四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0802民初4620号 原告：姚波，男，1973年1月15日出生，汉族，住广元市利州区。 原告：黄翠蓉，女，1975年6月15日出生，汉族，住广元市利州区。 委托诉讼代理人：陈文立，四川广府律师事务所律师。 被告：四川淼汇置业有限公司，住所地：广元市利州区城南市场**。 法定代表人：李相益，公司董事长。 委托诉讼代理人：王艳科，男，汉族，生于1964年2月18日，住广元市利州区。 原告姚波、黄翠蓉与被告四川淼汇置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告姚波、黄翠蓉及委托诉讼代理人陈文立，被告四川淼汇置业有限公司委托诉讼代理人王艳科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姚波、黄翠蓉向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期交房违约金16406.70元（2015年6月30日至2015年8月10日）；2、请求判令被告立即为原告办理房屋产权证并向原告支付逾期办证违约金180740.47元（截止2020年4月27日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由，2014年1月26日，原被告双方之间签订了《商品房买卖合同》及《城南时代广场商品房买卖合同补充协议》，原告购买被告开发“城南时代广场”的一期1幢1-103号商铺，面积29.48㎡。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款1333878.00元。合同约定被告应当在2015年6月30日向原告交付房屋，而被告却于2015年8月10日才向原告交付房屋。被告承诺在房屋实际交房之日起365日内向原告办理房屋产权证据并交付产权证，但被告至今未办理和交付房产证，故原告起诉。 原告提供证据如下: 1、原告身份证复印件。拟证明原告的双方情况及原告主体适格。 2、收款收据及银行借款借据等。拟证明原告按照合同约定支付了首付款673878.00元，其余款项银行办理按揭，原告已履行了付款义务。 3、《商品房买卖合同》。拟证明原被告之间存在商品房销售合同关系；合同约定2015年6月30日被告应当将上述房屋交付原告，交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人及被告按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；被告应在商品房交付之日起365日内取得商品房所有权证书的。 4、《商品房买卖合同补充协议》。拟证明2014年1月26日签订补充协议，原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金；由于被告原因，导致买受人无法在合同约定期限的办理房屋所有权登记取得房屋所有权证书的，买受人有权提取相应的赔偿。 被告四川淼汇置业有限公司辩称：关于延期交房的问题。返租起始时间是2015年7月31日，原告2015年8月10日签订了确认书之后，就表示已经知道被告交房已经违约了，原告主张的权利已超过诉讼时效三年，已过诉讼时效。关于办理房产证的问题，签订合同是2015年，2015-2017年期间都是国家对房产登记制度进行调整，2015年签订合同后在365日内办理房产证无法实现，合同约定365天办理房产证，取得房产证后的两年内办理土地使用证。2017年后签订的购房合同办理房产证都是900天或者3年时间，现在按照一年时间计算让被告办理双证，对被告来说是不公平的，合同也约定的很清楚，被告有义务代办，但是原告也有责任，办理交纳税费、提交资料。国家政策调整后，发生了变化，被告是代理方去办理，但是要办证人本人到场才能办理证，原告也没用尽到提交资料交纳税费的义务。被告确实存在违约行为有责任，到现在还没办理，但是应当从接房的三年时间内办理，疫情期间办证的工作也是停止了的，最近才恢复办理。 被告提供证据如下: 1、商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议复印件各一份。拟证明合同约定365天办理房产证，取得房产证后的两年内办理土地使用证。 2、交房和返祖起始时间确认书复印件一份。拟证明原告2015年8月10日就已经知道被告交房逾期了，原告现在主张支付逾期交房违约金，已超过诉讼时效。 3、《四川省专项维修资金专用收据》复印件一份。拟证明2019年3月11日被告为原告垫付的房屋维修资金3242.80元。 4、《不动产登记暂行条例》发布信息打印件、《不动产登记暂行条例实施细则》发布信息打印件、广元不动产登记局挂牌成立信息打印件、四川省国土资源厅（2016）55号《关于印发四川省不动产登记服务指南（试行）的通知》网上打印件各一份。拟证明2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行，2016年1月1日实施《不动产登记暂行条例实施细则》，2016年3月3日广元不动产登记局挂牌成立，2016年3月14日四川省不动产登记服务指南（试行）的通知。 5、川（2018）广元市不动产权第0××7号《国有建设用地使用权》总证复印件一份。拟证明办理不动产权时间是2018年9月17日。 6、《告示》复印件一份。拟证明向业主关于办理《不动产产权证》告示。 7、新不动产权样式复印件一份。拟证明被告已向业主办理了《不动产权属证》。 8、《四川省商品房买卖合同》新式样复印件一份。拟证明“双证合一”后《商品房买卖合同》办证时间都是900天或3年。 当事人提供的证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2014年1月26日，原告姚波、黄翠蓉与被告四川淼汇置业有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告四川淼汇公司位于广元市利州区××街××广场××期××1幢1-103号的营业房一套，建筑面积29.48平方米，总价1333878.00元。合同约定：“第十一条：出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付商品房。第十三条约定被告未按约定的期限和条件将商品房交付给被告，逾期在60日内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日，买受人有权退房，退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。…第十五条买受人同意委托卖人代交专项维修基金、契税、第二十三条约定的物业服务费、按国家规定买受人应缴纳的办理产权及国土使用证的相关费用及印花税，并在接受该商品房的同时将上述税费交给出卖人。…第二十条产权登记：（一）初始登记出卖人应当在2016年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意按照下列第2种方式处理：2、详见《商品房买卖合同补充协议》商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按《商品房买卖合同补充协议》处理。…” 同日，原告姚波、黄翠蓉与被告四川淼汇置业有限公司签订了《城南时代广场商品房买卖合同补充协议》，协议对《商品房买卖合同》第二十条产权登记补充约定：“7、对合同地二十条的补充约定：7.3如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所欲全证书之日起三十日内由出卖人支付。7.4买受人所购商品房的分户国有土地使用权证载买受人取得房屋所有权证后的贰年内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理，因出卖人原因未能办理的，按全部已付款的1%向买受人支付违约金。本条所称分户国有土地使用权证仅指按建构筑物占地面积应分摊的土地使用权登记。7.5由于出卖人的原因，导致买受人无法在合同约定的办理房屋所有权登记期限届满后一年内取得房屋所有权证书的，买受人有权提出相应赔偿。…” 2015年8月10日原告姚波与被告四川淼汇置业有限公司、案外人四川迪纳商业运营管理有限公司签订了《交房和返租起始时间确认书》内容为：“我购的城南时代广场一期1楼1-103号营业用房建筑面积29.48㎡，现确认交房。根据《补充协议》和《委托租赁经营合同》，我、四川淼汇置业有限公司和四川迪纳商业运营管理有限公司三方确认，从2015年7月31日起按约定计租金收益并按原协议约定办理。” 2018年9月17日被告四川淼汇公司向广元市国土资源局办理了川（2018）广元市不动产权第0××7号不动产权证，权利人：四川淼汇置业有限公司、广元市农业生产资料有限公司、孙丽等60户，共有情况：共同共有，坐落：广元市利州区××街××广场××期××1幢地下车位-1-1号等1171户，权利类型：国有建设用地使用权／房屋（构筑物）所有权，权利性质：出让／市场化商品房，用途：城镇住宅用地／地下车库，面积：共有宗地面积10836㎡／房屋建筑面积79770.87㎡，使用期限：国有建设用地使用权起2084年5月4日止，权利其他状况：房屋结构：钢筋混凝土结构，建筑占地面积：8529.27㎡，专有建筑面积：57790.04，分摊建筑面积：21980.83㎡，房屋总层数：32层，所在层数：地下**、地上**，规划用途：住宅、商业服务用房、、地下车位、库房、办公用房超市、配套用房，房屋竣工时间：2015年7月26日。 另查明：2016年3月3日广元市不动产登记局挂牌成立。市不动产登记局成立后，将市、区两级人民政府有关部门分别承担的土地登记、房屋登记、林地登记等不动产登记职责整合，统一交由市国土资源局承担。国土资源管理部门将实施统一登记并颁发新证列入重点工作，市本级6月底前颁发新证，各县区要在11月底完成统一登记并颁发新证。广元市国土（现自然）资源局广国土资发（2016）167号文件关于“原已登薄未发《房屋所有权证》的处理，实施不动产统一登记后，在原房屋登记系统已登薄但由于各种原因未制证以及已制证未发证的，由房管处负责办理，同时将相关信息推送至不动产登记中心……” 2019年3月11日被告四川淼汇公司为原告垫付的房屋维修资金3242.80元。 本院认为，《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律、法规的强制性规定,应认定合法有效。上述合同对签订双方均具有约束力,当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。原告已依约支付全部购房款,被告于2015年8月10日向原告交付房屋，以及被告向原告履行办理不动产权属证的义务的事实，双方均无异议，本院予以确认。 本案争议焦点1、原告要求被告支付逾期交房违约金是否已超过诉讼时效；2、被告办证时间是否可因办理不动产权属证明实行“双证合一”而将房产证和土地证办证时间相认定为3年而顺延违约时间3、被告是否承担逾期办证的违约金。 焦点一：关于原告要求被告支付逾期交房违约金是否已超过诉讼时效的问题。原、被告签订《商品房买卖》约定交房时间为2015年6月30日，而被告于2015年8月10日向原告交付房屋，原告就应当知道权利受到侵害，而原告未在诉讼时效两年内（2017年8月10日）向被告主张违约金，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”的规定，故原告的诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予支持。 焦点二：被告办证时间是否可因办理不动产权属证明实行“双证合一”而将房产证和土地证办证时间相加认定为3年而顺延违约时间。根据合同约定，被告在2015年8月10日实际向原告交付房屋之日起365日内，即2016年8月9日前为原告办理房屋所有权证，办理完房屋所有权证后两年内办理国有土地使用权证。由于被告为原告办理房屋产权证的期间跨越了国家实行分证和合证的时间。根据合同约定，被告应当在2016年8月10日前为原告办理房屋产权证，而广元市不动产登记局于2016年3月3日挂牌成立，于当年6月底开始颁发新证。因此,在现行政策规定房屋产权证与土地使用权证二证合一登记的情况下,即按原合同约定分别办理房产证和土地证已不可能,但双方对不动产权属证书的办理并未重新约定时间,故对原约定的房产证办理时间及土地证办理时间仍参照适用,结合双证合一的政策调整对开发商办理好房、、地产权属证书的期限确有影响故将两者相加视为办理不动产权属证书的时间比较合理（即办理房屋所有权证1年＋办理国有土地使用权2年）。被告四川淼汇公司应自实际交房之日起即2015年8月10日起至2018年8月10日前为原告办理涉案房屋的不动产权属证书。 焦点三：关于被告是否承担逾期办证的违约金的问题。虽被告四川淼汇公司未在2018年8月10日前为原告办理涉案房屋的不动产权属证书，其行为构成违约，但按照双方签订的合同约定，因房屋产权“双证合一”实际情况，且被告于2018年9月17日将房屋不动产总证办理后，原告应积极协助配合被告四川淼汇公司提交办证资料和支付税、费，而原告未及时向被告提交办证资料和支付税、费存在懈怠配合办证的情况，导致被告四川淼汇公司至今未给原告办理房屋不动产权属证，根据公平原则，本院酌情将违约金调整为每日按原告已支付购房款万分之零点五的标准计算，故被告四川淼汇公司从逾期办证之日（2018年8月11日）起至实际办理房屋不动产证之日止，每日按已支付购房款的万分之零点五计算违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下： 一、限被告四川淼汇置业有限公司在本判决生效后二十日内为原告姚波、黄翠蓉办理房屋不动产权登记； 二、限被告四川淼汇置业有限公司在本判决生效后二十日内向原告姚波、黄翠蓉支付逾期办证的违约金（从2018年8月11日起至办理不动产权登记完毕之日止，每日按已支付房款万分之零点五计算违约金）。 三、驳回原告姚波、黄翠蓉的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4243.00元，由被告四川淼汇置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  王 玉 人民陪审员  魏志英 人民陪审员  王荣霞 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员  杨 瑾