新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0105民初2008号 原告：段建虎，男，1983年5月5日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。原告：马海军，男，1981年9月8日出生，回族，住新疆奇台县。共同委托诉讼代理人：张延萍，高新技术产业开发区（新市区）金诚法律服务所法律工作者。被告：王治新，男，1952年3月8日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：汪峰，水磨沟区昆仑法律服务所法律工作者。原告段建虎、马海军与被告王治新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月3日公开开庭进行了审理。原告段建虎及其委托诉讼代理人张延萍、马海军的委托诉讼代理人张延萍、被告王治新及其委托诉讼代理人汪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段建虎、马海军向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017年3月19日签订的《商业用房租赁合同》无效；2.判令被告退还原告交纳的租金26万元、押金4万元、转让费15万元；3.判令被告赔偿原告装修损失105万元；4.判令被告赔偿原告购买餐饮用品损失282972元。事实和理由：原告在考察度假村经营场地时看到被告位于乌鲁木齐市××区的院子及院子里的房屋，便与被告联系租赁，在协商了解时，原告多次询问被告这里是不是政府拆迁范围，被告一再保证他的院子不会被拆迁。经协商后，被告将院子及院内房屋租赁给原告做度假村，租赁期限十年，2017年3月19日原告与被告签订了一份《商业用房租赁合同》，合同期限为十年，从2017年5月13日至2027年5月13日，每年租金23万元，二楼租金3万元。合同签订后，原告向被告了26万元租金，4万元押金，15万元转让费。原告按照十年经营期限的标准投入了110多万元装修了度假村，购买了282972元的度假村营业所需的炊具、空调等用品。2017年7月1日装修完工，原告开始正式营业，但原告营业到9月27日所属社区通知这里属于拆迁范围，不得开展经营活动，要求原告停业，并将营业场所查封。原告多次与被告协商要求退还租金、押金及转让费，并赔偿原告的装修损失以及购买餐饮用品的损失，但是一直没有结果。2018年4月27日，原告再次找被告协商，却发现度假村的餐饮用品在原告不知情的情况下被被告全部搬走，原告向七道湾派出所报案，被告承认将物品搬到了其亲戚家。原告租赁的房屋及院落已于2018年4月底被拆除，被告将明知属于拆迁范围的院落及房屋采取欺骗的手段与原告签订了长达10年的租赁合同，原告为此损失了巨额资金，给原告造成了巨大的经济损失。另，被告给原告租赁的房屋均没有取得产权证，依据《乌鲁木齐市房屋租赁管理条例》第九条的规定，被告将没有取得产权证的房屋租赁给原告，违反了法律法规的规定，属于无效合同。综上所述，被告的欺骗行为和违法行为，给原告造成了巨大的经济损失，因被告拒不给原告退还各项费用，并拒绝给原告赔偿相关损失，现原告依法诉讼至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。王治新辩称，双方签订的租赁合同有效，签订合同时我方有营业执照及经营许可证，对原告事实与理由里所说的政府拆迁的情况我方不知情，双方签订的租赁合同第3条已明确写明，乙方对甲方农家乐商业用房的近况已完全清楚，自愿承担风险。对原告主张的15万元转让费，与我方收到的金额不符，我方只收到11万元，对原告主张的105万元的装修费，我方认为与事实不符，实际投入装修费用不会超过20万元。对原告所说的购买了炊具空调等用品，原告应提交证据证实这些用品是原告购买的。原告上一次起诉时炊具和空调的费用是23万元，这次起诉，原告主张的费用是28万元。原告所说的2017年9月27日停业的问题不是由于拆迁造成，而是因原告的经营与项目名称不符造成，因此原告说我方用欺骗的方法与原告签订了租赁合同与事实不符。我方已经收取的26万元是1年的租金，2018年4月29日房屋正式拆迁了，房屋租赁合同是2018年4月26日签订的，但是评估表是2011年做的，是按照2011年的评估表补偿的，政府补偿的拆迁款中涉及的都是我方的物品并没有原告的物品。房子是我盖的，土地是七道湾村的集体土地，我盖的时候没有房产证。原告缴纳的4万元押金我方收到了，不同意退还押金，因为原告修建停车场时将我种的树都挖走了，导致我损失了20多万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对段建虎、马海军提交的《商业用房租赁合同》、2018年4月29日询问笔录、打款凭证、录像4段的真实性予以确认。对王治新提交的2001年11月4日关于创办农家乐项目报告、自治区星级农家乐证书、乌鲁木齐市水磨沟区青龙苑农家乐餐饮许可证一份、评估表、（2018）新0104行初112号行政判决书的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年3月19日，王治新（出租方、甲方）与段建虎、马海军（承租方、乙方）签订《商业用房租赁合同》，约定承租方为实现自身经营目标，谋求事业发展，自愿以租赁方式使用出租方(以下简称甲方)投资开发的商业用房进行经营，甲乙双方在平等、自愿的前提下，就乙方租赁甲方的商业用房事宜，经过充分协商签订本合同：第一条：租赁商业用房位置乌鲁木齐市××区，青龙苑农家乐(包含果园、林木、房屋、蒙古包)由乙方管理使用，树木果园每年4月1日至10月底，每月不得少于两次浇水，路边榆树墙定期修剪，秋季葡萄、果树施肥一次，秋季葡萄修剪压盖，果树修剪，包括树木修剪。停车场和路面维修，乙方经营期间保证三星农家乐的形象。第二条：租赁商业用房的用途。乙方租赁该商业用房只限于经营餐饮及娱乐。第三条：1.乙方在承租甲方农家乐商业用房的近况，以完全清楚，自愿承担投资风险。2.乙方承租甲方商业用房租赁期限为10年，2017年5月13日起2027年5月13日止。3.乙方如续租，应在租赁期限届满前，提前2个月以书面形式提出申请，甲乙双方就续租事宜协商一致，另行签订租赁合同。4、每年租金上浮一万元整。第四条：房屋租赁及费用收取标准及支付方式。1.乙方租赁甲方房屋，甲方收取租金每年23万元，押金4万元，如不按期交清全年租金，甲方有权解除合同，所交租金和押金不予退还。2.乙方在租赁期内未经甲方允许，不准转租他人，如转租，经甲乙双方协商决定。3.每年租金，提前2个月一次性付清。第五条：1.乙方在经营期间，负责青龙苑一切费用，营业费、水费、电费、暖气费，包含甲方所用水电暖等费用。2.乙方租赁范围不含房东住所**小楼。3.房屋的装修及维修费由乙方自理，对甲方房屋结构及其他设施不得随意改变，经甲方同意后，乙方可进行装修，固定资产归甲方所有，合同期满后，乙方必须保持房屋完好交给甲方。4.乙方在使用甲方提供的冰柜餐饮设备，桌椅板凳，音响设备，麻将桌，被褥和其他设备，如有损坏，按市场价赔偿，冬季如不营业，必须有专人看管和烧锅炉。5.乙方在营业期间，如造成林木、果木、房屋，其他财产损失，按市场价赔付，否则有权终止解除合同。6.乙方在经营期间如管理不当造成财产损失，人员伤亡，由乙方负全部责任，没经甲方同意乙方不得随意修改室内外设施。7.如遇不可抗拒的因素，如政府征购、拆迁或自然灾害等，此合同自动解除。第六条：甲乙双方如有一方违约以上条款，赔偿对方押金全额。庭审中，王治新自认收到段建虎、马海军合计付款41万元，其中26万元为租金，4万元为押金，11万元是给上一家经营者的赔偿款。王治新另陈述2011年征收时登报了，土地是村里的集体土地，因此在2011年给每人补了18万元安置费，地上附着物一直没有拆也没有补偿。庭审中，段建虎、马海军自述其经营的农家乐于2017年9月27日因拆迁停业。本院认为，本案争议焦点一：双方签订的《商业用房租赁合同》是否无效。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条第一款“市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项”、第十四条“被征收人对市、县级人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼”的规定，房屋征收决定自人民政府公告时生效，王治新对于涉案房屋的所有权自征收决定公告时转移给国家，王治新未提交证据其对征收公告提起过行政诉讼或行政复议，因此即使从其2011年知道征收公告时起算起诉期限，至其于2017年3月19日与段建虎、马海军签订《商业用房租赁合同》时其对征收公告的起诉期限早已届满，征收公告已生效，即在签订《商业用房租赁合同》前王治新早已案涉出租屋丧失所有权，其出租该房屋属于无权处分，在未得到国家追认的情况下，其与段建虎、马海军签订《商业用房租赁合同》依法无效。本案争议焦点二：王治新是否应当返还段建虎、马海军租金26万元，押金4万元，转让费15万元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”王治新与段建虎、马海军签订《商业用房租赁合同》无效，王治新应当返还从段建虎、马海军处收取的款项。王治新自认收到段建虎、马海军合计付款41万元，其中26万元为租金，4万元为押金，11万元是给上一家经营者的赔偿款。无论款项性质如何，均系基于无效合同收取，均应返还给段建虎、马海军。段建虎、马海军主张共付款45万元，但未提交证据证实除王治新自认的41万元之外有其他付款，故对段建虎、马海军要求王治新返还的款项，本院仅支持返还房屋租金26万元，押金4万元，转让费11万元。本案争议焦点三：被告是否应当赔偿原告装修损失105万元。《商业用房租赁合同》指向的案涉房屋早在双方签订该合同时已经人民政府发布征收公告，该征收公告属于规范性文件公开发布，自其向社会公开发布即推知所有人应当知道，因此段建虎、马海军在签订《商业用房租赁合同》时应当知道案涉房屋已经被纳入征收范围，通过合同约定内容也可以看出其自愿承担投资风险，且在装修时未经过王治新明确同意，其要求王治新赔偿装修款的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。关于段建虎、马海军依据其提供的2018年4月29日公安机关询问王治新的笔录要求王治新赔偿其购买餐饮用品损失282972元，本院认为如果王治新通过拉走等形式占有段建虎、马海军的动产，该项诉讼请求属于财产损害赔偿纠纷，并非基于双方签订的《商业用房租赁合同》，不属于本院审理范围，本院不予处理，段建虎、马海军可另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告段建虎、马海军与被告王治新于2017年3月19日签订的《商业用房租赁合同》无效；二、被告王治新于本判决生效之日起十日内返还原告段建虎、马海军房屋租金26万元，押金4万元，转让费11万元；三、驳回原告段建虎、马海军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取9906.32元（段建虎、马海军已预交），由王治新负担2434.97元，段建虎、马海军负担7471.35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   马 彦 玲二 〇 二 〇 年 十 一 月 七 日书  记  员   美合日古丽