广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初5091号原告：广州市悦旺物业管理有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇白江村沙下（土名）。法定代表人：陈剑豪，该公司经理。委托诉讼代理人：李伟航，广东维申律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟嘉茵，广东维申律师事务所实习人员。被告：谢小庆，女，1990年5月29日出生，汉族，住湖南省攸县。原告广州市悦旺物业管理有限公司诉被告谢小庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广州市悦旺物业管理有限公司的委托代理人李伟航、钟嘉茵到庭参加诉讼，被告谢小庆经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告广州市悦旺物业管理有限公司诉讼请求为：1、请求判令被告支付租金20959.80元，违约金6287.94元；2、本案诉讼费由被告负担。后增加诉讼请求如下：1、被告增加支付2020年5月至8月的租金14186.46元，违约金为4255.94元，租金暂计至2020年8月，计至付清租金之日止；2、确认解除原告和被告之间的租赁合同。事实和理由：原告与被告于2017年12月25日，在平等、自愿的基础上，经友好协商签订了《租赁合同》，双方约定合同期限为2017年9月1日起至2023年8月31日止，被告应承担上述场地使用租金为48元/平方米/月，租金从第3年开始递增10%，被告应于每月5日前向甲方缴纳租金、管理费及其他费用。合同生效后，被告于2019年11月1日开始拖欠租金，累计拖欠租金20959.80元。根据《租赁合同》第14条第1款第3项的约定，如乙方逾期未缴租金及其他应缴费用，需向甲方支付滞纳金，从逾期之日起，按日加收所欠费用1%的滞纳金。因此被告应当支付违约金。以上款项经原告多次催要，但被告一直拖延不交，给原告造成重大损失，为维护原告的合法权益，现依法向法院提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。原告的起诉状后附两份被告应付费用清单，清单中载明2019年11月至2020年4月和2020年5月至2020年8月的被告应付费用明细。被告谢小庆未到庭答辩。本院经审理认定事实如下：2017年12月25日，原告（出租人、甲方）和被告（承租人、乙方）签订《悦旺建材城租赁合同》，约定以下内容：甲方将位于广州市增城区新塘镇××南顺沙下悦旺建材城第A4栋第14号场地租给乙方作全屋定制经营，计租面积为75平方米，租期6年，自2017年9月1日至2023年8月31日止，2017年9月1日起月租金为2520元，2018年9月1日起月租金为2880元，2019年9月1日起月租金为3240元，2020年9月1日起月租金为3960元，每月管理费为4元/平方米，乙方应于每月5日前向甲方缴纳租金、管理费及其他相关费用，乙方在签订合同当天支付保证金7200元；第5.4条：如乙方单方面不履约提前终止合同或甲方因乙方违反合同有关条款行使单方解除权时，乙方同意上述合同履约保证金全部作为违约金补偿给甲方；第10.2条：乙方必须按期缴纳场地使用费、物业管理费、水电费及工商税费等，逾期不交者，甲方有权停止提供水、电等各项服务并按照合同规定进行相应处罚；第11.4条：乙方交还场地，甲方不承担补偿装修费用义务，嵌装在该场地的地面、墙体、天花板上的装饰材料归甲方所有，乙方不得损坏，否则甲方有权扣留乙方场地使用保证金；第14.1条第（三）项：如乙方逾期未交租金及其他应缴费用，需向甲方支付滞纳金，从逾期之日，按日加收所欠费用1%的滞纳金，如乙方拖欠租金或其他费用达五天，甲方有权停止向该商铺提供各项服务，如乙方拖欠租金或其他费用达三十天（无论乙方是否已获正式催缴通知），视作乙方单方面终止双方的租赁关系，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有，且乙方自愿用所承租的铺位内物品折抵乙方所欠费用，不足部分甲方保留继续向乙方追缴的权利；第14.3条：如甲方未违约，乙方单方面提前终止合同的，乙方必须向甲方一次性付清本合同剩余有效期内的场地使用费，否则，甲方有权扣留乙方场地内货品、财物及其他设施，并没收乙方的场地使用保证金，用于补偿甲方损失，乙方需在甲方扣留货物之日起7日内向甲方办妥有关手续，否则，甲方有权自行处理所扣留的乙方货物；如乙方的货品、财物、相关设施及其保证金不足以补偿甲方损失，甲方有权向乙方继续追索补偿责任；第15条：因不可抗力原因导致合同终止的，甲乙双方免责，甲方应当向乙方无息退还保证金；等内容。2020年3月、4月，原告的工作人员与被告通过微信催缴租金，具体如下：2020年3月12日，原告向被告发出疫情减租情况“疫情期间为减轻你们的负担，本公司决定，三月十八号之前交清二月份之前的租金，二月份打五折，二十五号之前交清三月份之前的租金三月份打八折，请抓紧时间”，被告回复“现在生意都没得做，哪有钱交租了？”“不是听说2月份免租么”，原告“那你也不可能是这样拖下去呀”“那是年前”；2020年3月13日，原告向被告发出打折后的租金、管理费、水电费等明细，被告于2020年3月15日回复“这个月底给齐……”，2020年4月20日，被告“老乡，我这里熬不下去了怎么搞哦”“押金能退吗”“你先帮我退了吧，省的每天记着租在那里”“你先退了，钱我去想办法借，现在要是有钱交谁向退哦”“花那么多钱装修……”“不是实在没办法都不会去退了”。同时期，原告向被告发出《催款通知》，告知被告的租金、管理费及水电费已逾期，请被告及时缴纳，否则原告将停水停电等，引发一切后果及损失由承租方自行承担，若租户自行拆除封条自行通电视为偷电处理，若要开通水电需缴纳开通手续费200元每户等内容。庭审中，关于涉案建筑物问题。原告作如下陈述：原告从新塘镇××南顺经济合作社承租空地，原告在该土地上建设了悦旺建材城，建设时的报批手续均是以白江村南顺经济合作社的名义申请，为此原告提交增集用（2014）第JT000359号《集体土地使用证》、增规建证[2014]564号《建设工程规划许可证》、《建设用地租赁合同》、编号为440183201508040201的《建筑工程施工许可证》等复印件到庭，原告主张其中《建设工程规划许可证》中的“市场（A、B）”即悦旺建材城，报建时申请的是白江农贸市场，后来因环保不批准，因此改成建材城。为查明涉案建筑物的情况，本院发函至广州市规划和自然资源局，该单位复函本院如下：“……经核查，现将悦旺建材城建筑物的规划及产权办理情况函复如下：一、规划报批情况来函涉及的悦旺建材城建筑物位于新塘镇××南顺沙下（土名），建设单位是增城市新塘镇××南顺经济合作社。该建筑物所在地块曾于2014年向我局申请办理修建性详细规划方案并获得批复（增规批[2014]062号），规划用途是商业及后勤服务用房。建设单位于2014年申请办理了2个《建设工程规划许可证》，建设市场（A、B）和管理办公室C，其中市场（A、B）《建设工程规划许可证》证号为增规建证[2014]564号，建设规模为2幢、1层、建筑面积共4590平方米，规划用途为商业。由于建设单位未向我局申请办理市场（A、B）的规划条件核实业务（规划验收），故无法准确核实该建筑物是否按照规划报建实施建设……”。本院组织双方当事人于2020年9月24日进行了现场勘验，具体如下：悦旺建材城共有自编号A1、A2、A3、A4、A5、A6六排建筑物，三条街；建筑物均系两层建筑，二楼为阁楼；较少商铺开门经营，有门岗无大门，有保安日常巡逻。涉案商铺门已锁，大门上张贴着两张《催款通知》。庭询中，关于本案事实，原告陈述：原告主张其要求被告支付的租金等即其所提交的费用清单中所列明的费用，该清单显示2019年11月至2020年8期间的费用情况，2019年期间每月欠租金额为2880元，2020年期间为3240元。关于违约金问题。原告主张的违约金是按照其主张的被告欠付的费用的30%计算。原告另主张，一般是欠租3个月后会停电，本案商铺是在春节开始恢复了用电，之后就没有再停过电；因为被告的门是锁着或关门状态，原告也不敢进去；原告也报警过，但是警察说从2017年开始就不能作为第三方见证，所以让原告起诉；原告的诉讼代理人与公司股东也向公证处咨询过，公证处的答复说一定要有警察在场，不然公证处也不敢开门；原告发现商铺长期关门后，也有联系各被告，但是一般都不理会或者说过几天再来，后面就没有下文了。被告不来交接原告也不敢处理被告的物品以及收回商铺。本院认为，原告与被告于2017年12月25日签订的《悦旺建材城租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规中的强制性、效力性规定，合法有效，双方均应遵照履行。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其放弃相应的诉讼权利，因此本院对原告的举证及陈述的事实予以确认。被告于2019年11月欠租至今，构成违约，原告主张要求解除合同，本院予以支持。关于原告主张要求被告支付自2019年11月至2020年8月的租金等费用能否支持的问题，本院综合分析如下：原告主张被告一直未交还商铺。根据原告的举证可知，原告多次向被告催缴租金，但被告均未缴纳，被告于2020年4月20日向原告提出退租要求。依据合同中约定“如乙方拖欠租金或其他费用达三十天（无论乙方是否已获正式催款通知），视作乙方单方面终止双方的租赁关系，乙方所缴纳的履约保证金归甲方所有，且乙方自愿用所承租的铺位内物品折抵乙方所欠费用”，即被告欠租30天可视为乙方单方解除合同，但是被告欠租并提出退租要求后，存在消极处理商铺交接事宜的情况；又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，在合同中已经明确约定原告可随时收回商铺，及被告已经明确要求退租的情况下，原告未及时减损，应对扩大的损失承担相应责任。且被告提出退租申请要求单方弃租后，原告并未提供其他证据证明被告在继续使用商铺或向原告表示出了继续使用商铺的意愿。因此，院综合考虑涉案合同约定、法律规定、涉案商铺的具体情况以及双方当事人对合同的履行情况等，酌定被告应向原告支付六个月的租金、管理费，现原告主张的每月的租金数额少于双方合同约定租金数额，系原告对其权利的处分，并无不妥，本院予以确认。经核算，上述租金数额合计20520元（2880元×2个月+3240元×4个月+300元×6个月）。对于超出上述金额范围以外的租金、管理费等，本院不予支持；对于原告主张的水电费，证据不足，本院亦不予支持。因被告未按期交租，构成违约，原告有权向其主张违约金。对于原告主张要求被告按照欠付租金的30%支付违约金问题，系原告对其权利的处分，并无不妥，本院予以支持。经核算，被告应付违约金数额为6156元。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：确认原告广州市悦旺物业管理有限公司与被告谢小庆于2017年12月25日签订的《悦旺建材城租赁合同》解除；被告谢小庆在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市悦旺物业管理有限公司支付租金、管理费等20520元；被告谢小庆在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市悦旺物业管理有限公司支付违约金6156元；四、驳回原告广州市悦旺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费471元，由原告广州市悦旺物业管理有限公司负担196元，由被告谢小庆负担275元。被告谢小庆于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余蓓蓓二〇二〇年十一月九日书记员  李慧芳