北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初9350号原告（反诉被告）：程新明，男，1982年2月7日出生，汉族，住河北省廊坊市燕郊开发区。委托诉讼代理人：刘桂薇，北京xx律师事务所律师。被告（反诉原告）：王斌，男，1984年11月20日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：苑喜报，北京市xx律师事务所律师。委托诉讼代理人：石红霞（系王斌之妻），1977年10月10日出生，汉族，住北京市通州区。原告程新明与被告王斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程新明及其委托诉讼代理人刘桂薇，被告王斌及其委托诉讼代理人苑喜报、石红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。程新明向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还押金5万元；2．判令被告向原告赔偿损失20万元（包括经营损失17万元、装修损失1万元、律师费2万元）；3．确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年2月29日解除；4．诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年12月12日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，被告将坐落于北京市通州区马驹桥镇xx村xx号xx层房屋租赁给原告使用。双方在租赁合同中约定，房屋的租赁期限自2015年3月1日至2021年3月1日，共计6年，租金每一年支付一次，每次提前45天支付。租金每年12万元，押金5万元。双方在租赁合同中还约定，在合同履行期间双方不得擅自解除合同，如一方须提前解除合同的应提前通知另一方，在协商一致的情况下可以解除合同。租赁合同签订后，原告按合同约定履行了全部义务，但被告在没有法定和约定理由的情况下未经原告同意擅自解除租赁合同，且未向原告进行任何经济赔偿。故起诉。王斌辩称，不同意原告的诉讼请求，合同无效就不涉及违约的问题，如果合同有效，违约的是原告，原告将所承租的房屋及屋内设施物品损坏、丢失，另外也没在合同约定的1月25日之前缴纳本年度的租金，所以即使合同有效也是原告违约，被告行使合同解除权。因原告未交2月29日之后的租金，在3月4日那天我们报警之后，派出所给原告的管理人员做工作才搬离涉诉房屋。即使合同有效，合同解除的时间也应是3月4日，2月29日只是原告的租金截止日期。原告主张的装修费用我方不认可，房屋是我方建完一两年后交给原告的，不需要装修，针对合同最后一年逾期利润的损失，原告没有进行预期的投资和付出，所以没有法律和事实依据，对于维损费用没有事实和法律依据。我方认为应当从原告交纳的5万元押金中先扣除电费984元、装修损失5000元、监控和门禁修复费用6000元（共计11984元）后，剩余押金同意退还。王斌向本院提出反诉请求：1．要求程新明对其租赁期间房屋损坏进行赔偿（具体金额以评估为准），并支付电费914元；2．判令程新明承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年12月12日，王斌与程新明签订了《房屋租赁合同》，约定王斌将坐落于北京市通州区马驹桥镇xx村xx号xx层45间房屋租给程新明使用，年租金12万元。期间程新明将所租房屋墙体、墙面、地板等多处损坏，王斌多次要求程新明恢复原状，其拒绝恢复，无奈2020年1月18日王斌向其发出《关于收回房屋的通知》，程新明迟迟不予签字，房屋租金交到2020年3月1日止，后程新明于3月4号搬离上述房屋。经双方协商该租赁合同已终止，但程新明至今未对其损坏的房屋进行修复。本院经审理认定事实如下：原、被告于2014年12月12日签订的《房屋租赁合同》约定，王斌将坐落于北京市通州区马驹桥镇xx村xx号房屋租给程新明使用，本房屋一、二、三层楼一栋45间，该房屋租赁期6年，租赁期限自2015年3月1日至2021年3月1日止，租金每一年付一次，提前45天交房租，即每年的1月15日交房租，程新明向王斌承诺，租赁该房屋仅作（出租）使用。第二条房屋租金约定，每年拾贰万元整/年，房屋押金伍万元，待合同期满后退还押金。第四条关于房屋租赁期间的有关费用约定，程新明导致租赁物有关的设施损毁，维修费用由程新明负责。第五条约定，王斌投租给程新明之前，房间床、柜子、空调、热水器、监控设施是王斌所有，提供给程新明使用，不得损坏，如有损坏，程新明负责。第七条约定，因程新明责任终止合同的约定，程新明有下列情形之一的，王斌可终止合同并收回房屋，造成王斌损失，由程新明负责赔偿：1．擅自将承租的房屋转租的。2．擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3．擅自拆改承租房屋结构或者改变承租房屋用途的；4．如有程新明拖欠王斌租金达15天，视为违约，王斌有权收回房屋，王斌有权向程新明收回滞纳金，滞纳金为日租金的3%；5．利用承租房屋进行违法活动的；6．故意损坏承租房屋的。第九条规定，提前终止合同租赁期间，任何一方提出终止合同，须提前月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。合同签订后，程新明依约缴纳房屋押金5万元，程新明租金支付至2020年2月29日。2020年1月13日王斌口头告知程新明不再出租涉案房屋，并要求与程新明签订解除合同协议书，但双方就解除合同事宜未能达成一致。程新明主张王斌存在擅自解除租赁合同的违约行为，并称王斌于2020年3月1日强行清理其放置在涉案房屋内的物品。现原、被告均认可程新明于2020年3月3日腾空房屋。程新明要求确认《房屋租赁合同》于2020年2月29日解除，王斌在2020年9月14日的庭审中称同意该解除时间。在案件审理过程中，王斌申请本院勘验涉案房屋被损坏的房间、设施及物品并对损害进行修复所需的费用进行评估。2020年8月4日承办法官前往涉案房屋进行现场勘验并制作笔录，经现场勘验发现涉案房屋部分房间门锁松动但能正常开关、部分房间墙皮脱落、部分墙体存在打洞现象、一处外墙瓷砖脱落等，卷帘门未有损坏，亦未发现房屋主体结构损坏。王斌后于2020年9月14日撤回反诉。王斌在庭审中称，因程新明在疫情期间不配合防疫且未要求租客提供身份证，存在违约违规行为，故而提前终止合同。程新明称其主张的装修损失如下：安装燃气锅炉花费约4250元，安装暖气片花费14370元，购买门拉手、防水胶花费800元，安装二手空调、热水器。程新明为此提交购买暖气片、循环泵收据（含安装费用）一张、购买门把手收据一张、购买防水胶收据一张，以证明其主张的装修损失。王斌对程新明主张的装修损失不予认可，并称“燃气锅炉不是原告弄得，当时是买锅炉送的灶台，对方想把灶台拿走，我们不让，我们不承认这个钱是原告出的，炉子的市场价是八千多，但是买这个炉子花了四千多，等于我们也花了四千多，还有这个炉子只能用三年，现在已经过期不能用了；暖气片是原告把我们之前的拆走了，当时是双管的，原告拆走后没有安上，我们自己又给安上了，空调、热水器也不是原告安的，合同约定空调、热水器均为被告所有，门把手、防水胶我们不清楚，无法确实真实性，租给原告之前都是好的。”本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告之间达成的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，应为合法有效。不安抗辩权是指在有先后履行顺序的合同中，应当先履行的一方有确切证据证明对方在履行期限到来后，将不能或不会履行债务，在对方没有履行或担保以前，有权暂时中止债务的履行。本案的争议焦点为程新明在履约过程中是否存在违约行为。王斌主张程新明存在未按时交纳租金、损坏房屋及屋内设施设备、不配合防疫的违约违规行为。首先关于王斌主张的程新明未按时交纳租金问题，王斌告知程新明解除合同的时间为2020年1月13日，早于合同约定的应交纳下一年度租金的时间（2020年1月15日），基于王斌单方提出解除合同的根本违约行为，程新明暂缓缴纳2020年度租金，系避免交易风险的自我保护行为，是行使不安抗辩权的一种方式，并不构成违约；其次关于王斌主张的房屋及屋内设施设备受损问题，王斌自述涉案房屋于2012年新建、装修，后于2014年出租给程新明，经现场勘查涉案房屋存在的墙皮脱落、门锁松动等现象应为多年使用房屋产生的正常损耗，故本院未予准许王斌就涉案房屋被损坏房间、设施及物品修复费用提出的评估申请；另根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”，现《房屋租赁合同》并未约定房屋的日常管理及维修义务主体，且王斌未能提交证据证明其主张的损坏内容均系程新明所致，故对于王斌要求在应当退还的押金中扣减装修损失5000元、监控及门禁修复费用6000元的抗辩意见，本院不予采纳。最后关于王斌主张的程新明存在不配合防疫行为一节，王斌并未提交证据予以证明，且程新明提交的录音并未显示其存在不配合防疫行为，故王斌应自行承担举证不能的不利后果。综上，本案现有证据不足以证明程新明在履约过程中存在违约行为。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除，承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的，可予支持，但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的，可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失，但最长一般不得超过六个月。合同签订后程新明依约支付租金，但王斌后于2020年1月13日单方告知程新明欲收回房屋，解除合同，经过多次沟通双方未能就解除合同达成一致意见，故王斌应对单方解除合同的行为承担违约责任。现程新明要求确认《房屋租赁合同》于2020年2月29日解除，王斌亦表示同意，本院对此不持异议。合同解除后，王斌应当返还程新明押金，现程新明要求王斌返还押金5万元，于法有据，应予支持。王斌主张在押金中扣除为程新明垫付的电费984元，程新明对此予以认可，本院对此不持异议，扣减后王斌应当退还程新明押金49016元。《房屋租赁合同》并未就王斌单方解除合同的违约行为约定违约金计算方式。程新明称因王斌违约行为遭受的损失包括经营损失17万元（程新明仅提交其单方制作的租金统计表作为证据，其计算方式为2019年出租房屋收入减去成本）、装修损失1万元、律师费2万元，王斌均不予认可。根据《合同法》第一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。可得利益损失须具有确定性，假定或可能发生的损失不能作为违约损失赔偿的对象。而经营利润受到诸多因素的影响，其状况和数额均具有不确定性。程新明提交的现有证据不足以证明其主张的经营损失、装修内容及装修损失数额，其主张的律师费亦缺乏事实及法律依据。关于程新明因王斌违约行为遭受的实际损失数额，本院根据剩余租期长度、房屋每月租金数额、王斌违约情节及提出解除合同的时间等情况酌定王斌赔偿程新明损失25000元，程新明主张的过高部分不予支持。关于王斌要求在应当退还的押金中抵扣程新明自2020年3月1日至2020年3月3日（共计叁天）的占有使用费一节，因系王斌单方解除合同，截至2020年2月29日双方仍未就解除合同事宜达成一致意见，在2020年3月1日王斌拨打报警电话，在民警出警后程新明于2020年3月3日搬离完毕，该叁天为程新明搬离涉案房屋的合理时间，故对于王斌的该抗辩意见，本院不予采纳。另，王斌自愿撤回对程新明的反诉，本院予以准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十三条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）程新明与被告（反诉原告）王斌于2014年12月12日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月29日解除；二、被告（反诉原告）王斌退还原告（反诉被告）程新明房屋押金49016元（已抵扣电费984元），于本判决生效之日起7日内执行清；三、被告（反诉原告）王斌赔偿原告（反诉被告）程新明损失25000元，于本判决生效之日起7日内执行清；四、驳回原告（反诉被告）程新明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2525元，由原告（反诉被告）程新明负担1700元（已交纳），被告（反诉原告）王斌负担825元，于本判决书生效之日起7日内给付原告程新明。反诉案件受理费35元，由被告（反诉原告）王斌负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  刘 梅二〇二〇年十一月二日法官助理  何 娇书 记 员  高文艳