贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8848号上诉人（原审原告）：贵阳市花溪区黄河社区大坡村村民委员会，住所地贵州省贵阳市花溪区淮河路中段。法定代表人：帅啟伦，该委员会主任。委托诉讼代理人：黎晶，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201510405638。被上诉人（原审被告）：贵阳恒星诚信典当有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区毓秀路**。法定代表人：彭先群，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋波，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201201110278606。被上诉人（原审被告）：贵阳小河区玉宇房地产开发有限公司，，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区中海诚实花园5-2-3法定代表人：张宇恒。上诉人贵阳市花溪区黄河社区大坡村村民委员会（以下简称大坡村委会）因与被上诉人贵阳恒星诚信典当有限公司（以下简称恒星典当公司）、贵阳小河区玉宇房地产开发有限公司（以下简称玉宇房开公司）案外人执行异议之诉一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初4558号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人大坡村委会上诉请求：一、请求依法撤销原判决第二项，改判贵阳市小河区房屋（产权证号：13××35，13××36）、一层1号房屋（产权证号：13××**）归上诉人所有；二、判决停止对贵阳市小河区房屋的强制执行，解除对该房屋的查封；三、判决被上诉人玉宇房开公司协助将贵阳市小河区房屋登记在上诉人名下；四、本案诉讼费、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认为，根据被上诉人玉宇房开公司提供的红线图记载，大厦一层（产权登记为负一层）属于玉宇房开公司，属于认定事实错误。2006年8月8日，上诉人与玉宇房开公司签订《协议书》一份，约定玉宇房开公司在上诉人处所有的集体土地上进行房地产开发修建宏宇大厦，待宏宇大厦修建完成过后，大厦一层（产权登记为负一层，建筑面积963.32平方米）建筑面积的50%房屋产权（481.56平方米）、二层（产权登记为一层）建筑面积的100%房屋产权（677.57平方米）归上诉人所有，其余部分归玉宇房开公司。合同另约定，宏宇大厦修建完成后，由玉宇房开公司为上诉人办理房屋产权手续。原审法院认定负一层的房屋分层分户平面图中的负1-5、负1-6房屋用红线进行了标注，该图右下角红线范围内，玉宇房开公司法定代表人张宇恒签名并自述手写“红线属实归大坡村”且加盖公章。一层的房屋分层分户平面图全部房屋用红线进行了标注，该图右下角红线范围内，玉宇房开公司法定代表人张宇恒签名并加盖公章。上述红线部分标注的是负1-5、负1-6房屋属于上诉人，并非标注该部分房屋属于玉宇房开公司，故一审法院认定事实错误。上诉人认为上诉人与玉宇房开公司签订的《协议书》对执行标的权属约定先于恒星典当公司对玉宇房开公司的债权产生，应当得到优先保护，确认上诉人执行异议成立，不存在玉宇房开公司逃避债务的风险，且有助于保护大坡村上千村民的集体财产。请求支持上诉人的请求。被上诉人恒星典当公司答辩称：一、依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。二、我方也是不服一审判决的，我们认为物权登记应该也是在执行范围内的。三、上诉人既要求改判又要求确认，这个是不同的法律关系。被上诉人玉宇房开公司是未到庭答辩也未向法院提交书面答辩状。上诉人大坡村委会向一审法院提起诉讼称：1．判决确认贵阳市小河区房屋（产权证号：13××35、13××36）归原告所有；2．判决停止对贵阳市小河区房屋的强制执行，解除对该房屋的查封；3．判决被告贵阳小河区玉宇房地产开发有限公司协助将贵阳市小河区房屋登记在原告名下；4．本案诉讼费由二被告承担。庭审中，原告贵阳市花溪区大坡村村民委员会变更了第一项诉讼请求为：判令确认贵阳市小河区房屋（产权证号：13××35、13××36）归原告所有；第一项中增加确认玉宇经商大厦1层1号（权证号13××**）归原告所有，第二项中增加解除对玉宇经商大厦1层1号（权证号13××**）的查封，第三项增加被告贵阳小河区玉宇房地产开发有限公司协助将玉宇经商大厦1层1号房屋登记至原告名下。一审法院认定事实，恒星典当公司与张宇恒、玉宇房开公司借款合同纠纷案，法院（2013）筑观法民商初字第10号民事判决书生效后进入执行程序。在执行过程中，法院于2017年11月10日以（2017）黔0115执异30号中查明：恒星公司与张宇恒、玉宇房开公司借款合同纠纷一案，法院（2013）筑观法民商初字第10号民事判决书生效并进入执行程序。执行过程中，法院于2017年11月10日以（2017）黔0115执恢24号执行裁定书，查封了玉宇房开公司所有的位于贵阳市小河区长江路288号玉宇经商大厦负1层5号（权证号13××**）、负1层6号（权证号13××**）、1层1号（权证号13××**）、2层1号（权证号13××**）、3层1号（权证号13××**）、4层1号（权证号13××**）、5层1号（权证号13××**）、6层1号（权证号13××**）共八套房屋，并经房产管理部门协助办理了查封登记。异议人向法院提出了上述异议。另查明，大坡村委会于2017年10月曾向贵阳市花溪区人民法院提起诉讼，要求确认宏宇商住大厦负一层5号、6号房屋（权证号13××35、13××36），二层（权证号13××**）归大坡村委会所有并由玉宇房开公司协助将房屋产权过户至异议人名下。花溪区人民法院经审查，根据原告大坡村委会提交的不动产登记信息，负1-5（权证号13××**）、1-6（权证号13××**）房屋的不动产登记信息显示有抵押；一层房屋（权证号13××**）的不动产登记信息显示有抵押，有限制。花溪区人民法院认为因原告主张的房屋被采取了司法查封措施，以（2017）黔0111民初5119号之一民事裁定书驳回大坡村委会的起诉，大坡村委会向贵阳市中级人民法院提起上诉，贵阳市中级人民法院维持原裁定。再查明：2009年6月23日，原告收到玉宇房开公司交来门面租赁押金3万元，且2009年6月23日至2019年期间，原告皆收到玉宇房开公司交来的房屋租金。复查明：原告在2017年10月3日向贵阳市经济技术开发区不动产登记站查询了宏宇商住大厦产权信息，其中宏宇商住大厦1-1号房屋（房屋ＩＤ：ＦＷ14000564-1-1，权证号：13××74）有6次查封信息，具体的查封文号为：（2011）云民商初字第188号，相应的业务号为Ｃ20160100016574；（2011）云民商初字第189号，相应的业务号为Ｃ20160100017295；（2011）筑小法民初字第447号，相应的业务号为Ｃ20160100017559；（2015）乌执字第211号，相应的业务号为Ｃ20160100056435；（2015）筑观法执字第689号，相应的业务号为Ｃ20160100070778；（2016）黔0111执协677号，相应的业务号为201608150070。2020年8月3日，经依职权向贵阳市不动产登记中心调取宏宇商住大厦1-1号房屋不动产登记信息，查询到该处一层的房屋登记的权利人为贵阳小河区玉宇房地产开发有限公司，登记时间为2010年1月13日；有抵押信息，登记的抵押权人为贵阳市乌当区金和小额贷款股份有限公司，登记时间为2013年1月8日，抵押期限为2012年12月27日至2013年2月26日；此外，目前的查封信息显示目前的查封机构为贵阳市观山湖区人民法院（首封），查封文号：（2017）黔0115执恢24号，查封期限为2017年11月13日至2020年11月12日止，贵阳市云岩区人民法院还进行了轮候查封。一审法院认为，对有争议的焦点，法院认定如下：原告是否对涉案房屋享有物权期待权，所依据的基础法律关系是否合法的问题，以及是否已经合法占有的问题。本案中，原告提交了其与玉宇房开公司于2006年签订的协议书（书写内容、印章部分或全部有影印的可能，经向原告询问，原告表示不申请笔迹、印章检验鉴定），协议书中原告为甲方，玉宇房开公司乙方；提交了一层（登记为负一层）平面图、一层（登记为负一层）以及二层（登记为一层）房屋分层分户平面图。此外原告还提交了原告与贵州雅泽商务酒店管理有限公司签订的租赁协议，贵阳农村商业银行股份有限公司长江支行出具的2009年1月1日至2019年11月22日户名为贵阳市小河区大坡村村民委员会的对公明细对账单、单位对账凭证，2009年6月23日至2019年7月18日的会计记账原始凭证。法院认为，从会计记账原始凭证、银行账户流水明细等基本上可以确定原告在一层、二层（登记为负一层、一层）区域享有租赁收益的事实，结合负一分层分户图等能够形成证据链，证实原告有占有宏宇商住大厦负一层及一层的事实，但对于原告与玉宇房开公司有协议书中约定的内容因从直观上看，确实有较大可能是影印件，但从前述事实来看，双方曾达成相应的合意具有高度可能性。对于是否享有物权期待权的问题，从原告提交的证据来看，即便认定协议书为双方真实意思表示，其第二条约定：“‘宏宇大厦’项目开发成功后，该大厦一层建筑面积的50%，二层建筑面积的100%归甲方所有（以最后规划实际建筑面积为准）。‘宏宇大厦’项目的其余部分归乙方所有。乙方的50%包含电梯的面积”；而对照原告提交的一层平面图与房屋分层分户平面图，负1-5、负1-6号房屋在一层平面图中被用红笔标划并加盖有贵阳小河玉宇房地产开发有限公司的印章，其余部分则加盖有贵阳市花溪区黄河社区大坡村村民委员会的印章，且红笔标划并加盖有贵阳小河玉宇房地产开发有限公司的印章的区域中有电梯井。法院认为前述事实足以说明即便协议书真实，双方的协议内容亦已明确玉宇房开公司享有的50%包含电梯，结合房屋分层分户平面图标划、加盖印章的行为，足以说明原告不可能享有对负1-5、负1-6号房屋的物权期待权。对于涉案的宏宇商住大厦1-1号（协议书中约定的二层），结合前述论述，原告与玉宇房开公司曾达成合意具有高度可能性的事实，原告提交的协议书约定该层由原告所有。综合原告与贵州雅泽商务酒店管理有限公司签订的租赁协议、明细对账单、单位对账凭证、会计记账原始凭证等，法院认为，足以说明原告享有宏宇商住大厦部分房屋的租赁收益，形成了对不动产的管理和支配。原告与玉宇房开存在的前述协议书中约定：“第一、甲、乙双方合作开发小河区长江路原老戒毒所，由乙方在甲方所属的长江路原老戒毒所地址上进行房地产开发，该房开项目名称为‘宏宇大厦’；‘宏宇大厦’建成后，乙方以‘宏宇大厦’的部分房屋返还甲方。第二、‘宏宇大厦’项目开发成功后，该大厦一层建筑面积的50%，二层建筑面积的100%归甲方所有（以最后规划实际建筑面积为准）。‘宏宇大厦’项目的其余部分归乙方所有。乙方的50%包含电梯的面积”，法院认为，原告方享有涉案宏宇商住大厦1-1号的物权期待权，并实际占有房屋，但还需审查是否存在非因自身原因未办理过户登记的问题。从原告提交的贵阳市经济技术开发区不动产登记站出具的查询记录显示宏宇商住大厦1-1号房屋（房屋ＩＤ：ＦＷ14000564-1-1，权证号：13××74，打印时间为2017年10月13日）有6次查封信息，现势及历史查封信息业务号均以“2016”或“Ｃ2016”为首。原告陈述未及时过户是因玉宇房开公司多次向原告表示房屋的初始登记尚未办理，原告方无法查实初始登记办理进程，故不能在第一时间办理过户登记。针对该问题，从原告提交证据来看，其应在2017年10月13日之前便知晓宏宇商住大厦1-1号房屋存在查封的事实，结合法院调取的不动产登记信息，涉案的一层房屋登记时间为2010年1月13日，抵押登记的期限为2012年12月27日，之后于2015年6月11日又存在查封。法院认为，对于非因自身原因未办理过户登记不应忽视了涉案协议书中玉宇房开公司义务的设定以及该义务实际履行时间进行判断，故综合考虑，不予认定原告在未及时办理过户登记的问题上存在完全过错。综上所述，原告要求排除对贵阳市小河区房屋的执行不能成立，解除查封、确认所有权的理由亦不能成立，应予以驳回。对于涉案宏宇商住大厦1-1号房屋，原告享有的实体权益能排除本案申请执行人的强制执行，但未达到在本案中确认所有权的法定条件；对于原告主张被告玉宇房开公司协助办理过户登记手续的合同义务，该诉请非本案的审理范围，本案不予处理。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决：一、不得执行贵阳恒星诚信典当有限公司与贵阳小河区玉宇房地产开发有限公司、张宇恒借款合同纠纷一案查封的位于贵阳市小河区房屋（权证号13××**）；二、驳回原告贵阳市花溪区大坡村村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由贵阳市花溪区黄河社区大坡村村民委员会负担6000元，由贵阳恒星诚信典当有限公司负担2800元。本院二审审理查明的案件事实与原审判决认定的事实基本一致。本案的事实有当事人的陈述、调查笔录等证据在卷佐证，并经质证，法院予以确认。本院认为，本案系因案外人对登记在被执行人名下的不动产提出权益主张并要求排除执行而引发的诉讼，根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》、第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，本案中，虽然上诉人与玉宇房开公司在案涉房屋被人民法院查封之前2006年签订《协议书》一份，约定玉宇房开公司在上诉人处所有的集体土地上进行房地产开发修建宏宇大厦，待宏宇大厦修建完成过后，大厦一层（产权登记为负一层，建筑面积963.32平方米）建筑面积的50%房屋产权（481.56平方米）、二层（产权登记为一层）建筑面积的100%房屋产权（677.57平方米）归上诉人所有，其余部分归玉宇房开公司，上诉人也实际占用并收取案涉房屋租金。案涉房屋上诉人陈述系因联合开发上诉人的集体土地，因此上诉人不需要支付购房价款。根据审理查明的事实，被上诉人贵阳小河区玉宇房地产开发有限公司土地使用权属于招拍挂方式取得，上诉人亦并未提供证据证明支付过案涉房屋相应价款。故上诉人贵阳市花溪区黄河社区大坡村村民委员会就案涉房屋申请排除强制执行不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依法应准予对案涉房屋的执行，故上诉人贵阳市花溪区黄河社区大坡村村民委员会之上诉事由本院不予支持。综上，上诉人贵阳市花溪区黄河社区大坡村村民委员会的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求均予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人贵阳市花溪区黄河社区大坡村村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  周立新审判员  王 晨审判员  余长智二〇二〇年十一月三十日法官助理黄艳书记员刘羊羊