湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1081民初466号原告（反诉被告）：湖南省资兴市蓼江镇大坪村村民委员会，住所地湖南省资兴市蓼江镇大坪村大一组。法定代表人：陈振华，系该村村委会主任。委托诉讼代理人：何华江，湖南宏法律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南湘天下小城镇发展有限公司，住所地资兴市蓼江镇人民政府院内。法定代表人：冯劲龙，系该公司董事长。委托诉讼代理人：郑焰忠，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨帆，广东卓建律师事务所律师。原告（反诉被告）湖南省资兴市蓼江镇大坪村村民委员会（以下简称大坪村）与被告（反诉原告）湖南湘天下小城镇发展有限公司（以下简称湘天下）土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月31日立案受理后，被告湘天下向本院提起反诉。案件受理后，本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告大坪村法定代表人陈振华及其委托诉讼代理人何华江，被告湘天下委托诉讼代理人郑焰忠、杨帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大坪村向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2014年8月31日签订的《土地承包经营权流转合同》，并要求被告支付土地复垦费1182704元（800元/亩）；2.判决被告支付原告土地租金499692.44元、违约金654597.1元；3.案件受理费由被告负担。事实与理由：被告湘天下于2014年8月31日租赁原告的土地用于发展休闲农业发展等项目。根据原、被告签订的《土地承包经营权流转合同》第三条约定，在2019年3月10日之前支付2019年度的租金，但是被告湘天下在原告大坪村多次催讨下拒不支付。原告大坪村在2019年9月29日向被告湘天下下发书面催款函，限被告湘天下收到催款函后5日内将应付的租金499692.44元，以及按《土地承包经营权流转合同》第七条第三款的约定，按应付租金5‰计算逾期违约金直至付清之日，逾期支付原告大坪村将解除《土地承包经营权流转合同》，但被告湘天下收到原告大坪村催款后置之不理，至今仍分文未付。为此，原告大坪村诉至法院，请求依法判决。原告大坪村于2020年8月7日当庭将第一项诉讼请求表更为：判令解除原、被告2014年8月31日签订的《土地承包经营权流转合同》，恢复流转前耕地的原状。被告湘天下辩称：1.原告大坪村违约在先，且双方存在多项争议。原告大坪村未足额交付流转的土地，双方签约约定流转的土地面积为1478.38亩，但经过被告湘天下的进一步核对，原告大坪村交付土地的面积实际为1320.43亩，比约定少了157.92亩。原告大坪村未将部分土地进行连片流转，导致难以使用，构成违约。根据《土地承包经营权流转合同》第四条第8款约定“甲方承诺于2014年12月31日前，将黄一组、黄二组、袁二组共3个组尚未流转的土地262.35亩实现连片流转。对个别不同意流转的村民，负责做通其工作，将其土地调整到边缘地段，确保实现流转土地的连片。”但被告原告大坪村签约后却怠于履行该义务，导致262.35亩土地无法流转。本案所涉土地有304亩土地一直不具备使用条件，无法达到合同目的。双方合同延续期间，原告大坪村以各种理由阻碍被告湘天下的次承租人合法使用土地，造成案外人王某某、李某某、谢某某不能正常使用土地。2.原告大坪村违约在先，被告湘天下享有履行抗辩权，被告湘天下迟延支付租金的行为不能认定为违约，原告大坪村不能据此解除合同。3.原告大坪村主张的复垦费无合同及法律依据。原告大坪村无权解除合同，在合同继续履行期间不存在复垦。根据双方合同第五条第十一款约定，合同约定的本意是即使双方不再履行合同，也是将土地按现状移交，而不需要复垦。另根据《中华人民共和国土地管理法》、《土地复垦条例》、《土地复垦条例实施办法》，原告大坪村无权主张复垦费用。4.被告湘天下已要求案外人资兴市廖江生物科技有限公司、李某某、谢某某向原告大坪村直接支付了176743元租金，应当在2019年应付租金中予以扣减。5.2017年开始，被告湘天下承租的土地因道路建设征收土地87.81亩，租金也应当等比例减少29679.78元，原告大坪村在起诉时并未扣减，违反诚实信用原则。综上，请求法院依法驳回原告大坪村的诉讼请求。被告湘天下向本院提出反诉请求：1.判决双方继续履行2014年8月31日签订的《土地承包经营权流转合同》；2.判决反诉被告返还反诉原告多支付157.92亩土地2014年至2018年的租金205296元；3.判决反诉被告支付少交付157.92亩土地的违约金424552.13元；4.判决反诉原告可向反诉被告退还未实现连片流转的土地337.4亩；5.判决反诉被告返还反诉原告多支付的337.4亩土地2014年至2018年的租金438620元；6.判决反诉原告可向被告退还无法开发的土地304亩；7.判决反诉被告承担本案鉴定费、评估费、受理费等诉讼费用。以上合计1068468.13元。事实与理由：经资兴市、蓼江镇相关部门的招商引资，反诉原告的控股股东深圳市中经招投资发展有限公司于2013年9月25日与蓼江镇政府签订《资兴市蓼江镇休闲农业与新型小城镇建设合作开发协议》，于2014年3月21日与资兴市政府签订了《资兴市蓼江镇休闲农业与新型小城镇建设合作开发战略协议》。后经合作各方努力，成立了投资项目公司湖南湘天下小城镇发展有限公司，并于2014年12月11日与资兴市政府、深圳市中经招投资发展有限公司共同签订《“湘天下蓼江小镇”新型城镇化建设发展合作协议》，合作协议规划涉及土地为13万亩，第一期土地为6500亩。因项目开展需要进行土地流转，反诉原告与反诉被告签订了《土地承包经营权流转合同》，涉及的土地面积为1478.38亩，本案所涉土地为“湘天下蓼江小镇项目”第一期土地中的一部分。双方经过前期测量，当时确定的交付的土地为1478.38亩，但经过反诉原告的进一步测量，发现实际交付的土地面积为1320.43亩，比约定面积少了157.92亩。反诉原告在2014年—2018年间一直按1478.38亩土地面积支付流转费，超额支付了205296元，超额支付的应当返还，并按每日千分之五的标准计算支付424552.128元违约金。合同约定的黄一组、黄二组、袁二组尚未流转的土地没有实现连片流转，反诉原告有权将其中已流转的337.4亩退还给反诉被告，并要求返还相应租金438620元。案外人次承租方向反诉被告支付了部分租金，反诉被告应当视为已经支付的租金扣减。鉴于上述反诉被告存在的违约行为，反诉原告有履行抗辩权，反诉原告迟延支付租金的行为不能认定为违约，反诉被告也不能据此解除合同。同时，本案所涉土地有部分无法开发，反诉原告有权要求退还。原告大坪村针对被告湘天下的反诉辩称，湘天下提出的反诉请求不能成立，湘天下没有按合同约定支付租金，多次催讨后还是未支付，合同无法继续履行。湘天下如果有诚意的话，应当在庭审之前就支付2019年、2020年的租金。大坪村不存在返还湘天下的租金，大坪村已经按照合同约定将土地全部交付给了湘天下，也不存在支付湘天下少交付的土地违约金。湘天下没有使用土地的责任不在大坪村，湘天下租赁土地后，租赁的大部分土地一直未开荒。大坪村不存在收回无法开发的土地304亩，大坪村交付湘天下所有的土地都是在湘天下现场确认之后，再从村民手中流转给湘天下的，湘天下在租赁的时候就知道土地是否可以开发，反而是湘天下没有按合同约定进行开发。本院经审理查明事实如下：大坪村和湘天下对涉案流转土地合同签订时的实测面积为1478.38亩、2014年至2018年土地租金已经付清、以及2019年湘天下没有直接向大坪村支付租金的事实没有异议，本院予以确认。本案双方争议的事实是大坪村是否足额交付了土地、部分土地是否没有实现连片流转、是否存在部分土地无法开发，以及2017年以后是否减少了土地面积的事实。根据双方提交的证据，双方是在委托第三方勘查制作《蓼江镇大坪村组界界桩图》之后确认土地面积为1478.38亩，并以此为基础签订了《土地承包经营权流转合同》，且湘天下在2014年至2016年3年支付的租金均是按1478.38亩支付，2017年和2018年支付的租金也仅仅是减少了87.81亩土地的租金。湘天下抗辩经过核对交付土地比约定的少了157.92亩土地并没有提交有效的证据证明，在没有初步证据的情况下，湘天下向本院申请测绘,本院不予支持。湘天下在充分履行合同5年后主张大坪村没有足额交付土地、部分土地没有实现连片流转、以及部分土地无法开发的事实既无充分的依据，亦不符合常理，故本院对湘天下主张的以上事实不予确认。从湘天下提交的2017年、2018年土地租金支付情况来看，这两年的土地租金支付了361548.2元，大坪村也认可这两年交足了租金且没有提出过异议，故本院对2017年开始土地面积减少了87.81亩[（384378.8元-361548.2元）/260元/亩/年]的事实予以确认。结合本案事实认定和双方质证情况，本院对双方提交的双方没有异议且与本院认定事实一致的证据予以认定，对其他证据不予认定。综上，本院确认以下案件事实：“湘天下·蓼江小镇”项目位于资兴市蓼江镇，是蓼江镇打造农业旅游文化产业区的组成部分，项目计划总投资95547.3万元，项目计划总占地面积6500亩。为推进“湘天下·蓼江小镇”项目开发，案外人深圳市中经招投资发展有限公司与资兴市蓼江镇农福康土地专业合作社于2013年8月5日成立被告湖南湘天下小城镇发展有限公司（简称湘天下）。之后，案外人深圳市中经招投资发展有限公司与案外人资兴市蓼江镇人民政府于2013年9月25日签订《资兴市蓼江镇休闲农业与新型小城镇建设合作开发协议》，案外人深圳市中经招投资发展有限公司与案外人资兴市人民政府于2014年3月21日签订《资兴市蓼江镇休闲农业与新型小城镇建设合作开发战略协议》，就蓼江镇现代农业与新型城镇建设合作开发事宜达成一致协议。2014年8月1日，为确定流转土地面积，案外人湖南省煤业集团资兴勘查设计有限公司受大坪村和湘天下的委托，对“湘天下·蓼江小镇”项目开发所需流转的第一期部分土地进行了勘查并制作了《蓼江镇大坪村组界界桩图》，该图测量总面积为1478.38亩。2014年8月31日，湘天下与大坪村签订《土地承包经营权流转合同》，涉及的土地面积为1478.38亩，资兴市蓼江镇人民政府和资兴市农村经济管理局对该合同进行了备案。合同约定：大坪村愿意将其所有的位于资兴市蓼江镇大坪村的共计1478.38亩土地（详见《蓼江镇大坪村组界界桩图》和《租赁土地基本情况统计表》）承包经营权租赁给湘天下，从事文化创意、休闲农业、产业旅游、养生养老等生产经营活动；租赁期限为30年，自2014年1月1日起至2043年12月31日；租赁金额为人民币260元/亩/年，租金以5年为一轮实行逐轮递增，即第一轮租金260元不变的前提下，从第二轮起每轮递增30%（即78元/亩/年）；租金的支付方式为2014年的租金在8月10日前土地租赁手续办理完毕并实际交付土地之日起10日内一次性支付2014年全年的租金，2014年8月10日以后签订本合同，按照土地实际交付日期计算并一次性支付租金，2015年起，每年3月10日前一次性支付当年的租金；大坪村承诺于2014年12月31日前，将黄一组、黄二组、袁二组共3个组尚未流转的土地262.35亩实现连片流转。对个别不同意流转的村民，负责做通其工作，将其土地调整到边缘地段，确保实现流转土地的连片。若在该地段不能实现连片流转，湘天下有权将上述地段已经流转的土地337.4亩退还给大坪村，双方按照该地段实际连片流转的土地面积重新确定租金数额；租赁合同期满后，若双方不再继续合作，湘天下应当及时将土地按现状交还大坪村；湘天下逾期交纳土地承包经营权租赁金，协商未果经催告后在60日内仍未支付的，大坪村有权解除合同；湘天下逾期支付租金，每延迟1天，应按当年租金的5‰支付违约金，大坪村逾期交付土地每延迟1天，按2014年租金的5‰承担违约责任。合同约定了其他内容。合同签订后，湘天下将租赁的1478.38亩土地部分进行了农业开发，并将部分土地流转给案外人，但有部分土地一直处于抛荒状态。2014年至2018年，湘天下向大坪村支付的土地流转租金分别为384371元、384371元、384378.8元。后因修建基础设施，湘天下流转的土地面积减少了87.81亩，故湘天下支付2017年和2018年的租金为361548.2元。2019年的租金，湘天下没有向大坪村支付租金，但湘天下部分土地的次承租人直接向大坪村支付了168143元租金（其中案外人资兴市蓼江生物科技有限公司支付101400元、李某某支付33281元、谢某某支付33462元）。双方因土地流转发生争议，双方遂诉至本院，请求判如所请。本院认为，涉案《土地承包经营权流转合同》是双方协商一致签订，是双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，并由相关部门进行了备案，故《土地承包经营权流转合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行相关义务。本案争议的焦点主要有以下三个：一是大坪村是否违约在先。湘天下主张大坪村实际交付的土地面积为1320.43亩，比约定面积少了157.95亩，但未向本院提交证据证实该主张。湘天下主张合同约定的黄一组、黄二组、袁二组尚未流转的土地没有实现连片流转，也未向本院提交充足有效的证据予以证实。湘天下主张合同所涉土地有304亩土地无法开发，但未向本院提交相关的依据。本院认为，本案双方是先确定流转土地范围，并通过委托第三方测量制作《蓼江镇大坪村组界界桩图》，且该界桩图明确标注土地面积是1478.38亩，然后才签《土地承包经营权流转合同》。故涉案《土地承包经营权流转合同》是在确定流转土地的现状和面积的基础上签订的，合同签订时双方对土地的位置和土地资源的优劣，以及土地是否符合湘天下项目要求是明知且认可的。从合同的履行上看，湘天下按1478.38亩的标准足额交纳了2014年、2015年、2016年三年的土地租金，2017年和2018年的租金也只是按相应减少的面积交足了361548.2元，且双方均认可2014年至2018年五年内湘天下均按合同约定足额缴纳了租金。湘天下在开始的五年内并未提出土地面积不足的异议，也没有提出三个组未实现连片流转和部分土地无法使用的异议，更没有以此为由拒绝交纳或者减少交纳租金。湘天下在土地交付后，且连续五年按照合同完全履行租金支付义务后，又以大坪村没有按照合同约定交付土地的主张没有事实依据，且不符合常理。综上，本院对湘天下主张大坪村违约在先的诉讼主张不予支持，对湘天下要求大坪村返还多付的土地租金、支付少交付土地违约金、以及退还部分土地的反诉诉讼请求不予支持。二是涉案《土地承包经营权流转合同》能否继续履行。根据双方合同约定，湘天下应当于每年3月10日前一次性支付当年的租金，但湘天下除了案外人代付的168143元租金以外，至今未向大坪村支付过2019年的土地租金，已逾期支付租金构成违约。涉案合同流转的土地是大坪村整合该村各组村民的土地，土地租金涉及众多村民利益，湘天下虽经大坪村多次催讨租金且向本院提起诉讼后，一直没有履行租金支付义务，如果《土地承包经营权流转合同》继续履行又持续拖欠租金，将会引发更多的矛盾纠纷。同时，涉案合同在实际履行中，湘天下仅开发利用了部分土地，部分土地一直处于闲置、抛荒的状态，故双方涉案《土地承包经营权流转合同》的目的至今未完全实现，也违背了我国农村土地的有关政策规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，以及当事人一方的违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。因此，根据双方合同履行的情况和湘天下目前的运营状况，涉案《土地承包经营权流转合同》继续履行已经困难重重，不及时解除将会造成更多的矛盾纠纷，故大坪村要求解除《土地承包经营权流转合同》的诉讼请求依法有据，本院予以支持。三是湘天下是否需要对改变的耕地恢复原状。湘天下认为，根据双方签订的《土地承包经营权流转合同》第五条第十一款约定，租赁合同期满后，湘天下按土地现状交还大坪村，故双方合同解除后只需将土地按现状移交，并不需要复垦。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故双方合同解除后，湘天下应当将流转的土地退还大坪村。双方合同没有约定要恢复原状退还，故按现状退还还是按原状退还，应当根据实际情况综合考虑。首先从本案土地性质看，双方签订的《土地承包经营权流转合同》约定流转土地用于农业开发，故涉案土地流转后并没有改变土地性质，按现状退还后仍然可以按照流转前土地经营使用的方式使用。其次从恢复到原状的可能性看，涉案土地流转前是高低、大小、形状不一的小块耕地，集中流转后被平整过的土地变成平坦、大块的耕地，且被平整过土地的原貌也没有相应的证据证明，故耕地被平整以后再恢复到原来的状态事实上已经存在不可能。最后从恢复原状在经济上是否合理看，流转后统一平整土地本身就是提高地力的一种措施，土地的经济效益自然得到了提高，再恢复到平整前的状态既增加恢复的成本，又会降低土地的利用率，也不利于下一步流转，故恢复原状在经济上已经不合理。综上，本院对大坪村要求湘天下对改变的耕地恢复原状的诉讼请求不予支持。综上所述，双方《土地承包经营权流转合同》租赁土地从2017年开始减少了87.81亩，故2019年应当支付的土地租金是470012.66元[338元/亩/年*（1478.38亩-87.81亩）]，除去案外人代付的168143元租金，湘天下2019年还应支付301869.66元（470012.66元-168143元）。关于逾期付款违约金，大坪村主张654597.1元明显过高，湘天下要求调整的抗辩意见，本院予以采信。根据本案的实际情况，本院酌情支持违约金60374（参照年利率10%计算两年）元。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第三项和四项、第九十七条、第一百一十四条第二款、第六十一条、第一百零七条、第六十二条第一款第二项，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，并经本院审判委员会研究决定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）湖南省资兴市蓼江镇大坪村村民委员会与被告（反诉原告）湖南湘天下小城镇发展有限公司于2014年8月31日签订的《土地承包经营权流转合同》；二、被告（反诉原告）湖南湘天下小城镇发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）湖南省资兴市蓼江镇大坪村村民委员会2019年土地租金301869.66元，违约金60374元，两项合计362243.66元；三、驳回原告（反诉被告）湖南省资兴市蓼江镇大坪村村民委员会其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）湖南湘天下小城镇发展有限公司反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15188元，由原告（反诉被告）湖南省资兴市蓼江镇大坪村村民委员会负担10422元，由被告（反诉原告）湖南湘天下小城镇发展有限公司负担4766元，反诉案件受理费7208元由被告（反诉原告）湖南湘天下小城镇发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  李 琼审 判 员  唐 鸿人民陪审员  黄**耕二〇二〇年十一月二十七日书 记 员  何冰鑫附本判决书适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十六条承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。第六十四条土地经营权人擅自改变土地的农业用途、弃耕抛荒连续两年以上、给土地造成严重损害或者严重破坏土地生态环境，承包方在合理期限内不解除土地经营权流转合同的，发包方有权要求终止土地经营权流转合同。土地经营权人对土地和土地生态环境造成的损害应当予以赔偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。