湖南省株洲市石峰区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0204民初1406号原告：罗用兰，女，1943年1月10日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市石峰区。原告：吴建红，男，1965年4月20日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市石峰区。原告：吴利文，女，1968年2月28日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市石峰区。三原告共同委托诉讼代理人：刘红梅，株洲市天元区中良法律服务所法律工作者。被告：吴军辉，男，1963年6月17日出生，汉族，户籍地湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人：张双意，湖南天隆律师事务所律师。第三人：殷献忠，男，1968年4月14日出生，汉族，户籍地湖南省。原告罗用兰、吴建红、吴利文诉被告吴军辉、第三人殷献忠确认合同效力纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告罗用兰、吴建红、吴利文及其共同委托诉讼代理人刘红梅，被告吴军辉委托诉讼代理人张双意到庭参加诉讼。第三人殷献忠经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗用兰、吴建红、吴利文向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告吴军辉擅自将权属吴民广过世后即为法定继承人共同共有的一栋老屋及其附属地块出让给第三人殷献忠的租赁协议无效；2、请依法裁判被告吴军辉和第三人殷献忠将涉案房屋恢复原状，停止破坏性侵害。事实与理由：罗用兰是吴建红、吴利文、吴军辉的亲生母亲，罗用兰的丈夫吴民广过世后留有一栋老屋（位于石峰区××街道××村××组××号五间青砖结构房屋**及其附属地块），集体土地建设用地使用证权属证号：株郊集建（89）字第ＢＤⅡ05—640号。2007年12月8日上午，罗用兰、吴军辉、吴建红、吴利文和吴军辉的舅父罗少忠、姨父李绍明、村长程某及执笔人郭某等人在吴建红家组织了一次分家会议，达成一份《分家协议》。分家协议主要内容为：二、吴建红现居住的房子以堂屋的东边以上由母亲使用，没有任何理由干涉；三、吴军辉现居住的下面平方屋以堂屋西边由母亲使用，不得任何理由干涉。该分家协议并未将五间青砖老屋及附属地块所有权确认在被告名下，或明确被告可以对老屋予以处分；仅对老屋的居住权和其他已登记权属房产等实物进行了协议确认。其中罗用兰的居住权以“不得任何理由干涉”予以明确保障。2020年4月22日，被告吴军辉和第三人殷献忠签订了一份《房屋及地块租赁协议书》，该租赁协议书未经三原告协商且同意即将上述房屋出租20年，还约定签定之日起五年内免租赁费。该协议涉嫌恶意串通损害三原告的利益，属无效协议。目前第三人对房屋进行施工改造，侵害三原告合法权益。另原告从村民传言中获知被告已私下与第三人达成房屋以租替卖成交的信息。被告吴军辉辩称，答辩人与第三人签订的《房屋及地块租赁协议书》合法有效。答辩人系租赁物所有权人，有权对自有财产进行管理、收益。一、涉案标的系答辩人单独所有，非共同共有，答辩人享有支配权益。答辩人父亲吴民广生前与原告罗用兰建有三栋老屋，即龙塘冲老屋、吴建红现住房原被拆除老屋和涉案房屋。吴建红与吴军辉成家后，父母将吴建红现住房原被拆除房屋分给吴建红、涉案房屋分给吴军辉，龙塘冲老屋未分配。后吴建红拆其老屋建新房（即现住房），吴军辉保留涉案房屋，在旁边新建一栋房屋。2007年，吴民广去世，原、被告对未分配的龙塘冲老屋等家产进行分家析产，并签订了《分家协议》。该协议并未重新约定涉案房屋为三原告共同共有，所有在场人员以及协议签订人都明知涉案房屋在吴民广生前就已经分配给答辩人所有，该协议仅约定了母亲罗用兰对涉案房屋有一半的使用权限。协议之所以约定母亲罗用兰在吴军辉与吴建红两兄弟家均可使用，是为了保证母亲的居住自由。后罗用兰一直与吴军辉现住房同住十多年，老平房一直空置无人居住。由于涉案房屋的土地、房屋性质，吴军辉在现有政策下客观上无法办理涉案房屋产权登记。因此，根据农村风俗习惯对农村老宅的分割，吴军辉事实上对涉案房屋享有单独所有权。即便涉案房屋系共同共有，答辩人作为共有权人对共有财产出租也应有效。对共有财产出租不是对共有财产处分，而是对共有财产进行管理中的使用和收益。根据《中华人民共和国物权法》第九十六条规定，在共有人没有约定的情况下，各共有人都有管理的权力和义务。因此，答辩人出租涉案房屋的租赁合同应为有效。二、罗用兰实际行动变更了原《分家协议》使用房屋的约定，其自行放弃使用该房屋，实际居住、使用在吴军辉现住房屋，应视为重新约定。该行为系罗用兰对其使用权益的自由处分，答辩人亦认可，系双方真实意思表示，合法有效。答辩人没有侵犯目前罗用兰的居住利益。三、原告诉称答辩人涉嫌与第三人恶意串通损害三原告利益没有事实依据。综上，答辩人与第三人的《房屋及地块租赁协议书》主体合法，意思表示真实，内容未违反法律规定，应为有效。第三人殷献忠辩称，一、答辩人与被告是租赁关系，不是出让关系。原告诉请出让给答辩人的租赁协议无效，无事实和法律依据。二、答辩人作为善意第三人承租被告农村房屋，并不知有权属争议。被告明确告知其出租房屋是父亲生前分给其本人所有的老屋，没有办理产权证。三、租赁协议约定的租赁时间没有违反法律规定，不应当无效，原告所称答辩人与被告恶意串通，没有事实依据。首先，租赁房屋没有任何权属证明是三原告与被告共同共有，租赁房屋不属于尚未分割的遗产。其次，答辩人承租房屋并不是无偿租赁。租赁协议之所以约定前五年免租金，是因为租赁物年久失修，需重新装修才能入住，该笔费用均是由答辩人自行承担，所以才约定前五年免租金。再次，被告与答辩人签订租赁协议时，并没有刻意隐瞒。协议签订后被告即交给了原告罗用兰保管，罗用兰并未告知答辩人无权租赁涉案房屋，也没有对出租房屋有异议。对此原告罗用兰是知情且默许的。最后，答辩人承租房屋作为办公用房，明知租赁涉案标的物需要投入成本。如果事先知晓涉案房屋有争议，也不可能承租被告房屋。四、即使涉案房屋是共同共有，被告出租涉案房屋也是有权管理，是一种收益行为而不是损益行为。至于被告因管理共有物所产生的收益，即房屋租金的归属，系原、被告之间内部分配问题，不影响被告与答辩人之间租赁关系的效力。综上，答辩人善意承租案涉房屋，意思表示真实，租赁内容未违反法律规定，没有损害他人利益，合法有效。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提供证据1、分家协议，被告对其真实性没有异议，只是对证明目的有异议，本院对该证据予以采纳。对于该证据的分析，本院在本院认为部分再予以阐述；2、现场照片三张，能够反映所租赁房屋的现状；3、原告提交的司法所调解过程录音材料，被告对三性均有异议。本院认为，该证据无法证明录音来源，以及录音人的身份，本院对该份证据不予采纳；对于被告提交的证据九郎山村村委会证明一份，原告对证据来源及真实性没有异议，本院予以采纳，对该证据的分析本院在本院认为部分予以阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告罗用兰系被告吴军辉、原告吴建红、吴利文的母亲。吴民广系原告罗用兰的丈夫，被告吴军辉、原告吴建红、吴利文的父亲，其于2007年去世。吴民广在世时共有三处房屋：龙塘冲老屋、青砖老屋（案涉房屋，建房许可证：株郊集建（89）字第ＢＤⅡ05-640号集体土地建设用地使用证）、吴建红现居房屋（该处房屋系吴民广在世时拆除原有老屋后所建）。被告吴军辉在吴民广在世时自行在案涉房屋上方新建了房屋并一直居住至今。吴民广去世后，2007年12月8日，原告罗用兰、吴建红、吴利文、被告吴军辉、舅舅罗少忠、姨父李绍明、村长程某、执笔人郭某在原告吴建红家组织了分家会议，签订了《分家协议》。《分家协议》的主要内容有：“一、龙头塘冲老屋及新基地分配。……二、吴建红现居住的房子以堂屋的东边以上由母亲使用，没有任何理由干涉。三、吴军辉现居住的下间平方屋以堂屋西边由母亲使用，不得任何理由干涉。……”《分家协议》签订后原告罗用兰在其女儿吴利文家居住近一年时间，在其小儿子吴建红家居住近一年时间，其后长时间内一直与被告吴军辉共同居住生活。吴军辉在其自己新建的房屋内单独安排房屋给罗用兰居住，其内有单独卫生间、卧室。至2018年开始，原告罗用兰又在三个子女之间轮流居住生活。原告罗用兰自《分家协议》签订后，一直未在本案涉案房屋内居住生活使用，该房屋一直长期闲置由吴军辉管理，期间原告罗用兰存放了相关物品、吴军辉存放过一段时间的工具。2020年4月22日，被告吴军辉与第三人殷献忠签订了《房屋及地块租赁协议书》，协议约定了房屋及院内地块的租赁范围，租赁范围除开案涉青砖老屋外，包含有屋外、围墙、外延等地块，租赁期限20年。同时还约定了租金从2025年4月20日起算，每年9000元。现第三人殷献忠正对案涉房屋及地块进行改造修建。本院认为，本案系确认合同效力纠纷一案。本案的争议焦点为：1、本案诉争的房屋是否已经经过《分家协议》进行分割；2、三原告能否主张租赁协议无效。对于本案第一个争议焦点，本案中原告罗用兰丈夫吴民广2007年去世后，原告罗用兰及其三子女：吴军辉、吴建红、吴利文在其亲属舅舅、姨父及其村里的见证人程某的见证下共同签署了一份《分家协议》，该协议对于吴民广、罗用兰共同共有的动产、不动产在三个子女之间进行了详细的分割与分配。该《分家协议》是当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规，不违背公序良俗，且也符合当地一般习惯做法，有利于尽快理清家庭财产，促进家庭和睦，因此该《分家协议》为有效的协议。该《分家协议》虽然名为分家，但其内容是对原告罗用兰及其丈夫吴民广生前所有的财产包括不动产（房产、宅基地、晒谷坪、菜土等）、动产（风钻机、打谷机、风车等）、债务（龙塘冲挖土运土费用4000元）在吴民广去世后在三子女之间分配分割与分担，其实质为分家析产协议。原告罗用兰与其丈夫吴民广生前的三处房屋，即龙头塘老屋、原告吴建红现住房处拆除的老屋、吴军辉现住房旁青砖平房（案涉房屋）。《分家协议》对龙头塘老屋范围约定归吴利文所有，对于吴建红现住房处拆除的老屋及案涉平房约定母亲罗用兰对吴建红现居住的房子堂屋东边以上由母亲（罗用兰）使用（协议第二条）,吴军辉现居住的下面平房的堂屋西边由母亲使用（协议第三条），该两条虽然只对罗用兰在分家之后的居住权进行了一个约定，但结合《分家协议》的整体意思以及《分家协议》在场见证人，村书记程某的证言，可以看出《分家协议》实质是对吴民广、罗用兰所有房产进行了一个分家析产。因此在原有房产进行分配之后，为了确保母亲罗用兰在此之后能够有居住地方，分家协议的第二条、第三条才分别对吴建红、吴军辉各提供一处地方用于母亲居住进行约定，吴建红提供的是现居住房子的堂屋东边以上，吴军辉提供的是现居住下面平房的堂屋南边。在该协议中是将原吴建红处拆除老屋归在吴建红名下，将案涉平房归在吴军辉名下，为了确保三处房屋全部分给三个子女后，母亲罗用兰在此之后能够享有居住场所，吴建红、吴军辉各提供一处所用于罗用兰居住。如果该《分家协议》没有对房屋进行分配，涉案房屋仍然属于罗用兰及其子女，则无需在约定吴建红提供自己的住房一部分保证母亲罗用兰居住权后，又约定案涉平房罗用兰仅有部分居住权不得干涉，且是表述在吴军辉名后。事实上，该《分家协议》签订后，该案涉平房虽然大部分时间闲置，但一直是处在被告吴军辉的管理和使用之下。原告罗用兰没有居住在案涉平房之后，也一直是由被告吴军辉在自家楼房内提供一处固定的处所用于母亲罗用兰的生活来替代案涉平房的处所。因此，综合依据《分家协议》的整体约定内容、分家协议在场见证证人的证言，以及《分家协议》签订后对于案涉房屋的实质管理及使用、原告罗用兰没有居住涉案平房之后的长时间居住安排等实际情况，虽然《分家协议》没有直接表述将案涉平房分给吴军辉，但案涉平房已经依据《分家协议》及各方当事人的意思约定由被告吴军辉分得，吴军辉有权对该房屋进行管理、使用、收益。对于本案第二个焦点，三原告主张，涉案房屋系共同共有，被告吴军辉擅自处分将其对外租赁的租赁协议无效。因该涉案房屋系农村宅基地上自建房屋，只有集体土地用地使用证。在《分家协议》确定给被告吴军辉之后，吴军辉即取得对该房屋的管理、使用和收益权，其有权将该房屋对外进行出租。三原告主张该房屋为共同共有，被告吴军辉对外出租侵犯了他们共有人的权利，与事实不符，本院不予支持。同时，被告吴军辉与第三人殷献忠签订的《租赁协议》内容其租赁标的除开案涉房屋外，依据租赁合同第一条第二项还包含房屋之外的四周土地以及围墙等地块，原告等属于租赁合同主体之外的第三方，对于该租赁合同项下的上述租赁标的，原告等亦无权请求确认合同无效。被告在将涉案房屋出租之前已经对原告罗用兰的居住权益进行了妥善安排。分家协议签订后，因案涉平房年久失修，不利于居住，被告吴军辉另外在其旁边新建的房屋内提供一套房屋用于母亲的居住，实际上原告罗用兰亦长时间居住在吴军辉提供的新的居住场所内，从未在案涉平房内居住生活过。原告罗用兰、吴建红、吴利文亦没有提出异议。原告罗用兰如认为被告吴军辉没有尽到应尽赡养义务，侵害了其居住生活等相应权利，可依据相关法律规定另行主张权利。因此，被告吴军辉与第三人殷献忠签订的《房屋及地块租赁协议书》，系双方真实意思，没有侵害相关第三人权益，无法律规定无效的情形，故该租赁协议书有效，三原告作为合同主体之外的第三方请求确认该《房屋及地块租赁协议书》无效，无事实法律依据，本院不予支持。综上，本案为家庭成员之间的纠纷，对于家庭成员之间纠纷要本着互谅互让、有利于生产生活的原则进行处理。本案案涉房屋虽为原告罗用兰及其丈夫吴民广生前所建，但在吴民广去世后，在家庭内部成员之间在近亲属及村书记的见证之下，共同签署了《分家协议》，该协议实为分家析产协议，已经详尽的对罗用兰、吴民广家庭财产进行了合理的分割，至今已经经过了十三年，该协议合法有效，且各方均无异议，一直履行至今。罗用兰老人在此期间也得到较好的照顾和赡养。现三原告提出对被告吴军辉与第三人殷献忠签订的《租赁协议》确认无效，实为对案涉平房提出权利主张，不符合本案的案件事实，会导致本已确定的相关财产关系再次处于不确定的状态，不利于家庭财产关系的稳定，不利于生产生活，亦不利于家庭关系和睦，故本院不予支持。依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告罗用兰、吴建红、吴利文的诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取40元，由原告罗用兰、吴建红、吴利文承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101********。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  尹强二〇二〇年十一月十日法官助理万佳炜书记员李秀附法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。