北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初4617号原告：李鹤，女，1987年1月6日出生，满族，住吉林省四平市铁**。委托诉讼代理人：李绍君，北京璇玑律师事务所律师。被告：御马坊置业有限公司，住所地北京市平谷区。法定代表人：何礼萍，总经理。委托诉讼代理人：郎敬禹，男，1983年5月23日出生，汉族，御马坊置业有限公司法务经理。原告李鹤与被告御马坊置业有限公司（以下简称御马坊公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李鹤的委托诉讼代理人李绍君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李鹤向本院提出诉讼请求：1、解除李鹤与御马坊公司2016年9月23日签订的《北京市商品房预售合同》及附件1-8；2、御马坊公司返还李鹤购房款人民币625196.45元，并以625196.45元为基数按银行核定的贷款利率向原告支付利息，暂定30000元（自2017年12月1日至给付时止）；3、御马坊公司向李鹤支付违约金18802.54元；4、御马坊公司返还李鹤房屋产权代办费1555元；5、御马坊公司赔偿李鹤房屋涨价损失100000元。以上共计775553.99元。6、本案的诉讼费用由御马坊公司承担。事实与理由：2016年9月23日李鹤与御马坊公司签订《北京市商品房预售合同》及附近1-8。合同约定：李鹤向御马坊公司购买位于北京市平谷区商品房期房，建筑面积61.73平方米，套内面积40.87平方米。套内每平方米单价26491.68元，房屋总价款1082715元；御马坊公司于2017年12月1日向李鹤交付房屋；合同第十条约定：逾期交房责任：（2）逾期超过90日买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之起其90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金……合同签订以后，李鹤根据御马坊公司的要求向御马坊公司支付房款625196元，房产证代办费1555元，剩余房款御马坊公司为李鹤办理房屋贷款。但是御马坊公司却没有依据合同约定按期向李鹤交付房屋。2017年12月1日房屋交付日期届满以后，李鹤多次找御马坊公司要求解决问题，御马坊公司明确表示房屋无法交付，其他问题也不予解决，无奈，李鹤于2018年11月起诉至人民法院，由于李鹤为了给御马坊公司一次自动履行义务的机会，李鹤于2019年初撤诉。但时隔一年多，御马坊公司仍然不能交付房屋，也不能返还李鹤房款，为此李鹤只得再次起诉至人民法院，请求人民法院依法裁判。被告向本院提交书面答辩意见称，一、不同意解除涉案合同的诉请。双方签订的涉案合同约定购房款为1082715元，李鹤共计交付房款542715元，依据涉案合同附件十补充协议第九条约定，李鹤在未付清购房款时无权向御马坊公司主张逾期交房责任，所以李鹤无权以逾期交房理由要求解除合同，且李鹤单方解除合同的诉请亦无法律依据，故御马坊公司不同意该诉请；二、不同意李鹤主张返还购房款及计算利息的诉请。因李鹤解除合同的诉请无事实及法律依据，御马坊公司不同意返还已付的购房款，且李鹤只交付了购房款五十四万余元，无权要求返还六十二万余元。若法院判决解除涉案合同并返还购房款，御马坊公司认为利息应自李鹤起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止；三、李鹤主张的第3、4、5向诉请无合同及法律依据，不同意李鹤主张的要求御马坊公司支付违约金、房屋产权代办费、房屋涨价损失的诉请。综上所述，李鹤的主张无事实及法律依据，御马坊公司恳请法院驳回李鹤诉请，维护御马坊公司的合法权益。李鹤围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、涉案房屋预售合同,证明李鹤向御马坊公司购买涉案房屋总价款1082715元；2、商品房预售合同备案表，证明涉案房屋已经网签备案；3、产权过户代办合同、代办费收据、团购服务费收据、契税收据、购房款收据及银行卡的票据，证明李鹤交纳过诉讼请求中的款项；4、团购服务协议书，证明李鹤因涉案房屋签订过团购服务协议书。御马坊公司在庭前谈话中对上述证据1、2及证据3中的契税收据、购房款收据及银行卡票据认可，证据3中的团购服务费收据和代办费收据御马坊公司认为无该公司公章，因此不认可。对于证据4，因李鹤在庭审阶段提出，御马坊公司未到庭应诉，因此未发表质证意见。本院经审理认定事实如下，御马坊公司与李鹤于2016年9月23日签订《北京市商品房预售合同》（编号：Y1950930）载明，出卖人：御马坊公司，买受人：李鹤，项目名称：新弘中心，房屋坐落：平谷区，房屋总价款为1082715元。第十二条交付条件（一）出卖人应当在2017年12月1日前向买受人交付该商品房。第十四条逾期交房责任1、（2)逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金；等。李鹤于2016年9月23日、2016年9月29日、2017年2月16日分别向御马坊置业有限公司交纳购房款20000元、522715元、32481.45元，共计交纳房款575196.45元。2016年9月22日，李鹤与北京京源嘉业房地产经纪有限公司签订《团购服务协议书》，并于当日向北京京源嘉业房地产经纪有限公司交纳团购服务费50000元。2017年2月16日，李鹤与北京宝煌房地产咨询有限公司签订《房屋权属交易过户、产权登记代办合同》并于当日向北京宝煌房地产咨询有限公司交纳产权代办费、登记费、印花税共计1555元。另，经本院向双方当事人核实，涉案房屋已经被北京市第三中级人民法院查封。御马坊公司至今未向李鹤交付涉案房屋，也未退还李鹤购房款并支付违约金。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，李鹤与御马坊公司签订的商品房预售合同系依据双方真实意思表示依法自愿订立，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，受法律保护。现涉案房屋已经被查封，御马坊公司事实上已经不能够再向李鹤交付涉案房屋，合同目的已无法实现，涉案合同符合法定解除的要件。御马坊公司依据涉案合同附件十补充协议第九条约定，李鹤在未付清购房款时无权向御马坊公司主张逾期交房责任的主张，因御马坊公司已经无法履行诸多合同义务而导致房屋买卖的目的无法实现，如要求李鹤继续履行付清房款义务将显失公平，因此御马坊公司的该项主张，本院不予采信，故李鹤解除涉案合同并要求返还购房款的请求，本院予以支持，但返还购房款的金额按照本院核算的已支付购房款575196.45元予以支持，至于购房款的利息，因双方未明确约定利息且李鹤无法明确双方义务履行及合同无法实现等重要时间节点，而后李鹤亦在本案中主张了违约金，本院不再支持李鹤主张的利息。对于违约金，李鹤虽未提交证据证明其已书面通知御马坊公司要求退房，但李鹤于本案的起诉，本院在起诉书送达御马坊公司之时视为御马坊公司已知晓李鹤要求退房，现李鹤要求御马坊公司按照合同约定的全部已付款3%的规定支付自己违约金并无不当，本院按照核算后的已付购房款的3%予以支持。对于团购费和房屋产权代办费，因李鹤无充分证据证明是御马坊公司实际收了上述费用，本院不予支持；对于房屋涨价损失，李鹤亦无证据证明实际损失存在，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告御马坊置业有限公司于本判决生效后七日内，返还原告李鹤购房款575196.45元；二、被告御马坊置业有限公司于本判决生效后七日内，支付原告李鹤违约金17255.89元；三、驳回原告李鹤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5778元，由御马坊置业有限公司负担4862元（于本判决生效后七日内交纳），由李鹤负担916元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李辉二〇二〇年十一月九日书记员  许骁