广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初20317号原告：中国银行股份有限公司广州东山支行，住所地广州市越秀区中山二路**之一五洲大厦1—**。负责人：郑宏祎。委托诉讼代理人：范宇丽、莫岩，广东诺臣律师事务所律师。被告：林琦栋，男，1991年11月2日出生，汉族，身份证住址山东省栖霞市。被告：清远市名德房地产有限公司，，住所地广东省清远市清城区东城海逸路北法定代表人：梁绍航。委托诉讼代理人：叶俊伟、冼景宏，广东明典律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司广州东山支行与被告林琦栋、清远市名德房地产有限公司（以下简称名德公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李金留独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人范宇丽，被告名德公司的委托诉讼代理人冼景宏到庭参加诉讼。被告林琦栋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2018年8月24日，原告与被告林琦栋签订《个人一手住房贷款合同》，被告名德公司与原告签订了《按揭业务担保合作协议》，约定被告名德公司为其推荐的每位申请抵押贷款的购房人向原告提供不可撤销的连带责任保证担保，担保期限为原告发放贷款之日起至办妥抵押房屋《不动产权证书》和以原告为抵押权人的《不动产权登记证明》止。合同签订后，原告按照约定向被告林琦栋放款770000元，被告林琦栋借款后未按时还款。现起诉请求判令：1、解除原告与被告林琦栋签订的《个人一手住房贷款合同》；2、被告林琦栋立即向原告偿还全部贷款本金731656.7元及计算至清偿日的利息和罚息，暂计至2020年9月21日利息36878.45元、罚息2506.5元，此后的利息、罚息按照合同约定标准计算至实际清偿之日止；3、本案律师费38200元由被告林琦栋承担；4、原告有权拍卖、变卖被告林琦栋名下清远市清城区××路××号名德幸福里21号楼1梯11层01号，以所得价款优先受偿；5、被告名德公司对被告林琦栋上述债务承担连带清偿责任；6、本案受理费、保全费由两被告承担。被告林琦栋无答辩。被告名德公司辩称：一、根据《个人一手住房贷款合同》约定，被告名德公司承担的是阶段性担保责任，阶段性担保的目的是为了保障债权人的债权，所以保证期间，应截止到办理抵押登记之日，而在2018年9月6日涉案房产已经办理了预购商品房抵押登记，原告可以因此享有优先受偿权，以实现对原告债权的保障，而且原告在诉讼请求中也认可可以通过该登记实现优先受偿权，因此原告主张阶段性担保是自相矛盾的；二、原告没有权利主张律师费，首先被告名德公司没有任何的违约行为，如果由被告名德公司承担律师费，缺乏合理性，另一方面，《按揭业务担保合作协议》没有明确约定律师费的承担，原告主张被告名德公司承担律师费缺乏依据；三、在既有债务人提供的担保物（即涉案房产），又存在其他担保的情况下，应当优先执行债务人提供的担保物（即涉案房产），涉案房产足以通过变价满足债权人的债权，被告名德公司无需再承担任何责任。经审理查明：被告名德公司（甲方）与原告（乙方）签订《按揭业务担保合作协议》，约定：甲方必须为其推荐的每位申请抵押贷款的“名德府邸（名德幸福里）”购房人向乙方提供不可撤销的连带责任保证担保，担保期限为原告发放贷款之日起至办妥抵押房屋《不动产权证书》和以原告为抵押权人的《不动产权登记证明》止。2018年8月24日，原告（贷款人）与被告林琦栋（借款人）签订《个人一手住房贷款合同》，合同约定：被告林琦栋向原告借款770000元用于购买坐落于清远市清城区××路××号名德幸福里21号楼1梯11层01号的房产；贷款期限为300个月；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款之日起每12个月重新定价一次。每满一个浮动周期后以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮25%作为下一个浮动周期的适用利率。还款方式为按月等额本息还款，还款期数共计300期。如借款人未按约定期限还款，就逾期部分从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收50%。贷款担保方式合同约定为所购房产的抵押担保及被告名德公司的阶段性连带责任保证。该合同附件构成合同不可分割的组成部分，具有与该合同相同的法律效力。该合同附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》约定借款人以合同项下贷款所购房屋提供抵押，担保范围为合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；借款人未按期归还贷款本息即构成违约，原告有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，解除本合同，对抵押房屋行使抵押权。双方并对案涉房产办理了抵押权预告登记手续。原告提交的不动产登记证明显示，预告登记权利人为原告，预告登记义务人为被告林琦栋。合同签订后，原告依约向被告林琦栋发放贷款770000元。被告林琦栋借款后未按时还款，截至2020年9月21日，被告林琦栋尚欠原告贷款本金余额731656.7元、利息36878.45元、罚息2506.5元。原告催收未果，遂向本院起诉。另查明，为实现本案债权，原告向广东诺臣律师事务所支付了律师费38200元。本院认为：原告与被告林琦栋签订的《个人一手住房贷款合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立生效。原告已按合同约定履行了发放贷款的义务，被告林琦栋未能按合同约定履行还款付息义务构成违约，致使原告的合同目的无法实现，故原告请求解除《个人一手住房贷款合同》并要求被告林琦栋偿还借款本金、利息、罚息及要求被告林琦栋支付律师费的诉讼请求合法合理，本院予以支持。关于原告请求对抵押物清远市清城区××路××号名德幸福里21号楼1梯11层01号拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为讼争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对讼争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对讼争房屋的处分，但并非对讼争房屋享有现实抵押权，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告名德公司与原告签署《按揭业务担保合作协议》，承诺为每位申请抵押贷款的购房人向原告提供不可撤销的连带责任保证担保，担保期限为原告发放贷款之日起至办妥抵押房屋《不动产权证书》和以原告为抵押权人的《不动产权登记证明》止，本案中，截至起诉之日，涉案房产尚未办理正式抵押登记手续，故被告名德公司应对被告林琦栋的债务承担连带清偿责任。《按揭业务担保合作协议》未明确将律师费纳入保证范围，故被告名德公司的连带清偿责任应限于被告林琦栋的贷款本息，不包括律师费。被告名德公司承担保证责任后，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定有权向被告林琦栋追偿。关于被告名德公司辩称要求原告先处分涉案房屋以实现原告债权，不足部分，再由被告名德公司承担相应保证责任的意见，对此，本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定，“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，被告林琦栋的贷款担保方式合同约定为所购房产的抵押担保及被告名德公司的阶段性连带责任保证担保，故根据上述法律规定，被告名德公司应按照合同约定对被告林琦栋的债务承担连带清偿责任，而非处理涉案房产不足以清偿部分的连带清偿责任，故本院对被告名德公司该项抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下：一、原告中国银行股份有限公司广州东山支行与被告林琦栋2018年8月24日签订的《个人一手住房贷款合同》自本判决发生法律效力之日起解除；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告林琦栋向原告中国银行股份有限公司广州东山支行清偿借款本金731656.7元及利息、罚息（暂计至2020年9月21日利息为36878.45元、罚息为2506.5元，从2020年9月22日起的利息、罚息按《个人一手住房贷款合同》约定的标准计至款项还清之日止）；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告林琦栋向原告中国银行股份有限公司广州东山支行支付律师费38200元；四、被告清远市名德房地产有限公司对被告林琦栋的上述判决主文第二项确定的债务承担连带清偿责任。被告清远市名德房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告林琦栋追偿；五、驳回原告中国银行股份有限公司广州东山支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5847元、保全费4467元合共10314元，由被告林琦栋、清远市名德房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李金留二〇二〇年十一月二十五日书记员  刘剑威法庭记录钟子浩