江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0722民初6573号原告（案外人）：魏万**，男，1985年10月4日出生，汉族，住东海县。委托诉讼代理人：陆善银，东海县牛山法律服务所法律工作者。被告(申请执行人)：姚伟，男，1984年10月9日出生，汉族，住东海县。被告(申请执行人)：冯璐昕，女，1986年3月5日出生，汉族，住东海县。二被告共同委托诉讼代理人：沈健，江苏东方金牛律师事务所律师。第三人(被执行人)：江苏万尚会经营管理有限公司，住所地东海县牛山街道迎宾大道**（245省道车庄北），统一社会信用代码91320722MA1MH8RC3G。法定代表人：王彪铸。第三人(被执行人)：江苏省禧徕乐房地产开发有限公司，住，住所地东海县石榴镇人民政府院内财政所办公楼一社会信用代码9132072258104094XF。法定代表人：王春文。委托诉讼代理人：孙爱强，江苏恒旭律师事务所律师。原告魏万**诉被告姚伟、冯璐昕、第三人江苏万某经营管理有限公司、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告魏万**及其委托诉讼代理人陆善银、被告姚伟、冯璐昕的委托诉讼代理人沈健、第三人江苏省禧徕乐房地产开发有限公司的委托诉讼代理人孙爱强到庭参加诉讼。第三人江苏万某经营管理有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。魏万**向本院提出诉讼请求：1.依法中止执行原告所有的产并解除保全；2.确认位于东海县产为原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告系连云港好房联盟房地产营销策划有限公司股东，自2014年12月13日起，第三人禧徕乐公司委托连云港好房联盟房地产营销策划有限公司销售其开发的房地产，但一直未能结清销售佣金。至2017年5月7日，第三人禧徕乐公司与连云港好房联盟房地产营销策划有限公司签订《补充协议》，以万尚公寓部分房产冲抵所欠代理佣金426.9524万元，后陆续将抵款的房产网签至原告名下，就涉案万尚公寓12-3-101房产于2019年9月11日签订了《商品房买卖合同》，并于同日经东海县房管局备案。被告因与第三人江苏万某经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，向东海县人民法院申请诉前财产保全，东海县人民法院于2019年9月17日作出（2019)苏0722财保166号民事裁定书，裁定对万某公寓12-3-101室房产予以查封。2019年11月1日，东海县人民法院作出（2019)苏0722民初8980号民事判决书，判决第三人向被告支付租金66888元及违约金。被告申请执行后，东海县人民法院于2020年8月13日立案执行。原告得知后提出执行异议，东海县人民法院于2020年9月9日作出（2020)苏0722执异82号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告与2020年9月13日收到该裁定。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己支付全部价款并实际占有、未过户且第三人对此没有过错的，法院不得查封、扣押、冻结。据此，原告认为，原告依法对涉案房产享有所有权，被告无权申请对该房产采取执行措施，为此，特诉，请依法支持原告之诉求。姚伟、冯璐昕辩称，原告（案外人）魏万**主张其对执行标的物位于东海县石榴街道车庄村北245省道西侧的万某公寓12-3-101室房产享有实体权利并请求排除执行，无事实和法律依据。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一)在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二)在人民法院查封之前己合法占有该不动产;（三)己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，2019年9月17日法院在查封该涉案房屋时，通过不动产登记部门查询此房还是属于江苏省禧徕乐房地产开发有限公司，因此东海县人民法院在2019年9月17日作出(2019)苏0722财保166号民事裁定书，裁定对万某公寓12-3-101室房产予以查封。原告（案外人）魏万**居然能在9月11日和禧徕乐公司签订网签合同，与法院查封相矛盾，原告（案外人）魏万**在执行异议中称“2020年4月27日，案外人与潘某签订房屋转让协议，将涉案房屋转让给潘某，4月29日，案外人至东海县房管局将该房产网签变更至潘某名下”、“案外人将房产转让给潘某，即属于潘某所有”。此种情况下，案外人魏万**对涉案房产主张实体权利，没有事实和法律依据。接着，魏万**在签订房屋头卖合同后并没有实际合法占有涉案房屋，最多是在东海县人民法院查封之后才占有该房屋。其次，支付房屋价款的方式为以房抵债，此种情况下，魏万**需要对抵债协议以及债权债务关系的真实性、合法性进行举证，由人民法院依法审查。最后到目前为止万某公寓12-3-101室还是登记在第三人禧徕乐公司名下，按照物权法相关规定，不动产以登记为准，原告对没有把该房屋过户到自己的名下明显存在过错。综上所述原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。江苏省禧徕乐房地产开发有限公司辩称，公司已经将涉案的商品房以以房抵款的方式出售给原告是事实，法院对涉案商品房采取诉前保全及执行措施是错误的。江苏万某经营管理有限公司在法定期间内未提交书面答辩状。经审理查明，2019年11月1日，本院就原告姚伟、冯璐昕、朱某、王某、张某、陈某与被告万某公司、禧徕乐公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2019）苏0722民初8980号民事判决，判决：一、被告万某公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告姚伟、冯璐昕支付租金66888元及违约金（以66888元为本金，自2018年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；向原告朱某、王某支付租金155484元及违约金（以155484元为本金，自2018年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；向原告张某支付租金78349.92元及违约金（以78349.92元为本金，自2018年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。二、被告禧徕乐公司对上述债务承担连带偿还责任。诉讼前，姚伟、冯璐昕申请诉前财产保全，2019年9月17日，本院作出（2019）苏0722财保166号民事裁定书，裁定对万某公司、禧徕乐公司名下位于东海县石榴街道车庄村北245省道西侧的万某公寓12-3-101室房产予以查封。根据姚伟、冯璐昕的申请，本院于2020年8月13日立案执行，执行案号(2020)苏0722执2579号。本院另查明，2014年12月13日，第三人江苏省禧徕乐房地产开发有限公司(甲方)与连云港好房联盟房地产营销策划有限公司(乙方)与销售代理协议》，约定由乙方代理销售甲方开发建设的“万某”东海项目房产，并约定了相关代理酬金及支付方式。2017年5月7日，双方又签订补充协议一份，约定甲方以房屋冲抵乙方后续的代理佣金426.9524万元。并约定甲方抵顶乙方代理佣金的商品房应一次性办理网签手续，为避免抵顶代理佣金的商品房被查封，乙方应在本协议签订后3日内将所选商品房网签至乙方或乙方指定人名下。乙方委托具体办理人(即指定人)为魏万**。附件明细表中的14套房屋包括本案所涉12-3-101室。2019年9月11日，魏万**与江苏省禧徕乐房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定购买本案所涉12-3-101室房产，并办理了网签。2020年4月29日，魏万**又与潘某签订房屋转让协议，约定将该处房产转让给了潘某。庭审中，原告称房子是属于好房联盟公司的，他是公司股东，房子登记到他名下，不用办理不动产登记，如果登记了，转卖时要多交税，同时他是单身，不会有家庭共有财产纠纷问题。江苏省禧徕乐房地产开发有限公司称欠佣金的具体计算方式是以策划与销售代理协议书约定及好房联盟公司销售房源及销售房源总价款计算确定的，但在法庭指定的时间内，未能提交相应的证据。对于该处房产未能及时办理登记变更手续，原告称当时已经签给原告了，因工作太忙没有及时变更。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。同时，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。具体到本案中，原告魏万**虽然与被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》但未能办理产权登记手续，依法尚未取得案涉房产的物权。同时，原告魏万**的购房款是以连云港好房联盟房地产营销策划有限公司的代理佣金来冲抵，双方未能提交相应的证据证明双方在签订以房冲抵代理佣金的《补充协议》时存在与该处房屋价值相当的到期债权。该处房产只是连云港好房联盟房地产营销策划有限公司登记在魏万**名下，魏万**并未实际占有使用案涉房屋，且其又根据公司的安排将该处房产转让给了他人。原告对该处房产的权利不足以阻止法院的执行行为，故对于原告的诉讼请求，本院依法不予支持。被告江苏万某经营管理有限公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，依法应承担举证、质证不能的法律后果。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告魏万**的诉讼请求。案件受理费5811元由原告魏万**负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费5811元。审 判 长  朱光明审 判 员  鲍艳丽人民陪审员  尹军文二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  于胜虎