北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初22556号原告（反诉被告）：北京前门百顺宾馆有限责任公司，住所地北京市西城区珠市口粮食店街**。法定代表人：王文娟，总经理。委托诉讼代理人：尹相龙，北京市两高律师事务所律师。被告（反诉原告）：许丽红，女，1977年12月26日出生，汉族，户籍地安徽省庐江县。委托诉讼代理人：许章超，北京中晏律师事务所律师。被告：朱大春，男，1976年10月3日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市庐江县。原告（反诉被告）北京前门百顺宾馆有限责任公司（以下简称为百顺宾馆）与被告（反诉原告）许丽红、被告朱大春委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行审理。百顺宾馆的委托诉讼代理人尹相龙，许丽红的委托诉讼代理人许章超与朱大春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）百顺宾馆向本院提出本诉诉讼请求：一、确认百顺宾馆与许丽红、朱大春于2013年10月26日签署的委托经营管理协议于2019年11月16日解除；二、判令许丽红、朱大春共同支付百顺宾馆委托经营管理收益1500000元；三、判令许丽红、朱大春向百顺宾馆返还北京市西城区粮食店街39号喆啡酒店建筑物的使用权、卫生行业许可证、特种行业许可证、变压器、配电柜；四、判令许丽红、朱大春共同赔偿百顺宾馆物品与装修损失500000元；五、判令许丽红、朱大春共同支付百顺宾馆违约金550000元（违约金包括因逾期搬迁所产生的自2019年11月16日起至2020年1月5日止按每日5000元计收的250000元；余款300000元为以第一项诉讼请求对应款项数额为基数，按日万分之五自2019年1月20日计算至2020年1月24日产生的逾期付款违约金）；六、诉讼费由许丽红、朱大春负担。原告（反诉被告）百顺宾馆本诉起诉事实和理由为：许丽红与朱大春二人系夫妻关系，从2012年7月百顺宾馆将位于北京市西城区粮食店街39号（施家胡同1号）的百顺宾馆客房部委托其二人经营。2012年7月31日百顺宾馆与许丽红签订委托经营协议书，承包期自2012年8月1日起至2013年9月30日为止。2012年8月2日朱大春出具收到100把备用钥匙的收据。2013年10月26日百顺宾馆与许丽红签订委托经营管理协议，委托经营管理期限为2013年10月1日起至2018年9月30日为止。2018年10月1日百顺宾馆与许丽红签订延期合同补充协议书，将期限延长至2018年10月20日。2018年10月21日起百顺宾馆与许丽红、朱大春约定经营管理收益每年为6000000元；2018年11月朱大春向百顺宾馆交纳了2018年10月21日至2019年1月20日的委托经营管理收益1500000元，但对于2019年1月21日至2019年4月20日委托经营管理收益，许丽红与朱大春二人始终没有向百顺宾馆支付。2013年10月26日，百顺宾馆与许丽红签订委托经营管理协议约定委托经营管理期届满，如许丽红逾期不搬迁，百顺宾馆有权扣除委托经营管理保证金，并要求许丽红按每天5000元支付逾期违约金以及赔偿相应损失。百顺宾馆发现许丽红将百顺宾馆设施设备破坏殆尽给百顺宾馆造成极大损失，因此诉至法院。被告（反诉原告）许丽红针对本诉向本院提交答辩状称，不同意百顺宾馆全部本诉诉讼请求。理由如下：第一，许丽红认为案涉委托经营管理协议是以委托经营管理为形式的转租或转包协议。第二，许丽红并未拖欠百顺宾馆租金或承包费。根据2013年10月26日委托经营管理协议，案涉承包房间为120间房屋，租金或承包费为每年4000000元。但因案涉宾馆建筑物第三层为违章建筑，在2017年9月11日被西城区大栅栏街道办城管拆除，给许丽红造成了巨大损失。此后许丽红与百顺宾馆约定的租金从4000000元调整为2750000元。2018年10月1日许丽红与百顺宾馆签订延期合同补充协议书，约定合同延期至2018年10月20日，经营等一切事宜按照原合同执行，许丽红已经于2018年9月11日给百顺宾馆转账支付150560元，作为20天租金。2019年3月12日，许丽红被案涉宾馆建筑物的产权房北京市化工原料公司（以下简称为化工公司）直接撵走。从2019年3月12日以后，许丽红没有实际经营上述宾馆，2019年3月12日之后的租金许丽红不应当再支付。2018年11月7日与11月8日许丽红分两次支付了2018年10月21日以后的租金150万元；2018年10月21日至2019年3月11日是142天，按275万元每年租金计算，上述时间的租金是1069863元。因此百顺宾馆还应当返还租金430137元，再加上许丽红预交的保证金500000元，共计930137元。第三，关于百顺宾馆所述卫生行业许可证及特种行业许可证一直在百顺宾馆处保管，与许丽红没有关系。关于百顺宾馆所述财产汇总表物品，三楼物品在拆除违建时已经由百顺宾馆自行拉走处理，一楼与二楼物品由许丽红另找库房存款，待双方账目算清款项结清后百顺宾馆可以将物品拉走。第四，许丽红不同意承担违约责任。庭审时，许丽红补充口头答辩意见如下：百顺宾馆第二项诉讼请求中的变压器和配电柜应当向产权方化工公司索要。关于卫生行业许可证与特种行业许可证，2016年百顺宾馆法定代表人发生变更后理应申请换发新证，原旧证已经作废，且许丽红也不再实际控制旧证。发新证，旧证应该作废。关于百顺宾馆第四项诉讼请求，许丽红同意赔偿30000元物品损失。被告朱大春的答辩意见同许丽红一致。被告（反诉原告）许丽红向本院提出反诉请求如下：一、判令百顺宾馆返还许丽红多交纳的承包费430137元（计算方式为1500000元已交纳承包费扣除2018年10月21日至2019年3月12日对应的1069863元承包费）；二、判令百顺宾馆返还许丽红保证金50万元。事实和理由同本诉答辩意见一致。原告（反诉被告）百顺宾馆针对被告（反诉原告）许丽红的反诉答辩如下：请求法院驳回许丽红反诉请求。理由为：许丽红反诉事实和理由同事实不符。2018年10月后，化工公司给百顺宾馆涨了四五百万元房租，百顺宾馆与许丽红约定的经营管理收益相应也要上涨很多，从双方的交易习惯看，每次交经营管理收益，单据上都会表明时间段和金额，而且大部分交费都由被告朱大春进行交纳。从朱大春交纳的房租数额来看，可以看出年租金是600万元，并且朱大春也给荆春妞（百顺宾馆实际控制人）发送过和解协议。本案案涉委托经营管理协议也约定如果许丽红延迟交付经营管理收益，百顺宾馆有权不退还保证金。因此请求法院驳回许丽红的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换的质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据以及本院所采纳证据能够反映的事实，本院认定如下：一、案涉建筑物所有权以及所有权人化工公司与百顺宾馆之间租赁合同内容的相关事实原北京市宣武区房地产管理局于1996年12月5日向化工公司颁发房屋所有权证（宣全字第12038号），坐落于原宣武区（现西城区）施家胡同1号及旁厅、粮食店街39号房屋（以下简称为案涉建筑物）所有权人为化工公司。百顺宾馆与许丽红共同确认，截止至本案庭审辩论终结之时，案涉建筑物所有权人仍为化工公司。化工公司与百顺宾馆前后签署一份租赁合同和一份房屋使用协议。租赁合同约定化工公司同意将“位于北京市西城区施家胡同1号的土地使用范围北京市西城区珠市口粮食店街39号”的租赁物业，在租赁合同约定的租赁期限内出租给百顺宾馆，百顺宾馆同意承租该物业，并根据租赁合同约定向化工公司支付租金。租赁物业的用途为宾馆，租赁期限为5年，自2013年10月21日至2018年10月20日止。计租日为自2013年10月21日起。租金前三年为3042385元；第四年递增3%变为3133657元；第五年递增5%变为3194504元；租金支付时间为每年的10月22日（交付次年上半年房租）与4月22日（交付当年下半年房租）。化工公司同意在2013年10月21日前向百顺宾馆移交全部租赁物业。百顺宾馆有下列情形之一的，化工公司有权单方面立即解除租赁合同，并收回物业：……（1）将全部租赁物业转租给第三人；（2）将全部或部分租赁物业转借、转让、交换使用、抵押或变相抵押、出卖或变相抵押、出卖或变相出卖使用权的……。化工公司与百顺宾馆签订的房屋使用协议合同编号为2018-ZCJY-001，该协议约定百顺宾馆使用化工公司的房屋位于北京市西城区珠市口粮食店街39号，楼房2层；建筑面积1950平方米。一层使用面积为1671.75平方米，二层使用面积为278.25平方米、使用期限为自2018年10月21日起至2023年6月20日为止。关于使用费，化工公司与百顺宾馆约定一层年使用费为3600113.63元，二层年使用费为360542.44元，总计3960656.07元。协议另约定百顺宾馆所使用房屋仅限于百顺宾馆使用，不得以任何方式（包括但不限于合作经营、承包经营、加盟经营方式在内的）转使用或转租给他人、进行抵押或担保，否则视为百顺宾馆根本违约，百顺宾馆须全部承担违约和相应法律、赔偿责任；百顺宾馆若不使用房屋原有的水、电、暖、卫及其他机电配套设施、设备，须在签订使用协议前向化工公司说明并经化工公司同意写进本协议专项条款。未经化工公司同意，百顺宾馆不得擅自拆除、改动原有配套设施、设备。如百顺宾馆未经化工公司同意，擅自改动所使用房屋内水、电、暖、卫等线路，造成故障或损坏，百顺宾馆须承担全部经济赔偿责任，并负责恢复原状。二、2018年10月20日前百顺宾馆与许丽红之间委托经营协议书等合同的签订及履行事实2012年7月31日，百顺宾馆与许丽红签订委托经营协议书，协议约定百顺宾馆将北京市西城区粮食店街39号百顺宾馆客房部承包给许丽红，客房部范围包括119间房间。承包经营期限为一年零二个月，自2012年8月1日起至2013年9月30日为止。第一年零两个月承包金为315万元，押金为50万元。百顺宾馆有权按照约定向许丽红收取承包金和承包保证金，有义务将百顺宾馆客房部委托移交给许丽红经营，并将宾馆内现有设备、设施、家具及其他一些零星物资移交给许丽红使用，具体以财产移交清单为准。许丽红有权自主经营百顺宾馆，并自负盈亏，许丽红在经营过程中发生的所有债权债务与百顺宾馆无涉。双方在交接时，许丽红必须对主要设施、设备进行一次全面的认真检查，能正常经营方可交接。期满时保证设施、设备完好无损交给百顺宾馆。此外，2012年7月29日，许丽红签署了一系列百顺宾馆财产汇总表，表示接收到百顺宾馆移交的宾馆动产，包括家具家电、床上用品、卫生用品等宾馆常用物品。2013年10月26日，百顺宾馆与许丽红签订委托经营管理协议，协议约定委托经营管理期限自2013年10月1日起至2018年9月30日为止；委托经营管理期间，许丽红每年向百顺宾馆支付委托经营管理收益4000000元，从第四年开始每年递增3%，即前三年委托经营管理收益为4000000元/年，后两年委托经营管理收益为4120000元/年；许丽红向百顺宾馆支付委托经营管理保证金500000元，该保证金不计利息，本协议终止后许丽红与百顺宾馆完成交接工作10日内，百顺宾馆将保证金全额退还许丽红。若百顺宾馆未按时向许丽红支付保证金，需按拖欠金额每日0.5%向许丽红支付滞纳金；关于委托经营管理收益的支付方式，双方约定本协议签订后三日内许丽红支付200万元；2014年4月1日至2016年3月1日，每年3月1日支付下一半年的200万元，9月1日支付下一半年的200万元。自2016年9月1日起，每半年应付数额增至206万元，支付时间节点不变。在本协议项下，许丽红自主经营，自负盈亏。若因政府拆迁或不可抗力因素，或宾馆占用范围内土地使用权依法提前收回；或宾馆因社会公共利益被依法征用；或宾馆因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围，因上述情形导致本协议无法履行，百顺宾馆与许丽红同意终止本协议，双方互不承担责任，委托经营管理费用按许丽红实际委托经营管理时间计算，多退少补。委托经营管理期满或协议解除，如许丽红逾期不搬迁，除扣除委托经营管理保证金外，许丽红还需每天支付50000元逾期违约金。庭审中，百顺宾馆与许丽红共同确认案涉建筑物第三层于2017年9月11日开始被大栅栏街道办作为违章建筑拆除。拆除后，双方确认年租金下调至275万元/年。根据百顺宾馆提交收据显示，2017年3月15日，百顺宾馆向作为交款人的朱大春出具数额为2000000元的收据，该收据注有“百顺”的字样；2017年9月，百顺宾馆向作为交款人的朱大春出具数额为1300000元的收据，该收据注有“百顺”的字样；2018年3月14日，百顺宾馆向作为交款人的朱大春出具数额为1300000元的收据，该收据注明“百顺”与“（2018.4.1-2018.9.20）”的字样。此外，朱大春还于2012年8月2日签署了案涉宾馆钥匙的收据。2018年10月1日，许丽红与百顺宾馆签订延期合同补充协议书，约定将原约定2013年10月1日起至2018年9月30日止的期限延期至2018年10月20日。消防安全、经营等一切事宜按照原合同执行。庭审中，百顺宾馆与许丽红共同确认，许丽红于2018年9月11日向百顺宾馆支付150560元系用于支付2018年9月30日起至2018年10月20日期间的委托经营管理收益或租金。此外，双方共同确认，截止至2018年10月20日之前的委托经营管理收益或租金均已结清，不存在争议。三、2018年10月20日前百顺宾馆与许丽红之间委托经营协议书等合同的签订及履行事实自2018年10月20日往后，许丽红与百顺宾馆并未就上述委托经营管理协议签订书面展期合同，但存在一份朱大春与百顺宾馆就安全防火签订的责任书，该责任书载明：百顺宾馆将位于施家胡同1号百顺宾馆由朱大春经营。朱大春应遵守国家关于治安防火各项法规及政策……朱大春在经营期间，如发生火灾、死人等事故，朱大春承担一切责任，并赔偿百顺宾馆一切损失，百顺宾馆收回场地，解除协议书……有效期自2018年11月11日至2019年11月12日。该责任书落款日期为2018年11月11日与2018年11月16日。落款处有2018年11月16日百顺宾馆的公章与王文娟的签字；有2018年11月11日朱大春的签字与捺印。庭审中，百顺宾馆提交了一张交款人为朱大春的收据，该收据显示2018年11月（百顺宾馆）收到朱大春交来（2018.10.21-2019.1.20）的人民币1500000元整。朱大春对签署该收据的经过自述如下：当天中午朱大春喝多了路过宾馆，百顺宾馆的财务（同时负责许丽红所经营宾馆的财务工作）喊住朱大春让签署收据，朱大春没有仔细看就签了。根据许丽红提交银行转账凭证显示，2018年11月7日和11月8日，许丽红分别向王文娟转账汇款1000000元与500000元。2019年3月12日，化工公司向百顺宾馆发送通知，通知内容为：“我公司和你司签订的房屋租赁合同（施家胡同一号物业），由于你方违反合同，擅自将物业转租给第三方、违规把经营权抵押。从即日我公司解除和你方签订的所有租赁协议。特此通知。”对上述通知，百顺宾馆回函称：“我公司于2019年3月12日收到贵公司的通知，经过和贵公司多次沟通，本着后期更好合作，达成共识，我公司同意贵公司的建议”，落款时间为2019年5月16日，落款处有百顺宾馆公章。对于2019年3月12日以后案涉建筑物内经营情况，许丽红自述称此后一个半月内被闲置，经许丽红、朱大春与化工公司协商，至4月份时化工公司同意按原状继续。庭审中，百顺宾馆提交了荆春妞（双方共同确认系百顺宾馆实际控制人）与朱大春的微信聊天记录截屏，截屏显示朱大春于2019年5月8日向荆春妞以文字方式发送了和解书的文本，文本内容包括“2018年10月20日，许丽红和位于前门施家胡同1号及旁门粮食店街39号北京前门百顺宾馆有限公司（以下简称为百顺宾馆）及实际控制人荆春妞达成口头协议，租赁百顺宾馆。年租金600万元，付款方式：季付、押金50万元。2019年3月12日施家胡同1号及旁边粮食店街39号产权单位北京市化工原料公司和百顺宾馆解除协议（资产占用协议），致使许丽红和百顺宾馆无法继续履行租赁协议……许丽红本着诚实守信的原则，继续支付百顺宾馆2019年3月12日前的租金。本和解书共两份，双方各执一份，双方签字盖章生效”。随后，朱大春又向荆春妞发送微信称“荆总，这是律师刚发给我的”。此外，百顺宾馆还提交了2019年8月20日荆春妞、百顺宾馆法定代表人王文娟与朱大春三人的对话录音，证明每季度租金为1500000元。对上述微信聊天记录与录音证据，朱大春与许丽红认可证据的真实性，但认为该证据只能证明双方进行过协商，不能代表最终协商后的结果。截至本案庭审辩论终结时，百顺宾馆与许丽红、朱大春均未提交双方签字确认的和解协议。四、其他相关事实百顺宾馆法定代表人在2016年11月28日发生变更，由荆春妞变更为王文娟。根据许丽红提交离婚登记审查处理表显示，许丽红与朱大春二人于2017年5月17日登记离婚。据百顺宾馆陈述，案涉建筑物现经营主体为“喆啡酒店”，经营者仍为许丽红和朱大春。经本院审判人员于2020年8月31日实地勘察，该地确有招牌为喆啡酒店的建筑物，经营状态正常。百顺宾馆主张该酒店实际由北京御乡村酒店服务有限责任公司（以下简称为御乡村酒店）经营。经查询，御乡村酒店的经营地址为北京市西城区施家胡同1号及旁门、粮食店街39号（不含地下部分），该公司设立时间为2019年3月28日。设立时公司股东包括朱大春、许丽红与朱乐乐，同年4月30日许丽红退出，退出后公司股东包括朱大春与朱乐乐，其中朱大春持股比例为99.8%，朱乐乐持股比例为0.2%。上述事实，有双方当事人提交的证据材料以及当事人陈述在案佐证。本院认为，本案争议焦点应当归纳为：一、案涉委托经营协议的合同当事人应当如何确定；二、案涉委托经营协议的法律关系何时终止；三、案涉委托经营协议项下产生的未付费用应当如何结算；四、双方其他诉讼请求与反诉请求是否应当得到支持。一、案涉委托经营协议的合同当事人应当如何确定根据已查明事实，百顺宾馆从所有权人化工公司处承租案涉建筑物，并与许丽红先后签订委托经营协议书和委托经营管理协议（以下统称为委托经营协议）、延期合同补充协议书。百顺宾馆按上述协议约定向许丽红收取固定数额收益，许丽红则对案涉建筑物对外以百顺宾馆名义自主经营，自负盈亏。上述协议系双方当事人真实意思表示，内容亦无违反法律、行政法规强制性规定与公序良俗之处，本院认定有效。双方应当根据上述协议履行各自义务。此外，因本案审理过程中百顺宾馆主张朱大春与许丽红二人存在夫妻关系，且二人实际共同经营百顺宾馆，据此申请追加朱大春为本案被告。本院准许其申请后，朱大春参加本案诉讼后，于此本院应对朱大春在案涉委托经营协议中的合同主体地位作出认定。庭审中，朱大春与许丽红共同表示案涉委托经营协议当事人仅有百顺宾馆与许丽红，朱大春仅为许丽红打工，在协议的签订和履行过程中不能代表许丽红。此外，二人共同确认早于2017年5月17日，朱大春与许丽红已经办理离婚登记。百顺宾馆则认为朱大春与许丽红二人共同经营案涉宾馆，且朱大春能够代理许丽红对外作出意思表示，并提交许丽红与朱大春二人共同设立的御乡村酒店工商登记信息作为佐证。对比双方各自主张，本院认为争议在于朱大春的角色究竟应当被认定为案涉委托经营协议项下的共同债务人，还是应当被认定为许丽红的代理人，进而确定其是否具备相应代理权限。根据前述已查明的事实，朱大春与许丽红二人曾为夫妻关系，且二人在婚姻关系存续期间，许丽红作为合同当事人签署了案涉委托经营协议，并开始经营案涉宾馆。协议履行期内，朱大春签署过接收宾馆钥匙的收据。2017年3月15日，在朱大春与许丽红双方婚姻关系存续期间，朱大春曾向百顺宾馆以交款人的身份签署并领取租金收据。2017年5月17日二被告登记离婚，但此后在2017年9月至2018年11月，朱大春仍然保持以交款人的身份签署并领取租金收据的习惯。此外，在2018年11月，朱大春（乙方）与百顺宾馆（甲方）就案涉建筑物另行签订安全防火责任书，责任书中明确载明“甲方将位于施家胡同1号百顺宾馆由乙方经营”。再者，经查明许丽红、朱大春二人均为御乡村酒店的创始股东，且御乡村酒店的设立时间紧接化工公司解除其与百顺宾馆租赁协议的时点，而御乡村酒店的经营地亦与百顺宾馆重合一致。结合许丽红于庭审中曾表示经与化工公司协商，后者同意按现状维持前者经营的事实陈述，使本院有理由相信新设立得御乡村酒店与此前案涉宾馆的经营实体存在终始一致的延续与连贯性。结合许丽红与朱大春二人曾经存续的夫妻关系以及登记离婚后朱大春与百顺宾馆交易习惯并未改变的客观事实，上述延续与连贯性可以追溯至许丽红与朱大春二人离婚登记之时。据此，本院认为基于上述事实和理由，相对方百顺宾馆有理由合理相信朱大春与许丽红二人共同经营百顺宾馆，二人均为案涉委托经营协议的合同当事人。朱大春与许丽红婚姻关系的改变，并未导致其二人与百顺宾馆交易习惯因此发生改变；甚至双方离婚后，朱大春以自己名义对外作出意思表示的频率更加频繁。结合御乡村酒店的股权结构情况，最终本院认定朱大春应当与许丽红一同承担案涉经营管理协议项下债务。二、案涉委托经营协议的法律关系何时终止本案中，百顺宾馆和许丽红于2013年10月26日签署委托经营协议及其延期补充协议约定的经营期限最终延长至2018年10月20日。在该经营期限届满后，百顺宾馆和许丽红并未再行签订书面的委托经营协议。但庭审中，双方一致认可许丽红于2018年10月20日往后依然在案涉建筑物内以百顺宾馆名义经营，因此双方之间存在事实上的合同关系。但是从百顺宾馆与许丽红签署并履行最初的委托经营协议开始，该协议能否顺利履行事实上高度依赖于所有权人化工公司的意思决定。原因在于百顺宾馆与化工公司签订的租赁协议明确约定，百顺宾馆不得在未经化工公司同意的情况下，将案涉建筑物转租、转借、转账、转换使用，或以合作经营、承包经营、加盟经营方式等方式转使用或转租给他人，否则视为百顺宾馆根本违约，化工公司有权解除租赁合同。事实上，化工公司也正是基于上述解除权利，在2019年3月12日行使解除权，导致百顺宾馆与化工公司签订租赁合同于当日被解除。在此基础上，百顺宾馆无权继续占有案涉建筑物，而许丽红拥有案涉建筑物的使用权是本案委托经营协议能够履行的必要前提。双方当事人对此履行前提当然清楚知晓，因此，自2019年3月12日起，百顺宾馆与许丽红之间的合同关系因存在前述履行障碍，且此后障碍未能被消除，双方的合同目的均已不能实现，合同效力状态应当认定为终止。此外本院也注意到，在双方签订的书面委托经营协议中，百顺宾馆与许丽红也对此类因签订合同时能够预见，但嗣后双方均不可控制的第三方因素导致合同不能履行时，合同效力归于终止做出过约定。据此，基于前述事实和理由，本院确认许丽红与百顺宾馆之间的合同关系在2019年3月12日终止。因案涉合同关系已经于2019年3月12日终止，百顺宾馆要求确认2013年10月26日签订委托经营协议于2019年11月16日解除的诉讼请求不具备事实基础，本院不予支持。三、许丽红、朱大春与百顺宾馆之间基于事实存续的委托经营协议而产生的剩余经营费用应当如何结算2018年10月20日前，百顺宾馆与许丽红之间存在书面的委托经营协议，且根据双方共同确认，2018年10月20日前应付收益均已结清。鉴于本院已经认定，百顺宾馆和许丽红、朱大春之间的委托经营协议于2019年3月12日终止，但合同关系终止并不影响既成法律关系以及责任认定，仅起到消除2019年3月13日（含当日）后的合同权利义务的法律效果。换言之，百顺宾馆虽无权向许丽红、朱大春二人主张2019年3月13日（含当日）以后未实际发生的经营收益，但许丽红、朱大春二人应向百顺宾馆支付2018年10月21日至2019年3月12日实际经营期间产生的应付费用。对于应付费用的计算标准，庭审中双方各执一词。许丽红主张其与百顺宾馆并未达成最终合意，因此仍然应当根据此前每年275万元的价格进行结算；而百顺宾馆则主张根据百顺宾馆出具，朱大春签署的财务收据，以及百顺宾馆实际控制人荆春妞、法定代表人王文娟分别与朱大春的微信与对话录音材料，能够证明双方在2018年10月21日口头达成了年租金增加为600万元的变更合意。对此争议，本院认为虽然自2018年10月21日往后许丽红、朱大春二人与百顺宾馆事实上达成了展期合意，但就展期后的应付价款数额，双方并未签订书面协议。因此只能根据现有证据，结合案涉委托经营协议整体过程与背景，判断双方是否事实上形成了增加价款的合意。具体而言，针对双方各自主张的两种计算标准，本院结合前述事实论述如下：首先，就2018年9月30日至2018年10月20日期间，许丽红与百顺宾馆单独签订续期协议并支付了相应费用。同时，百顺宾馆与化工公司在2018年10月20日重新签订房屋使用协议，约定五年的续租期间。两项事实结合后，显然能够证明百顺宾馆与许丽红、朱大春双方预备根据百顺宾馆续租的期间重新签订新的委托经营协议，且双方存在事前磋商的过程。而根据历年经营收益渐增的交易习惯，新的委托经营协议约定的经营收益势必增长，不可能维持原先标准不变。在此背景下，结合许丽红与朱大春此前提前支付定期经营收益的交易习惯，许丽红于2018年11月7日、8日共计支付150万元对应百顺宾馆出具的收据载明的2018年10月21日至2019年1月20日期间的经营费用；而非许丽红与朱大春二人当庭陈述的仅为预交款项，嗣后多退少补。此外，百顺宾馆所提交朱大春与荆春妞二人微信与对话往来所反映的事实也能印证上述认定。据此，本院认为年租金增至600万元的事实主张相对年租金并未增加的事实主张具备更高程度的高度盖然性可能，应当认定截止至2019年3月12日已发生经营收益应当按照年租金600万元的标准进行结算。具体计算方式如下：自2018年10月21日至2019年3月12日期间产生的应付款项数额相应确定为：600（万元）乘以142（天）除以365（天），减去已支付1500000元后得出834246.58元。但是对于逾期付款违约金一节，因双方并未就违约责任形成书面或口头约定，亦未就付款周期形成书面约定，因此百顺宾馆要求许丽红、朱大春二人就上述应付经营收益按照原委托经营协议约定支付违约金的诉讼请求依据不足，本院不予支持。四、双方其他诉讼请求与反诉请求是否应当得到支持关于百顺宾馆第三、四、五项诉讼请求，本院分别论述如下：因化工公司已经与百顺宾馆解除房屋使用协议，百顺宾馆对案涉建筑物并无租赁权，因此无权要求恢复对该建筑物的占有；关于卫生行业许可证、特种行业许可证，因二者并非民法上因本身属性而具有使用价值的物，且百顺宾馆法定代表人发生变更，导致原有的两证本身作为有效行政许可的价值亦已消灭，因此两证不具备可返还性。关于变压器与配电柜，二者属于建筑物不可或缺的供电设备，与建筑物内居住人与使用人权益密切相关，若百顺宾馆主张其为变压器、配电柜的所有权人，应当与建筑物所有权人化工公司进行协商处理，本院不在本案中解决。关于第四项诉讼请求，虽然物品交接表中显示许丽红自百顺宾馆处接收了大量宾馆物品，但交接表中的宾馆经营所需物品自然会发生耗损与折旧，按原物交接时的状态确定赔偿价格显然有失公允，结合许丽红同意赔偿30000元物品损失的答辩意见，本院酌定许丽红、朱大春二人应向百顺宾馆赔偿50000元物品损失费用。关于第五项诉讼请求，因案涉委托经营协议已经终止，且终止后百顺宾馆不可能恢复对案件建筑物的占有，本院对逾期搬迁对应的违约金不予支持。此外，百顺宾馆已收取的500000元保证金因合同已经终止，且嗣后不可能继续履行，因此应当向许丽红进行返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、确认北京前门百顺宾馆有限责任公司与许丽红、朱大春之间针对北京市西城区粮食店街39号百顺宾馆达成合同关系于二〇一九年三月十二日终止；二、被告（反诉原告）许丽红与被告朱大春于本判决生效之日起十日内共同支付原告（反诉被告）北京前门百顺宾馆有限责任公司委托经营收益834246.58元；三、被告（反诉原告）许丽红与被告朱大春于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告（反诉被告）北京前门百顺宾馆有限责任公司物品损失费50000元；四、原告（反诉被告）北京前门百顺宾馆有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）许丽红保证金500000元；五、驳回原告（反诉被告）北京前门百顺宾馆有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）许丽红的其他反诉请求。本诉案件受理费27200元，由北京前门百顺宾馆有限责任公司负担15058元（已交纳），由许丽红、朱大春负担12142元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费6550元，由北京前门百顺宾馆有限责任公司负担4400元（于本判决生效之日起七日内交纳），由许丽红、朱大春负担2150元（已交纳）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 长 宋          健审 判 员 李     思     涛审 判 员 苑     丹     妮二〇二〇年十一月一日法官助理 赵     亚     坤书 记 员 赵月北京市西城区人民法院民事判决书（2019）京0102民初22556号北京市西城区人民法院民事判决书（2019）京0102民初22556号原告（反诉被告）：北京前门百顺宾馆有限责任公司，，住所地北京市西城区珠市口粮食店街**法定代表人：王文娟，总经理。委托诉讼代理人：尹相龙，北京市两高律师事务所律师。被告（反诉原告）：许丽红，女，1977年12月26日出生，汉族，户籍地安徽省庐江县。委托诉讼代理人：许章超，北京中晏律师事务所律师。被告：朱大春，男，1976年10月3日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市庐江县。原告（反诉被告）北京前门百顺宾馆有限责任公司（以下简称为百顺宾馆）与被告（反诉原告）许丽红、被告朱大春委托合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行审理。百顺宾馆的委托诉讼代理人尹相龙，许丽红的委托诉讼代理人许章超与朱大春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）百顺宾馆向本院提出本诉诉讼请求：一、确认百顺宾馆与许丽红、朱大春于2013年10月26日签署的委托经营管理协议于2019年11月16日解除；二、判令许丽红、朱大春共同支付百顺宾馆委托经营管理收益1500000元；三、判令许丽红、朱大春向百顺宾馆返还北京市西城区粮食店街39号喆啡酒店建筑物的使用权、卫生行业许可证、特种行业许可证、变压器、配电柜；四、判令许丽红、朱大春共同赔偿百顺宾馆物品与装修损失500000元；五、判令许丽红、朱大春共同支付百顺宾馆违约金550000元（违约金包括因逾期搬迁所产生的自2019年11月16日起至2020年1月5日止按每日5000元计收的250000元；余款300000元为以第一项诉讼请求对应款项数额为基数，按日万分之五自2019年1月20日计算至2020年1月24日产生的逾期付款违约金）；六、诉讼费由许丽红、朱大春负担。原告（反诉被告）百顺宾馆本诉起诉事实和理由为：许丽红与朱大春二人系夫妻关系，从2012年7月百顺宾馆将位于北京市西城区粮食店街39号（施家胡同1号）的百顺宾馆客房部委托其二人经营。2012年7月31日百顺宾馆与许丽红签订委托经营协议书，承包期自2012年8月1日起至2013年9月30日为止。2012年8月2日朱大春出具收到100把备用钥匙的收据。2013年10月26日百顺宾馆与许丽红签订委托经营管理协议，委托经营管理期限为2013年10月1日起至2018年9月30日为止。2018年10月1日百顺宾馆与许丽红签订延期合同补充协议书，将期限延长至2018年10月20日。2018年10月21日起百顺宾馆与许丽红、朱大春约定经营管理收益每年为6000000元；2018年11月朱大春向百顺宾馆交纳了2018年10月21日至2019年1月20日的委托经营管理收益1500000元，但对于2019年1月21日至2019年4月20日委托经营管理收益，许丽红与朱大春二人始终没有向百顺宾馆支付。2013年10月26日，百顺宾馆与许丽红签订委托经营管理协议约定委托经营管理期届满，如许丽红逾期不搬迁，百顺宾馆有权扣除委托经营管理保证金，并要求许丽红按每天5000元支付逾期违约金以及赔偿相应损失。百顺宾馆发现许丽红将百顺宾馆设施设备破坏殆尽给百顺宾馆造成极大损失，因此诉至法院。被告（反诉原告）许丽红针对本诉向本院提交答辩状称，不同意百顺宾馆全部本诉诉讼请求。理由如下：第一，许丽红认为案涉委托经营管理协议是以委托经营管理为形式的转租或转包协议。第二，许丽红并未拖欠百顺宾馆租金或承包费。根据2013年10月26日委托经营管理协议，案涉承包房间为120间房屋，租金或承包费为每年4000000元。但因案涉宾馆建筑物第三层为违章建筑，在2017年9月11日被西城区大栅栏街道办城管拆除，给许丽红造成了巨大损失。此后许丽红与百顺宾馆约定的租金从4000000元调整为2750000元。2018年10月1日许丽红与百顺宾馆签订延期合同补充协议书，约定合同延期至2018年10月20日，经营等一切事宜按照原合同执行，许丽红已经于2018年9月11日给百顺宾馆转账支付150560元，作为20天租金。2019年3月12日，许丽红被案涉宾馆建筑物的产权房北京市化工原料公司（以下简称为化工公司）直接撵走。从2019年3月12日以后，许丽红没有实际经营上述宾馆，2019年3月12日之后的租金许丽红不应当再支付。2018年11月7日与11月8日许丽红分两次支付了2018年10月21日以后的租金150万元；2018年10月21日至2019年3月11日是142天，按275万元每年租金计算，上述时间的租金是1069863元。因此百顺宾馆还应当返还租金430137元，再加上许丽红预交的保证金500000元，共计930137元。第三，关于百顺宾馆所述卫生行业许可证及特种行业许可证一直在百顺宾馆处保管，与许丽红没有关系。关于百顺宾馆所述财产汇总表物品，三楼物品在拆除违建时已经由百顺宾馆自行拉走处理，一楼与二楼物品由许丽红另找库房存款，待双方账目算清款项结清后百顺宾馆可以将物品拉走。第四，许丽红不同意承担违约责任。庭审时，许丽红补充口头答辩意见如下：百顺宾馆第二项诉讼请求中的变压器和配电柜应当向产权方化工公司索要。关于卫生行业许可证与特种行业许可证，2016年百顺宾馆法定代表人发生变更后理应申请换发新证，原旧证已经作废，且许丽红也不再实际控制旧证。发新证，旧证应该作废。关于百顺宾馆第四项诉讼请求，许丽红同意赔偿30000元物品损失。被告朱大春的答辩意见同许丽红一致。被告（反诉原告）许丽红向本院提出反诉请求如下：一、判令百顺宾馆返还许丽红多交纳的承包费430137元（计算方式为1500000元已交纳承包费扣除2018年10月21日至2019年3月12日对应的1069863元承包费）；二、判令百顺宾馆返还许丽红保证金50万元。事实和理由同本诉答辩意见一致。原告（反诉被告）百顺宾馆针对被告（反诉原告）许丽红的反诉答辩如下：请求法院驳回许丽红反诉请求。理由为：许丽红反诉事实和理由同事实不符。2018年10月后，化工公司给百顺宾馆涨了四五百万元房租，百顺宾馆与许丽红约定的经营管理收益相应也要上涨很多，从双方的交易习惯看，每次交经营管理收益，单据上都会表明时间段和金额，而且大部分交费都由被告朱大春进行交纳。从朱大春交纳的房租数额来看，可以看出年租金是600万元，并且朱大春也给荆春妞（百顺宾馆实际控制人）发送过和解协议。本案案涉委托经营管理协议也约定如果许丽红延迟交付经营管理收益，百顺宾馆有权不退还保证金。因此请求法院驳回许丽红的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换的质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据以及本院所采纳证据能够反映的事实，本院认定如下：一、案涉建筑物所有权以及所有权人化工公司与百顺宾馆之间租赁合同内容的相关事实原北京市宣武区房地产管理局于1996年12月5日向化工公司颁发房屋所有权证（宣全字第12038号），坐落于原宣武区（现西城区）施家胡同1号及旁厅、粮食店街39号房屋（以下简称为案涉建筑物）所有权人为化工公司。百顺宾馆与许丽红共同确认，截止至本案庭审辩论终结之时，案涉建筑物所有权人仍为化工公司。化工公司与百顺宾馆前后签署一份租赁合同和一份房屋使用协议。租赁合同约定化工公司同意将“位于北京市西城区施家胡同1号的土地使用范围北京市西城区珠市口粮食店街39号”的租赁物业，在租赁合同约定的租赁期限内出租给百顺宾馆，百顺宾馆同意承租该物业，并根据租赁合同约定向化工公司支付租金。租赁物业的用途为宾馆，租赁期限为5年，自2013年10月21日至2018年10月20日止。计租日为自2013年10月21日起。租金前三年为3042385元；第四年递增3%变为3133657元；第五年递增5%变为3194504元；租金支付时间为每年的10月22日（交付次年上半年房租）与4月22日（交付当年下半年房租）。化工公司同意在2013年10月21日前向百顺宾馆移交全部租赁物业。百顺宾馆有下列情形之一的，化工公司有权单方面立即解除租赁合同，并收回物业：……（1）将全部租赁物业转租给第三人；（2）将全部或部分租赁物业转借、转让、交换使用、抵押或变相抵押、出卖或变相抵押、出卖或变相出卖使用权的……。化工公司与百顺宾馆签订的房屋使用协议合同编号为2018-ZCJY-001，该协议约定百顺宾馆使用化工公司的房屋位于北京市西城区珠市口粮食店街39号，楼房2层；建筑面积1950平方米。一层使用面积为1671.75平方米，二层使用面积为278.25平方米、使用期限为自2018年10月21日起至2023年6月20日为止。关于使用费，化工公司与百顺宾馆约定一层年使用费为3600113.63元，二层年使用费为360542.44元，总计3960656.07元。协议另约定百顺宾馆所使用房屋仅限于百顺宾馆使用，不得以任何方式（包括但不限于合作经营、承包经营、加盟经营方式在内的）转使用或转租给他人、进行抵押或担保，否则视为百顺宾馆根本违约，百顺宾馆须全部承担违约和相应法律、赔偿责任；百顺宾馆若不使用房屋原有的水、电、暖、卫及其他机电配套设施、设备，须在签订使用协议前向化工公司说明并经化工公司同意写进本协议专项条款。未经化工公司同意，百顺宾馆不得擅自拆除、改动原有配套设施、设备。如百顺宾馆未经化工公司同意，擅自改动所使用房屋内水、电、暖、卫等线路，造成故障或损坏，百顺宾馆须承担全部经济赔偿责任，并负责恢复原状。二、2018年10月20日前百顺宾馆与许丽红之间委托经营协议书等合同的签订及履行事实2012年7月31日，百顺宾馆与许丽红签订委托经营协议书，协议约定百顺宾馆将北京市西城区粮食店街39号百顺宾馆客房部承包给许丽红，客房部范围包括119间房间。承包经营期限为一年零二个月，自2012年8月1日起至2013年9月30日为止。第一年零两个月承包金为315万元，押金为50万元。百顺宾馆有权按照约定向许丽红收取承包金和承包保证金，有义务将百顺宾馆客房部委托移交给许丽红经营，并将宾馆内现有设备、设施、家具及其他一些零星物资移交给许丽红使用，具体以财产移交清单为准。许丽红有权自主经营百顺宾馆，并自负盈亏，许丽红在经营过程中发生的所有债权债务与百顺宾馆无涉。双方在交接时，许丽红必须对主要设施、设备进行一次全面的认真检查，能正常经营方可交接。期满时保证设施、设备完好无损交给百顺宾馆。此外，2012年7月29日，许丽红签署了一系列百顺宾馆财产汇总表，表示接收到百顺宾馆移交的宾馆动产，包括家具家电、床上用品、卫生用品等宾馆常用物品。2013年10月26日，百顺宾馆与许丽红签订委托经营管理协议，协议约定委托经营管理期限自2013年10月1日起至2018年9月30日为止；委托经营管理期间，许丽红每年向百顺宾馆支付委托经营管理收益4000000元，从第四年开始每年递增3%，即前三年委托经营管理收益为4000000元/年，后两年委托经营管理收益为4120000元/年；许丽红向百顺宾馆支付委托经营管理保证金500000元，该保证金不计利息，本协议终止后许丽红与百顺宾馆完成交接工作10日内，百顺宾馆将保证金全额退还许丽红。若百顺宾馆未按时向许丽红支付保证金，需按拖欠金额每日0.5%向许丽红支付滞纳金；关于委托经营管理收益的支付方式，双方约定本协议签订后三日内许丽红支付200万元；2014年4月1日至2016年3月1日，每年3月1日支付下一半年的200万元，9月1日支付下一半年的200万元。自2016年9月1日起，每半年应付数额增至206万元，支付时间节点不变。在本协议项下，许丽红自主经营，自负盈亏。若因政府拆迁或不可抗力因素，或宾馆占用范围内土地使用权依法提前收回；或宾馆因社会公共利益被依法征用；或宾馆因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围，因上述情形导致本协议无法履行，百顺宾馆与许丽红同意终止本协议，双方互不承担责任，委托经营管理费用按许丽红实际委托经营管理时间计算，多退少补。委托经营管理期满或协议解除，如许丽红逾期不搬迁，除扣除委托经营管理保证金外，许丽红还需每天支付50000元逾期违约金。庭审中，百顺宾馆与许丽红共同确认案涉建筑物第三层于2017年9月11日开始被大栅栏街道办作为违章建筑拆除。拆除后，双方确认年租金下调至275万元/年。根据百顺宾馆提交收据显示，2017年3月15日，百顺宾馆向作为交款人的朱大春出具数额为2000000元的收据，该收据注有“百顺”的字样；2017年9月，百顺宾馆向作为交款人的朱大春出具数额为1300000元的收据，该收据注有“百顺”的字样；2018年3月14日，百顺宾馆向作为交款人的朱大春出具数额为1300000元的收据，该收据注明“百顺”与“（2018.4.1-2018.9.20）”的字样。此外，朱大春还于2012年8月2日签署了案涉宾馆钥匙的收据。2018年10月1日，许丽红与百顺宾馆签订延期合同补充协议书，约定将原约定2013年10月1日起至2018年9月30日止的期限延期至2018年10月20日。消防安全、经营等一切事宜按照原合同执行。庭审中，百顺宾馆与许丽红共同确认，许丽红于2018年9月11日向百顺宾馆支付150560元系用于支付2018年9月30日起至2018年10月20日期间的委托经营管理收益或租金。此外，双方共同确认，截止至2018年10月20日之前的委托经营管理收益或租金均已结清，不存在争议。三、2018年10月20日前百顺宾馆与许丽红之间委托经营协议书等合同的签订及履行事实自2018年10月20日往后，许丽红与百顺宾馆并未就上述委托经营管理协议签订书面展期合同，但存在一份朱大春与百顺宾馆就安全防火签订的责任书，该责任书载明：百顺宾馆将位于施家胡同1号百顺宾馆由朱大春经营。朱大春应遵守国家关于治安防火各项法规及政策……朱大春在经营期间，如发生火灾、死人等事故，朱大春承担一切责任，并赔偿百顺宾馆一切损失，百顺宾馆收回场地，解除协议书……有效期自2018年11月11日至2019年11月12日。该责任书落款日期为2018年11月11日与2018年11月16日。落款处有2018年11月16日百顺宾馆的公章与王文娟的签字；有2018年11月11日朱大春的签字与捺印。庭审中，百顺宾馆提交了一张交款人为朱大春的收据，该收据显示2018年11月（百顺宾馆）收到朱大春交来（2018.10.21-2019.1.20）的人民币1500000元整。朱大春对签署该收据的经过自述如下：当天中午朱大春喝多了路过宾馆，百顺宾馆的财务（同时负责许丽红所经营宾馆的财务工作）喊住朱大春让签署收据，朱大春没有仔细看就签了。根据许丽红提交银行转账凭证显示，2018年11月7日和11月8日，许丽红分别向王文娟转账汇款1000000元与500000元。2019年3月12日，化工公司向百顺宾馆发送通知，通知内容为：“我公司和你司签订的房屋租赁合同（施家胡同一号物业），由于你方违反合同，擅自将物业转租给第三方、违规把经营权抵押。从即日我公司解除和你方签订的所有租赁协议。特此通知。”对上述通知，百顺宾馆回函称：“我公司于2019年3月12日收到贵公司的通知，经过和贵公司多次沟通，本着后期更好合作，达成共识，我公司同意贵公司的建议”，落款时间为2019年5月16日，落款处有百顺宾馆公章。对于2019年3月12日以后案涉建筑物内经营情况，许丽红自述称此后一个半月内被闲置，经许丽红、朱大春与化工公司协商，至4月份时化工公司同意按原状继续。庭审中，百顺宾馆提交了荆春妞（双方共同确认系百顺宾馆实际控制人）与朱大春的微信聊天记录截屏，截屏显示朱大春于2019年5月8日向荆春妞以文字方式发送了和解书的文本，文本内容包括“2018年10月20日，许丽红和位于前门施家胡同1号及旁门粮食店街39号北京前门百顺宾馆有限公司（以下简称为百顺宾馆）及实际控制人荆春妞达成口头协议，租赁百顺宾馆。年租金600万元，付款方式：季付、押金50万元。2019年3月12日施家胡同1号及旁边粮食店街39号产权单位北京市化工原料公司和百顺宾馆解除协议（资产占用协议），致使许丽红和百顺宾馆无法继续履行租赁协议……许丽红本着诚实守信的原则，继续支付百顺宾馆2019年3月12日前的租金。本和解书共两份，双方各执一份，双方签字盖章生效”。随后，朱大春又向荆春妞发送微信称“荆总，这是律师刚发给我的”。此外，百顺宾馆还提交了2019年8月20日荆春妞、百顺宾馆法定代表人王文娟与朱大春三人的对话录音，证明每季度租金为1500000元。对上述微信聊天记录与录音证据，朱大春与许丽红认可证据的真实性，但认为该证据只能证明双方进行过协商，不能代表最终协商后的结果。截至本案庭审辩论终结时，百顺宾馆与许丽红、朱大春均未提交双方签字确认的和解协议。四、其他相关事实百顺宾馆法定代表人在2016年11月28日发生变更，由荆春妞变更为王文娟。根据许丽红提交离婚登记审查处理表显示，许丽红与朱大春二人于2017年5月17日登记离婚。据百顺宾馆陈述，案涉建筑物现经营主体为“喆啡酒店”，经营者仍为许丽红和朱大春。经本院审判人员于2020年8月31日实地勘察，该地确有招牌为喆啡酒店的建筑物，经营状态正常。百顺宾馆主张该酒店实际由北京御乡村酒店服务有限责任公司（以下简称为御乡村酒店）经营。经查询，御乡村酒店的经营地址为北京市西城区施家胡同1号及旁门、粮食店街39号（不含地下部分），该公司设立时间为2019年3月28日。设立时公司股东包括朱大春、许丽红与朱乐乐，同年4月30日许丽红退出，退出后公司股东包括朱大春与朱乐乐，其中朱大春持股比例为99.8%，朱乐乐持股比例为0.2%。上述事实，有双方当事人提交的证据材料以及当事人陈述在案佐证。本院认为，本案争议焦点应当归纳为：一、案涉委托经营协议的合同当事人应当如何确定；二、案涉委托经营协议的法律关系何时终止；三、案涉委托经营协议项下产生的未付费用应当如何结算；四、双方其他诉讼请求与反诉请求是否应当得到支持。一、案涉委托经营协议的合同当事人应当如何确定根据已查明事实，百顺宾馆从所有权人化工公司处承租案涉建筑物，并与许丽红先后签订委托经营协议书和委托经营管理协议（以下统称为委托经营协议）、延期合同补充协议书。百顺宾馆按上述协议约定向许丽红收取固定数额收益，许丽红则对案涉建筑物对外以百顺宾馆名义自主经营，自负盈亏。上述协议系双方当事人真实意思表示，内容亦无违反法律、行政法规强制性规定与公序良俗之处，本院认定有效。双方应当根据上述协议履行各自义务。此外，因本案审理过程中百顺宾馆主张朱大春与许丽红二人存在夫妻关系，且二人实际共同经营百顺宾馆，据此申请追加朱大春为本案被告。本院准许其申请后，朱大春参加本案诉讼后，于此本院应对朱大春在案涉委托经营协议中的合同主体地位作出认定。庭审中，朱大春与许丽红共同表示案涉委托经营协议当事人仅有百顺宾馆与许丽红，朱大春仅为许丽红打工，在协议的签订和履行过程中不能代表许丽红。此外，二人共同确认早于2017年5月17日，朱大春与许丽红已经办理离婚登记。百顺宾馆则认为朱大春与许丽红二人共同经营案涉宾馆，且朱大春能够代理许丽红对外作出意思表示，并提交许丽红与朱大春二人共同设立的御乡村酒店工商登记信息作为佐证。对比双方各自主张，本院认为争议在于朱大春的角色究竟应当被认定为案涉委托经营协议项下的共同债务人，还是应当被认定为许丽红的代理人，进而确定其是否具备相应代理权限。根据前述已查明的事实，朱大春与许丽红二人曾为夫妻关系，且二人在婚姻关系存续期间，许丽红作为合同当事人签署了案涉委托经营协议，并开始经营案涉宾馆。协议履行期内，朱大春签署过接收宾馆钥匙的收据。2017年3月15日，在朱大春与许丽红双方婚姻关系存续期间，朱大春曾向百顺宾馆以交款人的身份签署并领取租金收据。2017年5月17日二被告登记离婚，但此后在2017年9月至2018年11月，朱大春仍然保持以交款人的身份签署并领取租金收据的习惯。此外，在2018年11月，朱大春（乙方）与百顺宾馆（甲方）就案涉建筑物另行签订安全防火责任书，责任书中明确载明“甲方将位于施家胡同1号百顺宾馆由乙方经营”。再者，经查明许丽红、朱大春二人均为御乡村酒店的创始股东，且御乡村酒店的设立时间紧接化工公司解除其与百顺宾馆租赁协议的时点，而御乡村酒店的经营地亦与百顺宾馆重合一致。结合许丽红于庭审中曾表示经与化工公司协商，后者同意按现状维持前者经营的事实陈述，使本院有理由相信新设立得御乡村酒店与此前案涉宾馆的经营实体存在终始一致的延续与连贯性。结合许丽红与朱大春二人曾经存续的夫妻关系以及登记离婚后朱大春与百顺宾馆交易习惯并未改变的客观事实，上述延续与连贯性可以追溯至许丽红与朱大春二人离婚登记之时。据此，本院认为基于上述事实和理由，相对方百顺宾馆有理由合理相信朱大春与许丽红二人共同经营百顺宾馆，二人均为案涉委托经营协议的合同当事人。朱大春与许丽红婚姻关系的改变，并未导致其二人与百顺宾馆交易习惯因此发生改变；甚至双方离婚后，朱大春以自己名义对外作出意思表示的频率更加频繁。结合御乡村酒店的股权结构情况，最终本院认定朱大春应当与许丽红一同承担案涉经营管理协议项下债务。二、案涉委托经营协议的法律关系何时终止本案中，百顺宾馆和许丽红于2013年10月26日签署委托经营协议及其延期补充协议约定的经营期限最终延长至2018年10月20日。在该经营期限届满后，百顺宾馆和许丽红并未再行签订书面的委托经营协议。但庭审中，双方一致认可许丽红于2018年10月20日往后依然在案涉建筑物内以百顺宾馆名义经营，因此双方之间存在事实上的合同关系。但是从百顺宾馆与许丽红签署并履行最初的委托经营协议开始，该协议能否顺利履行事实上高度依赖于所有权人化工公司的意思决定。原因在于百顺宾馆与化工公司签订的租赁协议明确约定，百顺宾馆不得在未经化工公司同意的情况下，将案涉建筑物转租、转借、转账、转换使用，或以合作经营、承包经营、加盟经营方式等方式转使用或转租给他人，否则视为百顺宾馆根本违约，化工公司有权解除租赁合同。事实上，化工公司也正是基于上述解除权利，在2019年3月12日行使解除权，导致百顺宾馆与化工公司签订租赁合同于当日被解除。在此基础上，百顺宾馆无权继续占有案涉建筑物，而许丽红拥有案涉建筑物的使用权是本案委托经营协议能够履行的必要前提。双方当事人对此履行前提当然清楚知晓，因此，自2019年3月12日起，百顺宾馆与许丽红之间的合同关系因存在前述履行障碍，且此后障碍未能被消除，双方的合同目的均已不能实现，合同效力状态应当认定为终止。此外本院也注意到，在双方签订的书面委托经营协议中，百顺宾馆与许丽红也对此类因签订合同时能够预见，但嗣后双方均不可控制的第三方因素导致合同不能履行时，合同效力归于终止做出过约定。据此，基于前述事实和理由，本院确认许丽红与百顺宾馆之间的合同关系在2019年3月12日终止。因案涉合同关系已经于2019年3月12日终止，百顺宾馆要求确认2013年10月26日签订委托经营协议于2019年11月16日解除的诉讼请求不具备事实基础，本院不予支持。三、许丽红、朱大春与百顺宾馆之间基于事实存续的委托经营协议而产生的剩余经营费用应当如何结算2018年10月20日前，百顺宾馆与许丽红之间存在书面的委托经营协议，且根据双方共同确认，2018年10月20日前应付收益均已结清。鉴于本院已经认定，百顺宾馆和许丽红、朱大春之间的委托经营协议于2019年3月12日终止，但合同关系终止并不影响既成法律关系以及责任认定，仅起到消除2019年3月13日（含当日）后的合同权利义务的法律效果。换言之，百顺宾馆虽无权向许丽红、朱大春二人主张2019年3月13日（含当日）以后未实际发生的经营收益，但许丽红、朱大春二人应向百顺宾馆支付2018年10月21日至2019年3月12日实际经营期间产生的应付费用。对于应付费用的计算标准，庭审中双方各执一词。许丽红主张其与百顺宾馆并未达成最终合意，因此仍然应当根据此前每年275万元的价格进行结算；而百顺宾馆则主张根据百顺宾馆出具，朱大春签署的财务收据，以及百顺宾馆实际控制人荆春妞、法定代表人王文娟分别与朱大春的微信与对话录音材料，能够证明双方在2018年10月21日口头达成了年租金增加为600万元的变更合意。对此争议，本院认为虽然自2018年10月21日往后许丽红、朱大春二人与百顺宾馆事实上达成了展期合意，但就展期后的应付价款数额，双方并未签订书面协议。因此只能根据现有证据，结合案涉委托经营协议整体过程与背景，判断双方是否事实上形成了增加价款的合意。具体而言，针对双方各自主张的两种计算标准，本院结合前述事实论述如下：首先，就2018年9月30日至2018年10月20日期间，许丽红与百顺宾馆单独签订续期协议并支付了相应费用。同时，百顺宾馆与化工公司在2018年10月20日重新签订房屋使用协议，约定五年的续租期间。两项事实结合后，显然能够证明百顺宾馆与许丽红、朱大春双方预备根据百顺宾馆续租的期间重新签订新的委托经营协议，且双方存在事前磋商的过程。而根据历年经营收益渐增的交易习惯，新的委托经营协议约定的经营收益势必增长，不可能维持原先标准不变。在此背景下，结合许丽红与朱大春此前提前支付定期经营收益的交易习惯，许丽红于2018年11月7日、8日共计支付150万元对应百顺宾馆出具的收据载明的2018年10月21日至2019年1月20日期间的经营费用；而非许丽红与朱大春二人当庭陈述的仅为预交款项，嗣后多退少补。此外，百顺宾馆所提交朱大春与荆春妞二人微信与对话往来所反映的事实也能印证上述认定。据此，本院认为年租金增至600万元的事实主张相对年租金并未增加的事实主张具备更高程度的高度盖然性可能，应当认定截止至2019年3月12日已发生经营收益应当按照年租金600万元的标准进行结算。具体计算方式如下：自2018年10月21日至2019年3月12日期间产生的应付款项数额相应确定为：600（万元）乘以142（天）除以365（天），减去已支付1500000元后得出834246.58元。但是对于逾期付款违约金一节，因双方并未就违约责任形成书面或口头约定，亦未就付款周期形成书面约定，因此百顺宾馆要求许丽红、朱大春二人就上述应付经营收益按照原委托经营协议约定支付违约金的诉讼请求依据不足，本院不予支持。四、双方其他诉讼请求与反诉请求是否应当得到支持关于百顺宾馆第三、四、五项诉讼请求，本院分别论述如下：因化工公司已经与百顺宾馆解除房屋使用协议，百顺宾馆对案涉建筑物并无租赁权，因此无权要求恢复对该建筑物的占有；关于卫生行业许可证、特种行业许可证，因二者并非民法上因本身属性而具有使用价值的物，且百顺宾馆法定代表人发生变更，导致原有的两证本身作为有效行政许可的价值亦已消灭，因此两证不具备可返还性。关于变压器与配电柜，二者属于建筑物不可或缺的供电设备，与建筑物内居住人与使用人权益密切相关，若百顺宾馆主张其为变压器、配电柜的所有权人，应当与建筑物所有权人化工公司进行协商处理，本院不在本案中解决。关于第四项诉讼请求，虽然物品交接表中显示许丽红自百顺宾馆处接收了大量宾馆物品，但交接表中的宾馆经营所需物品自然会发生耗损与折旧，按原物交接时的状态确定赔偿价格显然有失公允，结合许丽红同意赔偿30000元物品损失的答辩意见，本院酌定许丽红、朱大春二人应向百顺宾馆赔偿50000元物品损失费用。关于第五项诉讼请求，因案涉委托经营协议已经终止，且终止后百顺宾馆不可能恢复对案件建筑物的占有，本院对逾期搬迁对应的违约金不予支持。此外，百顺宾馆已收取的500000元保证金因合同已经终止，且嗣后不可能继续履行，因此应当向许丽红进行返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、确认北京前门百顺宾馆有限责任公司与许丽红、朱大春之间针对北京市西城区粮食店街39号百顺宾馆达成合同关系于二〇一九年三月十二日终止；二、被告（反诉原告）许丽红与被告朱大春于本判决生效之日起十日内共同支付原告（反诉被告）北京前门百顺宾馆有限责任公司委托经营收益834246.58元；三、被告（反诉原告）许丽红与被告朱大春于本判决生效之日起十日内共同赔偿原告（反诉被告）北京前门百顺宾馆有限责任公司物品损失费50000元；四、原告（反诉被告）北京前门百顺宾馆有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）许丽红保证金500000元；五、驳回原告（反诉被告）北京前门百顺宾馆有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）许丽红的其他反诉请求。本诉案件受理费27200元，由北京前门百顺宾馆有限责任公司负担15058元（已交纳），由许丽红、朱大春负担12142元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费6550元，由北京前门百顺宾馆有限责任公司负担4400元（于本判决生效之日起七日内交纳），由许丽红、朱大春负担2150元（已交纳）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审判长宋**审判员李思涛审判员苑丹妮二〇二〇年十一月一日二〇二〇年十一月一日法官助理赵亚坤书记员赵月