四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初3897号 原告：中国工商银行股份有限公司简阳支行，住所地四川省简阳市北街**，统一社会信用代码915120812068578949。 负责人：尹波，行长。 委托诉讼代理人：乔旭，四川融恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：兰晓峰，四川融恒律师事务所律师。 被告：陈健，男，1990年11月10日出生，汉族，住四川省简阳市。 被告：简阳市宏馨房地产开发有限公司，，住所地四川省简阳市简城镇河东新区香山和苑**楼，一社会信用代码91512081660251681D。 法定代表人：朱君，董事长。 委托诉讼代理人：任志强，四川亚峰律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司简阳支行（以下简称工行简阳支行）与被告陈健、简阳市宏馨房地产开发有限公司（以下简称宏馨房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行简阳支行的委托诉讼代理人乔旭、被告宏馨房地产公司的委托诉讼代理人任志强到庭参加诉讼，被告陈健经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告工行简阳支行向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告2017年1月1日签订的个人购房借款／担保合同立即到期，陈健立即支付原告借款本金211229.73元，利息12810.20元（利息暂计算至2020年9月20日，应当依约支付至实际清偿日止），以上合计224039.93元；2、判令宏馨房地产公司对陈健的上述还款义务承担连带清偿责任；3、判令二被告对位于简阳市××路夜月春晓5号楼1单元25层6号住房【合同载明建筑面积为85.33平方米，预告证号：川（2016）简阳市不动产证明第0001469号）】在能够办理房产证之日协助原告办理抵押登记，并判决原告对该房产折价、拍卖、变现后所得价款享有优先受偿权。事实与理由：原被告于2017年1月1日签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定原告向陈健发放额度为23万元的个人购置住房贷款，宏馨房地产公司对上述借款承担连带责任保证。同时，陈健以其购买的位于简阳市××路夜月春晓5号楼1单元25层6号住房【合同载明建筑面积为85.33平方米，预告证号：川（2016）简阳市不动产证明第0001469号）】为上述借款提供抵押担保。原告依约向陈健发放了贷款，但陈健未按照贷款合同履还款义务，截止2020年9月20日，该笔贷款连续逾期15期，累计逾期20期，贷款本金余额211229.73元，积欠利息12810.20元。陈健的行为严重损害原告合法权益，原告特依据相关法律规定起诉，请人民法院依法判决。 陈健未作答辩。 宏馨房地产公司承认原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告（贷款人）与陈健（借款人）、宏馨房地产公司（保证人）于2017年1月1日签订《个人购房借款／担保合同》，约定原告向陈健发放23万元贷款用于陈健购置宏馨房地产公司开发的位于简阳市××路××幢××号住房，建筑面积为85.33平方米，贷款期限为20年，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。借款人同意贷款人将贷款一次性划入宏馨房地产公司账户，贷款利息自实际放款日起计算；还款采用按月等额本息还款法（按月计息）；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率按第四条约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息的，贷款人有权解除合同并宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的贷款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其费用；合同第十条关于保证担保的约定为：保证人承担保证责任的范围按下列第_10.2_种方式确定：10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任……。陈健自愿以购买的该房屋作为抵押担保，抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续；抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。合同签订后，原告与陈健办理了该房屋的抵押权预告登记，确定预告登记的权利人为原告，义务人陈健，约定债务期限为2016年12月30至2037年1月30日；原告于2017年1月1日向陈健发放贷款23万元，执行利率4.41%。2018年11月起陈健开始违约，截止2020年9月20日，该笔贷款连续逾期15期，累计逾期20期。截止2019年8月20日尚欠贷款本金211647.82元、利息1560.33元未偿还。2019年8月21日至2020年9月1日，陈健还本418.09元。 以上事实，原告提供了、《个人购房借款／担保合同》、川（2016）简阳市不动产证明第0001469号预告登记证明、放款凭证、银行明细等证据予以证实，上述证据，经法庭质证，本院予以采信。 本院认为，原告与陈健、宏馨房地产公司签订的《个人购房借款／担保合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人应按约定履行自己的义务，该合同对陈健每月还本付息及逾期罚息等责任均进行了约定，陈健截止2020年9月20日已累计逾期还款20期，原告有权根据合同的约定宣布借款提前到期，并要求偿还剩余借款本金并支付相应的利息。故本院确定，双方签订的《个人购房借款/担保合同》提前于本院送达起诉状副本之日即2020年10月10日到期。截止2019年8月20日，陈健应偿还原告剩余贷款本金211,647.82元、利息1,560.33元。对于违约以后的利息，根据《个人购房借款/担保合同》的约定，贷款人有权按照罚息标准按日计收利息，对不能按时支付的利息，按照罚息标准计收复利。 因从2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消。根据中国人民银行公告〔2019〕第30号第三条“存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR，除商业性个人住房贷款外，加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日（不含），执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平，即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后，自第一个重定价日起，在每个利率重定价日，利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。”规定，本案中应进行利率标准的换算。本案中合同约定的罚息利率为中国人民银行同期同类贷款基准利率下浮10%再上浮50%，2019年公布的最近的5年期以上贷款基准利率为年利率4.9%，故实际执行罚息利率应为6.615%。又因2019年12月全国银行间同业拆借中心公布的5年期贷款市场报价利率（LPR）为年利率4.8%，故两者的差值为181.5个基点。故本案中利率标准应为，按照全国银行间同业拆借中心公布的5年期贷款市场报价利率（LPR）加181.5个基点计算。故本案的利息计算方式应为，以本金211,647.82元为基数，从2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的5年期贷款市场报价利率（LPR）加181.5个基点计算。 关于宏馨房地产公司的保证责任问题，《个人购房借款/担保合同》约定“保证人承担阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的不动产登记证明条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任”，该约定不违反法律规定，本院依法予以确认，因案涉房屋至今未办理不动产登记以及抵押登记，按照合同约定在抵押登记之前应当由保证人承担连带保证责任，故宏馨房地产公司应对陈健未偿还的借款本息承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向陈健追偿。 原告与陈健签订了抵押合同，并已办理预购商品房抵押权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，该房屋在具备办理抵押登记条件时，陈健应协助原告办理该房屋的抵押登记；因该房屋至今未办理不动产登记，也未办理正式的抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，该房屋的抵押权并未设立，原告要求对该房产折价、拍卖、变现后所得价款优先受偿无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告陈健于本判决生效后十五日内偿还原告中国工商银行股份有限公司简阳支行借款本金211,647.82元及利息（利息计算方式：自2019年8月20日起至本判决确定的给付之日止，以本金211,647.82元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的5年期贷款市场报价利率（LPR）加181.5个基点计算；复利以应付未付的利息为基数，按照上述利息标准计算，如未按本判决确定的期间履行给付义务，则计算至实际付清之日），已付本金418.09元从中予以扣除）； 二、被告简阳市宏馨房地产开发有限公司对上述第一项被告陈健应偿还的借款本息承担连带清偿责任，被告简阳市宏馨房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告陈健追偿； 三、被告陈健在按揭房产（位于简阳市××路夜月春晓5号楼1单元25层6号住房）具备办理抵押登记条件之日起七日内协助原告中国工商银行股份有限公司简阳支行办理抵押登记； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司简阳支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计2,330元，由被告陈健、简阳市宏馨房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 辉 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 朱科洋