江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0211民初5475号原告：无锡天润福源房地产开发有限公司，住所地无锡市滨湖区太湖街道周新中路265号。法定代表人：李明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈培嘉，江苏法舟（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：金雨文，江苏法舟（上海）律师事务所实习律师。被告：朱丽，女，1981年12月18日生，汉族，户籍地江苏省盱眙县，现住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：李娜，江苏创合元律师事务所律师。原告无锡天润福源房地产开发有限公司（以下简称天润福源公司）与被告朱丽商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天润福源公司委托诉讼代理人陈培嘉、金雨文，被告朱丽及其委托诉讼代理人李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天润福源公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》（合同备案号为201905270283），被告配合原告办理网上备案的注销手续；2、被告支付原告违约金879585.4元；3、被告支付原告律师费173000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实理由：2017年11月,双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定由被告向原告购买无锡天禧家园Ｂ区房屋，房屋总价为4397927元。合同签订后，被告陆续付清了首期房价款1767927元，但未按约办理贷款申请手续，亦未自筹资金付清剩余房款2630000元，已构成逾期付款。故诉请如前。被告朱丽辩称：1、原告无权以被告违约为由行使合同解除权及追究被告违约责任，案涉商品房买卖合同逾期交款的责任在原告而非被告，原告应当就其阻挠被告贷款以致被告不能按期交付购房款的行为承担违约责任，被告保留向原告追究相关违约责任的权利；2、案涉房屋存在严重质量问题，鉴于目前房屋尚未交付给被告，被告不能具体举证房屋质量问题及原告应承担的违约责任，如本案合同被判令继续履行，被告保留向原告追究相关质量瑕疵责任的权利；3、原告计算违约金过高。经审理查明：2017年11月,双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定由朱丽（买受人）向天润福源公司（出卖人）购买无锡天禧家园Ｂ区房屋，房屋总价为4397927元；第七条约定，买受人应当于2017年12月16日前支付首期房价款1767927元，余款2630000元申请贷款支付；第八条约定，逾期付款在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同并书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的20%向原告支付违约金，同时出卖人退还买受人已付房款；第十一条约定，出卖人应当在2019年4月30日前向买受人交付该商品房。《补充协议》第五条约定，买受人应于2017年10月8日支付定金100000元；于2017年11月17日支付部分首期房价款800549元；于2017年12月16日前支付部分首期房价款730000元；于2018年12月16日前付清剩余首期房价款137378元；于2017年11月17日前办理余款2630000元的商业贷款。第六条第二款约定，买受人同意于签订合同之日起7日内提交办理按揭贷款相应材料，同时约定买受人逾期提交按揭贷款所需材料超过30日的，视为买受人逾期付款。《补充协议》第六条第三款约定，因贷款银行拟批准额度不足本合同中双方约定的贷款金额或者银行拒绝对买受人贷款的、贷款银行方面不受理买受人的按揭贷款申请或者买受人自身方面原因导致银行不批准按揭贷款的、贷款银行政策或者国家与地方政府规定等原因需提高首付，提高贷款利率或不能办理贷款的情形，买受人应在接到出卖人或贷款银行相关通知后7日内与出卖人及贷款银行办理相关手续并自筹资金付清相应房款，若买受人未在规定时间内与出卖人及银行办理相关手续，或未在规定时间内付清相应房款的，则视为买受人逾期付款。《补充协议》第十五条约定，因买受人原因导致合同违约、无效、撤销、解除或终止时，出卖人采取包括但不限于公告、书面催收、聘请律师（费用以各地司法局指导价计）维权、合同注销费用等措施而发生的费用由买受人承担；本合同因法律规定或合同约定解除的，除应按照合同约定承担违约责任外，双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。合同签订后，朱丽陆续付清了首期房价款1767927元，上述合同于2019年5月27日在无锡市房屋交易管理中心完成备案（备案号201905270283）。2019年6月13日起，朱丽即积极地与中国银行、建设银行、渤海银行等多家银行办理商业贷款申请手续，朱丽在庭审中陈述由于年底银行告知放款速度慢、天润福源公司不配合办理预售合同更换为现房合同手续、其自身首付款银行流水不合要求、天润福源公司不积极提供备案合同原件等各类原因，一直无法办理商业贷款手续，其亦未能自筹资金付清余款。2020年3月5日，天润福源公司按合同约定的通讯地址向朱丽发《催告函》，要求朱丽在收函7日内办理商业贷款手续，否则将追究其逾期付款违约责任，朱丽于同年3月27日收到该函。之后朱丽继续与多家银行磋商办理商业贷款手续无果。2020年5月8日，天润福源公司与江苏法舟（上海）律师事务所签订《委托代理合同》，约定由该所委派律师作为代理人办理本案，并为此按《江苏省律师服务收费试行标准表（2017.6）》计算律师费173000元（含税）。2020年6月12日，天润福源公司向本院递交起诉状。庭审中，朱丽对上述律师费计算方式无异议，但认为其非违约方不应承担律师费。上述事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、《催告函》、《委托代理合同》、聊天记录及当事人陈述笔录等在卷佐证。本院认为：本案所涉《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同,故双方当事人均应按照合同约定的内容履行各自的义务。朱丽作为买受人应按照合同约定支付房屋价款，其自认于2020年3月27日收到《催告函》，也即意味着知晓天润福源公司确认的最后延展期为收函7日内办好贷款手续，在贷款手续无法获批时朱丽应当按约自筹资金付清余款，但直至递交诉状（已超过60天），朱丽都未按约付款。天润福源公司有权按照合同约定解除案涉合同、要求朱丽配合办理网上备案的注销手续并追究朱丽的逾期付款违约责任。关于违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合规定的，给对方当事人造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。本案中，朱丽始终积极主动在申请办理商业贷款是事实，结合天润福源公司合同备案滞后给予了朱丽履约延展期、客观上也持续占用了朱丽的首付款、以及目前的房产交易市场行情，本院酌定违约金计算方式为自2020年6月12日起诉之日起至本判决生效时止，以累计应付房款2630000元为基数，按每日万分之三计算，同时出卖人退还买受人已付房款1767927元。关于律师费，《补充协议》中有明确约定，且朱丽对计算方式不持异议，客观上江苏法舟（上海）律师事务所已实际提供了法律服务，本院予以支持。关于朱丽的抗辩，其既无法提供证据证明不能办理贷款的客观原因，且自认还涉及银行流水等自身原因，也未能证明天润福源公司有阻挠其办理贷款以致其不能按期交付购房款的行为，之后其也未能按约自筹资金支付余款促使合同履约，故对其抗辩，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原被告间的《商品房买卖合同》(合同备案号为201905270283)，被告朱丽于本判决生效之日7日内配合原告无锡天润福源房地产开发有限公司办理合同网上备案的注销手续；二、原告无锡天润福源房地产开发有限公司于本判决生效之日立即向被告朱丽退还已付购房款1767927元（其中扣除朱丽应承担的律师费173000元，以及自2020年6月12日起至本判决生效时止，以累计应付房款2630000元为基数，按每日万分之三计算的违约金）；三、驳回原告无锡天润福源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取24977元，由原告无锡天润福源房地产开发有限公司负担5589元，由被告朱丽负担19388元（该款已由原告预付，原告同意如被告未自愿履行的，本院不退，原告在执行阶段一并申请执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉案件受理费。审判员  尤曦红二〇二〇年十一月二十五日书记员  华 凯本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。