新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0104民初7800号 原告（反诉被告）：童吉波，男，1954年6月12日出生，汉族，湖北农业银行退休职工，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：李卓轩，新疆国法律师事务所律师。被告（反诉原告）：乌鲁木齐市人防工程建设有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区新民西街**。法定代表人：潘锦财，执行董事。委托诉讼代理人：顾丽，女，该公司法务。委托诉讼代理人：时晓萍，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。原告童吉波与被告乌鲁木齐市人防工程建设有限公司（以下简称人防工程公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月12日公开开庭进行了审理，原告童吉波及委托诉讼代理人李卓轩、被告人防工程公司委托诉讼代理人顾丽和时晓萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。童吉波向本院提出诉讼请求：1．判令被告继续履行合同义务即办理房产变更手续；2．判令被告承担违约金10万元。事实和理由：2010年12月28日，原、被告签订《在建房屋转让合同》，该涉案房屋坐落于××区交汇处，名“吉庆苑”独栋商业楼。该涉案房屋签订合同时为在建工程，原告按照合同约定支付了购房款，被告将涉案房屋转让给原告后，原告花巨资继续施工，直至达到交付条件。后来原告将该涉案房屋陆续出售给客户。但因涉案房屋的特殊性，被告房产证尚未办理下来，因此后期客户均未办理变更房产证手续。原告一直积极主动办理涉案房屋产证事宜，直至2020年初，原告将涉案房产办理至被告名下。按照原、被告合同约定，被告应积极履行合同义务，配合原告办理产权变更给现在的房屋占有人。但是原告多次联系被告办理房屋产证变更手续，被告一直置之不理，无视双方签订的合同。被告不履行合同义务的行为直接导致原告也无法履行其与现房屋占有人的合同义务。被告的违约行为给原告造成巨大损失。为了保护原告的合法权益不受侵犯，避免损失的进一步扩大，无奈诉至法院，请求依法支持原告的所有诉讼请求。人防工程公司辩称，双方确实签订在建房屋转让合同，但该合同违反法律规定，属于无效合同，请求驳回原告的诉讼请求。人防工程公司提出反诉请求：1．依法确认双方于2010年12月28日签订的《在建房屋转让合同》无效；2．判令被告返还房产；3．诉讼费由被反诉人承担。事实和理由。反诉人与被反诉人于2010年12月28日签订《在建房屋转让合同》，约定反诉人将位于乌鲁木齐市××路交汇处的在建房屋出售给被反诉人，但该房屋至今未取得不动产产权证书及商品房预售许可证。该在建房屋在未依法登记领取权属证书的情况下转让出售，违反了法律的强制性规定，故提起反诉，请求支持反诉人的诉请。童吉波对反诉辩称，合同签订后已实际交付，原告也已将房屋出售给第三方，房屋在今年年初已办理了房产证，被告不配合办理过户才引起今天的诉讼。被告反诉理由与实际不符，请求驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法审查认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年12月28日，乌鲁木齐市人防工程建设公司（甲方、出卖人）与童吉波（乙方、买受人）签订在建房屋转让合同，该合同主要内容：（一）甲方自愿将其在建房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况并自愿买受该房屋，该房屋坐落于乌鲁木齐市××路交汇处，为乌市人防工程公司1995年立项所建，施工企业仍为乌市人防工程公司，目前该项目主体已封顶，进行了部分初装修（外墙已贴砖，铝合金窗框已安装），其它装修水、电、暖气、排水等尚未启动；房屋平面图见设计院图纸，该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益及竣工验收后的相关权益随该房屋一并转让，出卖人还将附属于该房屋其它设施、设备转让给买受人，其转让价格已包含在上述房屋的价款中，不再另行支付价款；该房屋现状后院中的临时锅炉房一并移交给买方，其价格已包含在总价内，如市政热力接通后由买方按规定自行拆除，甲方不再承担责任。（二）按房屋现状，双方确认总价款为1,400万元整，合同生效后3日内支付500万元整作为定金，上述定金在乙方付总款时才充抵房款。（三）甲方收到定金后一个月内为双方交接期，交接期满后乙方将余款一次性付清，每次付款甲方收到后应出具收据。（四）甲、乙双方定于交接期内正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋，并将多余杂物清理完毕；双方定于工程竣工后向有关部门申请办理附属设施和相关权益的更名手续。（五）甲、乙双方同意，在办理房屋产权及土地使用权转移过户登记时，甲方应出具申请房屋产权转移给乙方的书面报告及主管部门要求的其他文件，如需要甲方协助处理相关手续，甲方应给予协助；如因甲方的延误，导致影响过户登记，因而遭受的损失，由甲方负赔偿责任；甲方只提供已经政府部门批准的各种手续，在交接时一并列表移交，移交以后的各种手续办理，由乙方自行负责，甲方不再承担责任；在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。（六）该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方；该房屋正式交付时，物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费，按下列约定处理：移交前产生的费用由甲方负责，移交后的管理及费用由乙方负责。（七）特别约定：为方便于办理产权产籍，甲、乙双方同意，在办理产权产籍前施工及竣工验收工作仍以乌市人防工程公司名义进行，甲方应予以支持与配合，产权办理完毕尚未办理变更过户前，如遇乙方将全部或部分产权转移给第三方，甲方需及时出具相关手续；甲方应给乙方在收尾工程施工及办理产权产籍变更中给予便利。上述合同签订后，童吉波按乌鲁木齐市人防工程建设公司的指示向新疆汇嘉房地产开发有限公司支付了合同价款1,400万元，乌鲁木齐市人防工程建设公司向童吉波交付了合同约定的在建房屋及附属设施、设备和相关手续。后乌鲁木齐市人防工程建设公司改制更名，即本案被告。童吉波取得上述在建房屋后收尾完工，以乌鲁木齐天悦弘昌房产经纪有限公司的名义进行出售。2019年，上述房屋即3号综合楼地上六层经分户测绘后办理了不动产权登记，该3号楼的第七层无建设规划手续未办理权属证书。童吉波现持有该3号综合楼地上六层73套房屋的不动产权证，其中一层商业101-107、二层办公201、三层办公301-315、四层办公401-420、五层办公501-518、六层办公601-612。不动产权证中登记的权利人为人防工程公司，房屋坐落为本市新市区阿勒泰路1171号，权利类型为国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权，权利性质为出让/其它，用途为其他商服用地/商业。本案审理中，童吉波申请财产保全对该73套房屋产权手续进行查封。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原、被告于2010年12月28日签订的在建房屋转让合同是当事人真实意思的表示，案涉在建房屋由被告立项且施工建造，被告非房地产开发企业，其转让房产须取得预售许可，法律、行政法规对此无强制性规定，在建房屋转让时尚未办理不动产权属证书并不影响合同的效力，而对于在建房屋能否转让，法律、行政法规也无禁止性规定，故被告以该合同违反法律规定而无效的抗辩无法律依据，其反诉确认该合同无效的请求不能成立。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告向被告付清了转让价款，被告也已将房屋交付原告占有使用，被告对原告负有转移标的物所有权的合同义务，现房屋产权已登记在被告名下，双方的转让合同能够继续履行，原告主张被告继续履行合同、协助办理房产变更登记手续的请求符合法律规定，本院予以支持。双方合同虽约定被告对延误影响过户登记而造成的损失应负赔偿责任，但并未约定明确、具体的违约金，故原告主张被告承担违约金10万元的请求无事实及法律依据，本院不予支持。原、被告在建房屋转让合同合法有效，合同可以继续履行，可以办理房屋产权过户登记手续，被告反诉主张返还房产的请求亦不成立。综上所述，原告的部分诉讼请求成立，被告反诉请求不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）乌鲁木齐市人防工程建设有限公司继续履行合同，于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）童吉波办理位于乌鲁木齐市××区综合楼商业101-107、办公201、办公301-315、办公401-420、办公501-518、办公601-612共计73套房屋不动产权过户手续；二、驳回原告（反诉被告）童吉波主张被告（反诉原告）乌鲁木齐市人防工程建设有限公司承担违约金10万元的诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）乌鲁木齐市人防工程建设有限公司的反诉请求。本诉案件受理费1,150元（已减半收取，原告已预交）由原告负担1,080元，被告负担70元；反诉案件受理费52,900元（已减半收取，被告已预交）由被告自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  员   郭 荣二 〇 二 〇 年 十 一 月 二 十 七 日书  记  员   史雅楠