河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0184民初8871号原告：王占民，男，1965年10月30日出生。委托诉讼代理人：刘海锋，新郑市新华路法律服务所法律工作者。被告：河南省新郑市郑韩饭店，住所地新郑市人民西路**。法定代表人：苏根朝，经理。委托诉讼代理人：牛慧涛，河南豫新律师事务所律师。被告：新郑市郑韩饭店破产清算处置工作领导小组，住所地新郑市人民路、中华路交叉口新郑市商贸总公司。负责人：李鸣，副组长。委托诉讼代理人：牛慧涛，河南豫新律师事务所律师。原告王占民与被告河南省新郑市郑韩饭店、新郑市郑韩饭店破产清算处置工作领导小组租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王占民及其委托诉讼代理人刘海锋，被告河南省新郑市郑韩饭店、新郑市郑韩饭店破产清算处置工作领导小组的共同委托诉讼代理人牛慧涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王占民向本院提出诉讼请求：1、依法确认二被告于2019年8月1日向原告下发的解除合同告知书无效；2、依法判决继续履行原告与被告河南省新郑市郑韩饭店于2014年6月18日和2014年11月16日签订的承包合同；3、如判决解除原告与被告河南省新郑市郑韩饭店于2014年6月18日和2014年11月16日签订的承包合同，判令二被告赔偿原告对房屋固定设施的投资、装修、经营投资及合同未到期的损失等费用暂定为1000000元（具体数额待评估结论出具后再定）；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2014年6月18日和2014年11月16日原告和被告河南省新郑市郑韩饭店签订了承包郑韩饭店房屋的合同，承包期限为10年、15年。到2019年7月31日前原、被告双方合作的都非常愉快，可是在2019年8月1日原告突然无端收到二被告的解除合同告知书,要求强行解除原、被告签订的合同。原告承包被告的房屋用于经营，为此原告向承包的房屋投了巨额的资金对房屋进行了装修改造、增加了巨大的固定设施的投入和经营装修、加盟的投资。原告的承包期限还没有到期，另外原告也没有违约致解除合同的行为。二被告无端强行解除合同严重侵犯了原告的合法权益，二被告下发的解除合同告知书既违背合同约定也违背相关法律的规定，应依法确认无效，并继续履行原、被告签订的承包合同。为维护原告的合法权利，依法提起诉讼。诉讼过程中，原告申请将其诉讼请求变更为：1、解除双方于2014年6月18日、2014年11月16日签订的承包合同；2、要求被告赔偿因解除合同产生的经济损失5301793元。河南省新郑市郑韩饭店、新郑市郑韩饭店破产清算处置工作领导小组辩称，1、河南省新郑市郑韩饭店已经于2019年1月23日被新郑市人民法院以裁定的形式宣告破产终结，河南省新郑市郑韩饭店财产已经全部分配完毕；2、原、被告之间解除合同的根本原因是被告于2018年被划入僵尸企业，处置僵尸企业是被告在履行政府制定的任务，被告认为这种解除合同的行为是不可抗力，结合原、被告双方租赁合同的相关条款，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月18日，王占民(乙方)就租赁河南省新郑市郑韩饭店(甲方)西楼(即南楼)三、四、五层及二楼一间值班室的房屋签订《承包合同书》一份，约定：一、乙方自愿承包甲方（郑韩饭店）西楼三、四、五层及二楼一间值班室的房屋，甲方同意乙方在确保房屋整体结构安全的情况下，对其房屋进行整体改造使用。二、协议签订后，乙方应向甲方缴纳合同保证金2万元，合同到期，退还乙方，如若续签合同，保证金顺延使用。三、承包期限为15年，自2014年7月1日至2029年6月30日。…十、违约责任：按合同法，违约方向对方赔偿一切损失。十一、合同履行期间，如遇政府行为、自然灾害、人力不可抗拒等因素，致此合同无法继续履行，此合同自行终止，后续问题由双方协商解决等内容。2014年11月16日，王占民（乙方）与河南省新郑市郑韩饭店（甲方）签订《承包合同书》一份，约定：一、甲方自愿将位于新郑市人民路与新建路交叉口东南角（原郑韩饭店）临街门面房6间（包括大门）、北楼2至7层、西楼北头一、二楼（原洗浴中心），面积约6000平方米的房屋租给乙方。甲方同意乙方在不改变房屋主体结构、保证安全的情况下，实施改造装修使用。后院及东边水房5间同时归乙方使用。二、乙方以前交纳的合同保证金80000元，在本合同中顺延使用，合同到期后应全额退还乙方。三、承包期限为10年，自2015年元月1日至2024年12月31日止。……十四、合同履行期间，如遇政府行业、自然灾害、不可抗力等因素，致合同无法继续履行，此合同自行终止等内容。以上二份《承包合同书》签订后，双方均按合同约定履行，北楼5、6、7层用于经营新郑市人民路易居快捷酒店（经营者为申军峰），北楼2、3、4层现在闲置（之前租赁给他人用于卖家具，是承租方装修的，2018年8月合同解除），北楼1楼使用6间，其中2间是酒店大堂、1间是过道、3间租赁给他人经营快餐及眼镜店；西楼2楼一间用于值班室，3、4、5层用于经营公寓，主要用于出租，北楼与西楼之间的1间门面房现在闲置（之前租赁给他人经营复印、打印），西楼北头1、2层租赁给他人用于经营洗浴，后院系锅炉房。河南省新郑市郑韩饭店系全民所有制企业，于2001年停业后，一直没有恢复经营，被新郑市国有资产管理局纳入省定处置任务的僵尸企业范围之内。2019年8月1日，河南省新郑市郑韩饭店、新郑市郑韩饭店破产清算处置工作领导小组给王占民发出《解除合同告知书》，内容为：关于你2014年6月18日和河南省新郑市郑韩饭店签订的承租河南省新郑市郑韩饭店临街六间门面房（包括大门）、北楼2至7层、西楼北头一、二楼（原洗浴中心）面积约6000平米的房屋以及你2014年6月18日和河南省新郑市郑韩饭店签订的承租河南省新郑市郑韩饭店西楼三、四、五层及二楼一间值班室的房屋租赁事宜，因上级政府要求依法处置僵尸企业，2018年6月份河南省新郑市郑韩饭店向新郑市人民法院申请破产，2018年12月18日河南省新郑市郑韩饭店被新郑市人民法院宣告破产。依据双方合同约定及破产法相关规定，为便于处置变卖破产财产，现依法解除河南省新郑市郑韩饭店与你签订的上述房屋租赁合同，并限你于接到本告知书之日起15日内将所有物品搬离完毕，否则，产生的一切损失由你自行承担。特此告知！2018年6月20日，河南省新郑市郑韩饭店以严重亏损、资不抵债，向本院申请破产清算。本院于2018年6月21日作出（2018）豫0184破申2号民事裁定，受理了郑韩饭店的破产清算申请。2018年12月28日，本院作出（2018）豫0184破2号之二民事裁定，宣告郑韩饭店破产。2019年1月23日，本院以河南省新郑市郑韩饭店破产财产已分配完毕，管理人请求终结破产程序符合法律规定，但应予保留管理人员处理遗留问题为由，作出（2018）豫0184破2号之三民事裁定，终结河南省新郑市郑韩饭店破产程序。本案诉讼过程中，王占民申请对其租赁房屋固定设施的投资、装修、经营投资及合同未到期损失的数额进行评估，河南省豫华价格事务所有限公司于2019年8月30日接受本院委托，于2019年11月22日作出豫价评估【2019】新郑法院1102号价格评估结论书，评估结论为：根据价格评估依据和价格评估方法，确定该标的在价格评估基准日的损失价值情况为：（一）北楼各项损失价值共计为3576673元。其中：1、北楼装饰装修损失价值为2626516元。2、北楼室内物品损失价值为524169元。3、北楼合同未到期损失价值为425988元。（二）南楼各项损失价值为1630520元。其中：1、南楼装饰装修损失价值为727361元。2、南楼室内物品损失价值为253256元。3、南楼合同未到期损失价值为649903元。王占民支付评估费110000元。豫价评估【2019】新郑法院1102号价格评估结论书技术报告部分载明：北楼客房装修投资1747488元，成新率65%，装修损失金额1135867元；北楼一、二、三、四楼装修投资1009987元，成新率60%，装修损失金额605992.2元；北楼公共区域装修及其它装修投资1474429元，成新率60%，装修损失884657.4元。北楼室内物品投资748813元，成新率70%，室内物品投资损失524169元。北楼合同未到期损失情况：北楼宾馆的年收益为101280元/年，折现率为8%，假设该公司自2019年8月30日（评估基准日）开始停业，截止2024年12月31日（合同终止日），剩余合同共计5.3年，根据年值求现值公式：P=A/i［1-1/(1+i)n］,其中A为年收益，i为折现率，n为剩余合同年限，将上述确定的数据代入公式中，计算出北楼未到期合同的损失为425988元。南楼室外装修价值295949元，成新率65%，装修损失金额192366.85元；南楼公共装修价值136636元，成新率60%，装修损失金额81981.6元；南楼出租房装修价值755022元，成新率60%，装修损失金额453013.2元。南楼室内物品投资361795元，成新率70%，室内物品投资损失253256元。南楼合同未到期损失情况：南楼的年租金为97968元/年，折现率为8%，假设该公司自2019年8月30日（评估基准日）开始停业，截止2029年6月30日（合同终止日），剩余合同共计9.83年，根据年值求现值公式：P=A/i［1-1/(1+i)n］,其中A为年收益，i为折现率，n为剩余合同年限，将上述确定的数据代入公式中，计算出南楼合同未到期损失为649903元。豫价评估【2019】新郑法院1102号价格评估结论书作出后，河南省新郑市郑韩饭店、新郑市郑韩饭店破产清算处置工作领导小组两次提出异议，异议内容包括：评估程序、墙砖及踢脚线单价、麻将机价格、空调价格、电脑数量、北楼客房床的数量、成新率、水电及消防设施、装修投资远超可得利润。河南省豫华价格事务所有限公司以复函形式对异议内容逐项作出了解释，并在复函中对评估结论进行了修正，内容为：（一）北楼各项损失价值共计3561273元。其中：1、北楼装饰装修损失价值为2626516元。2、北楼室内物品损失价值为508769元。3、北楼合同未到期损失价值为425988元。另查，1、新郑市人民路易居快捷酒店的类型为个体工商户，组成形式为个人经营，经营者为申军峰。王占民称其是新郑市人民路易居快捷酒店的实际经营者，并提供有2019年7月23日新郑市人民路易居快捷酒店（甲方）与鸥游酒店管理（上海）有限公司（乙方）签订的合作协议及（2015）新民初字第1661号民事判决书予以证明。合作协议甲方信息处的法定代表人/经营者填写为王占民。（2015）新民初字第1661号民事判决书经审理查明部分载明：2010年4月21日,申军峰、王占民与邹健签订房屋租赁协议一份，将位于新郑市人民路与新建路交叉口东南角（原郑韩饭店）北楼南楼之间的门面房一间及后边一间的房屋租给邹健使用，合同期满后双方又续租至2014年12月31日。后双方再次签订房屋租赁协议书，租期自2015年1月1日至2019年12月31日。2014年7月5日，河南省郑韩饭店向易居快捷酒店王占民送达通知一份，以王占民私自转租、私自改扩建，造成郑韩饭店北楼主体安全隐患为由要求王占民在2015年7月20日前将私自改扩建的房屋恢复原状、整改到位；后易居快捷酒店王占民于2015年7月16日做出回复，王占民对于整体形象的改进与装修并非是私自改扩建，且并未改动任何主体，只是把柱子加以保护装饰，使其免受风蚀日炽。2、王占民就涉案两份合同向河南省新郑市郑韩饭店缴纳保证金共计100000元。王占民至今仍在占有使用涉案两栋房屋。王占民已支付租金至2019年6月30日。3、庭审中，王占民要求室内物品交由河南省新郑市郑韩饭店，河南省新郑市郑韩饭店按鉴定数额赔偿。河南省新郑市郑韩饭店要求王占民将室内物品移走。4、河南省新郑市郑韩饭店的企业状态为吊销。以上事实有双方当事人陈述、承包合同书、解除合同告知书、合作协议、价格评估结论书、价格评估结论异议、关于王占民承包郑韩饭店损失价值评估异议的回复函、关于“郑韩饭店评估”异议的回复函、河南增值税普通发票、（2015）新民初字第1661号民事判决书、（2018）豫0184破2号之三民事裁定书、新郑市国有资产管理局出具的证明、企业信息打印件及本案庭审笔录予以证实。本院认为，河南省新郑市郑韩饭店与王占民在2014年6月18日、2014年11月16日签订的两份《承包合同书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，依法成立，合法有效。该两份合同的名称虽然为承包合同，但实际是出租人将租赁物交给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，符合租赁合同的特征。河南省新郑市郑韩饭店被本院宣告破产后，与新郑市郑韩饭店破产清算处置工作领导小组共同向王占民发出解除合同告知书表明了解除前述两份《承包合同书》的意思，王占民亦表示同意解除合同，故王占民与郑韩饭店签订的两份《承包合同书》自2019年8月1日起解除。“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”据此，王占民应当在合同解除后将两份《承包合同书》中载明的房屋交还给河南省新郑市郑韩饭店，河南省新郑市郑韩饭店亦应当将收取的保证金100000元退还给王占民。王占民与河南省新郑市郑韩饭店签订的两份《承包合同书》均为期限较长的固定期限租赁合同，合同签订后，王占民对承租的房屋进行了相应的装修投资并使用承租的房屋从事经营活动，现河南省新郑市郑韩饭店因其破产终结要求解除尚在履行期限内的合同，势必给王占民造成损失，故王占民要求河南省新郑市郑韩饭店赔偿因合同解除给其造成的损失，于法有据，本院对其该项请求中的合理部分予以支持。河南省新郑市郑韩饭店、新郑市郑韩饭店破产清算处置工作领导小组提出鉴定部门严重不负责任，应该重新指定鉴定机构进行鉴定，对该份鉴定应不予采信，但评估机构系双方协商选定，评估机构及评估人员均具有相应资质，评估结论作出后，评估机构对当事人提出的异议逐条进行了答复，河南省新郑市郑韩饭店、新郑市郑韩饭店破产清算处置工作领导小组未提供证据证明本案存在应当重新鉴定的情形，故本院对该评估结论依法予以采信，相关损失数额的确定亦应当以评估结论书载明的为准。（一）关于北楼的损失赔偿问题。王占民主张的北楼损失数额包含北楼的装饰装修损失（含一至七楼、楼顶、后院、隐蔽工程及其他）、室内物品损失（含五楼厨房及餐厅、客房、五楼过道、布草间、六楼办公室、六楼过道、会议室）、合同未到期损失（影响因素包含酒店年收益、折现率、合同剩余年限）。根据庭审查明的情况可知，北楼五、六、七层用于经营新郑市人民路易居快捷酒店，二、三、四层之前租赁给他人卖家具，装修系承租方所做，一楼两间用于酒店大堂，一间用于过道，而新郑市人民路易居快捷酒店的工商登记信息显示该酒店为申军峰个人经营，王占民提供的证据不足以证明其为新郑市人民路易居快捷酒店的实际经营者，故其无权主张合同解除给新郑市人民路易居快捷酒店造成的损失。北楼二、三、四楼的装修并非王占民所做，故其亦无权主张该部分装修损失。（二）关于南楼的损失赔偿问题。王占民主张的南楼损失数额包括南楼三、四、五层及二楼值班室的装饰装修损失、室内物品损失、合同未到期损失。1、关于南楼的装修损失。庭审已查明，南楼三、四、五层及二楼值班室由王占民用于经营公寓出租，王占民为经营所需进行了装修,合同解除后，势必会给王占民造成损失，故河南省新郑市郑韩饭店应当赔偿王占民该部分的装修损失。根据价格评估结论书，南楼的装修投资损失为727361元（含南楼室外装修损失192366.85元、南楼公共装修损失81981.6元、南楼出租房装修损失453013.2元）。2、关于南楼的室内物品损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。鉴定结论中载明的南楼室内物品均未与租赁物形成附合，庭审中河南省新郑市郑韩饭店明确表示室内可移动物品应当由王占民移走，故王占民要求河南省新郑市郑韩饭店赔偿南楼室内物品损失253256元，本院不予支持。3、关于南楼合同未到期损失。评估结论书中载明的南楼合同未到期损失649903元系评估机构假设自2019年8月30日（评估基准日）开始停业，截止2029年6月30日（合同终止日），剩余合同共计9.83年计算所得。可见南楼合同未到期损失与合同剩余年限密切相关，王占民至今仍占有使用南楼三、四、五楼及二楼值班室，该损失数额应以南楼合同实际剩余年限（即王占民实际腾退房屋之日起至2029年6月30日止的合同剩余年限）代入评估结论书中载明的公式依法计算为准。王占民要求新郑市郑韩饭店破产清算处置工作领导小组承担赔偿责任，没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告王占民与被告河南省新郑市郑韩饭店在2014年6月18日、2014年11月16日签订的《承包合同书》于2019年8月1日已经解除；二、原告王占民应于本判决生效之日起十日内从涉案房屋搬出，并将室内物品移走（室内物品明细详见价格评估结论书）；三、被告河南省新郑市郑韩饭店应于本判决生效之日起十日内退还原告王占民保证金100000元；四、被告河南省新郑市郑韩饭店应于本判决生效之日起十日内赔偿原告王占民南楼装饰装修损失737361元及南楼合同未到期损失(该损失数额以王占民实际腾退房屋之日起至2029年6月30日止的合同剩余年限，代入价格评估结论书中载明的公式P=97968/8%［1-1/(1+8%)n］依法计算为准)；五、驳回原告王占民的其他诉讼请求。案件受理费48913元，鉴定费110000元，共计158913元，由原告王占民负担116312元，被告河南省新郑市郑韩饭店负担42601元。如不服本判决，可在收到本判决之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李慧凤人民陪审员  乔留杰人民陪审员  吴建国二〇二〇年十一月十七日书 记 员  刘宏丽