江苏省南京市六合区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0116民初4980号原告：樊某1，男，1972年12月8日生，汉族，住南京市六合区。原告：樊某2。以上二原告共同委托诉讼代理人：蒋金宝，江苏丰典律师事务所律师。被告：凡某1，女，1975年6月27日生，汉族，住南京市六合区。被告：金某1，女，1996年7月12日生，汉族，住址同上。以上二被告共同委托诉讼代理人：赵成有，江苏赵成有律师事务所律师。原告樊某1、樊某2与被告凡某1、金某1所有权确认纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊某1、二原告共同委托诉讼代理人蒋金宝，被告凡某1、金某1及其共同委托诉讼代理人赵成有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告樊某1、樊某2向本院提出诉讼请求：1、确认南京市六合区××街道××社区××路××号房屋（以下简称涉案房屋）归原告所有；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2005年因原告樊某1与妻子杨某（已故）需要改善居住环境及考虑以后小孩上学等问题，准备出资购买位于上房屋。被告凡某1及其丈夫金某2（已故）得知此事后便找到原告樊某1夫妻二人进行商量。凡某1、金某2夫妇二人提出想建房，不过自身缺乏建房资金只有土地，提出让原告用准备购房的资金在其土地上建房，房屋建成后东边一间上下归原告所有。因身边有亲戚之间因房屋问题产生纠纷，原告对上述提议一直犹豫。被告多次通过父母亲做原告工作并作出承诺，同意直接由原告方在被告方所拥有的土地上建房，所有出资由原告方承担。建成后东边一上一下房屋直接归原告方所有，并同意通过公证、赠与等方式完善后续的房屋所有权登记手续。因原、被告之间系亲兄妹，原告遂同意了以上方案。2006年房屋建成，原告多次催促被告办理房屋相关手续，但被告借故一直拖延至今。原告一直居住在该东边房屋至今并办理了水、电等开户登记，东西两边房屋完全独立并各自存在上楼楼梯，完全是按照两户来设计建设且各有独立门牌号。2020年上半年，原告到社区办理不动产登记遭到拒绝并被告知，由于建房前期手续均系被告名字，同时被告目前否认涉案房屋为原告所有。为维护合法权益，现诉讼至法院，请求判如所请。被告凡某1、金某1辩称，1、樊某1与凡某1系兄妹关系，金某2与凡某1是夫妻关系，樊某1户籍在南京市六合区××街道××村××号，在该组拥有宅基地并建有住房上下两层。因樊某1从事汽车业务，居住老家不方便，2006年初樊某1与金某2、凡某1达成口头协议，由双方在位于××街道××社区××也××城××社区城××号，金某2和凡某1的宅基地上建房，按照两上两下两层共两户建设，建成后东首上下两层由樊某1居住，西首上下两层由金某2、凡某1居住并所有。后来双方各自出资进行了建设，2006年春节后房屋建成，建筑面积共计约160平方米。2008年4月7日，金某2对共建的房屋补领了村镇工程建设许可证，双方按照约定各自居住至今，主房建成后，樊某1还在该宅基地上建成了附属房3间。2014年5月14日，金某2因车祸死亡，2014年7月8日，凡某1领取了共建房屋的宅基地土地使用证；2、被告认为根据土地管理法第62条的规定，农村居民每一户只能拥有一处宅基地，宅基地是农村居民独享的具有身份性质的权利，法律禁止宅基地在非同一集体经济组织成员之间流转。涉案房屋所在的宅基地是南京市六合区××街道××社区××组也叫××组集体所有，并通过人民政府确认为被告凡某1享有该宅基地的使用权，原告并非该村集体经济组织的成员，不能取得涉案房屋的宅基地使用权，况且原告在户籍所在地已经取得了宅基地并建有住房，根据房地一体的原则，被告与原告达成的共同建房以及关于涉案房屋归属的协议实质是对被告宅基地使用权的转让，该协议违反了法律法规的禁止性规定，应认定为无效，无效合同自始无效，因无效合同取得的财产应予以返还，被告有权要求原告返还涉案房屋，原告要求确认涉案房屋归其所有，于法无据。综上所述请求法庭确认原、被告双方就涉案房屋的共建协议无效，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告樊某2系原告樊某1与妻子杨某（已故）独生女儿；被告金某1系被告凡某1与丈夫金某2（已故）独生女儿；原告樊某1与被告凡某1为兄妹关系。原告樊某1户籍地为南京市六合区××街道××社区，并在该社区拥有宅基地及住房。涉案房屋地址属于南京市六合区××街道××社区××组。2005年9月26日，甲方金某2、樊凤红（系被告凡某1）与乙方樊某1、杨某签订协议一份，协议载明：“甲方向乙方借款人民币贰拾万元，用于新建房屋两间楼上下，由于经济困难，甲方暂时无钱偿还给乙方，房子建成后，甲方自愿将东边壹间楼（10.5米×5.2米×2层）上下无偿赠送给乙方，作为对乙方损失的补偿，由于建房前，房子的合法证件尚未办理完毕，房子建成后，甲方必须尽快办理有效房产证件，书面写出赠予乙方的合同，并且经公证处公证。若甲方房屋建成后，一时无法办理有效房产证件（不是甲方人为不办），此协议照样有效，不影响甲方赠房给乙方，房子一经建成东边壹间（10.5米×5.2米×2层）甲方即赠给乙方所有，如遇拆迁，收益人为乙方，甲方无偿为乙方办理相关手续。此协议一式两份，双方各持一份保存，如有争议，以诉讼方式解决。夫妻双方签字生效。”该协议落款处有甲乙双方签名并按捺手印。另协议中还载明：“今借到凡某2人民币20万元。借款人金某2”。庭审中，被告方否认被告凡某1及其丈夫金某2在协议中签名并按捺手印，经法庭询问，被告方对此不申请鉴定。该协议签订后，其中约定建设的房屋于2006年建成，建设式样为两户，主房为上下各两层，原告樊某1居住涉案房屋至今，被告凡某1居住涉案房屋西侧两间，门牌号为××号。2008年4月7日，金某2领取《江苏省村镇工程建设许可证》，建设项目名称为住宅，建设位置××社区居委会××组。2014年7月8日，涉案房屋领取了证号为“宁六集用（2014）第×××××号”的《宅基地土地使用证》，土地使用权人凡某1，土地所有权人六合区××街道××社区××组，地类（用途）农村宅基地，同时记载了占地面积及方向、参考位置等信息。另查明：2012年8月27日，南京市公安局马鞍派出所出具证明一份，载明：“经查派出所户籍档案，樊某1，男，3201231972××××××××，曾经使用过‘凡某平’这个名字。也曾经使用过‘凡某2’这个名字。也曾经使用过‘樊某平’这个名字。特此证明”。2014年5月14日，金某2因道路交通事故死亡，于2015年1月19日注销常住户口。以上事实，有协议、村镇工程建设许可证、宅基地土地使用证、证明、户口注销证明及本院质证笔录和庭审笔录等证实，本院予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有，且农村村民一户只能拥有一处宅基地。本案中，原告樊某1户籍所在地为南京市六合区××街道××社区，属于该社区集体组织成员，在该社区拥有宅基地一处并建有住房，依法不应再取得宅基地，更不能在其他集体组织中通过任何方式取得宅基地。涉案房屋所在地为××街道××社区，被告凡某1为该社区集体组织成员，其已就涉案房屋登记取得宅基地土地使用权证，应当认定为涉案房屋所处宅基地使用权为被告方合法取得且具有物权公示效力。此外，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本涉案及原、被告双方的协议，被告方虽否认该份协议中签名非凡某1、金某2二人书写并按捺手印，但未就其主张的法律关系不存在的事实提供证据，应认定该份协议中凡某1、金某2签名并按捺手印的事实存在。具体到协议内容、房屋建设情况及涉案房屋的实际居住情况，其实质上涉及农村宅基地使用权的转让，该份协议违反法律、法规的强制性规定，应认定无效。原告庭审中提出依据该协议确认涉案房屋所有权的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十二条、第六十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告樊某1、樊某2的诉讼请求。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告樊某1、樊某2承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《人民法院诉讼收费办法》，同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费4300元。审 判 员 张晓彬二〇二〇年十一月二日法官助理 田 奇书 记 员 王 荣