文书内容山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁13民终7561号上诉人（原审被告）：谭宏明，男，1983年2月5日出生，汉族，住山东省新泰市。上诉人（原审被告）：李霞，女，1983年11月2日出生，汉族，住山东省莱阳市。二上诉人共同委托诉讼代理人:孙一海,山东孙一海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈支磊，男，1991年1月5日出生,汉族，居民，住湖北省郧西县。委托诉讼代理人：姜浩东，山东舜平律师事务所律师。原审第三人:鲁盟地产集团有限公司（原鲁盟地产经纪连锁有限公司）,住所地山东省临沂市兰山区通达路与涑河南街交汇处临商一号10楼。法定代表人:刘后英,总经理。委托诉讼代理人:杨传玺,该公司职工。上诉人谭宏明、李霞因与被上诉人陈支磊及原审第三人鲁盟地产集团有限公司（以下简称鲁盟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2020）鲁1302民初1370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭宏明、李霞上诉请求：1.撤销临沂市兰山区人民法院（2020）鲁1302民初1370号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；2.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决程序违法。1、一审法院审理时没有依法受理上诉人反诉请求，程序违法。2020年4月8日本案一审庭前交换证据时，上诉人在答辩状中书面提出反诉，一审法院称需要单独写反诉状，不能在答辩状中一并反诉；要求上诉人庭后提交书面反诉状，2020年4月15日，上诉人将反诉状通过EMS邮寄给一审法院，4月24日庭审时上诉人再次提出反诉时被口头告知不能提反诉并不接受上诉人缴费的要求。上诉人认为，上诉人提起的反诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，一审法院应当受理并审理，其不受理属于程序违法。2、一审判决结果超出了被上诉人的诉讼请求，程序违法。被上诉人在起诉状中第一项诉讼请求要求继续履行2018年6月11日《鲁盟地产买卖契约》，假设被上诉人该项诉讼请求成立，一审判决就应当支持，不成立就应当驳回，但一审判决明知被上诉人已经构成根本违约、诉讼请求不成立、却在被上诉人诉讼请求外判令被上诉人向上诉人支付购房款25万元，该判决结果明显超出了被上诉人诉讼请求的范围，程序违法。二、一审判决认定事实错误，其诉讼请求不应得到支持。1、一审判决认定“2018年6月11日被上诉人将首付款75000元交付至临沂市房产交易管理中心”是错误的。一审庭审时，被上诉人主张其已将首付款75000元交付至临沂市房产交易管理中心处保管，但是被上诉人仅仅提供了临沂市房产交易管理中心《缴款单》复印件作为证据，除此之外未提交任何其他证据予以佐证，上诉人对该复印件不予认可。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第九十条第（五）项规定，无法与原件、原物核对的复制件、复制品不能单独作为认定案件事实的根据。因此，一审法院仅依据《缴款单》复印件就认定被上诉人将首付款75000元交付至临沂市房产交易管理中心，属于认定事实错误。2、一审判决没有认定被上诉人“在履行合同中根本违约”是错误的。上诉人与被上诉人2018年6月11日签订了《鲁盟地产买卖契约》，根据合同约定，早在2019年上半年双方便应该履行完该合同，但截止2020年4月一审庭审时，合同尚未履行完毕，在排除不可抗力前提下，合同没有履行完毕必定存在有一方违约的情形。（1）上诉人不存在任何违约行为。根据一审判决认定的事实及判决结果，上诉人不存在违约情形。（2）截止到2019年6月13日，被上诉人行为已经构成根本违约。2018年6月11日三方签订《鲁盟地产买卖契约》，当天，上诉人配合被上诉人、第三人在建设银行办理了贷款手续，但一直没有收到房款。2019年，第三人通知上诉人，称被上诉人之前的贷款没有审批通过需要更换银行进行贷款，直到这时，上诉人仍然认为被上诉人未能按期收到房款仅仅是因为各家银行贷款规模大小、审批流程、内控等不同，导致需要在其他银行另行办理贷款手续。在此前提下，上诉人于2019年6月13日来到临沂市，和被上诉人一起在公证处办理了授权委托的公证手续（因上诉人夫妻在莱阳市工作生活，到临沂太远、耽搁时间太多，委托当地业务人员代办）、并再次配合被申请人到中国邮政储蓄银行另行办理贷款手续，办理过程中，被上诉人要求上诉人另行与他人签订房屋买卖合同，上诉人这才发现被上诉人是在欺骗自己，其并非是更换银行办理贷款而是要以他人（被上诉人的叔兄弟陈龙）的名义办理贷款。这一点被上诉人在起诉状和庭审中也明确承认。上诉人认为自己与他人不存在真实的房屋买卖关系，被上诉人的行为属于虚构事实，骗取银行贷款，涉嫌犯罪，因此没有再继续配合以他人名义办理贷款，同时，也就是在2019年6月13日这天，上诉人才知晓被上诉人属于低保户（被上诉人在其提交的2019年6月14日现场录音证据中自认属于低保户不能办理贷款），享受低保待遇，根本不可能办理银行贷款。根据《鲁盟地产买卖契约》约定“如银行实际审批额度不足申请额度，被上诉人应当在10个工作日内补交足额首付款；因国家金融调控、银行政策变化、房产土地性质及不可抗拒因素造成被上诉人不能正常办理或不能按约定时间付清的，双方同意在贷款审批后可顺延90个工作日内付清”，另合同特别注明被上诉人办理贷款因个人征信原因不能办理的责任自负。即：正常情况下，上诉人在签订合同后100天应当能收到购房款，逾期，原告的行为便构成违约，逾期30天以上属于根本违约，守约方有权解除合同！被上诉人明知自身不能办理贷款，无法通过贷款支付上诉人购房款，但其故意隐瞒该事实，导致上诉人直到2019年6月13日才得知事情真相，事实上，被上诉人的行为早已经构成根本违约，上诉人有权不履行合同并有权解除合同。陈支磊辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。鲁盟公司述称，一审事实清楚，适用法律正确，请法院依法审理。陈支磊向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告继续履行双方于2018年6月11日签订的《鲁盟地产买卖契约》（合同编号为×××94）；2.请求依法判令被告谭宏明、李霞配合原告办理后续合同履行事宜并配合办理过户；3.请求依法判令或调解被告谭宏明支付原告陈支磊违约金70000元；4.请求依法判令或调解被告支付原告因诉讼产生的律师费12000元；5.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年6月11日，被告（甲方）谭宏明与原告（乙方）陈支磊在原鲁盟地产经纪连锁有限公司的居间下签订《鲁盟地产买卖契约》一份，该合同约定：甲方同意将坐落在临沂市兰山区枣沟头镇205国道001号6号楼4-401、-132拥有的房产出售，建筑面积为112.05平方米，其中主房88.64平方米，车库23.41平方米，甲乙双方同意上述房产的交易价格为250000元。本合同签订之日，乙方须支付10000元作为购房定金交由丙方保管。甲乙双方同意以首付款和银行贷款两种方式一次性支付房款，并约定在贷款审批后到房地产交易中心办理过户手续。在合同签订一个工作日内乙方支付首付款为交易价格金额的30%即75000元（该首付款不包括定金数额），首付款交由资金监管账户管理。剩余房款175000元申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在10个工作日内补足足额首付款到资金监管账户），银行放款后交由资金监管账户保管，在乙方房产证作抵押审核完毕首付款与贷款部分一并付给甲方。甲方应于收到乙方全额房款之日起当天内将交易的房产全部交付给乙方使用，并应在交房当日将水电物业等费用结清，若甲方未按约定缴付，所产生的后果由甲方负责，与乙方无关。乙方不能按期向甲方支付购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋（或在能办理房屋过户手续而不配合办理房屋产权过户手续的），每逾期一日，由违约一方向对方支付购房款万分之三的违约金。任何一方逾期30日以上未履约的，视为根本违约，根本违约方应按本条第二款的规定承担违约责任。如甲方构成根本违约，自违约之日起三日内主动以两倍定金和总房价的20%对乙方进行赔偿并承担乙方主张权利过程中的诉讼费、律师费等费用。如乙方构成根本违约，定金概不退回，并承担甲方主张权利过程中的诉讼费、律师费等费用。双方还对其他权利义务进行了相应的约定。合同签订当日，原告陈支磊向原鲁盟地产经纪连锁有限公司支付购房定金10000元。之后，原、被告双方协同办理银行资金监管及贷款手续。2018年6月11日，原告陈支磊将首付款75000元交付至临沂市房产交易管理中心处保管，临沂市房产交易管理中心向原告陈支磊出具相应金额的《缴款单》一份，并加盖临沂市房产交易管理中心资金监管业务章。2019年5月8日，原鲁盟地产经纪连锁有限公司经工商管理部门核准变更公司名称为鲁盟地产集团有限公司。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告双方签订的《鲁盟地产买卖契约》，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应严格按照合同约定履行己方义务。原、被告于2018年6月11日达成购房意向，约定由原告陈支磊以250000元的交易价格购买案涉房屋，为此双方签订了《鲁盟地产买卖契约》，事实清楚，一审法院依法予以确认。现原告主张二被告应继续履行合同并协助其办理过户义务，但因双方签订的《鲁盟地产买卖契约》约定的房产总价款为250000元，因原告在支付购房定金10000元后尚未足额支付购房款，在此情况下判令二被告协助办理产权过户登记手续，有悖双方所签合同及公平原则，故一审法院认为原告应在其向二被告支付购房全款250000元后，再由二被告协助办理讼争房屋的产权过户登记手续。关于原告主张二被告应支付违约金的问题。违约金是预先约定的、在一方违约的情形下向对方做出的补偿性给付，以金钱为给付方式，对合同履行起到一定的保障作用。我国合同法上的违约金“以补偿性为主、以惩罚性为辅”，补偿性系其主要属性，其主要功能在于填补守约方损失。本案中，一审法院应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于原告未向法庭提供充分证据证实其主张，故对于原告的此项主张，依据不足，一审法院依法不予支持。对于原告提出的二被告应向其赔偿支出的律师费的诉求，未提供充分证据证实其主张，故其此项主张依据不足，一审法院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决结果：1、原、被告双方应继续履行于2018年6月11日签订的《鲁盟地产买卖契约》；2、原告陈支磊于本判决生效后十日内向被告谭宏明、李霞支付购房款250000元；3、被告谭宏明、李霞于原告陈支磊支付购房款250000元后十日内协助原告陈支磊办理位于临沂市兰山区××镇××道××号××号楼××号房屋的不动产权转移登记手续；4、驳回原告陈支磊的其他诉讼请求。本院二审期间，上诉人谭宏明、李霞提交反诉状一份，证明上诉人在一审期间向一审法院提起反诉，一审法院收到了但没有对一审反诉作出裁判。被上诉人陈支磊质证认为：对此不知情。鲁盟公司质证认为：不知情。本院对上诉人提交证据认证意见将结合案情在本院认为部分进行论述。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。关于一审审理程序是否违法的问题。民事答辩状中只能反驳，反诉是指在一个已经开始的民事程序中，本诉的被告以本诉原告为被告，向受诉法院提出的与本诉有牵连的独立的反请求。且根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”而本案上诉人在答辩状中提出反诉仅是反驳，应单独提交反诉状，而在一审庭辩论前，上诉人并未提出反诉，故上诉人称一审审理程序违法的主张，本院不予采信。另，被上诉人在一审中主张上诉人应继续履行合同并协助其办理过户义务，但因双方签订的《鲁盟地产买卖契约》约定的房产总价款为250000元，被上诉人在支付购房定金10000元后尚未足额支付购房款，在此情况下判令上诉人协助办理产权过户登记手续不当，一审为防止诉累判定被上诉人向上诉人支付购房全款250000元后，再由上诉人协助办理讼争房屋的产权过户登记手续并无不当。且被上诉人亦未上诉，视为服判，本院不再调整。关于被上诉人的诉求是否应予支持的问题。因双方在中约定，“首付款交由资金监管账户管理。剩余房款175000元申请银行按揭（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在10个工作日内补足足额首付款到资金监管账户），银行放款后交由资金监管账户保管，在乙方房产证作抵押审核完毕首付款与贷款部分一并付给甲方。乙方不能按期向甲方支付购房价款，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房款万分之三的违约金。任何一方逾期30日以上未履约的，视为根本违约。”但对于被上诉人未能订立贷款合同的违约责任并未约定，且房贷未审批亦不导致买卖合同不能继续履行，故上诉人主张被上诉人违约的上诉理由，本院不予支持。综上所述，上诉人谭宏明、李霞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6280元，由上诉人谭宏明、李霞负担。本判决为终审判决。审判长  邵泽毅审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年十一月二十七日书记员  范玉林