北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初23605号原告：曹建忠，男，1966年1月4日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。委托诉讼代理人：郄建文，北京国枫律师事务所。被告：曹开玲，女，1971年1月30日出生，汉族，住北京市丰台区。被告：姜世玉，男，1972年1月22日出生，汉族，住北京市丰台区。二被告委托诉讼代理人：刘萍，北京市中友律师事务所律师。原告曹建忠与被告曹开玲、姜世玉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹建忠及其委托诉讼代理人郄建文，被告姜世玉及两被告共同的委托诉讼代理人刘萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹建忠向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告支付的购房定金100000元；2.被告支付原告违约金482000元；3.被告支付原告房屋保障服务费及房屋评估费10240元；4.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告通过北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）于2019年12月25日与被告曹开玲签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下称《买卖合同》）及相关协议，原告从被告处购买位于丰台区郑常庄村甲1号院4号楼5单元58号房屋。签署合同后，原告向被告曹开玲支付房屋定金10万元整，向北京方源房地产咨询服务有限公司支付房屋保障服务费9640元及房屋评估费600元整。原告、被告与链家公司于2019年12月25日签订《居间服务合同》，约定原告于签订合同当日向交易居间人链家公司支付居间代理费53020元。《补充协议》第2条第2款约定，甲方（被告）最迟应于2020年1月31日前办理完毕解除抵押登记手续，第7款约定，甲乙双方同意，在批贷后5个工作日内共同办理房屋不动产转移登记手续。《补充协议》第4条第2款约定，甲方（被告）若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：第3项逾期履行本补充协议第2条约定的义务超过15日的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方（原告）支付违约金，丙方收取乙方（原告）的所有费用不予退还，由甲方（被告）直接赔付乙方（原告）。根据《买卖合同》第9条第2款约定，出卖人及买受人同意自本合同签订之日起120日内共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续。上述合同签订后，原告积极履行合同，并支付被告房屋定金100000元，支付链家公司53020元，支付北京方源房地产咨询服务有限公司服务费及评估费10240元。原告支付上述款项后，被告应履行房屋解押登记、面签、网签及办理房屋过户等全部手续。但被告曹开玲于2020年2月15日被逮捕，链家公司于2020年2月20日突然打电话告知原告曹开玲被逮捕。原告积极与被告姜世玉协商房屋买卖合同后续履行事宜，被告姜世玉开始时口头向原告称要继续履行买卖合同。当原告提出合同继续履行，双方签订补充协议时，被告姜世玉却提出房屋不卖了，还称“曹开玲被逮捕导致买卖合同不能继续履行，这是不可抗力”。原告告知被告曹开玲被逮捕不属于不可抗力，被告已违约，应承担违约责任，但被告对于原告因此而产生的房屋普遍涨价等损失只字不提、置若罔闻。自买卖合同签订至目前已经过半年时间，但被告姜世玉从没有主动给原告打过一次电话，从没有向原告主动介绍过曹开玲被逮捕的情况及合同如何进行下去。相反地，每次都是原告主动与被告姜世玉进行协商，被告姜世玉之前为了骗取原告的信任和同情，不断向原告提供虚假和错误信息。原告请被告签署《补充协议》，约定双方继续履行原合同，买卖房屋的价格不变，被告可先将房屋交予原告居住，等能够办理房屋权属变更登记手续时双方届时再办理。被告姜世玉一直“想给原告房屋钥匙，让原告先住进去”，但原告要求被告签署《补充协议》时，被告却不同意签署，因为被告看到房价上涨了就不打算继续履行房屋买卖合同，被告姜世玉还向原告解释曹开玲交待他，房子先不要交易，要不就让原告一次性支付85%的现金。被告显然是故意违约，直至今日未将本案所涉房屋交予原告，未办理房屋解押登记、面签、网签及办理房屋过户等全部手续，涉案房屋至今都没有解除抵押，导致原告直至今日仍然租房居住。目前此地段房屋交易的市场价格已远远高于2019年12月份的市场交易价格，因此，被告的根本违约行为给原告造成了极大的经济损失，被告理应依照合同约定承担违约责任。综上，原告请求人民法院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告曹开玲辩称，一、答辩人签订案涉合同后，积极履行合同。双方于2019年12月25日签订案涉合同，合同签订后答辩人积极履行合同；于2019年12月25日向工商银行申请提前还贷，且实际己还清贷款；于2020年1月2日缴纳公共维修基金；在自己被逮捕后，委托姜世玉继续履行合同。所以答辩人一直在积极履行案涉合同，并非被答辩人所说的因为房屋价格上涨不打算继续履行合同。事实上，案涉房屋价格并未上涨，而答辩人时至今日依旧愿意将案涉房屋出售给被答辩人。如果被答辩人执意解除合同，答辩人愿意退还100000元定金。二、由于不可抗力导致答辩人不能按时履行合同，答辩人并非有意违反案涉合同约定，答辩人不构成违约，也不应该承担违约责任。答辩人担任业务员，没想到任职公司会涉及非法吸收公众存款问题，也没想到自己会涉嫌犯罪，所以答辩人被捕纯属意外，于答辩人而言是无法预见、无法预防、无法避免和无法控制的事件，属于不可抗力。答辩人被捕后，为了避免损失进一步扩大，本案另一被告及时将答辩人被捕的情况告知中介，而答辩人也委托本案另一被告配合办理房屋交易手续，但是由于羁押期间无法办理委托公证手续，导致交易受阻。所以不能履行合同并非答辩人主观原因造成，根据法律规定，发生意外事件，答辩人可以免除履行合同的责任，不应当承担违约责任。三、退一万步说，即便法院认定答辩人违约，答辩人认为被答辩人主张的违约金过分高于造成的损失，请求法院减少。答辩人认为违约金的具体金额应当综合考虑原告的实际损失，并兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等因素，根据公平原则来确定，本案被答辩人主张的违约金远远过高。首先，被答辩人至今为止仅向答辩人支付100000元定金，对于被答辩人而言其损失仅仅只是定金的利息损失。如果在支付100000元定金的情况下就获得将近500000元的违约金，有违公平原则。其次，案涉房屋价格一直较为平稳，价格并未上涨。再次，从合同履行程度来看，答辩人被捕后及时向中介通报，被答辩人除了支付定金以及服务费外，并没有进一步履行合同，履行程度低，对被答辩人影响较小。最后，合同签订后，答辩人积极履行合同，现在非因主观原因导致交易不能继续进行，答辩人主观上不存在过错。且本案另一被告及时将答辩人被捕事宜告诉中介，避免损失进一步发生。事后，本案另一被告也在想尽办法积极努力促成本次交易，可见答辩人主观上具有履行合同的诚意和实际行动，仅因非主观原因导致合同不能履，答辩人不存在主观过错，这与因房屋价格上涨而拒绝卖房或一房二卖的违约行为有着本质的区别。四、被答辩人主张的居间服务费、保障服务费、房屋评估费与本案非同一法律关系，被答辩人应当另案主张。实践中，如果法院判解除案涉合同，被答辩人携解除合同的生效判决可以申请中介退还居间服务费、保障服务费。被告姜世玉辩称，答辩人并非本案适格被告，不应当承担本案债务。—、案涉合同由被答辩人与曹开玲双方签署，答辩人不是案涉合同相对方。根据合同相对性原则，承担合同权利义务的主体为被答辩人与曹开玲，本案适格被告为曹开玲。案涉《共有权人（配偶）同意出售证明》确系答辩人签署，但是答辩人仅同意曹开玲卖房，并未认可承担合同的权利义务。二、案涉债务事后并未得到答辩人的追认。曹开玲被逮捕后，通知中介、积极与被答辩人协商以及处理解抵押等事宜，均系答辩人作为曹开玲的受托人在处理曹开玲的事务，其目的是为了避免被答辩人与曹开玲双方损失进一步扩大，委托的后果应由曹开玲承担，并不构成对案涉债务的追认。本院经审理认定事实如下：2019年12月25日，曹开玲（出卖人）与曹建忠（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（编号100004861082），约定：出卖人所售房屋坐落为北京市丰台区郑常庄村甲1号院4号楼5单元58号，建筑面积56.2平方米；该房屋已经设定抵押，出卖人应当办理抵押权注销登记；双方委托房地产经纪机构成交，房地产经纪机构名称为北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）；房屋成交价格为2280000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价130000元；买受人向出卖人支付定金100000元。同日，曹开玲（甲方、出卖方）、曹建忠（乙方、买受方）与链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：第一条成交总价款，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计人民币2410000元；第二条关于房屋交易具体事宜约定1.乙方于2019年12月26日将第一笔定金人民币100000元以自行划转的方式支付甲方，2.甲方应于2019年12月31日前向该房屋的抵押权人提交一次性还清剩余借贷款项的申请，且甲方最迟应于2020年1月31日前办理完毕解除抵押登记手续；第四条违约责任2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。同日，曹开玲（甲方、出卖方）、曹建忠（乙方、买受方）与链家公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》，记载乙方承担居间代理费为53020元。曹开玲（甲方）、曹建忠（乙方）与北京方源房地产咨询服务有限公司（丙方、服务方）签订《房屋交易保障服务合同》，记载乙方承担保障服务费9640元及评估费600元。同日，姜世玉签署《共有权人（配偶）同意出售证明》，记载姜世玉系房屋出售人曹开玲的共有权人（配偶），现声明其与房屋出售人共有的房屋位于丰台区郑常庄村甲1号院4号楼5单元58号，其同意房屋出售人出售上述房屋。2019年12月26日，曹建忠转账支付曹开玲定金100000元。曹开玲、姜世玉主张曹开玲于2019年12月25日申请提前还贷，并由姜世玉于2020年2月14日办理完毕提前还贷手续。2020年2月15日，曹开玲因涉嫌非法吸收公众存款罪被逮捕。2020年2月20日，姜世玉通知链家公司曹开玲被逮捕，链家公司亦向曹建忠告知曹开玲被逮捕事宜。曹建忠与姜世玉曾就继续履行合同协商签订《补充协议》，未达成一致意见。2020年7月18日，曹建忠通过中介人员向姜世玉微信送达了《及解除通知书》。2020年7月22日，曹建忠委托律师向曹开玲、姜世玉邮寄律师函。曹开玲、姜世玉认可收到《及解除通知书》，并同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。曹开玲、姜世玉主张因曹开玲逮捕后无法办理公证委托手续，导致无法解除抵押，属于不可抗力。曹建忠对此不予认可，并表示其因曹开玲违约出资2843000元另购房屋，曹开玲及姜世玉应赔偿其多支付的购房款，就此提交《北京市存量房屋买卖合同》（编号100006336419）、《居间服务合同》《补充协议》《房屋交易保障服务合同》及专用收据为证。曹开玲、姜世玉对上述证据的真实性认可，对其证明目的不予认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。曹开玲与曹建忠签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，因此合法有效，双方均应依约履行。根据曹建忠与曹开玲所签《补充协议》，曹开玲最迟应于2020年1月31日前办理完毕解除抵押登记手续，但曹开玲并未依约办理解除抵押手续，已构成违约。曹建忠与曹开玲均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，本院对此不持异议。曹开玲同意返还定金10000元，故对曹建忠相关诉讼请求，本院予以支持。《补充协议》第四条约定，曹开玲逾期履行解押手续超过十五日的构成根本违约，曹建忠有权解除合同，并要求曹开玲支付违约金。现曹开玲至今未能办理解押手续，且自认时至2020年2月14日才办理提前还贷手续，其关于涉嫌犯罪被逮捕构成不可抗力的主张，本院不予采信，曹开玲应向曹建忠支付违约金。曹开玲对违约金的标准提出异议，认为数额过高，对此本院将结合本案的实际履行情况、曹开玲的过错程度、曹建忠的实际损失等因素，根据公平原则，酌情确定违约金的具体数额为250000元。曹建忠另行要求曹开玲支付房屋保障服务费及房屋评估费10240元的诉讼请求，本院不予支持。姜世玉并非合同签订主体，根据合同相对性原则，曹建忠要求姜世玉承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、九十七条、一百零七条之规定，判决如下：一、曹开玲于本判决生效后10日内返还曹建忠购房定金100000元；二、曹开玲于本判决生效后10日内支付曹建忠违约金250000元；三、驳回曹建忠其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4861元，由曹建忠负担1988元（已交纳），由曹开玲负担2873元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 曹静二〇二〇年十一月二十三日法官助理 朱黎书 记 员 郭蕊