浙江省仙居县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1024民初1941号 原告：潘伟永，男，1972年8月3日出生，汉族，住浙江省仙居县。 委托代理人：周成海，浙江安州律师事务所律师。 委托代理人：吴峰燚，浙江安州律师事务所律师。 被告：周国南，男，1958年5月18日出生，汉族，住浙江省仙居县。 被告：周友东，男，1970年6月1日，汉族，住浙江省磐安县。 原告潘伟永诉被告周国南、周友东为合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序于2020年5月27日公开开庭进行了审理，原告潘伟永及其委托代理人周成海，被告周国南、周友东均到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序并组成合议庭于2020年10月23日再次公开开庭进行了审理，原告潘伟永及其委托代理人周成海，被告周国南、周友东均到庭参加诉讼。2020年11月16日，原、被告双方一致申请庭外和解十五日。本案现已审理终结。 原告潘伟永诉称：二被告系朱溪镇杨丰山村下郑自然村的移民财产户，纯移民户安置地基是不要钱的，财产户可以低于市场价买地基。二被告的两间移民地基位于仙居县下各镇围墙里，面积共88平方米。2019年1月，通过中间人介绍，原告向二被告购买前述地基并支付了定金20000元，被告承诺协议签订后两个月内原告就可以建造房屋。2019年1月20日，原、被告之间签订了《立买断契》，双方约定两间地基总价为1088000元（包含定金）。同日，原告即通过银行转账、现金及微信等方式付清全部地基款。2019年3月，包括原告在内的一整排各户开始挖地基准备建房，原告花费填石子费用为2388元，但下各镇政府、下各镇国土部门以建房未经审批为由，阻止各户施工。原告曾多次与被告沟通，希望被告归还购房地基的价款1088000元，但被告拒绝，案涉地基至今无法建房。经向下各镇政府、朱溪镇政府以及下各国土部门了解，移民地块中涉及财产户的11间地基因与邻村生产队遮阴费未谈妥，故被村民举报未经审批建房，被国土部门责令停工。地基无法建房已拖了一年多，导致合同目的无法实现，同时了解到案涉地基是国有土地性质，仅有征地手续而无供地手续，导致地基不能建房的责任在被告。原告为维护自己的合法权益，聘请律师代理诉讼，支付了律师代理费30000元。诉讼请求：1.判令解除原、被告之间订立的《立买断契》；2.判令被告归还地基款1088000元；3.判令被告赔偿按地基款月利率1%的利息损失（从付款之日起计算到归还之日止）；4.判令被告赔偿原告因施工所支付的费用2388元；5.判令赔偿原告律师代理费30000元；6.本案诉讼费由被告承担。第二次庭审过程中，原告潘伟永申请将诉讼请求变更为：1.判令被告继续履行《立买断契》并让原告在一个月内继续建造房屋；2.判令被告赔偿以1088000元为基数从原告付款之日起至房屋可以建造时止按月利率1%计算的利息损失；3.判令赔偿原告律师代理费30000元；4.本案诉讼费由被告承担。嗣后，原告再次申请将诉讼请求变更为：1.判令原、被告之间订立的《立买断契》无效；2.判令被告归还地基款1088000元；3.判令被告赔偿按地基款月利率1%的利息损失（从付款之日起计算到归还之日止）；4.判令被告赔偿原告因施工所支付的费用2388元；5.判令赔偿原告律师代理费30000元；6.本案诉讼费由被告承担。 被告周国南、周友东辩称：二被告系亲兄弟，原系朱溪镇下郑村村民，后因生活需要在2000年左右先后将户口从村里迁出，被告周国南户口迁到下各镇，被告周友东户口迁到浙江省磐安县。2010年，下郑村开展地质灾害移民，二被告因老房子在下郑村，属于移民范围中的财产户。2018年12月，二被告享受了移民财产户的政策每人以每间330000元的价格向朱溪镇政府购买了一间地基，共两间地基，位置在下各二中边上的下郑村移民区地块内。经过抓阄，在同批11间地基中被告周国南拿到10号地基，被告周友东拿到11号地基。二被告现每人持有一张朱溪镇政府出具的330000元的收款收据，没有其他合同。2019年1月20日，原、被告签订《立买断契》，二被告以1088000元的价格将两间地基卖予原告，原告的地基款已全部付清。对于原告因地基前期施工投入2388元没有意见。案涉地基目前的情况与原告所述一致，据了解确实因为相邻关系问题被地基周边村民举报后由国土部门责令停工。二被告也去了解过，在符合条件的情况下可以办理建房审批，具体什么条件不清楚。但是二被告从未承诺过原告二个月内可建房，二被告原话是别人可以建的话原告也可以建。不是二被告的原因导致房子无法建造，故被告不同意解除，要求继续履行。 经审理查明：2019年1月20日，原告潘伟永与被告周国南、周友东签订《立买断契》一份，载明二被告将坐落在仙居县下各镇下各村围墙里（移民区）两间地基以总价1088000元的价格卖予原告潘伟永，原告潘伟永已付清地基款。因案涉地基无法建房问题，原告与二被告发生纠纷。另查明，二被告卖予原告的两间地基位于仙居县朱溪镇地质灾害移民（下郑村）下各安置点内，二被告仅持有由仙居县朱溪镇人民政府出具的票载金额为330000元的《浙江省行政事业单位非经营服务性收入收款收据》各一份，未签订合同。再查明，案涉地基所在地块已办理农转用征收手续，拟供地方式为划拨，但未办理供地手续，案涉地基目前处于抛荒状态。 上述事实，有原告提交的《立买断契》、转账凭证、二被告提交的《浙江省行政事业单位非经营服务性收入收款收据》、本院依职权调取的案涉地块建设用地项目呈报材料及原、被告的当庭陈述等证据证明。 本院认为：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。前述司法解释第十一条规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。本案中，案涉地基所在地块已办理农转用征收手续，拟供地方式为划拨，但未办理供地手续，案涉地基的土地性质及使用权归属均尚未明确，根据现有证据无法判断二被告能否成为案涉地基的土地使用权人并通过履行相关法定义务办理土地使用权出让手续或使原、被告之间的交易行为获得政府审批。根据本案实际，应当认定原告与二被告签订《立买断契》无效。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，民事合同被确认为无效的，当事人因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告应退回案涉地基，二被告应将收取的1088000元地基款返还原告。原告主张按月利率1%计算利息损失于法无据，利息损失应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）自完成付款义务之日即2019年1月20日起计算至实际履行之日止。原、被告在签订《立买断契》时理应审慎了解案涉地基的相关情况以及该交易是否为法律所准许，故对合同的无效，本院认定双方均有过错，且过错相当，故对原告的利息损失应由二被告承担50%为宜。同理，原告因地基前期施工投入的2388元，该项损失由二被告承担50%，即1194元。原告要求被告支付律师代理费的诉请，于法无据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认原告潘伟永与被告周国南、周友东签订的《立买断契》无效； 二、被告周国南、周友东自本判决生效之日起十日内返还原告潘伟永地基转让款人民币1088000元，并赔偿以?1088000元为基数自2019年1月20日起计算至本判决实际履行之日止的利息损失的50%，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付； 三、被告周国南、周友东自本判决生效之日起十日内支付给原告潘伟永地基前期施工费用损失1194元； 四、驳回原告潘伟永的其余诉讼请求。 案件受理费14883元，由原告潘伟永负担291元，由被告周国南、周友东负担14592元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  谢林晓 人民陪审员  朱雪萍 人民陪审员  冯伟君 二〇二〇年十一月二十四日 代书 记员  张双双 7-