北京市大兴区人民法院执 行 裁 定 书(2020)京0115执异348号案外人：金慧莹，女，1986年2月24日出生，满族，住吉林省吉林市。委托诉讼代理人：王锋，北京开盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：郜凯丽，北京开盈律师事务所实习律师。申请执行人：黄茂忠，男，1973年3月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：刘庆伟，北京百朗律师事务所律师。被执行人：朱晏，女，1972年3月31日出生，汉族，住山东省滨州市。黄茂忠与朱晏等借款合同纠纷一案，执行过程中，本院将朱晏名下位于北京市昌平区XXX的房屋（以下简称涉案房屋）予以查封。案外人金慧莹对此提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。案外人金慧莹称，2016年3月20日，金慧莹通过泛城置地（北京）房地产经纪有限公司（以下简称泛城公司）购买朱晏名下涉案房屋，并签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：涉案房屋总价款为8000000元，金慧莹于签订合同当日支付定金100000元，于2016年4月10日前支付定金400000元；在签订合同3日内朱晏将涉案房屋交给金慧莹使用；双方自本合同签订之日起至2016年7月30日前，向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。金慧莹分别于2016年3月20日、3月31日、4月1日通过转账方式向朱晏支付定金各100000元、200000元、200000元。由于朱晏未能在约定时间内履行涉案房屋权属转移登记手续，故朱晏与金慧莹于2017年3月1日签订《补充协议3》，约定：因朱晏未能将涉案房屋不动产权证赎回，故双方同意将办理权属转移登记的最后期限顺延至2017年5月31日；若届时朱晏仍不能赎回不动产权证配合完成产权转移登记手续，朱晏按照原合同违约责任执行；金慧莹于2017年3月1日开始对涉案房屋进行装修施工，如朱晏未按照合同约定日期办理产权转移登记手续，朱晏将全部赔付金慧莹的装修及施工费用；金慧莹于2017年3月10日前向朱晏支付定金1000000元。依据《补充协议3》，金慧莹于2017年3月6日向朱晏支付定金1000000元，并于2017年3月1日至2017年12月31日对涉案房屋整体进行装修改造，总装修费用2488600元整。另外，截至目前，金慧莹已支付涉案房屋物业费136628.67元。金慧莹是涉案房屋的实际产权人，已支付定金1500000元、物业费136628.67元、房屋中介费160000元、装修费2488600元，中止执行涉案房屋是保护金慧莹的合法权益的必要手段。原申请执行人刘广东无正当工作、无收入来源，为避免因刘广东挥霍无度而无法追回被执行的款项，中止执行是化解双方矛盾的必要手段。生效判决客观上存在超出诉讼请求进行判决的情形，已进入庭外和解程序，不排除错判、误判的可能，中止执行是维护法律正确实施的有效保障。综上，请求法院中止执行涉案房屋，并解除查封。申请执行人黄茂忠称，不同意金慧莹的异议请求，涉案房屋登记在朱晏名下，刘广东已就涉案房屋办理抵押权登记，且刘广东就涉案房屋所享有的抵押权亦经法院生效民事判决予以确认。黄茂忠系从刘广东处受让债权，故亦享有对涉案房屋的抵押权。另外，据悉，涉案房屋系由朱晏及其女儿实际居住。综上，请求法院驳回金慧莹的异议请求。被执行人朱晏未到庭，亦未发表书面意见。本院查明，刘广东与闫圣、李敏、北京港龙双层客车投资有限责任公司（以下简称港龙公司）、朱晏、马越借款合同纠纷一案，本院于2019年6月25日作出（2019）京0115民初3578号民事判决书，判决：一、闫圣、李敏偿还刘广东借款本金14000000元，支付借期内利息784000元，并支付逾期利息及违约金；二、港龙公司对本判决第一项确定的债务承担连带保证责任，港龙公司承担上述保证责任后，有权在承担责任的范围内向闫圣、李敏追偿；三、如闫圣、李敏未履行本判决第一项确定的债务，则刘广东有权就朱晏名下坐落于朝阳区北苑路172号院9号楼902号房屋及涉案房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款在本判决第一项确定的债权范围内按抵押权登记顺序优先受偿。该判决生效后，刘广东向本院申请强制执行，本院予以立案执行，案号为（2020）京0115执1949号。执行过程中，本院于2020年3月20日查封涉案房屋。后黄茂忠因受让（2019）京0115民初3578号民事判决确认的债权，向本院申请变更为（2020）京0115执1949号的申请执行人。本院于2020年7月20日作出(2020)京0115执异188号裁定书，裁定变更黄茂忠为（2020）京0115执1949号案件的申请执行人。金慧莹为证明价款支付情况，提交了以下证据：1.朱晏（出卖人）与金慧莹（买受人）于2016年3月20日就涉案房屋签订的《存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：涉案房屋总价款为8000000元，金慧莹于签订合同当日支付定金100000元，于2016年4月10日前支付定金400000元。2.朱晏（出卖人）与金慧莹（买受人）签订的《补充协议3》，约定：金慧莹于2017年3月10日前向朱晏支付定金1000000元。3.付款证明1张、转账凭证3张，用以证明金慧莹先后向朱晏支付涉案房屋价款共计1500000元。根据金慧莹的主张及其提交的证据，其支付的房屋价款为1500000元，尚有部分价款未支付完毕。审查过程中，金慧莹亦认可其并未付清全部价款。本院释明其需将剩余价款交付执行后才有可能排除执行，但金慧莹表示其无法交付执行。此外，金慧莹提交了泛城公司出具的收据，用以证明买卖合同的真实性；金慧莹提交了物业管理费增值税专用发票、《装修合同》及装修公司出具的收据等证据，用以证明占有涉案房屋的情况；金慧莹提交了《补充协议3》，用以证明未能办理过户登记系朱晏一方的过错。另查，刘广东就涉案房屋办理抵押权登记的时间为2015年8月6日。审查过程中，经本院询问，金慧莹表示其在签订房屋买卖合同时对涉案房屋已设定抵押的事实并不知情，因出于对居间方泛城公司的信任，金慧莹未核实涉案房屋的权利负担情况。本院认为，本案的争议焦点为金慧莹是否享有足以排除强制执行的民事权益。第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议和复议规定》）第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，刘广东就涉案房屋拍卖、变卖所得价款的优先受偿权经（2019）京0115民初3578号民事判决书确认，且该判决书已经发生法律效力。后黄茂忠又因受让刘广东的上述债权获得涉案房屋的抵押权。黄茂忠就涉案房屋享有抵押权，且本案不存在法律、司法解释另有规定的除外情形，故金慧莹就涉案房屋享有的民事权益不得对抗黄茂忠享有的抵押权。第二，即使不考虑本案申请执行人即为抵押权人这一事实，金慧莹对涉案房屋所享有的民事权益仍不足以排除强制执行。根据《异议和复议规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，案外人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，应同时符合以下条件，即在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，金慧莹对未能办理过户存在过错。根据交易习惯，在进行房屋买卖这样的大额交易时，买受人理应对房屋是否存在不能办理过户登记的风险进行核实，且其亦有核实相关情况的合法途径。本案中，涉案房屋抵押设定在先，买卖合同签订在后，但金慧莹在购买涉案房屋时却未核实涉案房屋的抵押情况，其并未尽到审慎的注意义务，故本院认定其对未能办理过户存在过错。其次，金慧莹经本院释明后明确表示其无法将剩余价款交付执行。综上，对于金慧莹关于中止执行涉案房屋并解除查封的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人金慧莹的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 刘 军审判员 张 彬审判员 王 莹二〇二〇年十一月五日书记员 熊诗岚