上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初19232号原告：张冰，女，1990年3月25日出生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：李蜜，上海驷言律师事务所律师。被告：蓝祖青，男，1967年1月1日出生，汉族，户籍地浙江省。委托诉讼代理人：丁书洪，上海东炬律师事务所律师。原告张冰诉被告蓝祖青农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序。本案于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告张冰及其委托诉讼代理人李蜜、被告蓝祖青的委托诉讼代理人丁书洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张冰向本院提出诉讼请求：1.针对青浦区赵巷镇崧泽村一地块74号宅基地于2010年10月18日签订的《农村宅基地使用权转让合同》无效；2.被告返还该宅基地，原告返还价款人民币60万元。事实与理由：2010年10月11日，原告及原告母亲孙旭红共同申请，批获得青浦区赵巷镇崧泽村一地块74号宅基地。由于孙旭红当时身患癌症急需用钱看病，原告当时无经济能力，故孙旭红将宅基地卖给被告。孙旭红于2011年4月16日死亡，原告系该宅基地唯一合法使用权人。当时系母亲基于重病签订合同，宅基地使用权不允许向集体经济组织以外的成员买卖，故转让合同无效。被告目前将系争房屋向第三人转手，被告未居某在内，本案也不存在维持交易稳定性的前提。根据国土资源部的确权政策，被告无法将系争宅基地确认到其名下，遂原告诉至法院作如上诉请。被告蓝祖青辩称：不同意原告全部诉请。针对诉请1，原告不是宅基地登记的权利人，仅是批复的申请人之一，原告无权提起诉讼。原告现在不是系争宅基地集体组织成员，户籍已经迁出，不是农业户口，对系争宅基地不享有权利。原告对宅基地并不享有继承权，国土资源部对房屋确权是行政管理问题，确权并未改变继承法对宅基地房屋的继承问题，只有存在房屋的前提下才享有对房屋的继承权。原告母亲遗留的仅是宅基地而非房屋，原告对系争宅基地也没有继承权。如原告享有利益，也是在房屋动迁时涉及。根据2004年上海高院文件，原告对房屋不存在利益，对转让合同效力问题不作认定，基于上述依据应该驳回起诉。被告购买系争宅基地支付60万宅基地款，价款合理，后建造房屋花费90余万元并根据别墅标准装修花费100余万。之前被告想出售系争房屋但原告不同意，第三方不放心且价款没有协商一致，故未出售。所以根据稳定性，现系争宅基地及房屋还在被告控制之下，针对诉请2没有事实及法律依据，没有返还宅基地的法律依据。系争房屋是二层，部分出租给案外人居某，部分被告自用。经开庭审理查明：孙旭红系张冰母亲。2010年5月19日，孙旭红与张冰共同申请农村个人建房用地。《青浦区农村个人建房用地申请表》中载明：户主孙旭红，本人孙旭红，女儿张冰。获批的宅基地位于上海市青浦区赵巷镇崧泽村一地块74号。2010年10月18日，孙旭红作为甲方、蓝祖青作为乙方签订《农村宅基地使用权转让合同》(下简称转让合同)，约定甲方将上海市青浦区赵巷镇崧泽村一地块74号宅基地永久使用权转让给乙方(地基面积180平方米，宗地图、房屋结构图等有关该宅基地的所有资料)，上述宅基地的永久使用权归乙方享有。宗地转让价格60万元。自签订合同起当日付钱。该宅基地上的房屋由乙方自行出资建造，房产归乙方所有。建房手续由甲方办理，所涉费用由乙方承担。在法律政策许可的前提下，甲方应无条件配合乙方将土地证和房产证办理到乙方名下，所涉及的费用均由乙方承担。乙方具有该房屋宅基地永久使用权。甲方保证：上述宅基地永久使用权不存在使用权争议和其他人主张权利情况，转让方绝不将任何户口迁入乙方房屋内。甲方违反上述保证并造成乙方损失或影响建房入住的，甲方负责赔偿。如果甲方反悔应当向乙方全额退还宅基地永久使用权转让款60万元，并偿付违约金100万元整。如造成乙方损失的，还应赔偿乙方的损失，包括建房、装修工程款、装修材料款和房地产增值部分。如果乙方反悔，则乙方付的土地转让款作为违约金偿付甲方。今后如遇开发、动迁等不可预计的有关该宅基地所享有的一切权利也全部转让给乙方。乙方对上述宅基地永久使用权具有处分权(支配权)，甲方不得借任何理由横加干涉。合同落款见证人处有杨龙根、王文东、张冰签字。同日，孙旭红、张冰共同向蓝祖青出具收据，载明：本人孙旭红于2010年10月18日收到蓝祖青支付的陆拾万元，此款项为本人孙旭红出让本人在赵巷镇崧泽村宅基地使用权的全部款项。后，蓝祖青在涉案宅基地上建造房屋。另查明，孙旭红于2011年4月16日死亡。还查明，2010年7月2日，张冰的农业家庭户口从上海市青浦区赵巷镇崧泽村****迁至上海市虹口区四川北路****。目前张冰户籍地为上海市静户籍地为上海市静安区中兴路******。iv id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>审理中，张冰、蓝祖青一致确认：涉案宅基地买卖未经有关组织和相关部门批准。以上查明的事实，由当事人的陈述、转让合同、收据、证明、户籍事项证明等证据予以证明，户籍事项证明等证据予以证明，认。审理中，张冰表示：系争宅基地是以张冰和孙旭红名义申报，当时二人都是农村户籍。根据国土资源部关于确权工作的通知，出嫁或户口迁入城镇的，原宅基地权益户口迁入城镇的，适格，是系争宅基地唯一合法权利人。2007、2008年左右，张冰初中毕业将户口迁入学校集体户口，但并非户口迁入学校集体户口，冰落户在市区。张冰一直不清楚自己是涉案宅基地的申请人，直到蓝祖青找到张冰要出售房屋让张冰签字才知晓。涉案合同签订时，张冰没有权利决定出售宅基地使用权。当时是根据母亲要求在见证人处签字，也不清楚宅基地价格。如宅基地批复上有人员过世，宅基地应归其余人员所有。上海高院文件是针对宅基地上的房屋买卖，但宅基地使用权的买卖应被认定为无效。本次诉讼是因蓝祖青出售宅基地房屋，要求蓝祖青和案外人一并腾退。蓝祖青表示：涉案合同签订时，张冰已满20岁，合同是张冰找人起草，其同意出售。蓝祖青当时不清楚宅基地批复的权利人，但张冰在见证人及收据上签字，可以证明转让是经过所有权人同意。根据政策，如宅基地上建造房屋，一人过世且无继承人，村里将依法收回。如有继承人，房屋未倒塌，村里不收回。如宅基地上未建造房屋，一人过世，其余人员也非村集体经济组织成员，村里收回。如剩余人员都是集体组织成员，则应在批复的时间内建造房屋，否则村里收回。孙旭红已去世，现在张冰并非农村户口，宅基地理应收回。审理中，蓝祖青提供了电费发票、电信缴费单、水费账单，证明房屋未另行出售，由蓝祖青居某，出租一部分给案外人。张冰对真实性无异议，但不认可证明目的，都是2015年期间，并非近期。审理中，张冰撤回第2项诉讼请求，并表示即使法院认定转让合同无效，对返还宅基地及返还价款的相关后果不要求在本案中一并处理。根据庭审查明的事实，本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同为法定无效合同。宅基地使用权具有身份属性，涉案合同约定由孙旭红将宅基地使用权出售给不符合批建宅基地条件的蓝祖青，张冰当时作为涉案宅基地批复的权利人之一，虽未在转让合同转让方处签字，但其在见证人处签字，并与孙旭红共同向蓝祖青出具收据，载明收到蓝祖青支付的60万元对价款，然孙旭红与蓝祖青之间的约定违反国家禁止性规定，应被确认为无效。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项之规定，判决如下：孙旭红与被告蓝祖青在2010年10月18日签订的《农村宅基地使用权转让合同》无效。案件受理费9,800元，减半收取计4,900元，由原告张冰负担2,450元，被告蓝祖青负担2,450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年十一月三十日书记员  张 莉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。