北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初5571号原告：迟丽云，女，1977年1月16日出生，汉族，住北京市密云区**院**楼****。被告：绿地集团北京京纬置业有限公司，住所地北京市密云区兴盛南路**院**楼**-81。法定代表人：王春波，经理。被告：北京睿天下新媒体信息技术有限公司，住，住所地北京市昌平区小汤山镇英才北三街**院**楼**/div>法定代表人：潘伟，董事长。以上二被告共同委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告迟丽云与被告绿地集团北京京纬置业有限公司（以下简称绿地京纬公司）、北京睿天下新媒体信息技术有限公司（以下简称睿天下公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告迟丽云、被告绿地京纬公司与被告睿天下公司共同委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迟丽云向本院提出诉讼请求：1.判令绿地京纬公司、睿天下公司返还其全额购房款和服务费共计317953元；2.判令绿地京纬公司、睿天下公司赔偿利息损失（利息以317953元为基数，自2016年4月12日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；3.判令绿地京纬公司双倍返还其定金50000元；4.判令绿地京纬公司赔偿其房屋差价损失20704.13元；5.诉讼费由绿地京纬公司、睿天下公司承担。事实和理由：2016年4月12日，迟丽云与绿地京纬公司签订《绿地密云朗山定购协议》，购买绿地京纬公司开发的位于密云绿地朗山项目商住两用房一套，销售房号为XX-XXX号，原总房价1050842元，购买价款为单价15805.62元，建筑面积为56.51平方米，成交总价893176元。按照绿地京纬公司的购房政策，购房可享受交5万抵8万，并能在此基础上再享受92折优惠。迟丽云于协议签订当日在售楼人员带领下，在绿地密云朗山项目售楼处支付定金50000元和服务费50000元，经售楼人员讲解以上款项均系购置XX-XXX房屋的房款，其中服务费即为享受购房优惠政策所交款项，只是通过不同的形式交给开发商。迟丽云于2016年4月17日向绿地京纬公司再次支付购房款217953元。后得知，绿地京纬公司在未取得商品房预售许可证的情况下，向迟丽云宣传并出售房屋，并在收取购房款后，以新政策为由，不能办理购房贷款和交付住房，致使迟丽云错过购买住房的时机，遭受重大损失和伤害。故迟丽云诉至法院。绿地京纬公司辩称：1.我公司在解除双方商品房预约合同的前提下，同意退还迟丽云已付款267953元，不同意支付利息，不同意迟丽云其他诉讼请求；2.睿天下公司向迟丽云收取的50000元服务费与本案不属于同一法律关系，应另案解决，且该款项不是购房款的一部分，我公司既无返还义务也无赔偿义务；3.选房确认单系双方真实意思表示，合法有效，属于商品房预约合同，我公司并没有隐瞒相关事实；4.双方合同无法继续履行是受北京市限购政策影响，双方均无过错，法院如认定需要支付利息，应从合同解除之日的次日起算；5.本案涉诉房屋价格发生了贬损，迟丽云不存在预期利息损失，即使认定损失，亦应按迟丽云所交纳款项占总房款的比例确定损失，且本案应对涉案房屋价值进行价格评估，其他房屋的评估价格在本案中不具有参照性；6.定金合同属于实践性合同，虽然《订购协议》上显示了定金字样，但未实际履行，且迟丽云未按照《订购协议》约定继续支付房款的违约行为，故本案既不存在定金，亦不应适用定金罚则。睿天下公司辩称：我公司在迟丽云购房过程中为其提供了相关居间服务，该50000元费用为迟丽云购房的合理支出，迟丽云要求我公司赔偿或返还该费用，没有合同和法律依据。本院经审理认定事实如下：2016年4月12日，迟丽云通过POS机刷卡向绿地京纬公司交纳了50000元，绿地京纬公司为迟丽云出具收据一张；2016年4月12日当日，迟丽云向睿天下公司转账支付了50000元，睿天下公司为迟丽云出具了收据，内容为：今收到迟丽云交来服务费50000元；2016年4月17日，迟丽云再次通过POS机刷卡的方式向绿地京纬公司交纳了217953元，绿地京纬公司为迟丽云出具收据一张。上述绿地京纬公司于2016年4月12日为迟丽云出具的收据与睿天下公司为迟丽云出具的收据，收款人处显示为同一人。迟丽云为证明其主张，另向本院提交了迟丽云于2016年4月12日与绿地京纬公司签订的《绿地密云朗山定购协议》复印件一份，该确认单载明买受人迟丽云，销售房号XX-XXX，建筑面积56.51平方米，原总房价1050842元，成交单价15805.62元每平方米，成交总价893176元；并在签约及付款时间节点项下载明，“1.乙方应于2016年4月17日前至本项目售楼处签署《定制开发协议书》，于签约当日向甲方支付房款267953元（含定金），付款比例30%。2、于2016年5月25日，乙方向甲方支付房款185223元，付款比例20%。……定制开发协议签署之日起，本订购协议自动终止”。绿地京纬公司、睿天下公司对上述事实予以认可。另查，2017年6月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对“赵静、李蕾等人反映绿地朗山违规销售商业办公房屋问题信访事项”出具答复意见书，在该答复意见书中，北京市密云区住房和城乡建设委员会经调查确认如下事实：绿地京纬公司在密云以“商改住”的名义进行虚假宣传、违规销售引发购房人强烈不满，其违规销售问题造成了恶劣的社会影响。2017年7月18日，北京市住房和城乡建设委员会出具行政处罚决定书，对绿地京纬公司进行行政处罚，内容为：经本机关立案调查，查明你（单位）存在以下违法事实：位于密云县（区）水源路南侧的绿地朗山产业园项目由你单位绿地京纬公司开发建设。该项目部分商业、办公楼于2017年1月14日取得《北京市商品房预售许可证》【京房售字（2017）5号】。你单位在该项目商业、办公楼不符合商品房预售条件的情况下，于2015年底开始擅自对外预售。你单位在销售过程中和购房人签订书面协议，收取预付款。截止2017年5月20日调取的证据显示，你单位在未取得该项目商业、办公楼预售许可证期间共收取了744套房屋的预付款，总金额17370.6854万元，涉及楼栋号包括一期1#-2#商业办公楼、3#-8#商业楼、9#-11#商业办公楼、12#-14#商业楼、18#-20#商业楼、23#商业楼、26#-28#商业楼；二期6#商业楼（含配套公建），13#商业办公楼，17#办公楼。……你（单位）上述行为违反了《商品房销售管理办法》第六条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条第（四）项的规定，依据《商品房销售管理办法》第三十八条的规定，本机关责令你单位停止违法行为，处已收取的预付款1%的罚款，罚款额为1737068.54元。2017年8月7日，北京市密云区住房和城乡建设委员会对绿地京纬公司另行进行了行政处罚，认定绿地京纬公司在绿地朗山产业园项目商业、办公楼不符合预售条件的情况下，于2015年4月开始擅自对外预售，违反了《商品房销售管理办法》，对绿地京纬公司处已收取的预付款1%的罚款177863.84元。再查，绿地京纬公司在关于绿地朗山项目的宣传单中存在如下内容：“46-64平方米建筑面积，密云生态商务区宜居典范，17#18#”，在该宣传单上面，印有房屋内部效果图，该效果图显示房屋内存在上下楼、卫生间、餐厅、客厅等居住设施。而绿地朗山项目的商业办公类房屋的规划设计中，房屋用途为商业办公，而非居住，且房屋内不能设计上下水，不能设立单独卫生间。绿地京纬公司负责开发的绿地朗山项目引发众多诉讼，众多起诉业主在开庭中均称在绿地京纬公司售楼处所看的样板间存在上下水、卫生间等。绿地京纬公司制定并实行了向电商交纳5万元可以抵顶8万元房款的定购房屋方案。在本院法院审理的（2017）京0118民初5758号案件中，根据商自华申请，经摇号确定，一审法院委托北京华天通房地产评估有限公司对于密云区绿地朗山XX-XXXX号房屋在2017年3月26日的市场价值进行评估。2018年5月8日，北京华天通房地产评估有限公司出具华天通【2018】估字A037号《房地产估价报告》，评估意见为：密云区绿地朗山XX-XXXX号办公用房房地产市场价值780461元，楼面房地产价格为16172元每平方米。XX-XXXX号房屋与本案涉案房屋相类似。涉案房屋的规划用途为商业办公类。2017年3月26日，北京市五部门联合印发《关于进一步加强商业办公类项目管理的公告》，该公告第四条规定：开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。上述事实，有当事人陈述、《绿地密云朗山定购协议》、绿地京纬公司出具的收据、睿天下公司出具的收据、刷卡单据等证据材料在案佐证。本院认为：迟丽云与绿地京纬公司均认可双方签订的定购协议，双方之间存在商品房预约合同关系，签订定购协议系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现因3.26购房政策，迟丽云丧失购买涉案房屋的资格，迟丽云与绿地京纬公司之间的协议不能履行，应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故对迟丽云要求绿地京纬公司退还其交付给绿地京纬公司的购房款并支付利息的诉求，本院予以支持。关于迟丽云所交纳的50000元服务费如何定性及定购协议解除后该50000元服务费如何处理的问题。迟丽云提交定购协议中所显示的原总房价与成交总价之间的关系，结合迟丽云的陈述符合绿地京纬公司推出的交纳50000元电商费可以抵顶80000元房款定购房屋优惠方案的销售政策，能够体现出在原总房价减去80000元后打92折即为成交总价，结合迟丽云在绿地京纬公司售楼处交纳款项等事实，迟丽云有理由相信睿天下公司所收取的50000元系涉案房屋的房款，睿天下公司与绿地京纬公司之间就该50000元购房款的收取构成表见代理关系，睿天下公司收取该50000元的法律后果，应由绿地京纬公司承担，该50000元应认定为迟丽云所交纳的定购涉案房屋的房款，应由绿地京纬公司返还。迟丽云要求睿天下公司退还房款和服务费及支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，迟丽云要求绿地京纬公司返还购房款（包含服务费）317953元并按照中国人民银行同期贷款利率计算支付利息的诉讼请求，理由正当充分，本院予以支持。上述购房款系迟丽云分别于2016年4月12日和4月17日支付，故利息也应分别起算。另因自2019年8月20日起，中国人民银行同期贷款利率调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，故本院相应予以调整。绿地京纬公司在销售房屋时将商业办公类房屋宣传为居住用途，进行虚假宣传，故绿地京纬公司在与迟丽云签订《绿地密云朗山定购协议》时存在欺诈行为，具有明显过错，应当对迟丽云因《绿地密云朗山定购协议》履行不能而遭受的损失承担赔偿责任，故迟丽云有权要求绿地京纬公司赔偿其房屋差价损失，迟丽云主张的房屋差价损失数额，本院参照与涉案房屋同性质房屋在2017年3月26日的评估价值酌情予以支持。因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。3.26购房政策的出台直接导致迟丽云与绿地京纬公司之间协议不能履行，系不可归责于双方当事人的事由所造成，本案不应适用定金罚则，故迟丽云要求绿地京纬公司双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十一条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百二十二条之规定，判决如下：一、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告迟丽云购房款三十一万七千九百五十三元。二、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告迟丽云利息（利息按照以下标准支付：1.以十万元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率，自二〇一六年四月十二日起计算至二〇一九年八月十九日；2.以二十一万七千九百五十三元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率，自二〇一六年四月十七日起计算至二〇一九年八月十九日；3.以三十一万七千九百五十三元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自二〇一九年八月二十日起计算至实际给付之日止）。三、被告绿地集团北京京纬置业有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告迟丽云房屋差价损失二万零七百零四元一角三分。四、驳回原告迟丽云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千五百六十五元（系原告迟丽云预交），由原告迟丽云负担三百七十五元，已交纳；由被告绿地集团北京京纬置业有限公司负担三千一百九十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  陈 乐二〇二〇年十一月十三日法官助理  马小涵书 记 员  孙艳秋