四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1321民初5265号 原告：严龙，男，1970年10月24日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：周北平，四川英艳律师事务所律师。 被告：四川中地能源建设公司，住所地：成都市锦江区城守东大街**蓝光大厦**。 法定代表人：王青，总经理。 委托诉讼代理人：魏齐廉，四川鼎博律师事务所律师。 被告：四川昆乐房地产开发有限公司，住所地：成都，住所地：成都市武侯区郭家桥南街** 法定代表人：梁龙，执行董事。 第三人：严仕坤，男，1971年2月2日出生，汉族，住四川省南部县。 原告严龙诉被告四川中地能源建设公司（以下简称中地能源公司）、四川昆乐房地产开发有限公司（以下简称昆乐房产公司）、第三人严仕坤案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告严龙及其委托诉讼代理人周北平、被告中地能源公司的委托诉讼代理人魏齐廉到庭参加诉讼，被告昆乐房产公司、第三人严仕坤经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 严龙向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于南部县南隆镇幸福大道229号青年城地下室商业负一楼X号（-X-X号）和负一楼XX号（-X-XX)商铺的强制执行，并解除上述商铺的查封；2、判决确认原告与被告昆乐房产公司于2018年2月27日签订的两份《青年城/青年广场.商铺订购协议》合法有效，并确认位于南部县南隆镇幸福大道229号青年城地下室商业负一楼X号（-X-X号）和负一楼XX号（-1-XX号）商铺归原告所有；3、判决被告昆乐房产公司立即协助和配合原告办理位于南部县南隆镇幸福大道229号青年城地下室商业负一楼8号（-1-8号）和负一楼74号（-1-74号）商铺的产权过户登记。事实与理由：2018年2月27日，南充中道房地产营销策划有限公司（以下简称中道公司，甲方）与原告（乙方）签订了两份《中道团购服务协议书》（编号：0000213和0000214），约定乙方自愿加入甲方组织的团购服务活动，缴纳9000元团购活动服务费，获取参与团购活动资格及享有投资50万/套以内享交9000元团购费抵20000元及交5000元团购费抵10000元购铺款优惠的权利，原告向中道公司支付团购费14000元，并出具收到团购费的收据一份。同日，原告（买受方）与被告昆乐房产公司（出卖方）签订两份《青年城/青年广场.商铺订购协议》，约定原告购买位于南部县南隆镇幸福路青年广场3幢负1层X号（-X-X号）和负一楼XX号（-1-XX号）的商铺，建筑面积分别为62.94平方米和12.75平方米，合同单价分别为5878.61元/平方米和7843.14元/平方米，合同总房款分别为370000元和100000元。合同签订当日，被告昆乐房产公司（甲方）、第三人（乙方）和原告（丙方）签订《以房抵债三方协议》，约定：1、第三人于2017年8月19日承建了被告昆乐房产公司的南部县青年城项目广场工程，经被告和第三人结算，被告下欠第三人部分工程款。现被告同意将南部县青年城负一楼8号和74号商铺出售给原告，由原告将购房款直接支付给第三人，抵偿被告欠第三人的部分工程款。2、南部县青年城负一楼8号和负一楼74号商铺总价款47万元。3、被告在对第三人应付款中扣减47万元，余款由被告昆乐房产公司与第三人自行结算。4、被告昆乐房产公司必须配合原告办理产权网签和过户登记。办理网签和过户登记所需费用由原告自行承担。5、房款由原告向第三人支付，被告昆乐房产公司向原告出具收款凭证，被告昆乐房产公司不得以未收到房款而提出抗辩。同日，被告昆乐房产公司向原告出具收据两份，并将两个商铺交付给原告。同日，原告向第三人支付现金2万元，2018年3月2日以银行转账的方式支付给第三人之妻35万元，2018年3月9日支付给第三人之妻10万元。2018年2月27日，原告与南部县铭康商业管理公司（以下简称铭康公司）签订《南部县青年商业广场/商铺委托经营管理合同》，约定原告自愿将其购买的位于南部县南隆镇幸福路青年广场/青年城3幢负1层X号、XX号商铺全权委托铭康公司统一出租、经营、管理；委托期限从2018年7月1日起至2031年6月30日止，共计13年。原告在签订本协议后该商铺交付给铭康公司，且从2018年3月铭康公司已向原告支付租金至2019年5月。后经原告多次找被告昆乐房产公司办理房屋产权过户手续，因昆乐房产公司的原因一直未协助和配合原告办理产权过户登记手续。2019年4月15日，被告中地能源公司在与被告昆乐房产公司建设工程施工合同纠纷一案中，南部县人民法院作出（2019）川1321民初2162号民事裁定书，裁定查封昆乐房产公司所开发的价值1000万元房产（其中包含3幢负1层X号、XX号商铺）；后被告中地能源公司向南部县人民法院申请执行，2020年3月25日南部县人民法院作出（2019）川1321执2796号之一执行裁定书，裁定将原告购买的商铺予以拍卖、变卖。2020年5月原告依法向南部县人民法院提出书面执行异议，2020年8月3日南部县人民法院作出（2020）川1321执异132号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求判如所请。 中地能源公司辩称，南部县人民法院作出的（2020）川1321执异132号执行裁定书已裁定驳回原告的异议请求，该裁定适用法律正确，恳请人民法院驳回原告的诉讼请求。 昆乐房产公司未作答辩。 第三人严仕坤未作述称意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告对真实性无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证,对证据的关联性,本院根据案情综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院在审理中地能源公司诉昆乐房产公司建设工程施工合同纠纷一案中，根据中地能源公司的申请，于2019年4月15日作出（2019）川1321民初2162号民事裁定：查封了包含案涉房屋在内的昆乐房产公司所开发的价值1000万元房产。该案审理后，本院于2019年10月17日作出（2019）川1321民初2162号民事判决：昆乐房产公司于本判决生效后十日内向中地能源公司支付工程价款23641514.01元，中地能源公司对南部青年城楼盘中未售房屋在拍卖或变卖时所获价款在23641514.01元范围内享有优先受偿权。该判决发生法律效力后，中地能源公司申请执行。2020年3月25日，本院作出（2019）川1321执2796号之一执行裁定：拍卖、变卖昆乐房产公司所有的位于南部县南隆镇幸福大道229号青年城房产（其中包括案涉房产）。严龙对执行标的提出书面异议。2020年8月9日，本院作出（2020）川1321执异132号执行异议裁定：驳回案外人严龙的异议请求。2020年8月24日，严龙对裁定不服，向本院提起案外人执行异议之诉。 2017年12月8日，严仕坤（甲方）与何正兵（乙方）签订《石材合同书》，约定乙方向甲方青年城广场提供石材，合同签订后甲方预付货款5万元作为定金，乙方把每批石材成品运到工地后，甲方按照乙方提供的样品对石材的产地、规格、质量及颜色等核对无误后，甲方向乙方支付本批货款的80%，待本工程所需所有石材全部到位，甲方一次性向乙方付清剩余款，双方并对产品技术标准、质量要求、数量以及违约责任等进行了约定。 2018年3月13日，昆乐房产公司（甲方）与严仕坤（乙方）签订《青年城玻璃弹簧门施工合同》，约定甲方将其南部县幸福路229号青年广场玻璃弹簧门广场交由乙方施工，工程价款为360元/㎡，工程款抵押口面，甲方不支付乙方工程现款，余款结算后一次性付清等等。 2018年5月12日，承包人严仕坤针对南部县青年城商业广场景观工程制作了竣工结算资料。2018年6月29日，胡彪在该结算资料上批示“经梁总安排请鲜总、马总核实石材单价，量由胡彪、危某负责”，并在该批示上加盖了昆乐房产公司的印章。后昆乐公司经工作人员核实，认可景观工程价款为124万元。 2018年9月14日，昆乐房产公司工作人员对严仕坤承建的青年广场剪力墙工程量汇总合计467706.84元认定为45万元，并注明实付40万元，并加盖昆乐房产公司印章。 2018年9月18日，昆乐房产公司工作人员对严仕坤承建的青年广场零星工程量汇总合计565029.79元认定为53万元，并加盖昆乐房产公司印章。 以上严仕坤承建昆乐房产公司的工程，昆乐公司工作人员向严仕坤出具了《青年广场竣工结算清单》并在该清单上加盖昆乐房产公司印章，该清单载明商业景观广场124万元、剪力墙部分45万元、零星广场53万元，合计222万元。同时，昆乐公司该工作人员制作了一份《昆乐公司给严仕坤拨款》清单，载明2017年12月22日付款10万元、2018年1月15日付款10万元、2018年1月2日付款15万元、2018年1月29日付款17.5万元、2018年2月27日付款47万元（备注严龙抵款）、2018年2月2日付款10万元、2018年6月付款2万元、2018年6月付款5万元、2018年7月付款183536元，合计付款1348536元。该清单并加盖昆乐房产公司印章。以上付款在严仕坤开办的农商行银行银行卡交易流水均有显示。 2018年2月27日，中道公司（甲方）与严龙（乙方）签订了两份《中道团购服务协议书》（编号：0000213和0000214），约定乙方自愿加入甲方组织的团购服务活动，缴纳9000元团购费抵20000元以及缴纳5000元团购费抵10000元购铺款优惠。协议书签订当日，严龙向中道公司支付团购费14000元，中道公司向严龙出具了收到团购青年广场负1楼8＃9000元整、负1楼74＃5000元整的收据一份。同日，昆乐房产公司（甲方）、严仕坤（乙方）和严龙（丙方）签订《以房抵债三方协议》，载明：乙方于2017年8月19日承建了甲方开发的南部县青年城项目广场部分工程，经甲乙双方结算，甲方下欠乙方部分工程款。现甲方同意将昆乐房产公司开发的南部县青年城负一楼X号和XX号商铺出售给丙方，由丙方将购房款直接支付给乙方，抵偿甲方欠乙方的部分工程款。南部县青年城负一楼X号和负一楼XX号商铺总价款47万元。甲方在对乙方应付工程款中扣减47万元，余款由甲乙双方自行结算。甲方必须配合丙方办理产权网签和过户登记。办理网签和过户登记所需费用由丙方自行承担。房款由丙方向乙方支付，甲方向丙方出具收款凭证，甲方不得以未收到房款而提出抗辩。协议签订后，严龙向昆乐房产公司支付购房定金2万元，严仕坤向严龙出具《收条》一份，内容为：“今收到严龙给付购昆乐公司的购房款2万元”。随后，昆乐房产公司（甲方、出卖方）与严龙（乙方、买受方）签订两份《青年城／青年广场·商铺订购协议》，严龙分别购买了昆乐房产公司开发建设的位于南部县××镇××路××广场××幢××号××幢××号的商铺，建筑面积分别为62.94㎡和12.75㎡，合同总房款减团购优惠、订购定金2万元优惠以及一次性付款优惠后分别为370000元和100000元。嗣后，昆乐房产公司向严龙出具收据两份，收据分别载明收到严龙3-负1楼8号商铺全款37万元和3-负1楼74号商铺全款10万元。同日，严龙与铭康公司签订《南部县青年商业广场／商铺委托经营管理合同》，严龙将其购买的位于南部县南隆镇幸福路青年广场／青年城3幢负1层8号、74号商铺全权委托铭康公司统一出租、经营、管理，委托期限从2018年7月1日起至2031年6月30日止。合同签订当日，严龙将所购商铺交付给铭康公司。2018年3月起，铭康公司陆续向严龙支付租金至2019年5月。 另查明，2018年3月2日和2018年3月9日，严龙以银行转账的方式分别向严仕坤之妻黎秀琼转款35万元和10万元。 2020年7月3日，昆乐房产公司向本院提交一份《情况说明》，主要内容为因为人民法院采取查封措施，致使昆乐房产公司资金链断裂，直接导致昆乐房产公司在工程基本完工后不能及时缴清开发房地产的相关税费，从而不能为业主办理产权登记。 本院认为，案外人严龙对执行异议裁定不服，在裁定送到之日起十五日内向本院提起诉讼，符合法律规定。本案是案外人执行异议之诉,焦点问题是案外人严龙是否对案涉房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益。 一、关于案涉房屋买卖合同是否有效的问题。严龙与昆乐房产公司于2018年2月27日签订的《商铺订购协议》是双方的真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,合同合法有效,且签订于2019年4月15日法院查封案涉房屋之前。严龙与昆乐房产公司签订的《商铺订购协议》虽未办理网签备案手续,因办理网签备案制度属于行政管理制度,未进行备案并不影响商品房买卖合同的效力。 二、关于严龙是否付清房款的问题。案涉房屋属于昆乐房产公司抵债给严仕坤的房屋，有昆乐房产公司与严仕坤、严龙签订的《以房抵债三方协议》佐证，且昆乐房产公司向严龙出具了商铺全款收款收据，严龙并已分别于2019年4月15日法院查封案涉房屋之前将所购商铺总价款47万元支付给了债权人严仕坤，表明案涉《以房抵债三方协议》客观真实，应认定严龙向昆乐房产公司付清了房款。 三、关于严龙是否合法占有房屋的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外”。2018年2月27日,昆乐房产公司将该房屋交付严龙,严龙并于当日将该房屋委托铭康公司出租、经营、管理，有双方签订的《商铺委托经营管理合同》佐证，且铭康公司一直在向严龙支付租金，以上证据足以证明严龙在房屋被查封之前已合法占有案涉房屋，故本院予以认定。 四、关于案涉房屋未办理过户登记的过错问题。从昆乐房产公司向本院提交的《情况说明》来看，案涉房屋未办理过户登记系因昆乐房产公司资金链断裂，不能及时缴清开发房地产的相关税费所致，非因严龙自身原因未办理过户登记，故本院认定案涉房屋未办理过户登记手续严龙对此没有过错。 综上,本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的保护情形,严龙对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益,故严龙主张不得执行案涉房屋符合法律规定,本院予以支持。 对于严龙要求昆乐房产公司协助其办理案涉房屋产权登记的诉讼请求,不属于执行异议之诉的审理范围。对严龙要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求,《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条虽规定案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的可在执行异议之诉中一并作出裁判,但因本案中严龙系与昆乐房产公司签订的房屋买卖合同,严龙可以依据合同约定要求昆乐房产公司继续履行合同,为其办理房产过户手续,双方现并未产生权属争议,故对其确认房屋归其所有的诉讼请求亦应不予审理。 综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款规定,判决如下： 一、不得执行位于南部县南隆镇幸福大道229号青年城·青年广场3幢地下室商业负一楼X号（-X-X号）和负一楼XX号（-1-XX号）商铺; 二、驳回严龙的其他诉讼请求。 案件受理费8350元，由被告四川中地能源建设公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 本院（2020）川1321执异132号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 王琳琅 审 判 员 张明全 审 判 员 何承俊 二〇二〇年十一月十八日 法官助理 敬秋平 书 记 员 杜睿漪