湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂09民终1066号上诉人（原审被告）：胡际华，男，1967年10月25日出生，汉族，住湖北省汉川市。委托诉讼代理人：涂建平，男，湖北谛益律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘星，男，1980年9月22日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：邹光明，北京大成（武汉）事务所律师。上诉人胡际华因与被上诉人刘星房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省应城市人民法院（2019）鄂0981民初1918号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡际华上诉请求:一、撤销（2019）鄂0981民初1918号民事判决，并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院证据认定错误。本案买卖房屋于2017年11月已将房屋交付给刘星用于银行抵押贷款评估预审，2017年12月1日已办理完转让手续。刘星与胡际华的聊天记录是2018年3月份以后的，不能表示双方的真实意图和想法。刘星一审提供的证据5，微信聊天记录不能证明买卖房屋转让前有第三方占有，属无效证据。刘星一审提供的证据6、7照片、现况视频均为房屋交付转让后拍摄，其真假也无法鉴定，不能证明买卖房屋转让前有第三方占有，属无效证据。一审法院单方面去刘星现场勘查，认定以上三份证据。明显偏袒刘星。一审刘星提供的证据8没有见过。二、一审法院事实认定错误。2017年9月27日，胡际华依孝感市中级人民法院民事裁定书、汉川市人民法院执行裁定书。经过一系列非常复杂、严谨的过户手续取得了位于应城市经济开发区榕晟工业园（原湖北品皓科技有限公司）厂内的其中两栋工业厂房（前面四层综合楼、后面五层车间）不动产权证书。2017年10月14日，经刘星公司负责人邱保卫介绍见证下签订了不动产买卖合同。合同签订后在办理转让手续期间，刘星及其公司主任邱保卫和胡际华三次到应城市管委会，刘星表示他有能力使用现有的空闲厂房尽快投资办化纤厂。刘星两次到应城国土资源局签字认可该房产。四次到应城不动产登记中心办理转让手续。三次陪同武汉农村商业银行东西湖支行乔行长、客户经理杨斌等人到现场勘查预评。2017年12月1日，经前期应城市管委会同意、应城不动产登记中心派两名工作人员现场查看认定、厂房门卫室张贴公告、湖北地宜房地产现场评估等手续。交过户税费时刘星支付胡际华120万元，至此双方已办理完全部交付、转让手续。2017年12月12日，刘星拿到不动产权证。武汉农村商业银行经过前期对厂房的审查评估对所有权和使用权的无瑕疵认定，通过了刘星申请的该两栋厂房的抵押贷款，在应城不动产登记中心办理了此两栋厂房的抵押登记手续。2017年12月21日，刘星等人在厂房上拉横幅发布了招租广告。（2018年1月6日应城的徐志勇和刘星进行了厂房租赁洽谈）银行拿到了此两栋厂房的它项权证。2018年1月15日左右农村商业银行东西湖支行向刘星下放贷款850万元。刘星拖延到2018年1月19日才付清第一次房款共400万元。2018年5月刘星向应城市人民法院起诉要求解除房屋买卖合同。2018年7月经应城市人民法院开庭审理后，刘星撤诉。2019年1月在胡际华完全履行合同义务之后，刘星违反合同约定经多次催要拒不给付到期房款。为了达成延期、拒付胡际华下欠购房款400万元和长期使用此两栋厂房抵押贷款的850万元流动资金，精心安排所谓不能进驻和使用的虚假事实。三、一审法院认定此案不是“重复诉讼”不合理。一审法院于2019年9月12日立案时胡际华就告知此案属重复诉讼，10月15日庭审时胡际华又提出此案属重复诉讼。胡际华已全部履行了双方签订的房屋买卖合同的各项约定义务，胡际华不存在任何违约行为。刘星辩称，本案标的物不动产初始产权人并不是胡际华，是胡际华通过拍卖以物抵债方式所得。该不动产的原始所有权人为湖北品皓科技有限公司（以下简称品皓公司），该公司的老板为张光玉（已经于2018年死亡）。品皓公司在建造应城市纵一路东、横六路以北工业用厂房过程中，欠下包括高某、应城市榕晟工业园管理有限公司、徐志勇、方维林、徐华祥、刘作土、刘勇军等数十人巨额债务，胡际华是该不动产最大的债权人，其起诉品皓公司胜诉并申请执行，通过以物抵债方式获得了债务清偿。一、胡际华转让给刘星的不动产房屋上附着的相应债务属于特定债务，不能随不动产转让而一起转移。二、应城市法院（2018）鄂0981执恢13号执行裁定书剥夺了刘星进出院内大门和院内道路通行的权利，刘星根本无法实际正常使用从胡际华手中购买的不动产，无法实现购买该不动产的合同目的。该执行裁定书裁定将应城市经济开发区纵一路东、横六路北的仓库、后纺车间、配电房、门卫房、硬化场地、硬化道路、锅炉房基础、公司大门、铁艺后院门、围墙、路缘石、绿化苗木所有权及土地使用权转移给应城市榕晟工业园管理有限公司、徐志勇、方维林、徐华祥、刘作土与刘勇军六人。三、从目前刘星掌握的法院裁决文书中，高某与品皓公司的债权债务纠纷实实在在涉及到本案所讼争的标的物，其它没有起诉品皓公司的债权人都通过占有刘星购买的不动产房屋形式主张债权。四、品皓公司为建造4栋厂房所欠下的债务属于不可分之债，都属于刘星与胡际华《不动产买卖合同》第三条第1款约定的内容之列。且这些纠纷均发生在刘星与胡际华2017年10月签订的不动产买卖合同之前，是转让前的纠纷。刘星向一审法院起诉请求：要求胡际华排除该合同项下第三人对标的物土地与房屋的妨碍，清除第三人对合同标的物土地与房屋的占有，向刘星交付没有瑕疵的工业用房；判令胡际华承担该标的物土地与房屋从过户给刘星之日起至判决之日止租金损失及利息，租金损失暂算至2019年9月6日为1173248.68元（具体金额以本案执行之日止计算为准），胡际华承担本案的一切诉讼费用。如继续履行合同，要求胡际华排除妨害。一审庭审中刘星确定诉讼请求为：1.依法解除2017年10月14日双方签订的不动产买卖合同；判令胡际华向刘星返还不动产转让款4000000元，并自2018年1月19日起以银行同期贷款利率向刘星支付资金占用费；2.由胡际华承担不动产过户的所有费用；3.胡际华承担本案的一切诉讼费用。一审法院认定事实：刘星与胡际华于2017年10月14日签订了《不动产权买卖合同》，双方约定由胡际华将位于湖北省××开发区××、××以北，鄂（2017）应城市不动产权证第0002513号、鄂（2017）应城市不动产权证第0002514号的土地及厂房转让给刘星，约定土地及房屋转让价为8000000元人民币。此款共分三期支付；第一期由刘星领取不动产权证收件单后向胡际华支付4000000元，第二期2000000元购房款支付时间为2018年11月5日，第三期2000000元购房款支付时间为2019年11月5日。在《不动产权买卖合同》第三条中约定“甲方（即胡际华）应确保本合同涉及的土地及厂房转让前无任何纠纷并能正常使用，转让前期所有的债权债务问题与乙方（即刘星）无关，否则甲方应当退还乙方全部转让费”。合同签订后刘星依照合同支付第一期4000000元（2017年12月2日付款1200000元，2017年12月12日付款50000元，2017年12月27日付款200000元，2018年1月19日2550000元）购房款后，双方办理了上述不动产土地及厂房的过户手续，刘星取得了产权证。刘星取得不动产权证进驻时发现陆续共有几十拨债权人声称与上述不动产存在债权债务纠纷，并长期占据该不动产土地与房屋不走，致刘星根本无法对该不动产行使占有、使用与收益的权利，给刘星的生产经营造成了巨大经济损失。一审法院认为，一、关于房屋买卖合同效力的问题。本案是刘星、胡际华因履行买卖合同引发的纠纷，所以，本案案由应为房屋买卖合同纠纷，刘星、胡际华所签订的《不动产权买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。二、关于刘星、胡际华签订的《不动产权买卖合同》是否应当解除的问题，依刘星、胡际华双方签订的《不动产权买卖合同》第三条第1项的约定：“甲方（即胡际华）应确保本合同涉及的土地及厂房转让前无任何纠纷并能正常使用，转让前期所有的债权债务问题与乙方（即刘星）无关，否则甲方应当退还乙方全部转让费”。而胡际华未能确保本合同涉及的土地及厂房转让前无任何纠纷并能正常使用，厂房转让前，厂房存在纠纷，胡际华隐瞒了事实真相，属于违约；刘星、胡际华双方签订的《不动产权买卖合同》第三条第1项是厂房买卖能否成立的前提。条款中“退还全部转让费”应当理解为双方不进行不动产权买卖，是双方设定解除合同的条件，本案解除合同的条件成就，故刘星、胡际华签订的《不动产权买卖合同》应当解除。三、关于刘星要求胡际华退还已付款4000000元的请求是否应当支持的问题。刘星起诉的理由符合双方当事人的约定，亦符合《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，其理由成立，应当予以支持。四、关于刘星要求胡际华以银行同期贷款利率从2018年1月19日向刘星支付资金占用费和承担不动产过户费用的问题，因胡际华构成根本违约，依法应向刘星支付资金占用费和不动产过户费用，预付款4000000元包含2017年12月2日付款1200000元，2017年12月12日付款50000元，2017年12月27日付款200000元，2018年1月19日付款2550000元，刘星要求胡际华从2018年1月19日支付资金占用费，对提起支付部分款项的时间未要求支付资金占用费，是刘星对自身权利的处分，依其诉求。五、关于刘星请求排除妨害的诉求是否应当支持的问题，因胡际华不是妨害主体，对该诉求应当予以驳回。判决：一、胡际华返还刘星购房款4000000元及利息损失，利息从2018年1月19日起按国家银行同期贷款利率计算至全部购房款返还给刘星之日止。二、胡际华返还刘星预付购房款4000000元，并赔偿利息损失之后，双方于2017年10月14日签订的《不动产权买卖合同》随即解除，案涉不动产归胡际华所有，刘星协助胡际华办理权属过户手续，不动产过户费用由胡际华负担。三、驳回刘星的其他诉讼请求。上述应付款项于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22000元由胡际华负担。本院二审期间，胡际华向本院提交如下证据，证据1.司法评估鉴定报告书（现场图片）。证明：诉争房屋转让前无人占据、没有任何纠纷可正常使用。证据2.胡际华不动产权证书、汉川市人民法院执行裁定书，孝感市中级人民法院民事裁定书。证明：2017年9月27日胡际华是依生效法律文书而取得的诉争房屋，诉争房屋及土地转让前没有任何纠纷并能正常使用。证据3.湖北地宜房地产评估报告书。证明：2017年11月转让课税评估，诉争房屋转让前无任何纠纷可正常使用。证据4.公告、现场图片。证明：诉争房屋在转让时没有任何人对诉争房屋及土地主张权利及提出异议，诉争房屋没有纠纷并能正常使用。证据5.刘星不动产登记受理凭证、应城市国有土地使用权公开交易鉴定书、询问笔录、关于胡际华申请资产转让的函。证明：诉争房屋及土地按不动产法定交付转让程序，经刘星确定认可于2017年12月1日转移登记到刘星名下并取得了诉争房屋不动产登记收件单，诉争房屋及土地转让时没有纠纷可正常使用。证据6.刘星及其公司主任邱保卫微信记录。证明：2017年12月21日刘星在诉争房屋上发布了招租广告，2018年1月6日和他人进行了租赁洽谈，刘星已经收房并占有使用诉争房屋，诉争房屋没有纠纷可正常使用。证据7.刘星会计微信记录。证明：2017年11月刘星用胡际华现场交付给他的诉争房屋用于银行三次现场勘查，预评预审。2017年12月12日刘星领取诉争房屋不动产权证书，同时办理了银行抵押手续，将诉争房屋在银行抵押贷款850万元。2017年12月1日诉争房屋已办理完全部转让手续，刘星领取不动产登记收件单，2017年12月2日刘星支付购房款120万元、2018年1月19日付清了第一期购房款共400万元。充分证明诉争房屋已交付，刘星并占有使用。刘星对已交付转让使用一个多月后的诉争房屋、不动产买卖合同都确定认可，没有任何异议。证据8.民事起诉状。证明：诉争房屋已经交付给刘星，当时是无人占据，没有纠纷能正常使用的。刘星所称发生的纠纷是诉争房屋在交付、转让、占有使用几个月后所发生的纠纷。刘星经质证称，证据1是真实的，对证明目的有异议，只是对房屋价值进行评估，不能说明是否有第三人的债权债务纠纷。证据2是真实的，不动产产权书只是产权证明，不能证明房屋本身附着的债权债务纠纷。证据3是真实的，不能证明房屋本身附着的债权债务纠纷。证据4只是程序性的手续，不能否认本身的纠纷。证据5同证据4质证意见。证据6微信，邱保卫不是公司办公室主任，房子是邱保卫介绍买的，通过邱保卫认识胡际华。并没有确认交房的事实，是贴招租广告时被人围住，刘星把现场情况拍给他问他怎么处理。发布招租广告是真实的，不能否认本身的纠纷，正是发布招租广告时知道第三人的纠纷。证据7抵押贷款850万元和付清第一期房款400万元都是真实的，贷款是以公司名义，贷款附加个人无限资产进行的，不仅是以个人房产进行抵押贷款。不能证明房屋本身附着的债权债务纠纷。证据8发布招租广告是事实，但到目前为止都没有收房，质证意见同证据7的意见。本院经审查认为，胡际华提交的证据1-8具有真实性，但均不能达到其证明案涉房屋没有债权债务纠纷能正常使用的证明目的，本院依法不予采信。刘星向本院提交如下证据，证据1.2016年1月8日签订的消防合同及欠条。证明：整个园区的消防工程到现在都没有付账，不动产有债权债务纠纷，现还在占用房子。证据2.应城市人民法院（2018）鄂0981民初1283号民事调解书，证明：刘星购买房屋之前就存在债权债务纠纷。证据3.应城市人民法院民事调解书。证明：刘星购买房屋之前就存在债权债务纠纷。同时申请证人高某、陈某、徐某出庭作证。胡际华经质证称，1.消防合同是原件，但是无法核实真实性。2.调解书是影印件，真实性有异议，关联性有异议。3.调解书与本案无关，只能证明品皓公司和张光玉存在债务，涉及本案的土地及厂房没有任何权利瑕疵。对证人证言的质证意见为，高某证人证言，证言内容真实性有异议，无法确定他所说的综合楼是本案涉案房产，合法性有异议，证人陈述租给了驾校，该占据是一种违法行为，关联性有异议，其所陈述的内容与本案无关。陈某证人证言，真实性有异议，证人陈述做油漆没有其他证据印证，合法性有异议，且是拿着稿子在念，关联性有异议，其陈述的内容与本案无关。徐某证人证言，真实性有异议，证人陈述放在里面的是施工没人要的东西，是施工完成后废弃在现场的，关联性有异议，其没有任何阻挠刘星施工的行为。本院经审查认为，刘星提交的证据1结合证人徐某的证人证言，证据2结合高某的证人证言，及证据3（2017）鄂0981民初45号民事调解书，能证明案涉房屋在建设施工后存在债权债务纠纷的事实，本院依法予以采信。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另，经刘星申请，本院于2020年11月10日组织双方当事人一同前往应城市经济开发区横六路以北、纵一路以东地段案涉房屋所在地进行实地勘查。经双方当事人确认，案涉两栋房屋的第一层均有人使用，二楼以上的楼层均空置。其中，徐琼林使用案涉房产之综合厂房一楼5间，徐琼林向本院提交了2015年7月18日其与品皓公司签订的《综合厂屋租赁协议书》、收条，证明其系正常使用房屋。胡际华、刘星对此无异议。现场看到，综合厂房一楼走道堆放有较多杂物，该厂房正面一楼办公楼玻璃大门锁闭，从玻璃门向内看，可见一楼大厅开办有机动车驾驶培训学校。院内硬化场地处架有屋棚上挂招牌“兴达驾校黄滩分校欢迎您”，场地内有几辆教练车。院内一直聚集几人，他们自称是湖北品皓科技有限公司的债权人，听说法院来人，想向法院说明情况。本院认为，根据已查明的事实，在胡际华与刘星签订案涉房屋的买卖合同之前，或是在胡际华取得案涉房屋所有权之前，案涉房屋的所有权人存在诸多债务未处理，其中，案外人徐琼林虽系正常使用租用房屋，但该房屋租赁发生于案涉买卖合同之前，胡际华并未积极履行案涉合同义务妥善处理该问题，且尚有债权人以索债为由占据房屋，致刘星对其购买的房屋不能正常进驻和使用。根据案涉买卖合同第三条约定“甲方（胡际华）应确保本合同涉及的土地及厂房转让前无任何纠纷并能正常使用，转让前期所有的债权债务问题与乙方（刘星）无关，否则甲方应当退还乙方全部转让费”，胡际华未能确保案涉合同涉及的土地及厂房转让前无任何纠纷并能正常使用，属于违约。符合双方约定解除合同的条件，故一审法院认定刘星、胡际华签订的《不动产权买卖合同》应当解除并无不当。因此，胡际华上诉提出其不存在违约行为的主张无事实根据，本院依法不予支持。关于本案是否属于重复诉讼的问题，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定了“一事不再理”原则，即对于判决、裁定已经发生法律效力的案件，除法律另有规定外，不得再行起诉或者受理的诉讼原则。“一事不再理”原则应适用于同一当事人、同一事实和理由、同一诉讼标的。本案中与另案胡际华诉刘星买卖合同纠纷，两案当事人地位不一致、事实和理由、诉讼标的亦不相同，本案与胡际华诉刘星买卖合同纠纷的两次诉讼系不同的法律关系。因此，本次诉讼不属于重复诉讼。另，对一审中刘星提交的证据，一审法院经审查后作出认定并无不当。一审判决认定的其他问题，本院予以认可，在此不再赘述。综上所述，胡际华上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22000元，由胡际华负担。本判决为终审判决。审判长 黄 伟审判员 戴 捷审判员 鲍 龙二〇二〇年十一月二十三日书记员 胡羽青