广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初15529号原告：深圳九玖汽车销售有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：孙梦君，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：雷秀敏，广东百利孚律师事务所律师。被告：深圳市跨越投资控股有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：汪红梅，总经理。委托诉讼代理人：连俊虎，北京天驰君泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹大江，北京天驰君泰（深圳）律师事务所实习律师。原告深圳九玖汽车销售有限公司诉被告深圳市跨越投资控股有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告深圳九玖汽车销售有限公司委托诉讼代理人雷秀敏，被告深圳市跨越投资控股有限公司委托诉讼代理人连俊虎、曹大江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳九玖汽车销售有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认被告与原告之间的房屋租赁合同已于2018年12月14日依法解除；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告与原告之间的房屋租赁合同事宜，由于被告租赁给原告的房屋存在相关问题及原告经济状况恶化、难以经营等诸多因素，原告于2018年12月12日向被告当面递交了《公司退租申请书》（即为解除合同告知/通知书），于2018年12月13日将《公司退租申请书》依法邮寄给了被告，于2018年12月14日及时将所涉房屋腾空并将所涉房屋钥匙一并交与被告。被告收到《公司退租申请书》后至今并未提出异议，因此，从事实上和法律上来讲，被告与原告之间的租赁合同关系已于2018年12月14日依法解除。原告于2019年4月28日再次书面函告被告，就被告与原告之间的租赁合同解除告知/通知书予以确认，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定，原、被告双方的租赁合同已依法解除。综上，原告为维护原告、被告的合法权益，特提起本诉讼，恳请依法支持原告的诉讼请求。被告深圳市跨越投资控股有限公司辩称：一、被告与原告于2017年9月10日签订的《房屋租赁合同》（以下称合同）并未于2018年12月14日解除。首先，原告2018年12月14日寄送的《退租申请书》仅表其明是向被告申请解除租赁关系；但被告并未同意该申请，双方并未就解除合同达成一致。其次，原告提出解除合同的理由是其“内部原因”，且承认作以来“深受贵司（即被告）照顾和支持”，也就是说原告并非依据法律或合同拥有合法或合约的解除权，因此其无权单方解除合同，单方解除合同将构成违约。二、原告持续占用本案所涉租赁房屋，直至2019年5月31日才解除占用。因此，即便确认合同被原告单方解除，解除的时间也至少应在2019年5月31日之后。（一）原告主张其已将租赁房屋移交给被告，并未提交任何证据予以证明。原告虽然曾于2018年12月14日表达过单方违约解除合同的意思，也应向被告移交房屋，承担违约责任并赔偿因其违约给被告造成的损失。但实际上原告在申请解除合同之后维持对租赁房屋的占用直至2019年5月31日才以声明放弃房屋内物品的方式解除对租赁房屋的占用，且至今也未向被告承担其应付的违约及赔偿责任。（二）由于原告一直未向被告移交租赁房屋，被告曾发函要求原告继续支付房租及发函要求移交租赁房屋并将其工商注册地址迁出租赁房屋，完全可以证明原告并未向被告移交租赁房屋。1．由于原告并未向被告移交租赁房屋，被告多次催促原告交纳拖欠租金，并于2019年4月20日委托律师向其发出《律师函》催交，但原告至今并未支付。2．在催交租金无果的情况下，为了避免损失进一步扩大，被告于2019年5月7日要求原告移交租赁房屋并将其工商注册地址迁出租赁房屋，解除对租赁房屋的占用。但原告直至2019年5月31日才向被告出具放弃房屋内物品的声明，同意被告处理租赁房屋内的所有物品，这恰恰可以证明租赁房屋的实际占用时间至少维持至2019年5月31日。三、被告认为应以原告将其工商注册地址迁出租赁房屋时间作为向被告移交租赁房屋的时间。截至开庭前，原告仍未将其工商注册地址迁出租赁房屋，造成被告无法将租赁房屋另行出租给其他商户，因为商户经营均需在经营地址办理工商注册否则不能合法经营，而原告未迁出其工商注册则无法在该地址另行办理新商户的工商注册。综上所述，被告认为，原告的起诉缺乏事实和法律依据，既未与被告达成解除合同的一致，也未实际上解除对租赁房屋的占用并移交租赁房屋。因此，请求法院依法驳回其诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月10日，被告（出租方、甲方）与案外人霍尔果斯九腾信息技术有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议》及《补充协议》，约定：甲方将坐落于深圳市南山区房屋（涉诉房屋）出租给乙方用于汽车展厅使用，建筑面积1155平方米；租赁期限从2017年9月11日起至2022年9月10日止；未经甲方书面同意乙方不得提前解除本协议，乙方需提前解除的，须提前三十天书面通知甲方，除完好向甲方交回承租房屋、缴清各项应缴纳费用外，还需补缴免租期间的租金并向甲方支付相当于两个月租金金额的违约金；及其他内容。2017年11月24日，被告（出租方、甲方）、案外人霍尔果斯九腾信息技术有限公司（承租方、乙方）及原告（丙方）签订《协议书》，约定：乙方将2017年9月10日与甲方签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》的权利义务概括转让给丙方；各方同意丙方取代乙方成为上述协议的承租方。为证明原告于2018年12月10日向被告提出退租申请，被告于2018年12月14日收到该函件的事实，原告提交签约收费通知单、退租申请书、关于再次确认解除合同告知/通知书的函、快递单、查询记录打印件、照片打印件等证据予以证明。被告上述证据予以确认，但表示退租申请以及告知/通知书等均是原告的单方意思表示，并没有获得被告的确认，所以无法证明双方的租赁合同已于2018年12月14日解除。原告主张双方的租赁合同已于2018年12月14日解除，原告于该日腾空了涉诉房屋并交付被告，其提交深圳市版权协会电子证据固化报告2份、光盘、发票、微信聊天记录打印件、关于《关于再次确认解除合同告知/通知书的函》的回复函、回函、快递单、查询记录等证据予以证明。被告对上述证据予以确认，但不认可双方合同于该日解除，其表示原告系在未征得被告同意的情况下，直接将钥匙放到了被告的前台处，双方并没有办理正式的交接手续。被告亦提交涉诉房屋照片打印件及原告关于放弃房屋内物品的声明，以证明截至诉前原告并未将房屋内物品搬离，仍实际占用房屋，其于移交房屋时才签署书面声明，放弃其房屋内所有物品。原告称涉案房屋当时已经腾空，只有LOGO，出具该声明的时间并非涉案房屋的交还和解除合同时间。原告提交深圳九玖汽车销售有限公司营业执照、工商信息打印件，证明其已于2019年7月11日将注册地迁离。被告对此予以确认。被告主张原告存在拖欠租金事实，并提交律师函及送达凭证证明其委托律师发函要求原告依约支付租金并承担违约责任等事宜。庭审后，被告向本院提交了《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》，表示涉诉房屋未办理房地产证及建设工程规划许可证，已进行了违法建筑申报。本院认为，当事人订立合同，应当遵守法律、行政法规的强制性规定，违反法律、行政法规效力性强制性规定的，合同无效。现无证据证明涉诉租赁房屋取得建设规划许可或经批准建设，被告提交了证据以证明涉诉房屋进行了违法建筑申报，但并未举证证明行政机关对此已经处理完毕，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，原告与被告之间的《房屋租赁协议》归于无效，无效的合同自始没有法律约束力。故对于原告主张确认原、被告之间的房屋租赁合同于2018年12月14日解除的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告深圳九玖汽车销售有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，原告已预交，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  何珍珍人民陪审员  郑玉璇人民陪审员  夏华强二〇二〇年十一月三日书 记 员  杨文玉附相关法条：《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。