四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10652号 上诉人（原审被告）：程鹏，男，1960年11月26日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：朱校均，四川遂宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐钰俊，四川遂宜律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：费淳璐，男，1964年9月1日出生，汉族，住成都市青羊区。 被上诉人（原审原告）：文新德，女，1933年9月8日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：向前，四川衡平律师事务所律师。 原审被告：陈小蓉，女，1963年1月15日出生，汉族，住成都市青羊区。 上诉人程鹏、费淳璐因与被上诉人文新德、原审被告陈小蓉房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初6973号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 程鹏上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回文新德的一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费由文新德承担。事实及理由：一、一审承办人与费淳璐电话核实案件情况，却未录音保全通话内容、也未制作笔录，更未组织各方当事人对该通话内容以质证，程序违法导致本案事实不清。二、原判错误认定善意取得的构成要件，案涉房屋属于程鹏个人财产，虽然陈小蓉与程鹏是夫妻关系，但在未经程鹏同意的情况下擅自出售房屋属于无权处分，费淳璐明知房屋产权登记在程鹏个人名下，但未经查证购买案涉房屋，并非善意。三、一审法院错误分配举证责任，文新德主张《收条》为程鹏为售房而出具，但却未证明程鹏出具《收条》与本案存在关联性，且并未出示其向程鹏支付房款的任何客观证据，但原判认定由于程鹏未能证明该收条系其出售其他房屋所出具，系违背法律规定，错误分配举证责任。 费淳璐辩称，1.与程鹏的交易是真实、完整的，房屋的具体买卖过程是助手李某办理的，具体细节费淳璐不知道。2.买完以后由公司员工去装修，费淳璐居住到1999年出国。3.2003年李某说文新德的女婿彭忠想要这套房屋，费淳璐没有同意，但是李某告诉其因为业务关系彭忠要这套房屋，为了支持李某工作，费淳璐答应了，只是钱必须要收回来，一笔是本金640000元，另一笔是装修款520000元，直到现在只收到了本金640000元。一审费淳璐没有收到传票，之后法官打电话的时候费淳璐告诉法官，其配偶不知道该事，现在暴露了，其还要承担经济责任，所以要求赔偿。 陈小蓉辩称，案涉房屋是程鹏先出卖，卖给谁自己不知道，程鹏就让陈小蓉去收钱，陈小蓉收的500000多元，第二笔是尾款是程鹏自己收的。陈小蓉不认识费淳璐或者其他人，房屋卖给第三家以后，程鹏又通知陈小蓉去办公证，其他不知道。 文新德辩称，一、一审过程中有大量的书证、当事人陈述、证人证言，能证明程鹏将房屋出售给费淳璐，费淳璐又委托李某出售给文新德，程鹏、费淳璐都收到了全部房款，并且各方还在蜀都公证处办理了公证，形成了完整的证据链证明文新德购买案涉房屋并支付了全部房款。费淳璐的电话仅仅是增强证据，没有进行质证，也不影响对本案主要事实的认定。二、如程鹏没有同意陈小蓉出卖房屋，费淳璐、李某根本不知道陈小蓉也不可能联系到陈小蓉出面办理相关手续；如没有程鹏的同意，陈小蓉不可能拿到程鹏向开发商购买该房屋的购销合同以及付款凭证。程鹏将资料交给陈小蓉，陈小蓉将资料交给费淳璐，文新德、费淳璐有理由认为是程鹏同意陈小蓉出售房屋。三、1997年房屋出售后到2018年已经有21年，程鹏从未过问案涉房屋，从常理上说不通。由于在2018年，其谎称原房产证已经遗失，要新办理证书，才要求文新德一家人搬出房屋主张权利。即使该房屋是属于陈小蓉未经程鹏许可恶意处置，也过了20年的最长诉讼期限。四、尾款的收条与费淳璐和陈小蓉签订协议的房款是相符的，证明程鹏、陈小蓉收到案涉房屋的房款，程鹏认为该收条是其出卖其他商铺的收条，应当由程鹏来证明这张收条是其他商铺出售的房款的收条，一审法院对举证责任的分配是正确的。 费淳璐上诉请求：撤销一审判决，发回一审法院重审。事实与理由：一、一审判决所载明的与费淳璐通话的内容系来源于一审法官的工作笔录，该笔录未经质证，不能作为裁判依据。二、一审法院对费淳璐与文新德之间的法律关系认定错误，并无直接证据证明费淳璐与文新德之间存在房屋买卖合同关系。 程鹏辩称，对费淳璐的上诉意见没有异议，费淳璐提到其未经合法送达程序而缺席审理，一审程序错误。 陈小蓉辩称，与对程鹏的上诉答辩意见一致。 文新德辩称，1.录音未经质证的与前述答辩意见一致；2.费淳璐与文新德之间的买卖关系认定没有直接证据不等于没有证据，有间接证据证明本案的事实，且文新德已支付全款。3.关于费淳璐主张案涉房屋不是文新德购买，而是彭忠索要这不是事实，与费淳璐在武侯法院的陈述完全相反，在补充陈述中，费淳璐陈述是向程鹏购买案涉房屋，后来由李某操办，将房屋卖给文新德，所有的协议和公证都是真实的。4.李某的证言都证明费淳璐同意李某将房屋出卖给文新德，费淳璐收到了全部房款。5.房屋出售至今，费淳璐均未提出装修费，已过诉讼时效，也无证据。 文新德一审起诉请求：1.判令程鹏、陈小蓉、费淳璐协助文新德办理成都市武侯区××路××号××栋××单元××层××号房屋不动产变更的登记手续，将房屋的不动产权证书变更登记在文新德名下；2.案件受理费、财产保全费等由程鹏、陈小蓉、费淳璐承担。 一审法院认定事实：1995年6月19日，程鹏与三泰公司签订《房屋购销合同》购买三泰公司开发的芳草地小区房屋，建筑面积218平方米，总价款为643100元。 1997年9月11日，陈小蓉与费淳璐签订《协议书》，约定甲方为费淳璐，乙方为程鹏，由甲方按646286元的价格购买案涉房屋，乙方有义务协助甲方在三泰公司办理过户手续。该《协议书》落款处甲方为费淳璐签名，乙方为陈小蓉签名。 1997年9月12日，陈小蓉出具收条，载明“今收到李某付购房款525700元正。收款人：陈小蓉”。 1997年9月17日，程鹏出具收条，载明“今收到房款尾数：117400元，电话初装费：4140元。合计：壹拾贰万壹仟伍佰肆拾元正。此条：户主：程鹏”。 2003年，费淳璐委托李某处置房屋。李某与文新德达成口头买卖协议，将芳草地小区房屋出售给文新德，并向文新德交付了房屋，文新德一直居住使用该房屋。 2009年11月9日，程鹏与陈小蓉在成都市成都公证处办理了公证委托，由程鹏、陈小蓉作为委托人向受托人叶彤出具《委托书》，载明“我们委托人原系夫妻，于一九九八年八月四日在四川省成都市登记离婚，位于成都市××路××段××号××小区××单元××楼××层××座房屋离婚时未分割，系我们共有，我们已一致决定将上述房屋出售给文新德（女，一九三三年九月八日出生，身份证号码：511121193309××××），因我们工作繁忙，特委托叶彤为我们的代理人，代我们办理如下事宜：一、将上述房屋出售给文新德，查档、签订售房合同及办理与售房有关的一切事宜。二、到有关房地产管理部门、国土部门及相关部门办理上述房屋的所有权及土地使用权转移登记过户到文新德名下的手续等与之有关的一切事宜。受托人在办理上述事宜时所签署的文件我们均予承认，由此产生的法律后果由我们委托人承担。受托人无转委托权。委托期限：自委托书签署之日起一年止”。委托人处有程鹏、陈小蓉签字确认。 2009年12月8日，叶彤以程鹏名义与三泰公司签订了《补充协议》，就房屋面积补差款进行了补充约定，并补缴了补差款。三泰公司出具了646286元的购房款缴纳发票，领票人载明为“叶彤”。之后，叶彤就该房屋办理了房屋所有权登记手续，补缴了38777.16元的房屋契税、328.14元的印花税、手续费657.2元，登记费80元。2010年11月4日，文新德取得了该房屋所有权登记证书，载明登记的房屋所有权人为程鹏，共有情况为单独所有。房屋建筑面积为219.08平方米，档案保管号为权1719817。 2009年12月30日，文新德通过叶彤分两次向费淳璐交通银行账户以现金存款方式汇入共计643100元。 一审法院另查明，1.程鹏与陈小蓉原系夫妻关系，两人于1990年4月11日登记结婚。2.2018年11月5日，程鹏补办了房屋所有权证，取得了不动产权证书，证号为（2018）成都市不动产权第0xx5号。 一审法院认为，首先，针对程鹏、陈小蓉与费淳璐之间的《协议书》的效力问题，虽然该协议书系陈小蓉与费淳璐签订，但是从协议的履行情况来看，费淳璐支付了购房款。虽然程鹏对于1997年9月17日的《收条》主张不是芳草地小区房屋的购房款，但是其并未提供相关证据证明该收据所指的款项系其出售其他房屋所得，对于程鹏的该抗辩意见，一审法院不予采纳。因此，陈小蓉、程鹏收取了相关房款。且从费淳璐的陈述和查明事实来看，至2018年之前，程鹏对于该房屋一直未主张过权利，因此，能够推定，程鹏对于芳草地小区房屋出售这一事实是明知的。此外，在1997年，陈小蓉与程鹏系夫妻关系，在婚姻关系存续期间，即使陈小蓉在与费淳璐签订《协议书》的时候未将出售事宜告知程鹏，也不影响该协议书的效力，费淳璐作为善意第三人，在支付了对价之后，有权取得该房屋。 其次，对于费淳璐与文新德之间的买卖合同关系问题。从费淳璐的陈述来看，费淳璐表示其将芳草地小区房屋委托李某进行处置，但不认可买受人为文新德。虽然李某并未与文新德签订书面的买卖合同，但是从实际情况来看，李某于2003年将案涉房屋交给文新德，并由文新德一直居住使用，在2009年文新德通过叶彤向费淳璐支付了购房款643100元的前后十余年，费淳璐并未就李某的处置行为作出过否定的意思表示，因此，费淳璐是否清楚知晓买受人为文新德，并不影响李某作为其代理人处置房屋的效力，费淳璐与文新德之间建立了事实上的房屋买卖合同关系。 现文新德主张程鹏、陈小蓉、费淳璐协助办理芳草地小区房屋不动产权证书变更登记手续。对此，一审法院认为，文新德作为房屋的实际买受人，在2009年的时候，各方协商办理了公证委托书，虽然费淳璐表示具体公证的细节记不清楚了，而程鹏也表示并不认可房屋出售的事实，但是就公证了的《委托书》的具体内容来看，程鹏、陈小蓉已明确将案涉房屋出售给文新德，并办理过户登记手续，该内容与文新德主张相一致，与陈小蓉、叶彤的陈述也相符合，因此，一审法院认为，能够据此确定文新德购买案涉房屋的事实。之后，文新德就案涉房屋缴纳了相关费用，并办理了初始登记手续，案涉房屋登记至了程鹏名下，这些行为应属于履行房屋买卖合同变更登记事宜的相关内容。虽然文新德与费淳璐之间无书面合同，但是文新德在2009年年底向费淳璐支付了购房款，至2018年产生争议之前，费淳璐亦未对案涉房屋主张过任何权利，因此，能够推定为其对于房屋出售事宜无异议。现文新德主张程鹏、陈小蓉、费淳璐协助办理芳草地小区房屋不动产权证书过户登记手续，符合法律规定，一审法院予以支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：程鹏、陈小蓉、费淳璐于判决发生法律效力之日起十日内协助文新德将位于成都市武侯区××路××号××栋××单元××层××号房屋的不动产权属证书变更登记至文新德名下。案件受理费100元，保全费3735.5元，共计3835.5元，由程鹏、陈小蓉、费淳璐承担。 二审中，程鹏提交彭晓蓉、刘苏想出具的《证明》，拟证明案涉《收条》，系程鹏转让其大发市场店铺所出具的，并非本案的房款的《收条》。 文新德质证认为，对《证明》的真实性有异议，没有原件。作为收条，如真的是出卖商铺，收了钱后，会把收条给对方，而不是将出具给对方的收条自己保管。 陈小蓉质证认为，与文新德的质证意见一致，尾款是程鹏收的，具体情况其不清楚。 费淳璐质证认为，没有与程鹏在买卖手续办理中有接触，这个收条的真实性，其他不清楚。但是房款是全部都付完了，而且其在办公证前见过程鹏，程鹏知道案涉房屋的买卖和过户的事实。 对于该《证明》，程鹏未提交原件，且文新德、陈小蓉、费淳璐对该证据的真实性均不认可，本院不予采信。 本院二审查明事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。 另查明，对于一审判决载明的内容即“承办人于2019年10月25日下午15：35左右拨打费淳璐138××××3658的手机号。费淳璐接通电话后，承办人告知费淳璐就本案的相关情况因为到庭的当事人在基本事实上陈述差异太大，就相关事实需要向其核实。费淳璐向本院陈述了如下情况：是这样的，费淳璐是公司的董事长，因为李某是公司的副总，很多具体事宜都是委托李某去办理的。而很多资料也都是批量送过来由费淳璐签字确认的。费淳璐从始至终未见过陈小蓉，当初买房的具体情况是李某在办理，费淳璐本人不清楚。当时买了房之后，到2003年都没有办产权。买了房之后，具体的事宜费淳璐也交给李某在打理。在2003年的时候，李某提到过他的朋友想买房，因为不在成都，卖房子的事情也不清楚。之后在2008年、2009年左右见过程鹏，具体时间记不清楚了。之后因为房屋过户的事情，说要公证，于是费淳璐联系了公证处。具体公证细节记不太清楚了，但是并没见过陈小蓉，也没有见过文新德。当时见过彭忠、叶彤，说是叶彤要买。当时办了公证之后，他们就应当及时去办理房屋过户手续。结果一直没有办理，导致了现在的诉讼。对于文新德，不知道文新德这个人，也一直没有联系过文新德，也从没有明确卖过房给文新德。该房屋是在费淳璐婚姻关系存续期间购买和处理的，当时也给配偶说好了，已经委托李某处理了房屋，所以才配合去办了公证。但是现在再出现这个事情，完全是叶彤他们不及时去办理造成的。对于文新德主张双方构成买卖关系要求办理过户这个情况，费淳璐是不认可的”，二审中，费淳璐对该部分内容表示“1.彭忠是要房子，不是买房子。2.不是买卖，就是彭忠要。3.是彭忠要、不是叶彤要，是叶彤作为具体经办人。其他的内容没有错”。 本院认为，一、关于程鹏、陈小蓉与费淳璐之间的房屋买卖合同的问题。本院认为，程鹏、陈小蓉夫妻关系存续期间，陈小蓉与费淳璐签订《协议书》后程鹏出具收条收到房款尾款，2009年11月程鹏与陈小蓉向叶彤出具《公正委托书》委托叶彤全权办理将案涉房屋出售给文新德的相关手续，这两个事实可以认定，程鹏对陈小蓉将案涉房屋出售给费淳璐，费淳璐又将案涉房屋出售给文新德的事实知情，并积极配合办理相关手续。因此，程鹏认为对陈小蓉出售房屋不知情的理由不成立。 二、关于费淳璐与文新德之间的房屋买卖合同关系。本院认为，从费淳璐在答辩中陈述意见看，李某告诉因为业务关系彭忠要这套房屋，费淳璐答应了，只是对房款提出了要求，该内容表明处分案涉房屋是费淳璐委托李某办理的，李某在接受费淳璐委托之后与文新德达成房屋买卖协议，并将案涉房屋交付给文新德使用至今，因此，应当认定费淳璐已经与文新德之间构成了房屋买卖合同关系。至于房价的具体金额以及交易对象，是李某具体完成费淳璐委托事项的问题，费淳璐不能以此否认与文新德之间的房屋买卖合同关系。 综上，程鹏、费淳璐的上诉均不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 程鹏上诉案件受理费100元，由程鹏负担；费淳璐上诉案件受理费100元，由费淳璐负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  李 俊 审 判 员  龚 耘 审 判 员  白福群 二〇二〇年十一月四日 法官助理  刘 杨 书 记 员  杨珍梅