上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初14754号原告(反诉被告)：常跃田，男，1984年11月11日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：彭位，上海海宽律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海荷中实业投资有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：李三瑞，总经理。委托诉讼代理人：殷敏，上海丰启耘律师事务所律师。委托诉讼代理人：施卫国，上海丰启耘律师事务所律师。原告(反诉被告)常跃田与被告(反诉原告)上海荷中实业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。常跃田及其委托诉讼代理人彭位、上海荷中实业投资有限公司(以下简称“荷中公司”)的委托诉讼代理人殷敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)常跃田向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告(常跃田与荷中公司，下同)之间编号2017-12-21-01的《红太阳商业广场房屋租赁合同》于2020年4月10日解除；2、判令荷中公司全额免除常跃田2020年2月1日至2020年4月10日之间的全部租金、物业管理费及水电费；3、判令荷中公司返还常跃田履约保证金人民币(以下币种同)75,434元。事实和理由：2017年12月21日，常跃田与荷中公司签订了编号2017-12-21-01的《红太阳商业广场房屋租赁合同》一份(以下简称“系争合同”)，约定常跃田向荷中公司承租上海市宝山区通河路XXX弄XXX号226B商铺(以下简称“系争房屋”)，作为上海鸿澍教育科技有限公司(以下简称“鸿澍公司”)经营“树华”美术培训业务所用，租赁期限自2017年12月28日至2020年12月27日。2017年12月21日，常跃田向荷中公司支付了履约保证金75,434元。合同签订后，常跃田一直按约支付租金等对应至2020年1月31日。2020年1月23日，因新冠肺炎疫情(以下简称“新冠疫情”)影响，相关部门通知培训机构暂缓开展线下业务，系争房屋在此期间一直闭门停业，无法正常经营。常跃田多次与荷中公司协商减免租金事宜，但遭拒绝，荷中公司要求常跃田全额支付租金、物业管理费等，并承担高额的违约金。2020年4月10日，鉴于已无力继续经营，常跃田函告荷中公司要求解除合同，但遭拒绝，荷中公司阻止常跃田搬离。即使在逐步恢复线下教育机构培训的背景下，由于系争房屋不符合通风换气条件等，系争房屋也实际上无法开展正常经营。常跃田认为，因受新冠疫情影响，常跃田请求变更合同、减免租金的要求合法合理，荷中公司不予同意的行为导致常跃田无力继续履行合同，故起诉至法院。被告(反诉原告)荷中公司辩称，同意解除合同，不同意合同解除的时间和理由，常跃田违约导致双方解除合同，解除时间为2020年6月14日，即常跃田实际搬离系争场地时间。不同意免除租金、物业管理费，无合同和法律依据。租赁保证金75,434元转化为违约金，不同意退还，应予没收。水电费系常跃田自行充值，和被告无关。针对常跃田的诉请，荷中公司另提出反诉请求：1、判令常跃田支付荷中公司自2020年2月1日至2020年6月14日的租金、物业管理费176,590元；2、判令常跃田向荷中公司补交2017年12月28日至2018年1月31日止已经享用的免租期租金32,137元；3、判令常跃田向荷中公司支付违约赔偿金(没收租赁保证金)75,434元。事实与理由：常跃田应当于2020年1月25日前支付下一期租金，但常跃田未按约同履行支付租金义务。常跃田要求提前解除合同，应支付拖欠的租金、物业管理费以及享用的免租优惠。荷中公司认为常跃田以新冠疫情为由，拖欠租金，违反合同约定，理应承担法律责任。故此，荷中公司提出如上反诉请求。原告(反诉被告)常跃田针对荷中公司的反诉请求辩称，不同意荷中公司反诉请求。2020年1月20日至2020年4月10日属于疫情期间，双方应该对合同变更，免除常跃田租金等费用；2020年4月10日之后合同已经解除，常跃田申请撤离，荷中公司拒绝，同年4月30日，常跃田尝试搬离，荷中公司又拒绝，后常跃田报警，故，荷中公司应当承担扩大的损失，常跃田不应继续支付租金或使用费等费用。水电费确系预付充值，并无欠费问题。免租期的租金，按照合同约定，因非常跃田违约导致合同解除，故无需补交免租期租金。不同意没收租赁保证金，因常跃田并未违约。常跃田围绕诉讼请求依法提交了租赁合同、企业信用信息公示报告、收据、政府部门通知、街道通知、银行流水、微信聊天记录、退租函、回复函、报警记录、出门单、审批表、复课要求、微信截图、杨浦校区检查结果等。荷中公司围绕辩称意见及反诉请求依法提交了出门证、回复函等。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月21日，常跃田(乙方、承租方)与荷中公司(甲方、出租方)签订了合同编号2017-12-21-01《红太阳商业广场房屋租赁合同》，由乙方承租通河路XXX弄XXX号226B房屋，合同约定租赁期限自2017年12月28日起至2020年12月27日止，租赁计租日为2018年2月1日，对外经营开始日不迟于2018年3月1日。租金采用预先支付的方式，每3个月为一个支付周期。乙方应在租金支付日当月的25日前支付下期的租金。物业管理费采用预先支付的方式，每3个月为一个支付周期。乙方应在物业管理费支付日当月的25日前支付下期的物业管理费。合同第13条违约责任第2款规定，乙方违约责任包括但不限于以下情形……向甲方支付相当于保证金总额的违约赔偿金(甲方有权抵扣的金额不包括在内)。合同第14条第4款约定，乙发生如下情况的，甲方有权单方面书面通知乙方后提前解除本合同……乙方拖欠租金或物业管理费超过十五日，且经甲方按乙方附件八通讯地址催告而乙方仍不缴清的。合同附件四约定，2017年12月28日至2019年12月27日租金与物业管理费为4.0元/平/天，合计37,717元。其中，2017年12月28日至2019年12月27日，日租金金额为1,237元。2019年12月28日至2020年12月27日租金与物业管理费为4.2元/平/天，合计39,603元。其中，2019年12月28日至2020年12月27日，日租金金额为1,298元。2017年12月28日至2018年1月31日，每月物业管理费5,580元；2018年2月1日至2020年12月27日，每月物业管理费15,500元。合同附件五约定，本合同项下房屋租赁保证金总额为二个月租金与二个月物业管理费合计75,434元。合同签订后，荷中公司向常跃田交付了系争房屋，常跃田支付了房屋租赁保证金75,434元。常跃田按约支付租金、物业管理费对应至2020年1月31日。2020年2月26日，红太阳商业广场运营管理中心发出《关于红太阳商业广场“疫情”期间租金减免的公告》，内容为符合条件的商户2020年2月份租金优惠50%(不含物业费)，其他费用不予减免。未履行合同、亦有违约现象的商户将不予减免(未按时交纳租金费用，存在拖欠等情况的)。2020年4月10日，常跃田(鸿澍公司)向荷中公司方工作人员董旗宾邮寄《退租函》，内容为，考虑到新冠疫情延续的不确定性，结合自身情况，决定不再租赁系争房屋，荷中公司提供的减免方案，经过内部讨论，无法接受。常跃田通过微信向董旗宾表示已于2020年4月10日向其寄送了《退租函》，但未收到回复。2020年4月23日，荷中公司与锦街公司通过邮政快递向常跃田寄送关于《解除合同》回复函，内容为，已于4月13日收到常跃田方《退租函》，认为常跃田拖欠租赁费在先，拖欠行为与疫情无关，不属于本次租金减免对象范畴。荷中公司于2020年4月7日、2020年4月12日向常跃田方发送《催款函》，并于2020年4月10日通过微信与常跃田沟通拖欠租赁费及产生的滞纳金等问题无果。经领导层决策同意常跃田方提出的解除合同申请，并要求常跃田方承担相应违约责任，包括且不限于免租期补缴租金及享用减免费用、相当于保证金总额的违约金、三个月租金的违约金、欠付租金及滞纳金等。同年4月24日，该回复函显示由常跃田方签收。系争房屋的产权所有人为荷中公司，用途为商铺。荷中公司表示系争房屋由其委托锦街公司进行管理，董旗宾系锦街公司员工。庭审中，常跃田与荷中公司一致确认系争房屋于2020年6月14日完成交接。2020年1月20日，国家卫生健康委员会发布公告，宣布将新冠肺炎纳入《中华人民共和国传染病防治法》规定的乙类传染病，并采取甲类传染病的预防、控制措施。2020年1月23日，上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室下发通知，要求各培训机构和托育机构担负起社会责任，从即日起至2月29日暂缓开展线下服务(若有延长将另行告知)。2020年2月28日，上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室下发《关于培训机构、托育机构继续暂缓开展线下相关服务的通告》，通告要求各培训机构和托育机构自2020年3月1日起继续暂缓开展线下服务，恢复时间将另行通知。2020年5月18日，上海市教委发布通知，本市未成年人室内培训、托育、婴幼儿早期发展指导服务等(密闭空间除外)，符合相应要求，并报服务场所所在区相应行业主管部门备案并作出承诺或者经其检查通过后，可于2020年6月2日起恢复线下服务。2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月24日，上海市重大突发公共卫生事件响应级别由一级调整为二级。2020年5月9日，上海市重大突发公共卫生事件响应级别由二级响应调整为三级。本院认为，常跃田与荷中公司双方签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。关于合同解除权和时间。2020年1月24日，因发生新冠疫情，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月24日，上海市重大突发公共卫生事件响应级别由一级调整为二级。新冠疫情发生背景下，相应的防控措施等为短期影响，作为出租方与承租方应当在公平、诚信的原则下相互沟通、友好协商、共担风险，常跃田以新冠疫情防控措施导致经营困难要求解除合同并免除租金等费用，本院难以支持。庭审中，双方均表示同意解除合同，本院对此予以确认。鉴于2020年4月24日常跃田收到荷中公司同意解除合同回复函，故本院认定该日合同解除。关于合同解除的后果。关于系争房屋返还，因双方一致确认已于2020年6月14日完成交接，故本院无需处理。水电费用为预付性质，双方对此无争议，无需结算，本院予以确认。常跃田按约支付租金、物业管理费对应至2020年1月31日，新冠疫情发生之前并无显著欠租等违约行为，后续欠付租金确实受到新冠疫情防控措施等一定影响，综合本案案情，荷中公司主张常跃田欠付租金构成违约而解除合同的观点本院不予采纳。关于2020年2月1日至2020年6月14日的租金及物业管理费，由于2020年4月24日合同解除，合同解除至搬离系争房屋前，常跃田占有房屋，应当支付房屋占有使用费。租金、房屋占有使用费和物业管理费根据双方协商退租过程、合同期限、新冠疫情对合同履行的影响以及租赁物使用目的等因素综合判断，由本院酌情确定。常跃田在荷中公司处的房屋租赁保证金75,434元与本院酌定的租金、房屋占有使用费和物业管理费总额基本相当，故租赁保证金与此费用相抵，荷中公司无需退还。关于荷中公司主张的违约赔偿金、补付免租期租金，免租期租金同样具有违约金性质，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)常跃田与被告(反诉原告)上海荷中实业投资有限公司签订的编号2017-12-21-01的《红太阳商业广场房屋租赁合同》于2020年4月24日解除；二、原告(反诉被告)常跃田于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海荷中实业投资有限公司租金、房屋占有使用费、物业管理费共计75,434元(与常跃田支付的房屋租赁保证金75,434元进行抵扣，租赁保证金不予退还)；三、驳回原告(反诉被告)常跃田的全部诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)上海荷中实业投资有限公司的其余反诉请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计842元，由原告(反诉被告)常跃田负担；反诉案件受理费减半收取计2,781元，由原告(反诉被告)常跃田负担738元、被告(反诉原告)上海荷中实业投资有限公司负担2,043元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 周羚敏二〇二〇年十一月三日法官助理 顾名锦书 记 员 王晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。