云南省文山市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2601民初4882号原告：文山市西华水韵小区业主委员会，住所地云南省文山市西山路西华水韵小区。负责人：刘成，职务：主任。委托诉讼代理人：范云松，云南壮乡苗岭律师事务所律师（特别授权）。被告：李敬晖，女，1967年12月28日生，住云南省文山市。委托诉讼代理人：张才恒，云南博引律师事务所律师（特别授权）。原告文山市西华水韵小区业主委员会（以下简称西华水韵业委会）与被告李敬晖物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案，本案因须以（2019）云2601民初5286号原告陈锡、李敬晖与被告西华水韵业委会业主撤销权纠纷一案的审理结果为依据，于2019年11月20日中止审理。之后依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。西华水韵业委会的委托诉讼代理人范云松，被告李敬晖的委托诉讼代理人张才恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西华水韵业委会向本院提出诉讼请求：1.判令李敬晖向西华水韵业委会支付未交纳的物业费5723元、违约金120元（从2019年7月10日按2元/天暂计算至起诉之日）、律师服务费968元（以所欠物业管理费占未交费业主所欠物业费总额的比例承担），共计6811元；2.本案诉讼费由李敬晖承担。事实和理由：2019年4月6日，西华水韵业委会为方便小区管理及提高小区环境质量召开全体业主大会，全小区共196户业主，参会业主142户，通过听取业主的意见和建议，业主大会以表决方式作出新的《业主大会决议》，结合小区规模较小、业主数量不多、设备设施较简单等实际情况，对旧决议管理规约作出部分修改。业主大会新决议决定：小区自行进行物业管理、自营物业；改变物业管理费交纳方式（即以《土地使用证》登记面积或者《土地使用证》登记面积和建筑面积的平均数按0.9元/㎡收取物业管理费，业主可以选择任意一种方案交纳物业管理费）。截止2019年7月10日，西华水韵小区196户业主仅剩包含李敬晖在内的9户业主一直未按要求交纳物业管理费5723元，经业主委员会成员多次催收，至今仍然拒不交纳。李敬晖答辩称，一、被答辩人没有提起本案诉讼的主体资格，无权要求答辩人支付物业费。业委会不是法律规定的物业服务主体，不享有物业管理收费的资质和依据，对业委会的起诉，不属法院受理范围，法院不应受理。物权法第七十五条规定“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”。根据《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。从我国的法律规定和司法实践看，业委会是个特殊的主体，它本身没有独立的财产，无法独立承担民事责任，它必须在业主大会的授权下进行活动。物业管理是以物业管理公司的专业管理为主的，其他形式的物业管理未在法律法规中有明确规定。法律虽然未禁止业委会自治，但也未授权业委会可以收取物业费。而物业公司作为专业的公司，它的成立经过了工商登记，它的经营要接受政府有关部门的监督，它的收入必须按照规定纳税，所以物业公司收取物业费是合法的。而业委会既未获得法律授权收取物业费，而且收费涉及政府行政管理事务。自治状态下的业委会既是执行者，又是管理者，等于既是运动员又是裁判员，不利于监督。而且，业委会不是专门的企业，也不是经营组织，收取物业费后如何使用也没有监管的依据和途径，容易导致收费后开支不明。因此，在目前法律没有明确授权的情况下，业委会起诉催收物业费不属法院受案范围。业委会与业主是一个共同体，是维护全体业主权利的代言人。根据服务合同的性质，业委会并非是服务合同的另一方当事人，而实际提供物业服务的人或企业，才享有收取物业费的权利。业委会现诉请业主给付物业费，没有法律依据和合同依据。业主委员会提起本次诉讼，没有经过业主大会的授权，无权提起诉讼。《物业管理条例》第十九条第一款规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”因此，业主委员会只能在其职责范围内具有一定的民事行为能力和诉讼当事人能力，即只能在涉及住宅小区全体业主公共利益的物业管理纠纷的范围内具有诉讼主体资格。这一要求包含以下两点内容：一是业主委员会只能就全体业主的公共利益对外主张权利。业主委员会是代表和维护广大业主的整体利益而不是个别业主权益的组织，不能代表个别或部分业主行使专属于业主的私益权。二是业主委员会行使诉权只能限于物业管理和物业服务纠纷范围。综上，业主委员会在本案中没有诉讼主体资格，无权提起本案的诉讼。二、虽然答辩人提起的业主撤销权纠纷一案，法院没有支持答辩人的诉讼请求。但答辩人始终认为该决议是违反法定程序且内容违反法律规定的，已经向云南省高级人民法院申请再审。第一，依照《物业管理条例》的规定，“第一条为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第三十二条从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”物业服务只能由具有独立法人资格的物业服务企业从事，业主委员会无权自营物业，无权收取物业服务费。第二，决议中“物业管理服务费收取采用两种方式：第一，继续以土地使用权证面积计算，按每平方米0.9元/月支付物业管理费；第二，已经办理房屋产权证的，以土地面积和建筑面积相加的平均数计算，按每平方米0.9元/月支付物业管理费，业主可自主决定采取任何一种方式支付物业管理费，在每年7月10日前一次性支付，业主委员会收取后出具相应收据，逾期支付的从逾期之日起按2元/天计算违约金”。该规定以维护土地面积小的住户权益为目的，侵犯了土地面积多的住户的合法权益，物业服务的收费应该实行一个标准，按建筑面积计算费用。决议违反《云南省物业服务收费管理实施办法》第十四条“物业服务收费按照《房屋所有权证》载明的房屋建筑面积计算。尚未取得《房屋所有权证》的，以购房合同中房屋建筑面积或者房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。物业服务收费按每月每平方米建筑面积计算，自物业交付业主之日开始计收，以月、季、半年或一年为交费时限。房改售房、公有住房等房屋按同区域、同类别、同结构的商品住房的建筑面积计收物业服务费。车库（车位）的物业服务收费可按车库（车位）的数量计收，也可按法定产权面积计收。”的规定，侵犯了答辩人的合法权益。决议由业主委员会收取物业管理费，并单方约定违约金违反法律规定。小区既然选定了保安保洁服务公司，应当与保安保洁服务公司签订合同，由保安保洁服务公司收取相应费用，并约定相应的权利义务，违约条款。业主委员会负责督促合同的执行。业主委员会不是物业服务企业，没有服务资质，无权向业主收取物业费。三、答辩人与被答辩人之间没有物业服务合同关系，业委会无权依据合同关系主张物业费、违约金、律师费。答辩人自始至终没有认可过所谓的《业主大会决议》，没有签过字。合同是双方的法律行为，不是单方意思表示。业主大会决议是业主的单方意思表示没有向相对方，不是合同。被答辩人依据《业主大会决议》主张费用没有任何法律依据。西华水韵业委会围绕其主张，向法庭提交以下证据：1.业主委员会备案登记表一份、身份证一份，证明西华水韵业委会的诉讼主体资格；2.2019年4月《业主大会决议》一份，证明业主大会投票表决方式作出《业主大会决议》，决议规定：小区自行进行物业管理、自营物业；改变物业管理费交纳方式（即业主可以选择以《土地使用证》登记面积和建筑面积的平均数按0.9元/m2任意一种方案交纳物业管理费）；逾期支付物业管理费按2元/天计算违约金；小区业主同意由业主委员会对欠费业主提起诉讼追讨物业管理费，所产生的费用包含但不限于违约金、诉讼费、律师费等由欠费业主承担的事实；3.未交物业管理费业主名单一份，证明文山市西华水韵小区9户业主未交物业管理费的事实；4.委托代理合同一份、发票一份，证明西华水韵业委会就文山市西华水韵小区业主未交物业费一事，委托云南壮乡苗岭律师事务所以诉讼或非诉讼方式代理催收物业管理费；委托代理诉讼费、律师服务费共计7000元的事实；5.文山州中级人民法院（2020）云26民终673号民事判决书，证明2019年4月26日小区业主大会会议决议程序合法，内容不违反法律规定，对小区全体业主具有约束力。经质证，李敬晖对西华水韵业委会提交的第1组证据的真实性、合法性无异议，不认可关联性，业主委员会不具有独立法人资格，没有权利收取物业费，不是本案适格原告，提起本次诉讼未经过业主大会授权；对第2组证据三性不予认可，《决议》的程序和内容均违反法律规定，决议维护了土地面积少的业主利益，侵害了土地面积多的业主利益。决议的性质是小区业主的意思表示，并不是合同，没有权利约定违约金及律师费的承担；对第3组证据三性不予认可，属于原告方单方制作，未经李敬晖确认；对第4组证据的真实性、合法性认可，不认可关联性，该费用包含了整个小区的物业费的催收及诉讼，并不是针对本案李敬晖所产生的费用，要求李敬晖支付律师费也没有法律依据，另外发票上的金额也只有4000元；对第5组证据的真实性认可、合法性、关联性不认可。首先，李敬晖是不认可该判决的，正在申请再审。其次，业委会无权依据该决议起诉要求支付物业费，双方之间没有合同关系，决议不是合同，提起诉讼也没有经过业主大会授权。本院认为，西华水韵业委会提交的第1、2、5组证据客观真实、来源合法，与本案有关联，予以采信；第3组证据结合法庭询问，李敬晖对业委会起诉的房屋面积无异议，故对未交物业管理费业主名单中李敬晖的土地面积516平方米予以确认；第4组证据因西华水韵业委会向法院起诉了多起案件，但委托合同与发票均未注明具体案件或当事人，不能确定为本案的律师费支出，与本案无关联，不予采信。李敬晖针对其辩解，未向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：李敬晖系文山市西华水韵小区76号业主，该房屋土地面积516平方米。2019年4月26日，文山市西华水韵（文溪岭）小区召开了第三次业主大会，文山市西华水韵（文溪岭）小区业主大会作出了《西华水韵（文溪岭）小区第三次业主大会决议》，文山市西华水韵（文溪岭）小区业主共有142户在该决议的“小区业主同意者签字”一栏处签字按印，该决议的主要内容：“小区施行自营物业；物业管理服务费收取采用两种方式（即业主可以选择以《土地使用权证》面积或者登记面积和建筑面积的平均数按每平方米0.9元/月支付物业管理费；已经办理房屋产权证的，以土地面积和建筑面积相加的平均数计算，按每平方米0.9元/月支付物业管理费），业主可自主决定采取任何一种方式支付物业管理费，在每年的7月10日前一次性支付，逾期支付的从逾期之日起按2元/天计算违约金；对于不支付小区修缮费和物业管理服务费的业主，小区业主同意由业主委员会作为代理人对欠费业主提起诉讼进行追讨，因此产生的费用（包含但不限于违约金、诉讼费、律师费、执行费、差率费等），由欠费业主承担等等”。文山市西华水韵小区业主于2017年5月25日申报成立文山市西华水韵小区业主委员会，文山市开化街道西山社区居民委员会、文山市开化街道办事处于2017年5月26日同意申报，文山市住房管理中心于2017年6月2日同意设立。庭审中，李敬晖小区认可小区是业主委员会自行聘请保安及保洁员，对业委会起诉欠费时间无异议，并认可小区物业管理基本正常。另查明，2019年11月11日，陈锡、李敬晖向文山市人民法院起诉，要求撤销西华水韵业委会于2019年4月26日作出的《西华水韵（文溪岭）小区第三次业主大会决议》，经审理，文山市人民法院作出于2020年2月20日作出（2019）云2601民初5286号《民事判决书》，驳回了陈锡、李敬晖的诉讼请求；陈锡、李敬晖不服该判决上诉后，文山州中级人民法院于2020年8月25日作出（2020）云26民终673号《民事判决书》，维持了一审判决。本院认为，西华水韵（文溪岭）业主大会是该小区业主根据《中华人民共和国物权法》第七十五条规定成立的自治组织，具有合法的民事诉讼主体资格，有权根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，对规定事项共同行使决定权。文山市西华水韵（文溪岭）小区召开的第三次业主大会对物业管理的决议事项也属于前述法律规定中可以由业主大会共同决定的事项，因此该次会议决议程序合法。《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”本案中，小区业主大会决议事项第2项、第4项明确，小区实行自营物业，由小区业主委员会按决议确定标准收取物业管理服务费，并委托小区业委会与保安保洁服务公司签订保安保洁合同，为小区提供服务。上述会议决议内容并不违反前述法律规定，并且按程序通过小区业主大会表决，得到大多数小区业主同意，应对小区所有业主产生约束力。西华水韵业委会已按决议对小区进行自主物业管理，李敬晖作为小区业主，依法应当向业委会支付物业服务费。李敬晖辩称业委会无诉讼主体资格，无权向其主张物业费，与本院查明的事实不符，不予采纳。综上，西华水韵业委会要求李敬晖支付2019年物业费5723元主张，予以支持。西华水韵业委会主张李敬晖以每天2元支付违约金至起诉之日合计120元，该违约金比例为李敬晖尚欠的物业费5723元的0.03%，即年利率为12.76%，该主张不违反法律的规定，本院予以支持。西华水韵业委会要求李敬晖承担律师费，但其提交的证据不足以证明针对本案有实际的律师费支出，故其主张无事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《中华人民共和国物权法》第八十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：李敬晖于本判决书生效之日起十日内支付文山市西华水韵小区业主委员会2019年的物业服务费5723元；李敬晖于本判决书生效之日起十日内支付文山市西华水韵小区业主委员会违约金120元；驳回文山市西华水韵小区业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由李敬晖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  朱应洪二〇二〇年十一月二日书记员  刘镇源