四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12467号 上诉人（原审被告、反诉原告）：叶丹，女，1976年9月11日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：廖乙，北京中伦（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：何华，男，1980年2月9日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：李清智，四川杰中律师事务所律师。 上诉人叶丹因与被上诉人何华房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初10833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 叶丹上诉请求：1．撤销一审判决第一、二项，驳回何华的全部诉讼请求，并依法改判何华向叶丹支付违约金120000元及赔偿消防通道改造损失214269元，共计334269元；2．一、二审诉讼费用全部由何华承担。事实与理由：一、一审判决判令叶丹退还押金200000元，是对合同约定的理解错误。案涉合同第4.4条约定，因承租人未按规定结清有关费用或租赁期内擅自退租，出租人不予退还押金。根据该约定，退还押金的情形是指何华完全履行合同，不存在违约的情况，如果违约则并不适用。一审已经认定何华违约导致合同解除，叶丹不应退还押金。二、一审判决判令叶丹赔偿何华的物品遗失损失50000元系事实认定错误。案涉合同解除系因何华违约导致，叶丹在解除通知中给予了何华远远超过合同约定的腾退期，并明确告知了何华逾期不搬离将视为其放弃遗留物品处置权。因何华在合理期限内无理由拒绝腾退且对物业公司的通知不予理睬，叶丹为了防止损失继续扩大，在物业公司作证证明的情况下腾退房屋，尽到了足够的告知和合理的妥善保管义务，何华自己放弃了该部分遗留物品，应自行承担相应后果。三、一审判决将双方协商一致的违约金调减为5000元没有依据，且违反法定程序。何华在合同履行过程中严重违约，叶丹因何华的违约不得不自费腾退房屋、恢复不符合消防要求的装修，并且因合同解除导致房屋空置，叶丹遭受了巨大的损失。在双方均未提出违约金约定过高，且一审并未向双方释明的情况下，一审判决直接将案涉合同约定的违约金从120000元调减为5000元，同时又不支持叶丹诉请的消防通道改造损失，没有法律依据，且违反法定程序。四、一审判决直接驳回叶丹诉请的消防通道改造损失错误。因何华承租后进行的不当装修导致堵塞消防通道，叶丹实施整改共发生费用214269元，何华应当承担因其不正当装修导致的该整改费用损失。 何华辩称，一、关于押金的问题，一审认定正确。承担责任的方式包括赔偿损失等，并没有没收押金的方式，且根据聊天记录，租金已经改为了按月支付，所以何华没有违约，不应当承担责任。二、关于物品遗失损失的问题，叶丹行使合同解除权并未履行合理的通知义务，且叶丹强行收回房屋，何华提供了证据证明自己的物品损失，一审认定酌情赔偿50000元正确。三、违约金的具体金额以法院认定为准。四、何华于2016年3月就被叶丹带人强行赶出案涉房屋，之后案涉房屋一直在叶丹的控制中，2017年的消防整改通知和何华没有因果关系，即使需要整改也应由叶丹自行承担整改费用。 何华向一审法院起诉请求：1．判令叶丹退还何华房屋押金200000元；2．判令叶丹支付何华违约金120000元；3．判令叶丹支付何华装修费、厨房等设施设备、其他物料物资以及人员工资务工等费用、损失赔偿费用共计1800000元。 叶丹向一审法院反诉请求：1．判令何华支付叶丹房屋占用费37097元（2016年3月1日至2016年3月23日，按租金50000元/月计算）；2．判令何华支付叶丹违约金120000元；3．判令何华支付叶丹燃气费、物管费、电费、垃圾清运费及上述费用违约金（滞纳金）共计56445.63元。其中：燃气费（含违约金）5360.56元，物管费（含滞纳金）、电费（含滞纳金）及垃圾清运费合计51085.07元；4．判令何华向叶丹赔偿消防通道改造费214269元。 一审法院对无争议的事实归纳如下：2015年7月17日，叶丹（甲方）与何华（乙方）签署《商业租赁合同》，约定叶丹将位于成都市武侯区××路××号××栋××层××号××楼，租期2015年8月1日至2020年8月1日，租金第一年每月50000元，每半年支付一次，先付后用，合同签后15日内支付首期租金300000元，以后每期租金提前15日支付；何华向叶丹交付押金200000元。合同第4-4条约定，乙方租赁期满并结清费用后，甲方应于结清当日将押金不计利息全额退还乙方；若因乙方未按规定结清有关费用或者租赁期内擅自退租，甲方有权不予退还押金。合同第8-1条第（4）项约定，乙方拖欠租金累计半个月以上的，甲方有权终止本合同，收回房屋，由此给甲方造成损失的，乙方应按年租金的20%向甲方支付违约金。2015年8月1日，何华向叶丹支付首期租金300000元、押金200000元。 一审法院对有争议的事实认定如下：1．何华是否欠付叶丹租金。何华举示了微信聊天记录，拟证明双方达成协议租金按月支付，经审查，微信聊天记录的内容无法看出叶丹同意变更合同约定的支付方式，变更为按月支付，故何华主张租金按月支付的意见，一审法院不予采纳。根据合同约定，何华应于2016年1月15日前支付2016年2月1日至8月1日的租金300000元，但何华仅于2016年2月3日转款10000元，于2016年2月24日转款31108元，故一审法院认定何华欠付叶丹租金。2．何华腾退房屋时间。何华提交了红牌楼派出所的询问笔录，拟证明叶丹于2016年3月15日强制收回房屋。叶丹提供了物业管理公司成都蜀信物业服务有限公司丽都花园·丽府物业服务中心出具的《关于丽都花园·丽府1-10-401号物业业主清退住户的情况说明》，拟证明何华腾退时间为2016年3月23日。经审查，询问笔录可以看出2016年3月15日，叶丹带人收房，表达了解除合同腾退房屋的要求，双方发生纠纷，但并不能看出何华实际腾退了房屋。而物管公司的情况说明，证明叶丹于2016年3月23日将何华遗留物品搬至1-10-301号空置房间，此时何华已被强制腾退，因此一审法院认定何华腾退时间为2016年3月23日。 一审法院认为，叶丹与何华签订的《商业租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，何华拖欠租金累计半个月以上的，叶丹有权解除合同。因叶丹举示照片看不出送达地址，不能认定其履行了解除合同的通知义务，故合同解除时间应为叶丹带人收房的时间，即2016年3月15日。 关于反诉租金及占有使用费。因一审法院认定何华腾退时间为2016年3月23日，且何华未支付2016年3月的租金，故叶丹主张的2016年3月1日至2016年3月23日期间的租金及占有使用费37097元（50000元/月×23天÷31天），一审法院予以支持。 关于反诉违约金。何华未按约支付租金导致合同提前解除，根据合同约定何华应承担违约责任。因合同约定的违约金标准过高，综合考虑何华的违约行为以及叶丹的实际损失，一审法院将违约金酌情调整为5000元。 关于反诉燃气费、物管费、电费、垃圾清运费。庭审中，双方认可欠付燃气费5328.19元、垃圾清运费320元，一审法院予以确认。对于物管费、电费，根据POS机签购单以及成都蜀信物业服务有限公司专用收据，显示叶丹交纳了2016年1月1日至2016年3月31日期间的物管费13148.34元，2015年9月24日至2016年1月24日期间的电费33135元，因何华于2016年3月23日腾退，故应交纳物管费12017.3元（4382.78×23天÷31天＋4382.78×2月），电费33135元。叶丹主张的物管费、电费滞纳金，因叶丹未提供物管公司收取滞纳金的凭证，故该部分金额一审法院不予支持。 关于反诉消防通道改造费。2017年3月2日，成都蜀信物业服务有限公司丽都花园•丽府物业服务中心向叶丹出具《整改通知书》，载明因案涉房屋堵塞了消防通道，要求30日内进行整改。因何华已于2016年3月23日腾退，无法看出消防通道堵塞与何华装修吧台之间的关联性，故该项反诉请求一审法院不予支持。 关于本诉押金。合同约定，租赁期满，何华结清欠缴费用后，叶丹应退还押金。现合同已解除，在一审法院单独核算何华应当支付叶丹租赁期内的各项费用的基础上，叶丹应向何华退还押金，故该项诉讼请求，一审法院予以支持。 关于本诉违约金。因何华拖欠租金，叶丹行使合同解除权符合合同约定，无违约行为，故该项诉讼请求，一审法院不予支持。 关于本诉装修损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，合同未对装修残值的处理进行约定，因何华拖欠租金而导致合同解除，且叶丹明确表示不利用何华的装修，故该项诉讼请求，一审法院不予支持。 关于本诉厨房等设施设备、其他物料物资。何华未举证证明腾退时案涉房屋内的设施设备和物品物料，根据叶丹提供的视频资料可以看2016年3月15日叶丹带人收房时，房屋内尚有大量桌椅沙发等家具以及储物间、厨房内尚有部分食品。同时，根据物管公司出具的情况说明，确认2016年3月23日，叶丹将办公家具一套、沙发三件、椅子数件腾退搬至1-10-301号房屋，后被他人丢弃。一审法院认为，叶丹通过私力救济的方式将房屋收回，法律并不禁止，但房屋内可拆除的家具设备以及遗留的物品，何华有权主张返还，叶丹应妥善保管。因叶丹未妥善保管导致物品遗失，叶丹应承担赔偿责任。因已无法鉴定物品价值，故一审法院酌情支持50000元。 关于本诉人员工资等费用，因合同解除系何华违约导致，人员工资损失不应由叶丹承担，故该项请求一审法院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，判决：一、叶丹于判决生效之日起十日内向何华退还押金200000元；二、叶丹于判决生效之日起十日内向何华赔偿损失50000元；三、何华于判决生效之日起十日内向叶丹支付租金及房屋占有使用费37097元、违约金5000元、物管费12017.3元、电费33135元、燃气费5328.19元、垃圾清运费320元；四、驳回何华的其他诉讼请求；五、驳回叶丹的其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费23760元，由叶丹负担2801.9元，何华负担20958.1元；反诉受理费4722.5元，由何华负担1025.5元，叶丹负担3697元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的其他事实和一审查明一致，本院对此予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：1．叶丹是否应当退还何华押金；2．叶丹是否应向何华赔偿物品损失以及物品损失的金额；3．何华向叶丹支付违约金的具体金额；4．何华是否应向叶丹赔偿消防通道改造损失以及金额。对此，本院评述如下： 关于叶丹是否应当退还何华押金的问题。本院认为，案涉合同第4.4条约定，因承租人未按规定结清有关费用或租赁期内擅自退租，出租人不予退还押金。从该合同约定可以得知，押金的作用应为担保何华不在租赁期间内擅自退租以及何华按照规定结清有关费用。从案件事实来看，本案中并非是何华擅自退租，而是叶丹行使解除权解除合同并强制何华腾退。另外，一审已经判决何华承担相关的房屋占有使用费、电费、物管费、燃气费、垃圾清运费等，双方对关于上述费用的判决内容均未提起上诉，一审已经对相关费用进行核算并作出判决。综合以上两点，本案事实不符合合同中约定的不退还押金的情况，故叶丹应当退还何华的押金。 关于叶丹是否应向何华赔偿物品损失以及物品损失的金额的问题。本院认为，叶丹自行收回案涉房屋之后应当妥善保管何华的物品，从案涉证据来看，案涉房屋在叶丹进行腾退时尚有部分何华的遗留物品，叶丹将何华的遗留物品腾退搬运至其他房屋后被他人丢弃，叶丹并未尽到合理的妥善保管义务，应当对此物品损失承担责任。在何华的遗留物品已经遗失，无法通过鉴定确定物品价值的情况下，一审判决酌情判令叶丹赔偿何华50000元物品损失并无不当，本院予以维持。 关于何华向叶丹支付违约金的具体金额的问题。因何华的违约行为导致合同解除，根据案涉合同约定，何华应当承担违约责任并支付违约金，但案涉合同约定的120000元违约金明显过高，一审综合考虑何华的违约行为以及叶丹的实际损失，将违约金酌情调整为5000元并无不当，本院予以维持。 关于何华是否应向叶丹赔偿消防通道改造损失以及金额的问题。本院认为，叶丹于2016年3月23日就已经收回了案涉房屋，而成都蜀信物业服务有限公司丽都花园•丽府物业服务中心向叶丹出具《整改通知书》的时间为2017年3月2日，距离何华实际腾退案涉房屋将近一年的时间。叶丹未提供证据证明是何华的装修行为导致消防通道堵塞，亦未提供证据证明《整改通知书》出具与何华存在因果关系，应当承担举证不能的法律后果，故对叶丹主张何华应向其赔偿消防通道改造损失，本院不予支持。 综上所述，叶丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6314元，由叶丹负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  廖 方 审 判 员  王 果 审 判 员  赵 韬 二〇二〇年十一月二日 法官助理  郑 帅 书 记 员  何浩铭