陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终11397号上诉人（原审原告）：原理清，男，1949年7月12日出生，汉族，住甘肃省甘谷县。委托诉讼代理人：陈熙颖，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静，陕西云德律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王静，女，1985年10月4日出生，汉族，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：蔡新鹏，陕西联强律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢少帅，陕西联强律师事务所律师。原审被告：戴莹，女，1978年12月18日出生，汉族，住西安市长安区。原审第三人：西安润巢房地产营销策划有限公司，住所地：西安市浐灞生态区广运谭大道以西浐灞一路以北中海悦墅********商铺。法定代表人：张蓝。上诉人原理清与被上诉人王静、原审被告戴莹、原审第三人西安润巢房地产营销策划有限公司（以下简称润巢营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市高陵区人民法院（2020）陕0117民初563号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原理清上诉请求：1、依法改判：按照双方合同约定，王静应当向其支付违约金10万元、滞纳金10.5万元、交通费0.661万元、住宿费0.23万元、误工费2.5万元、律师费1万元，房屋保全费0.9万元。共计25.791万元；2、二审诉讼费由王静承当。事实和理由：一审法院已认定王静未按合同约定及时交付房屋属于违约，但是却未严格按照双方签订合同的违约条款支持其违约损害赔偿主张，毫无根据作出逾期违约金30000元的判决，属适用法律错误。在2018年6月22日至2019年7月5日期间，其多次催促王静交房，王静拒绝按合同约定验房交房，一审认定属于违约，王静亦认可。根据《西安市存量房买卖合同》第5.1条、《合同法》第八条、第十六条、第一百零七条及第一百一十四条规定，王静应严格依照合同约定向其支付违约金10万元及因维权产生的交通费0.661万元、住宿费0.23万元、误工费2.5万元、律师费1万元、房屋保全费0.9万元，共计152910元。根据《西安市存量房买卖合同》第5.2条、5.2.1条，明确约定了不履行交房义务，王静承当相应逾期交房的责任，体现了双方真实意思，一审法院仅酌情支持3万元赔偿金，没有事实和法律依据，应严格按照合同约定向其支付自2018年6月22日约定交房日到其于2019年7月25日第一次提起诉讼期间的滞纳金10.5万元。其在知道涉案房屋能办理产权证时，曾多次和王静交涉，也通过中介想劝服王静去办理房产证，但王静一直拒绝办理，责任完全在王静一方，其没有任何责任。其和王静从未商讨和约定过月供的事宜，合同中也没有涉及月供由谁负担的内容。在一审中提供虚假辩词，捏造信息，欺骗法庭，从而误导法庭作出了轻微惩罚的判决结果。王静辩称，其没有违约，自始至终一直积极促成交易完成，严格按照合同约定于2018年6月15日将房子钥匙交给了原春花，一审庭审时，原理清已明确承认，不存在其逾期交房的问题，且也将购房合同原件交付原理清，不存在其不履行合同及违约行为。涉案房屋已具备办证条件，其多次要求原理清及第三人办理房产证事宜，但原理清不予理睬，导致涉案房屋至今未办理房产证，原理清应承担相应的违约责任，赔偿其全部损失。其认可原理清上诉状所说一审法院判决其承担逾期交房违约金3万元无事实和法律依据，其不承担任何违约责任，应依法驳回原理清的该项诉讼请求。一审法院未解决实际问题，判决合同继续履行，怎么履行未明确，应首先判决原理清先行向其支付剩余购房款、缴纳大修基金、契税、偿还其代偿的银行贷款本息及交付后的物业费后，其才向原理清办理房屋过户，其在上述义务未履行的情况下，享有先履行抗辩权，且不承担任何违约责任。请求驳回上诉，维持原判。戴莹辩称，同王静答辩意见。润巢营销公司辩称，同意原理清的上诉意见。原理清向一审法院起诉请求：1、请求王静、戴莹继续履行存量房买卖合同，及协助原理清办理交房的各项手续（在物业办理水卡、电卡、装修进场等事宜）、交付原理清购买该房屋的所有相关材料；2、请求王静、戴莹向原理清支付违约金10万元、滞纳金10.5万元、交通费0.661万元、住宿费0.23万元、误工费2.5万元（9个工作日）、律师费1万元、保全费0.9万元，共计25.791万元；3、本案诉讼费由王静、戴莹承担。一审法院认定事实：原理清（乙方，买方）与王静（甲方，卖方）签订《西安市存量房买卖合同》，约定由原理清购买王静所有的位于西安市高陵区泾河工业园泾渭五路秀水•蓝天小区1幢1单元12502室。合同第二条约定，该房产价款为人民币伍拾叁万元整（￥530000），该房价款包含该房产转让价款及现有已缴纳和已发生的全部费用。购买方式为按揭，定金人民币贰拾万元整（￥200000）乙方于2018年7月15日之前支付于甲方，今天先付贰万元整，22号之前付拾叁万元整，其余伍万元整于2018年7月15日付清。甲乙双方约定甲方取得房产证一周内办理网签、面签、过户手续，将首期款人民币贰拾万元整（￥200000）（包含定金）进行资金监管，按揭款项由贷款银行存入监管账号。合同第三条约定，甲乙双方约定的办理产权转移登记日期按如下方式处理：甲方办理下房产证后柒个工作日内；甲乙双方约定的房屋交付日期按以下方式支付：甲方收房、交完大修基金契税后柒个工作日内。2018年6月22日前交房。甲乙双方对该房产进行验看、清点、确认无误后，甲方将该房产交付乙方，且甲乙双方签署《房地产买卖交接书》，视为交付成功。在签署《房地产买卖交接书》之日，甲方需结清该房地产交付之日之前所发生的所有物业、水、电、暖气等已经产生的费用，交付日以后产生的费用由乙方承担。合同第四条约定，交易过程中甲乙双方需要按照国家相关规定支付税费，本合同中关于该房屋税费缴纳方式由乙方全额承担；签订本合同之后，如遇到政府及相关部门税费调整，对于增加部分，甲乙双方同意由乙方全部承担。合同第五条约定了违约责任，本合同签署后，若甲乙双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行视为违约，违约方需赔偿违约金人民币拾万元整（￥100000元）给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费等；本合同签署后，若甲方未能按约将该房屋交付乙方，或乙方未能按约向甲方交付房款、或甲乙双方任何一方未能按约办理产权转移手续的，均按照逾期时间，分别以下列方式处理：逾期在三十日内，甲方应向乙方每日支付房价款万分之五的滞纳金，于实际交房、付款或办理产权转移登记手续当日支付，合同继续履行；逾期超过三十日，则守约方有权主张解除本合同，违约方应在接到守约方解约通知之日起七日内，向守约方支付违约金，并退房或者退款，并且守约方有追究违约方其他方面损失的权利；若非甲乙双方中任何一方原因导致本合同交易未能按期完成，则甲乙双方均同意有关交易日期顺延。合同第七条约定，1、甲方承诺房子无任何产权经济纠纷，目前是离异前配偶同意出售此房；2、乙方承诺有高陵县购房资格，征信良好；3、乙方于今日交贰万元整于甲方，剩余18万，22号之前付拾叁万元整，剩余伍万元整壹个月之内付清（即2018年7月15日之前付清）；4、总价为伍拾叁万元整，房子收房时大修基金费用由乙方承担。合同签订后，原理清按照合同约定及时支付了定金200000元。此后，由于开发商原因导致房产证未能及时办理，双方也因无法办证过户期间的月供由谁承担等问题发生争议，经中介多次沟通未能达成一致意见。原理清认为王静未能按照合同约定“2018年6月22日前交房”，属于违约，故诉至法院。另查明，经西安市高陵区不动产登记局查询，王静于2016年12月16日在高陵区房产管理所办理了坐落于西安市高陵区泾河工业园泾渭五路秀水•蓝天高尚住宅小区1幢1单元25层12502室合同备案号：GY201605881。戴莹系王静的委托代理人，全权处理涉案房屋买卖事宜。一审法院认为，原理清与王静签订的《西安市存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定的内容及时履行自己的义务。原理清要求继续履行双方签订的存量房买卖合同，王静在庭审中亦明确表示同意继续履行该合同，双方对此不存在争议，故一审法院对原理清该项诉讼请求依法予以支持；原理清要求王静交付购买该房屋的所有相关材料，缺乏事实及法律依据，依法不予支持；原理清要求王静协助办理交房的各项手续（即办理水卡、电卡、装修进场等），可在双方履行完涉案买卖合同后自行办理，现原理清要求王静配合办理缺乏事实依据，依法不予支持；双方签订的《西安市存量房买卖合同》明确约定“2018年6月22日前交房”，王静辩称已于2018年6月15日下午把钥匙交给了原应春的妹妹原春花，但并未提供相应证据予以佐证，且双方买卖合同中明确注明，甲乙双方签署《房地产买卖交接书》才视为交接成功，故依法认定王静未按合同约定及时交付房屋，属于违约。关于违约金，一审法院认为双方签订的买卖合同对“逾期交房超过三十日内，守约方不主张解除合同”情形下违约金如何支付作出明确约定，参考合同其他条款及王静具体的违约情节酌情支持延期交房违约金30000元，原告主张的滞纳金、交通费、住宿费、误工费等不再另行支持。戴莹系王静的委托代理人，全权处理涉案房屋买卖事宜，故原理清要求戴莹承担相应责任缺乏事实及法律依据，依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、被告王静与原告原理清签订的《西安市存量房买卖合同》继续履行；二、被告王静于本判决生效之日起十日内支付原告原理清逾期交房违约金30000元；三、驳回原告原理清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5270元，由原告负担3270，由王静负担2000元（原告已预交3270元，王静在履行判决义务时一并支付原告2000元）。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，原理清与王静签订的《西安市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定王静应于2018年6月22日前交房，王静虽辩称已在该日期前将房屋钥匙交给原春花，但未提供充分证据证明，应承担举证不能的不利后果，且双方未并未签署《房地产买卖交接书》，一审法院认定王静未按合同约定交付房屋，构成违约，应承担相应的违约责任，本院予以确认。现涉案合同继续履行并未解除，综合考虑合同约定内容、合同目的及当事人过错程度、实际损失、房屋市场价值等因素，一审法院酌定王静支付原理清逾期交房违约金3万元，对主张的滞纳金、交通费、住宿费、误工费等不再另行支持，裁量符合公平原则，并无不妥。综上，原理清的上诉请求无事实和法律依据，不予支持。据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4612元（原理清已预交），由原理清负担。本判决为终审判决。审 判 长 焦海林审 判 员 朱利安审 判 员 张 伟二〇二〇年十一月四日法官助理 王学堂书 记 员 孙 妍