北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初42313号原告：王熙红，男，1958年8月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：任党辉，北京润朗律师事务所律师。被告：京君汇物业管理（北京）有限责任公司，住所地北京市朝阳区**楼**。法定代表人：宋海斌，董事长。委托诉讼代理人：顾亚，北京市声驰律师事务所律师。原告王熙红（以下简称姓名）诉被告京君汇物业管理（北京）有限责任公司（以下简称京君汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王熙红委托诉讼代理人任党辉及京君汇公司委托诉讼代理人顾亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王熙红向本院提出诉讼请求：1．判令确认王熙红与京君汇公司签订的《北京市房屋租赁协议》于2020年7月1日解除；2．判令京君汇公司支付租金1034424．48元，期间系自2019年10月11日至2020年7月1日止（本案起诉状送达被告签收之日），租金按照合同标准主张；逾期违约金2734026．24元，期间系自2019年10月11日至2020年7月1日，标准按照合同约定日租金的两倍；3．判令京君汇公司支付自2020年7月1日起至实际腾退之日的房屋占用费，标准按照日租金的两倍计算。事实与理由：2016年11月3日，王熙红与京君汇公司签订《北京市房屋租赁协议》，王熙红将位于北京市朝阳起潘家园东里26号楼部分出租给京君汇公司，京君汇公司按照协议约定按时向王熙红支付租金。协议履行过程中，京君汇公司于2019年10月11日前支付的第七期租金仅支付330000元，尚欠615000元，应于2020年4月11日前支付的第八期租金分文未付，两期和欠1560000元，根据协议第二条第五款之约定，如果京君汇公司逾期交付租金，每逾期一日，则京君汇公司须按日租金的2倍向王熙红支付违约金，直至足额支付租金之日止，逾期支付租金超过15日，视为京君汇公司根本违约，王熙红有权提前解除合同，为维护权益，依法向贵院提起诉讼，望判如所请。京君汇公司辩称，不同意王熙红请求和事实理由，不同意诉请1，双方自2006年合作，2016年续签协议，基础良好，不同意解除合同；京君汇公司装修改建承租房屋花费巨额，解除合同违反公平原则，合同解除后京君汇公司面临无办公场所引发失业；京君汇公司逾期支付租金受到疫情影响不可抗力，不同意解除合同。关于诉请2，王熙红租金计算错误，合同约定提前一个月支付下一期租金，应该是2019年11月11日开始计算下一月的租金，应该244天，每天5178元，自2019年11月11日至2020年7月1日期间。王熙红表示支付的33万元的租金错误，京君汇公司已经支付53万元，支付期限为2019年12月2日支付30万元，2019年12月16日支付3万元，2020年1月2日支付20万元。因为受到疫情影响市政府下达文件，2-3月停止办公，未使用王熙红的房屋，停产停业是出租人的义务也是承租人的义务，2-3月的315000元的月租金应该减免。不同意违约金，逾期支付租金是疫情影响，属于不可抗力，应该免除京君汇公司的违约责任，另双方约定的违约金标准过高，王熙红没有证据证明其实际损失，应该减免王熙红主张的违约金。诉请3不同意，同意按照合同约定的租金标准支付租金，而不应按照两倍标准支付房屋占有使用费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月3日，王熙红（甲方、出租方）与京君汇公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议书》，乙方承租甲方的房屋为位于北京市朝阳区潘家园东里26号楼部分,建筑面积约1650平方米(因无法准确测量,此面积数只是大约数)，该房屋具体位置、范围详见附件一《乙方租赁范围平面图》,该房屋南北两侧小院及北侧花坛绿化为甲方所有及使用,不属于租赁范围,乙方不得拦截、围挡或占用；乙方承租该房屋作为办公场所使用；鉴于签署本合同前,乙方已承租该房屋多年、该房屋已由乙方实际控制、使用多年，故乙方确认:对该房的相关资料、位置、用途、现状、性能、完好程度等已充分了解和知悉,甲方已全面履行了告知义务,乙方同意按该房屋现状承租并按该房屋用途使用、按本合同约定享受权利、承担义务；每12个自然月为一租赁年度,房屋租赁期限自2016年11月11日起至2026年11月10日止,共计10年；租金采用预付方式,每6个月为一预付周期,共计二十期,每期租金要提前一个月支付；第六期支付金额945000元，支付时间2019年4月11日前；第七期支付金额945000元，支付时间2019年10月11日前；第八期支付金额945000元，支付时间2020年4月11日前；第九期至第十二期支付金额均为992250元；该房屋的日租金数额=年度租金总额÷365日；如果乙方逾期交付租金,每逾期一日,则乙方须按日租金的2倍向甲方支付违约金,直至足额支付租金之日止,乙方逾期支付租金超过15日,视为乙方根本违约,甲方有权提前解除合同；乙方在向甲方交付第一期租金同时,需向甲方支付保证金20万元,作为乙方履行本合同项下义务的保证金;如发生乙方拖欠费用、应承担违约金、赔偿金情形时,甲方有权从乙方的租赁保证金中扣除、罚没或扣除后交给相关单位；本合同终止或解除、乙方按本合同约定的条件将该房屋交还甲方后10日内,甲方将乙方的租赁保证金(或扣除欠费、违约金、赔偿金等后的余款)无息退还乙方；不论是因何种情形导致本合同终止或解除,乙方都应按照本合同约定的期限和条件,向甲方交还该房屋，如果在本合同终止或解除时双方有未结纠纷(包括但不限于有关费用的异议、诉讼或仲裁的未结案件),乙方均应于本合同终止或解除之日,将该房屋交还甲方，如果乙方逾期交还该房屋,由乙方按照本合同约定的届时日平均租金一倍的标准,向甲方支付占用费,直至腾空交还之日止；如因不可抗力导致本合同不能履行或不能完全履行,双方互不承担任何违约赔偿责任，但受不可抗力影响的一方应在不可抗力发生之时起24小时内书面通知其他方,并采取必要措施避免损失的进一步扩大,否则应就扩大的损失向对方承担违约赔偿责任；本合同及附件自各方签署并乙方付清第一期租金及租赁保证金之日起生效,一式四份,双方各执两份,同具法律效力。经本庭询问，双方认可第六期及之前的租金已足额交纳及尚有20万租赁押金在王熙红处。关于第七期租期租金已交纳情况，京君汇公司提交中国农业银行网上银行电子回单，显示2019年12月2日支付30万元，2019年12月16日支付3万元，2020年1月2日支付20万元，汇款附言均为房租金。王熙红认可2019年12月2日支付30万元，2019年12月16日支付3万元；不认可2020年1月2日支付20万元，表示20万元系采光费，对此其向本庭提交王熙红与案外人玖顺和（北京）古玩商城有限责任公司（以下简称玖顺和公司）之间的《违章建筑补偿及拆除协议书》，载明北京市朝阳区潘家园东里26号楼西侧属于王熙红所有，王熙红在西侧一层开设北京王熙红中医诊所，玖顺和公司承租了该楼西侧属于甲方的一层部分面积及二、三、四层的全部面积用以经营君汇古玩城，玖顺和在该楼消防通道内及周边违章建设，致使遮挡了王熙红一层的采光、通风，为此自2012年1月1日起，玖顺和公司每年向王熙红支付补偿费20万元，直至玖顺和承租期满且双方不再续租或提前退租，补偿费采用年预付方式，玖顺和公司应在每年的11月30日前一次性向王熙红付清下一年度补偿费20万元。京君汇公司不认可上述证据的关联性，认为其支付的20万元与此无关，且汇款凭证附言写明了为租金。庭审中，京君汇公司为证明2020年2至3月起因疫情未实际占用房屋，王熙红应减免此期间的租金，提交《北京市人民政府关于在新兴冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间本市企业灵活安排工作的通知》《关于应对新兴冠状病毒的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》及京君汇公司14名员工《情况说明》、疫情以前的现场办公照片等证据，王熙红对上述证据不予认可。经询，京君汇公司表示其公司主要系做电话客服业务，疫情期间由于员工未能正常上班，不能向其客户提供电话接线服务，因此公司没有营业收入，但未能提供企业相关的收支及利润的证据。经查，本院收到王熙红起诉状后向京君汇公司送达，京君汇公司于2020年7月1日签收。本院认为，王熙红与京君汇公司签订《北京市房屋租赁协议》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。上述合同在履行的过程中，京君汇公司逾期支付租金，已经构成违约，故王熙红有权依据合同约定及合同法的规定单方解除合同。王熙红诉至本院，要求解除合同等诉请，该起诉状于2020年7月1日送达京君汇公司，故本院确认双方的租赁协议于2020年7月1日解除。针对王熙红主张的2019年10月11日至2020年7月1日期间的租金，应自2019年11月11日起算，本院依据双方合同约定的租金标准以及京君汇公司已经支付的情况确定租金数额。需要特别提出的是，双方针对京君汇公司2020年1月2日支付的20万元是否为涉案租赁合同的租金产生了争议，但通过依据汇款附言显示资金的性质为租金，且关于采光补偿的协议系王熙红与案外人签订，没有显示与京君汇公司的关联性，故本院认定上述20万元的资金性质为京君汇公司支付的涉案合同的租金。鉴于京君汇公司尚有租赁押金在王熙红处，本院判决将该押金优先抵偿其欠付的租金。针对京君汇公司因疫情要求减免2020年2月、3月期间租金的主张，本院认为，涉案出租房屋为王熙红的个人财产，房屋并非临街商铺，京君汇公司经营的项目亦没有在疫情期间被禁止营业，庭审中，京君汇公司亦未能提供足够的证据证明其营业收入因疫情受到的严重影响而无力支付租金，仅凭员工的书面证言及照片无法达到其证明目的。综上，本院对于京君汇公司主张的要求减免2月、3月的租金的请求不予支持。关于王熙红主张的2019年10月11日至2020年7月1日的迟延支付租金的违约金，有合同约定，但约定的标准过高，京君汇公司请求法院减免，王熙红亦未向本庭提供其实际损失的情况，本院将违约金的标准酌情下调至30%的标准。针对王熙红主张的2020年7月1日至实际腾退之日的房屋占用费，因在合同中明确约定合同解除后的占用费标准为届时日平均租金标准的一倍，故本院按照合同约定的标准计算京君汇公司应支付的房屋占用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告王熙红与被告京君汇物业管理（北京）有限责任公司于二〇一六年十一月三日签订《房屋租赁协议书》于二〇二〇年七月一日解除；二、被告京君汇物业管理（北京）有限责任公司于本判决生效后七日内支付原告王熙红租金六十八万二千七百五十元；三、被告京君汇物业管理（北京）有限责任公司于本判决生效后七日内支付原告王熙红迟延付款违约金二十万四千八百二十五元；四、被告京君汇物业管理（北京）有限责任公司于本判决生效后七日内支付原告王熙红自二〇二〇年七月二日起至实际腾退房屋之日止的占用费（二〇二〇年七月二日至二〇二〇年十一月十日期间按照月租金十五万七千五百元的标准计算；二〇二〇年十一月十一日至二〇二二年十月十日期间按照月租金十六万五千三百七十五元的标准计算；此后每两年，计算标准递增百分之五）；五、驳回原告王熙红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18472元，由原告王熙红负担13138元（已交纳），由被告京君汇物业管理（北京）有限责任公司负担5334元（于本判决生效后七日内给付原告王熙红）。保全费5000元，由原告王熙红负担3556元（已交纳），由被告京君汇物业管理（北京）有限责任公司负担1444元（于本判决生效后七日内给付原告王熙红）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  杨阳二〇二〇年十一月十二日书记员  邓青