山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终11317号上诉人（原审被告、反诉原告）：济南乐盛置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：孙林平，总经理。委托诉讼代理人：陈文美，山东秉诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚俊，山东秉诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：济南华云建材有限公司，住所地济南市。法定代表人：贾明辉，总经理。委托诉讼代理人：赵诗勇，山东鲁平律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢良辉，山东鲁平律师事务所律师。原审被告：济南瑞诚置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：柳丽，经理。委托诉讼代理人：张楠，男，该公司工作人员。上诉人济南乐盛置业有限公司（以下简称乐盛公司）因与被上诉人济南华云建材有限公司（以下简称华云公司）及原审被告济南瑞诚置业有限公司（以下简称瑞诚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省平阴县人民法院（2020）鲁0124民初1360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乐盛公司上诉请求：1.二审法院撤销一审判决，改判支持上诉人的一审反诉请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：、一审法院认定事实不清。一审法院查明“本案所涉房屋被济南信昌物业有限公司于2017年2月21日租赁给崔延芹用于经营，租赁期限为3年。”但一审中并未要求济南信昌物业有限公司与崔延芹出庭质证，以及提供相关的书面证据证明济南信昌物业有限公司的法律定位，如何认定该《租赁合同》的真实性，怎能确认涉案房屋确实被租赁？二、一审法院适用法律错误。一审法院认为《商品房买卖合同》真实、合法、有效，合同当事人协商一致的，可以解除合同。《商品房买卖合同》的当事人为乐盛公司与华云公司，但一审法院却以瑞诚公司同意解除合同为由判决《商品房买卖合同》解除，明显违反了合同相对性原则以及法律规定。且只有华云公司按《商品房买卖合同》约定于合同签订之日即2018年5月31日将全额购房款付与乐盛公司后才会涉及到交房事宜，但华云公司并未按约付款。本案明明是华云公司违约在先，所以其无权要求解除合同。更为重要的是瑞诚公司并不是《商品房买卖合同》的当事人，根本无权解除此合同，一审法院如此认定肯定是错误的。三、一审反诉部分。一审法院以乐盛公司与瑞诚公司在《项目承包合作协议书》约定，房屋销售款实际由瑞诚公司收取为由，认为乐盛公司主张收取房款并无事实及法律依据是错误的。1、《商品房买卖合同》真实、合法、有效，买受人应依据合同的约定与《山东省商品房预售资金监管办法》规定，将房屋销售款打至房地产开发企业即乐盛公司开立的监管账户内，否则房地产主管部门和监管银行工作人员在预售资金监管工作中就存在玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的行为。且一审法院对“房产买受人将购房款汇入乐盛平阴分公司名下的银行账户”的事实予以了认定（一审判决书第五页）。但一审法院又认为乐盛公司主张收取房款并无事实及法律依据，明显前后矛盾。更为重要的是，一审法院认定房屋销售款实际由瑞诚公司收取，就是违反法律，解除了上诉人对涉案房地产项目的行政责任，从此不再受政府行政机关的监管。涉案房地产项目所有的手续都是乐盛公司的，与瑞诚公司的合作也属于内部合作，国家行政机关对此房地产项目的行政监管的主体也是乐盛公司，上诉人有权利和义务对涉案房地产项目的预售购房款进行依法管理，有义务接受国家行政机关的监管。一审法院竟然剥夺了上诉人此项监管权利与义务，允许预售购房款直接汇入济南瑞诚置业有限公司账户。国家之所以设立商品房销售网签制度，目的是监管开发商依法销售商品房，禁止签订虚假的商品房销售合同，以便控制物价、稳定房地产市场，因而开发商与购房者所签订的销售合同真实合法。但本案一审法院所认定的是被上诉人华云公司与原审被告瑞诚公司只要协商一致就可以随便解除已备案的商品房销售合同，而不问该合同是否能够履行以及违约责任的产生。这显然是与国家设立网签制度的法律法规相违背，纵容开发商恶意签订商品房买卖合同，逃避国家监管。从而也给上诉人造成了巨大的经济损失。2、因《商品房买卖合同》约定华云公司应于合同签订之日即2018年5月31日，将全额购房款付与上诉人乐盛公司，又因被上诉人华云公司未及时全额付款，已构成违约，此时应由守约方决定行使何种违约责任，既然守约方上诉人乐盛公司要求违约方被上诉人华云公司继续履行合同，那么一审时向被上诉人华云公司主张剩余购房款及违约金就合理合法。综上，上诉人乐盛公司与原审被告瑞诚公司签订的《项目承包合作协议书》属于内部协议，仅对乐盛公司与瑞诚公司有效，并不适用于被上诉人华云公司。对被上诉人华云公司有约束力的《商品房买卖合同》相对方为上诉人乐盛公司，该合同相应的权利、义务亦应由乐盛公司行使与承担，若解除该合同也应由乐盛公司提出或同意。本案一审判决事实不清，适用法律错误，故上诉人为维护自身合法权益，特上诉至二审法院，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。华云公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，涉案房产在乐盛公司和华云公司签订合同时已经对外出租，且当时乐盛公司与原审被告瑞诚公司已发生矛盾，合同无法顺利履行，后和涉案房产的实际控制人瑞诚公司协商，瑞诚公司同意解除合同，故产生本案诉讼。涉案的房产由乐盛公司和瑞诚公司共同开发，但涉案楼盘实际的控制人为瑞诚公司，房款的收取及房屋的销售均由瑞诚公司负责，在一审中就这一事实我们提交了两份判决书，判决书证实了上述内容。瑞诚公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。涉案房产在签订房屋买卖合同时已经对外出租，且瑞诚公司与乐盛公司发生矛盾，涉案房屋买卖合同无法实际履行。同意华云公司诉求。济南华云建材有限公司向一审法院起诉请求：1.请求解除原告与乐盛公司签订的《商品房买卖合同》，合同编号：XXXX，责令被告限期撤除该房产备案登记；2.诉讼费由被告承担。后变更诉讼请求为：1、请求解除原告与乐盛公司签订的《商品房买卖合同》合同编号：XXXX，责令被告乐盛公司限期撤除该房产备案登记，瑞诚公司予以配合；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2019年1月3日瑞诚公司因合作开发房地产合同纠纷起诉乐盛公司至一审法院，一审法院作出（2019）鲁0124民初41号民事判决书，乐盛公司不服上述判决向济南市中级人民法院提出上诉，经审理上述法院作出（2019）鲁01民终7622号民事判决书。上述判决现已生效，上述生效法律文书查明事实如下：2010年12月26日，甲方（乐盛公司）、乙方（瑞诚公司）、丙方（乙方连带担保人）郑连军签订《项目承包合作协议书》，约定“甲方拥有济南市XXXX号国有出让土地使用权，面积7501.66平方米，用途为城镇混合住宅用地，该地块拟建项目暂定名为乐盛商业广场（下称该项目）。现乙方对该项目经过现场勘验已经详细了解，对该项目建设承包经营，该项目开发的风险和利润由乙方承担和享有一、乙方以甲方的名义办理该项目相关审批手续包括但不限于规划、拆迁、补偿、施工、销售、验收、售后服务、土地、房产分证等，甲方给予配合直至该项目结束，但乙方应将该项目的建设工程、安装工程等分包或转包给相应资质的施工单位，并承担经营过程中工伤、人身伤害等事故责任。二、该项目开发后商品房买卖合同及销售款项收据上，虽然由甲方加盖印鉴，但该销售款项实际由乙方收取，并由乙方实际履行商品房买卖合同义务，协议各方对此均无异议。商品房买卖过程中，如买受人因任何原因要求终止、解除合同或发生其他争议时，由乙方出面协调处理并承担全部法律责任；如买受人或第三人通过诉讼、仲裁要求甲方承担责任时，甲方承担责任后有权向乙方、丙方追偿三、乙方支付甲方承包经营费用人民币3463.8万元四、本协议签订后，因该项目向有关方支付的一切有关款项，包括但不限于建设工程款、农民工工资、材料费、人工费、税金、罚款、违约金、诉讼费、差旅费、律师代理费等均由乙方承担，项目收益归乙方享有”。当日，上述甲乙丙三方签订《补充协议》，第6条约定甲方留给乙方管理使用济南乐盛置业有限公司财务章、法人章及其平阴分公司（以下称乐盛平阴分公司）财务章、法人章（共四枚）。若出现违法、违纪、违规事件，由乙方、丙方承担连带责任，并按给甲方造成的损失，双倍赔偿。协议签订后，瑞诚公司已将合同约定的承包经营费支付完毕。后案涉项目更名为翠屏淘宝城。瑞诚公司以乐盛公司名义开发案涉项目，案涉项目竣工验收后，瑞诚公司以乐盛公司名义对外办理房产销售、售后服务、土地及房产分证等手续，房产买受人将购房款汇入乐盛平阴分公司名下的银行账户。上述生效法律文书认定上述《项目承包合作协议书》真实有效，瑞诚公司已依约支付了全部成本经营费。2018年5月31日瑞诚公司使用乐盛公司合同专用章及乐盛公司当时的法定代表人孙久涛个人印章与华云公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，合同编号：XXXX，上述合同出卖人为乐盛公司，买受人为华云公司，合同载明的主要内容有：买受人所购房屋的基本情况，楼号XXXX号；第四条，按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4000元，金额62,880元；第六条，付款方式及期限，一次性付款，买受人应在签订买卖合同之日，支付总房款的100%，金额为62,880元；第七条，买受人逾期付款的违约责任，按逾期时间分别处理（不作累加），（2、）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。上述合同签订后进行了网签备案，华云公司未按约定支付房款，所购房屋也未实际交付。另查明，本案所涉房屋被济南信昌物业有限公司于2017年2月21日租赁给崔延芹用于经营，租赁期限为3年。一审法院认为，生效的法律文书已经确认瑞诚公司与乐盛公司签订的《项目承包合作协议书》合法有效，该协议书中瑞诚公司与乐盛公司对本案所涉商品房的销售进行了约定，“该项目开发后商品房买卖合同及销售款项收据上，虽然由甲方加盖印鉴，但该销售款项实际由乙方（即瑞诚公司）收取，并由乙方（即瑞诚公司）实际履行商品房买卖合同义务，协议各方对此均无异议。商品房买卖过程中，如买受人因任何原因要求终止、解除合同或发生其他争议时，由乙方（即瑞诚公司）出面协调处理并承担全部法律责任”。瑞诚公司依据上述合作协议约定对本案所涉房屋进行销售，瑞诚公司使用乐盛公司的公章以乐盛公司之名义与原告华云公司签订本案所涉《商品房买卖合同》。现原、被告各方均认可本案所涉《商品房买卖合同》真实、合法、有效，根据现有证据不能确认上述合同存在法定无效之情形，故上述合同合法有效。关于本案本诉部分，原告主张解除本案所涉《商品房买卖合同》，根据法律规定当事人协商一致的或存在法律规定的情形的，当事人可以解除合同。被告乐盛公司在《项目承包合作协议书》中对其销售房屋权利义务进行了处分，本案所涉《商品房买卖合同》义务由瑞诚公司履行，因解除合同发生争议也由瑞诚公司承担责任，乐盛公司对上述合同履行负有配合义务。本案各方当事人均认可本案所涉房屋实际控制人为被告瑞诚公司，故诉讼中被告瑞诚公司同意解除本案所涉合同，即为合同当事人就合同解除问题达成一致协商意见。另，瑞诚公司认可涉案房屋在本案所涉房屋买卖合同签订之前便租赁给他人用于经营，原告以涉案房屋存在租赁问题，以及两被告之间存在纠纷涉案房屋房产证件难以办理致其签订合同之目的无法实现为由诉求的解除本案所涉合同，上述理由有一定事实基础，因当事人已有解除合同之合意，一审法院不再审查。综上，一审法院对原告主张合同解除的意见予以支持。结合本案实际情况及法律规定，本案所涉合同于被告瑞诚公司答辩同意解除合同之日解除。被告乐盛公司经协议允许被告瑞诚公司以其名义签订房屋买卖合同，并给予配合至项目结束，现合同解除原告主张被告乐盛公司配合原告办理撤销《济南市房屋买卖合同》一份，合同编号：XXXX网签备案手续，被告瑞诚公司予以协助，一审法院予以支持。关于本案反诉部分，本案所涉《济南市房屋买卖合同》合同编号：XXXX符合解除条件，应予解除。且反诉原告乐盛公司已与瑞诚公司在《项目承包合作协议书》约定，房屋销售款实际由瑞诚公司收取，故其主张收取房款并无事实及法律依据。故一审法院对反诉原告主张反诉被告向其支付购房款及违约金等诉求予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条之规定，判决：一、原告（反诉被告）济南华云建材有限公司与被告（反诉原告）济南乐盛置业有限公司签订的合同编号：XXXX的《济南市商品房买卖合同》于2020年8月7日解除；二、被告（反诉原告）济南乐盛置业有限公司配合原告（反诉被告）济南华云建材有限公司办理撤销合同编号：XXXX的《济南市商品房买卖合同》网签备案手续，被告济南瑞诚置业有限公司予以协助；三、驳回被告（反诉原告）济南乐盛置业有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取50元，由被告济南瑞诚置业有限公司负担。反诉案件受理费1408元由被告（反诉原告）济南乐盛置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。乐盛公司提供如下证据：证号为平XXXX号、XXXX号的土地使用权证（复印件加盖平阴县不动产登记中心档案查询章），欲证明涉案房产所有权人是乐盛公司，而不是瑞诚公司。经质证，华云公司对上述证据的真实性无异议，但主张该证据不属于二审的新证据，（2019）鲁01民终7622号民事判决书中对乐盛公司与瑞诚公司的合作开发关系已经认定，根据双方的合作开发合同的约定，乐盛公司拥有开发项目的土地使用权以及开发许可的所有手续，而项目的开发、销售以及销售的款项均由瑞诚公司来管理和接受。瑞诚公司上述证据的真实性无异议，并主张瑞诚公司与乐盛公司签订了项目承包合作协议书，约定该项目由瑞诚公司承包经营，项目的开发风险和利润由瑞诚公司承担和享有，而瑞诚公司已完全履行了承包协作协议的全部义务，因此，商品房买卖合同和商品房款项的收据实际由瑞诚公司收取并由瑞诚公司履行商品房买卖义务。经审查，各方当事人对证号为平XXXX号、XXXX号的土地使用权证的真实性均无异议，本院予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，2018年5月31日的《济南市商品房买卖合同》第八条约定乐盛公司应当在2018年6月30日前将取得开发项目《分期综合验收备案证明》的房屋交付给华云公司，并约定因华云公司未能按合同规定时间缴付房款及其他应交款项、或因华云公司其他原因而造成的不能如期交房的，顺延交房时间。本院认为，乐盛公司与华云公司于2018年5月31日签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为合法有效。本案二审争议焦点为：一、涉案《济南市商品房买卖合同》应否予以解除；二、乐盛公司主张华云公司支付购房款及违约金的请求应否予以支持。关于焦点问题一，涉案《济南市商品房买卖合同》应否予以解除。华云公司主张涉案房屋买卖合同签订前，涉案房屋已经出租，且乐盛公司与瑞诚公司产生矛盾，涉案房屋买卖合同已经无法实际履行，应当予以解除。瑞诚公司对此无异议，主张根据其与乐盛公司的合作协议的约定，瑞诚公司系涉案房屋的实际控制人，同意华云公司的意见。乐盛公司主张涉案房屋买卖合同应当继续履行，华云公司存在违约行为，应当支付购房款及违约金。本院认为涉案《济南市商品房买卖合同》不应解除，理由如下：1.《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，涉案房屋规划、建造手续合法，涉案《济南市商品房买卖合同》已经网签备案，乐盛作为合同相对方，明确表示同意继续履行涉案房屋买卖合同，故涉案《济南市商品房买卖合同》不存在符合合同法第九十四条及第一百一十条规定相关情形。2.《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。本案中，根据瑞诚公司与乐盛公司的合作开发合同的约定，瑞诚公司以乐盛公司的名义对外销售房屋，并与购房人签订房屋买卖合同，该合作开发关系系乐盛公司与瑞诚公司之间的内部关系，对于购房人来说，乐盛公司系涉案《济南市商品房买卖合同》的相对方，瑞诚公司以乐盛公司名义签订合同的法律后果由乐盛公司承担。现乐盛公司明确不同意解除合同，不符合上述合同合意解除的法律规定，一审法院以瑞诚公司作为涉案房屋的实际控制人、且同意解除合同为由，确认解除涉案房屋买卖合同不当。3.《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案《济南市商品房买卖合同》第六条约定华云公司应在合同签订当日即2018年5月31日一次性支付购房款，但华云公司签订涉案房屋买卖合同后一直未支付购房款，存在违约行为。涉案《济南市商品房买卖合同》虽规定了乐盛公司作为出卖方向华云公司交付房屋的时间，乐盛公司逾期交房已超过合同约定交房时间60天，但同时约定华云公司作为买受人不按期交付购房款，可顺延交房期限，华云公司逾期付款的违约行为在先，不具有约定解除权，故不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，华云公司以乐盛公司延期交房而主张合同解除无事实和法律依据，本院不予支持。4.关于华云公司主张涉案房屋在出售前已经出租，涉案《济南市商品房买卖合同》无法实际履行的主张。华云公司在与乐盛公司签订涉案房屋买卖合同时，对于涉案房屋已经对外出租的事实是明知的，其主张系是在瑞诚公司承诺解除与租户租赁合同后，才同意签订涉案房屋买卖合同，但未能提供有效证据予以证实。《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。涉案房屋虽已对外出租，但不影响涉案房屋买卖合同的效力，华云公司作为涉案房屋的买受人在明知涉案房屋已出租的情况下与乐盛公司签订房屋买卖合同，系接受涉案房屋已出租的现状，其可根据涉案房屋买卖合同对租金主张权利，但并非为涉案《济南市商品房买卖合同》无法实际履行的障碍。综上，本院认为，涉案房屋虽已出租，但并不影响涉案房屋买卖合同的效力，涉案房屋买卖合同不存在事实上或法律上不能履行的情况，亦不符合合同法中关于合同法定解除、约定解除的条件，故一审判决确认涉案《济南市商品房买卖合同》解除不当，本院予以纠正。华云公司与乐盛公司应当继续履行涉案房屋买卖合同。关于焦点问题二，乐盛公司一审中的反诉请求应否予以支持。1.关于购房款问题。涉案房屋买卖合同有效，并应继续履行，华云公司作为购房人应当按照合同约定支付购房款，故乐盛公司要求华云公司支付购房款62880元的诉讼请求应予支持。2.关于乐盛公司主张的华云公司逾期付款的违约责任问题。双方在2018年5月31日签订的涉案房屋买卖合同中对华云公司支付购房款的时间及逾期付款违约责任约定明确，华云公司未按期支付购房款，存在违约行为。根据涉案房屋买卖合同第七条第1项约定，华云公司应当自2018年6月1日起以62880元为基数，按照日万分之一支付逾期付款违约金。因涉案房屋买卖合同继续履行，乐盛公司亦应积极履行其合同义务，将涉案房屋的手续及出租收益等向华云公司交付。综上所述，上诉人济南乐盛置业有限公司的上诉请求成立，予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销山东省平阴县人民法院（2020）鲁0124民初1360号民事判决；二、被上诉人济南华云建材有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人济南乐盛置业有限公司支付购房款62880元；三、被上诉人济南华云建材有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人济南乐盛置业有限公司支付逾期付款违约金（以62880元为基数，自2018年6月1日起至实际支付之日止，按照日万分之一计算）；四、驳回被上诉人济南华云建材有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元、一审反诉案件受理费1408元，二审案件受理费2916元，均由济南华云建材有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  焦玉兴审 判 员  闵 雯二〇二〇年十一月三十日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗