北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初10859号原告：北京凯莱物业管理有限公司，住所地北京市东城区安定门东大街****楼****611,统一社会信用代码：9111010171774420X2。法定代表人：齐艳宏，总经理。委托诉讼代理人：陈震，北京中勉律师事务所。委托诉讼代理人：严丽，女，1982年4月12日出生，汉族，北京中勉律师事务所实习律师，住北京市西城区。被告：刘洪宾，男，1972年6月27日出生，汉族，户籍地河南省郑州市，住北京市顺义区，身份号码×××。原告北京凯莱物业管理有限公司（以下简称凯莱物业）与被告刘洪宾物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凯莱物业的委托诉讼代理人陈震、严丽，被告刘洪宾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯莱物业诉称：被告系原告服务管理的房屋的业主。根据《物业管理服务委托合同》的约定，原告依约提供了物业管理、服务。被告作为业主，应当依约交纳物业管理费、供暖费、电费、材料费、维修费、车辆管理费等各种费用。事实上，虽经原告多次催讨，但被告至今未履行交费义务，未按规定支付2009年5月1日至2020年4月30日期间的物业管理费及相关费用共计人民币241706.01元。另外，根据《物业管理服务委托合同》第六条规定，“逾期缴付管理费用的滞纳金为每月1.5%，从给付期限次日起计算至全部管理费用付清为止。”因此，被告还应向原告支付未交纳物业管理服务费的滞纳金1000元，上述费用共计为人民币242706.01元。被告作为小区的业主，居住在园区，享受原告提供的物业服务，却长期不交纳物业服务费及相关费用，被告的行为对原告的正常管理工作造成了极为恶劣的影响，同时也侵害了其他业主的合法权益。被告的行为已经给原告造成了损失，为了维护原告的合法权益，根据《合同法》《民事诉讼法》的相关规定特向贵院提起诉讼。请人民法院在查清事实的基础上，依法公断，支持原告的全部诉讼，维护原告的合法权益。原告的诉讼请求为：1.请求依法判令被告承担物业管理费等其他费用共计人民币170553.54元；2.请求判令被告承担上述费用的滞纳金1000元；3.本案的诉讼费用由被告承担。被告刘洪宾辩称：抄表金额我不知道。但是电费是我们自己买的卡。水（冷水、污水）、燃气是物业抄表计算的，但是电不是。涉诉房屋是我的房子，面积也认可。对之前的物业费收费标准认可，之后降低了物业费我不清楚，关于原告代收代缴的费用我不认可电费，但是剩余的是认可的。材料费我不认可，不清楚是什么费用，车辆管理费我不认可，需要核查证据，欠款月息不认可。我不缴纳物业费是因为房子的井管漏水，但是原告一直没有给我解决。经审理查明：2005年12月30日，第一届业主委员会（以下简称业委会）正式成立。后业委会（甲方）与原告凯莱物业（乙方）签订《物业管理服务委托合同》（以下简称《合同》），甲方选聘乙方作为小区的物业管理服务企业。《合同》第3.1条约定委托管理期限为一年，自2006年9月1日至2007年8月31日；第12.5条约定本合同期限届满，但业主大会尚未进行续聘物业管理服务企业的招投标工作的，本合同终止日期自动顺延，双方继续履行本合同，如果合同期限届满起30天后，业主大会仍未进行续聘物业管理服务企业的招投标工作，则视为业委会同意依本合同第3.1条规定的委托管理期限续聘乙方，本合同的其他条款亦相应顺延。第6.1条约定，经甲乙双方同意，物业管理费由业主按其拥有物业的建筑面积，根据乙方（凯莱物业）的缴费通知，在不迟于每月月底交纳，其中别墅为8元/建筑平方米/月，公寓为8.8元/建筑平方米/月。第7.1条约定：乙方按照国家规定按照管理处实际财务状况，逐项分步退还管理费按金、暖气按金、水电按金、电话费按金，对没有按时付费的业主以上所列按金可用于抵扣所欠款项。《合同》签订后，凯莱物业依约为小区提供物业管理服务。后，2017年，小区业主委员会将凯莱物业起诉至北京市东城区人民法院，其诉讼请求为：1.判令凯莱物业向小区业委会移交小区物业管理用房及小区红线以内除业主专有部分以外的所有场所、场地、配套设施；2.凯莱物业向小区业委会移交相关财产及物业管理的全部档案资料包括，（1）竣工平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地、地下管网工程竣工图等竣工验收资料2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术材料（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件（4）物业管理所必需的其他资料；3.凯莱物业立即撤出小区；案件受理费由被告承担。北京市东城区人民法院经过审理，于2018年5月23日作出2017京01**民初19855号民事判决书：驳回原告小区业主委员会的全部诉讼请求。名都园业委会不服该判决，上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院于2018年10月10日作出2018京02民终9762号民事判决书：驳回上诉，维持原判。刘洪宾为业主，房屋建筑面积为147.33平方米。凯莱物业主张刘洪宾未缴纳下列费用：1.2008年12月、2009年、2010年、2011年、2012年、2013年1月至8月、2013年9月1日至9月15日、2015年8月至12月、2016年、2017年、2018年、2019年、2020年1月至4月的物业费126585.68元；2.2015年11月到2020年4月的冷水费1747.2元；3.2015年11月到2020年4月的污水费652.8元；4.2015年8月到2020年4月的电费4164.66元；5.2015年11月到2020年4月的燃气费30267.5元；6.材料费10元；7.车位管理费5900元，其中2013年9月欠缴100元，2013年10月欠缴50元，2014年1月欠缴50元，2015年8月到2020年4月每月100元。8.欠款月息：913.17元。刘洪宾认可没有缴纳物业费的期间，其主张因为涉案房屋漏水，当时物业与其爱人口头协商，说要换物业，物业告知其缴纳两年的物业费，之前的物业费就不用缴纳了；原告对其该主张不予认可。关于原告主张的水费、燃气费，被告均认可。关于电费，原告提交抄表记录予以证明，被告对抄表记录的真实性认可，但主张不认可电费，需要庭后核实。后2020年10月28日本院与被告电话沟通，被告表示电费数额应当就是原告主张的4164.66元，其对该数额认可。关于原告主张的材料费，其并未向本院提交任何证据予以证明。刘洪宾对此亦不认可。关于车位管理费，庭审时，被告表示记不清了，需要庭后核实，本院庭后2020年10月20日与刘洪宾电话联系，其表示对车位管理费没有意见。关于原告主张的欠款月息，其并未向本院提交任何证据予以证明。另，本院庭审时，凯莱物业主张涉案房屋的物业收费标准为：2015年12月1日前为8.8元每平米每月，2015年12月1日后其公司降价到6元每平米每月。刘洪宾主张凯莱物业的服务不到位，但并未向本院提交任何证据予以证明。另，本院在审理同时期其他业主与原告物业服务纠纷时，本院至名都园小区实地查看，发现小区内私搭乱建现象严重、绿化不到位。上述事实，有当事人陈述、开庭笔录、前期物业服务合同、民事判决书等证据在案佐证。本院认为：被告认可凯莱物业为涉案小区提供了事实物业服务，本院对此不持异议。原告为被告居住的小区提供了物业管理服务，被告作为受益人接受了该服务，双方形成了物业服务关系，被告应及时履行向原告交纳物业服务费的义务。原告要求被告给付物业费，本院予以支持。被告反应物业服务不到位，虽未向本院提交任何证据予以证明，但通过同时期其他业主的陈述及本院调查，本院认为原告的物业服务确实有不到位情况，故本院对被告应当缴纳的物业费予以适当酌减。被告要求原告支付滞纳金没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的水费、燃气费、电费、车位管理费，被告均认可，本院对此不持异议。关于原告主张的材料费及欠款月息，其并未向本院提交任何证据予以证明，在被告不认可的情况下，本院对其该两项诉讼请求难以支持。另，刘洪宾主张物业与其爱人口头协商，缴纳两年的物业费，之前的物业费就不用缴纳了，但其就该主张并未向本院提交任何证据予以证明，故本院对其该主张难以支持。应当指出，物业管理企业与业主系管理、服务与被管理、被服务的关系，物业管理企业在为业主提供物业管理、服务的过程中，应依法积极主动履行自身职责与义务，对业主提出的合理意见予以采纳，全面提高物业管理、服务水平，从而使物业管理企业与业主之间形成良性互动关系，共同营造良好的小区环境、秩序。另，园区环境的改善，需要物业与业主共同配合、努力。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、被告刘洪宾于本判决生效之日起七日内给付原告北京凯莱物业管理有限公司物业管理费、水费、电费、燃气费、车位管理费共计166786.38元；二、驳回原告北京凯莱物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元（原告北京凯莱物业管理有限公司已预交），由被告刘洪宾负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  张 莉二〇二〇年十一月二日法官助理  张洁培书 记 员  孙爱文