北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初47146号原告：曾雪涛，男，1966年4月17日出生，汉族，北京达文西影业有限公司总经理，户籍所在地福建省厦门市思明区。委托诉讼代理人：刘毅，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙乙，北京市尚公律师事务所律师。被告：李亚炜，男，1969年9月27日出生，汉族，户籍所在地安徽省合肥市庐阳区。被告：陈焱，男，1963年8月9日出生，汉族，上海影视传媒股份有限公司经理，户籍所在地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：邹莉莉，北京市高朋（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：程东，北京市高朋律师事务所律师。原告曾雪涛与被告李亚炜、被告陈焱抵押权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。曾雪涛的委托诉讼代理人孙乙，陈焱的委托诉讼代理人邹莉莉、程东到庭参加诉讼。李亚炜经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾雪涛向本院提出诉讼请求：要求确认李亚炜与陈焱对位于北京市朝阳区亮马桥路36号E座**号房屋（以下称涉诉房屋）设立抵押权的行为无效。事实和理由：2007年10月22日，曾雪涛委托姐姐曾某某与李亚炜签订《房屋买卖合同》，由曾某某代曾雪涛购买李亚炜名下的涉诉房屋。合同约定，由买受人承继出卖人就涉诉房屋与银行之间的商业贷款，自合同签订当月起由买受人接替出卖人偿还房屋的银行贷款本息直至全部还清，并分三笔向出卖人支付已交房款、其他费用及银行贷款共计1272093元。合同还约定，双方暂不办理房屋权属转移登记手续，当买受人支付完合同约定的全部款项并偿还涉诉房屋的银行贷款本息后双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同签订后，曾雪涛按约定支付了购房款1272093元，并于2013年将涉诉房屋全部银行贷款本息偿还完毕。但因北京市2010年开始实行房屋限购政策，曾雪涛因暂时没有购房资格而无法办理过户登记，涉诉房屋仍登记在李亚炜名下。自合同签订后，曾雪涛及其家人一直在涉诉房屋内居住至今，曾雪涛为涉诉房屋的实际权利人，且目前已获得了北京市购房资格。2016年10月26日，李亚炜在隐瞒曾雪涛的情况下，就涉诉房屋与陈焱签署了《协议书》，约定李亚炜以涉诉房屋提供抵押。后双方于2016年11月11日办理了抵押登记，抵押权种类为一般抵押，被担保数额为270万元。李亚炜与陈焱签订《协议书》前，曾雪涛已付清涉诉房屋的各项购房款，并与家人一直实际居住在涉诉房屋内，曾雪涛才是涉诉房屋的实际权利人。李亚炜在刻意隐瞒曾雪涛的情况下，将不属于自己的房屋抵押给陈焱，属于无权处分，根据合同法第五十一条规定，《协议书》中涉及无权处分抵押权的部分无效。李亚炜与陈焱签订《协议书》时，曾雪涛已实际居住使用涉诉房屋多年，陈焱作为抵押权人，理应在签署《协议书》及办理抵押登记时对抵押物进行谨慎审查。由于陈焱未尽到合理注意义务，存在重大过失，陈焱对涉诉房屋的抵押权亦不构成善意取得，因此，陈焱与李亚炜就涉诉房屋设立的抵押权无效。陈焱辩称，一、陈焱合法取得涉诉房屋的抵押权，不存在抵押权无效情形。法院生效判决已确认陈焱就涉诉房屋拍卖、变卖价款按照抵押登记顺序享有优先受偿权，曾雪涛起诉所称其对涉诉房屋享有的金钱债权，不得对抗陈焱已合法取得并登记的抵押权。（一）因李亚炜长期拖欠陈焱欠款未还，李亚炜将其名下的涉诉房屋向陈焱提供抵押担保，并依法办理了抵押登记。在取得涉诉房屋抵押权时，陈焱已向北京市朝阳区房屋权属登记中心核实了涉诉房屋的房产信息及产权证内容，均显示涉诉房屋所有权人为李亚炜，没有任何信息显示涉诉房屋有曾雪涛、曾某某的任何权利。陈焱合法取得涉诉房屋抵押权，并已尽审慎义务，不存在抵押权无效情形。（二）按照一般物权优先于债权的原则，曾雪涛所述其对涉诉房屋享有的金钱债权，不得对抗陈焱已合法取得并登记的抵押权。二、曾雪涛、曾某某至今也不是涉诉房屋的合法登记权利人，不享有涉诉房屋的任何权利。（一）《房屋买卖合同》的签约当事人是曾某某，而不是曾雪涛。曾雪涛在起诉状中称其委托曾某某代为向李亚炜购房，并由曾某某与李亚炜签订《房屋买卖合同》。根据曾雪涛陈述内容，其并非《房屋买卖合同》的当事人，其所谓的与曾某某之间的委托关系是否真实无法证实，曾雪涛依法不能成为《房屋买卖合同》的真实当事人，曾雪涛无权作为原告提起本案诉讼，其诉讼应予以驳回。（二）曾雪涛不能依据《房屋买卖合同》依法获得涉诉房屋的购房人资格和权利，不具备本案起诉的主体资格。《房屋买卖合同》属于要式合同，合同签订、履行及房屋所有权证的取得，必须由房屋主管部门依法审查后，才能颁发合法房屋所有权证，因此，房屋所有权人的身份应当经房屋主管部门依法进行认定。本案中，曾雪涛未经房屋主管部门的审查和登记，不可能仅凭与其无关的《房屋买卖合同》和其所谓的委托关系，便自认其成为《房屋买卖合同》的合法当事人，更不能因此获得房屋主管部门对其购房资格的行政认可。（三）曾某某与曾雪涛系亲属关系，其所谓的委托购房的说法因侵害陈焱依法取得的抵押权，不具有可信度。三、曾雪涛提供的重要证据不具备真实性，存在重大虚假情形。（一）《房屋买卖合同》主要条款不齐全，内容空白，根本不具备真实购房的事实。（二）曾某某与李亚炜的《房屋买卖合同》根本没有实际履行。曾雪涛提交的2008年7月1日的付款凭证显示，委托人为曾某某、收款人为李亚炜，金额为264307元，用途处写明“自用”，证明该往来款项不是购房款，李亚炜与曾某某等人往来款项与房屋买卖交易无关。曾雪涛提交的每月向银行付款20000元的凭证也无法证明其支付的是银行贷款。（三）曾某某或曾雪涛的行为有违常理且存在巨大过错，如果曾雪涛与曾某某之间存在合法的委托关系，则应另案追究各自的责任。根据从北京市朝阳区不动产登记事务中心查询的信息显示，自2014年至2017年期间，涉诉房屋曾多次向他人抵押，登记的抵押人均为李亚炜。按曾雪涛所述，其于2013年付清购房款，但在此后并未申请过户登记，且仍由李亚炜保管和自由使用房屋所有权证，此行为存在巨大风险，但曾某某或曾雪涛均没有提出异议，继续放任风险。四、曾雪涛提供的《房屋买卖合同》违法无效。曾雪涛在起诉状中称房屋未能过户的原因是2010年北京实行限购政策，《房屋买卖合同》因违反限购政策应属无效。五、根据曾雪涛在其他案件中提交的证据显示，曾雪涛自认其真实身份为涉诉房屋的承租人，而不是产权人，因此才会有每月20000元的租金支付给李亚炜，该20000元与购房款和银行按揭贷款没有任何关系。曾雪涛、曾某某与李亚炜之间不存在真实的房屋买卖交易，房屋交易各环节均存在明显疑点。本案涉嫌虚假诉讼，请法院依法查明事实。综上，陈焱取得涉诉房屋的抵押权合法有效，不存在抵押权无效的情形。曾雪涛对涉诉房屋不享有所有权，不得对抗陈焱已经登记的抵押权的效力，不得对抗法院作出的生效判决。曾雪涛所谓的房屋买卖交易各环节均存在明显疑点，如果构成虚假诉讼，应追究曾雪涛与李亚炜的全部法律责任。李亚炜未到庭，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉诉房屋登记在李亚炜名下，建筑面积为164.4平方米。2016年11月11日，李亚炜以涉诉房屋设立一般抵押登记，抵押权人为陈焱，被担保债权数额为270万元。曾雪涛主张其与李亚炜存在房屋买卖合同关系，其委托曾某某与李亚炜签订房屋买卖合同，由其向李亚炜购买涉诉房屋，其已向李亚炜付清了全部购房款（包括向李亚炜支付的首付款及向银行偿还的贷款），就此曾雪涛向本院提交了曾某某作为买受人、李亚炜作为出卖人的《房屋买卖合同》、曾某某于2019年6月25日出具的《声明》、李亚炜于2018年11月15日出具的《说明》、曾某某向李亚炜的付款凭证、李亚炜向华夏银行的付款凭证、李亚炜的账户交易明细、李亚炜的银行卡。其中：1、《房屋买卖合同》显示：李亚炜将位于北京市朝阳区亮马桥路36号E座*层*号房屋（所在楼层为*层，建筑面积为164.4平方米）出售给曾某某；双方协商一致，房屋成交价格为9777.6元/平方米，双方商定由买受人继承出卖人就该房屋与银行之间的商业贷款，自合同签订当月内起，由买受人接替出卖人偿还该房屋的银行贷款本息直至全部还清，买受人采取自行交割方式付款，具体付款方式和期限约定如下：在此之前出卖方已交房款及其他费用及银行贷款总额1272093元，双方商定，本合同签订7日内，买受人向出卖人支付480886元，2007年12月31日前，买受人向出卖人支付526900元，2008年6月31日前，买受人向出卖人支付264307元；本合同签订时，暂不办理房屋权属转移登记手续，当买受人支付完本合同规定的全部款项并偿还该房屋的银行贷款本息之日起7日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同中有关房屋权属情况（包括抵押情况）、房屋交付日期等内容未填写。合同落款日期为2007年10月22日。2、《声明》显示：曾某某因受弟弟曾雪涛委托，于2007年10月22日与李亚炜签订购房买卖合同，购买李亚炜名下的涉诉房屋，合同虽是以曾某某名义签订，但是曾某某代曾雪涛购买，绝大部分购房款及贷款由曾某某代曾雪涛支付，剩余小部分贷款由曾雪涛以李亚炜名义存入李亚炜的还贷账户；曾某某确认本人替曾雪涛支付的房款均系曾某某无偿赠予曾雪涛购房使用，该房屋的所有相关权益均由曾雪涛享有，与曾某某无关。3、《说明》显示：李亚炜于2007年10月与曾雪涛商定，将李亚炜名下的涉诉房屋出售给曾雪涛，由曾雪涛的姐姐曾某某代曾雪涛签订购房买卖合同，曾雪涛已按合同约定于2013年8月30日支付完毕全部房款及贷款，从2007年10月至今，曾雪涛及家人一直在涉诉房屋内居住。4、付款凭证显示：曾某某于2007年10月17日向李亚炜支付480886元，于2007年12月30日向李亚炜支付526900元，于2008年7月1日向李亚炜支付264307元（用途为自用）；李亚炜定期向其在华夏银行的账户内存入一定数额的款项。陈焱对该组证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可，表示《房屋买卖合同》的内容与履行方式均不符合正常房屋买卖交易，合同中多处核心条款内容未填写，尤其是房屋权属情况、房屋成交总价和还贷数额、房屋交付日期等均为空白，不符合常理；曾雪涛主张其委托曾某某代为购房，正常情况下应由曾某某作为代理人参与购房，但曾某某系以自己名义签订购房合同，考虑到曾某某与曾雪涛的亲属关系，曾雪涛主张的委托购房事实不具有可信度；李亚炜未出庭，《说明》中陈述的证言内容无效，不应被采信；根据曾雪涛提交的证据显示，没有一项是与曾雪涛相关的付款证明，并且无法证明往来款项是履行《房屋买卖合同》的购房款。曾雪涛主张签订《房屋买卖合同》后，其和家人一直在涉诉房屋内居住至今，就此曾雪涛提交了家具签收单、家具销售合同、购车合同、机顶盒安装单、燃气费、电费、物业费、水费、制冷费、车位费、供暖费、能源费等收据和发票。陈焱对该组证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可。另查一，2017年8月，陈焱以合同纠纷为由将李亚炜、北京世纪春天影视文化传媒有限公司（以下称世纪春天公司）、东阳万瑞达影视制作有限公司（以下称东阳万瑞达公司）诉至本院，要求：1.李亚炜、世纪春天公司、东阳万瑞达公司连带偿还陈焱债务本金270万元；2.李亚炜、世纪春天公司、东阳万瑞达公司连带支付陈焱违约金（自2016年4月1日起至实际支付日止，按照每日1万元的标准计算，并扣除已支付的100万元）；3.陈焱对李亚炜用于抵押担保的涉诉房屋拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；4.确认电视剧《神医大道公前传》的完整版权归陈焱所有（庭后书面申请撤回该请求）；5.李亚炜、世纪春天公司、东阳万瑞达公司连带承担陈焱聘请律师的律师费278100元。该案中，本院查明如下事实：2013年6月9日，上海申城文化投资有限公司（以下称上海申城公司）作为甲方、东阳万瑞达公司作为乙方与丙方世纪春天公司签订《合作拍摄合同》，约定：甲乙丙三方合作投资拍摄三十集电视剧《神医大道公前传》（暂定名）；乙方负责制作及发行工作，并按照本合同约定向甲方分配收益，丙方自愿就本合同项下乙方所负债务向甲方承担连带保证责任，甲方依据合同约定时限收回本金并获取20%固定利润，由丙方提供担保；该剧总制作成本为3000万元，制作成本包含主创人员稿酬、工作人员劳务、设备费用、场地费用、宣传费、发行费、交通及医疗保险等该剧制作宣传过程中所产生的一切费用；甲方作为投资方出资500万元，包含但不限于剧本创作费用，无论该剧在后期制作宣传过程中成本费用是否发生变化，甲方出资额均不发生变化，合同其他条款另有约定的除外，乙方作为投资方出资2500万元；本合同签约后甲方支付乙方200万元，2013年7月底前，甲方支付乙方300万元；拍摄制作周期为2013年6月10日至9月30日；甲方指派专人担任该剧的联合制片人，对该剧的制作过程及艺术质量进行监督；乙方确保在一年内（2014年5月底前）完成拍摄及发行，并取得相应收益，按照甲方投资额的20%向甲方分配，乙方应在收到甲方投资款之日起365天之内完成收益分配；丙方同意为乙方前述债务提供连带保证，保证范围为乙方应返还的投资本金、收益及因乙方逾期返还或违约而产生的违约金、损失赔偿、甲方实现债权产生的费用（包括但不限于律师费、差旅费、保全费、诉讼费），担保限额为3000万元，担保期限为自乙方债务履行期限届满之日起2年；如乙方未能按合同规定的期限返还甲方投资本金和投资利润回报时，乙方则按照每拖延一日赔偿甲方1万元的标准，向甲方支付违约金并承担因此给甲方造成的任何损失等。2013年6月9日、7月26日，上海申城公司分别向东阳万瑞达公司支付200万元、300万元。2014年6月25日、2014年12月26日、2015年3月19日，东阳万瑞达公司分别向上海申城公司付款30万元、300万元、20万元。2015年4月1日，陈焱作为债权方、甲方，东阳万瑞达公司作为债务方、乙方，世纪春天公司作为担保方、丙方与丁方上海申城公司签订《债权转让协议》，约定：由甲方负责归还乙方拖欠上海申城公司的300万元欠款，上海申城公司与乙方的300万元债权债务关系，转变为甲方与乙方的300万元债权债务关系；乙方拖欠甲方300万元的债权债务款项归还期限为2015年4月1日起至2016年3月31日止；丙方同意为乙方前述债务提供连带保证，保证范围为乙方应偿还甲方的300万元债权债务及因逾期偿还或违约而产生的违约金、损失赔偿、甲方实现债权产生的费用（包括但不限于律师费、差旅费、保全费、律师费），担保金额为600万元，担保期限为自乙方债务履行届满之日起2年；乙方未按期归还甲方款项，每逾期一日，乙方向甲方支付1万元的违约金等。2016年5月23日、7月26日、7月27日，李亚炜分别向陈焱支付30万元、50万元、50万元。2016年10月26日，陈焱作为甲方、世纪春天公司作为乙方与丙方李亚炜签订《协议书》，约定：乙方于2016年7月26日、27日向甲方支付的100万元为乙方按照《债权转让协议》偿付的一部分违约金；乙方已向甲方偿还30万元，东阳万瑞达公司、乙方尚有270万元欠款本金未向甲方偿还；丙方愿以其名下的涉诉房屋提供抵押，抵押担保的范围为《债权转让协议》中尚未履行的部分，包括欠款本金、因逾期偿还或违约而产生的违约金、损失赔偿、甲方实现债权而产生的费用（包括但不限于律师费、差旅费、保全费、诉讼费、公证费）等，担保期限为《债权转让协议》约定的债务履行期限届满之日起2年；丙方同意另以自己名下其他财产对《债权转让协议》中东阳万瑞达公司、乙方尚未履行的债务提供连带保证担保，保证的范围包括欠款本金、违约金、损失赔偿、实现债权而产生的费用（包括但不限于律师费、差旅费、保全费、诉讼费等）等，担保期限为《债权转让协议》约定的债务履行期限届满之日起2年。2016年11月11日，陈焱取得了京（2016）朝阳区不动产证明第0091382号不动产登记证明，载明：抵押权权利人为陈焱，义务人为李亚炜，抵押物坐落于朝阳区亮马桥路36号E座5层6G，抵押权种类为一般抵押，被担保数额为270万元。后本院于2018年11月16日作出（2017）京0105民初58203号民事判决，判决如下：一、东阳万瑞达公司于本判决生效之日起十日内给付陈焱本金270万元；二、东阳万瑞达公司于本决生效之日起十日内给付陈焱违约金（以270万元为基数，自二○一六年十月二十七日起至实际支付之日止，按照年利率24%标准计算后扣除已经支付的438178.08元违约金）；三、东阳万瑞达公司于本判决生效之日起十日内给付陈焱律师费278100元；四、李亚炜对上述第一、二、三项确定的东阳万瑞达公司应付款项向陈焱承担连带清偿责任；五、世纪春天公司对上述第一、二、三项确定的东阳万瑞达公司应付款项以600万元为限向陈焱承担连带清偿责任；六、陈焱就上述第一、二、三项确定的东阳万瑞达公司应付款项以270万元为限对李亚炜名下的涉诉房屋拍卖、变卖价款按照抵押登记顺序享有优先受偿权；七、李亚炜、世纪春天公司承担连带清偿责任后，有权向东阳万瑞达公司追偿；八、驳回陈焱的其他诉讼请求。李亚炜、世纪春天公司、东阳万瑞达公司均不服，上诉至北京市第三中级人民法院，北京市第三中级人民法院于2019年4月19日作出（2019）京03民终5290号民事判决，驳回上诉，维持原判。2019年5月，陈焱依据上述生效判决向本院申请强制执行，本院以（2019）京0105执28569号立案受理，该案执行中，本院于2019年9月4日对李亚炜名下的涉诉房屋予以轮候查封。另查二，曾雪涛于2019年7月以第三人撤销之诉将李亚炜、世纪春天公司、东阳万瑞达公司、陈焱诉至北京市第三中级人民法院，要求撤销北京市第三中级人民法院作出的（2019）京03民终5290号民事判决和北京市朝阳区人民法院作出的（2017）京0105民初58203号民事判决第六项。北京市第三中级人民法院于2019年12月27日作出（2019）京03民初403号民事裁定，认为本案买受人享有的权利仍为债权性质，不属于民事诉讼法第五十六条第三款规定的受侵害的民事权益范畴，曾雪涛的起诉不符合法定条件，应予驳回，故裁定驳回曾雪涛的起诉。另查三，2020年6月，曾雪涛就（2019）京0105执28569号执行案件提出执行异议，本院于2020年9月9日作出（2020）京0105执异1349号执行裁定，驳回曾雪涛的执行异议。曾雪涛表示其已向本院提起了案外人执行异议之诉。本院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。曾雪涛以李亚炜无权处分为由主张李亚炜与陈焱就涉诉房屋设立抵押权的行为无效，但李亚炜自始至终均系涉诉房屋登记的所有权人，不论其与曾某某或曾雪涛是否存在房屋买卖合同关系，在办理权属转移登记之前，李亚炜仍是涉诉房屋的所有权人，其就涉诉房屋设立抵押权的行为并不构成无权处分，同时，李亚炜与陈焱就涉诉房屋设立抵押权的行为亦不存在其他法律规定的无效情形，曾雪涛的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。李亚炜经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告曾雪涛的诉讼请求。案件受理费28400元，由原告曾雪涛负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 柯 岩审判员 刘 鹏审判员 谷培培二〇二〇年十一月二十五日书记员 徐梦桥