广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初8868号原告：中国建设银行股份有限公司广州增城支行，住所地广东省广州市增城区荔城街增城大道**负********************。负责人：谢文杰，行长。委托诉讼代理人：郑育欢，男，1969年10月16日出生，汉族，住广东省广州市增城区，该行员工。委托诉讼代理人：陈奕，男，1971年8月12日出生，汉族，住广东省广州市增城区，该行员工。被告：蒋真，女，1988年3月12日出生，汉族，住湖南省临湘市。被告：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇永和荔湖城大道1，住所地广东省广州市增城区新塘镇永和荔湖城大道****HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：罗晓峰。委托诉讼代理人：陈子君，广东岭南律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭佩岚，广东岭南律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司广州增城支行诉被告蒋真、广州市东凌房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案受理后，依法由审判员彭碧波适用简易程序公开开庭进行审理，并于2020年11月24日公开开庭进行审理。原告中国建设银行股份有限公司广州增城支行的委托诉讼代理人郑育欢、陈奕、被告广州市东凌房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈子君、谭佩岚到庭参加诉讼，被告蒋真经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司广州增城支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告蒋真签订的合同编号为440541702-2012-20195943225号《个人住房（商业用房）借款合同》，合同借款金额1060000元。2、被告蒋真立即清还借款本金余额1042836.70元，及至清偿之日止的利息、罚息、复息（暂计至2020年9月19日止的利息、罚息、复息为18600.58元）。暂计至2020年9月19日止贷款本金余额、利息、罚息、复息为1061437.28元。3、被告承担本案诉讼费及原告为实现债权而支出的所有费用。4、被告广州市东凌房地产开发有限公司对被告蒋真承担的债务承担及原告为实现债权而支出的所有费用承担连带保证责任。后，原告明确第三项诉讼请求为被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告蒋真因购买坐落在增城区永宁街××大街××房，资金不足，向原告提出购房抵押借款申请，并于2019年2月27日与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为440541702-2012-20195943225）。合同约定由原告向被告蒋真提供人民币贷款1060000元，用于购买上述商品房，借款期限为30年（从2019年3月19日起至2049年3月19日止），借款利息根据中国人民银行有关规定按月计付，还款方式为按月等额本息还款法归还借款本息，供款总期数为360期，约定每月19日归还贷款本息。合同还约定被告任意一期供款的违约即为对原告全部借款的违约，原告可采取相应的方式实现全部债权。2019年3月19日，我行依约履行了放款义务，被告蒋真在陆续供了14期款项后，从2020年6月19日开始拖欠我行贷款本息，至2020年9月19日止拖欠贷款本息4期。现被告蒋真欠原告借款本金余额1042836.70元，并拖欠利息、罚息、复息18600.58元（暂计至2020年9月19日）。经原告多次催收，被告蒋真拒不偿还。另依据原告与被告广州市东凌房地产开发有限公司签订《楼盘按揭贷款合作协议》（合同编号为增城支行2018年006号），被告广州市东凌房地产开发有限公司对其开发的金地香山湖花园项目的购房人（借款人）在原告申请的购房抵押贷款提供无条件、不可撤销的连带保证。保证期间至抵押人（购房人）办妥其房屋产权的《不动产权证书》（房地产权证）等相关权属证书以及己办抵押权登记的《不动产登记证明》（他项权利证书）交原告核对无误、收执之日。目前被告蒋真仍未办妥其房屋产权的《不动产权证书》（房地产权证）及已办抵押权登记的《不动产登记证明》（他项权利证书）。综上所述，为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、《最高人民法院关于适用的解释》、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》的规定，我行特向贵院提出诉讼，请求判准原告的诉讼请求。被告广州市东凌房地产开发有限公司答辩称：原告计算罚息、复利的基数、标准不明，罚息、复利的具体数额由法院查明确定；第三项诉讼费用由被告蒋真承担，因为被告广州市东凌房地产开发有限公司不存在过错；被告蒋真已经提供商品房作为抵押物亦已经办理抵押权手续，原告与我方签订的协议时没有约定实现债权的顺序，因此应先就抵押物清偿，不足部分再由被告广州市东凌房地产开发有限公司承担。被告蒋真未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩及证据。经审理查明：2018年9月13日，原告（乙方）与被告广州市东凌房地产开发有限公司（甲方）签订编号为增城支行2018年006号的《楼盘按揭贷款合作协议》，该协议约定，在甲方提供阶段性担保放款服务的情况下，保证期间按乙方对每个借款人发放的单笔贷款分别计算，自乙方将每个借款人发放的贷款资金划入甲方的指定银行账户之日起至每笔个人住房贷款的《借款合同》项下抵押人已将办妥其房屋产权的《不动产权证书》等相关权属证书以及已办抵押登记的《不动产登记证明》交乙方核对无误、收执之日；如果本协议项下每笔个人住房贷款的《借款合同》债务到期或乙方根据《借款合同》的约定或法律规定宣布债务提起到期，借款人未按时足额履行或借款人违反《借款合同》的其他约定，甲方应在保证范围内即每笔个人住房贷款《借款合同》所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金等其他相关费用立即承担连带保证责任。2019年2月27日，原告（贷款人）与被告蒋真（借款人、抵押人）签订编号为440541702-2012-20195943225的《个人住房（商业用房）借款合同》。该合同约定，本合同项下借款金额为106万元，用于购买位于广州市增城区永宁街××大街××房的房产，借款期限为360个月（2019年3月19日至2049年3月19日），借款人采取委托扣款方式还款，采取等额本息还款方法还款，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币5945.61元。同时约定，本合同项下的贷款利率为年利率，在基准利率水平上上浮10%，该利率在起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及下调幅度，在本合同约定每个利率调整日即每年的1月1日调整一次，如按照中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次利率。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。借款人未能在约定还款日前一日柜面营业终了前将当期应还款项足额存入指定委托扣款账户造成借款拖欠的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利。抵押人以其名下的位于广州市增城区永宁街××大街××房的房产作为抵押财产。还约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的属于违约行为，借款人违约的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利等。该合同还就其他事项进行了约定。2019年3月19日，原告按约定向被告蒋真发放了贷款1060000元。被告蒋真的还款日为每月的19日。2019年3月8日，原、被告双方就被告蒋真名下的位于广州市增城区永宁街香汇大街6号31层3103房的房产办理了抵押预告登记。至今，上述房产未办理抵押登记。被告蒋真自2019年6月23日起未向原告履行还款义务，至今拖欠原告贷款本金1042836.70元。2020年11月3日，本院向被告蒋真确认的送达地址邮寄送达了本案的起诉状副本及证据等诉讼材料，2020年11月8日，该邮件被退回本院。截止2020年11月8日，被告蒋真拖欠原告利息共计25814.09元。庭审中，原告表示利息计算至涉案合同解除之日止；复利、罚息自2020年7月19日起计算至还清款日止计算。另，原告与被告蒋真签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系原告与被告广州市东凌房地产开发有限公司签订的《楼盘按揭贷款合作协议》项下的合同。本院认为：原告与被告广州市东凌房地产开发有限公司签订的编号为增城支行2018年006号的《楼盘按揭贷款合作协议》、原告与被告蒋真签订的编号为440541702-2012-20195943225的《个人住房（商业用房）借款合同》，系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，亦未违背公序良俗，故上述合同依法成立、有效。原告按约定向被告蒋真发放贷款后，被告蒋真理应按约定如期付息还本，但被告蒋真对到期款项未按约定如期清偿，其上述未如期清偿的行为已违反合同约定，构成违约，依法应按约定承担违约责任。为此，原告要求解除其与被告蒋真签订的涉案合同、要求被告清偿贷款本金1042836.70元、利息、罚息、复利的诉讼请求，本院均予以支持。因被告蒋真的行为构成违约，原告依约定享有解除合同的权利，而合同自享有解除权的原告作出的解除合同的意思表示到达被告处解除，因原告系以提起诉讼的形式主张解除合同，故原告与被告蒋真签订的借款合同自起诉状副本送达被告蒋真时解除，现本院依被告蒋真确认的送达地址邮寄送达诉讼材料，但该邮件于2020年11月8日被退回本院，而依据被告蒋真确认的送达地址向其送达的诉讼材料被退回的，退回之日即视为送达之日，故2020年11月8日视为被告蒋真签收了本案诉讼材料，为此，原告与被告蒋真签订的《个人住房（商业用房）借款合同》已于2020年11月8日解除。因截止2020年11月8日，被告蒋真拖欠原告的利息金额为25814.09元，同时，原告明确表示罚息、复利自2020年7月19日起计算，为此，对于原告主张的要求被告蒋真支付利息25814.09元、罚息（按合同约定标准自2020年7月19日起计付至还清款日止）、复利（按合同约定标准自2020年7月19日起计付至还清款日止，罚息不计收复利）。因涉案房产并未办理抵押登记，故作为保证人的被告广州市东凌房地产开发有限公司依约定应对被告蒋真的涉案债务承担连带清偿责任，为此，原告要求被告广州市东凌房地产开发有限公司就被告蒋真的涉案债务承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。综上，原告与被告蒋真于2019年2月27日签订的编号为440541702-2012-20195943225的《个人住房（商业用房）借款合同》于2020年11月8日解除、要求被告蒋真、广州市东凌房地产开发有限公司连带清偿贷款本金1042836.70元、利息25814.09元、罚息、复利（罚息、复利均按照合同约定的标准自2020年7月19日起计付至清偿款日止，其中罚息不计收复利）的诉讼请求，本院予以支持。作为保证人的被告广州市东凌房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人即被告蒋真追偿。被告蒋真经本院合法传唤无正当理由拒不履行到庭义务，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零一条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告中国建设银行股份有限公司广州增城支行与被告蒋真于2019年2月27日签订的编号440541702-2012-20195943225的《个人住房（商业用房）借款合同》于2020年11月8日解除；二、被告蒋真于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司广州增城支行清偿贷款本金1042836.70元、利息25814.09元、罚息、复利（罚息、复利均按照合同约定的标准自2020年7月19日起计付至清偿款日止，其中罚息不计收复利）；三、被告广州市东凌房地产开发有限公司对被告蒋真的上述第二项债务承担连带清偿责任；四、被告广州市东凌房地产开发有限公司承担清偿责任后，在承担责任的范围内有权向被告蒋真追偿；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7176元，由被告蒋真、广州市东凌房地产开发有限公司连带负担。被告广州市东凌房地产开发有限公司负担后，在承担责任的范围内有权向被告蒋真追偿。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  彭碧波二〇二〇年十一月二十六日书记员  罗蕾蕾附本判决相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零一条贷款人未按照约定的日期、数额提供借款，造成借款人损失的，应当赔偿损失。借款人未按照约定的日期、数额收取借款的，应当按照约定的日期、数额支付利息。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条第一款人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。