江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0902民初4645号原告：中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行，统一社会信用代码91320900840136218U，住所地在江苏省盐城市解放南路121号。负责人：王雪芹，该行行长。委托诉讼代理人：凌海，男，该行员工。委托诉讼代理人：李娟，女，该行员工。被告：郭浩，男，1989年8月24日生，住所地在江苏省盐城市亭湖区。被告：张薇（郭浩之妻），女，1992年2月8日生，住址。被告：江苏德邦兴华置业有限公司，统一社会信用代码91320902076349890D，住所地在江苏省盐城市开放大道266号三楼302、304室。法定代表人：赵祥海，该公司经理。原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行（以下简称农行中汇支行）与被告郭浩、张薇、江苏德邦兴华置业有限公司（以下简称德邦兴华公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月9日受理后，依法适用简易程序由审判员杨淑芬独任审判，于同年10月23日公开开庭进行了审理。原告农行中汇支行的委托诉讼代理人凌海到庭参加诉讼。被告郭浩、张薇，被告德邦兴华公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农行中汇支行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告立即偿还原告贷款本金101711.74元，利息2262.51元（利息暂算至2020年7月25日），合计本息103974.25元及至实际履行之日止按合同约定计算的利息（含罚息、复利等）。2、被告三对上述债务承担连带保证责任。3、原告对被告一、二设定抵押的房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月23日，被告与原告中国农业银行盐城中汇支行签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定：原告发放贷款11万元整，用于被告购买位于盐城市亭湖区住房；借款期限20年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；借款人以每壹个月为一个还款周期，共240期，还款日为每月的借款对应日；借款利率执行浮动利率，在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率的基础上下浮10%,执行年利率4.41%;对逾期借款从逾期之日起在约定执行利率基础上上浮50%;对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；双方商定采用等额本息还款法规定的方式归还借款本息；如借款人未足额偿还借款本息超过90天，原告有权提前收回已发放借款、行使抵押权；合同约定借款担保方式为抵押加阶段性担保，在未办妥房屋抵押登记前由被告三提供阶段性担保，并以上述所购房屋设定抵押，并于签约当日办理了抵押预登记手续；抵押担保的范围包括上述合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费、抵押物处置费、过户费等原告为实现债权的一切费用。上述合同签订后，原告于2017年10月23日依约向被告发放了贷款11万元。贷款发放后，被告未能按约定还款，经常逾期，经催收后仍拖欠较多贷款，截止2020年7月25日，被告已拖欠原告贷款6期，逾期贷款本息4000.44元，其中：逾期贷款本金1737.93元、利息2262.51元，已根本性违约。根据原告与被告借款合同中关于借款人未按约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款、行使抵押权的约定，原告宣布上述《个人购房担保借款合同》项下的贷款于2020年7月26日全部提前到期并要求被告在7日内对所有未清偿的贷款本息履行还款义务，但被告未能履行。同时，原告对经法定机关办理了抵押登记的房屋拍卖、变卖的价款应享有优先受偿权。综上，为维护国家信贷资金的安全，保护原告的合法权益，特具诉状，请贵院支持原告的诉讼请求。被告郭浩、张薇、德邦兴华公司均未答辩。经审理查明：郭浩和张薇系夫妻关系。2017年5月21日，郭浩和张薇共同向农行中汇支行申请个人住房贷款。同年6月26日，郭浩、张薇（借款人、抵押人）、江苏德邦兴华置业有限公司（下称德邦兴华公司，保证人）与农行中汇支行（贷款人、抵押权人）签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定：借款金额：11万元，借款期限：240个月，以借款凭证记载为准。借款用途：购买位于盐城市亭湖区住房。借款利率：浮动利率，在基准利率下浮10%。还款：等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每月借款发放对应日。担保：本合同项下借款采用阶段性保证担保+抵押担保方式。抵押人同意以盐城市亭湖区住房设定抵押。借款人、担保人的违约责任：借款人未按本合同约定归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款人未按约定足额偿还借款，贷款人有权停止发放贷款、提前收回已发放的贷款、有权提前行使担保权、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施等。2017年10月12日，上述抵押房屋在盐城市国土资源局办理了抵押权人为农行中汇支行的预抵押登记手续。此后，农行中汇支行于2017年10月23日将借款11万元支付到郭浩指定账户。郭浩、张薇取得贷款后，初期正常还款，2018年4月未能正常还款，同年5月正常还款。至2020年1月间，偶有逾期。从2020年2月起不再还款，至2020年7月25日，已逾期6期。农行中汇支行向郭浩、张薇催款未果，诉至法院。截止2020年7月25日，郭浩、张薇积欠房屋贷款本金101711.74元（含到期和未到期），利息2262.51元，合计本息103974.25元。上述事实，有当事人陈述、结婚证复印件、个人信贷业务申请表、个人购房担保借款合同、欠款明细、不动产预抵押登记申请书等证据证明，本院经审核予以确认。本院认为：原告农行中汇支行与被告郭浩、张薇、德邦兴华公司签订的《个人购房担保借款合同》不违反法律、法规的强制性规定，是当事人真实意思表示，对双方均具有约束力。原告已按约将11万元出借给被告郭浩、张薇，被告郭浩、张薇未按合同约定履行还款义务，已构成违约，原告有权按照合同约定宣布贷款提前到期并要求被告履行全部义务。原告农行中汇支行要求被告郭浩、张薇偿还全部到期及未到期借款本金、利息、罚息的诉讼请求，本院依法予以支持。被告德邦兴华公司作为房产开发商，约定对所销售房产在债权人办理正式抵押登记手续领取他项权证书前债务人所产生的债务承担阶段性连带责任保证，现正式抵押登记手续尚未办理，原告未能享有现实的抵押权，故被告德邦兴华公司应按合同约定承担连带责任。关于原告主张的抵押物优先受偿权问题，本院认为，不动产抵押物权未经登记不发生法律效力，预告登记并非物权登记行为，其目的在于保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记不等同于物权登记，不具有优先受偿的效力，原告据此要求对预告登记的房产享有优先受偿权的依据不足，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郭浩、张薇应于本判决生效之日起十日内给付原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行本金101711.74元，利息2262.51元，合计本息103974.25元，并支付自2020年7月26日起至实际给付之日止的利息和罚息（利息和罚息按合同约定的方法和标准计算）。二、被告江苏德邦兴华置业有限公司对上述款项承担连带责任。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2379元，减半收取1189.5元，由被告郭浩、张薇、江苏德邦兴华置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，本院将依法报请该院按自动撤回上诉处理。审判员  杨淑芬二〇二〇年十一月二十日书记员  瞿 艳附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第四十一条：当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。3、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。