河南省焦作市马村区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0804民初1019号原告：马杰，女，汉族，现住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：张海，焦作市体化示范区正德法律服务所法律工作者。被告：焦作亿祥房地产开发有限公司，住所地：河南省焦作市马村区待王镇（焦新路北）。法定代表人：王海港，董事长。委托诉讼代理人：闫全喜，金研律师事务所律师。原告马杰（以下简称原告）与被告焦作亿祥房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马杰及其委托诉讼代理人张海，被告焦作亿祥房地产开发有限公司的委托诉讼代理人闫全喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马杰向本院提出诉讼请求：1、请求与被告解除《亿祥?美郡》商品房认购书两份，返还购房款1290000元及利息179186元，判令被告赔偿1290000元；2、本案各项费用由被告承担。事实和理由：在2018年3月7日，原、被告签订了《亿祥?美郡》商品房认购书一份，约定原告认购亿亿祥?美郡1号楼112号商铺，房价总额1184842元，原告即支付了定金50000元，在2018年4月23日，原告又向被告支付了560000元购房款。在2018年3月29日，原、被告又签订了《亿祥?美郡》商品房认购书一份，约定原告认购亿祥?美郡1号楼113号商铺，房价总额1145387元，原告即支付了定金20000元，在2018年4月23日，原告又向被告支付了660000元购房款。原、被告之间已经形成了商品房买卖合同关系。后经原告多次催促至今为止已过了两年多时间，被告既未与原告签订《商品房买卖合同》，也未将所认购的商铺房交付原告。经了解才发现被告故意隐瞒原告，将原告所认购两处房产进行了抵押。根据相关法律规定，被告行为已构成欺诈，严重侵犯了原告的合法权益，被告必须承担相关法律责任。现起诉至贵院，望依法判决。被告焦作亿祥房地产开发有限公司辩称，1、原、被告双方没有形成商品房买卖合同关系；2、双方签订了《亿祥?美郡》商品房认购协议，据此形成的是预约合同关系；3、原告请求解除《亿祥?美郡》商品房认购书，被告同意并愿意全额返还其已经交付的款项，但原告提出利息及所有赔偿款的主张没有任何法律依据。原告围绕诉讼请求提交证据如下：一、原、被告签订的认购书两份，证明原告购买了被告的亿祥?美郡1号楼112、113号商铺的事实；二、收据4张和银行明细清单1页，证明原告在2018年向被告支付购房款1290000元的事实；三、查询告知书1页，证明原告所购两处房产在2015年已经被抵押的情况，113号商铺还被焦作市中级人民法院进行查封，至今这两处房产均未解押，由此证明被告在售房过程中存在欺诈行为；四、录音两段和录像一段，证明被告隐瞒所售房屋已经抵押的事实，蒙骗原告购房，在原告交付定金后又实际交付了购房款，由此双方已经形成了商品房买卖合同关系，被告销售人员兰柕楠证明了销售本案两处房产以及催交购房款都是被告公司指使的，由此产生的法律责任由被告承担，视频是在2020年10月12日原告去被告售楼部录制的，证明了通话的真实性；五、证人刘某出庭作证，证明原告在向被告购房过程中被蒙骗的情况。被告质证后，对原告所提交的证据一、二、三、四的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以确认。对原告提交的证据五，本院予以参考。被告焦作亿祥房地产开发有限公司未向法庭提交证据。本院经审理认定事实如下：2018年3月7日，原、被告签订了《亿祥?美郡》商品房认购书一份，原告向被告认购亿祥?美郡1号楼112号商铺，房价总额1184842元，原告当日向被告支付定金50000元，后被告通知原告交房款，2018年4月23日，原告向被告支付了560000元购房款。2018年3月29日，原、被告又签订了《亿祥?美郡》商品房认购书一份，原告向被告认购亿祥?美郡1号楼113号商铺，房价总额1145387元，原告当日向被告支付定金20000元，后被告通知原告交房款，2018年4月23日，原告向被告支付了660000元购房款。被告至今未与原告签订书面商品房买卖合同，亦未向原告交付两个商铺。另查明，原告所认购的两个商铺，被告于2015年2月12日办理了在建工程抵押手续至今，抵押权人为焦作市商业银行股份有限公司。亿祥?美郡1号楼113号商铺于2017年1月12日被焦作市中级人民法院查封。本院认为，本案的主要争议焦点是双方是否形成了商品房买卖合同关系，即双方之间形成的合同关系是预约还是本约。根据合同意思自治原则，判断当事人之间订立的合同系预约还是本约的根本标准应当是当事人的意思表示，即当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。本案中，双方在《认购书》中明确应于某年某月某日前签定《商品房买卖合同》，所付定金自双方签署商品房买卖合同之日起转为房款的一部分。说明双方签订《认购书》是为了将来进一步订立房屋买卖合同，应认定双方签订的《认购书》为预约。但对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅凭一份孤立的协议就简单地加以认定，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中了解当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。本案中，原告的基本义务是交付房款，被告的基本义务是交付商铺，被告通知原告交付房款，原告实际交付了一半多的房款，被告实际接受了原告交付的房款，此时的房款交付，应认定为双方基于双方之间的房屋买卖关系而为的交付，可以认定原、被告之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。故原告交付房款的实际履行行为加上《认购书》的主要内容，双方之间形成了事实上的房屋买卖合同关系，该合同是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。基于以上分析，对原告的诉请，本院处理如下：一、关于两份《认购书》的解除问题。被告同意解除双方签订的两份《认购书》，视为双方就《认购书》的解除达成了合意，双方签订的两份《认购书》予以解除。二、关于返还购房款1290000元及利息179186元，并赔偿1290000元的问题。按照双方在《认购书》的约定，所付定金自双方签署商品房买卖合同之日起转为房款的一部分，原告所付定金70000元，加上之后交付的房款，原告所付房款共计1290000元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息，赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，2015年2月12日，被告为亿祥?美郡1号楼112、113号商铺办理了在建工程抵押手续，至今未解除抵押，1号楼113号商铺于2017年1月12日被焦作市中级人民法院查封，至今未解除查封。在双方签订《认购书》，原告购买以上两个商铺时，被告未将抵押和查封的事实告知原告，在原告向被告交付房款时，被告仍未将抵押和查封的事实告知原告，属于故意隐瞒行为。故对原告要求被告返还购房款1290000元及利息，并承担赔偿责任的诉讼请求，本院依法予以支持。关于利息，利率应按照年利率3.85%（中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的2020年8月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.85%）计算，原告主张计算27个月（从2018年4月份计算至起诉之前），共计111746.25元（1290000元×3.85%÷12个月×27个月）。关于被告承担赔偿责任的数额，综合考虑被告存在故意隐瞒所售房屋已经抵押和查封的事实，存在长期不签订书面商品房买卖合同的事实，存在收到房款后长期不解决相关问题的事实，存在被告的行为给原告造成一定损失的事实，酌定被告承担赔偿数额为所收房款的三分之一，即430000元（1290000元×1/3）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、第三十二条规定，判决如下：一、原告马杰与被告焦作亿祥房地产开发有限公司分别于2018年3月7日、2018年3月29日签订的两份《亿祥?美郡》商品房认购书予以解除；二、被告焦作亿祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马杰返还购房款1290000元及支付利息111746.25元；三、被告焦作亿祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马杰赔偿430000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14437元，由原告马杰负担4853元；由被告焦作亿祥房地产开发有限公司负担9584元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  王小平二〇二〇年十一月二十日法官助理周荣书记员安婷河南省焦作市马村区人民法院民事判决书（附页）（2020）豫0804民初1019号（2020）豫0804民初1019号民事判决书所引用的相关法律法规，具体内容表述如下：《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起承担逾期还款违约责任的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内利率但是未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。第三十二条本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。借贷行为发生在2019年8月20日之前的，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定受保护的利率上限。