重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0151民初5440号原告：重庆欣创汽车配件有限公司，住所地重庆市铜梁工业园区机械园，统一社会信用代码91500224678650998P。法定代表人：陈敬平，总经理。委托诉讼代理人：王洪仁，重庆巴岳律师事务所律师。被告：重庆仁信电器销售有限公司，住所地重庆市铜梁区东城街道办事处龙城大道**，统一社会信用代码91500224305125824B。法定代表人：贺伦仁，经理。委托诉讼代理人：陈提斯，重庆天朗律师事务所律师。原告重庆欣创汽车配件有限公司（以下简称欣创公司）与被告重庆仁信电器销售有限公司（以下简称仁信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，并于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告欣创公司的委托诉讼代理人王洪仁，被告仁信公司的委托诉讼代理人陈提斯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。欣创公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付2020年8月1日至2020年9月30日期间的租金25560元；2.判令被告支付原告2019年1月1日至2020年8月30日垫付的水电费8472元；3.判决被告支付原告违约金76680元；4.本案诉讼费由被告承担。审理中欣创公司增加诉讼请求：判令被告将案涉租赁房屋交还原告。事实和理由：被告于2018年8月1日承租原告厂房，合同约定从2018年8月1日至2023年7月31日为止，月租金15元/平方米，先交租金后使用，每半年支付租金。如有一方违约，按6个月租金作为违约金，且有权解除合同。被告于2020年9月17日来函无理要求解除合同，却拒不支付租金、水电费、违约金等。为了维护自身合法权益，原告特诉请法院希判决如诉讼请求。仁信公司辩称，因疫情影响，属于不可抗力，仁信公司并不欠2020年8月至9月的租金。双方合同已于2020年9月17日协商解除，故也不应支付租金。对于2019年1月1日至2020年8月30日期间欠付的水电费8472元无异议。因合同系双方协商解除，仁信公司未违约，故不应主张违约金，若人民法院认定仁信公司违约，违约金也过高，请求予以调整。仁信公司缴纳的保证金20000元应当在本案中予以冲抵。本院经审理认定事实如下：2018年7月31日，欣创公司（甲方）与仁信公司（乙方）签订了《厂房租赁合同》。合同约定:“……第一条租赁范围甲方同意将坐落在铜梁县工业园区金山大道3号的部分自有房屋租赁给乙方做厂房使用，房屋建筑类型为框架预制结构，租赁房屋建筑面积852平方米……第二条租赁期限租赁期限为5年，自2018年08月01日起至2023年07月31日止……第三条租金标准……2综合厂房租赁价格为2018年08月01日到2023年07月31日月租金为15.00元/平米（含税价）。备注：1.支付水、电、保证金贰万元整，此保证金在解除租赁合同后三月退还乙方，不计利息；2.在签定租房合同时支付租房定金：贰万元，收到定金后合同生效，在第一次付房屋租金时冲抵。第四条租金支付1.支付时间：租赁房屋租金按半年期支付（按房屋实际交付使用之日起计算租金），乙方按照先付费后使用的原则，于甲方向乙方交付厂房使用后5日内向甲方支付半年的房屋租赁费用，以后的租赁费乙方须在半年结束前的10日支付给甲方。……第八条违约责任1.在本合同租赁期限内，甲乙双方任何一方均不得违反合同约定单方变更租金、租期或无故解除合同，否则，应按当年租金标准向对方支付6个月租金作为违约金，同时守约方有权解除本合同。……”。合同签订后，仁信公司向欣创公司支付了保证金20000元。欣创公司将案涉房屋交付仁信公司使用。2020年9月16日，欣创公司委托重庆巴岳律师事务所向仁信公司邮寄了律师函，该函载明：“重庆仁信电器销售有限公司：重庆巴岳律师事务所受欣创汽车配件有限公司（以下简称欣创公司）的委托，就你公司与欣创公司租赁合同一案致函如下：经查，你公司与欣创公司于2018年08月01日签订《厂房租赁合同》，由你公司承租欣创公司的位于重庆市铜梁工业园区金山大道3号面积约852平方米的厂房，租金每月15元/平方米，先交租金后使用，租金半年支付一次，如有违约支付6个月租金作为违约金等。按合同约定，你公司应支付2020年8月1日-2021年1月30日租金76680元、2019年01月01日-2020年08月水电费8472元，合计88152元，经欣创公司多次催收无果。为此，请你公司收到本律师函后7日内支付欣创公司租金及水电费85152元。如逾期不付，我所将受欣创公司的委托起诉你公司要求解除合同、支付租金、违约金和赔偿全部经济损失等，并扣留你公司的相关财产，由此所造成的一切法律责任均由你公司全部承担……”。2020年9月17日，仁信公司向欣创公司回复告知函，载明：“重庆欣创汽车配件有限公司：我司在2018年8月1日租赁贵司位于铜梁区金山大道3号房屋，作为库房使用，租赁期间每季按时缴纳房租。今年我司因受新冠疫情和总部政策影响，经营压力非常大。于2020年8月27日与贵司友好协商能否减少租赁面积，以降低经营管理费用，度过经营难关。贵司回复不接受我司诉求，不能减少租赁面积。同日我司通知贵司，行使合同单方解除权，合同已于2020年9月5号解除，不再续租。贵司一直没有回复我司。2020年9月5日贵司要求我司赔偿违约金诉求。同日我司表示，贵司提出的违约及赔偿金额高于违约的实际经济损失，应当予以调减的意见后，贵司一直没有回复我司，同时留置我司空调货物一批。直至2020年9月16日，我司再次主动与贵司交涉上述事宜，同时递交解除合同告知函，贵司拒绝接收告知函及办理相关交接手续。综上所述我司于2020年9月17日，再次向贵司提出行使合同单方解除权，合同已于2020年9月5号解除，不再续租……”。2020年10月9日，欣创公司起诉来院。另查明，欣创公司与仁信公司庭审中确认双方租赁合同于2020年9月17日解除。仁信公司对于尚欠水电费8472元无异议。仁信公司陈述其曾经向欣创公司交还厂房，欣创公司不收钥匙也不允许进入，但其未举示相关证据。欣创公司庭审中同意仁信公司交纳的保证金20000元在本案中予以抵扣。上述事实，有原、被告的陈述，厂房租赁合同、律师函、告知函、快递详单、微信记录等证据证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，欣创公司将案涉房屋租赁给仁信公司，仁信公司应当按合同约定于2020年7月底支付2020年8月1日至2021年1月31日期间的租金，但仁信公司至今未付，其行为已构成违约。因双方均认可房屋租赁合同于2020年9月17日解除，本院予以确认。仁信公司并未举示已支付该期间租金的证据，故欣创公司请求仁信公司支付2020年8月1日起至2020年9月30日期间的房屋租金25560元的主张，本院支持2020年8月1日至2020年9月17日期间的租金20022元。（852×15+852×15÷30×17）。因2020年9月18日起双方不存在租赁合同关系，欣创公司请求支付租金的主张，本院不予支持。若欣创公司认为仁信公司应支付占用使用费可另诉处理。关于仁信公司辩称因疫情影响应减免租金2个月并顺延租期故不欠租金的意见，因仁信公司已于疫情前已付清了2020年8月前的租金，故对该意见，本院不予采纳。因仁信公司对尚欠水电费8472元无异议，故对该项请求，本院予以支持。因仁信公司已缴纳的保证金20000元，欣创公司应予退还，且欣创公司同意本案中予以冲抵，故仁信公司还需支付租金和水电费共计8494元（20022+8472-20000）。因合同已解除，欣创公司请求返还租赁房屋的主张，本院予以支持。关于违约金的问题。仁信公司未按约定支付租金，且其在不具备单方解除权的情形下多次表示行使单方解除权，该情形符合合同中关于“在本合同租赁期限内，甲乙双方任何一方均不得违反合同约定单方变更租金、租期或无故解除合同，否则，应按当年租金标准向对方支付6个月租金作为违约金”的约定，仁信公司应当承担违约责任，并支付违约金。双方约定违约金为6个月租金，仁信公司请求调低违约金，本院考虑到疫情影响、当事人过错程度，兼顾合同履行情况酌情支持违约金25560元（即2个月租金）。综上，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、重庆仁信电器销售有限公司于本判决生效后5日内将其租赁的位于重庆市铜梁区工业园区金山大道3号房屋（建筑面积852平方米）交还重庆欣创汽车配件有限公司；二、重庆仁信电器销售有限公司于本判决生效后5日支付重庆欣创汽车配件有限公司租金和水电费共计8494元；三、重庆仁信电器销售有限公司于本判决生效后5日支付重庆欣创汽车配件有限公司违约金25560元；四、驳回重庆欣创汽车配件有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2514元，减半收取1257元，由重庆仁信电器销售有限公司931元，重庆欣创汽车配件有限公司负担326元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  李明星二〇二〇年十一月二十五日书记员  刘妤婷