北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初3076号原告（反诉被告）：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区后南仓**楼108。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：吴梦娇，女，1990年11月27日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。被告（反诉原告）：北京华宝森林文化传播有限公司，，住所地北京市怀柔区雁栖镇京加路**法定代表人：樊冰，执行董事。委托诉讼代理人：昶广平，北京京平律师事务所律师。被告：樊冰，女，1978年6月19日出生，汉族，住天津市河**。被告：张斌，男，1985年4月4日出生，汉族，住天津市河**。原告北京富力通达房地产有限公司（以下简称富力公司）诉被告北京华宝森林文化传播有限公司（以下简称华宝森林文化公司）、樊冰、张斌商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告富力公司的委托诉讼代理人吴梦娇，被告华宝森林文化公司的委托诉讼代理人昶广平，被告樊冰、张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富力公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令三被告支付原告剩余房款4500000元；2．请求判令三被告支付原告逾期付款违约金，以剩余房款为基数按照日万分之二计算至实际付款之日止，暂计至2019年10月31日金额为504200元；3．请求判令三被告支付原告面积补差款12923元；4．请求判令三被告支付原告前期物业服务费，共计9845．28元（计算方法为每平米物业费9元*实测建筑面积91．16平米*12个月）；5．本案诉讼费由三被告承担。事实与理由：2017年7月13日，富力公司与华宝森林文化公司签订了编号为Y2051894的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），约定华宝森林文化公司购买富力公司开发的北京市通州区运河核心区IX-10地块F3其它类多功能用地项目B02办公楼X层X号房屋，总房款5000504元。《预售合同》第六条约定，华宝森林文化公司采取分期付款的方式付款，华宝森林文化公司首付房款500504元，剩余房款分五期支付，具体付款方式及期限的约定见附件四。《预售合同》附件四约定，华宝森林文化公司应于2017年6月19日交纳首期房款500504元（总房款的10%，含定金10万元），于2017年7月19日前交纳二期房款500000元（总房款的10%），于2017年9月19日前交纳三期房款500000元（总房款的10%），于2017年12月19日前交纳四期房款1000000元（总房款的20%），于2018年6月30日前交纳五期房款1500000元（总房款的30%)，于2018年12月30日前交纳六期房款1000000元（总房款的20%)。《预售合同》附件四第八条约定，如华宝森林文化公司未按期支付任何一期房款，富力公司可根据本合同第八条关于逾期付款的违约责任，向华宝森林文化公司收取违约金，华宝森林文化公司需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续。《预售合同》第八条约定，因华宝森林文化公司未按约定时间付款的，华宝森林文化公司按日计算向富力公司支付逾期应付款万分之二的违约金。《预售合同》附件十第八条约定，自富力公司通知收房日期届满之日起，华宝森林文化公司应向富力公司支付一年的物业服务费。《预售合同》第二十一条及附件十第七条约定，办公楼（IX-10#/B02)物业服务费用为9元／平方米。2018年12月18日，富力公司向华宝森林文化公司送达《交付使用通知书》，其上载明房屋已验收合格，现可交付使用，实测建筑面积为91．16平方米、套内建筑面积62．07平方米，正式入住时间为2018年12月25日，同时通知华宝森林文化公司支付剩余房款4500000元、面积补差款12923元。基于华宝森林文化公司逾期付款事实，富力公司多次进行催收，并于2019年8月1日向华宝森林文化公司发送催款函，通知其于2019年8月15日前支付剩余房款及违约金。截至当前，华宝森林文化公司仍未支付剩余房款4500000元、面积补差款12923元，同时也未按照合同约定支付前期物业服务费。根据公司法人人格否认制度，华宝森林文化公司樊冰、张斌滥用公司法人独立地位和股东有限责任，恶意违约后逃避债务，严重损害申请人的利益，华宝森林文化公司樊冰、张斌作为股东与华宝森林文化公司存在人格混同、财产混同、资本显著不足等情形，理应对华宝森林文化公司的债务承担连带责任。被告华宝森林文化公司、樊冰、张斌辩称，不同意原告诉讼请求。华宝森林文化公司没有实际经营，更谈不上樊冰、张斌与华宝森林文化公司利益混同的问题。华宝森林文化公司与富力公司签订买卖合同，对富力公司没有造成经济损失。因此不同意追加樊冰、张斌为被告。有限责任公司性质，是以公司有限资产承担债务的。股东个人财产与公司债务无关。樊冰、张斌在设立公司时及之后，没有进行实际经营，无力支付购房款，且公司账户余额为0，故不同意富力公司的诉求，不同意继续履行合同。被告华宝森林文化公司要求进行反诉，反诉请求：1．请求判令富力公司与华宝森林文化公司签订的合同编号为Y2051894的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》解除，并且由富力公司协助华宝森林文化公司办理上述合同的联机备案注销手续。2．请求判令富力公司返还华宝森林文化公司已付购房款人民币500504元及印花税2501元。3．本案诉讼费用由富力公司承担。事实与理由：2017年7月13日，华宝森林文化公司与富力公司签订了编号为Y2051894的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》）。约定华宝森林文化公司购买富力公司开发的北京市通州区运河核心区IX-10地块F3其它类多功能用地项目B02办公楼24层2413号房屋，总房款5000504元。富力公司在华宝森林文化公司购房时承诺房屋可以建二层，但是案涉房屋，楼上管道占用空间比较大，只能是一层无法建二层。富力公司这样与订立《预售合同》时可以建筑二层的承诺无法实现，这对于华宝森林文化公司预期购买房屋后的用途造成严重的影响。当时华宝森林文化公司听了富力公司销售员的承诺，说办公房屋之所以性价比高是因为可以建筑二层，那么使用面积会增加一倍，这样分担下来，每平米的房屋价格会是预售价格的一半。这样华宝森林文化公司是可以接受如此高价位的售房单价。现在交房的标准是无法建筑二层的，那么无法实现华宝森林文化公司购买房屋的使用目的。另外富力公司销售员说他们可以很快将房屋转手其他购房者，这样华宝森林文化公司可以做投资用，赚取房屋差价，并且不收取手续费，但是涉案房屋无法建二层就不能满足华宝森林文化公司使用房屋的预期要求。华宝森林文化公司特向贵院提起诉讼，望贵院支持华宝森林文化公司的反诉请求。针对华宝森林文化公司的反诉请求，富力公司辩称，一、《预售合同》合法有效，各方当事人应当按照约定履行义务，不得随意变更或解除。富力公司与华宝森林文化公司签订了《商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》(下简称《预售合同》），上述合同全部内容系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应恪守合同约定，履行合同义务。合同订立中，关于房屋规划用途、土地性质、价格、层高、付款方式等在《预售合同》中均如实载明，不存在所谓富力公司虚假宣传诱导华宝森林文化公司购买案涉房屋的情况。华宝森林文化公司作为缔约主体，应对其缔约行为形成的履约义务承担责任，按照合同约定的时间支付购房款。依据《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。二、华宝森林文化公司主张解约事由不成立，也不构成合同解除法定情形，华宝森林文化公司作为违约方不应享有合同解除权。《预售合同》签订后，富力公司始终按照约定履行合同义务，现房屋已如约达到交付条件，证照齐全，设施完备，富力公司没有任何违约事由及拒不履行情况，也未出现任何不可抗力事件导致合同目的无法实现。因此，华宝森林文化公司的主张不符合行使法定解除权的法律规定，其没有任何理由要求解除合同。合同当事人自称无力履行合同义务并不构成合同法定解除情形，而是违约事由，华宝森林文化公司的履行行为并不必然依赖于其经营情况，其注册资金100万元相比合同总金额也是显著不足，股东利用较少资本从事力所不及的经营，表明其没有从事公司经营的诚意，实质是恶意利用公司独立人格和股东有限责任把投资风险转嫁给债权人，依据公司法和《全国法院民商事审判工作会议纪要》关于公司人格否认有关内容的论述第10-12条，华宝森林文化公司和其股东、实际投资人构成了人格混同，应该承担连带责任。因此华宝森林文化公司主张本身就不能成立。必须说明的是，华宝森林文化公司作为违约方，不享有单方解除权，本合同依法应继续履行。《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，当违约情况发生时，继续履行是违约方承担责任的首选方式，因为相比之下，继续履行更有利于实现合同目的、保护市场交易。综上，华宝森林文化公司称其“无力支付”并不属实，且仅能说明其构成违约行为，并不构成法律规定合同解除的情形，不应得到支持。三、华宝森林文化公司系明显过错方，应承担恶意缔约及违约的不利后果，如判令《预售合同》解除，将给富力公司造成巨大经济损失，违背公平诚信的法律基本原则。华宝森林文化公司在起诉状中称其本意为“待房价上涨，转手出售该房屋便能赚取差价”，在房价下行、销售受阻的情况下又宣称无力支付剩余购房款，自双方签订《预售合同》以来，富力公司尽责勤勉的履行合同义务，可华宝森林文化公司自2017年起便开始拒付剩余购房款，公然违约，不思履行合同义务，承担违约责任，反而肆意曲解合同解除权。因此，华宝森林文化公司系明显过错一方，应当承担相应法律后果及市场风险。富力公司认为，华宝森林文化公司作为市场交易主体，决定进入市场时便应做好应对风险的准备，不能遇到风险便将损失转嫁给出卖方，这样既不符合《合同法》中的契约精神，也违背了法律公平正义的原则。四、富力公司依据《预售合同》约定收取相关费用，华宝森林文化公司要求富力公司无条件返还已付房款及其利息、印花税没有事实和法律依据。《预售合同》附件五约定了购房款及支付方式，富力公司按照合同约定收取购房款，按照法律规定代业主向政府税务管理部门支付印花税，并无违法违约之处，在合同正常履行、富力公司未违约、合同违约条款中没有赋予华宝森林文化公司无条件解除合同的权利的情况下，华宝森林文化公司无理由要求富力公司无条件返还购房款及利息、印花税。综上所述，富力公司与华宝森林文化公司双方签订的《预售合同》合法有效，华宝森林文化公司要求富力公司无条件返还购房款及利息实属于法无据，华宝森林文化公司作为违约方不享有合同解除权，双方均应继续履行合同。富力公司不同意华宝森林文化公司的全部诉讼请求，恳请人民法院驳回华宝森林文化公司的全部反诉请求，并依法维护富力公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月13日，富力公司与华宝森林文化公司签订了编号为Y2051894的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》），约定华宝森林文化公司购买富力公司开发的北京市通州区运河核心区IX-10地块F3其它类多功能用地项目B02办公楼X层X号房屋，房屋所在土地用途为办公，预测套内建筑面积共61．91平方米，总房款5000504元，房屋层高为4．2米。《预售合同》第七条约定，华宝森林文化公司采取分期付款的方式付款，华宝森林文化公司首付房款500504元，剩余房款分五期支付，具体付款方式及期限的约定见附件四。《预售合同》附件四约定，华宝森林文化公司应于2017年2月25日交纳定金100000元，2017年6月19日交纳首期房款500504元（总房款的10%，含定金10万元），于2017年7月19日前交纳二期房款500000元（总房款的10%），于2017年9月19日前交纳三期房款500000元（总房款的10%），于2017年12月19日前交纳四期房款1000000元（总房款的20%)，于2018年6月30日前交纳五期房款1500000元（总房款的30%)，于2018年12月30日前交纳六期房款1000000元（总房款的20%)，约定：如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据合同第八条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金；买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续；买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第八条的约定解除合同。《预售合同》第八条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第1项中的期限相同），出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰。（该比率不低于第1项中的比率）的违约金。《预售合同》附件十二“补充协议”第5条第5款约定：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第八条关于逾期付款的违约责任。“补充协议”第16条第1款约定：买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买受人每月还应按其总房款的0．6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。富力公司出具的《通州富力中心交付使用通知书》载明：华宝森林文化公司须支付面积补差款12923元。《预售合同》第二十一条第2款约定：前期物业管理期间，本物业管理区域内的物业服务费标准为：办公9元/平方米·月。《预售合同》签订后，富力公司、华宝森林文化公司双方办理了涉案《预售合同》的联机备案，华宝森林文化公司向富力公司交付购房款500504元（含定金10万元）以及代收印花税2501元，后未再向富力公司支付剩余房款。本案在审理过程中，华宝森林文化公司称购房时富力公司工作人员引导其认为房屋可做双层空间设计，并且做出购房后即可将涉案房屋出售赚取差价的虚假宣传和承诺，其因听信该宣传与承诺，才在无购买能力的情况下签订《预售合同》，现已无法继续履行。就其主张，华宝森林文化公司提供了富力公司宣传照片、现场照片、增值税纳税申报表、公户交易记录及余额等证据予以佐证。华宝森林文化公司、樊冰、张斌明确表示其无能力继续履行涉案《预售合同》。富力公司对华宝森林文化公司、樊冰、张斌的上述主张均不予认可。经本院询问，华宝森林文化公司表示愿意承担违约金以解除《预售合同》，但要求调低《预售合同》约定的违约金。本院认为，本案争议焦点是富力公司是否存在违约行为，及是否支持华宝森林文化公司的解约请求。具体分析如下：第一，富力公司是否存在违约行为的问题。本案中，华宝森林文化公司主张富力公司有涉案房屋可进行双层空间设计和购买后即可出售赚取差价的虚假宣传与承诺的违约行为。本院认为，首先，原、被告双方订立的《预售合同》第三条即对商品房的层高作出了约定，层高为4．2米，华宝森林文化公司认为涉案房屋的实际层高未达到合同约定的标准，但华宝森林文化公司所提供的证据不能证明涉案房屋存在层高问题。其次，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论富力公司在销售时是否存在虚假宣传与承诺的行为，华宝森林文化公司均应对于应否签约进行审慎思考，对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，华宝森林文化公司选择签约，即应受《预售合同》条款约束，故上述华宝森林文化公司主张富力公司存在违约行为依据不足，本院不予采纳。华宝森林文化公司未按照《预售合同》约定支付房款，其行为已经构成违约。第二，是否支持华宝森林文化公司解约请求的问题。本院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。本案中双方约定了退房条款，且本案中，华宝森林文化公司明确表示不同意继续履行涉案《预售合同》并表示公司目前已不具备继续履行《预售合同》的能力，同时愿意以承担相应违约金为代价解除《预售合同》，本院认为，结合合同约定的退房条款以及华宝森林文化公司注册成立的目的及实际经营状况来看，涉案《预售合同》在事实上已难以强制继续履行，故对于华宝森林文化公司要求解除《预售合同》并要求富力公司退还已付款及印花税的反诉请求，本院予以支持。并且基于《预售合同》所办理的联机备案手续亦应予以注销，故华宝森林文化公司要求富力公司配合办理注销网签手续的反诉请求本院予以支持。华宝森林文化公司表示愿意支付解除《预售合同》违约金，本院不持异议，但认为违约金数额过高，具体数额由本院按照《预售合同》的具体约定，兼顾《预售合同》的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为300000元。关于富力公司要求华宝森林文化公司继续履行《预售合同》并交付剩余购房款4500000元以及逾期付款违约金、房屋面积差价款和物业管理费的诉讼请求，以及被告樊冰、张斌对上述款项承担连带清偿责任的诉讼请求，在《预售合同》已被判令解除的情况下，其上述请求，缺乏合同依据，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、解除原告北京富力通达房地产开发有限公司与被告北京华宝森林文化传播有限公司于2017年7月13日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，原告北京富力通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内配合被告北京华宝森林文化传播有限公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、原告北京富力通达房地产开发有限公司返还被告北京华宝森林文化传播有限公司已付房款500504元、代收印花税2501元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京华宝森林文化传播有限公司给付原告北京富力通达房地产开发有限公司违约金300000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告北京富力通达房地产开发有限公司的诉讼请求；五、驳回被告北京华宝森林文化传播有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46989元，由被告北京华宝森林文化传播有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费8830元，由被告北京华宝森林文化传播有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 芦正明二〇二〇年十一月二十六日法官助理 于婷婷书 记 员 黄春雪