湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0211民初3580号 原告：株洲高科发展有限公司，住所地湖南省株洲市天元区株洲大道**高科总部壹号。 法定代表人：周建龙，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张娇，湖南金州（株洲）律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为提起诉讼，代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为提起上诉，进行和解、调解，代为签收法律文书，代为申请执行等。 被告：湖南双驰健身有限公司，住，住所地湖南省株洲市天元区株洲大道**高科总部壹号/div> 法定代表人：张燕，系该公司执行董事。 原告株洲高科发展有限公司（以下简称高科发展公司）与被告湖南双驰健身有限公司（以下简称双驰健身公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法由审判员易红适用简易程序于2020年11月27日公开开庭进行了审理，实习法官助理陶纯协助审理，书记员周颖然担任法庭记录。原告的委托诉讼代理人张娇到庭参加了诉讼；被告双驰健身公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告高科发展公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的租赁合同关系；2、判令被告支付拖欠原告的租金261,072元（租金暂计算至2020年7月30日，请求计算至被告实际搬离之日止）；3、判令原告无需退还被告已付的3万元履约保证金；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，经本院释明，原告进一步明确第一、二项诉讼请求为：1、请求判令原、被告之间的租赁合同关系于原告向法院起诉之日（即2020年7月30日）解除；2、请求判令被告支付拖欠原告的租金及服务费261,072元（暂计算至2020年7月30日，之后的房屋占有使用费以17,404.8元/月的标准从2020年8月1日计算至被告实际搬离租赁场地之日止）。事实和理由：被告2016年5月13日与原告委托管理的湖南高科园创企业管理服务有限公司（以下简称高科园创公司）签订株洲高科总部壹号裙楼《租赁合同》，合同约定了租赁场所、租赁面积、租金标准等。后因经营决策改变，原告决定从2018年1月1日起总部壹号裙楼由原告负责招商和运营管理，不再委托高科园创公司进行管理。原告接手后，经与被告协商重新签订合同未果，但被告一直在原租赁场所经营至今，经原告多次催要租金未果，原告为维护自身合法权益，特提起诉讼。 被告双驰健身公司未向本院提出答辩意见，亦未提交证据材料。 本院经审理认定事实如下：2016年5月13日，高科园创公司（甲方）与被告双驰健身公司（乙方）签订一份编号为湖园创租（2017-07）59的《租赁合同》，主要内容为：甲方是位于湖南省株洲市天元区的高科·总部壹号写字楼（含裙楼）的委托管代理单位，甲方同意将写字楼三层的约定区域（详见《租赁场所平面示意图》附件二）出租给乙方使用，乙方同意承租；乙方租赁场所建筑面积为1544.11平方米，租赁期限为六个租约期，自计租日起算，即从2016年11月1日至2024年10月31日止；甲乙双方确认，拟定2016年11月1日为交房日，2016年11月1日为计租日；租金按建筑面积计付，第一个租约期从2016年11月1日至2019年10月31日，每月租金为2,320.64元，服务费为580.16元，第二个租约期从2019年11月1日至2021年4月30日，每月租金为13,923.84元，服务费为3,480.96元……；租金支付方式三个月为一个缴租期，乙方应提前一个月（在该月24日前）向甲方一次性足额支付下个缴租期租金，第一个缴租期的租金在交房日当日缴纳；在本合同签署当日，乙方应向甲方支付叁万元，作为乙方在本合同项下的履约保证金，乙方未能按照本合同约定履行义务，甲方可直接从履约保证金中扣除与欠款和损失等额的金额，并书面通知乙方扣除事项，乙方应在收到通知书起一个月内补足履约保证金，本合同终止时，履约保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分于乙方按本合同约定交还租赁场所并履行完其他合同义务后，将履约保证金收据交给甲方后的7个工作日内无息退还给乙方；如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起不超过5日交还该租赁场所；乙方拖欠支付租金、管理费达到30日或延迟交租超过10日的情况累计超过3次的，甲方有权单方面终止本合同，收回租赁场所，由此而造成甲方损失的，乙方应予以赔偿，甲方依据上述规定单方终止合同的，应当书面通知乙方5日内迁离并交回该租赁场所，履约保证金作为违约金赔偿给甲方，若履约保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应补足赔偿。 株洲市天元区株洲大道898号高科总部壹号产权所有人为原告高科发展公司。2018年2月2日，原告高科发展公司出具《关于收回总部壹号裙楼招商和运营权的通知》，主要内容为：因业务发展需要，高科发展公司与高科园创公司双方协商一致同意：决定从2018年1月1日起总部壹号裙楼由高科发展公司负责招商和运营管理，不再委托高科园创公司进行管理，高科园创公司派专人配合高科发展公司对总部壹号裙楼原有租赁户进行租金清算并重新签订租赁合同。2018年7月19日，原告向被告出具《公函》，主要内容为：贵公司与我公司签订的合同编号为湖园创租（2017-07）59租赁合同，按照合同约定，贵公司应于2018年7月24日前支付2016年11月1日至2018年10月31日的租金69,616元及履约保证金30,000元，共计99,616元，经多次催缴，贵公司仍未按合同约定时间支付租金，请于2018年7月31日前支付上述款项，如逾期仍不能支付，本公司采取包括不限于解除租赁合同、法律途径等手段保证本公司权益实现。2018年8月6日，被告股东张强向原告转账支付3万元，并于当天出具《证明》一份，载明：本人张强于2018年8月6日付款至高科发展公司账户人民币金额30,000元，是为了给双驰健身公司支付租赁总部壹号裙楼3楼租赁履约保证金。2020年11月27日，株洲高科物业管理有限公司总部壹号物业服务中心出具一份《证明》，载明：双驰健身公司于2016年11月3日入住高科总部壹号裙三层C1-C6，该公司于2019年10月底无人，虽未开展经营，但至今设备遗留在租赁场地内。根据被告租赁场地缴费通知单显示2019年12月份仍有水电费产生。原告称与被告重新签订合同未果，被告占有使用涉案租赁场地至今一直未向原告缴纳租金，故原告诉至本院，请求判如所请。 以上事实，有原告营业执照、被告工商登记信息、《租赁合同》、《关于收回总部壹号裙楼招商和运营权的通知》、房屋产权证、《公函》、张强出具的《证明》及付款凭证、株洲高科物业管理有限公司总部壹号物业服务中心出具的《证明》、缴费通知单、照片等证据材料及原告的当庭陈述予以证实，证据确实充分、足以认定。 本院认为，本案案由系租赁合同纠纷。本案的审查重点为：原告的诉讼请求是否有事实和法律依据？现综合分析如下： 高科园创公司作为高科·总部壹号写字楼的委托管理单位于2016年5月13日与被告双驰健身公司签订一份《租赁合同》，将原告所有的位于株洲市天元区高科·总部壹号写字楼三层约定区域出租给被告使用，该合同约定系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行合同。合同签订后，原告按约交付了租赁物，被告未缴纳租金及履约保证金，原告于2018年1月1日开始将总部壹号裙楼收回运营管理，不再委托高科园创公司进行管理，并于2018年7月19日向被告出具一份《公函》，通知被告缴纳租金及履约保证金，被告双驰健身公司股东张强于2018年8月6日向原告转账3万元，并于当天出具一份《证明》，证明该3万元系为了给被告支付租赁场地的履约保证金，说明被告对于原告收回涉案租赁物管理的事实系知晓的。在原告收回管理后，被告未与原告重新签订租赁合同并一直占有使用租赁物至今，应视为原、被告双方对被告与高科园创公司签订《租赁合同》的认可。被告租赁涉案场地至今未向原告缴纳相应的租金，原告于2020年7月30日向本院提交起诉材料，要求确认双方自2020年7月30日解除租赁合同关系符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条之规定，本院确认原、被告之间的租赁合同关系于2020年7月30日解除。 关于原告要求被告支付租金261,072元的诉讼请求，被告租赁涉案场地至今，仅支付了3万元的履约保证金，对于合同约定的租金及服务费分文未付。按照合同约定，2016年11月1日至2019年10月31日期间被告每月应支付租金2,320.64元、服务费580.16元，即104,428.8元【（2,320.64元/月+580.16元/月）×36个月】；2019年11月1日至解除合同之日（即2020年7月30日）期间被告每月应支付租金13,923.84元、服务费3,480.96元，即156,643.2元【（13,923.84元/月+3,480.96元/月）×9个月】，以上共计261,072元（104,428.8元+156,643.2元）。2020年初，全国受新型冠状病毒疫情影响，导致企业单位不能正常复工复产，本院认为，因疫情防控需要致使承租人在短时间内无法正常使用租赁物，系不可抗力因素，对于该期间的租金，原告应适当减免，合理分担因疫情防控导致的不利后果，本院根据公平原则酌情认定原告应为被告减免一个月租金即17,404.8元。综上所述，被告应付的租金及服务费261,072元抵扣应减免的租金17,404.8元后，被告还应向原告支付租金及服务费243,667.2元（261,072元-17,404.8元）。合同解除后，被告仍占有使用涉案租赁物，应按合同约定的租金及服务费标准（即17,404.8元/月）向原告支付占有使用费，故对于原告要求被告支付租金及服务费243,667.2元（租金及服务费计算至2020年7月30日，之后的房屋占有使用费以17,404.8元/月计算至被告实际搬离租赁场地之日止）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 关于原告要求判令无需退还被告已付3万元履约保证金的诉讼请求，根据《租赁合同》第14-5条约定：甲方依据本合同第14-4条（包含被告拖欠支付租金、管理费达到30日）单方终止合同的，履约保证金作为违约金赔偿给甲方。现因被告未按约缴纳租金而致使合同履行不能，应承担违约而给原告造成的损失，原告要求确认被告支付的履约保证金3万元作为违约金无需退还，符合合同约定，本院依法予以支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告株洲高科发展有限公司与被告湖南双驰健身有限公司之间的租赁合同关系于2020年7月30日解除； 二、被告湖南双驰健身有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告株洲高科发展有限公司租金及服务费243,667.2元（租金及服务费计算至2020年7月30日，之后的房屋占有使用费以17,404.8元/月的标准从2020年8月1日起计算至被告实际搬离租赁场地之日止）； 三、原告株洲高科发展有限公司无需返还被告湖南双驰健身有限公司支付的履约保证金3万元； 四、驳回原告株洲高科发展有限公司的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5,666元，减半收取2,833元，由原告株洲高科发展有限公司负担170元，被告湖南双驰健身有限公司负担2,663元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户银行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：×××81。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员 易 红 二〇二〇年十一月二十七日 实习法官助理陶纯 书记员 周颖然 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。