广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初14136号原告深圳国能国际商贸有限公司，住所地深圳市福田区保税区国电科技现代物流中心****，统一社会信用代码91440300777171992A。法定代表人孙建新。委托诉讼代理人廖海涛，广东盛唐律师事务所律师。被告深圳市瑶御府皇都酒店有限公司，住，住所地深圳市福田区华强北街道深南中路华能大厦4F一社会信用代码91440300MA5EE4J90D。法定代表人陈新。委托诉讼代理人傅祥，男，汉族，1967年7月11日出生，住址江苏省镇江市京口区，该公司员工。原告深圳国能国际商贸有限公司（以下简称国能公司）与被告深圳市瑶御府皇都酒店有限公司（以下简称瑶御府公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月11日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员田静静独任审理，于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告国能公司委托诉讼代理人廖海涛，被告瑶御府公司委托诉讼代理人傅祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告国能公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告交还位于深圳市福田区的租赁房屋；2、被告向原告支付2019年6月租金163342元及其逾期违约金，逾期违约金按照应付租金的每日万分之五计算，自2019年6月16日起暂计至2019年10月28日的违约金为11025.45元；3、被告向原告支付2019年3-5月逾期付款违约金10780.44元；4、被告向原告支付自2019年7月15日起相当于双倍租金的违约金直至交还房屋为止，暂计至2019年10月28日的违约金为1121615.07元，并支付物业费水电费；5、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3日26日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》及补充条款、特别提示和安全管理责任书，该合同约定，原告将位于深圳市福田区的房屋出租给被告使用，房屋租赁用途为商业，租赁房屋面积共计2177.89平方米;租赁期限自2019年4月2日至2024年3月1日；月租金为163342元，租赁押金326684元，被告每月十五日前向原告交付租金；拖欠租金的，每逾期一天，按合同租金总额的万分之五偿付违约金；逾期超过30天，原告有权解除合同，押金不退；租赁期满应如期交还房屋，逾期归还，在逾期期间应加倍支付租金；发生纠纷可向租赁房屋所在地的人民法院提起诉讼。合同还对房屋及设施的安全、维修、装修，合同变更、解除，通知送达等进行了约定。同时，补充条款约定租金自2019年3月2日起计收。合同签署后不久，被告就开始出现违约行为，延付2019年3、4月租金，且未付5、6月租金，在原告提醒催促之下仍未支付，欠付租金总计326684元。鉴于被告拖欠租金达两个月，原告于2019年7月3日根据双方合同约定向被告发出书面解除合同通知，自送达之日起生效，并要求被告缴清所欠租金费用，限期迁离租赁房屋。被告收到解除合同通知后，至今既未付清所欠租金也未迁离并交还房屋。可见，被告的上述行为违背诚信，构成违约，侵害了原告的合法权益。不得已原告提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告瑶御府公司辩称，一、原告请求2019年3至5月逾期付款违约金10780.44元，不能成立，理由为：答辩方自2015年起就以××名义在××4楼经营，在经营过程中一直是合法和合规按章办理。2019年，原粤江北的股东撤出，由我司法人接手，因退还原股东股本，所以造成2019年3、4月不能及时支付。在这期间我们也及时与被答辩人相关负责人郑经理与吉经理多次沟通，先后在2019年5月10日至8月8日向被答辩人支付租金517516元其中含补押金30490元实际缴纳房屋租金487026元，在这期间，因欠款原因答辩人两次提交申请说明前期不能完全履行自己的义务的原因，所以请求法院判定不能作为逾期处理。二、考虑到本案实际情况，2019年7月15日至2019年10月28日期间不能按照双倍违约金支持。理由：1、在2019年3月26日双方签订的租赁合同中第十四条第二项乙方责任中的规定只有“拖欠租金的，每逾期一天、按租赁总金额的万分之五向甲方偿付违约金”。合同中乙方加倍支付的条款是“5、租赁期满，乙方应如期交还该房屋。如乙方逾期归还，在逾期期间应加倍向甲方支付租金”。2、原告在去年8月就将答辩人的水电全面停供，没有经营哪来收入，没有收入怎么交房租。停电时间一直从2019年8月至2020年5月4日。我们原本在2019年7月29日签订了合作经营协议，马上就有新的合作股东投资进来一起做，就有新资金进来还给所欠的三个月房租。但是看到业主把我们的水电停掉，合作方被迫退出，造成我们巨大损失，我们要求赔偿。3、答辩人今年5月份将所有前期欠的物业费、水电费交上，从2019年8月至2020年5月。4、在停水停电前与后答辩人变卖家产与字画等用于支付大部分房租，并支付50名劳务人员工资，未拖欠工作人员工资及正常的税收。原告的请求不符合法律规定，根据我国《合同法》第114条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以，适当减少。三、因酒店从2019年8月至今一直没有经营，且又有2020年2月疫情的出现，我司前后装修及购买以前股东的股权花费已经超过近7000万元，很想继续经营下去，挽回一些损失，也在积极想一切办法转型搞活经济，为此答辩人请求法院与被答辩人将2019年8月至今年4月的租金进行减免。国能作为以及国家企业请帮扶一下我们民营企业，给我们一线生机，让我们生存与存活下去。我们欠业主的房租一定会想尽一切办法来还清的，请业主放心。我们所欠的房租希望业主给我们10个月的时间分期还清。我们与业主签的合同继续有效，从2020年10月份起我们按时付每月的房租。综上所述，答辩人恳请法庭考虑本案中原告也存在违约情形且导致酒楼处于停止营业之中，结合目前的经济形势和最高院的审判指导原则，就合同解除问题作出慎重处理，依法审理，公正裁决，以维护答辩人的合法权益，并驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2019年3月26日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市福田区的房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方使用。租赁房屋建筑面积共计2177.89平方米，已取得《房地产证》。每月每平方米租金为75元，月租金总额为163342元。乙方应于每月15日前交纳租金。租赁期间，乙方负责支付租赁房屋的水电费、卫生费、物业管理费、空调费等费用。甲方交付租赁房屋时可向乙方收取二个月租金数额的租赁押金，即人民币326684元。甲方向乙方返还租赁押金的条件为合同期满。合同期未满，甲方可不予退还押金。乙方因使用需要，在不影响房屋主体结构的前提下，经征得甲方同意，可以对承租房屋进行装修，装修费由乙方承担。租赁期满或因乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修归甲方所有。本合同期满终止（或因其他原因导致本合同终止）后，乙方应于本合同终止后十日内迁离租赁房屋。乙方迁离后滞留在租赁房屋的物品由甲方处置。在租赁期内，如乙方拖欠租金的，每逾期一天，乙方应按照合同租金总额的万分之五向甲方偿付违约金。逾期超过30天，则视为乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，押金不退；乙方除应按上述规定支付违约金外，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。租赁期满，乙方应如期交还该房屋，如乙方逾期归还，在逾期期间应加倍向甲方支付租金。2019年5月10日，被告向原告支付148097元，备注为“御瑶府酒楼交3月份房租”。2019年5月10日，被告向原告转账支付162833.83元，备注为“御瑶府酒楼交4月份房租”。2019年5月28日，被告向原告支付43243.17元，备注为“补三四月份差额加押金差额”。2019年8月8日，被告向原告转账支付163342元。原告提交了一份落款日期为2019年6月26日的《费用催缴通知书》，要求被告于2019年6月30日前缴清所欠租金，如逾期仍未缴纳所欠费用，将解除合同，收回租赁房屋。被告称未收到该份通知书，该通知书中签收人并非被告员工。原告提交了一份落款日期为2019年7月3日的《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，称被告至今未缴纳5月、6月租金，时至今日不但未缴纳所欠租金，也未给予任何书面回复，被告拖欠租金，逾期超过30天，视为不履行合同，已构成违约，决定依法解除与被告的租赁合同，请被告立即缴清所欠的租金费用，请被告在规定的时间内迁离租赁房屋。被告于2019年7月4日签收该通知书。原告提交了一份落款日期为2019年7月22日的《迁离租赁房屋通知书》，称于2019年7月3日依法正式与被告解除了租赁合同，按照合同约定被告应于2019年7月14日之前迁离租赁房屋，但时至今日被告未给予任何书面答复说明理由而拒不迁离租赁房屋，已构成非法占用。现要求被告立即迁离租赁房屋，否则将采取包括但不限于停水、停电以及诉讼等必要措施，因被告违约及非法占用所造成的一切损失及后果均由被告承担。被告于2019年7月22日签收该通知书。2019年7月22日，被告向原告提交了一份《申请》，称因业绩急剧下滑，不能按时支付房租，深感惭愧。承诺在7月31日前付清所有房租欠款。2019年8月20日，被告向原告提交了一份《申请报告》，称这段时间正在尽全力筹钱，一定把所有欠款还掉。大概需要15个工作日。在2019年8月31日前付清所有房租。原告提交了一份落款日期为2019年9月16日的《再次要求迁离租赁房屋通知书》，要求被告立即迁离租赁房屋并交还房屋，超过2019年9月30日未迁离租赁房屋并交还房屋，将诉诸法院。被告占用房屋造成的损失由被告承担。原告称该份通知书当面送至被告经营场地，被告称没有收到。被告提交了2019年4月至2020年6月的水电费、物业费增值税发票，显示销售方名称为“深圳市国能物业管理有限公司”。庭审时，被告称已交清2019年3月至5月的房屋租金、2019年3月至2020年5月的水电费和物业管理费，原告对此予以认可。上述事实，有原告提交的《房屋租赁合同》《解除〈房屋租赁合同〉通知书》《迁离租赁房屋通知书》、房地产权证书、《申请》《申请报告》等证据以及双方当事人当庭陈述在卷予以证实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，出租的房屋已依法取得不动产权证书，双方签订的房屋租赁合同合法、真实、有效，双方当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同法第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。原被告双方签订的《房屋租赁合同》中已经约定被告应在每月15日前向原告支付房屋租金，但被告在2019年5月28日方才足额支付了2019年3月、4月房屋租金，截至2019年7月4日，被告仍未交纳2019年5月、6月的房屋租金，而收取租金为房屋租赁合同的主要目的，被告不交纳租金已致使原告合同目的无法实现，原告可以解除合同。合同法第九十六条规定，当事人依据合同法第九十四条主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。被告于2019年7月4日签收《解除〈房屋租赁合同〉通知书》，故双方的房屋租赁合同应于该日解除。《房屋租赁合同》中已经约定，在租赁期内，如被告拖欠租金的，每逾期一天，被告应按照合同租金总额的万分之五向原告偿付违约金。被告未及时足额支付2019年3月至5月的租金，原告请求按照日万分之五的利率计算逾期支付违约金，本院予以支持。被告应在每月15日前支付房租，但被告直至2019年5月10日才支付2019年3月、4月部分房屋租金148097元、162833.83元，直至2019年5月28日才支付2019年3月、4月的房屋租金差额15245元（163342-148097）、508.17元（163342-162833.83），故被告应支付上述两月逾期支付房租的违约金为3025元[（148097×56天+15245×74天+162833.83×25天+508.17×43天）×0.5‰/天]，被告直至2019年8月8日才支付2019年5月租金，故被告应支付该月逾期支付房租的违约金为6942元（163342×85天×0.5‰/天），被告应支付的2019年3月至5月的逾期付款违约金合计9967元（3025+6942），原告请求过高部分，本院不予支持。被告未支付2019年6月的房屋租金，原告请求支付该月租金及逾期付款违约金，本院予以支持。故被告应支付2019年6月的房租163342元，并从2019年6月16日起按照日万分之五的利率支付2019年6月房租的逾期付款违约金，被告仅请求至2019年10月28日，故被告应支付的逾期付款违约金为11025.59元（163342×135天×0.5‰/天），原告仅请求11025.45元，视为对自身权利的处分，本院予以确认。《房屋租赁合同》中已经约定，本合同期满终止（或因其他原因导致本合同终止）后，被告应于本合同终止后十日内迁离租赁房屋。租赁期满后，被告应如期交还该房屋，如被告逾期归还，在逾期期间应加倍向原告支付租金。被告抗辩称双倍租金适用的情形为租赁期满后未迁离，且违约金过高，请求予以调整。对此本院认为，首先，合同中约定租赁期满后承租方逾期迁离即应承担双倍租金，该约定具有违约金性质；其次，合同中已经明确租赁期满逾期迁离即应承担违约后果，而承租方违约被解除合同的情形显然重于租赁期满情形，故承租方违约被解除合同，承租方逾期迁离，当然应当适用该条款；最后，合同解除或到期后，承租方有及时迁离租赁房屋的义务，否则会致使出租方无法继续出租房屋，严重影响出租方利益，承租方逾期迁离应支付违约金的约定有利于督促承租方忠实地履行合同义务。在本案中，被告不按时交纳租金，亦未按照解除通知和迁离通知书履行义务，其违约情形较为严重，本院考虑违约金性质及原告因此受到的实际损失，酌情按照月租金1.3倍的标准确定逾期迁离房屋违约金标准，被告关于违约金过高的抗辩，本院予以部分采纳。房屋租赁合同于2019年7月4日解除，合同约定十日内迁离租赁房屋，被告并未履行该义务，因此，被告应从2019年7月15日起按照月租金1.3倍，即212344.6元/月（163342×1.3）的标准向原告支付逾期迁离房屋违约金至被告实际迁离租赁房屋之日止，原告请求过高部分本院不予支持。截至2019年10月28日逾期迁离房屋违约金为726081.54（212344.6×3+212344.6/31×13）。此外，原告请求被告支付水电费、物业费，但从被告提交的水电费、物业费增值税发票可以看出，水电费、物业费由深圳市国能物业管理有限公司收取，原告并非水电费、物业费的收取主体，故本院对原告该项请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、九十四条第四项、九十六条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市瑶御府皇都酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳国能国际商贸有限公司交还位于深圳市福田区的房屋；三、被告深圳市瑶御府皇都酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳国能国际商贸有限公司支付2019年6月的租金163342元及违约金11025.45元（违约金以163342元为基数，按照日万分之五的利率，从2019年6月16日计算至2019年10月28日止）；四、被告深圳市瑶御府皇都酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳国能国际商贸有限公司支付2019年3月至5月逾期付款违约金9967元；五、被告深圳市瑶御府皇都酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳国能国际商贸有限公司支付逾期返还房屋的违约金（违约金按照212344.6元/月的标准，从2019年7月15日计付至被告深圳市瑶御府皇都酒店有限公司实际迁离之日止，截至2019年10月28日违约金为726081.54元）；六、驳回原告深圳国能国际商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费16560.87元（已由原告预交），由被告深圳市瑶御府皇都酒店有限公司负担11537.87元，由原告深圳国能国际商贸有限公司公司负担5023元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到预交上诉费通知之日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  田静静二〇二〇年十一月十二日书记员  陈秋媚附本判决所适用法律及司法解释：一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条第四项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。