甘肃省张掖市甘州区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0702民初7973号原告：卜某，甘肃省张掖市人。被告：张掖市新合作房地产开发有限责任公司。统一社会信用代码：91620702670828106X。法定代表人：王某1，该公司董事长。委托诉讼代理人:李某，甘肃省张掖市人。委托诉讼代理人：王某2，甘肃沁泽律师事务所律师。原告卜某与被告张掖市新合作房地产开发有限责任公司（以下简称“新合作房产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告卜某，被告新合作房产公司委托诉讼代理人王某2、李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卜某向本院提出诉讼请求：1.请求依法撤销原告与被告签订的还款协议书；2.请求被告为原告办理房屋产权登记手续；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年7月3日，原告与被告签订了商品房预售合同一份，约定原告购买被告开发的崇圣嘉园住房一套。合同签订后，原告按约定价格办理了房屋按揭手续并向被告交付全部购房款后，等待入住。2014年12月，被告向原告交付房屋时，告知原告房屋实际面积比购买面积多15.83平方米，要求原告签订还款协议书，并支付多出面积的购房款才交房。因原告急需住房，不接受将会给原告的生产生活带来极大的不便，同时孩子没办法上学，为了能尽快入住，减少损失，原告及同期购房的近百名购房户被迫在被告打印好的格式还款协议上签字。后原告等人与被告多次协商，被告始终要求原告交纳多出面积部分的房款。原告认为，被告在明知其销售的住房实际面积比预售面积超出近20平方米的情况下，欺骗原告签订商品房预售合同，后又以拒不交房为由，胁迫原告签订还款协议书，极大的损害了原告的合法权益，因受害住户有近百户，还侵害了社会公共利益，故原告提起诉讼。被告新合作房产公司辩称：对原告诉称其与被告签订商品房预售合同、还款协议书及交付房屋的事实无异议。但签订还款协议书为双方真实意思表示，不存在胁迫、欺诈，原告诉状中陈述理由均是其个人原因，现原告主张撤销双方签订的还款协议不符合《合同法》第五十四条规定的可撤销情形。原、被告于2014年12月1日签订还款协议，原告于2020年9月8日向法院提起撤销之诉，根据《合同法》第五十五条的规定，当事人应当自知道撤销事由之日起行使撤销权，逾期撤销权消灭。原告自签订合同后6年才向法院提起诉讼，已超过期限，原告不再享有撤销权。根据原、被告签订还款协议书第三条约定，原告应向被告补交购房款44609元，原告应于2019年12月1日付清全部房款后，被告才有义务协助原告办理产权登记手续，原、被告双方就补交房款纠纷，经甘州区人民法院作出（2020）甘0702民初6337号民事判决，判决原告应向被告补交房款44609元。因房款原告至今未补交，根据还款协议书的约定，原告要求被告为其办理房屋产权的条件未成就，原告的诉请不能成立，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年7月3日，被告新合作房产公司作为出卖人，原告卜某作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定出卖人以出让方式取得位于滨河新区大成中学南侧的国有土地使用权，在上述地块上建设的商品房现定名为崇圣嘉园，买受人购买的商品房为上述项目中的第5幢1单元2层1-201室房屋，建筑面积107.82平方米，其中套内建筑面积107.82平方米，单价为每平方米2818元，总金额为303837元；根据当事人选择的计价方式，以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，双方同意并自行约定按照实际面积以市房管局测绘部门的测绘面积为准，据实结算。此外，合同还对双方其他权利义务进行了约定。2014年12月1日，被告新合作房产公司作为甲方，原告卜某作为乙方，双方签订《还款协议书》一份，双方就乙方从甲方处购房欠款事宜达成如下协议：1.甲乙双方2014年7月3日签订《商品房买卖合同》，合同约定乙方从甲方处购买B5幢1单元2层01号房屋一套，预售面积107.82㎡，单价2818元/㎡，房屋总价款为303837元。同时合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定的建筑面积发生差异的，双方约定“以市房管局测绘部门的测绘面积为准，据实结算”。2.现张掖市房地产管理局房产测绘队实际测量乙方购买的房屋建筑面积为123.65㎡，故依合同约定，乙方应依测绘面积据实向甲方支付房屋价款，乙方还应向甲方补交15.83㎡的购房款，共计44609元。3.为妥善解决乙方入住问题，甲方充分考虑乙方困难，同意乙方对所欠补交房款44609元延期交纳，乙方承诺对欠交房款于2019年12月1日全部付清房款后，甲方协助乙方办理产权登记手续。4.本协议签订后，甲方给乙方交付房屋。上述协议签订后，原、被告完成了商品房交付。付款期限届满后，原告拒绝向被告交纳上述购房款，被告亦拒绝协助原告办理产权登记手续，遂引起诉讼。另查明，为进一步推动全区城镇化建设，让农村群众和城市居民一样同等享受城市建设发展成果，实现城乡公共资源最大限度共享，鼓励农村居民进入滨河新区购房居住，2014年5月19日、2014年11月20日，张掖市甘州区人民政府先后下发甘区政发（2014）91号《关于鼓励农村居民在滨河新区购买居住的实施意见》及甘区政发（2014）257号《关于补助农村居民在滨河新区购房居住的批复》，对2014年1月1日-2014年12月31日期间，在张掖滨河新区控制性详细规划范围内（含崇圣嘉园）购房居住的甘州区农村居民（购买肃南裕苑、城市棚户区改造住房、经济适用住房和廉租住房的不在补助范围）实行购房补助，由住建局负责督促各乡镇人民政府做好本乡镇居民滨河新区购房集中申报工作，并会同区房管局、国土局、财政局加快审核，审核通过后，从农村危机房改造资金中将3万元补助资金一次性划入符合条件的农村居民惠农专户。原告购买案涉房屋后，获得上述购房补助30000元。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告向法庭提交的《商品房买卖合同》、还款协议书、张掖市甘州区人民政府甘区政发（2014）91号《关于鼓励农村居民在滨河新区购买居住的实施意见》及甘区政发（2014）257号《关于补助农村居民在滨河新区购房居住的批复》、面积测绘表格、张掖市房产分户图、经原告申请出庭作证的证人保某1、保某2、明某的证言在卷佐证，足以证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中，2014年7月3日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，并在经测绘商品房的实测面积与合同约定面积相差15.83㎡的情况下又签订了《还款协议书》，当中对商品房实测面积、差额面积、应补交金额及付款期限均进行了再次的约定和明确记载，原告卜某亦在该协议书中签字确认。现原告起诉认为原、被告在签订《商品房买卖合同》时存在欺诈行为，且案涉《还款协议书》系在被告胁迫下签订并主张撤销该协议书，故就本案是否存在欺诈行为，《还款协议书》原告是否是在被告胁迫情形下签订的，应当由受损害方即本案原告卜某承担举证责任。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”的规定，原告提交的证据必须达到排除合理怀疑的程度，否则应承担举证不能的不利后果。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案原、被告在《商品房买卖合同》第五条中明确约定商品房交付后，产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积发生差异的，双方一致同意实际面积以房管局测绘部门的测绘面积为准，据实结算。该款约定系双方真实意思表示，案涉商品房出售给被告卜某时，尚为预售商品房，原告应按实测面积结算最终的购房款。其次，根据原告申请出庭作证的证人保某1、保某2、明某的证言，证人均陈述原告在与被告签订案涉《还款协议书》其三人并不在场，并未实际目睹签订过程。同时，根据证人陈述，被告存在的胁迫行为，具体为若不签订还款协议便不给钥匙或不退房款，但上述证人陈述的胁迫手段并未达到足以威胁到原告的人身、财产安全与名誉、荣誉等，使原告产生心理上的恐惧。据证人保某1陈述，原、被告签订《还款协议书》时亦应有他人在场，原告完全有能力选择明确拒绝被告的要求。原告自签订协议至今，既未向公安机关报案，亦未采取相应措施，故不能认定原、被告签订《还款协议书》系原告因受胁迫而产生心理恐惧和不安所导致的结果。原告就其受胁迫签订《还款协议书》的事实而提交的证据不能达到排除合理怀疑的程度，其应当承担举证不能的不利后果。再次，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条的规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。本案中，自原告与被告签订《还款协议书》至今已有五年多时间，被告未采取任何合理方式维护其自身权益或要求撤销该协议，原告撤销权已消灭。综上，原告庭审中再未提交相关证据证明本案存在欺诈、胁迫的情形，且现原告撤销权已消灭，本院对原、被告《还款协议书》依法予以认定。关于原告卜某要求被告协助办理房屋产权登记手续的诉讼请求。本院认为，原、被告在所签《还款协议书》中明确约定，乙方承诺对欠交房款于2019年12月1日全部付清房款后，甲方协助乙方办理产权登记手续。本案中，原告未在约定的期限向被告交纳全部购房款，根据双方协议书约定的履行顺序，被告作为后履行义务一方，有权在原告未履行其义务时拒绝其相应的履行要求。本院对原告的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定，判决如下：一、驳回原告卜某请求撤销与被告张掖市新合作房地产开发有限责任公司于2014年12月1日签订的还款协议书的诉讼请求；二、驳回原告卜某请求被告张掖市新合作房地产开发有限责任公司为其办理房屋产权登记手续的诉讼请求。案件受理费70元，减半收取35元，由原告卜某负担。原告已交纳，本院退还原告案件受理费35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审 判 员  刘 艳二〇二〇年十一月十日法官助理  （丁丹书 记 员  张符慧