北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初9768号原告：王虎林（兼高敏之委托诉讼代理人），男，1972年4月14日出生，白族，住北京市海淀区。原告：高敏，女，1975年3月27日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街北京安定京安园林绿化有限公司内****。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：杜艳晶，女，公司法务。原告王虎林、高敏与被告北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告王虎林（兼高敏之委托诉讼代理人）、被告爱家营公司之委托诉讼代理人杜艳晶均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王虎林、高敏向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付原告拖欠的2020年2月至2020年7月租金39000元；2.请求法院判令被告支付原告逾期付款违约金3000元并且自2020年7月17日起以39000元为基数按照每天万分之五持续计算至实际结清租金之日止；3.请求法院判令被告向原告支付提前解除合同的违约金13000元；4.请求法院判令被告赔偿原告因解约产生的房租收益损失13000元；5.请求法院判令被告赔偿原告被损坏的房屋墙面恢复原状的费用15000元；6.请求法院判令被告赔偿原告房屋内设施（沙发、茶几）损失3100元；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年8月4日，我们与被告公司签订《北京相寓资产管理服务合同》，约定我们将位于海淀区x号的房屋委托被告公司代为出租，服务期限为2019年8月30日至2020年9月28日，租金收益标准为6500元每月。合同签订后，双方均按照合同履行义务。但是到2020年2月份，被告突然停止支付租金，借口是房屋内出现漏水，但一直未查明原因，且房屋漏水并不影响房屋使用。2020年2月19日，被告公司单方通知我要解约，我未能同意。因我不同意对方的方案，对方一直不配合我交房。2020年7月17日，我强制收回房屋同时发现房屋内部分设施损坏，家具丢失。我认为被告提前解除合同且未及时支付租金已构成违约，为维护我的合法权益，故向法院起诉。爱家营公司辩称，我公司不同意原告的诉讼请求。首先，涉案房屋漏水且受到疫情防控的影响，我们无法上门进行维修，导致租户无法居住而解约，房屋空置。且因疫情防控的影响我们无法带领租户看房，故应当适用情势变更原则，欠付的租金我们同意支付，但应当进行减免，另外我们租金已实际支付至2020年2月28日。其次，我公司仅仅是没有按时支付房租，故不应当承担两个违约责任。关于原告主张的租金损失，没有法律依据。关于恢复墙面的费用以及屋内设施的损失，我公司有异议，原告未提交相关证据及花费的合理性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月4日，王虎林、高敏（甲方）与爱家营公司（乙方）签署《北京相寓资产管理服务合同》，约定甲方将位于北京市海淀区x号房屋（以下简称x号房屋）委托乙方进行管理，服务期限为2019年8月30日至2020年9月28日，租金收益为每月6500元，按月支付。关于资产管理服务费约定甲方向乙方支付等于20天预计租金收益的资产管理服务费。关于支付方式约定：第一个月的租金收益乙方应于资产管理服务期限开始后7个工作日内支付甲方，甲方同意乙方从应向甲方第二次转付的租金收益中扣除相应的服务费，剩余租金收益转付给甲方。关于维修责任约定，甲方维修外墙保湿，维修基金维修范围包括因自然损坏、老化等需整体翻新或粉刷、贴壁纸；甲方维修顶层防水，维修基金维修范围包括厨卫、阳台露台防水；甲方维修供水、供暖等主管道，维修基金维修范围包括墙内隐蔽工程因自然损坏、老化需整体翻新货更换零部件故障维修。关于维修基金约定，甲方同意向乙方交纳720元维修基金并同意乙方从第二次转付甲方的租金收益中扣除。关于合同解除约定，甲方交付的标的资产不符合合同约定，隐瞒标的资产重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患的（包括但不限于防水层不合格），乙方有权随时单方解除合同。关于违约责任约定，因乙方原因导致本合同提前解除的，乙方应按月预计租金收益的200%向甲方支付违约金，并承担因提前解除合同向资产使用人支付的违约金及赔偿金。因任何一方原因导致合同解除的，乙方均退还甲方已缴纳但未发生合同期间的维修基金。任何一方逾期支付款项或逾期履行约定义务的，每逾期一日，违约方应向守约方支付逾期行为对应应付款项万分之五的违约金。该合同附件房屋交割清单中载明房屋内家具有沙发1个、茶几1个。上述合同签订后，双方均按照合同约定履行相应义务。2020年2月16日，爱家营公司职员姚文通知王虎林、高敏称该房屋内墙面漏水，租户已搬走。2020年2月18日，因双方就维修方案未达成一致意见，爱家营公司单方面提出解除合同，后王虎林、高敏未能同意。2020年7月17日，王虎林、高敏将房屋收回。后于2020年8月30日，王虎林、高敏将该房屋再次出租。庭审中，爱家营公司主张于2020年2月18日因房屋主体结构问题导致漏水发生，后租户退租，故该公司具有合同单方解除权，在告知王虎林、高敏后合同已于2020年2月18日解除。王虎林、高敏对上述主张不予认可，称房屋漏水原因不明，爱家营公司负有维修义务，且其不同意爱家营公司单方解除合同，故双方之间的合同实际于2020年7月17日即其收回房屋之日解除。王虎林、高敏要求爱家营公司支付2020年2月至2020年7月的租金共计39000元。爱家营公司同意支付相应租金，但主张因疫情防控原因无法将房屋出租，故租金应当予以减免，且租金实际支付至2020年2月28日。王虎林、高敏不认可租金支付至2020年2月28日，但认可爱家营公司于2020年1月30日支付了当期租金。王虎林、高敏另要求爱家营公司支付逾期支付租金之违约金以及提前解除合同之违约金，爱家营公司则主张因疫情原因导致房屋无法看房出租，其违约行为仅为一项，故不应当同时承担上述违约责任。王虎林、高敏另要求爱家营公司支付因提前解除合同而产生的房租收益损失，爱家营公司对此不予认可。经查，王虎林、高敏于2020年8月30日将该房屋以每月5450元再次出租。王虎林、高敏主张其收回房屋时房屋内沙发、茶几丢失，故要求爱家营公司支付相应损失3100元。爱家营公司对上述主张不予认可。王虎林、高敏未就其主张的上述物品价值向本院提交证据。本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，合同双方当事人均应严格履行合同义务，否则应承担相应的法律责任。本案中，王虎林、高敏与爱家营公司签订《北京相寓资产管理服务合同》，内容不违反法律规定，具有法律效力。依据上述合同约定，爱家营公司具有单方合同解除权。后房屋出现漏水情况，但导致漏水产生的原因很多，爱家营公司未就漏水具体原因系房屋具有重大瑕疵、隐患或防水层不合格之情形向本院充分举证，故本院对爱家营公司主张的其具有合同解除权且合同已于2020年2月18日解除之意见不予支持。故双方之间的合同应于房屋实际交付之日即2020年7月17日正式解除。依据合同约定，爱家营公司负有按月支付租金之义务。实际履行中，爱家营公司未及时支付租金，已构成违约，故其应当支付截至2020年7月17日的房屋租金，但考虑到新冠肺炎疫情给爱家营公司带来的不利影响，本院根据公平原则以及查明的具体情况对于爱家营公司应支付的租金数额予以酌情减少，并对王虎林、高敏诉讼请求中的合理部分予以支持。关于王虎林、高敏主张的逾期支付租金之违约金以及提前解除合同之违约金，因爱家营公司延迟支付租金导致合同无法履行，且爱家营公司请求法院对违约金予以酌减，故本院以实际损失为基础，综合考虑合同的履行情况、新冠肺炎疫情对双方的影响、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则对上述违约金数额予以衡量酌减。关于王虎林、高敏主张的房租收益损失，因违约金的性质即弥补损失，本院在裁判违约金时已考虑到王虎林、高敏的相关实际损失，故就王虎林、高敏之上述主张本院不予支持。关于王虎林、高敏主张的房屋墙面恢复费用以及房屋内设施损失，其未就上述主张向本院充分举证，故本院对其上述诉请不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效后七日内支付王虎林、高敏2020年2月28日至2020年7月17日租金26000元；二、北京爱家营企业管理有限公司与本判决生效后七日内支付王虎林、高敏违约金9600元；三、驳回王虎林、高敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1953元（原告已预交），由王虎林、高敏负担781元，已交纳；由北京爱家营企业管理有限公司负担1172元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  秦纳杰二〇二〇年十一月十二日书记员  于 洁