广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初7442号原告（反诉被告）：刘艳，女，1985年6月25日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：姚少微，广东智洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦玲，广东智洋律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州维福顿酒店管理有限公司，住所地广州市天河区天河路**之二3317（仅限办公用途）。法定代表人：王飞，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张杰，广东固信律师事务所律师。原告（反诉被告）刘艳与被告（反诉原告）广州维福顿酒店管理有限公司（以下简称维福顿公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。刘艳的委托诉讼代理人姚少微、李梦玲，维福顿公司的法定代表人王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘艳向本院提出诉讼请求：1.维福顿公司支付2020年1月、2月、3月期间的未付租金合计5788.27元及逾期交租违约金1065.12元（按每日0.3%的标准暂计至2020年4月15日，应计至付清之日止）；2.维福顿公司支付自2017年12月起至2019年12月（25个月）的租金差额5458.88元；3.维福顿公司支付违约金8580元；4.维福顿公司支付缺失的软装7215元，以及软装价值损失14698.72元；5.维福顿公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年3月31日，原告与被告签订《委托经营托管合同》，约定原告将位于招商城市主场项目5号楼302房出租给被告作为酒店式公寓经营，租赁期间共计5年，租赁第一年免租期为3个月，第二年起每年免租期为0.5个月，但自付第一期租金时起，被告每月均未足额支付租金。2020年2月5日，被告发来通知，称被告公司因疫情不可抗力因素造成经营异常困难，要求免除2020年2、3、4月份租金。被告减租不成，遂给原告发出解除通知，解除双方签订的房屋租赁合同，要求原告前来收房。至2020年3月15日，被告向原告出具退房《收条》，将房屋钥匙及部分物品交回原告，收条上注明房间内的物品，与原合同上所提及配备的家私家电不一致，且2、3月的租金也均未支付。另外，由于原、被告系签订了为期五年的租赁合同，考虑到租期较长，软装投资可在租期内回收，故在出租时才同意按被告的使用要求为其配制相应的软装设施，现被告仅租赁了两年半左右，就提前退租，被告应当赔偿因未满租期导致原告投入的软装价值在剩余未履行租赁期内的损失。被告逾期交付租金，并利用疫情作为理由，一意孤行恶意解约，其违约行为已严重侵犯原告的合法权益，为此原告特向法院提起诉讼，恳请法院依法判令支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。维福顿公司辩称：一、因受新冠××疫情的影响，我方经营严重亏损，无法履行支付租金的义务，被告自2020年1月28日以来与原告多次沟通减免租金事宜，由于原告不同意减免租金，被告无力支付租金，只能依约解除合同。按照法律规定，我方已经履行了通知原告解除合同的义务，按照合同约定和相关法律规定，因不可抗力导致合同无法履行的，双方互不担责。我方无需承担违约责任，原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据。二、关于原告要求的租金差额，被告认为没有事实依据。根据《房屋租赁合同》第六条的约定，原告应于收到租金后10个工作日内向被告交付租赁发票，或者委托被告代办，税费由原告承担。被告多次要求原告协助办理租赁备案手续，以便开具相应的发票，但原告至今未办理备案手续。被告只是按照租金的8%扣除了开具发票应付的税费，如果原告将发票交付给被告，被告同意补足作为税费扣除的租金部分。三、原告要求被告支付租赁剩余期间的软装价值损失没有依据。综上所述，因不可抗力影响导致被告无法履行支付租金的义务，原被告双方签订的《房屋租赁合同》无法继续履行，而被告依法履行了通知义务，因此，被告无需支付租金，也无需承担解除合同的违约责任。维福顿公司向本院提出以下反诉请求：1.刘艳返还押金2724元；2.刘艳支付逾期返还押金的利息暂计40元（以2724元为基数，从收回房屋至实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；3.诉讼费由刘艳负担。事实与理由：2016年3月31日，双方签订《委托经营托管合同》，维福顿公司支付押金2724元。2020年1月，因受新冠××疫情影响，维福顿公司依法解除合同，因不可抗力导致合同无法履行的，双方互不担责，故刘艳应将押金返还并支付逾期返还押金的利息。刘艳辩称：维福顿公司单方解除合同属违约，依法应当承担违约责任。本案即使存在不可抗力，也不会对双方合同的继续履行构成障碍，其无权要求返还押金。双方当事人围绕本案相关事实提供证据，本院经依法组织当事人质证，认定本案事实如下：2016年3月31日，维福顿公司（乙方）与刘艳（甲方）签订一份《委托经营托管合同》，其中约定：1.甲方将位于招商城市主场项目5号楼的302房出租给乙方；2.甲方委托乙方按照本协议附件《家私家电配置清单》所列明细统一配置家具家电等屋内设施，并一次性向乙方支付总额750元/平方米的配置费用；3.房屋租赁期共5年，从2018年1月1日起至2022年12月31日止，租赁第一年免租期为3个月，作为乙方配置家具家电和设施设备调试期，第二年起每年免租期为0.5个月，作为该物业的正常例行保养期；4.第1、2年每月租金2724元，第3、4年的每月租金是2860元，第5年每月租金3003元；5.首期租金，乙方于免租期满后的5日内支付给甲方，之后的租金乙方于每月15日前将当月租金一次性通过银行转账方式支付给甲方；6.甲方承担家具家电等配置费用、物业房产租赁等政府税费及滞纳金和罚款，乙方承担物业管理费及水电杂费，租赁终止时，双方结清各自应当承担的费用；7.乙方未能在约定的时间内支付租金，每延迟一日，按延迟支付的租金金额的0.3%向甲方支付违约金，若延迟支付租金超过1个月，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付3个月租金作为违约金；8.乙方如提前终止合同，应提前1个月通知甲方，并需向甲方支付3个月租金作为违约金，甲方退回押金；9.双方完成房屋交付手续后的5日内，乙方向甲方支付相当于一个月租金的押金给甲方；10.合同附件载明家私家电配置清单。合同签订后，刘艳将约定的房屋交付给维福顿公司，维福顿公司依约向刘艳支付了押金2724元。维福顿公司将上述房屋用于经营酒店住宿。2020年1月，维福顿公司支付了302房当月租金1315.6元给原告。2020年2月5日，维福顿公司发送微信给刘艳，称因疫情影响，造成其经营异常困难，要求减免2020年2月至4月的租金。双方未能达成一致。2020年2月29日，维福顿公司发送短信给刘艳，称要自2020年3月1日起解除双方之间的房屋租赁合同，双方办理交接手续。刘艳回复催问租金支付时间。庭审中，双方确认刘艳已于2020年3月15日收回房屋，合同已于2020年3月15日解除。维福顿公司自认共承租105套房屋，其中业主同意减免租金的55套房屋继续履行合同，另外50套房屋解除了合同。关于涉案房屋缺失的家具家私（包括双人沙发、窗帘、防毒面具、灭火筒、电视柜、茶几、布草篮、行李架），按照价目表，合计金额为7215元。本院认为：维福顿公司解除与刘艳的《委托经营托管合同》是否构成违约的问题。维福顿公司承租刘艳房屋用于经营酒店住宿，双方签订合同后正常履行至2020年1月。自2020年1月开始，因新型冠状病毒感染××疫情扩散至全国，广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，为有效控制疫情、保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，提倡民众居家隔离、不外出、不聚集，对于非生活必要的娱乐、休闲场所，建议暂不开业。全国其他省市也相继采取类似措施。维福顿公司的酒店经营自是受到严重影响。在此情形下，维福顿公司向刘艳提出减免租金具有合理性。但即使双方就此不能达成一致，维福顿公司也并不因此当然享有单方解除合同的权利。考虑到双方合同期限至2022年12月31日，维福顿公司在政府采取疫情防控措施后不到2个月的时间内即解除合同，致使合同提前33个月解除，故维福顿公司单方解除合同的行为不具有合法性，构成违约。双方合同约定，乙方如提前终止合同，应提前1个月通知甲方，并需向甲方支付3个月租金作为违约金，甲方退回押金。现维福顿公司未提前一个月通知刘艳即解除合同，可视为由此另造成刘艳房屋一个月的闲置。加上约定的3个月租金的违约金，基于疫情影响因素，本院酌情认定，维福顿公司应支付违约金4154元给刘艳，刘艳则应将押金2724元返还给维福顿公司。对维福顿公司反诉请求逾期返还押金的利息，本院不予支持。合同解除后的结算问题。双方合同已于2020年3月15日解除，维福顿公司应支付计至该日的租金。根据合同约定，维福顿公司应于每月15日前支付2020年度每月租金2860元，并可享受2020年度半个月的免租。维福顿公司于2020年度只支付了1月份半个月的租金，在合同在2020年3月15日即提前解除的情形，维福顿公司自不享有合同约定的2020年度半个月的免租权利。但因疫情影响，维福顿公司另又有权获得租金的部分减免。本院酌情认定，2020年1至3月的未付租金，维福顿公司支付2894元给刘艳。对刘艳诉请拖欠租金的违约金，本院不予支持。合同约定，甲方（出租方）在收到租金后的10个工作日内将出租房屋租赁发票交给乙方或委托乙方代办出租房屋租赁发票的相关手续，税费由甲方负责。合同履行中，双方一直是由维福顿公司按租金的8%扣除了开具发票应付的税费，将剩余的租金支付给刘艳。纳税是每个公民应尽的义务，庭审中，维福顿公司表示愿意办理缴税手续，但需刘艳协助，故由当事人自行向相关部门缴纳，对刘艳要求补齐扣缴税款的租金差额，本院不予支持。关于缺失家具及软装补偿费，刘艳要求维福顿公司支付缺失的软装7215元（包括双人沙发、窗帘、防毒面具、灭火筒、电视柜、茶几、布草篮、行李架），按照使用时间，本院酌情按7折计算为5050.5元。刘艳主张剩余租赁期间软装价值损失，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、广州维福顿酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付租金2894元给刘艳；二、广州维福顿酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付提前解除合同违约金4154元给刘艳；三、刘艳于本判决发生法律效力之日起十日内返还押金2724元给广州维福顿酒店管理有限公司；四、广州维福顿酒店管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付缺失家具补偿费5050.5元给刘艳；五、驳回刘艳其余诉讼请求；六、驳回广州维福顿酒店管理有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费870元，由刘艳负担624元，广州维福顿酒店管理有限公司负担246元。本案反诉费25元，由刘艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  余 珣人民陪审员  梁少玲人民陪审员  彭凤霜二〇二〇年十一月十日书 记 员  陈 冬