北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初10320号原告：毕学弟，男，1980年10月15日出生，汉族，安徽省凤台县村民，住北京市顺义区，身份号码×××。被告：王瑞华，男，1977年3月4日出生，汉族，河北省河间市村民，住河北省河间市，身份号码×××。委托诉讼代理人：姚静，河北京南律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵梅英（王瑞华之妻），1976年2月18日出生，汉族，河北省河间市村民，住河北省河间市。被告：肖士增，男，1953年8月20日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码×××。原告毕学弟与被告王瑞华、肖士增房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毕学弟，被告王瑞华之委托诉讼代理人姚静、赵梅英，被告肖士增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毕学弟向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令解除原告与被告王瑞华签订的《租房协议》，被告王瑞华退还毕学弟租金45000元；2．判令被告肖士增赔偿原告损失20000元；3．诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年9月1日,被告王瑞华将自己从被告肖士增处承租的位于×××镇×村×××的一个院落转租给原告,和原告签订了一份《租房协议》,约定每年租金45000元,房租一年一付,合同期限为五年。合同签订以后,原告即支付给被告王瑞华第一年的租金45000元。然而,原告使用房屋不到两个月,肖士增即以他本人是房主,原告没有和他签合同为由,要将原告轰走,而被告王瑞华拒不出面协调解决,致使肖士增更加肆无忌惮,竟然锁上大门,后又用电焊将大门焊死,又拉来两大车渣土堆在门前,导致原告无法正常使用院落,给原告造成了极大的不便和损失。原告认为,二被告的行为严重侵害原告的权益，现万般无奈诉至法院,希望法院支持原告的诉讼请求。被告王瑞华辩称，毕学弟起诉案由错误，本案名为房屋租赁合同纠纷，实为侵权责任纠纷，毕学弟在民事起诉状中所陈述的“肖士增焊死大门后拉来两大车渣土堆在门前导致上述院落无法正常使用”的事实为侵权事实。《租房协议》合法有效，本案不存在解除合同的法定情形。《租房协议》系王瑞华与毕学弟的真实意思表示，且本案不属于合同法第九十四条规定的解除合同的法定情形，王瑞华与肖士增签订的合同允许转租，王瑞华与毕学弟签订《租房协议》后，王瑞华将房屋交付给毕学弟使用，毕学弟和何伟共同使用涉诉房屋，肖士增所称的堆放的废弃电器杂物并非王瑞华所有，是毕学弟堆放的，其行为造成的安全隐患属于不符合国家规定，所以按照合同约定房租不退。原告无法使用房屋是由于肖士增的侵权行为导致，与我方无关，原告与肖士增发生矛盾后，我方并未收到肖士增的短信和电话，调解时我方也愿意调解双方的矛盾，本案中不能因为肖士增的侵权行为推断我方有违约行为，我方也并没有违约行为，所以毕学弟起诉要求解除《租房协议》并返还租金45000元的请求没有法律和事实依据。王瑞华无任何违约行为，王瑞华依约完成了租房协议的合同义务，且王瑞华不存在民事起诉状中所称的“拒不出面协调解决”的情况，王瑞华既无违约行为又无侵权行为，毕学弟起诉要求王瑞华承担诉讼费没有事实和法律依据，请求法院驳回毕学弟的全部诉讼请求。被告肖士增辩称，我与毕学弟不存在房屋租赁合同关系，毕学弟与王瑞华签订房屋租赁合同。2019年11月初，×××镇×村村委会安全检查员告知我承包地内长期无人居住，并且存在乱堆、乱放情况，安全隐患极大，我到现场查证，院内屋内确实存在大量废旧电器等杂物且无人居住，房屋破损严重。然后我多次通过电话联系王瑞华，电话接通却无人接听，我联系毕学弟告知联系不上王瑞华，请毕学弟与王瑞华尽快解决，以免院内引起安全事故。11月中旬，我来到院内发现大量电器杂物依然存在且无人居住，村委会协调联系×××镇安全科解决，并通知王瑞华到现场，安全科现场检查后开具院内存在安全隐患限期腾退通知。11月底，我再次来到院内，发现屋内杂物尚未清理腾退，房屋也未进行修缮。我再次联系王瑞华均未接通，后以短信方式告知王瑞华，同时告知毕学弟也与王瑞华联系协商解决房屋问题。我在多次与王瑞华联系无果、和毕学弟协商无效的前提下，暂时将大门锁上。但毕学弟无视法律粗暴将大门撬开，我报警后×××派出所出警到现场，警察联系王瑞华告知争议搁置尽快过来协商解决问题，但王瑞华一直不出现解决问题。我为了保证院内及房屋的安全，不得已将大门焊死并堆土。我一直积极主动想与王瑞华协商解决问题，但王瑞华一直不出面且联系不上，导致无法解决、问题搁置，我为了保证房屋院落安全才采取上述措施，请法院查明驳回毕学弟对我的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告毕学弟提交的《租房协议》，对被告王瑞华提交的《房屋租用合同》、《租房协议》，对被告肖士增提交的《合同书》、通话记录截图、短信截图，×××镇安全生产委员会办公室出具的说明，本院调取的现场检查记录、现场录像光盘，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：2000年10月1日，顺义县×××乡×村村民委员会（甲方）与肖士增（乙方）签订《合同书》，约定甲方将六村大队姜石埂八亩五分地租给乙方建养殖场用，乙方的建筑物及设施自行解决，承包期限从2000年10月1日至2030年3月25日承包期为29年，每亩地租金为120元……2009年8月11日，肖士增（甲方）与王瑞华（乙方）签订《房屋租用合同》，约定乙方租用甲方位于北京市顺义区×××镇×村大队姜石埂院落一处，用作保温厂房基地，租用时间自2009年8月20日至2029年8月20日止，年租金15500元，一年一付，甲方允许乙方转租土地使用权……肖士增称其从村委会承租的上述土地性质为养殖地，其将上述院落租给王瑞华时，院内有其在1999年建造的房屋，包括北房十多间、西房还有牛棚。2019年9月1日，王瑞华（甲方）与毕学弟（乙方）签订《租房协议》，约定甲方院租与乙方使用，租金每年45000元，每年提前一个月交清，房租一年一付；在住房期间，如果因国家外界原因致使乙方搬走，剩余房租甲方退与乙方，如果因乙方自己原因不合国家规定搬走，房租不退；乙方在住房期间，不能对房屋院落造成损害；院落使用期限五年……毕学弟向王瑞华支付了第一年租金45000元，王瑞华将涉诉院落交付给毕学弟时，院落内遗留有垃圾杂物，经肖士增、王瑞华、毕学弟三方协商，同意由肖士增找人清理涉诉院落内的垃圾杂物，由王瑞华、毕学弟出钱，王瑞华称其转账给何定伟1500元，肖士增称当时谈好2400元，但只给了2000元，其告知毕学弟将屋内废弃杂物都扔至院内，其一并清理，但毕学弟并未照办。2019年9月26日左右，涉诉院内的杂物清理完毕，但是房屋内还有杂物没有清理。后肖士增于2019年11月20日拨打1****电话反映“在×××镇×村养殖地6号，易燃物品堆满院子，并且长期无人居住，存在安全隐患”，×××镇安全科接单后，指派安全检查队组织队员于2019年11月22日对场所进行检查，×××镇安全生产委员会称市民反映的场所存在安全生产隐患问题基本属实，并开具了现场检查记录，被检查单位现场负责人现场签字确认。2019年11月22日的现场检查记录显示被检查单位：何定伟家电回收，地址：×村养殖地，法定代表人（负责人）何定伟，职务负责人，检查情况：1．部分灭火器失压；2．电闸未装箱；3．灭火器数量不足；4．存放易燃物，针对以上情况，要求立即整改。毕学弟称何定伟是其朋友，何定伟就是何伟，何定伟在涉诉院落内暂存了一些家电，现场检查记录上记载的易燃物指的是保温材料和破衣服，是其承租前就有的，其没有堆放易燃物；王瑞华称毕学弟和何定伟共同支付的房租，其在9月肖士增找人清理杂物时已经支付1500元，何定伟告知其垃圾杂物均已清理干净，11月22日检查时现场存在的易燃物与其无关。肖士增称自11月22日×××镇安全科要求整改后一个多月，院里基本干净，但还有破衣服和保温材料，其和王瑞华联系，王瑞华称保温材料还有用，后其就联系不上了，涉诉院落长期无人居住，其就把院落的门锁上了，后毕学弟将锁撬开，肖士增家人于2020年1月2日报警，后将大门焊死并堆土。肖士增称其在锁门后，毕学弟没有使用涉诉院落和房屋，但毕学弟在涉诉院落内存放了塔吊架子，2020年6月15日将院落内所有物品搬走，毕学弟称其在涉诉院落内存放过三个塔吊标准件，什么时间搬走的记不清了。毕学弟主张由于无法正常使用涉诉院落和房屋，造成其无法存放自行车、饮水机等物品，另与张立东签订《租房合同》以及与第三人签订塔吊、标准节、其它配件存放协议，产生的损失2万元要求肖士增赔偿。肖士增对毕学弟提交的《租房合同》以及与第三人签订塔吊、标准节、其它配件存放协议真实性不予认可，王瑞华表示这两份协议与其无关，毕学弟根据业务需要自行租赁房屋与其无关。王瑞华另表示如果法院判令解除其与毕学弟的《租房协议》，就合同解除后的法律后果，不要求在本案中一并解决。本院认为：毕学弟与王瑞华签订的《租房协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规等强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，毕学弟要求解除其与王瑞华签订的《租房协议》，王瑞华虽不同意，但毕学弟已经搬离涉诉场地及房屋，双方的《租房协议》已经无法继续履行，本院确认《租房协议》解除。关于协议解除时间，王瑞华作为出租人，负有向毕学弟提供可使用的院落的合同义务，毕学弟在无法使用涉诉院落情况下搬离，故本院确认双方合同于2020年6月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。毕学弟给付了一年期租金，王瑞华应退还未使用期间的租金。首先，王瑞华自认在交付涉诉院落给毕学弟时确有部分杂物遗留，直至毕学弟搬离涉诉宅院，该杂物仍在涉诉场地堆放，且该杂物被安全部门认定为易燃物，具有安全隐患，王瑞华有清理的义务，其虽支付了一定的清理费用，但并未解决上述问题；其次，因涉诉宅院堆放杂物具有安全隐患，肖士增作为土地出租人，为保障其出租土地内的安全问题多次向有关部门反映并报警，其采取相应措施并无明显不当，毕学弟无法正常使用房屋，并非毕学弟自身过错造成；最后，王瑞华称毕学弟行为不合国家规定，但其并未就此进行充分举证。综上，王瑞华关于租金不退的辩解意见，本院不予采信。根据庭审查明情况，毕学弟自2019年12月至2020年6月15日期间使用涉诉场地确实受到一定影响，其中有王瑞华的原因亦有毕学弟自身的原因，故本院对该期间的租金予以适当减免，具体金额本院酌情确定。关于毕学弟要求肖士增赔偿损失的诉求，因与本案并非同一法律关系，故本院对其该项请求不予支持，毕学弟可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告毕学弟与被告王瑞华于二〇一九年九月一日签订的《租房协议》于二〇二〇年六月十五日解除；二、被告王瑞华于本判决生效之日起七日内退还原告毕学弟租金二万元；三、驳回原告毕学弟的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七百一十三元，由原告毕学弟负担四百九十四元（已交纳），由被告王瑞华负担二百一十九元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  张 蕾二〇二〇年十一月二十六日法官助理  王雅菲书 记 员  孙建伟