北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初71371号原告（反诉被告）：胡馨允，女，1989年10月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：刘征，男，1979年2月19日出生，汉族，住北京市通州区。原告（反诉被告）胡馨允（以下简称姓名）与被告（反诉原告）刘征（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。胡馨允、刘征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡馨允向本院提出诉讼请求：1．判令刘征退还胡馨允支付的租房押金14000元；2．判令刘征支付胡馨允违约金8400元；3．判令刘征提供84000元租房发票；4．判令刘征向胡馨允口头赔礼道歉。事实和理由：胡馨允、刘征于2018年6月22日签订《房屋租赁合同》，约定胡馨允租赁刘征位于北京市朝阳区西坝河北里202号院7号楼5单元×房屋（以下简称×房屋），同时约定胡馨允应于合同生效之日向刘征支付押金14000元，租约到期后，刘征应退还胡馨允押金。合同于2019年6月27日到期，刘征拒不退还胡馨允押金。根据合同有关违约条款的约定，刘征应支付胡馨允违约金8400元。《北京市房屋租赁管理若干规定》中规定，出租人出租房屋的收入，应当依法纳税，故胡馨允有权向刘征索要发票。合同中还约定刘征对房屋及附着设施有每半年一次检查、修缮的责任，维修费用由刘征承担，但刘征未履行此责任。在交接房屋过程中刘征对胡馨允多次辱骂，给胡馨允身心造成了严重损害，刘征需赔礼道歉。为维护自身合法权益，现胡馨允诉至法院，望判如所请。刘征辩称并反诉称：不同意胡馨允的诉讼请求。租赁合同并没有具体约定押金退还的时间期限，故我方不存在违约行为。租赁期内，我方已按合同约定对于房屋进行了检查、修缮义务，但因胡馨允管理使用不善造成多处墙面损伤，北向卧室窗户纱窗损坏、上门框边掉落，客厅入户门位置地板塌陷，卫生间门损坏、暖气片破损等问题，期间我对其进行了提醒和告知，但直到6月27日房屋交接当天胡馨允并没有进行有效的修复，或者对于损失进行相应赔偿。胡馨允并未承担应由其承担的水、电、煤燃气费用，房屋到期后胡馨允没有与我进行上述费用的交接结算，属于违约行为。正是因为胡馨允违约在先，没有履行房屋交接义务，户内仍然滞留其白色支架及很多改装、加装的个人物品，水电等费用也未与我结算，主动终止交接并离开，导致房屋修复、赔偿数额、押金结算等问题没有办法继续下去，给我留下一个烂摊子，对我房屋的正常使用或出租造成了严重的影响。事后我与胡馨允协商，其不予理睬，只一味讨要其押金。我出租给胡馨允的房屋属于首次出租，胡馨允对于房屋及设施设备的损坏，严重了房屋的居住安全、美观及使用性能，根据目前租房市场行情，每月因此损失约800元租金，至今已过9个月，合计7200元。现我方提出反诉，请求：1．判令胡馨允支付刘征违约金8400元；2．判令胡馨允赔偿刘征房屋修缮相关费用24453元；3．判令胡馨允赔偿刘征租金价格差额7200元。胡馨允针对刘征的反诉辩称：不同意刘征的反诉请求。我方严格按照合同执行，不存在违约。根据租赁合同，正常的房屋修理维护费用由刘征承担，故与我方无关。刘征主张租金价差证据不足，房屋是否可租出、出租价格与市场关系紧密，其无法证明房屋租金确实降低，租金降低是我方所致，且房屋损耗属于正常使用，该损失与我方无关。因本人社会经验少，保持着诚心待人的心态租住此房屋，即使在房屋没有床、沙发和洗衣机等常规家具的情况下一次性支付刘征房租及押金70000元整。在租住期间内我多次反映设备损坏，刘征根本不进行维修，要求我自行处理。刘征看我好说话，好欺负，要求新一年房租涨幅超过14%，且对其他人都可以商量，到我这就变成低于8000元不租，我方无奈之下选择不续租，刘征恼羞成怒，在租期到达前3天自行臆想退租要求，百般设计刁钻交房条件，连马桶盖都被要求更换，我保持少一事原则买了全新的给他，却被刘征一直谩骂是小偷、骗子。交房当日刘征多次恐吓要挟辱骂我，在知道我没有录制入住视频后，找出各种合约附件外的老旧破损诬陷我，其坚持说合约中没有写具体几天退押金，他想什么时候退就什么时候退，各种辱骂长达3个半小时，我无奈之下选择报警。综上，请求驳回刘征的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。本院对相关的证据和事实认定如下：2018年6月22日，刘征（作为出租方、甲方）与胡馨允（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方×房屋，建筑面积69．11平方米，用途为居住，租赁期限自2018年6月28日至2019年6月27日；房屋租金为每月7000元；乙方应于合同生效之日向甲方支付押金14000元，租约到期后，甲方应退还乙方押金；租金按两批结算，由乙方于起租之日将8个月房租即56000元交付给甲方，2019年1月28日前交付剩余4个月房租即28000元；甲方于本合同生效之日起7日内将该房屋交付给乙方；租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔半年检查、修缮一次，乙方应予积极协助，不得阻挠施工，正常的房屋修理维护费用由甲方承担，因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担责任并赔偿损失；在房屋租赁期间，水、电费、煤燃气费由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任；物业费、暖气费由甲方支付，并由甲方承担延期付款的违约责任；租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方，如乙方要求继续租赁，则须提前1个月向甲方提出；租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金。附件家具清单包括冰箱X1、空调X2、电视X1等，双方在合同附页还约定同意空调从客厅移往主卧室，但不得影响室内美观及安全，刘征在合同附页签字确认收到胡馨允租房押金14000元。2018年6月22日，胡馨允向刘征转账14000元，备注“租房押金”。2018年6月28日，刘征将×房屋交付给胡馨允，关于交接时屋内各项物品及装饰装修的具体情况，双方未能提供相应证据。胡馨允交纳了租期内租金，合同到期后，胡馨允未续租。2019年6月27日，双方因交接产生争议，胡馨允当日将房屋交还刘征，但双方未签订交接单。胡馨允向刘征邮寄《告知函》《催告函》，内称合同已期满，要求刘征退还租房押金14000元。胡馨允提交《北京市房屋租赁管理若干规定》及《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，用以证明刘征应向其开具84000元发票。刘征称胡馨允直接找到刘征，省了中介费，不能用国家法规来约束私人交易，而且之前胡馨允也没有提过。胡馨允提交微信聊天记录、58同城聊天记录及短信记录等，称微信中有其与刘征配偶陆某的聊天记录，证明刘征要求胡馨允低于8000元就不续租了，但对外却称还可以谈，租约到期前3天就制定了新的退租规则，一系列行为有意为之、故意刁难，目的就是克扣租金。刘征称不确认陆某微信聊天记录的真实性，58同城聊天记录亦不确定，当胡馨允确定不租的时候其正常从58同城发布信息，对于短信认可，是其向胡馨允进行的催告。刘征提交照片及录音录像资料等，证明胡馨允在租赁期内使用不善给其房屋造成损坏，胡馨允承认其对应房屋及设施设备有损坏，同意从押金中扣除，且其在房内遗留有个人物品，实质上没有履行交房义务；提交短信、催告函、挂号信，证明其联系胡馨允要求当面清算房屋损坏赔偿金额；提交网络截图、照片、手机截图等，证明房屋损坏修缮及赔偿费用；提交微信聊天记录一组，证明其已履行合同约定的责任和义务，多次主动承担屋内正常损耗的维护及修理，且到期前主动与胡馨允联系商谈续租事宜，给出低于市场价的租金，并未对其进行刁难。胡馨允提交照片，证明橱柜并未损坏等；提交微信聊天记录，证明其严格按照刘征及其配偶要求移动空调；提交支付宝和短信截图、微信聊天记录、照片等，证明其未拖欠水电费；提交通话录音及工商信息查询，证明刘征伪造其配偶工作的证据；提交微信聊天记录一组，证明刘征从未履行任何检查、维修义务，为了克扣押金百般刁难。刘征称房屋交还时屋内留有原告白色架子及垃圾、橱柜门开关不畅、热水器不加热、净水器不能提供净水、卫生间水龙头加装设备、包括主卧、次卧和阳台等在内的墙面有损坏等。刘征在租赁期内未更换过净水器滤芯。胡馨允称屋内各项物品及装饰装修均未有损坏，系正常使用，热水器能制热，且其对净水器等报修时刘征未予维修，墙面打钉子也是刘征同意的。刘征提交的视频资料中显示屋内墙面有多处破损情况。查，×房屋登记所有权人为刘征，建筑面积69．11平方米。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，胡馨允与刘征于2018年6月22日签订《房屋租赁合同》，该合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。合同签订后，刘征依约交付了房屋，胡馨允依约支付了押金，并交纳了租期内房屋租金。现租赁期限已经届满，刘征已收回房屋，但双方未签订交接单，双方对于屋内物品损坏及押金退还等存有争议。关于刘征所述屋内遗留有物品及垃圾、水龙头加装设备及橱柜门开关不畅等，均非租赁合同履行过程中的根本违约行为，其所述遗留物并非大件物品，举手之劳即可清理，水龙头加装设备通过简单拆卸即可复原，有关柜门并未有破损，其开关不畅通过调整合页或阻尼器等即可予以修复，其相应主张不能成为其拒退押金的理由，其应当按照合同约定退还胡馨允押金。刘征未在租期内更换过净水器滤芯，其主张净水器不能提供净水胡馨允构成违约无据，其所述热水器不热而未能提供充分有效的证据，不能证明胡馨允对房屋内热水器造成了损坏。出租人对于其出租的房屋应当保持适租义务，同时亦应当保持一定的容忍态度，房屋装修及家具家电等物品在使用过程中必然存在损耗折旧，只要承租人系合理使用，未故意毁损，不能当然认定承租人存在违约行为。而对于承租人来说，应当爱惜并正当使用租赁物，如果造成严重损害的，应当赔偿出租人相应的损失。根据刘征所提交的录像资料，显示涉案租赁房屋内存在多处墙面破损的情况，其中就空调移机所产生的墙面破损，系双方协商移机后所产生，不应由胡馨允赔偿该部分损失。但就墙面其他部位的破损，因双方未在租赁合同中注明存在破损情况，故应系胡馨允在使用过程中所产生，该破损确实影响了房屋的使用及美观，胡馨允应当赔偿刘征相应的损失。就具体的损失数额，本院结合破损情况及本案实际情况予以酌定。对于刘征主张胡馨允造成其他物品损坏的意见，本院均不予采信。关于胡馨允主张的违约金，因双方就房屋物品损坏及押金退还等事宜存在争议，刘征并非无故不退还押金，胡馨允主张刘征存在违约并主张其支付违约金，本院对此不予支持。关于胡馨允要求刘征提供租房发票的诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。胡馨允还要求刘征赔礼道歉，其该项诉讼请求没有法律依据，本院亦不予支持。刘征要求胡馨允支付其违约金，没有事实依据，本院不予支持。如上，对于刘征要求胡馨允赔偿墙面破损之外的其他修缮费用，本院均不予支持。关于刘征主张的租金价差，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十六条、第二百一十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘征于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）胡馨允租房押金一万四千元；二、原告（反诉被告）胡馨允于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）刘征损失二千元；三、驳回原告（反诉被告）胡馨允的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘征的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费180元，由原告胡馨允（反诉被告）负担100元（已交纳），由被告刘征（反诉原告）负担80元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费400元，由原告胡馨允（反诉被告）负担25元（于本判决生效后七日内交纳），由被告刘征（反诉原告）负担375元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  韩 龙二〇二〇年十一月十九日法官助理  徐川涵书 记 员  白婉蓉