云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云28民终1322号上诉人（原审被告）：雷登科，男，汉族，1964年12月29日出生，身份证住址重庆市开县。委托诉讼代理人：樊峻宇，云南法泽律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）:袁群，女，汉族，1986年12月26日出生，身份证住址四川省高县。委托诉讼代理人：杨大强，男，汉族，1983年5月6日出生，身份证住址四川省宜宾市翠屏区，系袁群丈夫。特别授权代理。原审被告：陈本仲，男，汉族，1965年2月11日出生，身份证住址重庆市开县。原审被告：西双版纳舒心房地产经纪有限公司。住所：云南省西双版纳傣族自治州景洪市西双十贰城**负****。统一社会信用代码：91532801MA6MYUJ14F。法定代表人：刘梅芳，执行董事。委托诉讼代理人：孙锦成，云南泰华律师事务所律师，特别授权代理。上诉人雷登科因与被上诉人袁群、原审被告陈本仲、西双版纳舒心房地产经纪有限公司（以下简称舒心公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服景洪市人民法院(2019)云2801民初3485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人雷登科及其委托诉讼代理人樊峻宇，被上诉人袁群委托诉讼代理人杨大强，原审被告陈本仲，原审被告舒心公司委托诉讼代理人孙锦成均参加了法庭调查审理。本案现已审理终结。上诉人雷登科上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。2、上诉费及一审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院遗漏认定事实、认定事实不清，适用法律错误。被上诉人在签订合同前已经支付上诉人3万元的购房款，并且舒心公司也向被上诉人出具收据，一审法院遗漏该事实。正常交易不可能先交3万元后再交50%的定金，在《定金合同》中没有约定双倍定金条款，49万并非定金，系购房款。根据《最高人民法院担保法的司法解释》第118条规定，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。本案合同约定不明，不应当支持返还双倍定金392000元的请求。二、房屋交易至今没有完成的过错在被上诉人，由于被上诉人资金紧张无法按合同约定如期支付剩余购房款，并委托陈本仲、舒心公司代为找买房，一审法院遗漏该事实认定。在景洪市人民法院审理的（2019）云2801民初4692号孟永明诉杨大强、袁群房屋买卖合同纠纷一案中，法院查明被上诉人已将该房屋卖给孟永明并收取对方20万定金的事实。3、司法查封并不必然导致合同目的不能实现，本案并不符合合同法规定的解除条件，从上诉人申请调取的景洪市人民法院审理的西双版纳金华建材有限责任公司诉西双版纳鼎鑫房地产有限公司的相关判决及保全材料看出，判决及诉讼金额300多万，保全了1000多万的财产，因此，本案的合同目的是可以实现的。被上诉人袁群辩称，1、双方签订的是定金协议，也明确约定了违约责任。2、被上诉方一直在催促卖方履行协议，双方签订定金协议的时间是在2018年2月10日，约定签订正式买卖合同的时间是2018年4月30日前，但房子在2018年3月份就被查封，已经不存在交易的可能性。上诉人的上诉事实和理由不成立。原审被告陈本仲述称，与上诉人雷登科的意见一致。原审被告舒心公司述称，没有意见，以法院裁判为准。袁群向一审法院提出诉讼请求：1.解除袁群与陈本仲、雷登科、舒心公司签署的《房屋定金协议》；2.判令陈本仲、雷登科连带返还袁群房屋预付款29.4万元；3.判令陈本仲、雷登科连带赔偿袁群双倍定金39.2万元；4.判令陈本仲、雷登科、舒心公司连带赔偿以房屋预付款29.4万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失16080元，具体计算至付清之日止；5.判令舒心公司返还袁群所付中介费4900元；6.判令陈本仲、雷登科、舒心公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年11月11日，西双版纳鼎鑫房地产开发有限公司同意用位于景洪市折抵差欠雷登科的工程款，并与雷登科、许辉兰签订一份商品房购销协议，约定甲方将位于景洪市出售给雷登科、许辉兰。2018年2月10日，袁群（乙方）与陈本仲（甲方）及舒心公司（丙方）签订一份《房屋定金协议》，约定甲方将位于景洪市方，成交价为98万元，并约定了更名费1万元，中介费9800元。双方约定乙方于2018年2月10日向甲方支付购房定金49万元，中介费由乙方承担，如甲乙任何一方违约，则中介费由违约方承担。对于违约责任，双方约定为如因甲方原因导致房屋无法出售，由甲方赔偿乙方全房款的20%作为违约金，该违约责任同样适用乙方。双方还约定于2018年4月30日之前签订正式买卖合同，不按时签订合同的一方视为违约。签订协议当日，舒心公司出具一份《收款收据》，主要内容为：今收到袁群购买景兰古城10幢2303号房购房款定金49万元。同日，陈本仲作为收款人出具了一份《收据》，主要内容为：今收到舒心房产中介代收杨大强购买景兰古城18-2303房间定金49万。另查明，杨大强系袁群的丈夫。陈本仲与袁群及舒心公司签订《房屋定金协议》及收受中介公司代收袁群交的49万元款项均系受到雷登科的委托，陈本仲在收到该49万元款项后，于同月12日将44万元款项转款至雷登科账户。景洪市曼景兰古城小区18幢2303号房已于2018年3月30日被一审法院因另案查封。袁群与陈本仲或雷登科并未签订正式的房屋买卖合同。一审法院认为，袁群与陈本仲、舒心公司签订的《房屋定金协议》是各方真实的意思表示，各方应按合同约定履行义务，但在该协议签订后，所涉房屋即被法院查封保全，期间不能再进行交易。根据各方在协议中的约定，虽各方仅约定签订购房合同时间，未约定办理房屋产权过户时间，但双方签订协议的目的是为了买卖房屋，该房屋在双方约定的签订合同期限届满之前就已经处于被法院采取保全措施，不能过户登记的状态，而过户登记是房屋买卖成就的重要手续，雷登科作为房屋卖方，有责任及义务保证合同的顺利履行，且各方签订的《房屋定金协议》中亦约定了卖方应确保房屋的产权清晰，房屋的所有权明确，无权益纠纷等内容，现该房屋因出现民事纠纷而被查封，是为卖方雷登科未尽到约定的合同义务，且自袁群起诉至今已有数个月时间，雷登科表示房屋仍不能办理过户登记并且不能确定能够过户登记的时间。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”的规定，袁群要求解除其与陈本仲、雷登科、舒心公司签订的《房屋定金协议》的诉讼请求一审法院予以支持。因各方在协议中约定了袁群应支付49万元购房定金，袁群也已按约支付49万元款项。根据《中国人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、第一百一十六条：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”，《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。”的规定，雷登科作为卖方，没有尽到确保房屋产权明确、无权益纠纷的合同义务，故袁群可以要求雷登科双倍返还定金，双方约定的定金数额已经超过合同标的额的20%，但袁群主张的定金数额为98万元的20%即19.6万元，其诉求符合法律规定，故其要求雷登科双倍返还定金39.2万元的诉讼请求一审法院予以支持。根据《中国人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，袁群要求雷登科返还房屋预付款29.4万元（49万元-19.6万元=29.4万元）的诉讼请求一审法院予以支持。另外，陈本仲代雷登科收受了款项后已将款项转交雷登科，且雷登科亦当庭认可陈本仲系收到自己委托才代为与原告签订协议及收款，故陈本仲的行为后果应归于委托人雷登科，袁群要求陈本仲与雷登科连带承担返还房屋预付款及双倍定金的诉讼请求一审法院不予支持。袁群要求陈本仲、雷登科、舒心公司连带赔偿以房屋预付款29.4万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失16080元，具体计算至付清之日止的诉讼请求，一审法院认为，因合同解除受到的损失已经在双倍返还定金部分得到弥补，故对该项诉讼请求不再重复支持。袁群要求舒心公司返还中介费4900元的诉讼请求，因舒心公司对协议的解除无任何过错，且双方在协议中对中介费的约定为：中介费由原告承担，如任何一方违约，中介费由违约方承担。故舒心公司不应对协议的解除承担责任，一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中国人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除袁群与陈本仲、舒心公司签订的《房屋定金协议》；二、雷登科在本判决生效后三十日内返还袁群房屋预付款294000元；三、雷登科在本判决生效后三十日内返还袁群双倍定金共计392000元；四、驳回袁群的其他诉讼请求。案件受理费10870元，由雷登科负担10500元，由袁群负担370元。本院二审期间，上诉人雷登科提供以下证据：1、景洪市人民法院（2019）云2801民初4692号民事判决书、（2020）云2801民初1091号民事裁定书、2018年4月20日杨大强与舒心公司签订的《房屋定金协议》；2、证明，欲证明房屋不能办理过户登记及备案是因被上诉人要将房屋另外出售，不能将过错归于上诉人。经质证，被上诉人袁群对除证明外的证据真实性均认可。原审被告陈本仲、舒心公司对证据均认可。被上诉人袁群提供了2019年1月4日上诉人雷登科出具的承诺书、通话录音光盘各1份，欲证明被上诉人转卖房屋的基础是雷登科承诺了交易时间，并且雷登科也认可原来的协议同时有效以及被上诉人多次催促，卖方迟迟不解决房子过户和交易的问题。经质证，上诉人雷登科对承诺书的三性均认可，但不认可证明观点。对通话录音的三性均不认可。原审被告陈本仲对通话录音的真实性认可，其余证据的质证意见同雷登科一致。原审被告舒心公司对承诺书的真实性认可，但认为与其无关。对通话录音的三性及证明观点均不认可。本院认为，上诉人雷登科提交的证据与本案的争议没有实质关联且书面证明缺乏其他证据印证，均不予采信。被上诉人袁群提交的承诺书来源合法、内容真实、与本案具有关联性予以采信。通话录音经质证陈本仲认可真实性，予以采信，但不能证明上诉人的观点。上诉人雷登科对一审认定事实提出异议，认为一审认定49万元为定金错误，49万元应当是购房款。一审遗漏认定被上诉人先交纳3万元后交纳剩余款项的事实以及被上诉人因资金短缺将案涉房屋转卖2次的事实。被上诉人袁群对一审认定事实没有提出异议。原审被告陈本仲、舒心公司对一审认定事实的异议同上诉人雷登科一致。本院对上诉人提出异议的事实审查认为，上诉人所提遗漏的事实不属于影响案件裁判的关键事实，故对其所提的异议，不予支持。另外，本院对一审认定的双方无异议的其他事实予以确认。本院二审另查明，2019年1月4日，雷登科向袁群的丈夫杨大强出具承诺书，内容为：“雷登科承诺将曼景兰古城18栋2303房卖给杨大强还不能网签，造成现业主杨大强不能装修住人，为解决此事，经双方友好协商和开发商王**达成一致，保证2019年5月30日保证卖方能够实行网签，达到合法买卖。如失言，我将保证退回预付款，另承担在所收款项时间至2019年5月30日的合法利息。特此承诺！原收房协议条款同时生效！”，杨大强亦作为购房人在该承诺书上签名捺印。本院认为，一、关于案涉《房屋定金协议》是否应当解除的问题。上诉人提出本案的合同目的可以实现，不应解除合同的主张。因案涉房屋目前处于查封状态，是否能够过户以及过户时间都处于不确定状态，已经影响到合同的实际履行，符合合同解除的条件，一审法院判决解除案涉《房屋定金协议》并无不当，上诉人的该主张不能成立，本院不予支持。二、关于案涉49万元款项性质问题。上诉人提出49万元并非定金，系预付房款的主张。二审中，上诉人提交了2019年1月4日雷登科向袁群的丈夫杨大强出具的承诺书，其中明确表示如在2019年5月30日前不能实行网签，则退回预付款，另承担所收款项的合法利息，同时表明“原收房协议条款同时生效”，杨大强作为购房方，亦在该承诺书上签字捺印。结合舒心公司庭审中陈述案涉的定金协议系其提供的格式合同，实际为一个房屋买卖协议，且49万元为50%的房款。综上，案涉49万元的款项应认定为房屋预付款，被上诉人将49万元拆分为定金19.6万、房屋预付款29.4万，并要求双倍返还定金39.2万元的主张并不符合本案事实，本院不予支持。上诉人雷登科对此提出的异议成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，因案涉合同已经解除，雷登科应将收取的49万元房屋预付款返还给袁群，本院根据查明事实以49万元预付款为基数，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2018年2月10日起至付清之日止的利息。综上所述，上诉人雷登科的上诉请求部分成立予以支持。一审判决部分不当，予以纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持景洪市人民法院（2019）云2801民初3485号民事判决第一项，即：一、解除袁群与陈本仲、西双版纳舒心房地产经纪有限公司签订的《房屋定金协议》；二、撤销景洪市人民法院（2019）云2801民初3485号民事判决第二、三、四项。三、被告雷登科于本判决生效之日起三十日内返还原告袁群房屋预付款49万元，并按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付该款自2018年2月10日起至付清之日止的利息。四、驳回袁群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费10870元，由雷登科负担7534元，袁群负担3336元；一审案件受理费10870元，由袁群负担3336元，雷登科负担7534元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向原审人民法院申请强制执行。审判长  刘树华审判员  蒋荣春审判员  裴 锫二〇二〇年十一月三日法官助理王琴书记员罗健伟