河南省滑县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0526民初6616号原告(执行案外人）张东体，男，1978年4月15日生，汉族，住河南省滑县。委托诉讼代理人乔园园，河南衡中律师事务所律师。被告（申请执行人）河南滑县农村商业银行股份有限公司道口支行，营业场所：滑县道口镇道城路西段。负责人刘勤红，该支行行长。委托诉讼代理人来桃霞，河南上合律师事务所律师。第三人（被执行人）王利利，女，1988年10月22日生，汉族，住河南省滑县。第三人（被执行人）刘卫兵，男，1989年7月13日生，汉族，住址同上。原告张东体与被告河南滑县农村商业银行股份有限公司道口支行（以下简称滑县农商行道口支行）、第三人王利利、刘卫兵执行异议之诉一案，本院2020年8月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告张东体及其委托诉讼代理人乔园园、被告滑县农商行道口支行委托诉讼代理人来桃霞到庭参加诉讼，第三人王利利、刘卫兵经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张东提向本院提出诉讼请求：1.依法判令中止对位于河南省安阳市××新区××小区××楼××单元××号房屋一套（权证号：10××**）的执行，并解除对该车辆的查封；2.确认位于河南省安阳市××新区××小区××楼××单元××号房屋（权证号：10××**）为原告所有；3.涉诉费用由被告负担。事实及理由：经中间人陈某（当时该小区售楼员）介绍并见证，第三人王利利及刘卫兵夫妇于2012年11月15日与原告签订合同，将案涉房屋以18万元的价格（银行按揭）卖给了原告，购房款当天通过刘卫兵、王利利夫妇的受托人转交于刘卫兵夫妇。下余银行按揭款由原告每月按月支付银行。合同签订后第三人刘卫兵、王利利便将该房屋交给原告居住使用，原告一家人居住至今近八年。期间的水电费、物业费、燃气费等费用都由原告支付。原告付清全部首付房款后，因为该房屋属于按揭房屋，暂时不能办理房屋过户登记，要等还清按揭款解押之后才能办理。综上在人民法院查封之前原告何第三人早已经签订了合法有效的房屋买卖合同，原告也支付了全部首付款，实际占有使用该房屋，原告已经取得房屋的实际所有权。被告滑县农商行道口支行申请执行第三人王利利借款合同纠纷一案，滑县人民法院于2020年7月17日作出（2020）豫0526执1148号十八执行裁定书，对第三人王利利和刘卫兵名下的位于河南省安阳市××新区××小区××楼××单元××号房屋一套予以查封，并准备评估、拍卖，原告对滑县人民法院前述执行不服，提出了执行异议。滑县人民法院作出了驳回原告异议请求的裁定。综上特具状起诉。被告滑县农商行道口支行辩称：1.本案案涉房产未办理产权变更登记，不发生物权转移的效力，原告对案涉房产不享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不当产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，这也就是说不动产买卖必须经过登记才能发生无权转移之效力，只有办理过户手续后，房屋所有权才能发生转移，买房者才能称之为房屋所有人，否则即使他们之间存在真实的买卖合同也只是一种债权债务关系。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查案外人是否系权利人，对已登记的不动产按照不动产登记薄判断，本案中被查封的房产登记不动产所有人为第三人，因此原告对该房产不享有所有权，其没有提出排除执行异议的权利。2.本案原告对登记在被执行人名下的不动产提出的异议不符合法定情形。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告要证明其权利能够排除执行需同时符合四个条件，缺一不可，本案中原告诉称已签订房屋买卖支付部分房款且在人民法院查封之前已占有该房产，不客观不真实，原告也没有提出充分的证据予以证明，即便存在真实的买卖合同，但原告仅支付部分房款不符合排除执行的法定情形，我方对此不予认可。其次对于其诉称没有过户是因该房屋属于按揭房屋的性质不能办理过户造成的，原告对该情况是明知的，并且原告也没有准备过户，原告大可以用其所谓交付的首付款支付所欠房款，原告自甘承担不能正常过户并带来的风险，这充分说明原告对本案房产不能过户存在明显过错，不能过户是其自身的原因造成的。因此本案原告主张的事实和提供的证据不足以排除对案涉房屋的强制执行，其诉请没有事实和法律依据，应予驳回。第三人王利利、刘卫兵缺席未答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院认定事实如下：2011年9月29日，第三人刘卫兵作为买受人与案外人林州市众恒置业有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同约定刘卫兵购买该公司开发的位于滑县新区人民大道××小区××单元××房，建筑面积为139.66平方米，单价为每平方米2842.62元，房款总金额为397800元，付款方式为签订合同当日支付首付款127000元，其余房款270000元以银行按揭贷款方式一个月内付清。后刘卫兵因个人原因欲出售上述房屋，2012年11月15日，经案外人陈某（时任众恒华府小区售楼部置业顾问）介绍，原告作为乙方与第三人刘卫兵作为甲方签订《房屋买卖协议》，协议约定“……一、乙方购买甲方合法拥有的位于滑县众恒华府小区三期52号楼（11层小高层）9楼东户（建筑面积139.66平方米，地下室16.6平方米）房屋出卖给乙方。二、签订本协议时乙方向甲方支付房款壹拾捌万元整（￥180000.00元），自2012年12月份起该房屋的银行贷款按揭由乙方直接向中国银行交纳。乙方应在每月10日前按时交纳银行按揭贷款。如乙方未按时交纳银行按揭贷款给甲方造成损失的，由乙方赔偿甲方违约金贰万元整（￥20000.00）。三、甲方在签订本协议时将《商品房买卖合同》、《众恒华府52#住宅楼地下室销售协议书》、收据、中国银行对账薄（账号25×××81）及银行卡（62×××13）等一切相关资料交给乙方。……”，刘卫兵、张东体及见证人陈某、位文豪均在该协议上签字捺印。协议签订后，原告张东体妻子张彩丽于当日通过中国邮政储蓄银行股份有限公司道城路营业所取现180000元，并于当日由原告及张彩丽将该180000元房款以现金形式交付刘卫兵指定收款人刘兵，刘兵于当日为原告出具收到条一份，该收到条载明“今收到今收到张东体付众恒华府52号楼901房房款壹拾捌万元正，￥180000元刘兵范世英2012年11月15日。”房款交付后，刘卫兵将协议约定的房屋相关资料交付原告张东体，原告张东体开始用刘卫兵的银行卡每月偿还银行贷款至今。原告张东体在与第三人刘卫兵签订协议后，持其与第三人的《房屋买卖协议》等相关手续到众恒华府小区售楼部领取了案涉房屋的钥匙。2016年7月8日，原告张东体从该小区物业办公室领取了装修许可证、装修须知，开始对案涉房屋进行装修，装修完毕后，于2017年入住该房屋，并自2016年7月27日开始每年均交纳案涉房屋的物业费。另原告庭审中提交滑县自来水公司收费凭证一份、河南省电费统一收据两份、滑县华润燃气有限公司收费票据及发票各一份。滑县农村信用合作联社道口信用社与刘振利、刘军旗、刘兵、王利利、刘莉芳金融借款合同纠纷一案，于2017年6月9日诉至我院，要求判令刘振利立即偿还人民币198000元本金及利息，刘军旗、刘兵、王利利、刘莉芳承担连带保证责任，我院经审理于2017年8月2日作出（2017）豫0526民初4811号民事判决书，判决书载明“一、被告刘振利于本判决生效后五日内偿还原告滑县农村信用合作联道口信用社借款人民币198000元及利息（以本金200000元为基数，利息按合同约定的利率计算，自2015年1月24日起至2017年3月31日之日止，扣除已经扣划的2.68元；以本金198000元为基数，利息按合同约定利率计算，自2017年4月1日起至本判决限定履行期限届满之日止）；二、被告刘军旗、刘兵、王利利、刘莉芳对被告刘振利上述第一项的付款义务承担连带清偿责任，被告刘军旗、刘兵、王利利、刘兵承担保证责任后，有权向被告刘振利追偿。后因刘振利、刘军旗、刘兵、王利利、刘莉芳未依据判决书限定的期限履行义务，滑县农村信用合作联社道口信用社向我院申请强制执行，我院于2020年7月17日作出（2020）豫0526执1148号之十八执行裁定书，裁定对王利利名下的位于河南省滑县新区人民路西众恒华府小区52号楼1单元901号房屋予以查封，原告张东体于2020年7月27日提出书面异议，我院于2020年8月10日作出（2020）豫0526执异64号执行裁定书，裁定驳回张东体的异议请求，张东体于2020年8月19日向我院提出异议之诉。另查明：案涉房屋登记于第三人刘卫兵、张利利名下，权证号为10××66。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。案外人执行异议之诉是通过对案外人所提供证据的审查来确定案外人对执行标的是否享有民事权益，以及该权益能否排除对标的的执行。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，首先，原告张东体与第三人刘卫兵于2012年11月15日即就案涉房屋签订了《房屋买卖协议》，该协议系双方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合同签订后,双方也均已履行了合同约定的内容,依法应确认有效。其次，原告张东体庭审中提交的装修须知、装修许可证、2016-2020年的物业费收据及水电燃气收费票据等可以形成完整的证据链条，证明被查封之前，原告已合法占有案涉房屋。再次，关于购房价款的支付问题。根据审理查明的事实,原告张东体已依《房屋买卖协议》约定向第三人刘卫兵支付了协议约定的应付价款,剩余房款即为第三人所欠银行贷款,该款项亦由原告依约逐月偿还,因此,第三人不再承担讼争房屋贷款还款义务,也即第三人已全部收到了应属于其所有的讼争房产的全部对价,且原告应付剩余款项为第三人所欠银行款项,该银行借款是以案涉设定抵押为担保,该款项不属应交付法院执行的范畴，故应认定原告张东体已依合同约定支付全部价款。最后，关于案涉房屋未完成过户，原告是否存在过错的问题。因案涉房屋银行按揭贷款未结清未能办理过户登记,原告对此并不存在主观过错。综上，原告张东体作为案涉房屋的买受人，其权利能够排除执行。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依据上述规定，登记为不动产物权变动的生效要件，本案案涉房屋为不动产，至今登记在第三人刘卫兵、王利利名下，原告张东体尚未完成案涉不动产的登记，从物权公示的角度来看，原告张东体尚未取得案涉房屋的所有权。故对于原告要求确认案涉房屋为其所有的诉请，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》三百一十一条、三百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、不得执行位于滑县新区人民大道西众恒华府小区52号楼1单元901号房屋（权证号：10××**）；二、驳回原告张东体的其他诉讼请求。案件受理费4300元，由原告张东体负担2000元，第三人刘卫兵、张利利负担2300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。本院（2020）豫0526执异64号裁定书于本判决生效时自动失效。审判长  赵政凯审判员  杨海玲审判员  张翠丽二〇二〇年十一月五日书记员  张朋举