福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终6567号 上诉人（原审被告）：华浦（福建）物业管理有限公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道鳌江路**（江滨中大道北侧、曙光路东侧）福州金融街万达广场二期B2#酒店及裙房1层165商业（外铺）。 法定代表人：刘群群，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄素琼，福建立恩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁嘉怡，福建立恩律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：大连豪之英物业管理有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区中山路**。 法定代表人：蔡永文。 委托诉讼代理人：倪玛宁，北京乾成（福州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高秀琼，北京乾成（福州）律师事务所律师。 原审被告：福建华浦房地产开发有限公司，住，住所地福建省福州市台江区鳌峰街道福光南路**武夷山绿洲****02铺/div> 法定代表人：蔡伟，经理。 上诉人华浦（福建）物业管理有限公司（以下简称：“华浦物业”）因与被上诉人大连豪之英物业管理有限公司(以下简称“豪之英物业”）、原审被告福建华浦房地产开发有限公司（以下简称“华浦房地产”）委托合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初3908号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华浦物业上诉请求：撤销一审判决，驳回豪之英物业的一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决错误。一、一审法院认定华浦物业向豪之英物业支付的委托费用以及华浦房地产对委托费承担连带责任有误。1.本案的委托费应当依据双方签订合同的实际履行情况确定。根据华浦物业与豪之英物业签订的《华班大厦项目物业管理合同文件》，明确约定委托费用应当根据合同的实际履行情况即物业实际服务人数以及人员的工资、福利来确定。但本案中豪之英物业未与华浦物业沟通，单方面减少物业服务人员的数额以及人员薪资，也未按照合同约定向员工支付相应的医社保、住房公积金等福利。且豪之英物业未按照合同约定提供达标的物业服务，委托费用应当予以扣减。因此，一审法院判令华浦物业向豪之英物业支付的委托费用有误。2.华浦房地产不应对本案的委托费用承担连带责任。《承诺函》形式上未经华浦房地产负责人签字，不具备公司对外确认担保的形式要件；内容上《承诺函》确认的费用已经支付完毕，华浦房地产不是合同当事人，无权对合同内容进行约定。且该《承诺函》未经华浦房地产股东会决议。因此，本案中华浦房地产在《承诺函》中的盖章无效，华浦房地产不应对委托费承担连带责任。二、一审法院判令华浦物业对实际物业管理费用承担举证责任，系举证责任倒置。证明豪之英物业未按照合同约定向其员工支付合同约定的薪资及为员工缴纳医社保等福利的证据均由豪之英物业控制，华浦物业客观无法获取。华浦物业向一审法院申请调查豪之英物业自2006年7月至2019年7月期间管理华班大厦物业项目的员工考勤表、员工工资发放表、员工医社保缴纳等情况，但一审法院未要求豪之英物业提交，以至于无法查明事实。一审法院要求华浦物业提供因被豪之英物业实际控制而客观上无法获取的证据，系举证责任倒置。 豪之英物业辩称，一、一审法院已根据人员情况对物业管理委托费进行扣减，华浦物业在无法提供相应证据的情况下，单方面主张一审法院对委托费认定有误缺乏事实依据。1.华浦物业与华浦房地产于2018年9月18日共同向豪之英物业出具的《承诺函》确认尚欠2018年4月至9月的物业管理委托费用2111489元，该承诺意思表示真实、符合法律规定，一审法院依法予以认定并无错误。华浦物业于2017年3月27日出具《回复函》，确认自2017年3月份起按月支付物业管理委托费361569元；且其于2019年6月21日签收了2018年10月和11月的物业服务费发票及费用审批单、于2019年7月19日签收了物业管理费（12月份），故应按约定收取2018年10月-12月份的物业管理委托费用1084707元。对于2019年1月-7月物业管理委托费用，一审法院依据华浦物业提供的员工《考勤表》及《华班大厦项目物业管理合同》附件【费用明细表】予以扣减，需支付物业费金额为2234933.35元。上述三部分费用，扣除华浦物业已支付的物业管理委托费3431414.42元，仍欠豪之英物业1999714.93元。2.华浦物业主张的2018年度豪之英物业单方面减少人员数额及薪金、未支付医社保住房公积金等，并以此要求扣减物业管理委托费用，均与事实不符。实际上是华浦物业未及时支付委托费，员工工资无法及时发放，导致员工主动离职，人员配置短缺。华浦物业主张的豪之英物业管理存在问题亦不存在，其在2018年的承诺中曾明确表示对豪之英物业感到满意，关于扣减的主张缺乏合同依据且与本案无关。二、华浦房地产系华浦物业的唯一股东，实际控制华浦物业开展活动，其于2018年9月18日出具书面承诺表示对华浦物业所欠物业委托费及滞纳金承担连带责任，依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第十九条的规定，无论华浦房地产作出该决定是否通过公司股东会决议，都应当认定该承诺真实、有效。华浦房地产为华浦物业的大股东，不属于“法定代表人随意代表公司为他人担保给公司造成损失”的情形，华浦物业的主张属于适用法律错误。并且，是否通过股东会决议属于华浦房地产的公司内部行为，与豪之英物业无关。因此，华浦房地产对该欠款及滞纳金承担连带责任。三、华浦物业已确认过2018年度欠缴的物业管理委托费的数额，不存在依据合同第七条进行扣减的前提，更不存在举证责任倒置的问题。至于2019年度华浦物业所欠缴的物业管理委托费，一审法院已依据人员情况予以扣减。 豪之英物业向一审法院起诉请求：一、判令华浦物业向豪之英物业支付拖欠的物业管理委托费2295765.42元；二、判令华浦物业承担自拖欠日起每日千分之二的滞纳金共计1203264.37元；三、判令华浦房地产对上述欠款本金及滞纳金向豪之英物业承担连带还款责任。 一审法院认定事实:2016年7月6日，华浦物业将座落于福州市台江区××中大道××号华班大厦（写字楼）项目委托给豪之英物业实行物业管理，双方签订了《华班大厦项目物业管理合同》。《合同》中约定委托管理期限从2016年7月4日至2019年7月31日（2016年7月4日至2016年7月31日为前期接管服务期），每月的物业管理委托费用为375238元（前期接管费用为84071元），该费用应于当月的月末支付完毕（若物业委托管理期满，应于期满后30日内付清全部的物业管理委托费用）；另，《合同》第七条对费用调整进行了约定，明确费用增加或减少的计算方法按照附件一【费用明细表】中相应人员的费用执行。2017年3月27日，华浦物业确认豪之英物业将月物业管理委托费用调整为361569元。2018年1月起，华浦物业开始不能按期足额支付物业管理委托费用。2018年9月18日，华浦物业以及华浦房地产共同向豪之英物业出具《关于支付拖欠大连豪之英物业管理有限公司物业管理委托费的承诺》，确认：“至今已经拖欠贵司自2018年4月-8月（5个月）的物业服务费达1749920元，加上9月份物业费，累计应付2111489元。”同时做以下承诺：“1.于2018年9月21日前支付人民币50万元；2.于2018年10月22日前支付人民币75万元；3.于2018年10月30日前支付剩余的费用人民币861489元；4.若没有按照上述时限足额支付委托费欠款，在欠款本金的基础上增加支付滞纳金，滞纳金计算方式为自拖欠日起每日千分之二的金额累计，同时承诺由我公司控股股东“福建华浦房地产开发有限公司”承担连带付款责任；5.承诺今后的服务合同期内也一定及时付款，如不及时付款也将承担自拖欠日起每日千分之二的滞纳金。”该《承诺》出具后，华浦物业于2018年9月20日向豪之英物业支付物业管理委托费500000元，2018年10月30日支付100000元，2018年11月29日分两笔支付200000元、90000元，2018年11月30日分两笔支付50000元、20000元，2018年12月29日分两笔支付40000元、215253.42元，2019年1月2日支付106316元，2019年2月1日支付140000元，2019年2月2日支付100000元，2019年2月3日分两笔支付72000元、50000元，2019年3月5日支付171569元，2019年3月7日分两笔支付50000元、50000元，2019年3月8日分两笔支付50000元、40000元，2019年3月29日支付86569元，2019年4月1日分两笔支付160000元、35000元，2019年4月2日支付30000元，2019年4月3日支付50000元，2019年4月30日支付80000元，2019年5月6日分两笔支付180000元、50000元，2019年5月7日支付31569元，2019年6月6日支付341569元，2019年7月10日分两笔支付200000元、141569元，以上共计3431414.42元。2019年7月31日，《华班大厦项目物业管理合同》期限届满，双方未再续签。现豪之英物业以华浦物业未完全支付物业管理委托费为由，诉至一审法院，请求判如所请。 另查明，2019年1月，华浦物业设备管理部配置缺1人、保洁管理部配置缺1人；2019年2月，华浦物业设备管理部配置缺1人、保洁管理部配置缺1人、项目管理部配置缺1人；2019年3月，华浦物业设备管理部配置缺1人、保洁管理部配置缺1人、安全管理部配置缺4人、项目管理部配置缺2人；2019年4月，华浦物业设备管理部配置缺1人、保洁管理部配置缺1人、安全管理部配置缺2人、项目管理部配置缺2人；2019年5月，华浦物业设备管理部配置缺1人、保洁管理部配置缺1人、安全管理部配置缺2人、项目管理部配置缺2人；2019年6月，华浦物业设备管理部配置缺2人、保洁管理部配置缺1人、安全管理部配置缺2人、项目管理部配置缺2人；2019年7月，华浦物业设备管理部配置缺2人、保洁管理部配置缺1人、安全管理部配置缺3人、项目管理部配置缺2人。 一审法院认为，豪之英物业与华浦物业签订的《华班大厦项目物业管理合同》实质系委托合同，本案为委托合同纠纷。该合同系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。豪之英物业作为受托方，在完成相应的委托管理事项后，有权向委托方华浦物业主张相应的物业管理委托费。关于诉请一、根据华浦物业以及华浦房地产共同向豪之英物业出具《关于支付拖欠大连豪之英物业管理有限公司物业管理委托费的承诺》，华浦物业确认尚欠2018年4月至9月的物业管理委托费用为2111489元；对于2018年10月至12月的物业管理委托费用，根据豪之英物业提供的《致客户通知/文件签收登记》，华浦物业于2019年6月21日签收了2018年10月和11月物业服务费发票及费用审批单、于2019年7月19日签收了物业管理费（12月份），对此，华浦物业未提出异议，亦未提供相应证据证明该期间实际物业管理委托费用的具体金额，故2018年10月至12月的物业管理委托费用应按合同约定的费用收取，即为1084707元（361569元*3个月）；对于2019年1月至7月期间的物业管理委托费用，华浦物业提交了2019年1月至7月的员工《考勤表》，抗辩应依照《华班大厦项目物业管理合同》第七条关于费用调整的相关规定，物业管理委托费用的增加或者减少的计算方法应依据《华班大厦项目物业管理合同》附件一【费用明细表】中相应人员的费用执行：项目管理部人数应为6人（该部门月平均工资为10472.2元），设备管理部人数应为9人（该部门月平均工资为7643.6元），安全管理部人数应为20人（该部门月平均工资为6129.85元），保洁管理部人数应为6人（该部门月平均工资为4625元），上述合同合法有效对双方具有约束力，对于华浦物业的抗辩予以采纳，故2019年1月应减扣物业管理委托费12268.6元（7643.6元+4625元）、2月应扣减22740.8元（7643.6元+4625元+10472.2元）、3月应扣减57732.4元（7643.6元+4625元+6129.85元*4人+10472.2元*2人）、4月应扣减45472.7元（7643.6元+4625元+6129.85元*2人+10472.2元*2人）、5月应扣减45472.7元（7643.6元+4625元+6129.85元*2人+10472.2元*2人）、6月应扣减53116.3元（7643.6元*2人+4625元+6129.85元*2人+10472.2元*2人）、7月应扣减59246.15元（7643.6元*2人+4625元+6129.85元*3人+10472.2元*2人），以上共计扣减296049.65元，则华浦物业应支付2019年1月至7月的物业管理委托费为2234933.35元（361569元*7个月-296049.65元）。2018年9月20日至2019年7月10日期间，华浦物业已实际支付物业管理委托费3431414.42元。故，华浦物业应向豪之英物业支付拖欠的物业管理委托费1999714.93元，对于超出一审法院确认的金额部分，一审法院不予支持。关于诉请二、根据华浦物业以及华浦房地产共同向豪之英物业出具的《关于支付拖欠大连豪之英物业管理有限公司物业管理委托费的承诺》，华浦物业若按时足额支付尚拖欠的物业管理委托费，应按日千分之二的标准收取滞纳金，并承诺若今后的物业管理委托费未及时支付亦将承担日千分之二的滞纳金。该处的“滞纳金”一说，其实质是合同双方对逾期支付物业管理委托费所产生的违约金的约定，庭审中，豪之英物业将该违约金的计算标准调整为按年利率24%收取，一审法院予以照准。现华浦物业仅于2018年9月20日按期足额支付物业管理委托费，之后均未按期足额支付，根据豪之英物业提供的《滞纳金计算清单》，华浦物业之后所支付的款项均予以优先抵扣尚欠的物业管理委托费，一审法院予以照准。至于华浦物业抗辩“由于豪之英物业未与其进行结算而导致拖欠，不应存在滞纳金”，该辩解没有事实以及法律依据，一审法院不予采纳。故，华浦物业应向豪之英物业支付滞纳金382641.96元（具体计算方式详见附件一《滞纳金计算清单》），对于超出一审法院确认的金额部分，一审法院不予支持。关于诉请三、华浦房地产在《关于支付拖欠大连豪之英物业管理有限公司物业管理委托费的承诺》第4条中明确表示其作为华浦物业的控股股东将与华浦物业对豪之英物业尚欠的物业管理委托费承担连带付款责任，在第5条中亦与华浦物业一起承诺今后的服务合同期内及时付款，如不及时付款也将支付滞纳金。庭审中，华浦物业抗辩华浦房地产并非合同当事人，无权对合同内容进行约定。实质上，华浦房地产的该承诺是保证和并存的债务承担的区别认定，那么从保护债权人利益的立法目的出发，如承诺人承担债务的意思表示中没有较为明显的保证含义，则应当认定为并存的债务承担，本案中，华浦房地产未明确表示承担“连带保证责任”，该承诺应认定为是债务加入的一种表示,故对于该辩解不予采纳；另华浦物业抗辩该承诺函未经公司负责人签字亦未经股东会决议，故该承诺函不具有法律效力，但《全国法院民商事审判工作会议纪要》中指出对于“债务加入”这一约定的效力问题参照该纪要关于公司为他人提供担保的有关规则处理，而在该纪要的第19条中对“无须机关决议的例外情况”进行了明确，公司为其直接或者间接控制的公司开展经营活动向债权人提供担保，即便债权人知道或者应当知道没有公司机关决议，也应当认定担保合同符合公司的真实意思表示，合同有效。本案中，华浦房地产是华浦物业的控股股东，其“债务加入”的表示即便未经公司机关决议，亦应当认定是公司的真实意思表示，故对上述辩解不予采纳。因此，华浦房地产应对华浦物业尚欠豪之英物业的物业管理委托费以及滞纳金承担连带还款责任。华浦房地产经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，应负举证不能的责任，一审法院依法缺席审理和判决。综上，判决：一、华浦（福建）物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向大连豪之英物业管理有限公司支付拖欠的物业管理委托费1999714.93元以及违约金382641.96元；二、福建华浦房地产开发有限公司对上述拖欠的物业管理委托费1999714.93元以及违约金382641.96元承担连带付款责任；三、驳回大连豪之英物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28391元，由大连豪之英物业管理有限公司支付3330元，由华浦（福建）物业管理有限公司和福建华浦房地产开发有限公司负担25061元。 二审中，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审法院已查明的事实属实。 本院认为，对于2018年4月至9月的物业管理委托费用2111489元和2018年10月至12月的物业管理委托费用1084707元，双方均无异议，本院予以确认。对于2019年1月至7月期间的物业管理委托费用，华浦物业上诉称豪之英物业擅自减少人员与薪资，且未按合同约定提供达标的物业服务，应予扣减。然一审法院已根据《华班大厦项目物业管理合同》附件，查明了物业各部门人员减少的情况，从而扣减了物业管理委托费296049.65元，计算明晰无误，且华浦物业亦未提供证据证明豪之英物业提供的物业服务与合同约定不符，其主张没有事实依据，不能成立。华浦房地产并未对一审判决其对物业管理委托费用承担连带责任提起上诉，故本院对华浦物业该项上诉请求不予审理。一审法院已经根据现有证据查明物业管理委托费用的事实，未准许华浦物业的调查申请亦无错误。 综上所述，华浦物业的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下: 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25061元，由华浦（福建）物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 唐文生 审 判 员 张 敏 审 判 员 张力群 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 游 佳 书 记 员 蔡志前