四川省成都市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川01民终16189号 上诉人（原审原告）：刘秀兰，女，1961年2月1日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：黄重斌，四川重泰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：孙慧颖，女，1961年4月9日出生，汉族，住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：郑翔，四川银邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：焦志莲，四川银邦律师事务所律师。 上诉人刘秀兰因与被上诉人孙慧颖房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2020）川0115民初1864号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定适用普通程序进行了独任审理。本案现已审理终结。 刘秀兰上诉请求：1.撤销成都市温江区人民法院（2020）川0115民初1864号民事裁定；2.确认刘秀兰与孙慧颖所签订的《成都市农村房屋买卖合同》无效；3.刘秀兰自愿返还孙慧颖已支付购房款人民币155000元；4.判令孙慧颖将刘秀兰所有的《芙蓉家苑一期工程房屋权属证明》原件退还给刘秀兰；5.判令孙慧颖承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定案涉房屋系小产权房，本案不属于人民法院受理民事案件范围系认定事实错误和适用法律错误，应依法撤销并改判。1.刘秀兰已于2007年9月14日从温江区永宁镇人民政府领取了案涉房屋的《房屋权属证明》，刘秀兰在本案中没有以温江区永宁镇人民政府为被告，而是以孙慧颖为一审被告，请求裁决的内容是双方合同的无效性，况且合同是否无效，只能由人民法院裁决，行政机关没有裁决权，所以一审法院认定本案属于行政机关处理范畴属认定事实错误。2.本案纠纷的双方是刘秀兰和孙慧颖，两人均是均是两个平等的民事主体，刘秀兰是案涉房屋《房屋权属证明》的持有人，刘秀兰与孙慧颖签订房屋买卖合同拟将案涉房屋转让给城镇居民孙慧颖，明显违反了国家法律、行政法规的强制性规定，因而是无效。同时，根据2015年全国民事审判工作会议纪要关于农村房屋买卖纠纷处理的问题的规定，针对出售宅基地上的房屋给城市居民的，房屋买卖合同一般应认定无效，一审适用法律错误。二、刘秀兰认为根据我国相关法律法规，刘秀兰与孙慧颖签订的《成都市农村房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定是无效的。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、国务院1999年关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知及2004年12月国务院关于深化改革严格土地管理的决定及2007年12月30日国务院关于严格执行农村集体建设和用地法律和政策通知、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条规定，刘秀兰认为与孙慧颖签订的《成都市农村房屋买卖合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。同时刘秀兰自愿返还孙慧颖已支付购房款人民币155000元。 孙慧颖辩称，一、案涉房屋买卖合同系有效合同。小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，而该房屋的建设用地规划许可证上并未显示案涉房屋系占用农村集体土地而修建，另，根据公开信息显示芙蓉家苑房屋性质目前属于商品房，而非小产权房。芙蓉家苑一期房屋于2005年4月建造，建成时系安置房，该小区内房屋既有用于被拆迁农户安置，也有用于对外销售的，刘秀兰不属于被拆迁安置的对象，对案涉房屋的取得方式为向永宁镇政府购买，永宁镇政府于2007年9月14日向刘秀兰出具了房屋权属证明，至2015年11月3日孙慧颖向刘秀兰购买房屋时已经距该房屋建成过去了10年，距刘秀兰向永宁镇政府购买房屋超过了5年，作为安置房来说已经具备在市场上交易的条件。基于永宁镇政府的对外销售行为，可以推定本案房屋是可以用于在市场上同商品房一样进行交易，刘秀兰并非被安置村集体经济组织成员，房屋的权属亦非农村集体经济组织所有，因此本案房屋买卖合同系有效合同。二、孙慧颖已经将合同履行完毕。孙慧颖分别于2015年5月23日、2016年8月1日向刘秀兰支付了房款130000元、155000元，共计285000元，已经足额支付了合同约定的购房款，此外，孙慧颖还为案涉房屋购置了大量家具，不仅完全履行了本案房屋买卖合同，并且也已经对案涉房屋有居住和使用，不应当被撤销。三、若合同被确认无效，则刘秀兰应当按照合同约定及法律规定承担过错责任。案涉房屋系刘秀兰向温江区永宁镇政府购买后卖与孙慧颖，孙慧颖本人对房屋真实性质并不知情，基于对永宁镇政府出具的《房屋权属证明》的信赖向刘秀兰购买了房屋。根据双方房屋买卖合同第八条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，刘秀兰在将房屋卖与孙慧颖后又主张合同无效向法院起诉，其应当按照合同约定双倍赔偿孙慧颖的损失，孙慧颖为购买该房屋支付的购房款为285000元，刘秀兰仅主张退还孙慧颖155000元与事实及双方约定不符，依法应当予以调整。 刘秀兰向一审法院起诉请求：1.确认刘秀兰与孙慧颖所签订的《成都市农村房屋买卖合同》无效；2.刘秀兰自愿返还孙慧颖已支付购房款人民币155000元；3.判令孙慧颖将刘秀兰所有的《芙蓉家苑一期工程房屋权属证明》原件退还给刘秀兰；4.判令孙慧颖承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2015年11月3日，刘秀兰作为卖方与孙慧颖作为买方签订《成都市农村房屋买卖合同》，刘秀兰将位于成都市温江区××镇××村××组××期××栋××单元××号房屋出售给孙慧颖。房产现状：该房屋产权证及土地使用证现未办理。房产成交价为280000元。房款交付：买方于本合同签订之日一次性支付成交全款给卖方。卖方同时将购买该房屋的一切相关手续交付给买方。卖方同时为买方出具相应的收款凭证。卖方应在2015年11月3日前将上述房产正式交付给买方。 2015年5月23日，刘秀兰向孙慧颖出具收条一份，载明：“今收到孙慧颖购买××镇房××0元整（拾叁万元整）。”。 2016年8月1日，刘秀兰向孙慧颖出具收条一份，载明：“今天收到孙慧颖人民币壹拾伍万伍仟元整（人民币155000.00元整）。”同日，孙慧颖向刘秀兰出具欠条一份，载明：“今欠刘秀兰人民币壹拾贰万伍仟元整（125000.00元整）。”。 2007年9月14日，温江区永宁镇人民政府向刘秀兰出具《芙蓉家苑一期工程房屋权属证明》，载明：“所有权人：刘秀兰；所有权性质：私有；房产来源：购买；建造年代：2005.4；房屋坐落：温江区；房屋地址：；为了解决芙蓉家苑一期部分非安置农户住房办理产权遗留问题，保护房屋所有权人的合法权益，镇政府特印发此专用房屋权属证明。注意事项：业主对此具有继承权、买卖权，土地有七十年使用权。该证明只作为过渡使用，证明其合法居住地位，待区上新政策出台后办理正式房产证。”。 一审庭审中，刘秀兰自述案涉房屋属于“小产权”房屋，其亦非涉案房屋所在村的集体经济组织成员。 一审法院认为，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。房屋权属证书由国务院建设行政主管部门统一监制，市、县房地产行政主管部门颁发。在本案中，“温江区永宁镇人民政府”不是房地产行政主管部门，无权颁发房屋使用权证或房屋所有权证。同时从刘秀兰的当庭陈述以及诉状载明的事实和理由看，案涉房屋系小产权房，小产权房问题属于行政机关处理范畴，刘秀兰针对买卖小产权房产生纠纷以农村房屋买卖合同为由提起诉讼，不属于人民法院受理民事诉讼案件范围。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定：驳回刘秀兰的起诉。 本院二审中，本院向成都市温江区不动产登记中心发函查询案涉“芙蓉家苑”安置房即成都市温江区永宁镇隆兴村三组、四组、开元村一组土地性质，成都市温江区不动产登记中心于2020年11月18日向本院出具《查询结果说明》。刘秀兰对该份《查询结果说明》质证认为以法院确认为准。孙慧颖对对该份《查询结果说明》质证认可其真实性、合法性、关联性。 本院经审查认为，对成都市温江区不动产登记中心出具《查询结果说明》的真实性、合法性、关联性予以认可，依法予以采信。 本院二审对一审法院审理查明事实依法予以确认。 二审另查明：成都市温江区不动产登记中心于2020年11月18日向本院出具《查询结果说明》载明：“成都市温江区‘芙蓉家苑’安置房土地权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为划拨”，附件《宗地图》显示土地权利人为成都市温江区人民政府永宁街道办事处，审核日期为2020年9月23日。 本院认为，根据成都市温江区不动产登记中心关于案涉房屋土地性质的回函及附件内容，案涉房屋土地性质已变更为国有建设用地，案涉房屋现已不属于在农村集体土地上建设的“小产权房”，故刘秀兰与孙慧颖之间的房屋买卖合同纠纷属于人民法院民事诉讼受案范围。虽刘秀兰上诉主张案涉房屋系小产权房亦不能成立，但一审法院裁定驳回起诉系法院认定当事人对本案纠纷并无提起民事诉讼的权利，二审法院只能认定当事人提起本案诉讼是否具有诉权，而不能直接对本案进行实体审理。故一审法院认定本案系小产权房屋不属于民事诉讼案件受案范围，裁定驳回起诉存在不当。 综上，因二审出现了新事实，本院指令一审法院对本案进行审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下： 一、撤销成都市温江区人民法院（2020）川0115民初1864号民事裁定； 二、本案指令成都市温江区人民法院审理。 上诉人刘秀兰预交的二审案件受理费5500元，予以退还。 本裁定为终审裁定。 审 判 员  冯 璐 二〇二〇年十一月三十日 法官助理  蔡诗言 书 记 员  何佳林