北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8289号原告（案外人）：刘羽，男，1955年1月23日出生，汉族，无业，住北京市西城区。原告（案外人）：刘扬帆，男，1985年2月28日出生，汉族，无业，住北京市西城区。二原告共同委托诉讼代理人：王雷，北京市三维律师事务所律师。被告（申请执行人）：武铁军，男，1972年11月2日出生，汉族，无业，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：铁维中，北京市沃尔森律师事务所律师。第三人（被执行人）：范华，女，1962年1月25日出生，汉族，职业不详，住北京市东城区。原告刘羽、原告刘扬帆与被告武铁军、第三人范华案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用普通程序于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告刘羽、原告刘扬帆的委托诉讼代理人王雷，被告武铁军的委托诉讼代理人铁维中到庭参加诉讼。第三人范华经本院公告送达未到庭参与诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。刘羽、刘扬帆向本院提出诉讼请求：中止对于位于北京市大兴区黄村镇春泽苑5号楼1至3层5-1房屋的执行，解除对涉案房屋的查封。事实与理由：二原告系涉案房屋的买受人，涉案房屋系由北京优龙房地产开发有限公司（以下简称优龙公司）开发建设并对外出售，原买受人系王延磊，王延磊购买涉案房屋后又于2008年转让给本案二原告，二原告在付清全款后于同年基于合法买卖行为占有使用涉案房屋至今。但涉案房屋基于种种原因，产权登记在范华名下，范华及开发商均为原告出具了证明，证明原告的合法买受人身份，并承诺为原告办理产权变更手续。2017年1月，范华基于向武铁军的借款行为，以涉案房屋担保，办理了抵押登记。后第三人未能依约向武铁军偿还借款，武铁军申请对范华强制执行，贵院于2018年8月27日查封了涉案房屋并张贴执行公告。原告得知涉案房屋被执行后提出了执行异议，未被采纳。故刘羽、刘扬帆诉至法院。武铁军辩称，请求驳回刘羽、刘扬帆的诉讼请求。2017年1月6日，我方与范华签订《房地产抵押借款协议》，约定向范华出借450万元，双方在长安公证处办理了公证并赋予了强制执行效力。双方又于2017年1月9日办理了不动产抵押登记，确立了我方为抵押权人。后因范华未能及时偿还借款，我方向北京市长安公证处申请执行证书，2018年6月4日，北京市长安公证书出具《执行证书》，因此，我方依据生效的法律文书向法院申请强制执行，依法有据。根据《物权法》第9条的规定，因此，只有依法将不动产登记，才具有排他性，而我方在借款时，不仅做了公证还办理了抵押登记，均能够证明范华是房屋的所有权人，尽到了合理注意义务，且按照市场的借贷价格向范华出借资金，属于善意第三人。而原告与范华之间只是一种债权关系，不涉及物权关系，应当由其另行向范华主张，与本案无关。范华未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月6日，武铁军与范华签订《房地产抵押借款协议》，约定范华向武铁军借款450万元，借款期限为1个月，范华以北京市大兴区黄村镇春泽院5号楼1至3层5-1房屋为上述借款提供抵押担保。2017年1月6日，北京市长安公证处出具（2017）京长安内经证字第524号公证书，赋予上述协议强制执行效力。2017年1月9日，范华为涉案房屋办理了抵押登记，抵押权人为武铁军，被担保数额450万元。因范华到期未支付借款，经武铁军申请，2018年6月4日，北京市长安公证处作出（2018）京长安执字第95号执行证书。后武铁军向本院申请强制执行。本院于2018年8月27日查封涉案房屋，查封时，房屋登记在范华名下，不动产权证号为京房权证兴私字第XXXX号，登记时间2014年9月30日。刘羽、刘扬帆提出案外人执行异议，本院于2020年4月10日作出（2020）京0115执异97号执行裁定书，裁定驳回案外人刘羽、刘扬帆的异议请求。刘羽、刘扬帆不服该裁定诉至本院，即本案。2018年，刘羽、刘扬帆与范华、优龙公司所有权确认纠纷一案诉至本院，本院作出（2018）京0115民初14911号民事判决书，判决驳回刘羽、刘扬帆的全部诉讼请求。刘羽、刘扬帆不服提出上诉，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终7596号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。（2019）京02民终7596号民事判决书查明了如下事实：“刘羽、刘扬帆向一审法院提交了一份房屋转让合同，该合同显示在2006年7月，优龙公司与王延磊签订房屋转让合同，约定优龙公司将诉争房屋转让给王延磊，房屋转让款共计150万元，一次性付清。2006年7月25日，王延磊向优龙公司支付了150万元，优龙公司为其出具了收据，该收据上加盖有财务专用章。2006年7月21日，优龙公司向王延磊交付了房屋，并出具了明春苑小区准住证。……2008年，王延磊作为卖方与买方刘羽签订售房协议，约定：现房主王延磊自愿将大兴区春泽院联体19号别墅以现金160万元整售与刘羽。2008年10月12日，王延磊的丈夫王长江收取了刘羽支付的购房款160万元，并向刘羽出具了收条。2010年8月28日，优龙公司与优龙伟业公司共同为刘扬帆出具证明，内容为：‘兹证明刘扬帆购买我公司管辖的明春东路1-1号256平米的连排别墅，因历史原因房产证正在办理中。购房日期2008年10月。’根据刘羽、刘扬帆提交的产权证复印件显示，诉争房屋登记在范华名下，产权证号为京房权证兴私字第XXXX号。对此，优龙公司认可诉争房屋登记在范华名下，并称在2002年即为范华办理了房屋登记手续。优龙公司还称诉争房屋系由其开发的商品房，范华曾是公司的开发办主任，现已离职。优龙公司陈述，其系将诉争房屋赠与给了范华，但双方并未签订过书面的赠与合同，优龙公司认为诉争房屋属于范华的个人财产，对之后的诉争房屋转让事宜优龙公司并不清楚。2016年12月21日，范华（甲方）与刘扬帆（乙方）签订协议书，约定如下：一、甲方于2018年8月8日前，将坐落于大兴区黄村镇春泽园5号联排别墅1-3层西侧264．5㎡的房屋过户到乙方名下，并将该房产相关权益一并转让给乙方。二、房屋过户前发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务均由甲方负责清理并承担民事责任。三、由甲方造成产权问题不能过户，因此给乙方造成的经济损失，均由甲方负责赔偿。四、本协议自签订之日生效。王延磊作为证人出庭作证，其认可与刘羽签订了上述售房协议，并确认已收取刘羽支付的全部购房款160万元。王延磊还称其在2008年10月即将诉争房屋交付给了刘羽，之后一直由刘羽在此房屋内居住。……本案审理中，经询，刘羽、刘扬帆称诉争房屋是王延磊从优龙公司购买，其从王延磊处购买，其继受了王延磊与优龙公司房屋买卖合同的权利义务，其要求确权是基于上述合同；范华是诉争房屋形式上的权利人，优龙公司是诉争房屋的实际权利人，范华与优龙公司之间是代持关系。”另查，北京市规划和自然资源委员会备案的优龙公司2002年3月6日出具的证明记载：“优龙公司范华同志在2000年、2001年连续评为优秀员工，我公司经董事会讨论决定将大兴区黄村镇春泽院529．05㎡住房无偿奖励给范华同志。”本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案中，范华经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。现涉案房屋登记在范华名下，范华系房屋所有权人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该规定第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”申请执行人武铁军对涉案房屋享有抵押权，刘羽、刘扬帆既未直接与范华签订房屋买卖合同，也不能证明非因买受人自身原因未办理过户登记，因此，刘羽、刘扬帆对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其主张无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，缺席判决如下：驳回刘羽、刘扬帆的全部诉讼请求。案件受理费70元和公告费260元，由刘羽、刘扬帆负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  蒋怡琴人民陪审员  潘宏伟人民陪审员  秦海燕二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  都沛涵