北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初33030号原告（反诉被告）：北京嗨喽餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区常通路**院**楼**101内**5F-10a。法定代表人：杨秀云，执行董事。委托诉讼代理人：古利新，北京知润律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹翠霞，女，1993年3月11日出生，汉族，北京知润律师事务所实习律师，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：北京通瑞万华置业有限公司，住所，住所地北京市顺义区牛栏山镇顺安路**div>法定代表人：宋海林，总经理。委托诉讼代理人：司阳，泰和泰（北京）律师事务所律师。原告（反诉被告）北京嗨喽餐饮管理有限公司（以下简称嗨喽公司）与被告（反诉原告）北京通瑞万华置业有限公司（以下简称通瑞万华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员肖**林独任审判，公开开庭进行了审理。嗨喽公司之委托诉讼代理人古利新、曹翠霞，通瑞万华公司之委托诉讼代理人司阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嗨喽公司向本院提出诉讼请求：判令1、确认双方签订的租赁合同及补充协议于2020年2月14日解除；2、通瑞万华公司返还保证金和装修押金共338244．8元及利息（自2020年2月14日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止）。事实和理由：2019年6月2日，双方签订补充协议，将xxxx商铺租赁合同的承租人由xx变更为我公司。自2020年1月因疫情原因，我公司不能经营状态已近一月有余。因不可抗力致使合同目的不能实现，根据约定和法律规定，我公司于2020年2月14日向通瑞万华公司发出《解除租赁合同及返还保证金通知书》，通知解除合同，并表明立即向通瑞万华公司返还房屋，随时配合房屋交接。此后又先后向通瑞万华公司致函要求返还保证金和装修押金。通瑞万华公司未予回应。通瑞万华公司辩称，不同意嗨喽公司的诉讼请求。嗨喽公司2020年2月14日发出的解除合同通知书，不构成合同的解除，其不享有单方解除权。商场在疫情期间一直正常营业，我公司也给予客户一定的优惠政策，积极促进合同履行。双方的合同远未达到不能履行或合同目的不能实现的程度。我公司在收到解除通知后，明确告知不同意解除合同。嗨喽公司应在2020年1月20日支付下季度费用，但一直未支付，已构成违约，我公司行使解除权，要求嗨喽公司承担违约责任，我公司认为合同应在2020年2月29日解除。根据合同约定，我公司无需返还收取的所有款项和支付违约金、利息。通瑞万华公司向本院提出反诉请求：判令1、确认双方的租赁合同及补充协议于2020年2月29日解除；2、嗨喽公司支付2020年2月1日至2月29日期间租金79968元、物业服务费14280元、推广服务费2856元；3、嗨喽公司支付2019年12月至2020年1月能源费15956．55元；4、嗨喽公司支付装修拆除费62000元。事实和理由：嗨喽公司应在2020年1月20日支付2月1日至4月30日租金等费用，但一直未支付。2月14日嗨喽公司以疫情为由要求解除合同，其解约理由不成立，我公司不同意解除合同。2月29日，因嗨喽公司逾期付款超过30日，我公司发函于2月29日解除合同，嗨喽公司于3月11日腾退房屋，但未按照合同约定拆除装修，我公司请施工单位予以拆除，发生拆除费62000元。嗨喽公司辩称，我公司于2月14日、19日和21日三次通知通瑞万华公司交接房屋，由于其公司的原因导致房屋无法交接，相应损失应由通瑞万华公司承担。同意支付2020年2月1日至2月14日期间的租金、物业服务费和推广服务费，支付标准应当按照合同约定的标准的一半支付。同意支付能源费15956．55元。拆除费用过高，应按实际发生的费用计算，支付不超过3万元的拆除费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2019年3月21日，通瑞万华公司与xx签订《龙湖·租赁合同》，出租案涉房屋给xx，租期为2019年5月11日至2022年4月30日；2019年5月11日至2020年4月30日期间月保底租金79968元，按季支付；月推广服务费2856元，按季交纳；月物业服务费14280元，按季支付；首期交款日期均为2019年3月31日；承租人应交纳合同保证金318244．8元（保证承租人履行本合同及其附件所约定的各项义务和责任，租期内，如承租人未能按时足额支付租金、物业服务费、推广服务费……能源费、违约金及其他……出租人有权从合同保证金中抵扣承租人的应付未付款项、赔偿金额或直接以合同保证金抵扣承租人违约所造成的损失）；承租人应交纳装修押金2万元（装修押金不足以抵扣承租人所造成的损失和违约金的，出租人有权自合同保证金中扣除不足部分）；除首期费用外，承租人须在每月20日（含）之前，将下一个支付周期的保底租金、推广服务费、物业服务费等支付到出租人账户；除合同另有约定外，在承租人按照约定将该房屋交还给出租人并通过出租人验收，履行完毕本合同约定的各项义务，付清全部应付款项后90日内，出租人向承租人无息退还剩余的合同保证金；在租赁期限届满之日或本合同提前解除之日，承租人应根据出租人要求将该房屋恢复至毛坯房状态，承租人应将其进行的装修装饰及增添的设备全部拆除；除本合同约定及法律规定承租人有权解除合同的情形外，承租人解除本合同并提前撤出房屋的，则出租人不予退还承租人已交纳所有款项（包括但不限于合同保证金、租金、物业服务费及其他承租人已付款项），同时有权向承租人按未履行租期的租金总额10%或3个月保底租金金额（以两者之间较高的为准）收取违约金，承租人还应付清全部应付未付费用及违约金；承租人逾期支付累积超过30日的，出租人有权解除本合同；除非本合同另有约定，出租人根据本合同约定解除合同的，则出租人不予退还承租人已交纳的所有款项，另外出租人有权向承租人按未履行租期租金总额的10%或3个月保底租金金额（以两者之间较高的为准）收取违约金，承租人应同时付清全部应付未付费用及违约金，承租人给出租人造成的实际损失超过前述违约金标准的，还应赔偿超出部分的实际损失。2019年6月2日，通瑞万华公司、xx、嗨喽公司签订《关于补充协议》，约定将前述合同承租人由李欢变更为嗨喽公司，嗨喽公司概括承受李欢的权利义务。嗨喽公司已支付租金、物业服务费、推广服务费至2020年1月31日。通瑞万华公司认可收到嗨喽公司保证金和装修押金共338244．8元。2020年2月1日，通瑞万华公司向嗨喽公司发出《关于租金催缴和停止水电等能源供应的通知》。2月3日，嗨喽公司向通瑞万华公司提交闭店申请，称因疫情原因，申请2月3日至2月9日闭店。2月14日，嗨喽公司作出《解除租赁合同及返还保证金通知书》，称因疫情至今已有20余日，严重影响正常经营，至今仍不能开业，通知解除合同，返还房屋，要求通瑞万华公司配合交接，返还保证金和装修押金。2月19日，嗨喽公司作出《再次要求交接及返还保证金通知书》。2月21日通瑞万华公司作出《欠费催缴函》，嗨喽公司又作出《关于欠费催缴函回函》。2月29日，嗨喽公司收到通瑞万华公司作出的《租赁合同解除通知书》，通瑞万华公司以嗨喽公司拖欠费用为由，通知自2月29日起解除合同。3月11日，通瑞万华公司向嗨喽公司作出《留置资产处理通知书》，要求嗨喽公司在3月16日前处理商铺内物品及装饰装修。庭审中，嗨喽公司称自2月14日陆续搬离，至3月11日腾空房屋。通瑞万华公司则称嗨喽公司自3月11日开始搬离，3月20日才腾空房屋，提交了微信记录和腾退申请单予以佐证。嗨喽公司认可证据的真实性，称大物件需要找工人搬运，但疫情期间不好找工人，不影响通瑞万华公司收回房屋。嗨喽公司提交通瑞万华公司减免租金的网页信息，以证明应当按照一半的标准收取租金等费用。通瑞万华公司认可证据的真实性，但称减免政策仅适用于继续履行合同的商户。通瑞万华公司提交报价单，以证明拆除嗨喽公司商铺装饰装修需支付62683．36元。嗨喽公司不予认可。本院认为：嗨喽公司与通瑞万华公司签订的合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。在合同履行期间，因疫情原因，双方合同履行受到一定的影响，但根据双方合同的期限、已履行期限和剩余期限以及疫情及防控措施的发展变化，尚不足以导致双方合同目的不能实现，嗨喽公司据此为由解除合同，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。对于嗨喽公司请求确认合同于2020年2月14日解除的请求，本院不予支持。通瑞万华公司于2020年2月29日也向嗨喽公司送达了解除合同的通知，鉴于嗨喽公司之前已通知解除合同，故，本院认定双方间的合同于该日解除。2月1日至2月29日正处于疫情期间，嗨喽公司的经营受到一定影响，本院参照通瑞万华公司费用减免政策，确定嗨喽公司支付通瑞万华公司2月1日至2月29日期间租金39984元、物业服务费7140元、推广服务费1428元。嗨喽公司同意支付2019年12月至2020年1月能源费15956．55元，本院不持异议。嗨喽公司腾退房屋后，未按照合同约定将房屋恢复原状，通瑞万华公司自行恢复原状，势必发生相应费用，通瑞万华公司提交了报价单，嗨喽公司未提供证据予以反驳，且该费用尚属合理，本院予以支持。嗨喽公司提前退租的行为不符合合同约定和法律规定，导致房屋空置的损失。双方合同关于保证金的约定是作为合同履行的担保，根据相关约定，不退还保证金等的约定，属于违约责任的约定。本院综合考虑合同履行情况、违约的过错程度、以及预期利益等，根据公平原则和诚实信用原则，确定通瑞万华公司应返还嗨喽公司保证金和押金的数额。嗨喽公司主张支付利息，无法律依据，不符合合同约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认北京嗨喽餐饮管理有限公司与北京通瑞万华置业有限公司间的《龙湖??租赁合同》《关于补充协议》于2020年2月29日解除；二、北京通瑞万华置业有限公司于本判决生效后七日内返还北京嗨喽餐饮管理有限公司保证金和装修押金共计二十三万元；三、北京嗨喽餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付北京通瑞万华置业有限公司租金三万九千九百八十四元、物业服务费七千一百四十元、推广服务费一千四百二十八元，共计四万八千五百五十二元；四、北京嗨喽餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付北京通瑞万华置业有限公司能源费一万五千九百五十六元五角五分；五、北京嗨喽餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付北京通瑞万华置业有限公司装饰装修拆除费六万二千元；六、驳回北京嗨喽餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；七、驳回北京通瑞万华置业有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6403元，由北京嗨喽餐饮管理有限公司负担1653元（已交纳），由北京通瑞万华置业有限公司负担4750元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费1901元，由北京通瑞万华置业有限公司负担486元（已交纳），由北京嗨喽餐饮管理有限公司负担1415元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  肖**林二〇二〇年十一月十九日书记员  夏甜甜-2--9--2--1-