山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初4580号 原告：日照市东港万盛物业管理有限公司，住所地山东省日照市海滨二路万平社区，统一信用代码9137110268592562XF。 法定代表人：王超，经理 委托诉讼代理人：刘丽丽，山东海洋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：匡麒丞，山东海洋律师事务所实习律师。 被告：韩凌，男，1969年1月19日出生，汉族，居民，现住日照市东港区。 原告日照市东港万盛物业管理有限公司（以下至判决主文前简称万盛物业公司）诉被告韩凌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万盛物业公司的委托诉讼代理人刘丽丽、被告韩凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万盛物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告物业管理费3718.76元及违约金；2、请求依法判令被告承担诉讼费。后原告变更诉讼请求第一项为判令被告支付原告物业管理费4545.15元及违约金。事实与理由：被告为日照市东方海岸小区4号楼1503室房屋的业主。万盛物业公司作为甲方，韩凌作为乙方，双方于2012年8月16日签订了《东方海岸小区物业服务协议》，协议中载明：乙方委托甲方对小区进行物业管理；乙方住宅建筑面积98.38平方米；物业管理费按乙方建筑面积每月每平方米1.4元计收，按季度进行收取。物业服务协议的第四章第四条约定“乙方逾期缴纳物业管理费及其他相关费用的，从逾期之日起按每天3%交纳滞纳金”。合同签订后，原告依约向被告提供物业服务，被告无故拖欠2018年1月1日至2020年9月的物业管理费4545.15元。被告在原告多次催收的情况下，仍然未交。原告为维护自身的合法权益，特起诉至法院，请求依法判决。 被告韩凌辩称，原告所说不属实，首先，我们整个小区业主包括我本人没有收到原告说的东方海岸小区4号楼1503户韩凌、合同编号062号的东方海岸小区物业协议，而且小区所有业主都没有这个协议，我们也没有在协议上签字，后来业主在讨论这个事的时候，因为原告物业和房产开发是一家的，卖楼的时候可能很多签字的，我们也没看，有的无形中签了，被蒙骗签的。我也有证据证明我和我家人都没签字。所以我们不认可这个协议，而且本协议的相关条款约定可以看下，对原告只有权利，而对业主和被告只要义务，而且很多条款违反了物业管理条款的相关规定，很多条款显失公平，应该是一份无效协议、霸王条款，我们广大业主和被告不接受这个协议。原告收费违法，没有管理员，没有配备有资格证的物业管理员，收费是外雇的。物业都是侵权，没有服务。我们不欠物业费，很多收费他们也没公示，广告费、房租等都没分。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 原告向本院提交如下证据：证据一、东方海岸小区物业服务协议，该协议系由原告与被告的亲属晁玉红签订，在该协议中，明确约定了原告为被告提供物业服务的收费标准为每月每平方1.4元，且被告的住宅面积为98.38平方米，住宅楼号为东方海岸小区**楼**，该委托管理的期限自2012年1月1日起，在该协议的第五章第四条约定了被告违反合同，原告有权要求被告对其逾期之日每日千分之三缴纳违约金。 被告质证称，首先，原告说的委托管理是不合法的，根据物业管理条例和日照市物业管理条例规定，物业对业主的物业服务和管理应该是双方协商后定的服务协议，而不是委托。逾期缴纳违约金违法，应该受到物业部门处罚。原告主张的第五章第一条，原告自己承认达到服务标准，达到标准我们再缴费，原告没有达标，我们有证据证明，从2018年到现在拖了三年没改变，变本加厉，严重侵害被告权利，原告约定的本身自己就没做到。第四章第一条第四小款，这是违法的，应该出具发票，原告也没有出具发票，我们拒缴物业费，我们开始缴费起，就一直是自制小票，不是发票，违反规定，不给发票我们就拒绝交钱。第三章第三条、第四条、第六条，原告没做到第三条，反而我们业主越提意见，越严重，第四条违法，物业管理约定和业主平等协商，如果物业服务降下来应该是物业费降下来，日照市物业管理条例规定的，物业服务应对业主提供收费和服务应是对等的，第六条没有配备物业工作人员，外雇了两个女生收费，一个电工和维修工，没有配备管理人员，这也是违法的。第三章第十一条也没有做到，不接受乙方意见，不接受物业管理监督，有一次被告家里停电，夏天特别热，我去缴费，他们不给交，说我欠物业费，我就在那把打印机的架子拍坏了，家里停电影响很厉害，我就打了市长热线，打了半个月才解决，才给缴费，物业写在协议里的都没做到。第三章甲方权利义务第一条，我觉得是错误的，违背了平等协商的原则；第三章乙方的权利第三条，我们提了也监督了，没有用，外雇人员互相推拖，管理混乱。 被告向本院提交如下证据：证据一、2011年12月20号原告收取维修基金7886元，证明原告非法收取维修基金，非法占用十多年，没交到房管局，他们一直在用。证据二、原告2019年1月12日和2020年1月7日两张收费收据，其中是物业服务费项目，证明原告收取业主物业费不提供发票，后来我们没交就没有其他的收据了。证据三、2018年12月10日，被告方小区的业主们签的提议书一份，第一条到第十五条是原告应服务内容和原告不作为的事项。第十五项证明业主和被告手中没有原告提供的协议证明，从而证明原告的协议是单方意见，没有经过和被告协商，还证明被告方要求原告改变服务，原告不改变，所以就不按照原告协议继续收取物业费，同时证明所有业主对原告强烈不满。证据来源于3号楼2505户业主，他是我们要选举的业委会主任。证据四、业委会群聊天记录截图三页，证明业主对原告非常不满意，证明我们不交物业费只是对原告的一种抗争，也证明原告不作为（说明聊天记录内容……）。证据五、打印照片六页，证明原告收取广告投放费没有返还业主，或用于抵减物业费、维修费等，证明原告违法收费，对被告和业主的侵权。证据六、打印照片三张，证明原告方收取的对面蓝海钧华酒店的费用后，允许酒店占用业主和被告的土地修路、建仓库等，对被告和业主形成侵权。证据七、打印照片两张，原告接手以后，在被告和业主的院里违规建平房，用于当时饭店伙房，现在用于洗浴，每年租金收取50万元，其中违建平房具体多少收益我们不知道，损害了业主和被告的权益。证据八、打印照片四张，原告入驻以后，将小区东墙拆掉（原东墙在566号墙的正南），原告拆除后，后撤13步，大概十多米，能停两台车，这是原告为了给饭店调车位，是原告用被告和业主的权益换取他们的收益。小区管理混乱，外来车辆很多。证据九、打印照片三张，3号楼后，证据八所说的回撤后，至今3号楼没封闭，任何人都可以进小区，疫情期间小区都没封闭。证据十、打印照片四张，小区内隔离一块一块，业主的活动空间一年一年被占，没有道路的地方杂草丛生，外来车辆乱停乱放。证据十一、打印照片四张，楼盖严重风化，有个小区建筑物已经坏了也不修复，其中导致楼梯里一面墙上次下雨冲倒了，差点砸到人，下雨的时候，垃圾就把排水口堵上了，经常电梯被水灌。证据十二、打印照片三张，3号楼和5号楼的承重墙，十多年来一直漏水，消防管一直漏水，车库很多地方失修，杂乱无章，垃圾遍地，而且承重墙存在安全隐患。证据十三、打印照片一张，证明小区监控都不好用，没有修。证据十四、打印照片一张，物业用房和业主活动用房一栋，原告入驻后卖给了他人，连同这个空间成了文采教育楼和院。这个楼和院子的地都是我们业主的公摊，这些钱应该是返还业主的，或者把房子收回，归还业主，作为物业房和业主活动场所使用。以上证据证明原告自己作为与它自己的协议相违背，与物业管理条例和日照市物业管理条例相违背，严重侵犯业主权利，而且对业主的楼房也存在安全隐患、消防隐患。因为物业不作为，所以我们不交费，作为抗争。不是因为不想交钱，因为物业服务不好，交不交费与物业协议无关。 原告质证称，对证据一、二的真实性无异议，但对证明目的有异议，对剩余所有证据的真实性及证明目的均有异议。其证据大多是复印件或打印件，不符合证据的规则，其真实性、关联性均不予以认可。庭后被告提交相应的照片刻录的光盘一张。原告质证称，对真实性无异议，但对证明目的有异议，不能证实原告未提供相应的物业服务。 原告庭后补充提交如下证据：证据一、产品修理合同（LE-18XL-0026）、告知函（2019年3月8日）、告知函（2019年5月20日），证明原告委托上海三菱电梯有限公司对社区电梯进行维修管理并证明原告为小区提供电梯维修服务。证据二、建筑消防设施维修保养合同复印件，证明原告委托青岛阳光电器工程有限公司对建筑消防设施进行维修保养及证明原告为东方海岸小区提供建筑消防服务。证据三、万盛物业东方海岸工作人员名单、万盛物业东方海岸2019年8月份职工工资花名册、物业工作人员工作照片、光盘一份。证明原告已按照物业服务协议提供公共环境卫生清洁、垃圾清运、社区安全保卫、对小区交通与车辆停放秩序的管理等物业服务。被告未到庭视为放弃质证。 对于原被告双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对于有异议的证据，将在后续分析中予以综合认证。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 2012年8月16日，原被告签订物业服务协议。合同第一章总则部分第一条约定：合同双方当事人：受委托方（甲方）万盛物业公司，委托方（乙方）韩凌（房屋产权人）。第二条约定：乙方委托甲方对小区物业进行管理，甲方依据本合同约定对小区的房屋、公共设施设备、绿化保洁、保安等行使管理权，并提供相应服务。乙方即物业使用人应服从管理，配合甲方的工作。物业使用人对履行本合同承担相应的责任。第四条约定：双方应严格履行各自的权利与义务，在遵守本合同的同时，还应严格执行国家及省市有关政策。第五条物业基本情况，物业类型：生活小区，坐落位置：东方海岸小区4号楼1503室，建筑面积：98.38平方米。协议第二章委托物业管理事项约定了原告的物业管理事项。协议第三章为双方权利和义务，该章乙方权利义务部分第三条约定：监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议。第五条约定：乙方及物业使用人，有义务按规定向甲方缴纳物业管理费和代收代缴费用。该章甲方的权利义务部分第二条约定：按合同约定，实行依法、文明、民主、高效的管理，定期征求乙方或业主委员会的意见，积极履行合同义务，为乙方提供良好的服务。第三条约定：接受乙方或业主委员会的监督，对乙方有益于管理或有利于公共利益的建议应予采纳，以改进服务。协议第四章物业管理费部分，该章第一条物业管理费，约定：（1）本物业管理费，按乙方建筑面积每月每平米1.4元计收，按季度进行收取。随着物价水平的提高，物业管理费应适当调整，调整时经物价局审定。（2）自2012年1月1日起，按应收物业费的100%收取，即每月平方米1.4元。（3）预收两个季度物业管理费。（4）乙方应在甲方规定时间内支付给甲方物业管理费和其他相关费用，甲方采取统一票据一并收取。该章第四条约定：乙方和物业使用人逾期交纳物业管理费及其他相关费用的，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。协议第五章违约责任部分，第一条约定：甲方服务质量连续六个月未能达到服务标准，或有严重的违约行为，乙方有权责令限期改正，造成损失的，乙方有权要求赔偿。第四条约定：乙方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。物业服务协议还约定了其他事项。被告韩凌之妻晁玉红在《物业服务协议》乙方处签名捺印。 原告认可被告韩凌已交纳了2018年之前的物业服务费。自2018年1月1日起，被告未交纳物业费用，原告遂诉至本院，要求被告缴纳2018年1月1日至2020年9月的物业费4545.15元并支付违约金。违约金分段计算：2018年1月到3月份的物业费为413.196元，其违约金自2018年4月1日起按照日千分之三计算至其实际履行之日止；2018年4月至6月份物业费为413.196元，其违约金自2018年7月1日起按照日千分之三计算至其实际履行之日止；2018年7月至9月份物业费为413.196元，其违约金自2018年10月1日起按照日千分之三计算至其实际履行之日止；2018年10月至12月份物业费为413.196元，其违约金自2019年1月1日起按照日千分之三计算至其实际履行之日止；2019年1月至3月份物业费为413.196元，其违约金自2019年4月1日起按照日千分之三计算至其实际履行之日止；2019年4月至6月份物业费为413.196元，其违约金自2019年7月1日起按照日千分之三计算至其实际履行之日止；2019年7月至9月份物业费为413.196元，其违约金自2019年10月1日起按照日千分之三计算至其实际履行之日止；2019年10月至12月份物业费为413.196元，其违约金自2020年1月1日起按照日千分之三计算至其实际履行之日止；2020年1月至3月份物业费为413.196元，其违约金自2020年4月1日起按照日千分之三计算至其实际履行之日止；2020年4月至6月份物业费为413.196元，其违约金自2020年7月1日起按照日千分之三计算至其实际履行之日止；2020年7月至9月份物业费为413.196元，其违约金自2020年10月1日起按照日千分之三计算至其实际履行之日止。 本院认为，被告韩凌之妻在原被告签订的物业服务协议中签字，但合同明确约定委托方（乙方）为韩凌（房屋产权人），且被告韩凌已交纳了前期的物业服务费，视为追认其妻代为签订合同，故相应的法律后果应由被告承担。原被告签订《物业服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，双方物业服务关系成立，双方均应按照协议约定履行。现原告已经按照合同约定提供了物业服务，被告韩凌应当交纳物业费。对于原告主张被告韩凌在2018年1月1日至2020年9月30日期间未交纳物业费的事实，被告韩凌抗辩其记不清楚，但未提交证据证实其已交纳该期间的物业费，故对于原告的主张，本院予以确认。原、被告争议的焦点是被告抗辩的不交纳物业管理费的理由是否成立，被告应否交纳原告所主张的物业管理费及违约金。对此，本院分析如下：被告抗辩其不交纳物业费的理由是原告未按照协议约定的内容提供物业服务，现有证据不能证明原告不履行物业服务合同或者存在违法或严重违约的行为,被告不能以未享受相应的服务为由,消极地延缓或拒绝交纳物业费。当然,原告作为物业管理服务企业,应当在日常的物业管理服务中,认真听取业主的意见,积极整改存在的问题,努力提高物业服务质量。综上，被告作为业主应按约向原告交纳物业费。根据涉案物业服务合同的约定，物业费收费标准为1.4元/㎡/月，故对原告主张要求被告支付的2018年1月1日至2020年9月30日的物业费，本院予以支持，被告应当向原告支付的物业费金额4545.15元（1.4元/㎡/月×98.38㎡×33个月）。对于原告主张的违约金，双方签订的物业服务协议约定乙方和物业使用人逾期交纳物业管理费及其他相关费用的，从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金，该约定明显过高，本院依法予以调整，考虑到被告未按期交纳物业费给原告造成的损失主要是利息损失，本院酌定对该期间的物业费4545.15元的利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。对于违约金的起算时间，双方约定被告应在规定的时间内支付给甲方物业管理费和其他相关费用，原告未提交证据证实其向被告发出书面催交物业费通知，故本院酌定对被告拖欠的2018年1月1日至2020年3月31日期间物业费3718.764元（1.4元/㎡/月×98.38㎡×27个月），自原告起诉之日即2020年6月10日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算违约金。对于2020年4月1日至2020年6月30日期间的物业费413.196元（1.4元/㎡/月×98.38㎡×3个月），自2020年7月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算违约金；对于2020年7月1日至2020年9月30日期间的物业费413.196元（1.4元/㎡/月×98.38㎡×3个月），自2020年10月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算违约金。对于原告主张超出部分的违约金本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告韩凌于本判决生效之日起七日内支付原告日照市东港万盛物业管理有限公司物业费4545.15元； 二、被告韩凌于本判决生效之日起七日内支付原告日照市东港万盛物业管理有限公司违约金（分别以3718.76元为基数，自2020年6月10日起计算至实际给付之日止；以413.196元为基数，自2020年7月1日起计算至实际给付之日止；以413.196元为基数，自2020年10月1日起计算至实际给付之日止；均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）； 三、驳回原告日照市东港万盛物业管理有限公司本案的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告韩凌负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  厉翠菊 人民陪审员  郑祥安 人民陪审员  丁 红 二〇二〇年十一月十三日 法官助理李业玲 书记员仲玉 附: 不履行生效判决、裁定、调解书的法律后果 一、依法被法院强制执行 依照《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，你的存 款、工资、债券、股权、房产(包括唯一住房)、车辆等财产均可被法院通过查封、扣划、提取、拍卖等方式强制执行。同时，还可能被采取拘传、拘留、罚款等强制措施。对个人罚款金额为人民币十万元以下，对单位的罚款金额为人民币五万元以上、一百万元以下。 二、承担迟延履行利息、履行金 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及 相关司法解释的规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律 文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履 行期间的债务利息。 三、被列入失信被执行人名单、限制高消费 依照相关法律规定，人民法院有权将拒不履行义务的被 执行人纳入失信被执行人名单，并通过征信系统、各类媒体 及公众平台予以公布。届时，你将无法申领信用卡、无法申 请贷款，信用等级被降到最低，将不能乘坐飞机、高铁，不 能高消费，不能在全国范围内担任高级管理人员。被采取限 制消费措施后，不得乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、 轮船二等以上舱位;不得在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费;不得购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋;不得租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公;不得购买非经营必需车辆;不得旅游、度假;子女不能就读高收费私立学校;不得支付高额保费购买保险理财产品;不得乘坐G字头动车组列车全部座位、其他非生活和工作必需的消费行为。 四、涉嫌拒不执行判决裁定罪的，将被判处刑罚 《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定，对人民 法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处 三年以下有期徒刑、拘役或者罚金;情节特别严重的，处三 年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对 单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任 人员依照前款的规定处罚。最高人民法院司法解释还规定，拒不执行支付赡养费、扶养费、抚育费、抚恤金、医疗费用、 劳动报酬等判决、裁定的，可以酌情从重处罚。 案件履行账号信息： 开户行:中信银行日照分行营业部 账号:31×××80（19位） 户名:日照市东港区人民法院 （汇款时请注明案号、实际交款人、收款人、承办法官。）