上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初8682号原告(反诉被告)：季雁群，女，1974年8月17日生，汉族，户籍所在地安徽省合肥市。委托诉讼代理人：刘振峰，上海川汇律师事务所律师。被告(反诉原告)：朱振明，男，1990年5月23日生，汉族，户籍所在地江西省上饶市。原告季雁群诉被告朱振明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，于同年8月3日、8月24日两次公开开庭进行了审理。被告朱振明于2020年9月9日向本院提起反诉，本院依法受理后就本、反诉进行合并审理，并于同年9月28日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)季雁群的委托诉讼代理人刘振峰、被告(反诉原告)朱振明三次庭审均到庭参加。本案现已审理终结。原告季雁群向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2020年3月1日至2020年6月30日期间的房租120,000元；2.判令被告支付原告2019年2月2日至2020年3月24日期间的电费17,270元；3.判令被告支付原告2019年2月23日至2020年6月23日期间的物业费3,808元；4.判令被告支付原告延期支付租金滞纳金(自2020年3月1日起至实际支付租金之日止，按每日200元计算)；5.判令被告赔偿原告因主张债权而支出的律师费损失6,000元。审理中，原告变更第一项诉请为：判令被告支付2020年3月2日至2020年8月24日的租金173,000元；变更第三项诉请为：判令被告支付原告2019年2月2日至2020年8月24日期间的物业费3,808元；变更第四项诉请为：判令被告支付原告延期支付2020年3月至4月60,000元租金的滞纳金(自2020年3月2日至实际支付租金之日止，按每日200元计算)，并增加第六项诉请：被告支付逾期迁移证照的违约金60,000元。后原告撤回第六项诉请，并明确第四项诉请的租金滞纳金计算期间为自2020年3月2日至2020年8月25日，自愿调整金额为24,000元。法庭辩论终结后，原告又变更租金滞纳金计算期间为自2020年3月2日至2020年9月28日。事实和理由：原、被告于2019年2月2日签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市松江区沪亭北路XXX号商铺(以下简称“系争房屋”)出租给被告使用，租期自2019年2月2日至2021年3月4日止，租金为360,000元每年，租金每两个月支付一次。合同另对违约责任和双方其他权利义务做了约定。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，但被告自2020年3月份至今长期拖欠房租不付，原告多次催要未果。原、被告于2020年8月25日完成房屋返还交接手续，故合同于2020年8月25日协商解除。为维护自身合法权益，原告故提起诉讼，要求判如所请。被告朱振明辩称，不同意继续履约，因合同已于2020年4月20日解除；不同意第一项诉请中的租金计算截止日期，对计算标准、计算方式无异议，被告承租系争房屋用于房产中介经营，受疫情影响，被告无力继续经营，故被告于2020年3月左右向原告提出解约，原告不同意解约，被告提出疫情期间免除2个月的租金，原告口头同意免租1个月，双方确于2020年8月25日交接钥匙，但被告于2020年4月18日自行搬离且已告知原告，但原告不来交接，故被告同意支付2020年3月2日至4月20日的租金；同意第二、三项诉请，被告从未支付过物业费、电费；不同意第四、五项诉请，因为合同相关条款不公平，即使应支付违约金，原告主张的也过高于实际利息损失，金额过高，且被告自愿将押金作为提前解约的赔偿金。审理中，被告朱振明向本院提起反诉请求：确认原、被告间的房屋租赁合同于2020年4月20日解除。事实与理由：原、被告就系争房屋有两年租赁合同关系，被告承租系争房屋用于房产中介经营。春节前，被告已经不正常经营，仅工作人员去开开门；春节后至三月中旬，根据政府疫情防控要求，被告没有开门经营；三月中旬开始，员工未返沪，被告也无力经营，所以不想继续租赁。2020年3月前，被告与原告协商，希望免除2月1日至4月1日租金和降低租金标准，原告均未同意，只口头同意免除1个月租金。故被告于2020年3月与原告协商退租事宜，约原告于2020年4月17日协商并办理交接和清算事项。然原告担心疫情影响房屋出租，恶意逃避，不与被告沟通解决问题。被告遂于2020年4月18日将系争房屋空出，要求原告于2020年4月20日出面办理交接手续，原告仍拒绝出面。故被告提出反诉，请求判如所请。原告季雁群辩称，原、被告于2020年8月25日就系争房屋进行交接，故合同于该日协商解除，在此之前双方并未就系争房屋进行交接和退还。虽受疫情影响，但按上海市要求，2月份房产中介均已正常营业，被告称因疫情无法使用房屋应当提供当地政府的通知，以证明无法开门营业或人员因疫情隔离等客观情况，据此才能主张因疫情减免房租，本案不存在上述情况，故被告提出的因疫情要求减免房租的请求不符合法律规定，原告也从未答应；2020年3月24日上海市已经将一级响应调整为二级，被告4月份所称疫情影响不继续承租，也没有依据；根据双方微信聊天记录，2020年3月被告从未提出解除合同，在4月下旬才提出返还房屋，原告当时在微信中告知被告，因合同未到期，不同意解除合同，若被告有异议，可以提起诉讼；之后被告一直拖延，并未向法院主张解除合同，故被告所述4月份合同解除并返还房屋，无事实和法律依据。经审理查明，系争房屋于2008年7月24日核准登记为案外人吴燕红、陈红妹所有。2015年1月1日，案外人吴燕红、陈红妹作为委托人与案外人朱某某作为受托人签订《委托书》，载明：委托人吴燕红、陈红妹因工作繁忙，不在上海，特将系争房屋委托给朱某某统一运营管理，期限自2015年1月1日至2023年12月31日。2015年10月26日，吴燕红、陈红妹作为出租方(甲方)与案外人梅某某(系原告丈夫，于2016年8月29日去世)作为承租方(乙方)签订《租赁(转租)协议书》一份，约定甲方将其所有的坐落于上海市松江区九亭镇沪亭北路XXX号一楼商铺出租给乙方使用，房屋面积约85平方米；租赁期限自2016年2月23日至2021年2月22日。协议另对房屋租赁其他事宜进行了约定。2019年2月2日，原告作为出租方(甲方)与被告作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，建筑面积80平方米，租赁用途为房产中介；租赁期限为自2019年2月2日至2021年3月4日；租金为360,000元每年；租金每2个月支付一次，先付后用，每次支付60,000元，乙方应在每个支付租金周期开始的五日内将租金交给甲方；房屋押金30,000元，合同期满后且乙方没有任何违约行为下在五日内无息归还乙方；房屋租赁合同到期、解除、终止等事由发生后，乙方应当立即归还房屋，同时按照规定办理营业执照、卫生食品流通许可证、税务登记证等注销手续；租赁期内，房屋水、电费、物业管理费等由乙方支付；乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……4.拖欠房屋租金达到30日的……；若乙方经营不善或无力经营，乙方可自行找下家，甲方积极配合；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前二个月书面通知对方，经双方协商一致后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；租赁期间，乙方逾期未支付租金的，每逾期一日，甲方有权按200元/日的标准向乙方加收滞纳金；因一方的违约行为造成另一方损失的，应当赔偿的范围包括但不限于租金损失、滞纳金、律师费用等可预见的损失。该合同落款甲方(签章)处载明：“季雁群(应某代)”。合同另对房屋租赁其他事宜进行了约定。2019年4月12日，上海中岚房地产经纪有限公司沪亭北路分公司成立，营业场所为系争房屋，经营范围为房地产经纪服务等。注册该公司时，被告向上海市松江区市场监督管理局提交《场地划分说明》一份，载明：上海市松江区九亭镇沪亭北路778、780号建筑面积515.85平方米，因实际使用需要，物理隔断分为3间，编号为-1、-2、-3室，现将778号1-1室85平方米租借给上海中岚房地产经纪有限公司经营使用；该说明下“房屋产权人”处由案外人吴燕红、陈红妹签字确认。2020年4月20日，案外人朱某某向原告出具收款收据两张，其中金额为4,284元的收据上载明：“沪亭北路XXX号一楼，中岚物业费(烟酒店)，2019.2.23-2020.8.23号”；金额为17,270元的收据上载明：“沪亭北路XXX号一楼，中岚电费，2018.11.20-2020.3.24号”。2020年4月22日，原告向案外人朱某某转账17,270元，附言：“2018.11.20至2020.3.24沪亭北路XXX号电费”。被告支付押金30,000元给原告，原、被告均同意该笔押金在本案中一并处理，用以抵扣被告欠付的租金、电费和物业费。另查明，2020年3月20日，原告方向被告发送短信：“你好，我是2020年3月20日收到你打的2020年2月份一个月的房租，你还拖欠我2020年3月份1个月房租钱还没有给我，请你抓紧时间也在这几天内打过来”；被告回复：“房租减免的事情？”。后被告再次向原告方发送短信：“这种时候不可能不免租金的！商铺没有一个商户是不免的”；原告方于2020年4月5日回复：“请你抓紧时间打房租，我希望你不要在拖房租了”。2020年4月23日，被告向原告方发送短信：“我方已于上月告知本月17-18号交接房屋！请贵方尽快办理交接手续、我方已于20号空出……”；原告方回复：“合同还没有到期，不同意解除合同，请尽快支付房租，你有意见可以起诉解决。我方要求按照合同来履行各自义务”；被告回复：“我方已于上个月电话告知你方！并且已确认……”；原告方回复：“是你要解除合同，我们不同意。我没从来没有确认过，请你按照合同约定的来处理，……我们不同意解除合同，你有意见可以起诉，你也尽快把拖欠的房租和水费电费，还有物业管理费，还有垃圾费用支付过来”。2020年4月25日，被告向原告方发送：“因二房东方没有时间办理交接事宜，我朋友等你方有时间后出面交接……，我方于18号以搬出、时间截止二十号前”；原告方回复：“我们按照合同来办，不同意解除，尽快给房租给水电，物业管理费……”。2020年2月，原告方通过微信多次向被告催讨房租：“你先把房租打过来，如果我们上面免我的，我也给你免！”、“尽快把房租转过来吧”、“你们房租该打过来了”；2020年3月2日，被告通过微信与原告方协商房租缴纳事宜：“这两个月的房租做减免可以吗？”，原告方回复：“不行的”；被告又问：“那么房租降到两万五吧”，原告方回复：“我们都是合同约定好的”、“……请尽快把2、3月份房租费用转过来……”。4月，原告方又多次通过微信向被告催讨3月、4月的房租和水电费，并表明被告申请的免租期从未答应过。2020年4月22日，被告问原告方：“什么时候交接！”、“我们二十号已经可以交接了”；原告方回复：“交接什么？”，并再次催讨房租。2020年4月28日，被告向原告方发送微信：“在上个月我方已告知退租事宜。本月初我方预约您面谈、交接时间为十七号。您方没有出面、十七八号预约您交房，你方以各种理由逃避房屋交接和清算事宜……”、“我方再次郑重告知出租方、沪亭北路XXX号店铺分公司经营不善、已于上个月宣告关门倒闭。本月十八号已经清退服务、诚邀您做物业结算”、“我方只是告知你、门店上个月底已经关闭停止营业”、“这个月里面已经撤场”；原告方回复：“我方从未认同您说的交接退租事宜……，你方单方面无条件终止合同，我方不予接受……”、“因你方恶意退租，导致双方造成所有损失皆有你方承担”、“我方不同意也不认同你所说的撤场等行为”。2020年5月17日，原告方再次向被告发送微信：“……我们之间签订的房屋租赁合同还没有到期，我方一直按照合同来履行，请你也要按照合同把房租、水电费，物业费交给我们！至于你现在要求退租，我方不同意，我方要求按照合同的继续履行，如果你方要提前解除合同，你可以去法院打官司，我们等法院判决”；被告回复：“你懂合同吗？”、“二房东租房子、还这么霸道的规矩！……”。再查明，2020年6月17日，原告为本案诉讼与案外人上海川汇律师事务所签订《聘请律师合同》，并为此支付律师费6,000元。2020年8月25日，原、被告签订《租赁房屋现状清单》，双方进行了系争房屋返还交接手续。审理中，原、被告一致确认：本案租赁标的物为上海市松江区沪亭北路XXX号1-1室；免租期为2019年2月2日至2019年3月1日，租金实际从2019年3月2日起算；被告已支付租金360,000元；被告最后一次支付租金时间为2020年3月20日，原告认为被告已结清截至2020年3月1日的租金，被告则陈述已结清截至2020年4月1日的租金，因原告同意免除被告2020年2月2日至3月1日的租金，故2020年3月20日被告向原告支付了2020年3月2日至4月1日的租金。另，原告陈述应某系其亲属，在原告公司从事管理工作，和被告签合同时，告知过被告是代原告所签，被告租金支付至原告账户而非应某账户，后应某与原告均与被告沟通过租金催缴事宜；对此，被告陈述不清楚应某与原告的关系，确认原告和应某都向其催讨过租金。被告陈述其于2020年4月20日搬离系争房屋，但店招还未拆除，并将该事实于2020年4月18日、4月20日通过电话告知、4月23日通过短信告知了原告方；对此，原告陈述只收到了被告4月23日发送的关于清场的信息，但明确告知了原告若不继续承租可以起诉，其实际于2020年5月下旬至系争房屋处发现房屋处于关门状态，猜测应该是不营业了，但被告营业执照还在系争房屋内，且未与原告办理返还交接，后原告提起本案诉讼。以上事实，有上海市房地产权证、租赁(转租)协议书、房屋租赁合同、收款收据、银行明细、聘请律师合同、发票、场地划分说明、企业信用信息、(2018)沪0113民初717号民事判决书、委托书、短信和微信聊天记录、租赁房屋现状清单、情况说明及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，2019年2月2日，案外人应某代原告与被告签订的房屋租赁合同落款原告签名处虽系应某代签，但被告租金支付至原告处，系争房屋转租权来自于原告已故丈夫与产权人签订的租赁合同；且原、被告租赁合同履行过程中，原告与应某均向被告催讨过租金，亦与原告陈述的应某系帮原告打理的说法相互印证，故本院认为该份合同系原、被告双方当事人真实意思表示，合法有效，原、被告双方作为合同主体均应恪守。现原、被告双方均同意合同解除，本院予以确认。关于合同解除时间，原告陈述合同于2020年8月25日协商解除，被告则认为合同于2020年4月20日解除。本院认为，被告于2020年4月通过微信向原告提出解除合同，原告未予同意；被告陈述解除合同系因疫情影响，无法继续租赁房屋经营，但未提供证据证明疫情使其无法继续租赁或使用系争房屋。被告既无合同约定的单方解约权，亦未与原告达成协商一致，也没有法定解除的事由，其提出的合同解除，无事实和法律依据，本院不予支持。原、被告于2020年8月25日进行了房屋返还交接手续，原告主张合同于该日解除，于法不悖，本院予以支持。合同解除后，被告仍应按合同约定的标准支付欠付之日起至返还房屋之日止的租金。现双方均确认被告共支付了租金360,000元，最后一笔租金于2020年3月20日支付。被告陈述原告同意免租两个月，但原告否认且原告在短信、微信和庭审陈述中均表示不同意免租，被告未进一步举证证明，其该项主张，本院不予采信。另，被告于2020年4月23日告知原告已搬离系争房屋，原告否认，被告仅在聊天中单方对此进行了文字表述，未向原告发送搬离的视频或照片，本院不予确认。原告自述其于2020年5月下旬自行前往系争房屋发现关门，后即诉至本院。本院认为，原告在被告告知搬离后的合理期限内上门查看，之后，原告作为出租人又在合理期限内及时通过起诉主张权利，未有故意扩大损失之行为，故合同解除前的房租，应由被告承担。被告应支付2020年3月2日起至2020年8月25日的租金，现原告自愿调整主张自2020年3月2日至2020年8月24日的租金173,000元，被告对租金计算标准和计算方式无异议，故本院对原告该项诉请予以支持。关于电费17,270元和物业费3,808元，原告已实际支付给产权人管理人朱某某，依合同约定，电费和物业费由作为承租人的被告承担，现被告亦同意支付，对原告该两项诉请，本院予以支持。关于逾期支付租金滞纳金，合同明确约定被告逾期支付租金的，需按每日200元的标准向原告支付滞纳金，现原告自愿调整计算期间为自2020年3月2日至2020年8月25日、金额为24,000元，系对自身权利的处分。被告抗辩金额过高，本院认为，原告主张的是2020年3月至4月60,000元租金的滞纳金，本院酌情调整该金额为4,000元。法庭辩论终结后，原告又变更租金滞纳金计算期间为自2020年3月2日至2020年9月28日，于法无据，本院不予支持。关于律师费6,000元，被告逾期支付租金，显属违约，根据合同约定，应赔偿原告律师费损失。原告为主张权利已实际支出该笔费用，且金额尚属合理，原告该项诉请，于法有据，本院予以支持。另，被告支付的押金30,000元，双方均同意在被告欠付的金额中予以抵扣，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)季雁群与被告(反诉原告)朱振明于2019年2月2日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月25日解除；二、被告(反诉原告)朱振明于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)季雁群2020年3月2日至2020年8月24日止的房屋租金143,000元(已扣除押金30,000元)；三、被告(反诉原告)朱振明于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)季雁群2019年2月2日至2020年3月24日期间的电费17,270元；四、被告(反诉原告)朱振明于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)季雁群2019年2月2日至2020年8月24日期间的物业费3,808元；五、被告(反诉原告)朱振明于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)季雁群逾期支付租金滞纳金4,000元；六、被告(反诉原告)朱振明于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)季雁群律师费损失6,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,661元，减半收取计2,330.50元，反诉案件受理费减半收取计40元，合计诉讼费2,370.50元，由原告季雁群负担170.50元(已付)，由被告(反诉原告)朱振明负担2,200元(已付40元，余款2,160元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 魏婷婷二〇二〇年十一月二十五日法官助理 陈 莹书 记 员 张曼婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。