江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初15982号原告：包雪锋，男，1974年11月14日生，汉族。委托诉讼代理人：李萍，江苏宾至律师事务所律师。被告：房振，男，1992年8月5日生，汉族。被告：陈安琪，女，1996年10月14日生，汉族。委托诉讼代理人：刘毅，江苏金政律师事务所律师。委托诉讼代理人：于海燕，江苏金政律师事务所律师。原告包雪锋诉被告房振、陈安琪确认合同效力纠纷一案，本院于2019年10月17日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告包雪锋及其委托诉讼代理人李萍，被告房振、被告陈安琪的委托诉讼代理人刘毅、于海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包雪锋向本院提出诉讼请求：1.判决被告陈安琪与被告房振就南京市江宁区房屋签订的《南京市存量房买卖合同》无效；2.判决被告陈安琪将上述房屋不动产权恢复登记至被告房振名下；3.本案诉讼费，保全费由两被告承担。事实和理由：2017年12月25日，包雪锋与房振签订了《房屋买卖居间协议》，约定包雪锋购买房振名下位于江宁区房屋，总价72万，己付67万，余款5万元等过户后支付。购买后房振己将房屋交付原告居住使用至今。经原告了解2018年5月该房屋已办理不动产登记，故原告催促房振办理过户手续，但房振一直以各种理由拖延。2019年6月4日，包雪锋起诉到江宁区法院，要求房振协助办理过户手续。但立案后，承办人在电脑系统里查关联案件时，发现了案涉房屋已经通过江宁法院（2018）苏0115民初9365号民事判决，判决给了邹磊。随后，包雪锋撤诉，并到公安机关报警，后公安机关立案侦查，房振及邹磊均自认江宁法院（2018）苏0115民初9365号民事判决书，是两人相互配合，故意到法院虚假诉讼骗取的法院判决书。现涉案房屋登记在陈安琪名下。过程如下：因房振向陈安琪父亲陈若彪借款，后房振不能按时还款，作为担保，将房屋抵押给陈若彪，但考虑到涉案房屋己经过法院判决给邹磊，为了规避该判决，故没有办理抵押登记，而是过户给了陈若彪指定的人即陈安琪。陈若彪、陈安琪不是真实买房人，过户行为仅是作为借款担保性质。原告自从购买房屋后一直居住至今，从未有任何人上门看房买房，更没有任何人对房屋权利提出任何异议。陈安琪过户时没有上门看房，也没有占有房屋，在对房屋权利状态毫不知情的情况下办理过户，不符合正常的房屋买卖逻辑，陈安琪不是真实的买房人，更不是善意第三人。原告在买卖过程中不存在任何过错。在原告不知情的情况下，房屋登记至陈安琪名下，不管陈安琪和房振之间基于什么事实，但陈安琪均不是善意第三人。原告与房振之间存在真实合法有效的房屋买卖合同，且已支付购房款并实际占有居住使用，是实际上的房屋权利人，案涉房屋应归原告所有。为维护原告合法权益，现原告提出上述诉讼请求，请法院依法判决。被告房振辩称，其不认可原告包雪锋的诉请，其同意赔偿包雪锋买房子的钱。被告陈安琪辩称，首先，陈安琪对房振之前的所有行为并不知情，其支付购房款、办理不动产权登记合理合法，双方并无恶意串通，且房价也符合当时的市场价格，原告要求认定房屋买卖合同无效、恢复原状，没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年12月25日，原告包雪锋（甲方）与被告房振（乙方）签订了《房屋买卖居间协议》一份，约定包雪锋购买房振名下位于江宁区房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积61.44平方米，房屋成交价72万元。乙方于2017年12月25日向甲方支付房屋定金1万元，于2017年12月26日支付首付款20万元，于2017年12月28日前再支付首付款30万元，剩余房款10万元定于2017年1月20日前支付甲方，甲方交房给乙方，乙方再支付甲方5万元，尾款5万元，甲方配合乙方过完户后支付，如因房价上涨，甲方违约则赔偿乙方双倍房款。同日，包雪锋向房振支付购房定金1万元。包雪锋分别于2017年12月26日、2017年12月28日、2018年1月16日以及2018年1月22日支付房振购房款20万元、30万元、11万元以及5万元，总计包雪锋支付房振购房款67万元，余款5万元未支付。2018年3月份左右，包雪锋入住案涉房屋至今。另查明，2018年12月25日，房振（甲方）与被告陈安琪（乙方）签订《南京市存量房买卖合同》一份，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，房屋转让价款为120万元，双方约定在2018年12月20日前将120万元购房款由甲乙双方自行交付。双方定于2018年12月25日正式交付案涉房屋，并向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续，甲方应在正式交付房屋前腾空案涉房屋，并将其落户于该房屋的所有户籍关系迁出。在合同附件《房屋状况说明书》尾部载明“甲方承诺以上信息，自签订本合同前均真实、合法、有效。签约时乙方负有查验义务，如有不实，导致合同无法履行的，须由过错方承担相应责任。”2018年12月26日案涉房屋变更登记至陈安琪名下，陈安琪购买案涉房屋时，未到现场查看案涉房屋的具体情况。又查明，案涉房屋于2017年1月23日屋办理了权利人为房振的不动产权登记。2018年5月，案外人邹磊向本院提起诉讼，要求房振协助其办理案涉房屋的产权过户手续。本院于2018年11月1日作出（2018）苏0115民初9365号民事判决，判决被告房振于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告邹磊将位于南京市江宁区房屋的不动产产权过户至邹磊名下（过户过程中产生税费由邹磊承担）。2019年11月1日，南京市江宁区人民检察院以宁江检诉刑诉［2019］1258号起诉书指控房振、邹磊犯虚假诉讼罪向本院提起公诉。并指控，2018年5月至11月期间，房振为应对他人对其位于南京市江宁区产的民事诉讼，与邹磊事前预谋，合伙伪造房振与邹磊之间的房屋买卖合同及相关收条等资料。房振与邹磊归案后，均如实供述虚假诉讼的事实。本院作出（2019）苏0115刑初1345号刑事判决，判决：房振犯虚假诉讼罪，判处有期徒刑七个月，罚金人民币一万元。邹磊犯虚假诉讼罪，判处有期徒刑六个月，罚金人民币一万元。2019年10月，包雪锋起诉至本院，要求确认被告陈安琪与被告房振就案涉房屋签订的《南京市存量房买卖合同》无效，被告陈安琪将上述房屋不动产权恢复登记至被告房振名下。理由为：包雪锋认为，房振在案涉房屋已经出售给其的情况下，其就是实际上的产权人，房振只是因为不动产登记程序所需被登记为产权人，系形式上的产权人，房屋的登记状态与实际状态不符，无权再进行出售，房振出售案涉房屋属于无权处分，且陈安琪也不是善意第三人，根据城市房地产管理法第三十七条的规定，权属有争议的房屋不得转让，所以房振与陈安琪签订的《南京市存量房买卖合同》无效。陈安琪则认为，其对房振之前所做行为并不知情，其支付购房款并办理了不动产权登记，双方并无恶意串通，且房价也符合当时的市场价格，包雪锋要求认定其与房振的房屋买卖合同无效及恢复原状，没有事实和法律依据。关于案涉房屋过户至陈安琪名下的过程。房振在南京市公安局江宁分局于2019年8月1日对其的讯问笔录中陈述“邹磊因为这个事情后问我要钱，邹磊问我要连本带息要七十万，我自己算了夏，觉得给四十万差不多了，我跟邹磊说了，邹磊也同意了。我当时没有钱，就找到陈明，跟他借钱，也说了邹磊的这个事情，陈明借钱给我但是要做抵押，不过有之前这个判决，担心邹磊变卦又起诉，陈明也咨询了律师，最好是过户，所以就想出一个办法，就是把房子直接过户，然后借钱给我，陈明的姐夫陈若彪的钱，然后我把房子过户给陈若彪的女儿陈安琪。我从陈若彪那前前后后拿了一百多万，给了邹磊四十二万，其他钱还别人钱了。”公安机关询问邹磊什么时间将房子过户给陈安琪的，邹磊答复“是在2019年过年之前，好像是2018年12月26日号左右。我一开始从陈若彪那拿钱的时候就是签的借条，后来他们说过户相当于抵押，在过户在房产局大厅里签的合同，签的日期也是当天的日期，因为要签这个购房合同才能过户，所以当天才签了合同过户的。我并不是真的卖房子，只是问陈若彪借钱。”关于案涉房屋过户至陈安琪名下的过程。案外人陈若彪暨被告陈安琪父亲在南京市公安局江宁分局于2019年7月29日对其的询问笔录中：公安机关询问陈若彪案涉房屋的情况。陈若彪陈述“2018年6月份的时候，我认识一个叫房振的人，他说他有一套房子出售，我正好要买一套房子给我女儿，当时我们谈好我以117.5万元人民币购买他的房子，然后在我也是六月份给了房振30万元人民币作为房子的首付，后来到了18年12月份，我陆陆续续把117.5万元人民币交给房振了，房振就把房子的房屋权利人变更为我女儿陈安琪。房产地址：江宁区，房屋面积为61.44平方米，房屋为两室两厅，这个房子是于2018年12月25日划归到我女儿陈安琪名下的。过户当天是房振夫妻二人、我女儿陈安琪一起去的。我和房振约定房屋划归到我女儿名下以后，房振还是居住在该房中，到2019年的7月份在进行转交搬出去。到了六月中旬的时候，我联系他联系不上了，然后我找他才知道他给抓起来了。”公安机关询问陈若彪“你当时和房振是怎么谈房子的交易的？”陈若彪陈述“2018年6月初，陈明带着我、我女儿一起到麒麟找到房振的，看了他的房子，看过之后我们觉得还可以，比较满意。过来一两天，陈明带着房振到我奥体新城科技园5幢3Ｃ室，我和房振先聊了聊房子的事情，当时他的房子因为是拆迁安置房，所以就没有房产证，他给我看了一个拆迁安置房的合同，我们谈过之后，当时谈好117.5万元的价格购买他的房子，后来就是我先付给他30万作为首付，等房子的房产证办好之后，过户到我名下，再把剩余87.5万元人民币一次性付清。”公安机关询问陈若彪“你与房振有没有债务关系”陈若彪陈述“没有任何债务关系，我就是想他支付购房的放款，其他没有任何经济上的往来，我也没有借钱给他过。”南京市公安局江宁分局于2019年8月28日再次就案涉房屋情况向陈若彪进行询问，陈若彪陈述“2018年6月4日，房振通过陈明找到我向我借30万元，当时房振说周转一至两个月左右，约定月利息是4分，给我打了借条。…在这种情况下，我于是决定将房振的房子购买下来，我答应房振给他半年的时间如果房振能够在这半年内将我所有欠款还清，我就将房子再还给他，房振也同意了。于是在2018年12月26日，我公司的司机禹军开车带着我家女儿陈安琪到江宁房产局跟房振汇合去办理了过户手续，我女儿讲还签订了购房合同陈明当时也在场的”南京市公安局江宁分局询问陈若彪“房子是房振卖给你的还是为向你借钱过户给你女儿作为抵押样式的？”陈若彪陈述“…我于是决定将房振的房子购买下来，我答应房振给他半年的时间如果房振能够在这半年内将我的所有欠款还清，我就将房子再还给他，房振也同意了。但到现在房振也没还借我的钱。”在南京市公安局江宁分局于2019年9月9日对陈若彪进行询问的询问笔录中，公安机关询问陈若彪“你与房振关于麒麟街道紫荆城××室的事你女儿陈安琪是否知道？”陈若彪陈述“她不知道，只是这个房子过户到她名下，需要她本人签字，她才到江宁房产中心跟着办理过户手续的，这个房子的事她根本不知道”审理中，陈若彪陈述在购买案涉房屋时，其未到现场查看案涉房屋。关于案涉房屋过户至陈安琪名下的过程。案外人陈明在南京市公安局江宁分局于2019年8月29日对其的询问中，公安机关询问陈明“你把他们之间的详细情况说说”陈明陈述“我和房振是朋友，房振之前不认识陈若彪的，大约是2018年6月份左右，房振找到我说想借我二三十万元钱还给邹磊，我当时没那么多钱，于是我就介绍陈若彪给房振….总共借了有110多万。这期间有次房振告诉我邹磊让他还钱催的比较急，他没有钱还想向陈若彪借钱，但当时他已经从陈若彪那借了不少钱了，借的都还没还，陈若彪当时也没钱，房振讲等陈若彪有钱时将房子抵押给他再借钱。后来他们两人关于用房子抵押借钱的事情又协商达成一致，在2018年12月份，具体哪天记不得了，我和房振、陈若彪的女儿还有陈若彪的一个驾驶员我们四人在江宁房产局（小龙湾附近）将房振在麒麟街道紫荆城××室的房子过户到了陈若彪女儿陈安琪的名下。房振好像和陈若彪他们口头达成协议，如果房振能在2019年7月份将借的陈若彪的钱还了，陈若彪还会将房子再过户给房振，还给房振房子。如果房振不能按时还钱他们再谈房子的事。所以当时在房产局将房子过户或抵押给陈若彪女儿差别不大，当时在房产局他们商量是搞抵押还是过户我不清楚，但只知道最后房振将房子过户给了陈若彪的女儿陈安琪”。审理中，陈安琪提交陈若彪名下招商银行历史交易明细表8张、陈明名下工商银行账户历史明细清单、禹军名下建设银行账户交易明细一份，证明其父亲陈若彪支付房振购房款117万元，其中禹军转给房振314000元、陈明转给房振30000元。117万元购房款中包含115000元的现金。房振经质证不持异议，认可收到购房款117万元。包雪锋经质证认为禹军和陈明转给房振钱款与本案无关，不能证明陈安琪已经支付117万元购房款的事实，且与陈若彪在公安机关的陈述不一致。审理中，因各方意见不一致，致本案调解未成。本院认为，法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示事实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。关于房振与陈安琪签订的《南京市存量房买卖合同》的效力。本案中，首先，原告包雪锋与被告房振于2017年12月25日签订了《房屋买卖居间协议》，2018年3月份房振亦将案涉房屋交付给包雪锋，房振对案涉房屋已出售并交付给包雪锋系明知，而房振其后于2018年12月25日就案涉房屋又另行与陈安琪签订《南京市存量房买卖合同》并将案涉房屋过户至陈安琪名下，显非善意；其次，陈安琪及其父亲陈若彪在购买案涉房屋时未上门实地查看案涉房屋现状，而对于所购房屋的实际状况、相应的装饰装修及设施设备进行必要的了解及查看系二手房交易中的通常行为，作为购房人在进行购房这一重大经济事务时，陈安琪并未尽到谨慎注意义务，其行为不符合善意取得的要件，不能认定为善意第三人，不能依法取得案涉房屋的所有权；再次，房振在公安机关笔录中亦明确陈述其将案涉房屋过户至陈安琪名下系用于抵押，系为了防止邹磊变卦并非出售房屋，陈若彪在公安机关的笔录中亦陈述“…我答应房振给他半年的时间如果房振能够在这半年内将我所有欠款还清，我就将房子再还给他，房振也同意了。”且案外人陈明在公安机关的笔录中的陈述也能印证房振在公安机关关于案涉房屋过户给陈安琪实际系抵押给陈若彪的陈述。综合以上情形，本院认为，房振与陈安琪之间签订的《南京市存量房买卖合同》，虽名为房屋买卖实质上是抵押，双方之间对案涉房屋买卖并签订合同系虚假的意思表示行为。根据法律规定，双方之间签署的《南京市存量房买卖合同》应属无效，故对原告包雪锋主张被告陈安琪与被告房振就案涉房屋签订的《南京市存量房买卖合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告包雪锋诉请被告陈安琪将案涉房屋不动产权恢复登记至被告房振名下。法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因案涉房屋目前登记在被告陈安琪名下，故被告陈安琪应办理恢复涉案房屋产权登记的相关手续，将产权恢复登记至被告房振名下，故对包雪锋的该项诉请，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，判决如下：一、被告房振与被告陈安琪于2018年12月25日签订的《南京市存量房买卖合同》无效；二、被告陈安琪于本判决发生法律效力之日起十日内协助被告房振将位于江宁区房屋产权恢复登记至被告房振名下。本案案件受理费15680元，财产保全费5000元，合计20680元，由被告房振负担10340元，由被告陈安琪负担10340元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  黄祝祯二〇二〇年十一月四日书记员  李芳芳