广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初4575号 原告：覃杰荣，男，壮族，1978年11月15日出生，住北海市海城区。 被告：北海利慧德物业服务有限公司，住所地北海市茶亭路**聚金园****，统一社会信用代码：91450502MA5MWDBA8A。 法定代表人：张福成，总经理。 委托诉讼代理人：曾华，广西先导联合律师事务所律师。 原告覃杰荣诉被告北海利慧德物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告覃杰荣、被告北海利慧德物业服务有限公司的委托诉讼代理人曾华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃杰荣向本院提出诉讼请求，判令：被告返还在2018年11月1日至2020年6月30日期间违法收取原告的水电费押金700元、装修押金1000元、装修出入证押金40元、装修垃圾清运费533.55元、物业管理费2254.4元、公共维修基金346.8元、电梯维护费700元、垃圾处理费176元、公共用电公摊400元、水电费375.77元合计6526.52元以及利息损失490元（利息计算方法：以6526.52元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率，从2018年11月1日起暂计至2020年8月30日，以后另计）。事实和理由：原告与被告未订立有物业服务合同，被告也未为原告提供相应的物业管理服务。被告在2018年11月1日至2020年6月30日期间，采取停水、停电、恐吓威胁原告人身安全等手段，迫使原告缴纳各种押金、物业费、垃圾清运费、公共维修基金、电梯维护费、垃圾处理费、公共用电公摊、水电费等费用6526.52元。为此，原告诉至法院，请求判如所请。 被告北海利慧德物业服务有限公司辩称：被告认为原告诉求没有事实和法律依据，请法院依法驳回。首先，原告主张的退回的700元水电费押金被告确实已经收取，但是到2020年6月30日止原告还拖欠水电费519.58元，扣除原告拖欠的519.58元被告只应退回130.42元，在之前被告也通知过原告领取退回的130.42元，但是原告没有去领取；第二，装修押金1000元以及出入证押金40元被告已经收取，但是根据装修合同和装修规定的约定，原告应在装修竣工后由被告去验收再退回，到今天为止原告没有向被告提出装修验收的要求，所以1000元应该按照约定待装修由被告验收合格再退还。因原告2018年9月28日已经入住，所以应当按照约定缴纳物业管理费等其他费用，因此原告主张被告返还2018年11月1日到2020年6月30日的物业管理费、电梯维护费、垃圾处理费等费用是没有事实和法律依据的。综上原告诉求没有事实和法律依据，请求法院驳回。 经审理查明：2013年12月19日，原告覃杰荣、案外人包慧春与案外人北海市恒利达房地产有限公司共同签订一份《商品房买卖合同》，主要约定原告覃杰荣、包慧春共同向北海市恒利达房地产有限公司购买坐落于北海市，建筑面积86.71平方米，北海市恒利达房地产有限公司应于2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给覃杰荣使用。 2018年10月1日，被告北海利慧德物业服务有限公司（以下简称“利慧德物业公司”，乙方）与案外人广西华盛集团北海裕泰工艺有限责任公司（甲方）签订《裕泰景苑大厦物业服务合同》（合同编号：0003），约定：甲方聘用乙方为裕泰景苑大厦提供物业服务；物业服务费：住宅物业费1.3元/平米·月，公共维修资金0.2元/平米·月，电梯使用维护费用每户35元，垃圾清运费每户8.8元，高层供水曾压费每吨0.4元，公共区域用水、用电据实分摊；本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效；合同期限自2018年10月1日起至裕泰景苑大厦成立业主委员会并聘用新的物业公司止。 2019年9月12日，原告覃杰荣（甲方）与被告利慧德物业公司（乙方）签订《裕泰景苑大厦物业服务管理合同》，主要约定甲方将裕泰景苑大厦2-1906号委托乙方实施物业管理服务，乙方的权利和义务：每年年底向甲方公布物业管理费用收支账目；住宅物业费管理费暂定1.3元/平米·月，公共维修资金0.2元/平米·月，电梯使用维护费用每户35元，垃圾清运费每户8.8元，高层供水增压费每吨0.4元，公共区域用水、用电分摊按每户20元；甲方交纳费用时间：接房之日。同日，原告覃杰荣还签署了一份《裕泰景苑装饰装修管理规定》，约定业主按物业规定交纳装修保证金和施工保证金，装修过程中产生的违章责任在施工保证金中扣除，装修期间无违章责任者，在装修房屋验收合格三个月后退还，以帮助其他业主监管装修期间对隐蔽设施（给排水系统、配电系统）的保证状况。 2019年9月12日，原告覃杰荣向裕泰景苑项目部申请装修入住，现已装修完毕并入住至今。 2019年9月12日，原告覃杰荣向被告利慧德物业公司交纳水费押金200元、电费押金500元、装修押金1000元、装修出入证押金40元、装修垃圾清运费533.55元，以及2018年11月1日至2020年6月30日期间的各项物业费用合计3877.2元，包括物业管理费2254.4元（1.3元/月×86.71平方米×20个月）、公共维修基金346.8元（0.2元/月×86.71平方米×20个月）、电梯维护费700元（35元/月×20个月）、垃圾处理费176元（8.8元/月×20个月）、公共用电公摊400元（20元/月×20个月），被告利慧德物业公司均出具相应的收费收据予以确认。原告覃杰荣还向被告利慧德物业公司交纳了2019年9月1日至2020年3月31日期间的水电费合计375.77元。 2020年4月21日，北海市住房和城乡建设局向北海市恒利达房地产有限公司做出《责令改正通知书》，载明“经查，你公司建设的北海裕泰景苑大厦项目存在未组织竣工验收即擅自交付使用的行为。此行为涉嫌违反《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，现依据《建设工程质量管理条例》第五十八条的规定，本机关责令你公司立即改正上述行为”。 2020年5月6日，被告利慧德物业公司向广西华盛集团北海裕泰工艺有限责任公司出具一份《关于退出裕泰景苑大厦物业管理的函》，主要载明“2018年10月1日，我公司与贵公司签订《裕泰景苑大厦物业服务合同》，由我公司负责对裕泰景苑大厦物业进行临时管理。2020年4月13日，我公司接到北海市市场监督管理局通知：因业主投诉，我公司未经招投标程序即入住管理，属于非法经营，要求我公司撤出，不能再对裕泰景苑大厦进行物业管理活动。”、“我公司拟于2020年5月15日退出对裕泰景苑大厦的物业管理”。2020年6月30日，被告利慧德物业公司正式退出裕泰景苑大厦物业管理。 庭审中，原告覃杰荣主张被告利慧德物业公司存在采取停水停电等手段迫使业主缴纳各项费用，但未能提供相应的物业服务的事实，并为此提供了部分业主签名的《证明》。原告覃杰荣还主张其于2019年9月12日领取的装修申请单，应以此时间作为接收房屋入住的时间，被告利慧德物业公司则主张原告已于2018年9月28日领取房屋钥匙入住，并为此提供了一份《裕泰景苑大厦职工户已交清原合同房款领钥匙签名表2018年9月28日》予以证实。 另查明，案外人史田胜与被告利慧德物业公司曾就水电押金及各项物业费用的退还问题产生争议并诉至本院，本院于2020年9月7日作出的（2020）桂0502民初2611号民事判决书，确认史田胜购买北海市大小岭村东北裕泰景苑大厦1单元2104号房，于2018年9月28日签领房屋钥匙并于2019年6月14日申请装修入住的事实。该民事判决书现已发生法律效力。 以上事实，有物业服务合同、收款收据及庭审笔录等在卷证实。 本院认为，本案的争议焦点在于原被告之间签订的物业服务合同是否合法有效以及被告利慧德物业公司在履行合同过程中是否具有违约行为、是否完全履行了物业服务。 对于物业服务合同是否合法有效的问题，原告覃杰荣主张因双方签订的物业服务合同缺乏被告利慧德物业公司的盖章故应属无效合同，被告利慧德物业公司则主张案涉合同不存在法定的无效事由，故合同合法有效。因被告利慧德物业公司提交的《裕泰景苑大厦物业服务管理合同》中明确有原告覃杰荣的签字与被告利慧德物业公司的盖章，故本院对原告覃杰荣的主张不予采信。原被告之间签订的《裕泰景苑大厦物业服务管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。 关于被告利慧德物业公司是否具有违约行为、是否完全履行了物业服务的问题，原告覃杰荣主张被告利慧德物业公司采取停水停电等方式威胁业主人身安全，同时没有按照物业服务合同约定的标准提供相应服务，被告利慧德物业公司则主张原告所提供的部分业主证明中仅有十几个证人签字，亦未出庭接受质证，而整个小区住户共383户，因此不能据此证明被告利慧德物业公司存在违约行为。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告覃杰荣对其主张未能提供充分确凿的证据予以证实，故本院对其主张不予采纳。 被告利慧德物业公司已于2018年10月1日起为案涉小区提供了物业服务，至2020年6月30日正式退出裕泰景苑大厦物业管理，原告覃杰荣作为小区业主应依约自接收房屋之日起支付物业服务费等相关费用。就原告覃杰荣接收房屋的日期认定问题，原告覃杰荣主张其于2019年9月12日领取房屋钥匙，被告利慧德物业公司主张原告覃杰荣于2018年9月28日签领房屋钥匙，对此本院认为，因被告利慧德物业公司对其主张已提供相应的《领钥匙签名表》予以证实，而领取钥匙与申请装修日期不一致的情况亦符合日常生活习惯，再结合（2020）桂0502民初2611号民事判决书中确认的基本法律事实，本院对被告利慧德物业公司的主张予以采信，并认定原告覃杰荣已于2018年9月28日接收案涉房屋。虽然原告覃杰荣与被告利慧德物业公司签订《裕泰景苑大厦物业服务管理合同》的时间为2019年9月12日，但不影响被告利慧德物业公司于2018年10月1日起即为涉案物业提供物业服务的事实。为此，原告覃杰荣要求被告利慧德物业公司返还2018年11月1日至2020年6月30日期间的物业费、公共维修基金、电梯维护费、垃圾处理费、公共用电公摊、水电费共计4252.97元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。就原告覃杰荣主张的装修垃圾清运费533.55元，由于该费用已实际发生，且属装修期间产生的合理费用，因此原告覃杰荣要求被告利慧德物业公司退还该费用的诉讼请求，于法无据，本院亦不予支持。 对于原告覃杰荣主张的装修押金1000元、装修出入证押金40元，双方当事人虽在案涉《裕泰景苑装饰装修管理规定》中约定在装修房屋验收合格后三个月内退还，但因原告覃杰荣现已装修完毕，且被告利慧德物业公司已退出案涉小区物业管理，原被告之间的物业服务合同关系已终止，被告利慧德物业公司再继续占有原告覃杰荣的上述费用明显违反公平原则，故本院对原告覃杰荣要求被告利慧德物业公司返还装修押金1000元、装修出入证押金40元的诉讼请求依法予以支持。 就原告覃杰荣主张的水电费押金700元，被告利慧德物业公司认为应在扣除原告覃杰荣2020年4月1日至2020年6月30日期间的水电费519.58元后予以退还，原告覃杰荣则主张上述时间内的水电费其已另行向裕泰景苑大厦项目部缴纳。现由于原被告双方对上述期间内的水电费问题无法达成一致意见，被告利慧德物业公司亦未就此在本案中提出相应诉讼请求，故本院对此不予处理，被告利慧德物业公司可另行起诉主张权利。基于双方当事人之间的物业服务合同已终止，故原告覃杰荣要求被告利慧德物业公司退还水电费押金700元的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。 综上，为维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 一、被告利慧德物业服务有限公司须退还装修押金1000元、装修出入证押金40元、水电费押金700元给原告覃杰荣； 二、驳回原告覃杰荣的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告利慧德物业服务有限公司负担（该费用已由原告预交，被告在本案判决生效之日起十日内付还给原告）。 本判决为终审判决。 审 判 员 陈军华 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 黄乐婷 书 记 员 陈文姗