广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初14336号原告：黎文豪，男，1989年10月3日出生，汉族，住中山市火炬开发区******************，公民身份号码440************917。被告：陈有泉，男，1970年7月18日出生，汉族，住中山市*********，公民身份号码442************37X。委托诉讼代理人：陆燕妮，广东广瀚律师事务所律师。被告：黎清玲，女，1985年8月20日出生，汉族，住中山市******************，公民身份号码441************72X。委托诉讼代理人：彭清华，广东盈进（中山）律师事务所律师。原告黎文豪与被告陈有泉、黎清玲房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告，被告黎清玲及委托诉讼代理人彭清华，被告陈有泉的委托诉讼代理人陆燕妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、解除原告与被告陈有泉之间签定的《房地产买卖合同》；2、判令原告有权没收被告陈有泉己交定金2万元；3、判令被告陈有泉赔偿原告违约金18万元；4、判令被告黎清玲对被告陈有泉的上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：2020年3月10日，被告陈有泉委托被告黎清玲经中山市创二房地产服务有限公司介绍，与原告签订《房地产买卖合同》，约定由被告陈有泉购买原告名下位于中山市火炬开发区******************，总房款116万元，定金20万元，在签订合同当日先支付部分定金2万元，合同签订后15个工作日内再支付剩余定金18万元。双方并在合同中约定，陈有泉应在2020年3月30日前通过申请按揭贷款方式支付其余购房款120万元。如贷款金额不足的，应在三个工作日内自行补足。合同第十二条还约定，如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之一的违约金并继续履行合同，如买方逾期超过15个工作日，则卖方有权解除合同，追究买方的违约责任即支付转让总价款20%的违约金。合同签定后，陈有泉向原告支付了部份定金2万元，但剩余18万元定金一直以各种理由拖延支付。陈有泉拖延付款的行为已经损害了原告的合法权益。黎清玲作为陈有泉的委托人，应对陈有泉的违约行为承担连带清偿责任。被告黎清玲辩称：我是创二地产的工作人员，从事中介工作。原告起诉我没有道理。我已经拿到陈有泉身份证复印件、收入证明、结婚证，并且协助其去银行办理了同意贷款的放款初审结果审核书，如果没有拿到授权，根本不可能办理贷款手续，所以我是有拿到授权的。同时办理贷款手续，我也是在履行职务行为，以创二地产名义帮助陈有泉购买涉案房屋。2020年4月3日，我带陈有泉去了建行申请贷款，因为第一次广发银行给予的贷款额度不够，就换了建行。在办理申请还贷业务时，因银行工作人员打电话向原告了解情况，原告就去投诉银行，说无故要查看信息，导致我们无法办理还贷业务，银行找我们核实情况，如果原告不去投诉，贷款很快可以下来，完全可以履行合同。是原告不配合导致业务无法办理，原告已经违约。补充说明：事情经过是这样的，因陈有泉没有微信，故委托黄艺文，双方沟通，黄艺文将陈有泉的身份证正反面发给我，我将双方要签订的房屋买卖合同发给黄艺文，让陈有泉确认，发合同给黄艺文时，黎文豪就在我的工作场所。从常理来说，我不可能有陈有泉的个人资料，故我认为已经取得其的授权。同时，我一直积极配合陈有泉办理房贷手续，这些手续必须要有陈有泉本人在场，并签名确认的，这同样可以证明我已经取得陈有泉的授权。被告陈有泉辩称（三次意见）：第一次为2020年9月30日的书面答辩状：一、我虽然与原告商谈房地产买卖合同条款，但未能达成一致意见，从未与原告签订房地产买卖合同。根据原告提交的合同，当事人双方是原告与黎清玲。我从未授权黎清玲代我与原告签署房地产买卖合同。黎清玲是以自己的名义与原告签订合同的，其签合同后也从未告知我。根据合同相对性原则，合同只能对原告与黎清玲产生法律效力。二、我向原告支付的2万元是房价款，而不是原告所说的定金，基于双方未能签订房地产买卖合同，原告应当将该款退还于我。第二次为2020年11月2日的书面情况说明（本院注：黄艺文向本院提交）：第一次开庭过程中，原告否认黎清玲取得我的授权，我的微信昵称：诚信的陈先生，手机号码：134*****784，本人提供身份证是办理银行按揭，在办理按揭流程中本人都积极配合所有过程，银行同贷书出现后，本人多次催速黎清玲约业主黎文豪沟通办理过户事情，黎清玲表示多次约黎文豪，黎文豪并不愿意到场沟通协商过户，苦等无果，直到今年8月我的朋友黄艺文了解到黎清玲所在的地产公司同黎文豪有争议，黎清玲提供黎文豪手机号码和黎清玲同事王虎手机号码，让我们自行沟通解决问题。致电王虎了解情况为什么业主拒绝到场沟通协商解决问题，王虎态度极差无法沟通，本人也多次致电黎文豪，接通了但并不接听，最终只能发信息但没有回复。至今，我不了解黎文豪还要不要继续交易过户，而我的损失谁来买单。第三次为2020年11月5日第二次庭审意见（陈有泉缺席第一次庭审）：陈有泉并非本案适格被告，陈有泉不认识本案的当事人，没有见过面，不知道涉案的合同内容是由谁签订的。陈有泉没有到涉案房屋看过，也没有交付过任何定金，更没有签订合同，不清楚黎清玲在第一次庭审中所称其向银行提供了陈有泉的身份证、收入证明以及结婚证是如何得到的，陈有泉将保留追究原告及黎清玲侵犯公民个人信息的法律责任。2020年9月30日的书面答辩状和2020年11月2日的情况说明是陈有泉本人签名的，但是上面的内容不是陈有泉写的，陈有泉小学一年级都没有读完，看不懂这两份文件上的字和内容，都是黄艺文打印好给陈有泉签名的。当时的交易情况是，陈有泉联系黄艺文说想买一套房，然后应该是黄艺文跟黎清玲联系，沟通陈有泉要买房的事情。但是陈有泉没有委托过黎清玲签订房屋买卖合同。陈有泉有支付2万元给黄艺文，当时黄艺文说这是中介费，并不是所谓的购房定金。陈有泉不清楚同贷书的事情，没有去办理过贷款手续。经审理查明：黎文豪是中山市火炬开发区******************的登记产权人。2020年3月10日，黎清玲代表陈有泉（买方）与黎文豪（卖方）及中山市创二房地产服务有限公司（居间方）签订《房地产买卖及居间服务合同》约定，买方向卖方购买位于中山市火炬开发区***************，转让总价116万元，交易定金共计20万元。买方同意在本合同签订时向卖方支付定金2万元，合同签订后15个工作日内再向卖方支付定金18万元；其余楼款由买方以按揭方式付款，买方意向贷款金额为120万元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2020年3月30日前申请按揭，提交按揭贷款申请的相关资料，双方均不得借故拖延，否则视为违约，若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后三个工作日内补足；如多于本合同转让总价款的，则买方可向贷款银行要求将多出部分退回；该房产产权现状为：已办理产权证且已抵押，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后，45个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。合同还约定了其他事项。该合同首部载明卖方黎文豪、买方陈有泉。尾部的卖方处有黎文豪、杨茹妃签名，买方处由黎清玲代陈有泉签名，买方代理人处由黎清玲签名。当日，黎清玲将黄艺文转给其的2万元（本院注：该2万元系陈有泉就本案购房事宜支付给黄艺文的）转交黎文豪，黎文豪出具了定金收据，载明收到陈有泉交来的购房定金2万元。2020年6月8日，中国建设银行股份有限公司中山市******出具《个人住房贷款初审结果通知书》，主要内容为：兹有陈有泉以房屋（本院注：涉案房屋）抵押，向我行申请二手房个人住房贷款。基于买卖双方所提供的资料真实、交易合法合规的前提下，经本行初审已获批准商业性贷款金额111.9万元，贷款年限180月。后黎文豪因陈有泉一直未支付剩余购房定金18万元，遂诉至本院，提出前述诉求。另查：黎清玲系中山市创二房地产服务有限公司的员工。黎清玲向本院提交其与“黄艺文”的微信聊天记录显示，对方于2020年3月9日将陈有泉的身份证原件正反面拍照发给黎清玲，黎清玲于2020年3月10日将前述《房地产买卖及居间服务合同》拍照发给“黄艺文”。3月13日，“黄艺文”将陈有泉的中国农业银行卡正面拍照发给黎清玲。又查：黄艺文于2020年11月2日向本院提交其本人的机动车驾驶证复印件及陈有泉签名、捺印的《情况说明》。诉讼中，黎文豪及其妻子杨茹妃向本院出具说明，主要内容为：涉案房屋登记在黎文豪个人名下，《房地产买卖及居间服务合同》是黎文豪个人与陈有泉签订，杨茹妃之所以在合同尾部卖方处签名，是因为居间方要求黎文豪的配偶签名确认知晓并同意该买卖行为，杨茹妃同意黎文豪以个人名义提起本案诉讼。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：黎清玲代表陈有泉签署《房地产买卖及居间服务合同》，是否为有权代理。对此，陈有泉在其答辩状及情况说明中有作如下陈述：其与黎文豪商谈了房地产买卖合同条款，向黎文豪支付2万元房款，还提供了身份证积极办理银行按揭，在银行同贷书出来后，多次催促黎清玲约黎文豪沟通办理过户事情，中途由朋友黄艺文去了解相关情况，陈有泉也多次致电黎文豪但未被接听，发了信息未回复。该陈述反映：1、陈有泉认识黎清玲，陈有泉认为黎清玲就涉案房屋买卖合同的履行负有一定义务；2、陈有泉确认与黎文豪存在涉案房屋的买卖合同关系；3、陈有泉就房屋买卖合同的履行作出了努力，并追求获得房屋的合同目的实现。在此种事实前提下，由于陈有泉未亲自与黎文豪签订房屋买卖合同，陈有泉也未提供证据证明其与黎文豪存在涉案房屋买卖合同之外的其他约定，故涉案合同应为陈有泉与黎文豪建立房屋买卖合同关系的依据，陈有泉正是基于此，才有付款、办理银行按揭等履约行为及催促黎清玲与黎文豪沟通、催促黎文豪履约的行为。鉴于该陈述内容与黎清玲对案件事实的陈述相符，且黎文豪未予否认，属于对陈有泉不利的事实，构成陈有泉的自认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于已不利的事实，或者对于已不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于已不利的事实的，适用前款规定。”本院予以确认。同时，陈有泉自称与黄艺文系朋友关系，其曾联系黄艺文说想买房，并就买房一事支付黄艺文2万元，由黄艺文去了解相关情况；与黎清玲所主张的，黄艺文曾多次代陈有泉与黎清玲联系，将陈有泉的个人信息发给黎清玲，将陈有泉支付的2万元转交黎清玲的事实相符；可进一步佐证黎清玲的陈述，即黄艺文在陈有泉与黎清玲的沟通、互动中，充当了中间人的角色。事实上，黄艺文也代陈有泉向本院提交了《情况说明》。至于陈有泉在庭审中作出的与前述自认相矛盾的，推翻前述自认的陈述，如：与黎文豪、黎清玲均不认识，不知道涉案合同由谁签订，没有交过任何定金，不清楚黎清玲办理银行按揭向银行提供的陈有泉身份信息是如何取得，没有向黎清玲提供过，也没有到银行办理手续，黎清玲主张的涉案2万元，不是陈有泉支付的，陈有泉没有委托黄艺文买房，不清楚黄艺文如何取得陈有泉的身份证照片，答辩状及情况说明的内容看不懂等等；因陈有泉未提供证据证明存在前法第九条规定之情形：“有下列情形之一的，当事人在法庭辨认终结前撤销自认的，人民法院应当准许：（一）经对方当事人同意的；（二）自认是在受胁迫或者重大误解情况下作出的。”本院不予准许，不予采信。综上，本院认为，黎清玲代表陈有泉签署本案房屋买卖合同，属于有权代理。该合同是黎文豪与陈有泉的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。现因陈有泉仅支付购房定金2万元，未依约于合同签订后十五个工作日内，且至今未向黎文豪支付剩余购房定金18万元，构成违约，应承担相应违约责任。黎文豪要求解除合同，符合合同约定，本院予以支持。至于黎文豪主张按合同约定没收陈有泉支付的购房定金2万元并由陈有泉支付违约金18万元，虽未超出合同约定的违约金总额（转让总价款20%），但因违约金具有以补偿损失为主，兼具惩罚功能的性质，在黎文豪未举证证明其实际损失金额的情况下，本院认为该约定违约金标准明显过高，综合2020年中山市房地产市*态势、合同履行情况、被告过错程度，同时兼顾双方的利益，在支持黎文豪没收陈有泉2万元定金的情况下，酌情确定陈有泉向黎文豪支付违约金8万元，该金额足以弥补黎文豪对合同履行产生合理期待造成的机会损失。对于黎文豪诉请黎清玲承担连带清偿责任，因缺乏理据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、第九条之规定，本院判决如下：一、解除原告黎文豪与被告陈有泉于2020年3月10日签订的《房地产买卖合同》；二、原告黎文豪可没收被告陈有泉支付的2万元；三、被告陈有泉于本判决生效之日起七日内向原告黎文豪支付违约金8万元；四、驳回原告黎文豪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17040元，由原告黎文豪负担900元，由被告陈有泉负担16140元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李 芳人民陪审员  李楝宏人民陪审员  于梅平二〇二〇年十一月三十日书 记 员  黄晓玲郑诗琳