四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1302民初7073号 原告（反诉被告）：蒲秋淑，女，汉族，1970年9月10日生，住南充庆区 被告（反诉原告）：南充市顺投发展集团有限公司，住所地四川省南充市顺庆区果城路**。 法定代表人：唐铖宏，董事长。 委托诉讼代理人：严锐，四川泰宇律师事务所律师。 原告蒲秋淑与被告南充市顺投发展集团有限公司（以下简称顺投公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告顺投公司于2020年11月1日提出反诉，本院受理反诉后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒲秋淑向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》并免除原告因不可抗力导致合同解除产生的违约责任；2.判令原告向被告腾退租赁房屋的同时被告返还租赁保证金54000元；3.本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：2018年11月23日，原被告双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定自2018年10月1日至2021年9月30日止共计三年，向原告出租位于南充市顺庆区××路××楼房屋作为商业经营，第一年由于道路封闭及立面改造，导致严重亏损。第二年因为疫情爆发，导致原告承租房屋已长时间无法达到商业经营目的。时止今日，现合同履行至第三年，因疫情继续，原告因疫情原因无法正常营业导致重大亏损，现已无力继续履行合同，综上，为维护原告的合法权益，特具状诉至法院。 被告顺投公司辩称，同意解除合同，原告所称的因政府进行街道改造施工和疫情影响其正常经营也是事实。原告没有按时交纳租金，属于违约，原告要求解除合同也是违约，应承担违约责任，合同解除后原告仍然应当承担违约责任，并按照合同约定支付租金至实际腾退之日止。 反诉原告顺投公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付违约金165261.6元；2.判令反诉人不予退还被反诉人租赁保证金54000元；3.判令被反诉人向反诉人支付从2020年10月1日起至房屋实际腾退之日止期间的租金（按280908元/年且每年递增2%标准据实结算）；4.由被反诉人承担本诉及反诉所涉诉讼费用。事实及理由：2018年11月23日反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，约定：被反诉人租赁反诉人坐落于石油南路1楼房屋；租赁期限从2018年10月1日起至2021年9月30日；首年租金为27万元，以后每年递增2%,即第二年租金275400元，第三年租金280908元，总租金为826308元，于每年8月31日前付清次年租金；被反诉人应于合同签订时交纳租赁保证金54000元；若违约应支付合同总租金20%的违约金且反诉人有权单方解除合同并收回房屋且不退还租赁保证金。合同履行至今被反诉人仅交付了租赁保证金54000元及前两年（截止2020年9月30日）租金，第三年租金本应于2020年8月31日前付清，但经反诉人多次催收至今无果。被反诉人不仅未按约履行自己的合同义务，反而起诉要求解除合同，其行为已构成严重违约，反诉人有权解除《房屋租赁合同》，并要求被反诉人承担相关违约责任。因被反诉人已起诉解除租赁合同，反诉人特依法提出反诉，请求法院判令被反诉人承担支付拖欠租金、违约金及反诉人不予退还其租赁保证金等合同义务及违约责任。 反诉被告蒲秋淑辩称，合同第十条有约定，因不可抗力的原因导致合同不能履行的，解除合同原告不应承担责任，因政府封闭施工和新冠疫情的双重影响，导致反诉被告无法正常经营，无力交付租金，且反诉被告曾多次提出解除合同，反诉人予以拒绝。被反诉人对于合同无法继续履行并不存在过错，因此请求能退还我的保证金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下： 2018年12月23日，顺投公司（甲方）与蒲秋淑（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同编号：（201811-40）号，约定乙方承租甲方位于石油南路1楼的一套房屋房屋，面积371平方米；租期自2018年10月1日起至2021年9月30日止；首年租金为27万元，以后每年递增2%,即第二年租金275400元，第三年租金280908元，总租金为826308元，于每年8月31日前付清次年租金。在签订合同时，乙方向甲方支付租赁保证金54000元，租赁期满或合同解除后，租赁保证金除抵扣应由乙方承担的租金、费用以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分（不计利息）返还乙方。合同第六条交付与返还第二款约定：租赁期满或合同解除后，乙方应在3日内返还该房屋及其附属设施，并结清相关费用；乙方不得拆除或损坏房屋的结构和不可移动的装饰装修及设施设备和附属物，房屋的所有不可移动的装饰装修、设施设备、附属物均无偿归甲方所有。前述期限届满后，若乙方未返还该房屋及其附属物，甲方有权依法予以收回；若乙方未将私有物品、设备等搬出该房屋，视为乙方放弃对其私有物品、设备的所有权，甲方有权自行处置，无须给予乙方任何补偿。第十条合同的终止、解除第三款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋。（1）逾期付清租赁保证金或租金超过10日的；……。第十一条违约责任第二款约定：乙方有本合同第十条第3款的情形之一的，应按本合同租金总额的20%向甲方支付违约金，且甲方有权单方随时解除本合同及不退还乙方已支付的租赁保证金和剩余房租；第七款约定：租赁期间，若因市政工程建设等因素造成乙方经营损失，由乙方自行承担，乙方不得以任何理由要求甲方补偿。合同签订后，原告按约定支付了第一年及保证金54000元，被告将案涉房屋交由原告占有使用，合同履行过程中，原告蒲秋淑交付了第二年租金（截至2020年9月30日）的租金，第三年租金应于2020年8月31日前付清，因原告蒲秋淑承租房屋后从事经营期间，从2018年11月至12月底，承租房屋所在的石油南路进行封闭施工。后从2020年1月又因新冠肺炎疫情影响，导致蒲秋淑的经营受到一定影响。为此，蒲秋淑向顺投公司申请减租但未获同意，引起诉讼。 庭审中，原被告双方均一致同意解除案涉《房屋租赁合同》，2020年11月18日，原告将案涉房屋退腾后交还被告。 本院认为，原被告均同意解除案涉《房屋租赁合同》，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”蒲秋淑未按时支付房屋租金，构成违约，应当继续支付合同解除前的房屋租金。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”当事人签订的《租赁合同》解除后，根据合同约定，蒲秋淑应当腾退房屋，并按租金标准支付自2020年10月1日至完成腾房日2020年11月18日止的房屋占用费。双方约定原告蒲秋淑应支付的第三年租金为280908元，折算为日租金769元，房屋占用费为36912元。考虑到新冠肺炎疫情和市政工程建设对经营活动的影响，蒲秋淑延迟给付租金并非完全出于主观过错，加之双方均同意解除合同，而原告蒲秋淑实际占用租赁物时间不长即退腾交还被告顺投公司，故对顺投公司主张的违约金的诉讼请求不予支持。合同解除后，顺投公司应退还因合同取得的保证金54000元，本院对蒲秋淑要求顺投公司退还保证金的诉讼请求亦予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十八条、第一百零七条规定，判决如下： 一、解除原告蒲秋淑与被告南充市顺投发展集团有限公司签订的《房屋租赁合同》； 二、由反诉被告蒲秋淑向南充市顺投发展集团有限公司支付房屋占用费36912元； 三、由被告南充市顺投发展集团有限公司向原告蒲秋淑退还保证金54000元； 四、驳回蒲秋淑、南充市顺投发展集团有限公司的其他诉讼请求。 以上二、三项品迭后，被告南充市顺投发展集团有限公司应向原告蒲秋淑退还保证金17088元，此款于本判决生效之日起十日内支付。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1150元、反诉案件受理费4510元，由原告（反诉被告）蒲秋淑负担1150元，被告（反诉原告）南充市顺投发展集团有限公司负担4510元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  林 康 人民陪审员  寇春玉 人民陪审员  李 堯 二〇二〇年十一月二十四日 书 记 员  薛丽君