广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初9242号原告：陈默，男，1990年8月25日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：关惠玲，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州市瑞安房地产置业有限公司，住所地广州市番禺区沙头街汀根村沙南路九子岗。法定代表人：吴序典。委托诉讼代理人：王潇潇，广东华商（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈运健，广东华商（广州）律师事务所律师。陈默与广州市瑞安房地产置业有限公司（以下简称瑞安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈默的委托诉讼代理人关惠玲，瑞安公司的委托诉讼代理人王潇潇、陈运健，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈默向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付迟延办理产权登记的违约金（以1480352元为本金，自2020年1月4日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日0.01%的标准，暂计至2020年6月9日为23389.56元）；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，陈默明确第一项诉讼请求为1480352元为本金，从2020年1月22日至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日0.01%的标准计算。事实和理由：2017年3月31日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定原告购买位于番禺区沙头街××大街××（××）XX房，房价总金额1480352元，合同约定，被告应当在该商品房交付之日起720日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为权人的房地产权证交付原告。合同签订后，原告已依约支付全部购房款。2018年1月13日，双方办理收楼手续。被告应于2020年1月3日前到房地产登记机构为原告办妥产权登记，但被告至今未办妥。根据合同约定，被告逾期办理产权登记，应自逾期之日的次日起至原告实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.01%标准向原告支付违约金。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》等相关规定，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同》合法有效，被告迟延办理产权登记，应当依照合同约定向原告支付违约金。瑞安公司辩称，一、在本案中，被告在办理项目地块规划验收、不动产权证等全过程中不存在过错，应属于法定不可抗力的情形，被告不应承担逾期办证的违约责任。被告于2011年1月28日通过番禺区房地产交易中心挂牌转让的方式受让该地块的使用权，并于2011年6月28日取得该地块的《建设用地批准书》。无论是《国有土地使用证》还是《建设用地批准书》附图，上述红线图均显示该项目地块北侧包含了汀根村村民部分房屋，即被告在取得项目地块、申请办理《建设用地批准书》之初，规划部门已经明确知道项目地块红线内存在部分村民房屋。也就是说，即使红线图内存在村民房屋的情况，规划部门也认为其不属于阻却办理规划验收的缘由。因此，在这样的前提下，被告依照法律规定、行政程序取得《国有土地使用证》以及《建设用地批准书》，且根据《建设工程规划条件核实合格证核发》指南，本项目完全符合申请办理建设工程规划条件和合格证的各项条件。被告根据规划部门确认的规划条件，已经办理完毕《建设用地批准书》以及《建设工程规划许可证》等资质文件，现规划部门因相同的规划条件驳回被告的申请，如规划部门认为项目规划条件存在问题，为何不在项目开发初期明确告知被告验收延误的可能性，甚至应不予办理《建设用地批准书》。对于相同的建设用地规划状况，规划部门办理规划验收程序却持着截然相反的态度，这也是被告所无法预见到的，应属于不可抗力的情形，根据民法总则第一百八十条的规定“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”因此，被告作为出卖人无需承担逾期办证的违约责任。二、被告已向番禺区城市管理综合执法局反映项目存在涉嫌违章建筑情况，但城管部门一直未采取实际行动，由此造成的损失不应由被告来承担。本项目用地红线北侧存在相邻汀根村村民房屋进入小区用地的历史遗留问题，被告已多次向番禺区城市管理综合执法局申报，城管部门虽已对涉及的9幢房屋进行立案调查，并初步认定上述房屋属村民违章建筑，但是因处理历史遗留违章建筑流程复杂、周期较长，至今仍未取得实际进展。由于违章建设的房屋不是由被告建设，被告也不是执行拆除违章建设的主体，而城管部门具有依职权拆除违章建筑的法定义务，却不积极履行行政行为的职责和义务，其行政不作为是导致项目地块无法正常办理规划验收的直接原因，因此被告无法按照合同约定办理不动产权证的违约责任，不应由被告来承担。被告为了尽快办理项目规划条件和验收手续，与规划部门进行多次沟通后，项目可按现状规划条件进行规划验收。根据《广州市城乡规划条例》第四十二条的规定，以出让方式提供国有土地使用权的住宅、商业、办公类建设项目，应当严格执行规划条件。在本案中，被告已经严格执行规划条件，现阶段而言项目工程已完全具备办理规划验收的条件，在完成批前公示且无异议后，则可按现状出具规划条件核实的验收批文，即可分批办理规划条件核实合格证，有利于切实解决业主入户、入学等需求。被告在销售商品房时，已经向全体业主公示所取得的资质文件，其中包括宗地图以及建设规划红线图，即原告在购房时就已经明确知道村民房屋进入红线的情况，并且当时并未提出任何异议。规划部门已明确可按现状出具规划条件核实的批文，原告完全可以同时进行规划验收、协商赔偿方案事宜，但由于部分小区业主提起莫须有的异议，导致项目无法推进规划验收进度。根据《广州市商品房买卖合同》补充协议第12条第二款，被告向原告移交钥匙当天或实际交付涉案房屋时间起720日内为原告办妥产权登记，每延期一日，被告按已付房款的万分之一向原告支付违约金。被告与原告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议中，已明确约定被告应当办妥产权登记的期限，合同内容合法、主体适格，是双方真实意思的表达，双方均应依约履行。因此，被告向原告支付的违约金应以购房本金为基数自逾期达到720日的次日开始计算。房屋买卖合同及补充协议已明确约定迟延交楼的违约金按每日万分之一的标准，且总额不超过房价款的1%，因此原告主张的违约金标准与合同约定不符，且根据现行广州市中级人民法院关于商品房逾期办证纠纷的相关案例，大部分判决为出卖人逾期办证的违约金以总房款价的5%作为上限。被告与原告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议第四条中，双方已明确约定，若在合同履行中存在违约金及利息的约定，统一确定为每日万分之一的标准，若双方因违反合同约定及补充协议而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款总额的1%，且该约定同时调整了买卖双方应付的违约金。在本案中，由于出现各种不可抗力因素导致规划验收工作受到重重阻力，被告始终站在各业主的根本利益上，一直主动与各政府部门沟通解决问题。同时被告也是受害者之一，自交楼至今，被告已代缴了巨额的物业费、水电费用。被告恳请法院考虑综合客观因素，根据公平原则，调整违约金为实际购房款的5%为限。合同签订后，被告积极履行合同约定的义务，此过程中，被告并没有主观违约意愿，也没有主动违约行为，而是积极履行合同义务，且始终未向原告隐瞒任何情况，主动积极沟通，并主动减免或代缴了大量费用。被告一直在珍惜、维护来之不易的品牌形象，我们相信原告作为购房业主，比被告更不希望自己所居住的小区长期涉诉不得安宁。营造一个和谐美好幸福的社区，既需要建设单位不懈努力地推动小区的建设发展，也需要广大业主的信任和支持。被告亦始终关注和重视每一位业主的利益，就是希望能得到广大业主的支持。因此，我们希望法院可依法公正裁决，亦希望原告可放下成见，大家同心同德建立温馨幸福家园。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2017年3月31日，瑞安公司作为甲方（卖方），与陈默作为乙方（买方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》。合同约定：乙方所购商品房为位于广州市番禺区沙头街××大街××（××）XX房，建筑面积共88.2027平方米；该商品房以套出售，总金额为1480352元；付款方式为按揭贷款方式付款，乙方自本预售合同网上签订之日起（不超过5日）支付首期款450352元，剩余房款1030000元须于2017年3月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第十二条“交房条件”约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条“房屋交付”约定：甲方应当在2018年1月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条“延期交房的违约责任”约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，则（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过180日后，如乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；乙方未能按甲方书面通知时间办理收楼手续的，自甲方书面通知确定的收楼时间之次日起，视为该房屋已经按本合同交付使用，由此而产生的一切费用（包括但不限于物业管理费、公摊水、电费等）、风险及法律责任概由乙方承担。第十五条“房屋交付时的有关资料”约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件，（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方，（八）项应交由乙方填写或签署；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条“交付时的验收”约定：乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起5日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。另外，该合同附件补充协议约定：甲乙双方同意本合同第十三条中，房屋需延期交付使用的不可抗力因素包括以下原因：（1）自然灾害、战争、暴乱、政府政策发生新的变动、法律法规变化、政府主管机关的行政命令等非甲方可预见、控制或可避免的事件；（2）因政府或公共事业部门对于小区周边区域城市基础设施的规划、建设工作迟延或滞后导致小区相关配套公共服务设施需延迟交付使用；（3）因政府或规划部门原因导致的规划、设计调整，或因市政规划变更导致房屋需延期交付或导致小区相关配套公共服务设施需延迟交付使用的；（4）因政府或公共事业部门原因导致的报审、建设、验收延误。补充协议另约定：据本合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的约定，约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一，本补充协议另有约定除外；双方因违反本合同及补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款总额的1%，本补充协议另有约定除外；房屋交付的标志是甲方向乙方移交钥匙的当天或是本合同第十三条约定的交付时间，以日期较前者为准，该商品房的风险自交付之日起转移给乙方；乙方未按甲方书面通知确定的时间前来办理收楼手续或虽前来办理，但没有正当理由拒绝办理签名确认手续的，自甲方书面通知确定的收楼时间之次日起，视为该房屋已经按本合同及其附件交付使用；双方同意将本合同第十五条“甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料”之第（三）项修改为：消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证或其他能证明甲方拟交付使用的房屋已通过消防验收之文件，将“上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件”修改为“上述文件中，甲方应向乙方出示（一）至（五）项加盖甲方公章的复印件”；本合同第十六条第二款修改为：乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项，未在约定的验收期限内提出或说明异议具体事项的，视为乙方无异议，房屋已达到交付标准；乙方特别声明和确认本合同及附件约定内容是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，乙方对本合同及附件约定内容已完全清晰及理解；甲方在本合同及附件中作出免除或者限制甲方责任的内容，乙方特别确认甲方已尽合理提示及向乙方作详细说明，乙方确认日后不以任何理由要求撤销全部或部分约定内容；本补充协议与《商品房买卖合同》未约定的事项，按国家相关法律法规之规定执行，本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。2017年7月8日，瑞安公司开具《广东增值税普通发票》，确认收到陈默交纳涉讼房屋的购房款1480352元。2018年1月13日，陈默与瑞安公司签署《尚东嘉御雅苑收楼确认书》，双方确认陈默于当天接受涉讼房屋。庭审过程中，瑞安公司确认已收齐陈默缴纳的全部购房款1480352元；双方均确认瑞安公司已于2018年1月13日交付涉讼房屋。对于有关涉讼房屋产权登记的问题，双方当事人均确认涉讼房屋至今尚未办妥《房地产权证》。瑞安公司称其司刚取得涉讼小区所在地块时，该地块上红线范围内已存在村民房屋，其司根据规划条件依法依规办理相关资质文件，完全符合办理建设工程规划条件核发合格证，但规划部门认为存在问题不予办理，其司为了解决红线内涉嫌违章建筑的问题，多次向城管部门反映，城管部门虽然对红线内的房屋进行调查，但由于历史遗留问题至今没有取得进展，其司作为建设单位无权拆除违章建筑，规划部门及城管部门的行政不作为导致其司至今无法完成办理规划验收，是属于其司无法预见的情况，应属于法定的不可抗力因素；其司在取得涉讼小区地块的《建设用地批准书》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》后在售房现场有进行公示，陈默等业主对于红线内有其他村民建筑是知情的；现规划部门表示项目已经具备规划验收的条件，完成公示后无异议则可出具规划条件核实验收批文以及办理相关的证件，但由于部分小区业主认为存在损失提出异议，导致现在无法推进规划验收，会导致涉讼项目办理规划验收和确权时间延长。瑞安公司对此提交了《国有土地使用证》、《宗地图》、《建设用地批准书》及附图、《建设工程规划许可证》、《关于申请确认规划条件的复函》[穗规函（2011）4023号]、《建设用地规划红线图》、《关于同意调整有关事项的复函》[穗国土建用函（2013）287号]、《关于申请确认建设用地规划条件的复函》[穗规函（2013）3120号]、《社会稳定风险评估报告》、《致尚东嘉御雅苑全体业主的公开信》及《尚东嘉御雅苑业主的反馈意见》以证实其上述主张。陈默对瑞安公司的上述主张不予认可，认为上述证据无法证明建设用地规划包含了涉嫌违章建设的房屋，无法证明该项目按现状符合办理合格证的条件，更无法证明规划部门驳回瑞安公司的申请属于不可抗力。涉讼房屋未能办理产权登记系瑞安公司自身未妥善处理相关问题所致，不属于不可抗力范围。同时按照合同约定，因不可抗力原因需要延期交付的，瑞安公司需要书面告知陈默，但是瑞安公司从来没有书面告知。至于能否确定涉讼房屋办妥产权登记时间的问题，瑞安公司称涉讼房屋所在楼宇或小区至今尚未办妥大确权，对于办理房地产权证的时间尚不能确定。关于陈默主张的逾期办证违约金的计算问题。瑞安公司主张根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》补充协议约定，即使产生违约金，违约金总额也是不超过总房款的1%，上述约定是双方的真实意思表示，具有法律约束力；其司同意上调至总房价的5%为限。而陈默则认为补充协议关于违约金总额不超过总房款1%的条款属于格式条款，应该属于无效。涉讼房屋所在项目何时通过验收处于不确定的状态，其损失也一直处于持续状态，如果以总房款5%计算违约金亦不足以弥补瑞安公司违约而造成的损失，明显违反公平原则。本院认为，瑞安公司与陈默签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。对于瑞安公司应否向陈默支付延期办证违约金的问题。根据陈默提交的《尚东嘉御雅苑收楼确认书》以及双方当事人的陈述，陈默于2018年1月13日接收了涉讼房屋。又根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议约定，甲方应当在2018年1月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方应当在甲方向乙方移交钥匙当天或是本合同第十三条约定的交付时间（以日期较后者为准）起720日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记。故，瑞安公司应自2018年1月31日起720日内，即2020年1月21日前办妥涉讼房屋的不动产权证书。现瑞安公司至今仍未能按照合同约定履行为陈默办妥产权登记的义务，应当承担相应的违约责任。瑞安公司抗辩称其未能办妥涉讼房屋产权登记的原因是因历史遗留问题和政府相关行政部门不作为，以及业主无理提出异议阻碍办理验收等所致，但对此未能提供充分的证据证实，故对瑞安公司的该抗辩理由，理据不成立，本院不予采纳。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议的约定，逾期办证违约金每日按商品房总价款的万分之一计算，且违约产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款总额的1%。经计算，至本案庭审之日逾期办证的违约金数额已超过房价款总额的1%，故如以房价款总额的1%为限计算逾期办证违约金，明显不足以弥补瑞安公司违约给陈默造成的损失。虽然瑞安公司自愿主张逾期办证违约金调整至房价款总额的5%为上限，但由于何时可以办妥房产证属于不确定状态，在违约事实、违约所造成的损失一直处于持续状态的情况下，如以房价款总额的5%为上限仍有可能不足以弥补瑞安公司违约给陈默造成的损失，亦明显有悖于公平合理、诚信原则，故本院对其该主张不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款及第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。因此，本院依法对双方的违约金约定进行调整。但是由于涉讼房屋能办妥产权登记手续的时间尚不明确，故逾期办证违约金是否应当设置上限及如何设置上限，应视后续履约情况再作认定，本院仅对已产生的违约金进行处理。暂计算开庭之日即2020年7月28日，瑞安公司应向陈默支付的逾期办证违约金为以1480352元为本金，自逾期之日即2020年1月22日起计至2020年7月28日共189天，以每日万分之一的标准计算，为27978.65元。对于后续可能产生的逾期办证违约金，陈默可视瑞安公司的后续履约情况另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、广州市瑞安房地产置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向陈默支付广州市番禺区沙头街XX大街X号5栋（A5栋）XX房2020年1月22日至2020年7月28日的逾期办证违约金27978.65元；二、驳回陈默其余诉讼请求。如广州市瑞安房地产置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费499元，由广州市瑞安房地产置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  黎美仪人民陪审员  黄家杰人民陪审员  陈敏栅二〇二〇年十一月十八日书 记 员  杜嘉华