云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初14507号原告：张兴梅，女，1977年11月8日出生，汉族，住云南省昆明市禄劝彝族苗族自治县。委托诉讼代理人：王学东，云南恒鑫律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南大都企业管理有限公司，住所云南省昆明市官渡区彩云北路**大都摩天购物中心**。法定代表人：刘迅。被告：昆明鼎杰房地产开发有限公司，住所，住所昆明市官渡区彩云北路与珥季路交叉口桥社区居委会）。法定代表人：王旺。二被告共同委托诉讼代理人：张会芳、张海涛，云南微行律师事务所律师，特别授权代理。原告张兴梅诉被告云南大都企业管理有限公司（以下简称大都公司）、昆明鼎杰房地产开发有限公司（以下简称鼎杰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法由审判员苏燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张兴梅及其委托诉讼代理人王学东、二被告共同委托诉讼代理人张会芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年5月22日，原告与二被告签订《商铺委托经营管理合同书》，合同约定原告将其购买取得的享有所有权的、位于昆明的建筑面积为25.99平方米的1栋5层526号商铺出租给被告大都公司，委托期限12年，自2015年12月1日至2027年11月30日止；被告大都公司应当向原告支付收益，被告鼎杰公司承担连带责任；除原告原因或不可抗力外，被告大都公司未能按时支付回报的，被告大都公司应当自应付未付之日起按照同期银行贷款利率向原告支付应付未付款的利息，违约方应承担另一方因此支付的律师费等费用。合同签订后，原吿按约交付了商铺，但被告大都公司自2017年6月1日起未按约支付租金，原告诉至法院，请求：1.判令二被告连带向原告支付自2017年6月1日起至2019年11月30日的商铺租金98522.5元、2019年12月1日起至2020年11月30日止的商铺租金45039元；2.判令二被告连带支付原告逾期违约金13172元；3.判令二被告支付原告律师代理费1000元；4.诉讼费由二被告承担。被告大都公司、鼎杰公司共同辩称：1.2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金已于2020年6月15日超过诉讼时效，原告无权主张；被告未支付2017年12月1日至2020年5月31日期间的租金101,337.5元，2020年6月1日至2020年11月30日期间的租金按先用后付的原则，支付日期为2020年12月15日，现尚未到期，原告无权主张。被告不应当承担利息，欠付租金是经济低迷造成的，原告购买物业后自愿交由被告经营，被告花费了大量精力金钱炒热商圈，招租时租金低，支付给业主的租金高，并非恶意拖欠。2.律师费没有法律依据，也不是本案的必要费用，被告不应承担。3.被告鼎杰公司不承担连带保证责任，管理合同是被告大都公司与原告签订的，合同第九条约定的限定责任是被告大都公司仅负责办理大都二期专管账户，监督收益优先支付租金，被告鼎杰公司仅对监督责任承担保证责任，被告鼎杰公司不对被告大都公司支付租金的行为承担任何保证责任。原告围绕诉辩主张提交了证据，被告无证据提交，本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，其余证据，本院认证如下：原告提交的律师费发票。该证据内容真实，来源、形式合法，本院予以采证。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：2015年5月22日，原告与二被告签订《商铺委托经营管理合同书》，约定原告将购买取得享有完整所有权的位于昆明1栋5层1-526号建筑面积为25.99平方米的商铺委托给被告大都公司经营管理；委托期限为12年，自2015年12月1日交房之日起计算至2027年11月30止；被告应支付原告收益，其中第一年应支付收益33779元，第二至四年每年应支付收益39409元，第五至七年每年应支付收益45039元；收益每6个月为一个支付周期，被告大都公司每6个月向原告支付一次收益，自本合同约定的委托经营期开始，于每6个月开始后的10个工作日内将该6个月的收益支付给原告；被告鼎杰公司为被告大都公司履行本合同提供保证，在被告大都公司不履行本合同所约定的支付收益的情况下，有代为履行责任的义务并承担连带责任；除原告原因或不可抗力外，被告大都公司不按时支付收益的，应当自应付而未付收益之日起按同期银行贷款利率向原告支付应付而未付收益的利息；违约方应承担对方支出的律师费等费用。庭审中，二被告对原告主张的2017年12月1日至2020年5月31日期间欠付的租金101337.5元无异议。另，原告委托云南恒鑫律师事务所代理本案诉讼，并支付律师代理费1000元。本院认为，原、被告间签订的《商铺委托经营管理合同书》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同成立并生效。根据双方当事人签订的《商铺委托经营管理合同书》，可以确定原告与被告大都公司之间形成租赁合同关系。首先，关于原告主张的2017年6月1日至2017年11月30日期间的租金19,704.5元，被告抗辩已过诉讼时效，本院认为，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”之规定，原告主张的系租赁期间内分期履行的部分租金，诉讼时效应从最后一笔债务履行期限届满时起算，故本院对被告大都公司关于诉讼时效的抗辩意见不予采纳。关于原告主张的2017年12月1日至2020年5月31日期间的租金101,337.5元，被告大都公司对此无异议，本院予以支持。关于原告主张的2020年6月1日至2020年11月30日期间的租金22,519.5元，根据《商铺委托经营管理合同书》的约定，被告大都公司应于每六个月开始后的十个工作日内支付租金，该期租金的支付期限为2020年6月15日前，故本院对原告的诉请予以支持。其二，关于原告要求被告大都公司支付违约金的请求，从《商铺委托经营管理合同书》关于租金支付方式及期限的约定看，被告大都公司已违约，应按约承担违约责任，对于违约金的计算，原告要求被告支付违约金13,172元，未超过双方的约定，本院予以支持。其三，关于原告主张的律师费，因原、被告的合同中已有约定，本院予以支持。最后，对于原告要求被告鼎杰公司承担责任的请求，根据《中华人民共和国担保法》第十八条：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，本院认为被告鼎杰公司为被告大都公司支付租金提供保证，在本案中应承担连带保证责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条之规定，判决如下：一、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张兴梅2017年6月1日至2020年11月30日期间欠付的租金143,561.5元；二、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张兴梅违约金13,172元；三、被告云南大都企业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张兴梅律师费1000元；四、被告昆明鼎杰房地产开发有限公司对被告云南大都企业管理有限公司上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3455元，减半收取1727.5元由被告云南大都企业管理有限公司、昆明鼎杰房地产开发有限公司承担，剩余1727.5元退还原告张兴梅。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员 苏 燕二〇二〇年十一月五日书记员 何婧琳