云南省河口瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2532民初709号原告（反诉被告）：李秀钰，女，1964年9月29日生，汉族。住河口县。原告（反诉被告）：苏家荣，男，1957年4月15日生，彝族，住蒙自市。委托诉讼代理人：张磊，云南桦源律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：孙俊兰，女，1980年8月9日生，汉族，住蒙自市。被告（反诉原告）：孙俊杰，男，1978年10月8日生，汉族，住个旧市。委托诉讼代理人：李林海，云南谣光律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：邹梦玲，云南谣光律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告（反诉被告）李秀钰、苏家荣与被告（反诉原告）孙俊兰、孙俊杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李秀钰、苏家荣及委托代理人张磊，被告（反诉原告）孙俊兰、孙俊杰及委托代理人李林海、邹梦玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李秀钰、苏家荣向本院提出诉讼请求：一、依法解除原告与被告孙俊杰、孙俊兰签订的《房屋租赁合同》，判令被告立即退还原告支付的租金64000元及押金10000元；二、判令被告承担原告缴纳的物业管理费740元和电梯使用费444元；三、判令被告承担开锁费300元；四、判令被告承担违约责任向原告支付违约金22645.20元；五、判令被告承担本案案件受理费。事实及理由：2019年11月24日，原告与被告就租赁河口县北山三期36××321-333室、四楼421-433、435-439共计20间毛坯房，在蒙自市同德广场石屏彝家饭店进行协商，当时与被告孙俊杰、孙俊兰签订了《房屋租赁合同》，并按要求当天就将第一年度租金64000元和10000元押金转给被告孙俊杰、孙俊兰的母亲宋官惠。2019年11月26日，原、被告一同到河口查看房屋情况并由被告将20间房屋钥匙交给原告，当时双方只是简单查看了房屋情况，并且由于钥匙与门不匹配，其中330、337及430号房门系原告请开锁师傅打开的为此支出费用300元。此后原告委托装修单位制定装修方案。2019年12月5日，原告向昆明龙泉物业管理有限公司河口分公司办理装修手续，并缴纳2000元装修保证金后安排装修施工队进驻施工，经施工队检查发现被告出租房屋无水、无电、无网络信号，原告当时就向被告反映情况。2019年12月9日被告到现场查看后发现出租的房屋用电线路全部被盗，被告即向公安机关报案，公安机关民警随后到现场进行了查看。此后原告多次要求被告尽快解决出租房屋无水电的问题，但被告说其会与物业沟通协商处理好。原告就一直等待被告的答复，期间也多次就合同的履行问题与被告协商，但因被告态度强硬至今没有结果。基于以上事实，原告认为，双方签订房屋租赁合同之后，原告已经按照约定支付了租金，并组织人员准备对被告出租的毛坯房进行装修，但由于被告提供的房屋达不到水电正常的基本使用条件，并且一直拖延至今没有处理，被告的行为违反合同的约定构成违约。现依法提起诉讼，要求解除房屋租赁合同，并由被告承担退还租金、押金以及承担原告损失和违约金的责任。被告（反诉原告）孙俊兰、孙俊杰辩称，原告李秀钰、苏家荣所述与客观事实不符，二被告在本案中不存在任何违约行为，且本案中也不存在解除租赁合同的当然条件和事宜。2019年8-10月期间，原告通过双方认识的朋友刘国荣介绍认识，知道孙俊杰、孙俊兰在河口县有10套、第四层有10套单元毛坯房屋准备整体出租时，便多次主动与二被告及其母亲宋官惠进行联系，要求承租该20套单元毛坯房屋开设宾馆、旅社。双方在还未商定租金、租期和正式签订合同之前，原告就将全部房屋的装修钥匙拿去并多次到出租房屋的现场和房屋内进行实地查看。后经过双方在电话中多次协商、并在原告深思熟虑和查看之后，于2019年11月24日在蒙自市饭店中双方正式签订了《房屋租赁合同》。在该《房屋租赁合同》签订的第二日（即2019年11月25日），当被告确认已经收到转入指定账户的租金后，便于当日将全部房屋和钥匙移交给原告进行验收，原告对移交的全部出租房和房屋钥匙进行查验和验收后，当时并没有提出任何异议和意见。随后，原告已经及时到小区物管部门办理了装修手续、交纳了装修押金，并制定了装修方案。2019年12月中旬，原告突然打电话给被告的母亲宋官惠，说房屋内的全部电线被人盗走，要求房主和他们一起到相关部门进行报案。宋官惠接到电话后出于同情心和好心，确实参与原告去当地公安机关报过案，但这并不等于被告愿意为原告承担其在租赁房屋期间所造成的电线遗失等经济损失责任。直到2020年8月11日，原告才到河口县北山三期昆明龙泉物业管理有限公司将其交给物业管理公司的装修押金2000元退回，并于2020年8月底才正式放弃了租用、装修的想法，向河口县人民法院提起了诉讼。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，双方签订《房屋租赁合同》的第二日，被告将自己合法拥有的20套单元毛坯房屋和房屋钥匙，全部移交给原告查验接受之后，其出租房屋和相关财产的损毁、灭失责任风险和妥善保管义务也就随之转移给了原告，原告应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。被告移交的房屋本身就不是装修好的住宅房屋，而是毛坯房屋，建筑施工方建好的毛坯房屋是符合国家建设标准和验收合格的房屋，且在移交时其基本的水电工程设施也是齐全完备的，原告在查验、接收时也没有提出任何异议和意见。怎么在自己保管、装修的租赁毛坯房屋有一个多月之后，才又突然提出“出租房屋没有水电”的问题呢？其二承租人在保管、装修该20套单元毛坯房屋中，造成原有的全部“电线设施”毁损、灭失的责任或者说被盗窃的责任，依法完全应当由原告进行承担和赔偿。对于原告在诉状中提到的所谓“开锁费人民币300元”的问题，被告方更是不清楚、与被告无任何关系。退一步讲，双方在原来的《房屋租赁合同》中，对于该20套单元毛坯房屋中的“水电设施”到底是由谁负责装修完好的问题，并没有半个字的明确约定和提及，相反在《房屋租赁合同》的第六条中，已经明确约定了二承租人在租赁房屋期间应当保证做到的4点义务和要求。现在原告仅以这20套单元毛坯房屋中没有“电线设施”就提出解除合同、并要求被告承担违约责任的诉求，明显与国家的相关法律规定不符，也是无法无据和属于无理要求。被告在本案中不存在任何违约和过错行为，被告同意解除合同，请求依法驳回原告除解除合同之外的其他诉讼请求。并反诉请求：1.请求判令二反诉被告向二反诉原告赔偿违约金64000元；2.请求判令二反诉被告赔偿因电线遗失造成的经济损失20000元；3.请求判令二反诉被告向物业管理公司缴纳2020年应缴物管费12138元；4.请求判令二反诉被告按约承担因维权诉讼产生的律师费用20000元，交通费1800元，差旅费1800元（以上1-4项共计人民币119738元）。5.本案本诉与反诉案件受理费由二反诉被告承担。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：原、被告哪一方存在违约或过错；双方应如何承担责任。原告（反诉被告）李秀钰、苏家荣对其诉讼请求向本院提交了下列证据：第一组，原告李秀钰、苏家荣身份证各一份，证实原告身份基本情况，是适格主体。第二组，《房屋租赁合同》一份，证实原告李秀钰、苏家荣与被告孙俊杰、孙俊兰签订合同，租赁河口县北山三期36栋共计20间毛坯房（三楼321-333,334-339，四楼421-433，435-439）。第三组，银行转账回单一份及收条两份，证实原告按合同约定，将第一年租金64,000元和押金10,000元支付给宋官惠。第四组，业主装修申请表一份，证实原告就租赁毛坯房屋向昆明龙泉物业管理有限公司河口分公司申请进行装修。第五组，专用收据两份，证实原告向物业公司缴纳2020年物业管理费、电梯使用费共计1184.00元。第六组，收据一份，证实因被告出租房屋门锁无法打开，原告请开锁师傅支出300元费用。第七组，情况说明一份，证实原告委托进行装修施工，2019年12月7日进场施工发现3、4楼主干线及部分房间电线多年前被盗，经物业与业主被告沟通各承担一半修复费用，但业主方未明确答复所以停工。第八组：租赁房屋现场照片一组，证实被告出租房屋的主电路电线以及部分房间线路于出租之前就已经被盗。被告（反诉原告）孙俊兰、孙俊杰对原告（反诉被告）提交的上述证据质证认为：对第一至五组证据的三性无异议。第六组开锁费收据的真实性无法确认，证明观点、目的不予认可，按照原被告双方共同陈述事实，房间在11月25日完全移交给原告，25号、26日原告可以查看房屋情况，按照常理原告发现问题可以向被告反映情况，但是原告没有向被告反映。两天时间原告足够查看钥匙是否匹配房屋，但是原告没有提出，因此钥匙是匹配的，所以真实性不予认可。第七组证据证人证言，不认可证明效力，而且李秀钰法庭调查过程中陈述查验租房屋过程中，曾开过灯来查看，灯是亮的，所以证人做了虚假证言，跟李秀钰陈述不一致，并且证人没有出庭作证。第八组照片一组4张，证据三性均不予认可，是什么时候拍摄，拍摄人是谁，真实性无法确认，被盗是什么时候，通过照片可以看出被盗线路明显，拿照片来看，照片不能证明三四年前被盗了，是走廊还是房间的照片不是很清楚，说明观点不清楚，走廊到房间主线路被人盗了，原被告认可。所以不认可三性及证明目的。被告（反诉原告）对其诉讼请求向本院提交了下列证据：第一组：身份证复印件，证明二反诉原告身份信息，其为本案适格诉讼主体。第二组证据：《房屋租赁合同》，证明双方在租赁期间的权利、义务。其中1.2019年11月24日双方签订租赁合同，约定自2019年12月1日开始，物业管理费由承租方承担。若承租方违约提前退回房屋，应向甲方支付未到期限全部租金总和的违约金，反诉仅按一年的租金计算为64,000元；2.承租方对租赁物在租赁期间负有妥善保管、修复原状等义务，电线损失费暂定20,000元，以实际查证的为准；3.守约方为维护合法权益向违约方追偿的一切经济损失（包括但不限于律师费、交通费、差旅费等）均由违约方负责。第三组：立案告知书、受案回执，证明2019年12月9日，因租赁房屋电线被盗，在二反诉被告的要求下，二反诉原告的母亲宋官惠帮忙到河口县公安局报案。第四组：物业业主管理公约、管理服务协议、物业公司管理人员的计算清单，证明2019年11月25日，孙俊杰、孙俊兰与昆明龙泉物业服务有限公司河口分公司签订物业管理协议，约定住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.2元，再加上电梯使用费即为2020年20套房屋的物管费。第五组：相关单据、发票；证明二反诉被告于2020年8月11日才到物管公司退回装修押金2000元；二反诉原告维权请律师的费用20,000元。其他按照国家公务人员的出差报销标准计算。原告（反诉被告）李秀钰、苏家荣对被告（反诉原告）提交的上述证据质证认为：第一组证据三性无意见，第二组房屋租赁合同真实性认可，但证明目的不予认可，反诉原告要求反诉被告承担违约金64,000元，承担电线20,000元，承担追偿损失均不符合客观事实，缺乏合法、合理和必要性的相关依据。第三组立案告知书，受案回执，真实性、合法性与本案关联性予以认可，但证明目的不予认可，该组证据非常清楚证明宋官惠代表被告确认电线被盗，并向公安机关报案，这是本诉被告作为出租人，作为业主应尽的义务和责任，不存在反诉原告所谓的帮忙和好心问题。第四组物业业主管理公约、管理服务协议、物业公司管理人员的计算清单三性原告均予认可，但证明目的不予认可，该组证据证实反诉原告直到2019年11月25日才与物管公司建立物管管理服务关系，说明本诉被告在此之前没有对自己的房屋尽到管理的责任，所以才会发生电线被盗的情况。第五组相关单据发票真实性认可，反诉被告退还押金的前提是反诉原告一直未能解决承租方的反映情况，从2019年12月9日到2020年8月11日，反诉被告一直不能装修退还装修保证金这是顺理成章理所当然的，所以反诉被告退还了装修保证金，因此退还装修保证金是合情、合理、合法的行为。关于被告聘请律师发票真实性认可，但是被告没有提供其他证据来证明费用支出的合理性、合法性和必要性，与第四项诉求不相符。庭后本院请河口供电公司、物业公司协助对租赁房屋进行了现场勘验，经勘查确认，从一楼至租赁房屋的电线在一楼配电房处被剪断，出租房所在的三、四楼楼道顶处的供电线全部缺失，至出租房的电线被剪断，出租房内的电线未发现被盗情况，仅有个别房间存在开关被撬动的情况。经质证，原告（反诉被告）对勘验结果无异议，被告（反诉原告）对三性无意见，但对证明目的即反诉被告想证明电线是在房屋交付租用之前就被盗和遗失的说法不认可，反诉原告在交付第三层、第四层共20套租赁毛坯房时，房屋的内、外电线设施都是完好无损、并经过反诉被告检查接受的。本院认为，对于原告（反诉被告）李秀钰、苏家荣提交的一至五组证据，被告（反诉原告）无异议，应予采信；对于第六、七组证据，因相关人员未出庭证实，不予采信；第八组现场照片，与本院查看的一致，予以采信。对于被告（反诉原告）孙俊兰、孙俊杰提交的第一、二、三、四、五组证据，原告（反诉被告）对其三性无异议，应予采信。对于本院的勘验笔录，双方对其三性均无异议，应予采信。根据庭审及所采信的证据，本院确认如下法律事实：2019年11月24日，原告（反诉被告）李秀钰、苏家荣与被告（反诉原告）孙俊兰、孙俊杰签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告（反诉原告）将其所有的河口北山新区36××329、330、331、332、333、335、336、337、338、339号房及四楼429、430、431、432、433、435、436、437、438、439号房共20间毛坯房出租给原告（反诉被告）李秀钰、苏家荣开设宾馆、单身公寓。被告（反诉原告）应于2019年12月1日前负责结清出租房所有的费用（物业电梯费、水电费、闭路电视费、宽带网等）。租期10年，从2020年3月1日起至2030年2月28日止（2019年12月1日至2020年2月28日为装修期，租金计算时间从2020年3月1日起计算）。第一年至第三年租金为每年64000元，第四年至第十年，每年租金在64000元的基础上递增6000元。租金按年结算，第一年租金于签订租房协议之日支付，第二年至第十年租金于每年三月一日前支付。原告（反诉被告）于签订合同之日应向被告（反诉原告）支付保证金10000元，待租期届满对租赁房屋验收合格时予以退还。在租赁期间，被告（反诉原告）应保证出租房属于自己合法拥有和能正常使用，原告（反诉被告）对租用的房屋和房内的各种设备设施负有妥善管理和修缮、维护的义务，如有损坏应修复赔偿。租赁房屋自2019年12月1日起至租期届满发生的各种税、费（包括政府征收的各种税费、物业管理费、水电费、电话费等由原告（反诉被告）缴纳。被告（反诉原告）违约提前收回房屋，应向原告（反诉被告）支付未到期租金2倍金额的违约金。原告（反诉被告）违约，提前退回房屋等，安装在房间内的所有家电、家具等不得撤除，并向对方支付未到期限全部租金总和金额的违约金。任何一方如有其他的违约行为，违约方应支付守约方实际经济损失的30%的违约金。守约方为维护合法权益向违约方追偿的一切费用（包括但不限于律师费、保全费、交通费、差旅费、鉴定费等）均由违约方承担。合同签订当天，原告（反诉被告）李秀钰、苏家荣将第一年度租金64000元和10000元押金转给被告孙俊杰、孙俊兰的母亲宋官惠。2019年11月26日，双方一同查看房屋情况并由被告将20间房屋钥匙交给原告。此后原告委托装修单位制定装修方案。2019年12月5日，原告向昆明龙泉物业管理有限公司河口分公司办理装修手续，并缴纳2000元装修保证金和330、430号房2020年1月至12月的物业管理费、电梯使用费1184元。后原告进驻装修时发现出租房屋没电，随即将情况告知了被告，并联系物业。经物业方查看系从一楼配电房到三、四楼输电线路被盗。2019年12月9日被告到现场查看后即向河口县公安局报案，公安机关民警随后到现场进行了查看。此后双方多次协商未果，原告于2020年8月11日将装修押金退回。另查明，被告孙俊兰、孙俊杰于2019年11月25日与昆明龙泉物业服务有限公司河口分公司签订《物业管理服务协议》，并缴纳2019年1至12月物业管理费8326元。本院认为，原告（反诉被告）李秀钰、苏家荣与被告（反诉原告）孙俊兰、孙俊杰签订《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。原告在合同约定的装修期内着手对租赁房屋进行装修时因无电无法装修，找物业查看系租赁房屋外一至三、四楼输电线路被盗所致，遂将情况告知被告。被告到场查看后虽报了警，但至今未进行修复。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条的规定，出租人应当履行租赁物的维修义务并保持租赁物符合约定用途。合同虽然约定了原告对租用的房屋和房内的设施设备负有妥善管理和修缮、维护的义务，但被盗的输电线路在室外的一至三、四楼公共通道处，显然不属于合同约定的原告维修义务范围。故该维修义务属被告负有。因被告一直不履行维修义务，致使原告至今无法使用租赁房屋，不能实现合同目的，被告应负主要责任。原告在被告不履行维修义务时，也应从消除纠纷，减少损失扩大的角度出发，可以采取自行维修，之后再向被告主张维修费。但原告也放任不管，只是一味地要求和等待被告处理，对于本案纠纷的产生也应承担部分责任。鉴于本案实际，为妥善化解纠纷，以双方分担损失来处理较为妥当，而不宜追究哪一方的违约责任。现双方均同意解除合同，对此本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行，原告将租赁房屋交还被告，双方按责任分担纠纷期间的租金、原告交纳的物管费用后，被告将折扣后原告交纳的租金、物管费及保证金退还原告。原告交纳的租金为64,000元，纠纷期间按11个月计算，租金为58,667元，由原告承担30%，即17,600元，被告应返还原告46,400元。原告交纳的物管费为1184元，11个月物管费为1085元，由原告承担30%，即326元，被告应给付原告858元，并退还原告押金10,000元。被告总共应退还及给付原告57,258元。对于原告请求的违约金不予支持。因原告不存在违约，对于被告的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条的规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李秀钰、苏家荣与被告（反诉原告）孙俊兰、孙俊杰签订的《房屋租赁合同》。原告（反诉被告）李秀钰、苏家荣即刻将租赁房屋交还被告（反诉原告）孙俊兰、孙俊杰。二、被告（反诉原告）孙俊兰、孙俊杰于判决生效后十五日内退还及给付原告款项57,258元。三、驳回原告（反诉被告）李秀钰、苏家荣的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）孙俊兰、孙俊杰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1127元，由原告（反诉被告）李秀钰、苏家荣负担477元，被告（反诉原告）孙俊兰、孙俊杰负担650元。反诉案件受理费1347元由被告（反诉原告）孙俊兰、孙俊杰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  陈抗强二〇二〇年十一月十二日书记员  袁桂花