河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0182民初7598号原告(反诉被告)：郑州五洲国际工业博览城房地产有限公司，住所地荥阳市豫龙镇禹锡路禹锡园唐风街。统一社会信用代码91410182079441860T。法定代表人：舒策丸，系该公司总经理。委托诉讼代理人：任欢欢，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：史宇航（实习），河南荟智源策律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：孔玉会，女，汉族，1978年2月17日生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：张巧荣，河南融业律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨帆，男，汉族，1983年10月24日生，住河南省淅川县。系孔玉会丈夫。原告郑州五洲国际工业博览城房地产有限公司诉被告孔玉会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告郑州五洲国际工业博览城房地产有限公司的委托诉讼代理人任欢欢、被告孔玉会的委托诉讼代理人张巧荣、杨帆到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郑州五洲国际工业博览城房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付购房首付款160000元、违约金11448元（暂计算至2020年10月18日）及2020年10月19日起至实际清偿之日止的违约金按合同约定计算，以上暂共计171448元；2.本案诉讼费用由被告李俊光承担。事实与理由：2016年11月17日，原告与被告签订三份商品房买卖合同，约定原告将位于荥阳市豫龙镇中原路与三公路交叉口西北角B9幢3单元1-2层1081号、1082号、1083号房出售给被告，被告应向原告支付三笔购房款共计1155000元，具体为首付现金共计825000元，剩余共计330000元以按揭贷款方式支付。合同签订后，被告仅支付665000元购房首付款，剩余160000元至今未付，故原告诉至法院。被告孔玉会辩称，被告并未违约，而是行使不按抗辩权，原告所称违约金无事实和法律依据。双方于2016年8月30日签订房屋买卖合同及签署确认单，明确了房屋价款、位置、支付方式等。其中三套房屋首付款中22万为借款，双方又签订了借款协议，约定了还款方式，被告支付了相应首付款并在银行办理了按揭贷款，2017年11月23日被告支付了第一期借款，2018年5月第二期借款到期，但原告因自己原因导致经营停滞，被告知道原告资不抵债，房屋还在未交付半成品状态，被告有权行使不按抗辩权。被告孔玉会向本院提出反诉请求：1、原告支付被告代其完成的商铺结尾工程费用16524元（封口费4200元、隔墙4039元、地平8285元）；2、原告支付少建的两个楼梯补偿款10000元；3、原告支付逾期交房给被告造成的租金损失76500元；4、原告支付逾期办证违约金4378元（从2019年8月30日至2020年11月13日，共计440天，之后的违约金按合同约定支付至产权证办出来为止）；5、原告支付购房金额全额发票；6、本案诉讼费用由原告负担。事实与理由：2016年12月20日，原告与被告签订三份商品房买卖合同，约定原告将位于荥阳市豫龙镇中原路与三公路交叉口西北角B9幢3单元1-2层1081号、1082号、1083号房出售给被告，被告应向原告支付三笔购房款共计1155000元，具体为首付现金共计825000元，剩余共计330000元以按揭贷款方式支付。合同签订后，被告支付665000元购房首付款，支付维修基金、工本费等共计13008元，但原告只给被告出具了60.5万元的发票。2018年初，原告整个工程停工，为减收损失，被告出资对未完工的项目自己出资进行建设，3间商铺只建了一个楼梯，每个商铺还留了楼梯口，被告封了两个楼梯口并进行了加固，把三间商铺进行了隔断，做了地坪等。购房时介绍2017年底交房，合同却是2018年8月31日交房，原告违约交房期间被告在他处租房支付租金属于被告损失，但合同约定的违约交房违约金远低于被告损失。郑州五洲国际工业博览城房地产有限公司针对被告孔玉会反诉进行答辩：1、被告要求地坪费用无事实及法律依据，双方未约定前述费用应当由原告承担。2、为避免原告建造房屋后，业主还需拆除的情况，原告在做楼梯前均会征求业主的同意，被告只要求在1081做楼梯，且已签署了确认单，双方未约定未建楼梯补偿事宜。3、原告不存在逾期交房的情况，原告于2018年8月31日前已电话通知被告交房事宜，至少在2018年11月1日前已经通知被告交付房屋。4、房产证因政府部门原因无法办理，属于不可抗力。5、被告已支付的房款，原告已开具发票。本院经审理认定事实如下：2016年11月17日，原告与被告签订三份商品房买卖合同，其主要内容为：原告将位于荥阳市豫龙镇中原路与三公路交叉口西北角B9幢3单元1-2层1081号、1082号、1083号房面积分别为53.22平方米、53.22平方米、52.48平方米出售给被告，房款共计1155000元，具体为首付现金共计825000元，剩余共计330000元以按揭贷款方式支付。合同约定原告应当在商品房交付使用后365日内为被告办理产权证书，逾期未办理的，原告按已付房款价的0.1%向被告支付违约金。约定地面为水泥砂浆找平，合同约定于2018年8月31日前将符合合同约定的房屋交付给被告。2016年8月30日，原告与被告签订借款合同三份，被告为购买该三套房屋向原告借款共计22万元，并约定2017年3月31日还款6万元，2017年12月30日还款7万元，2018年5月31日还款9万元。2017年11月23日被告偿还借款6万元，剩余160000元未予偿还。本案争议的房屋所在的工程于2018年1月31日经竣工验收，因被告购买的1082号、1083号房屋未制作楼梯，原告同意支付楼梯、封口制作费用4200元，折抵被告后期商铺物业费、商服费用或租金费用，被告亦同意折抵。但三间房屋的隔墙原告未做，地坪未做，被告另外找人施工，支付费用共计12324元。原告至今未为被告办理房产证。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《借款合同》系双方当事人的真实意思表示，本院予以确认。原告向被告孔玉会提供了借款用于被告孔玉会购买房屋，所借款项已直接转化为被告孔玉会对本案所涉房屋的所有权权益，合法有效，被告孔玉会应当及时偿还借款。故对原告要求被告孔玉会偿还到期借款16万元的请求，本院予以支持。原告要求被告孔玉会支付利息，双方在借款合同中约定为无息，逾期后被告应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告逾期利息。原告计算至2020年10月18日共计11448元，本院予以支持。对2020年10月19日起至实际还款之日止的利息，按照上述约定另行计算。被告反诉要求原告支付未做楼梯的封口费4200元，原告予以认可，本院予以支持。被告反诉要求原告支付隔墙、地坪费用，原告未按照合同约定完成工程，致使被告支付该项费用，故对此反诉请求，本院予以支持。被告反诉要求原告支付少建的两个楼梯补偿款1万元，因原告已支付封口费，双方已达成协议，不存在再支付楼梯补偿款，故对此反诉请求，本院不予支持。被告反诉要求支付逾期办证违约金4378元，双方在合同中约定逾期办证的违约金按照已付房款价的0.1%向被告支付违约金，原告应支付被告违约金1155元，对请求的多余部分，本院不予支持。被告反诉要求原告支付租金损失76500元，按照合同约定，原告应于2018年8月31日前向被告交付房屋，但截至2018年11月1日，原告交付的房屋还存在隔墙、地坪未做，影响到被告的正常使用，结合同地段每月每平方24元的租赁事实，综合考虑，原告应支付被告6个月的租金损失，共计22884元，对请求的多余部分，本院不予支持。被告反诉要求原告交付购房全额发票，开具发票系税法调整范围，不在民事案件受案范围，故对此反诉，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孔玉会于本判决生效之日起十日内偿还原告郑州五洲国际工业博览城房地产有限公司借款16万元及利息11448元（自2020年10月19日起至实际清偿之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率另行计算）。二、原告郑州五洲国际工业博览城房地产有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孔玉会逾期办证违约金1155元、后期修复费用16524元及租金损失22884元。三、驳回被告孔玉会的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取1864元，反诉受理费1224元，共计3088元，原告郑州五洲国际工业博览城房地产有限公司负担407元，被告孔玉会负担2681元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  闫国红二〇二〇年十一月二十七日书记员  朱曼文