广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终20345号上诉人（原审被告）：邓新艺，女，汉族，1989年5月17日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。上诉人（原审被告）：王瑜玲，女，汉族，1992年2月4日出生，住所地：江西省乐平市。两上诉人共同委托诉讼代理人：熊伟，广东龙昌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈凯，男，汉族，1988年6月14日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审原告）：黄万青，女，壮族，1986年3月6日出生，住所地：广东省深圳市罗湖区。两被上诉人共同委托代理人：欧阳文勇，广东华世为律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人：邵清海，广东华世为律师事务所律师。原审被告：王泽鸳，男，汉族，1982年8月21日出生，住所地：江西省乐平市。上诉人邓新艺、王瑜玲因与被上诉人陈凯、黄万青、原审被告王泽鸳房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初8534号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。邓新艺、王瑜玲上诉请求：撤销一审判决第一、二项，由陈凯、黄万青承担本案一、二审案件受理费、评估费。事实和理由：陈凯、黄万青未足额支付房屋转让款，已构成重大根本违约，陈凯、黄万青应向邓新艺、王瑜玲承担违约责任并支付违约金，一审判令邓新艺、王瑜玲承担违约责任实属错误。另，一审鉴定机构未进入涉案房屋勘察，违法作出（2020）华联评字第0XX3号《财物评估报告》，该评估报告程序违法，且评估价格过于高于市场价或实际成交价，不应作为裁决依据。一审判决的房屋增值损失641207元也过高，依法应予调整。陈凯、黄万青未发表答辩意见。王泽鸳未发表答辩意见。陈凯、黄万青向一审法院起诉请求：1、判令邓新艺、王瑜玲、王泽鸳共同返还陈凯、黄万青多支付的购房款672819.04元；2、判令邓新艺、王瑜玲、王泽鸳共同赔偿因其违约给陈凯、黄万青造成的损失1011090.96元；3、由邓新艺、王瑜玲、王泽鸳承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：深圳市龙岗区平湖街道茗萃园一期1号楼C座的XX3、XX4号房产系双拼房，分别登记在邓新艺、王瑜玲名下。2015年9月29日，案外人陈某西与邓新艺、王瑜玲的代理人即王泽鸳签订《房地产买卖合同》，约定购买邓新艺、王瑜玲所有的上述两套房产，转让价为267万元，定金80万元。合同备注条款注明房屋产权登记在案外人陈某西的儿子和儿媳即陈凯、黄万青名下。同日，陈某西支付定金2万元，其后又分别于2015年10月1日、10月9日转账支付定金15万元、628000元，加上其在合同签订之前预付的诚意金2000元，陈某西合计支付80万元，其中2万元托管在深圳市某某房地产经纪有限公司（系该房屋买卖合同签订的中介公司，以下或简称尚策公司）。某日（合同落款时间为2015年9月29日），邓新艺、王瑜玲与陈凯签订《房地产买卖合同》，约定邓新艺、王瑜玲将涉案XX3、XX4房产出售给陈凯、黄万青，其中XX3房产建筑面积64.43平方米，XX4房产建筑面积67.92平方米，转让价合计为282万元。合同第三条第1款约定，陈凯、黄万青在签署合同时支付定金2万元，在签署合同之日起11日内再支付定金78万元；第2款约定陈凯、黄万青应于签署本合同之日起60日（含当日）内付清首期房款（以按揭银行出具的贷款承诺函为准）。合同第四条约定，涉案物业处于抵押状态，邓新艺、王瑜玲须于签署合同之日起30日内（含当日）出具公证委托书给替双方托管交房保证金的第三方或该第三方指定的担保公司。合同第九条约定，双方约定交楼日期为邓新艺、王瑜玲收齐全部房款当天或另约定为2016年3月1日前。合同第十四条约定，如陈凯、黄万青未按照合同约定的期限履行义务，邓新艺、王瑜玲有权要求陈凯、黄万青以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如逾期履行义务超过7日，邓新艺、王瑜玲可解除合同并选择要求支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或没收陈凯、黄万青已支付的定金。合同第十五条约定，如邓新艺、王瑜玲未按合同约定的期限履行义务，陈凯、黄万青有权要求对方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如逾期履行义务超过七天，陈凯、黄万青可解除合同并要求支付转让成交价20%的违约金承担违约责任。合同第二十条备注条款约定，该物业产权是两本房产证，分别登记在陈凯、黄万青名下；该房的诚意金2000元作为补偿金支付给邓新艺、王瑜玲；案外人陈某西代签的房地产买卖合同作废，以本合同为准。涉案合同签订后，陈凯与王瑜玲办理了涉案XX4房产的资金监管手续，监管首期款25万元，同时又于2015年11月25日取得了中国建设银行深圳平湖支行出具的《二手楼购房贷款承诺书》。中国建设银行深圳平湖支行承诺为陈凯购买王瑜玲名下涉案XX4房产提供77万元的购房贷款。2015年12月11日，黄万青办理了涉案XX3房产的资金监管手续，监管首期款20万元。2015年12月24日，案外人陈某西向邓新艺、王瑜玲发出《律师函》，告知涉案XX4房产已具备过户条件，XX3房产的资金监管也已完成，银行贷款正处于办理过程中，催告邓新艺、王瑜玲在收到函件后3日内联系陈凯、黄万青办理涉案XX4房产的过户手续，并继续履行合同，办理涉案XX3房产的赎楼、过户手续。2015年12月28日，陈凯与邓新艺、王瑜玲的代理人王泽鸳签订《补充协议》，约定陈凯同意补偿邓新艺、王瑜玲除购房款以外的售房款10万元，该笔房款在2015年12月31日前支付，邓新艺、王瑜玲收到该笔补偿金后须配合办理该物业的后续手续；陈凯、黄万青同意邓新艺、王瑜玲于2016年3月1日前交房；如陈凯、黄万青未按照合同约定的期限履行义务，邓新艺、王瑜玲可解除合同并没收陈凯、黄万青已支付的定金作为违约金；本协议若与2015年9月29日签订的《房地产买卖合同》的补充条款不一致或冲突，以本补充协议为准。2015年12月29日，陈某西将10万元补偿金支付给王泽鸳。次日，王瑜玲与陈凯办理了涉案XX4房产的递件过户手续，该房产于2016年1月7日过户登记至陈凯名下。2016年1月17日，尚策公司告知陈凯因黄万青的征信记录不良，涉案XX3房产未能通过银行的贷款审批。其后陈凯、黄万青开始筹集资金准备一次性支付涉案XX3房产的剩余购房款。2016年1月20日，黄万青向王泽鸳转账支付购房款20万元。2016年1月27日，陈凯、黄万青筹齐尾款80万元，但双方对该款项的支付方式产生争议，邓新艺、王瑜玲要求在2016年1月29日前支付80万元，等过完元宵节后再办理赎楼、过户手续，但陈凯、黄万青要求办理银行资金监管或者公证手续，待邓新艺、王瑜玲回来办理赎耧、过户手续之后再付款。因双方未能达成一致意见，邓新艺、王瑜玲于2016年2月4日短信通知陈凯、黄万青解除合同以及补充协议。次日，陈凯、黄万青短信通知邓新艺、王瑜玲要求尽快办理剩余80万元购房款的资金监管手续。至此，双方一直僵持不下，未能达成一致意见。2016年6月23日，邓新艺将涉案XX3房产转让至案外人周成隆名下。2016年，邓新艺、王瑜玲向一审法院起诉陈凯、黄万青【案号为（2016）粤0307民初3015号】，认为陈凯、黄万青因拒不按照合同约定履行支付购房款的义务，其行为构成根本违约，要求陈凯、黄万青承担解除合同、没收定金以及协助办理XX4房产的注销抵押登记手续等违约责任。陈凯、黄万青反诉称系因邓新艺、王瑜玲两人要求涨价并停止办理涉案XX3房产的赎楼、过户手续，导致根本违约，故反诉要求对方继续履行合同、办理XX3房产的过户手续，并支付从2016年2月4日起到房屋过户之日止以1370218元为基数按每日万分之四的标准计算的违约金、同时交付XX4房产并承担占有使用费。一审法院于2017年11月13日作出一审判决，认定双方于2015年9月29日及2015年12月28日签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方均应按照协议履行合同义务。同时认定邓新艺、王瑜玲系违约方，并据此作出一审判决：“一、由原告王瑜玲于判决生效之日起十日内向被告陈凯、黄万青支付从2016年3月2日起至深圳市龙岗区平湖街道茗萃园一期1号楼C座XX4房产实际交付给两被告之日止按5000元/月的标准计算占用费；二、驳回被告陈凯、黄万青的其他反诉请求；三、驳回原告邓新艺、王瑜玲的全部诉讼请求。”后邓新艺、王瑜玲不服该判决，向本院提起上诉，案号为（2018）粤03民终6814号，本院二审经审理查明的事实与一审法院一审一致，二审认为“争议的焦点在于邓新艺、王瑜玲是否有权以陈凯、黄万青逾期付款为由解除涉案《房地产买卖合同》及《补充协议》。虽陈凯、黄万青在签订房屋买卖合同后的付款行为存在迟延，但双方已就该迟延情况进行了协商，达成一致并签订《补充协议》。《补充协议》明确约定，在陈凯、黄万青向邓新艺、王瑜玲支付10万元补偿款后，邓新艺、王瑜玲继续配合办理后续手续，即双方已对此前的履行责任进行了清结，邓新艺、王瑜玲不得再以陈凯、黄万青之前的违约行为作为追究责任的依据。因《补充协议》仅约定交房时间为2016年3月1日前，未对双方其他后续履行合同义务的期限作出约定，故双方在合理期限内均可随时要求对方履行。陈凯、黄万青在得知涉案XX3房产的银行贷款未能通过审批后，及时筹款并准备一次性支付剩余购房款，并于2016年1月20日先行支付了部分购房款20万元，其后又于2016年1月27日筹齐了剩余购房款80万元并通知付款，上述行为表明陈凯、黄万青一直在积极促成合同继续履行，而付款方式从银行按揭贷款变更为一次性付款也未增加邓新艺、王瑜玲的合同风险，陈凯、黄万青并无违约行为。在邓新艺、王瑜玲尚未履行赎楼义务的情况下，陈凯、黄万青提出就剩余80万元款项办理资金监管，待邓新艺、王瑜玲办理赎楼、过户手续之后再向其支付，符合公平原则，并无不当。邓新艺、王瑜玲因陈凯、黄万青未同意在2016年1月29日前直接付款至其本人账户而主张解除涉案合同，于法于理无据，本院不予支持，其据此要求没收陈凯、黄万青支付的定金、注销抵押登记、返还房产、变更产权登记，本院均予以驳回。涉案XX4房产已过户至陈凯名下，邓新艺、王瑜玲未按照合同约定的时间交付该房产，造成陈凯损失，一审判令邓新艺、王瑜玲支付涉案XX4房产占有使用费并无不当，本院予以维持。涉案XX3、XX4房产为双拼户型，无法单独使用，邓新艺、王瑜玲在本案诉讼期间，又与案外人周成隆单独就涉案XX3房产签订买卖合同并办理变更登记，导致涉案XX3房产目前无法交付，影响涉案房屋买卖合同的全面履行，陈凯、黄万青依法可另寻法律救济。”二审据此作出了“维持原判”的终审判决。判决已于2019年2月4日生效。本案审理过程中，陈凯、黄万青向一审法院提交了房产评估申请，要求对涉案XX3号房产的房屋增加价值进行评估。2020年1月6日，一审法院召集双方当事人确定房屋价值评估基准日，陈凯、黄万青主张自笔录确定的时间即2020年1月6日作为评估基准日，邓新艺、王瑜玲主张应以邓新艺、王瑜玲短信通知陈凯、黄万青解除合同以及补充协议的时间即2016年2月4日为评估基准日，因双方无法就评估基准日达成一致意见，均同意由法院根据案件的具体情况进行确认。经核实，2017年10月30日，即一审法院在审理（2016）粤0307民初3105号案件过程中，承办法官曾向陈凯、黄万青释明涉案的XX3号房产存在履行不能的障碍，询问是否变更反诉请求，陈凯、黄万青表示不变更，应视为释明当日陈凯、黄万青已知权利被侵害，本案中一审法院酌定两个月为陈凯、黄万青另寻房源、避免损失的合理期限，依法确定涉案XX3号房产价值评估基准日为2018年1月1日。2020年1月22日，一审法院依法委托深圳市某某价格事务所有限公司对涉案XX3号房的增加价值进行评估，该事务所于2020年4月10日作出（2020）华联评字第0403号《财物评估报告》，认为涉案房产于2015年9月29日签订《房地产买卖合同》，购买单价为21307元/平方米，2018年1月1日的市场交易均价为31259元/平方米，房产面积为64.43平方米，故增值金额为641207元。陈凯、黄万青为此支付鉴定费用11000元。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，关于合同效力及违约责任的承担，一审法院（2016）粤0307民初3015号《民事判决书》、本院（2018）粤03民终6814号《民事判决书》均已作出了详细论述，一审法院在此不再赘述，即陈凯、黄万青和邓新艺、王瑜玲双方在2015年9月29日及2015年12月28日签订的《房地产买卖合同》及《补充协议》合法有效，邓新艺、王瑜玲在履行合同过程中构成根本违约，系违约方，应根据合同约定承担相应的违约责任。根据合同第十五条约定，在邓新艺、王瑜玲未按合同约定的期限履行义务，陈凯、黄万青有权要求解除合同并要求支付转让成交价20%的违约金承担违约责任。因XX3号房产已转卖他人，导致合同客观上已无法继续履行，故邓新艺、王瑜玲应返还陈凯、黄万青购买XX3号房产所支付的购房款，陈凯、黄万青已支付的购房款项如下：先期支付定金80万元、2015年12月29日支付10万元补偿款、支付XX4房产的首期款25万元，银行贷款77万元、2016年1月20日支付XX3房产首期款20万元，共计支付212万元，涉案XX3、XX4房产总价292万元（282万元+10万元补偿金），因双方并未对双拼房产的价格进行区分，故一审法院按照房产面积计算每套房屋的售价，即XX4号房产售价为1498499.4元（292万元÷132.35平方米×67.92平方米），故陈凯、黄万青已支付的XX3号房产购房款为621500.6元（2120000-1498499.4），该款项邓新艺、王瑜玲应予返还。尚有2万元托管在尚策公司，邓新艺、王瑜玲在履行还款义务后可另行向尚策公司主张返还。邓新艺、王瑜玲的违约行为给陈凯、黄万青造成了损失，赔偿损失额应当相应于因违约所造成的损失，陈凯、黄万青的实际损失为因房价上涨另寻房源而造成差额损失。一审法院认为，陈凯、黄万青在2017年10月30日原一审法官对其释明合同已无法实际履行，询问其是否变更诉讼请求时就明知其权利已然受损，其时就应当采取措施避免损失扩大，并不能就怠于履行义务造成损失扩大部分寻找救济，故一审法院酌定在给予其两个月另寻房源的合理期限后确定2018年1月1日为房屋价值评估基准日。至于邓新艺、王瑜玲要求以其向陈凯、黄万青短信通知解除合同以及补充协议的时间2016年2月4日为基准日的请求，因邓新艺、王瑜玲作为违约方，其向陈凯、黄万青单方发出解除合同的通知并不必然造成合同解除的法律效力，故以此时间作为房屋价值差额评估基准日明显不符合情理及法律规定，一审法院不予支持。根据评估报告显示，涉案XX3房屋增值损失为641207元，根据合同法的相关规定，合同约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，本案中，合同约定违约金数额为购房款的20%，明显低于涉案房屋的增值损失，故一审法院依法认定陈凯、黄万青的损失金额为641207元，该款项邓新艺、王瑜玲应予支付，陈凯、黄万青主张多余部分，一审法院不予支持。王泽鸳在房屋买卖合同关系中，仅为邓新艺、王瑜玲的代理人，其行为后果由邓新艺、王瑜玲承担，故即使王泽鸳参与了房屋买卖过程，收取了相关购房款，但返还购房款及赔偿损失的法律责任仍应由房屋买卖合同的相对方即邓新艺、王瑜玲承担。陈凯、黄万青要求王泽鸳承担还款责任不符合法律规定，一审法院不予支持。如王泽鸳收取的房款未转交给邓新艺、王瑜玲，邓新艺、王瑜玲二人可另循法律途径主张。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决：一、邓新艺、王瑜玲应于判决生效后十日内返还陈凯、黄万青深圳市龙岗区平湖街道茗萃园一期1号楼C座XX3号房产购房款621500.6元；二、邓新艺、王瑜玲应于判决生效后十日内赔偿陈凯、黄万青因违约造成的房屋增值损失641207元；三、驳回陈凯、黄万青的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19955元（陈凯、黄万青已预交），由邓新艺、王瑜玲负担14963.6元，陈凯、黄万青自行负担4991.4元；本案评估费11000元（陈凯、黄万青已预交），由邓新艺、王瑜玲负担8248.5元，该款项由邓新艺、王瑜玲迳付给陈凯、黄万青，陈凯、黄万青自行负担2751.5元。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据生效判决的认定，邓新艺、王瑜玲在出售涉案房屋的过程中构成根本违约，因此，陈凯、黄万青起诉要求邓新艺、王瑜玲赔偿因邓新艺、王瑜玲违约造成的损失，有相应的事实依据。一审根据评估报告确定的增值额判令邓新艺、王瑜玲赔偿陈凯、黄万青的有关房屋增值损失并无不当，本院对此予以维持，综上，上诉人邓新艺、王瑜玲的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19955元，由上诉人邓新艺、王瑜玲负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 许  莹  姣二〇二〇年十一月二十日书记员 崔艳慧（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。