北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初58246号原告（反诉被告）：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市西城区天桥北里**。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：杜某，女，该单位法务。被告（反诉原告）：何贵卿，男，1959年10月9日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：何某，何贵卿之子，住河北省廊坊市。原告（反诉被告）北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）与被告（反诉原告）何贵卿委托合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告爱家营公司之委托诉讼代理人杜某与被告何贵卿之委托诉讼代理人何某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。爱家营公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方签署的《北京市房屋出租委托代理合同》；2.判令何贵卿返还我公司预付租金58013元；3.判令何贵卿向我公司支付违约金15200元；4.判令何贵卿向我公司支付逾期退还预付租金的违约金172008元；5.判令何贵卿承担诉讼费。事实与理由：双方于2017年7月17日签订房屋出租委托代理合同，委托期限自2017年7月18日至2020年7月17日，其后，我公司按照合同约定代何贵卿将房屋出租给实际承租人。我公司于2018年7月17日预付房屋一年度的租金共计79800元，在2018年11月29日，何贵卿在未与我公司协商一致的情况下强行私自换锁，由于何贵卿的违约行为，妨碍了我公司正常代理被委托的房屋。根据法律和合同约定，请求法院支持我公司诉求。何贵卿辩称，我同意解除合同，其他诉讼请求均不同意。2017年7月双方签署合同，委托代理期限三年，2018年11月我接到居委会电话，说我房子里住了很多人。11月18日晚上我到房屋查看情况，房屋内很乱，损毁严重，屋内有十张床，四五个人在屋里。11月19日下午我配合派出所的辅警、民警到家里了解情况，派出所下达了限期整改违规租房的通知。我到爱家营公司店面要求解除合同，并协商处理合同后续事宜，但没人出面解决。11月20日我与签订合同的业务员沟通，他承认公司违约。11月23日我与爱家营公司、租户三方见面谈话。11月28日爱家营公司通知我来接收房屋，但拒绝给我交付钥匙，所以我才换锁。根据北京市的相关规定，承租人使用出租房的行为不得损害公共利益、相邻关系人合法权益，他们将房屋群租，损害了公共利益，有安全隐患。爱家营公司收取委托管理服务费，却把我的房子管理成这样，没有尽到服务、管理义务，我认为服务费不应该支付。何贵卿向本院提出反诉请求：1.判令解除双方签订的北京市房屋出租委托代理合同；2.判令爱家营公司向我支付违约金15200元；3.判令爱家营公司向我支付房屋家具损毁赔偿金15400元（包括室内4个居室门维修更换3000元、马桶洗脸盆及厨房水池不可修复性污损及毁坏1500元、燃气灶损坏1000元、衣柜损坏3000元、双人床丢失3000元、客厅墙面插线盒损坏100元、全屋壁纸损坏3000元、屋内保洁除虫800元）；4.判令爱家营公司向我退还合同存续期间已支付的管理服务费24067元；5.判令爱家营公司针对在工作中的玩忽职守所给我带来的损失、社会中不良的影响以及心理上承受的巨大伤害作出正式的道歉；6.判令爱家营公司承担诉讼费。事实和理由：我与爱家营公司于2017年7月17日签订房屋出租委托代理合同，委托期限自2017年7月18日至2020年7月17日，我按照合同约定将房屋交付给爱家营公司，我每年分别支付50天、45天、45天的房租作为管理服务费。我于2018年11月17日接到居委会反映该房屋涉嫌被群租，屋内人员众多且声音嘈杂，严重扰民，并有很大的安全隐患，第二日即到房屋查看实际情况，屋内摆了11张床且设施损毁严重。2018年11月19日配合属地派出所人员入户调查情况，并于当日向爱家营公司提出中止合同并要求其及时腾空房屋、赔偿损失。11月28日房屋腾空，次日我再次要求沟通合同事宜无果，为防止房屋被二次损毁，进行了换锁。由于爱家营公司的违规操作给我带来了巨大经济损失和社会压力，造成了巨大的精神伤害，特提出反诉。爱家营公司针对何贵卿的反诉辩称，我公司同意解除合同，其他反诉请求没有法律依据，均不同意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：何贵卿系北京市海淀区翠微路×号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。2017年7月17日，何贵卿（甲方）与爱家营公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定何贵卿委托爱家营公司对涉案房屋进行出租代理及管理。委托租赁用途为居住，居住人数不得多于5人，委托出租价格为每月7600元，委托出租期限自2017年7月18日至2020年7月17日，租金年付。代理期限内，甲方向乙方支付等于140天租金的管理服务费，乙方在转付租金时扣除，甲方无需另行支付，其中第一年支付50日房租的管理费、第二年支付45日房租的管理费、第三年支付45日房租的管理费。合同第六条约定，乙方承担维修的责任及负责维修的项目详见附件《维修项目明细表》，其中包括门窗地面、水暖洁具、电路灯具、电器家具、橱柜锁具等。合同第七条约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.未按约定转付租金达3日以上的；2.乙方擅自改变房屋用途的；3.乙方利用该房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。合同第八条约定，因甲方原因导致本合同提前解除的，甲方应按月委托价格200%向乙方支付违约金；因乙方原因导致本合同提前解除的，乙方应按月委托价格的200%向甲方支付违约金。因任何一方原因导致合同解除的，乙方不再收取解约年度对应合同期内剩余应交乙方的管理服务费，合同期内已支付的管理服务费不予退还。合同解除时，如乙方已向甲方支付了合同解除后的租金，甲方应在签署退租协议或确定解除合同之日起当日内退还乙方，如甲方逾期退还，每逾期一日，甲方应向乙方支付应付款项千分之五的违约金。2018年7月17日，爱家营公司向何贵卿转账79800元。2018年11月17日，何贵卿接到属地居委会电话告知其房屋存在群租情况，次日何贵卿之子到涉案房屋查看，屋内存在多人居住情况。11月19日，海淀区羊坊店街道流动人口与出租房屋管理委员会办公室在涉案房屋门上张贴《通知》，认为该房屋装修格局和人员居住条件，违反了《北京市房屋租赁管理若干规定》等相关规定要求，不符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，并存在诸多安全隐患，要求于11月23日前自行整改完毕，逾期未改或整改不达标，将进行联合执法。11月27日，爱家营公司业务员赵琴琴通知何贵卿次日可以腾房，11月28日，赵琴琴与何贵卿之子到涉案房屋查看，11月29日，何贵卿更换涉案房屋门锁。何贵卿提交涉案房屋出租前后的照片、以及11月19日至11月28日期间委托双方、租户、民警之间对话视频，爱家营公司对出租前的照片不予认可，认为拍摄时间无法确认无法证明交付时状态，对之后的照片及视频均无异议，但认为其与实际承租人签订的租赁合同明确约定居住不得超过5人，在发现承租人违约后立即进行了处理，家具损毁并非其公司造成，应由实际侵权人承担赔偿责任。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。爱家营公司与何贵卿签订的《北京市房屋出租委托代理合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应遵照履行。根据合同约定，乙方利用房屋从事违法活动、损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活的，甲方有权单方解除合同。合同履行过程中，因违反了《北京市房屋租赁管理若干规定》，何贵卿被相关部门通知整改，涉案房屋被违规群租，作为管理者，爱家营公司已构成违约，应承担相应的违约责任，同时何贵卿作为委托人有权依据合同约定解除合同。何贵卿向爱家营公司提出解除合同，爱家营公司于2018年11月28日腾空交还给何贵卿，应视为双方委托合同于当日已经解除，对于2018年11月28日之后的租金何贵卿应当予以退还。因爱家营公司存在违约行为，未完全履行管理职责，该年度的管理服务费不应另行收取，在计算退还金额时按照实际产生的委托期限予以计算。鉴于爱家营公司构成违约，其要求何贵卿支付违约金以及逾期退还租金的违约金，于法无据，本院不予支持。关于委托期限内第一年的管理服务费，该费用系按年度缴纳，在当年度租金中扣除，2017年7月18日至2018年8月17日期间双方已履行完毕，何贵卿要求退还上述期间的服务费，于法无据，本院不予支持。何贵卿要求的赔礼道歉，于法无据，本院不予支持。对于何贵卿主张的各项经济损失，虽未提交实际支出的相关证据，但根据何贵卿提交的照片及相关视频，屋内物品确有损坏，且多人居住情况亦加速了屋内设施损耗的程度，根据合同约定，爱家营公司负责屋内门窗地面、洁具电器等项目维修责任，爱家营公司退还房屋时，房屋室内门、马桶、墙面等均有不同程度损坏，本院依据屋内物品损耗程度酌情判定爱家营公司赔偿何贵卿各项损失1万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效后七日内给付何贵卿违约金15200元，并赔偿何贵卿各项经济损失共计10000元；二、何贵卿于本判决生效后七日内退还北京爱家营企业管理有限公司租金46867元；三、驳回北京爱家营企业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回何贵卿的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4978元（北京爱家营企业管理有限公司已预交），由北京爱家营企业管理有限公司负担4027元，已交纳；由何贵卿负担951元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费583元（何贵卿已预交），由何贵卿负担314元，已交纳；由北京爱家营企业管理有限公司负担269元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  夏文慧人民陪审员  李绥奇人民陪审员  刘良喜二〇二〇年十一月十一日书 记 员  高 岚