X荣与李X安离婚调解书，证明李树伟、李树毅有诉讼主体资格。爱家营公司对该证据真实性认可。爱家营公司提交原告与张X伟的微信聊天记录，证明张X伟已经赔付原告1.4万元。爱家营公司提交其工作人员与张X伟微信聊天记录，证明上述证据来源。李树伟、李树毅对上述证据的真实性认可，但是1.4万元一次性解决不认可。本院认为：根据双方当事人提交的证据及庭审陈述，张X荣与爱家营公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》《补充协议》（委托）真实、有效，双方之间存在委托合同关系，双方均应依约履行。张X荣去世后，李树伟、李树毅作为其法定继承人，有权继承履行标的为物为财物的债权。李树伟、李树毅主张爱家营公司支付合同违约金16620元，因爱家营将涉案房屋出租给他人群租的行为不仅违反了合同约定，也影响周边生活秩序，故对于该项诉讼请求，本院依法予以支持，但支付利息无法律依据，本院不予支持。关于李树伟、李树毅主张的2016年6月至2017年1月租金损失，因2016年5月27日，李树伟、李树毅已经实际取得涉案房屋钥匙，且租户已经搬离，其可另行对外出租，对于该扩大的损失不应由爱家营公司承担赔偿责任，对该项诉讼请求本院不予支持。关于原告主张的判令爱家营公司向原告立即一次性退还代理佣金及服务费，因爱家营公司已经完成了委托合同约定的义务且尚未实际收取服务费，故对李树伟、李树毅的该项诉讼请求本院不予支持。关于李树伟、李树毅主张的房屋内损失的赔偿，因双方合同约定由实际侵权人进行赔偿，故该赔偿责任不应由爱家营公司承担。关于电费阶梯差价83.1元，因李树伟、李树毅主张的电费集阶梯差价产生于2016年6月与爱家营公司解除合同之后，该诉讼请求本院难以支持。李树伟、李树毅主张爱家营公司一次性结清水费202.13元，燃气费219.1元，因未提交已缴费票据，本院不予支持。关于李树伟、李树毅主张的律师费，无法律依据，本院不予至此。关于爱家营公司的反诉请求，因其违约导致合同解除，故该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）李树伟、原告李树毅违约金16620元；二、驳回原告（反诉被告）李树伟、原告李树毅的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京爱家营企业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2939元，由原告（反诉被告）李树伟、原告李树毅负担2557元（已交纳），由被告（反诉原告）北京爱家营企业管理有限公司负担382元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费50元，由被告（反诉原告）北京爱家营企业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 付 艳二〇二〇年十一月二十三日书记员 张静远