山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0214民初4134号原告：陈国瑞，男，1983年3月30日生，汉族，住青岛市城阳区。委托诉讼代理人：周秀霞，女，1980年1月7日生，汉族，住青岛市城阳区，系原告之妻。被告：孙小彬，男，1990年1月5日生，汉族，住山东省平度市。原告陈国瑞与被告孙小彬房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告陈国瑞委托诉讼代理人周秀霞到庭参加了诉讼。被告孙小彬经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈国瑞向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还房屋租赁费用、违约金及相关物业费用合计6346.95元：3.判令被告返还车辆门禁卡1张、房屋钥匙4把、水卡一张；4.被告承担本案讼诉费。庭审中，原告放弃第三项诉讼请求。事实与理由：原告与被告于2019年5月19日签订了《房屋租赁合同》，主要约定原告将其所拥有的位于青岛市城阳区房屋(以下简称案涉房屋)出租给被告，租赁期自2019年5月20日起至2020年5月19日止；租金每月为1450元，年租金17400元，租金按3个月为一期支付，第一期租金于2019年5月20日前付清，以后每期租金支付日期为季度付款，先付后用；租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途退租的，需要提前一个月书面通知原告，原告可没收被告的保证金作为违约金，违约金不足弥补原告损失的，被告还应就不足部分支付赔偿金并承担原告的居间服务费损失；原告出租该房屋年租金为17400元(该租房合同款包含一年车位费1800元)，该房屋的付款方式为季度付款，车位费付款为半年付。租房期间，被告一共支付原告四次款，第一次为2019年5月19，金额6100元(包含5月至8月三个月房租3900元、一个月押金1300元、5月至11月半年车位费900元)；第二次为2019年9月21日，金额为3070元(包含5月至9月电费、5月至6月物业费、水费合计470元及二个月的房租2600元)，由于支付了二个月的房租，实际付款时已到9月份，只好将被告支付的押金当做一个月的房租了，加上押金，房租支付到2019年11月；第三次是2019年11月20日，支付了10月至11月的电费101元；第四次是2020年1月7日，金额为2268元(包含12月的房租1300元、半年物业费518.22元、水费83元、11月至2020年1月8号前车位费240)。被告承诺2020年1月23号再支付2个月的房租，但是一直没有支付。2020年2月份、3月份催交房租时被告没有回复，原告联系了中介，中介建议到房屋查看。2020年4月4日原告和中介一起到房屋查看，发现被告已将其物品搬走。请求判如所请。被告孙小彬未答辩，也未提交证据。原告围绕诉讼主张依法提交了证据：1.租赁合同1份，证明双方签订租赁合同真实有效。2.微信转账记录2张，证明被告在租赁期间支付租赁费、水电费的情况，被告未支付2019年12月20日至2020年4月4日的房租4450元。3.收据1张，证明收取物业费的标准。4.银行卡交易明细打印件1份，证明原告缴纳2019年5月至2020年3月的电费情况。被告经本院合法传唤，拒不到庭到庭参加诉讼，视为放弃质证权利，本院依法确认原告所提交证据的真实性、关联性及合法性，可以作为本案认定案件事实的依据。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月19日，原告陈国瑞（甲方）与被告孙小彬（乙方）、丙方青岛锦汇嘉成房地产中介有限公司签订《房屋租赁合同》，主要约定，甲方将其所拥有的位于青岛市城阳区房屋出租给乙方；租赁期自2019年5月20日起至2020年5月19日止，甲方应于2019年5月19日前将房屋交付乙方使用。租金每月为1450元，年租金为17400元，租金按3个月为一期支付，第一期租金于2019年5月20日前付清，以后每期租金支付日期为季度付款，先付后用。乙方于2019年5月19日当天支付给甲方房屋租赁保证金1300元整，除本合同另有约定之外，租赁关系终止时，乙方将房屋及附属设施向甲方交割完后，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，未经甲方同意，乙方不得以保证金抵付租金等任何费用。租赁期内，使用该房屋所发生的水、电、天然气、物业费等由乙方承担。除甲方同意乙方续租外，乙方应最迟在租期届满后的次日返还该房屋及其附属设施，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按100元/天向甲方支付该房屋占用期间的使用费。租赁期满后，乙方返还该房屋及附属设施应符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并结清各自应当承担的费用，乙方租赁期满后如有留置的任何物品，在未经甲方的同意下，均视为放弃，由甲方处置。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同：甲方未按时交付该房屋，逾期超过10日仍未交付的；乙方未按时支付租金，逾期超过10日仍未支付的；甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全、健康的；乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；乙方未经甲方书面同意，擅自转租该房屋的。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途退租的，需要提前一个月书面通知甲方，甲方可没收乙方的保证金作为违约金，违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应就不足部分支付赔偿金并承担甲方的居间服务费损失；甲方逾期交房或乙方逾期支付租金未达到解除合同条件的，每逾期一日，违约方按日租金的两倍支付违约金。甲方出租该房屋年租金为17400元(该租房款包含一年车位费1800元)，该房屋付款方式为季度付款，车位费付款为半年付。孙小彬于2019年5月19日转账支付陈国瑞6100元，包含1300元的保证金、2019年5月20日至2019年8月19日的租金3900元以及2019年5月20日至2019年11月19日的车位费900元。2019年9月21日，孙小彬转账支付物业费、水电费合计470元以及2019年8月20日至2019年10月19日的租金2600元。2019年11月20日，孙小彬转账支付电费101元。2020年1月7日，孙小彬转账支付物业费、水费、至2020年1月8日的车位费合计968元以及至2019年11月19日的租金1300元。陈国瑞称2020年4月4日与中介到案涉房屋处，发现孙小彬已经搬离。其主张用孙小彬支付的1300元保证金抵付一个月的租金。孙小彬未支付陈国瑞2019年12月20日至2020年4月4日的租金4550元、2019年12月20日至2020年5月4日的物业费388.67元、2020年1月至3月的电费108.28元。本院认为，原告陈国瑞与被告孙小彬签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，均应全面履行各自的义务。陈国瑞已按照合同约定向孙小彬交付案涉房屋，孙小彬亦应按照约定支付租金、物业费、水电费。孙小彬经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，由此产生的不利后果应由其自行承担。结合陈国瑞提交的转账记录、物业费收据、银行卡交易明细，本院对陈国瑞主张“用孙小彬支付的保证金1300元抵付一个月的租金”、“孙小彬未支付2019年12月20日至2020年4月4日的租金4550元、2019年12月20日至2020年5月4日的物业费388.67元、2020年1月至3月的电费108.28元，并于2020年4月4日前擅自搬离案涉房屋”予以采信。案涉合同约定“租金每月为1450元，年租金为17400元，租金按3个月为一期支付，第一期租金于2019年5月20日前付清，以后每期租金支付日期为季度付款，先付后用”，孙小彬未按照合同约定支付租金等，陈国瑞要求解除案涉合同、并要求支付上述欠付款项，理由正当，本院予以支持。案涉合同约定“租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途退租的，需要提前一个月书面通知甲方，甲方可没收乙方的保证金作为违约金，违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应就不足部分支付赔偿金并承担甲方的居间服务费损失”，孙小彬于2020年4月4日前擅自搬离案涉房屋，陈国瑞要求其支付一个月租金的违约金1300元，于法、于约有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈国瑞与被告孙小彬签订的《房屋租赁合同》；二、被告孙小彬于本判决生效之日起10日内支付原告陈国瑞租金4550元；三、被告孙小彬于本判决生效之日起10日内支付原告陈国瑞物业费388.67元、电费108.28元；四、被告孙小彬于本判决生效之日起10日内支付原告陈国瑞违约金1300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，公告费600元，共计650元，由被告承担。被告负担部分应在本判决生效之日起10日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  赵丕杰审 判 员  康廷富人民陪审员  纪利燕二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  张玉全