陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）陕01民终7959号上诉人（原审被告）：刘长河，男，1949年9月19日出生，汉族，西安长东船舶动力有限公司退休职工，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：李**，陕西仁和万国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭丕乐，男，1986年9月26日出生，汉族，陕西延长石油集团有限公司延安石油化工厂工人，住陕西省洛川县。委托诉讼代理人：冀进才，陕西德伦律师事务所律师。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市北大明宫支行。住所地：西安市未央区北三环大明宫建材家居市场陶瓷现货****。负责人：党新民，行长。上诉人刘长河因与被上诉人郭丕乐，原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市北大明宫支行房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初16935号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2017年5月5日，郭丕乐、刘长河及居间方西安皇蜂不动产经纪有限公司签订《二手房买卖居间协议》，约定郭丕乐购买刘长河位于西安市经济技术开发区房屋，建筑面积104.19平方米，房屋所有权证号为西安市房权证经济技术开发区第1100118010-2-1-42-11212～1号，总价款78万元；郭丕乐拟申请公积金贷款58万元，贷款年限30年，其余15万元于合同签订之日起60日内存入履约保证银行。2017年8月1日，双方签订《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》，约定自合同签订之日起90日内郭丕乐将房屋转让价款及时存入监管账户；就付款方式约定郭丕乐将首付款28万元存入资金监管账户，余款50万元申请贷款。同日，双方随后签订《二手房交易结算资金监管协议》，约定郭丕乐应于该协议签订之日起90个工作日将购房款首付款28万元存入“专用账户”并及时办理银行按揭手续。2017年8月8日，郭丕乐将首付款28万元存入资金监管账户，后申请了公积金贷款。2017年11月20日，西安市住房保障和房屋管理局短信通知郭丕乐购房款全部汇入资金监管账户。2017年11月16日，刘长河短信告知郭丕乐及居间人因约定的房屋价款没有在约定时间内到账，解除双方之间的房屋买卖合同关系；后又向郭丕乐邮寄送达书面解除通知。2018年2月10日，案外人刘毅君与中国邮政银行股份有限公司西安市北大明宫支行签订《个人额度借款合同》，约定刘毅君从中国邮政银行股份有限公司西安市北大明宫支行处享有授信额度70万元，额度存续期间为6年，从2018年2月至2024年2月。同日，刘长河和赵亚莉与中国邮政银行股份有限公司西安市北大明宫支行签订《个人最高额抵押合同》，约定为担保刘毅君签订的上述《个人额度借款合同》的履行，刘长河和赵亚莉自愿提供70万元的担保。同日，刘长河与中国邮政银行股份有限公司西安市北大明宫支行签订《西安市房地产抵押合同》，约定刘长河以涉案房屋为刘毅君提供抵押担保。2018年2月11日，中国邮政银行股份有限公司西安市北大明宫支行取得涉案房屋的抵押权证书，该证书编号为陕（2018）西安市不动产证明第0014408号。2018年9月18日，郭丕乐将西安市不动产登记局作为被告向西安铁路运输法院提起行政诉讼，要求撤销该局作出的抵押登记。西安铁路运输法院于2019年3月12日作出（2018）陕7102行初1975号行政判决，撤销西安市不动产登记局作出的陕（2018）西安市不动产证明第0014408号不动产登记证明。西安市不动产登记局不服上诉，西安铁路运输中级法院作出（2019）陕71行终400号行政判决，维持上述一审判决。2019年10月11日，郭丕乐向西安铁路运输法院申请强制执行，现涉案房屋上的第0014408号抵押登记已撤销。郭丕乐于2018年10月24日向原审法院提出诉讼请求：1、确认郭丕乐、刘长河签订的《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》合法有效；2、判令刘长河交付位于西安市经济技术开发区房屋（房权证：1100118010-2-42-11212-1），并协助郭丕乐办理房屋过户手续；3、诉讼费用由刘长河承担；4、确认刘长河与中国邮政银行股份有限公司西安市北大明宫支行签订的抵押贷款合同无效。事实和理由：2017年5月5日，其与刘长河及中介公司西安皇蜂不动产经纪有限公司签订《二手房买卖居间协议》，约定其购买刘长河所有的位于西安市经济技术开发区房屋。合同签订当日，其将定金5万元交由中介公司保管，后转为购房款。2017年8月1日，其与刘长河共同签订《西安市存量房买卖合同》并办理网签备案，该合同约定总购房款78万元，首付款为28万元，余款50万元向贷款机构申请贷款，同时委托贷款机构将贷款资金划入监管账户；双方另签署二手房交易结算资金监管协议。2017年8月8日将首付款28万元存入资金监管账户；剩余房款于同年11月20日全部到账。但刘长河却拒绝交付房屋并办理过户手续，故其诉至法院，请求判如所请。刘长河辩称，其与郭丕乐2017年5月5日签订《二手房买卖居间协议》，约定在60日内将15万元首付款存入预约账户，同年8月1日又签订了《存量房买卖合同》，约定在90日内将购房款存入资金监管账户，但直到2017年11月20日郭丕乐才称购房款到位，时间均超出了两份合同中约定的期限。在此期间，其多次催促郭丕乐无果，故于2017年11月16日向郭丕乐发送了合同解除函，解除了双方合同关系。现双方合同已经解除，请求法院依法驳回郭丕乐诉讼请求。中国邮政银行股份有限公司西安市北大明宫支行述称，其对郭丕乐的诉讼请求无异议，但认为刘长河与其签订的最高额抵押合同是有效的。原审法院认为，本案的争议焦点在于郭丕乐就涉案房屋房款的支付是否存在违约行为，刘长河以郭丕乐逾期支付房款的理由抗辩是否成立。当事人签订的《二手房买卖居间协议》、《西安市存量房买卖合同》和《二手房交易结算资金监管协议》均系各方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应当依约履行相应的义务。以上三份合同中对房款支付的约定不尽相同，但签订在后的合同应当视为当事人之间就履约方式达成新的合意。《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》中约定郭丕乐应当在90日内将房款存入监管账户，但刘长河对郭丕乐办理公积金贷款的行为是明确知晓的，且公积金审批和发放的期限郭丕乐并不能左右，故刘长河关于郭丕乐逾期支付房款的抗辩理由不予采信。现涉案房屋上抵押已被撤销，郭丕乐要求继续履行合同及交付房屋的诉讼请求符合双方约定和法律规定，予以准许，刘长河应当配合郭丕乐办理过户手续并将涉案房屋腾空交付于郭丕乐。郭丕乐另主张确认刘长河与中国邮政银行股份有限公司西安市北大明宫支行签订的《西安市房地产抵押合同》无效，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。综上，郭丕乐要求确认《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》有效，要求刘长河继续履行合同、协助过户并腾交房屋等诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、原告郭丕乐与被告刘长河于2017年8月1日签订的《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》合法有效；二、被告刘长河于本判决生效后三十日内将位于西安市经济技术开发区房屋（房屋所有权证号为1100118010-2-1-42-11212～1）腾空并交付于原告郭丕乐；三、被告刘长河于本判决生效后三十日内协助原告郭丕乐办理位于西安市经济技术开发区房屋（房屋所有权证号为1100118010-2-42-11212～1）的产权过户手续，将该房屋过户至原告郭丕乐名下，过户费用由原告郭丕乐负担；四、驳回原告郭丕乐的其余诉讼请求。案件受理费611元（原告郭丕乐已预交），现由被告刘长河负担并于履行上述协助过户义务时一并给付原告。宣判后，刘长河不服，向本院提出上诉。请求：1、撤销西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初16935号民事判决；2、改判驳回郭丕乐全部诉讼请求。事实与理由：一、郭丕乐用公积金贷款方式购房，与其无关，不能将买受人逾期支付购房款的后果，强令并无任何过错的出卖人承担。二、按照原审判决的内容，实际是支持合同违约、支持可以不按照约定支付购房款。这种判决思路是对契约精神和市场经济制度的践踏。合同中明确约定了90天的付款期限，关于这一事实原审判决是认定了的。但是郭丕乐明明没有在约定时间付款，却被原审法院认定成其“明知是公积金贷款”，言下之意就是“买房人违约违的很有道理”，所以“卖房人应当对买房人的逾期付款承担后果”。这样的审判思路，难以理解和接受。综上，郭丕乐在合同约定时间没能将购房款支付到资金监管账户，是对合同约定的根本性违约。其行使合同解除权完全符合法律规定。郭丕乐辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。其与刘长河签订的合同合法有效，双方应当依约履行。其有权要求刘长河继续履行合同，交付涉案房屋、协助办理过户手续，原审法院依法支持其诉讼请求符合法律规定。中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市北大明宫支行经本院依法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，中国邮政银行股份有限公司西安市北大明宫支行全称为中国邮政储蓄银行股份有限公司西安市北大明宫支行。原审判决认定的其余事实属实。本院认为，郭丕乐、刘长河签订的《二手房买卖居间协议》、《西安市存量房买卖合同》和《二手房交易结算资金监管协议》均合法有效，各方当事人应当依约并按利于实现合同目的方式履行合同义务。以上三份合同中对房款支付时间的约定不尽相同，签订在后的合同与前合同内容不一致的应当视为后合同对前合同内容的变更，应以后合同约定为准。《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》中约定郭丕乐应当在90日内将房款存入监管账户，而《二手房交易结算资金监管协议》中约定郭丕乐应于本协议签订之日起90个工作日内将购房首付款人民币28万元存入“专用账户”后并及时办理银行按揭手续。《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》与《二手房交易结算资金监管协议》虽同日签订，但根据《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》特别提示5及《二手房交易结算资金监管协议》首部内容可以看出，《西安市存量房买卖合同（自行交易版）》签订在前，《二手房交易结算资金监管协议》签订在后。郭丕乐按《二手房交易结算资金监管协议》的约定将28万元存入“专用账户”后，办理了公积金贷款手续，符合《二手房交易结算资金监管协议》中的约定，不构成违约。现涉案房屋上抵押已被撤销、全部购房款已经到账，合同具备继续履行的条件，郭丕乐要求继续履行合同及交付房屋的诉讼请求符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持，并无不当，应予维持。综上，原审判决应予维持。刘长河的上诉，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费611元，由上诉人刘长河承担。本判决为终审判决。审判长 董 凡审判员 肖晓通审判员 辛 娟二〇二〇年十一月十八日书记员 陈 歆