河南省沁阳市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0882民初2860号原告:沁阳市太行办事处秦谷沱社区居民委员会,住所地:沁阳市太行办事处秦谷沱社区。法定代表人:杨干劲,该社区主任。委托诉讼代理人：杨庆军，河南杨庆军律师事务所律师。被告:周玉风,女,1957年2月15日生,汉族,住沁阳市。委托诉讼代理人：张国庆，焦作市沁阳市怀庆法律服务所法律工作者。被告：杨火生，男，1956年1月14日生，汉族，住沁阳市，委托诉讼代理人：李婧萍，河南太华律师事务所律师。原告沁阳市太行办事处秦谷沱社区居民委员会诉被告周玉风、杨火生为租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沁阳市太行办事处秦谷沱社区居民委员会的委托诉讼代理人杨庆军，被告周玉风及其委托诉讼代理人张国庆，被告杨火生及其委托诉讼代理人李婧萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沁阳市太行办事处秦谷沱社区居民委员会向本院提出诉讼请求：1、请求法院解除原被告之间的不定期租赁合同关系,判令被告立即腾出占用原告的场地;2、要求被告支付2015年11月2日至2019年11月1日期间占用原告出租场地的占用费45140元以及2019年11月2日之后的占用费(按每年15000元计算至被告腾出之日止);3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年,原被告签订《合同》,由被告承租原告文化路路北的大院，每年租金为4500元。租期为一年,从2014年11月1日至2015年11月1日止。合同履行完毕到期后,被告并没有按合同约定腾出房屋,仍在继续占用租赁的场地,双方形成不定期租赁合同关系。原告经居民代表大会讨论决定,将该场地租金提高到每年15000元，并由原告会计郝苗通知了被告本人。被告愿意租赁涉案场地,但就是不交租金,直到现在已经四年有余。在此四年期间,被告应交租金60000元,原告扣掉被告的分红款14860元,剩余租金45140元一直未付。现被告又占用大半年时间,还是不交租金或占用费。为此,原告认为被告一直不予支付费用的行为,已经严重侵害了原告集体合法权益。现特诉至法院,请求法院判如所请,以维护集体财产不受损害。被告周玉风辩称，一、场地的历史背景及投资情况：1、上世纪90年代，国家号召发展个体经济，为了增加村里的收入，村委决定将位于文化路北侧的荒地（沁阳市气象局东临）对外招租，被告家经过拍招租赁该地。1999年9月30日，被告丈夫杨火生与村委签订了《租赁场地合同》，约定场地面积约3亩左右，租赁期限30年，从1999年10月1日至2029年10月1日，每年租金6000元。被告投资几百万元建东厂房8间、东厂房南厂棚、北边木型房、北边伙房带洗澡间、北厂房6间及钢构厂房、西北角卫生间、西厂房及厂棚、烤太房、化铁冲天炉、北厂房及厂棚、水井、硬化地面等形成的厂房901平方米，厂棚153平方米，硬化地面480平方米，购进价值21万元车床2台。被告家投入了大量的资金及多年心血，因投资大，资金紧张，2001年10月1日经大队决定变更租金为4500元。2、被告租赁的场地是荒地，不能认为是现在看来可以开发建设的地段。当年坑坑洼洼，到处坟墓地。为建铸造厂，被告家多方协调，迁移坟墓，仅垫地使用拖拉机拉了250多车土；因为东临气象局，不能盖高房影响监测风向，影响环境监测，建建停停，两年多求神拜佛似的求告才建成现在的规模。租赁场地的前期是荒地，应当按照开垦荒地来对待，所以按照30年签订。3、2015年12月31日的《合同》是原告告知应付检查签订的。2008年村委和被告商量签订一份临时合同，被告明确自己的合同还不到期，主任杨干劲明确表示为了应付上级检查。临时合同中关于场地上房屋叙述的是“甲方将房屋场地完好的交给乙方”，“如遇市政建设拆迁，甲方可解除合同及时通知乙方搬迁，拆迁经济补偿归甲方所有”。临时合同中关于场地上的厂房及设施的处置，因为厂房设施是被告花巨资投资，非原告出资，不可能归原告所有，这样的条件被告是不同意签字的，可以证明合同是虚假的；如果要解除合同，双方应当对被告投资予以解决。因此2015年的合同是一份虚假的临时合同，不具备任何法律效力。二、被告同意解除合同，原告应对被告建厂及停产损失予以赔偿。被告工厂建成后没几年，马军搞开发被告厂可能拆迁，原告主任杨干劲2009年9月让被告停产，期间原告仍然要求被告交租金，说是先交上，开发施工后给被告补回来。基于对原告的信任，被告每年租金4500元按期交纳至2015年。2009年停产至今，视为被告未使用租赁的场地，只能计算使用了10年，每年按时交纳租金，冲抵之后再使用10年的租金。按20年的租期，已使用的10年，扣除停产的时间，被告还可以使用10年。同时，应原告停产要求，车床设备因年久不用，生锈脱皮，只能当做废铁变卖，如解除合同，原告应对被告投资所建厂房按拆迁赔偿对待，赔偿设备的损失。三、场地租金仍按原合同履行：1、根据《合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过20年。超过20年的部分无效。”《合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物的，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原租赁合同继续有效，被告继续占有使用租赁的场地，双方形成不定期租赁合同关系。2016年原告在未形成一致意见的情况下涨租金为每年15000元，因合同未到期，租金仍应按照原合同约定的每年4500元的数额计算。原告要求被告停工期间所交租金应当退还，或冲抵之后租赁的费用。2、2019年8月10日原告三次张贴《周玉凤租大院情况说明》，指责被告多年不交租金；张贴秦谷沱村（组）集体产权“三清理一规范”欠款类审核表，公布与被告的合同2015年到期，欠租金45440元。2020年7月16日张贴的太行办事处“三清理一规范”公示被告拖欠142500元；2020年7月31日张贴的太行办事处秦谷沱社区三清理核定结果又公示（第二榜）被告拖欠112500元。原告作为服务于群众的村民组织，不按被告实际交纳的租金核实，编造被告欠付租金的数额，对被告家声誉造成了严重的影响。四、为租赁一事，原告扣压被告家××人生活补助费及分红款不发，严重侵犯了被告家的合法权益。1、××人补助生活费是民政部门代表党对××人的关怀，由村委会代发给群众，即使人民法院执行案件也需慎重。原、被告之间是租赁合同纠纷，原告随意扣压被告××人补助生活费及分红款16080元，完全是违法行为。2、1986年-2003年期间被告在村委任妇女主任，2000年7月-2003年间兼任村现金保管，每月工资150元，2000年-2003年的工资合计5400元至今分文未付。任职期间大队欠东关村张天红2001年7月20号的收麦款4900元未给，她老人去世时穿着白孝衣到大队要钱，时任村长刘进才和大队会计老虎给被告说好话，先为村里垫付了4500元并出具了单据。另外每年年底给群众分红的钱不够时，会计和主任让被告先予以垫付，2003年8月5日，被告辞去现金保管的职位时将工作交接给了杨红旗，杨红旗作为经手人出具了欠被告2795.34元的欠条。原告扣压被告的××人补助的生活费及分红款16080元，欠工资和为村里垫付的分红款、收麦款共计12695.34元，是为抵租赁费。原告应当公平的对待。综上，原告诉状中所述并非全部事实，望法院查明案件真实原委，予以公正判决。被告杨火生辩称，1999年为了响应政府号召，发展经济，增加村中收入，村委与我签订了租赁场地协议，将当时是荒地的地皮租赁给我，由我投资建厂。开发这片荒地的时候，坑坑洼洼，到处是坟墓，既要填平土地，又要动员迁坟，是一项很大的工程。当时我们村这里是农村，可不像现在一样归属于城市了，不要说我们村里的人不愿在这里建房，城里的人就更不愿来建房了，因此签合同的时候，是鼓励我签的，不是像现在一样争抢投资的（任何时候都不能脱离当时的背景），因此协议上约定场地的设施将来可作价顶场地费的，也就是说所有的投资是归我所有的。租赁场地的时候，因为我们都不懂法，对于租赁和开荒是没有区别的，签订的协议本质就是以开荒为目的，办个厂既想为村里增加点收入，又想将这片荒地利用起来，所以把这片土地让我来开荒，所以才有30年的期限，我认为不应当脱离当时的历史背景，按现在的规定来要求20年前的行为。当时的真实意图是开荒，所以30年的期限与法律的规定不矛盾。村里要和我解除合同，我认为不合法，一是合同的30年不到期，退一步说20年，合同的到期日是2019年的9月30日，村委且在2014年背着我与我妻子签订合同，变更与我签订的合同，很明显是不合法的。由此可以看出他们只是为了村委应付检查签订的。综上，我与村委签订的合同2029年到期，不可以任意解除的，即使村委要解除合同，应当按照约定，对我投资的设施予以评估，作价后给予赔偿。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的《合同》，对其真实性，本院予以确认，关于其效力，本院将在本院认为部分予以详述。原告提供的会议纪要，对其真实性，本院予以采信。被告提供的修建厂房等6张照片，结合被告庭审陈述，对其真实性，本院予以采信。被告提供的杨红旗、张天红各1张欠条，与本案无关联，可另行主张。本院经审理认定事实如下：二被告系夫妻关系。1999年9月30日，原告与被告杨火生签订《租赁场地合同》，原告将沁阳市文化路北侧一块土地租给杨火生使用。该《租赁场地合同》载明：“一、时间：从1999年10月1日起到2029年10月1日止，到期时可以重新协商延长或终止。二、场地价：每年10月1日起一次交清场价陆仟元正，若拖欠款，村中干部有权终止合同。三、内容：村中只管收场地费，其他税收、水费、电费自理。四、杨火生场地设使（施）投资可以作价顶场地费”。2001年10月1日，《租赁场地合同》的复印件左下方添加：“经大队决定租金为肆仟伍佰元”。《租赁场地合同》签订后，二被告从事造纸设备铸造、造型、小件加工。被告于2015年2月8日和2015年11月5日分别交纳租金2250元。原告对被告2015年之前交清租金认可。被告杨火生租赁土地后，在该租赁的土地上修建北厂房、东厂房、东厂房南山墙厂房、西厂房、厂棚、木型房、伙房、钢化厂房、小平房、北厂房东山墙厂房、烤型房等建筑物以及化铁冲天炉1套、水井1个。被告还硬化了地面。原告在庭审中对二被告修建的厂房、厂棚等建筑物予以认可。2015年12月31日，原告与被告周玉风签订《合同》，该《合同》载明：“一、承租面积及租金房屋大院，面积╱平方米。场地面积╱平方米。合计每年租金肆仟伍佰元。二、承租期及付款方式1、租期为壹年，从2014年11月1日至2015年11月1日止。2、租金乙方以现金方式支付，每年一次，即每年11月1日前一次付清当年租金。3、本合同到期后，在同等条件下乙方享有优先承租的权利……2015年12月31日。”2019年8月10日，原告制作3份“周玉凤租大院情况说明”交给被告，该3份情况说明的主要内容是：“周玉凤接到通知后来社区提出不同意涨租金”；从2015年开始就不再交租金，两委干部多次通知至今没交，5年未交租金按涨租金计算，每年按调整过租金每年15000元”；“5年未交租金按未涨租金计算每年4500元共计22500元，社区反映周玉凤，从1995年开始租用大院到2008年没有交过租金……”以及社区扣周玉凤夫妻二人分红款情况。2020年7月16日，原告将“三清理一规范”资产类摸底自查表模板进行张贴，自查表模板中涉及周玉凤租赁土地情况，被告周玉风进行了拍照。此为本案事实。本院认为，原告与被告杨火生在《租赁场地合同》中，对于土地租赁期限约定为30年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效”的规定，对于30年租赁期限的效力，应作区分，即涉案《租赁场地合同》中约定的租赁期限20年的部分，应确认为有效，超过20年的部分，应确认为无效。《租赁场地合同》系双方当事人真实意思表示，除关于土地租赁期限的条款超过20年的部分因违反上述法律的强制性规定而无效外，其他均为有效，对双方当事人均具有约束力。（一）关于是否解除原、被告之间的不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）……；（二）……；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。根据上述规定，本案中，原告与被告杨火生签订的《租赁场地合同》于2019年10月1日已达二十年，租赁期限届满。被告在租赁期限届满后仍继续占用使用租赁的土地6个月以上，应视为原、被告形成不定期的租赁合同关系。不定期租赁期间，原告派人通知被告交纳租金，并向被告送达“周玉凤（风）租大院情况说明”，该情况说明也包含租金内容，虽租金涨到15000元，但被告并未与原告协商解决，也未按原《租赁场地合同》约定的4500元交纳，应似为被告未履行交纳租金义务，故原告主张解除不定期租赁合同关系，本院予以支持。不定期租赁合同解除后，被告应返还原告的租赁物。（二）关于原告与被告周玉风签订的《合同》效力问题。原告与被告周玉风于2015年12月31日签订的《合同》，租金为4500元，租期为一年，从2014年11月1日至2015年11月1日。该《合同》（1）租期包含在《租赁场地合同》有效20年中；（2）被告已经将2015年之前租金付清；（3）2015年12月31日签订2014年至2015年《合同》明显不当；（4）被告会议纪要于2015年11月13日召开，会议内容有“周玉凤原每年4500元，涨到15000元”，但该《合同》租金仍是4500元。综上，2015年12月31日原告与被告周玉风签订的《合同》明显有瑕疵，不得对抗《租赁场地合同》的法律效力。（三）关于租金问题。按照原告与被告杨火生签订的《租赁场地合同》，自2001年10月1日起，每年被告应交纳租金4500元，原告给被告出具的2009年至2015年河南省统一财务收款收据，收款收据足以证明二被告应当向原告交纳2015年10月2日至2019年10月1日的租金，每年4500元；2019年10月2日至2020年10月1日二被告仍占用使用租赁物，似为不定期租赁，该租金以每年交纳租金4500元为宜。故二被告应向原告交纳2015年10月2日至2020年10月1日五年租金22500元（4500×5）。原告主张的被告支付2015年11月2日至2019年11月1日租赁场地占用费每年按15000元计算，2019年11月2日之后的占用费每年15000元计算，均是原告单方行为，理由不当，本院不予支持。（四）关于二被告在答辩中提出原告对被告建厂及停产损失予以赔偿问题。庭审中已向二被告进行释明，二被告表示另案予以主张，本院予以准许。原告诉称扣除被告分红款14860元，未提供相应证据，被告庭审中不予认可，原告扣除被告分红款是单方行为，理由不当，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十五条、第二百三十五条之规定，判决如下:一、原告沁阳市太行办事处秦谷沱社区居民委员会与被告杨火生、周玉风不定期租赁合同予以解除;二、被告杨火生、周玉风应于本判决生效后十五日内支付原告沁阳市太行办事处秦谷沱社区居民委员会五年租金22500元。三、被告杨火生、周玉风应于本判决生效后三十日内将租赁土地上修建的厂房等建筑及物品腾清，将租赁物交付原告沁阳市太行办事处秦谷沱社区居民委员会。四、驳回原告沁阳市太行办事处秦谷沱社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费564元，原告沁阳市太行办事处秦谷沱社区居民委员会承担283元，被告杨火生、周玉风承担281元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  张文启二〇二〇年十一月二十七日书记员  刘心茹