上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初11762号原告：上海太平洋房屋服务有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路**。法定代表人：章启光，董事长。委托诉讼代理人：傅某，女。委托诉讼代理人：陈某，女。被告：孙凤英，女，1958年4月30日出生，汉族，住上海市。原告上海太平洋房屋服务有限公司与被告孙凤英居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人傅某、被告孙凤英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海太平洋房屋服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告居间服务费40,000元；2.判令被告支付原告违约金(以40,000元为基数，按照日千分之一标准，自2019年4月19日起计算至实际支付日止)。事实与理由：2019年4月18日，经原告居间介绍，被告与案外人谢某某、吴某某就上海市徐汇区肇嘉浜路XXX号XXX室房屋(以下简称涉讼房屋)签订《上海市房地产买卖合同》，并与原告签订《佣金确认书》，约定被告支付原告居间服务费100,000元。现涉讼房屋已办理完毕过户手续，但被告至今仍有服务费40,000元未支付，故原告起诉至法院。孙凤英辩称，不同意原告诉讼请求。原告提供的佣金确认书与事实不符。2019年4月18日签订的佣金确认书已经作废，2019年4月29日原被告双方重新签订了新的确认书。原告没有为被告提供办理贷款服务，被告无需支付剩余佣金。被告不存在违约行为，不需支付违约金，且原告的违约金标准太高。本院认定事实如下：2019年4月18日，原告(乙方、佣金收受人)与被告(甲方、佣金支付人)签订《佣金确认书》，约定：甲方经乙方居间介绍就购买涉讼房屋签订了房地产买卖合同；现甲方承诺，愿意按照下述所列之条件及下述条款的约定向乙方支付佣金：甲方交易地位为买受方、佣金金额为100,000元、佣金支付时间为网签合同成立时；如甲方未按照上述约定支付佣金，甲方应当向乙方支付违约金，违约金按甲方逾期未付款金额的日千分之一计算。2019年4月19日，被告、乐某某作为买受人与卖售人吴某某、谢某某就涉讼房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，约定由被告及乐某某以420万元的价格向吴某某、谢某某购买涉讼房屋。买卖合同中载明的居间方为原告。买卖合同附件三“付款协议”中载明的均为购买方全额直接付款方式，并无以贷款方式付款的约定。2019年4月29日，原告(乙方、佣金收受人)与被告、乐某某(甲方、佣金支付人)签订《佣金确认书》，约定：甲方经乙方居间介绍就购买涉讼房屋签订了房地产买卖合同；现甲方承诺，愿意按照下述所列之条件及下述条款的约定向乙方支付佣金：甲方交易地位为买受方、佣金金额为100,000元、佣金支付时间为办完贷款第二天支付40,000元、过户前一周支付60,000元；如甲方未按照上述约定支付佣金，甲方应当向乙方支付违约金，违约金按甲方逾期未付款金额的日千分之一计算。2020年3月5日，原告向被告发出《催告函》，载明：现房屋已办理完毕过户及交房手续，但被告至今仍有服务费40,000元未支付原告，希望被告于收到原告发函后3日内支付。嗣后，因双方对剩余居间服务费支付事宜意见不一，原告遂诉至本院。审理中，被告出示一份双方于2019年4月29日签订的《佣金确认书》的第三联客户联，在抬头“甲方、乙方”处写有“作废”字样。对于该份佣金确认书，原告称，该确认书形成于签订房地产买卖合同后，被告本来是应该一次性付款的，但被告要求尝试进行办理贷款，原告告知被告以其年龄和资质办理贷款可能性不大，但被告坚持要原告和出售方协调，经协调出售方同意协助办理，才签了该份确认书，但当时双方约定若被告不能办理贷款，则上述确认书作废，所以后来在该份确认书抬头处写了“作废”字样，故应当以双方在2019年4月18日签订的《佣金确认书》为准。被告称，2019年4月29日的确认书当天签好以后就交给被告了，不知道有这两个字，不知道什么时候写上去的，作废的话原告应该收回，但被告还是按照约定的方式支付的。审理中，被告称涉讼房屋的过户时间为2019年7月29日，原告对此表示认可。被告另称，原告于2020年3月5日发出的催告函，被告于2020年3月7日收到。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有双方提供的上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、上海市房地产买卖合同、佣金确认书等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，根据相关法律规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告之间形成居间合同关系。经原告居间介绍，被告与案外人就涉讼房屋买卖事宜签订了买卖合同，并已完成过户手续。原告作为居间人已促成合同成立，故被告作为委托人应当按照约定支付报酬。被告辩称，原告没有为被告提供办理贷款服务，被告无需支付剩余佣金。但被告对其主张的原告负有义务协助被告办理贷款一节事实未能提供确实而充分的证据予以证明。根据审理查明的事实，在被告与案外人签订的买卖合同中，并无以贷款方式支付购房款的约定。被告虽出示一份落款时间为2019年4月29日的佣金确认书，其中虽有“办完贷款”内容，但该份确认书抬头处已写明作废，而被告对此无法做出合理解释，也未能提供充分的证据证明双方实际履行该佣金确认书。故该份确认书无法作为确定双方权利义务关系的依据。退一步来看，即使该份确认书是有效的，但其内容也仅能证明双方约定的付款时间点，并不能证明被告所主张的原告负有为其成功办理贷款的事实。在房屋买卖过程中，购房人是否需要办理贷款、是否具备贷款条件、能否成功获得贷款等，主要取决于购房人自身的资质及条件，并不能简单的归责于居间方。故被告以原告未能为其办理贷款事宜为由而拒付剩余居间报酬的辩称意见，缺乏事实及法律依据，本院对此难以采信。现原告依据佣金确认书的约定主张剩余居间报酬40,000元的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院对此予以支持。对于原告主张的逾期付款违约金，首先，对于违约金的起算日期问题，根据审理查明的事实，双方确实在2019年4月29日签订了第二份佣金确认书，在该份确认书中对支付佣金的时间进行了变更。虽然该份确认书之后被作废，但对于作废之后佣金何时支付，双方并未再次加以明确，且因此而产生分歧。在此情况下，原告仍以第一份确认书所载时间作为违约金起算日期，缺乏依据且有失公平。根据审理查明的事实，双方因剩余佣金支付事宜产生分歧后，原告于2020年3月5日向被告发出《催告函》，明确要求被告于收到原告发函后3日内支付剩余服务费，被告确认其于2020年3月7日收到了原告的催告函。因此，在双方对于剩余佣金支付日期约定不明的情况下，应当以原告明确向被告提出主张的时间作为支付的日期，即2020年3月10日，较为合理有据。据此，逾期付款违约金的起算日期应为2020年3月11日。其次，对于违约金的计算标准问题，佣金确认书中约定为日千分之一，但被告认为过高，请求予以调整。对此，根据相关法律规定，约定的违约金过分高于或低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以调整。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。上述法律规定的目的是平衡意思自治原则、诚实守信原则带来的权益冲突，防止违约金金额过分脱离实际损失，造成双方的权利义务明显失衡。本案中，除了资金占用的利息损失之外，原告未能提供证据证明被告的违约行为给原告造成了其他的实际损失，故每日千分之一的标准显属过高。为此，本院根据审理查明的情况，综合考量原告实际损失、双方合同履行情况、过错程度、预期利益等综合因素，同时考虑到违约金兼具补偿和惩罚的双重功能，结合有关规定，以公平及诚信原则予以衡量，酌情将违约金标准调整为日万分之五。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、孙凤英于本判决生效之日起十日内支付上海太平洋房屋服务有限公司居间报酬40,000元；二、孙凤英于本判决生效之日起十日内支付上海太平洋房屋服务有限公司违约金(以40,000元为基数，按照日万分之五的标准，自2020年3月11日起计算至实际支付之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计400元，由被告孙凤英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 磊二〇二〇年十一月二十五日法官助理  吴 越书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。