广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1949号上诉人（原审原告）：张国强，男，1971年5月14日出生，汉族，住址广东省广州市南沙区****************。上诉人（原审原告）：林杏珍，女，1971年2月3日出生，汉族，住址广东省广州市番禺区***************。两上诉人的共同委托诉讼代理人：胡雨墨、汤剑华，均为广东科业律师事务所律师。上诉人（原审被告）：肇庆市团星房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市鼎湖区新城**（70-01、70-05、70-06）鼎峰B1、B2幢201卡商铺。法定代表人：潘某1。委托诉讼代理人：郭生平、周来凤，分别为广东开信律师事务所律师、实习律师。原审被告：恒大地产集团有限公司，住所地广东省深圳市南山区********卓越后海金融中心2801房。法定代表人：甄某1。委托诉讼代理人：郭生平、周来凤，分别为广东开信律师事务所律师、实习律师。原审第三人：中信银行股份有限公司肇庆分行，住所地广东省肇庆市端州区******恒裕海湾自用综合楼首层06、07、08号商铺。负责人：刘敏。委托诉讼代理人：黄英章，银行职员。委托诉讼代理人：李菁，银行职员。上诉人张国强、林杏珍因与上诉人肇庆市团星房地产开发有限公司(以下简称团星公司)、原审被告恒大地产集团有限公司（以下简称恒大公司）、原审第三人中信银行股份有限公司肇庆分行（以下简称中信银行肇庆分行）商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市鼎湖区人民法院作出的（2019）粤1203民初1829号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。上诉人张国强、林杏珍的委托诉讼代理人胡雨墨，上诉人团星公司以及原审被告恒大公司的共同委托诉讼代理人郭生平、周来凤，原审第三人中信银行肇庆分行的委托诉讼代理人李菁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张国强、林杏珍上诉请求：1.在维持原判决第一项至第六项的基础上，撤销第七项，并改判为团星公司支付延期返还购房款利息4574.25元（以1182996元为基数计算，按中国人民银行贷款利率的四倍从2019年10月30日暂计至2019年11月7日，2019年11月7日之后的利息计至实际还清之日止）；2.判令团星公司向张国强、林杏珍偿还张国强、林杏珍已向中信银行肇庆分行支付的贷款利息（具体金额以中信银行肇庆分行系统显示数据为准）；3.一审、二审全部诉讼费用由团星公司承担。事实与理由：一、一审对张国强、林杏珍提交退房申请后团星公司应予支付的延期退房利息不予支持属于认定错误，应予以纠正。张国强、林杏珍于2019年10月30日向团星公司提出退房请求，但团星公司以各种理由为由拒绝办理。鉴于此，团星公司应在张国强、林杏珍提出退房申请后返还购房款利息。二、一审不予支持团星公司支付张国强、林杏珍已向中信银行肇庆分行偿还的贷款利息是错误的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，团星公司作为实际收取购房款首期与购房贷款的一方，理应将实际占用的购房款项（包括购房贷款）的本金及利息（包括贷款利息）分别归还给张国强、林杏珍与中信银行肇庆分行，但实际操作中是由张国强、林杏珍按期足额归还的。团星公司应将张国强、林杏珍实际支出的购房贷款利息返还给张国强、林杏珍。团星公司答辩称，一、一审认定事实错误，判决理由不成立，适用法律错误，判决结果及其不公平，应予全部撤销。具体事实与理由与团星公司上诉状一致。二、张国强、林杏珍请求撤销一审判决第七项并改判为团星公司支付延期返还购房款利息，与事实相悖，且缺乏证据支撑，应予以驳回。1.一审判决第七项驳回张国强、林杏珍在一审诉讼中的请求，事实清楚，证据确凿。2.张国强、林杏珍的该主张不符合事实。首先，解除商品房买卖合同的前提是签署了《无理由退房协议》，但本案证据证明双方没有签署该协议，因此张国强、林杏珍无权要求解除商品房买卖合同及退还购房款，对其该主张应予驳回。其次，团星公司不存在违约情形，又不存在退房及返还购房款的责任，对方要求团星公司承担延期返还购房款的利息是毫无事实依据的。再者，商品房买卖合同没有约定，从买受人要求退房之日起计算利息。最后，张国强、林杏珍请求的按照中国人民银行贷款利率的四倍计算利息也是毫无证据支撑的，双方从未对购房款的退还利息和利息计算标准进行约定，故其主张是不成立的。二、张国强、林杏珍第二项上诉请求缺乏证据支撑。张国强、林杏珍无权要求解除商品房买卖合同、贷款合同，一审判决解除商品房买卖合同、贷款合同缺乏事实和法律依据。恒大公司述称，同意团星公司的答辩意见。中信银行肇庆分行述称，购房利息是业主和团星公司协商的问题，不涉及我方，我方没有意见。团星公司上诉请求：1.撤销一审判决，并改判驳回张国强、林杏珍的全部诉讼请求；2.本案所有案件受理费、保全费由张国强、林杏珍承担。事实与理由：一、一审法院认定“无理由退房协议”成立，缺乏事实和法律依据。（一）根据张国强、林杏珍在一审时提供的证据显示，张国强、林杏珍与团星公司并无签订无理由退房协议。按照《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，一审认定无理由退房协议成立缺乏事实依据，且违背法律规定，属于认定事实错误。（二）根据张国强、林杏珍在一审时提供的证据以及在一审判决第10页查明事实部分可知，客户是否与团星公司建立“无理由退房协议”关系，取决于客户是否与团星公司签署了《无理由退房协议书》。事实证明，张国强、林杏珍在签订《商品房买卖合同》的同时，并没有选择与团星公司签订《无理由退房协议》。因此，张国强、林杏珍与团星公司之间根本不存在任何《无理由退房协议》，更遑论《无理由退房协议》成立的问题。（三）团星公司所做的广告宣传不构成要约。张国强、林杏珍以广告宣传为由向团星公司主张退房缺乏事实和法律依据。第一，本案的广告宣传内容并不确定，也不是向特定的个体发出，并且在宣传单张上也注明了该宣传单张仅为要约邀请。根据《中华人民共和国合同法》第十四条的规定，团星公司所做的广告宣传不构成要约。第二，张国强、林杏珍与团星公司签订的商品房买卖合同补充协议第十一条第四款约定，双方明确将本案的广告宣传排除在“要约”之外，不存在任何歧义或争议。第三，根据张国强、林杏珍本身提供的《关于全面实施无理由退房的重大决定》第四点，通过该“操作流程”，张国强、林杏珍对广告宣传不应有任何误解。二、一审法院认定“无理由退房协议”成立的理由，缺乏事实和法律依据。（一）一审法院认定“免责声明的附加条款不属于无理由退房协议的内容”，缺乏事实和法律依据。第一，该宣传单是一个整体，张国强、林杏珍作为审慎的购房人应当对宣传单的全部内容施以同样的注意，包括广告宣传单上字体印刷位置和大小，对此，团星公司没有义务和责任就同一宣传达单张的内容，再作提示。且张国强、林杏珍不能对同一宣传单张的内容作选择性的接受，何况张国强、林杏珍对于“操作流程”是知悉的。第二，团星公司向法庭出示的购房者在《无理由退房签收表》的签名，证明张国强、林杏珍不仅签领了《无理由退房承诺书》，并完全知晓，如购房者选择与出卖方签订《无理由退房协议书》的，双方才签订协议。若购房者不愿意与出卖方签订《无理由退房协议书》的，则出卖方收回协议书原件。团星公司已经履行了向购房者明确告知“无理由退房”条件的义务，释明了无理由退房协议书的全部内容，购房者对此全部理解。由于张国强、林杏珍没有选择与团星公司签署《无理由退房协议书》，因此，张国强、林杏珍手上没有《无理由退房协议书》原件，仅有承诺书原件。第三，一审法院因张国强、林杏珍容易忽视广告宣传单上的免责声明，认定双方对该免责约定的意见不一致，从而判决上述免责声明的附加条款不应认定为无理由退房协议的内容。该认定理由在逻辑上不成立。同理，团星公司对“无理由退房承诺”的意见，同样与张国强、林杏珍不一致，即仅凭“无理由退房承诺”，不构成张国强、林杏珍退房的条件。据此，同样应认定双方对此未达成一致意见，无理由退房协议未成立。（二）一审法院以“其效力及于被告对其自身义务的承诺，而不及于为原告设定义务”为由，认为“双方关于无理由退房的协议已成立，被告向原告出具《无理由退房承诺书》，并提出附加条件，应视为对原协议的变更”。该认定，缺乏理据，且违背《民法总则》第一百五十八条有关附条件的法律行为的规定。《无理由退房承诺书》是一种单方的民事法律行为，既然是民事法律行为，就可以按照《民法总则》第一百五十八条规定附条件。签署《无理由退房协议书》既是实施无理由退房的约定程序，也是张国强、林杏珍实施无理由退房的必要条件。《无理由退房承诺书》是单方面的民事法律行为，在性质上讲，是附条件的承诺，而不是给张国强、林杏珍设定义务。张国强、林杏珍未与团星公司签订《无理由退房协议书》，证明其不具备实施无理由退房的条件。（三）一审法院以双方没有签署《无理由退房协议书》为由，认定“其所约定的内容未得到原告的同意，因此，亦不发生变更无理由退房协议的法律效果”。该认定，缺乏事实依据和法律逻辑。签署《无理由退房协议书》并不是对“无理由退房协议”的变更，而是对“无理由退房协议”的成就，且双方连“协议”都不存在，又何来“变更无理由退房协议”。三、一审法院认定应解除张国强、林杏珍与工行鼎湖支行签订的贷款合同。该认定与事实相违背。（一）解除本案《商品房买卖合同》的前提是，张国强、林杏珍与团星公司签署了《无理由退房协议》等。但是团星公司与张国强、林杏珍之间并无签订任何《无理由退房协议》，因此，张国强、林杏珍无权要求解除本案《商品房买卖合同》。（二）在张国强、林杏珍与工行鼎湖支行履行案涉贷款合同期间，双方均不存在违约情形，张国强、林杏珍要求解除本案《贷款合同》，不符合合同约定的解除条件或法律规定的解除条件。四、一审判决适用法律错误。由于张国强、林杏珍与团星公司之间不存在《无理由退房协议》，本案不应适用《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款；《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条、第一百四十二条的规定。五、团星公司实施的“无理由退房”营销策略并非“无条件退房”。（一）“无理由退房”的本质，是一种附条件的权利让渡，是团星公司赋予张国强、林杏珍高于一般商品房预售合同关系中购房人的权利，实际上是极其加重了团星公司自身的义务。所以团星公司只是要求张国强、林杏珍签署《无理由退房协议书》，并且无任何违约行为的情况下，即要求张国强、林杏珍遵守基本的诚实信用原则，才享有无理由退房的权利，并非免除了团星公司的义务，更没有加重张国强、林杏珍的责任、排除张国强、林杏珍的权利，所以团星公司可对张国强、林杏珍行使该权利设置适用条件，并且该适用条件意思表达明确，并无歧义，也没有违反法律强制性规定，应该是受到法律保护。（二）恒大集团在2015年4月15日通过新闻发布会的形式对外宣布实施“无理由退房”，在发布会当日已明确“购买恒大所有楼盘住宅的客户，若已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间内，均可无理由退房。”当时，这发布会在全国各大报纸、网站均有报道，所以“无理由退房”在发布当日，就已经非常明确地告知了社会所有群众，无理由退房是必须附有条件的，并非无条件退房，并且自2015年至今，团星公司从来没有对无理由退房的条件进行任何更改。（三）张国强、林杏珍在诉讼时已确认团星公司在与其签署《商品房房买卖合同（预售）》时，已向张国强、林杏珍出具《无理由退房承诺书》，而《无理由退房承诺书》已清晰列明，须签署《无理由退房协议书》并且无任何违约责任的情况下，才可无理由退房。如上所述，无理由退房并非一种双方协议，而是一种团星公司加重自身责任的权利让渡，跟法律上的“附条件赠与”相类似，并非格式条款。故团星公司作为一个权利让渡人，是有权选择是否将无理由退房权利让渡于张国强、林杏珍，张国强、林杏珍若想享有退房权利，也应遵从团星公司附加的条件，与团星公司签署《无理由退房协议书》。在本案中，张国强、林杏珍没有举证签署了《无理由退房协议书》，即遵从无理由退房的成就条件，所以不应享有无理由退房权利。另外，张国强、林杏珍主张享有无理由退房权利的证据为《无理由退房承诺书》及文件《关于全面实施无理由退房的重大决定》，这两份举证均显示无理由退房是附条件的，现张国强、林杏珍提交这两份证据并以此要求退房，即张国强、林杏珍是认可上述两份证据的真实性、合法性、关联性，故张国强、林杏珍要求退房更应遵从上述条件。（四）张国强、林杏珍提交的广告宣传单张并非没有对无理由退房进行进一步的解释说明。根据2020年5月1日实施的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条（二）的规定，众所周知的事实是不需要重复举证的。现团星公司已通过对外进行新闻发布会，对外发布文件“关于全面实施无理由退房的重大决定”，并且常年的经营宣传无理由退房的条件，所以无理由退房所附带的条件早就是众所周知的事实。六、“无理由退房”的实质意义，是为了实践“房住不炒”的民生房地产经营理念，是一种积极的向上的，为真正有需要的购房者提供更优质服务的销售策略。本案是肇庆地区大批量退房纠纷的其中一案，张国强、林杏珍要求退房的原因，并非对房屋的位置、格局、装修不满，也并不是有其他正当的理由，张国强、林杏珍要求退房的原因是肇庆地区的房价下跌。房价是受市场自由经济主导的，房价下跌并非团星公司的主观导致的。张国强、林杏珍看到房价下跌，就要求退房，明显是一种投机行为，其退房的出发点，是不正当的。一审法院在没审查清楚张国强、林杏珍要求退房的真实原因的情况下，就违背事实和法律地作出判决，无疑是通过判决的形式支持了炒房客的投机行为，也会对所有地产行业做成不良的影响，妨碍和影响了当地市场经济的自由健康发展。张国强、林杏珍答辩称，恒大公司与团星公司在广告宣传中使用无理由退房承诺对商品房买卖合同的订立产生重大影响，应视为要约，故该要约作为合同内容，即便未载入合同也应当遵守。恒大公司述称，没有意见。中信银行肇庆分行述称，没有意见。张国强、林杏珍向一审法院请求：1.判令解除张国强、林杏珍与团星公司于2018年4月28日签署的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018045131）；2.判令团星公司、恒大公司共同向张国强、林杏珍返还1187570元，其中购房款1182996元及利息4575.25元（以1182996元为本金计算，按中国人民银行贷款利率的四倍从2019年10月30日暂计至2019年11月7日，2019年11月8日之后的利息按中国人民银行贷款利率的四倍计至实际还款日）；3.本案诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、担保费、公告费、交通费等）由团星公司、恒大公司共同承担。增加诉讼请求变更为：1.判令解除张国强、林杏珍与团星公司于2018年4月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018045131），并解除张国强、林杏珍与中信银行肇庆分行于2018年5月17日签订的《中信银行个人购房借款合同》；2.判令团星公司、恒大公司共同向张国强、林杏珍返还1187570元，其中购房款1182996元及利息4574.25元（以1182996元为基数计算，按照中国人民银行贷款利率的四倍自2019年10月30日暂计至2019年11月7日，2019年11月8日之后的利息按中国人民银行贷款利率的四倍计算至实际还款日）；3.判令团星公司、恒大公司共同向张国强、林杏珍偿还张国强、林杏珍已向中信银行肇庆分行支付的贷款利息（具体金额以中信银行肇庆分行系统显示数据为准）；4.本案诉讼费用（包括但不限于受理费、保全费、担保费、公告费、交通费等）由团星公司、恒大公司共同负担。一审法院认定事实：张国强、林杏珍购买团星公司位于鼎湖区新城70区的B8幢1201房，房价款总金额为1182996元，张国强、林杏珍于2018年4月13日向团星公司支付订金10000元，张国强、林杏珍于2018年4月28日向团星公司支付首期购房款352996元，同时签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018045131）及《合同补充协议》，约定余下购房款820000元，办理银行按揭支付。张国强、林杏珍与团星公司在签订《商品房买卖合同（预售）》当日，团星公司向张国强、林杏珍出具由承诺人为恒大公司的《无理由退房承诺书》一份，其内容为：“……我司向您郑重承诺：您所购买的恒大属下公司开发的恒大楼盘B8幢1201房，若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。”。张国强、林杏珍为余下购房款820000元，作为借款人/抵押人向中信银行肇庆分行办理商业贷款820000元，于2018年5月17日，张国强、林杏珍与团星公司及中信银行肇庆分行签订《中信银行个人购房借款合同》，约定张国强、林杏珍以购买的商品房B8幢1201房抵押借款820000元，贷款以按月等额本息方式偿还，张国强、林杏珍同意将个人购房借款合同项下贷款资金所购房屋为中信银行肇庆分行因向张国强、林杏珍提供合同项下贷款而产生的债权提供抵押担保，团星公司为担保借款合同项下张国强、林杏珍的全部债务提供阶段性连带保证担保，借贷双方对提前还款约定为经中信银行肇庆分行同意，张国强、林杏珍可以提前还款，但中信银行肇庆分行有权要求张国强、林杏珍支付提前还款违约金，提前还款违约金为壹个月的月供额。合同签订后，中信银行肇庆分行向张国强、林杏珍发放的贷款本金820000元划入团星公司名下账户，并于2018年10月9日取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明。张国强、林杏珍自借款合同签订后，于2018年7月1日起逐月向中信银行肇庆分行归还贷款本息。张国强、林杏珍于2019年10月30日，向团星公司寄送《退房函》提出无理由退房，要求团星公司两日内一次性偿还购房本金1182996元及利息。本案审理过程中其增加解除张国强、林杏珍与中信银行肇庆分行于2018年5月17日签订的《中信银行个人购房借款合同》和判令团星公司、恒大公司共同向张国强、林杏珍偿还张国强、林杏珍已向中信银行肇庆分行支付的贷款利息（具体金额以中信银行肇庆分行系统显示数据为准）的诉讼请求。另查明，团星公司是恒大公司属下的独立法人主体。恒大公司于2015年4月15日作出《关于全面事实无理由退房的重大决定》，其内容为：……决定，全面实施所有楼盘住宅无理由退房，具体决定如下:执行时间：2015年4月16日8时起，实施原则：自本决定执行之日起购买恒大所有楼盘住宅的客户，已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自签署《商品房买卖合同》至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。操作流程：客户签署《楼宇认购书》时，恒大集团向客户出具《无理由退房承诺书》，并出示《无理由退房协议书》；客户签署《商品房买卖合同》的同时，有权选择是否签署《无理由退房协议书》。张国强、林杏珍向该院依法申请财产保全，要求查封、扣押、冻结团星公司的价值119万元的财产，并提供诉讼财产保全责任保险，张国强、林杏珍预交财产保全费5000元。该院作出（2019）粤1203民初1829号民事裁定书对上述申请予以支持，并对团星公司有关财产予以冻结。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。结合当事人的诉辩意见，争议的焦点为：一、无理由退房协议是否成立，无理由退房协议是否包含附加的内容，团星公司是否应当承担无理由退房的责任，商品房预售合同是否应当解除。二、商品房借款担保合同是否应当解除，解除后购房贷款及购房款本金如何返还。三、恒大公司应否与团星公司共同承担返还购房款的责任。一、关于无理由退房协议是否成立。团星公司在与张国强、林杏珍签订《商品房买卖合同（预售）》的同时，向张国强、林杏珍出具了《无理由退房承诺书》，表明了其愿意接受无理由退房承诺的约束，表达了买受人买房后，其愿意无理由退房的意思，表明其自愿承担退房的义务，因此，其内容本身包含了接受该承诺约束的意思。张国强、林杏珍在与团星公司签订《商品房买卖合同（预售）》，作出购买房屋的承诺后，双方对无理由退房达成协议，属于商品房买卖合同的一部分。《无理由退房承诺书》是团星公司的单方承诺，其效力及于团星公司对其自身义务的承诺，而不及于为张国强、林杏珍设定义务。张国强、林杏珍已按《商品房买卖合同》的约定向团星公司支付了首期购房款及办理了银行按揭抵押付款手续，履行了合同约定的各项义务，并自其提出退房前无任何违约行为，达到无理由退房的“已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为”的条件，因此，张国强、林杏珍请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018045131）及《合同补充协议》理据充分，应予支持。团星公司在其宣传单页面顶端显著位置用大号字体印刷“无理由退房”字样，具有诱导性，而其又在宣传单页脚位置印刷免责声明，对其无理由退房的责任附加条件，是对“无理由”承诺的实质性更改。依照诚实信用的原则，团星公司应当提示买受人注意上述条款。但上述免责内容却以小号字体印刷，无法引起注意反而容易被忽视，而团星公司未能提供证据证明其在张国强、林杏珍作出认购行为之前已经向张国强、林杏珍提示该条款，因此，无法证明张国强、林杏珍清楚并愿意接受该免责的约定。现双方对该免责约定的意见不一致，应认定双方对此未达成一致意见。因此，上述免责声明的附加条款不应认定为无理由退房协议的内容。团星公司提出买受人签订《无理由退房协议书》才能享有无理由退房权利，但上述《无理由退房承诺书》是团星公司的单方承诺，其效力及于团星公司对其自身义务的承诺，而不及于为张国强、林杏珍设定义务，双方关于无理由退房的协议已成立，团星公司向张国强、林杏珍出具《无理由退房承诺书》，并提出附加条件，应视为对原协议的变更。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人协商一致，可以变更合同。现双方对变更的内容有争议，而团星公司未能提供充分的证据证明张国强、林杏珍同意其变更，视为双方对合同的变更未达成一致意见，因此，该承诺书不发生变更合同的法律效果。张国强、林杏珍未与团星公司签订《无理由退房协议书》，其所约定的内容未得到张国强、林杏珍的同意，因此，亦不发生变更无理由退房协议的法律效果。综上，该院确认无理由退房协议没有发生变更，其内容为团星公司承诺的无理由退房，不包括附加的内容。张国强、林杏珍、团星公司双方对无理由退房达成协议，该协议的内容没有违反法律法规的强制性规定，应依照约定履行义务。如前所述，该协议不包含附条件的条款，因此，在张国强、林杏珍提出退房时，团星公司应依约履行退房义务，退回张国强、林杏珍已支付的购房款。因此，张国强、林杏珍请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》并返还购房款，理据充分，应予支持。双方签订《补充协议》，应一并解除。虽依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失，但本案因无理由退房而产生的诉争，而非张国强、林杏珍、团星公司双方基于商品房买卖合同中的违约行为而发生，张国强、林杏珍为购买商品房向中信银行肇庆分行借款支付购房款，使用了贷款本金，至商品房买卖合同解除前产生的贷款利息，即其已向中信银行肇庆分行支付的贷款利息应由其自行负担，因此，张国强、林杏珍请求团星公司赔偿商品房买卖合同解除前的利息损失及返还已支付的贷款利息的主张，理据不充分，该院不予支持。二、商品房担保贷款合同是否应当解除，解除后购房贷款及购房款本金如何返还。张国强、林杏珍购买团星公司的商品房，并支付首期购房款，余款双方约定由张国强、林杏珍以所购商品房向金融机构办理住房抵押借款支付。张国强、林杏珍于此向中信银行肇庆分行抵押借款，并办理了案涉商品房的预告抵押登记。按揭贷款合同的成立依赖于商品房买卖合同的成立；从合同的履行目的而言，按揭贷款合同的履行服务于商品房买卖合同的履行。在商品房买卖合同双方就合同的效力、解除与撤销发生争议时，按揭贷款合同的履行就处于待定状态。在按揭贷款合同双方因商品房买卖合同无效或者被撤销、解除，而解除按揭贷款合同时，商品房买卖合同纠纷的处理与按揭贷款合同纠纷的处理就存在天然的关联。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，张国强、林杏珍、团星公司双方的商品房买卖合同依法解除，张国强、林杏珍请求解除其与团星公司及中信银行肇庆分行签订的《中信银行个人购房借款合同》，事实及法律依据充分，该院予以支持。依照上述解释第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，本案《商品房买卖合同（预售）》合同及补充协议解除后，作为借款人的张国强、林杏珍的目的和追求必然落空，如强求张国强、林杏珍继续履行按揭贷款合同，不仅给张国强、林杏珍造成巨大的经济负担，也为按揭银行的贷款收回造成巨大风险。相反，赋予张国强、林杏珍解除按揭贷款合同的权利，免除了其无谓的履行负担，于银行而言，并无造成巨大损失的可能，因为银行提前收回贷款后可另行放贷，客观上反而促进了整个社会的资源配置，本案中，中信银行肇庆分行不存在违约行为，其权益应依贷款合同的约定予以保障。因此，团星公司应当将其收受的购房贷款和购房款(首付款)的本金分别返还中信银行肇庆分行和张国强、林杏珍，并办理商品房的抵押登记的涤除手续。即团星公司应在商品房买卖合同及补充协议解除后将张国强、林杏珍文惠芳、李文升剩余的贷款本金（贷款本金820000元减除张国强、林杏珍已还部分，具体金额以中信银行肇庆分行系统显示数据为准）返还给中信银行肇庆分行，张国强、林杏珍应同时向中信银行肇庆分行清偿团星公司还款日前的应付未付的利息及提前还款违约金（具体金额以还款当日中信银行肇庆分行系统显示数据为准）。团星公司应在商品房买卖合同及补充协议解除后向张国强、林杏珍返还购房首付款362996元及张国强、林杏珍已向中信银行肇庆分行归还的银行贷款本金(具体金额以中信银行肇庆分行系统显示数据为准）。中信银行肇庆分行在收到前述贷款本金、剩余应付未付的贷款利息及提前还款违约金后将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给张国强、林杏珍。张国强、林杏珍配合团星公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的网签退签及合同注销备案手续，并将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给团星公司。三、恒大公司应否与团星公司共同承担返还购房款的责任。团星公司是恒大公司属下的独立法人主体。本案中张国强、林杏珍与团星公司存在商品房买卖合同关系，根据合同相对性原则，团星公司与张国强、林杏珍承担相应合同权利与义务。《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款“连带责任，由法律规定或当事人约定”的规定，恒大公司与张国强、林杏珍并无承担退房款的约定。恒大公司虽为团星公司之股东，根据《中华人民共和国公司法》的相应规定，只是在股东出资范围内承担有限责任，张国强、林杏珍要求恒大公司与团星公司共同返还购房款及利息的请求没有事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除张国强、林杏珍与团星公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2018045131）及《补充协议》；二、解除张国强、林杏珍与中信银行肇庆分行、团星公司签订的《中信银行个人购房借款合同》；三、团星公司于判决发生法律效力之日起七日内向张国强、林杏珍返还购房款362996元及张国强、林杏珍已向中信银行肇庆分行归还的贷款本金(具体金额以中信银行肇庆分行系统显示数据为准）；四、团星公司于判决发生法律效力之日起七日内向中信银行肇庆分行返还张国强、林杏珍自至判决发生法律效力之日止剩余的贷款本金（贷款本金820000元减除张国强、林杏珍已还部分，具体金额以中信银行肇庆分行系统显示数据为准）；五、张国强、林杏珍应在上列第三项团星公司于判决发生法律效力之日起七日内向中信银行肇庆分行返还张国强、林杏珍剩余的贷款本金的同时向中信银行肇庆分行清偿团星公司还款日前的应付未付的利息及提前还款违约金（具体金额以还款当日中信银行肇庆分行系统显示数据及按揭贷款合同约定提前还款违约金标准为准）；六、中信银行肇庆分行在收到前述贷款本金、剩余应付未付的贷款利息及提前还款违约金后将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给张国强、林杏珍；张国强、林杏珍配合团星公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的网签退签及合同注销备案手续，并将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给团星公司；七、驳回张国强、林杏珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7744.07元、财产保全费5000元，共12744.07元，由团星公司负担。二审中，团星公司向本院提交一份新证据商品房买卖合同补充条款，拟证明补充条款第11条第4款已经把广告宣传内容排除在商品房买卖合同以及要约之外，业主也持有该补充条款。经质证，张国强、林杏珍称没有留意是否存在补充条款，仅有网签合同，补充条款中有草稿二字，且该补充条款第11条第4款需要认真阅读才能理解，团星公司在业主签署补充条款时没有提示业主认真阅读该条款，因此该条款不发生法律效力；恒大公司质证认为，同意团星公司的意见；中信银行肇庆分行表示不发表意见。因补充条款有原件予以核对，本院对其真实性予以确认。一审查明的事实正确，本院予以确认。另查明，一审法院作出（2019）粤1203民初1829号财产保全民事裁定书后，于2019年12月25日由中国农业银行协助冻结团星公司银行存款1190000元（冻结期限至2020年12月25日）。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.案涉商品房买卖合同是否应当予以解除；2.案涉商品房借款担保合同是否应当解除，解除后购房贷款及购房款本金及利息如何返还；3.案涉商品房买卖合同解除后，团星公司应否从2019年10月30日至付清之日止计付延期退款的利息。关于案涉商品房买卖合同是否应当解除的问题。当事人双方争议在于，出卖人主张无理由退房所附的条件签署《无理由退房协议书》是否对买受人发生效力。首先，出卖人向买受人出具的《无理由退房承诺书》是出卖人的单方承诺，其效力及于出卖人对其自身义务的承诺，而非为买受人设定义务，双方关于无理由退房协议已经成立。其次，从该承诺书所约定的内容上看：“若您已履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房”，是否签署《无理由退房协议书》以及签署《无理由退房协议书》的时间均系由出卖人所掌握的，买受人对此并不享有主动权。再者，团星公司主张对无理由退房的附条件已经充分予以说明且所附条件从未变更，经查，出卖人在宣传单上大号字体印刷“无理由退房”字样，页脚位置小号字体印刷免责声明，对无理由退房的责任附加条件。而《补充协议》与补充条款均未对关于将本案广告宣传排除在要约之外的约定进行特别处理，提醒买受人注意，因此在本案中没有证据证明出卖人对无理由退房的成就条件予以了合理的提醒和告知，故无理由退房所附的条件签署《无理由退房协议书》对买受人不发生效力，一审对该问题已经论述得非常详细，在此不再赘述。最后，依据出卖人向买受人出具的《无理由退房承诺书》，对买受人来说，无理由退房的成就条件应为买受人履行了履行《楼宇认购书》、《商品房买卖合同》的各项义务，并且无任何违约行为。签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间可视为无理由退房的时间起始计算点。本案中的买受人张国强、林杏珍已按《商品房买卖合同》的约定向出卖人支付了首期购房款及办理了银行按揭抵押付款手续，履行了合同约定的各项义务，且在退房前无任何违约行为。即其申请无理由退房的条件已成就了，且其在办理入住手续前向团星公司申请无理由退房，故买受人请求解除《商品房买卖合同》及退房，符合事实与法律依据，应予以支持，即案涉《商品房买卖合同》应当予以解除。关于案涉商品房借款担保合同是否应当解除，解除后购房贷款及购房款本金及利息如何返还的问题。首先，对于案涉商品房借款担保合同应否解除的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，一审对案涉商品房的按揭合同予以解除的处理亦无不当，本院予以维持。其次，案涉商品房借款担保合同解除后，购房贷款的本金与利息如何处理。依据上述司法解释第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。结合本案案情分析，中信银行肇庆分行不存在违约行为，其权益应依贷款合同的约定予以保障，其有权请求合同相对方即买受人张国强、林杏珍承担提前解除合同的违约金。而本案《商品房买卖合同》的解除非因出卖人和买受人违约所造成，买受人自愿选择以按揭方式购买案涉商品房，其应自行承担提前解除案涉按揭合同所给中信银行肇庆分行造成的损失，即应承担还款日前的应付未付的利息与提前解除按揭合同的违约金。再者，关于出卖人应否对买受人已向银行支付的利息承担责任的问题。对于买受人已经向银行偿还的贷款利息，因属于买受人资金不足向银行贷款而产生，并非团星公司的原因，因此，一审判决不予支持买受人要求出卖人支付已经偿还的贷款利息的请求，处理正确，本院予以维持。最后，案涉商品房办理了抵押预告登记手续，而商品房抵押登记的解除手续的主动权掌握在买受人和银行一方，若要求出卖人按照一审判项的顺序履行其义务，将难以确保各方及时配合办理案涉商品房解除抵押登记手续，且办理期限的不确定性限制了出卖人的权益保障。鉴于本案买受人已经冻结团星公司银行存款1190000元，其权利可以得到保障，因此为了平衡各方当事人的权益和督促各方及时履行义务，本院确定相关款项与材料由出卖人与银行直接对接，而买受人须及时配合出卖人办理合同的网签退签、注销备案及商品房的抵押登记手续，待案涉商品房的抵押登记手续解除后，再由出卖人将办理完毕抵押解除手续所剩余的房款返还给买受人。一审实体处理正确，但各方义务的履行顺序上不足以保障各方权益的顺利实现，本院在一审判项的基础上作上述内容和顺序的调整，不影响本案实体处理。关于团星公司应否从2019年10月30日至付清之日止计付延期退款的利息的问题。本案因无理由退房而产生的诉争，而非当事人双方基于商品房买卖合同中的违约行为而发生的。且当事人双方对购房款的退回时间、是否应计算利息等事宜没有相关的约定，另外从常理出发，买受人申请退房，出卖人应当退回房款，但买受人应当同时将无权利障碍的房屋退回出卖人，因案涉房屋已经办理抵押登记，买受人难以及时将没有设置权利障碍的房屋退回出卖人，因此买受人张国强、林杏珍要求从退房之日起计算的应退回购房款的利息，理据不足，本院不予支持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，张国强、林杏珍与团星公司的上诉请求均不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，唯对履行顺序未考虑周全，应予调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：一、维持肇庆市鼎湖区人民法院（2019）粤1203民初1829号民事判决第一项、第二项；二、撤销肇庆市鼎湖区人民法院（2019）粤1203民初1829号民事判决第三项至第七项；三、肇庆市团星房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向中信银行股份有限公司肇庆分行返还张国强、林杏珍自至本判决发生法律效力之日止剩余的贷款本金（贷款本金820000元减除张国强、林杏珍已还部分，具体金额以中信银行股份有限公司肇庆分行系统显示数据为准），同时代张国强、林杏珍向中信银行股份有限公司肇庆分行清偿还款日前的应付未付的利息及提前还款违约金（具体金额以还款当日中信银行股份有限公司肇庆分行系统显示数据及按揭贷款合同约定提前还款违约金标准为准）；四、中信银行股份有限公司肇庆分行在收到前述贷款本金、剩余应付未付的贷款利息及提前还款违约金之日起七日内将解除房屋抵押的相关材料及结清证明提供给肇庆市团星房地产开发有限公司；张国强、林杏珍配合肇庆市团星房地产开发有限公司办理前述《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的网签退签、合同注销备案手续及解除房屋抵押登记手续；五、肇庆市团星房地产开发有限公司于办理前述《商品房买卖合同（预售）》及补充协议的网签退签、合同注销备案手续及解除房屋抵押登记手续之日起七日内向张国强、林杏珍返还首期款及张国强、林杏珍已向中信银行股份有限公司肇庆分行归还的贷款本金(本判项所指的两项具体金额为肇庆市团星房地产开发有限公司收到的购房款总额减去肇庆市团星房地产开发有限公司代张国强、林杏珍向中信银行股份有限公司肇庆分行支付的部分）；六、驳回张国强、林杏珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决分担。二审案件受理费15657.11元（当事人均已分别预交），由肇庆市团星地产开发有限公司负担15488.13元，张国强、林杏珍负担168.98元。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 黄春歌二〇二〇年十一月十八日法官助理 范小敏书 记 员 彭娟琦