河北省衡水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀11民终2353号 上诉人（原审被告）：吕石军，男，1969年12月7日出生，汉族，住衡水市冀州区。 委托诉讼代理人：闫西广，天津高朗律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：衡水鑫同源物业服务有限公司，住所地：衡水市冀州区建设大街长安小区****楼****。 法定代表人：孙凤暖，该公司经理。 委托诉讼代理人：殷凌云，女，该公司职工。 委托诉讼代理人：杨林，女，该公司员工。 上诉人吕石军因与被上诉人衡水鑫同源物业服务有限公司（以下简称鑫同源物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省衡水市冀州区人民法院（2020）冀1181民初1617号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吕石军及其委托诉讼代理人闫西广、被上诉人鑫同源物业公司的委托诉讼代理人殷凌云、杨林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吕石军上诉请求：1．撤销原判，改判驳回鑫同源物业公司的全部诉讼请求；2．诉讼费由鑫同源物业公司承担。主要事实和理由：一、一审判决认为2019年12月24日签订的《前期物业合同》对吕石军有约束力是错误的。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条强调的是建设单位“依法”与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，绝不包括“非法”签订的前期物业服务合同，“非法”签订的前期物业服务合同对业主没有约束力。本案中，鑫同源物业公司与小区建设单位衡水协兴房地产开发有限责任公司（以下简称协兴房地产公司）2019年12月24日签订的《前期物业合同》是非法的，表现在：1．违反了住房和城乡建设部出台的《关于印发〈业主大会和业主委员会指导规则〉的通知》第八条、第九条、第五十八条的规定。本案中，早在2010年9月吕石军入住小区时就与衡水顺源物业服务有限责任公司（以下简称顺源物业公司）签订了《前期物业合同》，至2019年12月24日鑫同源物业公司与协兴房地产公司签订新的《前期物业合同》时，已经历时近9年，小区入住率早已超过50%。此时如果更换物业公司，依法应当按照上述法律规定办理，即便因客观原因没有选出业主委员会，依法应当由居委会代行业委会职权，协兴房地产公司无权为小区聘请物业公司。2．违反了《物业管理条例》第二十四条的规定。本案中，即使协兴房地产公司有权聘请物业公司，也需要通过招投标选聘物业公司，而事实上协兴房地产公司聘用鑫同源物业公司没有经过招投标。即使协兴房地产公司可以采用协议方式选聘物业服务企业，也需要经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，事实上协兴房地产公司没有经过任何主管部门的批准。因此，鑫同源物业公司与协兴房地产公司签订的《前期物业合同》违反法律规定，对吕石军无约束力。二、鑫同源物业公司对吕石军实施强制交易，违反《中华人民共和国消费者权益保护法》第十条的规定，一审判决吕石军向鑫同源物业公司支付物业费是适用法律错误。 鑫同源物业公司答辩称，同意一审判决，吕石军提出的事实和理由没有充分说明鑫同源物业公司服务质量差的情况，不予认可。 鑫同源物业公司向一审法院起诉请求：1．依法令吕石军交纳物业费141元及利息（自2020年1月1日起至付清之日按银行活期利率计算）；2．吕石军承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：衡水鑫同源物业服务有限公司与吕石军所在小区的建设单位衡水协兴房地产开发有限责任公司于2019年12月24日签订《前期物业服务合同》，约定由鑫同源物业公司为金第城小区提供物业服务，期限为2020年1月1日至2021年12月31日，其中多层住宅每月每平方米0.2元，高层住宅每月每平方米0.6-0.7元，物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在物业费到期时履行交纳义务。吕石军系冀州区金第城小区7号楼1单元302室的业主，房屋面积81.49平方米，车储面积8.23平方米，共89.72平方米，按合同约定，吕石军应交纳2020年1月1日至2020年6月30日的物业服务费141元（89.72平方米×0.2元/平方米×6个月＋18元垃圾处理费＋15元公共用电费）。吕石军未缴纳2020年度上半年物业费，鑫同源物业公司催要未果，将吕石军诉至法院。另查明，鑫同源物业公司是具有三级资质等级的物业服务企业，衡水市物价局、衡水市住房和城乡建设局发布的衡价费管[2017]26号《关于调整衡水市区普通住宅小区物业服务等级和收费标准的通知》，衡水市普通住宅小区公共性物业服务收费标准三级为每平方米每月0.45元，电梯费标准为每平方米每月0.4元，衡水市冀州区人民政府发布的冀州政字第[2016]99号《冀州市人民政府关于城市生活垃圾处理费征收标准的通知》，生活垃圾处理费收费标准为市区居民每户每月3元。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”吕石军与金第城小区的建设单位签订《前期物业服务合同》对金第城小区业主具有约束力，对吕石军提出的开发商没有权利代表业主委托物业服务公司的抗辩理由不予采纳。和谐的小区环境需要物业公司和业主共同建立、治理和维护，良好的小区环境是物业公司、业主的共同责任。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理服务义务，提高物业管理服务水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，来营造和谐、良性的社区物业环境。本案中，鑫同源物业公司依约向吕石军所在小区提供了物业服务，吕石军作为小区业主应按期交纳物业服务费，其虽以鑫同源物业公司提供的物业服务瑕疵、服务标准不达标为由提出抗辩，但物业服务企业提供物业服务是向特定的多数人提供，其服务是否合格不是由某一业主主观评定，故对吕石军的相关抗辩意见不予采纳。鑫同源物业公司要求吕石军2020年1月1日至2020年6月30日的物业费141元的请求，具有事实依据和法律依据，且符合衡水市普通住宅小区公共性物业服务三级收费标准，故对该项请求予以支持。关于鑫同源物业公司要求吕石军支付自2020年1月1日起至付清之日止利息的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：限吕石军于本判决生效之日起十日内支付衡水鑫同源物业服务有限公司自2020年1月1日至2020年6月30日的物业服务费141元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由吕石军负担。 本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。据此，前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务公司之前，建设单位选聘物业服务公司，约定由物业服务公司对小区进行统一管理，并根据物业服务公司资质等约定服务标准，签订的书面合同。本案中，业主入住金第城小区虽已多年，但至本案二审开庭时，该小区业主尚未召开过业主大会，未成立过业主委员会，且在建设单位协兴房地产公司选聘的衡水顺源物业有限责任公司终止物业服务合同后，业主亦未选聘物业服务公司的情况下，协兴房地产公司作为建设单位选聘取得的三级资质的鑫同源物业公司对小区进行统一管理，根据鑫同源物业公司服务资质约定了相应的服务标准，并与之签订案涉前期物业服务合同，符合上述法律规定。且在案涉前期物业服务合同中约定“本合同期限自2020年1月1日起至2021年12月31日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”，该约定不仅使小区广大业主在业主、业主大会选聘物业服务公司之前，得到物业公司提供的服务，同时亦对业主、业主大会选聘新的物业服务公司提供了合同保证。故协兴房地产公司签订案涉前期物业服务合同系为业主利益考量，且符合法律规定，因此，案涉前期物业服务合同合法有效。又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”鑫同源物业公司与金第城小区的建设单位协兴房地产公司签订的《前期物业服务合同》对金第城小区业主具有约束力。吕石军上诉所提该前期物业服务合同违法、对其不具有约束力的主张不能成立，本院不予支持。鑫同源物业公司依约向吕石军所在小区提供了物业服务，吕石军作为小区业主应按期交纳物业服务费，一审判令其支付尚欠物业服务费具有事实及法律依据，本院予以支持。 综上所述，吕石军的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人吕石军负担。 本判决为终审判决。 审判长  李永玮 审判员  杨 英 审判员  关信娜 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  刘婷婷 ——