河南省方城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1322民初1134号原告：刘云群，男，1954年8月1日生，汉族，住南阳市宛城区。委托代理人：刘刚，河南宛龙律师事务所律师。被告：方城县凤瑞街道办事处南阁社区居民委员会。住所地：方城县凤瑞街道办事处南阁村。法定代表人：王付栓，任主任。委托代理人：陈庆如，河南隆翔律师事务所律师。委托代理人：李金明，男，1962年7月15日生，汉族，住方城县，任南阁社区居委会监委会主任。原告刘云群与被告方城县凤瑞街道办事处南阁社区居民委员会（以下简称南阁居委会）为房屋买卖合同纠纷一案，原告于2018年10月29日诉至南阳市卧龙区人民法院，南阳市卧龙区人民法院于2019年1月2日作出（2018）豫1303民初7816号之二民事裁定书，裁定本案移送河南省方城县人民法院处理。本院于2019年1月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，于2019年11月26日作出（2019）豫1322民初391号民事判决，原告刘云群不服判决，提出上诉，南阳市中级人民法院于2020年2月25日作出（2020）豫13民终136号民事裁定，撤销方城县人民法院（2019）豫1322民初391号民事判决，本案发回方城县人民法院重审。本院于2020年3月30日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘云群的委托代理人刘刚、被告南阁居委会的的委托代理人陈庆如、李金明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘云群诉称：2017年7月7日,原告与被告在南阳市工业路508号签订了《房屋买卖协议》,被告将位于方城县凤瑞路138号的楼房二楼出售给原告,建筑面积共450平方米,房屋转让款2025000元,协议签订后半年内交房并办理房产证、过户等相关手续。为督促被告尽快交房并办理房产证、过户等相关手续,双方约定了自2017年7月7日起按购房款计算利息,利息为月息2%，并约定协商不成,双方均同意在卧龙区人民法院通过诉讼解决。合同签订前后,原告通过银行转账陆续向被告支付了购房款人民币2025000元整,但是在被告收到原告的购房款后,不能在规定的时间内交付房产。原告与被告多次协商,要求履行合同未果。双方签订的房屋买卖合同真实、合法、有效,被告拒绝履行合同义务,已经构成严重违约,同时也侵犯了原告的合法民事权益,因此诉至法院,请求人民法院依法判令：一、被告履行合同，立即交付房产，将南阳市方城县凤瑞路138号的楼房二楼共450平方米房产交付原告并协助原告办理转让过户手续。二、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告增加诉讼请求为：如案涉买卖合同属无效合同，请求判令被告返还购房款2025000元，并自2017年7月8日起按照月息2%支付利息至款付清止。原告为支持其诉讼请求及理由的成立，向法庭提交证据材料为：1、房屋买卖协议一份；2、授权委托书一份，转款明细六份。被告南阁居委会辩称：一、当事人恶意串通，损害被告集体利益的《房屋买卖协议》应为无效合同。师文庆为达个人目的，违反《居委会组织法》、《村委会组织法》、《四议二公开制度》，私自与原告串通，损害集体利益，依《合同法》第五十二条的规定，应属无效合同。二、该合同原告并未履行。被告从未收到原告支付的合同价款。三、师文庆的个人行为与被告无关。四、该案涉嫌虚假诉讼。被告南阁居委会向法庭提交以下证据材料：1、南阁社区集体经济财务收支情况的审计报告；2、2019年3月10日南阁社区居委会证明；3、立案决定书；4、拘留证；5、南阳市启扬财务咨询有限公司企业信用信息公示报告。经审理查明：2017年7月7日,刘云群作为房屋购买人与原南阁居委会的法定代表人师文庆签订《房屋买卖协议》，协议内容为：“房屋买卖协议协议编号:20170707卖方(甲方):方城县凤瑞街道办事处南阁村民委员会负责人:师文庆联系电话:138××******身份证号:41292219570210003X买方(乙方):刘云群联系电话:138××******身份证号:甲乙双方经过友好协商，在平等自愿的基础上签订如下协议:1、甲方自愿将位于方城县凤瑞路138号楼二楼共450㎡(以实际测量为准)房产卖给乙方。2、甲方保证此房产一切情况介绍属实，承诺和保证此房产无任何权属或经济纠纷，权属无任何暇疵。3、甲方同意将上述房产以每平方米4500元的价格卖给乙方，共计2025000.00元。房款就于本协议签订之日起30日内付清。4、本协议签订后，在后期办理房产证、过户等相关手续时所产生的有关费用由甲乙双方各承担一半，甲方应给予积极配合，保证不以任何理由设置任何障碍限制乙方各项相关手续的办理。5、权利义务:甲方确保以上房屋不得私自出售或转让给他人，否则一切后果由甲方负责；本合同项下交易的房屋不存在任何产权纠、权利瑕疵及关于银行抵押等未清事项。6、如果此房屋在本协议签订后出现被拆迁或其它不可抗力等因素，甲方需归还买方房款及利息，利息按本协议签订之日起计算，利率为月息2％，如果半年内不能交房仍按月息2％计息。7、本协议未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签字后，与本协议具有同等法律效力，如果协商不成，双方均同意在卧龙区人民法院通过诉讼解决。8、本协议一式贰份，甲、乙双方各执壹份，具有同等的法律效力。甲方:方城县凤瑞街道办事处南阁村村民委员会负责人：师文庆乙方:刘云群2017年7月7日”。同日师文庆又与刘云群签订了授权委托书一份，内容为：“授权委托书因业务需要，本人（委托人）与刘云群签订了编号为20170707的房屋买卖协议，由于本人有诉讼案件在身不能收款，特委托买方刘云群将买房款大写（人民币）：贰佰零贰万伍仟元整小写：2025000.00元，打到李斐的账户上，做为归还前欠李斐的借款，收款人李斐同意在30日内付清房款均为有效。本人（委托人）愿意承担由此产生的一切经济纠纷和法律责任。被委托人：开户行：账号：收款人：开户行：账号：委托人：方城具凤瑞街道办事处南阁村村民委员会负责人：师文庆被委托人：刘云群收款人：2017年7月7日”。原告及师文庆均在房屋买卖协议和授权委托书的对应栏里签字并加盖有方城县凤瑞街道办事处南阁村村民委员会印章。合同签订后,刘云群按照合同约定的时间,陆续向李斐的银行账户汇款2025000元。后因房屋未能交付，现原告诉至本院，请求人民法院支持其诉求。另查明：1、师文庆在签订房屋买卖合同时任方城县凤瑞街道办事处南阁村村民委员会党支部书记兼村委会主任，现方城县凤瑞街道办事处南阁村村民委员会变更为南阁居委会。2、师文庆与原告签订房屋买卖协议时未召开村民会议或村民代表会议讨论决定，也未经村委其他成员同意。3、原被告争议的房产并未实际交付给原告，原告也没有实际占有使用该房屋。4、师文庆在法院工作人员对其询问时称：其以前借南阳一家投资公司的钱，法人是李红斌（音）。当时借200万，实际给了184万，扣了16万元的利息，约定月息4分。李红斌有一天也就是签的协议那天，把其喊到南阳一个酒店，让刘云群也到场，说是刘云群往投资公司集资有钱，投资公司说刘云群的投资款未还，原来因其借投资公司有钱，建楼（办公楼）用了，现村部楼房框架已形成，投资公司让以实物抵账，当时其不同意，后来投资公司的人以及刘云群大约有6人，在南阳一个酒店强迫签的买卖协议，当时说如果其把欠投资公司的钱拿来，房子还是村委的。投资公司的人打印好的合同、委托书，让钱打到李斐的账户上，说是补个手续，完善一下手续。其说这是大事，得和村委商量，没来及商量就签了协议，说是到南阳商量事的，不得已签的协议。本院认为：本案案涉房屋系被告南阁居委会的集体财产，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处理村集体财产的，经村民会议讨论决定方可办理。……村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。……”。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”现原告未提供证据证实被告南阁居委会原法定代表人师文庆与原告所签订的房屋买卖协议经村民会议讨论决定或村民会议授权村民代表会议讨论决定，故原被告签订的上述协议应认定为无效合同，故对原告要求被告履行合同，将南阳市方城县凤瑞路138号的楼房二楼共450平方米房产交付原告并协助原告办理转让过户手续的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”师文庆与刘云群签订的授权委托书显示：“因业务需要，本人（委托人）与刘云群签订了编号为20170707的房屋买卖协议，由于本人有诉讼案件在身不能收款，特委托买方刘云群将买房款大写（人民币）：贰佰零贰万伍仟元整小写：2025000.00元，打到李斐的账户上，做为归还前欠李斐的借款，收款人李斐同意在30日内付清房款均为有效。本人（委托人）愿意承担由此产生的一切经济纠纷和法律责任。”该委托书中委托人系师文庆还是南阁居委会存在前后矛盾之处，且原告未将购房款打入村委账户，结合师文庆的证言，不能视为原告已将购房款交付给被告南阁居委会，故被告南阁居委会没有返还义务，原告要求被告返还购房款2025000元，并自2017年7月8日起按照月息2%支付利息至款付清止的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持，原告对其损失可另行依法主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条之规定,判决如下：驳回原告刘云群的诉讼请求。案件受理费23000元，保全费5000元，由原告刘云群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判长  郑荣敏审判员  曹 方审判员  杜 柯二〇二〇年十一月三十日书记员  王亚峥