河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初5388号原告：孙辉等20人（具体身份信息见附件1）。诉讼代表人：宋玉春，男，汉族，1971年4月6日出生，住郑州市中原区。诉讼代表人：白丽，女，回族，1956年12月27日出生，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：潘成林，大沧海律师事务所郑州分所律师。委托诉讼代理人：马银，大沧海律师事务所郑州分所律师。被告：河南聚龙置业有限公司，住所地郑州市煤仓街**。法定代表人：卢鑫，该公司董事长。委托诉讼代理人：弓盛文，河南昭惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：范子彦，河南昭慧律师事务所实习律师。原告孙辉等20人与被告河南聚龙置业有限公司（以下简称聚龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙辉等20人的诉讼代表人宋玉春、白丽及其委托诉讼代理人潘成林、马银，被告聚龙公司的委托诉讼代理人弓盛文、范子彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙辉等20人向原告孙辉等20人向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告聚龙公司支付原告孙辉等20人逾期交房房屋违约金（计算方式：以已经交纳的总房款为基数，自2019年4月1日起按日万分之1.5计算至实际交房之日止，暂计算至2020年5月31日为376558.77元）；2、请求判令被告聚龙公司支付原告白丽等4人逾期交付储藏室违约金（计算方式：以已交纳的总费用为基数，自2019年7月1日起按日万分之1.5计算至储藏室实际交付之日止，暂计算至2020年5月31日为19492.4元）；3、请求判令被告聚龙公司支付孙辉等7人逾期交付车位违约金（计算方式：以已交纳的总费用为基数，自2019年4月1日起按日万分之1.5计算至车位实际交付之日止，暂计算至2020年5月31日为46116元）；4、被告承担诉讼费。事实与理由：2017年7月至2018年11月期间，原告孙辉等20人与被告签订《商品房买卖合同》，主要约定原告购买被告开发的龙翔花园小区商品房，房屋用途为经济适用房，约定了房屋交付日期和交付条件及违约责任。合同签订后，原告依约交纳了购房款，但被告在存在面积缩水、结构改变等问题的情况下，至今未取得竣工验收备案，不能按约定向原告交付房屋。部分原告与被告签订《车位使用权转让协议》，约定了转让款的金额和交付日期，原告依约交纳了转让款，被告至今未交付车位。部分原告与被告签订了《地下储藏室使用权转让协议》，约定了转让款的金额，但被告至今未交付储藏室。被告的行为构成违约，故提起诉讼。被告聚龙公司辩称：一、聚龙公司未能在合同约定时间交付房屋，是因为大气污染防治、扬尘治理等政府环保政策导致，属于不可抗力，聚龙公司交房时间应相应顺延。双方签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第四项第一款中约定有关法律、法规、规章、政策调整影响工期或无法达到本条约定的交付条件，在受到影响的范围内，出卖人不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延。合同履行期间，郑州市环境污染防治攻坚战领导小组办公室因为大风扬尘，臭氧污染等环境问题下发文件，导致聚龙公司无法施工，时间长达九个月之久。环境问题具有不可预见的偶然性，聚龙公司也无法控制。案涉房屋为经济适用房，我国法律规定经济适用房的价格以保本微利为原则，《经济适用房价格管理办法》、《经济适用房住房管理办法》房地产开发企业实施的经济适用房项目利润率按不高于3%核定，聚龙公司对案涉房屋的建设项目，因环保问题停工，同样遭受了巨大的损失。聚龙公司无法施工属于不可抗力，根据合同约定和法律规定，聚龙公司交房时间应当顺延九个月。交房时间顺延后，若聚龙公司仍要承担逾期交房违约责任，根据《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第四项第二款中约定因出卖人逾期交房向买受人支付违约金最高限额为已付房款的2%。聚龙公司承担逾期交房责任应以买受人已付房款2%为限。二、疫情属于不可抗力，疫情期间聚龙公司的违约责任应当免除。郑州市城乡建设局发文《关于应对新冠肺炎疫情防控期间支持建筑企业复工复产的实施意见》（郑建文［2020］21号）中以将疫情明确为不可抗力，2020年2月至5月疫情期间聚龙公司的违约责任应当免除。三、原告主张的逾期交付地下储藏室、地下停车位等损失，没有相应的依据，聚龙公司不应支付赔偿。双方签订的《地下储藏室使用权转让协议》、《车位使用权转让协议》并未约定交付日期，也并未约定逾期交付的违约责任，原告主张自2019年4月1日起按照日万分之1.5标准计算既无约定，也无任何法律依据。经审理查明：2017年起，原告孙辉等20人分别与被告聚龙公司签订《商品房买卖合同》，合同均约定：原告购买被告聚龙公司开发的位于中原区××路东、北岗路南龙翔花园的房屋，房屋用途为经济适用房；被告聚龙公司应在2019年3月31日前将符合“商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实”条件的房屋交付原告；逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之1.5的违约金。《商品房买卖合同》附件四为合同补充协议，附件四第四条约定因被告逾期交房向原告支付的违约金最高限额为已付房款的2%。上述《商品房买卖合同》签订后，原告白丽、钱文真、孙辉、刘仲欣共4人分别与被告聚龙公司签订《地下储藏室使用权转让协议》，约定被告聚龙公司将龙翔花园项目地下储藏室使用权转让给原告白丽、钱文真、孙辉、刘仲欣，面积分别为11.1平方米、5.3平方米、37.52平方米、36.98平方米，转让款分别为49950元、23850元、161336元、151618元。《地下储藏室使用权转让协议》对储藏室交付时间约定系格式条款，内容为“交付时间20年月日”，但原、被告签订的《地下储藏室使用权转让协议》中在交付时间处均未填写具体时间，协议中也未对逾期交付的违约责任作出约定。诉讼中，被告聚龙公司认可原告已按约定支付储藏室款，但储藏室至今未交付。被告聚龙公司主张涉案房屋已通过竣工时验收，但未取得竣工验收备案。上述《商品房买卖合同》签订后，原告宋玉春、孙辉、刘仲欣、宋爱叶、朱玉强、郑红星、尉蔚共7人又分别与被告聚龙公司签订《车位使用权转让协议》，约定被告聚龙公司将位于龙翔花园项目地下的停车位使用权转让给上述原告，转让款平面车位为180000元、机械车位为90000元，转让期限自合同签订生效之日起至停车位所属土地使用权限届满时止。《车位使用权转让协议》中对车位交付日期的约定系格式条款，内容为“车位交付日期为年月日”,除原告朱玉强与被告签订的合同中交付时间为空白没有填写外，其余6人与被告签订的合同中均手写填入了交付日期，交付日期为“2019年3月31日”。《车位使用权转让协议》并未对逾期交付车位的违约责任作出约定。诉讼中，被告认可原告已按约定支付车位款，但车位至今未交付。上述事实，有《商品房买卖合同》、《车位使用权转让协议》、《地下储藏室使用权转让协议》、收据等证据和当事人的陈述予以证明。本院认为，原告孙辉等20人与被告聚龙公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法、有效。合同签订后，原告孙辉等20人按照合同约定交纳了购房款，被告聚龙公司也应当按照合同约定交付房屋。涉案房屋至庭审时，仍未办理竣工验收备案，未达到合同约定的交付条件。被告聚龙公司作为履行交付房屋义务的一方，未提供证据证明其已将房屋交付原告孙辉等20人，故原告孙辉等20人主张被告聚龙公司逾期交付房屋，本院予以采信。《商品房买卖合同》中对逾期交付房屋的违约金标准约定为按日计算已付房款的万分之1.5，但作为《商品房买卖合同》附件四的补充协议中，原、被告又对逾期交房违约金作出了补充约定，约定违约金的最高限额为已付房款的2%。本案争议的焦点是补充协议中对违约金的约定是否有效。补充协议对逾期交房违约金的约定，是对违约金的上限作出约定，没有免除被告聚龙公司的违约责任，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条和第五十三条规定情形。涉案房屋为经济适用房，《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）第二十条规定“确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3％核定；市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售，不得有利润”。按照上述规定，被告聚龙公司开发涉案项目的利润率不高于3%，故其对逾期交房违约金的上限约定为房款的2%，与其获得的利润比例在合理范围内，本案中不具有应当认定该约定无效的情形。综上，补充协议是原、被告双方的约定，其关于逾期交房违约金的约定也不具有无效情形，应当认定为有效条款，被告聚龙公司辩称逾期交房违约金应以已付房款的2%为限，本院予以支持。结合本案被告聚龙公司逾期交房的时间，对被告聚龙公司应当赔偿原告孙辉等20人的逾期交房违约金，应当按每名原告房款的2%计算，对原告主张的超出该部分的逾期交房违约金，本院不予支持。原告白丽、钱文真、孙辉、刘仲欣共4人分别与被告聚龙公司签订《地下储藏室使用权转让协议》，协议内容合法、有效，对双方具有约束力。协议内容中有对储藏室交付时间的约定，但对具体的交付时间却没有填写，属于约定不明。诉讼中，原被告对交付期间也不能达成补充约定，因储藏室与本案房屋属同一建设工程，其使用功能是房屋功能的一个延伸，故依据交易习惯，本院将储藏室的交付日期确定为房屋的交付日期，即2019年3月31日。被告聚龙公司辩称因受大气污染防治、扬尘治理等政府管控和疫情防控造成工程停工，应当予以顺延交付日期，被告主张的情况虽不构成免除其违约责任的条件，但在确定违约责任时可以酌情考虑。因《地下储藏室使用权转让协议》中并未约定逾期交付的违约责任，而地下储藏室又是独立于涉案的经济适用住房，故不能直接适用《商品房买卖合同》中约定的违约金标准。参考同时期与涉案房屋相近地段的商品房项目中关于逾期交房违约金标准，考虑到大气污染防治、扬尘治理等政府管控和疫情防控造成工程停工的客观事实，本院酌定逾期交付储藏室的违约金标准应为按日以已付储藏室款的万分之0.4计算，期间应自2019年4月1日起计算至储藏室实际交付之日止。原告宋玉春、孙辉、刘仲欣、宋爱叶、朱玉强、郑红星、尉蔚共7人与被告聚龙公司签订《车位使用权转让协议》，转让协议合法、有效。其中宋玉春等6人的协议中均约定交付日期为2019年3月31日，原告朱玉强签订的协议中虽对交付日期约定不明，但该7人地下车位属同一工程，故本院认定7人的交付日期均应为2019年3月31日。《车位使用权转让协议》中对逾期交付责任未作约定，故本院酌定与储藏室适用同一违约金标准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告河南聚龙置业有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告孙辉等20人逾期交付房屋违约金共计117586.76元（每名原告应得款项见附件2）；二、被告河南聚龙置业有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告白丽、钱文真、孙辉、刘仲欣以储藏室款为基数按日万分之0.4自2019年4月1日起计算至储藏室实际交付之日止的逾期交付违约金（每名原告的储藏室款金额见附件2）；三、被告河南聚龙置业有限公司自本判决生效之日起十五日内支付原告宋玉春、孙辉、刘仲欣、宋爱叶、朱玉强、郑红星、尉蔚以停车位款为基数按日万分之0.4自2019年4月1日起计算至停车位实际交付之日止的逾期交付违约金（每名原告的停车位款金额见附件2）；四、驳回原告孙辉等20人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3527元（已减半收取），由被告河南聚龙置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  毛大帅二〇二〇年十一月十八日书记员  丁 楠