北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初19373号原告：周继章，男，1944年9月23日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张黎明，北京圣略律师事务所律师。委托诉讼代理人：张凯，北京圣略律师事务所实习律师。被告：北京市海淀区怡美家园小区业主委员会，住所地北京市海淀区安宁庄西路怡美家园小区**楼地下室**业委会办公室。负责人：郭发源，主任。委托诉讼代理人：李静，女，该业主委员会秘书。委托诉讼代理人：刘征，女，该业主委员会副主任。原告周继章与被告北京市海淀区怡美家园小区业主委员会（以下简称怡美家园业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年2月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周继章及委托诉讼代理人张黎明、张凯，被告怡美家园业委会之负责人郭发源及委托诉讼代理人李静、刘征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周继章向本院提出诉讼请求：1.撤销2018年12月4日《怡美家园2018年业主大会投票结果的公示》所显示的业主大会决定；2.撤销2018年12月8日《怡美家园2018年业主大会的公示公告》所显示的业主大会决定；3.怡美家园业委会承担本案诉讼费。事实和理由：2017年8月15日，怡美家园业委会在海淀区怡美家园小区（以下称小区）公布《北京市海淀区怡美家园小区2017年第一次业主大会召开方案》（以下称《2017年方案》），表决议题包括“授权业委会委员组织开展2018年小区物业服务的招投标工作，并将招投标结果报请业主大会投票表决”及“确定物业管理方式”等事项。2017年10月15日，怡美家园业委会发布《怡美家园2017年第一次业主大会投票结果的公示》（以下称《2017年投票结果》），授权业委会委托组织开展2018年小区物业的招投标工作。同日，怡美家园业委会发布《怡美家园物业管理模式调查结果的公示》（以下称《调查结果》），确定酬金制管理模式。2018年8月10日，怡美家园业委会在没有“委托组织”的情况下自行进行2018年小区物业服务的招投标工作，违背《2017年方案》，无视业主利益。怡美家园业委会既没有依《北京市招标投标条例》组建评标委员会，也没有向业主如实告知本次评标、定标等事实情况，便于2018年9月16日以《怡美家园小区2018年业主大会文件》（以下称《2018年文件》）确定评标结果，该文件完全颠覆了《2017年投票结果》公示的业主大会决定。2018年12月4日，怡美家园业委会发布《怡美家园2018年业主大会投票结果的公示》（以下称《2018年投票结果》）。2018年12月8日，怡美家园业委会发布《怡美家园2018年业主大会的公示公告》（以下称《2018年公告》）：“确认评标结果，并授权业委会与最终中标人签订物业服务合同”，并公示了第一名中标人北京天岳恒房屋经营管理有限公司（以下简称天岳恒公司）的承诺及待签订的《怡美家园小区物业服务合同》（将酬金制改为包干制）。直至此时，业主方知蒙蔽受骗，因小区大多数业主反映强烈，并将怡美家园业委会违规情况反映至北京市海淀区清河街道办事处（以下简称清河街道办），清河街道办居民科于2018年12月25日向怡美家园业委会出具“指导建议函”，明确2018年9月17日至2018年10月31日的表决决定存在问题，但怡美家园业委会不顾该指导建议，仍一意孤行，滥用职权，执意于2018年12月30日发出《关于进行怡美家园2018年业主大会第二阶段投票的公告》（以下简称《2018年第二阶段投票公告》），急迫与所谓的第一名中标公司天岳恒公司签订《物业服务合同》，无视《2017年投票结果》《调查结果》，颠覆《2017年方案》，违法组建评标委员会、评标、定标等评选过程，不公开、不透明地擅自将酬金制改为包干制，不惜损害业主合法权益，其意图不言而喻。自2017年8月召开第一次业主大会至今，北京城建物业管理有限责任公司（以下简称城建物业公司）一直在为本小区提供物业服务。依据规定，应由业主大会决定是否续聘还是解聘，但是怡美家园业委会完全违背程序，滥用职权，一方面与现物业公司续签合同，一方面进行招投标，还在怡美家园社区公众号里散布不实言论，引发不明真相的业主恐慌。怡美家园业委会发布的《2018年投票结果》《2018年公告》违反了《2017年方案》，违反了《北京市招标投标条例》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》等相关法律、法规规定，也严重损害了小区业主的切身利益，应予以撤销。为维护业主的合法权益，我提起本次诉讼。怡美家园业委会辩称，不同意周继章的全部诉讼请求，理由如下：1.此前，业主大会并未就酬金制还是包干制作出决议，且2017年第一次业主大会也不包含物业管理模式调整的议题，只是向业主了解情况，故《2018年投票结果》《2018年公告》均未违反《2017年方案》；2.招投标过程是经过业主大会授权的，物业服务的内容、方式、标准、收费等决定均符合法定程序，故《2018年投票结果》《2018年公告》均是合法的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方无争议的事实可查明：周继章是怡美家园小区业主。2015年，怡美家园现届业委会（即本案被告）经选取产生并于同年4月30日备案，郭发源任主任，任期6年。2017年，现届业委会部分委员变更，并就新增委员备案。2015年6月18日，怡美家园业委会（合同甲方）与城建物业公司（合同乙方）签订《怡美家园小区物业服务合同》，约定：各业主按年度向乙方交纳一次物业服务费用；乙方有权依照本合同按照实收物业服务资金的8%计提酬金；该物业服务合同期限为1+2年模式签署，首签合同期自2015年4月日至2016年3月31日，其中4月至6月为应急服务期，由原物业公司执行；年度合同期满，业主满意率第三方调查达到70%，物业服务合同履约率达到90%，物业服务质量符合率达到80%的，自动续签下一年物业服务合同。后，双方签订《怡美家园小区物业服务续约协议》，约定将物业服务合同期续约9个月，即2018年4月1日至2018年12月31日。2017年8月15日，怡美家园业委会公示《2017年方案》，内容涉及“本次业主大会对如下表决事项提请全体业主进行表决：（一）补选业委会委员；（二）授权业委会组织开展2018年4月以后小区物业服务公司的招投标工作，并将招投标结果报请业主大会投票表决”，并提及“我小区成立16年以来，共实行过两种物业管理方式即：包干制、酬金制。本次大会文件附件有关于小区物业管理不同方式的简要说明，请广大业主阅读并选择其中一种方式，业委会将依据小区多数业主的意见确定2018年4月后的物业管理方式并组织招投标工作”。2017年10月16日，怡美家园业委会公示《2017年投票结果》，显示：怡美家园业委会组织召开的2017年第一次业主大会自2017年8月15日起至10月12日止；共收到表决票762张，有效表决票760张，通过“授权业委会委托组织开展2018年小区物业服务的招投标工作，并将招投标结果报请业主大会投票表决”(710户同意,占比55.04%)。2017年10月20日，怡美家园业委会公示《调查结果》，主要内容为：“在怡美家园2017年第一次业主大会期间，业主委员会针对2018年4月后的怡美家园小区物业管理模式，向广大业主征询意见……由此得出，2018年4月后，怡美家园小区将继续酬金制这一物业管理模式。”2018年9月18日，怡美家园业委会公示《关于怡美家园小区物业管理招标投标项目情况说明》（以下称《招投标说明》），内容包括：“评标委员会组成：2018年8月30日发布小区物业管理招标（2018年）招募业主代表通知，截止到2018年9月3日，共有12名业主报名参加评标工作，其中9人作为评标委员、1人作为监督委员、2人作为旁听业主”“经对各投标单位述标及答疑，评标委员会综合评定确定评标结果：第一名为天岳恒公司，第二名为城建物业公司，第三名为北京温暖人家物业管理有限公司”“评分办法详见附件二《怡美家园小区物业管理项目招标（2018年）评分表》（以下简称《评分表》）”“特别提示：本次怡美家园小区物业服务招标确定本小区实行包干制物业管理方式；物业费由物业企业建账管理，公共收益由业主委员会与物业企业共同经营管理”。该《评分表》内容由怡美家园业委会讨论决定。自2018年9月24日至同年11月20日期间，怡美家园业委会组织召开2018年业主大会，表决事项为“确认评标结果，并授权业委会与最终中标人签订物业服务合同”。2018年12月4日晚20时，怡美家园业委会在其办公室，在热心业主作为志愿者的参与下就2018年业主大会表决票进行唱票、验票和计票，该过程没有清河街道办或者怡美家园居民委员会参与。后，怡美家园业委会公示了落款日期为2018年12月4日的《2018年投票结果》，主要内容为：2018年业主大会共收到表决票815张，于截止当日在业主监督下封存，之后不再收取表决票；于2018年12月4日晚8:00拆封统计表决票，其中无效票3张、疑问票2张（表决票签字与物业登记姓名不一致，电话联系未成功）未计入统计结果；有效表决票810张占总户数（1290户）比例为62.79%；有效表决票投票总面积97295.19平房米，占总专有面积（157087.65平方米）的61.94%；满足户数和面积双过半条件，大会有效；大会以770同意票、占比56.69%通过“确认评标结果，并授权业委会与最终中标人签订物业服务合同”的表决事项。2018年12月6日，天岳恒公司向怡美家园业委会出具《物业公司承诺书》，内容为：“我司已接到贵委关于怡美家园业主大会投票结果的通知，以及物业合同的最终文本。我公司对该合同内容无修改意见，并承诺同意与贵委按照此文本签署物业合同。同时，我司会认真履行投标文件中给出贵小区的承诺。”2018年12月8日，怡美家园业委会公示《2018年公告》，主要内容为：“本次业主大会批准业委会依照评标结果名次与中标候选人谈判签订物业服务合同”“现将与评标结果排名第一的中标候选人天岳恒公司的物业服务合同文本公示如下，公示位置为小区三个布告栏”。2018年12月25日，清河街道办居民科向怡美家园业委会发送《指导建议函》，主要内容为：“我街道办事处认为你委组织表决的业主大会决议存在以下问题：一、2017年业主大会决议没有对即将到期的物业服务企业进行解聘表决，缺少对城建物业（公司）的解聘程序。二、2017年业主大会的表决议题表述不清楚，授权招投标方式比较含糊，表决票的备注说明里没有说清楚，到底以什么样的结果提交业主大会表决，这个环节是违规的。三、你委决定由9名业主组成评标小组，但这种评标方式没有经业主大会决定，你委没有考虑这样的评标小组选出来的物业公司是否会受到业主的质疑。目前业主已经提出来认为这是不公正的，业主质疑评标结果的公正性。四、你委组织召开的2018年业主大会的议题实际上是两个议题，你委把两个议题合成一个议题表决，是明显的违规议题。应该把‘确认评标结果’和‘授权业委会与最终中标人签订物业服务合同’分开，作为两个议题提交业主大会进行表决。五、你委组织召开的2018年业主大会，没有将《物业服务合同》和‘是否授权业委会作为交接主体’这两个议题提交业主大会进行表决。现建议你委将以上问题进行纠正，严格依法依规进行组织业主共同决定”。2018年12月30日，怡美家园业委员向清河街道办居民科出具《关于清河街道的复函》，就《指导建议函》中“关于解聘问题”答复“双方的服务合同终止，不属于合同解聘”、不接受“招投标授权违规”“业主对招投标公正性的质疑”的观点，认为“业委会与业主大会批准的中标人签订物业服务合同属于法定职责，不必经过业主大会另行授权”“执行物业交接工作是业委会的法定职责，不需要业主大会另行单独授权”，且“经过我委认真研究，本着维护小区和谐稳定、维护业主权利、尊重政府指导的原则，我委愿意吸纳接受街道的指导意见，在本次业主大会决议的基础上，增加表决事项，再次提交业主大会表决议题三项：1、批准天岳恒公司作为中标人的物业服务合同；2、授权业委会签署经业主大会批准的物业服务合同；3、授权业委会作为物业交接主体”。同日，怡美家园业委会发布《2018年第二阶段投票公告》，显示：“业委会决定，再次提交业主大会表决议题三项：1.批准北京天岳恒房屋经营管理有限公司作为中标人的物业服务合同；2.授权业委会签署经业主大会批准的物业服务合同；3.授权业委会作为物业交接主体……”2019年1月22日，怡美家园业委会发布《北京市海淀区怡美家园小区2019年临时业主大会会议方案》，显示业主大会表决事项分配为“（一）解聘北京城建物业公司，终止与其签订的物业服务合同，不再接受其提供的事实服务。授权业委会采取包括诉讼在内的必要措施做好交接工作”“（二）选聘北京天岳恒房屋经营管理有限公司为本小区物业服务企业”“（三）与北京天岳恒房屋经营管理有限公司签订的《怡美家园小区物业服务合同》”。同日，公示《怡美家园2019年临时业主大会授权表决票》。本院认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，《2018年投票结果》的表决事项为“确认评标结果，并授权业委会与最终中标人签订物业服务合同”，《2018年公告》的主要内容是“本次业主大会批准业委会依照评标结果名次与中标候选人谈判签订物业服务合同”，二者均涉及选聘物业服务企业，且均以“评标结果”为依据。根据《2017年方案》的内容可知，怡美家园业主大会已“授权业委会组织开展2018年4月以后小区物业服务公司的招投标工作”，但上述授权事项仅为“组织开展”招投标工作，而非概括性地授权怡美家园业委会自行开展招投标工作。但《招投标说明》显示评标结果是由评标委员会确定，其中，评标委员会是由业主报名参加组成，而非业主大会选举产生，评标依据的《评分表》系根据怡美家园业委会讨论决定，亦不是由业主共同决定。可见，怡美家园业委会无权自行决定《评分表》，并在此基础上自行组织个别业主组成评标委员会，决定评标结果。在此基础上，即使如《2018年投票结果》所示，表决事项“确认评标结果，并授权业委会与最终中标人签订物业服务合同”在形式上已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，但因表决所针对的评标结果本身侵犯了业主所享有的共同管理权，本院依法予以撤销。周继章要求就上述内容予以撤销的主张，具有事实及法律依据，本院予以支持，但其表述存在不当，本院予以更正。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条第一款第四项和第二款、第七十八条第二款规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区怡美家园小区2018年业主大会（会期为自2018年9月24日起至2018年11月20日止）作出的“确认评标结果，并授权业委会与最终中标人签订物业服务合同”和“批准业委会依照评标结果名次与中标候选人谈判签订物业服务合同”的决定；二、驳回周继章的其他诉讼请求。案件受理费七十元，由北京市海淀区怡美家园小区业主委员会负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  佟 冰人民陪审员  商凤鸣人民陪审员  王小微二〇二〇年十一月二十日书 记 员  蒙向东书 记 员  王雪燕