四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终18156号等（详见附表一） 上诉人（原审被告）：成都新和房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市金牛区蜀华街**。 法定代表人：黄元章，总经理。 委托诉讼代理人：白满都拉，男，1995年7月8日出生，蒙古族，住内蒙古通辽市，系公司员工。 被上诉人（原审原告）：付霞等人(详见附表一)。 委托诉讼代理人：罗英，四川德卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李位全，四川德卓律师事务所律师。 上诉人成都新和房地产开发有限公司（以下简称新和公司）因与被上诉人付霞等人(详见附表一)商品房预售纠纷共计二十一案，新和公司不服成都市新都区人民法院民事判决（一审案号详见附表一），向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新和公司上诉请求：撤销原判，改判驳回付霞等人的诉讼请求。 事实和理由：一、原审未查明关键事实。案涉项目系新和公司与西南石油大学联合开发建设，销售对象全部由西南石油大学以书面形式指派给新和公司，新和公司再按照指派名单与被指派人签订房屋买卖合同，新和公司并无销售房屋的权利。同时，截至今日，西南石油大学仍有大量房屋未指派购买人，新和公司已提供新都房管局打印出来的项目房屋状况显示仍有大量房屋并未予销售。同时，西南石油大学亦出具书面函件，确认此责任在其而非新和公司。原审庭审中查明了上述事实，却未予表述，判决内容亦未考虑此因素。 二、原审未依据查明的事实正确适用法律。原审查明双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第四条二款明确约定“4.2新和·香城学府项目系出卖人与西南石油大学联合开发，并全部定向销售给西南石油大学指定的购房对象，出卖人承诺本项目规划范围内建设的全部房屋销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书”。该条款是基于第一点关于该项目系高校校园内教职工住宅的特殊性而确定的，这一特殊性是买方在同意西南石油大学指派时所知晓并认同的，买卖双方在签订合同时也是协商一致的。同时，该条款仅是对办理分户权证的条件约定，而非排除买方的权利，原审却将其认定为格式条款且排除了另一方的权利。 综上，一审法院有决定案情走向的事实未查明，且也未依据查明的事实正确适用法律，导致错误判决，新和公司不服，请求二审法院正确适用法律，纠正一审法院的错误，公正裁决。 本院二审过程中，付霞等人未发表答辩意见。 付霞等人向一审法院起诉请求：1、判令新和公司立即协助付霞等人（详见附表一）取得位于成都市新都区“新和.香城学府”案涉房屋的不动产权证书（案涉房号详见附表二），将上述房屋过户登记至付霞等人（详见附表一）名下；2、诉讼费用由新和公司承担。 双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院在此不再赘述。 一审法院认为，依法订立并生效的合同，当事人应诚信全面履行合同义务。付霞等人与新和公司签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》后，已经按约定向新和公司支付了全部购房款，并交纳了委托代为办理权属转移登记所需税费，履行了合同约定的全部义务，案涉房屋已经向付霞等人交付，但未办理该房屋的权属转移登记。双方补充协议第四条虽约定“本项目规划范围内建设的全部房屋及地下车位销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书”，并将取得房屋所有权证书作为办理分户国有土地使用权证的前提，但该条款并未明确标示以提示买受人注意，新和公司也未提交其他证据证明该公司已通过其他方式对买受人就该条款进行了说明，系对买受人主要权利进行了限制的格式条款，应属无效。新和公司虽辩称西南石油大学向该公司发送的函件载明该校承诺如有业主起诉、新和公司有权暂停房屋产权证办理工作，但该承诺为西南石油大学单方作出，未得到付霞等人的认可，对付霞等人不产生约束力。现案涉房屋已办理初始产权登记，不存在办理分户权属证书的障碍，新和公司应在合理期限内履行协助付霞等人办理产权转移登记的义务。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款、第四十条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：成都新和房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起六十日内协助付霞等人办理位于成都市新都区案涉房屋（案涉房号详见附表二）的不动产权证书。案件受理费100元，由新和公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人新和公司的上诉请求，本案二审争议焦点为：新和公司是否应当立即协助付霞等人办理案涉房屋的不动权属证书。现就上述争议焦点论述如下。 新和公司与付霞等人签订的案涉合同系各方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。根据本案查明的事实，付霞等人均已按照合同约定履行了付款义务，则新和公司应当按照合同约定为付霞等人办理房屋权属转移登记。 关于新和公司上诉提出，基于其公司与西南石油大学之约定，且西南石油大学亦出具书面函件，未办证责任不在新和公司。对本院审查后认为，新和公司与西南石油大学之间的合同关系不属于本案审查之范围。新和公司在一审中提交的由西南石油大学于2018年6月26日出具的《关于办理“香城学府”房屋产权证的函》，西南石油大学在该函第四条载明“贵司在办理房屋产证期间，若再发生教职工（即购买新和·香城学府项目的业主）起诉贵司或干扰贵公司正产办公秩序的情况，贵司有权暂停房屋产权证办理工作，由此产生的责任由我校承担和解决”，并不能作为新和公司拒绝为付霞等人办理房屋权属转移登记之理由。在函第一、第二条的内容为西南石油大学向新和公司陈述其校愿意对教职工做好宣讲、化解矛盾之工作；请新和公司将办理好的产权证交与该校代为发放。在该函第三条中，西南石油大学公司载明“请贵公司尽快启动新一批房屋产权证的办理，积极配合做好新都房管局、税务局的相关协调工作，制定出工作计划，正确尽快完成所有工作”。故该函的内容中，第一、第二两条的内容为化解商品房预售合同之间的矛盾，第三条为催促办理案涉房屋的转移登记；第四条的内容虽有可对有关人员暂停办证的说明，但该说明不能约束付霞等人依法行使诉讼权利，也不能对付霞等人与新和公司以平等民事主体身份建立商品房预约合之法律关系予以干涉。故付霞等人与新和公司之间的法律关系调整，应当以法律规定和付霞等人与新和公司之间的合同约定作为依据。新和公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于新和公司上诉提出，根据其公司与付霞等人的合同约定，现办证条件尚未成就。本院经审查认为：在新和公司与付霞等人签订的《商品房买卖合同》之补充协议第四条第2条约定的“新和·香城学府项目系出卖人与西南石油大学联合开发并全部定向销售给西南石油大学指定的购房对象，出卖人承诺本项目规划范围内建设的全部房屋即地下车位销售完毕并在交付全体买受人后360日内办理房屋所有权证书”，该条约定中的销售、交付完毕时间不能确定，故根据该条款的内容，买受人何时能取得权属证书不能明确，对买受人的权利存在限制的情况。且该条款系新和公司提供的合同文本中予以载明，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”，故该条款属于格式条款。该款项并未明确标示以提示买受人注意，新和公司也未提交其他证据证明以其他方式对买受人对该条款进行说明，故根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定之规定，该条款应属于无效。根据本案查明的事实，现案涉房屋、土地不存在办理权属证书之障碍，故一审法院判决新和公司协助付霞等人办理案涉房屋不动权属证书符合法律规定，本院予以确认；新和公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费由成都新和房地产开发有限公司负担，金额详见附表三。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 锋 审判员 冯 璐 审判员 白福群 二〇二〇年十一月二十五日 书记员 龙春光                            附表一                               序             号                       二审案             （2020）川01民终                       一审案             （2020）川0114民初                       被上诉人身份信息                               1                       18155号                       3849号                       付霞，女，1981年4月6日出生，汉族，住成都市新都区。                               2                       18156号                       3775号                       王红梅，女，1982年11月23日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。             李位全，男，1982年2月2日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。                               3                       18158号                       3774号                       范会灵，男，1963年2月13日出生，汉族，住成都市新都区。                               4                       18160号                       3773号                       焦道利，男，1976年1月23日出生，汉族，住成都市新都区。                               5                       18163号                       3772号                       张凤，女，1984年2月2日出生，汉族，住成都市新都区。             张建国，男，1987年8月4日出生，汉族，住成都市新都区。                               6                       18166号                       3771号                       张虹淼，女，1975年3月10日出生，汉族，住成都市新都区。             江波，男，1973年9月19日出生，汉族，住成都市新都区。                               7                       18767号                       3770号                       毛婷，女，1983年4月11日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。             秦大辉，男，1980年8月13日出生，汉族，住四川省成都市新都区。                               8                       18168号                       3769号                       张茜，女，1979年9月5日出生，汉族，住四川省成都市成华区。             艾楚杰，男，1978年12月19日出生，汉族，住北京市海淀区。                               9                       18169号                       3768号                       杨艳梅，女，1972年1月5日出生，汉族，住成都市金牛区。                               10                       18170号                       3767号                       刘建军，男，1972年9月6日出生，汉族，住湖北省武汉市东西湖区。                               11                       18171号                       3766号                       李平，女，1977年7月21日出生，汉族，住成都市新都区。             胡栋，男，1979年6月25日出生，汉族，住成都市新都区。                               12                       18172号                       3765号                       邓丽，女，1986年5月7日出生，汉族，住成都市新都区。                               13                       18175号                       3764号                       彭艳芳，女，1982年6月7日出生，汉族，住成都市新都区。             陈志彬，男，1977年11月18日出生，汉族，住成都市高新区。                               14                       18176号                       3763号                       郑津，男，1984年3月29日出生，汉族，住成都市新都区。                               15                       18178号                       3762号                       纪佑军，男，1983年3月19日出生，汉族，住成都市新都区。                               16                       18179号                       3761号                       孙建强，男，1982年10月1日出生，汉族，住成都市新都区。                               17                       18180号                       3759号                       刘忠华，男，1975年5月8日出生，汉族，住成都市新都区。                               18                       18181号                       3758号                       李民，男，1974年5月8日出生，汉族，住河南省方城县。                               19                       18183号                       3755号                       黄梓瑜，男，1961年10月11日出生，汉族，住成都市武侯区。                               20                       18184号                       3756号                       杨建波，男，1981年8月22日出生，汉族，住成都市新都区。                               21                       18186号                       3754号                       刘亚琳，女，1973年5月6日出生，汉族，住四川省成都市成华区。             侯忠建，男，1971年1月7日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。                                           附表二                               序             号                       二审案             （2020）川01民终                       一审案             (2020)川0114民初                       房号                       被上诉人一审诉讼请求                               1                       18155号                       3849号                                             1.判令新和公司立即协助付霞办理位于成都市新都区新都镇房屋的不动产权证书，将上述房屋过户登记至付霞名下；2.判令本案诉讼费用由新和公司承担。                               2                       18156号                       3775号                                             1.判令新和公司立即协助王红梅、李位全办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书，将上述房屋过户登记至王红梅、李位全名下；2.判令本案诉讼费用由新和公司承担。                               3                       18158号                       3774号                                             1.判令新和公司立即协助范会灵办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书，将上述房屋过户登记至范会灵名下；2.判令本案诉讼费用由新和公司承担。                               4                       18160号                       3773号                                             1.判令新和公司立即协助焦道利办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书，将上述房屋过户登记至焦道利名下；2.判令本案诉讼费用由新和公司承担。                               5                       18163号                       3772号                                             1.判令新和公司立即协助张凤、张建国办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书，将上述房屋过户登记至张凤、张建国名下；2.判令本案诉讼费用由新和公司承担。                               6                       18166号                       3771号                                             1.判令新和公司立即协助张虹淼、江波办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书，将上述房屋过户登记至张虹淼、江波名下；2.判令本案诉讼费用由新和公司承担。                               7                       18167号                       3770号                                             1.判令新和公司立即协助毛婷、秦大辉办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书，将上述房屋过户登记至毛婷、秦大辉名下；2.判令本案诉讼费用由新和公司承担。                               8                       18168号                       3769号                                             1.判令新和公司立即协助张茜、艾楚杰办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书，将上述房屋过户登记至张茜、艾楚杰名下；2.判令本案诉讼费用由新和公司承担。                               9                       18169号                       3768号                                             1.判令新和公司立即协助杨艳梅办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书，将上述房屋过户登记至杨艳梅名下；2.判令本案全部诉讼费用由新和公司承担。                               10                       18170号                       3767号                                             1.判令新和公司立即协助刘建军办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书，将上述房屋过户登记至刘建军名下；2.判令本案诉讼费用由新和公司承担。                               11                       18171号                       3766号                                             1.判令新和公司立即协助李平、胡栋办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书，将上述房屋过户登记至李平、胡栋名下；2.判令本案诉讼费用由新和公司承担。                               12                       18172号                       3765号                                             1.判令新和公司立即协助邓丽办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书，将上述房屋过户登记至邓丽名下；2.判令本案诉讼费用由新和公司承担。                               13                       18175号                       3764号                                             1.判令新和公司立即协助彭艳芳、陈志彬办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书，将上述房屋过户登记至彭艳芳、陈志彬名下；2.判令本案诉讼费用由新和公司承担。                               14                       18176号                       3763号                                             1.判令新和公司立即协助郑津办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书，将上述房屋过户登记至郑津名下；2.判令本案诉讼费用由新和公司承担。                               15                       18178号                       3762号                                             1.判令新和公司立即协助纪佑军办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书，将上述房屋过户登记至纪佑军名下；2.判令本案诉讼费用由新和公司承担。                               16                       18179号                       3761号                                             1.判令新和公司立即协助孙建强办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书，将上述房屋过户登记至孙建强名下；2.判令本案诉讼费用由新和公司承担。                               17                       18180号                       3759号                                             1.判令新和公司立即协助刘忠华办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书，将上述房屋过户登记至刘忠华名下；2.判令本案全部诉讼费用由新和公司承担。                               18                       18181号                       3758号                                             1.判令新和公司立即协助李民办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书，将上述房屋过户登记至李民名下；2.判令本案诉讼费用由新和公司承担。                               19                       18183号                       3755号                                             1.判令新和公司立即协助黄梓瑜办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书，将上述房屋过户登记至黄梓瑜名下；2.判令本案诉讼费用由新和公司承担。                               20                       18184号                       3756号                                             1.判令新和公司立即协助杨建波办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书，将上述房屋过户登记至杨建波名下；2.判令本案诉讼费用由新和公司承担。                               21                       18186号                       3754号                                             1.判令新和公司立即协助刘亚琳、侯忠建办理位于成都市新都区房屋的不动产权证书，将上述房屋过户登记至刘亚琳、侯忠建名下；2.判令本案诉讼费用由新和公司承担。                                           附表三                               序号                       二审案号             （2020）川01民终                       一审案号             (2020)川0114民初                       二审案件受理费                               1                       18155号                       3849号                       200元                               2                       18156号                       3775号                       200元                               3                       18158号                       3774号                       200元                               4                       18160号                       3773号                       200元                               5                       18163号                       3772号                       200元                               6                       18166号                       3771号                       200元                               7                       18167号                       3770号                       200元                               8                       18168号                       3769号                       200元                               9                       18169号                       3768号                       200元                               10                       18170号                       3767号                       200元                               11                       18171号                       3766号                       200元                               12                       18172号                       3765号                       200元                               13                       18175号                       3764号                       200元                               14                       18176号                       3763号                       200元                               15                       18178号                       3762号                       200元                               16                       18179号                       3761号                       200元                               17                       18180号                       3759号                       200元                               18                       18181号                       3758号                       200元                               19                       18183号                       3755号                       200元                               20                       18184号                       3756号                       200元                               21                       18186号                       3754号                       200元