云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初8758号原告：严淦，男，汉族，1970年5月31日生，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：张政委，系云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：肖旭，系云南天外天律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：和际宇，男，纳西族，1969年6月25日生，住云南省昆明市盘龙区。第三人：严某，男，壮族，2005年10月31日生，住云南省昆明市官渡区。法定代理人：雷某（系严某的母亲），户籍登记地为云南省文山壮族苗族自治州砚山县。原告严淦诉被告和际宇确认合同效力纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后。第三人严某于2020年9月23日向本院申请作为有独立请求权的第三人参加诉讼，本院经审查后予以准许。本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月20日对本案进行了公开开庭审理。原告严淦及其委托诉讼代理人张政委、肖旭，被告和际宇，第三人严某的法定代理人雷婵镁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告严淦向本院提出如下诉讼请求：一、判决撤销原告与被告签订的《购房合同》；二、判决本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告2019年7月因经济困难，在向被告借钱时被告提出原告仅以5000元／平方米的价格将位于子君村欣××花园××单元××号房屋（估值65万元）出售给被告。因原告急缺钱用，在2019年7月6日与被告签订《购房合同》和《房屋租赁合同》，约定将房子卖出，卖出后被告将房屋租给原告居住。原告已于2020年6月24日起诉至官渡区人民法院，官渡区人民法院认为不属于其管辖范围，裁定不予受理，因此本案未过诉讼时效。原告认为，该合同签订时合同价款明显低于市场价，显失公平，被告系乘原告急需用钱，迫于无奈而以极低的价格购买原告的房屋，系乘人之危，故原告诉至法院。被告和际宇答辩称：一、请求法院确认《购房合同》合法有效，驳回原告的诉讼请求；二、诉讼费由原告承担；三、原告与被告是在充分协商、反复请原告再三考虑后，双方一起到复印店现场请人打印后，双方认真核对后，在双方自愿的基础上签订的合同；四、房价是2019年按当时最高的市场价（5000元/平方米）购买的，不存在低于市场价的情况，当时的市场价就是这个价，请求法院确认合同有效，而且不存在原告诉状当中所陈述的借款一事，是原告因对外存在债务无力偿还，主动将案涉房屋出售给被告用于归还其外债，当时在出售房屋的时候，双方已经协商好按照市场的最高价5000元/平方米进行出售。第三人严某向本院提出如下诉讼请求：一、判令确认严淦与和际宇签订的《购房合同》无效；二、诉讼费用由原、被告承担。事实与理由：雷婵镁与原告在2005年登记结婚，2005年10月第三人严某出生，婚后共同出资购买涉案房屋（昆明市官渡区房屋）。2012年10月10日，雷某与原告离婚并签订离婚协议书，约定“自离婚之日起，位于昆明市官渡区房屋男女双方同意赠予严某，在孩子未满18周岁之前，男方对房子享受居住权、管理权，任何情况下，监护人不得对该房产行使抵押、担保、出售等任何处分行为。”后原告瞒着雷某将房屋出售给被告。原被告买卖的价格明显低于市场价，转让后未进行登记，原被告签订的合同应属无效。根据物权法第一百零六条的规定，原告与被告约定的价格明显不合理，2019年该房屋的房价大概在10000元／平方米，而双方约定出售的价格仅5000元／平方米，明显低于市场价。转让后未进行登记，原告也无权处分第三人的个人财产，原告与被告签订的《购房合同》无效。此外，案涉房屋属于经济适用房，根据建设部《经济适用住房管理办法》第三十条规定，原告与被告的买卖行为违反该规定，《购房合同》无效。原告严淦针对第三人严某的诉请答辩称：原告坚持认为该合同系可撤销合同，具体属于可撤销合同还是属于无效合同，由法院依法审理后判决。被告和际宇针对第三人严某的诉请答辩称：我与原告签订的合同应是合法的。对第三人的诉请，我认为根据第三人提交的《离婚协议书》中约定“在孩子未满18周岁之前，男方对该房屋享有居住权和管理权，不管任何情况，监护人不得对该房屋行使抵押、担保、出售等任何处分行为，如果监护人（男方）违反前述约定处分该房产，女方则对男方处分该房产所获得的利益享有50%的份额。”因此，第三人不应该告我，应是找原告取得利益。请求法院给予公正的判决。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：一、原告提交的浦发银行交易流水、中国银行交易流水明细清单、中国建设银行个人活期账户交易明细，无法达到原告的待证目的，本院对上述证据不予采信；二、原告提交的《信息咨询及还款管理服务协议》，仅能证实原告与案外人之间存在借贷关系，无法达到原告的待证目的，本院对该证据不予采信；三、原告提交的《房价咨询函》，属于证人证言，证人未到庭接受法庭询问，故对该证据本院不予采信；四、原告提交的成交记录，因原告未提交该证据的原件，且该证据不能客观、真实地反映案涉房屋的市场价情况，故本院对该证据不予采信。根据上述经审查认定的证据及当事人陈述，本院确认如下法律事实：2009年5月11日，原告严淦与案外人昆明市土地开发投资经营有限责任公司签订《经济适用住房购销合同》，合同约定由原告购买位于云南昆明市官渡区经济适用房；该房屋套内建筑面积为65.75平方米，按套计价为137940元；案外人应于2010年5月10日起两个月内（具体交房日期间公告）将经建设单位主张验收合格的经济适用房交付原告。2009年9月16日案涉房屋办理了经济适用住房买卖合同登记备案手续，合同登记号为ＫＭ2010091632907。2019年7月6日，原、被告双方签订《购房合同》，合同约定原告将案涉房屋以每平方米5000元，总价328750元的价格出售给被告，交易方式为自签订合同之日预付150000元，待房产证过户给被告后支付尾款178750元；房屋自签字之日起由被告自有使用，考虑原告暂时无房居住，被告优先租与原告使用，按现行市场价暂定1200元/月。合同签订后，被告向原告支付购房首付款150000元，原告向被告出具《收据》一份。2019年7月6日，原、被告双方还签订《房屋租赁合同》，由被告以1200元/月的价格出租案涉房屋给原告。另查明，原告与第三人的法定代理人雷婵镁于2005年登记结婚，婚后育有一子严某。2012年10月10日，两人协议离婚并签订《离婚协议书》，其中对于共同财产的处理约定“夫妻关系存续期间有位于云南省昆明市官渡区房屋一套，自离婚之日起，该房屋男女双方同意赠送给儿子，在孩子未满18岁之前，男方对该房屋享有居住权和管理权，不管任何情况下，监护人都不得对该房产行使抵押、担保、出售等任何处分行为，如果监护人（男方）违反前述约定处分该房产，女方则对男方处分该房产所获得的利益享有50%的份额。”本院认为：根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”判定合同效力的依据限定为法律和行政法规，地方性法规和行政规章不能作为合同效力判定的依据，故第三人认为原、被告签订的《购房合同》违反建设部等印发的《经济适用住房管理办法》应认定无效的主张不能成立，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”，如依据合同法第五十二条第（五）项之规定确认合同无效应依据效力性强制性规定，但本案中原、被告签订的《购房合同》并未违反法律的效力性强制性规定，故原、被告双方签订的《购房合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，合同系合法有效的，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。因案涉房屋属于经济适用房，经济适用房在一定期限限制上市交易的规定是管理性规范，但不影响《购房合同》的效力。关于第三人提出因案涉房屋已赠予其，原告与被告签订《购房合同》的行为属于无权处分，故原、被告双方签订的《购房合同》系无效合同的主张。本院认为，第一，根据合同相对性原则，原告与雷婵镁签订的《离婚协议书》，仅对两人发生法律约束力，对外不得对抗被告；第二，庭审中，原告认可在与被告签订《购房合同》时并未将《离婚协议书》中对案涉房屋处理的约定告知过被告；第三，案涉房屋至本案庭审结束时，尚未办理不动产权证书，第三人并非是该房屋的所有权人。综上，第三人提出的上述主张，本院不予支持。对于原告主张与被告之间存在借贷关系，因其未对此主张提交证据证实且被告对此亦不予认可，故本院对原告的该主张，不予支持。关于原告提出与被告签订《购房合同》时存在乘人之危、显失公平的情形，故应予撤销合同的诉请。本院认为，显失公平是指一方当事人在紧迫或者缺乏经验的情况下订立的使当事人之间享有的权利和承担的义务严重不对等的情形。构成要件为：一是须一方有利用对方危困或弱势之行为；二是须一方有利用对方危困或弱势，牟取不正当利益之故意；三是民事法律行为之作出是利用危困或弱势之行为的结果；四是该民事法律行为于成立之时显失公平。本案中，原告未提交证据证实存在上述情形，致使双方权利义务明显失衡、严重不对等，应承担举证不能的法律后果，故对原告的该诉请，本院不予支持。关于原告提出对案涉房屋2019年7月的市场价进行评估的申请。本院认为，原、被告双方签订的《购房合同》系双方当事人的真实意思表示，且结合被告提交的签订合同过程的视频来看，原告在签订合同的过程中均系自愿。因当事人依法享有自愿订立合同的权利，故评估结果与本案无关联性，对该申请本院不予准许。据此，本案依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：一、驳回原告严淦的诉讼请求；二、驳回第三人严某的诉讼请求。案件受理费10300元，由原告严淦负担；有独立请求权的第三人提起诉讼的案件受理费5150元，由第三人严某负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为两年。审判员  龙燕二〇二〇年十一月三十日书记员  高健