北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初16618号原告：赵宇，女，1982年9月13日出生，回族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵京京，北京华馥律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱春阳，北京华馥律师事务所实习律师。被告：张艳洁，女，1971年2月9日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：张雪梅（张艳洁之姐），1969年9月16日出生，汉族，住北京市通州区。原告赵宇与被告张艳洁房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告赵宇的委托诉讼代理人赵京京、朱春阳，被告张艳洁的委托诉讼代理人张雪梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵宇向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付违约金886950元（房屋总价款5%的违约金及自2017年6月5日起至2020年6月4日已付购房款日万分之五的违约金），并承担本案诉讼费。事实与理由：2014年，通过链家地产介绍，原告与被告签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告以162万元的价格购买被告位于北京市丰台区玉林东里三区14号楼4层9-402号房屋，同时在此合同的第九条约定，“（三）出卖人应当在房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日内未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金。”合同签订后原告按照合同约定向被告支付购房款，被告亦于2014年6月18日将房屋过户至原告名下。2019年，原告计划出卖涉案房屋才发现涉案房屋中有他人户口，导致原告出让房屋困难。原告认为，被告未按合同约定将涉案房屋中的户口迁出，应继续履行合同并承担违约责任。故原告诉至法院。被告张艳洁辩称：不同意原告的诉讼请求。1.张艳洁2013年1月购买了涉案房屋，当时由21世纪中介公司经办，签订买卖合同的时候没有本案所涉及的户口。2014年卖出房屋时，在被告作为房主一年的时长，没有任何户口迁入。2.双方所签合同约定的原房主是指张艳洁及其家人的户口，因为当时双方都认为没有其他户口，也没有谈到别人的户口，合同也没有对其他的户口进行约定。3.空挂户耿梅户口的存在，不是出卖人原因使其迁入，更不是出卖人原因其未能迁出。4.耿梅的户口不影响新房主户口迁入，玉林东里三区不属于学区房，也没有拆迁计划，对卖方没有影响，没有给原告造成实际损失。5.原告的诉请超过诉讼时效，且违约金数额过高。6.原告与被告的房屋买卖合同中关于户口迁出的约定是格式条款，签订合同时未就该格式条款进行告知和说明。在出售房屋中，买卖双方和中介方从未主张和前往派出所核实户口。当时买卖双方都不认为有其他户口，也从未谈及有其他人的户口。合同上也没有对其他人户口进行约定。7.原告得知有空挂户时，没有联系过被告共同商讨从根本上解决户口问题，而是起诉要求巨额违约金，恶意利用格式化合同，该格式化条款对于被告是无效的。综上，被告认为其没有违约，不应支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、房屋所有权证、常住人口信息查询打印表等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月2日，赵宇（买受人）与张艳洁（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》约定，张艳洁将位于丰台区玉林东里三区14楼4层9-402房屋出售给赵宇，房屋成交总价为1620000元。上述合同第九条第（三）款约定，出卖人应当在该房屋所有权转移之日起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日内未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。上述合同签订后，赵宇向张艳洁支付了全部购房款，双方于2014年6月18日办理了房屋所有权转移登记手续。另查，涉案房屋上存在案外人耿梅的户口，耿梅于2009年2月5日河南省南阳市卧龙区新华西路92号夫妻投靠（市县外迁入）。再查，案外人党忠民于2001年3月26日取得涉诉房屋房屋所有权证，于2009年6月16日将涉诉房屋转移登记至案外人张信、张云涛名下。张信、张云涛于2013年4月12日将房屋过户至张艳洁名下，张艳洁于2014年6月18日与赵宇办理房屋所有权转移登记手续。庭审中，原告称其一直未将户口迁入涉诉房屋，故一直不知道涉诉房屋上有户口未迁出，其于2019年年底准备将涉诉房屋出售时才发现涉诉房屋上有耿梅户口，由于耿梅的户口在涉案房屋内给其造成房产再次出售的价值损失，故其要求被告支付违约金。被告称出售房屋时，买卖双方及中介方均未前往派出所查询户口情况；其从未将户口迁入涉诉房屋内，也不清楚耿梅的户口是如何迁入涉诉房屋的；涉诉房屋不是学区房，耿梅的户口存在也不影响原告户口迁入，涉诉房屋上存在耿梅的户口未对原告造成实际损失；原告主张的违约金过高，且超过诉讼时效。本院认为：原告与被告签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。原告于2014年6月18日取得房屋所有权，被告应当根据合同约定在该房屋所有权转移之日起30日内将涉案房屋内户口迁出，但被告至今未依约履行户口迁出义务，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，故对于原告要求被告支付逾期办理户口迁出手续违约金的诉讼请求，本院予以支持。被告主张其本人户口不在涉案房屋内，此前不知晓房屋上有他人户口，现有户口是案外人的，且户口未迁出非被告自身原因所致，故其并不构成违约，不应承担责任。本院认为，双方合同约定的“原有户口”应包括出售房屋时房屋上存在的所有户口在内。被告签约时应审慎审查合同内容，签约时双方明确约定了户口迁出相关条款及违约责任，作为出卖人理应对诉争房屋上的户口现状予以核查确认后再签约。同时，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。故对于被告所持合同中关于户口违约金的约定无效的抗辩，本院不予支持。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。房屋买卖合同中约定当事人违反合同义务应承担的违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前三年。本案中，双方约定被告应当在该房屋所有权转移之日（2014年6月18日）起30日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因被告自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向原告支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日内未迁出的，自逾期超过15日起，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之五的违约金。根据合同约定，被告应于2014年7月18日前将涉诉房屋的户口迁出。现原告于2020年6月5日提起本案诉讼要求被告支付逾期迁出户口违约金，对未超过诉讼时效的部分，本院予以支持。被告在审理中对违约金的标准提出异议，认为数额过高。为此，本院将结合本案的实际履行情况、被告的逾期时间及过错程度、原告的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定被告应向原告支付违约金的具体数额。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告张艳洁于本判决生效后十五日内给付原告赵宇逾期办理户口迁出手续违约金100000元（截至二〇二〇年六月四日止）。二、驳回原告赵宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6335元，由原告赵宇负担5621元（已交纳），由被告张艳洁负担714元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  梁 艳二〇二〇年十一月二十三日法官助理  刘靖轩书 记 员  王 静