山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1091民初2150号 原告：毕可芬，女。 委托诉讼代理人：邢晓雨，山东时中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛程，山东时中律师事务所实习律师。 被告：郭序明，男。 委托诉讼代理人：王宇新，山东海明达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋超颖，山东海明达律师事务所律师。 被告：邹华珍，女。 原告毕可芬与被告郭序明、邹华珍合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毕可芬及其委托诉讼代理人邢晓雨、薛程，被告郭序明之委托诉讼代理人王宇新、被告邹华珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 毕可芬向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告、二被告和威海海源电力集团有限公司在2020年8月24日签订的《房屋买卖合同》中约定的购买方威海海源电力集团有限公司应支付给邹华珍的20%的购房款即1092026.8元中的50%即546013.4元属于原告所有并判决二被告将该款项支付给原告；2、请求判决二被告向原告支付变更威海市昆明路-27号房产土地使用权性质，原告代二被告垫付的税费共计153672.1元；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：二被告系夫妻关系。2012年4月2日,原告与邹华珍签订协议书,双方认可位于昆明路27号房产虽然在房管局登记为按份共有,原告占80%份额,邹华珍占20%份额,但是实际上,邹华珍所占的20%份额,系由原告和邹华珍各自出资50%即35万元从案外人孙玉芹处购买,上述房屋实际按份共有的情况为原告占90%,邹华珍占10%。该协议同时约定,双方按照实际享有产权比例承担上述房屋的费用、损失和收益。因上述房屋所占土地系划拨用地,原告与二被告为了将上述房屋出售,原告与郭序明于2020年5月18日和威海市自然资源和规划局签订书面《国有建设用地使用权出让合同》,将上述房屋所占土地的性质由划拨土地转为出让土地,原告个人为此支付税费共计1536721元。根据2012年4月2日的协议书,二被告应负担上述税费的10%即153672.1元。2020年8月24日,原告、二被告与案外人威海海源电力集团有限公司签订房屋买卖合同,自愿将位于昆明路27号房产以总价5460134元出售给威海海源电力集团有限公司,并已经办理过户登记手续。上述合同中约定,威海海源电力集团有限公司向邹华珍支付房款总价的20%,向原告支付房款总价的80%,但是根据2012年4月2日的协议书,邹华珍所收取的20%的房款中,其中的50%应归属于原告所有,现邹华珍不承认上述事实,因此,原告向法院提起诉讼,请求依法判决。 郭序明辩称，1、原告与郭序明共同共有的位于昆明路-27号房产，原告拥有80%的份额，郭序明拥有20%的份额，共同产权人并没有邹华珍，原告和邹华珍在房屋销售之前签订的任何协议书，郭序明均不予认可，也没有物权变更的法律效力；2、原告明知共同产权人并没有邹华珍，却隐瞒郭序明和邹华珍私下签订协议书，属于恶意串通，并不构成善意取得，邹华珍属于无权处分；3、原告和郭序明将昆明路27号房产卖给案外人威海海源电力集团有限公司，不论是签订房屋买卖合同，还是办理土地变性手续，书面材料都是共有权人郭序明，原告并未向郭序明提出多占10%产权的事实，也未向案外人主张另10%房屋的销售款项，可说明原告并没有多10%产权的情形；4、原告急于出售房屋，为其女儿支付出国费用，在郭序明不同意出售房产的情况下，原告承诺所有的手续费、交易费和除个人所得税之外的所有税费都由原告承担，郭序明才同意卖房，否则郭序明坚决不同意卖房。如原告不承担全部费用，被告卖房没有任何利益，反而还赔钱，郭序明不需要用钱，不会卖房卖地，所有原告自愿承担的税费已实际缴纳，无权要求被告支付给原告。原告称代替郭序明垫付税费无事实和法律依据。综上，原告违背诚信，在房屋销售后反悔，不应得到法庭的支持。 邹华珍辩称，原告和郭序明通电话，说二手房不挣钱，她包着费用，所得税由被告自己拿，最后被告就同意卖了，但钱还没到手，合同上写10月给钱，原告却在9月份就把被告起诉了，并且把账号封了。 本院经审理认定事实如下：二被告系夫妻关系。2012年4月1日，毕可芬、孙玉芹作为出卖人与作为买受人的郭序明、毕可芬签订《威海市房屋买卖合同》一份，约定孙玉芹将对威海市昆明路-27号房产所享有的20%的份额进行转让，转让价款为50万元。2012年4月2日，毕可芬与邹华珍签订《协议书》一份，主要内容如下：1、位于威海市昆明路**房产（该房产在房管局登记系两人按份共有，其中毕可芬占80%，邹华珍占20%）；2、占该房产的20%的份额系由毕可芬与邹华珍各出50%的资金（即各出叁拾伍万元，合计柒拾万元）从孙玉芹处购买；3、邹华珍认可，事实上威海市昆明路-27号房产系两人按份共有，其中毕可芬占90%，邹华珍占10%；4、双方一致同意，由毕可芬对该房产具有合法的使用、出租、处分的权利，双方按实际享有产权比例承担该房产的费用、损失、收益。威海市昆明路-27号房产于2012年4月10日办理了房产证书，该房产登记于毕可芬、郭序明名下，其中毕可芬占80%份额，郭序明占20%份额。 因威海市昆明路-27号房产所涉土地性质为划拨土地，为出售该房产，原告、郭序明于2020年5月18日与威海市自然资源和规划局签订《国有建设用地使用权出让合同》，补办了土地出让及转让手续，原告缴纳了土地出让款1165300元、其他土地出让费用323018.15元、契税46612元、印花税291.3元。毕可芬另于2018年10月29日支付涉案房产测绘费1500元。涉案房产于2020年6月3日办理了不动产登记证书，该房产登记于毕可芬、郭序明名下，其中毕可芬占80%份额，郭序明占20%份额。 2020年5月29日，郭序明通过公证的方式给邹华珍出具授权委托书，载明二人系夫妻关系，欲出售位于威海市昆明路-27号的不动产，因委托人郭序明不能亲自办理手续，在征得其他共有人同意的情况下，全权委托受托人邹华珍在符合出售条件下代为办理如下事项：1、将上述不动产的房屋所有权证更换为不动产权证，办理相关换证手续；2、签订不动产转让合同；3、办理不动产所有权转移登记、使用权转移登记的相关手续（不动产过户手续）；4、如购房人需要办理贷款（或公积金贷款），需要委托人办理的手续均委托受托人代为办理；5、办理不动产登记资料查询（以家庭为单位查询），申请出具查询结果；6、办理物业相关手续，缴纳增值税及附加、个人所得税，代为填写《家庭住房实有套数诚信保证书》；7、办理与出售上述不动产有关的其他一切事宜。 2020年8月24日，毕可芬、郭序明（由邹华珍代）与威海海源电力集团有限公司签订《房屋买卖合同》一份，毕可芬、郭序明将涉案房产以5460134元的价格出售给威海海源电力集团有限公司，在不动产权证等相关过户手续办理完毕之日起60日内，威海海源电力集团有限公司一次性支付房款5460134元，根据毕可芬、郭序明各自享有的份额，向郭序明支付总房款的20%即1092026.8元，向毕可芬支付总房款的80%即4368107.2元。邹华珍于2020年8月28日代郭序明缴纳了涉案房产转让的个人所得税10920.27元。 原、被告之间的争议焦点在于原告对涉案房产实际享有的份额。原告主张涉案房产是2009年10月份由毕可芬与孙玉芹共同协商购买的，毕可芬占80%的份额，孙玉芹占20%的份额，期间毕可芬与孙玉芹有矛盾。2012年3月份，邹华珍给毕可芬打电话，说昆明路要拆迁，问谁有那的房子可以卖，买了也能赚钱，因为邹华珍是她女儿的姑，她就无意中说孙玉芹想卖，邹华珍就想买这个房，因为二人是亲戚关系，毕可芬就想着以后好沟通，毕可芬就与邹华珍的大哥商量给邹华珍一个股就是10%，邹华珍也同意了，邹华珍说孙玉芹不同意卖给毕可芬，如果卖给毕可芬，孙玉芹就不卖了，要不放邹华珍名下，毕可芬就咨询律师，律师给我起草了2012年4月2日的协议书，邹华珍在房管局上班，邹华珍对她大哥讲这个房不需要交契税，需要找关系，邹华珍的大哥就向毕可芬要了3000元的现金，房子是2012年4月1日过的户，购买孙玉芹份额的款项70万元是由邹华珍支付的。2012年4月1日，毕可芬与邹华珍一起去了农村信用社神道口分行，毕可芬当天取了一个30万元的存单，一个6.8万元的活期存折，还有7000元的现金，一共是37.5万元给了邹华珍，其中有35万元是买房的款，余下的是涉案房产2012年4-6月的房租，房租按10万元给的，二人是在银行的桌子上签的协议书。为证实其主张，原告向法庭提交了如下证据并申请证人毕春荣出庭作证。 1、毕可芬的农商银行账户明细，拟证实：毕可芬于2012年4月2日在威海农商银行神道口支行分别支取现金30万元、68000元； 经质证，二被告对该银行账户明细的真实性没有异议，但认为该证据不能证实原告将取出的款项交付给郭序明。 2、邹华珍的银行交易凭证、毕可芬的中国银行账户明细，拟证实：2020年8月28日，因涉案房产转让事宜，二被告需缴纳个人所得税10920.27元，邹华珍通过自己名下的工商银行卡向税务局缴纳了个人所得税款10920元，因郭序明名下的20%份额中有50%属于原告，故邹华珍本人在该银行交易凭证上亲笔书写了自己的收款账户信息，要求原告支付二被告垫付的税款5460元，原告于当日通过自己名下的中国银行账户向邹华珍指定的账户支付了税款5460元； 经质证，郭序明称对上述事项不知情；邹华珍则认为，在办理房产过户时，她说原告欠她两年半的房租，原告说要给她一部分房租，原告所称的5460元是支付给她的房租。 3、租赁合同以及梁晓燕、徐红日的银行账户明细，拟证实：毕春荣曾经租赁过涉案房产，毕春荣是按照房租的10%向邹华珍支付的房租。 经质证，二被告认为，对于租赁事宜，二被告完全不知情，也没有经过二被告的允许，支付给邹华珍的租金与合同中约定的数额也不符，证明不了是支付给邹华珍10%的租金。2016年9月11日支付邹华珍4000元，但没有记载是10%的房租，也证明不了租赁期间是半年还是一年。2017年3月6日支付给邹华珍4000元，同样也证明不了上述事实。从证据来看，毕春荣只支付了8000元给邹华珍，而且是跨年度的两年，不能证明原告所证明的内容。 证人毕春荣述称，她曾经租赁过涉案房产，原本合同租赁是三年，实际就干了二年，当时房租是8万元/年，半年一付，其中的3.6万元支付给毕可芬，4000元支付给邹华珍，她支付给邹华珍的房租是通过其丈夫徐红日的卡以及朋友梁晓燕的卡转的，也通过现金的方式给过，现金是邹华珍直接到店里拿的。房屋租赁合同是她与毕可芬签订的，租金也是与毕可芬谈的，毕可芬告诉她给邹华珍的租金按照10%的比例给。期间房屋有漏水，维修费也是按这个比例分担的。 经质证，郭序明认为，证人能证实其从不认识郭序明，房屋租赁合同也是与原告签订的，与原告谈的价格，给谁多少都由原告作主，从来没有告诉邹华珍支付的租金是多少，多长时间的，郭序明对此也不知情。同时，证人也可以证明大部分的租赁费都由原告收取的，并没有按房屋所有权的比例支付给郭序明，证人的证言和邹华珍的陈述相吻合；邹华珍则称其曾多次向原告要租赁合同看，其他的同郭序明的质证意见。 另原告申请法院到威海农商银行调取邹华珍2012年4月2日在该行的存取款记录。银行记录显示：2012年4月2日，邹华珍910010110010101187116的账户分别现金存入68000元、307000元。 本院认为，本案原、被告争议焦点在于原告实际对涉案房产所享有的份额。毕可芬原本占有涉案房产80%的份额，剩余20%的份额由案外人孙玉芹占有，在2012年4月1日从孙玉芹手中购得该20%份额后第二日，毕可芬、邹华珍即签订了2012年4月2日的《协议书》,协议书中对所购20%份额的系由毕可芬、邹华珍各出50%的资金从孙玉芹处所购买、毕可芬实际占有涉案房产90%的份额以及毕可芬、邹华珍按实际享有产权比例承担该房产的费用、损失、收益进行了明确，该协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且毕可芬陈述其于2012年4月2日以现金方式给付了邹华珍37.5万元与毕可芬当天的取款记录以及邹华珍当天的存款记录相对应，故本院对2012年4月2日的《协议书》的真实性予以确认。此外，毕可芬在2020年8月28日当天向邹华珍转账支付了邹华珍缴纳的个人所得税10920.27元的1/2即5460元，结合证人毕春荣曾按10%的比例即4000元向邹华珍支付租金的事实，进一步佐证了2012年4月2日的《协议书》的真实性。郭序明、邹华珍系夫妻关系，邹华珍参与了2012年4月2日的《协议书》的签订及相关款项的收取等事宜，郭序明应知晓上述事实，故毕可芬实际占有涉案房产90%的份额。 涉案房产经原、被告同意已对外出售，共计应取得房款5460134元，二被告依据对外转让协议应取得的房款为1092026.8元，因原告实际占有的房产份额为90%，故二被告应将其多取得的546013.4元返还给原告毕可芬。原告起诉要求二被告支付房款546013.4元有事实和法律依据，本院予以支持。 为办理涉案房产的出售事宜，原告支付土地出让款1165300元、其他土地出让费用323018.15元、契税46612元、印花税291.3元、测绘费1500元，以上共计1536721.45元，对于该部分费用，原告有权要求二被告按照其所占10%比例支付，故二被告应支付原告垫付的税费153672.1元。郭序明关于其与原告存在口头协议，原告承担所有税费（郭序明的个人所得税除外）的辩解，因原告不予认可，郭序明亦未提交证据证实，故对于郭序明的上述辩称，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定,判决如下： 一、被告郭序明、邹华珍于本判决生效之日起十日内共同支付原告毕可芬房款546013.4元； 二、被告郭序明、邹华珍于本判决生效之日起十日内共同支付原告毕可芬税费153672.1元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5398元、财产保全费4018元，由二被告共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的数据提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  徐玉超 二〇二〇年十一月三十日 书记员  丛珊珊