湖南省祁阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1121民初3279号 原告：邓雅文，女，1983年10月1日出生，住祁阳县。 被告：湖南省鑫赋房地产开发有限公司，住所地祁阳县浯溪街道办事处浯溪南路（灯塔路）。 法定代表人：陈泽斌，公司董事长。 委托诉讼代理人:刘伟，湖南齐物律师事务所律师。 原告邓雅文与被告湖南省鑫赋房地产开发有限公司（以下简称鑫赋公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓雅文，被告鑫赋公司的委托代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邓雅文向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告停止收取违反约定的水电燃气开户费，并履行交房义务；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金，共计人民币39302.78元（统计至2020年6月30日止）；3、请求判令被告承担律师费、诉讼费、误工费等全部诉讼费用；4、判令被告将购房原始发票、维修基金发票交付给原告。事实和理由：2017年5月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买位于祁阳县xx路x栋xx号房产，总价款为307053元。合同第十一条约定被告应当在2018年9月30日前向原告交房，逾期交房的，被告按照第十二条的约定承担相应的违约责任。被告应当按照全部房价款日万分之二的标准向原告支付2018年9月30日至2020年6月30日共计640天逾期交房的违约金39302.78元。同时，根据国家计委、财政部的相关规定，水电燃气费用应当计入房价，不再额外收取。然双方合同却约定由原告支付水电燃气开户费，属违规收取，需立即停止。 鑫赋公司辩称，1、祁阳县规委会延误规划研究审议金鼎名府规划建筑设计方案通过时间，导致涉案小区人防费增加，工程延期开工；2017年灯塔路道路提质改造，涉案小区总图设计被迫变更，导致竣工及交房一定程度延迟，加之政府机构改革和全年雨天达133天等不可抗力因素，导致工程竣工和验收延迟，被告对此不应承担违约责任。2、合同虽约定水电气开户费由被告承担，但该约定是被告聘请的销售中介公司在填写合同时将买方误写成卖方，系重大失误，事后，业主自愿交纳了水电燃气开户费，是双方对该合同条款的变更，同时，也符合我县及附近县区的商品房市场，水电气开户费均由买方承担的行业惯例。综上，请求法院从维护社会公平交易秩序，促进稳定的市场交易角度出发，依法驳回原告的全部诉请。 本院经审理认定事实如下：2017年5月16日，原告邓雅文与被告鑫赋公司签订了商品房买卖合同，约定原告购买由被告公司开发的位于祁阳县xx路x栋xx号房产，房屋面积为99.37平方米，单价为3090元，购买总价款为307053元。合同第十条约定，由出卖人负责办理水、电、燃气开通手续，由买受人承担配套设施设备建设和办理开通手续等所有费用共计16500元。第十一条约定，被告应当在2018年9月30日前向原告交房。商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件材料通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以商品房所在地为办理交付手续的地点。第十二条约定，逾期超过30日，被告应当按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。原告依约支付了全部购房款，涉案楼栋于2018年2月竣工，2018年3月，鑫赋公司申请竣工验收，2020年6月25日鑫赋公司在小区张贴了7、8栋业主可以收房的通知。原告至今未收房，未向被告出具收楼承诺书，也未缴纳水电燃气开户费用。 另查明，2014年5月27日，祁阳县城乡规划委员会2014年度第二次会议，通过了金鼎名府规划建筑设计方案。为提高道路的通行能力和建设标准，经祁阳县人民政府研究同意，祁阳县经开区启动园区灯塔路等道路提质改造工程，设计方案经祁阳县政府2017年第四次会议审议通过。改造后灯塔路道路红线宽度扩至60米，两侧建筑最少后退距离为5米。金鼎名府住宅小区项目位于灯塔路与浯溪南路交汇处西北角。2018年10月27日，祁阳县城乡规划委员会2018年第八次会议，通过金鼎名府住宅小区总图变更方案。2019年3月祁阳县人民政府启动政府机构改革。 又查明，2017年全年雨天133天，其中小雨69天，中雨14天，阵雨47天，大雨（暴雨）4天。 上述事实，有原、被告的陈述，商品房买卖合同，收款收据，相关会议纪要等证据在卷证实，足以认定。 本院认为，原告邓雅文与被告鑫赋公司在平等、自愿的基础上所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。原告依约支付了全部的购房款，被告未依约按时交付房屋，已构成违约。双方在《商品房买卖合同》中对延期交房免责事由没有约定，因此，本案争执的焦点：1、被告鑫赋公司是否存在延期交房的法定事由；2、原、被告双方关于水电燃气开户费的约定是否符合法律规定。 关于焦点一：首先，关于鑫赋公司主张的祁阳县规委会研究审议金鼎名府规划建筑设计方案通过时间，灯塔路道路提质改造，机构改革等是否能成为延期交房的法定事由。不可抗力，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。鑫赋公司作为金鼎名府小区的开发商，对小区周边配套设施的规划和建设应有预判并制定解决方案，并非不能预见，不可避免并不能克服的客观情况，同时，从鑫赋公司提供的证据来看，祁阳县规委会研究审议金鼎名府规划建筑设计方案通过时间，发生在合同签订之前，说明在签订合同之前，鑫赋公司对此事是知晓的，其在签订合同时完全可以将上述因素予以考虑，并合理确定交房时间，从而避免延迟交房的情况出现。祁阳县经开区园区灯塔路道路提质改造工程虽于2017年经县政府第四次会议审议通过，但涉案栋楼于2018年2月竣工，说明灯塔路道路提质改造工程对涉案楼栋建设影响不大。祁阳县人民政府于2019年进行政府机构改革，但政府机构改革并不影响或停止相关职能部门的工作，鑫赋公司仍可以申请相关部门对涉案小区进行房屋验收。故上述事项均不属于不可抗力，鑫赋公司的上述主张不能成立，本院不予支持。 其次，被告鑫赋公司主张的天气因素是否能成为延期交房的法定事由。双方签订的《商品房买卖合同》对何种天气造成无法正常施工没有约定，从被告提供的晴雨表来看，2017年当地全年雨天为133天，其中小雨69天，中雨14天，阵雨47天，大雨（暴雨）4天，符合当地的实际情况，2017年全年没有出现极端恶劣天气，导致工期延长，故鑫赋公司的上述主张不能成立，本院不予支持。 第三，关于交房条件是否成就及延期交房期限、违约金问题。鑫赋公司虽于2018年3月申请竣工验收，但至今未提交涉案房屋已经相关部门验收合格的证据，被告应当依照合同约定及时将验收合格的房屋交付给原告，并将相关票据、产权证书移交给原告。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告交房日期为2018年9月30日，原告至今未收房，鉴于被告主张因不可抗力导致延期交房的理由均不能成立，故被告应当承担逾期交房的违约责任。原告主张延期交房日期计算至2020年6月30日止，本院予以准许，被告自2018年10月1日起至2020年6月30日止共计逾期635天，依据合同约定计违约金37153元（307053元按日万分之二计算，635-30=605天），违约金约定过高，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定，违约金应当以超过造成的损失30%为标准适当减少。鉴于被告延期交房给原告造成的损失，原告没有提供实际损失的相关证据予以证明，根据案件的具体情形，综合考虑业主的实际损失、被告的过错程度等因素，可酌情确定被告向原告支付违约金计币7430元。 关于焦点二：如前所述，原、被告之间签订的商品房买卖合同合法有效。合同约定由被告代为办理水电燃气开户手续，由原告承担相关费用，该费用虽与相关部门规定标准不一致，也与《中华人民共和国价格法》有关规定相抵触，但价格法系管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，故双方约定水电燃气开户费由原告缴纳并不当然无效。因此，水电燃气开户费应由原告自行承担。综上所述，原告邓雅文的部分诉请成立。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第六十条，第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告湖南省鑫赋房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告邓雅文交付诉争的房屋； 二、限被告湖南省鑫赋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告邓雅文支付逾期交房的违约金7430元； 三、驳回原告其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1195元，减半收取598元，由原告邓雅文负担478元，被告湖南省鑫赋房地产开发有限公司负担120元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员 彭妍 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 李锴 书 记 员 唐娟 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。