成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初4515号 原告（反诉被告）：成都双流百信物业管理有限责任公司，住所地：成都市双流区广场公寓**。 法定代表人：张洁芳，总经理。 委托诉讼代理人：王沼力，四川顺泰律师事务所律师。 本诉委托诉讼代理人：张吉利，女，1972年2月12日出生，汉族，住成都市武侯区。 反诉委托诉讼代理人：洪阳刚，男，1980年8月1日出生，汉族，住成都市新都区。 被告（反诉原告）：张国会，女，1967年9月23日出生，汉族，住成都市高新区。 被告（反诉原告）：陈贤友，男，1971年1月5日出生，汉族，住四川省兴文县。 委托诉讼代理人：张国会，系陈贤友之妻。 原告(反诉被告）成都双流百信物业管理有限责任公司（以下简称“百信物业公司”）与被告（反诉原告）张国会、陈贤友物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告(反诉被告）百信物业公司的委托诉讼代理人王沼力、本诉委托诉讼代理人张吉利、反诉委托诉讼代理人洪阳刚，被告（反诉原告）陈贤友的委托诉讼代理人被告（反诉原告）张国会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 百信物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令张国会、陈贤友支付百信物业公司2017年6月至2020年3月31日的物业费6133元及垃圾费272元、违约金5092元；2.本案诉讼费由张国会、陈贤友承担。事实与理由：张国会、陈贤友系“领馆国际”7-1-101号房屋业主，2012年8月7日百信物业公司与张国会、陈贤友签订《“领馆国际”前期物业管理服务合同》约定，百信物业公司为张国会、陈贤友前述物业提供前期物业管理服务，物业费按1.8元/月/平方米，每季度交纳一次，每次交纳费用的时间为每季度首月15日之前，逾期按照3‰支付违约金。自2017年6月1日起至2020年3月31日止，张国会、陈贤友累计拖欠百信物业公司物业费6133元、垃圾费272元及违约金5092元，经百信物业公司书面催告，张国会、陈贤友至今未履行支付物业费用及违约金的义务，故百信物业公司诉至本院，请求判如所请。 张国会、陈贤友辩称，百信物业公司设置临时停车位，破坏小区业主共有的绿化地，且临时停车位靠近张国会、陈贤友房屋的窗户，导致我们每天呼吸的是汽车尾气，且车子进出也影响我们休息，导致我们休息不好，身体也不好。为了健康，我们只有在外租房居住；物业合同约定的委托管理期限为三年，现早已超过委托管理期限，且百信物业公司没有权利在小区组织大家抽车位；百信物业公司主张的违约金过高，不合法；百信物业公司在本次诉讼中有严重过错，请求法院减免张国会、陈贤友的民事责任，同时百信物业公司给张国会、陈贤友造成了实际损失，应当予以赔偿。 张国会、陈贤友向本院提出反诉请求：1.判令百信物业公司立即恢复案涉小区所有草窝上的绿色草皮，停止对张国会、陈贤友造成的各种安全和人身损害；2.判令百信物业公司赔偿张国会、陈贤友直接伤害损失65613.12元（其中房租费60000元、医疗费5613.12元）；3.判令百信物业公司支付案涉小区7年来的公共收益5000元；4.判令百信物业公司撤销每天千分之三的违约金；5.判令百信物业公司承担本案的诉讼费。事实和理由：2013年1月张国会、陈贤友验收案涉小区房屋，根据《前期物业服务合同》约定，委托物业管理服务事项中不包含对地面停车位的管理，但2014年百信物业公司占用张国会、陈贤友家周围绿色草坪停车，存在严重安全隐患，由于小区的通气设备差，空气不流通，大量排出汽油废渣气体导致张国会、陈贤友身体情况变差，从2015年起张国会被诊断为：高血压、心悸、睡眠障碍、哮喘、肺功能阻滞、肠胃病等，且张国会感觉头痛、眩晕、耳鸣、气紧、呼吸困难、四肢无力、拉肚子、胸口痛、背部痛等。为了健康，张国会、陈贤友至今只能在外租房居住，百信物业公司的不作为和乱作为对张国会、陈贤友造成了损失。且百信物业公司主张的违约金过高。 百信物业公司辩称，1.张国会、陈贤友不具有单独提出第一项诉讼请求的主体资格，且百信物业公司不是适格被告，百信物业公司按照《前期物业服务合同》、《业主临时规约》对物业提供维修、养护和管理，无不履责情况；2.百信物业公司与张国会、陈贤友主张的损害后果之间没有因果关系，百信物业公司不负赔偿责任；3.小区公共收益是百信物业公司按照相关规定履行相关职责，无不合规情况，百信物业公司收取的公共收益部分也只是代管，没有权利返还；4.物业服务合同是双方自愿签订的，张国会、陈贤友要求撤销相关条款没有依据。 本院经审理认定事实如下：张国会、陈贤友购买成都双流富豪实业有限公司开发的位于高新区××路××幢××单元××楼××号房屋，建筑面积103.08平方米。2012年8月7日，百信物业公司与张国会、陈贤友签订《“领馆国际城”前期物业管理服务合同》，约定百信物业公司为张国会、陈贤友购买的上述房屋所在的“领馆国际城”小区提供前期物业服务；合同规定的物业管理委托期限暂定三年，从本合同生效之日起至合同期限届满止，若需续签合同，双方另行签订书面合同。合同期限届满或业主委员会成立与业主大会所选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止；高层电梯住宅物业费用收取标准按其拥有的建筑面积1.8元／月／平方米向业主或物业使用人收取。物业费按月缴纳，每次缴纳的时间为每月30日之前，物业费收取的起始时间按《商品房买卖合同》约定的交付之日起计算。为使物业管理日常工作正常开展，业主或物业使用人应于接房之时向百信物业公司预缴6个月的物业费。业主和物业管理人逾期缴纳物业费的，从逾期之日起每日按应交总费用的3‰交纳滞纳金。受有关部门或单位的委托，百信物业公司提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴服务。 同日，张国会、陈贤友签订《“领馆国际城”临时管理规约》，载明业主享有由建筑区划内全体业主共有的部分包括道路、绿地、路灯……全体业主一致同意在业主大会设立前，按照《前期物业服务合同》约定利用业主共有部分经营的，应当符法律、法规和本《临时管理规约》的规定，并委托物业服务企业或其他管理统一实施。属于全体业主共有部分，经营所得收益用于补充建筑物及其附属设施、设备的维修资金，统一归集到市维修资金监管专户。在本物业管理区域内，未出售的地下停车场（库、位）、地面停车场及配套设施设备为建设单位所有。 2012年12月26日，案涉小区通过竣工验收，其中包括地面车位符合规划验收合格。 2013年1月4日张国会、陈贤友完成案涉房屋的接房流程并领用案涉房屋的业主物品。 2019年6月21日，百信物业公司在小区张贴《物业关于拟使用小区公共收益的公示》，申请使用小区公共收益维修9栋外墙砖。 另查明，成都市物价局、成都市市容环境管理局2005年3月2日发布成价费［2005］第31号文件，通知成都市中心城区开征城市生活垃圾处理费有关事项，垃圾费征收标准为居民住户8元/户·月。 张国会、陈贤友自2017年6月1日开始欠缴物业费。百信物业公司于2018年9月10日上门张贴物业费催缴通知书、发送短信等方式进行催收无果后，遂起诉。 上述事实，有当事人身份信息、“领馆国际城”前期物业管理服务合同、物业关于拟使用小区公共收益的公示、商品房买卖合同摘要、竣工验收报告、总平面图、房屋竣工规划测绘地面车位图、交房流程表、业主物品领取单、成价费［2005］第31号文件、物业费催缴通知书张贴照片、短信截图以及当事人的陈述等证据在卷佐证，本院予以采信。 本院认为，张国会、陈贤友与百信物业公司于2012年8月7日签订的《“领馆国际城”前期物业管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效。该合同虽约定“物业管理委托期限暂定三年，从本合同生效之日起至合同期限届满止，若需续签合同，双方另行签订书面合同。合同期限届满或业主委员会成立与业主大会所选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自然终止。”但合同期限届满后，百信物业公司仍为案涉小区提供物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系。 关于百信物业公司主张的2017年6月至2020年3月31日的物业费6133元及垃圾费272元。张国会、陈贤友辩称，百信物业公司提供的物业服务不符合约定，故其拒绝缴纳物业费。本院认为，百信物业公司为案涉小区提供了物业服务，张国会、陈贤友作为该小区的业主，有按时缴纳物业费的义务。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，张国会、陈贤友如认为百信物业公司不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，侵犯了其合法权益，可要求百信物业公司承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但其以此为由拒绝缴纳物业费缺乏事实和法律依据，故对于其上述抗辩意见本院不予支持。张国会、陈贤友应支付2017年6月至2020年3月的物业费6308.5元（1.8元/月/平方米×103.08平方米×34个月），百信物业公司向本院主张6133元系其对自己的权利处分，本院予以确认。关于垃圾费，按照物业服务合同约定，百信物业公司有权代收代缴垃圾费，故对其主张的垃圾费272元（8元/月×34个月）本院予以支持。 关于百信物业公司主张的违约金。张国会、陈贤友辩称，违约金计算标准过高。本院认为，张国会、陈贤友经百信物业公司书面催告，无正当理由拒不缴纳物业费的行为构成违约，应当承担的相应违约责任。现百信物业公司以每季度应交物业费用为基数，从每季度15日起按照3‰的标准主张违约金，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定的“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，从本案证据来看，张国会、陈贤友的违约行为给百信物业公司除造成物业费的资金占用利息损失外暂无其他损失，故本院酌情将违约金的计算标准调整为每日万分之三。此外，根据合同约定，物业费应当按月在每月30日之前缴纳，即张国会、陈贤友应支付的违约金分段计算为：以每月应缴纳的物业费185.54元（1.8元/平方米/月×1个月×103.08平方米）为基数，分别从2017年7月至2020年4月的每月1日起，按照每日万分之三的标准计算至实际付清之日止。 关于张国会、陈贤友主张百信物业公司恢复小区绿色草坪，停止对张国会、陈贤友造成的各种安全和人身损害。本院认为，首先，张国会、陈贤友所举证据不能证明百信物业公司存在毁坏小区绿色草坪的行为；其次，百信物业公司提交的案涉小区竣工验收报告、总平面图以及地面停车位规划图能够证明，案涉小区的绿地和地面停车位系按照规划图纸完工；最后，按照物权法及物业服务合同、临时管理规约的规定，绿色草坪系小区全体业主共有，张国会、陈贤友作为单个业主就共有部分提起诉讼，不符合法律规定。故对于张国会、陈贤友的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于张国会、陈贤友主张的直接伤害损失65613.12元（其中房租费60000元、医疗费5613.12元）。本院认为，如前所述，案涉小区的地面停车位系按照修建时的规划图进行的设置，张国会、陈贤友虽向本院提交了医疗费和在外租房相关费用的证据，但是并未举证证明百信物业公司存在将规划的绿地草坪改造成地面停车位的行为，亦未证明张国会、陈贤友所主张的损失与百信物业公司的行为之间存在因果关系，应当自行承担举证不能的责任。故对其该项反诉请求本院不予支持。 关于张国会、陈贤友主张的小区公共收益5000元。本院认为，按照物权法及物业服务合同、临时管理规约的规定，小区公共收益系小区全体业主共有，张国会、陈贤友作为单个业主就共有部分提起诉讼，不符合法律规定。故对于张国会、陈贤友的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于张国会、陈贤友主张的判令百信物业公司撤销每天千分之三的违约金。本院认为，如前所述，案涉物业服务合同合法有效，双方均应按约全面履行，张国会、陈贤友并未举证证明该合同中关于违约金的约定存在可撤销的情形，故对于其该项反诉请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）张国会、陈贤友于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）成都双流百信物业管理有限责任公司支付物业费6133元、垃圾费272元以及违约金（以185.54元为基数，分别从2017年7月至2020年4月的每月1日起，按照每日万分之三的标准计算至实际付清之日止）； 二、驳回原告（反诉被告）成都双流百信物业管理有限责任公司的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）张国会、陈贤友的全部反诉请求。 如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费44元，反诉案件受理费795.16元，共计839.16元，由被告（反诉原告）张国会、陈贤友负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  王 璇 二〇二〇年十一月十七日 法官助理  周春蕾 书 记 员  盛 娇