北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初487号原告：葛相久，男，1942年9月19日出生，汉族，无业，住内蒙古赤峰市松山区**。原告：张文霞，女，1945年8月25日出生，汉族，无业，，住内蒙古赤峰市松山区**二原告委托诉讼代理人：葛红梅（葛相久、张文霞之孙女），住内蒙古赤峰市松山区**。二原告委托诉讼代理人：姜川，北京市京师律师事务所律师。被告：赵丙菊，女，1964年10月8日出生，汉族，京煤集团总医院退休职工，住，住北京市门头沟区**楼2-252/div>委托诉讼代理人：陶实，北京实景律师事务所律师。原告葛相久、张文霞与被告赵丙菊共有物分割纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告葛相久、张文霞的委托诉讼代理人葛红梅、姜川，被告赵丙菊及其委托诉讼代理人陶实到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛相久、张文霞向本院提出诉讼请求，要求：1.对北京市门头沟区军庄镇杨坨矿*号楼*-252号房屋（以下简称252号房屋）进行分割，被告向二原告分别支付房屋所有权份额六分之一的折价款，两人共计36.7833万元；2.本案评估费5259元由被告承担。事实和理由：252号房屋经北京市门头沟区人民法院（2018）京0109民初4690号民事判决书，北京市第一中级人民法院（2019）京01民终1783号民事判决书确定，由原、被告按份共有，其中二原告分别享有六分之一的份额，被告享有三分之二的份额，判决生效后，双方就分割共有房屋无法达成一致意见，原告为维护其自身的合法权益，故提起诉讼。赵丙菊辩称，不同意原告的诉讼请求。在鉴定之前，赵丙菊已经向鉴定公司陈述过涉案房屋系凶宅的事实。鉴定公司没有对这一重大特殊情况予以考量和披露，存在过错。鉴定报告没有做到全面客观、公正来评判涉案房屋的市场价值。经过被告中介询价，凶宅是房屋买受人不愿购买的。如果买方愿意购买，一般要大幅度降价。针对涉案房屋，被告估计也就值五、六十万元。所以评估结果过高，被告不予认可，需要重新鉴定或者补充鉴定，以达到公平正义，保护被告人的合法权益。本院经审理查明如下事实：2018年12月29日，北京市门头沟区人民法院做出（2018）京0109民初4690号民事判决书，判决：一、登记在葛殿富名下的252号房屋，由葛相久、张文霞、赵丙菊继承，其中葛相久、张文霞各享有六分之一的份额，赵丙菊享有三分之二的份额；二、葛相久、张文霞于本判决生效之日起七日内向赵丙菊支付1024.43元。赵丙菊不服提出上诉，北京市第一中级人民法院于2019年2月22日做出（2019）京01民终1783号民事判决书，驳回上诉，维持原判。252号房屋一直由赵丙菊占有使用。审理中，根据葛相久、张文霞的申请，本院委托北京华中兆源房地产土地评估有限公司对252号房屋的价值进行评估。该公司于2020年8月7日出具《房地产司法鉴定估价报告》载明：252号房屋房地产建面单价22918元/平方米，房地产总价110.35万元。葛相久、张文霞支付评估费5259元。2020年8月19日，赵丙菊向本院提出异议称，赵丙菊不同意进行评估鉴定，在评估鉴定过程中没有予以配合，评估单位工作人员没有进入房屋进行实体评估，也没有和赵丙菊沟通房屋除位置、交通状况、周围环境和景观、外部配套设施等有关影响房屋价值的其他因素。评估价格过高，不符合房屋的实际市场情况，评估申请人隐瞒了涉案房屋属于“凶宅”这一重大事实，鉴定结果没有客观真实反映涉案房屋真实的市场价值，根据相关法律，异议人申请重新鉴定。2020年8月27日，北京华中兆源房地产土地评估有限公司针对上述异议进行答复：1.评估人员于2020年8月4日同申请人共同进行了现场查勘，因当事人原因未能入户查勘。根据法院委托要求：在约定的评估时间无法与当事人取得联系亦无法进入房屋进行实体评估，对估价对象参照外评标准，室内按照一般装修标准评估。2.“凶宅”是民间俗称说法，“凶宅”并不是法律上的定义，目前我国法律中并不将“凶宅”视为房屋的物理瑕疵，所谓“凶宅”在房地产交易中需要如实告知，其价值与潜在买受人的心理影响有关，无法定量估价，故评估中我们按照正常市场价值进行评估。3.因为委托方和当事人在评估作业期间，未提供“凶宅”相关证明，导致我们未在《鉴定估价报告》中对房屋特殊情况进行披露。故，我们认为本估价报告的估价结果在本价值时点是客观合理的，不予进行重新评估。另查，在2020年7月22日的庭审中，赵丙菊曾表示不同意对252号房屋进行评估，本院曾明确向赵丙菊告知“你方需要配合评估员进行评估，如拒绝入场评估或不同意现场评估，产生的评估金额的差异或损失，是你自行承担的”。赵丙菊表示，“听清了，评估员可以入场评估，但是只能评估他们那一部分，我的部分我不卖”。评估当日，评估机构无法与赵丙菊取得联系，本院亦无法与赵丙菊取得联系。经与评估机构核实，该机构表示，委托人交款后，已告知赵丙菊评估的时间和地点，但赵丙菊称不同意评估，让评估机构别去了，去了那天赵丙菊也不在家，评估机构也进不去。又查，本案审理过程中，在评估报告做出前，赵丙菊未就252号房屋系“凶宅”的主张向法庭做出陈述，仅答辩称，起诉不是原告真实意思表示、原告可能死亡、不同意分割、原告可以到252号房屋居住。评估报告做出后，赵丙菊于2020年8月21日向本院寄送北京市门头沟区杨坨镇杨坨社区居民委员会于2020年8月19日出具的证明，载明葛殿富于1998年12月16日在252号房屋内上吊自杀死亡。本院认为，共有人没有约定不得分割共有的不动产，按份共有人可以随时请求分割。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，法院生效判决已确定登记在葛殿富名下的252号房屋，由葛相久、张文霞、赵丙菊继承，其中葛相久、张文霞各享有六分之一的份额，赵丙菊享有三分之二的份额。现赵丙菊独自占用整个252号房屋，葛相久、张文霞未在北京生活，无法实现其对252号房屋享有的共有权利，在此情况下尽管赵丙菊不同意对252号房屋进行分割，其他共有权人有权请求法院对252号房屋予以分割。根据评估报告确认的房屋价值，252号房屋总价110.35万元，赵丙菊应按照该房屋现值给予其他房屋共有权人相应房屋份额的折价款，由此，二原告要求赵丙菊分别支付房屋所有权份额六分之一的折价款的诉讼请求，存在事实和法律依据，本院予以支持。赵丙菊虽主张涉案房屋系“凶宅”，但首先，在法庭明确告知不配合评估的风险的情况下，赵丙菊于评估当日不配合评估，赵丙菊应自行承担相应的风险损失；其次，在评估报告做出前，赵丙菊未向法庭披露过上述情况，其提交的北京市门头沟区杨坨镇杨坨社区居民委员会证明的出具时间亦发生在评估报告做出后；第三，“凶宅”并非法律概念，无法在实体法律规范上对其进行准确定义。将房屋命名为“凶宅”，是日常生活中人们追求喜庆吉祥、忌讳死亡和趋利避害心理而演化的产物。对“凶宅”有所忌惮当然是主观上的心理感受，房屋本身客观使用并不受影响，主观观念影响因人而异，无法形成条件因果关系，故本院对赵丙菊关于房屋价值的答辩意见，不予采纳。经核算，赵丙菊向葛相久、张文霞分别支付房屋折价款的金额为183916.5元。关于鉴定评估费5259元，本院根据各方对涉案房屋的继承情况，按比例予以分担，赵丙菊负担3506元，由葛相久负担876.5元，由张文霞负担876.5元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条之规定，判决如下：一、北京市门头沟区军庄镇杨坨矿*号楼*-252号房屋归赵丙菊所有；二、赵丙菊于本判决生效之日起七日内向葛相久支付房屋折价款183916.5元；三、赵丙菊于本判决生效之日起七日内向张文霞支付房屋折价款183916.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三千四百零九元，由赵丙菊负担，于本判决生效之日起七日内交纳。房屋评估费5259元，由赵丙菊负担3506元，于本判决生效之日起七日内向葛相久、张文霞支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  余 婕二〇二〇年十一月十日法官助理  王 琛书 记 员  牛亚武