北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初13508号原告：冯持，男，1975年6月6日出生，汉族，住北京市西城区。被告：林贤进，男，1981年1月26日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：褚晓瑾（林贤进之妻），女，1981年10月10日出生，住浙江省苍南县。原告冯持与被告林贤进房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯持和被告林贤进及其委托诉讼代理人褚晓瑾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告冯持向本院提出诉讼请求：1、请求判令双方租赁合同关系于2020年3月15日解除；2、要求被告支付违约金19066元；3、要求被告退还押金18333元；4、要求被告退还2020年3月16日至5月10日的租金36934元；5、要求被告退还2020年1月3日至2020年3月15日期间租金43510元；6、要求被告退还2020年1月3日至2020年3月15日物业费700元；7、要求被告赔偿门店装修损失53360元、家具损失25480元、搬家费1748元。事实与理由：被告自产权人苗某处承租房屋，将其中35平方米房屋转租给原告作为经营携程旅游门店。根据双方合同约定，被告应自订立合同后30日内，应到房屋所在地的房屋行政管理部门办理房屋租赁合同备案手续。但因为合同并未备案，造成租金无法对公支付，影响了支付日期。双方在2020年1月20日付租日前曾就本案延付租金进行了沟通。后被告于2020年2月10日支付租金5.6万元，被告对于迟延支付租金系因为疫情和放假所致表示理解和接受。但被告由于自身原因意图提前退租，2020年3月15日，被告以原告迟付租金为由向被告发出解除合同通知，并要求被告2日内腾房。被告发出解除通知后，大量发布房屋招租信息，也影响了原告经营。由于疫情期间找不到搬家公司，同时原告希望继续履行合同，原、被告多次协商减免租金问题，但最终双方协商未果，原告于2020年5月10日腾房。原告认为，自2020年1月3日疫情发生，大量游客退团，原告延迟支付租金是因为受疫情影响，符合不可抗力免责条款，被告以原告迟延付租金解约理由不成立。2020年3月15日之后虽然双方对于租金减免进行了协商，但最终未能协商一致，不影响被告解约通知有效性。被告已经发布了转租消息，被告手里也有原告租赁房屋钥匙，被告可以带人看房，客观不影响被告解约后房屋处置，所以3月15日之后，被告不应该收取租金。综上，原告诉至本院，请求判如所请。被告林贤进辩称，原告应于2020年1月21日支付下期租金，但原告未依约支付。2月2日，被告联系原告要求支付租金。原告提出要求被告和产权人协商减免租金事宜。但产权人一直没有回复。原告在被告催促下于2月10日支付部分租金。加上被告自身经营困难，被告再次联系产权人协商如何减免租金事宜。2月25日，产权人告知被告可以减免半个月租金。但原告表示减免一个月租金。因无法满足原告减免租金要求，2月29日，被告曾向产权人提出解除合同，后经与产权人进一步沟通双方继续合同，被告于3月12日向产权人支付了12万元季度租金。一方面产权人要求被告交纳季度租金，一方面原告不及时主动和被告沟通协商租金减免事宜，被告才于3月15日向原告发出了解除合同同时。但被告并未强迫原告搬家，也没有不让原告经营。此后一直到5月6日，被告多次联系原告，希望双方合同继续履行。双方也多次就租金减免和调整支付期限问题进行协商。被告同意减免一个月租金并将租金支付形式由半年付改为季付。4月中旬，原告提出搬家，被告依然在挽留原告。4月29日，原告提出要求被告就免租和季度事宜做一份补充协议，扫描后发给原告签字。5月5日，被告将草拟的补充协议发给了原告，但原告就补充协议的事情并未回复。2020年5月6日，原告告知被告要搬家。5月10日，原告清空了室内物品。被告认为，原告自身原因延迟支付租金，已然违约，之后发生不可抗力，不能免责。虽被告曾通知原告解除合同，但之后原告多次希望和被告继续履行合同，双方亦多次就租金减免问题进行协商，原告发出的解除合同通知并未发生效力，但原告依然提出退租并搬离租赁房屋，依据双方约定，需要扣除押金，原告还需要支付免租期租金等费用，且原告的一切损失应由原告自行承担，综上，被告不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月19日，原、被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市东城区广渠门内大街86号4号楼×层×××-2号房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告办公使用。被告自产权人苗某处承租房屋，将其中部分面积即涉案房屋转租给原告使用，被告自留部分面积经营打印社，原告承租涉案房屋用于经营携程旅游门店。原、被告租赁期限自2018年2月15日至2022年12月14日，共计4年10个月。租金每月18333元，租金支付方式为押一付六，押金为18333元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由原告承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给原告。合同另约定，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自动解除。原告不按约定支付租金达7日的；原告欠缴各项费用达1000元的，被告有权解除合同，收回房屋。租赁期限内，被告需要提前收回该房屋的，或原告需要提前退租的，应提前30日通知对方，并按照月租金100%支付违约金，被告应退还相应的租金。同日，原、被告签署《补充协议》，约定若原告违约，合同期内解除租赁合约，且找不到新租客，原告需将2018年1月19日至2018年2月14日租金补交给被告。房屋支付方式为押一付六，各期支付租金日期为：2018年7月21日、2019年11月21日、2019年7月21日、2020年1月21日、2020年7月21日等。租金从2020年2月14日起每年按前一年年租金递增4%。上述协议签订后，双方依约履行。原告未依约于2020年1月21日支付该下期租金。被告多次向原告催要。原告以受新冠肺炎疫情影响，门店处于停业状态为由，希望被告与产权人苗某协商减免租金。被告要求原告先如约支付租金，被告和产权人继续协商减免租金事宜。原告于2020年2月10日向被告支付了租金56000元。后被告称未予产权人就租金减免事宜协商一致，被告于3月14日向产权人支付租金。被告继续向原告催要被告剩余未付的部分租金，但原告未付。2020年3月15日，被告向原告发出《解除合同告知函》，被告以原告未交纳剩余租金为由，要求解除双方租赁合同关系。原告回复建议解除双方租赁合同关系，但不同意被告在《解除合同告知函》中提出其他要求。此后原、被告继续沟通减免租金和变更租金支付方式问题。沟通过程中，被告同意减免原告一个月租金，并多次向原告表示希望原、被告继续履行合同，双方共克时艰难。2020年4月29日，原告告知被告就免租和租金支付形式改为季度的事宜草拟一份补充协议。2020年5月5日，被告向原告发送了补充协议，但双方最终并未签署补充协议。2020年5月6日，原告提出搬离涉案房屋。2020年5月10日，原告将涉案房屋腾空后交付给被告。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签署的《北京市房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按约履行。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。自2020年1月新冠肺炎疫情发生以来，为防止疫情的扩散、保护公众健康，全国、特别是北京市行政辖区均采取了严格的疫情防控措施，实行了限制人员流动、暂停旅游企业经营活动等一系列防控措施。原告租赁涉案房屋的用途是用于携程旅游门店经营，由于疫情的影响客观上确实导致了短期停业、客流的减少和客户退团等，一定程度上导致了原告经营收入降低，原告因此与被告协商先支付部分租金，被告对此亦表示理解和接受。被告在此情形下以原告延迟支付剩余部分租金为由，要求解除双方租赁合同关系，于法无据。原告收到被告发出解除合同通知后，仅回复建议解除双方合同关系但不同意承担其他违约责任，双方意思表示并不一致，实质对解除合同并未达成合意，不构成协商解除合同。之后双方近两个月时间内一直协商如何减免租金、如何继续履行合同，双方以行为表明3月15日之后均有继续履行合同的意思表示，故原告要求确认双方租赁合同关系于2020年3月15日解除，无事实依据，本院不予支持。虽然原告经营受到一定影响、合同履行遭受一定困难，但疫情是否必然构成合同解除的事由以及合同解除后法律责任如何承担，则应结合案件情况具体分析，区分不同地区、不同行业，综合合同的剩余履行期限、内容、疫情与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，以及是否导致合同目的无法实现等因素予以综合考量。在不可抗力规则适用问题上，既要依法使用，又要避免规则滥用，应积极鼓励交易，最大限度减少对正常经济秩序的冲击，将疫情对市场秩序影响减到最低，有效助力和推动复工复产。随着疫情防控形势的逐渐向好，全国对旅游企业经营以及旅游者出游的管控措施也逐渐解除，考虑原、被告剩余租期较长，新冠肺炎疫情并未导致原、被告租赁合同的必然不能履行。虽然疫情致使原告的经营收益受到影响，但原告可以通过与被告协商或通过向人民法院起诉的方式请求对合同履行予以适当变更、调整，以减轻因疫情所受到的影响。原告在双方就减免租金未能协商一致情况下，单方提出解除合同并实际搬离涉案房屋，构成违约。考虑双方于2020年5月10日进行了房屋交接，故本院认定双方租赁合同关系于2020年5月10日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告之间租赁合同系因原告单方搬离涉案房屋导致合同提前解除，被告并无违约行为，原告要求被告支付违约金并赔偿装饰装修损失、家具损失、搬家费等，于法无据，本院不予支持。因双方合同明确约定原告提前解除合同的，需要按照月租金100%支付违约金，同时约定押金抵扣承租人的违约赔偿责任，故原告要求被告返还押金的诉讼请求，本院不予支持。至于原告主张的退还2020年1月3日至5月10日的租金一节，本院视疫情或疫情防控措施对合同履行影响程度，根据公平原则酌情确定该期间应付具体租金金额，剩余租金被告应返还给原告。至于物业费一节，因原告就物业费支出情况未举证，该向诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告林贤进于本判决生效之日起七日内退还原告冯持租金34110元；二、驳回原告冯持其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2141元，由原告冯持负担1774元（已交纳），被告林贤进负担367元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 亮二〇二〇年十一月十二日法官助理  刘倩茹书 记 员  杨 闻