四川省成都高新技术产业开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0191执异441号 案外人：成都市佳乐房地产开发有限公司，住所地成都市新都区三河大道**。 法定代表人：任强海，董事长。 委托诉讼代理人：伍陈凯，四川发现律师事务所律师，一般授权代理人。 委托诉讼代理人：王维新，四川发现律师事务所律师，一般授权代理人。 申请执行人：广发银行股份有限公司成都分行，营业场所成都市高新区天泰路112号四川投资大厦北楼1-2层、19-21层。 负责人：洪文健。 委托诉讼代理人：刘丹，北京盈科（成都）律师事务所律师，一般授权代理人。 被执行人：林振杰，男，1979年5月19日出生，汉族，住福建省安溪县。 被执行人：林淑丽，女，1979年9月10日出生，汉族，住福建省安溪县。 本院在执行广发银行股份有限公司成都分行（以下简称广发银行成都分行）与林振杰、林淑丽金融借款合同纠纷一案中，案外人成都市佳乐房地产开发有限公司（以下简称佳乐房地产公司）就本院查封的位于成都市新都区××街道××街××号××栋××单元××层××号房屋（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 佳乐房地产公司向本院提出异议请求：中止对案涉房屋的执行并解除查封。事实与理由：佳乐房地产公司于2015年8月26日与林振杰、林淑丽签订案涉房屋的《商品房买卖合同》，佳乐房地产公司因林振杰、林淑丽逾期归还按揭贷款而向按揭银行承担了担保责任，并依约于2018年12月17日解除了与林振杰、林淑丽签订的《商品房买卖合同》，故人民法院应当解除对案涉房屋的查封措施。 本院查明，2017年7月18日，本院立案受理广发银行成都分行与林振杰、林淑丽金融借款合同纠纷一案。在诉讼过程中，广发银行成都分行向本院提出财产保全申请，要求对林振杰、林淑丽的财产在207698.3元范围内予以保全。本院经审查后于2017年8月4日作出（2017）川0191民初9427号民事裁定，裁定对林振杰、林淑丽名下财产在价值207698.3元范围内予以保全，并于当月23将备案于林振杰、林淑丽名下的案涉房屋予以查封。本院对上述纠纷进行审理后于2018年1月11日作出（2017）川0191民初9427号民事判决，判决林振杰、林淑丽向广发银行成都分行归还借款本金199924.26元及利息、罚息、复利，并支付律师费1500元。该判决生效后，广发银行成都分行向本院申请强制执行，本院于2019年5月6日立案执行，执行案号为（2019）川0191执3590号。执行过程中，本院于2020年8月4日作出（2019）川0191执3590号执行裁定，裁定将案涉房屋继续予以查封。 另查明，2019年2月11日，成都市新都区人民法院（以下简称新都法院）立案受理佳乐房地产公司与林振杰、林淑丽商品房预售合同纠纷一案。佳乐房地产公司以其与林振杰、林淑丽签订了案涉房屋的买卖合同，林振杰、林淑丽未按期足额偿还银行按揭贷款导致贷款银行宣告贷款提前到期并解除了《个人购房担保借款合同》，佳乐房地产公司承担了担保责任等事由，诉请判令确认双方合同已解除、林振杰、林淑丽配合办理案涉房屋的网签备案注销手续等。新都法院经审理后查明，2015年8月26日，佳乐房地产公司与林振杰、林淑丽签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定林振杰、林淑丽采取贷款方式以498503元的总价购买案涉房屋，首期支付158503元、余款34万元以向农行新都支行贷款的方式支付。林振杰、林淑丽共同作为抵押人与农行新都支行、佳乐房地产公司签订了《个人购房担保借款合同》，向农行新都支行借款34万元用于购买案涉房屋，佳乐房地产公司为该借款承担阶段性连带保证责任。后林振杰、林淑丽未依约履行还款义务，佳乐房地产公司向农行新都支行履行了代偿义务。2018年12月13日，佳乐房地产公司向林振杰、林淑丽邮寄送达《解除合同通知书》。新都法院经审理后于2019年7月24日作出（2019）川0114民初1355号民事判决，判决确认佳乐房地产公司与林振杰、林淑丽签订的《商品房买卖合同》（合同备案号2×6）及补充协议于2018年12月17日解除；林振杰、林淑丽于判决发生法律效力之日起7日内协助佳乐房地产公司办理案涉房屋的合同备案注销登记手续，若林振杰、林淑丽拒不配合，佳乐房地产公司可自行办理上述房屋的合同备案注销登记手续；佳乐房地产公司于判决发生法律效力之日起7日内退还林振杰、林淑丽购房款498503元；林振杰、林淑丽于判决发生法律效力之日起7日内支付佳乐房地公司代偿款项334415.4元、违约金99700元、律师代理费37012元，共计471127.4元，该款项由佳乐房地产公司直接从林振杰、林淑丽已付购房款中扣除。该判决生效后，佳乐房地产公司向新都法院申请强制执行，要求注销案涉房屋的合同签约备案登记。 再查明，佳乐房地产公司于2015年9月9日为林振杰、林淑丽办理了案涉房屋商品房预售合同登记备案手续；佳乐房地产公司于2018年4月16日取得案涉房屋的所有权。 本院认为，佳乐房地产公司认为其与林振杰、林淑丽签订的案涉房屋的买卖合同已经司法确认予以了解除，其系案涉房屋的真实所有权人，因此要求本院中止对案涉房屋的执行并解除查封。即佳乐房地产公司既基于其实体权利对执行标的即案涉房屋提出了排除执行的异议又作为利害关系人对本院查封案涉房屋的执行行为提出了异议，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”之规定，本院依照民事诉讼法第二百二十七条对佳乐房地产的异议进行审查。 根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”之规定，在本院查封之前，案涉房屋已办理商品房预售合同登记备案，因此，本院对案涉房屋实施的系预查封行为。由于佳乐房地产公司与林振杰、林淑丽之间签订的商品房买卖合同已解除，预查封所依据的以物权变动为目的的请求权已归于消灭，案涉房屋的所有权已无基于买卖合同的履行转移为林振杰、林淑丽所有的可能性。林振杰、林淑丽取得物权的期待权丧失，预查封目的不能实现。此其一。 其二，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”，佳乐房地产公司已于2018年4月16日取得了案涉房屋的初始登记，其系案涉房屋的权利人。 综上，本院继续对案涉房屋采取查封措施缺乏事实和法律依据。故佳乐房地产公司的异议请求成立，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第十六条第二款、第二十四条、第二十五条第一款第一项之规定，裁定如下： 中止对位于成都市新都区××街道××街××号××栋××单元××层××号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向四川省成都高新技术产业开发区人民法院提起诉讼。 审 判 长  晏 锐 人民陪审员  岳云川 人民陪审员  徐小蓉 二〇二〇年十一月二十三日 书 记 员  张雨潇