四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5033号 上诉人（原审原告）：汪靖翔，男，1996年10月9日出生，汉族，住四川省岳池县 委托诉讼代理人：刘强，四川蜀信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高利秋，女，1971年6月27日出生，汉族，住四川省岳池县，系汪靖翔之母。 被上诉人（原审被告）：成都中铁龙泰房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市成华区成华大道二段**。 法定代表人：崔跃峰，总经理。 委托诉讼代理人：谢缘媛，女，1986年3月18日出生，汉族，住四川省成都市锦江区，系公司员工。 委托诉讼代理人：刘耕志，女，1993年10月25日出生，汉族，住四川省成都市高新区，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：成都百维置业有限公司。住。住所地：四川省成都市郫都区红光镇高店路西段**/div> 法定代表人：宋福利，董事长。 委托诉讼代理人：黄兴国，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 上诉人汪靖翔与被上诉人成都中铁龙泰房地产开发有限公司（以下简称中铁龙泰公司）、成都百维置业有限公司（以下简称百维公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初7340号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 汪靖翔上诉请求：撤销一审判决，依法改判：1.判令百维公司向汪靖翔退还307285元；2.判令百维公司向汪靖翔支付利息（以307285元为基数，按年利率6%计算，自2017年11月5日起计算至实际退还之日止）；3.判令中铁龙泰公司对百维公司的前述两项付款义务承担连带责任；4.本案一、二审诉讼费由百维公司、中铁龙泰公司承担。 事实及理由：一、一审法院认定汪靖翔与百维公司存在事实上的购房服务合同关系，属于认定事实错误。1.2017年11月1日和11月4日汪靖翔先后两次到中国铁建广场项目售楼部付款购房，其目的是购买中铁龙泰公司开发的该项目内的房产。中铁龙泰公司并未公告该项目房产已售卖给他人，也未公告该项目内房产委托第三方售卖，因此该项目售房主体应为中铁龙泰公司，汪靖翔认为到售楼部购房就是向开发企业购房是符合常理的，汪靖翔与中铁龙泰公司签订购房合同是真实意思表示，而百维公司将《中国铁建广场认购成交备忘录》（以下简称《备忘录》）等文书附在中铁龙泰公司提供的合同文本中让汪靖翔照抄签字作为购房的前置要件属于强加的不合理内容，并非汪靖翔真实意思表示，应当无效。2.实际上，让汪靖翔签署《备忘录》是中铁龙泰公司和百维公司恶意串通以达到逃税和违规避税销售商品房的目的，是以合法形式掩盖非法目的，损害了国家及汪靖翔的利益，因此该《备忘录》应为无效。3.汪靖翔与百维公司之间没有任何法律关系，百维公司收取汪靖翔307285元没有事实和法律依据，应于退还。《备忘录》表明案涉商品房是汪靖翔从百维公司处订购，而《成都事业部更名审批表》（以下简称更名审批表）又表明案涉商品房是由百维公司从中铁龙泰公司处后买后又转卖给汪靖翔，但本案中百维公司并非案涉商品房的所有人、出卖人，其无权与汪靖翔签订购房协议出卖房屋，一审中，百维公司也没有提交与中铁龙泰公司提供的委托销售的委托书，其也并非中铁龙泰公司的代售方，一审法院认定百维公司与汪靖翔之间为购房服务合同关系，但在购房服务合同关系中居间方只促成交易，无权直以自身名义与买受人签订定购协议。二、一审法院认定“汪靖翔在一审中主张的服务费过高，且未在合理期限内主张”，对汪靖翔的诉请不予支持，没有事实和法律依据。汪靖翔在签订《备忘录》时均是按照工作人员指引进行的，不是其真实意思表示，且该《备忘录》只有一份，汪靖翔当时不知道自身权利受到损害，根据民法总则的规定，汪靖翔有权自知道或应当知道自身权利受到损害之日起三年内主张权利。三、一审适用法律错误。一审判决是依据合同法第六十条以购房服务合同关系来认定本案事实，适用法律有误，本案应依据合同法第五十二条及民法总则第146条进行审理。 中铁龙泰公司辩称，1.关于案涉房屋的付款情况。中铁龙泰公司按约收取购房款，并未收取房款以外的任何款项，没有不当得利的事实发生。中铁龙泰公司与百维公司建立房屋买卖关系，约定百维公司认购案涉房屋，百维公司向中铁龙泰公司支付10%的购房款。2017年11月4日，百维公司与汪靖翔共同向中铁龙泰公司提交案涉房屋更名的情况说明，要求中铁龙泰公司配合协助办理案涉房屋的网签备案更名至汪靖翔名下的手续，中铁龙泰公司与汪靖翔之间的商品房买卖合同关系来源于百维公司的受让，由百维公司将权利义务转让给汪靖翔才会产生三方更名审批表。2.关于案涉房屋的合同履行情况，汪靖翔和中铁龙泰公司已互相履行完毕全部合同义务，中铁龙泰公司并没有任何违约事实发生。中铁龙泰公司已与汪靖翔于2017年12月22日完成案涉房屋的全部验收交接手续，案涉房屋的权利义务已经全部履行完毕。3.关于汪靖翔诉请中铁龙泰公司应承担的连带责任，既无合同约定也无法律规定。汪靖翔向百维公司支付款项的行为，系汪靖翔与百维公司之间的协商约定，该款项中铁龙泰公司既不知情，也未与百维公司进行利益分成，更无任何账务往来信息，汪靖翔没有任何证据证明中铁龙泰公司损害了汪靖翔的合法利益。4.一审庭审中，汪靖翔对更名表的真实性、合法性予以认可，且汪靖翔母亲作为完全民事行为能力人，应当对自己签订协议的行为承担相应法律后果；同时，中铁龙泰公司并未与汪靖翔之间建立直接的商品房买卖合同关系，而是百维公司将购买房屋的权利义务转让给汪靖翔，因此才会产生三方更名审批表。请求驳回上诉，维持原判。 百维公司辩称，1.《备忘录》的签订是汪靖翔的真实意思表示。汪靖翔的母亲高利秋作为汪靖翔的委托代理人，是具有完全民事行为能力的成年人，亲笔签署的《备忘录》且注明“本人对以上内容充分认可并知晓”，后又分多笔向百维公司支付了全部服务费，并受到百维公司出具的服务费收据，汪靖翔在合理期限内也未对此提出任何异议，汪靖翔与百维公司之间建立了购房服务合同关系。2.百维公司向汪靖翔提供购房服务，中铁龙泰公司向汪靖翔销售商品房，均为各自独立的合法经营性行为，汪靖翔所称的百维公司与中铁龙泰公司系恶意串通且以合法形式掩饰非法目的并无任何证据证明，完全是其主观臆断。3.汪靖翔称其有权在三年内主张权利实际上是认为其诉讼请求未超过法定诉讼时效，但诉讼时效与本案提出合理异议期限是两码事。请求驳回上诉，维持原判。 汪靖翔向一审法院起诉请求：1.判令百维公司退还汪靖翔307285元；2.判令百维公司按照中国人民银行同期贷款利率标准支付汪靖翔利息，利息计算至付清之日；3.判令中铁龙泰公司对上述1、2项请求承担连带责任。 一审法院认定事实：2017年11月3日，汪靖翔出具《委托书》一份，委托其母亲高利秋购买中铁龙泰公司位于成都市成华区XX路XX号X号楼X层X号房屋，代理事项包括代为签订房屋买卖合同并支付房价款。同日，四川省岳池公证处出具（2017）岳证字第2126号《公证书》，对该委托事项进行公证。 另查明，2017年11月1日，高利秋代汪靖翔签署《中国铁建广场认购成交备忘录》一份，载明：“本人汪靖翔，于2017年11月1日与百维公司签订《中国铁建广场商品房定购协议》，定购中国铁建广场项目公寓产品X栋X楼X号房屋建筑面积68.5平方米，优惠后成交总价为745000元。出卖方的工作人员已经告知该房屋优惠后的成交总价为745000元，其中购房服务费258650元交至百维公司，其中购房款258650元交至中铁龙泰公司，其中服务费部分不开具发票，经提供盖章的收款收据。签署的成都市商品房买卖合同中约定的房屋建筑面积单价为7100元/㎡，购房合同中约定的房屋总价为486350元整，由中铁龙泰公司提供486350元的购房收据，后期将转换为486350元的发票。出卖方已在现场进行购房合同的充分展示，工作人员也已清楚告知，本人及共同买受人知悉上述全部信息，特此备忘。备注：本人对以上内容充分认可并知晓，并要求出卖方委托中铁建办理该房屋的房管局网签手续备案手续至本人名下。” 2017年11月4日，百维公司与汪靖翔共同填写更名审批表，情况说明部分载明：“客户百维公司于2017年9月2日认购中国铁建广场项目X幢X号房源，现已缴纳定金48635元，现已签约，因公司名称无法办理按揭，申请更名为个人名义，更名为汪靖翔。”百维公司在该审批表上盖章，汪靖翔在该审批表上签名。 2017年11月4日，中铁龙泰公司与汪靖翔签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定汪靖翔购买中铁龙泰公司开发的××广场××栋××楼××号商品房一套，建筑面积68.5平方米，房屋总价款486350元。合同签订当日，汪靖翔的委托代理人高利秋通过银行转账方式向中铁龙泰公司支付购房款437715元。 中铁龙泰公司于2017年9月1日向汪靖翔出具专用收据一张，载明收到汪靖翔购房款48635元；中铁龙泰公司于2017年11月4日向汪靖翔出具专用收据，载明收到购房款437715元。 一审法院还查明，2017年11月1日，高利秋向百维公司转账支付50000元；2017年11月4日，高利秋向百维公司通过银行转账及支付宝转账方式转账付款257285元。以上转账付款共计307285元。百维公司于2017年11月1日向汪靖翔出具《收据》一张，载明收到汪靖翔服务费50000元，百维公司于2017年11月4日向汪靖翔出具《收据》一张，载明收到汪靖翔服务费208650元。 一审庭审中，汪靖翔向一审法院提交《约谈记录表》一份，拟证明中铁龙泰公司在约谈是向汪靖翔承诺其与百维公司无任何法律关系，中铁龙泰公司收取的房款与合同一致，没有收取任何费用。百维公司表示对该约谈内容不知情；中铁龙泰公司表示约谈中仅表示百维公司与中铁龙泰公司无代理关系，认可汪靖翔表示中铁龙泰公司未收取任何费用。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《委托书》《公证书》《备忘录》《更名审批表》《四川省商品房买卖合同（预售）》、银行转账凭证、支付宝转账记录、《收据》、发票、《约谈记录表》以及各方当事人陈述等证据。 一审法院认为，当事人对自己的主张，应当举出证据予以证明。《备忘录》系汪靖翔的委托代理人高利秋亲笔签署，系其真实意思表示，应属合法有效，该备忘录明确载明了百维公司服务费的收取方式及金额，故对汪靖翔陈述该备忘录系在未仔细阅读的情况下签订、且收取费用过高显失公平的意见一审法院不予采信。汪靖翔与百维公司之间建立了事实上的购房服务合同关系，汪靖翔通过百维公司的服务，成功与中铁龙泰公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，并最终取得案涉房屋的所有权。百维公司已经按约履行了义务，汪靖翔应当支付相应的服务费用。且汪靖翔在实际支付服务费后已付费用明显高于《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋价款，但汪靖翔并未在合理期限内对此提出异议，表示汪靖翔认可该服务费用的支付。现汪靖翔以其与百维公司之间无任何法律关系为由要求百维公司返还收取的费用258650元及利息，无事实和法律依据，一审法院不予支持。对于汪靖翔主张的另外48635元，经查明，该笔款项系由百维公司先行向中铁龙泰公司支付的部分购房款，在将案涉房屋更名为汪靖翔后，该笔购房款更名至汪靖翔名下，汪靖翔向百维公司支付48635元实为偿还百维公司代其支付的购房款的行为，不应退还。对于汪靖翔要求中铁龙泰公司承担连带责任，因无事实和法律依据，一审法院不予支持。 综上所述，对汪靖翔的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：驳回汪靖翔的全部诉讼请求。一审案件受理费预收5909元，减半收取2954.5元，由汪靖翔负担。 二审中，汪靖翔提交以下新证据：1.2018年3月4日，案外人罗锬、陈燕与百维公司签订的《中国铁建广场商品房定购协议》；2.证人郑某的证言；该两份证据拟证明：购房人是向商品房的合法销售者购买房屋，但百维公司并未在售楼部现场进行公示，也没有告知购房者，误导购房者认为百维公司就是开发商，因此不存在百维公司提供居间服务的事实，汪靖翔在签约时未看清楚签约主体，也并不知晓百维公司的身份。 经质证，百维公司认为，证据1系复印件，真实性无法确认，证据2，因郑某并非购房人，也未与百维公司建立任何关系，故对该两份证据的三性均不认可。 中铁龙泰公司认为，其并非证据1中的签约主体，对该证据所涉情况不知晓，也与中铁龙泰公司无关；证据2中证人证言的真实性不认可，不能达到汪靖翔的证明目的。 经审查，本院认为，证据1系复印件，真实性无法确认，即便属实，案外人与百维公司之间签订的定购协议也与本案不具有关联性，本院对该证据不予采信；证据2系证人证言，但证人郑某并非案涉项目的购房人，其所述内容真实性亦无法确认，对其证人证言，本院亦不予采信。 各方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下： 一、汪靖翔要求百维公司退还307285元及支付利息的主张是否成立。 本案中，汪靖翔要求百维公司退还307285元的理由是：其与百维公司不存在事实上的购房服务合同关系，汪靖翔是与中铁龙泰公司建立的商品房买卖关系，汪靖翔已付清购房款486350元，故百维公司多收取的307285元应予退还。 对此，本院认为，汪靖翔于2017年11月1日与百维公司签订的备忘录中明确约定案涉房屋优惠后成交价为745000元，其中包含258650元服务费，汪靖翔的代理人高利秋在备注处手写摘抄内容：“本人对以上内容充分认可并知晓，并要求出卖方委托中铁建办理该房屋的房管局网签手续备案手续至本人名下。”亦可表明汪靖翔认可房屋成交总价745000元中包含购房服务费258650元、购房款486350元。签订备忘录后，汪靖翔的代理人高利秋通过转账方式共向百维公司支付307285元，百维公司向汪靖翔出具加盖百维公司财务印章的收据两张，由此应当认定汪靖翔对购买案涉房屋需支付对价款项是明确知晓的，该对价不仅包含了购房款，也包含了其同意支付的服务费，双方签约行为及约定内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因此，汪靖翔主张百维公司返还服务费258650元的理由不成立。此外，汪靖翔认为百维公司实际收取了307285元，其中除258650元服务费外，还有48635元，百维公司应予退还。对此，本院认为，根据汪靖翔与百维公司共同填写的更名审批表，该笔款项系百维公司认购中铁龙泰公司案涉房屋所时给付的定金，百维公司已经支付的该笔定金已经在汪靖翔支付给百维公司相应款项后转化为汪靖翔给付给中铁龙泰公司案涉房屋的购房款，中铁龙泰公司对此予以认可并出具了相应的收据，故汪靖翔要求百维公司退还该笔款项的理由不能成立。综上，汪靖翔要求退还307285元本息的主张不能成立，一审法院对此认定正确，本院予以维持。 对于汪靖翔认为《备忘录》的签订是百维公司和中铁龙泰公司恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，以达到逃税和违规销售商品房的目的。本院认为，汪靖翔并无任何证据证明百维公司与中铁龙泰公司存在恶意串通损害的行为损害国家、社会和第三人利益，因此，汪靖翔主张该《备忘录》无效的理由不能成立。汪靖翔若认为百维公司收取的服务费过高或认为百维公司、中铁龙泰公司存在逃税等相关行为，可向相关行政管理部门反映处理。 二、汪靖翔要求中铁龙泰公司对前述款项承担连带责任的主张能否成立。 本案中，汪靖翔要求中铁龙泰公司承担连带责任的主张，前提是汪靖翔要求百维公司退还307285元的主张成立。但前一争议焦点已述及汪靖翔要求百维公司退款的理由不能成立，且，汪靖翔要求中铁龙泰公司对百维公司的债务承担连带责任，亦无合同和法律依据，一审法院据此驳回汪靖翔要求中铁龙泰公司承担连带责任的主张，并无不当，本院予以维持。 综上，汪靖翔的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5909元，由上诉人汪靖翔负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 耘 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇二〇年十一月十日 书记员 王朝阳