北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初27625号原告：朱广才，男，1978年2月14日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人:禚伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人:周齐，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京利多邦顺科技有限公司，住所地北京市通州区东石东二路**院**楼**028。法定代表人：陈运才，执行董事。委托诉讼代理人：霍文华，北京合亨律师事务所律师。原告朱广才与被告北京利多邦顺科技有限公司（以下简称利多邦顺公司）合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱广才及其委托诉讼代理人禚伟、周齐，被告利多邦顺公司的法人陈运才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱广才向本院提出诉讼请求：1、判令利多邦顺公司协助朱广才将位于北京市通州区x路x号院x号楼x层x号房产过户至朱广才指定的北京x科贸有限公司的名下，过户费由朱广才承担；2、判令利多邦顺公司承担本案的保全费及诉讼费。事实和理由：2014年朱广才的妻子李x因经营所需且自身不便，故借用张x的名义成立了利多邦顺公司，张x担任法定代表人。2017年11月份，朱广才借用利多邦顺公司名义购买案涉房屋。双方于2017年11月20日签订了借名买房协议，约定房屋由朱广才出资，为朱广才所有，朱广才有权要求利多邦顺公司将该房屋过户到朱广才名下或者朱广才指定人名下。朱广才以利多邦顺公司名义购买的位于通州区x路x号院x号楼x层x号房屋，朱广才于2017年11月27日支付房款2074015元，其中864015元房款由朱广才直接打入利多邦顺公司账户，1020000元房款系将x1科贸有限公司的利润打入利多邦顺公司账户。购房所需的团购服务费120000元、契税57165.22元、公共维修基金9876元、物业费4970.85元、装修费用23000元均为朱广才本人出资。朱广才对房屋进行装修，实际占有并使用该房屋，且该房屋的产权证书已经办理完毕并由朱广才持有。2017年1月27日，李x将利多邦顺公司法定代表人变更为朱广才。2019年9月6日，张x在朱广才及李x不知情的情况下擅自将利多邦顺公司的法定代表人又变更为张x，并于2019年9月12日重新办理了工商营业执照、重新刻章。后朱广才、李x与张x失去联系，为维护朱广才的合法权益，故诉至法院，望判如所请。利多邦顺公司辩称，朱广才与利多邦顺公司从未就借名买房一事进行过协商,双方未签订过《借名买房合同》。该合同签订之时朱广才系利多邦顺公司的执行董事，合同条款与客观事实完全不符,是为了实现朱广才的利益,应为无效。朱广才以借名买房为由损害利多邦顺公司利益。涉案房屋由利多邦顺公司出资购买，登记在利多邦顺公司名下，朱广才要求利多邦顺公司将涉案房屋登记至其指定公司名下的诉讼请求，无事实和法律依据，请求依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月20日，朱广才与利多邦顺公司签订《借名购房协议》，约定朱广才以利多邦顺公司名义购买北京市通州区x房屋一套（x号楼商业办公楼及商业楼裙房第x层x号），房屋面积约50平米（实际面积以购房合同为准）。总房款及电商费（12万元）合计约225万元。利多邦顺公司同意无偿以利多邦顺公司名义签订房屋买卖合同，但实际购房款及相关税费全部由朱广才支付，朱广才是实际出资人及房屋所有权人。利多邦顺公司愿意配合朱广才办理所购房屋相关购房手续，包括签订购房协议和中介服务协议在内的相关协议，也包括办理缴纳和支付相关税费手续、申请办理房产证过户手续。利多邦顺公司同意购房合同、房产证件、房款收据、契税凭证等所有付款凭证及证件原件均由朱广才持有和保管。购房水、电、燃气、采暖费用支出由朱广才负责。所购房屋的所有权归朱广才所有，朱广才享有所购房屋占有、使用、收益及处分的权利，利多邦顺公司无权行使上述权利，亦不得对所购房屋进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与等。朱广才如需转证所购房屋，利多邦顺公司应当协助朱广才办理更名手续。如因房屋质量及买卖合同问题导致诉讼，利多邦顺公司配合朱广才办理相关诉讼程序。所购房屋由朱广才实际占有和使用，朱广才对所购房屋进行的装修及所购房屋内添置的所有家具、家电及物品享有所有权。对于日后办理所购房屋产权登记、变更、办理保险等相关手续需要利多邦顺公司配合时，利多邦顺公司为朱广才提供所有相关手续。所购房屋产权暂办至利多邦顺公司名下，产权证及契税等原件由朱广才持有和保管，朱广才有权随时将产权变更至本人名下或朱广才制定的其他人名下，或转让、出租所购房屋，利多邦顺公司在接到朱广才通知后2个工作日内协助朱广才办理相关手续。所购房屋的日后维护由朱广才负责，与利多邦顺公司无关。利多邦顺公司不得私自将所购房屋用于抵押贷款或做出其他可能影响到朱广才权益的行为。本协议自双方签字或盖章后生效，至所购房屋过户至朱广才名下或朱广才指定人名下止。2017年11月30日,北京x置业有限公司（出卖人）与利多邦顺公司（买受人）签订《北京市商品房预售合同》，约定由利多邦顺公司购买位于通州区x镇x-x-x地块x公建综合住宅用地项目x商业办公楼及商业楼裙房x层x室房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款为2074015元，利多邦顺公司应于2017年11月30日前支付该商品房全部价款。同日，双方办理了商品房预售合同联机备案手续。另查，2017年11月27日，利多邦顺公司通过中信银行转账方式向北京x置业有限公司支付房款2074015元。经查，涉案房屋位于通州区x路x号院x号楼x层x，登记在利多邦顺公司名下，抵押权人为李x1，抵押方式为最高额抵押。朱广才称李x1同意配合办理涉案房屋的过户手续。经查，利多邦顺公司成立时法定代表人为张x，于2017年11月27日变更为朱广才，于2019年9月6日变更为张x。经询，利多邦顺公司不认可《借名购房协议》的真实性,其主张该购房协议系朱广才在持有公司公章期间利用职务之便擅自签订,朱广才在履行利多邦顺公司高管职责期间与自己签订合同的行为，违反了法律的效力性禁止性规定。另外，购房款中有200余万系由利多邦顺公司支付，利多邦顺公司不认可借名买房的事实。经询，朱广才称《借名购房协议》、《北京市商品房预售合同》、涉案房屋房产证的原件、完税证明等均由其持有。利多邦顺公司主张上述材料由朱广才持有是因为朱广才曾系利多邦顺公司法定代表人，上述材料由其保管但不认可房屋产权归其个人所有，不认可朱广才与利多邦顺公司之间存在借名买房关系。关于《借名购房协议》的签订过程，朱广才称其配偶李x曾系利多邦顺公司的实际控制人，大部分时间公章由李x保管。因个人购房需要借用利多邦顺公司的名义购买房屋，购买房屋时已口头告知陈运才和张x，签协议时只有朱广才和李x在场。利多邦顺公司不认可双方达成借名买房的合意，利多邦顺公司的法定代表人陈运才不认可知晓签订借名买房协议事宜。关于购房款的支付，朱广才主张购房款分三部分支付，第一部分是由朱广才向利多邦顺公司转款86.4015万元，第二部分是李x享有的x1（北京）科贸有限公司利润分成102万元，由x1公司转款至利多邦顺公司，第三部分由利多邦顺公司支付19万元。利多邦顺公司对此不予认可，其主张朱广才向利多邦顺公司的转款系还款，李x并非x1（北京）科贸有限公司的股东，无权参与分红。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案争议焦点在于朱广才与利多邦顺公司之间是否存借名买房的合同关系。借名买房是指实际出资人借用他人的名义购房，并以他人的名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人，被借名之人为登记购房人。实际出资人应证明实际出资人与出名人之间关于房屋权属有明确约定，二是实际出资人支付购房款的事实。关于借名买房权属约定，朱广才虽提供利多邦顺公司与其签订的《借名购房协议》，但结合本案查明情况，朱广才认可在签订上述协议时，利多邦顺公司的公章由其配偶李x持有，且并无利多邦顺公司的法人或委托代理人在场。朱广才虽主张陈运才和张x作出同意其借名买房的意思表示，但未提供证据予以佐证。关于购房款的支付，朱广才未提供充足的证据证明涉案房屋的购房款均由其支付。综上，朱广才要求利多邦顺公司协助朱广才将位于北京市通州区x路x号院x号楼x层x号房产过户至朱广才指定的北京x科贸有限公司名下及过户费由朱广才承担的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回朱广才的全部诉讼请求。案件受理费25112元和保全费5000元，由朱广才负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  肖 爽人民陪审员  刘秀敏人民陪审员  郑 红二〇二〇年十一月三日书 记 员  高 奡