北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初8195号原告：邢立新，男，1959年11月28日出生，汉族，住北京市通州区。被告：刘吉，男，1971年4月11日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：冯树晨，北京莫庆民律师事务所律师。被告：金广全，男，1967年7月13日出生，回族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：杨淑桂（金广全之妻），1967年11月20日出生，汉族，住北京市通州区。原告邢立新诉被告刘吉、金广全租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邢立新、被告刘吉的委托诉讼代理人冯树晨、被告金广权及其委托诉讼代理人杨淑桂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邢立新向本院提出诉讼请求：1、请求被告给付原告交付的房租9900元、押金3300元、取暖费2207.52元，物业费1545元，共计16952.52元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在2017年10月25日租赁被告刘吉出租的房屋，并签订租赁合同，同时依约向被告刘吉支付了上述费用。签订合同当日下午，原告便被公安局抓走强制隔离，致使该租赁房屋一直未居住。在上述事情发生后，原告的朋友金广全及时告知被告刘吉将上述房屋另行出租，但原告就租赁事宜支付的上述费用被告刘吉一直未退还给原告。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，请求法院判如所请。被告刘吉辩称：我不同意原告的诉讼请求，金广全有担保书，自愿为原告做代理和担保，2017年11月6日我和金广全达成了退款协议，我已经按照协议履行，而且用押金购买了家具，押金就没有要，家具就抵押金了。因此我不同意原告的诉讼请求。被告金广全辩称：我是帮原告找房子租的中介人。关于担保书的事事情，是刘吉写的，我也不认识字，我没有权利给原告做担保，我也不认可担保书，委托书也是假的，也不是原告签名按手印的，是刘吉弄的假的。金广全的名字是金广全自己签的，自己按的手印，我只是无偿帮原告忙。事情是这样的，原告在2017年10月25日签订合同当日的下午便出事情被公安局警察带走了，原告自己也陈述说他被带走的时候王启忠在现场，后来王启忠找我让我帮原告退房子的，说把钱拿回退给原告家里，后我找刘吉退了1万元便把钱转付给王启忠了，但王启忠没给我打收条，王启忠是否把钱给原告家里了，我不知道。整件事情中，我没有拿原告的钱，也没有拿刘吉的钱，就做了中介的工作。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。关于双方争议的证据，本院认定如下：1.2017年11月6日金广全出具的担保书，该担保书载明：“我自愿为邢立新租住北京市通州区玉桥街道艺苑东里x房屋一事为邢立新全程代理人担保人”，因该担保书系金广全在邢立新强制隔离戒毒期间单方出具，刘吉又未能提供其他证据证明邢立新存在委托金广全的意思表示，故对刘吉以该证据证明金广全系刘吉代理人的证明目的本院不予确认。2.2017年11月6日刘吉与金广全签订的《退款协议》，刘吉与金广全均确认该退款协议的真实性，但因无证据证明金广全是邢立新授权委托的代理人，因此其以邢立新代理人及担保人名义签订的退款协议对邢立新不产生约束力，本院对刘吉以该证据证明其已履行退款协议内容无需再退还邢立新其它款项的证明目的不予确认。3.2020年7月1日邢立新与金广全达成的《协议书》，邢立新与金广全均确认该协议书系根据当时双方真实意思表示达成，庭审中，邢立新仅以给付金额过低为由表示不再认可该协议，在其未能提供证据证明存在正当理由推翻该协议的情况下，本院对其反悔意见不予采纳，对证据真实性予以确认。本院经审理对事实认定如下：2017年10月25日，邢立新与刘吉签订《租房协议》，约定由邢立新承租刘吉位于北京市通州区艺苑东里x房屋（以下简称“涉案房屋”），租赁期限自2017年10月25日至2018年10月24日，租金标准为9900元/季度，年租金总额为39600元，支付方式为现金，押一付三，押金为3300元。合同签订当时，刘吉将房屋交付邢立新，邢立新向刘吉支付押金3300元、2017年10月25日至2018年1月24日房屋租金9900元、暖气费2207.52元、物业费1545元，共计1695.52元。签订合同当日下午，邢立新因吸食毒品被北京市公安局朝阳分局八里庄派出所查获，北京市公安局朝阳分局决定自2019年10月26日起对其执行强制隔离戒毒两年。2019年10月25日，经北京市天堂河强制隔离戒毒所作出解除强制隔离戒毒证明书，邢立新解除强制隔离戒毒。庭审中，邢立新称其被查获时案外人王启忠在场，其口头告知王启忠赶紧把房退了。金广全庭审中亦称系案外人王启忠让其将房屋退租。后在邢立新强制戒毒期间，金广全就邢立新无法继续承租涉案房屋与刘吉协商签订《退款协议》，确认刘吉收到邢立新交来款项共计16950元，购买家具共花费6578元，并约定因邢立新原因导致提前终止合同，购买家具花费6578元即作为其给刘吉造成的经济损失补偿，此外刘吉再退还邢立新方各项费用10000元。后刘吉将10000元退还给金广全。金广全称其收到10000元后便转交给案外人王启忠，因王启忠称要将钱交给邢立新的家人。金广全、邢立新庭审中均表示王启忠口头表示收到过该10000元，但后来再无法联系到王启忠。庭审中，双方还确认邢立新应负担的费用为2017年10月25日至2017年11月6日的房租、物业费。2020年7月1日，邢立新与金广全达成《协议书》，载明：“经邢立新与金广全双方共同协商，对金广全帮助邢立新租赁对刘吉的艺苑东里x室的房屋租赁费退款一万元达成如下处理意见：1.金广全帮邢立新租房纯属帮忙，一万元现被王启忠拿走，金广全认倒霉偿邢立新租房损失费4000元了结此事，以后不在追究，不在因为此事起诉金广全；2.邢立新撤销对金广全租赁合同纠纷的起诉。特此证明”。邢立新在《协议书》上签字确认，并已实际收到金广全支付4000元。本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案争议的焦点在于金广全与刘吉签订的《退款协议》对邢立新是否发生效力。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后又以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。金广全在无代理权的情况下与刘吉签订《退款协议》，邢立新解除强制隔离后未对该协议进行追认，故《退款协议》对邢立新不发生效力。刘吉与邢立新签订的《租房协议》终止履行后的法律后果应根据法律规定、合同约定予以确定。刘吉与邢立新签订《租房协议》，系双方真实意思表示，应为有效。签订合同后，邢立新因被强制隔离戒毒无法继续履行合同，双方租赁合同终止履行。邢立新要求刘吉退还租金、物业费、供暖费，于法有据，本院予以支持，但具体数额应由本院依法根据双方合同约定予以确定。庭审中双方均表示邢立新应承担2017年10月25日至2017年11月6日共13天的房租、物业费，本院对此不持异议，经核算，上述期间房租为1430元、物业费为223元，两项共计1653元。刘吉共收到邢立新支付房屋租金、物业费、供暖费16952.52元，在扣减邢立新应付的房租、物业费1653元后，刘吉还应退还邢立新152**.52元。依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。合同终止后，刘吉已退给金广全10000元，后邢立新与金广全就10000元退还事宜签订《协议书》，刘吉已按照协议约定向邢立新支付款项，邢立新亦应根据诚实信用原则按照双方约定履行协议，其在庭审中以约定支付款项数额过低为由表示不认可《协议书》，违反了诚实信用原则，本院对《协议书》依法予以确认。故邢立新与金广全就10000元款项退还达成《协议书》应认定为系邢立新对金广全代其领取刘吉退还的10000元行为的追认，扣除该10000元，刘吉应再退还邢立新房租等费用的数额为5299.52元。因邢立新与金广全达成的《协议书》中约定由金广全向邢立新支付4000元后双方就此事再不追究，此系双方对自己民事权利进行自主处分的真实意思表示，本院予以确认，据此金广全就此案无需再向邢立新支付任何款项。对于刘吉所称为邢立新所租房屋购买家具费用作为邢立新提前解除合同的经济补偿的辩解意见，在租赁合同无约定的情况下，购买家具系出租方为房屋出租做准备的支出，刘吉主张该购买家具的支出费用作为邢立新的违约补偿款，无事实与法律根据。如刘吉欲向邢立新主张违约责任，可另行处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第四十八条、第九十七条之规定，本院判决如下：一、被告刘吉退还原告邢立新房租、物业费、供暖费共计5299.52元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告邢立新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费224元，减半收取112元，由原告邢立新负担87元（已交纳），由被告刘吉负担25元，于本判决生效之日起七日内执行清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 曹正中二〇二〇年十一月十二日法官助理 杨娴婷书 记 员 周 洲