山东省烟台市蓬莱区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0684民初3021号原告：秦安运，男，1978年3月5日出生，汉族，农民，住烟台市蓬莱区。委托诉讼代理人：祝鹏程，山东鼎然律师事务所律师。被告：蓬莱裕源置业有限公司，住所地烟台市蓬莱区紫荆山街道办事处武霖社区。法定代表人：陈静，任公司经理。委托诉讼代理人：贺建平，山东蓬祥律师事务所律师。原告秦安运与被告蓬莱裕源置业有限公司（简称裕源置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告秦安运及其委托诉讼代理人祝鹏程、被告裕源置业委托诉讼代理人贺建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦安运向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2016年7月1日至2019年12月31日逾期交房违约金125,272元；2.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2014年7月4日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：被告裕源置业将蓬莱市紫金世家第17幢3单元602号楼房以495,615元出售给原告。合同第八条约定：被告应在2015年6月30日前将验收合格的商品房交付给原告。合同签订后，原告依约支付了房价款。被告房屋交付期限届满后不能如期交房，原、被告于2016年8月26日签订《补充协议》，约定：自2016年7月1日起至实际综合验收完毕之日止，被告逾期交房的违约金每日按原告已支付房价款的万分之二计算。现被告迟迟未履行涉案楼房的综合验收。鉴于被告的行为已违反了《商品房买卖合同》的约定，给原告造成经济损失，原告为维护自身合法权益，提起诉讼。被告蓬莱裕源置业有限公司辩称，原告诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告诉请。理由如下：一、原告诉请支付2016.7.1至2019.12.31按照日万分之二标准计算逾期交房违约金与合同约定不符，且与法无据，不应支持。1、关于逾期交房违约金计算标准问题(1)根据购房合同第9条1(2)已明确约定“逾期交房，买方同意继续履行合同，按日万分之一计算违约金”。该合同是双方真实意思表示，应予采纳。(2)法律明确规定违约金性质是弥补因违约而给其造成的损失，至庭审结束原告未提交因逾期交房而给其造成实际损失的证据，因此本案应根据同地段租金标准计付违约金。(3)补充协议约定“日万分之二违约金”与“合同约定日万分之一”相悖，且国家早在2004年已废除“建设工程综合验收”改为“建设工程竣工验收备案制”，因此该条款无效。(4)原告主张日万分之二违约金过高，依法同样应予以调整。鉴于上述理由，被告认为：逾期交房违约金应以实际损失为限，不能盲目根据所谓约定机械采纳，因此本案应按照日万分之一标准计算违约金符合合同约定。原告主张按照日万分之二计算违约金没有合法依据，且与双方约定相悖，不应支持。2、关于计付违约金的截止日期问题：购房合同约定交房期限为2015年6月30日，被告于2019年12月11日通知原告办理接房手续，但因原告原因一直未办理接房手续，被告认为：本案逾期交房违约金截止日期应计算至2019年12月11日止，但原告认可计算至2019年12月31日，对此我方无异议。理由如下：(1)诉争房产于2016年8月16日已取得五家竣工验收，2017年年底之前所有水电暖燃气电梯、路面硬化等配套设施全部施工完毕并已交付使用，2019年11月份取得备案手续并办理备案证书，足以证实诉争房屋2019年年底即具备交房条件，且已履行通知义务。综上，恳请贵院能够结合本案事实和法律依法作出公正裁决。二、致逾期交房直接原因非被告自身过错造成。1、被告系蓬莱市政府招商引资进行旧村改造项目的外地开发商，合作方无法做通村民工作，致使部分村民拒绝拆迁，因此导致工程迟迟未按期开工，其根本原因是开发合作方工作严重滞后、村民不配合造成，非被告开发商原因。2、蓬莱市政府拖欠被告拆迁资金迟迟不到位，也是开发项目资金短缺影响工程进度根本原因。3、蓬莱市政府应投资施工项目路面硬化一直未施工完毕，也是影响开发项目整体交验的直接原因。上述原因非开发商造成的，因此将逾期交房违约责任全部归责于被告有失公允，请审判长综合考虑上述原因依法支持被告抗辩理由，维护法律公平正义。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无异议的证据，结合当事人庭审陈述，本院认定事实如下：2014年7月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的蓬莱市武霖·紫金世家17号楼3单元602号住宅，建筑面积86.95平方米，总房款合计490315元。合同第八条约定：卖方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1.取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2.取得《建设工程竣工验收备案表》；3.取得有关资质的房屋测绘机构出具的该商品房测绘报告；4.法律、法规、规章规定需满足的其他事项。合同第九条约定，逾期交付商品房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后原告按合同约定交付首付款355315元，余下135000元办理按揭贷款，履行了付款义务。2016年8月26日，原告作为乙方与被告作为甲方又签订补充协议一份，约定：一、因甲方延期交房，双方约定延期时间在一年内的，违约金按原合同约定的每日万分之一执行；延期时间超过一年的，自超出之日起至综合验收前，甲方按照每日万分之二支付乙方违约金。二、甲、乙双方签订《商品房买卖合同》约定交房时间为2015年6月30日，截止2016年6月30日，甲方应支付乙方违约金为人民币17896元，甲方于本协议签订当日支付乙方；自2016年7月1日起至紫金世家综合验收前的违约金，甲方将按照本协议第一款在综合验收完毕30日内陆续支付乙方。对于交房时间，被告主张原告经多次通知迟迟未办理接房手续，并提交工作人员刘夏和原告通知交房的录音资料及书面资料一份，证实被告于2019年12月11日电话通知原告前来办理接房手续，但被告在答辩中对原告主张交房的时间为2019年12月31日予以认可，本院对该时间也予认定。逾期交房违约金的计算时间应自2016年7月1日起至2019年12月31日止。对于违约金计算标准问题，原告主张按补充协议约定及被告承诺，2016年7月1日后至综合验收前违约金标准按已付款的日万之二计算。被告认为，补充协议书中的综合验收因国家于2004年废除了综合验收而使用竣工验收备案制，因此该条款无效，不再使用。要求按照合同约定的日万分之一的标准计算逾期交房违约金。因原、被告对逾期交房违约金的计算标准存在争议，本院依法委托烟台天元价格评估有限公司对涉案的紫金世家同类型房屋2016年、2017年、2018年、2019年的租金价格进行评估，结论是：涉案房屋平均每平方米每年的租金参考价格为148元。原、被告双方对该评估价格均无异议。本院认为，原、被告双方于2014年7月8日签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同约定履行。原告按约向被告交付购房款，被告应按约向原告交付验收合格的房屋。现被告延期交房事实清楚，其应当向原告支付逾期交房的违约金。被告对原告主张的交房时间予以认可，本院也予认定。故逾期交房违约金的计算时间应自2016年7月1日起至2019年12月31日止。原、被告双方签订的商品房买卖合同约定逾期交房违约金标准为已付款的日万分之一，双方于2016年8月26日签订的补充协议约定延期时间超过一年的至综合验收前按照每日万分之二支付违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，被告提出抗辩，认为双方在补充协议中约定的违约金过高，而原告未对逾期交房的实际损失有效举证，被告逾期交房的行为，可能对原告造成租金的损失，故参照同地段的租金水平，本院认为，违约金调整为按已付款日万分之一计算适宜。综上，原告主张的逾期交房违约金可按照已交房款日万分之一的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：被告蓬莱裕源置业有限公司给付原告秦安运逾期交房违约金62662.26元，限于本判决生效后十日内付清。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2805元（未交），由原告秦安运负担1438元，被告蓬莱裕源置业有限公司负担1367元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  白丽红人民陪审员  王胜德人民陪审员  刘永亮二〇二〇年十一月十九日书 记 员  马爱萍