山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10124号 上诉人（原审原告）：韩志水，男，汉族，1958年12月10日生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：孙泽青，山东海剑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李伯峰，山东海剑律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：关欣，男，1974年6月29日生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：董辰虎，山东平度律师事务所律师。 上诉人韩志水因与被上诉人关欣土地租赁合同纠纷一案，不服平度市人民法院（2019）鲁0283民初3259号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人韩志水及其委托诉讼代理人孙泽青、李伯峰，被上诉人关欣及其委托诉讼代理人董辰虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人韩志水提出上诉请求：一、请求依法撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、根据涉案合同约定，被上诉人负有将涉案土地变为集体建设用地，以确保上诉人能够合法经营商务酒店等项目的合同义务，但是自合同签订至今已经长达七年之久，被上诉人仍未将涉案土地变更为集体建设用地。上诉人无法经营商务酒店等项目，被上诉人行为构成违约，致使上诉人无法实现签订合同的目的，根据法律规定，涉案合同应当解除。二、根据村委证明涉案土地一直未曾交付给任何人使用，被上诉人也未提交其向上诉人交付土地的证据，应当承担举证不能的后果。一审法院对此认定事实不清，应当予以撤销。三、村委为涉案土地的原合法所有权人，其与本案处理结果具有法律上的利害关系，一审法院应当追加其为必要共同诉讼人。四、被上诉人与村委签订租赁合同时，并未召开两委会及村民代表大会，该行为损害全村利益，应当为无效合同。 被上诉人关欣答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。一、被上诉人不存在违约行为。上诉人与被上诉人的土地租赁合同中并没有约定租赁土地的用途是经营商务酒店，上诉人所称的合同目的不存在。上诉人与被上诉人2013年10月11日签订的土地租赁合同以及被上诉人与南仁兆村委2013年2月28日签订的土地租赁合同均没有约定被上诉人负有将涉案土地变为集体建设用地的义务，无义务自然不存在违约行为。二、南仁兆村委于2013年2月28日将涉案土地租赁给被上诉人，并收取被上诉人26万元租金，后被上诉人将涉案土地转租给上诉人，南仁兆村委也盖章同意。该事实已充分证明，南仁兆村委在2013年已将涉案土地做了实体性处分，已出租他人。上诉人所提供的村委证明是2018年出具的，且无经办人签字。证据本身系无效证据，且从内容上来看也与涉案土地已实际出租他人的事实不符。一审中，被上诉人提供证人葛某出庭做证。证实上诉人已实际占有使用涉案土地，不存在未交付情形。三、上诉人在一审中要求解除合同的唯一理由是未交付土地，并未提到南仁兆村委协助办理涉案土地产权证事宜。因此，南仁兆村委与本案处理结果不具有法律上的利害关系。四、上诉人的第一段上诉理由是要求解除合同，在第四段上诉理由中又称合同无效。足见其观点不明，逻辑混乱。 韩志水向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除原被告之间的《土地租赁合同》；2、依法判令被告返还原告租金1000000.00元，并支付原告违约金300000.00元；3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年2月28日，被告关欣与平度市仁兆镇南仁兆村民委员会（以下简称南仁兆村委）签订“土地租赁合同”一份，约定南仁兆村委将面积10.4亩（6930平方米）水坑出租给被告使用，由被告自行出资填平。土地方位东至朱诸路、西至玉石园、北至5号路、南至裕龙公司路；承租期限为70年，自2013年2月28日至2084年2月28日止；租金为26万元，一次性付清。合同签订后，被告将租金26万元交付给南仁兆村委，南仁兆村委将土地交给被告承租使用。2013年10月11日，被告关欣与原告签订“土地租赁合同”一份，约定被告经南仁兆村委同意，自愿将承租的上述土地转让给原告，转让金为100万元，一次性交付；南仁兆村委负责协助原告为该宗土地办理产权证，所需费用由原告承担；租赁期限、双方权利义务、合同的变更和解除条款、争议解决办法参照被告与南仁兆村委签订的相关合同条款；自本合同签订之日起，被告与南仁兆村委土地租赁合同所约定权利义务由原告承担；在本合同履行期间，如被告万元，则需支付原告违约金100万元，并赔偿原告因此产生的经济损失。合同签订后，原告将转让金100万元转账给被告，被告将土地交付给原告经营使用。 一审法院认为：本案争议的焦点是：原告主张被告违约而要求解除双方签订的土地租赁合同并要求被告承担违约责任的诉讼请求能不能成立。 原告主张被告违约所提交的证据是南仁兆村委给其出具的证明一份。首先该证明仅加盖了南仁兆村委的公章，没有相关经办人的签字，从形式上，该证据存有瑕疵，经本院释明，原告在规定的时间内也没有将该证据予以完善；其次，从该份证明内容看，南仁兆村委称“因涉案土地进行封闭管理一直未给任何人使用”，该与南仁兆村委收取被告26万元租赁费、在原被告双方签订的土地租赁合同上盖章确认等行为明显不符。由此，原告提交的该证明，不能达到原告的证明目的。 一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告韩志水的诉讼请求。案件受理费16500元，减半收取8250元，由原告韩志水负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审一致。 本院认为： 首先，根据被上诉人与南仁兆村委会的合同约定，村委有义务将土地性质变为集体建设用地，便于合法经营。又，根据上诉人与被上诉人的合同约定，村委负责协助办理土地产权证，双方权利义务参照前一合同。以上两份合同内容大体相同，签订时间间隔仅八个月左右，且两份合同均有提及办理土地性质变更手续之义务。本院认为，依据以上合同约定内容、合同签订背景可知，上诉人租赁涉案土地目的即为建设商务酒店。现涉案合同签订已达七年之久，但土地性质仍未能转变为集体建设用地，合同目的已经无法实现。现上诉人请求解除合同并返还租金，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，本院予以支持。 其次，上诉人主张被上诉人并未向其交付土地，应承担违约责任，但其提交的证明不足。被上诉人主张上诉人已实际占有、使用涉案土地，并有证人证言予以证明。一审法院认定被上诉人已将涉案土地交付给上诉人使用，有事实依据，本院予以认同。上诉人应向被上诉人承担其占用土地期间（自合同签订之日2013年10月11日起至本案起诉之日2019年5月9日止，合计5年7个月）的使用费80480.48元[1000000元/69年又4.5个月（2013年10月11日起至2084年2月28日止）年*5年7个月]，被上诉人应向上诉人返还剩余款项及利息。本案诉讼费用应当按照上述款项比例分担。 综上，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销平度市人民法院（2019）鲁0283民初3259号民事判决； 二、解除上诉人韩志水与被上诉人关欣于2013年10月11日签订的《土地租赁合同》； 三、上诉人韩志水于本判决生效之日起十日内向被上诉人关欣返还土地（土地方位东至朱诸路、西至玉石园、北至5号路、南至裕龙公司路）； 四、被上诉人关欣于判决生效十日内向上诉人韩志水返还人民币919519.52元及利息(利息以919519.52元为基数，自2013年10月11日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)； 五、驳回上诉人韩志水的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8250元，二审案件受理费16500元，合计24750元，由关欣负担22758元，上诉人韩志水负担1992元。 本判决为终审判决。 审判长  尤志春 审判员  刁培峰 审判员  李 莉 二〇二〇年十一月十二日 法官助理 张耀元 书记员肖若男 书记员侯小凡