广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初4226号 原告：李奇文，男，汉族，1963年1月12日出生，住广西北海市海城区。 委托诉讼代理人：陈崇娟，广西天惠律师事务所律师。 被告：北海市创基房地产有限公司，住所地：广西北海市，统一社会信用代码：9xxxxxxxxN。 法定代表人：张文凤，董事长。 委托诉讼代理人：潘情静，广西海城律师事务所律师。 原告李奇文与被告北海市创基房地产有限公司（以下简称“创基公司”）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告李奇文的委托诉讼代理人陈崇娟、被告创基公司的委托诉讼代理人潘情静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李奇文向本院提出诉讼请求，判令：一、原告李奇文与被告签订的位于北海市北京路西永秀花园西区《花园式住宅地转让合同》合法有效；二、被告协助原告办理位于北海市北京路西永秀花园西区建设用地的土地使用权证、房产证，办证费用由被告承担。 案件审理过程中，原告当庭变更其第二项诉讼请求为“被告协助原告办理位于北海市北京路西永秀花园西区不动产的不动产权证至原告名下，办证费用由被告承担。” 事实和理由：2002年4月23日，原告李奇文与被告签订《花园式住宅地转让合同》一份，约定由原告购买位于北海市北京路西永秀花园西区建设用地。合同约定土地转让价格为138000元，付款方式为分期付款。原告在合同签字盖章时，先预付宅地款95%给被告，余下的5%等被告建好房屋经规划局及有关部门验收合格颁发土地使用证、建筑规划许可证后一周内付清。被告在三个月内办理好报建手续，搞好花园内的三通一平。如果该地发生纠纷，被告负全权责任。合同签订后，原告按约定向被告支付了购地款，并经被告在总平面图上确认第叁拾叁号土地使用权为原告名下。被告交付土地给原告使用后，原告经被告许可施工建房，竣工后经有关部门验收。原告认为，原被告签订转让上述土地的协议是双方的真实意思表示，原告建好房屋居住至今，但被告至今没有为原告办理土地产权证和房产证，被告的行为构成违约，被告应继续履行合同义务，为原告办理上述不动产的不动产权证。为此，为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告创基公司辩称，请求法院确认原、被告签订的《花园式住宅地转让合同》为无效合同，具体理由如下：被告转让给原告的宅基地在交易时不具备转让条件。被告从案外人北海市金源劳动服务公司清算小组购买涉案土地后，在未经人民政府的批准同意及向土地部门缴纳相应的土地出让金取得国有土地使用权的情况下即将涉案土地作为宅基地出售给原告，之后被告虽办理了国有土地使用权出让手续，但涉案土地从立项批复到政府的用地供地批复再到规划许可都被规定了只能用于房地产项目的开发、商品住宅的建设，被告未对涉案土地进行开发而直接将涉案土地作为宅基地出售给原告建房的行为违反了政府批复和行政许可，原、被告签订的《花园式住宅地转让合同》违反了被告与北海市国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》第二十一条、第二十二条的约定，并违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条及第三十九条第二款的规定，故该《花园式住宅地转让合同》应当是无效合同，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，并依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定处理合同无效所产生的返还问题。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2002年4月23日，王秀琮及原告李奇文（乙方）与被告创基公司（甲方）签订《花园式住宅地转让合同》一份，主要约定：甲方将其位于北京路永秀花园西区的第叁拾叁号卖给乙方，该地为住宅用地，宅基地占地面积为捌拾平方米，规格长是十米，宽为捌米，层数为叁层半，绿化面积为壹佰壹拾平方米，总共为壹佰玖拾平方米，签订本合同时甲方把小区总平面图交给乙方（复印件）壹份，甲方在图上用红线标明乙方花园住宅的具体位置并加盖甲方公章。该花园宅地价格为壹拾叁万捌仟元正。该转让价已含小区报建费用，该户报建费用（消防、人防、白蚁、地震费用）由甲方负责。三通一平费用（即排污、水泥路面、水、电到每户的门口，不含开户费用）由甲方负责，将建设用地规划许可证（以下简称规划许可证）、建设用地批准书两证过户到乙方名下的费用由甲方负责。但不含房产权属证书的一切费用。乙方在合同签字盖章时，先预付宅地款95%，即壹拾叁万壹仟壹佰元正给甲方，余下的5%等甲方建好房屋经规划局及有关部门验收合格颁发土地使用证、建筑规划许可证后一周内付清。自甲、乙双方签字盖章、甲方收到乙方预付款之日起合同生效。甲方在三个月内办理好开工手续，即报建等，搞好花园内的三通一平；乙方必须在接到甲方开工通知之日起三个月内开工、按规划局批准的总体规划方案及建筑施工图施工，不得增建、不得减建、不得乱改乱建，甲方通知乙方开工之日起一年半内要施工完毕，否则，由此引起的不能发证、罚款等一切后果由乙方全部负责。该合同还约定了其他内容。 同日，被告向王秀琮出具《收据》一份，载明收到王秀琮交来永秀西区第叁拾叁号宅地款131100元。 庭审中，原告主张其在签订涉案土地的《花园式住宅地转让合同》三个月后便开始建房，六个月内基本建好并入住至今，但被告至今仍未协助原告办理房产证及土地使用证。被告认可原告已在涉案土地上建房并入住至今的事实，但认为被告在未缴纳土地出让金取得国有土地使用权的情况下即将涉案土地作为宅基地出售给原告以及未对涉案土地进行开发而直接出售涉案土地给原告建房的行为违反法律规定，从而主张原、被告签订的《花园式住宅地转让合同》无效，无法协助原告办理涉案土地的过户手续。 另查明，王秀琮与李仁启系夫妻关系，共生育有三子女，分别为子李奇文、子李奇武、女李奇馨。李仁启于1994年1月11日死亡，王秀琮于2017年8月24日死亡。 2020年9月22日，李奇武、李奇馨分别作出《放弃遗产继承声明》各一份，载明：位于北海市北京路西永秀花园**第叁拾叁号土地是李奇文和王秀琮购买并建造房屋，王秀琮已于2017年8月24日在北海死亡，属于王秀琮的遗产部分，自愿放弃继承权，全部由李奇文继承。 再查明，2001年8月8日，被告创基公司取得了位于西南大道以北、四川路以东的建设用地批准书【北海市县[2001]北房地交字第070号】，批准用地面积为6818.99平方米，土地所有权性质为国有，土地取得方式为出让，土地用途为住宅，该批准书有效期自2001年8月至2003年8月，该批准书备注一栏载明原权属主为北海市金源劳动服务公司。 2001年10月17日，被告创基公司与案外人北海市金源劳动服务公司清算小组签订《合同书》一份，主要约定：北海市金源劳动服务公司清算小组将北海市金源劳动服务公司于1994年向北海市郊区政府购买的位于北海市平方米的土地使用权转让给被告创基公司。但由于北海市金源劳动服务公司没有缴纳有关土地出让金、配套费等费用及税金，北海市金源劳动服务公司直到现在没有获得建设用地批准证书和土地使用权证等重要的法律文件。被告创基公司充分了解该幅土地使用权的现状，并熟悉有关法律规定，仍然要求北海市金源劳动服务公司清算小组转让该幅土地使用权，并愿意出价100万元买受，北海市金源劳动服务公司清算小组同意按此价格转让。合同还约定了其他内容。 2001年11月19日，北海市计划委员会向被告创基公司作出《关于北海市创基房地产有限公司申建的永秀花园西区项目的立项批复》（北计投［2001］321号），该批复同意创基公司申报的永秀花园西区项目立项，有效期两年，项目总建筑面积8320平方米，建设内容为商品住宅，建设地址位于北京路××××村。 2001年12月27日，被告创基公司取得了北海市城市规划局颁发的位于西南大道以北、四川路以东的建设用地规划许可证（编号2001-202），用地项目名称为住宅楼，用地面积为6818.99平方米。 2003年5月29日，被告创基公司取得了北海市城市规划局颁发的位于西南大道以北、四川路以东的北海市建设工程临时规划许可证【北规临证建（2003）072号】，报建项目为小住宅，栋数为12栋，层数为3.5层。 2004年8月31日，北海市人民政府向市国土局作出《北海市人民政府关于北海市创基房地产有限公司用地供地方案有关问题的批复》［北政土字〔2004〕172号］，载明：北海创基房地产有限公司位于其仓村内的6819平方米用地符合国土资源部国土资发［2003］365号文的有关规定，可按土地历史遗留问题处理，原则同意市国土局拟订的该宗地供地方案：1、北海创基房地产有限公司按规定交纳有关税费后，以协议出让方式为该公司办理上述6819平方米的土地使用权出让手续；2、土地用途：住宅用地；3、出让年限：70年，起始时间从签订《国有土地使用权出让合同》之日起计算；4、土地出让金按评估价279元／平方米收取，总值为190.2501万元；5、出让结果在北海市公示，并报自治区国土资源厅、市监察局备案。 2009年9月1日，被告创基公司缴纳了位于西南大道南、其仓村内6819平方米土地的出让金190.2501万元。 2011年2月21日，被告创基公司（受让人）与北海市国土资源局（出让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：北海市土出字2011010号）一份，主要约定：出让宗地编号为6-7-113，面积为6818.90平方米，坐落于西南大道北、××东，出让宗地用途为城镇住宅用地；出让人同意在2011年1月31日前将出让宗地交付受让人，出让年期为70年，出让价款为190.2501万元；受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，领取国有土地使用权证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的，应当符合“按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上”规定的条件。该合同还约定了其他内容。 2011年3月1日，被告创基公司取得了位于西南大道以北、四川路以东的建设用地批准书【北海市（县）[2011]批字第G00051号】，批准用地机关及批准文号为北海市人民政府，北政土字〔2004〕172号；批准用地面积为6818.9平方米；土地所有权性质为国有土地使用权；土地用途为城镇住宅用地。 2014年12月2日，被告创基公司取得了北海市规划局颁发的位于西南大道以北、四川路以东的建设用地规划许可证（地字第**），用地项目名称为房地产项目，用地性质为居住用地，用地面积为6818.9平方米。 还查明，北海市自然资源局于2020年10月14日出具的《不动产登记信息查询证明》载明：截止2020年10月14日16时30分，位于北海市，用地单位名称为创基公司，用地批准书证号为北海市（县）［2011］批字第Ｇ00051号，现无抵押登记记录、现无查封登记记录。 本院认为，关于王秀琮、原告李奇文与被告签订的《花园式住宅地转让合同》的效力问题。虽然在签订涉案《花园式住宅地转让合同》时，被告创基公司尚未取得涉案小区土地的国有土地使用权证，但在本案起诉前被告创基公司已与北海市国土资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，并交纳了相应土地出让金，讼争土地具备进入市场进行依法转让的条件，故被告创基公司提出的因《花园式住宅地转让合同》签订时未取得国有土地使用权证及土地出让金未交纳违反法律强制性规定应认定合同无效的抗辩主张，本院不予支持。关于投资开发的问题，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，被告创基公司关于《花园式住宅地转让合同》因讼争土地未达到25%投资开发条件应认定无效的主张，本院亦不予支持。王秀琮、原告李奇文与被告签订的《花园式住宅地转让合同》是双方当事人在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的效力性强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。 根据《花园式住宅地转让合同》、《收据》及当事人的陈述可知，王秀琮已按合同约定支付转让总价95%的款项131100元，被告未按约定协助办理涉案土地的过户手续，应当承担违约责任。案件审理过程中，原告李奇文主张其已继承了王秀琮涉案房地产的全部份额，并提供《同户成员亲属关系证明》、《居民死亡医学证明（推断）书》、《注销户口证明》及《放弃遗产继承声明》予以证实，本院对此予以确认。由于北海市本级已实施不动产统一登记，故被告应协助原告将涉案不动产的不动产权证办理至原告名下，但因尚无充分证据证实涉案不动产是否具有建设工程规划许可证以及是否经过验收合格等，故被告应在涉案不动产符合办证条件时履行协助办证义务。被告履行完其协助义务后，原告应当向被告付清涉案余款。关于办理不动产权证费用由谁负担的问题，因原、被告双方对办证所需费用未作明确约定，故涉案不动产的办证费用应由原、被告按照国家有关规定各自负担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及第一百零七条之规定，判决如下： 一、王秀琮、原告李奇文与被告北海市创基房地产有限公司签订的位于北海市北京路西永秀花园西区《花园式住宅地转让合同》合法有效； 二、位于北海市北京路西永秀花园**不动产具备办证条件时，被告北海市创基房地产有限公司协助原告李奇文将该不动产的不动产权证办理至原告李奇文名下，办理不动产权证的费用由原告李奇文与被告北海市创基房地产有限公司根据国家有关规定各自负担。 案件受理费3060元，减半收取1530元，由被告北海市创基房地产有限公司负担（该费用原告已向本院预交，被告应在本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告）。 义务人逾期履行上述义务应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费3060元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 莫雪芳 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理 覃静燕 书 记 员 李秋丽