浙江省慈溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0282民初13353号 原告：单雪莹，女，1993年12月28日出生，汉族，住浙江省青田县。 委托诉讼代理人：单永奎，男，1968年12月24日出生，汉族，系原告父亲，住浙江省青田县。 委托诉讼代理人：于书凡，浙江鑫目（宁波石化开发区）律师事务所律师。 被告：慈溪市天桂置业有限公司，住所地：浙江省慈溪市周巷镇天元大道**。统一社会信用代码91330282MA291E993G。 法定代表人：林强，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：林鑫、徐烽，浙江煜华律师事务所律师。 被告：上海恒屋置业顾问有限公司，住，住所地：上海市金山工业区亭卫公路**********一社会信用代码91310110MA1G81EGX2。 法定代表人：魏国华，该公司执行董事。 被告：平安好房（上海）电子商务有限公司，住所地：上海市徐汇，住所地：上海市徐汇区凯滨路****1310104085536371。 法定代表人：庄晓东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：马宁，上海君恩律师事务所律师。 原告单雪莹与被告慈溪市天桂置业有限公司（以下简称天桂公司）、上海恒屋置业顾问有限公司（以下简称恒屋公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月25日立案后，依法适用简易程序审理。案件审理过程中，原告申请追加平安好房（上海）电子商务有限公司（以下简称平安公司）为第三人参加诉讼，本院经审查后予以准许，并通知平安公司作为第三人参加诉讼，此后，原告申请第三人平安公司作为被告参加诉讼，本院经审查后予以准许。因落实新型冠状病毒肺炎疫情应对措施，诉讼活动不能正常进行，本案于2020年1月29日中止诉讼，于2020年10月30日恢复诉讼。本院于2020年1月10日、2020年11月4日两次公开开庭审理。被告天桂公司原委托公司员工王静参加本案诉讼，后于2020年9月2日撤销对王静的委托，另行委托浙江煜华律师事务所律师林鑫、徐烽参加本案诉讼。被告恒屋公司原委托上海益澄泓律师事务所律师朱明参加本案诉讼，后于2020年9月9日撤销委托。原告单雪莹的委托诉讼代理人于书凡、单永奎，被告天桂公司的委托诉讼代理人王静，被告恒屋公司的委托诉讼代理人朱明，被告平安公司的委托诉讼代理人马宁到庭参加第一次庭审，原告单雪莹的委托诉讼代理人于书凡、被告天桂公司的委托诉讼代理人徐烽到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。 原告单雪莹向本院提出诉讼请求：1.判决两被告共同返还原告购房定金15万元；2.判决两被告按中国人民银行同期贷款基准利率的标准共同赔偿原告自2018年7月10日起至返还之日止的利息损失；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2018年6月，原告到被告天桂公司的售楼处购买房屋，在售楼处工作人员的安排下，原告向被告恒屋公司的银行账户支付购房定金15万元，售楼处工作人员向原告出具了加盖被告恒屋公司公章的定金收据。其后，售楼处工作人员通知原告签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》并交付购房款。然而，当原告要求在支付购房款前先行扣除前期交付的定金时，售楼处工作人员却告知小区车位款为16万元，原告前期交付的定金已转为车位款，原告在付清合同约定的购房款后，只需凭车位抵用券交付1万元即可取得车位产权。因被告天桂公司没有按《商品房销售明码标价规定》、《浙江省商品房销售明码标价实施细则》和宁波市发改委和宁波市住建局《关于进一步规范宁波市商品房销售价格行为的通知》等规定，在交易场所醒目处放置有关车位的标价牌、价目表等明码标价信息，原告对售楼处工作人员的解释信以为真。故原告按售楼处工作人员的要求领取车位抵用券并在未扣除定金的情况下另行付清了购房款。2019年6月以后，原告得知被告天桂公司对外销售的车位价格为1万元一个，遂原告与其他业主一起找到被告天桂公司要求退还前期交付的15万元定金。但被告天桂公司却称原告前期交付的定金系被告恒屋公司收取，天桂公司不知情，也不同意退还。综上所述，原告认为两被告违反宁波市住建委、市发改委发布的《关于加强商品房及其机动车停车位（库）租售管理的通知》,违法收取价外款，应予退还并赔偿原告损失。 被告恒屋公司辩称：恒屋公司不同意原告的诉请，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：第一，恒屋公司与原告之间是居间服务关系，而不是商品房买卖关系；第二，恒屋公司与原告之间签订过服务协议，以及相关的确认书，明确了服务费的金额；第三，恒屋公司已促成原告及天桂公司签订商品房买卖合同，原告要求返还服务费没有法律依据。 被告平安公司辩称：首先，被告平安公司并不是本案的适格被告。因被告平安公司自始至终都没有取得案涉的15万元。事实上，被告平安公司在案涉楼盘销售过程中，仅仅是一个线上平台，起到通道的作用，房屋推荐以及各项事宜，都是由被告天桂公司和恒屋公司单向沟通。其次，被告平安公司与天桂公司之间系居间法律关系，被告平安公司与原告并没有合同关系或其他的法律关系。综上，原告无权起诉被告平安公司，被告平安公司也没有返还义务。 被告天桂公司辩称：首先，天桂公司没有向原告收取过15万元，也没有以15万元抵扣车位定金的销售政策，恒屋公司向原告收取的15万元跟天桂公司没有任何关系；其次，天桂公司承担补充责任是有条件的，根据承诺书的约定，在法院判定恒屋公司需要返还的情况下，天桂公司才承担补充责任。 当事人围绕诉讼主张依法向本院提交了证据，本院为查明案情依法调取了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院以此认定本案事实如下： 被告天桂公司与被告平安公司签订有《合作合同》一份，该合作合同约定，被告天桂公司委托被告平安公司为天元府项目提供咨询管理服务等电子商务服务，并促成被告天桂公司与被告平安公司推荐的客户签订《商品房买卖合同》及其附件、附录等相关合同文件，实现被告天桂公司售出商品房的目的。合作期限为自2018年1月1日起至2018年12月31日。合同约定被告平安公司不得以自己的名义或被告天桂公司的名义收取客户包括服务费在内的任何费用。如有收取，也须返还。该合同附件中对佣金作出约定：以当月平安公司推介的签约金额占比达成的标准为准。（1）当月平安公司签约金额占比＜5%时，佣金费率为0.8%。（2）5%≤当月平安公司签约金额占比＜10%，佣金费率为0.9%。（3）当月平安公司签约金额占比≥10%，佣金费率为1%。 被告平安公司（甲方）与被告恒屋公司（乙方）签订《渠道分销合作框架协议》。该协议约定，被告平安公司授权被告恒屋公司参与甲方指定楼盘项目（通过甲方APP“好房拓”展示）通过的销售合作，被告恒屋公司为平安公司提供销售渠道拓展支持，双方以有偿服务方式进行合作，销售范围为该项目领取预售证公开发售且经被告平安公司确认的房源。合作期限自2018年4月1日起至2018年12月31日。合同还约定除非被告平安公司书面许可，被告恒屋公司不得向购房客户收取任何费用。该协议附件（项目合作确认函）中明确佣金标准为：当平安公司签约金额占比＜5%时，渠道佣金为0.68%；5%≤平安公司签约金额＜10%，渠道佣金为0.76%；10%≤平安公司签约金额，渠道佣金为0.85%。 2018年6月23日，原告父亲单永奎支付被告恒屋公司4万元，由被告恒屋公司出具收据一份，该收据载明收款事由为天元府13幢203号定金（13幢203室换9幢603室）。同日，原告父亲单永奎与被告恒屋公司签订委托认购确认单，该确认单载明：委托认购房号13幢203室，委托认购面积124.21平方米，委托认购总价1089921元，认购金金额4万元，买方应于2018年6月30日前至本项目签约处支付房款1089921元，并签订《慈溪市商品房预售合同》，买方在签订《慈溪市商品房预售合同》的同时，应向被告恒屋公司完成支付车位券、服务费共计12万元。委托认购确认单中的特别约定第3条：认购金（服务费）系原告对获得上述物业购买权而自愿缴纳给被告恒屋公司。买方应在2018年6月30日前（包括该日）携带相关身份证明文件及本认购单前往签约处签订合同并办理购房手续，被告恒屋公司不再另行催告，逾期者以弃权论，视为买方单方面违约，放弃该物业并无权要求返还认购金，若买方反悔不买则视为买方违约，同时买方所支付的认购金被告恒屋公司不予返还，被告恒屋公司可不经催告另行处置该物业。此后，原告要求换房为9幢603室，原告与被告恒屋公司签订委托认购确认单，该份确认单对房号、房屋价格等进行调整，其余部分与之前的委托认购单内容基本一致。2018年7月10日，原告父亲单永奎通过银行转账支付被告恒屋公司11万元，交易附言：单雪莹9-603购房款。此外，原告方还与恒屋公司签订服务协议、《天元府》房源信息表、结算确认书，上述材料中均没有落款日期。 2018年8月10日，原告与被告天桂公司签订《浙江省商品房买卖合同》，约定原告购买月桂府9幢603号房屋，房屋单价为9411.63元/平方米，建筑面积为122.07平方米，总价款1148878元。该合同记载：签订本合同前原告已向被告天桂公司支付定金1万元，该定金于交付首期房款时抵作商品房价款。该合同签订后，原告陆续支付了剩余购房款，原告在商品房买卖合同签订前支付的15万元未抵扣房款，后因该款返还问题产生争议，致本诉讼。 2018年下半年开始，陆续有购房者向周巷镇人民政府，慈溪市住建局反映被告天桂公司、恒屋公司存在价外收费情况。周巷镇人民政府及慈溪市住建局就购房者反映的情况进行了调查。 2018年11月19日，被告天桂公司向周巷镇人民政府出具的回复报告：天桂公司与恒屋公司不存在任何委托关系。平安公司违反合同，私下委托恒屋公司。对于投诉事件，会积极配合处理。 2019年2月13日，被告天桂公司出具给周巷镇人民政府的整改报告：我司于2018年1月1日与平安公司签订合作合同约定我司委托平安公司提供信息咨询及客户推荐服务，合作期间平安公司推荐并成交275组客户，双方明确约定平安公司不得以任何形式收取任何款项。据调查了解，恒屋公司对22组购房户收取价外款314万元，剩余200多组客户可能存在价外收款违规情况但未有投诉现象。了解情况后，我司联系并督促恒屋公司及平安公司与该批客户进行当面约谈，经多轮磋商未果，后由我司代为执行全程对接处理。2018年12月3日下午约谈该批客户至我司，最终达成共识，由我司拟三方协议签确后退款至该客户账户，若恒屋公司无力或拒绝退款则由我司代为垫付。协议签订后，我司进行了垫付。期间我司做出如下整改：1.与平安公司及其他中介公司中止合作；2.已按要求严肃整顿销售人员在销售过程中违规操作，目前已停止营销负责人公司职务；3.我司承诺剩余200多组客户今后发生违规收费情况我司按该批客户处理方案执行，发现一起解决一起；4.在今后销售过程中合法合规；5.我司在今后销售过程中出现违规现象愿意无条件接受处罚。 2019年8月1日，被告天桂公司项目副总朱红雷接受慈溪市住建局的调查询问，其在笔录中陈述：收取信息服务费是在售楼处一单间内，天桂公司人员并不知情，信息服务费与特惠车位没有关联性，因购房户为外来投资人员，考虑到该批客户购买车位的意愿低，为进一步促进车位销售，决定对外地客户发放车位优惠券。被告恒屋公司副总王谊军在接受住建局调查时陈述：恒屋公司是在2017年11月至12月开始与碧桂园合作，2018年新年后，碧桂园营销经理汪杰找到恒屋公司要求合作，因佣金过低恒屋公司不愿意合作，后经调研，周边项目向温州、上海等外地客户佣金返还在9万元左右，汪杰提出他们车位备案价在16万元/个，实际成本4万元/个，可在销售过程中通过1万元的车位券发放，中间的价格差由恒屋公司以服务费形式收取，实际的车位差价通过抬高主体房价格进行弥补，实际操作过程中，我公司收取的服务费大部分在15万元左右，其中11万元左右支付给了温州、上海的经纪机构。恒屋公司的销售人员在碧桂园项目一年多，多的时候有10余人，碧桂园是知情的，且双方一直有合作关系。服务费的收取是在售楼处的财务进行收取。双方分工明确，本地客户由碧桂园自己的销售接待，外地客户恒屋公司接待。车位优惠券由天桂公司印制，车位券仅针对与恒屋公司签订服务协议和合同的外地购房业主。碧桂园的相关人员知道恒屋公司收取服务费。收取服务费是明确告知购房者的，并且签订了协议。 2019年9月5日，被告天桂公司出具自查整改报告：自月桂府价外款事件发生之后，我司开展自查，要求平安公司及恒屋公司退还以车位定金形式收取的价外款，经调查、沟通、谈判，约定由恒屋公司退还22户业主价外款并已最终落实。后续我司将继续配合住建局和周巷镇政府做好以下几方面工作：1.对涉及价外款的业主做好解释和疏导工作；2.积极化解业主间因车位价格差异造成矛盾，制定严谨细致的车位销售方案，确保车位销售工作有序稳定的推进；3.在保证质量安全的前提下，科学合理的加快项目工程进度，确保月桂府项目能够顺利交付。 2019年9月12日，被告天桂公司向59位业主出具承诺书：一、在59位业主聘请律师向人民法院提起诉讼（诉讼主体由业主自行决定，诉讼费及律师费由我司承担。业主因自身本次诉讼产生的交通费及食宿费实报实销由我司承担）要求恒屋公司及平安公司退还已收取价外款（或定金）后，若法院的生效判决是退还款项的，且在申请执行后平安公司及恒屋公司没有赔付能力的，未执行到位的款项，我司承诺会先行垫付给59位业主，支付时间为法院发出执行终结裁定后10日内，但最晚不超过自申请执行之日起1年内。……该部分业主需向我司提供因购买“月桂府”房屋被恒屋公司收取价外款（或定金）的相关真实凭证方可享受本承诺书的权利，包括业主付款的银行记录（需银行确认或法院认定真实有效，业主必须提供）、经法院认定事实真实存在的法律文书（业主必须提供）、沟通记录（如有微信聊天记录等）等，否则我司不向未全部（是指必须提供部分）提供资料的业主承担上述任何担保责任。本承诺书一式三份，我司、59位业主、周巷镇人民政府各持有一份。 2019年9月25日，被告天桂公司向周巷镇人民政府出具承诺书一份：1.自“月桂府”项目向全体业主以挂号信方式告知关于此次价外款事项后60日内，存在相同被恒屋公司收取价外款情形的业主，可享与59位业主同等承诺，但不符合承诺要求的业主除外。2.我司愿意按59户业主承诺书的要求条件执行。 2019年12月30日，被告天桂公司出具关于解除暂停网签的报告：1.月桂府项目于2019年9月26日完成竣工交付备案，同时完成销售专户监管解除手续，各施工单位的相关工程款按照施工合同支付；2.关于月桂府价外款事项，根据与政府协商，我司为相关业主执行兜底提供一笔3750万元担保金，该笔款项的使用周巷镇政府监管，我司将于一审判决后，向全体业主发送告知函，告知相关事宜。 本院认为：本案的争议焦点为案涉15万元款项的性质。因被告恒屋公司向购房者收取款项并出具定金收据，购房者有理由相信其交纳的是房屋定金。从被告天桂公司与平安公司之间的合作合同及被告平安公司与恒屋公司之间的合作框架协议来看，被告恒屋公司受平安公司转委托参与案涉商品房销售，从庭审中被告平安公司、恒屋公司的辩称及被告恒屋公司股东刘震寰在慈溪市公安局周巷中心派出所作笔录时所作陈述以及被告天桂公司项目副总在住建局所作陈述来看，被告天桂公司对转委托知情并同意，但无论是天桂公司与平安公司签订的合作合同还是平安公司与恒屋公司签订的合作框架协议，均约定了不得向购房者收取任何费用，故被告恒屋公司收取定金且未交付给天桂公司的行为超越了其委托销售的权限，被告天桂公司也未对恒屋公司的收款行为进行追认，故原告有权要求被告恒屋公司返还该款项并赔偿款项占有使用期间的利息损失。被告恒屋公司辩称其收取的款项为服务协议项下的服务费，并提供了服务协议、委托认购确认单、结算确认书等证据予以佐证，但委托认购确认单与服务协议对服务费金额、收取条件的约定均不一致，原告持有的收款收据载明款项性质为购房定金，其汇款时备注为购房款，故被告恒屋公司提供的证据不足以证明就案涉款项的性质约定为服务费双方已达成一致意见，本院对被告恒屋公司的该项辩称不予采信。关于被告天桂公司，因其承诺对被告恒屋公司的还款义务承担补充付款责任，故其应依照自身承诺履行义务。对被告天桂公司其并不知情恒屋公司进行销售，收款行为与其无关，其无须承担付款义务的辩称与事实及其承诺不符，本院亦不予采信。至于被告平安公司，因其并未指示恒屋公司进行收款，故原告要求其承担还款责任缺乏事实和法律依据，本院对被告平安公司无须承担还款责任的辩称予以采信。 据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十九条、第一百七十一条、第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告上海恒屋置业顾问有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告单雪莹15万元，并赔偿原告自2018年7月10日始至2019年8月19日止、按中国人民银行同类同期贷款基准利率计算的利息损失以及自2019年8月20日始至实际清偿日止、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失； 二、被告慈溪市天桂置业有限公司对第一项判决内容确定的15万元款项经执行后未能清偿部分承担付款责任； 三、驳回原告单雪莹的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费3300元，减半收取1650元，由被告上海恒屋置业顾问有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳本院。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 景赞宇 二〇二〇年十一月四日 代书记员 岑央科