上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0120民初18839号原告(反诉被告)：上海燕遇供应链有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：程伟，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张琪，男。被告(反诉原告)：中粮海优(北京)有限公司，住所地北京市。法定代表人：郑合山，董事长。委托诉讼代理人：李磊，男。原告上海燕遇供应链有限公司(简称燕遇公司)诉被告中粮海优(北京)有限公司(简称海优公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，海优公司提起反诉，本院于2020年11月9日公开开庭进行了审理。燕遇公司委托诉讼代理人张琪、海优公司委托诉讼代理人李磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告燕遇公司向本院提出本诉诉讼请求：1、请求法院判令被告海优公司支付拖欠的租金人民币173,831.25元(以下币种同)、物管费4,626元及拖欠期间的利息，利息自2020年5月15日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，直至欠款付清之日止：2、请求法院判令被告海优公司支付相当于两个月租金的延期支付租金的违约金，即347,662.50元。事实和理由：2019年8月，原告与被告签订《中粮我买网上海奉贤配送中心房屋租赁合同》，租赁合同约定原告将位于上海市奉贤区嘉园路XXX号的建筑物及其附属冷冻冷藏设施设备出租给被告作为冷冻冷藏保温周转办公使用，租赁期限自2019年8月16日至2020年8月15日。被告在承租上述房屋后，于2020年2月15日开始多次拖欠租金，经原告多次邮件和发函催告后被告才陆续支付部分租金，现按照租赁合同的约定，被告早应于2020年5月就应该支付下一季度租金，然而被告一直拖延至今，截止到起诉之日，被告尚欠原告应付未付租金173,831.25元。对于剩余拖欠的租金，无论原告如何催讨，被告均未再支付。原告认为，被告作为一家大型知名企业，拖欠原告租金实属恶意，按照租赁合同中双方对违约责任的约定及合同对等原则，被告在支付应付未付的租金后，还应支付原告相当于月租金两个月的违约金，即347,662.50元。综上，原告特起诉来院，请求贵院依法维护原告的合法权益。被告海优公司辩称，请求驳回燕遇公司全部诉请。海优公司已经于2020年7月27日支付所欠的租金173,831.25元、物业管理费4,626元，付清全部欠款。今年疫情影响下，海优公司再困难，也全部付清了租赁费用，不应当支付燕遇公司违约金。燕遇公司扣押押金不返还，应当支付海优公司相当于两个月租金的违约金，燕遇公司还应当支付海优公司到上海应诉的交通费和住宿费5000元。被告海优公司向本院提起反诉：1、请求判令燕遇公司返还押金173,831.25元及逾期期间的利息,利息自2020年8月1日起至实际返还日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：海优公司已经于2020年7月27日付清了租金等全部费用，按照合同约定，燕遇公司应当在5日内返还押金173,831.25元，但是燕遇公司拒不返还，燕遇公司违约，故海优公司提起反诉诉请。原告燕遇公司就反诉辩称，不同意反诉诉请。根据合同约定，海优公司未按时支付房租，属于根本违约，违约责任由海优公司承担。海优公司要求退还押金，但海优公司在燕遇公司起诉后才支付的租金，诉讼中这一切后果都是海优公司违约造成的，与燕遇公司无关。本院经审理认定事实如下：上海市奉贤区嘉园路XXX号厂房产权登记于上海奉商实业有限公司名下，上海奉商实业有限公司出具转租证明，同意燕遇公司转租给海优公司。燕遇公司(甲方)与海优公司(乙方)于2019年8月签订《中粮我买网上海奉贤配送中心房屋租赁合同》，约定将上海市奉贤区嘉园路XXX号部分建筑物及附属冷冻冷藏设施出租给海优公司使用，租期自2019年8月16日至2020年8月15日。该合同第3.5条约定：租金先付后租用库房，租金(含物业、清扫费)每三月支付一次，第一次租金(含物业、清扫费)支付时须另付一个月押金。乙方在接到甲方按照合同约定提供的相应发票后10个工作日内支付租金。无合法租赁凭证的乙方可以拒付。待合同期满并且乙方支付完所有应承担的费用，完好交还租赁物后，甲方须在5日内无息退还全部押金。在合同规定的租赁期限内，如因乙方原因不能够实现合同目的，提前终止甲乙双方合同，本租赁合同无法继续履行的，甲方有权要求乙方支付两个月的租金(173,831.25元/月*2个月)作为违约金，并赔偿由此给甲方造成的全部损失。本合同履行完半年后，如果乙方提前两个月提出退租的，甲方同意不收取违约金。该合同第3.6条约定：甲方正式将冷库移交给乙方后，甲方须先提供给乙方各类费用的发票，乙方收到发票后，按照下述交付时间前进行租金(含物业、清扫费)的支付。……第四次：甲方发票交付时问：2020年5月1日，乙方租金交付时间：2020年5月15日，支付内容：租金173,831.25*3=521,493.75元、物管费4,626*3=13,878元，合计金额：535,371.75元等。双方履行合同中，燕遇公司于2020年5月7日开具给海优公司第四次应付的租金521,493.75元、物管费13,878元的发票，海优公司支付了两个月的租金和物管费，最后一个月即2020年7月16日至8月15日的租金173,831.25元、物业管理费4,626元未及时支付，经燕遇公司催讨未付，故燕遇公司撰写诉状提起诉讼。海优公司于2020年7月27日通过银行账户方式支付燕遇公司最后一个月的租金173,831.25元、物业管理费4,626元。燕遇公司至今未返还海优公司租房押金173,831.25元。本院认为：燕遇公司与海优公司签订的《中粮我买网上海奉贤配送中心房屋租赁合同》合法有效，双方应当按约履行。海优公司已经于2020年7月27日支付最后一个月的租金173,831.25元、物业管理费4,626元，燕遇公司还坚持诉请支付该笔租金和物业管理费，本院不予支持。合同约定最后一个月的租金173,831.25元、物业管理费4,626元(合计178,457.25元)应当在2020年5月15日支付，但海优公司延迟支付，应当承担燕遇公司2020年5月16日至2020年7月27日期间的利息损失，本院对燕遇公司的利息主张基本予以支持。主张违约金，应当有合同依据，涉案合同未约定海优公司逾期支付租金、物业管理费应承担的违约责任，燕遇公司主张根据对等原则向海优公司主张违约金，没有事实和法律依据，本院无法支持。海优公司逾期支付租金，如导致燕遇公司损失的，可以要求赔偿，现燕遇公司已经诉请利息损失，已弥补燕遇公司的损失，如果另有损失，应另行主张，而不能单方要求支付违约金。诉讼中，海优公司主张因新冠疫情导致海优公司经营困难，根据相关法律政策，可以要求减免租金。本院认为，海优公司已经支付全部的租金、物业管理费，视为对应付款项无异议，因为诉讼，海优公司提出该理由和减免租金的要求，本院不予采纳。合同约定，待合同期满并且海优公司支付完所有应承担的费用，完好交还租赁物后，燕遇公司须在5日内无息退还全部押金，但是海优公司已经支付全部应承担的费用，并按期交还租赁物后，燕遇公司未在合同约定的5日内返还押金173,831.25元，已属违约，除应当返还该笔押金外，还需承担海优公司的利息损失，故对海优公司的反诉诉请基本予以支持，只是利息的起算点不是海优公司主张的2020年7月27日之后的第5日，而应当满足合同约定的“合同期满”、“支付全部费用”、“完好交还租赁物”这三个基本条件下的之后第6日，即2020年8月21日。燕遇公司因为海优公司逾期支付租金的违约行为而扣押不还押金，系燕遇公司自己产生了违约行为，应承担责任，其抗辩理由本院不予采纳。至于海优公司就本诉抗辩中提出由海优公司支付违约金、支付应诉产生的交通费和住宿费，在程序上应当反诉，但在反诉中并未主张，本案不作实体审查，如海优公司认为有必要，应当另行主张。综上所述，因调解不成，本院应当按照上述理由依法判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)中粮海优(北京)有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)上海燕遇供应链有限公司以178,457.25元为基数，自2020年5月16日至2020年7月27日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算的利息；二、对原告(反诉被告)上海燕遇供应链有限公司的其余本诉诉讼请求不予支持；三、原告(反诉被告)上海燕遇供应链有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)中粮海优(北京)有限公司押金173,831.25元；四、原告(反诉被告)上海燕遇供应链有限公司于本判决生效之日起十日内给付被告(反诉原告)中粮海优(北京)有限公司以173,831.25元为基数，自2020年8月21日至实际付清押金173,831.25元之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,061.20元，减半收取计4,530.60元，由上海燕遇供应链有限公司负担4,505.60元，由中粮海优(北京)有限公司负担25元。反诉案件受理费1,888元，由上海燕遇供应链有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  唐祖峰二〇二〇年十一月二十五日书记员  刘 伟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。