安徽省宣城市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖18民终1442号 上诉人（原审被告）：胡露琴，女，1964年10月7日出生，汉族，居民，户籍地安徽省旌德县，经常居住地安徽省旌德县。 委托诉讼代理人：徐健，安徽徐健律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：柯贤慧，女，1965年9月20日出生，汉族，居民，住上海市虹口区。 委托诉讼代理人：余婷，上海邦耀律师事务所律师。 上诉人胡露琴因与被上诉人柯贤慧房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省旌德县人民法院（2020）皖1825民初49号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案审理过程中，双方申请给予和解期限，本院予以准许；后双方未能达成和解协议，本院依法继续审理。本案现已审理终结。 胡露琴上诉请求：撤销原判，依法改判驳回柯贤慧的一审诉讼请求。事实和理由：1.原判认定案涉《房屋买卖合同》无效属于适用法律错误。其一，我国法律未禁止车库买卖，故案涉合同并不违反法律法规的强制性规定。其二，案涉车库系有独立产权的不动产，且不涉及小区公共区域，与他人无涉，其将车库作为住宅使用无损社会公德、公共利益、也不影响他人合法权益，原判决以案涉《房屋买卖合同》损害社会公共利益为由确认合同无效，亦没有事实根据。其三，案涉车库层高3.8米，适宜居住，其装修为住房是为物尽其用；至于柯贤慧购买后如何使用是其权利，他人无权干涉，原判决认定车库交易损害了房地产管理制度，无法律依据。2.案涉合同有效，柯贤慧请求解除合同的理由不能成立。其一，其一审提交的证据可以证明案涉车库能够办理不动产登记手续，故柯贤慧能够取得不动产登记证书。其二，本案未发生房屋无法出售的情形，柯贤慧主张解除不符合约定的合同解除条件。 柯贤慧辩称，1.胡露琴在未办理车库独立产权的情况下，私自将车库变更为住房，违反了物权法定原则，也扰乱了房地产管理秩序和社会公共利益，故出卖案涉车库的行为无效。2.即便合同有效，因胡露琴未取得独立产权，且案涉车库在未涤除抵押的情形下不能进行交易，不能实现合同目的。根据双方合同约定，案涉合同应当解除，且胡露琴应当退还定金50000元。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 柯贤慧向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《房屋买卖合同》无效；如法院认定合同有效，则请求解除《房屋买卖合同》。2.判令胡露琴返还50000元，并自2019年7月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率支付利息损失。 一审法院认定事实：旌德县旌阳镇和平新村幸福人家小区10号楼原系安徽省观志实业有限公司（以下简称观志公司）开发并在旌德县不动产登记中心办理了不动产登记手续。2018年9月22日，观志公司与徐迎霞签订《协议》2份，分别约定观志公司以34875元、69492元将10号楼的1号库房，2、5、15、16、18号库房转让给徐迎霞。《协议》第五条“乙方不得将库房用于停放车辆以外的其他用途……”及第六条“甲方出售给乙方的库房，根据现有法律无法办理不动产登记手续……”为格式条款。2018年9月22日，徐迎霞与胡露琴签订《转让协议》，约定将观志公司和平新村幸福人家小区10号楼1、2、18号库房以60000元价格转让给胡露琴。《转让协议》约定“甲方出售给乙方的库房，根据现有法律无法办理不动产登记手续……”。2019年7月17日，柯贤慧与胡露琴签订《房屋买卖合同》，约定“胡露琴将位于旌德县幸福人家10号楼1、2、18号车库以280000元的价格转让给柯贤慧，定金50000元；余款230000元4年内付清”。2019年7月18日签订了此合同的附加条款，约定“1.原合同所签第三条后项：余款230000元，柯贤慧4年内付清，胡露琴可交房；2.胡露琴能保证柯贤慧所购买的库房能自由买卖，若不能买卖，柯贤慧所付款项和定金将全部退还”。后柯贤慧依约通过微信转账方式，分三次向胡露琴共支付50000元。另查明，案涉库房目前处于抵押状态，抵押权人为中国农业银行股份有限公司旌德县支行，抵押人为胡燕芳、安徽省信太投资有限公司、胡观志、观志公司，抵押期限自2020年2月26日至2023年2月25日止。 一审法院认为，柯贤慧与胡露琴之间形成的《房屋买卖合同》及其附加条款，虽系双方当事人的真实意思表示，但本案标的物系车库，是观志公司按照规划要求进行建设，现胡露琴在未办理变更登记取得案涉车库独立产权情况下，私自将车库变更为住房，改变了车库的用途，违反法律法规的强制性规定，且扰乱了国家对房地产市场的管理制度，损害了社会公共利益，故双方之间形成的《房屋买卖合同》应当认定无效。无效的合同，自始没有法律效力，因该合同取得的财产，应当予以返还；双方均有过错，应当各自承担相应的责任。本案胡露琴私自将车库变更为住房，同时柯贤慧系属明知，故双方均有过错。综上，柯贤慧请求确认《房屋买卖合同》无效，具有事实和法律依据，予以采纳；《房屋买卖合同》附加条款，系依附于《房屋买卖合同》的补充合同，亦属无效。因柯贤慧存在过错，对柯贤慧请求胡露琴支付利息损失的请求不予支持。案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，判决：一、确认原告柯贤慧与被告胡露琴于2019年7月17日签订的《房屋买卖合同》及2019年7月18日签订的《房屋买卖合同》附加条款无效；二、被告胡露琴于判决生效后三十日内返还原告柯贤慧购房款50000元；三、驳回原告柯贤慧的其他诉讼请求。一审案件受理费1060元，由柯贤慧负担530元，胡露琴负担530元。 本院二审期间，胡露琴围绕上诉请求提交证据如下：观志公司出具的《证明》1份，拟证明案涉车库有独立产权，观志公司可协助办理不动产权登记。为核实案涉车库能否办理产权登记，本院依法向旌德县政务中心不动产登记处进行调查并形成询问笔录1份。柯贤慧未提交新证据。本院依法组织当事人进行了举证、质证。本院审查认为，上述证据均符合证据“三性”，予以认定。本院对一审认定的事实予以确认。 二审另查明：1.案涉《房屋买卖合同》第四条约定“甲乙双方互守本协议约定，双方均不得违约，若甲方违约退还乙方定金50000元，并向乙方支付50000元违约金。若乙方违约甲方不退还乙方定金50000元”。2.关于案涉车库能否办证问题，旌德县不动产权登记处表示，在涤除相应抵押权后即可以办理独立产权证书。3.案涉车库总面积为48平方米，胡露琴从徐迎霞处购买后，改装为住房，目前出租给他人居住。4.观志公司表示，如有需要，同意协助买受人办理不动产权过户登记。 本院认为，本案争议焦点之一为案涉合同的效力如何。经审查，其一，案涉房屋买卖合同明确交易标的为车库而不是住宅房，且该车库作为合法不动产登记于开发商观志公司名下，依法不属于法律限制交易的标的范畴；其二，虽然胡露琴并非案涉车库名义上的产权登记所有人，但其占有、使用车库的行为已经得到转卖人徐迎霞及产权登记所有人观志公司的认可，充分表明胡露琴是案涉车库的实际所有人，故其出卖车库属于正当处置自己的财产，不构成无权处分。其三，胡露琴未经允许将车库改装为住宅用房是事实行为，该擅自改变物业使用性质行为因影响了社会管理秩序，且可能对相邻权造成潜在危害或影响，故不具有正当性；但依法可通过恢复原特定用途等方式合理进行使用以停止侵害、排除妨害等，此节不构成应认定为合同无效的法定情形。其四，结合案涉合同内容可知，柯贤慧对买卖标的物性质是车库系属明知。据此，案涉合同系双方自愿签订，内容不违反法律法规的禁止性规定，应认定为有效合同。 案争焦点之二为案涉合同应否解除；如解除，胡露琴应否返还定金5万元。第一，案涉《房屋买卖合同》对案涉标的物性质虽明确为车库，但实际上胡露琴系将其作为具有住宅使用功能的物业出售给柯贤慧，柯贤慧亦系以住宅用途为目的购买该物业。体现在：一是胡露琴对车库按适宜居住的标准进行改装，其改装目的显系改变原特定用途，实质如其上诉所称的“装修为住房是为物尽其用”；二是胡露琴将车库改装为住房后，系基于现状以超出购价近4倍的价格[（28万元-6万元）÷6万元]售与柯贤慧，如若双方单纯为购买特定用途为车库的物业，该价格明显畸高，且胡露琴亦无对车库进行改装之必要；三是当前胡露琴亦是将改装为住房的车库租赁给案外人居住使用，由上足以判断双方就案涉车库系将其作为具有住宅使用功能的标的物进行订立买卖合同。第二，观志公司将案涉车库售与徐迎霞时，明确不得作为停放车辆以外的其他用途；徐迎霞转让给胡露琴时，亦未改变车库固定用途。如前所述，胡露琴未经规划许可擅自将车库改装成住房进行居住使用不具有正当性，其上诉称如何使用车库他人无权干涉，于法于理无据，本院不予采纳。第三，案涉车库作为买卖标的物，买受人柯贤慧对此不享有以住宅形态合法使用的权利，更不享有以住宅形态对外合法转让的自由，故此其购买该物业的合同目的显然不能实现；而胡露琴不能将案涉车库以住宅形态转让给柯贤慧，系造成案涉《房屋买卖合同》目的不能实现的根本性原因，由此该合同显然丧失了得以继续履行的基础。故柯贤慧诉请主张解除案涉合同，符合法律规定，应予准许。根据我国合同法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，结合案涉合同履行情况和解除合同原因看，胡露琴尚未将案涉车库交付给柯贤慧，故对此不产生返还义务；柯贤慧在签订合同时向胡露琴实际交付定金5万元，依法胡露琴应予返还。另，原判决未予支持柯贤慧的给付利息诉讼请求，柯贤慧对此未提起上诉，视为不持异议，二审直接予以认定。 综上，原判决认定基本事实清楚，但对案涉合同效力的认定适用法律错误，二审予以纠正；因对定金返还的实体裁判结果适当，予以维持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第八十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省旌德县人民法院（2020）皖1825民初49号民事判决第二、三项，即：“二、被告胡露琴于判决生效后三十日内返还原告柯贤慧购房款50000元；三、驳回原告柯贤慧的其他诉讼请求”。 二、变更安徽省旌德县人民法院（2020）皖1825民初49号民事判决第一项为：解除上诉人胡露琴与被上诉人柯贤慧于2019年7月17日签订的《房屋买卖合同》及2019年7月18日签订的《房屋买卖合同》附加条款。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费负担按一审判决执行；二审案件受理费1050元，由上诉人胡露琴负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 瑛 审判员 陈前香 审判员 包 娟 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理冯忠山 书记员隆菲菲 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国物权法》 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，事实下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款的其他“损害他人合法权益的行为”： （一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用； （二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观； （三）违反规定进行房屋装饰装修； （四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他公共部分。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形分别处理： …… （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……