河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终5149号 上诉人（原审原告）：冀万才，男，1946年11月16日出生，汉族，住河北省石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：高娟，河北朗域律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李青坡，男，1974年4月7日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：刘成亮，河北信联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：申超峰，河北信联律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李增才，男，1961年11月28日出生，汉族，住河北省定州市。 委托诉讼代理人：刘成亮，河北信联律师事务所律师。 委托诉讼代理人：申超峰，河北信联律师事务所律师。 原审原告：河北长城基础工程有限责任公司，住所地河北省石家庄市长安区勘院路**。 法定代表人：赵联贵，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高娟，河北朗域律师事务所律师。 原审第三人：河北金顺房地产开发有限公司，住所地河北 省定州市西关南街111号。 法定代表人：高建设。 原审第三人：高永，男，1978年6月1日出生，汉族，住天津市东丽区。 原审第三人：高建设，男，1955年4月1日出生，汉族，住河北省定州市。 上诉人冀万才因与被上诉人李青坡、李增才，原审原告河北长城基础工程有限责任公司，原审第三人河北金顺房地产开发有限公司（以下简称金顺公司）、高永、高建设案外人执行异议之诉一案，不服河北省定州市人民法院（2019）冀0682民初5762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 冀万才上诉请求：一、撤销（2019）冀0682民初5762号民事判决书，依法发回重审或改判上诉人在一审中的请求：确认山西省盂县产为原告冀万才所有，不得执行山西省滨河盛世华都小区3-2-1501房产；二、本案一审、二审诉讼费由被告承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。（一）一审法院无视新的法律关系中当事人的身份，对冀万才无买受人的资格和身份的认定是错误的。2016年9月6日之前，冀万才与金顺公司之间为建筑工程承包的法律关系，基于此关系，金顺公司欠付冀万才工程款2159800元。2016年9月6日，冀万才与金顺公司签订《房屋买卖合同》， 并在合同中明确约定了房屋的坐落、单价、面积、交付时间等等条款。可见，冀万才与金顺公司已经成立新的房产买卖法律关系，且新的房产买卖法律关系并不违反法律强制性的规定。基于新法律关系，冀万才当然具备买受人资格和身份。（二）一审法院认定只有物权才能排除执行的认定错误。《执行异议和复议规定》第二十八条、二十九条明确规定排除执行的是权利而非“物权”，一审法院关于冀万才尚未取得物权，只有物权才能排除执行的认定与法律相悖。（三）一审法院关于冀万才工程款债权与李增才、李青坡民间借贷债权平等，不具有优先性的认定错误。《中华人民共和国合同法》明确规定，工程款较其他债权有优先性，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：承包人的优先权优于抵押权和其他债权。二、一审法院认定事实自相矛盾。一审法院先拒绝认定冀万才具有买受人身份，又阐述冀万才基于以房抵债对金顺公司享有债权。三、上诉人并非一般购房人与金顺公司签订的《房屋买卖合同》，其用于抵账的债权属于案涉房产项目的工程款，是地基工程的工人工资，依法应具有优先性。而本案中申请执行的债权是高息的民间借贷，是一般债权，亦有可能属于职业放贷人的无效借款合同。比较两个债权的性质，比较我国对民间借贷利息及出借主体一再严格审查的法律政策，上诉人的债权亦应受到法定的优先保护。冀万才在金顺公司欠付工程款后，积极自力救济，用房产抵顶工程款和工人工资，依法实现自己的优先债权。即便是不考虑工程款优先和工人基本生存权利的情 况下，冀万才依然符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，对案涉房产享有足以排除他人申请的强制执行。 李青坡、李增才辩称，一、上诉人并没有合法占有案涉房产。在本案中，案涉房产还尚未完工，冀万才及河北长城基础工程有限责任公司不可能在查封前合法占有案涉房产，且上诉人并未实际支付购房款项，上诉人所称的“签订合同后，金顺公司于当日将房产交付冀万才，并合法占有房产。”这一说法明显不真实。本案案涉房产早在2017年5月便被查封，直至答辩人申请法院强制执行已过去两年多时间，上诉人若真是占有房屋，为何不在法院刚查封房屋时便提出异议，反而时隔两年之久，在答辩人申请法院强制执行之后才提出异议，不符合常理，故上诉人已经占有房屋的说法不成立。退一步讲，即使按照上诉人的说法，其已经占有该房产，但根据上诉人提供的案涉房屋照片中可以看出房屋中堆放了施工物品，且《补充协议》亦明确因冀万才急需存放物品才变更案涉房屋的交付时间，也就是说上诉人对此房屋并非用于居住。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，上诉人不满足上述司法解释的规定，不能依据上述司法解释排除法律的执行措施。二、上诉人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，冀万才与金顺公司签订的《购房合同》虽具有房屋买卖合同的外在形式，但实质是冲抵打桩款，当事人的真实意 思表示是以房抵债，即冀万才签订该合同的目的是实现债务的清偿而非购买商品房，故其不是买受人。且案涉房屋并未完成权属登记的变更手续，上诉人仅享有债权请求权而非物权。冀万才通过以房抵债对金顺公司的债权并不较答辩人基于生效法律文书申请强制执行权益更具有优先保护的价值。因此，上诉人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。三、答辩人申请查封金顺公司的房产完全符合法律规定，上诉人的请求不能成立。本案中，案涉房产还尚未完工，冀万才及河北长城基础工程有限责任公司不可能在查封前合法占有案涉房产，上诉人并未实际支付购房款项，《购房合同》系以房抵债，以物抵债属于实践性合同，仅做出以房抵债的意思表示是不够的，只有将房屋产权过户到债权人名下，合同才能生效，案涉房产未完工，不存在交付上诉人占有的情形，上诉人也未办理登记备案，该合同不能对抗法院的查封措施。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 原审原告河北长城基础工程有限责任公司未答辩，原审第三人金顺公司、高永、高建设未出庭答辩。 冀万才、河北长城基础工程有限责任公司向一审法院起诉请求：1、不得执行山西省盂县产；2、请求确认山西省盂县产为原告冀万才所有；（房产价值为367730元）3、本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：李增才、李青坡与金顺公司、高永、 高建设民间借贷纠纷一案，在审理过程中，李增才、李青坡向该院提出诉讼保全申请，该院于2017年5月8日依据（2017）冀0682民初2022号民事裁定书，查封了被执行人金顺公司名下包含本案所涉3-2-1501房产在内的九十九套房产，查封期限自2017年5月8日至2020年5月7日。本院于2017年11月3日作出（2017）冀0682民初2022号民事判决书，判决金顺公司与高永、高建设连带偿还李增才、李青坡借款本金2106.7535万元，利息82.8656万元，2017年5月8日以后的利息按月息2分计算至偿还完毕日止，利随本清。判决生效后，因金顺公司、高永、高建设未履行生效法律文书确定的义务，李增才、李青坡向该院申请强制执行。执行过程中冀万才、长城公司向该院提出异议申请，请求中止对山西省盂县产的执行。后河北长城基础工程有限责任公司向该院申请撤回执行异议，2019年12月14日该院作出（2019）冀0682执异131号执行裁定书，准许长城公司撤回异议申请。另查明，2012年10月，发包人金顺公司与承包人河北长城基础工程有限责任公司签订《建筑工程勘察合同（二）》，并加盖金顺公司公章、高建设签字，以及河北长城基础工程有限责任公司合同专用章、冀万才签字。合同约定：发包人委托承包人承担盂县滨河盛世花都2-7号楼地基处理工程项目的岩土工程任务。2013年3月24日，河北长城基础工程有限责任公司与金顺公司签订《工程决算书》，金顺公司欠付工程款2159800元。2016年9月6日，金顺公司和河北长城基础工 程有限责任公司的委托人冀万才达成以物抵债合意。2016年9月20日金顺公司与冀万才签订《购房合同》，将山西省盂县产抵债给冀万才，抵顶打桩款367730元，金顺公司出具收据两张，收款方式为“顶打桩款”。当日双方签订补充协议，表明因冀万才急需存放物品，已于2016年9月20日交接房屋钥匙，并约定金顺公司对房屋具备备案条件时，应及时协助冀万才办理备案手续。以上事实有原告提交《建筑工程勘察合同（二）》、《工程决算书》、高建设给金顺公司相关部门的批示、授权委托书、《购房合同》、购房收据、《补充协议》为证，金顺公司亦在案外人执行异议案件听证过程中对以物抵债的过程予以认可。又查明，案涉房产于2016年5月4日取得预售许可证，冀万才未就本案所涉标的在房屋产权管理部门办理相关登记。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.河北长城基础工程有限责任公司诉讼主体身份是否适格；2、冀万才对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于争议焦点1：《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百零五条第一款规定“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；”本案中，经河北长城基础工程有限责任公司申请，该院作出的（2019）冀0682执异131号执行裁定书，准许河北长城基础工程有限责任公司的撤回异议申请，并非裁定驳回其执行 异议，故河北长城基础工程有限责任公司不是本案适格主体，应依法予以驳回。关于争议焦点2：《执行异议和复议规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告提供的案涉房屋照片中可以看出房屋中堆放了施工物品，且《补充协议》亦明确因冀万才急需存放物品才变更案涉房屋的交付时间，故原告对此房屋并非用于居住，不满足该司法解释的规定。《执行异议和复议规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告主张其依据该司法解释，对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，冀万才与金顺公司签订的《购房合同》虽具有房屋买卖合同的外在形式，但实质是冲抵打桩款，当事人的真实意思表示为以房抵债，即冀万才签订该合同的目的是实现债务的清偿而非购买商品房，故其不是上述司法 解释规定的买受人。且案涉房屋并未完成权属登记的变更手续，原告仅享有债权请求权，而非物权。基于债的平等性，冀万才通过以房抵债对金顺公司的债权并不较本案被告基于生效法律文书申请强制执行权益更具有优先保护的价值，故对原告的诉讼请求不予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百一十二条第二款规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审查，案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三百一十二条的规定，判决：驳回二原告冀万才、河北长城基础工程有限责任公司的诉讼请求。案件受理费6816元，由二原告冀万才、河北长城基础工程有限责任公司连带负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院查明，案涉房产交付使用日期为2016年8月31日，有效期限至2018年12月20日，预售许可证发证日期为2018年6月20日。以上事实有上诉人冀万才一审中提交的《山西省商品房预售许可证》予以证实。2020年5月18日，河北省定州市人民法院作出（2017）冀0682执1044号之四协助执行通知书，案涉房产的续查封期限自2020年5月18日起至2023年5月17日止。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复 议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条均是对买受人在何种情形下能够排除人民法院的强制执行而作出的规定，虽然两条法律规定在适用情形上存在交叉，但买受人只要符合其中一条规定的要件，即可以选择适用，并以此主张自己享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，冀万才主张排除对案涉房产的强制执行，只要符合上述条款的其中一条，即应予支持。 关于冀万才以以房抵债的方式与金顺公司签订的《购房合同》是否应认定为合法“买受人”的问题。因原审第三人金顺公司欠付工程款，金顺公司与冀万才签订《购房合同》，双方达成了以房抵债的合意。《购房合同》的内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、付款方式、房屋交付等主要条款，以案涉房产及地下室抵顶工程款367730元，并向冀万才出具了收款收据，应视为冀万才已向金顺公司交付全部购房款。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“关于商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，应当认定该《购房合同》的性质为商品房买卖合同；且《购房合同》系冀万才与金顺公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性规定，且在本案起诉前案涉房产已取得商品房预售许可证明，故应认定为合法有效。原审判决认定冀万才不属于法律规定的买受人，于法相悖。 本案中，冀万才在法院查封案涉房产之前即与金顺公司签订书面买卖合同，并支付全部价款；且通过《山西省商品房预售许可证》中记载案涉房产交付使用日期为2016年8月31日，故在金顺公司将案涉房产交付冀万才时，该房产已经具备交付使用条件，故应认定冀万才已在法院查封之前合法占有该房产；因案涉房产尚未办理竣工验收手续，客观上不具备办理产权过户登记的条件，故冀万才对案涉房产未办理过户登记手续并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，冀万才就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。 因案涉房产未办理竣工验收手续，冀万才要求将案涉房产确认为其所有的条件尚未成就，故其该项主张，故本院不予支持。 综上所述，冀万才的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定， 判决如下： 一、撤销河北省定州市人民法院（2019）冀0682民初5762号民事判决； 二、中止对山西省盂县产的执行； 三、驳回上诉人冀万才的其他诉讼请求。 一审案件受理费6816元，二审案件受理费6816元，均由被上诉人李增才、李青坡负担。 本判决为终审判决。 河北省定州市人民法院（2019）冀0682执异131号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 欧阳正丽 审 判 员 赵 春 林 审 判 员 刘  斌 二〇二〇年十一月五日 法官助理 严  波 书 记 员 何 萌 萌