上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初17542号原告：陈意骏，男，1981年11月18日生，汉族，住上海市宝山区。原告：季娉文，女，1984年5月11日生，汉族，住上海市宝山区。原告：陈安琪，女，2017年3月4日生，汉族，住上海市宝山区。法定代理人：陈意骏，系陈安琪的父亲。法定代理人：季娉文，系陈安琪的母亲。被告：孙剑雄，男，1992年8月9日生，汉族，住上海市宝山区。原告陈意骏、季娉文、陈安琪与被告孙剑雄房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈安琪的法定代理人暨原告陈意骏、原告季娉文到庭参加诉讼。被告孙剑雄经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈意骏、季娉文、陈安琪向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还原告已付房款136.5万元并支付违约金18.5万元。事实与理由：原、被告在居间方居间下签订了房屋买卖合同，约定被告将名下位于上海市宝山区韶山路XXX弄XXX号XXX室房屋转让给原告，转让价为1,965,000元。另约定，双方于本合同签订后21日内前往居间方签订网签合同，于2020年5月16日前办理产权过户手续，但被告迟迟不肯与原告签订网签合同，并办理产权过户手续，原告多次催促未果，故为此涉讼。被告孙剑雄未作答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2020年3月29日，买受方(乙方)陈意骏与出卖方(甲方)孙剑雄签订《房地产买卖居间合同》及附件《房地产买卖合同》，约定甲方将名下位于上海市宝山区韶山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)转让给乙方，转让价196.5万元。同日，买受人(乙方)陈安琪、陈意骏、季娉文与卖售人(甲方)孙剑雄签订《上海市房地产买卖合同》，约定转让价196.5万元，双方于2020年5月31日前腾出该房屋并进行验收交接；于2020年5月16日前办理转让过户手续。其中，第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起算违约金，为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。逾期超过七日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付七日的违约金外，乙方有权单方面解除合同。乙方应书面通知甲方解除合同，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起七日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。补充条款一约定，双方任何一方未按约定履行，均视为违约，另有约定外，应参照正文第九条、第十条约定的违约责任标准承担相应责任。附件三约定，于2020年3月29日乙方支付给甲方36.5万元(含定金2万元)；于2020年4月25日前，乙方支付甲方73万元；甲方应自筹资金至抵押权人处全额还清其尚欠抵押权人的借款余额，从抵押权人处取得他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等资料原件办理抵押注销手续；甲方同意通过贷款银行申请85万元贷款的形式支付第二期房款；待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且该房地产上设定之抵押登记已经注销后于2020年5月16日前，办理过户及抵押登记手续，并取得预收件单；双方完成房地产交接手续且甲方已将户口全部迁出，并签署房屋交接书后，由乙方支付尾款2万元。上述协议签订后，陈意骏向孙剑雄支付了36.5万元，孙剑雄出具收款收据。同日，陈意骏(乙方)与孙剑雄(甲方)另签订《补充条款》，约定，乙方实际首付为109.5万元，乙方为配合甲方还清抵押，乙方多支付甲方27万元首付，共计支付甲方136.5万元首付，甲方应在乙方贷款放款后3日内归还乙方，如延期退还，则赔偿违约金按照日利息0.5%元一日计算，不得私自占有，另甲方需和乙方签订借条。同年4月25日，孙剑雄向季娉文出具借条，内容为因进货材料需要借款，金额27万元，借款期限自同年4月25日起至同年6月25日止。当日，陈意骏向孙剑雄支付了27万元，备注为借款。同年4月26日，陈意骏向孙剑雄支付了73万元，备注为购房款，孙剑雄出具收款收据。2、根据不动产登记簿，孙剑雄是系争房屋的权利人，系争房屋上设有抵押，债权金额100万元，抵押权人平安银行股份有限公司上海分行。鉴于孙剑雄未到庭应诉，本院对陈意骏、季娉文、陈安琪提供的证据进行了核对，并在卷佐证。审理中，原告表示，购房时中介告知系争房屋上有100万元贷款，中介说被告可以清偿，后调取了产权信息后发现系争房屋上有138万元贷款，被告称还不出要原告多付一点，27万元是借款，已另外主张，由另案处理。故变更第二项诉请为：判令被告返还原告已付房款109.5万元并支付违约金18.5万元。原告另表示，因系争房屋内有租户，协商下来租户于同年6月底搬离，后约定于同年7月13日办理过户手续。同年7月12日通知被告时，被告表示没有问题，但过户当日就联系不上被告了。原告还表示，被告有将系争房屋钥匙交给原告，但原告未使用过该房屋，同意向被告交还房屋钥匙。现该房屋已出租给他人，但原告对此并不清楚。本院认为，原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。根据合同约定，被告应至抵押权人处全额还清其尚欠抵押权人的借款余额，办理抵押注销手续，并于2020年5月16日前办理转让过户手续。根据原告陈述，双方约定于2020年7月13日配合办理过户手续，但被告未前往且失去联系。现合同约定的过户日期已逾数月，被告仍未按合同约定清偿债务涤除抵押，显已构成根本违约，原告要求解除双方之间签订的房屋买卖合同，合法有据，当予准许。涉案房屋买卖合同解除后，被告理应向原告返还已付房款109.5万元。至于另外27万元，原告主张系借款，由另案处理，系自行处分诉权，故本院不作处理。审理中，原告同意将房屋钥匙交还给被告，本院一并处理。根据合同约定，双方任何一方未按约定履行，均视为违约，参照第十条约定的违约责任标准承担相应责任。根据第十条约定，乙方单方面解除合同，甲方应承担总房价款20%的赔偿责任。现原告要求被告支付违约金18.5万元，符合合同约定，且并未畸高，本院予以准许。被告孙剑雄经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃抗辩权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告陈意骏、季娉文、陈安琪与被告孙剑雄于2020年3月29日就上海市宝山区韶山路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、原告陈意骏、季娉文、陈安琪于本判决生效之日起十日内，向被告孙剑雄交还上述房屋钥匙；三、被告孙剑雄于本判决生效之日起十日内，向原告陈意骏、季娉文、陈安琪返还房款1,095,000元；四、被告孙剑雄于本判决生效之日起十日内，向原告陈意骏、季娉文、陈安琪支付违约金185,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费减半收取为8,160元，由被告孙剑雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  黄 蔚二〇二〇年十一月十二日法官助理  张紫嫣书 记 员  周秋娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。