重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初23809号 原告：重庆市易英物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区渝航路三巷20号，统一社会信用代码915001127562456042。 法定代表人：刘庆英，董事长。 委托诉讼代理人：张瑶，重庆宛水律师事务所律师。 被告：谭蓉，女，1978年11月29日出生，汉族，住重庆市渝北区。 被告：杨维爽，男，2002年6月9日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：谭蓉，与被告系母子关系。 原告重庆市易英物业管理有限公司（以下简称易英公司）与被告谭蓉、杨维爽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告易英公司的委托诉讼代理人张瑶，被告谭蓉（同时系被告杨维爽的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告易英公司向本院提出诉讼请求：1、请求二被告立即支付原告2014年8月1日至2019年8月31日的物业费5889.55元，公摊费305元；2、请求二被告立即向原告支付违约金（以所欠物业费及水电公摊费为基数，按每日千分之三的标准计算违约金，从欠费之日起开始计算至款清之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月25日，原告与小区业主委员会签订了物业服务合同，合同有效期为2013年12月25日至2016年12月25日，共三年。第一年物业服务费收取标准为住宅0.7元/㎡/月(三楼以下)，0.9元/㎡/月(三楼及以上)。后两年为住宅0.8元/㎡/月(三楼以下)，1元/㎡/月(三楼及以上)，水电公摊费用按照5元/月/户的标准收取。业主应按时交纳费用，逾期交纳应按照每日千分之三的标准支付违约金。合同到期后双方续约，物业服务费收取标准为0.8元/㎡/月(三楼以下)，1元/㎡/月(三楼及以上)，水电公摊费用按照5元/月/户的标准收取，合同有效期延长至2019年12月25日。桃源芳居物业服务合同签订后原告积极履行合同约定，为案涉小区提供物业服务，被告作为案涉小区的业主，物业建筑面积为96.55平方米，其享受了原告提供的物业服务，则应当按时交纳物业服务费。但被告拒绝交纳2014年8月1日至2019年8月31日期间物业费5889.55元，公摊费305元，共计6194.55元，现已产生相应违约金。原告多次催缴物业管理费。原告现为了维护自身合法权益提起诉讼。 被告谭蓉、杨维爽均辩称，原告对被告反映的问题置之不理，原告没有按合同约定为被告提供服务，被告房屋外墙渗水严重，多次向原告反映后也未维修，2013年之前小区业委会已经取消了，不清楚2013年后的物业合同是与谁签订的，从未见过该份合同，小区停车费的50%应当公布且作为维修使用，但是原告并未公示。2014年8月1日至2019年8月31日的物业费、公摊费被告确实没有缴纳，原告没有权利收取公摊费，因为小区没有浇过水，之前路灯是坏的，最近才恢复。 经审理查明：谭蓉、杨维爽系案涉小区房屋的业主，该房屋建筑面积为96.55平方米，系三楼以上住宅。 2011年11月14日，以案涉小区业主委员会作为甲方，易英公司为乙方，双方签订物业服务合同一份。该合同主要约定甲方将委托乙方进行规范的物业管理。合同第十七条约定，委托管理期限为两年，自2011年11月14日起至2013年11月13日止。该合同第二十一条约定，物业服务费为：三楼以上住宅房屋由乙方向业主或物业使用人按建筑面积收取每月每平方米0.8元，三楼以下按建筑面积每月每平方米0.6元收取。业主共用部位、共用设施设备的用水用电应按每月每户5元收取。业主或物业使用人逾期未缴按每天3‰收取滞纳金（截止日期为2个月）。该合同还对委托管理事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。 2013年12月25日，以案涉小区业主委员会作为甲方，易英公司为乙方，双方签订物业服务合同一份。该合同主要约定甲方将小区委托乙方进行规范的物业管理。合同第十七条约定，委托管理期限为三年，自2013年12月25日起至2016年12月25日止。该合同第二十一条约定，物业服务费为：第一年三楼以上住宅房屋由乙方向业主或物业使用人按建筑面积收取每月每平方米0.9元，三楼以下按建筑面积每月每平方米0.7元收取。第二年（要所有业主和物业使用人对乙方在第一年的工作效率和服务进行评定，在绝大多数业主和物业使用人一致通过后才执行第二年的收费标准）三楼以上住宅房屋由乙方向业主或物业使用人按建筑面积收取每月每平方米1元，三楼以下按建筑面积每月每平方米0.8元收取。第三年在上一年的基础上不变。业主共用部位、共用设施设备的用水用电应按每月每户5元收取；业主或物业使用人逾期未缴按每天3‰收取滞纳金（截止日期为2个月）。该合同还对委托管理事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。 2016年11月30日，以案涉小区业主委员会作为甲方，易英公司为乙方，双方签订物业服务合同一份。该合同主要约定甲方将小区委托乙方进行规范的物业管理。合同第十七条约定，委托管理期限为三年，自2016年12月26日起至2019年12月25日止。该合同第二十一条约定，物业服务费为：三楼以上住宅房屋由乙方向业主或物业使用人按建筑面积收取每月每平方米1元，三楼以下按建筑面积每月每平方米0.8元收取。业主共用部位、共用设施设备的用水用电应按每月每户5元收取；业主或物业使用人逾期未缴按每天3‰收取滞纳金（截止日期为2个月）。该合同还对委托管理事项、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。 上述物业服务合同签订后，易英公司对桃源芳居提供物业管理服务至今。因谭蓉、杨维爽未按时交纳2014年8月1日至2019年8月31日期间物业费及水电公摊费，2019年9月21日易英公司以邮寄催收的方式向谭蓉邮寄催费通知催交上述期间的物业服务费。 易英公司在庭审中陈述，对被告陈述的案涉房屋外墙漏水问题，向原告反映过。外墙的维修工作因涉及全体业主利益，需要全体业主或业委会出面申请大修基金，不在物业公司的能力范围之内，现在还未维修。 上述事实，有房屋产权查询信息、桃源芳居物业服务合同、EMS快递回单、照片及当事人陈述等证据随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，原告与案涉小区业主委员会签订的物业服务合同不违反法律规定，合法有效，该合同对小区的全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为案涉小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务费等费用。被告的抗辩意见不构成其拒绝交纳物业费的正当理由，本院不予支持。 关于物业费，2013年12月25日的桃源芳居物业服务合同约定，2013年12月25日起至2016年12月25日期间，物业服务费为：第一年三楼以上住宅房屋由乙方向业主或物业使用人按建筑面积收取每月每平方米0.9元，三楼以下按建筑面积每月每平方米0.7元收取。第二年（要所有业主和物业使用人对乙方在第一年的工作效率和服务进行评定，在绝大多数业主和物业使用人一致通过后才执行第二年的收费标准）三楼以上住宅房屋由乙方向业主或物业使用人按建筑面积收取每月每平方米1元，三楼以下按建筑面积每月每平方米0.8元收取。第三年在上一年的基础上不变。因原告没有提供业主和物业使用人进行服务评定并一致通过的证据，故2013年12月25日起至2016年12月25日期间，三楼以上住宅房屋按建筑面积收取每月每平方米0.9元，三楼以下按建筑面积每月每平方米0.7元收取。 据此，根据本案桃源芳居物业服务合同载明的内容，结合原告陈述，被告交纳物业服务费的标准为：2014年8月1日起至2016年12月25日期间0.9元/月/平方米，2016年12月26日至2019年8月31日期间1元/月/平方米，故在2014年8月1日至2019年8月31日期间，被告应交纳的物业服务费为5611.16元（0.9元/月/平方米×96.55平方米×28个月+0.9元/月/平方米×96.55平方米÷30天×25天+1元/月/平方米×96.55平方米÷30天×5天+1元/月/平方米×96.55平方米×32个月）。被告应交纳的水电公摊费为305元（61个月×5元/月/户）。上述物业服务费及水电公摊费金额合计5916.16元。原告诉讼请求中超过被告应当支付的物业费金额部分，本院不予支持。 因被告房屋外墙渗水且向原告反映过，原告未及时处理，因此原告提供的物业服务在质量上存在瑕疵，故对原告请求的违约金本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告谭蓉、杨维爽在本判决生效后三日内共同支付原告重庆市易英物业管理有限公司2014年8月1日至2019年8月31日期间的物业服务费5611.16元，公摊水电费305元，合计5916.16元； 二、驳回原告重庆市易英物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告谭蓉、杨维爽共同负担。 本判决为终审判决。 审判员  姚利平 二〇二〇年十一月十六日 书记员  王 欢