北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初30365号原告：北京市海淀区保障性住房发展有限公司，住所地北京市海淀区东北旺南路**首农蓝海中心**。法定代表人：王晓伟，董事长。委托诉讼代理人：郭肖健，北京人富律师事务所律师。被告：高文成，男，1963年8月31日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。原告北京市海淀区保障性住房发展有限公司（以下简称海淀保住发展公司）与被告高文成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海淀保住发展公司委托诉讼代理人郭肖健与被告高文成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海淀保住发展公司向本院提出诉讼请求：1.解除双方间不定期租赁关系，判令高文成腾退八家嘉园×号，并将房屋及其附属物品、家具家电、设备设施按原状返还给我公司；2.请求判令高文成支付拖欠的房租，自2017年9月20日至实际腾退之日止，暂计算至2020年10月19日为116533.4元；3.请求判令高文成支付拖欠房租期间的违约金，自违约之日起至全部租金付清之日止，暂计算至2020年10月14日为19916.78元；4.诉讼费由高文成承担。事实和理由：高文成参加公共租赁住房选房活动，选择了海淀区八家嘉园×号房屋，并签订租赁合同，约定月租金2947.19元，逾期缴纳，每日按月租金的万分之三收取违约金，合同有效期至2018年7月19日。合同签订后，我公司依约提供了住房，但高文成自2017年9月20日至2020年4月30日累计拖欠32个月的租金，经多次催告无效，故提起诉讼，请求法院支持我公司的诉求。高文成辩称，2015年法院判决后，街道帮我协调住保中心，由街道保管我的缴费卡，并一次性将一年的租金差额交给住保中心，但他们不收，非要我按全额交纳，房租是2000多元，而我的低保数额根本就无力负担。我认可我们之间的合同关系，但我不同意解除，也不同意腾房，因为我没有地方住，仅靠低保维持生活。我可以分阶段交纳差额部分，但无力支付全额租金，因此我也不认可我是违约。本院经审理认定事实如下：2013年11月29日，海淀保住发展公司的前任管理单位北京市海淀区住房保障事务中心（以下简称海淀住保中心）与高文成（乙方）签订《北京市公共租赁住房租赁合同》，海淀住保中心将海淀区八家嘉园小区×室（以下简称×室）、建筑面积64.49平方米大一居室房屋出租给高文成，租期自2013年12月20日至2016年12月19日，租金标准为45.7元/建筑平方米·月，月租金2947.19元于下一缴租月前15日由乙方存入公租卡，逾期缴纳租金的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起，每日按月租金的万分之三收取违约金。……租赁期满后，乙方如需继续承租，应在租赁期满前3个月向区县住房保障管理部门提出书面申请，经复核复核公共租赁住房承租条件的，甲方与乙方按新的租金标准等条件约定重新签订租赁合同。……租赁期满或合同解除后10日内，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、家具家电、设备设施并腾退。……上述合同履行期间，海淀住保中心以高文成未按期交纳租金为由，于2015年提起诉讼，要求解除双方间的租赁合同，腾退×号房屋，并支付拖欠租金及违约金等。本院审理后查明，北京市海淀区房屋管理局于2014年1月23日向高文成发放了第一笔房屋租金补贴2170.75元，此后，高文成未再支付租金；且高文成享受最低生活保障待遇，2015年4月的低保收入为710元。据此，本院于2015年6月14日一审判决认为，考虑到高文成低保的现实状况和公共租赁住房的社会保障性质，双方间的租赁合同关系不宜解除，仅判决高文成支付2014年1月20日至2016年6月19日期间的房屋租金85468.51元，驳回海淀住保中心其他诉讼请求。同时，本院建议海淀住保中心积极协助高文成办理租金补贴事宜。该判决未上诉，相关判决内容亦未实际执行。2017年10月26日，海淀住保中心再次与高文成就×号房屋签订《北京市公共租赁住房租赁合同》（以下简称《租赁合同》），除租赁期限自2016年12月20日至2018年7月19日的约定外，其他合同内容与此前租赁合同内容均一致。合同签订后，高文成的租金差额缴纳至2017年9月19日，后未再支付。《租赁合同》到期后，双方未续签新的合同，高文成一直使用×号房屋至今。庭审中，双方均认可双方间的合同关系未明确解除。海淀保住公司主张合同期满后的租金标准按每平方米50元，每月计3224.5元，并提交海淀住保中心2018年7月5日的《关于执行安河家园和八家嘉园趸租农民富余安置房项目配租租金价格的函》，其中八家嘉园项目面向保障家庭配租租金上调为50元/平方米·月……。高文成表示对此不知情。另查，2018年1月1日，海淀住保中心将包括其管理的所有公租房项目的后期运营管理业务移交海淀保住公司。另，高文成自2011年至今，始终在海淀区中关村街道办事处领取低保。本院认为，依法成立的合同受法律保护。海淀住保中心与高文成本着诚实信用的原则签订了《租赁合同》，该合同内容不违反有关法律、法规的强制性规定，应属有效。双方均应依约全面履行各自的义务。《租赁合同》尚未到期前，海淀住保中心的后期运营管理业务已移交海淀保住公司，故海淀保住公司承继了海淀住保中心在《租赁合同》的相关权利和义务。《租赁合同》到期后，双方未签订新的租赁合同，经双方确认，双方间的租赁关系已转为不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。现海淀保住公司要求解除《租赁合同》的诉请，于法有据，本院支持。高文成属低保人群，按政策仍可再申请公租房，其不同意解除合同、腾退房屋的抗辩意见，显然有悖契约自治的原则和精神，本院不予采信。故双方间的《租赁合同》自海淀保住公司于2020年10月15日提出时解除，高文成应于解除日起1个月内将×号腾退、交还海淀保住公司。《租赁合同》到期日止，海淀保住公司要求按每平方米50元的标准计算租金，但该函件在履行期内并未告知高文成，故不定期内月租金仍应参照《租赁合同》的租赁金标准计算至合同解除日。《租赁合同》解除后，承租人仍使用租赁房屋的，应参照租金标准支付使用费，而非租金。现海淀保住公司主张解除日至实际腾退日的租金，缺乏法律依据，本院不予支持。高文成享受低保待遇，其依据政策享有公共租赁住房租金补贴的权利，之所以造成其存在租金拖欠的事实，还是补贴政策未得到有效落实，作为高文成本人，其始终同意支付差价，非恶意违约，故海淀保住公司关于违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十二条规定，判决如下：一、北京市海淀区住房保障事务中心与高文成于2017年10月26日签订的《北京市公共租赁住房租赁合同》于2020年10月15日解除；二、高文成于本判决生效后30日内将位于北京市海淀区八家嘉园小区×号房屋腾空，交还北京市海淀区保障性住房发展有限公司,房屋内原附属物品、家具家电、设备设施按原状一并予以返还；三、本判决生效后30日内，高文成按月租金2947.19元的标准，给付北京市海淀区保障性住房发展有限公司自2017月9月20日至2020年10月15日期间的租金108554.83元；四、驳回北京市海淀区保障性住房发展有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1515元，由北京市海淀区保障性住房发展有限公司负担279元，已交纳；由高文成负担1236元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  唐卫京二〇二〇年十一月三日书记员  张璐萌