广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初4648号 原告：陈增发，男，汉族，1953年1月3日出生，住广西柳州市柳**。 委托诉讼代理人：黄家庆，广西海底月律师事务所律师。 被告：广西北海金杜投资有限公司，住所地：广西北海市，统一社会信用代码：9xxxxxxxxC。 法定代表人：陈祖银。 被告：陈训秋，男，汉族，1980年4月5日出生，住福建省福清市。 原告陈增发诉被告广西北海金杜投资有限公司（以下简称“金杜公司”）、陈训秋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日受理后，依法适用简易程序于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告陈增发及其委托诉讼代理人黄家庆到庭参加诉讼，被告金杜公司、陈训秋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈增发向本院提出诉讼请求，判令：一、解除原告与被告金杜公司签订的《北海市二手房买卖合同》；二、被告金杜公司退还购房款109760元并支付利息损失13172元（利息的计算方法：以109760元为基数，自2017年10月19日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率（LPR)暂计至2020年7月31日，往后的利息损失计算至退还所有购房款之日止）给原告；三、被告金杜公司向原告支付合同约定逾期交房违约金22040元；四、被告金杜公司按照已付购房款标准的法定惩罚性赔偿给原告109760元;五、被告金杜公司承担本案的诉讼费；六、被告陈训秋对原告第二、三、四、五项诉讼请求承担连带责任。事实与理由：2017年10月3日，原告意欲购买被告金杜公司位于北海市房屋向被告金杜公司支付了肆万元整（¥40000）的购房定金，原被告签订了《北海市二手房买卖合同》，双方在合同中约定原告向被告金杜公司购买位于北海市房屋，该房屋所有权证号为北房权证（2012）字第xxxxxx**，建筑面积39.2平方米，房屋转让总价款为人民币109760元，原告采取一次性付款的方式向被告金杜公司支付房款，被告金杜公司腾空房屋并通知原告进行验收交接。合同签订后原告依约于2017年10月18日向被告金杜公司一次性支付了足额房款，被告金杜公司向原告出具了收款收据。后经核实，被告金杜公司出卖的房屋已经进行了抵押登记，且现被人民法院依法查封拍卖，被告金杜公司已经无法依约将房屋交付给原告并办理产权过户登记，合同目的无法实现。被告金杜公司在签订合同时故意隐瞒了涉案房屋已经抵押登记的事实，在签订合同后未告知原告又将涉案房屋抵押给第三人，欺诈原告，被告金杜公司的行为严重损害了原告的合法权益，经原告多次要求被告金杜公司依法处理均未果。另，被告陈训秋系被告金杜公司的股东，被告金杜公司要求原告将购房款转入被告陈训秋的个人账户，被告金杜公司为有限责任公司，公司财务账户与其股东的个人账户混同，根据《公司法》的相关规定，被告陈训秋作为被告金杜公司的股东应该对被告金杜公司的债务承担连带责任。为此，原告特诉至法院并提出以上诉讼请求。 被告金杜公司、陈训秋均未作答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2017年10月3日，案外人曾秀芳作为经手人出具《收据》一份，内容载明：今收到陈增发交来祥龙大厦9017、9018、9019、9020房的购房定金40000元。 2017年10月11日，案外人陈增强向案外人曾秀芳转账40000元。 2017年10月18日，原告陈增发向被告陈训秋转账支付254240元，被告金杜公司向原告陈增发出具《收据》一份，予以确认收到陈增发交来祥龙大厦9019、9020号房款255040元的事实。 同日，案外人王鑫鑫向被告陈训秋转账支付380000元，被告金杜公司向案外人陈海玉出具《收据》一份，予以确认收到陈海玉交来祥龙大厦9017、9018号房款380000元的事实。 原告（乙方、买受人）陈增发与被告（甲方、出卖人）签订《北海市二手房买卖合同》一份，主要约定：买受人向出卖人购买位于北海市房屋，该房屋面积39.2平方米，总价款为109760元。买受人应向出卖人支付房屋价款109760元。出卖人未按本合同约定期限交接房屋的，逾期超过10日，出卖人应按日向买受人支付本合同房屋转让款万分之二的违约金，买受人有单方解除权。买受人解除合同的，出卖人应退还全部已付款项。该合同还约定了其他内容。 另查明，2018年8月29日，北海市银海区人民法院作出（2018）桂0503民初256号民事判决书，查明如下事实：2015年2月13日，广西北海金杜投资有限公司所有的位于北海市在内的房屋办理了抵押登记，抵押登记证明书为北房地交押字（2015）第03444号。 2020年5月6日，北海市银海区人民法院作出（2020）桂0503执恢16号执行裁定书，裁定拍卖、变卖广西北海金杜投资有限公司所有的位于北海市9020号不动产［北房房权证（2012）字第xxxxxx**等房屋。 还查明，被告金杜公司的经营范围为：对餐饮娱乐服务业、海产品加工业、农林业的投资（以上仅限于项目的投资不含项目的生产经营），企业资产管理及相关服务，海产品（限于未经加工的农业初级产品）、建筑材料（不含木材及危险化学品）、服装百货的销售，自有房屋租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。其股东为林丹与陈训秋，其中林丹占股75%，陈训秋占股25%。 案件审理过程中，原告陈述涉案《北海市二手房买卖合同》只是为了办理过户时少交税而签订，合同约定房屋总价款为109760元，但实际购买价格为168560元，其中定金10000元是其弟弟即案外人陈增强向被告金杜公司的物业经理即案外人曾秀芳支付，剩余房款是原告向被告陈训秋支付的（不足部分，由其侄女即案外人陈海玉代其向被告陈训秋支付），被告金杜公司亦出具了相应收据予以证实收到购房款的事实，至于多支付的款项为办证费。另，原告明确其第四项诉讼请求中要求被告支付惩罚性赔偿109760元已包含实际购买价格与合同约定总价的差额58800元（168560元-109760元=58800元）及相应资金占用利息。被告金杜公司于涉案《北海市二手房买卖合同》签订后即将涉案房屋交付原告使用，后由于涉案房屋被法院拍卖，原告于2020年7月搬离了涉案房屋。现原告以其已足额支付完涉案房屋购房款，但被告至今未将涉案房屋的不动产权证办理至原告名下，且涉案房屋已被司法拍卖，原告无法实现购买涉案房屋的合同目的为由诉至法院，并提出以上诉讼请求。 本院认为，原告与被告金杜公司之间签订的《北海市二手房买卖合同》是原告与被告金杜公司的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应恪守履行。现原告主张其已足额向被告金杜公司实际支付了购房款168560元，并提交了相应入账汇款业务凭单、活期存款历史明细查询及收据予以证实。被告金杜公司经本院传票传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，应自行承担不利的法律后果，即本院对于原告主张其已向被告金杜公司支付168560元购房款的事实予以确认。虽原告与被告金杜公司就涉案房屋的办证时间未作出明确约定，但被告金杜公司收取原告购房款将近三年之久，且涉案房屋现已被司法拍卖，导致原告无法实现购买涉案房屋的合同目的，被告金杜公司的行为已构成根本违约，故对于原告要求解除双方签订的《北海市二手房买卖合同》的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。涉案《北海市二手房买卖合同》解除后，被告金杜公司应当返还其收取的168560元购房款并支付利息[利息的计算方式：以168560元为基数,自2017年10月19日起计算至款项还清之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付]给原告。 关于原告诉请要求被告金杜公司支付逾期交房违约金22040元的诉讼请求，因庭审中原告自认涉案《北海市二手房买卖合同》签订后，被告金杜公司即将涉案房屋交付其使用，故原告的该项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。 关于原告诉请要求被告金杜公司按照已付购房款标准向其赔偿109760元的诉讼请求，因被告金杜公司并无商品房开发、销售资质，原告与被告金杜公司之间签订的《北海市二手房买卖合同》属二手房买卖合同并非商品房买卖合同，故本案并不能适用《最高人民法院》第九条的规定，原告的该项诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。关于原告陈述如上述司法解释在本案中不能适用，原告作为消费者，被告金杜公司在签订涉案《北海市二手房买卖合同》时故意隐瞒涉案房屋存在抵押的行为已经构成欺诈的行为属根本违约，被告金杜公司应参照该司法解释及消费者保护法关于欺诈的相关惩罚规定来赔偿原告相应损失的主张，因双方在《北海市二手房买卖合同》中对此种情形下的违约责任并未进行明确约定，原告亦未提交任何证据予以证实其实际损失的大小，结合原告诉请的资金占用利息已获支持、被告已于2017年10月将涉案房屋交付原告使用，本院认为原告的损失已获得相应补偿，故对于原告的该项主张，本院不予支持。 关于原告诉请要求被告陈训秋对被告金杜公司的上述债务承担连带责任的诉讼请求，因原告现有证据并无法证实两被告存在人格混同的事实，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告陈增发与被告北海金杜投资有限公司签订 的《北海市二手房买卖合同》； 二、被告北海金杜投资有限公司返还购房款168560元并支付利息（利息的计算方式：以168560元为基数,自2017年10月19日起计算至款项还清之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）给原告陈增发； 三、驳回原告陈增发的其他诉讼请求。 案件受理费5120元，减半收取2560元，由被告广西北海金杜投资有限公司负担（该费用原告已预交，被告广西北海金杜投资有限公司在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用5120元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  莫   雪   芳 二〇二〇年十一月十三日 法官助理  覃静燕书记员李秋丽