北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初22997号原告（反诉被告）：北京德乐文化传播有限公司，住所地北京市海淀区远大路**A段****。法定代表人：乔伟明，经理。委托诉讼代理人：毕晓旬，河南吾衡律师事务所律师。被告（反诉原告）：新华阳光科技发展集团有限公司，住所，住所地北京市海淀区莱圳家园**楼****div>法定代表人：肖国庆，董事长。委托诉讼代理人：裴文颖，女，1978年4月9日出生，被告公司职工。原告（反诉被告）北京德乐文化传播有限公司与被告（反诉原告）新华阳光科技发展集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。北京德乐文化传播有限公司（以下简称：德乐文化公司）的委托诉讼代理人毕晓旬，新华阳光科技发展集团有限公司（以下简称：新华阳光公司）的委托诉讼代理人裴文颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德乐文化公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告双方2019年12月20日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月1日自然终止；2.被告依法返还保证金335343.75元，预付租金335343.75元，物业管理费75337.5元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年12月20日签订《房屋租赁合同》，原告承租被告新安大厦B1层101室（毛坯房），用于经营德斯贝儿儿童摄影项目，双方约定2019年12月20日至2020年4月20日为免租期，免租期主要用于房屋的装修事宜。合同签订后，原告曾多次要求被告提供房屋权属证明，但被告始终未提供。原告2019年12月23日向被告支付保证金300000元整；2020年1月6日，原告向被告支付保证金335343.75元，预付租金335343.75元，物业管理费75337.5元，合计746025元。2020年1月23日以来，全国范围内发生了新型冠状病毒疫情，国家及地方各级政府先后出台了一系列疫情防控政策。其中，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于施工现场新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作的通知》（京建发(2020)13号）、《关于进一步加强疫情防控保障建设工程安全有序复工的通知》（京建发(2020)13号）全市房屋建筑和市政基础设施项目不早于2月9日（正月十六）24时复工或新开工。自2020年2月10日起，全市房屋建筑与市政基础设施建设工程在确保各项疫情防控措施落实到位，施工现场具备封闭集中管理条件，完成复工各项准备工作，报区住房城乡（市）建设委组织核查同意后，可以复工。不具备封闭式集中管理的工程项目不得复工或开工建设。2020年春节前，原告就装修事宜与装修公司进行沟通，初步定于春节后2月1日开始进行装修。但由于发生新冠疫情，多家装修公司明确疫情防控需要无法开工。2020年2月18日、3月26日、4月4日，原告多次向被告发函请求延长免租期或减免部分房租，并明确告知被告，根据《房屋租赁合同》第十二条第三款约定：由于受不可抗力造成大厦全部或者部分破坏或者租用房间不能或不允许使用时，本合同自然终止。根据《合同法》规定，此次肺炎疫情属于法律当中不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力事件。请被告高度重视原告的请求，7日内研究答复，逾期不答复的，视为对新冠疫情不可抗力事件及《房屋租赁合同》自然终止事宜没有异议，《房屋租赁合同》自然终止。被告接到通知后逾期未答复任何意见，根据合同约定《房屋租赁合同》自然终止。2020年5月11日，原告向被告发出《催款函》，请求被告收到通知后7日内返还保证金、预付租金、物业管理费，但被告逾期仍未答复及返还。被告房屋在2020年5月已经出租给第三方，不具备继续履行合同的基础。另，涉案房屋所在楼宇产权人系北京华方投资有限公司，新华阳光公司未经产权人同意将房屋转租，应属无效。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。被告新华阳光公司辩称，认可双方之间存在房屋租赁合同关系，但不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、被告已经履行了全部的合同义务。被告与原告签订房屋租赁合同后，已将出租房屋按约定交付给原告使用。原告在签约之前已经对房屋做了充分了解，愿意在房屋现状的情况下承租房屋。原告对承租房屋的现状充分认可，满足经营条件，被告不对原告任何经营风险承担法律责任。二、原告不享有单方解约权，其执意解约的行为属于根本违约的行为。疫情发生并不意味着原告因此享有单方解约权，原告受到疫情影响只是短期影响，并未达到不可抗力的程度。被告认为原告应该调整工作计划，创新服务方式、销售方式和管理方式，而不是以受疫情影响为由，随意撕毁合同。原告坚持要求解除合同，属于恶意违约行为，按照合同约定被告有权没收原告已支付的335343.75元保证金、335343.75元房屋租金、75337.5元物业管理费。三、“安德路83号”由北京华方投资公司的全资子公司北京光电设备厂出租给新华阳光公司，在经营权说明书中确认新华阳光公司有权对上述房产进行经营以及物业管理，故双方之间的合同为有效。基于上述事实，新华阳光公司向本院提起反诉请求：1.判令反诉被告支付反诉原告违约金335343.75元；2.判令反诉被告支付反诉原告免租期租金376687.50元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。反诉被告德乐文化公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求，理由如下：一、本案合同的自然终止系基于合同约定，出现了新冠疫情的不可抗力事件，导致涉案房屋不能继续使用。反诉被告依据合同约定终止合同履行，没有违约行为，故不同意支付违约金。二、反诉被告承租反诉原告房屋用于儿童摄影项目使用，但涉案房屋为地下室，按照北京市关于地下空间使用负面清单及建筑设计防火规范的规定，禁止在地下空间开设儿童活动场所，本案所签订的合同违反了上述法律法规的规定，反诉被告无法办理消防验收手续，不能办理营业执照，不能正常经营，合同目的无法实现。三、反诉原告在本诉答辩中称不予返还保证金、预付租金以及物业费，又主张支付免租期租金、违约金，上述意见相互矛盾且存在重叠；同时，反诉被告认为反诉原告所主张的违约金过高。本院经审理认定事实如下：北京市西城区安德路83号于2012年3月23日登记于北京华方投资有限公司名下。2018年11月6日，北京华方投资有限公司出具授权书，授权北京光电设备厂就安德路83号房产对外出租及因出租产生的相关事宜，授权至2028年12月31日。2019年2月26日，北京光电设备厂出具《“安德路83号”房产经营权说明书》，载明北京光电设备厂与新华阳光公司于2018年11月签订了《房屋租赁合同》，由新华阳光公司承租“安德路83号”房产，租赁期间为2018年11月16日至2028年11月15日，新华阳光公司在租赁期限内，有权对“安德路83号”房产进行经营以及物业管理。2019年12月20日，新华阳光公司作为甲方（出租方），德乐文化公司作为乙方（承租方），双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在北京市西城区安德路83号新安大厦B1层B101室（建筑面积约为1225平方米）出租给乙方，乙方对此予以确认。乙方已对该房屋做了充分了解，愿意在该房屋的现状情况下承租该房屋。乙方承诺租赁以上房屋后只用于办公及摄影。合同租赁期限自2019年12月20日起至2024年12月19日止。合同签订时，乙方向甲方交纳三个月房屋租金共计335343.75元作为乙方履行本合同的保证，保证金不计息。在租赁期间，如果乙方未经甲方同意而提前解除合同或乙方的违约行为致使合同无法履行而甲方因此解除或终止合同的，甲方将无偿没收保证金并追究乙方因此给甲方带来的损失。乙方免租期123天，从2019年12月20日至2020年4月20日止，在免租期内乙方无需向甲方交纳房租，但须足额交纳本合同规定的物业管理费75337.50元及各项公用设施费（包括水、电费）等其他费用，免租期内物业管理费与保证金一同交齐；免租期内，乙方除免交房租外，应履行和遵守本合同、合同附件和补充协议的一切义务和规定。免租期的给与是以乙方完全履行本合同的租赁期限为前提，如果因乙方的违约行为致使合同无法履行而甲方因此解除或终止合同的，或因乙方原因表明不再履行合同及提出解除或终止合同的，或因其它非甲方原因租赁期限未完全履行完毕的，则乙方需要向甲方全额补交免租期内的租金作为违约金，租金价格以第一年的租金水平为准。乙方应付租金按季度支付，首期向甲方足额缴付租金为335343.75元。首期租金和保证金应在签合同当日支付。双方确认甲方在全部收齐乙方支付的履约保证金、依约缴纳物业管理费和首期租金后三日内，将本合同租赁房屋现状交付给乙方使用。乙方未能按合同规定的时间足额交付租金、电费、车位费、保洁费各项费用，甲方有权向乙方每日按月应缴纳各项费用的千分之三加收违约金，延迟付款七日时，甲方有权中断用电、用水，直至付清应缴纳款项为止。由于不可抗力（依《合同法》之规定）造成大厦全部或部分破坏或租用房间不能或不允许使用时，本合同自然终止。甲、乙双方均不得向对方申请赔偿。德乐文化公司于2019年12月18日向新华阳光公司转款100000元，并注明为租房定金；2019年12月23日，德乐文化公司向新华阳光公司转款200000元，摘要注明为房租；2020年1月6日，德乐文化公司向新华阳光公司转款35343.75元，摘要注明“新安大厦B1德胜门店房屋押金”；2020年1月6日，德乐文化公司于2020年1月6日向新华阳光公司转款335343.75元，摘要注明为“新安大厦B1德胜门店房屋租金。2020.4.21-2020.7.20”；2020年1月6日，德乐文化公司向新华阳光公司转款75337.50元，摘要为“新安大厦B1德胜门店免租期2019.12.20-2020.4.20物业管理费”。2020年1月7日，新华阳光公司与德乐公司办理涉案商铺的入驻手续。2020年2月14日，德乐文化公司向新华阳光公司发送《抗击疫情、共度难关，租金减免申请书》，申请减免承租商铺2月以及3月的租金，新华阳光公司工作人员2020年2月18日微信回复为“没收到相关的减免政策”。2020年3月20日，德乐文化公司向新华阳光公司发送《关于请求延长免租期或减免房租的函》，申请延长免租期2个月或减免2个月的租金。2020年3月25日，德乐文化公司通过微信向新华阳光公司发送《通知》，称因新冠疫情构成不可抗力事宜，新华阳光公司未予回复，同时经与装修公司沟通得知地下室不能作为儿童活动场所，要求新华阳光公司七日内同意德乐文化公司延长租期的请求，逾期不回复视为新华阳光公司对涉案租赁合同自然终止事宜没有异议。2020年4月6日，德乐文化公司向新华阳光公司再次发出《通知》，要求涉案租赁合同自然终止，并要求新华阳光公司退还租金、保证金及物业管理费，德乐文化公司将依约向新华阳光公司交还房屋。2020年5月11日，德乐文化公司向新华阳光公司发送《催款函》，要求新华阳光公司返还相应款项。另查，庭审中，德乐文化公司提交微信截图，证明德乐文化公司联系多家装修公司开工事宜，但均被告知疫情期间无法开工装修，同时，提交《北京市人民防空办公室、北京市住房和城乡建设委员会关于印发〈北京市地下空间使用负面清单〉的通知》，证明根据相关法律法规禁止在地下空间开设儿童活动场所。新华阳光公司对德乐文化公司提交的微信截图真实性及证明目的均不认可，且在2020年2月、3月才开始进行装修的询问事宜，德乐文化公司应当承担拖延的行为后果；对于德乐文化公司提交的上述文件真实性认可，但认为该文件颁布早于原告承租房屋租赁日期，德乐文化公司应当知晓并自主确定经营业务类型，且德乐文化公司从事的儿童摄像也未必是上述通知的调整范围。经询，德乐文化公司称虽双方办理了入驻手续，但涉案房屋为毛坯状态，后德乐文化公司也未实际使用，故合同终止履行后无需交接；新华阳光公司认为德乐文化公司并未明确其搬离时间，新华阳光公司于2020年8月1日将涉案房屋出租，故可视为德乐文化公司于2020年7月31日搬离。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，德乐文化公司与新华阳光公司所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。德乐文化公司主张涉案房屋在未经产权同意下进行转租，涉案房屋租赁合同应属无效；但依据本案认定事实，涉案房屋由产权人委托北京光电设备厂对外出租，且北京光电设备厂在与新华阳光公司签订《房屋租赁合同》后出具的经营权说明书中赋予了新华阳光公司对“安德路83号”的经营权，德乐文化公司未有证据证明新华阳光公司的上述经营权与涉案房屋存在排斥关系，故本院对德乐文化公司以此为由主张合同无效的意见不予支持；即便新华阳光公司未取得涉案房屋的转租权，亦不必然导致涉案房屋租赁合同无效后果的发生，且与其主张合同自然终止的诉讼主张自相矛盾，故本院对德乐文化公司主张涉案租赁合同无效的意见，不予采纳。当事人可以约定解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。本案中，德乐文化公司主张依照约定，因合同履行中发生不可抗力，故其于2020年4月6日向新华阳光公司发送了《通知》，明确双方之间合同按照约定自然终止，故双方之间的房屋租赁合同应于该日终止履行；新华阳光公司则认为，新冠疫情影响仅为短期，并未达到不可抗力的程度，故德乐文化公司坚持要求解除合同系违约行为。因法律规定不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。双方于2020年1月7日办理了入驻手续，德乐文化公司所提供证据显示其于2020年2月、3月联系装修事宜，因疫情期间相应防控政策无法进行装修，致使德乐文化公司无法对房屋进行使用及经营，故属于因不可抗力致使租用房间客观上处于不能使用的状态。德乐文化公司于2020年2月至3月期间提出了要求减免租金的请求，新华阳光公司表示不同意予以减免，故德乐文化公司基于上述情形于2020年4月6日提出双方之间合同关系自然终止，符合合同约定，本院对德乐文化公司要求确认双方之间租赁合同终止的时间为2020年4月6日。对于德乐文化公司主张承租房屋属于地下空间不能经营儿童摄影，因此涉案合同目的不能实现而要求终止合同履行的意见，因双方合同中并未明确约定德乐文化公司承租涉案房屋系用于儿童摄影，且德乐文化公司所提交证据亦不足以证明其所要经营的儿童摄影属于儿童活动场所的范围，故本院认为德乐文化公司以此要求终止合同的事由不能成立。新华阳光公司的抗辩意见缺乏依据，本院不予采纳。因德乐文化公司系依约解除合同，非违约终止合同履行，故本院对于新华阳光公司要求德乐文化公司支付违约金以及免租期租金的反诉请求，于法无据，本院不予支持。因双方约定涉案合同免租期间至2020年4月20日，德乐文化公司于2020年4月6日即提出终止合同履行，虽其未能明确向新华阳光公司交还涉案房屋的具体日期，但新华阳光公司在收到上述通知至免租期到期尚存有十余天的期间，其负有及时确认德乐文化公司对涉案房屋使用情况并收回房屋避免损失扩大的义务。新华阳光公司未能举证证明其尽到上述义务，且新华阳光公司亦提交证据证明其收回房屋存在事实上或法律上的障碍，故本院对新华阳光公司主张2020年7月31日才收回房屋的意见不予采纳，德乐文化公司要求新华阳光公司退还预付租金及保证金的诉讼请求予以支持。对于德乐文化公司主张返还物业费的诉讼请求，因双方约定免租期应当足额交纳管理费，故本院结合房屋交付及不可抗力发生等情形，酌定德乐文化公司应当支付新华阳光公司物业管理费22000元，据此，新华阳光公司应退还德乐文化公司物业费53337.50元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条之规定，判决如下：一、确认北京德乐文化传播有限公司与新华阳光科技发展集团有限公司在二〇一九年十二月二十日签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年四月六日终止。二、自本判决生效之日起七日内，新华阳光科技发展集团有限公司退还北京德乐文化传播有限公司房屋租金335343.75元。三、自本判决生效之日起七日内，新华阳光科技发展集团有限公司退还北京德乐文化传播有限公司保证金335343.75元。四、自本判决生效之日起七日内，新华阳光科技发展集团有限公司退还北京德乐文化传播有限公司物业管理费53337.50元。五、驳回北京德乐文化传播有限公司的其他诉讼请求。六、驳回新华阳光科技发展集团有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11091元，其中案件本诉受理费5630元，由北京德乐文化传播有限公司负担166元（已交纳），由新华阳光科技发展集团有限公司负担5464元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费5461元，由新华阳光科技发展集团有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 徐澜涛二〇二〇年十一月三日法官助理 姜 洁书 记 员 林 彤