北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初47071号原告：刘蕾蕾，女，1977年11月19日出生，汉族，北京联通公司职员，住北京市西城区。委托诉讼代理人：马立文，北京天达共和律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾丹琦，北京天达共和律师事务所律师。被告：刘富华，女，1947年2月18日出生，汉族，航空部628所退休职工，住北京市西城区。被告：刘富琴，女，1952年7月11日出生，汉族，北京器件六厂退休职工，北京市西城区。委托诉讼代理人：刘迎春，女，1958年1月24日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被告：刘迎春，女，1958年1月24日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被告：刘大强，男，1955年3月14日出生，汉族，仪表机床厂退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：刘迎春，女，1958年1月24日出生，无业，住北京市西城区。第三人：刘大庚，男，1949年7月28日出生，汉族，第二毛线厂退休职工，住北京市西城区。原告刘蕾蕾诉被告刘富华、刘富琴、刘迎春、刘大强，第三人刘大庚赠与合同纠纷一案，本院于2019年12月30日立案后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘蕾蕾及其委托代理人马立文、贾丹琦，被告刘富华、刘富琴、刘迎春（兼刘富琴、刘大强的委托诉讼代理人），第三人刘大庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘蕾蕾向本院提出诉讼请求：1.请求确认2005年7月5日原告刘蕾蕾与宋XX就北京市西城区（原宣武区）XX号X号楼X单元X层XX号房屋签署的《买卖房协议书》所建立的法律关系实为赠与合同关系。2.请求判令四被告共同承担本案诉讼费。事实和理由：本案是在四位被告起诉原告确认《买卖房协议书》无效案件终审之后，原告另行起诉确认《买卖房协议书》名为买卖、实为赠与的案件。一、事实概述原告的爷爷刘XX与奶奶宋XX婚后育有五名子女，分别是长女刘富华、次女刘富琴、三女刘迎春、长子刘大庚、次子刘大强。原告系刘大庚之女。爷爷刘XX于1988年7月去世，奶奶宋XX于2014年2月去世。2000年3月10日，奶奶宋XX通过房改政策，与北京市半导体器件六厂（以下简称“半导体器件六厂”）签订《房屋买卖契约》，约定：半导体器件六厂将座落于北京市宣武区XX号X号楼X单元X层XX号的房屋（以下简称“案涉房屋”）出售给宋XX，房屋总建筑面积60.91平方米，房屋价款及维修费共计42178元。鉴于宋XX以成本价购买涉案房屋，需在住用满5年后方可依法进入市场进行交易，且需补交土地使用权出让金或所含土地收益，并按规定缴纳有关税费。2000年5月19日，原告的父亲刘大庚出资交纳了上述购房款及维修费共计42178元。随后，奶奶宋XX取得了“京房权证优宣私字第XXXX号”房产证，房屋所有权人登记为宋XX。奶奶宋XX住用案涉房屋满五年后，于2005年6月30日委托刘大庚代为办理房屋买卖及过户登记手续、代为签署一切有关文件，并在《委托书》上捺印确认。2005年7月5日，刘大庚代理奶奶宋XX与原告签署《买卖房协议书》，约定：宋XX将案涉房屋“出售”给原告。合同签订后，原告在刘大庚协助下完成案涉房屋过户手续，并取得房屋所有权证。本案四位被告在2005年6月涉案房屋过户时，即知晓《委托书》《买卖房协议书》的存在、以及房屋已过户等事宜，至奶奶宋XX2014年2月去世，在长达九年的时间里，四位被告均未提出异议。二、涉案《买卖房协议书》名为买卖、实为赠与。与本案有关的上述事实，请见北京市西城区人民法院及北京市第二中级人民法院作出的判决。关于涉案房屋名为买卖、实为赠与，北京市第二中级人民法院在（2019）京02民终9461号《民事判决书》中，对于宋XX、刘蕾蕾之意思表示的性质作出认定：首先，刘蕾蕾与宋XX签订《买卖协议书》表面存在买卖房屋的意思表示。其次，刘蕾蕾、宋XX的该意思表示与真实意思并不一致。依常理，如果双方具有买卖房屋的意思，则当然有相应的履行行为，然双方之间的一系列外在行为与买卖房屋的意思表示相悖。例如：《买卖协议书》中对于交付时间、付款方式和期限等主要内容均未约定，不符合常理；宋XX在未收到任何房款的前提下就将涉案房屋过户至刘蕾蕾名下，也与买卖交易习惯不符。考虑到刘蕾蕾与宋XX之间的亲属关系以及宋XX生前并无要求刘蕾蕾支付房款的意思表示，结合录音材料内容和刘蕾蕾上诉关于房屋过户的目的是为了提取住房公积金及房屋赠与的主张，本院有理由认为宋XX的真实意思并非是将涉案房屋出售给刘蕾蕾。最后，刘蕾蕾陈述是为了避税才签订了买卖合同，可以认定刘蕾蕾与宋XX具有意思表示不一致的通谋性，买卖行为是其通过虚伪表示故意实施的行为。本案中，宋XX、刘蕾蕾的真实意思与其签订《买卖协议书》的表示行为并不一致，双方之间不存在真正的房屋买卖行为。根据法律规定，宋XX与刘蕾蕾签订的《买卖协议书》应属无效。至于刘蕾蕾所主张的赠与行为的效力，不属于本案审理范围，本院不作认定，当事人可另行解决。故诉至法院。被告刘富华、刘富琴、刘迎春、刘大强辩称，不认可原告所述赠与事宜。首先，根据合同法规定，赠与财产依法需要办理登记等手续的，应当办理有关手续。原告没有提供赠与合同相关的手续以及赠与公证书。第二点，经过西城区人民法院（2019）京0102号民初431号民事判决书庭审调查，刘大庚、刘蕾蕾当时认定是刘大庚向我母亲提出的要求，以买卖的形式帮助刘蕾蕾取的住房公积金。庭审中，刘大庚、刘蕾蕾对此事事实均认可。因此，宋XX将涉案房屋过户给原告是以帮助她获取住房公积金为目的的虚假买卖行为，根据民法总则规定，宋XX与原告于2005年7月5日签订的买卖房屋协议实属无效。北京市第二中级人民法院对于一审判决予以维持。第三点，出售表中书写的全家人一致同意出售此房，如有纠纷请产权人负责。被告对该出售表并不知情，原告欺骗过户大厅办理了过户手续。我们针对此情形另行提起行政诉讼。法院认为被诉转移登记行为已经失去了重要事实依据，应予撤销。且相关行政判决已经生效，刘蕾蕾的产权证已经被撤销。第三人刘大庚述称，我同意原告的诉讼请求。经审理查明：本院经审理认定事实如下：刘XX与宋XX系夫妻关系，二人婚后育有五名子女，分别是长女刘富华、次女刘富琴、三女刘迎春、长子刘大庚、次子刘大强。刘蕾蕾系刘大庚之女，系宋XX的孙女。刘XX于1998年7月去世，宋XX于2014年2月去世。宋XX生前于2000年3月10日通过房改政策，与北京市半导体器件六厂签订《房屋买卖契约》，购买了北京市西城区XX号院X号楼X-X-XXX号房屋（以下简称涉案房屋），产权取得时间是2000年10月20日。2005年7月5日，刘大庚代理宋XX与刘蕾蕾签订《买卖房协议》，约定宋XX将涉案房屋以25万元的价格出售给刘蕾蕾。上述合同签订后，刘蕾蕾并未向宋XX支付购房款。2005年7月29日，涉案房屋登记至刘蕾蕾名下。2019年年初，刘富华、刘富琴、刘迎春、刘大强以涉案房屋系刘XX、宋XX夫妻与刘富华共同出资购买，且“刘蕾蕾为取出公积金理财，以买卖房屋的名义，在没有告知原告等人、也未经原告等人同意的情况下，私自将宋XX名下的涉案房屋以买卖的形式过户到自己名下，被告并未支付任何购房款”为由要求确认宋XX与刘蕾蕾就涉案房屋签订的房屋买卖合同无效。本院于2019年6月17日作出（2019）京0102民初431号民事判决书（以下简称431号判决），判决“宋XX与刘蕾蕾于2005年7月5日签订的《买卖房协议书》无效”，后刘蕾蕾不服提起上诉，北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）于2019年8月30日作出（2019）京02民终9461号民事判决书（以下简称9461号判决），判决“驳回上诉，维持原判”。其中，431号判决查明及认定内容有如下记载：“……庭审中，刘富华、刘富琴、刘迎春、刘大强主张购买涉案房屋时使用了宋XX与刘XX的工龄，购房款也是出自宋XX与刘XX的夫妻共同财产，因此该房屋系宋XX与刘XX的夫妻共同财产，涉案房屋买卖不是宋XX的真实意思表示，宋XX本人没有签字，即使宋XX同意出售涉案房屋，但未征得其他共有人同意，属于无权处分，该房屋买卖合同应属无效。刘蕾蕾、刘大庚认可涉案房屋使用了宋XX和刘XX的工龄，但认为该房屋是宋XX的个人财产，其有权自行处分。宋XX本人不会写字，其委托刘蕾蕾的父亲刘大庚代理其将涉案房屋出售给刘蕾蕾，并出具了委托书，宋XX本人对涉案房屋买卖知晓且同意，宋XX的真实意思是将该房屋赠与给其本人，为了避税才签订了买卖合同。刘富华、刘富琴、刘迎春、刘大强出示的2017年4月15日刘大庚与刘富华谈话中，刘大庚称宋XX说这房子给刘蕾蕾，是其向宋XX提出来把涉案房屋过户给刘蕾蕾，帮助刘蕾蕾提取住房公积金。刘大庚承认不是真的过户。……本院认为，本案争议焦点之一是涉案房屋是否为宋XX与刘XX的夫妻共同财产？对此争议，本院认为，对于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的问题，目前尚无法律、法规对该问题予以明确规定。最高人民法院曾于2000年2月17日以（2000）法民字第4号复函对司法部律师公证工作指导司作出回复，其中涉及夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。但本院也注意到上述复函已被《最高人民法院关于废止1997年7月1日至2011年12月31日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第十批）的决定》废止。故购买诉争房屋是否使用夫妻双方共同积蓄以及是否使用已死亡配偶生前工龄，均不足以据此产生诉争房屋物权取得主体的认定基础。基于上述分析，涉案房屋应属于宋XX的个人财产。争议焦点二，宋XX是否委托刘大庚作为其代理人为刘蕾蕾办理涉案房屋的过户手续。对此争议，本院认为，在房地产登记部门留存的档案资料中有宋XX的委托书，该委托书中虽然没有宋XX的签字，但宋XX的签名处摁有指印，刘富华、刘富琴、刘迎春、刘大强虽主张该捺印不是宋XX本人的，但未提交证据予以反驳，本院认定该委托书是宋XX的真实意思表示。争议焦点三、宋XX委托刘大庚将涉案对房屋过户至刘蕾蕾名下的真实意思表示是什么。根据刘富华、刘富琴、刘迎春、刘大强提交的录音证据可知，刘大庚在与刘富华的交谈中认可宋XX将涉案房屋过户给刘蕾蕾是为了帮助刘蕾蕾取住房公积金，刘大庚、刘蕾蕾对此事实均认可，因此，宋XX将涉案房屋过户给刘蕾蕾是以帮助刘蕾蕾获取住房公积金为目的的虚假买卖，买卖行为是通过虚伪表示而实施的行为，应属无效。刘大庚、刘蕾蕾主张宋XX应有将涉案房屋赠与其的意思表示，缺乏证据证明，本院不予采纳。”9461号判决查明：“本案争议的焦点是宋XX与刘蕾蕾签订的《买卖协议书》是否应确认无效。关于涉案房屋是否为刘XX与宋XX的夫妻共同财产以及宋XX是否委托刘大庚作为其代理人为刘蕾蕾办理涉案房屋的过户手续，一审法院对上述问题进行了详细分析并据此所作的结论，本院完全予以认同，不再赘述。刘蕾蕾上诉主张宋XX与其之间名为房屋买卖实为房屋赠与，故此，本院将着重分析宋XX与刘蕾蕾之意思表示的性质及在此基础上形成的法律行为的效力应当如何认定。关于宋XX、刘蕾蕾之意思表示的性质。首先，刘蕾蕾与宋XX签订《买卖协议书》表面存在买卖房屋的意思表示。其次，刘蕾蕾、宋XX的该意思表示与真实意思并不一致。依常理，如果双方具有买卖房屋的意思，则当然有相应的履行行为，然双方之间的一系列外在行为与买卖房屋的意思表示相悖。例如：《买卖协议书》中对于交付时间、付款方式和期限等主要内容均未约定，不符合常理；宋XX在未收到任何房款的前提下就将涉案房屋过户至刘蕾蕾名下，也与买卖交易习惯不符。考虑到刘蕾蕾与宋XX之间的亲属关系以及宋XX生前并无要求刘蕾蕾支付房款的意思表示，结合录音材料内容和刘蕾蕾上诉关于房屋过户的目的是为了提取住房公积金及房屋赠与的主张，本院有理由认为宋XX的真实意思并非是将涉案房屋出售给刘蕾蕾。最后，刘蕾蕾陈述是为了避税才签订了买卖合同，可以认定刘蕾蕾与宋XX具有意思表示不一致的通谋性，买卖行为是其通过虚伪表示故意实施的行为。关于宋XX与刘蕾蕾签订《买卖协议书》的效力。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照相关法律规定处理。本案中，宋XX、刘蕾蕾的真实意思与其签订《买卖协议书》的表示行为并不一致，双方之间不存在真正的房屋买卖行为。根据法律规定，宋XX与刘蕾蕾签订的《买卖协议书》应属无效。至于刘蕾蕾所主张的赠与行为的效力，不属于本案审理范围，本院不作认定，当事人可另行解决。”庭审中，双方当事人均认可自2000年起，刘蕾蕾与宋XX共同居住生活至2013年。本院认为，依法成立的合同受法律保护。自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。物权的种类和内容，由法律规定。夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。宋XX将涉案房屋过户给刘蕾蕾行为的真实意思是本案的焦点问题。根据已生效的431号判决书认定内容可知，涉案房屋为宋XX个人财产。本院对此认定结论仍予以确认，理由如下：首先，刘XX死亡后，其民事权利能力自然终止，且刘XX与宋XX的夫妻关系亦处于终止状态。显然，宋XX于2000年购房时，刘XX因死亡而不具有购买房屋的权利能力，也不具备获得房屋物权的权利能力，故宋XX系在夫妻关系终止的情况下以个人名义购买并取得涉案房屋产权，不存在夫妻共同财产的法律基础。其次，关于工龄问题，虽然宋XX使用了刘XX的工龄购买房屋，但该工龄利益并未被国家权力机关制定的法律规定为房屋所有权，任何法律层级以下的规范均不得创设物权种类，故该工龄利益应被认定为刘XX死亡后遗留的财产性利益，而并非房屋所有权。最后，购房款出资争议、债权争议、财产性利益的争议均不能单独作为确认所有权的依据。综上，涉案房屋在过户给刘蕾蕾之前属于宋XX个人财产，宋XX对涉案房屋享有完整的所有权，有权行使物权法规定的各项物权权能。宋XX将房屋过户至刘蕾蕾的行为，系其在世期间行使物权所有权权能的表现，其他自然人在没有证据证明其利益受影响的情况下，无权干预宋XX行使房屋物权权利。虽然法院通过一系列发生在宋XX死后家属之间的录音等辅助证据以及各当事人自认的事实判定宋XX存在帮助刘蕾蕾套取公积金的意愿，而据此认定虚假的房屋买卖合同无效。但上述证据及自认均非来源于宋XX本人，无法准确直接证明宋XX本人的真实意思。经查，宋XX生前与刘蕾蕾共同生活长达13年，且自房屋过户给刘蕾蕾起至宋XX死亡止亦有9年之久，期间没有明确的证据能够证明宋XX曾向刘蕾蕾主张过房屋返还，其行为明显不符合单纯以“帮助提取公积金”或者以买卖为目的房屋交易常理，本院有理由相信宋XX不仅存在以房屋过户的形式帮助刘蕾蕾提取公积金的意思，亦存在将房屋赠与给刘蕾蕾的意愿，故宋XX与刘蕾蕾就涉案房屋之间形成复合的合同关系，虽然形式上的房屋买卖合同被依法确认无效，但不影响合同中包含的赠与房屋合意的效力。原告诉讼请求存在法律依据，但表述并不准确，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第五条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：确认2005年7月5日原告刘蕾蕾与宋XX签署《买卖房协议书》所形成的法律关系实为：宋XX与刘蕾蕾之间存在有包括将北京市西城区（原宣武区）XX号X号楼X单元X层XX号房屋赠与给刘蕾蕾在内的多种合意的合同关系。案件受理费70元，由刘富华、刘富琴、刘迎春、刘大强负担（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  高 磊二〇二〇年十一月五日法官助理  姚 岚书 记 员  郭莹莹书 记 员  林 彤