山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初7151号 原告：丁明，男，1958年2月2日出生，汉族，省经信委工业行业离退休干部服务中心退休干部，住济南市槐荫区。 委托诉讼代理人：陈红蕾，女，丁明之妻。 被告：山东共同投资有限公司，住所地济南市市中区。 法定代表人：李丹，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张帅，山东常春藤律师事务所律师。 第三人：济南思卓企业管理咨询有限公司，住所地济南市历下区。 法定代表人：谢旭，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王凤飞，山东润耕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白云霄，山东润耕律师事务所实习律师。 第三人：济南锦兴置业有限公司，住所地济南市历下区，现经营场所济南市高新区。 法定代表人：张延，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张巍，国浩律师（济南）事务所律师。 原告丁明与被告山东共同投资有限公司（以下简称共同投资公司）、第三人济南思卓企业管理咨询有限公司（以下简称思卓公司）、济南锦兴置业有限公司（以下简称锦兴置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。各方当事人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 丁明向本院提出诉讼请求：1.判令解除丁明与共同投资公司委托思卓公司于2018年12月10日签订的《东都国际买卖协议》；2.判令共同投资公司返还丁明购房款437476元及利息（以437476元为基数，自2018年12月10日起至实际付清之日止；2019年8月20日之前按照中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计算；2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令共同投资公司赔偿丁明装修损失14200元（其中思卓公司认可赔付10300元，尚未认可赔付3900元）；4.共同投资赔偿丁明全套家电损失10000元；5.共同投资赔偿丁明闲鱼网被骗2000元；6.共同投资赔偿丁明自2018年12月10日起至2019年12月31日止的物业费1066.72元；赔偿丁明自2020年1月1日起至实际付清购房款之日止的物业费（每月83.83元）；7.共同投资赔偿丁明思卓公司认可的租房解约赔偿金2499元；8.共同投资偿还丁明2019年10月28日缴纳暖气费902.73元（其中2019年11月15日至2019年12月31日一个半月为338.40元；2020年1月1日至2020年3月15日两个半月为564元）；9.判令共同投资公司承担本案的诉讼费、保全费、保全保险费等。事实与理由：1.2018年12月10日，丁明与思卓公司签订《东都国际买卖协议》，约定丁明购买东都国际房源3号楼2417室房屋，总房款437476元，该房款丁明于合同签订当日一次性付清。协议还约定，思卓公司应于2019年12月31日前进行网签。丁明按照约定支付购房款后，于2019年1月1日接手房屋并进行了装修。后因该套房产上存在抵押权，思卓公司未能按照合同约定履行网签过户手续。经了解，该房屋系由锦兴置业公司开发建设，锦兴置业公司与共同投资公司于2017年11月签订了名为租赁实为附条件买卖的《房屋租赁合同》，共同投资公司依据该合同取得了包括涉案房屋在内共计158套东都国际房屋的使用权。2017年11月26日，共同投资公司与思卓公司签订了《东都项目公寓运营销售合作协议》，委托思卓公司对包括涉案房屋在内的东都国际房屋进行对外销售。虽然丁明系与思卓公司签订的《东都国际买卖协议》，但思卓公司在合同签订过程中未告知其与共同投资公司的委托代理关系，直至合同无法履行时思卓公司才披露其与共同投资公司的委托合同关系。丁明选择共同投资公司主张权利，由共同投资公司承担合同无法履行的法律后果。2.鉴于共同投资公司给丁明带来的巨大经济损失，共同投资公司不仅应该返还丁明购房款437476元，并理应以该购房款为基数，支付相应的利息，以补偿丁明巨大的经济损失。3.丁明接手涉案房屋后，对房屋进行了精装修，全屋铺贴壁纸2300元，添置了全新定制家具5000元，购买了林氏品牌沙发2400元，茶几、电视机柜1500元，实木卫浴柜1500元，八成新的1.8米大床及两个床头柜折价1500元等，共计14200元，支出巨大。在思卓公司准备收回房屋时，承诺赔偿丁明装修费10300元，所以丁明除主张共同投资公司赔偿思卓公司承诺赔偿的10300元的装修损失外，同时主张同样应该赔付的另外3900元。4.丁明在装修房屋期间，为房屋购置了几乎全套的全新家电，含彩电1台（全新）、冰箱一台（八成新）、洗衣机一台（八成新）、空调一个（全新）、冰柜一个（八成新）、微波炉一个（全新）、茶吧机一台（全新）。直接经济损失在10000元以上。因共同投资公司给丁明限定了极短的时间腾空房屋，否则每天需要赔偿共同投资公司1000元，所以，导致丁明在闲鱼网转售一套全新品牌沙发时被骗，一怒之下，将全屋家具、家电悉数送人。目前，仅有两组全新的大衣橱还在那套闲置的房子里。鉴于丁明所遭受的巨大的经济和精神损失，丁明要求共同投资公司赔偿全套家电损失10000元。5.正是因为共同投资公司一整套非正常操作，导致丁明在闲鱼网转售品牌沙发被骗，虽然丁明第一时间在居所的北坦派出所报案，派出所也给予立案了。但是，半年多过去了，案子一直没有处理结果。所以这2000元的损失理应由共同投资公司承担。6.因房屋一直没有办理网签，据有这套房子并不踏实，所以，丁明一直没敢使用该涉案房屋。直到2019年12月，第三人思卓公司工作人员告知马上可以办理网签了，丁明才将房屋通过德祐中介出租，总共不到一周时间，即共同投资公司知需要腾房、交房。正因如此，丁明虽一直缴纳着物业费，却没有一天实际使用过该房产。所以不仅仅是共同投资公司主张收房后的物业费应该由共同投资公司承担，就是这之前的物业费1066.72元也应该由共同投资公司承担。7.丁明房屋刚刚出租不到一周，即被要求腾房，为此丁明支付给房客一个月的房租赔偿金1666元，中介费损失833元，所以，第三人思卓公司承诺赔偿丁明租房毁约损失2499元。8.2019年10月28日，丁明缴纳2019年至2020年度集中供热暖气费902.73元。（其中2019年11月15日至2019年12月31日一个半月为338.40元；2020年1月1日至2020年3月15日两个半月为564元）。因共同投资公司无视国家法律、法规的操作，实际上没有真正使用过供暖，所以这笔费用也应该由共同投资公司承担。9.该宗房屋买卖纠纷，均由共同投资公司一手造成，所以因此而引起的诉讼费、保全费均应由共同投资公司承担。 共同投资公司辩称，1.依据合同的相对性原则，在案《东都国际买卖协议》不能约束共同投资公司。《东都国际买卖协议》的签订主体是丁明与思卓公司，共同投资公司并不是该协议的相对人，也没有收取购房款，不是合同的当事人，丁明以共同投资公司为被告向法院提起诉讼，没有事实和法律依据。另外，丁明诉称思卓公司准备收回房屋，承诺赔偿其装修费10300元，以及丁明思卓公司退还的2万元购房款，且认可的租房解约赔偿金等都表明丁明与思卓公司已经解除涉案的《东都国际买卖协议》，丁明应以其双方协商的解除协议的有关内容主张其权利。据此可知无论是《东都国际买卖协议》，还是所谓的解除协议，均是由丁明与思卓公司签订和商议，共同投资公司均不是该两份协议的当事人。2.共同投资公司与思卓公司之间非委托合同关系。丁明诉称共同投资公司与思卓公司之间是委托合同关系与事实不符，《东都项目公寓运营销售合作协议》证明双方并非委托合同关系，而是合作关系。首先，协议的名称中明确为合作协议；其次，合作协议内容约定了双方各自独立，相互合作。《合作协议》第1.1、4.4条约定：思卓公司系独家运营销售合作方，双方的关系独立，任何一方或其各自的代表在任何情况下不应或不应被视为是另一方的代理人或合营机构，任何一方或其各自的代表无权以另一方的名义订立任何合同或作出任何承诺，或在任何方面使另一方承担任何义务、责任或约束另一方。再次，《东都国际合作协议》中约定的承担责任方式上也说明双方不是委托关系。《东都国际合作协议》第4.5.1条约定，任何一方因自己的服务对客户造成损害，由提供服务的一方承担相关责任。另外，在费用投入和承担上，《东都国际合作协议》的约定也不是委托关系。《合作协议》第3.1、3.2约定思卓公司也需要投入一些费用，而委托合同则一般不需要被委托人投入费用。以上足以说明共同投资公司与思卓公司是合作关系，而非委托代理合同关系，故丁明以《中华人民共和国合同法》第四百零三条关于委托合同的规定起诉共同投资公司没有事实和法律依据。3.思卓公司销售房屋时，其与共同投资公司的《东都国际合作协议》已到期，双方已经不存在合作关系，因销售房屋产生的责任应由其自行承担。《东都项目公寓运营销售合作协议》的合作有效期为自合同签订后一年，即协议的合作期限自2017年11月26日至2018年11月25日，本案中共同投资公司的买卖协议签订时间为2019年5月5日，明显超出东都项目公寓运营销售合作协议的期限。并且，涉案房屋的总房款为437476元，这其中还包含了思卓公司向中介公司支付的高额费用，该中介费用约70000元（以法庭调查为准），反观共同投资公司在锦兴置业公司处行使优先购买权的涉案房屋价格合计为526607元。通过对比，可知即使在无需支付高额中介费的情形下，思卓公司向丁明销售涉案房屋的价格比共同投资公司购买房屋的价格要少近90000元，如此销售，共同投资公司却要对涉案房屋损失近160000元，明显有违商业交易惯例，也可以得出涉案房屋系思卓公司在未获得共同投资公司授权的情况下私自对外销售，思卓公司不是为了共同投资公司的利益，故丁明的损失应由思卓公司自行承担。4.丁明没有尽到注意义务，存在缔约过失。思卓公司并非涉案房屋的所有权人，依据社会大众的一般认知能力及日常经验法则，丁明应当考察房屋来源、权属证书、预售许可证等文件，审查手续是否完备等，然后与房屋所有权人或者房地产开发企业签订买卖合同。本案的销售方思卓公司并不是房屋的所有权人，也不是房地产开发企业。另外，丁明将购房款转入案外人谢旭个人的账户，也非销售方思卓公司账户，故丁明未尽到一般的注意义务，存在缔约过失，应自行承担相应责任。5.思卓公司违反与共同投资公司约定的销售方式，应由其自行对销售房屋的后果承担法律责任。合作有效期限内，共同投资公司与思卓公司确定的合作的方式是：思卓公司销售房屋前，应征得共同投资公司同意，共同投资公司出具授权委托书对租赁锦兴置业公司所有的房屋放弃优先购买权，同意锦兴置业公司卖给该购房人，由锦兴置业公司与购房人签订买卖合同、收取除押金之外的购房款。原锦兴置业公司开给共同投资公司的押金条由锦兴置业公司收回，由锦兴置业公司向购买人开具等额收据。思卓公司只能收取原押金条上的金额，且交付共同投资公司，不能收取其他购房款。思卓公司违反该约定，应自行担责。五、关于被答辩人主张的物业费问题，物业费由物业公司向占有使用人收取，被答辩人在占有房屋的条件下支付物业费理所应当，并且物业费也未支付给答辩人，被答辩人向答辩人主张没有事实和法律依据。6.关于丁明主张的装修损失问题，与共同投资公司无关，第三人思卓公司至今未将涉案房屋向共同投资公司交付，对于该部分丁明诉称的事实共同投资公司均不知情。对于涉案房屋的装修需要提供证据证实确已对涉案的房屋进行了装修，即便确已装修，共同投资公司未对丁明作出任何的承诺，丁明应向对其承诺的人主张权利。另外，需要说明的是，涉案房屋处于抵押状态，随时有可能被抵押权人主张优先受偿权，即涉案房屋被强制执行，但丁明明知存有抵押的情况下依然购买涉案房屋，并用于装修，其当然要自行承担自行装修的损失，故丁明的主张没有事实和法律依据。7.关于租房解约赔偿金的问题，丁明是否将房屋对外承租，又是否有解约违约金，共同投资公司未要求丁明解除租赁合同，共同投资公司对其中的租赁情况不知情。另外，需要说明的是，即便是真的对外出租，涉案房屋处于抵押状态，随时有可能被抵押权人主张优先受偿权，即涉案房屋被强制执行，但丁明在明知存有抵押的情况下依然购买涉案房屋，并进行对外出租，其当然要自行承担对外承租的损失。退一步讲，丁明与思卓公司签订的《东都国际买卖协议》明确约定若2019年12月31日无法网签，丁明要求退房退款，思卓公司退还所有房款。也就是说在房屋未办理网签之前，丁明随时有可能要求退房退款，该损失也应由其自行承担。8.对于丁明主张的家电损失、闲鱼网被骗损失、暖气费损失问题。本案为合同纠纷，无论是依据涉案的《东都国际合作协议》，还是丁明诉称的解除协议，都未涉及以上问题，首先，上述问题与本案的合同也没有相当的因果关系；其次，即便丁明是按照违约来主张其相应的损失，也已超出合同法关于订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失的规定；最后，《东都国际买卖协议》明确约定若2019年12月31日无法网签，丁明要求退房退款，思卓公司退还所有房款，该约定不涉及上述问题。另外，涉案房屋处于抵押状态，随时有可能被抵押权人主张优先受偿权，即涉案房屋被强制执行，但丁明在明知存有抵押的情况下依然购买涉案房屋，如房屋被强制执行，丁明的上述损失也应在自己考虑的范围内，故丁明的上述损失向共同投资公司主张没有事实和法律依据。综上，请依法驳回丁明要求共同投资公司承担责任的诉讼请求。 思卓公司述称，2018年12月10日，丁明与思卓公司签订买卖协议，因为锦兴置业公司未能将房屋解押，因此思卓公司未能为丁明办理网签。签订买卖合同不久，思卓公司就将房屋交付给丁明一直占有并使用。2020年1月24日，思卓公司已经退还给丁明2万元购房款，打入丁明之妻陈红蕾的账户内。思卓公司正在积极筹备资金，争取在最短的时间内将剩余房款退还给丁明。根据买卖协议的约定，若2019年12月31日之前无法进行网签，乙方要求退还房款，则甲方只退还购房款，不包括违约金及利息。因为丁明未交还房屋，因此思卓公司不存在违约，不应承担违约责任。 锦兴置业公司述称，鉴于丁明的诉讼请求均不涉及锦兴置业公司，故此锦兴置业公司仅就涉案房屋的由来做出说明。2017年11月锦兴置业公司与共同投资公司签订了《房屋租赁合同》，将158套带有抵押的公寓租赁给共同投资公司，并且在双方的租赁合同中也并未约定解除抵押的期限。对共同投资公司与思卓公司合作销售房屋，并未经过锦兴置业公司同意，丁明支付的购房款也从未支付给锦兴置业公司。 经审理本院认定事实如下： 2018年12月10日，丁明（乙方）与思卓公司（甲方）签订《东都国际买卖协议》，约定乙方购买东都国际房源3号楼2417室房屋，总房款437476元。协议约定，甲方应于2019年12月31日前进行网签，协助乙方走更名流程并办理网签等手续，若2019年12月31日前无法网签，乙方要求退房退款，则甲方退还乙方所有房款。合同签订后，丁明于当日支付全部购房款购房437476元（含2018年12月2日丁明支付的定金2万元）。思卓公司向丁明分别出具了收据。 另查明，1.济南市历城区工业北路88号的东都国际房源3号楼2417室房屋系锦兴置业公司所有，并设立了抵押，债务履行期限为2017年6月29日至2019年6月28日。 2.2017年11月，锦兴置业公司与共同投资公司签订了关于东都国际项目2、3号楼共158套房源为期1年的房屋租赁合同，约定共同投资公司在抵押期限届满时具有优先购买权。 3.2017年11月26日，共同投资公司（甲方）与思卓公司（乙方）、谢旭（丙方）签订《东都项目公寓运营销售合作协议》，合同主要内容为：甲方拥有位于奥体中路与工业北路交汇处，东200米的“东都项目公寓”项目的运营管理权及销售权，乙方协助甲方进行“东都项目公寓”项目的运营及销售。合作内容1.1约定，乙方作为甲方合作项目的独家运营销售合作方，甲方承诺在本协议有效期内，所有合作项目范围内的房源，均由乙方独家运营销售，其他任何形式的销售机构或渠道均不得介入乙方工作，乙方有权针对所有合作项目范围内的房源，通过资源整合进行房源运营及销售。1.2甲方拥有合作项目房源销售及持有全部决定权及销售房源定价权。为保障本金安全，乙方确保甲方在项目运作期间内收回先期投入资金16,500,543元。若运作期间出现销售风险未收回先期投入资金，则乙方应对未收回部分进行50%现金补偿，若乙方资产不足承担甲方50%现金补偿，不足部分由丙方承担。因房源运作甲乙双方风险共担，乙方应收取溢价部分分成比例的20%。乙方每月月底向甲方提供对账清单，甲方需在次月7日前将销售佣金汇入乙方指定账户，用于乙方支付相关费用。所有合作项目房源由乙方负责运营管理，乙方获取月租金的30%。1.5协议有效期及项目运作期为本合同签订后一年内。4.4关系。甲乙双方之间关系独立。任何一方或其各自的代表在任何情况下不应或不应被视为是另一方的代理人或合营机构。任何一方或其各自的代表无权以另一方的名义订立任何合同或作出任何承诺，或在任何方面使用另一方承担任何义务、责任或约束另一方。4.5责任承担4.5.1任何一方因自己的服务对客户造成损害，由提供服务的一方承担相关责任。 4.思卓公司称于2020年1月24日向陈红蕾账户退还2万元购房款，丁明认可收到该2万元，但主张是对其损失的补偿款，并非购房款。 5.2020年1月2日，思卓公司（甲方）与丁明（乙方）签订《补充条款》，内容为：1.此文件为甲乙双方签订之解约协议书补充条款。因乙方使用3号楼2417号房屋期间进行了部分的房屋装修，甲乙双方经共同评估、友好协商达成一致，在乙方向甲方返还房屋时，甲方向乙方支付10300元作为装修补偿。2.因乙方将该房屋租赁给其他人员使用且租赁合约期未满，甲乙双方经友好协商达成一致，在乙方向甲方返还房屋时，甲方向乙方支付2499元作为租金补偿。丁明表示，曾与思卓公司协商解约事宜，但并未签订解约协议书，除《补充条款》中认可的装修款外，另有装修损失3900元应当予以赔偿。 本院认为，本案的焦点问题是：1.共同投资公司是否应对丁明的退款以及损失赔偿承担责任；2.涉案《东都国际买卖协议》是否应当解除以及合同解除后的处理；3.共同投资公司是否应当赔偿丁明装修损失、租金损失及具体数额；4.共同投资公司是否应当赔偿丁明物业费、暖气费的损失；5.共同投资公司是否应当赔偿丁明全套家电损失、闲鱼网被骗损失。 关于焦点问题一，共同投资公司与思卓公司签订的《东都项目公寓运营销售合作协议》是否能够按照法律关于委托合同的规定予以处理是认定本问题的关键。从协议签订的过程可以看出，系共同投资公司在与锦兴置业公司签订了具有优先购买权的房屋租赁合同后，与思卓公司签订了该《东都项目公寓运营销售合作协议》。从协议内容约定的权利义务看，共同投资公司表示其享有“东都项目公寓”项目的运营管理权及销售权，并拥有合作项目房源全部决定权及销售房源定价权，思卓公司协助共同投资公司进行“东都项目公寓”项目的运营及销售。且共同投资公司承诺在本协议有效期内，所有合作项目范围内的房源，均由思卓公司独家运营销售，其他任何形式的销售机构或渠道均不得介入思卓公司工作，思卓公司有权针对所有合作项目范围内的房源，通过资源整合进行房源运营及销售。综合来看，可以认定共同投资公司以合作协议的方式委托思卓公司作为独家销售方来销售涉案房屋，其作为委托人，应当承担相应的法律后果。《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定，受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。本案中，丁明选定共同投资公司作为相对人主张其与思卓公司签订的房屋买卖合同的权利，符合法律规定。关于共同投资公司与思卓公司之间关于运作流程的约定，系双方的内部约定，不能免除共同投资公司对外应当承担的法律责任。关于共同投资公司辩称的合作期限是一年的问题，因该协议到期后，思卓公司仍掌控房源的销售，共同投资公司并未解除思卓公司的销售权，因此双方之间的委托销售关系并未终止，共同投资公司的该辩称意见不能成立。 关于焦点问题二，丁明与思卓公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思的表示，在案证据不能证实该合同违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效合同。丁明要求解除与思卓公司签订的《东都国际买卖协议》，符合法律规定及合同约定，本院对此予以支持，该合同于本案诉状送达之日即2020年9月25日解除。《东都国际买卖协议》约定2019年12月31日前思卓公司办理网签，但思卓公司未能按约定履行，构成违约，应当承担违约责任。丁明选定委托人即共同投资公司作为相对人主张权利，故协议解除后，共同投资公司应当返还丁明购房款。思卓公司提交的银行电子回单附言载明“东都退款”，丁明虽主张该款是损失赔偿款，但未能提交有效反驳证据予以证明，故本院认定该2万元是思卓公司所退购房款，应予扣除。剩余购房款417476元（437476元-20000元）应当由共同投资公司予以返还。丁明应当返还共同投资公司涉案房屋。丁明要求共同投资公司赔偿资金占有期间的利息损失，符合法律规定，利息从涉案房屋实际返还之日起计算为宜。 关于焦点问题三，在丁明与思卓公司签订的《补充条款》中，双方对装修补偿（10300元）以及租金补偿（2499元）达成了一致意见，故丁明在协议范围内的主张符合法律规定，应由共同投资公司予以赔偿。共同投资公司承担责任后，可另行依法向思卓公司主张权利。对于丁明在协议内容外另行主张的3900元装修损失，因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 关于焦点问题四，丁明主张的物业费、暖气费均发生在其对涉案房屋占有使用期间，其要求共同投资承担上述费用依据不足，本院不予支持。 关于焦点问题五，丁明对其所有的家具、家电等财产如何处分，是其个人的选择，与共同投资公司、思卓公司的行为没有直接的关联关系，丁明关于要求共同投资公司承担该项损失的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告丁明与第三人济南思卓企业管理咨询有限公司2018年12月10日签订的《东都国际买卖协议》于2020年9月25日解除； 二、被告山东共同投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告丁明购房款417476元； 三、原告丁明于本判决生效之日起十日内返还被告山东共同投资有限公司位于济南市历城区工业北路88号的东都国际3号楼2417室房屋； 四、被告山东共同投资有限公司赔偿原告丁明购房款利息损失（以417476元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自涉案房屋实际返还之日起计算至购房款实际返还之日止）； 五、被告山东共同投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告丁明装修损失10300元； 六、被告山东共同投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告丁明租金损失2499元； 七、驳回原告丁明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。 案件受理费8322元，减半收取4161元，由原告丁明负担375元，由被告山东共同投资有限公司负担3786元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员  王   海   娜 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理  马雪书记员吕素敏