四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14372号 上诉人（原审被告）：西藏农牧业生产资料集团成都有限公司，住所地：成都市武侯区洗面桥横街**。 法定代表人：李建科，系该公司经理。 委托诉讼代理人：郝明俊，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁开阔，四川明炬律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：冉薇，女，1990年7月6日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：张心怡，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈高，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 上诉人西藏农牧业生产资料集团成都有限公司（以下简称西藏农牧业公司）与上诉人冉薇因房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 西藏农牧业公司上诉请求：1.撤销成都市温江区人民法院（2020）川0115民初158号民事判决第一项，依法改判驳回冉薇的诉讼请求；2.本案上诉费用由冉薇承担。事实和理由：一、一审法院认为《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）第二十八条“逾期未整改完毕”对冉薇没有约束力从而认定西藏农牧业公司应当向冉薇承担逾期办证损失错误，第二十八条对逾期办证的约定是“逾期未整改完毕出卖人赔偿买受人因此遭受的实际损失”，该约定未约定具体宽限期限，冉薇在知道西藏农牧业公司逾期后并未及时通知和要求西藏农牧业公司整改，可以认为冉薇自愿继续给予西藏农牧业公司宽限期整改，西藏农牧业公司逾期未整改完毕才需要承担赔偿实际损失的责任。因施工方未及时配合办理结算及提交竣工资料，导致不能办理初始登记和转移登记，西藏农牧业公司在促进解决。二、冉薇主张逾期办证损失须以“逾期未整改完毕”为条件，需有逾期整改行为发生，因合同没有明确整改时间，现仍处于整改期，冉薇主张赔偿逾期损失条件不成就。三、逾期办证的原因是承建方所致，法院应当加以考量。四、案涉项目属为公司员工谋取福利性质，系非盈利性质，不应按商业开发经营标准承担逾期办证的违约责任。案涉项目是西藏农牧业公司受西藏农牧厅委托作为开发主体承担的建设工作，如果大量业主诉讼并由西藏农牧业公司承担责任，将可能引发涉藏维稳问题。 冉薇辩称，《商品房买卖合同》系西藏农牧业公司单方制作，未约定整改期限和内容，不能办证是因西藏农牧业公司与施工单位未办理竣工结算，与购房人无关，故“逾期未整改完毕”对冉薇无约束力；合同约定办证是西藏农牧业公司的义务，西藏农牧业公司与承建方的结算纠纷不能成为其免责的事由，西藏农牧业公司应当承担违约责任；案涉房屋按照商品房的价格销售，并非按照成本销售，西藏农牧业公司以民族关系为由的免责理由不成立，行为背离了法律的规定。根据《不动产登记暂行条例》的规定，办理楼栋的初始登记是办理分户登记的前提条件，西藏农牧业公司是办理初始登记的义务人，冉薇有权要求西藏农牧业公司办理初始登记。 冉薇上诉请求：1.撤销成都市温江区人民法院（2020）川0115民初158号民事判决，改判支持冉薇的全部诉讼请求；2.本案二审诉讼费由西藏农牧业公司承担。事实与理由：一、《商品房买卖合同》虽未约定办理初始登记的时间，根据《不动产登记暂行条例》的规定，办理楼栋的初始登记是办理分户登记的前提条件，西藏农牧业公司是办理初始登记的义务人，冉薇有权要求西藏农牧业公司办理初始登记证书，一审判决认为冉薇无权要求办理是错误的。二、一审法院关于逾期办证损失计算错误，冉薇2018年1月1日开始缴纳物业费，该时间是冉薇的收房时间，一审法院认定2018年1月21日有误。对于逾期损失的计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按已付购房款总额，参照中国人民银行金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，逾期贷款利率是在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，一审法院确定的计算标准错误。同时逾期办证损失应自开始缴纳物业费的2018年1月1日计算至实际办证之日，一审判决确定截止时间为2020年1月7日无依据。 西藏农牧业公司辩称，一、冉薇没有初始登记的请求权依据；二、根据西藏农牧业公司的上诉理由，不应承担违约责任；按照补充协议的约定，应在冉薇交完办证资料及税费之后才开始计算办证时间，而不是按照缴纳物业费的时间计算，冉薇实际交清办证费的时间是2018年3月20日，应自2018年3月21日开始计算。 冉薇向一审法院提出诉讼请求：1.判令西藏农牧业公司立即为冉薇办理商品房所有权登记；2.判令西藏农牧业公司向冉薇支付逾期办证损失（计算方式：以购房款931822元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍从2019年6月25日起，暂计至2019年12月31日为31483.46元，应计至冉薇实际取得房地产权属证书之日止）；3.本案的诉讼费由西藏农牧业公司承担。一审庭审中，冉薇明确其具体诉讼请求为：1.判令西藏农牧业公司立即办理其开发建设的预售许可证号为1xx号商品房的初始登记；2.判令西藏农牧业公司立即为冉薇办理其所购商品房的不动产权属证书；3.判令西藏农牧业公司向冉薇支付逾期办证损失（以购房款931822元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍从2019年6月25日起计算至冉薇实际取得不动产权属证书之日止）。 一审法院认定事实：2017年8月7日冉薇与西藏农牧业公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定房屋总价款为931822元。第二十七条约定，（房屋所有权转移登记）买卖双方同意自该商品房按本合同第十八条第（一）款约定交付使用之日起540日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。买受人委托出卖人申办该商品房所有权转移登记的，买受人自该商品房初始登记之日起15日内，将依法由买受人缴纳的税费、专项维修资金等委托出卖人代收代缴，出卖人向买受人出具相应的收款凭证。第二十八条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起540内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）买受人不解除合同。逾期未整改完毕出卖人赔偿买受人因此遭受的实际损失。《【金穗苑】商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）第六条约定，买受人委托出卖人代为办理房屋分户产权证的，应在办理房屋交付手续的同时提供书面委托手续，并向出卖人缴齐办理房屋所有权证所需各项资料及费用，由出卖人代买受人向相关部门交纳。如买受人未完整提供上述资料和费用的，出卖人有权相应顺延该房屋产权证的办理时间而无需承担迟延办证的责任。 2017年8月7日，冉薇按照合同约定向西藏农牧业公司支付了案涉房屋的部分购房款281822元，购房余款650000元买受人通过向银行申请贷款方式支付。2017年10月27日，案涉房屋办理了备案登记（备案号为：8xx1），2018年1月21日办理了案涉房屋的交房手续，2018年3月20日，冉薇向西藏农牧业公司支付了权证办理费18616.81元。 2016年8月12日，温江区国土资源局发布《关于在成都市温江区实施不动产统一登记的通告》，通告载明：自2016年8月22日起，在温江区范围内实施不动产统一登记，停止办理房屋所有权证、国有土地使用权证。 一审法院另查明，案涉房屋整个工程项目发包给四个公司，2015年11月17日，案涉房屋楼栋出具竣工验收报告，但未办理竣工验收备案。案涉房屋所在楼栋仍未取得初始登记产权证书，未取得初始登记的原因是西藏农牧业公司未向产权登记部门提交办理初始登记必备的材料。冉薇与西藏农牧业公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》中没有约定逾期办理案涉房屋所在楼栋初始登记的违约金。 一审法院认为，冉薇与西藏农牧业公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》时行为人具有相应的民事行为能力，协议双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，上述合同依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行义务。 第一，冉薇与西藏农牧业公司签订《商品房买卖合同》并未约定办理初始登记的时间，且办理预售许可证为1xx号商品房（即“金穗苑项目”）初始登记是西藏农牧业公司的义务，冉薇只是对案涉房屋享有物权期待权，并不是预售许可证为1xx号所有商品房（即“金穗苑项目”）的权利人，无权请求办理，并且西藏农牧业公司是否符合办理初始登记的条件及能否办理初始登记，应由相关不动产登记部门审查决定。因此，冉薇请求判令西藏农牧业公司办理其开发建设的预售许可证为1xx号商品房（即“金穗苑项目”）的初始登记没有事实和法律依据，对此，一审法院不予支持。 第二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，冉薇要求西藏农牧业公司办理案涉房屋的不动产转移登记，但办理不动产转移登记的前提是需取得不动产的初始登记，在案涉房屋的初始登记尚未办理完成之前，西藏农牧业公司事实上无法为冉薇办理不动产的转移登记，亦无法办理不动产权属证书，属于法律上或事实上履行不能，因此，对冉薇主张的该项诉讼请求，一审法院不予支持。 第三，根据庭审查明的法律事实，冉薇于2018年1月21日接受案涉房屋后，则西藏农牧业公司按照合同约定应当于2019年7月15日之前为冉薇办理案涉房屋的不动产权转移登记手续，西藏农牧业公司至今未履行该义务构成违约。本案中，冉薇与西藏农牧业公司签订的《商品房买卖合同》第二十八条对案涉房屋所有权转移登记违约责任作出了约定，买受人不解除合同。逾期未整改完毕出卖人赔偿买受人因此遭受的实际损失。冉薇向一审法院提起诉讼主张的是逾期办证损失，并非违约金。结合查明的法律事实，对照上下文，对当事人双方约定“逾期未整改完毕”的文义解读。冉薇与西藏农牧业公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》中并未对“整改”的具体内容以及时间节点作出明确的约定，在此情形下，也不存在“逾期”民事法律行为的发生，故该“逾期未整改完毕”对冉薇没有法律约束力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，西藏农牧业公司未举证证明冉薇主张逾期办证损失是以“逾期未整改完毕”为附条件，故西藏农牧业公司以此作为附条件支付实际损失的抗辩观点不能成立。西藏农牧业公司辩称未能办理案涉楼盘的竣工验收备案是因为与多个承包方未完成工程价款的结算，但西藏农牧业公司与承包方的市场商业风险，不能转嫁于购房人冉薇，虽然当下暂不能办理不动产权属证书，但在西藏农牧业公司构成违约的情况下，西藏农牧业公司应当按照法律规定和合同约定赔偿冉薇的损失。 根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，又因从2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价率，中国人民银行将不再公布贷款基准利率，故应该分段计算利息并计算西藏农牧业公司支付冉薇主张的逾期办证损失。另外关于计算逾期办证损失的截止时间，因庭审查明的法律事实是案涉不动产权属证书能不能办理以及什么时候能办理完毕现在仍处于未确定状态，故本案中计算至起诉之日即2020年1月7日。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、西藏农牧业公司于判决生效之日起十日内向冉薇支付逾期办证损失（以931822元为基数，支付自2019年7月15日起至2020年1月7日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回冉薇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计6559元，由西藏农牧业公司负担。 二审中，西藏农牧业公司提交了一审法院（2020）川0115民初2089号民事裁定书、（2020）川0115民诉前调2105号案件受理通知书为新证据，拟证明西藏农牧业公司在积极推进办证事宜。冉薇质证对证据的真实性和合法性无异议，但认为不能达到其证明目的，该证据显示时间分别在本案一审期间及一审判决之后，恰恰说明西藏农牧业公司在办证问题上的不作为，拖延办证。 冉薇提交了2020年4月24日西藏农牧业公司代表在温江区××楼盘业主代表会谈的录音记录一份，拟证明：1、西藏农牧业公司承认存在逾期办证的事实，并表示有违约责任；2、买受人于2018年即开始询问办证事宜，西藏农牧业公司一直以施工单位存在结算问题规避责任。西藏农牧业公司质证称，对该证据真实性、合法性无异议，但公司领导在信访局的表态不代表在法律上的认可。 对双方当事人提交的上述证据，本院对证据的三性予以确认，对证明目的结合其他证据综合认定。 二军审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.西藏农牧业公司是否应当承担逾期办证违约损失、损失的计算起止时间及利率标准如何确定。2.冉薇是否可以要求西藏农牧业公司办理初始登记证书。对此，本院评述如下： 关于西藏农牧业公司是否应当承担逾期办证违约损失、损失的计算起止时间及利率标准如何确定的问题。本院认为，《商品房买卖合同》约定“逾期未整改完毕出卖人赔偿买受人因此遭受的实际损失”，此处“逾期未整改完毕”并未明确指明整改的起止时间，由于合同中未约定整改的起止时间，且双方也没有达成补充协议，属合同内容约定的履行期限不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项的规定，合同义务人可以随时履行，合同权利人也可以随时要求义务人履行。在西藏农牧业公司未能办理初始产权证而导致不能按约定期限办理房屋转移登记的情况下，冉薇可以主张西藏农牧业公司履行相应的义务。西藏农牧业公司未在合同约定的时间内为冉薇办理权属转移登记，违约事实客观存在，冉薇对此并无过错，且冉薇要求西藏农牧业公司承担逾期办证损失的主张有合同及法律依据，因此，西藏农牧业公司理应对冉薇承担损失赔偿责任，西藏农牧业公司上诉主张“没有明确整改时间，现仍处于整改期，冉薇主张赔偿逾期损失条件不成就”的上诉理由不能成立。对于西藏农牧业公司认为逾期办理初始登记是“承建方的原因所致”的问题，属西藏农牧业公司与施工方的关系，不属本案审查的范围；对其主张“案涉项目属为公司员工谋取福利性质，系非盈利性质”的问题，因西藏农牧业公司与冉薇签订的是《商品房买卖合同》，且合同中明确约定了各自的义务及违约责任，各方当事人均有义务按照合同约定履行义务和承担责任。因此，西藏农牧业公司的上诉理由亦不成立。 关于逾期办证损失的计算争议。本院认为，虽然《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，但在具体案件审理中计算损失时，人民法院还应当兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中西藏农牧业公司认为其不应承担逾期办证损失是根本抗辩，一审法院根据本案的实际情况，按照同期人民银行贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算冉薇的逾期办证损失并无不妥。关于逾期办证损失的计算时间，根据补充协议第六条关于“买受人未完整提供办证资料和费用的，出卖人有权相应顺延该房屋产权证的办理时间而无需承担迟延办证的责任”的约定，冉薇于2018年3月20日交清办证费用，故办证时间应顺延至2018年3月21日开始计算，西藏农牧业公司应当于2019年9月11日之前为冉薇办理案涉房屋的不动产权转移登记，故一审法院认定支付逾期办证违约金的起算时间有误，本院予以变更。因案涉房屋尚未办理初始登记，办理不动产转移登记的时间现在不能确定，一审法院在本案中将办证损失计算至冉薇起诉之日即2020年1月7日有利于本案判决生效后的执行。对于2020年1月7日之后的损失，冉薇可另行主张。 对于冉薇主张办理初始登记的问题，虽然房屋初始登记是办理案涉房屋不动产权属证书的前提，也是西藏农牧业公司的义务，未能及时办理初始登记必将构成产权分户的障碍。但西藏农牧业公司尚未办理初始登记是事实，且现在是否具备办理初始登记的条件需相关行政管理部门审查，现在是否具备办理初始登记的条件不属于民事案件审查的范围，故冉薇要求西藏农牧业公司办理案涉商品房项目初始登记的理由不成立。 综上，西藏农牧业公司和冉薇的上诉请求均不能成立，但一审判决对逾期办证损失起算时间认定有误，本院予以纠正。另冉薇一审起诉主张办理案涉房屋初始登记、所有权登记、违约金31483.46元，前一、二个请求属非财产诉讼请求，根据《诉讼费交纳办法》的规定诉讼费应为100元，第三个诉讼请求属财产案件诉讼请求，诉讼费应为587.09元，合计687.09元，减半收取应为343.55元，一审法院按购房款总金额计算诉讼费有误，本院一并予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销成都市温江区人民法院（2020）川0115民初158号民事判决第二项即“驳回冉薇的其他诉讼请求”； 二、变更成都市温江区人民法院（2020）川0115民初158号民事判决第一项“西藏农牧业公司于判决生效之日起十日内向冉薇支付逾期办证损失（以931822元为基数，支付自2019年7月15日起至2020年1月7日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）”为“西藏农牧业生产资料集团成都有限公司于本判决生效之日起十日内向冉薇支付逾期办证损失（以购房款931822元为基数计算利息，自2019年9月11日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年1月7日”； 三、驳回冉薇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费343.55元，由西藏农牧业生产资料集团成都有限公司负担。西藏农牧业生产资料集团成都有限公司上诉的二审案件受理费687.09元（实际交纳13118元，应退还12430.91元），由西藏农牧业生产资料集团成都有限公司负担；冉薇上诉的二审案件受理费687.09元（实际交纳13118元，应退还12430.91元），由冉薇负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  李 俊 审 判 员  白福群 审 判 员  冯 璐 二〇二〇年十一月十日 法官助理  廖成春 书 记 员  杨珍梅