中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终883号 上诉人（一审原告）：潘雅香。 委托诉讼代理人：巩志军，海南泽田律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范灯辉，海南泽田律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：张爱平。 委托诉讼代理人：赵芳，上海市允正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑小和，上海市允正律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：山西中凯实业集团有限公司。住所地：山西省晋中市灵石县新街**。 法定代表人：刘兵选，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李世君，该公司职员。 被上诉人（一审被告）：海南晋凯实业有限公司。住。住所地：海南省海口市金龙路深发展大厦**/div> 法定代表人：李金铎。 被上诉人（一审被告）：海南电力物业管理有限公司。住所地：。住所地：海南省海口市美兰区海府路**v> 法定代表人：黄敬元，该公司董事长。 委托诉讼代理人：曹林鹤，海南中邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曲文理，海南中邦律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：海南电网有限责任公司海口供电局。住所地：海。住所地：海南省海口市大同路**> 法定代表人：陈东，该局党委书记、副总经理。 委托诉讼代理人：曹林鹤，海南中邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曲文理，海南中邦律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：郭向明。 上诉人潘雅香因与被上诉人张爱平、山西中凯实业集团有限公司（以下简称中凯公司）、海南晋凯实业有限公司（以下简称晋凯公司）、海南电力物业管理有限公司（原名称为海南电力置业有限公司，以下简称电力公司）、海南电网有限责任公司海口供电局（以下简称电网供电局）、郭向明第三人撤销之诉一案，不服海南省高级人民法院（以下简称一审法院）作出的（2019）琼民撤1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年10月15日公开开庭审理了本案。潘雅香委托诉讼代理人巩志军、范灯辉，张爱平委托诉讼代理人赵芳、郑小和，中凯公司委托诉讼代理人李世君，电力公司、电网供电局共同委托诉讼代理人曹林鹤、曲文理到庭参加诉讼。郭向明、晋凯公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘雅香上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判支持潘雅香的一审诉讼请求；2.一、二审案件受理费由张爱平、中凯公司、晋凯公司、电力公司、电网供电局、郭向明负担。事实与理由：（一）张爱平在一审中提供的证据仅能证明其对酒店进行了装修，不能证明其对涉案房屋进行了装修。一审判决认定张爱平取得涉案房屋后已经由其女婿贾昆鹏对涉案房屋进行装修从而认定张爱平对涉案房屋进行了占有、优先保护其权利错误。（二）中凯公司向潘雅香交付涉案房屋属于合法交付。潘雅香从中凯公司处取得涉案房屋，说明中凯公司交付涉案房屋时是合法占有人，张爱平不属于涉案房屋的合法占有人。（三）同一标的物客观存在的实际占有行为或状态只能有一个。虽然中凯公司曾经向张爱平交付涉案房屋，但由于张爱平和中凯公司之间的原因，中凯公司又取得涉案房屋占有并交付给潘雅香，潘雅香在涉案房屋居住两年之久，因此，涉案房屋的实际占有人是潘雅香，该占有权应得到法律保护。张爱平于2018年4月16日对涉案房屋换锁的行为不是通过法院执行等合法程序，这属于非法入侵，不产生占有使用的效力。（四）一审法院在审理与本案情况相同的张爱平与高雅辉房屋买卖合同纠纷一案时也作同样认定，并支持了高雅辉的请求，同一案件应作同一处理。综上，潘雅香认为一审判决认定事实错误，应依法改判。 张爱平答辩称：（一）（2018）琼民终50号民事判决（以下简称50号判决）认定事实清楚、适用法律及结果正确。特别是该判决第一项、第三项并没有损害潘雅香的合法权益。潘雅香与中凯公司、电力公司、电网供电局系恶意串通，伪造“一房二卖”的事实进行虚假诉讼，目的是为获取不正当利益，潘雅香不可能对涉案房屋享有任何合法权益。（二）即使认定潘雅香与中凯公司之间存在合法的商品房买卖合同关系，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第15条的规定，应当对当事人的权利优先顺位进行判定。本案无论是从涉案合同签订时间、履行时间、房屋合法占有时间，张爱平均优于潘雅香。故张爱平对涉案房屋享有的合同权利，应优先得到保护。综上，潘雅香的上诉请求应予驳回。 中凯公司答辩称：（一）中凯公司与潘雅香签订的商品房买卖合同客观真实。2010年，中凯公司曾与张爱平的丈夫（邵总）达成商品房买卖协议，事后以张爱平名义签订合同，合同签订后，张爱平与其丈夫未能按照合同约定交付房款。中凯公司多次催促张爱平及其丈夫所在的公司尽快支付房款，张爱平及其丈夫一直未如期交付，中凯公司派员赴北京与张爱平及其丈夫达成由中凯公司出卖涉案房屋，将收取的房款退还的共识。后中凯公司将涉案房屋出卖给潘雅香。潘雅香已经交付全部房款且善意取得涉案房屋，因此，应认定潘雅香与中凯公司的商品房买卖合同有效。 电力公司、电网供电局答辩称：（一）一审判决认定张爱平的商品房买卖合同合法有效，电力公司和电网供电局协助办理涉案房屋的网签备案及过户手续错误。电力公司与中凯公司签订的《商品房销售代理协议》明确约定：涉及到房屋销售所有的税费（包括营业税、契税、城建税、教育费附加、所得税、土地增值税等）由中凯公司支付，电力公司代扣代缴；中凯公司销售房产的售房合同由中凯公司负责办理但需以电力公司名义与第三方（客户）签订销售合同；销售价格须以书面形式向电力公司备案。《商品房销售管理办法》第十六条第一款规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。本案中凯公司不是涉案房屋开发商、未取得涉案房屋的预售许可，其与张爱平签订的商品房买卖合同已超越权限，构成无权代理。直至张爱平起诉前，中凯公司均未将张爱平已购买涉案房屋的事实告知电力公司，中凯公司亦未将张爱平购房款或购房产生的相关税费交至电力公司，电力公司完全不知晓张爱平的购房行为，亦未追认过中凯公司的代理行为。因此，中凯公司与张爱平签订商品房买卖合同的行为对电力公司不产生效力。电力公司知道潘雅香购买涉案房屋，且已收取购房款，认可潘雅香的购房行为。（二）一审判决认定张爱平先占有涉案房屋并完成交付的事实错误。根据张爱平与中凯公司签订的《商品房买卖合同》第六条约定，出卖人应当在2010年9月30日前，将经有关部门验收合格的出售标的交付买受人。涉案房屋所在小区直到2017年才经相关部门验收合格，电力公司于2018年办理初始登记，因此，涉案房屋小区在2017年前未达到张爱平与中凯公司约定的交付条件。张爱平虽然举证证明涉案房屋进行了装修，但装修并不能证明涉案房屋完成交付。（三）一审判决认定电力公司知道张爱平起诉后，将潘雅香的购房款在扣除税费后退回中凯公司错误。退房款是电力公司与中凯公司基于《商品房销售代理协议》及前期建设施工协议，从中凯公司销售款中扣除税费后按照相关合同约定退给中凯公司的全部资金，包括建设回流资金、购房款及其他款项，并不是电力公司在知道张爱平起诉后，将购房款退回中凯公司。综上，电力公司、电网供电局认可并履行潘雅香的购房合同，中凯公司与张爱平签订的合同产生的责任应由中凯公司负责，与电力公司及电网供电局无关。 郭向明提交意见称：其于2009年5月11日至2016年2月25日在晋凯公司打工，潘雅香向晋凯公司购房以及所付购房款53万元属实，郭向明代收房款后于2016年2月25日将款项及相关手续全部移交。 潘雅香向一审法院起诉请求：1.撤销50号判决第一项中“维持海南省海口市中级人民法院（以下简称海口中院）（2016）琼01民初230号民事判决第一项即限中凯公司继续履行于2010年1月24日与张爱平签订的《商品房买卖合同》中E5号楼204房的判决部分”；（二）撤销50号判决第三项中“限中凯公司、电力公司和电网供电局于本判决生效后三十日内协助张爱平办理海口市美兰区桂林洋开发区兴洋大道296号南方海岸度假花园小区（以下简称南方海岸度假花园小区）E5号楼204房的网签备案及过户手续”；（三）确认位于南方海岸度假花园小区E5号楼204房归潘雅香所有；（四）判令中凯公司、电力公司和电网供电局协助潘雅香办理南方海岸度假花园小区E5号楼204房的网签备案及不动产权转移登记手续；（五）判令本案诉讼费由张爱平、中凯公司、晋凯公司、电力公司、电网供电局、郭向明负担。 一审法院认定事实： 2009年3月23日，中凯公司（乙方）与电力公司（甲方）签订一份《商品房销售代理协议》，主要约定内容为：一、乙方代理销售甲方南方海岸度假花园小区开发的一期、二期小区全部的约24套别墅和120套公寓；二、1.项目销售采取甲乙双方核算项目包销底价总额，乙方在双方约定的包销底价总额的基础上销售项目房产，超过包销底价总额的收益归乙方所有的方式销售。但乙方采取低于包销底价总额销售房产的方式销售房产，不影响乙方按双方确认的包销底价总额向甲方支付房产销售款……4.乙方根据甲方指定的总包销底价，制定房屋具体销售单价并销售，涉及到的房屋销售所有税费（包括营业税、契税、城建税、教育费附加、所得税、土地增值税等）由乙方支付，甲方代扣代缴。5.乙方销售房产的售房合同由乙方负责办理但须以甲方名义与第三方（客户）签订售房合同；销售价格须以书面形式向甲方备案。6.本协议签订后，甲方委托乙方为唯一销售该项目的销售代理单位。但如由于乙方原因未按计划完成销售目标致使甲方回收资金计划未按时完成，甲方可单方解除本协议并收回销售权另作安排。如乙方与第三方合作或转让销售权，须征得甲方同意……。2009年7月3日，中凯公司（乙方）与电力公司（甲方）签订一份《商品房销售代理协议补充协议》，对上述《商品房销售代理协议》中约定的包销底价、支付房产销售款、双方权利和义务、违约责任等进行部分变更。2009年6月1日，晋凯公司董事会决定接受中凯公司委托代理销售电力公司房屋。 2010年1月24日，中凯公司作为出卖人与买受人张爱平签订一份《商品房买卖合同》，约定：一、出售标的位于海南省海口市东海岸南方海岸度假花园小区E5号楼（共20套住宅，包括绿化、水系、道路等公共设施）；二、买受人购买的房屋是出卖人以电力公司名义开发建设的；三、出售价格按3800元/平方米（建筑面积）计价，总建筑面积约为1775平方米，总价暂定为674.5万元，实际价以房屋所有权证登记的面积为准进行结算；四、2010年2月10日前，买受人支付出卖人500万元；出卖人将出售标的交付买受人时，买受人支付出卖人87万元，出卖人与买受人办理完毕房屋所有权及土地使用权证并交付买受人当日，买受人支付出卖人全部的剩余购房款；五、买受人逾期付款，每逾期一日按逾期付款额的万分之五支付出卖人违约金。逾期付款超过15日，出卖人有权解除合同；六、出卖人应当在2010年9月30日前，将经有关部门验收合格的出售标的交付买受人；七、出卖人逾期交付出售标的，每逾期一日按出卖人已付金额的万分之五支付买受人违约金。逾期交付超过15日，买受人有权解除合同；八、出卖人应买受人的要求，同意将出售标的一层的层高变更为3.7米。变更设计方案由买受人在本合同签订后需变更项目开始施工前15日提供；九、交接……十、出卖人应当在出售标的交付使用后90日内，负责为买受人办理房屋所有权证书及土地使用权证书，所需税费按国家规定由双方各自承担；十一、买受人所购房屋按该小区统一确定的前期物业管理办法执行。双方合同签订后，中凯公司于2011年11月向张爱平交付了E5号楼。 以上事实为50号判决认定的基本事实。 中凯公司与张爱平在履行《商品房买卖合同》的过程中发生了纠纷，张爱平遂向海口中院提起诉讼，请求：1.判令中凯公司继续履行其与张爱平签订的《商品房买卖合同》《酒店买卖合同》，中凯公司在继续履行买卖合同的基础上对后续的房款按照实际可销售可交付以及房产证上确认的面积进行结算；2.判令中凯公司、电力公司和电网供电局共同为张爱平办理南方海岸度假花园小区E5号楼（合同价款为674.5万元）的网签备案及过户手续、共同为张爱平办理南方海岸度假花园小区酒店房产（合同价款为3100万元）的过户手续（庭审中变更为办理酒店房产的网签备案及过户手续）；3.判令中凯公司、电力公司和电网供电局偿还两部电梯之间的差价10.3万元；4.判令中凯公司、电力公司和电网供电局承担本案全部诉讼费用。海口中院于2017年11月8日作出（2016）琼01民初230号民事判决，判令：一、限中凯公司继续履行于2010年1月24日与张爱平签订的《酒店买卖合同》和《商品房买卖合同》；二、限中凯公司于该判决生效之日起十日内返还张爱平电梯差价10.3万元；三、驳回张爱平的其他诉讼请求。张爱平不服，提起上诉。一审法院于2018年3月28日作出50号判决，判令：一、维持海口中院（2016）琼01民初230号民事判决第一项、第二项；二、撤销海口中院（2016）琼01民初230号民事判决第三项；三、限中凯公司、电力公司和电网供电局于判决生效后三十日内协助张爱平办理南方海岸度假花园小区度假酒店和E5号楼的网签备案及过户手续。 2009年7月4日，中凯公司出具授权委托书，该委托书载明，晋凯公司系中凯公司在海南成立的控股有限公司，为了更好的履行中凯公司与电力公司2009年3月23日签订的《商品房销售代理协议》和2009年7月3日签订的《商品房销售代理协议补充协议》，现特别授权委托晋凯公司代其履行该协议中中凯公司的全部权利和义务。今后该协议的具体履行、事实均由该公司全面负责。2016年3月11日，晋凯公司向电力公司出具工作联系函，称其公司负责与电力公司联系的代表为武建华、李世君。 2012年4月5日至2012年9月10日，潘雅香为购买晋凯公司开发销售的位于海南定安的两套房向晋凯公司的销售人员郭向明转账53万元，郭向明向潘雅香出具了加盖有晋凯公司财务专用章的收据。由于潘雅香所购的定安房屋一直未能交房，故双方协商将潘雅香所购海南定安的两套房置换为诉争的E5号楼204房。 2016年3月10日，武建华将潘雅香的购房款303382元转入电力公司账户。在张爱平与中凯公司的纠纷发生后，电力公司将潘雅香的购房款在扣除税费后退回了中凯公司。 2016年4月15日，中凯公司作为电力公司的代理人与潘雅香签订《海口市商品房买卖合同》，该合同首页载明的出卖人为电力公司，委托代理人及委托代理机构一栏为空白。该合同约定内容为：第三条买受人所购商品房为本合同第一条规定的项目中的南方海岸度假花园小区E5号楼204房，该商品房用途为酒店式公寓，建筑面积为89.23平方米。第四条计价方式及价款为按建筑面积计价，每平方米0元，总金额303382元。第八条交付期限，出卖人应当在2016年1月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收合格的商品房交付买受人使用。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当自房屋交付之日起0日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在0日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按己付房价款的万分之0向买受人支付违约金。逾期0日以上的，买受人有权单方解除合同。电力公司没有在该合同落款页出卖人处盖章，中凯公司在出卖人代理人处盖章，潘雅香在买受人处签字捺印。 同日，中凯公司与潘雅香签订《海口市商品房买卖合同补充协议》，就双方签订的《海口市商品房买卖合同》的第三条、第四条和第五条做如下补充约定和确认：1、潘雅香于2012年向晋凯公司支付的用于购买定安房屋的53万元购房款转为用于购买《商品房买卖合同》第三条所述的南方海岸度假花园小区E5号楼204房；2、《商品房买卖合同》第四条约定的购房款303382元晋凯公司己于2016年3月10日通过武建华转付至电力公司。3、买卖双方确认，潘雅香己完成《商品房买卖合同》第四条和第五条约定的支付购房款义务。中凯公司应当按约履行《商品房买卖合同》的义务。4、本协议为《商品房买卖合同》的补充协议，为不可分割的整体，本协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本协议为准。协议签订后，中凯公司向潘雅香交付了E5号楼204房，潘雅香于2016年至2017年在该房屋内居住。 2016年8月2日，海口中院作出（2016）琼01民初230号民事裁定书，查封了诉争的E5号楼204房。 2018年12月21日，中凯公司向潘雅香发《通知》，称：您购买的南方海岸度假花园小区E5号楼204号房产，现因我公司与他人合同纠纷已被法院查封。目前，暂不适宜居住使用，请收到本通知后，尽快联系我公司处理相关事宜。 另查明，2011年11月，中凯公司向张爱平交付诉争的E5号楼后，张爱平委托其女婿对诉争房屋进行装修。 2019年1月28日，潘雅香向本院递交了民事起诉状，提起本案诉讼。 2019年3月29日，诉争的E5号楼204房通过法院的执行程序在海南省海口市不动产登记中心办理完毕网签手续，买受人为张爱平。 一审法院认为，本案的争议焦点为：50号判决第一项中关于“限中凯公司继续履行2010年1月24日其与张爱平签订的《商品房买卖合同》中E5号楼204房的合同义务”，以及第三项中关于“限中凯公司、电力公司和电网供电局于该判决生效后三十日内协助张爱平办理南方海岸度假花园小区E5号楼204房的网签备案、过户登记手续”的裁判内容是否损害了潘雅香的民事权益，是否应予撤销。 一、关于潘雅香是否有权提起本案诉讼的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”依照上述规定，有权提起撤销之诉的案外人应是对诉讼标的有独立请求权的第三人或者案件处理结果与其有法律上利害关系的无独立请求权的第三人。本案中，50号判决判令中凯公司继续履行其于2010年1月24日与张爱平签订的《商品房买卖合同》，并协助张爱平办理E5号楼的网签备案及过户手续。而潘雅香系基于其与中凯公司就E5号楼204房签订的《海口市商品房买卖合同》，主张其已付清诉争房屋全部房款且已实际居住，对该诉争房屋享有所有权，故潘雅香对50号案的诉讼标的有独立请求权，其提起本案诉讼符合法律规定的第三人撤销之诉的主体要件。另，潘雅香没有被列为50号判决的当事人，其亦因不知道诉讼而未参加该案的一、二审诉讼。潘雅香直至2018年12月21日收到中凯公司向其发送的通知，才知悉诉争房屋被法院查封暂不适宜居住使用以及50号案的诉讼结果，遂即于2019年1月28日提供相关证据提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十五条“民事诉讼法第五十六条第三款规定的因不能归责于本人的事由未参加诉讼，是指没有被列为生效判决、裁定、调解书当事人，且无过错或者无明显过错的情形。包括：（一）不知道诉讼而未参加的；（二）申请参加未获准许的；（三）知道诉讼，但因客观原因无法参加的；（四）因其他不能归责于本人的事由未参加诉讼的。”的规定，潘雅香提起本案诉讼符合法律规定的第三人撤销之诉的程序要件。综上，潘雅香有权提起本案诉讼，张爱平关于潘雅香不具备提起第三人撤销之诉的起诉条件的抗辩主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。 二、关于50号判决第一项、第三项的裁判内容是否损害了潘雅香的民事权益，是否应予撤销的问题。涉案项目的销售模式为中凯公司先与购房者签订合同，购房者向中凯公司支付房款后，中凯公司再向电力公司出具工作联系函，中凯公司将房款转账付至电力公司，电力公司再与购房者签订正式的商品房买卖合同。根据50号判决认定的基本事实，张爱平于2010年1月24日与中凯公司签订了《商品房买卖合同》，约定张爱平购买电力公司开发建设的南方海岸度假花园小区E5号楼（包含诉争的204房在内共20套住宅）。随后，由于中凯公司未能履行双方之间签订的《商品房买卖合同》，故张爱平于2016年7月18日向海口中院提起诉讼，要求中凯公司、电力公司和电网供电局共同为其办理南方海岸度假花园小区E5号楼的网签备案及过户手续。潘雅香系2016年4月15日与中凯公司签订《海口市商品房买卖合同》，约定潘雅香向中凯公司购买南方海岸度假花园小区E5号楼204房，该合同为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。潘雅香提供的证据证明其已经向中凯公司支付了上述204号房的购房款，中凯公司也认可收到了潘雅香支付的购房款，并向潘雅香开具了收据。也就是说，中凯公司作为诉争房屋的代理销售方，就同一房屋与张爱平、潘雅香分别签订买卖合同，张爱平和潘雅香均向中凯公司支付了购房款，两份合同均合法有效，但张爱平、潘雅香均未与电力公司签订正式的《海口市商品房买卖合同》，也未办理网签和备案登记手续。现张爱平、潘雅香均要求履行合同的情况下，应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。根据50号判决已查明的事实，中凯公司已经于2011年11月将诉争房屋交付于张爱平。虽然张爱平并没有在诉争房屋实际居住生活，但是张爱平在取得诉争房屋之后已经由其女婿贾昆鹏对诉争房屋进行装修，视为张爱平已经以其行为实际占有诉争房屋。而潘雅香是2016年才与中凯公司签订购房合同，时间上晚于张爱平，其入住的204房也是张爱平已经进行装修的，潘雅香实际占有诉争204房的时间也晚于张爱平，故应优先保护张爱平在先占有诉争房屋的权利。因此，50号判决支持张爱平在该案中请求中凯公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》中关于诉争房屋的义务，以及请求中凯公司、电力公司和电网供电局协助办理诉争房屋的网签备案及过户登记手续的诉求并无不当。潘雅香关于50号判决第一项中关于限中凯公司继续履行双方于2010年1月24日签订的《商品房买卖合同》中E5号楼204房的判决部分，以及第三项中关于限中凯公司、电力公司、电网供电局协助张爱平办理南方海岸度假花园小区E5号楼204房的网签备案及过户手续的判决部分有误，损害其合法权益的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。潘雅香因中凯公司、电力公司、电网供电局未能依据《商品房买卖合同》交付诉争房屋所造成的损失，可另案提起诉讼以寻求救济。 窗体底端 综上所述，潘雅香请求撤销50号判决中涉及E5号楼204房的判决主文部分内容，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百条第一款第三项规定，判决驳回潘雅香的全部诉讼请求。一审案件受理费人民币9100元，由潘雅香负担。 二审中，各方当事人均没有提交新证据。 潘雅香对一审法院认定的事实提出如下异议：第一，一审判决认定张爱平与中凯公司纠纷发生后，电力公司将潘雅香的购房款在扣除税费后退回了中凯公司。事实上，电力公司将潘雅香的购房款在扣除税费后退回中凯公司是在张爱平起诉之前，原因是正常代销款结算行为。第二，一审判决认定中凯公司向潘雅香交付E5号楼204房，潘雅香于2016年至2017年在该房屋内居住。事实上，潘雅香于2016、2017、2018年均在该房屋居住。第三，一审判决认定张爱平委托其女婿对涉案房屋装修。事实上，张爱平在一审中仅举证证明其对购买的酒店进行装修，没有证据证明对涉案房屋进行了装修。 张爱平对一审法院认定的事实提出如下异议：第一，一审判决认定潘雅香为购买晋凯公司开发销售的位于海南定安的两套房向郭向明转账53万元，由于上述房屋未能交房，双方协商置换为涉案房屋。一审认定该事实没有证据佐证。第二，一审判决认定张爱平与中凯公司的纠纷发生后，电力公司将潘雅香的购房款在扣除税费后退回了中凯公司。事实上，退款并不是因为电力公司知晓纠纷，而是为配合中凯公司虚构一房二卖。第三，一审判决认定协议签订后，中凯公司向潘雅香交付涉案房屋，潘雅香于2016年至2017年在该房屋内居住。事实上，潘雅香签署协议时间是2016年4月15日，根据潘雅香陈述的入住时间，其是先入住后补签协议。本案没有证据证明潘雅香于2016年至2017年在该房屋内居住。 电力公司与电网供电局对一审法院认定的事实提出如下异议：第一，一审判决认定张爱平与中凯公司纠纷发生后，电力公司将潘雅香购房款在扣除税费后退回了中凯公司。事实上，电力公司退款是基于电力公司与中凯公司之间的代销协议和前期建设工程施工协议。第二，一审判决认定2011年11月中凯公司向张爱平交付诉争的E5号楼。事实上，中凯公司并未向张爱平实际交付房屋，电力公司不认可该交付行为。 经核实，根据各方当事人在一审中提交的证据，电力公司将潘雅香等五人的购房款在扣除税费后退回中凯公司的时间是2016年3月16日、2016年5月31日、2016年6月14日，而张爱平起诉时间是在2016年7月18日，因此，退款在先，张爱平起诉在后，但在退款时张爱平与中凯公司是否已经发生纠纷，各方当事人均未提交证据证明。一审判决认定，电力公司将潘雅香的购房款在扣除税费后退回中凯公司的时间是在张爱平与中凯公司的纠纷发生后，该时间认定缺乏证据证明，本院予以纠正。关于退款的原因，一审判决并未进行认定。潘雅香、张爱平、电力公司和电网供电局对于一审法院查明事实部分的其他异议不能成立。一审法院查明的其他事实有相关证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，本案系第三人撤销之诉纠纷，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审需要审理的问题是50号判决是否错误、是否损害潘雅香的权益并应予以撤销。 根据一审法院查明的事实，中凯公司作为诉争房屋的代理销售方，就同一房屋与张爱平、潘雅香分别签订商品房买卖合同，张爱平和潘雅香均向中凯公司支付了购房款，两份合同均合法有效，但张爱平、潘雅香均未与电力公司签订正式的《海口市商品房买卖合同》，也未办理网签和备案登记手续。在张爱平、潘雅香均要求履行合同的情况下，一审法院按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，并无不当。一审判决查明，50号判决查明中凯公司于2011年11月向张爱平交付了E5号楼。张爱平主张涉案房屋由其女婿贾昆鹏装修，中凯公司亦认可E5号楼由张爱平进行装修，且潘雅香认可其入住涉案房屋时房屋已经装修。一审法院据此认定涉案房屋由张爱平委托其女婿进行装修具有事实依据。中凯公司已经于2011年11月将诉争房屋交付给张爱平，并由张爱平女婿贾昆鹏对涉案房屋进行了装修，潘雅香于2016年才与中凯公司签订购房合同，时间上晚于张爱平，入住的诉争房屋也是张爱平已经进行装修过的。因此，一审法院认定潘雅香实际占有涉案房屋的时间晚于张爱平，应优先保护张爱平在先占有诉争房屋的权利，具有事实和法律依据。 潘雅香主张本案与（2019）最高法民终1015号案事实相同，应作相同处理。（2019）最高法民终1015号案中，高雅辉不仅支付了购房款并实际居住，而且办理了购房合同的网签备案手续，交易过程较为规范。本案潘雅香未办理购房合同网签备案手续，与（2019）最高法民终1015号案件事实并不相同，不应相同处理。 综上，潘雅香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费人民币9100元，由潘雅香负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘少阳 审判员  高燕竹 审判员  杨 蕾 二〇二〇年十一月十日 法官助理李娜 书记员  文丽玲