北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初24695号原告：王秀平，女，1976年12月24日出生，汉族，住山东省聊城市东昌府区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：安梅婷，北京京师（天津）律师事务所律师。被告：张彦斌，男，1943年9月8日出生，汉族，住北京市海淀区，公民身份号码×××。原告王秀平与被告张彦斌房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王秀平与其委托诉讼代理人安梅婷，被告张彦斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王秀平向本院提出诉讼请求：1.张彦斌向我支付违约金25440元；2.诉讼费张彦斌承担。事实与理由：2018年10月张彦斌欲将海淀区复兴路83号甲x号楼x层xx号出租，我经他人（该房屋上一租客）介绍与张彦斌协商房屋租赁事宜，双方微信协商后于2018年10月11日建立合同关系。合同约定租赁期限为三年，自2018年11月1日起至2021年10月31日，年租金63600元，缴款账号为申宝珠工商银行账号，任何一方提前终止合同，违约金向守约方赔偿自本合同终止之日起至合同届满之日止累计房屋租金总额的20%。合同确立后，我与介绍人办理房屋交割并依约向张彦斌交付了押金、房租。2019年9月21日，张彦斌突然以其子需使用房屋为由，单方终止合同，在多次协商无果的情况下，我于2019年10月搬离该房屋。张彦斌单方提前终止合同的行为违反了合同约定，望判如所请。张彦斌辩称，不同意王秀平的诉讼请求。1.我一分钱也不会给她。我不是房主。在没有签订具有法律效力的合同情况下，与理不通于法无据，在没有合同的情况下王秀平就要违约金是没有依据的，是否违约需要法律依据，这个依据就是法律文书。比如说，双方找对象，不管婚前说的多好听，如果是恋爱说的再好都没有法律效力，但是如果登记结婚就不一样了，就有法律效力了。租赁合同也是一样，如果没有签订具有法律效力的合同就无所谓违约。微信聊天只能作为租赁的一个意向，不能作为正式的合同，我们都没有约定用微信通话代替法律的合同。只有双方订立合同签字画押才有法律效力。对于微信通话，也应该全面的看，我微信里面说的很清楚，要回到北京之后签字之后才有效力，合同草稿是王秀平写的，说明王秀平也是认为应该订立书面合同的。2.我不是房主，只是中间联络人，我与王秀平的通话不具有法律效力，因为签订合同在没有房主委托的情况下应该由房主签订，王秀平把草稿寄过来之后是房主不同意签订，因为房主如果同意，我即使在外省也可以通过签字邮寄的方式签订，我和王秀平的合同就像搞对象并没有法律效力。3.房主有权拒绝王秀平的草稿合同，房主看到这个合同草稿认为不公平，房主认为有两个问题，一是房主准备回北京发展、三年租期太长，二是对于租金不同意，这个房子在长安街延长线上，是学区和部队大院，这个地段房租应该8000元左右，但是草稿里面租金5300元，当时房主就拒绝了这个租赁合同，并且告诉我不要签订，租房合同草稿是王秀平单方起草的。4.我让王秀平住是照顾她，我和她是老租户李慧兰介绍的，李慧兰和我是多年的朋友，王秀平草拟合同的时候已经搬入涉案房子了，当时房主还没有回京，我就做房主的工作说既然王秀平已经搬入了让她立刻搬走不太好，就让她先住着。实际上王秀平按照这个草稿，占了2万元的便宜，因为没有正式合同，她想继续占便宜没有法律依据。5.房主已经提前一个半月通知王秀平搬走，是房主决定的，是房主和我爱人去让王秀平搬离的，我没有去，房主有权让她搬走，房主为了表示是自己的决定，是自己亲自去的。6.王秀平说自己不知道房主是谁，这是因为她自己没有认真看，和李慧兰的通话里面说了房子是我儿子也就是房主的。本院经审理认定事实如下：张巍系北京市海淀区复兴路83号甲x号x层xx号房屋（以下简称涉案房屋）所有权人，张彦斌系张巍之父。王秀平经涉案房屋原承租人李慧兰介绍向张彦斌要求承租涉案房屋。依据双方微信聊天记录显示双方沟通如下：2018年10月7日，“王秀平：您好，张主任”“张彦斌：你好！就按5300，押二付三，签三年，物业、取暖费等其它费用由你承担的商定签协议吧！你起个草稿，我看看修改一下就行了！”……“王秀平：明天给您发合同可以吗”“张彦斌：可以！”“王秀平：我今天用给您交点定金吗”“张彦斌：可以！如方便就打在这个账号上：工商银行，申宝珠（老伴名字），xx1，如这次不方便打账号上，用微信支付也行！打三千两千都行你看着办！你把这个账号记下来！”“王秀平：好的。我先给您转2000微信定金。等咱们签完合同我再给您转账。”后王秀平向张彦斌微信转账2000元。10月8日，“王秀平：张主任您好，不好意思，今天有点忙，明天再给您发合同吧。”“张彦斌：可以。”10月9日，“张彦斌：我今天有事，刚看到！我看一下再发给你！”10月10日，张彦斌向王秀平发送word文件。“张彦斌：我个别地方改了一下，你看看是不是可以！如可以签上你的名字和电话给我再发过来！如可以咱们先签个电子版的，等我回京时，再打印出来按上手印！”“王秀平：我看完明天再给您信息”“张彦斌：好的”10月11日，王秀平向张彦斌发送名为《甲25号租赁合同》的Word文件。“王秀平：张主任您好，合同没有问题，我把我的电话写上去了，您看下还有要修改的吗？如果没有咱们就按这个签了”……“张彦斌：合同没问题，就此签定！”“王秀平：好的，费用我转给您以后给您发信息”“张彦斌：好的”。依据《甲25号租房合同》中约定，甲方张彦斌同意将坐落于北京市海淀区复兴路83号甲xx楼x层xx号房屋出租给乙方作为居住用房使用，租赁期限自2018年11月1日至起至2021年10月31日，每月租金为5300元，租金交付方式押二付三，押金为10600元，第一次房租交付为签合同之日交押金10600元和第一季度的房租15900元，以后每季度5号前支付本季租金。甲、乙双方任何一方提前终止合同，违约方须向守约方赔偿自本合同终止之日起至合同期满之日止累计房屋租金总额的百分之二十。合同对其他事项亦进行了约定。后王秀平依约向张彦斌支付了房屋租金至2019年10月底。后因张巍回京要使用涉案房屋，张彦斌与王秀平再次通过微信沟通如下：2019年9月21日，“张彦斌：小王，首先向你表示不好意思！前一段我儿子和我老伴回北京，去你那里几趟都没见到你！我给你打了几次电话，你不是没接就是线忙！我儿子和他爱人计划回北京发展，你租的房子是我儿子的，他们需要住！所以还得请你另找地方！请你理解！谢谢！”“王秀平：您不能这样啊，张主任，咱们之间是签有合同的，合同期内您不应该说不租就不租，您属于违约啊。如果房东都可以随意收回房屋，那签定的合同就没有任何意义，希望您能站在我的角度考虑问题。”“张彦斌：因为是儿子的房子，他自己要回去住要在北京发展，这是没有办法的事！也请你理解！要不是这样，不会给你说的！”“王秀平：去年我请保洁就花了800元，早知道您只让住一年，我可能就不会大费周折的打扫卫生了。光卫生间就请了两次保洁。”“张彦斌：王总，这确实是特殊情况，没想到儿子两口子要决定回去发展！给你添麻烦了！”“王秀平：张主任，其实我搬进来没多久，就不愿意住了，做饭不方便，烧水也不方便，我都是在超市买水。就是因为有违约金所以才没跟您说退房的事。如果你要住也没问题，我这边再找房子，但是咱们得按合同条款执行。如果你儿子真想住就尽快给我回话，押金和违约金给我，我也好再找房子，其实这个房子仔细算也不便宜。我有一个朋友也在这个院里租的三居5500，还不用付物业费和暖费。您尽快回给我回复，我这边好尽快找房子”10月4日，“张彦斌：他们肯定要住。合同都没签字，还提什么违约金呢！不过这次确实是特殊情况，也确实给你添麻烦了，请你理解！”“王秀平：字虽然没签，但是都是双方认可的，微信里面说了，就此签订，就代表双方认可。早知道这样，我就不会租您的房子，房子脏的都不能住人。我会尽快找房子，我搬走之前，您先按合同条款把该给我的钱给我。”10月20日，“王秀平：您好，下个月就不给您转房租了，您那里还有我两个月的押金和您的违约金，我这边正在找房子，找到合适的房子，我会通知您过来收房。”“张彦斌：过几天我儿子会过去收房的！这是儿子的房，他要用，没办法！这是特殊情况，给你添麻烦了！合同没有签，儿子也不同意签，所以也不存在什么违约问题！下月的房租就不用打了！”“王秀平：你问下律师吧，不是你说什么就是什么。”10月29日，“王秀平：明天或者后天过来收房吧，把两个月的押金退给我，还有电和水，燃气，你派人查下表，该我交的我交，该退给我的退给我。”“张彦斌：好的！明天下午你阿姨和我儿子过去！谢谢你的理解！”后王秀平于2019年10月30日腾退涉案房屋。诉讼中，张彦斌另提交张巍证明材料一份，张巍亦出庭作证，证明其并不同意与王秀平签订租赁合同，张彦斌只是中间人，与王秀平的微信记录不具有法律效力。王秀平未经同意就搬进涉案房屋，为了照顾张彦斌朋友的面子才同意王秀平居住一年，因为没有签订合同所以不存在违约问题。但张巍亦认可其签字的证明材料内容部分均为张彦斌书写。另，张巍曾于2019年7月30日与王秀平就涉案房屋办理其他事项进行过联系。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依据现有证据可以认定张彦斌与王秀平就涉案房屋出租事宜通过微信方式多次沟通并最终对租赁合同的电子版予以确认，之后王秀平亦实际在涉案房屋居住并依约向张彦斌支付了押金和租金。故本院认定双方已就涉案房屋的租赁事宜订立了合同，该合同即为双方2020年10月11日微信聊天记录中的《甲25号租房合同》。张彦斌辩称双方未签订纸质版合同，故双方不存在合同关系的抗辩意见，本院不予采纳。张彦斌另称其子张巍作为产权人并未同意出租涉案房屋，故涉案房屋租赁没有法律效力。但本院认为，涉案房屋此前一直处于出租状态，王秀平亦系在涉案房屋前租户介绍下向张彦斌承租的涉案房屋，在王秀平承租期间张巍亦曾因办理房屋其他事宜与王秀平沟通过，可见其对王秀平承租房屋是知悉的；退一步讲即使张彦斌无权处分亦不影响本案租房合同的效力，故本院对张彦斌该项抗辩意见亦不予采纳。涉案房屋的租房合同系双方当事人真实意思表示，其内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属有效。根据合同约定，提前终止合同的，违约方须向守约方赔偿自合同终止之日起至合同期满之日止累计租金总额的百分之二十作为违约金。现租赁期间尚未届满，张彦斌提前要求王秀平搬离的行为已构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任，即向王秀平赔偿相应的违约金。就违约金金额一节，因王秀平主张的金额较高且王秀平未提交证据证明其实际损失，故本院对违约金数额酌情予以调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、张彦斌于本判决生效后七日内支付王秀平违约金10600元；二、驳回王秀平其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费218元（王秀平已预交），由张彦斌负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  石敏敏二〇二〇年十一月十九日书记员  刘志超