重庆市奉节县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0236民初3125号原告：重庆市渝耀建设工程有限公司，住所地重庆市南岸区。法定代表人：袁衍发，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曹启坤，重庆夔府律师事务所律师。委托诉讼代理人：易建国，男，1976年7月21日出生，汉族，该公司员工，住重庆市奉节县。被告:朱垚康，男，1981年9月2日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：甘鹏，重庆市奉节县平皋法律服务所法律工作者。被告：朱开祥，男，1953年1月22日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托诉讼代理人：甘鹏，重庆市奉节县平皋法律服务所法律工作者。被告：重庆市奉节县青莲镇新政村村民委员会，住所地重庆市奉节县。法定代表人：周炳全，村主任。原告重庆市渝耀建设工程有限公司(以下简称渝耀建设公司)与被告朱垚康、朱开祥、重庆市奉节县青莲镇新政村村民委员会（以下简称新政村村委会）合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情疑难复杂，本院依法裁定普通程序，并再次公开开庭进行审理。原告渝耀建设公司的委托诉讼代理人曹启坤、易建国，被告朱垚康、朱开祥及其朱垚康、朱开祥的共同委托诉讼代理人甘鹏到庭参加诉讼。被告新政村村委会经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告渝耀建设公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告朱垚康、朱开祥、新政村村委会立即支付原告房款差额47795元，并支付截止2019年11月28日的欠款利息20525元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年，新政村白果寨受“8.31”特大洪灾影响出现大滑坡，造成该处无地方重建，经青莲镇向县重建办请求并经奉节县人民政府同意，在新政村（小地名：肖家祠）新建集中安置点。2014年10月1日，原告与被告新政村村委会签订《奉节县青莲镇新政村地灾安置点代建合同》一份，约定由原告作为建设施工单位，与被告新政村村委会联合承建该安置点。合同签订后，原告便开始进场建设施工，于2016年1月工程竣工。2014年12月6日，原告与被告朱垚康签订《青莲镇新政村地灾移民安置点购房合同》一份（合同系朱垚康父亲朱开祥代签），约定被告朱垚康选择原告建设施工的6幢3单元3-2号住房一套和3单元1-9号门市一套（现经奉节县国土资源和房屋管理局确定为6幢3单元3-2和1-1号），单价按住房1280元/㎡、门市按1580元/㎡计算，面积按照建筑面积计算。合同签订后，被告陆续向原告支付了部分房款。在2018年6月10日，经原被告结算，被告还应支付房款差额7万元，且朱开祥和朱垚康向原告出具欠条一张。此后，被告方陆续又支付了部分欠款，但至今没有支付完毕。2019年4月23日，经奉节县规划信息服务中心测量并作出不动产（土地房屋）变更测量报告，报告证实被告住房建筑面积6幢3单元3-2号为95.55㎡，1-1号门市建筑面积为41.45㎡。请支持原告的诉讼请求。被告朱垚康、朱开祥共同辩称，公安机关认定公章违法，合同的印章属于违法的，且法定代表人没有签字，合同无效。诉状及委托书没有加盖公司的备案印章，法人签字不能代表公司行为。安置花名册没有二被告的名字，二被告不属于安置对象。合同第十四条约定，本案有仲裁前置程序，应进行仲裁。原告欺骗老百姓，被告拿现金交易购买的是商品房，不是安置房。买房时说有房产证，现在却没有。原告要钱都是威胁，我们发生了争吵，我说把房产证给我就给钱。房屋的质量也不合格，6层楼全是空心砖。房屋已经交付和装修。本案房屋面积应按产权证明确的面积据实结算，请驳回原告的诉讼请求。被告新政村村委会未作答辩。原告渝耀建设公司围绕诉讼请求，提交了以下证据：1.原告的登记信息、村委会的登记信息；2.《青莲镇新镇村地灾移民安置点购房合同》复印件；3.《奉节县青莲镇新政村地灾移民安置点代建合同》复印件；4.奉节县违法建筑整治工作指挥部办公室《关于青莲镇肖家祠安置点办理房产证的处理意见》及领导批示单复印件、奉节县青莲镇人民政府关于肖家祠安置点办理房产证的函复印件、青莲镇新政村集中安置点享受住房政策对象购房花名册、青莲镇新政村集中安置点建设征地对象购房花名册、青莲镇新政村集中安置点政府限价方对象购房花名册复印件、奉节县青莲镇人民政府《关于新政村集中安置点办理相关手续的请示》复印件、重庆市人民政府《关于奉节县建设安坪镇等19个乡镇（街道）农村宅基地农用地转用的批复》复印件、奉节县清理整顿国土规划建设违法行为领导小组办公室《关于青莲镇新政村“8.31”灾后重建安置点扩大规模的意见》复印件、奉节县城乡建设委员会《关于对青莲镇新政村灾后恢复重建安置点扩大规模的调查报告》复印件；5.不动产（土地房屋）变更测量报告复印件；6.重庆市建设工程质量检验测试中心检测报告复印件；7.收据4张；8.不动产权证书复印件。被告朱垚康、朱开祥的质证意见如下：1.对证据1的真实性无异议，诉状及委托书加盖的不是公司备案章；证据2合同无效，从一开始就不具有法律效力，朱垚康、朱开祥不是安置对象，安置点的门市属于堆放农具，不属于商品房性质；其他证据不能达到原告的证明目的，按合同约定暂不属于人民法院受案范围，在履行合同过程中发生纠纷应双方协商或申请仲裁委员会仲裁。被告朱垚康、朱开祥向本院提交了以下证据：1.奉节县拆违办文（2016）10号文件；2.照片。原告渝耀建设公司的质证以下如下：二被告不属于安置对象，但达不到被告的证明目的；对证据2的真实性有异议，是否达到国家标准必须根据检测机构出具的报告认定。本院依职权调取的证据：1.询问易建国的笔录、询问袁衍发的笔录；2.公安机关的回函复印件。原告渝耀建设公司和被告朱垚康、朱开祥均无异议。本院经审查认为，原告渝耀建设公司提交的证据具有真实性、合法性和关联性，予以采信。被告朱垚康、朱开祥提交的证据1具有真实性，予以采信。证据2的真实性无法核实，不予采信。本院以职权调取的证据具有真实性、合法性和关联性，予以采信。本院经审理认定事实如下：2014年10月1日，渝耀建设公司作为代建方，与新政村村委会签订《奉节县青莲镇新政村地灾移民安置点代建合同》，约定按照国家相关政策，大力支持生态移民建设，做到统一规划，统一风貌，达到整体效果，协商进行联合承建的方式建设本工程。工程名称：生态移民安置点。工程地点：奉节县青莲镇新政村。并对房屋结构，房屋承建范围，质量要求，安全责任，房屋工期，工程造价，付款方式，房屋手续的办理及保修责任等进行约定。2015年4月20日，渝耀建设公司作为代建方（甲方），朱垚康作为购买方（乙方），签订《青莲镇新镇村地灾移民安置点购房合同》，约定按照国家相关政策，大力支持青莲镇新政村地灾移民安置点建设，做到统一规划，统一风貌，达到整体效果，经协商进行联合承建的方式建设本工程。工程名称：青莲镇新政村地灾移民安置点。工程地点：奉节县青莲镇新政村。并对房屋结构，房屋承建范围，质量要求，安全责任，房屋工期，房屋价款，付款方式，房屋手续的办理，保修责任及违约责任等进行了约定。其中房屋工期约定签订合同起大约十个月完工，若因不可抗拒的因素，工期顺延。房屋价款按建筑面积计算，6幢3单元3-2号，门市1-9号，住房每平方1280元，门市每平方1580元。开工前收取房屋定金3万元，主体工程完工后付房价总款的70%，工程竣工验收合格后付总款的98%，剩余的2%等房屋产权证办下来之后支付。房屋签订合同后，村委会及时提交办理房屋手续所需的相关证件，由甲方统一办理。甲方自本房屋验收合格后，交付乙方使用之日起，按照《新建商品质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。从签订合同之日起不按照合同履行的，甲方有权向乙方收取违约金1万元，若甲方违约，应赔偿乙方1万元违约金。本合同自甲乙双方签字之日生效，未尽事宜，须经双方共同协商，作出补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力，合同履行过程中发生纠纷，双方协商或申请仲裁委员会仲裁，仲裁不成的，可依法向人民法院起诉。朱垚康的父亲朱开祥作为乙方朱垚康代理人在合同上签名。2016年7月28日，重庆市建设工程质量检验测试中心作出检测报告，鉴定奉节县8.31灾后重建青莲镇新政村安置工程6#楼工程地基基础现状稳定，上部结构安全，正常情况下可安全使用。根据渝耀建设公司提交的奉节县规划信息服务中心测量作出不动产（土地房屋）变更测量报告，可以认定青莲镇新政村高山生态扶贫集中安置点6号楼3单元第3-2号房的建筑面积为95.55㎡，3单元第1层1号门市的建筑面积为41.45㎡。2016年11月25日，重庆市人民政府作出渝府地[2016]1741号《关于奉节县建设安坪镇等19个乡镇（街道）农村宅基地农用地专用的批复》，同意奉节县将安坪镇海角村6社等19个乡镇（街道）41个村（社区）50个社集体农用地2.4788公顷和未利用地0.1809公顷转为建设用地。奉节县青莲镇人民政府于2018年12月15日向奉节县人民政府请示关于新政村集中安置点办理相关手续，奉节县违法建筑整治工作指挥部办公室于2019年1月2日作出《关于青莲镇肖家祠安置点办理房产证的处理意见》。该处理意见记载青莲镇肖家祠“8.31”安置点项目业主是青莲镇人民政府，在抢险救灾工作中，灾民安置房相关手续实行边建边办，并且政府承诺为灾民办好房屋产权证。提出的处理意见如下：对被洪水冲毁的房屋，按政府要求安置的104户灾民，简化程序，国土房管部门直接办理房屋产权证；安置点建设时政府搬迁5户、污水处理厂建设征地搬迁4户，共9户，安置在肖家祠安置点的，简化程序，国土房管部门直接办理房屋产权证；由于洪灾造成部分房屋受损、居住条件差，自愿到安置点居住的其他村村民13户，按镇上要求，统一风貌，实行限价；简化程序，由国土房管部门直接办理产权手续。补缴土地有偿价款80元/㎡，罚款30元/㎡；对在该安置点已安置的对象户，由青莲镇人民政府对原宅基地进行复垦；该安置点房屋建设面积以国土房管部门实测为准。渝耀建设公司提交的渝（2019）奉节县不动产权第000583178号不动产权证（渝耀建设公司自述系青莲镇肖家祠“8.31”安置点6幢房屋的总证）记载，房屋坐落于奉节县青莲镇新政村3社，登记权利人为刘宗伍（户）、许安平（户）、颜术红（户）、姜定清（户）、肖雨林（户），用途为农村宅基地。朱垚康不属于安置对象，其自认已接房并装修。朱垚康于2015年4月20日支付购房押金30000元、于2017年12月6日支付购房款30000元、于2018年2月10日支付购房款50000元、于2019年2月3日支付购房款30000元。渝耀建设公司的法定代表人袁衍发接受本院工作人员询问时陈述，位于奉节县青莲镇新政村的地灾移民安置点是该公司的项目，是委托易建国等人建设的，与购房户签订合同加盖的印章不是公司的备案章，公司对合同予以认可。本院于2020年8月5日将案件线索移送至奉节县公安局，奉节县公安局于2020年8月24日将该线索移交渝耀建设公司注册地重庆市南岸区公安分局处理。重庆市南岸区公安分局查明渝耀建设公司于2014年为方便在外业务，经公司法人代表及全体股东一致决定，在主城区联系一个刻章公司仿制了一枚完全相同的公章，仿制章的外观及编码与原公章一致，主要用于渝耀建设公司在奉节的工程项目部使用。重庆市南岸区公安分局收缴渝耀建设公司自行仿制的印章，并约谈了公司负责人，责令限期整改。奉节县公安局于2020年10月14日将处理情况函复我院。袁衍发于2020年8月5日在民事诉状和授权委托书等诉讼材料上补充签名确认。本院认为，本案的争议焦点如下：一、《青莲镇新镇村地灾移民安置点购房合同》的主体认定及被告朱垚康抗辩合同无效的理由是否成立；二、本案是否需要先经过仲裁前置；三、是否符合支付相应价款的条件；四、资金占用损失的认定；五、新政村村委会、朱开祥是否共同承担责任。关于争议焦点一，虽然《青莲镇新镇村地灾移民安置点购房合同》上加盖的并非渝耀建设公司在公安机关登记备案的印章，但该公司法定代表人袁衍发认可签订合同系公司行为，并对合同内容予以认可，故渝耀建设公司应为合同甲方；该协议载明乙方为朱垚康，朱垚康的父亲朱开祥在乙方代理人处签名，且实际购房人系朱垚康，故朱垚康应为合同乙方。被告朱垚康抗辩因《青莲镇新镇村地灾移民安置点购房合同》上加盖的印章不是渝垚建设公司登记备案章，也无法定代表人签名，故合同是无效的。经本院向渝耀建设公司法定代表人袁衍发核实，其陈述该项目是公司项目，并对合同内容予以认可，故被告朱垚康提出的合同无效的理由不成立，本院不予采纳。关于争议焦点二，《青莲镇新镇村地灾移民安置点购房合同》第十四条虽约定合同履行过程中发生纠纷，双方协商或申请仲裁委员会仲裁，仲裁不成的，可依法向人民法院起诉，但协议并未明确选定的仲裁委员会，当事人也没有达成补充协议，故该仲裁条款无效，当事人可以直接向法院提起诉讼。关于争议焦点三，渝耀建设公司按约定建设房屋，并经检测合格，且朱垚康接房并装修，合同已经实际履行，朱垚康也没有提出退房要求，故朱垚康应遵循诚信原则履行支付相应价款的义务。双方约定开工前付定金30000元，主体工程完工后付总款的70%，工程竣工验收合格后付总款的98%，剩余2%等房屋产权证办下来之后支付，现房屋已竣工验收合格，且朱垚康已接房并装修，朱垚康提出办理房产证后再付款的抗辩理由不符合双方约定，其理由不成立，本院不予采纳。双方约定尾款2%等房屋产权证办下来之后支付，渝耀建设公司提交的证据不能认定已为朱垚康办理了房产证，故其一并主张尾款2%的诉讼请求不成立，本院不予支持。朱垚康应付总价款为187795元（1280元×95.55㎡+1580元×41.45㎡），现朱垚康按双方约定应支付总价款的98%，即184039.1元（187795元×98%），已付140000元，尚应支付44039.1元。关于争议焦点四，被告朱垚康未按约定支付相应价款，给原告渝耀建设公司造成损失，故应当承担资金占用期间利息损失。渝耀建设公司未提交证据证明主体工程完工时间，但其提交的重庆市建设工程质量检验测试中心检测报告可以认定2016年7月28日工程竣工验收合格，故资金占用期间利息损失应从2016年7月29日起算。其中，2016年7月29日至2017年12月5日以154039.1元（184039.1元－30000元）为基数、2017年12月6日至2018年2月9日以104039.1元（154039.1元-50000元）为基数、2018年2月10日至2019年2月2日以74039.1元（104039.1元-30000元）为基数、2019年2月3日至2019年8月19日以44039.1元（74039.1元-30000元）为基数，分别按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算资金占用利息损失；自2019年8月20日至2019年11月28日以44039.1元为基数按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算资金占用期间利息损失。关于争议焦点五，朱开祥在乙方代理人处签名，且实际购房人系朱垚康，故朱开祥并非合同主体；原告渝耀建设公司陈述称朱垚康和朱开祥于2018年6月10日共同出具有欠条，但并未向本院提交证据予以证明，故朱开祥不应承担责任。新政村村委会并非合同相对方，故渝耀建设公司提出由其承担共同付款责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国仲裁法》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百一十五条规定，判决如下：一、被告朱垚康支付原告重庆市渝耀建设工程有限公司欠款44039.1元及资金占用期间利息损失（其中：2016年7月29日至2017年12月5日以154039.1元为基数、2017年12月6日至2018年2月9日以104039.1元为基数、2018年2月10日至2019年2月2日以74039.1元为基数、2019年2月3日至2019年8月19日以44039.1元为基数，分别按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算资金占用期间利息损失；2019年8月20日至2019年11月28日以44039.1元为基数按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心每月发布的一年期贷款市场报价利率计算资金占用利息损失），限本判决生效后十日内付清；二、驳回原告重庆市渝耀建设工程有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1508元，由原告重庆市渝耀建设工程有限公司负担239元，被告朱垚康负担1269元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  李练祥审 判 员  李美淼人民陪审员  胡 银二〇二〇年十一月三十日法官 助理  傅婷婷书 记 员  姜 山