广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初40710号原告（反诉被告，以下统称原告）：张月波，女，汉族，1979年3月20日出生，身份证住址天津市红桥区。委托诉讼代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师，执业证号14403200910803572。委托诉讼代理人：翁媛，广东华商律师事务所律师，执业证号14403202011165591。被告（反诉原告，以下统称被告）：殷小杰，男，汉族，1971年10月5日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：过俊，广东天梭律师事务所律师，执业证号14403200810274914。委托诉讼代理人：钟睿，广东天梭律师事务所律师，执业证号14403201910107761。第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司），住所地深圳市福田区华富街道深南大道**深圳国际创新中心****603，统一社会信用代码91440300715279885G。法定代表人：包宗权。委托诉讼代理人：黄红妮，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈娅，女，该公司员工。上列原告诉被告、被告反诉原告及第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张月波及其委托诉讼代理人周争锋、翁媛，被告殷小杰及其委托诉讼代理人过俊、钟睿到庭参加了诉讼；第三人世华公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2020年6月27日签订的编号ＳＺＺＳＨ-ＭＭ1813903《二手房认购合同》及《补充协议》；2、被告支付原告违约金35万元；3、被告承担原告实现债权的律师费用2万元；4、被告承担本案全部的诉讼费。事实与理由：2020年6月27日，经第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司居间介绍，原告和被告签订《二手房认购合同》，合同编号为ＳＺＺＳＨ-ＭＭ1813903,被告以534万元购买原告名下位于深圳市罗湖区，不动产权证号为粤（2016）深圳市不动产权第××号，约定交易总定金为35万元，合同签订当日买方应支付定金1万元，2020年7月25日前再支付定金34万元整。合同签订当天，原被告双方另行签订《补充协议》，协议中就被告逾期支付定金的赔偿责任作出了特别约定，即第七条备注条款约定“1.买方承诺于2020年7月25日之前补足购房定金人民币叁拾伍万元整（付中介公司托管或直接打入卖方的账户），如到期未能如数支付余下定金，则视为买方违约，买方须赔偿卖方合同的定金总额人民币叁拾伍万元整做为违约金，并支付中介服务费，双方解除合同协议。2.卖方如在2020年7月25日前违约，卖方须赔偿合同内定金总额人民币叁拾伍万元整及中介服务费，双方解除合同协议。”2020年6月27日，被告通过本人微信名“杰大侠”（微信号×××）向原告微信名“插花的包子”（微信号：×××）以二维码扫码方式向原告支付定金3800元；2020年6月28日，被告向原告招商银行银行账号62×××66支付定金6200元；被告向原告支付定金共计1万元整。2020年7月25日，被告没有依约支付剩余34万元定金，经催告被告亦未支付。原告认为，原被告双方签订的《二手房认购合同》是双方真实的意思表示，且内容没有违背法律法规的强制性规定，合法有效。原被告双方在合同签订后为了定金支付问题专门做了补充约定，属于双方约定的特别合同条款，被告未在约定的时间内补足定金，应依据该特别条款向原告承担违约责任。依据《民法典》第561条，原告为实现该债权的有关费用（含律师费），也应由被告承担。针对本诉，被告辩称：被告不存在违约行为。原告在7月29日已将其名下的房屋另售他人，造成对被告的根本违约。请求驳回原告全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1、原告继续履行《二手房认购合同》及《补充协议》。2、原告向被告支付违约金1068000元。3、判决原告承担被告维权律师费20000元;以上共计人民币1088000元。4、原告承担本案所产生的诉讼费、保全费、风险律师费等维权费用。事实与理由:2020年6月27日，经第三人深圳市世华地产投资顾问有限公司Ｑ房网门店居间介绍，被告与原告签订了《二手房认购合同》（合同编号：ＳＺＤＳＨ-ＭＭ1813903），被告以人民币5340000元购买原告名下位于深圳市罗湖区［不动产权证号：（2016）深圳市不动产权第××号］，约定交易总定金为人民币350000元，合同签订当日被告支付定金人民币10000元，合同约定2020年7月25日前再支付定金340000元整（认购合同第二条）。认购合同签订的当天，被告与原告双方还签订了《补充协议》，并约定被告支付定金可逾期10天时间（补充协议第四条）。2020年7月25日晚上，经中介协调，被告与原告双方协商并已达成延长10天支付定金的时间即2020年7月26日至8月4日。2020年7月30日，第三人Ｑ房网门店中介业务员卢国文打电话告知买方即被告，称卖方即原告已经把房屋又卖给了他人，随后被告在微信上查看Ｑ房网ＡＰＰ官方网站显示涉案房产已经交易并另卖他人。被告认为原告的行为明显是一房两卖，属于严重的诈骗行为，原告的行为已经构成根本违约，根据《二手房认购合同》第三条、《补充协议》第四条的约定，被告有权要求原告按照房屋总价款的20%承担违约责任。原告辩称：一、依据殷小杰和中介李凯的微信聊天记录和第三人的民事答辩状，2020年7月18日，殷小杰已经告知中介将涉案房产往外放，并且还追问中介房子是否已经转出去，以自己的实际行为表明其不再购买涉案房产。在殷小杰明确要求中介将涉案房产往外放盘，以实际行动表明不再履行合同后，张月波依据《合同法》第一百一十九条有止损的注意义务，将涉案房产另行出售他人，就是止损的具体措施。二、殷小杰在202?年7月18日已经告知中介往外放盘涉案房产，不再购买涉案房产，并在7月26日后一直询问中介公司的店长房产放卖情况，想要回1万元定金，在中介公司将涉案房产另行出售后，殷小杰又反咬一口说张月波“一房二卖”，有违诚信。按照中介的居间介绍流程，中介只有确认买受人明确不再房产后，才会往外重新挂盘出售房产，况且涉案房产另行出售事宜也是同一家中介公司处理的。三、依据张月波提交的录音证据，2020年7月25日，殷小杰确认没有能在7月25日补足定金已经违约，也表明因为其没有足够的资金所以不再购买涉案房产，原被告双方和中介在2020年7月25曰一起协商解决赔偿的问题，根本不存在殷小杰反诉状中所称延长十天支付定金的情况。中介卢国文在证人证言中隐瞒殷小杰在2020年7月18日已经告知其往外放盘涉案房产的事实，丧失证人的客观公正立场，不能作为定案依据。请求法院驳回殷小杰的全部反诉请求。第三人辩称：一、本案系房屋买卖合同纠纷，而答辩人与原告张月波，被告殷小杰为居间合同关系，二者并非同一法律关系，答辩人并非本案适格当事人。二、现对交易情况做简要补充说明:2020年6月27日，在我司居间服务下，原告张月波与被告殷小杰就深圳市罗湖区物业签订了《二手房认购合同》（以下简称合同）及相关协议，合同约定交易定金为35万元，合同签订后被告直接将1万定金转给原告，约定剩余定金34万于2020年7月25日前补齐。2020年7月25日为合同约定被告应向原告全额支付定金的期限，被告尚未补齐定金，为保障双方权益，答辩人撮合原告与被告就合同履行事宜进行当面协商，但双方就延迟支付定金的时限有分歧，并未明确作出约定，亦未签署书面协议。三、在涉案房产交易中，答辩人作为居间方，撮合双方签订房产买卖合同，联络传达相关信息，出现异常情况后积极对接双方沟通协调，已全面履行了居间义务。经审理，本院查明：一、2020年6月27日，原告张月波作为卖方（甲方）、被告殷小杰作为买方（乙方）、第三人世华公司作为居间方签订一份《二手房认购合同》，约定：乙方向甲方购买深圳市罗湖区XX房产（以下统称“涉案房产”），交易交割为534万元；乙方于签约当日支付定金1万元，于2020年7月25日支付剩余定金34万元整；合同还约定了其它一些权利义务。同日，张月波与殷小杰还签订一份《补充协议》。其中第四条约定：买卖双方同意将原合同第十六条修改如下：任何一方不履行本合同约定义务，逾期超过10天的，或有其他根本违约行为指合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房产总价款百分之二十的违约金。第七条约定：1.买房承诺于2020年7月25日之前不足购房定金人民币35万元整（付中介公司托管或直接打入卖方账户），如到期未能如数支付余下定金，则视为买方违约，买方须赔偿卖方合同内的定金总额人民币35万元作为违约金，并支付中介服务费，双方解除合同协议；2.卖方如在2020年7月25日前违约，卖方需赔偿合同内定金总额人民币35万元及中介服务费，双方解除合同协议。协议还约定了其它一些权利义务。二、上述合同及补充协议签订当日，殷小杰向张月波支付了定金人民币1万元，此后合同陷于停滞执行。该定金1万元目前仍在张月波处。涉案房产于2020年7月29日签约另售给案外人，交易价格为542万元，于2020年9月办理转移登记手续。三、张月波主张殷小杰于2020年7月18日明确告知中介人员不想购买涉案房产了，让中介通知买方另行放卖，且殷小杰未在约定的2020年7月25日前付清剩余定金34万元，其已构成根本违约，应当依据补充协议第七条第1项约定向张月波支付违约金35万元，且张月波有权另售涉案房产。殷小杰主张自己虽在7月18日因房产新政有向中介提过不买涉案房产，但后想继续交易，且于7月25日与张月波及其家属一起当面协商，张月波的丈夫答应延迟10日（即至2020年11月4日）支付剩余定金34万元，但张月波在期限届满前另售房产，殷小杰并无过错，反而是张月波在仍负有履行涉案合同义务时擅自另售房产，构成根本违约，应当依据补充协议第4条约定赔偿殷小杰相当于房价20%的违约金。对张月波或其丈夫同意迟延10日支付剩余定金的事实，殷小杰表示仅是当场口头表态，无证据提交。四、对于张月波收取并仍持有的定金1万元：张月波主张予以抵扣本案要求殷小杰支付的违约金，即殷小杰实际再支付34万元违约金即可。殷小杰则表示应由张月波在反诉请求之外，另行返还该定金1万元。以上事实，有庭审笔录，以及当事人提交的在案证据予以证实。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。张月波、殷小杰之间就涉案房产签订的《二手房认购合同》及《补充协议》，是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强行性规定，为合法有效合同，双方均应严格履行。涉案合同签订后，殷小杰依约支付了定金1万元，但其后合同陷于停滞执行。本案中张月波、殷小杰均提出解除涉案合同的诉请，对此本院予以支持。对于双方主张的违约事实，本院评析如下：1.在合同约定的剩余定金支付期限届满（7月25日）前，殷小杰通过中介表达无意继续购买涉案房产的事实，与相关微信聊天记录、第三人世华公司的答辩状、殷小杰的当庭陈述可相互印证，应予以确认，但该行为并未导致合同被单方解除，而是原告享有单方解除合同的权利；2.殷小杰表示在2020年7月25日张月波的丈夫表达了同意延长10日支付剩余定金，这属于对合同条款的变更，应由主张变更的一方承担举证责任，但殷小杰仅提供中介业务员证人证词为证，且第三人世华公司明确表示双方并未达成一致，故对殷小杰关于延长剩余定金支付期限的主张，缺乏证据证明，本院不予采信，因此，殷小杰未在2020年7月25日付清剩余定金则构成违约；3.虽截至2020年7月29日张月波另行签约销售涉案房产时，殷小杰逾期支付剩余本金尚不足10日，但双方补充协议第七条第1项明确约定如买方逾期支付定金则解除合同，因此亦符合根本违约条件，张月波于7月29日另售涉案房产属于积极履行止损义务，并无不妥。故，根据在案证据，殷小杰构成根本违约，张月波不构成违约；殷小杰关于张月波支付违约金1068000元、律师费20000元的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于张月波主张的违约金35万元，殷小杰主张明显高于张月波实际损失，请求调整。结合本案情况，涉案合同履行程度不深，尤其作为卖方的张月波尚未开始履行合同义务，且在殷小杰逾期支付剩余定金的3日后便顺利签约另售房产，价格亦略高于售予殷小杰的价格，故客观上殷小杰的违约行为导致张月波的经济损失有限，因无证据证明张月波所受经济损失的具体金额，故本院酌按5万元支持张月波的违约金主张，对高于该金额部分违约金，本院不予支持；鉴于张月波仍持有该已收定金1万元，故抵扣后，殷小杰仅需另行支付违约金4万元。张月波主张的律师费并非殷小杰违约导致的必然支出，且双方就此并无约定，故张月波要求殷小杰承担律师费，缺乏充分依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张月波、被告殷小杰于2020年6月27日签订的《二手房认购合同》及《补充协议》。二、被告殷小杰应于本判决生效之日起十日内向原告张月波支付违约金人民币5万元。三、驳回原告张月波的其他诉讼请求。四、驳回被告殷小杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币3425元，由原告负担人民币2962元，由被告负担人民币463元,被告应在本判决生效之日起十日内迳付原告；反诉受理费人民币7296元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  林根志二〇二〇年十一月二十七日书记员  朱秋甜