广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0205民初2792号 原告：中国建设银行股份有限公司柳州分行，住所地广西壮族自治区柳州市北站路**，统一社会信用代码：91450200198602460P。 负责人：郭劲军，行长。 委托诉讼代理人：李文俊，广西可以律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李华升，广西可以律师事务所律师。 被告：梁艳，女，1988年6月24日生，汉族，住广西壮族自治区柳州市潭中西路北一巷6号川海·汇景龙湾13栋5-4号，公民身份号码：4502211988××××××××。 被告：广西川海房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市西环路**，社会统一信用代码：91450200756539217K。 法定代表人：吕贻标，该公司总经理。 原告中国建设银行股份有限公司柳州分行与被告梁艳、广西川海房地产开发有限公司（简称川海公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李华升到庭参加了诉讼。被告未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告梁艳签订的编号为450620013-2012-20160633829《个人住房（商业用房）借款合同》。2、判令被告梁艳归还原告贷款本金468298.66元、利息6794.55元、罚息90.50元（利息和罚息暂计至2020年4月7日，以后利息按双方原合同约定计至被告梁艳还清贷款本息之日止）。３、判令被告梁艳承担本案的律师费21883元。4、判令以被告梁艳抵押给原告的柳州市潭中西路北一巷6号川海·汇景龙湾13栋5-4号房屋，以折价、变卖或者拍卖该房产所得价款优先清偿上述贷款本息以及发生的相关费用。5、判令被告梁艳承担本案诉讼费用。6、判令被告川海公司对上述款项承担连带清偿责任。 原告向本院提出事实和理由：2016年8月17日，原告与被告梁艳签订了编号为450620013-2012-20160633829《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：原告向被告梁艳提供49.5万元的贷款，用于购买柳州市潭中西路北一巷6号川海·汇景龙湾13栋5-4号房屋，贷款期限为360个月，被告梁艳采用等额本息还款法按月偿还贷款本息，如果被告梁艳不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，原告有权解除合同，宣布贷款立即到期，要求被告梁 3 艳立即清偿借款本息及相关费用，同时，还约定：贷款人（即原告）为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公正费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人（即被告）承担。合同签订后，原告依约向被告梁艳发放了贷款，并与被告梁艳办理了房屋预告抵押登记手续。但被告梁艳未能按时足额归还贷款本息，多次逾期还款，经原告多次催收仍拒不归还。截止2020年4月8日，被告梁艳尚欠原告贷款本金468298.66元，利息6794.55元、罚息90.50元。根据合同约定，原告可以提前解除合同。被告梁艳应当偿还全部贷款本息，并承担违约责任。根据《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的约定，被告川海公司应当对诉请的款项承担连带清偿责任。 被告未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性未提出异议的证据，本院予以确认。对当事人提供的证据能否支持其主张的证明目的，本院结合案件情况予以参考。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年1月26日，原告与被告川海公司签订了编号为4501500132010002的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。该合同约定：被告川海公司为原告与因购置座落于川海·汇景龙湾房产（住房/商业用房/住房或商业用房）而与原告发生借贷关系的全部债务人所形成的一系列债权提供最高额保证。该保证为连带责任保证，保证期间自原告与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止。本最高额保证所担保的债权是指自2010年1月26日至2020年1月25日期间（即“债权确定期间”）因原告向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间， 4 仍然属于本最高额保证的担保范围，主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制。如果主合同项下债务到期或者原告根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，被告川海公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），被告川海公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求被告川海公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任。 2016年8月17日，原告与被告梁艳签订编号为450620013-2012-20160633829的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：被告梁艳向原告借款495000元用于购买柳州市潭中西路北一巷6号川海·汇景龙湾13栋5-4号房屋，借款期限为360个月即2016年8月17日至2046年8月17日，采取等额本息还款方法每月归还原告贷款；借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调2%，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；若未按合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项的，原告有权宣布贷款立即到期，未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被原告宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；被告梁艳以其所有的位于柳州市潭中西路北一巷6号川海·汇景龙湾13栋5-4号房屋为上述借款提供抵押担保，担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）等内容。合同签订后，原告依约向被告梁艳发放了贷款495000元，双方于2016年10月24日办理了抵押房产的抵押权预告登记手续。因被告梁艳未能按照合同约定按时足额归还原告贷款本息，截止至2020年4月7日，尚欠原告贷款本金468298.66元、利息6794.55元、罚息90.50元。为此，原告诉至本院，提出上述诉讼请求。原告为实现本案债权，委托律师事务所代理本案，产生律师代理费21883元。 本院认为，原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房（商业 5 用房）借款合同》，符合法律规定，且已实际履行，应受法律保护。合同签订后，原告依约发放贷款，并无过错。被告梁艳借款后，未能按合同约定还本付息，其行为属违约行为，也符合双方约定的合同解除条件。故原告主张解除合同并要求被告梁艳归还尚欠的贷款本息，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。双方在合同中约定借款人未按合同约定按时足额偿还借款本息或者其他应付款项的，应当承担原告为实现债权而产生的律师费。由于被告梁艳逾期还款导致本案诉讼，原告委托律师事务所代理本案，产生相应的律师诉讼代理费是原告为实现债权所支付的，符合相应的律师服务收费管理实施办法及律师服务收费标准，根据合同约定该费用亦应由被告梁艳负担。 对于原告主张对柳州市潭中西路北一巷6号川海·汇景龙湾13栋5-4号房屋进行优先受偿的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》的规定，以建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。抵押权预告登记保全的是办理抵押权登记并设立抵押权的请求权，不产生物权变动的效果。本案中用于抵押的房屋仅有预告登记，尚未办理抵押登记手续，抵押权未设立，无优先受偿的效力，故原告主张以柳州市潭中西路北一巷6号川海·汇景龙湾13栋5-4号房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。因抵押房产未办好房屋所有权证、房屋他项权证，被告川海公司应按合同约定对被告梁艳的借款承担连带保证责任,并对被告梁艳依法享有追偿权。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司柳州分行与被告梁艳签订的编号为450620013-2012-20160633829的《个人住房（商业用房）借款合同》。 二、被告梁艳归还原告中国建设银行股份有限公司柳州分行贷款本金468298.66元并支付相应的利息、罚息（利息、罚息计算方法：截止2020年4月7日的利息为6794.55元、罚息为90.50元，2020年4月8日起的利息、罚息，按照双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的方式，计算至被告梁艳付清借款本息之日止）。 6 三、被告梁艳支付原告中国建设银行股份有限公司柳州分行律师代理费21883元。 四、被告广西川海房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任。 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司柳州分行的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费8756元、保全费3005元，合计11761元（原告已预交），由被告梁艳、广西川海房地产开发有限公司负担。原告为本案所支出的公告费，可凭有效票据要求被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上于柳州市中级人民法院。 审 判 长  覃素红 人民陪审员  罗文群 人民陪审员  李 霜 二〇二〇年十一月二十五日 法官 助理  曾林妮 书 记 员  杨关芬