广东省佛山市顺德区人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）粤0606行初471号 原告深圳市达宏源贸易有限公司，住所地广东省深圳市福田区园岭街道八卦二路八卦岭工业区****。 法定代表人黄亚伦,总经理。 委托代理人曾华平,广东瀛双律师事务所律师。 委托代理人杨炜怡,广东瀛双律师事务所实习律师。 被告佛山市自然资源局，住所地广，住所地广东省佛山市禅城区玫瑰东路**v> 负责人杨小晶，局长。 委托代理人杨再勇，该局禅城分局工作人员。 委托代理人朱晓东，该局禅城分局工作人员。 原告深圳市达宏源贸易有限公司不服原南海市国土局不动产变更登记一案，以佛山市自然资源局为被告，于2020年4月10日向本院提起行政诉讼。本院于同日受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，并依法组成合议庭审查了本案。本案现已审查终结。 原告诉称，佛山市禅城区南庄实业集团名下曾有土地使用权[证号：南府国用字（94）第****号]，于1999年以企业转制为由变更登记为南海市南庄镇溶洲管理区经济联合社即现在佛山市禅城区溶洲股份经济联合社的名下，上述变更登记行为导致佛山市禅城区南庄实业集团名下财产减少，致使该集团陷入破产[案号：（2017）粤0604破2号]，损害原告作为债权人的利益。根据《不动产登记条例实施细则》第二十六条、第二十七条的规定，变更登记是规定“不涉及不动产权利转移的变更情形”，即变更登记是指不发生不动产权利转移的变更情形。现在南庄实业集团名下曾有土地使用权[证号：南府国用字（94）第****号]，于1999年变更为南海市南庄镇溶洲管理区经济联合社名下，使用的是变更登记的形式，即没有发生不动产权利的转移情形，意味着即使登记在南海市南庄镇溶洲管理区经济联合社名下，其不动产权利也没有发生转移，没有发生土地不动产权利转移，也就意味着土地使用权依然是南庄实业集团所有，转移登记是第二十七条规定的不动产权利发生转移的情形，该次土地采取的是变更登记而不是转移登记。原告作为佛山市禅城区南庄实业集团名下粤房证字第**房产的抵押权人，于1997年办理了抵押登记，该抵押房产所在地即为南府国用字（94）第****号土地，依据房地一体的原则，抵押效力及于该建筑物所占土地，在抵押登记未消灭时，该房屋所占土地也不能进行转移。另据查南府国用字（94）第****号土地上有几十处房产，均办理有房产证，根据房地一致的原则，被告不能单独就土地使用权办理变更登记或者转移登记。另根据《不动产登记资料查询办法》第十八条规定,破产管理人可以查询不动产登记簿及原始登记资料,但是据了解,被告不让佛山市禅城区南庄实业集团查询南府国用字（94）第****号土地的原始资料以及权属转移登记资料。 因此，被告的行政行为错误且违法。上述房产、土地的登记情况，涉及房地产的处置，严重关系原告利益，为查明事实情况，维护原告利益，请法院依法支持原告的诉讼请求。请求：1.确认办理佛山市禅城区南庄实业集团原其名下土地使用权[证号：南府国用字（94）第****号]变更登记到南海市南庄镇溶洲管理区经济联合社（现名佛山市禅城区溶洲股份经济联合社）名下的行为无效；2.确认即使办理佛山市禅城区南庄实业集团原其名下土地使用权[证号：南府国用字（94）第****号]变更登记到南海市南庄镇溶洲管理区经济联合社（现名佛山市禅城区溶洲股份经济联合社）名下，不发生不动产权利转移效力；3.本案诉讼费用由被告承担。 原告在诉讼中提供了下列证据：（2017）粤0604破2号《民事裁定书》、佛山市（禅城区）不动产登记查询结果（证号：3124901）、粤房他证字第02324**《房屋他项权证》、NO.0004178《南海市房屋估价答复书》、变更土地使用权证的申请书、南府国用字（94）第****号《国有土地使用证》、南府国用[1999]字第00469号《国有土地使用证》。 被告辩称，一、被告因行政机关机构改革承接了佛山市不动产登记等相关行政管理职能，行政主体合法。2019年2月，根据佛发〔2019〕1号《中共佛山市委佛山市人民政府关于印发〈佛山市机构改革方案〉的通知》，组建佛山市自然资源局承接佛山市辖区内土地管理、城乡规划管理、不动产登记等行政职能，并在各区设立分局实行市以下垂直管理体制。根据《不动产登记暂行条例》第六条、第七条的规定，被告为佛山市行政区域的不动产登记机构，具有负责不动产登记的法定职权。 二、涉案土地变更登记行为合法。1998年10月，原南海市南庄镇对镇属企业资产（包括企业用地）以公开竞投形式进行企业转制，用以抵偿企业债务。1999年12月，南海市南庄实业集团和南海市南庄镇溶洲管理区经济联合社双方因企业用地资产转让，共同向原南海市国土局申请划拨国有土地使用权变更登记。提交资料包括：《土地登记申请、调查、审批表》、《变更土地使用权证的申请书》、《企业转制、解困请示（报告）呈批表》、《南庄镇人民政府关于镇属企业转制减免房产土地使用证变更手续费用的请示》、南府国用字[1994]第****号《国有土地使用证》，以及申请人身份证明文件等。原南海市国土局经对登记申请和地籍调查结果进行审核，认为该宗地权属合法、符合土地登记规定，并报经批准后进行注册登记，更换土地证书。1999年12月22日，颁发南府国用[1999]字第00469号《国有土地使用证》，填写《土地登记卡》等。以上登记手续符合《土地登记规则》第二条、第三十二条、第三十七条、第六十八条等规定。 三、原告不是涉案土地变更登记的利害关系人，其起诉亦已超过了法定的起诉期限，应予以驳回。（一）关于原告的主体资格问题。原告是“粤房证字第3124901”号房屋的抵押权人，该房屋为钢混结构一层的工业厂房，建筑面积1200平方米，未办理单独的土地使用权证。该厂房所在的土地的宗地面积为49132.80平方米，共建有若干处房产。显然，原告抵押权所涉房屋价值只包括与房屋相关的土地价值，该不动产权利和房屋价值按照“房地一体”原则和房屋所有权证已得到确认和保障。涉案土地变更登记未影响原告抵押权的行使，原告亦未提供抵押权因涉案土地变更登记而受到影响的证据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款（八）项之规定，依法应当裁定驳回起诉。（二）关于起诉期限问题。涉案土地变更登记行为作出时间为1999年12月，至今已超过20年。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第二款的规定，原告的诉讼请求也应予以驳回。 四、对原告其他主张的回应。（一）原告引用《不动产登记条例实施细则》认为变更登记不发生不动产权利转移的效力，是对法规的错误理解。实际上中，涉案土地变更登记应适用《土地登记规则》，该法规将土地使用权转移纳入变更登记。（二）原告依据“房地一体”原则认为房屋抵押效力及于整宗土地，是对相关原则的片面理解。在实施不动产统一登记前，“房地一体”和“房地分离”都是客观存在的，不能简单以“房地一体”原则否定土地登记的法定效力。 综上所述，被告认为，南府国用字[1994]第****号《国有土地使用证》变更登记为南府国用[1999]字第00469号《国有土地使用证》是合法的行政行为。原告要求确认变更登记行为无效和不发生不动产权利转移效力，没有任何事实与法律依据；同时，原告不是涉案土地变更登记的利害关系人，其起诉亦已超过了法定的起诉期限。故请求法院依法驳回原告起诉。 被告在诉讼中向本院提供了下列证据材料：被告的统一社会信用代码证、《土地登记申请、调查、审批表》、《变更土地使用权证的申请书》、《企业转制、解困请示（报告）呈批表》、《关于镇属企业转制减免房产土地使用证变更手续费用的请示》、南府国用字（94）第****号《国有土地使用证》、申请人身份证明文件、南府国用（1999）字第00469号《国有土地使用证》、土地登记卡、土地登记卡续表。 经审查查明，1999年12月，南海市南庄实业集团和南海市南庄镇溶洲管理区经济联合社双方因企业用地资产转让，共同向原南海市国土局申请划拨国有土地使用权即南府国用字（94）第****号《国有土地使用证》的变更登记，并提供相关资料。原南海市国土局经审核后，于1999年12月22日颁发南府国用[1999]字第00469号《国有土地使用证》。 另查，因佛山市政府机构改革，原南海市国土局数次变更机构名称，南海区不动产管理职能已由被告设立在南海分局承接。 本院认为，本案审查的焦点是原告起诉是否符合法定的起诉条件。本案中，原告的诉请是要求确认办理佛山市禅城区南庄实业集团由其后名下土地使用权[证号：南府国用字（94）第****号]变更登记到南海市南庄镇溶洲管理区经济联合社（现名佛山市禅城区溶洲股份经济联合社）名下的行为无效及确认上述变更登记行为不发生不动产权利转移效力。可见，原告的诉讼请求实质上是对土地使用权变更行为不服，要求法院确认该变更行为无效。经查，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一百六十二条规定：“公民、法人或者其他组织对2015年5月1日之前作出的行政行为提起诉讼，请求确认行政行为无效的，人民法院不予立案。”涉案的变更登记发生在上述司法解释规定的2015年5月1日之前，原告提起要求确认该变更登记行为无效的诉讼，法院对此应不予立案受理。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条规定：“有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：……（十）其他不符合法定起诉条件的情形。……”鉴于本案已经立案，法院依此应当作出驳回起诉的裁定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（十）项的规定，裁定如下： 驳回原告深圳市达宏源贸易有限公司的起诉。 本案不收取受理费（原告深圳市达宏源贸易有限公司已预交的受理费50元，原告可在本裁定书发生法律效力后向本院申请退回）。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判长  李海昌 审判员  郑旭辉 审判员  许海霞 二〇二〇年七月二十日 书记员  钟 慧