山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终6206号上诉人（原审被告）：吴建，女，1989年4月20日出生，汉族，住山东省济宁高新区。委托诉讼代理人：曾凡秋，系吴建之夫，汉族，1979年6月1出生，住山东省汶上县。被上诉人（原审原告）：济宁海亮物业服务有限公司，住所地：山东省济宁市高新区海亮公馆17-1806，统一社会信用代码：91370800064371116。法定代表人：刘方珂，该公司经理。委托诉讼代理人：张新运，山东舜鸿律师事务所律师。上诉人吴建因与被上诉人济宁海亮物业服务有限公司（以下简称海亮物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省济宁高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0891民初1455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴建上诉请求：一、请求二审人民法院在查清事实的基础上依法改判或发回重审。(不服金额为2316.48元)二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，被上诉人并没有履行相关维修、养护、管理、维护义务，没有对上诉人提供物业管理服务。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。本案上诉人在一审中列举了大量物业管理服务存在的诸多问题，并提供了业主委员会张贴的《公告》，证明被上诉人不具备收取2017年12月1日后的物业费资格，但一审法院对上诉人提供的证据都没有采纳，使被上诉人逃避了违约责任。为业主提供物业管理服务是物业管理单位应履行的义务，向业主收取物业管理服务费是其应行使的权利，只有在切实履行完义务时才能向业主主张权利，因被上诉人没有履行管理、维护义务，故上诉人不应支付物业服务费。海亮物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，判决结果正确，请求二审人民法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判，以维护我公司的合法权益。上诉人称我公司不具备收取2017年12月1日之后的物业费资格，无事实及法律依据。第一，2018年6月份，我公司依照相关规定，对物业费收取标准进行了调整，住宅由1.5元/平方米下调到1.2元/平方米，执行期限自2018年7月1日始起。2018年8月22日，吴建和我公司重新签订了调价后的物业服务合同，该合同第七条明确约定物业管理服务期限自2018年7月1日至2019年12月31日。该合同是我公司与吴建双方真实的意思表示，对双方均具有约束力，吴建接受了我公司提供的物业管理服务，应当按照合同约定履行向我公司缴纳物业管理费的义务。第二、我公司一直为包括上诉人在内的海亮公馆小区业主实际提供物业服务至2019年12月31日，对此，小区业主委员会也是认可的，并且和答辩人签订了《协议书》，双方在《协议书》中就物业服务截止期限、期间无其他物业公司为海亮公馆小区提供任何物业管理服务的事实、期满后的交接事宜、我公司有权向小区欠付业主追缴2019年12月31日前欠缴的物业费等事项进行了明确。在服务期限届满之前，我公司仍和以前一样实际投入了大量的人力、物力、财力，保证了物业服务善始善终。我公司已经为包括吴建在内的海亮公馆小区业主提供了物业管理服务，吴建就应当按照约定向我公司缴纳物业费。海亮物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告向原告支付2018年8月29日至2019年12月31日期间的物业服务费共计2316.48元及违约金暂计555.95元（违约金收取到实际偿清时止）；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告吴建系济宁海亮公馆小区7号楼1单元2101室的业主，房屋建筑面积120.65平方米。2016年4月28日，原告济宁海亮物业服务有限公司（甲方）与被告吴建（乙方）签订《前期物业服务协议》，协议约定，由原告对济宁海亮公馆提供物业服务；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅物业为1.5元/月/平方米；物业服务费每年交纳一次，每次交纳费用时间为每年的首月10日前，逾期未交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交且每逾期一日，甲方有权要求乙方按未交纳款项的千分之三支付违约金。合同签订后，原告为小区提供了物业服务。2018年8月22日，原告济宁海亮物业服务有限公司（甲方）与被告吴建（乙方）签订《前期物业服务协议》，协议约定将住宅物业服务费调整为住宅物业为1.2元/月/平方米，协议对物业服务费的交纳时间、逾期违约金的约定与双方于2016年4月28日签订的《前期物业服务协议》一致。被告自2018年8月29日至2019年12月31日未向原告交纳物业服务费。2019年3月25日，原告向被告发出《济宁海亮公馆小区物业服务费催缴函》，要求其交纳拖欠的物业服务费。一审法院认为，本案争议的焦点问题是：一、涉案《前期物业服务合同》是否成立并生效；二、原告主张的物业服务费是否能够成立。对于第一个焦点问题，本院认为，两份《前期物业服务协议》均有双方签章确认，系当事人真实意思表示，权利义务关系和法律责任约定明确具体，内容不违反法律规定，依法应当认定合同合法有效，且该合同已实际履行，因此，本院对于《前期物业服务协议》的效力依法予以确认。被告提出的《前期物业服务协议》不符合行业标准不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形，因此，对于被告提出的对合同效力的抗辩，本院不予采信。对于第二个焦点问题，原告认为其按照物业服务合同的约定提供物业服务，被告应当向原告交纳物业服务费并支付违约金。被告提交了业主委员会张贴的《公告》，认为原告已不具备收取2017年12月1日后的物业费的资格。本院认为，《前期物业服务协议》对于双方当事人均具有约束力，双方的权利与义务亦以协议的约定为准。物业管理作为一种服务行为，是物业管理公司依据合同为业主提供的包括物业公共部位、公共设施设备的使用管理和维护等综合项目的有偿服务行为，现原告提供了物业管理服务，被告理应给付原告相应的物业管理费。对于业主委员会张贴的《公告》，因该业主委员会并不具备单方面确定物业服务期限的资格，且在该公告张贴后原告依旧对小区提供物业管理服务至2019年12月31日，故本院对该公告的证明力不予采信。被告对原告的服务期限亦予以认可，因此，被告在享受原告提供的物业服务的同时应履行交纳物业服务费的义务。被告提出其房屋损坏问题，但原告并非对业主专有部分的房屋质量问题进行维修的主体，被告亦不能以房屋存在质量问题为由拒绝交纳物业服务费。综上，原告要求被告支付拖欠的物业服务费合法有据，本院对该诉讼请求依法予以支持，被告应当按照约定向原告支付物业服务费2316.48(120.65×1.2×16)元。原、被告《前期物业服务协议》约定违约金过高，原告要求被告按照日万分之二支付违约金，没有法律依据，违约金可参照最高人民法院关于借款逾期利息的相关规定（即年利率6%）计算。根据《前期物业服务协议》第十一条第四款的约定，被告应在每年首月10日前交纳物业费，因此，涉案违约金应分别自2018年9月11日、2019年9月11日起至判决确定的给付之日止。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定判决：一、被告吴建于本判决生效之日起十日内支付原告济宁海亮物业服务有限公司2018年8月29日至2019年12月31日期间的物业服务费2316.48元；二、被告吴建于本判决生效之日起十日内支付原告济宁海亮物业服务有限公司违约金（其中以1737.36元为基数，自2018年9月11日起至判决确定的给付之日止，按年利率6%计算；以579.12元为基数，自2019年9月11日起至判决确定的给付之日止，按年利率6%计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计25元，由被告吴建负担。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案在二审阶段的焦点问题是：吴建应否应向海亮物业公司支付案涉物业服务费？《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据原审查明的事实，海亮物业公司系案涉小区开发商选定的前期物业服务企业，海亮物业公司与吴建亦分别于2016年4月28日、2018年8月22日签订了《前期物业服务协议》，该服务协议系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合同依法成立并有效，双方当事人均应履行合同中所约定的义务，包括业主按照合同约定交纳物业费的义务。同时，吴建虽主张根据业主委员会张贴的《公告》，海亮物业公司已不具备收取2017年12月1日后的物业费的资格，但业主委员会并不具备单方面确定物业服务期限的资格，且在该公告张贴后海亮物业公司依旧对小区提供物业管理服务至2019年12月31日，吴建对海亮物业公司的服务期限亦予以认可，同时吴建与海亮物业公司于2018年8月22日再次签订了《前期物业服务协议》，对于吴建的该主张，本院不予采信。本案中，吴建拒绝交纳物业服务费的理由主要还有海亮物业公司提供的物业服务存在问题，没有切实履行维修、养护、管理、维护义务。本院认为，吴建虽主张海亮物业公司提供的物业服务不符合服务合同约定及收费的服务标准，但在一、二审中提供的证据均不足以证明其主张。即使海亮物业公司存在吴建所主张的上述问题，上述问题亦属于物业服务过程中存在的瑕疵，虽然有不尽如人意之处，但物业服务合同是复合型合同，物业服务管理的内容涉及面广，着重于对小区长期、整体的、综合的服务，吴建以物业服务中的瑕疵为由拒绝交纳物业费，亦无事实及法律依据，本院不予支持。业主若认为物业服务不符合约定标准，可以根据法律规定，通过业主大会或业主委员会监督物业公司按照合同约定提供服务，行使选聘或解聘物业公司的权利，或者根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。综上，吴建主张的拒绝交纳物业费的理由不能成立，一审法院按照双方签订的物业服务协议约定，判决吴建支付海亮物业公司物业服务费，并无不当。综上所述，吴建的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吴建负担。本判决为终审判决。审判长 扈 琳审判员 史海洋审判员 张思平二〇二〇年十一月二十三日法官助理刘洪信书记员计涵