大连市旅顺口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0212民初1870号原告：姜红梅，女，1960年9月4日出生，汉族，无职业，现住大连市中山区。委托诉讼代理人：邱艳华，辽宁领域律师事务所律师。被告：杨孟天，女，1988年11月17日出生，汉族，大连市旅顺口区火石岭养老院院长，现住大连市甘井子区。委托诉讼代理人：郭剑波（杨孟天母亲），1963年6月18日出生，汉族，退休工人，现住大连市旅顺口区。委托诉讼代理人：祝晓庆，辽宁大东律师事务所律师。原告姜红梅与被告杨孟天房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后因案情复杂将本案转为普通程序再次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人邱艳华和被告委托诉讼代理人郭剑波、祝晓庆均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋和土地租赁协议书；2.判令被告给付拖欠的2017年8月1日至起诉之日2020年4月的租金1490000元，并承担按年利率6%计算的利息73200元（其中房租440000元自2018年8月1日计算至2020年5月1日利息为46200元，2018年8月1日至2019年7月31日房租600000元，自2019年8月1日计算至2020年5月1日利息为27000元），合计1563200元。事实和理由：原、被告于2014年8月22日签订《房屋和土地租赁协议书》，约定原告将坐落在旅顺口区水师营街道火石岭居民委的房屋和附属设施以及建筑物周边的土地租赁给被告使用，被告开设养老院。租赁期限每满三年后可再延续三年，租金从2014年8月1日至2017年7月31日为第一个三年租期，租金每年300000元。合同还约定被告必须在每年的8月1日前15日内付清300000元租金，如逾期不交，原告有权解除合同、收回房屋和土地，被告无条件撤出养老院，原告对被告不承担任何经济补偿。合同签订后，原告将合同约定的房屋和附属土地全部交付给被告使用，被告开始经营养老院。三年期满后，原、被告对接续下来的租赁达成合意，2018年4月30日被告出具《承诺书》，双方合意为：被告自2017年8月1日起至2018年7月31日分期支付房租500000元，作为2017年8月1日至2018年7月31日的租金，给付方式为：2018年5月15日支付100000元、6月15日支付100000元7月15日支付100000元、2018年8月15日支付200000，同时约定，如在2018年9月1日前，支付租金不足500000元，被告自愿退出。在《承诺书》中，被告还承诺，2018年8月份之后的租金每月50000元，每月1日支付。然而在被告占有并使用租赁物，开始经营养老院后，至今拖欠房租1490000元，2017年8月20日给付60000元房租后至今再没有给付租金。原告多次与被告讨要，毫无结果。原告也曾通知被告停止经营搬出原告房屋，在楼房的大门张贴《清退通知》，但被告既不给付房租也不退出房屋。原告无奈诉至法院，请求法院判如所请。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。理由：一、形成于2014年8月22日的《房屋和土地租赁协议书》是无效协议，对原、被告均无约束力。1.形成于2014年4月14日的《联合组建养老院协议书》是原大连旅顺红梅制衣有限公司（以下简称红梅制衣公司）与被告签订，与公证的《合作经营火石岭养老院协议书》是同一天形成，主要是为了补正用于开办养老院的房屋和土地的权属与来源问题，该协议书没有为被告设定支付租金义务；2．2014年7月5日（2014）旅证民字第2348号公证书对原、被告签订的《合作经营火石岭养老院协议书》进行了公证，原、被告撤销该公证书之前，该公证书的证据效力高于本案其他书证，公证的《合作经营火石岭养老院协议书》没有为被告设定支付租金义务，与2014年8月22日《房屋和土地租赁协议书》约定由被告支付租金相矛盾，此情况下，应当维持并采信公证书的证明效力，原告无权向被告主张租金，更不能以被告拖欠租金为由行使解除权，并追究被告的违约责任；3.案涉房屋产权单位是红梅制衣公司，土地是集体性质属于辖区村委会，原告非有权出租房屋、土地合法主体，即使原告代理红梅制衣公司与被告签订协议书，也因第4条原因而无效；4.红梅制衣公司于2005年11月24日因两年未年检而被吊销营业执照，依据《企业法人登记管理条例》规定，该公司应及时申请注销登记，注销登记之前不能开展任何形式的生产经营活动，即使该公司以自己名义与原告签订房屋和土地租赁协议书，并因此取得租金，因违反吊销期间不得开展任何生产经营活动的禁止性规定而无效；5.依据合同法第58条规定，原告应当返还被告已给付的租金。被告投入的巨额增建与装饰装修费用，系因原告原因给被告造成的损失，被告保留另案向原告主张赔偿的权利。二、即使2014年8月22日的《房屋和土地租赁协议书》合法有效，因租赁物房屋和土地，不具备完整的开办养老院用途要求的品质，无法通过原告履行协助义务之方式为被告经营活动进行有效弥补，因此原告不但无权主张收取租金，且应将已收取的租金返还被告。1.房屋和土地租赁协议书为被告开办养老院对房屋进行必要的增建和装饰装修预留出合理施工期间，此期间原告不应收取租金。原告出租的房屋原属工业性质用房，必须对相关配套设施进行增建及进行装饰装修才能满足开办养老院的硬件要求，2015年1月9日未经被告允许且知情情况下，红梅制衣公司法定代表人王冰与原告以筹建大连旅顺火石岭养老院筹建处名义取得旅顺口区规划局关于火石岭养老院项目选址的许可，环保、消防、地质抗震等行政许可取得时间更晚，火石岭养老院的增建及相关装饰装修工程于2015年12月25日才施工完毕。故2014年8月1日至2015年12月25日期间，属改造增建原告出租房屋而达到开办养老院硬件要求而必须的合理施工期间，此期间内原告无权也不应该向被告收取租金；2.因红梅制衣公司与原告拖欠村委会土地使用费，导致被告申请办理养老院开办行政许可，多次受阻。另因原告不是出租房屋的产权人，不是土地的合法使用权人，导致原、被告与出租房屋和土地均无关联性，受当时办证政策的限制，被告申办的火石岭养老院直到2016年12月22日才获得旅顺口区民政局核发的营业许可，故2014年8月1日至2016年12月22日期间原告无权向被告收取租金;3.因红梅制衣公司法定代表人王冰与原告在被告不知情且未经被告许可情况下，擅自将被告增建改造火石岭养老院筹建项目，申请立项报批为红梅制衣公司电镀车间的改造项目，导致以红梅制衣公司名义办理不了消防升级及验收，另因原告无法提供出租房屋合法证明文件及建筑主体的相关消防审批合格手续，导致被告以火石岭养老院名义更新申请消防升级未通过，消防通过行政许可只通过低级别消防行政许可，房屋面积约4000平方米有约3300平方米不能用于经营，核定收养老人数量限定在30人以内，被告按4000平方米面积支付租金，仅能合法使用700平方米营业用地，造成被告不应有的租金费用支出，原告据此构成不当得利，且严重影响被告的营业收入，使被告与原告签订租赁协议书追求利益最大化的合同目的无法实现，原告行为本身构成根本性违约，无权向被告收取租金；4.因红梅制衣公司法定代表人王冰与原告未经被告许可，擅自以该公司名义向电业部门申办改类用电申请，将工业用电改为民用商业用电未获通过，致使被告无法申办火石岭养老院的民用商业用电许可，导致火石岭养老院一直以工业用电标准缴纳电费，造成被告不应有的高额电费支出，该部分损失应由原告以返还租金形式对被告进行补偿；5.因原告出租的红梅制衣公司副楼第三层没有任何合法手续，被区城市管理行政执法局行政罚款一万元，该笔罚款被告已缴纳，应由原告返还被告或抵顶租金;6.因红梅制衣公司及原告之原因，被告为火石岭养老院申办的《食品经营许可证》到2018年3月2日才获得行政许可，该行政许可超期滞后取得严重影响被告经营活动。三、被告与原告签订房屋和土地租赁协议书的真实目的是通过三年的建筑及营业期限一切正常后，由被告按约定价格将原属于红梅制衣公司房屋及占用土地购买下来，这是被告对原告出租房屋及用地进行增建改造、装饰装修花费高达近六至八百万元的原因。如果被告不具有追求最终能买下承租房屋、土地的主观合同目的，仅是简单的承租三年后，将房屋与土地腾退返还给原告，就盲目举债投资高达约六至八百万元，显然不符合常理与逻辑，鉴于造成目前被告无法购买是原告原因，且依据原告自身能力及目前相关政策，原告无法为被告购买案涉房屋与土地清除障碍，故对被告投入的巨额增建改造、装饰装修费用，原告有义务赔偿，被告保留另案向原告主张损害赔偿诉讼之权利。综上所述，无论2014年8月22日房屋和土地租赁协议书有效或无效，被告的诉讼请求依法均不能成立，故请求判决驳回原告诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交下列证据:1.房屋和土地租赁协议书，拟证明原、被告间形成房屋租赁合同是双方真实意见表示，被告应按合同约定支付租金履行合同义务。2.被告出具的承诺书,拟证明第一个合同履行期满后，原、被告合议第二个三年的租金支付、租金价格情况。3.被告代理人郭建波出具的承诺书二份，拟证明原告向被告主张房租，被告代理人郭建波于2017年7月26日、10月3日就房租的给付及不能给付、解除合同自动退出房屋作出承诺。4.大连市旅顺口区水师营街道办事处火石岭村民委员会出具证明四份。拟证明因抵债原告取得案涉房屋所有权，原告依据红梅制衣公司与被告的租赁合同有权要求被告给付拖欠的房租、解除合同。被告对原告证据1、2、3真实性无异议，但认为原告证据１是无效协议，证据２是原告强迫被告书写，证据３郭建波出具的承诺不代表被告，对原告证据4被告不认可。被告为反驳原告诉讼请求依法提交下列证据:1.公证书、合作经营火石岭养老院协议书、联合组建养老院协议书，被告以公证的《合作经营火石岭养老院协议书》没有为被告设定支付租金义务，拟证明原告无权计取租金，已计取的租金应返还被告。2.房屋和土地租赁协议，被告以该协议约定被告支付租金与经过公证协议书约定相矛盾，拟证明该协议为无效协议，且2014年8月1日至2019年6月3日原告非案涉房屋所有权人、土地使用权人，原告无权收取此期间租金。3.私营企业吊销内容查询卡，拟证明大连旅顺红梅制衣有限公司于2005年11月24日被吊销营业执照。4.关于旅顺火石岭养老院项目的选址意见、工程（结）算书，拟证明原告应为被告开办火石岭养老院项目预留出相关行政许可审批时间，此期间原告无权计取租金。5.手机通话录音两份，被告称系被告方与火石岭村委会工作人员通话录音，拟证明因原告及红梅制衣公司拖欠村委会土地费以及未能解决出租房屋和土地与自己的关联性问题，致使被告申办养老院许可证长期受阻。6.关于“火石岭养老院“责令关停的通知书、养老机构设立许可证、民办非企业单位登记证书，拟证明因原告原因被告未能及时取得许可证，无法试营业及正常营业。7.建设工程消防设计审核申报表，拟证明原告未经被告许可，擅自将火石岭养老院消防申报项目立项为红梅制衣公司电镀车间改造项目，致使养老院消防升级未能通过。8.整改通知书，拟证明因原告不能提供案涉房屋建筑合法证明，不能提供建筑主体的相关消防审批合格手续，致被告仅为火石岭养老院办理最低级别的消防行政许可，允许使用房屋面积为700平方米以内，收养老人数量在30人以内，使被告的经营性收入减少，原告应以返还租金形式对被告进行补偿。9.改类用电申请、更名用电申请、法人委托书，拟证明原告未经被告同意擅自以红梅制衣公司名义改类用电申请错误，致使被告开发的养老院一直以来以工业电费计价标准缴纳电费。10.辽宁省罚没款收据，拟证明原告出租的副楼第三层无合法建造手续，装修后被罚款10000元由被告缴纳，应由原告返还被告或抵顶租金。11.项目资金合作合同，拟证明原告出租房屋和土地的特殊原因，致使被告无法获得合法融资。被告签订合同是想购买案涉房屋土地，但案涉房屋不是原告的，被告购买不了。12.2018年2月22日、26日原告与被告代理人郭建波的通话录音，拟证明被告签订协议书的真实目的是最终购买案涉房屋和土地，原告认可被告不能购买原因是原告出租的房屋和土地存在流转障碍，被告增建改造及装饰装修费用应由原告负责赔偿。13.清退通知，拟证明被告在使用案涉房屋时，受到红梅制衣公司的干扰，影响被告养老院的经营，以及原告非案涉房屋所有权人。14．红梅制衣公司的清算报告、情况说明，被告以该两份材料加盖的印章编码与被告证据13清退通知印章编码不同，拟证明清退通知印章是假印章，清退通知不产生相应法律后果。15.录音光盘两份，原告称被告代理人郭剑波与原告于2016年4月25日、2018年2月22日的通话记录，拟证明原告在出租房屋、土地存在办理行政许可障碍情况下，没有履行协助义务，致被告取得经营许可迟延，以及签订协议真实目的是为了被告最终买下案涉房屋的所有权和土地的使用权。原告对被告证据1、证据2、证据3、证据4中的关于旅顺火石岭养老院项目的选址意见、证据6、证据7、证据8、证据9、证据10、证据12、证据13的真实性无异议，对证据事项有异议，并认为证据3、6、7、8、10、12与本案无关；原告对被告证据4中工程（结）算书、证据5、证据11的真实性、关联性均有异议；原告未否认被告证据14的真实性，但认为该证据与本案无关；被告证据15录音光盘不是录音的原始载体，原告不认可，并认为录音内容不足以推翻被告方于2017年7月26日、2018年4月30日作出的承诺。结合双方当事人的质证意见，本院经审查认为，原告提交4份证据和被告提交的证据1、2、13符合民事诉讼证据的相关规定，具有真实性、合法性，与本案事实具有关联性，本院予以确认，原、被告对证据证明事项认识不同，不影响本院依据证据自身的客观性对案件事实进行审查判断，本院在下文中对这些证据的证明事项予以认定；被告证据3、4、6、7、8、9、10、11、12、14与本案租赁事实无关联性，本院不予确认；被告证据5系被告与案外人之间的通话，原告不认可，本院不予确认；被告未提交证据15录音的原始载体予以核对，原告不认可，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉房屋和土地位于大连市旅顺口区，房屋总面积为4116.13平方米，其中有产权证面积3866.73平方米，无产权证面积150平方米，土地面积约4000平方米，原为红梅制衣公司所有和使用。原告姜红梅系红梅制衣公司股东。2014年4月14，红梅制衣公司与被告签订《联合组建养老院协议书》，红梅制衣公司以案涉房屋和土地与被告联合成立大连旅顺火石岭养老院，双方对养老院的改建、装修、经营和管理等进行了约定。同日，原告与被告签订《合作经营火石岭养老院协议书》，约定原告以案涉房屋和土地与被告合作经营养老院，协议载明原告无偿提供的房屋和土地系红梅制衣公司房屋和土地，亦对养老院改建、装修、经营和管理等进行约定，并约定养老院经营盈利，利润归被告所有，原告不参与分配。同年7月3日，原、被告就《合作经营火石岭养老院协议书》办理了（2014）旅证民字第2348号公证书。随后，被告对案涉房屋进行养老院的改建、装修工作。2014年8月22日，原告与被告又签订《房屋和土地租赁协议书》，约定，被告租用案涉房屋和土地经营养老院，租期三年，到期后，被告可要求续租三年，以此类推；2014年8月1日至2017年7月31日为第一个三年租期，每年租金300000元，每年8月1日前15日内付清，如逾期交纳，原告有权解除合同、收回房屋和土地，被告无条件撤出养老院，原告不承担任何经济补偿，第一个租赁期间被告须偿还原告前期垫付的装修款500000元，被告负责前期房屋维修和水、电、暖等配套设施费用，第二个租赁期间，如市场物价上涨，租金价格面议，原告不得解除租赁合同；养老院经营期间，房屋的维护保养和修缮费用以及经营费用由被告承担，被告改造和扩建须经原告同意，租赁期满，被告可将投入的可移动设备及办公用品撤走，但不准破坏已装修好的固定设施；被告经营期间的债权债务与原告无关，原、被告只是租赁关系，被告不得转租，被告如向原告购买土地和房屋，另行协议。并且该协议第五条明确约定“以前所答应的条件协议和公证书全部作废，只用于当时起执照用，新的协议书双方签字后，作为今后的法律依据“。该协议签订后，被告占用案涉房屋开办养老院，并按约定支付租金。2017年7月31日第一个三年租赁期满，被告继续占用案涉房屋经营养老院，该日被告支付租金50000元，同年8月20日支付租金10000元，之后被告未再支付2017年8月1日至2018年7月31日的租金。2018年4月30日，被告出具承诺书，承诺分期支付2017年8月1日至2018年7月31日房租，如2018年9月1日前支付不足50万元自愿退出，并承诺2018年8月之后的房租每月50000元于每月1日支付。此后，被告未按承诺付款。2018年11月27日红梅制衣公司张贴清退通知，通知养老人员因被告自2017年8月1日起未缴租金，该公司将于2018年12月31日收回案涉房屋，养老人员再续交养老费后果自负。2019年4月3日，红梅制衣公司股东会议决议，公司注销、原告承担公司债权债务。同年5月5日红梅制衣公司股东会议决议将公司注销清算所剩资产抵顶欠原告债务。同年6月3日，红梅制衣公司被注销。因被告一直拖欠租金原告持房屋和土地租赁协议书及被告出具的承诺书，诉至本院，形成本案诉讼。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。就案涉房屋及土地，红梅制衣公司与被告于2014年4月14日签订联合组建养老院协议书，同日原告与被告又签订合作经营火石岭养老院协议书并进行公证，同年8月22日原告与被告又签订房屋和土地租赁协议书，该协议明确约定终止前述两份协议，三份协议内容均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，但合作经营火石岭养老院协议书和联合组建养老院协议书因房屋和土地租赁协议书的签订而终止，被告称公证撤销前公证合同效力高于一般书证合同效力的抗辩意见，没有法律依据，不予采纳。被告一直占用案涉房屋和土地经营养老院应当按照房屋和土地租赁协议书履行支付租金义务，原告以个人名义将红梅制衣公司的房屋租与被告使用，红梅制衣公司对此并未提出异议，应视为对原告出租行为的认可，2019年红梅制衣公司股东会议决议清算并将案涉房屋所有权和土地使用权抵顶欠原告债务，故原告有权依房屋和土地租赁协议书主张权利。关于原告要求解除房屋和土地租赁协议书的问题。被告签订房屋和土地租赁协议书之后，占用案涉房屋和土地经营养老院，履行了2014年8月1日至2017年7月31日第一个三年租期的租金支付义务，在2017年8月1日开始的第二个三年租期，被告仅支付2017年8月1日至2018年7月31日租金60000元，2018年8月1日之后的租金被告一直未付，被告拖欠租金的行为已构成违约，依据房屋和土地租赁协议书的约定以及法律规定，原告有权解除房屋和土地租赁协议书。故原告该项请求，本院予以支持。关于原告要求被告支付租金及利息的问题。被告占用案涉房屋和土地经营养老院，在第二个三年租期开始后即拖欠租金，2018年4月30日被告对2017年8月1日至2018年7月31日以及2018年8月之后的租金数额和支付时间作出书面承诺，该承诺变更了房屋和土地租赁协议书对租金数额和支付时间的约定，不违反法律规定，被告称该承诺是受原告胁迫书写的意见无事实依据不成立。故原告按照该书面承诺要求被告支付2017年8月1日至2018年7月31日欠付租金440000元（500000元-60000元）和2018年8月1日至2020年4月30日21个月的租金1050000元（50000元×21月）以及欠付租金的利息，具有事实和法律依据，本院予以支持，但原告按年利率6%主张欠付租金利息，没有依据，本院按中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率对原告利息主张予以保护。被告不同意支付租金以及已支付租金应予以返还的抗辩意见与其书面承诺相悖，而且违反诚实信用原则，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一款第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告姜红梅与被告杨孟天于2014年8月22日签订的房屋和土地租赁协议书；二、被告杨孟天于本判决生效之日起三十日内给付原告姜红梅2017年8月1日至2020年4月30日租金1490000元（440000元+1050000元）及利息（其中2017年8月1日至2018年7月31日租金440000元自2018年8月1日起、2018年8月1日至2019年7月31日租金600000元自2019年8月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2020年5月1日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18868元，由被告杨孟天负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  远立华人民陪审员  王 雪人民陪审员  孙吉宽二〇二〇年十一月六日书 记 员  孙凤琳附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。