大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初1876号原告：中信银行股份有限公司大连分行，住所地辽宁省大连市中山区人民路**。负责人：杜国龙，该分行行长。委托诉讼代理人：张剑宇，该公司员工。委托诉讼代理人：张骞予，该公司员工。被告：陈淑玲，女，1960年10月25日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：初波，上海君澜（大连）律师事务所律师。被告：孙连彬，男，1974年1月16日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。被告：杜海燕，女，1980年3月21日出生，汉族，住黑龙江省双城市。原告中信银行股份有限公司大连分行诉被告陈淑玲、孙连彬、杜海燕执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中信银行股份有限公司大连分行的委托诉讼代理人张剑宇、张骞予，被告陈淑玲及其委托诉讼代理人初波到庭参加了诉讼；被告孙连彬、杜海燕经合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：撤销（2019）辽0202执异361号执行裁定，恢复对位于大连市中山区房屋的执行程序[原执行案号（2019）辽0202执1748号]。事实和理由：2015年9月2日，被告孙连彬分别与原告签署了编号为（2015）信幸银房贷字第××号《中信银行个人购房借款合同》和（2015）信幸银房贷字第××号《中信银行个人购房借款合同》，合同约定：被告孙连彬向原告借款人民币284万元和295万元，用于购买位于中山区的房屋，贷款期限自2015年10月9日至2025年10月9日,担保方式为抵押担保，以被告孙连彬贷款购买的上述房屋提供抵押担保，并办理了预告抵押登记（他项证号为大房预中私有字第Y201536950号和Y201536951号）。2016年7月，被告孙连彬上述两笔贷款开始逾期，原告向大连市中山区人民法院提起诉讼，并于2017年4月对抵押房产进行了查封保全措施，法院经过开庭审理于2017年8月下达了（2017）辽0202民初2191号民事判决书，判决原告胜诉。判决生效后，被告孙连彬及杜海燕拒不履行判决给付义务，原告遂于2018年9月向贵院申请强制执行，现该案已进入执行程序（执行案号为(2019)辽0202执1748号）。2019年11月，被告陈淑玲(系案外人)向大连市中山区人民法院就案涉房屋提出执行异议，请求中止（2019）辽0202执1748号执行裁定书的执行内容，理由是被告孙连彬于2016年6月6日与陈淑玲签订了《房屋赠与合同》，孙连彬将其名下三套房屋，其中包括已抵押给原告的位于中山区的房屋赠与给陈淑玲，大连市中山区法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条，裁定中止对大连市中山区房屋的执行程序。原告认为，在事实认定方面：（1）虽然被告孙连彬与陈淑玲于2016年6月6日签订了《房屋赠与合同》，约定孙连彬将其名下三套房屋，其中包括已抵押给原告的位于中山区的房屋赠与给陈淑玲，但二被告在明知该抵押物已抵押给原告的情况下，仍私下签署该份合同且未告知原告，属于恶意串通，严重损害了原告的合法权益，根据《合同法》第五十二之规定，二被告签署的《房屋赠与合同》应归于无效。（2）根据《物权法》第二十条规定“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”原告作为案涉房屋的预告登记权利人，被告孙连彬在赠与陈淑玲上述抵押房屋时未经原告同意，故该赠与行为不发生物权效力，被告陈淑玲无权就该赠与行为对抗原告的预抵押权及债权。（3）被告孙连彬预抵押给原告的两套房产于2018年6月方具备办理房屋产权的条件，在案涉房产具备办理产权条件之前，原告预告抵押登记存在法律效力，原告预抵押权受法律保护。被告孙连彬贷款发生逾期后，原告第一时间向法院提起诉讼并于2017年4月对上述房产进行了查封，原告的预抵押登记、查封行为均发生在案涉房屋具备办理产权条件之前，均合法有效！被告孙连彬与陈淑玲的恶意赠与行为已严重损害了原告作为债权人及预抵押权人的合法权益，其二者之间的合同行为、物权行为均不发生法律效力，故原告认为执行法院认定事实有误。在法律适用方面：（1）被告孙连彬与陈淑玲之间签署的是《房屋赠与合同》，并非买卖合同。陈淑玲为孙连彬提供担保在先，为保障陈淑玲的担保权利，孙连彬赠与陈淑玲案涉房屋作为二者之间债务的抵销，并非买卖法律关系，属于单方赠与法律关系，陈淑玲并未支付任何价款。（2）该赠与行为发生在原告与孙连彬按揭贷款行为之后，也发生在原告就案涉房屋设立预告抵押登记之后，被告陈淑玲接受赠与时知道案涉房屋不具备办理产权的条件，并非善意第三人。（3）执行法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条规定作出中止执行的裁定，属适用法律错误，该第二十八条是针对“买卖法律关系”，不适用于被告陈淑玲与孙连彬之间的“赠与法律关系”。综上所述，原告认为执行法院在审理（2019）辽0202执异361号执行案件过程中认定事实不清、适用法律错误，故诉至法院。被告陈淑玲辩称：被告陈淑玲不同意原告的诉讼请求。大连市中山区人民法院（2019）辽0202执异361号执行裁定书，认定事实和适用法律正确，应予维持。被告孙连彬、杜海燕未提出答辩意见。经审理查明如下事实：2015年9月2日，被告孙连彬分别与原告签署了编号为（2015）信幸银房贷字第××号《中信银行个人购房借款合同》和（2015）信幸银房贷字第××号《中信银行个人购房借款合同》，合同约定：被告孙连彬向原告借款人民币284万元和295万元，分别用于购买位于中山区港隆路16号1单元46层2号和1号房屋，贷款期限自2015年10月9日至2025年10月9日,担保方式为抵押担保，以被告孙连彬贷款购买的上述房屋提供抵押担保等。上述两套抵押房屋均于2015年10月10日办理了抵押权预告登记，原告取得了预告登记权利证书（证号分别为大房预中私有字第Y201536950号和Y201536951号）。2018年4月11日，上述两套房屋所在的房屋建筑工程和市政基础设施工程办理了竣工验收备案表。2016年7月，被告孙连彬上述两笔贷款开始逾期，原告向本院提起诉讼，本院于2017年4月对上述两套抵押房屋进行了查封，本院经审理于2017年8月9日作出（2017）辽0202民初2191号民事判决，其中判令孙连彬、杜海燕偿还中信银行借款本金5477670.32元及相应利息等。判决生效后，被告孙连彬及杜海燕未履行判决给付义务，原告遂于2018年9月向本院申请强制执行，现该案已进入执行程序，执行案号为(2019)辽0202执1748号。2016年6月6日,孙连彬与陈淑玲签订《房产赠与合同》,约定因陈淑玲以其所有的位于大连市中山区公建为孙连彬实际经营的马修连恩(大连)环保科技有限公司在交通银行北良支行贷款担保1299万元,双方约定如该公司未能偿还该笔贷款,则孙连彬将相等值的资产还给陈淑玲；2016年4月,该公司未能偿还贷款,孙连彬与陈淑玲同意将孙连彬拥有的房产三处赠与陈淑玲,房屋具体状况为坐落于旅顺口区迎泽园4号1-3层2号房屋、大连市中山区港隆路16号一单元46层2号和1号房屋等。2016年6月10日,孙连彬将上述三套房屋交接给陈淑玲。陈淑玲和母亲曹芹兰从2017年至今在上述中山区港隆路16号两套房屋居住。2019年11月，被告陈淑玲向本院就案涉房屋提出执行异议，请求中止对上述两套房屋的执行。2019年12月19日，本院作出（2019）辽0202执异361号执行裁定，裁定中止对位于大连市中山区房屋的执行。原告遂在法定期限内向本院提起本案诉讼。本院所确认的上述事实，有原告提供的（2017）辽0202民初2191号民事判决书、预告登记证书、房地产登记档案、（2017）辽0202民初2191号民事裁定书，被告陈淑玲提供的《抵押合同》、产权证、《房产赠与合同》、《房屋交接单》、房屋产权证、《证明》、（2019）辽0202执异361号执行裁定书及当事人的陈述笔录在案为凭，这些证明材料已经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案中，涉案中山区港隆路两套房屋均已办理了抵押权预告登记，原告取得了预告登记权利证书，预告登记后，涉及的债权未消灭，2018年4月11日，上述两套房屋所在的房屋建筑工程和市政基础设施工程才办理了竣工验收备案表，即该房屋在2018年4月11日才可以申请办理抵押权登记，根据上述法律规定，原告办理的预告登记在2018年7月11日前仍未失效。本案被告孙连彬和陈淑玲签订《房产赠与合同》处分上述两套房屋的时间为2016年6月6日，当时原告办理的抵押权预告登记仍然有效，故被告孙连彬处分上述两套房屋的行为无效，陈淑玲未取得该房屋的所有权，因此本案原告的诉讼请求，于法有据，应予支持。被告孙连彬、杜海燕经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项、第三百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：准许执行位于大连市中山区房屋。案件受理费51690元，由被告陈淑玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按不服部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。本院（2019）辽0202执异361号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  陆绍宇人民陪审员  孙剑波人民陪审员  陈 萍二〇二〇年十一月三十日书 记 员  刘渐宽