陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终11648号上诉人（原审被告）：西安盛润置业有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区电子南街**梦想城**楼****。法定代表人：赵刘，系公司总经理。委托诉讼代理人：李琴琴，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯钢，男，1972年11月17日出生，汉族，住西安市碑林区，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：杜炳坤，男，1945年10月25日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：安娜，陕西恒达律师事务所律师。上诉人西安盛润置业有限公司（以下简称盛润公司）因与被上诉人杜炳坤房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初11123号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛润公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判由上诉人返还被上诉人购房款115292元及利息损失（以115292元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算，各半负担），或撤销一审判决，将本案发回一审法院重审。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决违背了最高院九民会议有关精神，机械的割裂案件事实，导致基本事实不清。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第335条规定：“民事诉讼法第一百七十条第一款第三项规定的基本事实，是指用以确定当事人主体资格、案件性质、民事权利义务等对原判决、裁定的结果有实质性影响的事实”。上述所指“案件性质主要是指民事法律关系性质，是指如何给民事权利与义务为内容的某一法律关系的定性……是人民法院处理民事法律案件的关键问题”。本案的基本事实是：上诉人认为是形式上具有两个合同，实质上是由虚伪意思和隐藏行为所掩盖的一个合同，即商铺返点销售（预约）合同。对此，上诉人在一审答辩中进行了充分论述，其要点概述为：1、在行为方式上，两个合同是同时同地连签而成；2、在履行前提上，标的物尚未建成，更谈不上交付，却已经开始给付（收受）“租金”；3、在所谓“租金”计算上，不是按照平方米计算，而是按照房价总额为基数计算；4、在返点的计算上，房款是只交了一半，但却是按照全额返点；5、在后续约定上，《梦想城商铺认购协议书》第三条其他约定第2项约定：“甲方取得《商品房预售许可证》后，应书面或电话通知乙方最终的签约时间”，由乙方与甲方签订本约合同。《商铺租赁合同》第七条：“租赁期满后，甲方有权自主自己经营……如不自己经营，乙方有优先租赁权”。即：正式的商品房买卖合同有待签订，租赁到期可自主另行选择决定。6、在当事人内心真实意思上，购买商铺是投资行为，172户投资人作为商事主体，不可能不知道先交付房屋才可能签订租赁合同这样的常识，也都明确的知道这是返点销售。其中，有116户投资人在租赁期满后已与上诉人另行达成合意，达成了新的《委托租赁协议》，另外有37户，在租赁期满后选择退房，上诉人在扣除己返还的29%的返点后，将剩余已交购房款及活期存款利息全部返还给了退房者。被上诉人是1945年生人，仅一人购买五套商铺，投资经验丰富，被上诉人不承认返点销售，只能说明其不诚信。7、从最后结果上，一审简单割裂形式上的两个合同，错失了认定真实法律关系的事实基础，本来应该一并解决的案件，还得另行起诉，平白增添当事人的负担，同时也浪费了司法资源。《最高人民法院新民事诉讼证据规定》第85条规定：“审判人员应当依照法定程序，全面客观的审判证据……对证据有无证明力及证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果，”这是认定证据从而认定案件事实的基本原则。一审期间，上诉人在答辩中对案件性质、当事人真实意思做了全面陈述，而一审未认定，判决仅以“因《商铺租赁合同》中承租方是西安东阳房地产咨询有限公司，被告仅为合同担保方”为由判决对上诉人的答辩观点不予采信，这样的裁判理由太过简单。综上所述，上诉人请求二审法院“查清事实后改判”。一审法院“经审理查明，涉案房屋交房时间是2016年6月30日，若届时，因甲方原因未能与乙方签订《商品房买卖合同》，乙方有权选择退房……至今，原告未收房。”这实际上明确了两个问题：一是正式的房屋买卖合同没有签订；二是“租金”收了三年，所谓的“出租方”还没有收到房屋。上诉人认为二审应查明：1、所谓“租金”是否己经给付完毕？是否按约履行？2、“租金”是谁给付的，真正的租赁方是西安东阳房地产咨询有限公司还是上诉人盛润公司？西安东阳房地产咨询有限公司和盛润公司是什么关系？假如二审不予改判，请求依法发回重审。杜炳坤答辩称，杜炳坤与盛润置业签订的商铺认购协议与商铺租赁合同并非同一法律关系，且两份合同签订主体不同，性质不同，一审法院认定事实正确，依法应驳回上诉人上诉，维持原判。2.盛润公司机械引用最高人民法院九民会议内容称一审判决基本事实不清是错误的，九民会议纪要不能作为法院审理案件的法律依据，且本案案件事实清楚，双方交易目的明确，即杜炳坤购买盛润公司出售商铺，后因盛润公司原因导致无法按期交房，又将商铺予以返租，双方权利义务关系已经在两份合同中明确约定，不存在规避监管虚假意思表示等情形，一审法院并未割裂案件事实。3.盛润公司因与其他投资人另行签订委托租赁协议而推定172户投资人知晓租赁合同为返点销售，并以此认定本案商铺租赁合同亦为返点销售无任何依据，这与本案无关，也恰恰证明盛润公司对其他投资人也存在规避法律责任的行为。4.盛润公司上诉请求不明，既包括撤销一审判决第二项并改判，又包括撤销原判发回重审，应明确其上诉请求。综上，请求驳回上诉，维持原判。杜炳坤起诉至一审法院请求判令：1、其与盛润公司签订的合同编号为2-1-15号的《梦想城商铺认购协议书》无效；2、盛润公司立即返还其购房款272664元；3、盛润公司支付自2016年4月12日至2019年11月30日利息47271元，后仍按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止的利息；4、盛润公司支付自2019年10月1日至2019年12月10日租金损失11606元，后仍按照租金59693元为基数计算至实际清偿之日的利息；5、本案诉讼费由盛润公司承担。原审经审理查明，2016年4月12日，杜炳坤作为买受人（乙方）与盛润公司作为出卖人（甲方）签订了《梦想城商铺认购协议书》(编号为2-1-15)，合同约定，乙方购买盛润公司开发的位于西安市雁塔区角的梦想城项目，房号为1单元2层15号房屋，房屋总价款542664元。乙方选择按揭的方式付款，于本协议签订时付清总房款的50%，即272664元，余款50%于甲方通知办理银行贷款手续15日内，办理银行贷款相关手续。涉案房屋交房时间为2016年6月30日，若届时，因甲方原因未能与乙方签订《商品房买卖合同》，乙方有权选择退房，甲方将乙方已付购房款全额退还，按银行同期存款利率计息。上述合同签订同日，杜炳坤向盛润公司交纳购房款272664元。截止庭审之日，杜炳坤未收房。盛润公司认可其所开发的楼盘无任何建审手续。另查明，盛润公司辩称意见中所指的《商铺租赁合同》，系2016年4月12日杜炳坤作为出租方、案外人西安东阳房地产咨询有限公司作为承租方、盛润公司作为保证方，以涉案房屋作为标的物所签订。原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，杜炳坤与盛润公司签订认购书以认购盛润公司开发“梦想城”项目的涉案房屋，但涉案房屋所在项目无任何建审手续，致双方签订的认购书所指向的标的物并不具有特定的物理属性，已违反国家法律强制性规定，依法应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因杜炳坤与盛润公司签订的认购协议系无效合同，盛润公司已收取杜炳坤的购房款272664元应当予以返还。关于杜炳坤主张的利息及租金损失一节，因盛润公司明确知晓涉案项目的手续不全仍对外发售房屋，存在主要过错，而杜炳坤也未认真全面核实所购房屋的实际情况亦存在过错，故结合公平原则及过错责任，考虑到本案的房屋性质的实际情况，原审酌情认定盛润公司应按照中国人民银行同期存款利率的60%向杜炳坤支付购房款272664元被占用期间的利息损失。租金损失一节，不予支持。至于盛润公司所称其已经基于《商铺租赁合同》，以返点的形式向杜炳坤返还了部分房款的问题。因《商铺租赁合同》的签订主体并非本案双方，且商铺租赁合同与本案不属于同一个法律关系，不宜一并处理，盛润公司可通过另诉方式主张其相关权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、依法确认原告杜炳坤与被告西安盛润置业有限公司于2014年4月12日签订的《梦想城认购协议书》(编号为2-1-15)无效；二、被告西安盛润置业有限公司于本判决生效后十日内向原告杜炳坤返还购房款272664元及利息损失（以272664元为基数按照中国人民银行同期存款利率的60%为准计算自2016年4月12日起至实际给付之日止）；三、驳回杜炳坤其余的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9227元，减半收取计4613.5元，由杜炳坤承担1850元，由西安盛润置业有限公司承担2763.5元。因杜炳坤已预交，西安盛润置业有限公司应在履行付款义务时将上述款项一并给付杜炳坤。二审中，盛润公司提交证据：西安东阳房地产咨询有限公司出具的情况说明及该公司的营业执照，用于证明《商铺租赁合同》的实际签订主体及履行主体均为盛润公司，返点款项均由盛润公司支付，商铺租赁合同与商铺买卖合同实际上是一份合同，即商铺返点预约合同，是同一法律关系。杜炳坤答辩称，东阳公司与盛润公司是两家独立的公司，租赁合同与商铺认购协议是两个合同，租赁合同与本案无关。经审理查明，盛润公司提交的西安东阳房地产咨询有限公司出具的《情况说明》称，其公司与盛润公司签订包销合同书，包销盛润公司开发的“梦想城”项目房屋，“经我公司与盛润公司协商，为提高包销速度，包销采取返点销售的模式，具体方式为：以盛润公司名义签订《梦想城商铺认购协议书》，同时受盛润公司委托，我公司以自己名义与购房者签订《商铺租赁合同》，该《商铺租赁合同》实际是配合《梦想城商铺认购协议书》完成三年合计返29%的购房返点协议，该合同的实际签订主体及履行主体均为盛润公司，所有返点款项均是由盛润公司实际向购房者支付”。杜炳坤认可依租赁合同已收到租金157372元，该款实际由盛润公司支付。盛润公司称其所开发的楼盘目前只有国有土地使用证及建设用地规划许可证，证照不全。其余事实与一审认定一致。本院认为，本案中，盛润公司与杜炳坤对原审认定双方签订的《梦想城商铺认购协议书》无效无异议。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故本案合同无效后盛润公司应当返还杜炳坤已支付的购房款。关于盛润公司在返还购房款时，已支付给杜炳坤的租金款应否扣除问题，本院认为，虽然杜炳坤与西安东阳房地产咨询有限公司签订《商铺租赁合同》，并收取租金，但其双方《商铺租赁合同》是建立在盛润公司与杜炳坤签订的《梦想城商铺认购协议书》基础之上的，现该认购协议书已经认定无效，事实上盛润公司未能向杜炳坤交付房屋，杜炳坤与西安东阳房地产咨询有限公司也无商铺租赁的事实，而且，西安东阳房地产咨询有限公司对杜炳坤收取的所谓租金实际由盛润公司支付表示认可，也为减少当事人诉累，故本院对盛润公司关于返还购房款时应扣除已向杜炳坤支付的157372元上诉请求，依法予以支持。关于杜炳坤主张的赔偿损失问题，因盛润公司明确知晓涉案项目的建设及销售审批手续不全仍对外发售房屋，其公司存在主要过错，杜炳坤在签订协议时也未认真核实所购房屋的相关审批文件，亦存在一定过错，故原审法院结合公平原则及过错责任，以及涉案房屋性质的实际情况，酌情认定盛润公司按照中国人民银行同期存款利率的60%向杜炳坤赔偿损失，判处并无不当。考虑到造成本案纠纷盛润公司存在的过错，赔偿仍以杜炳坤已付房款272664元为基数计算利息。综上，盛润公司的上诉理由成立，其上诉请求依法应予支持，原审判决依法应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初11123号民事判决第一项、第三项及诉讼费负担部分；二、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初11123号民事判决第二项为：西安盛润置业有限公司于本判决生效后十日内向原告杜炳坤返还购房款115292元及利息损失，利息损失以272664元为基数，按照中国人民银行同期存款利率的60%，自2016年4月12日起计算至本判决确定给付之日止。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。二审案件受理费2106元，由西安盛润置业有限公司承担1263元，由杜炳坤承担843元。本判决为终审判决。审 判 长 邹守鸣审 判 员 杨晓昱审 判 员 张 楠二〇二〇年十一月五日法官助理 孙静文书 记 员 崔诚浩