广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初40698号原告：方明，女，1998年4月2日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：杨俊圣，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李钰滢，广东法制盛邦律师事务所实习人员。被告：广州跑马地企业管理有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道**首层**之一，统一社会信用代码91440106766147401R。法定代表人：周哲军。委托诉讼代理人：王文倩，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐仁胜，广东金桥百信律师事务所实习人员。被告：广州雅景装饰工程咨询有限公司，住所地，住所地广州市白云区广园中路**第**会信用代码91440101MA5AUQJ35M。法定代表人：卢钊林。原告方明诉被告广州跑马地企业管理有限公司（以下简称跑马地公司）、广州雅景装饰工程咨询有限公司（以下简称雅景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告方明的委托诉讼代理人杨俊圣、李钰滢，被告跑马地公司的委托诉讼代理人王文倩、徐仁胜到庭参加了诉讼；被告雅景公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告方明诉称：2018年9月14日，方明向跑马地公司购买了广州市天河区黄埔大道西874号278房（以下简称涉案房屋），并签订了《铂金SOHO认购书》，后双方又于2018年9月18日签订了《广州市房屋买卖合同》（以下简称《合同》）及补充协议。《合同》约定：方明向银行申请57万元的银行贷款，双方应及时提供办理按揭手续所需的资料；双方需在合同签订后60日内共同向房地产登记机构递交过户资料并申请办理过户手续；跑马地公司保证所填写和提供的有关涉案房屋的权属情况真实，保证对涉案房屋享有完整的所有权，保证不存在任何未向方明说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益，否则承担相应的法律责任等。后方明积极履行了买方义务，依约在2018年9月14日向跑马地公司支付了购房定金10万元，还按跑马地公司的要求向雅景公司支付了11万元，该款名为装修咨询服务费，实为合同成交价之外的购房款。2018年9月18日，方明向跑马地公司支付了首期房款（不含定金）47万元，向雅景公司支付了装修咨询服务费4万元。但之后跑马地公司迟迟不配合方明办理按揭贷款手续及递件过户手续，据方明了解，涉案房屋已被法院查封。方明遂要求跑马地公司尽快消除交易障碍，但跑马地公司不予配合。2019年10月17日，方明委托律师向跑马地公司发出解除合同通知，并要求退还款项、赔偿损失，跑马地公司亦不予理会。因方明与雅景公司不存在合同关系，方明系根据跑马地公司的要求向雅景公司支付款项，款项性质为购房款，故跑马地公司应就装修咨询服务费承担连带清偿责任。综上，为维护方明的合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告跑马地公司向原告方明返还购房款570000元；二、被告跑马地公司向原告方明支付违约金114000元；三、被告雅景公司向原告方明返还装修咨询服务费150000元并支付利息（以150000元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准，自2018年9月19日起计至清偿之日止）；四、被告跑马地公司就前述第三项诉讼请求承担连带清偿责任；五、本案诉讼费由两被告承担。被告跑马地公司辩称:《合同》系方明与跑马地公司的真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方应继续履行合同。《合同》签订时涉案房屋并不存在查封，《合同》是合法有效的。现跑马地公司正在积极的与申请查封人沟通协商，涉案房屋解封后，《合同》具备继续履行的基础。涉案房屋是在《合同》签订后被案外人申请查封，不是跑马地公司能够控制的，跑马地公司不存在过错，不应承担违约责任。方明要求跑马地公司支付违约金没有合同依据，不应支持。因《合同》具备继续履行的基础，跑马地公司愿意先行交付涉案房屋，保证方明的合同目的实际实现，待涉案房屋解封不存在过户障碍后再配合方明过户。关于装修咨询服务费，跑马地公司并非该款的收取方，故不应由跑马地公司承担相应责任。因受疫情影响，跑马地公司的经营、财务受到很大的影响，《合同》解除对双方均不利，而涉案房屋周边即将开通地铁口，有较大的升值空间，继续履行《合同》对双方均有利。被告雅景公司未答辩。经审理查明：包括涉案房屋在内的广州市天河区黄埔大道西874号二、三层物业规划用途为办公，原来作酒店经营之用。跑马地公司等对二、三层内进行拆除并重新间隔后以“铂金SOHO”项目名义对外出售。2018年9月14日，跑马地公司（甲方、出售方）与方明（乙方、买受方）就涉案房屋签订《铂金SOHO认购书》，约定：一、甲方将涉案房屋出售给乙方，该物业建筑面积为35.47平方米。本认购书签订之前，乙方已查看过该物业的情况【包括但不限于：产权情况（含抵押情况）、外部环境、内部结构】，同意以本认购书约定价格购买。二、涉案房屋成交总价为人民币1140000元；乙方按贷款支付方式付款，本认购书签订后5日内双方签订买卖合同，同时乙方支付570000元，剩余款570000元，通过贷款支付；贷款额度不足的差额，乙方按买卖合同约定的时间补足（本认购书签订之日，乙方知悉贷款所需的条件和资料要求，并在签订买卖合同当日提供齐全按揭贷款所需的资料）。三、乙方应在签订本认购书当天支付定金100000元等。签约当日，方明向跑马地公司支付了涉案房屋的定金100000元，另向雅景公司支付了涉案房屋装修咨询服务费110000元，跑马地公司、雅景公司均出具了相应的收款收据。2018年9月18日，方明与跑马地公司签订《合同》，约定：涉案房屋不存在抵押等他项权利情况，甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益，否则，承担相应的法律责任。涉案房屋按整套出售并计价，总金额1140000元。签订本合同时乙方向甲方支付100000元整作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按按揭方式按期付款，乙方应于签订本合同当日向甲方支付房款570000元（含定金），剩余房款570000元由乙方于签订本合同当日自行向银行或其他第三方贷款机构申请办理贷款手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款，甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料。甲乙双方同意涉案房屋交付使用的时间为卖方收齐房款后100日内。乙方拟通过贷款方式支付购房余款的，无论乙方是否实际向贷款机构申请贷款或贷款机构是否同意向乙方提供贷款，甲乙双方必须在本合同签订后60日内共同向房地产登记机构递交过户资料并申请办理过户手续，申请办理过户手续前，乙方须履行完毕如下义务：①若乙方未获足额贷款审批的，申请交易过户前乙方须向甲方付清贷款机构批准贷款金额之外的购房余款；②若乙方未取得贷款机构的同意贷款通知书或贷款机构未予答复是否同意乙方的贷款申请，乙方须在甲乙双方申请过户前一次性向甲方付清购房余款。各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。甲方不按本合同约定将涉案房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为涉案房屋成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。2.乙方不按本合同约定买入涉案房屋的，应当向甲方支付违约金，违约金为涉案房屋成交价的10%。甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。本合同首页记载的各方通讯地址（甲方联系地址为广州市天河区黄埔大道西874号，乙方联系地址为其身份证地址）为所有通知、文件、资料等送达地址；上述地址如有变更，应在变更后3日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达。本合同未尽事宜，可由当事人约定后签订补充协议；补充协议与本合同具有同等法律效力；附件一为补充协议，附件二为不动产权证（复印件）及平面图（含户型说明），附件三为装修标准（家私家电清单）。另附件一《补充协议》约定：乙方确认已查阅涉案房屋的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地查看及了解，对涉案房屋的相关情况（包括但不限于座向、面积、楼龄、房屋性质、使用功能、间隔、质量、装修、抵押情况、目前产权情况、屋内及屋外的层高、周边环境、内部结构、瑕疵等情况）等予以认可，并同意购买。有权解除买卖合同的情形出现后，守约方应在30日内行使解除权，逾期行使解除权的，视为放弃解除权，本合同继续履行。行使解除权时，应书面通知对方，买卖合同自解除通知书到达对方时解除。签订买卖合同时，双方已经预见或者应当预见到将来可能发生的违约后果以及因对方违约而给守约方造成的最大损失，因此双方一致同意，违约方应承担的违约责任总额（包括但不限于逾期付款、逾期交楼、逾期过户、逾期收楼、拒绝交易而导致合同解除、任何一方构成根本性违约而导致合同解除等违约行为造成的违约责任总额）以《合同》约定的总购房款的3%为限，该违约责任是经双方充分协商且经充分评估对方违约而给守约方造成损失的最高责任。乙方确认甲方已按照乙方要求对《合同》及《补充协议》的所有约定予以解释说明，清楚明白条款的含义并无歧义，特别是对免除或限制甲方责任的合同条款，乙方已充分了解并愿意接受该等约定，乙方确认本协议是乙方在明确知悉其权利及其法律后果的基础上自愿签署的，今后不得以重大误解、显失公平、欺诈等理由要求撤销或解除。若补充协议和买卖合同内容不一致的，以补充协议为准等。附件二不动产权证（复印件）列明及其平面图（含户型说明）列明涉案房屋共两层，二层为赠送面积。附件三装修表中列明了房间过道（厨房）、卫生间、房间、开关、插座、门牌等相应的装修内容。签约当日，方明向跑马地公司支付了涉案房屋的房款470000元，另向雅景公司支付了涉案房屋装修咨询服务费40000元，跑马地公司、雅景公司均出具了相应的收款收据。2019年4月19日，涉案房屋被本院以（2019）粤0106民初9061、9062、9067、9068号民事裁定书及协助执行通知书查封，查封期限至2022年4月18日。2019年10月17日，方明分别按《合同》中约定的跑马地公司联系地址以及雅景公司的住所地寄送了《律师函》，以跑马地公司迟迟未配合其办理按揭贷款手续及递件过户手续，现发现涉案房屋已被法院查封，导致交易无法继续进行为由，要求解除双方签订的《合同》及《补充协议》，退还已付购房款570000元、支付违约金114000元，并要求跑马地公司责令雅景公司退还已付的装修咨询服务费150000元等。上述邮件分别在2019年10月21日、10月20日被退回。庭审中，方明陈述其在购房时被告知涉案房屋是带装修出售，其根据跑马地公司的要求向雅景公司支付装修款150000元，其并未与雅景公司签订合同；因跑马地公司不配合，至今未办理《合同》约定的贷款手续；因涉案房屋被查封，故未支付剩余房款。跑马地公司确认涉案房屋是带装修交付，装修由跑马地公司进行，装修费用已包含在《合同》约定的购房款中，所以《合同》有附件三装修表，跑马地公司并没有另行授权他人收取过装修费用；涉案房屋被查封后其已积极的去解决问题，也愿意先行交付涉案房屋给方明使用，但方明不同意；且方明现主张的违约金不符合双方《补充协议》的约定。对此，方明主张《补充协议》约定违约责任总额以总购房款的3%为限属格式条款，是无效的，且明显过低，不足以弥补方明的实际损失，故应按《合同》约定的违约金标准即涉案房屋成交价的10%；另方明不同意接收涉案房屋是因为跑马地公司没有按约定的标准交楼。本案诉讼中，方明向本院申请财产保全，本院以（2019）粤0106民初40698号民事裁定书及协助执行通知书轮候查封了涉案房屋，方明为此支付保全费4730元。本院认为：方明与跑马地公司签订的《合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。《合同》及《补充协议》签订当天，方明已依约支付了首期房款570000元，但其一直未办理剩余房款570000元的贷款手续，也未向跑马地公司支付剩余房款，方明称系跑马地公司迟迟未配合其办理按揭贷款手续及递件过户手续所致。本院认为，方明申请办理涉案房屋的贷款手续确需跑马地公司的协助，但根据双方约定，无论方明是否实际向贷款机构申请贷款或贷款机构是否同意向方明提供贷款，双方必须在本合同签订后60日内共同向房地产登记机构递交过户资料并申请办理过户手续，申请办理过户手续前方明需向跑马地公司付清购房余款；现并无证据显示跑马地公司通知过方明办理涉案房屋的过户手续，故未办理涉案房屋贷款手续及未支付剩余房款不可归责于方明。2019年4月19日起涉案房屋因跑马地公司的原因被查封，无法办理不动产权转移登记手续，方明购买涉案房屋的合同目的无法实现，跑马地公司构成违约，故此方明有权解除《合同》及《补充协议》；因方明已按《合同》约定向跑马地公司的联系地址邮寄发出了要求解除《合同》及《补充协议》的《律师函》，该邮件已在2019年10月21日视为送达，故《合同》及《补充协议》已于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。跑马地公司确认收取了方明购房款570000元，现方明要求跑马地公司退还，有其事实及法律依据，本院予以支持。而装修咨询服务费150000元，方明主张该款实为购房款的一部分，其是按跑马地公司的要求向雅景公司支付；跑马地公司则表示该款与其无关，涉案房屋确实是由其装修后再进行交付，但《合同》约定的购房款已包含装修费用。本院认为，该笔费用名称为“装修咨询服务费”，但方明并未与雅景公司签订过相关装修合同，跑马地公司亦确认涉案房屋由其统一装修后出售，本院对该笔费用实际上为购房款一部分的说法予以采信，跑马地公司应当向方明返还该笔费用。另雅景公司仅是为跑马地公司代收购房款，双方属委托关系，依据法律规定，因委托关系造成第三人损害的，相应的法律责任应由委托人承担，故方明要求雅景公司就150000元承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。又，方明主张跑马地公司根据《合同》“甲方不按本合同约定将涉案房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为涉案房屋成交价的10%”之约定支付违约金114000元；跑马地公司辩称根据《补充协议》第八条“签订买卖合同时，双方已经预见或应当预见到将来可能发生的违约后果以及因对方违约给守约方造成的最大损失，因此，双方一致同意：违约方应承担的违约责任总额以《合同》约定的总购房款3%为限，该违约责任是经双方充分协商且经充分评估对方违约而给守约方造成损失的最高责任”的约定，违约金应以34200元（1140000×3%）为限。本院认为，首先，上述《补充协议》第八条系方明与跑马地公司充分协商确定的，双方均应受其约束；其次，就合同的履行情况来看，方明并未向跑马地公司付清《合同》约定的房价款，方明于2018年9月向跑马地公司支付部分购房款后，于2019年10月提出解除双方合同，总购房款3%的违约金基本能够弥补方明的损失；综上，本院判令跑马地公司向方明支付违约金34200元，对方明诉请超出部分不予支持。另《合同》及《补充协议》已于2019年10月21日解除，自此，方明有权要求跑马地公司退还已付款项，跑马地公司未能及时退还，确给方明造成一定损失，故就方明现要求跑马地公司支付装修咨询服务费即购房款150000元的利息的诉讼请求，本院予以支持，该利息应以150000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率标准，从2019年10月22日起计至清偿之日止；方明主张自2018年9月19日起计算利息，依据不足，本院不予支持。雅景公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告广州跑马地企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告方明返还购房款570000元；二、被告广州跑马地企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告方明支付违约金34200元；三、被告广州跑马地企业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告方明返还购房款150000元并支付利息（以150000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率标准，从2019年10月22日起计至清偿之日止）；四、驳回原告方明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12220元，由原告方明负担790元，由被告广州跑马地企业管理有限公司负担11430元；保全费4730元，由原告方明负担397元，由被告广州跑马地企业管理有限公司负担4333元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  李婉君人民陪审员  叶少冰二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  邱莉晶判决书已于2020年月日送达