四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6415号 上诉人（原审被告）：成都嘉业房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市新津县五津镇五津西路**。 法定代表人：代德生，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李饶怡，四川多元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗丽，四川多元律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赖小平，男，1975年7月12日出生，汉族，住四川省南部县。 被上诉人（原审原告）：斯梁，男，1974年5月26日出生，汉族，住四川省南部县。 被上诉人（原审原告）：向晓琼，女，1971年5月28日出生，汉族，住四川省南部县。 被上诉人（原审原告）：涂攀，男，1992年6月1日出生，汉族，住四川省南部县。 被上诉人（原审原告）：敬煦辉，男，1974年9月24日出生，汉族，住四川省南部县。 被上诉人（原审原告）：冯涌，男，1971年7月24日出生，汉族，住四川省南部县。 被上诉人（原审原告）：袁素蓉，女，1974年8月26日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 以上七被上诉人共同委托诉讼代理人：何馨，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 原审第三人：金牛区广运建材商贸部，住，住所地：四川省成都市金牛区金府路********/div> 经营者：向晓琼。 委托诉讼代理人：王欣，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。 上诉人成都嘉业房地产开发有限公司（以下简称嘉业公司）与被上诉人赖小平、斯梁、向晓琼、涂攀、敬煦辉、冯涌、袁素蓉（以下简称赖小平等七人）、原审第三人金牛区广运建材商贸部（以下简称广运建材部）房屋买卖合同纠纷一案，不服新津县人民法院（2019）川0132民初2471号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员进行了独任审理。本案现已审理终结。 嘉业公司上诉请求：一、撤销原判决，改判驳回赖小平等七人的全部诉讼请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用、保全费由赖小平等七人承担。 事实和理由：一、一审认定嘉业公司未提交证据证明《协议书》金额存在错误，且已超额付款的事实，属于认定事实错误。嘉业公司提交了《结算单》《转账记录》，足以证明在签订《协议书》之前，嘉业公司总计向第三人支付钢材款21330000元，而第三人供货21011000元，因此，《协议书》金额有误。一审法院未对赖小平等七人是否完成支付房款义务进行实质审查。二、以物抵债属于实践性合同，在债权人尚未实际领受抵债物时，合同仅是成立而未生效的状态，依据最高人民法院民一庭关于“债务清偿期届满后当事人之间达成以物抵债协议但未履行无权转移手续，该协议效力如何确定”的意见：债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物所有权归自己的，法院应驳回其诉讼请求；但经释明，当事人要求继续履行原债权债务合同的，法院应继续审理。一审法院未向赖小平等七人释明，属于程序错误。三、《协议书》《商品房买卖合同》实质上损害了抵押权人和其他债权人的利益，应为无效。案涉房屋设有抵押权，抵押权人虽出具了同意函，同意房屋出售，但不等同于同意房屋用于抵偿债务。损失了抵押权人的优先权。且案涉房屋存在多次查封，根据执行规则，被查封的房屋不能直接抵偿给债权人。在还有其他债权人的情况下，直接判决将房屋抵偿给赖小平等七人，损害了其他债权人的利益。 补充：嘉业公司在XX18年12月26日统一向所有业主邮寄了交房通知书，并且在XX18年12月28日在华西都市报上刊登了交房公告。因此，赖小平等七人最迟在XX18年12月28日已经收到了交房的通知，但其自身原因没有与嘉业公司进行房屋交付。因此，迟延交付的违约金不应当计算至一审判决确定的交房之日止。 赖小平等七人辩称，嘉业公司认为《协议书》载明金额存在错误，但其在举证期限没有举示过任何证据。2.本案的法律关系是商品房买卖合同关系，商品房买卖合同基于双方之前的结算《协议书》而产生，双方签定了新的商品房买卖协议，嘉业公司没有提起反诉，也没有主张撤销该《协议书》，而仅仅口头提出异议，并且嘉业公司提出的《协议书》的法律关系与本案诉争的商品房买卖法律关系不是同一关系，在该《协议书》没有撤销的情况下，商品房买卖合同也是合法有效的。3.关于嘉业公司提出的以物抵债协议的性质问题，《全国法院民商事审判工作会议纪要》九第44点有关于该问题的说明。而本案在一审中就已经详细审查过了，确立了以物抵债协议的有效性。并且在最高人民法院XX17年第9期公报案件中对该问题有所说明。4.嘉业公司称损害了抵押权人的权益，嘉业公司将案涉房屋以在建工程抵押的形式抵押给华西银行股份有限公司成都分行的时间为XX16年12月5日，与赖小平等七人签订商品房买卖合同的时间为XX18年6月1日，而且在签订商品房买卖合同时向赖小平等七人隐瞒房屋存在抵押的情况。5.关于嘉业公司提出的交付问题。（1）交房通知书赖小平等七人没有收到，嘉业公司也没有提交有效送达给赖小平等七人的证据。（2）嘉业公司在报纸上刊登的交房公告的内容是分批交房的时间。（3）案涉的房屋也不具备交付的条件，根据商品房买卖合同第6章第15条第1点商品房交付给买受人时要符合下列第1、2项所列条件，第1项是该商品房已经取得竣工验收证明文件与建设工程验收合格证明，经核实，嘉业公司并没有取得。 赖小平等七人向一审法院提出起诉请求：1.判令嘉业公司向赖小平等七人交付××小区××号房屋；2.判令嘉业公司向赖小平等七人支付迟延交房违约金（以3825287元为基数，按每日万分之一标准计算）；3.判令嘉业公司为赖小平等七人办理××小区××号房屋的网签备案；4、判令嘉业公司协助赖小平等七人办理××小区××号房屋的产权转移登记；5、本案的诉讼费、保全费由嘉业公司承担。 一审法院认定事实：广运建材部曾向嘉业公司提供钢材，XX18年5月，嘉业公司作为甲方与广运建材部作为乙方签订《协议书》，载明“乙方承接花桥雅苑项目钢材供应，钢材剩余工程款（已全部结算清所有费用）合计：4229131元，甲方将开发的花桥雅苑项目的2＃号楼XX1（建筑面积500.34平方米；单价7988元／平方米）、3XX（建筑面积112.32平方米；单价6988元／平方米）按照市场价8折（合计：3825287元）作为工程款支付给乙方，剩余403844元甲方另行支付给乙方”。XX18年6月1日，赖小平等七人作为买受人与嘉业公司作为出卖人签订了两份《四川省商品房买卖合同（预售）》，明确将嘉业公司开发的位于四川省新津县××镇××巷村××组“花桥雅苑”X幢X层XX号（建筑面积500.34平方米）和X幢X层X号（建筑面积112.32平方米）出售给赖小平等七人，购房付款方式均为“详见补充协议”，合同第十八条约定的交房时间均为XX18年8月31日前；合同第十九条约定若嘉业公司逾期交房，赖小平等七人要求继续履行合同的，合同继续履行，嘉业公司按日计算向赖小平等七人支付全部房价款万分之一的违约金；合同第二十七条约定买卖双方在合同第十八条约定的交房时间（即XX18年8月31日）起360日内，共同向房屋登记机构申请办理上述商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。 案涉房屋在XX17年1月18日已办理在建工程抵押，抵押权人为长城华西银行股份有限公司成都分行。后案涉房屋完工后，嘉业公司至今未履行办理网签备案、交房和协助办理产权转移登记的义务。 一审另查明，在XX18年5月嘉业公司与广运建材部签订《协议书》前，嘉业公司曾多次通过其公司和法定代表人代德生的银行账户向敬煦辉、斯梁等人转账支付款项，备注中有“花桥雅苑钢材款”等字样。协议签订后，嘉业公司还曾以代德生的银行账户于XX18年8月9日向斯梁转账交付了100000元，备注为“花桥雅苑钢材款”。 一审庭审中，赖小平等七人和广运建材部均明确赖小平等七人是案涉钢材款的实际出资人，故由赖小平等七人与嘉业公司签订案涉商品房买卖合同；嘉业公司称是广运建材部指定赖小平等七人与嘉业公司签订的案涉商品房买卖合同。 一审法院认为，广运建材部与嘉业公司于XX18年5月签订的《协议书》，明确了协议签订时嘉业公司尚欠广运建材部钢材款的金额，并约定了嘉业公司以案涉两套房屋向广运建材部抵偿债务的内容，该协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。后赖小平等七人与嘉业公司签订了案涉商品房买卖合同，确定案涉两套房屋出售给赖小平等七人，双方虽对嘉业公司为何与赖小平等七人签订案涉商品房买卖合同说法不一，但可以确定广运建材部与嘉业公司之间签订的抵偿内容的协议书与案涉商品房买卖合同存在关联，案涉房屋的购房款已以嘉业公司应向广运建材部支付的钢材款支付，嘉业公司应当履行案涉商品房买卖合同，向赖小平等七人交付房屋；现合同约定的交房期限已届满，嘉业公司未履行交房义务，应当支付逾期交房违约金。由于案涉房屋存在抵押，对赖小平等七人要求嘉业公司办理网签备案和要求嘉业公司协助办理房屋产权转移登记的诉讼请求暂不处理，赖小平等七人可待条件成就后另行主张。 嘉业公司辩称其与广运建材部签订的《协议书》违反法律规定，但未提交证据证明，也未与广运建材部解除该《协议书》，对嘉业公司的该抗辩理由不予采信。嘉业公司又辩称其已向广运建材部超额支付钢材款，上述《协议书》的金额存在错误，但未提交证据证明，对嘉业公司的该抗辩理由不予采信。嘉业公司还辩称在XX18年已通知赖小平等七人办理交房手续，但未提交证据证明，对嘉业公司的该抗辩理由不予采信。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、嘉业公司在判决生效后十日内向赖小平等七人交付位于四川省新津县××镇××巷村××组××幢××层××号××幢××层××号房屋，并支付逾期交房违约金（以3825287元为基数，从XX18年9月1日起按每日万分之一计算至判决确定的交房之日止，如未在判决确定的交房之日履行交房义务，则违约金计算至实际交房之日止）；二、驳回赖小平等七人的其他诉讼请求。如果成都嘉业房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2150元（已减半）、保全费5000元，合计7150元，由成都嘉业房地产开发有限公司承担。 二审中，嘉业公司向法庭出具如下证据：1．交房通知书两张，拟证明嘉业公司于XX18年12月26日向包括赖小平等七人在内的业主邮寄了交房通知书；2．交房公告，拟证明嘉业公司于XX18年12月28日将交房公告刊登在华西都市报上。 赖小平等七人发表质证意见，对证据1的真实性、合法性、关联性不予认可。对证据2的真实性予以认可，但该证据也说明了交房通知书是邮寄送达，但其没有出示相应的送达回证或相应的凭证，说明其没有向赖小平等七人送达交房通知书。 本院经审查认为，不能确认证据1的真实性，亦无其它证据予以佐证，对该证据不予采信。对证据2的真实性、合法性、关联性予以认可，但案涉合同并未约定以公告的方式向赖小平等七人送达交房通知，因此，不能达到其证明目的。 二审中，赖小平等七人未提交新证据。 二审另查明，案涉房屋所在项目在建工程抵押权人长城华西银行股份有限公司成都分行于XX17年5月8日出具的《同意函》，载明：同意嘉业公司对案涉项目内的商业和停车位进行预售。 再查明，《四川省商品房买卖合同（预售）》第十八条交付时间和手续（一）出卖人在XX18年8月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前30日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。 二审庭审后，赖小平等七人与嘉业公司均确认案涉房屋所在楼栋尚未办理初始产权登记。 本院审理查明的其它事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：《协议书》载明的金额是否错误；案涉《协议书》《商品房买卖合同（预售）》是否无效；一审法院判令嘉业公司支付逾期交房违约金是否正确，金额是否恰当。对此，本院评述如下： 关于第一个争议焦点。根据本案查明的事实，因广运建材部曾向嘉业公司“花桥雅苑”项目提供钢材，XX18年5月，嘉业公司、广运建材部签订《协议书》，对钢材剩余工程款（已全部结算清所有费用）合计：4229131元。嘉业公司将其开发的花桥雅苑项目的X楼XX1号房屋、3XX号房屋按照市场价8折（合计：3825287元）作为工程款支付给广运建材部，剩余403844元嘉业公司另行支付给广运建材部。此时，广运建材部、嘉业公司已结算清所有费用。嘉业公司上诉认为《协议书》载明的金额错误，本院认为，《协议书》载明的剩余工程款金额经双方结算，并由嘉业公司盖章确认。本案诉讼中，嘉业公司并未提交有效证据证明《协议书》载明的剩余工程款金额错误，因此，嘉业公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。嘉业公司上诉认为，《协议书》《商品房买卖合同（预售）》损害了抵押权人、其他债权人的利益，应当无效。本院认为，合同是否无效，应看该合同是否符合《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律行政法规的强制性规定”的规定。从本案查明的事实看，因嘉业公司欠广运建材部的钢材款，双方签订《协议书》对剩余工程款进行结算，并对该款项的支付方式进行约定后，双方签订《商品房买卖合同（预售）》是实际履行《协议书》的行为，本案现有证据不能证明《协议书》《商品房买卖合同（预售）》具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。因此，《协议书》《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约定履行各自的义务。故嘉业公司认为《协议书》《商品房买卖合同（预售）》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于第三个争议焦点。根据合同第十八条“交付时间和手续（一）出卖人在XX18年8月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前30日，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料”的约定可知，案涉房屋应于XX18年8月31日前交付，嘉业公司采取书面通知的方式通知赖小平等七人接收房屋。本案中，合同约定的案涉房屋交付期限已届满，嘉业公司并未采取书面通知的方式通知赖小平等七人，且至今未向赖小平等七人交付房屋，基于此，一审法院判决嘉业公司支付逾期交房违约金（以3825287元为基数，从XX18年9月1日起按每日万分之一计算至判决确定的交房之日止，如未在一审判决确定的交房之日履行交房义务，则违约金计算至实际交房之日止）正确，本院予以维持。 另外，因案涉房屋存在抵押权，且赖小平等七人不愿意代为清偿债务涤除抵押权，同时，该房屋所在楼栋尚未办理初始产权登记。因此，案涉房屋不具备办理网签备案及办理产权转移登记的条件，待条件成就时，赖小平等七人可另行主张。 综上，嘉业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由成都嘉业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  白福群 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  夏玉荣