广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初30111号原告：广东中原地产代理有限公司。住所地：广东省广州市天河区珠江东路****、3701房之自编02、04、05单元。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：何恺鹏，系该公司员工。委托诉讼代理人：关怡钧，系该公司员工。被告：广州市晟禾商场经营管理有限公司。住所地。住所地：广东省广州市越秀区越秀南路****iv>法定代表人：唐涵。第三人：肇庆大旺海印又一城商业有限公司。住所地：广。住所地：广东省肇庆市高新区大旺大道**海印又一城商场A销售中心****>法定代表人：邵建明，执行董事。委托诉讼代理人：杨丹，系广东海印集团有限公司员工。原告广东中原地产代理有限公司（下称中原地产公司）与被告广州市晟禾商场经营管理有限公司（下称晟禾公司）、第三人肇庆大旺海印又一城商业有限公司（下称又一城公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中原地产公司委托诉讼代理人何恺鹏、第三人又一城公司委托诉讼代理人杨丹到庭参加诉讼。被告晟禾公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其做缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付销售佣金人民币440,000元；2.判令被告自起2019年11月5日起至付清款项之日止，以欠款总额为基数，按每天千分之一的标准计付滞纳金。暂计10天，滞纳金暂为4400元。上述合计444400元；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年10月1日，原告与被告签订《项目场外代理合同》，由被告委托原告代理销售第三人承建的项目“肇庆市海印大旺又一城”。根据合同约定，代理费按销售额的12%计算。协议签订后，原告依约开展了场外代理工作。然而根据购房者提供的信息，该项目B1-B5栋106房（以下简称涉案房屋）于2019年11月4日已经放款，被告依约应该向原告支付销售额370万元的12%作为销售代理费。但被告经原告多方敦促，仍未支付代理费，被告应按每日千分之一标准支付滞纳金。被告未到庭答辩，亦未提交证据。第三人发表意见称，第三人已经在2018年1月向被告发放了涉案房屋的代理费518000元。经审理查明，2016年10月1日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《项目场外代理合同》，约定，甲方委托乙方销售的项目位于肇庆市××开发区迎宾路、大旺海印又一城，该项目的委托销售范围包括：公寓、办公及别墅。合同期内，甲方委托乙方作为该项目场外联动销售方。委托期限从2016年10月1日至2016年11月30日止。其中第四条第一款第4点约定：委托项目经理周旭、何智勇负责现场确认乙方所推介的客户，并及时与乙方确认应付的代理费数额。如甲方在收到乙方的客户确认名单或代理费确认文件后15天内未能回复的，视为甲方对文件内容予以确认；第5点约定：负责协助肇庆大旺海印又一城商业有限公司与乙方推荐的客户签订认购书及商品房买卖合同，协助开发商向购房者收取定金、楼款等购房款项，并将认购书等文件复印给乙方留存。乙方持有经甲方委托项目经理的签字或盖章确认的《认购书》复印件、《转介客户确认单》视作客户由乙方介绍并成交。第四条第二款第3点约定：合同期内，乙方资源客户应由其工作人员（持工作牌）陪同到达项目销售现场。同时由甲乙双方各指定专人在转介客户确认单上签字确认方视为有效推介。乙方客户姓名原则上应与其签订的《认购书》上认购方名字一致。但甲方同意该客户在签署《商品房买卖合同》前可变更（指更名、加名或减名）一次，变更仅限于原认购方的知悉亲属（包括父母、子女、配偶），办理变更时需提供证明文件。第五条“代理费的计算”约定：甲方应按照乙方的客户累计成交总金额计付销售代理费，“累计总成交金额”是指乙方介绍的客户签订《商品房买卖合同》的累计总金额。销售代理费计付前提为客户交齐首期款、签定《商品房买卖合同》和网签后，视作该物业销售成交。乙方提供当期代理费等额发票供甲方，甲方在收到发票后20个工作日内结算。一、乙方代理费计算方法：1、甲方承诺按成交销售总额的12%支付相应代理费；二、如乙方介绍的客户在本合同有效期内与发展商签订《认购书》，后因本合同终止后客户才与发展商签订《商品房买卖合同》的，则甲方仍需按上述约定向乙方支付销售代理费。三、……；四“销售代理费结算方式”、乙方每月10日前呈交《成交单元明细表》给甲方进行核实，甲方收到《成交单元明细表》后5天内进行确认，根据代理期内累计成交总金额，按照“本合同第五条第一点”约定的标准结算相应的销售代理费，乙方在收到甲方《成交单元明细表》后15个工作日内开具发票，甲方收到乙方提供的等额有效发票后20日内向乙方支付当期销售代理费。第六条“违约责任”约定：1、若甲方未按约定向乙方支付相关费用的，每延迟一天，甲方须向乙方支付千分之一（1‰）的滞纳金。逾期15天，乙方有权解除合同，并追讨相应经济损失。第三人（委托方，甲方）向被告（被委托方，乙方）出具一份《授权委托书》：“甲方委托乙方销售的项目位于肇庆市海印大旺又一城（以下简称“该项目”），该项目的委托销售范围包括：别墅、办公室，商业公寓，商业商铺，合共约40万平方米。甲方全权委托乙方作为该项目场外联动销售的总承包方，乙方负责联合广州各个中介代理公司努力完成销售工作。乙方在委托期内有权与合作的第三方中介代理公司签订销售代理合同，并由乙方自行支付相应代理费用，协调销售自愿配合。委托代理期限截止至2016年11月30日。”2016年11月11日，原告的销售人员霍镇金与发展商人员周旭、介绍客户唐佩佩签订《客户登记确认函》（编号：0577149）：“兹有广东中原地产代理有限公司白云区曹其子负责人糖果雅苑分行B组霍镇金同事于2016年11月11日介绍客户唐S到海印又一城楼盘看楼，客户电话1375■■■3413。特此确认。注：上述客户属联动客户，如客户或客户的直系亲属签署该楼盘的认购书/合同，发展商（业主）将按约定支付代理费及相关费用。”原告主张周旭即为《项目场外代理合同》中的委托项目经理，是涉案肇庆大旺海印又一城项目的高级销售经理，并为此提供了一张名片：“大旺海印又一城，周旭，高级销售经理，Mobile：137××××****，肇庆大旺海印又一城商业有限公司”，第三人对该名片无异议。庭审中，原告与第三人均确认大旺海印又一城B1-B5层106号房已经登记在唐小兵名下，第三人陈述唐小兵通过银行按揭贷款的方式已经支付完毕全部购房款。原告提交了第三人与唐佩佩签订的《认购书》复印件、第三人与唐小兵签订的《认购书》复印件以及第三人向唐佩佩出具的定金收据复印件，原告称原件均在购房人唐小兵处，其是通过提供中介服务从唐小兵处获得复印件，第三人对上述证据的三性均予以认可。2016年11月11日，唐佩佩与第三人签订《肇庆大旺海印又一城认购书》（编号：2000611），唐佩佩的联系地址是广州市白云区罗冲围xxxD5栋-407房，约定唐佩佩认购位于肇庆市××新区迎宾大道大旺海印又一城B1-B5层106号房，建筑面积410.79平方米，原售价为6465424元，优惠后价格为3700000元，定金收据编号为10089474，定金50000元需在签署《认购书》时付清等。同日，第三人开具《收款收据》（编号：10089474）：“今收到唐佩佩B1-B5-106交来定金50000元（成交价3700000元）此缴款为购房定金，不作退还。”2017年12月18日，第三人与唐小兵签订《肇庆大旺海印又一城认购书》（编号：2001037），唐小兵的联系地址是广州市白云区罗冲围xxxD5栋-407房，约定唐小兵认购位于肇庆市××新区迎宾大道大旺海印又一城B1-B5层106号房，建筑面积410.79平方米，优惠后价格为3700000元，定金50000元需在签署《认购书》时付清等。该《肇庆大旺海印又一城认购书》的编号：2001037上方备注：“由认购书2000611转入”。庭审中，原告陈述，唐小兵与唐佩佩为父女关系。上述两份《肇庆大旺海印又一城认购书》首部均显示代理商为广州浩洋房地产代理有限公司，第三人陈述，其将涉案房屋所在楼盘肇庆大旺海印又一城项目的场外销售渠道整体委托被告对外销售，广州浩洋房地产代理有限公司是涉案楼盘的现场代理，也是负责第三人的一级销售代理及策划，销售经理周旭是现场代理广州浩洋房地产代理有限公司的人员。2018年1月17日，被告向第三人递交《请款报告》：“兹受贵司委托代理销售大旺海印又一城（2017年12月18日）销售工作已完成，共售出（别墅/公寓）共1套，销售面积410.79㎡，销售金额为￥3700000元。现敬请贵司支付我司售后代理费为518000元，人民币伍拾壹万捌仟元整，计提代理费：3700000元×14%=518000元。”2018年1月23日，第三人向被告银行转账518000元，银行转账明细备注用途为一二手联动佣金。另原告提交了一份唐小兵的短信，显示其在广东建设银行申请的中长期个人商品住房贷款已于2019年11月4日发放。本院认为，原、被告双方之间签订的《项目场外代理合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，合法有效，双方当事人均应依约履行。关于代理费用的数额，结合原告及第三人提交的庭审陈述以及提交证据，可以证实涉案肇庆大旺海印又一城B1-B5层106号房已经过户登记至唐小兵名下，最终成交价为3700000元。现原告提交的《客户登记确认函》可以初步证明客户唐佩佩系由原告介绍至涉案肇庆大旺海印又一城楼盘购房，虽然原告提交的两份《肇庆大旺海印又一城认购书》以及定金收款收据为复印件，但第三人作为涉案楼盘开发商已予以确认，且两份认购书上的房屋地址、建筑面积、成交价款也能互相印证，与被告出具给第三人的《情况报告》也能互相对应，结合涉案房屋最终成功过户至唐小兵名下的事实，因此原告已依约开展场外代理工作，介绍客户签订商品房买卖合同并成功过户，被告应按最终成交金额的12%即440000元支付代理费。被告经本院合法传唤，未到庭应诉及答辩，视为其放弃自身举证权利及质证意见。原告虽未举证已向被告开具发票，但不影响合同目的的实现，委托人即被告不得以此为由拒绝履行给付代理费的主给付义务。被告至今未支付该笔440000元代理费已构成违约，原告主张被告自2019年11月5日起支付逾期付款的违约金至实际付清款项之日止，合同依据充分，本院予以支持。原告主张按照《项目场外代理合同》的约定，被告每逾期1天按应支付未付款部分千分之一支付滞纳金，但该滞纳金标准过高，且原告也未能举证相应的违约损失，故本院调整滞纳金计算标准为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%，自2019年11月5日起计算至付清款项之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百五十一条之规定，判决如下：一、被告广州市晟禾商场经营管理有限公司应在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广东中原地产代理有限公司支付代理费440000元及逾期付款滞纳金（以440000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%，自2019年11月5日起计算至付清款项之日止）；二、驳回原告广东中原地产代理有限公司的其他诉讼请求。付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3983元，由被告广州市晟禾商场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  方卓迪二〇二〇年十一月九日法官助理刘嘉琳法庭记录王振裕