河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终5771号 上诉人（原审原告）：张岩，女，1969年3月20日生，汉族，个体，住天津市滨海新区。 委托诉讼代理人：燕惠鹏，上海中派（天津）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：齐淑环，女，1963年4月7日生，汉族，住河北省唐山市路**。 被上诉人（原审被告）：赵志国，男，1962年5月19日生，汉族，住河北省唐山市路**。 上诉人张岩因与被上诉人齐淑环、赵志国房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省唐山市曹妃甸区人民法院（2020）冀0209民初1030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张岩上诉请求：1、依法增加一项判决内容，判决赵志国、齐淑环于判决生效后五日内支付张岩违约金29.7万元；2、本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。主要事实和理由：1、上诉人在庭审中对诉讼请求进行了变更，一审法院仍然按未变更的诉请进 ―2― 行判决错误。2、一审法院在事实认定中遗漏了齐淑环承诺3个月左右最晚半年完成产权过户或到开发商办理购房合同更名。上诉人已提交了录音证实。双方除了在《房屋买卖协议》中约定的事项外对购房合同的更名时间也达成了3个月最晚半年的时限约定。双方对合同更名在购房时是达成了合意；3、一审法院说理错误。作为买房人的上诉人已完全履行了义务。卖房人交付的义务不仅是交付物理意义上的房屋，还包括办理产权登记，只有办理产权登记才具有对抗第三人效力。因被上诉人的原因无法办理产权登记，被上诉人理应承担违约责任。4、双方对产权过户登记进行了补充约定，“注：第七条房地产权证书更为公司购房内部合同为准”，这是对产权过户的补偿约定，如果暂时不能办理产权过户登记，办理公司购房内部合同变更也可以。但签订该协议书三年之久既没办理过户登记，也没有办理公司购房内部合同变更，这说明被上诉人没有履行该协议中对产权过户登记的约定。应承担违约责任。5、虽然上诉人明知涉案房屋尚未取得房屋产权证书且系内部购房，但不影响上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议书》的效力。正因为存在购房风险才约定了违约条款来保障合同的履行。一审法院对于上诉人提出了过高的合同审查义务。被上诉人与第三人唐山建设集团宏达房地产开发有限公司曹妃甸分公司《商品房买卖合同》履行中出现的问题应归责于被上诉人的过错。被上诉人如不能履行办理产权过户登记的义务，就应当承担违约责任。请二审法院依法判决。 齐淑环、赵志国答辩称：1、双方已达成和解协议，并且已履行完毕，现已不存在房屋买卖合同纠纷，请法院否定上诉人的不诚信行为，并驳回上诉人的请求。二被上诉人已将房款99万及13 ―3― 万的利息转给张岩，并且收回了案涉房屋。2、二被上诉人有权要求上诉人支付房屋占用期间的费用。双方买卖合同的目的是可以实现的。本案不存在违约金问题。二被上诉人一直在积极配合张岩办理房屋权属过户登记手续，一切都应以房屋买卖协议书为准。办理房屋产权证所需要的费用应由上诉人负担。综上，请二审法院依法判决。 张岩向一审法院提出诉讼请求：：1.请求解除原、被告于2017年4月18日签订的《房屋买卖协议书》；2.判令二被告退还购房款人民币99万元整，并支付违约金29.7万元；3.判令二被告支付利息195600元；4.本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：2015年12月18日，赵志国、齐淑环与唐山建设集团宏达房地产开发有限公司曹妃甸区分公司签订《商品房买卖合同》，以债权抵房形式购买了曹妃甸区房屋。该合同未在行政机关办理网签备案登记。2017年4月18日，赵志国、共有人齐淑环（甲方）与张岩（乙方）签订《房屋买卖协议书》，约定甲方将坐落于唐山市唐海县永丰路西侧建设南大街红赫世家小区9栋2门102室以99万元出售给乙方，甲方应协助乙方在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续。如因甲方的原因造成乙方不能在房屋交付之日起Ｘ天内取得房地产权属证书，乙方有权解除合同，甲方须在乙方提出退房要求之日起Ｘ天内将已付款退还给乙方，并按已付款的30%赔偿乙方损失。注，第七条房地产权证书更为公司购房内部合同为准。同日，原告张岩将购房款99万元转账给被告，被告齐淑环出具收到房款99万元的收条。2020年6月23日，本院依职权向唐山市曹妃甸区住房和城乡建设管理局房产管 ―4― 理科查询涉案房屋曹妃甸区红赫世家小区9-2-102号商品房房屋状态，经查询房屋现在处于可售状态。原告张岩提交与被告齐淑环的多次通话录音，证明被告曾承诺免费在公司内部购房合同上更名，被告赵志国、齐淑环对上述录音的三性和证明目的不予认可，合同已签订，该音频内容仅是被告好意告知原告，属于被告好意施惠的行为。本院对该份证据的真实性予以确认。被告赵志国、齐淑环提交《商品房买卖合同》；提交与唐山建设集团宏达房地产有限公司法定代表人韩冰的电话录音，证明被告齐淑环曾找到宏达地产的负责人，询问由谁来负责，宏达地产方回复现在由李鸣鹤和陈立新负责。提交与现任负责人李鸣鹤沟通涉案房屋的问题的交谈录音，证明被告为了帮助原告解决房子更名的问题多次找到房地产公司。原告张岩质证认为上述证据与其无关。本院对该组证据的真实性予以确认。 一审法院认为，原告张岩与被告赵志国、齐淑环签订的《房屋买卖协议书》系双方经协商一致的真实意思表示，合同内容合法有效，对合同双方均具有约束力。所涉的房地产曹妃甸区红赫世家小区9栋2门102号房屋经查询处于可售状态，即二被告尚未在房屋产权登记机关办理房屋登记手续，被告赵志国、齐淑环以房屋所有权人的身份将该房屋出售给原告张岩，现在无法实现涉案房屋所有权登记至原告名下的目的。双方约定的办理公司内部购房合同更名问题，现有证据无法确认系被告原因无法办理。原告要求解除合同，本院予以准许，二被告依该买卖合同收取的购房款99万元应返还原告。本案合同目的无法实现，一方面是由于原告明知涉案房屋尚未取得房屋产权证书且系内部购房存在产权确认风险而购买，在订立买卖合同时没有尽到必要的审查义务， ―5― 另一方面由于二被告在未取得房屋所有权的情况下，以自己的名义实施处分，合同的解除原因不能简单归责于原、被告任一方，因此对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告张岩主张由被告支付购房款利息，本院酌情按照中国人民银行同期贷款利率予以支持。遂判决：一、解除原告张岩与被告赵志国、齐淑环于2017年4月16日签订的《房屋买卖协议书》；二、被告赵志国、齐淑环于本判决生效后五日内返还原告张岩购房款99万元；三、被告赵志国、齐淑环于本判决生效后五日内支付原告张岩购房款利息，以99万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年4月18日起计算至2019年8月19日止；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至款项付清之日止；四、驳回原告张岩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18440元，减半收取计9220元，由原告张岩负担4610元，由被告赵志国、齐淑环负担4610元。 二审诉讼中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审法院认定事实相同。 本院认为，房屋作为特殊买卖商品，不仅因其价值较大，更因其所有权取得方式已由法律明文规定，故要求房屋买受人在签订房屋买卖合同时必须尽到对所买入房屋的权属进行严格审查的义务，故上诉人张岩主张一审判决对上诉人提出了过高的合同审查义务理据不足，本院不予支持。依据本案查明的事实，上诉人在签订案涉房屋买卖协议书时已明知二被上诉齐淑环、赵志国对 ―6― 该房屋尚未取得房屋产权证书且该房屋系内部购房即案涉房屋存在办理产权登记的风险，且上诉人并未能提交证据证实确因二被上诉人的原因使得案涉房屋的产权无法登记在上诉人名下，故一审法院认定案涉房屋买卖协议书解除的原因不能简单归责于双方当事人任何一方，对于上诉人要求被上诉人支付违约金的诉讼请求不予支持并无不妥。上诉人上诉主张一审判决认定事实错误、逻辑错误等均理据不足，本院不予支持。 综上所述，张岩的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5755元，由上诉人张岩负担。 本判决为终审判决。 审判长 高  贺  莉 审判员 许  永  委 审判员 沈    军 二〇二〇年十一月二十五日 书记员 贾彤彤（兼）