青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初4058号原告：孟子耀，男，1992年12月21日出生，汉族，住江苏省徐州市。委托诉讼代理人：孟凡芹，男，1968年6月23日出生，汉族，住址同上。系孟子耀之父。委托诉讼代理人：秦景敏，江苏恒邦律师事务所律师。被告：崔子龙，男，1978年5月16日出生，汉族，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：李仲清，青海凡圣律师事务所律师。原告孟子耀与被告崔子龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理，原告孟子耀的委托诉讼代理人秦景敏、被告崔子龙的委托诉讼代理人李仲清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟子耀向本院提出诉讼请求：l.依法判决解除原、被告双方于2018年1月14日签订的《房屋租赁协议》，由被告将房屋返还给原告；2.依法判令被告支付拖欠的租金364583元（暂计算至起诉之日，起诉后至法院判决租赁合同解除并由被告将房屋返还给原告前的租金也应由被告支付）、滞纳金37500元以及违约金2250000元；3.依法判令被告承担原告支付的律师代理费120000元；4.诉讼费用由被告负担。事实与理由：2018年1月14日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁协议》，约定由被告承租原告拥有的坐落于西宁市城东区夏都大街221-19号的商铺一套（（建筑面积为387.21平方米）用于服务行业，租期为壹拾伍年（180个月），自2018年3月6日起至2033年3月5日止，月租金为62500元；租金按年支付，合同签订之时被告应支付第一次1年期的房租750000元，并应当在本次交纳租金的租期届满提前30日交纳后一年的租金（即先付后用），如超过三日未续交租金，则须向原告交纳当期租金的5%的滞纳金。租金以向原告在江苏徐州建行建国西路支行开办的卡号为×××的账户支付为准；如果被告未按时交纳租金、物业费等费用且经原告催告后5日内仍不缴纳或者失联的，原告有权单方解除合同并将出租房屋收回，被告需据此向原告支付合同总金额11250000元的20%的价款作为违约金。此外，双方还约定，协议履行中如发生争议协商不成，可向出租方所在地人民法院提起诉讼，因此而产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、财产保全费、执行费等都由败诉方承担。《房屋租赁协议》签订后，原告即依约将房屋交付给了被告使用，至今被告使用2年之久。但按照约定，被告应该于2020年2月5日前支付第三年度（2020.03.06-2021.03.05）的房租750000元，虽然几次催要却至今未付，故现向贵院提起诉讼，恳请判如所请。被告崔子龙辩称，1.同意解除与原告签订的租赁协议；2.因疫情原因导致被告经营困难，被告并非恶意拖欠房租，且原、被告双方多次就房租交纳事宜进行过协商；3.违约金以补偿性为主，现原告主张的违约金过高，应降低为欠付租金的百分之二十；4.滞纳金属于行政法律关系范畴，并非民事法律关系范畴，不应支持；5.原告主张的律师费应当按照法院支持金额按照费率合理确定。原告孟子耀为支持其主张，向本院提交了如下证据：第一组：房屋租赁协议、产权证明、押金协议，证明原、被告存在房屋租赁合同关系，该房屋系被告从田永财处转租而来，但协议由原、被告直接签订。协议中除了租金、租期以外，还约定了违约责任以及败诉方承担律师费。经被告质证，对房屋租赁协议、押金协议的真实性不持异议，认为产权证明原告未能出示原件，不予认可。本院对上述证据的真实性予以确认。第二组：律师函一份，证明原告于2020年2月8日将此函通过手机微信转发给被告后又进行了邮寄。在被告违约后原告进行了书面催告，且明确免除一个月租金，但免除一个月租金是有条件和前提的，即必须先支付150000元，且余款537500元需在4月15日前付清。经被告质证，对该组证据的真实性无异议，律师函确实收到了，并我方于2020年2月17日已回复对方。本院对律师函的真实性予以确认。第三组：委托代理合同、转款回单详情、收据、律师费发票、收费标准表，证明原告支付的律师费是根据标准计算的，且已经实际缴纳。经被告质证，对该组证据的真实性及证明方向均无异议。本院对上述第三组证据的真实性予以确认。第四组：微信记录，证明2020年9月2日原告要求被告给付钥匙的情况，被告没有任何答复。经被告质证，对该组证据的三性及证明目的均不予认可。被告崔子龙为支持其主张，向本院提交了如下证据：证据一、答复函、协商协议（2020年5月19日），证明我方收到律师函之后答复，并积极协商，不存在恶意不付租金的情形。经原告质证，对答复函及协商协议的真实性无异议，确实已经收到，双方确实在进行协商，但一直没有一个确定的协商结果，双方仍应当履行原合同约定。但被告未依原合同履行，属于恶意违约。本院对答复函、协商协议的真实性予以确认。证据二、微信记录（2020年5月29日），证明被告一直在与原告积极协商。经原告质证，对该证据真实性无异议，确实一直在协商，但是没有达成协商意见。根据当事人陈述及提交的证据，本院认定事实如下：经审理查明，2018年1月14日，原告孟子耀与被告崔子龙签订《房屋租赁协议》，约定由被告崔子龙承租原告孟子耀所有的位于西宁市城东区夏都大街221-19号商铺，建筑面积为387.21平方米；租赁期限自2018年3月6日至2033年3月5日止；月租金为62500元，租期180个月，合同总金额为11250000元；租金按年支付，合同签订之时，被告崔子龙支付第一次房屋租金（1年）750000元以及押金200000元，并被告崔子龙应当在本次交纳租金的租期届满提前30日交纳后一年的租金（被告崔子龙超过三日未续交租金的须向原告孟子耀交纳当期租金的5%的滞纳金）；双方应当严格按照约定履行本协议，如果任何一方违反协议约定，违约方应当向另一方支付合同总金额（11250000元）的20%价款作为违约金，双方皆放弃要求调整（增加或减少）该违约金的权利。该协议签订后，被告按约给付了原告押金200000元及2018年3月6日至2020年3月5日止的房屋租金。因受新型冠状病毒疫情的影响，2020年2月8日起，原、被告双方就是否减免租金、租金交纳方式产生争议，协商未果，遂原告诉至本院。另，本案审理过程中，原、被告双方均要求在本案中一并处理被告承租涉案房屋期间产生的水电、物业等费用，根据原、被告双方陈述，水、电为先付费、后使用，不存在欠付水、电费的情形，根据被告庭后提交的缴费凭证及物业证明，其已缴清截止2020年10月31日的物业费、暖气费。本院认为，原、被告签订《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，各方当事人均应按照协议内容履行各自的义务。因受新型冠状病毒疫情的影响，原、被告双方就是否减免租金、当年租金如何缴纳等产生争议协商未果，现原、被告双方对解除《房屋租赁协议》均不持异议，本院予以确认。本案审理过程中，原告于2020年11月1日已收到涉案房屋的钥匙，租金应当自2020年3月6日计算至2020年11月1日止（计240天），本院计算为493200元（（750000元÷365天）×240天）。根据原、被告合同约定，被告应当于2020年2月5日前支付下一年度的房屋租金，但至今被告未能给付，应当承担违约责任。被告认为原告主张的违约金过高，应当予以调整，本院认为，违约金兼具补偿性与惩罚性，但应以补偿性为主，本案中，原、被告所涉租赁期间长达15年，未履行租期有十余年之久，双方解除合同后，原告仍可出租涉案商铺获得收益，现原告以合同总金额为基数计算违约金明显有违公平原则，本院调整违约金按照750000元（即被告应当于2020年2月5日前支付的下一年度房屋租金）的20%计算即150000元。关于是否应当减免租金，被告在与原告订立合同时，对违约金的约定系双方契约自由的体现，被告应当慎重订约，并应知晓其违约应承担的违约后果，现本院已就原告主张的违约金进行调整，故不再考虑租金减免。因本院已支持部分违约金，对原告主张的滞纳金不再支持。关于原告主张的律师费120000元，本院酌情由被告承担30000元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告孟子耀与被告崔子龙于2018年1月14日签订的《房屋租赁协议》于2020年11月1日解除；二、被告崔子龙于本判决生效之日起五日内给付原告孟子耀房屋租金493200元及违约金150000元；三、被告崔子龙于本判决生效之日起五日内给付原告孟子耀律师费30000元；四、驳回原告孟子耀的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28976元，减半收取计14488元（原告已预交），由原告孟子耀承担11011元，被告崔子龙承担3477元，被告应承担的部分与上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马晓宇二〇二〇年十一月十一日法官助理 刘连连书记员 韩美玲附相关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。