山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11290号 上诉人（原审被告）：盖泽杰，男，1968年8月23日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：李梦晗，山东荣真律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：刘艳，女，1965年1月15日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：李梦晗，山东荣真律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：熊春阳，男，1990年2月25日出生，汉族，住黑龙江省延寿县。 委托诉讼代理人：宋军，山东军诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘江涛，山东军诺律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：青岛市即墨区腾达房地产开发公司，住所地青岛市即墨区庄头街****。 法定代表人：苏家付。 原审被告：江世春，男，1975年7月12日出生，汉族，住青岛市即墨区。 上诉人盖泽杰、上诉人刘艳因与被上诉人熊春阳、被上诉人青岛市即墨区腾达房地产开发公司（以下简称腾达公司）、原审被告江世春商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2019）鲁0282民初7883号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人向本院提出上诉请求：1、撤销一审判决第一项和第二项，依法改判上诉人盖泽杰、刘艳无须承担付款责任；2、本案一审、二审诉讼费用、公告费等由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、一审判决认定被上诉人熊春阳合同目的无法实现，被上诉人腾达公司返还首付款认定事实错误，适用法律错误。(一)一审判决认定合同目的无法实现认定事实错误。涉案房屋抵押权可以消灭，且抵押权人也同意涉案房屋销售的情况下，一审判决仅以涉案房屋存在抵押为由，即认定涉案房屋无法继续履行，合同目的无法实现，明显认定事实错误，适用法律错误。且有违诚实信用的基本原则。一审判决仅审查认定涉案房屋已被抵押，但并未查明涉案房屋何时抵押，抵押权人的信息，以及涉案合同是否未经抵押权人同意，即草率认定涉案房屋无法办理网签，明显基本事实未审理查明，认定事实错误。上诉人庭审时已向法庭强调，涉案房屋抵押权人同意涉案房屋出售，也同意办理网签变更，因此涉案房屋买卖合同完全可以继续履行，但一审判决对该事实并未审理查明。(二)一审判决认定被上诉人腾达公司返还首付款无事实及法律依据。首先，涉案合同并未解除，一审判决认定被上诉人腾达公司返还首付款无法律依据其次，涉案合同合法有效，且可以继续履行，合同目的可以实现，一审判决认定返还首付款无事实依据。再者，被上诉人熊春阳对涉案房屋抵押未尽到审慎的注意义务，其存在过错，且系被上诉人熊春阳拒绝履行合同，导致合同目的无法实现，其应承担违约责任。因此，涉案合同可以继续履行，相反系被上诉人熊春阳违约导致合同无法实现，应认定被上诉人熊春阳承担违约责任。故一审判决认定被上诉人腾达公司返还首付款，无事实依据，系认定错误。二、一审判决认定上诉人盖泽杰共同偿还首付款，认定事实错误。首先，上诉人盖泽杰并非合同相对方，并无返还首付款的合同义务，一审判决认定盖泽杰返还首付款无法律依据，且违反合同相对性原则。其次，上诉人盖泽杰的协助行为系好意施惠行为，并无法律约束的意思表示，故一审判决认定系代为清偿事实错误。再者，上诉人盖泽杰已举证证明其告知被上诉人熊春阳办理网签，系被上诉人熊春阳原因未办理，与上诉人盖泽杰无关因此，上诉人盖泽杰非合同相对方，也无代理权限，故上诉人盖泽杰无权代被上诉人腾达公司行使涉及合同权利义务的行为，故上诉人盖泽杰承诺代为返还首付款行为无效，一审判决认定该所谓代为清偿行为有效，系认定事实错误，适用法律错误。三、一审判决认定上诉人刘艳承担清偿责任，认定事实错误，适用法律错误。首先，上诉人刘艳并非合同相对方，仅是代为收款的代理行为，应由被上诉人腾达公司承担责任，与上诉人刘艳无关。其次，一审判决以被上诉人腾达公司名存实亡为由，认定上诉人刘艳应承担清偿责任无事实及法律依据。故一审判决越过腾达公司，要求代理人刘艳承担责任，无事实及法律依据，明显认定错误，系枉法裁判。 被上诉人熊春阳辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确。一、被上诉人腾达公司构成根本违约，致使合同目的无法实现，应就其违约行为对熊春阳造成的一切损失承担责任。腾达公司与熊春阳签订购房合同时，已经债务缠身，陷入经营困局，所以房屋销售工作一直由盖泽杰和刘艳夫妻二人负责。2018年熊春阳正是通过盖泽杰的工作人员签订的房屋认购书一份，事后发现该处房屋早已被另售他人，且在房管局已经网签备案，熊春阳根本无法办理网签和房产登记，同时，在2018年3月24日，熊春阳将首付款444754元悉数交给盖泽杰和刘艳夫妻二人，根据认购书的约定，腾达公司应在60日内与熊春阳签订正式的房屋预售合同，且指定银行，协助熊春阳办理银行房屋按揭贷款，但截至熊春阳起诉之日，在长达一年半的时间里，正式的房屋预售合同始终未能签订，银行的房屋按揭贷款更是因腾达公司的债务问题无法办理，熊春阳的购房合同目的无法实现，腾达公司根本无法根据协议中的内容签订正式的房屋预售合同，办理网签，进行银行按揭贷款，并取得房屋所有权。虽然上诉人在一审中，一再强调该网签是由于腾达公司向贷款公司提供抵押，所造成的，但上诉人对该说辞并未提供任何证据，且即便事实如此，也无法更改，该房屋已实际被他人网签，熊春阳无法办理案涉房屋的网签及房产登记及购房目的根本无法实现的事实。二、盖泽杰应当承担共同还款义务。盖泽杰虽然始终声称其签订承诺书的行为是好意施惠行为。但好意施惠行为系基于良好道德风尚，不设立权利义务的旨在增进彼此情谊的行为，比如好意搭乘行为、好意指路等行为，但在本案中，盖泽杰所签订的承诺书，双方权利义务关系明确，显然不属于前述旨在增进情谊的行为之列。而盖泽杰签字捺印的承诺书，其法律性质应为附生效条件的并存债务承担协议（也可称之为债务加入承诺书）。究其本质，该承诺书以盖泽杰和江世春能否在规定的时间为熊春阳办理网签为生效与否的条件，以退还全部购房款为承诺书的主要内容。在前述生效条件已经成就之时，该份债务加入承诺书即告生效，此时，盖泽杰和江世春已经加入到熊春阳和腾达公司之间的因退还房款产生的债权债务关系之中，因此盖泽杰承担共同还款义务合法有据。三、刘艳应就其出借银行账户所接受的424754元承担连带责任。刘艳作为自然人，其出借个人银行账户给腾达公司的行为已经违反《人民币银行结算账户管理办法》第45条（存款人不得出租、出借银行结算账户）、第65条（存款人不得，将单位款项转入个人银行结算账户、不得出租、出借、转让银行结算账户）的规定，同时根据民事诉讼法司法解释第65条规定（借用业务介绍信、合同专用章、盖章的空白合同书或者银行账户的，出借单位和借用人为共同诉讼人）的立法精神，再结合最高人民法院《关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》的相关规定（出借银行帐户是违反金融管理法规的违法行为；追究出借人的相应民事责任）及山东省高院（2016）鲁民申755号裁判（本院经审查认为，苑业林将自己开设的银行账户交由徐庆春使用，违反了中国人民银行《人民币结算账户管理办法》第六十五条的规定，根据最高人民法院《关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》，二审判决苑业林对涉案借款承担连带清偿责任认定事实、适用法律并无不当），且在一审过程中，刘艳并未提交其系为腾达公司代收的证据，也未提供其将该款项转给腾达公司的证据，因此刘艳就其出借银行账户所接受的424754元承担连带责任合法有据。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确。最后因案涉房款本为熊春阳购置个人婚房所用，但受盖泽杰、刘艳夫妻二人的欺瞒，致使钱房两空，婚期久拖未决，恳请法院依法从快裁判，驳回上诉，维持原判，维护熊春阳的合法利益。 被上诉人腾达公司未答辩。 原审被告江世春未作陈述。 熊春阳向一审法院提出如下诉讼请求：1、判令腾达公司、盖泽杰、刘艳、江世春返还首付款444754元；2、判令腾达公司、盖泽杰、刘艳、江世春承担熊春阳相应的利息损失，自2018年3月29日起至全部返还款项之日止；3、诉讼费用由腾达公司、盖泽杰、刘艳、江世春承担。 一审法院认定事实如下： 2018年3月29日，熊春阳与腾达公司签订《坤元里岸商品房认购书》,熊春阳购买被告腾达公司开发的位于即墨区户房屋，约定签订认购书时，熊春阳需向腾达公司支付认购金444754元整（该金额即房屋首付款）；余款支付方式为银行按揭贷款。同时在认购书的第2条中约定，如腾达公司将房屋另售他人，腾达公司应将认购金悉数返还；第3条中约定认购书签订后的60天内，双方应签订正式的《青岛市商品房预售合同》。 2018年3月24日，腾达公司收取熊春阳定金2万元并出具加盖腾达公司合同专用章的收款收据，该收据备注购房认购金转入盖泽杰农商行账户。 2018年3月29日，熊春阳通过其父熊延军转入刘艳农商行账户424754元，腾达公司出具加盖合同专用章的收款收据，该收据备注房屋首付款转入刘艳农商行账户。 因涉案房屋已被腾达公司抵押，无法签订商品房网签合同。2019年8月17日，盖泽杰和江世春向熊春阳出具承诺书：本人承诺熊春阳购买的坤元里岸6-2-1303号房屋，通过江世春、盖泽杰协助办理房屋网签手续，办理网签手续同时给予签订《购房分期还款合同》，如因办理本人网签手续，则本人根据盖泽杰电话通知，48小时内到房管局办理网签手续，如逾期不到，所有责任由本人熊春阳承担。如不能在2019年8月17日前办理网签手续，则江世春、盖泽杰承诺在2019年8月19日前给予熊春阳退款444754元整。 庭审中，盖泽杰、刘艳未提交证据证明其将熊春阳交付的款项转入腾达公司。盖泽杰、江世春未提交证据证明其协助熊春阳在2019年8月17日前办理涉案房屋网签手续。 一审法院认为，熊春阳与腾达公司虽签订商品房认购书，但由于涉案房屋已被腾达公司抵押，熊春阳的合同目的无法实现，腾达公司应返还熊春阳支付的首付款；盖泽杰、江世春承诺在2019年8月17日前给熊春阳办理涉案房屋网签手续，逾期则退还熊春阳款项444754元，系其自愿代为清偿的行为，盖泽杰、江世春应与腾达公司共同偿还熊春阳首付款。刘艳收取熊春阳424754元未转给腾达公司，虽其非公司相对人，但由于腾达公司现已名存实亡，且为减少当事人的诉累，熊春阳要求刘艳承担责任，亦应支持，刘艳对腾达公司应返还熊春阳的首付款中的424754元承担清偿责任。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、腾达公司、盖泽杰、江世春于判决生效后十日内退还熊春阳购房款444754元；二、刘艳对上述款项中的424754元承担清偿责任；三、腾达公司支付熊春阳以444754元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年3月30起计算至2019年8月19日和按全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利息自2019年8月20日计算至实际履行完毕之日止的利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务的，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费7971元（熊春阳已预缴），由腾达公司、盖泽杰、刘艳、江世春负担，公告费900元（熊春阳预缴600元，盖泽杰预缴300元），由腾达公司负担。 经审理查明，二审庭审中，上诉人称其与腾达公司无关，系抵押权人找到刘艳，让刘艳帮忙销售包括涉案房屋在内的一批房屋，上诉人收到定金和首付款后直接交付到抵押权人处，是个人收款，但没有转账记录。 二审查明的其他事实与一审查明一致。 本院认为，本案主要焦点问题是：涉案房屋买卖是否还能履行以及上诉人应否承担还款责任。 关于房屋买卖能否履行的问题。上诉人主张仍可继续履行，但根据查明的事实，被上诉人熊春阳虽与腾达公司签订了诉涉房屋的认购书，但该房屋被腾达公司网签给了案外人并设立了抵押权，而腾达公司亦被法院列入失信名单，在此情形下，熊春阳购买诉争房屋的目的至今无法实现，亦无任何保障，腾达公司的行为已构成根本性违约，熊春阳起诉要求返还购房款及利息符合法律规定。上诉人主张可继续履行合同的意见无任何事实根据，虽然认购书未书面解除，但熊春阳基于上述情形已表示认购书已实际解除，不同意继续履行，本院对此予以确认。 关于上诉人的还款责任问题。本院认为，一审认定盖泽杰与刘艳承担还款责任并无不当，理由如下：1、2018年3月24日熊春阳支付2万元定金，腾达公司在收款收据中备注购房认购金转入盖泽杰账户；2018年3月29日熊春阳通过其父亲熊延军将424754元款项转入了刘艳的购房中，腾达公司在收款收据中备注房屋首付款转入刘艳账户。2、盖泽杰、江世春又于2019年8月17日出具承诺书，确认如不能在2019年8月17日前办理网签手续，则江世春、盖泽杰承诺在2019年8月19日前给予熊春阳退款444754元；盖泽杰上述承诺行为至少构成了债务加入，应当按照承诺承担退款责任。3、二审庭审中，上诉人称其与腾达公司无关，系抵押权人找到刘艳，让刘艳帮忙销售包括涉案房屋在内的一批房屋，上诉人收到定金和首付款后直接交付到抵押权人处，但没有转账记录；上诉人对于受委托代为销售涉案房屋以及所收取款项交给抵押权人的事实未提交证据证明，亦未经抵押人确认，本院无法确认。相反，从上诉人的陈述以及一审中双方提交的证据中显示，系刘艳在实际销售房屋并实际收取了424754元认购款，但又无证据证明系受委托收款以及将该款转付给了他人，因此，一审判令刘艳对所收取的款项承担返还责任并无不当。 综上，上诉人的上诉主张不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7971元，由上诉人盖泽杰、刘艳负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二〇年十一月二十八日 书记员 王 繁 书记员 马博阳