辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民初1297号原告（案外人）：辽宁中旭贸易有限公司，住所地沈阳市沈河区青年大街****。法定代表人：殷雨薇，该公司总经理。委托诉讼代理人：王婉竹，辽宁良友律师事务所律师。被告（申请执行人）：李沈生，男，1963年1月4日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：张建华，辽宁人民律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛长胜，广东鹏港律师事务所律师。被告（被执行人）：沈阳东森房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区市府大路256-8号9号楼4层401室诉讼代表人：沈阳东森房地产开发有限公司管理人。委托诉讼代理人：肖清华，钱馨竹，辽宁盛恒律师事务所律师。第三人（被执行人）：沈阳中基房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区青年大街51号法定代表人：曾安乐，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴佳怡，女，1996年4月8日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：杨丽，女，1986年7月24日出生，回族，住沈阳市和平区。原告辽宁中旭贸易有限公司（以下简称“中旭公司”）与被告李沈生、沈阳东森房地产开发有公司（以下简称“东森公司”）、第三人沈阳中基房地产开发有限公司（以下简称“中基公司”）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2020年9月28日召开庭前会议，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告中旭公司的委托诉讼代理人王婉竹、被告李沈生及其委托诉讼代理人张建华、葛长胜，被告东森公司的委托诉讼代理人肖清华、钱馨竹，第三人中基公司的委托诉讼代理人吴佳怡、杨丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中旭公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认位于沈阳市沈河区的房屋原告享有债权，停止执行并解除对该房屋的查封。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2018年4月20日与第三人中基公司签订了租赁合同，合同约定第三人中基公司将位于沈阳市沈河区的房屋出租给原告，租期为10年，自2018年4月20日起至2028年4月20日止。被告李沈生因与第三人中基公司民间借贷纠纷向沈阳市中级人民法院提起诉讼，后依据该案已经发生效力的（2018）辽民终416号民事判决书向沈阳市中级人民法院申请强制执行，随后法院做出了（2018）辽01执字1589号执行裁定书，现贵院正在查封该房屋。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”被告李沈生与第三人中基公司仅对该房屋进行了登记备案手续，该登记备案手续并不是在该房产上设立抵押权，被告李沈生也并非是该房屋的抵押权人，原告对该房屋仍然享有使用权，被告李沈生并不能根据其优先受偿权来对抗原告基于租赁关系所拥有的债权。被告李沈生无权申请查封并执行。综上，原告对贵院的执行提出案外人异议，贵院于2020年7月8日作出（2020）辽01执异777号民事裁定，裁定驳回原告的异议申请。故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，特向贵院提起诉讼。庭审中原告中旭公司向本院提交中止审理申请书，因中基公司向辽宁省高级人民法院提出申诉，辽宁省人民检察院已于2019年12月6日受理，并出具了受理案件通知书，要求中止本案审理。被告李沈生辩称，一、原告作为承租人无权对法院执行不动产标的提出异议，更没有理由提起执行异议之诉，虽已立案，应驳回起诉。二、依法审核，如果原告的租赁合同真实合法，最多对法院的执行行为有复议权。提起执行异议之诉，原告不具备法定资格。三、原告提供的租赁合同，其交易价格属于明显不合理的低价，涉嫌恶意串通，刻意阻碍法院执行，应当驳回起诉。四、原告与被执行人中基公司系关联企业，被执行人的实际控制人和原告的实际控制人是同一自然人。原告提起本案诉讼是实际控制人为阻碍法院执行，拖延时间不下的一个局。五、收款收据不是发票而是白条据，收付双方若都不能提供银行提款凭证和现金入账凭证及银行进账单，那么原告和被执行人一定是恶意串通制造虚假的收付租金凭证，是虚假诉讼的证据。恳请人民法院明察双方的证据，对租金价格明显不合理的低价认定其不符合常理。以及所有租金都是用现金支付的虚假性严格审查，不让恶意串通阻碍者得逞，让人民法院执行生效判决的正当行为顺利进行，阻止虚假诉讼的漫延，保护答辩人合法权益。被告东森公司辩称，原告中旭公司诉请与我方我关，请法院依法裁判。第三人中基公司述称，一、中基公司确实与原告中旭公司签署了《房屋租赁合同》，原告中旭公司对涉案房屋合法占有使用。中基公司于2018年4月20日与原告中旭公司签署了《房屋租赁合同》，合同约定将中基公司的位于沈阳市沈河区的房屋出租给原告中旭公司并使用，自2018年4月20日起至2028年4月20日止，租期为十年。二、中基公司并未将房屋抵押给李沈生，李沈生并非涉案房屋的抵押权人。中基公司在为李沈生担保时，只约定将房屋登记备案，并非为在房屋上设定抵押权，故李沈生不是案涉房屋的抵押权人，根据中基公司与李沈生签订的《借款协议》第五条约定：“丙方须为甲方办理商品房买卖合同的登记备案手续，办理登记备案手续以及解除备案手续过程中产生的各项税费均由乙方承担。”可表明，中基公司与李沈生仅约定了，该房屋的登记备案手续，而非抵押权设定，故，中基公司并未将房屋抵押给李沈生。中基公司认为原审判决存在错误，已向辽宁省人民检察院申请抗诉[案号为辽检民（行）监【2019】21000000324号]，业已收案，该案目前在审理中。中基公司认为原审认定事实错误，现如执行涉案不动产，可能发生执行错误的风险，执行错误可能给国家造成不必要的损失，危及原告的债权，且极大可能在执行过程中浪费司法资源。综上，中基公司请求法院支持原告中旭公司的诉讼请求。庭审中，中基公司向本院提交中止审理申请书，要求中止审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据当事人陈述和经审查确认的证据认定事实如下：上列当事人因民间借贷纠纷一案，本院于2018年1月31日作出（2016）辽01民初500号民事判决书，判决主文内容为：“一、被告沈阳东森房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告李沈生借款本金1000万元及相应利息（利息按照年利率24%计算，从2011年12月16日起至本院判决确定给付之日止）。二、如被告沈阳东森房地产开发有限公司未能履行上述判项确定的借款本息的给付义务，原告李沈生有权申请拍卖已备案在原告李沈生名下的沈阳中基房地产开发有限公司的34套涉案商品房，并对拍卖所得款项优先受偿。三、驳回原告其他诉讼请求。”中基公司不服提起上诉，辽宁省高级人民法院于2018年10月29日作出（2018）辽民终416号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。在执行程序中，本院于2018年12月7日查封中基公司备案于李沈生名下的位于沈阳市沈河区的房屋。本院对上述房屋进行两次拍卖均流拍。李沈生申请以第二次拍卖流拍价以物抵债。本院分别于2020年2月10日、2020年5月26日作出（2018）辽01执1589号执行裁定书。2020年5月8日，本院发布对上述房屋依法腾退的公告。本院另查明，中旭公司主张与中基公司存在房屋租赁关系。在本院审理期间提供《房屋租赁合同》一份，合同中记载，中基公司（出租方、甲方）与中旭公司（承租方、乙方）签订租赁合同一份，合同主要条款约定如下：第一条房屋基本情况：1、甲方出租给乙方房屋位于沈阳市沈河区。第二条租赁期限、用途：1、该房屋租赁期为10年，自2018年4月20日起至2028年4月20日止，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用。第三条租金及支付方式：1、该房屋租期为10年，租金每年支付一次，租金价格为300元/㎡/年，年租金额31776元，租金按照年度计算。本院再查明，中旭公司请求中止对公告的执行，暂缓处分执行标的，向本院提出异议，本院于2020年7月8日作出（2020）辽01执异777号执行裁定书，驳回中旭公司的异议申请。中旭公司不服，起诉至本院。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，审查重点为案外人中旭公司就执行标的即涉诉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求能否得到支持的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”关于争议的原告中旭公司提供的房屋租赁合同的真实性应如何认定的问题。原告在本院审理期间提供了其与中基公司签订的房屋租赁合同、租金收据，物业管理合同、物业费收据证明本案原告租赁的房屋在人民法院采取查封措施之前，已经与第三人签订了合法有效的房屋租赁合同，且已按约支付租金，并实际占有使用租赁房屋，应当认定为“先租赁后查封”。原告中旭公司享有的租赁权适用“买卖不破租赁”的原则。对此被告李沈生在庭审中主张原告中旭公司提供的房屋租赁合同没有履行出租房屋登记备案的手续，租金价格非常低亦是虚假的。被告李沈生在本院审理期间提供了中基公司于2018年4月19日出据的无偿使用证明，内容为：本公司现有产权房一处，位于沈阳市沈河区青年大街****，面积52.96平方米，现无偿提供给辽宁中旭贸易有限公司作为公司住所，使用期限为与经营期限相同。该证据与原告提交给法庭的《房屋租赁合同》相悖。庭审中，被告李沈生还提供了复印自本院执行局给第三人中基公司代理人杨丽及人事经理刘丹所作的笔录，杨丽在笔录中称“24层2.3号给中旭公司用着，没有合同，25层由中旭集团用着”，刘丹在笔录中称“25层1-15号都是中旭集团在使用”，且原告称系以现金方式给付租金，但在法院指定的期限内，未提供原始账册证明向中基公司交付过租金，故本院对该租赁合同的真实性不予认可。故依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款：“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金票据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持”的规定，原告中旭公司的主张并不能产生排除本院执行局强制腾房行为。因此，原告中旭公司的异议理由不能成立，本院不予采纳。关于原告中旭公司及第三人中基公司提出中止审理的问题，因中基公司不服辽宁省高级人民法院（2018）辽民终416号民事判决，向辽宁省人民检察院提出申诉，辽宁省人民检察院予以受理，但无证据证明已进入再审程序，故原告中旭公司及第三人中基公司提出中止审理的主张，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第三十一条第二款之规定，判决如下：驳回辽宁中旭贸易有限公司的诉讼请求。案件受理费15600元，由原告辽宁中旭贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审判长 赵 智审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二〇年十一月××日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。第三十一条第二款：承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行人的不动产或者伪造交付租金票据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。