重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初24005号 原告：黄山桃，男，1992年12月3日出生，汉族，住重庆市渝北区。 委托诉讼代理人：李根，重庆君昂律师事务所律师。 被告：重庆九鼎浙商商贸城发展有限公司，住所地重庆市渝北区龙兴镇迎龙大道19号，统一社会信用代码915000000661765194。 法定代表人：陈孝伟，董事长。 委托诉讼代理人：任跃楠，系被告公司员工。 委托诉讼代理人：李浩，系被告公司员工。 第三人：重庆艺展商业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙兴镇迎龙大道19号，统一社会信用代码9150000032779942W。 法定代表人：陈刚，总经理。 委托诉讼代理人：蒋启丽，系第三人公司员工。 原告黄山桃与被告重庆九鼎浙商商贸城发展有限公司（以下简称九鼎公司），第三人重庆艺展商业管理有限公司（以下简称艺展公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案受理后，依法由审判员姚利平独任审判，适用简易程序并于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告黄山桃的委托诉讼代理人李根，被告九鼎公司的委托诉讼代理人任跃楠、李浩，第三人艺展公司的委托诉讼代理人蒋启丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄山桃向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告逾期交房违约金64937元（以771224元为基数，从2017年1月1日起，按日万分之一标准，计算到2019年4月23日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告和被告在重庆九鼎国际招商营销中心签订重庆市商品房买卖合同。约定原告购买被告开发的房屋，原告按照约定向被告支付了购房款、有关税费、房屋专项维修基金等相关费用，完全履行了支付购房款的义务。后因被告未及时协助办理产权证，原告诉至贵院。审理过程中，被告自认实际交房时间是2019年4月23日，且该日期系被告与第三人合意，原告根本不知情。而合同第七条附件中第五条均约定被告应当在2016年12月31日向原告交付涉案房屋，被告已经构成违约行为。应当按照合同第九条承担违约责任。综上，被告拒不按合同约定履行按时交付房屋义务的行为已严重侵害了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益起诉至法院。 被告九鼎公司辩称，不应当承担违约金，并没有实际给业主造成任何损失，且被告已经承担了2017年1月1日至2019年4月22日期间的业主方针对此房的收益，所以业主方不能同时主张重复收益或违约金。本案诉讼费用由原告承担。对原告诉请的违约金金额，需要核实。 第三人艺展公司陈述，需要原告确认具体交房的时间，才能确定托管时间。 经审理查明，2017年4月3日，以九鼎公司为卖方（甲方），黄山桃为买方（乙方），双方签订重庆市商品房买卖合同，主要约定：一、乙方购买甲方的商品房，该商品房系预售商品房，建筑面积59.62平方米，套内面积42.53平方米；二、总成交金额771224元，乙方于2017年4月3日向甲方支付首期房款386224元，余款385000元整由乙方申请银行按揭贷款；三、乙方付清全部房款（包括银行按揭贷款）、约定的违约金以及国家政策规定应交纳的有关税、费、专项维修基金（即大修基金），且无拖欠银行按揭还款，方可进行房屋交接；四、甲方应当在2016年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；五、除遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按照下列方式处理：1、逾期在90日之内，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金……。 黄山桃于2015年9月3日交纳购房款336224元，于2015年9月24日交纳认购定金10000元，于2015年9月25日交纳认购定金40000元，上述金额合计386224元。 2016年10月18日，以黄山桃为甲方，艺展公司为乙方，双方签订委托招商经营管理协议一份，主要约定：1、甲方通过乙方渠道合作，向乙方合作单位九鼎公司购买其开发的房屋，经乙方向开发商争取到总购房款的31%的优惠政策，乙方将该优惠政策直接转由甲方享受，甲方可直接在向开发商支付购房房款时一次性减少总购房款31%。甲方享有该优惠政策的前提条件是自愿以将所购房屋交由乙方统一招商经营及管理五年，甲方不再附加其他任何条件。甲方全权委托乙方于开发商办理接房手续并授权乙方可自主对房屋装修、转租、招商等；2、委托招商经营管理期限为5年，从2017年1月1日起至2021年12月31日止。若因甲方过错导致开发商延期交房的，则委托时间从符合交房条件时计算。 2017年7月3日，九鼎公司出具关于按揭客户21%优惠转为房款的情况说明，载明：客户黄山桃，已认购《重庆九鼎国际EOD浙商总部经济基地一期》项目铺位。该铺位网签房款771224元，购房时首付房款金额386224元，按揭贷款385000元。客户购买本铺位时，与开发商九鼎公司协商一致，委托艺展公司招商经营管理，期限为五年：从2017年1月1日起至2021年12月31日止。以上5年托管收益金额，以客户在购房时享受惠前总房款31%的优惠得以实现，计人民币265644元，客户无权再要求获得2017年至2021年共计5年托管期间的任何收益。双方就房款优惠支付事宜，作以下说明：1、客户在购房时享受惠前总房款10%的优惠85692元，即客户网签成交价为享受10%优惠后的总房款金额；2、余下客户应享受的惠前总房款21%的优惠计人民币179952元，经客户申请，将其转为房款，以此减少客户按揭贷款金额，剩余按揭金额为205048元，一次性付款以现金形式或转账形式兑现。 2017年7月3日，黄山桃交纳购房款205048元及税费36559元。 2019年3月25日，九鼎公司出具按揭房款转全款支付的补充说明书，载明：客户黄山桃于2017年7月3日于九鼎公司签订《关于按揭客户21%优惠转为房款的情况说明》，黄山桃所购买铺位的按揭贷款385000元已付清，不再向银行申请按揭贷款。 2019年1月22日，重庆九鼎国际EOD浙商总部经济基地（一期2#、3#、1#3#地下企业展厅、2#地下企业展厅及部分地下车库）竣工验收备案。 九鼎公司为黄山桃办理了不动产权证书，载明案涉房屋系黄山桃单独所有。 庭审中，九鼎公司与黄山桃一致确认，案涉房屋交房时间为2019年4月23日。 九鼎公司在庭审中陈述，虽然交房时间是2019年4月23日，为了弥补业主方2017年1月1日至2019年4月23日期间针对此房的收益，被告已经实际支出了第一年总房价的5%（2017年），第二年总房价的5%（2018年），第三年总房价的6%（2019年）,第四年总房价的7%（2020年），第五年总房价的8%（2021年）。 黄山桃在庭审中陈述，管理协议中31%的优惠政策已经享有了，但仅为优惠，不代表具体支付。 上述事实有重庆市商品房买卖合同、收据、情况说明、补充说明书、委托招商经营管理协议、不动产权证书，以及各方当事人的陈述等在案为证，足以认定。 本院认为，原告黄山桃与被告九鼎公司签订的重庆市商品房买卖合同是各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行义务。重庆市商品房买卖合同约定“……乙方付清全部房款（包括银行按揭贷款）、约定的违约金以及国家政策规定应交纳的有关税、费、专项维修基金（即大修基金），且无拖欠银行按揭还款，方可进行房屋交接……甲方应当在2016年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用……除遭遇不可抗力情况外，甲方如未按合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按照下列方式处理：……逾期超过90日，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金……”。本案中，依据收据及情况说明、补充说明书载明的内容，原告黄山桃于2017年7月3日才交纳完毕所有购房款591272元（386224元+205048元），满足房屋交接条件。结合原、被告双方在庭审中均确认案涉房屋交房时间为2019年4月23日，被告九鼎公司已经构成逾期交房超过90日（2017年7月4日至2019年4月23日合计659天），故被告九鼎公司应当依据合同约定支付违约金38964.82元（591272元×0.01%×659），对于被告应当支付的违约金数额，原告诉讼请求中超过上述金额部分，本院不予支持。虽然被告九鼎公司在庭审中辩称“虽然交房时间是2019年4月23日，为了弥补业主方2017年1月1日至2019年4月23日期间针对此房的收益，被告已经实际支出了第一年总房价的5%（2017年），第二年总房价的5%（2018年），第三年总房价的6%（2019年）,第四年总房价的7%（2020年），第五年总房价的8%（2021年）”，但被告实际上并未按照合同约定的期限，将案涉房屋交付给原告黄山桃或者第三人艺展公司，已经构成违约，故对被告九鼎公司的上述抗辩理由不予采信。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告重庆九鼎浙商商贸城发展有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告黄山桃违约金38964.82元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费711.72元（已减半收取），由被告重庆九鼎浙商商贸城发展有限公司负担324.72元，由原告黄山桃负担387元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 姚利平 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 曾 莉 书 记 员 王 欢