北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初9736号原告：张莹莹，女，1987年2月1日出生，汉族，北京众维网络技术有限公司员工，住北京市大兴区。被告：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区双桥西路****128。法定代表人：耗顺花，经理。委托诉讼代理人：张艳楠，女，北京美丽屋资产管理有限公司职员。被告：北京易鸿悦房地产经纪有限公司，，住所地北京市丰台区宋家庄路苇子坑149北厂******法定代表人：吴才发，经理。委托诉讼代理人：董鹏飞，男，北京易鸿悦房地产经纪有限公司业务经理。被告：北京联优生活物业管理有限公司，住所地，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路**开发区办公楼**-2503（经济开发区集中办公区）iv>法定代表人：耗顺花，经理。委托诉讼代理人：张艳楠，女，北京联优生活物业有限公司职员。原告张莹莹与被告北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称：美丽屋公司）、被告北京易鸿悦房地产经纪有限公司（以下简称：易鸿悦公司）、被告北京联优生活物业管理有限公司（以下简称：联优公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张莹莹，被告易鸿悦公司的委托诉讼代理人董鹏飞，被告美丽屋公司和联优公司的共同委托诉讼代理人张艳楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张莹莹向本院提出诉讼请求：1.解除与被告三（联优公司）签订的资产管理服务合同，要求三被告立即归还房屋及附属设施及房屋钥匙、水电、燃气卡；2.被告三（联优公司）支付2020年3月1日至房屋最终归还日期期间的租金，日租金标准为4700元/30天=156元；3.被告三（联优公司）支付合同违约金9400元；4.三被告支付2018年4月1日至2018年5月31日免租期租金9400元；5.三被告在归还房屋前拆除屋内隔断，将房屋恢复原貌；6.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月31日，张莹莹将其所有的位于北京市大兴区荣锦园Z01-1-803（产权证登记地址为：大兴区新源大街53号院15号楼8层1单元803室）的房屋出租被告一、二。2019年8月3日，被告一、二员工电话通知我原签订的合同因业务调整变更合同主体，虽于2019年8月4日，我与被告三签订委托合同，实质为房屋租赁合同。2020年2月21日，原告收到被告三的短信，提出受疫情影响要求协商，并给出两种方案，让我选择。后因协商不成，诉至法院。美丽屋公司和联优公司共同辩称，2018年3月31日，原告与美丽屋公司签订了北京市房屋租赁委托合同，房屋委托美丽屋公司进行出租管理，委托期间为2018年6月1日至2020年5月31日，合同签订后一直履行，后2019年8月3日，原告与美丽屋公司、易鸿悦公司解除了合同。次日，原告将房屋委托联优公司进行出租管理，签订了资产管理服务合同，管理期间是2019年9月1日至2021年5月31日，首先双方之间已没有委托关系，双方签订的资产管理合同谏言部分明确根据委托协议事宜达成合同约定，同时合同的1.2、2.1、2.3、2.4、2.5均针对原告将房屋委托联优公司进行管理进行了约定。2020年1月，全国疫情爆发，针对此次疫情，北京市各小区采取了封闭控制人员出入拒绝外部人员进入防控措施，因疫情导致联优公司无法正常营业出现了巨大的亏损，已超出联优公司正常经营承担范围，因联优公司经济困难，遂与原告针对房屋收益进行过协商，至今协商未果。联优公司暂未支付房屋收益，根据合同法第94条的规定及合同法117条约定因不可抗力导致合同不能履行因部分或者全部免除，因疫情属于不可抗力，不能预见不能避免和克服，所以联优公司逾期支付，不属于违约，所以联优公司不同意承担违约责任，如果法院认为联优公司应承担违约责任，合同中约定的违约责任过高，根据合同法的规定，联优公司希望法院对违约金予以调整，现联优公司同意支付房屋收益但因考虑疫情因素进行减免后同意支付。因联优公司同意支付原告房屋收益，遂原告没有实际损失，所以原告主张违约金没有事实和法律依据。原告与联优公司签订的合同无相关免租期的约定，亦无空置期的约定，合同中没有关于合同解除免租期的租金、空置期的收益进行返还的约定，因合同中原告没有给予联优公司免租期，不同意该项诉求。因原告无法提供房屋原貌图像，合同亦没有约定恢复原状，所以不同意解除时恢复原状。合同第6.5条已经对双方交付房屋标准进行了约定，故要求恢复原状诉求不应支持。诉讼费同意法院判决。现联优公司同意支付原告房屋相关收益亦可保证按时支付日后的房租，我方同意解除合同。如果合同解除，房屋内可移动的装饰装修部分，家具家电部分联优公司要求返还。易鸿悦公司辩称，易鸿悦不同意承担给付原告损失的诉求。应由联优公司进行承担，我公司已经和原告已经解除了。本院经审理认定事实如下：对双方没有争议的事实和证据，本院予以确认。张莹莹为北京市大兴区新源大街53号院15号楼8层1单元803室（荣锦园Z01-1-803室）的产权人。美丽屋公司和联优公司的现法定代表人均为韩光。2018年3月31日，张莹莹作为委托人、甲方，与房屋管理机构、乙方美丽屋公司和居间人丙方易鸿悦公司签订《北京市房屋出租委托合同》，该合同约定甲方授权乙方的委托期限自2018年6月1日至2021年5月31日，共3年，月租金为4700元，2018年4月1日至2018年5月31日为免租期2个月，租金季付，2018年4月3日支付房租14100元、2018年9月3日14100元，……，以上付款方式依次类推概不列举。乙方对丙方按时、足额向甲方支付租金及其他租赁费用承担保证责任。合同签订后，张莹莹将房屋交付给美丽屋公司。物业交接清单显示电卡一张、燃气卡一张、钥匙五把，该清单列表中物品名称中并未有燃气灶、抽油烟机、橱柜、坐便器、洗手池等设施名目。2019年8月4日，张莹莹作为甲方与乙方联优公司签订《资产管理服务合同》，该合同约定：管理期限自2019年9月1日至2021年5月31日，标的资产交付日期为2019年8月4日，标的资产依据市场行情的预期合理收益为每月4700元；结算周期为2019年9月1日至2019年11月30日，支付14100元，2019年12月1日至2020年2月29日支付14100元，2020年3月1日至2020年5月31日，……。每个结算周期最后一日为本期的结算日。管理期间内，甲方同意乙方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构。乙方如延迟支付当期甲方应得收益，经甲方书面催告后15个工作日仍未支付的，甲方有权随时单方解除合同；合同终止，乙方应向甲方返还标的资产，已经装修拆除部分不恢复原状；乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方面解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。2019年9月4日，张莹莹与联优公司签订的补充协议约定《标的资产交接清单》以张莹莹与美丽屋公司、易鸿悦公司签订的房屋出租委托合同附件《物业交接清单》为准。涉案房屋租金已经交付至2020年2月。联优公司自2020年3月1日起拖欠租金至今。涉案房屋现在由联优公司签订房屋租赁合同的案外人居住使用。房屋是分租给三户，三户的终止日期分别2021年5月31日、2021年1月13日。另查，联优公司、美丽屋公司、易泓悦公司首次收到起诉状的日期为2020年5月25日。对双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：三被告主张被告与张莹莹之间不是租赁合同关系，是委托合同关系，因为合同中约定了房屋逾期收益，并非租金，仅是代收代付义务，且租赁合同中有委托书。关于解除及违约问题。张莹莹主张美丽屋公司没有按照合同约定支付租金，属于严重违约，应解除其与联优公司签订的合同，虽然第一个合同已经解除，但联优公司要承担第一个合同的权利义务，合同解除日期应为2020年8月31日。联优公司主张不同意解除合同，其公司要求支付租金履行合同。关于房屋是否空置。联优公司主张其公司将涉案房屋分租三户，疫情期间即从春节至2020年6月11日第一个住户入住期间，房屋一直空置，2020年7月又一租户入住，第三个租户是2020年1月中旬入住的，现在还在居住。张莹莹称其在2020年3月去房屋见了租户，租户称他们都是按时缴纳租金，当时房屋内有两家租户在，这两家租户疫情期间一直在居住，2020年5月27日，其中一个租户代表其他租户来确认美丽屋公司有没有给付其租金，因为其中有一个租户面临马上又要交租金。张莹莹主张其交付美丽屋公司及易泓悦公司房屋时，房屋内附属设施有：厨房内有燃气灶、抽油烟机、整体橱柜，卫生间内洗手池及座便池，并提交装修合同等相关证据。联优公司等被告不认可张莹莹上述主张，称应以物业交接清单为准，对上述证据亦有异议。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，张莹莹先和美丽屋公司、易泓悦公司签订《北京市房屋出租委托合同》，在2019年8月4日，张莹莹又和联优公司签订资产管理服务合同，约定管理期限为2019年9月1日至2021年5月31日，标的资产交付日期为2019年8月4日，根据上述合同约定，联优公司作为出租方与案外人签订租赁合同，且支付张莹莹房屋租金，故本院认定自2019年8月4日起，张莹莹与联优公司就涉案房屋成立房屋租赁关系。对联优公司等三被告主张其与张莹莹之间是委托关系的主张，理由不足，本院不予采信。对张莹莹要求美丽屋公司和易泓悦公司承担责任的请求，因其与联优公司签订合同之时，合同向对方已经变更为联优公司，和美丽屋公司、易泓悦公司的租赁合同解除。至于合同解除时间，因联优公司自2020年3月31日至今未交付租金，根据双方之间合同约定，张莹莹可以行使单方解除权，因张莹莹并未举证证明其在立案前依照合同约定进行了书面通知，故本院认定合同解除的时间以张莹莹的起诉状送达到联优公司为准，即2020年5月25日。合同解除后，联优公司应该腾退返还房屋及相应的附属设施（厨房内燃气灶、抽油烟机、整体橱柜，卫生间内洗手池、坐便器）。虽联优公司主张合同中物业交接清单中没有的，就是未交付的，但物业交接清单是打印件，所列物品名称中并未有上述物品名目中的橱柜、洗手池、坐便器，故对张莹莹主张涉案房屋附属设施中橱柜、洗手池、坐便器，本院予以采信。对张莹莹主张的燃气灶、抽油烟机，因物业交接清单中并未有显示，本院不予采信。对物业交接清单显示的电卡一张、燃气卡一张、钥匙五把，联优公司应一并返还。对被告主张的装饰装修等损失在本案中予以折抵的问题，因其并未提起反诉，故本院不予一并解决。联优公司与张莹莹签订的《房屋委托出租合同》是否适用新冠肺炎疫情的不可抗力情形。不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中联优公司并未举证证明遭受疫情影响导致房屋的空置情况，考虑本案房屋用途为居住，联优公司并未举证证明疫情或者疫情防控措施构成合同履行的重大障碍，故对联优公司关于因新冠肺炎疫情延迟支付租金不属于违约的主张，本院不予采信。对张莹莹要求联优公司支付自2020年3月1日至2020年5月25日期间房屋租金的请求，本院予以支持，经核算，该期间租金应为13473元（4700元÷30天×86天）。在2020年5月26日之后，因合同已经解除，故张莹莹要求联优公司支付至实际腾退之日的租金的性质应为使用费，使用费的标准参照合同约定的月租金4700元计算。联优公司逾期支付租金，已经构成违约，根据合同约定，联优公司应支付张莹莹2个月的租金作为违约金，对张莹莹要求违约金9400元的请求，本院予以支持。因联优公司同意拆除隔断墙，故对张莹莹要求拆除隔断墙的请求，本院予以支持。对张莹莹要求恢复原状的请求，无合同约定，本院不予支持。对张莹莹要求免租期9400元的请求，无合同约定，本院不予支持。对联优公司辩称要求搬走其添置的家具家电等物品的主张，因其并未反诉，可另行处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京联优生活物业管理有限公司于2018年8月4日与张莹莹签订的《资产管理服务合同》于2020年5月25日解除；二、北京联优生活物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付张莹莹自2020年3月1日起至2020年5月25日期间的租金13473元；三、北京联优生活物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付张莹莹自2020年5月26日至房屋实际腾退之日止的房屋使用费（按照月租金4700元计算）；四、北京联优生活物业管理有限公司于本判决生效后十日内支付张莹莹违约金9400元；五、北京联优生活物业管理有限公司于本判决生效后三十日内将北京市大兴区新源大街53号院15号楼8层1单元803室内的隔断拆除并将该房屋及附属设施（厨房内整体橱柜一套，卫生间内洗手池一个、坐便器一个、电卡一张、燃气卡一张、钥匙五把）腾退给张莹莹；六、驳回张莹莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费505元，由北京联优生活物业管理有限公司负担（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 刘 青二〇二〇年十一月十七日书记员 陈禄源