海南省保亭黎族苗族自治县人民法院   民事判决书   （2020）琼9029民初586号   原告：四川恒商物业服务有限公司，住所地：成都市武侯区金花镇金凤街**********。   法定代表人：曹广菊，该公司总经理。   委托诉讼代理人：王海山，海南嘉勋律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈瑜，海南嘉勋律师事务所律师。   被告：海南琪鑫七仙岭温泉开发有限公司，住所，住所地：海南省保亭黎族苗簇自治县简称：保亭县）七仙岭旅游区7号地。   法定代表人：胡伟，该公司经理。   委托诉讼代理人：巩志军，海南泽田律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黄戈琳，海南泽田律师事务所律师。   原告四川恒商物业服务有限公司（以下简称：恒商物业公司）诉被告海南琪鑫七仙岭温泉开发有限公司（以下简称：琪鑫公司）物业服务合同纠纷一案，原告恒商物业公司于2020年7月1日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法适用普通程序于2020年9月17日公开开庭进行了审理，原告恒商物业公司的委托诉讼代理人陈瑜及被告琪鑫公司的委托诉讼代理人黄戈琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告恒商物业公司向本院提出的请求：1、判令被告琪鑫公司向原告恒商物业公司支付物业管理费421023.36元；2、判令被告琪鑫公司向原告恒商物业公司支付逾期付款违约金12630.7元（以2019年6月至2020年6月应缴物业费421023.36元为基数，按年利率24%计算，自2020年5月15日至2020年6月29日止，违约金为12630.7元，违约金计算至被告琪鑫公司实际清偿完毕之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系保亭七仙瑶池·雨林别墅项目的开发商。2019年5月20日，原告与保亭县七仙瑶池业主委员会签订了一份《物业管理服务合同》，合同约定由原告自2019年6月1日至2020年5月31日期间为保亭七仙瑶池·雨林别墅项目提供物业服务，物业管理服务费标准为：别墅物业按建筑面积8元/㎡/月计算，合院物业按建筑面积6元/㎡/月计算，物业服务费用按年缴纳，业主或物业使用人应在每个年度缴费周期到期前15日内履行缴纳义务；另该合同还约定，如业主逾期不交纳物业服务费的，乙方（即原告）可从逾期之日起每日按应缴纳费用日的3‰加收违约金。合同签订后，原告于2019年6月1日进驻保亭七仙瑶池·雨林别墅项目区内，按约定为包括被告在内的七仙瑶池业主提供物业管理服务。因保亭七仙瑶池·雨林别墅项目区内有部分房产尚未出售，原告按相关法律规定，多次向被告催缴未出售房产的物业费，但被告均置之不理，其拒不缴纳物业费的违约行为已严重影响了原告的正常经营管理活动。基于以上事实，为维护原告的合法权益，根据有关法律规定提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。   被告琪鑫公司辩称，1、保亭七仙瑶池业主委员会无权擅自与原告签订《物业管理服务合同》，该份合同不对琪鑫公司产生约束力。依照《物权法》第六十七条、《物业管理条例》第十一条、第十五条，以及《海南经济特区物业管理条例》第九条、第十七条的规定，选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，业主委员会只能执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。因此，在业主大会经全体业主共同决定选聘物业服务企业之前，业主委员会无权就七仙瑶池·雨林别墅项目签订物业服务合同，该合同对全体业主没有约束力，更加无权向原告主张物业服务费；2、保亭县七仙瑶池业主委员会成立程序违法，不具有对外签订合同的主体资格。原告起诉被告作为业主或物业使用人应缴纳物业管理服务费，但被告从未参加过保亭县七仙瑶池的业主大会，也从未收到任何成立并召开业主大会的通知，依据《物业管理条例》第十条：“同一物业管理区域内的业主，应当在物业所地在的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处，乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会”的规定，以及第十一、第十二条的规定，业主共同决定选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占人数过半的业主同意。因此，保亭县七仙瑶池业主大会成立违法，其选举产生的业主委员会成员因程序违法而无效，不具有主体资格；3、被告不是七仙瑶池·雨林别墅的业主，不应承担缴纳物业服务费的义务。原告没有提供任何证据证明被告是原告所列七仙瑶池·雨林别墅的业主或物业使用人，原告不承担缴纳物业服务费的义务。综上，业主大会决定选聘物业服务企业之前，业主委员会无权签订物业服务合同，与原告签订合同的保亭县七仙瑶池业主委员会也不是合法成立的业主委员会。《物业管理服务合同》对被告没有约束力，同时也是无效合同，并且被告也未实际占有相关物业，原告的诉请没有事实根据和法律依据，请求判决驳回其诉讼请求。   原告恒商物业公司为支持其诉讼请求，向法庭提交的证据有：   1、《业主委员会备案申请表》、2、《物业管理服务合同》，共同证明保亭县七仙瑶池业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》的主体适格，且为双方真实意思表示，该合同真实有效，对七仙瑶池·雨林别墅项目各业主均有约束力；   3、《瑶池雨林别墅区未售房屋物业欠费统计表（开发商欠费）》，证明涉案房屋尚未出售，根据相关法律规定，尚未出售的物业，其物业费由开发商承担，因此，被告应承担及时向原告支付物业管理费的责任；   4、《相片》，证明原告按约定为七仙瑶池·雨林别墅项目业主提供物业服务，有权收取物业管理服务费的事实；   5、《物业费催缴函》，证明因被告未支付未出售房屋的物业管理服务费，原告已向被告书面进行催收；   6、《物业服务合同生效备案表》，证明涉案物业服务合同经法定程序进行备案。   被告琪鑫公司对原告恒商物业公司提交的证据质证意见为：   对证据1、2证据的真实性无异议，对其合法性有异议。该两份证据不能证明物业管理服务合同的主体适格。物业服务企业只能由业主大会决定选聘，未经业主大会全体业主共同决定，无权签订物业服务合同；对证据3的三性均有异议，该催缴通知单是原告单方制作，不具有证明力；对证据4的真实性、合法性无异议，但对证明内容有异议，该证据不能证明原告按物业管理服务合同约定履行同等级、同标准的物业服务，毕竟该合同约定的物业服务费为8/㎡；对证据5的真实性、合法性不予认可，该证据不能证明原告已向被告催收，因为没有签收证明；对证据6的真实性没有异议，对其证明内容有异议。从该份备案表中可以看出，原告办理备案时并未提交业主大会同意选聘的相关材料。物业按理服务合同是否有效成立，应按照法律规定以业主大会是否同意选聘为准。   被告琪鑫公司未向法庭提交证据材料。   经原、被告陈述、举证、质证，本院查明本案事实如下：   被告系保亭七仙瑶池·雨林别墅项目的开发商。2018年4月13日，保亭县七仙瑶池业主委员会经保城镇毛介村委会、保亭县保城镇人民政府、保亭县住房保障与房产管理局审查和批准成立。2019年5月20日，保亭县七仙瑶池业主委员会与原告签订一份《物业管理服务合同》，合同约定：1、保亭县七仙瑶池委员会（甲方）将七仙瑶池·雨林别墅项目的物业服务委托原告（乙方）进行管理和维护；2、委托管理期限为3年（自2019年6月1日起至2022年5月31日止）；3、管理服务费。⑴别墅物业按建筑面积计算，8元/㎡/月；⑵合院物业按建筑面积计算，6元/㎡/月。物业服务费（物业服务资金）按年缴纳，业主或物业使用人应在每个年度缴费周期到期前15日内履行缴纳义务；4、违约责任。⑴因甲方违约导致乙方不能提供约定服务的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决且严重违约的，乙方有权解除合同，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿；⑵乙方未能按照约定提供服务，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改，且严重违约的，甲方经业主大会持半数以上投票权的业主通过后有权解除合同；⑶乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿；⑷业主逾期不交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴纳费用3‰加收违约金。合同签订后，原告按照合同的约定进驻七仙瑶池·雨林别墅项目提供物业服务。被告开发建设七仙瑶池·雨林别墅项目共计19803.68㎡，但至今仍有合院住宅47套，面积2664㎡及别墅5栋，面积为2387.66㎡未出售。被告在庭审中称，案涉房屋没有销售，但部分被强拆或征收，但没有提供证据予以证明。2020年6月3日，原告向被告发出一份《物业费催缴函》，要求被告于2020年6月10日前将拖欠的物业费421056.36元转入到原告提供的银行账号，如逾期未支付，将按合同约定每日3‰计收取滞纳金。2020年7月1日，原告向本院提起诉讼。   本院认为，一、关于保亭县七仙瑶池业主委员会的成立是否合法，是否有权与原告签订《物业管理服务合同》的问题。《中华人民共和国物业管理条例》第十条：“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。……”。2018年4月，保亭县七仙瑶池业主委员会在保城镇毛介村居民委员会、保亭县保城镇人民政府、保亭县住房保障与房产管理局的指导下成立，并报保亭县住房保障与房产管理局备案，且申报的材料中，保亭县七仙瑶池业主委员会经小区2/3以上业主投票选举成立，因此，保亭县七仙瑶池业主委员会的成立合法有效。原被告于2019年5月20日签订的《物业管理服务合同》，系双方当事人真实意思表示，主体适格，其内容除了违约金的约定之外未违反法律、行政法规的强制性规定，故，为依法成立有效的合同。   二、关于被告是否系七仙瑶池·雨林别墅项目的业主，是否应缴纳物业管理服务费问题。根据《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”及海南省《海南经济特区物业管理条例》第四十条第一款：“已竣工但尚未出售或者已出售但因建设单位原因未按时交付给业主的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳。……。”的规定，被告作为七仙瑶池·雨林别墅项目的建设方，理应全额向原告缴纳物业服务费。因此，被告以其不是七仙瑶池·雨林别墅项目的业主，不应缴纳物业服务费的抗辩，其主张理由不成立，本院不予采纳。   三、根据《物业服务管理合同》第六条第二款：“……;物业服务费用（物业服务资金）按年缴纳，业主或物业使用人应在每个年度缴费周期到期前15日内履行缴纳义务。”及第八条第四条：“业主逾期不交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴纳费用千分之三加收违约金”的约定，被告尚欠原告物业服务管理费421023.36元。合同起始时间为2019年6月1日，被告逾期缴纳物业服务费应自2020年5月16日起计算。双方合同约定“逾期每日按3‰计收违约金”，该约定“过分高于造成的损失”，本案为合同纠纷，应适用《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释》第二十九条的规定处理。   综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十一条、《海南省海南经济特区物业管理条例》第四十条第一款之规定，判决如下：   一、限被告海南琪鑫七仙岭温泉开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向原告四川恒商物业服务有限公司缴纳物业管理费人民币421023.36元及违约金（以人民币421023.36元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率130％计算，自2020年5月16日起至本判决确定履行给付之日止）；   二、驳回原告四川恒商物业服务有限公司的其他诉讼请求。   如果未按照判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费7804.82元，由被告负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 刘家诚   人民陪审员 黄月芳   人民陪审员 孙 磊     二〇二〇年十一月十六日   法官助理 陈会升   书记员 周 姝   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《中华人民共和国物业管理条例》   第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。   《海南省》   第四十条第一款已竣工但尚未出售或者已出售但因建设单位原因未按时交付给业主的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳。物业依法交付业主后发生的物业服务费用，由业主全额交纳；但建设单位在出售物业时向业主承诺赠送的物业服务费用，由建设单位按照承诺赠送的费用交纳。