北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初48753号原告（反诉被告）：张振勇，男，1959年2月8日出生，汉族，住陕西省宝鸡市渭滨区。委托诉讼代理人：尚易，北京市拓夫律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京富乐润业餐饮管理有限公司，住所地北京市顺义区北京天竺空港工业区**天柱路**。法定代表人：肖润平，经理。委托诉讼代理人：王江，北京市东元律师事务所律师。原告（反诉被告）张振勇（以下简称姓名）与被告北京富乐润业餐饮管理有限公司（反诉原告）（以下简称“富乐公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，张振勇之委托诉讼代理人尚易，富乐公司之委托诉讼代理人王江均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张振勇向本院提出诉讼请求：1、判令我方与富乐公司签订的《合作协议》超过2019年12月19日期限的部分无效；2、判令富乐公司赔偿我方经济损失390105.18元；3、判令被告返还我方租金36250元（2019年12月27日至2020年1月26日期间）以及押金72500元。事实和理由：2019年张振勇欲在北京市朝阳区承租一个店面进行餐饮经营。张振勇通过网络上的招租信息了解到案外人谢云冬在北京市朝阳区建外大街12号外贸建外办公大楼附楼一层承租的一店面需要转让，故与谢云冬取得联系了解相关情况。谢云冬表示，如果张振勇要承租该房屋需要支付转让费，且需要支付定金后才会将张振勇介绍给出租方。后张振勇与案外人谢云冬于2019年10月9日签订了《店铺转让协议》，约定转让费共170000元，期中定金30000元，待与出租方签订租赁合同后再支付140000元。张振勇当日支付给案外人谢云冬30000元定金。2019年10月10日，经案外人谢云冬介绍张振勇与富乐公司见面，并经介绍后张振勇、富乐公司及案外人谢云冬签订了《三方协议》，约定由张振勇替代案外人谢云冬继续开办餐厅，由张振勇支付富乐公司一季度租金108750元，以及押金72500元。后张振勇、富乐公司签订了正式《合作协议》确定富乐公司将其承租的房屋转租给张振勇，期限自2019年10月27日至2020年10月26日，租金为每年435000元，按季度支付每季度支付108750元。同日，张振勇如约支付给案外人谢云冬剩余140000元转让费以及其未到期租金12000元。在张振勇承租富乐公司房屋后，张振勇对涉案房屋进行了装修、改造工作，于2019年11月开始经营。2019年12月19日，张振勇收到富乐公司通知表示因旧城改造需要其配合相关工作，当张振勇向富乐公司询问具体原因时，才得知2019年12月17日外贸建外办公大楼管理处向富乐公司发送《通知》，其与富乐公司的租赁合同于2019年12月19日到期且不再续租。张振勇认为，富乐公司在与其签订协议时故意隐瞒其实际租赁期限，导致其无法实际使用房屋，并对其造成了巨大损失。因此，为了维护其合法权益诉至贵院，请贵依法查清事实支持张振勇的诉讼请求。富乐公司辩称并反诉称：不同意张振勇的全部诉讼请求。《合作协议》合法有效，是张振勇违约在先。另外，我方提出反诉：1、判令确认富乐公司与张振勇签订的《合作协议》于2020年8月17日解除；2、判令张振勇向我方支付2020年1月27日至2020年2月29日期间的合作收益35953元；3、判令张振勇向我方支付2019年12月11日至2020年1月11日的自来水费551元、电费8864元、燃气费1545.21元，合计10960.21元；4、判令张振勇向我方支付2020年1月12日至2020年2月29日期间的自来水费152元、电费2715.15元、燃气费347.7元，合计3214.85元。张振勇针对反诉辩称：不认可富乐公司的全部反诉请求。针对反诉请求一，不同意解除《合作协议》，2019年12月19日之后的租期是无效的，而12月19日之前已经履行完毕，不存在解除；对反诉请求二，2019年12月19日之后是无效的租期，因此不存在合作收益的费用；对反诉请求三、四，水电费应该以实际支付凭证为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年10月9日，案外人谢云冬作为转让方（甲方），原告作为受让方（乙方），双方签订《店铺转让协议》，约定：转让店铺名称：川渝美食（天府布衣小吃），，地址：建外大街**外贸综合楼**转让后店铺现有的装修、装饰、设备设施、桌椅板凳、空调等全部归乙方所有。甲乙双方转让费的金额确定为人民币170000大写拾柒万元整，不包含剩余未使用的租金及押金。乙方应向甲方支付定金30000元整（大写：人民币叁万元整）。乙方在合同签订当日应向甲方支付剩余转让费140000元整（人民币拾肆万元整）。乙方未收房之前所有的债权债务归甲方所有，甲方应在转让前处理完毕。甲方在交房后所发生的一切债权债务归乙方所有，与甲方无关。甲方双方约定在2019年10月11日进行店铺交接，如甲乙双方中途违约，定金将作为违约金扣除。2019年10月10日，富乐公司作为合作甲方，案外人谢云冬作为原合作乙方，张振勇作为现合作乙方，三方签订《三方协议》，约定：以上三方于2019年10月10日，在建外大街12号的外贸建外办公楼大楼附楼一层，就现合作经营一事，达成如下共识：一、由于原合作乙方谢云冬，经营不善，无法继续合作经营，单方终止与甲方合作，由现合作乙方接手继续合作开办餐厅。二、三方在此确认，原经营乙方已将所有合作费用及债权债务（包括但不限于场地租金、人员薪酬、社保福利、能源费用水电能源、保险等），均已支付完毕，如今后再有原经营乙方遗留问题出现，均由现经营乙方承担上述费用，与甲方无关。三、现场由甲方存放的设备、设施，必须保证运行良好，经清点无误后，由现经营合作乙方继续使用，但需保持设备设施完好无损。四、原合作乙方承担的责任权利义务由现合作乙方全部执行。五、现合作乙方需在签约此协议时支付甲方108750元（一季度租金），同时支付房屋押金72500元。六、考虑原合作乙方实际经营状况，出于人道，甲方在确认上述要求均已到位情况下的30天内，无息返还乙方部分履行保证金。七、如遇政府对办公楼进行拆迁改造，现合作乙方必须无条件撤出，甲方退还现合作乙方押金及预交的房屋合作费，以上费用据实结算；相关补偿与乙方无关。2019年10月17日，富乐公司作为甲方，张振勇作为乙方，双方签订《合作协议》，约定：上列双方，就共同合作，利用甲方现有的承租经营场地合作经营餐厅一事，协议如下：合作场所为甲方承租人位于建外大街12号的外贸建外办公大楼附楼一层，面积为115平方米，合作场所系甲方自外贸大楼承租，租约每年一签，甲方承诺如外贸大楼能续约，即与乙方延续合作关系。合作期限自2019年10月27日至2020年10月26日止，如遇该项目政府拆迁，甲方第一时间通知乙方，乙方应无条件撤出，不得提出任何赔偿要求，本协议自动终止，双方据实结算。期满后，如场地出租方与甲方延续租约，则双方合作期限随之延续。双方确定，本协议下，乙方应向甲方定额支付合作收益，合计为人民币肆拾叁万伍仟元整（??435000元）/年，支付方式为乙方按季度支付，第一季合作费用按甲方规定时间内支付，合计108750元，第二季度支付日期为2020年3月15日（租金：108750元），第三季度支付日期为2020年6月15日（租金：108750元），第四季度支付日期为2020年9月15日（租金：108750元）乙方需提前壹个月支付房租（押金：72500元）。乙方签订此协议时，应支付三个月房屋及使用费用，即支付：108750元，如乙方没按时支付，视为严重违约，甲方有权收回房屋，合作协议作废。乙方付给甲方两个月的租金作为履约保证金（已交），本期合作期满后，若乙方无违约行为，保证金退还乙方，不计利息。双方确定，双方合作期间，乙方须承担其经营餐厅发生的各项费用，包括但不限于：冬季取暖（按国家标准收取）、电费（按甲方统一规定标准收取）、水费（按北京市统一收费标准收取）和燃气费（按北京市统一收费标准收取）、电话费（自行报装缴纳）。本协议生效后，因乙方过错提前终止协议，甲方收取的履约保证金不予退还，作为乙方提前终止合同的违约金；如不足以弥补甲方损失的，甲方有权另行进行追偿。因甲方过错提前终止协议，甲方应退还乙方已支付但未届满合同期内的费用，包括房屋合作费用，同时甲方应退还乙方缴纳的房屋押金，上述费用据实结算退还，其他事宜由双方协商解决。2019年12月17日，外贸建外办公大楼管理处向罗杰斯、康仔餐饮公司发送《通知》，载明：贵公司租用外贸建外办公大楼管理处管理的朝阳区建外大街12号西配楼一层经营餐饮。多年来贵我双方一直配合很好，感谢对我处工作的大力支持。由于建外地区旧城改造大楼拆迁已迫在眉睫，接上级单位通知，租赁合同已到期的单位将不再续租，停止继续经营。贵公司2019年12月19日合同到期，按通知要求将不再与贵公司续约，限贵公司合同到期后一个月内撤离。否则大楼管理处将采取措施清场。2019年12月19日，富乐公司向张振勇发送《通知》，载明：贵公司租用建外大街12号西配楼一层经营餐饮，贵司与我司一直配合良好，感谢对我司工作的配合。现我司接到大楼的旧城改造通知，特第一时间通知贵司，请贵司做好相关配合工作。庭审中，张振勇提交：1、《建外地区2019年建筑（装修）工程备案回执单》，2、《北京市装饰装修工程施工合同》（工程价款共计为78000元）用以证明其对涉案房屋进行了装修、改造工作。庭审中，富乐公司提交案外人外贸建外办公大楼管理处出具的《证明》一份，用以证明2019年10月富乐公司李贺东经理曾带张振勇至管理处商谈合作经营事宜，当时该公司明确表示涉案地点房屋拆迁时间不确定，但随时有可能拆迁，请双方考虑清楚，慎重决定。当时张振勇表示理解并已知晓。庭审中，就张振勇经营的秦一碗餐厅欠付水电费以及燃气费数额一事，富乐公司提交了：1、经外贸建外办公大楼管理处盖章确认的费用单据；2、富乐公司付款银行业务回单。张振勇对此表示认可，无异议。经询，张振勇称2020年2月1日贴了停水停电通知；富乐公司称涉案房屋所在楼宇在2020年2月29日停止经营，在2020年4月13日由建外管理处关闭，此前水、电、气是正常供应的，未张贴停水停电通知。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，虽然张振勇和富乐公司签订的合同名为《合作协议》，但根据合同条文论述情况以及实际经营过程中各方的合作分工情况、款项支付情况，本院认定双方实为带照租赁合同关系。富乐公司与外贸建外办公大楼管理处签订的租赁合同到期日期为2019年12月19日，且外贸建外办公大楼管理处明确向富乐公司发送通知表示因旧城改造拆迁原因，合同到期后不再进行续租，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中第十五条规定，作为承租人的富乐公司将房屋转租给张振勇时，转租期限超过其与出租人剩余租赁期限的部分应属无效。就张振勇第一项诉讼请求，于法有据，本院予以支持。同时，因《合作协议》中有效部分已经履行完毕，无效部分不存在解除一说，故对于富乐公司第一项反诉请求，予以驳回。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。张振勇主张富乐公司故意隐瞒其与出租人的租期，但未提供证据予以佐证，反而是富乐公司提交外贸建外办公大楼管理处的《证明》。此外，张振勇、富乐公司以及谢云冬签订的《三方协议》中约定，如遇政府对办公楼进行拆迁改造，现合作乙方（张振勇）必须无条件撤出；张振勇与富乐公司签订的《合作协议》约定，项目如遇政府拆迁，富乐公司第一时间通知张振勇，张振勇应无条件撤出，不得提出任何赔偿要求。综上，本院难以认定富乐公司对于其与出租人的租期存在隐瞒，而且可以推知张振勇在承租涉案房屋时，对于涉案房屋将来可能拆迁一事有所预见。富乐公司在明知其与张振勇签订的《合作协议》期限远远超过了其与外贸建外办公大楼管理处签订的《租赁合同》期限的情况下仍与张振勇签约，故其对于合同无效的后果富乐公司亦存在过错。就张振勇第二项诉讼请求，本院依据公平以及诚实信用原则，综合考虑合同的整体履行情况、双方对导致合同无效的后果的过错程度以及由此给张振勇带来的实际损失，对此经济损失予以酌定。就张振勇第三项诉讼请求，因富乐公司与外贸建外办公大楼管理处签订的租赁合同于2019年12月19日到期未续约，故富乐公司无权继续向张振勇收取房屋占有使用费，故对于张振勇要求返还2019年12月27日至2020年1月26日期间租金36250元以及押金72500元的诉讼请求，本院予以支持。就富乐公司第二项反诉请求，富乐公司主张的合作收益实为租金或使用费，同前所述，富乐公司在其与外贸建外办公大楼管理处签订的租赁合同终止后，其无权继续向张振勇主张房屋使用费，故对于该项反诉请求，本院不予支持。就富乐公司第三、四项诉讼请求，因其已提交经外贸建外办公大楼管理处确认的2019年12月11日至大楼关闭日涉案房屋水费、电费以及燃气费应缴纳数额单据，并提交了相关付款凭证，且张振勇对此均表示认可，故本院对此予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张振勇与被告（反诉原告）北京富乐润业餐饮管理有限公司签订的《合作协议》中超过二〇一九年十二月十九日期限的部分无效；二、被告（反诉原告）北京富乐润业餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）张振勇经济损失七万元；三、被告（反诉原告）北京富乐润业餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）张振勇租金三万六千二百五十元、押金七万两千五百元；四、原告（反诉被告）张振勇于本判决生效后七日内给付被告（反诉原告）北京富乐润业餐饮管理有限公司二〇一九年十二月十一日至二〇一九年二月二十九日期间的水费七百零三元、电费一万一千五百七十九元一角五分、燃气费一千八百九十三元九角一分；六、驳回原告（反诉被告）张振勇的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）北京富乐润业餐饮管理有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费4398.24元，由原告（反诉被告）张振勇负担2822.24元（已预交）；由被告（反诉原告）北京富乐润业餐饮管理有限公司1576元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费637.91元，由被告（反诉原告）北京富乐润业餐饮管理有限公司负担（已预交）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  张玉倩二〇二〇年十一月十二日书记员  徐可卉