贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初10754号原告：韩金娟，女，1994年5月19日出生，汉族，住贵州省怀仁市。委托诉讼代理人：欧阳胡阳，贵州芮文伟律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：徐章欢，贵州芮文伟律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵阳溪山里商业管理有限公司，住所贵州省贵阳市花溪区甲秀南路国宾大道溪山御景**裙房商业负****。法定代表人：蒋佳卫。委托诉讼代理人：罗槟兰，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：向吕，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，特别代理。原告韩金娟诉被告贵阳溪山里商业管理有限公司（以下简称溪山里公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序独任审理，于2020年10月27日公开开庭。原告韩金娟及其委托诉讼代理人欧阳胡阳，被告溪山里公司的委托诉讼代理人罗槟兰、向吕均到庭参加了诉讼。审理中，原、被告双方申请庭外和解，本院依法扣除庭外和解期限。本案现已审理终结。原告韩金娟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告商铺租赁合同，并返还租金19200元、合同保证金5000元、装修保证金5000元、施工水电费及垃圾清运费720元;2.判令被告向原告支付因其违约造成损失184564元；3.判令被告向原告支付滞纳金至诉讼请求1、2项金额付清为止（滞纳金从2019年12月11日起算，按日缴纳诉讼请求1、2项金额的万分之三）；4.本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2019年7月17日，原、被告签订溪山里购物中心商铺租赁合同，约定被告将其坐落于贵阳市花溪区的溪山里购物中心商铺出租给原告使用，商铺面积40平方米。合同约定被告交铺日为2019年7月30日，但截至该日，被告并未向原告交付该商铺，在原告的多次催促之下，被告承诺将装修时间延迟至2019年9月，2019年9月之后又推延至2019年10月，2019年10月后再次推延至2019年11月。在此情况下，原告提出退租要求，被告再次提出商场将于2019年12月试营业，并要求原告2019年12月11日前必须装修完毕并调试好，为此双方及装修公司还签订有《安全施工协议》和《保险承诺书》一份，原告方装修完成并加盟连锁餐饮店后订购相关物料、定制柜、门头、灯箱。但被告至今未能商场开业。这一行为直接导致原告的装修、加盟餐饮及材料购买等损失，第2项诉讼请求对应的损失项目清单包括加盟费43000元、物料费运费46387元、定制柜及门头灯12496元、定制座椅2200元、墙纸定制1200元、定做设备14131元、装修费36800元、人工误工费25600元、广告牌1000元、厨房瓷砖1150元、消防整改600元，合计184564元。综上所述，原、被告签订商铺租赁合同合法有效，被告违反合同约定，迟迟未能开业，合同无法继续履行。被告溪山里公司辩称，原告主张解除合同条件不成就。1.商铺未能如期交付并非被告原因造成，双方在合同履行过程中根据实际情况作出具体调整，不能归责于任何一方，双方已实际履行方式，变更了交铺日期的合同条款，装修期限（免租期）相应顺延，且由于针对装修过程中涉及的整改措施等因素，至今涉案商铺仅完成了基础装修，不具备经营条件。2.商铺至今未能开业的原因在于受疫情影响，各租户的装修工作无法正常履行，该客观情况的出现是被告无法预见、无法避免的不可抗力，并非被告的过错导致。同时，因受疫情影响，合同暂时无法正常履行，但被告一直在积极推进并采取相关补救措施，合同并非完全无法履行，合同目的也非完全不能实现。3.如果原告不租赁商铺，被告同意归还租金及保证金，但不同意承担原告主张的损失和其他费用。本院经审理认定事实如下：被告溪山里公司成立于2014年9月18日，注册资本壹亿圆整，经营期限为长期，经营范围为市场主体自主选择经营，后置许可经营范围包括商业设计、策划及招商代理、商业运营管理、大型商业物业招商代理、自有房屋租赁及管理等。2019年7月17日，原告韩金娟作为承租方（乙方）与被告溪山里公司作为出租方（甲方）签订《溪山里购物中心商铺租赁合同》，主要约定：一、甲方同意将坐落于贵阳市花溪区的溪山里购物中心商铺出租给乙方使用，套内面积为40平方米；二、乙方在甲方商业场所经营的商品范围约定业种为餐饮、品牌名称为脆小鸡、经营范围为小吃和饮品。三、甲、乙双方协定商铺经营期限为：（一）从2019年9月28日至2022年9月27日止，共计36月（本商场初步定在2019年9月28日开业，具体开业时间以实际开业时间为准，如甲方原因不能按时营业则此经营期限顺延，如顺延超过180天，乙方有权解除本合同，甲方无息返还乙方履约保证金及已付款项，不在承担其它责任）；（二）双方约定甲方交铺日为2019年7月30日（如有变动，以实际甲方书面通知为准）；（三）甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起60天的免租装修期，即2019年7月30日至2019年9月30日止（装修期内乙方应承担水电费等其他费用）。四、乙方在本合同签订之日向甲方支付合同履约保证金5000元。五、上述指定商铺乙方接受甲方对其在合同期内的商业管理，并承担承租商铺的商业管理费用。六、上述指定商铺乙方承担相应的物业管理费、商铺内自用水电费自行承担。七、甲方拥有商场的所有权或经营权，乙方所经营商铺仅取得本合同经营期限内使用该商铺的权利。八、甲方保证按合同规定的时间将合同约定的商铺交付给乙方使用，甲方保证对该商铺有权进行合法的经营行为。九、乙方在经营期限届满或者解除合同之日应将原经营商铺和设备完好的交还甲方，并复原原有的装修。十、双方约定本商铺接到甲方书面通知之日起15日内进场装修，装修时间为30日。十一、无论因何种原因导致合同终止，乙方均应在合同终止之日起15日内将甲方交给乙方保存的该商铺的物业服务资料和工程资料交还甲方，并自行承担费用，拆除、搬离由乙方所有的设施、设备，将该商铺恢复至甲方交付时的原状。十二、发生不可抗力事件无法履行租赁合同长达90天或更长时间，双方同意终止租赁合同。合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订前，原告于2019年7月15日向被告缴纳了租金9000元、商业管理费6000元、物业管理费4200元、合同保证金5000元，被告向原告出具了《收据》对上述款项予以载明。合同签订后，原告于2019年11月15日向被告缴纳了垃圾清运费320元，于2019年11月18日向被告缴纳了装修保证金5000元、施工水电费400元，原告对案涉商铺进行了装修，并购置了相关设施设备（未进场）。庭审中，原告向本院提交了《装修服务协议书》及增值税发票、销货单、收据等证据，拟证实其产生的损失项目清单中载明的损失共计184564元；被告发表质证意见认为，1.对加盟费43000元不予认可，被告不是该份协议的形成相对方，对真实性不予认可，不同意承担也不应当由被告承担，该费用只有广州公司的收据没有发票，是否实际产生存疑。2.对于物料及运费46387元，被告不应承担，商铺的现状只是做了地面、顶、墙的基础装修，没有其他任何设施设备，也没有原告主张的布料，该部分费用是否实际产生无法证明，即便产生因为商铺没有开业，那么这些又属于消耗品，在11月份就下单了，原告提交的证据证明装修在2020年1月都还在整改，从现状看该门面不具备开业条件，原告没有注意到谨慎的义务，应当由原告自行承担。3.原告主张的门头、座椅、墙纸、吧台、冷冻机等设施设备在现场没有，所以这些费用没有实际产生，即便产生了也没有在该门面，还有可移动的设施设备不应赔偿。4.针对装修部分，装修合同及相应的预算表、收款收据都是原告单方提供的，真实性不予认可，只有收据没有相应的转账凭证及发票，并且在协议中对于装修款的支付是分期支付的，所以该装修费用是否实际产生是存疑的，装修部分的补偿，原告单方面提供装修合同是不够，价值应当评估或者鉴定。5.人工误工费不予认可，因为商铺还没有开业。6.针对原材料，销货单显示订货时间为2019年9月20日，此时该商铺还没有交付，相应的损失应当由原告自行承担，也没有转账凭证及发票。经本院释明，原告明确表示对其装修价值不申请评估。另查，1.根据原、被告双方签订的《溪山里购物中心商铺租赁合同》案涉商场初步定在2019年9月28日开业，但被告未能在该时间点进行开业，至今亦未能开业。原告于2020年6月28日向被告发送《关于溪山里商场退租赔偿的函》，向被告申请退场及赔偿经济损失；被告认可收到原告所发送的上述函件，并提出因不同意承担原告所提出的损失，故双方未能达成一致意见。2.原告还主张被告承诺于2019年12月25日开业，但被告未能在该时间开业已构成违约，合同目的无法实现，故以此为由要求解除合同并要求被告承担损失。被告称未向原告承诺过合同约定之外的开业时间。庭审中，本院向原告释明若其主张因被告违约导致合同解除未能得到支持，是否行使合同约定的解除权，原告表示坚持以被告违约为由主张解除。3.原告称已交付的前三个月租金，但未开始计算，被告亦认可租金至开业后才开始计算。上述事实，有当事人陈述、原告身份证复印件、被告营业执照、法定代表人身份证明、《溪山里购物中心商铺租赁合同》、收款收据、《关于溪山里商场退租赔偿的函》《装修服务协议书》及增值税发票、销货单、照片等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人签订的《溪山里购物中心商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有约束力。结合庭审情况及双方陈述，整理本案争议焦点为：被告未开业是否构成违约，原告能否以此为由主张解除合同及相应法律后果。根据原、被告双方签订的《溪山里购物中心商铺租赁合同》约定，涉案商场初步定在2019年9月28日开业，但双方同时约定具体开业时间以实际开业时间为准，并对延期开业的后果进行了约定，即“如顺延超过180天，乙方有权解除本合同，甲方无息返还乙方履约保证金及已付款项，不在承担其它责任”，现被告已经超过180天仍未开业，原告可依据该条约定行使解除权，但本案中经本院释明后，原告不行使该条约定解除权，故关于合同解除不适用该条情形。本案的关键在于，被告至今未开业的行为是否属于违约行为，是否直接导致了原告的合同目的无法实现，原告能否行使法定解除权并要求被告赔偿损失。首先，根据原、被告双方签订的合同来看，对于开业的时间是一个计划性的，合同表述为“初步定在2019年9月28日开业，具体开业时间以实际开业时间为准”，能够表明在签订合同时，已对不能在2019年9月28日开业的风险进行了提示，并且也是符合实际的，在具备此风险的情况下，对此风险引起的后果双方如何处理系意思自治，对双方具有约束力。其次，原告亦未提交的证据证明被告不具备开业可能性或者恶意拖延开业时间。故不能认定被告延期开业的行为构成违约。双方对于延期开业的约定和处理方式系双方意思自治，对双方具有约束力。案涉商铺的租赁具有一定特殊性，在签订商铺租赁合同时商场尚未开业，双方合同约定“上述指定商铺乙方接受甲方对其在合同期内的商业管理”，原告虽已经完成了基础装修，但是否具备开业条件应以商场的整体情况进行考量，结合被告的陈述，案涉商场仍然具备开业的可能性，延期开业也并必然导致其原告的合同目的无法实现，被告辩称商铺受疫情影响至今未能开业亦符合实际情况。综上所述，对原告主张被告未开业构成违约，而以法定解除权的相关规定，要求解除合同及基于此的其他诉请的主张，本院不予支持。对被告的答辩意见，本院予以采纳。据此，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告韩金娟的诉讼请求。案件受理费4734元，由原告韩金娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  段海军二〇二〇年十一月二十七日书记员  余 可