广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民初148号 原告（案外人）：甘国洲，男，1963年12月25日出生,汉族，住四川省陵水县。 委托诉讼代理人：陆杰英，广西桂三力（北海）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：安国堂，男，1956年11月27日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。 委托诉讼代理人：张立，广西群智律师事务所律师。 第三人（被执行人）：李敬人，男，1959年2月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。 原告甘国洲与被告安国堂、第三人李敬人案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月8日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2020年9月22日公开开庭进行审理。原告甘国洲的委托诉讼代理人陆杰英、被告安国堂的委托诉讼代理人张立到庭参加诉讼，第三人李敬人经本院依法公告传唤不到庭参加诉讼，本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告甘国洲向本院提出诉讼请求：不得执行位于北海市房屋，确认该房屋的所有权归原告所有。事实与理由：2014年5月23日，甘国洲与北海创宇房地产开发公司（以下简称创宇公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定甘国洲购买位于北海市房屋，面积为86.13平方米，房屋总价45735元，付款方式为分期付款。合同签订后，甘国洲虽未按上述合同约定的时间、金额支付房款，但房款总额457350元已支付完毕，创宇公司出具了购房发票及收据予以确认，之后创宇公司亦将房屋交付甘国洲装修使用，因创宇公司的原因该房未办理过户手续。北海市中级人民法院在执行（2018）桂05执80号案件时，查封了涉案房屋。甘国洲为此向法院提出执行异议申请，法院以甘国洲所举证据不足以证实已付清全款为由驳回其异议请求。甘国洲认为，其与创宇公司签订《商品房买卖合同》早于法院查封涉案房屋的时间，且合同为双方真意合致，于法不悖，应为有效。甘国洲于合同签订后已付清全部房款，创宇公司亦将房屋交付其使用，且甘国洲在北海市除涉案房屋外名下无其他用于居住的房屋。因此，根据《最高人民法院关于人民办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条的规定，甘国洲的诉请具有法律和事实依据。此外，即使涉案商品房根据《联建合同》及《补充协议》约定，属于李敬人的应分财产，但“上海花园”商住楼是以创宇公司名义开发并销售，甘国洲作为善意购房者，对房屋享有的合法权益应受法律保护。 被告安国堂答辩称，根据相关法律规定，执行异议之诉应由案外人进行举证，故本案原告甘国洲负有相关举证之责。北海市中级人民法院作出的（2020）桂05执异54号裁定系在查清事实基础上作出的，法院驳回甘国洲异议请求的理由系其提供的发票未能证明其已付清全部款项，故甘国洲对涉案房屋不享有能够排除法院强制执行的权益，对其诉请应予驳回。 第三人李敬人未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。 原告甘国洲就其诉讼请求向本院提供的证据有：1.身份证，拟证明原告的诉讼主体资格；2.《商品房买卖合同》，拟证明原告于2014年5月23日向创宇公司购买涉案商品房；3.《销售不动产统一发票》（存根联）、收据、刷卡单、证明，拟证明原告已经支付完毕涉案购房款；4.收据、照片，拟证明涉案房屋已经交付原告使用；5.公告，拟证明北海市中级人民法院查封了原告购买的涉案商品房；6.执行裁定书，拟证明北海市中级人民法院驳回原告的执行异议申请；7.不动产登记信息查询证明，拟证明原告在北海市没有用于居住的房屋；8.银行流水，拟证明原告名下向创宇公司支付完毕涉案购房款；9.房屋交付使用表，拟证明涉案房屋于2016年5月17日已交付给原告使用。 被告安国堂就其辩称向本院提供的证据有：执行异议申请书、执行复议申请书，拟证明原告对涉案房屋的查封已经多次提起异议，均被驳回。 第三人李敬人未向本院提交证据。 被告安国堂对原告甘国洲提交的证据1的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据2的三性均有异议，认为没有证据证实合同已经备案；对证据3的三性均有异议，与合同约定不符，不能相互印证；对证据4有异议，认为收据系由创宇公司单方制作，而照片拍摄地点不清；对证据5、6均无异议；对证据7有异议，认为不足以证实涉案房屋为其唯一住房；对证据8三性有异议，与合同约定不符；对证据9的三性均有异议，甘国洲因涉嫌犯罪被判刑，房屋交付时间系甘国洲服刑期间，不可能签收房屋，该证据不具有真实性。 原告甘国洲对被告安国堂提交的证据的关联性不予认可。第三人李敬人未到庭参加诉讼，视为放弃对上述证据进行质证的权利。 本院认为，对于双方均无异议的证据，本院确认其证明力并予采纳，对于其他部分证据的真实性、合法性和关联性，本院在后面结合其他证据予以阐述。 结合本案证据、庭审笔录及相关生效判决认定的事实，本院确认如下法律事实：李敬人与创宇公司于2012年7月25日签订《上海花园项目联合开发建设合同》（以下简称《联建合同》），约定双方合作开发建设“上海花园”商住楼项目，工程竣工后创宇公司须把房产总建筑面积的67%抵偿给李敬人，作为李敬人工程款投入的费用，李敬人对抵偿的房屋具有处理权，项目以创宇公司的名义开发，创宇公司须按李敬人的委托要求，以开发商名义配合李敬人办理产权和销售或转让及抵押相关手续。同年8月18日，李敬人与创宇公司签订《补充协议》，约定工程竣工后创宇公司把“上海花园”商住楼中的2号楼和3号楼抵偿给李敬人，作为李敬人工程款投入的费用，地下室除公共部分外均按此比例划分支配使用。在本院执行过程中，创宇公司出具《情况说明》确认上述协议载明的情况。本案中“上海花园”x幢x房屋属于上述《联建合同》中约定的抵偿给李敬人的房产范围，应在本院执行查封范围内。 安国堂诉李敬人、创宇公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年3月22日作出（2016）桂05民初40号民事判决：一、李敬人向安国堂归还借款2190万元及利息（利息计算标准：以借款本金2190万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，从2013年10月2日起计至还清款项之日止，已归还的1100万元应在利息总额范围内分段予以扣除，剩余部分扣减本金）；二、驳回安国堂对李敬人的其他诉讼请求；三、驳回安国堂对创宇公司的诉讼请求。安国堂对该判决不服，向广西壮族自治区高级人民法院提出上诉。广西壮族自治区高级人民法院于2017年11月27日作出（2017）桂民终163号民事判决：一、维持北海市中级人民法院（2016）桂05民初40号民事判决第二项、第三项；二、变更北海市中级人民法院（2016）桂05民初40号民事判决第一项为：李敬人在判决生效之日起十日内向安国堂归还借款本金17884509.58元及相应利息（利息计算：至2015年5月7日李敬人应归还利息5097264.57元；从2015年5月8日起，以17884509.58元为基数，按年利率24%计息至还清款项之日止）；三、李敬人在判决生效之日起十日内向安国堂归还借款本金1900000元及相应利息（从2016年7月26日起，以1900000元为基数，按年利率6%计算至还清款项之日止）。 上述判决发生法律效力后，本院于2018年3月9日以（2018）桂05执80号执行案立案执行。执行过程中，本院于2018年4月15日作出（2018）桂05执80号执行裁定书，查封了李敬人分配所得的坐落于北海市部分房地产（包括2号、3号楼部分商品房和2号、3号楼一楼至二楼商铺以及地下室1001至1098号停车位）。在上述案件执行过程中，创宇公司出具《情况说明》，对其与李敬人合作建设的“上海花园”商住楼项目及房产分配、处置情况作出说明：“上海花园”商住楼项目总建筑面积的67%即三栋楼中的2、3号二栋楼归李敬人，李敬人已将其分得的房产全部销售完毕。本案中“上海花园”x幢x号房屋属于上述《联建合同》中约定抵偿给李敬人的房产范围，亦在本院查封范围内。 甘国洲分别于2013年10月31日、2014年5月23日向创宇公司转账29976元、11000元；2014年5月23日，甘国洲与创宇公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定购买位于北海市房屋，该房屋用途为住宅，建筑面积为86.13平方米，单价为5310元每平方米，总价款为457350元，付款方式为分期付款，2014年5月23日前支付57350元，2014年10月1日前支付50000元，2014年12月20日前支付50000元，余下房款300000元在2015年5月15日前付清。合同签订当日，创宇公司向甘国洲开具《销售不动产统一发票》，载明预收购房款57350元；2015年1月12日，甘国洲向创宇公司转账70000元。甘国洲向本院提交创宇公司出具的《收据》四份：2015年4月13日收到房款220000元，2015年10月21日收到房款60000元，2016年2月16日收到房款60000元，2016年6月19日收到房款60000元，甘国洲诉讼中称其原始收据已遗失，上述收据系创宇公司根据甘国洲大概的付款时间补开的。甘国洲向本院提交一份《房屋交付使用表》，拟涉案房屋2016年5月17日交付使用，该表上有业主“甘国洲”的签字。截止2020年3月27日，甘国洲名下在北海市没有房屋登记信息。“上海花园”商住楼项目于2013年9月30日取得《北海商品房预售许可证》，该商住楼项目至今未办理综合竣工验收手续。 2017年4月6日，广安市中级人民法院对甘国洲等人犯组织、领导传销活动罪作出（2017）川16刑终61号刑事裁定书，该刑事裁定书查明：甘国洲因涉嫌犯组织、领导传销活动罪于2015年7月7日被邻水县公安局刑事拘留，于同年8月11日被邻水县公安局依法执行逮捕，该案经邻水县人民法院于2016年12月29日作出（2016）川1623刑初97号刑事判决，判决甘国洲犯组织、领导传销活动罪，判处有期徒刑五年，并处罚金20000元，违法所得96500元予以追缴上缴国库；甘国洲不服该判决向广安市中级人民法院上诉，后申请撤回上诉，该院裁定准予其撤回上诉。 在上述案件执行过程中，创宇公司曾以本院查封其名下“上海花园”房产错误，且“上海花园”x幢x号房屋已出售给甘国洲为由提出异议，本院裁定驳回其异议请求后，创宇公司向广西高院申请复议，后以买受人已提起执行异议为由申请撤回复议。甘国洲以涉案房屋是其个人向创宇公司购买的合法房产，法院因李敬人个人债务查封涉案房屋错误为由，提出执行异议。本院经审查后，认为甘国洲提交的证据不足以证实其已向创宇公司付清全部房款，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，其享有的权益不足以排除法院对涉案房屋的查封，遂作出（2020）桂05执异54号执行裁定书，驳回甘国洲的异议的请求。甘国洲对该裁定不服，提出本案执行异议诉讼。 本院认为，根据李敬人与创宇公司签订的《联建合同》和《补充协议》约定，涉案“上海花园”商住楼项目是由李敬人与创宇公司合作开发建设，工程竣工后创宇公司须把房产总建筑面积的67%抵偿给李敬人，作为李敬人工程款投入的费用，李敬人对抵偿的房屋具有处理权。结合创宇公司向本院出具的关于“上海花园商住楼项目总建筑面积的67%即三栋楼中的2、3号二栋楼归李敬人，李敬人已将其分得的房产全部销售完毕”的《情况说明》，可以证明涉案房屋虽然登记在创宇公司名下，但创宇公司已根据《联建合同》和《补充协议》的约定分配给了李敬人。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”的规定，本院根据房产登记情况和创宇公司出具的情况说明，对涉案房屋采取查封措施具有相关法律依据。但在本院查封涉案房屋后，案外人甘国洲以其已购买了涉案房屋为由对该查封标的物提出了异议。 本案是案外人执行异议之诉，争议的焦点在于原告甘国洲对涉案商品房是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。因安国堂对李敬人享有的是普通债权，故只要甘国洲对涉案商品房享有的民事权益满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定条件（买受人在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同并合法占有该商品房、已支付全部价款或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、未办理过户登记非买受人自身原因），或者满足第二十九条规定的条件（买受人在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同、所购商品房系其唯一居所、已支付的价款超过合同约定总价款的50%）,法律即赋予其对该商品房的物权期待权以排除执行的效力。如上分析，“上海花园”商住楼项目是由李敬人与创宇公司联合开发，根据双方《联建合同》和《补充协议》的约定和创宇公司的书面确认，“上海花园”2、3幢楼房在2012年双方已明确分配给李敬人，李敬人已是上述房屋的实际权利人并享有了处置权，而创宇公司依约负有配合李敬人以创宇公司名义对外销售房屋的义务。甘国洲作为善意购买者，无法知晓开发商内部的合作关系，而《商品房买卖合同》是由甘国洲与开发商创宇公司签订，购房款收取人也均是创宇公司，因此，甘国洲于2014年5月23日与创宇公司签订的《商品房买卖合同》，是甘国洲和创宇公司乃至李敬人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效之合同，且合同签订于法院对涉案商品房查封之前。关于甘国洲的付款是否符合上述规定的条件问题，诉讼中，甘国洲提交了创宇公司出具的《销售不动产统一发票》一份和《收据》四份，拟证明其已付清购房款。对于上述证据是否真实合法、是否具有证明力的问题，本院认为，创宇公司于2014年5月23日与甘国洲签订《商品房买卖合同》当日根据甘国洲的付款情况开具《销售不动产统一发票》，且有一定的付款事实佐证，该证据具有客观真实性，故对该57350元的付款事实本院予以确认。对于剩余购房款400000元，甘国洲虽举示了创宇公司出具的《收据》和《证明》，但并不能据此完全免除甘国洲进一步举证证明付款事实发生的责任。甘国洲主张400000元购房款已实际发生，但从甘国洲举示的证据及其自身陈述分析，存在众多疑点，其一，甘国洲称其已遗失购房款支付的相关凭据，从其提交的《销售不动产统一发票（存根联）》复印件，可说明该证据系来源于创宇公司的发票存根，倘若剩余400000元购房款的原始《收据》确已遗失，其完全可以同样的方式向创宇公司调取相关《收据》存根联予以佐证，而非由创宇公司重新补开具《收据》，此有悖于常理，创宇公司是否保有甘国洲已支付该款项的事实凭据值得质疑；其二，上述《收据》的开具时间、金额与双方合同约定的分期付款时间、金额完全不符；其三，除甘国洲有证据证明其于2015年1月12日转账支付70000元购房款外，其余款项均无具体付款事实发生的相关证据，而该70000元付款时间和金额与上述《收据》的付款时间和金额也无法对应；其四，甘国洲于2015年7月7日起因涉嫌犯罪已被限制人身自由，上述四份《收据》中有三份收据的开具时间系在甘国洲限制人身自由期间，甘国洲不具有现实付款的条件。综上，创宇公司开具的四份《收据》因缺乏客观真实性，本院不予采纳作为认定本案事实的依据。故对甘国洲主张已支付剩余400000购房款的事实主张除70000元有付款凭据证实予以认定外，其余330000元购房款因缺乏合法有效的证据支持，本院不予认定。对于甘国洲是否在法院查封前合法占有涉案商品房的问题，甘国洲主张创宇公司于2016年5月17日将涉案商品房交付给其使用，其已在法院查封前合法占有了涉案商品房，为此举示了房屋交付使用表、水电费收款收据、照片等证据佐证，对此本院认为，因2016年5月17日甘国洲正在服刑期间，其于此时与创宇公司办理房屋交接手续显然不具有现实操作可能，故对房屋交付使用表的证据效力本院不予采纳；甘国洲提交的水电费收款收据显示费用发生在2020年2月份，故亦不能据此证明其于法院查封前入住涉案商品房的事实；对于房屋照片，无法确认其关联性及涉案商品房系由甘国洲装修居住使用的事实。综上，甘国洲提交的上述证据不足以达到证明其在法院查封前已合法占有涉案商品房事实的高度盖然性，对其该事实主张本院不予确认。综上分析，甘国洲对涉案房屋的民事权益不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款”的条件和第二十九条规定的“已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十”的条件，不能排除法院的强制执行。对于甘国洲要求确认涉案商品房归其所有的主张，因根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，不动产物权的设立以登记为要件，甘国洲虽与创宇公司签订《商品房买卖合同》，但该合同只是物权变动的原因行为，不能直接发生物权变动的法律效果，不能据此确认商品房归甘国洲所有，故甘国洲请求确认涉案商品房归其所有，于法无据，本院不予支持。 综据上述，甘国洲对涉案商品房不享有足以排除强制执行的民事权益，其请求不得执行涉案商品房并确认该商品房的所有权归其所有的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回原告甘国洲的诉讼请求。 案件受理费8160.25元，由原告甘国洲负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。 审 判 长 魏玉芳 审 判 员 赵海洲 审 判 员 侯远婕 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 方 嫄 书 记 员 庄 娜