广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初9680号原告：佛山市顺德区新创见物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂容山居委会容奇大道中**丰盛豪庭**铺。法定代表人：成秀英。委托诉讼代理人：陈婷婷，广东沛宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈峻勇，广东沛宇律师事务所实习律师。被告：陈舜金，男，1972年11月7日出生，汉族，住广东省普宁市**************，公民身份号码************。被告：方贤海，男，1976年7月7日出生，汉族，住江西省赣州市于都县**************，公民身份号码************。原告佛山市顺德区新创见物业管理有限公司诉被告陈舜金物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案受理后，根据原告的申请，依法追加方贤海作为共同被告参加诉讼并组成合议庭适用普通程序于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈婷婷、陈峻勇到庭参加诉讼，被告方贤海、陈舜金经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.被告方贤海向原告支付2017年6月至2018年2月的物业服务费2574元及违约金（违约金从2017年7月1日起按月利率2%计算至清偿之日止）；2.被告陈舜金向原告支付2018年3月至2019年9月的物业服务费5434元及违约金（违约金从2018年4月1日起按月利率2%计算至清偿之日止）；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：案外人郑某系原告所管理的佛山市顺德区*******************的原业主。原告与郑某签订《顺德区（前期）物业服务协议书》（以下简称《协议书》），约定由原告提供物业服务，郑某每月应缴纳物业服务费286元，逾期未交费则需按每日千分之五支付违约金并承担原告为追讨费用产生的律师费、诉讼费等费用。经原告查询，郑某于2016年5月23日与案外人陈某签订《房地产买卖合同》，将案涉物业卖给陈某；陈某于2017年5月24日与被告方贤海签订《房地产买卖合同》，将案涉物业卖给被告方贤海；被告方贤海于2018年2月5日与被告陈舜金签订《房地产买卖合同》，将案涉物业卖给被告陈舜金。郑某和陈某均已缴清其持有物业期间的物业服务费，但被告方贤海与被告陈舜金持有案涉物业期间均拒绝缴纳物业服务费并拖欠至今。原告认为，原告与郑某签订的《协议书》合法有效，两被告虽未与原告签订物业服务协议，但两被告购买了案涉物业作为新业主实际上已接受了原告的物业服务，原告与两被告已实际形成物业服务关系。两被告应向原告支付物业服务费。两被告未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了收楼通知书、《顺德区（前期）物业服务协议书》、关于催缴物业服务费的函、现场照片、佛山市不动产（房产）登记信息查询结果、佛山市（顺德区）不动产登记信息查询结果等证据，经审查，上述证据来源和形式均合法，两被告拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利，本院对上述证据的真实性、证明内容及与本案的关联性均予以确认并在卷佐证。两被告没有提交证据。本院经审理查明本案事实如下：原告是****的物业服务企业，为****提供物业服务。郑某是********的原业主。2015年9月17日，原告（作为甲方）与郑某（作为乙方）签订《顺德区（前期）物业服务协议书》，合同约定：前期物业管理是指自《前期物业服务合同》生效之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理；甲方按《顺德区物业服务收费管理办法》和《顺德区住宅物业服务收费参考标准》的有关规定及《前期物业服务合同》的约定，对乙方及其他业主或物业使用人提供物业管理服务；甲方按合同约定的服务内容和质量标准提供物业管理服务，收取物业服务费用，盈余或亏损由甲方享有或承担；乙方交纳物业服务费的标准按所拥有物业的建筑面积2.51元/月・平方米计收；乙方房屋的建筑面积为114.09平方米，乙方每月应交物业服务费286元；商品房达到竣工交付使用条件，乙方应自交楼之日起或符合交楼条件起交纳物业服务费，按月交纳，每次交纳物业服务费的时间为每月10日前；乙方不按约定标准和时间交纳物业服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交并从逾期之日起按每日千分之五支付逾期付款的违约金，甲方为追讨乙方所欠费用而产生的费用（如诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等）由乙方承担等。郑某作为业主如果将房屋转让给他人，需要与原告结清物业服务费及其他费用，并办理相关交接手续。郑某已结清其作为案涉房屋所有权人期间的物业服务费。2016年5月，郑某将案涉房屋转让给案外人陈某；2017年5月，陈某与被告方贤海签订《房地产买卖合同》，约定由陈某将案涉房屋出售给被告方贤海，双方办理了房地产过户手续，陈某已结清其作为案涉房屋所有权人期间的物业服务费；2018年2月，被告方贤海与被告陈舜金签订《房地产买卖合同》，约定由被告方贤海将案涉房屋出售给被告陈舜金，案涉房屋于2018年3月15日完成所有权变更登记，被告陈舜金成为案涉房屋的登记所有权人。从2017年6月至2019年9月，两被告均没有向原告支付物业管理费，其中，从2017年6月至2018年2月产生的物业服务费为2574元，从2018年3月至2019年9月产生的物业服务费为5434元。原告于2020年4月23日以郑某、陈舜金作为共同被告向本院提起诉讼，后又申请追加方贤海作为共同被告参加诉讼，本院予以准许；在诉讼过程中，原告申请撤回对郑某的起诉，本院经审查后裁定准许。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。关于案涉房屋登记在郑某、陈某名下时间段内的物业服务费，郑某、陈某无论是作为物业服务合同的相对人，还是作为房屋买卖合同中的出售人，均有义务向原告支付相应的物业服务费，郑某、陈某均已结清该时间段内的物业服务费，原告没有对陈某提起诉讼，其向本院要求撤回对郑某的起诉，属其对权利的自由处分，本院予以准许。关于2017年6月至2018年2月期间产生的物业服务费，案涉房屋在该时间段内登记在被告方贤海名下；2018年3月至2019年9月产生的物业服务费，案涉房屋在该时间段内登记在被告陈舜金名下。虽然原告与被告方贤海、陈舜金之间未签订书面的物业服务合同，但是被告方贤海、陈舜金分别在案涉房屋所有权存在期间实际上接受了原告提供的物业管理服务，双方之间存在事实上的物业服务合同关系，被告方贤海、陈舜金作为获益方，原告要求被告方贤海、陈舜金分别向其支付该时间段内产生的物业服务费符合情理，原告主张该时间段内的物业服务费仍按照原告与郑某签订的物业服务合同中约定的收费标准计收较为合理，本院予以支持，因此被告方贤海应当向原告支付2017年6月至2018年2月期间的物业服务费共计2574元，被告陈舜金应当向原告支付2018年3月至2019年9月期间的物业服务费共计5434元；被告方贤海、陈舜金作为案涉房屋的所有权人，在分别接受原告提供的物业管理服务之后均未及时向原告支付物业服务费的行为构成违约，且给原告造成了相应的损失，原告要求被告方贤海、陈舜金向其支付违约金合法有据，但是原告主张的违约金计算标准明显过高，基于补偿原告损失和惩罚被告方贤海、陈舜金违约行为的目的，本院酌定违约金按照以下方式计算：被告方贤海应付的违约金暂计至2019年9月30日为550元，之后的违约金以2574元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率的两倍计算至实际清偿之日；被告陈舜金应付的违约金暂计至2019年9月30日为500元，之后的违约金以5434元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率的两倍计算至实际清偿之日。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告方贤海于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区新创见物业管理有限公司支付2017年6月至2018年2月的物业服务费2574元及违约金（违约金计算方式：暂计至2019年9月30日的违约金为550元，之后的违约金以2574元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率的两倍计算至实际清偿之日）；二、被告陈舜金于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区新创见物业管理有限公司支付2018年3月至2019年9月期间的物业服务费5434元及违约金（违约金计算方式：暂计至2019年9月30日的违约金为500元，之后的违约金以5434元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款报价利率的两倍计算至实际清偿之日）；三、驳回原告佛山市顺德区新创见物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费54.25元（原告已预交），由被告方贤海负担24.25元，被告陈舜金负担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  邓杏华人民陪审员  黎铁民人民陪审员  梁海燕二〇二〇年十一月十三日书 记 员  黄 筠