湖南省祁阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1121民初3166号 原告：唐海元，男，1974年9月14日出生，汉族，住祁阳县。 原告：杨小花，女，1976年10月22日出生，汉族，住祁阳县。 二原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：谭政，湖南蜜獾律师事务所律师。 被告：湖南省鑫赋房地产开发有限公司，住所地祁阳县浯溪街道办事处浯溪南路（灯塔路口）。 法定代表人：陈泽斌，公司董事长。 委托诉讼代理人：刘伟，湖南齐物律师事务所律师。 原告唐海元、杨小花与被告湖南省鑫赋房地产开发有限公司（以下简称鑫赋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨小花及杨小花与唐海元的共同委托诉讼代理人谭政，被告鑫赋公司的委托诉讼代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 唐海元、杨小花向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告赔偿延期交房的违约金42438元（到2020年6月25日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉请，要求被告为原告交纳水电燃气开户费，且不得再向原告主张该费用，并返还原告增值税发票原件和维修基金发票原件。事实和理由：2017年8月30日，原告唐海元及妻子杨小花与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买位于祁阳县××街道××路房屋，房屋面积为116.8㎡，单价为2870元每平方米，购买总价款为335216元。合同第十一条约定被告应当在2018年9月30日前向原告交房，逾期交房的，被告按照第十二条的约定承担相应的违约责任。被告逾期交房，应当按照全部房价款日万分之二的标准向原告支付2018年10月1日至2020年6月25日逾期交房的违约金42438元。 鑫赋公司辩称，1、金鼎名府7、8号楼在2018年2月份即已竣工达到交付条件，因政府政策性原因导致未能验收，属于不可抗力，被告无须承担延期交房的违约责任。首先，金鼎名府规划建筑设计方案直到2014年6月才通过。其次，经开区启动园区灯塔路等道路提质改造工程，设计方案经2017年第四次会议审议通过，位于灯塔路旁的金鼎名府小区因此于2017年度变更方案，且2017年全年雨天达133天，上述原因导致竣工及交房一定程度延迟。再次，因机构改革，原本由住建、房产、消防实施的验收工作分别移交给创卫创园办、国土、住建部门。改革过程中，相关部门职能不明，导致金鼎名府竣工验收无法及时进行，无法取得相关手续而无法交房。2019年1月2日，祁阳县土地管理委员会会议纪要内容明确了因灯塔路提质改造工程，导致金鼎名府小区变更规划，同时要求该项目补交土地出让金，被告无法接受，多次提出异议，致金鼎名府7、8、11、12栋楼无法验收，导致交房延迟。2、合同明确约定水电燃气开户费由买受方即原告承担，故应按合同约定由原告自行承担水电燃气开户费。综上所述，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年8月30日，原告唐海元、杨小花与被告鑫赋公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告公司开发的位于祁阳县××街道××路房屋，房屋面积为116.80平方米，单价为每平方米2870元，总价款为335216元。合同第十条约定，由出卖人负责办理水、电、燃气开通手续，由买受人承担配套设施设备建设和办理开通手续等所有费用共计16500元。第十一条约定，被告应当在2018年9月30日前向原告交房。第十二条约定，逾期超过30日，被告应当按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。原告依约支付了全部购房款，涉案楼栋于2018年2月竣工，2018年3月，鑫赋公司申请竣工验收，2020年6月25日鑫赋公司在小区张贴了7、8栋业主可以收房的通知，原告于同年8月5日收房。原、被告均未交纳水、电、燃气开户费。被告鑫赋公司收取了原告的增值税发票原件及维修基金发票原件，用于办理不动产权证。 另查明，2014年5月27日，祁阳县城乡规划委员会2014年度第二次会议，通过了金鼎名府规划建筑设计方案。为提高道路的通行能力和建设标准，经祁阳县政府研究同意，祁阳县经开区启动园区灯塔路等道路提质改造工程，设计方案经祁阳县政府2017年第四次会议审议通过。改造后灯塔路道路红线宽度扩至60米，两侧建筑最少后退距离为5米。金鼎名府住宅小区项目位于××路××路××处西北角。2018年10月27日，祁阳县城乡规划委员会2018年第八次会议，通过金鼎名府住宅小区总图变更方案。2019年3月祁阳县人民政府启动政府机构改革。 又查明，2017年全年雨天133天，其中小雨69天，中雨14天，阵雨47天，大雨（暴雨）4天。 上述事实，有原、被告的陈述，商品房买卖合同，收款收据，相关会议纪要等证据在卷证实，足以认定。 本院认为，原告唐海元、杨小花与被告鑫赋公司在平等、自愿的基础上所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。原告依约支付了全部的购房款，被告未依约按时交付房屋，已构成违约。双方在《商品房买卖合同》中对延期交房免责事由没有约定，因此，本案争执的焦点：1、被告鑫赋公司是否存在延期交房的法定事由2、原、被告双方关于水电燃气开户费的约定是否符合法律规定。 关于焦点一：首先，关于鑫赋公司主张的祁阳县规委会研究审议金鼎名府规划建筑设计方案通过时间，灯塔路道路提质改造，机构改革等是否能成为延期交房的法定事由。不可抗力，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。鑫赋公司作为金鼎名府小区的开发商，对小区周边配套设施的规划和建设应有预判并制定解决方案，并非不能预见，不可避免并不能克服的客观情况，同时，从鑫赋公司提供的证据来看，祁阳县规委会研究审议金鼎名府规划建筑设计方案通过时间，发生在合同签订之前，说明在签订合同之前，鑫赋公司对此事是知晓的，其在签订合同时完全可以将上述因素予以考虑，并合理确定交房时间，从而避免延迟交房的情况出现。祁阳县经开区园区灯塔路道路提质改造工程虽于2017年经县政府第四次会议审议通过，但涉案栋楼于2018年2月竣工，说明灯塔路道路提质改造工程对涉案楼栋建设影响不大。祁阳县人民政府于2019年进行政府机构改革，但政府机构改革并不影响或停止相关职能部门的工作，鑫赋公司仍可以申请相关部门对涉案小区进行房屋验收。故上述事项均不属于不可抗力，鑫赋公司的上述主张不能成立，本院不予支持。 其次，被告鑫赋公司主张的天气因素是否能成为延期交房的法定事由。双方签订的《商品房买卖合同》对何种天气造成无法正常施工没有约定，从被告提供的晴雨表来看，2017年当地全年雨天为133天，其中小雨69天，中雨14天，阵雨47天，大雨（暴雨）4天，符合当地的实际情况，2017年全年没有出现极端恶劣天气，导致工期延长，故鑫赋公司的上述主张不能成立，本院不予支持。 第三，关于交房条件是否成就及延期交房期限、违约金问题。鑫赋公司虽于2018年3月申请竣工验收，但至今未提交涉案房屋已经相关部门验收合格的证据，鉴于原、被告双方已办理房屋交接手续，原告已实际收房的事实，涉案房屋应视为已验收合格。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告交房日期为2018年9月30日，原告于2020年8月5日实际收房，鉴于被告主张因不可抗力导致延期交房的理由均不能成立，故原告要求被告承担逾期交房违约责任的理由成立。被告自2018年10月1日至2020年8月5日共计逾期673天，原告只主张计算至2020年6月25日即633天，本院予以准许。依据合同约定计违约金40427元（335216元按日万分之二计算，633-30=603天），违约金约定过高，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，违约金应当以超过造成的损失30%为标准适当减少。鉴于被告延期交房给原告造成的损失，原告没有提供实际损失的相关证据予以证明，根据案件的具体情形，综合考虑业主的实际损失、被告的过错程度等因素，可酌情确定被告向原告支付违约金计币8085元。 关于焦点二：如前所述，原、被告之间签订的商品房买卖合同合法有效。合同约定由被告代为办理水电燃气开户手续，由原告承担相关费用，该费用虽与相关部门规定标准不一致，也与《中华人民共和国价格法》有关规定相抵触，但价格法系管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，故双方约定水电燃气开户费由原告缴纳并不当然无效。因此，水电燃气开户费应由原告自行承担。被告认可收取了原告的增值税发票原件及维修基金发票原件，原告要求被告返还其增值税发票原件及维修基金发票原件，本院予以支持。 综上所述，原告唐海元、杨小花的部分诉请成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第六十条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告湖南省鑫赋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告唐海元、杨小花支付逾期交房（截至2020年6月25日止）的违约金8085元； 二、限被告湖南省鑫赋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告唐海元、杨小花的增值税发票原件及维修基金发票原件； 三、驳回原告唐海元、杨小花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费861元，减半收取430元，由原告唐海元、杨小花负担86元，由被告湖南省鑫赋房地产开发有限公司负担344元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员 邓海文 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 唐银玲 书 记 员 唐 娟 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。