大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初7360号原告：大连嘉合物业管理有限公司，统一社会信用代码91210211792031306X，住所地辽宁省大连市甘井子区泉水****。法定代表人：历文艳，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘接昌，系辽宁斐然律师事务所律师。被告：韩晓丽，女，1969年5月19日生，汉族，住址大连市甘井子区。委托诉讼代理人：宋仁鹏，男，1991年2月12日生，汉族，住址大连市甘井子区，与被告系母子关系。原告大连嘉合物业管理有限公司与被告韩晓丽物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连嘉合物业管理有限公司的法定代表人历文艳及委托诉讼代理人刘接昌，被告韩晓丽及其委托诉讼代理人宋仁鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连嘉合物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业管理费9,387元（自2017年8月10日至2020年4月30日，每月284.47元）及违约金2,524元（按照年利率24%，计算到2020年7月23日）。事实及理由：原告系大连市甘井子区泉水D4区物业管理公司，被告系该小区业主，建筑面积284.47平方米。根据业主委员会与原告签订的《物业服务合同》约定，被告应按照每月每平方米1元的标准向原告支付物业管理费。但被告从2017年8月10日起拖欠物业费，截止2020年4月30日，已欠付物业费9,387元。原告索款未果，诉至本院。被告韩晓丽辩称，被告系案涉房屋业主，对房屋的坐落、房屋面积、物业费收费标准、欠费起止时间没有异议，不同意缴纳物业费的理由是：原告没有按照相关的物业管理协议，进行相关的物业管理，根据权利和义务相统一的原则，原告无权获得物业费用。1、被告旅馆正门的外墙边，从2016年4月开始冒大量的脏水(楼上居民卫生间下水管道断裂造成的)，物业一直都不管，现场的气味难为直接影响正常生活。2017年原告为了要物业费，其工作人员蔡卫华告诉被告把物业费交了，以后什么事，都由他和历文艳管理，随后物业费被告都交了，物业工作人员为了省事在地下室把楼上的卫生间下水主管直接并接到被告公建的单独下水道上，严重违反设计要求和规范，下水严重不畅，直接造成了2018年2月3日晚上7点多钟，因楼上居民下水激增，导致下水道无法顺畅，大量的下水直接冲入被告的房屋中，造成被告房屋一层全部被淹，造成大量的财产损失，而通知原告后，说晚上没人去，根本不到现场，经过被告多次电话要求，2018年2月4日9点57分原告工作人员才来，晚5点多才整好，被告财产被脏水浸泡达到了22小时，因为被告房屋开设了旅馆，直接导致无法正常营业，客人不能住了，房费全额给人退了。2018年4月3日早8点，相同的情况再次发生，被告房屋整层共建再次被淹，同样的情况，一共发生4次，造成高达数万元的直接经济损失。2、屋顶漏雨室内墙体发霉，从2018年被告就多次要求原告尽快给予维修，但至今也没有给予修复。3、小区还没有保安。4、门外方砖步道都是被告自己铺设的，原告根本不尽义务，多次反映，均没有下文。5、泉水D1区业主委员会无权代表泉水D4区业主与原告签订物业服务合同，原告无权收取泉水D4区物业服务费。6、不同意缴纳滞纳金，没有约定缴纳滞纳金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：2010年8月21日，原告与大连运腾房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：大连运腾房地产开发有限公司委托原告对锦泉源四期F区住宅小区提供前期物业管理服务。2014年9月1日，原告再次与泉水D1区业主委员会签订《泉水D1区物业服务合同》，约定：原告为大连市甘井子区泉水D1区和D4区提供物业服务，物业费标准公建1元/月/平方米、收费时间按物业接管时间，按季度收费，业主、使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日按千分之一交纳滞纳金，合同期限自2014年8月1日至2019年7月31日。2019年8月1日，原告与泉水D1区业主委员会签订《大连市泉水D1区物业服务合同》，约定：原告为大连市甘井子区泉水D1区和D4区提供物业服务，物业费标准、交费时间同上，业主、使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按千分之三交纳滞纳金，该合同期限自2019年8月1日至2024年7月31日。被告系案涉小区业主，房屋坐落于甘井子区，房屋面积284.47平方米。被告认可其尚欠2017年8月10日至2020年4月30日的物业费没有交纳。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，原告与案涉小区业委会签订了《泉水D1区物业服务合同》，且自2010年9月1日起实际为案涉小区提供了物业服务，因此，被告作为案涉区业主，应受前述合同的约束，在接受了物业服务的同时，应履行向原告支付物业费的合同义务。被告现拖欠自2017年8月10日至2020年4月30日期间的物业费9,302元（284.47平方米×32个月×1元/月/平方米+284.47平方米×1元/月/平方米÷30天×21天），借故拖欠无理，故本院对原告主张的合理部分予以支持。关于被告辩称的下水管道断裂导致正门外墙边冒脏水、房屋被淹一节，本院认为，原告依据物业服务合同的约定履行对公共设施的维修义务，如在维修过程中给被告房屋造成了损失，属于侵权纠纷，与本案并非同一法律关系，被告可另行主张权利，不应依此拒交物业服务费，故被告的此节辩称意见，于法无据，不予支持。关于被告辩称的泉水D1区业主委员会无权代表泉水D4区业主与原告签订物业服务合同，原告无权收取泉水D4区物业服务费一节。本院庭后与社区工作人员核实，泉水D1区和泉水D4区成立的业主委员会名称为泉水D1区业主委员会，该业委会负责泉水D1区和D4区的工作，故泉水D1区业主委员会与原告签订的《泉水D1区物业服务合同》合法有效，被告受其约束，拒绝支付物业费于法无据，本院不予支持。关于被告辩称的物业服务不到位、小区无保安、门外方砖步道系自行铺垫、房屋漏雨发霉等问题，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以对原告提供的物业服务不满意为由，拒绝支付物业费，缺乏事实和法律依据，不能得到支持。关于原告主张的逾期交费违约金一节，本院认为，本案为物业服务合同纠纷，被告系案涉小区业主，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉物业服务合同对欠交物业费的违约金作出了明确的约定，但原告在履行物业服务合同的过程中亦有需要完善之处，同时创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告韩晓丽于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连嘉合物业管理有限公司物业服务费人民币9,302元（2017年8月10日至2020年4月30日）。二、驳回原告大连嘉合物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币49元（原告已预交，已减半收取），由原告负担11元，被告韩晓丽负担38元，被告负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇二〇年十一月十一日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。