山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11303号 上诉人（原审原告）：青岛海易工程检测鉴定有限公司，住所地山东省青岛市平度市人民路**。 法定代表人：郭利，该公司经理。 委托诉讼代理人：张式俭，山东元鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：季秋实，山东元鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛远创科迅实业有限公司，，住所地山东省青岛市高新区新业路**远创国际蓝湾创意园（**）****楼 法定代表人：汪建，董事长。 委托诉讼代理人：陈文志，山东康元律师事务所律师。 上诉人青岛海易工程检测鉴定有限公司（以下简称“海易公司”）与被上诉人青岛远创科迅实业有限公司（以下简称“远创公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初5814号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人海易公司向本院提出上诉请求：1、请求撤销(2019)鲁0214民初5814号民事判决第二、四项，并依法改判。2、本案诉讼等费用全部由远创公司承担。事实及理由：一、本案一审法院委托的山东恒德房地产土地评估有限公司，在对涉案房屋作出《房地产评估报告》时未进行真实、有效、全面的调查，依据错误信息导致涉案房屋评估的市场价格明显过低，严重损害上诉人的合法权益，该评估报告不能作为涉案房屋市场价值的判决依据。1、本案庭审中已经查明：2016年，远创公司与案外人青岛高新区投资开发集团有限公司签订了《远创国际蓝湾创意园一期A区回购项目合作协议书》(即涉案房屋的回购协议)，房屋价格为5873.4元/平方米(含装修)，毛坯房屋价格为5200元/平方米。且在原一审(2017鲁02**民初2717号)2018年09月04日的开庭审理中，远创公司称回购涉案房屋涉及的评估已经完成。由此可知上述回购价格是经专业机构评估后确定的，也经过了远创公司和案外人的认可。2、依据上述回购协议及远创公司自认情况可知，远创公司与案外人计算房价的方式为：涉案房屋的建设成本+4%的利润。以此计算，涉案房屋的毛坯建设成本约为：5200元×(1-4%)=4992元。综上，远创公司认为：(1)案外人是代表高新区政府部门进行整体、大面积的回购涉案产业园区，回购价格是经专业的评估机构评估，并在远创公司和案外人协商一致的情况下确定的，所以回购价格在确定2016年时涉案房屋的市场价值上具有参考性。(2)自2016年至2018年，青岛市房地产市场一直呈上升趋势，房价大幅上涨，故涉案房屋在2017年07月份的市场价格，一定是远高于2016年远创公司与案外人签订的回购协议约定的价格。所以恒德公司的评估结果4963元/平方米，明显过低，与市场规律相悖，甚至连远创公司自认的建设成本都不够。该评估报告不应予以采信，不能作为本案裁判的依据，故请求二审法院依法对涉案房屋的市场价值重新委托机构进行正确评估，以维护上诉人的合法权益。二、因远创公司恶意违约才导致本案的发生，其实际目的是为了获得房屋的溢价利润和整体出售变现，是以欺骗的方式损害了上诉人的利益，应赔偿上诉人的全部损失。1、一审法院认定：远创公司在与上诉人就涉案协议履行期间与案外人签订回购协议，才导致涉案协议无法继续履行，本案系远创公司违约所产生的纠纷。可知远创公司是单方恶意违约的行为，又因政府掺与回购行为，导致上诉人的合同目的难以实现，迫于无奈，才在一审诉讼过程中变更诉讼请求。所以上诉人支付的320万元购房款的利息及涉案房屋差价，均属于上诉人的损失，远创公司应全部赔偿，而不应将利息包含在房屋差价当中，一审法院认定房屋差价损失已能够弥补远创公司的实际损失，而不支持赔偿利息损失，是错误的。2、一审法院已经查明，远创公司未按涉案协议约定，在2014年10月31日前向上诉人交付涉案房屋，所以自2014年11月01日起远创公司就已违约。因涉案协议已解除，所以远创公司应以320万元购房款为基数，向上诉人支付自2014年11月01日至2018年09月10日的相关利息。退一步讲，远创公司一直至2018年09月10日才向上诉人返还了购房款320万元，距解除合同达一年多时间，在此期间的利息损失远创公司应向上诉人赔偿。上诉人认为，上诉人积极履行协议受到了巨大损失，而远创公司恶意违约却获得了经济利益，显失公平与正义，不利于保护我国《民法》中的诚实信用原则和公平原则，降低了法律的公信力和违约方的违约成本，远创公司应赔偿上诉人的全部损失。综上，一审法院认定事实不清，判决结果有失公平，故请求二审法院在充分查清事实的基础上，正确适用法律，依法纠正一审中的错误判决，以维护上诉人的合法权益。 被上诉人远创公司辩称：第一，案涉评估是上诉人申请，法院委托作出的，且一审当中鉴定人也出庭接受质询。鉴定结论客观真实，对双方均有约束力，不存在重新鉴定的法律事由。第二，政府回购价格不等同于市场价格，且回购时间与鉴定的时间点不同，所以不具有参考价值。第三，本案是双方协商解除的合同，因上诉人方不具备购房资格，也没有付清全款，所以被上诉人才将案涉房屋通过回购的方式出售给了政府，被上诉人并没有违约。第四，上诉人所主张的差价损失已经涵盖了其所有的损失，不能与利息同时主张。综上，被上诉人一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回其上诉请求。 海易公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令远创公司按《房屋买卖协议书》的约定向海易公司交付远创国际蓝湾创意园一期A-8号楼一、二层房屋，并于七日内协助海易公司办理该房屋的产权过户登记；2、远创公司按《房屋买卖协议书》的约定向海易公司支付违约金1295605元（其中逾期交房违约金278400元、逾期办理产权登记违约金1017205元；自2014年11月1日起至2017年3月20日止，2017年3月21日至该房屋交付给海易公司并办理完产权登记的违约金按合同继续计算）；3、本案全部诉讼费用由远创公司承担。诉讼过程中，明确诉讼请求为：1、确认双方签订的《房屋买卖协议书》自2017年7月4日解除；2、远创公司向海易公司按房屋市场价值赔偿涉案房屋差价损失9487680元及自2014年11月1日至2018年9月10日按照年息6%计算的利息741172.6元；3、本案全部费用由远创公司承担。 一审法院查明事实： 一、2013年11月11日，出卖人（甲方）远创公司与买受人（乙方）海易公司签订《远创国际蓝湾创意园房屋买卖协议书》，主要约定甲方将其远创国际蓝湾创意园一期A-8号楼一、二层房屋售给给乙方，房产合同建筑面积约为2371.92平方米，按建筑面积计算，该房产单价为每平方米4000元，总房价款为9487680元。其中，第五条约定：甲方承诺于2014年10月31日前为乙方办理完房地产权手续，取得真实有效的房地产权属证书。第六条付款方式及期限约定：乙方同意按分期付款方式按期付款：自本协议签订之日起三天内向甲方支付20万元购房保证金，于2013年12月31日前支付100万元首付款，于2014年6月30日前支付购房款200万元，剩余尾款于2015年5月1日前一次性付清，甲方同意乙方所购房产的全部房款将由青岛海易建设项目管理咨询有限公司代其支付。 二、合同签订后，海易公司分别于2013年11月13日向远创公司支付购房预付款1000000元、于2013年12月30日向远创公司支付购房预付款500000元、于2014年6月26日向远创公司支付购房预付款1700000元。 三、甲方远创公司与乙方青岛高新技术产业开发区管理委员会、丙方青岛友邦投资有限公司签订《远创国际蓝湾创意园一期A区回购项目合作协议书》，约定由乙方代表高新区管委收购远创国际蓝湾创意园一期A区全部房屋。标的房屋转让价计价基础应为标的房屋对应的项目开发建设成本加4%利润。标的房屋暂定单价为人民币5800元/平方米，按标的房屋规划建筑面积16956.34平方米计算，暂定总转让价款为98346772元。另外，该合作协议书第1条载明：鉴于1、甲方与青岛高新技术产业开发区管理委员会于2013年8月8日签订《青岛高新技术产业开发区投资项目协议书》，约定甲方在青岛高新区投资建设远创国际蓝湾创意园孵化器项目。 四、2017年4月10日，远创公司向海易公司发出解除合同通知函，载明：我司于2013年11月11日与贵司签订了《远创国际蓝湾创意园房屋买卖协议书》（以下称“房屋买卖协议书”）。协议约定，贵司购买我司开发建设的位于青岛高新区火炬路以南、聚贤桥路以西A-8号楼一、二层的厂房、办公楼。截止发函贵司也未按照协议书约定履行付款义务，已严重违约，为此，我司现通知贵司解除之前贵我双方所签订的“房屋买卖协议书”。 五、海易公司提交书面《评估申请书》请求依法对位于青岛市城阳区远创国际蓝湾创意园）一期A-8号楼一、二层房屋的市场价格委托机构进行评估，一审法院为此依法委托山东恒德房地产土地评估有限公司（以下简称“恒德评估公司”）对位于青岛市城阳区远创国际蓝湾创意园）一期A-8号楼一、二层房屋2017年7月4日的市场价格进行评估，海易公司为此垫付司法鉴定费30158元，建德鉴定中心于2019年10月31日出具的《房地产评估报告》（山恒估字（2019）第634号）评估结果为：2017年7月估价对象市场价值：单价RMB4963元/平方米，总价RMB1177.18万元，大写：壹仟壹佰柒拾柒万壹仟捌佰元整。海易公司质证意见：对该报告真实性无异议，但对其评估价格的真实性不认可，该价格不客观，同书面鉴定异议书（略），该评估报告中载明评估涉案房产的目的是为人民法院确定财产处置参考价提供参考依据，但本案中评估该房产的目的应为该房产市场销售价格，人民法院法拍价格与市场销售价格并不是一回事且存在差距。远创公司质证意见：对该报告真实性、合法性均无异议，海易公司所提的异议不成立，法院处置财产的参考价格就是市场销售价格。海易公司提交书面异议认为：1、依据本案审理过程中，远创公司提交的《远创国际蓝湾创意园一期A区回购项目合作协议书》证据及代理词可知：2016年，远创公司自认与案外人青岛高新区投资开发集团有限公司签订了关于涉案房屋的回购协议，房屋价格为5873.4元/平方米（含装修），毛坯房屋价格为5200元/平方米。且案外人是代表政府进行整体、大面积的回购该产业园区，从常理上分析，其与远创公司约定的价格一定地域当时涉案房屋的正常市场价格。且2016年至2018年，青岛市房地产市场一直呈上升趋势，房价大幅上涨，故涉案房屋在2017年7月份的价格，一定是远高于2016年远创公司与案外人约定的价格。2、依据上述回购协议及远创公司自认情况可知，远创公司与案外人计算房价的方式为：涉案房屋的建设成本+4%的利润。故涉案房屋的毛坯建设成本约为：5200元×（1-4%）=4992元。3、据异议人了解，与涉案房屋类似的房屋，在2017年7月份的市场价格约为7000元左右。综上可知，恒德公司的评估结果4963元/平方米，明显与市场规律相悖，甚至连远创公司自认的建设成本都不够。故恒德公司作出该评估报告时未进行真实、有效、全面的调查，依据错误信息导致涉案房屋评估的市场价格明显过低，严重损害异议人的合法权益。故该评估报告不应予以采信，异议人特请求法院依法查明事实，撤销该评估报告，并对涉案房屋重新委托机构进行评估。远创公司未在本院指定期限内针对该《鉴定意见书》提交书面异议。山东恒德房地产土地评估有限公司于2019年11月8日出具《鉴定异议答复函》对海易公司提出的相关问题回复如下：一、依据《司法鉴定委托书》评估价格为该房屋在价值时点的市场价格，政府回购价和市场价没有可比性。二、我公司所选案例为联东U谷、MAX科技园和招商网谷，单价为4700元/平方米-6900元/平方米，均为工业用地房地产，通过对楼层、建筑规模、层高和城市规划限制条件等因素的修正，最终确定估价对象单价为4963元/平方米。经复核我公司认为评估过程是符合《房地产估价规范》的估价程序要求，采用的评估方法得当，评估结论保持不变。 一审认为，海易公司、远创公司签订的《远创国际蓝湾创意园房屋买卖协议书》意思表示真实，亦不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效。海易公司要求确认双方签订的《远创国际蓝湾创意园房屋买卖协议书》自2017年7月4日解除，远创公司对此无异议，一审法院予以确认。在2017年4月10日远创公司向海易公司发出解除合同通知函之前，海易公司支付购房款并未违反合同约定，故远创公司以海易公司未按照协议书约定履行付款义务为由提出解除合同，显属不当。另外，《远创国际蓝湾创意园一期A区回购项目合作协议书》第1条确认了海易公司已于2013年7月8日签订《青岛高新技术产业开发区投资项目协议书》的事实，后远创公司又与青岛高新区投资开发集团有限公司、青岛友邦投资有限公司签订《远创国际蓝湾创意园一期A区回购项目合作协议书》，导致海易公司、远创公司之间的房屋买卖合同无法继续履行，故一审法院依法支持远创公司向海易公司支付房屋差价损失2284120元，计算方式为：（11771800元-9487680元），一审法院对海易公司要求过高部分不予支持。关于利息，考虑海易公司向远创公司的已付款比例，且远创公司向海易公司支付的房屋差价损失已能够弥补海易公司的实际损失，故海易公司要求远创公司赔偿利息损失，一审法院不予支持。 关于评估费。本案系远创公司违约所产生的纠纷，海易公司因司法评估所支付的评估费30158元，依法应由远创公司负担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认海易公司与被告远创公司于2013年11月11日签订的《远创国际蓝湾创意园房屋买卖协议书》于2017年7月4日解除；二、远创公司于判决生效后十日内支付海易公司房屋差价损失2284120元；三、远创公司于判决生效后十日内支付海易公司评估费30158元；四、驳回海易公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费86500元，由海易公司负担61427元，由远创公司负担25073元。 经审理查明，二审查明事实与一审查明一致。 本院认为，本案主要焦点问题是：1、一审法院委托出具的评估报告能否作为定案依据；2、上诉人主张利息损失是否成立。 关于评估报告的认定问题，一审审理中，经上诉人申请，一审法院依法委托对诉争房地产在2017年7月4日双方《远创国际蓝湾创意园房屋买卖协议书》解除时的市场价格进行评估。上诉人认为评估价格不合理，主张其了解类似房屋的市场价格约为7000元左右，并无证据证实。上诉人又以被上诉人与案外人之间的回购协议书中所约定价格作为参照与涉案房屋的评估价格进行比对根据，并根据回购协议中记载的价格进行推算，缺乏依据；被上诉人与案外人之间的回购协议书属于双方当事人自行协商约定的内容，其中所涉及的价款内容并不等一定同于客观的市场价格，上诉人以此推断一审评估结论不合理依据不足，本院难以采信。 关于上诉人主张的利息问题，一审认定被上诉人向上诉人支付的房屋差价损失计算方式系在假定上诉人能够根据合同取得房产后于合同解除前可能获得的房价上涨差价利益，如上诉人取得了房产，则被上诉人无需返还购房款及利息，即取得房屋的差价利益应当包含了未取得房屋时返还房款利息在内的损失，上诉人在一审判令被上诉人返还房款以及差价损失的基础上，再行主张利息，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉主张不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25314元，由上诉人青岛海易工程检测鉴定有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二〇年十一月二十八日 书记员 王 繁 书记员 马博阳