昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初3469号原告:柳兴源，男，汉族，1977年1月26日出生，身份证登记住址云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：王书恒，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：滕建波，男，汉族，1977年10月23日出生，身份证登记住址云南省昆明市西山区。被告：谭旭华，女，汉族，1978年3月8日出生，身份证登记住址云南省昆明市西山区。原告柳兴源与被告滕建波、谭旭华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案，依法适用普通程序，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告柳兴源的委托诉讼代理人王书恒到庭参加诉讼，被告滕建波、谭旭华经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳兴源向本院提出诉讼请求：1解除双方于2018年签订的《房屋买卖定金合同》《房屋转让预约合同》；2.二被告返还定金20000元、购房首付款429046.48元，支付违约金132000元，以上合计581046.48元；3.本案全部诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2018年8月14日，原告与被告、昆明富贵房地产经纪有限公司丹霞路分公司签订《房屋买卖（定金）合同》，约定原告以660000元的对价购买被告坐落于昆明市，合同签订后原告依约向被告支付定金20000元。2018年8月17日，原、被告于云南省昆明明信公证处签订《房屋转让预约合同》并做公证，合同约定合同签订之日由原告向被告支付购房预付款320000元，用于被告结清银行贷款，剩余尾款340000元于双方签署房屋买卖网签合同当日由原告向银行申请按揭贷款支付。合同签订后原、被告至银行还款得知被告房屋贷款尚欠银行429046.48元，被告告知原告自己没有钱清偿剩余贷款，无奈为了实现合同原告同意增加支付预付款，于2018年8月17日由原告银行卡向银行支付429046.48元，用于偿还被告所欠银行房屋贷款，银行收到通知后出具贷款结清证明，可是在领取房产证时银行告知原告，被告仍有一笔消费贷款没有偿还故无法解除对上述房屋的抵押，至此被告隐瞒事实的行为已经严重违约，但为了实现房屋买卖，原、被告于2018年8月17日签订补充协议，被告承诺于2018年12月31日前偿还所欠消费贷款并完成房屋产权交易，约定时间到期后原告多次找到被告，要求履行《房屋转让预约合同》与补充协议，但被告均以各种理由推脱，拒绝与原告签订房屋买卖合同，直至起诉之日被告的行为已经严重违约，对原告造成严重影响。为了维护原告自身的合法权益，故诉至法院。被告滕建波、谭旭华未作答辩。本院确认本案法律事实如下：2018年8月14日，原告（乙方）与被告滕建波（甲方）、昆明富贵房地产经纪有限公司丹霞路分公司（居间方）签订《房屋买卖（定金）合同》，约定：乙方向甲方购买位于昆明市房屋，价款为660000元，乙方于签订合同当日交付购房定金20000元，于产权过户完毕当日支付首付款（含定金）420000元，剩余房款以银行按揭贷款方式支付；甲、乙双方于2018年10月31日前办理房屋产权过户手续，于款清之日交付房屋。若甲方或者乙方未能履行本协议，则双方可以选择20%的违约金赔偿。同日，被告滕建波出具《收条》，称今收到原告购买昆明市西山区翠羽丹霞丹霞幢1608号房屋定金20000元。2018年8月17日，原告（乙方）与二被告（甲方）签订《房屋转让预约合同》，约定甲方系夫妻关系，共同拥有坐落于昆明市，现房屋处于抵押状态（在建设银行设定抵押担保）；乙方以660000元的价格向甲方购买上述房屋，乙方于签订本协议当日支付购房预付款320000元用于结清甲方上述房屋的银行贷款，尾款340000元于双方签署上述房屋买卖网签合同当日由乙方向银行申请按揭贷款支付，甲方应于2018年8月20日前往银行办理银行贷款结清相关手续，并于接到或者应当接到领取上述房屋不动产权证书原件的通知之日起两个工作日内领取上述房屋不从产权证书；双方于领取甲方房屋所有权证原件之日起三个工作日内签订正式买卖合同，办理房屋转移登记相关手续，甲方于收到全部房款当日向乙方交付上述房屋。若甲方拒不签订正式合同、将房屋转让给他人、提高转让价款的，甲方除应向乙方退还所收到的全部预付款外，还需向乙方支付上述房屋转让价款百分之二十的违约金，同时，乙方有权要求甲方继续履行合同，将房屋转让给乙方。若乙方拒不签订正式合同、拒不付款、解除合同的，乙方应向甲方支付上述房屋转让价款百分之二十的违约金。同时，甲方有权要求乙方继续履行合同。该《房屋转让预约合同》于同日在昆明市明信公证处进行公证。同日，原告（甲方）与被告滕建波（乙方）签订《补充协议》，约定乙方购买甲方位于丹霞路翠羽丹霞Ａ座1608室住房，并由乙方代为甲方赔偿银行贷款420000元整。因甲方尚有建行消费贷款未还清导致该房屋产权证未能取出，无法完成过户手续。甲方于2018年8月17日将位于丹霞路××室提前移交给乙方使用并结清该房屋的所有物管费水电煤气费，甲方承诺于2018年12月31日前偿还所欠建行消费贷款并完成该房屋的产权交易。原告提交的储蓄账户信息显示：龙卡通柳兴源。2018年8月17日的《中国建设银行个人贷款还款凭证》中记载：“……借款人滕建波，付款账（卡）号、开户银行建设银行、金额（大写）人民币肆拾贰万玖仟零肆拾陆元肆角捌分、（小写）￥429,046.48……”。《中国建设银行个人贷款结清证明》中记载：“尊敬的客户滕建波，您在我行的个人贷款，贷款总额肆拾伍万元整（￥450000.00），借款人按借款合同约定分期还款计划，已于2018年08月17日结清……”。2020年5月13日的《房屋信息查询摘抄表》中记载：所有权人：滕建波，共有人：谭旭华，房屋坐落：昆明市，房产证号：20××11，共有权证号，抵押权人：中国建设银行股份有限公司云南省分行、被担保主债权数额（最高债权数额）：450000、登记时间：2016-06-24。以上事实有《房屋买卖（定金）合同》《收条》《房屋转让预约合同》《补充协议》《中国建设银行个人贷款还款凭证》《中国建设银行个人贷款结清证明》《房屋信息查询摘抄表》、账户信息在卷予以佐证。庭审中，原告陈述，1.诉讼请求第一项中解除的是《房屋买卖（定金）合同》中涉及房屋买卖合同法律关系的部分。2.2018年8月17日，原告代二被告向中国建设银行昆明金碧路支行归还了贷款429046.48元。3.二被告没有向原告交付过涉案房屋，现在涉案房屋由谁在占用、使用不清楚。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原告与被告滕建波、昆明富贵房地产经纪有限公司丹霞路分公司于2018年8月14日签订《房屋买卖（定金）合同》，原告与二被告于2018年8月17日签订《房屋转让预约合同》，其中《房屋买卖（定金）合同》，从其约定的条款来看，包含房屋买卖合同法律关系和居间合同法律关系。就《房屋买卖（定金）合同》中涉及房屋买卖合同的部分和《房屋转让预约合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。根据双方的约定，原告应于2018年8月17日向二被告支付购房款320000元，余款以按揭贷款的方式支付；因涉案房屋存在抵押，二被告应于2018年8月20日前往银行办理银行贷款结清相关手续，于接到或者应当接到领取涉案房屋不动产权证书原件的通知之日起两个工作日内领取上述房屋不从产权证书，并在领取涉案房屋所有权证原件之日起三个工作日内原告办理房屋转移登记。在原告与被告滕建波签订的《补充协议》中明确被告滕建波应于2018年12月31日前偿还所欠银行贷款并完成涉案房屋的产权交易。从本案的证据来看，原告于签订《房屋买卖（定金）合同》当天支付了定金20000元，于签订《房屋转让预约合同》当天从其账户向被告滕建波在建设银行贷款的账户中转款429046.48元，原告共计已经支付款项449046.48元。至于购房尾款，按照双方的约定原告是以银行按揭贷款的方式支付，结合日常生活经验，则须二被告与原告办理涉案房屋转移登记时，原告才可以办理按揭贷款手续。故原告已经按照约定履行了其支付相应款项的义务。二被告作为出卖人，其基本义务是转移房屋所有权于原告，并向原告交付涉案房屋。按照双方的约定，二被告是于原告支付完毕款项时交付涉案房屋。至于转移涉案房屋所有权于原告，虽然按照《房屋转让预约合同》的约定不能明确其应于何时前与原告办理涉案房屋的转移登记手续，但是根据原告提交的《房屋信息查询表》，涉案房屋截止2020年5月13日仍存在抵押登记，而原告在双方签订《房屋转让预约合同》当天已从其账户转款到被告滕建波在建设银行贷款账户，根据《中国建设银行个人贷款结清证明》所记载的内容，二被告在建设银行的贷款450000元已于2018年8月17日结清，但涉案房屋至今仍存在抵押登记，故涉案房屋因二被告的原因不能办理转移登记，而从原告与二被告签订买卖合同至今已经有两年多的时间，二被告的行为已经构成根本违约，根据上述法律规定，本院对原告解除《房屋买卖（定金）合同》中房屋买卖合同法律关系部分和《房屋转让预约合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后，根据合同解除的法律后果，二被告应共同向原告退还原告已支付的款项449046.48元。至于原告主张的违约金132000元，按照《房屋转让预约合同》的约定，二被告应按房屋总价款的20%向原告支付违约金，但根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，结合本案合同的履行情况、二被告的过错程度以及当事人的预期利益，原告主张的违约金过高，本院酌情支持违约金50000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告柳兴源与被告滕建波、昆明富贵房地产经纪有限公司丹霞路分公司于2018年8月14日签订的《房屋买卖（定金）合同》中房屋买卖合同法律关系部分以及原告柳兴源与被告滕建波、谭旭华于2018年8月17日签订的《房屋转让预约合同》；二、被告滕建波、谭旭华于本判决生效之日起十五日内向原告柳兴源共同退还款项449046.48元；三、被告滕建波、谭旭华于本判决生效之日起十五日内向原告柳兴源共同支付违约金50000元；四、驳回原告柳兴源其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9610元（原告已预交），由原告柳兴源负担825元，被告滕建波、谭旭华共同负担8785元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 姚 琳二〇二〇年十一月十日书记员 杨徐敏