四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初5466号 原告：余珊，女，1982年4月6日出生，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：罗琦，四川松合律师事务所律师。 被告：四川恒河实业有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区滨江南路一段**。 委托诉讼代理人：王波，四川首力律师事务所律师。 原告余珊与被告四川恒河实业有限公司（简称恒河公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告余珊的委托诉讼代理人罗琦、被告恒河公司的委托诉讼代理人王波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告余珊向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理位于南充市顺庆区××街××号××号××幢××单元××层××号房屋的不动产权证；2.依法判令被告支付原告逾期办理转移登记的违约金65389元（暂计算至2020年5月22日，全部违约金以总房款654549元为基数，按照每日万分之一的标准从2017年8月27日起计算至原告实际取得房屋产权证之日止）；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金43003元（逾期违约金以654549元为基数，按日万分之一从2016年9月1日起计算至2018年6月19日止）；4.本案案件诉讼费由被告承担。庭审时，原告撤回了第一项诉讼请求。事实和理由：2015年10月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的南门北街16号“外滩一号”5幢2单元2层2-201号房屋，房屋总价为654549元。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款和维修基金。按照合同约定，被告应当在2016年8月31日前交付房屋，且应在2016年8月31日交付房屋之日起360日内取得原告所购房屋的所有权证书。如未按合同约定交付房屋和办理所有权证书的，应当按日以已付房款万分之二标准向原告支付违约金，直至交房和取得房屋所有权证书之日止。但经原告多次催收，被告于2018年6月20日才交房，且至今未按合同约定履行办证义务。按照合同约定和被告违约情况，被告应当支付原告逾期交房违约金657天×654549元×0.0001／天＝43003元、截止2020年5月22日，逾期999天的逾期办证违约金999天×654549元×0.0001／天＝65389元。为维护原告合法权益，特诉至人民法院，望判如所请。 被告恒河公司辩称，首先，本案逾期办证违约金应自实际交房之日起750日后开始计算。其次，原告主张按日以已交房款万分之一标准计算逾期交房和办证违约金，该标准过高，应予减少。 原告方围绕其诉讼请求依法提交了当事人身份信息、商品房买卖合同、不动产销售发票、被告方提交了交房程序表、裁定书 等证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院依据有效证据，认定如下事实：2015年10月16日，原告余珊与被告恒河公司签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于南门北街16号外滩1号5幢2单元2层2-201号房屋，建筑面积98.39平方米，房屋总价款为654549元；第十一条约定出卖人应当在2016年8月31日前向买受人交付该商品房；第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金；第二十条第（三）项转移登记中约定：“……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之贰违约金”。原告余珊按约向被告恒河公司付清了全部购房款。2018年6月20日，恒河公司向原告交付了案涉房屋。交房后，案涉房屋因被告恒和公司原因至今未能办理房屋转移登记。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行义务。根据合同约定，恒河公司应于2016年8月31日前向余珊交付房屋，但其于2018年6月20日才向原告交房，逾期657天，恒河公司应当承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的计算标准问题，案涉《商品房买卖合同》第十三条约定：“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。”审理中，原告主张按日万分之一标准计算违约金，恒河公司以该违约金标准仍过高为由请求减少，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；……”之规定，恒河公司迟延交房，原告的损失为逾期交房期间的房屋租金，以及案涉房屋同期同地段租金约为15,000元/年的客观情况，本院确定恒河公司应承担原告的逾期交房违约金为：15,000元/年×130%÷365天×657天＝35100元。原告张逾期交房违约金43003元，对超出35100元的部分本院不予支持。 根据《商品房买卖合同》的约定，恒河限公司应当在商品房交付之日起360日内协助原告取得房屋所有权证书，因双方约定恒河有限公司应当在2016年8月31日前向原告余珊交付该商品房，故恒河公司至迟应当在2017年8月26日进行转移登记。恒河公司至今未为案涉房屋办理转移登记，应当自2017年8月27日起承担逾期办理转移登记的违约责任。被告辩称应自实际交房之日起750日后开始计算逾期办理转移登记违约金，该主张不符合双方合同约定，本院不予采纳。关于逾期办理转移登记违约金的计算标准问题，案涉《商品房买卖合同》约定，逾期办理转移登记的违约金按日以已付房价款万分之贰的标准支付，原告主张按日万分之一的标准计算，被告恒河公司以按日万分之一的标准仍过高为由请求减少，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，原告主张的违约金计算标准未超过相关标准，对被告主张违约金计算标准过高的主张本院不予采纳。根据余珊的诉讼请求，截止2020年5月22日，恒河公司为案涉房屋逾期办理转移登记999天，故恒河有限公司应向余珊支付的截止2020年5月22日的逾期办理转移登记违约金为：654549元×0.0001/天×999天=65389元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告四川恒河实业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告余珊支付逾期交房违约金35100元； 二、被告四川恒河实业有限公司在本判决生效之日起十日内向原告余珊支付逾期办理转移登记违约金65389元； 三、驳回原告余珊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1234元，由被告四川恒河实业有限公司负担1143元，由原告余珊负担91元。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  杨发光 二〇二〇年十一月二日 书记员  舒 凤