上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初7378号原告(反诉被告)：欧润(上海)投资有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：闫海燕，董事长。委托诉讼代理人：于国兵，上海国瑜律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海礼晗酒店管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：李秋兰，执行董事。委托诉讼代理人：田长荣，男。原告欧润(上海)投资有限公司(以下简称“欧润公司”)与被告上海礼晗酒店管理有限公司(以下简称“礼晗公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用简易程序审理。嗣后，被告礼晗公司向本院提起反诉，本院依法受理后与本诉合并于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人于国兵、被告的委托诉讼代理人田长荣均到庭参加了诉讼。本案审理过程中，经本院院长批准，继续适用简易程序一个月。本案现已审理终结。原告向本院提出本诉请求：1、判令被告支付原告房屋租金158,169.83元；2、判令被告支付原告违约金，以本金158,169.83元为基数，按月息百分之2标准，从2018年9月1日起计算至实际清偿之日止。本案审理过程中，原告变更诉请为：1、解除原、被告签订的《租赁合同书》，被告搬离并返还房屋；2、判令被告支付原告违约金200,000元；3、判令被告支付原告2018年9月至11月的房屋租金158,169.83元；4、判令被告支付原告2020年3月起至实际搬离房屋之日止的租金(按照每年632,679.30元的标准计算)。事实与理由：原、被告于2018年11月3日签订了《租赁合同书》一份,约定由原告向被告出租上海市松江区文诚路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争合同”),约定租赁时间自2018年1月30日起至2033年12年31日止,租金支付方式为第一年每季度一付,第二年开始每半年一付,先付后用。合同签订后,原告未按合同约定支付2018年9月、10月、11月这一季度的房租。原告多次要求被告按照合同约定付款,被告始终置之不理,遂涉诉。本案审理过程中，原告补充事实与理由为：因为疫情原因，被告迟延支付了租金，然现在疫情已经过去，被告仍打着疫情的幌子迟迟不付租金，令人心寒，故原告不想再与被告继续合作，并将所有纠纷一并提交法院解决。被告辩称，原告违约欺诈给被告造成很大损失，故原告并不享有合同解除权，唯有原告赔偿被告损失，方才同意解除。双方签订租赁合同书之后，原告明知被告经营目的系开设宾馆，却没有提供相应办理证照的材料，导致双方之间有纠纷，加之疫情也对被告经营的宾馆产生了较大影响，疫情期间商业环境非常差，而被告客户大部分是大学生，没有开学导致没有客户，在此情况下，原告以被告迟延支付租金要求解除的理由不成立，被告也不应支付原告解约违约金。(2019)沪0117民初11295号案件中被告曾与原告协商，原告说要撤诉，但实际并未撤诉，导致被告败诉，并支付了违约金。此后，被告和原告多次沟通，要求原告履行合同义务，然原告均不予理睬。系争房屋存在渗漏水、证照缺失，消防资料等问题，因为原告没有履约，给被告造成损失，相应的起租日也应顺延，在重新认定房屋的起租日后，再计算被告方的应付租金的情况。另，案外人李某某在设立被告公司时，曾与原告签订过一份房屋租赁合同，后来被告现股东入股后，又跟原告签订了租赁合同书，两份合同的主体均为被告，但前一份合同有效的情况下，没有必要签后一份合同，故租赁合同书存在商业欺诈。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告赔偿被告因违约不能提供消防图纸，导致被告不能及时办理酒店特种行业行政审批，延误11.5个月开业造成的直接经济损失500,000元；2、判令原告因新冠疫情影响减免被告3个月租金158,000元；3、判令原告退回2019年多收取的15,601元违约金；4、判令原告解决系争房屋渗漏问题；5、判令因系争房屋所在商场生意冷清，商家极少，故将双方约定的租金标准下调10%。事实与理由：被告向原告承租系争房屋后，原告未能及时提供消防图纸等材料，并配合被告办理酒店特种行业许可证，以致被告直到2019年5月16日方才办好证照并开业，给被告造成的直接经济损失。被告在履约过程中，一直积极履行义务，(2019)沪0117民初11295号案件中被告曾与原告协商，并付清了房租，然原告出尔反尔并未撤诉，该案判决被告支付的违约金15,601元，应退还给被告。系争房屋存在漏水，系前租客经营浴场的遗留问题所致，原告作为出租人应履行维修义务。另，受疫情影响，原告应减免租金，并下调双方约定的租金标准。原告针对被告的反诉请求辩称，不同意被告的全部反诉请求。原告作为出租人，只需提供产证、营业执照即可，该材料原告均已提供，故不存在原告未提供材料导致延误被告开业造成的损失。不同意减免租金，原告也未对其余租户减免租金。被告要求返还的违约金系(2019)沪0117民初11295号案件、(2019)沪01民终14472号一、二审生效判决所确认的，在生效判决未被撤销前，原告不同意返还。对于被告主张的房屋渗漏水问题，被告并未证明是原告责任，故不同意修复。被告要求下调租金缺乏依据，不应支持。对原、被告无异议的事实，本院经审理认定如下：2018年1月9日，原告(出租方、甲方)与被告原法定代表人李某某(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定，甲方将系争房屋出租给乙方经营使用，面积共计1,238.12平方米，用途为酒店、宾馆。合同1-2条约定，……乙方办理相关证照时，甲方协助提供相应资料，办理证照甲方协助乙方办理，办理证照及政府收取的费用由乙方承担。合同第3-1、3-2条约定，甲、乙双方约定，甲方于2018年1月31日(交房日)前向乙方交接该房屋，该房屋租赁期限自2018年1月20日(起租日)起至2033年12月31日止，共15年。自2018年2月1日起至2018年5月30日止，共4个月，为甲方给予乙方的免租4个月装修期。乙方需承担免租装修期内产生的水、电及实际产生的费用。如果经甲乙双方协商推迟交房日期的，起租日、付款日和租赁期限也相应顺延。合同第4-1条约定，第1-3年租金为1.4元平方米/天，年租金632,679.30元，第一年租金每三个月支付一次，第二年开始租金每六个月支付一次，以先付后用为原则。合同6-1条，甲方负责该房屋楼顶、墙面防水、防漏工程。如果房屋交付后，发生渗水、漏水的情形，因甲方原因造成的甲方负责维修，因乙方原因造成乙方负责维修。合同第10-2条约定，甲乙双方同意，有下列情况之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违反合同的一方，应向守约方支付违约金200,000元……10-2-5乙方迟延支付房租，超过20日未支付的。合同另对其他相关事项进行了约定。2018年4月10日，被告成立。同日，上海市松江区市场监督管理局向被告发出《告知书》，载明被告经营范围中含以下需经批准的事项，请至审批部门批准后方可开展相关经营活动，审批事项包括食品经营许可证、公共场所卫生许可证、旅馆业特种行业许可证。其中，上海市特种行业许可证(旅馆业)，需提交公安消防部门出具的符合消防要求的验收意见书和证明材料。2018年4月16日，上海市松江区公安消防支队向被告出具《建设工程消防设计审核意见书》，载明系争房屋装修工程消防设计文件的编制不符合公安部规定的消防设计文件申报要求，违反了公安部《建设工程消防监督管理规定》第十八条规定：1.未提供原建筑的防火分区图纸……。2018年11月30日，原、被告签订《租赁合同书》一份。该合同约定，原告将系争房屋出租给被告，共计面积1,238.12平方米，租赁期限自2018年1月30日起至2033年12月31日止，共计15年。自2018年2月1日至2018年5月30日止，共4个月为装修免租期。合同第四条约定的租金及支付方式为，按前三年日租金1.4元/平/天为单位计算(不含税)，后续租期每叁年年租金增加百分之捌；租赁期间第一年租金按季度支付一次，一年分肆次支付，第二年开始租金按照陆个月支付，以先付后用为原则。……乙方如逾期支付，每逾期一日按逾期金额的0.5%计违约金，如逾期15日，甲方书面告知乙方，逾期超过20日，甲方可视作乙方违约并有权单方解除合同……2018年2月1日至2021年1月31日，每年租金为人民币陆拾叁万贰仟陆佰柒拾玖点叁元整(RMB：632,679.30)，2012年2月1日至2024年1月31日，每年租金为人民币陆拾捌万叁仟贰佰玖拾叁点柒元整(683,293.70元)。本合同以甲方与李某某合同为基准生效，李某某与甲方原有的争议，甲方有权对李某某进行追偿权，但不影响本合同正常履行，如本合同承租人不按照合同约定履行合同，对在房屋租赁期间产生的房屋租金、物业费、水电网络等相关费用，造成合同违约，甲方有权追究乙方违约责任同时要求李某某承担连带责任。合同第十条第(二)款约定，甲、乙双方按照甲方与李某某签订的合同为基准处理有关解除合同及违约责任相关问题。合同另对其他相关事项进行了约定。2018年10月25日，被告就系争房屋取得《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。2019年4月2日，被告就系争房屋取得上海市特种行业许可证。2019年5月16日，被告就系争房屋取得上海市公共场所卫生许可证。2019年7月4日，原告向被告提起(2019)沪0117民初11295号案件诉讼，请求本院判令：1、判令被告支付原告房屋租金52,723元；2、判令被告支付原告违约金47,450元(以52,723元为基数，自2019年2月28日起按照日0.5%计算6个月)。该审理过程中，原告变更诉请为：判令被告支付原告违约金118,626.75元(计算方式为：以263,615元为本金，按照日0.5%为利率，自2019年2月28日起至2019年3月28日止，计算30日，合计39,542.25元；以210,892元为本金，按照日0.5%为利率，自2019年3月29日起至2019年4月28日止，计算30日，合计31,633.8元；以158,169元为本金，按照日0.5%为利率，自2019年4月29日起至2019年5月30日止，计算30日，合计23,725.35元；以105,446元为本金，按照日0.5%为利率，自2019年5月31日起至2019年6月30日止，计算30日，合计15,816.9元；以52,723元为本金，按照日0.5%为利率，自2019年7月1日起至2019年8月2日止，计算30日，合计7,908.45元)。本院于2019年9月23日作出民事判决，判令被告于判决生效之日起十日内支付原告违约金15,600.24元。后被告不服，上诉于上海市第一中级人民法院，该院于2019年11月18日作出(2019)沪01民终14472号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年11月28日，被告支付原告15,601元以履行上述裁判文书中确定的违约金给付义务。2020年3月3日，被告股东田长荣微信联系原告工作人员吴小龙表示，在出现疫情的情况下，希望双方沟通协商减免优惠措施。原告工作人员回复称，其任何回复都需要得到公司领导指示后才能落实，但目前未得到任何明确指令。2020年7月6日，被告股东田长荣微信联系原告工作人员吴小龙表示，系争房屋内多个房间存在漏水，希望原告收回房子自行处置。原告对此未予回复。庭审中，原、被告一致确认，就系争房屋尚有2018年9月至11月期间租金未支付，自2020年3月1日起，被告亦未支付过租金。原告称，其前案中未主张2018年9月至11月期间租金是因为被告前法定代表人李某某曾表示会支付，但实际未支付，故仍应由被告承担。被告另提供被告股东女儿与案外人的聊天记录一组，以证明由于原告提供的材料不全，导致被告开业延期，错过了相应项目，导致巨大的经济损失。原告对该组证据真实性无法确定，并认为与本案无关，上述商业活动尚在洽谈中，不能证明被告的损失。本案审理过程中，本院于2020年10月23日组织原、被告及系争房屋所在大楼物业一同就被告主张的房屋漏水问题进行验看。被告称，系争房屋内尚有802、803、809、826、859、871号房间存在漏水。物业公司现场经查看，其中809号房屋、859号房间渗漏水系被告安装空调打洞所致，802号房间、803号房间漏水系前租客在楼顶安装锅炉打洞导致，826号房屋系屋顶天窗问题所致，871号房间漏水系墙面出现裂痕所致。查看现场时，被告称，其前法定代表人李某某与原告签约后，原告未能提供消防图纸，原告工作人员吴小龙表示，原告并无该图纸，被告亦未要求其提供，原告只提供产证。被告继而表示，系争房屋证照在田长荣入股后办出，当时是请了消防单位找了材料才办理完毕的。原告工作人员另表示，李某某曾提出过系争房屋漏水问题并进行了维修，当时维修费用50,000元，原告称可以承担20,000元，直接从房租中扣除，李某某也是同意的，但实际没有抵扣。今年大雨后，被告股东田长荣又提出维修，但原告认为已经维修过了，且今年是过量的雨水，系天灾。以上事实，有房屋租赁合同、工商登记信息、告知书、建设工程消防设计审核意见书、租赁合同书、公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、上海市特种行业许可证、上海市公共场所卫生许可证、(2019)沪0117民初11295号民事判决书、(2019)沪01民终14472号民事判决书、付款凭证、原被告间的微信聊天记录、及当事人陈述等证据证实。本院认为，被告前法定代表人李某某系为设立被告公司，而以自己名义与原告签订了房屋租赁合同，被告成立后，亦在租赁合同书对于前述合同约定的租期、租金等予以确认，并实际享有合同权利、履行合同义务，故房屋租赁合同、租赁合同书均应视为原、被告间订立，上述合同、合同书系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。对于双方所签租赁合同书是否解除问题，原告以被告迟延支付租金为由要求解除合同，然对于原告主张的2018年9至11月的租金，即便被告未按期支付，原告也以收取后续租金的方式放弃了对该期租金逾期支付的解除权；对于原告主张的自2020年3月1日起的租金，因双方约定的租赁目的系开设酒店、宾馆，而今年年初，被告在经营受疫情影响的情况下，也曾联系原告要求商谈租金减免事宜，考虑此前疫情或者疫情防控措施确实会给被告带来一定的履行困难，加之双方租赁期限较长，投入较大，且被告亦有继续承租的意愿，故对于原告以被告迟延付款为由，要求解除合同、被告搬离并返还系争房屋及支付解约违约金的诉请，本案中均不予支持。但此为考量此前的疫情因素，方才给予被告此次租金迟延支付的谅解，本案之后，被告仍应按约履行付款义务，否则，原告可依约追究其相应责任。对于系争房屋起租期是否调整问题，被告虽抗辩因原告怠于履行配合办理证照义务，起租日应顺延，然系争房屋早已按约交付，而办理证照问题被告也以反诉主张赔偿责任，故即便原告有相应责任，向被告承担赔偿义务即可，但双方租金支付期间仍应恪守合同约定。鉴于此，因被告并未向原告支付过2018年9月至11月租金，而上述租金尚未超过诉讼时效，故被告仍需将该期间的租金158,169.83元支付给原告。对于自2020年3月1日起的租金应否减免及下调问题，如前所述，疫情并非导致双方合同履行不能，关于由此带来的被告的可能影响，本院已在上文宽宥被告迟延付款中予以考虑。此情况下，被告仍要求原告减免租金、下调租金标准依据不足，本院不予支持。又因按照原、被告约定的先付后用原则，现2020年3月1日至2021年2月28日止的租金支付条件均已成就，故被告应向原告支付上述期间的租金共计636,906.17元。对于被告主张的因原告怠于提供消防图纸而造成证照审批迟延的损失问题。一方面，原告作为出租人，在明知被告租赁用途的情况下，理应积极协助被告办理证照，对于相关证照中的材料，亦有一定的提供义务，而非原告所称的仅仅提供产证、权利人身份复印材料即可。另一方面，在原告怠于履行上述义务的情况下，被告也可通过自力救济的方式进行减损。故考虑到原告的义务、被告的减损情况、系争房屋的实际使用情况、租金支付情况以及实际损失的分摊等，本院依法酌定原告就该问题需赔偿被告损失100,000元。关于被告要求原告15,601元违约金的诉请，此系被告基于履行生效判决确定的付款义务而发生，故被告要求原告退还该笔款项，于法无据，本院不予支持。关于被告主张的系争房屋渗漏水问题，结合现场查看情况以及漏水原因，本院依法认定原告需对系争房屋内的802号房间、803号房间、826号房间以及871号房间漏水问题承担修复责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海礼晗酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)欧润(上海)投资有限公司2018年9月1日至2018年11月30日止的租金158,169.83元；二、被告(反诉原告)上海礼晗酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)欧润(上海)投资有限公司2020年3月1日至2021年2月28日止的租金636,906.17元；三、原告(反诉被告)欧润(上海)投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海礼晗酒店管理有限公司损失100,000元；四、原告(反诉被告)欧润(上海)投资有限公司于本判决生效之日起三十日内对被告(反诉原告)上海礼晗酒店管理有限公司承租的坐落于上海市松江区文诚路XXX弄XXX号XXX室房屋内802号房间、803号房间、826号房间、871号房间的漏水问题进行修复；五、驳回原告(反诉被告)欧润(上海)投资有限公司的其余本诉请求；六、驳回被告(反诉原告)上海礼晗酒店管理有限公司的其余反诉请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,622元，减半收取2,311元，反诉案件受理费5,308元，合计诉讼费用7,619元，由原告(反诉被告)欧润(上海)投资有限公司负担2,940元(已付)，由被告(反诉原告)上海礼晗酒店管理有限公司负担4,679元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沙 莎二〇二〇年十一月十三日法官助理  林梅均书 记 员  林梅均附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。