安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民再92号 原审原告:萧县眼病（康复）医院，住所地安徽省萧县龙城镇交通路**，统一社会信用代码1234132274486774X1。 法定代表人：郭利，该医院院长。 委托诉讼代理人：陈建华，该医院副院长。 委托诉讼代理人：陆秀玉，安徽三联律师事务所律师。 原审被告：萧县万基房地产开发有限公司，，住所地安徽省萧县龙城镇公园路与顺河路交会处统一社会信用代码913413225957147146。 法定代表人：郑自学，该公司董事长。 原审被告：林雁飞，男，1972年12月4日出生，汉族，住福建省长乐市。 上述两原审被告共同的委托诉讼代理人：郝朝礼，安徽徽都律师事务所律师。 上述两原审被告共同的委托诉讼代理人：张帅，安徽徽都律师事务所律师。 原审被告：郑锦良，男，1972年8月15日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 原审被告：林芳，女，1972年9月20日出生，汉族，住福建省长乐市。 原审原告萧县眼病（康复）医院与原审被告萧县万基房地产开发有限公司（以下简称万基公司）、林雁飞、郑锦良、林芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月15日作出的（2019）皖13民初263号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2020年10月26日作出（2020）皖13民监5号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告萧县眼病（康复）医院的委托诉讼代理人陈建华、陆秀玉，原审被告万基公司、林雁飞共同的委托诉讼代理人郝朝礼到庭参加诉讼。原审被告郑锦良、林芳经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 萧县眼病（康复）医院称，坚持原审的起诉请求。事实与理由：2018年8月16日，萧县眼病（康复）医院与万基公司签订了《购买协议》，约定万基公司将位于萧县龙城镇万基大观天下一期西南角整栋商业大楼，全层五层，建筑面积7900平方米（以总房产证为准）以3900万元的价格出卖给萧县眼病（康复）医院。协议第二条约定，萧县眼病（康复）医院于签定协议当日支付购房款1500万元，于2018年8月26日前支付购房款1500万元，共计3000万元。万基公司应当自收到购房款后七个工作日内解除此楼在银行的抵押手续，十个工作日内在房管局办理好登记备案手续，如不能按期办理，万基公司应补偿萧县眼病（康复）医院千分之一的违约金（每日按三万元计算），直至办理好登记备案为止。萧县眼病（康复）医院按协议约定支付完30000000元后，万基公司一直未按约定解除案涉楼房在银行的抵押手续。2018年7月3日，万基公司又与萧县眼病（康复）医院签订了《购房买卖协议书（续）》，万基公司承认违约，愿意按2018年8月16日签订的购房协议中规定的违约条款支付违约金，万基公司承诺2019年9月30日前解除一半的银行房屋抵押及办理完房产转户手续，林雁飞、郑锦良、林芳对该份协议书承担担保责任。现约定的期限已过，万基公司仍未按约定办理好解押手续，亦无法办理过户手续。 万基公司辩称，1、万基公司同意解除与萧县眼病（康复）医院之间的买卖合同；2、万基公司同意返还萧县眼病（康复）医院30000000元购房款；3、萧县眼病（康复）医院要求万基公司支付违约金无法律依据；4、万基公司在萧县眼病（康复）医院起诉前遇到无法克服的困难，致使合同不能履行，并非万基公司恶意不履行；5、违约金应参照最新的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》标准计算，而非原判确认的按年利率24%计算，请求法院予以调整。 原审被告林雁飞辩称，原审未判决林雁飞承担保证责任，在原审判决送达后，萧县眼病（康复）医院未上诉，且在原审判决生效后，萧县眼病（康复）医院向安徽省高级人民法院申请再审后又撤回再审申请，应视为放弃要求林雁飞承担保证责任的请求。 郑锦良、林芳未到庭答辩。 萧县眼病（康复）医院向本院起诉请求：1.判令解除案涉《购买协议》及《购房买卖协议书（续）》；2.判令万基公司返还购房款30000000元并支付违约金12750000元（暂定，应计算至实际返还完毕之日止）；3.林雁飞、郑锦良、林芳对上述购房款及违约金承担连带责任；4.万基公司、林雁飞、郑锦良、林芳共同承担本案诉讼费。本院原审认定案件事实：2018年8月16日，萧县眼病（康复）医院与万基公司签订了《购买协议》，约定万基公司将位于萧县龙城镇万基大观天下一期西南角整栋商业大楼，全层五层，建筑面积7900平方米（以总房产证为准）以39000000元的价格出卖给萧县眼病（康复）医院。协议第二条约定，萧县眼病（康复）医院于签定协议当日支付购房款15000000元，于2018年8月26日前支付购房款15000000元，共计30000000元。万基公司应当自收到购房款后七个工作日内解除此楼在银行的抵押手续，十个工作日内在房管局办理好登记备案手续，如不能按期办理，万基公司应补偿萧县眼病（康复）医院千分之一的违约金（每日按三万元计算），直至办理好登记备案为止。协议签订后，萧县眼病（康复）医院按协议约定于2018年8月16日向万基公司支付15000000元，2018年8月22日向万基公司支付15000000元。但万基公司未按约定解除案涉楼房在银行的抵押手续。2018年12月12日，林雁飞向萧县眼病（康复）医院出具承诺书，载明万基公司售于萧县眼病（康复）医院的办公大楼原合同签订保证2018年8月份办完房产证，因没有到银行解除抵押，出现违约至今没能办理，经法定代表人郭利再三催促，我方再次承诺于2019年1月30日前到银行解除抵押并办理结束，并给萧县眼病（康复）医院办理房产证，具体价格根据双方之间签订的合同为准。如不能如期办成，由承诺人及担保人承担萧县眼病（康复）医院一切损失。林雁飞于“承诺人”处签字，郑锦良于“担保人”处签字。2019年7月3日，万基公司又与萧县眼病（康复）医院签订了《购房买卖协议书（续）》，部分内容载明，万基公司未能在规定时间办理银行解除抵押手续，导致此房产未能在规定的时间内交付萧县眼病（康复）医院，至此已达十个月之久。期间经萧县眼病（康复）医院多次催促，万基公司多般推脱，现补充协议为继续履行双方2018年8月16日签订的买卖合同，万基公司承认违约，愿意按照《购买协议》约定的违约金赔付给萧县眼病（康复）医院，万基公司承诺于2019年9月30日前解除一半的银行房屋抵押及办理完房产转户手续，于2019年11月30日前将剩余一半房产办完房产转户手续。万基公司于2020年8月30日前无条件将此楼完整交付给萧县眼病（康复）医院。以上内容，双方自愿同意，不得再次违约。如违约，万基公司应按照每日30000元的标准支付违约金，自签订协议之日起至解决完为止。林雁飞、郑锦良、林芳在该份协议书“担保人”处签字确认。现约定的期限已过，万基公司仍未按约定办理好解押手续，亦无法办理过户手续。双方发生纠纷。 本院原审认为，对于解除案涉《购买协议》及返还购房款30000000元，万基公司不持异议。萧县眼病（康复）医院在签订《购买协议》后依约于签订协议当日支付15000000元，于2018年8月26日前将约定的30000000元支付完毕。但万基公司并未依约在收到购房款后的七个工作日内办理房产解除抵押手续，也未在《购房买卖协议书（续）》约定的时间办理上述手续，该房产至今仍处于抵押状态。故，万基公司在履行案涉《购买协议》中存在违约。双方于本案的争议焦点为万基公司应支付的违约金应如何确定，郑锦良是否应承担担保责任。审理认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，双方签订的案涉《购买协议》及《购房买卖协议书（续）》均约定违约责任的计算标准为每日30000元，计算至办理好案涉房屋的登记备案止。但考虑到萧县眼病（康复）医院未如约取得案涉房产所有权，其受到的损失应为所支付房款的利息损失。双方约定的每日30000元的违约金过高，属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定的“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十”的情形。万基公司亦要求人民法院予以调整。综合考虑本案案情，本案酌情认定万基公司应自萧县眼病（康复）医院支付购房款之日按照年利率24%的标准支付利息至实际支付完毕之日止。 关于郑锦良是否应承担担保责任的问题。原审认为，《中华人民共和国担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。本案中，林雁飞、郑锦良、林芳在《购房买卖协议书（续）》“担保人”处签字确认。同时，郑锦良亦在林雁飞向萧县眼病（康复）医院出具的承诺书中的“担保人”处签字。根据上述法律规定，林雁飞、郑锦良、林芳应对返还案涉购房款及支付利息的义务承担连带担保责任。 综上所述，原审依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：1、萧县万基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还萧县眼病（康复）医院购房款30000000元及利息（利息以30000000元为基数，其中15000000元自2018年8月16日起、剩余15000000元自2018年8月22日起，均按照年利率24%计算至实际履行完毕之日止）；2、驳回萧县眼病（康复）医院的其他诉讼请求。案件受理费255550元，由萧县眼病（康复）医院负担4580元，萧县万基房地产开发有限公司负担250970元，保全费5000元，由萧县万基房地产开发有限公司负担。 围绕本案再审的争议焦点，本院组织到庭几方当事人进行了证据交换和质证。萧县眼病（康复）医院向本院提供如下证据：万基公司的房产信息报价单，以证明万基公司开发的商品房价为9542每平方，相比萧县眼病（康复）医院在购买时单价已有大幅度的提升，涨价部分应计算在违约金内。万基公司、林雁飞的质证意见为：该证据与本案不具有关联性，且不能证明合同解除时的房屋价格，不应作为计算违约金的依据。万基公司提供证据如下：安徽省高级人民法院（2020）皖民申号民事裁定书，证明萧县眼病（康复）医院撤回了向省高院的再审申请，说明萧县眼病（康复）医院放弃要求林雁飞、郑锦良、林芳承担保证责任的请求。林雁飞、郑锦良、林芳质证意见为：撤回再审申请并不表示放弃保证责任的诉求。本院认证意见为：对萧县眼病（康复）医院提供的万基公司房产信息报价单，系网上下载的网页，并非相关物价单位出具的市场价值证明，不符合证据的真实性、合法性要件，对该证据，本院不予认定。对万基公司提供的省高院的民事裁定书，仅能证明萧县眼病（康复）医院撤回了向省高院的再审申请，是萧县眼病（康复）医院对诉讼权利的行使，并不表示放弃保证责任的诉讼请求，该证据与本案无关联，本院不予认定。原审判决认定案件事实属实，本院再审予以确认。 本院再审认为，综合萧县眼病（康复）医院再审意见，万基公司、林雁飞的答辩意见，归纳本案的再审争议焦点为：1、万基公司应否承担违约责任，如承担违约责任，违约金数额应如何确定；2、林雁飞、郑锦良、林芳应否承担保证责任。 （一）关于万基公司应否承担违约责任，如承担违约责任，违约金数额应如何确定的问题。 2018年8月16日，萧县眼病（康复）医院与万基公司签订了《购买协议》，萧县眼病（康复）医院按约定时间履行了付款义务，而万基公司未依约在收到购房款后的七个工作日内办理房产解除抵押手续。2019年7月3日，万基公司又与萧县眼病（康复）医院签订了《购房买卖协议书（续）》，万基公司承认违约，再次承诺于2019年9月30日前解除一半的银行房屋抵押及办理完房产转户手续，现该房产仍处于抵押状态，万基公司违约行为明显。故，万基公司认为萧县眼病（康复）医院主张的违约金无依据的辩称理由不能成立，本院不予采纳。 对于违约金数额的确定，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。同时，对于当事人约定的违约金是否过高的界定标准及调整幅度，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方约定违约金的计算方法为“万基公司应当自收到购房款后七个工作日内解除此楼在银行的抵押手续，十个工作日内在房管局办理好登记备案手续，如不能按期办理，万基公司应补偿萧县眼病（康复）医院千分之一的违约金（每日按三万元计算）”，萧县眼病（康复）医院按约支付完30000000元购房款的时间为2018年8月22日，按约定万基公司应于收到购房款后七个工作日即2018年8月30日前解除案涉楼房在银行的抵押手续，因万基公司未按约定内容履行，该公司自2018年8月30日起违约，按双方约定违约金的计算方法，至起诉之日2019年10月8日，违约金计算逾12000000元，超过“造成损失的百分之三十”的违约金约定上限，符合“过分高于造成的损失”的情形，本院应予调整减少。萧县眼病（康复）医院不能提供因对方违约造成其损失具体数额的证据，案涉购房款为30000000元，百分之三十数额为9000000元，考虑到万基公司明显的违约行为及万基公司愿承担的违约金的计算方法等因素，对萧县眼病（康复）医院请求的违约金数额，根据公平原则和诚实信用原则，应确定为9000000元为宜。对萧县眼病（康复）医院该项请求中的合理部分，本院再审予以支持。 （二）关于林雁飞、郑锦良、林芳应否承担保证责任的问题。 《中华人民共和国担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条规定，保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。本案中，林雁飞、郑锦良、林芳在《购房买卖协议书（续）》“担保人”处签字确认，对保证方式未予约定，亦未约定保证担保的范围，根据上述法律规定，林雁飞、郑锦良、林芳应对返还案涉购房款及支付违约金义务承担连带担保责任。林雁飞答辩称在原审判决林雁飞不承担担保责任的情况下，萧县眼病（康复）医院未上诉，且撤回了再审申请，应视为对林雁飞承担保证担保责任诉讼请求的放弃。审理认为，原审审理过程中，已围绕林雁飞、郑锦良、林芳三人的担保事实进行了审理、认定，且在判决说理部分已明确三人应承担保证担保责任，在原审判决结果部分遗漏书写三人的担保责任后，萧县眼病（康复）医院通过信访的方式向本院反映此问题，并未放弃三人承揽保证担保责任的诉讼请求，故，该答辩理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，萧县眼病（康复）医院请求解除案涉《购买协议》及《购房买卖协议书（续）》，万基公司同意解除上述协议，原判对该项请求遗漏判决，本院再审予以解除。萧县眼病（康复）医院第二项诉讼请求为要求返还购房款并支付违约金，万基公司同意返还30000000元购房款，原审判决返还并无不当，但原审判决对支付违约金请求部分表述为“返还利息”不妥。对于违约金的计算标准，原审判决是从支付购房款之日按照年利率24%的标准计算违约金，以此标准计算至今，仍高于法律规定的违约金约定的上限9000000元，前述已分析，违约金宜确定为9000000元。林雁飞、郑锦良、林芳三人对万基公司向萧县眼病（康复）医院返还30000000元购房款及支付违约金9000000元义务承担连带责任。综上，对萧县眼病（康复）医院诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判决结论中的遗漏及表述不当之处，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款，《中华人民共和合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）皖13民初263号民事判决； 二、解除萧县眼病（康复）医院与萧县万基房地产开发有限公司于2018年8月16日签订的《购买协议》和2019年7月3日签订的《购房买卖协议书（续）》； 三、萧县万基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还萧县眼病（康复）医院购房款30000000元并支付违约金9000000元，林雁飞、郑锦良、林芳对上述付款义务承担连带责任； 四、驳回萧县眼病（康复）医院的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 原审案件受理费255550元，由萧县眼病（康复）医院负担22416.67元，萧县万基房地产开发有限公司负担233133.33元，财产保全费5000元，由萧县万基房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。 审判长 赵 耀 审判员 魏鸿超 审判员 王九霄 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理梅传喜 书记员马荟 附本案适用相关法律条文： 《中华人民共和合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国担保法》 第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。