上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初22024号原告：顾桂英，女，1941年4月24日生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：陈骥，上海小城律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙睿，上海小城律师事务所律师。被告：刘天霞，女，1984年9月17日生，汉族，户籍地江苏省高邮市。原告顾桂英与被告刘天霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾桂英的委托诉讼代理人陈骥到庭参加诉讼，被告刘天霞经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾桂英向本院提出诉讼请求：1、判令刘天霞将位于上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)恢复原状并返还给顾桂英；2、判令刘天霞支付自2018年7月25日至2020年7月24日期间所欠付的租金人民币4,700元(以下币种均同)；3、判令刘天霞支付违约金31,200元；4、判令刘天霞按照每月2,600元的标准支付自2020年8月1日至实际搬离之日止的占有使用费。事实和理由：2017年，顾桂英将系争房屋出租给刘天霞，租赁期限自2017年7月25日至2020年7月24日止。刘天霞应每三个月向顾桂英支付一次租金，2017年7月25日至2018年7月24日期间的租金标准为每月2,300元，2018年7月25日至2019年7月24日期间的租金标准为每月2,450元，2019年7月25日至2020年7月24日期间的租金标准为每月2,600元。合同签订后，顾桂英按约交付了系争房屋，刘天霞支付了押金2,300元。但刘天霞未支付2019年1月25日至2019年2月24日期间的租金2,300元，同时2019年7月至2020年7月期间每月少付200元合计2,400元，针对欠付的租金，顾桂英要求以刘天霞支付的押金予以抵扣，多退少补。合同到期后，刘天霞应于2020年7月31日前将系争房屋恢复原状返还给顾桂英，但经顾桂英多次催促，刘天霞均未履约，关于水电燃气等公共事业费在本案中不予主张，故顾桂英提出诉请如上。刘天霞庭后辩称，其目前居住在系争房屋内，虽然双方的房屋租赁合同已经于2020年7月24日到期，但不同意搬离。刘天霞曾对系争房屋进行过装修，装修费用大概有8万余元。在顾桂英未对刘天霞进行合理补偿的情况下，刘天霞不同意搬离。顾桂英的儿子曾经表示过会对装修损失补偿5万元，刘天霞当时未表态。合同中确实约定过2019年7月至2020年7月的租金标准为2,600元/月，但刘天霞一直是按照2,400元/月支付的，顾桂英亦未表示过反对。故对于2019年7月至2020年7月期间的租金应按2,400元/月支付。刘天霞已经支付过2019年1月至2019年2月期间的租金。刘天霞不存在违约，不同意支付违约金。对于2020年8月1日之后的费用，同意按照2,600元/月的标准支付至刘天霞搬离之日。对于保证金2,300元，要求顾桂英予以返还。对于水电燃气等公共事业费，由双方自行结算，不需要法院处理。本院经审理认定事实如下：系争房屋系顾桂英单独所有的产权房屋。2017年6月25日，顾桂英(甲方、出租方)与刘天霞(乙方、承租方)就系争房屋签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方；租赁期限自2017年7月25日起至2020年7月24日；第一年租金为2,300元/月，第二年租金为2,450元/月，第三年租金为2,600元/月；租金以三个月为一期支付，乙方每期租金提前七日向甲方支付；乙方支付甲方租赁保证金(押金)2,300元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；乙方需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门报批的，则应由甲方报请有关部门批准后，方可进行。乙方增设的附属设施和设备的归属及其维修责任由甲方与乙方另行书面约定；乙方应在本合同的租赁期限届满之后的七日内返还系争房屋，未经甲方同意逾期返还系争房屋的，每逾期一日，乙方应以日租金的100%向甲方支付该房屋占用期间的使用费。上述合同签订后，刘天霞分别于2017年6月25日、2017年10月26日支付8,395元、6,175元，于2018年1月25日、2018年4月25日、2018年7月25日、2018年10月25日分别支付了6,900元，于2019年2月17日、2019年3月18日、2019年4月22日、2019年5月18日、2019年6月18日分别支付了2,300元，于2019年7月24日、2019年8月22日、2019年11月20日、2019年12月20日、2020年1月19日、2020年2月23日、2020年3月23日、2020年4月22日、2020年5月22日、2020年6月22日分别支付了2,400元。2019年7月22日，刘天霞通过微信表示“从这个月开始转2,400”，顾桂英儿子回复“合同是2600”、“以合同为准”。同时，刘天霞与顾桂英儿子亦通过微信协商装修补偿问题，但未达成一致意见。庭审中，顾桂英与刘天霞双方一致确认刘天霞支付顾桂英保证金2,300元，双方另确认自2017年7月25日起至2019年7月24日止的租金按2,300元/月计算。本院认为，顾桂英与刘天霞就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。首先，合同到期后，刘天霞应按照合同约定返还系争房屋，刘天霞辩称其仅同意顾桂英在对其装修进行补偿后再行搬离，一方面本院未见刘天霞与顾桂英就补偿事宜达成过书面协议，现顾桂英也不同意补偿；另一方面即使刘天霞与顾桂英儿子曾就装修费用进行协商，但亦未见双方达成一致意见，故本院对刘天霞该抗辩意见不予采信。其次，刘天霞虽辩称其已支付了2019年1月25日至2019年2月24日止的租金，但未提及证据予以证实，本院对其辩称意见难以采信。根据合同约定2019年7月25日起至2020年7月24日止的租金标准为2,600元/月，但刘天霞仅按2,400元/月支付，双方亦未对该期间的租金金额调整达成一致，故本院对顾桂英主张刘天霞支付租金4,700元的诉请予以支持。鉴于合同履行过程中，刘天霞存在违约行为，根据公平合理原则，本院酌情确认刘天霞支付顾桂英违约金2,300元。刘天霞表示同意按照2,600元/月的标准支付自2020年8月1日至实际搬离之日止的使用费，该意思表示与法无悖，本院予以准予。合同终止后，顾桂英表示同意返还刘天霞押金2,300元，但要求抵扣刘天霞欠付的租金，该意思表示不违反法律规定，根据上述陈述，刘天霞应支付顾桂英2020年7月24日前欠付的租金4,700元，故抵扣押金2,300元后刘天霞应支付顾桂英剩余租金2,400元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、六十条第一款、二百三十五条之规定，判决如下：一、被告刘天霞于本判决生效之日起十日内将上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋恢复原状并返还给原告顾桂英；二、被告刘天霞于本判决生效之日起十日内支付原告顾桂英2018年7月25日至2020年7月24日期间欠付的租金2,400元(已抵扣保证金2,300元)；三、被告刘天霞于本判决生效之日起十日内支付原告顾桂英违约金2,300元；四、被告刘天霞于本判决生效之日起十日内，按照每月2,600元的标准支付原告顾桂英自2020年8月1日至实际搬离之日止的占有使用费；五、驳回原告顾桂英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计348.50元，由原告顾桂英负担298.50元，被告刘天霞负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陆建泉二〇二〇年十一月四日书记员  张雨柏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。