贵州省铜仁市万山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0603民初1283号 原告：陈勇全，男，1970年1月26日出生，汉族，四川省遂宁市安居区人，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：胡兵，四川弘维律师事务所律师。 被告：铜仁市嘉宏房地产开发有限公司，住所地贵州省铜仁市万山区谢桥新区金鳞大道**天宏尚城**楼4F。 法定代表人：何光清，公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈德勋，贵州泽富律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵逸清，贵州泽富律师事务所实习律师。 第三人：贵州盛世双赢房地产经纪有限公司，住，住所地贵州省遵义市播州区桂花桥街道遵南社区世纪花园玉兰苑**1-6-2/div> 法定代表人：成伟，公司总经理。 委托诉讼代理人：周炬。 原告陈勇全与被告铜仁市嘉宏房地产开发有限公司（以下简称嘉宏公司）、第三人贵州盛世双赢房地产经纪有限公司（以下简称盛世公司）不当得利纠纷一案。本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡兵、被告嘉宏公司委托诉讼代理人陈德勋、第三人盛世公司委托诉讼代理人周炬到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。 原告陈勇全向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告向原告支付房屋销售款人民币953000元及利息（利息的计算方式为以人民币953000元为基数从起诉之日起至实际付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案诉讼费用（含财产保全费）由被告负担。事实和理由：原告陈勇全与案外人张洪彬系合伙关系，二人共同出资借用案外人四川邦宇建筑工程有限公司（以下称邦宇公司）的资质，并以邦宇公司的名义与被告嘉宏公司于2017年12月7日签订《钢结构连廊工程项目承包合同书》，承建“铜仁市万山区嘉宏商业广场钢结构连廊工程”。2019年8月30日，因被告嘉宏公司资金运转紧张，无力按合同约定支付工程款，被告嘉宏公司遂与案外人邦宇公司、张洪彬签订《抵偿协议书》，以嘉宏商业广场项目的14套房源折价人民币5603489元抵偿其所欠部分工程款。事后，原告陈勇全经与被告嘉宏公司、案外人张洪彬协商，由原告陈勇全分得其中5套房源，房号分别为：5-10-5、5-21-5、5-18-4、5-20-5和5-8-5，并由被告嘉宏公司将上述房源网签备案登记到原告陈勇全的名下。2019年11月12日，原告陈勇全与案外人张洪彬将网签备案登记到各自名下的房源委托第三人盛世公司对外进行销售。截止目前，第三人盛世公司已代原告陈勇全销售房号为5-10-5、5-21-5和5-18-4共计3套房源，销售总价为1193281元，因买受人采取按揭贷款方式购房，除购房首付款外，其余购房款项均转入被告名下账号为24×××43的银行账户，金额共计人民币953000元。被告嘉宏公司在收到上述款项后，未按约定交付给原告陈勇全，并以各种理由敷衍、搪塞，后经双方多次协商，未能达成一致意见。综上所述，被告嘉宏公司违反双方约定，在收取本应属于原告陈勇全所有的抵偿房源销售款后，拒不支付给原告陈勇全的行为，严重损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，故诉至贵院，望贵院判决支持原告的诉讼请求。 被告嘉宏公司辩称，一、根据合同相对性原则，陈勇全不是本案适格的原告。2017年12月7日，被告将位于铜仁市万山区嘉宏商业广场钢结构连廊工程项目，发包给邦宇公司施工，双方签订了《钢结构连廊工程项目承包合同书》，由张洪彬代表邦宇公司签字同意。后被告与邦宇公司、张洪彬于2019年8月30日达成合意并共同签订了以房屋抵扣工程款的《抵偿协议书》，协议约定邦宇公司与张洪彬自愿接受盛世公司的14套房产，其价值合计人民币5603489元，用于抵偿所欠邦宇公司、张洪彬钢架连廊工程款人民币6236089元，抵偿后盛世公司所欠余下工程款人民币632600元另行协商支付。后张洪彬对抵偿房屋的具体处理，嘉宏公司并未过问，对于原告主张的由盛世公司代其销售房号为5-10-5、5-21-5和5-18-4共计三套房源，盛世公司并不知情，销售完成后被告才得知上述委托销售的情况。案涉房屋的抵扣并非是嘉宏公司与本案原告达成，因此原告不具有本案的诉讼主体资格，依法应当判决驳回其诉讼请求；二、根据监管部门要求和相关协议约定，案涉售房款的实际可支配资金仅占购房款总额的43%根据铜仁市人民政府《关于促进房地产市场平稳健康发展及对“两违”典型案例依法追责有关问题的专题会议纪要》要求：“适度降低预售资金监管比例，在预售楼盘房屋销售量未达到80%时，预售资金监管比例为预售房屋建安造价的2%；在预售楼盘房屋销量达到80%以上，预售资金监管比例为预售房屋建安造价的12%”。现嘉宏公司预售楼盘房屋销售量未达到80%，嘉宏公司的按揭账户受铜仁市住建局监管，每笔房屋销售金额到达账户后，就会被扣留2%的租资金，直至清盘时才能退回。根据嘉宏公司与中国工商银行股份有限公司万山支行签订了编号为20170001的《按揭贷款业务合作协议》约定：“个人住房贷款保证金按个人住房贷款余额的5%存入，个人商用房贷款保证金按个人商用房贷款余额的5%存入”，故嘉宏公司在该银行指定账户中的按揭贷款会被扣留5%的履约保证金用于监督买受人后期按时足额支付按揭款。嘉宏公司为增加可支配资金，曾向中铁信托有限责任公司贷款，并与其签订了自建监管协议，信托公司监管了嘉宏公司的按揭款账户，嘉宏公司每次按揭款中的50%被信托公司扣留。上述三个客观事实表明，在每笔销售款中，嘉宏公司实际可支配资金仅占销售金额的43%，剩余57%的销售款被不同单位监管和扣留，无法支配使用，所以，案涉房屋销售款金额在原告主体适格的前提下，也只能支付销售款的43%。综上所述，嘉宏公司并非拒绝支付购房款，而是根据合同相对性，嘉宏公司与原告之间并不存在任何合同约定，本案原告无权就上述购房款在本案中向嘉宏公司主张清偿权利；三、本案如果是债权转让给原告，应当通知嘉宏公司，但是嘉宏公司没有收到相关通知，是否应当追加邦宇公司与张洪彬为本案当事人请法庭予以考虑；四、根据相关规定，原告主张嘉宏公司应当支付按揭款，原告应当提供银行发放按揭款的相关证据，因为按揭款是分批到期，无法确认是否有包含本案的案涉金额；五、如果像原告所说案涉房屋作为工程款已经抵扣给原告，并完成备受手续，那么原告有权自行对外转让，无法通过嘉宏公司对外销售，认为该行为存在逃避税收。 被告盛世公司辩称，我司收到委托书后已将委托书交给相关人员。 本院经审理认定事实如下：原告陈勇全与案外人张洪彬系合伙关系，两人共同借用邦宇公司的资质，并以邦宇公司的名义与被告嘉宏公司于2017年12月7日签订《钢结构连廊工程项目承包合同书》。工程完工后，因被告嘉宏公司资金运转紧张，被告嘉宏公司遂与邦宇公司、张洪彬签订《抵偿协议书》，三方共同确认以嘉宏商业广场项目的14套房屋折价人民币5603489元抵偿其所欠部分工程款，抵偿剩余金额163260元由三方另行处理。2019年11月5日，张洪彬与陈勇全签订合伙结算分配协议，对嘉宏公司折价抵偿工程款的14套房源做了具体分配，由陈勇全分得5套，房号分别是5-10-5、5-21-5、5-18-4、5-20-5和5-8-5。2019年11月12日，原告陈勇全将网签备案登记到名下的房屋委托第三人盛世公司对外进行销售，盛世公司已代原告陈勇全销售房号为5-10-5、5-21-5和5-18-4共计3套房源，销售总价为1，193，281元。因买受人采取按揭贷款方式购房，三套房屋的首付款共计240281元已经由盛世公司员工周付直接转入陈勇全账户，剩余的银行按揭购房款953，000元先后转入被告嘉宏公司名下的银行账户。被告嘉宏公司至今未将该款项支付给原告陈勇全。 上述事实，有原告提供并经庭审质证的原告身份证、被告营业执照、第三人的工商登记信息、《钢结构连廊工程项目承包合同书》、《抵偿协议书》、《补充协议书》、《合伙结算分配协议》、委托书、银行转账记录3份、房屋业务历史信息3份、房屋备案信息摘要3份、撤销网签合同申请，以及原告陈勇全、被告嘉宏公司、第三人盛世公司的当庭陈述在卷佐证。对被告提供的铜仁市人民政府《关于促进房地产市场平稳健康发展及对“两违”典型案例依法追责有关问题的专题会议纪要》、按揭贷款业务合作协议、资金监管协议，与本案无关联，本院不予认定。 本院认为，被告嘉宏公司欠原告及张洪彬承建的铜仁市万山区嘉宏商业广场钢结构连廊工程的工程款，双方自愿达成抵偿协议，被告嘉宏公司用其修建的商品房屋折抵该工程款。原告将所分得的房屋网签到自己的名下。被告嘉宏公司收到第三人盛世公司代原告销售的5-10-5、5-21-5和5-18-4三套房屋的银行按揭款没有合法依据，构成不当得利，应予返还。根据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”的规定，原告起诉要求被告返还房屋销售款953000元的诉请，本院予以支持。原告主张从起诉之日起即2020年8月31日起按照全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算逾期利息，于法有据，本院予以支持。关于原告是否具有诉讼主体资格问题。经审理查明原告陈勇全与案外人张洪彬系合伙关系，其所实施的民事行为，都是以合伙人的名义作出的，由此产生的权利与义务，也都是由合伙人共同享有，共同分担。张洪彬与陈勇全达成合伙结算协议同时约定由陈勇全享有其中5套房源，并将该5套房屋网签到原告名下。因此陈勇全作为本案的原告其诉讼主体资格是适格的。对被告辩称原告不具有诉讼主体资格的主张，本院不予采纳。对被告嘉宏公司辩称商品房屋预售资金受国家行政部门监管，其涉案资金只能支付销售款的43%问题。首先嘉宏公司作为房地产开发商即业主方，在原告和案外人承建的工程完工验收后就应当支付其工程款。其次该监管只是国家行政部门对被告商品房屋预售资金的管控，其目的是确保买受人的权利，被告不能以此为由来对抗原告，被告嘉宏公司与中国工商银行万山支行及中铁信托公司贷款的约定与本案无任何关联，被告与第三人的约定不能约束本案原告。故对嘉宏公司的该辩称，本院不予采纳。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和法民法总则》第一百二十二条之规定，判决如下： 被告铜仁市嘉宏房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内支付原告陈勇全房屋销售款953000元，并以953000元为基数自2020年8月31日起按一年期贷款市场报价利率计算利息至实际付清之日止。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6665元，由被告铜仁市嘉宏房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。 审判员 潘 刚 二〇二〇年十一月二十四日 书记员 张芷悦