北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初26816号原告：陈春梅，女，1979年3月5日出生，汉族，北京华裕视频有限公司销售职员，住北京市西城区。被告：宣韫，女，1965年4月13日出生，汉族，国网新源技术中心退休职员，住北京市西城区。被告：北京观远物业管理有限公司，住所地北京市平谷区兴谷开发区谷丰东路**。法定代表人：常国琳，总经理。委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：亢珊珊，北京市冠腾律师事务所实习律师。原告陈春梅诉被告宣韫、被告北京观远物业管理有限公司物权保护纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈春梅，被告宣韫，被告北京观远物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈克刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告赔偿损失15600元；2.要求二被告对北京市西城区新街口外大街X号院X号楼X层X门X号的露台重新做防水，直至不再漏水；3.本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告居住在北京市西城区新街口外大街X号院X号楼X层X门X，与被告宣韫系楼上楼下的邻居。被告北京观远物业管理有限公司（以下简称：观远物业公司）系原告和被告宣韫所居住小区的物业管理公司。2020年8月12日下大雨，因楼上露台下水管被杂物堵住，雨水无法排泄，造成雨水从7层的烟道顺着抽油烟机倒灌入原告家厨房，造成原告家厨房的橱柜、墙面、地面被雨水浸泡，给原告造成了损失，橱柜不能正常使用，墙面有大面积水渍；北侧卧室出现三块水渍。原告找被告宣韫协商赔偿事宜，被告宣韫认为7层露台属于公共区域，应由物业公司负责打扫和清理，对原告的损失不应当承担责任。原告又找到被告观远物业公司，观远物业公司负责人告知露台属于被告宣韫的专有部分，只有通过被告宣韫家才能进入，不是公共区域。露台堵塞不能正常排水造成雨水倒灌，给原告带来损失是被告宣韫的责任，与物业公司无关。二被告之间相互推诿，任何一方均不愿意承担原告的损失。现原告的损失具体包括：橱柜柜体（已维修）、厨房及北卧室的顶棚、厨房的柜门（已维修）、北卧室窗套的修理、煤气灶的维修（已维修），每个位置分项数额没有，原告统一包给了装修队维修，花费15600元，该款包含已维修和尚未维修的项目。该房屋属性系私房，原告是产权人。故原告诉至法院，望判如所请。被告宣韫辩称，我是原告楼上X号房屋的产权人，对原告的损失表示同情。我在2020年5月份至8月份不在北京，2020年8月20日才回家，回家后配合原告进入房屋内拍照取证。原告所述的露台不属于我的个人财产。原告房屋上的露台上面是各种设备，上面有各种井管，出烟口，还有其他井管，井里还常年有水。我认为，原告的证据不足以证明水是从烟道流下去的，另外，我家也没有改变烟道的结构，出烟口位置也没有降低，只是美化了外观加高了一个出烟口。我是2020年8月21日配合原告在露台上取证时，发现露台上有各种建筑物的残留物。经了解，是隔壁邻居家（X单元X层X）由城管拆露台上的违章建筑物残留下的。露台不是我本人的，露台上的杂物是造成这次积水的原因。现在露台没有单独标记所有权是我的，漏水的露台不属于我家的产权，我不应承担赔偿损失。露台漏水是因为物业找城管拆违建，拆违建产生的垃圾堆积在楼台下水口，造成了这次积水，所以导致了漏水。是物业公司没有做到提前防范、预警的工作。露台的管理、归属不在我，与我无关，我不应承担赔偿责任。所以我不同意原告的全部诉讼请求。被告观远物业公司辩称，我们是该小区的物业管理公司，我们不同意原告的诉讼请求。露台没有规定产权，开发商在销售过程中，露台就是赠送的，所以不涉及露台的产权，但是涉及管理。开发商既然将露台赠送给业主，业主就有管理的责任和义务。露台实际上就是一个房顶，这个平台在开发商将这个7楼带露台的房子卖给各业主时候，都是明确露台属于你们专有管理。我们也认可房产证面积上不包括露台，但是当时在开发商卖房的时候，应该是有明确的。当时很多业主强烈要求开发商写在合同里边，把露台归他们所有。现在好多合同这块都是有这样表述的，但是具体合同都在开发商手中，我们看不到。我们物业公司仅仅是对物业公共部分进行清扫或者管理。本案露台部分属于被告宣韫相应的专用部分，只有通过宣韫他家里才能进到露台，这里不是公共区域。露台是专有部分的问题，房产证上确实没有登记，但是购房人在与开发商签订合同时有约定，因此我们认为就是业主的专有部分。针对拆违建问题，不是我方叫城管拆违建的，而是业主之间相互投诉到城管，城管和西城区街道办对顶层露台的违建来拆的，我方只是配合城管进行工作。漏水的原因是因为地漏堵塞造成，不涉及房屋质量和房屋的防水问题。被告宣韫有责任，有义务对自己的露台管理并进行清理、打扫。本案漏水事发在2020年8月12日，13日，当时我们是从别人家平台进入到宣韫家的露台清理杂物、放水。堵塞清理的责任不在我方，我方没有责任，没有义务去管理。接到原告反映后，我方积极联系被告宣韫，我们已经尽到了管理责任。现在露台漏水究竟是房屋质量问题所引起的，还是因为露台下水堵塞造成雨水倒灌，这个事实现在是不清楚的。如果房屋质量有问题，我们物业确实也是能力有限，只能是跟开发商协商。如果说是因为露台的下水道堵塞，我们无法进行专有部分管理，无法进入露台进行管理，所以我们也没有责任。因为露台是被告宣韫的专有部分，因此我们从来不负责检修。综上，我方不应承担责任。并且我方对原告主张的赔偿数额也有异议，原告主张的数额是单方维修，金额过高。另外，即使金额低，我方也不同意赔。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提交了如下证据：证据1:产权证，证明原告是漏水的X号房屋的产权人。证据2：光盘资料，其中包含视频及照片，证明漏水的情况。证据3：发票，针对我的损失，我已经支付了相应的维修费用，因此产生了损失。证据4：装修协议，证明维修的具体事项。被告宣韫对原告证据的质证意见：证据1：真实性认可。证据2：看了光盘，漏水情况确实存在。证据3-证据4：真实性认可，原告自行维修房屋我不持异议，但这漏水不是我的责任，我不同意赔偿。被告观远物业公司对原告证据的质证意见：证据1：真实性认可。证据2：漏水情况认可。证据3-证据4：真实性认可，但是不同意证明目的，因为原告即使有维修的费用，也是协商认定的事，维修数额不予认可，系原告单方做的维修。被告宣韫向本院提交了如下证据：证据1：最高法院的司法解释，其中第三条明确约定了专有部分的条件，以此证明露台不是我家的专有部分。证据2：我的产权证，产权人系我前夫，离婚后该房屋归我所有，现在我是独立产权人，产权证标注了我产权房屋的区域，露台不在我的产权范围内。证据3：商品房买卖合同，证明我买房时，开发商没有将露台赠送给我的约定。证据4：光盘，证明露台上存在大量设备及违建拆除后的残留物。原告对被告宣韫证据的质证意见：证据1：真实性认可，司法解释我看不明白，我不懂。证据2：真实性认可，无异议。证据3：真实性认可，无异议。证据4：真实性认可。被告观远物业公司对被告宣韫证据的质证意见：证据1：真实性认可，无异议。因为不通过业主家就无法进入到露台，虽然协议里边有的约定露台赠送，有的没约定露台赠送，但是开发商当时都是赠送的露台，并且很多家庭都对露台进行了加装。证据2：真实性认可，实线部分确实没有划露台。证据3：真实性认可，宣韫的补充协议确实没有约定露台赠送问题，但是绝大部分只要涉及露台，都是开发商赠送的。证据4：真实性认可，光盘里的视频可以看出，确实是下水道堵了。被告观远物业公司向本院提交了如下证据：证据1：其他住户购买房子时的补充协议两份，证明当时开发商在销售的过程中，记载了露台是归买受人所有。原告对被告观远物业公司提交的证据的质证意见：证据1：真实性认可，无异议，确实有的家写了露台归业主使用，有的就没写。被告宣韫对被告观远物业公司证据的质证意见：证据1：拿着别人家的买房合同来说我家的情况没有任何意义。开发商为什么有的家写了，有的家没写？他就是违规的，所以有的家写了，有的没有写。我家的没有写。对上述双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系北京市西城区新街口外大街X号院X号楼X层X门X房屋（以下简称：X房屋）的产权人。被告宣韫于2020年9月14日取得了北京市西城区新街口外大街X号院X号楼X层X门X房屋（以下简称：X房屋）单独所有的产权证书。宣韫自述其与前夫原系X房屋的产权人，本案中，宣韫承诺可以独立承担本案的民事赔偿责任。被告观远物业公司系北京市西城区新街口外大街X号院小区的物业管理公司。北京市西城区新街口外大街X号院X号楼的顶层，设计有露台（楼顶没有遮挡物的平台）。X房屋系顶层，如果正常通行，只能从X房屋内进入该露台。X号楼的开发商在销售顶层房屋时，有的在售房合同中约定露台归购房人所有，有的没有约定露台归购房人所有。被告宣韫的房产证中，房地产平面图标注的产权范围内没有露台。宣韫的购房合同及补充协议，亦未约定露台归购房人宣韫所有。庭审中，经现场勘验发现，上述露台面积约13平方米左右，露台边缘封闭。露台西北角仅有一个下水地漏，地漏直径约6厘米；露台上层的天台向下设计有两个直径约11厘米的下水管。该两个直径约11厘米的下水管如有水流，将直接流至露台表面上。露台面积中设计有竖起的烟道，该烟道嵌在距离露台平面高约15厘米的平台上。该露台东南角另设计有水井，打开井盖发现残存有液体水。庭审中，原、被告双方当事人认定，大约是在2020年5月、6月间，城管部门在拆除新街口外大街X号院X号楼其他住户露台的违建部分时，有部分杂物掉落被告宣韫X房屋外面的露台表面，堵塞了该露台仅有的直径约6厘米的下水管。观远物业公司表示，当时城管拆的是别人家的违建，拆的时候城管给观远物业公司下了一个通知，但是拆的时候是城管拆的，不是观远物业公司拆的。2020年8月12日大雨，因露台下水不畅，雨水无法及时排泄，造成露台积水过深，雨水流入原告家厨房，造成原告家厨房的橱柜、墙面、煤气灶、地面、北卧室与厨房相连的墙面、北卧室的窗户、窗户处的天花板及横杆状的窗套等处过水。被告宣韫表示，自2020年5月、6月间城管部门拆违建时以及2020年8月原告家漏水时，自己没有在北京，因此具体时间点不清楚。被告观远物业公司表示，漏水事故发在2020年8月12日、13日期间，当时工作人员是从别人家露台进入到宣韫家的露台清理的杂物，并将露台表面的存水释放。庭审中，经现场勘验发现，原告家北卧室窗户顶部有干枯的水印、发霉痕迹（痕迹明显）；北卧室与厨房之间的墙面有干枯的水印痕迹（痕迹不明显）。该两处受损部位面积总计约2平方米左右。另外，北卧室窗户的一个横杆状的窗户装饰物脱落。原告的厨房已经修复，厨房墙面、地面瓷砖铺贴。原告表示已经与装修公司签订了房屋装修协议，约定装修费用15600元已经支付，并表示该款项包括已经修复的厨房和未修复的北卧室。庭审中，原告表示因为X房屋外露台的防水失效，故漏水，因此要求二被告对露台重新做防水。本院就此询问原告漏水次数。原告表示，2020年8月12日下大雨的时候漏了3天，其后没有漏过。对于漏水原因是否因露台防水失效所致，原告表示不申请评估鉴定。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据被告宣韫提供的房产证和购房合同确定，被告宣韫不是X房屋外面露台的所有权人，宣韫对该露台没有法定的维护、清扫义务。因此，本院对原告要求被告宣韫赔偿损失并修复X房屋露台防水的请求，不予支持。被告观远物业公司系该小区的物业管理公司，因此，观远物业公司对小区建筑物的公共部分，有管理、维护的义务。城管部门拆除北京市西城区新街口外大街X号院X号楼顶层违建，已经通知了物业公司。物业公司作为小区物业的管理人，应当熟知自己管理中的物业情况，如：X房屋露台台面的公共管线，该露台仅有一个直径约6厘米下水地漏、露台上层的天台向下设计有两个直径约11厘米的下水管等特殊现状，应当能够预见如杂物堵住直径约6厘米下水地漏后，大雨时有可能造成露台积水而发生泄露的风险。由于被告观远物业公司没有及时处理露台杂物，大雨导致露台积水过深而漏水，并造成了原告的房屋部分位置过水受损，对此被告观远物业公司在物业管理过程中存有过失。故对原告有证据证明的合理损失，被告观远物业公司应当予以赔偿。就像维护供热管线一样，有些物业维护需要进入业主专有面积位置进行查看和维护，业主有义务积极予以配合。因此，被告观远物业公司以“我们无法进行专有部分管理……，因为露台是被告宣韫的专有部分，因此我们从来不负责检修”的抗辩理由，本院不予采纳。由于厨房系高温高湿场所，因此厨房内所用材料一般防水。原告厨房虽然漏水，但是原告未提供证据证明厨房的过水设备已经失去使用价值。现原告厨房已经修复，无法确定损失数额，故对原告要求被告赔偿厨房损失的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。对于原告北卧室的墙面水印及北卧室窗户部位的修复，因受损面积不大，故本院酌情确定被告观远物业公司赔偿原告修复费用800元，对原告的过高请求，不予支持。关于原告所述的修复X房屋露台防水层面一节，由于本次漏水时，露台积水过厚，属于特殊情形，而平时并未发现漏水。对于该露台是否因防水失效所致漏水，原告未提供确凿证据证明。故对原告要求被告观远物业公司对X房屋露台重新做防水的诉讼请求，本院不予支持。需要说明、提醒的是，观远物业公司应当根据自己职责范围，合理管理小区建筑物顶层的防水问题。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，被告北京观远物业管理有限公司赔偿原告陈春梅因漏水造成的北京市西城区新街口外大街X号院X号楼X层X门X房屋北卧室窗户、墙面部位的损失八百元。二、驳回原告陈春梅的其他诉讼请求。如果被告北京观远物业管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费九十五元，由原告陈春梅负担七十元（已交纳）；由被告北京观远物业管理有限公司负担二十五元（自本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 王德海二〇二〇年十一月十八日法官助理 石 博书 记 员 戴 琪书 记 员 张晓奕