北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初95240号原告：郑卫彬，男，1971年5月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张逸潇，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳，北京市炜衡律师事务所律师。被告：北京房地集团有限公司，住所地北京市朝阳区小营路**楼**。法定代表人：刘志国，董事长。委托诉讼代理人：代农村，北京市义博律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽丽，北京市义博律师事务所律师。原告郑卫彬（以下简称原告）与被告北京房地集团有限公司（以下简称被告）合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告郑卫彬及其委托诉讼代理人张逸潇，被告北京房地集团有限公司的委托诉讼代理人代农村、王丽丽均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑卫彬向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付自2000年1月1日至土地交付之日的土地看护费用及原告垫付的建设工程费、消防、环卫、水费、电费等费用，暂计算至2020年6月30日为8827976元（其中含看护费5686415元、消防费用6000元、环境卫生费126000元、电费534036元、2001年围墙工程费296545．7元、2007年围墙工程费168980元、2018年地块硬化改造工程费2010000元）；2．判令被告按照年利率12%的标准支付原告所垫付的全部费用的利息，自每笔费用应付之日起计算至全部费用清偿之日止，暂计算至2020年6月30日为8904024元（两项合计17732000元）。事实与理由：位于北京市朝阳区**空地（以下简称涉案地块）位于北京市朝阳区住宅楼的北侧、松榆里供热厂的东侧，属于国有土地，原由北京宝润房地产开发有限责任公司（以下简称“宝润公司”）占有使用。1999年5月，宝润公司与北京恒远建筑工程有限责任公司（以下简称“恒远公司”）签订《协议书》（以下简称“99年协议”），约定由恒远公司对涉案地块及地上的两台变压器进行看护及清扫。2000年3月2日，宝润公司和恒远公司签订《关于南磨房康居甲6空地看护补充协议（一）》（以下简称“2000年补充协议”），确认恒远公司看护涉案地块两年有余的事实并约定恒远公司继续看护土地。2001年8月13日，宝润公司、恒远公司与北京宾博房地产开发有限公司（以下简称“宾博公司”）签订三方《协议书》，各方确认：99年协议中，恒远公司的权利义务全部转让给宾博公司；为便于看护，宾博公司可垫资修建围墙，修建围墙的费用于结算时一并支付。2001年12月31日，宝润公司、宾博公司和原告签订三方《协议书》（以下简称“01年协议”），各方确认：宾博公司将其受让99年协议中恒远公司的全部权利义务概括转让给原告，宝润公司按99年协议和2000年补充协议中约定的标准向原告结算看护费用并在看护工作结束时一次性结清所有费用。自1997年至今，恒远公司、宾博公司及原告相继履行对涉案地块的看护义务：每天派4人（2008奥运会当年应要求加派4人共派8人）对空地进行看护和清扫、对变压器进行看护和维护、对渣土垃圾及时清运、垫付环卫、消防、水电费等费用。同时，积极协调邻里关系，维护邻里和谐，落实消防责任和门前三包责任，配合奥运会组委会、街道办、消防及环保等部门的工作，进行相关工程建设，垫付了建造围墙、改建围墙、场地硬化费用。此外，原告始终按照诚实信用原则的要求，确保涉案地块上未出现或产生其他与看护工作无关的行为或活动。根据上级主管机关的安排，被告替代宝润公司负责涉案地块的管理，被告对原告看护工作亦始终是认可的。近期，被告称按照上级主管机关的安排，将就涉案地块进行建设，向原告提出办理交接。原告认为被告首先应结清相关费用，但双方就费用金额未能达成共识。综上，原告认为，被告应当一次性向原告结清看护费用、垫付费用，恳请贵院判如所请，依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告答辩称，不同意原告的诉讼请求。被告认可原告雇人看护涉案地块的事实，也愿意承担原告在涉案地块上的合理投入（其中应当扣减原告停车场的经营收益），但原告合理投入的标准和金额是本案中双方无法达成一致的问题，故应当依法予以处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年5月，案外人北京宝润房地产开发有限责任公司（以下简称“宝润公司”，甲方）与案外人北京恒远建筑工程公司（以下简称“恒远公司”，乙方）签订《协议书》，作出如下约定：6空地（松榆里供热厂配套管理用房）原为（南新园“16—19”）施工时原施工单位房修一公司二分公司施工暂设用地。此工程已于97年9月竣工并交付使用，同时原施工单位撤离现场。此空地长为130米，宽57米，总用地面积为7410平方米。99年4月，北京市政府由刘琪市长颁发了《关于门前三包责任》的政府令后，由乙方代表甲方已同北京市朝阳区南磨房街道办事处签订了关于康居甲6空地的门前三包责任书。门前三包范围为：东起西大望路路中以西，南起南新园小区围墙以北，西起南磨房供热厂东围堵以东，北起左安东路路中以南。为了防止此空地乱倒渣土、垃圾和门前三包等问题，故甲方于97年I0月委托乙方对康居甲6空地进行看护及清扫，甲、乙双方责任如下：1．甲方支付乙方看护及清扫的费用；2．乙方负责每天4人分三班对此空地的看护及清扫；3．乙方接管后，如发生乱倒渣土，由乙方负责；4．乙方负责对空地内的两台变压器进行看护；5．乙方严格遵守《门前三包责任书》的内容及工作范围；6．甲方需用此空地时，乙方及时撤离。该协议甲、乙方处均加盖了公司公章，甲方负责人为“薛X”，经办人为“张X”，乙方负责人和经办人均为“郑卫彬”。2000年3月2日，宝润公司（甲方）与恒远公司（乙方）签订《关于6空地看护补充协议（一）》，约定：乙方对6空地（松榆里供热厂配套管理用房）看护已两年有余，故甲方对乙方看护费用由97年10月至99年12月具体结算情况如下：1．定额人工费：22．47元；2．97年10月至99年12月工日计790天；3．每日为4人，共计工日790x4=3160；4．共计费用：3160x22．47=71005．20元。以上费用为97年10月至99年12月的看护费用，在此期间不再发生任何费用。2001年8月13日，恒远公司（甲方）、案外人北京宾博房地产开发有限公司（以下简称“宾博公司”，乙方）与宝润公司（丙方）签订《协议书》，约定：甲方与丙方于1999年5月签订协议书，约定由甲方负责为丙方看护、清扫6空地，2000年3月2日双方签订了补偿协议，约定了看护费用的计算标准及结算方式，现经丙方同意，甲方将与丙方签订的协议的权利、义务全部转让给乙方，由乙方代替甲方继续履行1999年5月签订的协议，现三方达成以下协议：1．1999年5月甲方与丙方签订的协议继续有效，合同中恒远公司的权利、义务全部由乙方继承；2．宝润公司同意合同由乙方继承，由乙方继续履行合同，按照1999年5月签订的协议书及2000年3月2日的补充协议中约定的标准给付乙方看护费；3．现甲方同意将2000年3月2日的补充协议中约定的看护费，由丙方直接支付给乙方；4．乙方需认真履行看守、清扫义务，看护过程中空地内产生的水、电、卫生等费用由乙方先行垫付，待乙、丙双方结算时由丙方统一支付给乙方。同时，为方便乙方看护，乙方可修建围墙，修建围墙的费用由乙方先行垫付，结算时由丙方一并支付给乙方；5．若乙方经营状况发生变化，乙方有权将合同中的权利义务转让给其他合法经营的公司或个人，由其继续履行合同，受转让的公司或个人有权继续追偿未给付的相关费用。该协议下方加盖了三公司的公章，甲方及乙方处均有“郑卫彬”的签字，丙方处有“薛X”的签字。2001年12月30日，宾博公司（甲方）、郑卫彬（乙方）、宝润公司（丙方）签订《协议书》，约定：1999年5月丙方与恒远公司签订的协议中约定由恒远公司看护6空地。2001年8月13日恒远公司将协议中的权利与义务转让给甲方，甲方看护了一段时间后，由于甲方经营状况发生变化，现由乙方代替甲方履行看护协议内容。1．甲方将2001年8月13日与丙方签订协议中的权利与义务转让给乙方，由乙方代替甲方履行协议；2．丙方同意甲方将协议中的权利与义务转让给乙方，并按照北京建筑工程造价信息中人工费的计算标准支付乙方看护费；3．看护期间如遇南磨房康居甲6空地上的所需必要的修建改造事宜，由乙方全权负责，发生的一切费用由乙方先行垫付，双方结算时丙方再支付给乙方；4．自2000年1月1日接受恒远公司委托开始，丙方一直未支付看护、清扫、建安等相关费用。经乙、并双方协商，丙方承诺按年利率12%支付乙方所垫付的全部资金本息，并在看护结束，乙方退出6空地时，将看护期内发生的所有费用一次性支付给乙方。该协议甲方处及丙方处加盖了公司公章，甲、乙方处签字人均为“郑卫彬”，丙方处签字人为“薛振友”。2005年8月，北京天鸿集团公司（以下简称“天鸿公司”）作为转让方，与作为受让方的被告签订《产权转让协议书》，约定：转让方同意将南磨房、石榴庄、龙华园三个小区内的锅炉房产权以及供热系统（包括：锅炉房、相关联的附属用房的产权以及所占有的划拨土地使用权、锅炉房内设施、设备的使用权，详见附图）按照现状一次性全部转让给受让方。受让方同意按照现状受让转让范围内锅炉房产权以及供热系统，并且承担产权及土地使用权过户后的所有产权单位责任。2006年10月13日，被告成为涉案地块的土地使用权人，并取得京朝国用（2006）划第X号土地使用权证书，土地坐落为朝阳区（北京市第一房屋修建工程公司料厂），该地权属性质属于国有土地使用权，宗地总面积为4686．04平方米。庭审中，原告为证明其诉讼主张，向本院出示如下证据材料：1．北京市宗地登记表、宗地界址点坐标成果表，拟证明被告为涉案地块的土地使用权人，因此被告应当履行相应的合同义务。被告对该组证据材料的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可；2．看护费结算说明、涉案地块看护费明细、2000年1月至2018年9月期间涉案地块看护人员季度工资表等证据材料，拟证明自2000年1月1日起，恒远公司、宾博公司和原告相继履行对涉案地块的看护义务，每天派至少4人对涉案地块进行看护和清扫，对涉案地块上的变压器进行看护，对渣土垃圾进行清运，垫付环卫、消防、水电费等费用，上述费用合计6367606元，应由被告支付。被告对该组证据材料的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可；3．2001年围墙图纸及工程预算书等证据材料，拟证明在2001年9月，宾博公司在涉案地块四周修建了围墙，支出费用296545．7元，此笔费用应由被告支付。被告对该组证据材料的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可；4．2008年围墙图纸、工程结算说明、工程预算书等证据材料，拟证明在2008年按照相关部门的要求，为修缮围墙垫付了168979．78元，此笔费用应由被告支付。被告对该组证据材料的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可；5．南磨房地块硬化改造施工合同、营业执照、建筑企业资质证书、安全生产许可证、施工图、照片、投标报价汇总表、收据，拟证明在2018年按照相关部门的要求，为硬化涉案地块的土地支出费用201万元，此笔费用应由被告支付。被告对该组证据材料的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，并认为参与原告所主张的此项工程的北京奥新博峰投资有限公司（以下简称“奥新公司”）的法定代表人为原告，参与原告所主张的此项工程的北京亿宝鸿建筑工程有限公司（以下简称“亿宝公司”）的股东之一为郑海燕（持股比例为95%），其是宾博公司的股东，因此原告主张的此项工程系关联交易；6．看护工人的劳务合同、身份证复印件、人工费结算依据等证据材料，拟证明自2000年1月1日至今涉案空地的看护工作由9名工人完成，劳务费标准按照相应标准逐渐上调支付。被告对该组证据材料的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可；7．电费、卫生费发票等证据材料，拟证明涉案地块的相关费用一直由原告支付。被告对该证据材料的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可，并认为原告提交的电费发票显示的付款人为房地开发材料设备公司，卫生发票显示的付款人为宾博公司，均非原告；8．南磨房康居甲6#空地看护费用报告书，拟证明原告履行了义务，被告应当支付原告相关费用。被告对该证据材料的真实性、合法性、关联性及证明目的不予认可。被告为证明其抗辩主张，向本院出示如下证据材料：1．《土地使用权证书》及《产权转让协议书》，拟证明2009年被告取得涉案地块的使用权，被告未委托原告进行看护。原告对该证据材料的真实性认可，但不认可证明目的，认为被告没有提交完整的证书，根据原告证据显示2006年被告就取得了地块的产权，被告也一直以产权人的身份与原告沟通，因此被告应履行义务支付相应的费用。2．照片一组，拟证明涉案地块现状及原告使用涉案地块用于经营停车场。原告对该证据材料的真实性认可，但不认可证明目的，认为开设此临时停车场系因有关部门提出了要求，且被告对此事是知情且默许的。另查1，宝润公司于2002年将企业名称变更为北京天鸿房地产开发有限责任公司，后企业名称又变更为北京天鸿企业控股有限公司，薛振友为该公司经理；另查2，恒远公司于1995年成立，于2001年被吊销营业执照。宾博公司于2001年成立，于2012年被吊销营业执照，该公司股东为原告及郑X，其中原告持股70%；另查3，原告系奥新公司的股东之一，持股比例为50%，同时系该公司的法定代表人。郑X系亿宝公司股东之一，持股比例为95%。另查4，北京市住房和城乡建设委员会负责对北京建筑工程造价信息的计算标准定期予以发布和调整。经查询，北京建筑工程造价信息的人工费一项，根据工程作业的性质不同发布了不同的人工费指导价格，且在2000年至2020年期间多次调整。另查5，经当庭询问原、被告，双方均认可被告于2017年向原告提出收回涉案地块，但双方均无法明确被告首次提出收回涉案地块的具体时间。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，宝润公司与恒远公司签订99年协议，约定由恒远公司向宝润公司履行对涉案地块的看护义务。之后，宝润公司与恒远公司于2000年签订补充协议，对至1999年的看护费用进行结算，明确了看护人数的标准为每日4人及看护费标准。2001年8月13日，宾博公司概括承受了恒远公司的合同地位，向宝润公司履行看护涉案地块的合同义务，同时明确了仍按照2000年签订补充协议的看护费标准计算看护费。2001年12月30日，原告概括承受了宾博公司的权利义务，向宝润公司履行看护涉案地块的合同义务，同时明确了看护费的计算标准变更为按照“北京建筑工程造价信息中人工费的计算标准”予以计算，且约定了宝润公司应按照年利率的12%支付利息并在看护人退出涉案地块时一并支付。从上述约定及合同主体变更情况可知，原告与宝润公司形成看护涉案地块的合同关系，并对看护费用及其计算标准、利息及其他相关事宜作出了约定，双方均应依约履行相应的合同义务。被告取得涉案地块的土地使用权后，依据其取得土地使用权所依据的《产权转让协议书》的相关约定，被告同意按照涉案地块的现状受让，并且承担产权及土地使用权过户后的所有产权单位责任。《合同法》规定，合同权利义务一并转让的，适用合同法关于债权让与和债务承担的相关规定，债权人转让债权的应当通知债务人，债务人承担债务的应当经债权人同意。具体到本案中，虽然并无证据证明被告受让涉案地块的土地使用权时通知了原告，但原告此后仍持续使用、看护涉案地块，并未提出异议且现向被告起诉主张相应合同权利，应视为原告对被告概括承受宝润公司的合同权利义务并无异议，故关于看护涉案地块的看护合同的另一相对方应为被告，原告应履行约定的看护义务，被告应按照约定支付相关费用。关于被告的诉讼时效抗辩，从本案的合同约定情况看，双方达成的约定为，在看护结束原告退出涉案地块时，被告应将看护期内发生的应支付费用一次性支付给原告。《合同法》规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。此项约定系对看护费结算时间和方式附生效条件的约定，在约定条件未生效的情况下，原告不得主张看护相关费用的结算。而根据查明的事实及在案陈述，双方可以明确被告于2017年提出收回涉案地块，但无法明确具体提出时间，且双方就此看护费事宜一直在协商过程中，涉案地块目前亦未收回，在此情形下，原告此前未主张看护费并未违反合同约定，被告的此项抗辩本院不予支持。关于原告主张的各项费用，分述如下：涉案地块的看护费：原告虽出示了劳务合同、身份证复印件、工资表等证据材料，但被告对此均不予认可，且上述证据材料多系原告自行制作和提供，无法证明原告主张的上述费用数额系实际发生的数额。另，双方在履约过程中对看护费的计算标准有较为明确的约定，即每日的看护人员为4人，并按照北京建筑工程造价信息中人工费的计算标准予以计算。故本院结合北京建筑工程造价信息中历年人工费的指导价格，综合考虑涉案土地看护工作的性质及本案案情，确定每人每日的看护费为每人每日200元（200元*4人*6869天，2000年1月1日至2018年10月22日原告起诉时）。关于消防费、电费和卫生费：首先，从原告出示的证据看，消防费一项，原告仅出示历史照片予以证明。关于环卫费一项，原告仅发票一张和一份证明，发票的付款单位为“北京宾博房地产开发有限公司”，经营项目为“卫生费”，金额为6000元，开票日期为2006年1月23日。关于电费一项，原告出示了2011年1月至2019年5月的电费催收单予以证明，但用户名称及缴费户名均为“房地产开发材料设备公司”；其次，根据在案证据，可以确认原告在看护涉案地块期间，使用涉案地块从事各项经营活动，其开展经营活动必然产生收益并发生成本，而原告使用涉案地块并未向土地使用权人支付相应对价。《合同法》规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务；当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。在此情形下，原告要求将其经营活动的成本一并纳入本案看护合同中予以考量并要求被告予以承担，有悖诚信和公平原则。因此，对于原告要求被告支付消防费、电费和卫生费的诉讼请求本院不予支持。关于原告主张的三次工程费：首先，从原告出示的证据看，2001年工程费一项，原告仅出示图纸、照片及工程预算书，无其他合同或费用实际发生的证据材料。2007年工程一项，原告仅出示图纸、照片、工程预算书及结算说明，亦无合同或费用实际发生的证据材料。2018年工程一项，原告出示了合同、收据、相关证照、施工图、投标报价表及照片，但证实工程款实际发生的证据材料系收据，无发票或转账记录等予以证明，且参与此项工程的公司均与原告存在关联；其次，即便上述工程实际发生，亦有原告利用涉案地块开展经营活动的客观需要的因素，其亦不能一概而论为原告履行看护义务的合理支出。因此，对于原告要求被告支付此三项工程的费用的诉讼请求本院不予支持。关于原告主张的利息：首先，利息是资金占有方向资金贷出方支出的对价，利息存在的法律基础是一方持续占有另一方贷出的资金。具体到本案中，合同相对方关于利息的约定系在2001年12月30日的协议之中，相关合同条款为：“经乙、丙双方协商，丙方承诺按年利率12%支付乙方所垫付的全部资金本息，并在看护结束，乙方退出6空地时，将看护期内发生的所有费用一次性支付给乙方。”从文义上看，双方约定涉案地块看护人在看护结束并退出时，才能要求一次性结算看护的相关费用，即在原告看护结束并退出前，其并不能要求被告支付看护期间发生的相关费用，被告在此条件成就前亦并未占有原告的资金，故对原告主张的利息数额及计算方式本院不予支持；其次《合同法》规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。双方对利息的约定不明，在无法依据合同其他有关条款确定的情况下，应按照交易习惯确定。被告在要求原告结束看护并退出涉案地块时，即发生向原告结算看护相关费用的合同义务，同时应当向原告支付逾期结算看护费用的利息。因双方均认可被告已向原告提出退出涉案地块，但均无法明确具体提出日期，故本院确认被告应自原告起诉之日向原告支付利息，计算标准本院依据法律规定确定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条第一款、第四十五条、第六十条第一款、第六十一条、第八十九条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京房地集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告郑卫彬支付看护北京市朝阳区6#地块的合同款五百四十九万五千二百元，并支付利息（以五百四十九万五千二百元为基数，按照每年百分之十二的标准，自二○一八年十月二十三日起计算至实际支付完毕合同款之日止）；二、驳回原告郑卫彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费128192元，由原告郑卫彬负担88465元（已交纳），由被告北京房地集团有限公司负担39727（于本判决生效之日起七日内给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  蒙 镭人民陪审员  刘中奎人民陪审员  马文多二〇二〇年十一月十六日书 记 员  纪太恒