北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初17924号原告：张建成，男，1975年5月20日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘瑞庭，北京茂行律师事务所律师。被告：北京宝龙物流有限责任公司，住所地北京市通州区聚富苑民族工业园。法定代表人：孙京学，董事长。委托诉讼代理人：张丽君，北京义晨律师事务所律师。原告张建成诉被告北京宝龙物流有限责任公司（以下简称“宝龙物流公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张建成及其委托诉讼代理人刘瑞庭、宝龙物流公司的法定代表人孙京学及其委托诉讼代理人张丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建成向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令原被告于2016年10月10日签订的《租库服务合同》于2019年12月20日解除；2．被告赔偿原告装修及设备损失70万元；3．被告退还原告所交2019年12月20日至2020年12月19日的租金共计568000元；4．被告赔偿原告所退会员费431209元；5．被告赔偿原告经营损失50万元；6．诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月原被告签订《租库服务合同》,该合同约定租赁物位于北京市通州区杨庄西果园甲x号院内3、4、5号库,合同到期日为2022年12月，租赁用途为体育运动场馆(主要羽毛球馆、蹦蹦床馆)等内容。合同签订后原被告依约履行义务,现原告将租金给付至2020年12月19日。2019年北京红星酿酒集团公司将本案原被告以租赁合同纠纷为由诉至通州区人民法院,该案已经审理完毕,该案案号为(2019)京0112民初12866号，该案判决张建成腾退并返还。张建成不服,上诉于三中院,2020年6月4日三中院作出2020京03民终2840号民事判决书,判决“驳回上诉,维持原判”,原告作为第三人参加该案庭审过程中才得知,本案被告和北京红星酿酒集团公司的租赁合同截止日为2011年12月31日,该双方合同关系通过法院判决已经解除【案号:(2018)京0112民初5176号】,二审也维持原判【案号:(2018)京03民终13094号】。原告认为,原告基于对被告的信任,签订合同后,在租赁物内进行了巨额的投入，被告在明知和原房主即北京红星酿酒集团公司不能履行合同的情况下,在2019年被告依然收取租金至2020年12月19日。被告的完全过错行为,不仅给原告造成前期投入损失,同时也造成原告经营收入的损失(原告在经营过程中办理了大量的会员,并收取会费)。综上,为了维护原告的合法权益,特提起该诉讼,望贵院依法裁判。被告宝龙物流公司辩称：第一，我同意解除合同，但是合同解除的时间应该是2020年9月1日，即实际腾退之日。第二，关于装修损失，双方在案件审理过程中经法院组织协商装修残值为70万元，当时是在法院外双方沟通的这个价值，但是我以为70万是一次性解决本案所有诉讼请求，如果不是一次性解决本案的所有诉求，那我不同意给原告70万元作为装修损失。第三，我认为从2019年12月20日起至2020年9月1日止，这部分的租金扣除，剩余部分同意退还原告，因为原告是2019年9月1日退还的钥匙。第四，不同意赔偿会员费损失，因为该费用由原告收取，与我无关。第五，经营损失不同意赔偿，该项诉求没有法律依据。第五，诉讼费我不同意负担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理对事实认定如下：北京辛峰共赢物流有限责任公司（以下简称“辛峰公司”）与张建成于2016年10月10日签订《租库服务合同》，约定辛峰公司将坐落于通州区杨庄西果园甲x号院内3、4、5号库（以下简称“涉案场地”）出租给张建成，租赁期限自2017年1月1日起至2022年12月31日止。合同签订后，张建成在涉案场地上经营，并向辛峰公司支付租金。在合同履行过程中，涉案场地的出租人由辛峰公司变更为宝龙物流公司，后宝龙物流公司(出租人、甲方)与张建成（承租人、乙方）签订《租库服务合同》（以下简称“租赁合同”），落款日期仍为2016年10月10日，合同约定内容与辛峰公司和张建成签订的《租库服务合同》一致，约定宝龙物流公司向张建成出租位于通州区杨庄西果园甲x号院内3、4、5号库用于经营体育运动场馆，租赁期限自2017年1月1日起至2022年12月31日止。合同第三条计费标准与缴费时间约定：1、计费标准，乙方所存货物按面积与甲方结算费用，乙方库房使用库租费0．7元／平米／天，乙方使用2224平方米；2、2016．12．20－2017．12．19日共365天，应交库租568000元；3、每年库房租金到期前两个月交付下一年租金；4、电费1．5元/度,按电表实际数量按月收取,水费按杨庄村政府的标准收取；5、缴费时间，乙方按年度提前预付库房租金，存入甲方指定账号。合同第四条双方的权利和义务约定：(一)甲方的权利，1、甲方有对乙方库内用途进行监督管理的权利。发现乙方经营国家法律法规明令禁止的活动,甲方有权(但不限于)以下措施:警告、限期改正、收取违约金、并终止本合同；2、乙方不能按时、足额向甲方交纳承租费时,甲方有权向乙方收取滞纳金每日1%，如超过预期交付租金两个月甲方有权终止合同；3、如遇国家政策拆迁,乙方要无条件搬出,库房内装修国家如给予补贴,甲方将如数给予乙方,如国家不给予补贴,乙方将无条件搬出；(二)乙方的义务，1、乙方有责任遵守国家各项法律、法规,不得非法经营；2、乙方有主动、按时、足额向甲方交纳承租费的义务；3、乙方从业人员应自觉遵守甲方对库房管理的各项规章制度,安全生产、文明作业,院内不准吸烟,违者罚款500元；4、乙方的车辆原则上不许进入院内,如需进入院内则将车辆停放在停车场内；5、乙方对所租库房的改装需事先征得甲方的同意，未经甲方书面同意,不得对建筑主体、承重部位擅自进行改造,否则甲方有权制止乙方的施工；6、乙方对所租库房的维护负有完全责任；7、租期结束后乙方移交时需将库房恢复原状。合同第六条合同的解除、终止与续签约定：1、合同的解除和终止，由于不可抗力,致使直接影响合同的履行或者不能按约定条件完全履行,遇有不可抗力的一方,应立即将情况通知对方,并应在三十天内,以书面形式提出祥情及合同不能履行,或者不能完全履行,或者需要延期履行的理由及有效证明文件,按照事故对履行合同影响程度,双方协商确定是否解除合同,或者部分解除合同,或者延期履行。合同未到期,一方提出提前解除合同,应向对方赔偿违约金。违约金收取标准为乙方的抵押金。若甲、乙双方不再续签合同,则合同在到期日当日二十四时终止。逾期甲方可视同乙方主动放弃该商品所有权,有权处理该批商品。2、合同的续签，租赁合同到期前,一方如希望续签合同,应在合同到期日前三十天内,向对方以书面形式明确提出续签合同的意愿,双方同意即可续签合同。如在合同到期日当日二十四时前,双方都没有表示续签意愿,或一方希望续签而另一方未同意,合同自动解除。合同还对双方其他权利义务进行约定。张建成于2018年10月24日向辛峰公司支付2018年12月20日至2019年12月19日的租金568000元后，于2019年11月7日向宝龙物流公司支付涉案场地自2019年12月20日至2020年12月19日租金568000元。后因涉案场地涉及其他诉讼须予腾退，张建成遂以租赁合同纠纷为由将宝龙物流公司诉至本院，本案审理过程中，本院于2020年8月28日组织双方就张建成在出租库房的场地设施、装修残值进行了协商，双方自愿协商确定涉案库房场地设施、装修的残值为70万元，同时双方约定：协商定价后相关场地设施、装修等财产物品转归宝龙物流公司所有并在双方签字确认议价结论70万元之时起，视为交付完毕，双方对此永不反悔。后张建成于2020年9月1日搬离涉案场地。庭审中，张建成提交会员退费明细表，并据此主张会员退费损失，宝龙物流公司认为该明细系张建成系第三方经营情况，与本案无关，表示不予认可。另查，2001年12月19日,北京酿酒总厂与宝龙物流公司签订《房屋及辅助设施租赁合同》,北京酿酒总厂将位于北京市通州区西果园甲x号南邻京秦铁路（北京铁路分局通州西站）、东邻一条镇级公路（通州区永顺地区杨庄村）、北邻电镀厂、苗圃（通州西站、杨庄村）、西邻通西货运段铁路（北京铁路分局通州西站）区域土地及地上房屋、辅助设施出租给宝龙物流公司使用,租赁期限截至2011年12月31日。2006年2月17日,北京红星酿酒集团公司（以下简称“红星酿酒公司”）与宝龙物流公司签署文件,将上述合同的出租方变更为红星酿酒公司。上述合同到期后,红星酿酒公司要求宝龙物流公司腾退并返还租赁物,但宝龙物流公司仍继续占有使用租赁物,并向红星酿酒公司支付租金。2018年2月,红星酿酒公司将宝龙物流公司诉至本院,要求解除双方的合同关系,并要求宝龙物流公司返还租赁物。本院经审理后于2018年9月10日作出(2018)京0112民初5176号民事判决书,判决解除双方的合同关系,但认为宝龙物流公司将案涉土地上的房屋转租给多人,不宜直接判决腾退返还租赁物。后红星酿酒公司提出上诉,北京市第三中级人民法院于2018年10月30日作出终审判决,维持原判。2019年4月，红星酿酒公司以租赁合同纠纷为由将宝龙物流公司（被告）、张建成（第三人）诉至本院，要求宝龙物流公司及张建成将位于北京市通州区西果园甲x号南邻京秦铁路(北京铁路分局通州西站)东邻一条镇级公路(通州区永顺地区杨庄村)北邻电镀厂、苗圃(通州西站、杨庄村)、西邻通西货运段铁路(北京铁路分局通州西站)区域(以下简称案涉土地)内原告享有权益的土地、房屋及相关附属设备、设施交还红星公司。经审理，本院于2019年12月25日作出（2019）京0112民初12866号民事判决书，判决：“北京宝龙物流有限责任公司、张建成于本判决生效之日起十五日内将其占用的座落于北京市通州区永顺地区杨庄村的土地(国有土地使用证号:通国用(99划)字第020号,四至为:东至通州区永顺地区杨庄村、西至北京铁路分局通州西站、南至北京铁路分局通州西站、北至通州西站、杨庄村)、地上房屋(房屋坐落:北京市通州区西果园**)及相关附属设备、设施腾退并返还给北京红星酿酒集团公司”。张建成不服提出上诉，北京市第三中级人民法院于2020年6月4日作出终审判决，维持原判。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，涉案场地系宝龙物流公司从红星酿酒厂承租后转租与张建成，宝龙物流公司与张建成签订的租赁合同中约定租赁期限为自2017年1月1日起至2022年12月31日止，但在合同履行过程中，宝龙物流公司与红星酿酒厂之间的租赁合同经法院判决解除，并另经诉讼由法院判决宝龙物流公司与张建成腾退场地，由此导致本案中的租赁合同无法继续履行，现张建成起诉要求解除其与宝龙物流公司签订的租赁合同，于法有据，本院予以支持。关于合同解除的时间，虽然张建成2020年9月1日才实际搬离涉案房屋场地，但因双方在2020年8月28日签名确认协商议定的涉案库房场地设施、装修残值为70万元时，即已约定协商定价后相关场地设施装修等财产物品转归宝龙物流公司所有并在双方签字确认议价结论70万元之时起，视为交付完毕，故张建成与宝龙物流公司之间的库房场地租赁合同2020年8月28日即已因实际终止履行而解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求回复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张建成已将租金支付至2020年12月19日，现双方已解除库房租赁合同，故张建成要求宝龙物流公司退还其未实际租用库房期间的相应租金，于法有据，本院予以支持，但关于宝龙物流公司应返还张建成库房租金的数额，考虑到北京市第三中级人民法院2020年6月4日就红星酿酒公司诉宝龙物流公司（被告）、张建成（第三人）租赁合同纠纷一案作出的终审驳回上诉，维持原判的判决，以及一审法院做出的判令宝龙物流公司、张建成腾退红星酿酒公司房屋场地设施的判决事实，及其所导致的自2020年6月20日起宝龙物流公司失去合法占有使用其出租给张建成的房屋场地的权利的事实（之前宝龙物流公司依法享有其出租给张建成的房屋场地的占有使用权利），本院认为自2020年6月20日起，宝龙物流公司即无权再收取张建成此后的房屋场地租金，之后张建成预交给宝龙物流公司的相应房屋场地租金284778元，宝龙物流公司应予退还；其后的房屋实际占用费理应归物权人红星酿酒公司所有和主张，只有在宝龙物流公司已经实际予以垫付的情况下，其才可转向张建成追偿。庭审中宝龙物流公司表示同意返还张建成2020年9月1日实际交接退还房屋场地后的预交房屋场地租金，本院对此不持异议；但其预收张建成自2020年6月20日起至2020年9月1日期间的房屋场地租金亦应退还。本案中，双方租赁合同解除系因宝龙物流公司责任造成，故张建成有权要求宝龙物流公司赔偿损失，现张建成要求宝龙物流公司赔偿其涉案库房场地设施装修残值损失70万元理由充足，证据充分，于法有据，本院予以支持。对于张建成要求宝龙物流公司赔偿其会员费损失43．1209万元和其他经济损失50万元的请求，因该项损失系案外第三人的经营损失，故张建成此项主张依据不足，亦于法无据，本院不予支持。宝龙物流公司的抗辩意见亦依据不足，于法无据，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告张建成与被告北京宝龙物流有限责任公司签订的《租库服务合同》于2020年8月28日解除；二、被告北京宝龙物流有限责任公司赔付原告张建成设施、装修残值损失700000元，于本判决生效之日起十五日内执行清；三、被告北京宝龙物流有限责任公司退还原告张建成自2020年6月20日起至2020年12月19日止183天的预交租金284778元，于本判决生效之日起十五日内执行清；四、驳回原告张建成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24394元，减半收取12197元，由原告张建成负担5373元；由被告北京宝龙物流有限责任公司负担6824元，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 曹正中二〇二〇年十一月三日法官助理 杨娴婷书 记 员 周 洲