云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云01民终9410号上诉人（原审被告）：昆明市海伦堡房地产开发有限公司，住所：昆明市官渡区广福路与金源大道交汇处春城时光花园****。法定代表人：王坤鹏，总经理。委托诉讼代理人：杨昆渝，公司法务，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：刘丽，女，汉族，1982年9月26日出生，，住昆明市西山区委托诉讼代理人：刘权兴，男，汉族，1971年8月9日出生，，住昆明市西山区系刘丽的配偶，特别授权代理。上诉人昆明市海伦堡房地产开发有限公司（以下简称：海伦堡公司）因与被上诉人刘丽商品房预售合同纠纷一案，不服云南省昆明市官渡人民法院（2020）云0111民初3319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海伦堡公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回刘丽的一审全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由刘丽承担。事实和理由：1、一审判决认定海伦堡公司与刘丽系双方协商一致解除合同系事实认定错误，解除合同的原因是由于刘丽自行办理银行按揭贷款后，因贷款不符合审批条件，无法采用按揭贷款的方式进行付款，并且也未按照合同的约定，支付购房余款，同时逾期付款的时间已超过180日，按照双方于2017年11月4日签订的《商品房买卖合同》第四条及补充协议第五条的约定，海伦堡司有权解除合同，并且刘丽应当向海伦堡公司支付房价款总额5%的违约金，同时海伦堡公司有权在刘丽已支付部分房价款中直接扣除该违约金。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”一审法院判令海伦堡公司退还刘丽其应当承当的违约金不符合事实及法律规定。2、一审判决认定海伦堡公司直接从刘丽已支付的部分房价款中扣除违约金给刘丽造成损失的认定错误。双方于2017年11月4日签订《商品房买卖合同》及其补充协议，当中已经明确约定刘丽若逾期付款将承担房价款总额5%的违约金，同时海伦堡公司有权在刘丽已支付部分房价款中直接扣除该违约金。以上合同真实有效，刘丽在签订合同并缴纳首付款后直到解除合同长达两年的时间都未将购房余款17万元支付给海伦堡公司，直到2019年9月海伦堡限公司行使合同权利解除合同并按照合同约定扣除其违约金，不存在海伦堡公司对刘丽造成损失，需要赔偿资金占用费的责任。综上所述，请求二审法院改判支持海伦堡公司的上诉请求。刘丽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。刘丽向一审法院起诉请求：1、判令被告退还原告已支付的21254.25元的购房余款；2、判令被告支付原告已交房款177085元的利息（2017年11月-2019年12月）23,980.26元（按银行贷款年利率6.5%计算）。一审法院认定事实：2017年10月29日，原告向被告交纳10,000元购房意向金，被告开具收款收据，载明：刘丽交来诚转定3-3-2716金额10,000元。2017年11月1日，原告向被告支付首期购房款137085元，被告开具收款收据，载明：刘丽春城时光花园3号地块-公寓3座2716房交来首期137085元。2017年11月4日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及其补充协议，约定原告购买被告开发的官渡区小板桥街道办事处“春城时光花园”（3-3号地块）一期3#楼27层2716号房屋，总价款为425,085元，付款方式为原告支付首期房价款255,085元，余款170,000元由原告向昆明官渡农村合作银行云溪支行贷款支付；若买受人逾期付款在180日之内，应按逾期应付款的日万分之一向出卖人支付违约金；若逾期付款超过180日的，出卖人有权解除合同，并书面通知买受人，买受人应自合同解除通知送达之日起30日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。补充协议第三条第（二）款约定：原告贷款到达被告账户的时间不得晚于合同签订之日起期满60日当日，若原告所申请的贷款未获银行审批通过，原告应按被告书面通知的时限内补足剩余购房款。2017年11月5日，原、被告所签上述合同办理了登记备案（合同登记号：5301112017110400041）。合同签订当日，原告向被告支付了购房款108000元。后因原告未能办理贷款，原告于2019年9月23日向原告出具付款委托书，委托被告将应退的首付款108000元直接退给湖北楚雄建筑工程有限公司广州分公司。之后，被告向原告退还购房款125,830.75元。现，原告诉至一审法院，要求被告退还其剩余购房款21,254.25元。庭审中，原、被告共同确认上述《商品房买卖合同》登记备案已注销，原告2017年11月4日支付给被告的购房款108000元是原告借款支付的。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”对于原告要求被告退还购房款21,254.25元的诉请，首先，当事人协商一致可以解除合同。本案中，因被告未能办理银行贷款，原告向被告退还购房款125,830.75元，该行为可以认定为双方已协商一致解除《商品房买卖合同》及其补充协议。其次，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，双方对取得的财产应各自返还，被告应全额退还原告已支付的购房款255,085元。现原告要求被告退还原告剩余购房款21,254.25元，有事实及法律依据，一审法院予以支持。对于原告诉请的利息，实则为资金占用费，一审法院认为，被告未退还原告购房款的行为确实给原告造成损失，被告应赔偿原告的损失。一审法院结合本案实情，酌情按未退购房款21,254.25元为基数自起诉之日即2020年3月5日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用费。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：“一、被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘丽购房款21,254.25元；二、被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘丽以21,254.25元为基数自2020年3月5日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费；三、驳回原告刘丽的其他诉讼请求。”二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经二审审理查明的事实与一审判决确认的事实一致且双方当事人均无异议，本院予以确认。综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：海伦堡公司是否应向刘丽退还购房款21254.25元？本院认为：根据海伦堡公司与刘丽签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条约定了若刘丽未能获取贷款，刘丽应按海伦堡公司书面通知的时限内补足剩余未付购房价款。虽本案系刘丽个人原因未能办理银行按揭贷款支付房款，但海伦堡公司并未向刘丽发送书面通知告知其限期内支付剩余房款，并且刘丽于2019年8月23日向海伦堡公司出具了授权委托书，委托海伦堡公司向湖北楚雄建筑工程有限公司的账户退还首付款108000元，海伦堡公司也向湖北楚雄建筑工程有限公司退还了首付款，应视为海伦堡公司已同意解除《商品房购销合同》及《补充协议》。海伦堡公司在知晓刘丽未能办理银行按揭贷款后，近两年的时间内未书面通知刘丽支付剩余房款导致刘丽未能履行支付房款的义务，海伦堡公司也存在履行合同义务不当的情形。一审法院认定双方协商一致解除《商品房购销合同》及《补充协议》，判令海伦堡公司向刘丽退还房款21254.25元并支付相应资金占用费的处理并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人海伦堡公司的上诉请求不能，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费931元，由上诉人昆明市海伦堡房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  邓林春审判员  姚 丹审判员  杨 雪二〇二〇年十一月三十日法官助理潘鑫书记员袁艺