山东省巨野县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1724民初5029号 原告：王学堂，男，1962年10月6日出生，汉族，居民，住山东省巨野县。 委托诉讼代理人：贺海涛，山东百士律师事务所律师。 被告：山东菏泽鑫源能化有限公司，住所地山东省巨野县人民路西段北。 法定代表人：李先义，该公司经理。 被告：中国银行股份有限公司菏泽分行，住所地山东省菏泽市中华路**。 负责人：孔令国，该行行长。 委托诉讼代理人：宋金光。 委托诉讼代理人：郑言猛，山东陆直律师事务所律师。 原告王学堂诉被告山东菏泽鑫源能化有限公司（以下简称鑫源公司）、中国银行股份有限公司菏泽分行（以下简称中行菏泽分行）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月28日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王学堂委托诉讼代理人贺海涛、被告中国银行股份有限公司菏泽分行委托诉讼代理人宋金光、郑言猛到庭参加了诉讼，被告山东菏泽鑫源能化有限公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王学堂向本院提出诉讼请求：1、要求立即停止对位于巨野县××路××路××栋××号房产的强制执行，并解除对该套房产的查封，价值约55万元。2、依法确认位于巨野县××路××路××栋××号房产的权属为原告所有。事实与理由：2018年8月16日，巨野县人民法院出具（2018）鲁1724民初1517-1号民事裁定书，将原告所有的位于巨野县××路××路××栋××号房产予以执行。后原告提出了执行异议申请，2019年11月13日巨野县人民法院作出了（2019）鲁1724执异44号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告认为该裁定缺乏事实和法律依据，特提出执行异议之诉。一、原告对案涉房产享有所有权。原告王学堂原来是山东菏泽鑫源能化有限公司的股东。2011年冬天，公司决议，在公司的巨野县××路××路××房，原告认缴集资款55万元，确定要第二栋九号房产。该房产建好后，2012年公司把房产交付后，原告对该房产进行了装修改建，在房产西墙加盖了一个钢结构厂棚，并居住使用。2013年7月28日，原告与被告山东菏泽鑫源能化有限公司（下称鑫源有限公司）补签了职工集资建房合同，约定：被告鑫源有限公司将位于巨野县××路××路××栋××号房产出售给原告王学堂，房屋售价为伍拾伍万元。在合同签订前，原告已经将全部的购房款交付给了被告鑫源有限公司。根据《物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告与被告鑫源有限公司签订的职工集资建房合同合法有效，合同中所约定的案涉房产应当属于原告所有。二、原告已经合法占有了该房产。原告与被告鑫源有限公司签订了职工集资建房合同后，被告鑫源有限公司将案涉房产交付给了原告，原告在收到该房产后，自2013年开始对该房产进行了装修；在装修完之后，入住该房产。被告中国银行菏泽分行在2018年8月16日才申请法院对该房产进行查封，由此可以看出原告在人民法院查封之前已经合法占有了案涉房产。三、原告已经交纳了全部购房款。原告在2013年1月份开始向被告鑫源有限公司交纳购房款，在2013年1月29日原告向被告鑫源有限公司交纳了购房款叁拾伍万元，在2013年7月23日向被告鑫源有限公司交纳了购房款贰拾万元，被告鑫源公司向原告出具了收据。在原告交纳完全部购房款之后，被告鑫源有限公司与原告补签了职工集资建房合同。四、非因原告自身原因未办理过户登记。被告鑫源有限公司出售给原告的房产为集资建房，根本无法办理房产过户手续，无法办理过户登记并非是原告的原因造成的。综上，原告在人民法院查封之前就已经与被告鑫源有限公司签订了合法有效的书面买卖合同，合法占有了该不动产，且支付了全部购房款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告的诉求合理合法，根据《民事诉讼法司法解释》第三百一十二条第一项的规定，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。庭审后，原告自愿撤回第二项诉讼请求。 鑫源公司未答辩。 中行菏泽分行辩称，1、被答辩人王学堂曾于2019年提出过执行异议，巨野县人民法院作出了（2019）鲁1724执异44号裁定书，驳回了王学堂的异议申请，在没有任何新增证据的情况下，被答辩人明知自己无法完成证明责任，又以同样的事实和理由提起案外人异议之诉，显然是对诉权的滥用。2、被答辩人主张“合同有效即房产属于其所有”的诉求是错误的。3、被答辩人王学堂与山东菏泽鑫源能化有限公司签订的职工集资建房合同属于无效合同。4、被答辩人王学堂提供2013年7月28日与山东菏泽鑫源能化有限公司签订的职工集资建房合同一份，收据两份及汇款记录（金额合计伍拾伍万元整）汇款时间分别为2013年1月28日和2013年7月23日。5、被答辩人不仅没有证据证明其在案涉房屋查封前合法占有了该房产，且至今没有办理过户登记，也没有起诉要求被执行人办理过户登记，不能证明非因答辩人的原因而未办理案涉房产的过户登记。综上所述，答辩人不能够证明其权力的合法性与真实性，根本不是本案被执行房产的权利人，不具备诉讼主体资格。被答辩人所提交的证据也不能排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，望法院依法驳回被答辩人的起诉。 原告王学堂为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、巨野县人民法院作出的（2019）鲁1724执异44号执行裁定书；2、山东菏泽鑫源能化有限公司股东变更说明；3、被告山东鑫源能化有限公司股东变更情况；4、巨野县人民法院（2018）鲁1724民初1517号民事调解书；5、收据、汇款凭证复印件；6、原告王学堂就涉案房产交纳电费的单据两张；7、公司监事谷守民证明；8、陈述房屋交付后，原告及其它拥有相邻房产的人，多次催促山东鑫源能化有限公司给办理房产过户手续，被告山东鑫源能化有限公司都没有给办理；9、案例两份。 被告中行菏泽分行质证意见：对证据1、2无异议；对证据3合法性有异议，按照山东省集资建房规定第7条规定，集资建房不超过80平方米，该涉案房屋均超过80平方米，集资建房提交住建部门审核批准后，才能实施，该集资建房合同不符合该规定；对证据4无异议；对证据5合法性、关联性均有异议，原告购房合同签订于2013年7月28日，从证据5中显示，原告第一次付款于2013年1月29日，不符合购房的一般习惯；对证据6有异议，该证据显示，原告入住以来显示电耗为20余度，截止时间为2016年11月，与原告主张的实际入住情况不符，请原告提供原告2018年或者2019年本人交纳电费单据；对证据7真实性有异议，建议法庭让证明人出庭，核实该证明；对证据8真实性有异议；对证据9关联性有异议。 被告中行菏泽分行向本院提交了以下证据：1、土地他项权利证明书；2、最高额抵押合同；3、房权证；4、鑫源能化有限公司股东会决议；5、承诺函；6、股东变更信息；7、不动产登记证明；8、2019年王学堂、赵法增执行异议申请书及法院裁定书；9、最高额抵押合同（2017）。 原告王学堂质证意见：对证据1关联性有异议，该抵押只包含土地使用权的抵押，不包含涉案房屋；对证据2合法性、关联性均有异议，在二被告签署最高额抵押合同时，银行明知该争议房产已经出售，被告鑫源公司，对自己不具有出资权的房产进行抵押，可见签订最高额抵押合同时，恶意串通；对证据3真实性无异议，可以证明鑫源公司集资盖房在2012年12月已经完成，实际上该房屋是在2011年年底建成，因为是集资房建成后原告大约于2012年6、7月入住，实际占有；对证据4真实性、合法性有异议，董事会签字处，不是王学堂本人签字，对原告不发生效力；对证据5关联性有异议，李先义签署承诺函时，已经把房产出售，况且该房屋是集资建设，侵害了原告的权益；对证据6原告作出以下解释，原告在2012年8月份，已经退出股东，核准日期（2013年8月份）晚于股东会决议的日期。对证据7真实性无异议，可以证明菏泽鑫源能化有限公司已经变更土地使用性质，该土地为国有土地，房屋为商业用房，已经符合房屋买卖的构成要件；对证据8无异议；对证据9关联性有异议，二被告签署最高额抵押合同时间为2017年7月12日，该最高额抵押对原告不发生效力，且银行对菏泽鑫源能化有限公司放贷款是在2016年，此时原告已经合法占有该房产。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告王学堂原系鑫源公司股东、公司监事，工商登记变更情况显示：2013年8月19日不再担任公司监事并退出股份，李先义持股100%，公司性质变更为有限责任公司（自然人独资）。李先义任公司执行董事兼总经理。2011年鑫源公司开始在公司名下的位于巨野县××路××路××房，2012年1月1日建成，2012年6、7月份原告入住涉案房屋，2013年1月29日交纳房款35万元，2013年7月23日交纳房款20万元，2013年7月28日，王学堂与鑫源公司补签《山东菏泽鑫源能化有限公司职工集资建房合同》，合同约定，房屋售价每户：550000元，房款已全部交清；本合同签订之日起，乙方拥有该集资房的产权，土地在甲方名下，性质为商业用地，待国家政策允许分割后，公司协助乙方办理有关土地变更及房产产权手续，费用由乙方承担；合同签订后，甲乙双方如有一方违约，违约金按合同总价的10%计算。2012年12月24日，巨野县房地产管理局对包括涉案房产在内的两栋十三套房产，共计5473.37㎡房产办理了房权证，证号为：巨房权证巨野县字第0××6号。房屋编号为×××61、×××62。2017年7月5日，巨野不动产管理部门为鑫源公司名下的房产换发不动产权证书，证号为：鲁（2017）巨野县不动产权第0001450号。2012年10月26日，鑫源公司向中行菏泽分行申请最高额抵押担保贷款700万元，以公司名下的该块土地，地，地号为4-（18）-10-61-（1）的土地使用权作为抵押担保，并办理了他项权证，证号为：巨他（2012）字第091号，抵押期限为24个月（2012年10月18日-2014年10月17日），该期贷款到期后已全部归还。2014年3月5日，鑫源公司再次以该块土地即巨国用（2011）第202号和巨国用（2010）第Ｄ076号土地及证号为巨房权证巨野县字第0××6号的地上房产作为抵押，与中行菏泽分行签订最高额抵押合同，担保债权最高额为1200万元。2014年3月18日，对抵押的土地使用权办理了抵押登记，证号为巨他项（2014）字第040号、041号。抵押期限为36个月（2014年3月10日-2017年3月9日）。2014年3月7日，对抵押的房产办理了他项权证，证号为：巨房他证巨野县字第00059**，债务履行期限为2014年3月5日-2017年3月4日。2017年2月28日在最高额抵押合同有效期内，鑫源公司又续签了一笔1200万元借款，该款未归还。2017年7月12日，双方又签订了2000万元最高额抵押担保合同，担保的主债务期间为2016年9月28日起至2019年9月27日止签署的单笔合同，属于本合同项下之主合同。该2000万元最高额担保合同包含以上1200万元及2016年9月份担保公司为山东通达路桥工程有限公司的担保借款800万元。2017年7月21日，不动产登记部门对不动产证书号为鲁（2017）巨野县不动产权第0××0号，鲁（2017）巨野县不动产权第0××1号房产办理抵押登记，证号为：鲁（2017）巨野县不动产证明第005916号，担保债权数额为2000万，抵押方式为最高额抵押，担保的主债务期间为2016年9月28日起至2019年9月27日。该2000万元贷款到期后未能及时偿还，中行菏泽分行向本院提起诉讼，巨野县人民法院作出（2018）鲁1724民初1517-1民事裁定书，查封了鑫源公司名下的房产。并作出（2018）鲁1724民初1517号民事调解书，因鑫源公司未能履行义务，中行菏泽分行申请执行。执行部门对查封的房产采取执行措施，其中包括本案涉房产，原告王学堂提出执行异议被驳回后，向本院提出执行异议之诉。 本院认为，本案的争议焦点为：原告王学堂对涉案财产是否能够排除执行。本院在审理中行菏泽分行诉鑫源公司借款合同纠纷一案中,作出（2018）鲁1724民初1517-1民事裁定书，查封了鑫源公司名下的房产，包括涉案原告王学堂购买的第二栋九号房。因鑫源公司未履行生效法律文书确定的义务，案件进入执行程序，王学堂对涉案房产被查封不服，提出执行异议被驳回后，提起案外人执行异议之诉。涉案房产坐落于巨野县××路××，花冠路北，房产建成于2012年1月1日，登记权利人为山东菏泽鑫源能化有限公司。土地性质为国有建设用地。原告王学堂在2013年8月19日之前系鑫源公司股东。2011年公司股东决议集资建房，原告确定要第二栋九号房产。房屋建好后，鑫源公司于2012年6月将二栋九号房产交付原告。2013年1月29日及2013年7月23日，原告两次向鑫源公司交纳购房款55万元，2013年7月28日，原告与被告鑫源公司补签了职工集资建房合同，约定：被告鑫源有限公司将位于巨野县××路××路××栋××号房产出售给原告王学堂，房屋售价为伍拾伍万元。原告收到房产后，进行了装修入住，并加盖一个钢结构厂棚，居住使用至今。2017年7月13日鑫源公司与中行菏泽分行签署最高额抵押合同，将鑫源公司名下的房产，包括涉案的二栋九号房产在内，抵押给中行菏泽分行，并办理抵押登记。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，王学堂购买涉案房产签订书面合同的时间是2013年7月28日，在法院对涉案房产查封之前，并在2012年6月收房，2013年对涉案房产进行装修入住，并加盖了钢结构厂棚，全额支付了合同总价款55万元。2017年7月5日，巨野县不动产权登记部门对涉案房产换发不动产权证，房产性质由宿舍变为商业用房。但仍然登记在鑫源公司名下，未办理过户登记，未办理过户登记非原告原因。故原告王学堂对涉案房产具有排除执行的民事权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”被告鑫源公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，是对其质证权、抗辩权的自动放弃，本案可以缺席判决。 综上，依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定,判决如下: 不得执行位于巨野县××路××路××栋××号房产。 案件受理费9300元，由中国银行股份有限公司菏泽分行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 长  邱剑波 审 判 员  吕常运 人民陪审员  李东风 二〇二〇年十一月十日 书 记 员  杨宗昊