甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0102民初3066号原告：王润博，男，1995年8月8日出生，汉族，住甘肃省定西市安宁区。委托诉讼代理人：赵子龙，甘肃笃慎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王**（原告叔叔），1974年1月9日出生，汉族，住兰州市安宁区。被告：恒大地产集团兰州置业有限公司，住所地兰州市城关区高新飞雁街**陇星大厦第**。法定代表人：田占龙，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：高志强，男，该公司法务。委托诉讼代理人：王泽华，男，该公司法务。原告王润博与被告恒大地产集团兰州置业有限公司（以下简称：恒大兰州公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王润博及其委托诉讼代理人赵子龙、王**与被告恒大兰州公司的委托诉讼代理人高志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王润博向本院提出诉讼请求：1、判令依法解除原、被告双方签订的《兰州恒大绿洲二期商品房认购书》；2、判令被告立即向原告返还购房款476776元；3、判令被告向原告双倍返还定金2万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月12日，原告为购买被告开发的商品房向原告支付定金1万元。同日，原告与被告签订《兰州恒大绿洲二期商品房认购书》，约定原告认购被告开发的兰州恒大绿洲二期10幢2单元2203号房。该房建筑面积84.57平方米，套内建筑面积67.19平方米，总金额973551元。该认购书还约定定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款；原告于2018年8月16日前支付首期房款38678元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，于2019年2月12日前付清194710元，于2019年8月12日前付清243388元，于2020年2月12日前付清243388元，于2020年7月12日前付清243387元，如果原告未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向被告支付违约金；原告必须在约定的付款方式和期限内到兰州恒大绿洲营销中心支付首付款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售该房屋。认购书签订后，原告于同日向被告支付了第一期首付款，又于2019年2月12日、2019年8月11日分别支付了第二、第三期购房款。但被告一直未通知原告签订《商品房买卖合同》。此后，原告多次找被告签订《商品房买卖合同》未果，遂诉至本院。被告恒大兰州公司辩称，原告在诉状提出被告一直均未通知原告签订《商品房买卖合同》不属实。2020年2月24日，被告曾向原告书面寄发通知，主要内容为：原告未按认购书约定时间与被告签署《商品房买卖合同》且未按时支付第四期购房款，经被告多次催要均置之不理；认购书第5条约定，视为原告放弃购买该房屋，所付款项不退还；被告无需通知原告，可另行销售房屋。因此，在认购书签订后，没有按认购书履约的是原告，不是被告。按照相关法律规定，请法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，本院结合证据的真实性、合法性、关联性进行了综合评议及认证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月12日，原告王润博与被告恒大兰州公司签订《兰州恒大绿洲二期商品房认购书》一份，由原告认购被告开发建设并销售的兰州恒大绿洲二期10幢2单元2203号房屋。双方在认购书中约定：该商品房建筑面积84.57平方米，总房款为973551元；原告在签署认购书时支付10000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；购房款采取分期付款的方式支付，原告须于2018年8月16日前支付首期房款38678元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》，剩余购房款在2019年2月12日前付清194710元，于2019年8月12日前付清243388元，于2020年2月12日前付清243388元，于2020年8月12日前付清243387元，如原告未能按约定日期支付剩余房款，则每天按未交房款的万分之一向被告支付违约金；原告必须在约定的付款方式和期限内到兰州恒大绿洲营销中心支付首期房款并签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付房款不予退还，被告无需通知原告，可另行销售该房屋。双方还约定了其他事宜。认购书签订当日，原告即向被告支付购房定金10000元及首期房款38678元，被告给原告开具了金额为48678元的发票一张。但因原告系外地户口，不符合兰州市××房条件，双方未能于支付首付款当日签订《商品房买卖合同》，此后也一直未能签订《商品房买卖合同》。2018年11月24日，原告通过刷卡方式给被告支付了购房款189162元，以现金方式支付购房款5548元。被告于2019年1月13日给原告开具了金额为194710元的发票。此后，原告父亲王强又于2019年8月11日代原告给被告支付了第三期房款243388元。因双方一直未签订《商品房买卖合同》，原告再未向被告支付第四期房款。2020年2月29日，被告通过快递向原告寄送《通知》一份，内容为“……根据认购书约定，阁下应于2018年8月16日交清首付款并签署《商品房买卖合同》，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，我方无需通知，可另行处理该房屋。但截止发函之日，阁下未按约定交清首付款并与我司签署《商品房买卖合同》／未按约定时间与我司签署《商品房买卖合同》且未按时支付第4期购房款，经我司多次催办仍置之不理。有鉴于此，我司现特致函阁下：我方将按认购书的约定，另行处理该房屋，且阁下所付款项不予退还。特此通知”。原告收到该通知后，认为被告不与原告签订《商品房买卖合同》，且不退还已付购房款的行为侵犯其合法权益，遂诉至本院。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《兰州恒大绿洲二期商品房认购书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该认购书合法有效，双方应当按照认购书约定履行各自的义务。根据认购书的约定，原告应当按期向被告支付定金及购房款，被告则应当于原告支付首期房款时与原告签订《商品房买卖合同》。现原、被告双方在签订认购书后未能签订《商品房买卖合同》，原告因此主张解除《兰州恒大绿洲二期商品房认购书》，被告对此未提出异议，故本院对原告主张解除该认购书的诉讼请求予以支持。关于被告辩称该认购书已因其通知原告而解除。本院认为，虽然被告向原告发出了解除合同的通知书，但是根据我国合同法规定，当事人根据合同约定或法律规定主张解除合同，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。但双方在认购书中仅约定“原告必须在约定的付款方式和期限内到兰州恒大绿洲营销中心支付首期房款并签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付房款不予退还，被告无需通知原告，可另行销售该房屋”，被告以原告未按期支付第四期房款为由主张解除认购书，不符合上述约定，其通知不能发出解除认购书的效力，本院对被告的该项辩称不予采纳。关于原告要求被告返还购房款476776元的诉讼请求。原、被告双方签订《兰州恒大绿洲二期商品房认购书》后，原告向被告支付了首期房款38678元、第二期房款194710元及第三期房款243388元，以上合计476776元。双方签订的《兰州恒大绿洲二期商品房认购书》已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，被告应当将原告支付的房款退还给原告，故本院对原告要求被告退还房款476776元的诉讼请求予以支持。关于被告辩称双方合同约定原告未按期支付首付款并签署《商品房买卖合同》，其所付房款不予退还的主张，因被告作为房屋开发商及提供《商品房买卖合同》格式文本的一方，其并未提供证据证明未签署《商品房买卖合同》的过错全部在于原告，况且在房屋尚未交付原告的情况下，被告拒不退还原告支付的购房款与我国法律规定的公平原则相悖，故本院对被告的该项辩称不予采纳。至于被告认为原告第二期房款仅支付189162元，剩余5548元系被告给予原告的优惠的主张，虽然原告未提供其以现金支付房款5548元的证据，但被告给原告开具了收取购房款194710元的发票，该发票系被告对收到原告房款194710元的确认，且被告也未提供其给予原告5548元房款优惠的相关证据，故本院对被告的该主张亦不予采纳。关于原告要求被告双倍返还定金20000元的诉讼请求。《兰州恒大绿洲二期商品房认购书》约定，原告在签署认购书时支付10000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），由此可见，该10000元定金属于立约定金，其目的在于担保《商品房买卖合同》的订立。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。根据本院查明的事实，原告本人系外地户口，其本人不符合在兰州市购买商品房的限制条件，因此双方未能于原告支付首付款当日签订《商品房买卖合同》。原告作为购房人，在明知其购房条件不符合兰州市××房政策的条件下，仍与被告签订《兰州恒大绿洲二期商品房认购书》，认购房屋并支付房款；而被告作为商品房开发商，对兰州市××房政策规定有详细的了解，却在知晓原告不符合购房条件、无法办理《商品房买卖合同》网签手续的情况下，仍与原告通过签订认购书的形式确立房屋买卖关系并收取房款，双方对于《商品房买卖合同》未能签订均负有过错责任。因此原告要求被告双倍返还定金或被告拒绝退还定金均无事实及法律依据。但因双方的认购书已经解除，被告应当将原告支付的定金10000元退还原告，故本院对原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求予以部分支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除原告王润博与被告恒大地产集团兰州置业有限公司于2018年8月12日签订的《兰州恒大绿洲二期商品房认购书》；二、被告恒大地产集团兰州置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告王润博退还购房款476776元；三、被告恒大地产集团兰州置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告王润博退还定金10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4376元，由原告王润博承担88元，被告恒大地产集团兰州置业有限公司承担4288元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员 祝 静二〇二〇年十一月三十日书记员 张燕冰