陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕01民初762号 原告：西安和成置业有限公司，住所地西安市高新区太白南路高山流水·和城第5幢1单元2层10210号房。 法定代表人：金仲周，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：唐锐，陕西平镜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石养卫，陕西平镜律师事务所律师。 被告：张向阳，男，1970年10月3日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：张嘉，国浩律师（西安）事务所律师。 被告：王红芳，女，1970年1月21日出生，汉族，住浙江省东阳市，系张向阳之妻。 委托诉讼代理人：张嘉，国浩律师（西安）事务所律师。 原告西安和成置业有限公司（以下简称和成公司）与被告张向阳、王红芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告和成公司之委托诉讼代理人唐锐、石养卫，被告王红芳、张向阳之共同委托诉讼代理人张嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告西安和成置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认其公司与张向阳、王红芳签订的《商品房买卖合同》无效；2.判令张向阳、王红芳配合其公司注销网签备案手续；3.本案诉讼费由张向阳、王红芳承担。事实和理由：2012年10月，其公司为解决资金周转问题，经与张向阳、王红芳协商，欲借二人之名签订《商品房买卖合同》，并在中国光大银行股份有限公司西安昆明路支行（贷款人）（以下以简称光大银行）办理按揭贷款。2012年10月29日双方签订《协议书》约定，其公司为涉案房屋的所有权人，张向阳、王红芳仅为代持人，房屋权利不发生转移，所有权益归和成公司享有，与张向阳、王红芳无关；房屋首付款和按揭款均由和成公司支付到张向阳办好的卡内，该卡由和成公司持有，具体内容详见协议书。为确保房屋权利不发生转移，当日张向阳、王红芳向其公司出具了《退房协议》并填写了《备案注销申请表》。2012年11月29日，其公司与张向阳、王红芳签订了正式的《商品房买卖合同》，张向阳按照协议书约定在光大银行以其名义开立了银行账户，并将该银行卡交由其公司持有。之后，为了规避审查，其公司通过法定代表人金仲周及其女金美玲将32900000元转入金仲周之子金广东账户，将30000000元转入金广东控制的浙江省东阳市巨成建设有限公司账户。金广东直接向和成公司持有的张向阳卡中转入19874470元，当日其公司将19874470元作为首付款转入公司账户。金广东、浙江省东阳市巨成建设有限公司将部分款项转入金仲周司机金晓亮账户，并通过金仲周亲属徐美忠将部分款项转入金晓亮账户，共计28900000元。金晓亮后将28900000元转到其公司持有的张向阳银行卡中，当日将28900000元作为首付款转入其公司账户。至此，购房首付款48774470元全部由其公司通过关联人员及单位账户支付。在光大银行办理按揭贷款后，2016年前每月月供均由其公司转入金晓亮账户，再由金晓亮转入其公司持有的张向阳还月供卡内，由银行扣划，2016年之后月供由其公司通过保证金账户直接归还。其公司与张向阳签订买卖合同办理按揭贷款前已将房屋出租给华润万家生活超市有限公司，租金一直由其公司按年度收取，另外，2014年案涉房屋已经取得初始登记，具备了办理过户（转移登记）的条件，涉案房屋至今仍登记在其公司名下。其公司认为其公司为获得资金周转，与张向阳、王红芳协商用张向阳、王红芳名义以按揭买房的形式获取银行贷款，房屋首付款和按揭款均由其公司支付的这种通谋获取周转资金的方式，房屋买卖不是双方签订合同的真正目的，该行为符合《中华人民共和国民法总则》第146条虚假通谋的构成条件，双方所签订的《商品房买卖合同》应为无效合同，张向阳、王红芳在签订合同既没有支付任何款项，也没有实际占有涉案房屋，应当在合同确认无效后配合其公司注销网签备案手续。 被告张向阳答辩称，其对和成公司所称的案件事实经过没有异议，其与和成公司的法定代表人金仲周是好友，2012年金仲周提出借用其名义购买和成公司在西安高新区开发的高山流水·和成的商铺，其配合和成公司签订了购房协议书以及《商品房买卖合同》，并办理了房管局的网签备案登记，还与光大银行办理了按揭贷款手续，贷款直接打给了和成公司，首付款和月供实际也都是和成公司支付的，整个购房、按揭、还款、房屋出租由和成公司一手操办，其只是挂名购买和成公司开发的商铺，和成公司借其名义买房，其没有任何购房出资，购房合同、贷款合同、银行卡等所有手续都在和成公司手里。涉案房屋不属于其，其没有收房更没有出租，相关出租手续也是和成公司自己办理。请法院根据证据与事实依法裁判。 被告王红芳答辩称，其对和成公司起诉的事实经过没有异议，其夫张向阳与和成公司法定代表人金仲周是好朋友，金仲周借用其丈夫张向阳的名义办理和成公司开发的高山流水•和城的商铺购买及按揭贷款的事实其也知道，其只是听从丈夫张向阳的安排签字，主要是办理了买房及贷款合同等手续。请法院根据证据与事实依法裁判。 本院经审理查明，2012年10月29日，和成公司（乙方）与张向阳（甲方1）、王红芳（甲方2）签订《协议书》约定：1、双方经平等协商，就乙方委托甲方代为持有高山流水•和城6-1F201号（以下简称“目标房产”）事宜达成一致意见，特签订以下协议，以兹共同遵守：1、双方确认：确认目标房产实际所有权人为乙方，甲方1仅为代持人，基于目标房产所产生的任何权益（包括但不限于该房产的所有权、溢价增值权益、租金或其他任何收益、可期待收益等）均归属于乙所有，与甲方无关；同时，基于目标房产产生的任何义务（包括但不限于向政府交纳的全部税款、费用、物业费用支出等）均由乙方实际承担，与甲方无关；2、由甲方实际支付目标房产产生的全部款项，包括但不限于：甲方所购目标房产的首付款共计4877.3150万元；基于目标房产产生的全部银行按揭贷款；基于目标房产已经支付的税、费等款项。以上款项均形成乙方对甲方的负债，甲方及时完成目标房产更名过户至乙方或乙方指定第三人名下之日起，甲方的负债全部抵消。3、双方同意以甲方1的名义开立银行账户，该银行账户由乙方持有，以甲方1名义支付目标房产的全部款项均通过该账户进行支付。4、乙方可根据实际情况通知甲方解除代持关系，甲方应当在接到乙方通知之日起7日内无条件配合乙方完成目标房产所有权转回工作。目标房产所有权转回通过退房的方式实现。5、甲方承诺由甲方1持有的目标房产的实际所有权人为乙方，甲方及其继承人不向乙方或未经乙方授权向任何第三方就目标房产主张任何权益；未经乙方书面许可，甲方不得擅自转让、处分基于目标房产产生的任何权益或设立任何形式的担保；代持期间不谋求个人利益或实施任何可能损害乙方利益的行为。6、乙方承诺：承担甲方代持期间基于目标房产产生的全部费用支出（包括但不限于银行按揭款项、税款、费用等）；承担因乙方原因给甲方代持该房产所造成的全部损失。7、本协议未尽事宜，由双方协商一致后签订补充协议。8、本协议自甲方签字并按指印，乙方有权代表签字并加盖公章之日起生效。同日，张向阳、王红芳与和成公司签订《退房协议书》和张向阳已签名盖章、没有落款时间的《西安市商品房买卖合同备案注销申请表》。其中，张向阳（甲方1）、王红芳（甲方2）与和成公司（乙方）签订《退房协议书》约定：因甲方资金出现困难，无法按时偿还其购买的高山流水·和城6-1F201号（以下简称“目标房产”）的购房款，甲方自愿向乙方申请退房，甲乙双方经平等协商，就目标房产退房事宜达成一致意见，特签订以下协议，以兹共同遵守：1、双方确认：甲方基于目标房产所支付的全部款项均由乙方向甲方借款进行支付，包括但不限于：甲方所购目标房产的首付款共计人民币4877.3150万元；从2012年11月29日至今所归还的目标房产全部银行按揭贷款；基于目标房产已经支付的税、费等款项。以上款项共计人民币万元，甲方至今未归还且无力归还乙方。2、甲方向乙方申请退房，乙方接受甲方的退房申请，自本协议签订之日起日内，甲方应当无条件配合乙方签署相关法律文件、到房屋管理部门办理更名过户手续。3、在办理完毕更名手续之前，目标房产的银行按揭暂时还以甲方名义还款，由乙方按时将目标房产按揭还款款项打入甲方账户，甲方应全力配合还款工作；乙方打入甲方账户的全部按揭款项构成甲方对乙方的负债。4、自办理完毕目标房产更名、过户手续之日起，基于目标房产所产生的全部权利、义务关系均概括转移至乙方名下。甲方基于目标房产不向乙方主张任何权利，包括但不限于目标房产的溢价增值权益、基于目标房产产生的收益、可期待利益等。5、乙方承诺：自目标房产办理完毕更名过户手续之日起，甲方基于目标房产对乙方的负债全部抵销，且乙方不就本协议第一条约定欠款向甲方主张利息或违约金。6、本协议未尽事宜，由各方协商一致后签订补充协议。7、本协议自甲方签字并按指印，乙方有权代表签字并加盖公章之日起生效。2012年11月6日，和成公司作为出卖人与买受人张向阳签订编号为2650749的《商品房买卖合同》，约定张向阳购买和成公司开发的高山流水·和城第6幢1单元-2层1F201号房，该商品房用途为商业，建筑面积8706.65平方米，单价每平方米11000元，总金额玖仟伍佰柒拾柒万叁仟壹佰伍拾元整，付款方式为买受人于2012年11月6日前向出卖人支付总房款的50%，合计人民币肆仟捌佰柒拾柒万叁仟壹佰伍拾元整（￥48773150.00）为首付金额，余款合计人民币肆仟柒佰万元办理银行按揭，买受人承担相关按揭费用。还约定出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。 又查，2012年11月29日，光大银行与张向阳（借款人）、王红芳（抵押人、抵押物共有人）、和成公司（保证人）签订商业用房按揭《个人贷款合同（抵押、保证）》，约定张向阳向光大银行申请商业用房按揭贷款4700万元，期限120个月，自2012年11月29日至2022年11月29日止，贷款年税率按照人民银行同期基准利率6.55%上浮10%执行，本合同项下执行贷款年利率为7.205%，罚息利率为约定贷款利率上浮50%，罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止，贷款人有权依照人民银行规定对逾期利息计收复利；抵押担保的范围包括本合同项下贷款本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权及抵押权的必要费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费）和所有其他应付的合理费用；保证具自愿为借款人因在本合同项下贷款所产生的全部债务向贷款人全程连带保证责任保证，保证期间自本合同签署之日起至本合同项下贷款履行期届满日起二年止，保证人无条件地并不可撤销向贷款人保证，如借款人未按合同约定履行还款义务，贷款人有权向保证人发出还款通知，保证人在接到贷款人通知之日起十日内即应按通知所载明的金额、方式向贷款人支付该等款项；借款人未按时足额还款构成本合同项下的违约事件，贷款人有权宣布所有贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项。2012年11月29日，张向阳、王红芳（甲方、抵押人）与光大银行（乙方、抵押权人）签订《预购商品房抵押合同》，约定甲方用其所购位于西安市高新区高山流水•和城第6幢1单元2层1F201号房屋，为涉案贷款抵押担保，双方应当自取得房产证三××日内，持相关材料到登记机构重新办理房屋抵押登记。2012年11月30日，光大银行向张向阳在该行开设的账户发放贷款4700万元，张向阳同日向光大银行出具收到4700万元借据。2013年1月30日时，上述房产取得西安市房屋管理局市房预抵字201301805355号《预购商品房贷款抵押登记备案证明》。后和成公司向光大银行出具《个人房屋抵押贷款担保及回购承诺书》，承诺借款人连续三个月或累计6个月未按期归还贷款本息，其公司保证无条件以贷款本息合计数价格回购抵押物业产权，保证期限自按揭贷款发放之日起至借款人结清贷款之日止，其公司提保及回购保证责任独立，只要借款人违约，光大银行无需先行向借款人追讨或处理抵押物业，即可强制执行该公司连带还款担保责任及抵押房产回购保证责任；张向阳和王红芳向光大银行出具《无条件还款承诺书》，承诺以其全部资产收入偿还贷款，若不能按约归还贷款本息，同意光大银行行使抵押人权利依约处分抵押物；和成公司和王红芳就张向阳贷款向光大银行出具《个人贷款印章、签字见证确认书》，确认涉案合同、借据等主要文件上签名属实。后张向阳陆续还款至2015年9月20日，还款本金9877852.52元、还款利息8203496.41元，本息合计18081348.93元。此后至2017年7月20日光大银行依据借款合同相关条款，在和成公司账户上扣收还款本金7958425.24元、利息3599793.06元，本息合计11558218.3元。2017年初，光大银行以张向阳未如期还款构成根本违约为由，将张向阳、王红芳及和成公司诉至本院，请求：1、解除其与张向阳签订《个人贷款合同》；2、张向阳、王红芳向其连带偿还本金31075107.79元，截止2017年5月23日的利息583809.42元，合计31658917.21元及至付清之日的利息，和成公司对上述贷款本息承担连带偿还责任；3、依法拍卖张向阳、王红芳名下位于西安市高新区高山流水•和城第6幢1单元-2层1F201号抵押房产并优先受偿；4、本案诉讼费由张向阳、王红芳与和成公司承担。该案诉讼期间，光大银行又在和成公司账户扣收本金1911385.55元、利息738676.56元，本息合计2650062.11元。截止2017年10月17日张向阳欠付借款本金29163722.24元、利息521281.2元，本息合计29685003.44元。本院于2017年12月15日作出（2017）陕01民初919号民事判决书，判决：一、原告中国光大银行股份有限公司西安昆明路支行与被告张向阳和王红芳、被告西安和成置业有限公司于2012年11月29日签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》予以解除；二、被告张向阳和王红芳于本判决生效后10日内，向原告中国光大银行股份有限公司西安昆明路支行偿还截止2017年10月17日欠付借款本金29163722.24元、利息521281.2元合计29685003.44元；三、被告张向阳和王红芳于本判决生效后10日内，向原告中国光大银行股份有限公司西安昆明路支行偿还上述款项自2017年10月18日起至判决确定给付之日止的利息（以29163722.24元为本金基数，按年利率7.205%计算）；四、被告西安和成置业有限公司就被告张向阳所负上述债务承担连带保证责任，被告西安和成置业有限公司承担担保责任后，有权向张向阳追偿；五、驳回原告中国光大银行股份有限公司西安昆明路支行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200095元（光大银行已预交），由张向阳、王红芳和和成公司共同负担。宣判后，张向阳、王红芳不服向陕西省高级人民法院提起上诉称，其与和成公司已经解除《商品房买卖合同》，且首付款是和成公司通过转给光大银行、按揭贷款月供也是和成公司归还，至今房屋也没有交付，认为根据商品房买卖合同司法解释第25条之规定，应由和成公司承担还款责任，其不应承担还款责任，上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项；2、改判其不承担还款责任；3、光大银行承担上诉费用。陕西省高级人民法院审理后，于2019年12月20日作出（2018）陕民终152号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 另查，本案诉讼中，和成公司提交秦农银行、光大银行、中国农业银行、中国民生银行、金华银行等银行的转账凭证、电汇凭证、网上银行电子回单（交易凭证）、电子银行交易回单（付款方），以及客户姓名为张向阳，客户账号为：62×××76的中国光大银行对私活期账户对账单位等证据，证明：张向阳用于支付首付款的62×××76账户及银行卡由其公司实际掌控，其公司在2012年张向阳支付涉案房屋的首付款和按揭款时，为规避监管和审查，通过公司法定代表人金仲周及其女金美玲个人账户将32900000元转入金仲周之子金广东账户，将30000000元转入金广东开设的浙江省东阳市巨成建设有限公司账户。金广东收款后，直接向其公司所持张向阳账户中转入19874470元，收款当日，其公司已将该19874470元作为首付款转入公司账户。金广东、浙江省东阳市巨成建设有限公司，以及金仲周亲属徐美忠共计将28900000元款项转入金仲周司机金晓亮账户，金晓亮账户也将该28900000元转入其公司持有的张向阳银行卡中，收款当日，其公司也将该28900000元作为首付款转入公司账户。以上共计48774470元首付款全部由其公司法定代表人通过关联人及单位账户支付，以及自2012年12月起至2015年9月20日，案涉房屋月供亦由其公司转入金晓亮账户，再由金晓亮账户转入其公司持有的张向阳月供卡中等事实。张向阳、王红芳承认涉案房屋的首付款及按揭还款均由和成公司支付的事实。 又查，涉案高山流水·和城第6幢1单元-2层1F201号房屋，于2014年5月23日完成初始登记，登记在和成公司名下，产权证号为1050102005-1-6-1F201～0，现已具备办理转移登记的条件。涉案《商品房买卖合同》签订至今，和成公司一直没有向张向阳、王红芳交付合同约定房屋。涉案房屋竣工前，和成公司作为甲方曾于2010年6月13日，与乙方陕西华润万家生活超市有限公司（以下简称华润公司）签订《房屋预租协议书》及《租赁合同》，约定将位于西安市角的建设物地上一层局部及地下一层局部，计租面积约13306.01平方米（其中设备用房面积774.66平方米）租赁给华润公司开设购物中心，租赁期限自购物中心计租日起十五个租约年的期间，租赁物业的移交日应为2011年12月30日。房屋竣工后，和成公司已将包括涉案房屋在内的租赁物业交付华润公司实际占有使用至今，并收取租金收益。2020年7月3日光大银行已向西安市莲湖区人民法院提起债权人代位之诉，称其公司根据本院（2017）陕01民初919号民事判决及陕西省高级人民法院（2018）陕民终152号民事判决，对和成公司享有到期债权，要求华润公司向其履行代为清偿到期金钱债务人民币3193442.4元，和成公司作为第三人参加该诉讼，该案现尚未审结。将应向和成公司支付的租金直接支付给光大银行，西安市莲湖区法院已经立案受理。 再查，本案庭审时，和成公司当庭撤回第二项诉讼请求，即：判令张向阳、王红芳配合其公司注销网签备案手续。 以上事实，有2012年10月29日《协议书》、《退房协议书》，《西安市商品房买卖合同备案注销申请表》，2012年11月6日《商品房买卖合同》、转账凭证若干，《房屋预租协议书》、《租赁合同》合同，《西安市房屋权属登记分户表》，本院（2017）陕01民初919号民事判决书，陕西省高级人民法院（2019）陕民终152号民事判决书，西安市莲湖区人民法院（2020）陕0104民初9932号传票，以及质证笔录、庭审笔录、原被告其他证据等在卷佐证，足以认定。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，涉案《商品房买卖合同》确由和成公司与张向阳于2012年11月6日签订，和成公司主张其公司与张向阳签订涉案合同是为了获得银行贷款而借用张向阳的名义且张向阳、王红芳夫妇明知，张向阳、王红芳夫妇对和成公司所述事实不持异议，根据本案当事人的述称意见及举证证据情况，能够认定涉案《商品房买卖合同》后，和成公司法定代表人金仲周通过其子女、亲属等关联人账户向其公司所控制的张向阳名下银行账户转入合同所约定的48774470元首付款资金，以及张向阳名下按揭还款银行账户的资金来源于和成公司法定代表人关联人账户等事实。同时，涉案《商品房买卖合同》签订前，和成公司作为乙方与甲方1张向阳、甲方2王红芳于2012年10月29日签订《协议书》，就乙方委托甲方代为持有涉案高山流水•和城6-1F201号房屋进行了相应约定，张向阳、王红芳还与和成公司于同日签订有《退房协议书》和张向阳已签名盖章、没有落款时间的《西安市商品房买卖合同备案注销申请表》，涉案《商品房买卖合同》签订至今，涉案房屋一直由案外人华润公司占有使用，并向和成公司支付租赁费用，张向阳、王红芳除了配合和成公司签订合同及办理按揭贷款以外，既没有真实地向和成公司支付过任何一笔款项，也没有请求和成公司按约履行交付房屋、办理过户手续等合同主要义务，且其一直没有实际占有使用涉案房屋。综合以上情况，以及本案查明的其他事实情况，足以认定涉案双方签订2012年11月6日的《商品房买卖合同》的真实目的在于违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金，并非真正买卖涉案房屋的意思表示。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，涉案《商品房买卖合同》依法应当认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。第五十九条规定：当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。涉案《商品房买卖合同》签订至今，和成公司自始没有向张向阳、王红芳交付案涉房屋，现该房屋初始登记在和成公司名下，并一直由华润公司依据租赁合同关系实际占有使用。本案诉讼之前，光大银行已根据其与张向阳、王红芳、和成公司签订的商业用房按揭《个人贷款合同（抵押、保证）》，以及其与张向阳、王红芳签订的《预购商品房抵押合同》、和成公司向其出具的《个人房屋抵押贷款担保及回购承诺书》等证据，诉请法院判决解除其与张向阳签订的《个人贷款合同》，张向阳、王红芳向其连带偿还剩余本息合计31658917.21元及至付清之日的利息，和成公司对上述贷款本息承担连带偿还责任，并要求拍卖涉案抵押房产并优先受偿。鉴于本院及陕西省高级人民法院作出的生效判决，已经对光大银行作为贷款人提出的诉讼请求作出了实体处理，因此本案中对于涉案2012年11月6日《商品房买卖合同》无效后的财产返还问题不予涉及。至于和成公司与张向阳、王红芳串通借签订涉案合同之名，掩盖违规向银行抵押贷款套取银行信贷资金问题，本院将向银行业监督管理部门及房地产管理部门发出司法建议。综上所述，涉案2012年11月6日的《商品房买卖合同》应为无效。另，和成公司已当庭撤回其公司第二项诉讼请求，即判令张向阳、王红芳配合其公司注销网签备案手续，和成公司自愿撤回诉讼请求之一符合法律规定，本院在作出判决时一并予以准许，不再另行裁定。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，判决如下： 西安和成置业有限公司与张向阳于2012年11月6日签订的《商品房买卖合同》无效。 本案案件受理费520666元，由西安和成置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。 审判长  杜豫苏 审判员  何 强 审判员  张 楠 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  周 伟