河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初1232号原告（反诉被告）：陈锐，男，汉族，1991年11月2日出生，住漯河市郾城区。原告（反诉被告）：刘金廷，男，汉族，1973年11月28日出生，住郑州市金水区。二原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：翟佳佳，河南丁卯律师事务所律师。被告（反诉原告）：河南美盛物业管理有限公司漯河分公司，住所地漯河市源汇区人民路义乌小商品城******。负责人：王树锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：张建伟，该公司员工。委托诉讼代理人：王盼克，该公司员工。原告陈锐、刘金廷与被告河南美盛物业管理有限公司漯河分公司（美盛物业漯河分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案，被告美盛物业漯河分公司于2020年9月3日提起反诉，本院依法适用普通程序公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）陈锐及原告（反诉被告）陈锐、刘金廷的共同委托诉讼代理人翟佳佳，被告（反诉原告）美盛物业漯河分公司的委托诉讼代理人张建伟、王盼克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈锐、刘金廷向本院提出诉讼请求：1.解除陈锐、刘金廷与美盛物业漯河分公司于2019年6月15日签订的房屋租赁合同；2.判令美盛物业漯河分公司退还履约保证金5万元；3.判令美盛物业漯河分公司赔偿陈锐、刘金廷因房屋漏水导致的经济损失3063221元；4.本案诉讼费、鉴定费由美盛物业漯河分公司承担。事实和理由：2019年6月15日，陈锐、刘金廷与美盛物业漯河分公司签订房屋租赁合同，陈锐、刘金廷租赁美盛物业漯河分公司位于漯河市××区“新天地”家具城B座一、二层房屋用于经营游乐场。经营过程中，陈锐、刘金廷于2019年9月中旬下过雨后发现该房屋存在漏水现象，并发现原装修吊顶夹层中多处存在接水漏斗，签约前美盛物业漯河分公司刻意隐瞒房屋已存在漏水的事实。2019年10月假期期间，辖区政府强令美盛物业漯河分公司拆除该房屋顶楼的违章建筑后，陈锐、刘金廷所租赁的房屋开始出现大面积的漏水现象，陈锐、刘金廷第一时间采取措施防止屋内物品损坏，由于漏水面积大、水量多，仍旧有大量物品及装修被毁。事发至今，陈锐、刘金廷已长期不能正常经营，并多次找美盛物业漯河分公司沟通此事，美盛物业漯河分公司均以各种理由拒绝协商。美盛物业漯河分公司辩称，1.本协议履行过程当中不存在法定和约定的解除情形，陈锐、刘金廷诉请解除合同应当予以驳回。2.陈锐、刘金廷在其诉状中所称的漏水情况发生后，一直在持续经营，漏水并未影响该房屋的正常使用，更没有达到解除合同的条件。3.承租人于2019年1月22日还向美盛物业漯河分公司缴纳了水电费，直至春节前还在正常经营，该诉争房屋是因为疫情管控停止营业，至今尚未恢复。4.关于鉴定问题，价格评估结论书是对整体装修和物品价格进行的鉴定，并非是漏水造成的损失鉴定，不能证明漏水对该房屋的正常经营造成了影响，也不能证明因为漏水达到了解除合同的条件，与本案不具备关联性，不能作为本案的定案依据。5.陈锐、刘金廷尚欠美盛物业漯河分公司租金及违约金80余万元，履约保证金尚未达到合同约定的退还条件，不应予以退还。6.陈锐、刘金廷未提供证据证明其向美盛物业漯河分公司报修后美盛物业漯河分公司未尽修缮义务，事实上美盛物业漯河分公司确实已经尽了修缮义务，申请了维修基金进行彻底维修。7.诉状中事实理由与诉讼请求自相矛盾，前者写明由于漏水面积大、水面多，仍旧有大量物品及装修被毁，也写明陈锐、刘金廷第一时间采取措施防止屋内物品损坏，但诉请中却以鉴定结论的金额把未造成损坏的装修和物品全部列入赔偿范围。8.双方签订的商铺租赁协议第十三条第2项规定了甲方不履行维修义务或乙方紧急维修的条款，乙方如果认为出租方未尽修缮义务，可以根据合同约定自行维修，费用由美盛物业漯河分公司承担，但显然陈锐、刘金廷没有进行紧急维修，更证明不了美盛物业漯河分公司未尽修缮义务。9.该诉争房屋现在未发现漏水，疫情管控也已经结束，陈锐、刘金廷随时可以开门营业，并不存在投资损失，要求美盛物业漯河分公司承担投资损失没有事实和法律依据。美盛物业漯河分公司向本院提出反诉请求：1.判令陈锐、刘金廷向美盛物业漯河分公司支付租金及滞纳金894694.68元；2.反诉案件受理费由陈锐、刘金廷承担。事实和理由：2019年6月15日，美盛物业漯河分公司与陈锐、刘金廷签署了《商铺租赁合同》，承租漯河新天地家具城B座一、二层共计3558平方米的商铺，用于经营儿童游乐场，租赁期限为2019年7月1日至2024年6月30日，免租期为2019年7月1日至2019年10月31日，租金交付方式为按季交付，租金单价（含物业费）为：第一、二年20元/月/平方米；第三、四年21元/月/平方米；第五年22元/月/平方米。双方合同履行后，陈锐、刘金廷租金交纳至2020年1月31日，未按合同约定支付租金。美盛物业漯河分公司于2020年5月12日分别向陈锐、刘金廷以EMS邮寄的方式邮寄租金、滞纳金催缴函进行租金催收，截止2020年8月31日陈锐、刘金廷应支付租金共计640440元及滞纳金254254.68元。陈锐、刘金廷对美盛物业漯河分公司的反诉辩称，陈锐、刘金廷的租金及相关费用交纳至2020年1月31日，本案的房屋漏水发生在2019年10月1日政府强制拆除涉案房屋顶层违章建筑后，也就是说此后涉案房屋已不能正常使用，在美盛物业漯河分公司不能为陈锐、刘金廷提供正常使用的房屋时，陈锐、刘金廷有权利不交纳房租及其他费用。经审理查明，2019年6月15日，美盛物业漯河分公司作为出租人（甲方），刘金廷、陈锐作为承租人（乙方），双方共同签订《商铺租赁合同》一份，约定：第一条位置、面积、用途及装修设施1.甲方将位于漯河新天地家具城B座一、二层商铺租赁给乙方使用。2.该商铺共3558平方米（建筑面积）。3.该商铺仅限于经营游乐场使用，如乙方改变经营品牌及业态，须经甲方书面同意，否则视为乙方违约，甲方有权解除合同。第二条租赁期限、交付时间1.该商铺租赁期限自2019年7月1日至2024年6月30日止。2.该商铺交付时间为合同生效之日起三日内。第三条租金、交付方式与时间……2.租金交付方式为：季度交付。3.首期租金交付时间为该合同生效日，后期租金应在前期租金到期前10日内交付。4.免租期：自本合同签订之日至2019年10月31日为装修免租期。第八条履约保证金1.在本合同签订时，乙方应向甲方交纳履约保证金5万元。第十一条合同的变更、解除与终止……2.甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：（1）不能按时提供商铺或所提供商铺不符合约定条件超过3日的；（2）未尽房屋修缮义务，致使乙方不能正常经营10日（不包括10日）以上的。第十二条商铺交付及收回的验收1.商铺交付时，甲方应保证商铺及附属设施设备处于能够正常使用状态（设施设备详见清单）。2.验收时双方共同参加，如对装修器物等硬件设施、设备有异议，应当场提出。当场难以检测判断的，应于5日内向对方主张，逾期视为验收合格。第十三条违约责任……2.甲方不履行维修义务或因紧急情况，乙方自行组织维修的，甲方应支付乙方费用或折抵租金，但乙方应提供有效凭证。第十九条合同附件及其他约定事项……3.本合同其他约定事项为：2019年7月1日至2021年6月30日为20元/月/平方米；2021年7月1日至2023年6月30日为21元/月/平方米；2023年7月1日至2024年6月30日为22元/月/平方米；租金内含物业管理费。合同签订后，美盛物业漯河分公司向刘金廷、陈锐交付了房屋，刘金廷、陈锐支付了2019年11月1日至2020年1月31日的租金。刘金廷、陈锐对承租的房屋进行装修后用于开办漯河市××区咔咔龙游乐场，游乐场经营至2020年1月28日后停业至今。另查明，案涉房屋存在屋顶、侧面墙体漏水现象，经刘金廷、陈锐要求，美盛物业漯河分公司于2020年5月对案涉房屋进行了维修。再查明，经刘金廷、陈锐申请、本院委托，河南亚宇价格事务所有限公司于2020年8月17日作出豫亚价评字【2020】0159号评估报告结论书，结论为游乐场一、二层内物品及装修的价值为3063221元。刘金廷、陈锐支出鉴定费用9万元。本院认为，（一）关于案涉《商铺租赁合同》应否解除的问题陈锐、刘金廷主张，因屋顶漏雨导致游乐场不能经营，符合合同解除条件，案涉《商铺租赁合同》应当予以解除；美盛物业漯河分公司则主张，房屋虽然存在漏水现象，但已经进行了维修，游乐场不能正常经营是因疫情所致，案涉《商铺租赁合同》不符合解除条件，应当继续履行。对此，本院认为，案涉《商铺租赁合同》不符合合同解除条件。理由如下：首先，就约定解除权而言，案涉《商铺租赁合同》第十一条合同的变更、解除与终止第2项约定：“甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同：……（2）未尽房屋修缮义务，致使乙方不能正常经营10日（不包括10日）以上的；”陈锐、刘金廷据此认为其享有合同解除权。但是，根据陈锐、刘金廷的请求，美盛物业漯河分公司申请了维修基金，对案涉房屋进行了维修，不符合该条项所约定的“未尽房屋修缮义务”，即便如陈锐、刘金廷所说，从2019年10月起就不断要求美盛物业漯河分公司进行维修，而美盛物业漯河分公司怠于履行维修义务，要达到该条项所约定的解除事由，除具备“未尽房屋修缮义务”条件外，还应同时具备“乙方不能正常经营10日（不包括10日）以上”的条件，并且二者有因果关系。根据本案查证的事实，陈锐、刘金廷确实自2020年1月28日后未再营业，但其未提供证据证明其停业系因漏水所致，而非新冠疫情、营销环境或经营业态等其他因素造成，合同约定的解除条件尚未成就。其次，就法定解除权而言，美盛物业漯河分公司的违约程度必须达到致使陈锐、刘金廷无法实现合同目的的程度，陈锐、刘金廷才享有合同解除权。本案中，案涉房屋确实存在漏水现象，但按陈锐、刘金廷所称自2019年10月起就发现房屋漏水，但其仍能持续经营至2020年1月份，由此可见，房屋漏水会给陈锐、刘金廷经营带来不便，造成营业额下降等损失，但陈锐、刘金廷仍能实现利用承租房屋经营游乐场的合同目的，不符合合同解除的法定条件。至于由此造成的损失，陈锐、刘金廷有权请求赔偿,解除合同并非其惟一的救济途径。再次，从合同解除的立法目的而言，合同可解除可不解除的情况下，尽量不解除合同，使合同向着当事人缔约时的目的履行，尽量维护交易的稳定，这也符合合同法鼓励交易的立法目的。最后，无论当事人从事民事活动，还是法院裁判民事纠纷，均应当符合绿色原则，有利于节约资源，保护生态环境。就本案而言，陈锐、刘金廷开办的是游乐场，场内许多设备系根据房屋结构量身打造，若解除合同，这些设备拆除后几无任何利用价值，既造成双方当事人无谓损失，又浪费社会财富。若不解除合同，场内设备尚可加以利用，且不影响当事人就其损失另行主张权利。依此，案涉《商铺租赁合同》也不宜解除。综上，陈锐、刘金廷关于解除案涉《商铺租赁合同》的请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。（二）关于陈锐、刘金廷的其他本诉请求如何处理的问题（1）关于退还履约保证金5万元的问题。陈锐、刘金廷的该项请求是建立在解除合同的基础之上，在合同未解除的情况下，对该请求本院不予审理。（2）关于赔偿经济损失3063221元的问题。如前所述，本院已认定案涉房存在漏水现象，美盛物业漯河分公司交付存在瑕疵的房屋已构成违约，应当赔偿损失。本案中，陈锐、刘金廷请求美盛物业漯河分公司赔偿经济损失3063221元，是建立在解除合同的基础之上，与合同继续履行时所称损失并非同一概念。若在合同继续履行的情况下，对该请求予以处理，属于裁判结果超出当事人的诉讼请求，故本院对陈锐、刘金廷该项诉讼请求不予审理，当事人可另行主张权利。陈锐、刘金廷在本案中支出的鉴定费9万元，可作为其损失一并主张。（三）关于美盛物业漯河分公司的反诉请求如何处理的问题美盛物业漯河分公司提起反诉，请求陈锐、刘金廷支付租金及违约金，该请求与陈锐、刘金廷提出的赔偿损失请求系基于同一合同产生的争议，以在同一案件中处理为宜，故此，本案不予审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回陈锐、刘金廷解除《商铺租赁合同》的诉讼请求。本诉案件受理费100元，由陈锐、刘金廷负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  黄 磊审 判 员  王新蕾人民陪审员  郭丽霞二〇二〇年十一月九日书 记 员  宋 伟