山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终6952号上诉人（原审被告）：临沂市华苑置业有限公司，住所地临沂市兰山区北园路财富广场**。法定代表人：周宝伟，总经理。委托诉讼代理人：周荣德。委托诉讼代理人：姜涛，山东创序律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘成光，男，1965年5月31日出生，汉族，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：刘化德，临沂兰山利群法律服务所法律工作者。上诉人临沂市华苑置业有限公司因与被上诉人刘成光商品房销售合同纠纷一案，不服山东省莒南县人民法院（2020）鲁1327民初251号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。临沂市华苑置业有限公司上诉请求：1.依法发回重审或判决驳回被上诉人的诉讼请求，判决我公司不承担付款责任；2.本案的一切诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定不清、适用法律错误。本案证人孙兰伟挂靠临沂华苑置业有限责任公司在莒南县开发房地产项目并建设了华苑佳园小区，孙兰伟个人与被上诉人有民间借贷关系，对此事实孙兰伟与被上诉人均认可，后孙兰伟以该涉案房产折抵个人债务签订该合同，上诉人公司账户并没有收到该笔购房款，孙兰伟为被上诉人出具的收据印章也并非我公司的印章，一审诉讼期间我公司要求追加孙兰伟为被告，以便查清其个人借贷的事实并要求被上诉人提交借贷关系中的银行流水并进一步确定借贷事实和孙兰伟没有与被上诉人恶意串通的真实性，一审法院没有采纳我们的观点，现在涉案房产已经被莒南县法院办理其他案件中执行给其他人，基于以上事实我公司认为我公司没有付款义务，上述相关事实没有查清，如此再出现几个假付款的买卖合同，我公司的合法权益会受到更大的损害，让实际借款者免于法律责任有驳于法治意义和法律的公正，同时根据最高院的指导案例，因借贷关系产生的房产买卖合同，如果一方不再要求履行房产交付则适用民间借贷的法律规定。补充：现要求法庭查实孙兰伟是否具备对外借贷的资格。孙兰伟是否构成表见代理，孙兰伟以个人名义对外借贷是否有我公司授权，一审法院不追加孙兰伟为被告，无法查清孙兰伟与本案被上诉人是否存在真实的借贷关系。另外我公司作为被挂靠单位，孙兰伟是该开发项目的实际受益人，在被上诉人不再主张房产的情况下，应该由孙兰伟本人承担还款责任，一审我们要求做鉴定，一审法院没有认可，也是程序违法，目前，只有公司法定代表人的行为可能理解为表见代理，其他负责人的借贷应该有相关授权。刘成光辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。刘成光向一审法院起诉请求：1.被告继续履行2009年10月10日签订的商品房买卖合同，纠纷房屋，办理登记手续；2.被告偿付原告逾期交房违约金50万元。庭审中原告变更诉讼请求：1.解除原、被告之间的商品房买卖合同；3.被告返还房款及利息损失；4.被告赔偿原告损失500000元。一审法院认定事实：临沂市华苑置业有限公司前身为临沂市华苑房地产开发有限公司。孙兰伟为临沂市华苑房地产开发有限公司2009年在莒南县城开发华苑嘉园房地产建筑工程的项目经理。2009年6月10日、2009年10月10日，原告刘成光与临沂市华苑房地产开发有限公司签订三份商品房买卖合同。一、2009年6月10日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于莒南华苑嘉园由南向北第5号沿街楼146.476平方米，价款518525.04元。双方合同约定交付期限：为该商品房经分期综合验收合格后。付款方式：买受人一次性付款现金518525.04元。出卖人逾期交房违约责任：逾期超过60日，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同起30日退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之二的违约金。二、2009年6月10日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于莒南华苑嘉园由南向北第6号沿街楼158.5389平方米，价款561227.71元。双方合同约定交付期限：为该商品房经分期综合验收合格后。付款方式：买受人一次性付款现金561227.71元。出卖人逾期交房违约责任：逾期超过60日，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同起30日退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之二的违约金。三、2009年10月10日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于莒南华苑嘉园四个车库：8#楼南西三车库，价款43608.80元、8#楼南西一车库，价款34473.60元、6#楼北东四车库35461.60元、7#楼北东四车库，价款36981.60元。双方合同约定交付期限：为该商品房经分期综合验收合格后。付款方式：买受人一次性付款现金150525.60元。出卖人逾期交房违约责任：逾期超过60日，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同起30日退还全部已付款，并按买受人已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房款的万分之二的违约金。以上三份合同原告均签字捺印，被告加盖公司合同专用章，并有经办人临沂市华苑房地产开发有限公司华苑嘉园房地产建筑工程的项目工作人员孙兰国签字。2009年6月10日，原告向被告支付房款200000元，2009年6月24日，原告向被告支付房款879752.75元，2009年10月10日，原告向被告支付房款150525.60元，以上款项收取均由被告公司出具收据共八份，并加盖公司财务专用章，项目经理孙兰伟签字。庭审中，被告称以上合同约定的房屋已卖出且已过户，已不能履行合同。原告因此变更了诉讼请求。原告称交付房款的方式系孙兰伟因房地产工程施工向原告借款，后孙兰伟不能偿还，用借款抵顶了购房款。被告申请对商品房买卖合同及收据上的公章进行鉴定，因孙兰伟在庭审出庭时认可自己使用的就是商品房买卖合同及收据上的这二枚公章，对被告要求鉴定公章的申请，一审法院不予准许。被告申请追加孙兰伟为被告出庭参加诉讼，因原告不同意，且孙兰伟已到庭作证，相关事实已查清，对于被告要求追加孙兰伟为被告的申请，一审法院不予准许。一审法院认为，孙兰伟系被告华苑嘉园项目部的负责人，其以被告公司的名义与原告签订的三份商品房买卖合同均盖有被告公司的合同专用章，孙兰伟代表公司所行使的上述行为为职务行为，原告有理由相信孙兰伟有代理权。孙兰伟以被告公司的名义与原告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效。原告提交的收据证实原告已经履行了交付全部房款的义务。现双方合同约定买卖的房屋已由被告处置，被告已不能履行合同义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。因此原告要求解除合同，应予支持。同时被告应返还原告房屋价款，并赔偿原告不超过已付房屋价款一倍损失。现原告要求被告赔偿损失500000元，未超出规定。综上，原告诉请理由正当，证据充分。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，判决：一、解除原告刘成光与被告临沂市华苑置业有限公司2009年6月10日、2009年10月10日签订的三份商品房买卖合同；二、被告临沂市华苑置业有限公司返还原告刘成光购房款1230278.35元；三、被告临沂市华苑置业有限公司赔偿原告刘成光购房款1230278.35元的利息损失（自2009年10月11日至还清之日按同期人民银行贷款利率计）。四、被告临沂市华苑置业有限公司赔偿原告刘成光500000元。上述第二、三、四项于判决生效后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20373元，由被告临沂市华苑置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审查明的事实相一致，予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院二审中仅针对上诉人上诉请求的范围进行审查，无争议的问题不予审查本案中各方均无异议案外人孙兰伟于与上诉人在莒南县城开发华苑嘉园房地产建筑工程中系挂靠关系，案外人孙兰伟系上述项目的项目经理。在2009年6月10日、2009年10月10日案外人孙兰伟以上诉人的名义与被上诉人签订了涉案商品房买卖合同。在合同订立时案外人孙兰伟加盖了上诉人公司合同专用章，在出具收据时也加盖了上诉人公司财务专用章，且上述文件中均有项目工作人员的签名。因此根据日常经验及交易习惯，应认定案外人孙兰伟的行为就是代表上诉人的行为。在对涉案交易的审查过程中，上诉人也没有提交证据证明被上诉人在涉案合同订立过程中存在疏忽、重大过失。加之被上诉人与案外人孙兰伟的借款关系发生时及涉案合同订立时，案外人孙兰伟均系莒南县城开发华苑嘉园房地产建筑工程的实际负责人。一审综合全案证据，综合判决由上诉人承担相应责任并无不当。关于上诉人要求鉴定签章真伪的问题，案外人孙兰伟在一审中已经出庭说明了签章的情况。而且一般来讲经法人授权之人在合同上加盖法人公章的行为，表明其是以法人名义签订合同，除《公司法》第16条等法律对其职权有特别规定的情形外，应当由法人承担相应的法律后果。法人以加盖的是假章、所盖之章与备案公章不一致等为由否定合同效力的，人民法院不予支持。因此一审法院对签章鉴定未予准许并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20373元，由上诉人临沂市华苑置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  邵泽毅审判员  王海涛审判员  李大军二〇二〇年十一月十八日书记员  庞韶青