江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0902民初4419号原告：盐城市鑫亿置业有限公司，住所地盐城市开放大道**新锦苑****。法定代表人：韩俊招，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王庆付，江苏瀛鑫律师事务所律师。被告：王某，女，1971年11月17日生，住盐城市亭湖区。被告：温某，男，1975年12月1日生，住盐城市亭湖区。原告盐城市鑫亿置业有限公司（以下简称鑫亿公司）诉被告王某、温某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法适用简易程序由审判员郑春水独任审判，并于同年11月24日公开开庭进行了审理。原告法定代表人韩俊招及其委托诉讼代理人王庆付到庭参加诉讼。被告王某、温某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告鑫亿公司提出诉讼请求：1、依法判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告承担违约金13.44万元。事实与理由：2016年7月6日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的房屋，购房款为44.8万元。两被告交纳了首付款13.5万元后，于2016年7月18日向中国银行盐城城中支行办理住房贷款31.3万元，由原告提供阶段性保证。贷款发放后两被告未能按期足额归还贷款。2018年，中国银行盐城城中支行向法院起诉了原告与两被告，法院判决后，原告代偿了全部债务346698.61元。鉴于两被告已严重违约，现原告按合同约定，向贵院提起诉讼，维护原告合法权益。被告王某、温某未答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月6日，原告鑫亿公司（出卖人）与被告王某、温某（买受人）签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：3178545020160706），约定：1、标的物：鑫亿公司将其开发的位于盐城市亭湖区预售给王某、温某。2、价款：商品房房款448000元。3、付款方式及期限：买受人应当在签订本合同当日支付首付房款135000元，银行按揭金额313000元。4、《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第五条约定：“因买受人未按照与银行贷款合同约定的期限偿还贷款，使出卖人为买受人贷款担保而设定的保证金被银行划扣或承担担保责任的，买受人应在收到出卖人通知之日起7日内，将出卖人代买受人向银行款项偿还出卖人。买受人到期不偿还的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》及本协议，有权索回房屋，买受人还需向出卖人支付赔偿金，赔偿金计算方式为：买受人赔偿出卖人本合同中总房款的30%与出卖人承担保证责任款项之和，并同意出卖人在买受人已支付的房款中直接扣除赔偿金。”第十一约定：“买受人确认本合同中所填写买受人的通信地址、联系电话等方式均正确、有效。出卖人按该联系方式以电话、短信、挂号信或报纸公告等口头或书面方式通知的，视为出卖人通知义务已履行完毕。在本合同履行期内，如买受人上述联系方式发生变更，须以书面方式通知出卖人。否则，由此引发出卖人通知无法送达或无法及时送达的责任均归于买受人，并视为出卖人的所有通知已送达，由买受人承担由此引发的所有损失，如出卖人已履行本合同项下通知义务，但因买受人无人签收、拒绝签收等原因致通知被退回或未及时送达的，责任由买受人承担，并视为出卖人的所有通知已送达。本合同、本协议中“通知到达之日”、“收到通知之日”或相关内容，意指出卖人通过寄挂号信或报纸公告发出书面通知后的第3日。”上述合同签订后，被告支付了首付款135000元，于2016年7月18日与中国银行股份有限公司盐城城中支行（下简称中行城中支行）签订《个人一手住房贷款合同》，向该行办理贷款313000元，并汇至原告账户。原告为该贷款提供阶段性担保。中行城中支行因王某、温某未能按期偿还银行贷款，向本院提起诉讼。本院于2018年5月19日依法作出（2018）苏0902民初2178号民事判决，王某、温某应向中行城中支行偿还本金305263.45元及利息、罚息、律师费等，鑫亿公司承担连带责任。2018年7月10日，鑫亿公司履行了全部担保责任，共向中行城中支行偿还346698.61元。庭审中，原告称：被告购买后，也未实际领取该房。原告向银行支付款项后，向被告追偿，虽多次上门、电话联系等方式查找被告均未果。2018年8月1日，原告按双方购房合同补偿协议被告确认的送达地址向被告邮寄了《催款函》一份，要求：“一、请你们在收到本函后，于7日内归还我公司代偿款人民币346698.61元及利息；二、如你们不能按上述要求履行，我公司将依据《商品房买卖合同》及补偿协议约定，宣布立即解除合同、收回房产，并要求你们承担相应的违约责任。”但该信件被退回，原告遂诉至本院。另查明，目前涉案房屋仍登记在原告名下。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、（2018）苏0902民初2178号民事判决、催款函、中行城中支行情况说明等证据证实。本院经审核予以确认。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。一、关于原告是否有权解除《商品房买卖合同》的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告在《商品房买卖合同》附件四的合同补充协议中明确约定：“因买受人未按照与银行贷款合同约定的期限偿还贷款，使出卖人为买受人贷款担保而设定的保证金被银行划扣或承担担保责任的，买受人应在收到出卖人通知之日起7日内，将出卖人代买受人向银行支付的款项偿还出卖人。买受人到期不偿还的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》”。因被告未按约偿还银行购房贷款，致原告承担了担保责任，向银行支付了346698.61元。原告按约定中被告确认的联系方式向被告邮寄了催款函，该催款函虽被退回，但应视为送达。现被告未向原告偿还代偿款。故解除合同的条件已经成就，现原告向本院起诉要求解除合同，本院依法送达诉讼文书材料，被告未到庭参加诉讼，放弃了抗辩权利。故对原告主张解除合同的诉请，本院依法予以支持。合同解除后，原告应当返还被告已付购房款448000元，但应扣除原告为被告向银行代偿款346698.61元，故应向被告返还101301.39元。被告应当遵循诚实信用原则，履行协助等义务，其应协助原告注销备案登记。二、关于原告主张被告赔偿损失的问题。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。本案中，原、被告解除合同后，原告要求被告按购房总价的30%支付赔偿金，该主张虽符合合同约定，但被告已依约付清全部购房款项，违约系未能偿还银行按揭贷款引起，购房总价30%的赔偿金约定相对于违约行为所造成的损失明显过高，该约定显失公平，应予调整。综合房产管理销售成本比例、市场情况、原告代偿及双方履约情形，酌情调整赔偿金为5万元。因原告需返还被告101301.39元，在扣除赔偿金5万元后，原告实际应返还被告51301.39元。综上，对原告诉请解除《商品房买卖合同》，本院依法予以支持，对其要求被告承担赔偿金的诉请，本院依法予以适当支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告盐城市鑫亿置业有限公司与被告王某、温某于2016年7月6日签订的《商品房买卖合同》。二、原告盐城市鑫亿置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告王某、温某51301.39元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3000元（原告已预交），依法减半收取1500元，由原告负担945元，被告负担555元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  郑春水二〇二〇年十一月三十日书记员  陈明培附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。