河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0104民初7876号原告：于二海，男，1969年5月2日生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：姬敏，河南秉初律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳沙，河南秉初律师事务所实习律师。被告：常亮，男，1983年6月12日生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。被告：河南品诺房地产营销策划有限公司，住所地郑州市管城区航海东路**附****楼****。法定代表人：王振，总经理。委托诉讼代理人：王琼，北京天驰君泰（郑州）律师事务所律师。原告于二海与被告常亮、河南品诺房地产营销策划有限公司（以下简称品诺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于二海及其委托诉讼代理人姬敏，被告常亮，被告品诺公司的委托诉讼代理人王琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于二海向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告常亮签订的购房合同；2.判令被告常亮支付原告违约金462900元；3.判令被告品诺公司向原告返还50000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月5日，原告与被告常亮及品诺公司签署房屋买卖合同（合同编号：0000602），被告常亮购买原告位于管城××区××单元××房屋××套，约定该房屋成交总价为1543000元整，被告常亮支付50000元，该笔款项由被告品诺公司保管。合同第四条约定：付款方式为按揭贷款，被告常亮在银行审批通过后7日付清首付款。合同签订后，原告积极履行自己的义务，配合被告常亮办理银行按揭手续。2019年7月4日，原告与两被告一起去邮政银行办理按揭贷款手续，后又多次配合两被告去建设银行、平顶山银行等多家金融机构办理按揭贷款手续。被告常亮在办理贷款手续时又借用他人姓名办理贷款合同，借此提高银行流水，希望银行提高放贷数额。但是两被告串通想零首付购房，多次提交的贷款手续被多家金融机构拒绝审核通过，造成涉案的购房合同无法继续履行。两被告的这种串通行为给原告造成了极大的经济损失，被告品诺公司作为专业的二手房居间公司在订立合同时严重违反国家的金融规定，应当将其保管的本应由被告常亮支付给原告的50000元费用支付给原告。被告常亮违反涉案合同约定导致合同无法继续履行，应承担相应违约责任，根据涉案合同第九条第三款约定，若甲乙任何一方未按合同约定履行相关义务，每逾期一日违约方向守约方支付合同价款的2％作为违约金。故原告诉至法院，请求支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。常亮辩称，我本人的购房能力在签订购房合同前已与原告沟通过，说我交首付款的钱可能回不来，双方才签了合同；签合同后我的钱确实没回来，我赶紧告知原告让别人买，我和原告、中介大概在2019年7月份时签了买房人变更协议；我认为变更后涉案房屋跟我没有任何关系了，我后来问中介要定金50000元，只要回来40000元。品诺公司辩称，一是同意解除涉案房屋买卖合同；二是常亮非本案适格被告，涉案合同在三方同意的前提下变更了买受人，原告的诉请应依法驳回；三是合同无法继续履行的主要原因为原告房屋改为商用，改变了房屋的主体结构，导致银行拒绝放款，原告应承担相应的违约责任；四是答辩人促成合同成立并生效，在合同履行中无过错。原告主张的50000元中有一部分为中介佣金，原告要求返还无任何事实和法律依据（非原告的），另一部分为定金（已主张违约金）。另外，在合同变更时，答辩人已将50000元中的40000元退还被告常亮，原告对此知晓并同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院认定事实如下：本案争议房屋位于郑州市××区××单元××号（以下简称涉案房屋），房屋所有权人系于二海。2019年6月5日，于二海（卖方、甲方）与常亮（买方、乙方）、品诺公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：乙方自愿购买甲方涉案房屋，总价款1543000元；丙方佣金占本合同约定房款的2％，乙方于本合同签订时支付50000元，其中佣金30860元、代办费2000元、余额作为丙方代为保管的定金，甲方同意该定金在办理房产过户手续前由丙方保管；付款方式为按揭贷款：乙方应当在银行审批过后7个工作日内给甲方付清首付款（首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款），定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金，该保证金由丙方保管，待物业交割完毕后，甲方凭买卖双方签字确认的交割完毕清单到丙方领取物业交割保证金，剩余房款由银行放贷当日向甲方支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准；合同第五条约定双方同意在签订本合同后90个工作日内，持本合同和相关证件到房屋管理部门立契并办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续；甲方若违反本合同第五条的约定，视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的定金，甲方无权取回，丙方有权将定金给付乙方，若甲乙丙三方能形成新的协议，按新协议执行）；乙方若违反本合同第五条的约定，视为其单方解除合同，无权要求返还定金（丙方有权直接将定金、房屋产权证或售房保证金交付甲方，若甲乙丙三方能形成新的协议，按新协议执行）；若甲乙任何一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向守约方支付本合同约定总房款2％违约金。合同还对其他违约责任、佣金、税、费承担等进行了约定。常亮按照合同约定向被告品诺公司支付了50000元。2019年7月，原、被告签订《买房人变更协议》，载明：“本人常亮和于二海在品诺房产签订房屋买卖合同，现本人需将自己所签房屋购买合同上购买人的购房权转移至胡鹏，自此证明签订日起，购买此房（产权证号12××**）相关的一切手续均由胡鹏提供，购买房屋付款及一切相关费用也均由胡鹏支付给于二海，房屋证书也办理给胡鹏名下，在我委托下房子过户给胡鹏，若因发生更换购买人而产生的一切问题和责任均和于二海无关。原买方：常亮，卖方：于二海，证明人：王振单位印章：（品诺公司合同专用章）特此证明”。2019年11月4日，品诺公司将常亮支付给其的50000元中的10000元定金通过微信支付给于二海，后将剩余40000元退还给常亮。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。二被告辩称《买房人变更协议》变更了买受人,变更后涉案房屋买卖合同和常亮无任何关系。但该辩称意见与《买房人变更协议》载明的“在我委托下房子过户给胡鹏”不一致，且被告亦未提交任何证据证明“买受人”胡鹏同意购买涉案房屋，故本院对此不予采信。《房屋买卖合同》中约定“双方同意在签订本合同后90个工作日内，持本合同和相关证件到房屋管理部门立契并办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续”，合同签订后原告一直积极配合被告品诺公司办理银行按揭贷款手续，但是截至2020年11月银行按揭贷款手续仍未办理完毕，此期间已超出合同约定的期限，应视为被告常亮违约导致合同无法继续履行。被告品诺公司辩称合同无法继续履行的主要原因系原告房屋改为商用，改变了房屋的主体结构，导致银行拒绝放款，但未提交证据证明其该项主张，故本院不予采信。现原告要求解除涉案《房屋买卖合同》，证据充分，理由正当，本院予以支持。关于原告主张被告品诺公司向其返还50000元的诉讼请求，根据合同约定该50000元中仅有17140元为定金，结合被告品诺公司已将其中10000元定金于2019年11月4日支付给原告，并将剩余40000元退还给被告常亮的事实，本院对原告该项诉讼请求不予支持，并认定被告常亮还应向原告支付定金7140元。关于原告主张的违约金462900元，由于原告并未提交有力证据证明其损失，且本院已结合被告品诺公司于2019年11月4日将由其保管的10000元定金支付给原告的事实认定被告常亮还应向原告支付定金7140元，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告于二海与被告常亮、河南品诺房地产营销策划有限公司于2019年6月5日签订的《房屋买卖合同》；二、被告常亮于本判决生效后十日内支付原告于二海定金7140元；三、驳回原告于二海的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8929元，减半收取计4465元,由原告于二海负担4396元，被告常亮负担69元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  王桂英二〇二〇年十一月二十四日书记员  鄂慧慧