广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初17017号原告（反诉被告）：胡少锋，男，1969年3月12日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：曾祥彬，广东宾得律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社，住所地广州市白云区钟落潭镇障岗村，统一社会信用代码N1440111721909441L。负责人：胡乃立，社长。委托诉讼代理人：黄海勇，广东维永律师事务所律师。委托诉讼代理人：高锦明，广东维永律师事务所律师。第三人：胡结桃，女，1973年8月8日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，原告（反诉被告、以下统称原告）胡少锋与被告（反诉原告、以下统称被告）广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社（以下简称障岗一社）、第三人胡结桃土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告胡少锋的委托诉讼代理人曾祥彬，被告障岗一社的委托诉讼代理人黄海勇、高锦明到庭参加诉讼，第三人胡结桃经送达开庭传票及起诉状副本，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡少锋诉称：原告世居白云区钟落潭镇障岗村，2017年12月，被告将其所属禾场、牛房、黄枝山尾养猪场等地进行整理后，作为建房用地向各社员开放投标。原告经投标竞得其中的C1地块，并于同月26日向被告交款117万元及5000元建房保证金。现原告发现C1地块为林地，并不是建设用地，不能用于建设房屋。原告多次要求被告退还C1地块所收的117万元及5000元建房保证金，被拒。故诉至法院，请求法院判令：1.被告向原告退回投屋地款117万元及利息（以117万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2017年12月26日起计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；2.被告向原告退回建房保证金5000元及利息（以5000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2018年3月1日起计算至2019年8月19日；从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；3.被告承担本案诉讼费。被告障岗一社辩称：我方认为双方当时所签订的并非合同，投地建房说明书只是原告向被告申请用地时签订的关于该土地性质和使用要求的一个说明，也是明确他本人的身份条件和具备相关的投标，并且关于用地之后，是由原告本人亲自去政府部门办理相关的报建手续。这不是需要被告进行直接办理的，被告只是协助，至于土地能否取得规划建设的许可证等，是原告自行承担法律风险。所以我方认为原告现在也未提供相关的政府部门不允许该土地用作建房用途的证据，其本人也要承担相关的法律风险。被告障岗一社反诉称：2017年12月，我方经集体表决，同意将禾场、牛房、黄枝山尾养猪场等地进行整理后，作为建房用地向各社员公开竞投。涉案C1地块原为胡结桃以112万元投得土地使用权，反诉人向案外人胡结桃出具《障岗一社投地建房说明书》，告知其投地建房的风险和注意事项；其后胡结桃向障岗一社支付了土地使用费112万元及押金5万元。此后，案外人将涉案地块使用权转给了胡少锋。而后，障岗一社根据招标公告，对涉案地块进行了土地平整、建设排水设施和道路等工程，并将涉案地块交付给胡少锋使用，为此障岗一社支付了土地平整费用和建设费用51万余元，另依规定向障岗村委会支付了管理费24万余元。障岗一社认为，双方之间的土地使用合同系合法有效的，我方也依约履行了相关义务。胡少锋无故要求解除合同，其行为不但违反了诚实信用原则，更严重侵害了我方的合法权益。现请求法院判令：1、被反诉人赔偿反诉人损失50000元；2、被反诉人向反诉人返还涉案土地，并向反诉人支付土地占用费（按照每年40000元，自2017年12月23日起计算至被反诉人实际交还土地之日止）；3、被反诉人承担本案诉讼费。原告胡少锋针对反诉辩称：我方不同意障岗一社的第一个反诉请求，我方认为障岗一社所列举的证据所称的相关开支并不特定指向于讼争的土地损失，跟本案讼争土地没有密切的相关联性。我方同意返还涉案土地但不同意支付土地占用费，障岗一社要求支付占用费没有事实和法律依据的。关于反诉费的承担，由法庭根据事实公平处理。第三人胡结桃述称：对本诉、反诉均无陈述。经审理查明：胡少锋是障岗一社的集体经济组织成员。2017年12月，障岗一社将其禾场、牛房、黄枝山尾养猪场等地作为建房用地向社员公开竞投。之后，胡少锋以其姐胡结桃名义投得C1地块，中标款为117万元，障岗一社与胡结桃签订《障岗一社投地建房说明书》，说明书载明：为解决本社部分无房户困难，必须本社户籍的村民（挂靠户籍人员除外）才可以参加投标，每户只可以投一处地；本次投地建房为一次性投标，中标者永久使用此地；交纳押金50000元才能参加投标，未中标者即退回押金，中标者建好首层后确认没有违反规划再退押金；中标者在中标后三天内须交齐中标款；中标者如日后建房，自己到有关部门申请有关建房手续，本社只能协助和提供证明，不负责建房一切责任；如日后国家征用此地，土地款归集体所有，楼房及其他补偿款归房主所有；等等。胡结桃于2017年12月23日支付5万元押金、于2017年12月26日支付了投地款尾款1120000元。原告胡少锋于2018年3月1日支付建房保证金5000元后，被告将中标人员名单中的中标人胡结桃改为胡少锋，胡少锋至今未实际利用土地。胡少锋和障岗一社确认，关于投得案涉地块事宜，只由第三人胡结桃与障岗一社签订《障岗一社投地建房说明书》，未另行签订其他书面合同。第三人胡结桃到庭接受询问，述称投标土地时，胡少锋不在场让第三人代其参加投标地块并代胡少锋签名及交款，第三人确认其向障岗一社支付的5万元押金及112万元投标尾款实为胡少锋支付给被告的款项，原告、被告均对第三人的陈述真实性予以确认。诉讼中，本院向广州市规划和自然资源局白云区分局调查案涉地块的地类性质、权属状况、有否办理农用地转用审批手续、是否取得建设用地规划许可等情况，该局于2020年7月31日复函：1、该地块现行土地利用现状为建设用地；2、该地块在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中，小部分规划为农用地（其他农用地），大部分规划为建设用地；3、该地块已核发《集体土地所有权证》，权利人是障岗一社；4、该地块查无农用地转用审批手续、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》信息。障岗一社提供了中标明细表、图纸、会议记录、发票、照片、会议表决结果到庭，拟证实该社对案涉地块进行了排水、主巷硬底化工程，并向村委会交纳管理费和向社员发放卖地款，胡少锋的违约行为造成其极大的经济损失。以上事实，有障岗一社投地建房说明书、确认书、财务专用收据、中标签名明细表、图纸、会议记录、发票、照片、会议表决结果、复函及当事人陈述等证据证实。本院认为：障岗一社将集体土地使用权通过公开招投方式提供给其社员使用。胡少锋委托第三人胡结桃参与投标投得涉案C1地块后，向障岗一社交纳押金、投地款及建房保证金，障岗一社将案涉土地交付胡少锋使用，双方签订《障岗一社投地建房说明书》，由此可见，胡少锋与障岗一社之间存在土地租赁合同关系。从《障岗一社投递建房说明书》约定可见，涉案地块约定为建房用地，但经查案涉土地含有农用地及建设用地，但未办理农转用审批手续，也没有取得《建设用地规划许可证》，案涉土地约定将农用地用于非农业建设，违反了《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第六十三条的效力性强制性规定，应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”障岗一社收取了胡少锋交纳的案涉土地押金50000元、投地款尾款1120000元及建房保证金5000元，现胡少锋主张障岗一社返还上述款项合理合法，本院依法予以支持，同时，胡少锋应当向障岗一社返还编号为C1的案涉土地。至于胡少锋主张相应的利息，本院认为，障岗一社占用胡少锋支付的款项导致胡少锋利息损失，同时，胡少锋也实际占有土地同样存在导致障岗一社土地收益损失的情况，综合考虑双方损失情况，按照公平合理原则，双方利益损失相抵，障岗一社无需再向胡少锋支付相应利息，胡少锋也无需向障岗一社支付土地占用费。关于障岗一社主张的排污和街道硬底化工程费、向村委会交纳管理费、支付给村民代表或社员的会议费和场地使用费等损失问题。障岗一社虽提供了会议记录、财务专用收据、发票等证据到庭，但相关费用并非障岗一社履行案涉合同必然产生的损失，上述费用与案涉合同的履行之间不存在法律上的因果关系，且胡少锋对该损失也无法预见，因此，障岗一社反诉主张赔偿损失50000元依据不足，本院不予支持。第三人未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第四条、第四十四条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社向胡少锋退回投地尾款1120000元、押金50000元及建房保证金5000元。二、于本判决生效之日起七日内，胡少锋向广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社返还编号为C1的案涉土地。三、驳回胡少锋其他的诉讼请求。四、驳回广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费15375元、反诉受理费1025元，由胡少锋负担反诉受理费512.5元，由广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社负担本诉受理费15375元、反诉受理费512.5元（胡少锋已经预交本诉受理费15375元，本院不予退回，由广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社于本判决生效后三日内向胡少锋迳付；广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社预交的反诉受理费1025元本院不予退回，由胡少锋于本判决生效之日起三日内向广州市白云区钟落潭镇障岗村第一经济合作社迳付反诉受理费512.5元）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  常康华二〇二〇年十一月二十三日书记员  李 丹