四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初4323号 原告：万永东，女，汉族，1970年11月6日出生，住四川省简阳市。 原告：赖德云，男，汉族，1971年3月16日出生，住四川省简阳市。 二原告委托诉讼代理人：周映池，四川法锐律师事务所律师。 被告：四川东联置业有限公司简阳分公司，住所地四川省简阳市石盘镇横街馨逸花园**，统一社会信用代码91510185577578165D。 负责人：徐大东。 被告：徐大东，男，1970年9月28日出生，汉族，住四川省简阳市。 被告：四川东联置业有限公司，住所地成都市成华区二环路北四段**附**，统一社会信用代码9151000057526615X3。 法定代表人：徐大东，董事长。 三被告委托诉讼代理人：蒲煜坤，四川瀛领禾石律师事务所律师。 三被告委托诉讼代理人：陈秋明，四川瀛领禾石律师事务所律师。 原告万永东、赖德云诉被告四川东联置业有限公司简阳分公司（以下简称东联置业简阳公司）、徐大东商品房销售合同纠纷一案，四川省成都市高新技术产业开发区人民法院于2020年8月4日立案，东联置业简阳公司提出管辖异议，四川省成都市高新技术产业开发区人民法院裁定将案件移送本院，本院2020年11月4日立案受理。并根据万永东、赖德云申请，通知四川东联置业有限公司（以下简称东联置业公司）参加本案诉讼。本院依法适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行审理，原告万永东及二原告的委托诉讼代理人周映池，三被告的委托诉讼代理人陈秋明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万永东、赖德云向本院提出诉讼请求：1．判令东联置业简阳公司支付逾期办理产权登记的违约金26951.40元（自2016年10月31日起至2019年5月15日实际办证日止，逾期937天，以购房款287635元为基数，违约金按每日万分之一计算）；2．判令东联置业公司和徐大东对以上26951.40元的违约金承担连带清偿责任。事实和理由：2014年1月11日，原告与被告东联置业简阳公司签订《商品房买卖合同》，约定购买东联置业简阳公司开发的位于简阳市××镇××街××号楼××号××住房**，总价款为287635元。合同第二十条约定出卖人应当在2016年10月31日前，取得商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。原告于2019年5月15日实际取得不动产权证书。东联置业公司系徐大东投资的独资企业，东联置业公司和徐大东应对东联置业简阳公司的债务承担连带清偿责任。庭审中，原告更正支持其诉讼请求的理由为：《商品房买卖合同》第二十条约定“（二）转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，……自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金”。 东联置业公司、东联置业简阳公司辩称，2014年1月11日，原告与被告东联置业简阳公司签订《商品房买卖合同》属实。原告按约支付了合同总价款287,635元。合同约定在交房后720日内办理房屋所有权证。该房屋交房时间是2014年9月16日，办理不动产登记证书时间是2019年5月15日。原告请求支付的是逾期办理房屋产权证书的违约金，其依据的理由是逾期办理楼栋产权的违约责任。该诉求不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件—“有具体的诉讼请求和事实、理由”，应当驳回起诉。 《商品房买卖合同》虽然约定了逾期办理房屋所有权证书的违约责任，但本案中被告不应承担该违约责任。理由如下：1、原告要求被告支付违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效。被告应于2014年9月16日交房后720日内，即2016年9月6日前为原告办理案涉房屋的所有权证书，原告自2016年9月7日就应当知道自身权利受到侵害，诉讼时效期间于2019年9月6日已经届满。本案立案时间是2020年8月4日，显然已超过诉讼时效。如果法院不认可本案涉及的逾期办理房屋所有权证违约金整体已超过诉讼时效，也应当单独计算每日产生的违约金的诉讼时效。2、即使法院认定没有超过诉讼时效，现原告请求赔偿金额过高，被告请求依法调整。因本案中，被告在履行《商品房买卖合同》过程中提前向原告交付了案涉房屋，满足了原告购置案涉房屋用于居住的主要目的，未及时办理房屋所有权证并非被告恶意为之，确是因客观情况（规划调整、不动产权登记政策调整、行政区划调整）导致，且原告未提交关于因逾期办理房屋所有权证给其造成的损失证据。请法院依法减少原告主张的违约金数额。3、不动产统一登记制度出台以后，原被告关于逾期办理“房屋所有权证书”的约定不应继续适用，原告根据该约定向被告主张违约金缺乏事实和法律依据。2016年11月11日，简阳市人民政府下发《关于实施不动产统一登记的通告》，决定从2016年11月14日起，简阳市国土资源局、简阳市房地产管理局停止受理各类土地、房屋登记业务。即从2016年11月14日起，被告已经无法为原告办理房屋所有权证书。4、如果法院认定本案办证存在逾期，也是规划调整、不动产制度施行、行政区划调整等因素造成，应当免除被告的责任。 徐大东辩称，东联置业公司系徐大东投资的一人有限责任公司，承担的是有限责任。原告没有证据证明东联置业公司的财产不足以清偿债务。请依法驳回对徐大东的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年1月11日，原告与四川东联置业有限公司简阳分公司签订《商品房买卖合同》，约定原告万永东、赖德云购买由被告开发的位于××镇××街××号楼××号××住房**，预测建筑面积83.67㎡，房屋总价款286402元。合同约定被告应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房，实际交房时间为2014年9月16日。交房时，实测面积84.03㎡，补差1232元，实付房款287635元。《商品房买卖合同》第二十条约定：“产权登记：（一）初始登记出卖人应当在2016年10月31日前，取得商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的……买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，……（二）转移登记……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金。”《商品房买卖合同》第二十六条“解决争议的方式”约定：本合同履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向简阳市人民法院起诉。2019年5月15日，涉案房屋取得简阳市不动产登记中心颁发的《不动产权证书》。 东联置业公司于2011年5月24日成立，系徐大东投资设立的一人有限责任公司，注册资本壹仟万元。2011年7月1日设立简阳分公司，即东联置业简阳公司。 原告没有提交证据证明在2019年9月6日前曾向被告主张支付逾期办证违约金。没有提交证据证明东联置业公司和东联置业简阳公司的财产不足以清偿债务。 另查明，东联置业简阳公司于2011年11月17日取得简阳市人民政府核发的“金湖景寓”项目1号楼建设地块的《国有土地使用权证》（简国用【2011】第10146号）。因“金湖景寓”项目规划调整，部分净用地调整为市政道路用地，2015年8月13日简阳国土储备中心与东联置业简阳公司签订《国有土地使用权收回补偿协议书》，2015年8月27日，简阳市人民政府以简府地﹝2015﹞80号文件决定：一、收回东联置业简阳公司竞得的位于××镇××街××号××㎡国有建设用地使用权，纳入土地储备库储备。……五、依法注销东联置业简阳公司简国用第（2011）10145、10146、10147号《国有土地使用权证》。同年9月7日简阳市人民政府向被告东联置业简阳公司颁发简国用（2015）08754、08755号国有土地使用权证。 2016年11月11日，简阳市人民政府发出《关于实施不动产统一登记的公告》，决定：从2016年11月14日起，停止受理各类土地、房屋登记业务。2016年11月21日起，由简阳市不动产登记中心按照不动产统一登记程序办理各项登记业务。 2017年2月27日，中共成都市委、成都市人民政府以成委厅（2017）25号文，决定将“金湖景寓”项目所在地简阳市草池镇委托给成都高新区管理。 以上事实，有原、被告的陈述，以及：双方身份信息证明、营业执照复印件、《商品房买卖合同》、《交房公告》、交房结算清单、购房款发票、《不动产权证书》《国有土地使用权收回补偿协议书》、简府地（2015）80号文件、（2011）10147号、10146号、10145号及（2015）08754、08755号《国有土地使用权证》《关于实施不动产统一登记的公告》、成委厅（2017）25号文件等证据在案佐证，并经当事人质证，本院依法予以确认。 本院认为，被告东联置业简阳公司开发建设、销售涉案商品房取得了行政管理部门的批准，其与原告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同有效。双方均应全面、诚实地履行合同义务。 关于本案是否符合起诉条件的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：（三）有具体的诉讼请求和事实、理由”。原告提交的起诉状载明支持其诉讼请求的“事实、理由”是《商品房买卖合同》第二十条“产权登记”的第（一）项关于“初始登记”的约定。该“事实、理由”是具体明确的，人民法院可以据此判断其诉讼请求能否得到支持。即“事实、理由”是否准确决定的是本案实体处理结果，而不是程序（是否应当受理）问题。被告认为本案不符合起诉条件的理由不成立，本院不予支持。 关于本案的诉讼时效问题。违约金请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效制度。本案中，被告应当在2014年9月16日交房后720日内，即2016年9月6日前为原告办理涉案房屋所有权证书，原告自2016年9月7日就应当知道自身权利受到侵害，三年诉讼时效期间从此开始计算，于2019年9月6日已经届满。因当事人约定的违约金计算方式是按日计算，每日的违约金应属于单个债权，以2020年8月4日原告起诉时间倒推三年，原告的赔偿违约金请求整体尚未超过诉讼时效期间。即2017年8月4日之前的违约金已经超过诉讼时效，不应保护。2017年8月4日-2019年5月14日期间的违约金应予支持。 关于在涉案房屋权属证书的办理过程中是否存在减轻或者免除责任事由问题。1、规划调整是否影响办证问题。涉案土地于2015年9月7日已经完成规划调整后的变更登记，而本案涉及到合同约定办证期限是2016年9月6日前，其间有一年时间，被告有足够的时间完成房屋所有权证的办理。况且，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条规定“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明”，本案中，被告也没有证据证明“规划调整”（属于不可抗力）这一事由出现时，其尽到了通知义务；2、行政区划调整是否影响办证问题。本案涉及的草池镇调整行政管辖发生在2017年2月，不在原被告合同约定的办证期间内，被告以超过合同约定的办证期间之后出现的事由主张减轻或者免除责任，明显不符合法律规定；3、关于“不动产统一登记制度”的实施，即“双证合一”是否影响约定的办证期限问题。简阳市实行“双证合一”的办理时间是从2016年11月21日起，而原被告约定应当完成办证的时间是2016年9月6日前，被告以超过合同约定的办证期间之后出现的事由主张减轻或者免除责任，明显不符合法律规定。即被告在本案中主张的免责理由均不成立，本院不予支持。 关于合同约定的“办理房屋所有权证书”相关条款效力问题。自2015年3月1日起施行的《不动产登记暂行条例》，将房屋权利登记由之前的分别办理《房屋所有权证》《国有土地使用权证》“两证”统一为办理《不动产登记证书》“一证”。《不动产登记暂行条例》的出台是贯彻落实党中央、国务院关于深化“放管服”改革的重大举措，是为了落实服务便民。《不动产登记证书》与《房屋所有权证》《国有土地使用权证》相比，仅仅是对房屋权属证书的形式、名称作了变更，并不涉及房屋权属内容的实质性变化。不动产统一登记制度的实施并不影响本案《商品房买卖合同》“办理房屋所有权证书”相关条款的效力，合同约定的办证违约责任条款仍然具有法律效力。 关于本案原告请求支付的违约金是否过高的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。而原被告在涉案合同中约定的违约金计算方式为：按日以总价款的万分之一计算，该约定计算标准远低于法律规定标准。被告称约定的违约金过高没有事实依据和法律依据。 涉案合同系原告与东联置业简阳公司签订，根据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，现原告请求东联置业公司承担连带责任，本院予以支持。虽然东联置业公司系徐大东个人投资设立，但公司承担的是有限责任，只有在一人有限公司的财产不足以清偿债务，且公司资产与投资人的资产混同的情况下，投资人才对公司债务承担连带清偿责任。现原告没有证据证明东联置业公司的财产不足以清偿债务，其请求徐大东在本案中承担连带清偿责任，本院不予支持。 综上，依照合同约定，在简阳市实施不动产统一登记之前被告为原告购买的房屋办理房屋产权登记证书的义务就应当履行完毕，在履行期届满之后出现的事由，包括政策的调整等，均不影响被告违约责任的承担。被告应当实际支付的违约金计算方式为：从2020年8月4日倒推三年，即从2017年8月4日至2019年5月14日期间的违约金应予支持，共649天，按原告实际支付房价款287,635元，每日万分之一计，违约金为18，667.50元。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下： 一、四川东联置业有限公司、四川东联置业有限公司简阳分公司于本判决生效后十日内向万永东、赖德云支付逾期办理房屋转移登记的违约金18，667.50元。 二、驳回万永东、赖德云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计237元，由被告四川东联置业有限公司、四川东联置业有限公司简阳分公司负担164元，万永东、赖德云负担73元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  凌俊杰 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  肖 丽