广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初4649号 原告：陈增凤，女，汉族，1963年3月8日出生，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：黄家庆，广西海底月律师事务所律师。 被告：广西北海金杜投资有限公司，住所地：广西北海市，统一社会信用代码：9xxxxxxxxC。 法定代表人：陈祖银。 原告陈增凤诉被告广西北海金杜投资有限公司（以下简称“金杜公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日受理后，依法适用简易程序于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告陈增凤及其委托诉讼代理人黄家庆到庭参加诉讼，被告金杜公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈增凤向本院提出诉讼请求，判令：一、解除原告与被告签订的《北海市二手房买卖合同》；二、被告退还购房款109872元并支付利息损失13424元（利息的计算方法：以109872元为基数，自2017年10月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率（LPR)暂计至2020年7月31日，往后的利息损失计算至退还所有购房款之日止）给原告；三、被告向原告支付合同约定逾期交房违约金22414元；四、被告按照已付购房款标准的法定惩罚性赔偿给原告109872元;五、被告承担本案的诉讼费。 事实与理由：2017年5月15日，原告意欲购买被告位于北海市房屋向被告支付了壹万元整（¥10000）的购房定金，并于2017年9月23日，原被告签订了《北海市二手房买卖合同》，双方在合同中约定原告向被告购买位于北海市房屋，该房屋所有权证号为北房权证（2012）字第xxxxxx**，建筑面积39.24平方米，房屋转让总价款为人民币109872元，原告采取一次性付款的方式向被告支付房款，被告于2017年10月5日前腾空房屋并通知原告进行验收交接。合同签订后原告依约于2017年9月25日向被告支付了足额房款，被告向原告出具了收款收据。后经核实，被告出卖的房屋已经进行了抵押登记，且现被人民法院依法查封拍卖，被告已经无法依约将房屋交付给原告并办理产权过户登记，合同目的无法实现。被告在签订合同时故意隐瞒了涉案房屋已经抵押登记的事实，在签订合同后未告知原告又将涉案房屋抵押给第三人，欺诈原告，被告的行为严重损害了原告的合法权益，经原告多次要求被告依法处理均未果。为此，原告特诉至法院并提出以上诉讼请求。 被告金杜公司未作答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。 综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实： 2017年5月15日，案外人曾秀芳作为经手人出具《收据》一份，内容载明：今收到陈增凤交来祥龙大厦8002、8003房的购房定金10000元。 2017年9月25日，案外人陈增强向案外人陈霄潇转账149616元。同日，被告金杜公司向原告陈增凤出具《收据》一份，予以确认收到陈增凤交来祥龙大厦8002、8003号房款及其它费用319616元的事实。 2017年9月23日，原告（乙方、买受人）陈增凤与被告（甲方、出卖人）签订《北海市二手房买卖合同》一份，主要约定：买受人向出卖人购买位于北海市房屋，该房屋面积39.24平方米，总价款为109872元。买受人应于2017年9月23日向出卖人支付房屋价款109872元。出卖人于2017年10月5日前腾空该房屋，并通知乙方进行验收交接。出卖人未按本合同约定期限交接房屋的，逾期超过10日，出卖人应按日向买受人支付本合同房屋转让款万分之二的违约金，买受人有单方解除权。买受人解除合同的，出卖人应退还全部已付款项。该合同还约定了其他内容。 另查明，2017年3月15日，本院作出（2016）桂0502民初995号民事判决书，查明2013年2月5日，广西北海金杜投资有限公司所有的位于北海市包含涉案8003号［北房房权证（2012）字第xxxxxx**在内的房屋办理了抵押登记，判决兴业银行股份有限公司南宁分行对位于北海市包含涉案8003号［北房权房权证（2012）字第xxxxxx**内的房屋折价或拍卖、变卖之价款享有优先受偿。 本院在执行涉案房屋过程中，原告陈增凤于2019年6月6日对执行标的提出书面异议，本院于2019年6月20日作出（2019）桂0502执异77号《执行裁定书》，裁定驳回陈增凤的异议请求。 还查明，被告金杜公司的经营范围为：对餐饮娱乐服务业、海产品加工业、农林业的投资（以上仅限于项目的投资不含项目的生产经营），企业资产管理及相关服务，海产品（限于未经加工的农业初级产品）、建筑材料（不含木材及危险化学品）、服装百货的销售，自有房屋租赁。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。其股东为林丹与陈训秋，其中林丹占股75%，陈训秋占股25%。 庭审中，原告主张涉案《北海市二手房买卖合同》只是为了办理过户时少交税而签订，涉案房屋的实际购买价格为164808元，而非《北海市二手房买卖合同》中约定的109872元。涉案款项的支付均包含了8002(后变更为08017号)、8003号两套房的购房款项，其中定金10000元是其向被告的物业经理即案外人曾秀芳支付，剩余房款是案外人陈增强向被告员工即案外人陈霄潇支付的，被告亦出具了相应收据予以证实收到购房款的事实，至于多支付的款项为办证费。另，原告明确其第四项诉讼请求中要求被告支付惩罚性赔偿109872元已包含实际购买价格与合同约定总价的差额54936元（164808元-109872元=54936元）及相应资金占用利息。被告于涉案《北海市二手房买卖合同》签订后即将涉案房屋交付原告使用，后由于涉案房屋被法院拍卖，原告于2020年7月搬离了涉案房屋。现原告以其已足额支付完涉案房屋购房款，但被告至今未将涉案房屋的不动产权证办理至原告名下，且涉案房屋已被司法拍卖，原告无法实现购买涉案房屋的合同目的为由诉至法院，并提出以上诉讼请求。 本院认为，原被告之间签订的《北海市二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应恪守履行。现原告主张其已足额向被告实际支付了购房款164808元，并提交了相应入账汇款业务凭单及收据予以证实。被告经本院传票传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，应自行承担不利的法律后果，即本院对于原告主张其已向被告支付164808元购房款的事实予以确认。虽原被告就涉案房屋的办证时间未作出明确约定，但被告收取原告购房款将近三年之久，且涉案房屋现已被司法拍卖，导致原告无法实现购买涉案房屋的合同目的，被告的行为已构成根本违约，故对于原告要求解除双方签订的《北海市二手房买卖合同》的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。涉案《北海市二手房买卖合同》解除后，被告应当返还其收取的164808元购房款并支付利息[利息的计算方式：以164808元为基数,自2017年10月1日起计算至款项还清之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付]给原告。 关于原告诉请要求被告金杜公司支付逾期交房违约金22414元的诉讼请求，因庭审中原告自认涉案《北海市二手房买卖合同》签订后，被告即将涉案房屋交付其使用，故原告的该项诉讼请求无事实依据，本院不予支持。 关于原告诉请要求被告金杜公司按照已付购房款标准向其赔偿109872元的诉讼请求，因被告并无商品房开发、销售资质，原被告之间签订的《北海市二手房买卖合同》属二手房买卖合同并非商品房买卖合同，故本案并不能适用《最高人民法院》第九条的规定，原告的该项诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。关于原告陈述如上述司法解释在本案中不能适用，原告作为消费者，被告在签订涉案《北海市二手房买卖合同》时故意隐瞒涉案房屋存在抵押的行为已经构成欺诈的行为属根本违约，被告应参照该司法解释及消费者保护法关于欺诈的相关惩罚规定来赔偿原告相应损失的主张，因双方在《北海市二手房买卖合同》中对此种情形下的违约责任并未进行明确约定，原告亦未提交任何证据予以证实其实际损失的大小，结合原告诉请的资金占用利息已获支持、被告已于2017年10月将涉案房屋交付原告使用，本院认为原告的损失已获得相应补偿，故对于原告的该项主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告陈增凤与被告北海金杜投资有限公司签订的《北海市二手房买卖合同》； 二、被告北海金杜投资有限公司返还购房款164808元并支付利息（利息的计算方式：以164808元为基数,自2017年10月1日起计算至款项还清之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）给原告陈增凤； 三、驳回原告陈增凤的其他诉讼请求。 案件受理费5132元，减半收取2566元，由被告广西北海金杜投资有限公司负担（该费用原告已预交，被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉费用5132元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  莫   雪   芳 二〇二〇年十一月十三日 法官助理  覃静燕书记员李秋丽