山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终12210号 上诉人（原审被告）：刘丰先，男，1958年8月9日生，汉族，住山东省平度市。 委托诉讼代理人：韩宝礼，山东正平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：青岛远大置业有限公司，住所地：山东省平度市杭州路**。 法定代表人：张丽，经理。 委托诉讼代理人：赵典明，山东道安（平度）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈妮妮，山东道安（平度）律师事务所实习律师。 上诉人刘丰先与被上诉人青岛远大置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初4612号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘丰先向本院提出上诉请求：1、请求依法撤销原审的第一、第二项错误的判决，驳回被上诉人要求解除双方租赁合同的诉讼请求。2、本案的一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：原审法院判决错误，对证据的采信失之偏颇。原审法院在判决中称：涉案的土地已经政府相关部门进行设计规划，被规划为商务用地，在已规划的前提下原告与他人签订合作开发合同对涉案的土地进行开发，并多次通知被告提出解除合同，并非是无故解除合同，在原告与他人签订开发合同的前提下，双方继续履行合同不可能，解除合同的条件已经具备，原告提出解除合同的条件成立，故判令解除双方之间的租赁合同。原审法院做出上述判决的主要依据是被上诉人在一审中所提交的证据2、《平度市城乡规划中心地块规划要求书》。证据3、《平度市万增暖通设备安装队证明材料》；证据4、《合作开发合同》及收取保证金30万元的事实予以认定。原审法院对证据的采信错误，对事实的认定错误。理由如下：第一、首先要明确什么是征地拆迁的概念?什么是城市规划?简单地说征地是为了公共利益的需要而进行的拆迁，补偿原则是合理、适当；拆迁多为商业性拆，是出于商业目的或非公共利益而进行的拆迁。两者都属于行政管理行为，依法由负有职能的部门行使管理权。而城市规划是为了实现一定时期内城市经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设所作的综合部署和具体安排。而在本案中双方在合同中约定租赁期限是涉案的土地被征地与拆迁，在政府行为需要征地拆迁时，乙方(上诉人)需要无条件服从。时至今日，被上诉人没有任何的证据证实涉案的土地已被政府征地或拆迁。被上诉人自己准备合作开发不叫做征地与拆迁，这是自己对的商业利益的追求，不符合双方合同约定的解除条件。第二、被上诉人所提交的证据2《平度市城乡规划中心地块规划要求书》，这仅是报备、只是初步规划的要求书，并非是实际的规划，这是征地拆迁的一个环节，距离法律意义上的征地与拆迁还有许多程序，平度市国土资源局在2017年9月就出具了《平度市土地利用总体规划调整完善方案》(2006-2020年，)难道这就属于征地与拆迁了?以规划程序来代替拆迁显然是在偷换概念。被上诉人所提交的证据3、《平度市万增暖通设备安装队证明材料》；证据4、《合作开发合同》及收取保证金30万元的收据根本不客观，这显然是被上诉人为了达到解除合同的条件、为了诉讼而编造的证据，这样的证据随时可以准备、完成。在上诉人与被上诉人发生租赁合同争议后，被上诉人为了达到其随心解除合同的目的，连租赁费都拒收，这不就是为了制造上诉人违约的假象吗?即使被上诉人真的与他人签订了该合同，这种合同履行是被上诉人为了自己利益故意行为造成的，根据《中华人民共和国合同法》第45条第2款：“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就，不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”的规定，双方解除合同的条件不成就，该证据不应成为双方解除合同的理由。第三、被上诉人自己与他人的合作开发显然不是政府的征地与拆迁，如果被上诉人基于自己的需要可以随时解除合同的话，上诉人断然不会租赁一个破烂不堪、每年租赁费是45000元的房屋，更不会进行大规模的维修。上诉人是基于解除合同的条件为“征地与拆迁”，考虑到期限较长才租赁的。何况被上诉人在2019年9月4日收取租赁费时承诺：“你们放心用吧，这个地方3至5年内不能拆迁”，再一次诱惑上诉人加大投入修缮，在上诉人将涉案房屋进行整修好后，被上诉人为了自己的私利编造理由要求解除合同显然是恶意的、是不合法的。综上，原审法院对证据的采信失之偏颇，判决解除双方的租赁合同错误。为此，请求二审法院依法撤销原审错误的判决，驳回被上诉人错误部分的诉讼请求，以维护上诉人的合法权益。 被上诉人青岛远大置业有限公司答辩称：租赁合同第二条约定租赁期限是甲方征地拆迁时为止，本案中被上诉人于2020年7月对该地块进行改造并对旧址进行拆迁，已经满足了合同解除或到期的条件。被上诉人通知上诉人，上诉人承诺2019年十月一前腾出房屋，但一直到12月份都没有腾出，同时平度市人民政府对该地块进行了整体规划，规划该用地为商业用地，需要整体进行改造，鉴于此被上诉人与他人签订了合作开发的合同，因此该合同无法继续与上诉人履行。上诉人一直认为何时拆迁没有期限，应当以政府强拆为标准，合同中没有此约定，也显失公平，既然本案的租赁期限没有合同约定，被上诉人主张何时用地只要给了上诉人合理期限，上诉人就应当腾出土地，更有利于被上诉人的合法权益。上诉人占用该地又进行转租他人谋利，使被上诉人利益损失，导致我们与第三人的合同无法履行，显失公平，请求二审法院查明事实，驳回对方上诉请求。 青岛远大置业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除青岛远大置业有限公司、刘丰先双方签订的《租赁合同》，并交付场地；2、依法判令刘丰先支付青岛远大置业有限公司自2019年9月至起诉之日租赁费30000元；3、判决刘丰先支付青岛远大置业有限公司自2020年6月3日至实际交付租赁物止的租赁费（日租赁费按123元计算）；4、本案诉讼费、保全费、保全担保费、律师费由刘丰先承担。事实和理由：2016年9月21日，青岛远大置业有限公司的法定代表人程德军与刘丰先签订《租赁合同》，将青岛远大置业有限公司的场地租赁给刘丰先使用。合同约定租赁期限以征地拆迁时为止，年租赁费四万五千元。现该租赁场地因青岛远大置业有限公司与他人合作开发需要使用，青岛远大置业有限公司多次找刘丰先协商，收回租赁地，刘丰先起初同意尽快腾出租赁地，后刘丰先均以未找到合适的地方为由占有租赁地至今，且拖欠青岛远大置业有限公司自2019年9月至今的租赁费。为维护青岛远大置业有限公司的合法权益，请依法判如所请。 刘丰先一审中辩称，一、青岛远大置业有限公司要求解除双方之间的租赁合同条件不成立。第一、合同第二条约定：租赁管理期限以甲方征地拆迁时为止；合同第四条约定：乙方在看管使用期间，水电费、房屋等设施需要整理、修缮，其费用由乙方自己承担，因政府行为需征地拆迁，乙方无条件服从。鉴于双方解除合同的条件为政府的征地拆迁行为，刘丰先认为涉案的土地及房屋短时间内不会发生拆迁与征地，因此对租赁的房屋进行大规模的维修、整理，花去几十万的费用。从该合同的约定可以看出，解除该租赁合同的条件为征地与拆迁，时至今日，青岛远大置业有限公司没有提供任何的关于拆迁与征地的合法有效的文件，因此解除合同的条件不成立。第二、青岛远大置业有限公司在诉状中陈述解除合同的理由是需要与他人合作开发使用，与合同约定的解除理由不相同，如果说青岛远大置业有限公司基于自己的需要随时可以解除合同的话，刘丰先断然不会租赁一个破烂不堪、年租金45000元的房屋，更不会进行大规模的维修。第三、刘丰先在2019年9月份接到张丽的通知后，的确准备搬迁，但那是基于张丽告诉刘丰先此处准备拆迁，是在不明真相的情况下的意思表示，后刘丰先了解到根本不存在所谓的拆迁，是青岛远大置业有限公司解除合同的借口。二、青岛远大置业有限公司要求刘丰先支付租赁费合法，但拖付租赁费不是刘丰先的原因造成的。自2019年12月份、2020年3月份刘丰先就将租赁费支付给张丽，但张丽拒收。其拒收的目的是为了造成刘丰先拖付租赁费的假象。综上，青岛远大置业有限公司所诉无事实依据，应依法驳回青岛远大置业有限公司的诉讼请求。 一审法院认定以下事实：青岛远大置业有限公司的原法定代表人程德军于2018年去世，2019年7月23日变更张丽为该公司的法定代表人，程德军与张丽系夫妻关系。2016年9月21日青岛远大置业有限公司的原法定代表人程德军（甲方）与刘丰先（乙方）签订《租赁合同》，合同约定：一、本合同甲方所出租给乙方的地理位置坐落在平度市院内所有房屋、宅院、空地全权由乙方管理，乙方并有对外转租权，在转租和使用期间要遵纪守法，否则后果自负；二、租赁管理期限以甲方征地拆迁时为止。在租赁期限内，如有特殊情况需变更合同由双方协商处理；三、乙方按每年交给甲方租赁费肆万伍仟元人民币，缴款方式定为半年一交，每次交贰万贰仟伍佰元整，如租期不足半年时，按月计算，多退少补，以甲方打收条或开具收据给乙方为证；四、乙方在看管使用期间，水电费、房屋等设施需要整理、修缮，其费用由乙方自己承担。因政府行为需要征地拆迁，乙方无条件服从，如有经营损失补偿费由乙方享受。合同最后做了标注：房租自2016年9月1日至2017年8月31日止为一年。合同签订后，履行过程中，甲方依约向乙方交付了涉案场地、房屋等，乙方于2016年9月21日、2017年3月14日、2017年9月1日、2018年3月14日、2018年9月20日、2019年4月9日六次依约向甲方缴纳租赁费135000元，每次缴纳22500元，缴纳至2019年8月31日。2019年7月-12月青岛远大置业有限公司的法定代表人张丽以涉案地块已规划多次与刘丰先、刘丰先之妻于照华微信聊天协商刘丰先迁出事宜，均未果。2019年12月23日刘丰先向青岛远大置业有限公司转交2019年9月1日-2020年3月1日的租赁费22500元、2020年3月2日刘丰先向青岛远大置业有限公司转交2019年9月1日-2020年9月1日的租赁费45000元，青岛远大置业有限公司均以已通知刘丰先迁出涉案地块为由未收取。2020年2月下旬，青岛远大置业有限公司又通过发律师函的方式通知刘丰先迁出涉案地块，亦未果。 另查明，青岛远大置业有限公司与平度市人民路199号场地及附属物的所有权人李宛增于2019年9月决定，根据政府的规划，对土地综合利用，进行开发建设；2019年11月16日，青岛远大置业有限公司与山东中盾电力工程有限公司签订合作开发合同，山东中盾电力工程有限公司向青岛远大置业有限公司缴纳项目保证金300000元，合作开发涉案地块。 一审法院认为，青岛远大置业有限公司、刘丰先双方签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案焦点是：青岛远大置业有限公司、刘丰先签订的租赁合同是否具备解除的条件。本案中，涉案地块及其他相关地块业经政府相关部门进行了设计规划，被规划为商务用地，在已规划的前提下，青岛远大置业有限公司根据政府相关部门规划要求与他人签订了合作开发合同，对涉案地块进行开发，并多次通知刘丰先提出解除合同，充分说明青岛远大置业有限公司要求解除合同，收回涉案地，确实事出有因，并非无故解除合同，在青岛远大置业有限公司已与他人签订开发合同的前提下，青岛远大置业有限公司、刘丰先双方之间的租赁合同事实上已不可能继续履行，解除合同的条件已经具备，青岛远大置业有限公司提出解除合同，理由正当，应予支持；刘丰先提出的仅有规划、未实际征地拆迁的理由不能成立，其要求继续履行合同成为不可能，一审法院不予支持。刘丰先腾出涉案场地需一定的时间，根据实际情况，以一个月为宜。青岛远大置业有限公司依据合同要求刘丰先支付租赁费的请求符合法律规定，一审法院予以支持，青岛远大置业有限公司请求刘丰先支付2019年9月至2020年6月1日期间的租赁费30000元，低于刘丰先自2019年9月1日至2020年6月1日应给付青岛远大置业有限公司的租赁费33750元，一审法院予以支持。青岛远大置业有限公司主张由刘丰先支付律师费，因合同无约定，一审法院不予支持。租赁合同为双务合同，对合同解除后的法律后果，因刘丰先在本案中未提起损失的反诉，刘丰先可在合同解除后持据另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、2016年9月21日青岛远大置业有限公司与刘丰先签订的租赁合同于2020年8月18日解除；二、刘丰先于判决生效后三十日内将涉案的座落于平度市区人民路中段北侧197号-1（场地、房屋）返还给青岛远大置业有限公司；三、刘丰先支付青岛远大置业有限公司2019年9月1日至2020年6月1日起诉之日期间的租赁费30000元，于判决生效后十日内付清；四、刘丰先支付青岛远大置业有限公司2020年6月2日至实际交付租赁物期间的租赁费（计算标准：按照日租赁费45000元÷365天=123元标准计算）五、驳回青岛远大置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由刘丰先负担。 二审中各方未提交新证据。 二审查明的事实与一审一致，本院依法予以认可。 本院认为，本案的争议焦点为被上诉人青岛远大置业有限公司是否有权解除合同。依据合同约定，“因政府行为需要征地拆迁，乙方无条件服从，如有经营损失补偿费由乙方享受”；“租赁管理期限以甲方征地拆迁时为止”。现依据查明的事实，涉案房屋、土地并未列进入政府拆迁程序，也未签订任何拆迁协议，因此，合同约定的解除条件尚未成就。青岛远大置业有限公司主张合同约定的“征地拆迁”并非政府拆迁，与通常理解不符，本院不予采纳。被上诉人青岛远大置业有限公司以涉案房屋、土地欲与他人合作为理由，要求解除涉案租赁合同，不符合合同约定。青岛远大置业有限公司主张其与案外人进行合作开发，且已收取30万元预付款，但未能提交收取上述款项的银行流水明细，因此，该合作开发是否已开始履行无法确认。故本院对青岛远大置业有限公司主张解除合同的必要性不予认可。因此上诉人要求解除合同系单方解除合同、违约行为，其在未妥善解决解除合同的后果的情况下，直接与承租人解除合同，对承租人显失公平，依法不应予以准许。一审法院对合同予以解除认定错误，应予纠正。关于租赁费用，上诉人未提出上诉，故对原审第三、第四项诉讼请求本院依法予以维持。 综上，上诉人的上诉请求成立，一审判决认定事实、适用法律有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、撤销山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初4612号民事判决第一、第二、第五项。 二、维持山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初4612号民事判决第三、第四项。 三、驳回青岛远大置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费550元，减半收取275元，由刘丰先负担。二审案件受理费100元由青岛远大置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王颖颖 审判员  谷林平 审判员  于 梦 二〇二〇年十一月二十九日 法官助理 徐鹏 书记员王若怡