浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初4732号 原告（反诉被告）：宁波中进众旺汽车销售服务有限公司（统一社会信用代码为9133021256388660XC）。住所地：浙江省宁波市鄞州区下应北路628号。 诉讼代表人：宁波中进众旺汽车销售服务有限公司管理人。 委托诉讼代理人：王锐、杨瑞敏，浙江导司律师事务所律师。 被告（反诉原告）：河南和谐汽车贸易有限公司（统一社会信用代码为91410000586000429M）。住所地：河南省郑州市郑东新区商务内环路世贸大厦A座。 法定代表人：冯长进，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘大金，浙江浙杭律师事务所律师。 原告宁波中进众旺汽车销售服务有限公司与被告河南和谐汽车贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理，并适用简易程序审理。被告河南和谐汽车贸易有限公司于2020年6月23日提起反诉，本院予以受理，并与本案合并审理。本案于2020年8月11日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 原告宁波中进众旺汽车销售服务有限公司以被告河南和谐汽车贸易有限公司未按期支付租金及服务费为由，诉请：1.被告向原告支付租金759180.83元（自2019年5月1日起至2019年9月27日止）以及违约金185746.24元（自2019年5月1日起暂计至2020年5月1日，之后的违约金实际计算至实际付清之日止，按照年利率24%计算）。2.被告向原告支付2019年下半年服务费75000元以及违约金15300元（自2019年7月1日起暂计至2020年5月1日，之后的违约金实际计算至实际付清之日止，按照年利率24%计算）。 被告河南和谐汽车贸易有限公司答辩称：被告依约履行协议，不存在违约。被告在2020年4月收到原告通知称可能会与房东终止合同，要求被告暂缓支付租金、暂缓进场。后原告又出具情况说明，且后未再就被告是否可继续承租或何时可接手房屋并进场装修有进一步的明确通知，致使被告的项目一直处于停顿状态。因原告告知被告可能要破产，被告行使不安抗辩权，导致没有支付租金、服务费。后被告得知原告与房东解除了合同，原告已丧失转租的权利基础，原告已对被告根本违约。因被告未实际使用房屋，因此被告已支付的款项也应返还。合同第11.2条违约金条款不适用于被告，即便法院认为应承担，年利率24%的标准也过高。综上，请求驳回原告诉请。 被告河南和谐汽车贸易有限公司以原告宁波中进众旺汽车销售服务有限公司根本违约为由，反诉诉请（变更后诉请）：1.解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；2.确认被告对原告享有2266524元的普通债权（包括原告应返还的房租1064486.50元及服务费75000元，原告应赔偿的建造隔墙费用169000元，原告应承担的违约金958037.50元）。 针对反诉，原告宁波中进众旺汽车销售服务有限公司答辩称：1.双方合同应是自然终止，终止日期2019年9月2日，被告要求解除双方合同于法无据。2019年9月被告当时的全资子公司已经与房东签订了新的租赁合同，该事实与被告现诉请解除自相矛盾。2.被告要求返还已付租金及费用无法律依据。合同约定先付后用，被告2019年5月起的租金未付，已先违约。本案系原、被告之间基于客观履行的行为达到自然终止租赁合同的目的。合同终止前的租金及费用应支付，被告在之前也没否认过。3.合同第11.3违约金条款不适用于本案，且该条款约定的违约金金额过高。被告无证据证明其存在损失。综上，请求驳回被告反诉诉请。 本院经审理，认定如下事实： 案外人宁波金强汽车零部件制造有限公司将其所有的坐落于宁波市鄞州区××街道××村的房屋（面积5668.63平方米）房及所附着土地（面积8313.30平方米）出租给原告宁波中进众旺汽车销售服务有限公司，双方签订的《租赁协议》约定，租期自2010年10月28日起至2030年10月27日（起算日以实际交付日为准），原告应在经营4Ｓ店范围内使用租赁房屋。 2018年5月16日，原告宁波中进众旺汽车销售服务有限公司（出租方，甲方）与被告河南和谐汽车贸易有限公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁协议》。协议约定：甲方同意将位于宁波市鄞州区下应北路628号的一处房屋及其所附着之土地出租给乙方，租赁房屋所属土地面积为4156.65平方米，乙方承租用途为汽车及配件销售，维修服务等。协议第四条约定：租赁期限为12年，自2018年8月1日至2030年7月31日止；甲方最长给予乙方3个月的期限（自2018年8月1日至2018年10月31日）作为乙方进行租赁房屋装修改造的准备期（下称“装修期”），装修期内第一个月免租金，自第二个月起，减半支付租金，如实际装修在3个月内提前完成（以展车进展厅时间为准），则按实际完成日起，全额支付租金。协议第五条约定：年租金为1824834元，自第二年开始年租金每年在上一年基础上递增5%，其中2018年8月1日至2019年7月31日租金1824834元，2019年8月1日至2020年7月31日租金1916075元……首次一次性支付2018年8月1日至2019年1月31日半年租金，后续租金每季度支付一次，于每个租赁季度开始的前十个工作日内支付；自2019年1月1日起，额外支付15万每年的服务费用，自第二年起每年递增5%，每半年支付一次，甲方须于租期开始前10个工作日内向乙方出具发票，乙方须于收到甲方出具的正式发票后的10个工作内，向甲方支付服务费。第六条相关费用的承担约定：承租期间因乙方经营行为所发生的有关费用由乙方承担，由于此次租赁将对标的房屋进行中间隔断，隔断费用由乙方承担。第七条租赁期内变化约定：乙方有权将本合同项下的所有权利义务转让给其指定的子公司，乙方在权利义务转让后不再承担任何连带赔偿责任。协议第八条租赁房屋的修缮及装修约定：甲方同意乙方可对租赁房屋进行装修改造，但装修改造方案需事先征得甲方书面同意。相关装修改造费用由乙方承担。无论因何种原因导致协议解除的，乙方均有权拆除其装修改造增加的设施，但不得对租赁房屋造成损害。对于已形成附合的部分，因甲方原因导致协议解除的，甲方应赔偿乙方拆除费、搬离费以及相应的装修残值损失（装修费用总额按照租赁年限进行折旧，赔偿剩余未拆年限的费用）。协议第九条协议的生效、变更、解除约定：租赁期间发生下列情形之一的，乙方有权解除本协议并依照第11.4条约定要求甲方承担违约责任：……（2）甲方无法保证在整个承租期内房屋处于适租状态或无法满足乙方承租期需求的；……。协议第十条约定：乙方为设立子公司（下称“新公司”）而承租本房屋，甲方在此确认并同意，待新公司成立后乙方可向甲方送达书面通知后将本协议转让给其新公司。一旦乙方要求，甲方应无条件配合并以与本协议相同的条款与条件与新公司签订新租赁合同，或与乙方和新公司签署主体变更协议。协议第十一条违约责任约定：（11.2条）乙方到期未付款项的，每逾期一日，应支付应付款项千分之一的违约金，至款项全部支付完毕止，逾期付款超过20个工作日，则甲方有权解除本协议，乙方须在甲方通知后限期内腾退房屋，装修部分及附着物不得拆除，且无权要求出租方支付任何补偿或赔偿。（11.3条）任何一方提出解除协议应提前三个月书面通知另一方，在办毕交接手续、结清所有费用后再支付对方当期半年度的租金作为违约金，并且另一方有权要求提出解除协议的一方赔偿其遭受的相关经济损失。（11.4条）甲方若提前解除租赁协议或违约的，应退回乙方已支付但未使用部分租金，赔偿乙方拆除费、搬离费以及装修残值损失。 2018年5月25日，宁波金强汽车零部件制造有限公司向被告河南和谐汽车贸易有限公司出具《转租同意函》，明确其同意前述转租，并表示：如我司与原告间《租赁协议》提前终止，我司愿意在我司与原告间《租赁协议》中各项权利义务及租金约定不变的情况下直接与被告签订场地租赁协议，以便被告可以继续使用上述房屋。 被告承租后将原建筑物内和谐租赁区域与大众4S店之间实体隔墙砌筑（长90米，高8米）工程发包给案外人，相应施工合同约定开工日期2018年8月1日，合同约定造价为169000元。 被告已向原告支付计至2019年4月30日止的租金1064486.50元，以及计至2019年6月30日的服务费75000元，之后未再支付。 2019年1月23日，原告员工询问被告方联系人张长星（张长星名片显示为中国和谐汽车控股有限公司网络发展部，北京地址为朝阳区××路××号，河南地址为郑州市郑东新区××路××大厦××座××项目何时启动，张长星回复称集团会议意思抓紧时间弄，准备过完春节上班以后开始陆续进场。2019年5月9日，原告员工向被告微信催房租，5月10日催半年一付的15万元，被告方于5月10回复付款会安排。2019年5月24日、5月30日、6月4日，原告多次催房租。其中2019年5月30日，原告联系人微信问张长星“你那边和你们的律师沟通好后，也和我说一下”，张长星问“我和我们律师沟通什么？”，原告联系人回复“我听你昨天提了一句，说我们关了对你们是不是违约，说要问下你们法务，习惯性我说成律师了”，张长星回复“没事邓总”。原告自认2019年5月29日告知被告其可能破产。2019年6月14日，被告方联系人张长星微信联系原告，称是原告一直不让交房租，不是被告不交房租，原告回复称没说不让支付房租，房租可以正常付的，大家只是说白了，想办法把事情处理得更好，因为有些事情现在存在风险跟问题；张长星要求原告出一个情况说明，说明暂缓是不确定的东西，后期协商好了，可以继续履行，以便在集团汇报。2019年6月25日，被告微信发给原告一份拟好的《关于宁波众旺公司场地转租合作的情况沟通》，原告表示让财务对一下，表示宁波金强汽车零部件制造有限公司在催原告付半年15万，并问被告“我们对面的地考虑么”，张长星让原告先问问对面租金、租期情况，让原告财务对一下被告发的函；6月27日，张长星表示自己不让工程进场施工，没有文字上的文件，说服不了集团，询问原告是否当天能把文件寄出。之后，原告将被告提供的《关于宁波众旺公司场地转租合作的情况沟通》上以出具人的身份盖章，并寄给了被告。《关于宁波众旺公司场地转租合作的情况沟通》载明：关于目前我司转租给贵司的场地房东可能收回的情况，前期已第一时间和贵司进行了多次沟通。因我司集团的统一部署和安排，今年成立了专门的治亏领导小组，基于我司净资产为负且长期亏损的现状，集团治亏办要求停止相关业务，并推进公司清算注销工作。因此，我司已向房东提出可能提前终止租赁场地的可能性，并正在协调相关工作。针对此情况，经与贵司协商，双方同意贵司暂缓支付2019年5月1日之后的房租及2019年7月1日之后的服务费，具体支付时间请待我方通知。同时请贵司延后进场装修，避免在不确定的情况下增加贵司风险，待情况明确后，贵我双方再进一步协商推进后续工作。2019年7月15日，原告将宁波金强汽车零部件制造有限公司法定代表人丁小平联系方式告知张长星。 2019年9月2日，原告宁波中进众旺汽车销售服务有限公司（甲方、承租方）与宁波金强汽车零部件制造有限公司（乙方、出租方）签订《解除〈租赁协议〉协议书》，协议载明：甲乙双方原于2010年9月28日签订《租赁协议》，于2018年5月14日签订《补充协议》，租赁房屋位于鄞州区××街道××村，总面积约为：5668.63平方米。现因情势变更无法继续履行合同，经双方协商同意，就解除该房屋协议及补充协议达成以下条款：一、自本协议生效之日起，以上租赁协议及补充协议解除。协议解除后，甲乙双方互不追究对方的违约责任。二、甲方应于2019年10月27日前完成房屋的腾退工作，并将房屋移交给乙方。三、双方确定房屋租金已支付至2019年10月27日，提前腾退租金亦无须返还。四、根据《补充协议》约定，甲方尚拖欠乙方服务费150000元尚未支付，甲方在收到乙方开具的服务费发票后七个工作日内一次性付清。五、本协议自双方盖章签署之日起生效，本协议履行完毕后，双方无涉。 2019年9月10日，北京和谐智联新能源汽车销售有限公司与宁波金强汽车零部件制造有限公司（甲方）签订《租赁协议》一份，该协议抬头乙方栏及落款乙方栏均打印为“宁波和谐新能源汽车销售服务有限公司”，协议落款乙方栏由北京和谐智联新能源汽车销售有限公司盖章。协议约定：乙方承租甲方位于宁波市鄞州区下应北路628号场地南侧面积约3778平方米及其上建筑房屋（一层面积2315平方米，二层面积776平方米，已经分隔），乙方承租房屋仅限用于经营和汽车相关的业务；租期15年，从2019年9月10日至2034年9月9日；乙方为设立子公司（下称“新公司”）而承租本房屋，甲方在此确认并同意，待新公司成立后乙方可向甲方送达书面通知后将本协议转让给其新公司。一旦乙方要求，甲方应无条件配合并以与本合同相同的条款与条件与新公司签订新租赁合同，或与乙方和新公司签署主体变更协议，但不免除乙方全额连带担保责任。 2019年9月15日，宁波金强汽车零部件制造有限公司向原告出具情况说明，表示其已同“河南和谐汽车有限公司”签订了房屋租赁合同，出租场地为以中间隔墙为界南部半边，请求原告给予入场配合。 2019年9月27日，原告与宁波金强汽车零部件制造有限公司完成水电等物业交接，原告退还租赁场地。 2019年11月8日，原告宁波中进众旺汽车销售服务有限公司以公司现有资产不足以清偿所有债务为由向本院申请破产清算，本院于2019年11月25日裁定受理原告的破产清算申请，并指定浙江导司律师事务所为管理人。2020年4月16日，宁波中进众旺汽车销售服务有限公司管理人向被告邮寄送达了《通知书》一份，催讨租金759181元及服务费75000元，要求被告在收到通知之日起七日内付款。被告河南和谐汽车贸易有限公司向破产管理人申报债权本金2266524元，管理人于2020年5月28日向被告邮寄送达《债权确认通知书》一份，对其申报债权不予确认。 另查明，北京和谐智联新能源汽车销售有限公司于2018年11月28日登记成立，注册地址为北京市朝阳区××乡八里××村××路××号××层，原股东为被告河南和谐汽车贸易有限公司，2019年12月27日股东变更为河南和谐汽车维修服务有限公司。宁波和谐新能源汽车销售服务有限公司于2019年11月18日登记成立，住所地为宁波市鄞州区下应北路628号，股东为北京和谐智联新能源汽车销售有限公司。 以上事实由原告提供的（2019）浙0212破申47号民事裁定书、《租赁协议》及补充协议、土地证、《转租同意函》、《房屋租赁协议》、《解除〈租赁协议〉协议书》、情况说明、物业交接单、《通知书》及快递送达记录、微信聊天记录、《债权确认通知书》及快递送达记录、企业信用公示信息、工商登记信息、《租赁协议》，被告提供的《房屋租赁协议》、《转租同意函》、《租地隔墙施工合同》、《解除〈租赁协议〉协议书》、（2019）浙0212破申47号民事裁定书、《债权确认通知书》、微信聊天记录、《关于宁波众旺公司场地转租合作的情况沟通》等证据，以及原、被告向本院所作陈述予以证明。 本院认为，涉案原、被告间就转租签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，各方应依约全面实际履行。合同履行过程中，被告未按约支付5月起的季度租金，且经催讨后仍未支付，违约在先事实清楚。被告辩称原告在2019年4月即告知其原告可能与房东终止租赁关系，要求被告暂缓进场、暂缓付款，但未提供证据，本院不予采信。原告自认在2019年5月29日告知被告其可能破产的事实，又在2019年6月27日之后按照被告的要求向被告盖章寄出《关于宁波众旺公司场地转租合作的情况沟通》函件，同意被告暂缓支付2019年5月1日之后的房租及2019年7月1日之后的服务费，具体支付时间待原告通知，并请被告延后进场装修。之后，原告于2019年9月2日与房东协议解除房屋租赁合同。本院认为，即便原告系因即将破产且已提前告知被告退租可能，但原告提前退租导致原、被告间合同提早终止的行为已构成违约行为。协议第11.3条约定：任何一方提出解除协议应提前三个月书面通知另一方，在办毕交接手续、结清所有费用后再支付对方当期半年度的租金作为违约金，并且另一方有权要求提出解除协议的一方赔偿其遭受的相关经济损失。该条款实际赋予了违约方提出解除协议的权利。本案中，原告因其经济状况恶化濒临破产而欲提前解除与房东的房屋租赁合同，进而解除与被告之间的转租合同，并且提前告知了被告，原告于2019年9月2日与房东协议解除房屋租赁合同，此时原、被告间的合同已失去权利基础，被告的全资子公司于2019年9月10日与房东另行签订房屋租赁合同，该行为可印证被告对解除原、被告间房屋租赁合同的认可。故本院认为，本案原、被告间《房屋租赁协议》已由双方协议解除。被告现反诉主张解除双方间合同，因双方已以实际行动协议解除了合同，现被告该诉请已无必要，本院不予支持。 原告主张被告支付自2019年5月1日起至2019年9月27日的租金，以及2019年下半年服务费。被告反诉诉请确认原告应返还已付租金及服务费的普通债权。本院认为，虽然被告承租房屋后并未进场，但从本案原、被告间微信聊天记录来看，至少在2019年6月之前未进场系被告的集团公司部署问题，而非原告问题，故被告反诉要求原告返还已付租金及服务费的诉请缺乏依据，本院不予支持。之后被告得知原告有破产可能并暂缓付款，但仍采取观望的态度而未有所行动，合同权利义务仍存续，被告对原告仍负有支付到期租金及服务费的义务，故原告有权主张合同解除前租金及服务费。考虑到被告并未实际进场，以及原告与房东于2019年9月2日解除了合同，本院认定相应租金、服务费计算止日为2019年9月2日，经核算，自2019年5月1日起至2019年9月2日止的租金为626526.28元，自2019年7月1日起至2019年9月2日服务费为25833元，本院对原告主张的租金和服务费中超出前述金额部分不予支持。 关于原告主张的逾期付租违约金，本院认为，协议第11.2条约定，乙方到期未付款项的，每逾期一日，应支付应付款项千分之一的违约金，至款项全部支付完毕止。被告逾期支付2019年5月1日起的租金，存在违约，原告有权要求被告支付逾期付租违约金，但因原告中途同意被告暂缓支付租金和服务费，并表示具体支付时间待原告通知，故在原告同意暂缓支付之后至通知付款之前，原告不应计收违约金，根据宁波中进众旺汽车销售服务有限公司管理人向被告送达催款通知的日期以及给予的付款期限，被告应于2020年4月23日前支付租金及服务费，故本院酌定违约金计算期间为2019年5月1日至2019年6月27日以及自2020年4月24日至租金实际付清日止。协议约定的违约金计算利率标准以及原告主张的利率标准均过高，本院酌情调整为年利率15%。经核算，2019年5月1日至2019年6月27日期间以2019年5月至7月的租金456208.50元为基数按年利率15%计算的违约金为10874元，自2020年4月24日起以所有未付租金626526.28元为基数计违约金。 关于原告主张的逾期付服务费违约金，如前所述，在原告同意暂缓支付之后至通知付款之前，原告不应计收违约金，故本院酌定违约金计算方法为自2020年4月24日起至实际付清日止以所有未付服务费25833元为基数按年利率15%计算。 关于被告提出的确认建造隔墙费用169000元债权的反诉诉请，本院认为，首先，原告未向本院提交其支出费用单据的原件，本院无法核实费用金额的真实性。其次，即便真实，因被告的全资子公司出面与房东签订了合同，实现了设立子公司（被告的孙公司）承租房屋的合同目的，故该笔费用并非损失。故本院对被告该项反诉诉讼不予支持。 关于被告提出的确认违约金债权的反诉诉请。本院认为，虽然原、被告双方协议终止了房屋租赁合同关系，但合同的权利义务终止，并不影响合同中结算和清理条款的效力。故被告仍可以适用协议第11.3条约定要求原告支付违约金。11.3条约定违约金为当期半年度的租金，该约定比照被告的损失明显过高，因被告明确不提供具体损失证据，故本院综合考虑原告通知被告延后进场装修、等待情况明确到被告的子公司与房东签约的间隔时长，被告观望期间产生的租金、服务费金额等，酌定违约金为430000元。故本院确认被告对原告享有违约金430000元的普通债权。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告河南和谐汽车贸易有限公司支付原告宁波中进众旺汽车销售服务有限公司租金626526.28元，支付违约金10874元，并支付自2020年4月24日起至实际履行日止以未付租金626526.28元为基数按年利率15%计算的逾期付款违约金，于本判决生效之日起七日内履行完毕； 二、被告河南和谐汽车贸易有限公司支付原告宁波中进众旺汽车销售服务有限公司服务费25833元，并支付自2020年4月24日起至实际履行日止以未付服务费25833为基数按年利率15%计算的逾期付款违约金，于本判决生效之日起七日内履行完毕； 三、确认被告河南和谐汽车贸易有限公司对原告宁波中进众旺汽车销售服务有限公司享有违约金430000元的普通债权； 四、驳回原告宁波中进众旺汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告河南和谐汽车贸易有限公司的其他反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 本案本诉受理费14117元，减半收取7058.50元，由原告宁波中进众旺汽车销售服务有限公司负担1832.50元，被告河南和谐汽车贸易有限公司负担5226元。反诉受理费减半收取12466元，由原告宁波中进众旺汽车销售服务有限公司负担3875元，被告河南和谐汽车贸易有限公司负担8591元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 阮佳志 二〇二〇年十一月二十五日 代书记员 宋林洁