上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初526号原告（反诉被告）：上海益乾实业发展有限公司,住所地上海市奉贤区南桥镇肖波路****。法定代表人:李其文,总经理。委托诉讼代理人：夏娟红，上海聚缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩可彬，上海聚缘律师事务所律师。被告（反诉原告）：上海龙太涂料制造有限公司,住,住所地上海市奉贤区南桥镇益民村**/div>法定代表人:卫新龙，执行董事。委托诉讼代理人：顾爱珍，上海市金钟律师事务所律师.委托诉讼代理人：林静，上海市金钟律师事务所律师。原告（反诉被告）上海益乾实业发展有限公司与被告（反诉原告）上海龙太涂料制造有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日立案后，依法适用简易程序进行审理，审理中，被告提起反诉，本院依法予以受理后于2020年5月21日对本诉与反诉公开开庭进行合并审理。后因案情复杂，本院依法将本案转为适用普通程序，组成合议庭于2020年10月26日公开开庭进行合并审理。原告（反诉被告）的委托诉讼代理人夏娟红均到庭参加诉讼,被告（反诉原告）的委托诉讼代理人林静参加了第一次庭审,被告（反诉原告）的委托诉讼代理人顾爱珍参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告上海益乾实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告归还2019年4月16日至2019年7月30日的厂房租金人民币427,704.08元;2、判令被告向原告归还厂房租赁保证金人民币112,500元;3、判令被告向原告支付违约金200,000元;4、判令被告赔偿原告装修损失约307,180元。审理中，原告撤回上述第3项诉讼请求。事实和理由：2013年6月17日,原、被告双方签订了《厂房租赁合同》,原告向被告租赁被告位于上海市奉贤区南桥镇益民村660号的厂房。合同约定的租期为2013年8月1日至2019年7月31日,租金为每两年递增,每6个月支付一次,先付后用,原告已支付了2019年2月1日至2019年7月31日的租金共733,207元。原告在2013年还向被告支付了厂房租赁保证金112,500元。根据合同约定,被告在租赁关系终止时归还。合同对违约责任也作出明确约定：“违反合同的一方,应向对方支付200,000元作为违约金。”2019年4月15日,原告突然接到通知,被告知由于环保等问题要求停业,整个厂区被关闭。又于2019年4月30日接到通知,由于被告没有环评,限期一周内搬离。2019年5月16日,在原告所有货物还未搬离的情况下,整个厂区被停水停电,并被强行拆除部分建筑,给原告带来了巨大的损失。原告认为，存在环保问题的主要原因是被告无产证、无相应配套设施,导致原告无法办理相应环保手续。被告在合同尚未到期的情况下,强行终止合同,已构成违约,应承担相应的违约责任。现原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。被告上海龙太涂料制造有限公司辩称，1、对第1项诉请，原告实际占有使用厂房到合同到期，且到期后仍继续占有使用至2019年12月15日，不存在返还租金，反而原告还要向被告支付占有使用费。2、对第2项诉请，租赁保证金必须是符合条件下返还，原告必须与被告结清租赁期间的水费和滞纳金及占有使用费，并清除100多吨垃圾，恢复当初被原告擅自拆除的危险品仓库，修复租赁期间被原告损毁的厂房（包括场地、道路、门窗、绿化及大门）之后，才返还保证金。3、对第3项诉请，涉案租赁合同履行期间届满到期，根据法律规定和合同约定，不应补偿原告装修费用。对于原告主张的事实理由部分，认可第一段内容，但对第二段中，原告于2019年4月15日被关闭厂房不属实，事实上原告一直在使用厂房从没有返还过，停水停电仅有一天，后面原告仍一直在使用（原告于2019年8月份还在使用）。至于拆除的部分建筑，是被告的建筑，对于原告自己搭建的建筑被拆除与被告无关，是政府行为。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告上海龙太涂料制造有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告立即将堆放在上海市奉贤区南桥镇益民村660号厂房内的所有物品，包括垃圾100吨左右从上述厂房内搬离；2、判令反诉被告支付反诉原告自2019年8月1日起至2019年12月15日止的厂房使用费548,000(参照租赁合同有效期内的租金4,000元/天*137天）；3、判令反诉被告支付水费及滞纳金12,416元；4、立即将拆除的厂房恢复，如不能恢复则折价赔偿;5、反诉被告对损毁的厂房和设施修复，不能修复的折价赔偿。审理中，反诉原告变更反诉请求为：1、反诉被告支付自2019年8月1日起至2019年12月15日止的厂房使用费548,000（参照租赁合同有效期内的租金4,000元/天*137天计算）；2、判令反诉被告支付反诉原告为其垫付的反诉被告租赁厂房期间的水费及相应滞纳金12,416元（水费本金8,243元，滞纳金按照实际发生额计算）。事实和理由：2013年6月17日，反诉原告与反诉被告签订《厂房租赁合同》，约定“反诉原告出租给反诉被告的厂房坐落在上海市奉贤区南桥镇益民村660号，该厂房现状经双方确认：独门独院，单层厂房五栋，独立三层办公楼一栋，卫生间、门卫室及场地、搭棚等，总建筑面积约为7200平方米（按实计算）；双方约定租期为陆年，从2013年8月1日起至2019年7月31日止；双方约定租金每六个月支付一次，第一、二年租金为1,350,000元……第六年租金为1,545,615元；租赁期满，反诉原告有权收回出租厂房，除反诉原告同意反诉被告续租的情形外，反诉被告应在本合同的租期届满后的当日内迁离并归还厂房。反诉被告返还该厂房时，应当符合正常使用后的状态，返还时，反诉原告需进行验收，确认厂房是否完善，并相互结清各自应当承担的费用等……”。合同签订后，反诉原告即依约将租赁厂房交付给反诉被告使用，反诉被告也按期交纳了相应租金。随后，反诉被告为实现利益最大化，不仅擅自将租赁厂房内部结构改变分割成几块区域，还在未向相关部门申报并取得许可情况下，擅自拆除了反诉原告原有的危险品仓库及其他搭棚后进行搭建以扩大租赁面积，然后再将租赁厂房分块转租从中牟利。2019年5月中旬，反诉被告的上述违章搭建，被相关政府部门强制拆除。2019年7月30日，反诉被告书面发函给反诉原告表示“不再租赁系争厂房，其已搬离系争厂房”，但实际上，反诉被告不仅未与反诉原告办理正常交接，而且至本案诉讼之日其还在继续使用系争厂房。另外，目前系争厂房损坏严重，反诉原告已于2019年8月2日发函给反诉被告要求其搬离，并恢复及修复相应厂房及设施，但反诉被告置之不理。综上所述，特提反诉。反诉被告上海益乾实业发展有限公司针对反诉辩称，不同意反诉原告的反诉请求。对于第一项诉请，不认可。到期后厂房就归还被告，后期几家是否使用不确定，即便是在使用也不存在到12月15日。根据被告提供的材料，水费是到7月，电费到8月，因此后期并未使用。关于水费，不是反诉被告的单子，户名不是反诉被告的也不是反诉原告的，关于借用的事实没有相关证据。当事人围绕本诉及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：厂房租赁合同、账户交易明细、2005年12月27日南桥镇政府批复、微信聊天记录，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告的工业品买卖合同、销售清单及收款收据1组，证明原告对租赁厂房的基础设施进行了改建；被告对真实性和关联性均不予认可，本院认为，该组证据与本案并无关联，不予采纳。2、原告提供的封条，证明涉案厂房因为没有消防许可证于2019年4月4日被查封而无法使用，被告对此不予确认。本院对该证据的真实性予以确认，查封系相关政府行为，且原告期间仍在使用厂房直至其搬离，该证据不能证明原告主张的待证事实。3、原告提供的告知及照片1组，证明因被告未办理环评手续，导致被告厂区被责令停产；被告认为，原告应遵守法律法规合法使用厂房，其被责令停产与被告无关。本院认为，环评应由厂房实际使用人（即本案原告）依法向职能部门申报办理，故本院对该组证据的真实性予以确认，但对原告主张的待证事实不予采纳。4、原告提供的租赁合同及厂房退还租金要求1组，证明原告作为二房东，现实际使用人（次承租人）因关停无法经营已向原告主张赔偿退款，给原告造成损失。因被告没有产证等原因导致原告无法办理环保等手续，被政府责令停产停业造成原告的损失，其责任在于被告；被告认为，租赁合同系原告与各次承租人的合同，与被告无关。本院认为原告与次承租人的合同关系与本案无直接关联，且该厂房退还租金要求系原告自行制作，且原告未能进一步举证证明该损失已实际发生，本院不予采纳。5、反诉原告提供的照片和光盘1组，证明反诉被告一直在使用涉案厂房，直至2019年12月15日，厂房尚未交接；反诉被告认为该证据真实性无法确定。本院经审核对该证据的真实性和关联性均予以确认。6、反诉原告提供的消费缴费记录及电费账单1组，证明反诉原告为反诉被告垫付2019年4月至7月的水费和滞纳金总计12,416元；电费单据时间是2019年8月，说明原告8月还在使用厂房；反诉被告对关联性不予认可。本院经审核对该组证据的真实性和关联性均予以确认。基于上述认定的证据，本院确认如下法律事实：2013年6月17日,原告作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方出租位于上海市奉贤区南桥镇益民村660号厂房，租期自2013年8月1日起至2019年7月31日止（2013年8月1日至2013年9月20日为免租期）。租赁期满，乙方应如期返还该厂房。乙方需继续承租的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后，双方应重新签订厂房租赁合同。租金标准为第一年、第二年每年年租金1,350,000元，以后年租金每两年递增7%,每6个月支付一次(详见附表),先付后用；厂房租赁保证金112,500元,租赁关系终止时，甲方收取的厂房租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。乙方经甲方同意在合理范围和要求内装饰装修厂房的，租赁期间届满或者合同解除时，乙方在该厂房内添置的装饰装修物以及相关生产设施等，均由乙方在不损坏厂房结构的前提下自行搬迁、拆除。合同还对转租，违约责任等作出具体约定。合同签订后，甲方向乙方交付了涉案厂房，乙方向甲方支付了租赁保证金112,500元并按约定支付了租金。原告将涉案厂房出租给了多方次承租人，并收取了相应的租金。2019年4月30日，涉案厂房被相关政府部门以无排污许可证、消防许可证等责令停产停业整改后多名次承租人陆续搬离涉案厂房，直至2019年12月15日全部搬离，期间原告于2019年7月31日搬离完毕。本案审理中，被告（反诉原告）确认：1、涉案厂房已于2020年10月因土地减量化被相关政府部门全部拆除；2、涉案厂房没有建设工程规划许可证也没有房地产权证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案厂房并未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间于2013年6月17日签订的《厂房租赁合同》无效。合同无效后，原告应当返还被告涉案厂房并参照合同约定的租金标准支付涉案厂房的占有使用费。根据庭审查明的事实来看，原告于2019年7月31日实际搬离涉案厂房，故原告主张要求被告返还2019年4月16日至7月31日期间的租金的诉讼请求，本院难以支持。对于原告支付给被告的租赁保证金，被告按约应返还给原告。对于原告主张的装修损失，本院认为，租赁合同无效后，双方应按照合同无效的过错分担已形成附合的装修装饰的现值损失，但因涉案厂房已于本案审理中即2020年10月因减量化拆除，故本案中对该部分损失不作处理，原告可提供证据另行主张。对于反诉原告主张反诉被告支付占有使用费的诉讼请求，本院认为，根据查明的事实，反诉被告虽于2019年7月31日搬离，但未与反诉原告办理相关交接手续，且已有证据可以证明最后一户次承租人直至2019年12月15日才搬离，故本院认定反诉被告实际占有使用厂房至2019年12月15日，故对反诉原告的该项反诉请求，本院予以支持。对于反诉原告主张的水费及滞纳金。本院认为，水费和滞纳金由政府部门收取，且反诉原告已实际交纳，而合同约定水费应由反诉被告承担，故对反诉原告的此主张，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告上海益乾实业发展有限公司与被告上海龙太涂料制造有限公司于2013年6月17日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告上海龙太涂料制造有限公司返还原告上海益乾实业发展有限公司保证金112,500元；三、反诉被告上海益乾实业发展有限公司给付反诉原告上海龙太涂料制造有限公司自2019年8月1日起至2019年12月15日止的厂房占有使用费548,000元；四、反诉被告上海益乾实业发展有限公司给付反诉原告上海龙太涂料制造有限公司水费及相应滞纳金合计12,416元；上述第二、三、四项相抵扣后，原告（反诉被告）上海益乾实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）上海龙太涂料制造有限公司447,916元五、驳回原告上海益乾实业发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,274元，反诉案件受理费4,702元，由原告（反诉被告）上海益乾实业发展有限公司负担15,346元，被告（反诉原告）上海龙太涂料制造有限公司负担1,630元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  唐军芳审 判 员  沈 磊人民陪审员  杨 振二〇二〇年十一月三十日书 记 员  陈婉青附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。