北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初6111号原告：曹家铭，男，1988年2月18日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：杨晓峰，北京钊睿律师事务所律师。被告：孙国平，男，1945年12月13日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张淑兰（孙国平之妻），女，住北京市通州区。被告：张淑兰，女，1947年7月14日出生，汉族，住北京市通州区。被告：张紫薇，女，1997年1月26日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：黄**，北京市中盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨大成，北京济和律师事务所律师。第三人：张娟，女，1978年12月2日出生，汉族，住北京市通州区。原告曹家铭（以下简称原告）与被告孙国平（以下简称孙国平）、被告张淑兰（以下简称张淑兰）、被告张紫薇（以下简称张紫薇）、第三人张娟（以下简称张娟）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年2月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理了。原告的委托诉讼代理人杨晓峰，张淑兰暨孙国平的委托诉讼代理人，张紫薇的委托诉讼代理人黄**、杨大成，张娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认张淑兰、孙国平与张紫薇之间签订的《房屋买卖合同》无效；2.诉讼费由张淑兰、孙国平与张紫薇共同承担。事实和理由：2017年6月7日，原告作为出借方与作为借款方的梁凯靓签订《借款合同》（以下简称借款合同），约定借款金额300万元，月息3%，借款时间为2017年6月7日至2018年12月6日。原告将上述钱款出借给梁凯靓后，梁凯靓将300万元借给了张娟，张娟并未实际使用，又将300万元转给陈满春使用，陈满春的儿子陈岩提议让孙国平、张淑兰作为原告与梁凯靓之间借款合同的保证人。2019年2月21日，孙国平与张淑兰在原告与梁凯靓的借款合同中担保人处签字并按手印，保证方式为连带责任保证。同日，孙国平、张淑兰与张紫薇签订名义上的《房屋买卖合同书》（以下简称买卖合同），约定将北京市通州区玉桥北里21号楼3单元×号（以下简称涉案房屋）以名义上205万元的价格出售给张紫薇，孙国平、张紫薇应于买卖合同签订后3日内向张紫薇交付房屋。2019年2月25日，原告向北京市通州区人民法院（以下简称通州法院）提起诉前保全申请书，通州法院依据（2019）京0112财保81号民事裁定书（以下简称81号裁定书）查封涉案房屋。原告于2019年3月以民间借贷纠纷为由提起诉讼。2019年3月14日，张紫薇以其与孙国平、张淑兰签订了买卖合同为由向通州法院提交了案外人异议申请书，请求撤销81号裁定书，通州法院作出（2019）京0112执异179号执行裁定书（以下简称179号裁定书），裁定中止对涉案房屋的执行。原告认为孙国平、张淑兰与张紫薇之间签订买卖合同无效，其理由一是该合同不是双方的真实意思表示；二是签订房屋买卖合同是为了逃避连带保证责任，双方存在恶意串通损害原告的利益，该目的非法；第三是房屋属于明显不合理低价。孙国平辩称，孙国平、张淑兰在涉案房屋居住一辈子，周围生活设施方便，没有打算出卖。涉案房屋价值400万左右。孙国平、张淑兰女婿陈满春欠他人借款195万元，加利息共计205万元。陈满春向尹凯石借款（实际出借人是张紫薇），尹凯石提出用涉案房屋进行借款担保且必须做过户抵押（就是以房屋买卖形式将涉案房屋过户给张紫薇），张紫薇才借给孙国平、张淑兰钱用以偿还上述205万元债务。因此孙国平与张淑兰同意的是过户抵押，并非是真正的买卖房屋。后陈满春和孙国平外孙陈岩请孙国平与张淑兰用涉案房屋做借款抵押担保，但是这并非是孙国平与张淑兰的真实意思表示。二人也不认可作为原告与梁凯靓之间借款合同的保证人。张淑兰辩称，同孙国平的答辩意见。张紫薇辩称，不同意原告诉讼请求。原告与本案无利害关系，不符合诉讼主体资格，并非直接利害关系人。张紫薇与孙国平、张淑兰签订买卖合同在先，与原告签订担保合同在后，涉案房屋在张紫薇交付房款并且办理网签登记后已经不属于孙国平、张淑兰，孙国平、张淑兰已经无权签订担保协议。请法院驳回原告起诉。原告强调房价过低仅仅是可撤销、可变更范畴并非合同无效范畴。房屋买卖订立以及签订是真实意思表示，张紫薇已经一次性支付房款，在179号裁定书中载明视为张紫薇合法占有涉案房屋，张紫薇不存在懈怠过户情形，本案孙国平、张淑兰对于原告债权实现担保系无效的法律行为。该行为存在以欺诈、胁迫、乘人之危情形，是胁迫孙国平、张淑兰签订合同的，且是在办理网签合同后签订担保合同。张娟辩称，孙国平、张淑兰与张紫薇签订的买卖合同是无效的，因为2019年的时候，张娟和陈岩沟通过，知道孙国平、张淑兰可以用涉案房屋做担保，不是真实买卖。孙国平、张淑兰的房子就是作担保并非是出卖。本院经审理认定事实如下：孙国平、张淑兰是陈满春的岳父岳母，张娟是陈满春的表妹。2019年2月21日上午，张紫薇与孙国平、张淑兰签订买卖合同，孙国平与张淑兰将涉案房屋以205万元的价格出售给张紫薇。签订合同的当天，张紫薇向孙国平支付205万元购房款，该房款当天偿还给案外人罗明保后解除了抵押登记并进行了网签。当天的晚上，孙国平与张淑兰在原告与梁凯靓的借款合同中的担保人处签字并按手印。2019年2月25日，原告向我院提起诉前保全申请书，通州法院依据（2019）京0112财保81号民事裁定书（以下简称81号裁定书）查封涉案房屋。2019年3月14日，张紫薇以其与孙国平、张淑兰签订了买卖合同为由向通州法院提交了案外人异议申请书，请求撤销81号裁定书，通州法院作出（2019）京0112执异179号执行裁定书（以下简称179号裁定书），裁定中止对涉案房屋的执行。2019年5月31日，曹家铭不服179号裁定书，向我院提起执行异议之诉。2019年4月8日，原告将孙国平、张淑兰与梁凯靓作为被告起诉至本院，要求梁凯靓偿还借款300万元并要求孙国平与张淑兰对上述债务承担连带责任。2020年9月4日，本院出具（2019）京0112民初15820号民事判决书（以下简称15820号判决书），判决梁凯靓偿还原告300万元本金及逾期利息（以300万元为基数，按利率24%为标准计算2019年2月22日至实际付清之日止）；孙国平与张淑兰对梁凯靓上述债务承担连带保证责任。另查，本院（2017）京0112民初34346号民事调解书确认，本案第三人张娟偿还梁凯靓借款289万元，并给付律师费及诉讼保全服务费共计2930220元。张娟尚未清偿上述债务。本院认为，本案纠纷来源于孙国平、张淑兰女婿陈满春对外高额借贷不能偿还，二人名下的涉案房屋在此前也因此抵押给案外人，以出售的方式及时取得房款偿还债务的目的并不违法。孙国平、张淑兰与被告张紫薇此前也不相识，恶意串通一说难以成立。本院还注意到，原告曹家铭与被告梁凯靓、梁凯靓与第三人张娟之间的债务形成于2017年，孙国平、张淑兰与本案原告曹家铭、梁凯靓均不认识，为二人之间的债务进行担保的时间为2019年2月21日，张淑兰对于担保行为也不认可，且该行为发生在房屋买卖合同之后，因此不能认定三被告侵犯了原告利益。孙国平、张淑兰虽坚称不是卖房，但是对于签订房屋买卖合同的事实予以认可。在张紫薇实际控制涉案房屋的情况下，司法处置的价格也会与市场价格差距较大，这既不利于减轻孙国平、张淑兰的债务，对已经支付205万房款的张紫薇亦不公平，同时还损害了市场交易秩序。从保护老年人合法权益的角度，二人如果认为房屋买卖合同不是自己的真实意思表示或者有其他重大误解、被胁迫等情形，可以另行诉讼解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回曹家铭的全部诉讼请求。案件受理费11600元，由曹家铭负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 徐寒军二〇二〇年十一月二十四日法官助理 柳爱花书 记 员 毛 赛