北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0109民初3233号原告：张强，女，1939年12月28日出生，回族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王**葵（张强之子），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：左爵云，北京市常鸿律师事务所律师。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路**院**。法定代表人：刘美玲，执行董事。委托诉讼代理人：宋然，女，北京天台山房地产开发有限公司法务主管。被告：堆龙金祥旅游文化发展有限公司，住，住所地西藏自治区拉萨市堆龙德庆区乃琼镇色玛村企业创业创新基地****/div>法定代表人：张莉，执行董事。二被告的委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。原告张强与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）、堆龙金祥旅游文化发展有限公司（以下简称堆龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张强的委托诉讼代理人左爵云，被告天台山公司的委托诉讼代理人宋然、被告天台山公司、堆龙公司的委托诉讼代理人孙跃恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张强向本院提出诉讼请求：1、请求确认张强与天台山公司2019年3月4日签订的《北京市商品房预售合同》(草签)合法有效;2、请求判令天台山公司立即将位于北京市门头沟区××居住项目3层301房屋交付给原告居住使用;3、请求判令天台山公司、堆龙公司赔偿经济损失373961.19元。事实与理由：张强为了改善住宿条件，与其子王**葵协商后,决定在北京郊区购买房屋居住。王**葵受张强委托,看好了天台山公司开发的位于北京市门头沟区××居住项目3层301房屋,并于2019年1月28日支付购房款2522097元用于锁定房源。后在2019年3月4日,天台山公司提供了其早已经准备好的《北京市商品房预售合同》版本,并告知张强,不能对天台山公司已经准备好的《北京市商品房预售合同》版本进行任何修改,因张强已交购房款2522097元,基于对天台山公司的信任,张强与天台山公司草签了《北京市商品房预售合同》(住宅类),约定：房屋坐落位置、基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限(采用按揭贷款,首付款2522097元(20%的购房款),余款1007万元,双方约定采用银行按揭贷款支付给天台山公司)、交付条件(天台山公司在收到全部房款后30日内向张强交付商品房)、其他权利义务。但随即被天台山公司销售人员告知,因房屋的期转现销售许可证没有办下来,暂时不能签订正式的《北京市商品房预售合同》,同时,销售人员解释,目前该项目小区内已经有大量业主入住小区,其已经完成网签手续并正在支付住房贷款,因此,张强购房办理网签、银行贷款等手续均无困难,并承诺房屋的期转现销售许可证很快就能办下来。届时,张强可再签订正式的《北京市商品房预售合同》,并进行网签。同时保证,只要张强支付至房屋总价40%的购房款后,张强可以办理入住。随后,张强一直向天台山公司表达希望能够尽快入住其所购房屋的要求,并愿意支付至房屋总价40%的购房款或按照双方草签合同要求尽快办理银行按揭贷款以支付购房剩余价款,但是,天台山公司却一直要求张强以其他形式而非合同约定的银行按揭贷款的形式向天台山公司支付剩余价款,只有按此支付完剩余房款才能办理入住,天台山公司以此为由迟迟不向张强交付房屋,如果仍然按照张强、天台山公司双方签订的合同执行,只能等到本项目的期转现销售许可证办理完成。为此,张强经常询问天台山公司的销售人员,房屋的期转现销售许可证何时能够办下来,但是,天台山公司销售人员一直拖延,至今超过了一年多时间仍然没有办理完手续,甚至明确的办理日期都无法提供给张强。后张强从建委处问询得知,天台山公司开发的西园嘉园项目(含张强购买的房屋),因违反规划等原因,整个项目未办理初始登记,因此,该项目的期转现销售许可证根本不可能办下来。张强又与各有关部门多次核实,得知:由于天台山公司违反政府备案的规划在先,使本项目一直没有完成初始登记工作,致使无法办理期转现销售许可证,同时,也导致张强无法依据合法手续从银行获得贷款,导致张强无法付清全部剩余房款并无法入住。故天台山公司应承担张强无法付清房屋剩余房款的全部责任,并应赔偿给张强造成的经济损失（自2019年3月至2020年9月共18个月，利息损失：首付款2522097元×4.65%×1.5年=175916.26元；房屋租金：8000元/月×18个月=144000元；土地使用权损失：2522097元÷70年×1.5年=54044.93元，共计373961.19元）。经查,天台山公司系堆龙公司独资设立的有限责任公司。根据《公司法》第64条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东财产的,应当对公司债务承担连带责任”的规定,堆龙公司应对天台山公司的行为承担连带责任。天台山公司、堆龙公司辩称：不同意把房屋交付给张强，双方合同约定张强支付全款后30天内交房，张强目前只支付了20%的房款，由于客观原因张强不能贷款，但是合同中也没有约定因天台山公司原因导致张强不能贷款天台山公司要承担责任或提前交房。天台山公司认为根据公平原则，张强作为买受人，其尚未全部或者大部分支付购房款之前要求天台山公司将房屋给张强，对天台山公司有失公平。关于张强的损失，对利息损失，张强没有要求解除合同，也没有要求天台山公司退款，张强主张利息损失没有事实和法律依据。对张强主张的利息标准，2018年9月之后，应该按照银行间同业拆借利息标准计算。对房屋租金，张强没有实际支付完毕购房款项，故房屋不能交付，张强主张房屋租金损失没有事实和法律依据。对土地使用权损失，张强计算依据不足，土地使用权在70年到期之后，是否可以继续使用，法律尚未作出相关规定，张强认为70年之后不能使用房屋以及仅能少使用房屋的理由不能成立。综上，请求法院驳回张强的诉讼请求。堆龙公司成为天台山的股东后，天台山每年根据公司法的规定编制年度财务报告，经会计师事务所审计，其审计结果可以证明堆龙公司与天台山公司之间财务相互独立，张强也没有提供证据证明堆龙公司与天台山公司之间存在财务混同或利用公司法人独立地位侵害张强合法权益的行为。因此对张强要求堆龙公司对本案承担连带责任的诉讼请求，应予驳回。本院经审理认定事实如下：2019年3月4日，张强（买受人）与天台山公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，约定：张强购买坐落于门头沟区××居住项目3层301号房屋（以下简称涉案房屋），预测建筑面积219.33平方米；总价款12592097元。第六条：具体付款方式及期限的约定见附件五。第十二条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在全款到账后向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。第十四条：买受人未付清房价款及其他应付款项的，本合同所约定的交付房屋及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。合同附件五约定：“买受人采取按揭贷款方式付款：（1）买受人应于2018年11月30日前向出卖人支付2522097元（含定金10万元）；（2）该商品房其余房款10070000元由买受人采用向商业贷款银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人。（3）买受人应按补充协议约定的期限与要求办理完按揭贷款。”301号房屋所在西园嘉园小区预售许可已经过期。截止2019年1月28日，张强支付天台山公司房款2522097元。余款尚未支付。审理中，经本院询问张强能否交清余款，张强表示无法交清。张强主张因合同中约定了余款支付方式为贷款方式，因天台山公司无法办理涉案房屋的初始登记导致无法通过贷款方式支付房款，因此天台山公司应将涉案房屋交付张强并赔偿损失，天台山公司认为贷款是支付房款的一种方式，不是唯一方式，合同中约定了付清全部房款才能交房，原告没有付清全部房款之前要求天台山公司交付房屋和赔偿损失没有依据。截止2020年9月22日本案法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得涉案房屋初始登记，不能办证的原因是天台山公司所建房屋的阳台超出《建设工程规划许可证》许可建筑规模。经查，根据国家企业信用信息公示系统的《企业信用信息公示报告》记载，堆龙公司于2018年11月1日以货币方式出资10000万元，为天台山公司的唯一股东。截止2020年9月22日本案法庭辩论终结前，堆龙公司系天台山公司的唯一股东。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张强与天台山公司签订的《北京市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。双方签订的《北京市商品房预售合同》约定天台山公司应在张强支付全部房款后30日内交付涉案房屋，支付全部房款是交房的前提，支付房款是买受人的义务，采取贷款方式支付房款仅是支付房款的一种方式，《北京市商品房预售合同》第十四条约定了买受人未付清房价款及其他应付款项或未按合同约定履行其他相关义务的，本合同约定的交付房屋及房屋权属转移登记的时间相应顺延，出卖人无须承担违约责任。根据上述合同约定，无法通过贷款方式支付房款并不能免除张强支付房款的义务，因此张强在未支付全部房款的情况下要求天台山公司交付涉案房屋的诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。上述合同约定因未付清房款的，交房时间相应顺延，出卖人无需承担违约责任，故对于张强要求天台山公司、堆龙公司赔偿利息损失、房租损失、土地使用权损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下:一、张强与北京天台山房地产开发有限公司于2019年3月4日签订的《北京市商品房预售合同》（草签）有效；二、驳回张强的其他诉讼请求。案件受理费3455元，由张强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  张源二〇二〇年十一月二十三日书记员  董颖