北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初8919号原告：刘俊英，女，1969年7月1日出生，汉族，住河北省定州市。委托诉讼代理人：郝立祥（原告刘俊英之夫），住河北省定州市。委托诉讼代理人：卢志红，北京宇昂律师事务所律师。被告：北京福满格物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街怡景园北里**楼**A6。法定代表人：马青强，董事长。委托诉讼代理人：王一梵，女，该单位工作人员。委托诉讼代理人：吴昆，男，该单位工作人员。原告刘俊英诉被告北京福满格物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘俊英之委托诉讼代理人郝立祥、卢志红与被告北京福满格物业管理有限公司之委托诉讼代理人王一梵、吴昆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘俊英向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方于2019年4月16日签订的租赁合同和项目工程改造委托协议；2.判令被告返还保证金84680元，物业费22229元，首期租金254040元，证照办理服务费20000元；3.被告赔偿原告经济损失54150元（即项目改造费54150元）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月12日签订《租赁合同》前，原告向被告支付保证金84680元，2019年4月14日，原告与案外人云南呈峰投资管理有限公司签订《加盟合同书》并交纳加盟费5万元，加盟该公司“澳比味”榴莲芝士饼项目。经过被告审核后，2019年4月16日原被告正式签订《租赁合同》，被告提供北京市王府井大街176号丹耀大厦3层房屋供原告从事餐饮经营，房屋建筑面积87平方米，租赁用途为餐饮（小火锅），租金起算日以接到被告开业通知函为起算日。同时双方签订《项目工程改造委托协议》，约定由被告为原告办理营业执照、食品经营许可证、进行厨房通道、新风系统、消防系统、燃气管道等工程项目改造。上述合同签订后，原告依约交纳了物业费22229元，首期租金254040元，工程改造费（含证照办理费）74150元。原告按照被告要求进行了品牌加盟、房屋装修、购买了经营所需设备设施。但被告未能按照合同约定及时为原告办理营业执照和食品经营许可证,致使原告无法开展经营活动。被告于2019年12月9日告知原告，因被告所提供的租赁物不符合办理“食品经营许可证”的要求，无法为原告办理“食品经营许可证”。接到被告通知后，原告始得知被告方交付的租赁物不符合餐饮（小火锅）的经营条件，原告无法进行经营。故原告提起本案诉讼，诉如所请。被告北京福满格物业管理有限公司辩称：一、食品经营许可证没有办理成功在于原告租赁房屋的使用面积不足60平方，不符合东城区食药局办理全类别食品经营许可证的要求。原告的餐饮经营项目需要全类别食品经营许可证，被告曾协调其他商户与其合并办理，因原告装修布局不符合食药局的要求还需做整改，被告敦促原告尽快完成整改、并为原告垫付了若干项目后，原告仍不配合整改导致食品经营许可证迟迟办不下来，后来原告主动向东城区药监局表示不再办理食品经营许可证，导致原告不能经营。原告在签订《租赁合同》前，有义务提前获悉相关经营要求，原告因自己的过错，在不了解相关要求的情况下，选择租赁建筑面积87平方米、使用面积不足60平方米的房屋经营“小火锅”，责任和损失应当自己承担。此外，《租赁合同》约定“乙方（原告）在本合同签订之前，已经对出租物业进行全面的了解，并确认其满足乙方的承租和经营需要”“所有与经营有关的责任由乙方自行承担。乙方的经营应当证照齐全，消防、卫生等方面应符合政府相关部门的有关规定”这表明办理营业执照、食品经营许可证等是原告餐饮经营必须的，办理证照的责任也应该由原告自行承担。被告对不能办下原告要求的全类别食品经营许可证不具有任何过错。被告作为出租人，第一次在东城区承租商用房屋并出租给各个承租人，之前既不知道原告经营小火锅需要全类别食品经营许可证，也不知道东城食药局要求全类别食品经营许可证需要房屋使用面积60平方米。被告从未向原告承诺能够办下全类别食品经营许可证。二、原告一直占用租赁房屋直至被告向原告发函解除合同后于2020年4月25日收回房屋，原被告双方应按合同约定及通知函计算房租（自2019年6月1日直至被告发解除函后于2020年4月25日收回租赁房屋）、物业费（自2019年4月16日直至2020年4月25日被告发函解除合同收回租赁房屋）等费用。1、原告交纳的首期租金254040元对应租期为2019年6月1日-2019年11月30日，该租金已经使用完毕；且原告欠付被告2019年9月1日至2020年4月25日的租金尚未交付，原告要求退还首期租金254040元没有任何依据。履约保证金（押金）84680元作为原告履行《租赁合同》义务的担保，因原告欠付租金后被告发解除函解除合同，故被告不应该向原告退还《租赁合同》的履约保证金。物业费22229元对应的时间为2019年4月16日至2019年11月15日，已经使用完毕，不应退还。2、《项目工程改造委托协议》不能按照原告的诉求解除，原告请求返还证照办理等费用没有依据。被告接收原告委托，对原告的项目已进行改造完毕，营业执照已经办理完毕，全类别食品经营许可证因原告自己租赁房屋的使用面积不够60平方米的原因办理不下来，且原告主动向药监局表示不再办理食品经营许可证，导致被告被迫停止为原告办理食品经营许可证，责任应由原告承担。20000元证照办理费不应退还。3、原告的诉讼请求项目改造费54150元，被告已经按照《项目工程改造委托协议》的要求对原告的排烟、消防、空调、水冷等完成改造，故该费用54150元不应退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月16日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告（甲方）将北京市王府井大街176号丹耀大厦3层出租给原告（乙方）使用，建筑面积87平方米，用途为餐饮（小火锅），租期为3年，自2019年4月16日至2022年4月15日止（含免租期），其中2019年4月16日至2019年5月14日为免租期，免租期内免除租金，但应承担物业费及装修产生的水电费用及其他费用。交房日期为2019年4月16日，租金起算日以接到被告开业通知函为起算日（快递或手机短信通知等）。承租期内，第一年租金为508080元，年租金每两年递增8%，每6个月支付一次，第一年首期租金为254040元。合同同时约定，甲方需提供乙方办理营业执照等相关手续所需的相关证照，如因甲方提供的相关材料属虚假材料，造成乙方无法办理营业执照，甲方应当承担相应的责任。乙方在本合同签订之前，已经对出租物业进行全面了解，并确认其满足乙方的承租和经营需要。乙方的经营应证照齐全，消防、卫生等方面应符合政府相关部门的有关规定。同日，原被告签署《项目工程改造委托协议》，约定乙方委托甲方提前代为施工，厨房烟道、新风系统、消防系统、燃气管道等工程的项目改造、包括营业证照的办理、以及乙方自行装修过程的监督管理等服务，以满足乙方租赁需求，其中营业执照、经营许可证办理收费20000元，排烟10000元，消防改造30450元，装修管理费5000元，空调、水冷8700元，安全保证金30000元，共计104150元，装修保证金在施工结束验收合格后退还乙方。2019年4月12日，原告向被告支付合同保证金84680元；2019年4月16日，原告向被告支付首期租金254040元，被告代收物业费22229元，工程改造费74150元。2019年5月28日，被告向原告发送《通知函》，载明合同约定免租期截至2019年5月14日，因配合被告统一开业需要，将免租期结束日期确定为2019年5月31日，交付租金起算日为2019年6月1日。原告于当日接到该通知。2019年12月10日、2020年1月2日，被告向原告发送催款函催要2019年12月1日之后的租金。2020年4月21日，被告向原告发送《合同解除通知函》，表示因原告逾期交纳租金，双方之间的《租赁合同》解除，要求原告三日内搬离。2020年4月25日，原告腾退涉案房屋。原告主张被告承诺“包办照”，为此提供了招商广告微信截图，发布人名称处显示“丹耀曲长会”，截图上有“包办照”等字眼。对此截图被告不认可真实性，被告表示其公司并无此人，也从未发布过此种招租广告。原告表示由于原告换手机，该微信号找不到了，未提交该截图在微信上的原件。关于办照情况，2019年12月9日，被告向原告发送《食品经营许可证办理通知函》，表示由于原告租赁面积未达到办理全类别食品经营许可证要求的60平方米的使用面积，只能申请办理单项食品经营许可证。同时表示，由于原告不配合，导致被告为原告垫付部分项目改造费用，并就办理单项食品经营许可证需要解决的问题进行告知。经询，双方均认可原告无法办理全类别食品经营许可证的原因系原告承租的房屋使用面积不到60平方米。被告表示，原告的承租面积不到60平方米，虽然不能办理全类别食品经营许可证，但是可以办理单项食品经营许可证，对此，原告表示，其要经营的项目是小火锅，单项食品经营许可证不可以经营小火锅。被告表示，原告也可以和旁边的商铺合办一份全类别食品经营许可证，是原告自己到办证单位表示不再办理。对此原告表示此种行为系欺骗行为，不是合法合规的场地，所以原告表示不再办理。经本院向管理机关询问，该单位工作人员表示，被告方代办人确实向其询问过办理食品许可证事项，当时该局工作人员曾到现场勘查，对于可以直接办理的已经告知，对于不符合办理要求的，告知进行整改，整改后再申请。对于涉案地址，该局表示，该地址未进入申请程序，该局未收到相关申请材料，无其他证据向本院提供，但是原告刘俊英曾到该局，并留下说明一份，此说明提供给法院。另外，该局表示，根据《北京市新增产业的禁止和限制目录》，对于不满60平方米的面积的地址确实不能办理全类别食品经营许可证，可以办理单项食品经营许可证。对于是否可以合并办理，该局表示，申请必须符合规定，至于申请人和其他人如何约定该局无法知晓，办理后也只有一个许可证。该局向本院提供的刘俊英向该局提交的书面说明载明“北京凑凑鲜餐饮有限公司地址北京市东城区王府井大街176号3层0304-31,2019年12月19日之前一直委托出租方代办，即日起代办方办理执照事宜，必须本人确认，提供真实合同，予以办理。”另外，原告还曾主张加盟费、装修及设施损失、租赁员工宿舍损失、工人工资损失，后向本院递交申请，表示申请撤回主张这些费用的诉讼请求，如有需要另行起诉。本院予以准许。本院认为：双方之间的租赁合同是双方当事人的真实意思表达，合法有效，双方均应依约履行。本案中，鉴于无法办理全类别食品经营许可证，合同目的无法实现，原告要求解除双方之间的《租赁合同》和《项目工程改造委托协议》本院予以支持。被告虽然向原告发函表示因原告欠付租金被告行使合同解除权，但原告欠付租金系因未能如期办理全类别食品经营许可证，原告无法正常经营，并非原告故意违约，故被告此解除函不发生单方解除的效力。关于合同的解除的归责问题，本院考虑如下几点：1.合同约定房屋用途餐饮（小火锅），并且明确约定不能改变租赁物用途，说明双方对于租赁物从事餐饮（小火锅）且不能改变租赁物用途均是明知的，对于应该办理何种证照以满足租赁需求也应是知晓的；2.被告与原告签署了《项目工程改造委托协议》，约定由被告代为办理营业证照以满足原告租赁需求并收取了费用，说明双方对于被告代为办理营业证照系有过约定的；3.营业证照无法办理并非原、被告主观原因造成，但是原、被告在签订合同时均应当对租赁房屋的现状及存在的限制进行了解，双方对此均有疏忽。综合考虑以上几点，如果均把责任归于一方有失公平，故双方对于本案租赁合同的解除，均有一定的过错，应各自承担相应的责任。关于保证金84680元，租赁合同已经解除，被告应将上述费用退还原告。关于租赁合同存续期间发生的租金，本院将根据以下几点酌情予以退还：1、原告是否实际使用租赁房屋、租赁合同目的是否实现；2、原、被告的过错程度；3、原告在知晓无法办理全类别食品经营许可证且不同意办理单项食品经营许可证的情况下，直到2020年4月25日予以腾退的情形。关于物业费，被告答辩称只是代收，考虑到原告钱款系直接交付被告，且双方合同中明确载明“物业管理费系指甲方（被告）为维护物业的正常经营和公共秩序，对公共区域执行保安、清洁、水电维修等在营运过程中而产生的必要费用”，故原告向被告主张并无问题，考虑到双方各自的责任以及原告腾房时间，本院将对物业费进行酌定。关于证照办理服务费及项目改造费，原、被告依据责任应合理分担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、解除原告刘俊英与被告北京福满格物业管理有限公司签订的《租赁合同》和《项目工程改造委托协议》；二、被告北京福满格物业管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告刘俊英保证金84680元、物业费2654元、租金24698元、办理证照服务费和工程改造费37075元；三、驳回原告刘俊英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3913元由原告刘俊英负担2000元（已交纳），由被告北京福满格物业管理有限公司负担1913元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 闫 薇二〇二〇年十一月十三日书记员 冒南君书记员 姚 瑶